浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第861号
上诉人（原审原告）来念慈。
被上诉人（原审被告）俞青青。
委托代理人（特别授权代理）章来康。
上诉人来念慈因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2010）绍越民初字第1249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年6月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年7月19日公开开庭审理了本案。上诉人来念慈、被上诉人俞青青及其委托代理人章来康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：原告原系座落于绍兴市越城区富民坊会元弄4号101、103室建筑面积共计39.05平方米房改房屋（土地使用权性质为划拨）的产权人，被告系原告之外孙女。2010年1月初，原、被告开始就买卖诉争房屋事宜进行协商，被告于同年1月12日向原告支付了10000元购房款，同年1月18日双方就诉争房屋签订了房屋转让合同1份，合同约定按建筑面积计算，该房屋转让价格为每平米2560元，总金额为100000元，合同签订之日起10日内，原告将房屋交付给被告，被告一次性将购房款支付给原告；该房屋转让交易发生的各项税费由双方按照有关规定分别承担；合同同时对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，原告按约办理了房产过户手续，被告以原告名义按交易价格179630元为基数缴纳了营业税8981.50元、城市维护建设费628.71元、教育费附加269.45元、地方教育附加179.63元、个人所得税1796.30元共计11855.59元，以原、被告双方名义缴纳了房地产交易手续费234元，以其本人名义缴纳了土地出让金7498元，后因被告未按约支付剩余房款，遂成诉。
以上事实，由存单1份、房屋转让合同复印件、过户前的房产证复印件各1份、接警处理单1份、票据3份及双方当事人在诉讼中的陈述等证据所证实。
原审判决认为：原、被告双方房屋买卖关系成立，且原告已将房屋过户至被告名下，被告理应向原告支付相应之购房款项，本案争议焦点在于房屋交易价格如何确定，原告诉称双方曾口头约定诉争房屋交易单价为4000元每平米，总价为156200元，双方此后在房产部门备案的买卖合同中所约定的成交价格，系被告为避税需要而单方面订立，原告当时因眼瞎没有注意这一条款，才在被告催促下在合同上签了字，故房屋交易价格应以双方口头约定的156200元为准；被告辩称，原、被告所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，诉争房屋之交易价格应为合同约定的100000元，原告关于合同总价应为156200元的主张，缺乏有效证据证明，原告所称的双方约定100000元的交易价是为了避税也不是事实，因为买卖房产所征收的税率并不是以合同双方当事人约定的合同价来计征的，而是以当地税务部门根据交易标的地理位置，年限等综合因素来核定税率。该院认为，原告主张双方曾口头约定房屋交易价格应为每平米4000元，但未能提供充分之证据证明，即便原告陈述属实，但因在双方此后所签订的房屋买卖合同中明确约定了房屋交易价格为100000元，根据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同，故该合同中所约定之价格应视为对双方原约定交易价格之变更，而考虑到双方特殊的亲属关系，原、被告调整交易价格之行为亦未违反生活常理，原告虽提出其由于眼瞎在签订合同时没有注意到其中的价格条款，但从原告亲笔出具10000元收据，及证人赵某所陈述的原告在炒股的事实可以推断原告虽患有眼疾但未至完全失明，其具备完全之行为能力，在订立合同时理应对价格条款予以充分之注意，同时原告关于系被告为避税需要而单方订立合同条款之意见也与该房屋实际缴税情况不符；故对原告上述意见该院不予采信，被告关于诉争房屋的交易价格应为合同约定之100000元，其已经支付的10000元购房款应在计算剩余房款时扣除之辩称意见，理由充分，该院予以采纳。对被告关于土地出让金、营业税等19470.59元税费系其为原告垫付，应在计算剩余房款时扣除之辩称意见，该院认为，原、被告虽在合同中约定因该房屋转让交易发生的各项税费由双方按照有关规定分别承担，但对各项税费之种类及有关规定之名称均未予明确，现被告提交之票据上明确记载了各项税费付款人（纳税人）名称，应能较真实地反映出交易当时双方所约定的各项税费实际负担情况，故该院推定因诉争房屋交易所产生之营业税、城市维护建设费、教育附加费、地方教育附加费、个人所得税共计11855.59元，应由原告承担，房地产交易手续费234元，应由双方各半承担，因上述款项实际已由被告垫付，在计算剩余房款时应予扣除。综上，该院认为，原告要求被告支付剩余房款之诉讼主张，理由充分，但其主张金额有误，该院对其合理部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条之规定，判决：一、被告俞青青应在本判决生效后三十日内支付原告来念慈剩余购房款项78027.41元；二、驳回原告来念慈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3224元，减半收取1612元，由原告承担750元，由被告承担862元，于本判决书生效之日起三十日内结清。
上诉人来念慈上诉称：一、讼争房产单价为4000元／平方米，这一事实有大量证据证明。被上诉人提交的由上诉人被骗签名的两份14万元收据及双方陈述一致付到1万元，这两份证据本身说明被上诉人承认总价在15万元以上，这是对上诉人最有利的一份证据但原审法院轻易否认其效力，令人费解。多位证人均证明房屋买卖自始至终单价为4000元。上诉人书写的一份同意以4000元单价卖房的承诺书，也证明房屋的单价问题。二、除便民中心的孤证外，没有其他证据表明单价变更到了2560元。单价条款及相应的总价条款是被上诉人欺骗上诉人订立的，是无效条款。且事后吵架中没有反映单价变更过。被上诉人骗取签字从被上诉人的已知品性上可推知是存在可能的。三、关于税负问题。对格式的买卖合同上诉人同样没注意也看不清，被上诉人答应过所有的税都由其负担，在实际操作中也确实由被上诉人拿出，双方均无异议。上诉人认为税款等过户费用应由被上诉人全部承担。综上，请求撤销原审判决，改判被上诉人支付房款146200元（原审只支持了78027.41元，尚有68172.59元未支持）；一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉人俞青青答辩称：上诉人来念慈所诉称的不是事实。因为上诉人与被上诉人虽然是外甥女与外婆的关系，但是他们这个关系实际上远远超过了上诉人与其他女儿的关系。上诉人与被上诉人一直居住在一起，而且被上诉人一直照顾上诉人。到目前为止，上诉人家里相应的生活用具都是被上诉人买的。当时上诉人与被上诉人双方自愿签订房屋买卖合同，一同到绍兴市便民中心办理房屋买卖的相应手续。上诉人提出的每平方米4000元不是事实。上诉人与被上诉人双方买卖关系合法合理，不存在上诉人所谓的本案不是经济纠纷、而是经济诈骗的问题。如果上诉人认为是经济诈骗，上诉人应向公安机关报案。原审法院查明事实清楚，证据确实充分，判决符合法律规定，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人来念慈在二审中提交了协议书、证明人赵某的证明及收条各一份，证明讼争的房屋是4000元每平方米的价钱。
被上诉人俞青青质证认为上诉人提交的证据均不是新的证据。
本院经审查后认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之规定，上诉人来念慈提供的上述证据均不属于二审中的新的证据，故依法均不予认定。
被上诉人俞青青在二审中没有提交新的证据。
本院经二审查明的事实与原审判决认定的一致。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、双方当事人之间的买卖合同价款如何认定；二、原审审法院对税款等过户费用的处理是否正确。
关于第一个争议焦点，上诉人虽主张讼争房产的买卖合同单价为4000元／平方米，但其提供的承诺书系上诉人单方出具，且被上诉人提出异议，故不能达到其证明目的。其提供的众多证人证言，或不符合证据形式要件，或证人与上诉人存在明显利害关系，原审法院均不予采信应属正确。至于被上诉人在原审时提供的收条二份，形式上存在明显缺陷（无日期且签名的位置不当），且双方均认可仅支付1万元房款（而非收条上记载的14万元），故原审法院对二份收条的真实性不予认定应属正确，上诉人以该二份收条为据主张房屋总价在15万元以上，理由不足，本院难以采信。上诉人对其提出的主张不能提供有力证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。双方当事人于2010年1月18日签订的房屋转让合同，主体适格，意思表示真实，内容合法，无法定无效或可撤销之情形，故依法成立生效。上诉人作为完全民事行为能力人，在依法享有合同权利的同时，应当依法履行合同义务，接受其所签订的合同的约束。故原审法院以双方当事人签订的房屋转让合同为依据，确认房屋的交易价格为100000元应属正确。
关于第二个争议焦点，上诉人在原审中的诉讼请求仅为要求被上诉人支付剩余房款，且被上诉人未就税款等过户费用负担问题提出反诉，故本院应就被上诉人尚应支付给上诉人的房款问题进行审查、处理，对被上诉人辩称的税款等过户费用问题不作处理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律不当。上诉人的上诉请求合理部分，本院依法予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省绍兴市越城区人民法院（2010）绍越民初字第1249号判决第二项；
二、变更浙江省绍兴市越城区人民法院（2010）绍越民初字第1249号判决第一项为“俞青青应在本判决生效后三十日内支付来念慈剩余购房款90000元”。
一审案件受理费3224元，减半收取1612元，由来念慈承担620元，俞青青负担992元。二审案件受理费1504元，由来念慈负担578元，俞青青负担926元。
本判决为终审判决。
审判长 章建荣
审判员 毛振宇
审判员 方 艳
二〇一〇年九月二十六日
书记员 赵剑英