辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终3386号上诉人（原审被告）：李倩，女，1985年12月10月出生，汉族，汉族，住辽宁省阜新蒙古族自治县。委托诉讼代理人：牛海林，辽宁正元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳市液化石油气安装工程有限责任公司，住所地沈阳市铁西区沈辽中路33-1号。法定代表人：杨显生，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘春彤，辽宁元直律师事务所律师。原审被告：姜鹏，男，1982年3月8日出生，汉族，住辽宁省阜新蒙古族自治县。原审第三人：辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区桃仙大街6号。法定代表人：包立军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：包爽，女，1978年6月15日出生，满族，系该公司员工。委托诉讼代理人：王越，女，1984年9月7日出生，汉族，系该公司员工。上诉人李倩因与被上诉人沈阳市液化石油气安装工程有限责任公司、原审原告姜鹏、原审第三人辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初8346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李倩上诉请求：1.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定一方要求解除合同，因合同目的无法实现，故租赁协议应当解除错误。被上诉人解除合同未向上诉人提前通知，且未取得上诉人同意。本案不具备法定解除条件。被上诉人是恶意解除合同，一审法院在未审查上诉人实际经营的情况下判决合同解除错误。二、一审法院对案件受理费判决由上诉人承担错误。沈阳市液化石油气安装工程有限责任公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审被告姜鹏：意见与上诉人一致。原审第三人辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司述称：同意一审判决。华润置地（沈阳）物业服务有限公司企业管理分公司向一审法院起诉请求：1、被告拆除违建，恢复原状；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年8月12日，原告与第三人签订《以商品房抵顶工程款协议》一份，约定：经双方充分协商，依据双方2010年6月10日所签订H区五栋双拼别墅及E区燃气室内外管网合同以及补充协议内容，第三人用其开发建设的位于沈阳市东陵区桃仙大街6号香格蔚蓝圣罗伦斯F区F13公建房F13-103、104以支付工程款形式抵顶给原告；若原告或原告指定第三方办理房屋有关手续时，第三人将协助原告办理房屋产权登记手续。2016年5月4日原告与被告姜鹏就涉案房屋签订《房屋转让协议》，约定：经双方协商，就位于沈阳市东陵区桃仙大街6号香格蔚蓝圣罗伦斯F区，原告将开发商以商品房抵顶工程款的门市房转让给被告姜鹏一事达成协议如下：原告在同开发商辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司办理转让手续时，被告姜鹏想原告支付30%首付款，F区F13-103门面积，83.18平方米，双方商定价格55万元×30%=16.5万元，扣除定金3万元，为房款13.5万元交给甲方。剩余房款待乙方办完贷款一次性付清。双方签订《房屋转让协议》时，被告李倩通过与案外人的房屋转租合同关系已经占有使用涉案房屋。2016年9月，原告与被告姜鹏的妻子即被告李倩就涉案房屋形成房屋租赁合同关系，数月后，原告与被告李倩方签订《房屋租赁协议》，该合同约定：出租人为原告，租用人为被告李倩，出租地址为沈阳市东陵区桃仙大街6F4号103门，出租日期为2016年5月1日至2018年5月1日，月租金2000元；如租期未到或遇特殊情况不能继续租给乙方，必须提前30天通知被告李倩，征得被告李倩同意后，再解除协议;在房屋租用期内双方如有一方违约，须向对方赔偿一个月房租。被告李倩已向原告支付2016年9月18日至2017年3月18日的租金，2017年3月18日之后的租金，二被告没有支付。现原告主张解除双方房屋租赁合同关系，二被告不同意解除，故原告起诉至法院。另查明，2017年6月1日，原告将涉案房屋转让给案外人邓淑英，案外人邓淑英已取得涉案房屋商品房买卖合同备案。还查明，涉案房屋蓝牌地址已发生变更，变更后的地址为：沈阳市东陵区桃仙大街6F4号6门。一审法院认为，原告与被告李倩签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制效力性规定，合法有效，双方方均应按该协议的约定履行各自的义务。关于原告称其已经向被告姜鹏发出《解除房屋转让协议通知书》，通知被告姜鹏解除房屋租赁合同关系，现二被告对房屋系非法占有的主张，因该通知书中仅有关于解除《房屋转让协议》表述，并无解除房屋租赁关系的意思表示，故对原告的该项主张，不予采信。鉴于在庭审中，原告表示要求解除双方的房屋租赁合同关系，根据法律规定，合同一方要求解除合同，因合同目的无法实现，故《房屋租赁协议》应当予以解除。但在原告欠付租金期间，原告未依照合同约定提前30日通知被告李倩解除房屋租赁协议，而是径行来院起诉，因此，房屋租赁协议解除后被告李倩应当无偿租赁使用涉案房屋一个月。根据《房屋租赁协议》约定，每月租金2000元，故对原告主张2017年3月13日至2018年8月13日房屋占有使用费1万元，一审法院支持自2017年3月18日至2018年8月13日部分，该部分数额为9,666.67元，因在此期间《房屋租赁协议》并未解除，故该笔款项实质仍为租金。关于2017年3月18日之前的租金被告李倩已经付清，故对原告该部分诉讼请求，不予支持；关于2017年8月13日之后产生的租金及占有使用费，原告可另行主张。关于原告称《房屋租赁协议》系其在空白合同上盖章，该协议条款并非其真实意思表示，因此双方房屋租赁合同为无固定期限合同，该主张原告没能举证证明，故不予支持。关于被告姜鹏提出要求原被告协调与第三人签订《房屋买卖合同》、办理贷款手续的反诉请求，属于房屋买卖合同纠纷范畴，与本案房屋租赁合同纠纷，系属于不同法律关系，不符合法律关于反诉条件的要求，故对被告姜鹏提出的反诉，不予受理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二款之规定，一审法院判决如下：一、被告李倩于本判决生效之日起30日内将位于沈阳市东陵区桃仙大街6F4号6门房屋腾空，交还给原告沈阳市液化石油气安装工程有限责任公司；二、被告李倩于本判决生效之日起7日内向原告沈阳市液化石油气安装工程有限责任公司支付租金2017年3月18日至2017年8月13日房屋租金9,666.67元；三、驳回原告沈阳市液化石油气安装工程有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费9400元，由被告李倩负担。反诉费650元，全部退还被告姜鹏。本院二审期间，当事人均未向法院提供证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人的合法权益应该予以保护。上诉人与被上诉人签订租赁合同，上诉人承租使用本案诉争房屋，应按照合同约定及时给付租金。但上诉人仅将房屋租金给付至2017年3月18日，之后租金一直未予给付。上诉人诉称认为其已经购买涉案房屋，因此不需要再向被上诉人支付租金，但房屋转让合同的签订日期为2016年5月4日，即签订该协议后，上诉人仍交付2016年9月18日至2017年3月18日的租金，且被上诉人已经于2017年向其发出解除合同通知，因此上诉人因其已经购买房屋，不需要再支付租金的主张，本院不予采信。被上诉人没有及时给付租金，没有履行合同义务，因此被上诉人主张合同解除，应予支持。关于被上诉人是否有权提起诉讼的问题。房屋租赁合同是上诉人与被上诉人签订，上诉人按照合同约定向被上诉人支付房屋租金，不论在租赁期间，房屋权属是否发生变化，被上诉人均有权向上诉人提出解除租赁合同的主张。经审查，一审诉讼费用没有错误，不予调整。综上所述，李倩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9400元，由上诉人李倩负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙悦审 判 员 王虹审 判 员 单立二〇一八年三月二十六日法官助理 唐屾书 记 员 张磊本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。