北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0112民初27660号
原告刘文奎，男，1964年3月19日出生，住北京市大兴区。
原告王太昌，男，1969年9月10日出生。
原告朱友会，男，1968年10月3日出生，住河北省廊坊市香河县。
上述三原告共同委托搭理人王艳明，河北华川律师事务所律师。
被告刘春文，男，1970年9月11日出生，住河北省廊坊市香河县。
委托代理人王月，北京市诚汇律师事务所律师。
原告刘文奎、王太昌、朱友会与被告刘春文租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员王新东独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告刘文奎、王太昌、朱友会的共同委托代理人王艳明，被告刘春文及其委托代理人王月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘文奎、王太昌、朱友会诉称：2016年6月21日，三原告与刘春文签订《厂房租赁合同书》，约定刘春文将位于北京市通州区台湖镇徐庄工业园区xx的厂区及厂房建筑租赁给三原告作为库房物流场地使用，双方并确定租赁面积为厂房建筑物3500平方米及其院落。租赁期限自2016年8月1日起至2026年7月31日止，租金交付方式为年付，其中2016年8月1日至2020年7月31日，年租金为28万元。合同签订后，三原告如约旅行了合同，并且又扩建了400平方米厂房。2017年7月28日，由台湖镇清理整治工作领导小组贴出通知，该区域属于通知范围之内，于次日停水停电，致三原告无法正常经营，被迫搬迁。根据合同书第十一条第二款及第三款的约定，如遇占地拆迁导致本合同无法执行的，甲方退还乙方未到期的租金，同时补偿当年6个月的租金给乙方作为搬迁的费用，乙方不得再以任何理由拒绝搬迁，搬迁期限以国家正式通知的搬迁日为准。本合同第一年（2016年8月至2017年8月）期间如遇拆迁，甲方须退还乙方当年租金，并且厂区内新扩建项目的拆迁补偿受益全部归乙方所有。三原告多次找被告协商此事，被告均予拒绝。为维护自身合法权益，我方起诉至法院，要求判令被告刘春文退还三原告2016年8月1日至2017年7月31日期间的租金28万元，刘春文支付三原告14万元（以2016年8月1日至2017年7月31日期间的6个月的租金计算）作为搬迁费用，并要求确认我方新扩建项目（面积400平方米）拆迁补偿收益全部归我方所有。
被告刘春文辩称：1、上述期间我方将符合合同约定的厂房和场地交付给原告，原告实际使用该厂房和场地，原告既然实际使用了租赁物就应当支付租金，上述期间原告也转租给了案外人并获得了不菲的收益，此种情况下要求我方退还租金，不符合公平原则。2、双方的合同终止并非我方原因和责任所致，而是因为政府治理清退工业大院，该原因不能归咎为我方的责任。政府此次清退工业大院的性质与拆迁并非同一概念，如是拆迁应当发布拆迁公告，并由住建委核发拆迁许可证，需要明确拆迁人、被拆迁人并发布拆迁补偿、补助及奖励的政策等。本案的清退无拆迁公告，无拆迁许可证，也未发布任何拆迁补偿、补助或奖励的政策等，因此双方在合同中约定的关于拆迁利益的分配不能适用。3、原告在租赁期间并未对厂房进行扩建，出租时厂房的面积为3500平方米，实际拆除时的面积也是3500平方米，因此不存在扩建的情况，原告所称我方获得拆迁补偿收益也并不存在，本次清退并非是拆迁，更没有拆迁利益，所以原告的本项主张为不存在的利益，不应得到法院的支持。综上，我方不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2016年6月，刘春文（出租方，甲方）与刘文奎、王太昌、朱友会（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定甲方将位于北京市通州区台湖镇徐庄工业园区xx的厂区及厂房建筑租赁给乙方作为库房物流场地使用，经甲乙双方确定租赁面积为厂房建筑物3500平方米及其院落。租赁期限为十年，自2016年8月1日起至2026年7月31日止。租金以年为计算单位，付款日为每年7月31日之前，首期为合同签订当日。2016年8月1日至2020年7月31日每年租金为28万元。合同第十一条拆迁条款约定，本合同期间如遇占地拆迁，甲乙双方达成如下协议：在合同期限内，乙方对于厂区内新扩建项目，多于租赁合同签订时的面积以外的拆迁补偿，由甲乙双方按甲方受益30%，乙方受益70%的比例分配。如遇占地拆迁导致本合同无法执行的，甲方退还乙方未到期的租金，同时补偿当年6个月的租金给乙方作为搬迁的费用，乙方不得再以任何事由拒绝搬迁，搬迁期限以国家正式通知的搬迁日为准。在本合同第一年（2016年8月至2017年8月）期间如遇拆迁，甲方须退还乙方当年租金，并且厂区内新扩建项目的拆迁补偿受益全部归乙方所有。合同同时还约定了其他内容。
合同签订后，双方即开始实际履行，三原告向被告刘春文支付了第一年租金28万元，刘春文将租赁厂房及场地交付给三原告使用。
2017年7月4日，北京市人民政府办公厅下发关于印发《北京市工业污染行业生产工艺调整退出及设备淘汰目录（2017年版）》的通知（京政办发[2017]33号），通知各区人民政府、市政府各委、办、局，各市属机构：《北京市工业污染行业生产工艺调整退出及设备淘汰目录（2017年版）》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。《北京市工业污染行业、生产工艺调整退出及设备淘汰目录（2014年版）》即日起失效。
2017年7月28日，北京市通州区台湖镇清理整治工作领导小组下发《通知》，通知各生产经营单位：为持续改善空气质量，加快推进“散乱污”企业的关停，清退及不符合首都功能定位的产业疏解工作，近期我镇将对各生产经营单位进行全面排查建档，加大对污染环境、无环评手续、无证无照经营、异地经营、存在生产安全隐患、违法违规建设、违规出租及北京市2017年版淘汰目录内行业在产等违法行为的打击力度，请各生产经营单位自接到本通知后按如下要求配合完成此项工作。一、自接到本通知后，各生产经营单位须立即认真对照上述所列内容进行自查，如属于其中之一则自行关停整改。二、按照上述所列内容自查，如具备相关合法手续的，以书面形式向镇政府提出复工申请，待政府有关部门审核验收合格后方可恢复生产。三、凡未经许可复工的生产经营单位，镇政府将组织相关部门联合执法，对所出现的问题从重处罚。四、凡不能提供相关合法手续者，均属于“散乱污”企业，将依照上级部门要求执行“两断三清”，即断电、断水、清原料、清设备、清产品。五、凡是不按要求立即关停，且无法提供合法手续的企业，一律按照违建马上予以拆除。
2017年7月31日，通州区台湖镇经济发展办公室下发《台湖镇人民政府关于散乱污企业强化处置实施方案》，载明为深入贯彻落实7月27日通州区关于清理整治散乱污企业工作视频会议精神，深刻吸取7月16日中央环保督察组对我镇徐庄村散乱污企业检查的教训，经镇党委、政府研究决定，自2017年8月1日起对全镇域内散乱污企业进行强化处置。现结合工作实际，特制定本方案。工作目标为：8月15日前全部完成散乱污企业清理整治任务，主要整治对象为工业大院内所有企业、报市区的323家散乱污台账企业和工业大院外一般性制造业。工作标准为：散乱污企业整治的唯一标准就是“两断三清”（断水、断电、清原料、清设备、清产品），只要属于违法建设、无证无照、安全隐患、污染环境行为及淘汰目录内企业其中一项的必须进行“两断三清”。
2017年8月3日，通州区经济和信息化委员会下发关于印发《通州区关于进一步强化工业大院和“散乱污”企业整治工作方案》的通知，通知各相关单位：经区政府同意，现将通州区清理整治违法违规排污及生产经营行为专项整治指挥部办公室制定的《通州区关于进一步强化工业大院和“散乱污”企业整治工作方案》印发给你们，请认真遵照执行。《通州区关于进一步强化工业大院和“散乱污”企业整治工作方案》载明：为深入贯彻落实区委第22次常委会议精神，进一步加大对工业大院和“散乱污”企业整治工作力度，确保整治措施落到实处，现结合我区实际，特制定本方案。一、工作思路和目标。通过强化各乡镇政府、街道办事处的属地主体责任，严格落实各职能部门的职责，对工业大院和“散乱污”企业按照“先停产、再拆除”的原则，全力推进工业大院和“散乱污”企业清理整治专项行动，确保9月20日前完成环保问题类“散乱污”企业的整治工作，年底前完成全部工业大院的整治工作。二、清理整治对象。（一）全区工业大院。（二）符合下列条件之一的企业或经济组织（以下简称“散乱污”企业），均为清理整治工作对象：1、环保手续、排放、环保设备设施等存在问题的企业。2、无证无照经营行为的企业。3、违法违规建设的企业。4、存在安全（含消防安全）隐患、不具备有关法律、法规和国家标准或者行业标准规定安全生产条件的企业。5、属于《北京市工业污染行业生产工艺调整退出及设备淘汰目录（2017年版）》中应退未退的企业。三、工作安排。（一）全面停产阶段（8月2日至8月4日）。（二）摸清底数（8月2日至8月18日）。（三）清理整治阶段（8月5日至9月20日）。……附件为六环内和重点区域47个工业大院名单。
2017年8月4日，通州区经济和信息化委员会下发《关于开展通州区工业大院和“散乱污”企业摸底调查工作的通知》，通知各乡镇政府、街道办事处，并要求各乡镇务必于8月10日前，将工业大院台账、工业大院企业明细台账和“散乱污”企业台账加盖公章和骑缝章后上报。
本案审理过程中，三原告称2017年7月28日北京市通州区台湖镇清理整治工作领导小组下发《通知》，7月29日台湖镇政府断水断电，因此三原告于2017年7月31日搬离租赁厂房及场地，后租赁厂房被政府拆除。三原告据此认为双方的租赁合同于2017年7月28日《通知》下发之时终止，三原告并认为此次政府的清退行为性质上属于占地拆迁，因此合同约定，被告刘春文应当退还其交纳的第一年的租金，并支付半年租金作为其搬迁费用。
被告刘春文称其于2017年7月31日收到了北京市通州区台湖镇清理整治工作领导小组下发的《通知》，后通知了三原告，三原告根据通知于2017年8月6日腾退了厂房和场地，后政府于8月6日至8月8日期间将租赁厂房拆除。
本案审理过程中，三原告表示其在征得被告刘春文同意的情况下对租赁厂房进行了扩建，因此其要求扩建部分的拆迁补偿收益归其所有。刘春文称三原告并未进行扩建，并称此次清退属于政府清理整治工业大院及散乱污企业，性质上并非拆迁，因此合同第十一条的拆迁条款不适用于本案的清退，三原告依据该条款要求退还租金及支付搬迁费用的诉讼请求无事实及合同依据，不应获得支持。另，刘春文称虽然在腾退协议上签字，但政府并没有签字盖章，其并没有获得拆迁补偿。三原告为此申请本院调取涉案拆迁测绘及拆迁补偿协议，本院经与相关拆迁人及拆迁单位核实，刘春文已经在腾退协议上签字，但政府尚未在腾退协议上签章确认，因此政府与刘春文之间尚未签署合法有效的腾退协议。三原告申请撤回要求确认新扩建项目（面积400平方米）拆迁补偿收益全部归其所有的诉讼请求。
另查，涉案租赁厂房未取得合法的建设工程规划许可手续。
上述事实，有厂房租赁合同、租金支付凭证、北京市通州区台湖镇清理整治工作领导小组下发的通知、台湖镇人民政府关于散乱污企业强化处置实施方案、通州区关于进一步强化工业大院和“散乱污”企业整治工作方案、关于开展通州区工业大院和“散乱污”企业摸底调查工作的通知及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，承租人仍应按照合同约定的租金标准向出租人支付房屋占有使用费。
本案中双方于2016年6月签订《厂房租赁合同书》，刘春文将租赁厂房及场地交付给三原告使用，因刘春文未就其出租的房屋取得建设工程规划许可证等规划手续，因此双方签订租赁合同属无效合同。2017年7月至8月期间，北京市、通州区及台湖镇政府相关部门就清理整治工业大院及散乱污企业出台了相关政策和文件，北京市通州区台湖镇清理整治工作领导小组根据上述相关政策和文件于7月28日下发《通知》，通知各生产经营单位加快推进“散乱污”企业的关停、清退工作，因涉案租赁厂房及场地亦属于此次清理整治清退之列，刘春文及三原告接到通知后，响应政府号召，三原告于2017年8月初将涉案租赁厂房腾退，后政府将租赁厂房予以拆除。
双方的租赁合同无效，其中的违约责任条款亦属无效条款，因此对三原告依据租赁合同中的违约责任条款要求被告承担违约责任（要求退还租金和支付搬迁费用）的诉讼请求，本院不予支持。
租赁合同无效，承租人仍应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。三原告依约向刘春文支付第一年（2016年8月1日至2017年7月31日期间）租金28万元，在租赁合同无效的情况下，上述租金应视为承租人向出租人支付的房屋占有使用费，因三原告在第一年占有使用了租赁物，因此其无权要求出租人予以返还。
本案审理过程中，三原告撤回要求确认其新扩建项目拆迁补偿收益归其所有的诉讼请求，本院对此不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
驳回原告刘文奎、王太昌、朱友会的诉讼请求。
案件受理费3800元，由原告刘文奎、王太昌、朱友会负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王新东
二〇一七年十一月十六日
书记员 马 翔