南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第367号
原告广西康华药业有限责任公司，住所地南宁市科园大道。
法定代表人梁文广。
委托代理人赵善红，南宁市竭诚法律事务所法律服务工作者。
被告广西三兴明珠能源投资有限公司，住所地南宁市科园大道。
法定代表人申小明。
原告广西康华药业有限责任公司（以下简称康华药业公司）诉被告广西三兴明珠能源投资有限公司（以下简称三兴明珠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理后，依法组成由审判员李超宋担任审判长、代理审判员刘东海、廖俊芳参加的合议庭进行审理，书记员赵文赎担任法庭记录，于2015年9月15日公开开庭进行审理。原告康华药业公司的委托代理人赵善红到庭参加诉讼、被告三兴明珠公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告康华药业公司诉称，2012年12月10日，原告与被告三兴明珠公司签订《租赁合同》，约定：被告承租原告位于南宁市科园大道58号综合楼第10层楼的房屋作为汽车销售服务使用；租赁期限为3年，自2013年2月1日至2016年1月30日，每月租金26000元，每月物业费1500元，每月电梯费300元；第二年的租金在第一年租金的基础上递增5%，第三年的租金在第二年租金的基础上递增5%；被告在签订合同时须向原告交纳房屋押金50000元，水电押金5000元；租金、物业管理费、电梯费按季度支付，以先交后租为原则；水电费由被告按上个月使用的水电量（含损耗分摊量）于每月5日前向原告支付，电费以每度1.10元计，水费以每度暂定2.95元计，之后的水电费随水电部门调价而调整；如被告方逾期交纳上述费用的，则按每月应交款的2%向原告支付违约金，逾期15天不交费用的，原告有权对出租的房屋断水断电，并收回出租房屋，双方还对合同作了其他具体约定。合同签订后，原告于签订合同当日将房屋交付被告使用，但被告承租房屋后，仅向原告支付房屋押金50000元、水电押金5000元、2013年2月1日至2013年3月31日的租金、物业管理费和电梯费，之后应交的费用均未支付。自2014年1月起，被告以资金周转困难为由，一直拖欠原告的房屋租金、物业管理费、电梯费、水电费等相关费用。被告虽多次作出还款承诺，但始终没有兑现，原、被告签订的《租赁合同》被迫于2015年5月14日解除，被告将承租的房屋及配套的办公设备和房门钥匙交给原告。被告虽办理了房屋移交手续，但还拖欠原告租金及相关费用合计464199.74元。为维护自身的合法权利，原告起诉至法院，请求判令：1、被告三兴明珠公司向原告康华药业公司支付租金421652.15元，物业费24690.41元，电梯费4938.08元，电费12343.60元，水费575.50元；2、被告三兴明珠公司向原告康华药业公司支付违约金94388.37元（从2014年1月1日暂计至2015年6月25日，之后的违约金继续计算至被告付清之日止）；3、本案诉讼费由被告负担。
被告三兴明珠公司在法定答辩期间未提交答辩状，也未提供本案的有关证据。
经审理查明，2012年12月10日，原告康华药业公司（甲方，出租方）与被告三兴明珠公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于南宁市科园大道58号综合楼第10层的房屋作为汽车销售服务使用；租赁期限为3年，自2013年2月1日至2016年1月30日，租金26000元／月，物业管理费1500元／月，电梯费300元／月；第二年的租金在第一年租金的基础上递增5%，第三年的租金在第二年租金的基础上递增5%；乙方在签订合同时须向甲方交纳房屋押金50000元、水电押金5000元、2013年2月1日至2013年3月31日的租金52000元、物业管理费3000元、电梯费600元；水电费由乙方按上个月使用的水电量（含损耗分摊量）于每月5日前向原告支付，电费暂定每度1.10元，水费暂定每立方2.95元，以后随水电部门调价而调整；合同第四条约定：乙方应按时交纳房租、水电费，如无正当理由不能在规定时间内交纳的，每逾期一天按月应交款的2%交纳滞纳金，逾期15天不交费用，甲方有权对出租房断水断电并收回出租房屋；双方还对其他权利义务作了约定。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告依约向原告支付房屋押金50000元、水电押金5000元以及2013年2月1日至2013年3月31日的租金、物业管理费、电梯费。2015年4月27日，被告向原告移交除1008号房的所有房屋钥匙，2015年5月14日，原告向被告送达《解除租赁合同决定书》，要求解除租赁合同。
另查明，被告三兴明珠公司的物业管理费和电梯费交至2013年12月30日，租金交至2014年1月31日，水电费交至2014年2月28日；涉案房屋自2014年3月1日至2014年12月30日产生的电费为12343.60元，水费为575.50元。
庭审中，原告同意：1、将被告拖欠的租金、物业管理费、水电费等计算至2015年4月27日；2、用被告交纳的房屋押金、水电押金抵扣其拖欠的租金和水电费；3、免除被告逾期缴纳水电费的违约金。
以上事实，有“租赁合同”、“解除租赁合同决定书”、“关于收取房租水电费的通知”、“移交钥匙单”、“房产证”、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告三兴明珠公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利，并应承担由此产生的不利法律后果。
原告康华药业公司与被告三兴明珠公司所签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方都应按照合同约定全面履行自己的义务。
关于租金的问题。2013年2月1日至2014年1月30日的月租金为26000元，2014年2月1日至2015年1月31日期间的租金在上一年度租金的基础上递增5%，故该期间的月租金为27300元（26000元×1.05），年租金为327600元（27300元×12个月）；2015年2月1日至2016年1月31日的租金在上一年度租金的基础上递增5%，该期间的月租金为28665元（27300元×1.05）。2015年2月1日至2015年4月27日的租金为83128.50元（28665元×2个月＋28665元÷30天×27天）。被告拖欠2014年2月1日至2015年4月27日的租金，该期间的租金总计为410728.50元（327600元＋83128.50元）。原告同意将被告交纳的50000元房屋押金抵扣拖欠的租金，故被告还应向原告支付租金360728.50元（410728.50元-50000元）。
关于物业管理费的问题。被告三兴明珠公司拖欠2014年1月1日至2015年4月27日的管理费，根据租赁合同约定，物业管理费为1500元／月，故被告拖欠的物业管理费总计为23850元（1500元×15个月＋1500元÷30天×27天）。
关于电梯费的问题。被告三兴明珠公司拖欠2014年1月1日至2015年4月27日的电梯费，根据租赁合同约定，电梯费为300元／月，被告拖欠的电梯费总计4770元（300元×15个月＋300元／月÷30天×27天）。
关于水电费的问题。涉案房屋2014年3月1日至2014年12月30日产生电费12343.60元，水费575.50元，总计12919.10元，扣除被告已交的水电押金5000元，被告尚欠原告水电费7919.10元。
关于违约金的问题。根据涉案合同第四条的约定，水电费应于每月5日前交纳上月使用的水电费，如无正当理由不能在规定时间内交纳的，每逾期一天按月应交款的2%支付滞纳金，该滞纳金实为违约金。原告免除被告逾期支付水电费的违约金，属原告对其民事权利的处分，本院予以准许。因合同中并未明确约定租金支付的的具体时间，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。涉案合同的租期为三年，故租金应当在每届满一年时支付，被告已支付完第一个租赁年度（2013年2月1日至2014年1月31日）的租金，第二个租赁年度（2014年2月1日至2015年1月31日）租金应当在2015年的1月31日支付，第三个租赁年度的租金应当在被告向原告退租交还房屋钥匙时（2015年4月27日）支付。被告自第二个租赁年度起未支付租金，故2014年2月1日至2015年1月31日的逾期支付租金违约金为：以327600元为基数，自2015年2月1日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按每月2%利率计付。2015年2月1日至2015年4月27日的逾期支付租金违约金为：以83128.50元为基数，自2015年4月28日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按每月2%利率计付。因合同未约定物业费、电梯费的具体支付时间，故原告主张被告支付逾期支付物业费、电梯费的违约金，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告广西三兴明珠能源投资有限公司向原告广西康华药业有限责任公司支付租金360728.50元，物业管理费23850元，电梯费4770元，水电费7919.10元，合计397267.60元；
二、被告广西三兴明珠能源投资有限公司向原告广西康华药业有限责任公司支付逾期租金的违约金（计算方法：1、以327600元为基数，自2015年2月1日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按每月2%利率计付；2、以83128.50元为基数，自2015年4月28日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按每月2%利率计付）；
三、驳回原告广西康华药业有限责任公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费9386元（原告已预交），由原告广西康华药业有限责任公司负担1186元，被告广西三兴明珠能源投资有限公司负担8200元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费9386元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李超宋
代理审判员 刘东海
代理审判员 廖俊芳
二〇一六年一月八日
书 记 员 赵文赎