安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0104民初8286号原告：上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司，住所地合肥市蜀山区南二环路3818号合肥天鹅湖万达广场1-8幢8-办2114，统一社会信用代码91340100343829080P（1-1）。法定代表人：陈凤华，总经理。委托代理人：金昂，该公司员工。被告：章强，男，汉族，住安徽省合肥市清溪路翠竹园Ｂ区，原告上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司（以下简称硕雅物业合肥分公司）诉被告章强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案受理，依法由审判员占峰适用小额诉讼程序于2017年12月14日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告硕雅物业合肥分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付从2015年4月1日至2017年6月30日所欠的物业管理费5421元以及违约金1914元；从2015年7月1日至2017年6月30日地面停车服务费720元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系翠竹园B区的物业管理单位，被告在该小区拥有一面积为168.73平方米的住宅用房和一辆车牌为皖Ａ×××××奥迪轿车。原告一直为被告提供不间断的优质物管服务和地面停车服务。被告自2015年4月1日起至今一直拒付其应付的物业管理费。截止2017年6月30日被告累计欠付物业费的款项为5421元；被告自2015年7月1日至2017年6月30日期间拒交停车服务费720元。期间，原告多次向被告催交，被告均不予理会。为此，原告特具状贵院，恳请依法判允。被告章强辩称：原告公司无权向我方收取物业费，双方之间没有签订物业合同，本案合同的签订双方是恶意串通，原告没有对被告提供物业服务，小区没有聘请物业公司。当事人已经于2017年12月7日起诉原告要求撤销案涉物业服务合同，蜀山法院已经立案，本案应当以另一案的审理结果为依据，所以申请本案中止诉讼。原告与我小区签订的合同没有法律效力。经审理查明，2015年7月15日，合肥市翠竹园小区业主委员会（甲方、委托方）与硕雅物业合肥分公司（乙方、受托方）签订《物业管理服务合同书》一份,合同约定：由硕雅物业合肥分公司对翠竹园小区B区进行物业管理，管理期限为5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止。小区内小高层住宅物业费1.19元/平方米/月。交费周期为每半年预交一次（也可全年交付），以当年应缴费的前一天为计费时间点。业主方违反合同规定，未及时支付应交付费用的，自逾期之日物业公司方有权要求业主方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。车位及其使用管理服务费用：机动车：地面固定车位小型50元/月/辆，中型80元/月/辆，地面不固定车辆按30元/月/辆，地下车位180元/月/辆，自购地下车位50元/月/辆。自2015年4月1日B区自治小组接管物业管理起的所有收支项目，整体移交给乙方，乙方于2015年7月15日正式接管。甲方授权乙方，继续收取自2015年4月1日起翠竹园B区自治小区管理期间的物业服务等各项费用等内容。硕雅物业合肥分公司按约自2015年7月1日起为翠竹园小区提供物业服务。章强系翠竹园小区B区102栋204室业主，其房屋建筑面积为168.73平方米，系小高层住宅。庭审中，原告陈述被告章强自2015年4月1日起未交纳物业费至今，并欠缴自2015年7月1日起至2017年6月30日的车位服务费。另查，案涉翠竹园小区B区业主王奎跃曾诉至法院，请求判决确认翠竹园业委会与硕雅物业合肥分公司签订的《物业管理服务合同书》无效等。本院于2016年7月18日作出（2016）皖0104民初3157号民事判决书，判决驳回王奎跃的诉讼请求。王奎跃不服，提出上诉，合肥市中级人民法院于2017年2月6日作出（2016）皖01民终5724号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该二审判决书中载明：“二审另查明：翠竹园B区自治小组于2015年11月6日以公告的形式向B区全体业主书面征求意见，对是否同意启用本小区房屋维修基金、是否同意自来水出户、是否同意硕雅物业合肥分公司管理本小区进行投票表决。经投票，B区业主共446户，截止2015年12月21日参与投票共343户，其中同意硕雅物业合肥分公司管理本小区的237户，反对的12户，弃权的4户，未作回复的90户。同意的业主占总户数的53.14%，占总面积的55.29%。上述事实，有翠竹园业委会一审中提供的2015年11月6日、12月22日的公告予以证明。合肥市中级人民法院认为，根据《物业管理条例》，选聘物业管理企业的权利属于业主大会，根据《议事规则》及《工作规则》的规定，各区域业主授权自治小组成员，决定自治或选聘物业服务企业。B区自治小组在管理翠竹园B区过程中，决定选聘硕雅物业合肥分公司对小区提供物业服务，并以张贴公告的形式在小区内进行了公示，翠竹园业委会根据B区自治小组的决定，与硕雅物业合肥分公司签订了《物业管理服务合同书》，符合《议事规则》及《工作规则》的规定。上述物业服务合同签订后，B区全体业主于2015年12月以书面征求意见的形式进行表决，表决结果显示B区业主户数、面积双过半的多数业主同意选择硕雅物业合肥分公司对该小区提供管理服务，即B区业主大会对该合同的效力进行了追认，该合同合法有效。王奎跃关于该合同无效的上诉理由无事实和法律依据，不予支持”。之后，王奎跃再次提起诉讼，请求判令撤销翠竹园业委会与上海硕雅物业合肥分公司签订的《物业管理服务合同书》。本院于2017年3月28日作出(2016)皖0104民初9346号民事判决书，判决驳回原告王奎跃的诉讼请求。王奎跃不服，提出上诉，合肥市中级人民法院于2017年2月6日作出(2017)皖01民终3800号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该二审判决书中载明：“《翠竹园B区调整物业管理模式的公告》（2015年6月27日）、《上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司接管翠竹园B区物业服务的联合公告》（2015年7月14日）的内容是由物业公司对翠竹园B区进行管理的内容，而生效的法律文书亦对翠竹园业委会与硕雅物业合肥分公司签订的案涉物业服务合同的合法性进行了确认。上述两份公告及物业服务合同均未侵犯小区业主的合法权益，王奎跃主张撤销无依据”。以上事实，有原告提交的营业执照、《物业管理服务合同书》、((2017)皖01民终3800号民事判决书、及当事人当庭陈述在卷佐证，足以认定。原告提交的收费证明及被告提交的受理案件通知书均达不到其证明目的，故本院对其证明效力不予确认。本院认为，原告硕雅物业合肥分公司与翠竹园小区业主委员会签订《物业管理服务合同书》，并于2015年7月1日起为该小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同约定交纳物业管理费。被告章强应当向硕雅物业合肥分公司缴纳自2015年7月1日至2017年6月30日欠付的物业费4818.9元（168.73㎡×1.19元/㎡/月×24个月）及地面停车服务费720元（30元/月×24个月）。原告诉请案涉物业2015年4月1日至2015年6月31日的物业费，但业主委员会仅授权原告代为收取该部分费用，而非将该其转让给原告，故对原告的该部分诉请，本院不予支持。人民法院生效法律文书认定案涉物业服务合同签订后，B区全体业主于2015年12月以书面征求意见的形式进行表决，表决结果显示B区业主户数、面积双过半的多数业主同意选择硕雅物业合肥分公司对该小区提供管理服务，即B区业主大会对该合同的效力进行了追认，该合同合法有效，并未侵犯小区业主的合法权益。被告章强现以另案诉请撤销案涉物业服务合同为由要求中止审理，该抗辩理由缺乏事实与法律依据，本院不予采信。原告诉请被告章强应参照同期人民银行贷款基准利率的四倍支付逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持，被告章强应自2017年11月3日起以欠款5538.9元（4818.9元＋720元）为计算基数参照同期人民银行贷款基准利率支付逾期付款违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下：一、被告章强于本判决生效之日起十日内一次性支付原告上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司2015年7月1日至2017年6月30日期间的物业管理费4818.9元、地面停车服务费720元及逾期付款违约金（自2017年11月3日起以欠款5538.9元为计算基数参照同期人民银行贷款基准利率计算至欠款实际付清之日止）；二、驳回原告上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告章强负担。本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。审判员 占 峰二〇一七年十一月二十四日书记员 时丁玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外，第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。