广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1284民初1737号
本诉原告（反诉被告）:曾伟健，男，汉族，1994年2月10日出生，户籍地：四会市，现住四会市。
本诉被告（反诉原告）：梁继永，男，汉族，1974年2月28日出生，户籍住址：四会市，现住四会市。
委托代理人：冯松斌，系广东承芳律师事务所律师。
本诉被告：四会市龙居房产中介信息部江丽店（个体工商户），住所地：四会市陶冲村委会黎巷村一座之一。统一社会信用代码：92441284MA4UY0FF56。
经营者：潘国伟，男，汉族，1986年8月18日出生，住四会市。
委托代理人：陈卓珍，女，汉族，1983年1月11日出生，系该店的员工。
原告曾伟健诉被告梁继永、四会市龙居房产中介信息部江丽店（以下简称龙居中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月27日受理后，被告梁继永在答辩期内提出反诉，本院予以受理并与前案合并审理，于2017年9月26日公开开庭进行了审理。为方便称谓，以下统一称本诉原告（反诉被告）曾伟健为原告，称本诉被告（反诉原告）梁继永为被告，称本诉被告龙居中介为被告。原告曾伟健，被告梁继永及其委托代理人冯松斌，被告龙居中介委托代理人陈卓珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曾伟健向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告梁继永退还购房定金10000元给原告；2.被告龙居中介对原告没有做到尽职的居间服务，耽误原告工作并冒充律师恐吓原告，赔偿原告的精神损失费5000元，误工费5000元，合共10000元；3.被告梁继永赔偿原告各项经济损失费5000元（精神损失费、误工费）；4.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告于2017年6月17日通过经纪方（四会市龙居房产中介信息部）介绍购买位于四××市××街道××现代城××号房屋，并与卖方和经纪方三方签订房地产买卖合同。当时该公司业务员李某为促进成交，隐瞒银行二手楼贷款要求条件，骗取本人对四会市龙居房产中介信息部见证人（李某）的信任，在不符合银行贷款条件的情况下，催促本人交付购房定金1万元整后，银行二手楼按揭又不批复，造成今次买卖不成交，搞到原告定金卖方又不退，屋又无买成。为此，现向法院起诉，要求被告尽快退回购房定金和误工费、精神损失费。后经本院释明，原告自愿撤回第二项诉讼请求，并增加一项诉讼请求：解除与被告签订的《房地产买卖合同》。
原告递交证据如下：1.收款证明，证明被告梁继永收取原告1万元定金的事实。2.房地产买卖合同，证明原告与被告签订房地产买卖合同的事实。
被告梁继永辩称：1.我方同意解除双方签订的房地产买卖合同。2.原告是违约方，导致合同解除的责任在于原告，按照双方签订的合同约定，原告需要按照成交的总房价10%支付违约金，就此我方也提出反诉。3.原告所请求退还定金及赔偿各项经济损失包含精神损失及误工损失是没有法律依据及事实依据。
被告梁继永在本诉部分未向法庭递交证据。
被告梁继永在答辩期内向本院提出反诉，请求判令：1.解除被反诉人、反诉人在2017年6月17日签订的《房地产买卖合同》；2.被反诉人向反诉人支付违约金66000元（包括原告已支付的1万元定金，实际还需支付56000元）及利息（以56000元为基数，从2017年8月7日起按中国人民银行同期贷款利率计算至全部支付完毕之日止）；3.被反诉人承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2017年6月17日，在被告龙居中介的促成下被反诉人曾伟健与反诉人梁继永签订了《房地产买卖合同》，被反诉人曾伟健购买反诉人梁继永位于四××市××街道××现代城××号房屋，总价款660000元。合同签订后，被反诉人曾伟健按合同约定支付了定金10000元。被反诉人和反诉人分别向被告龙居中介出具了《买卖咨询费支付承诺书》，确认并承诺各向被告龙居中介支付咨询费9900元。根据《房地产买卖合同》约定，“买卖双方应于2017年7月15日前备齐相关银行办理贷款资料到银行办理贷款申请手续”，但被反诉人曾伟健没有依约定到银行办理贷款申请手续并明确表示不再履行合同。综上，根据《房地产买卖合同》约定，“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续……逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付等额于总楼价百分之十的违约金”，故反诉人请求法院支持反诉人的诉讼请求，维护反诉人的合法权益。
被告梁继永为支持其反诉请求，递交证据如下：1.房地产买卖合同，证明被反诉人、本诉被告、反诉人之间的房屋买卖合同关系及相关权利义务约定等事实。2.买卖咨询费支付承诺书，证明被反诉人、反诉人向本诉被告承诺支付咨询费等事实。3.律师函、邮寄回执，证明反诉人、本诉被告向被反诉人发出律师函以维护自身权益等事实。4.不动产登记权属证，证明反诉人出售的房屋已经办理相关产权证书等事实。
原告曾伟健针对被告梁继永的反诉请求，辩称：答辩人曾伟健在履行房屋买卖合同过程中，不存在违约情节，相反，违反约定的是卖主（被答辩人梁继永），理由如下：根据答辩人与被答辩人签订的《房地产买卖合同》的约定，“买卖双方应于2017年7月15日前备齐相关银行办理贷款资料到银行办理贷款申请手续。”答辩人曾伟健，作为买方在约定的日期之前，一直积极地办理相关手续，在2017年7月11日于中国银行肇庆四会支行查询并打印《BANCS存款历史交易明细清单》、并取得该银行出具的《个人信用报告》、《二手房按揭提供资料》。上述前两项材料表明答辩人征信良好，而《二手房按揭提供资料》就是办理银行贷款手续所必须的资料，但由于得不到卖主（被答辩人梁继永）的密切配合，答辩人无法独立完成二手房贷款手续，现有的证据表明答辩人已经在积极办理贷款业务的相关手续。如下答辩人与龙居中介工作人员的微信聊天记录，足以佐证本案答辩人在积极履行合同义务：1.答辩人与龙居中介工作人员梁桂章的聊天记录（2017年7月2日-2017年7月10日），可以看出答辩人没有怠于履行合同义务。2.答辩人与龙居中介工作人员李某的聊天记录（2017年7月25日），则可以看出龙居中介工作人员李某不愿再配合答辩人履行合同，有意为答辩人履行合同添置障碍。答辩人目前正在操办婚礼，答辩人拟购买合同中的房产作为婚房，可以看出答辩人有足够的诚意履行合同，可是因被答辩人没有给予充分的配合，造成合同履行障碍，被答辩人有不可推卸的责任。综上所述，答辩人不存在违约，未能办理二手房贷款手续的原因在于被答辩人未予密切配合，因此恳请法院驳回被答辩人的全部反诉请求，并支持答辩人的全部诉讼请求。
原告曾伟健为支持其答辩意见，递交证据如下：1.中国银行肇庆四会支行查询并打印《BANCS存款历史交易明细清单》、《个人信用报告》，证明答辩人已经在积极办理贷款业务的相关手续的事实。2.《二手房按揭提供资料》，证明二手房贷款手续需要原业主的密切配合的事实。3.答辩人与龙居中介工作人员的微信聊天记录，证明答辩人在积极履行合同义务以及龙居中介工作人员李某不愿再配合答辩人履行合同的事实。4.钟爱一生婚纱摄影收款票据。证明答辩人拟购买合同中的房屋作为婚房，可以看出答辩人有足够的诚意履行合同的事实。
被告龙居中介述称：一、原告曾伟健是违约方，应承担违约责任。2017年6月17日，在答辩人的促成下原告曾伟健与被告梁继永签订了《房地产买卖合同》，原告曾伟健购买被告梁继永位于四××市××街道××现代城××号房屋，总价款660000元。合同签订后，原告曾伟健按合同约定支付了定金10000元。原告曾伟健和被告梁继永分别向答辩人出具了《买卖咨询费支付承诺书》，确认并承诺各向答辩人支付咨询费9900元。根据《房地产买卖合同》第六条约定，“买卖双方应于2017年7月15日前备齐相关银行办理贷款资料到银行办理贷款申请手续”，但原告曾伟健没有依约定到银行办理贷款申请手续并明确表示不再履行合同。根据《房地产买卖合同》约定，“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续……逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付等额于总楼价百分之十的违约金”，因此，被告梁继永的反诉请求应得到支持。二、造成本次合同无法履行的过错在于原告曾伟健，答辩人及被告梁继永均没有过错，原告曾伟健无权要求退还定金。另外根据《合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，因此，被告梁继永反诉要求原告曾伟健按合同约定支付违约金应得到支持。三、答辩人已经依合同履行了约定的义务，没有违约，没有对原告曾伟健造成损失。因此，原告曾伟健的其他诉讼请求没有事实依据。综上所述，请法院驳回原告曾伟健的诉讼请求，依法支持被告梁继永的反诉请求，尊重答辩人的劳动成果，维护合同精神。
经审理查明，2017年6月17日，原告曾伟健（买方）与被告梁继永（卖方）、龙居中介（经纪方）三方签订《房地产买卖合同》及附件,约定原告曾伟健购买被告梁继永位于四××市××街道××现代城××号的房屋（以下简称涉案房屋），被告龙居中介为买卖双方提供居间服务。买卖双方约定涉案房屋总楼价为660000元，买方付款方式为按揭付款，定金10000元买方须在2017年6月17日支付给卖方，首期楼款（不含定金）130000元买方应于交税成功当天支付给卖方，买卖双方应于2017年7月15日前备齐相关银行贷款资料到银行办理贷款申请手续。银行同意贷款后买卖双方应于7个工作日内备齐交易所需资料到四会市地税局办理相关交税手续，买卖双方应于完税证明出具后7个工作日内到四会市不动产中心办理房产过户手续。买方取到不动产权证书待经纪方通知7个工作日内到四会市不动产中心办理相关抵押手续。楼价余款：（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户手续及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内。因买方的原因造成贷款未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后缴交税费前与首期款一并支付给卖方。买方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。买卖双方还约定，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：……（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五日内退还。卖方合法持有该房屋的《不动产权证书》，号码为第0004475号，买方已经查看过该《不动产权证书》。
上述合同及附件签订当天，原告曾伟健向被告梁继永支付了的定金10000元。后双方因向银行贷款等问题发生争议，原告未得到银行的贷款并拒绝支付剩余的购房款。根据原告曾伟健与被告龙居中介的工作人员梁桂章、李某的微信聊天记录，被告龙居中介在2017年7月10日前有催促原告去银行办理按揭手续，2017年7月25日，被告龙居中介工作人员李某向原告曾伟健表示公司不再让其跟进曾伟健与梁继永的交易了。2017年8月7日，被告梁继永委托广东承芳律师事务所向原告发出《律师函》，要求解除双方签订的上述《房地产买卖合同》，原告支付被告总楼价款10%的违约金66000元。
上述事实，有当事人陈述，经过庭审质证的证据，庭审记录等证实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订了《房地产买卖合同》，原告曾伟健与被告梁继永就涉案房屋构成房屋买卖合同关系，双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应当按合同约定全面履行各自的义务，否则应当承担违约责任。买卖双方确认的交易流程是：签订房地产买卖合同同时缴纳定金，买方向银行办理贷款申请手续，卖方提供协助，银行同意贷款给买方后就办理完税手续，交税成功当天交付首期款，按揭贷款由银行直接转到卖方账户，完税成功后7个工作日内将房屋过户。买方如果办理不了贷款，在向不动产登记中心递件成功后到税费缴纳前这段时间将首期款及余款交付给卖方。从上述交易流程可知，原告作为买方（贷款人），向银行办理贷款申请手续是其主要义务，被告梁继永作为卖方是提供协助义务。合同约定，买卖双方应于2017年7月15日前备齐相关银行贷款资料到银行办理贷款申请手续，原告称其于2017年7月11日向银行办理贷款申请手续，因被告梁继永不配合导致银行不批复，但其提供的证据并不能证明其当日曾去过银行办理贷款申请手续，亦不能证明银行不批复的原因在于被告梁继永的不配合。按照原告提供的《二手房按揭提供资料》中原业主应提供的资料，被告梁继永并不存在不能提供的情况，原告亦承认当日并未通知被告梁继永及中介方龙居中介到银行协助办理，理由是原告没有被告梁继永及龙居中介的联系电话才未通知，这明显不符合常理，也与事实不符。因此，本院认为，导致原告银行贷款不批复的原因在原告一方。原告申请银行贷款未获批准，又未按合同约定将首期楼款及余款支付给被告梁继永，因此导致合同不履行的原因在原告一方，原告属于违约方，被告梁继永不存在违约行为。鉴于买卖双方均要求解除双方的房屋买卖合同关系，本院予以支持。原告曾伟健要求被告梁继永赔偿其各项经济损失5000元，于法无据，本院不予支持。被告曾伟健要求原告承担不履行合同的违约责任，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，被告梁继永要求原告曾伟健承担责任的形式可以是定金责任，也可以是违约金责任。根据《合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，违约金和定金只能选择适用，不能一并主张，现被告梁伟健选择向原告曾伟健主张违约金66000元，原告曾伟健认为该违约金过高，请求法院调整为10000元为宜。本院认为，除法律另有规定外，违约金的性质一般为补偿性，目的在于填平守约方的损失，结合原、被告双方的履约情况、交易成本、原告的过错程度等，本院调整本案违约金为15000元，扣除被告已收取的定金10000元，原告曾伟健还应向被告梁继永支付5000元。
被告龙居中介虽然参与签订了本案的《房地产买卖合同》及其附件，但被告龙居中介与原告曾伟健形成的并非是房屋买卖合同关系，而是另一法律关系，被告龙居中介与原告曾伟健之间的纠纷与本案不属同一纠纷，不应在本案中一并处理，且原告曾伟健经本院释明后，已撤回了对被告龙居中介的诉求，因此本院在本案中对被告龙居中介与原告曾伟健之间的纠纷不作处理，双方可另寻其他途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告曾伟健与被告梁继永于2017年6月17日签订的《房地产买卖合同》及其附件所构成的房屋买卖合同关系；
二、原告曾伟健应向被告梁继永支付违约金15000元，扣除被告梁继永已收取原告的定金10000元，原告曾伟健实际还应向被告梁继永支付5000元，该款在本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回原告曾伟健的诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案本诉受理费25元（原告已预交215元）、反诉受理费725元（被告梁继永已预交），合共750元，由原告曾伟健负担190元，被告梁继永负担560元；本院退回原告曾伟健受理费25元，退回被告梁继永受理费165元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 廖雪梅
二Ｏ一七年二Ｏ一七年十月二十六日
书记员 何倩仪