浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0681民初13325号
原告：中国农业银行股份有限公司诸暨市支行，住所地：诸暨市暨阳街道艮塔路9号。
负责人：陈学军。
委托诉讼代理人：郦德嘉，男，该支行员工。
委托诉讼代理人：陈琼，女，该支行员工。
被告：寿森鹏，男，1981年10月14日出生，汉族，住诸暨市。
被告：杨桂凤，女，1984年11月19日出生，汉族，住诸暨市。
被告：浙江宏磊东南房地产开发有限公司，住所地：诸暨市暨阳街道望云路123号。
法定代表人：戚建萍。
委托诉讼代理人：杨辰，男，该公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司诸暨市支行与被告寿森鹏、杨桂凤、浙江宏磊东南房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月7日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司诸暨市支行的委托诉讼代理人陈琼、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨辰到庭参加诉讼。被告寿森鹏、杨桂凤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司诸暨市支行向本院提出诉讼请求：1、被告寿森鹏归还借款本金943837.90元，利息47932.55元（截止2016年9月8日，包括复利与罚息），并按合同约定向原告支付利息、复利、罚息至款项还清全部欠款；2、被告杨桂凤、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；3、如被告不能履行上述第一项债务时，原告有权处置被告寿森鹏、杨桂凤提供的诸暨市鸿盛铭邸8幢021602号抵押房产及其附属设施，并在被告寿森鹏不能履行的债务、实现债权、抵押权的一切费用范围内享有优先受偿权。事实和理由：2012年9月28日，被告寿森鹏与被告杨桂凤向原告递交《个人购房贷款申请表》，申请贷款用于购房，被告杨桂凤承诺对被告寿森鹏在该申请项下所形成的债务承担共同还款责任。2012年12月3日，原告与被告寿森鹏、杨桂凤、浙江宏磊东南房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定如下：1、原告向被告寿森鹏发放购房款98万元用于购买坐落于诸暨市鸿盛铭邸8幢021602号房产，还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月；2、被告寿森鹏与被告杨桂凤以其所购房提供抵押担保；3、被告寿森鹏未按照合同约定归还借款的，原告有权对逾期借款本金从逾期之日起，将借款执行年利率基础上上浮50%；4、被告寿森鹏未足额偿还借款本息的，原告有权提前收回已发放借款并行使抵押权；5、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司对该笔借款承担阶段性保证责任（自借款发放之日起至借款人取得房地产权证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续日止），为被告寿森鹏的债务承担连带保证责任。借款合同签订后，原告于2012年12月4日发放住房按揭贷款98万元，但被告寿森鹏自2016年3月31日开始逾期，至今未正常还款。
被告寿森鹏、杨桂凤未作答辩。
被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司辩称，1.对借款保证的事实没有异议，但是要求先处理被告寿森鹏、杨桂凤的抵押房产，对不足部分由其承担连带清偿责任；2.对债务清单上的复利计算有异议，根据合同约定，复利把罚息也作为基数计算进去了，但根据中国人民银行的相关规定和最高人民法院的相关判例，复利的计算不应该包括罚息，希望原告能够进行相应的调整。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告寿森鹏、杨桂凤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对证据进行质证、抗辩的权利。原告提供的个人购房贷款申请表、个人购房担保借款合同、抵押权预告登记证书、个人借款凭证、个人（法人按揭）自营常规贷款发放通知单、债务清单、债务逾期催收通知书、担保人履行责任通知书、催讨照片等证据，被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司没有异议，能够证明原、被告之间借款、抵押、保证的事实，本院作为有效证据予以认定。
本院经审理查明，被告寿森鹏已按时支付按揭至2015年7月，自2015年8月开始逾期，后于2016年3月31日支付了4614.01元。除上述事实外，本院对原告起诉主张的其余事实予以确认。
另查明，《个人购房担保借款合同》第10条约定：本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。第12.3条约定：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。第12.4条约定：发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。（1）…….；（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；（3）……。第三十三条、第三十七条约定：借款担保为阶段性保证+抵押；阶段性保证人浙江宏磊东南房地产开发有限公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。
本院认为，原告中国农业银行股份有限公司诸暨市支行与被告寿森鹏、杨桂凤、浙江宏磊东南房地产开发有限公司之间签订的个人购房担保借款合同，各方意思表示真实，内容除第12.3条中关于逾期罚息计算复利的约定外，其余均未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。被告寿森鹏尚欠原告借款本金943837.90元及相应利息，事实清楚，证据充分，其在借款后未能按约还本付息，显属违约，原告有权按合同约定提前收回全部借款本息。原告对被告寿森鹏提出的该项诉请，理由正当，本院予以支持。被告寿森鹏、杨桂凤以其所购房屋为贷款提供抵押担保，依法办理了抵押权预告登记，预抵押行为合法有效，其应承担抵押担保责任。被告杨桂凤在个人购房贷款申请表上承诺对借款承担共同连带还款责任，应认定为债务加入，对上述债务承担连带清偿责任。被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司为被告寿森鹏向原告借款提供阶段性连带责任保证，保证期限至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，现被告寿森鹏尚未办理房屋所有权证及抵押登记手续，因此被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司仍需承担连带保证责任。被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司辩称要求先行处理抵押房产，该抗辩意见与担保借款合同中的约定不符，根据合同约定，原告具有选择权，即既可以向借款人或保证人主张权利，也可以向抵押人主张权利，对该抗辩意见本院不予采信。被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司提出个人购房担保借款合同第12.3条约定中存在着逾期罚息计算复利的问题，但经本院审查，原告之诉请不存在对逾期罚息计算复利的情形。被告寿森鹏、杨桂凤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，鉴于本案事实已查清，依法可作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告寿森鹏应归还原告中国农业银行股份有限公司诸暨市支行借款本金943837.90元，支付至2016年9月8日止的利息（含罚息、复利）47932.55元，并支付借款本金943837.90元自2016年9月9日起至付清之日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息（含罚息、复利），款限本判决生效之日起三日内付清。
二、若被告寿森鹏未能按时履行上述付款义务，则原告中国农业银行股份有限公司诸暨市支行对被告寿森鹏、杨桂凤提供抵押的坐落于诸暨市鸿盛铭邸8幢2单元1602室的房产（商品房预告登记证号：诸房预商第00054658、00054659号；抵押权预告登记证号：诸房预抵字第00058578号）依法定程序处置后所得的价款在上述第一项债权确定的范围内享有优先受偿权。
三、被告杨桂凤对被告寿森鹏的上述第一项债务承担连带清偿责任。
四、在至上述第二项所载房屋取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交原告中国农业银行股份有限公司诸暨市支行收执之日止的期间内，被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司对被告寿森鹏的上述第一项债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13718元，减半收取计6859元，由被告寿森鹏、杨桂凤、浙江宏磊东南房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 傅刘强
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 祝向瑜