江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终3271号
上诉人（原审原告）：邵凤翔，男，1942年10月27日生，汉族，住南通市港闸区。
被上诉人（原审被告）：武爱萍，女，1985年6月4日生，汉族，住南通市崇川区。
委托诉讼代理人：陈文清，南通市益群法律服务所法律工作者。
上诉人邵凤翔因与被上诉人武爱萍房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2017）苏0611民初380号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人邵凤翔上诉请求：撤销原判，依法改判解除双方的租赁合同，判决武爱萍赔偿租金损失14300元，赔偿强化地板损失420元。事实和理由：一、双方未就合同解除达成一致意见。武爱萍没有将房屋恢复原状，清理剩余物品，拆除分租设施及改装的线路。对如何退还押金、缴纳水电费等均未有合意。二、武爱萍遗留在房屋内的物品，是其故意违约的证明，邵凤翔无权私自处分。况且，邵凤翔多次向公安机关求助，武爱萍仍不停止违约行为，应承担相应的后果。三、武爱萍应当赔偿中介费损失及强化地板的费用。
被上诉人武爱萍答辩称，双方在2016年6月10日对2016年7月10日解除合同已达成一致意见，武爱萍无违约行为，不应承担违约责任。60块强化地板不在合同约定的范围内。请求驳回上诉，维持原判。
邵凤翔向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《续租房合同》；2.判令武爱萍向邵凤翔支付水电费356元；3.判令武爱萍支付家具和地板清理费1000元及可分离搭建物的拆除费、运输费、存放费5000元；4.判令武爱萍赔偿木方（0.15立方米）损失1500元、杂木靠背椅500元（250×2）、铁靠背椅100元（50×2）、强化地板420元（60×7）及马桶盖50元，合计2570元；5.判令武爱萍赔偿租金损失12350元（1300×9.5），并支付中介费650元、违约金1300元，合计14300元。
一审法院查明：2012年6月10日，邵凤翔（甲方）与武爱萍（乙方）在房产中介介绍下签订了《租房合同》一份，约定甲方将南通市港闸区××花苑××幢××室房屋及××号车库出租给乙方使用，租期三年，租金960元/月；甲方将灯具、水龙头、抽水马桶、门、窗、锁等基础设施完好交付给乙方，以后发生故障由乙方负责修理好；水、电、煤气由乙方负责缴纳；乙方须向甲方支付押金960元，押金不得冲抵房租，待乙方不租后，甲方认可无遗留问题，即将押金返还乙方；如有一方需提前终止本协议，须在乙方已付房租结束前一个月通知对方，并在通知时支付另一方的中介费用；甲乙双方议定采取谁违约谁赔偿的原则，即违约方给对方一个月租金作为赔偿。双方在签订、履行《租房合同》过程中，武爱萍向中介机构支付了中介费用，向邵凤翔支付了押金960元。2015年6月10日，双方又签订了《续租房合同》一份，约定甲方自愿将上述房屋续租给乙方使用，租期为2015年6月10日至2017年6月9日，租金为1300元/月，租金每半年缴纳一次，先缴后住，下次房租提前十天支付；原押金凭条继续有效，甲方不另行收取押金，《租房合同》中的第三至第十一条继续执行。合同履行过程中，武爱萍将邵凤翔堆放在车库内的旧强化地板铺放在车库内，同时在案涉房屋内改造用电分表。2016年6月10日，武爱萍向邵凤翔支付房租时表示其打算再租一个月就不再承租案涉房屋，并将租金支付至2016年7月9日，邵凤翔对此表示认可，但要求武爱萍将门锁、马桶等财物修好，同时收取了武爱萍一个月的租金。2016年7月12日，武爱萍将部分家具、家电等财物搬走，但仍有部分家具留置在案涉房屋内，房屋内搭设的部分设施未拆除，水电费亦未缴清。2016年7月18日，武爱萍雇请修锁工曹锦华至案涉房屋处修理门锁，曹锦华修理完毕后即将钥匙交付给邵凤翔。此后，双方因交付水电费、腾房、退还押金等问题发生纠纷。
2016年7月27日，邵凤翔向南通市公安局港闸分局永兴派出所邮寄了《请求制止武爱萍任意违约，堵塞安全隐患漏洞的报告》一份，认为武爱萍未履行2016年6月10日关于清退房客、拆除临时搭建物等承诺，要求武爱萍承担相当于一个月租金的违约金，同时表示拆除武爱萍搭建的人造板和废物，再运往楼下，起码需人工费400元，接通电表需200元。2016年9月6日，邵凤翔再次邮寄了《提请制止武爱萍故意拖延移交，实达侵权目的的报告》一份给永兴派出所，认为武爱萍拖延移交房屋，造成其无法出租。同日，武爱萍在永兴派出所出具了书面说明一份，主要内容为：本人武爱萍租××花苑××幢××室房屋于2016年6月10日到期交租，我和朋友在2016年6月10日向房东支付了1个月房租，提前一个月通知房东让他尽快出租，于2016年7月及时搬走，当时开锁师傅给房东打电话，当时房东没时间，于2016年7月18日换好锁，房东拿走钥匙；后房东以各种理由说我违约，扣我押金。2016年11月12日，邵凤翔向南通市110指挥中心，邮寄了一份《关于定期租房合同，一方需提前终止协议，做到提前终止后，是否应承担违约责任的请示报告》，阐述了其与武爱萍的纠纷历程，并请求南通市110指挥中心对武爱萍是否违约答疑解惑。
2016年9月16日、20日，邵凤翔支付了案涉房屋2016年7月、9月水电费及补卡费1元，合计356元。案涉房屋系邵凤翔、陈和英夫妇共有，邵凤翔、陈和英经协商确定由邵凤翔就房屋租赁合同纠纷提起诉讼。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。邵凤翔将案涉房屋交付武爱萍使用，并先后签订了《租房合同》和《续租房合同》各一份，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。武爱萍对邵凤翔关于支付水电费356元和赔偿铁靠背椅损失100元的诉讼请求没有异议，法院照准。双方争议焦点在于：1.《续租房合同》是否已经协议解除？2.对邵凤翔的其他诉讼请求应当如何处理？
关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案《租房合同》明确约定：如一方需提前终止本协议，须在已付房租结束前一个月通知对方。武爱萍在2016年6月10日时就已告知邵凤翔其再租一个月即不再承租案涉房屋，邵凤翔对此未提出异议，并仅收取了武爱萍一个月的房租，且通知武爱萍在退房前将相关财物修理好，可以视为双方协商一致提前解除合同，即合同于2016年7月10日解除。
关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。虽然案涉《租房合同》约定如一方提前终止本协议须在通知对方时支付另一方的中介费用，但因邵凤翔并未能提供其向中介机构支付中介费用的证据，故对其该项诉讼请求不予支持。《续租房合同》协议解除后，武爱萍本应将承租房屋恢复原状后返还给邵凤翔，但武爱萍搬离承租房屋时仍有部分家具留置在案涉房屋内，房屋内搭设的部分设施未拆除，理应承担清理、腾空等对房屋恢复原状的义务，邵凤翔起诉时要求武爱萍清理承租房屋并恢复原状，于法有据，但其在诉讼过程中又将该诉讼请求变更为要求武爱萍支付清理、拆除、搬运等费用计6000元，实为主张替代履行，但主张的金额明显偏高，为减少讼累，根据租赁房屋内现场状况和武爱萍怠于履行义务的情形，结合市场行情及邵凤翔向公安机关反映的诉求，法院酌定武爱萍应向邵凤翔支付清理、拆除、搬运等恢复原状费用600元；武爱萍关于剩余家具系赠送给陈和英的抗辩意见，并未得到陈和英的认可，故不予采信。邵凤翔要求武爱萍赔偿因木方、杂木靠背椅、强化地板毁损而造成的经济损失，武爱萍不予认可，而且该部分物品并不属于合同约定的租赁物范围，故对该部分诉讼请求不予支持；邵凤翔要求武爱萍赔偿马桶盖，武爱萍虽认可马桶盖损毁，但辩称退房时即已雇人更换了马桶盖，并申请证人出庭证明该节事实，经审查，邵凤翔所举照片不足以证明其主张，故对其该项诉讼请求亦不予支持。
此外，邵凤翔还要求武爱萍支付相当于一个月租金的违约金1300元并赔偿九个半月的租金损失12350元，武爱萍认为其没有违约，应驳回该部分诉讼请求。经审查，武爱萍应向邵凤翔赔偿租金损失1300元。具体理由如下：①武爱萍未履行清理、腾空等对房屋恢复原状的义务，既违反了合同约定，亦妨碍了邵凤翔对出租房屋的正常使用，根据双方关于“谁违约谁赔偿的原则，即违约方给对方一个月租金作为赔偿”的约定，武爱萍应向邵凤翔赔偿租金损失1300元。②武爱萍迟延交付房门钥匙不足10天，即使考虑清理、拆除、搬运等对租赁房屋恢复原状的合理期限，合同约定的赔偿一个月租金已经能够弥补邵凤翔因此造成的租金损失。③《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。双方于2016年6月10日即已达成提前终止合同的合意，后武爱萍又于2016年7月12日将部分家具、家电等财物搬走，2016年7月18日又将承租房屋的门钥匙交付给邵凤翔，即使武爱萍关于房屋内的剩余物品系赠送给陈和英的辩解不能成立，凭日常生活经验亦可判断该剩余物品系武爱萍的遗弃物，何况邵凤翔在2016年7月27日给永兴派出所的书面报告中已将租赁房屋内的剩余物品确定为“废物”。在此情况下，邵凤翔理应及时采取有效措施将房屋恢复原状，防止损失的扩大，故应认定案涉房屋2016年8月9日之后因闲置而造成的租金损失系邵凤翔没有采取适当措施致使损失扩大的情形，邵凤翔不得就扩大的损失要求武爱萍赔偿。武爱萍关于其没有违约不应承担违约责任的抗辩意见与其迟延交付承租房屋且未对房屋恢复原状的事实不符，故不予采纳。因此，武爱萍应向邵凤翔支付水电费356元、恢复原状费用600元，并赔偿铁靠背椅损失100元、租金损失1300元，合计2356元，扣除武爱萍先前交纳的押金960元，还应向邵凤翔支付1396元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、邵凤翔与武爱萍签订的《续租房合同》于2016年7月10日解除；二、武爱萍于判决生效之日起十日内向邵凤翔支付水电费、房屋恢复原状费用、租金损失、铁靠背椅损失计1396元（押金960元已抵扣）；三、驳回邵凤翔的其他诉讼请求。案件受理费381元，由邵凤翔负担331元，武爱萍负担50元。
二审中，当事人未提供新证据。
经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。
另查明，2017年10月27日，武爱萍开始清理案涉房屋，恢复电路，拆除搭设设施。至2017年10月29日，除楼梯外，其余物品均被清运，
本院认为，武爱萍于2016年6月10日向邵凤翔提出再租赁一个月后不再租赁房屋，邵凤翔未有异议，并收取了一个月的房租，表示双方已达成解除合同的合意，合同自2016年7月10日解除。合同解除后，武爱萍负有返还房屋的义务，其所返还的房屋应当符合正常使用后的状态，将房屋恢复原状，清理其所搭设的设施，取走自有物品。但武爱萍未能及时履行义务，通过他人将钥匙更换交给邵凤翔后置之不理，租赁房屋内遗留有多张床、橱、桌等物品，分户电表等未拆除。双方对遗留物品是否经过邵凤翔的妻子陈如英同意各执一词，武爱萍对此负有证明责任，而未能提供证据。特别是邵凤翔向公安机关多次举报，举报信中明确提出武爱萍在租赁房屋中留存物品属于违约。公安机关联系武爱萍，武爱萍拒不纠正，亦未与邵凤翔调解处理该问题，致使房屋长期无法他用，严重损害邵凤翔的合法权益。武爱萍明知在租赁房屋中留存物品的后果，仍放任占用状态的持续，主观上出于恶意，属于故意违约，应对其占用租赁房屋期间的租金损失承担全部赔偿责任。关于邵凤翔是否存在扩大损失的问题，从武爱萍的答辩及其所提供的证据，均不能证明武爱萍曾明确表示邵凤翔有权对其遗留物品进行处置。遗留物品的所有权仍属于武爱萍。邵凤翔未予处理不存在过错，无需对租金损失分担责任。况且，本案纠纷的根源在于武爱萍的违约行为，防止损失扩大的义务更应由武爱萍承担。原审法院认为邵凤翔扩大损失，适用法律错误，本院予以纠正。邵凤翔在本案中主张了9.5个月的租金损失，即从2016年7月10日到2017年4月24日的房屋使用费12350元，本院予以支持。其余损失可由邵凤翔另案主张。因双方合同中约定的违约金是1300元，而武爱萍违约造成的损失远超过约定的违约金，本院按照实际损失进行了判决，武爱萍无需另行承担违约金。邵凤翔主张的中介费用，并未实际发生，本院不予支持。邵凤翔主张的强化地板损失，因地板放置于车库内，武爱萍用来铺设车库地面，属正常使用，主观上亦无过错，不应承担赔偿责任。武爱萍已将房屋清理完毕，原审判决的恢复原状费用600元，不再赔偿。
综上，武爱萍应赔偿邵凤翔租金损失12350元、赔偿水电费356元、赔偿铁靠背椅100元，合计12806元，减去押金960元，尚应赔偿11846元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南通市港闸区人民法院（2017）苏0611民初380号民事判决第一项，邵凤翔与武爱萍签订的《续租房合同》于2016年7月10日解除。
二、维持南通市港闸区人民法院（2017）苏0611民初380号民事判决第三项，驳回邵凤翔的其他诉讼请求。
三、变更南通市港闸区人民法院（2017）苏0611民初380号民事判决第二项为：武爱萍赔偿邵凤翔租金损失12350元、水电费356元、铁靠背椅100元，减去押金960元，应赔偿11846元，于本判决生效后立即履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费381元，二审案件受理费381元，均由武爱萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 季建波
审判员 罗 勇
审判员 杨 盛
二〇一八年一月二十二日
书记员 施惠惠