福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终1518号
上诉人（原审被告）：许明智，男，1972年1月14日出生，汉族，住福建省石狮市。
委托诉讼代理人：谢志宏，福建闽荣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴世玉，福建闽荣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：颜建德，男，1959年3月22日出生，汉族，住福建省石狮市。
委托诉讼代理人：张景华，上海柏年（泉州）律师事务所�师。
委托诉讼代理人：柯文斌，上海柏年（泉州）律师事务所律师。
上诉人许明智因与被上诉人颜建德房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2016）闽0581民初5732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
许明智上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查清事实，依法改判驳回颜建德的起诉。事实与理由：一、本案在程序上存在如下问题：（一）诉争租赁房产归属石狮市双湖花卉贸易有限公司（以下简称双湖公司），颜建德无权以自己名义提起本案诉讼。颜建德于一审中提供的《授权书》超过举证期限，不应予以采信，而且该《授权书》违反物权法、公司法的有关规定，授权无效�颜建德于本案中所提出的诉讼请求，实质上是意图将双湖公司的财产收益判归己有，一审判决予以支持是错误的。（二）许明智与颜建德于2006年8月10日签订《租赁合同书》，约定租赁用途为“商务酒店使用”，而石狮市福兴大酒店娱乐有限公司（以下简称福兴大酒店）设立于2008年11月19日，许明智为设立时股东，因此，许明智上述签约行为系履行股东职责的职务行为，即代表拟设立的公司租赁经营场所。根据相关法律规定，公司设立后该合同的权利义务应当归公司享有和承担，因此，该租赁合同的实际履约主体是福兴大酒店而非许明智个人，而且租金作为公司的经营成本，依法不应由个人承担，虽然有以许明智及酒店财务人员刘东旭的个人账户及现金形式向颜建德支付过租金，但都是受酒店之托分期代付。许明智并非本案适格被告，不应�担租金的支付义务。（三）本案的主体资格、合同效力及争议的权利义务问题，均不符合适用简易程序审理的条件，而且一审未对合同效力、当事人主体资格问题进行释明，不能保障当事人充分行使诉讼权利，程序违法。二、本案在实体处理上，首先，因诉争租赁房产所在土地是厂房及配套设施建设用地，诉争租赁房产经批准的用途为办公楼，在未经依法改变土地用途的情况下，不能作为商服用地对外签订租赁合同，本案租赁合同依法应为无效；其次，因合同无效，各方当事人应当按照各自的过错分担责任，并相互返还因无效合同而取得的对方财产。
颜建德辩称，一、关于主体问题，颜建德取得相应授权后，可以以个人名义对外出租房屋、收取租金，包括依法催收，都在授权范围内，而许明智以自然人名义承租房屋也并不违法�双方都是适格的房屋租赁主体。二、关于合同效力问题，诉争租赁房产在出租前已取得相关手续，属合法建筑，而且合同也已期满，不存在手续不完备的问题。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
颜建德向一审法院起诉请求判决：一、许明智立即将址于石狮市交叉口处的租赁房产按《租赁合同书》约定的条件归还颜建德；二、许明智向颜建德支付累计拖欠的租金1,890,000元，并按月2%计付违约金，自2015年10月计付至实际付清之日止，暂计至起诉之日为453,600元；三、许明智支付自2016年10月25日起的占有使用费至其将承租的房产实际交还于颜建德之日止（按日5205元计算，标准为年租金1,900,000元除以365天）。
一审法院认定事实：双湖公司于2004年6月11日取得狮建[2004]75�建设工程规划许可证，于2004年8月17日取得编号为35900220040817201的建筑工程施工许可证，在石狮市交叉路口土地上建设办公楼（下称诉争租赁房产），该楼房至今尚未办理产权登记手续。颜建德持有一份落款时间为2006年8月1日的授权书，授权书载明：“位于石狮市交叉路口（富安豪庭北侧1-14间店面）共九层整幢大厦的所有权利登记本公司名下的房产，现本公司正式授权由颜建德行使该房产的全部所有权利，颜建德有权行使包括但不限于以下权利：1、以颜建德自己的名义对房屋进行出租、抵押和转让等处分权利。2、有权收取租金、转让价款等。3、行使上述房产其它所有人权利。特此授权书！授权人：石狮市双湖花卉贸易有限公司”，授权人处加盖双湖公司公章。2006年8月10日，颜建德作为甲方与许明智作为乙方签订一份《租赁合同书》，主�内容包括：“一、出租标的物概况：出租标的物址于石狮市交叉路口大厦的第一层到第九层共九层的房地产一幢整体全部出租给乙方作为商务酒店使用。……三、……以年租金人民币1,500,000元出租乙方使用，第二年的租金和第一年的租金相同。以后每两年提高租金一次，在第一年的租金基础上递增10万元，以此类推。四、租赁期限：壹拾年，从2006年8月15日至2016年10月24日止。……八、……在本合同生效及乙方支付第一年的租金后，乙方支付的定金375,000元即转入作为乙方履行合同的保证金（押金）；……乙方保证该大厦所安装的电梯在合同期限届满后保持正常运转的状况下及将该电梯年检等手续无偿交付甲方验收。……十二、租金支付方式，租金每年应一次性支付清楚。第一年度租金应于2006年10月25日支付，以后每年租金应一次性于当年10月25日向甲方缴付清楚。否则逾期支付租金，乙方应承担每日3%违约金。逾期付租金超过二十日甲方有权单方提前终止本租赁合同，且无需赔偿乙方相关损失。……十四、在合同期限届满后或解除合同后，该房屋内的属于乙方可依约搬离的财物由乙方许在本合同解除后十五日内自行清理完毕，否则，甲方将视为该遗留财物为遗弃物且甲方有权自行处置，而无需承担任何法律责任。”等。合同签订后，颜建德依约将诉争租赁房产交付许明智经营使用。租赁期满后，许明智未将该房产退还且拖欠租金1,890,000元，颜建德遂提起本案诉讼。一审法院认为，一、关于颜建德主体资格问题。�争租赁房产虽未办理产权登记手续，但双方对该房产系双湖公司名下的财产并无异议，颜建德提供加盖双湖公司公章的授权书，证实其有权以自己的名义对房屋行使出租、抵押、转让并收取租金等权利，许明智虽对授权书有异议，但未提出书面鉴定申请，应承担相应不利的法律后果。对该授权书的真实性依法予以采信，基于该授权，颜建德有权签订本案租赁合同，是本案适格的原告。二、关于许明智的主体资格问题。许明智作为乙方签订了本案租赁合同，虽然合同约定租赁用途是经营商务酒店，但根据许明智庭审陈述“福兴大酒店于2008年11月8日成立”，其出具的欠条也佐证其是拖欠租金的欠款人，且颜建德只确认许明智为合同相对方，故许明智关于其在本案中的行为是履行职务的行为，不是本案适格被告的主张，依据不足，不予采纳。三�关于本案租赁合同的效力问题。诉争租赁房产已取得建设工程规划许可证，颜建德与许明智签订的本案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。颜建德依约交付诉争租赁房产给许明智使用，许明智应依约支付租金。颜建德主张许明智拖欠租金1,890,000元，对此许明智予以否认，但未在法院指定的庭审后五日内提交支付租金的证据，对此许明智应承担举证不能的法律后果，对颜建德主张许明智拖欠租金1890000元的事实应予以确认。根据合同约定，租金应在每年的10月25日支付，现许明智拖欠颜建德租金1,890,000元，已构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定逾期支付租金，许明智应承担每日3%违约金，现颜建德要求许明智按月利率2%计算违约金，系对其权利�处分，予以照准，违约金起算日应自2015年10月25日起算。双方约定的租赁期限届满后，本案租赁合同即终止，许明智未与颜建德重新签订租赁合同，也未将诉争租赁房产退还给颜建德，亦构成违约，应承担相应的违约责任，故颜建德要求许明智归还诉争租赁房产并支付自2016年10月25日起至许明智将诉争租赁房产实际交还之日止的占有使用费的主张，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、许明智应于本判决生效后五日内将址于石狮市交叉口处的租赁房屋按《租赁合同书》约定的条件归还颜建德；二、许明智应于本判决生效后五日内支付给颜建德租金1,890,000元，并按每月2%支付自2015年10月25日计付至实�付清之日止的违约金；三、许明智应于本判决生效后五日内按年租金1,900,000元的标准支付给颜建德自2016年10月25日起至其将承租的房产实际交还之日止的占有使用费。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：许明智主张诉争租赁房产由福兴大酒店使用，租金亦由该酒店支付，对此提交了由福兴大酒店于2017年6月19日提供的2012年5月5日至2015年3月份的收款收据32份，该收款收据记载此期间分别由洪清女27次、蔡丽锦5次、蔡金珠2次，每次150,000元，共计收取福兴大酒店房租4,800,000元。颜建德则主张诉争租赁房产有部分租金系由许明智直接转账支付，对此提供了许明智于2015年3月28日、2016年2月4日-10月17日间每次汇款数额10,000至50,000元不�共计510,000元的汇款记录17笔。经审查，双方二审所提供的上述证据均为复印件，无原件可供核对，双方相互均不认可，故真实性无法确认，且颜建德所提供的收款收据仅记载收款人及收款数额，未体现实际付款人，许明智所提供的汇款记录未体现汇入账户，无法证明该汇款记录与本案诉争租赁合同的关系，以上两部分证据均无法证明诉争租赁房产完整的租金支付情况，且与合同约定的租金数额及于每年10月25日前一次性支付的方式不符，本院对此不予采信。
经查阅本案一审卷宗，本院补充查明如下事实：2002年7月10日，双湖公司与石狮市国土规划建设局签订《石狮市国有土地使用权出让合同书》，协议受让位于石狮市西侧，面积为6266.7平方米的土地使用权。同年12月31日，石狮市人民政府以狮政[2002]地331号文批复同意将原狮政[1992]地088号文批准征用给石狮市煤气公司使用的位于南北二路西侧的建设用地6266.7平方米的土地使用权调整给双湖公司使用。
另经查询全国工商企业查询系统，福兴大酒店成立于2008年11月19日，股东或发起人包括许明智等2人。
本院认为，本案诉争租赁房产虽至今尚未办理不动产登记，但其建设单位双湖公司系经石狮市人民政府批准受让使用该房产所在的土地，且该房产建设取得建设规划和施工许可手续，依法属于可对外租赁的合法建筑。颜建德系经双湖公司明确授权后以自己的名义与许明智签订诉争《租赁合同书》，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同条款并不违反法律法规的效力性强制性规定，依法应认定为合法有效。因双湖公司是否实际改变土地用途以及上述授权是否存在损害公司利益的�形，均不属本案审查范围，故许明智以此为由主张上述租赁合同无效以及颜建德无权以个人名义提起本案诉讼，理由不能成立，本院不予支持。
根据合同约定，许明智承租诉争租赁房产后将作为商务酒店使用，而以许明智等人为股东的福兴大酒店系在合同签订后设立且实际以该房产为经营场所，据此应认定许明智系作为发起人为设立福兴大酒店而以自己名义对外签订诉争的租赁合同。对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”依据该条规定，发起人以个人名义为设立中公司对外签订合同的，第一责任人是该发起人，设立后公司并不当然对此承担责任，而且如果设立后公司以明示方式对该合同进行追认或以事实行为等默示方式表示愿意接受该合同之约束，其是否可以事实上成为该类合同之责任人，取决于合同相对方系选择发起人或是设立后公司承担相关责任。本案中，颜建德作为出租人始终主张许明智应作为承租人承担相应的法律责任，并未要求福兴大酒店承担责任，因此，如果诉争租赁房产的租金确实由福兴大酒店实际支付，也不能成为许明智对诉争租赁合同免予承担相应法律责任的理由。许明智主张应由实际使用诉争租赁房产的福兴大酒店承担承租方的法律责任，不符合上述规定，本院亦不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案租赁合同约定的期限届满后，双方未再续签合同，一审判决据此认定该合同已终止是正确的，双方应依照法律规定和合同约定进行结算和清理。鉴于当事人双方对一审判决确定的拖欠租金数额、违约金以及诉争租赁房产超期占有使用费的计算方式等均未提出异议，本院对此予以确认。另经查，一审判决并未存在程序违法的情形，许明智有关于此的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，许明智的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判；
二审案件受理费25,548.00元，由许明智负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳波
代理审判员 李华蓉
代理审判员 黄双英
二〇一七年七月二十四日
书 记 员 朱尽忠
附注本案适用的主要法条及执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申�执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。