四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0303民初651号原告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。法定代表人：许鹏，总经理。委托代理人：刘爱良，该公司职员。被告：王晓丽，女，汉族，1971年4月12日生，无职业，住四平市铁东区。原告四平乐邦泰合物业管理有限公司（以下简称泰合物业）诉被告王晓丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2018年3月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘爱良，被告王晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰合物业诉称：被告于2013年9月30日入住紫金城小区1-4-213室，自2016年2月4日至今无故拖欠物业服务费用，经物业公司工作人员多次上门催缴，被告仍拒不履行支付物业服务费的义务，故诉至法院，请求：1、判令被�支付物业服务费1577元。2、判令被告支付违约金1200元。3、判令被告承担本案诉讼费。王晓丽辩称：我自2013年9月30日与物业公司签订物业合同后，一直没有入住涉案房屋，该房屋属于毛坯房，没有装修，没有人居住，水电均没有使用。由于没有人居住，不发生垃圾清运费，我没有享受到物业服务，按照常理，物业公司不应该收取物业费。物业公司无权起诉我，办理入住时物业公司代开发商管理三年，三年到期后，物业公司没有通过公开招标，没有选举业主委员会，没有经过业主同意，三年合同到期后，我没有与物业公司签订物业管理合同，原合同是无效的，原告作为主体起诉我也是无效的。另外，物业管理服务不到位，业主水管经常被掐，问物业公司，物业公司说不知道，我没有办法相信物业公司。总之，我不承认物业公司，不同意交纳物业费和违约金。在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1.企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明、代表人身份证复印件、授权委托书、被授权人身份证复印件，证明乐邦泰合物业管理有限公司的主体资格及代表人身份、授权委托人身份情况。王晓丽质证意见：有异议，入住开始三年内是物业公司代开发商管理。合同到期后，没有与业主签合同，物业公司没有公开招标，选举业主委员会，原告没有资格做为主体起诉我。2.物业服务合同（业主公约），证明原被告之间存在物业服务委托合同关系，被告未按合同约定履行支付物业服务费用的义务。王晓丽质证意见：办理入住时，不签合同不给钥匙。3.物业服务催缴记录，证明乐邦泰合物业公司向被告催交过物业服务费。王晓丽质证意见：给我打电话催缴过物业服务费。。4.物业公司的回访表，证明我公司提供的服务98%的业主是满意的。王晓丽质证意见：对物业公司服务不满意。王晓丽没有证据材料向法庭提交。经审理查明：被告王晓丽的房屋位于四平市铁东区紫金城小区1-4-213室，建筑面积37.68平方米。2013年9月30日被告与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司签订了《物业管理托管合同》，同意由北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司负责被告所在华亿紫金城小区的物业管理。约定物业管理服务费金额为每月0.8元/平方米，公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门、社区监控系统、水泵维护费另行向业主收取。公共照明及智能维护费180元/年/户。物业公司承担对市政共用设施的维护维修，设施维护维修，绿化养护，环境卫生保洁，公共秩序维护，档案数据管理和服务。同时约定业主每年应于首年开发商交房日期前30日内主动到物业服务企业交纳下年度物业费，逾期未交者物业公司按日收取5‰的违约金。另查明：北京乐邦泰和物业管理有限公司于2013年12月31日经四平市工商行政管理局铁西分局核准，名称变更为四平乐邦泰和物业管理有限公司，注册号为11010800969452。原公司的事务现由四平乐邦泰合物业管理有限公司进行接管。再查明：被告自2016年2月4日至2016年12月31日期间欠物业服务费493元，2017年1月1日至2017年12月31日期间欠物业服务费542元，2018年1月1日至2018年12月31日期间欠物业服务费542元，合计拖欠物业服务费1577元。泰合物业多次向被告催要，但被告至今未交纳。上述事实，有原告提供的企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被授权人身份证复印件、物业管理托管合同、物业服务费催缴通知、物业公司服务回访统计表及其他证据材料在卷为凭。本案诉讼争议的焦点是：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告王晓丽支付物业服务费1577元及违约金1200元是否合理？根据原告陈述，被告答辩及原告举证，被告质证情况，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告王晓丽支付物业服务费1577元合理。被告应支付原告违约金473元。本院认为：物业服务费，又称物业管理费，是指物业管理企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案被告王晓丽系原告提供物业服务小区的业主，双方签订的《物业管理托管合�》、《业主公约》是双方在自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，该合同及公约不违反法律及社会公共利益，合法有效。合同签订后，被告王晓丽一次性向原告缴纳了两年的物业服务费，可视其接受并认可了原告提供的物业服务，双方已经形成了事实上的服务与被服务的法律关系，原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。原告在向被告王晓丽提供物业服务的同时，有权利向被告收取物业服务费，被告应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。关于被告辩称涉案房屋没有装修，没有人居住，水电均没有使用，没有享受到物业服务问题。因供水、供电问题主体并非原告物业公司，没有使用水电并不影响物业服务合同的履行。由于原、被告签订《物业管理托管合同》之时，被告就已经取得房屋钥匙，已经对该房屋享有实际占有权，没有装修及沒有实际入住并不影响被告对该房屋行使占有权和使用权。物业公司已履行了合同义务，对整个小区提供了物业服务，被告未居住是自身原因，原告并无过错。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。关于被告主张物业服务合同已经到期，原告无权起诉被告的问题。因原、被告签订《物业管理托管合同》之时，并没有约定被告主张的三年合同期限，另外，原、被告签订的《业主公约》第十条规定：“业主委员会成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理，与物业管理企业签订管理合同，并依法制定规约和物业管理规章制度”。因此，原、被告之间存在合法有效的物业服务合同，且该合同目前正在履行过程中，合同并没有到期。由于被告上述抗辩证据不足，本院不予采信。据此，原告诉请被告缴纳拖欠的物业服务费1577元合理，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因双方在合同中有约定，现被告自2016年2月4日拖欠物业费至今，属于违约，应承担违约责任。原告泰合物业主张依据双方签订的合同及业主公约要求按日5‰收取违约金过高，本院酌情按应缴物业服务费数额的30%予以保护，即473元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》�二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第一款（八）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告王晓丽于本判决生效后五日内一次性给付原告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务费1577元、违约金473元，合计2050元。驳回原告四平乐邦泰合物业管理有限公司其他诉讼请求。被告王晓丽如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履�期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王晓丽负担。本判决为终审判决。审判员  郑学文二〇一八年四月四日书记员  周 璐