江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣04民终1887号
上诉人（原审被告）：张义虎，男，1984年11月27日出生，汉族，江西省九江市人，住九江市。
被上诉人（原审原告）：九江市深恒祥物业服务有限公司，住所地：江西省九江市经济技术开发区后纬路2号。统一社会信用代码：91360400664763916B。
法定代表人：隋圣龙，总经理。
委托诉讼代理人：吕文娟，湖南天润人合律师事务所律师。
上诉人张义虎因与九江市深恒祥物业服务有限公司（以下简称：深恒祥物业）物业服务合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2017）赣0402民初1331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张义虎上诉请求：1、撤销（2017）赣0402民初1331号民事判决并改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、判令被上诉人交出涉及本小区所有图纸及材料；3、判令被上诉人立即停止侵占小区财物、归还财物及占用共用部位、设施进行的营业收入；4、判令终止与被上诉人的《前期物业合同》。事实和理由：1、被上诉人深恒祥物业违法入驻小区，与我无合法的法律关系，其与小区业主签订的《前期物业服务合同》属无效合同；2、本人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》不是本人真实意思表示，本人签订该合同时，不知情深恒祥物业未经过招投标手续；3、一审法院判决业主履行《前期物业服务合同》缴纳物业费是明显错误的；4、深恒祥物业未履行《前期物业合同》，且存在多起违法违规行为；5、上诉人以前交过物业费，后没交的原因是被上诉人违约在先。
深恒祥物业辩称：1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业委会或业主委员会选聘的物业企业签订的物业合同，对业主具有约束力。因此上诉人以不是其真实意思表示主张合同效力无效不成立；2、上诉人之前缴纳过物业费，由此可知，上诉人知道物业服务企业是被上诉人，其缴物业费的行为也认可了合同效力，后又主张合同无效相互矛盾；请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：被告张义虎是九江市九莲北路258号香域半山小区19栋2单元201室业主，该房屋建筑面积88.19平方米。被告于2009年入住该小区。2009年9月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定：小区的物业服务由原告提供，期限为五年，合同期满双方无异议，本合同继续有效；合同还约定，多层按0.5元平方米标准，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应缴费的千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告按合同提供了物业管理和服务，被告也交纳了物业管理费，但自2013年7月1日起，被告未缴纳物业管理费。截止2017年6月30日，被告尚欠物业费2983元。原告多次催讨未果，故向一审法院起诉。一审法院另查明，原告经九江市工商行政管理局依法登记，领取了营业执照，并经九江市物价局核发了九江市住宅小区物业、停车服务收费公示。一审法院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》，是双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。原告按合同提供了物业管理及服务，被告应按合同的规定交纳物业管理费。故原告要求被告缴纳物业管理费诉请，一审法院予以支持。对于违约金，原告与业主多年来约定俗成的交易习惯是每年年底交清这一年的费用，与前期物业服务合同约定不一致，在此，应尊重双方的交易习惯，考虑到本案实际情况，对原告提出的要求被告支付违约金诉请，一审法院不予支持。被告辩称其房屋漏水，但被告未提供证据，至于被告提出小区管理混乱、垃圾、杂物未处理、到处张贴广告牌、海报等问题，被告可以提出意见和建议，向有关物业管理部门反映，或者经过业主委员会决议决定是否更换物业单位的方式进行解决，而不能成为拒绝交付物业费服务费的抗辩理由。判决：一、在本判决生效后十日内，被告张义虎支付原告九江市深恒祥物业服务有限公司物业管理服务费2983元；二、驳回原告九江市深恒祥物业服务有限公司要求被告张义虎支付违约金894.9元的诉讼请求。案件受理费减半收取计25元，由被告张义虎负担。
二审期间，上诉人张义虎向本院提交以下证据：
一、房地产平面图及物业费计算方法各一份，证明：原审判决物业费计算错误，房产面积是88.19平方米，按照0.5元每平方米计算，乘以未缴时间四年，未缴物业费总额应为2116.56元；
二、照片两张，证明：房屋质量存在问题，我方多次反映，被上诉人从未去上门查实和维修，没有尽到物业服务义务。
被上诉人深恒祥物业质证意见：证据一无异议，同意以上诉人计算的2116.56元为准。证据二真实性无异议，关联性有异议，该照片无法证明是上诉人张义虎的房屋，且物业公司没有维修房屋的义务，故其主张物业公司违约不合法。
本院认证意见：上诉人提交的证据一，形式合法，证明内容与本案相关联，被上诉人亦予以认可，对该组证据予以采信；上诉人提交的证据二，形式不合法，不能充分证明待证事项，对该组证据不予采信。
二审期间，被上诉人深恒祥物业未向本院提交新的证据。
二审查明：上诉人张义虎系九江市九莲北路258号香域半山小区19栋2单元201室业主，该房屋建筑面积88.19平方米。上诉人于2009年入住该小区，自2013年7月1日起，上诉人未缴纳物业管理费。截止2017年6月30日，被告尚欠物业管理费2116.56元。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，一、关于《前期物业服务合同》的合同效力问题。判断合同效力的依据为是否违反法律和行政法规的效力性强制规定。虽然《物业管理条例》要求住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，但该规定属于管理性规定，并非效力性规定。《物业服务企业资质管理办法》要求物业公司按其资质承接相应的物业管理，但该管理办法属于部门规章、管理性规定。是否经过招投标方式选聘物业管理企业，属于行政机关是否应进行行政处罚的范畴，不影响合同的效力。本案中，深恒祥物业根据与业主签订的《前期物业服务合同》，对香域半山小区提供了物业管理服务，本案双方当事人签订的《前期物业服务合同》合法有效。上诉人张义虎以此为由，主张前期物业服务合同无效的上诉理由不能成立。
二、关于上诉人张义虎以深恒祥物业的物业服务水平未达到业主的要求和合同约定为由拒缴物业服务费的问题。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。本案中，深恒祥物业为香域半山小区提供了物业服务，小区业主事实上也接受了物业服务，应承担支付物业服务费的义务，故张义虎拒交物业服务费无法律依据，应承担支付截止至2017年6月30日物业费2116.56元的义务。
三、关于上诉人提出的第二、三、四项上诉请求，属于其提出的新的诉讼请求，这些诉讼请求应在一审时以反诉的形式提出或另案诉讼，不属于本案二审的审理范围，故本院二审不予审理。
综上所述，上诉人张义虎的上诉请求，依法不能成立，应予驳回；但本案物业服务费金额计算有误，原审对此事实的认定部分不清楚，致所作处理有所不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：
一、撤销江西省九江市濂溪区人民法院（2017）赣0402民初1331号民事判决；
二、上诉人张义虎于本判决生效后十日内向上诉人九江市深恒祥物业服务有限公司支付物业管理服务费2116.56元；
三、驳回被上诉人九江市深恒祥物业服务有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回上诉人张义虎的上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由上诉人张义虎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张再生
审 判 员 陈小江
审 判 员 曹 琛
二〇一七年十二月八日
法官助理 桂 桂
书 记 员 郑筱楠