江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7260号
上诉人（原审原告）孔庆珑，女，1934年6月26日生。
委托代理人杨金琪，男，1952年6月26日生，汉族。
委托代理人杨媛霞（系孔庆珑之女），1957年5月22日生，汉族。
被上诉人（原审被告）南京市鼓楼区国有资产监督管理办公室，住所地江苏省南京市鼓楼区山西路***号。
负责人田伟民，该办公室主任。
被上诉人（原审被告）南京市下关城市建设开发（集团）有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区江东北路419号。
法定代表人徐建，该公司董事长。
上述两被上诉人的共同委托代理人李自强，北京市惠诚（南京）律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托代理人王宁，北京市惠诚（南京）律师事务所律师。
上诉人孔庆珑因与被上诉人南京市鼓楼区国有资产监督管理办公室（以下简称鼓楼国资办）、南京市下关城市建设开发（集团）有限公司（以下简称下关城建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第5393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
孔庆珑原审诉称：一、孔庆珑哥哥孔庆兰于2011年3月1日去世，留下热河南路318号某单元302室租赁房一套，因孔庆兰生前未婚独居，户籍登记上没有其他人员，根据中华人民共和国建设部第168号令（2008年1月实施的房屋登记办法】因继承、受遗赠取得房屋权，应给予登记。孔庆珑是被继承人孔庆兰合法财产的法定继承人，按登记办法，在本房无同户籍，无同住人的情况下，孔庆珑理应是无争议的变更人；二、使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房，该房屋的所有权属于国家或集体，不过这项公房经过1994年房改方案后【国发（1994）43号】住房制度改革决定，已明确把公房所有权分离为产权和使用权两个独立部分，同时规定公有住房的产权，向使用权居住人共同出售政策，从此用市场经济，给予产权人、使用权人划清了两种权利拥有不同财产处分的权利，以合同形式确立租赁关系，用法律形式保证双方的权利、义务。故本案件所涉热河南路318号二单元302室房屋的公房承租权，应当作为被继承人的遗产由孔庆珑依法继承，而孔庆珑应是无争议的变更人，鼓楼国资办、下关城建公司不以法规为孔庆珑办理房屋登记，反而滥用职权，以扣押租赁证、没收房产，阻扰孔庆珑出租遗房等超越职权的非法手段，给孔庆珑造成实际经济损失5万元，现孔庆珑为维护自身合法权益，起诉要求依法确立孔庆珑对鼓楼区热河南路318号二单元302室房产变更承租权，本案案件诉讼费由鼓楼国资办、下关城建公司负担。
鼓楼国资办原审辩称，孔庆珑的诉讼请求没有事实和法律依据，孔庆珑不具有对涉案房屋的承租权，孔庆兰生前对涉案房屋所有的承租权不产生继承，依法不能变更，故应当依法驳回孔庆珑的诉讼请求。
下关城建公司原审辩称，本案孔庆珑诉请的房产属鼓楼国资办所有，因此对于承租权的确认与下关城建公司无关，同时下关城建公司与孔庆珑之间没有发生相关承租权收回的任何往来接触，故请求依法驳回孔庆珑的诉讼请求。
原审经审理查明：孔庆兰系孔庆珑的哥哥，于2011年3月去世。孔庆兰生前原居住于热河南路124-7号过渡房内，1991年8月17日因房屋拆迁，安置承租了位于南京市鼓楼区热河南路318号某单元302室（以下简称302室房屋）公有住房，出租方为下关城建公司，现该房产于2011年5月30日登记于鼓楼国资办名下，规划用途为成套住宅。
2011年4月24日，白云亭社区居委会在《扬子晚报》上刊登《告示》，内容为：“热河南路318-2-302居民孔庆兰自愿办理‘三无’手续并居住到下关福利院，由政府供养，他的一切与任何人无关。”
2012年10月29日，南京江雁物业管理有限公司向孔庆珑发出《通知》，载明：热河南路318号某单元302室原承租人孔庆兰于2011年3月1日去世，故承租关系终止。孔庆兰生前低保、未婚独居，目前户籍没有任何人员。孔庆兰对该房屋不享有所有权，故该房屋不作为孔庆兰的遗产。目前孔庆珑是孔庆兰个人合法财产的法定继承人，现产权人要求通知你在十五日内（2012年10月29日至2012年11月12日）搬出属于孔庆兰的个人物品，逾期不搬将做无主处理，后果自负。2014年4月9日，南京江雁物业管理有限公司再次发出《通知》，载明：热河南路318-2-302室该房屋的使用管理系我单位所有。你户属于非法入住，现通知你户在4月15日之前搬空，如不搬空我单位将直接封门，如有任何异议你户可以通过法院诉讼。鼓楼国资办称南京江雁物业管理有限公司系涉案房屋小区管理人，上述两份《通知》系鼓楼国资办在委托南京江雁物业管理有限公司管理涉案房屋小区期间出具。
孔庆珑收到上述两份《通知》后，并未将物品搬出302室房屋，现其称将302房屋交于他人予以保管，并免费使用。而鼓楼国资办对此称302房屋由孔庆珑的委托代理人出租给他人使用，遂在案件审理中提出反诉，但因反诉主体与本诉中并非完全一致，故原审法院对其提出的反诉未予受理。
2012年2月9日，孔庆珑向原南京市下关区人民法院提起诉讼，请求判令依法继承南京市下关区热河南路318号二单元302室房屋的房屋使用权及孔庆兰的生前物品，后该院于2012年4月19日作出（2012）下民初字第443号民事判决书，认为“继承自被继承人死亡时开始，并在被继承人死亡时遗留的个人合法财产范围内继承，继承开始后，无遗嘱的按照法定继承办理。孔庆珑是被继承人孔庆兰的法定继承人，孔庆兰死亡时遗留的个人财产应由孔庆珑继承。位于原南京市下关区热河南路318号2-302室房屋系孔庆兰生前承租的公有住房，其出租方为下关城镇建设综合开发公司，孔庆兰对该房屋不享有所有权，故该房屋不应作为孔庆兰的遗产。因此对于孔庆珑要求继承该房屋的房屋使用权不予支持……”，遂判决孔庆兰死亡时遗留的个人财产由孔庆珑继承，并驳回了孔庆珑的其他诉讼请求。孔庆珑不服此判决，向南京市中级人民法院提出上诉，后又在上诉审理中书面申请撤回上诉，南京市中级人民法院对孔庆珑此撤诉申请予以准许。
原审另查明，孔庆珑原起诉的主体为南京市鼓楼区国有资产管理办公室、下关城镇建设综合开发公司，而因新的鼓楼区设立，两单位的名称分别变更为鼓楼国资办、下关城建公司。
以上事实，由双方当事人陈述、孔庆珑提交的通知两份、（2012）下民初字第443号民事判决书一份，鼓楼国资办提交的（2012）下民初字第443号民事判决书、（2012）宁民终字第1802号民事裁定书、通知两份、房屋所有权证及使用权证、房屋拆迁安置协议书、房屋分配通知单等证据以及原审法院庭审笔录予以证实。
原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，双方所争议的焦点在于公有住房租赁权是否可以继承，也即孔庆珑是否可以基于孔庆兰法定继承人的身份享受继续承租320室房屋的权利以及下关城建公司是否为适格主体的问题。对此，双方当事人一致确认孔庆兰生前承租了一套公有住房，即涉案的302室房屋，出租方为下关城建公司，现该302室房屋登记于鼓楼国资办名下以及孔庆珑系孔庆兰的法定继承人的事实。但在本案诉讼之前，孔庆珑诉孔繁裕法定继承纠纷一案中，生效民事判决书对此已经作出认定，即“位于南京市下关区热河南路318号2-302室房屋系孔庆兰生前承租的公有住房，其出租方为下关城镇建设综合开发公司，孔庆兰对该房屋不享有所有权，故该房屋不应作为孔庆兰的遗产。因此，对于孔庆珑要求继承该房屋的房屋使用权不予支持”。而生效的民事判决书具有既判力，该民事判决书中明确认定孔庆珑无法要求继承302室房屋的使用权，故孔庆珑再次以继承权作为诉讼请求权之基础，要求确定对302室房屋继续承租使用已无法律及事实依据。另，据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”。本案中，孔庆兰在生前办理了“三无”手续并居住到下关福利院，由政府供养，本案孔庆珑并非与其同住，故孔庆珑也不能基于此要求继承承租涉案房屋。综上，孔庆珑的诉讼主张无事实及法律依据，原审法院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，原审判决：驳回孔庆珑的诉讼请求。原审案件受理费80元，减半收取40元，由孔庆珑负担。
孔庆珑不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、对（2012）下民初字第443号民事判决书的说明，遗房为使用权房，属于行政管理范围，在没有租赁证为证据且没有产权人授权的情况下，对遗房归属判决，应为程序违法，原审判决应属无效。建设部第168号令没有指出使用权房不能继承，本案房屋属行政管理的财产确权案。二、涉案房屋系房改房，属于单独的产权，不同于公共租赁用房，廉住房等保障性住房。产权人利用房屋登记行政权力将涉案房屋变更登记于自己名下是对上诉人的侵权。三、《天津市公有住房变更承租人管理办法》规定，承租人死亡后没有符合过户条件的人员的，承租人的兄弟姐妹可以申请过户，仍无法确定新的承租人的，产权人可以依法收回公有住房使用权。综上，请求二审法院撤销原审判决：1、判令2011年5月30日非法登记在鼓楼国资办名下的房屋违法，被上诉人归还涉案房屋租赁证；2、确立上诉人为涉案房屋变更人；3、依法撤销2012年11月6日通知产权人收回302室租赁房；4、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉人鼓楼国资办、下关城建公司共同答辩称，上诉人的上诉请求依法不成立，原审判决事实认定清楚、适用法律正确，二审法院应当依法驳回上诉人的上诉请求、维持原判。
二审中，除了上诉人对原审查明的“2011年4月24日，白云亭社区居委会在《扬子晚报》上刊登《告示》，内容为：热河南路318-2-302居民孔庆兰自愿办理‘三无’手续并居住到下关福利院，由政府供养，他的一切与任何人无关。”有异议外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，被上诉人对上诉人二审中增加的诉讼请求不同意调解。
本院认为，公共租赁住房是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源，专门面向中低收入群体出租的保障性住房，是国家住房保障体系的重要组成部分。《公共租赁住房管理办法》第七条规定，申请公共租赁住房，应当符合以下条件：（一）在本地无住房或者住房面积低于规定标准；（二）收入、财产低于规定标准；（三）申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。《江苏省公共租赁住房管理办法》第二条规定，本办法所称公共租赁住房，是指政府投资或者提供政策支持，限定户型面积和租金水平，供给城市中等偏下收入住房困难家庭、就业人员和外来务工人员租住的保障性住房。本案中，孔庆兰生前原居住于热河南路124-7号过渡房内，1991年8月17日因房屋拆迁，安置承租了案涉位于南京市鼓楼区热河南路318号某单元302室公有住房，故上诉人认为涉案房屋系房改房，属于单独的产权，不同于公共租赁用房的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。因上诉人孔庆珑系上海市居民，不属于南京市居民，不符合在南京市申请公租房条件，其要求将鼓楼区热河南路318号二单元302室房产变更承租权于其名下于法无据，原审法院不予支持并无不当，依法应予维持。据此，上诉人要求变更其为涉案房屋的承租人的意见不能成立，本院不予支持。由于生效的（2012）下民初字第443号民事判决书对孔庆珑要求继承涉案房屋的使用权不予支持，故上诉人孔庆珑以《天津市公有住房变更承租人管理办法》的相关规定为由主张其基于继承行为而要求确认对涉案房屋享有承租权的意见不能成立，本院不予支持。因二审中被上诉人对上诉人二审中增加的诉讼请求不同意调解，故对上诉人二审中增加的诉讼请求，本案不予理涉。
综上，上诉人的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人孔庆珑负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 吴 勇
代理审判员 付 双
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 俞梦霏