浙江省湖州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2005）湖行终字第23号
上诉人（原审原告）张丽。
委托代理人孙建明。
委托代理人徐先明。
被上诉人（原审被告）长兴县人民政府。
法定代表人刘国富。
委托代理人顾伟成。
原审被告长兴县建设局。
法定代表人吴忠良。
委托代理人黄明英。
原审第三人范承志。
委托代理人李树川。
原审第三人柏惠珍。
原审第三人钟水堂。
上诉人张丽与被上诉人长兴县人民政府，原审被告长兴县建设局，原审第三人范承志、柏惠珍、钟水堂房屋行政登记一案，不服长兴县人民法院（2005）长行初字第10号行政判决，向本院提起上诉。本院于2005年7月25日受理后，依法组成合议庭，于8月17日公开开庭进行了审理。上诉人张丽的委托代理人孙建明、徐先明，被上诉人长兴县人民政府的委托代理人顾伟成，原审被告长兴县建设局的委托代理人黄明英，原审第三人范承志的委托代理人李树川，原审第三人柏惠珍到庭参加诉讼。原审第三人钟水堂经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
一审法院认定，2001年8月26日，第三人范承志与长兴市场开发服务中心签订房屋买卖合同，向其购买开发的位于长兴县雉城镇城北综合市场商住楼301室住宅一套。2002年1月29日，原告张丽与第三人范承志结婚。2002年6月，范承志向房屋登记管理部门申请房屋初始登记。2002年7月3日，范承志与第三人柏惠珍签订了房屋转让协议，将该住宅有偿转让给柏惠珍。当月，柏惠珍取得房屋所有权证，原范承志的房屋所有权证注销。2004年7月，柏惠珍又与第三人钟水堂签订了房屋转让（买卖）协议，将该住宅有偿转让给钟水堂，钟水堂于2004年7月取得房屋产权证，原柏慧珍的房屋所有权证注销。钟水堂购得该住宅后一直居住至今。2004年7月，原告张丽与第三人范承志在离婚诉讼中得知该房屋已被范承志转让他人后，向房屋管理部门请求改正未果，即诉至法院。因经庭审发现本案具体行政行为主体应为长兴县人民政府，原告张丽起诉被告长兴县建设局属起诉的被告主体资格不适格，经一审法院告知其变更无效，一审法院已在庭审后另行裁定驳回张丽对长兴县建设局的起诉。一审法院认为，第三人范承志作为长兴县雉城镇城北综合市场商住楼301室住宅的房屋购买人和办理初始登记的唯一的所有权人，其与他人就房屋转让达成协议后向房屋登记机关申请转让登记，房屋登记机关理应办理。登记机关依照该所有权人的申请，依照法律法规的规定的程序进行转让登记，变更所有权人为第三人柏惠珍依据充分。第三人柏惠珍在合法取得房屋所有权后，再次转让给钟水堂的过程合法有效。被告长兴县人民政府作为房屋登记机关，在进行房屋转让登记时，对转让人的资格问题只要依照《城市房屋权属登记管理办法》和《城市房地产转让管理规定》的规定，审查转让人是不是合法所有权人（有共有人的包括共有人）即可，而对经登记确定的所有权人以外的其他人是否有权对该房屋主张权利，则属于民事法律规范调整的范围，不属于登记机关的职责范围。原告张丽以房屋转让在其与第三人范承志婚姻关系存续期间，其应是房屋的共有人为由，认为该行政登记行为违法，从而请求法院判决确认其违法的理由不足，不予支持。被告长兴县人民政府作出的房屋转让登记具体行政行为合法有效，应予支持。原审法院依照最高人民法院《关于〈执行中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第一款之规定，判决：被告长兴县人民政府作出的将原所有权人范承志位于雉城镇城北综合市场商住楼301室的住宅变更所有权人为柏慧珍的行政登记行为合法；案件受理费80元，由原告张丽承担。
原告张丽不服判决，提出上诉称：一审法院的判决理由及结果实属错误。作为一个合法的行政登记行为必须建立在对房屋权属（包括权利人）审查并且权利人清楚明白的处分行为的前提下才能作出。本案事实表明，涉案房屋登记的日期在上诉人与第三人范承志婚姻关系存续期间，其作为夫妻共同财产当无异议，这一点在被上诉人提供的证据“房屋所有权登记申请审批表”中也将上诉人作为转让人记载。一审法院的错误之处在于只是机械地将房屋所有权证上的所有人看成是唯一的“所有权”人，而将上诉人对涉案房屋的共有权予以否认，这明显与我国《婚姻法》不符，也与现行的交易惯例相佐。设想一下，现有房屋交易和登记过程中又有多少对夫妻将房屋的所有权登记在双方的名下呢？但一审法院无视这些事实，对被上诉人提交的证据中所显示的上诉人作为涉案房屋的共有权人熟视无睹，反而认为对经登记确定的所有权人以外的其他人是否有权对房屋主张权利，属于民事法律规范调整范围。其二，在涉案房屋系共有财产的情况下，作为登记机关还应审查权利人对涉案房屋是否具有处分权，登记机关才能予以变更登记。本案上诉人连什么时候将涉案房屋出卖都不知情，又何来处分行为呢？一审法院又凭什么认定登记机关的登记行为合法呢？请求二审法院撤销原判；确认被上诉人长兴县人民政府的过户登记具体行政行为违法，并撤销该具体行政行为；由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人长兴县人民政府答辩称：1、被上诉人已经审查了本案争议的房屋有无共有人问题。原审中我方提交的第三人范承志与开发商的商品房销售合同以及第三人范承志初始登记时，范是唯一的所有权人。在共有人一栏中是空白，没有共有人记载。2、登记机关已经审查了第三人范承志有无处分权的问题。第三人范承志是该房屋唯一的所有权人，他于2001年8月26日签订购房合同，与上诉人张丽登记结婚是2002年1月29日，应属婚前个人财产，他完全有权利处分该房屋，至于上诉人与第三人之间是否存在对涉案房屋的共有关系，则属于民事法律规范的调整范围，被上诉人没有权力去确认该房屋的性质。何况，本案中的房屋是否应确定为夫妻共同财产还存在争议，上诉人完全可以通过民事诉讼途径进行司法救济。3、第三人范承志登记时递交的证据符合法定条件。上诉人对此也无异议，只是对委托书的真实性和没有土地使用权证提出异议。我方认为，本案中的委托书是否符合条件以及是否真实无关紧要，因为在实际办理过程中，第三人范承志亲自到场，登记机关只需审查范承志的转让是否符合程序，意思表示是否真实即可，当事人可以委托他人办理也可以撤销委托，因此，委托书与本案无关联性。至于没有土地使用证，法律上没有规定必须递交该证，况且按照惯例在浙江省内也无此要求。4、我方作出变更转让为第三人柏惠珍的行政行为合法。登记机关严格按照《城市房屋权属登记管理办法》和《城市房地产转让管理规定》审查了转让人的资格，对材料审查后认为符合法定条件，因此，我方的转让程序合法有效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告长兴县建设局，原审第三人范承志的代理人、原审第三人柏慧珍述称，同意被上诉人的意见，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
一审期间，被上诉人长兴县人民政府向原审法院提供的证据有：（1）申请人为范承志的房屋初始登记申请书、买受人为范承志的商品房买卖合同、范承志的身份证明、客户名为范承志的商品房销售发票、雉城镇城北综合市场商住楼房的竣工验收证明书和预售证、买受方为范承志的申领房产证凭证、申请登记人为范承志的房产所有权登记申请件收据、房屋所有权人为范承志的房屋所有权证（初始登记）存根；（2）转让人为范承志与受让人为柏惠珍的房地产交易申请审批表、买卖双方分别为柏惠珍和范承志的房屋产权转让买卖协议、张丽和范承志的结婚证书以及身份证明、柏惠珍的身份证明、范承志出具给杨坚的委托其办理转让登记的委托书以及杨坚的身份证复印件、柏惠珍的领取房产证凭证、柏惠珍的纳税申报单、申请登记人为柏惠珍的房产所有权登记申报证件收据以及房屋所有人为柏惠珍的所有权证存根；（3）转让人为柏惠珍与受让人为钟水堂的房地产交易申请审批表、钟水堂的身份证明、转让人柏惠珍及其丈夫何纲与被委托人吴建平签订的委托办理过户登记的委托书、吴建平的身份证明、买卖双方分别为钟水堂和柏惠珍的房屋产权转让买卖协议、买受人为钟水堂申领房产证凭证、所有权人为柏惠珍的房地产评估单、柏惠珍与何纲的身份证明以及结婚证明、被注销的柏惠珍的房产所有权证、受让人为钟水堂的纳税申报单、申请登记人为钟水堂的房产所有权登记申请证件收据、所有人为钟水堂的房屋所有权存根。上述证据随案卷移送到本院，经本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据，本院根据上述证据所认定的事实与原审判决相一致。
本院认为，被上诉人长兴县人民政府作为房屋登记管理部门，根据原审第三人范承志的房屋转让申请和提交的有关材料，经审查确认范承志为长兴县雉城镇城北综合市场商住楼301室住宅的房屋购买人和办理该房屋初始登记的所有权人，以范承志与第三人柏惠珍就该房屋转让提交的有关申请转让登记材料，按照有关法律法规和规章规定的程序进行房屋转让审查，并作出变更所有权人范承志为第三人柏惠珍的依据充分。第三人柏惠珍取得房屋所有权后，再次有偿转让给第三人钟水堂的行为均属善意取得，应受法律保护。上诉人张丽上诉称，第三人范承志转让的房屋涉及夫妻共同财产，其无权处分。经查，被上诉人长兴县人民政府依照《城市房屋权属登记管理办法》和《城市房地产转让管理规定》的规定，对于房屋转让变更登记的申请，应审查转让人是不是原房屋的合法所有权人，权属是否清楚、产权来源是否齐全，有无提交相关人的有效证件，第三人范承志已向登记机关提交了相关有效证件和申请材料，根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，应当依法办理权属登记，被上诉人长兴县人民政府受理并作出登记行为并无不当。上诉人张丽称，范承志转让的房屋系其夫妻共同财产，被上诉人作出准予转让行为违法。经查，第三人范承志购买房屋行为发生在与上诉人张丽结婚之前，房屋初始登记日期在与张丽结婚之后，但其房屋初始登记表中共有权人一栏中并无上诉人张丽名字的记载，被上诉人长兴县人民政府根据以上事实和有关房屋原始登记材料，确认范承志为涉案房屋的所有权人并作出准予房屋转让登记的行政行为并无不当。对于上诉人张丽主张对诉争转让房屋的共有权争议以及其认为范承志无处分权问题，可以另行通过民事诉讼途径解决。综上，被上诉人长兴县人民政府作出将原所有权人范承志的房屋转让给第三人柏惠珍的行政登记行为合法有效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人张丽的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人张丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 窦修旺
审 判 员 朱运华
代理审判员 潘嘉玲
二〇〇五年八月二十九日
书 记 员 陈 蓉