长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0193民初1436号原告:吉林国裕房地产开发有限公司，住所：长春市高新区宜居路2841号法定代表人：沈佩龙，董事长。（未出庭）委托代理人：原野，北京大成（长春）律师事务所律师。委托代理人：宋嘉楠，北京大成（长春）律师事务所律师。被告:赵凤林，男，汉族，1970年8月6日生，住吉林省九台市。原告吉林国裕房地产开发有限公司诉被告赵凤林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉林国裕房地产开发有限公司的委托代理人原野、宋嘉楠到庭参加了诉讼，被告赵凤林经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。原告吉林国裕房地产开发有限公司诉称：2016年1月11日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（编号:GF-2000-0171),约定被告购买原告开发的伟业富强天玺小区18幢1单元2503号房屋，总房款人民币416501元。2015年12月11日,原被告双方签订《借款协议》，约定被告首付款人民币126501元。被告向原告支付了人民币5000元，剩余首付款人民币121501元以借款方式由原告替被告垫付。《借款协议》约定被告在2016年2月30日前向原告偿还人民币61501元，在2016年9月30日前向原告偿还人民币60000元，被告向原告出具了人民币121501元的欠条，但被告未按期偿还。2016年1月21日，原告、被告和华夏银行股份有限公司长春分行签订《个人房屋抵押借款合同》，约定被告在银行贷款人民币290000元，原告在被告购买房屋办理完抵押登记手续并且被告收到他项权利证书之日期间对被告承担阶段性担保责任。2016年12月27日，华夏银行股份有限公司长春分行给原告发催收通知单，告知被告已经未按期还款，截止到2016年12月27日，尚有贷款本金284599.98元和相应利息及罚息1432.75元逾期未还，要求原告承担阶段性担保责任。原告收到催款通知单当天向华夏银行股份有限公司长春分行汇款人民币286032.73元，履行了阶段性保证人的全部担保义务。2017年4月5日，华夏银行股份有限公司长春分行出具《关于赵凤林贷款情况说明》，说明赵凤林于2016年2月20日开始偿还第一期贷款，共偿还贷款7期，偿还贷款约12090.19元，其中贷款本金约3756.85元。2017年6月11日，原告按照《商品房买卖合同》约定，按照被告合同所留地址向被告发《通知函》，告知逾期30日未予偿还时原告可以选择解除《商品房买卖合同》并启动诉讼程序，但被告至今未予回应。现诉至法院，请求：1、解除原被告双方于2016年1月11日签订的《商品房买卖合同》和于2015年12月11日签订的《借款协议》；2、被告向原告支付违约金人民币83300.20元；3、被告向原告支付垫付利息和罚息共计人民币1432.75元；4、被告向原告支付律师费人民币3389元；5、被告协助原告办理《商品房买卖合同》撤销备案登记。6、本案诉讼费、公告费由被告承担。被告赵凤林未到庭，亦未发表答辩意见。经审理查明：2015年11月27日和2015年12月10日，原告吉林国裕房地产开发有限公司分别出具编号为508360和编号为6418141的收款收据两张，原告收到被告赵凤林定金共5000元。2015年12月11日，原告吉林国裕房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的被告赵凤林签订《借款协议》，该协议约定：1、经甲方同意，乙方向甲方借款人民币121501元整；2、以上全部借款，乙方分三期向甲方偿还，2016年2月30日前，乙方应还清61501元整，2016年9月30日前乙方应还清60000元整。乙方在上述各期还款期限届满前还清上述各期借款的免收利息。若以上各期借款期限届满，乙方未还清上述各期借款的，不论金额多少，乙方的行为均构成逾期还款违约行为，甲方有权终止上述合同（包含《商品房买卖合同》、借款协议），并有权将上述商品房另行出售给第三方，且无需通知乙方。甲方终止合同的，乙方应按上述内容约定的总房价的20%向甲方支付违约金，因终止合同产生的全部费用由乙方承担……为配合乙方申请银行房屋贷款的需要，在未收取全额首付款前，甲方仍承诺于本协议生效之日，以乙方名义出具全额首付款收据。2015年12月11日，被告赵凤林为原告吉林国裕房地产开发有限公司出具欠条一份，载明：“本人赵凤林于2015年11月27日，购买在吉林国裕房地产开发有限公司所开发的伟业富强天玺项目18楼1单元25层2503号。总房款416501元，房屋首付款126501元，欠首付款121501元。现本人承诺会按《借款协议》约定的方式与时间还清欠款。”2016年1月11日，原告吉林国裕房地产开发有限公司与被告赵凤林签订编号为0000000000943836的《商品房买卖合同》，该合同约定：被告赵凤林购买原告开发的坐落于高新技术产业开发区宜居路伟业富强天玺住宅小区一期18楼1单元25层2503号房屋，建筑面积88.57平方米，总房款人民币416501元。该合同约定的买受人逾期付款的违约责任为：按逾期时间，分别处理（不做累加）1、逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同计息履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。同时该合同附件四《合同补充协议》第四条关于商品房买卖合同第六条按揭付款及第七条付款方式的补充第4款约定：如出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保（即出卖人在该房屋他项权利证办妥并送达按揭银行前为买受人偿还房贷提供担保）则：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其箱按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费用等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人没有按照本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成合同项下严重违约。出卖人有权解除合同。出卖人选择解除合同的，买受人除应向出卖人支付总房款的20%违约金外，并有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应按照前（1）（2）条约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，买卖合同及其附件、其他相关协议等自动解除，该商品房的所有权利回归出卖人所有。2016年1月21日，作为借款人的被告赵凤林同作为贷款人的案外人华夏银行股份有限公司长春分行及作为保证人的原告吉林国裕房地产开发有限公司签订编号为LLBP10120160003号的《个人房屋抵押借款合同》，约定被告在银行贷款人民币290000元，原告在被告购买房屋办理完抵押登记手续并且被告收到他项权利证书之日期间对被告承担阶段性担保责任。2016年12月27日，华夏银行股份有限公司长春分行给原告发催收通知单，通知原告吉林国裕房地产开发有限公司，被告赵凤林的贷款未按期还款，截止到2016年12月27日，尚有贷款本金284599.98元和相应利息及罚息1432.75元逾期未还，请原告吉林国裕房地产开发有限公司抓紧落实还款资金，于接到本通知后立即无条件履行所承担的还款担保责任，清偿所欠本金、利息和罚息，承担阶段性担保责任。2016年12月27日，原告向贷款银行华夏银行股份有限公司长春分行转账286032.73元。2017年4月12日，案外人华夏银行股份有限公司长春分行出具《关于赵凤林贷款情况说明》：我单位于2016年1月21日和赵凤林（身份证号：220123197008067115）、吉林国裕房地产开发有限公司共同签订《个人房屋抵押借款合同》，房屋为伟业富强天玺一期18幢1单元25003号，赵凤林在我单位办理商业贷款27万元，贷款年限为24年，2016年1月21日至2040年1月21日。赵凤林于2016年2月20日开始偿还第一期贷款，共偿还7期，偿还贷款约12090.19元，其中包括贷款本金约为3756.85元。此后赵凤林不再偿还贷款。特此说明。本院认为：2015年12月11日原告吉林国裕房地产开发有限公司与被告赵凤林签订《借款协议》及2016年1月11日，原告吉林国裕房地产开发有限公司与被告赵凤林签订编号为0000000000943836的《商品房买卖合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，上述合同不违反法律的强制性规定，合法有效。各方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，被告赵凤林未能按照其与原告吉林国裕房地产开发有限公司及案外人华夏银行股份有限公司长春支行签订的按揭贷款合同如期还款，导致原告吉林国裕房地产开发有限公司承担阶段性担保责任，按照原被告双方签订的《借款协议》第2条约定：“若以上各期借款期限届满，乙方未还清上述各期借款的，不论金额多少，乙方的行为均构成逾期还款违约行为，甲方有权终止上述合同（包含《商品房买卖合同》、借款协议），并有权将上述商品房另行出售给第三方，且无需通知乙方”及《商品房买卖合同补充协议》第四条的约定，原告有权单方面解除合同，故原告主张解除原被告双方于2016年1月11日签订的《商品房买卖合同》和于2015年12月11日签订的《借款协议》符合双方的约定，本院予以支持。原告主张的被告向原告支付违约金人民币83300.20元；原告支付垫付利息和罚息共计人民币1432.75元、向原告支付律师费人民币3389元均符合双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第四条的约定，应当给付，本院予以确认。因双方签订的《商品房买卖合同》符合约定解除条件，在合同解除后，该房产所有权仍为原告，故被告赵凤林应当配合原告办理备案登记的撤销手续。关于上述合同解除后，因合同解除后涉及到的被告应当返还原告的钱款，因被告未到庭提出抗辩或反诉，本院不予处理，当事人之间可另行解决该纠纷。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、2015年12月11日原告吉林国裕房地产开发有限公司与被告赵凤林签订《借款协议》及2016年1月11日，原告吉林国裕房地产开发有限公司与被告赵凤林签订编号为0000000000943836的《商品房买卖合同》、《补充协议》于本判决生效之日解除；二、被告赵凤林于本判决生效之日立即向原告吉林国裕房地产开发有限公司支付违约金人民币83300.20元；三、被告赵凤林于本判决生效之日立即向原告吉林国裕房地产开发有限公司支付垫付利息和罚息共计人民币1432.75元；四、被告赵凤林于本判决生效之日立即向原告吉林国裕房地产开发有限公司支付律师费人民币3389元；五、被告赵凤林于本判决生效后十五日内协助原告吉林国裕房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》撤销备案登记。如未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8847元，由被告赵凤林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 杨 鹤人民陪审员 张 勤人民陪审员 代淑华二〇一七年十二月五日书 记 员 贺新媛