安徽省芜湖市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）皖02行初6号
原告倪小菁，女。
委托代理人丁科峰，安徽深蓝律师事务所律师。
委托代理人吕纪昕，安徽深蓝律师事务所律师。
被告芜湖市镜湖区人民政府，住所地安徽省芜湖市镜湖区文化路。
法定代表人孙跃文，该区政府区长。
委托代理人姜文生，该单位工作人员。
委托代理人崔伟，安徽铭诚律师事务所律师。
原告倪小菁不服被告芜湖市镜湖区人民政府（以下简称镜湖区政府）作出的（2016）镜政征补第167号《房屋征收补偿决定》（以下简�《补偿决定》），于2017年1月3日向本院提起行政诉讼。本院于2017年1月9日立案后，于1月12日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年3月16日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人丁科峰、吕纪昕，被告镜湖区政府的委托代理人姜文生、崔伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告镜湖区政府在芜湖市花园路周边××期地块（商合杭高铁沿线）项目房屋征收过程中，于2016年8月25日向原告倪小菁作出（2016）镜政征补第167号《房屋征收补偿决定》，决定征收原告所有的芜湖市××韵××室房屋，要求原告于收到《补偿决定》之日起15日内完成搬迁。
原告诉称，1、被告作出《补偿决定》的程序违法，在未与原告进行充分协商沟通的情况下即向原告强行作出《补偿决定》，�求原告限期内搬迁，明显违反法律规定；2、被告对房屋价值的评估程序违法，被告未经法定程序选定评估机构，原告在收到《补偿决定》之前未收到评估报告，而被告直接以该评估结果为依据向原告作出《补偿决定》，违反法律规定，且对被征收人提出的评估价值异议的处理也不符合法律规定；3、征收补偿标准违反公平补偿原则。《补偿决定》中原告的房屋评估价值为1050487元，单价仅为6582元/㎡，而原告2008年购房时该房单价已达6600元/㎡，且自2016年以来芜湖市房价涨幅巨大，被告提供的补偿标准过低。综上，原告认为被告在整个征收程序中多处违法，请求法院撤销上述《补偿决定》。
原告向本院提交了以下几组证据：
第一组：原告身份证复印件。证明原告主体适格。
第二组：原告倪小菁的《定房协议书》。证明2008年金海龙韵1-3-602室房屋的市场价值为6600元/㎡。
第三组：（2016）镜政征补第167号《房屋征收补偿决定》。证明被告于2016年8月25日向原告作出征收补偿决定，告知金海龙韵1-3-602室评估价为1166441元，要求原告收到该决定之日起15日内完成搬迁。
第四组：情况说明（含照片）。证明被告简单粗暴征收，征收程序和评估程序违法等相关情况。
第五组：书面材料。证明被征收人普遍认为补偿标准未能客观反映市场行情等情况。
第六组：行政复议决定书。证明案涉《补偿决定》被芜湖市人民政府依法撤销等相关情况。
被告镜湖区政府辩称，其作出《补偿决定》程序合法，征收补偿标准违反公平补偿原则没有事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告镜湖区政府向本院提交了以下证据：
第一组：《国家发展改革委关于新建商丘至合肥至杭州项目建议书的批复》、芜湖市城乡规划局同意规划路线图。证明该区域征用地经国家和芜湖市规划局规划通过，符合法律规定。
第二组：风险评估报告。证明被告已经对项目征收进行了社会风险评估；
第三组：芜湖市镜湖区人民政府公共2015年第7号。证明被告公开了征收公告、补偿方案，并通知相关部门暂停办理相关手续，符合法律法规要求。
第四组：关于选定房地产价格评估机构的�知、镜湖区花园路周边一期地块投票选定评估机构鉴定表、关于确定房地产价格评估机构结果的公告。证明被告按照法律要求安排被征收人自行投票选定房地产价格评估机构，并邀请社会公众进行见证投票结果，表明被选定的房地产价格评估机构是经过公开公正的途径产生的。
第五组：房地产征收评估报告书送达回证。证明被告将原告的房地产评估报告书进行送达，原告拒收，送达过程经由芜湖市镜湖区绿影社区居民委员会见证。
第六组：（2016）镜政征补第167号《房屋征收补偿决定》。证明被告对原告的房屋征收决定符合法律法规的要求。
为查清案件事实，本院依原告申请，要求被告提交涉案房产的评估报告，被告于2017年2月28日向本院提交了以下三组证据：
第一组：芜湖鼎晟评字2015第1432号房地产估价报告。证明原告名下位于金海龙韵的房产价值已由合法选定的房地产估价机构估价，并进行公示，其结果合法有效。
第二组：《补偿决定》送达回证及公告。证明被告依法向原告送达征收《补偿决定》及相关文书，但原告均拒绝签收，后在原告所属社区居委会工作人员张春的见证下，依法留置送达，同时将房屋征收与《补偿决定》张贴在原告所在小区的公告栏内进行公示。
第三组：《证明》。证明张春为芜湖市镜湖区绿影社区居民委员会工作人员，因原告拒绝签收，被告在其见证下留置送达房屋征收与《补偿决定》符合法律规定。
经庭审质证，原告对被告提交的第一组、第三�证据的真实性不持异议，对第二组、第四组、第五组证据持异议，对第六组证据的真实性和关联性无异议；对被告2017年2月28日依法院要求提供的三组证据均有异议。被告对原告提交的第一组、第三组证据无异议，对第二组、第四组、第五组证据有异议，对第六组证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。
本院对上述证据认证如下：被告提交的第一组证据，原告对其真实性不持异议，且具有关联性与合法性，本院予以认定；第二组证据《风险评估报告》的作出主体为弋矶山公共服务中心，并非“市、县级人民政府”，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条关于社会稳定风险评估作出主体的规定，且原告对该组证据持异议，故本院对该份证据不予认可；第三组证据的内容与本案有关�性，且原告对其真实性无异议，本院予以认定；被告提交的第四组证据，虽然原告对其持异议，但是该组证据的内容能够相互衔接印证，且有选票原件可以佐证，本院予以认定；第五组证据房地产征收评估报告书送达回证上的收到日期、见证人以及送达人的签字栏均为空白，同时原告对该份证据有异议，故本院对该组证据不予认定；第六组证据系本案诉讼标的，本院予以认定。原告提交的第一、三组证据具备合法性、关联性和真实性，本院予以认定；第二组证据《定房协议书》中乙方的签字及日期为空白，且被告对其真实性提出异议，故本院不予认定；第四、六组证据与本案撤销房屋征收补偿决定之诉没有关联性，本院不予审查认定；第五组证据系金海龙韵部分住户关于补偿价格的单方面陈述，原告没有出示原件，且被告对该证据的三性均有异议，本院亦不予认�。被告于2017年2月28日向本院提交的第一组证据房地产估价报告系本院要求其提交的材料，虽然附件多处存在瑕疵，但不影响其主体效力，本院予以认定。第二组证据房屋征收决定送达回证、公告照片以及第三组证据并非本院要求被告提交的证据，被告未在其举证期限内提交该组证据用以证明案涉行政行为的合法性，原告亦持异议，故本院对上述两组证据不予认定。
经审理查明，2013年10月10日，国家发展和改革委员会同意新建商丘至合肥至杭州项目（以下简称商合杭高铁项目）建议书的基本方案。
2014年4月3日，芜湖市城乡规划局划定芜湖市区范围内商合杭大桥一期工程的征收范围。
2015年4月29日，镜湖区政府作出（2015年7号）《花园路周边一期地块（商合杭高铁沿线）国有土地上房屋征收的决定》及公告，原告倪小菁所有的金海龙韵1-3-602室房屋在本次征收范围内。
2015年5月8日，经超过半数的被征收人投票选出四家房地产价格评估机构，其中包括芜湖鼎晟房地产估价有限公司。
2015年7月17日，芜湖鼎晟房地产估价有限公司作出案涉房屋的房地产估价报告，报告载明：“本估价报告应用的有效期自完成估价报告日起为壹年”，评估的价值时点为2015年4月29日，估价方法为“本次估价采用比较法及收益法分别求取房屋的市场价值，然后再根据比较法和收益法取不同权重，采用加权平均求取均价，得出最终价值”，估价对象总价值为1166441元，单位价格为6602元/㎡，注册房地产估价师为邱伟、江惠龙，实地查勘�为2015年7月10日，估价作业期为2015年7月10日至2015年7月17日。被告未合法有效地将该房地产估价报告转交给原告。
2016年8月25日，被告作出（2016）镜政征补第167号《房屋征收补偿决定》，载明“对被征收人倪小菁所有的芜湖市××韵××＃楼××室房屋价值补偿人民币1166441元，搬迁费人民币2120.16元，临时安置费人民币18021.36元，补助费人民币116644.1元，合计货币补偿人民币1303226.62元，附属物及室内装饰装修补偿据实计算”，“房屋产权调换地点为芜湖市旭日天都1号地块6-1-203室（建筑面积129.16㎡），根据征收补偿方案据实结算差价，附属物及室内装饰装修补偿据实计算”，要求原告自收到补偿决定之日起十五日内完成搬迁，将其被征收房屋交房屋征收部门。
本院认为，本案被诉行政行为出现多处问题，分述如下。
（一）房地产估价报告的问题
1、评估方法模糊不清。案涉房地产估价报告仅载明估价方法为“本次估价采用比较法及收益法分别求取房屋的市场价值，然后再根据比较法和收益法取不同权重，采用加权平均求取均价，得出最终价值”，但对“比较法”的比较对象、“收益法”的收益多少、“不同权重”的权重比例等关键核心信息均没有说明，对上述两种评估方法的测算结果没有进行校核及比较分析，不足以清晰合理地确定评估结果。
2、未有效送达。房地产征收评估报告书送达回证上的收到日期、见证人以及送达人的签字栏均为空白，本院不能将该送达回证认定为定案证据，即房地产估价报告不能视为有效送达给原告，直接影响了原告申请复核评估等权利。
3、附件存在重大瑕疵。（1）附件4的现场查勘记录上只有其中一名估价师的签字，缺少被征收人及另一名估价师的签字；（2）附件7的估价人员资质证书复印件显示为邱伟、陈志锋，与作出该份评估报告的估价师邱伟、江惠龙不同；（3）附件8房地产估价机构资质证书的有效期限与评价报告作出时间不符、资质等级与报告载明资质不符；（4）附件9营业执照的发证时间与评估时间不符。
（二）《补偿决定》的问题
1、案涉房屋的附属物及室内装饰装修未评估。《补偿决定》中对于货币补偿和房屋产权调换的附属物及室内装饰装修补偿的描述均是“据实计算”，并没有对案涉房屋的附属物及室内装饰装修进行精确评估，或者提供具体的补偿标准，不能计算、结清被征收房屋的全部价值，故该《补偿决定》不具有可操作性。
2、用于产权调换的房屋未经评估。（2016）镜政征补第167号《房屋征收补偿决定》载明被征收人可选择房屋产权调换，“房屋产权调换地点为芜湖市旭日天都1号地块6-1-203室（建筑面积129.16㎡），根据征收补偿方案据实结算差价”……但是对用于调换的房屋的价值没有附评估报告，其价值不明，无法计算和结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
综上，被告作出（2016）镜政征补第167号《房屋征收补偿决定》多处违反法律、法规的规定，依法应予撤销。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销被告芜湖市镜湖区人民政府作出的（2016）镜政征补第167号《房屋征收补偿决定》；
二、责令被告芜湖市镜湖区人民政府应于本判决生效后在合理期限内重新作出行政行为。
一审案件诉讼费人民币50元，由被告芜湖市镜湖区人民政府负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 吴昭武
代理审判员 郑舒虹
人民陪审员 王 跃
二〇一七年八月二十五日
书 记 员 李 璇
附：相关法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（一）主要证据不足的；
（二）适用法律、法规错误的；
（三）违反法定程序的；
（四）超越职权的；
（五）滥用职权的；
（六）明显不当的。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
第十二条市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
第十三条市、县级�民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地�或者就近地段的房屋。
《国有土地上房屋征收评估办法》
第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
第十条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第十二条房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
第十三条注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等�估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
第十四条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
第十七条分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。