陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终1654号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王红梅，女，1972年12月25日出生，汉族，住西安市碑林区。
委托诉讼代理人：王文生，男，1967年9月15日出生，汉族，住西安市碑林区。
委托诉讼代理人：习宏伟，陕西凯特律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西金基瓷艺有限公司，住所地西安市碑林区金花南路4号克拉上城。
法定代表人：吴溪芳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：屈钊，陕西海普瑞诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢园，陕西海普瑞诚律师事务所实习律师。
上诉人王红梅因与上诉人陕西金基瓷艺有限公司（以下简称“金基公司”）租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初3646号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
王红梅上诉请求：1、撤销原审判决第二、三项，并依法予以改判；2、支持王红梅要求金基公司支付13万元损失的请求；3、诉讼费用由金基公司负担。事实与理由：王红梅与金基公司在合同中约定金基公司在双方租赁关系存续期间不得重新招租与王红梅经营范围相同的行业，但其违反该约定，导致王红梅所经营的店面经营困难，学员严重流失，无奈最终解除租赁合同，解除合同所造成的装修损失、设备损失及学员流失损失均应由金基公司赔偿；原审判令王红梅支付金基公司房租271234元缺乏事实依据，自2015年8月开始，金基公司每月仅向王红梅售10-20度电，该电量远远不能满足王红梅的基本需求，也违反了合同法诚实信用的基本原则，原审法院在此种情形下依然判决王红梅依然按照合同约定向金基公司支付租金明显有失公平；此外，双方合同之间关于违约金计算标准的约定过高，原审法院应当予以调整。
金基公司辩称，王红梅的上诉请求缺乏事实与法律依据，应当予以驳回。
金基公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、撤销原审判决第二项，改判王红梅向金基公司支付租金357320元；3、撤销原审判决第三项，改判王红梅向金基公司支付违约金70730元，最终金额以实际支付为准；4.诉讼费用由王红梅负担。事实与理由：王红梅在与金基公司签订合同后没有按照合同约定向金基公司提供营业执照等证件，导致金基公司无法知晓王红梅店面的经营范围，而西安益诺婴幼儿早期智力开发咨询公司的经营范围与王红梅实际的经营范围并不一致，故金基公司不应向王红梅承担10万元的损失；原审法院所认定的王红梅于2017年1月11日向金基公司邮寄送达解除通知书导致双方间的租赁合同解除并非事实，王红梅长期拖欠房租，金基公司才具有解除合同的权利，故双方合同的解除时间应为2017年3月31日；金基公司原审中仅按照日万分之二点一的标准向王红梅主张违约金，已经考虑到尽量减轻王红梅的违约责任，而王红梅占据涉案房屋长达一年之久，至今未能腾退，给金基公司造成巨大的经济损失，故应当支持金基公司的对违约金的诉请。
王红梅辩称，金基公司的上诉缺乏事实与法律依据，应当予以驳回。
王红梅原审诉请：1、判令金基公司按照合同约定向王红梅赔偿10万元损失以及10万元装修损失和3万元学员流失损失；2、诉讼费用均由金基公司负担。
金基公司反诉请求：1、解除双方间的合同，并由王红腾交场地；2、判令王红梅清除房屋内的所有装饰装修、设施设备，恢复原状；3、判令王红梅支付租金357320元；4、判令王红梅支付逾期租金利息至实际支付之日；5、诉讼费用由王红梅负担。
原审法院经审理查明，2014年10月12日金基公司（甲方）与芭比艺术中心（乙方）签订《陕西金基瓷艺有限公司经营场地租赁合同》，双方就涉案场地租赁事项作出具体约定。金芭比艺术中心未登记注册。庭审中，申霞向法院出具情况说明：合同权利义务已经全部转给王红梅。2014年王红梅向金基公司缴纳装修保证金3000元，另王红梅向金基公司缴纳铺位保证金30110元。另查，2015年8月6日金基公司与西安益诺婴幼儿早期智力开发咨询公司签订《陕西金基瓷艺有限公司商业经营场地租赁合同》合同约定：租赁场地为金基瓷艺茶城二层西侧建筑面积1800平方米，经营范围为0-12岁婴幼儿亲子训练及语言、思维及肢体训练。经法院调取，西安益诺婴幼儿早期智力开发咨询公司在租赁场地经营新爱婴智慧城特色艺术培训商场，涵盖早教、艺术特色、美术、声乐等多种课程。2017年1月11日，王红梅通过EMS给金基公司发出《关于解除合同的通知》，称金基公司招租与其经营范围相同的单位，造成违约要求解除合同。该通知已由金基公司签收。再查，截止2016年10月王红梅给金基公司交纳租金470430元，2016年3月1日至9月1日王红梅应向金基公司交纳租金125550元，王红梅尚未交纳。2017年10月王红梅给金基公司交纳租金20000元，双方对2016年11月后是否应当继续交纳租金存在争议。自2016年4月起金基公司所在商场物业每次给王红梅卖电20度，后为10度。2016年4月21日金基公司变更为陕西金基瓷艺有限公司。原审中，双方就王红梅何时腾交租赁场地达成一致意见，王红梅同意在2018年1月10日之前将该租赁场地内可拆除财产搬离金基瓷艺茶城2层东1号，将该处腾交金基公司。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。王红梅与金基公司自愿签订《租赁合同》，该合同合法有效。双方当事人应当按照合同履行义务。因金基公司的限电行为导致王红梅正常经营受到影响，金基公司与益诺公司签订合同，益诺公司所属的新爱婴智慧城经营范围与王红梅经营的艺术、教育范围相同，违反了双方租赁合同第十二条第一款的规定，故王红梅在2017年1月11日向金基公司发出解除合同通知，证据显示金基公司已于2017年1月12日签收，故双方合同应视为2017年1月12日已经解除。现王红梅要求金基公司按照合同赔偿10万元，依法应予以准许。对于王红梅要求金基公司赔偿装修损失及学员流失损失不能提供确凿证据，故不予支持。对于金基公司要求王红梅支付拖欠租金，应当按照双方合同约定执行。王红梅承认2016年3月1日至2016年8月31日租金125550元未交，王红梅应履行交纳租金义务。对于金基公司要求王红梅交纳2016年9月1日至2017年2月28日的房租，因双方合同已经解除，故王红梅应支付2016年9月1日至2017年1月12日的房租为145684元，以上租金合计271234元。因双方约定不能按期交付租金，每逾期1日按照欠款金额0.5%交违约金，故金基公司现要求王红梅支付30日内违约金，依法应予以支持。违约金合计为40685.1元。对于金基公司要求王红梅支付超过30日的违约金，于法无据，不予支持。庭审中，双方当事人就王红梅何时腾交租赁场地达成一致意见，王红梅同意在2018年1月10日之前将租赁场地内可拆除财产办理金基瓷艺茶城2层东1号，将该处腾交金基公司。对于金基公司要求王红梅清除租用房屋内所有装修装饰，设施的诉请，双方在合同中约定王红梅需要情况下可以拆除，现王红梅并未对该部分要求，故金基公司诉请不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决:一、被告陕西金基瓷艺有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告王红梅损失费100000元；2、原告王红梅于本判决生效三十日内给付被告陕西金基瓷艺有限公司欠付租金271234元（2016年3月1日至2017年1月12日）（未扣除铺位保证金及装修保证金）；三、原告王红梅于本判决生效三十日内给付被告陕西金基瓷艺有限公司违约金40685.1元；四、原告王红梅于2018年1月10日前将金基瓷艺茶城2层东1号内可拆除财产搬离该场地，将金基瓷艺茶城2层东1号腾交被告陕西金基瓷艺有限公司。五、驳回原告王红梅的其他诉讼请求。六、驳回被告陕西金基瓷艺有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费8550元（案件受理费4750元、反诉费3800元），由原告王红梅负担3000元，被告金基瓷艺有限公司负担5550元（此款原告王红梅垫付4750元，被告陕西金基瓷艺有限公司于本判决生效后十日内给付原告王红梅1750元）。
本院经审理查明，金基公司自2015年8月开始限制王红梅购电。原审查明其余事实清楚属实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”本案中，金基公司与王红梅之间订立的租赁合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方本应按照合同约定履行各自的义务，但金基公司在与王红梅签订合同后，又与西安益诺婴幼儿早期智力开发咨询公司就相邻场地签订租赁合同，而该公司的经营范围与王红梅的经营范围发生重叠，金基公司已经构成违约，故其应当按照合同约定向王红梅支付10万元损失费。2017年1月11日，王红梅向金基公司发出通知要求解除合同，金基公司虽已签收，但双方并未就王红梅单方解除合同的条件作出约定，该合同也不符合法定解除的条件，故本院认定合同的解除时间为2017年3月31日。由于王红梅未按照合同约定向金基公司支付2016年3月1日至2017年3月31日之间的租金，且在此期间一直实际占有及使用涉案商铺，故其应当按照合同约定的租金标准向金基公司承担继续履行的责任，但在给付租金时应当扣除缴纳的装修保证金及铺位保证金。关于违约金部分，金基公司与西安益诺婴幼儿早期智力开发咨询公司签订租赁合同及限制王红梅正常购电的行为是造成王红梅拖欠租金的客观原因，故金基公司要求王红梅支付违约金的诉请缺乏法律依据，本院不予支持。王红梅要求金基公司承担装修损失及学员流失损失的诉请，缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上，原审判决应予以变更。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初3646号民事判决第一项、第四项。
二、变更西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初3646号民事判决第二项，即“原告王红梅于本判决生效三十日内给付被告陕西金基瓷艺有限公司欠付租金271234元（2016年3月1日至2017年1月12日）（未扣除铺位保证金及装修保证金）”为：王红梅于本判决生效三十日内给付陕西金基瓷艺有限公司欠付租金324210元（2016年3月1日至2017年3月31日）（已扣除铺位保证金及装修保证金）。
三、变更西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初3646号民事判决第五项，即“驳回原告王红梅其他诉讼请求”为：驳回王红梅其余诉请。
四、变更西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初3646号民事判决第六项，即“驳回被告陕西金基瓷艺有限公司的其他诉讼请求”为：驳回陕西金基瓷艺有限公司的其余诉讼请求。
五、撤销西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初3646号民事判决第三项。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件诉讼费8550元（王红梅已预交4750元、陕西金基瓷艺有限公司已预交3800元），由王红梅负担2550元，由陕西金基瓷艺有限公司负担6000元；二审案件受理费13971元（王红梅已预交6250元、陕西金基瓷艺有限公司已预交7721元），由王红梅负担5000元，由陕西金基瓷艺有限公司负担8971元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一八年二月二十三日
书 记 员 段 蓓