江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终3192号
上诉人（原审被告）：孙立海，住连云港市海州区。
委托诉讼代理人：江尧兆，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室，住所地连云港市海州区陇西路3号。
法定代表人：黄庆，该办公室主任。
委托诉讼代理人：洪立东、徐丙军，江苏连城律师事务所律师。
上诉人孙立海因与被上诉人连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室（以下简称老街管委会办公室）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初2283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日受理后，依法组成合议庭，于2017年10月18日公开开庭审理了本案。上诉人孙立海及其委托诉讼代理人江尧兆、被上诉人老街管委会办公室的委托诉讼代理人洪立东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人孙立海上诉请求：撤销一审判决，依法改判、驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人自2004年承租连云港市住房保障中心（以下简称市住房保障中心）直管公房-
民主路197号，经营棉布销售，至今已经14年，期间经历2013年旧城改造，当时民主路特色街区指挥部同意上诉人在此继续经营（否则将得到三万元补偿款后走人），对此该房屋产权人、市住房保障中心至今无异议。2013年10月特色街区指挥部工作人员王某多次到上诉人店中声称，现在这条街归我们管了，你要跟我们签租赁合同。上诉人为了养家糊口继续经营，按其要求一次性预交了19710元租金、保证金后，于2013年10月20日在特色街区指挥部与“民主路文化街管委会办公室”签订了《房屋租赁合同》。2015年末，上诉人发现不论是“民主路文化街管委会办公室”还是新浦区（后并入海州区）“民主路老街管委会办公室”，都未取得事业单位法人证书，他们无权签订合同，也无资格提起诉讼。又因旧城改造造成本店停业9个月，停业补偿款可抵偿数月房租，经多次催要无果。因此，上诉人准备与公房产权人签订合法有效的房屋租赁合同，但被上诉人于2016年初雇佣临时工多次堵门，切断供电，胶封门锁，逼上诉人搬迁，迫于生计上诉人于4月6日在浦东派出所又向被上诉人交了15000元租金，被上诉人对这些基本事实无法否认。一、一审判决认定事实错误。1.一审认定被上诉人在起诉时已经具备了民事诉讼主体资格错误。2014年4月“两高”及中央13部委联合发文规定，事业单位开展诉讼活动应提交其事业单位法人证书，被上诉人直到庭审结束后才被动提供其复印件，当属证据失权。一审法院仅凭该证签发日期，不能证明被上诉人是在当日获取或是在起诉前获取。被上诉人在起诉侯长文房屋租赁纠纷案件中，直到2015年12月都没有取得并出示其事业单位法人证书，现在冒出一个2015年1月15日签发的被上诉人的法人证书，明显来路不明，海州区事业单位登记管理局涉嫌违法颁证，上诉人对该局颁发该法人证书是否违法的确认之诉，连云港市中级人民法院正在审理中，判决尚未下达，一审法院即认定其“依法登记成立的具有事业单位法人资格的事业单位”，无事实和法律依据。2.一审判决认定江苏瀛洲发展集团有限公司（以下简称瀛洲公司）与被上诉人补签《委托协议》“是该公司对被上诉人享有涉案房屋管理权的追认”错误。且不论市住房保障中心与瀛洲公司签订的《民主路特色街区公房管理合作协议》违反建设部建房（1992）22号《关于重申不得把房管部门直管公房中非住宅用房划归使用部门管理的通知》中的禁止性规定，市住房保障中心将涉案房屋的行政管理权委托给该公司，仅从该协议有效期十五年，双方签字墨迹未干，就在同一天该公司即撕毁协议与被上诉人签订《委托协议》，将其受委托的事项转委托给被上诉人，违反《江苏省行政程序规定》有关“受委托机关或者组织应当自行完成受委托的事项，不得将受委托的事项再委托给其它行政机关、组织或者个人”的禁止性规定；该公司与被上诉人所签《委托协议》中添加了与保障中心合作协议中没有且抵触的内容，这都是单方毁约、违法违规超越权限的无效行为，法院不应予以认可。该公司与被上诉人所签《委托协议》时间是2014年1月1日，当时并未出现名为“海州区民主路老街管理委员会办公室”的机构，无法刻制并使用其公章，该协议是作假的。一审判决对该造假的《委托协议》，竞认定是对被上诉人“享有涉案房屋管理权的追认”于法无据。二、一审违反法定程序。1.本案依法应当中止审理而未中止审理。上诉人对海州区事业单位登记管理局向被上诉人颁发法人证书是否违法提起诉讼，该诉讼没有结果，而该诉讼结果对本案有法律上的利害关系，故本案应当中止审理。2.一审庭审举证质证走过场，没有结果。3.庭审辩论程序缺失。4.涉案房屋租赁合同未经质证即作为定案依据违法。三、被上诉人所举证据不足。1.被上诉人所举《房屋租赁合同》，是上诉人与原“新浦区民主路文化街管委会办公室”所签，与被上诉人无关。2.被上诉人所举与瀛洲公司的《委托协议》，是事后造假、越权违法的，不能作为审理本案的依据。3.被上诉人所举是住房保障中心与瀛洲公司签订的《民主路特色街区公房管理合作协议》，违反建设部规范性文件的禁止性规定，签订之日即被单方撕毁，从未执行，不能作为审理依据。4.被上诉人的事业单位法人证书，其合法性正在诉讼确认中，在确认其合法之前，不能作为审理依据。5.海州区政府有关机构名称变更“情况说明”，不符合证据的法定形式，且内容也违法，事业单位的名称变更，海州区政府无法作出。综上，被上诉人不是依法，而是经非法转委托“取得”对涉案房屋的行政管理权，且涉案的《委托协议》明显造假，违反职权法定原则，其无法举证证明其在起诉之前就获取事业单位法人证书，故其作为诉讼主体不适格。上诉人对其长期持续并正在使用的门面房，依法享有优先承租权。
被上诉人老街管委会办公室辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不存在上诉人所述的相关证据不成立的表述，因为本案是平等主体之间的民事诉讼，而上诉人在上诉状中谈到的相关事实和证据均属于不平等主体之间的政策性、法规性的法律规定，请求二审法院查明本案事实后，依法驳回上诉请求，维持原判。
老街管委会办公室向一审法院起诉请求：1.判令孙立海支付房屋使用费10000元；2.判令孙立海搬出出租房屋；3.孙立海承担本案诉讼费用。在一审诉讼过程中，老街管委会办公室撤回了要求孙立海支付房屋使用费的诉讼请求。
一审法院认定事实：2013年10月20日，市住房保障中心（委托方、产权人）与连云港市新浦区民主路文化街管理委员会办公室（甲方、出租人，以下简称新浦文化街管委会办公室）以及孙立海（承租方、乙方）签订了《民主路特色街区房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在新浦区民主中路197#的房屋（建筑面积28.8平方米，公房号13.246）出租给乙方使用，房屋租赁年限为2年，租赁期自2014年1月1日起至2015年12月31日止。租赁期满后，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。甲乙双方约定年租金为15768元，从第二年起租金在上一年租金的基础上上调5%。租金采用年缴方式，乙方每年交纳一次，于每年10月30日到指定地点自行交纳下一年度租赁费用。
2014年1月1日，市住房保障中心（乙方）与瀛洲公司（甲方）签订1份《民主路特色街区（通灌路至南极××）公房管理合作协议》，约定将民主路特色街区由新浦区成立街区管理委员会进行管理，乙方将民主路特色街区（通灌路至南极）公房（包括非盈利性展馆用房、文物保护单位、部分直管公房）委托甲方运作管理，甲方收取租金后定期与乙方结算等内容，并附房屋明细清单。协议后附清单中包含本案诉争的房屋，即坐落于民主中路197号（建筑面积28.8平方米，公房号13.246）的房屋，该协议有效期拾伍年，到2028年底终止。后瀛洲公司（甲方）与老街管委会办公室（乙方）补签了1份落款时间为2014年1月1日的《委托协议》，约定：甲方根据其与市住房保障中心签订的《民主路特色街区（通灌路至南极××）公房管理合作协议》将民主路特色街区（通灌路至南极）公房委托乙方运作管理，由乙方负责对外租赁并收取租金。甲方与市住房保障中心签订协议中甲方的所有权利义务均由乙方代为行使。涉及租金收益分配事宜由区政府另行协调确定，目前暂由乙方收取管理。
2013年2月20日，连云港市新浦区机构编制委员会办公室发布新编委【2013】12号文，同意成立新浦区民主路老街管理委员会办公室，为股级事业单位。2014年，因区划调整，连云港市新浦区与海州区合并为海州区。老街管委会办公室分别于2015年1月15日进行登记备案办理了事业单位法人证书、2015年1月16日进行登记备案办理了组织机构代码证。
老街管委会办公室于2016年3月10日张贴在孙立海房屋的迁出通知书上载明：“你我双方于2013年10月20日签订民主中路197号《房屋租赁合同》，合同期限为2014年1月1日至2015年12月31日。按照合同规定，合同期满你方应如期交还房屋。如你方要求续租，须在租赁期满3个月之前书面通知我方。目前合同已经过期，期间我方多次与你方对接续租问题，但你方至今未按规定续约……”。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中双方的争议焦点为：一、老街管委会办公室是否具备诉讼主体资格；二、涉案的房屋租赁合同是否终止。
关于第一个争议焦点问题，2013年初，政府即发文成立新浦区民主路老街管理委员会办公室，后因区划调整，新浦区民主路老街管理委员会办公室名称变更为本案老街管委会办公室，并依法登记备案，同时根据老街管委会办公室提供的连云港市海州区人民政府的一份情况说明能够证明签订合同时的新浦文化街管委会办公室即为本案老街管委会办公室。在起诉前，老街管委会办公室已经拥有了自己的组织机构代码证和事业单位法人证书，在起诉时已具备了民事诉讼主体资格。
在老街管委会办公室与市住房保障中心、孙立海签订的《民主路特色街区房屋租赁合同》中，市住房保障中心以委托人的身份签订了该协议，无需另行委托本案老街管委会办公室。瀛洲公司与老街管委会办公室补签《委托协议》的行为，是瀛洲公司对老街管委会办公室享有涉案房屋管理权的追认。根据市住房保障中心与瀛洲公司签订的《民主路特色街区（通灌路至南极××）公房管理合作协议》以及瀛洲公司对老街管委会办公室的追认行为，老街管委会办公室有权对涉案房屋以自己的名义进行运作管理。
故，老街管委会办公室主体名称的变换符合法律规定，同时老街管委会办公室对涉案房屋有权以自己的名义进行运作管理，并且在起诉时已具备诉讼主体资格，老街管委会办公室为本案适格老街管委会办公室。
关于第二个争议焦点问题：原合同约定的租赁期限于2015年12月31日届满，孙立海未按原合同约定要求续租，双方未签订续租协议，合同已经终止。关于孙立海辩称享有优先承租权的辩解意见，因孙立海未按原合同约定要求续租，老街管委会办公室也未将涉案房屋出租给他人，孙立海主张的优先承租权无事实依据，一审法院不予支持。关于孙立海辩称老街管委会办公室收取了孙立海2016年房屋租金，但未向孙立海出具收据，老街管委会办公室对此不予认可，且孙立海没有证据予以证明，对于该辩解理由，一审法院不予采信。老街管委会办公室与市住房保障中心、孙立海之间签订的《民主路特色街区房屋租赁合同》已经终止，老街管委会办公室要求孙立海搬出出租房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。
老街管委会办公室在诉讼过程中向一审法院提出申请，撤回了要求孙立海支付房屋使用费的诉讼请求，该行为系老街管委会办公室处分自己法律权利的行为，不违反法律规定，一审法院予以准许。
关于孙立海辩称2013年4月至2014年4月原房主收取了房屋租金，另外老街管委会办公室收取的孙立海2014年至2016年房屋租金均属于不当得利。一审法院认为，本案不涉及租金纠纷，收取孙立海租金的行为，是否构成不当得利，不在本案审理范围，孙立海可另行起诉。
关于孙立海辩称已在连云区法院提起行政诉讼，主要针对老街管委会办公室的身份是否合法以及颁发法人证书的行为是否违法提起行政诉讼，连云区法院裁定不予立案，本案孙立海已向连云港市中级人民法院提出上诉，中院还在审理中，申请对本案中止审理。一审法院认为，老街管委会办公室系经相关部门批准并依法登记成立的具有事业单位法人资格的事业单位，孙立海提起行政诉讼不影响本案的审理，对于孙立海申请本案中止审理不予支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，一审法院判决：孙立海于判决发生法律效力之日起十日内搬出海州区（原新浦区）民主中路197号（建筑面积28.8平方米，公房号13.246）的房屋。一审案件受理费50元，由孙立海负担。
二审期间，上诉人孙立海向本院提交下列证据材料：
1.2017年7月26日连云港润浦投资有限公司发给承租户的《做好夏季防火安全的通知》，证明被上诉人不再对上诉人进行管理，委托了连云港润浦投资有限公司进行管理，被上诉人不具有诉讼主体资格。
2.连云港市住房保障中心于2013年4月18日发出的《直管非住宅公房停租通知书》，证明因房屋所有权人已经作出了承诺，故上诉人有优先承租权。
3.记者采访视听资料（光盘）一份，证明2016年应交租金不低于15000元，我方已经缴纳了15000元的租金，2016年4月6日交的租金在2016年租金范围内。
经质证，被上诉人老街管委会办公室的质证意见为：对证据1,通知是2017年7月26日发出的，是连云港润浦投资有限公司对继续承租户发出的通知，与本案无关。一审判决在2017年1月4日作出的。连云港润浦投资有限公司与我方是不是委托关系，与我方要求收回房屋无关联性，不能证明我方主体不适格。对证据2，是2013年4月18日发出的，是上诉人与被上诉人对涉案房屋租赁期间，后由于上诉人违约，合同约定提前三个月通知续租，上诉人没有告知我方要续租，到期后，被上诉人也张贴了通知，之前也拖欠了租金，故我方要收回房屋。对证据3，上诉人在一审时的答辩意见中说明，2014年至2016年上诉人有房租未交。
经审查，对上诉人提交的证据1，因与本案无关联性，本院不予确认。对证据2，因不属于新证据，本院对此不予审查。对证据3，系记者采访视频资料，亦属于单方陈述，无其他证据予以佐证，本院不予采信。
本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
另查明，孙立海于2016年4月18日以连云港市质量技术监督局为被告、老街管委会办公室为第三人向连云港市连云区人民法院提起行政诉讼，要求确认连云港市质量技术监督局向第三人老街管委会办公室颁发的第465806755-0号组织机构代码证违法。连云区人民法院于2016年5月23日作出（2016）苏0703行初101号行政裁定书，裁定驳回孙立海的起诉。孙立海不服，上诉至本院，本院于2016年8月8日作出（2016）苏07行终246号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。
再查明，孙立海于2016年11月16日以连云港市海州区事业单位登记管理局为被告、海州区民主路老街管理委员会办公室为第三人向连云港市连云区人民法院提起行政诉讼，请求依法确认连云港市海州区事业单位登记管理局向第三人颁发的第13207060069号事业单位法人证书违法。连云区人民法院于2016年11月15日作出（2016）苏0703行初255号行政裁定书，裁定不予立案。孙立海不服，上诉至本院。2017年1月3日，本案在一审法院开庭审理期间，上诉人孙立海以对连云区人民法院所作的该裁定提起上诉为由，申请一审法院对本案中止审理，一审法院未予支持。该行政诉讼案件本院已于2017年3月15日作出（2017）苏07行终20号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。
本案二审争议焦点：1、被上诉人老街管委会办公室是否具备民事诉讼主体资格；2、一审审理程序是否违法。
关于第一个争议焦点，上诉人孙立海主张被上诉人老街管委会办公室在起诉时未取得事业单位法人证书，因而不具有民事诉讼主体资格。本院认为，行政机关实施行政行为中作出的批准文件、权利凭证等行政文书，民事审判中可将其作为证据并按照民事诉讼证据规定进行审查，但民事审判无权对作出行政文书的行政行为进行合法性审查。民事审判中法院发现行政机关明显超越职权作出行政文书或者有相反证据足以推翻行政记载内容的，应否定其作为证据的合法性，不予采信。本案中，被上诉人老街管委会办公室提供了合法有效的事业单位法人证书及组织机构代码证，且上诉人对事业单位法人证书及组织机构代码证的合法性均提起了行政诉讼，但经审理后均未获得支持，故本院对被上诉人提供的事业单位法人证书及组织机构代码证予以采信，且其有效期分别为自2015年1月15日至2020年1月15日与自2015年1月16日至2019年1月15日，而上诉人孙立海提起本案诉讼的时间为2016年4月5日，故被上诉人老街管委会办公室在本案起诉时具有法人资格。本院对上诉人孙立海的该上诉理由不予支持。
上诉人孙立海主张瀛洲公司与被上诉人老街管委会签订的《委托协议》系虚假无效的。对此，本院认为，虽然瀛洲公司与被上诉人老街管委会落款日期为2014年1月1日的《委托协议》是补签的，但这只是对老街管委会办公室就涉案房屋具有管理权的追认，并不影响孙立海与市住房保障中心、连云港市新浦区民主路文化街管理委会办公室于2013年10月20日签订的《民主路特色街区房屋租赁合同》的效力。故本院对上诉人孙立海的该上诉理由亦不予支持。
关于第二个争议焦点。经审查，一审法院于2016年4月5日受理本案后，依法组成合议庭，适用普通程序，分别于2016年4月19日、2016年9月23日、2017年1月3日公开开庭进行了审理，依照法定程序进行了举证、质证等法庭调查和法庭辩论，审理程序并无不当，故本院对上诉人孙立海的该项上诉理由不予支持。
关于本案应否在一审审理期间中止诉讼的问题，本院认为，上诉人针对被上诉人的事业单位法人证书及组织机构代码证是否合法的问题提起的行政诉讼，对本案审理存有法律上的利害关系，依法应予以中止，一审法院对上诉人的该请求未予支持不当。但鉴于涉及本案的行政诉讼在本案二审立案之前本院已作出生效的法律裁判且并未支持上诉人的请求，上诉人孙立海申请中止审理的理由已不复存在，故本院认为对此已无纠正的必要。
上诉人孙立海主张其对涉案房屋具有优先承租权。本院认为，依据《民主路特色街区房屋租赁合同》第七条第4项规定：“租赁期满前，乙方要求继续租赁的，应当在租赁期满3个月前书面通知甲方。租赁期满，甲方有权决定本处房屋是否与乙方续租或重新公开招租。如乙方以前按时交纳房租，服从街区管理，有良好信誉，对外招租时在同等条件下，甲方可以考虑乙方的优先承租权，但优先承租的条款由甲方制定、解释。”经查，该合同履行期满后，被上诉人老街管委会未将涉案房屋对外出租，无从发生上述合同中所规定的优先承租权之问题，故本院对上诉人孙立海的该上诉请求不予支持。
综上，上诉人孙立海的上诉理由中有关一审法院应中止审理而未中止的理由成立，本院予以支持；其它上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律无误，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人孙立海负担。
本判决为终审判决。
审判长 顾长洲
审判员 于延亮
审判员 严伟晏
二〇一八年四月十一日
书记员 孙潘红
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。