浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）金义廿三里民初字第117号
原告刘甲。
委托代理人骆某某。
被告刘乙。
被告义乌市××料制××司，住所地义乌市××工业区
。
法定代表人刘乙。
两被告共同委托代理人毛某某。
原告刘甲为与被告刘乙、义乌市××料制××司房屋租
赁合同纠纷一案，于2010年3月15日向本院提起诉讼，本院受
理后，依法组成合议庭，于2010年6月24日、2010年9月21日两
次公开开庭进行了审理。原告刘甲及其委托代理人骆某某；被
告刘乙、义乌市××料制××司的委托代理人毛某某到庭参加
了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘甲诉称，2006年12月30日，原告向被告承租了坐
落于义乌市××号的9间房屋用于仓储，租赁期限一年。原、
被告双方在附属条款中明确，承租方承租期间内如严重漏水，
漏电，损失重大，出租方要负责。租期届满前，原、被告口头
约定续租一年，原告于2007年12月21日支付了第二年房租。原
告在承租房中堆放了平张纸、卷筒铜版纸等巨额价值的物品。
2008年5月21日下午，义乌市××号发生火灾，火灾造成原告的租赁物品全部毁损。2009年4月29日，义乌市公安局消防支
队作出火灾原因认定书，认定起火部位为义乌市××号饰品加
工厂一层染色缸附近；起火原因不明。次日，原告请义乌市公
证处对火灾现场及原告物品情况进行了公证。原告委托义乌市
价格事务所对损害物品进行了价格鉴定，原告损失918344元。
原告支付鉴定费4000元，公证费800元。原告认为，原、被告
间的租赁合同合法有效，被告依法应承担退还租金及赔偿损失
的民事责任。原告系与被告刘乙签订的租赁合同，但是该房屋
是在被告义乌市××料制××司（以下简称百盛××司）的厂
区内。二被告已明确了房屋的实际占有人为被告百盛××司，
因此原告主张被告百盛××司承担责任。请求法院：1、判令
被告退还房屋租金37000元。2、判令被告赔偿估价费4000元，
公证费800元。3、判令被告赔偿损失918344元。
被告刘乙辩称，本案租赁行为系职务行为，要求其承担
责任无法律依据。
被告百盛××司辩称，该房屋系由百盛××司合法占有
并可以正常使用。要求退还租金问题，合同法第231条规定，
本案因发生火灾致房屋损毁后原告一直没有与被告解除合同，
故要求被告返还租金没有依据。根据诉讼法，租金诉讼时效为
一年，现原告要求被告退还租金已超过诉讼时效。针对原告的
第三项诉讼请求，被告已将占有的房屋实际交付给原告使用，
并且原告已使用1年5个月。现原告要求被告因违约而承担违约
责任，却未能证明被告的违约行为，原告的诉讼请求没有法律
依据。原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、房屋租赁合同及附属条款原件一份，证明原、被告签
订租赁合同，约定权利义务的事实。
2、收条原件一份，证明原告支付第二年房租的事实。
3、火灾原因认定书原件一份，证明起火点及起火原因。
4、公某某原件一份，证明原告仓库火灾后的现状。
5、价格评估书原件一份，证明原告因火灾损失物品的价
值为918344元。
6、发票二张，证明原告支付评估费及公证费的事实。
7、2008年5月22日的义乌商报一份，证明火灾当天火是
从饰品厂烧到原告房屋的。
被告刘乙、百盛××司的质证意见如下：
证据1、合同的真实性无异议。附属条款的备注有异议，
备注是在未经出租方同意的情况下承租方自行添加的。合同中
的权利义务约定，租期一年，双方租赁该房屋时，房屋状况良
好，租赁房屋合同第一条可以证明。火灾发生是2008年5月21
日，系在房屋续租期间。
证据2、收条无异议。
证据3、真实性无异议。证明目的有异议，该认定书已明
确起火原因系义乌市××号饰品加工厂一层染色缸附近，不是
由于出租房的质量原因，也不是原告所说的漏水漏电原因引起
。
证据4、真实性、合法性及关联性均有异议。原告财产损
失不是因被告违约行为所致，原告对仓库火灾后现状进行公证没有必要，与本案无关。
证据5、真实性无异议。第九条，价格必须依据鉴定提供
方真实客观的情况下，仅凭原告提供材料的情况下，不能确定
原告所受实际损失。本案责任不应被告承担，与本案无关。
证据6、真实性无异议。关联性有异议，与本案无关。
证据7、对真实性无异议。关联性有异议，证明了火灾引
发地点是饰品厂，原告对该饰品厂的租赁事实是明知的。原告
作为租赁物的实际控制者应做好必要的消防措施。
被告刘乙、百盛××司为支持自己的抗辩，向本院提供
以下证据：
1、江某某出所调查笔录三份，证明火灾系由义乌市青口
东溪饰品加工厂引起。本案原告所受财产损失应由义乌市青口
东溪饰品加工厂进行赔偿，而不应由本案被告承担合同违约责
任。
2、房屋所有权证一份、集体土地使用权证一份，证明失
火房屋系合法建筑，原、被告签订的租赁合同合法有效。
3、资产转让协议、资产评估报告书各一份，证明出租房
屋实际由本案被告所有。
4、金华市公安局消防支队金公消（2010）51号文件一份
，证明被告出租房不需要办理消防设计审核手续。
原告的质证意见如下：
证据1、真实性均无异议。证明目的有异议，火灾原因认
定书是职能部门的最终意见，在该认定书中明确起火原因不明
，因而证人对起火原因的陈述都不具有证明力。该笔录也无法证明被告所要证实的因房屋质量或漏水漏电因素以外的原因引
起火灾。相反从原告刘甲在公安机关的笔录中所反映出的房屋
状况，可以证实火灾的相关信息。原告他亲眼所看到的是原告
承租的房屋与隔壁是相隔一个窗户，火到了原告的承租房屋后
房子上的油毛苫烧起来，之后烧到房梁，最后烧到原告承租的
房屋。
证据2、3、4，真实性均无异议。证据4关联性有异议，
应当按照消防法的规定承担消防责任。
根据双方当事人的举证、质证意见以及证据审核认定的
相关规定，本院认证如下：被告百盛××司对原告提供的证据
1的真实性无异议，对其中附属条款的备注有异议，但没有足
以反驳的相反证据，本院对其真实性和证明力予以认定；被告
百盛××司对原告提供的证据2无异议、证据3、6的真实性无
异议，本院对其真实性和证明力予以认定；对证据4的真实性
予以认定；原告提供的证据5价格评估书虽系单方某某，鉴定
机构未对现场物品进行核实清点，仅仅根据原告提供的受损货
物的账目资料出具了鉴定报告，但原告对仓库火灾后的现状申
请了公证保全，现原物已经不存在，无法重新进行鉴定，而原
告的货物受损是客观事实，在没有其他更为合理的证据证明的
情况下，应当采用该价格评估书作为依据，认定原告的损失为
918344元，但价格评估书的瑕疵可以作为考量责任承担的一个
理由。原告对被告百盛××司提供证据1-
3的真实性无异议，本院对其真实性和证明力予以认定；原告
对被告百盛××司提供证据4的真实性无异议，本院对其真实性予以认定。
根据上述已确认证明力的证据和双方当事人的庭审陈述
，本院认定本案事实如下：被告刘乙系被告百盛××司法定代
表人。2001年2月，义乌市青口集体资产经营有限公某将原青
口包装厂（现义乌市××号）的房屋、土地转让给百盛××司
。2006年12月30日，刘乙与原告刘甲签订《房屋租赁合同》一
份，约定：将义乌市××号中的9间房屋出租给原告，用途为
仓储；租赁期限为2007年1月1日至2007年12月30日止；租金为
38000元，第二年租金提前一个月付清；修缮出租房屋是出租
方的义务；出租方未按合同的约定修缮房屋的，如因此而造成
承租方人员人身受到伤害或财物受到损毁，出租方应负责赔偿
；附属条款中备注：承租方承租期间如严重漏水、漏电，损失
重大，出租方要负责。后原告接收并使用了出租房，并在出租
房中堆放了平张纸、卷筒铜版纸等物品。2007年12月21日，双
方约定续租一年，原告支付了第二年房租37000元。2008年5月
21日下午，义乌市××号房某某生火灾，造成原告存放在房屋
内的物品被焚毁。义乌市公安局消防支队作出义公消认（2009
］第0005号火灾原因认定书，认定起火部位为义乌市××号饰
品加工厂一层染色缸附近；起火原因不明。2008年5月27日，
经原告申请，义乌市公证处对火灾现场及原告物品情况进行了
公证，公证费800元。经原告委托，义乌市价格事务所对火灾
损失进行了价格鉴定，结论为平张纸、卷筒铜版纸等共计价值
918344元。原告支付鉴定费4000元。
另查明，起火部位所在的饰品加工厂四间房屋系于2007年9月由百盛××司出租给饰品加工厂负责人胡某使用。原告
承租的9间房屋与上述四间房屋相邻，中间仅隔一个窗户。
本院认为，被告刘乙系代表百盛××司与原告刘甲签订
《房屋租赁合同》，原告和百盛××司对此亦无异议，本院予
以确认。该合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应
按照约定严格履行合同义务。原告所承租房屋约定的用途为仓
库，百盛××司应当使该房屋符合仓储的需要及相应的消防标
准，并按合同约定履行修缮房屋的义务。但是，在2007年9月
即原告租赁期限内，百盛××司在未做任何修缮或改造的情况
下又将与原告承租房相邻的四间房屋出租给饰品加工厂使用，
使原告承租房遭负极大的质量瑕疵和安全风险，在火灾当日火
势从相邻的饰品加工厂蔓延至原告承租房，将原告存放在房屋
内的物品焚毁。百盛××司的行为已构成违约，应按照合同关
于违约责任的约定赔偿承租方因财物损毁造成的损失。但是，
原告表示曾向百盛××司提出异议并要求将中间窗户隔掉，后
百盛××司未对房屋作任何修缮，在百盛××司违约后，原告
不仅没有对承租房进行相应维修或采取适当措施降低房屋内物
品的安全风险，仍与百盛××司续租一年并提前支付了第二年
的租金，原告亦应对火灾损失承担相应的责任。综合原告价格
评估书的瑕疵情况，本院酌情确定百盛××司对本案火灾造成
的原告损失承担70%的赔偿责任，即（918344元＋鉴定费4000
元＋公证费800元）×70%=646200.8元。原告承租的房屋已在
因相邻饰品厂引起的火灾中焚毁，已无实际使用之可能，根据
法律规定百盛××司应当退还2008年6月至12月的租金，计37000元÷12月×7月=21583.3元。被告关于原告要求退还租金的
诉讼请求超过诉讼时效的抗辩依据不足，本院不予支持。综上
，原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和
国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款
、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百
三十一条的规定，判决如下：
一、被告义乌市××料制××司于本判决生效后十日内
返还原告刘甲租金21583.3元。
二、被告义乌市××料制××司于本判决生效后十日内
赔偿原告刘甲损失646200.8元。
三、驳回原告刘甲的其他诉讼请求。
案件受理费13401元，由原告刘甲、被告百盛××司各半
负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民
币13，401.00元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟
不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市
财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农
业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期
不缴纳，按自动放弃上诉处理）
审 判 长 吴晓宁
代理审判员 李 恺
人民陪审员 吴廷生
二〇一〇年十二月二十九日
书 记 员 何聪聪