河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终5801号
上诉人（原审原告）:洛阳兴泰物业管理有限公司，住所地：涧西区丽春路南侧景春苑小区2-1-005。
法定代表人：杨卓普，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘勇军，河南义同律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑宝宝，河南义同律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）:王建平，男，回族，1969年5月22日出生，住河南省洛阳市瀍河回族区，现住洛阳市瀍河回族区。
上诉人洛阳兴泰物业管理有限公司因与被上诉人王建平物业服务合同纠纷一案，不服洛阳市瀍河回族区人民法院（2017）豫0304民初812号民事判决，向本院提起上诉。本院依法受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人洛阳兴泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘勇军、郑宝宝、被上诉人王建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
洛阳兴泰物业管理有限公司上诉请求：一、请求依法撤销原审法院判决，依法改判或者发回重审。二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实有失偏颇,依法改判或者发回原审人民法院重新审理。1、上诉人在一审中起诉被上诉人支付九龙苑A11-3-601号房屋自2012年8月31日起至2017年6月8日欠缴的物业费，并主张相应的违约金，系按照2012年4月12日双方签订的《前期物业服务协议》约定，维护自己合法权益的行为。上诉人也一直在持续催缴物业费，但被上诉人一直拖欠物业费，故被上诉人对上诉人的侵权行为一直在持续；上诉人对被上诉人欠缴物业费的催缴行为也一直在持续。由于被上诉人一直拖欠物业费，上诉人请求被上诉人履行缴纳物业费的排除妨害的权利一直在持续。原审法院适用2年的诉讼时效规定，仅支持上诉人向被上诉人追索两年物业费，系认定事实和适用法律错误，应予以纠正。2、上诉人在原审中起诉被上诉人支付垃圾费（每月2元），原审法院以《前期物业服务协议》中没有约定为由，对上诉人的诉求不予支持，系错误认定，应予纠正。尽管《物业合同》中没有约定，但物业公司事实上已经代业主向环卫部门缴纳了该笔费用，被上诉人（业主）都应向上诉人（物业公司）支付该笔费用。二、《前期物业服务协议》中，明确约定了违约金的计算方式为日5‰，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。原审法院直接适用中国人民银行一年期贷款利率，没有法律依据。
王建平辩称，一、上诉人与被上诉人所签订的《前期物业服务协议》不成立。被上诉人为回迁安置户，原住洛阳市××区××号。2011年7月21日与洛阳市钰泰置业有限公司签订《洛阳市房屋拆迁补偿安置协议书》。2012年3月小区安置房只有主楼群建成，天然气、暖气没有接通，尤其是小区其他高层依然在建设中，施工噪音、灰尘更是严重影响居住环境。在小区正在建设并没有通过验收的情况下，指派其委托的前期物业服务公司即上诉人（洛阳兴泰物业管理有限公司）通知被上诉人在内的广大回迁户领房入住。回迁安置户居民坚决拒绝接收住房并多次向瀍河区人民政府反映，要求洛阳钰泰置业有限公司加快工程建设进度，在没有经过验收，不能向回迁户提供国家规定的“五证二书”等相关资料前，拒绝入住小区。二、2012年4月12日被上诉人与上诉人签订了钰泰九龙苑A11-3-601《前期物业服务协议》，协议签订后，被上诉人严格按照协议约定履行义务，从不拖欠上诉人的任何费用，上诉人没有承诺为被上诉人开始物业服务的时间，没有为被上诉人提供物业服务。具体事实理由是：1、上诉人没有履行《前期物业服务协议》第一条约定的甲方应尽的权利义务上诉人对小区房屋公用部位不管理，致使小区A1号楼和B8号楼1单元墙体外，建有违章建筑。尤其是B8号楼1单元墙体外，违章建筑为个别业主私建厨房，由易燃建材建成，存在着极大的安全隐患，严重危及答辩人及小区业主生命财产安全，上诉人没有履行管理职责，任其存在。上诉人对小区公用部位不管理，严重危及被上诉人及小区业主生命财产安全。严重影响答辩人出行和安全。2、上诉人不履行《前期物业服务协议》第一条约定义务：“物业管理费用参照政府指导价收取并及时公布各种收费标准”。三、上诉人没有按照《前期物业服务协议》中物业服务质量的要求为被上诉人提供物业服务。四、上诉人违反《中华人民共和国物权法》侵占业主利益。事实如下：上诉人侵占本属于包括被上诉人在内的小区业主的费用。上诉人从未公布以上收入帐目及支出帐目。五、上诉人诉求的物业费及其他费用既不合法也不合理。1、自2012年4月至今被上诉人未接到上诉人要求补签物业服务协议的通知和缴纳物业费的通知以及律师函。2、前期垃圾处理费涵盖在物业费中，既然物业服务费用收取不合法不合理也就不存在垃圾处理费。按照洛阳市的相关规定，2017年至今的垃圾处理费已随水费缴纳。3、在上诉人正确履行物业服务义务之前，被上诉人有权拒绝支付物业服务费。上诉人违约在先，也就不存在滞纳金。六、由于上诉人服务不能达到物业服务要求，导致小区业主多次举报和维权。答辩人有权在取得房产证前拒绝缴纳物业管理费。根据以上事实和依据，被上诉人请求人民法院：1、驳回上诉人的诉讼请求。2、判令上诉人承担本案全部诉讼费用。
洛阳兴泰物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告立即给付拖欠原告电费、物业管理费、垃圾处理费5739元，及其滞纳金9897.5元，共计15636.5元；2、被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：被告王建平因房屋拆迁获得安置补偿住宅二套，一套位于钰泰.九龙苑A11#-3-601，建筑面积90.23㎡。另一套位于钰泰.九龙苑B11#-903，目前未交付。2012年4月12日，原、被告签订《前期物业服务协议》一份，约定由原告为被告提供物业服务，并按被告拥有物业的建筑面积收取物业费，多层住宅：0.46元/月/㎡；高层住宅1.1元/月平方米；商业物业1.8元/月/㎡。物业费应于每年1月1日至10日和7月1日至10日缴纳上、下半年的物业服务费。如被告不按约定缴纳，应自逾期之日起按每天5‰缴纳违约金。又查，庭审中原告明确诉求的具体计算依据为：钰泰.九龙苑A11#-3-601，建筑面积90.23㎡，欠费时间从2012年8月31日至2017年6月8日，共计57个月，每月物业费42.09元，垃圾费每月2元，共计2513.4元。违约金按日5‰计算共计10556.2元。钰泰.九龙苑B11#-903从2015年8月1日开始计算，从2015年8月1日至2017年6月8日止，共计22个月，每月物业费144.62元，卫生费每月2元，两项共计3225.6元违约金按照日千分之共计5080.3元。一审法院认为，被告王建平系洛阳市东新安街钰泰九龙苑A11#-3-601业主。原告兴泰物业公司与其签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示且符合相关法律、法规和政策，本院予以确认。原告享受了被告提供的物业服务后，应当依相关规定及时缴纳物业管理费。因双方在服务协议中未明确房屋面积，故按被告提交的《房屋拆迁获得安置补偿协议》中写明的面积来确定。因向人民法院请求保护追索物业费的民事权利的诉讼时效期间为两年，现原告提供证据不足以证明其在持续主张权利，故被告提出的原告起诉超过诉讼时效期间的意见，本院予以采信。原告起诉为2017年7月12日，故原告起诉物业费的起算时间为2012年2月28日至2017年6月8日，故应以2017年7月12日往前推两年，计算期间为自2015年7月计算至2017年6月止，共计24个月。钰泰.龙苑A11#-601，建筑面积90.23㎡，每月每平方米0.46元，共计996.14元。因原被告《物业合同》中没有垃圾费的约定，故原告诉求的垃圾费，本院不予处理。关于违约金，双方约定日5‰过高，本院予以调整，可按中国人民银行同期一年期贷款利率自2015年7月12日起计算至被告实际履行之日止。被告提出，经开发商同意已经免去被告物业费，但无证据支持，对此辩解，本院不予采信。被告提出原告服务质量不到位等辩解，虽提供照片等证据，但不足以证明其主张，故对被告的辩解，本院不予采信。作为业主，在对物业公司的服务有意见的情况下，应当合法合理维权，拒付物业管理费并非是正当维权途径。相反，拒付物业管理费，是对按时支付物业管理费业主的不公平，亦是让物业管理企业资金难以周转，继而使得物业管理服务质量下滑陷入恶性循环。物业公司亦应提供高效服务让业主满意。原、被告应本着互谅互让的原则妥善处理双方之间的纠纷。原告请求另一套房屋的物业费，因未交房，故对于原告请求被告支付物业费的请求，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王建平于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳兴泰物业服务有限公司物业管理费996.14元及滞纳金（按中国人民银行同期一年期贷款利率自2015年7月12日起计算至被告实际履行之日止）；二、驳回原告洛阳兴泰物业有限公司的其他诉讼请求。如果被告王建平未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费190元减半收取95元，由原告洛阳兴泰物业有限公司负担50元，被告王建平负担45元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，洛阳兴泰物业管理有限公司与王建平签订《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。洛阳兴泰物业管理有限公司向原审法院起诉时请求王建平支付物业费的时间是2012年8月31日至2017年6月8日，洛阳兴泰物业管理有限公司与王建平签订的《前期物业服务协议》约定物业费交纳时间为每年的1月1日至10日和7月1日至10日，起诉时人民法院请求保护追索物业费的民事权利的诉讼时效期间为两年，二审中洛阳兴泰物业管理有限公司提交了四份“九龙苑费用催交通知单”，证明其在2013年和2014年间向王建平及小区内多名业主催收物业费用，但洛阳兴泰物业管理有限公司没有提交证据证明其将催收通知以合法形式送达给王建平，王建平否认收到过该催交通知单，洛阳兴泰物业管理有限公司提交的证据不足以证明其在持续主张权利，王建平抗辩的洛阳兴泰物业管理有限公司超出诉讼时效期间的意见并无不当，本院予以采纳。洛阳兴泰物业管理有限公司于2017年7月12日在原审法院立案起诉，故计算物业费的时间为2015年7月计算至2017年6月止，共计24个月。洛阳兴泰物业管理有限公司要求王建平返还其代替王建平缴纳的垃圾处理费，并提交了其向洛阳市城市监察管理局缴纳城市居民生活垃圾处理费的票据及《洛阳市人民政府关于开征城市生活垃圾处理费的通知》（洛政[2006]72号）文件，证明其已经代替王建平缴纳垃圾处理费的事实。洛阳兴泰物业管理有限公司与王建平签订的《前期物业服务协议》中没有对垃圾费的约定，王建平主张其应缴纳的垃圾处理费已经由自来水公司代收，且洛阳兴泰物业管理有限公司提交的其向洛阳市城市监察管理局缴纳城市居民生活垃圾处理费的票据并不能显示其是替王建平缴纳，原审法院不予处理并无不当，本院予以维持。关于违约金，双方约定日5‰过高，原审法院依法予以调整，并无不当。洛阳兴泰物业管理有限公司主张应当按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》之规定，按照年息24%计算违约金，本案系物业服务合同纠纷，适用民间借贷司法解释没有事实和法律依据，对上诉人的该部分主张，本院不予支持。
综上所述，洛阳兴泰物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费91元，由洛阳兴泰物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 裴文娟
审判长 张海舟
审判长 董 鹏
二〇一七年十二月十三日
书记员 张亚楠