山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1083民初761号原告：威海金桥房地产开发有限公司，住所地：乳山市商业街75号。法定代表人：丛培山，董事长。委托诉讼代理人：邢京科，山东闻远律师事务所律师。委托诉讼代理人：于鹏，男，1972年11月8日出生，汉族，住乳山市，系公司员工。被告：宋晓君，男，1978年12月22日出生，汉族，住乳山市。委托诉讼代理人：王彬，男，1983年11月8日出生，汉族，住乳山市。委托诉讼代理人：刘帅，男，1987年1月11日出生，汉族，住乳山市。第三人：乳山市心怡婚礼服务社，住所地：乳山市市区富山路。经营者：于春丽、宋青山。原告威海金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥公司）诉被告宋晓君、第三人乳山市心怡婚礼服务社（以下简称心怡服务社）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邢京科、于鹏到庭，被告宋晓君委托诉讼代理人王彬、刘帅到庭，第三人未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金桥公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、要求被告支付2016年12月13日至2017年12月13日的租金10万元及至给付之日止的违约金。事实和理由：2014年12月12日，原、被告签订租赁合同，被告租赁原告位于乳山市商业街的房屋，但被告未按合同约定支付租金，按合同约定，房租交纳如有延期，应当支付违约金。现诉至法院，请求法院判如所请。被告宋晓君辩称，不同意解除合同，合同已经签订，同意支付租金，要求继续履行合同。第三人心怡服务社在规定期限内未提交书面答辩意见。经审理查明：2011年1月1日，原告（乙方）与中国建设银行股份有限公司乳山支行（甲方，以下简称“建行乳山支行”）签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方将位于乳山城区商业街87年竣工混合四层895.7平方米办公楼、46平方米锅炉房、91年竣工42平方米传达室、90年竣工616平方米办公楼租给乙方，使用期限自2011年1月1日至2021年1月1日。乙方需转租以上房产，需经甲方同意，甲方应在转租合同签订“同意转租”字样并由行领导签字，合同方可生效，否则，视为无效合同。上述四层895.7平方米办公楼房产证号为乳房权证城区字第××号。2014年12月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房产租赁合同》，约定：一、乙方自愿承租甲方位于乳山市商业街86#前楼一楼（从东数六间）的房产，乙方经充分了解，愿意承租用该房地产。二、甲、乙双方议定上述房地产租赁期为2014年12月13日至2019年12月13日，租金第一年按壹拾万元整计算，以后双方协商决定，房租保证金为＿元。乙方每年按时付给甲方，乙方认为上述房地产符合乙方租赁使用要求，同意付清上述金额后，房产归乙方使用。三、上述房产承租给乙方使用时，其该建筑范围内的土地使用权同时由乙方使用，租赁期内，乙方不得将此房产或摊位转租他人，如转租需经甲方同意。……六、租赁期内，乙方可以用原来的装修亦可重新装修但需经甲方同意。房屋装饰、装修费由乙方承担。租赁期限届满之日，乙方需腾空房屋，并保证原装修或重新装修后的完整性，不得损毁，否则，按整个房屋原装修所需价值向甲方赔偿。租赁期满，乙方对房屋所做的装饰、装修属甲方所有，甲方不承担任何费用……十一、……租赁期间，如乙方违反本协议，需按日向甲方支付违约金壹仟元，直至双方争议解决之日为止。原告租赁给被告的房屋为原告从建行乳山支行处租赁的部分房屋。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用，被告于2014年12月13日支付第一年租金100000元，2016年9月25日交纳第二年租金80000元（余20000免收），2016年12月13日后的租金未付。现涉案房屋自2016年由第三人心怡服务社（个体工商户）使用，经营者为于春丽、宋青山，房屋前写有“心怡婚纱摄影会馆”名称。被告称与第三人系合作关系，但未提交相应证据。被告主张其对涉案房屋进行了两次装修，分别是2014年和2016年9月25日之后，提交2014年9月30日与宫润高签订的装修协议及320000元装修款收据，无第二次装修证明。原告认为被告未提交装修材料分项单据、装修前后照片对比证实确实装修，仅凭原告单方提交单装修协议和收据，无法确认证据的真实性及认定装修事实。现在的房屋状态就是原告出租给被告时的状态。即使装修，也没有经过原告书面同意。如果认定被告进行了装修，不要求利用该部分装修。法庭于2017年6月1日向建行乳山支行副行长曹韵玮询问时，其称，2011年1月1日，建行乳山支行与原告签订过房屋租赁合同，原告提交法庭的合同复印件与其处原件的内容一致。法庭于2017年9月6日向第三人工作人员于英霞询问时，其称，涉案门市房是2016年从一个姓宋的手里租的，租赁合同在老板ＸＸ手里，不清楚租赁房屋有没有经过金桥公司的同意，2016年年底心怡服务社对房屋进行过装修，不清楚装修是否经过他人同意，不知道宋晓君和第三人是什么关系。法庭于2017年9月6日通过电话向第三人负责人于春丽询问时，其称，第三人的办公楼是从宋晓君处租赁的，2016年9、10月份签订的租赁合同，2016年对房屋进行过装修，有事找宋晓君，宋晓君不让多讲，宋晓君的案子输了，第三人搬走。法庭于2017年10月9日向建行乳山支行副行长曹韵玮询问金桥公司将涉案房屋租赁给被告时，是否经过建行乳山支行书面或口头同意时，其称，根据合同约定，转租需经过建行乳山支行在合同上签“同意转租”字样，并经行领导签字，转租合同方可生效，但转租合同中没有“同意转租”字样，也没有行领导签字，至于是否口头同意，因时间久远，记不清了。从涉案房屋路过时能看到是一个影楼在营业，具体谁在使用其不清楚，金桥公司肯定没在使用。原告的租金是一年一交，原告最近一次交房租的时间是2017年1月份，是直接交给财务的，没有问过原告为什么是影楼在使用涉案房屋，对于是否同意原告转租涉案房屋其现在不表态。原、被告对上述询问笔录均无异议。上述事实有当事人的陈述，原告提交的租赁合同、收据、照片及法庭询问笔录等证据在案为凭。本院认为，建行乳山支行与原告签订的《房屋租赁协议书》中虽约定“乙方需转租以上房产，需经甲方同意，甲方应在转租合同签订“同意转租”字样并由行领导签字，合同方可生效，否则，视为无效合同。”但原告将房屋对外转租后，建行乳山支行在知晓该情况后不过问、未制止，在法庭询问时对是否同意金桥公司转租涉案房屋亦不表态，其行为应视为默示同意原告对外转租涉案房屋。原、被告签订的《房产租赁合同》系双方在自愿的基础上签订的，系原、被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。原、被告均应按合同约定全面履行义务。合同约定，租金第一年按100000元整计算，以后双方协商决定，乙方每年按时付给甲方，该条款虽未明确约定每年租金的数额及给付时间，但原、被告在庭审中对于每年房租100000元，每年租金12月13日支付均无异议。原告至今未交纳2016年12月13日至今的房屋租金，且未经原告同意将涉案房屋转租给心怡影楼，当属违约，原告有权要求解除原、被告签订的《房产租赁合同》并要求被告支付违约金。原告要求被告支付2016年12月13日之后一年的租金100000元，因一年期限尚未届满，租金计算至合同解除之日为宜，为100000元/365天*345天（2016年12月13日至2017年11月22日），共计94521元。合同解除后的房屋使用费原告可另行向被告主张。对于违约金的计算，合同约定，租赁期间，如被告违反协议，需按日向原告支付违约金1000元，直至双方争议解决之日为止，原告在诉讼中自愿要求违约金每日按照应缴房租总额的3‰的标准，计算至被告实际支付之日止，被告对该计算标准无异议，本院依法照准，被告应支付的违约金数额为以94521元为基数，自2016年12月14日起至实际给付之日止，按日3‰计算。被告主张系因原告拒绝收取，故未交纳房租，原告对此不予认可，且被告未提交相应的证据予以证实，对被告该抗辩理由，本院不予支持。被告主张其与第三人之间系合作关系，并未转租涉案房屋，被告该主张与第三人负责人、工作人员的陈述均不一致，且被告对其主张未提交相应证据予以证实，故被告该抗辩理由本院不予采信。被告主张对涉案房屋进行了装修，原告转租涉案房屋未经建行乳山支行同意，如果房屋收回，要求原告承担装修损失，但被告未在本案中就装修损失提出具体的反诉请求，本案中不予审理，被告可另行诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告威海金桥房地产开发有限公司与被告宋晓君于2014年12月12日签订的《房产租赁合同》；二、被告宋晓君于本判决生效之日起十日内向原告威海金桥房地产开发有限公司支付租赁费94521元及违约金（以94521元为基数，自2016年12月14日起至实际给付之日止，按日3‰计算）；三、驳回原告威海金桥房地产开发有限公司多诉部分的诉讼请求。案件受理费4100元（原告已预交4100元），由原告威海金桥房地产开发有限公司负担180元，由被告宋晓君负担3920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  兰晓华人民陪审员  张书朋人民陪审员  张胜夕二〇一七年十一月二十二日书 记 员  魏瑞华