贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0602民初2795号原告：田贵超，男，1983年5月23日出生，土家族，贵州省沿河县人，沿河县人民法院干警，住贵州省沿河土家族自治县。委托诉讼代理人：张海，贵州巨合律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：谯超飞，贵州巨合律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：铜仁非凡置业有限公司。住所地：贵州省铜仁市碧江区清水大道***号。法定代表人：李政委，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭森，贵州黔东律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：吴军华，贵州黔东律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告田贵超与被告铜仁非凡置业有限公司（以下简称非凡置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田贵超及其委托诉讼代理人谯超飞、被告非凡置业公司的委托诉讼代理人吴军华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田贵超向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金人民币12万元（以下币种均为人民币，暂从2015年1月1日起计算至2017年9月30日止，其余部分另案主张）；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其违约金计算标准为：以已付房款341435元为基数，按月利率1%的标准从2015年1月1日起计算至2017年9月30日止。事实和理由：2014年3月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于铜仁市××区××硐镇墨香××单元××层××号房屋，建筑面积123.05㎡，单价2774.77元/㎡，总价款为341435元。合同签订后，原告支付了首付款118435元，通过公积金贷款方式支付了剩余房款223000元。根据双方合同第二十三条第（三）款约定，出卖人（被告非凡置业公司）承诺于2014年6月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人（原告田贵超）；逾期超过90日未能交纳该文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款6%的违约金。同时，合同附件十二《补充协议》第九条约定了出卖人应当在商品房交付使用后120日内，向房屋登记机关办理房屋所有权登记。被告未能在约定时间内交房，推迟至2014年8月20日通知原告交房，原告要求被告出示该商品房综合验收合格文件，被告不能提供，原告遂拒绝接房。后被告多次找原告协商，并承诺几天后便有综合验收合格证明，原告方于2015年3月23日接了房。但被告至今未能出示房屋综合验收合格证明，也未在约定时间内交付房屋权属证明。被告的行为已构成违约，理应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告非凡置业公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为原告的诉讼请求没有依据，被告提出，原、被告双方签订的《补充协议》明确约定了逾期办证违约金的计算标准是以原告已付房款为基数，按每年千分之一予以计算，而非原告所主张的按照月利率6%的标准计算。对原告主张违约金从2015年1月1日起计算没有异议。本院认为，被告非凡置业公司承认原告田贵超在本案中主张的事实，故对原告田贵超主张的事实予以确认。民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则，民事法律行为应当是行为人真实意思表示。本案原、被告双方在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（附件）系双方真实意思表示，没有违背法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告按约向被告交纳了购房款，被告则理应按照合同约定向原告履行协助办理案涉房屋权属证书的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告非凡置业公司应当于2014年6月30日前向原告田贵超履行交房义务及取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理该房屋转移登记的有关文书交付给买受人田贵超。同时，《补充协议》（附件十二）约定：出卖人非凡置业公司应当在房屋交付使用后120日内，向房屋登记机关为买受人田贵超办理房屋所有权登记。被告非凡置业公司未能如约履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”非凡置业公司的行为已构成违约，其理应承担违约责任。对违约责任的承担方式，双方作了约定，案涉《商品房买卖合同》约定为：被告自约定办证日期至实际交付案涉房屋所有权转移登记之日止，以原告已付房款每日6%的标准向原告支付违约金。双方签订的《补充协议》对违约金的计算标准进行了变更，约定为按原告已付房款每年0.1%的标准计算。庭审中，原、被告争议的焦点是本案违约金的计算标准问题。双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》对逾期办证违约金标准分别约定为按原告已付房款每日６%和每年0.1%的标准计算。对此，原告田贵超认为应按双方合同约定的已付房款每日6%计算，补充协议约定为每年0.1%的标准过低，根据合同法及司法解释的相关规定，原告有权请求增加，因此，原告主张将违约金标准调整为月利率1%。被告则认为违约金应按《补充协议》（附件十二）约定的每年0.1%的标准计算。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。”故，本案原告田贵超有权以约定的违约金过低为由，请求予以增加，但增加的违约金数额以不超过其实际损失为限。至今，原告未向本院提交证据证明因被告非凡置业公司的违约行为给其造成的实际损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，原告田贵超应承担举证不能的不利后果，其要求被告按照月利率1%的标准计算违约金的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计付逾期贷款利息的标准计算。”故，本案违约金的计算标准应参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，对原告超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。对原告主张违约金的起算时间，即从2015年1月1日起计算，被告表示无异议。原告的该部分主张不违反法律规定，本院予以支持。庭审中，原告表示其主张违约金的截止时间为2017年9月30日，其余部分，原告表示另案主张，此系原告对其权利的处分，符合法律规定。综上所述，对原告要求被告以已付房款341435元为基数，支付从2015年1月1日起至2017年9月30日止的逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，超过部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告铜仁非凡置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告田贵超支付逾期办证违约金，违约金以原告田贵超已付房款人民币341435元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2015年1月1日起计算至2017年9月30日止；二、驳回原告田贵超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2700元，减半收取计人民币1350元，由被告铜仁非凡置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员 饶和秀二〇一七年十一月二十日法官助理 帅清清书 记 员 杨婷婷