广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂03民终2022号
上诉人（一审被告、反诉原告）：桂林超越神话酒店投资有限公司，住所地：桂林市象山区崇信路50号。
法定代表人：陈章梅，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李振华、蒋光晖，广西桂康律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：桂林市汇达工程咨询有限责任公司，住所地：桂林市象山区崇信路43号。
法定代表人：江建新，该公司董事长。
委托诉讼代理人：石文、李青霞（实习），广西嘉合律师事务所律师。
上诉人桂林超越神话酒店投资有限公司（下称超越神话公司）因与被上诉人桂林市汇达工程咨询有限责任公司（下称汇达公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初101号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人超越神话公司委托诉讼代理人李振华、蒋光晖，被上诉人汇达公司委托诉讼代理人石文、李青霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人超越神话公司向本院提出上诉请求：1、撤销广西壮族自治区象山区人民法院（2017）桂0304民初101号民事判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人存在一房二租的违约行为，一审判决作出违背事实与法律的判决。一审已查明被上诉人在未解除或终止原租赁合同前，擅自将已租赁的房屋出租给上诉人，事后并未征得原承租人的同意，明显存在一房二租的情形。但一审判决对此事实作出与客观事实不符的错误认定，严重违背事实和法律。1、上诉人与被上诉人于2015年1月12日签订租赁合同，约定由被上诉人将涉案房屋租赁给上诉人使用至2022年12月31日。但被上诉人已经在2012年11月18日将上述同一房屋出租给吕有云等人，租赁期限也是2022年12月31日，上诉人与吕有云等人的合同至今未解除，被上诉人在一审对此事实是认可的。2、一审认定涉案房屋出租后，吕有云等人成立桂林拉斯维加娱乐有限公司(下称拉斯维加公司)，后更名为桂林中水娱乐有限公司(下称中水娱乐公司)，法定代表人变更为陈章梅，双方签订的租赁合同约定“乙方（即本案被上诉人）于签订租赁合同时原租房人的租赁保证金500000元同时变更为乙方所有”、“乙方与甲方签订合同缴纳第一期租金（双方同意本期应代原租房人缴纳2014年11月的120000元租金，2014年12月的应交租金185000元”，即认定为在签订租赁合同后，使用场地进行经营活动的实际经营者是被上诉人。3、被上诉人将本案租赁物先后出租给两个承租人，一个是拉斯维加公司，一个即是上诉人。一审在没有任何事实和法律依据的前提下，认定两个承租人单位的内部的自然人股东有出资，即认为上诉人为租赁物的实际经营者及租赁场地的经营权发生了转让。该认定与庭审查明的事实不符，导致本案存在一房二租，给本案造成租赁合同权属不清的事实。4、一审判决违反公司法关于公司独立地位及合同法的关于主体相对性规定。公司法第三条规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，公司以其全部财产对公司的债务承担责任。因此，根据公司法的规定不同的公司是作为独立的民事主体参与商事活动。本案涉案房屋的经营主体为拉斯维加公司，后变更为中水公司，而上诉人未正式对涉案房屋进行有效的经营活动，一审判决即认定上诉人已实际经营是错误的。二、一审判决解除本案合同并判令上诉人搬出租赁房屋及将租赁物归还被上诉人，但上诉人并未获得被上诉人租赁房屋的控制权和有效管理权，不存在解除及搬离。因此该判决缺乏事实和法律依据。1、该房屋近18000000元的装修投入为中水娱乐公司而非上诉人。在被上诉人未理顺与中水娱乐公司的租赁合同之前，上诉人与被上诉人的租赁合同未正式履行，不存在解除的问题，而应判决被上诉人履行交房义务。2、一审判决上诉人概括性受让拉斯维加公司的合同义务，违背客观事实。上诉人始终未能以自己的名义接管租赁房屋并进行有效管理，上诉人的股东曾试图通过与拉斯维加公司股东进行股权转让的方式受让股权，但发现原股东之间与被上诉人有严重的纠纷而未能进行股权受让。各方经多次协调亦未能解决纠纷。三、一审判决上诉人清偿房屋租金及按月租向被上诉人支付房屋占有使用费，并承担100%违约责任有违合同法规定。1、基于被上诉人一房二租的情况，上诉人未实际控制和管理经营涉案房屋，在被上诉人未理顺租赁物权属前，要求上诉人缴纳租金是没有依据的。2、上诉人与中水娱乐公司的租赁合同在自行协调时，被上诉人即拉闸断电，并禁止充值电费，导致无法正常营业，损失重大。被上诉人将租赁场地强制停电至今，上诉人无法使用租赁场地，一审仍判决上诉人支付房屋占用费，违反合同法第一百一十九条关于违约损失责任的规定，即双方有减少损失的义务，强行停电即是约定的措施，但前提是没有违约，且停电措施并非约定的长效措施，双方有义务防止损失的扩大。3、关于房屋占用费问题。即使作为违约责任的义务，该责任严重超过合同义务，在被上诉人存在先违约的前提下，苛责一方承担合同标的全部违约责任，与事实和法律不符，依法应予纠正。四、一审判决被上诉人不退还上诉人500000元保证金是错误的。该保证金并非上诉人所有，一审判决错搭法律关系，将第一承租人中水娱乐公司缴纳的保证金当作上诉人的保证金，违反合同法主体相对性的规定。五、一审法院在审理中查明本案存在一房二租，涉及在法律上必须参加诉讼的直接利害关系人，未主动追加及批准上诉人的追加当事人申请，违反法律程序。涉案房屋原租赁给吕有云等人，由吕有云等人成立了桂林拉斯维加有限公司经营，后该公司变更为桂林中水娱乐有限公司，涉案房屋出现争议时，该公司正在经营神话3号。对该事实一审法院予以认定，但却不批准上诉人的追加当事人申请，属于程序违法。六、被上诉人存在重大违约行为，一审判决违背事实，作出明显偏袒被上诉人的错误认定，依法应予纠正。1、引起本案纠纷的根本原因是因被上诉人拉闸停电，该事实被上诉人已经确认，但一审判决却认为是上诉人与鸿丰酒店的噪音争执引起，这个认定显然错误。2、上诉人提交的录音证据可以证明被上诉人拉闸停电给上诉人造成的损失，以及双方协商的过程，在协商中，被上诉人保证在在签订补充协议前不停电，但显然被上诉人未遵守诺言，证明被上诉人重大违约的事实。3、一审庭审证明，被上诉人的配电房、电卡、电表由鸿丰酒店控制，而鸿丰酒店的主体与被上诉人是一致的，所以被上诉人实际控制上诉人的用电。4、虽然双方所签合同未约定被上诉人移交电表给上诉人，但依合同法规定，出租人应当向承租人移交租赁物。被上诉人未依法向上诉人移交电表，使上诉人在经营过程中用电受到被上诉人控制，不能正常经营。七、一审判决驳回上诉人的反诉请求是错误的，因被上诉人未能妥善解决一房二租的问题，未完整交付租赁物，并存在拉闸停电的事实，导致上诉人在经营过程中存在严重障碍，客观上造成上诉人的损失，被上诉人的行为是严重的违约行为，但一审判决却认为此责任不能归责于被上诉人，一句话即将被上诉人的责任清零，显然是错误的，请二审法院依法纠正。
被上诉人辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、被上诉人不存在一房二租的情形，被上诉人原与吕有云等人的租赁合同的权利义务已概括性转让给上诉人。2012年11月28日，被上诉人原与吕有云、陈双息、黄玲芝、唐玉莲签订有房屋租赁合同，将涉案场地出租给上述四人。上述四人成立桂林拉斯维加有限公司在此场地经营KTV，后因经营不善，原股东陆续转股，至2014年12月15日，上述公司的股东变更为吕有云和王新华，而吕有云和王新华正是上诉人的大股东。之后被上诉人与上诉人签订房屋租赁合同，将原租赁合同的权利义务概括转让给上诉人，双方所签合同条款及对500000元租赁保证金的变更和同意代原租赁人缴纳租金的表述，已明确表明了上诉人对合同权利义务的转让完全知情，因此，本案中原租赁合同的权利义务已概括转让给上诉人，不存在一房二租的问题。至于吕有云与上诉人的纷争与被上诉人无关。2、被上诉人早已将出租物即房屋交付上诉人使用，上诉人已实际经营。现上诉人称未正式对涉案房屋进行有效经营完全与事实相背离。3、上诉人称被上诉人肆意拉闸停电造成其严重损失，事实上是上诉人未按时向其电卡充缴电费所致，并非被上诉人的责任。此外，按双方所签租赁合同约定：上诉人一方如不按时支付租金、物业管理费，被上诉人一方有权采取停水、停电等相关措施。本案至一审起诉时，上诉人尚欠被上诉人租金。因此，即使被上诉人采取停水、停电的措施也符合双方的合同约定。至于电表问题，租赁合同并无约定交付电表，且电表统一安装在配电房，不存在交付的问题。二、一审审理程序合法，证据充分。桂林拉斯维加有限公司转股给吕有云、王新华，再更名为桂林中水娱乐有限公司，而本案合同相对人为上诉人与被上诉人，中水娱乐公司、吕有云与本案没有直接利害关系，上诉人申请追加其为第三人不符合事实，也没有法律依据，一审未予追加是正确的。关于录音证据问题。上诉人提交的录音证据模糊不清，不具有真实性和合法性，被上诉人也未与上诉人有任何协商，一审未采信该证据符合法律规定。综上，被上诉人不存在违约行为，相反，上诉人首先违约，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法维持原判。
被上诉人汇达公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方于2015年1月12日签订的《红街商业广场租赁合同》，并限令被告立即按合同约定搬出租赁房屋，交还原告。2、依法判令被告向原告支付租金人民币1644160元；物业管理费60095元。3、依法判令被告支付占用房屋的占用费（占用费按照每天7102.5元计算，从2017年1月1日起计算到实际搬出租赁房屋之日止）。4、依法判令被告支付原告违约金人民币153100.4元（按照逐月所欠租金以每月2%标准暂计至起诉之日，具体数额计算至被告交还租赁房屋之日止）。5、依法判令原告无须退还被告租赁保证金人民币500000元。6、本案的诉讼费用由被告承担。
上诉人超越神话公司在一审答辩及提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告营业损失144617.76元（营业损失暂算至2017年2月21日，自2017年2月22日起按每日13272.64元计算，实际应计至反诉原告恢复正常营业时止）。2、判决免除反诉原告2016年6月25日至2016年8月8日及2016年12月19日之后的租金715766.67元（暂算至2017年2月21日，实际应免除至反诉原告恢复正常营业时止）。3、判令反诉被告赔偿反诉原告装修及设备损失（具体数额以司法鉴定为准）。4、本案本诉及反诉的诉讼费用全部费用由反诉被告承担。
一审法院经审理认定事实如下：位于桂林市象山区崇信路43号系军队房地产。2010年12月31日，桂林市恒通投资开发有限公司（下称恒通公司）通过与中国人民解放军75660部队签订《军队房地产租赁合同》，租赁桂林市象山区崇信路43号沿街门面区域房屋、地产，取得红街先进商业广场项目的自主经营权。2012年1月，恒通公司与原告汇达公司签订《土地合作合同》，约定双方合作开发位于桂林市象山区崇信路43号，面积7320.65平方米，由汇达公司全额出资建设商业综合楼及停车场，由汇达公司经营并每年给予恒通公司固定经营回报。
2015年1月12日，原告汇达公司（出租方、甲方）与被告超越神话公司（承租方、乙方）签订《红街商业广场租赁合同》，双方约定：租赁房屋坐落于桂林市先进商业广场，甲方同意将红街综合楼一楼局部、三楼、四楼及公用配套分摊共计4292.32平方米出租给乙方用于KTV娱乐经营，租赁期限自合同签订之日起至2022年12月31日止；租金从2016年1月1日起，月租金单价在上一年度租金单价基础上逐年递增4%：2015年1月1日至2015年12月31日为197000元∕月；2016年1月1日至2016年12月31日为204880元∕月；2017年1月1日至2017年12月31日为213075元∕月；乙方于签订租赁合同时原租房人在甲方的租赁保证金50万元同时变更为乙方所有，如租赁期满，乙方不再续租且无违约行为的，甲方向乙方无息退还租赁保证金；乙方按月缴纳租金，按照先支付后使用原则，乙方与甲方签订合同缴纳第一期租金（双方同意本期应代原租房人缴纳2014年11月的120000元租金、2014年12月的应交租金185000元、2015年1月的应交租金197000元，合计应交502000元），以后每月租金在本月15日前一次性全额缴纳下一个月的租金；乙方同意从2016年5月1日开始按月向甲方交纳物业管理费，按照乙方承租面积每月2元∕㎡；租赁期满或合同解除后，乙方应按当时房屋的实际现状（包含装修）返还该房屋；乙方同意在合同租赁期内，每天正常营业时间控制在凌晨2:00前结束；第十二条、（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋并责令乙方搬出属于乙方的可移动的物品；自乙方收到解除本合同的通知之日起本合同终止，甲方有权处置乙方租赁物内的财产，处置所得抵偿乙方应付的租赁费用及赔偿甲方损失，同时乙方所缴纳的租赁保证金不予退还，且甲方有权将该租赁物另行出租：（1）不支付或者不按照约定支付租金，每日按应付季度租金总额的千分之二计付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同…；违反或不服从甲方规定，或欠缴物业管理费、水电费及其他约定应当交付的各项费用，且逾期超过30日的；合同解除后，除本条（一）、（二）外，违约方须向守约方承担违约责任并赔偿损失；乙方不按照约定支付租金、物业费，甲方有权采取停水、停电等相关措施，直至乙方支付以上费用和违约金为止，同时乙方应按时支付相关水电费，否则甲方有权采取停水停电等相关措施等内容。签订该合同后，原告将租赁场地交付给被告超越神话公司从事经营活动。
另查明，2012年10月22日，吕有云、黄玲芝、陈双息、唐玉莲四人共同出资成立桂林拉斯维加娱乐有限公司（下称拉斯维加公司）。同年11月28日，原告汇达公司与吕有云、黄玲芝、陈双息、唐玉莲四人作为承租方签订《红街商业广场租赁合同》，约定原告将本案所涉租赁场地出租给吕有云四人作为KTV经营场所，租赁期自2013年1月1日至2022年12月31日等内容。拉斯维加公司经营期间，2013年4月25日，陈双息退出该公司经营；2014年12月15日，黄玲芝、唐玉莲将该公司股份转让给吕有云、王新华，并退出经营。2015年2月15日，拉斯维加公司变更为桂林中水娱乐有限公司（下称中水娱乐公司），法定代表人由吕有云变更为被告的法定代表人陈章梅。之后投资人也由王新华、吕有云变更为王新华、陈章梅。而被告超越神话公司的股东为陈章梅、王新华和杨安林。
被告超越神话公司在上述场地进行“神话3号”KTV娱乐经营活动期间，未能通过环保部门的环境影响评价。其曾因夜间营业噪声过大等原因，影响同在该综合楼进行经营的桂林鸿丰景城国际大酒店(下称鸿丰酒店)，该酒店因此曾将被告的电闸给关掉（被告的供电开关在该综合楼的配电房），双方发生过争执。被告于2016年2月因拖欠原告租金，原告于同年3月31日、4月21日向被告发出《工作联系函》进行催款，并要求被告尽量控制噪音对酒店的影响。同年5月20日，被告向原告作出《付款说明》，其中对截止同年5月31日共欠房租666690元作出付款计划，亦表示尽量减少噪音对酒店的影响。但被告并未按照承诺完全履行。被告超越神话公司从2016年5月1日起未再支付房屋租金给原告，也未向原告交付物业费。同年6月25日至8月7日，被告处于停业状态。对此，被告称是由于原告及鸿丰酒店以噪音过大为由，不给被告供电而导致停业；原告表示当时并未对被告进行限电，实际是由于被告自己未为其使用的电表充值电费而导致供电暂停，并提供被告使用电表的购电明细予以证明。由于被告一直未向原告交纳租金，期间双方虽有协商但未能达成一致，同年12月15日，原告向被告发出《工作联系函》，通知被告在收到联系函后三天内及时支付相关费用，如逾期将按照约定采取相关措施。同日，被告回函，以原告未能保障被告公司用电安全和稳定，屡次限制被告公司电力缴费和正当使用，多次以维修名义关停电梯，及长时间搭设脚手架影响正常营业等理由进行抗辩，希望通过继续磋商的方式解决争议。由于被告逾期未向原告交纳租金等费用，同年12月19日，原告对被告营业场所采取了断电措施。
被告提供《神话3号2015年1-10月利润表》，证明其每日经营利润为13272.64元。被告对于其主张的装修及设备损失，并未提供证据证明。
一审法院认为，原告汇达公司与被告超越神话公司就桂林市先进商业广场综合楼涉案租赁场地，于2015年1月12日签订《红街商业广场租赁合同》，双方意思表示真实，未违反法律法规效力性禁止规定，合同依法成立有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已经按照合同约定将租赁场地交付给被告使用，履行了相应合同义务。被告超越神话公司提出原告汇达公司存在一房二租情形，与客观事实不符。虽然吕有云等人作为承租方于2012年11月28日与原告汇达公司就涉案场地签订过《租赁合同》，并由吕有云等四人共同出资成立拉斯维加公司在租赁场地进行过经营活动，但在原、被告双方签订《租赁合同》后，使用该场地进行经营活动的实际经营者即是被告。2015年2月，拉斯维加公司更名为中水娱乐公司，公司法定代表人也由吕有云变更为陈章梅，同时，中水娱乐公司的投资人也由王新华、吕有云变更为王新华、陈章梅等人。再从原、被告签订的《租赁合同》来看，双方约定“乙方（本案被告）于签订租赁合同时原租房人在甲方（本案原告）的租赁保证金50万元同时变更为乙方所有”、“乙方与甲方签订合同缴纳第一期租金（双方同意本期应代原租房人缴纳2014年11月的120000元租金、2014年12月的应交租金185000元…）”，这里所称的“原租房人”即为吕有云等人，由此说明在该租赁场地上的经营权已经发生转让，一审法院对被告上述一房二租的抗辩意见不予采纳。
被告在反诉中提出，原告未向被告移交电表，未保障被告租赁房屋的电力正常使用，存在违约行为，导致被告停业，造成其经济损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。通过庭审调查，原、被告在合同中并未约定原告需向被告移交电表的义务，且整个综合楼包括被告租赁场地的电力供应设施均位于综合楼公共部分的配电房，用电采取充值缴费购电形式。被告在KTV经营过程中因噪音问题而与同在该综合楼经营的鸿丰酒店之间发生争执，并发生过拉闸断电的情况，但由此造成对被告经营中的影响，不能归责于原告。被告于2016年6月25日至8月7日期间处于停业状态，被告并未举证证明系由原告方面的原因所致，并且该期间被告已经拖欠原告租金。由于被告逾期未向原告交纳租金等费用，原告在2016年12月19日之后对被告营业场所采取断电措施的行为，符合合同约定，并不属于违约行为。因此，对于被告要求原告赔偿营业损失、免除租金并赔偿装修及设备损失的反诉请求，一审法院不予支持。
被告在履行合同过程中，自2016年5月1日起未再向原告交纳房屋租金，也未按照合同约定向原告交纳物业费，根据合同条款，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。被告拖欠原告房租的行为给原告造成较大的经济损失，原告诉请解除双方签订的《红街商业广场租赁合同》，符合合同的约定及法律规定，一审法院予以支持。2017年1月3日原告向本院提起本案诉讼，应视为涉案租赁合同解除之日。同时，被告应当按照合同约定的租金标准（2016年月租金为204880元、2017年月租金标准213075元）向原告清偿租赁期间所欠付的房屋租金，2016年5月1日至2016年12月31日共计8个月的租金计1639040元，以及2017年1月1-3日租金计21307.5元。因被告目前仍占用租赁房屋，在合同解除后，被告应当按照合同约定2017年月租金标准213075元，向原告支付房屋占用费。原告主张7个月的物业费60095元，一审法院予以支持。关于500000元租赁保证金的问题，虽然被告未直接向原告交付租赁保证金，但双方在合同中约定：“乙方（本案被告）于签订租赁合同时原租房人在甲方（本案原告）的租赁保证金500000元同时变更为乙方所有”，说明原租房人向原告所交的500000元保证金已转化为被告的租赁保证金，现由于被告存在违约行为，原告起诉主张500000元保证金不予退还，符合合同约定，一审法院予以支持。对于原告提出被告应按照逐月所欠租金以每月2%标准支付原告违约金的诉讼请求，一审法院认为，虽然原被告双方在合同中约定了被告不支付或者不按照约定支付租金，每日按应付季度租金总额的千分之二计付违约金，但同时约定了被告所缴纳的租赁保证金不予退还，因租赁保证金具有违约金性质，合同实际上是约定了双重违约责任。而原告的实际损失已经在租赁保证金中得到了补偿，如还需向其按照逐月所欠租金以每月2%标准支付原告违约金，则对被告显失公平，故一审法院对于原告该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告桂林市汇达工程咨询有限责任公司与被告桂林超越神话酒店投资有限公司于2015年1月12日签订的《红街商业广场租赁合同》，于2017年1月3日解除。自本判决生效之日起三十日内，被告桂林超越神话酒店投资有限公司搬出租赁房屋，将租赁物归还原告；二、被告桂林超越神话酒店投资有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告桂林市汇达工程咨询有限责任公司清偿2016年5月1日至2017年1月3日期间欠付房屋租金1660347.5元；被告桂林超越神话酒店投资有限公司自2017年1月4日起至实际归还租赁物之日止，按月租金213075元标准，向原告支付房屋占有使用费；三、原告桂林市汇达工程咨询有限责任公司不予退还被告桂林超越神话酒店投资有限公司50万元租赁保证金；四、驳回原告桂林市汇达工程咨询有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回被告桂林超越神话酒店投资有限公司的反诉请求。
一审案件受理费25858元，减半收取12929元（原告已预交），由被告桂林超越神话酒店投资有限公司负担11636元，原告桂林市汇达工程咨询有限责任公司负担1293元；反诉案件受理费12050元（被告已预交），由被告桂林超越神话酒店投资有限公司负担。
二审期间，上诉人在庭审时向本院提交以下证据：
一、出警记录。证明神话3号被拉闸停电及客人在停电后表示不买单的事实，以及证明神话3号与被上诉人、鸿丰酒店存在纠纷；
二、工作联系单。证明桂林中水娱乐有限公司向上诉人和被上诉人发送函件，主张神话3号权利，神话3号的资产实际为该公司的；
三、桂林市汇达工程咨询有限公司信用信息详情。证明被上诉人股东袁湘占股比例50%，实际控制该公司；
四、桂林鸿丰景城国际大酒店信用信息详情。证明袁湘在该酒店占股50%，是该酒店实际控制人；
五、谈判录音文字。证明双方及恒通公司就租赁纠纷事宜进行谈判协商。
被上诉人对上述证据的质证意见是：对证据三、四的真实性、合法性、关联性无异议；对证据一的真实无异议，但认为是上诉人与桂林鸿丰景城国际大酒店有关噪音的纠纷，与被上诉人无关；对证据二、五的真实性、合法性、关联性不予认可。
本院对被上诉人无异议的证据三、四的证据三性予以认可；证据二系案外人中水娱乐有限公司向上诉人与被上诉人发出的工作联系函，函件的内容主要是声明上诉人与被上诉人的纠纷不得侵害其合法权益，其将保留向上诉人与被上诉人追究责任的民事权利，该证据的真实性双方认可，本院予以确认，但该证据与本案无直接关系，可以作为本案的参考证据；其余证据与本案无直接关联性，不作为本案证据使用。
本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人无法正常经营神话3号KTV，是否被上诉人的行为所造成？二、被上诉人的反诉请求是否应当得到法律支持？
一、关于上诉人经营的神话3号KTV无法正常经营是否被上诉人的行为所造成的问题。
上诉人认为，是由于被上诉人无理拉闸停电，其经营的KTV无法正常经营，且导致客人不买单、经营场所发生混乱和纠纷，给上诉人造成巨大损失，责任在被上诉人。但从双方提交的证据及其上诉状陈述的理由来看，并无证据证明被上诉人故意拉闸停电。由于上诉人承租的经营场地是与鸿丰酒店为一体的整栋大楼，大楼在建设时即设计有专用的配电房，对整栋大楼用电进行统一管理，但各区域分别有独立电表，独立交费使用。上诉人承租的场地即有单独的电表，由上诉人自行向电卡充值后，即自动传电，不需要通过被上诉人的批准，且被上诉人也无法控制。上诉人称被上诉人锁闭了配电房，上诉人无法打开配电房用电卡充值，却不能对此提供证据证实。上诉人要求被上诉人单独交付电表，或移动电表交付上诉人使用，但配电房是大楼的整体组成部分，是该大楼建设时按设计要求建设的，是大楼不可分割的一部分，不可能将某一电表单独移出，将对大楼的整体管理、美观、消防等带来不利影响。上诉人也承认，管理配电房的是鸿丰酒店，但该酒店与上诉人无法律上的利害关系，虽然上诉人称被上诉人与该酒店的控股人是被上诉人的大股东袁湘，但该酒店与被上诉人为两个独立的企业法人，其法律上的权利义务是独立而不尽相同的，并不以股东个人的股份大小为决定因素。被上诉人为整栋大楼的房屋经营权利人，鸿丰酒店与被上诉人只是出租人与承租人的法律关系，并非上诉人所称的被上诉人即是鸿丰酒店。现并无证据证明被上诉人与鸿丰酒店共同或单独限制上诉人的用电或实施拉闸停电的行为，而且，被上诉人作为房屋经营权利人，与上诉人所签租赁合同长达八年，按照合同约定，被上诉人有义务保证上诉人的正常用电。如果上诉人正常合法经营，按时缴纳房屋租金及其他应缴费用，被上诉人没有理由关停上诉人的用电。上诉人所持理由不符合房屋出租人与承租人的正常关系及一般生活常理，也不符合诚实信用的商业基本原则。相反，从上诉人提交的证据来看，上诉人经常拖欠租金及其他相关费用如电费、物业费等，甚至本案诉讼的提起，亦是因为上诉人拖欠房屋租金所致。因此，上诉人认为被上诉人与鸿丰酒店实际控制人为其大股东袁湘，因此认为被上诉人即是鸿丰酒店，该酒店拉闸停电即是被上诉人违约拉闸停电，造成上诉人无法正常经营，证据不足，理由不成立，本院不予采纳。上诉人如果是因KTV经营过程中噪音问题与鸿丰酒店发生纠纷，上诉人应当另行向鸿丰酒店主张权利。综上，造成上诉人因停电不能正常经营的原因和责任不在被上诉人，上诉人要求被上诉人承担因此造成的损失，证据不足，其因此反诉要求被上诉人赔偿其营业损失诉讼请求，本院不予支持。
二、关于被上诉人的反诉请求是否应当得到法律支持的问题。上诉人提起反诉时，据其所持理由及证据证实，干扰上诉人正常经营，给其造成损失的是原房屋承租人吕有云，但证据不能证实吕有云是因与被上诉人的承租关系到上诉人经营的KTV场所闹事。同时，上诉人也认可被上诉人在2012年将涉案房屋租赁给案外人吕有云等四人，该四人成立拉斯维加公司经营该承租场地，后该公司更名为桂林中水娱乐有限公司，法定代表人为吕有云，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同后，该公司法定代表人变更为上诉人公司的法定代表人陈章梅，被上诉人将涉案场地交付给上诉人使用。上诉人在二审时承认，是上诉人出资近千万受让了中水娱乐公司股份，才接手涉案场地的经营。可见，上诉人始终知道被上诉人与原承租人吕有云等人的房屋租赁关系，上诉人是正常接管承租房屋，原承租人也是知晓并予以配合的，否则，承租如此大面积的经营场地、装修、购买KTV设备均是吕有云等原承租人，如果没有正常的转股和交接程序，上诉人不可能接手涉案场地及所有设备，吕有云等人也不可能退出经营。由此可见，涉案场地的原承租人在获得上诉人支付的对价后，已退出租赁，只是被上诉人为了管理方便，另行与上诉人签订房屋租赁合同而未与吕有云等人签订合同解除协议而已，但吕有云等人退出经营的行为，已证明其解除原承租合同的事实。所以，被上诉人主观上并无一房二租的故意，客观上，上诉人已实际接管承租场地，上诉人仍认为系被上诉人未解决一房二租的问题而造成其经营受到损失的理由不成立，本院不予采纳。上诉人上诉时反复称其未实际开始经营，没有实际控制承租场地，却又称在经营过程中受到吕有云的干扰和被上诉人限制其交纳电费、拉闸停电等影响，同时又承认已按租赁合同约定代缴了原承租人吕有云等人欠缴的房屋租金，同时还缴纳了上诉人经营期间的部分房屋租金及水电费、物业费；此外，还因其欠交房屋租金，曾向被上诉人作出过书面承诺书，保证补交欠交的租金等等，甚至在本案诉讼期间，上诉人还提交了其经营利润表，上诉人的上诉理由完全自相矛盾，既不能对被上诉人的诉讼请求进行抗辩，又不能支持其反诉请求，因此不能得到法律支持。至于上诉人称与吕有云之间尚有股权转让的纠纷，这是否吕有云常到上诉人经营场所闹事的原因，与本案无关，本院对此不作审查。上诉人提交中水娱乐公司要求保留向上诉人及被上诉人主张权利的声明，拟证明被上诉人一房二租的事实。但中水娱乐公司保留的权利，与本案不是同一法律关系，相关权利人可依法另行主张权利，本案在此不作评价。但上诉人以此作为其反诉的主要理由和证据，更可以证明，上诉人经营受到干扰，甚至停业，并非被上诉人有违约行为所导致，而是案外原因及上诉人自身原因导致，上诉人不能提供案外原因与被上诉人有必然的关联性的证据，因此，上诉人经营受损和停业，不能归责于被上诉人。此外，从上诉人与被上诉人签约后的3、4月，上诉人即开始欠交房屋租金，在其作出书面支付承诺后，上诉人仍未履行缴纳租金义务。按照双方所签合同约定，被上诉人有权采取停水断电的措施或者解除涉案合同。但被上诉人并未擅自采取措施，而是通过正当的法律程序提起本案诉讼寻求法律保护和支持。上诉人以被上诉人违约停水断电造成其经营损失的证据不足，其对此的反诉请求，本院不予支持。上诉人还反诉要求被上诉人赔偿其装修损失和返还设备，不符合双方的合同约定，相反，双方的合同约定如因上诉人欠缴房租，被上诉人有权要求上诉人无条件退还租赁的场地(包括装修)并扣押设备抵扣其损失。可见，上诉人对此的反诉请求，没有合同和法律依据。再者，该场地的装修和设备均为原承包人装修和购买，上诉人称原承租人尚未解除原租赁合同，那么，上诉人也无权请求返还设备和赔偿装修损失，上诉人的反诉请求与其所持理由又是自相矛盾，其理由当然无法支持其反请求，故本院对上诉人的全部反诉请求，均不予支持。
综上，上诉人称由于被上诉人违反双方所签合同约定，未保证其经营用电，经常拉闸停电，使其经营受到影响，造成重大损失，请求被上诉人承担赔偿经营损失、装修损失的责任并返还设备，证据不足，理由不成立，其上诉请求，应当予以驳回。上诉人承租被上诉人的房屋进行KTV经营，应当依照租赁合同约定按时向被上诉人缴纳房租。但上诉人未按合同约定按时履行合同义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任。被上诉人因为上诉人的违约行为，依法行使其民事权利提起诉讼，一审法院根据事实，依照法律作出的判决，并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费37494元（上诉人已预交），由上诉人桂林超越神话酒店投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁 勇
审判员 刘媛媛
审判员 潘文华
二〇一七年八月四日
书记员 叶菁华