山东省龙口市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙龙民初字第361号
原告：王玲，女，1974年2月27日出生，汉族，居民。
委托代理人：刁文华，山东渤海平正律师事务所律师。
被告：龙口市海富房地产开发有限公司。
法定代表人：曹杰，任总经理。
委托代理人：曲敬武，山东翔宇韶宽律师事务所律师。
委托代理人：王京辉，系该公司销售经理。
原告王玲与被告龙口市海富房地产开发有限公司（以下简称海富房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王玲的委托代理人刁文华、被告龙口市海富房地产开发有限公司的委托代理人曲敬武、王京辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王玲诉称，2010年9月19日原告在被告处交纳了购买位于南山西海岸西一期xx号楼xxxx室的定金20000元及楼房首付款198000元，被告向原告出具了收据，并于2011年7月2日和2011年7月22日分别签订了商品房认购书及商品房预售合同、分期付款补充条款（二）、商品房买卖合同补充协议各一份，对双方的权利义务作了约定，合同约定被告应于2011年12月31日之前交付房屋，原告按约付款。然而直至起诉之日，被告仍未取得商品房出售必须具备的工程竣工验收备案表，也未向原告交付房屋，导致双方买卖合同根本不能履行。根据我国合同法第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，是法定解除合同的条件。因此原告诉至法院，请求：一、依法判令解除原、被告之间的房屋买卖合同，并返还原告房款241600元及双倍定金40000元，总计人民币281600元；二、依法判令由被告承担本案的诉讼费用。
被告海富房地产辩称，一、依据原、被告签订的补充协议第二条，原告不按合同规定支付房款，被告不予交付买卖房屋，并且不承担交房的责任。合同签订以后，原告按照补充协议二，只交付了第二次房款43600元，余款至今未付。因此依据合同约定，原告未履行付款义务，被告不予交付房屋，有合同为依据。二、如果该案构成了原告解除合同的条件，原告也应当依据双方签订的合同第九条第2款，在解除权成立之日起15日内以书面形式通知被告解除合同，否则视为原告认可逾期交房的现状。依据我国合同法第九十五条和最高院颁布的关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释第十五条规定，经催告原告应在合理期限即3个月内，向被告主张解除合同，没有催告自解除权形成之日起，一年内未行使该权利的，解除权消灭。就本案而言，原告主张的交付时间为2011年12月31日，起诉时间为2014年5月17日，单方解除权依据上述规定已经消灭，法院不应当支持原告的上述请求以及依据该请求所发生的要求被告返还购房款的相关请求。三、原告诉讼请求已经过了诉讼时效，原告的最后一次付款时间为2012年1月2日，原告诉状载明时间为2014年5月17日，截止到龙口市人民法院立案时间，原告已经超过了法定的两年诉讼时效。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年9月19日，原告王玲向被告海富房地产分别交纳了定金20000元和楼房首付款198000元共计218000元，用于购买被告开发建设的西海岸一期xx栋x单元xxxx号房屋，被告向原告出具了收款收据。
2011年7月2日，原、被告双方签订了商品房认购书，载明“经双方协定，付款方式为以下第3种：……3、分期：乙方（即原告）应于本认购书签订后1日内，即2011年7月2日前，付购房款218000元（总房款的50%）（大写贰拾壹万捌仟元）……详见分期付款补充协议（二）”。
2011年7月22日，原、被告双方签订了《商品房预（销）售合同》、《分期付款补充条款（二）》、《商品房买卖合同补充协议》共三份合同。《商品房预（销）售合同》中第四条计价方式与价款为“按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4778.61元，总金额（人民币）肆拾叁万陆仟元整。”第六条付款方式及期限为“买受人按下列第2种方式按期付款：……2、分期付款详见分期付款补充条款（二）。”第七条买受人逾期付款的违约责任为“详见分期付款补充条款（二）。”第八条交付期限为“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。”第九条出卖人逾期交房的违约责任为“1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，……。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2、根据本条款规定，买受人在行使解除合同权利时，从有权解除之日起十五日内向出卖人发出书面通知；如买受人未在该期间发出书面通知，则视为买受人认可逾期交房的现状，并同意继续履行本合同，双方再行协商交付房屋时间。”《分期付款补充条款（二）》载明“合同第六条付款方式及期限修改为：选择采用三年分期付款方式，具体如下：1、三年分期付款：自交足定金签订认购书之日起7日内交齐首付30%为第一次，以后每隔半年付款一次，利息收取标准以认购日期银行贷款基准利率8.5折为准。2、第一次于2011年7月2日，支付50%首付款218000元（不低于30%）；第二次于2012年1月2日，支付43600元（期内利息0元），……；第三次于2012年7月2日，支付43600元（期内利息0元），……”“合同第七条买受人逾期付款的违约责任修改为：买受人采用分期付款方式付款的，如买受人未能在规定时间内付清应付款项，按应付款额每日0.2%向出卖人支付违约金，逾期达十日违约金按双倍支付。同时，出卖人有权解除本合同，并将该商品房另行出售……”《商品房买卖合同补充协议》载明“第二条买受人必须按合同约定的付款方式付清应付款项，否则出卖人不予交房且不承担逾期交房违约责任。”
2012年2月17日，原告向被告交付购房款43600元，被告向原告出具了收款收据。
庭审中，原告称曾于2013年8月28日前后通过顺丰速运向被告邮寄过两次书面材料，要求被告交付合格的房屋，但仅提供寄件公司存根，未能提供被告签收回执。被告不予认可收到该邮件。
另查明，涉案xx号楼经被告组织设计单位、施工单位、监理单位等竣工验收，但整个楼盘至今未取得《建设工程竣工验收备案表》，被告亦未按期交付房屋。
上述事实有双方当事人的陈述、收款收据、《商品房认购书》、《商品房预（销）售合同》、《分期付款方式付款（二）》、《商品房买卖合同补充协议》、《单位工程竣工验收报告》、《工程质量评估报告》、顺丰速运寄件人留存联等证据在卷佐证。
本院认为，本案争议焦点为原告是否有权解除《商品房预（销）售合同》。根据我国合同法的规定，合同的解除权分为约定解除权和法定解除权。原、被告双方约定被告应当在2011年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，被告逾期交房超过90日，原告即享有解除权，此处为约定解除权。同时，双方约定了该解除权的行使期限，即自有权解除之日起十五日内行使。本案中原告未在约定解除权行使期限内行使该权利，故原告的约定解除权已归于消灭。按照双方合同第九条第二款约定，原告认可逾期交房的现状，同意继续履行合同，故原告一直等待被告交房。但直至本案法庭辩论终结之时被告仍未提交建设工程竣工验收备案表，不具备交房条件，诉讼中双方也无法另行协商房屋交付时间，致使该合同目的不能实现，原告据此主张其享有法定解除权。被告辩称，该商品房现已分项验收合格，符合合同约定的交房条件，其未交房的原因是原告未交纳全部购房款。本院认为，关于该商品房的交付条件，根据我国法律规定，被告作为房地产开发企业，应当将符合法律规定的房屋交付买受人，双方在合同中约定交房条件为“经验收合格”，该约定不得违背法律法规的强制性规定，此处的验收合格应理解为取得当地建设管理机构发出的《竣工验收备案表》。只有具备该备案表，才符合法律规定的房屋交付的最低标准。本案被告至法庭辩论终结时未提交工程竣工验收备案表，即说明被告未符合交房条件，致使合同目的不能实现，故原告享有法定解除权，要求解除商品房预售合同，于法有据，本院予以支持。因合同解除，双方互负返还义务，原告要求被告返还其已经交纳的定金20000元、首付款198000元以及后期购房款43600元（合计261600元），本院予以支持。但原告要求被告双倍返还定金20000元，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条和第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告王玲与被告龙口市海富房地产开发有限公司于2011年7月22日签订的《商品房预（销）售合同》。
二、被告龙口市海富房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王玲已交纳的购房款261600元。
三、驳回原告王玲其他诉讼请求。
如未按判决书确定的时间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7840元，由被告龙口市海富房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 孙丽娜
人民陪审员 王维君
人民陪审员 王风范
二〇一五年八月五日
书 记 员 吴楠楠