柳州铁路运输法院民 事 判 决 书（2017）桂7101民初27号原告（反诉被告）:梁德铨，男，1963年1月15日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。委托诉讼代理人：赵建勇，广西君行律师事务所律师。被告（反诉原告）：许峰，男，1970年7月21日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。委托诉讼代理人：谭毅，广西和清律师事务所律师。原告梁德铨与被告许峰租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案，依法适用普通程序审理，被告许峰于2017年4月10日提出反诉，本院依法进行了合并审理，于2017年5月22日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）梁德铨委托诉讼代理人赵建勇、被告（反诉原告）许峰委托诉讼代理人谭毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁德铨向本院提出诉讼请求：1、被告许峰向原告梁德铨支付拖欠的租金75000元及违约金25000元；2、本案的诉讼费由被告许峰承担。事实和理由：2014年12月19日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定：梁德铨将位于柳州市大堂右前的门面租赁给许峰经营和使用，租赁期限从2014年12月17日到2025年1月15日，前一个月的时间为装修期，不收取租金，2015年1月16日至2017年1月15日的租金为50000元，在签订合同时一次性交清，2017年1月16日至2020年1月15日的租金为75000元，在2017年1月6日前交清，以后每三年的租金均为75000元，在第一年的1月6日前交清，许峰拖延交付租金的，必须交纳每天5%的违约金等。该合同签订后，梁德铨依约履行了交房义务，而许峰仅支付约定的第一次租金后就未交租金。被告许峰辩称，不存在拖欠租金的情况，双方约定的违约金过高，也不同意支付违约金，根据租赁合同第8条约定，该租赁合同已经终止，请求法庭驳回梁德铨的诉讼请求。反诉原告许峰向本院提出诉讼请求：1.解除反诉原告许峰与反诉被告梁德铨于2014年12月19日签订的《租赁合同》；2.反诉被告梁德铨赔偿反诉原告许峰经济损失143596元；3.反诉费由梁德铨承担。事实和理由：许峰与梁德铨于2014年12月19日签订《租赁合同书》，许峰租用梁德铨位于柳州市大堂右前的门面作为经营场所和仓库存放货物，截止2015年5月底仓库存放货物约2006件，货物总额约1419200元。2015年6月14日凌晨柳州市降大雨，由于下水口堵塞，雨水流入许峰门面内，致使堆放在两个仓库和大厅以及休息室的货物全部被水浸湿，造成货物损失103596元（其中：20件梦三成本价39840元、18件梦六成本价50256元、15件海之蓝成本价13500元）及因为仓库进水无法及时向已销售的买受方送货造成的损失40000元。另外，由于涉案房产归部队所有，梁德铨不能提供给许峰办理证照的相关手续致使许峰在工商局不能办理营业执照，而且根据相关文件，部队将于2016年12月31日收回军队房产，因此双方的合同无法继续履行。反诉被告梁德铨辩称，梁德铨与许峰签订的租赁合同合法有效，至今未解除，梁德铨也没有收到许峰发出的解除合同的有关通知；许峰主张赔偿损失缺乏事实和法律依据，请求法院驳回许峰的诉讼请求。综合诉辩双方的意见，本案争议焦点是：1.原告梁德铨要求被告许峰支付租金75000元、违约金25000元是否有事实和法律依据;2.反诉原告许峰要求解除租赁合同、要求反诉被告梁德铨赔偿其经济损失143596元是否有事实和法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本诉中有争议的证据，本院认定如下：对许峰提供的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发[2016]58号），对其真实性予以认可。对反诉中有争议的证据，本院认定如下:对许峰提供的照片，仅凭该照片不能证明许峰诉称2015年6月期间由于大雨后下水口堵塞导致雨水流入门面内及货物全部被水浸湿等事实；对许峰提供的货物托运单，也不能证实许峰经济损失的数额；对许峰提供的合同终止通知函和邮政快递单，可以证实许峰向梁德铨邮寄了终止合同通知函，但梁德铨拒收后退回，并未知晓其中函件的具体内容。对梁德铨提供的《关于答复梁德铨同志的函》、《空余房地产租赁问题整改方案审核意见书》，可以证明梁德铨合法承租中国人民解放军76338部队的房产，目前涉案房产仍由梁德铨经营管理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：梁德铨与许峰于2014年12月19日签订租赁合同，约定梁德铨将位于柳州市大堂右前的门面租赁给许峰，可经营一切合法的项目用。2014年12月17日起至2015年1月15日为装修期，装修期间不收租金,2015年1月16日至2017年1月15日的租金50000元，在签订本合同时一次性交清，2017年1月16日至2020年1月15日的租金75000元，在2017年1月6日前交清，2020年1月16日至2023年1月15日租金75000元在2020年1月6日前交清，2023年1月15日至2025年1月16日的租金50000元在2023年1月6日前交清。许峰因拖延交付租金的，必须向梁德铨交纳每天5%的违约金，许峰拖欠租金超过30日的，本租赁协议自行终止。合同还约定梁德铨必须配合许峰办理经营的相关手续并向许峰提交办理证照的有关手续等。合同签订后，许峰向梁德铨支付了2015年1月16日至2017年1月15日期间的租金50000元。许峰将该门面用作办公室及仓储。2017年3月底，许峰向梁德铨邮寄《终止合同通知书》，梁德铨拒收。许峰于2017年4月10日前搬离涉案门面。另查明，涉案门面由中国人民解放军76338部队经营管理，2014年2月，76338部队将位于柳州市柳南区包括涉案门面在内的场地出租给梁德铨使用和经营，目前梁德铨仍然有经营管理权。本院认为，梁德铨与许峰签订的租赁合同是双方真实意思的表示，符合法律和行政法规的规定，受法律保护，双方当事人应当全面履行合同义务。在租赁期限内，许峰拒不支付2017年1月6日之后的租金且在之后搬离了涉案门面，以自己的行为表示不履行主要债务，导致双方的租赁关系提前解除。关于许峰搬离涉案门面的时间，鉴于许峰没有提供证据加以证实，本院结合许峰向梁德铨邮寄《终止合同通知书》的时间和梁德铨陈述其得知许峰搬离的时间，可以确认许峰在2017年4月10日前已搬离涉案门面。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，本案在审理过程中，本院于2017年4月10日将许峰要求解除租赁合同的诉状及相关应诉材料向梁德铨送达，故本院认为许峰与梁德铨签订的《租赁合同书》于2017年4月10日解除。许峰应当按合同约定支付2017年1月16日至2017年4月10日期间的租金5972.3元。关于梁德铨要求许峰支付租金75000元的诉请，无事实依据，本院不予支持。许峰提前解除合同，应当承担违约责任。关于许峰提出合同约定的违约金过高的意见，本院综合考虑梁德铨的损失和双方履约情况、预期利益等综合因素予以调整，确定许峰按3个月的租金标准向梁德铨支付违约金，即6250元。关于反诉原告许峰要求反诉被告梁德铨赔偿经济损失143596元的诉请，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）许峰与原告（反诉被告）梁德铨于2014年12月19日签订的《租赁合同书》于2017年4月10日解除；二、被告（反诉原告）许峰向原告（反诉被告）梁德铨支付租金5972.3元、违约金6250元，合计12222.3元；三、驳回原告梁德铨的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告许峰的其他反诉请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。本诉案件受理费2300元（原告梁德铨已预交），由原告梁德铨负担2019元、被告许峰负担281元；反诉案件受理费1636元（反诉原告许峰已预交），由反诉原告许峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审判长 赵 菲审判员 刘智虹审判员 易 娈二〇一七年六月二十日书记员 冯 茜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第一百一十四条第二款，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉、第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。