昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0102民初6224号
原告：中国建设银行股份有限公司云南省分行，统一社会信用代码：91530000622608301K。
住所：云南省昆明市金碧路中段建行大厦。
负责人：高升亮，系该行行长。
委托诉讼代理人：黄馨瑶、杨艳，云南创泰律师事务所律师，特别授权代理。
被告：王增敏，男，汉族，1968年6月7日出生，身份证住址为福建省闽侯县。
被告：林善珠，女，汉族，1968年3月17日出生，身份证住址为福建省闽侯县。
被告：云南长丰房地产开发有限公司，统一社会信用代码：915300007452760012。
住所：云南省昆明市广福路新亚洲体育城星都总部基地**栋。
法定代表人：崔恩滨，系公司董事长。
委托诉讼代理人：田欣野、王冬，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。
原告中国建设银行股份有限公司云南省分行与被告王增敏、林善珠、云南长丰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司云南省分行的委托诉讼代理人黄馨瑶、被告云南长丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人田欣野、王冬到庭参加诉讼。被告王增敏、林善珠经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令第一、二被告返还原告贷款剩余本金589168.38元及按合同约定利率计至实际还清欠款之日的利息、罚息（现暂计至2017年5月25日利息15352.83元、罚息457.04元）；由第一、二被告承担原告为追索欠款产生的全部费用（暂计至起诉之日，应包括诉讼费用、公告费、邮寄费、律师代理费30000元等）。以上费用合计:634978.25元；3、在第一被告和第二被告不能按期归还欠款时，由原告依法行使对第一、二被告抵押物昆明市官渡区矣六乡昆洛路以东星宇园3-18幢2单元10层1003号房屋的抵押权，以所得价款优先受偿被告所欠债务及各项费用；4、判令第三被告对上述费用在保证范围内承担连带责任保证。事实与理由：2011年9月，原告与被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告向原告借款68万元，期限240个月；被告用于购买昆明市官渡区矣六乡昆洛路以东星宇园3-18幢2单元10层1003号房屋，并以该房屋提供担保。原告依照合同约定向被告提供了贷款人民币68万元。但自2017年3月起，被告已连续三个月未向原告还款，原告有权解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》并要求被告归还欠款及相应利息、罚息并承担原告为追偿该欠款产生的一切费用。同时，原告作为昆明市官渡区矣六乡昆洛路以东星宇园3-18幢2单元10层1003号房屋的抵押权人，有权享有优先受偿权。原告为维护原告合法权益，特诉至法院。
被告云南长丰房地产开发有限公司辩称：对于被告王增敏、林善珠的逾期情况和还款情况不清楚，根据原告诉状上所列的律师费30000元，我方认为超过了《云南省律师服务收费行业指引标准》，请法院对超过部分不予支持。
被告王增敏、林善珠未到庭，亦未提交答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。被告王增敏、林善珠经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交证据，本院视为其放弃对其他当事人所举证据进行抗辩的权利。对当事人无异议的证据即原告提交的内资企业登记基本情况表、身份证明、《个人住房（商业用房）借款合同》公证书、个人贷款证支付凭证、个人贷款开立贷款账户通知书、律师费发票、邮寄费发票本院予以确认并在卷佐证，对于被告云南长丰房地产开发有限公司有争议的证据即原告提交的律师费发票，因此证据系原件，符合证据的形式要件，被告又未提交相反证据予以反驳，故本院对此证据予以采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院依法认定事实如下：2012年2月1日，原告与被告王增敏、林善珠、云南长丰房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告王增敏、林善珠向原告借款68万元，用于购房；借款期限为240个月，即2012年2月1日至2032年2月1日；借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮11%；合同项下借款逾期的，罚息利率为合同所执行贷款利率水平上上浮50%；还款方法为等额本息还款；原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由被告王增敏、林善珠承担；被告王增敏、林善珠如违反合同约定，未按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权解除与被告王增敏、林善珠的借贷关系且宣布贷款立即到期，要求被告王增敏、林善珠立即清偿借款本息及相关费用并承担自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；被告王增敏、林善珠以其所有的位于昆明市官渡区矣六乡昆洛路以东星宇园3-18幢2单元10层1003号房屋为上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、被告王增敏、林善珠应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用；被告云南长丰房地产开发有限公司作为保证人对于借款合同项下已发生的债务承担连带保证责任，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。合同签订后，原告依约将借款68万元发放至被告云南长丰房地产开发有限公司账户上。合同签订至今，被告王增敏、林善珠所购买的昆明市官渡区矣六乡昆洛路以东星宇园3-18幢2单元10层1003号房屋仍未按合同约定办理抵押登记手续。合同履行中，被告王增敏、林善珠于2016年12月1日起逾期还款，截至2017年11月13日，被告王增敏、林善珠尚欠原告借款本金589168.38元及利息29869.61元、利息罚息1127.12元、本金罚息870.81元。
另查明，原告为实现债权而支出律师代理费30000元、邮寄费51元。
本院认为，原告与被告王增敏、林善珠、云南长丰房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对各方当事人均具有约束力。原告依约向被告王增敏、林善珠指定账户发放了借款，被告王增敏、林善珠作为借款人未按照合同约定按期还款已构成违约，合同中对于违约责任有明确的约定，故原告请求解除合同及被告王增敏、林善珠归还借款本息的诉讼请求本院予以支持。2016年12月1日起，被告王增敏、林善珠所欠借款已经处于逾期状态，应该按照合同约定的利率计算罚息。截止2017年11月13日，被告王增敏、林善珠尚欠原告借款本金589168.38元及利息29869.61元、利息罚息1127.12元、本金罚息870.81元有原告提交的证据支持，计算方式符合合同约定，本院予以确认。因被告王增敏、林善珠所欠借款已经处于逾期状态，应该按照合同约定的利率计算罚息。
原告为实现债权而支出的律师代理费30000元是由于被告王增敏、林善珠的违约行为引起的，双方在《个人住房（商业用房）借款合同》对此费用有明确的约定，虽被告云南长丰房地产开发有限公司庭审中辩称此费用未实际发生且计算标准超过《云南省律师服务收费行业指引标准》的规定，但是原告已提供发票证明此费用产生，被告云南长丰房地产开发有限公司并未提交相反证据证明其观点，且根据《云南省律师服务收费行业指引标准》第五条第一款第2项关于“2、涉及财产关系的，按照不低于以下标准采用差额累进制计算收费比例：（1）10万元以下部分（含10万元）为5%，收费额不足5000元的每件按5000元收取；（2）10万元至50万元部分（含50万元）为4.2%；（3）50万元至100万元部分（含100万元）为4%……”之规定，原告的收费符合规定，故原告的该项诉讼请求本院予以支持。
被告云南长丰房地产开发有限公司自愿对被告王增敏、林善珠基于《个人住房（商业用房）借款合同》所产生的债务向原告提供连带责任保证，合同约定的保证期间为“本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。现本案所涉房屋的抵押登记尚未办妥，还处于合同约定的保证期间，故原告请求被告云南长丰房地产开发有限公司对被告王增敏、林善珠的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求本院予以支持。因被告王增敏、林善珠购买的位于昆明市官渡区矣六乡昆洛路以东星宇园3-18幢2单元10层1003号房屋未办理抵押登记，抵押权不成立，故原告请求对抵押物实现抵押权的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条第二款、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司云南省分行与被告王增敏、林善珠、云南长丰房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告王增敏、林善珠于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司云南省分行偿还借款本金589168.38元及截止2017年11月13日的利息29869.61元、利息罚息1127.12元、本金罚息870.81元，并承担以该借款本金自2017年11月14日起计算至款项清偿之日止的利息及罚息（按合同约定利率计算）；
三、被告王增敏、林善珠于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司云南省分行支付律师费30000元；
四、被告云南长丰房地产开发有限公司对被告王增敏、林善珠的上述债务承担连带清偿责任，被告云南长丰房地产开发有限公司承担责任后，有权在其承担责任的范围内向被告王增敏、林善珠追偿；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司云南省分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10150元、邮寄费51元，以上合计10201元，由被告王增敏、林善珠、云南长丰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 胡 颖
人民陪审员 陈建云
人民陪审员 张 银
二〇一七年十一月十三日
书 记 员 邹亚娇