江西省景德镇市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣02民终239号
上诉人（原审原告）：华长发，男，1983年8月18日出生，住乐平市。
上诉人（原审被告）：邹纲华（又名：邹钢华），男，1971年3月10日出生，住乐平市。
上诉人（原审被告）：邹小华，男，1974年6月22日出生，住乐平市。
原审被告：乐平市金源房地产开发有限公司，住所地：乐平市南方翡翠城一期，统一社会信用代码：91360281751138078Q。
法定代表人：张少军。
委托代理人吴国鹏，江西景之元律师事务所律师。
上诉人华长发因与上诉人邹纲华、邹小华及原审被告乐平市金源房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服江西省乐平市人民法院（2017）赣0281民初949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人华长发上诉请求，1.依法撤销一审判决第三项，改判被上诉人共同赔偿上诉人因装修等损失即560286元以及可得利益损失262019.7元。2.依法判令被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院判决认定被上诉人赔偿上诉人经济损失560286元的70％，属认定事实错误。涉案地下车库和通道在未变更房屋用途的情况下，导致该地方不能用于经营超市，完全是出租人即邹纲华、邹小华一方的原因所造成的，与承租人没有关系。根据《租赁合同》第七条“甲方确保该地下室没有产权纠纷，如因产权纠纷或其它纠纷导致乙方无法正常使用由甲方无条件承担全部责任，除退回租金、押金外、并赔付乙方经济损失。”和第十一条“在合同履行期间，若甲方违约，则需赔偿乙方经济损失和装修费用等全部费用。”一审法院认定邹纲华、邹小华只承担损失的560286元的70％是不公平的，应当根据双方约定赔偿全部经济损失。二、被上诉人应当对上诉人无法继续经营的可得利益计人民币262019.7元应予以赔偿。根据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”的规定，以及《租赁合同》第七条和第十一条的规定，被上诉人除应赔偿上诉人装修费用外，还应当对上诉人的可得利益予以赔偿。上诉人根据2016年9月3日开张至9月8日停业期间的收入及开支情况，计算出上诉人超市每日纯利润2911.33元。故上诉人要求赔偿近三个月的可得利益损失人民币262019.7元是符合法律规定和合同约定的。
上诉人邹纲华、邹小华上诉请求，1.依法撤销江西省乐平市人民法院（2017）赣0281民初949号民事判决，发回重审或依法改判。2.依法判令被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院判决邹小华承担相应责任，属事实不清。因为邹小华与本案没有任何关系，仅是邹纲华的弟弟及受托人，他所从事的事项全部都是帮上诉人邹纲华做事，不应由邹小华承担相应责任。二、一审判决邹小华返还9800元没有事实与法律依据，因为邹小华是帮邹纲华做事，并且9800元是帮华长发向其他摊主租赁的租金，俩上诉人均没有得到一分钱。三、关于被上诉人所遭受的损失问题，一审法院直接认定上诉人连带承担560286元的70％显然是未查明事实及适用法律错误。被上诉人根本没有提供相应的可以作为证据适用的材料来证明其损失是560286元，仅凭一份没有任何公章及个人签字的报价表，不能认定被上诉人的损失就是这么多，即使介绍报价，也不代表付出实际。被上诉人应出具相应发票来证明其遭受的损失。所以一审法院的认定显然不符合法律的规定。
原审被告乐平市金源房地产开发有限公司述称，本公司不是适格被告，所以一审判决正确，请求二审法院予以维持。
华长发向一审法院起诉请求：1、判决被告退回原告租金人民币149800元整；2、判决被告赔偿原告经济损失计人民币560286元；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定的事实：2015年9月1日，被告邹钢华（作为乙方）与被告乐平市金源房地产开发有限公司（作为甲方）签订《东门农贸市场地下车库商铺租赁合同》1份，合同约定：租赁地点为东门农贸市场地下车库，品牌名称为超市，经营范围为日用百货，租赁期共10年从2015年9月2日至2025年9月1日。2015年10月13日，被告邹小华向原告出具收条1张，内容为：“今收到华长发东门农贸市场地下室（2016年4月1日至2017年3月31日至2025年4月1日至2026年3月31日）的房租共计拾肆万元整，邹小华，2015.10.13”。2015年12月13日，原告华长发（作为乙方）与被告邹钢华、邹小华（作为甲方）签订《租赁合同》1份，合同约定：第一条、甲方将位于东门农贸市场地下车库商铺第1栋第负壹层第19号铺位，承租面积约600平方米，整体出租给乙方；第二条、地下室用途为超市；第三条、租赁期限为十年，自2016年1月1日至2026年3月31日止，免租期为3个月；第五条、租金，该地下室租金为人民币柒万元整，租赁期间租金不变；第七条、甲方义务：甲方确保该地下室没有产权纠纷，如因产权纠纷或其它纠纷导致乙方无法正常使用由甲方无条件承担全部责任，除退回租金、押金外、并赔付乙方经济损失……。2015年12月26日，被告邹小华向原告出具收取打通道费用5000元的收条1张；2016年2月5日，原告华长发（作为乙方）与被告邹小华（作为甲方）签订《租赁合同》1份，合同约定：第一条：甲方将位于东门农贸市场摊位肉区共12个摊位整体改造好楼梯通道等工程后，一并交付给乙方使用；第二条：租赁期限为十年，自2016年2月22日至2026年2月21日止；第三条：该通道年租金为人民币玖仟捌佰元整，租赁期间租金不变。2016年2月5日，被告邹小华向原告出具收取通道租金9800元的收条1份。上述合同签订后，原告对地下车库及楼梯通道进行了装修装饰、水泥硬化地面、安装电子监控及超市所需的各种货架等设施设备，并于装修完成后摆设了各种经营商品。2016年9月3日，原告将地下车库改造的超市开始试营业，却于9月6日收到被告邹纲华要求原告停业配合检查的通知。因为地下车库未改变土地经营性质不具备开设超市营业的资格，原告的超市至今未能开门营业。同时，原告为将损失降至最低，将超市中的日用百货进行了及时处理，但原告因超市营业所需装修装饰及电子设备、货架等无法处理，一直闲置在地下车库。原告认为三被告的行为违规，三被告应对原告的经济损失承担赔偿责任。为此，原告诉至法院。另查明，2017年5月24日，被告邹钢华（作为乙方）与被告乐平市金源房地产开发有限公司（作为甲方）签订《终止〈东门农贸市场地下车库商铺租赁合同〉协议》1份，协议约定：一、鉴于乙方自租期2015年9月2日起至今未支付过任何租金，双方同意从即日起解除该合同，《东门农贸市场地下车库商铺租赁合同》合同终止，双方不再履行；二、乙方所欠租金于本协议签订之日起10日内付清；三、本协议签订后7日内，乙方将租赁物无条件交还甲方，乙方自行搬离；四、乙方因租赁该场地与其他人所发生的纠纷，乙方自行解决，与甲方无关。另查明，原告华长发在本案第一次庭审时增加1项诉讼请求：依法确认原告华长发与被告邹钢华、邹小华于2015年12月13日签订的《租赁合同》及原告华长发与被告邹小华于2016年2月5日签订的《租赁合同》无效。被告邹钢华在庭审中承认其收到了被告邹小华转交的由原告华长发交纳的2年租金14万元。2017年8月16日，被告邹纲华向本院申请对东门农贸市场地下车库的超市装修价值进行鉴定，又于2017年11月20日在我院组织进行的鉴定抽签过程中，决定取消对超市装修价值鉴定。上述事实，有当事人的陈述，庭审材料，原、被告提交的证据为证，足以认定。
一审法院认为，本案的争议焦点在于：1、原告华长发与被告邹钢华、邹小华于2015年12月13日签订的《租赁合同》及原告华长发与被告邹小华于2016年2月5日签订的《租赁合同》是否有效？2、原告华长发的经济损失如何认定？3、被告乐平市金源房地产开发有限公司是否应承担责任？4、原告华长发的经济损失应由谁承担？
针对第1个争议焦点：依法成立的合同，自成立时生效。合同是否有效，应审查以下几个方面：一、合同主体是否具备完全的民事行为能力；二、订立合同是否基于合同双方的真实意思表示；三、合同内容是否违反法律、行政法规的强制性规定或社会公共利益。本案中，原告华长发与被告邹钢华、邹小华于2015年12月13日签订的《租赁合同》，华长发、邹钢华、邹小华均具有完全的民事行为能力且签订上述合同均出于华长发、邹钢华、邹小华的自愿（即属于真实意思表示），虽然由于案涉地下车库在未变更房屋用途的情况下不能用于经营超市而被相关部门要求停业整顿至今的原因导致双方在租赁合同中约定案涉地下车库用于经营超市的合同目的无法实现，然而《租赁合同》的内容本身并未违反法律、行政法规的强制性规定或社会公共利益，故原告华长发与被告邹钢华、邹小华于2015年12月13日签订的《租赁合同》合法有效。《租赁合同》第七条约定：“甲方确保该地下室没有产权纠纷，如因产权纠纷或其它纠纷导致乙方无法正常使用由甲方无条件承担全部责任，除退回租金、押金外、并赔付乙方经济损失”。案涉地下车库在未变更房屋用途的情况下不能用于经营超市即属于租赁合同第七条约定的其它纠纷导致乙方无法正常使用的情形，故被告邹钢华、邹小华应无条件承担包括退回租金、押金、赔付原告经济损失在内的全部责任。邹钢华自认其收取了邹小华转交的14万元租金，对于原告要求被告邹钢华返还14万元地下车库租金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告华长发与被告邹小华于2016年2月5日签订的《租赁合同》，被告邹小华将位于东门农贸市场摊位肉区共12个摊位整体改造好的楼梯通道租赁给原告使用，约定了通道年租金为9800元，租赁期限为10年。然无证据证实上述摊位的楼梯通道所有权人系被告邹小华，邹小华将摊位的楼梯通道租赁给原告系无权处分行为，且摊位业主并未对邹小华的出租行为进行追认，亦无证据证实邹小华在签订租赁合同后取得了处分权，故原告华长发与被告邹小华于2016年2月5日签订的《租赁合同》应认定为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，对于原告要求被告邹小华返还9800元摊位通道租金的诉讼请求，本院予以支持。
针对第2个争议焦点：原告主张由于地下车库被相关部门要求停业整顿至今无法开门营业，导致了以下经济损失：1、超市装修费用519123元：原告提交了乐平市精诚建筑装饰有限公司出具的《装修决算清单》以证实超市装修的价值，被告邹钢华对超市装修价值提出了进行重新鉴定的申请，却又于2017年11月20日在我院组织进行的鉴定抽签过程中，决定取消对超市装修价值鉴定，这是邹钢华放弃其申请重新鉴定权利的行为，在邹钢华、邹小华无其他证据足以否定原告所提交《装修决算清单》真实性、合法性、关联性的情况下，本院依法认定原告对超市装修花费519123元；2、策划费用22000元、策划人员住宿费1800元；3、2016年8月及9月的员工工资12363元；4、做通道5000元；原告提交了相应的票据及工资表予以证实第2-4项费用的实际支出，本院予以认定。以上各项费用共计560286元。
针对第3个争议焦点：2015年12月13日《租赁合同》的签订主体为原告华长发以及被告邹钢华、邹小华，被告乐平市金源房地产开发有限公司并非上述租赁合同的合同主体，根据合同相对性原理，原告华长发与被告乐平市金源房地产开发有限公司之间未发生合同法律关系，且无证据证明被告乐平市金源房地产开发有限公司知晓邹钢华、邹小华与华长发之间的转租行为（即金源公司与原告亦未发生侵权法律关系）。故，对于原告要求被告乐平市金源房地产开发有限公司承担责任的诉讼请求，本院不予支持。
针对第4个争议焦点：原告上述经济损失的产生系因案涉地下车库在未变更房屋用途的情况下即用于了经营超市，而原告与被告邹钢华、邹小华在签订《租赁合同》时即应对案涉地下车库不能直接用于经营超市有着理性的预期，原告主张签订合同前被告明确告知案涉地下车库可以经营超市，被告邹钢华抗辩原告并未告知其案涉车库是用于经营超市的。而2015年12月13日签订的《租赁合同》第二条明确约定该地下室用途为超市，可见被告邹钢华、邹小华对于原告租赁地下车库开设超市的目的是明知的，对于被告邹钢华的上述抗辩本院不予采信。被告邹钢华、邹小华在案涉地下车库未变更房屋用途的情况便租赁给意欲在地下车库开设超市的原告，双方在合同中未对变更地下车库房屋用途的责任由谁承担的问题进行约定，结合《租赁合同》第七条的约定，本院认为，被告邹钢华、邹小华对于原告的经济损失应承担70%的主要责任，原告对于案涉地下车库不能直接用于经营超市的相关政策性规定应负有一定的注意义务，对于原告的经济损失原告应自行承担30%的次要责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第五十一条、第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邹纲华在本判决书生效之日起的十日内一次性返还原告华长发地下车库2年租金14万元。二、被告邹小华在本判决书生效之日起的十日内一次性返还原告华长发楼梯通道租金9800元。三、被告邹纲华、邹小华在本判决书生效之日起的十日内一次性赔偿原告华长发经济损失560286元的70%即人民币392200.2元，剩余的30%由原告华长发自行承担。四、驳回原告华长发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期届满第二日起二年内，向本院申请强制执行。案件受理费10902元，决定由原告华长发负担1682元，由被告邹纲华、邹小华负担9220元。
本院二审期间，邹纲华、邹小华提供了四份《租赁合同》复印件，系邹小华分别与案外第三人签订的合同，因上述证据系复印件无法与原件核实，且与本案不具备关联性，故对上述证据不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案当事人的争议焦点如下：1.华长发的实际经济损失如何认定？原判认定的责任承担比例是否合理？2.华长发主张的可得利益损失是否符合法律规定？3.邹小华是否应与邹纲华共同承担392200.2元的赔偿责任？以及邹小华是否应当返还摊位通道租金9800元?
一、华长发的实际经济损失如何认定？原判认定的责任承担比例是否合理？
首先，华长发从邹纲华、邹小华处租赁涉案地下车库，并经过装修改造后用于经营超市，于2016年9月3日开始试营业，却于2016年9月6日收到邹纲华通知停业配合检查的通知，导致超市无法继续营业。经原审查明，本争议的地下车库系因未经审批擅自将地下车库改变房屋用途用于经营超市而被相关部门要求停业整顿，导致华长发无法继续经营致使合同目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”以及第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”同时根据本案当事人双方于2015年12月13日签订的《租赁合同》第七条约定：“甲方确保该地下室没有产权纠纷，如因产权纠纷或其它纠纷导致乙方无法正常使用由甲方无条件承担全部责任，除退回租金、押金外、并赔付乙方经济损失”。故邹纲华、邹小华应承担违约责任，对因违约造成华长发的实际损失予以赔偿。
其次，原审认定华长发的实际损失560286元，其中包含：1、涉案超市的装修花费519123元；2、策划费用22000元、策划人员住宿费1800元；3、2016年8月及9月的员工工资12363元；4、做通道费5000元。邹纲华、邹小华对华长发的上述损失不予认可，并在原审审理中申请对涉案超市装修价值进行重新鉴定，但在2017年11月20日原审法院组织进行鉴定抽签的过程中，明确放弃了对涉案超市装修价值的鉴定，且并未提供其他证据证明其上述主张。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”华长发已就其主张提供了相应的证据，而邹纲华、邹小华既未提供相应证据反驳对方诉请，又明确放弃申请重新鉴定的权利，故应承担举证不能的责任。原审认定华长发的实际损失为560286元符合事实与法律的规定，对邹纲华、邹小华的该上诉请求不予支持。
再次，本案承租人华长发在2015年12月13日与邹纲华、邹小华签订租赁合同时，其已明知租赁标的物为地下车库，且合同中也约定了租赁地下车库的用途系为经营超市，而其对该涉案地下车库改变房屋用途用于经营超市一事并未对相关政策进行了解、咨询，也未要求出租人邹纲华、邹小华提供相关审批文件，仅凭邹纲华、邹小华单方面的承诺就草率投资大笔资金对涉案地下车库进行装修改造，其亦未尽到相应的注意义务，对于其所受的损失理应承担相应的责任。故原审判决认定华长发对其自身损失承担30%的责任合理，并未违反法律的规定，应予维持，对华长发的该上诉请求不予支持。
二、华长发主张的可得利益损失是否符合法律规定？
华长发在二审中提出要求邹纲华、邹小华赔偿除原审认定的560286元损失外，另行再赔偿其可得利益损失262019.7元。而其在诉至原审法院时的诉讼请求为：1、判决邹纲华、邹小华退回原告租金人民币149800元整；2、判决邹纲华、邹小华赔偿原告经济损失计人民币560286元；3、本案诉讼费由邹纲华、邹小华承担；4、依法确认2015年12月13日签订的《租赁合同》以及2016年2月5日签订的《租赁合同》无效。由此可知其在原审的诉请中并未提出要求邹纲华、邹小华赔偿上述可得利益损失的诉请，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”故华长发在二审审理中要求邹纲华、邹小华赔偿其可得利益损失262019.7元的诉请，本院不予审理，由其另行起诉。
三、邹小华是否应与邹纲华共同承担392200.2元的赔偿责任？以及邹小华是否应当返还摊位通道租金9800元?
首先，根据原审查明的情况，2015年12月13日签订的《租赁合同》主体为邹纲华、邹小华、华长发，该合同经上述三人签字生效。邹小华主张其系邹纲华的弟弟及受委托人，其从事的事项全部都是帮邹纲华做事，其不应承担相应的责任。邹小华作为成年人其具有完全民事责任能力，其以出租人的身份与华长发签订租赁合同，对其自身应承担的相应法律责任理应有所预判。因其将地下车库在未经相关部门审批的前提下，擅自出租给华长发经营超市，最终被相关部门要求停业整顿，导致华长发无法继续经营，故应对华长发的实际损失承担相应的赔偿责任。同时其并未提供证据证明在签订上述《租赁合同》的时候存在欺诈、胁迫等情形，故对其上述主张不予支持。
其次，邹小华主张原审判决其返还9800元没有事实和法律依据，该9800元是其帮华长发向其他摊主租赁的租金。并在二审期间向本院提供了四份租赁合同复印件，分别是邹小华与案外第三人签订的合同。但该四份合同与本案并不具有关联性，亦不能证明其上述主张。根据合同的相对性，2016年2月5日是邹小华与华长发签订的《租赁合同》，也是由其收取的9800元摊位通道租金。2016年2月5日邹小华与华长发签订的《租赁合同》被原审法院认定为无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还，原审判决认定邹小华应返还9800元摊位通道租金的判定符合事实和法律的规定，应予维持，故对邹小华的该上诉请求不予支持。
综上所述，华长发、邹纲华、邹小华的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12413.53元，由华长发负担5230.3元，由邹纲华、邹小华负担7183.23元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 武
审判员 吴海平
审判员 曹谨超
二〇一八年四月十六日
书记员 祝 奇