河南省三门峡市陕州区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1203民初1864号原告王静波，男，汉族，生于1978年7月29日，住三门峡市湖滨区。诉讼委托代理人赵栋梁，河南天保律师事务所律师。被告三门峡水一方房地产开发有限公司。住所地：三门峡市湖滨区黄河路南二街坊**号楼***室。法定代表人焦伟平，总经理。诉讼委托代理人李晶，河南永兴律师事务所律师。诉讼委托代理人蔡怡，女，汉族，生于1986年8月2日，住三门峡市陕州区。系该公司办公室主任。原告王静波与被告三门峡水一方房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法由审判员张社红适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵栋梁、被告委托代理人李晶、蔡怡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王静波向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付逾期交房的违约金9571元（自2017年1月1日暂计算至2017年7月31日，其余按购房款451474元的日万分之一计算违约金至被告拿到政府竣工验收报告之日，即符合法定交房条件之日）；2、请求依法判令被告支付逾期交付车位的违约金824元（自2017年1月1日暂计算至2017年7月31日，其余按每日3.89元计算违约金至被告拿到政府竣工验收报告之日，即符合法定交房条件之日）。庭审中，原告明确该诉讼请求为车位是使用权合同，业主没有使用车位，要求退还车位款；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月14日，原、被告签订了商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于商务中心区春天城6-1-203号房屋，同时，原告以93000元价格购买了车位。合同约定被告应于2016年12月31日前向原告交付经验收合格的房屋和车位。合同签订后，原告按照合同约定履行了交付购房款和车位款的义务，但是截止原告起诉之日，被告的房地产项目仍未通过竣工验收拿到政府竣工验收报告，未能向原告交付符合法定交房条件的合格房产和车位。为此，原告特依据合同约定及相关法律规定具状起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告三门峡水一方房地产开发有限公司辩称，一、本案业主（原告王静波）主体资格不适格，依法应当驳回起诉。该业主在签订商品房买卖合同时，均是以二人共有的方式购买的春天城小区房屋，但在本案中，作为房屋共有人的另一方却没有作为原告起诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第72条的规定，原告王静波仅以其个人名义起诉，其诉讼主体资格明显不适格。二、答辩人逾期交房的原因符合双方合同约定及法定的不可抗力情形，不应承担逾期交房的违约责任。不可抗力原因的具体体现为：1、连续阴雨、下雪等天气原因，导致施工现场无法正常施工。2、在三门峡市整体的环境治理过程中，政府多次下发一级管控、二级管控的预警，导致施工现场多次停工。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限第3点的约定，“有关法律、法规、政策、政府规划变更、政府或市政府配套延误等导致项目暂停、中止施工或停止建设，致使交付延迟的；持续雨、雪、冰雹等恶劣天气影响施工的，属于不可抗力，出卖人可据实予以延期”，依照《合同法》第117条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。综上，涉案小区逾期交房的原因系不可抗力因素，符合双方合同约定及法律规定的可以免责的情形，故答辩人不应承担逾期交房的违约责任。综上，请求依法驳回本案原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。本院经审理认定事实如下：2016年1月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份（合同后附：附件一，房屋平面图；附件二，公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三，装饰、设备标准；附件四，合同补充协议），合同约定：原告购买被告开发的位于商务中心区春天城住宅小区6幢1单元2层203号三室二厅住房一套（建筑面积133.28㎡），每平方米3387.41元，总金额451474元；该合同第八条（交付期限）约定：交付时间为2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定向原告交付经验收合格的房屋，买受人需交清房款及相关费用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的或违反本合同及补充协议约定的；3、有关法律、法规、政策、政府规划变更、政府或市政府负责配套延误等导致项目暂停、中止施工或停止建设，致使交付延迟的；持续雨、雪、冰雹等恶劣天气影响施工的；突发性自然灾害、公共事件等导致施工受阻或停工的；其他出卖人不能预防和控制的因素。该合同第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金。该合同还约定了付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任等内容及本合同自双方签订之日起生效。合同最后签名为：出卖人栏是被告盖合同专用章并加盖法定代表人焦伟平的印鉴章，买受人栏是原告王静波签名及捺指印，共有人栏是刘芸签名及捺指印。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付购房款451474元。2016年9月17日，原告向被告交付停车位认筹金10000元，2016年11月20日，原、被告约定被告将春天城停车场“春天城B-157车位”的使用权转让给原告，原告在当日向被告交付车位价款83000元，共计93000元。此后，原、被告（补）签订了《春天城地下车位使用权转让协议》，双方约定被告将春天城停车场编号B-157号停车位（标准停车位/子母车位）使用权以价款93000元转让给原告，原告应在签订该协议的当日全额交齐该车位的价款，使用期限自2016年12月31日起至2083年10月23日止，停车位的交付时间为被告向原告交付住宅时同时交付，该协议第八条约定了违约责任“㈠甲方（即被告）责任，甲方因自身原因逾期交付该停车位或因甲方原因造成乙方（即原告）无法使用该停车位的，甲方应按日减收物业管理费。甲方交付该停车位逾期达180日，乙方有权解除本协议，甲方应当承担该停车位价款千分之一的违约赔偿金。……。”同时，该协议还约定了双方权利义务等内容。至2016年12月31日，被告的未能按合同约定履行向原告交付经验收合格的房屋及停车位。原告遂起诉来院，请求处理。本院认为，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同。原告王静波按照合同约定向被告交纳了购房款，被告理应按合同约定履行向原告交付经验收合格的房屋，但被告却未能依照约定按期向原告交付房屋，构成违约，应当依约承担相应的违约责任，故原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告请求按日3.89元要求被告承担逾期交付车位的违约金，本案中，被告逾期交付停车位的使用权，属合同违约，被告理应承担违约责任，但双方在合同中约定的违约责任系被告按日减收物业管理费用，并非按日3.89元标准计算违约金，故原告请求违约金，本院无法支持，原告可在被告交付后以实际逾期时间要求被告减收物业管理费用，原告可另案再诉。被告辩称原告主体资格不适格，请求驳回原告诉讼请求，本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷,并非物权纠纷,原告作为合同的相对方提起诉讼，符合法律规定，并无不当,而刘芸仅是作为共有人在合同上签名及捺指印，其签名行为不影响原告依约主张权利，被告的辩解不能成立，本院不予支持。对被告辩称其“逾期交房的原因符合双方合同约定及法定的不可抗力情形，不应承担逾期交房的违约责任”的辩由，本院认为，降水、降雪是天气的一个基本特征，系自然现象，若持续降水达到一定量方可给人们的生产生活造成危害，即自然灾害，本案中被告举证的三门峡市防雷中心出具的降水记录，均有间隔，并不显示持续降雨、雪，且也没有政府权威部门发布自然灾害文告，被告也没有在30日内告知原告遭遇不可抗力的记录，被告据此要求免除违约责任的辩解意见，本院不予采纳。被告辩称因政府管控造成停工，致使逾期，符合合同约定的免责情形，本院认为，政府因环境治理所实施的管控措施，系政府行为，不属合同约定“有关法律、法规、政策、政府规划变更、政府或市政府负责配套延误等”的情形，故被告据此要求免责，本院亦不能支持。原告请求的违约金应自逾期交付（房）之日起即2017年1月1日起按照购房款451474元的日万分之一计算至房屋交付之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告三门峡水一方房地产开发有限公司自2017年1月1日起按照购房款451474元日万分之一向原告王静波承担违约金，违约金计算至房屋交付之日止。二、驳回原告王静波要求被告三门峡水一方房地产开发有限公司支付逾期交付车位违约金的诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元，由被告三门峡水一方房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张社红二〇一七年十一月十四日书记员  荆美铃