湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初695号原告：覃万好，男，1973年8月3日出生，土家族。委托诉讼代理人：周娟，湖南五溪律师事务所律师。被告：怀化市大汉置业有限公司。法定代表人：邹明。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李惠鸿，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告覃万好与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告覃万好委托诉讼代理人周娟，被告怀化市大汉置业有限公司委托诉讼代理人李惠鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃万好向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告逾期交房的违约金24778.29元。事实与理由：原告于2013年参加被告开发的大汉龙城·电信智能小区团购购房并交付定金及诚意金，后签署《认购书》，约定交房时间为2016年3月31日。后由于被告提出需将交房时间推迟而与原告等购房户产生矛盾。为解决矛盾，中国电信股份有限公司怀化分公司代表购房户与被告于2015年7月28日达成《商品房团购补充协议》，该协议第三条约定：因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，被告免收购房户2年物业管理费、如被告在2016年12月31日仍未能如期交房，除按与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，被告另行补偿签约业主每户2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月。2016年3月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于怀化市鹤城区紫东片区建设的大汉龙城电信智能小区6幢1803号房屋出售给原告。《商品房买卖合同》第11条约定被告应当于2016年12月31日前将商品房交付原告使用；第12条约定被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付已付购房款的万分之一至实际交付之日止。后被告未按约定时间交付房屋，原告自行于2017年7月2日收房，故被告应按约定向原告承担违约责任，特诉诸法院。被告大汉置业公司辩称:被告可以延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部第165号令）第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。由此可知原告应当在被告交房之前将住宅专项维修资金自行缴纳完毕。同时，《商品房买卖合同》第11条第2款规定，买受人没有按约定付清购房款、支付商品房专项维修资金的，出卖人有权延期交房，出卖人由此延期交房无需承担违约责任。对于缴纳离品房专项维修资金的时间,有约定依约定无约定按法定,现《住宅专项维修资金管理办法》对于缴纳时间具有明确的规定,应当予以照执行。被答并人主张不清楚该规定,但不懂法不代表可以不遵守法律的规定,故被答辩人在未缴纳完毕房屋专项维修资金,结合双方的合同约定以及《住宅专项维修资金管理办法》的规定,在被答辩人未交清住宅专项维修资金前,答辩人有权延期交房,不应当向被答辩人支付逾期交房违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原、被告均提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》及原告提交的销售不动产统一发票等证据，双方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的中国电信股份有限公司怀化分公司出具的证明、中国电信集团工会湖南省怀化市委员会与被告签订的《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》被告持异议，本院认为该三份证据与原、被告签订的《商品房买卖合同》能够相互印证，证据间能形成证据锁链，本院予以采信。原告提交的房价宣传册被告持异议，本院认为该证据与本案的审理无直接关联性，本院不予采信。原告提交的常住人口登记卡及被告提交的营业执照，系相关机关所颁发，用拟证明原、被告的身份信息情况，客观真实，本院予以采信。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：申爱莲系中国电信股份有限公司怀化分公司员工，申爱莲将其团购指标转给了其子覃万好（原告）。2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议》，约定中国电信怀化分公司的员工团购被告拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”，小区总建筑面积15万平方米，其中住宅面积约11万平方米，住宅共10栋，分为1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#，其中7#和8#为17层，其他栋数均29层；团购房屋共分4种面积、7种户型（A1、A2、B、C1、C2、D1、D2）；甲方保证全权代表接受购房业主的委托，团购业主不少于700户；乙方保证依法办理建设、报建、办证等手续，保证相关手续在法定或约定期限内办理完毕，建筑标准和质量标准均达到国家现行规范要求和符合合格标准，并保证按照本协议约定的时限向甲方购房业主积极交付房屋及两证；团购业主按选定的房屋套型建筑面积付款，团购房屋的整体实收均价为3000元/平方米；团购业主须于2013年11月30日前缴纳购房定金10万元/户，逾期未缴团购定金的业主乙方有权取消其团购资格；团购房交房期限为2016年3月31日前竣工验收合格并交付，同时向甲方业主提供相关验收证明文件。合同签订后，因B户型房源不足和规划审批、地质条件复杂等因素导致被告不能根据前述协议按期交房，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告又签订了一份《商品房团购补充协议书》，补充协议约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日；乙方免收甲方签约业主2年物业管理，如乙方在2016年12月31日仍未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元，违约赔偿履行时间不超过一个月。2016年3月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区项目中的第6幢18层1803号住宅一套，该幢房屋建筑层数为地上30层，地下2层。建筑面积为85.66平方米，单价为每平方米3048.2元，总金额为261109元；原告首付款为101109元，剩余房款16万元采用公积金贷款方式支付；被告应在2016年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理交付手续；由于被告原因，未按合同约定于2016年12月31日前将商品房交付原告使用，逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按每日万分之一向原告支付已交房价款的违约金。同日，原告与被告签订了《补充协议》，将商品房交付条件约定为经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格；并约定，由于原告未付清购房款，被告有权拒绝交付商品房，被告由此延期交房无需承担违约责任，同时该延期交房期间商品房风险责任由原告承担；专项维修资金按有关规定由原告自行缴纳。合同签订后，原告按约支付了购房款，但尚未缴纳专项维修资金，原告于2017年7月2日收房。本院认为，原告覃万好虽不是电信公司的员工，但其受让母亲中国电信股份有限公司怀化分公司员工申爱莲的团购指标，中国电信股份有限公司怀化分公司并无异议，被告2016年3月5日与原告签订《商品房买卖合同》并收取了原告购房款即证明被告已认可原告的团购资格。中国电信集团工会湖南省怀化市委员会接受其单位所有购房业主的委托，作为团购方授权代表，与被告签订的《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》系双方真实意思，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同全面履行，原告享有该《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》约定的权利。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已经缴清了购房款，但被告对涉案房屋尚未取得验收证明文件，不具备交房条件，也未按合同约定的时间向原告交付房屋,原告依据《团购补充协议》的约定请求被告支付2万元逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2016年12月31日前交付房屋，但被告于2017年7月2日才将原告所购房屋交付原告，构成违约，被告应自2017年1月1日起至实际交房之日止按协议约定每日26.1109元（房屋总价款261109元×0.1‰）的标准向原告支付违约金，故对原告请求被告支付自2017年1月1日起按照购房款每日万分之一支付逾期交房违约金，直至被告实际交房之日止的诉讼请求，本院予以支持。因此，被告应向原告支付的违约金为24752.18元[2万元+261109元×0.1‰×182天（截止至2017年7月1日）]。被告辩称原告未交维修基金其不应当支付逾期交房违约金的理由，本院认为，因《商品房买卖合同》第十一条及《补充协议》第一条并未明确约定缴纳房屋维修基金的具体时间，在涉案房屋符合交付条件并实际交付前原告均可自行向房屋专项维修资金管理部门缴存，故被告以此作抗辩理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告覃万好逾期交房违约金24752.18元；二、驳回原告覃万好的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费419元，依法减半收取209.5元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  向静二〇一八年四月二十八日代理书记员  谭惠附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。