重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0119民初6752号
原告重庆康驰物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区金石大道333号，统一社会信用代码915001120661610858。
法定代表人王凡，重庆康驰物业管理有限公司董事长。
委托代理人汤玉婷，女，1989年12月21日出生，汉族，重庆康驰物业管理有限公司员工，住重庆市南川区。
委托代理人陈祖红，女，1973年12月6日出生，汉族，重庆康驰物业管理有限公司员工，住重庆市南川区。
被告姚小金，男，1976年12月26日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托代理人陶行梅（姚小金之妻），1977年8月28日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告重庆康驰物业�理有限公司与被告姚小金物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案受理后，依法由审判员刘丹独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆康驰物业管理有限公司的委托代理人汤玉婷、陈祖红，被告姚小金委托代理人陶行梅到庭参加诉讼，理。本案现已审理终结。
原告重庆康驰物业管理有限公司诉称，被告与重庆名润置业有限公司签订《商品房买卖合同》，自愿购买重庆名润置业有限公司开发的“XXX.XX广场”X栋X-
X住宅一套，并于2014年9月9日接房时与原告签订了《前期物业服务协议》，双方对前期物业服务内容、收费标准、计算方式及起始时间、违约责任进行了约定。但被告从2016年3月1日至2017年9月30日期间拖欠物业费2373.1元，从2016年1月1日至2017年9月30日拖欠公摊水电费168元，从2015年12月1日至2017年6月30日拖欠二次供水费173.6元。被告作为“XXX.XX广场”住宅的业主，其享受了原告提供的物业服务，就应按时向原告交纳物业服务费用，履行应尽的基本义务。但期间经原告多次催要，被告均以种种理由拒绝交纳。截止原告诉讼之日，被告仍没有支付其所欠的物业费，现原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，请求判令：1、被告立即支付原告拖欠的物业费2373.1元及违约金213.58元、公共能耗费168元、二次供水费173.6元，共计2928.28元。2、被告承担本案诉讼费。
被告姚小金辩称，欠费时间、金额属实。我不缴费的理由是有一个烟道把我家里的墙面等熏黑了，至今也没有得到解决。
经审理查明，重庆名润置业有限公司（甲方）与重庆XXX物业管理有限公司（乙方）分别就“XXXX广场”小区住宅面积63704平方米、商业面积48299平方米以及住宅面积68588平方米、商业面积37929平方米的物业分�签订了两份《前期物业服务合同》，前份合同第六条约定，物业服务费用标准（按建筑面积计算）：住宅1.8元/月·平方米；商业：10元/月·平方米；停车位：60元/月·个；公摊水电费据实收取，共用的专项设备设施运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。第八条约定，业主入住时预付一季度的物业服务费，入住后物业服务费用按月交纳。业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。第九条约定，业主逾期不交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的3%0的滞纳金。第二十一条约定，物业管理服务期限3年，自2015年4月25日至2018年4月24日止。业主大会成立后，业主委员会与所选聘的乙方签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。另一份前期物业服务合同第二十一条约定物业管理服务期限3年，自2015年5月6日至2018年5月5日止，其余约定内容与前一份前期物业服务合同基本一致。2015年6月3日，重庆名润置业有限公司与重庆XXX物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》在重庆市南川区国土资源和房屋管理局进行了备案登记。
2015年10月9日，重庆市南川区发展和改革委员会以南川发改委发[2015]366号文件确定了“XXXX广场”小区物业服务费的收费标准，即：住宅物业服务费标准0.8/平方米·月，公共设备设施日常维修养护费标准0.4元/平方米·月。电梯费收取方式，可实行月票和次票，具体方式由物业公司根据实际情况决定，1、月票票价，按层计算：张/人=10元（第一层）+0.3元×(N-1）,N为楼层数，按人计算：常住人口每人每月10次；2、次票票价：单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.5元。商场物业服务费标准：8元/平方米·月，其中含40%的日常维修养护费。以上试行期�1年，从2015年10月1日起至2016年9月30日止。
2016年10月20日，重庆市南川区发展和改革委员会以南川发改委发[2016]409号文件再次确定了“XXXX广场”小区物业服务费的收费标准，即：住宅物业服务费标准0.8/平方米·月，公共设备设施日常维修养护费标准0.4元/平方米·月。电梯费收取方式，可实行月票和次票，具体方式由物业公司根据实际情况决定，1、月票票价，按层计算：张/人=10元（第一层）+0.3元×(N-1）,N为楼层数，按人计算：常住人口每人每月10元；2、次票票价：单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.5元。以上有效期限3年，从2016年10月1日起至2019年9月30日止。
另查明，2016年4月1日，重庆XXX物业管理有限公司更名为重庆康驰物业管理有限公司。
再查明，被告姚小金系“XXXX广场”X-X-X住宅业主，其房屋建筑面积为83.29平方米。
上述事实，有原告的当庭陈述，以及两份《前期物业服务合同》、南川发改委发[2015]366号文件、南川发改委发[2016]409号文件、准予变更登记通知书、前期物业服务合同备案证明、交房流程表、业主档案、收款单据等证据在案佐证，并经庭审依法核实，具有证明效力。
本院认为，原告重庆康驰物业管理有限公司与“XXXX广场”小区的建设单位重庆名润置业有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，�民法院不予支持”的规定，前述物业服务合同依法对“XXXX广场”小区的全体业主具有约束力。原告重庆康驰物业管理有限公司对“XXXX广场”小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主理应按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，依法应承担继续履行，交清物业服务费的民事责任。关于原告主张的物业服务费2373.1元、公摊水电费168元、二次供水费173.6元，被告对拖欠的金额无异议，本院予以支持。被告以烟道将其家里墙面等熏黑的问题，不属于法定或约定不缴纳物业费的理由，对此抗辩，本院不予采信。关于违约金的问题。虽然被告未按时交纳物业费，但其确实因烟道问题未得到妥善解决故而采取不缴纳物业费的行为，以期该问题能够得到彻底解决。原告对于被告反映的问题虽然也积极向该小区的建设单位进行上报，但至今也未有答复。被告未按时交纳物管费具有一定的理由，因此，对原告主张支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。
据此，依照《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关系审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:
一、被告姚小金于本判决生效后15日内支付原告重庆康驰物业管理有限公司物业费2373.1元、公共能耗费168元、二次供水费173.6元，共计2714.7元。
二、驳回原告重庆康驰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告姚小金负担。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 刘 丹
二〇一七年十二月八日
书记员 杨江亮