福建省厦门市同安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）同民初字第4727号
原告（反诉被告）厦门同安城市建设投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区大同街道新安路财政大楼二楼，组织机构代码：73787417-5。
法定代表人苏壮志，总经理。
委托代理人陈胜强，福建合贤律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈清灵，男，1974年9月15日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区，
委托代理人薛冬莉、陈虹，福建志远律师事务所律师。
原告(反诉被告)厦门同安城市建设投资有限公司（以下简称同安城投公司）与被告（反诉原告）陈清灵房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员林荣堂适用简易程序公开开庭进行了审理。原告同安城投公司之委托代理人陈胜强，被告陈清灵之委托代理人薛冬莉、陈虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）同安城投公司诉称：2013年5月8日，同安城投公司与被告陈清灵签订一份《房屋租赁合同》【编号：(2013)No:015号】，该合同第1.2.3.4.9约定：同安城投公司将址在同安区常青路59、61号（仓库）3号店面房屋租赁给陈清灵经营使用，租赁期限自2013年7月1日起至2015年6月30日止，出租的房屋建筑面积30平方米，每月租金1135元，按半年为一期支付。陈清灵应于每期租金交纳的第一个月头5天内交付本期租金，后顺推交付，若逾期，按欠缴租金的日百分之一向同安城投公司加付违约金，直至付清为止。陈清灵应在合同签订后支付3240元作为租赁履约保证金，租赁期届满逾期归还房屋，不退还保证金，且每逾期一日应向同安城投公司支付每日租金5倍的违约金，直至交还房屋之日。同时合同还约定其他条款。合同签订后，同安城投公司全面履行合同义务，陈清灵也向同安城投公司支付租金至2015年6月30日。2015年7月20日，陈清灵参与公开竞标其原承租店面的期满日即2015年年6月30日后继续承租的优先权，最终陈清灵未中标，由他人卓玉田以1350元/月竞得承租。据此，2015年8月5日，同安城投公司通知陈清灵未中标取得继续承租权，应于2015年9月5日前归还店面房屋，逾期应承担相应违约责任。但陈清灵至今拒不交还，继续擅自占有使用该店面房屋。同安城投公司现诉请判令：一、同安城投公司与陈清灵于2013年5月8日签订的《房屋租赁合同》于2015年6月30日终止；二、陈清灵将承租的址在同安区常青路59、61号（仓库）3号店面房屋交还同安城投公司；三、陈清灵向同安城投公司偿付房屋租赁合同终止后的店面房屋占用使用费暂计6320元（占有使用费自2015年7月暂计至11月，其中：7、8月按1135元/月，9、10、11月及此后按1350元/月。此后占有使用费均按上述继续计算至陈清灵向同安城投公司交还房屋当日止）；四、陈清灵向同安城投公司偿付逾期交还承租的店面房屋违约赔偿金暂计1650元（11元=38元/日×30%，自2015年7月1日暂计至11月30日，此后按上述计至陈清灵交还房屋当日止）；五、陈清灵已支付同安城投公司的租赁履约保证金3240元归同安城投公司所有；六、陈清灵承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）陈清灵辩称：一、原告同安城投公司应与陈清灵续签租赁合同，陈清灵有权继续使用讼争店铺。1.同安城投公司投标程序不合法。2015年7月20日，因合同到期，陈清灵因享有的作为原承租人的优先承租权受邀参加租赁房屋承租权的公开招投标，出具了投标价1220元/月。同安城投公司收到陈清灵的投标价后方才定了最低保留价1300元/月。如此招投标程序严重违背了公平公正的原则，陈清灵必然无法顺利投到标。2.陈清灵有权以最高报价行使优先承租权，同安城投公司应与陈清灵续签租赁合同。投标后同安城投公司未让陈清灵行使优先承租权，陈清灵也从未放弃优先承租讼争店铺的权利，陈清灵愿意以最高报价1350元/月继续承租讼争店铺。3.陈清灵已在承租店铺经营十几年，累计了一定的客户资源，并对承租店铺进行了附加价值的装修，根据公平原则，在陈清灵愿意以最高报价续租的前提下，同安城投公司作为出租方并未存在任何损失，相反让陈清灵搬离讼争店铺显然会给陈清灵造成不必要的经济损失。二、陈清灵并未违约，无需承担违约赔偿责任。因前述不合法招投标的行为，陈清灵有权继续承租并使用该店铺，故不应承担任何违约责任；因陈清灵不存在违反合同约定的行为，到期后陈清灵应享有优先承租权而继续使用该房屋，同安城投公司没有任何理由没收履约保证金。退一万步讲，违约金应根据同安城投公司要求搬迁的《通知》时间2015年9月5日之后开始计算，而不应从2015年7月1日起算。综上所述，同安城投公司的诉讼请求没有事实与法律依据，请法庭依法驳回同安城投公司的诉讼请求。
被告（反诉原告）陈清灵反诉诉称：2015年5月8日，陈清灵与反诉被告同安城投公司签订《房屋租赁合同》，约定由陈清灵向同安城投公司承租位于同安区长青路59、61号（仓库）3号店作为经营使用，租赁期自2013年7月1日起至2015年6月30日止。2015年6月30日，前述合同到期，陈清灵因享有优先承租权受邀参加租赁房屋承租权的公开招投标，但因招投标程序不合法，导致陈清灵无法公平竞标，且陈清灵未放弃优先承租权，愿意以最高报价1350元/月继续承租租赁房屋。故陈清灵现诉请判令：一、同安城投公司按照1350元/月的租金标准与陈清灵继续签订《房屋租赁合同》并依约履行；二、同安城投公司承担本案的诉讼费用。
原告（反诉被告）同安城投公司辩称：法院审查反诉是否合法。基于此，反诉原告陈清灵要求每月1350元标准续签合同不能成立。陈清灵参与竞标低于他人而丧失优先竞标权。陈清灵以招标不合法提出反诉，如果招标不合法可以向行政部门提出异议并提起行政诉讼，至今陈清灵仍未提起异议申请。故其反诉请求全部驳回。
经审理查明，2013年5月8日，原告（反诉被告）同安城投公司（出租方，甲方）与被告（反诉原告）陈清灵（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方位于同安区常青路59、61号（仓库）3号店，出租房屋建筑面积约30平方米。租赁期自2013年7月1日起至2015年6月30日止。签订合同后，乙方应支付甲方3240元正作为履约保证金。房屋每月每平方米37.83元正，每月租金为1135元。房屋租金按半年支付，乙方应于每期租金交纳的第一个月的头5天内交付本期租金，后顺推交付，若逾期，按欠缴租金的日百分之一向甲方加付违约金，直到付清为止。租赁期满，乙方如期完好交还房屋及租赁时移交清单上的物品，甲方应退还乙方履约保证金，但不计利息。乙方逾期归还，甲方不退还租赁履约保证金，且每逾期一日乙方应向甲方支付每日租金的5倍违约金，直到交还房屋之日止。合同另约定其他条款。合同签订后，同安城投公司将讼争房屋交付陈清灵使用，陈清灵支付了履约保证金3240元，并支付租金至合同期满即2015年6月30日止。合同期限届满后，陈清灵仍继续占有使用讼争房产。2015年7月20日，同安城投公司就讼争房产租期届满后的承租权进行公开招投标，陈清灵以报价1220元/月参与竞标，该标的于2015年7月22日开标，竞标人有陈清灵、卓玉田等2人，卓玉田报价1350元/月，同安城投公司本次招标设定最低保留价1300元/月，卓玉田以1350元/月竞得该标的。陈清灵认为，同安城投公司设置最低保留价，违反法律规定，招投标不合法。2015年8月5日，同安城投公司通知陈清灵：于2015年9月5日前将店面移交同安城投公司，并结清租期届满后该店面房产移交同安城投公司期间的占用费，同时办理相关移交手续。陈清灵主张其对讼争房产享有优先承租权，同安城投公司表示诉状中提到的优先承租权指在与他人同等价格竞标的情况下，享有优先承租的权利。双方产生争议诉至本院，并分别提出如上诉求。
以上事实，有《房屋租赁合同》、票据、资产出租报价单、开标情况记录表、通知等证据以及庭审笔录在案为证，以上证据均经庭审举证、质证，并经本院审查核实，可以采信。
本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，双方应当依约恪守履行。《房屋租赁合同》于2015年6月30日到期，因合同到期而终止，故同安城投公司要求确认《房屋租赁合同》于2015年6月30日终止，可以支持。合同期限届满后，陈清灵应当归还房产，故同安城投公司要求陈清灵交还讼争房产，应予支持。合同期限届满后，陈清灵占有使用讼争房产已无合同依据，应当支付占有使用费，租金标准参照《房屋租赁合同》约定的租金标准1135元/月，故陈清灵应当按照1135元/月支付自2015年7月1日起至实际交还房屋之日止的占有使用费。合同约定陈清灵逾期归还房产，同安城投公司不退还履约保证金，故同安城投公司主张履约保证金3240元归其所有，可以支持。同安城投公司还要求陈清灵按照11元/日的标准支付逾期交还店面的违约赔偿金，因陈清灵因逾期归还房产支付占用费及被没收履约保证金，故同安城投公司再行要求支付违约赔偿金，显然超出实际损失，本院对此不予支持。陈清灵主张其对房屋享有优先承租权，本院认为，未见有法律规定承租人对房屋在承租期限届满后享有优先承租权，陈清灵与同安城投公司也未见在合同中约定合同到期后陈清灵享有优先承租权，因此，陈清灵主张其对讼争房产享有优先承租权，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。同安城投公司所称陈清灵在公开招投标过程中享有优先承租权，具体指在与他人同等价格竞标的情况下，享有优先承租的权利，本院认为，结合案件查明事实，案外人报价高于陈清灵的报价，故陈清灵的“优先承租权”缺乏适用的情况，陈清灵要求按照中标价1350元/月与同安城投公司续签《房屋租赁合同》，缺乏合同与法律依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）厦门同安城市建设投资有限公司与被告（反诉原告）陈清灵于2013年5月8日签订的《房屋租赁合同》于2015年6月30日终止；
二、被告（反诉原告）陈清灵应于本判决生效之日起十日内将同安区常青路59、61号(仓库)3号店面房屋交还原告（反诉被告）厦门同安城市建设投资有限公司；
三、被告（反诉原告）陈清灵应于本判决生效之日起十日内按照人民币1135元/月的标准支付原告（反诉被告）厦门同安城市建设投资有限公司自2015年7月1日起至实际交还房屋之日止的占有使用费；
四、被告（反诉原告）陈清灵交纳的履约保证金人民币3240元归原告（反诉被告）厦门同安城市建设投资有限公司所有；
五、驳回原告（反诉被告）厦门同安城市建设投资有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币250元，适用简易程序减半收取人民币125元，由原告同安城投公司负担人民币25元，由被告陈清灵负担人民币100元；反诉受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由反诉原告陈清灵负担；款限于本判决书送达之日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 林荣堂
二〇一六年六月二十三日
代书记员 叶彩女
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。