广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤19民终5045号
上诉人（一审被告）：庹晶，女，1981年4月20日出生，住广东省东莞市东城区，
委托代理人：李统明，广东林德律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：吴梅珍，女，1977年11月29日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县，
委托代理人：陈公平，东莞市启明律师事务所律师。
一审第三人：东莞市志诚万家房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市黄江镇环城路雍雅山庄乙区7号。
法定代表人：蒋菊蓉。
委托代理人：尹锐东，该公司松山湖第二分公司负责人。
委托代理人：刘文，该公司松山湖第二分公司员工。
上诉人庹晶因与被上诉人吴梅珍、一审第三人东莞市志诚万家房地产经纪有限公司（以下简称志诚万家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初3132号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴梅珍起诉请求：庹晶从2016年11月29日起，按照总房价5120000元的千分之二每日支付违约金至庹晶实际交付房屋之日止（暂计至起诉之日为512000元）。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决庹晶应于判决发生法律效力之日起三日内向吴梅珍支付违约金512000元。
一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初3132号民事判决书。
宣判后，庹晶不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，并发回重审。事实与理由：（一）一审法院送达法律文书的地址错误，导致庹晶未收取到吴梅珍起诉庹晶的相应诉讼材料及开庭传票，一审法院没有查询及穷尽送达手段，在庹晶并未知晓该案件的情况下，直接缺席审判明显违反法定程序，严重影响案件的正确判决。庹晶由于夫家及经商等原因，早年已长居东莞，不在湖南省岳阳市君山区钱粮湖镇雅园居委会宿舍居住，该地址也无庹晶其他近亲属在居住。2016年底，也即在吴梅珍起诉庹晶前，庹晶也已从上述户籍地迁出，迁入东莞市东城区莞龙路555号，一审法院向庹晶原户籍地邮寄送达诉讼材料及开庭传票是错误的，是无法送达给庹晶。庹晶是事后通过志诚万家公司电子传送判决书方得知被诉及判决结果。《房屋买卖合同》上明确记载了庹晶的其它联系地址，事实上庹晶在东莞也是长居于该地址，但一审法院在送达法律文书乃至审查证据、开庭审理各个环节，没有穷尽送达手段，并向该地址送达法律文书。吴梅珍明显知道庹晶其他联系地址，却故意隐瞒，错误提供庹晶的地址给法院，导致法院无法送达法律文件，庹晶也无法出庭对抗，明显是为了争取不道德的诉讼利益与结果。吴梅珍的行为已影响了案件的公正审理，一审法院错误送达法律文书的行为也影响了案件的正确判决，因此，应该撤销原判，发回重审。（二）庹晶不存在逾期交楼的违约行为，一审法院认定庹晶逾期交楼的事实不清。1.庹晶已按《房屋买卖合同》约定时间通知吴梅珍收楼，但吴梅珍由于房屋质量问题而延迟收楼，延迟收楼的责任在于吴梅珍而非庹晶，庹晶无须承担逾期交楼的违约金。依据《房屋买卖合同》第二条第3款，吴梅珍已实地察看过案涉物业，对该物业的质量是认可的。即使房屋存在质量问题，吴梅珍也应当先予以收楼，但吴梅珍却拒绝收楼。吴梅珍拒收楼的理由是不成立。因此，在庹晶已通知过吴梅珍交付案涉房屋情况下，是吴梅珍自身原因没有收楼，与庹晶无关，庹晶没有违约，不应该承担任何责任。2.案涉房屋所有权自庹晶转移至吴梅珍之日，也应视为庹晶已向吴梅珍交付了房屋。案涉房屋已办理了吴梅珍名下的《不动产权证》，所有权的转移也应视为庹晶已向吴梅珍交付房屋。但一审法院却简单、片面的理解为以交付钥匙，在物业公司填写《物业产权转移办理记录表》视为交付房屋。事实上，根据庹晶提供的相关证据，吴梅珍只要出具登载其名的《不动产权证》即可在物业处办理任何手续，无须庹晶协助、配合。也即吴梅珍已实际可控制、支配案涉房屋，而吴梅珍控制、支配案涉房屋的行为即证明庹晶早已向吴梅珍交付了案涉房屋，庹晶并没有违约，无须承担高额违约金。（三）违约金过分高于损失，如二审法院仍判决庹晶须承担违约金，则庹晶依据《中华人民共和国合同法》第114条及司法解释请求以实际损失为基础予以调整。庹晶已按约定向吴梅珍交付案涉房屋，不存在任何违约情况。假设庹晶真的存在逾期交楼情况，吴梅珍因庹晶未如期交楼的损失也远小于其诉请的违约其损失也仅仅是同等区域地段租金水平的租金损失。
吴梅珍答辩称：（一）一审法院依据吴梅珍提供的送达地址邮寄并被签收即为有效送达，一审中志诚万家公司一直与庹晶保持联系，庹晶对于本次诉讼是知情的，其故意不参与开庭是恶意逃避诉讼的行为，对其要求发回重审的请求应不予支持。1.吴梅珍根本不知晓庹晶已经新迁户口，而买卖合同上的地址，庹晶也并未指定该地址为本次交易的文书送达地址，即使有指定也只是在交易过程中，交易结束便失去约束力，吴梅珍将庹晶签订房屋买卖合同与办理过户时提供并使用的身份证上的地址提供给法院，符合一般诉讼习惯，而法院依照吴梅珍提供的地址邮寄送达并被签收，即视为有效送达，只有法院按照吴梅珍提供的地址无法签收，才会要求吴梅珍重新提供新的有效送达地址，如果新的地址仍然无人签收，则法院才会在穷尽一切手段后公告送达，而本案中，法院按照吴梅珍提供的地址送达有人签收，即视为有效送达，法院无须再穷尽其他手段公告送达。2.庹晶声称并未收到应诉材料且并不知情纯属撒谎，不合常理。首先依据庹晶提交的法院邮寄判决书的国内特快邮政快递单（EY523552218CN），吴梅珍经查询该邮件被庹晨签收，庹姓是比较少有的姓氏，依据常理，一个与庹晶毫无关系的人是不可能代为签收法院的法院专递的，而且邮政工作人员也不可能将法院专递给一个与庹晶毫无关系的人签收。依据庹晶提交的邮政快递单，如果庹晨与庹晶毫无关系且从不联系，庹晶也是不可能拿到该快递单。同理，吴梅珍有理由相信所有的应诉材料均由庹晶的家属代为签收并将材料内容告知了庹晶，庹晶对于本次诉讼是知情的。其次，因为庹晶一定要等收到全部房款才肯交房，导致吴梅珍一直催促志诚万家公司与庹晶，志诚万家公司一直从中代为转达，后来吴梅珍说要起诉她，庹晶则回答“可以”，可见其应当预知到自己会被诉，而且后来吴梅珍去法院立案后不久，志诚万家公司也收到了应诉材料，志诚万家公司第一时间告知了庹晶，同时也打电话给了吴梅珍，希望从中调解。志诚万家公司不可能先前一直不与庹晶任何联系，而等出了判决才告知庹晶判决结果。（二）庹晶陈述吴梅珍拒绝收楼不是事实，过户之日即为交房之日的说法也没有依据，而且对于案件事实问题可以二审予以查明而不用发回重审。1.2016年11月28日办理过户当天，庹晶并未到场，过户手续是委托第三人办理的，吴梅珍当天未见到庹晶，更加不可能与庹晶、第三人到案涉房屋现场，吴梅珍当天曾要求庹晶交房，庹晶却以自己开会为由拒不到场。同时结合吴梅珍提交的录音与聊天记录，庹晶与第三人均陈述庹晶是因为不见尾款所以不交房，与其陈述矛盾。2.庹晶陈述办理完过户手续即视为交房是错误的。根据《商品房屋居间合同》的第四条，过户是过户，交付使用是交付使用，两者不能混为一谈。3.是否存在逾期交楼属于法院事实认定的问题，对于事实认定不清或者错误的，二审可以发回重审或者在查清事实后依法判决，没必要发回重审。（三）一审对于违约金处理正确，应当予以维持，而且是否应当调整违约金属于法律适用问题，不论正确与否均不导致案件发回重审。对于违约金有约定的从其约定，无约定的才酌定，而且无论违约金约定是否过高，法院均不主动调整，只有当事人主动提出法院才会予以审查。一审时，庹晶拒不到庭视为放弃答辩，法院不予审查处理正确，应予维持。
本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。
另查明，二审期间，吴梅珍向本院提交一份与志诚万家公司员工刘文的通话录音、一份邮局签收记录，欲证明志诚万家公司收到法院的应诉材料后有通知庹晶，庹晶对本案一直知情。一份在松山湖房产交易所签订的房屋买卖合同，欲证明办理产权登记当天庹晶根本不在场，庹晶陈述要求吴梅珍收房纯属撒谎。一份通话清单，欲证明的内容与第一份证据的证明对象相同。二审法庭调查时，庹晶称案涉房产是毛坯房，将密码钥匙告知对方即算交付，而密码钥匙已在过户前告知了中介与对方。志诚万家公司承认庹晶告知了密码钥匙，并称在过户之前已告知吴梅珍。吴梅珍称志诚万家公司没有告知密码钥匙，且告诉密码钥匙不算交付，一定要双方到物业办理交房才算交付。志诚万家公司称房屋存在漏水现象，吴丽珍让庹晶去修，具体时间应该是过户之后。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，针对庹晶的上诉，本案二审要解决以下问题：（一）本案应否发回重审。一审将诉讼材料按庹晶的身份证地址以邮寄的方式送达，邮递记录显示妥投，一审的送达方式合法。即使庹晶实际上没有收到相关材料，未能在一审阶段提出抗辩意见，但庹晶已成功行使上诉权，相关意见可通过二审程序予以表达，庹晶的诉讼权利并非没有保障。对庹晶将本案发回重审的请求，本院不予采纳。（二）案涉房屋应当如何交付。缔约双方应根据合同的性质及签约目的，遵循诚实信用原则全面履行义务、正确行使权利。本案中，双方约定办理完产权变更登记当天，庹晶须将房屋交付给吴梅珍使用。至于具体应完成哪些程序方算交付，双方出现分歧，合同亦未作明确规定，本院认为应从合理、善意及效率三个角度予以考察。首先，案涉房产已变更产权人为吴梅珍，依据法律规定，从变更登记之日起吴梅珍即为房屋所有权人，享有完整的占有、使用、处分的权利。其次，案涉房屋为毛坯房，庹晶已将密码钥匙告知志诚万家公司，志诚万家公司陈述在产权变更登记前亦已告知吴梅珍，本院认为志诚万家公司的陈述可信。亦即吴梅珍进入案涉房屋并不存在障碍。再次，吴梅珍坚称须双方到物业公司办理交房，此主张没有合同依据，吴梅珍亦未提交证据证明其前往物业公司办理受阻。综上，本院认为案涉房屋完成产权变更登记即视为庹晶已经交付，吴梅珍迟迟不予利用并非庹晶违约行为导致。对庹晶无须承担违约责任的上诉主张，本院予以支持。
综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，本院予以纠正。庹晶关于实体部分的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初3132号民事判决。
二、驳回吴梅珍的诉讼请求。
案件一审受理费4460元，二审受理费4460元，均由吴梅珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 倩
审判员 徐华毅
审判员 杨洁萍
二〇一七年九月十三日
书记员 郑惠琼
杨静