江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0508民初5246号
原告:蔡菊，女，1990年4月1日出生，汉族，住苏州市吴中区。
委托诉讼代理人：陆长男（系原告公公），男，1962年9月8日出生，汉族，住苏州市吴中区。
委托诉讼代理人：刘志发，江苏瀛鑫律师事务所律师。
被告：张向东，男，1972年5月17日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
被告：沈静芳，女，1975年11月30日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：范海云（代理上述两被告），上海市协力（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕婷（代理上述两被告），上海市协力（苏州）律师事务所实习律师。
第三人：王留英，女，1963年12月12日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：邬国珍，江苏狮山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高骏，江苏狮山律师事务所律师。
原告蔡菊与被告张向东、被告沈静芳、第三人王留英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后依法适用简易程序，于2017年9月4日公开开庭进行了审理。原告蔡菊的委托诉讼代理人刘志发、陆长男、被告张向东及被告张向东、沈静芳的共同委托诉讼代理人范海云、第三人王留英的委托诉讼代理人邬国珍、高骏到庭参加诉讼。审理中，原告蔡菊不服江苏省苏州市苏城公证处（2017）苏苏城决字第1号《公证复查决定书》，向苏州市公证协会投诉。本案因必须以苏州市公证协会的处理结果为依据于2017年9月28日依法裁定中止诉讼，苏州市公证处于2017年11月20日对原告蔡菊的公证复查争议作出了不予支持的处理决定，本案于2017年11月23日恢复审理，本案现已审理终结。
原告蔡菊向本院提出请求：1、判令第三人超越权限与两被告订立的合同定价权无效，该房屋买卖合同终止；2、本案诉讼费用由第三人承担。事实和理由：原告蔡菊丈夫陆云旗的父亲陆长男向第三人王留英借款66万元，第三人王留英要求以房屋委托出售，故原告蔡菊同意将其名下的位于苏州市解放南路168号×××幢×××室的房屋出售，并办理了公证委托手续。但第三人王留英在执行委托出售房屋时，未告知原告房屋出售价格，而原告蔡菊以为第三人王留英已与陆长男协商过出售价格，故在办理网签合同、房屋权属转移登记时仅按第三人王留英的要求签字，实属重大误解，依法可撤销。原告认为，第三人王留英与被告房屋买卖过程中的行为超越了委托公证的相关内容，且第三人王留英至今占用原告房屋，故诉来法院，望判如诉请。
被告张向东、被告沈静芳辩称：基于原告蔡菊与第三人王留英间的公证授权委托，我方有理由相信第三人王留英有权处分房屋。现我方已按房屋买卖合同履行了合同义务，且原告蔡菊也于2016年1月15日亲自至不动产登记中心签字，协助我方办理了产权转移手续，但原告蔡菊至今未将房屋交付给我方。本次房屋买卖合同合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人王留英陈述，我方认为原告蔡菊将房屋买卖的权限委托我方，我方依据公证书的相关权限行使委托事项，原告蔡菊也至不动产登记中心进行过户签字确认，协助办理了产权转移手续。房屋出售的价格也得到原告确认，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回诉请。
本院经审理认定事实如下：
1、苏州市解放南路168号×××幢×××室的房屋，建筑面积为136.73平方米，原登记产权人为陆长男、袁材秀夫妇及其子陆云旗共同共有。2010年以买卖形式产权转移登记到原告蔡菊名下，并以此房屋向银行抵押贷款115万元。
2、2013年1月陆长男向第三人王留英借款66万元，同年1月29日原告蔡菊与其丈夫陆云旗签署委托书一份，明确委托第三人王留英办理上述房屋的相关事宜：一、委托事项：代为签订《存量房买卖契约》，办理网签或网签撤销等相关手续，并办理该房屋过户登记至买受人名下的房屋所有权转移登记及国有土地使用权的变更登记手续，缴纳相关税费及办理相关手续；代为办理存量房交易资金托管手续，签署或撤销《存量房交易资金托管协议》，并代办领取托管资金；全权办理该房产的水、电、过户手续；代办查询上述房屋的相关档案信息；二、委托权限：全权委托；四、委托期限：至上述事项办理完毕止。双方上述委托事项并经江苏省苏州市东吴公证处公证，该公证处出具了《公证书》。2013年11月陆长男无法归还第三人王留英借款，向第三人王留英提出出售上述房屋用于偿还债务，并与家庭成员搬出该房屋，将房屋钥匙交于第三人王留英，随后，第三人王留英与吴三明入住该房屋至今。
3、2015年11月2日，第三人王留英作为原告蔡菊（甲方）的代理人与被告张向东、沈静芳（乙方）在房产中介吴中区好人家房产咨询公司居间下签订《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方将苏州市解放南路168号×××幢×××室的房屋，建筑面积为136.73平方米，以206.60万元的价格出售给乙方。合同订立当天，被告张向东按约向第三人王留英支付定金5万元，第三人王留英收款后出具收条。同年11月5日，第三人王留英继续作为原告蔡菊（出卖人）的代理人与被告张向东、沈静芳（乙方）签订《苏州市存量房买卖合同》，该合同约定成交价为160万元，合同订立后，被告张向东、沈静芳通过首付款加贷款的方式将160万元房款支付至资金托管帐户，后又于同年12月17日向第三人王留英支付房款46万元，第三人王留英出具收条予以确认。在房屋之上原有的他项权利注销后，2016年1月15日，原告蔡菊与被告张向东、沈静芳共同至不动产登记中心签署《苏州市不动产登记申请书》，申请将苏州市解放南路168号15幢1004室的房屋不动产权属转移登记至被告张向东、沈静芳名下，转让价格为160万元，原告蔡菊在“转让方签章”项下签名。后被告张向东、沈静芳领取了（2016）苏州不动产权第B001166号不动产权属证书，权属登记为被告张向东、沈静芳共同共有。权属登记转移完毕后，第三人王留英办理了托管资金领款手续，目前房屋仍然由第三人王留英占用。
4、2016年9月6日原告蔡菊作为申请人，向苏州市仲裁委员会申请仲裁，以交易价格显失公平为由，请求撤销其与被告张向东、沈静芳之间关于苏州市解放南路168号15幢1004室的房屋的《苏州市存量房买卖合同》。仲裁委员会经审理认为对该案没有管辖权，于2017年5月16日作出（2016）苏仲裁字第813号裁决书，驳回了原告蔡菊的申请。该裁决已发生法律效力。
5、审理中，经本院从安居客苏州网站查询，金帝名园房屋价格走势2015年10月每平方米价格在15150元左右，同年11月每平方米价格在15940元左右。
以上事实，由原告提供的委托书、仲裁申请书、仲裁裁定书、公证书、撤销公证申请书、公证复查决定书、苏州市存量房买卖合同、不动产登记申请书、房屋买卖居间合同，被告提供的收条、银行流水、发票、不动产权证书，第三人提供的苏州工业园区人民法院（2013）园商初字第0714号民事判决书、借条、收条、个人贷款结清证明，本院调取的安居客金帝名园房屋价格走势及当事人庭审陈述予以证实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”
本案中，原告蔡菊所主张的第三人超越权限与两被告签订的合同无效。本院认为，首先，原告蔡菊与其丈夫陆云旗签署的委托书系其真实意思表示，其委托第三人王留英代为签订上述房屋买卖合同的授权，即是包括了授权签订买卖合同中的全部条款和内容，且公证书相关内容第二项委托权限明确表明：全权委托，因此，第三人王留英与被告张向东、沈静芳签订房屋买卖合同包括合同约定的房屋价格的行为符合公证书所赋予的代理权限，并未超越其代理权限；
其次，在上述房屋交易过程中，原告蔡菊亲自至不动产交易中心签署了《苏州市不动产登记申请书》，对出售房屋事宜予以确认，并协助被告张向东、沈静芳办理了权属转移登记手续，该申请书明确记载了房屋转让价格，使被告张向东、沈静芳相信第三人王留英有代理权限。
第三，从2015年度可售金帝名园房屋的价格走势来看，第三人王留英与被告张向东、沈静芳签订的房屋买卖合同，房屋交易成交价格没有低于该房屋市场价格。
综上，本院认为，第三人王留英与被告张向东、沈静芳签订房屋买卖合同包括合同约定的房屋价格的行为没有超越公证书的委托权限，因此原告蔡菊请求法院确认第三人王留英和两被告张向东、沈静芳签订的房屋买卖合同定价权无效的主张不符合法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决如下：
驳回原告蔡菊的全部诉讼请求。
案件受理费23328元，减半收取11664元，由原告蔡菊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审判员 沈录印
二〇一七年十一月二十七日
书记员 朱晶雯