河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫04民终2835号上诉人（原审原告）：河南省平顶山市食品总公司。法定代表人：ＸＸ军，总经理。委托诉讼代理人：栗长江，男，该公司职工。委托诉讼代理人：李润涛，河南旭宏然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贠东安，男，1969年2月15日出�，汉族。委托诉讼代理人：黄国申，男，1965年4月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：李朋起，河南通海律师事务所律师。上诉人河南省平顶山市食品总公司（以下简称市食品公司）因与被上诉人贠东安租赁合同纠纷一案，不服平顶山市湛河区人民法院（2017）豫0411民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人市食品公司的委托诉讼代理人栗长江、李润涛，被上诉人贠东安的委托诉讼代理人黄国申、李朋起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。市食品公司上诉请求：撤销一审判决，改判解除市食品公司与贠东安双方于2014年4月16日签订的《经营场地租赁合同》，一、二审诉讼费用由贠东安承担。事实和理由：依据市食品公司与贠东安双方签订的《经营场地租赁合同�约定，市食品公司出租给贠东安的房屋结构和用途均为餐饮服务。合同履行期间贠东安未经批准同意，擅自将原用于餐饮服务的出租房屋改变用途为KTV，违反了《经营场地租赁合同》的约定，市食品公司享有解除合同的权利。一审认为市食品公司默认了贠东安改变房屋用途，将贠东安未经市食品公司同意改变房屋用途和结构的举证责任分配给市食品公司不妥。一审认为市食品公司同意并认可了贠东安经营KTV，无事实依据。对贠东安转租一事，一审单方面采信贠东安的说法，认为市食品公司证据不足，判决驳回市食品公司的诉讼请求，属于事实不清。贠东安辩称，贠东安不存在私自改变房屋用途的行为，不存在私自改变房屋结构的行为，不存在私自转租的行为。市食品公司要求解除与贠东安的租赁合同关系，诉讼证据明显不足，理由也与事实不符甚至矛盾�一审判决认定事实清楚，程序合法，恳请驳回上诉，维持原判。市食品公司向一审法院起诉请求：依法解除市食品公司与贠东安于2014年4月16日签订的《经营场地租赁合同》；本案诉讼费由贠东安负担。一审法院认定事实：市食品公司在本市中兴南路西17号拥有建筑面积为3428.63平方米、层数为5层、房屋间数为80间的楼房一幢。2007年8月31日，市食品公司为搞活经济，解决职工就业和生活保障，将公司一楼北侧餐饮部5间房、二楼北侧24间房、后厨操作间约120平方米交贠东安使用（当时贠东安已经使用上述房屋），双方约定使用期限为六年，自2007年9月1日至2013年8月31日止。贠东安先是将承租的房屋作为草原兴发涮羊肉的经营场所，后于2009年改成平顶山市湛河区唐韵音乐会馆，该音乐会馆于2010年2月11日取得营业执照，登记的类型为个体工商户，经营�为贠东安，经营形式为个人经营，经营范围为卡拉OK、饮料、娱乐服务。2011年11月9日，平顶山市湛河区中兴路枫园快捷酒店承租了该楼房的第三层、第四层作为经营场所。2014年8月18日，贠东安代表唐韵音乐会所（甲方）、王金辉代表河南省时代精英酒店咨询管理有限公司（乙方），双方签订《合同书》（但仅有贠东安、王金辉个人签名），约定甲方将唐韵音乐会所的总体管理咨询、经营定位、员工培训项目、日常管理交由乙方负责管理，合同期限自2014年8月18日至2017年8月17日止。乙方执行总经理为王金辉（具体制定、实施各方案及报告，协调甲、乙双方关系）。此外，甲方委派经理1名，乙方委派经理2名（协助总经理完成市场调研、员工培训及报告的具体执行）。会所设施设备进行装修及硬件升级，涉及到资金投入，全额由甲方自行投资，乙方不负责投资，只负责�场运作；管理费用为每月2.6万元，甲方每月初支付给乙方（管理费包含乙方人员工资），甲方不参与乙方的经营及管理，可根据营业情况提出合理化建议…。2014年4月16日，市食品公司作为出租方（甲方）、贠东安作为承租方（乙方），双方续签《经营场地租赁合同》。约定市食品公司继续将原房屋租赁给贠东安，租赁期限自2014年4月1日至2020年3月30日，共72个月。收费采用先缴款后使用的形式，每年4月15日前一次性交足全年租赁费22.8万元，逾期未交，合同终止。在协议期内，乙方如果中途改变房屋用途，须提前书面报告，由甲方书面批准方可改变，否则作为合同解除条件成立。乙方权利和义务中约定：乙方有权依法自主经营，有义务自动办理与经营有关的各项手续，妥善处理四邻、周边关系并承担费用。合同解除条件中约定：乙方未经甲方同意或有关部门批准，私自改变房屋用途和结构的；乙方未经甲方书面同意，私自转（租）包给第三人的…。2015年7月3日，王金辉（甲方）与刘ＸＸ（乙方）就双方合作代理（温州中环美容美发用品平顶山代理）项目，达成如下协议：1、甲方将自己经营的位于平顶山市湛河区中兴路南段的唐韵咏歌汇KTV一楼包房提供给双方做经营场所…；2、乙方提供自有品牌双方合作注册经营；3、总投资中甲、乙双方各占50%，装修、进货结束，总投资金额出来后，双方再次签订股份协议；4、甲乙双方共同管理，盈亏按照持股比例共同承担；…7、外部事务：如工商、税务、城管等部门的协调，由甲方负责协调…。2015年9月14日该项目取得营业执照，名称为平顶山市湛河区臻鑫聚力美容美发用品商行，经营者为陈汉立，企业类型为个体工商户，经营范围为美容、美发、化妆品、工具、批发。2017年2月28日，�院依职权对陈汉立进行调查取证，陈汉立证实自己通过王金辉认识的贠东安，其和贠东安是合作关系，双方合作成立了平顶山市湛河区臻鑫聚力美容美发用品商行，贠东安以房租的形式与其合作，双方按照50%：50%负担盈亏。该店平时由陈汉立经营，贠东安不参与经营。2015年7月份左右，陈汉立委托刘ＸＸ与贠东安处理合作事宜，双方签订了《合作协议》，期间由王金辉代表贠东安与刘ＸＸ洽谈合作事宜，可能因为贠东安出差什么的，王金辉代表贠东安签订了该协议，在其后陈汉立与贠东安未再签订任何协议，一直以该协议为准。因为店面经营还没有产生利润，所以双方一直未分配利润。王金辉并不参与经营、管理和销售，但一些外部事项如员工招聘、暂住证、缴纳对外费用、处理和房东之间的关系都是由王金辉代表贠东安处理的。2015年7月30日，贠东安向王金辉出具委托书，将唐韵音乐会馆（现名咏歌汇KTV）委托给王金辉进行经营管理，以后经营中所产生的所有债权、债务与贠东安无关，与房东（市食品公司）之间的所有事务也全权委托给王金辉办理，贠东安不再参与。庭审中，证人叶某证实，2014年经了解得知贠东安的店生意不好，王金辉是河南时代精英管理公司的总经理，叶某是副经理，叶某和王金辉便跟贠东安谈合作，约定贠东安出管理费，每月管理费26000元，2015年6月因个人原因便不再参与唐韵音乐会馆的工作（但还在河南时代精英管理公司上班），由王金辉在那里负责。证人袁某证实，其2012年便开始在唐韵音乐会馆上班，王金辉是贠东安聘请的经理，由贠东安给王金辉发工资，具体发多少不了解。唐韵音乐会馆聘请王金辉后进行了装修，后改名为唐韵咏歌汇，但营业执照一直未变更。贠东安和别人在一楼合�开了一间美容美发商行，贠东安是老板，曾告知员工从店里拿东西都是内部价。另查明，唐韵音乐会馆（咏歌汇KTV）的经营场所为一楼大厅、二楼20间房屋，平顶山市湛河区臻鑫聚力美容美发用品商行的经营场所为贠东安承租的一楼剩余房间，面积约110平方米。除此之外，原市食品公司后厨操作间约120平方米，共三间房屋，一间闲置，贠东安交给朋友免费使用，另两间作为KTV的办公用房。2016年7月10日，平顶山市湛河区新梦想快捷宾馆接手了楼上第四层的房间作为宾馆的经营场所，第三层为某房管局承租作为办公用房。因未妥善处理四邻关系，平顶山市湛河区中兴路枫园快捷酒店、平顶山市湛河区新梦想快捷酒店向市食品公司分别提交“关于不能正常经营的情况反映”及“宾馆申请歇业报告”。2016年12月12日，市食品公司以KTV严重影响四邻和周边关系，上述两个宾馆以不能正常经营为由，拒绝交纳房租和三金，给公司造成严重损失，再加上KTV在市食品公司不知情的状态下，将承租的房屋一楼分别出租给化妆品店及财务公司为由，向唐韵音乐会馆及贠东安发出《解除通知书》，并通过韵达快递邮寄至音乐会馆，但贠东安否认收到该通知书。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”。该法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。市食品公司与贠东安于2014年4月16日签订的《经营场地租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违背相关法律、法规的禁止性规定，合法有�，予以确认。现市食品公司以贠东安未经其同意或有关部门批准，私自改变房屋用途和结构及未经其书面同意、私自转（租）包第三人，未妥善处理四邻关系为由，要求解除该合同。但结合双方提供的证据，双方2007年8月31日初次签订租赁合同、2014年4月16日再次续签合同时，虽然明确了承租房屋的原来用途、间数、面积，但对贠东安承租后的房屋用途及结构没有进行明确的约定。贠东安名下的唐韵音乐会馆（后更名为咏歌汇KTV）于2010年取得相关营运手续后开始运营，2014年4月16日双方续签合同，视为市食品公司对承租房屋用途的默认。该合同同时约定贠东安根据经营需要并征得市食品公司书面同意，可对租赁场所进行合理装修，但不得有损房屋主体结构，现市食品公司并未提供证据证实贠东安在双方续签合同后未经其同意变更了房屋用途、作出了有损房屋主体结构�行为，应承担举证不能的不利后果，故市食品公司以此为由要求解除合同的理由不能成立。至于市食品公司提到的贠东安未经其书面同意，私自将承租房屋转（租）包第三人，由于唐韵音乐会馆仍登记在贠东安名下，贠东安与王金辉之间是委托管理关系，平顶山市湛河区臻鑫聚力美容美发用品商行虽然登记在陈汉立名下，但陈汉立认可其与贠东安之间是合作经营，一楼后院的一间办公室系贠东安无偿让一朋友使用，市食品公司提供的证据不足以证实贠东安存在转（租）包行为，故市食品公司以此为由要求解除合同的理由亦不能成立。至于市食品公司提到的唐韵音乐会馆严重影响四邻和周边关系的问题，一审法院认为，根据双方合同的约定，贠东安有妥善处理四邻、周边关系并承担费用的义务，但合同解除条件并未对此予以约定，如果市食品公司确有证据证实贠东安违反了上述义务，可以要求贠东安承担违约责任，相邻各方也可据此另行主张自己的权利，但市食品公司以此为由要求解除合同的理由不能成立。综上，应驳回市食品公司的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告河南省平顶山市食品总公司的诉讼请求。案件受理费100元，由河南省平顶山市食品总公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。贠东安提交一份收款凭证，以证明市食品公司于2017年4月14日收取了贠东安2017年4月至2018年3月的房租，市食品公司同意继续与贠东安履行双方的租赁合同。市食品公司对该收款凭证的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为只要租赁合同未到期或解除，贠东安理应交纳房租，市食品公司有合法理由收取房租，该收款凭证不能作为市食品公司同意或默认继续将房屋承租给贠东安的证据。本院认为，该证据与本案事实相关联，且市食品公司对其真实性无异议，本院予以审查认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案一审诉讼期间，市食品公司于2017年4月14日收取了贠东安2017年4月至2018年3月的房租。除此外，二审查明的其他事实与一审认定的事实相一致。本院认为，本案争议的焦点是：市食品公司与贠东安于2014年4月16日签订的《经营场地租赁合同》应否解除。市食品公司与贠东安于2014年4月16日签订的《经营场地租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违背相关法律、法规的禁止性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合�的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。双方签订的《经营场地租赁合同》第七条约定：如贠东安未经市食品公司同意或有关部门批准，私自改变房屋用途和结构及未经市食品公司书面同意、私自转（租）包第三人的，市食品公司有权解除该合同。据此，市食品公司应承担相应的举证责任以证实解除合同的条件已成就，否则，应承担举证不能的不利后果。关于贠东安是否存在私自改变承租房屋用途和结构的问题。经一、二审查明，贠东安承租的房屋虽然原来的用途为餐饮服务，但市食品公司与贠东安双方于2007年8月31日初次签订租赁合同时未对贠东安承租后的房屋用途及结构进行明确的约定，2010年贠东安名下的唐韵音乐会馆（后更名为咏歌汇KTV）取得相关营运手续后开始运营，2014年4月16日双方再次续签合同，此时唐韵音乐会馆已经运营长达四年之久，在此期间，市食品公司一直未提出异议，市食品公司也一直按合同约定的数额收取贠东安的租金，且在双方一审诉讼期间亦收取贠东安的租金，市食品公司的租赁目的并未落空。市食品公司在收取租金的同时要求解除合同，有悖诚实信用且无事实依据。此外，市食品公司并未提供证据证实贠东安在履行合同期间作出了有损承租房屋主体结构的行为。关于贠东安是否私自将承租房屋转（租）包第三人的问题。双方主要争议在于贠东安是否将唐韵音乐会馆（后更名为咏歌汇KTV）的经营场所、平顶山市湛河区臻鑫聚力美容美发用品商行的经营场所分别转（租）包给王金辉、陈汉立。经查证，唐韵音乐会馆仍登记在贠东安名下，贠东安也提供了相应的证据证实其与王金辉系委托管理关系，平顶山市湛河区臻鑫聚力美容美发用品商行虽然登记在陈汉立名下，但陈汉立�可其与贠东安之间是合作经营。综上所述，市食品公司的上诉理由因缺乏事实根据，也无证据证明，故本院不予采信；市食品公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由河南省平顶山市食品总公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 瑞 英审判员 彭   莉审判员 张 姗 姗二〇一七年八月二十九日书记员 杨磊（兼）