杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭西民初字第687号
原告：杭州南华贸易公司。
法定代表人：曹晓瑞。
实际负责人：张建国，男，1950年6月1日出生，汉族，住杭州市西湖区翠苑新村一区*幢*单元***室。
委托代理人：陈高。
被告：杭州市西湖区转塘街道何家村村民委员会。
负责人：徐洪亮。
委托代理人：周光富。
原告杭州南华贸易公司（以下简称南华公司）诉被告杭州市西湖区转塘街道何家村村民委员会（以下简称何家村村委会）所有权纠纷一案，于2009年3月11日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员熊英英独任审判，于2009年4月1日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案由简易程序转换为普通程序，并依法组成合议庭，于2009年6月30日进行第二次开庭审理。原告南华公司的实际负责人张建国及委托代理人陈高，被告何家村村委会的负责人徐洪亮及委托代理人周光富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南华公司诉称：1993年4月，其与何家村村委会签订土地使用权出让合同一份，受让何家村村委会位于何家村横山畈路南面10亩土地的使用权。从何家村村委会取得该土地使用权后，南华公司对该地块进行�平整，同时建造了围墙、传达室、厕所等建筑及绿化，并浇筑了4000平方米的水泥场地，用于业务经营所需。同年12月，又与何家村委会另行签订房屋转让合同一份，以40万元的价格受让七间房屋作为经营场所。南华公司经营数年后，因公司实际负责人、经营人张建国于1997年被判处刑罚失去自由，公司全部财产由何家村村委会控制和管理。2007年4月，张建国重获自由，南华公司要求何家村村委会返还上述财产（其中七间房屋及10亩土地使用权已被法院强制执行用于清偿债务），但何家村村委会却没有返还，并告知该地块上的所有财产均已出卖给黄秋慧。南华公司认为，其投资所建的围墙、传达室、厕所等建筑及绿化和4000平方米的水泥场地，属于南华公司的合法财产，何家村村委会擅自出卖该财产，侵犯了南华公司的合法权益，故诉至法院要求依法确认围墙、传达室、�所等建筑及绿化和4000平方米水泥场地属南华公司所有，并因上述财产无法返还，要求判令何家村村委会赔偿相应价值的款项计438448元（其中围墙价值3188元，传达室、厕所价值37260元，4000平方米水泥场地价值368000元，绿化价值10000元、变压器价值20000元）。后南华公司撤回了关于绿化的诉讼请求。
被告何家村村委会辩称：1、南华公司在1993年12月后才对本案诉争地块（宗地号10-09-1005）及地上建筑物取得使用权，并非在合同签订时取得，南华公司也未在该场地内投资建设任何建筑物。本案讼争场地上的建筑均系何家村村委会于1991年兴建，1993年下半年建造完工，并于1993年12月以转让的方式交付南华公司使用，其中七间厂房转让款为40万元、10亩土地使用权的价款为22万元，其他附属设施（如围墙、传达室、厕所）考虑到招商引资的需要，无偿给南华公司使用。另一方面�认可南华公司于1993年对土地进行平整，浇筑了4000㎡的水泥场地，但已包含在法院强制执行的变卖的财产之中；围墙外的绿化系张建国栽种，但不同意直接补偿1万元；水电集资款与本案因变卖所发生的所有权纠纷无关，应另案处理。2、1999年由于南华公司无力清偿银行贷款，法院在执行程序中，将南华公司对二层七间厂房、10亩土地的使用权根据原合同价减去已使用年限计算方法整体变卖给了何家村村委会，执行中亦查明南华公司仅有该两项财产可供执行，即南华公司并无其他财产。3、南华公司称其实际负责人张建国因故失去自由，财产由何家村村委会控制和管理不是事实。张建国失去自由并不影响南华公司作为一个独立的民事主体进行相应的民事活动，无需也并未将其财产交由何家村村委会管理和控制，何家村村委会也没有接受过南华公司的委托。事实上南华公�系由其法定代表人曹晓瑞管理，从1998年8月28日查封物品清单等相关资料中亦可看出，在法院变卖土地和七间厂房的使用权给何家村村委会之前，南华公司一直在管理和经营。4、南华公司的起诉已超过诉讼时效，南华公司对法院变卖其财产明知且认可。1999年12月29日，南华公司投资人张建国写给何家村村委会主任的信件中明确表示“因欠龙坞信用社的款厂房土地做抵押，法院已裁决执行，如不采取此办法……”可以充分证明这一点。现离法院执行完毕已时隔十年之久，故本案已经超过了诉讼时效。综上，何家村村委会认为南华公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
原告南华公司为支持其主张的事实，向本院提供了以下证据材料：
1、1993年4月15日何家村村委会与南华公司签订的土地使用权出让合同，证明南华公司拥有本案所涉10亩土地的使用权�并可自行开发、利用；
2、1993年12月何家村村委会与南华公司签订的房屋转让合同，证明南华公司出资40万元向何家村村委会购买七间房屋；
3、浙江省高级人民法院（1998）浙法刑终字第410号刑事裁定书及浙江省第二监狱的假释证明书，证明南华公司系张建国个人投资设立的公司；
4、杭州市龙坞乡人民政府龙政（93）190号、龙政（1993）131号文件，证明南华公司经审批利用非耕地建造了本案所涉建筑物；
5、杭州市审计师事务所于1996年8月12日出具的杭审事估（1996）62号资产评估报告书，证明南华公司在本案所涉地块上的建筑物价值为749998元，并由主楼341550元、传达室及厕所37260元、水泥场地368000元、围墙3188元四部分资产组成；
6、杭州市西湖区人民法院（1999）杭西泗执字第231号民事裁定书，证明法院在执行过程中处理的七间房屋（价值368000元）和10亩土地的使用�（价值202400元）仅是南华公司的部分财产；
7、何家村村委会于2007年7月17日出具的证明，证明何家村村委会承认已将南华公司的全部财产转让给黄秋慧；
8、水电集资款收据及转帐支票，证明南华公司于1994年4月向何家村村委会支付水电集资款2万元，使用期限为70年。
被告何家村村委会为支持其主张的事实，向本院提供了以下证据材料：
1、（1999）杭西泗执字第231号民事裁定书、执行款票据、查封物品清单，证明何家村村委会通过法院执行程序合法取得本案所涉场地上的七间房屋和10亩土地使用权，南华公司除该两项财产外，并无其他财产；
2、集体土地使用证，证明在1998年法院执行之时，该地块上建筑物仅为七间二层厂房及一个何家村村委会提供给南华公司临时借用的传达室；
3、（1998）杭西泗经初字第114号民事判决书、1997年6月3日南华公司出具给何家村村委会的函，证明何家村村委会为南华公司在杭州市龙坞农村信用合作社的贷款提供担保，南华公司以其房产、场地作为反担保；
4、1999年12月29日张建国写给何德伟的信件，证明南华公司及其负责人张建国对本案所涉房屋、土地在1998年的执行案件中被整体变卖以清偿债务是明知且同意的，南华公司目前起诉已经超过诉讼时效；
5、南华公司的工商登记资料，证明南华公司于1993年7月17日成立，原经营场地位于龙坞慈母桥村，至1993年12月后才搬迁至何家村；南华公司系村集体企业，开办单位为慈母桥村村委会，法定代表人为曹晓瑞，于1998年12月因不按规定参加年检而被吊销营业执照；
6、2000年3月8日何家村村委会与黄秋慧签订的厂房转让及场地使用协议以及于同年3月10日签订的补充协议，证明何家村村委会将自己享有合法所有权的房屋及场地进行依法处分。
经质证，�于原告南华公司提供的证据，被告何家村村委会对证据1的真实性无异议，认为通过该合同载明的使用期限可以证明南华公司于1993年12月方取得本案所涉土地的使用权，在此之前，何家村村委会并未交付场地，南华公司也无权占有和使用；对该合同的合法性有异议，认为未经村集体组织讨论决定并根据相应的法律程序办理出让手续，村委会无权出让土地；何家村村委会虽已收到约定的土地使用金22万元，但并未明确该款项所对应的使用年限；该合同第5条约定“乙方拿到土地使用证后，自行开发、经营”，但事实上南华公司并未取得土地使用证。对证据2的真实性无异议，对合法性有异议，认为违反了村集体组织法等规定，且未根据合同所附生效条件进行公证，故尚未生效。对证据3的真实性无异议，对证明对象及关联性有异议，认为南华公司由张建国私人开办，并不�响公司独立的民事主体地位和相应的活动，且据工商登记资料显示，南华公司属于集体开办单位。对证据4的真实性无异议，对证明对象和关联性有异议，该两份文件仅为南华公司当时办理的审批手续，并不能证明南华公司按照审批的内容进行相应的投资建设，且从内容看，建设地点在慈母桥村，而非何家村，与南华公司的工商登记资料亦相印证，可以说明1993年7月南华公司尚在慈母桥村。对证据5的真实性有异议，该资产报告系南华公司自行委托评估，并不能证明在该报告范围内的所有资产均属于南华公司所有，关于评估结论，对其中围墙和传达室、厕所的价值没有异议，对水泥场地的评估价值有异议；另一方面，从该报告看，可以证实七间房屋、围墙、厕所等系在1991年兴建，1993年完工，即南华公司进入该场地时所有建筑物已经施工完毕，由何家村村委会交付给南华公司使用。对证据6的真实性、合法性和关联性无异议，对证明对象有异议，认为从裁定书的内容看，经法院在强制执行过程中的调查、核实，南华公司在该场地上除了七间厂房、10亩土地使用权外无其他财产可执行，故该地块上即便有其他财产存在，也不属于南华公司。对证据7的真实性无异议，对证明对象有异议，何家村村委会是在张建国的要求下才出具该证明，而本案原告南华公司在法院于1999年作出执行裁定时便已知情，且何家村村委会转让、处分自己的合法财产，与是否告知张建国没有任何关系。对证据8的真实性无异议，但与本案无关联性，水电集资款涉及集资是否合法、集资人是否受益、集资设备的权属问题和使用年限等问题，与本案基于转让产生的所有权确认纠纷系不同的法律关系，即便需要返还也应当另案处理；且该笔费用系交给供电部门，何家村�委会无返还的责任。
关于被告何家村村委会提交的证据，原告南华公司对证据1的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，认为只能证明南华公司被法院执行了七间厂房、10亩土地的使用权，查封清单上诸如传达室三间等未被执行，仍属于南华公司的合法财产。对证据2的真实性、合法性无异议，但认为该土地使用证系在张建国于1997年11月28日被捕、南华公司由何家村村委会代管的情况下办理，并不能证明所涉土地上的财产属于何家村村委会，属于南华公司的七间厂房处于该土地使用证上也可说明这一问题。对证据3真实性、合法性无异议，但与本案不具有关联性，从反担保的材料可以看出该地块上的财产都属于南华公司。对证据4的真实性无异议，但张建国仅知道被法院执行的情况，并不清楚具体执行了哪些财产。对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议。对证据6真实性、合法性无异议，但何家村村委会除将其所有的财产转让给黄秋慧外，还未经南华公司同意，一并转让了属于南华公司的财产。
为查明本案所涉地块及其建筑物的现行权属状况，本院向权利人杭州茗华纸制品有限公司的法定代表人金航华调取了杭州茗华纸制品有限公司持有的国有土地使用权证和房屋所有权证、契证，同时金航华表示其系从黄秋慧处受让杭州茗华纸制品有限公司。南华公司及何家村村委会对该证据均无异议。
本院审查后认为，一、何家村村委会与南华公司于1993年签订的土地使用权出让合同和房屋转让合同的真实性没有争议，作为本院的有效证据。该两份合同的效力对本案诉争问题的处理没有影响，何家村村委会就此提出的异议，本院不予处理。
二、关于南华公司的情况。浙江省高级人民法院（1998）浙法刑终字第410号刑事裁定书和�释证明书的真实性没有争议，可以证明张建国为南华公司的实际负责人，同时张建国因贪污、挪用公款于1998年被判处有期徒刑二十年，直至2007年4月被假释，与本案的由来等亦有一定的关联性，作为本案的有效证据。何家村村委会提交的南华公司的工商登记资料的真实性没有异议，本院予以确认，可以证明南华公司的设立及被吊销的情况。
三、本院的（1999）杭西泗经初字第114号民事判决书、1997年6月3日南华公司出具给何家村村委会的反担保函和（1999）杭西泗执字第231号民事裁定书，涉及本案纠纷的来由，作为本案的有效证据。
四、关于本案讼争地块及其建筑物的权属和价值问题。南华公司提交的杭州市龙坞乡人民政府龙政（93）190号、龙政（1993）131号文件所显示的建筑地点和面积与本案所涉地块和建筑并不一致，南华公司又未能补充证据说明两者之间的关联�故该两份文件不作为本案的有效证据。1996年8月12日的杭审事估（1996）62号资产评估报告书作为本案的有效证据，何家村村委会对其真实性提出的异议理由不足，本院不予采纳，至于该资产评估报告书能否客观地反映本案所涉地块和建筑的权属和价值，南华公司和何家村村委会均不要求重新评估，本院将结合其他证据在本院认为部分作出认定。何家村村委会提交的集体土地使用证的真实性没有争议，本院予以确认。何家村村委会与黄秋慧于2000年3月签订的厂房转让及场地使用协议和补充协议以及杭州茗华纸制品有限公司持有的土地使用权、房屋所有权材料的真实性没有争议，与本案讼争问题亦有关联，作为本案的有效证据。
五、何家村村委会于2007年7月17日出具的证明和张建国于1999年12月29日写给何德伟的信件的真实性没有争议，本院予以确认。
六、南华公司提交的水电集资款票据和支票的真实性没有争议，本院予以确认。
综上，根据有效证据及双方当事人的陈述，本院认定以下事实：
1993年7月17日，经工商主管部门核准登记，南华公司成立。其系杭州市西湖区龙坞乡慈母桥村村民委员会开办的集体企业，注册资金50万元，资金来源为“企业自筹交村下拨”，曹晓瑞为法定代表人，但实际负责人和投资人为张建国。
1993年4月15日，南华公司与何家村村委会签订一份土地使用权出让合同，受让位于何家村横山畈路南面10亩土地的使用权，期限为1993年12月至2063年12月，对价为22万元土地使用金，于合同签订后一个星期内支付1万元作为信誉保证金，余款待何家村村委会为南华公司办理好土地使用证及土地使用、开发等手续后付清。同年12月，双方又签订房屋转让合同一份，何家村村委会将其座落于横山畈的厂房七间（建筑面积600�方米）以40万元的价格转让给南华公司，该建筑所占土地1亩亦同时转让给南华公司永久使用，该合同还约定，以何家村村委会为主为南华公司办理房屋产权过户手续和土地使用权手续，并在合同生效时将建造房屋的原始审批资料、建筑图纸等文件资料原件交南华公司持存。之后，南华公司支付了全额款项，但南华公司并未取得相应的土地使用权证和房屋所有权证。
1994年4月，南华公司向何家村村委会交纳了水电集资款2万元，用于变压器等供电设备。
1997年6月4日，南华公司向杭州市龙坞农村信用合作社借款40万元，借款期限至同年10月30日，并由何家村村委会提供连带保证。南华公司亦于前一日向何家村出具函一份，表示“今南华贸易公司向龙坞信用社贷款人民币肆拾万元正，拾月底归还。因请何家村担保，如南华公司此款还不上，南华公司以在贵村的房产场地做�。”后因南华公司未能按约还本付息，龙坞信用社于1998年6月将南华公司和何家村村委会诉至本院，即（1998）杭西泗经初字第114号案件。在该案审理过程中，本院于1998年8月对南华公司的七间二层房屋和叁间传达室采取了诉讼保全措施，但南华公司职工拒绝签字，本院留置送达。本院于1998年12月5日作出（1998）杭西泗经初字第114号民事判决书，判令南华公司归还龙坞信用社借款40万元、支付利息48897.6元（计算至1998年3月20日，此后另计），同时负担案件受理费9243元和财产保全费3020元，于判决生效之日起十日内付清；何家村村委会对南华公司的上述应付款项负连带清偿责任。后在强制执行过程中，本院根据南华公司与何家村委会于1993年订立的土地使用权出让合同和房屋转让合同中所约定的价格将南华公司的七间厂房及10亩土地使用权以570400元的价格变卖给何家村村委�，即1999年7月22日（1999）杭西泗执字第231号民事裁定书，该裁定书还表明“现唯有以上财产可供执行”。何家村村委会于次月10日将58万元交付本院，用于支付借款本息563239元、案件受理费和财产保全申请费12263元、执行费4498元，结清了（1998）杭西泗经初字第114号民事判决书所确定的义务。
期间，何家村村委会（何家村工业园区）于1997年12月取得了本案所涉土地的集体土地使用权证，面积为6918.33平方米。
之后，何家村村委会于2000年3月8日、3月10日与黄秋慧签订《厂房转让及场地使用协议》及补充协议，黄秋慧以80万元的价格受让原南华公司的厂房二层七间及面积为6918.33平方米的场地（场地使用年限50年）。2003年5月，黄秋慧的杭州茗华纸制品有限公司取得了本案所涉土地的国有土地使用权证，面积为6928平方米，并于2007年10月办理了该地块上5幢房屋的房屋所有权证，建筑面积分别为1幢602.68平方米、2幢70.28平方米、3幢和4幢均为678.59平方米、5幢58.16平方米，其中仅1幢为二层结构，其他均为一层结构。
另查明，1996年五六月份，南华公司委托杭州市审计师事务所对原组建的“杭州白龙驾驶娱乐有限公司”以固定资产投资（包括房屋建筑物和土地使用权）进行评估，提供现行价值，作为注册资本。杭州市审计师事务所为此出具杭审事估（1996）62号资产评估报告书，其中载明，评估基准日为1996年5月31日，对于房屋建筑的评估包括“原汽车驾驶培训楼、传达室、厕所、汽车驾驶实习场地等内容”，“培训楼为二屋砖混结构，建筑面积600m2，传达室、厕所为一层砖混结构，建筑面积80m2，驾驶场地为混凝土地面，面积为4000m2，围墙440m2。该工程于1991年兴建，1993年全部竣工。……鉴于上述建筑物均无工程决算资料可循，且附近无可比较的�易实例，所以在评估计算过程中，先通过现场察看，以杭州市房屋重置价比较确定，按五类十五等组价评定该房屋的重置价格，乐后，再以有关部门颁布的调整文件进行调整，在此基础上，按会计制度规定的固定资产折旧年限作为参考，结合房屋建筑物的使用情况和完损程度确定成新率”，房屋建筑物评定结果为“评估价值为749998元”，包括主楼341550元、传达室和厕所37260元，场地368000元、围墙3188元。
又查明，张建国因贪污、挪用公款被杭州市中级人民法院于1998年8月4日判处犯贪污罪、挪用公款罪，决定执行有期徒刑二十年，直至2007年4月24日被假释。2007年7月17日何家村村委会出具证明，表示在此时将2000年转让土地使用权给黄秋慧事宜告知张建国。但在此之前，张建国曾于1999年12月29日写信给何家村村委会的何德伟，表示“因欠龙坞信用社的款以厂房、土地作抵�，法院已裁决执行，如不采取此办法，厂房、土地我也会给你们的…”，但“场地、房屋一直是学校在占用”，“每年有租金20万可以收取”，要求何德伟“到我这儿来一次，我们商量一下如何收回租金的事儿”。
本院认为，一、南华公司请求确认其对围墙、传达室、厕所以及场地的所有权并因上述建筑无法返还而要求赔偿财产损失的依据仅为杭州市审计师事务所出具的杭审事估（1996）62号资产评估报告书，该份报告系南华公司委托出具以作为其出资证明，其中明确“建筑物均无工程决算资料可循”，又未附有关于围墙、传达室、厕所的权属证明，同时表示“该工程于1991年兴建，1993年全部竣工”，即开始兴建之时，南华公司尚未与何家村村委会签订土地使用权出让合同，故在何家村否认南华公司建造该些建筑而南华公司未能补充证据予以证明的情况下，不能认�南华公司建造了围墙、传达室、厕所并因此享有所有权，南华公司就此提出的相关诉讼请求本院不予支持。何家村村委会承认本案所涉4000平方米水泥场地系南华公司平整并浇筑，故南华公司对此享有所有权，且相对独立于所附着土地的土地使用权。本院在（1999）杭西泗执字第231号案件的强制执行过程中，于1999年7月22日将南华公司的七间厂房和10亩土地使用权变卖给何家村村委会，系根据南华公司与何家村村委会于1993年订立的土地使用权出让合同和房屋转让合同中的对价和使用年限确定变卖价格，并未考虑南华公司对该10亩土地进行平整而取得的水泥场地所有权，因原则上土地与地上附着物不可分离，故何家村村委会应另行补偿南华公司的水泥场地所有权损失。至于补偿的数额，应依法院变卖10亩土地使用权给何家村村委会之时的场地价值确定，南华公司依杭审事估（1996）62号资产评估报告书中确定的场地评估价值368000元主张其权利，评估基准日为1996年5月31日，南华公司并不申请重新评估，何家村村委会对该评估价格的确定有异议却亦不申请评估，故本院以此为基准，并考虑到何家村依（1999）杭西泗执字第231号民事裁定书以570400元取得南华公司的七间厂房和10亩土地使用权而之后于2000年3月8日以80万元的价格向黄秋慧转让厂房和场地的差价为229600元以及相应的时间因素，酌情确定补偿价格为25万元，超出部分本院不予支持。因南华公司的该项主张系依据无法行使所有权的追及效力和物上请求权而提出的损害赔偿，不受诉讼时效的影响，何家村村委会就此提出的关于超过诉讼时效的抗辩本院不予采纳。二、关于南华公司于1994年向何家村村委会交纳的2万元用于购买变压器等电力设备的水电集资款的性质、权利主体等均不明确，南华公司又系因无法归还欠龙坞信用社的贷款、被法院强制执行了在何家村的财产而不需再实际享有水电集资款的利益，即何家村村委会对此并无过错，故南华公司要求何家村村委会归还该2万元款项的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条、第一百三十四条，《中华人民共和国物权法》第七条之规定，判决如下：
一、杭州市西湖区转塘街道何家村村民委员会补偿杭州南华贸易有限公司水泥场地损失250000元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回杭州南华贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7877元，由杭州南华贸易有限公司负担3386元，杭州市西湖区转塘街道何家村村民委员会负担4491元。杭州市西湖区转塘街道何家村村民委员会负担部分，于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 熊英英
人民陪审员 陈顺根
人民陪审员 方杏妹
二〇〇九年九月九日
书 记 员 刘 静