惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1391民初2183号原告：惠州大亚湾东圳房地产有限公司，住所地：惠州大亚湾南山国际大厦Ａ座9层912室。法定代表人：沈沛勇。委托代理人：刘邦柠，系该公司职员。委托代理人：曾文涛，系该公司职员。被告：尧珍珍，女，汉族，1982年8月24日出生，户籍住址：江西省抚州市临川区，原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司（下称东圳公司）诉被告尧珍珍商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案受理后，依法由审判员周勇担任审判长，与审判员曾日华、李海仁组成合议庭，于2016年11月29日公开开庭进行了审理。原告东圳公司委托代理人刘邦柠、曾文涛到庭参加诉讼，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方于2014年11月28日签订了《广东省商品房买卖合同》(合同编号：大亚湾(2014)19262)，约定被告共须向原告支付总购房款￥450728元，首期款￥230728元于2014年11月28日前付清，余款￥220000元被告通过银行按揭贷款方式支付给原告。现被告支付首期款后，至今仍未向原告支付剩余购房款。原告得知后，多此发函敦促被告履行合同义务，被告一直置之不理。原告为维护自身的合法权利，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决：1.解除原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》(合同编号：大亚湾(2014)19262);2.被告支付原告违约金￥45072元（按逾期购房款日万分之一计算逾期违约金，另加解除合同总价款5%的违约金）并由被告承担己缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用（以实际发生为准）；3.本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其主张，向本院提供了下列证据：1.广东省商品房买卖合同，拟证明原被告双方存在商品房买卖合同法律关系，购房总价款为450728元，余款22万元，被告以银行按揭贷款方式支付给原告；2.收据，拟证明被告已向原告支付230728元，欠付房款22万元；3.催款通知书、EMS详情单及回执查询单，拟证明2016年5月份向被告催款；4.预告登记证明，拟证明涉案房产已办理预告登记；5.住宅专项维修资金交存通知书及契税，拟证明维修基金、契税已经交至相关部门；6.证明，拟证明被告向浦发银行申请按揭贷款，因被告及配偶存在征信不良，致使银行不予受理被告的贷款申请。被告尧珍珍辩称：被告不同意解除合同并承担违约金，被告不存在违约。被告于2014年11月28日签订的商品房买卖合同，合同约定剩余款项22万元由银行按揭办理，但期间原告的销售人员一直告知被告方目前没有找到合作方银行，暂时无法办理银行按揭等通知。被告尧珍珍向法庭提交下列证据：1.龙光城北区83栋二单元1104号房屋《商品房买卖合同》，拟证明被告2014年10月30日购买了原告开发的住宅房屋龙光城北区83栋二单元1104号房屋约定按揭付款并已于2014年11月成功办理银行按揭，是因原告原因才至今未办理涉案房屋银行按揭，被告无违约行为；2.2016年12月5日尧珍珍中国农业银行交易明细清单、2016年12月5日尧珍珍平安银行个人账户汇总信息清单，拟证明被告银行存款余额为292331.75元，能够一次性付清涉案房屋购房款尾款220000元。经审理查明：2014年10月30日，被告尧珍珍作为买受人与原告东圳公司作为出卖人签订一份《广东省商品房买卖合同》，主要约定：被告尧珍珍购买原告东圳公司开发的位于大亚湾西区西南大道××龙光××单元××房。该房建筑面积为117.58平方米，总房价为450728元，银行按揭方式付款，即买受人于2014年11月28日之前付清首期款51.19％计人民币230728元整，余额计人民币220000元整办理银行按揭贷款。在合同签订之日起30日内买受人办理完毕住房银行按揭手续，贷款金额及年限以银行最终审批为准。原告应当在2015年11月30日前，将建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告。买受人逾期付款的，按逾期金额每天处万分之一的违约金，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权随时解除合同，出卖人解除合同的，买受人应另行按该商品房总价款的5%向出卖人支付违约金并承担出卖人因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用。合同还就其它内容进行了约定。2014年11月19日，被告尧珍珍向原告东圳公司支付定金100000元。2014年11月28日，被告尧珍珍向原告东圳公司支付剩余首期款130728元。此后，被告尧珍珍未通过银行按揭方式支付剩余购房款220000元。2016年5月10日，原告东圳公司按照被告尧珍珍在合同上预留的地址向其发出一份《催款通知书》，要求被告尧珍珍于2016年5月17日之前付清剩余购房款220000元，保留追究被告逾期付款违约责任的权利。此后，被告尧珍珍依旧没有付款。2016年9月1日，案外人上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行开具《证明》称，被告尧珍珍购买原告东圳公司开发的龙光城房产，曾在本行申请个人一手住房贷款，因查询其本人及配偶信用报告显示其配偶征信不良不符合本行贷款条件，不予以受理此笔业务。原告东圳公司认为，被告尧珍珍没有按照约定支付购房款，存在违约行为，导致其合同目的无法实现，为此，遂向本院起诉，提出上述诉讼请求。另查明，涉案商品房于2015年3月20日办理预购商品房预告登记，依据合同号为HW201419262，登记号为粤房地预登惠州字第3300154457号，预告登记权利人是尧珍珍。被告尧珍珍于2014年12月2日缴纳了住宅专项维修资金2699元。2015年5月5日，被告尧珍珍缴纳涉案房屋契税13521.84元。以上事实，有原告东圳公司提供的《广东省商品房买卖合同》、收据、催款通知书、EMS详情单及回执查询单、预告登记证明、住宅专项维修资金交存通知书及契税、证明，被告尧珍珍提供的商品房买卖合同、被告中国农业银行交易明细清单、被告平安银行个人账户汇总信息清单及原、被告当事人陈述等证据在卷佐证，予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，当事人应当诚实信用履行。《商品房买卖合同》约定，被告尧珍珍于2014年11月28日之前付清首期款230728元，余额220000元办理银行按揭贷款。《商品房买卖合同》签订后，因被告尧珍珍个人原因无法通过办理住房银行按揭手续支付款项。此后，原告于2016年5月10日向被告尧珍珍发出《催款通知书》，要求被告尧珍珍于2016年5月17日之前付清剩余购房款220000元，被告尧珍珍依旧没有支付款项，违反了双方《商品房买卖合同》的约定买受人支付房款的义务，存在违约事实。因此，原告东圳公司请求解除涉案合同，符合合同约定，没有违反法律规定，本院予以支持。被告尧珍珍认为其不存在违约事实的抗辩理由，没有事实依据，本院不予采信。关于违约金问题。根据《商品房买卖合同》的约定，买受人逾期付款的，按逾期金额每天处万分之一的违约金，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。买受人逾期付款超过60天，出卖人有权随时解除合同，买受人应另行按该商品房总价款的5%向出卖人支付违约金并承担出卖人因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用。被告存在逾期付款的违约事实，原告东圳公司存在解除合同，被告尧珍珍应按照该商品房总价款的5%向出卖人支付违约金。原告请求按照总房款的10%支付违约金，超过上述部分，没有事实依据，本院不予支持。原告东圳公司请求被告尧珍珍支付已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用，因原告东圳公司未提供证据证实这些费用已经实际发生，为此，原告东圳公司的该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第四项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司与被告尧珍珍于2014年11月28日签订的《商品房买卖合同》（合同号为HW201419262，登记号为粤房地预登惠州字第3300154457号）；二、被告尧珍珍向原告支付违约金11536.4元；三、原告向被告返还购房款230728元；四、上述二、三项相互抵扣后，原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司应向被告尧珍珍返还款项219191.6元，该款在本判决生效后10日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费927元，由原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司负担463.5元，被告尧珍珍负担463.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 周 勇审判员 曾日华审判员 李海仁二〇一七年一月十六日书记员 邹晓婷