广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第88号
上诉人（原审被告）：刘少伟，男，1963年7月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人：朱小明，广东海顺律师事务所律师。
委托代理人：朱姝，广东海顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭镜华，男，1962年2月13日出生，汉族，住广东省中山市黄圃镇。
被上诉人（原审原告）：郭添华，男，1970年2月27日出生，汉族，住广东省中山市黄圃镇。
两名被上诉人共同委托代理人：袁芝如，广东丰润律师事务所律师。
上诉人刘少伟因与被上诉人郭镜华、郭添华土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2013）中二法黄民一初字第409号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2008年3月10日，郭镜华、郭添华作为甲方（出租方）与刘少伟作为乙方（租用方）签订一份土地租赁合同，约定乙方租用甲方位于中山市黄圃镇大雁村土地一块，面积6.8亩，租期5年，从2008年4月1日至2013年3月13日，租金为2500元／亩／年，即每年17000元，合同签订后交一年租金，每年4月1日前交当年租金；合同第三条约定“按金17000元于合同签订后一次性缴交，合同期满后由甲方退回给乙方，如乙方中途毁约，则按金归甲方所有，如甲方毁约，则按金2倍退回乙方”。第六条约定“合同到期，甲乙双方均未提出终止合同时，合约顺时延长一个合约期，并依次类推”。合同签订后，刘少伟向郭镜华、郭添华交付了按金17000元，郭镜华、郭添华将土地交付刘少伟使用，刘少伟在租赁的土地上种植有花木，搭建有木棚，经营农庄。刘少伟在2012年4月1日起欠缴租金。2013年7月26日，郭镜华、郭添华向原审法院提起诉讼，以刘少伟没有按期交付租金、违反租赁合同约定、该行为已构成根本性违约为由，请求法院判令：1.解除郭镜华、郭添华与刘少伟之间的土地租赁合同，限刘少伟于判决书生效之日起5日内搬离租赁土地；2.刘少伟支付拖欠的租金25500元（自2012年4月1日起，暂计至2013年10月31日）；3.刘少伟所支付的按金17000元归郭镜华、郭添华所有；4.诉讼费由刘少伟承担。原审庭审中，刘少伟称因其资金周转困难，郭镜华、郭添华同意其延缓缴交租金，2013年3月31日，合同到期后，经双方口头协商，合同再续期5年。郭镜华、郭添华不确认刘少伟上述主张，称从未同意刘少伟延缓交纳租金，2013年3月31日合同到期后曾口头通知刘少伟要求其搬离，因刘少伟要求给予时间搬离但一直未搬，郭镜华、郭添华才到7月份起诉。
原审法院另查明：涉案土地系由郭镜华、郭添华所在的中山市黄圃镇大雁村雁企第二经济合作社于2004年划给郭镜华、郭添华使用的。
原审法院认为：郭镜华、郭添华、刘少伟签订的土地租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律和行政法规的强制性规定，未损害国家、集体或第三人利益，该合同有效，对双方当事人具有约束力。根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点在于郭镜华、郭添华请求解除合同的理由能否成立。对上，原审法院作如下分析：
首先，关于2013年3月31日合同到期后是否续租的问题。根据合同第六条的约定，合同到期后，双方均未提出终止合同时，合同顺延一个合约期。郭镜华、郭添华称其于2013年3月31日合同到期后曾口头通知刘少伟搬离，即主张提出过终止合同，刘少伟对此不予确认，郭镜华、郭添华未能举证证明，应承担举证不能的后果，因此，原审法院认为，租赁合同于2013年3月31日到期后，因双方均未提出终止合同，按照合同第六条的约定，视作合同期限延长至2018年3月31日。
其次，郭镜华、郭添华解除合同的理由是否正当问题。本案是租赁合同，根据合同的种类及性质，按期交付租金是承租人的基本义务。刘少伟作为承租人从2012年4月1日起欠缴租金，至郭镜华、郭添华起诉时拖欠租金已长达1年零3个月，刘少伟称郭镜华、郭添华同意其延缓交付租金时间，郭镜华、郭添华对此不予确认，刘少伟未能举证证明，应承担举证不能的后果。刘少伟辩称根据合同法第二百二十七条的规定，郭镜华、郭添华应该限令刘少伟在合理期限内支付租金，逾期不支付，郭镜华、郭添华才可以提出解除合同。原审法院认为，交纳租金是承租人应履行的基本义务，刘少伟从2012年4月1日起拖欠租金至起诉时止已长达1年零3个月，明显超过合理期限，起诉后刘少伟亦未有还款履行义务的行为，致使郭镜华、郭添华收取租金的合同目的不能实现，因此，刘少伟的上述行为已构成根本违约，现郭镜华、郭添华请求解除合同，理据充分，原审法院予以支持。鉴于刘少伟在租赁土地上经营农庄的实际情况，可给予其一个月的时间自行清理树木、木棚等物品，将土地恢复原状后返还郭镜华、郭添华。
第三，关于按金的处理问题。根据双方在合同中“合同期满后由甲方退回乙方，如乙方中途毁约则按金归甲方所有，如甲方毁约，则按金2倍退回乙方”的约定，本案中双方约定的“按金”具有定金的性质，因刘少伟违约，郭镜华、郭添华请求该款归郭镜华、郭添华所有，符合双方合同约定和法律规定，原审法院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除郭镜华、郭添华与刘少伟签订的土地租赁合同，刘少伟于原审判决生效之日起一个月内将租赁土地上物品清理完毕并将土地返还郭镜华、郭添华；二、刘少伟在原审判决生效之日起一个月内支付郭镜华、郭添华租金（从2012年4月1日起至返还土地之日止，按17000元／年的标准计算）；三、刘少伟交付的按金17000元郭镜华、郭添华无须返还。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费862元，减半收取431元，由刘少伟负担（应在原审判决生效后七日内向原审法院交纳）。
宣判后，上诉人刘少伟不服原审判决，向本院提起上诉称：一、郭镜华、郭添华至今未履行催告义务，本案不具备解除合同的法定条件。二、刘少伟一年未交租金，郭镜华、郭添华却从未催促，并提起诉讼，目的在于逼迫刘少伟一次性交纳涉案土地43年租金合计150万元。三、合同法第94条第4项系一般规定，第227条系针对房屋租赁方面的特殊规定，特殊规定优于一般规定，故本案不宜适用合同法第94条第4项。综上，请求二审法院撤销原审判决第一、三项。
被上诉人郭镜华、郭添华共同答辩称：一、租赁合同到期后双方已不存在租赁关系，刘少伟实际占用郭镜华、郭添华土地，故郭镜华、郭添华要求刘少伟搬离，合法合理。二、刘少伟已拖欠两个年度租金，该行为构成根本违约，故郭镜华、郭添华要求刘少伟返还土地，也是合理合法的。请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明：原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
二审另查明：二审审理期间，刘少伟向本院提交郭镜华与刘少伟签订的落款日期为2008年3月10日的土地租赁合同（以下简称15年租赁期限合同），拟证实：双方约定的租赁期限是15年，原审期间刘少伟并未找到上述合同；该合同由刘少伟与郭镜华签订在郭镜华、郭添华与刘少伟于2008年3月10日签订的土地租赁合同（以下简称5年租赁期限合同）签订后的两年多，因刘少伟计划在涉案土地进行较大投资故提出延长租期；因刘少伟不懂法律故15年租赁期限合同的日期倒签；郭镜华签订15年租赁期限合同的行为构成表见代理。15年租赁期限合同内容反映：甲方（出租方）为郭镜华、郭添华，乙方（租用方）为刘少伟；由乙方租用甲方位于中山市黄圃镇大雁村土地一块，面积6.8亩，租用期限十五年，从2008年4月1日至2023年3月31日；租用内租金为2500元／亩／年，租金合共17000元／年，合同签订后交一年租金，每年4月1日前交当年租金；按金17000元于合同签订后一次性缴交，合同期满后由甲方退回给乙方，如乙方中途毁约，则按金归甲方所有，如甲方毁约，则按金2倍退回乙方；合同到期，甲、乙双方均未提出终止合同时，合约顺时延长一个合约期，并依次类推；该合同下方仅由郭镜华、刘少伟签字确认。郭镜华、郭添华质证认为：上述15年租赁期限合同不属于新证据；该合同由刘少伟与郭镜华签订，但郭镜华当时已告知刘少伟，涉案土地属郭镜华、郭添华共同共有，需经郭添华同意该15年租赁期限合同才能生效，因三人协商时郭添华不同意15年租期，故三方签订了5年租赁期限合同，故应以5年租赁期限合同为准；两份合同形成于同一天，15年租赁期限合同形成在前，5年租赁期限合同形成在后。
本院认为：本案系土地租赁合同纠纷。首先，由于原审诉讼期间刘少伟对5年租赁期限合同的效力并未提出异议，亦未提及双方存在15年租赁期限合同的事实，故虽刘少伟二审期间提交15年租赁期限合同并主张该合同签署日期存在倒签情况，但因该合同中仅有郭镜华、刘少伟两人签名，且郭镜华、郭添华诉讼中主张两份租赁合同均签订于2008年3月10日当天、15年租赁期限合同签订在前、5年租赁期限合同签订在后、因郭添华不同意15年租赁期限故当天三人重新签订5年租赁期限合同，刘少伟对合同签署日期的倒签行为亦未能进行合理解释，故本院对刘少伟二审提交的15年租赁期限合同及其关于涉案土地租赁期限为15年的主张不予采信。原审法院采信郭镜华、郭添华提交的5年租赁期限合同并无不当，本院予以维持。其次，支付租金是承租人的基本合同义务。虽郭镜华、郭添华未提交证据证实5年租赁期限合同到期后口头通知刘少伟搬离涉案土地的事实，但郭镜华、郭添华于2013年7月26日提起本案诉讼，刘少伟在主张继续履行租赁合同的情况下，至今仍未向郭镜华、郭添华支付2012年度、2013年度租金，该行为已明显超过合理期限，构成根本违约。故郭镜华、郭添华要求解除土地租赁合同、刘少伟返还涉案土地，并依据双方于土地租赁合同中的约定，主张无须向刘少伟返还定金17000元，原审法院予以支持并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人刘少伟的上诉理据均不成立，其上诉请求本院均不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费862元（刘少伟已预交），由上诉人刘少伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 瑄
审 判 员 梁艳凤
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年三月十九日
书 记 员 林蔓娜