广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂05民终185号
上诉人(原审原告)：梁冰，女，1977年2月10日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市尖山区。
上诉人(原审原告)：姚再明，男，1968年12月2日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市尖山区。
委托诉讼代理人：黄建军，广西天惠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：莫济良，男，1989年8月8日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。
委托诉讼代理人：李炳辉，广西海城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：北海东诚房地产开发有限公司，住广西壮族自治区北海市北部湾西路石化大厦一楼。营业执照号码:No.91450500690212851B(1-1)。
法定代表人：罗木林，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陆杰英，广西桂三力律师事务所律师。
原审第三人：莫广鸿，男，1964年3月27日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。
委托诉讼代理人：李炳辉，广西海城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。
上诉人梁冰、姚再明因与被上诉人北海东诚房地产开发有限公司（以下简称东诚公司）、莫济良，原审第三人莫广鸿房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区海城区人民法院(2017)桂0502民初2413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
梁冰、姚再明上诉请求:一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院(2017)桂0502民初2413号民事判决；二、改判支持梁冰、姚再明原审诉讼请求：三、由东诚公司、莫济良承担本案一审、二审诉讼费、保全费和保险费。事实与理由：一、梁冰、姚再明与东诚公司签订的涉案《商品房买卖意购协议书》和《补充协议》合法有效，且可以继续履行，原审判决不予支持梁冰、姚再明继续履行合同的诉讼请求错误。东诚公司与莫济良、莫广鸿恶意串通，莫济良不能依据《抵债协议》及《房屋买卖合同》取得的涉案房屋所有权。在梁冰、姚再明一并提起上诉的与东诚公司、莫济良及第三人确认合同无效纠纷一案中，梁冰、姚再明已充分说明东诚公司与莫济良、莫广鸿恶意串通损害梁冰、姚再明合法权益的事实。涉案房屋虽己登记到莫济良名下，但其无合法依据取得涉案房屋，其取得的《房屋所有权证》和《土地证》均是违法的，应恢复过户给东诚公司，再由东诚公司过户给梁冰、姚再明。至于原审判决提到的石化大厦整栋不符合分割登记条件，该认定无充分证据证实，也没有法律依据。同时，这并不是合同无法履行的理由，广西壮族自治区高级人民法院(2015)桂民一终字第10号民事判决书己确认，涉案情形的合同完全可以履行。即便无法分割过户，也可以通过办理共有产权证等方式实现。因此，原审判决以房屋已登记过户给莫济良，以及石化大厦“不符合分割登记条件”作为认定涉案《商品房买卖意购协议书》和《补充协议》无法履行的理由是错误的，也与广西壮族自治区高级人民法院已生效的裁决认定相违背。二、涉案的《商品房买卖意购协议书》和《补充协议》属于商品房买卖合同性质，梁冰、姚再明己取得涉案房屋所有权，梁冰、姚再明一并请求确认对涉案房屋享有所有权并无不当。根据广西壮族自治区高级人民法院(2015)桂民一终字第10号民事判决书第20页认定：该案中陈尔聪与第三人签订的《商品房买卖意购协议书》和《补充协议》认定为商品房买卖合同。本案梁冰、姚再明与第三人签订的《商品房买卖意购协议书》和《补充协议》与陈尔聪签订的上述协议情况相同，均具备了商品房买卖的基本内容，属于商品房买卖合同，且梁冰、姚再明也己按约支付一半购房款，东诚公司于2010年9月30日将房屋交付给梁冰、姚再明使用，梁冰、姚再明已进行装修使用，双方己实际履行了商品房买卖合同内容。虽然涉案房屋未登记过户给梁冰、姚再明，但房屋所有权事实上已归梁冰、姚再明所有。我国法律规定，对符合一定条件的房屋买受人，确认其享有物权并可以对抗第三人，比如《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产；(三)己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。梁冰、姚再明己签订书面买卖合同、占有使用房屋多年、己按合同约定支付价款，已享有房屋的物权且具有对抗第三人的效力。因此，梁冰、姚再明请求判令确认享有涉案房屋所有权具有事实和法律依据，与继续履行涉案合同的诉求之间也存在关联性，原审判决未予以审理是错误的。三、原审判决未支持梁冰、姚再明要求支付诉讼保全费的诉讼请求也是错误的。东诚公司将己出让给梁冰、姚再明的房屋再登记过户给莫济良的事实是经原审判决确认的，上述行为很显然侵犯到了梁冰、姚再明的合法权益，并且涉及的是购买价格达到525万元的巨额不动产。在梁冰、姚再明财产遭受到实际侵害的情况下，梁冰、姚再明提出财产保全申请、防止涉案房屋被再次转移是非常必要的，是法律赋予的权利。因涉案财产价值巨大，梁冰、姚再明无其他财产提供保全担保，只能通过保险公司出具保函方式，而发生的保险费只有5250元，该价格是合理甚至偏低。因此，梁冰、姚再明支付的保险费应获得支持，原审判决以上述保险费不属于必要发生的费用而不予支持是错误的。综上所述，原审判决认定事实和适用法律错误，特提出上诉，请依法改判支持梁冰、姚再明的诉讼请求。
东诚公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，东诚公司和梁冰、姚再明的《房屋买卖合同》、《补充协议》合法有效，但因涉案房屋不符合分割登记条件，无法分割办理过户手续，所以合同虽有效但无法履行。东诚公司与莫济良签订的合同合法有效，且涉案房屋已办理过户手续。综上，一审判决正确，梁冰、姚再明的诉求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
莫济良、莫广鸿辩称，梁冰、姚再明的诉求没有事实依据和法律依据，莫济良与东诚公司签订的合同合法有效，也已经履行，不存在隐瞒的情况，莫济良已和东诚公司办理了过户手续，双方签订的合同是当事人的真实意思表示，合法有效。梁冰、姚再明签订的《商品房买卖意购协议书》是虚假合同，根据一审证据及相关法律规定，在不具备办证的条件下，涉案房屋属于不可分割、不可执行、不可分割办证，所以梁冰、姚再明的诉求不能成立。陈尔聪与本案无关，综上，请求驳回梁冰、姚再明的上诉请求，维持原判。
梁冰、姚再明向一审法院起诉请求：一、确认梁冰、姚再明和东诚公司在2009年l2月30日签订的《商品房买卖意购协议书》及2013年7月30日签订的《补充协议》合法有效，合同继续履行；二、确认梁冰、姚再明对北海市20号的“中鑫大厦”(原石化大厦)[原登记在东诚公司名下，房屋所有权证号：北房权证(2009)字第0207**号，土地使用权证号：北国用(2013)第B50453号]的二楼整层750平方米、三楼整层750平方米的房屋(面积以实际测绘为准)和一楼0102号[一层西侧1-5楼电梯旁的16平方米的房屋(具体位置以一层平面图标示为准，面积以实际测绘为准)]合计l516平方米的房屋归梁冰、姚再明所有，即梁冰、姚再明对石化大厦建筑总面积10511.43平方米中的1516平方米的房屋份额享有所有权；三、判令东诚公司、莫济良按合同约定协助梁冰、姚再明办理位于北部湾西路20号中鑫大厦(原石化大厦)中一楼16平方米、二楼整层750平方米、三楼整层750平方米的商品房办理所有权份额确权、过户到梁冰、姚再明的名下，包括附属该商品房的电梯、水、电等设施一起过户到梁冰、姚再明名下，由此产生的全部费用由东诚公司、莫济良共同承担；四、判令东诚公司、莫济良共同赔偿梁冰、姚再明保全费用l0250元(其中保全费用5000元，担保费用5250元)；五、东诚公司、莫济良承担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实:位于北海市石化大厦原是中国石化集团资产经营管理有限公司的房产，东诚公司于2009年6月12日通过公开竟拍取得，同年11月23日办理了北房权证(2009)字第0207**号《房屋所有权证》，因中国石化集团资产经营管理有限公司拥有该大厦土地使用权性质为划拨，2013年4月19日缴交土地出让金，同年8月26日中国石化大厦集团资产经营管理有限公司与北海市国土资源局补签《国有建设用地使用权出让合同》，同年9月24日，东诚公司取得该大厦北国用(2013)第B50453号《国有土地使用权证》，使用权性质为出让。石化大厦占地面积l689.8平方米，建筑面积10511.43平方米。2009年12月30日，梁冰、姚再明(乙方)与东诚公司(甲方)签订《商品房买卖意购协议书》一份，主要约定：甲方将位于北部湾西路20号的“中鑫大厦”(原石化大厦，产权证号：020730号)二层、三层转让给乙方，建筑面积约1500平方米，每平方米单价为3500元，合计525万元。2013年7月30日，梁冰、姚再明(乙方)与东诚公司(甲方)就上述《意购协议书》未尽事宜签订《补充协议》一份，主要约定：乙方原购买东诚公司中鑫大厦二层、三层面积约1500平方米商品房，现乙方同意在2013年8月16日之前再付总房款20％，计人民币壹佰零伍万元，余款在甲方把房产产权证、土地证办在乙方名下后三个月内付清；甲方同意乙方在本补充协议签订后予以先行装修必须由乙方与北海东保物业服务有限公司签订装修协议及物业管理协议，遵守物业管理有关规定。该《补充协议》尾部手写有“以上房产本人准备作为宾馆使用，本人承诺守法经营，涉及消防、工商、税务等相关手续，由本人自行办理，所有费用由本人承担，与甲方无关”。2010年1月6日，梁冰以汇款方式向东诚公司支付购房预约金l07.5万元。同日，姚再明以汇款方式向东诚公司支付购房预约金50万元。2013年8月16日，梁冰以转账方式向东诚公司支付购房款67.5万元。同日，姚再明以转账方式向东诚公司支付购房款37.5万元。东诚公司于2010年9月30日将涉案房产交付梁冰、姚再明使用，梁冰、姚再明将涉案房屋装修后用作经营“中鑫快捷宾馆”至今。2013年9月27日，莫广鸿与东诚公司及其法定代表人东国华签订一份《抵押借款合同》，约定东国华向莫广鸿借款3740万元，东诚公司以其所有的涉案石化大厦提供抵押担保。合同签订后，莫广鸿向东国华出借了3740万元，并对涉案石化大厦办理了抵押登记。2015年6月20日，莫广鸿与东国华、东诚公司签订《抵债协议》，约定东诚公司以其名下的石化大厦抵偿给债权人莫广鸿，抵偿3000万元的债务，并约定双方另行签订买卖合同用于办理石化大厦的过户手续。根据莫广鸿的代持房产权委托要求，东诚公司于同日与莫广鸿的侄子即莫济良签订《房屋买卖合同》，约定东诚公司以1500万元的价款转让涉案石化大厦给莫济良，付款方式为抵债、买方已实际支付。东诚公司分别于2015年6月29日、8月18日将涉案石化大厦的房产证和土地使用权证办理过户至莫济良名下。税务机关对该石化大厦以23574200元的转让价格进行核税。双方于同年8月20日对石化大厦办理了交接手续。2017年7月11日，梁冰、姚再明以莫济良、东诚公司及莫广鸿的上述行为系恶意串通转移财产，损害其合法权益为由向一审法院提起诉讼提出上述诉讼请求。为查清涉案石化大厦能否分割销售和过户，北海市中级人民法院分别向北海市规划局、房地产交易中心、不动产登记中心等部门发函咨询，北海市规划局函复：一、该项目已办理房产手续，房产能否分割办理过户手续，不涉及规划问题；二、建筑分割可能涉及公共通道、电梯、楼道等公共空间产权登记和使用问题，建议咨询房产主管部门意见。北海市房地产交易中心函复：根据《物权法》、《房屋登记办法》等有关规定，房屋登记基本单元应以规划设计的审定批准为依据，经核查北部湾西路石化大厦房屋登记档案，该幢房屋不符合分割登记条件。北海市不动产登记中心函复：该房屋能否办理不动产分户手续应符合国家有关法律规定房屋基本单元的登记条件。2017年7月12日，梁冰、姚再明就本案申请诉讼保全向中国太平洋财产保险股份有限公司北海中心支公司购置了诉讼财产保全责任保险一份，因此支出了保险费5250元。
一审法院认为，关于梁冰、姚再明与东诚公司于2009年12月30日签订的《商品房买卖意购协议书》及于2013年7月30日签订的《补充协议》是否合法有效，梁冰、姚再明与东诚公司于2009年12月30日签订的《商品房买卖意购协议书》及于2013年7月30日签订的《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。关于梁冰、姚再明请求东诚公司、莫济良协助其将涉案石化大厦一楼16平方米、二楼整层750平方米、三楼整层750平方米的房屋办理过户至梁冰、姚再明名下有无事实及法律依据的问题。梁冰、姚再明与东诚公司于2009年12月30日签订的《商品房买卖意购协议书》及于2013年7月30日签订的《补充协议》均系合法有效的合同，双方本应按合同约定全面履行，梁冰、姚再明已依约向被东诚公司支付购房款262.5万元，东诚公司本应按补充协议的约定将涉案房屋的房产证、土地证办理至梁冰、姚再明名下，但从本案所查明的事实可知，东诚公司为抵偿所欠债权人莫广鸿的部分借款，与莫济良签订了《房屋买卖合同》并将涉案石化大厦整体转让并已过户登记至莫济良名下，梁冰、姚再明并无证据证实上述《房屋买卖合同》为无效合同，且根据北海市房地产交易中心函复，房屋登记基本单元应以规划设计的审定批准为依据，涉案石化大厦不符合分割登记条件，故梁冰、姚再明与东诚公司于2009年12月30日签订的《商品房买卖意购协议书》及于2013年7月30日签订的《补充协议》虽为合法有效的合同，但已无法继续履行。故对梁冰、姚再明要求东诚公司、莫济良协助其将涉案石化大厦一楼16平方米、二楼整层750平方米、三楼整层70平方米的房屋及水电等办理过户至梁冰、姚再明名下的诉求，一审法院不予支持。东诚公司将涉案石化大厦部分出售给梁冰、姚再明，收取了一部分房款，并将房屋实际交付给梁冰、姚再明使用后，又将房屋抵押给他人获取借款，最终将整栋大厦抵偿给债权人的行为违反了诚实信用原则，并构成违约。因梁冰、姚再明在本案中并未针对东诚公司该行为是否给其造成损失进行主张和举证，故本案不予处理。关于梁冰、姚再明要求确认其对涉案石化大厦的二楼整层750平方米、三楼整层750平方米的房屋及一楼0102号16平方米的房屋享有所有权的诉求，因本案审理的系房屋买卖合同纠纷，梁冰、姚再明该项诉求属于物权纠纷的审理范围，故对梁冰、姚再明的该项诉求，一审法院不予处理。关于梁冰、姚再明请求莫济良、东诚公司承担梁冰、姚再明因本案诉讼保全所支出的保险费5250元的诉求，梁冰、姚再明虽向本院提交了保险费发票予以证实该费用的实际发生，但该费用不属于本案诉讼所必须支出的费用，梁冰、姚再明请求莫济良、东诚公司承担该费用缺乏法律依据，故对梁冰、姚再明的该项诉求，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、梁冰、姚再明与东诚公司于2009年12月30日签订的《商品房买卖意购协议书》及于2013年7月30日签订的《补充协议》合法有效；二、驳回梁冰、姚再明的其他诉讼请求。案件受理费48585元，诉讼保全费5000元，合计53585元，由梁冰、姚再明负担29292.5元，东诚公司负担24292.5元。
本院二审期间，各方当事人没有向本院提交新证据。梁冰、姚再明对一审查明的以下事实有异议：一、对“合同签订后，莫广鸿向东国华出借了3740万元”有异议，认为莫广鸿与东诚公司没有提供相关的银行流水，是否实际出借没有证据，而且还款情况如何也不清楚。二、对“2015年6月20日，莫广鸿与东国华、东诚公司签订《抵债协议》”及“根据莫广鸿的代持房产权委托要求，东诚公司于同日与莫广鸿的侄子即莫济良签订《房屋买卖合同》”有异议，不认可《抵债协议》及关于代持的认定，认为是莫广鸿与东诚公司恶意串通转移财产。同时认为一审遗漏查明以下事实：案外人陈尔聪与东诚公司的合同纠纷判决一个月内且在判决内容为合同继续履行的情况下，东诚公司与莫济良、莫广鸿就将整个财产转移到了莫济良名下。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：莫济良在一审时已提交莫广鸿与东诚公司法定代表人东国华之间的银行转账记录，梁冰、姚再明没有提供反驳证据推翻上述转账记录，也没有提供证据证明《抵债协议》的签订以及一审认定的关于代持事实是恶意串通，故本院对梁冰、姚再明的异议不予采纳。梁冰、姚再明认为一审遗漏查明的事实与本案不具有关联性，本院对其该项异议亦不予采纳。二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，本院归纳本案二审争议焦点为：一、梁冰、姚再明与东诚公司签订的涉案《商品房买卖意购协议书》和《补充协议》能否继续履行；二、梁冰、姚再明请求确认涉案房屋的所有权并过户到二人名下有无事实和法律依据；三、莫济良、东诚公司应否赔偿诉讼财产保全责任保险费用给梁冰、姚再明。
关于梁冰、姚再明与东诚公司签订的涉案《商品房买卖意购协议书》和《补充协议》能否继续履行的问题。本院认为，梁冰、姚再明与东诚公司签订《商品房买卖意购协议书》和《补充协议》购买石化大厦的部分房屋，上述合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。东诚公司在与梁冰、姚再明签订上述合同后，又与莫济良签订了《房屋买卖合同》，将涉案的石化大厦整体过户到莫济良名下，现无证据证明《房屋买卖合同》是无效合同。并且，根据北海市房地产交易中心及北海市不动产登记中心等部门的函复内容，房屋能否办理不动产分户手续应符合国家有关法律规定房屋基本单元的登记条件，石化大厦的房屋不符合分割登记条件。故，梁冰、姚再明诉请的涉案房屋无法办理相应的不动产分户手续，二人与东诚公司签订的《商品房买卖意购协议书》和《补充协议》因客观原因已无法继续履行，二人的该项上诉主张继续履行涉案合同缺乏相应的事实依据，本院不予采纳。一审对此认定正确，本院予以维持。
关于梁冰、姚再明请求确认涉案房屋的所有权并过户到二人名下有无事实和法律依据的问题。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，指出卖人在将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款给出卖人的过程中，双方因此产生的纠纷；而梁冰、姚再明诉请确认涉案房屋的所有权属是就物权的成立、内容即物权的归属而产生的纠纷，属物权确认纠纷，与本案不属于同一法律关系，不宜在本案中一并处理。并且，如前所述，涉案《商品房买卖意购协议书》和《补充协议》虽合法有效但已无法继续履行，梁冰、姚再明请求办理过户手续在客观上已履行不能，所以二人的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审对梁冰、姚再明的该项诉请不予处理正确，本院予以维持。
关于莫济良、东诚公司应否赔偿诉讼财产保全责任保险费用给梁冰、姚再明的问题。本院认为，梁冰、姚再明支付的诉讼财产保全责任保险费用是为涉案财产保全措施提供担保财产所用，为财产保全措施提供担保财产的方式不限于保单保函一种，故梁冰、姚再明支付的保单保函费用5250元不属于诉讼必须支出的费用，二人的该项上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。一审对此认定正确，本院予以维持。
综上所述，梁冰、姚再明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费48585元，由上诉人梁冰、姚再明光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐惟甲
审 判 员 杨雪云
审 判 员 汪海敏
二〇一八年五月××日
法官助理 沈晓璐
书 记 员 庞芳婷