山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终4866号
上诉人（原审被告）：黄立新。
被上诉人（原审原告）：匡绍兰。
被上诉人（原审原告）：武希泉。
二被上诉人共同的委托诉讼代理人：ＸＸ，山东汇融律师事务所律师。
二被上诉人共同的委托诉讼代理人：刘萍，山东汇融律师事务所律师。
上诉人黄立新因与被上诉人匡绍兰、武希泉房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2015)胶民初字第6345号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人黄立新，被上诉人匡绍兰及其与被上诉人武希泉共同的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人黄立新上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回匡绍兰、武希泉的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由匡绍兰、武希泉承担。事实与理由：1、一审法院适用法律错误。双方之间已实际履行房屋买卖合同，村委会也已盖章确认。匡绍兰、武希泉属恶意毁约，依法不能得到支持；2、黄立新买房后即对房屋进行了改建、装修等添加行为，并入住至今。现涉案房屋已列入拆迁范围，价值已远高于原先价值。武希泉系教师，已非农村集体经济组织成员。
被上诉人匡绍兰、武希泉共同答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
匡绍兰、武希泉共同向一审法院起诉请求：1、要求确认匡绍兰、武希泉与黄立新签订的房屋买卖合同无效并返还房屋；2、由黄立新承担诉讼费用。
一审法院认定事实：
匡绍兰、武希泉提交以下证据：
证据一，结婚证、户口簿、证明一份，证明匡绍兰、武希泉系夫妻关系。
证据二，土地登记审批表一份，证明涉案房屋系匡绍兰的宅基地。
证据三，协议书及情况说明一份，证明匡绍兰、武希泉与黄立新于2009年9月25日签订房屋买卖协议属实，匡绍兰、武希泉将涉案房屋卖给了黄立新，但是不符合法律规定，买卖协议无效。村委在当时不了解情况下在协议上签字，当时盖章人肖德福现在在协议上做了说明。
黄立新的质证意见为：对证据一的真实性无异议，其中武希泉的户口不在胶东办事处十里铺村。对证据二不予质证。匡绍兰、武希泉提交的证据三恰好证明其将涉案房屋卖给黄立新在，包括院子和地上附着物，总面积约570平方米（30米×19米），同时也证明合同已经履行完毕。其中协议书第三条已经说明，房子的所有权包括房子出现任何问题或任何赔偿都与匡绍兰、武希泉无关，一切所有权归黄立新所有。肖德福的签字没有法律效力，不予认可。
一审法院对匡绍兰、武希泉提交证据的真实性予以确认。
黄立新提交如下证据：
协议书、收条，情况说明一份，证明2009年9月25日，匡绍兰、武希泉与黄立新签订房屋买卖协议书，约定匡绍兰、武希泉将位于胶州市胶东街道办事处十里铺村2号房屋以121800元的价格卖给黄立新，包括院子和地上附着物，总面积约570平方米（30米×19米），同时也证明合同已经履行完毕。其中协议书第三条已经说明，房子的所有权包括房子出现任何问题或任何赔偿都与匡绍兰、武希泉无关，一切所有权归黄立新所有。
匡绍兰、武希泉的质证意见为：对协议书、收条真实性无异议，对情况说明匡绍兰、武希泉方不了解。
一审法院对黄立新提交证据的真实性予以确认。
综上，一审法院确认的事实有：匡绍兰和武希泉系夫妻关系。涉案房屋原登记在武希泉（武希全）名下，地号为：H12-15-3。
2009年9月25日，匡绍兰、武希泉与黄立新签订协议书一份，内容载明：1、武希泉家住胶东镇十里铺村2号，家有6间房子和西面三间房屋的地方全部转让给黄立新，包括院子及地上附着物，总面积约30米×19米=570平方米。2、武希泉卖给黄立新，黄立新必须一次性付清房屋款，武希泉应将房子土地使用证及房子全部交给黄立新。3、总房款121800元。房子的所有权包括以后房子出现任何问题或任何赔偿都与武希泉无关。匡绍兰、武希泉、黄立新在协议书下签字确认。证明人宋振强、武希强。协议书上同时加盖胶州市胶东街道办事处十里铺村村民委员会公章。签订协议当天，武希泉给黄立新出具收到条，内容载明：收到黄立新购房款121800元。武希泉亦认可收到购房款项。
2011年6月6日，胶州市胶东街道办事处十里铺村村民委员会出具情况证明，证明内容为：匡绍兰、武希泉自愿将胶东十里铺村2号，房子6间和西面三间房屋的空地全部转让给黄立新，包括院子及地上附着物，总面积30米×19米=570平方米。黄立新已经一次性付清房屋款，匡绍兰、武希泉已经把土地使用证及房屋交付给黄立新。
另查明，匡绍兰、武希泉系胶东街道办事处十里铺村人集体经济组织成员，后武希泉因户口性质变更，户口迁至胶东街道办事处前店口村，黄立新的户口在胶州市泉州南路16号1号楼1单元401，非集体经济组织成员。
另，现场勘查，对房屋的建设情况做如下确认：
匡绍兰、武希泉与黄立新买卖的六间房屋，黄立新内部重新进行了装修，窗换了2个，外墙中的北面和西面进行了保温处理，内墙黄立新主张进行了更换，匡绍兰、武希泉主张未更换。墙皮进行了重新刮腻子，地面铺了地面砖，天花板进行了更换，室内建设了卫生间并装饰装修。原房屋的西面又建了三间房子，院子内在原房屋的正南面又建了六间房子，内部没有装饰装修，没有壁墙。在院子的西南面又建了三间平房，大门由原先的木头门换成现在的铁门。大门北侧的三间房屋黄立新自己经营防水保温材料，大门南侧的三间房屋已经租给他人经营建材。双方对此均无异议。
另外，黄立新新建的房屋未经相关部门审批，没有进行确权，在庭审中黄立新也不同意对其建设装修部分和现在的房屋价值进行评估。
一审法院认为,农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，不允许买卖。匡绍兰、武希泉与黄立新签订的协议书中涉及到宅基地的使用权问题，匡绍兰、武希泉将房屋处分给黄立新的同时也将宅基地处分给了黄立新，且黄立新不是该集体经济组织成员，双方的行为违反了法律规定，损害了集体经济组织的权益，因此匡绍兰、武希泉与黄立新于2009年9月25日签订的协议书无效，无效的合同自始没有法律约束力，匡绍兰、武希泉要求黄立新将房屋返还，理由正当，一审法院应予支持。同时匡绍兰、武希泉应将121800元的购房款返还黄立新。
黄立新在宅基地范围内新建的房屋系在农村集体土地上未经行政部门审批建设的房屋。房屋的性质、合法性不是一审法院认定范围。
现胶东国际机场项目推进，胶州市临港经济区设立，涉案房屋位于上述范围内，有列入征迁范围的可能。如果涉案房屋被征迁，房屋的价值不能以现在房屋的价值计算。黄立新不同意对宅基地范围内新建的房屋的现有价值进行评估，且根据机场一期、二期拆迁的政策又不完全统一的情况下，法院对现在房屋价值进行评估处置，明显不符合公平原则。双方可在拆迁时协商处理或另行提起诉讼。鉴于房屋目前基本状况，黄立新自行建设部分，黄立新可以暂时管理使用。黄立新主张本案已过诉讼时效没有依据，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，第六十二条之规定，判决：匡绍兰、武希泉与黄立新于2009年9月25日签订的房屋买卖合同无效，黄立新于判决之日起十日内返还原协议中的房屋。匡绍兰、武希泉于判决之日起十日内返还黄立新购房款121800元。案件受理费2736元，由黄立新承担。
二审期间，双方当事人均没有提交新证据。
二审查明的事实与一审查明事实一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，本案双方当事人虽然已就涉案房屋签订《协议书》，胶州市胶东街道办事处十里铺村村民委员会亦在该《协议书》上盖章确认，但根据本案已查明事实，黄立新并非十里铺村村民，故买卖双方非同一农村集体经济组织成员。且，县级以上地方人民政府土地行政主管部门对有关宅基地的使用具有审批权，有关涉案房屋的买卖并未经人民政府土地行政主管部门审批同意，故本院确认匡绍兰、武希泉与黄立新于2009年9月25日签订的《协议书》无效。据此，一审法院判令双方相互返还涉案房屋及购房款并无不妥，本院予以维持。涉案房屋已交付黄立新多年，现匡绍兰、武希泉又主张涉案《协议书》无效并要求返还涉案房屋，匡绍兰、武希泉明显具有一定过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。据此，黄立新可要求匡绍兰、武希泉赔偿相关损失。考虑到涉案房屋可能因胶州市临港经济区设立而被列入征迁范围的实际，黄立新可在涉案房屋确定拆迁补偿数额后依据升值数额及双方的过错程度另案主张。有关黄立新自行建设部分，因有关行政主管部门对其是否合法尚未确认，本院不予处理，可由黄立新暂时管理使用。
综上，上诉人黄立新上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2736元，由上诉人黄立新负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐镜圆
审判员 安太欣
审判员 齐 新
二〇一八年三月七日
书记员 韩明玉
书记员 吴苗苗