杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）杭西民三初字第944号
原告：杭州市西湖街道茅家埠村经济合作社。
法定代表人：王健康。
委托代理人：周彬、程学林。
被告：浙江诚生企业策划有限公司。
法定代表人：江焕斌。
委托代理人：徐晓岗、陈世银。
第三人：杭州石浦饭店。
代表人：宋裕良。
第三人：杭州临君阁餐饮娱乐有限公司。
法定代表人：陈浩。
第三人：杭州余韵茶饮有限公司。
法定代表人：余灵忠。
第三人：詹文胜。
原告杭州市西湖街道茅家埠村经济合作社（以下简称原告）为与被告浙江诚生企业策划有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2008年6月17日向本院起诉，本院立案受理后，依法由审判员李红萍独任审判，于2008年7月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周彬，被告的委托代理人徐晓岗、陈世银到庭参加诉讼。因案情需要，本案依法组成合议庭。后根据原告的申请，本院依法通知杭州石浦饭店、杭州临君阁餐饮娱乐有限公司（以下简称临君阁娱乐公司）、杭州余韵茶饮有限公司（以下简称余韵茶饮公司）、詹文胜为第三人参加诉讼。2008年11月11日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人周彬，被告的委托代理人徐晓岗、陈世银，第三人杭州石浦饭店的代表人宋裕良、第三人余韵茶饮公司的法定代表人余灵忠到庭参加诉讼，第三人临君阁娱乐公司的法定代表人陈浩、第三人詹文胜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。2008年12月5日本案再次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人周彬，被告的委托代理人陈世银，第三人杭州石浦饭店的代表人宋裕良、第三人余韵茶饮公司的法定代表人余灵忠、第三人詹文胜到庭参加诉讼，第三人临君阁娱乐公司的法定代表人陈浩经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年10月18日，原、被告签订《杭州西湖下茅家埠商业网点经营权转让合同》一份，约定：原告将位于下茅家埠商业网点四个组团的经营权有偿转让给被告使用，每年的经营权转让金为2592084元，被告在每个年度的2月1日前一次性付清下一经营年度的经营权转让金；逾期两个月未交清经营权转让金，原告可以解除合同，由被告向原告一次性赔偿数额等于当年的经营权转让金等。合同履行中，被告仅支付了第
一年经营权转让金。第二年起开始拖欠未付。2007年6月原告向法院提起诉讼，双方达成庭外和解，被告支付了部分转让金并签署《补充合同》保证不再拖欠。原告向法院撤回了起诉。但第三年转让金支付期限届满时，被告又未支付，已构成严重违约。2008年5月5日，原告向被告发出《解除合同并承担违约责任通知书》，但被告拒不交还涉案房屋以及支付拖欠的经营权转让金。故原告再次诉至法院，请求判令1、解除原、被告签订的《杭州西湖下茅家埠商业网点经营权转让合同》，并由被告将杭州下茅家埠商业网点组团2、3、4、5房屋、场地及附属设施设备返还给原告；2、被告支付原告房屋租金284064元（自2008年4月1日起算至5月10日）、滞纳金51841.68元；3、被告支付给原告房屋占有使用费1675977.60元（自2008年5月11日起算至2008年12月31日，后续按每日7101.60元另行计算至实际腾退之日止。）；4、被告支付原告违约金2592084元；5、由被告承担本案诉讼费用。
原告为证明其主张，提供证据如下：
1、《杭州西湖下茅家埠商业网点经营权转让合同》。证明原、被告之间的房屋租赁法律关系及双方具体的权利、义务。
2、《解除合同并承担违约责任通知书》、起诉状、案件受理通知书、补充合同、撤诉报告、（2007）杭西民二初字第901-2号民事裁定书。证明2007年原告曾就被告逾期支付房屋租金向法院起诉，后被告支付了部分房屋租金及与原告签订补充合同，原告撤回起诉的事实。
3、《解除合同并承担违约责任通知书》及邮寄凭证。证明被告再次拖欠房屋租金，导致原告解除合同的事实。
4、通知。证明原告通知被告交还涉案房屋，被告拒不履行的事实。
被告辩称，本案系原告违约在先。具体为原告未按实际面积交付房屋；未提供合法的产权证明，导致被告招商引资存在障碍；未提供消防验收合格证明，造成消防部门经常性的检查，影响了被告的内部经营。另外，原告主张的违约金过高，应按实际损失加以确定。况且，原、被告之间签订的是经营权转让合同，并不是房屋租赁合同。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告举证如下：
1、《杭州西湖下茅家埠商业网点经营权转让合同》。证明原、被告之间的经营权转让合同法律关系。
2、照片。证明原告在双方未达成一致的情况下公开在经营场所发函干涉被告内部经营，从而证明系原告先期违约。
3、消防验收意见。证明原告一直未通过消防验收。
4、产权证明。证明原告一直未取得合法产权证。
第三人杭州石浦饭店述称，2008年4月18日至2009年4月17日的租金已支付给被告，请求法院保障第三人的合法权益。
第三人杭州石浦饭店向法庭提供《杭州西湖下茅家埠百茶汇商铺承包经营合同》一份。证明第三人杭州石浦饭店系合法承租人。
第三人临君阁娱乐公司未作答辩，但向法庭提供《杭州市西湖景区下茅家埠西湖·百茶汇商铺经营权承包合同》一份。
第三人余韵茶饮公司述称，其签有租赁合同，租赁期限到2009年10月，要求继续租赁位于杭州市下茅家埠西湖百茶汇B商铺，请求法庭保护承租人的权利。
第三人余韵茶饮公司向法庭提供被告与陈妙娟签订的《杭州西湖下茅家埠百茶汇B商铺承包经营合同》、第三人余韵茶饮公司与陈妙娟签订的《房屋租赁转让合同》各一份。证明第三人余韵茶饮公司享有对杭州下茅家埠西湖百茶汇B商铺的租赁权。
第三人詹文胜述称，其承租的房屋用于经营茶庄，租赁期限自2008年4月18日起至2011年4月18日止。因经营状况不好，已经停业。
第三人詹文胜向法庭提供《杭州市西湖景区下茅家埠西湖·百茶汇商铺经营权承包合同》一份。证明其系合法承租人。
经庭审质证，被告对原告提供的证据中的三份通知表明未收到，其余均无异议。
第三人杭州石浦饭店、余韵茶饮公司、詹文胜对原告所提供的证据均无异议。
原告对被告提供的证据1无异议；证据2的关联性有异议；证据3认为不是原件，对其真实性不予认可，且该证据不能证明交付的房屋消防验收不合格，不具有证明力；证据4无异议。
第三人杭州石浦饭店、余韵茶饮公司、詹文胜对被告所提供的证据均无异议。
原、被告对第三人杭州石浦饭店、临君阁娱乐公司、余韵茶饮公司、詹文胜提供的证据均无异议。
本院对原、被告及第三人提供的证据认证如下：原告提供的证据，其中三份通知因被告表明未收到，而原告未能提供确已送达被告的证据，本院不予认定；其余被告无异议，予以认定。被告提供的证据1、4，原告无异议，予以认定；证据2缺乏证明力，不予认定；证据3，被告提供的系复印件，原告对真实性提出异议，本院不予认定。
第三人杭州石浦饭店、临君阁娱乐公司、余韵茶饮公司、詹文胜提供的证据，原、被告均无异议，本院予以认定。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定事实如下：
2005年10月18日，原、被告签订《杭州西湖下茅家埠商业网点经营权转让合同》一份，约定原告将位于杭州下茅家埠商业网点中四个组团（组团二、组团三、组团四、组团五）的经营权有偿转让给被告使用，双方确认该商业网点建筑面积共计为3228平方米；经营权转让期限为壹拾年，自2006年4月1日至2016年3月31日止；经营权转让金额为2006年4月1日至2009年3月31日，每年的经营权转让金按2.2元／日·平方米计，每年为2592084元；2009年4月1日至2013年3月31日，按2.5元／日·平方米计，每年为2945550元；2013年4月1日至2016年3月31日，按2.8元／日·平方米计，每年为3299016元；经营权转让金实行预付，一年一次性支付，被告在合同签订之日起七个工作日内一次性支付原告第一年度的经营权转让金，从第二个经营年度开始，被告在每年的2月1日前一次性付清下一经营年度的经营权转让金；原告应在签订合同之时向被告出具上述商业网点产权的证明及具有签订合同权利之证明；原告在被告付清第一年度经营权转让金后的3天内，将该商业网点按现有技术条件交付给被告使用，并允许被告享有该商业网点的经营权进行合理合法的商业性操作；被告不得自行转让本合同范围内的商业网点的经营权，但在本合同许可的经营范围内被告由于实际操作如需转让第三方，应事先报原告同意；被告逾期两个月未交清经营权转让金，原告可以解除合同，被告承担相应违约责任，违约责任为被告向原告一次性赔偿当年的经营权转让金的数额，被告投入的装潢不予补偿，可移动设施归被告所有，经营权转让金按实际交付使用时间计算，当年预交多余部分由原告按实归还被告等事项。合同签订后，原告按约将上述商业网点交付给被告，被告付清了2006年、2007年的费用。期间，因被告未按合同约定时间付款，原告曾向本院起诉。后双方达成庭外和解，并于2007年11月2日签订一份《补充合同》，原告撤回了起诉。但2008年度应交的费用，被告又拖欠支付。原告遂再次诉至本院。
另查明，第三人杭州石浦饭店系宋裕良投资开办的个人独资企业。2007年4月21日，作为杭州石浦饭店投资人宋裕良与被告签订了《杭州西湖下茅家埠百茶汇商铺承包经营合同》，承租原告出租给被告的涉案房屋中的下茅家埠西湖·百茶汇商铺，用于经营杭州石浦饭店，建筑面积为1500平方米，租赁期限为2007年4月18日至2016年4月17日止。
第三人临君阁娱乐公司承租使用的房屋为原告出租给被告的涉案房屋中的下茅家埠凝香楼、御王楼、嘉叶楼商铺，建筑面积为1390平方米，租赁期限为2006年5月1日至2011年3月31日止。
第三人余韵茶饮公司承租使用的房屋为原告出租给被告的涉案房屋中的下茅家埠西湖·百茶汇B商铺，该商铺系被告转租给陈妙娟，陈妙娟又转租给第三人余韵茶饮公司，建筑面积为168.90平方米，租赁期限为2007年7月10日至2009年9月15日止。
第三人詹文胜承租使用的房屋为原告出租给被告的涉案房屋中的下茅家埠11号西湖·百茶汇羽香楼商铺，建筑面积为241.17平方米，租赁期限为2008年4月18日至2011年4月17日止。
原告出租给被告的涉案房屋，除上述第三人占有使用的商铺外，其余房屋由被告作为办公用房及宿舍使用。
庭审中，原告对被告与第三人杭州石浦饭店、临君阁娱乐公司、詹文胜之间的房屋租赁合同关系以及被告与陈妙娟、陈妙娟与第三人余韵茶饮公司之间的房屋租赁合同关系均表示无异议，予以认可。
本院认为，原、被告之间签订的《杭州西湖下茅家埠商业网点经营权转让合同》，系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。原、被告所签的合同虽名为经营权转让合同，但从合同内容来看，明确约定了原告交付相应商业网点给被告有偿使用以及使用的建筑面积，且费用按每平方米建筑面积计算等，双方间形成的实为房屋租赁合同关系，所约定的经营权转让金其性质为房屋租金。现被告未按双方签订的经营权转让合同支付相应款项，显属违约。根据合同约定，被告应在每年的2月1日前付清下一年度的经营权转让金，逾期两个月未交清经营权转让金的，原告可以解除合同。因此，原告可以行使解除权以终止合同的权利义务关系。现原告请求解除双方签订的《杭州西湖下茅家埠商业网点经营权转让合同》，本院予以支持。合同解除后，被告有义务腾空其占用的房屋并返还给原告。对尚欠原告的房屋租金1839314.40元（自2008年4月1日起算至2008年12月16日），被告理应支付，并应支付此后按合同约定的每日7101.60元标准计算至实际腾退之日期间的房屋租金和占有使用费。本案被告将涉案房屋中的部分分别转租给第三人杭州石浦饭店、临君阁娱乐公司、詹文胜以及案外人陈妙娟，陈妙娟又将其承租的商铺转租给余韵茶饮公司，现分别由第三人杭州石浦饭店、临君阁娱乐公司、余韵茶饮公司、詹文胜实际占有和使用。原、被告之间房屋租赁合同的解除，导致被告与第三人杭州石浦饭店、临君阁娱乐公司、詹文胜以及案外人陈妙娟之间包括陈妙娟与余韵茶饮公司之间的房屋租赁合同履行丧失了基础，双方间的房屋租赁合同亦应随之解除，故第三人杭州石浦饭店、临君阁娱乐公司、余韵茶饮公司、詹文胜有义务将租赁房屋返还给原告。至于被告与第三人杭州石浦饭店、临君阁娱乐公司、詹文胜以及案外人陈妙娟之间包括陈妙娟与余韵茶饮公司之间的纠纷，可依法另行解决。被告关于原告未按实际面积交付房屋的辩称，因双方签订的合同已就租赁的建筑面积确认一致，被告在接收后已履行了2006年、2007年的相应租金的支付义务，且从被告转租的建筑面积总数来看，已超出了其与原告之间合同约定的建筑面积数，故被告的上述辩称意见不能成立。根据合同约定，原告需出具涉案房屋产权的证明及具有签订合同权利之证明，本案中原告在签订合同时已向被告出具了相关的产权证明，该产权证明可以认定原告已具有合法处分涉案房屋的权利，原告已履行了合同约定的义务，且被告事实上对外亦进行了转租。故被告辩称原告未提供合法的产权证明构成先行违约的意见亦不能成立。至于被告辩称因消防未验收而影响经营的意见，因被告未提供充分有效的证据予以证明，本院亦不予采信。关于原告要求被告支付相当于当年度经营权转让金数额的违约金的请求，虽然原、被告在合同中明确作了约定，但根据相关法律规定，约定的违约金过分高于所造成的损失的，当事人可以请求适当减少，现被告主张约定的违约金过高，故本院酌情予以调整，确定违约金为563915元，对该违约金被告应予支付。关于原告主张的滞纳金，因滞纳金的性质为逾期付款违约金，原告已主张了违约金，滞纳金部分属重复主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、解除杭州市西湖街道茅家埠村经济合作社与浙江诚生企业策划有限公司签订的《杭州西湖下茅家埠商业网点经营权转让合同》。
二、浙江诚生企业策划有限公司支付给杭州市西湖街道茅家埠村经济合作社房屋租金1839314.40元（自2008年4月1日起算至2008年12月16日，此后至实际腾退之日期间按每日7101.60元另行计算房屋租金和占有使用费），该款于本判决生效之日起十日内付清。
三、浙江诚生企业策划有限公司支付给杭州市西湖街道茅家埠村经济合作社违约金563915元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
四、杭州石浦饭店于本判决生效之日起十日内腾空位于杭州市下茅家埠西湖·百茶汇商铺（建筑面积1500平方米），并返还给杭州市西湖街道茅家埠村经济合作社。
五、杭州临君阁餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内腾空位于杭州市下茅家埠凝香楼、御王楼、嘉叶楼商铺（建筑面积1390平方米），并返还给杭州市西湖街道茅家埠村经济合作社。
六、杭州余韵茶饮有限公司于本判决生效之日起十日内腾空位于杭州市下茅家埠西湖·百茶汇B商铺（建筑面积168.90平方米），并返还给杭州市西湖街道茅家埠村经济合作社。
七、詹文胜于本判决生效之日起十日内腾空位于杭州市下茅家埠11号西湖·百茶汇羽香楼商铺（建筑面积241.17平方米），并返还给杭州市西湖街道茅家埠村经济合作社。
八、浙江诚生企业策划有限公司于本判决生效之日起十日内腾空位于杭州市下茅家埠商业网点组团二、组团三、组团四、组团五商铺（上述第三人占有使用的商铺除外），并返还给杭州市西湖街道茅家埠村经济合作社。
九、驳回杭州市西湖街道茅家埠村经济合作社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费43615元、财产保全申请费5000元，合计48615元，由杭州市西湖街道茅家埠村经济合作社负担20848元；由浙江诚生企业策划有限公司负担27767元，浙江诚生企业策划有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内交付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理［浙江省杭州市中级人民法院开户行为（工商银行湖滨分理处），户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号12×××68］。
审 判 长 陈雪梅
审 判 员 李红萍
人民陪审员 范皖生
二〇〇八年十二月十六日
书 记 员 王 颖