河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终18231号
上诉人(原审被告)：牛建伟，男，1972年5月22日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托代理人张明朝，河南华融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张罡，男，1978年1月22日出生，汉族，住北京市西城区。
委托代理人陈芳，系张罡之妻，住址同上。
被上诉人（原审被告）：陈恒，男，1982年7月27日出生，汉族，住河南省漯河市源汇区。
上诉人牛建伟因与被上诉人张罡、陈恒确认合同无效纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初3149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
牛建伟上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回张罡的诉讼请求，或将本案发回重审2、本案诉讼费用由张罡承担。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律不当，裁决结果缺乏事实和法律依据。一、原审认定陈恒代理张罡与牛建伟签订《房地产居间合同》及《补充协议》不构成表见代理的的认识过于狭隘，牛建伟有符合日常行为习惯的、合理的理由相信陈恒的代理权。1、张罡未在郑州居住和生活，其购买本案房屋办理相关手续均系由陈恒代理办理。2、张罡与陈恒存在亲属关系，张罡系陈恒的姐夫。3、经天运中介公司（签订本案合同时并未案发）严格审查陈恒所持有的购房协议、张罡身份证等原件，在中介公司促成下所签合同。尤其陈恒发现天运公司案发后，陈恒持张罡身份证、合同原件等手续和牛建伟共同到商城路公安分局经侦大队报案，由郭强接待处理。双方虽均申请调取，但一审对侦查卷宗未予调取，导致对于陈恒的报案村料及所持有的卖房手续、张罡身份证原件等事实未予核实。4、陈恒代理售房行为多次在网上公布出售信息，所售房屋实际情况属实。5、牛建伟在天运公司案发前按合同履行了31.5万元的付款义务，但一审仅认定30.5万元款项。6、房屋价格并非一审认定的55万元，该款未包含张罡所欠开发商办理产权证后须支付的尾款27万元，牛建伟实际的购房款为82万元。7、补充协议由陈恒将开发商交付的钥匙全部交给牛建伟，由牛建伟对房屋进行了大额的装修投入，至张罡起诉时牛建伟已实际入住2年有余。以上事实足以说明牛建伟有充分理由相信陈恒代张罡出售房屋的代理权。自始至终陈恒均未到庭，张罡诉状中也认可自己不在郑州工作和生活，有其妻弟办理房屋买卖事宜符合正常的行为判断标准，也足以说明牛建伟的善意购房行为。原审也认可无书面委托情况下，应依一般交易情况而定，但又以陈恒未持有张罡出具的所谓“证明文件”而否认陈恒的代理权，明显忽略了本案的综合事实，对表见代理理解过于狭隘。二、一审关于本案无权处分的法律适用上，适用法律不当。本案所有证据均系陈恒以张罡的名义代理房屋出售事宜，仅为代理行为，不涉及无权处分情形，但一审却以无权处分为由，认定房屋的追回权，适用法律明显不当。一审判决亦认定陈恒代理所签合同的有效性，却又对张罡没有约束力，自相矛盾。三、究其本案发生的根本原因系基于卖房款因中介公司的诈骗行为导致张罡未拿到购房款,加之房价飞涨因素，而牛建伟也在积极筹备购房款，以期尽快支付剩余款项。
张罡辩称，2010年4月，张罡购买了位于郑州市××单元××楼东2的房屋，由于开发商的原因，至今未能办理银行按揭手续及房产证。2016年1月，张罡发现自己的房屋被牛建伟一家居住并在陈恒住处找到了2014年5月14日牛建伟与陈恒签订的该房屋买卖协议。陈恒无权卖张罡的房子，该协议应为无效一审认定事实清楚，证据充分，应当维持。
张罡向一审法院起诉请求：1.判决牛建伟与陈恒签订的房屋买卖协议（2014年5月14日）无效（房屋位于郑州市××单元××楼东2户）。2.被告牛建伟腾出位于郑州市××单元××楼东2户的房屋。3.被告牛建伟支付原告房租72000元。4.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年5月14日，被告陈恒与被告牛建伟及郑州市天运房地产营销策划有限公司（以下简称天运公司）签订了一份房地产居间合同，主要约定：出售方（甲方）张罡，购买方（乙方）牛建伟，居间代理方（丙方）天运公司。第一条房屋位置及基本情况：1.甲方及其共有人张罡愿将位于郑州市中原区农业西路北侧、西环路东侧、甲天下西湖新城社区19号楼东三单元六层东2户的房屋及其所占范围的土地使用权出售给乙方。第二条房屋付款和交易方式：1.经甲乙双方协商，该房产成交总价款为55万元。2.甲方自愿将该房产的《房屋产权证》等相关原始文件交由丙方代为保管（丙方出具保管证明），乙方同意于2014年5月14日之前交付1万元整作为购该房产的定金，交由丙方保管并出具保管证明作为房屋交接保证金。甲乙双方房产证件及资金安全由丙方全程监管。3.乙方付款方式为商业贷款支付。如乙方贷款，甲方须配合，甲乙双方于2014年6月3日之前向丙方提交贷款所需所有材料及相关手续，贷款类型为商业贷款。第三条甲、乙、丙三方商定：乙方向丙方支付1万元居间费。第五条其他条款……6、补充条款：丙方于45个工作日内为甲乙双方办理贷款手续完毕，银行费用由丙方承担；乙方于2014年6月3日前向丙方交首付款27万元。合同还约定了其他内容。合同尾部陈恒在甲方处书写“张罡”，在甲方代理人处书写“陈恒”并按了指印，牛建伟在乙方处书写“牛建伟”并按了指印，天运公司在丙方处签章。同日，被告陈恒与被告牛建伟签订一份协议，主要内容为：甲方陈恒、乙方牛建伟，关于甲天下西湖新城19号楼东三单元602房屋出售的协议如下：一、乙方向甲方当日支付定金2万元整，如房屋交易无法完成，甲方需退还乙方2万元整。如贷款审批下来或第二条情况发生，2万元定金抵付总房款。二、贷款经由天运房地产代为办理，如贷款审批通过，以天运三方协议为依据，如贷款未通过，乙方于本协议签订之日起，4个月内向甲方支付33万元整，剩余20万元房款于15个月内分期支付。任意一方违约，需向另一方支付违约金20万元，房屋无偿交由甲方处理。三、物业费。甲方支付2014年6月1日之前的物业费，乙方如有代为支付，甲方需从总房款中扣除此项费用。四、甲方有义务协助乙方完成房屋的更名。五、更名费用由乙方全部负责。六、天运房地产中介费用1万元整，由甲乙方平分。七、如更名时开发商要求支付27万元尾款，此协议失效，甲方退还乙方已缴纳的2万元定金。甲方陈恒，乙方牛建伟。另：钥匙四把，乙方钥匙一把甲方。2014年5月14日，天运公司向被告牛建伟出具收据一份，内容为：今收到牛建伟交来购郑州市农业路、西环路甲天下·西湖新城19号楼东三单元房屋购房定金1万元整。如在履行合同时中途反悔，将自愿承担此款项1倍的违约金，并承担丙方（天运公司）中介费用损失1万元整。被告陈恒向被告牛建伟出具收据一份，内容为：今收到牛建伟购买甲天下西湖新城十九号楼东三单元602的定金2万元整。被告陈恒将涉案房屋交付被告牛建伟，牛建伟对房屋进行了装修并入住。2014年5月24日，天运公司向被告牛建伟出具收到其26万元购房首付款的收据一份。2015年8月3日，原告方通过银行向被告陈恒账户转款1.5万元。2014年9月9日，被告牛建伟以天运公司合同诈骗27万元向公安机关报案。2015年9月28日，郑州市中级人民法院依法作出（2015）郑刑一初字第31号刑事判决书，认定2013年5月10日马布和与卢某某虚假出资注册成立天运公司，马布和任总经理，该公司主要从事代理一手房屋更名、二手房屋租赁托管等业务。为达到诱骗客户的目的，马布和指使手下在郑州市区等处开设分店58家，并指使手下虚假宣传其公司有实力，与银行关系好，没有房本也能办来按揭贷款等，欺骗客户交纳首付款、定金、中介费，构成合同诈骗罪，判处马布和无期徒刑，违法所得5000余万元，责令马布和退赔被害人。
另查明，2010年4月20日，原告张罡向甲天下公司支付房款1万元。2010年4月26日，原告张罡与甲天下公司签订一份《个人购房协议书》,主要约定:甲方甲天下公司,乙方张罡。乙方向甲方购买甲天下·西湖新城社区内A组团19号楼东三单元六层东2户房屋，建筑面积暂测143.16平方米，房价558324元，付款方式按揭贷款，签订个人购房协议时，乙方向甲方支付50%的首付款计288324元，剩余50%房款27万元于甲方具备办理按揭贷款手续时，以银行按揭贷款方式支付。合同尾部乙方处“张罡陈恒（代）”为陈恒书写并按指印。原告张罡向甲天下公司又支付房款278324元及配套费2280元。2013年9月18日，原告张罡与河南亿万物业服务有限公司签订一份《前期物业管理服务协议》,主要约定:甲方河南亿万物业服务有限公司,乙方张罡。本物业名称西湖新城，坐落位置西湖新城19号楼东三单元六层东2户，建筑面积143.16平方米，物业管理服务费用住宅按建筑面积每月每平方米1元。合同尾部乙方签章处“张罡”为陈恒书写。还查明，原告张罡系被告陈恒的姐夫。
一审法院认为，原告张罡与甲天下公司签订购房协议，购买涉案房屋，依协议约定支付了购房款，甲天下公司将涉案房屋也交付给了原告张罡，原告张罡对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。针对本案争议焦点，本院分析论述如下：关于代理问题。被告陈恒与被告牛建伟签订房地产居间合同时，被告牛建伟未提交证据证明陈恒持有原告张罡的委托书，原告张罡对被告陈恒签订居间合同的行为亦不予认可，因此被告陈恒在签订居间合同时无代理权。被告牛建伟主张陈恒的行为是表见代理，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由是成立表见代理的客观要件，这一要件是以行为人与被代理人之间存在某种事实上或者法律上的联系为基础的。这种联系是否存在或者是否足以使相对人相信行为人有代理权，应依一般交易情况而定。通常情况下，行为人持有被代理人发出的证明文件，如被代理人的介绍信、盖有合同专用章或者盖有公章的空白合同书，或者有被代理人向相对人所作法人授予代理权的通知或者公告，这些证明文件构成认定表见代理的客观依据，被告牛建伟未提交此类证据，其主张的表见代理不能成立。关于两被告签订的房屋买卖协议效力的问题。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”被告陈恒的无权处分并不影响合同的效力，只是对原告张罡不发生效力，故两被告签订的房屋买卖协议有效，原告要求确认两被告签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，不予支持。关于善意取得问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”涉案房产不具备在产权登记机关进行登记的条件，但被告牛建伟接受房屋后在开发商甲天下公司亦未进行登记或者更名，不符合上述规定“转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记”，不构成法律上的善意取得，根据上述规定“无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回”，原告张罡要求被告牛建伟腾出涉案房屋的诉讼请求，应予支持。原告张罡与被告牛建伟没有签订房屋租赁合同，双方不存在房屋租赁法律关系，而房屋租金也仅存在于房屋租赁关系中，故原告要求被告牛建伟支付房租的诉讼请求，证据不足，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告牛建伟于判决生效之日起三十日内腾出位于郑州市××单元××楼东2户的房屋。二、驳回原告张罡其他诉讼请求。案件受理费10020元，由原告张罡负担720元，被告牛建伟、陈恒共同负担9300元；公告费260元，由被告陈恒负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，2014年5月14日，陈恒与牛建伟及郑州市天运房地产营销策划有限公司签订的房地产居间合同及陈恒与牛建伟签订的协议，因陈恒不是上述合同及协议约定的房屋所有权人亦没有代理权，其以张罡名义订立的该合同及协议，未经张罡追认，对张罡不发生效力，原审对此认定正确。牛建伟上诉称陈恒的行为构成表见代理，但其提供的证据不力，本院不能认定，其以此为由的上诉请求，本院亦不予支持。
综上所述，牛建伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9300元，由牛建伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 超
审 判 员 陈贵斌
审 判 员 陈 赞
二〇一七年十二月十八日
法官助理 尹雪竹
书 记 员 任紫璇