云南省凤庆县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云0921民初192号
原告：临沧海洋物业管理有限责任公司。住所地：云南省临沧市临翔区旗山花园小区物业管理综合楼。
法定代表人：向四海，职务总经理。
委托诉讼代理人：马弘，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告：王智，女，汉族,生于1976年11月29日，湖南省望城县人，住湖南省望城县（未到庭）。
第三人：曾江平，男，汉族，生于1987年2月23日，湖南省邵东县人，现住云南省临沧市凤庆县（未到庭）。
委托诉讼代理人：刘美容（系曾江平妻子），女，汉族，生于1990年6月1日,湖南省邵东县人,住址同上。代理权限：特别授权代理。
原告临沧海洋物业管理有限责任公司（以下简称“海洋物业公司”）与被告王智物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案后，依法适用简易程序进行审理。在开庭前，曾江平以自己是房屋租赁人为由向本院递交了参加诉讼申请书，经审查本院依法准予曾江平以第三人的身份参加诉讼。本案于2018年4月11日上午在本院二号法庭公开开庭进行了审理。原告海洋物业公司委托诉讼代理人马弘、第三人曾江平委托诉讼代理人刘美容到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告海洋物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告交纳欠交的物业管理费30058元；2、请求判决被告承担违约金43866元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月8日，被告王智与原告海洋物业公司签订了《物业管理协议》，按照物管协议约定，被告将凤庆县时代广场××单元××号房屋的物业管理权交原告管理服务，原告按产权证载明的面积以1.00元/平方米收取物业管理费。被告房屋的面积为734.43平方米，物业管理费月单价为734.43元，每年应交物管费8812元，垃圾清运费每年96元，合计8909元。交付方式为每年第一个月交纳全年物业管理费。然而被告至今未按约定交纳2014年、2016年、2017年物业管理费30058元。根据物管协议第三条约定，物业管理费按约定准时交纳，逾期未交纳的，每天收取欠交金额2‰的滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第114条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”该滞纳金约定实为违约金约定，故至2017年12月31日，被告应承担违约金43866元。以上费用原告多次向被告催收无结果，为维护自身合法权益，特向凤庆县人民法院提出民事诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。
被告王智未到庭，也未提交答辩意见。
第三人曾江平述称，第三人因与被告王智租赁房屋，物管费约定由其交纳，所以主动申请参加到本案诉讼中来。王智的房屋面积有700多平方米，第三人从2014年10月开始租赁，从2014年10月至2015年9月只租了其中的400平方米，并已交纳物管费；从2015年10月开始至今对王智的房屋面积全部租赁，并且已交纳2015年10月至2016年9月的物业管理费。第三人自租赁被告的房屋以来，时代广场消防通道内车辆乱停乱摆，马路中间到处停车，第三人的店门口有人乱摆摊、卖鸡爪，摊位已遮挡第三人的店门头，严重影响了第三人的客流量，给第三人造成经济损失。2016年第三人租赁的房屋漏水，物业公司也不来处理。业主的包裹寄到时代广场门卫室，门卫室工作人员也随意乱丢在地上，弃之不理，任由雨淋。小区公共卫生差，环境恶劣，物业公司的管理完全不达标。而且物业公司还在业主没同意的情况下设置收费栏，收取顾客的过路费、停车费，严重影响了时代广场店铺的生意。综合上述，是物业公司违约在先，第三人才不交纳物业费的，第三人不应承担违约责任，原告也无权要求第三人全额交纳物管费，第三人要求减免物业管理费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
在庭审过程中,曾江平的委托代理人向法庭陈述曾江平与王智的丈夫罗晓波共签订了两次房屋租赁合同,但第二次签订的合同已找不到,只能向法庭提供第一次签订的房屋租赁合同。庭审结束后法庭通过微信发送曾江平提供的双方第一次签订的房屋租赁合同图片给王智进行质证，王智表示认可。
因被告王智未到庭应诉，也未提交任何证据。本院为了查明案情，庭审结束后电话联系王智，向其调查物管费交纳情况以及房屋租赁情况。王智在电话中表明，自己确实没有交纳2014年的物业管理费，但从2014年10月开始已以其丈夫罗晓波的名义把房屋租赁给了曾江平，并且前后签订了两次房屋租赁合同，但现在只能找到第二次签订的合同，并于2018年4月23日向法庭提交了王智和罗晓波的结婚证复印件和第二次签订的房屋租赁合同，以上两组证据经原告和曾江平质证后，均表示无异议。
另外，案件开庭审理中曾江平提出已交纳了2014年10月至2015年10月、2015年10月至2016年10月两年物管费的异议，因当时交费人是自己的合伙人，故未能提供出交费单据。为查明案情，庭审结束后法庭要求原告提供原始收费单据，经法庭核实，发现曾江平确实交纳了两次物管费，第一次是2014年10月1日至2015年9月30日所租赁的400平方米的物管费4800元，第二次交纳了2015年10月1日至2016年9月30日的物管费4013元。经质证，曾江平对两份交费单据无异议。但曾江平从2015年10月1日开始已全部租赁了王智的房屋，从2015年10月1日至2016年9月30日实际交纳的费用应为8813元，对此曾江平辩解可能是物业公司收了友情价。法庭打电话向当时实际交费人李文华核实情况，李文华称没有交纳完全部物管费的原因也许是物业公司让价，也许是其他情况，因时间长已记不清具体情况。曾江平第一年向王智租赁了400平方米的房屋，为此向物业公司交纳物业管理费4800元。第二年租赁的面积增加到734.43平方米，应交纳的物业管理费为8813元，但曾江平却只交纳了4013元。对此，原告辩解是当时交费人来交费时未带足钱，所以原告先收取了4013元，还有4800元未交，对此原告却未在单据上注明；而第三人曾江平则辩称只交了4013元物业管理费，是因为物业公司收了友情价，对这一说法曾江平同样未提供证据加以证明。鉴于双方各执一词，却都未能提供证据加以证明，故对曾江平未交的4800元的事实真相无法查清。本院认为，从公平合理的原则出发，应由双方各自承担一半的责任较为妥当，即由原告自行承担2400元的责任，曾江平再给付给原告2015年10月1日起至2016年9月30日止的物管费2400元。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月8日，原告海洋物业公司与被告王智签订《物业管理协议》，按照协议约定，被告将凤庆县时代广场××单元××号房屋物业管理权交原告进行管理，原告按产权证载明的面积以每平方米1元的标准向被告收取物业管理费。协议第三条约定物业管理费包括：1、公共卫生保洁及绿化维护费；2、公共设施日常维修费、养护费（大、中型维修除外）；3、公共管道堵塞疏通费；4、公共型服务费（更换水龙头、开关等工时费，材料由业主自备）；5、秩序维护费。收费方式为每年第一个月交纳全年物业管理费。协议第四条约定原告按每户每月收取垃圾清运费6元（如物价局有新价位出台，按新调价位收取）。经核实，被告王智购买的房屋面积为734.43平方米，物业管理费月单价为734.43元，每年应交物管费8813元，垃圾清运费每年72元。
2014年10月1日王智以其丈夫罗晓波的名义与曾江平签订了租房合同,合同中约定罗晓波将位于凤庆县时代广场××单元××号房屋中约400平方米面积出租给曾江平，并约定租赁期间由承租方曾江平交纳物业管理费。曾江平租赁该房后用于开店经营。合同签订后，曾江平向海洋物业公司交纳了2014年10月1日至2015年9月30日的400平方米的物业管理费4800元；2015年7月30日罗晓波与曾江平又重新签订了一份租房合同，合同约定从2015年10月1日至2020年9月30日止罗晓波将时代广场10幢2单元1号房屋二层整层房屋出租给曾江平管理使用，即租赁面积由400平方米变成734.43平方米。该合同亦约定在租赁期间,物业管理费由承租方曾江平交纳。合同重新签订后，曾江平的店铺合伙人李文华于2015年8月2日代曾江平向海洋物业公司交纳了2015年10月1日至2016年9月30日期间的物管费，交纳金额为4013元。后来因曾江平认为海洋物业公司没有认真履行管理义务,故从2016年10月起至2017年12月止未再交纳物业管理费。
本院认为，凤庆县凤山镇时代广场的建设单位凤庆县瑞信房地产有限公司于2012年7月1日与海洋物业公司签订了时代广场物业管理服务委托合同，海洋物业公司取得时代广场物业管理权后，与王智签订了物业管理协议并提供了物业服务，王智理应交纳物业管理费。2014年10月1日至2015年9月30日期间王智的丈夫罗晓波将凤庆县时代广场××单元××号房屋中的400平方米面积租赁给曾江平管理使用，并约定由曾江平交纳物业管理费，曾江平也按约定交纳了400平方米的物业管理费。该房屋2014年未出租期间即1-9月的物业管理费（734.43×9=6609.87元）应由王智户交纳。还有2014年10月至2015年9月未出租的334.43平方米的物业管理费（334.43×12=4013元）也应该由王智户交纳，故王智户2014年、2015年应交纳的物业管理费为6609.87元+4013元=10623元；从2015年10月1日开始曾江平租用王智房屋的面积为734.43平方米,故曾江平应从2015年10月1日开始至2017年12月31日止交纳的物业管理费为734.43×27=19829.61元，扣除已交纳的4013元,再扣除海洋物业公司自行承担的2400元，曾江平还应交纳物业管理费为19829.61-4013-2400=13416.6元。
曾江平提出海洋物业公司的物业服务质量问题，如环境卫生管理、小区公共秩序管理等存在问题，要求减免物业管理费。本院认为，物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，基于物业服务的上述特性，在对物业服务质量进行评价时不宜依据短时间内个别的、局部的问题认定，而应对小区整体的服务情况和持续状态进行多方位全面的考量。曾江平辩称物业公司的相关服务未达到合同约定标准，并提供了几张照片予以证明，该照片未记载拍摄时间、地点，仅能证明原告服务存在瑕疵，并不能证明原告服务的小区长期、连续存在服务不到位的严重违约行为，因此曾江平以海洋物业公司的物业服务不达标为由要求减免部分物业费，本院不予支持。关于曾江平提出的因物业公司未经时代广场业主同意擅自设置进出收费口，导致进入时代广场的客流量减少，造成商铺经济损失的问题，以及擅自设立车位进行出租出售的问题，因以上问题与本案不属同一法律关系，本院对此意见不予采纳。本案中曾江平未交纳物业管理费用系其对海洋物业公司的服务存在异议，并非恶意欠交，故对物业公司要求给付违约金的诉讼请求不予支持。本院确定王智应向海洋物业公司交纳物管费10623元、垃圾清运费54元；承租人曾江平应向海洋物业管理公司交纳的物业管理费为13416.6元、垃圾清运费234元。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，王智应对曾江平应交纳的物业管理费承担连带交纳责任。
需要说明的是，结合双方当事人陈述及庭审查明的事实，一定程度上也反映出海洋物业公司在物业服务某些方面的确存在有待改进之处和尚需提高服务水平的空间。海洋物业公司应树立便民服务意识，积极有效地对小区物业进行管理，对业主和承租人反映的物业存在的问题及时给予答复和解决，不断提升物业服务水平和质量，以此赢得业主和承租人对物业服务工作的理解和支持。同时，业主和承租人也应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件，不能以物业管理服务存在问题而拒绝交纳物业费，否则将导致降低服务质量的恶性循环，不利于小区的发展，对其他已交纳物业费的业主而言也是不公平的。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、王智于本判决发生法律效力后十日内向临沧海洋物业管理有限责任公司给付2014年1月1日起至2015年9月30日止的物业管理费共计10623元、垃圾清运费54元；
二、曾江平于本判决发生法律效力后十日内向临沧海洋物业管理有限责任公司给付2015年10月1日起至2017年12月31日止的物业管理费共计13416.6元、垃圾清运费234元；
三、王智对判决第二项承担连带交纳责任；
四、驳回原告临沧海洋物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1648元，适用简易程序减半收取824元，由临沧海洋物业管理有限责任公司负担623元，王智负担66元，曾江平负担135元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。
双方当事人均服判的，上诉期满之日起本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 徐春芹
二〇一八年四月二十七日
书记员 茶 健