吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终9号上诉人（原审原告）：张鹏，现住在沈阳市铁西区。被上诉人（原审被告）：长春鸿基房地产开发有限公司，住所地长春经济开发区自由大路4848号8号楼。法定代表人：李碧江，总经理。委托诉讼代理人：郑蕊，吉林理悦律师事务所律师。上诉人张鹏因与长春鸿基房地产开发有限公司（以下简称鸿基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院于2017年9月13日作出的（2017）吉0191民初308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。张鹏上诉请求：请求撤销（2017）吉0191民初308号民事判决，改判鸿基公司支付张鹏2010年1月2日至2015年7月1日逾期办证违约金84801.12元，并按照每月1000元标准支付张鹏2015年7月1日至房产证办理完毕之日赔偿金。事实和理由：1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。张鹏损失额的计算司法解释已明确规定，不属于举证责任范围，一审法院以张鹏不能举证证明损失数额为由不支持增加违约金的诉请属于认定事实错误。一审适用《中华人民共和国民事诉讼法》第64条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》亦属于适用法律错误；2.2014年3月25日鸿基公司出具承诺：如在2015年7月1日前未达到可办理产权登记的状态，鸿基公司同意每逾期一个月向每户赔偿1000元。如今距离承诺日期两年多，鸿基公司仍未达到可以办理产权登记的状态，明显违约。一审判决对此事实做出了认可，但没有给以应有的重视和做出相应赔偿。二审请求改判鸿基公司按照每月1000元标准向张鹏支付2015年7月1日至房产证办理完毕之日赔偿金；3.一审适用法律错误。本案涉及违约金数额调整，一审适用《中华人民共和国合同法》第44条、第60条、第107条属于适用法律错误，本案应适用《中华人民共和国合同法》第114条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条、第18条规定。按照涉案《商品房买卖合同》关于逾期办证违约金的约定，鸿基公司仅需支付违约金156.41元。张鹏认为该项约定的违约金明显过低，且不随逾期交付登记资料天数增加而增加，且违约持续时间相当长。张鹏一审提出了增加违约金的诉请，符合合同法第114条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条、第18条关于违约金过低应予调整的规定。现请求二审依法改判鸿基公司按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向张鹏支付2010年1月2日至2015年7月1日的违约金。鸿基公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鸿基公司不应承担本案诉讼费。张鹏向一审法院起诉请求：1.判令鸿基公司立即为张鹏办理房地产权属登记，使张鹏能够办理房地产权属证书；2.鸿基公司按法律规定支付张鹏自2010年1月2日至2016年12月31日违约金102,567.61元；3.案件受理费由鸿基公司负担。一审法院认定事实：2009年3月6日，张鹏与鸿基公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：（1）张鹏购买鸿基公司开发的位于长春市金苑大厦1单元715号房，建筑面积43.31平方米，单价每平方米人民币3,611.50元，房屋总价款人民币156,414.00元；（2）该合同第十五条约定，鸿基公司应当在商品房交付使用后240日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，如因鸿基公司的责任，张鹏不能在规定期限内取得房地产权属证书的，鸿基公司按已付房价款的0.1%向张鹏支付违约金。合同签订后，张鹏按合同约定交付了购房款，鸿基公司于2009年4月2日将合同标的物交付张鹏使用。金苑大厦系鸿基公司中途接收并续建的工程，由于建设基础资料缺失及历史遗留问题，鸿基公司未能在合同约定期限内完成办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。2014年3月25日，鸿基公司向金苑大厦5-18层全体住宅业主出具承诺书，承诺“如在2015年7月1日前未达到可办理金苑大厦产权登记的状态，我公司同意每逾期一个月向每户赔偿1,000.00元”。至张鹏起诉时，鸿基公司仍未能完成办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。一审法院认为：（1）张鹏与鸿基公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法，是有效合同，双方当事人均应按协议书约定履行义务。（2）鸿基公司未按合同约定完成办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，系鸿基公司违约，鸿基公司应当承担违约责任。（3）完成办理权属登记所需资料报产权登记机关备案是鸿基公司应尽义务，但由于涉案房屋建设基础资料缺失及历史遗留问题鸿基公司未能及时办理，现鸿基公司已经基本完成办理权属登记所需资料，应责令鸿基公司在一定期间内办理完权属登记所需资料报产权登记机关备案。（4）按合同约定，鸿基公司未能在合同约定期间完成办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，应按已付房价款的0.1%向张鹏支付违约金；且在一审庭审过程中，鸿基公司亦认可按照已付房款的0.1%支付违约金，故应按合同约定判令鸿基公司承担违约责任。（5）关于张鹏主张按银行计收逾期贷款利率标准支付利息（即违约金）一节。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条二款的规定，合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额难以确定的，可以按已付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（违约金）；本案中，双方在合同中已经约定了违约金标准，虽然张鹏主张合同约定违约金过低，但张鹏不能提供证据证明其损失数额，故对张鹏此项主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》相关规定，判决如下：一、长春鸿基房地产开发有限公司于本判决生效后90日内为张鹏完成办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。二、长春鸿基房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向张鹏支付违约金156.41元（156,414.00元×0.1%）。三、驳回张鹏其它诉讼请求。案件受理费人民币2,352.00元由鸿基公司承担。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为：张鹏与鸿基公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，鸿基公司应在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋已于2009年4月2日交付使用，而鸿基公司并未依约将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，已构成违约，应当承担违约责任。按照合同第十五条第二项约定，鸿基公司应按已付房价款的0.1%向张鹏支付违约金。虽然张鹏主张合同约定的违约金计算标准明显过低，请求依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及第十八条的规定调整违约金数额，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”表明如当事人请求增加违约金数额，应以约定的违约金低于造成的损失为前提。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应以违约造成的损失确定违约金数额”。第十八条二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算”。从上述商品房买卖合同纠纷案件司法解释可以看出，请求增加违约金的，违约金数额的确定应以违约造成的损失为前提。本案中，双方已在合同中对违约金计算标准做出了明确约定，而张鹏亦未举证证明其损失的实际发生和具体数额，在无证据证明涉案合同约定的违约金低于造成的损失的情况下，张鹏主张鸿基公司应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向其支付2010年1月2日至2015年7月1日前逾期办证违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于张鹏主张鸿基公司应依据承诺书承担赔偿金一节,虽然鸿基公司出具了“如在2015年7月1日前未达到可办理金苑大厦产权登记状态，每逾期一个月向每户赔偿1000元”的承诺，因一审中张鹏对此事实并未提出赔偿金的相关诉求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”，故本案二审对此不予审理。综上所述，张鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,433.00元，由上诉人张鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长  绳继萍代理审判员  张新华代理审判员  李 迪二〇一八年一月二十五日书 记 员  梁 芳