上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四（民）初字第3024号
原告（反诉被告）孙晓玲，女，1965年2月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托代理人盖晓萍、田云滔，上海市海华永泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）聂楠，男，1978年6月4日出生，汉族，户籍所在地辽宁省沈阳市。
委托代理人马洪涛，京衡律师集团上海事务所律师。
原告（反诉被告）孙晓玲与被告（反诉原告）聂楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月26日受理本诉、12月10日受理反诉后，依法由审判员张宁独任审判，于2016年1月21日公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）孙晓玲的委托代理人盖晓萍、田云滔，被告（反诉原告）聂楠的委托代理人马洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙晓玲诉称，2014年12月11日，孙晓玲（出租方、甲方）与聂楠（承租方、乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方将其所有的位于上海市打浦路XXX号XXX室建筑面积450.3㎡的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，乙方保证在执照允许经营范围内合法经营；租赁期自2015年1月8日起至2019年1月7日止，为期4年；租金支付形式为付三押二，第一第二年的年租金为人民币85万元（以下币种均为人民币），每期支付212，500元且应提前2天（6号）支付，若未能及时支付房租的，除应付租金外另加滞纳金每天为月租金3%，超过日期满20天则甲方可书面通知乙方解除合同收回房屋；任何一方违约的，还应当赔偿对方违约金141，667元。2014年12月24日，聂楠作为唯一发起人，以该房屋所在地为住址成立上海淞明投资管理有限公司（以下简称淞明公司）。2015年6月，淞明公司以经营不佳为由拒付第三季度租金，聂楠提出解除合同，与孙晓玲协商退房事宜，但双方未达成合意。同年8月17日，孙晓玲根据房屋租赁协议第四条之约定，就违约事项向淞明公司发出公告函，通知解除租赁合约、收回房屋，并要求其7日内撤离房屋、5日内注销营业执照。聂楠和淞明公司无正当理由拒绝履行房屋租赁协议的主要义务，已构成严重违约，孙晓玲有权按照约定解除条件行使解除权、主张应付租金和滞纳金、利息损失、使某费、违约金、物业费和电费。因此，孙晓玲起诉要求：1、确认双方就涉案房屋签订的房屋租赁协议于2015年8月17日解除；2、聂楠注销淞明公司设立在涉案房屋中的营业执照；3、聂楠支付自2015年7月8日至8月17日的租金94，444元及利息（以94，444元为基数，按同期银行贷款利率自2015年7月9日计至实际支付日止）和滞纳金（自2015年7月6日至判决生效日止，按月租金的日3%计算，每日2，125元）；4、聂楠支付自2015年8月18日至9月7日的房屋使某费47，223元（按合同约定的租金标准）；5、聂楠支付违约金141，667元；6、聂楠支付物业管理费7，710元（2015年7-8月，每月3，855元）；7、聂楠支付电费11，642.40元（2015年6-8月）。
聂楠辩称，不同意孙晓玲的诉请1，房屋租赁协议解除是因孙晓玲违约，将涉案房屋出借给案外人大唐盲人按摩中心，2015年7月底8月初聂楠要求退房，8月6日将钥匙交孙晓玲，目的仅为了孙晓玲带人看房、维修漏水，与退租无关。诉请2需待确定合同是否解除、何时解除、权利义务分配后才同意注销。诉请3租金确实未支付，当时双方口头约定：2015年7月租金无需支付，由聂楠另外寻找承租人，聂楠在同年7月31日停止营业、将涉案房屋控制权交给了孙晓玲，滞纳金和利息不能重复计算，且滞纳金计算标准过高。不同意诉请4，即使按照孙晓玲的陈述和证据，从2015年8月17日涉案房屋已实际在其控制下，故不存在使某费，要求孙晓玲提交与案外人的租赁合同。不同意诉请5，违约方是原告，而非被告。不同意诉请6，物业管理费应交给物业公司，孙晓玲无权主张，根据双方协议，聂楠实际经营至2015年7月底，如果孙晓玲已经垫付，聂楠同意支付，可用其已付押金抵销；之后的物业费不应由聂楠承担。诉请7如果是在2015年7月31日之前发生的电费，聂楠同意在其已付押金中扣除。
聂楠反诉称，2014年12月11日，双方签订了房屋租赁协议。同年12月24日聂楠设立淞明公司并开始营业，经营范围为：足浴，美甲服务，理发店，化妆品的销售，投资管理。此后淞明公司经营开始走向正轨。但从2015年1月起，涉案房屋前一承租人上海康骏足部保健公司（以下简称康骏公司）的人员经常前来骚扰公司客户和员工，要求孙晓玲与其商谈双方债权债务问题。淞明公司员工和孙晓玲均曾报警，因孙晓玲避而不见，致未能根本解决该问题，严重影响了公司的日常经营。同时，涉案房屋于2015年6月下旬开始出现严重漏水，房屋墙体出现蜕皮、龟裂，内部物品不同程度发霉，雨天时房屋内不断漏水，导致客户不愿前来消费，淞明公司因此遭受严重损失，故多次要求孙晓玲尽快修理解决，但孙晓玲迟迟未能解决，仅提供几个水桶用于接漏水，因此淞明公司告知孙晓玲将不支付之后的租金。此后房屋仍然一直漏水。双方自2015年6月开始协商，达成一致意见由聂楠寻找新的承租人。后因房屋漏水问题，双方协商7月份暂停营业并停止收取租金，双方一起积极寻找新的承租人，8月聂楠将房屋钥匙交给孙晓玲，方便其寻找新的承租人，但孙晓玲却在未征得聂楠同意的情况下，私自将房屋租给他人。因此，聂楠反诉要求：孙晓玲继续履行房屋租赁协议，修理房屋，解决房屋漏水问题，将房屋返还给聂楠使某。如果本院判决合同不能继续履行，聂楠要求本案中一并处理合同解除后果，孙晓玲返还转让费30万元和押金141，667元。
孙晓玲针对聂楠的反诉辩称，依法解除合同不存在对方是否同意的问题。漏水是被告的借口，在此之前，被告已欲停止营业。聂楠支付的押金应抵扣其欠付费用。不同意返还转让费。
本院经审理查明，2003年11月24日，涉案房屋登记于孙晓玲名下。
2014年12月11日，孙晓玲（出租方、甲方）与聂楠（承租方、乙方）签订房屋租赁协议，约定：一、甲方将其所有的涉案房屋出租给乙方，出租状态为带空调全装修房。二、甲方保证该房为商业用途房，乙方保证在执照允许经营范围内合法经营。三、租赁期自2015年1月8日起至2019年1月7日止，为期4年，租赁期满，乙方通知甲方验收交接收回房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，双倍租金支付场地占有费，同时乙方应在5天内办理相关注销该房屋营业执照等手续。四、租金支付形式为付三押二、先付后用，第一第二年的年租金为85万元，每期支付21，2500元且应提前2天（6号）支付，第一期租金支付日为2015年1月6日，若未能及时支付房租的，除应付租金外另加滞纳金每天为月租金的3%，超过日期满20天则甲方可书面通知乙方解除合同收回房屋；押金为两个月租金即141，667元，租赁期满，抵充合同规定由乙方承担的费用后，剩余部分在乙方完成注销手续时无息归还乙方，装修一次性转让费为30万元，和押金于2014年12月19日一同支付，甲方交付钥匙。五、其它费用和违约金：物业管理费由乙方向物业每月支付，水电等相关经营费用乙方按时自行支付。任何一方违约的，还应当赔偿对方违约金141，667元。六、合同期满终止时或者半途中止时，乙方都不能拆除空调和破坏房屋结构的物品，在保持房屋装修完好、保留室内装饰的前提下，在5天内可以搬离可移动经营物品（大厅服务总台除外），但不能破坏地面，5天后遗留物品就视为自动放弃。七、租赁期内，房屋结构有损坏故障，由甲方负责修复；因乙方使某不当致使房屋设备损坏故障，由乙方负责修复。十二、乙方提前中止，若能提前3个月通知甲方并帮助甲方找到承租方（经甲方书面认可同意）继续承租，则甲方归还二个月押金（扣除乙方应付费用）。
合同签订后，聂楠支付孙晓玲押金141，667元和装修转让费30万元。
2014年12月24日，淞明公司注册成立，聂楠为法定代表人和股东，涉案房屋为住所地，淞明公司为一人有限责任公司（自然人独资）。
2015年4月5日、6日，聂楠分别支付孙晓玲20万元、12，500元，即2015年4月8日至7月7日的租金。后聂楠未再支付租金。
同年7月4日，涉案房屋出现漏水，聂楠通知孙晓玲维修，但孙晓玲未予修复。7月25日聂楠发短信给孙晓玲因漏水影响经营，之后双方需就损失问题进行协商。
同年8月3日，孙晓玲短信要求聂楠注销营业执照，聂楠称“今天有人要看店”，当时聂楠仍持有涉案房屋钥匙，物业处的涉案房屋钥匙需孙晓玲同意后可转交他人。
同年8月17日，孙晓玲通知淞明公司和聂楠，称因淞明公司拖欠租金和物业管理费等款项，故解除2014年12月11日签订的房屋租赁协议收回房屋，要求淞明公司在7天内搬离所属物品，否则孙晓玲将视为遗弃物处理，并要求淞明公司在5天内注销该房屋营业执照。
同年8月28日，孙晓玲支付涉案房屋2015年6月电费4，485.60元、7月物业管理费3，855元和电费6，804元、同年8月物业管理费3，855元和电费352.80元，共计19，352.40元。
同年9月11日，孙晓玲将涉案房屋出租给案外人上海大唐盲人保健按摩有限公司，租期自2015年9月11日至2021年9月10日。涉案房屋现由该案外人使某。
审理中，聂楠称其于2015年6月向孙晓玲提出解除合同，与孙晓玲一起寻找新的承租人，但双方就解除条件未达成一致；2015年7月底8月初聂楠要求退房，双方达成7月租金无需支付、由聂楠另外寻找承租人的口头约定，7月31日聂楠停止营业，8月6日将钥匙交孙晓玲，目的仅为了孙晓玲带人看房、维修漏水，与退租无关。孙晓玲确认聂楠于2015年8月已将涉案房屋钥匙交还，称其于9月7日实际控制房屋，同意聂楠已付押金抵扣其应支付的相应费用。
以上事实，由孙晓玲提供的房屋租赁协议、银行流水单、公告函、短信记录、发票、房屋租赁合同，聂楠提供的短信记录、微信记录、照片以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。
本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，聂楠应于2015年7月6日支付租金21，2500元，聂楠未支付，其陈述原因有二：一、因涉案房屋于2015年7月4日开始漏水，损坏部分装修，对经营造成一定影响，孙晓玲未予修复；二、双方曾达成7月租金无需支付的口头约定，但孙晓玲否认。鉴于2015年7月4日涉案房屋发生漏水未予修复，聂楠仍使某该房屋，故租金依法应相应减少，数额由本院酌定，因此，孙晓玲要求聂楠支付违约金、滞纳金、利息的诉请，本院不予支持。双方均确认如下事实：聂楠于2015年6月提出解除合同，但双方未达成合意，8月聂楠将钥匙交给孙晓玲，8月17日孙晓玲通知聂楠解除合同；聂楠确认其于7月底8月初向孙晓玲提出退房，虽然其未提供证据证明交付钥匙的日期，但孙晓玲称其于9月7日实际控制房屋与其确认聂楠8月份已交还钥匙的事实不符；根据双方8月份的短信记录、电费单、孙晓玲2015年8月17日的解除函、9月11日孙晓玲签订的房屋租赁合同等证据，物业处留存的钥匙可经孙晓玲同意后转交，8月电费仅为352.80元，淞明公司收函7天后不搬离物品将由孙晓玲作为遗弃物处理，因此，本院确认双方合同于2015年8月17日合意解除，该日涉案房屋处于孙晓玲控制之下，其嗣后于9月11日另租他人，时间亦较为合理。由此，聂楠的反诉诉请不予支持，聂楠按约亦应注销淞明公司设立在涉案房屋中的营业执照、支付孙晓玲垫付的2015年7月至8月17日的物业管理费5，969元和2015年6-8月的电费11，642.40元、2015年7月8日至同年8月17日的租金，孙晓玲要求聂楠支付2015年8月18日至9月7日的房屋使某费的诉请不予支持。因双方原定租期为2015年1月8日起至2019年1月7日，现仅履行至2015年8月17日，合同解除系双方合意，故孙晓玲应返还聂楠剩余装修转让费254，167元，聂楠已付押金141，667元抵扣其应付费用后的余额应予返还。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）孙晓玲与被告（反诉原告）聂楠于2014年12月11日就上海市打浦路XXX号XXX室房屋签订的房屋租赁协议于2015年8月17日解除；
二、被告（反诉原告）聂楠应于本判决生效之日起五日内注销在上海市打浦路XXX号XXX室房屋上设立的上海淞明投资管理有限公司的营业执照；
三、被告（反诉原告）聂楠应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）孙晓玲自2015年7月8日至同年8月17日的租金人民币8.5万元（以聂楠已付押金抵扣，无需实际支付）；
四、被告（反诉原告）聂楠应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）孙晓玲2015年7月至8月17日的物业管理费人民币5，969元和2015年6-8月的电费人民币11，642.40元（以聂楠已付押金抵扣，无需实际支付）；
五、原告（反诉被告）孙晓玲的其余诉讼请求，不予支持；
六、原告（反诉被告）孙晓玲应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）聂楠剩余押金人民币39，055.60元；
七、原告（反诉被告）孙晓玲应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）聂楠装修转让费人民币254，234元；
八、被告（反诉原告）聂楠的反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币7，817元，本案适用简易程序，减半收取，计人民币3，908.50元，由原告（反诉被告）孙晓玲负担。反诉案件受理费人民币80元，由被告（反诉原告）聂楠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张宁
二〇一六年五月九日
书记员 周玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。