黑龙江省鹤岗市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑04民终445号
上诉人（原审被告）：王鑫月，女，汉族，无职业。
委托诉讼代理人：张英，黑龙江恒通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黑龙江省辉腾教育管理咨询有限公司，住所地哈尔滨市动力区前进街75号。
法定代表人：关凤兰，职务总经理。
委托诉讼代理人：高俊清，该公司经理。
委托诉讼代理人：艾立鹏，该公司法律顾问。
原审第三人：任磊，男，汉族，哈尔滨工业大学教师。
上诉人因王鑫月房屋租赁合同纠纷一案，不服鹤岗市工农区人民法院（2017）黑0403民初417号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月18日、19日公开开庭审理了本案，上诉人王鑫月及其委托诉讼代理人张英，被上诉人辉腾公司的法定代表人关凤兰及其委托诉讼代理人高俊清、艾立鹏，原审第三人任磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王鑫月上诉请求:一、请求撤销（2017）黑0403民初417号民事判决书，发回重审或驳回被上诉人的诉讼请求；二、案件受理费由被上诉人承担。
事实及理由，一、上诉人不存在拖欠房屋租金的事实。上诉人与被上诉人于2010年12月1日签订房屋租赁协议，被上诉人将原三江宾馆副楼部分一、二层出租给上诉人，租期八年，自2011年1月1日至2018年12月31日止。租金每年40万元，头三年一次性支付118万元（优惠2万元）。上诉人按照租赁合同的约定，签订协议后，即一次性付给被上诉人三年房租118万元（2011年1月1日至2013年12月31日）。在此期间，2011年7月10日，时任法定代表人任磊确认，上诉人替被上诉人垫付维修房屋发生的费用287168元；2011年12月29日，被上诉人向上诉人借款400万元，时任法定代表人任磊给上诉人出具借条一张；2013年7月10日，上诉人替被上诉人付给鹤岗市开源城市投资开发有限责任公司房屋转让款90万元。被上诉人承诺上述款项及利息，从第四年租期开始，从房屋租金中冲抵。所以在被上诉人于2017年4月17日起诉时，上诉人不仅不欠被上诉人租金，被上诉人还欠上诉人的钱。二、被上诉人现任法定代表人和股东关凤兰、高俊清与原法定代表人及股东任磊存在股权转让纠纷，股权的归属尚无定论。因此，关凤兰的代表行为是否能体现被上诉人的意志，其要求与上诉人解除房屋租赁合同、立即腾迁租赁房产的行为是否是有效的法律行为还不确定。故请求二审查明事实，依法判决。
原告向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除与被告签订的房屋租赁合同，判令被告立即腾迁租赁的房产；2、被告承担本案的诉讼费用。
一审法院经审理认定事实如下：被告欲租赁原告公司位于鹤岗市东解放路原三江宾馆附属门市，于2010年9月、2010年12月1日双方先后签订2份租赁合同。本案在审理过程中，原告、被告及第三人均认可以2010年12月1日签订的租赁合同为准。该合同对出租方任磊与承租方王鑫月就原三江宾馆副楼部分1、2层，面积1880平方米的租赁事宜达成一致意见。约定该房屋无装修，承租方王鑫月自行设计，租期8年，自2011年1月1日起至2018年12月31日止，每年租金40万元，前3年缴纳118万元，优惠2万元，从第四年起，每年增加房屋租金5%，房屋仅做酒店使用。同时，约定的若干违约责任，其中，拖欠租金3个月以上，出租人有权解除合同。2011年8月17日，第三人任磊对被告装修房屋发生的费用287168元予以认可。2013年7月，第三人任磊与现任原告公司管理人员关凤兰签订股权转让协议，将任磊持有的企业股权100%转让关凤兰，关凤兰成为原告公司法定代表人，并完成变更登记。2013年7月，原告公司与关凤兰、高俊清签订协议书一份，约定企业交付其财产及交接等相关事宜。后，2015年6月17日，鹤岗市中级人民法院作出（2014）鹤商初字第10号民事调解书，调解内容包括第三人任磊向该案原告交付房产。2017年3月8日，鹤岗市中级人民法院向被告作出协助执行通知书，要求其将租赁费用按约定数额直接交给关凤兰、高俊清、辉腾教育咨询公司。2017年3月15日，被告王鑫月以任磊尚欠其600万元为由，向鹤岗市中级人民法院出具说明拒绝交纳房租。另，2014年4月18日，原告向王平发送律师函，要求其腾出房屋。2017年3月21日，原告向被告发出通知书，要求其结清费用，否则将解除合同。
原审法院依据上述事实，以原告时任法人代表任磊与被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律之规定，合法有效。双方当事人均应按合同之约定履行义务。本案先后签订两份租赁合同，在庭审过程中各方当事人都认可以时间为2010年12月1日所签的租赁合同为准，故以此合同之约定确认双方权利义务关系。该合同载明房屋租金前3年每年40万元，后5年，每年提升5%。前3年房屋租金已经缴纳完毕。被告仍有继续缴纳后期房屋租金义务，但被告未按合同约定履行，拖欠房屋租金累计3个月以上，按合同约定“拖欠房屋租金累计3个月以上，原告有权解除合同”，且被告以说明书方式明确拒付房屋租金。故，对原告的诉讼请求，予以支持。关于被告已经发生的装修费用287168元，原告时任法定代表人任磊明确表示认可，故对被告主张该装修费用冲抵房费的抗辩意见，予以支持。对被告主张90万元抵充房屋租金的抗辩意见，因与本案无关，不予支持为由。判决：一、解除原告黑龙江省辉腾教育管理咨询有限公司与被告王鑫月签订的房屋租赁合同；二、被告王鑫月于本判决生效之日起20日内将原三江宾馆副楼部分1、2层，面积1880平方米房屋腾出并交付原告黑龙江省辉腾教育管理咨询有限公司。有关房屋及附属设施、设备等相关事项，按2010年12月1日房屋租赁合同第十条执行；三、被告王鑫月于本判决生效之日起10日内给付原告黑龙江省辉腾教育管理咨询有限公司拖欠的房屋租金，计算方式：自2016年1月1日起，按自2014年起，每年40万元增加5%，此后每年再增加5%，直至实际腾出之日止，扣除被告已经发生的装修费用287，168元。宣判后，被告王鑫月不服，提出上诉。
二审查明事实与原审判决认定的事实一致。
本院二审中，上诉人王鑫月提交证据一、借条一张，证明任磊于2011年12月29日向上诉人借款400万元的事实；证据二、行内汇款入账通知单一张，证明任磊于2011年12月30日，用上诉人借款中的50万元，清偿鹤岗市开源公司的购房款的事实。被上诉人辉腾公司质证认为，上诉人所举证据一时间有涂改，借条上没有公司印章，而且，被上诉人与上诉人租赁合同中也没有提及这笔借款，故无法核实真伪，上诉人的证明不能成立。第三人任磊质证认为，对上诉人提交的证据及证明的事实无异议。证人王起出庭证由其侄女王鑫月让其向鹤岗市开源公司打款90万元的事实。被上诉人质证认为，证人王起与上诉人王鑫月系亲属关系，关凤兰与任磊股权转让协议中没有这笔款项，任磊在原审庭审中承认该笔借款系其本人的个人借款。第三人任磊质证认为，对证人证实的事实无异议。上诉人在二次开庭时，提交中国银行客户回单、中国银行行内汇款通知单、中国银行结算业务申请书，证明任磊向上诉人王鑫月借款400万元的事实。被上诉人质证认为，上述证据与辉腾公司无关，且与本案上诉人与被上诉人履行租赁合同没有关联，而且有的汇款单中借款用途是货款，所以，这笔借款王鑫月之父王平与任磊之间究竟是什么借款不清楚。原审第三人任磊对上诉人王鑫月所举证据无异议。
本院经双方当事人举质证后，分析认定如下：上诉人王鑫月所举示的证据借款400万元，证明该笔借款系辉腾公司法人借款的证明不充分，且该笔借款亦无证据证实与租赁合同之间的关系，故不予采纳。上诉人王鑫月所举示的其他书证及证人王起的证言，只能证明资金的流向，而无法证明借款冲抵租赁费的事实。
本院认为，被上诉人辉腾公司与上诉人王鑫月签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。被上诉人辉腾公司虽然已由关凤兰、高俊清与原审第三人任磊签订股权转让协议，但双方之间的租赁关系仍应按照租赁协议的约定继续履行，双方当事人均应按合同约定履行义务。本案先后签订两份租赁合同，在原审庭审过程中各方当事人都认可以时间为2010年12月1日所签的租赁合同为准，故以此合同之约定确认双方权利义务关系。该合同载明房屋租金前3年每年40万元，后5年，每年提升5%。前3年房屋租金已经缴纳完毕。上诉人王鑫月仍应继续缴纳后期房屋租金的义务，但上诉人王鑫月未按合同约定履行，拖欠房屋租金累计已达三个月以上，按合同约定“拖欠房屋租金累计3个月以上，原告有权解除合同”，上诉人王鑫月于二审中提交的借条、证人证言等证据无法证明出借款抵顶房屋租金的事实，且上诉人王鑫月以说明书方式明确表示拒付房屋租金，故对被上诉人依据合同约定要求解除租赁合同的诉讼请求，予以支持。原审判决对上诉人王鑫月已经发生的装修费用287168元，被上诉人辉腾公司时任法定代表人任磊明确表示认可，故对被告主张该装修费用冲抵房费予以支持的认定适当。上诉人王鑫月拖欠房屋租金的事实成立，其另以关凤兰、高俊清与原审第三人任磊存在股权转让纠纷，股权的归属尚无定论，被上诉人辉腾公司无权解除租赁合同的理由，与本案诉争房屋租赁合同分属不同的法律关系，故上诉人王鑫月的上诉主张不成立，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费100.00元，由上诉人王鑫月承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 ；郭培君
代理审判员 ：任兢鹤
代理审判员 ：张晓平
二〇一七年十一月六日
书 记 员 ：赵雨薇