南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终288号
上诉人（原审被告）：南宁市青秀区家有宝贝早教中心，住所地广西壮族自治区南宁市东葛路**号荣和中央公园**号楼。
法定代表人：肖智娟。
被上诉人（原审原告）：广西顺意丰商贸有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市江南区金凯路13号3号厂房第二层。
法定代表人：邓环娟。
委托诉讼代理人：包天勇，广西颂诚律师事务所律师。
原审被告：肖智娟，女，1992年5月1日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县。
委托诉讼代理人：肖长生(肖智娟之兄)，男，1980年12月13日出生，汉族，住南宁市青秀区。
原审被告：彭华，男，1980年12月2日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县。
原审被告：黄美兰，女，1981年11月6日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县。
上诉人南宁市青秀区家有宝贝早教中心（以下简称早教中心）因与被上诉人广西顺意丰商贸有限公司（以下简称顺意丰公司）、原审被告肖智娟、彭华、黄美兰房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人早教中心的法定代表人肖智娟，被上诉人顺意丰公司的委托诉讼代理人包天勇、原审被告肖智娟的委托诉讼代理人肖长生到庭参加诉讼。原审被告彭华、黄美兰经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
早教中心上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审。2.顺意丰公司赔付早教中心婴童游泳馆倒闭关门有关投资损失费120000元。3.一、二审全部诉讼费用由顺意丰公司承担。
事实和理由：1.一审判决认定《房屋租赁合同》于2015年12月4日解除缺乏事实和法律依据。事实是在顺意丰公司严重违约且协商无果后，早教中心按合同约定条款提出解除合同关系，并于2015年11月10日和2015年12月10日分别发函至顺意丰公司。顺意丰公司虽于12月18日开始清退并于12月20日腾空房屋，但仍拒绝办理解除合同手续，未正式交回房屋和钥匙，也未同意退回保证金。故在未办理正式解除合同手续的前提下，早教中心无法将房屋交回给房屋产权人或另行出租，导致房屋自12月20日起一直闲置，而早教中心也一直未停止支付房屋租金给房屋产权人。2.顺意丰公司违反租赁合同约定用途使用房屋，构成严重违约和侵权行为，早教中心根据合同约定，有权没收履约保证金。3.一审判决早教中心向顺意丰公司退还已交但未使用房屋的租金11704元（2015年12月4日至2015年12月31日），向顺意丰公司支付违约金12540元缺乏事实和法律依据。4.因顺意丰公司租赁房屋后开展与合同约定不相符的经营，存在严重违约并造成极大影响，损害了早教中心幼儿园的经营，也损害了小区住户、家长、商业街周边邻里的合法权益，致早教中心家有宝贝婴童游泳馆倒闭关门，产生投资损失。根据家有宝贝婴童游泳馆的装修等投入计算，请求法院判决顺意丰公司赔付投资损失费用120000元。
顺意丰公司辩称：1.顺意丰公司没有构成违约。双方签订的租赁合同对案涉房屋用途没有明确约定，合同约定案涉房屋用于线上体验实体店，包括了实体经营，且在法律上也是个模糊概念。本案中顺意丰公司实际经营模式为线上销售，线下经营，消费者购买后，由顺意丰公司向厂家订购商品后再由厂家邮寄给消费者，没有改变商铺用途，早教中心也没有证据证明顺意丰公司改变了商铺用途。2.认可一审法院确认的案涉房屋租赁合同解除时间为2015年12月4日的事实。3.早教中心自行单方面解除合同构成违约，应退还履约保证金，并赔付违约金，顺意丰公司租金缴付到2016年1月1日，早教中心应当退还其多缴付的租金。4.不存在顺意丰公司造成早教中心损失的情形。实际上真正堵塞交通的是早教中心，其经营的婴童游泳馆及早教中心，孩子家长用车辆接送情形较多，被投诉也因为此，不是顺意丰公司堵塞了交通，导致影响他人经营。早教中心违反合同及法律规定，上诉请求和理由不成立，请求法院驳回上诉，维持原判。
原审被告肖智娟同意早教中心的上诉意见。
原审被告彭华、黄美兰未作答辩。
顺意丰公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除顺意丰公司与早教中心于2014年2月26日签订的《房屋租赁合同》；2.早教中心向顺意丰公司退还保证金34200元；3.早教中心向顺意丰公司退还2015年11月18日至2015年12月31日的租金17974元；4.早教中心向顺意丰公司赔偿房屋装修费68838元；5.早教中心向顺意丰公司支付违约金12540元；6.早教中心向顺意丰公司偿还代其缴纳的税金5916.2元；7.肖智娟、彭华、黄美兰对早教中心的上述债务承担连带责任；8.诉讼费由早教中心、肖智娟、彭华、黄美兰承担。
一审法院认定事实：2014年2月26日，顺意丰公司（承租方，乙方）与早教中心（出租方，甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：1.早教中心将坐落于南宁市青秀区东葛路29-1号10-11号楼01号商铺出租给顺意丰公司；2.顺意丰公司承租该房屋用于经营线上体验实体店，在租赁期内未征得早教中心书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该房屋的用途，否则视为顺意丰公司违约，早教中心有权单方解除本合同；3.早教中心允许顺意丰公司对该房屋进行后续装修、装饰或添置新物，顺意丰公司装修方案须报早教中心审核通过；4.本合同签订时，顺意丰公司按照本合同约定支付租金外，向早教中心支付履约保证金51300元，租赁期满或合同解除后，经双方一致确认，履约保证金除抵扣顺意丰公司欠付的费用、租金以及顺意丰公司应承担的违约、赔偿款外，剩余部分早教中心应无息如数返还顺意丰公司；5.租金及税费：租金按季支付，每季第10日前支付上期租金，第一年租金17100元/月，税费1968元/月。房屋起租单价为190元/月/㎡，逐年递增率为10%，即该商铺交付顺意丰公司使用之日起第一年190元/月/㎡，第二年209元/月/㎡，第三年229.9元/月/㎡，租金由顺意丰公司直接向早教中心支付，税费由顺意丰公司代早教中心向税务机构缴纳；6.早教中心擅自单方解除合同的，早教中心应向顺意丰公司全额返还租赁保证金、已付未到期租金和其他费用，并应该按照1个月的租金向顺意丰公司支付违约金。合同还对其他的权利义务作了约定。
2014年3月18日，顺意丰公司（承租方，乙方）与早教中心（出租方，甲方）签订一份《房屋租赁附加协议》，对原双方签订的《房屋租赁合同》进行了部分更改，约定：1.早教中心将坐落于南宁市青秀区东葛路29-1号10-11号楼01号商铺出租给顺意丰公司，房屋面积60㎡，场地面积60㎡；2.租赁期限自2014年3月18日至2017年4月1日，免租期自2014年3月18日至2014年4月1日；3.本合同签订时，顺意丰公司按照本合同约定支付租金外，向早教中心支付履约保证金34200元；4.第一年租金11400元/月，税费1721元/月，房屋起租单价为190元/月/㎡，逐年递增10%，即该商铺交付顺意丰公司使用之日起第一年190元/月/㎡，第二年209元/月/㎡，第三年229.9元/月/㎡，租金由顺意丰公司直接向早教中心支付，税费由顺意丰公司代早教中心向税务机构缴纳。协议还对其他的权利义务作了约定。
合同签订后，早教中心将涉案商铺交给顺意丰公司使用，顺意丰公司对涉案商铺进行装修，装修花费62580元。2014年4月9日，顺意丰公司向早教中心支付履约保证金34200元。商铺使用期间，顺意丰公司依约足额向早教中心支付租金直至2016年1月1日。
2015年11月10日，早教中心以顺意丰公司擅自变更房屋用途为由向顺意丰公司发出《关于解除租赁合同的函》，载明：根据合同约定，房屋租赁用途为线上实体店，租赁期内未征得早教中心书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该房屋的用途，否则视为乙方（顺意丰公司）违约，甲方（早教中心）有权单方解除本合同。然而你公司自承租后并未按合同约定履行，擅自改变房屋用途，用于线下实体经营，尤其是邮件、货物包裹、产品的销售等大量收发，车辆长期停靠小区出入大门口及荣和21世纪名人俱乐部和家有宝贝艺术幼儿园门口，严重影响交通及小区形象，存在极大安全隐患。现我中心正式通知你公司，自你公司接到此函之日起，房屋租赁合同关系正式解除，并没收房屋租赁履约保证金34200元。请你公司于2015年11月15日前交回房屋及附属设备。
2015年12月10日，早教中心再次向顺意丰公司发出《关于解除租赁合同的函》，载明：2015年11月10日，我中心正式发函给你公司，要求解除合同并交回房屋，至今未得到你公司正式函复，直至2015年12月3日，你司仍然没有任何协商的诚意，也未正式做出答复，在沟通无果情况下，我中心在通知你司后于2015年12月4日强制上锁关闭店铺。请你司自接到此函之日起至2015年12月20日前自行搬迁清空房屋内属于你司的物品并完好返还房屋及附属设施，否则，我中心将视为你司放弃物品所有权，当遗弃物处置，不作任何补偿。
另查明：顺意丰公司于2014年9月2日缴纳涉案商铺税费3967.2元，于2014年12月23日缴纳涉案商铺税费1949.4元，合计5916.6元。
还查明：涉案商铺的所有权人为滕柏利，其于2014年6月4日同意被告早教中心将部分场地出租给顺意丰公司使用。早教中心属于民办非企业单位（法人），举办者为肖志娟、彭华、黄美兰。
一审法院认为，顺意丰公司与早教中心于2014年2月26日签订的《房屋租赁合同》以及于2014年3月18日签订的《房屋租赁附加协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。顺意丰公司与早教中心于2014年2月26日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月4日解除。早教中心违约解除双方签订的合同，顺意丰公司在合同履行过程中并无违约行为，合同解除后，早教中心应将其收取的履约保证金34200元退还顺意丰公司。因顺意丰公司向早教中心足额支付租金至2016年1月1日，早教中心于2015年12月4日对涉案商铺强制上锁，导致顺意丰公司无法使用商铺，故顺意丰公司要求早教中心退还2015年11月18日至2015年12月31日的房屋租金17974元，支持早教中心向顺意丰公司退还2015年12月4日至2015年12月31日的租金11704元（计算方法：209元/月/㎡×60㎡÷30天×28天），多出的部分不予支持。顺意丰公司要求早教中心赔偿商铺装修费68838元，于法无据，不予支持。顺意丰公司要求早教中心支付违约金12540元，有合同依据，予以支持。合同已明确约定涉案房屋的税费由顺意丰公司负担，故顺意丰公司要求早教中心退还税金5916.2元，无合同依据，不予支持。根据合同相对性原则，本案合同由顺意丰公司和早教中心签订，除法律法规另有规定或合同约定外，只有合同当事人才享有合同权利，并承担合同义务，肖智娟、彭华、黄美兰并不是合同的当事人，而早教中心属于民办非企业单位（法人），具有完全民事诉讼主体地位，能够独立承担合同义务。顺意丰要求肖智娟、彭华、黄美兰对早教中心的债务承担连带责任，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：1.顺意丰公司与早教中心于2014年2月26日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月4日解除；2.早教中心向顺意丰公司退还履约保证金34200元；3.早教中心向顺意丰公司退还租金11704元；4.早教中心向顺意公司支付违约金12540元；5.驳回顺意丰公司的其他诉讼请求。
本案二审期间，早教中心向本院提交了：1.家有宝贝早教中心与家有宝贝婴童游泳馆于2012年4月25日签订的《房屋租赁合同》一份；2.家有宝贝婴童游泳馆与家有宝贝早教中心签订的《投资协议》一份；3.家有宝贝婴童游泳馆经营期间照片二张，以证明早教中心上诉请求第2项“顺意丰公司赔付早教中心婴童游泳馆倒闭关门有关投资损失费120000元”的主张。顺意丰公司不予认可，认为上述早教中心无正当理由逾期提供的《房屋租赁合同》和《投资协议》依法不属于新证据，且不能证明其客观真实性和与本案的关联性，应当不予采纳。而上述家有宝贝婴童游泳馆经营期间的照片，仅能证明婴童游泳馆经营时的场景，与本案无关联，同样不能证明家有宝贝婴童游泳馆倒闭关门损失是顺意丰公司造成的，亦应当不予采纳。本院经审查认为，早教中心提供上述材料以证明“顺意丰公司应赔付早教中心婴童游泳馆倒闭关门有关投资损失费120000元”的上诉主张，系二审期间提出的新的诉请，不属于本案审查的范围，且顺意丰公司对此亦表示不予认可，早教中心就家有宝贝婴童游泳馆倒闭关门产生有关投资损失费用的主张依法应另行主张，所提供的上述相关证明材料，本院不予采纳。
根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，原审被告彭华、黄美兰经本院合法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。
本院确认一审法院确认的证据可以作为本案的定案依据，据此，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点：顺意丰公司与早教中心签订的《房屋租赁合同》的解除是否系顺意丰公司的违约行为造成，合同应于何时确认解除？一审判决早教中心向顺意丰公司退还履约保证金34200元、退还租金11704元、支付违约金12540元有无事实和法律依据？
关于合同解除的问题。根据合同约定，顺意丰公司承租涉案商铺的用途为经营线上体验实体店，未经早教中心书面同意以及有关部门审批批准前，不得擅自改变房屋用途。合同履行过程中，双方对线上体验实体店的经营模式产生分歧。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用”及第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，顺意丰公司和早教中心均未能具体说明线上体验实体店的经营模式和经营范围，也均未提供相关证据证明线上体验实体店的行业标准和交易习惯。顺意丰公司与早教中心关于房屋用途的约定不明确，双方在签订合同后亦未能对线上体验实体店的经营模式达成补充协议，因此，顺意丰公司可以按照房屋的性质使用房屋。早教中心未能举证证明顺意丰公司未按房屋性质使用房屋，其以顺意丰公司擅自改变房屋用途为由于2015年11月10日向顺意丰公司发出解除房屋租赁合同的函不能发生合同解除的效力，顺意丰公司在履行合同的过程中无违约行为，早教中心无合同单方解除权。根据早教中心于2015年12月10日向顺意丰公司发出《关于解除租赁合同的函》中载明的内容，早教中心于2015年12月4日对涉案商铺强制上锁，关闭店铺。早教中心的行为造成顺意丰公司无法使用商铺，双方的《房屋租赁合同》已无继续履行之可能，顺意丰公司要求解除合同，一审法院据此认定顺意丰公司与早教中心于2014年2月26日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月4日解除有事实和法律依据，并无不当。
关于履约保证金的问题。根据合同约定，租赁期满或合同解除后，履约保证金除抵扣顺意丰公司欠付的费用、租金、以及顺意丰公司应当承担的违约、赔偿款外，剩余部分应无息如数返还顺意丰公司。如上所述，早教中心违约解除双方签订的合同，顺意丰公司在合同履行过程中并无违约行为，合同解除后，早教中心应将其收取的履约保证金34200元退还顺意丰公司。一审法院判令早教中心向顺意丰公司退还履约保证金34200元有事实和法律依据，并无不当。
关于租金的问题。顺意丰公司向早教中心足额支付租金至2016年1月1日，早教中心自认于2015年12月4日对涉案商铺强制上锁。自此顺意丰公司无法使用商铺。一审法院据此判令早教中心向顺意丰公司退还2015年12月4日至2015年12月31日的租金11704元，处理并无不当。
关于违约金的问题。根据合同约定，早教中心擅自解除合同的，应向顺意丰公司支付1个月的租金作为违约金。一审法院经审理查明，认定早教中心违约解除合同，应按约定向顺意丰公司支付1个月的租金12540元作为违约金，有合同依据，本院予以支持。
综上所述，早教中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3869元，公告费700元，共计4569元（早教中心已预交），由上诉人南宁市青秀区家有宝贝早教中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡青兮
审判员 廖防修
审判员 易 妙
二〇一八年一月十五日
书记员 利宛奇