广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初425号
原告：周友旺，男，1966年3月11日出生，汉族，身份证住址江西省抚州市临川区，
委托诉讼代理人：张仲平，广东桂顺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏伶贞，广东桂顺律师事务所律师。
被告：黄伟基，男，1989年4月18日出生，汉族，身份证住址广东省中山市西区，
委托诉讼代理人：赵茜，广东凯行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李君延，广东凯行律师事务所律师。
原告周友旺与被告黄伟基房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周友旺及其委托诉讼代理人苏伶贞，被告黄伟基委托诉讼代理人赵茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周友旺向本院提出诉讼请求：1.被告按总成交价的20%向原告支付违约金48000元；2.被告将涉讼的中山市西区富华道89号名仕公寓A0606号房地产过户到原告名下。事实与理由：原告与被告是商品房买卖合同关系。原告于2016年8月19日与被告签订房地产买卖合同，原告购买被告继承的中山市西区富华道89号名仕公寓A0606号商品房。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2016年8月19日向被告支付定金10000元，有收据为证。原告依据合同中的约定履行了自身作为一个买受人应尽的付款义务。原告多次请求被告将房屋过户到原告名下，均遭到拒绝。为维护自身合法权益，原告特提起本案诉讼。
庭审中，原告周友旺明确撤回第二项诉讼请求。
原告周友旺对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.原、被告身份资料；2.购房意向委托书及收据；3.房地产买卖合同、中国工商银行转账凭证、收据；4.房地产权证。
被告黄伟基辩称：1.原、被告于2016年8月19日签订的房地产买卖合同无效。在签订合同之时，涉讼房地产位于中山市××道××仕公寓××房，登记产权人为周剑丽，原告明知被告对涉讼房地产没有所有权和处分权，被告如实告知原告涉讼房地产处于继承办理的状态之中。周剑丽是被告的母亲，已经去世，涉讼房地产的部分产权属于周剑丽的遗产范围，需要办理遗产继承手续，继承结果如何尚处于未定状态，原告明知被告没有处分权而购买并自愿签订房地产买卖合同，该合同属于附条件的合同，在被告未取得所有权的情况下，该合同无效。2.继承手续完成后，被告未取得涉讼房地产的所有权，被告有明确告知原告。被告是法定继承人之一，与其他法定继承人共同前往中山市公证处办理周剑丽遗产继承手续，因被告所占份额很少，无法取得涉讼房地产的所有权。在继承手续完成后，被告告知原告自己未取得涉讼房地产的所有权，双方签署的房地产买卖合同无效，应退回原始状态。3.原告已经收取由中介方退回的定金以及相关费用，原告也并未申请按揭贷款手续。原、被告签署的房地产买卖合同中备注约定涉讼房地产需办理继承手续，对该合同的生效是附条件的，对此原告明确预知，收据中亦载明定金交付时间是在继承办理后交给原告，由中介方保管的定金和购房诚意金在交易无法成功时由中介方退还原告，被告并未收到前述款项，被告在未取得产权后已经告知中介方，原告也已收到中介退还的前述款项合计10500元，因被告未取得涉讼房地产的产权，原告也未向银行申请按揭贷款。4.无效合同自开始无效，原告收回中介方退回的定金和购房诚意金，原告没有任何经济损失。5.涉讼房地产已由案外人黄国泉继承，并已另行出售。
被告黄伟基就其辩解在举证期限内提交以下证据：1.不动产权证；2.公证书；3.手机转账凭证。
本案经审理认定事实如下：2016年8月17日，周友旺（委托人）与案外人中山市天易房地产经营服务有限公司（受托人，以下简称天易房地产公司）签订购房意向委托书，约定：委托人察看过涉讼房地产，并有购买上述物业的意向，委托人委托受托人向涉讼房地产的所有权人发出要约，委托人同意在签订本委托书时支付500元为委托人的购房诚意金交受托人保管；该委托书还约定了其他内容。
2016年8月19日，周友旺（买方）、黄伟基（在合同中卖方为周剑丽，黄伟基为委托代理人）及天易房地产公司（经纪方）签订房地产买卖合同，约定由买方购买卖方名下的位于中山市××道××仕公寓××房房地产；面积为54.1平方米，成交价为240000元；处于抵押状况，抵押欠款约为100000元；买卖双方同意按银行按揭付款方式收付房款，买方须在签署本合同当日支付定金10000元给卖方，并于2016年12月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭，买卖双方同意于2016年12月30日前办理交易过户手续；卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5个工作日内到房管部门办理注销抵押手续，在卖方完成注销抵押手续后5日内办理交易递件手续；买卖双方同意于买方通过银行贷款审批后5个工作日内办理交易过户手续；第一期首期房款为10000元，买方支付时间为房管部门受理交易递件当天；尾期房款220000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户；签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失，违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：1.解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或总成交价的20%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费；2.继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金，履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五天为履行期限；鉴于经纪方已成功促成买卖双方达成买卖合同，买方向经纪方支付7200元，在过户当天支付；备注：该房权需办理继承手续，待办理完后新证，双方一起到国土局办理过户，继承手续大概流程4个月时间；合同还约定了其他内容。黄伟基在卖方代理人处签名捺印确认，周友旺签名捺印以及天易房地产公司盖章确认。
2016年8月17日，周友旺向天易房地产公司支付诚意金500元。2016年8月19日，周友旺支付定金10000元，黄伟基出具收据，并载明“该定金暂放天易房地产公司保管，待继承办理后交付给新业主”。
周友旺认为黄伟基并未按照约定为其办理涉讼房地产的过户手续，构成违约，遂诉至本院，主张前述实体权利。
另查：2016年9月9日，中山市火炬公证处作出（2016）粤中火炬第9695号公证书，证明涉讼房地产的所有权人周剑丽已于2016年7月18日死亡；涉讼房地产登记在周剑丽名下，上述房地产属周剑丽与黄国泉夫妻共有，上述夫妻共有财产的一半为周剑丽的遗产，周剑丽在上述房地产中所占的份额属于其个人财产；周剑丽的继承人周扶赞、黄伟基、黄思雅均表示放弃对被继承人周剑丽的上述遗产继承权，涉讼房地产由黄国泉一人继承。后涉讼房地产于2016年12月16日办理新的不动产权证，权利人为黄国泉。庭审中，黄伟基称涉讼房地产已另售他人。另，周友旺已收回定金10000元及诚意金500元。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。对于周友旺与黄伟基之间的房屋买卖交易的过程，通过双方提交的证据以及庭审查明可以表明，在交易之初，周友旺确实知道涉讼房地产当时的产权人是周剑丽，且周剑丽已经死亡。而此时黄伟基仍与周友旺签订房地产买卖合同，表明黄伟基有足够的把握能够通过继承的方式取得涉讼房地产的产权从而完成与周友旺之间的交易，或是即使其在不能取得涉讼房地产的产权之时，因其与周剑丽之间是亲密的母子关系，其有能力去促使周剑丽的其他继承人在取得涉讼房地产的产权之后完成交易。周友旺作为一般的买受人，其与出卖人之间的信息是不完全对等的，在签订房地产买卖合同之时，周友旺有充分的理由相信黄伟基有涉讼房地产的处分权。因此，周友旺、黄伟基以及天易房地产公司签订的房地产买卖合同是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应本着诚实信用的原则，积极履行各自的义务，共同促成交易的顺利完成。
因双方均知道办理继承需要一定的时间，所以在黄伟基未办理继承手续完毕之时，周友旺未办理申请按揭贷款手续是正常的，况且办理按揭贷款手续需要提供卖方的资料，而在继承手续以及涉讼房地产新的产权证书未办理完毕之时，黄伟基是不可能提供已死亡的周剑丽的相关资料的，故在整个过程中，周友旺不存在违约行为。
基于前述，无论黄伟基是作为出卖人的身份还是作为周剑丽的代理人的身份与周友旺形成房屋买卖合同关系，黄伟基均应积极履行自己的义务。在房地产买卖合同中，虽有提及继承的问题，但并没有明确的意思表明黄伟基有可能不能取得继承权。另外，从诚信交易与积极履行义务的角度出发，因为周剑丽与黄伟基之间是母子关系，涉讼房地产新的权利人黄国泉与黄伟基之间是父子关系，黄伟基在未能取得继承权的情况下仍有义务积极告知周友旺或经纪方，或是寻求其他方法解决交易之中存在的障碍，或是在可能的情况下转换方式由黄国泉与周友旺之间进行交易，但黄伟基并未举证证明其有将相关事宜及时告知周友旺，或积极解决交易之间存在的障碍，黄伟基应承担举证不能的不利后果。因此，黄伟基的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同的约定，周友旺主张按合同总成交价的20%即48000元要求黄伟基支付违约金有事实依据以及法律依据，本院予以支持。另外，由于涉讼房地产已另售他人，周友旺不再主张有关过户的诉讼请求，且周友旺已收回诚意金以及定金，故对于合同解除的问题已没有解决的必要性。
综上所述，原告诉求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
被告黄伟基于本判决发生法律效力起七日内向原告周友旺支付违约金48000元。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5620元（原告周友旺已预交），由被告黄伟基负担（被告黄伟基于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告周友旺）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 梁丹妮
人民陪审员 郭绮文
人民陪审员 吴妙玲
二〇一八年二月二十六日
书 记 员 梁 琳