浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2007）善民二初字第830号
原告：嘉善亭桥女人房屋置换有限公司，住所地嘉善县魏塘镇钱家汇19号。
法定代表人：史东波，执行董事。
委托代理人：颜伟新，浙江金嘉律师事务所律师。
被告：施端，系嘉善县魏塘镇星光灿烂理容休闲中心员工。
委托代理人：顾支农，浙江国傲律师事务所律师。
委托代理人：许兰。
原告嘉善亭桥女人房屋置换有限公司（以下简称亭桥公司）与被告施端（原告起诉状中的第二、三、四部分事实和理由对被告施端、第三人王国兴、张蓉诉讼请求已裁定驳回起诉）租赁合同纠纷一案，本院于2007年10月23日立案受理后，于2007年11月16日裁定中止诉讼，2008年4月15日恢复审理，于2008年4月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人颜伟新和被告委托代理人顾支农、许兰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告亭桥公司起诉称：嘉善苏嘉房地产开发公司（以下简称苏嘉公司）将所开发的亭桥阳光名邸全部76个商铺整体出让给原告，原告交付全部购房款并且取得全部商铺的产权。2007年4月24日，苏嘉公司已经通知被告整体商铺转让给原告，原租赁合同由原告与被告继续履行至租赁期满，并要求被告的下一笔租金按时交纳给原告。2002年10月17日，被告与苏嘉公司签订一份商铺租赁合同，约定：被告承租苏嘉公司所开发的亭桥阳光名邸亭桥南路258一282号共5个商铺，年租金为26万元，租赁期限自2002年11月30日至2007年11月30日止。租金每半年结算，被告在签订租赁合同之日支付租金13万元。以后租赁期内的每年5月31日、11月30日前支付下一个半年租金。任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同。被告逾期交付房租，每逾期一日，由苏嘉公司按年租金额的千分之三向被告加收违约金。被告在租赁期限届满时把房产交还给苏嘉公司。如被告继续承租，应提前二个月与苏嘉公司协商，双方另行签订租赁合同等。被告将上述商铺的租金支付至2007年5月31日止。按照合同约定及苏嘉公司的通知，被告应当于2007年5月31日前向原告支付半年租金13万元，被告至今没有履行付款义务。按照合同约定，暂计算从2007年6月1日至10月31日的逾期付款违约金为119340元（庭审时原告增加诉讼请求）并且原告有权提前解除合同收回商铺。为此，请求法院判令被告：1、依法解除被告与苏嘉公司未到期亭桥南路258-282号商铺租赁合同；2、被告支付原告至归还商铺之日的租金计算至2008年4月30日为238630.55元；3、被告支付至租金归还日的逾期付款违约金（暂2007年6月1日计算至2008年4月30日按照年租金26万元每天千分之三计算，）261300元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告施端答辩称：对原告的诉请被告不予认可。理由：1、本案原告与苏嘉公司发生房产转让存在于原告串通苏嘉公司，是一种恶意串通的行为，造成被告在租赁房屋中的经营阻碍。也直接导致被告在2007年4月停止经营，使被告租赁房屋的目的没办法实现，被告认为苏嘉公司违反了租赁合同的相应约定，应承担相应责任。如果原告要介入该份合同，那么原告也应承担相应责任。2、被告对原告请求支付剩余租金这个问题持有不同看法。被告认为，自己无须再支付或者说应当停止支付剩余租金，主要指2007年6月1日至2007年11月30日合同期限内的租金，理由是原告对被告有侵权，违约在先，这13万元的租金应当停止支付。原告在诉讼主张中也提出了合同期满后的租金，被告认为原告起诉没有事实依据，故被告不需要支付合同期满后所产生的租金。3、原告在诉讼请求中主张违约金，被告认为既然租金应当停止支付，那么违约金更不应当支付。另原告计算的违约金方法按照千分之三有违法律上公正公平的原则，与原告所遭受的没有如期收受租金所产生的损失是不相符的，所以说这个违约金应当依法予以调整，如要计算违约金应按还贷利率标准计算，酌情补偿。4、因为租赁房屋必然遇到装修的问题，在双方租赁合同中明确了装修的问题，既然租赁合同終止，那么被告要求原告对装修予以折价给予适当补偿，具体如何操作可以协商解决。综上所述，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经本院审理查明，2002年10月17日，被告与苏嘉公司签订一份商铺租赁合同，合同约定：“被告承租苏嘉公司所开发的亭桥阳光名邸亭桥南路258一282号共5个商铺，建筑面积1155.34平方米，年租金为26万元；租赁期限自2002年11月30日至2007年11月30日止，租金每半年结算，在签订租赁合同之日支付租金13万元；以后租赁期内的每年5月31日、11月30日前支付下一个半年租金；苏嘉公司保证上述商铺产权权属清楚，若发生与苏嘉公司有关的产权纠纷或债权债务，概由苏嘉公司负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给被告造成的经济损失，苏嘉公司负责赔偿；任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同；被告逾期交付房租，每逾期一日，由苏嘉公司按年租金额的千分之三向被告加收违约金；被告在租赁期限届满时把房产交还给苏嘉公司；如被告继续承租，应提前二个月与苏嘉公司协商，双方另行签订租赁合同”。合同签订后，被告按约将租金交付至2007年5月31日止，之后未交付租金。2007年4月24日苏嘉公司发给了被告告知书，告知内容：“亭桥阳光名邸沿街商铺共76套作为交易整体，已由原产权人苏嘉公司一并转让给新产权人亭桥公司各承租人之前签订的房屋租赁合同中的租赁期限、租金等权利义务不变，仍按照原合同约定与亭桥公司继续直至租赁到期；本告知书日期后，各承租人的下一笔租金请按时交纳给亭桥公司；若各承租人有提前退租、续租或购买租赁房屋意向的，也请与亭桥公司接洽协商”。然后原告于2007年4月27日发告知书给了被告，告知内容：“各承租人之前签订的房屋租赁合同中的租赁期限、租金等权利义务不变，仍按照原合同约定继续履行直至租赁到期；现本公司决定对阳光名邸沿街商铺进行出售，各承租人在同等条件下有优先购买的权利。本告知书之日起承租人有购买租赁房屋意向的请在2007年5月10日前与本公司联系签订购买协议，过期将作自愿放弃”。2007年5月31日被告为苏嘉公司将亭桥阳光名邸沿街商铺共76套整体转让给亭桥公司，其中对承租亭桥阳光名邸亭桥南路258一282号共5个商铺享有优先购买权为由向嘉兴市中级人民法院提起诉讼，在该案诉讼期间被告于2007年6月22日寄给苏嘉公司一份通知，通知内容：“根据本人施端与苏嘉公司所签订的商铺租赁合同，有关付房租事宜，本人多次到贵公司交纳房租，可是贵公司都没有人在，贵公司也没派人来收，现房租交纳日期已延期，房租如何交纳请指示”。该院于2007年9月18日判决（（2007）嘉民一初字第16号民事判决书）：驳回被告的诉讼请求。被告不服，于2007年9月7日向浙江省高级人民法院提起上诉，该高院于2008年3月17日判决（（2007）浙民一终字第364号民事判决书）：驳回被告上诉，维持原判。原告鉴于房屋租金催讨无果，遂诉至本院。
另查明，2007年1月26日亭桥公司与陈卫芳的丈夫签订了一份定金协议，约定将亭桥南路270一272号商铺，计面积151.08平方米，按单价14500元计总价2190660元卖给陈卫芳，当日交付定金20万元，2007年2月8日亭桥公司与陈卫芳签订了房产转让协议书，签约当日陈卫芳又交付了房款900660元。2007年2月5日亭桥公司另与盛华成、盛奥、吴毓签订了一份房产转让协议书，双方约定：亭桥公司将亭桥南路266一268号商铺，面积计165.87平方米，价格为2405115元转让给盛华成、盛奥、吴毓，并已当日交付了房款1105115元，另在合同签约前于2007年1月25日交付10万元房款。2007年5月16日亭桥公司又与张立军签订了一份房产转让协议，约定：亭桥公司将亭桥南路258一260号商铺，面积计283.75平方米，价格为2750000元转让给张立军，并已当日交付了房款1770000元（含定金100000元）。
上述事实，有商铺租赁合同、告知书、中华人民共和国房屋所有权证、通知书、（2007）嘉民一初字第16号民事判决书、（2007）浙民一终字第364号民事判决书、庭审笔录等证据予以证实，原、被告双方对证据证实性无异议，本院予以确认。
本院认为，苏嘉公司与被告签订的商铺租赁合同，依法有效。按照合同法有关规定，买卖不破租赁，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告按照2006年12月29日与苏嘉公司、宋永鑫签订的房屋买卖协议约定，原告承接了出租人苏嘉公司在2002年10月17日与被告签订的商铺租赁合同中所享有的权利和应履行的义务，原告并于2007年5月16日和17日取得该5套出租商铺房屋所有权证。但原告未取得该5套房屋所有权证和零售转让没有告知被告该承租房屋优先购买权的情况下，将被告承租的5套房屋中的3套房屋出卖给了其他人。同时，明知已与他人签订了房屋转让合同，并已收取了大部分房款，隔数月还发给被告告知书，告知被告在同等条件下享有该承租房屋的优先购买权，原告违反了《合同法》第二百三十条的规定，原告有过错。但是被告亦明知原告将部分出租的房屋卖给他人，并于2007年5月31日被告为享有优先购买权向嘉兴市中级人民法院提起诉讼，在该诉状中自述已收到两告知书，这时被告知道承租的房屋产权属原告，理应将租金交付给原告。被告却假装不知情，于2007年6月22日寄给苏嘉公司通知来拖延支付租金，合同约定每年5月31日付下半年租金，此时通知也已超过付租金期限，被告明显系违约。原、被告均有违约行为，但原告违约在先。2002年10月17日双方签订的商铺租赁合同于2007年11月30日止租期届满，原租赁合同自然终止，之后双方既未续订租赁合同，后又未约定违约金，应视为不定期租赁。我国合同法规定，违约金责任主要是补偿性的，而不是惩罚性的。所谓补偿性违约金，是作为损害赔偿额的预定，实际上是来充当替代赔偿损失作用的。本案中合同约定违约金明显具有惩罚性，不符合《合同法》相关的规定，违约金约定明显过高。《合同法》第一百一十四条第二款的规定：约定的违约金过高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。被告在庭审中提出口头申请要求按银行贷款利率适当补偿。本院根据被告申请和双方过错责任的大小，本着实事求是和公平的原则，以及按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定的精神，130000元租金应以法定逾期付款的违约金的2倍来计算；108630.55元的租金因双方未约定违约金，应以逾期付款利息损失按每天万分之二点一来处理较适当。为此，对本案违约金数额加以调整。原告要求被告支付违约金261300元，但在租赁合同履行期间内约定的违约金过高，合同届满之后这一部分违约金计算标准证据不足，本院不予支持。本院将违约金数额调整为21758.48元（即130000元从2007年6月1日起至2008年4月30日止共逾期付租金335天，（130000元×每天万分之四点二元×335天＝计18291元）＋108630.55元从2007年12月1日起至2008年4月30日止共逾期付租金152天，（108630.55元×每天万分之二点一元×152天＝计3467.48元），共计21758.48元）。原告要求解除租赁合同的诉请和原告要求被告支付租金及部分违约金的诉讼请求，理由充分，于法有据，本院予以支持。被告辩称要求减少部分违约金理由成立，本院予以采纳，其余理由不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、和《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十二的规定，判决如下：
一、于本判决生效之日起准予原告嘉善亭桥女人房屋置换有限公司解除嘉善苏嘉房地产开发公司与被告施端于2002年10月17日签订的亭桥路254一282号商铺租赁合同；
二、被告施端于本判决生效之日起十日内支付原告嘉善亭桥女人房屋置换有限公司2007年5月31日至2008年4月30日房屋租金238630.55元；
三、被告施端于本判决生效之日起十日内支付原告嘉善亭桥女人房屋置换有限公司2007年6月1日至2008年4月30日逾期付款的违约金21758.48元；
四、驳回原告嘉善亭桥女人房屋置换有限公司其他诉讼请求。
本案受理费8799元，本案适用简称程序审理减半收取受理费4399.50元，财产保全申请费2170元，合计诉讼费6569.50元由原告嘉善亭桥女人房屋置换有限公司负担3000元，被告施端负担3569.50元。
如果被告施端未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 朱国强
二〇〇八年五月十二日
书记员 黄 丽
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1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，款汇：嘉兴市中级人民法院，帐号350-399901040001370，开户行嘉兴市农行营业部。
逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。
2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。