上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终4837号
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海石溪五金机械厂，住所地上海市浦东新区书院镇棉场车站（市农业实验场）。
法定代表人：潘德明，厂长。
委托诉讼代理人：施煜，上海市凌云永然律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴骏，上海市凌云永然律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海飓坤实业有限公司，住所地上海市浦东新区书院镇船山街80号194室，经营地上海市浦东新区书院镇塘下公路1403弄39号。
法定代表人：刘卓博，总经理。
委托诉讼代理人：张浩，上海德禾翰通律师事务所律师。
上诉人上海石溪五金机械厂（以下简称石溪机械厂）因与被上诉人上海飓坤实业有限公司（以下简称飓坤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初45307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年5月17日公开开庭进行了审理。上诉人石溪机械厂的委托诉讼代理人施煜、吴骏，被上诉人飓坤公司的法定代表人刘卓博及委托诉讼代理人张浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石溪机械厂向本院提起上诉，请求判令：维持一审判决第一、第二、第三、第四、第六、第七项，撤销一审判决第五项，改判驳回飓坤公司要求石溪机械厂支付停产停业损失的诉讼请求。事实和理由：因飓坤公司一直拖欠租金，2015年7月2日，石溪机械厂与飓坤公司签订《房屋租赁协议终止书》，确认双方的租赁协议终止，涉案厂房是于2015年8月18日遇减量化清拆，故双方终止租赁合同关系，与减量化清拆无关，奖扶协议书中的停产停业损失补偿费用与飓坤公司无关。签订终止书后，飓坤公司违反约定，强占涉案厂房未及时返还，直接导致石溪机械厂经营上的损失，本案中，飓坤公司一方面违约未按时归还涉案厂房，一方面因其违约行为而获益，有违诚实信用及公平原则。根据相关规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，系根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，而在本案涉案厂房被征收前，双方早已终止租赁关系，飓坤公司也早已停止营业，并着手办理搬迁事宜，故在本案中，飓坤公司不存在停产停业损失。
被上诉人飓坤公司辩称，不同意石溪机械厂的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
石溪机械厂向一审法院提起诉讼，请求判令：1、飓坤公司支付截至2015年7月15日的使用费145,000元；2、飓坤公司以145,000元为本金，按日千分之二的标准支付自2015年7月16日起至实际清偿日止的滞纳金（已根据飓坤公司的实际违约情况调整，暂算至2016年6月22日为99,180元）；3、飓坤公司支付自2015年7月16日起至2015年10月20日的房屋使用费18,333元。
飓坤公司向一审法院提起反诉，请求判令：石溪机械厂支付飓坤公司各项应得的改良化动迁而享有拆迁利益共计664,574元（含设备搬迁费224,990元、动力线费用46,500元、停产停业损失305,732元、员工分流费87,352元）。
一审法院认定事实：2013年8月31日，石溪机械厂（出租方、甲方）与飓坤公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议书》。该协议书第一条约定，甲方将“前办公楼二层及楼下东面第一间和后面中央过道东侧壹钢结构车间约700平方米”出租给乙方作为加工车间。第二条约定，租赁期限自2013年7月15日起至2018年7月15日。第三条约定，每年租金10万元，前二年……第三年起每年分二次付款，即7月15日付5万元，六个月后付5万元，如付款逾期超过2个月，必须支付每天2%滞纳金。第六条约定，在租赁期内如遇国家动迁，双方无条件服从，动迁补偿甲方享受房屋场地的补偿，乙方享受企业设备搬迁及停产停业等补偿，合同同时失效。
2015年7月2日，石溪机械厂与飓坤公司签订《房屋租赁协议终止书》，载明，自2013年7月15日签订租房协议以来，已满2年，应付租金20万元，至今已交55,000元，实欠145,000元。根据协议，7月15日又是交款期，现在又交不出来，这不包括滞纳金，已构成违约，所以出租方决定终止协议，自2015年7月15日起停止协作，承租方另择地方搬迁，考虑到承租方要找地方，生产不能停顿，给予2个月缓冲期，至2015年8月31日停止供电，搬离前必须交清所欠的房租以及水电费等。经双方确认，飓坤公司于2015年10月20日向石溪机械厂返还租赁物。
2015年9月22日，上海XX有限公司受上海市浦东新区书院镇动迁安置办公室委托，对浦东新区XX镇XX村XX公路XX号属于石溪机械厂集体土地上非居住房屋协议搬迁建安重置价出具《房屋建安重置价评估报告》。在评估报告中记载该评估目的为估价委托人为实施工业用地减量化而与房屋所有人协商货币补偿金额时作价值参考，并说明评估设定的价值时点为2015年5月28日，完成实地查看日期为2015年8月19日，价值时点与完成实地查看日期不一致，本次估价假定价值时点房地产状况与完成实地查看之日状况一致。本次估价对象为房屋建安重置价，评估结果内还包含了房屋装饰装修及附属物的重置价格、绿化及苗木的补偿价格及机器设备的搬迁费用。该估价结果包含房屋建安重置价3,796,161元（建筑面积4,271.69平方米）、装修及附属设施重置价637,200元、机器设备搬迁和安装补偿费529,300元，共计4,962,661元。就机器设备搬迁和安装补偿费，评估报告明确了包含承租人的设备搬迁和安装补偿费。评估报告附件6-4第42项25平方动力线为46,500元、第43项35平方动力线为22,000元；评估报告附件6-7[资产占有单位：上海石溪五金机械厂（二车间）]载明设备搬迁补偿费共计224,990元。
2015年8月18日，浦东新区书院镇建设用地减量化办公室（甲方）与石溪机械厂（乙方）签订《书院镇建设用地减量化企业清拆奖扶协议书》，根据评估报告和书院镇建设用地减量化企业清拆奖扶操作口径，奖扶总额11,028,000元。根据《书院镇建设用地减量化清拆奖扶企业结算单》，其中1、房屋等奖扶中包含建筑面积4,271.69平方米房屋奖扶、装修及附属设施奖扶，关于装修及附属设施奖扶金额为2,344,340元；2、设备奖扶包含设备搬迁及移装搬迁，共计1,994,000元；3、其他奖扶包含了停产停业、员工分流、证照、签约奖励费、搬迁奖励费及腾地奖励费。其中员工分流按照4,271.69平方米、每平方米100元计算；停产停业损失按照4,271.69平方米、每平方米350元计算。
经双方确认，飓坤公司承租面积为741.7平方米；评估报告附件6-7所指向的二车间系由飓坤公司承租。
一审法院另查明，涉案租赁房屋无产证，亦无合法建造手续。
本案一审审理中，经一审法院释明，石溪机械厂表示若合同无效的则将主张的租金变更为房屋使用费。飓坤公司就其主张的石溪机械厂承诺减免其截至2015年7月15日的租金6万元、自2015年7月16日起的租金之事，其提供了飓坤公司一方与石溪机械厂法定代表人潘德明之间的谈话录音；另外，飓坤公司认为签署《房屋租赁协议终止书》后，石溪机械厂存在拉电行为。对此，石溪机械厂否认上述录音的真实性，亦不认可存在拉电情形。
一审法院认为，涉案租赁房屋既无产证，亦无合法建造手续，故石溪机械厂与飓坤公司签订的《房屋租赁协议书》当属无效。在此情形下，双方基于飓坤公司违约签署的《房屋租赁协议终止书》自然不发生解除效力，亦属无效。合同无效为自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。系争房屋已于2015年10月20日返还，且已在建设用地减量化清拆协议下被拆除。审理中，石溪机械厂、飓坤公司分别明确了对无效后果的处理主张，对双方的诉讼请求，分别认定如下：
一、关于石溪机械厂的本诉请求。对于使用费，飓坤公司提供了录音以主张石溪机械厂承诺减免相关费用，飓坤公司则否认录音的真实性。对此一审法院认为，且不论录音真实与否，即便真实，则石溪机械厂法定代表人就减免租金的承诺也是建立在原租赁合同有效、飓坤公司按时搬离的基础之上，现已认定《房屋租赁协议书》、《房屋租赁协议终止书》均无效，飓坤公司亦未按期搬离，故石溪机械厂就上述减免租金的承诺自然不发生法律效力。双方之间的租赁关系虽无效，飓坤公司占用了租赁房屋，仍应支付占用房屋期间的使用费。飓坤公司对于截至2015年7月15日的欠付使用费数额145,000元无异议，法院据此判决。对于自2015年7月16日起至2015年10月20日期间的使用费，考虑到租赁房屋在该期间已进入减量化清拆补偿的评估阶段，飓坤公司开始着手于搬迁等因素，故对于该期间的使用费酌情判定为原租金标准的70%，即18,459元。对于滞纳金，系基于有效合同的约定，现合同无效，石溪机械厂的该项诉讼请求于法无据，不予支持。
二、关于飓坤公司的反诉请求。石溪机械厂认为建设用地减量化清拆补偿是针对权利人的，且最终取得的补偿款与评估报告无直接关系，补偿是基于与相关单位的协商，飓坤公司依据评估报告、奖扶协议、结算单主张补偿利益无依据。对此一审法院认为，虽石溪机械厂最终与相关部门形成的补偿构成与评估报告不完全一致，但至少根据奖扶协议说明，清拆奖扶是以评估报告作为主要依据之一，即使签订时间早于评估报告出具的时间，但结合相关项目及金额，清拆奖扶包含了评估报告中的相关内容。故飓坤公司作为承租人有权主张一定的拆迁利益。1、就飓坤公司主张的设备搬迁费224,990元，评估报告已明确设备搬迁费中包含承租人的费用，石溪机械厂亦确认评估报告附件6-7所指向的二车间系由飓坤公司承租，故就该部分费用，予以支持。2、就飓坤公司主张的动力线费用46,500元。飓坤公司认为其承租后又围着厂房一圈架设了离地6米的25平方动力线（即评估报告附件6-4第42项），该部分费用应归其所有。石溪机械厂则称在房屋出租给飓坤公司之前，就架设有动力线，故评估报告中的动力线补偿款应属石溪机械厂。对此，一审法院认为，评估报告所载动力线未载明架设区域，在石溪机械厂予以否认、飓坤公司自身又未提供任何证据证明系争动力线系由其架设的情况下，对其就动力线补偿的反诉请求不予支持。3、就飓坤公司主张的停产停业损失305,732元，结算单以土地上的房屋面积予以计算，这是石溪机械厂与相关单位协商的结果，现飓坤公司要求参照该标准主张停产停业损失，无直接依据，将结合飓坤公司承租房屋的面积规模、石溪机械厂所获得使用费收益、以及双方原先约定的房屋使用期限等综合考虑，酌情确定为13万元。4、就飓坤公司主张的员工分流费87,352元。首先，飓坤公司仅是租赁房屋使用人，在相关部门与石溪机械厂协商时，是否将使用人的人员考虑在员工分流中，没有相关材料显示；其次，飓坤公司也没有提供证据证明其与多少人员建立了劳动关系、支付了多少劳动报酬以及不能继续使用租赁房屋后是否存在人员遣散或分流情况，其仅凭自己的整理或在结算单上按照面积批分相关补偿，均难以证明在该员工分流中包含了飓坤公司的补偿部分，由此该主张，没有事实及法律依据，不予支持。
一审法院审理后于2017年2月28日作出判决：一、上海石溪五金机械厂与上海飓坤实业有限公司之间的房屋租赁关系无效；二、上海飓坤实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海石溪五金机械厂截至2015年7月15日的房屋使用费145,000元；三、上海飓坤实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海石溪五金机械厂自2015年7月16日起至2015年10月20日止的房屋使用费18,459元；四、上海石溪五金机械厂于判决生效之日起十日内支付上海飓坤实业有限公司机器设备搬迁补偿费224,990元；五、上海石溪五金机械厂应于判决生效之日起十日内支付上海飓坤实业有限公司停产停业补偿13万元；六、驳回上海石溪五金机械厂的其余诉讼请求；七、驳回上海飓坤实业有限公司的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,191元，保全费1,470元，合计5,661元，由上海石溪五金机械厂负担754元、上海飓坤实业有限公司负担4,907元；反诉案件受理费5,223元，由上海石溪五金机械厂负担3,312元、上海飓坤实业有限公司负担1,911元。
二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，涉案租赁房屋未办理房地产权证，也未取得建设工程规划许可证，故上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的租赁合同无效。虽然上诉人与被上诉人于2015年7月2日签订了终止书，但该终止书明确承租人要找地方，生产不能停顿，给予2个月缓冲期。从上述约定看，签订该终止书时，给予了被上诉人缓冲期以安排生产，加之在缓冲期内，上诉人已签订奖扶协议书，故被上诉人要求上诉人支付停产停业损失补偿，具有相应的事实基础，应予以支持。至于被上诉人可得停产停业损失补偿的具体数额，一审法院考虑到上诉人获得的停产停业损失总额、上诉人与被上诉人间原定租赁合同的期限等因素，酌情确定被上诉人可得停产停业损失13万元，尚属合理，本院予以维持。
综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人上海石溪五金机械厂的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,450元,由上诉人上海石溪五金机械厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年七月四日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……