广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终1750号
上诉人（原审原告）：邢小珍。
委托代理人：黎绍基，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市万合房地产有限公司。
法定代表人：杨凯，该公司董事长。
委托代理人：李仁明，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。
上诉人邢小珍、广州市万合房地产有限公司（以下简称万合公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第271号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年1月19日，邢小珍、万合公司签订了《商品房预售合同》（原文为“《广州市商品房买卖合同（预售）》”，本院据实予以更正，下同），邢小珍向万合公司购买广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园四期一街159号（自编A2栋）103房房屋一间。双方签订的《商品房预售合同》约定了房屋买卖的基本条款。其中，房屋面积的约定为：建筑面积为86.2314平方米，其中套内面积70.87平方米，共有分摊面积约15.3614平方米；出售方式的约定为：商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米19952元，总金额1413998元。该合同附件七补充协议第十一条约定：将合同第十八条修改为：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。双方自行约定处理方式如下：（1）面积误差比绝对值在0.5%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、面积误差比绝对值在0.5%以上（不含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算；面积误差比=（实测套内建筑面积-
合同约定套内建筑面积）／合同约定套内建筑面积×100%，共有建筑（分摊）面积如有差异的，双方同意不作补差处理。上述《商品房预售合同》还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，邢小珍向万合公司支付了全部购房价款，万合公司将房屋交付邢小珍。在办理上述房屋产权证照过程中，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出具的《广州市房地产产权情况表》显示，坐落在广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园四期一街159号（自编A2栋）103房的房屋，建筑面积为74.8419平方米，套内建筑面积为71.0824平方米，分摊面积为3.7595平方米。邢小珍发现房屋的产权证照所核准的建筑面积与合同约定的面积不同，且面积减少严重，遂要求万合公司作相应的处理。万合公司没有处理。2015年3月16日，邢小珍以万合公司销售的房屋面积减少严重，构成违约为由，向原审法院起诉，诉讼请求与诉称相同。万合公司答辩认为房屋按套销售，不存有套内面积减少的情形，不同意邢小珍的诉讼请求。
诉讼中，邢小珍明晰其第1-3项诉讼请求的计算方法为：1、面积误差比绝对值在3%以内（含本数）部分的房价款直接返还，即房款为1413998元÷86.2314平方米×2.5869平方米=42419.94元，利息部分以42419.94元为本金自付款日期2013年1月28日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算；2、绝对值超过3%部分的房价款双倍返还，即1413998元÷86.2314平方米×8.8026平方米×2=288683.69元；3、维修基金返还款为9054.3元×误差比13.21%=1195.9元。万合公司对邢小珍相关计算方式有异议。
诉讼中，邢小珍向本院提供的证据有：1、广州房地产产权情况表；2、办理《房地产证》通知；3、新光城市花园四期标准认购书；4、《商品房预售合同》；5、《公证书》；6、购房发票；7、维修基金收据，并以此支持诉讼请求的成立。
万合公司对邢小珍提供的证据中第2、3、4、5、6项证据予以确认，对第1、7项证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。
诉讼中，万合公司没有向原审法院提供证据。
诉讼中，万合公司向原审法院提出调查取证申请，要求原审法院向广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局及广州市规划局番禺分局调查本案面积差异议出现的原因。原审法院审查万合公司的调查取证申请，认为符合法律规定，遂依法调取。广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局及广州市规划局番禺分局复函原审法院。函复的内容邢小珍、万合公司对上述单位复函阐述的内容予以确认。
原审法院依职权通知万合公司提供涉案房屋所在同一栋楼宇不同楼层同时期销售的其他商品房买卖合同，用以证明涉案房屋的销售价格。邢小珍对万合公司提供的其他房屋的买卖合同及价格予以确认。
因本案纠纷，邢小珍于2015年3月16日向原审法院起诉，请求判令：1、由万合公司退还邢小珍所购房屋面积误差比3%的房价款42419.94元并支付利息；2、由万合公司双倍返还邢小珍所购房屋面积误差比超过3%的房价款288683.69元；3、由万合公司返还邢小珍多收取的维修基金1195.9元并支付利息；4、本案诉讼费由万合公司承担。
原审法院认为，通过庭审查明的事实及质证的证据可知，邢小珍与万合公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对合同各方当事人均具有法律约束力。邢小珍购买的房屋在办理产权证照后，邢小珍发现涉案房屋建筑面积与《商品房预售合同》约定的面积减少，因而起诉要求万合公司退还多收的房屋面积差异款。万合公司则抗辩认为《商品房预售合同》中约定涉案房屋为整套买卖，双方在合同附件中约定了共有分摊面积如有差异的双方同意不作补差处理，不同意邢小珍的诉讼请求。由于双方的主张相背，故有必要在审理查明事实的基础上，审查各方提交证据的证明效力，依据法律规定，作综合分析，并以此作出判断。
邢小珍向万合公司购买的涉案房屋产权证照的面积与合同约定的面积存有差异为不争的事实，涉案房屋产权证中房屋的套内面积与合同约定的面积无异也为双方确认的事实，从而可以确定，双方争议的建筑面积差异实质上为房屋公摊面积差异。从涉案房屋的整体结构可知，涉案房屋所处的整体为带电梯楼宇结构，电梯使用为整体楼宇二层以上的房屋，而邢小珍所购买的房屋为一层，不需要使用电梯即可进入房屋。邢小珍购买涉案房屋之时，曾实地查看房屋，是清楚上述房屋出入外界的情况的，也清楚所购房屋因不从大堂出入而形成实际面积与合同约定的面积出现大的差异的问题。从万合公司的答辩中可以反映，双方在签订商品房买卖合同之时，曾对此进行相应的约定。但由于万合公司未能举证，因而不能确定房屋买卖过程中双方对此约定的具体内容，也不清楚双方约定的内容是否符合法律规定。因万合公司未能举证，举证不能的后果由其承担。
万合公司交付的房屋的建筑面积与房屋买卖合同约定的面积不符为国家行政部门出具的房地产权证所证实，万合公司未能为此举证面积差异形成的原因，由此，万合公司交付的房屋应当以国家行政部门核定的建筑面积为交付标准。邢小珍以合同约定的价款所购的房屋为房屋买卖合同约定面积的房屋，而万合公司所交付的房屋的面积与房屋买卖合同约定的面积减少，从而形成万合公司多收邢小珍的购房价款。万合公司多收邢小珍的部分购房价款，没有合法、合理的依据，多收的部分购房价款应予以退还，由此，邢小珍要求万合公司退还涉案房屋公摊面积的购房款的诉讼请求，原审法院予以支持。但邢小珍要求计算的退还款项的内容有不当之处，原审法院予以更正。更正为以［总房价÷（套内建筑面积＋分摊面积）×缩少面积］的方法向邢小珍退还相应的购房款，即1413998元÷（70.87平方米＋15.3614平方米）×11.3895平方米=186761.8元，故邢小珍要求万合公司返还涉案面积差异款的诉讼请求，以此限度予以支持。关于邢小珍要求万合公司按面积差异支付涉案房屋贷款利息问题，因购买房屋的购房价款支付方式不尽相同，如果邢小珍采用全额支付的方式，则不产生贷款利息问题，故邢小珍主张退还购房款时同时加付贷款利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。另外，由于涉案房屋的物业维修基金已由国土部门收取，万合公司为代收代付并非收取主体，故邢小珍要求万合公司返还物业维修基金的主张应当向国土部门提出。由此，邢小珍此项诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2015年11月5日作出如下判决：一、万合公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向邢小珍退还位于广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园四期一街159号（自编A2栋）103房建筑面积差异款186761.8元；二、驳回邢小珍的其他诉讼请求。本案诉讼费6284元，由邢小珍负担2752元，由万合公司负担3532元。
判后，上诉人邢小珍、万合公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
邢小珍上诉及答辩称：一、原审法院对事实认定不清。（1）、邢小珍购房时不清楚、也不可能清楚面积出现差异的问题。原审判决所述“邢小珍购买涉案房屋之时，曾实地查看房屋，是清楚上述房屋出入外界的情况的，也清楚所购房屋因不从大堂出入而形成实际面积与合同约定的面积出现大的差异的问题”歪曲事实，且有违常理。（2）、万合公司就面积出现差异的问题从未与邢小珍有所约定。二、原审法院适用法律错误。（1）、本案为商品房买卖合同纠纷，已有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《商品房销售管理办法》对商品房面积不符情况有具体的相关规定，按照特别法优于一般法的原则，本案应依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《商品房销售管理办法》第二十条要求万合公司承担赔偿责任，而不应该仅仅适用《合同法》的一般规定避重就轻。（2）、万合公司违反了《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，在知悉面积差异的情况下一直不通知邢小珍，令邢小珍装修入住后已无再行选择的机会，遭受重大损失，万合公司应当承担责任。（3）、《商品房买卖合同》及补充协议为格式合同，原审法院应对此予以认定，以明确万合公司的违约责任。三、原审判决无法覆盖邢小珍的全部损失，意味着房地产开发商违法成本为零，进一步纵容开发商对消费者的违法行为，对邢小珍不公。故上诉请求：1、撤销原审判决第一项，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条改判万合公司向邢小珍支付人民币331103.63元；2、撤销原审判决第二项，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条改判万合公司向邢小珍支付利息；3、本案一审、二审诉讼费用由万合公司承担。
万合公司上诉及答辩称：一、万合公司在房屋面积差异上无过错责任。违约责任的构成要件包括主观要件和客观要件，合同当事人仅仅在客观上存在违约行为，尚不足以令其承担违约责任，还必须在主观上有过错，包括故意违约、过失违约。本案万合公司确存在履约瑕疵，即因公摊计算方式的变化导致涉案房屋面积缩小，但万合公司在主观上并无过错。1、广州市房管局出具的复函显示：万合公司不存在规划、设计变更的情形；涉案房屋实测形状、尺寸与规划部门竣工验收图纸基本一致，即贵司不存在任何漏建、少建公摊面积。2、涉案房屋面积缩小的原因系测量标准的差异。万合公司开工建设房屋预测面积依据的是2012年广东省测绘院的房产测量规范（GB／T17986.1-2000），而广州科测测绘技术有限公司依据2014年的广州市地方技术规范（DBJ440100／T204-2014）《房屋面积测算规范》进行实测，正是由于后者对公摊标准的规定发生变化才导致涉案房屋面积缩小。二、《广州市中级人民法院关于﹤关于审理房屋分摊面积有差异类型案件适用法律问题的请示﹥的批复》不应适用本案。1、原审法院实质上参照了赵某诉万达公司案例，但该案件的当事人双方对公摊面积差异的补偿方式没有约定，广州中院最终根据公平合理原则，判决万达公司对赵某进行补偿。而本案万合公司与邢小珍双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第十一条约定“共有建筑（分摊）面积如有差异的，双方同意不作补差处理。”2、上述案例中房屋分摊面积比实测减少的原因在于涉案房屋大楼首层大堂在其报建图与《建设工程规划验收合格证》附图中的功能定性不同，参与分摊的主体变更所致，而本案不存在规划、设计的变更，分摊主体没有变化，只是测量所依据的客观标准发生变化。3、该批复只是针对特殊个案的处理意见，不具有普遍适用性，且该批复适用的主、客观条件与本案相差甚远，不应照搬适用。三、对于预售商品房，消费者看房了解户型是基本的程序，邢小珍对房屋状况应该清楚；《商品房买卖合同》及补充协议不存在格式条款问题，且双方对于房屋的面积误差包括公摊面积已经进行约定，应按照约定履行；本案是因为测绘标准发生变化导致公摊面积的变化，万合公司没有对规划设计进行任何修改，故不适用商品房销售管理办法第二十四条的规定。因此，万合公司不需要赔偿。综上，万合公司上诉请求撤销一审判决，改判驳回邢小珍的原审诉讼请求；邢小珍承担本案一、二审诉讼费用。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明，一、广州市番禺区国土资源和规划局关于商品房预售合同纠纷十案的复函内容如下：关于胡水香、刘星、钱斯曼等人诉广州市万合房地产有限公司（（2015）穗番法石民初字第181-183、261、271-275、296）十案的来函收悉。针对十案中位于广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园四期的10套房屋产权登记建筑面积与预售合同记载面积差异问题，现函复如下：一、产权登记情况。经核查，上述房屋分别于2014年7月14日和11月18日完成初始登记手续，登记字号分别为14登记02478122、14登记02477444、14登记02416001，登记情况以我局出具的产权查册情况证明为准。我局严格按照相关规范办理房屋产权初始登记，上述房屋实测形状、尺寸与规划部门竣工验收图纸基本一致，登记面积以《房屋面积测量成果报告书》（测字：390100227、390100228、390102105）为准。二、房屋面积测量情况（一）房屋面积预算情况。广州市万合房地产有限公司于2012年委托广东省国土资源测绘院（以下简称省测绘院）对位于广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园四期进行商品房销售面积初始预算，并于2012年取得《房屋面积预售成果报告书》，该报告书仅用作预售参考，不作为确权依据。省测绘院为该项目办理初始预算时，对共有共用面积的处理方式依照中华人民共和国国家标准《房产测量规范》（GB／T17986.1-2000）中第B2.2项“共用共有面积的处理原则”（详见附件1）执行，即“产权各方有合法权属分割文件或协议的，案文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊”。（二）房屋面积实测情况。2014年3月起，广州市在原《房产测量规范》的基础上颁布实施地方技术规范《房屋面积测算规范》（DBJ440100／T204-2014）。广州市万合房地产有限公司分别于2014年、2015年委托广州科测测绘技术有限公司（以下简称科测公司）对以上项目进行新建商品房初始测绘，科测公司作业时依照上述地方技术规范对房屋面积进行测算。其中，公共门廊、公共门斗、中庭面积部分依照该规范第7.4.4.2项的分摊方法（详见附件2）“公共门廊、公共门斗、中庭按其相关服务范围进行分摊”执行。根据实测结果，来函所述房屋于入户大堂不相通，故未对其分摊入户大堂面积。因此，出现房屋实测面积与预算面积的分摊面积部分存在差异的情况。三、房屋分摊面积情况。上述房屋实测面积与预算面积的分摊面积部分具体情况详见附件3、4。四、房屋规划验收情况。上述房屋规划验收与原报建规划许可基本一致。
二、关于对合同附件七补充协议第十一条约定“共有建筑（分摊）面积如有差异的，双方同意不作补差处理”的理解问题。邢小珍认为该约定是万合公司提供的格式条款，且减免了万合公司的责任，侵害了购房人的利益，故该条款就是无效的，万合公司不能以该条款作为免责理由。邢小珍主张其上诉要求万合公司支付分摊面积差异款的依据是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《商品房销售管理办法》第二十条规定。万合公司则主张该约定并非格式条款，司法解释第十四条是对约定不明情况下的处理原则，而本案双方对于建筑分摊面积出现差异的处理已有明确约定，万合公司可据约不承担责任；万合公司作为开发商也是受害者，从案涉房屋所在楼盘来看，二楼以上的购房人共有建筑分摊面积是增加的，但是万合公司并没有得到任何补偿，案涉房屋之所以面积减少是因为在实测时没有按照预测时的标准分摊大堂面积。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案争议的焦点为万合公司是否应向邢小珍返还案涉房屋分摊面积减少的面积差款及利息，针对双方的诉辩意见，本院评析如下：
首先，邢小珍、万合公司2013年1月19日自愿签订了《商品房预售合同》，双方当事人意思表示真实一致，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约全面履行。该合同附件七补充协议第十一条约定：“将合同第十八条修改为：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。双方自行约定处理方式如下：（1）面积误差比绝对值在0.5%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、面积误差比绝对值在0.5%以上（不含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算；面积误差比=（实测套内建筑面积-
合同约定套内建筑面积）／合同约定套内建筑面积×100%，共有建筑（分摊）面积如有差异的，双方同意不作补差处理”。该约定亦是双方协商一致的结果，而且分摊面积差异是可增可减，并不绝对损害购房人利益，故邢小珍认为该条款为格式条款而无效的主张不成立，本院不予采信。
其次，由该合同附件七补充协议第十一条约定可见，缔约双方已明确约定了按套内建筑面积计价，并以套内建筑面积作为面积确认及面积差异处理的依据，这是双方当事人对自己权利义务的处分，应予以尊重。同时，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，双方对计价方式、面积差异的约定是明确的，本案并不存在对房屋公摊面积误差没有合同约定或约定不明确的情形，万合公司上诉主张不予返还公摊面积差款符合双方处理面积差异问题的约定，合法有据，本院予以采信。邢小珍在案涉房屋据以计价的套内面积并未减少的情况下又主张万合公司赔偿其共有建筑（分摊）面积减少的损失，无合同依据，本院不予支持，原审法院对此处理不当，本院予以纠正。
最后，依据广州市番禺区国土资源和规划局关于商品房预售合同纠纷十案的复函的内容来看，案涉房屋实测形状、尺寸与规划部门竣工验收图纸基本一致，共有建筑（分摊）面积减少是因预售与实测阶段适用的测量规范不一致，而案涉房屋与入户大堂不相通故未对其分摊入户大堂面积导致面积差异，原审法院认为万合公司未能举证证明共有建筑（分摊）面积减少的原因与事实不符，本院亦予以纠正。该测量标准的变化导致房屋实测面积与预算面积的分摊面积部分存在差异的情况并非万合公司能预见，因此其亦不存在缔约时隐瞒真实以减少案涉房屋共有建筑（分摊）面积牟利的故意，《商品房预售合同》附件七补充协议第十一条约定对双方有约束力。
综上所述，原审判决部分事实未能查明，且对于涉案房屋公摊面积差价款的处理，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
一、撤销广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第271号民事判决第一项；
二、变更广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第271号民事判决第二项为驳回上诉人邢小珍的全部诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各6284元，均由上诉人邢小珍承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年五月四日
书 记 员 谢 淳