民事江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0581民初10205号
原告：江苏常熟农村商业银行股份有限公司虞山支行，住所地江苏省常熟市富春江西路10号琴湖商业广场2幢A区103-106，统一社会信用代码91320581716814317U。
主要负责人：邓雅琴，该行行长。
委托诉讼代理人：黄丰，江苏圣益律师事务所律师。
被告：林成昌，男，1979年9月16日出生，壮族，住广西壮族自治区德保县。
被告：陆国华，女，1981年7月28日出生，壮族，住广西壮族自治区德保县。
原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司虞山支行诉被告林成昌、陆国华金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案受理，依法适用简易程序于2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄丰到庭参加诉讼。被告林成昌、陆国华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司虞山支行向本院提出的诉讼请求：1、判令被告林成昌、陆国华共同偿还借款本金人民币330962.28元及计算至2017年8月28日的利息、罚息等计人民币16127.78元，并支付自2017年8月29日起至实际归还日止按照合同约定计算的罚息；2、判令被告林成昌、陆国华共同支付原告为实现债权支出的律师代理费人民币19400元；3、判令原告对于请求事项第1、2、4项有权就被告林成昌、陆国华抵押的位于常熟市元和新村三区6幢505室房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、本案诉讼费由被告林成昌、陆国华承担。在诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求，要求被告林成昌、陆国华共同偿还借款本金人民币330962.28元及计算至2017年8月28日的利息、罚息等计人民币15772.45元，并支付自2017年8月29日起至实际归还日止按照合同约定计算的罚息；其余诉讼请求不变。
事实和理由：2015年6月16日，原告与被告林成昌、陆国华签订了编号为常商银虞山按揭个购房借字2015第00378号《个人借款合同》，原告同意向被告林成昌提供35万元贷款，期限自2015年6月16日至2035年6月15日。双方就有关贷款事宜在该合同中进行了系统约定。原告于2015年7月3日依约向被告林成昌发放贷款35万元，借款期限为2015年7月3日至2035年6月15日。上述借款为购房贷款，由被告林成昌、陆国华名下所有的位于常熟市元和新村三区6幢505室房产作为抵押，担保范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金以及实现债权费用。原告与被告林成昌、陆国华办理了抵押权登记手续。上述贷款还款过程中，被告林成昌、陆国华未按约定还本付息形成贷款逾期，按照双方签订《个人借款合同》约定已构成违约。原告宣布贷款提前到期，原告就贷款本金及利息、罚息等继续催告催收，被告仅归还部分本息，剩余未归还。原告为维护其合法权益，诉至法院。
被告林成昌、陆国华未作答辩，也未提供任何证据。
经审理查明：2015年6月16日，原告（贷款人）与被告林成昌（借款人、抵押人）、陆国华（抵押人）签订编号为常商银虞山按揭个购房借字2015第00378号《个人借款合同（购房贷款）》一份，合同约定：原告同意向被告林成昌发放购房贷款35万元，用于购买位于常熟市元和新村三区6幢505室房屋；借款期限自2015年6月16日起至2035年6月15日止，共计240个月，实际贷款期限和具体起止日期以借据为准；借款利率为中国人民银行公布的同档期贷款基准利率，借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率按借款人自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。借款人同意并授权贷款人将贷款资金从资金存放账户直接划转至以下账户：账户名称：韩雪风；账号/卡号：62×××66，开户银行：常熟农商银行；借款人以等额本息还款法还款，还款周期为按月，每期的20日。借款人应于每期还款日前在专用条款约定的借款人账户内存入足以偿还当期借款本息的款项，贷款人可直接从该账户中划收借款本息及本合同项下其他应付款项。该账户内资金不足以清偿当期借款本息的，贷款人有权决定是否划收。贷款人不划收的，该期全部借款本金作逾期处理；贷款人划收的，不足部分作逾期处理。借款人与贷款人之间存在数笔到期债务，且借款人的还款不足以清偿全部到期债务的，借款人的给付所清偿的债务及抵充顺序，由贷款人确定。借款的还款不足以清偿应付债务数额的，贷款人可以选择将还款用于清偿本金、利息、罚息、复利或实现债权的费用。本合同项下的担保方式抵押。被告林成昌、陆国华自愿以位于常熟市元和新村三区6幢505室房屋为被告林成昌在本合同项下的债务提供抵押担保；担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；抵押人同意在贷款人依法处置抵押房产时，无条件迁出该抵押房产并自行解决本人及所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品；无法解决的，抵押人同意接受贷款人安排的临时住所或短期租赁的房屋，由此所产生的一切费用由抵押人承担；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，法律法规规定的其他情形或发生其他影响贷款人债权或担保权实现的情形，即构成违约，贷款人有权限期纠正违约行为，停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。
2015年7月9日，原告和被告林成昌、陆国华就其提供抵押的位于常熟市元和新村三区6幢505室房屋至常熟市房屋产权登记发证中心办理了抵押物登记，登记的他项权利种类为抵押，债权数额为35万元。
被告林成昌与被告陆国华系夫妻关系。被告陆国华于2015年6月16日出具了《共同还款承诺书》一份，内容为：因林成昌（借款人）购买元和新村三区6幢505房屋向贵行申请个人房屋贷款人民币叁拾伍万元整，并与贵行签订了贷款合同号为常商银虞山按揭个购房借字2015第00378号的《个人借款合同（购房贷款）》。本人就与借款人共同还款事宜向贵行作出如下承诺：1、本人与借款人是配偶关系，愿与借款人共同参与还款，以帮助借款人偿还每期应偿还的贷款本息，直至借款人向贵行所借贷款全部偿清。2、如若借款人未能按期偿还贷款本息，本人愿替其偿还债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、律师代理费、差旅费等）和实现债权的其他一切费用。
2015年7月3日，原告向被告林成昌指定账户发放贷款35万元，借款利率为月息4.5‰，借款期限自2015年7月3日至2035年6月15日。被告林成昌在借款借据上签名。被告林成昌自2015年8月至2016年5月，均能按期归还借款本息，自2016年6月开始出现逾期还款，在2016年9月21日之后未再还款。原告于2017年8月16日按照被告林成昌、陆国华确认的文书送达地址邮寄了《贷款提前到期通知书》，载明：由于借款人丧失第一还款来源，贷款已逾期，我行根据借款合同约定，宣布上述贷款提前到期，到期日为2017年8月28日。我行将依照上述《个人借款合同》的约定扣划借款人在江苏常熟农村商业银行股份有限公司任意账户内款项用于归还借款人结欠的贷款本息等。上述《贷款提前到期通知书》于2017年8月18日被退回。之后，被告林成昌、陆国华仍未能归还借款本息。
截至2017年8月28日，被告林成昌、陆国华尚结欠原告借款本金人民币330962.28元，利息、罚息人民币15772.45元。
另查明：为处理本案纠纷，原告与江苏圣益律师事务所签订《委托代理协议》一份，约定支付律师费19400元。
以上事实，有营业执照、身份证、结婚证、个人借款合同（购房贷款）、共同还款承诺书、他项权证、借款借据、还款计划表、还款记录单、贷款提前到期通知书、邮寄凭证、邮件查询、证明、贷款利息明细表、委托代理协议及本案的庭审笔录等证实。
本院认为:原告与被告林成昌、陆国华签订的《个人借款合同（购房贷款）》，是双方当事人的真实意思表示，且双方就抵押物至常熟市房屋产权登记发证中心办理了抵押物登记手续，上述《个人借款合同（购房贷款）》依法成立且生效，对原、被告双方均具有法律约束力。原告依约发放借款后，被告林成昌未能按约还款，故原告有权宣布贷款提前到期，并要求被告林成昌归还全部借款本息。原告要求被告林成昌归还借款本金330962.28元，支付计算至2017年8月28日的罚息15772.45元，并支付自2017年8月29日起至实际归还之日止按罚息利率计算的罚息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告林成昌支付律师代理费人民币19400元的诉讼请求，本院认为：因被告林成昌未能按约归还借款本息，按照《个人借款合同（购房贷款）》约定，已构成违约，并应承担原告实现债权的费用。本案中，原告已与江苏圣益律师事务所签订《委托代理协议》，且江苏圣益律师事务所委派律师出庭参加诉讼，该费用系原告的必然损失，金额符合律师服务收费标准，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告陆国华与被告林成昌系夫妻关系，被告陆国华在《个人借款合同（购房贷款）》的抵押人一栏签字，被告陆国华对被告林成昌的本案所涉借款明知，且向原告出具了《共同还款承诺书》，承诺愿意与被告林成昌共同偿还本案所涉借款的相应债务，包括借款本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等，故被告陆国华应对本案所涉债务承担共同还款责任。原告要求以被告林成昌、陆国华所有的位于常熟市元和新村三区6幢505室房产以折价、拍卖或者变卖所得价款优先受偿本案债权的诉讼请求，由于原告与被告林成昌、陆国华签订了《个人借款合同（购房贷款）》，双方就抵押物办理了抵押物登记，故对于原告的上述请求，符合法律规定，本院予以支持。被告林成昌、陆国华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩、质证的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告林成昌、陆国华于本判决生效之日起十日内归还原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司虞山支行借款本金人民币330962.28元，支付计算至2017年8月28日的利息、罚息人民币15772.45元，并支付自2017年8月29日起至实际履行之日止按《个人借款合同（购房贷款）》约定计算的罚息。
二、被告林成昌、陆国华于本判决生效之日起十日内共同支付原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司虞山支行实现债权的律师代理费人民币19400元。
上述一至二项款项，如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，账号：10×××62；开户银行：常熟农行方塔支行。
三、原告有权就被告林成昌、陆国华抵押的位于常熟市元和新村三区6幢505室房产以折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿本案债权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3396元，由被告林成昌、陆国华负担。（原告同意其预交的案件受理费由上述被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（户名：苏州市中级人民法院,开户行：中国农业银行苏州苏福路支行,账户：10×××76）
审判员 江彩英
二〇一七年十月十三日
书记员 陈 铭
附：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。