广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第310号
原告高鹏坤（反诉被告），女，汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区。
委托代理人罗放清，广东唯杰律师事务所律师。
被告黄纪文（反诉原告），女，1983年1月2日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。
被告广州市星云市场管理有限公司，住所地。
法定代表人萧杰华。
两被告共同委托代理人邵松华，广东经国律师事务所律师。
原告高鹏坤诉被告黄纪文、广州市星云市场管理有限公司（以下简称星云公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高鹏坤及其委托代理人罗放清，两被告共同委托代理人邵松华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告星云公司于2013年1月6日签订了《商铺买卖合同》，约定被告黄纪文将位于广州市越秀区惠福东路商铺，以总价1121901元出售给原告。该合同签订后，原告依约向被告黄纪文支付房款210400元，交付定金50000元，经多次催促，被告星云公司直到2013年5月10日才将该合同书原件交给原告。根据合同约定，两被告应于2013年2月28日前，以书面形式通知原告办理商铺的交付手续，但是至今仍未向原告交付该商铺。原告于2014年1月8日查询得知，被告黄纪文于2013年3月15日已经将商铺卖给第三方并办理了过户。被告星云公司与被告黄纪文恶意串通，隐瞒事实，将该商铺出卖给第三人，构成根本违约，并造成了原告的巨大损失，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定赔偿损失。故请求法院判令：1、解除原告与被告黄纪文于2013年1月6日签订的《商品房买卖合同》2、被告黄纪文向原告返还房款210400元及利息12624元（以80000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2012年12月19日起计至实际归还房款之日止；以130400元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年1月6日起计至实际归还房款之日止）。3、被告黄纪文向原告双倍返还定金100000元。4、被告黄纪文向原告赔偿损失210400元。5、被告星云公司对上述债务承担连带责任。
被告星云公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。由于原告逾期付款以及逾期不收铺的违约行为造成双方的买卖合同不能履行，责任在原告方。不同意返还房款，因原告存在违约，原告没有按期支付391501元。原告有义务申请按揭贷款47万元，但原告没有在合同约定的期限内没有申请贷款也没有支付房款，故按照合同第4.2条约定，我方有权没收房款和定金作为违约金。被告按照合同约定在合同约定的期限内按照原告在合同上所留联系地址书面邮寄收铺通知书给原告，但原告一直拒绝办理相关手续。在原告违约后被告继续发出律师函，但原告仍然没有履行。按照原告诉状所述，其在2014年1月8日才得知房屋登记在杨少辉名下，即原告在该日前是有义务且应该履行合同。
被告黄纪文辩称，不同意原告的全部诉讼请求。由于原告逾期付款以及逾期不收铺的违约行为造成双方的买卖合同不能履行，责任在原告方。不同意返还房款，因原告存在违约，原告没有按期支付391501元。原告有义务申请按揭贷款47万元，但原告没有在合同约定的期限内没有申请贷款也没有支付房款，故按照合同第4.2条约定，我方有权没收房款和定金作为违约金。被告按照合同约定在合同约定的期限内按照原告在合同上所留联系地址书面邮寄收铺通知书给原告，但原告一直拒绝办理相关手续。在原告违约后被告继续发出律师函，但原告仍然没有履行。按照原告诉状所述，其在2014年1月8日才得知房屋登记在杨少辉名下，即原告在该日前是有义务且应该履行合同。双方签订《商铺买卖合同》后，原告未在约定的期限内办理银行按揭或向星云公司提供办理按揭手续所需的资料，未按照合同约定的收铺时间办理收铺手续，也未按照合同的约定支付房款，在被告及星云公司多次发函催促的情况下，原告仍拒不履行上述合同的约定，故反诉要求：1、确认被告黄纪文与原告签订的《商铺买卖合同》有效。2、解除被告黄纪文与原告签订的《商铺买卖合同》。
原告对被告黄纪文的反诉请求辩称，同意被告黄纪文的第1、2项反诉请求，但不认可被告反诉状中的事实理由。被告黄纪文没有按照合同约定向原告交付涉案商铺，其行为已经违约。被告将涉案商铺出售给案外人杨少辉，已经构成了根本违约行为，故责任在于被告方。
经审理查明，2013年1月6日，原告（为买方）与被告黄纪文（为卖方）的委托代理人被告星云公司签订《商铺买卖合同》，约定卖方向买方出售广州市越秀区惠福东路商铺，建筑面积10.9044平方米；买方购买的商铺已具备独立产权，卖方保证对上述该商铺享有合法所有权，如因卖方产权原因导致该物业无法办理产权登记手续，卖方应赔偿由此而给买方造成的全部损失；买方对所购买的上述商铺的位置、现状等无异议；该商铺价款为1121901元；付款方式为按揭付款：1、定金50000元买方须在2012年12月1日支付给卖方；2、首期第一期房款（不含定金）80000元买方于2012年12月20日前支付给卖方，首期第二期房款（不含定金）130400元买方于2013年1月30日前支付给卖方；3、首期余款391501元买方于2013年2月至2015年1月于每月最后一日支付16313元于卖方，最后一期2015年1月最后一日支付16302元。4、买方贷款金额为470000元应在签订本合同之日起7日内，与相关银行申请办理贷款手续，并按要求提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用（包括但不限于按揭手续费、评估费等有关费用），卖方必须提供协助，提供贷款所需的卖方资料。自买方提供相关银行出具的同意贷款证明书及书面递件通知书后十五个工作日内，买卖双方向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。5、房价余款：（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方指定开设的账户内，买方应在委托按揭公司或相关银行出具相关证明文件后15个工作日内，将有关银行的同意贷款证明书提交给卖方，以便卖方了解银行实际贷款与申请贷款额度之间的差额，买方承诺，上述差额部分，应在15个工作日内以现金支付给卖方。6、如买方提出按揭贷款申请后，因任何原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买方贷款申请的，买方须在本合同签订后三十天内，足额向卖方一次性支付该商铺全部房款。7、如因买方或卖方原因导致上述交易时间延迟，违约方需赔偿守约方每日按应付房款1‰的标准支付违约金，本合同继续履行。第四条：买方逾期付款的违约责任：1、买方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：2、按逾期时间长短，分别处理（即以下两点不合并执行）（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买方每日按应付价款1‰的标准向卖方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，卖方有权单方面提出解除本合同，若卖方选择解除本合同的，可将买方已付价款作为违约金没收，且购铺定金亦不予退回。若卖方选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从买方逾期付款之日起至实际履行之日止，每日按欠付金额1.3‰向卖方计付违约金。第五条：卖方逾期交付商铺的违约责任：1、卖方应当于2013年2月28日前，以书面形式通知买方办理该商铺的交付手续，买方负有积极配合卖方办理该商铺交接的义务。2、该商铺按卖方现有标准交付给买方，买方不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺的交付手续。3、如因买方原因而未按时前来办理收铺手续的，从卖方发出交楼通知书之日起第十五天视为已收铺。4、如卖方逾期交付该商铺的，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即以下两点不合并执行）：（1）逾期在15日之内，自本合同规定的买方收齐所有房款及成功过户的第二天起至实际交付之日止，卖方每日按应付房价款1‰的标准向买方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买方有权单方面提出解除本合同，若买方选择解除本合同的，卖方需退回已付房价款，且购房定金则双倍退回，若买方选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从卖方逾期交付之日起至实际履行之日止，每日按该商铺成交总价的1.3‰向买方计付违约金。第七条：相关通知事项：1、本合同中约定卖方告知买方相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催、缴款通知书、解除合同通知书等），均须按本合同载明的双方通讯地址进行传送。2、如以人手传送，以对方或其代理人签收之时视为送达，如以邮件邮递形式进行，应以特快专递方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达，买受人如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知出卖人，否则，以按原通讯地址传送视为送达。另，合同中载明原告的通讯地址为越秀区北校场路5-6号902。
原告分别于2012年12月1日、2012年12月19日、2013年1月6日向被告星云公司交纳定金50000元、首期房款80000元和第二期房款130400元。
另查，据广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》显示，广州市越秀区惠福东路铺的产权人为被告黄纪文，建筑面积为10.9平方米，登记时间为2011年11月22日。
被告黄纪文于2012年11月1日出具《委托书》，内容为被告黄纪文委托被告星云公司代为办理广州市越秀区惠福东路***铺的过户手续、代为收取售房款及其他有关商铺买卖的一切款项等。
据《房地产登记簿查册表》显示，广州市越秀区惠福东路铺曾于2011年11月22日登记在被告黄纪文名下，并于2013年3月15日登记在杨少辉名下。杨少辉与被告黄纪文原为夫妻关系，现已离婚。
原告为证明其于2013年5月10日才收到被告星云公司交来的《商铺买卖合同》原件，提交了2013年5月10日的《收条》复印件，内容为“兹收到广州市星云市场有限公司交来的广州市惠福东路铺的《商铺买卖合同》见证书原件壹份。”被告星云公司不确认收到过该收条，认为签订合同当天已将合同原件交给原告。
原告为证明其曾向两被告提出解除合同，提交了2014年1月8日的《律师函》（内容为通知合同于2014年1月10日起解除以及要求被告黄纪文返还房款、双倍定金、利息和赔偿损失等）、《合同解除告知函》（通知两被告合同于2014年1月10日解除）、投递清单。两被告确认收到上述《律师函》和《合同解除告知函》，但认为是原告的单方意思表示。
被告黄纪文为证明其已依约通知原告收铺，提交了《收铺通知书》、未拆封邮件（本院当庭拆封，内有《收铺通知书》）及快递单（邮寄时间为2013年2月16日，邮寄地址：越秀区北校场路，改退批条显示投递不成功），其中《收铺通知》内容为被告黄纪文通知原告于2013年2月22日至2月28日间在办公时间内带备以下资料办理收铺手续，若未能按本通知书指定时间前往办理收铺手续，请于其司客户服务中心联系另安排具体收铺时间（不超过2013年3月15日）。原告认为改退批条是伪造的，因原告查询过没有该邮件的寄送记录并提交了查询该邮件投递情况的网上打印件。
被告黄纪文为证明其催促原告付款，提交了《通知函》、未拆封邮件（本院当庭拆封，内有《通知函》）及快递单（邮寄地址：越秀区北校场路，改退批条显示投递不成功），其中《星座商铺通知函》内容为：因原告自2013年2月至今欠缴款项81565元，要求原告于2013年7月7日前提交全部按揭所需资料给被告办理银行按揭手续，并一次性支付欠款81565元，或者于2013年7月7日前一次性支付4781565元（按揭款项470000元及欠款81565元）。原告认为该邮件并无寄出。
为证明杨少辉已委托星云公司出售涉案房产，被告星云公司提交了2014年2月11日的《委托书》，内容为委托被告星云公司代为办理广州市越秀区惠福东路铺的过户手续、代为收取售房款及其他有关商铺买卖的一切款项等。
被告星云公司申请杨少辉出庭作证，杨少辉出具书面证言称：本人与被告黄纪文原为夫妻，涉案商铺是我与被告黄纪文的夫妻共同财产，委托被告星云公司出卖上述房产是我与被告黄纪文协商一致的结果；我已出具不可撤销的委托书给被告星云公司，知悉涉案商铺已出卖给原告；虽然我与被告黄纪文离婚时将涉案房屋析产给我，但我已委托被告星云公司出卖上述房产，我自始至终同意将涉案商铺出卖给原告并协助办理过户手续。另，杨少辉在庭审中表示：2013年1月我与被告黄纪文订立析产协议，2012年8月我与被告黄纪文离婚，只是考虑到原告有可能付清房款并需办理过户手续，因此一直没有依据析产协议办理过户至我名下的手续，直到后来原告不按期支付房款，且我与被告黄纪文离婚，不想在房产上再有牵连，故2013年3月将商铺办理至我名下。
庭审中，原告表示：我在2013年2月28日前电话催促被告交付合同原件，被告表示二层的商铺需统一装修，要推迟至3月交付，首期房款可在交付使用后给付，但至2013年10月时商铺仍在装修；由于我认为首期余款391501元应在商铺交付后才给付，因此没有按照合同约定自2013年2月起每月支付16313元；合同约定在签订合同内七天内申请贷款，但签约当天被告称要将合同拿回公司盖章而没有把合同原件给我，导致我无法办理贷款手续，直至2013年5月10日我才从被告星云公司手上取得合同原件，当天我到现场查看，发现原进出商铺的楼梯入口处已被封锁，改成了从另一个楼梯进入，且被告星云公司员工告诉我位置改到夹层了，后双方发生纠纷，我就没有继续办理贷款一事，当时被告提出退回八万给我，我原打算退一步就此解决，但被告提出需年底才能支付，我就不同意。两被告表示：涉案商铺的房产证是有附图的，商铺的实际位置、大小与合同是没有出入的，原告对商铺在夹层是清楚知道的，一直以来涉案商铺就是在夹层，商铺一直没有改变和改建过；涉案商铺是被告黄纪文与杨少辉离婚后根据析产协议自行过户至杨少辉名下的，并非通过诉讼方式过户。
本院认为，因被告星云公司是作为被告黄纪文的代理人身份签订《商铺买卖合同》的，故被告星云公司签订该合同的法律后果应由被告黄纪文承担，该《商铺买卖合同》对被告黄纪文有约束力。该《商铺买卖合同》没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，本院对被告黄纪文要求确认该《商铺买卖合同》有效的反诉请求予以支持。鉴于原、被告各方对合同解除均无异议，本院对原告要求确认合同解除的诉讼请求以及被告黄纪文要求解除合同的反诉请求均予以支持。
关于合同解除的归责问题，本院分析如下：一方面，原告依据合同约定负有在签订合同之日起7个工作日内向银行申请按揭贷款的义务，但原告没有按期实际履行，虽原告称没有按期付款的原因是被告没有向其交付合同原件且发现通往涉案商铺楼梯被改动，但原告提交的《收条》复印件及其口头陈述不足以证明该事实；此外，原告没有依约自2013年2月起于每月最后一日支付房款16313元，且原告对其所称的被告曾表示首期楼款可在商铺交付后再给付的意见未能提供证据证明，因此，从上述原告未按时办理贷款手续以及未按时付款的事实可见，原告对合同解除负有责任。另一方面，被告黄纪文在发出收铺通知后半个月便将涉案房屋转移登记至杨少辉名下，在涉案商铺变更登记至杨少辉名下之日起，被告黄纪文已无权处分该商铺，原告与被告黄纪文之间的合同已不具备继续履行的条件，可见，被告黄纪文擅自转移涉案商铺产权的行为导致合同无法继续履行，被告黄纪文对合同解除亦负有责任。
关于已付房款及利息问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，原告要求被告黄纪文返还房款210400元的诉讼请求本院予以支持。因在本案作出的裁判生效之前，双方的责任尚未最终确定，原告要求被告支付应返还房款的利息依据不足，本院不予支持。关于定金问题，原告是基于被告黄纪文逾期交付商铺而主张双倍返还定金的，根据合同约定，被告黄纪文应在2013年2月28日前以书面形式通知原告办理商铺交付手续，本案中，被告黄纪文已提交《收铺通知书》、被退回的未拆封邮件及快递单，且快递单显示被告寄送的地址为合同中所载的原告通讯地址，根据合同中“以特快专递方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达”的约定，被告黄纪文已在合同约定的交铺期限前通知原告收铺，原告以被告黄纪文逾期交付商铺为由要求双倍返还定金依据不足，本院不予支持。至于被告黄纪文抗辩称原告存在逾期付款行为应将已付房款作为违约金没收的意见，根据合同约定，原告逾期付款超过15日后，被告可提出解除合同并可没收已付房款作为违约金，虽原告没有自2013年2月28日起每月支付16313元，但因被告黄纪文在发出收铺通知后半个月即2013年3月15日已将涉案房屋转移登记至他人名下，在此情况下，被告黄纪文要求没收原告已付房款的抗辩意见缺乏理据，本院不予接纳。
关于原告主张赔偿损失的诉讼请求，原告是以被告黄纪文存在一房二卖的行为并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》而主张赔偿损失的，但由于上述司法解释仅适用于房地产开发企业与买受人之间的买卖合同，本案的买卖合同纠纷不属于该司法解释的适用范围，据此，原告要求被告黄纪文赔偿损失210400元缺乏依据，本院不予支持。
关于被告星云公司应否承责的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”在不存在法律规定的应由代理人承担连带责任的事由的情况下，原告要求被告星云公司承担本案的连带责任缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条的规定，判决如下：
一、确认原告高鹏坤与被告黄纪文于2013年1月6日签订的《商铺买卖合同》为有效合同。
二、原告高鹏坤与被告黄纪文于2013年1月6日签订的《商铺买卖合同》于本判决发生法律效力之日解除。
三、被告黄纪文应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将房款210400元返还给原告高鹏坤。
四、被告黄纪文应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将定金50000元返还给原告高鹏坤。
五、驳回原告高鹏坤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费9134元，由原告高鹏坤负担4675元，被告黄纪文负担4459元。反诉受理费50元，由原告高鹏坤负担25元，被告黄纪文负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 伍丽娜
人民陪审员 任 红
人民陪审员 梁启明
二０一四年六月三日
书 记 员 ***