湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0702民初2065号原告：项中杰，男，1966年4月27日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原告：冯立英，女，1969年9月16日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原告：项杜威，男，1991年11月8日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原告：周桂香，女，1945年8月13日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原告：项中勇，男，1969年2月1日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原告：项琦，男，1997年9月6日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原告：刘琼丽，女，1974年6月23日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原告：项之颖，男，1995年3月8日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原告：刘国云，女，1949年10月8日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原告：项中文，女，1960年2月26日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原告：项中国，男，1972年1月29日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原告：项春美，男，1972年3月14日出生，汉族，湖南省常德市武陵区。原告：文先明，男，1970年2月21日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原告：文思惠，女，1996年6月5日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原告：项中建，男，1947年7月4日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原告：项荣喜，男，1970年9月22日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原告：周跃仙，女，1935年4月21日出生，汉族，身住湖南省常德市武陵区。十七原告共同委托诉讼代理人：杨重远，湖南开旗律师事务所律师。特别授权代理。被告：常德汇文中学，住所地湖南省常德市武陵区河洑镇岩桥村。法定代表人：尹麟，该中学校长。委托诉讼代理人：郭丰，湖南中思律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：马倩，湖南中思律师事务所律师，特别授权代理。第三人：常德市武陵区长庚街道聚宝社区第九村民小组。负责人：项冀，男，1976年12月31日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区，为该组组长。项中杰、冯立英、项杜威、周桂香、项中勇、项琦、刘琼丽、项之颖、刘国云、项中文、项中国、项春美、文先明、文思惠、项中建、项荣喜、周跃仙（以下简称项中杰等17人）与常德汇文中学（以下简称汇文中学）租赁合同纠纷，本院于2017年6月28日立案受理后，项中杰等17人向本院提交出面申请申请追加常德市武陵区长庚街道聚宝社区第九村民小组（以下根据简称聚宝九组）为本案第三人，本院经审查认为因聚宝九组系租赁合同当事人，因案件处理结果可能与之有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。并依法组成合议庭于2017年9月21日公开开庭进行了审理，项中杰、文向明及17人共同委托诉讼代理人杨重远，汇文中学法定代表人尹麟及其委托诉讼代理人郭丰，聚宝九组负责人项冀均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。项中杰等17人主要诉讼请求：判令汇文中学向项中杰等17人支付补偿款80.3684万元及从起诉之日至给付之日期间的违约金（按年利率6%标准计算）并承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：1999年4月28日至2013年4月30日期间，常德市武陵区护城乡聚宝村村委会、聚宝村第九村民小组陆续与汇文中学签订《租地合同》。2014年4月30日，聚宝村第九村民小组与汇文中学所签订的《租地合同》到期后，双方又于2014年5月1日签订了新的《租地合同》，约定聚宝九组将其所有的12亩9分菜地出租给汇文中学使用，租期1年，如遇国家征收、征用该地，合同即行中止，但须按以下原则处理好相关问题，即包含了该地被国家或政府征用时，汇文中学应将其建筑物、地上附着物的补偿款全额18%无条件支付给聚宝九组，其款项只与被租用土地的农户有关，与村、组无关。刘国云、项春美作为组员代表签字。2015年3月26日，常德市人民政府发布公告征收长庚街道土地330.792亩本案《租地合同》所涉土地及该地上所涉建筑物、附着物在本次征地范围内共获得补偿款4464912元，根据2014年5月1日订立的《租地合同》约定，汇文中学应向项中杰等17人支付补偿款803684元。汇文中学辩称：1、项中杰等17人不是合同当事人，不是适格主体，聚宝九组不是本案适格第三人；2、《租地合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》第4条第1款、第44条第一款规定，将农用地用于非农业建设用地，属于无效合同；3、《租地合同》系在汇文中学受胁迫情况下签订的，违背了其真实意思，属于无效的民事行为；4、根据《租地合同》约定，补偿款支付仅限于“征用”情形，而本案系征收；5、《租地合同》第二条中3、4项关于补偿款归属前后冲突，属于约定不明且无交易习惯可以遵循，应归汇文中学所有；6、《租地合同》下方手写部分系项中杰等17人单方面添加，属于伪造证据，应予处理；7、2016年11月3日，聚宝九组及项中杰等17人已经书面通知解除2014年5月1日《租地合同》；8、《租地合同》所约定的补偿款应只限于聚宝九组出租的12.9亩土地上，经甲方同意修建的临时建筑物、地上附着物。第三人聚宝九组辩称：其对于土地租赁情况并不清楚，双方所争标的与其无关。各方当事人围绕其诉讼主张向本院提交了证据，本院依法组织了质证。一、各方无争议的事实及证据（一）、17名原告分为6户：1、户主项中杰，配偶冯立英，儿子项杜威；2、户主周桂香，儿子项中勇，儿媳刘琼丽，孙子项琦；3、户主项荣喜，父亲项中建，母亲刘国云，儿子项之颖；4、户主项中文；5、户主项春美，配偶文先明，女儿文思惠；6、户主周跃仙，儿子项中国。（二）、1999年4月28日，因汇文中学扩建需用土地，其余聚宝村村委会签订《租地合同》，约定，聚宝村村委会将该村9组、10组的10亩土地出租给汇文中学，租期2年，汇文中学可在承租土地内修建临时性建筑物或其他设施，但不能建永久性建筑物。2004年，聚宝九组、十组（甲方）与汇文中学（乙方）签订《租地合同》，确定出租土地为九组2.2亩，十组9亩，租期2年。2005年，聚宝九组与汇文中学签订合同，聚宝九组向汇文中学出租土地10亩，租期三年，限制同上。2008年4月30日，聚宝九组、十组（甲方）与汇文中学（乙方）签订《租地合同》，约定：1、将九组菜地12.9亩、十组土地9亩出租给乙方作学校用地，租期20年，自2008年4月30日至2028年4月30日；2、乙方在甲方租用土地上修建的临时建筑、铝合金装修、开沟利水、渣土运输由甲方承建承运。该合同另手写注明：国家征收其他事项，乙方不得以任何理由干预。2010年4月30日，聚宝九组、十组（甲方）与汇文中学（乙方）签订《租地合同》，将租期变更为两年，另约定：租赁期内，如遇国家征收该地一部分或全部，或国家建设需要征用该地，本合同即行终止，但须按以下原则处理好相关问题······国家所给与的土地征用费、青苗补偿费、劳力安置补偿费等归甲方所有，建筑物补偿费归乙方所有。该地被征用时，乙方应付给甲方10%的建筑物补偿费。2012年、2014年，聚宝九组与汇文中学各签订《租地合同》，约定续租一年并将建筑物补偿费给甲方的部分变更为13%。（三）、2014年5月1日，常德市武陵区护城乡聚宝九组（甲方）与汇文中学（乙方）签订《租地合同》，约定如下：1、甲方将九组菜地12.9亩出租给乙方作学校用地；2、租期自2014年5月1日至2015年4月30日止。如遇国家征收该地一部分或全部，或国家建设需要征用该地，本合同即行终止，但须按以下原则处理好相关问题：（1）截至征用日期止，乙方使用该地不足半年也应按全年的租金100%付给甲方；（2）在征地时，如土地使用性质发生变化，则由乙方负责还原甲方的土地使用性质；（3）国家所给予的土地征用费、青苗补偿费、劳力安置补偿费等归甲方所有。建筑物补偿款归乙方所有；（4）该地被国家或政府征用时，乙方应将其建筑物、地上附着物的补偿款全额的18%无条件付给甲方。其款只与被租用土地的农户有关，与村组无关；（5）国家所给予的土地征用费中，青苗补偿费、劳力安置补偿费等不包括建筑物，其费用的补偿甲方必须得到政府给予的临近最高标准的补偿款。其不足部分，乙方必须按临近地上最高补偿标准的差额无条件补偿给甲方；（6）任何一方违反本合同，处租金总额10%违约金。聚宝村村委会、聚宝九组、村民代表项中杰等五人作为甲方在合同上签字、盖章，汇文中学及其法定代表人尹麒作为乙方在合同上签名、盖章。项中杰等17人所举合同下方另手写有“此租地合同延期至国家征用完该土地及建筑物病腾退止”，汇文中学所举合同无该手写条款。上述1999年-2015年租赁期内，汇文中学已将约定租金支付给聚宝九组。聚宝九组将租金分配给项中杰等6户居民。（四）、2014年8月19日，常德市武陵区人民政府发布《调整我区乡镇及街道行政区划的通知》，撤销武陵区护城乡，设立武陵区长庚街道，次年12月28日，常德市武陵区人民政府批复，撤销聚宝村村民委员会，设立聚宝社区居民委员会。（五）、2015年3月26日，常德市人民政府发布《征收土地公告》，确定因常德市新河水系水利综合整治工程（南段一期）建设用地项目，确定将长庚街道聚宝村纳入征收范围。经确认汇文中学建筑物及其他设施补偿金额为4561434元，其中各类设施设备补偿款为403462元【含钢架棚11715元、搬家费38627元、过渡费57895元、围墙137200元、涵管29010元（7150元+7560元+14300元）、流泥井14000元、化粪池2800元、蓄水池2250元、电表7000元、电线6165元（2550元+315元+1200元+2100元）、水表2300元、水管82200元（7500元+5400元+69300元）、空调12300元】。2016年11月3日，聚宝九组向会文中学发出《解除合同通知书》，通知汇文中学：“《租地合同》截至日期为2015年4月30日······我方多次要求你方续签合同，均被你方拒绝，你方既没有搬离，也没有还田······由于你方违约，我方特此通知你方解除合同，请你方于接本通知五天内搬离租用土地，并负责还田工作。逾期将追究你方违约责任”。但汇文中学仍实际占用使用该地至征用拆迁。上述事实有项中杰等17人所举租地合同、《拆迁工程流程图》、《征收土地公告》、复核登记表及复核结果公示表、补偿清交单，汇文中学所举《征收土地公告》、1999年至2014年所签多份《租地合同》、《解除合同通知书》、建筑物及其他设施补偿清交单及双方庭审陈述在卷佐证。二、有争议的事实及证据（一）《租地合同》是否是受胁迫签订。汇文中学主张,《租地合同》系受胁迫签订，并提交证人钟先红、刘德芳、梅焕昌证言以证明，项中杰等17人质证后认为，证人均系汇文中学职工，且证言内容不足以达到其证明目的。本院认为，该证人证言能够证明项中杰等17人曾就租地合同事宜与汇文中学法定代表人尹麒发生过争吵，但不足以证明尹麒人身、财产安全受到现时威胁。故对汇文中学所举该组证据不予采信，对其主张胁迫事实不予认可。（二）征地范围的确定。项中杰等17人主张，汇文中学被征收房屋及附属设施所在农地12.9亩均为聚宝九组集体所有，并提交聚宝九组、十组《说明》以证明，另向本院申请向武陵区国土资源管理局调取征收材料以证明。汇文中学质证后认为，土地所有权属应依照不动产登记为准，项中杰等17人等所举证据不足以证明土地权属，且其申请调取证据不符合法律规定。经本院审查，项中杰等17人确认，该土地未办理所有权登记，其所举聚宝九组说明称：“汇文中学租用聚宝九组土地12.9亩，已被征用，其中组集体土地1.249亩，项中杰等6户承包土地11.651亩，但1.249亩集体土地上建筑物品补款与九组无关，归6承包户，农户承包的11.651亩土地上的建筑物品补款，由汇文中学与该6户承包商商议决定，均与九组集体无关”，聚宝社区十组证明称：“汇文中学被征用的土地涉及到该校租用聚宝九组、十组的部分土地······（其中）租用十组的土地，汇文中学只作为学校操坪使用，无建筑物。其建筑物全部建在九组租用的土地上”，汇文中学庭审中的陈述称：其学校共占地25亩，其中自有5.3亩，其余部分均租自聚宝九组、十组，此次征拆，5.3亩自有土地按城地标准另行补偿外，10亩土地按农拆标准补偿450余万元。本院认为，该三份证据与本院向武陵区国土资源管理局所调取征地补偿核算表格内容能够相互印证，确认汇文中学所租用聚宝九组土地被征用后获得建筑物及附属设施补偿款450余万元事实。本院认为，本案的争议焦点有三：一、2014年5月1日所签《租地合同》是否合法有效；二、是项中杰等17人及聚宝九组能否作为适格当事人参加诉讼；三、项中杰等17人的诉讼请求应否支持。争议焦点一即2014年5月1日所签《租地合同》效力问题。汇文中学主张，该合同系受胁迫状态下签订，且其内容违反了法律禁止性规定，属于无效合同，且该合同已经被项中杰等人单方面解除，应该终止履行。项中杰等17人认为，《租地合同》是双方真实意思表示，且其内容不违反法律禁止性规定，汇文中学应该依约履行，合同到期后，汇文中学未能续签合同，为此项中杰等人通知其解除合同，但原合同仍具有法律效力。本院认为，汇文中学所举证据并不足以证明其受胁迫的事实，且依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条之规定，汇文中学自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。故其主张受胁迫签订合同，本院不予支持。关于租用农村土地进行非农建设问题是否有效问题，本院认为，土地承包、租赁，均可能根据经营需要设定一定的地役权，而这种权利如经不动产权利人同意即为有效。本案中，汇文中学为便于自有土地使用，而与相邻土地所有权人聚宝九组签订协议，承租使用其所有的土地并支付租金，并已实际履行主要条款，应认定《租地合同》合法有效。虽然聚宝九组向汇文中学发出了解除合同的通知，但汇文中学仍持续占用使用土地直至征收拆迁，应认为，双方已事实续签《租地合同》，故汇文中学称《租地合同》已经解除的答辩主张本院不予支持。争议焦点二即当事人适格问题。汇文中学认为项中杰等17人不是《租地合同》当事人，不属于适格原告，聚宝九组不应作为本案第三人参加诉讼。本院认为，项中杰等17人系基于《租地合同》向汇文中学主张权利，聚宝九组作为合同当事人，案件处理结果与之可能有法律上的利害关系的，本院可以依法通知其参加诉讼。前已查明，聚宝九组出租给汇文中学土地系项中杰等6户承包土地，根据聚宝九组庭审陈述及书面意见，《租地合同》中所涉建筑物补偿款的18%归项中杰等6户17人所有，根据《中华人民共和国合同法》六十四条之规定，项中杰等17人作为合同当事人之外的第三人可以向债务人主张权利。故汇文中学主张的项中杰等17人不适格，聚宝九组不应参加诉讼的理由均不能成立，本院依法不予采纳。争议焦点三即项中杰等17人诉请应否支持。项中杰主张，现在汇文中学承租土地已被征收，汇文中学应依约履行补偿款的支付义务并承担违约责任。汇文中学主张，根据《租地合同》约定，补偿款仅在土地被“征用”时向合同甲方即聚宝九组支付，现土地系被征收，不符合给付条件，且给付对象不应为项中杰等17人。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》相关条款，国家对集体所有的土地应依照法定程序进行征收而非征用，故《租地合同》中征用应为当事人认识错误，不影响合同的履行，聚宝九组已经通过庭审陈述及书面意见表达，该补偿款的18%应向项中杰等17人支付，故对于项中杰等17人主张的汇文中学将建筑物及地上附着物补偿款4157972元【补偿款建筑物及其他设施补偿款4561434元-各类设施设备补偿款403462元】的18%即748434.96元的请求应予支持，项中杰等17人主张金额计算有误，超出部分不予支持。因《租地合同》约定违约金为租金总额的10%的违约金，而聚宝九组对合同约定的给付对象系在庭审中明确，故现有证据不能证明汇文中学违约，故项中杰等人主张的按年利率6%支付2017年起的违约金的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十四条之规定，判决如下：一、常德汇文中学在本判决生效之日起五日内向项中杰、冯立英、项杜威、周桂香、项中勇、项琦、刘琼丽、项之颖、刘国云、项中文、项中国、项春美、文先明、文思惠、项中建、项荣喜、周跃仙支付748434.96元。二、驳回项中杰、冯立英、项杜威、周桂香、项中勇、项琦、刘琼丽、项之颖、刘国云、项中文、项中国、项春美、文先明、文思惠、项中建、项荣喜、周跃仙其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11840元，由项中杰、冯立英、项杜威、周桂香、项中勇、项琦、刘琼丽、项之颖、刘国云、项中文、项中国、项春美、文先明、文思惠、项中建、项荣喜、周跃仙负担1184元，由常德汇文中学负担10656元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  肖 睿人民陪审员  陈祥谋人民陪审员  丁丽斌二〇一七年十二月二十五日代理书记员  陈 浩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。