浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2008）绍中民一终字第1039号
上诉人（原审被告）张金才。
委托代理人（特别授权）申铁旗。
被上诉人（原审原告）夏雪娟。
委托代理人（特别授权）王卫兴。
上诉人张金才因租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴县人民法院（2008）绍民一初字第967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年10月24日立案受理后，依法组成由审判员高伯军担任审判长，代理审判员丁林阳、金湘华参加评议的合议庭，于同年11月5日公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人申铁旗，被上诉人的委托代理人王卫兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原、被告于2006年12月19日签订中国轻纺城市场营业房转让协议一份，约定被告自愿将中国轻纺城芙蓉大厦交易区二楼212号壹间营业房转让给原告承租，转让价150，000元，并约定被告从该营业房上取得的权利、义务一并转让给原告，双方还需向产权单位办理过户手续。被告的签约行为由徐平代理，当日原告一次性付清转让款，转让协议书空白处注明：芙蓉二楼212#转让金额壹拾伍万元于2006年12月19日一次性付清。徐平代理被告将原、被告约定转让房屋的原始租房合同书交付给原告。该租房合同书的出租方为绍兴县芙蓉大厦管理部，承租方为李高才，出租房为芙蓉大厦二楼212号壹间，租用期限自2005年1月23日起至2006年1月22日止，订立时间为2005年1月22日。原、被告签订转让协议后，被告至今未能向原告交付约定转让的房屋。
另查明，芙蓉大厦已被政府拆迁，拆迁调查工作于2006年7月1日开始，2006年10月10日拆除完毕，原、被告均不属于安置对象。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。本案争议焦点有三点：一、原、被告签订的转让协议的性质是转租合同还是租赁权转让合同。关于转租，我国合同法第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”可见，转租的重要特征之一是：承租人与出租人之间的合同继续有效，承租人不退出租赁关系。所谓租赁权转让是指承租人将租赁物转让给第三人，承租人退出承租关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。我国合同法对租赁权转让未作明确约定，但依其概念，可确定租赁权转让并非单纯的权利让与，而是包括义务在内的一种法律地位的转让。结合本案事实，被告将讼争营业房转让给原告，原告一次性付清转让款，被告将讼争营业房的原始租赁合同即绍兴县芙蓉大厦管理部与李高才的租房合同书交付给原告，应视为原、被告签订转让协议。被告交付租房合同书的目的是使原告直接与绍兴县芙蓉大厦发生法律上的权利义务关系，若该讼争房屋存在续租权，则应由原告享有。故原、被告间的转让协议的性质应确定为租赁权转让合同。二、原、被告间的转让协议是否有效。从法律规定及本案事实分析，原、被告间的转让协议应属有效合同。我国合同法未规定租赁权的转让。租赁权作为一种债权，所以租赁权的转让属于债权转让的范畴。租赁权的转让实际上是合同债权债务的一并转让。根据我国合同法第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。依此，经合同另一方即出租人同意的租赁权转让是合法转让，未经出租人同意的租赁权转让为非法转让，转让行为对出租人不发生法律效力。但对承租人和受让第三人而言，转让合同系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。故本案原、被告间签订的转让协议应属有效。三、原告请求返还转让款、赔偿损失是否符合法律规定。原、被告间的转让协议是徐平代理被告签订，被告认可徐平是代理人，故被告应对徐平的代理行为承担民事责任。1、原告是否已履行转让协议约定的义务。原告主张已一次性交付给被告转让款，被告辩称未收到。就证据自身的证明力而言，本院在证据分析部分已作了认定，不再累述，本院认定原告已将双方约定的转让款一次性交付给被告。2、被告是否已履行了转让协议约定的义务。原、被告协议转让的房屋在原、被告签订转让协议时，已被拆迁，合同标的物实际并不存在，被告客观上也不能交付，故被告并不能将租赁权转移给原告，系履行不能。现原告要求解除合同，符合法律规定，本院应予准许。3、解除合同的法律后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。因被告不能将租赁权移转给原告，原告可主张返还已交付的转让款，并得请求损害赔偿。故原告要求返还转让款，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告双倍返还定金，因双方的转让协议明确150，000元系转让款，故原告主张150，000元中包含有20%的定金，在无确切证据证明下，其主张的事实不予认定，且原告并无证据证明已实际履行了定金，故原告主张以转让款的20%作为定金数额，要求被告双倍返还无依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿自2006年12月19日起至款清之日止的同期银行贷款利息损失，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：1、解除夏雪娟与张金才于2006年12月19日签订的中国轻纺城市场营业房转让协议书；2、张金才应于本判决生效后十日内返还夏雪娟转让款150，000元，并应支付给夏雪娟自2006年12月19日起至本判决确定还款之日止150，000元的同期银行贷款利息；3、驳回夏雪娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由夏雪娟负担500元，由张金才负担3400元，张金才负担部分限于本判决生效后七日内向本院缴纳。
上诉人张金才不服原审判决，提起上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律不当。一、原审法院仅凭被上诉人在原审中提交的绍兴县芙蓉大厦与案外人李高才签订的租房合同书、上诉人与被上诉人签订的营业房转让协议书，并结合上诉人的代理人徐平在签约时将原始租房合同书交付给被上诉人的事实，即认定被上诉人已于签约当日一次性付清转让款，缺乏事实根据。合同空白处书写“芙蓉二楼212#转让金额壹拾伍万元于2006年12月19日一次性付清”是对付款期限的约定，并不能说明被上诉人已实际履行交付该款项。二、原审法院对本案民事法律关系定性为租赁权转让合同并认为该合同有效，缺乏法律依据。双方签订的营业房转让协议为效力待定合同，本案应定性为租赁合同纠纷，上诉人未经出租房芙蓉大厦同意即将讼争营业房转租给被上诉人，属于效力待定合同的情形。综上，请求撤销原审判决，依法改判。
被上诉人夏雪娟口头答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审中双方当事人均未提供新的证据。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人张金才与被上诉人夏雪娟之间签订的营业房转让协议是转租合同还是租赁权转让合同。二、双方签订的该份协议是否有效；三、被上诉人夏雪娟是否已将15万元转让款交付给被上诉人张金才。
关于第一个争议焦点，依照《合同法》第二百二十四条规定，转租法律关系中，承租人与出租人之间的合同继续有效，承租人不退出租赁关系。而租赁权转让是债权债务的概括转让，承租人退出原租赁关系，在受让人与出租人之间成立新的租赁关系。本案中，上诉人张金才与被上诉人夏雪娟之间签订的营业房转让协议第五条明确约定：原协议中甲方享有的一切权利全部转让给乙方，甲方应承担的一切义务，同时全部转由乙方履行。即合同签订后，张金才退出承租关系，由夏雪娟直接与出租方芙蓉大厦发生法律上的权利义务关系。因此，本院认为双方签订的协议是租赁权转让合同。
关于第二个争议焦点，该转让协议系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，虽未得到芙蓉大厦管理方的同意，但在上诉人与被上诉人之间有效成立，对双方当事人具有约束力，因此该营业房转让协议应属有效。
关于第三个争议焦点，双方当事人在营业房转让合同中的权利义务分别为：上诉人转让芙蓉大厦二楼212号讼争营业房的租赁权给被上诉人，被上诉人支付给上诉人15万元转让款。现上诉人张金才辩称自己没有收到该15万元转让款，本院认为，本案中双方当事人的签约过程为，上诉人张金才的代理人徐平与被上诉人夏雪娟签订营业房转让协议，被上诉人交付15万元转让款于上诉人，上诉人的代理人将绍兴县芙蓉大厦管理部与案外人李高才所签订的讼争营业房的原始租房合同书给被上诉人。结合被上诉人在原审中提交的原始租房合同书及双方签订的转让协议上空白处明确注明“芙蓉二楼212#转让金额壹拾伍万元于2006年12月19日一次性付清”，本院认定上诉人已收到被上诉人支付的转让款15万元。被上诉人已全部履行了转让协议约定的义务，上诉人就应当将讼争营业房的租赁权转让给被上诉人。因双方协议的房屋已被拆迁，合同标的物已不存在，上诉人事实上已无法履行合同义务，合同目的已无法实现，故被上诉人要求解除合同，符合法律规定。合同解除，合同的权利义务终止，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。被上诉人要求上诉人返还支付的15万元转让款并赔偿2006年12月19日起至还款之日止的同期银行贷款利息，符合法律规定。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人张金才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
代理审判员 金湘华
代理审判员 丁林阳
二〇〇八年十二月二十五日
书 记 员 卢雅娟