广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终11号
上诉人（原审被告）:钟XX
被上诉人（原审原告）:佛山XX集团有限公司。
法定代表人：金XX，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐强，广东龙浩律师事务所律师。
上诉人钟XX因与被上诉人佛山XX集团有限公司（以下简称佛化集团公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初8144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人钟XX提起上诉请求：1.撤销一审判决，改判钟XX应按照每月41元的租金标准交纳；2.要求法院查明佛化集团公司营业执照的真实性。事实和理由：一、佛化集团公司假造营业执照，捏造其是涉案租赁物产权人的事实蒙骗法院，一审判决认定钟XX是佛化集团公司前员工有误。二、钟XX与原国企签订有租赁协议，该协议符合国家法律规定，应受法律保护。该协议第一条约定租金按原XX公司租金执行。但一审法院脱离合同法，参照《佛山市禅城保障性住房租金管理办法》标准范围的租金以每平方米1.8元的标准确认钟XX作为承租人应向佛化集团公司交纳租金有误。
佛化集团公司答辩称，1.佛化集团公司与钟XX在解除劳动合同的同时签订了涉案房屋的租赁合同，双方之间存在租赁关系。2.关于租金标准，根据钟XX与原公司签订的房屋租赁书，租金按照职工住房标准，但根据后来的出租房屋细则，若不购买房屋的住户应当按照市场标准收取租金，该细则得到政府部门同意。租金标准是每平方米1.8元，钟XX对该租金标准提出异议没有根据。3.关于租赁关系是否应当解除。钟XX没有支付租金，应当解除租赁关系。综上，请求二审法院维持原判。
佛化集团公司向一审法院起诉请求:1.解除佛化集团公司、钟XX之间的房屋租赁关系，钟XX将佛山市禅城区某房腾空并交还给佛化集团公司；2.钟XX向佛化集团公司支付2002年1月至2016年8月的租金50655元，2016年9月1日以后至钟XX将房屋交还佛化集团公司之日止的租金按每月400元另计；3.本案的诉讼费用由钟XX承担。
一审法院经审理查明：佛山XX涤纶长丝厂有限公司于1997年10月21日名称变更登记为XX佛山聚酯有限公司；XX佛山聚酯有限公司于2005年10月12日名称变更登记为佛化公司。佛山XX联合总公司于2003年4月28日名称变更为佛山XX联合有限公司，佛化公司于2007年6月28日成为佛山XX联合有限公司的唯一股东。2005年10月12日佛化公司股东情况为中国石化仪征XX股份有限公司（国有企业）持股59%，富朗勒国际贸易（香港）有限公司持股41%。2006年12月18日佛化公司转制，其股东变更为：浙江金泰建材有限公司持股40%、深圳金逸桦投资有限公司持股25%、逸桦（香港）有限公司持股35%，由国有控股企业转制为有限责任公司。2008年1月31日佛化公司名称变更登记为佛化集团公司即本案原告，同时包含讼争房产在内的厂区内11幢宿舍楼的权属人更名为佛化集团公司。相关行政部门在2009年6月11日对涉案房产核发产权登记证书，登记权属人为佛化集团公司，载明涉案房产建筑面积50.83平方米，其中套内建筑面积41.78平方米。
转制后，佛化集团公司拟将上述宿舍向单位职工出售，佛化集团公司为此曾委托佛山市盈正房地产评估有限公司（下称盈正公司）对11幢宿舍楼共582个单元的市场价格进行评估。盈正公司于2007年1月5日出具评估报告。佛化集团公司于2007年4月2日公示11栋职工住宅出售方案细则，主要内容：一、职工申请购房的资格。1、2006年8月前由有公司安排宿舍（公司曾与职工签租赁协议）的，并在本次出售的宿舍中居住的职工；……三、优惠条件及标准。我司在售房价格上作了最大优惠，具体条件及标准如下：1、自公布本方案细则之日起至4月25日前签订购房协议、交纳定金（购房款的5%），并在签订协议之日起2个月内交清购房款（含按揭）的职工，将享受盈正公司2007年1月5日出具的评估价的6折优惠；……如不购买的，可继续租房，7月1日起，租金将参照市场价来逐步提价。同日，市国资委及禅城区维稳办以抬头为“对XX公司职工宿舍出售问题的有关说明”的宣传单对佛化公司职工宿舍出售的相关问题向职工予以说明。
在上述出售方案细则公布后，符合上述购房的住户中有479户按照上述方案与佛化集团公司签订了购房合同，剩余49户没有办理买房手续。为此，佛化集团公司于2008年3月19日向市国资委提交“关于对居住在XX宿舍具有购房资格没有办理买房手续的49户的处理意见”，载明：……一、已签订购房协议的16户……考虑到这16户住户的实际困难，如他们仍有意买房，我司意见按照评估价的7折优惠出售，签订购房合同的时间截止到08年4月28日。二、当时已放弃优惠购房的33户……我司意见按照评估价的8折优惠出售，签订购房合同的时间截止到08年4月28日。上述两种情况，超过截止时间仍未办理购房手续的，将视为永久放弃优惠购房资格，公司以后也不会再出售这些房屋产权。08年4月28日后，住户须与公司重新签订租房协议，按照市场价格交缴房租、水电等费用。国资委于2008年3月26日以关于XX公司继续出售住房的函答复：……3、如住户接到售房通知一个月内仍不签订购房合同，应视为放弃优惠购房资格。
随后佛化集团公司于2008年4月7日发出通知要求有购房资格而没有办理买方手续的49户住户于2008年5月10日签订购房合同，逾期视为永久放弃优惠购房资格。2008年5月30日，佛化集团公司向宿舍住户发出通知要求对没有出售的房屋进行出租或收回，住户于2008年6月10日前到佛化集团公司综合部签订租赁合同，逾期未签订租赁合同的住户，佛化集团公司立即收回其房屋的使用权。2008年8月26日佛化集团公司再次向宿舍住户发出通知提出考虑到历史情况，决定再次对原住户优惠出售房屋，在2008年8月31日前购买的，出售价格为评估总价的7.5折，8月31日后购买的按评估总价出售。剩余49户中有部分按照上述通知要求与佛化集团公司签订购房合同。至2008年9月尚有25户未与佛化集团公司签订购房合同，佛化集团公司于2008年9月9日通知要求该25户须在9月25日前到佛化集团公司处办理购房或租赁手续，逾期未办理，佛化集团公司则通过法律程序来收回房屋使用权等。2009年3月12日佛化集团公司再次发出《通知》：……截止目前为止，仍有24户未与公司签订购房或租赁合同。我公司再次郑重通知如下：由于24住户不愿意购买房屋，我公司决定不再向24住户出售房屋。请24住户在2009年3月20日前来我公司办理租赁手续并交清之前拖欠的租金……如逾期不办理，我公司将收回房屋使用权。该《通知》附有24户具体坐落，其中包括涉案房产在内。
另查明：钟XX原在佛化公司下属企业“聚酯切片厂”工作，后调至“长丝厂”，2001年9月下岗。钟XX自1989年7月始在涉案房产内居住，以每月41元标准缴纳租金。2001年9月12日佛山XX联合总公司与钟XX签订一份《租住佛化公司公有房协议书》，约定根据《佛化公司协议解除劳动合同工作实施办法》，将涉案房产租给钟XX居住，租金按佛化公司职工住房租金标准执行，并对双方的权利义务作出约定。合同第六条约定，乙方（钟XX）在厂区以外拥有或租借住房后，应无条件将租住房屋退回。2001年9月26日钟XX缴付了涉案房产的住房押金2500元。
诉讼中，一审法院依佛化集团公司申请向佛山市禅城区住房保障中心去函询问陈XX、钟XX等16户家庭关于申请公共租赁住房（下称公租房）的情况。该中心于2016年9月8日向一审法院作出《关于禅城区人民法院调查陈XX等16户家庭申请公共租赁住房情况的复函》，附表记载：谭XX与陈XX共同申请公租房，安置地址为禅城区XX大街XX房，2012年10月22日入住；陈XX已申请公租房，安置地址为禅城区XX路XX房，2012年12月4日入住；赖XX与夏俭易共同申请公租房，安置地址为禅城区丝绸大街7号5座202房，2012年10月25日入住；张文林已申请公租房，安置地址为禅城区XX路6号1209房，2012年12月18日入住；陈辉已申请公租房，安排地址为禅城区XX路6号1栋2506房，未入住；陈XX已申请公租房，安排地址为禅城区XX路6号9座204房，未入住；袁XX已申请公租房，安排地址为禅城区XX路6号4栋705房，未入住；周小宁与石桂芳已共同申请公租房，安排地址为禅城区XX路6号6栋902房，未入住；钟XX、曹XX、黎XX、谭XX、李XX、林XX、包XX、温XX均未申请公租房。
诉讼中，佛化集团公司陈述：在法院判决解除合同的情况下，同意用钟XX交付的押金抵扣租金及占有使用费；确认合并审理各案钟XX原所在的单位，如“长丝厂”、“切片厂”、“公用工程公司”、“XX服务公司”等均为佛化公司下属的分支企业；确认合并审理各案钟XX均为佛化公司的下岗职工，下岗时均签署了《租住佛化公司公有房协议书》，下岗前均已在涉案房产内居住。
诉讼中，钟XX陈述：不记得最后一次交租的具体时间。涉案房产由钟XX与妻子、孙子居住；钟XX目前从事保安工作，每月收入2500元许，妻子无业。
一审法院认为，佛化集团公司诉请解除与钟XX之间的租赁合同关系并提出相应诉求，本案为租赁合同纠纷。
就双方是否存在租赁合同关系的问题。钟XX是佛化集团公司前身佛化公司的职工，佛化公司转制前将涉案房产分配给钟XX租用，系佛化公司对其职工的补偿性回报，带有福利性质。虽钟XX已从佛化公司下岗，但据佛山市人民政府佛府办【1998】085号文件《关于对企业下岗、失业人员执行房改政策的若干意见的通知》第二条规定“下岗失业人员已经租住公有住房的，房屋产权单位应当允许他们继续租用，租金标准统一按市政府规定的房改政策执行。下岗、失业人员分流安置和再就业后，房屋产权单位也应按上述规定执行。”对本市企业下岗、失业人员执行房改政策时，须保障他们的居住权。佛化集团公司转制后通过更名的形式成为涉案房产的所有权人，按市政府文件规定，应继续允许钟XX在涉案房产内租住，解决其居住问题。虽佛化集团公司转制后与钟XX之间并无再行签订租赁合同，但结合本案实际及上述文件规定，应认定佛化集团公司、钟XX之间存在租赁关系。钟XX作为承租人负有向作为产权人的佛化集团公司缴纳租金的义务，佛化集团公司要求钟XX支付拖欠的租金，有事实及法律依据，一审法院予以支持。
对于双方租赁合同关系应否解除的问题。钟XX虽无证据证实其已缴付佛化集团公司主张时段内的租金，但基于钟XX一直在涉案房产内居住，综合考量案件社会背景、历史沿革、双方履行租赁合同的态度、钟XX目前无其他住处及双方之间形成长期稳定的租赁关系等因素，从有利于社会稳定的角度出发，佛化集团公司与钟XX之间关于涉案房产的租赁关系当前不宜解除。对佛化集团公司关于解除与钟XX间租赁关系及腾退涉案房产的诉请，一审法院不予支持。
对于应交纳的租金数额。虽佛化集团公司为私营企业，但因钟XX原为佛化集团公司前身佛化公司下岗职工，下岗前被安排在涉案房产租住系为解决其住房困难，对其原为佛化公司职工所享有福利的延续，除双方自愿签订合同或租户无正当理由占用涉案房产外，不宜以市场价确定租户应缴纳之租金。案中，佛化集团公司于2007年4月公示的11栋职工住宅出售方案细则载明具有购房资格的职工如不购房的，可继续租房，租金于2007年7月1日起参照市场价逐步提升。虽一审法院对佛化集团公司单方按市场价主张租金不予认可，但从该细则却可认定佛化集团公司系作出租户于2007年7月（不含当月）前仍可按原职工住房租金标准执行的承诺以及自2007年7月始提升职工住房租金标准的意思表示。有鉴于此，一审法院酌定在2007年7月前（不含当月）的涉案房产按原租金标准（41元/月）计付，2007年7月后每月应付之租金，则据佛府办【1998】085号文件第二条规定及公平合理的民法原则，参照《佛山市禅城区保障性住房租金管理办法（试行）》所规定的直管公房租金标准，即框架结构在面积标准范围（75平方米）内的租金为每平方米1.8元计算，为91.5元。从2002年1月至2007年6月（共计66个月）应缴纳的租金为2706元。自2007年7月至2016年8月（合计110个月）的租金为10065元。上述两段租金合计12771元。佛化集团公司主张的租金计算标准，缺乏事实依据，一审法院不予支持。
在双方租赁合同关系未依法解除的情况下，钟XX应依照过往租赁惯例按月支付租金予佛化集团公司。对佛化集团公司诉请2016年9月后的租金，佛化集团公司可待欠租事实发生后再行主张权利。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，判决：一、钟XX于判决发生法律效力之日起十日内向佛化集团公司支付2002年1月至2016年8月31日的租金合计12771元；二、驳回佛化集团公司的其他诉讼请求。钟XX如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取533元，由钟XX负担25元，佛化集团公司负担508元。
二审期间，上诉人钟XX没有提交新证据。被上诉人佛化集团公司向本院提交了佛化集团公司的工商登记档案资料、《关于领取佛山天马XX有限公司房地产权证的报告》及涉案房屋的房屋所有权证、房地产权证，拟证明佛化集团公司的主体变更情况及涉案房屋的产权变更情况。本院组织双方当事人进行了证据交换、质证。经审查，佛化集团公司提交的工商登记档案资料系从佛山市工商行政管理局调取，真实、可信，其他证据钟XX虽对其真实性不予确认，但未提供相反的证据，故本院对上述证据均予以采信。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，1990年12月5日，原佛山市房地产管理局对涉案房产核发产权登记证书，登记权属人为佛山XX联合总公司。
1995年8月28日，佛山市人民政府向市府直属有关单位出具佛府[1995]095《关于转让佛山XX联合总公司资产的决定》，内容包括：市政府研究决定，把经佛山市政府与仪征XX公司双方确认，并经审计和评估的佛山XX联合总公司及其下属企业的资产（不含土地使用权）以13.8亿元作价转让给仪征XX公司。
1997年9月1日，国家工商行政管理局向佛山市工商行政管理局出具《关于委托办理XX佛山聚酯有限公司登记及管理的函》，内容包括：佛山合成纤维厂有限公司、佛山XX长丝厂有限公司、佛山聚酯切片有限公司、佛山天马聚酯切片有限公司、佛山XX涤纶长丝厂有限公司等5家企业，由仪征XX公司收购其中方股权，德国富朗乐国际贸易(欧洲)有限公司收购其外方股权，并以佛山XX涤纶长丝厂有限公司为基础，吸收合并另4家企业的方式设立合资企业XX聚酯公司，该公司合同、章程已经外经贸部批准并颁发了批准证书。为便于登记及管理，现委托你局办理佛山XX涤纶长丝厂有限公司的变更登记和上述其余4家有限公司的注销登记及日常监督管理工作。
2005年11月，原佛山市房地产管理局对涉案房产核发产权登记证书，登记权属人为佛化公司。
2005年12月23日，仪征XX公司向佛山市人民政府出具《关于领取佛山天马XX有限公司房地产权证的报告》，内容包括：由于1995年佛山天马XX有限公司（即佛化公司，原名XX聚酯公司）产权转让时形成的历史遗留问题，佛化公司所有房屋建筑物的产权权属全部在佛山XX联合有限公司（原佛山XX联合总公司）名下，土地产权均在原XX聚酯公司名下，出现房地产权属不一，与事实不符的情况。为解决上述问题，保证佛化公司股权顺利挂牌转让，仪征XX公司拟对XX聚酯公司、佛山XX联合有限公司采取吸收合并的方式进行重组，并对房产的权属进行相应的变更。在市政府的大力支持下，目前佛化公司房地产权证已由有关部门制作完成。
本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：双方当事人是否存在租赁合同关系及钟XX应向佛化集团公司交纳的租金标准。
关于双方是否存在租赁合同关系的问题。经查，钟XX原在佛化公司下属企业“聚酯切片厂”工作，后调至“长丝厂”，2001年9月下岗。钟XX自1989年7月始在涉案房产内居住。1997年10月21日，佛山天马聚酯切片有限公司连同另3家企业以佛山XX涤纶长丝厂有限公司为基础，被吸收合并为XX聚酯公司。2005年10月12日，XX聚酯公司将名称变更登记为佛化公司。2008年1月31日，佛化公司转制，将名称变更登记为佛化集团公司。本院已生效的（2010）佛中法民一终字第1891号民事判决书亦对佛化集团公司的前身为佛化公司的事实予以确认。故一审判决认定钟XX是佛化集团公司前身佛化公司的职工并无不妥。此外，根据佛化集团公司提交的涉案房屋所有权证、佛山市人民政府的佛府[1995]095《关于转让佛山XX联合总公司资产的决定》及仪征XX公司出具的《关于领取佛山天马XX有限公司房地产权证的报告》，涉案房屋所在的土地权属人原为XX聚酯公司，房屋的登记权属人原为佛山XX联合总公司，故与钟XX就涉案房屋签订租赁合同的相对方为佛山XX联合总公司。但上述房屋在1995年8月28日已转让给仪征XX公司及后因XX聚酯公司与佛山XX联合有限公司（原佛山XX联合总公司）采取吸收合并的方式进行重组而成为重组后的佛化公司的资产，并于2005年11月办理了产权变更登记。可见，佛化集团公司在转制后通过更名的形式成为涉案房产的所有权人。虽然佛化集团公司转制后与钟XX之间并无再行签订租赁合同，但结合佛化公司转制前将涉案房产分配给钟XX租用，此后双方没有解除该租赁合同，以及按佛山市人民政府佛府办【1998】085号文件《关于对企业下岗、失业人员执行房改政策的若干意见的通知》第二条关于“下岗失业人员已经租住公有住房的，房屋产权单位应当允许他们继续租用，租金标准统一按市政府规定的房改政策执行。下岗、失业人员分流安置和再就业后，房屋产权单位也应按上述规定执行。”的规定，一审判决认定佛化集团公司与钟XX之间存在租赁关系，钟XX作为承租人负有向作为产权人的佛化集团公司缴纳租金的义务并无不当，本院予以维持。钟XX上诉主张其与佛化集团公司没有签订任何协议，不应当向佛化集团公司缴纳租金理据不足，本院不予支持。
关于一审判决认定钟XX应交纳租金的标准是否合理的问题。虽然佛化集团公司为私营企业，但因钟XX原为佛化集团公司前身佛化公司的员工，佛化公司在转制前将钟XX安排在涉案房产租住系按相关文件规定为解决其住房困难，除双方自愿签订合同或租户无正当理由占用涉案房产外，不宜以市场价确定租户应缴纳之租金。佛化集团公司于2007年4月2日公示的11栋职工住宅出售方案细则载明具有购房资格的职工如不购房的，可继续租房，租金于2007年7月1日起参照市场价逐步提升。该细则可认定佛化集团公司系作出租户于2007年7月前仍可按原职工住房租金标准执行以及2007年7月后提升职工住房租金标准的意思表示。一审法院据此酌定涉案房产在佛化公司所主张的欠费时段（即2008年5月至2016年8月）每月应付之租金，根据佛府办【1998】085号文件第二条规定及公平合理的原则，参照《佛山市禅城区保障性住房租金管理办法（试行）》所规定的直管公房租金标准，即框架结构在面积标准范围（75平方米）内的租金为每平方米1.8元计算，并无不妥，本院予以维持。
此外，佛化集团公司关于钟XX并未交纳租金，涉案租赁关系应予解除的主张，因佛化集团公司对一审判决并未提起上诉，故本院对此不予审查。
综上，钟XX的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人钟XX负担。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 余珂珂
审判员 徐允贤
二〇一七年四月五日
书记员 黎嘉鸿