咸阳市秦都区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0402民初4449号原告岳某某（反诉被告），女，汉族，1972年12月23日生，陕西省西安市人。诉讼委托代理人：翟文华，女，陕西知本律师事务所律师。诉讼委托代理人：张磊，男，陕西知本律师事务所律师。被告张某某（反诉原告、第三人），男，汉族，1984年5月27日生，陕西省西安市人。诉讼委托代理人：王雅平，女，陕西诺尔律师事务所律师。被告杨某某（反诉原告），女，汉族，1976年1月12日生，陕西省礼泉县人。诉讼委托代理人：杨维娜，女，咸阳148法律服务所法律工作者。原告岳莫某诉被告张某某、杨某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开进行了审理，原告岳莫某诉讼委托代理人翟文华，被告张某某及诉讼委托代理人王雅平，被告杨某某及诉讼委托代理人杨维娜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告张某某于2014年7月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于咸阳市秦都区世纪大道白桦林印象商街XXXXX号租给被告张某某。合同约定被告张某某应当按照合同约定按时缴纳租赁房屋的房租，如逾期缴纳，应当按照所欠付的租金双倍向申请人支付违约金，如在十日内仍不支付的，申请人有权解除合同，收回房屋，不退还被申请人所缴纳的押金。在租赁期限内，被告张某某逾期缴纳租金，时至申请人起诉之日，被告张某某仍未缴纳所欠付的租金，被告张某某已严重违反合同约定构成合同违约。在租赁合同期间内，被告张某某擅自将租赁房屋转租给被告杨某某。因为被告张某某欠付房租，原告要求被告张某某支付欠付房租外，还多次找到被告杨某某沟通，被告杨某某需继续租赁房屋需要支付租赁期间所欠付的房租，但被告杨某某拒绝支付房租。被告杨某某又承诺在2017年8月底与原告签订租房合同，如果不签订原告有权收回房屋。但对于该承诺却拒不履行，一直拒不腾房，这一行为已给原告造成重大损失。故请求人民法院依法判令：1、解除原告与被告张某某的房屋租赁合同；2、二被告向原告连带支付欠付房屋租金18154元，并承担36308元的违约金（暂时计算至起诉之日，欠付租金及违约金计算至实际返还租赁房屋之日）；3、原告不予返还被告张某某所交押金11500元；4、被告杨某某立即腾房，恢复房屋原状；5、被告杨某某赔偿原告损失3300元；6、案件受理费及其他费用由被告承担。被告张某某辩称，被告张某某有权对外进行转租，被告张某某对外转租前已经取得了原告的书面确认，原告的主张无事实及法律依据；原告在《房屋租赁合同》有效租赁期间内强行将商铺收回，并与第三方另行签订租赁合同，其行为严重违约，应当承担违约责任；原告提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，应当按照《房屋租赁合同》第八条约定承担违约责任；本案并非是被告张某某逾期交纳租金，事实是原告明确表示愿意将租金交付期限宽限至月底，然而在期限未满之前出尔反尔，强行收回商铺，与第三人签订租赁合同，向次承租人索要租金，其向被告张某某主张租金已无事实基础，依法应当驳回；原告主张要求被告张某某支付房租及赔偿损失无事实及法律依据，依法应当驳回；原告表面上看只是变更了诉讼请求，实际上已经属于另行起诉，法院应当另案处理；原告恶意制造诉讼，浪费司法资源。被告杨某某辩称，被告杨某某并不是本案适格的被告；对于张某某转租的行为被告杨某某并不知情；要求被告杨某某支付租金和违约金并无事实依据；被告杨某某不存在违约行为；被告杨某某未对原告造成损失，而原告对被告杨某某造成巨大经济损失。被告张某某(反诉原告）反诉称：2014年7月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定反诉被告将位于咸阳市沣东新区世纪大道白桦林·印象商街9—1—1号，建筑面积为176.38㎡的房屋出租给反诉原告商业经营使用，租赁期限自2014年7月1日起至2019年8月15日止。然而在上述租赁合同的有效期内，反诉被告无视与反诉原告的约定，强行将商铺收回，并在2017年9月4日反诉被告丈夫梁庆生与第三方巩波飞签订了一份《房屋租赁合同》，租赁期限自2017年8月16日起至2018年8月15日止。反诉被告的上述违约行为已经严重损害了反诉原告的合法权益，反诉原告请求贵院在查明本诉事实、判决驳回原告起诉的同时，判决支持反诉人的全部请求。请求依法判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》；2、反诉被告立即向反诉原告退还租房押金11500元；3、反诉被告立即向反诉原告支付三个月租金34394元并赔偿给反诉原告造成的经济损失5000元；4、本案所有诉讼费用均由反诉被告承担。原告岳莫某（反诉被告）辩称，对于反诉的请求第一项同意解除房屋租赁合同；2、根据双方签订的房屋租赁合同明确约定如本案的本诉被告张某某逾期缴纳涉案房屋的租金，应当按照当期的双倍租金支付岳莫某的违约金经岳莫某催告10日内不支付的，岳莫某有权解除合同并不退还房屋缴纳的押金，且事实情况本案的第一被告张某某并没有在涉案合同约定的时间内交付租金，经岳莫某多次与其沟通其仍然拒绝缴纳，逾期已经远远超过10日，因此按照双方签订的涉案合同的约定，原告不须向被告退还房屋的押金，对于反诉请求的3、4项，我们认为本案与违约方在于第一被告张某某逾期支付房租引起的，并且在其承租期限内存在违法转租等不法行为，因此我们认为本案的违约方是张某某，原告无须承担任何的损失。被告杨某某辩称，杨某某合同的签订方是刘主社，至于张某某与原房东岳莫某签订合同的事情，杨某某不知情，杨某某只要求岳莫某对杨某某这部分要求进行赔偿。被告杨某某（反诉原告）反诉称，原告与被告张某某2014年7月1日签订房屋租赁合同，2015年11月1日反诉人的丈夫与张某某签订房屋租赁合同。合同约定租赁期限2015年11月1日起至2020年10月30日至，反诉人是该商铺的实际经营人。合同约定了付款方式、押金支付及违约责任的约定。被反诉人在2016年8月份左右曾经去过反诉人经营的店铺里转过还声称商铺的房东是被反诉人，当时反诉人没在意。直到2017年6月份被反诉人岳莫某又到反诉人经营的店铺中称其房屋所有权归岳莫某所有。并且每隔一个星期来到京都肉饼店，要求反诉人退房、关店或再缴纳房费，致使反诉人的店铺生意严重受损以至于经营不下去。最后于2017年8月30日关店。事情还未说清楚被反诉人将反诉人店里的桌椅、空调、冰柜及店铺装修里的所有物品私自拆除并放到了反诉人也不知道的地方，反诉人向被反诉人打电话要求反诉人归还其店铺所有物，被反诉人只说反诉人店里的东西都放在了一个地方。反诉人店铺里的所有东西加起来价值60000多元。根据《房屋租赁合同》司法解释第十六条之规定出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。而本案中被反诉人在2016年8月份左右就到反诉人经营的商铺中说她是上铺的所有人，也就是被反诉人知道转租房屋一事。但之后并未提出让反诉人搬离被反诉人所有的房屋，而是在2017年6月份开始想给反诉人涨租并让反诉人多交二个月的租金才来反诉人承租的房屋闹事，并且拆除反诉人京都肉饼店里所有的装修物、家电、桌椅等物，给反诉人的经济上带来巨大损失。原告岳莫某（反诉被告）辩称，我们认为杨某某属于本案的适格被告，从案件事实上来看，杨某某确实承租了并利用了涉案房屋进行经营活动，与张某某签订房屋租赁合同是杨某某的丈夫，与杨某某是配偶关系，且在事后，与岳莫某沟通过程中，以自己的名义签订承诺书等行为，因此其应当为本案的适格被告。我们认为杨某某并没有任何损失，相反按照杨某某给原告所签订的承诺书，其应当在规定的时间内撤离涉案房屋，恢复房屋原状，以减少给原告岳莫某造成的损失，在事实上杨某某并没有按照承诺书的约定搬离房屋，反而继续违法占用，岳莫某在沟通多次无果的情况下，岳莫某进行物品的提存，所有物品均保留完好，在提存的过程中，产生的各项费用均因杨某某违反承诺引起，杨某某应该承担我们提存过程中所产生的任何费用，且原告要求杨某某尽早将我方提存的货物领取以减少本案的扩大损失。被告张某某（第三人）辩称，我们认为给杨某某造成的损失由岳莫某造成的，与我方无关。原告（反诉被告）为支持自己的主张当庭出示了下列证据：一、中华人民共和国不动产权证书，证明原告是秦都区世纪大道沣渭家园9号商住楼1单元商1层1号（以下简称涉案房屋）的合法产权人。被告张某某质证表示，真实性和证明目的都无异议。被告杨某某质证表示，真实性和证明目的都无异议。二、《西安经发地产有限公司置业服务中心房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），证明1、原告与第一被告张某某存在房屋租赁合同关系。2、涉案房屋租赁期限为2014年7月1日至2019年8月15日，自第三年起算，第一被告张某某应当按年支付涉案房屋的租金，并应在每个结算期满前30日将下一期租金一次性交付给原告。3、涉案合同第五条1款约定，第一被告张某某应当按时支付涉案房屋的租金，如其逾期缴纳，应按当期双倍租金支付违约金，经原告催告在十日内仍不支付的，原告有权解除涉案合同，收回房屋并不退还第一被告所交付的押金。4、涉案合同第六条约定，租赁期内，张某某不得擅自转租，若因特殊原因确须转租的，必须经原告书面同意。5、涉案合同第十一条约定，任何一方未能履行本合同规定的条款，视为违约，另一方有权提前解除合同，造成的损失由责任一方承担。被告张某某质证表示，真实性认可，证明目的不认可，即便涉案合同对违约责任进行约定，但仅凭文字合同并不能证明张某某违约。被告杨某某质证表示，真实性认可，但杨某某并不知情张某某签订的合同。三、证人证言，证明被告张某某拒不支付涉案房屋的房屋租金，而且明确表示不再继续租赁涉案房屋，被告张某某存在违约行为，原告并不存在强行收回涉案房屋的行为。被告张某某质证表示，证明目的不认可，因为从证人回答问题的情况表明原告岳莫某与被告张某某在租赁合同期限已经违约，证人也表示在办证之初就知道房东是原告岳莫某，原告岳莫某也知道这件事情。证人也明确表示，在与被告张某某签订合同期限内，被告张某某没有明确表示解除合同，证人与原告岳莫某另行签订合同，严重侵害了被告张某某的权利。被告杨某某质证表示，证明目的不认可，在合同签订后，岳莫某已经房客是谁，也就知道转租的事情，所以岳莫某无权中止杨某某与张某某的合同。四、秦都公安分局公民报警求助受理情况登记表，证明原告曾多次向被告催要房租，因被告张某某及被告杨某某拒不支付房租，原告在多次催要无果的情况下，与被告杨某某发生冲突。被告张某某质证表示，真实性认可，证明目的不认可，认为该报警记录本诉原告与被告杨某某冲突事宜的解决，并非是向被告张某某索要租金，被告张某某明确表示不予支付才发生的，因此与被告张某某无关系。被告杨某某质证表示，真实性认可，报警单是原告岳莫某私自拉走物品时候，原告为维护自己权益才报的警。五、承诺书，证明1、因为被告张某某和被告杨某某都拒不支付房租，经原告岳莫某与杨某某协商后，杨某某承诺在2017年8月底与原告签订租房合同，如果不签原告有权收回房屋。2、原告有权要求被告杨某某立即腾房，恢复房屋原状。被告张某某（反诉原告、第三人）质证表示，真实性与证明目的不认可，因为事实真实与否，被告张某某并不知情，就算承诺书真实，恰好证明原告岳莫某与被告张某某签订合同有效期内私自与被告杨某某索要房租，而且原告基于该承诺书在本诉中请求被告杨某某腾房，我们认为与被告张某某没有关系。被告杨某某（反诉原告）质证表示，真实性与证明目的不认可，因为被告杨某某并不是合同签订的当事人，被告杨某某无权对该案房屋一切的处理，并且承诺书是在原告到被告杨某某店中滋事，因为店中还有顾客，被告杨某某逼于无奈，签下的合同，但是被告杨某某对此房屋没有处置权。所以承诺书无效。六、京都肉饼清单一份、搬家车运费收条一份、收据五份。证明因被告杨某某违反承诺，于2017年8月底仍未搬出涉案房屋，给原告造成损失暂计3300元。被告张某某质证表示，真实性和证明目的不认可，与被告张某某无关。被告杨某某质证表示，真实性和证明目的不认可，因为原告私自拉走店铺里面的物品应给予赔偿。被告张某某（反诉原告）为支持自己的主张当庭出示了下列证据：一、房屋租赁合同一份，证明2014年7月1日原告岳莫某与被告张某某双方签订的合同一份，约定租赁期限自2014年7月1日至2019年8月15日，在合同有限期限内，原告不得提前收回房屋，否则应当向被告张某某承担违约责任。原告（反诉被告）质证表示，真实性认可，证明目的第一项认可，通过该组证据能够证明本案的被告张某某明确知晓涉案房屋租金交付时间以及逾期交付租金所应当承担的责任和法律后果。被告在明确知晓上述情况前提下，仍然拒付租金，应当按照涉案房屋的约定承担违约责任，且在其拒付租金的情况下，原告有权要求解除本案的涉案合同。被告杨某某质证表示，真实性和证明目的都认可。二、双方约定一份，证明合同签订后，原告岳莫某、被告张某某就双铺转租达成合意，原告书面同意被告转租，本案中被告张某某有权对外进行转租，不存在违约。原告（反诉被告）质证表示，真实性认可，证明目的与关联性均不认可，在该份约定中，甲乙双方身份均未明确，上面也没有表明涉案房屋等均无明确，所以无关联性，即使原告岳莫某对被告张某某的约定，但是从该份约定中只能看出如果一方将商铺转租的租金的情况，并无任何话语说明原告岳莫某对涉案房屋转租的情况进行知晓和进行确认。被告杨某某质证表示，真实性认可，原告岳莫某即已知道房屋转租的事实，就应该履行合同，原告岳莫某私自将被告杨某某房屋的物品拉走，应该承担责任。就单以杨某某被逼无奈写的承诺书，将物品搬走，违反了合同约定。三、通话录音3份，证明原告岳莫某答应被告张某某将交租期限推迟至2017年7月底，原告在约定期限届满之前无视与被告的约定，多次向次承租人索要房租，不向其缴纳房租便强行将商铺收回，原告岳莫某的行为使得其与被告张某某之间的合同无法继续履行。原告（反诉被告）质证表示，真实性现在无法核实，对录音资料第一条首先里面没有本案的原告岳莫某，只是被告张某某与他人进行的录音，因此在录音中所说租金缴纳时间予以延迟并没有法律效力，其次即使缴纳房屋租金的时间延迟到30号，但是30号的时候被告张某某仍然没有缴纳租金，而是在这之间，向本案的证人明确表示其不再参与涉案房屋的租赁事宜，当面表明涉案房屋的次承租人与原房东原告岳莫某沟通租赁房屋，自己不再参与。对第二、三个录音与原告均无关系。通话人也不是原告，因此真实性不予认可，证明目的也不予认可。被告杨某某质证表示，真实性认可，录音恰好证明原告岳莫某多次找杨某某解除合同，在明知合同在履行过程中，多次找原告杨某某的京都肉饼店让被告杨某某重签合同，致使店铺受损，导致店铺无法经营，最后不得不关店，原告岳莫某违反了合同约定。四、房屋租赁合同一份，证明原告与巩波飞签订租赁合同的租赁期限自2017年8月16日至2018年8月15日，原告在与被告张某某签订的租赁合同的有效租赁期内，将商铺另行出租给巩波飞使用，无视与被告张某某的约定，其行为严重违约，应当向被告张某某承担违约责任。原告（反诉被告）质证表示，合同签章处和台头均没有岳莫某本人的签字，本合同的签章时间为2017年9月4日，通过证人巩波飞表示，2017年7月份时候，张某某明确表示，让巩波飞与原房东岳莫某签订合同，自己不再参与此事，巩波飞最终无奈才联系原房东沟通租赁事宜，通过该证据，更加证明张某某在本案主合同租赁期限内擅自解除合同，随意违约，给原告造成巨大的损失，其应当承担违约金。被告杨某某质证表示，此租赁合同与被告杨某某无关，梁庆生一直代理岳莫某与其他房屋租客谈房屋租赁的事宜，也是多次和被告杨某某交涉过房屋租赁的事情。被告杨某某（反诉原告）为支持自己的主张当庭出示了下列证据：一、2015年11月1日张某某与刘主社签订的房屋租赁合同一分，2017年9月21日中国建设银行交易明细一份，证明2015年11月1日张某某与刘主社签订的房屋租赁合同张某某将其所有的房屋租赁给刘主社租期为2015年11月30日至2020年10月31日，房屋实际经营人杨某某支付租赁期间的房屋租金，支付到2017年11月30日，杨某某已经履行了合同内容，张某某擅自将房屋转租，岳莫某向杨某某要求赔偿损失无事实依据。原告岳莫某（反诉被告）质证表示，租赁合同因为原告一直没有见过，原告岳莫某并不知晓被告张某某与刘主社、杨某某签订的书面租赁合同，被告张某某并无以任何形式告知原告岳莫某，所以其转租行为也没有得到原告岳莫某的确认，通过该项合同中，租期为2015年11月30日至2020年10月31日，而被告张某某与原告岳莫某签订的合同时间为2014年7月1日至2019年8月15日，被告张某某不仅擅自转租，更随意扩大租赁时间，即使在不违约情况下，租赁权限也只有到2019年8月15日，根本到不了2020年10月31日，其行为严重损害原告作为房屋产权人的合法权益。中国建设银行的交易明细是被告张某某与被告杨某某的款项往来，从交易明细中，无法看出款项支取的缘由，无法证明与本案的关联性，即使该份明细为被告杨某某向被告张某某多交付的租金，那么与本案原告无任何关系，在被告张某某私自违约的情况下，被告杨某某多交付的租金应当由被告张某某返回，可另案主张。被告张某某质证表示，真实性予以认可，被告张某某转租是经过房屋所有权人书面确认的，对外转租是合法的，对被告杨某某造成的损失应当由侵权人即本诉原告岳莫某承担。被告张某某（反诉原告）为支持自己的反诉主张当庭出示了下列证据：一、咸阳市商品房买卖合同，证明涉案商铺系原告在与梁庆生婚姻存续期间和女儿共同购买，该商铺为其三人共同所有，梁庆生作为岳莫某合法丈夫及其未成年女的法定监护人，有权代理涉案商铺出租相关事宜，其在商铺租赁过程中签署的文书应该合法有效，其对外作出的意思表示认定为三人共用的意思表示。原告（反诉被告)质证表示，没有原件，真实性和证明目的不认可，原告岳莫某与梁庆生没有婚姻关系，也没有其女儿。该商铺为岳莫某所有。被告杨某某质证表示，真实性认可，证明目的认可。二、《房屋租赁合同》一份，证明2014年7月1日原告和被告张某某双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定租赁期限自2014年7月1日起至2019年8月15日止；在合同有效期内，原告不得提前收回房屋，否则应当向被告张某某承担违约责任，即支付叁个月租金34394元。原告（反诉被告）质证表示，真实性认可，证明目的第一条认可，第二条不认可，通过该份证据明确约定了房屋租金缴纳时间和期限以及逾期缴纳租金承担的违约责任，但是被告张某某在涉案合同合法存续期限擅自拒付租金直至今日仍然没有缴纳欠的租金且在合同存续期限内违法转租没有得到原告岳莫某的书面认可，结合本案之前查明的案件事实，被告张某某擅自在转租的过程中扩大租赁期限。被告杨某某质证表示，真实性认可，对原告岳莫某与被告张某某签订的合同并不知情。三、押金收条，证明被告张某某已经按照租赁合同约定将押金付给原告，现原告违约，其应当退还押金。原告（反诉被告）质证表示，真实性认可，证明目的不认可，被告张某某确实按照涉案合同向原告缴纳了押金11500元。但是其在合同存续期限擅自停止缴纳租金，按照合同约定，对于该份押金，原告不予退还。被告杨某某质证表示，真实性认可，但是与原告杨某某无关系。四、《双方约定》一份，证明上述租赁合同签订后，原告、被告张某某双方就商铺转租达成了合意，原告书面同意被告张某某转租。本案中被告张某某有权对外进行转租，不存在违约行为。原告（反诉被告）质证表示，真实性认可，证明目的与关联性均不认可，在该份约定中，甲乙双方身份均未明确，上面也没有表明涉案房屋等均无明确，所以无关联性，即使原告岳莫某对被告张某某的约定，但是从该份约定中只能看出如果一方将商铺转租的租金的情况，并无任何话语说明原告岳莫某对涉案房屋转租的情况进行知晓和进行确认。被告杨某某质证表示，真实性认可，原告岳莫某即已知道房屋转租的事实，就应该履行合同，原告岳莫某私自将被告杨某某房屋的物品拉走，应该承担责任。就单以杨某某被逼无奈写的承诺书，将物品搬走，违反了合同约定。五、《房屋租赁合同》一份、通话录音二份，证明原告与巩波飞签订租赁合同约定的租赁期限自2017年8月16日起至2018年8月15日止；原告在与被告张某某签订的租赁合同的有效租赁期内，多次强行向被告张某某的承租人索要租金，收回商铺，且将商铺另行出租给巩波飞使用，无视与原告的约定，其行为严重违约，应当向被告张某某承担违约责任。原告（反诉被告）质证表示，同本诉意见一致。被告杨某某质证表示，同本诉意见一致。被告杨某某（反诉原告）为支持自己的反诉主张当庭出示了下列证据：一、照片一组，赔偿清单一份，证明被告杨某某店铺设施及所有的物件被岳莫某转移走，剩下被拆卸的残骸，被拆卸的物品详单岳莫某应赔偿杨某某经济损失91000元。二、证明书2分，证明因遭受岳莫某的多次骚扰，京都肉饼店于2017年8月30日关门，岳莫某应赔偿被迫停业的损失。三、微信对话截图三份，证明被告杨某某给被告张某某缴纳房租的金额，及原告岳莫某多次找被告杨某某让搬离房屋，给被告杨某某带来的困扰和损失。原告（反诉被告）质证表示，对第一组证据真实性无法核实，赔偿清单与原告提供的证据提存也有一个清单，只有一个冰柜存在异议，只有2台，其他无异议。其他物品完好无损的提存。对于价格其应当提供有税务核实的专用的发票。我们认为物品全部完好无损，没有造成任何损失，不应承担经济损失。对二组证据，在我们民事诉讼证据规则，应当属于证人证言，按照法律的规定，证人证言应当有证人出庭陈述所要证明的案件事实，接受法庭询问调查方可作为证据使用，因此对于证明书不予认可，对于三组证据真实性和证明目的不予认可，在三个截图中，反映不出来对话的当事人是谁，无法核实，截图中所有话语也没有提到涉案的房屋，因此本组证据真实性、关联性都不认可。被告张某某（第三人）质证表示，三组真实性予以认可，证明目的都不认可，结合三组证据恰好证明从2017年7月15日开始，原告一方面向被告张某某索要租金，另一方面强行向被告杨某某收缴租金，要求其腾房，原告岳莫某的行为已经严重侵害了被告张某某的合法权益，至于其向被告杨某某造成的损失，应该由其负责承担。经综合评议，原告所出示的证据1、2、4组来源合法、内容客观有效，予以采信。证据3系证人证言对原告与巩波飞签订房屋租赁合同认可。证据五虽系被告杨某某书写，但是杨某某不是合同相对方，承诺属于无效要约。证据六真实性认可，证明目的不认可。被告张某某出示的本诉证据1、2、4来源合法、内容客观有效，予以采信。证据三是录音资料真实性无法核实。被告杨某某出示的本诉证据来源合法、内容客观有效，且被告张某某无异议，予以采信。被告张某某反诉出示的证据1、2组来源合法、内容客观有效，予以采信。证据3、4真实性认可。证据5房屋租赁合同认可，录音资料真实性无法核实。被告杨某某反诉出示的证据：证据1因梁庆生承认拆除杨某某租房内物品予以认可。证据2真实性认可。证据3被告杨某某与被告张某某的微信对话被告张某某予以认可，真实性认可。依据采信的证据及庭审调查确认以下事实，原告岳莫某与被告张某某于2014年7月1日签订《租赁合同》，约定原告将其位于咸阳市秦都区世纪大道白桦林印象商街XXXXX号租给被告张某某，租期五年。第一年2014年7月1日至2015年8月15日租金137576元、第二年2015年8月16日至2016年8月15日租金137576元、第三年2016年8月16日至2017年8月15日租金148583元、第四年2017年8月16日至2018年8月15日租金160478元、第五年2018年8月16日至2019年8月15日租金173304元。缴纳时间为每个结算期满前30日将下一期租金一次性交付给原告。被告张某某交付了三年的租金，且被告张某某向原告缴纳11500元的押金。违约责任：合同期内，按时支付房租，逾期缴纳的，按当期应付双倍租金支付违约金；经甲方催告在十日内仍不支付，甲方有权解除合同，收回房屋，不退还乙方所缴纳的押金。第四年的租金被告张某某未向原告岳莫某支付。刘主社与被告张某某于2015年11月1日签订《租赁合同》，约定被告张某某将其位于咸阳市秦都区世纪大道白桦林印象商街XXXXX中的其中一间商铺，建筑面积为95平方米租给刘主社，租期五年。2015年12月1日至2016年11月30日，第一年原告缴纳了租金为91200元，且原告向被告缴纳7600元的押金。租金标准为80元/月/平方米。第二年起至租期满每年在前一年的基础上每平方递增8%缴纳租金，刘主社应在每个结算期满前30日将下一期租金一次性交付给原告。被告张某某与刘主社签订租赁合同后缴纳了2016年的房屋租金，后由被告杨某某缴纳了2016年12月1日至2017年11月30日的房屋租金98496元。原告岳莫某与梁庆生系叔嫂关系，房屋租赁事宜由梁庆生代为管理，并由其收取被告张某某的房屋租金。2014年7月6日原告岳莫某和梁庆生对被告张某某转租租金做书面约定“甲乙双方约定，在租赁期间内，如乙方将商铺转租给别人，第一年租金不变，第二年根据白桦林印象广场商街行情来定价格。岳莫某、梁庆生2014.7.6”。2015年11月1日被告张某某与刘主社签订房屋租赁合同，杨某某与刘主社系夫妻关系，杨某某系该店铺实际经营者。2016年夏天梁庆生到被告杨某某店铺里告知张某某是二房东，2017年8月15日被告张某某未向原告缴纳下一年的房租。梁庆生多次到被告杨某某店铺中要求缴纳房屋租金，被告杨某某于2017年8月26日书写承诺书“承诺书，京都肉饼到本月底与原房东签订租房合同，如有不签原房东有权收回房屋。杨某某2017.8.26”。之后杨某某经营的京都肉饼店于2017年8月30日正式停业，被告杨某某停业后于2017年9月14日到店里，发现店内设施装修、设备、家具均被搬离，当日报警至秦都区公安分局。庭审中，梁庆生认可其把被告杨某某店铺的物品搬移至另一处。本院认为，原告与被告张某某之间《租赁合同》是双方在平等自愿、协商一致基础上所签订，为有效合同。被告张某某与刘主社之间《租赁合同》是双方在平等自愿、协商一致基础上所签订，为有效合同。原告按合同约定向被告张某某提供了租赁房屋，合同履行中被告张某某向原告支付了三年的租金，但对于从2017年8月15日到2018年8月15日之间的租金160478元至今未向原告偿付，已属违约，故原告要求解除与被告之间的租赁合同，被告亦同意解除租赁合同，应予支持。被告张某某亦应返还所租赁原告的房屋，并向原告偿付所欠的租金18154元（2017年8月15日至起诉前一日）及违约金，原告所诉违约金金额明显过高，应为不超过实际损失的30%为5446.2元（18154元×30%）。因原告与被告张某某之间的租赁合同已约定将租赁押金作为设施设备押金，且被告张某某并未对设施设备损坏，应予以退回。因原告已将被告杨某某所租房屋腾空且未有证据显示其具体损失，故驳回原告第四、五项诉讼请求。对被告张某某反诉的，要求岳莫某支付三个月租金34394元并赔偿造成的经济损失5000元，因无相关证据予以佐证，驳回被告张某某反诉中第三项诉讼请求。对杨某某反诉中要求原告赔偿店铺损失60000元，因没有发票证明损失具体数额，原告也承认将店铺内电器、家具及装修拆卸、搬移，虽杨某某写有承诺书，但内容为到本月底不与原房东签订租赁合同，则原房东有权收回房屋，并未同意原告将店内物品拆除、搬移，故杨某某由此所造成的损失，应由原告承担，本院酌情认可5000元，并归还被告杨某某店铺所有物品。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）岳莫某与被告张某某（反诉原告）2014年7月1日签订的《租赁合同》。二、被告张某某（反诉原告）于本判决生效之日起立即偿付所欠原告（反诉被告）岳莫某的租金18154元，并向原告（反诉被告）岳莫某支付延期租金违约金5446.2元。三、原告（反诉被告）岳莫某于本判决生效之日起立即偿付被告（反诉原告）张某某押金11500元。四、原告（反诉被告）岳莫某于本判决生效之日起立即归还被告（反诉第三人）杨某某店铺内所有物品及赔偿杨某某货物损失及其他损失共计5000元。五、驳回原、被告其它诉讼请求及反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1532元由原告岳莫某承担；张某某反诉费536由被告张某某承担；杨某某反诉费650元，由原告岳莫某承担325，被告张某某承担325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长 文 娟代理审判员 李 龙人民陪审员 蔚凤仙二〇一七年十二月十一日书 记 员 曹秀君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。