云南省昆明市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）云01执异299号案外人：甘品玉委托诉讼代理人：吴培肇，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：郝武甲，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。申请执行人：廖冰被执行人：杨丽波、陈波被执行人 ：云南仁泽房地产开发有限公司。住所：昆明市滇池路西贡码头第**幢A型*号。法定代表人：陈勇，董事长。被执行人：陈将、叶妮媛在本院执行申请执行人廖冰与被执行人杨丽波、陈波、云南仁泽房地产开发有限公司、陈将、叶妮媛民间借贷纠纷[(2015）昆民执字第229号]一案中，案外人甘品玉对执行云南仁泽房地产开发有限公司（以下简称仁泽房地产公司）位于滇池宜城F1-10-1-501号、F1-10-1-502号、F1-10-1-601号、F1-10-1-602号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人甘品玉称：因昆明永富新型模具有限公司享有被执行人仁泽房地产公司“城中村”重建改造项目所占土地的使用权，由仁泽房地产公司提供64套优惠商品房作为补偿。昆明永富新型模具有限公司指定案外人与被执行人仁泽房地产公司签订《商品房购销合同》，购买被执行人仁泽房地产公司建设开发的32套房屋。后仁泽房地产公司回购了其中28套，于2013年9月5日支付全额回购房款，案外人享有4套商品房并已全额支付购房款。依据《最高人民法院》第二十九条规定，案外人是诉争房屋的买受人，支付了全部房款，且该房属于住宅用房，符合排除执行的相关条件，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请求法院中止对诉争房屋的执行，并解除查封，准许办理过户、变更、抵押手续。本院经审查查明：本院已经发生法律效力的（2014）昆民四初字第475号民事判决书，确认：一、由杨丽波、陈波于本判决生效之日起十日内向廖冰偿还借款本金16929608.93元；二、云南仁泽房地产开发有限公司、陈将、叶妮媛对本判决第一项所确定的债务承担连带保证责任，云南仁泽房地产开发有限公司、陈将、叶妮媛承担连带保证责任后，有权向杨丽波、陈波追偿。2015年2月26日，申请执行人廖冰向本院申请执行，本院于2015年3月11日作出（2015）昆民执字第229号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人杨丽波、陈波、云南仁泽房地产开发有限公司、陈将、叶妮媛在银行的存款17013305.01元及利息，或者对被执行人杨丽波、陈波、云南仁泽房地产开发有限公司、陈将、叶妮媛价值17013305.01元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。2016年6月14日，向昆明市产权处发出（2015）昆民执字第229号协助执行通知书，继续对被执行人仁泽房地产公司位于滇池宜城（F1地块）10幢共12套预售房产予以查封，诉争房屋在查封范围内。2016年7月19日，案外人提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封，准许办理过户、变更、抵押手续。另查明，2011年12月8日云南仁泽房地产开发有限公司为甲方，昆明永富新型模具有限公司为乙方签订《补偿协议》，协议第2条约定：乙方于2007年2月6日与昆明滇池国家旅游度假区太河社区居民委员会第二居民小组（原昆明市西山区太河社区居民委员会第二居民小组）订立《土地使用权转让合同》，乙方根据该合同已向原昆明市西山区太河社区居民委员会第二居民小组支付首笔转让费人民币叁佰万元（￥3000000.00元），并依据该合同承担了办理土地手续过程中产生的费用人民币叁佰肆拾伍万壹仟叁佰伍拾陆元肆角玖分（￥3451356.49元），合计人民币陆佰肆拾伍万壹仟叁佰伍拾陆元肆角玖分（￥6451356.49元）。乙方已取得合法国有土地使用手续。协议第3条约定：乙方依据上述《土地使用权转让合同》所使用的土地位于太河社区第二居民小组，面积43.28亩土地，现处于太河社区“城中村”重建改造项目拆迁及回迁安置房建设范围。……甲方同意在甲方有权处置的太河社区“城中村”重建改造项目未来开发的商品房住宅房源中，以优惠价格向乙方出售部分商品房，具体约定如下：一、甲方提供的优惠商品房不属于回迁房安置范围，……；三、乙方确认由李兴、甘品玉分别对甲方所优惠建筑总面积的各50%指定任一购买人与甲方订立《商品房购销合同》，由指定的任一购买人按照每平方米肆仟元（￥4000.00元）的价格与甲方签署《商品房购销合同》。指定的任一购买人无须向甲方交纳任何形式的购房定金、认购金、诚意金等。甲方不得拒绝、拖延与指定的任一购买人签订《商品房购销合同》。乙方及乙方指定的任一购买人应于甲方取得商品房预售资格，并接到甲方签订《商品房购销合同》通知之日起三十日内与甲方签订《商品房购销合同》，支付购买对价款。逾期视为自动放弃。云南仁泽房地产开发有限公司与甘品玉签订《回购协议》，约定：甲、乙双方于2011年12月8日订立有《补偿协议》，现双方共同商定：由甲方就乙方中的甘品玉所享有的32套商品房及32个车位进行28套商品房及22个车位回购，甘品玉享有剩余4套商品房及10个车位优惠，特订立本协议共同遵守：一、优惠购买标的物及价款：甘品玉仍享有4套商品房及10个车位优惠商品房价格及车位价格，4套商品房房号分别为：F10-1-501(133.7㎡)、F10-1-502(133.6㎡)、F10-1-601(133.7㎡)、F10-1-602(133.6㎡)，合计面积为534.6㎡，乙方应向甲方支付购房款及车位款：￥3,138,400.00元（人民币大写：叁佰壹拾叁万捌仟肆佰元整），计算公式为：4套商品房面积534.6㎡×优惠买房价￥4,000.00元/㎡+10个车位×优惠车位价￥100,000.00元/㎡=乙方应支付的购买款￥3,138,400.00元（人民币大写：叁佰壹拾叁万捌仟肆佰元整）。二、回购标的物及价款：1、甲方以每平方米人民币玖仟元（￥9,000.00元/㎡）的价格向乙方回购28套商品房。即：乙方无须就28套商品房向甲方支付《补偿协议》所约定的每平方米人民币肆仟元（￥4,000.00元/㎡）的购房款，而由甲方按每平米人民币伍仟元（￥5,000.00元/㎡）的价格向乙方支付28套商品房的回购款。计算公式为：回购单￥9,000.00元/㎡-优惠买房价4,000.00元/㎡=甲方应支付回购价款￥5,000.00元/㎡。双方确认该28套商品房的回购面积为3715.4㎡（计算公式为：乙方享有的32套商品房总面积4250㎡-乙方保留的4套商品房总面积534.6㎡=3715.4㎡），甲方应向乙方支付的回购价款为￥18,577,000.00元（人民币大写：壹仟捌佰伍拾柒万柒仟元整）。2、甲方以每个车位人民币壹拾万元（￥100，000.00元/个）的价格向乙方回购22个回购商品房的配套车位。回购后，乙方无须再就该22个车位向甲方支付《补偿协议》所约定的每个车位不超过人民币壹拾万元（￥100，000.00元/个）的车位款。甲方亦无须向乙方支付对应车位的回购款。三、优惠购买标的物价款与回购的物价款的结算及支付：甲方应向乙方支付的回购款：￥18,577,000.00元（人民币大写：壹仟捌佰伍拾柒万柒仟元整）及乙方应向甲方支付购房款及车位款￥3,138,400.00元（人民币大写：叁佰壹拾叁万捌仟肆佰元整）之差为￥15,438,600.00元（人民币大写：壹仟伍佰肆拾叁万捌仟陆佰元整）。故最终甲方应向乙方支付款项为：￥15,438,600.00元（人民币大写：壹仟伍佰肆拾叁万捌仟陆佰元整），此笔款项须在本协议订立之日起十五个工作日内支付￥5,438,600.00元（人民币大写：伍佰肆拾叁万捌仟陆佰元整），剩余￥10,000,000.00元（人民币大写：壹仟万元整）需在二○一三年七月十五日之前支付完毕。四、甲方向乙方支付的所有款项应支付于甘品玉名下，甘品玉收妥全部款项后，由甘品玉出具收款收条。本次回购价款为不含税的净价款，应由甲方完成乙方因本次回购产生税收的缴纳义务。五、乙方享有优惠的剩余4套商品房及10个车位具体面积及其他费用待签订《商品房购销合同》后按《商品房购销合同》的约定执行，《商品房购销合同》签订及款项支付时间根据《补偿协议》约定进行办理。六、甘品玉收妥本协议约定的款项后，甲、乙双方于二○一一年十二月八日订立的《补偿协议》中所有权利、义务即宣告履行完毕。甘品玉仍享有的优惠购买4套商品房及10个车位事宜以本协议约定为准。2013年9月5日，甘品玉出具收条，载明：本人甘品玉收到云南仁泽房地产开发有限公司支付《回购协议》款项，2013年6月25日收到人民币5438600.00元（大写：伍佰肆拾叁万捌仟陆百元整），2013年8月26日收到人民币5000000.00元（大写：伍佰万元整），2013年9月5日收到人民币5000000.00元（大写：伍佰万元整），总计人民币15438600.00元（大写：壹仟伍佰肆拾叁万捌仟陆佰元整），已全部收到。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先，本案中，案外人提交的证据可证实诉争房屋不属于回迁房屋范围，系案外人以优惠价格4000元/平方米价格向被执行人仁泽房地产公司购得。其次，案外人提交的证据证实案外人应与被执行人仁泽房地产公司签订《商品房购销合同》以取得房屋权利，对此，案外人未能提交双方签订的《商品房购销合同》。第三，诉争房屋登记在被执行人仁泽房地产公司名下，案外人未提供证据证明其在争议房屋区域内无其他用于居住的房屋，故其排除执行的请求不符合上述规定情形。故案外人所提异议请求不成立，本院依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人甘品玉的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长汤晓莹审判员谢海玲审判员李彩云二○一七年六月二十三日书记员董欣星