文书内容黑龙江省黑河市爱辉区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑1102民初109号原告（反诉被告）：胡秀兰,女，1948年12月17日出生，汉族，无职业。委托诉讼代理人：陈志铭，辽宁华夏律师事务所律师。被告（反诉原告）：岳志森，女，1937年10月13日出生，汉族，无职业。委托诉讼代理人：邹文艳，女，1961年9月6日出生，汉族,系岳志森儿媳。委托诉讼代理人：庄妍，黑龙江庄妍律师事务所律师。第三人：张巍，女，1970年10月13日出生，汉族，个体业主。委托诉讼代理人：张世荣，男，1949年9月1日出生，汉族，职业退休职工，系张巍父亲。原告胡秀兰与被告岳志森、第三人张巍物权保护纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡秀兰及其委托诉讼代理人陈志铭，被告岳志森及其委托诉讼代理人邹文艳、庄妍，第三人张巍及其委托诉讼代理人张世荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡秀兰向本院提出诉讼请求：1.被告归还原告位于地开发28号住宅楼一单元一层的车库；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于1993年支出6万元购买了地开发28号住宅楼一单元一层的车库并办理了产权证照，用于出租经营。2006年原告去北京儿子处居住，便将车库交给女儿张巍打理并收取租金。2015年初原告从北京回来后发现张巍在未经原告同意的情况下，于2010年将该车库以49,000元价格卖给了被告岳志森。2016年原告补办了产权证照，并多次找被告岳志森讨要车库，被告以种种理由推脱。原告作为案涉车库的合法的产权人，其所有权受法律保护，张巍在未经原告授权同意的情况下，擅自卖房属于无权处分的行为，被告购房亦不属于善意取得，被告应将车库归还给原告，并赔偿相应的损失。被告（反诉原告）岳志森辩称，1.胡秀兰因急用钱而出售车库，岳志森以54,000元价格购买了胡秀兰的车库，双方签订了出兑车库合同，钱款当面交清，车库已实际交付13年。因不能及时办理产权过户手续，胡秀兰将车库所有权证原件、身份证复印件交予岳志森，故双方买卖法律关系合法有效；2.胡秀兰出售车库13年后反悔，于法无据。岳志森有证据证实出售出库系胡秀兰真实意思表示，在岳志森履行了付款义务后，胡秀兰一直推拖、敷衍不予办理过户手续，已构成违约。现胡秀兰以未经本人同意由其女儿张巍出售车库无效为由提起诉讼，实为不诚信之举，请求人民法院驳回胡秀兰的诉讼请求。第三人张巍述称，原告当时不知道此事，被告想买车库，就和我签了合同，原告是回来后才知道此事的。被告（反诉原告）岳志森向本院提出反诉请求：1.要求判决被告胡秀兰为岳志森办理地开发28号住宅楼一单元一层2号车库的过户手续，所需费用由原、被告依法承担；2.与本案相关诉讼费用由胡秀兰承担。事实与理由：2004年7月21日，经胡秀兰同意，岳志森购买了胡秀兰所有的地开发28号住宅楼一单元一层2号车库，由于当时胡秀兰不在黑河，由其女儿张巍代为办理车库出售事宜，并与岳志森签订了《出兑车库合同》，该车库面积为45.1平方米，出售价格54,000元，岳志森当天支付了全部购房款，张巍向岳志森交付了车库的房屋所有权证原件，该车库一直由岳志森占有、使用、收益至今。后胡秀兰从外地回到黑河均认可出售车库的事实，又向岳志森提交了自己身份证复印件，岳志森多次要求胡秀兰办理车库过户手续，胡秀兰均以同意办理、关系好不会反悔、过些日子就办理等理由推拖、敷衍，一直没有为岳志森办理上述车库的更名手续，故岳志森依法起诉，要求胡秀兰协助办理案涉车库的过户手续。原告（反诉被告）胡秀兰辩称，2004年7月21日，岳志森从胡秀兰女儿张巍手中购买争议车库未经胡秀兰同意，2015年初原告从北京回来后供热部门向原告催缴供热费时方得知此事，张巍对车库没有处分权利，故请法院驳回反诉原告岳志森的诉讼请求。第三人张巍未作陈述。原告胡秀兰为证明其诉讼主张，向本院提交了《房屋所有权证书》复印件1份（原件当庭核对并返还）、2016年5月11日黑龙江省非税收入票据原件两份，证明地开发28号住宅楼车库属于原告胡秀兰所有及原告补办了车库所有权证。被告岳志森质证称：对证据真实性无异议，对证明问题有异议，此证系胡秀兰要求岳志森将车库交回被拒绝后到房产部门补办的，虽然产权证书是合法的，但该证系胡秀兰在出售车库后补办的，故不应被采信。第三人张巍质证称对上述证据无异议。被告岳志森为证明自己的主张，在本案庭审时提交了如下证据：证据一、填发日期为2002年7月29日，房屋所有权人为原告胡秀兰的《房屋所有权证书》复印件1份（原件当庭核对并返还），证明岳志森在购买车库时，张巍经其母亲同意将产权证交到岳志森手中，原、被告买卖行为合法。原告胡秀兰质证：对证据真实性无异议，但不是原告交到被告手中的，当时可能是原告的女儿交到被告手中的。证据只是产权证，没有发生物权变更。第三人质证：同意原告质证意见，被告家所有证件都在张巍手中。证据二、《出兑车库合同》复印件1份（原件当庭核对并返还），证明岳志森购买车库的价格和时间，张巍代胡秀兰在合同上签字，钱款已经收到。原告质证：对证据真实性无异议，对合法性有异议。张巍没有原告的授权委托，没有合法代理权，属于无权处分行为，因此该合同不成立，没有法律效力。第三人质证：同意原告质证意见。证据三、原告的身份证复印件一份，证明该复印件是协议签订之后胡秀兰本人当面交给岳志森的，买车库时没有办理产权过户登记，提交身份证复印件是认可买卖关系，并承诺随时可以办理产权证过户手续。原告质证：这只是原告第一代身份证复印件，而且还很不清楚。身份证复印件无法证明被告所说的是原告当面交给被告的，也无法证明原告同意办理产权证的事实。第三人质证：同意原告质证意见。证据四、证人徐光彪出庭作证，证明原告开始让被告帮忙卖车库，卖了一段时间没卖出去，原告又让被告买车库，后来被告就买了。原告质证：对于徐光彪的证言，原告认为不具有客观真实性。因为徐光彪说1998年到的哈尔滨，2005年回到黑河。而房屋买卖是在2004年。徐光彪在这段时间没有在黑河，因此其证言没有真实性，请求法院不予采信。第三人质证：不认可，因为岳志森找第三人出兑出库的时候就岳志森一个人，没见到任何人，对证人的话不认可。证据五、证人车飞出庭作证，证明第三人在2005年曾经跟其说，胡秀兰将车库卖给了岳志森。原告质证：对于车飞的证言，不具有关联性，他只是听第三人说过卖出库的事实，而且是2005年说的，与本案没有关联。第三人质证：不认可，因为岳志森找第三人出兑出库的时候就岳志森一个人，没见到任何人，对证人的话不认可。证据六、证人车向东出庭作证，证明在2004年被告在其不知情的情况下自行决定购买了原告的车库。其找过原告办理过户，原告总是推拖。原告质证：对于车向东的证言，由于车向东是岳志森的亲生儿子，与本案有严重的利害关系。其口头描述的买卖过程不具有客观真实性。第三人质证：不认可，因为岳志森找第三人出兑出库的时候就岳志森一个人，没见到任何人，对证人的话不认可。第三人当庭没有向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：地开发28号住宅楼一单元一层2号的车库系胡秀兰出资购买并办理了产权证，用于出租经营。2006年胡秀兰去北京儿子处居住，便将车库交给女儿张巍管理，租金亦由张巍收取。2004年7月21日岳志森与张巍签订《出兑车库合同》，合同载明：“经双方商定胡秀兰45.1平方米2号车库定价伍万肆千元正出兑给岳志森名下，当即将兑款如数付给对方，车库已交出。特此立证，双方签字：岳志森、代张巍，公元2004年7月21日生效”。合同签订当日张巍收取了被告支付的车库出售款54,000元，并将车库及车库所有权证书原件交给了岳志森，岳志森自2004年7月21日起一直实际占有、使用该车库至今。2015年胡秀兰从北京回黑河后发现张巍在未经其同意的情况下，将车库出售给了岳志森，遂于2016年补办了《房屋所有权证书》，并多次找岳志森要求返还车库未果，故起诉至本院。本院认为，胡秀兰在购买本案争议的地开发28号住宅楼一单元一层2号车库后，在房产部门办理了产权证照，胡秀兰为该车库的所有权人。2004年7月21日胡秀兰的女儿张巍与岳志森签订了《出兑车库合同》，将本案争议的车库卖于岳志森，虽然张巍收取了岳志森支付的54,000元出兑款，并将车库及车库所有权证书交付给岳志森，且岳志森自2004年7月21日起一直实际占有、使用该车库至今，但因岳志森未能办理车库转移手续，又未提交张巍在出售车库时取得了胡秀兰的授权的相关证据，而不动产的变更以登记作为公示方式，故该车库所有权人未变更，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，胡秀兰有权要求岳志森返还争议车库，本院对胡秀兰的诉讼请求予以支持。岳志森抗辩称其与张巍签订合同时，事先取得胡秀兰认可，事后胡秀兰也予以了追认，但对此岳志森未能提交充分的证据予以证实，故岳志森的抗辩理由不能成立。关于岳志森反诉提出要求办理车库的过户手续的问题。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院予以支持”的规定，张巍与岳志森签订的《出兑车库合同》为有效合同，但因张巍未取得争议车库的所有权，岳志森依据合同要求进行物权变更的反诉请求不能得到法院的支持。岳志森在不能实现其缔约目的的情况下，可以另案要求张巍返还所交款项并承担相应损失。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条、第三十四条、第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告岳志森返还原告胡秀兰位于地开发28号住宅楼一单元一层2号车库，于本判决生效后15日内履行完毕；二、驳回被告岳志森的反诉请求。案件受理费575元（减半收取）、反诉费50元，均由被告岳志森负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审 判 长  季洪翔审 判 员  田立东人民陪审员  于东虹二〇一七年七月十三日书 记 员  高海燕