北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初16468号
原告（反诉被告）：刘杰，女，住北京市丰台区。
原告（反诉被告）：刘铁军，男，北京盛道企业管理咨询有限公司咨询顾问，住北京市丰台区。
二原告委托诉讼代理人：马苗苗，北京华沛德权律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王晶，女，首都医科大学附属北京佑安医院护士，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：周雷，北京市盈科律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘杰、原告（反诉被告）刘铁军与被告（反诉原告）王晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘杰、刘铁军向本院提出诉讼请求：1.解除刘杰、刘铁军与王晶于2017年3月16日签订的北京市存量房屋买卖合同（合同编号为BJJJ2017003257）；2.王晶退还定金5万元；3.诉讼费用由王晶承担。事实与理由：2017年3月16日凌晨，刘杰、刘铁军与案外人李海洋、杨佳秀签订房屋买卖合同，合同编号为：100XXXXXXXX3，约定刘杰、刘铁军将位于北京丰台区角门16号院3号楼4单元602房屋出卖给李海洋、杨佳秀。同日下午，刘杰、刘铁军与王晶签订北京市存量房屋买卖合同，合同编号为BJJJ2017003257，约定王晶将位于北京市大兴区兴泰街5号院25号楼1层109号房屋（以下简称：涉案房屋）出卖给刘杰、刘铁军。当天刘杰、刘铁军向王晶支付购房定金5万元。合同签订次日，新政出台，二套房首付比例提至60%。此政策导致李海洋、杨佳秀无法承担提高后的首付款，为此，李海洋、杨佳秀已经明确告知刘杰、刘铁军无法继续履行原合同，并通过诉讼提出解除合同的主张。因刘杰、刘铁军为非京籍户口，其名下已有一套房产，根据相关政策已没有资质再购买涉案房屋。在“317新政”出台后，刘杰、刘铁军与王晶、李海洋、杨佳秀以及姜维（王晶所要购买房屋的房主）四方共同在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）进行了协商，各方认可因为政策原因导致李海洋、杨佳秀不能继续履行合同，同时造成了刘杰、刘铁军无资质购买王晶的房屋。为避免王晶受到损失，刘杰、刘铁军当面出具书面解约书提交给王晶，但双方无法就此达成一致意见。刘杰、刘铁军提出解除合同并非由于主观原因，完全是由于“317新政”出台导致合同在客观上无法继续履行。现因多次协商未果，故诉至法院。
王晶辩称，同意解除与刘杰、刘铁军于2017年3月16日签订的北京市存量房屋买卖合同，但解除合同的过错在于刘杰、刘铁军，理由如下：首先，根据签约提示对买受人风险提示中已明确告知刘杰、刘铁军，在购房之前就应该具有购房资格，对购房资格的限制不是新政策；其次，刘杰、刘铁军系全款购买涉案房屋，亦不受“317新政”的影响；最后，合同具有相对性，刘杰、刘铁军与案外人房屋买卖合同的履行，不能对抗其二人与王晶合同的履行；故不同意退还刘杰、刘铁军定金。
王晶向本院提出反诉请求：1.解除刘杰、刘铁军与王晶于2017年3月16日签订的北京市存量房屋买卖合同；2.刘杰、刘铁军给付逾期付款违约金79万元；3.刘杰、刘铁军赔偿王晶实际损失50万元；4.反诉诉讼费用由刘杰、刘铁军承担。事实与理由：2017年3月16日，双方签订了北京市存量房屋买卖合同，约定王晶将涉案房屋出售给刘杰、刘铁军，成交总价为400万元，刘杰、刘铁军采取全款付款的方式支付房款，合同签订当日，刘杰、刘铁军向王晶给付了购房定金5万元。按照合同约定刘杰、刘铁军应于2017年3月21日向王晶支付第二笔定金45万元，但刘杰、刘铁军以种种理由拒不按照合同履行付款义务，严重违反了合同约定，其行为已构成违约，并给王晶造成了巨大经济损失，故提起反诉。
刘杰、刘铁军对王晶的反诉辩称，同意解除双方于2017年3月16日签订的北京市存量房屋买卖合同，不同意王晶的其他反诉诉讼请求。购房资格是一个在不断发生变化的状态，在签订涉案房屋买卖合同前，刘杰、刘铁军已经与案外人就出售其现有住房签订了相关合同，正常履行下去的话，在履行本案涉案房屋买卖合同时刘杰、刘铁军是具有购房资格的，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行的原因是因为“317新政”的出台，这属于合同法中的情势变更，刘杰、刘铁军不应承担违约责任。对于王晶要求赔偿的经济损失，其并没有证据证明实际损失的金额，且刘杰、刘铁军在3月17日、3月21日均通知王晶不再继续履行合同，故未给王晶造成经济损失。
本院经审理认定事实如下：2017年3月16日，在北京存房房地产经纪有限公司（以下简称：存房公司）居间下，出卖人王晶与买受人刘杰、刘铁军签订房地产经纪服务事项告知书及签约提示，其中签约提示第三条交易风险提示中对买受人风险提示为：1.在北京市存在限购政策情况下，如买方不具有购房资质，不仅无法实现合法拥有所购房产的目的，且还需承担由此给出售方造成的损失。……。交易双方认可上述告知事项、认可存房公司已向其告知了买卖交易风险的前提下，签署了本合同，并认可签署的本合同的法律效力。同日，王晶与刘杰、刘铁军签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定由刘杰、刘铁军购买王晶所有的涉案房屋，该房屋规划设计用途为住宅，房屋所有权证号为X京房权证兴字第XX**号，该房屋成交价格为170万元，家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为230万元；买受人向出卖人支付定金50万元，于签订买卖合同当日将第一笔定金5万元以自行支付方式支付出卖人；买受人于2017年3月21日将第二笔定金45万元以自行支付方式支付给出卖人；买受人采取全款付款的方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定详细见补充协议。该合同第九条第二款逾期付款责任约定：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.……；2.逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。该合同第十条合同解除条款第二款约定：如买受人违约，出卖人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自出卖人向买受人发出的书面通知送达买受人之日起自动解除，买受人应按成交总价的20%向出卖人支付违约金。出卖人于合同解除之日起退还抵扣违约金后剩余的买受人已付款；如已付款不足以抵扣，买受人应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由买受人承担。另解除合同后，买受人须配合出卖人办理注销网上签约等手续，如未办理出卖人可单独追究买受人违约的责任。同日，双方签订了全款付款方式补充协议，该协议第二条第一款约定：买受人向出卖人支付定金总额为50万元。（1）买受人于签订买卖合同当日将第一笔定金5万元以自行支付方式支付给出卖人；（2）买受人于2017年3月21日将第二笔定金45万元以自行支付方式支付给出卖人。双方还约定了其他权利义务。2017年3月16日16:02:46，刘杰以转账方式向王晶支付定金5万元。
刘杰、刘铁军未按照约定于2017年3月21日支付第二笔定金。2017年3月21日，双方进行了协商，但并未达成一致意见。
2017年3月16日，出卖人刘杰、刘铁军与买受人李海洋、杨佳秀在链家公司的居间服务下签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），刘杰、刘铁军将位于北京市丰台区角门路16号院3号楼6层4单元602号房屋出售给李海洋、杨佳秀。李海洋、杨佳秀于2017年3月16日01:57:43向刘杰转账支付5万元定金。后“317新政”出台后，李海洋、杨佳秀以首付款比例提高无法继续履行合同为由将刘杰、刘铁军诉至北京市丰台区人民法院，要求解除双方签订的合同并退还5万元定金。
庭审中，刘杰、刘铁军出具解约告知书一份，解约通知书载明：“317新政”出台后，导致购买刘杰、刘铁军房屋的客户无法履行合同，造成刘杰、刘铁军无资格购买王晶房屋，双方于2017年3月21日进行面谈沟通，协商解约事宜均未达成一致，现提出书面告知解约。王晶称未收到该告知书。
庭审中王晶为证明其受到损失，提交如下证据：1.王晶委托律师的委托代理合同及律师费发票，证明支出律师费15000元；2.2017年3月16日，姜巍与魏博旭（王晶之夫）签订的北京市存量房屋买卖合同及支付2万元定金的转账记录。刘杰、刘铁军对上述证据不予认可。
另，在王晶的反诉诉讼请求中，王晶主张违约金及损失赔偿，同意返还定金。
本院认为，王晶与刘杰、刘铁军签订的北京市存量房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应属有效，签约双方应该按照合同约定履行各自的权利义务。现双方当事人均要求解除北京市存量房屋买卖合同，双方亦均同意解除，对此本院不持异议。本案争议的焦点在于合同不能继续履行是否受到“317新政”的影响，本案中，刘杰、刘铁军是以全款购买涉案房屋，其并未受到“317新政”的影响，合同具有相对性，刘杰、刘铁军不能以案外人涉及“317新政”的影响而对抗王晶。另外，刘杰、刘铁军在购买涉案房屋时即不符合相关限购政策，故刘杰、刘铁军与王晶签订的北京市存量房屋买卖合同不能继续履行的原因在于刘杰、刘铁军违约，刘杰、刘铁军应承担违约责任，但对违约金的数额，参考合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，本院酌情确定违约金为5万元。对于王晶要求刘杰、刘铁军赔偿实际损失的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。
综上所述，对刘杰、刘铁军的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。对王晶的反诉诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、解除刘杰、刘铁军与王晶于2017年3月16日签订的北京市存量房屋买卖合同；
二、本判决生效后十日内，王晶返还刘杰、刘铁军定金50000元；
三、本判决生效后十日内，刘杰、刘铁军给付王晶违约金50000元；
四、驳回刘杰、刘铁军的其他诉讼请求；
五、驳回王晶的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费19600元，由刘杰、刘铁军负担（已交纳）；反诉案件受理费24415元，由王晶负担5723元（已交纳），由刘杰、刘铁军负担18692元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杨 怡
二〇一七年十二月一日
书记员 马伊祎