江苏省高邮市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1084民初4051号
原告：中国农业银行股份有限公司高邮市支行，住所地高邮市环城南路1号。
主要负责人：刘嵬，该行行长。
委托诉讼代理人：陈富冬，江苏金飞达律师事务所律师。
被告：吴朝林，男，1970年2月13日出生，汉族，住高邮市。
被告：张晓辉，女，1971年4月23日出生，汉族，住高邮市。
原告中国农业银行股份有限公司高邮市支行与被告吴朝林、张晓辉金融借款合同、抵押合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈富冬到庭参加诉讼；被告吴朝林、张晓辉经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即偿还借款本金275223.04元，支付利息10744.38元、罚息和复利543.73元（利息、罚息、复利计算至2017年6月12日，逾期顺延至实际给付之日）；2、判令原告对被告用以抵押的高邮市恒生欧洲城第三街区5-201室房地产的处置价款享有优先受偿权；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告吴朝林与张晓辉是夫妻关系。2012年6月29日，被告与原告签订《个人购房担保借款合同》，向原告借款41万元，约定将高邮市恒生欧洲城第三街区5-201室房地产作为抵押担保，并办理了抵押登记手续。合同签订后，原告按约发放了贷款，然被告未按约归还借款本息。故原告诉至法院，请求判如所请。
两被告未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了庭审调查。对本案的证据和事实，本院认定如下：2012年6月29日，原告与两被告签订《个人购房担保借款合同》。合同约定：被告吴朝林向原告借款34万元用于购房；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定，第一期执行年利率为6.12%，借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自调整后的次年1月1日起调整；在借款期限内，如借款人出现连续90天以上或累计180天以上逾期记录，贷款人有权取消利率下浮，并自逾期之日起至合同项下借款到期之日止，将执行利率调整为人民银行同期同档次人民币贷款基准利率；借款期限180个月，从2012年6月29日到2027年6月28日；还款方法为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；借款人和担保人申请借款时应留存真实有效的名称、通信地址、联系方式等信息，贷款人按借款人和担保人留存的通信地址寄出挂号信或快递后三日即视为送达；借款人改变住所、通信地址、联系方式、工作单位等信息，借款人应立即书面通知贷款人；两被告以其购买的位于高邮市××城××街区××房产提供抵押担保；担保范围为合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。当日，原告向被告吴朝林交付34万元，被告张晓辉出具《家庭财产连带清偿贷款责任承诺书》，承诺对被告吴朝林向原告的借款以包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产承担无限连带清偿责任。2014年4月10日，原被告办理了不动产抵押登记，领取房他证高邮字第××号《房屋他项权证》，登记的债权金额为34万元。合同履行中，被告吴朝林从2016年7月29日起不再按约履行还本付息义务，至2017年6月12日欠原告借款本金275223.04元，支付利息10744.38元、罚息和复利543.73元，被告张晓辉未履行连带清偿义务。
以上事实有原告陈述，原告提交的《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、进账单、利息清单、《房屋他项权证》、被告张晓辉出具的《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》各一份予以证实。本院按照原、被告双方在借款合同中约定的送达地址向两被告邮寄了开庭传票、举证责任通知书、主要证据等诉讼材料，视为有效送达。两被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见，视为其放弃举证、质证的权利。本院审查后，认定上列证据的证明力。
本院认为，原被告双方签订的借款合同和抵押合同合法有效，对双方均具有约束力。原告履行了交付所借款项的义务，被告吴朝林未按约履行还本付息义务，构成违约，原告有权根据合同约定宣告借款提前到期，要求借款人偿还借款本金，并按合同约定标准支付利息、罚息、复利。被告张晓辉承诺以家庭财产对被告吴朝林所负债务承担连带清偿责任，其为连带债务人，应对被告吴朝林所负债务承担连带清偿责任。原、被告签订抵押合同后，办理了抵押登记，不动产抵押权自登记之时设立，如两被告未履行义务，原告有权以抵押物拍卖、变卖所得价款，在登记的34万元债权限额内优先受偿。本院对原告的诉讼请求依法予以支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴朝林应于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司高邮市支行借款本金275223.04元，支付利息10744.38元、罚息和复利543.73元（以上利息、罚息、复利计算到2017年6月12日，从2017年6月13日起至实际给付之日止，按照借款合同约定的标准顺延计算）。
二、被告张晓辉对上述被告吴朝林所负债务承担连带清偿责任。
三、如被告吴朝林、张晓辉未履行义务，原告中国农业银行股份有限公司高邮市支行有权以两被告抵押的位于高邮市恒生欧洲城第三街区5-201房产拍卖、变卖所得价款，在34万元限额内优先受偿。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5650元，保全费1970元，合计7620元，由两被告连带负担（此费用原告已预交，两被告应于履行判决义务时一并给付原告；原告在实现担保物权时，在34万元限额内优先受偿）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审 判 长 钱 敏
人民陪审员 冯正香
人民陪审员 孙桂兰
二〇一七年十一月八日
见习法官助理卜俊霞
书 记 员 沈晓茜
附本判决所依照的法律条款：
《中华人民共和国民法通则》第八十七条规定：“债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。”
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
《中华人民共和国合同法》第二百零五条规定：“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”
《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”
《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”
《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”