北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终1750号上诉人（原审第三人)：包某1，女，1974年3月3日出生。委托诉讼代理人：杨立国，北京市亚太律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：杨某1，女，1973年7月21日出生。被上诉人（原审被告)：杨某3，男，1978年8月10日出生。委托诉讼代理人：包某2（杨某3妻弟）。原审第三人：杨某4，女，1964年2月26日出生。原审第三人：杨某5，女，1969年9月3日出生。原审第三人：杨某2，女，2005年12月15日出生。法定代理人：包某1（杨某2之母）。委托诉讼代理人：杨立国，北京市亚太律师事务所律师。原审第三人：白某，女，2000年5月15日出生。法定代理人：杨某1（白某之母）。上诉人包某1因与被上诉人杨某1、杨某3，原审第三人杨某4、杨某5、杨某2、白某合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2017）京0109民初3450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。包某1上诉请求：撤销原审法院的判决，驳回对方的全部诉讼请求，支持我方的全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由:1.原审法院认定事实不清。杨某1、杨某3、包某1商量过要以略低于市场价的价格出售给杨某1一套安置房，但杨某1没钱且房屋的交易价格亦无法确定，故包某1在房屋交付后不同意将两居室房屋（以下简称涉案房屋）钥匙交付给杨某1。未经包某1的同意，杨某3将涉案房屋以37万元的价格卖给杨某1。原审法院对此未予认定。2.原审法院适用法律错误。杨某1与杨某3之间的协议未经包某1同意侵害了包某1的权利，且杨某1未支付合理对价不能认定为善意第三人，杨某1与杨某3之间的协议应认定为无效协议。杨某1辩称，同意原审法院的判决，不同意包某1的上诉请求和理由。杨某3辩称，同意包某1的上诉请求和理由，不同意原审法院的判决。杨某4、杨某5、白某述称，同意原审法院的判决，不同意包某1的上诉请求和理由。杨某2述称，同意包某1的上诉请求和理由，不同意原审法院的判决。杨某1向原审法院起诉请求：1.确认两居室房屋归杨某1所有；2.杨某3将两居室房屋交付给杨某1。包某1向原审法院起诉请求：1.确认杨某1与杨某3于2016年10月19日签订的《协议》无效；2.确认两居室房屋为包某1与杨某3共有。原审法院认为，本案争议的焦点在于杨某3与杨某1于2016年10月19日签订的《协议》是否存在合同无效的情形。包某1以杨某3无权处分夫妻共同财产为由主张协议无效，对此，法院认为，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权，在家庭重大事项的处理中夫妻共同协商后由一人出面去代理家庭其他成员从事民事行为是符合日常生活习惯的。杨某3与包某1夫妻关系尚属和睦，杨某3一家与杨某1一家均按原先的口头约定选定了各自的房屋，因此，杨某1有理由相信杨某3与其签订《协议》系代表家庭全体成员所为。故对于包某1关于上述协议系无权处分的主张，法院不予采信。杨某1和白某虽在被拆迁房屋中不享有份额，但其作为房屋腾退补偿安置认定人口，根据拆迁政策享有90平方米的优惠购房资格，杨某3亦因此获得了相应的安置房，故杨某1对于杨某3名下的拆迁利益应当享有一定的权利。杨某3与杨某1通过书面协议对拆迁利益的分配做出约定，是双方真实意思表示，并不存在违反法律、法规强制性规定的情形，应属有效。根据协议约定，诉争房屋的相关权利归杨某1所有。杨某1已经按照协议约定向杨某3支付了房屋折价款37万元，故杨某3应当履行协议约定的义务，向杨某1交付诉争房屋。对杨某1的相应诉讼请求，法院予以支持。包某1关于确认协议无效及诉争房屋归杨某3、包某1共同所有的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、二居室房屋的相关权利归杨某1所有；二、杨某3于本判决生效之日起七日内将二居室房屋交付给杨某1；三、驳回包某1的诉讼请求。本院经审理查明：杨某6与常某系夫妻，二人生有杨某4、杨某7、杨某5、杨某1、杨某3五个子女。杨某6于1996年6月19日去世，常某于2013年7月2日去世。包某1系杨某3之妻，杨某2系杨某3与包某1之女，白某系杨某1之女。杨某6、常某夫妻生前在85号（以下简称85号院）原有北房六间。85号院为农村集体所有的土地。2009年9月19日常某、杨某7、杨某3签订的分家协议，主要内容为：母亲常某愿将家产六间房分给长子杨某7、次子杨某3二人，北房东三间归杨某7所有，走东门口；其余三间归杨某3所有，走西门口；母亲常某愿跟次子杨某3一起生活。除常某、杨某7、杨某3外，签订该分家协议时，包某1及杨某7的爱人亦在场。2010年11月，杨某1、杨某4、杨某5签署《声明》，放弃家中房产继承。因S1线区域组团栗园庄项目A地块建设，85号在腾退范围内。包某1、杨某1、杨某3商议在拆迁房屋中给杨某1一套两居室，三方对此达成了口头协议。2010年12月18日，杨某3（乙方）与北京永鸿世业房地产开发有限公司（甲方）签订《北京市住宅房屋腾退补偿安置协议》（以下简称《安置协议》），载明：甲方因S1线区域组团栗园庄项目A地块建设，需要腾退乙方在腾退范围内85号所有的房屋及附属物；被认定占地面积267平方米，被认定房屋补偿建筑面积141.5平方米、认定人口6人，分别是杨某3、包某1、常某、杨某1、白某、杨某2；乙方自愿在“被认定补偿房屋建筑面积”中，以认定人口人均45平方米作为选房面积，以“应选房面积”为270平方米选择定向房屋安置，乙方可以在小园地块购买二居室两套，三居室一套。同日，杨某3（乙方）与北京国信嘉业房地产开发有限公司（甲方）签订《北京市定向安置房购房协议》，约定乙方自愿购买小园地块二居室两套，合计面积164平方米；三居室一套，合计面积110平方米；本项目回购均价为4500元/平米。签订《安置协议》时，包某1、杨某3、杨某2是栗园庄村集体经济组织成员。常某、杨某4、杨某5、杨某1非栗园庄村集体经济组织成员。杨某3被腾退的房屋包括杨某6、常某夫妻生前所建北房三间及杨某3、包某1所建其他房屋及附属物，上述房屋被腾退前由杨某3、包某1、常某、杨某2居住使用。2013年底杨某1与其爱人和女儿、杨某3及包某1与二人之女共同选定了安置房屋，杨某1与其爱人和女儿选定的是涉案房屋。2016年10月19日，杨某1与杨某3签订《协议》，约定两居室归杨某1所有，杨某1支付杨某3人民币37万元；三居室及604号二居室归杨某3所有，拆迁安置款归杨某3所有。当日，杨某1向杨某3支付人民币37万元。本院推定包某1、杨某3同意在拆迁房屋中给杨某1一套两居室，三方对此达成了口头协议。该事实是本案的焦点事实，各方当事人对此争议较大。杨某3与杨某1主张，2010年底拆迁时就说好给杨某1要一个二居室，杨某1说当时没有钱，以后有钱再给，故当时未确定具体数额。包某1主张，双方从未约定诉争房屋归杨某1所有及杨某1支付37万元房款。本院推定前述事实所依据的基础事实如下:1.杨某1及白某不属于集体经济组织成员，包某1、杨某1、杨某3在庭审中均认可被安置人口无杨某1及白某时，被安置面积应为180平米。2.签订过《安置协议》后，包某1、杨某3的家庭成员与杨某1的家庭成员一起选定了各自的房屋。3.2016年杨某3与杨某1签订《协议》，确定诉争房屋归杨某1所有。基于上述事实，本院做如下推定：为了增加能够获得的拆迁补偿面积，包某1、杨某3均同意将杨某1及白某作为被安置人口。杨某1与包某1、杨某3应当对此进行了协商。否则杨某1及白某难以成为《安置协议》中的被安置人口。由于杨某1、白某成为了《安置协议》的被安置人口增加了可得的安置面积，且杨某1与杨某3有亲属关系，应当认为包某1、杨某3应对杨某1进行一定的回馈。其后，杨某1与包某1、杨某3一同选定了各自购买的房屋。可以认定包某1、杨某3对杨某1回馈的标的物为涉案房屋。2016年杨某3与杨某1签订《协议》可以印证上述判断。故合议庭多数成员认为，包某1、杨某3同意在拆迁房屋中给杨某1一套两居室，三方对此达成了口头协议。本院认为，农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。85号院为农村土地，该土地应属于栗园庄村民集体所有。宅基地使用权人对85号院的土地享有占有和使用权，而非所有权。农村村民一户只能拥有一处宅基地。该规定表明，宅基地应当归本村集体经济组织成员享有。常某、杨某4、杨某5、杨某1、白某均非栗园庄村集体经济组织成员，杨某6去世后亦无法对85号院实际居住，上述人员对85号院的土地不享有占有和使用权。需要表明，常某、杨某4、杨某5、杨某1虽对85号院的土地不享有占有和使用权，但不能否认常某基于建设房屋行为对85号院的土地上的房屋享有的权利；亦不能否认杨某4、杨某5、杨某1基于继承对85号院的土地上的房屋享有的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2009年9月19日常某、杨某7、杨某3签订的分家协议，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该份协议中，常某愿将家产六间房分给杨某7、杨某3，应视为常某放弃了其对85号院的土地上的房屋享有的权利。签订该份协议时，包某1在场而未表示异议，应当认为包某1同意该分家协议。2010年11月，杨某1、杨某4、杨某5签署《声明》，放弃家中房产继承，应视为杨某1、杨某4、杨某5放弃了其基于继承或可取得的85号院的土地上的房屋的权利。前已述及，宅基地应当归本村集体经济组织成员享有。包某1、杨某3、杨某2是栗园庄村集体经济组织成员，有权对85号院土地行使占有、使用的权利。常某、杨某1、杨某4、杨某5均放弃了85号院土地上房屋的权利，故杨某1依分家协议取得的85号院的部分院落土地及房屋的权利应归属于包某1、杨某3、杨某2。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。包某1、杨某1、杨某3就拆迁房屋中给杨某1一套两居室已经达成了口头协议。该口头协议系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，各方均应当按照协议内容履行各自义务。杨某2虽系未成年人，但包某1、杨某3作为其法定代理人均认可了该口头协议，该口头协议对杨某2亦有约束力。包某1、杨某3、杨某2均应当履行该协议。原审法院认定404号两居室房屋的权利归杨某1所有、杨某3404号两居室房屋交付给杨某1于法有据，是正确的，本院予以维持。包某1主张404号两居室房屋归包某1、杨某3所有，于法无据，应不予支持。原审法院对此认定正确，本院予以维持。包某1主张《协议》无效，无事实和法律依据，应不予支持。原审法院对此处理正确本院予以维持。综上所述，原判结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由包某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  刘国俊审 判 员  范 磊二〇一八年三月二十二日法官助理  武 旋书 记 员  马子萌