广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初22071号
原告深圳市鹏辉物业管理有限公司，住所深圳市光明新区公明办事处下村社区东宝华庭七栋首层，组织机构代码589159523。
法定代表人罗毅。
委托代理人徐文兵，广东国晖律师事务所律师。
委托代理人王珊，广东国晖律师事务所实习律师。
被告深圳市源发实业有限公司，住所深圳市宝安区龙华街道和平东路源发大厦1栋八层，组织机构代码192503090。
法定代表人林庄喜。
委托代理人杨时雨，广东瀛尊律师事务所律师。
委托代理人黄映辉，北京市信利（深圳）律师事务所律师。
第三人张忠，男，汉族，1974年6月16日出生，身份证住址广东省东源县，
第三人深圳市乐景物业管理有限公司，住所地深圳市龙华新区龙华街道宝华路华源大厦B栋101，统一社会信用代码914403007675997680。
法定代表人杨仰群。
第三人共同委托代理人杨时雨，广东瀛尊律师事务所律师。
第三人共同委托代理人黄映辉，北京市信利（深圳）律师事务所律师。
原告深圳市鹏辉物业管理有限公司（以下简称鹏辉公司）诉被告深圳市源发实业有限公司（以下简称源发公司）、第三人张忠、深圳市乐景物业管理有限公司（以下简称乐景公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鹏辉公司法定代表人罗毅及委托代理人徐文兵、王珊，被告源发公司及第三人张忠、乐景公司共同委托代理人杨时雨、黄映辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年7月8日，原告与深圳市龙华新区东环二路东源阁小区业主委员会签订《深圳市东源阁小区物业服务合同》，合同约定由原告向位于深圳市龙华新区东环二路的东源阁小区提供物业服务并收取相应的物业管理费和代收本体维修金，管理期限自2013年8月1日起至2016年7月30日止。被告系东源阁小区的业主，拥有该小区A、B、C三区共计14套房产及C区共计144套房产的产权，且分别自2014年10月1日起至今、2015年7月1日起至今，被告一直拖欠物业管理费和本体维修金，虽经原告方多次催收，被告仍分文未付。为维护原告的合法权益，特提出诉讼，请求判令：l、被告补交A、B、C三区共计14套房产2014年10月1日至2016年7月30日及C区共计144套房产2015年7月1日至2016年7月30日的物业服务费共计人民币340,063.00元(详见附表一)；2、被告补交A、B、C三区共计14套房产2014年10月l日至2016年7月30日及C区共计144套房产2015年7月1日至2016年7月30日的本体维修金共计人民币6,991．18元(详见附表一)；3、被告支付违约金暂计人民币16,442.51元(A、B、C三区共计14套房产的违约金以每月欠缴金额人民币2,360.05元为基数，按日万分之二点三的标准，自每月16日起计算至起诉之日，详见附表二【l】；C区共计144套房产的违约金以每月欠缴金额人民币22,340.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，自每月16日起计算至起诉之日，详见附表二【2】；4、本案诉讼费由被告承担。原告在庭审中明确违约金计算至被告实际履行之日止。
被告答辩称，一、对于所有涉案房产部分，原告未通过法定程序向被告主张拖欠物业费，根据《国务院物业管理条例》第65条之规定，只有在业委会督促欠费业主限期缴纳而逾期仍未缴纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院提起诉讼；二、最高院关于审理物业服务纠纷案件若干问题解释�6条明确规定，经书面催缴业主没有正当理由拒绝缴纳，或者在催告的合理期限内，仍未缴纳的人民法院应予以支持。本案中原告未履行相关的催缴手续；三、原告诉求没有事实依据，涉案物业东源阁小区共分A、B、C三个区，A、B区与C区之间有一条马路相隔，事实上，原告并未对被告所有的涉案物业提供物业管理服务，具体表现为：A、B区商户与被告业主所签订的《租赁合同》中约定，商户所交租金为净租金不包括物业管理费及本体维修基金，而事实上，被告也并未向A、B区商户收取这项费用，原告曾向A、B区商户收取过物业管理费及本体维修基金，可以说明原告向涉案物业的实际使用人收取费用是事实，并且A、B区涉案物业的商户之所以后续未再向原告交付相关费用，是原告未向该商户提供物业管理服务。东源阁小区C区由两部分组成，一楼为肉菜市场，该市场经宝�国土规划局批准设立，为方便周边居民，此市场的物业管理服务提供方为第三人乐景物业公司，并且市场的商户对于乐景物业商户提供的服务予以高度认可。该市场商户与被告所签租赁协议，约定租金也为净租金，被告也未向该市场商户收取过物业管理费及本体维修基金，乐景物业对该市场的管理有相关证据予以证明，并且肩负着一定的社会责任只向一楼市场商户收取一定的服务费，东源阁C区二楼为第三人张忠向被告承租该物业后自营东源百货店，根据被告与张忠的租赁合同及补充协议，被告未向张忠收取物业管理费及本体维修基金，并且张忠自营东源百货过程中聘请保安清洁等人员对百货店进行自己的物业管理服务，以及对消防设施及商场门口的地板进行维护，综上所述，被告认为不能仅仅依照东源阁小区业委会与原告之间签订的《物业服务合同》简单地认定�原告即向涉案物业提供了物业管理服务。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人共同答辩称，第三人一直对本案争议的物业进行管理，而且第三人也是本争议物业管理的先期的物业管理公司，虽然后来业委会有与原告签订物业管理合同，但是新的物业管理公司一直没有同第三人进行交接，所以第三人形成了对争议物业的事实管理。其他答辩意见同被告。
经审理查明，2013年7月8日，原告深圳市鹏辉物业管理有限公司与深圳市龙华新区龙华东源阁小区业主委员会签订一份《深圳市东源�小区物业服务合同》，约定由原告为深圳市龙华新区龙华东源阁小区（住宅和商住两用，建筑面积27,838平方米）提供物业管理服务，服务内容包括制订物业服务工作计划并组织实施，管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等，根据法律、法规、规章和《管理规约》的授权制定物业服务的各项制度，房屋共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修、养护和管理，附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，公共绿地养护和管理，清洁服务（包括房屋共用部位、公共场所含商场、菜市场的清洁卫生、垃圾的收集清运，不含经营者处理的水果、蔬菜、禽蛋、肉食等报废商品等），协助做好维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理，协助做好安全防范工作、对小区规划红线范围内的人身安全、财产安全尽协助义务，消防服务，负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护方案，按照法律、法规、规章和《管理规约》的有关规定对房屋装修提供其他服务，小区的大门门禁、消防管道设备设施、公共场所视频监控、停车场系统等小区公共设施需要更换和维护的由原告选聘专业公司安装，并报请业主委员会审核同意后由原告负责组织施工，费用暂由原告垫付，此项费用在小区的本体维修金支出，业主或物业使用人申请装修时，原告应告知相关的限制性规定和注意事项、与其订立书面的装修服务协议、明确双方的权利义务、收取装修押金2,000元、垃圾清运费10元/平方米、装修垃圾统一由物业负责清运，对物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为、应及时告知、建议、劝阻并向有关部门报告，制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案、明确妥善处置�急事件或急迫性维修的具体内容，设立服务监督电话并在物业区域内公示；服务期限自2013年8月1日至2016年7月30日，合同期满后，在同等条件下原告享有优先权，业主委员会决定不再聘用原告的应在期满前3个月书面通知原告，原告决定不再续约的，应在期满前3个月书面通知业主委员会，双方同意续签，应于本合同到期前15日内签署新的物业服务合同；物业服务费的交纳标准为多层住宅1元/月/平方米，一楼商铺3.50元/月/平方米，C区二楼商场摊位165元/个/月（均折合8.5元/月/平方米），C区一楼菜市场摊位145元/个/月（均折合23.5元/月/平方米），B区一楼面对松源路单身宿舍3.50元/月/平方米，B区一楼面对小区内通道单身宿舍3元/月/平方米；业主或物业使用人应在每月（1-15）日之前按月交纳物业服务费，预交不限；逾期交纳，参照中国人民银行同期规定的金融机构计收逾期�款利息的标准计算违约金，如果需要催缴或者依法追讨，业主或物业使用人应承担催缴挂号邮寄通知邮费、诉讼费、律师费；物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位已向最终用户收取有关费用，原告接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买，内部水表、电表的损耗分摊，由原告与业委会协商书面约定；业委会违反本合同约定，导致原告未能完成服务内容的，原告有权要求业委会限期解决，逾期未解决的，原告可要求业委会按照直接经济损失支付违约金，造成其他损失的，原告可要求业委会承担相应的赔偿责任；原告提供的服务达不到本合同约定的标准的，业委会有权要求原告在合理期限内改进，原告未能改进的，业委会可按照直接经济损失要求原告支付违约金，给业主或物业使用人造成其他损失的，有关当事人可要求原告承担相应的赔偿责任。
上述物业服务合同签订后，原告进驻涉案小区为业主提供物业管理服务。
被告系宝安区龙华镇东环二路东侧东源阁A区(1栋A座120)、B区(住宅A栋116、住宅A栋117、住宅A栋118、住宅A栋121、住宅A栋122、住宅A栋l23、住宅A栋124)、C区(1栋110、1栋118、1栋120、1栋121、1栋122、1栋123)共14套房产、及C区1栋T001-T013、T018、T020-T023、T025、T028、T030、T032-T035、T042-T047、T060-T064、T067-T069、T073、T076-T077、T080、T083、T085、T087-T098、T100、T106-T118、201-273共144套房产的业主。
原告主张被告拖欠上述A、B、C三区共计14套自2014年10月1日至2016年7月30日物业服务费及本体维修基金，拖欠上述C区144套房产自2015年7月1日至2016年7月30日物业服务费及本体维修基金。
另查明：1、已生效的（2014）深宝法民三初字第999号判决书查明，第三人乐景公司从2014年7月15日晚24:00退出东源阁C区市场的物业管理，并且停止收取市场的物业管理服务费和本体维修基金，今后由原告提供相应的物业管理服务工作，并收取�应的费用。
2、深圳市中级人民法院于2016年12月6日作出（2016）粤03民终16250号民事判决书，认为被告自行聘请人员进行C区一、二层的清洁工作，客观上减轻了原告在该项清洁事务上的负担和投入，故对于C区一、二层共计2416.85平方米商铺，酌定被告参照物业服务合同约定的一楼商铺标准3.5元/月/平方米向原告缴纳物业管理费。
上述事实，有原告提供的《深圳市东源阁小区物业服务合同》、（2014）深宝法民三初字第999号民事判决书、（2015）深中法房中字第729号民事判决书、（2015）深�法民三初字第1697号民事判决书，被告提供的东源阁A、B、C区土地使用权出让合同书及建设用地规划许可证、深圳市东源阁小区物业服务合同、源发公司与A、B区租户签订的《租赁合同》、鹏辉物业公司专用收款收据、源发公司与张忠签订的《租赁合同》、张忠身份证、深圳市宝安区龙华东源百货店营业执照、深圳市规划国土局宝安分局承办文件复函、《关于东源阁市场管理的说明》及签收表、收款收据、工程造价计算书、编制说明、建筑工程造价书及送货单、责令立即改正通知书、行政处罚决定书、龙华新区非税收入缴款通知书、广东省罚款收据、催告书、收款收据、工程造价书、编制说明及相关结算汇总表、清单报价表、清单与计价表、证明、声明、深圳市乐景物业管理有限公司劳动合同、工资表、深圳市宝安区龙华东源百货店劳动合同、深圳市宝安区龙华东�百货店员工工资表、消防工程施工合同、收据、以及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。
本院认为，原告和深圳市龙华新区龙华东源阁小区业主委员会签订的《深圳市东源阁小区物业服务合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。合同签订后，原告对东源阁小区提供了物业管理服务，被告作为东源阁小区的业主应当根据合同约定向原告支付物业管理费用。被告辩称A、B区与C区之间有一条马路相隔，原告并未对被告所有的涉案物业提供物业管理服务，而是由第三人乐景公司进行物业管理，且原告应向涉案物业实际使用人收取物业管理�。本院认为，被告应按照合同约定支付物业管理费，理由如下：1、原告与东源阁业委会签订物业服务合同明确约定物业管理服务范围为多层住宅、一楼商铺、C区二楼商场摊位、C区一楼菜市场摊位、B区一楼面对松源路单身宿舍、B区一楼对面小区内通道单身宿舍，包含了原告诉请的涉案物业。被告辩称原告未对全部涉案物业提供物业管理服务，未提供相关有效证据予以证明，本院不予采纳；2、被告作为业主，应当向物业管理服务企业缴纳物业管理费，不能以其与商户签订的租赁合同为净租金不包括物业管理费及本体维修基金为由拒绝缴纳物业管理费；3、被告辩称C区一楼市场系由第三人乐景公司、C区二楼系由第三人张忠进行实际物业管理。本院认为，根据已生效的（2014）深宝法民三初字第999号案件已查明的事实，第三人乐景公司从2014年7月15日晚24:00已退出东源阁C区市场的物业管理。而第三人张忠系自然人，不具有物业管理服务企业资质，不能对C区二楼市场进行物业管理。综上所述，被告应当支付拖欠的物业管理费。现被告拖欠A、B、C三区共计14套自2014年10月1日至2016年7月30日物业服务费，拖欠C区144套房产自2015年7月1日至2016年7月30日物业服务费，应当支付。
关于本体维修基金。房屋本体维修基金是用于房屋本体共用部位的维修养护而设立的基金，其所有权属于全体业主共有，原告作为涉案小区的物业管理单位有权代为收取房屋本体维修基金，被告应当缴纳。现被告拖欠A、B、C三区共计14套自2014年10月1日至2016年7月30日本体维修基金，拖欠C区144套房产自2015年7月1日至2016年7月30日本体�修基金，应当支付。
被告拖欠的物业管理费及本体维修基金数额如下（具体明细详见附表）：1、A区(1栋A座120)、B区(住宅A栋116、住宅A栋117、住宅A栋118、住宅A栋121、住宅A栋122、住宅A栋l23、住宅A栋124)、C区(1栋110、1栋118、1栋120、1栋121、1栋122、1栋123)共14套房产自2014年10月1日至2016年7月30日拖欠物业管理费49643元（每月应交物业管理费2,256.5元*22个月），本体维修基金2,278.32元（每月应交本体维修基金103.56元*22个月）；2、C区1栋T001-T013、T018、T020-T023、T025、T028、T030、T032-T035、T042-T047、T060-T064、T067-T069、T073、T076-T077、T080、T083、T085、T087-T098、T100、T106-T118、201-273共144套房产，依据生效的（2016）粤03民终16250号民事判决书，C区一、二层共计2,416.85平方米商铺，酌定被告参照物业服务合同约定的一楼商铺标准3.5元/月/平方米向原告缴纳的物业费，故C区144套房产每月应交物业费为8,458.98元（3.5*2,416.85），本体维修基金362.5275元（0.15*2,416.85），自2015年7月1日至2016年7月30日共计拖欠物业服务费109,966.74元（8,458.98*13个月）及本体维修基金4,712.86元（362.5275*13个月）。
关于违约金。根据物业管理服务合同约定，业主或物业使用人应在每月（1-15）日之前按月交纳物业服务费，逾期交纳物业费，参照中国人民银行同期规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。故被告应以每月应交物业服务费为基数，按照中国人民银行同期规定的金融机构计付逾期贷款利息�标准，从欠付当月16日起计至款项付清之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告深圳市源发实业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市鹏辉物业管理有限公司支付A区(1栋A座120)、B区(住宅A栋116、住宅A栋117、住宅A栋118、住宅A栋121、住宅A栋122、住宅A栋l23、住宅A栋124)、C区(1栋110、1栋118、1栋120、1栋121、1栋122、1栋123)共14套房产自2014年10月1日至2016年7月30日物业�理费49,643元及本体维修基金2,278.32元；
二、被告深圳市源发实业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市鹏辉物业管理有限公司支付C区1栋T001-T013、T018、T020-T023、T025、T028、T030、T032-T035、T042-T047、T060-T064、T067-T069、T073、T076-T077、T080、T083、T085、T087-T098、T100、T106-T118、201-273共144套房产自2015年7月1日至2016年7月30日物业服务费109,966.74元及本体维修基金4712.86元。
三、被告深圳市源发实业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市鹏辉物业管理有限公司�付违约金（1、A区(1栋A座120)、B区(住宅A栋116、住宅A栋117、住宅A栋118、住宅A栋121、住宅A栋122、住宅A栋l23、住宅A栋124)、C区(1栋110、1栋118、1栋120、1栋121、1栋122、1栋123)共14套房产的违约金以每月欠缴物业费2,256.5元为基数；2、C区1栋T001-T013、T018、T020-T023、T025、T028、T030、T032-T035、T042-T047、T060-T064、T067-T069、T073、T076-T077、T080、T083、T085、T087-T098、T100、T106-T118、201-273共144套房产的违约金以每月欠缴物业费8,458.98元为基数，均按照中国人民银行同期规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自欠付当月16日起计至款项付清之日止）；
四、驳回原告深圳市鹏辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费3,376元，由原告负担1,643元，由被告负担1,733元，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 何 冰 清
二〇一七年三月十日
书记员 陈 雪 滢
书记员 梁诚（兼）
A、B、C三区共计14套房产物业管理费及本体维修基金明细表
房号
|
房产性质
|
面积（㎡）
|
物业管理费收费标准（元/㎡/月）
|
本体维修基金收费标准（元/㎡/月）
|
每月应缴物业管理费（元/月）
|
每月应缴本体维修基金数额（元/月）
|
被告拖欠物业管理费数额（元）
|
被告拖欠本体维修基金数额（元）
---|---|---|---|---|---|---|---|---
A区1栋A座120
|
商业金融业
|
57.37
|
3.5
|
0.15
|
200.80
|
8.61
|
4417.60
|
189.42
B区住宅A栋116
|
宿舍
|
54.7
|
3.0
|
0.15
|
164.10
|
8.21
|
3610.20
|
180.62
B区住�A栋117
|
宿舍
|
36.38
|
3.0
|
0.15
|
109.14
|
5.46
|
2401.08
|
120.12
B区住宅A栋118
|
宿舍
|
36.38
|
3.0
|
0.15
|
109.14
|
5.46
|
2401.08
|
120.12
B区住宅A栋121
|
宿舍
|
51.68
|
3.0
|
0.15
|
155.04
|
7.75
|
3410.88
|
170.50
B区住宅A栋122
|
宿舍
|
51.68
|
3.0
|
0.15
|
155.04
|
7.75
|
3410.88
|
170.50
B区住宅A栋123
|
宿舍
|
36.38
|
3.0
|
0.15
|
109.14
|
5.46
|
2401.08
|
120.12
B区住宅A栋124
|
宿舍
|
52.43
|
3.0
|
0.15
|
157.29
|
7.86
|
3460.38
|
172.92
C区1栋110
|
商业金融业
|
81.29
|
3.5
|
0.15
|
284.52
|
12.19
|
6259.44
|
268.18
C区1栋118
|
商业金融业
|
50.36
|
3.5
|
0.15
|
176.26
|
7.55
|
3877.72
|
166.10
C区1栋120
|
商业金融业
|
39.01
|
3.5
|
0.15
|
136.54
|
5.85
|
3003.88
|
128.70
C区1栋121
|
商业金融业
|
43.12
|
3.5
|
0.15
|
150.92
|
6.47
|
3320.24
|
142.34
C区1栋122
|
商业金融业
|
49.28
|
3.5
|
0.15
|
172.48
|
7.39
|
3794.56
|
162.58
C区1栋123
|
商业金融业
|
50.31
|
3.5
|
0.15
|
176.09
|
7.55
|
3873.98
|
166.10
小计
|
2256.50
|
103.56
|
49643.00
|
2278.32
备注：以上14套房产自2014年10月1日起至2016年7月30日每月应缴物业管理费及本体维修基金金额为人民币2360.06元（2256.50元+103.56元）。
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和�易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。