福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终3058号
上诉人（原审被告）：厦门市兴世纪工贸有限公司，住所地厦门市湖里区。
法定代表人：汤奕艺，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人:龚晓洪、福建冠德律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李康琦，福建冠德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军31659部队保障部，住所地厦门市思明区。
法定代表人：余小明，该保障部部长。
委托诉讼代理人：涂崇禹，福建重宇合众律师事务所。
委托诉讼代理人：颜旭龙，福建重宇合众律师事务所。
上诉人厦门市兴世纪工贸有限公司（以下简称兴世纪工贸公司）因与被上诉人中国人民解放军31659部队保障部（以下简称31659部队保障部）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初16107号判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
兴世纪工贸公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回31659部队保障部的全部诉讼请求。事实和理由：一、31659部队保障部的诉讼主体资格。31659部队保障部不是独立的法人单位，不能独立享有民事权利和承担民事义务，作为民事诉讼主体不适格。在一审中兴世纪工贸公司提出31659部队保障部主体不适格，但一审判决对此未作回应。31659部队保障部对案涉租赁房屋是否具有所有权，是否具有实质的权益，没有举证说明。31659部队保障部仅提供了自己出具的一份证明，证明31659部队保障部与原签订合同的出租方是同一单位，不具有证明力。31659部队保障部属于什么级别也无相关的证明。二、关于诉讼时效。一审法院以兴世纪工贸公司在2016年3月29日确认了案涉房屋使用费，就以此为由驳回兴世纪工贸公司关于诉讼时效的抗辩。但是，兴世纪工贸公司提交给部队的2016年3月29日关于《厦门兴鹭峰酒店及附属项目停业后遗留问题的诉求》只是要求减免合同外（2014年3月至今）的租金共211.3万元。并非同意支付该金额，按照法律规定兴世纪工贸公司提出的诉讼时效抗辩应该予以采纳。三、关于案涉房屋查封时间的确认问题。兴世纪工贸公司在开庭时已经陈述过，本来双方就31659部队保障部赔偿兴世纪工贸公司口头达成一致意见，兴世纪工贸公司是根据部队的意思出具2016年3月29日《关于厦门兴鹭峰酒店及附属项目停业后遗留问题的诉求》，兴世纪工贸公司提供的录像清楚表明部队在案涉房屋张贴查封封条的时间是2014年4月6日。31659部队保障部提出这个时间是属于时间倒签，实际上是2016年11月6日查封的，该辩解不符合常理，只有其口头表述，没有其他证据对此说法予以佐证，故应认定案涉房屋查封封条上落款时间2014年4月6日为查封时间。四、关于部队发出的催款律师函问题。经查询，兴世纪工贸公司确实没有收到该份律师函。
31659部队保障部辩称，一、31659部队保障部是正师级单位，团级以上单位就可以作为诉讼主体。31659部队保障部实际是原来73111部队的后勤，军队体制改革后变更为31659部队保障部，只是番名变更，其实是同一个单位。兴世纪工贸公司支付租金也都是支付给31659部队保障部账户，31659部队保障部享有出租的相关权利。二、诉讼时效方面，两次合同期满后，兴世纪工贸公司不搬离案涉租赁房屋产生了占有使用费，《民法总则》规定诉讼时效期间是三年，2016年11月31659部队保障部出具了两份律师函，分别向兴世纪工贸公司主张租金，2016年3月29日兴世纪工贸公司发函给31659部队保障部要求豁免租金，其要求豁免的前提是31659部队保障部催告了兴世纪工贸公司，可以构成诉讼时效中断。2014年4月之后，兴世纪工贸公司还有向31659部队保障部付款六次，也构成诉讼时效中断。2016年11月11日兴世纪工贸公司有发函给31659部队保障部认为欠付的款项是存在的，这些都可以证明没有超过诉讼时效期间。根据兴世纪工贸公司占有房屋的情况，应该倒推两年或三年，也不存在超过诉讼时效期间的问题。三、兴世纪工贸公司提供的录像有31659部队保障部的封条，没有31659部队保障部或第三方在场。兴世纪工贸公司说是在2016年11月8日录制的为了证明2014年查封，封条上面虽然有相关单位印章，但是31659部队保障部没有写时间，31659部队保障部贴封条的时间和兴世纪工贸公司拍照的时间不矛盾。2016年11月7日贴封条，兴世纪工贸公司于2016年11月8日拍照。兴世纪工贸公司作为承租人有义务证明2014年4月之后搬离案涉房屋，但其2015年还在交租金，2016还要求豁免租金。2016年9月15日莫兰蒂台风，如2014年有贴封条是无法抵抗台风的，兴世纪工贸公司主张2014年查封是明显不合理的。
31659部队保障部向一审法院起诉请求：1.兴世纪工贸公司及时腾退址于厦门市思明区东浦路95号的31659部队第二招待所六号楼及餐厅、洗衣房、锅炉房、配电房等配套房屋；2.兴世纪工贸公司向31659部队保障部支付其积欠的占用费4972982元(从2014年3月21日起至实际交还日)。
一审法院认定事实：2008年3月19日，中国人民解放军73111部队后勤部（甲方，下称73111部队后勤部）与兴世纪工贸公司（乙方）签订了一份《73111部队第二招待所经营租赁合同》，约定甲方将坐落在厦门市思明区东浦路95号的73111部队第二招待所六号楼及餐厅、洗衣房、锅炉房、配电房等配套房屋，面积6035平方米，场地面积9358平方米，出租给乙方使用。租赁期限自2008年3月21日起至2011年3月20日止，年租金为130万元。
2011年3月21日，甲、乙双方签订一份《73111部队第二招待所经营租赁合同》，对原租赁合同部分约定作出了变更；该合同第三条约定，租赁期限自2011年3月21日起至2014年3月20日止。第四条约定，年租金为143万元（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）。租金按每季度结算，乙方于每季度的前十日内交付甲方。付款方式：转账。甲方必须开具有效票据。合同附件一《租赁合同附加条款》第4条约定，合同期满前最后一次缴纳租金时，乙方应多缴纳两月租金额的退场金。合同终止后五天内，应将属乙方的财产全部搬迁完毕。若5天后仍有余物，视为乙方自动放弃所有权，全部余物归甲方所有。租赁合同签订后，案涉租赁场所用于经营兴鹭峰酒店、快乐鹭峰及自然村酒楼等项目。
2014年3月20日，上述案涉租赁合同到期，双方并未续签租赁合同。兴世纪工贸公司自2014年5月7日向73111部队后勤部分别支付6笔租金至2015年8月19日，共计1135000元（系补缴合同期限内的租金）。2016年3月29日，兴世纪工贸公司向73111部队后勤部发出一份《关于厦门兴鹭峰酒店及附属项目停业后遗留问题的诉求》函件，其中称案涉租赁场所经营项目由于特殊情况，已于一年前陆续处于停业状态，请求减免2014年3月起至2016年3月29日期间的合同外租金共2113000元并补偿包括停业期间员工遣散费在内的各项损失。
2016年11月9日，73111部队后勤部向兴世纪工贸公司发出《律师函》，要求兴世纪工贸公司于2016年11月11日前支付积欠费用并腾退租赁房屋。2016年11月11日，兴世纪工贸公司向73111部队后勤部发出一份《关于处理厦门兴鹭峰酒店及附属项目遗留问题的报告》，请求对租赁房屋物业项目全面资产评估并对先行垫付的水电费及已登账合同外租金等债务遗留账务问题做进一步核对；同时确认73111部队后勤部已对租赁场所经营项目物业的全部设施设备已经封存，请求尽快确定后续处理事宜。
因军队改革调整需要，“中国人民解放军73111部队后勤部”更名为“中国人民解放军31659部队保障部”（下称31659部队保障部）。2017年10月18日，31659部队保障部诉至一审法院。
围绕案涉房屋查封时间的争议，兴世纪工贸公司称案涉租赁房屋已于2014年4月6日被31659部队保障部查封，被查封时案涉房屋已交还31659部队保障部，未办理交接手续；31659部队保障部2014年电话通知兴世纪工贸查封事宜时，兴世纪工贸已将物品搬走，剩余物品31659部队保障部可以依照合同约定自行处理。兴世纪工贸公司提供一张2016年11月8日拍摄的现场照片，显示案涉房屋大门有贴一张落款时间为2014年4月6日的封条。31659部队保障部对前述照片的关联性有异议，主张实际于2016年11月6日查封了案涉租赁房屋，查封时封条上记载的时间系倒签至2016年4月6日；兴世纪工贸公司于租赁期满之后持续占用案涉租赁房屋并经营至2016年11月。
一审法院分析认为，兴世纪工贸公司主张案涉租赁房屋已于2014年4月6日被31659部队保障部查封，但根据其2016年3月29日提交的《关于厦门兴鹭峰酒店及附属项目停业后遗留问题的诉求》，兴世纪工贸公司称案涉租赁场所的经营项目于发函一年前陆续停业，并要求减免2014年3月至今（2016年3月29日）的租金2113000元，前述意思内容与其声称案涉租赁房屋已于2014年4月6日被31659部队保障部查封的主张明显矛盾。结合兴世纪工贸公司提供的封条照片系2016年11月8日拍摄，2016年11月11日的函件系目前所能见到首次提到案涉房屋被查封的证据。据此可以得出案涉房屋在2016年11月之前被查封的可能性较小的结论，故对兴世纪工贸公司的前述主张不予采信。
一审法院认为，原73111部队后勤部与兴世纪工贸公司签订的《73111部队第二招待所经营租赁合同》合法有效。该合同关系下出租人的权利义务应由31659部队保障部承继。2014年3月20日租赁期届满后，没有证据证明案涉房屋已由兴世纪工贸公司依照合同约定腾退给31659部队保障部或于2014年4月6日被查封，故应认定兴世纪工贸公司继续占用案涉房屋，依法应承担腾退房屋及缴交相当于租金标准的使用费责任。但另一方面，兴世纪工贸公司提交的《关于厦门兴鹭峰酒店及附属项目停业后遗留问题的诉求》，具有明显的不再继续履行租赁关系的意思。31659部队保障部在应该知悉兴世纪工贸公司已于发函之前一年即停止经营的情况下，至2016年11月6日才以查封案涉租赁房屋的方式进行救济，依法应认为未采取适当措施致使案涉房屋的占用费损失扩大。一审法院酌定2015年3月29日至2016年11月5日期间的占用费由双方各承担50%。此外，根据在案证据，兴世纪工贸公司曾于2016年3月29日确认了案涉使用费，依法31659部队保障部的相应诉求并未超过诉讼时效。据此，兴世纪工贸公司应承担的使用费为2607301.37元（按每年143万元标准，自2014年3月21日至2015年3月28日期间为1457424.66元，2015年3月29日至2016年11月5日期间的50%为1149876.71元）。
一审法院对31659部队保障部的诉求，在上述认定范围内予以支持，超出部分没有依据不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门兴世纪工贸有限公司于判决生效之日起十日将厦门市思明区东浦路95号的31659部队第二招待所六号楼及餐厅、洗衣房、锅炉房、配电房等配套房屋（房屋面积6035平方米，场地面积9358平方米）腾退给中国人民解放军31659部队保障部；二、厦门兴世纪工贸有限公司于判决生效之日起十五日内向中国人民解放军第31659部队保障部支付房屋占用费2607301.37元；三、驳回中国人民解放军第31659部队保障部的其他诉讼请求。案件受理费23292元，由中国人民解放军第31659部队保障部负担11080元，厦门兴世纪工贸有限公司负担12212元。
本院二审期间，兴世纪工贸公司对一审认定的事实提出如下异议：1.“2016年11月9日，31659部队保障部向兴世纪工贸发出《律师函》”有误，事实上兴世纪工贸公司没有收到律师函。2.“因军队改革调整需要，'中国人民解放军73111部队后勤部'更名为'中国人民解放军31659部队保障部'（下称31659部队保障部）”有异议，31659部队保障部自己出具证明，至少应该其上一级政治部门出具相应证明。31659部队保障部对一审查明事实没有异议，对兴世纪工贸公司提出的异议则认为:1.一审判决表述31659部队保障部发出《律师函》，兴世纪工贸公司在11月11日回函，说明兴世纪工贸公司是收到的。2.涉及军队保密问题，31659部队保障部无法提交编制如何转换的证明。本院对双方无异议的事实予以确认。
另查明，31659部队保障部于二审中提交一份《证明》，载明：因军队改革调整需要，我部改革前名称为“中国人民解放军73111部队后勤部”，“中国人民解放军73111部队后勤部”与“中国人民解放军31659部队保障部”实为同一单位，我部愿对此真实性负责。该《证明》盖有“中国人民解放军31659部队保障部”及“中国人民解放军31659部队”的印章。
本院认为，首先，73111部队后勤部与兴世纪工贸公司签订的《73111部队第二招待所经营租赁合同》系当事人真实意思表示，应属合法有效。31659部队保障部于二审中提交《证明》，说明“中国人民解放军73111部队后勤部”与“中国人民解放军31659部队保障部”实为同一单位，该《证明》盖有“中国人民解放军31659部队保障部”及“中国人民解放军31659部队”印章。故上述合同项下权利义务由31659部队保障部承继，31659部队保障部以兴世纪工贸公司在合同期限届满后拒不返还租赁物、未支付占用费为由提起诉讼，与本案存在法律上的利害关系，属适格诉讼主体。兴世纪工贸公司关于31659部队保障部诉讼主体不适格的上诉理由不能成立，不予采纳。其次，根据查明事实，《73111部队第二招待所经营租赁合同》于2014年3月20日届满，兴世纪工贸公司自2014年5月7日至2015年8月19日向73111部队后勤部陆续支付6笔租金，有部分银行回单备注“房租”。2016年3月29日，兴世纪工贸公司向73111部队后勤部发函，请求减免2014年3月起至2016年3月29日期间的合同外租金共2113000元。从兴世纪工贸公司的行为及发函内容分析，兴世纪工贸公司提出减免租金，但前提是认可租金的存在并同意支付租金的。兴世纪工贸公司关于31659部队保障部诉求超过诉讼时效期间的上诉理由理据不足，不予采纳。再次，兴世纪工贸公司主张案涉房屋于2014年4月6日被31659部队保障部查封，但该主张与兴世纪工贸公司于2016年3月29日发函的内容相悖，其提交的录像系2016年11月8日拍摄，不足以证明案涉房屋于2014年4月被查封的事实，一审对其主张未予采纳并无不当。
综上所述，兴世纪工贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27658元，由厦门市兴世纪工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 柯 艳 雪
审 判 员 章 毅
二〇一八年五月二十四日
书记员（ 朱燕萍）
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。