浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第677号
上诉人（原审被告）：杭州创新实业有限公司。
法定代表人：陈霞芳。
委托代理人：陈志军。
被上诉人（原审原告）：杭州富阳伊甸假日酒店有限公司。
法定代表人：王月杰。
委托代理人：来庆元。
上诉人杭州创新实业有限公司（以下简称创新实业公司）因与被上诉人杭州富阳伊甸假日酒店有限公司（以下简称伊甸酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服富阳市人民法院（2012）杭富民初字第1985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，1、2003年3月1日，杭州三优房地产开发有限公司（以下简称三优房产公司）与伊甸酒店公司签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：三优房产公司将位于杭州富阳市受降镇四联村西湖山度假村，建筑面积约为15000平方米的房屋及其现有中央空调、电梯等附属设施设备租赁给原告伊甸酒店公司用于经营；房屋租赁期共计15年，自2003年10月1日起计。2004年8月18日，三优房产公司又与伊甸酒店公司签订《房屋租赁合同》补充协议书一份，约定：双方延长租赁期限五年，即租赁期为自2003年10月1日至2023年9月30日；租赁前三年为免租期。合同签订后，三优房产公司按约向伊甸酒店公司交付了承租的房屋及相应的设备设施，伊甸酒店公司也按照约定于2007年7月付清了全部17年的租金850万元。2009年4月29日，三优房产公司向原审法院提起诉讼，要求解除其与伊甸酒店公司间的房屋租赁合同关系。原审法院于2009年5月27日作出（2009）杭富民初字第824号民事判决书，判决驳回三优房产公司的诉讼请求。
2、2012年4月28日，三优房产公司与伊甸酒店公司签订《同意转租约定》一份，约定：应伊甸酒店公司要求，三优房产公司同意伊甸酒店公司将杭州富阳市受降镇四联村西湖山度假村转租给创新实业公司，转租期限不得超过三优房产公司与伊甸酒店公司签订的期限，其他约定不变。2012年5月18日，伊甸酒店公司、创新实业公司及三优房产公司签订《房屋租赁合同》补充协议书2一份，约定：三优房产公司与伊甸酒店公司一致同意伊甸酒店公司将杭州富阳市受降镇四联村西湖山度假村20年酒店经营权的全部剩余期限转交给创新实业公司，创新实业公司同意接受，三方共同确认上述《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉补充协议书》中的权利和义务交由创新实业公司承接。创新实业公司承诺在本协议签订4个工作日内向三优房产公司一次性支付6000000元人民币作为上述剩余经营期限的租金，三优房产公司承诺在收到6000000元人民币2个工作日内向伊甸酒店公司指定账户一次性支付6000000元人民币。三优房产公司收到上述6000000元人民币且伊甸酒店公司、创新实业公司双方履行完上述固定资产和经营性资产转让协议后2个工作日内，伊甸酒店公司、创新实业公司双方进行现场交接；租赁期满的时间仍为2023年9月30日；三优房产公司与伊甸酒店公司于2003年3月1日、2004年8月18日签订的《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉补充协议书》也是本协议的附件，三方任何一方违约，要向守约方支付本协议标的额的百分之五的违约金。协议签订后，因创新实业公司未能按约支付房屋租赁款，伊甸酒店公司于2012年8月15日向创新实业公司发出催款函无果，故伊甸酒店公司于2012年9月4日诉至原审法院，请求：1、判令解除伊甸酒店公司与创新实业公司之间的租赁合同；2、判令创新实业公司支付违约金300000元，支付租金损失129495元，并按每月43165元的标准支付从2012年8月22日起至依法解除合同之日止的租金损失；3、判令本案诉讼费用由创新实业公司承担。
3、本案所涉杭州富阳市受降镇四联村西湖山度假村属三优房产公司所有。2006年9月19日，三优房产公司为金筑实业有限公司向银行借款就上述房产提供抵押担保，因未能归还借款，已被北京市第二中级人民法院查封，现已进入评估拍卖阶级。
4、2012年1月4日，创新实业公司法定代表人陈霞芳购入一批家具放于伊甸山庄酒店中，后因未支付货款发生纠纷，经富阳市公安局高桥派出所调解，上述家具被杭州神弓电子实业有限公司取回。
5、审理中，创新实业公司表示因本案所涉房屋设有抵押，同意解除合同。
原审法院认为：本案争议的焦点为：1、伊甸酒店公司是否有权出租本案所涉房屋；2、伊甸酒店公司、创新实业公司及三优房产公司三方签订的《〈房屋租赁合同〉补充协议书2》是否有效；3、伊甸酒店公司主张的违约金及租金计算是否合理？焦点1，根据三优房产公司与伊甸酒店公司签订的《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉补充协议书》的约定，伊甸酒店公司已取得三优房产公司所有的位于杭州富阳市受降镇四联村西湖山度假村房地产20年的租赁使用权，虽然上述租赁房屋在租赁期间向外设定了抵押，现已进入评估拍卖阶级，但伊甸酒店公司作为承租人有权请求继续履行原租赁合同，另作为产权所有人三优房产公司对伊甸酒店公司将上述房产进行转租也表示同意。因此，伊甸酒店公司具有对上述房产对外出租的权利。焦点2，伊甸酒店公司、创新实业公司及三优房产公司三方签订的《〈房屋租赁合同〉补充协议书2》系各方的真实意思表示，并不违反法律限止性规定。同时，创新实业公司也未能提供其主张合同无效的有效证据，故原审法院认定伊甸酒店公司、创新实业公司及三优房产公司三方签订的《〈房屋租赁合同〉补充协议书2》合法有效。焦点3，对于租金损失问题，伊甸酒店公司、创新实业公司双方签订合同时间为2012年5月18日，之后双方虽未办理有关现场交接，但在签订租赁合同前，创新实业公司已将有关家具放入，可视为实际占有，故租赁时间起算应从2012年5月18日开始，另因在庭审中伊甸酒店公司、创新实业公司业已一致同意解除合同，故租赁时间应计算至判决生效日止；对于违约金问题，因系双方自行商定，其标准也不违反法律规定，故对伊甸酒店公司要求创新实业公司支付违约金的诉请，原审法院予以支持。综上所述，原审法院对伊甸酒店公司有权将本案所涉房屋出租，并与创新实业公司签订租赁协议，因创新实业公司违约而应按协议约定支付租金和违约金的事实予以认定。对于伊甸酒店公司要求解除伊甸酒店公司、创新实业公司之间的租赁合同的问题，因在庭审中创新实业公司也表示同意，故此诉请原审法院予以支持。创新实业公司辩称本案主体错误及所签订的合同系无效合同和存在互相串通的理由，无事实和法律依据，原审法院不予采纳。据此，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，于2012年11月26日判决：一、解除伊甸酒店公司、创新实业公司于2012年5月18日签订的《房屋租赁合同》补充协议书2。二、创新实业公司支付伊甸酒店公司房屋租金129495元（计算至2012年8月22日止，之后按每月43165元计算至判决生效日止），于判决生效后十日内付清。三、创新实业公司支付伊甸酒店公司逾期付款违约金300000元，于判决生效后十日内付清。本案受理费7742元，减半收取3871元，由创新实业公司负担。
宣判后，创新实业公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实有误。本案租赁主体是三优房产公司和上诉人，被上诉人根本不具有诉讼主体资格。被上诉人与三优房产公司互相串通，隐瞒租赁房屋存在抵押以及被北京市第二中级人民法院查封的事实，通过所谓“转租”关系，企图侵吞被上诉人的财产。二、原审判决适用法律错误。三优房产公司在签订合同时没有把租赁房屋已经抵押给他人的事实书面告知上诉人，现在抵押权人行使权利，上诉人据此认为三优房产公司的行为致使不能实现目的。本案应适用《合同法》第二百一十六条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定。且租赁房屋已经进入变卖程序，根本达不到上诉人的租赁目的，原审法院以不影响租赁权为由置之不理，错误适用法律。请求本院撤销一审判决，依法撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。
针对创新实业公司的上诉，伊甸酒店公司辩称：一、租赁合同的主体在租赁合同中明确约定为，产权人是三优公司，三优公司租给了被上诉人，时间等事项明确，剩余租赁期限三方协商后，同意转交给丙方即上诉人，由上诉人来承接房屋的使用租赁等合同义务。同时还约定付款方式，当时的付款方式是600万，因为本案上诉人的债务出现问题，要求上诉人支付给产权人，产权人在受到款项后两个工作日内支付给被上诉人，最终收款人也是被上诉人，因此合同中明确约定了谁是产权人，谁是原始的承租人，谁是后面的转租承接人，因此不存在诉讼主体错误的问题。二、合同的效力问题，被上诉人认为双方之间的租赁合同合法有效。合同转让时经过房屋产权人的同意，且该租赁合同是发生在2003年，是由被上诉人向产权人承租的，在租赁合同发生时，该房屋没有被任何法院查封，也就是说租赁在前，抵押和查封在后，根据有关法律的规定，房屋租赁在前，不影响该房屋事后的抵押或查封，也即买卖不破租赁。至今，北京市第二中级人民法院也未向被上诉人及本案上诉人发过腾房的通知，该房屋的使用是正常的。三、房屋租赁合同合法有效，且该房屋已经交付使用，作为承租人有义务承担支付租金的责任，由于上诉人至今未支付租金，违反了合同的约定和有关法律的规定，不能免除上诉人违约责任的承担。请求本院查明事实维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
二审中，伊甸酒店公司未向本院提交新的证据。创新实业公司向本院提交2012年11月7日富阳市房地产交易中心出具的案涉租赁房屋查询记录一份，拟证明自2007年以后该房屋就处于被查封的状态。伊甸酒店公司认为该证据的提交超过了举证期限，且法院查封是在2007年，伊甸酒店公司的租赁是2003年。本院认为该证据形成于一审判决之前，但是创新实业公司却未在本院指定的举证期限内提交且未提供合理的理由，故本院对此证据不予采纳。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，（一）根据三优房产公司与伊甸酒店公司签订的《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉补充协议书》的约定，伊甸酒店公司是案涉租赁房屋的实际承租人。伊甸酒店公司、创新实业公司及三优房产公司三方签订的《〈房屋租赁合同〉补充协议书2》的实际内容也是伊甸酒店公司将房屋租赁的权利义务受让给创新实业公司，创新实业公司的租金也是最终支付给伊甸酒店公司的，现创新实业公司未履行支付租金的义务，伊甸酒店公司有权向法院主张其权益。故创新实业公司有关伊甸酒店公司根本不具备诉讼主体资格的上诉请求不能成立。（二）三优房产公司与伊甸酒店公司的租赁关系发生于2003年，而案涉租赁房屋的抵押权设立于2006年，查封更是发生在设立抵押权之后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，设立在后的抵押权以及查封并不影响案涉租赁房屋的原租赁关系，亦不妨害创新实业公司从伊甸酒店公司处受让租赁权利。且创新实业公司可以从房产管理部门查询得知租赁房屋抵押、查封的事实，创新实业公司在签约前不作调查，自身亦有过错。故上诉人提出的被上诉人没有将案涉租赁房屋已抵押的事实书面告知上诉人，导致合同目的不能实现的上诉理由不能成立。（三）虽然北京市第二中级人民法院已经在房产管理部门对案涉租赁房屋办理了查封手续，但是该查封行为并未实质影响到该房屋的实际使用。2012年1月4日，创新实业公司法定代表人陈霞芳购入一批家具放于案涉房屋中的事实，也印证了这一点。故本案不应适用《中华人民共和国合同法》第二百一十六条以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，创新实业公司的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7742元，由上诉人杭州创新实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 宇
审判员 陈 艳
审判员 王 宓
二〇一三年四月十九日
书记员 毕克来