重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第11792号原告重庆市水木物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区回兴街道双湖路99号木鱼石花园木鱼石办公楼幢4-1，组织机构代码：75928999-7。法定代表人陈雪峰，总经理。委托代理人曾洪兰，重庆名言律师事务所律师。被告刘富荣，男，1972年6月20日出生，汉族，住重庆市江北区。委托代理人郭亮，男，1982年4月17日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。被告张霞，女，1976年7月20日出生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆市水木物业管理有限公司与被告刘富荣、张霞物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月14日受理后，依法由代理审判员张晓华担任审判长，与人民陪审员孔祥金、人民陪审员朱锡林组成合议庭，适用普通程序于2014年12月15日公开开庭进行了审理。原告重庆市水木物业管理有限公司的委托代理人曾洪兰，被告刘富荣的委托代理人郭亮，被告张霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市水木物业管理有限公司诉称：原告系具有二级物业管理资质的物业服务企业，为被告购买的位于重庆市渝北区X街道X路X号X小区内的住宅提供了物业服务。根据原、被告所签订的《X前期物业服务协议》、《X业主公约》，物业管理费按建筑面积每月1元／平方米收取。2013年1月，X小区召开了业主大会，表决通过了《关于调整X物业服务费收费标准的建议》，并取得了重庆市渝北区发展和改革委员会渝北发改价（2013）14号批复，将物业服务费调整为每平方米1.4元／月。从2010年3月至2014年7月，被告累计拖欠物业服务费6409.2元，产生违约金13746.95元，水电公摊费347.3元，经原告多次催收无果。现起诉要求：判令被告支付自2010年3月至2014年7月的物业管理服务费6409.2元，并从2010年4月1日起至付清时止按日千分之三支付违约金（截止2014年7月产生违约金13746.95元）；水电公摊费347.3元。被告刘富荣、张霞辩称：被告的房屋存在漏水问题，多次向原告反映，但原告一直不予解决；原告未按照物业服务合同的约定履行物业管理义务；原告的诉请不应得到支持。经审理查明：原告重庆市水木物业管理有限公司系具有贰级资质的物业服务企业。被告刘富荣、张霞系位于重庆市渝北区X街道X路X号X小区X幢X号房屋的业主，该房屋建筑面积为214.29平方米，系花园洋房，现为空置房。2010年3月28日，原告与重庆市木鱼石物业发展有限公司签订了一份以重庆市木鱼石物业发展有限公司为甲方、原告为乙方的《X前期物业服务合同》，该合同主要约定甲方选聘乙方为X小区提供物业管理服务，合同期限为三年，自2010年3月30日起至2013年3月29日止。该合同第十九条规定，本物业服务费，由乙方按以下收费标准收取：（1）住宅：1.2元／月·平方米（含电梯费）；（2）办公：1.5元／月·平方米；（3）商业：1.5元／月·平方米；（4）车位：60元／月·个；逾期不交纳物业服务费的，由业主按应交纳物业服务费和水电公摊费总额每日千分之三的标准向乙方交纳违约金。合同第二十条规定，共用的专项设施设备运行的能源消耗，应设独立计量表核算，合理分摊计收。该合同还对物业服务事项、其他委托义务、违约责任等进行了约定。2013年3月28日，重庆市渝北区发展和改革委员会作出渝北发改价（2013）14号文件，载明：“重庆市水木物业管理有限公司：你公司《关于X物业服务费收费标准备案申请》收悉。你公司管理的X小区于2013年1月8日至13日召开了业主大会。按照‘双过半’的原则，业主大会表决通过了《关于调整X物业服务费收费标准的建议》，即：花园洋房每平方米1.4元／月、电梯房每平方米1.4元／月（含电梯费）、别墅每平方米1.6元／月、商业门市及其它物业每平方米2.5元／月、车位物管费每个50元／月。此收费标准符合《重庆市物业管理条例》及城市物业管理服务收费的相关规定，经审核，同意备案。过去收费文件与本文件不符的，一律按本文件执行。如以后有新的物业管理收费政策出台，则按新政策规定标准执行。”该物业收费标准从2013年1月1日开始执行。上述《X前期物业服务合同》签订后，原告对X小区提供了物业管理服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。被告在2010年3月至2014年7月期间未向原告交纳物业服务费，原告曾向被告书面催收，无果。2014年8月14日，原告向本院起诉要求被告支付2010年3月至2014年7月期间的物业服务费及违约金。审理中，原告自愿撤回要求被告支付水电公摊费的诉讼请求；原告另说明本案被告交纳物业服务费的标准为：2012年12月31日之前为0.5元／月·平方米，2013年1月1日起为0.7元／月·平方米。上述事实，有资质证书、房屋产权信息、X前期物业服务合同、渝北发改价（2013）14号文件、X路社区居民委员会出具的证明、催交照片、小区照片、当事人陈述及庭审笔录等证据随案佐证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆市木鱼石物业发展有限公司签订的《X前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对X小区全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为X小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当按照原告与重庆市木鱼石物业发展有限公司的约定向原告支付物业服务费及公摊费。尽管《X前期物业服务合同》约定的期限为三年，但2013年3月29日后，原告继续为X小区提供物业服务至今，原、被告之间形成事实上的物业服务关系，故被告仍应向原告支付相应的费用。物业收费标准问题，因被告的房屋系空置房，根据重庆市有关规定，空置房的物业服务费应按50%收取。根据原告与重庆市木鱼石物业发展有限公司签订的《X前期物业服务合同》、渝北发改价（2013）14号文件、X社区居民委员会出具的证明及原告陈述，本院确认本案物业服务收费标准为：2012年12月31日之前为0.5元／月·平方米，2013年1月1日起为0.7元／月·平方米。因此，在2010年3月至2012年12月期间，被告应交纳的物业服务费为0.5元／月·平方米×214.29平方米×34个月=3642.93元；在2013年1月至2014年7月期间，被告应交纳的物业服务费为0.7元／月·平方米×214.29平方米×19个月=2850.06元。在2010年3月至2014年7月期间，被告共应交纳的物业服务费为3642.93＋2850.06=6492.99元。原告诉请主张物业服务费6409.2元，系原告对自身权利的处分，本院予以准许。原告自愿撤回要求被告支付水电公摊费的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告刘富荣、张霞辩称其房屋存在质量问题，该辩称理由与本案系不同的法律关系，不能成为拒交物业服务费的理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘富荣、张霞在本判决生效之日起三日内支付原告重庆市水木物业管理有限公司2010年3月至2014年7月期间的物业服务费6409.2元；二、驳回原告重庆市水木物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费310元，由原告重庆市水木物业管理有限公司260元，被告刘富荣、张霞负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张晓华人民陪审员  孔祥金人民陪审员  朱锡林二〇一五年一月二十一日书 记 员  吴 丹