阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初4405号
原告：陈海丹，女。
委托诉讼代理人：谢姗谕，广东拓进律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄理福，广东拓进律师事务所律师。
被告：阳江市中天科达房地产有限公司。
法定代表人：陈积强，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。
原告陈海丹诉被告阳江市中天科达房地产有限公司（以下简称中天科达房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈海丹的委托诉讼代理人谢姗谕、被告中天科达房地产公司的委托诉讼代理人许祺祥到庭参加了诉讼。在诉讼过程中，因本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，故本院于2017年2月10日对本案裁定中止审理。现中止原因已消除，本案经恢复审理，现已审理终结。
原告陈海丹诉向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2014年7月1日起至2016年11月1日止的逾期交房违约金56379.37元（440120元×每日万分之壹点伍×854天=56379.37元），2016年11月2日起继续按每日万分之壹点伍的标准向原告支付逾期交房违约金，直计至被告履行房屋交付义务完毕时止；2.判令被告立即为原告办理阳江市马曹83号“京源华盛”X幢X号商品房的房地产权属证书，将该房屋的所有权登记在原告名下；3.判令被告支付逾期未为原告办理房地产权属证书的违约金4401.2元（原告已付房价款440120元×1%＝4401.2元）给原告；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃上述请求中的第二、三项诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2013年9月11日签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXX），该合同约定：由被告将其开发经营的位于阳江市江城区马曹路83号“京源华盛”X幢X单元XXX号商品房出卖给原告，该房屋用途为住宅，建筑面积98.54平方米，套内面积82.39平方米；购房价格按套内面积计算，单价为5341.91元/平方米，总房价款共440120元;付款方式为××在签订合同时一次性付清；交房期限约定为××应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给××使用，如××逾期交付房屋，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付己交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金;××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之壹点伍的违约金。综上所述,被告的违约行为己严重损害原告方的合法权益，应按合同法的有关规定和《商品房买卖合同》第九条约定的每日万分之壹点伍的标准支付违约金给原告方，直至被告实际完成交房义务时止。
被告中天科达房地产公司辩称：被告已将具备合同约定的交付条件的涉案房屋交付给原告，原告亦收楼并实际占有使用，被告不存在违约行为。第一，涉案房屋工程地基与基础、主体结构己经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，且环境保护、消防、防雷、民用建筑节能等项目亦经过相关部门验收合格，所以涉案房屋的质量和安全是合格的。同时，京源华盛小区内的供水、供电、天然气、公共通道、内墙地面、前期物业管理、地下停车位使用、电梯、消防设施、区内道路建设、园林绿化、电话网络线路、电视线路、对讲视频等居住配套设施均已完善并开通使用，完全满足日常居住条件。因此，涉案房屋已完全具备本案合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。[广东省高级人民法院（2013）粤高法审监民提字第142号民事判决书对此类案件认定已有判例]。第二，被告已将涉案房屋交付给原告使用，原告亦收楼并实际占有使用。涉案房屋已于2015年2月8由双方进行验收交接手续。原告己实际占有使用该房屋。原告购买涉案房屋的主要目的是居住，原告已经实际居住使用了涉案房屋，原告事实上己获得相应的用益，其合同目的己实现，原告没有遭受实际利益的损失。况且涉案房屋进行交接时，原告若认为涉案房屋未具备交付条件有权拒绝或要求进行补充约定，但原告并未提出。原告己实际收楼并实际使用至今，属于对其自己权利的处分，现又以不具备交付条件为由，要求答辩人承担逾期交房的违约责任，有违民法的公平和诚信原则。同时原告己实际占有涉案房屋并使用，应视为其同意变更约定的交付期限，而非原告所主张的计算标准，因为原告既占有使用房屋又以逾期交房为由要求支付占有使用房屋之后的违约金，显失公平。综上所述，原告请求被告支付其逾期交付涉案房屋违约金的事实和理由不成立，法院应依法驳回其诉讼请求。
经审理查明：2013年9月11日，原告陈海丹（××）与被告中天科达房地产公司（××）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXX），合同主要约定：××以出让方式取得位于阳江市江城区马曹路83号［编号为阳府国用（2011）第XXX号］的土地使用权，并办理了土地使用权证书。经批准，被告在上述地块上建设商品房，定名为京源华盛；××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为阳江市住房和城乡规划建设局，商品房预售许可证号为阳预许证字XXXXXX号；××购买的商品房是上述建设项目中的X幢X单元XXX号，该商品房的建筑面积共98.54平方米，其中，套内建筑面积82.39平方米；该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为5341.91元/平方米，总房价款共440120元；××应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用；××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限（即2014年6月30日）的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，××有权解除合同，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一点五［该比率应小于第（1）项中的比率］的违约金；商品房达到交付使用后，××应当书面通知××办理交付手续；双方进行验收交接时，××应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担；合同还约定了其他相关条约。2013年9月11日，原告支付了全部购房款440120给被告。2015年2月8日，被告将本案商品房交付原告使用，原告亦同意接收。2016年11月22日，原告以被告没有按时向其交付经验收合格的商品房，被告应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。
至本案辩论终结前，本案商品房未在阳江市住房和城乡规划建设局办理工程竣工验收合格备案手续。庭审中，被告辩称涉诉商品房具备交付使用条件，只是在完善综合验收合格手续过程中受到了部分住户的阻挠，使该项工作陷于停顿。
以上事实，有原告提供的原告的身份证、被告企业工商登记信息、《广东省商品房买卖合同》、购房发票、现金缴款单、收款收据，被告提供的地基与基础分部工程验收记录、主体结构分部分验收记录、建设项目竣工环境保护验收调查表首页及调查结论与建议、建设工程消防验收意见书、防雷装置验收意见书、阳江市民用建筑节能验收备案登记表、关于京源华盛按建成现状验收的申请书、情况说明、图片、京源华盛收楼流程、房屋验收交接表、阳江市住宅质量保证书及住宅使用说明书、收款收据及收费通知单等证据证实，结合本院庭审笔录，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方当事人应按合同约定履行各自义务。本案争议焦点是被告在履行商品房买卖合同过程中是否构成违约及如何承担违约责任的问题。
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定及原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定：“××应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。”可知，本案讼争商品房须经验收合格后才能交付使用。对于如何确定交付房屋是否经竣工验收合格的问题，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，住房和城乡建设部《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定：“备案机关发现建设单在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”、第十一条规定：“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收……”。可见，备案是竣工验收的最后一个环节，主管部门通过该环节对建设工程进行再次监督，因此取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。对此，广东省建设厅作出的粤建办房函(2003)XX号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中亦明确《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。省建设厅作为合同范本提供者，其有权对合同中有争议内容作出解释，且该解释与上述法律法规规定相符。因此，对被告与原告签订的商品房买卖合同约定的商品房交付条件为商品房经验收合格，应理解为该商品房经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表。至起诉前，本案商品房未经当地建设行政主管部门验收合格并取得工程竣工验收备案表，故被告以涉案房屋工程地基与基础、主体结构己经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，且环境保护、消防、防雷、民用建筑节能等项目亦经过相关部门验收合格等为由，主张涉案商品房已经验收合格符合交付条件的意见，理据不足，本院不予采纳。
按照本案商品房买卖合同的约定，被告应在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。本案中，原告于2015年2月8日签领了涉案商品房并在领取房屋后进行了装修入住。原告领取涉案商品房时，虽然涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续，房屋尚不符合合同约定的经综合验收合格的交房条件，但原告仍予以接收，应视为被告在2015年2月8日向原告履行了交付商品房的义务。至于该项履行不符合合同约定的交付条件，属于不当履行，被告应承担的是该不当履行的违约责任，原告作为××可以请求被告依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失，而不是逾期交房的违约责任。因此，原告接收商品房后仍要求被告支付逾期交房违约金，显属不当，本院不予支持。被告逾期交房时间应从2014年7月1日起计至2015年2月8日止，共计222天。根据合同约定，被告逾期超过90日，自本合同约定的最后交付期限（即2014年6月30日）的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之壹点伍的违约金，合同继续履行，即被告应向原告赔偿的逾期交房违约金为14656元（440120元×1.5/10000/天×222天）。
综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条和《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，判决如下：
一、限被告阳江市中天科达房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金14656元给原告陈海丹；
二、驳回原告陈海丹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费760元（该款原告已预交），由原告陈海丹负担562元，由被告阳江市中天科达房地产有限公司负担198元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 曾 杰
二〇一七年十一月十五日
书记员 陈泳渝