新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院民 事 判 决 书（2017）兵1101民初372号原告：新疆中瑞德盈国际物流股份有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区兵团工业园丁香一街58号，统一社会信用代码91650100576224816L。法定代表人：陈少葵，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔚钢链，新疆金扬律师事务所律师。被告：陈正会，女，1983年8月10日出生，住新疆生产建设兵团第十二师一〇四团。原告新疆中瑞德盈国际物流股份有限公司（�下简称中瑞德盈公司）与被告陈正会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月14日公开开庭进行了审理。原告中瑞德盈公司的委托诉讼代理人蔚钢链到庭参加诉讼，被告陈正会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中瑞德盈公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付租金66315.70元（自2016年10月1日起，以341平方米为基数，按照0.55元/天/平方米，计算至2017年9月1日，并扣除被告已支付5500元租金）；3、判令被告承担违约金8691元；4、被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2013年11月25日，原、被告签订一份编号为ZRDY-2013-55号《兵团乌鲁木齐国际物流园房屋租赁合同》，约定原告将位于新疆生产建设兵团第十二师�〇四团七连（216国道17公里处）的兵团乌鲁木齐国际物流园国内区（南区）2号门面楼一楼240平方米房屋出租给被告作“大众洗浴”经营使用，租期为五年。2015年8月28日，双方又签订《补充协议书》，约定原租赁房屋变更至1号门面楼地下室西侧，租赁面积变更为361平方米。租金也进行相应调整。自2016年10月起，被告开始拖欠租金，经原告多次催要，2017年4月12日被告缴纳了5500元后，以各种理由拖延支付租金，故诉至法院。被告陈正会未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了《兵团乌鲁木齐国际物流园房屋租赁合同》、《补充协议书》、收据、现金交款单、中国建设银行单位客户专用回单予以证明，本院对以上证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认�事实如下：2013年11月25日，原、被告签订一份编号为ZRDY-2013-55号《兵团乌鲁木齐国际物流园房屋租赁合同》，约定原告将位于新疆生产建设兵团第十二师一〇四团七连（216国道17公里处）的兵团乌鲁木齐国际物流园国内区（南区）2号门面楼一楼240平方米房屋出租给被告作“大众洗浴”经营使用，租期为5年，自2014年4月1日至2019年3月31止，商业门面房租金2014年4月1日至2017年3月31日1元/平方米，2017年4月1日至2018年3月31租金1.10元/平方米，2018年4月1日至2019年3月31租金1.21元/平方米。被告逾期支付租金，应向原告支付违约金，违约金的计算公式：违约金=拖欠天数×欠缴租金总额的5‰。合同同时还约定，如被告欠交租金或物业费等费用超过2个月，原告有权通知被告解除合同。在原告书面通知被告（包括次承租人）之日起，合同即行终止�2015年8月28日，原、被告又签订一份《补充协议书》，约定原租赁房屋变更至1号门面楼地下室西侧，租赁面积变更为361平方米，租金按变更后的361平方米计算，自2015年7月21日至2016年3月31租金0.5元/平方米/天，2016年4月1日至2018年3月31租金0.55元/平方米/天，2018年4月1日至2019年3月31租金0.605元/平方米/天，本协议为原合同不可分割的组成部分，除本协议中明确所作的补充条款外，原合同的其余条款完全有效。合同签订后，原告如约交付租赁物，被告支付原告截止2016年9月的租金，又于2017年4月支付5500元租金，剩余租金至今未付。本院认为，原、被告于2013年11月25日、2015年8月28日签订的《兵团乌鲁木齐国际物流园房屋租赁合同》、《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效协议，双方当事人均应按照合同约定的内容认真全面的履行自己的义务。原告已按合同约定向被告交付房屋，被告却未如约足额支付租金，被告的行为显属违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付2016年10月至2017年9月1日租金的诉讼请求合理合法，但原告对租金的计算有误，经计算被告应支付原告的租金为60021.50元[（361平方米×0.55元/平方米/天×330天）-5500元]，原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。对原告主张的违约金，因双方签订的租赁合同约定被告欠付租金，按日5‰支付违约金，原告也认为该约定过高，自愿要求按照年利率24%计算违约金，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，原告认为约定违约金过高要求按照年利率24%计算违约金既无双方当事人的约定，也无法律规定，故本院根据以上规定对原告主张的违约金，以实际损失即银行同期贷款年利率4.35%为基础计算。另双方签订的租赁合同仅约定租金按年度支付，租赁物交付使用前支付第一个年度的租金，但未约定第二年、第三年等年度的租金支付时间，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应�在租赁期间届满时支付”。本案中，2016年4月1日至2017年3月31日合同租赁期届满一年，原告主张2016年10月1日至2017年3月31日的租金，根据以上规定，其违约金的起算点应从2017年4月1日起计算为703元[自2017年4月1日起，以30239元（361平方米×0.55元/平方米/天×180天-5500元=30239元）为基数，按照年利率4.35%的1.3倍计算至2017年9月1日]，原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。2017年4月1日至2018年3月31日的租金，根据以上规定，不应计算违约金。对原告要求解除双方签订的《兵团乌鲁木齐国际物流园房屋租赁合同》的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人签订的租赁合同约定，被告欠交租金超过二个月，原告即有权解除合同，现被告欠交租金已超过二个月，约定的合同解除条件已成就，故原告有权解除与被告签订的租赁合同。原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告陈正会经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告新疆中瑞德盈国际物流股份有限公司与被告陈正会于2013年11月25日签订的《兵团乌鲁木齐国际物流园房屋租�合同》；二、被告陈正会于本判决生效后十日内支付原告新疆中瑞德盈国际物流股份有限公司租金60021.50元；三、被告陈正会于本判决生效后十日内支付原告新疆中瑞德盈国际物流股份有限公司违约金703元；四、驳回原告新疆中瑞德盈国际物流股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费838元，由被告陈正会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院。审判员  侯丽敏二〇一七年十一月十七日书记员  王立琴