文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0119民初2624号原告：重庆金易物业服务有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道义学路2号金易都会1幢7－商1，统一社会信用代码915001126689223126。法定代表人：周简，重庆金易物业服务有限公司总经理。委托代理人：唐苏平，重庆金易物业服务有限公司职工。委托代理人：郝倩，重庆春意律师事务所律师。被告：田超然，男，1994年5月11日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆金易物业服务有限公司与被告田超然物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案受理后，依法由审判员秦先俊适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告撤回了对被告田丰友的起诉，经本院审查符合法律规定撤诉的条件，当庭裁定予以准许。原告重庆金易物业服务有限公司委托诉讼代理人唐苏平、郝倩到庭参加了诉讼，被告田超然经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆金易物业服务有限公司诉称，2008年2月19日原告与重庆金易房地产开发（集团）有限公司签订了《前期物业服务合同》，由原告负责管理XX小区。被告系该小区（X-X-X-X）的业主，从2014年10月至2015年12月期间一直未按时向原告缴纳物管费，截止2015年12月止，被告共欠原告物管费2239元。经原告多次催收未果。现请求判令：1、被告支付2014年10月至2015年12月止拖欠的物管费及公摊费2239元。2、被告从2014年10月起至付清款项时止按被告未按期缴纳物业管理费及公摊费总额的3‰向原告支付违约金。3、本案诉讼费由被告承担。被告田超然未到庭，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2008年2月19日，南川区XX小区的建设单位重庆金易房地产开发（集团）有限公司（甲方）与原告重庆金易物业管理有限公司（乙方，2011年变更登记为重庆金易物业服务有限公司）签订了《金易·城市花园前期物业管理服务合同》，由原告对XX小区进行前期物业管理服务。合同第六条第一款约定物业服务费用标准为：（1）电梯住宅（3F及以上）0.80元/建筑平方米/月（含电梯费），（2）非电梯住宅及2F及以下电梯住宅0.50元/建筑平方米/月，（3）商业门面1.00元/建筑平方米/月；第八条第三款约定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起通知乙方”；第四款约定“物业服务费应当按月交纳，业主或物业使用人应在每月前十日内履行交纳义务”；第二十六条约定“本合同期限为叁年，自2008年2月20日起至2011年2月20日止，如因建设周期延长，则本合同期限从一期工程交房之日起自动顺延。如合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，则本合同终止业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止”；第三十三条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金”。合同签订后，原告重庆金易物业服务有限公司为该小区提供物业服务。2011年2月20日合同到期后，由于XX小区未选聘新的物业管理企业，原告继续为该小区提供物业服务，直到2015年12月31日。在物业服务期间，原告提出要求提高物业服务费的收费标准，因该小区未成立业主大会和选举产生业主委员会，该小区所在地的南川区XX街道XX居民委员会于2013年8月起就该小区物业服务费调整标准向小区业主征求意见。2013年10月15日，南川区XX街道XX居民委员会作出调查结果统计表，其调查统计结果为：同意的为299户，占小区建筑面积40.5%；不同意的为211户，占小区建筑面积28.6%；随大多数意见的为16户，占小区建筑面积2.2%；同意上调0.1-0.2元的为115户，占小区建筑面积15.6%；拒签及无法联系的97户，占小区建筑面积13.1%。2013年10月16日，南川区XX街道XX居民委员会、重庆金易物业服务有限公司作出二份《关于金易城市花园上调物业服务费的公告》（该两份公告上的业主代表签名处各有一个业主的签名），该公告载明从金易城市花园物业服务及相关费用从2013年11月1日起按以下标准执行：多层住宅为0.75元/建筑平方米/月，高层建筑为1.15元/建筑平方米/月（含电梯费），门市为1.8元/建筑平方米/月，公共能耗为10元/户/月。该公告在小区进行了张贴。随后原告从2013年11月起按照调整后的标准收取物业费，部分业主亦按照该标准交纳物业费。另查明，被告田超然系重庆市南川区XX小区XX幢X-X-X号房屋的业主，该房屋系高层电梯房，原告陈述该房屋建筑面积为122.85平方米。被告田超然未缴纳从2014年10月至2015年12月期间的物业管理费等费用。在审理中，原告主张物业费按1.15元/建筑平方米/月，公摊费按8元/户·月计算。在审理中，被告的母亲任欣敏向本庭反映，其一直在被告房屋居住，而原告在物业服务期间没有使业主感受到安全感，门禁系统和可视电话一直没有启用；且原告起诉2015年以前的物业服务费应当在2015年结束时立即起诉。上述事实，有原告的陈述以及原告提交的《前期物业服务合同》、备案证明、资质证书、工商登记变更通知书、调查结果统计表、《关于金易城市花园上调物业服务费的公告》、照片等证据在案佐证，也经庭审依法核实，具有证明效力。本院认为，重庆市金易房地产开发（集团）有限公司与原告重庆金易物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当合法有效，对本案原、被告双方均具有约束力。物业服务合同期限届满后，由于该小区未选聘新的物业服务企业，原告自愿继续提供物业服务，因此该物业服务合同自动延续到2015年12月31日即原告退出该小区之日。原告作为物业管理企业，对南川区XX小区进行了物业管理服务，依法享有收取物业费用的权利，被告作为业主应该按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。对于2013年11月起执行的物业费收费标准，该物业费收费标准系该小区所在地的金佛社区居民委员会在该小区未成立业主大会并选举产生业主委员会的情况下征求该小区业主意见的基础上形成的，并在该小区进行公告告知，小区部分业主也按照调整后的收费标准向原告交纳了相关物业费用，同时小区业主在知晓收费标准调整一事后，直到原告退出该小区物业服务前，并未依法主张权利请求撤销，因此被告应当按照调整后的收费标准交纳物业费用。按照该标准，被告从2014年10月至2015年12月期间的物业费为2119元（122.85平方米×1.15元/平方米·月×15个月），公摊水电费为120元（8元/月×15个月）,物业服务费共计2239元（2119元+120元）。故对于原告主张上述期间物业费2239元，本院予以确认。对于原告主张的违约金问题，虽然被告未按时交纳物业费，但由于原告对被告反映的问题未能及时协调处理，其服务行为具有瑕疵，被告未按时交纳物管费具有一定的理由，因此，对原告主张支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。对于被告的母亲在庭前向法庭提出的原告未在诉讼时效内起诉的问题，本院认为，由于原告一直对该小区提供物业服务，直到2015年12月31日撤出小区，因此诉讼时效从原告撤出之日计算，故本案未超过诉讼时效。对于被告的母亲在庭前提出的其他问题，属于原告在提供物业服务中的服务瑕疵，不属于合同约定或者法律规定的不交纳物业费的情形。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告田超然于本判决生效之日起十日内支付原告重庆金易物业服务有限公司2014年10月至2015年12月期间的物业服务费和公摊水电费2239元。二、驳回原告重庆金易物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告田超然负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  秦先俊法官助理何丹二〇一八年五月十六日书记员  吴昱曦