上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0114民初14525号
原告(反诉被告)：龙哲投资管理(上海)有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：林武，执行董事。
委托诉讼代理人：胡文兵，上海市万方律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海陆储物流有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：丛春梅，执行董事。
委托诉讼代理人：尤文兵。
委托诉讼代理人：王玮，北京盈科(上海)律师事务所律师。
第三人：上海虹骏欣建筑装饰工程有限公司，住所地上海市嘉定区园大路XXX号XXX幢厂房。
法定代表人：窦开雪，总经理。
委托诉讼代理人：潘志生。
第三人：源森(上海)环保科技有限公司，住所地上海市嘉定区园大路XXX号XXX幢厂房。
法定代表人：陈胜华，总经理。
委托诉讼代理人：方心路。
第三人上海勤欣阀门管件有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：叶禄，执行董事。
委托诉讼代理人：陈文。
原告(反诉被告)龙哲投资管理(上海)有限公司(以下简称“龙哲公司”)与被告(反诉原告)上海陆储物流有限公司(以下简称“陆储公司”)、第三人上海虹骏欣建筑装饰工程有限公司(以下简称“虹骏欣公司”)、第三人源森(上海)环保科技有限公司(以下简称“源森公司”)、第三人上海勤欣阀门管件有限公司(以下简称“勤欣公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告龙哲公司委托诉讼代理人胡文兵、被告陆储公司的委托诉讼代理人王玮、陈伟峰、第三人虹骏欣公司委托诉讼代理人潘志生、第三人源森公司委托诉讼代理人方心路、第三人勤欣公司委托诉讼代理人陈文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙哲公司诉称，2017年3月10日，原告和被告签订了《房屋租赁合同》，由原告将位于上海市嘉定区园大路XXX号XXX幢厂房(以下简称“系争厂房”)租赁给被告经营使用，租赁期限自2017年3月1日至2032年2月29日止，租金标准：2017年5月1日至2020年4月30日，日租金1.1元/平方米，月租金为447,200元，年租金为5,366,400元，无论经营是否盈亏，均按照先交租金后使用原则。租金按三个月为一期支付，第一期租金于合同签订之日付清，以后每期租金支付时间为每期开始前15日内。租赁期内使用房屋所产生的水电等费用由被告承担。双方对转租、转让和交换、解除合同的条件、违约责任等条款也进行了约定。合同生效后，原告将系争厂房交付给被告，被告也向原告支付了第一期租金1,341,600元。但自2017年8月1日被告就未按约履行，以各种理由拖欠租金不付。原告曾于2017年9月4日向被告发出催款函，被告仍拖欠不付租金。截止到2017年9月30日，被告已累计拖欠房屋租金计894,400元。而且原告发现被告未经原告书面同意擅自将部分房屋转租给第三人，第三人也未和原告签订租赁主体变更合同。由于被告违反合同约定，原告无奈于2017年9月29日根据合同第9-2-5款“乙方擅自转租房屋”、第9-2-6款“乙方逾期不交付租金或其他费用超过1个月的”约定，向被告发出《解除合同通知书》。第三人2017年10月1日收到《限期搬离通知书》后仍拒绝搬离。原告认为，租赁合同是双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，被告有违诚信原则，其逾期不付租金和擅自转租的行为已构成违约，并造成了原告的经济损失。故原告起诉来院，要求法院判令：1、确认原、被告之间的租赁合同于2017年9月30日解除；2、被告搬离上海市园大路XXX号XXX幢厂房；3、被告向原告支付拖欠的租金894,400元(自2017年8月1日至2017年9月30日)；4、被告向原告支付房屋使用费(自2017年10月1日计算至实际搬离之日，按日租金1.1元/平方米标准)；5、第三人搬离上海市园大路XXX号XXX幢厂房。诉讼中，原告增加诉请要求被告陆储公司按合同10-3条约定的两倍月租金的标准支付解除合同的违约金。
被告陆储公司辩称，同意解除原、被告之间的租赁合同关系，要求给与一个月的搬离期限。原告未能按合同约定向被告提供产权证，致使被告不能实现合同目的，原告的违约行为时间已长达8个月之久，还影响到与被告签订合同的第三方的利益。由于原告先行违约，被告不支付租金不构成违约。合同中约定被告的经营范围包括厂房租赁，故被告将厂房转租符合合同约定，并不属于违约行为。
第三人虹骏欣公司述称，认可原告和被告之间的租赁合同关系。但虹骏欣公司与被告之间签有租赁合同，是善意取得租赁权。现突然接到搬迁通知会造成虹骏欣公司的损失。只要被告按合同约定给予虹骏欣公司经济补偿并给予一定的搬迁时间，虹骏欣公司同意搬离。
第三人源森公司述称，源森公司和勤欣公司签有租赁合同，源森公司要求继续履行合同，不同意搬离。
第三人勤欣公司述称，勤欣公司从被告陆储公司处所租房屋面积较大，经被告同意，勤欣公司将己方所租厂房中的一部分租赁给第三人源森公司。现勤欣公司可以搬离，但搬离的时间、勤欣公司和员工之间关系解除、装修等经济损失等问题都需要通过协商解决。
被告陆储公司提出反诉称，双方于2017年3月10日签订合同时，龙哲公司承诺系争房屋将于2017年4月领取产证，并约定提供单独开门和安装两层楼的货梯的便利。2017年2月27日,陆储公司支付龙哲公司保证金90万元。2017年3月15日,陆储公司又支付龙哲公司第一期租金134.16万元。合同签订之时，陆储公司已经有意向客户同样要求必须有产证才能进行合规经营，基于龙哲公司承诺2017年4月拿到产证，陆储公司也就此对意向租赁者进行承诺。由于龙哲公司未能按承诺于2017年4月拿到产证，导致陆储公司和客户无法进行合规经营，后已经承租的客户也与陆储公司解除了合同。陆储公司多次催促龙哲公司提供产证，龙哲公司多次承诺在7、8月份取得产证，但龙哲公司至今仍未提供产证。在第一批客户因无产证无法进行合规经营解除合同后，陆储公司只能继续寻找客户租赁，但由于产证问题不能够实现租赁目的，仅有两位客户租赁了2692.65平方米，仅占租赁物的五分之一，造成陆储公司很大的亏损。陆储公司认为，因龙哲公司未能如约向陆储公司提供产证，致使合同目的无法实现，龙哲公司已经构成违约。故陆储公司提出反诉要求龙哲公司退还陆储公司90万元保证金，并赔偿因违约造成陆储公司的损失260.3477万元(包括租金损失218.3677万元、支付中介佣金损失22.3602万元、支付因开门清理绿化带与平整路面费用1.58万元、招聘员工工资14.6518万元及搬运货物费用3.3880万元)
原告龙哲公司就反诉答辩称，虽然签订合同时系争房屋的房地产权证尚在办理中，但是房屋本身是合法建筑，龙哲公司依法办理了完整的建设规划许可证、建筑施工许可证，且房屋竣工后已经经过合法验收，也通过了消防验收，系争房屋是可以交付使用的。陆储公司在签约前实地查看了系争房屋和配套设施，对房屋现状是清楚的，其也曾明确向龙哲公司说明租赁房屋全部由陆储公司自己使用，从事全国物流仓储配送业务。相关证据也能够反映陆储公司正常开展仓储配送业务，陆储公司所谓没有产证影响其租赁使用的说法不能成立。陆储公司未经龙哲公司同意擅自将系争房屋转租给第三人已构成违约，且向第三人隐瞒了其不是房屋产权人的真实情况，致使第三人没有和龙哲公司签订租赁主体变更合同，同时，第三人在龙哲公司不知情的情况下发生二次转租。此外，陆储公司逾期不付租金构成违约，龙哲公司系依法行使合同解除权。陆储公司提出的反诉请求没有事实依据和法律依据。关于保证金，如合同是正常终止应该返还，但在本案中合同系非正常解除的情况下，90万元保证金按合同约定应抵作租金。综上，请求法院驳回陆储公司的全部反诉请求。
经审理查明，2017年3月10日，龙哲公司(甲方)和陆储公司(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定由龙哲公司将系争厂房出租给陆储公司，房屋建筑面积为13366平方米，租赁期限自2017年3月1日至2032年2月29日止，其中2017年3月1日起至2172年4月30日为免租期。租金标准：2017年5月1日至2020年4月30日，日租金1.1元/平方米，月租金为447,200元，年租金为5,366,400元，无论经营是否盈亏，均按照先交租金后使用原则。租金按三个月为一期支付，第一期租金于合同签订之日付清，以后每期租金支付时间为每期开始前15日内。如乙方逾期支付租金超过五日，则逾期一日按应付租金的百分之一向甲方支付滞纳金；如乙方逾期超过十五日，则视为乙方违约并自动退租，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。租赁期内使用房屋所产生的水电等费用由乙方承担。双方在合同第二条租赁用途中约定，乙方向甲方承诺，租赁该房屋将按照营业执照所包含经营范围承租使用，经营范围包括全国网络运输、仓库、厂房租赁、仓储管理等。乙方自行向有关部门办理与经营相关的手续，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变上述约定的使用用途。乙方应按规定办理政府有关部门的注册登记，并在所租赁房屋应持有《营业执照》、环保、消防、卫生、治安、文化等有关部门颁发的经营许可证方可经营，并应将真实有效的证照和身份证复印件交甲方备案。合同第9-2条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。如属甲方有权解除合同情形的，甲方有权立即收回房屋并追究乙方违约责任。……9-2-5乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；9-2-6乙方逾期不交付保证金或租金或其他费用累计超过一个月的……合同第10-3条约定，租赁期内，任何一方按本合同第9-2条行使合同解除权的，违反合同的一方，应向合同另一方按约租金的两倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。签约后，原告将系争厂房交付给被告，被告也向原告支付了第一期租金1,341,600元。嗣后，被告将部分厂房转租给虹骏欣公司、勤欣公司，勤欣公司又将其租赁的厂房部分转租给源森公司。由于被告未能按约支付2017年8月1日以后的租金，原告曾于2017年9月4日向被告发出催款函，要求被告在三日内支付所欠租金。但被告未能履行。2017年9月29日，原告向被告发出解除合同通知书，以被告拖欠租金为由，行使合同解除权并要求被告在2017年10月15日前搬离。同时原告又向第三人发出限期搬离通知书，要求第三人在2017年10月15日前搬离。2017年10月，原告起诉来院。
诉讼中，被告要求上海侦亿实业有限公司的员工王四茂出庭作证，并提供了林武(系原告法定代表人)、黄海萍(系原告招商经理)、王四茂(中介)、尤文兵(系被告总经理)于2017年9月18日在龙哲公司二楼会议室的谈话录音，以证明龙哲公司负责人明确承诺在2017年4月内向被告提供产权证，但原告却未能兑现，致使被告无法实现合同目的。原告则表示录音系被告未征得原告同意的情况下偷偷录制，不符合证据合法性的法定要求，即便录音真实，也无法证明原告在签订合同前曾向被告承诺过提供产证的时间，恰恰说明原告曾反复向被告强调关于产证办理因政府提高要求，原来评估项目增加，取得产证的时间是预估的无法承诺。
诉讼中，原告向本院提供不动产权证书一份。原告表示在案件审理中上海市不动产登记局于2017年12月12日向原告颁发该不动产权证书，证书上的2号5幢(建筑面积为13551.16平方米)就是本案系争房屋即园大路XXX号XXX幢厂房，因签订合同时面积是根据图纸测算，而证书上为测绘公司实测面积，所以面积有差异。
本院认为，原告和被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，无论原告在诉讼中出示的关于系争房屋的不动产权证书是否真实，鉴于原告已就系争房屋取得建设工程规划许可证，故原、被告双方所签房屋租赁合同依法应认定有效。被告未经原告同意擅自转租、且未能按照合同约定支付租金，已经构成违约，原告有权依据合同行使解除权并要求被告支付合同约定的违约金。考虑到本案的实际情况，本院酌情将违约金金额调整为447,200元。被告关于合同约定的被告经营范围包括厂房租赁故被告有权转租的主张，与合同第9-2-5条的约定相悖，本院不予认同。本院确认双方所签房屋租赁合同于原告解除合同通知书到达被告时解除。合同解除后，被告应搬离系争房屋，并应按照合同约定的租金标准支付自2017年8月1日至被告实际搬离之日止的租金和房屋使用费。庭审结束后，被告提供系争厂房水电表抄表数以证明被告已将部分厂房交原告实际接收，因原告不予认可，本院无法确认。合同解除后，第三人再行使用系争房屋已无合法依据，故本院对原告要求第三人搬离系争房屋的诉讼请求亦予以支持。关于被告所述原告未在2017年4月向被告提供产权证已经构成违约的主张，本院认为，原、被告双方在签约时均知晓系争房屋产权证正在办理之中，从被告提供的录音等证据来看，原告确实向被告作出过产证会在2017年4月份(办)出来的陈述，但由于产证的办理须经政府相关部门审批，原告所述产证办出的时间显然只能是原告单方的推测和预估，产证何时能够办妥最终并不取决于原告，故本院认为被告据此主张原告构成违约的意见不能成立，被告以原告违约提出的赔偿损失的反诉诉请本院亦不予支持。原告虽称保证金应和租金抵扣，但本院考虑到原告已就租金提出相关诉请，故本院认为合同解除后原告应将保证金返还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告龙哲投资管理(上海)有限公司与被告上海陆储物流有限公司于2017年3月10日签订的《房屋租赁合同》自2017年9月30日起解除；
二、被告上海陆储物流有限公司应于本判决生效之日起三十日内搬离上海市嘉定区园大路XXX号XXX幢厂房；
三、被告上海陆储物流有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告龙哲投资管理(上海)有限公司支付租金和房屋使用费(自2017年8月1日计算至实际搬离之日，按月租金447,200元的标准)；
四、被告上海陆储物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告龙哲投资管理(上海)有限公司违约金447,200元；
五、第三人上海虹骏欣建筑装饰工程有限公司、第三人源森(上海)环保科技有限公司、第三人上海勤欣阀门管件有限公司均应于本判决生效之日起三十日内搬离上海市嘉定区园大路XXX号XXX幢厂房；
六、原告龙哲投资管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海陆储物流有限公司保证金90万元；
七、原告龙哲投资管理(上海)有限公司的其余诉讼请求，不予支持；
八、被告上海陆储物流有限公司的其余反诉请求，不予支持。
当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费25,488元，减半收取12,744元，反诉案件受理费17,400元，合计收取诉讼费30,144元，由原告负担4,144元，被告负担26,000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 秦忠
二〇一八年三月二十二日
书记员 王鑫
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同。
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。