上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第2317号
原告上海仁丰房地产经纪有限公司。
法定代表人高杰。
委托代理人莫晓明。
被告施锦昌。
委托代理人顾新伟。
原告上海仁丰房地产经纪有限公司与被告施锦昌居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海仁丰房地产经纪有限公司的委托代理人莫晓明，被告施锦昌的委托代理人顾新伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告上海仁丰房地产经纪有限公司诉称，2012年12月23日，原、被告及案外人王某某签订了《房屋买卖居间协议》（以下简称《居间协议》），约定被告施锦昌向王某某购买上海市虹口区车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称车站北路房屋），房屋总价款为223万元，佣金总额度为上述房屋总价的2％，即44，600元，由被告全额支付上述款项。现被告与案外人成某签订了《房屋买卖协议》（以下简称《买卖协议》），原告按约定完成了居间服务，但被告未完全履行支付居间报酬的约定，只支付了佣金11，150元，至今拖欠剩余佣金33，450元。故现原告起诉至法院要求被告施锦昌支付佣金33，450元。
被告施锦昌辩称：1、签订《居间协议》时，原、被告口头约定佣金为房屋总价款的1％，由买卖双方各自承担0.5％，即被告仅需支付佣金11，150元。被告在签字前发现《居间协议》第四条、第五条约定居间服务费是房屋总价款的2％，且由被告全额支付，原告工作人员称“居间协议为格式条款，无关紧要，以实际支付为准。”故被告未在意并签字。被告在2013年3月4日向原告支付了1万元佣金，并由原告开据了收款收据；3月中旬又向原告支付了1，150元佣金，原告未提供收据。故被告已经履行完毕佣金支付义务。另原告曾向房屋出售方王某某收取了15，000元佣金。2、原告未按沪价商（2003）036号文《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》规范收费，该通知规定居住房屋买卖中介向买卖各方的最高收费为房产交易中心登记成交价的1%。车站北路房屋在房产交易中心登记成交价为170万元，53万元是装修补偿款，因此原告应当以170万元而非223万元为基数计算佣金。3、车站北路房屋的实际购买人并非被告，《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）上的买方以及房屋过户后的产权人为被告之弟施某及弟媳黄某某，被告仅作为二人的委托代理人代为签署了《居间协议》，故被告主体不适格。
经审理查明，2012年12月23日，原告作为居间方，被告作为买受方，案外人王某某作为出售方，就车站北路房屋买卖事宜签订《居间协议》，约定：王某某将车站北路房屋出售给被告；房屋总价款为223万元；买卖双方应于房屋买卖协议（合同）签订当日支付原告佣金，佣金总额度为上述房屋总价的2％，由被告全额支付。被告在《居间协议》买受方（乙方）一栏签名。同日，被告与王某某签订《买卖协议》，约定总房价为223万元；居间服务费用全部由被告承担。同日，被告与王某某签订《房屋买卖人声明书》，约定：双方共同要求将总价223万元的其中部分53万元折算为装修补偿费用另行支付，交易合同价为170万元。2012年12月30日，原告向王某某收取佣金15，000元，并开据了发票。2013年3月3日，王某某和施某、黄某某就车站北路房屋买卖事宜签订了《买卖合同》，约定车站北路房屋转让价款共计170万元，该合同关于“随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理”的附件二中并无就设备及装饰的相关约定。该合同《补充条款》约定：车站北路房屋售价为170万元，买方需支付装修补偿等费用53万元，王某某出售该房屋总收入为223万元。被告于2013年3月4日向原告支付佣金1万元，原告开据了收款收据；2013年3月中旬被告又向原告支付佣金1，150元，原告未开据收据。嗣后，车站北路房屋完成交易过户。
审理中，原告表示《居间协议》签订后，被告反悔不同意支付全部佣金，出售方即王某某为了促成交易，同意支付15，000元佣金，故原告向王某某收取了15，000元佣金。
上述事实，有原告提供的《居间协议》、《买卖协议》、《房屋买卖人声明书》、《买卖合同》，被告提供的收款收据、售房款发票、王某某的佣金发票，以及原、被告陈述等证据佐证，本院予以确认。
本院认为，被告委托原告为其提供购买房屋的居间服务，并以买受方的名义而非代理人的名义签署了《居间协议》及《买卖协议》，原、被告双方的居间关系成立，嗣后实际买受人虽非被告本人，但系根据被告意思所确定，并不影响被告作为居间关系中委托方的身份。现原告已促成买卖关系成立，房屋交易过户已经完成，故原告的居间义务已履行完毕，原告有权向被告收取佣金。
关于佣金数额，被告认为各方口头约定总额为房屋总价款223万元的1％，由买卖双方各自承担0.5％，但未提供相关证据，本院不予采信。对于佣金按《买卖合同》约定的转让价170万元计算还是按实际成交价223万元计算，双方亦存在分歧。本院认为，首先，结合《居间协议》、《买卖协议》及《房屋买卖人声明书》的内容，可认定房屋真实交易价格为223万元，《买卖合同》中约定的转让价170万元，实为双方为避税而做低房价。其次，原告作为专业的房地产中介公司，明知买卖双方为了避税而做低房价，仍促成双方签订合同，虽存在不当之处，但《居间协议》关于佣金总额为房屋总价款223万元的2%由被告方全额支付的约定，仍成立有效，对双方具有拘束力。被告主张根据《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》的规定，居住房屋买卖中介向买卖各方的最高收费为房产交易中心登记成交价的1%，但根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同违反法律或行政法规强制性规定的方为无效，上述通知不属于法律或行政法规，原、被告双方关于佣金数额的约定并不存在合同无效之理由。综上，佣金数额的计算仍应按照《居间协议》的约定，以223万元计，被告应向原告支付的佣金总额为44，600元。原告自述出售方签订《居间协议》后自愿承担部分佣金15，000元，并已实际支付，故该部分佣金应从被告应支付的佣金总额中扣除。现被告实际已经支付佣金11，150元，剩余18，450元应当向原告支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：
被告施锦昌应于本判决生效之日起7日内向原告上海仁丰房地产经纪有限公司支付剩余佣金18，450元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费636.25元，减半收取318.13元，由原告上海仁丰房地产经纪有限公司承担143.13元，由被告施锦昌承担175元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 赖维娜
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条第一款居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
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