安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终151号上诉人（原审被告）：安徽天星医药集团有限公司，住所地安徽省合肥市长江中路328号。统一社会信用代码913401007448908433。法定代表人：秦亚鸣，董事长。委托诉讼代理人：郁永仓，男，该公司经理，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：苏更生，安徽神州行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽庐园文化投资有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区安庆路228号1幢5楼。统一社会信用代码913401003437934289（1-1）。法定代表人：徐云霞，总经理。委托诉讼代理人：张红星，安徽中天恒（上海）律师事务所律师。上诉人安徽天星医药集团有限公司（以下简称天星公司）因与被上诉人安徽庐园文化投资有限公司（以下简称庐园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初5635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天星公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回庐园公司一审全部诉讼请求。事实与理由：涉案房屋的原承租人在搬离前要求支付搬迁费6.6万元，一开始庐园公司同意承担。后考虑到城隍庙当时经营萧条的状况，经与庐园公司协商一致，由庐园公司垫付后，由天星公司承担。但庐园公司迟迟不予支付此款，原承租人即拒不搬出，导致不能交接，故未能按时交房的责任完全在庐园公司。上述事实有证人证言和证人出庭作证记录在卷。一审法院却故意回避上述事实，偏袒一方显而易见。另外，相关政府部门发文要求包括对涉及房屋在内的城隍庙区域内的房屋统一出租、统一管理，属于情势变更事项。天星公司有政府参股，必须由政府管理。而一审判决显然是违反法律规定和政府文件要求的错误判决。庐园公司辩称：证人郑某和刘某一审出庭作证，证明系因庐园公司不愿垫付郑某的搬迁补偿费66000元，导致涉案房屋未能按约交接的责任在庐园公司。因两证人与天星公司有利害关系，故两证人证言不能作为认定案件事实的依据。天星公司在上诉状中所称一审法院故意回避证人证言，纯属捏造。根据合同约定，出租方应于合同签订三日内将涉案房屋交付给承租方，但根据天星公司向一审提交的证人郑某的证明可知，涉案房屋在2016年4月8日之前一直被原承租人郑某占有、使用。2016年4月8日之后，整个城隍庙北街含涉案房屋在整体提升改造，至今尚未完工。因此，天星公司根本无法交付涉案房屋。由此可见，涉案房屋未能如期交付的责任完全在天星公司。另外，2015年9月22日，庐阳区政府下发了《关于支持整合城隍庙市场房屋经营权的函》，天星公司在知悉该函后，仍于2016年1月9日与庐园公司签订了涉案房屋租赁合同，甚至在2016年5月还在与庐园公司协商将交付房屋的时间定在2016年2月15日。因此，该函的相关内容对于双方的租赁合同而言，不属于不可抗力，也不属于情势变更。庐阳区政府的发文、庐阳区国有资产管理运营办公室及合肥市法制办的反馈意见，天星公司并不是非执行不可。庐园公司向一审法院起诉请求：1、请求确认天星公司于2016年5月30日作出的终止履行《房屋租赁合同》的行为无效;2、判令天星公司立即将其所有的位于合肥××（××与庙后街交汇处）一、二楼647平方米的房屋交付给庐园公司，并继续履行双方于2016年1月9日签订的《房屋租赁合同》;2、判令天星公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年1月9日，承租方庐园公司与出租方天星公司（原南京医药合肥天星有限公司）签订了《房屋租赁合同》一份，约定天星公司将其拥有产权的合肥市城隍庙庙东街与庙后街交汇处百味园一二楼房屋（城隍庙百味园）出租给庐园公司（产权建筑面积647平方米，其中一楼156.2平方米，二楼490.8平方米）;租赁用途为商业经营;租赁标的物租期为6年（其中实际租赁期5年，2016年因改造施工，作为准备期，租金按40万元/年计算）：自2016年1月11日起至2022年1月10日止（若因政府工程施工原因，致使物业主体延后开业，合同起始日则顺延至正式开业日期为准，年限不变）。出租方应于合同签订三日内将租赁标的物交付给承租方。承租期间，政府对租赁标的物封街施工期间给予的补偿款，双方各享有50%。承租方应于合同签订三日内，向出租方支付5万元作为合同履约保证金，支付后，合同正式生效。合同还就租金支付、违约责任等其他条款进行了约定。2016年1月14日，庐园公司向天星公司交付5万元押金。2016年3月14日，有关职权部门发出《通告》明确2016年4月1日至2016年7月20日对含涉案房屋在内的合肥市城隍庙街区百味园区域进行围合封闭，实施仿古建筑立面提升改造施工。2016年5月30日，天星公司向庐园公司发出终止履行房屋租赁合同的函，明确贵我双方于2016年1月9日签订的房屋租赁合同涉及的房产属于文件规定的“统一整合、统一招商、统一运营、统一管理”的范围。由于贵方的原因，该租赁房产尚未实际交接，目前该合同已无法履行。现通知贵公司，即日起双方签订的房屋租赁合同终止履行。2016年7月25日，庐园公司向天星公司发函要求尽快交付房屋。2016年8月10日，天星公司明确《复函》：由于庐园公司未能兑现垫付原承租户搬迁费用的承诺致使未能及时交接。之后，经过天星公司自行筹款解决后书面催促，庐园公司不予置理并明确已于2016年5月30日发函终止了租赁合同。一审法院认为：庐园公司与天星公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，双方应当依约履行各自的合同义务。合同约定出租方应于合同签订3日内交付房屋给承租方，但是合同签订后涉案房屋一直由原承租人占有、使用，之后由于涉案房屋所在区域处于整体改造期间，故天星公司并未按照合同约定的合同签订后3日交付给承租方庐园公司，应认定天星公司未按照合同约定履行交付房屋的义务。天星公司认为庐园公司未按照支付原承租人的搬迁费导致原承租人未按期搬离涉案房屋，但是天星公司并不能举证证明庐园公司承诺过向原承租人支付搬迁费，故天星公司的该项抗辩意见该院不予采信。天星公司另认为房屋无论是否存在改造中都不影响涉案房屋的交付，基于合同中约定交付的租赁标的物及附属设施良好，符合承租人的使用用途的情况，另外原承租人的原因导致天星公司延迟交付，必然影响到租金的计算等合同内容，在双方没有磋商一致的情况下，对于天星公司的该项抗辩意见，该院不予采信。天星公司另认为本案涉及到情事变更，但是其陈述理由不足以认为客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。特别是天星公司举证合肥城隍庙建设投资有限责任公司情况说明中明确2016年3月29日向天星公司发送关于请求支持城隍庙整体打造的函后，天星公司仍于2016年5月向庐园公司发出关于履行房屋租赁合同的函中明确2016年2月15日作为双方交接时间，更体现了天星公司所主张的情事变更不能成立，故对于该项抗辩意见，该院亦不予采信。基于双方均明确涉案房屋所处区域仍处于改造期间，庐园公司认为涉案房屋不符合交付条件，故该院对庐园公司要求交付房屋的请求，不予支持。该院依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认安徽天星医药集团有限公司于2016年5月30日作出的终止履行房屋租赁合同的行为无效，双方继续履行双方签订的房屋租赁合同;二、驳回安徽庐园文化投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为16580元，由安徽天星医药集团有限公司负担。二审中，双方均未提交新的证据。另，本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实，予以确认。本院认为：本案二审双方当事人争议焦点之一是未能按时交房的责任在天星公司还是庐园公司。双方签订的《房屋租赁合同》第3.1条明确约定，出租方应于合同签订三日内将租赁标的物交付给承租方，但合同签订三日后，天星公司并没有将涉案房屋交付给庐园公司。天星公司未交房的理由是庐园公司未支付涉案房屋原承租人郑某的搬迁费，导致涉案房屋一直未能腾空。对此，本院认为，天星公司该理由不能成立，理由如下：首先，根据《房屋租赁合同》第13.3.1条约定，与甲方房屋相关的原有一切租赁、受让、抵押等产权责任以及相关的违约赔偿责任，由甲方负责解决，与乙方无关。庐园公司据此主张原承租人的搬迁费与其无关，具有合同依据。其次，双方在《房屋租赁合同》履行过程中并未就郑某的搬迁费的负担问题另行达成书面协议，天星公司一审申请证人刘某出庭作证时对此已予证明，天星公司一审申请证人郑某出庭作证时也称不认识庐园公司的任何人，也没有与庐园公司的任何人商谈过搬迁费。故一审法院认定未能按时交房的责任在天星公司，于法有据。天星公司一审中申请两证人出庭作证，用以证明庐园公司不同意垫付原承租人搬迁费、导致未能按时交房的责任在庐园公司。因两证人与天星公司有利害关系，天星公司仅凭两证人证言不能达到其证明目的。本案二审双方当事人争议焦点之二是相关政府部门发文要求包括对涉案房屋在内的城隍庙区域内的房屋统一出租、统一管理是否构成情势变更。情势变更事由必须是发生在合同有效成立后至合同终止履行前。早在2015年9月22日，合肥市庐阳区人民政府就给城隍庙市场各产权单位下发了《关于支持整合城隍庙市场房屋经营权的函》，要求合肥庐阳国有资产投资控股集团有限公司、合肥城隍庙建设投资有限责任公司自2015年8月1日起对该区域统一整合、统一招商、统一运营、统一管理，请各产权单位予以支持和配合。而天星公司作为涉案房屋产权单位与庐园公司签订《房屋租赁合同》时间是2016年1月9日。天星公司虽在一审庭审中补充举证合肥城隍庙建设投资有限责任公司出具的一份《情况说明》，用以证明其于2016年3月29日才收到上述函件和该公司向其发送的《关于请求支持城隍庙整体打造的函》，但在此之后，天星公司于2016年5月还在与庐园公司协商将涉案房屋的交付时间定在2016年2月15日，一审法院据此认定天星公司主张的情势变更不能成立，并无不妥。综上所述，天星公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费33160元，由安徽天星医药集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇一七年三月三十一日书记员  鲍晶晶附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。