湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0111民初983号原告：吴培培，女，1970年5月4日出生，汉族，住武汉市洪山区。原告：童贝宁，男，1991年9月28日出生，汉族，住武汉市。以上二原告的共同委托诉讼代理人：辛阳、张建伟，北京大成（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：湖北广宏置业有限公司，住所地：武汉市江夏经济开发区民营工业园区-1层。法定代表人：万学飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：方琴、郭健，湖北中和信律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告吴培培、童贝宁与被告湖北广宏置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员许雄文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴培培、童贝宁的委托诉讼代理人辛阳、张建伟，被告湖北广宏置业有限公司的委托诉讼代理人方琴、郭健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴培培、童贝宁共同向本院提出的诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房违约金17600元（已支付购房款×逾期交房天数×万分之三），自2014年8月1日算起，至2014年12月18日止；逾期交房违约金剩余部分自2014年12月19日算起，至具备交房条件并交付原告时止；2、判令被告承担逾期办理房地产权属证书违约金2100元（已支付房款×0.5%）；3、判令被告协助原告办理房地产权属证书，提供应由其提供的所有办证资料；4、判令被告承担交房前的物业费；5、判令被告依约承担保修责任自原告实际收房之日起开始计算；6、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月15日买受人童望生与被告签订了《武汉市商品房买卖合同》。合同约定买受人童望生向被告购买被告建设的位于武汉市洪山区狮子山街壕沟芷岸龙庭小区17栋2单元2402号商品房，总价款419888元，被告应于2014年7月31日前交房。同时约定：被告逾期交房超过60日后，买受人童望生要求继续履行合同的，被告按日向其支付已交付房款万分之三的违约金；因被告的原因致使买受人童望生不能办理房地产权属证书的，买受人童望生不退房的，被告按已付房价款0.5%向买受人童望生支付违约金；被告自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；买受人童望生应于物业买卖双方约定的交付日期之次月起交纳物业服务费用。合同签订后，买受人童望生已履行了付款义务，但被告在2014年7月尚未完成有关验收的情况下，向原告发出《芷岸龙庭交付通知书》，并未出具《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，买受人童望生为此拒绝收房，拒绝缴纳物业费用；2015年1月16日童望生死亡，两原告作为诉争房屋的权利人认为被告在2014年7月31前未完成有关验收，违反合同约定，应承担违约责任。被告湖北广宏置业有限公司辩称，原告起诉已超过诉讼时效，请求予以驳回；原告已于2014年8月6日收房，被告的交房行为是合法有效的，不应承担违约金；被告未对原告造成实际损失，违约金的比例过高，请求法院调整降低；物业费是物业公司收取的，与被告无关；同意从原告收房之日起承担保修责任。本院经审理认定的事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。对关于逾期交房违约期间的问题，原告认为被告在取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书后仍未达到交房条件，并提交了相应证据，被告认为其于2014年7月31日前已取得相关验收，具备交房条件，并提交了相应证据，经审查，被告于2014年12月4日取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，此时已具备交付条件，故本院对被告该部分证据的证明目的部分予以采信，对原告的该部分证据的证明目的部分予以采信；关于逾期办理房地产初始登记违约问题，被告认为其是为配合政府行为才造成了违约，属于不可抗力所致，并提交了相应的证据，本院认为被告在2014年12月4日取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，其应当在90日内完成房地产初始登记，但其在2015年4月15日才完成初始登记，不符合合同约定，该部分证据不能充分证明其逾期办理房地产初始登记属不可抗力所致，故本院对该部分证据不予采信。经审理查明,2013年4月15日买受人童望生与被告签订了商品房买卖合同，合同约定：“买受人向被告购买被告建设的位于武汉市洪山区狮子山街壕沟芷岸龙庭小区17栋2单元2402号商品房，总价款419888元，被告应于2014年7月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人、逾期超过60天的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按已付房款的日万分之三承担违约金；因被告的原因致使买受人不能办理房地产权属证书的，买受人不退房的，被告按已付房价款0.5%向买受人支付违约金；房屋物业服务费用由湖北水蓝郡物业管理有限公司收取。”合同签订后，买受人童望生向被告支付了全额购房款。2014年8月6日，买受人童望生收房。2016年1月29日，被告向原告出具了办理房地产权属登记的相关资料。另查明,被告建设的涉案工程在2014年12月4日取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书；2015年4月15日取得武汉市房屋初始登记证明；2015年1月16日买受人童望生死亡。吴培培是童望生之妻，童贝宁是童望生之子，2015年2月12日，买受人童望生父母童庆坤、张秋枝在湖北省武汉市新洲公证处放弃了本案诉争房屋的继承权，2015年2月17日，原告吴培培就本案诉争房屋在湖北省武汉市洪兴公证处进行了公正，该处作出（2015）鄂洪兴内证字第1626号公证书，证明本案诉争房屋中属于买受人童望生的份额全部由原告童贝宁继承。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。被告与买受人童望生所签订的商品房买卖合同，为双方自愿签订，内容未违反法律规定，应为有效合同，双方均应按照合同的约定遵守履行。买受人童望生死亡后，其非涉及人身关系的合同权利义务由其继承人继承，诉争房屋作为买受人童望生及吴培培的夫妻共同财产，除去归属其妻吴培培的部分外，经公证确认诉争房屋中属于买受人童望生份额的部分由原告童贝宁一人继承，故诉争房屋所涉的商品房买卖合同的权利义务应由原告吴培培、童贝宁共同主张及承担。被告在2014年7月31日前通知买受人童望生收房，但当时并未取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，尚未达到符合交付的条件，2014年12月4日，被告取得工程竣工验收备案证明书，至此被告建设的商品房才具备规定交付条件，被告逾期交房时间应从2014年8月1日计算至2014年12月4日，逾期天数为126日，但考虑到买受人童望生于2014年8月6日已经收房，实际损失有所减轻，结合本案的事实和当事人对合同的履行情况及对因逾期交房给原告造成的实际损失，本院酌定将2014年8月1日至2014年8月6日的违约金按日万分之三的标准计算，2014年8月7日至2014年12月4日的违约金按日万分之一的标准计算，被告应向原告支付交房违约金5752.47元（419888元×0.0003／日×6日+419888元×0.0001／日×120日=5794.45元），故对原告要求被告承担自2014年8月1日起至房屋具备交付条件并交付原告之日期间的逾期交房违约金，本院部分予以支持。合同约定“在商品房交付使用之日起90日内未完成房地产初始登记，因出卖人责任造成买受人童望生不能办理房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%支付违约金”，被告未能在具备交房条件之日起90日内完成房地产初始登记，应当承担相应的违约责任，其抗辩不能出具相关手续是配合政府行为，系不可抗力，但未提交充分证据证明，本院不予支持，该违约金金额应为2099.44元（419888元×0.5%=2099.44元），故对原告要求被告承担逾期办理房地产权属证书违约金2100元的诉讼请求本院予以部分支持。办理房屋权属证书并不是被告法定及合同约定的义务，且被告于2016年1月29日向原告出具了办理房地产权属登记的相关资料，故本院对原告要求判令被告协助原告办理房地产权属证书，提供应由其提供的所有办证资料的诉讼请求不予支持。物业费由湖北水蓝郡物业管理有限公司收取，原告与物业公司之间的物业管理服务关系不属于本案的审理范围，故本院对原告要求判令被告承担交房前的物业费的诉讼请求不予支持。被告认可从买受人童望生实际收房之日开始计算房屋保修期，买受人童望生于2014年8月6日收房，房屋保修期应从该日起算，故本院对原告要求判令被告依约承担保修责任自实际收房之日起开始计算的诉讼请求予以支持。被告抗辩原告起诉超过诉讼时效的证据不充分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告湖北广宏置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告吴培培、童贝宁支付逾期交房违约金5794.45元；二、被告湖北广宏置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告吴培培、童贝宁支付逾期办理房地产初始登记违约金2099.44元；三、位于武汉市洪山区狮子山壕沟芷岸龙庭小区17栋2单元2402号商品房的保修期从2014年8月6日开始起算；四、驳回原告吴培培、童贝宁的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146元，由原告吴培培、童贝宁负担88元，被告湖北广宏置业有限公司负担58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  许雄文二〇一七年十二月二十九日书记员  倪 旷