内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院
**民事判决书**
（2016）内0291民初949号
原告（反诉被告）：包头中益置业有限责任公司，住所地内蒙古自治区。
法定代表人：裴悦，执行董事。
委托诉讼代理人：连芳芳，内蒙古冠坤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高廷乐，内蒙古冠坤律师事务所律师。
原告（反诉被告）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司，住所地内蒙古自治区。
负责人：车建芳，董事长。
委托诉讼代理人：周胜楠，该公司行政专员。
被告（反诉原告）：景猷生，男，1970年11月17日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市。
委托诉讼代理人：景猷珍（系景猷生妹妹），女，1974年9月4日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市青山区。
原告（反诉被告）包头中益置业有限责任公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司与被告（反诉原告）景猷生租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案受理。被告景猷生（反诉原告）于2016年10月26日提起反诉，本院于同日立案受理。依法由审判员白春生适用简易程序于2018年1月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）包头中益置业有限责任公司的委托诉讼代理人连芳芳，原告（反诉被告）上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司的委托诉讼代理人周胜楠，被告（反诉原告）景猷生的委托诉讼代理人景猷珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）包头中益置业有限责任公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付租金及管理费108826.84元及违约金129503.94元，上述费用共计238330.87元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年，被告与原告签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》。原告将位于负一楼G8051展位租赁给被告使用，使用期限为2014年1月1日至2014年12月31日。合同签订后，由于家具行业市场不景气，原告给予被告3个月的减免优惠政策，但被告只支付了部分租金及管理费。现被告尚欠原告租金及管理费共计108826.84元。故原告诉至人民法院，要求被告给付所欠租金、管理费及违约金。
被告（反诉原告）景猷生辩称，租赁事实短期存在，当时只是和原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司有口头合同，后来解除了。之前所交纳的费用也都被原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司扣了。现在被告不欠原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司租赁费。
反诉原告景猷生向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人返还品牌保证金50000元、装修保证金6000元，共计56000元；2.判令被反诉人赔偿反诉人装修店面损失400548元；3.判令本案所有诉讼费用及鉴定费用由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人于2011年10月15日进行红星美凯龙建材城招商。反诉人于2011年10月16日向被反诉人交纳品牌保证金50000元，欲租赁被反诉人位于包头时代广场负一楼（红星美凯龙家居广场）G8051铺位，面积174.42平方米（含20%公摊面积）。2012年5月24日，反诉人又向被反诉人交纳装修押金6000元。同时，被反诉人要求反诉人进场装修店面。装修施工期间由于被反诉人的商场建设未完工、消防验收等原因造成反诉人多次停工，直至2013年底该商场才建设完毕。反诉人共计投入装修费用400548元。2014年2月16日，春节后上班第一天，反诉人进店发现自己的店铺及相邻几家铺位均被水浸泡，该状况致使反诉人无法营业。反诉人与被反诉人协商解决无果，直至2014年8月被反诉人断电强行驱逐反诉人离开商铺，且被反诉人不允许反诉人拿走自己商铺的样品及家具设施等，造成反诉人巨大经济损失。反诉人多次索要损失赔偿未果，故诉至人民法院，请求判如所请。
反诉被告包头中益置业有限责任公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司辩称，2014年反诉人确实租赁了被反诉人G8051展位。品牌保证金、装修保证金经反诉人同意已经抵顶租赁费及管理费。反诉人装修展位是为其己方需要，且该费用属于经营投资成本，应该由反诉人自行承担。关于水淹事实不清楚。故反诉人的反诉请求，无事实法律依据。
本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）包头中益置业有限责任公司与原告（反诉被告）上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司系合作关系。原告（反诉被告）上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司具体负责市场的管理、商户的接洽工作及代为收取租金。2011年10月16日，被告（反诉原告）景猷生向原告（反诉被告）上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司交纳品牌保证金50000元，预定在原告（反诉被告）上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司管理的红星美凯龙家居广场经营道格拉斯瓷砖。2012年5月24日，被告（反诉原告）景猷生向原告（反诉被告）上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司交纳装修押金6000元。2014年，被告（反诉原告）景猷生实际使用了原告（反诉被告）包头中益置业有限责任公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司位于包头时代广场负一楼G8051铺位，面积为174.42平方米。原、被告未签订书面《场地租赁协议书》。
原告（反诉被告）认为，2014年1月1日至2014年12月31日期间，被告景猷生在包头时代广场负一楼G8051铺位经营道格拉斯瓷砖。被告在经营期间，原告免除了被告三个月租金，且所交纳了品牌保证金50000元及装修押金6000元已经折抵租金及管理费。现被告（反诉原告）景猷生尚欠原告租金及管理费108826.84元，故要求人民法院支持其诉讼主张。被告（反诉原告）景猷生认为，2014年2月16日春节上班第一天发现其租赁的店铺被水浸泡，其后一直与原告协商解决，至2014年7月份撤场一直未营业，其不应交纳租金及管理费。故被告（反诉原告）不欠原告租金及管理费，并请求人民法院判令原告返还品牌保证金50000元、装修保证金6000元、赔偿其装修店面损失400548元。
另查明，2014年5月27日，被告（反诉原告）景猷生在工商行政管理部门办理了个体工商户营业执照，名称为稀土高新区道格拉斯瓷砖经销部，经营者为景猷生，经营地点为稀土高新区时代广场G地块负一层G8051。
再查明，被告（反诉原告）景猷生提出对原告（反诉被告）提交的《场地租赁协议书》中“景猷生”笔迹进行鉴定。本院委托天津市津实司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心出具津津实（2018）文书鉴字第6号司法鉴定意见书。鉴定意见为：2014年1月1日《场地租赁协议书》第10页丙方处“景猷生”签名及落款签字处“景猷生”签名与所提供样本不是同一人书写。被告景猷生因此次鉴定交纳鉴定费5780元。
以上事实，有原告（反诉被告）包头中益置业有限责任公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司提交的《场地租赁协议书》、国家企业信用信息公示系统打印件、上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司出具的收据2张、欠款明细表及原、被告双方当庭陈述经庭审质证、认证后在案予以佐证。
本院认为，2014年，原、被告双方当事人虽未签订书面合同，但双方均认可形成事实租赁合同法律关系。本院对以上合同关系予以确认。本案中双方当事人争议的焦点问题：一、被告（反诉原告）景猷生是否欠原告（反诉被告）包头中益置业有限责任公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司的租金及管理费。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”以及第九十一条第一款第（二）项“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，包头中益置业有限责任公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司应就其提出的景猷生欠付租金管理费的诉讼主张承担举证证明责任，否则应承担不利后果。原告方主张被告欠2014年度的租金及管理费108826.84元，因原告方提供的2014年度与被告景猷生签订的《场地租赁协议书》中“景猷生”签名非为被告景猷生本人书写，原告方无证据证明被告景猷生租金、管理费单价及被告景猷生应支付2014年度的租金、管理费金额。故原告方诉称被告欠2014年度租金及管理费108826.84元，无充分证据予以证实，本院不予支持。
二、原告（反诉被告）包头中益置业有限责任公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司是否应返还被告（反诉原告）景猷生品牌保证金、装修保证金。对此，本院认为，在庭审中，被告（反诉原告）景猷生陈述其于2014年7月离开商铺。在此期间，被告并未交纳租金、管理费，也未提供证据证明其不应交纳租金、管理费。故本院采纳原告方提出的品牌保证金50000元、装修保证金6000元折抵租金、管理费的主张。被告（反诉原告）景猷生反诉要求原告方返还品牌保证金50000元、装修保证金6000元的反诉请求，证据不足，本院不予支持。
三、原告（反诉被告）包头中益置业有限责任公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司是否应赔偿被告（反诉原告）景猷生店面装修损失400548元。在庭审中，被告（反诉原告）景猷生未提供证据对水淹事件、受损情况予以证实。故该反诉请求，本院不予支持。
另因天津市津实司法鉴定中心出具的津津实（2018）文书鉴字第6号司法鉴定意见书，结论为“景猷生”签名与所提供样本不是同一人书写，由此产生的本案鉴定费应由二原告承担。
综上，依照《中华人民共和合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）包头中益置业有限责任公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）景猷生的反诉请求。
三、原告（反诉被告）包头中益置业有限责任公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）景猷生鉴定费5780元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4875元，减半收取计2437.5元（原告已预交），由原告（反诉被告）包头中益置业有限责任公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司负担；反诉费8148.22元，减半收取计4074.2元（反诉原告景猷生已预交），由被告（反诉原告）景猷生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。
审判员白春生
二〇一八年二月二十八日
书记员亢瑞
**** **附：相关法律条文：**
**《中华人民共和国合同法》**
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
**《中华人民共和民事诉讼法》**
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
**《最高人民法院关于适用** **<** **中华人民共和国民事诉讼法** **>** **的解释》**
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。