江西省宁都县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0730民初1277号
原告ＸＸ生，男，1955年5月13日生，汉族，住宁都县，现居住宁都县。
委托诉讼代理人：王小林，宁都县法律援助中心律师。
被告李武，男，1951年7月19日生，汉族，住宁都县。
被告林春华，女，1957年8月24日生，汉族，住宁都县，现居住宁都县。
委托诉讼代理人：李晟，江西翠微律师事务所律师。
原告ＸＸ生与被告李武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月16日作出（2016）赣0730民初2097号民事判决。被告李武不服该判决，向赣州市中级人民法院提起上诉。赣州市中级人民法院于2017年5月8日作出（2017）赣07民终字372号民事裁定，发回重审。本院于2017年6月9日立案后，依法另行组成合议庭，于2017年6月22日作出（2017）赣0730民初1277号参加诉讼通知书，通知被告李武之妻林春华为本案共同被告参加诉讼，于2017年7月24日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ生及其委托诉讼代理人王小林，被告林春华的委托诉讼代理人李晟到庭参加了诉讼，被告林春华因其委托诉讼代理人到庭而未到庭参加诉讼，被告李武经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ生向本院提起诉讼请求：1.要求被告协助原告办理宁都县××××号房屋（房产证号：Ｎ××：00045号）产权和土地使用证【宁国用（1998）字第0101052号】过户手续；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2000年11月17日原告（乙方）与被告李武及李荣国（甲方）签订了房屋买卖协议，约定：一、房屋坐落于宁都县××××号，属砖木结构，共两层，总占地面积为180.26平方米；二、房屋买卖金额为58000元。乙方自本协议签订之日付给甲方58000元；三、乙方付清房款后，甲方将房屋按原状交付给乙方；四、甲方现手中持有宁都县人民政府发土地使用证一本及房产所有权证交给乙方；五、该房屋过户费用由乙方承担，甲方必须协助乙方办理有关手续；六、本协议自签字之日起生效，双方均不得反悔。协议签订后，双方于2000年11月17日到宁都县公证处办理了公证。被告将该房交给原告即离开宁都，原告对该房进行简单装修后于2000年搬入该房。后原告多次找被告办理两证过户手续，两被告均不愿协助。虽在办理公证时，被告林春华未到场，但被告林春华将其委托其儿子李荣国代办的委托书及其本人身份证传真到公证处。即使被告林春华的委托书存有瑕疵，被告李武及李荣国的行为也构成表见代理。
被告李武辩称：原告起诉要求被告协助办理产权过户手续明显超过诉讼时效，原告方已经丧失胜诉权。《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第一款规定和江西省人大常委会发布的《江西省城市房屋权属登记条例》第二十六条规定，因房屋买卖致使权属发生转移的，应当自事实发生之日起三十日内申请转移登记。原告应在2002年12月17日之前行使诉权，而且本案也不存在时效中断和中止的情形。所以原告已经丧失胜诉权，请求驳回原告的诉讼请求。宁都县××××号房屋是被告李武与妻子林春华夫妻共有财产，被告李武只有权出卖自己50%的份额，林春华的50%份额李荣国及被告李武均无权处分。
被告林春华辩称：1、宁都县××××号房屋系被告夫妻共有财产，被告李武出售房屋时未经被告林春华本人同意并在合同上签名。2、原告诉称的被告的委托书并非被告林春华所签，申请笔迹鉴定。因此，房屋买卖协议部分有效部分无效。
原告ＸＸ生围绕其诉讼请求提交了证据，法庭组织双方当事人进行了质证。两被告对原告提供的房产证（Ｎ××:000450号）、国有土地使用证【宁国用（1998）字第01010152号】、公证申请表、被告李武及其儿子李荣国接受公证员询问的谈话笔录、宁都县公证处（2000）宁证字第971号房屋买卖协议公证书、卖房合约的真实性、合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证；对被告林春华的“委托书”的真实性和合法性，均提出异议，对房屋买卖协议的真实性无异议，但对其合法性提出异议。本院认为，根据原、被告的陈述，在签订房屋买卖协议及办理房屋买卖协议公证时，被告林春华并不在场，李荣国提供的“林春华”的委托书上的“林春华”的签名，无证据证明是本案被告林春华本人所签名，因此“林春华”的委托书不予采信。原告与被告李武及李荣国签订的房屋买卖协议是在宁都县公证处公证员面前签订，是双方真实意思的表示，是合法有效，即使李荣国无处分权，也只是物权能否发生变更的问题，并非房屋买卖协议当然无效，所以原告ＸＸ生与被告李武及李荣国签的房屋买卖协议是合法有效的。
根据当事人的陈述及所认定的证据认定事实如下：
两被告是夫妻关系，李荣国（男，1976年5月18日生）系两被告之子。原告与被告李武协商好由原告购买被告李武、林春华夫妻共有的坐落在宁都县××××号房屋，故在2000年11月17日，原告与被告李武及两被告之子李荣国一同到宁都县公证处办理房屋买卖协议公证。在办理公证前，宁都县公证处的公证员对被告李武及李荣国进行了询问，被告李武称:“（我妻子）同意（卖房），因她在外地打工不能回来，现传真委托我儿办理有关手续。”李荣国称：“房屋是我爸妈做的，现我妈在外地打工，所以她委托我代她办理有关手续”。并向公证员提交了通过传真接受到的被告林春华的身份证（2011年9月已换新身份证）及署名为“林春华”的委托书。随后，原告（乙方）与被告李武及李荣国（甲方）在宁都县公证处签订了“房屋买卖协议”，该协议的主要内容：1、该房坐落在宁都县××××号，属砖木结构，共二层，总建筑面积180.26平方米；2、房屋买卖金额为58000元。乙方自本协议签订之日付给甲方58000元。3、乙方付清房款后，甲方将房屋按原状交付给乙方。4、甲方现手中持有宁都县人民政府发土地使证一本，证号为宁国用（1998）字第01010152号及房产所有权证，证号为000450（付清款后）交给乙方。5、该房屋过户费用由乙方承担，甲方必须协助乙方办理有关手续。6、本协议自签字之日起生效，双方均不得反悔。协议签订后，原告付清了购房款58000元，被告李武出具“卖房合约”，写明：“…议定价格为人民币伍万捌仟元整，一次性交清款。有关协约已在公证处办理清楚”。被告李武也将该房屋及房屋所有权证及国有土地使用证交付给了原告。同日，宁都县公证处出具了（2000）宁证字第971号“房屋买卖协议公证书”。同年，原告就该房进行装修后搬入居住。
本院认为，根据原、被告的陈述，原告与被告李武及李荣国在签订房屋买卖协议时，被告林春华并不在场，李荣国提供的“林春华”的委托书上的“林春华”的签名，无证据证明是本案被告林春华本人所签名。因此，李荣国以被告林春华代理人的身份及被告李武与原告签订房屋买卖协议，是得到被告林春华授权的证据不足，不予认定，即李荣国属无权代理。但是在办理公证前，被告李武及李荣国接受公证员的询问时，均认可李荣国是受被告林春华的委托，代理被告林春华办理与原告房屋买卖的相关手续，并提交了被告林春华传真的署名“林春华”的委托书及被告林春华本人身份证；该事实也可以证明被告林春华是明知被告李武出卖其夫妻共有房屋一事。而且，原告与被告李武及李荣国是在宁都县公证处，在公证员在场的情况下签订的房屋买卖协议，并当场支付了对等的购房款，被告李武也向原告交付了交易房屋及该房屋产权证和国有土地使用证。上述事实，以及李荣国、被告李武与被告林春华是母子关系及夫妻关系这种特殊的身份关系，足以使原告ＸＸ生相信李荣国有权代理被告林春华，并且是善意的，无任何过错。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，李荣国的行为构成表见代理，即代理行为有效。
原告ＸＸ生已经合法占有转让标的即宁都县××××号房屋，现请求两被告办理物权变更登记，被告李武提出本案超过诉讼时效的抗辩，理由不能成立，本院不予采信。
综上，原告ＸＸ生与被告李武及李荣国于2000年11月17日签订的房屋买卖协议，是原、被告的真实意思的表示，合法有效，双方均应按协议约定履行，况且两被告作为出卖人，转移标的物所有权也是其法定义务。因此，原告要求两被告协助办理宁都县××××号房屋的房屋所有权及土地使用权过户手续的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。被告林春华提出该房屋买卖协议部分有效部分无效的主张，不能成立，本院不予采信。被告李武提出本案超过诉讼时效的抗辩，不符合法律规定，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
限被告李武、林春华在本判决生效后十日内协助原告ＸＸ生办理宁都县梅江镇南东巷2号房屋【房产证号：ＮＯ.××号，国有土地使用证号：宁国用（1998）字第01010152号】的房屋所权及国有土地使用权过户登记手续。
案件受理费1250元，由被告李武、林春华承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 赖晓龙
人民陪审员 罗 翔
人民陪审员 杨 雯
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 陈亚美
附相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。