江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民初13号
原告：中国石化销售有限公司江西吉安市吉安县石油分公司，住所地江西省吉安县县城文山路4号，组织机构代码70576668-X。
负责人：王忠华，该公司经理。
委托诉讼代理人：周波冈、洪慧，江西求正沃德（吉安）律师事务所律师。
被告：江西永固置业有限公司（原江西江夏置业有限公司），住所地江西省吉安县文山路3号。
法定代表人：黄庭水，该公司董事长。
被告：李林峰，男，1968年4月16日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
被告：彭莉虹，女，1972年2月16日生，汉族，住江西省安福县。
被告：苏海华，女，1982年1月11日生，汉族，住江西省吉安县。
原告中国石化销售有限公司江西吉安市吉安县石油分公司（以下简称中国石化吉安县分公司）与被告江西永固置业有限公司（以下简称永固公司）、李林峰、彭莉虹、苏海华物权确认纠纷一案，本院审理后作出（2015）吉中民三初字第11号民事判决，原告不服向江西省高级人民法院上诉，江西省高级人民法院审理后作出（2016）赣民终519号民事裁定，将本案发回本院重审。本院受理后，依法组成由审判员黄小红担任审判长、审判员肖永兰、李国红参加的合议庭，于2017年9月21日公开开庭进行了审理。原告中国石化吉安县分公司的委托诉讼代理人周波冈、被告苏海华到庭参加了诉讼。永固公司、李林峰、彭莉虹经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告中国石化吉安县分公司诉讼请求：一、依法确认原告与被告一江西永固置业有限公司签订的《协议书》、《合同书》合法有效，确认吉安县××号石油大厦117、118号店面为原告所有，被告永固公司、被告吉安市三和物业开发有限公司、被告林菊娥为原告办理该店面及石油大厦三、四层办公楼的产权证并承担办证费用；二、依法确认被告江西永固置业有限公司与被告李林峰、被告李林峰与被告彭莉虹、被告彭莉虹与被告苏海华签订的商品房买卖合同无效；三、诉讼费用由各被告共同承担。本案重审立案后，原告向本院申请撤回了对林菊娥的起诉（已被本院裁定准许），并将诉讼请求变更为：一、依法确认原告与被告江西永固置业有限公司签订的《协议书》、《合同书》合法有效，确认吉安县××号石油大厦117、118号店面为原告所有，被告永固公司、被告吉安市三和物业开发有限公司为原告办理该店面及石油大厦三、四层办公楼的产权证并承担办证费用，或者按照彭莉虹与苏海华的合同价款为准向原告支付店面价款；二、依法确认被告永固公司与被告李林峰、被告李林峰与被告彭莉虹、被告彭莉虹与被告苏海华签订的商品房买卖合同无效；三、诉讼费用由各被告共同承担。2017年9月21日，原告又向本院申请撤回了对被告吉安市三和物业开发有限公司的撤诉（已被本院裁定准许）。事实和理由：因办公楼等属危房需重建，为节约重建经费，原告于2003年5月14日与被告永固公司（原江西江夏置业有限公司，2004年4月22日更名）达成意向并签订《协议书》，约定利用原告办公地址吉安县县城文山路4号的土地，由被告永固公司负责办理相关批准手续，进行开发后无偿提供给原告部分办公楼及店面。2003年8月6日，该宗国有土地使用权拍卖成交，成交面积728平方米，成交金额为77万元。2003年9月9日，原告与被告永固公司协商一致，在吉安县××号国有土地使用权拍卖《补充合同》的基础上签订《合同书》，经办人为李林峰。合同书约定，吉安县××号国有土地的拍卖款77万元，其中土地出让金、销售不动产税和土地增值税等有关费用由被告永固公司全权负责交纳，原告概不负责，商业门面二层180-200m2、办公楼830-850m2按建筑成本价加营业税、规费、办证费等费用后的实际房屋面积返销给原告；房屋成本价共计46.638万元（成交价77万元减去已支付30.8万元），相品后差价被告永固公司同意原告免付；房屋竣工验收后立即兑现。自2005年起，合同书约定的石油大厦办公楼三、四层至今一直由原告实际使用。2007年至2010年期间，117、118号店面由原告出租，后原告收回并装修，用于原告自营便利店。由于多种原因，该办公楼及店面至今均未办理产权证。2014年11月，被告苏海华强行占用了该店面，并对原告的装修强行拆除，双方发生纠纷。经了解，被告永固公司违反合同约定，与被告李林峰恶意串通，签订石油大厦117、118号店面的商品房买卖合同，将店面出售给被告李林峰。2013年3月13日，被告李林峰将该店面转让给被告彭莉虹。2014年11月27日，彭莉虹又将该店面转让给了被告苏海华。另外，2012年9月21日，吉安市工商行政管理局依法吊销了被告永固公司的企业营业执照，至今公司未进行清算。
被告苏海华答辩称，117、118号店面是其高出市场价购买的，所有的手续是合法有效的，之前其他当事人之间的纠纷苏海华并不知情。
被告永固公司、李林峰、彭莉虹未应诉答辩。
原告中国石化吉安县分公司为证明其主张，提供了以下证据：证据一：1、原告的营业执照复印件；2、原告的法定代表人身份证明。证明目的：原告的诉讼主体资格。证据二：1、江夏置业有限公司营业执照复印件；2、江夏置业有限公司外商投资企业批准证书复印件；3、永固公司营业执照复印件；4、永固公司外商投资企业批准证书复印件；5、江夏置业有限公司变更名称、法定代表人、法定地址变更的批复。证明目的：1、原江夏置业有限公司更名为“江西永固置业有限公司”；2、永固公司的诉讼主体资格。证据三：永固公司章程。证明目的：永固公司股东为吉安市三和物业开发有限公司和林菊娥。证据四：吉安市工商管理局行政处罚决定书。证明目的：2012年9月21日，永固公司被吊销企业营业执照。证据五：国有土地使用权拍卖资料，包括拍卖公告、拍卖须知、拍卖规则、补充合同、成交结果公示。证明目的：位于吉安县××号中国石化吉安县分公司国有土地使用权拍卖公告中约定，店面（两层框架结构）及三、四层按建筑成本价返销给原告。证据六：2003年5月14日的《协议书》以及2003年9月9日的《合同书》。证明目的：双方约定商业门面二层及三至四层按建筑成本价返销给原告，房屋总价款、支付方式、交房时间、装饰内容等。证据七：1、永固公司房产所有权登记审核表；2、吉安县公房所有权登记申请书；3、房地产开发项目竣工报告单；4、李林峰房产所有权登记审核表；5、吉安县私房所有权登记申请书；6、敦厚镇字第Ｂ0××85号房产证；7、永固公司与李林峰房屋买卖合同。证明目的：1、永固公司开发的吉安县××号石油大厦于2005年9月竣工验收；2、永固公司将吉安县××号石油大厦17、18店面出售给李林峰。证据八：租赁合同3份。证明目的：2007年至2010年期间，原告将吉安县××号店面出租给他人使用。证据九：1、江西省吉安县人民法院（2010）吉刑初字第31号刑事判决书；2、江西省吉安县人民法院（2010）吉刑初字第69号刑事判决书；3、李林峰讯问笔录；4、吴峰讯问笔录。证明目的：李林峰明知拍卖公告中的《补充协议》及永固公司与原告之间的《合同书》内容。证据十：房屋所有权××申请表、吉安县房地产交易审批表。证明目的：李林峰转让吉安县文山路4号117、118号商铺给彭莉虹。证据十一：吉安县房地产交易审批表、房屋所有权登记申请表。证明目的：彭莉虹转让吉安县文山路4号117、118号商铺给苏海华。
被告苏海华质证后提出自己对于其之前的店面转让事宜并不知情，无法质证，是否采信由法院决定。
被告苏海华为证明其主张，提交了以下证据：涉案店面的房产证，苏海华的户口簿，苏海华购买店面的相关票据以及其和彭莉虹之间的房屋买卖合同，以证明苏海华购房行为是善意的，所有手续都是合法有效的。原告对被告苏海华提交的证据的真实性没有异议。
根据原告中国石化吉安县分公司和被告苏海华的举证、质证，本院认证如下：本案到庭当事人所提交的证据，经过质证后双方均未提出异议，且双方所提交的证据能彼此相互印证，较为客观真实，本院予以认定。
综合本案当事人举证、质证及当事人的陈述，本院确认如下法律事实：2003年5月14日，原告吉安县石油公司与被告永固公司（原江西江夏置业有限公司）签订意向性《协议书》，约定由永固公司利用原告办公地址江西省吉安县敦厚镇文山路4号的土地，在办理好相关批准手续后进行开发建设，建成后采取以地换房的方式，原告不承担任何费用，永固公司无偿提供给原告部分办公楼及店面。2003年8月6日该宗国有土地使用权经公开拍卖成交，成交金额为77万元。2003年9月9日，原告与被告永固公司协商签订《合同书》，约定：（1）吉安县敦厚镇文山路4号国有土地的拍卖款77万元，其中土地出让金、销售不动产锐和土地增值税等有关费用由永固公司全权负责交纳，原告概不负责，商业门面二层180-200平方米，办公楼830-850平米方按建筑成本价加营业税、规费、办证费等费用后的实际房屋面积返销给原告；（2）房屋成本价共计46.638万元，永固公司尚欠土地拍卖价款46.2万元（成交价77万元减去已支付30.8万元），相品后差价款永固公司在合同上加盖了公章，被告李林峰作为永固置业公司的经办人在合同上签字。诉争石油大厦办公楼三、四层房屋及117、118号店面在约定的被告永固公司应交付给原告中国石化吉安县分公司的房产范围内。合同签订后，永固公司即开始进行开发施工。2005年9月6日，石油大厦项目竣工，经验收后符合交付要求。此后，被告永固公司按合同约定将石油大厦三、四层交付给了原告，原告一直作为办公楼使用至今。对于本案诉讼的117、118号店面，被告永固公司却未按合同约定正式交付给原告。2009年1月，被告永固公司与被告李林峰签订商品房买卖合同1份，由永固公司将本案诉争的117、118号店面卖给了李林峰，成交价款为18.774万元，并且办理了李林峰的房产登记手续。2013年3月8日，李林峰又与被告彭莉虹签订商品房买卖合同，将该117、118号店面卖给了彭莉虹，合同价款为93.877万元，彭莉虹付清房款后，办理了彭莉虹的房产登记手续。2014年11月5日，彭莉虹又与被告苏海华签订商品房买卖合同，将诉争的两店面卖给了苏海华,合同价款为136万元,苏海华付清了全部房款后,办理了苏海华的房产登记手续。被告苏海华购买了该店面后，已经对店面进行了装修，并一直经营至今。原告得知该店面被多次转卖的情况后，认为被告永固公司与李林峰签订诉争店面的商品房买卖合同的行为属于恶意串通，应属无效。为此原告向本院提起诉讼。
另查明，吉安市工商行政管理局于2012年9月21日依法吊销了被告永固公司的企业营业执照。
本院认为，根据原告中国石化吉安县分公司的诉讼请求和被告苏海华的答辩意见，归纳本案争议焦点为：一、原告与被告江西永固置业有限公司签订的《协议书》及《合同书》是否合法有效？二、本案诉争店面的数次转让合同的效力应当如何认定？诉争店面应当归谁所有？三、被告永固公司是否应当承担诉争店面以及石油大厦三、四层办公楼的产权证办理以及办证费用的义务？四、是否应当按照被告彭莉虹与苏海华之间的合同价款为准，由被告永固公司向原告支付店面价款？
关于第一个争议焦点。本院认为，原告与被告永固公司签订的《协议书》、《合同书》系双方自愿签订，且无违反法律规定的情形，应当确认为合法有效。
关于第二个争议焦点。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。被告永固公司作为石油大厦项目的开发商，在工程完工后未按约将房屋交付给原告，而是将店面转让给李林峰，李林峰又将诉争店面转让给被告彭莉虹，被告彭莉虹又将店面转让给苏海华，后两次交易行为均订立了书面合同，所签订的书面合同没有违反法律规定，且彭莉虹、苏海华均支付了合理的对价，原告认为这几次的交易行为系合同相对方恶意串通所为，没有提供相关的证据证实，本院认为彭莉虹、苏海华先后取得诉争房产主观上系善意的，并且均完成了交付行为，根据《中华人民共和国物权法》一百零六条的规定，彭莉虹、苏海华取得的房产构成善意取得，其合法财产权应受法律保护。由于现在诉争店面最后由苏海华取得并办理了不动产登记，《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，故本院确认本案诉争房产应归苏海华所有，尽管永固公司将诉争店面擅自转让给了李林峰，李林峰又向店面转让给了他人，但该店面的最终交易行为是有效的，如果确认交易行为无效，则将造成善意第三人彭莉虹、苏海华的利益损失。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力。原告在店面未交付给自己，且店面已办理了产权在善意第三人名下的情况，诉请确认被告永固公司与被告李林峰之间、被告李林峰与被告彭莉虹之间、被告彭莉虹与被告苏海华之间所签订的商品房买卖合同无效，诉争店面归其所有，没有法律依据，本院不予支持。
关于第三个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告诉请被告永固公司依约履行为其办理117、118号店面及石油大厦三、四层办公楼的产权证并承担办证费用的诉讼请求，根据双方的协议约定，原告不承担任何费用，被告永固公司无偿提供给原告部分办公楼及店面，因此被告永固公司负有为原告办理涉案房屋的产权证及承担相关费用的义务，但如前所述，由于诉争店面已归苏海华所有，原告诉请被告永固公司为其办理诉争店面的产权证并承担办证费用，本院不予支持，但原告诉请被告依约为其办理石油大厦三、四层办公楼的产权证并承担办证费用的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。
关于第四个争议焦点。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款的规定，受让人依照善意取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。依照原告与被告永固公司达成的协议，诉争117、118号店面依约应归原告所有，但店面已由被告永固公司于2009年违约转让给了他人，并最终由苏海华善意取得，被告永固公司的该行为给原告造成了损失，原告诉请被告永固公司按照彭莉虹与苏海华之间的合同价款136万元为准向原告支付店面价款，该诉请损失的范围相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，本院认为，原告的该诉请合理有据，应予支持。
综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条、第一百零六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告中国石化销售有限公司江西吉安市吉安县石油分公司与被告江西永固置业有限公司签订的《协议书》《合同书》合法有效。
二、被告江西永固置业有限公司应于本判决书生效之日起10日内为原告中国石化销售有限公司江西吉安市吉安县石油分公司办理江西省吉安县敦厚镇文山路4号地上石油大厦三、四层办公楼的相关权属证书，并承担办证费用。
三、被告江西永固置业有限公司应于本判决书生效之日起10日内支付原告中国石化销售有限公司江西吉安市吉安县石油分公司吉安县敦厚镇文山路4号地上石油大厦中117、118号店面损失1360000元。
四、驳回原告中国石化销售有限公司江西吉安市吉安县石油分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21720元,由原告中国石化销售有限公司江西吉安市吉安县石油分公司负担20000元，被告江西永固置业有限公司负担1720元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。
审判长 黄小红
审判员 肖永兰
审判员 李国红
二〇一七年十一月八日
书记员 王 拯
法条链接：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。