吉林省公主岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0381民初2123号
原告：张洪玉，男，住吉林省公主岭市。
委托诉讼代理人：孙晶，吉林雅怀律师事务所律师。
被告：王晓波，男，住吉林省公主岭市。
被告：路金荣，女，住吉林省公主岭市。
被告：李南，女，住长春市。
委托诉讼代理人：刘绍刚，吉林扬信律师事务所律师。
被告：彭福军，男，住吉林省公主岭市。
第三人：公主岭浦发村镇银行股份有限公司，住所地公主岭市光明路1999号。
法定代表人：马振地，该公司董事长。
委托诉讼代理人：贾东岩，该行行长助理。
委托诉讼代理人：杜靓巍，该行业务主管。
原告张洪玉与被告王晓波、路金荣、李南、彭福军、第三人公主岭浦发村镇银行股份有限公司（以下简称浦发村镇银行）所有权确认纠纷一案，本院于2016年12月8日作出（2016）吉0381民初2022号民事判决，宣判后原告张洪玉不服，向四平市中级人民法院（以下简称四平中院）提出上诉，四平中院于2017年5月8日作出（2017）吉03民终587号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张洪玉及委托诉讼代理人孙晶，被告李南的委托诉讼代理人刘绍刚，被告彭福军，第三人浦发村镇银行委托诉讼代理人贾东岩、杜靓巍到庭参加诉讼，被告王晓波、路金荣经开庭传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张洪玉向本院提出诉讼请求：1.请求判令张洪玉与王晓波（范家屯铁南鑫鑫家园教师楼）签订的房屋买卖合同有效，确认铁南鑫鑫家园教师楼第5栋1单元1-2层楼房为张洪玉所有；2.请求判令确认王晓波与李南签订的房屋买卖合同无效；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：张洪玉与王晓波于2008年6月份签订房屋买卖协议，购买了范家屯铁南鑫鑫家园教师楼第5栋1单元1-2层面积163.27平方米楼房，2009年王晓波入住并使用该楼房。2012年王晓波向彭福军借款，在彭福军的要求下，王晓波与彭福军的亲属李南签订了房屋买卖合同，并为李南办理了房屋登记手续。被告的做法损害了张洪玉的合法权利，故诉至贵院，请求贵院依法保护张洪玉的合法权益。
王晓波原审和本次庭审未出庭答辩，王晓波在本院原审时的询问笔录及在二审时陈述意见如下：王晓波开发范家屯铁南鑫鑫家园教师楼，因金融危机，房子不好卖，将其开发的部分房屋登记在自己名下，并作抵押在信用社贷款给工人开工资。2009年齐学强、韩玉芬、张洪玉、李某某、姚某某购买了王晓波名下五套房产并交付给了买受人使用。2013年5月19日，王晓波因为缺资金盖粉末厂，彭福军找到王晓波，问其手里有没有房照，只要是王晓波的名就可以，彭福军可以帮助王晓波将房照变更到他人名下为王晓波去贷款。王晓波认为张洪玉的房子过户到彭福军名下了，王晓波协助李南办理了房屋登记手续，但否认收到彭福军、李南的购房款。
路金荣未作答辩。
李南辩称，第一、张洪玉与王晓波之间名为房屋买卖，实为以物抵债。王晓波开发教师楼期间，曾向张洪玉借款数十万元，后因王晓波无力偿还，双方签订了买卖协议，该抵债协议不能对抗李南和王晓波签订的合法买卖合同；第二、该房屋已经登记在李南名下，该房产系彭福军出资购买，赠与外甥女李南，张洪玉仅依据合同、付款凭证以及多年占有的事实不足以对抗李南的法定物权。张洪玉本次诉请应当向王晓波单独主张债权；第三、李南与王晓波签订的合同，不具有合同法第五十二条规定的五种无效情形，张洪玉要求确认合同无效，没有事实和法律依据；第四、张洪玉提及的2012年彭福军与王晓波之间的借贷事实与本案无关；第五、张洪玉所称的彭福军明知该房屋出卖给张洪玉没有事实依据。综上，请求贵院依法驳回张洪玉的诉讼请求。
彭福军辩称，本案争议房屋是彭福军出资购买，赠与其妻子的外甥女李南，合同是以李南名义与王晓波签订的，房款是通过案外人张波账户替王晓波之子王路宇偿还银行贷款支付的。其他答辩意见同李南的答辩意见。
浦发村镇银行述称，浦发村镇银行有法院的生效判决，其依照生效判决享有相关权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
王晓波与路金荣系夫妻关系，王晓波系范家屯铁南鑫鑫家园教师楼（以下简称教师楼）的实际开发商。2009年6月10日，王晓波以范家屯铁南鑫鑫家园教师楼的名义与张洪玉签订了《铁南鑫鑫家园教师楼购房合同》，约定将位于公主岭市范家屯镇鑫鑫家园教师楼小区的第5栋1单元1-2层南侧、预测建筑面积为163.27平方米的楼房出售给张洪玉，单价为每平方米1050元，总价为171430元。同日，张洪玉支付了房款171430元，后一直占有争议房屋至今。该房屋于2008年12月8日，由王晓波办理了产权证照，将产权办理在自己名下，取得方式为自建。双方交易后，未办理产权变更登记。
2013年6月10日，李南与王晓波签订了《房屋买卖合同》，约定王晓波将争议房屋以20万的价格出售给李南，同时约定签订合同当日交付房屋。完税证载明价格为293886元。2013年6月24日，王晓波、路金荣协助李南办理了房屋所有权证书，将争议房屋过户到李南名下，证书编号为公主岭市房权证公主岭市字第10420**号，房屋性质为商品房，用途为非住宅，建筑面积为163.27平方米。但是彭福军、李南并未实际占有争议房屋。2013年6月26日，李南委托长春中兴房地产估价有限责任公司对争议房屋进行抵押价值估价，估值为914312元。2013年7月5日，李南以争议房屋作抵押在浦发村镇银行贷款50万元，贷款后李南未及时还款，浦发村镇银行于2015年1月4日向本院起诉，要求李南还款并对争议房屋享有优先受偿权。2015年5月9日，本院以（2015）公民二初字第158号民事判决书判决李南向浦发村镇银行偿还借款本金及利息534404.14元，并判决浦发村镇银行对抵押物（争议房屋）享有优先受偿权。
另查明，2011年11月16日，王晓波之子王路宇在吉林春城农村商业银行股份有限公司（原为吉林公主岭农村合作银行，以下简称春城农商银行）借款50万元，借款期限为2011年11月16日至2012年11月15日，王晓波以其名下所有的127.36平方米房屋（韩玉芬案争议房屋）以及88.65平方米房屋（李某某案争议房屋）为王晓波之子王路宇借款进行抵押担保。2013年7月3日，王路宇通过春城农商银行工作人员张波账户内的591465.75元偿还了春城农商银行的上述贷款。
李南与王晓波签订的房屋买卖合同，出卖人为王晓波，买受人名义上是李南，但实际买受人是彭福军。李南原审时出庭承认，该房屋是替其五姨夫彭福军顶名购买。彭福军原审系李南的委托诉讼代理人，亦承认房屋是其购买，因其在长春有房，为回避多套住房税费以李南名义购买。重审后两次庭审，彭福军说法又不一致，第一次陈述，房屋系李南婆婆出资购买，第二次称是其出资购买赠与李南。李南和彭福军在本案原审时的陈述更符合常理，且买卖房屋的过程均是彭福军全程参与，该买卖合同系彭福军以李南的名义与王晓波签订的合同。
上述事实有张洪玉提供的购房合同、房款收据、王晓波房产档案、（2015）公民二初字第158号民事判决书、张洪玉申请本院调取的王路宇贷款资料、李南在浦发村镇银行贷款资料、李南提供的房屋买卖合同、李南房屋所有权证、张波还款凭证以及各方当事人的陈述在卷为凭。
本院认为，本案的争议焦点有三：一是王晓波以教师楼的名义与张洪玉签订的合同是否有效；二是彭福军以李南的名义与王晓波签订的合同是否有效；三是本案争议房屋的所有权的归属。
王晓波以教师楼的名义与张洪玉签订的合同，应依法认定为有效合同。
王晓波系范家屯铁南鑫鑫家园教师楼实际开发商，2008年12月8日，办理了争议房屋产权证，将争议房屋登记在自己名下。2009年6月10日，王晓波以教师楼的名义将争议房屋出售给张洪玉，张洪玉交付了购房款，王晓波交付了房屋，该房屋一直由张洪玉使用至今，对此王晓波予以承认，双方房屋买卖意思表示真实。虽然双方一直未办理不动产变更登记手续，但依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”规定，不影响合同的效力。
彭福军、李南辩解称，范家屯铁南鑫鑫家园教师楼不是在工商局依法注册成立的法人单位，没有公章，合同不应成立；合同只有后一页是原件；付款方式为现金亦不可信。本院认为，王晓波取得争议房屋所有权在先，与张洪玉买卖房屋在后，王晓波有权处分自己名下的房产，无论范家屯铁南鑫鑫家园教师楼是否是依法在工商局注册成立的法人单位，都不影响合同的成立与效力。彭福军、李南提出的其他主张，由于未提供相应的证据予以证实，也未向本院申请对公章、名章形成时间和真伪进行鉴定，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”规定，应承担举证不能的法律后果。
彭福军以李南名义与王晓波签订的买卖合同，应认定为无效合同。
作为合同一方当事人，王晓波否认与彭福军、李南存在房屋买卖的真实意思，而是为了办理贷款做的房屋买卖手续，王晓波也未收到彭福军、李南支付的购房款。
从合同签订上看，该房屋买卖合同同其他普通的房屋买卖合同相比，对税费、房款支付方式、权属登记、争议的解决方式等约定过于简单，有的未作约定，因此不符合交易习惯。
从合同履行上看，彭福军是否履行了给付房款义务难以认定，彭福军未能提供充分证据证明其已经交付房款。首先，王晓波否认收到彭福军、李南的购房款；其次，合同上也未约定房款的支付方式；第三，彭福军主张其是通过案外人张波的账户替王晓波之子王路宇偿还银行借款的方式给付的房款，并提供了证人张波出庭证实该笔款项是作为彭福军给付王晓波的房款，但是彭福军未能提供王晓波出具的收款凭据等直接证据予以证实，因此，彭福军主张其已交付房款证据不足，本院不予采信。
从双方交易价格上看，2009年6月10日，张洪玉购买争议房屋，单价为每平方米1050元。时隔四年，2013年6月10日，彭福军以李南名义签订房屋买卖合同时，163.27平方米的门市房，总价为20万元，单价为每平方米1225元。2013年6月26日，即李南在浦发村镇银行贷款前，长春中兴房地产估价有限公司评估争议房屋的价值为914312元。估价方法是市场比较法即将估价对象与在估价时点有过交易的类似房产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。浦发村镇银行在庭审中亦承认该估价基本上是争议房屋的当时市场价值。从买房到贷款不足一个月的时间，同一房产的价值相差三倍以上，彭福军与王晓波约定的房屋价格属于明显不合理低价。
从买房人的合理注意义务上看，彭福军在房屋买卖过程中没有尽到合理的审慎审查义务。彭福军未提供证据证明在双方交易过程中，对交易房屋进行必要的了解和调查，只是在争议房屋登记在李南名下后，在浦发村镇银行贷款时，带着银行人员去看房、拍照。彭福军作为房屋买受人不尽买房合理的注意义务，明显不符合房屋买卖的交易习惯。
从彭福军、李南取得争议房屋所有权后立即贷款的行为看，彭福军、李南与王晓波签订房屋买卖合同后，于2013年6月24日办理了不动产登记，而在2013年7月5日即到浦发村镇银行贷款50万，在其对房屋的实际情况不了解、未入住的情况下，却在短期内办理了房屋抵押贷款，不符合其购房目的，难以认定其系支付合理对价的善意受让人。
故从买卖合同双方意思表示不真实、条款约定过于简单、合同价款未履行、低价约定、未尽到合理的审慎审查义务、买房后短期内抵押贷款等方面综合分析，彭福军与王晓波之间存在恶意串通，虽然双方串通的目的不尽相同，但后果是相同的，即损害了张洪玉的合法权益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”规定的情形，因此彭福军以李南名义与王晓波签订的房屋买卖合同无效。
关于争议房屋的所有权的归属问题。
彭福军以李南名义与王晓波签订的合同无效，基于无效的合同，彭福军以李南名义享有的不动产的权利消灭。而张洪玉与王晓波签订的合同虽然有效，也实际占有至今，但是依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，张洪玉的房屋未进行登记公示，也不符合法律另有规定的情形，只取得了债权，未取得物权，因此，不发生物权效力，张洪玉要求确认争议房屋归其所有的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第二项、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
张洪玉与王晓波签订的《铁南鑫鑫家园教师楼购房合同》合法有效；
彭福军以李南名义与王晓波签订的《房屋买卖合同》无效；
三、驳回张洪玉的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由彭福军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本8份，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审判长 庄 军
审判员 潘正龙
审判员 马俊娟
二〇一七年十二月四日
书记员 杨 嵋