贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔06民初6号
原告：铜仁市振亮房地产开发有限公司，住所地铜仁市碧江区大江南路5号。
法定代表人：匡振亮，该公司总经理。
诉讼委托代理人：谭森，黔东律师事务所律师。特别授权
被告：江和焰，男，汉族，1968年9月6日出生，系松桃福乐多购物广场松桃店经营者和负责人，住福建省长乐市。
诉讼委托代理人：张易才，贵州邦宇律师事务所律师。特别授权。
原告铜仁市振亮房地产开发有限公司（以下简称振亮房开公司）诉被告被告江和焰租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月11日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。振亮房开公司法定代表人匡振亮及其委托代理人谭森，被告江和焰的委托代理人张易才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告振亮房开公司诉称，原告为甲方与被告为乙方于2010年10月6日签订一份《租赁合同》。原告已按约定将松桃县蓼皋镇沿杨芳路地下负一层及四个门面交付给被告使用。被告未按约定向原告支付2015年上半年租金，原告向被告催收后，被告未予理睬。2015年11月5日，原告书面通知被告，告知其已欠付2014年12月18日至2015年12月18日的门面租金204000元及2014年12月12日至2015年6月18日的负一楼的租金1026000元，并通知其交纳2015年下半年租金。原告通知被告于2015年11月10日前交清所欠租金，并告知如到期不能付清所欠租金，原告将终止合同，收回房屋。被告收到原告《通知》后，于2015年11月8日给原告《复函》认为，其不欠付租金，反而认为是原告提前收取租金。原告于2015年12月24日再次书面通知被告，告知其2015年12月18日至2016年12月18日止的门面租金一年224400元、2015年12月至2016年6月18日止负一楼半年租金1026000元，被告共欠付租金3506400元，至今未支付给原告。原告与被告签订的合同已无法履行，根据合同约定，被告拖欠租金逾期一个月，原告有权终止合同。被告拖欠租金已逾期近半年，在原告书面通知催收后仍未履行支付租金的义务。原告为维护自己合法权益，提起诉讼。请求：1、依法判决被告支付原告拖欠的租金3506400元；2、判决被告赔偿原告损失6000000元（每逾期一日，按需缴纳租金总额的1%计算滞纳金，按实际天数计算至付清租金止）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告江和焰答辩称，一、江和焰在与振亮房开公司签订租赁合同后，租金已交纳至2014年12月18日。2014年7月15日夜，松桃县城突下暴雨，由于振亮房开公司租赁给江和焰的地下商场排水系统存在严重质量问题，导致南门河水倒灌进入超市，将江和焰经营的超市内的商品及设备全部淹没并冲毁。江和焰为此曾提起诉讼，因鉴定机构不能鉴定，江和焰撤回起诉。但无论是质量问题还是自然灾害，均应免除江和焰向振亮房开公司履行支付租金的义务。江和焰已经支付的租金，振亮房开公司应当退还或冲抵江和焰重新开业后的租金。二、2015年7月15日，松桃县城遭受百年难遇的特大洪水，松桃县城全部被淹，江和焰经营的福乐多购物广场松桃店被淹。根据双方所订立合同第九条之约定，应当免除答辩人履行支付2015年7月15日之后租金的义务。三、关于振亮公司主张的6000000元滞纳金的问题。根据合同约定应当免除答辩人的赔偿责任。同时，合同约定的违约金违反法律规定，即使振亮房开公司要求支付违约金的请求成立，违约金约定标准过高，也不应支持。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告振亮房开公司向本院提交了如下证据：
1、营业执照、组织结构代码证、法人代表资格证，证明原告适格的主体。
2、建设工程规划许可证、松国土资建[2006]176号、验收备案表、消防验收意见书，证明涉案租赁房屋，系原告合法房产。
3、租赁合同，证明原被告之间具有合法的租赁关系，合同中租赁的房屋位置、建筑面积、租期、单价、租金递增方式、滞纳金、双方各自的义务、电费、经营责任、通知与催告方式、迁移及撤租、不可抗力因素，合同终止等权利义务进行明确的约定。
4、通知、邮政送达回执；证明原告两次依约定向被告发出书面催交房屋租金的义务，且2015年3月30日发的第一份通知其员工江美悦已于当日签收的事实。2015年12月24日第二份书面通知被告拒绝签字，原告用邮寄已寄送给被告的事实，同时原告安排员工也当场递交通知书给被告及其妻子收通知书但拒签字，照片印证通知书已送达给被告的事实。
5、回复；证明被告收到原告催交书面通知后，回复原告拒交租金的事由进行抗辩的事实。
被告江和焰向本院提交的证据如下：
1、《租赁合同》；证明双方的租赁合同关系，其中第九条约定因不可抗力的因素双方不负任何赔偿责任。
2、2013年12月18日《收据》一张，证明江和焰交纳租费至2014年12月17日的事实。
3、2014.6.18-2014.12.18收据一张，证明缴纳租金的事实。
4、铜仁市松桃水文监测站证明；证明2015年7月14日至15日松桃县城累计雨量未大暴雨，189.9㎜，不可抗力的事实。
5、照片2张，证明福乐多购物广场松桃店2014年7月15日被水淹没后于同年11月18日重新开业的事实。
上述证据经庭审质证，被告对原告提交的证据真实性、合法性没有异议。原告对被告提交的证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，原告认为，下大雨是事实，在第9款合同第九条对是不可抗力的约定，但其拖欠租金，在合同第二条已明确约定。收到租金是事实，但是只是门面的租金，不是超市的租金，租金是半年一交。上述证据真实、合法，与本案具有关联性，可以作为本案定案根据。
根据本案有效证据及双方当事人的陈述，认定事实如下：2010年10月6日，原告振亮房开公司为甲方与被告江和焰为乙方签订《租赁合同》一份，约定：乙方租赁甲方松桃县蓼皋镇沿杨芳路地下负一层，总建筑面积9019019平方米，租金按实际面积计算，按甲方交给乙方的附件图红线内为准。租赁期限为15年（具体租期开始时间2010年4月18日至2025年4月18日），前三年租金不变，三年以后每三年按6%递增计算。租金为每平方米19元，租金按半年为周期结算，乙方应没半年提前一个月以现金方式向甲方缴纳，为盘活市场，甲方给乙方前期负一楼商场面积3800平方米租给乙方使用，从开业第一天算起负一楼3800平方米免租金一年六个月，后期5219平方米从开业之日起算起免租金一年六个月时间，甲方保证在东门桥杨芳路路口正面左边负责租第二间、第三间两个门面给乙方安装电梯，给乙方十五年时间作为进出口通道，两个门面面积为90平方米，每个门面租金为6万元，前三年租金不变，三年以后每三年按10%递增计算，甲方保证在东门桥杨芳路路口正面右边负责租第一间、第二间两个门面给乙方作为进出口通道，面积为62平方米，每个门面租金为4.2万元，前三年租金不变，三年以后每三年按10%递增计算，同时在租赁十五年期间，甲方不得已任何借口收回。乙方超过交款期限二未付清全部租金，每逾期一日，乙方按照需交纳租金总费用的1%滞纳金补偿给甲方，损失按天数计算。乙方超过交款期限一个月未付清全部租金，甲方有权立即终止租约，乙方不得异议。双方的通知、催告应以书面为主。合同第九条还约定，如因天灾、地震等人力不可抗力之灾害导致无法履行该合同，甲乙双方不负任何赔偿责任。乙方在租用期内，如人为造成对方灾害，必须赔偿对方一切损失。合同签订后，原告振亮房开公司已按约定将其所有的房屋负一楼及四个门面交付给被告江和焰使用。2013年12月18日，江和焰向振亮房开公司支付2013年12月至2014年12月17日止一年的门面租金204000元。2013年12月31日，江和焰向振亮房开公司支付了2013年6月18日至2014年6月17日止的负一楼一年租金2052000元。在租赁房屋期间，2014年7月15日和2015年7月15日，松桃县城因遭受大暴雨被淹，江和焰因租赁房屋两次被淹没，未按约定向原告支付2015年上半年租金。2015年11月5日，原告书面通知被告，告知其已欠付2014年12月18日至2015年12月18日的门面租金204000元及2014年12月12日至2015年6月18日的负一楼的租金1026000元，并通知被告于2015年11月10日前交清所欠租金，告知如到期不能付清所欠租金，原告将终止合同，收回房屋。被告收到原告《通知》后，于2015年11月8日给原告《复函》认为，2014年7月15日后租赁物一直不能使用，根据合同约定，其不欠付租金，并不同意解除合同。原告于2015年12月24日再次书面通知被告支付欠付的租金。告知被告欠付2015年12月18日至2016年12月18日止的门面租金一年224400元、2015年12月至2016年6月18日止负一楼半年租金1026000元，被告共欠付租金3506400元。自2015年7月15日遭受洪灾后，江和焰租赁的房屋已停止经营。在原告书面通知催收后，江和焰仍未履行支付租金的义务。原告向本院提起诉讼。
本院认为，本案支付争议焦点是：被告江和焰租赁房屋期间因遭受洪水不可抗力是否应当免除其支付租金的义务；其逾期未支付租金是否应当承担违约责任；原告主张的违约金是否过高。
原告振亮房开公司与被告江和焰签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应严格按照合同约定，全面履行各自的合同义务。被告江和焰对2014年12月18日前的租金已支付。按租赁合同约定，江和焰应每半年提前一个月支付租金给原告振亮房开公司。江和焰未按约定时间支付租金，振亮房开公司书面通知江和焰支付租金符合合同约定。江和焰在接到通知后，既不同意解除租赁合同，也不支付租金，其行为已构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，对原告要求被告支付租金的请求予以支持。在租赁合同履行期间，被告江和焰承租的房屋两次遭受洪水是事实。被告江和焰提出其租赁房屋遭受洪水属不可抗力应免除支付租金义务的抗辩。合同法第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同法第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情。合同法第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。根据上述规定，被告江和焰的合同义务是向出租人即原告支付租金。被告遭受洪水虽属不可抗力，但并不能导致其不能向原告履行支付租金的义务。故其所持抗辩理由不能成立。被告江和焰以双方合同中约定如因不可抗力导致无法履行该合同，双方不负任何赔偿责任为由，主张应免除其租金。本院认为，该约定系针对出租人的租赁物及承租人的财物因不可抗力遭受损失，双方对对方损失不承担赔偿责任，如租赁物部分或全部毁损、灭失，导致合同无法继续履行，不承担解除合同的违约责任。江和焰据此主张免除租金的理由不符合合同约定，其理由也不能成立。第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。由于发生洪水，本案所涉租赁房屋被淹没，原告需要重新装饰、装修，影响了原告对租赁房屋的正常使用。应当减少被告江和焰重新装修期间的租金。考虑被告江和焰租赁房屋面积及所受所受程度，两次受灾各酌情减少一个月的租金。被告江和焰在收到原告要求其支付租金的通知后，逾期没有支付租金，也不同意解除合同。合同约定负一楼租金半年结算一次，提前一个月支付。原告江和焰欠付振亮房开公司2014年12月18日至2016年6月18日止负一楼的租金3078000元，月租金171000元，减少两个月租金342000元，被告江和焰应当支付原告负一楼租金2736000元。合同对门面租金只约定年租金标准，未约定支付期限。被告已支付原告2013年12月18日至2014年12月17日止的门面租金204000元，尚欠2014年12月18日后的门面租金。合同法第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案合同约定租赁期限为15年，双方履行也是按每届满一年时支付，故本案门面租金应从每届满一年时支付。从2014年12月18日至2015年12月18日已届满一年，故被告应当支付该一年的租金，减少支付一个月门面租金，被告应支付门面租金187000元。原告要求被告支付2015年12月18日至2016年12月18日的门面租金，租赁期间尚未届满一年，不符合法律规定，不予支持。合同约定，逾期未付清租金，按照需交纳租金总费用的每逾期一日1%滞纳金补偿原告，损失按天数计算。被告虽因洪水受灾，但其并未要求解除合同，仍继续租赁原告的房屋，其未按约定期限支付租金，应当承担违约责任。被告主张该约定违约金过高。被告逾期支付租金给原告造成的损失为资金占用损失，原告没有提交证据证明存在其他损失。根据合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。考虑本案导致被告违约的原因，且在租赁期间，被告多次发生欠费行为且构成合同约定之解约事由，原告在按约取得合同解除权之后亦未依法行使该项权利，依法酌情调整违约金为按年利率24%计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十一条之规定，判决如下：
一、被告江和焰应于本判决生效之日后十五日内支付给原告铜仁市振亮房地产开发有限公司2014年12月18日至2016年6月18日止杨芳路地下层负一楼9000平方米房屋租金2736000元，支付2014年12月18日至2015年12月18日止门面租金187000元；
二、被告江和焰应于本判决生效之日后十五日内支付给原告铜仁市振亮房地产开发有限公司租金滞纳金，分别以租金2736000元和租金187000元为基数，自2014年12月18起按年利率24%计算至租金支付止。
三、驳回原告铜仁市振亮房地产开发有限公司其他诉讼请求。
案件受理费78345元，由被告江和焰承担53000元，原告铜仁市振亮房地产开发有限公司承担25345元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。
审 判 长 张 全
审 判 员 欧根昌
代理审判员 吴爱民
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 李正雷