湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂13民终292号
上诉人（原审被告）：广水市安居房地产开发有限公司。住所地：广水市应山街道办事处航空北路。
法定代表人：邓四望，公司董事长。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1963年10月13日出生，汉族，住广水市。
被上诉人（原审原告）：王伟，男，1966年3月1日出生，汉族，住广水市。
被上诉人（原审原告）：王东，男，1968年7月23日出生，汉族，住广水市。
以上三被上诉人的共同委托诉讼代理人：乐志略，湖北磊落律师事务所律师。
以上三被上诉人的共同委托诉讼代理人：韩立，湖北磊落律师事务所律师。
上诉人广水市安居房地产开发有限公司（以下简称“安居房地产公司”）因与被上诉人ＸＸ、被上诉人王伟、被上诉人王东房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省广水市人民法院（2017）鄂1381民初1109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人安居房地产公司的法定代表人邓四望，被上诉人ＸＸ、被上诉人王伟、被上诉人王东的共同委托诉讼代理人乐志略、韩立参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人安居房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案部分事实认定错误。被上诉人ＸＸ、王伟、王东系胞兄弟关系，被上诉人ＸＸ等原房产证记载房屋的性质为“住宅”，一楼房屋并非“门面房”。根据《关于广水市城郊家属院棚户区改造项目立项的批复》，证明案涉棚户区改造项目批准的时间为2012年。案涉房屋是广水市人民政府委托鄂北房产公司进行拆迁还建，开发主体变更为安居房地产公司没有证据证实，安居房地产公司与鄂北房产公司没有签订案涉工程项目转让合同，也没有产生民事法律关系。二、本案适用法律错误。安居房地产公司城郊家属院项目部没有独立的财产，不属于“法人分支机构”。被上诉人ＸＸ等与安居房地产公司城郊家属院项目部签订《房屋开发改建安置合同》，违反了《中华人民共和国合同法》第九条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条的规定，城郊家属院项目部没有相应的民事权利能力和民事行为能力，案涉合同应认定为无效。三、本案不属于民事受案范围。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第十一条第二款的规定，安置补偿合同应为行政协议，属于行政诉讼受理的范围。四、上诉人安居房地产公司承担违约责任错误。安居房地产公司不是房屋征收部门和“拆迁人”，无权签订征收或拆迁安置补偿合同。即便作为房屋征收部门委托的实施单位，行为后果应由委托人广水市人民政府承担，安居房地产公司不应当承担违约责任。且案涉国有土地使用权系安居房地产公司与广水市人民政府签订的《国有土地使用权出让协议》，上诉人承担着为政府提供用于全体拆迁户产权调换的安置房义务，原审判决上诉人按1:2.5的比例进行产权调换，高于法律规定及广水市人民政府规定的1:1产权调换近3倍，若上诉人对同一房产承担二次安置补偿责任，违反了同性质房产调换等价值资金补偿的公平原则。
被上诉人ＸＸ、被上诉人王伟、被上诉人王东答辩称：第一、被拆迁的一楼房屋产权证登记的房屋性质虽为“住宅”，但一直作为门面房使用，但《房屋开发改建安置合同书》约定安居房地产公司还建一楼五间门面房。且随州市中级人民法院作出的（2017）鄂13民终78号民事判决书认定了案涉棚户区改造时间以及还建主体变更的事实。第二、安居房地产公司项目部虽没有依法登记，但其对外从事的民事活动应由安居房地产公司承担。且《房屋开发改建安置合同书》的签订方是安居房地产公司的委托代理人邓四望，邓四望是安居房地产公司城郊家属院项目部负责人，安居房地产公司以其设立的城郊家属院项目部与三被上诉人签订了《房屋开发改建安置合同书》，该合同中加盖了项目部公章，并有项目部负责人邓四望及另外一名股东吴礼刚签名，邓四望的行为构成表见代理，该表见代理行为对安居房地产公司产生法律约束力。且安居房地产公司在合同签订后并未对合同提出异议，应当视为对合同内容的认可。第三、上诉人安居房地产公司是城郊家属院项目的拆迁、开发主体，三被上诉人是被拆迁房屋的所有人，系合法的被拆迁人。双方就房屋补偿、安置、搬迁等事宜达成协议，符合《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿安置等案件问题的批复》第二款的规定，属于民事案件的受案范围。案涉房地产项目系安居房地产公司开发，三被上诉人与上诉人方签订《房屋开发改建安置合同》，并向上诉人交付土地及房屋，由其拆迁和开发，被上诉人没有与政府达成任何征地拆迁协议。因此，上诉人主张其对三被上诉人无还建义务，还建义务应由政府承担的理由没有事实和法律依据。
ＸＸ、王伟、王东向一审法院起诉请求：一、依法确认ＸＸ、王伟和王东与安居房地产公司2013年1月12日签订的房屋开发改建安置合同合法有效。二、判令安居房地产公司按合同约定向ＸＸ、王伟和王东交付还建房屋，并协助办理产权转移登记手续。三、判令安居房地产公司向ＸＸ、王伟和王东支付延期交房违约金（按200元/日标准，自2015年4月15日起计算至实际交付房屋日止）。四、案件诉讼费用由安居房地产公司承担。
一审法院认定的事实：ＸＸ、王伟和王东为同胞兄弟关系，在广水市××山街道办事处××坡社区××（××号，又称城郊家属院）沿应山街道办事处三环路有五间五层私有住宅一栋，系2004年建设，其中：ＸＸ房屋一层建筑面积为30.63平方米，第二层面积为127.79平方米；王伟的房屋为底层一间及第三层，面积与ＸＸ相同；王东的房屋底层为44.04平方米，第四层为127.79平方米。一楼房屋均为门面房。2013年1月12日，ＸＸ、王伟和王东（乙方）与安居房地产公司城郊家属院项目部（甲方）签订了《房屋开发改建安置合同书》，载明：一、1、原有房屋五间五层，其中一楼为门面房五间。2、还建房屋五间五层，计1050平方米，一楼五间门面房（3.5米×12米×5=210平方米），还建位置必须是原来房屋位置，楼梯不在还建面积内，乙方可享受楼梯、电梯井、公用通道的权利。二、还建房屋为全框架结构，层高按图纸设计高度执行。三、甲方还建给乙方的房屋，乙方有房屋完全所有权，乙方可自主经营、合资经营、租赁、居住、出售，甲方无权干涉。四、协议经签订，乙方接到通知后20天内必须搬迁完毕，若乙方延迟搬迁，每天付违约金人民币200元，搬迁费、临时租房租金由乙方承担，甲方不承担费用。五、甲方必须在房屋拆除后二年（乙方旧房拆除后即日算起730日）内按协议面积还给乙方房屋，如有延误，每天按200元支付违约金。协议签字后甲方半年内不能动工，乙方有权收回自己的土地证、房屋产权证。六、甲方还给乙方新房面积余缺调剂。若新房面积超过合同约定的还房面积，超过面积部分乙方可享受20平方米优惠价（每平方米2000元），20平方米以外的多余面积，由乙方按甲方销售价与甲方结算；若新房面积低于合同约定还房面积，甲方按销售价与乙方结算。七、原有房户两证齐全，并交给甲方后，甲方在房屋竣工后一年内办理好有效的两证交给乙方，费用由甲方承担。八、还建房为普通粗装，清污水主管（国标质量）安装到位，电主线6毫米国标铜芯线，新户头水电开户费由乙方负担，老户头开户费由甲方负担，有线电视、电话线安装到窨井，房屋全套塑钢窗，外门防盗门一副，价格不低于800元等。双方还约定，乙方搬迁后，如果甲方60天内不能破土动工，则承担乙方的房屋租赁费9000元/月，直到开工为止。2013年4月12日，广水市公证处对上述合同进行了公证。合同签订后，ＸＸ、王伟和王东将其持有的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》交付给安居房地产公司。安居房地产公司于2013年4月13日对ＸＸ、王伟和王东的房屋拆除。
2010年前后，广水市人民政府将原城郊家属院的房屋纳入棚户区改造项目，广水市城市房屋拆迁管理办公室于2010年1月5日向广水市鄂北房地产开发公司（以下简称“鄂北房产公司”）下发了拆许字（2010）第06号《房屋拆迁许可证》，拆迁期限为2010年1月15日至2011年7月15日等。鄂北房产公司因该拆迁项目于2010年12月13日成立了鄂北房产公司旺达利都小区项目部，项目经理邓四望。同日，鄂北房产公司及该公司法定代表人签章向邓四望出具授权委托书，载明：现委托邓四望为我公司的代理人，以本公司名义参加广水市旺达利都小区工程的具体联系事宜，委托代理人在工程运作过程中所签署与工程相关的文件和处理与之有关的事物，均予以承认；委托代理人无权转让委托权。2012年9月20日，广水市房产管理局针对鄂北房产公司2012年8月20日《关于广水市城郊家属院棚户区改造项目有关情况的报告》的内容，就建设容积率、建设规费的减免和土地出让金减免问题向广水市人民政府提出了《关于城郊家属院棚户区改造项目相关问题的处理建议》，载明：该项目共需还建19500平方米，其中商业面积3000平方米，还建房屋安排在三栋楼房的五至八层。同年12月9日，广水市规划委员会作出专题《会议纪要》〔（2012）3号〕，议定：应山城区原城郊家属院棚户区改造项目，在交纳260万元土地出让金和100万元罚款后，容积率可由原确定的3.2调整为4.37，其它规费按棚户区改造政策实施。2013年4月8日，广水市国土资源局发出广土资告字（2013）2号《国有建设用地使用权拍卖出让公告》，载明：拍卖出让地块为应办红石坡社区（即城郊家属院，编号2013-2号），土地出让面积10279.5平方米（实际使用面积9209.5平方米，道路代征面积1070平方米），为棚改项目，拍卖起始价260万元；竞得人除缴纳成交价款外，还须无偿还建房屋面积19500平方米，其中商业面积3000平方米，五至八层住宅面积16500平方米等。同日，该局亦发出《国有建设用地使用权拍卖出让须知》，对公告中的内容作出了同样的说明。2013年4月27日邓四望向广水市国土资源局提出竞买申请书，并代表安居房地产公司法定代表人丁卫红拟参加该地块的国有土地使用权招标拍卖出让活动。次日，邓四望参加了孝感槐阴拍卖有限公司主持的拍卖会，以260万元的底价竞得了2013-2号地块（城郊家属院地块），签订了《成交确认书》，邓四望代表安居房地产公司对出让公告及拍卖出让须知均签字予以确认，并签订了成交确认书。2013年9月24日，广水市招标投标中心邀请招标，城郊家属院建设工程发包给湖北广建建筑有限公司承建，2015年12月，建设工程完工。2015年12月20日，安居房地产公司向城郊家属院拆迁户发出通知，要求拆迁户携相关证件到该公司办理交房手续。
2016年3月29日，安居房地产公司发出《致城郊家属院拆迁户的一封公开信》，称：城郊家属院工程中，安居房地产公司依法中标城郊家属院棚户区改造项目，不是从拆迁户手中购买的房屋和土地使用权，安居房地产公司从来就不差拆迁户的房屋和钱；城郊家属院拆迁的全部是住宅房，没有一间经营性用房，按产权调换规定，本应一律安置住宅房，但我公司严格兑现合同，前提必须是拆迁面积真实，任何人不能否定产权证书记载的房屋面积及法定效力等。同时提议，确保广大业主的合法权益不受损害，根据拆迁户房屋权属证书记载的建筑面积数据，按我公司的承诺的比例确认实际安置面积等。尊重原鄂北房产公司与拆迁户达成的安置共识，一层拆迁房建筑面积按1：2.5比例还住宅房，二层按1：1比例还住宅房等。
鄂北房产公司、安居房地产公司（邓四望等人受让股权前）的主管部门均为广水市房产管理局，邓四望不属上述两公司的工作人员。安居房地产公司于2011年5月13日注册成立，由广水市房产信息（服务）中心和四名自然人出资。2014年9月11日，邓四望和吴礼刚、吴明宏三位自然人受让了该公司的全部股权，对安居房地产公司进行了变更登记，邓四望为安居房地产公司的执行董事。安居房地产公司在涉案房屋建设中成立了城郊家属院项目部。
一审法院认为：一、ＸＸ、王伟和王东与安居房地产公司城郊家属院项目部签订的合同效力问题。ＸＸ、王伟和王东与安居房地产公司城郊家属院项目部之间自愿签订了合同，意思表示真实，不违反法律规定。故ＸＸ、王伟和王东与安居房地产公司之间签订的合同合法有效。二、安居房地产公司是否承担法律责任问题。本案系房屋拆迁安置补偿，ＸＸ、王伟和王东的房屋由广水市人民政府纳入棚户区改造，广水市政府对该改造项目在土地使用权拍卖价款、建筑物容积率的最终确定及相关规费的减免，均提供了优惠政策。涉案合同签订前，广水市人民政府委托鄂北房产公司进行拆迁还建，鄂北房产公司履行义务期间，涉案工程项下的房屋拆迁、还建、开发主体变更为安居房地产公司。安居房地产公司直接与ＸＸ、王伟和王东签订了房屋开发改建安置合同。依据合同及安居房地产公司行为，安居房地产公司依法应承担对ＸＸ、王伟和王东的房屋还建责任。即安居房地产公司在ＸＸ、王伟和王东原房屋位置（广水市应山街道办事处三环路边）偿还ＸＸ、王伟和王东房屋五间五层，房屋面积计1050平方米，其中一楼五间门面房210平方米（3.5米×12米×5间=210平方米）；并由安居房地产公司在本判决生效之日起一个月内办理上述房屋的不动产证，费用由安居房地产公司承担；水电开户费用亦由安居房地产公司承担。项目部是建筑企业针对单项建设工程项目进行管理而成立的临时管理团队，本质上属于法人分支机构，依据法人意志在法人总部以外设立的部门，是法人的组成部分。《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定：“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动的，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”据此，安居房地产公司城郊家属院项目部的行为后果由安居房地产公司承担法律责任。2015年底还建房屋建设完工，安居房地产公司亦于12月20日发出交房通知，因安居房地产公司没有向ＸＸ、王伟和王东的交付房屋，致交付工作不能进行，安居房地产公司应承担违约责任，但该违约金的起算应扣除交付房屋的合理时间一个月，即从2016年元月20日起依合同约定承担迟延履行合同的违约责任。故安居房地产公司除无偿还给ＸＸ王伟和王东外，还应支付违约金（自2016年元月20日起至本判决生效确定的合同履行之日止还应按200元/日计算）。三，安居房地产公司的辩论意见问题。安居房地产公司辩称，涉案拆迁安置补偿合同纠纷属于行政诉讼范畴，不属民事案件受理范围。最高人民法院对房屋拆迁、补偿、安置问题于1996年7月24日作出[法复（1996）12号]批复，批复第二条规定：“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。”该批复现行有效，而非安居房地产公司辩称的自动失效。安居房地产公司辨称，对城郊家属院土地对外拍卖时明确规定“竟得人陈缴纳成交价款外，还须无偿还建房屋面积19500平方米”，该约定没有明确的权利主体，而是综合被拆迁户的应还建面积得出的数额，隐含的内容即是向被拆迁户还建房屋，而非要求安居房地产公司承担二次重复义务，此为安居房地产公司的无端臆想，广水市人民政府及被拆迁人也从未要求安居房地产公司重复还房。安居房地产公司与被拆迁人直接签订合同，承诺偿还被拆迁人安置房，与竞买成交确认书、须知等文件规定的内容相互一致，系安居房地产公司对权利的自愿处分，且不违反法律规定。因此，安居房地产公司的辩解理由不成立，应不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第八十四条和第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，经合议庭评议，判决：一、ＸＸ、王伟和王东与广水市安居房地产开发有限公司于2013年1月12日签订的《房屋拆迁安置补偿合同》合法有效。二、广水市安居房地产开发有限公司在判决生效之日起三十日内交付ＸＸ、王伟和王东位于广水市应山街道办事处原城郊家属院还建房屋一楼门面房及住宅房合计1050平方米〔其中：一楼沿应山街道办事处三环路一楼门面房面积210平方米（3.5米×12米×5间=210平方米），住宅房840平方米〕；若还房面积超过合同约定面积，超过面积部分ＸＸ、王伟和王东可享受20平方米的优惠价，即2000元/平方米；20平方米以外的部分按广水市安居房地产开发有限公司的销售价结算。若还房面积低于合同约定的面积，广水市安居房地产开发有限公司按销售价与ＸＸ、王伟和王东结算。三、广水市安居房地产开发有限公司在判决生效之日起六十日内办理上述房地产的权属证书交付给ＸＸ、王伟和王东，费用由广水市安居房地产开发有限公司承担；广水市安居房地产开发有限公司还应按合同约定履行其他附随合同义务。四、广水市安居房地产开发有限公司自2016年1月20日起至判决确定的履行之日止承担向ＸＸ、王伟和王东支付迟延交付上述房屋的违约金（按200元/日计算）。案件受理费5800元，由广水市安居房地产开发有限公司负担。
二审期间，双方当事人没有提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：（一）关于本案应否属于民事受案范围？（二）关于案涉拆迁安置补偿协议的法律效力？（三）关于上诉人应否承担违约责任？根据双方当事人二审中的上诉及答辩意见，结合在案证据，现分述如下：
（一）关于本案是否属于民事受案范围的问题。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，建设单位和个人均可以成为房屋征收补偿安置协议的一方当事人。本案中，鄂北房产公司因城郊家属院工程项目建设需要，经政府部门审查批准，取得《拆迁许可证》，是拆迁人，ＸＸ、王伟和王东是被拆迁房屋所有权人之一，系被拆迁人。且安居房地产公司与ＸＸ、王伟和王东签订《房屋开发改建安置合同书》，并对补偿、安置、搬迁等事宜协商达成协议。根据《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第二条“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理”的规定，本案属于民事诉讼的受案范围。
（二）关于《房屋开发改建安置合同书》的效力问题。2013年1月12日，邓四望以安居房地产公司城郊家属院项目部的名义与王诗才、王棱签订《房屋开发改建安置合同书》，邓四望在该协议上签名并加盖安居房地产公司城郊家属院项目部印章，该协议内容不违反法律规定，是双方真实意思表示，原判决认定《房屋开发改建安置合同书》合法有效具有事实和法律依据。
（三）关于安居房地产公司应否承担违约责任的问题。安居房地产公司城郊家属院项目部是安居房地产公司针对单项建设工程项目进行管理而成立的临时团队，本质上属于法人分支机构，不具有法人资格，其行为后果应由安居房地产公司承担法律责任；邓四望在接受安居房地产公司的委托以安居房地产公司城郊家属院项目部的名义与ＸＸ、王伟和王东等拆迁户签订了房屋拆迁安置补偿合同后，又接受安居房地产公司的委托参与涉案土地的竞拍，并代表安居房地产公司签订了相关协议，可见安居房地产公司对涉案土地在开发过程中，应当承担的还建责任，及与拆迁户达成的相关拆迁安置补偿协议均知情并认可。故原判决认定安居房地产公司应按合同约定承担还建责任及支付延迟交付房屋的违约金并无不当。对于安居房地产公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。
综上所述，安居房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由广水市安居房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 詹君健
审判员 李 超
审判员 周 鑫
二〇一八年四月十日
书记员 何沛俊