成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0104民初5991号原告：龙锦综合开发（成都）有限公司。住所地：四川省成都市锦江区。法定代表人：陈国邦，总经理。委托诉讼代理人：宁思燕，四川衡平律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杰，四川衡平律师事务所律师。被告：深圳市汇业金石管理有限公司。住所地：深圳市前海深港合作区。法定代表人：幺宏旭。原告龙锦综合开发（成都）有限公司（简称龙锦公司）与被告深圳市汇业金石管理有限公司（简称汇业金石公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告龙锦公司的委托代理人宁思燕、张杰到庭参加诉讼，被告汇业金石公司因下落不明，本院依法于2016年11月29日在《人民法院报》刊登公告向其送达起诉状副本、应诉及举证通知书、民事裁定书、合议庭组成人员通知书及开庭传票等法律文书，现公告期届满，被告汇业金石公司未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告龙锦公司诉称，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告将位于成都市锦江区X（即）《面积测试报告》中所述的24楼单元6及16，以下简称“租赁场地”）商铺出租给被告使用，租期36个月，由2014年5月20日至2017年5月19日。《租赁合同》还对租金、管理费及其他杂费的计付方式、违约责任以及通知送达方式等进行了约定。原告于2014年5月20日向被告交付了租赁场地，《租赁合同》第二章第一条第1.1款约定：“在租赁期内，被告须于每月每个工作天或之前，向原告及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其他杂费”。但经原告多次催收，被告一直未按上述约定按时足额向原告缴纳租金、管理费、电费。原告为追讨欠费已向贵院提起过追讨诉讼，但被告仍未履行支付一起，甚至持续拖欠欠费，为减轻因被告的违约行为而给自身造成的损失，迫于无奈原告依据《租赁合同》第九章第一条1.01款第二项约定于2016年3月29日以公证送达方式向被告在《租赁合同》约定的联系地址寄送了《关于解除及收回租赁场地的通知》，同时依据《租赁合同》第十一章第九条的约定书面通知在向被告的法定地址或租赁合同中所述的通信地址基础三个工作天后将被视为已送达收件人，寄出三个工作天后即2016年4月2日，《租赁合同》自此解除。原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故《租赁合同》合法有效，签约双方应当严格按照《租赁合同》的约定履行相应义务。现被告拖欠租金、管理费、电费已构成违约，给原告造成了严重损害，原告依约享有合同解除权，《租赁合同》应自被告收到解除通知之日起解除，被告除应立即向原告支付自欠租日起至付清全部全款时止的租金、管理费、电费及按《租赁合同》第二章第三条约定自欠费当月的首个工作天起按前款款项0.03%日息计算违约金予原告，直至付清所有全款项日为止外，被告应当按照《租赁合同》第九章第一条约定承担原告向被告催付欠费而产生的律师费，同时还应按照《租赁合同》第三章第15.01条的规定交还租赁物业，承担日租金3倍的场地占用费及按照《租赁合同》第九章第一条第1.05款约定向原告支付3个月租金及物业管理费的保证金作为违约金(该违约金以保证金收归原告所有)、已使用的免租期费用、租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费、公证费等。为维护原告的合法权益、弥补经济损失，原告故诉至法院，请求判令：1、请求贵院确认原、被告签署的《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与深圳市汇业金石管理有限公司有关X6》已于2016年4月2日解除（未履行部分的租金、管理费为873168.82元）；2、判令被告支付因租赁X6欠付原告的费用（2016年1月1日至2016年4月2日租金227375.5元、管理费35828.87元，2015年12月1日至2016年5月31日电费2044.28元；2014年7月20日至2016年2月29日根据实测面积调整租金补差2515.32元，2014年5月20日至2016年2月29日根据实测面积调整管理费补差448.36元，合计268212.33元），并判令被告支付上述各项费用的违约金（违约金应按每日0.03%的标准计算至付清各项费用之日止，现暂计至2016年7月10日为13415.47元）及2016年4月3日至2016年4月14日的场地占用费34372.36元（场地占用费按照日租金标准的1倍计算）；3、判令被告支付原告已实际使用的免租期租金损失共计224217.10元；4、判令因被告的违约行为致使租赁合同提前解除给原告造成的待租期房屋的空置损失共计513816.23元（包括相当于3个月租金及物业管理费的保证金257317.11元作为违约金及再出租前3个月空置期租金及物业管理费的补偿费256499.12元）；5、判令被告支付原告公证费3400元、律师费14000元；6、本案诉讼费用由被告承担。被告汇业金石公司未作答辩，也未向本院提交证据材料。原告龙锦公司为支持其诉讼请求，向本院提交了原、被告的营业执照、《租赁合同》、《办公楼交接表》、《办公楼交接清单》、情况说明、2015年11月至2016年5月电表读数照片、2015年12月至2016年5月用电量统计表、国际金融中心装修指南节选、2015年12月至2016年5月已缴付电费发票、《实测面积通知函》邮件、《实测面积函》、邮寄详情单及邮寄详情记录、《实测面积报告》、《催缴函》、《最后通知》、《律师函》、详情单、邮寄查询单、解约《公证书》（2016）川成蜀证内经字第44790号、详情单、邮寄查询单、公证费发票、物品清点《公证书》（2016）川成蜀证内经字第60523号、公证费发票、委托代理合同、律师费发票等证据。因被告无正当理由未到庭参加诉讼，故未对上述证据进行质证。本院认为，被告未到庭对原告提交的上述证据发表质证意见，不影响本院对上述证据的认定，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院对其予以采纳。依据上述有效证据，本院认定如下事实：原告于2010年取得了成都市锦江区大慈寺路以南、红星路步行街以东、江南馆街以北、纱帽街以西的商业用地的开发权，并修建了成都国际金融中心，龙锦公司系成都国际金融中心的产权人。原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心1号办公楼23A楼单元6号商铺租赁给乙方使用，预测建筑面积为449.07平方米，最终建筑面积以甲方提供具有资质的房产测绘机构出具的《面积实测报告》为准；租赁期自合同约定的起租日起，为期三十六个月，即定由2014年5月20日至2017年5月19日；甲方同意起租日定于2014年5月20日；乙方每月须向甲方预先支付租赁场地的租金，第1个月至第36个月的每月每平方米建筑面积租金为165元，第1个月至第36个月的月租金为74096.55元；免租期共四个月：定为自起租日起第1，第2个月（由2014年5月20日至2014年7月19日），租赁期的第13个月（由2015年5月20日至2015年6月19日），租赁期的第25个月（由2016年5月20日至2016年6月19日）止；管理费现为每月每平方米26元；乙方须按管理单位规定支付与租赁场地有关之水、电、电话、网络及其它开支费用及有关的保证金；本租赁合同之保证金为三个月租金及管理费之总和，共计257317.11元；在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前，向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其它杂费；乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及/或管理费及/或其他杂费，到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及/或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满后的当日内返还租赁场地，未经甲方同意逾期交还租赁场地的，每逾期一天，乙方应按合同所规定的日租金标准的1.5倍向甲方支付租赁场地占用使用费；若乙方拖欠甲方款项超过七天，甲方亦有权解除本合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其它财产用以抵偿乙方的欠款，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿，如出售所得未能补足欠额，乙方仍须负责补足余额；乙方须于双方签订本合同之日向甲方支付根据第一章第九条中列明的保证金，以保证乙方遵守此租赁合同，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；保证金应由甲方在租赁期内持有而无须向乙方支付任何利息，租赁期内，乙方不得以保证金抵充任何租金，管理费及根据租赁合同应付的其他费用；如乙方违反租赁合同，甲方可将保证金或其适当部分用以补救上述违约行为（但不影响甲方的任何其他权利或补救方法）；任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后，将被视为已送达收件人；邮政局出具的挂号投送收据，证明该通知已送达收件人；甲方因向乙方催付租金、商场服务费、推广费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担。2014年5月20日，原告指定的物业管理单位成都夏利文物业管理有限公司将涉案商铺交付被告并签署《办公楼交接表》、《办公楼交接清单》。2016年1月26日，原告向被告发出《实测面积函》，主要内容为根据现场量度后，现确认上述单位之实测面积为449.9平方米，此后每月的相关费用将按此最终实测面积进行计算。被告已向原告交纳保证金257317.11元。2016年1月18日，原告通过电子邮件的方式向被告发出《最后通知》，要求被告支付所欠租金及滞纳金。2016年3月2日，原告通过邮寄送达的方式向被告发出《律师函》，内容有：截至2016年3月2日，被告拖欠租金447231.57元、管理费70524.86元、电费3972.36元，截止2016年3月2日滞纳金9874.86元，共计531603.65元。邮件投递记录载明被告于2016年3月5日收到上述邮寄材料。2016年4月7日，原告通过电子邮件的方式向被告发出《催缴函》要求被告支付所欠租金及滞纳金。2016年3月29日，原告委托四川衡平律师事务所向被告邮寄发出《关于解除、及收回租赁场地的通知》，表示决定解除《租赁合同》，要求被告自通知发出之日起7日内将商铺依照《租赁合同》15条约定的状态交还原告，并结清欠付费用和赔偿原告损失。原告对上述邮寄行为和过程进行了证据保全公证。邮件投递记录载明被告于2016年3月31日收到上述邮寄材料。2016年4月14日，原告对被告所租赁的案涉商铺内的物品进行了清点、登记，并进行了证据保全公证。原告因与被告租赁合同纠纷一案委托四川衡平律师事务所提供代理服务，支付本案律师代理费共计14000元。原告因办理各项公证，共计支付公证费3400元。诉讼中，原告主张被告尚欠2016年1月1日至2016年4月2日租金227375.5元、管理费35828.87元、2015年12月1日至2016年5月31日电费2044.28元，2014年7月20日至2016年2月29日根据实测面积调整租金补差2515.32元、2014年5月20日至2016年2月29日根据实测面积调整管理费补差448.36元，合计268212.33元。本院认为，原告（甲方）系成都市锦江区红星路成都国际金融中心的所有权人，其将该中心一号办公楼23A楼单元6号商铺出租给被告，并与被告（乙方）签订《租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。关于合同解除。合同签订后，根据原告提交的店铺交接表-商场及商铺交接清单，能够确认原告已于2014年5月20日将涉案租赁物交被告使用，原告履行了出租人的义务。被告从2016年1月起未向原告履行给付租金和相关费用的义务，并拖欠自2015年12月1日起的电费，被告的行为属违约行为。原告在被告违约的情况下，向被告发出催收通知，但被告经原告催收后仍未给付相关费用。2016年3月29日，原告向被告公证邮寄送达了《关于解除、及收回租赁场地的通知》。根据《租赁合同》中“若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方有权解除合同，收回租赁场地。……任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后，将被视为已送达收件人；邮政局出具的挂号投送收据，证明该通知已送达收件人”的约定，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本院确认原告与被告签订的《租赁合同》已于2016年4月2日解除。关于租金、管理费、电费、场地占用费。关于租金、管理费、电费，本案查明，在双方《租赁合同》存续期间，被告尚欠原告租金227375.5元、管理费35828.87元、电费2044.28元，根据实测面积调整租金补差2963.68元。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定和《租赁合同》的约定，原告要求被告给付上述尚欠费用，有相应的事实依据和法律依据，本院予以确认。关于场地占用费。根据《租赁合同》中“未经甲方同意逾期交还租赁场地的，每逾期一天，乙方应按合同所规定的日租金标准的1.5倍向甲方支付租赁场地占用使用费”的约定，2016年4月2日，原告与被告解除《租赁合同》，2016年4月14日，原告收回涉案商铺。被告应按照合同约定向原告支付场地占用费，本案中，原告仅要求按照日租金标准的1倍向原告支付场地占用费，这是原告对自己权利的处分，故对原告要求被告支付2016年4月3日至2016年4月14日的场地占用费34372.36元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。根据双方《租赁合同》中“在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前，向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其它杂费；乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及/或管理费及/或其他杂费，到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及/或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止”的约定，被告在使用商铺期间，存在未全面履行给付租金、管理费、电费的义务的情况，故原告要求被告按每日0.03%标准支付欠费违约金，符合事实与法律，本院予以支持，本院酌定上述欠费违约金自原告起诉之日起计至实际付清之日止。关于原告主张的空置期损失513816.23元和免租期损失224217.10元。被告向原告交纳保证金257317.11元，根据《租赁合同》中“如乙方违反租赁合同，甲方可将保证金或其适当部分用以补救上述违约行为（但不影响甲方的任何其他权利或补救方法）”的约定，该约定系对被告违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。虽然本院已支持了原告的违约金主张，但因本案由于被告的违约行为导致《租赁合同》提前解除，约定的三年租赁期限不能完全实现。原告收回涉案商铺后，需要对租赁物进行复原以及待租。本院综合考虑被告拖欠租金的违约程度，以及被告已享受的免租期的租金等，酌定以被告交纳的保证金金额的70%，即180121.98元（257317.11元×70％）用以赔偿原告空置期的损失，保证金余额77195.13元用以抵扣其余应由被告支付的租金等费用。原告要求的免租期费用，本院认为已支持的扣收保证金金额能够弥补因被告的违约行为给原告造成的损失，故原告再要求被告赔偿其免租期租金损失本院不予支持。关于原告主张的律师代理费及公证费。原告为保全证据，采用公证邮寄的方式向被告送达了《关于解除租赁合同及收回租赁场地的通知》、采用公证的方式收回了被告承租的物业，并支付了公证费3400元。原告提起本案诉讼，委托律师代理，向律师事务所支付了律师费14000元。根据《租赁合同》中“甲方因向乙方催付租金、商场服务费、推广费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担”的约定，原告要求被告支付律师代理费14000元、公证费3400元，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、原告龙锦综合开发（成都）有限公司与被告深圳市汇业金石管理有限公司签订的《租赁合同》已于2016年4月2日解除；二、被告深圳市汇业金石管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付尚欠的租金227375.5元、管理费35828.87元、电费2044.28元、实测面积调整租金补差2963.68元，以上共计268212.33元，此款与保证金余额77195.13元品迭后，被告深圳市汇业金石管理有限公司还应向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付191017.2元；三、被告深圳市汇业金石管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付应付上述租金、管理费、电费的违约金（自2016年7月30日起计至付清欠费之日止以191017.2元为计算基数，按每日0.03%标准计算)；四、被告深圳市汇业金石管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付场地占用费34372.36元；五、被告深圳市汇业金石管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付律师代理费14000元、公证费3400元；六、原告龙锦综合开发（成都）有限公司可不予向被告深圳市汇业金石管理有限公司返还保证金的70%即180121.98元用以赔偿原告龙锦综合开发（成都）有限公司空置期损失；七、驳回原告龙锦综合开发（成都）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7222元，公告费300元，以及后期送达文书所发生的公告费由被告深圳市汇业金石管理有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  李玉佳人民陪审员  白枝鹏人民陪审员  陈 德二〇一七年十一月二十三日书 记 员  韩 霞附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。