辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 裁 定 书（2017）辽0703民初1723号原告：宋某，男，1976年8月30日出生，汉族，工人，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：张红，辽宁锦逸律师事务所律师。被告：何某，男，l994年8月13日出生，汉族，无职业，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：何某某（系何某之父），农民，住义县留龙沟。委托诉讼代理人：何某甲（系何某叔叔），农民，住义县留龙沟。原告宋某与被告何某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月24日作出（2016）辽0703民初650号民事判决。被告何某不服该判决，向锦州市中级人民法院提起上诉，锦州市中级人民法院于2017年8月7日作出（2017）辽07民终1113号民事裁定，撤销本院（2016）辽0703民初650号民事判决，发回重审。本院于2017年9月14日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋某及其委托诉讼代理人张红、被告何某的委托诉讼代理人何某某、何某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋某向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告宋某与被告何某签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，被告何某继续履行原、被告签订的合同，配合原告宋某还清银行贷款并将被告名下的位于锦州市凌河区新制北里关单新村某号房屋更名到原告宋某名下。二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告宋某与被告何某于2015年8月22日签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定：被告何某将其所有的位于锦州市凌河区新制北里关单新村某号房屋（面积52.08平方米）以十五万元的价格转让给原告宋某。合同签订时原告宋某给付被告何某柒万元订金，何某给宋某出具了收条。余款定在2015年10月22日支付，因为购买的房屋在交通银行有贷款九万元（在合同签订时还剩八万元贷款没有偿还），所以剩余的八万元房款由原告直接还给银行，被告配合原告在2015年l0月22日之前到银行偿还贷款，贷款偿还完毕后，被告将房屋更名到原告名下。合同签订时被告将购买房屋的相关材料（契证、税证、自然人存量房地产交易税收申报表、交通银行的贷款抵押合同）原件交付给原告。合同签订十天后，被告将房屋腾空将房屋交付给原告。后原告联系被告办理偿还银行贷款和房屋更名事宜时，无法联系到被告，致使双方签订的合同无法继续履行，无奈之下，原告只能诉讼法院维护自己的合法权益，请求被告配合偿还银行贷款并办理更名过户手续。本院经审查认为，2015年8月22日原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋买卖居间合同，该合同约定“一、经甲、乙双方协商，甲方将坐落在凌河区新制北里关单新村某号房屋，建筑面积52.08平方米，以壹拾伍万元的价格将房屋产权转让给乙方。二、在签本合同时，乙方付购房定金柒万元，余款于2015年10月22日付给甲方。甲方将房屋所有权、门钥匙交给乙方……四、该房屋的过户手续由双方办理，其税费由甲方支付。甲方于2015年10月22日迁出户口。……七、本合同发生纠纷，双方应协商解决，协商不成时，任何一方都有权提交古塔区法院诉讼解决……九、其他约定事项：由于该房屋在交通银行有玖万余元贷款，甲方必须配合乙方在2015年10月22日前还清，如甲方不予配合，乙方有权全权处理该房屋，包括经公安机关开锁、清户……十一、本合同2015年8月22日于何某家签订。”2015年8月22日被告为原告出具收条载明“今收到宋某房款柒万元整（70000.00元）凌河区新制北里关单新村某号”，2015年10月30日被告为原告出具收条载明“今收到宋某人民币贰万元”，2015年12月15日被告为原告出具收条载明“今收到宋某房款30000元（叁万元）凌河区新制北里关单新村某”，2016年2月14日被告为案外人王纯出具收条载明“今收到王纯人民币壹万伍仟元（15000.00）整”。庭审中原告陈述合同签订地点为案外人王纯的贷款中介公司。又查明，被告户籍所在地为义县留龙沟满族乡全家屯村133号，且从未迁出。2013年9月被告何某购买了凌河区新制北里关单新村某号房屋，建筑面积52.08㎡，房款大约20余万元。同年9月5日被告何某以涉案房屋为抵押物在交通银行股份有限公司锦州分行办理抵押贷款12万元。现该笔贷款未清偿完毕。2015年8月7日、9月8日被告向案外人王纯农业银行账号（6228482208363422673）汇款各4000元，2015年12月10日被告向原告农业银行账号（6228482208274847174）汇款4000元。2016年3月，原告在被告房门外墙上书写“何某希望速与我联系，有事协商1575417****宋欠款一事后果自付此房法院以保全”。2016年4月5日被告的委托诉讼代理人何某甲曾与原告电话协商处理原、被告之间13.5万元的借贷关系事宜，原告宋某在录音中说被告何某欠本金13.5万元，再加利息达到16万元。2016年5月原告因找不到被告，将被告名下的凌河区新制北里关单新村某号房屋门锁更换，并贴在门上“此户已换锁，已在法院保全详情请打电话1575417****宋先生”的便条，被告的委托诉讼代理人何某某以其儿子的房子被他人非法入侵为由向锦州市公安局凌河分局康宁派出所报警，同年5月16日锦州市公安局凌河分局康宁派出所认定没有违法事实，作出锦公（凌）康行终止决字【2016】第1号终止案件调查决定书。本案争议焦点是原、被告之间是房屋买卖合同关系还是民间借贷法律关系。原告虽然提交了双方的房屋买卖居间合同,但该合同约定的房屋价款包括尚欠银行9万元贷款在内共计15万元。而在签订买卖合同当日，被告为原告出具收条载明：收到宋某房款柒万元整。如果加上尚欠银行9万元贷款，已经超出约定房屋价款。且2015年10月22日合同约定期间届满时，原、被告既未将剩余房款偿还给银行，也未按房屋买卖合同约定办理房屋产权过户手续或交付房屋。却在2015年10月30日、12月15日、2016年2月14日分三次被告给原告及案外人王纯出具收条，收到2万元、3万元、1.5万元计6.5万元。以此计算原告已支付房款13.5万元，与原告提交的房屋买卖居间合同约定房款相差较大。同时房屋买卖居间合同约定该房屋的过户手续产生的税费由被告承担，也与普遍存在的房屋买卖合同交易习惯不符。庭审中被告自认与案外人王纯有借贷关系，与原告没有借贷关系，但被告等额汇款给原告和案外人的行为，原告庭审中称被告曾向其借款4000元又不能举证予以证明。原告在诉状中称房屋买卖合同签订十天后，被告将房屋腾空交给原告的说法与其2016年3月、5月在被告房门外书写便条的事实及锦州市公安局凌河分局康宁派出所出警记录又相互矛盾。而原告在被告房门外墙上书写便条的内容“以及2016年4月5日被告的委托诉讼代理人何某甲与原告电话的录音，均表明双方不是真正的房屋买卖合同关系。锦州市公安局凌河分局康宁派出所在终止案件调查决定书上，也只是认定没有违法事实，并未说明原、被告双方发生争议的原因系房屋买卖纠纷。综合以上事实，根据生活法则和经验认定，在目前经济交往中，房屋作为贵重的商品，当事人进行房屋买卖时均比较谨慎，普遍做法是先要到房屋产权登记部门进行查询房屋是否可以交易；其次在未办理房屋产权过户手续或交付房屋之前，不会全额交付房款。本案原告既没有到房屋产权登记部门进行查档，又在被告未按约定办理房屋产权过户手续及交付房屋已严重违约的情况下，仍超额交付房款，不符合正常的房屋买卖交易习惯。且该房屋2013年购买时价值与本案房屋买卖合同约定的价款有较大差距，被告以明显的低价出卖自己的房屋，又自行承担交易税费也是违背生活常理的。特别是被告等额汇款给原告和案外人的做法、原告书写在被告家门口的便条及电话录音更表明双方不是真正的房屋买卖合同关系。故原、被告之间并非房屋买卖合同关系而是与案外人混同一起的民间借贷法律关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案庭审中已向原告明确释明，原告仍然坚持其诉讼请求，故应驳回原告起诉。关于司法鉴定的鉴定费负担一节，因被告放弃鉴定报告作为证据，故鉴定费由其自行负担。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告宋某起诉。案件受理费免收。鉴定费10000元由被告何某负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  程佰珩人民陪审员  李 莹人民陪审员  刘 姣二〇一七年十一月十五日书 记 员  国 新