宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁02民终1117号
上诉人(原审被告)：张彬彬，男，1991年9月10日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。
被上诉人(原审原告)：丁桂兰，女，1960年1月2日出生，回族，神华宁夏煤业集团有限责任公司石炭井焦煤公司退休职工，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。
上诉人张彬彬因与被上诉人丁桂兰房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2017）宁0202民初2937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月06日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张彬彬上诉请求：撤销一审判决,驳回丁桂兰的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误。双方并未在协议中约定由第三人签订补充协议和解约书。张彬彬在一审诉讼时不认可知晓丁桂兰房屋已抵押贷款的情况，但在一审民事判决书却认定张彬彬是知情涉案房屋已经抵押贷款。如果张彬彬知道的话，绝对不会去买丁桂兰这个房屋。本案事实情况是丁桂兰违约在先。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误。
丁桂兰辩称，张彬彬由于无钱买房，双方已协商解除购房合同。关于房屋已经抵押的事情已经通过中介公司告知了张彬彬，其是知情的。
丁桂兰向一审法院起诉请求：1.判令张彬彬立即返还并搬出其占有丁桂兰位于大武口区帝景家园5-2-502号房屋；2.判令张彬彬向丁桂兰赔偿经济损失15000元（包括自2016年12月10日至今共计9个月房屋占有使用费9000元、屋内财产损坏赔偿6000元，房屋使用费按照每月1000元计算至张彬彬实际返还涉案房屋为止）。
一审法院认定事实：2016年12月10日，丁桂兰委托其儿子丁鹏通过中介宁夏啵啵营销策划有限公司与张彬彬签订了一份《个人二手住房买卖合同》，约定以24万元的价格出卖丁桂兰所有的位于大武口区帝景花园5-2-502号房屋一套，丁桂兰需将房屋的房产证等相关原始文件交由宁夏啵啵营销策划有限公司保管；张彬彬交纳2万元购房定金交由宁夏啵啵营销策划有限公司保管；丁桂兰收取张彬彬购房定金1万元，双方还约定了房屋买卖合同其他相关条款内容。合同签订后，张彬彬在交付了3万元定金后搬入涉案房屋。2016年12月25日，丁桂兰与张彬彬又签订了一份《补充协议》，约定，张彬彬于2017年6月4日前向丁桂兰交付房屋首付款10万元，逾期视为违约，丁桂兰有权单方解除合同，张彬彬应搬出房屋。2017年6月4日张彬彬未能如约向丁桂兰交付购房首付款10万元。2017年6月12日，丁桂兰与张彬彬经协商签署解约书，双方协商解除了《个人二手住房买卖合同》及《补充协议》，张彬彬已交付定金3万元在扣除中介费4800元后，用于赔偿丁桂兰违约金25200元。因张彬彬至今仍占有、使用涉案房屋，以致丁桂兰将纠纷诉至法院。
一审法院认为，丁桂兰与张彬彬签订的《个人二手住房买卖合同》、《补充协议》是双方真实意愿的体现，不存在违反法律、行政法规的强制规定的内容；合同合法有效，对双方具有约束力。因《补充协议》约定张彬彬应在2017年6月4日前向丁桂兰交付购房首付款10万元，逾期则丁桂兰有权单方解除合同，而张彬彬要从房屋内搬出。2017年6月4日，张彬彬未如约将10万元首付款向丁桂兰交付，丁桂兰依约行使单方解除权。2016年6月12日，双方签署了解约书，该解约书亦是双方真实意思的体现，合法有效。解约书在法律上具有解除《个人二手住房买卖合同》、《补充协议》的通知功能。解除通知系丁桂兰与张彬彬当场做出的真实意思表示，张彬彬在知道该解约书的内容时即发生解除上述合同的效力，并约定将张彬彬已交付3万元定金在扣除中介费4800元后，剩余款项作为违约金向丁桂兰进行赔偿。上述合同解除后，会产生向两个方向推进的效果，即未履行的合同内容不再履行，已履行的合同内容恢复到订立合同前的状态。故丁桂兰请求张彬彬退还其所有的位于大武口区帝景花园5－2－502号房屋系合同发生解除效果的应有体现之一；而张彬彬已交付的3万元定金，却不因上述合同解除的溯及力发生返回的效果。具体理由是：且不说该笔3万元款项最初交付是定金性质，因定金为主合同的履行提供担保作用，其本身具有脱离主合同独立存在的功能；但在本案中3万元款项不能被返还并不是适用了定金罚则，而是因在合同解除之日即2017年6月12日，双方不仅解除了上述合同，双方亦对合同解除后就丁桂兰的损失等进行了”清算”，张彬彬要向丁桂兰赔偿合同解除后违约金25200元，实际违约金应更恰当的理解为赔偿损失25200元。这里的清算是合同法第九十条规定内容的应有体现之一。另，《个人二手住房买卖合同》约定涉案房屋总价款为24万元，而约定交付定金为3万元，即涉案定金数额违反相关法律规定不得超过主合同标的额20％的比例，但这仅是一个瑕疵内容，不影响上述合同的合法性及有效性（实际定金已转化为违约责任中赔偿损失）。庭审中，张彬彬抗辩之所以不向丁桂兰支付相应房款，是因为丁桂兰隐瞒了房屋被抵押贷款的情节，但通过丁桂兰出示证人证言，可证明在中介联系双方房屋买卖过程中，张彬彬是知道涉案房屋已抵押贷款事项；再有，即便丁桂兰隐瞒房屋抵押贷款的事项，致使张彬彬”居安思危”，但双方应本着诚信原则再进行磋商沟通以使上述协议继续履行下去，而不是以在已经占有房屋的事实情况下来抗辩自己的先履行义务。可见，张彬彬这方面抗辩理由明显不能成立。关于丁桂兰主张赔偿损失15000元，通过上面阐释在上述合同解除时双方已对丁桂兰的合理预期损失进行了确定弥补，损失赔偿贴补作用已较充足，丁桂兰再主张赔偿损失系重复主张，不具有正当性，且有些损失主张无证据证明，不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百三十条的规定，判决：一、被告张彬彬于本判决生效后十日内从原告丁桂兰所有的位于大武口区帝景花园5-2-502号房屋内搬出；二、驳回原告丁桂兰的其他诉讼请求。案件受理费176元，减半收取计88元，由丁桂兰负担48元，由张彬彬负担40元。
二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明,2016年12月20日丁鹏与张彬彬签订了《房屋买卖合同》；2016年12月25日丁鹏与张彬彬签订了《补充协议》；2017年6月12日丁鹏与张彬彬签订了《解约书》。被上诉人丁桂兰对其授权儿子丁鹏与张彬彬签订上述合同及协议不持异议。其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。张彬彬与丁桂兰的委托代理人丁鹏签订《房屋买卖合同》之后，由于未按合同要求实际履行，双方又签订了《补充协议》及《解约书》，对双方权利义务进行了重新约定，按照双方达成一致意见，丁桂兰与张彬彬达成房屋买卖合同已按约定实际解除。丁桂兰作为产权人要求张彬彬搬出房屋于法有据，应予支持。张彬彬的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，张彬彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张彬彬负担。
本判决为终审判决。
审判长王伟
审判员安立莎
审判员王华
二〇一七年十二月十八日
书记员李晓娟
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。