黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑民初188号
原告：姜国余，男，1954年7月19日生，汉族，无业，住黑龙江省哈尔滨市道外区。
委托诉讼代理人：陈晓梅，女，1968年11月1日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。
被告：北京长富投资基金（有限合伙），住所地北京市丰台区丽泽路**号院*号楼******室。
执行事务合伙人：长城（天津）股权投资基金管理有限责任公司（委派黄庆旺为代表）。
委托诉讼代理人：徐明昌，黑龙江鼎铎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：佟章威，黑龙江辅盈律师事务所律师。
被告：黑龙江省中然房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区南头道街59号。
法定代表人：�伟哲，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐洪仁，该公司职员。
原告姜国余与被告北京长富投资基金（有限合伙）（以下简称长富基金）、黑龙江省中然房地产开发有限公司（以下简称中然公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜国余及其委托诉讼代理人陈晓梅，被告长富基金的委托诉讼代理人徐明昌，被告中然公司的委托诉讼代理人徐洪仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜国余向本院提出诉讼请求：1.停止对位于哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区G5号楼1单元101室（以下简称案涉房屋）、G5号楼1单元102室、D6号楼1单元603室的执行；2.案件受理费由长富基金、中然公司承担。事实和理由：姜国余为案涉房屋所在工程的施工人哈尔滨第四建筑工程公司（以下简称四建公司）�应建筑材料，四建公司一直未支付材料款，经中然公司同意将上述房屋抵顶其材料款，之后，姜国余与中然公司签订《丽都国际商品房内部认购书》，现占有上述房屋。本院审理期间，姜国余向本院申请撤回对G5号楼1单元102室、D6号楼1单元603室停止执行的诉讼请求。
长富基金辩称：2015年12月10日，黑龙江省高级人民法院作出（2015）黑高商初字第38号民事裁定书，查封案涉房屋。并于2015年12月25日作出（2015）黑高商初字第38号民事判决书。执行过程中，案外人姜国余提出书面执行异议。之后，黑龙江省高级人民法院作出（2017）黑执异126号执行裁定，驳回姜国余的异议。长富基金已对案涉房屋办理抵押登记，且登记时间在先，其享有的债权具有优先性，依法享有优先受偿权。姜国余撤回部分诉讼请求是规避法律的行为。
中然公司辩称：同意姜国余的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2013年8月28日，长富基金、兴业银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称兴业银行哈分行）与中然公司签订《委托贷款借款合同》，约定：长富基金委托兴业银行哈分行向中然公司发放贷款9000万元，该贷款由中然公司提供抵押担保。同日，兴业银行哈分行与中然公司签订《抵押合同》，约定：中然公司以其丽都国际小区204套在建房屋和土地使用权为上述贷款提供担保。2013年9月5日，兴业银行哈分行与中然公司在哈尔滨市阿城区房产事业管理局办理了在建房屋抵押登记。其后，长富基金因与中然公司金融借款合同纠纷诉至本院。2015年12月10日，本院根据长富基金的财�保全申请作出（2015）黑高商初字第38号民事裁定，查封包括案涉房屋在内的丽都国际小区182套房屋。2015年12月25日，本院作出（2015）黑高商初字第38号民事判决，判决中然公司偿还长富基金贷款本金8835万元及利息；如中然公司不能清偿，对其不能清偿部分，长富基金有权以中然公司提供的抵押物房产、土地折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。该判决生效后，中然公司未能履行给付义务。长富基金向本院申请执行，本院执行期间，姜国余以案外人身份提出执行异议。2017年7月12日，本院作出（2017）黑执异126号执行裁定，驳回姜国余的异议。之后，姜国余向本院提起本案诉讼。
同时查明，2012年7月5日，姜国余和中然公司签订案涉房屋的《丽都国际商品房内部认购书》，主要内容包含：案涉房屋的位置、使用面积、计价方式、付款方式、认购金转化方式、房屋�置调整及面积调差方式等等。同日，中然公司为姜国余出具案涉房屋的往来结算票据。中然公司认可将包括案涉房屋在内的三套房屋抵顶姜国余的材料款，并同意交付案涉房屋。
又查明：中然公司于2012年5月23日取得丽都国际小区D4号楼、D5号楼、D6号楼项目的《商品房预售许可证》,于2012年7月19日取得丽都国际小区G5号楼、G7号楼、G8号楼项目的《商品房预售许可证》，于2013年5月20日取得丽都国际小区G9号楼、地下车库、游泳馆项目的《商品房预售许可证》。因丽都国际小区尚未办理竣工验收手续，案涉房屋尚不能办理所有权登记及变更登记。
再查明：2013年9月2日，兴业银行哈分行向哈尔滨市阿城区房地产事业管理局出具《抵押可售函》，载明含案涉房屋在内的多套房屋“在抵押期间，抵押房屋可以销售”。
还查明：经哈尔滨市阿城区房地产事业管理局查询证实，姜国余无房屋权属登记信息。
本院认为，姜国余申请撤回对G5号楼1单元102室、D6号楼1单元603室停止执行的诉讼请求，属于对自身权利的处分，本院予以准许，并对此不再另行出具民事裁定。现本院仅对G5号楼1单元101室房屋的执行异议进行审查。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，根据各方当事人的诉辩主张及本院的庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：姜国余是否享有足以排除强制执行的民事权益。
案涉G5号楼1单元101室《丽都国际商品房内部认购书》内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、房屋位置调整及面积调差方式等主要条款，且中然公司以房屋抵顶材料款的方式收取案涉房屋的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应当认定认购书的性质为商品房买卖合同。该合同系姜国余与中然公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，《丽都国际商品房内部认购书》虽然签订在中然公司取得案涉房屋的《商品房预售许可证》之前，但依照《最高人民�院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，应认定为有效。长富基金的贷款委托人兴业银行哈分行向房屋主管机关出具了含案涉房屋在内的《抵押可售函》，应视为中然公司取得了处分案涉房屋的权利。在此情形下，长富基金仍以其享有案涉房屋抵押权为由，抗辩其优先于姜国余对该房屋享有的民事权益，于法无据。故本院对长富基金的该抗辩理由不予采信。鉴于姜国余已交付全部购房款，且姜国余名下无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商�房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，应认定姜国余享有的消费者物权期待权足以排除强制执行。
综上，姜国余的诉讼请求成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款的规定，判决如下：
停止对位于哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区G5号楼1单元101室的执行。
案件受理费15,466.63元，由北京长富投资基金（有限合伙）负担7,226.63元，姜国余撤诉部分对应费用8240元，予以退还。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审 判 长 王 剑
审 判 员 李艳梅
审 判 员 王成慧
二〇一七年十一月二十七日
法官助理 隋 江
书 记 员 丁 馨