海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民初205号原告：王宏，男，1962年11月1日出生，香港特别行政区居民，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：徐敏、王忠华，海南威盾律师事务所律师。被告：海南万福实业发展有限公司，住所地：海南省陵水县黎族自治县香水湾开发区B区。法定代表人：南广生，总经理。委托诉讼代理人：杨欢，海南瑞来律师事务所律师。原告王宏与被告海南万福实业发展有限公司（以下简称万福实业公司）商品房预售合同纠纷一案，王宏于2017年8月31日向海南省陵水黎族自治县人民法院提起诉讼，该院立案受理后，以原告王宏为香港特别行政区居民，本案应由中级人民法院管辖为由，于2017年9月8日作出（2017）琼9028民初911号民事裁定，将本案移送本院处理。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月7日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王宏的委托诉讼代理人徐敏，被告万福实业公司的法定代表人南广生及其委托诉讼代理人杨欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王宏向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付涉案房屋并支付逾期交房违约金436479.34元（暂自2013年6月1日计算至起诉之日止，实际应计算至交房之日）；2.判令被告立即为原告办理涉案房屋的产权证书并支付逾期办证的违约金231176.56元（暂自2013年6月1日计算至起诉之日止，实际应计算至取得涉案房屋产权证书之日）；3.判令被告立即向原告出具购房发票。事实和理由：2012年8月7日，原告购买被告开发的红磡香水湾万福度假村C型低层住宅38栋1C38号房，双方并于当日签订《陵水县商品房买卖合同》。原告在签订合同之前，已将购房款付清，被告出具了收据，但未开具发票。根据合同第8条约定，被告应于2013年5月31日前向原告交付房屋，但被告至今未向原告交付。又根据合同第11条关于被告逾期交房的违约责任的约定，被告应向原告承担自2013年6月1日至今的违约金，违约金按已付购房款每日万分之一计算。合同第15条第一、二款约定，被告应自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，被告应提前30日如实书面告知原告办理房屋权属证书和土地使用权证登记所需要由买受人提供的证件材料。而原告至今未收到被告为原告办理权属证书需原告提供材料的书面通知，换言之，被告至今仍未给原告办理房屋权属证书。根据合同第15条第四款的内容，被告应向原告支付2015年6月1日至今的违约金，违约金每日按已付购房款的万分之一计算。被告万福实业公司答辩称：1.案涉工程在施工期间遭受台风、暴雨天气等不可抗力因素影响，造成工程延误；2.项目由于总包方工期延误、不配合办理竣工验收备案，但案涉房屋工程项目于2014年底竣工验收后即具备了合同约定的交付条件，被告多次通过电话并于2015年12月书面通知原告办理入住手续，但原告拒绝办理，无法办理交房手续，导致产权登记期限未起算，其请求支付逾期交房和逾期办证违约金没有事实依据。请法院依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议证据和事实，本院认定如下：1.原告提交《延期交房通知书》，证明被告未依约向原告交房。被告认为该证据与证明内容没有关联性，不能证明被告延期交房。本院认为，案涉房屋双方均确认尚未交付，应为延期交房。至于是否存在免责事由，应由被告举证证明，故对《延期交房通知书》证明力予以确认。2.被告提交由海南省黎族自治县气象局于2017年12月19日出具的《天气证明》，证明延期交房存在不可抗力。原告对证据的真实性无异议，但认为被告没有根据商品房买卖合同第8条及补充协议第2条的约定，在合理期限内向原告提供证明，不予认可该证据的证明力。本院认为，被告提交的《天气证明》，仅列举了降水和台风的气象数据，但被告并未指出降水和台风气象数据造成顺延的天数以及依据，且被告也未依商品房买卖合同以及补充协议的约定及时向原告出具不可抗力的证明文件。再者，在案涉房屋施工过程中发生的自然灾害，需要工期顺延的，应当有建设和施工、监理单位的签证，但被告未能举证。故对被告在事后提交由气象部门出具《天气证明》，不具有证明效力。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月25日，原告与被告就红磡香水湾万福度假村C型低层住宅38栋1层C38号房，签订《万福度假村项目认购协议》，约定总房价款为人民币2812367元。协议签订后，原告支付定金50000元，房款2762367元。2012年8月7日，双方就认购的房屋签订《陵水县商品房买卖合同》，约定被告将红磡香水湾万福度假村C型低层住宅38栋1层C38号房出卖给原告，总价款2812367元。其中，合同第8条关于交付期限的约定：出卖人应当在2013年5月31号前将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第11条关于出卖人逾期交房违约责任的约定：”1.逾期在120日之内，每逾期1天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过120日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”第15条关于产权登记的约定：”出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书......如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同。”合同附件7即补充协议第2条对合同第8条补充约定：”发生下列情形/不可抗力时间导致合同项下房屋逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同第11条有关出卖人逾期交房的违约责任条款，但出卖人应出具相关证明文件方能作为延期交房的依据：A执行法律、法规、行政规章，或政府行政部门的行政行为所引起的逾期交付；B本房地产项目因政府市政配套设施批准和安装延误导致的逾期交付；C其他自然灾害或意外事件所引起的逾期交付......”。合同签订后，原告于2012年11月3日向被告支付案涉房屋契税款人民币843710.1元，维修基金人民币4441.80元。2013年5月28日，被告向原告发出《延期交房通知书》，称因市政配套等客观原因不能按期交房，按照与市政、工程等部门的协商意见，交房时间暂定为2013年9月28日。被告于2015年12月通知原告收房，但原告认为案涉房屋工程未办理竣工验收，不符合双方合同约定的交房条件而拒绝收房。被告至今未给原告出具购房发票，案涉房屋至今未取得房屋所有权证。另查明，诉讼期间，经双方当事人现场勘验，案涉房屋已经基本具备居住生活的条件，但案涉房屋工程至今尚未办理竣工验收。本院认为，本案王宏系香港特别行政区居民，根据《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第四十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条的规定，其在内地参加诉讼，双方当事人又没有协议选择房屋买卖合同适用的法律，故本案应当适用内地的法律和司法解释作为准据法进行审理。本案的争议涉及：被告在履行合同过程中是否存在违约行为，应否承担违约责任；原告请求被告开具发票应否支持。具体分析如下：原、被告签订的《陵水县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，双方应依照合同的约定履行各自义务。合同合同签订后，原告依约定支付了全部购房款，被告应依约定履行交付房屋的义务。合同第8条约定，”出卖人应当在2013年5月31号前将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人”，但案涉房屋的工程至今仍未经竣工验收合格，不具备合同约定的交付条件。被告主张案涉房屋所在项目施工期间受台风影响导致工期顺延，2014年底房屋竣工验收具备交付条件后，被告多次通知原告收房均被拒绝，被告不存在逾期交房的事实，但未提交证据证明，本院不予支持。虽然案涉房屋具备居住生活的条件，但确实未经验收合格，不具备合同约定的交付条件，被告因此无法依照合同约定向原告交付，构成违约。原告诉请被告向其支付逾期交房违约金符合合同约定，本院予以支持。被告逾期交房，应当依照双方合同约定，从交房最后期限2013年5月31日的次日，即2013年6月1日起，以房屋价款每日万分之一算至实际交付之日。鉴于实际交付的日期尚未确定，违约金可分段计算，至本案开庭之日2017年12月7日止，违约天数为1650天，违约金应为人民币464040.56元（2812367元×0.0001×1650﹦464040.56元），2017年12月7日之后的违约金，按房屋价款2812367元每日万分之一计算至实际交付之日止。关于原告诉请被告立即为其办理涉案房屋的产权证书并支付逾期办证的违约金的请求不予支持。依双方合同第15条约定，房屋权属证书应当自房屋交付之日起720日内予以办理。该约定属附条件生效条款，现案涉房屋未经竣工验收且尚未交付，客观上也不具备合同约定交付条件和办理房屋产权证的相关要件，条件尚未成就，故原告要求被告立即为其办理涉案房屋的产权证书并支付逾期办证的违约金的诉请，本院不予支持。至于原告请求被告出具发票，因双方没有约定，被告未开具发票，原告可依据《中华人民共和国发票管理办法》的规定，向税务机关反映并要求解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告海南万福实业发展有限公司在本判决发生法律效力后十日内向原告王宏支付违约金自2013年6月1日至至2017年12月7日的逾期交房违约金464040.56元，自2017年12月8日起至房屋实际交付之日止，按房屋价款人民币2812367元每日万分之一向原告王宏支付逾期交房违约金；二、驳回原告王宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10476.56元，原告王宏负担6489元，被告海南万福实业发展有限公司负担3627.56元。如不服本判决，海南万福实业发展有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，王宏可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 吴佳敏审 判 员 吴罗南审 判 员 李凌燕二〇一七年十二月二十八日法官助理 蔡大武书 记 员 陈超凡附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。《最高人民法院关于适用民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。