黑龙江省林口县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）林民初字第91号
原告李宝传，男。
委托代理人于忠明，林口县法律援助中心援助律师。
被告黑龙江海宇房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区国民街63号304室，组织机构代码证68887695-8。
法定代表人张宝海，男，经理。
委托代理人祁俊生，男。
被告宋淑霞，女，汉族，个体。
原告李宝传与被告黑龙江海宇房地产开发有限公司（以下简称海宇公司）、被告宋淑霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月23日立案受理，依法组成合议庭于2014年2月26日、2014年4月10日两次公开开庭进行了审理。原告李宝传的委托代理人于忠明到庭参加诉讼，被告海宇公司委托代理人祁俊生到庭参加诉讼，被告宋淑霞第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告诉称：2012年11月，被告宋淑霞向原告借款350000元，其中包括原告妻子于红霞250000元，原告大舅哥于文彬100000元，当时约定利息2%，2013年5月29日，被告宋淑霞提出以其在林口县林口镇购买的海宇小区2号楼3单元602室（建筑面积88平方米）房屋作价抵偿被告宋淑霞欠原告的借款，本息。2013年5月29日，被告海宇公司接受被告宋淑霞的指示付款要求，变相收取了原告的购房款，并为原告开具了房屋订购协议，出具了收取购房款的凭证。当时被告海宇公司承诺2013年10月交付房屋，但承诺时间已过，被告海宇公司仍未履行承诺向原告交付房屋并办理过户手续，无奈原告提起诉讼：一、要求被告海宇公司履行房屋买卖协议，交付海宇小区2号楼3单元602室房屋，并协助原告办理过户手续；二、如果被告海宇公司不能履行交付义务，被告宋淑霞对于被告海宇公司的违约行为承担连带责任；三、诉讼费由被告承担。审理过程中原告变更诉讼请求为：一、要求与被告海宇公司解除合同，并要求二被告连带返还购房款274208元和赔偿损失82262.4元，以上共计356470元；二、诉讼费由被告承担。
被告海宇公司辩称：一、被告海宇公司与原告之间并没有直接的房屋买卖关系，被告海宇公司与被告宋淑霞有直接的债权债务关系。因被告宋淑霞到期未能偿还原告的债权，被告宋淑霞到我公司开出一套海宇小区面积为88平方米的住宅楼。当时开出此楼时，宋淑霞已经知道该楼房被我公司借债抵押，我公司与被告宋淑霞有协议可以证实，协议的第五项明确规定：“因甲方提供的房屋产权全部被抵押，所以当乙方将抵押的房屋出售后，甲方尽快偿还外债并解除抵押，交付并协助乙方办理过户手续。”被告海宇公司认为，我单位与宋淑霞的用楼房偿还债务的协议是一附条件的民事法律行为，该条件成就后该行为有效，条件没有成就行为无效。现在，诉争楼房还在借款抵押中，并没有解除抵押，所以，该开出的订购协议是一无效的民事法律行为；二、我单位与被告宋淑霞原来的债权债务关系，双方在2013年5月10日所签的协议中，用若干套门市房、住宅楼、车库抵偿所欠宋淑霞的债务，因其他原因没有兑现，后宋淑霞将我公司诉至牡丹江市中级人民法院。牡丹江市中级人民法院于2013年11月29日下发了（2013）牡商初字第69号民事调解书，该调解书重新达成了新的偿还债务的给付方法和时间，所以被告海宇公司认为，原告所诉内容与我公司无关。
被告宋淑霞辩称：对于原告主张欠款的事实无异议，被告宋淑霞总计欠原告及其亲属借款总计550000元，但是二被告在牡丹江中院已经达成调解协议，被告海宇公司于2014年4月1日起开始还钱。此外，被告海宇公司并没有违约，诉争房屋在卖给原告的时候就告知原告该房屋已经抵押给别人。
综合当事人的陈述，确定本案的争议焦点为：一、原告与被告海宇公司是否成立商品房买卖合同关系；二、原告要求二被告连带返还购房款并支付赔偿金是否有事实和法律依据；三、被告宋淑霞应当如何承担责任。
原告为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一，借款合同三份（2012年8月3日于文彬与宋淑霞、洪岩签订的借款合同，借款金额100000元；2011年10月11日于红霞（原告妻子）与洪岩、宋淑霞签订的借款合同，借款金额为250000元；2012年11月20日于文龙与宋淑霞签订的借款合同，借款金额200000元）及借据三份，意在证明：原告与被告宋淑霞之间存在着550000元的债权债务关系。
二被告对该证据均无异议，本院予以采信。
证据二，2013年5月29日被告海宇公司为原告开具的海宇小区订购协议及收取原告李宝传购海宇小区2号楼3单元602室88平方米的收据，金额是274208元，意在证明：2013年5月29日被告海宇公司接受宋淑霞的指令为原告出具了购房款收据及订购协议，该协议有明确的楼别、价款、具体位置、面积等相关条款，具备了商品房买卖合同的生效要件，证明原告与被告海宇公司存在合法的商品房买卖合同关系。
被告海宇公司对于证据的真实性没有异议，对于原告所要证明的问题有异议，原告与被告海宇公司不存在商品房买卖关系。
被告宋淑霞对该组证据无异议。
本院认为，二被告对于证据的真实性无异议，本院予以确认。该房屋订购协议明确记载当事人信息、买卖标的物的坐落位置、价款、面积，经被告宋淑霞承认，原告与被告海宇公司单独签署，被告出具的交房款收据，能够体现被告宋淑霞欠原告的274208元欠款转化为购房款交付给被告海宇公司，因此对于该组证据本院予以采信。
证据三，2013年5月29日宋淑霞出具的担保书复印件一份，主要内容为：“南通市久发房地产开发公司开发的枫林晚小区2号楼7层701室卖给于文龙。如发生一房多卖后果由担保人宋淑霞负全部责任。海宇房地产开发公司开发的2号楼3单元602室88平方米卖给李宝传，如发生一房多卖后果由担保人宋淑霞负全部责任。”意在证明：原告要求被告宋淑霞对本案的诉请承担连带责任有事实依据。
被告海宇公司对该证据无异议。
被告宋淑霞对证据的真实性无异议，对原告所要证明的问题有异议。被告海宇公司没有发生一房多卖，在给原告开具订购单时，原告知道该房屋已经抵押给别人。
本院认为，二被告对于该证据的真实性无异议，本院予以确认，该担保书被告宋淑霞的真实意思表示应当是保证对于原告的债权能够履行，因此被告宋淑霞应当对于274208元的购房款承担连带返还责任。
证据四，2013年5月29日宋淑霞为于红霞出具的借据，金额为130000元。意在证明：原告与宋淑霞之间的借款总数是550000元，被告出卖给原告的海宇公司开发的海宇小区楼房和南通市久发房地产开发有限公司林口分公司开发的枫林晚小区的楼房总计价款为537000元，被告宋淑霞仍欠原告13000元，该欠款宋淑霞为于红霞重新出具借据。
二被告对该证据均无异议，本院予以采信。
被告海宇公司为支持其主张，向法庭提供证据如下：
证据一，海宇公司与宋淑霞、洪岩签订的协议书二份，意在证明：一、房屋在签订买卖协议之前已经被抵押出去，已经告知给宋淑霞了；二、在房屋抵押解除后我们签订的房屋买卖协议才可以生效。
原告对该组证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，该协议原告并不知情，海宇公司告知被告宋淑霞包括涉诉的房屋存在抵押，但是并没有告知原告，原告与被告海宇公司签订的订购协议属于商品房买卖合同，原告与海宇公司订购协议并没有约定设定抵押和解除抵押，二被告之间签订的协议约定内容对于原告不发生法律效力，不产生拘束力。
被告宋淑霞对该组证据无异议。
本院认为，该协议系被告海宇公司与被告宋淑霞之间签订，原告并非协议的当事人，该协议对于原告不具有拘束力，因此对于被告所要证明的问题不予采信。
证据二，（2013）牡商初字第69号民事调解书复印件一份，协议内容为：“一、被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司、黑龙江海宇房地产开发有限公司共同确认尚欠原告宋淑霞、洪岩借款本金3800万元；于2014年4月1日欠偿还给原告宋淑霞、洪岩；被告张宇、张宝海对南通市久发房地产开发有限公司林口分公司尚欠借款本金3800万元承担连带给付责任。二、原告宋淑霞放弃与被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司、黑龙江海宇房地产开发有限公司、张宇于2013年6月25日签订的协议书中涉及的800万元和2013年6月27日出具的800万元借据的债权。三、原告宋淑霞、洪岩放弃被告黑龙江海宇房地产开发有限公司、张宇于2013年4月21日出具的270万元欠条的债权。四、原告宋淑霞、洪岩放弃本案所涉及的借款利息。五、案件受理费270900元减半收取135450元，由南通市久发房地产开发有限公司林口分公司、黑龙江海宇房地产开发有限公司、张宇、张宝海承担。”意在证明：2013年5月10日与宋淑霞签订的协议书有效。
原告对该证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，在诉讼中原告与海宇公司订立的订购协议具备商品房买卖合同的全部要件，依法属于生效合同，该合同效力及于缔约双方，二被告之间的借贷纠纷及双方调解对于原告的订购协议没有拘束力。
被告宋淑霞对该证据无异议。
本院认为，二被告之间签订的协议是否有效不能对抗原告与二被告之间达成的房屋买卖协议，因此对于被告所要证明的问题本院不予采信。
被告宋淑霞未向法庭提供证据。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院认定本案事实如下：
2011年10月11日于红霞（与原告系夫妻关系）与洪岩、宋淑霞签订的借款合同，借款金额为250000元，还款期限为2013年10月11日；2012年8月3日于文彬（与原告妻子于红霞系兄妹关系）与宋淑霞、洪岩签订的借款合同，借款金额100000元，还款期限为2013年8月3日；2012年11月20日于文龙（与原告妻子于红霞系兄妹关系）与宋淑霞签订的借款合同，借款金额200000元，还款期限为2013年11月20日。被告宋淑霞将上述款项及从他人处的借款借贷给被告海宇公司及案外人南通市久发房地产开发有限公司林口分公司，截止至2013年11月29日被告海宇公司及案外人南通市久发房地产开发有限公司林口分公司仍欠被告宋淑霞本金总计3800万元。
2013年5月29日，经原、被告三方同意，被告海宇公司给原告李宝传出具海宇小区订购协议，被告海宇公司将林口县海宇小区2号楼3单元6层602号房屋（面积为88平方米）作价274208元抵偿给原告，被告海宇公司给李宝传出具收到274208元购房款收据，以此抵偿原告及二被告之间的债权、债务。同日，被告宋淑霞给原告出具担保书，承诺黑龙江海宇房地产开发有限公司开发的林口县海宇小区2号楼3单元602室房屋如果发生一房多卖，后果由担保人宋淑霞负全部责任。
另查明，被告海宇公司开发的林口县海宇小区2号楼3单元6层602号房屋，被告海宇公司已于2012年出卖给案外人丁国富，且案外人丁国富已经在房产预售部门办理了房屋所有权的备案登记，被告海宇公司当庭承认无法履行房屋订购协议，无法向原告交付房屋。
本院认为，经债权人同意，债务人可以将债务的承担转移给第三人；债权人转让权利的，应当通知债务人。原告与被告宋淑霞之间系借款合同关系，被告宋淑霞系原告李宝传的债务人；被告宋淑霞与被告海宇公司之间系借款合同关系，被告宋淑霞系被告海宇公司的债权人，经原告李宝传同意，且被告宋淑霞通知到被告海宇公司，被告宋淑霞将对被告海宇公司的债权转让给原告，同时被告宋淑霞对原告所负的债务转移给被告海宇公司，因此原告对被告宋淑霞的274208元债权应当由被告海宇公司负责偿还，被告海宇公司当庭表示无法交付以房抵债的房屋，而后原告变更诉讼请求要求被告海宇公司返还274208元，对于原告的该主张应当予以支持。
被告海宇公司给原告出具的海宇小区订购协议，应当视为是当事人对于原告所负债务的清偿承诺，该订购协议应认定为被告海宇公司向原告以房抵债的还款行为，因此对于原告主张的原、被告之间成立房屋买卖合同关系的主张不予支持，依据以上事实，本案属于债务转移合同纠纷。原告与被告海宇公司之间非房屋买卖合同关系，故对于原告要求依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，要求被告承担30%的赔偿金的主张不予支持。
当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任；保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。被告宋淑霞对于被告海宇公司履行房屋订购协议出具担保书，应当认定为被告宋淑霞对于转移债务承担后能够履行的担保，因此被告宋淑霞应当承担连带返还欠款的义务。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告黑龙江海宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告欠款274208元；
二、被告宋淑霞对上述欠款承担连带给付责任。
三、驳回原告李宝传的其他诉讼请求。
案件受理费6647元（原告已预交），由被告黑龙江海宇房地产开发有限公司、被告宋淑霞共同负担5413元，原告李宝传负担1234元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 陈贵发
代理审判员 朱治家
人民陪审员 王春玲
二〇一四年五月十九日
书 记 员 秦境一