浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初19951号原告：上海万科物业服务有限公司余杭分公司，住所地：余杭区良渚街道良渚文化村玉鸟流苏苑。负责人：王海群。委托代理人：徐昌英，女，汉族，1981年8月1日，住杭州市余杭区，系公司员工。委托代理人：程琳，女，汉族，1994年9月16日出生，住安徽省黄山市屯溪区，系公司员工。被告：郑卓君，女，汉族，1972年2月5日出生，住杭州市下城区。原告上海万科物业服务有限公司余杭分公司（以下简称万科物业公司）诉被告郑卓君物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案受理后，依法适用简易程序于2017年12月18日公开开庭审理了本案。原告万科物业公司委托代理人徐昌英、程琳，被告郑卓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司起诉称：2008年，建设单位杭州良渚文化村开发有限公司与原告万科物业公司签订《前期物业服务合同》，将白鹭郡南小区的物业服务委托原告万科物业公司，后被告郑卓君与原告万科物业公司签订了一份《前期物业服务合同》，协议约定：原告万科物业公司为包括被告郑卓君在内的整个物业小区提供前期物业服务，物业服务费标准为酒店式公寓5.5元每月每平方米，按季度预交，于每季度第一个月20日前交纳，逾期交纳的，每逾期一日按逾期交纳物业费总额的千分之二收取滞纳金。被告郑卓君系白鹭郡南54幢410室业主，原告万科物业公司实际为被告郑卓君所在小区提供了相应的物业服务，但被告郑卓君于2015年1月开始拖欠物业服务费，虽经原告多次催讨且，被告郑卓君始终拒不支付。为此，原告万科物业公司诉至法院，请求判令：1、被告郑卓君支付原告万科物业公司2015年1月1日-2017年9月30日的物业服务费15937.68元，逾期交纳物业费的违约金16256.43元；2、本案诉讼费用由被告郑卓君承担。庭审中，原告万科物业公司以起诉后被告郑卓君交纳了部分物业费为由，变更第一项诉请为：被告郑卓君支付原告万科物业公司2016年2月1日-2017年12月31日的物业费11064.24元、违约金7995.19元。原告万科物业公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：1.浙江省商品房买卖合同一份（复印件），证明案涉房屋买受人是被告郑卓君的事实。2.前期物业服务协议一份，证明原告万科物业公司系白鹭郡南小区的物业服务企业、双方约定物业服务费标准的事实。3.律师函及邮寄凭证�一份，证明原告万科物业公司向被告郑卓君进行了书面催缴的事实。4.催缴照片（打印件），证明原告万科物业公司向被告郑卓君进行了书面催缴的事实。5.滞纳金欠费清单，证明被告郑卓君拖欠物业费明细及滞纳金明细的事实。6.房产信息查询记录，证明案涉房产系被告郑卓君所有，房屋登记用途为非住宅的事实。被告郑卓君答辩称：1、2015年年底，被告郑卓君向物业提出按1.8元每月每平方米的标准先期支付物业费，后期物业提高服务标准或者降低收费标准，但物业不同意。所以从2015年开始至2017年11月的物业费一开始被告郑卓君确实没交。后被告郑卓君向原告万科物业公司交纳了6321.6元，系按照2元每月每平方米的标准从2015年至2017年的物业费。2、案涉房屋性质为住宅，应当按照住宅标准收取物业服务费。3、原告违反前期物业服务协议的关于安全防范服务标准的约定，没有按照合同约定履行，目前为止仍没有固定门岗。4、小区物业服务客户满意度从未达到90%，一般是60%-70%。5、2010年制定实施远高于市场价格的5.5元每月每平方米的物业服务费收费标准，但业主六年来实际享受服务的标准与该小区1.68元每月每平方米的住宅的物业服务使用同一个物业团队，无任何区别，存在不公平。被告郑卓君为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：1.收据一份，证明被告郑卓君拥有的案涉小区的房屋性质是住宅的事实。2.生活服务手册一份（复印件），证明原告万科物�公司提供的生活服务手册对物业保安防范系统明确约定是要设固定岗，原告万科物业公司提供的物业服务不符合物业服务合同约定的事实。3.土地使用权证（复印件），证明被告郑卓君拥有的案涉小区的房屋性质是住宅的事实。4.前期物业协议一份（复印件），证明原告万科物业公司与被告郑卓君约定住宅的物业费收费标准是2.0元每月每平方米的事实。5.通知函一份（复印件），证明被告郑卓君发函给原告万科物业公司提出协商的事实。6.前期物业服务合同（复印件）一份，证明前期物业服务合同约定业主和物业使用人对物业服务的满意率要到达90%以上的事实。原告万科物业公司提交的证据，被告郑卓君均无异议，本院予以确认。被告郑卓君提交的证据材料，原告万科物业公司对证据1的真实性无异议，但是认为该专项维修资金系地产代收代付的，并不是原告万科物业公司出具的，不能证明原告拟证明的事实；对证据3的真实性无异议，但对关联性提出异议，认为该土地使用权证是其他业主的；对证据2、4、5、6真实性无异议，惟提出证据2生活服务手册写明的是固定岗与巡逻岗相结合，原告万科物业公司已经做到了这个要求，而未达到前期物业服务合同中约定的90%的满意度是因为目前入住率未达到90%。本院对上述证据的真实性予以确认。根据到庭当事人的陈述和本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下：2011年11月1日，被告郑卓君及案外人张志斌购买位于杭州市余�区房屋，签订商品房买卖合同时与万科物业公司签订《前期物业服务协议》，就物业管理服务内容、物业管理服务资金等事项进行了约定，其中就物业管理服务资金的收取具体约定如下：公寓式酒店按建筑面积每月每平方米5.5元，住宅按建筑面积每月每平方米2元，商业建筑面积每月每平方米3元。被告郑卓君接收房屋后，原告万科物业公司为被告拥有的案涉房屋提供物业服务，被告郑卓君依约按照5.5元/月·平方米的标准交纳物业服务费。2015年1月1日后被告郑卓君以原告万科物业公司提供的物业服务存在不足，未达到约定的服务标准为由，拒绝交纳物业服务费。案涉白鹭郡南54幢410室房屋面积为87.81㎡，自2015年1月1日起至2017年12月31日止的物业费17386.38元，上述拖欠的物业费，经原告万科物业公司书面催缴，被告郑卓君仅交纳6321.6元，余11064.78元仍未支付�案经开庭审理，调解未果。本院认为：原告万科物业公司与被告郑卓君签订的《前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。原告提供物业服务后，被告郑卓君未及时支付物业费从而导致本案纠纷，应承担相应的民事责任。因此，原告万科物业公司要求被告郑卓君支付物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但鉴于原告万科物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵与不足，故对其要求被告郑卓君支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。物业服务具有涉众性和动态性，需要物业公司、业主委员会和全体业主的相互努力和共同配合，个别业主对物业服务所持的异议不代表全体小区业主的意见，个别业主不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常服务并进而影响小�其他已缴费业主的利益，故被告郑卓君以原告万科物业公司未依约提供物业服务为由主张减免物业费的依据不足。关于被告郑卓君提出的应参照住宅标准收取物业费的答辩意见，案涉房屋属于春漫里小区，根据双方当事人签订的《白鹭郡南2A（春漫里）前期物业服务协议》及原告万科物业公司与杭州良渚文化村开发有限公司于2011年12月26日签订的《白鹭郡南（2A公建以及住宅地块）前期物业服务合同》，可以明确案涉房屋每月每平方米物业服务费标准为5.5元，且原被告对于物业费按照酒店式公寓的标准收取系有共识的，故对于被告郑卓君的该项答辩意见，本院不予采信。需要指出的是，小区物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善物业服务的义务，小区全体业主有依约交纳物业费及配合物业公司物业服务的义务。物业公司在提供物业服务对可能存在的以及新产生的问题应虚心接受业主的意见及建议，及时与业主沟通，尽可能及时到位的予以解决和完善，从而不断提高物业服务业务水平。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告郑卓君支付原告上海万科物业服务有限公司余杭分公司物业服务费11064.24元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告上海万科物业服务有限公司余杭分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉�法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费138元，由原告上海万科物业服务有限公司余杭分公司负担58元，被告郑卓君负担80元。原告上海万科物业服务有限公司余杭分公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告郑卓君于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的案件受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。代理审判员 孟 斌二〇一八年一月二十六日书 记 员 周鹏菲?*ArabicDash?-2-??*ArabicDash?-1-?