安徽省全椒县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）全民一初字第00735号
原告：张帮梅。
委托代理人：谢平，安徽椒陵律师事务所律师。
委托代理人：朱俤，安徽椒陵律师事务所律师。
被告：全椒汉一房地产有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇南屏工业区，组织机构代码××。
法定代表人：崇润，该公司总经理。
委托代理人：王家和，安徽儒林律师事务所律师。
原告张帮梅诉被告全椒汉一房地产有限公司（以下简称汉一公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理。依法由代理审判员王化霞适用简易程序，于2015年6月3日公开开庭进行了审理。原告张帮梅的委托代理人朱俤，被告汉一公司的委托代理人王家和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张帮梅诉称：2012年3月20日，被告和原告签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于全椒县商住房一套，房屋建筑面积121.63平方米，单价3521元／平方米，总金额428344元。签订合同时，原告一次性支付了428344元。合同约定，被告应在2012年12月31日前将经验收合格的房屋交付，如逾期不超过120日，则被告按日向原告支付已付房款的万分之零点五的违约金；逾期超过120日，张帮梅有权解除合同；如继续履行合同，则应当自逾期之日（2013年1月1日）起至实际交房之日止每日按已付房款的万分之一支付违约金。由于被告的原因，在约定的期限未能交房。2013年5月10日，在全体业主的要求下，经房管部门协调，被告出具一份《汉一售房合同补充说明》交至房屋主管部门备案，承诺如被告在2013年7月30日前仍未交房的，违约金按日万分之一点五计算；2013年5月31日前，被告提供水电和装修钥匙给原告提前装修。但时至起诉之日，被告仍然没有向原告交付房屋，给原告造成了极大的损失，故起诉到院要求：1、被告向原告支付违约金39065元（其中2013年7月1日至7月30日违约金为1285元，2013年7月31日至2015年3月10日的违约金为37780元），并自2015年3月11日起直至交房之日止每日按428344元的万分之一点五支付违约金，其他损失确定后另行诉讼；2、本案诉讼费用由被告承担。
汉一公司辩称：原、被告之间的《商品房买卖合同》真实有效，我公司有延期交房的事实。2013年8月19日，我公司已经将诉争房屋交给原告装修、使用，逾期交房违约金应计算至交房之日止，计7325元，扣除已付5160元，应给付2165元。房屋交付后，原告没有实际损失，其再主张违约金不应支持。即使原告存在其他损失，其也应一并起诉，否则应视为其放弃要求，不能另行诉讼。另原告欠被告电梯使用费10000元，被告主张用于冲抵逾期交房违约金。
经审理查明：2012年3月20日，张帮梅与汉一公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：张帮梅购买汉一公司开发建设的位于全椒县商品房一套，房屋建筑面积121.63平方米，单价3521元／平方米，总金额428344元；汉一公司应当在2012年12月31日前将经验收合格的房屋交付使用；如不能按约定期限交房，汉一公司按下列方式承担责任：逾期不超过120日，自约定交付期限第二日起按已交付房款的万分之零点五支付违约金；逾期超过120日后，张帮梅有权解除合同或者继续履行合同，继续履行合同的，则按已付房款的日万分之一支付违约金。商品房达到交付使用条件后，汉一公司应当书面通知张帮梅办理交付手续，同时出示《商品房验收合格报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同还对其他事项进行了详细约定。2012年3月20日，张帮梅一次性付清房款总额428344元。约定的交房时间到期后，汉一公司未能按时交房。2013年1月16日，汉一公司向张帮梅支付2013年1月1日至2013年2月28日的补偿金1242元，并将交房时间定为2013年5月1日；2013年10月25日，汉一公司再次支付了2013年3月1日至6月30日的补偿金3918元（2013年3月1日至4月30日补偿金为1306.45元，2013年5月1日至2013年6月30日的补偿金为2611.55元），张帮梅均签字给予确认。此后汉一公司未再支付违约金。2013年8月19日，张帮梅签署了承诺书后，汉一公司将装修钥匙交付给张帮梅，并保证了水电使用，张帮梅也对该房进行了装修、使用。此后，双方因逾期交房违约责任，多次协商未果。
上述事实，有当事人陈述、原告提供《商品房买卖合同》、发票、补偿金确认单、装修钥匙承诺书等在卷佐证。
本院认为：张帮梅与汉一公司签订的《商品房买卖合同》，是双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护，张帮梅和汉一公司均应按合同的约定履行义务。张帮梅依约履行了支付房款义务，汉一公司应按合同约定交付房屋。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《商品房买卖合同》第八条约定，交付的房屋应为经验收合格的房屋。虽然汉一公司于2013年8月19日将该房屋装修钥匙交与张帮梅，但该房至今未进行验收，不符合法定和约定的条件，故对张帮梅要求汉一公司承担逾期交房违约责任，本院予以支持。汉一公司辩称，逾期交付没有给张帮梅造成经济损失，且房屋已经实际交付，汉一公司不应该再支付违约金，因其辩称意见与法律规定不符，故本院对其辩称意见不予采信。
关于违约金计算标准。双方在商品房买卖合同中约定，汉一公司不能按期将房屋交付张帮梅使用，应该按逾期时间分别承担违约责任（不作累加），逾期不超过120日，按已付房价款的日万分之零点五支付违约金，至实际交付之日止；逾期超过120天后，继续履行合同的，按日万分之一支付违约金，该约定不违反法律规定，双方均没有异议，本院予以采信。张帮梅诉称，汉一公司于2013年5月10日出具的汉一销售合同的补充说明承诺：如2013年7月30日后，仍未办理交房手续，违约金按日万分之一点五计算，因此，自2013年7月31日开始，逾期交房违约金应按日万分之一点五计算。因其提供的该证据为复印件，缺乏原件比对，汉一公司也不认可，故本院对张帮梅的该诉请不予支持。因汉一公司销售的房屋验收合格时间不确定，故对张帮梅要求支付违约金的截止时间可计算至其起诉之日（2015年4月22日）止，之后的违约金张帮梅可另行起诉。2013年1月16日，汉一公司支付补偿金1242元对张帮梅进行了补偿，并对交房时间重新进行了约定，应认定为对合同约定的交房时间进行了变更，违约金支付应从2013年5月2日起计算。汉一公司支付2013年1月1日至4月30日期间的补偿金系其对变更交房时间给予的补偿。汉一公司于2013年10月25日支付张帮梅自2013年3月1日至2013年6月30日的补偿金3918元，其中2013年5月1日至6月30日的补偿金2611.55元应在汉一公司支付张帮梅的违约金总数中予以扣除。综上，本院确定违约金数额为：自2013年5月2日至2015年4月22日按日万分之一计算为：721天×428344元×0.0001=30883.6元，扣除已付2611.55元，应为28272.05元。汉一公司辩称，张帮梅下欠10000元电梯使用费应予抵扣，因该电梯使用费与本案系不同法律关系，且张帮梅不同意抵扣，故本案不予处理，汉一公司可另行诉讼。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告全椒汉一房地产有限公司于判决生效之日起十日内一次支付原告张帮梅逾期交房违约金28272.05元；
二、驳回原告张帮梅其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费777元，适用简易程序审理减半收取388.5元，原告张帮梅负担188.5元，被告全椒汉一房地产有限公司负担200元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
代理审判员 王化霞
二〇一五年七月十六日
书 记 员 张 帅
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。