黑龙江省巴彦县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0126民初418号
原告（反诉被告）哈尔滨市众鑫顺业房地产开发有限公司。地址巴彦县兴隆镇得权街。
法定代表人白玉林，男，职务总经理。
委托代理人江涛，男，1972年12月4日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市南岗区。
被告（反诉原告）庞玉龙，男，1987年10月21日出生，汉族，农民，住巴彦县。
委托代理人常英姿，北京大成（哈尔滨）事务所律师。
原告（反诉被告）哈尔滨市众鑫顺业房地产开发有限公司与被告（反诉原告）庞玉龙商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人江涛、被告庞玉龙及其委托代理人常英姿到庭参加诉讼。本案现已终结。
原告哈尔滨市众鑫顺业房地产开发有限公司（以下简称众鑫顺业公司）向本院提出诉讼请求。判令解除购房合同，被告立即返还所购房产西集镇鑫源名苑小区A栋2单元502室，赔偿实际使用期间租金15，000.00元整。事实及理由：2013年12月被告购买原告开发建设的西集镇鑫源名苑小区A栋2单元502室，房款总价133，875.00元，被告已付购房款103，875.00元，尚欠30，000.00元房款未付。并出具欠据一份，欠据载明“如到期不还交楼款作废、装修楼收回”。合同签订后原告依约将房产交付被告、被告已实际入住使用两年多，被告拖欠房款经原告多次催要后偿还13，000.00元剩余17，000.00元至今未付，并被告明确表态拒绝支付剩余房款。原告认为被告拒绝支付所欠房款的行为使双方买卖合同符合解除条件。为此诉至法院请求判令解除购房合同、被告立即返还所购房产西集镇鑫源名苑小区A栋2单元502室，赔偿实际使用期间租金15,000.00元整。众鑫顺业辩称：一、本案原告之前未接到反诉状，依法对反诉应当享有相应的答辩期及举证期。二、针对具体的反诉请求，答辩如下：原告诉请解除买卖合同的原因是被告存在根本违约行为，反诉人提出的相关赔偿请求没有事实依据，并且不是被反诉人原因造成的。所以被反诉人不应承担任何赔偿责任。在反诉中应当也只发生双方解除合同的后果和责任，就双方所有可能发生的损失均应适用违约或过错的原则分配赔偿责任，因此被把诉人只应承担返还贷款本金的责任，反诉人应承担返还房产并承担因其过错给被反诉人造成的赔偿责任。
被告庞玉龙辩称，因为本案是商品房买卖合同纠纷，原告为开发商，被告至今没有看到原告的商品房的建设手续及预售许可手续，请法庭审查原告是否具有上述资质，若原告没有上述资质则被告将追加反诉请求。答辩人庞玉龙同意解除双方《鑫源名苑住宅小区房屋买卖合同书》及所有相关协议，同意合同解除后返还所购房产西集镇鑫源名苑小区A栋2单元502室房屋，并请求原告返还答辩人已付购房款116,875.00元，赔偿答辩人因购房而产生的各项损失（答辩人已经提起反诉）。但是，答辩人不同意赔偿原告主张的租金15,000.00元，请法院驳回该项诉讼请求。具体理由如下：
一、双方一致同意解除合同，则依据《合同法》97条规定，本案应当恢复原状，即合同解除，买受人庞玉龙交还房屋，出卖人众鑫顺业房地产公司返还购房款，同时原告众鑫顺业房地产公司应当赔偿庞玉龙的各项损失。《合同法》第97条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《鑫源名苑住宅小区房屋买卖合同书》第六条约定属于原告提供的格式条款，条款内容“乙方未按约定付款，甲方有权收回已经出售房屋，乙方的进户费用及房屋装修全部归甲方所有，乙方在接到甲方通知的3日内必须搬离，否则，乙方按房屋总价3%给付违约金”违反公平原则，双方权利义务明显不对等，加重了庞玉龙义务的同时严重侵害了庞玉龙合法权益。依据《合同法》40条，该购房合同第六条约定无效。由此，依附于该条款答辩人庞玉龙单独出具的欠据亦为无效，欠据上载明的“如到期不还交楼款作废，装修楼收回”的条款不发生法律效力。原告不得以此要求，扣留购房款，同时返还所购房屋。《合同法》第40条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
三、涉案商品房房屋质量存在严重问题、主体结构质量不合格，答辩人无法正常居住使用，答辩人就此问题多次与原告沟通协调，原告并不理睬。答辩人就此问题向政府部门上访，巴彦县住房和城乡建设局出具的函件中确认了涉案商品房存在严重质量问题，无法正常居住生活。
四、商品房存在主体结构及质量问题，现合同解除，原告应返还购房款，同时赔偿答辩人各种损失，包含银行贷款利息，房屋装修损失、办理房证税费等。
被告庞玉龙向本院提出反诉请求：
1、判令解除商品房买卖合同及所有相关协议；
2、判令被反诉人返还购房款116，875.00元；
3、判令被反诉人赔偿100，000.00元银行按揭贷款17，531.00元（截止到2016年6月），并赔偿贷款利息至实际解贷之日。并赔偿购房起的同期利息；
4、判令被反诉人赔偿反诉人房屋装修损失54,851.00元；
5、判令被反诉人赔偿反诉人办理房证税费损失2,074.00元；
6、判令被反诉人承担反诉费用。
事实与理由：
2012年12月25日，反诉人在被反诉人处购买商品房一套，即巴彦县××集镇××小区××单元××室，并签订合同，总购房：133,875.00元，首付款30,000.00元，10万元银行按揭贷款反诉人已经支付绝大部分购房款剩余17,000.00元因房屋存在严重质量问题，没有再支付。
反诉人入住所购房屋后，2014年6月份发现房屋有裂痕、房屋存在严重质量问题：房屋有裂痕，有的裂痕长20－30厘米，宽3－5毫米，而且，居住一段时间以后，裂痕越来越多，长度也越来越长，宽度越来越宽，反诉人全家老小在如此严重质量问题的房屋居住非常担心，房屋质量问题已经影响了反诉人正常生活居住。为此，反诉人就此问题多次向被反诉人沟通协商，并称此问题解决之前剩余购房款暂不支付。然而，被反诉人置之不理，无奈，反诉人上访反映此问题。被反诉人威胁恐吓反诉人，再上访就弄死反诉人。更为严重的是，被反诉人擅自将房屋锁给堵住，不让反诉人进。
巴彦县住房和城乡建设局出具的函件中确认了反诉人所购商品房存在质量问题的事实。反诉人为普通农民，倾其全家人一生积蓄购买的房屋却存在严重质量问题，无法正常居住生活。
综上，反诉人认为商品房存在严重质量问题，影响反诉人正常居住生活，请求解除购房合同，返还购房款，同时要求赔偿经济损失。依据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》、《合同法》、《民事诉讼法》有关规定特提起反诉，因本诉与反诉基于同一主体、同一商品房买卖合同而引起，存在牵连关系，为此，提起反诉，请贵院受理并依法支持反诉人诉讼请求。
2、原告作为开发商在销售商品房时，没有按照规定与买受人签订房产局备案的正式商品房买卖合同，原告自行提供的格式合同文本，合同中买受人姓名、身份证号、购房款等为空白需要填写，其他条款均是固定的、是原告预先设计的条款，原告利用开发商自身优势，要求每一位购房者签订不平等且违反公平原则的合同文本。
3、《鑫源名苑住宅小区房屋买卖合同书》第六条约定“乙方未按约定付款，甲方有权收回已经出售房屋，乙方的进户费用及房屋装修全部归甲方所有，乙方在接到甲方通知的3日内必须搬离，否则，乙方按房屋总价3%给付违约金”违反公平原则，双方权利义务明显不对等，加重了庞玉龙义务的同时严重侵害了庞玉龙合法权益。依据《合同法》40条，该购房合同第四条及第六条约定无效。由此，依附于该条款答辩人庞玉龙单独出具的欠据亦为无效，欠据上载明的“如到期不还交楼款作废，装修楼收回”的条款不发生法律效力。原告不得以此要求，扣留购房款，同时返还所购房屋。
在本院审理过程中，原告众鑫顺业公司、被告庞玉龙为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
原告众鑫顺业公司举示证据情况如下：
证据A1,2013年1月25日欠据一份。拟证明：被告拖欠房款30,000.00元，约定利息年息百分之12，在2014年曾还款13,000.00元，尚欠房款本金17,000.00元，多次追要被告未偿还。并且在欠据上约定到期不还收回已购楼房，双方解除合同。
证据A2，商品房预售许可证，证明原告开发，被告购买，具备合法预售的权利。
被告庞玉龙举示证据情况如下：
证据B1,巴彦县西集镇鑫源名苑小区《商品房买卖合同》一份，2012年12月25日巴彦县西集镇鑫源名苑小区《商品房买卖合同书》一份，2012年12月25日在房产局备案的正规的哈尔滨市商品房买卖合同文本一份。拟证明：1、2012年12月25日，被告在原告处购买商品房一套，即巴彦县××集镇××小区××单元××室，总购房：133,875.00元，首付款30,000.00元，10万元银行按揭贷款。
证据B2，相片4张，证明事项：被告所购商品房自2014年6月份发现房屋楼板有裂痕，而且裂痕越来越严重，到2015年、2016年有的裂痕已经长20－30厘米，宽3－5毫米。依据建筑学规定，楼板属于房屋主体结构。
证据B3,1、工程质量投诉受理决定书一份2016.3.3巴质监受字【2016】001号/2、巴彦县住房和城乡建设局答复意见函一份2016.3.4，信访复函【2016】6号，证明事项：巴彦县住房和城乡建设局确认了被告所购商品房巴彦县××集镇××小区××单元××室到楼板裂缝的事实，同时确认了被告所购房屋主体存在结构问题，被告无法居住使用该房屋。
证据B4，李岩装潢商店货单4份，日升家电电料灯具商店信用发票2张，西集镇红光建材家居城建材单一份，装修费用说明4份，证明事项：被告装修房屋共计支出54,851.00元的损失，该费用是基于原告房屋质量及房屋主体结构有问题而导致被告解除房屋而产生的实际损失，该损失应当由原告承担。情况说明的证人均能出庭作证，今天水暖的李红宝能出庭，他在开会晚会能过来。其余的证人在外地打工。协调时间后可以出庭作证。
证据B5，票据二张，证明事项：被告办理房屋产权证、财政税等相应的损失共计2,074.00元，该费用应当由原告承担。
证据B6，牡丹灵通卡账户历史明细单3页巴彦工商银行盖章确认的。2、借记卡账户历史明细清单11页巴彦工商银行出具的。证明事项：被告偿还银行贷款利息17,531.00元，每期偿还银行本息1,138.00元其中本金753.00元，利息385.00元，自2013年1月份起至今，每月偿还，该损失应由原告承担。
证据B7，行政处罚决定书一份，巴彦县中医院诊断书一份，该组证据证实因被告就涉案房屋结构问题上访原告公司负责人韩总及其爱人任佰玲纠集众人于2016年3月16日上午10点到被告庞玉龙家及涉案房屋502室对被告进行殴打，被告受伤住院治疗。
证据B8，电话录音一份，是被告与原告公司的负责人员之间的。证明原告将涉案房屋502室多次用电焊将门焊死不让被告居住并威胁恐吓。
证据B9，司法鉴定程序报告一份及鉴定费票据一份，证明反诉原告房屋装修损失金额为47,285.00元，反诉原告依据该金额主张反诉被告装修损失。鉴定费票据2,000.00元，该鉴定为反诉原告通过法院申请的司法鉴定，反诉费用由反诉被告承担。
被告庞玉龙对原告众鑫顺业公司举示的证据质证认为：
证据A1，真实性无异议，要证明的问题有异议，一、该份欠据是依附于双方所签订的商品房买卖合同第四条、第六条约定，被告向原告出具的欠据，因为本案是商品房买卖合同原告并没有按照国家规定与被告签订房产局备案的正式的商品房买卖合同，本案涉案的合同为原告提供的格式合同文本，合同条款是固定，并且是原告自行设计的条款，是原告利用开发商的自身优势，与每一位购房者包括本案被告签订的不平等的且违反公平原则合同文本，所以依据合同法第40条规定涉案购房合同第四条、第六条约定无效不发生法律效力，因此依附于第四条、第六条款出具的欠据不发生法律效力，原告不应以此要求扣留购房款，装修楼收回。证据A2，真实性无异议，但是该预售许可时间是2012年12月28日，双方签订购房时间为2012年12月25日，为此在签订购房合同时候原告未有合法的预售许可，所以不能签订正式的备案的商品房买卖合同文本，所以本案签订的合同为开发商及原告提供的单方制作的格式合同文本。
原告众鑫顺业公司对被告庞玉龙举示的证据质证认为：
证据B1，对前两份商品房买卖合同真实性没有异议，原告就被告所购房产关于价格、位置、面积房屋概况等进行的约定，被告已经实际入住接收合同约定的房产，所以合同形式不影响合同的成立、生效和履行。况且在2014年被告偿还过部分欠款吗，表明其对约定的认可。对第三份证据这不符合证据形式的要求，事实上双方也签订了哈尔滨市商品房买卖协议书，所以双方合同的真实履行不存在争议，需要解决的是不履行合同怎么承担责任。
证据B2，对以上照片真实性有异议，不能证明裂缝的实际长度和宽度以及裂缝越来越严重的事实，该证据与本案争议事实无关，不具有证据关联性，如涉及质量问题应当合法机构鉴定另诉。
证据B3，1、对工程质量受理决定书之前被告一直在该房屋内居住，所以不存在被告无法居住的事实。2、对证明问题有异议，该受理决定书只能证明原告投诉，投诉是被告的权利，不能证明原告存在任何质量问题，所以该证据与本案争议事实无关。3、对答复意见的质证意见：真实性无异议，裂缝存在不代表存在质量问题，正常龟裂，不属于质量问题，可通过简单维修处理。在处理意见书上明确表明，只是行政机构对其投诉的答复，没有认定存在质量问题，事实上原告就该裂缝多次表明可以维修，但被告拒绝，并以此讹诈原告，以上两份证据与本案争议事实无关，应不予采信。
证据B4，以上票据都非合法票据，不符合证据的形式要求，所以对真实性有异议，另外其他装修工人费用，证人应当出庭作证，未经出庭作证的不得作为证据使用。解除合同是原告的诉讼请求，原因是其始终拖欠购房款，所以要求解除合同，被告所称房屋存在主体结构质量问题没有证据，所以不能证明解除合同的过错是原告，所以认为以上所证明的问题与本案事实无关。
证据B5，真实性无异议，这是被告办理产权登记必须自行缴纳的费用，原告不需要承担，应当按照谁有过错这个原则处理。
证据B6，真实性无异议，证明问题有异议，被告以贷款方式购房偿还贷款本息是他自己的义务，原告没有承担义务。对以上证据缺乏关联性。
证据B7，该证据与本案事实毫无关联性，这是反映被告无力陈述。缺乏基本法律认识，与本案毫无任何关系的也作为证据提交，恰恰说明其主观故意、恶意。
证据B8，与本案争议事实毫无关联性，对真实性有异议，未经对方允许偷录，无其他证据佐证，不得作为证据使用。如果按照被告所说的房屋已经无法居住了，现在又说不让住了，我认为作为证据使用太无知。
证据B9，虽然是法院委托的鉴定，但是鉴定的目的与本案不具有关联性，实际上应当鉴定的是该房屋现有装修内容和现价值。鉴定结论不符合实际，不真实。
本院确认，本院经审理查明：2013年12月被告购买原告开发建设的西集镇鑫源名苑小区A栋2单元502室，房款总价133,875.00元，被告已付购房款103,875.00元，尚欠30,000.00元房款未付，并出具欠据一份欠据上载明的“如到期不还交楼款作废，装修楼收回”。合同签订后原告依约将房产交付被告，被告已实际入住使用两年多，被告拖欠房款经原告多次催要后偿还13,000.00元剩余17,000.00元至今未回，庭审中，原告以被告拒绝支付所欠房款的行为使双方买卖合同符合解除条件。为此诉至法院请求判令解除购房合同，被告立即返还所购房产西集镇鑫源名苑小区A栋2单元502室，赔偿实际使用期间租金15,000.00元整。被告则以所购房屋存在质量问题同意解除房屋并反诉要求原告返还购房款并且赔偿损失。经本院委托鉴定，庞玉龙2012年装修造价鉴定结论为47,258.42元。
综合分析当事人的诉辩主张，举示的证据和查明的案件事实、质证的意见，本案争议焦点是：一、原、被告是否符合解除合同的法定情形；二、如何确认违约的责任及损失。
关于原、被告是否符合解除合同的法定情形的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同，本案原、被告均同意解除合同，且被告以原告出售的房屋存在质量问题明确不履行主要债务，故双方签订的商品房买卖合同符合合同的法定解除条件。
关于如何确认违约责任及损失的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。
关于如何确认违约责任和损失的问题，本院分析认为，在合同履行中，被告虽没按合同约定的期限给付下欠的17，000.00元首付款。原因是在约定的期限届满前就出了质量问题（质量缺陷），证据B2、B3可确认证实，根据合同法第六十七条之规定，被告的行为并没违约，因此：被告给原告出具的欠据上载明内容约定以及购房合同第6条的约定对本案被告不发生法律效力。没保证房屋的质量，属于原告违约，所以合同解除后，按（合同法）第九十七条之规定，原告应赔偿被告合部（部分）损失。
关于被告应该返还给原告房屋使用费标准，因为被告作为买受人在签合同时是善意的，所以应该以被告在合同中的意思表示为标准，也就是说，应该以被告与原告约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以被告实际使用的该房屋的年限得出的价款作为被告所获得的利益返回给原告。具体为133，875.00元÷70年×3年＝5，737.50元。即为被告应给付原告的房屋使用费。关于被告反诉请求，因双方自愿解除合同，因该合同取得的财产，应当予以返还。即被告应将房屋腾空后交付原告，但原告应将被告购房款116，875.00元返还给被告，被告使用该房屋期间进行了房屋修缮，经鉴定，该房屋2012年装修费用为47，258.42元，可依此作为原告给付被告所提装修损失的依据。至于被告所提其他损失，因无证据表明与原告存在关联性，均不予确认。
综上所述，原告的诉讼请求及被告的反诉请求均部分成立，对成立部分予以确信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，判决如下：
一、解除原告哈尔滨市众鑫顺业房地产开发有限公司与被告庞玉龙于2012年12月25日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告庞玉龙将位于巴彦县西集镇鑫源名苑小区A栋2单元502室房屋腾空后交付给原告哈尔滨市众鑫顺业房地产开发有限公司；
三、原告哈尔滨市众鑫顺业房地产开发有限公司返还给被告庞玉龙位于巴彦县西集镇鑫源名苑小区A栋2单元502室房屋购房款116，875.00元；
四、原告哈尔滨市众鑫顺业房地产开发有限公司返还给被告庞玉龙位于巴彦县西集镇鑫源名苑小区A栋2单元502室房屋装修费用47，258.42元；
五、被告庞玉龙给付原告哈尔滨市众鑫顺业房地产开发有限公司房屋使用费5,737.50元；
六、驳回被告庞玉龙的其他反诉请求。
上列一、二、三、四、五项于判决生效时履行。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费175.00元由被告庞玉龙负担。反诉费2,063.00元、鉴定费2，000.00元，合计：4,063.00元由原告（反诉被告）哈尔滨市众鑫顺业房地产开发有限公司负担3,791.00元。被告（反诉原告）庞玉龙272.00元。此款于判决书生效时交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判长 陈永常
审判员 杨广新
审判员 张志芬
二〇一七年六月二十日
书记员 李玉清