吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉05民终1782号
上诉人（原审被告）：顾春江，男，1975年12月21日出生，满族，现住吉林省�化市东昌区。
上诉人（原审被告）：陈贺（系顾春江之妻），女，1980年12月20日出生，满族，现住吉林省通化市东昌区。
委托代理人：张茗，通化市江东法律服务所法律工作者。
委托代理人：石磊，女，1990年4月25日生，汉族，现住吉林省通化市光明街西关委*组。
上诉人（原审第三人）：邢绍江，男，1980年1月20日出生，汉族，现住吉林省通化市东昌区。
委托代理人：李全友，吉林仁博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘兴辉，男，1975年9月20日出生，汉族，现住吉林省通化市东昌区。
被上诉人（原审原告）：赵宇烨，女，1976年6月13日出生，汉族，现住天津市河东区。
上诉人顾春江、陈贺、邢绍江因与被上诉人赵宇烨、刘兴辉房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌�人民法院（2017）吉0502民初1524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
顾春江、陈贺、邢绍江上诉请求：依法撤销吉林省通化市东昌区人民法院（2017）吉0502同初1524号民事判决书，驳回被上诉人赵宇烨的诉讼请求。事实和理由：原审判决否认顾春江、陈贺根据刘兴辉单独所有的,吉（2017）通化市不动产权第0001399号不动产所有权证书,购买了本案所涉位于通化市东昌区弘康园中区10号楼102号房房屋并居住使用为善意取得的事实。以赵宇烨与刘兴辉之间2016年3月17日在河北省廊坊市办理离婚手续时约定,本案涉房屋归赵宇烨所有为由，认定刘兴辉对案涉该房屋无处分权，从而否认与刘兴辉之间房屋买卖合同以及履行房屋买卖合同行为的效力，判定该房屋买卖合同无效，严重违反物权法以及相关司�解释关于不动产权属变更和房屋买卖的法律规定。赵宇烨与刘兴辉之间离婚协议对案涉房屋的处分不具有公示和对抗善意第三人的作用。为此，原审判决不仅与事实相悖、更违反法律规定，应予撤销并驳回赵宇烨的诉讼请求。
赵宇烨、刘兴辉未发表答辩意见。
赵宇烨向一审法院起诉称：赵宇烨与刘兴辉于2005年登记结婚，婚后育有一子，现年11岁，2007年二人贷款购买了位于通化市东昌区弘康园中区10号楼102号房屋，面积为98.16平方米。2016年3月17日二人在河北省廊坊市办理了离婚手续，离婚协议约定该房屋归赵宇烨所有，房屋贷款由女方偿还。房屋一直处于租赁状态，赵宇烨用租金偿还贷款。2017年2月21日，刘兴辉到银行办理了提前还款手续，随后谎称自己未婚，到不动产登记中心办理了单独所有的不动产登记证书，并委托苗春凤通过中介517不动产将该房屋出售给顾春江、陈贺。2017年4月赵宇烨发现有人在装修该房屋，房屋内价值1.2万的家具也被刘兴辉变卖。刘兴辉的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令刘兴辉买卖房屋的行为无效；顾春江、陈贺将房屋交还赵宇烨、撤销不动产权证、顾春江、陈贺配合将该房屋过户给赵宇烨、赔偿赵宇烨经济损失1.2万元，并承担本案的诉讼费用。
刘兴辉辩称：刘兴辉与赵宇烨离婚时婚内财产未分割、债务也没有分担，要求分割婚内财产及债务。房子是刘兴辉一个人卖的，当时刘兴辉自称未婚，办理的相关手续，钱是刘兴辉收的，卖了33万元。对赵宇烨的诉求，由法院判决。所有家具卖废品卖了200元钱。房屋现在具体什么状态刘兴辉不清楚，当时都是委托人他人办理的。
顾春江、陈贺辩称：顾春江、陈贺系通过刘兴辉的委托代理人苗春凤办�的涉案房屋的买卖合同，该合同合法有效，且顾春江、陈贺不是本案适格的被告，要求赵宇烨排除妨害，以便顾春江、陈贺办理房屋登记。2017年3月末，顾春江、陈贺委托517不动产中介公司为其寻找房源，经介绍对涉案房屋进行了查看并决定购买该房屋，于2017年4月25日签订了房屋买卖合同并交付了定金1万元。2017年4月26日苗春凤出具了公证书及不动产证书，并于当日办理了转移登记手续，通过转账给付苗春凤15万元。随后，顾春江、陈贺对房屋进行了装修，购买了家具、家电，现在居住在该房屋内。虽然赵宇烨称双方离婚时约定该房屋归赵宇烨所有，但一直没有办理相应的物权登记，因此赵宇烨不是房屋的实际所有人，而刘兴辉擅自处分房屋的行为，存在的是债权关系，根据债权的相对性，赵宇烨无权要求陈贺、顾春江承担责任，且离婚协议的约定不能约束第三人。
邢绍江述称：2017年3月份，第三人通过中介与房屋单独所有人刘兴辉签订了涉案房屋的买卖合同，并按照约定给付刘兴辉房屋33万，接收房屋进行了装修。后因本人不能长期居住在通化市，经协商以刘兴辉的名义出售该房屋，并全权委托苗春凤办理此事，后通过517不动产中介，苗春凤与顾春江签订房屋买卖合同，顾春江给付第三人16万元，余款待办理完过户手续后一次性给付完毕。后赵宇烨提起诉讼并对该房屋进行了异议登记，邢绍江认为刘兴辉持有该房屋单独所有的不动产登记证书，支付了全部款项并一直占有使用该房屋，且完成了产权变更手续，故请求驳回赵宇烨的诉讼请求。
一审法院认定事实：赵宇烨与刘兴辉于2005年8月24日登记结婚，2007年2月12日，赵宇烨与刘兴辉贷款购买了位于通化市东昌区弘康园小区中区10栋1-1-2号房屋，面积98.16平�米。2016年3月17日，赵宇烨与刘兴辉在廊坊市安次区民政局婚姻登记处办理了离婚手续，约定：该房屋归赵宇烨所有，剩余贷款由赵宇烨负责偿还。2017年2月27日，刘兴辉提前偿还了该房屋的银行贷款，向不动产登记中心出具了具结保证书，称其至今未婚，办理了该房屋单独所有的不动产登记证书，吉（2017）通化市不动产权第0001399号。2017年3月6日，刘兴辉与案外人苗春凤在通化市山城公证处办理了公证书，刘兴辉委托案外人苗春凤办理涉案房屋的过户及相关事宜。另查，2017年2月，刘兴辉与邢绍江签订房屋买卖合同，以33万元的价款将该房屋出售给邢绍江，邢绍江给付刘兴辉33万元。后邢绍江因故不能在该房屋居住，又通过中介将房屋以46万元的价格出售给顾春江、陈贺。为节省过户费用，由刘兴辉的委托人苗春凤与顾春江、陈贺签订了房屋买卖合同，顾春江、陈贺�付案外人苗春凤部分房款16万元（案外人苗春凤将该款给付第三人邢绍江），双方在不动产登记中心办理相关过户手续时，由于赵宇烨对涉案房屋进行了异议登记，不动产登记中心未办理完毕该房屋的过户手续，该房屋现在仍登记为刘兴辉单独所有。该房屋现由顾春江、陈贺居住使用。
一审法院认为，赵宇烨与刘兴辉在离婚时已经约定该房屋归赵宇烨所有，故刘兴辉将该房屋出售给邢绍江、顾春江、陈贺的行为系无权处分，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因赵宇烨对其处分行为不予追认，故刘兴辉的处分房屋的行为无效。赵宇烨主张撤销房屋不动产权证，因其诉求不是民事案件受理范围，故本案不予处理。赵宇烨主张陈贺、顾春江�还房屋、钥匙，并协助过户，因涉案房屋现在仍登记为刘兴辉单独所有，故对赵宇烨的以上诉求，本案不予处理。赵宇烨主张刘兴辉赔付房屋内家具损失12000元，因赵宇烨未针对自己的主张提交证据加以证明，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第六十五条第一款：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当事由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故�赵宇烨的此项诉求，该院不予支持。遂判决：一、刘兴辉将位于通化市东昌区弘康园小区中区10栋1-1-2号房屋（面积98.16平方米）处分给顾春江、陈贺、第三人邢绍江的行为无效。二、驳回赵宇烨的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由刘兴辉负担。
本院二审期间审理查明事实与原审审理查明事实基本一致。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。房屋属于不动产。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案赵宇烨与刘兴辉在2007年购置房屋时，虽与开发商签订了购房合同，但并未办理产权登记，此时赵宇烨、刘兴辉对本案争议房屋不享有所有权，而是对所有权的期待权。2016年赵宇烨与刘兴辉离婚时约定本案争议房屋归赵宇烨�有，但亦未办理产权登记，故该约定的效力仅及于赵宇烨与刘兴辉，对他人不产生约束力。后刘兴辉将争议房屋办理至刘兴辉名下，虽违反了与赵宇烨的离婚约定，但不影响刘兴辉成为不动产所有权人的事实。而顾春江、陈贺作为买受人在刘兴辉持有房屋产权证书及占有房屋的情况下，已经充分履行了应尽的注意义务，故刘兴辉虽取得所有权的方式存在瑕疵，但刘兴辉将房屋出售给顾春江、陈贺行为合法有效。因赵宇烨对争议房屋未取得所有权，故“原审法院以刘兴辉处分赵宇烨的财产，未经赵宇烨追认，而认定刘兴辉与顾春江的合同无效”的认定错误。刘兴辉私自处分房屋的行为，赵宇烨可通过其他途径向刘兴辉主张，但不影响刘兴辉与顾春江、陈贺之间房屋买卖合同的效力。
综上，上诉人顾春江、陈贺、邢绍江的上诉理由成立，其上诉请求应予支持�原审认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销吉林省通化市东昌区人民法院（2017）吉0502民初1524号民事判决；
二、驳回被上诉人赵宇烨的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费6250元，合计6350元，由被上诉人赵宇烨负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴兴彦
审判员 张丽晶
审判员 修 勇
二〇一七年十二月十四日
书记员 撒 炜
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