上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3981号
上诉人(原审被告)：金胜发机械(上海)有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：王淑莲，总经理。
委托诉讼代理人：许南华，江苏同丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁苏芹，江苏同丰律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海凯立建筑工程有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：汪明发，执行董事。
委托诉讼代理人：胡俊，上海问学律师事务所律师。
上诉人金胜发机械(上海)有限公司(以下简称“金胜发公司”)因与被上诉人上海凯立建筑工程有限公司(以下简称“凯立公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初7338号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人金胜发公司上诉请求：撤销一审判决第二项。
事实和理由：1、在合同没有对解除合同违约金作出约定的情况下，一审判决将合同中对没收押金的约定视为对支付违约金的约定，没有合同或法律依据。2、押金的性质和作用与保证金类似，应该是实践性的，且不得通过诉讼的方式主张。鉴于金胜发公司未交付押金，故合同中有关押金的约定未生效，凯立公司无法没收押金。
被上诉人凯立公司辩称，金胜发公司存在长期拖欠租金和水电费等违约行为，根据合同约定，凯立公司有权通知金胜发公司解除合同，并没收押金、收回房屋。金胜发公司拖欠租金和水电费远超合同约定的1个月期限，凯立公司曾两次发出付款通知书，并根据合同约定于2017年5月2日发出解除合同的通知书，告知其解除合同的意思，并限期搬离和支付租金等费用。金胜发公司未按照合同约定支付押金是违约行为，且合同约定了没收押金的违约责任，故并不能依其违约行为而认定该条款无效。
凯立公司向一审法院起诉，要求判令：一、确认凯立公司、金胜发公司的《房屋租赁合同》于2017年5月3日解除；二、金胜发公司支付凯立公司自2017年10月1日至10月31日期间的租金差额人民币(以下币种均为人民币)2万元；三、凯立公司没收金胜发公司的押金2万元，作为解除合同的违约金；四、金胜发公司支付凯立公司拖欠租金的违约金(按41.56元/天，自2017年3月23日起至金胜发公司付清租金之日止)。一审审理中，凯立公司表示认可金胜发公司在庭审中关于2017年7月6日所支付的44,812.50元中的2万元并非交付的押金而是预付的下季度的租金的意见，对第二项诉请不再主张；第三项诉请变更为要求金胜发公司支付解除合同违约金2万元；鉴于金胜发公司已支付部分逾期付款违约金，撤回第四项诉请。
一审法院认定事实如下：凯立公司系位于上海市嘉定区马陆镇樊家村(16-4宗)房屋(以下简称“系争房屋”)的权利人。2016年10月，凯立公司(出租方、甲方)与金胜发公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，金胜发公司向凯立公司租赁系争房屋进行约定，租赁期限共10个月，自2017年1月1日至2017年10月31日止；租金为每月每平方米17.5元，月租金为24,937.50元，每季度租金为74,812.50元；乙方须向甲方支付土地使用费，土地使用费为每年每亩4,000元，共3亩，支付方式与房屋租金同步；乙方应按季度支付租金，于每季度末提前7个工作日支付下一季度房屋，先付后用，逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按日租金的5%支付违约金；乙方应于双方签订本合同时立即以现金或银行转账形式支付甲方押金2万元(2017年3月31日前支付)；乙方逾期不支付租金累计超过1个月，或不按协议约定日期交纳租金或水电等费用、甲方累计发出两次付款通知书的，甲方可书面通知乙方终止本合同，没收押金并收回房屋；合同另对租赁用途、备注条款、房屋使用要求和维修责任、违约责任等进行了约定。
2017年4月20日，凯立公司向金胜发公司发出付款通知书，内容为：“贵司应于2017年3月23日前支付2017年第二季度房屋租金，然至今已逾期20个工作日尚未支付，请贵司立即安排支付房屋押金、租金及相关违约金。鉴于贵司屡次拖延支付房租，并至今尚未按照约定支付房屋押金，我司保留法律追究及其它进一步措施的权利。”
2017年4月25日，凯立公司再次向金胜发公司发出付款通知书，内容为：“贵司应于2017年3月23日前支付2017年第二季度房屋租金，我司于2017年4月20日发函催告，然至今尚未收到房款，贵司也未给予我司任何书面解释。目前拖欠本期房屋租金已超过30个自然日，请贵司于2017年4月27日前安排支付房屋押金、租金及相关违约金，否则我司将立即采取法律追究及其它进一步措施。”
2017年5月2日，凯立公司向金胜发公司发出《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，通知金胜发公司解除《房屋租赁合同》，解除日为金胜发公司收到《解除〈房屋租赁合同〉通知书》之日，并要求金胜发公司于合同解除之日起三日内搬离系争房屋、支付自2017年4月1日起至合同解除之日止的租金及土地使用费、支付自合同解除之日起至实际搬离之日止的房屋使用费及土地使用费、按日租金的5%支付拖欠租金而产生的违约金以及没收押金等。该解除通知于次日到达金胜发公司处。
2016年12月19日，金胜发公司向凯立公司支付2017年第一季度租金74,812.50元，备注为租金。2017年4月27日、5月12日，金胜发公司分别向凯立公司支付2万元、3万元，均备注为租金。2017年7月6日，金胜发公司向凯立公司支付44,812.50元，备注为房租加租金2万元。2017年7月17日，金胜发公司向凯立公司支付74,812.50元，备注为房租。2017年7月26日，金胜发公司向凯立公司支付2,650元，备注为滞纳金。2017年9月30日，金胜发公司向凯立公司支付4,937.50元，备注为房租。2017年7月7日、7月25日、9月30日，金胜发公司向凯立公司分别支付3,000元、3,000元、1,000元，备注为土地使用费或土地费。
一审法院认为,凯立公司、金胜发公司双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。金胜发公司未按约及时交付租金，显属违约，凯立公司要求确认解除合同以及要求金胜发公司支付合同解除违约金的诉请符合约定及法律规定，应予支持。虽然金胜发公司未交付押金，但租赁合同中合同解除的违约责任承担方式为没收押金的约定应视为对违约金数额的约定，即如因一方违约导致合同解除的需向对方支付违约金2万元。金胜发公司认为其虽未按时支付租金但后来已全部交付，故不同意合同于2017年5月3日解除；以及押金未交付不能按违约金处理的辩解缺乏依据，不予采纳。
一审法院判决：一、确认凯立公司与金胜发公司签订的《房屋租赁合同》于2017年5月3日解除；二、金胜发公司应于判决生效之日起十日内支付凯立公司解除合同违约金人民币2万元。
二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据租赁合同的约定，金胜发公司负有向凯立公司支付2万元押金的义务，故其未按约支付押金的行为当属违约。虽然凯立公司依约行使了合同解除权，但是金胜发公司支付押金的义务并不因此而免除。又因合同约定凯立公司通知解除合同后有权没收押金，故一审法院将没收押金的约定视为对违约金数额的约定并无不当，本院予以认同。现金胜发公司上诉主张押金的性质为实践性且本案的押金条款因其未实际交付押金而未生效，本院认为该主张并无法律依据，依法不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人金胜发机械(上海)有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 邬海蓉
审判员 王晓梅
二〇一八年五月十日
书记员 高 勇
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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