广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终8622号
上诉人（原审原告）：王丽珍，女，汉族，住广东省英德市，
上诉人（原审原告）：符浪，男，汉族，1991年8月26日出生，住四川省宣汉县，
两上诉人共同委托诉讼代理人：龚丽，广东千度律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：陈永梅，广东�度律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘旖，女，汉族，住广东省佛山市南海区，
被上诉人（原审被告）：刘向平，男，汉族，住广东省龙门县，
两被上诉人共同委托诉讼代理人：陆捷，广东循理律师事务所律师。
上诉人王丽珍、符浪因与被上诉人刘旖、刘向平房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初2181号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王丽珍、符浪上诉请求：1.改判一审判决第三项为刘旖、刘向平向王丽珍、符浪支付违约金232700元；2.撤销一审判决第四项，改判刘旖、刘向平向王丽珍、符浪支付买卖代理费损失5360元；3.案件一、二审受理费由刘旖、刘向平负担。事实和理由：一、刘旖、刘向平在案涉合同履行过程中将案涉房屋另行出售予他人并办理产权转移手续，构成根本违约，应承担违约责任及赔偿王丽珍、符浪因房产价格上涨遭受的损失。首先，双方签订的《房地产买卖合同》合法有效，王丽珍、符浪在刘旖、刘向平不配合继续履行合同的情况下诉至法院，以一次性支付剩余房款的前提条件请求法院判令刘旖、刘向平继续履行合同，配合王丽珍、符浪办理案涉房屋的产权转移登记手续，但刘旖、刘向平在一审审理过程中，擅自将案涉房屋出售他人并办理了案涉房屋产权转移手续，其一房二卖的行为已构成根本违约。其次，王丽珍、符浪与刘旖、刘向平签订房屋买卖合同时案涉房屋价格为536000元，刘旖、刘向平与案外人于2017年3月15日签订房屋买卖合同时案涉房屋价格已涨至768700元，王丽珍、符浪另行购买与案涉房屋类似的房屋将需支付更高的购房款，王丽珍、符浪的利益严重受损。一审法院判决刘旖、刘向平向王丽珍、符浪支付53600元违约金不能弥补王丽珍、符浪的损失。最后，案涉合同延长了履行期限，并非因为王丽珍、符浪在合同履行过程中多次要求以王丽珍一人名义与刘旖、刘向平进行网签所致，真正原因是刘旖、刘向平在整个交易过程中以各种理由故意刁难王丽珍、符浪，以达到阻碍合同顺利履行，争取足够时间另寻高价买主的目的。二、刘旖、刘向平应向王丽珍、符浪支付咨询及买卖代理费损失。双方签订的《房地产买卖合同》第十一条第2款第②项约定解除合同不影响咨询及买卖代理费支付，买卖双方任何一方违约的，应承担代理费。而双方约定的是由王丽珍、符浪支付代理费，故只有王丽珍、符浪与经纪方签订了《买卖代理费支付承诺书》，承诺支付代理费5360元，该承诺书也确认了提前终止买卖不影响代理费的支付。因此，王丽珍、符浪将来向经纪方支付了代理费后，最终也是可以要求刘旖、刘向平承担的。
被上诉人刘旖、刘向平辩称：一、案涉合同未能继续履行的主要原因是王丽珍、符浪未征得刘旖、刘向平同意，擅自将合同主体变更为王丽珍一人，虽然王丽珍、符浪最终在2017年1月16日放弃变更合同主体的要求，同意按照合同约定由王丽珍、符浪两人办理网签及交易过户手续，但距离双方原定的房屋过户及支付购房款的时间已经延迟了两个多月。二、王丽珍、符浪在案涉合同签订后，只支付了3万元定金，并未支付任何房款，也尚未履行合同主要义务，其主张的违约金232700元并非已经发生的实际损失，依法不应予以支持。综上，王丽珍、符浪在合同履行过程中存在过错导致合同未能继续履行，其对合同的解除及损失的产生负有主要责任，而其主张的损失金额也缺乏相应的事实和法律依据，请求二审法院综合考虑双方在履约过程中的过错程度，结合合同解除的实际损失情况，依法对本案作出裁判。
王丽珍、符浪向一审法院提出诉讼请求：1.刘旖、刘向平配合王丽珍、符浪办理广东省佛山市南海区***第六幢A2座203房(证号：粤房地权证佛字第××号A、粤房地权证佛字第××号产权转移登记手续；2.案件诉讼费用由刘旖、刘向平负担。后王丽珍、符浪变更诉讼请求为：1.解除王丽珍、符浪与刘旖、刘向平签订的《房地产买卖合同》；2.刘旖、刘向平返还定金30000元；3.刘旖、刘向平支付违约金232700元；4.刘旖、刘向平赔偿买卖代理费损失5360元；5.刘旖、刘向平承担本案的诉讼费用。
一审法院查明：位于佛山市南海区***第六幢A2座203房（以下简称案涉房产）于2009年4月30日登记权利人为刘旖、刘向平。
2016年10月18日，王丽珍、符浪（买方）、刘旖、刘向平（卖方）、满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（以下简称案涉合同），约定刘旖、刘向平将案涉房产作价536000元转让予王丽珍、符浪，银行按揭付款：买方在签署本合同当天支付定金30000元，卖方在签署本合同后5日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，卖方在原抵押银行发出还贷之日起5天将赎契款存入原供款账户内用于还清贷款，买方应于2016年10月31日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭，买卖双方同意与买方通过银行贷款审批后7个工作日内办理交易过户手续，如因政府部门或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延至上述情况解除之日止，首期房款（不含定金）86000元于房管部门受理房产递件当天支付，尾期房款420000元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入卖方帐户，若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额买方须在完成本次交易过户手续前以现金补足给卖方；买卖双方任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的咨询及买卖代理费；等等。
同日，王丽珍、符浪支付定金30000元予刘旖、刘向平。
2016年10月25日，王丽珍及刘旖、刘向平签署《买方划付款授权书》，王丽珍授权中国银行南海支行将366000元住房按揭贷款直接划至刘旖的帐户，刘旖、刘向平予以确认。2016年11月18日，中国银行股份有限公司佛山南海支行作出《同意购房抵押贷款通知书》，拟同意王丽珍的个人住房贷款366000元，有效期为2个月。
2016年12月8日，王丽珍、符浪向刘旖、刘向平作出协商函，要求以王丽珍作为唯一的买房人与刘旖、刘向平网签并将案涉房产过户到王丽珍名下,符浪退出交易，并承诺不会再以案涉合同为由向刘旖、刘向平主张权利。刘旖、刘向平书面回复不同意王丽珍、符浪的上述要求。王丽珍、符浪再次发送协商函予刘旖、刘向平，要求签订补充协议以明确买方变更为王丽珍一人，由王丽珍与刘旖、刘向平进行网签。
2016年12月29日，王丽珍在微信中表示愿意两个人名字网签，但按揭贷款是一个人的，银行不放贷，王丽珍、符浪愿意以现金形式补足；刘旖回复不收全�，按照合同办理，不谈以外条件。
2017年4月12日，案涉房产变更登记权利人为李金文。
另查明，佛山市南海区桂城街道于2016年11月15日起全线运行存量房网签上线工作，此后桂城街道行政区域内已经取得房地产权证的存量房交易必须通过佛山市存量房网签系统办理网上签约手续。
王丽珍、符浪于2017年2月20日提起诉讼。诉讼中，王丽珍、符浪确认尚未实际支付中介代理费；刘旖、刘向平确认已于2017年3月15日将案涉房产出售给案外人李金文。
一审法院认为：民事活动应遵循诚实信用原则。王丽珍、符浪与刘旖、刘向平及经纪方于2016年10月18日签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方均应按照合同约定履行义务。王丽珍、符浪请求解除合同，刘旖、刘向平于2017�5月15日庭审时表示同意解除合同，法院据此确认案涉合同中关于王丽珍、符浪与刘旖、刘向平权利义务约定的条款于2017年5月15日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘旖、刘向平已收取王丽珍、符浪定金30000元，王丽珍、符浪请求刘旖、刘向平返还该款项，法院予以支持。刘旖、刘向平在案涉合同履行过程中将案涉房产另行出售予他人并已办理产权过户手续，构成根本违约。案涉合同因刘旖、刘向平违约而解除，刘旖、刘向平应承担违约责任。案涉合同约定违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金。王丽珍、符浪在合同履行过程中虽要求以王丽珍一人名义进�网签和过户，但在刘旖、刘向平不同意的情况下放弃该请求，而刘旖、刘向平在案涉合同履行过程中将案涉房产另售他人，存在主观故意，法院确定刘旖、刘向平按房屋总成交价的10%向王丽珍、符浪支付违约金，即53600元（536000元×10%），王丽珍、符浪请求超出部分法院不予支持。刘旖、刘向平辩称以双倍返还定金作为承担违约责任的方式，法院不予采纳。王丽珍、符浪仅支付定金，并未支付首期购房款，且案涉合同约定买方为王丽珍、符浪，而王丽珍、符浪在合同履行过程中多次要求以王丽珍一人名义与刘旖、刘向平进行网签致使双方产生分歧与不信任，延长了合同履行期限，且房屋价格上涨是双方签订案涉合同时不能预见的，王丽珍、符浪主张合同约定的违约金数额过低，请求调整违约金为案涉房产的差价，法院不予采纳。王丽珍、符浪自认尚未实际支付中介代理费，即该费用尚未实际发生，王丽珍、符浪请求刘旖、刘向平支付该费用理据不足，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认王丽珍、符浪与刘旖、刘向平及满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司于2016年11月18日签订的《房地产买卖合同》中关于王丽珍、符浪与刘旖、刘向平权利义务约定的条款于2017年5月15日解除；二、刘旖、刘向平应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金30000元予王丽珍、符浪；三、刘旖、刘向平应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金53600元予王丽珍、符浪；四、驳回王丽珍、符浪的其他诉讼请求。案件受理费2660.45元，由王丽珍、符浪负担1715.45元，由刘旖、刘向平�担945元。
二审期间，刘旖、刘向平向本院提交了刘向平的残疾证，用于证明刘向平具有精神残疾，在反复磋商签订合同过程中因身体原因不抗困扰而终止履行合同。王丽珍、符浪没有提交新证据。
王丽珍、符浪对刘旖、刘向平提交证据的真实性、合法性、关联性不予认可。经审查，上述证据与本案不具有关联性，不作为本案定案依据。
经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1.一审法院判令刘旖、刘向平向王丽珍、符浪支付违约金53600元是否过低，是否足以弥补王丽珍、符浪的损失；2.刘旖、刘向平应否向王丽珍、符浪支付买卖代理费5360元。
关于争议焦点一。本案中，刘旖、刘向平为违约方，其行为构成根本违约，理由如下：首先，刘旖、刘向平于2016年10月25日与王�珍签订《房地产买卖合同》配合王丽珍办理银行按揭贷款时，其已知悉案涉交易由王丽珍一人申请银行按揭贷款的事实，中国银行亦于2016年11月18日向王丽珍出具了《同意购房抵押贷款通知书》，同意向王丽珍发放贷款366000元。由于佛山市南海区桂城街道房管所发布《关于开展存量房网签上线的公告》，通知桂城街道将于2016年11月15日起全线运行存量房网签上线工作，基于情势发生变更，考虑到银行按揭贷款以王丽珍一人名义申请，王丽珍、符浪向刘旖、刘向平发函协商由王丽珍一人与刘旖、刘向平进行网签，符浪退出交易。该协商请求合理且并不会损害刘旖、刘向平的利益，为交易的顺利进行，刘旖、刘向平本应予以配合；其次，在刘旖、刘向平不同意变更网签合同主体的情况下，王丽珍于2016年12月29日表示同意继续由王丽珍、符浪共同与刘旖、刘向平进行网签，并表示若银行不发放贷款，王丽珍同意以现金方式支付房款，上述方案显示王丽珍有履行合同的诚意，且该方案亦不损害刘旖、刘向平的利益，但刘旖、刘向平对上述方案仍表示不同意，反映出其不愿意履行合同。最后，在双方无法协商一致，王丽珍于2017年2月20日提起诉讼，请求继续履行案涉《房地产买卖合同》的情况下，刘旖、刘向平于2017年3月15日将案涉房产出卖予案外人，导致王丽珍、符浪请求继续履行合同的目的无法实现，刘旖、刘向平的行为构成根本违约。综上，由于刘旖、刘向平的根本违约行为，王丽珍、符浪于2017年3月15日方知其继续购买案涉房产的目的无法实现，其提交了案涉房产评估时点为2017年3月15日的评估报告，主张以案涉房产2017年3月15日的评估价与签订《房地产买卖合同》时的差价作为其损失依据于法有据。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”根据上述规定，王丽珍、符浪主张合同约定的违约金过低，不足以弥补其损失，请求法院调高违约金金额于法有据。考虑《房地产估价报告》为王丽珍、符浪单方委托作出，本院仅以《房地产估价报告》作为参考，结合本案房产的位置、面积及房地产市场变化情况，酌定刘旖、刘向平向王丽珍、符浪支付违约金150000元，王丽珍、符浪请求超出本院核定部分，本院不予支持。
关于争议焦点二。由于王丽珍、符浪并未提交证据证明其已实际支付中介代理费，该费用尚未实际发生，损失未实际产生，王丽珍、符浪请求刘旖、刘向平�付中介代理费理据不足，本院不予支持。一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但部分适用法律不当，本院依法予以改判。王丽珍、符浪的上诉主张部分有理，对有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初2181号民事判决第一项、第二项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初2181号民事判决第四项；
三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初2181号民事判决第三项为：刘旖、刘向平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金150000元予王丽珍、符浪；
四、驳回王丽珍、符浪的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2660.45元，由王丽珍、符浪共同负担874.45元，由刘旖、刘向平共同负担1786元；二审案件受理费3989.2元，由王丽珍、符浪共同负担1905.2元，由刘旖、刘向平共同负担2084元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余珂珂
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一七年十二月十四日
书 记 员 黄结仪