广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂1102民初1215号
原告：余芳，女，汉族，1966年6月19日出生，住广东省怀集县怀城镇城南河南居委会上塘街一巷矿站宿舍***房，现住怀集县翠湖居Ａ区。
原告：梁宏伟，男，汉族，1962年10月20日出生，住广东省怀集县怀城镇城南河南居委会上塘街一巷矿站宿舍***房，现住怀集县翠湖居Ａ区。
委托代理人：罗勇政，广西汇豪律师事务所律师。
被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地：贺州市八步区星光路**号。
法定代表人：覃展敏，公司董事长。
委托代理人：陈新刚，公司员工。
委托代理人：石维技，广西桂三力律师事务所律师。
被告：刘勇，男，汉族，1980年4月27日出生，住贺州市八步区。
被告：贺州市恒基房地产经纪有限公司。住所地：贺州市鞍山西路**号汇豪国际城*栋第*层**号商铺。
法定代表人：刘丰，公司经理。
委托代理人：邱玉果，公司员工。
原告余芳、梁宏伟诉被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）、刘勇、贺州市恒基房地产经纪有限公司（以下简称恒基公司）合同纠纷一案，本院于2017年4月7日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月19日公开开庭进行了审理。原告余芳及委托代理人、被告刘勇、被告桂东公司委托代理人、被告恒基公司委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年12月11日，被告桂东公司与被告刘勇签订商品房定向开发协议，约定：标的物为贺州桂东汇豪国际城16#楼5单元1501号房，交房时间为2014年12月30日前，且约定迟延交房的违约条款，预测面积为107.75平方米，每平方米2710元，总金额为292003元，协议签订后3日内向甲方交纳预算总房价的20%定向开发合作金58401元，2012年10月30日向甲方交纳预算总房价的10%定向开发合作金29202元。协议约定物业费标准为每平方米0.7元，电梯维护费每户30元，专项维修基金按建筑面积每平方米2800元计算出总价的2%交纳。合同签订后，被告刘勇已按协议约定按时履行了付款义务，向被告桂东公司共付款87603元。2012年2月2日，被告刘勇委托被告恒基公司转让上述期房，双方就此签订委托书。2012年3月15日，被告恒基公司代理被告刘勇与原告签订期房转让协议，约定：合同标的物为贺州桂东汇豪国际城16#楼5单元1501号房，转让价格为：原甲方交付的定向开发合作金58401元+转让费2万元+此房未付款部分。签订协议当时乙方付给甲方定金款1万元，2012年3月18日前乙方一次性付给甲方部分款68401元，未付款部分由乙方按开发商要求另行支付。合同签订后，原告按协议约定履行了付款义务，向被告恒基公司共付款78401元，并以被告刘勇名义向被告桂东公司支付87603元。原告认为，其与被告恒基公司签订的期房转让协议已将被告刘勇与被告桂东公司签订的商品房定向开发协议中的债权债务概括性地转让给原告。现实中商品房定向开发协议约定的2014年12月30日的交房时间已一年有余，除了在2012年被告桂东公司将16栋的地皮用挖掘机开挖了一个土坑外，被告桂东公司一直没有进行16栋的施工。商品房定向开发协议属于预约合同，该合同是以双方签订商品房买卖合同与交房为目的，合同约定2014年12月30日前交房，即意味着双方应在此前签订商品房买卖合同，但直至今日被告桂东公司没有履行上述义务。被告桂东公司已严重违反商品房定向开发协议，根据合同法第九十四条第四款的规定，并基于上述债权债务转移关系，原告可以以此请求解除商品房定向开发协议，且根据该协议约定，如逾期交房超过180天，视为甲方违约，并承担相应违约责任。原告可以以此请求法院判处被告桂东公司向原告支付同期银行贷款利率的利息作为违约金。此外，期房转让协议是以商品房定向开发协议作为实现基础的，期房转让协议的合同目的已无法实现，符合合同法规定的法定解除情形。被告恒基公司作为专业的房产中介服务机构，既作为交易代理人也作为中介服务人，却没有履行审核交易房产是否正规合法手续齐全的义务，涉案的期房一直都没有办理商品房预售许可证，因此，原告请求解除期房买卖协议，被告刘勇、恒基公司与被告桂东公司共同承担连带偿还已付房款，且被告刘勇应退还2万元转让费。为维护自己的合法权益，特提出诉讼，请求判决解除被告桂东公司与被告刘勇签订的贺州桂东汇豪国际城16#楼5单元1501号房的商品房定向开发协议，解除原告与被告恒基公司签订的期房转让协议，判决被告桂东公司返还原告已付房款146004元及违约金（按中国人民银行公布的同期贷款利率，从2011年12月9日起计算至还清日止），被告刘勇、恒基公司承担连带返还责任，判决被告刘勇返还原告转让费2万元。
原告提供证据：
1、商品房定向开发协议，证明被告桂东公司与被告刘勇签订的商品房定向开发协议为预约合同，合同约定双方权利义务，明确约定交房时间为2014年12月30日前。
2、被告桂东公司出具的收款收据4份，证明被告刘勇向被告桂东公司支付58401元，原告以被告刘勇的名义向被告桂东公司支付87603元。
3、委托书1份，证明被告刘勇委托被告恒基公司销售涉案期房的事实。
4、期房转让协议1份，证明被告刘勇通过委托被告恒基公司将其与被告桂东公司签订的商品房定向开发协议的债权债务概括转移给原告，并收取原告定金2万元、房款58401元、转让费78401元，剩余房款由原告以被告刘勇的名义支付给被告桂东公司。
5、被告恒基公司出具的收据1份，证明被告恒基公司替被告刘勇收取了原告涉案期房转让费2万元。
6、贺州市汇豪国际城16栋施工现场照片，证明被告桂东公司已严重违反商品房定向开发协议的义务，合同目的无法实现，符合合同法定解除情形。
被告桂东公司辩称：被告桂东公司与被告刘勇签订的定向开发协议是无效协议。根据住建局送达的行政处罚决定书认定为商品房预售合同是因为被告桂东公司没有取得预售许可，根据相关司法解释的规定，出卖人未取得预售证与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效。鉴于定向开发协议是无效协议，不存在原告诉请要求支付的违约金。
被告桂东公司提供证据：行政处罚告知书、行政处罚听证会通知书、行政处罚决定，证明定向开发协议经贺州市房产主管部门认定为商品房预售合同，桂东公司未取得预售许可而被行政处罚。根据相关司法解释规定，定向开发协议为无效合同。
被告刘勇辩称：签订转让协议是双方自愿行为，转让费不需返还，不同意原告要求被告刘勇返还转让费2万元的请求。购房款由桂东公司收取，不同意原告要求被告刘勇对返还房款146004元承担连带责任的请求。
被告恒基公司答辩：被告桂东公司与刘勇之间是预约合同关系，而不是预售合同关系。从定向开发协议第七条约定“取得预售证时通知签订买卖合同”及第八条约定“需要更名的可以免费办理一次更名手续”可以看出是预约合同。被告恒基公司是受刘勇委托提供中介服务，签订转让协议时原告知道是期房，恒基公司对购房款的返还不承担连带责任。
被告刘勇、恒基公司没有提供证据。
经开庭质证，被告桂东公司对原告证据1、2真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明合同有效，不能证明原告有合同解除权。对证据3、4、5不清楚，不发表意见。证据6与本案无关联性。被告恒基公司对原告证据1、2三性无异议，对证据3、4真实性无异议，对证据5不清楚。证据6没有关联性。被告刘勇对原告证据1、2无异议。对证据3真实性无异议，对证明内容有异议，委托书是针对16栋5单元501房，与本案无关。对证据4、5、6无异议。被告恒基公司对被告桂东公司证据没有异议。原告及被告刘勇对被告桂东公司证据的三性没有异议，对证明内容有异议，认为定向开发协议是有效的，即使无效，桂东公司亦不能以协议无效为由免除责任。当事人对真实性无异议的证据，本院予以认定。
综合全案证据，本院确认如下法律事实：
2011年12月11日，被告桂东公司（甲方）与刘勇（乙方）签订商品房定向开发协议，内容：根据桂东公司与广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司的合作建设商品房协议书，为明确甲方与乙方的相关权利义务，签订本协议。甲方承诺在2014年12月30日前交付贺州桂东汇豪国际城16#楼。甲方同意乙方所购买的商品房在签订商品房买卖合同时需要更名的可以予以办理一次免费更名手续。乙方选购贺州桂东汇豪国际城16#楼5单元1501号房，预测面积为107.75平方米（建筑面积），按2710元每平方米预算总房价为292003元，乙方应按以下时间向甲方交纳定向开发合作金。1、在本协议签订后3日内向甲方交纳预算总房价的20%定向开发合作金58401元。2、2012年5月30日前向甲方交纳预算总房价的20%定向开发合作金58401元。3、2012年10月30日前向甲方交纳预算总房价的10%定向开发合作金29202元。具体购房价款在甲方取得所售商品房预售许可签订正式购房合同时根据预售面积调整，乙方所交纳的定向开发合作金抵作购房价款。甲方取得该房屋预售许可时，书面或电话通知乙方办理正式购房合同等法律文件，乙方自接到甲方通知15天内拒不与甲方签订商品房买卖合同的，视为乙方放弃购房权利。如不能按期交房，逾期超过90日以内自上述约定的交付时间的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日以上，自上述约定的交付时间的第91日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；如逾期超过180天，视为甲方违约，并承担相应的违约责任。
2012年2月2日，刘勇出具委托书：现委托恒基公司负责销售本人名下汇豪16幢5单元501号期房一套事宜。
2012年3月15日，被告恒基公司（甲方）与原告梁宏伟、余芳（乙方）签订期房转让协议，约定：现将贺州市八步区桂东汇豪国际城16#楼5单元1501号房由甲方转让给乙方，转让价格为原甲方交付的20%定向开发合作金58401元+转让费2万元+此房未付款部分，共计78401元。签订本协议同时由乙方付给甲方定金款1万元。2012年3月18日前由乙方一次性付给甲方部分款68401元。未付款部分由乙方按开发商要求另行支付。甲方负责协助乙方办理此房更名手续（按甲方与开发商签订的商品房定向开发协议第八项执行）。
商品房定向开发协议签订后，被告刘勇两次共向被告桂东公司支付58401元，被告桂东公司出具两张收据。被告刘勇委托被告恒基公司将房转让给原告后，原告向被告恒基公司支付78401元（包括2万元转让费），2012年3月15日，恒基公司出具“今收到余芳交来购买贺州市桂东汇豪国际城16#楼5单元1501号房转让费2万元”的收据。被告刘勇庭审中认可收到2万元。原告以刘勇名义向被告桂东公司两次共支付87603元，被告桂东公司出具两张收据。
2017年7月4日，贺州市住房和城乡建设局对被告桂东公司下达行政处罚决定书：桂东公司未取得商品房预售许可证，对贺州市汇豪国际城15#、16#楼进行销售，15#楼已销售94套，16#楼已销售287套，15#、16#楼总收取预售金额51110193元，虽未与购房人签订商品房买卖合同，但进行商品房销售、预售的事实是存在和明确的，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条的规定，依法应予处罚。决定处以罚款511101元的行政处罚。
本院认为，被告桂东公司、刘勇2011年12月11日签订商品房定向开发协议，明确了商品房交付日期和房号，收取预售总房价的50%，约定逾期交房和逾期支付后期款项的违约责任。贺州市住房和城乡建设局确认双方虽未签订商品房买卖合同，但进行商品房销售、预售的事实是存在和明确的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，被告桂东公司、刘勇签订的商品房定向开发协议实质就是商品房买卖合同。其次，被告桂东公司通过与购房人签订商品房定向开发协议的合法形式，掩盖桂东公司提前获得购房款的非法目的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项“以合法形式掩盖非法目的，合同无效”的规定，被告桂东公司、刘勇2011年12月11日签订的商品房定向开发协议无效。
被告恒基公司接受被告刘勇的委托，以自己的名义与原告签订期房转让协议，将贺州市桂东汇豪国际城16#楼5单元1501号房转让给原告，但转让时未通知并经被告桂东公司同意，违反了《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力……”、第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，原告与被告刘勇之间合同权利义务转让行为无效。协议无效，自始无效。故原告请求解除商品房定向开发协议和期房转让协议，本院不予支持。
期房转让协议签订后，原告支付转让费2万元及被告刘勇原支付的购房款58401元，共78401元，并以刘勇的名义支付购房款87603元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告桂东公司应向原告返还购房款146004元（58401元+87603元）及占用的利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2012年10月29日起计至还清之日止）。原告要求被告刘勇、恒基公司承担连带返还责任，没有依据，本院不予支持。原告要求被告刘勇返还转让费2万元，本院亦予支持。被告刘勇关于转让是双方自愿，故不应返还转让费2万元的辩驳主张，没有依据，本院不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条、第八十条、第八十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
告广西贺州市桂东房地产开发有限公司应向原告余芳、梁宏伟返还购房款146004元及占用的利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2012年10月29日起计至还清之日止）。二、
告刘勇应返还原告余芳、梁宏伟转让费2万元。三、
三、驳回原告余芳、梁宏伟的其他诉讼请求。
本案受理费3620元（原告已预交），由被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担3184元，被告刘勇负担436元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 员 蒋又生
人民陪审员 李运党
人民陪审员 朱有寿
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 廖晏求