广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终11411号
上诉人（原审被告）：吴昊，男，1984年10月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：黎伟贤，广东宏骏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓燕琼，广东宏骏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓光聪，男，1976年4月4日出生，汉族，住广东省大埔县，
委托诉讼代理人：刘红增，广东海迪森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丘集青，广东海迪森律师事务所律师。
上诉人吴昊因与被上诉人邓光聪房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初9152号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
吴昊上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，依法予以改判；2.增加判令解除双方签订的《房地产买卖合同》；3.改判一审判决第二项为吴昊只需向邓光聪支付违约金10万元；4.一、二审案件受理费、财产保全费由邓光聪负担。事实与理由：（一）邓光聪经法院释明后主张解除合同，一审法院应判决解除签订的《房地产买卖合同》。（二）一审法院以“逾期每天按上述首付款和赔偿金额总和的5%收取滞纳金，直至付清以上首付款和赔偿款额止”作为另外计算赔偿的依据是错误的。涉案合同尚未确定解除，即不存在返还房款的问题，更不存在逾期的“滞纳金”。相关司法解释已有规定逾期付款的违约金是日万分之二，更何况本案是邓光聪违约在先。即使吴昊要支付利息损失，该损失也应当包含在吴昊应支付的10万元违约金当中。（三）邓光聪存在过错在先，没有证据证明约定的违约金低于邓光聪的实际损失。邓光聪迟延支付首期款，并导致双方未能按约定办理房屋过户手续。这导致吴昊原定的资金安排计划得不到实现，吴昊在多次等待银行按揭手续无果的情况下才于2017年4月4日通过中介提出解除合同。此时邓光聪尚未取得银行的同贷书。邓光聪对涉案合同的解除存在主要过错。邓光聪提交的评估报告是其单方委托，评估结果完全脱离实际，不能作为定案依据。在吴昊全额向邓光聪返还首期款的情况下，邓光聪已不存在损失。合同已约定违约方赔偿守约方10万元违约金，在邓光聪不能证明其实际损失大于10万元的情况下，应以合同约定的10万元为限。
邓光聪辩称：（一）邓光聪对吴昊请求判决解除涉案合同无异议。（二）邓光聪已提交评估报告证明损失为37.8万元。根据广东省高级人民法院的相关文件，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价。吴昊拒绝向邓光聪出售房屋应预见到邓光聪要向购买同类房屋需要额外支付费用，即房屋差价。在房屋价格大幅上涨情况下，一审法院调高违约金符合法律规定。（三）一审法院未采纳邓光聪提供的评估报告存在错误，一审法院应调整吴昊支付的违约金为30万元。
邓光聪向一审法院起诉请求：1.吴昊双倍返还定金60000元，退还首付款70000元，并赔偿房产增值部分的损失（暂计200000元，实际以评估价减交易价为准）。以上暂计共计330000元。2.本案诉讼费由吴昊负担。诉讼中，邓光聪明确增值损失部分为378000元，总的诉讼请求数额为478000元。
一审法院认定事实：2016年12月16日，邓光聪与吴昊在中介居间服务下签订了《房地产买卖合同》，约定吴昊将座落于佛山市顺德区北滘镇三乐东路6号美的新海岸花园3幢2座702号房以650000元的价格出售给邓光聪，付款方式为按揭贷款。合同约定：定金30000元，应于合同签订当天支付;首期款100000元（含定金），应于2017年1月20日前支付，用于卖方办理提前还款涂销房屋抵押登记手续之用，并于2017年3月1日前办理过户……如卖方提前还款手续和注销房产抵押的时间和买方按揭银行同贷书提前完成，则双方协商提前办理纳税及过户事宜，以房产证注销抵押的时间和买方按揭银行同贷书起5个工作日内办理纳税和过户手续;如提前还款手续和注销房产抵押的时间和买方按揭银行同贷书延后，以完成房产证注销抵押的时间和买方按揭银行同贷书起5个工作日内办理纳税和过户手续;房款余款70000元应于过户当天支付。合同第二条约定：如果卖方在80天内决定中途不卖或者不配合买方办理银行贷款和银行同意贷款后的相关过户手续，卖方应在毁约之日起3日内赔偿买方60000元，每逾期一日，支付利息5%，直至付清相关款项为止;如果买方80天内中途决定不买或不配合卖方办理银行贷款和银行同意贷款后的相关过户等手续，则卖方没收买方定金;本合同即告解除。合同第九条约定：如果卖方收到买方首付款不配合买方过户，则卖方过户当天需要一次性退还首付款给买方的同时，并一次性赔偿买方100000元，逾期每天按上述首付款和赔偿款金额总和的5%收取滞纳金，直到付清以上首付款和赔偿款项为止。合同还约定了其他事项。合同签订后，邓光聪支付了定金。后因邓光聪于2017年2月9日支付了首期款70000元，未按合同约定的2017年1月20日前支付该款项，吴昊提出了异议。2017年3月30日，银行通知吴昊于2017年4月6日前办理提前还款的扣款手续，并要求吴昊支付4月份的按揭贷款。同日，经中介协调，中介告知吴昊2017年4月份其应当支付的按揭贷款1100元无需再由吴昊自己承担，吴昊遂同意继续办理过户手续。2017年4月2日，中介通过微信向吴昊转账1100元，吴昊予以收取。2017年4月4日，吴昊以邓光聪逾期支付首期款及未办理完成按揭手续为由，向中介表明要解除合同，请中介约邓光聪协商。2017年4月17日，邓光聪获得了银行同贷书。后双方未达成一致意见，遂引发本案争议。
另查明，涉案房屋所在地区佛山市顺德区北滘镇房屋价格自双方签订合同后大幅上涨。纠纷发生后，吴昊自行委托评估机构对涉案房屋进行评估，评估意见为该房屋在2017年6月20日至2017年6月30日的价值为1028000元。
一审法院认为，邓光聪与吴昊签订的《房地产买卖合同》合法有效，受法律保护，对双方均有约束力。合同履行过程中，邓光聪逾期支付首期款，违反了双方的约定，但经中介协商，吴昊收取了中介交付的1100元，且同意继续过户，应视为双方就邓光聪逾期支付首期款的违约行为已经达成了一致意见，不再追究。吴昊亦抗辩邓光聪办理按揭贷款手续迟延，因双方并未明确约定邓光聪必须于何时获得同贷书，且吴昊涂销房屋抵押登记的时间最早为2017年4月6日，故邓光聪于2017年4月17日获得同贷书，属于一个合理的期间，该项抗辩亦缺乏理据，一审法院不予采纳。由此，吴昊主张因邓光聪违约，解除合同，缺乏依据。吴昊拒绝出售房屋，构成违约，应当承担违约责任。邓光聪于本案中主张的房屋增值损失，实为主张由吴昊承担违约责任。因双方约定如果卖方不配合买方过户的，需一次性退还首付款，同时赔偿100000元，逾期则以首付款及赔偿金额总和的每日5%收取滞纳金，故结合全案案情，一审法院酌情认定吴昊应按合同约定向邓光聪退还首付款，并赔偿100000元;考虑到双方履行合同期间房价大幅上涨的实际情况，逾期返还首付款及支付赔偿款的“滞纳金”宜以邓光聪实际支付的款项100000元为限。综上，吴昊应当退还已经收取的房款100000元（含定金30000元），并支付违约金200000元。至于邓光聪主张以其提供的评估报告作为违约责任的认定依据，因本案具备继续履行的条件，且一审法院已经向邓光聪释明可主张继续履行合同，但邓光聪坚持主张解除合同，且本案中邓光聪所举证的评估报告属于本案的证据材料，双方的合同约定亦属于本案的证据材料，但基于评估报告是其单方委托评估机构所得，较双方的约定显然证明力弱，一审法院不予采纳。邓光聪亦要求吴昊双倍返还定金，因一审法院已经认定了吴昊承担上述违约责任并认定全额返还定金，故该项请求不予支持。若吴昊认为中介在居间活动中损害了其合法权益，可直接向居间人主张权利。需要指出的是，本案中邓光聪曾出现违约情形，吴昊亦出于善意给予邓光聪弥补过失的机会，双方合同才得以继续履行，现虽然一审法院认定吴昊违约，并作出上述判决，但并不妨碍双方在本案判决生效之后达成进一步的协议，妥善解决双方的纠纷。有道是“退一步海阔天空，让三分风平浪静”，希望双方将心比心，化干戈为玉帛。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吴昊应于判决发生法律效力之日起七日内向邓光聪返还购房款100000元（含定金30000元）;二、吴昊应于判决发生法律效力之日起七日内向邓光聪支付违约金200000元;三、驳回邓光聪的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为3125元，财产保全费2170元，合计5295元（邓光聪已经预交），由邓光聪负担295元，吴昊负担5000元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，双方当事人在二审期间均同意涉案合同解除，本院确认双方签订的涉案合同已解除。本案争议的焦点在于是否应在涉案合同约定的10万元违约金的基础上再增加违约金。本院认为，虽然邓光聪在履行合同过程中存在违约行为，但经沟通协商，吴昊已表示同意履行合同，这表明吴昊已放弃因邓光聪违约行为而请求解除合同的权利。吴昊在作出同意履行合同的意思表示后，再以邓光聪违约为由单方提出解除合同，显然缺乏依据，故涉案合同解除的原因不在于邓光聪。由于吴昊在作出同意继续履行合同的意思表示后，又单方提出解除合同，不愿继续按合同的约定协助办理过户手续，构成违约，应承担相应的违约责任。邓光聪在一审期间提交评估报告，该评估报告认为2017年6月26日涉案房屋的市场价值为102.8万元。虽然该评估报告仅是邓光聪单方委托评估机构作出，但吴昊对邓光聪提交的评估报告认定的涉案房屋市场价值不予认可却未提交相反证据，故该评估报价可作为裁判的参考依据。由于涉案合同的解除导致邓光聪无法获得本在履行合同的情况下可以获得的因房屋涨价而产生的利益，该可得利益的损失属于因吴昊违约给造成邓光聪的损失。参考涉案商铺的评估报告，评估价值高于涉案房屋的销售价格30多万元，邓光聪的可得利益损失已远超过10万元，故吴昊上诉主张邓光聪的损失未超过10万元缺乏理据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”虽然合同约定吴昊不配合办理过户手续的，应支付10万元违约金，但因该违约金显然低于邓光聪的损失，邓光聪在本案中也明确请求对房屋差价损失予以赔偿，故根据上述规定，应对违约金数额予以调整。涉案合同约定的滞纳金本质上是吴昊逾期付款的违约金，按日5%的标准计算逾期支付款项的违约金显然过高，但因该损失主要是利息损失，综合考量吴昊逾期付款的金额和期间，一审法院将此项逾期付款违约金调整至10万元欠妥。但在涉案合同约定的如吴昊不协助办理过户手续应支付的违约金10万元过分低于邓光聪因不能继续履行合同而受到的损失的情况下，结合房屋价格上涨等因素考量，一审法院将违约金总数调整至20万元数额合理，本院对一审法院认定的违约金数额予以维持。吴昊上诉主张其仅应支付10万元违约金缺乏理据，本院不予支持。邓光聪虽在答辩状中认为违约金数额过低，但未提出上诉，本院对此不予审查。
综上所述，吴昊的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由吴昊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑正坚
审 判 员 邱程辉
代理审判员 潘伟丹
二〇一七年十二月六日
书 记 员 覃心怡