辽宁省抚顺市东洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0403民初840号原告：抚顺市某物业管理有限公司，住所地抚顺县。法定代表人：任某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙某，系辽宁某律师事务所律师。被告：抚顺某房地产开发有限公司，住所地抚顺县。法定代表人：蒋某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马某某，系辽宁某律师事务所律师。原告抚顺市某物业管理有限公司诉被告抚顺某房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告抚顺市某物业管理有限公司委托诉讼代理人孙某、被告抚顺某房地产开发有限公司委托诉讼代理人马某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原、被告签订的房屋物业管理转移协议书合法有效；2.请求被告继续履行合同；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中原告变更诉讼请求，请求解除合同，被告向原告支付违约金100万元，原告按照80万元的诉讼标的额交纳诉讼费。事实和理由：2015年6月28日，原、被告签订《房屋物业管理转移协议书》，双方约定：被告将其开发建设的某小区的物业交予原告管理，移交时间为2015年7月1日，并约定了双方的权利、义务、违约责任。协议签订后，原告依约进驻某小区，对该小区投入了大量的人力、物力，尽心为小区业主服务，并且按照抚顺市某区住房和城乡建设局的要求缴纳了“物业服务项目履约保证金”。在协议履行过程中，被告却违反协议约定，未经原告同意擅自将某小区的物业管理交给另一物业公司，并于2017年3月21日组织人员将原告的工作人员打伤，强行霸占原告的办公场所，将原告强行驱赶，给原告造成了巨大经济损失，故原告诉至法院。被告辩称，原、被告签订的协议书根据《物业管理条例》规定属无效合同，原告没有按照协议履行义务，导致业主投诉。被告没有给原告造成任何损失，因此不承担任何违约责任和赔偿责任，应依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供证据如下：1.《房屋物业管理移交协议书》一份，证明原、被告双方签订合同以及原告的诉讼请求和事实、理由的依据；2.原告向抚顺市某区住房和城乡建设局缴纳的物业服务项目履约保证金审批手续和缴费凭证，证明原告为履行物业服务依法向物业小区所属的区房产行政主管部门缴纳履约保证金；3.被告与抚顺市某公司签订的前期物业服务合同复印件，证明本案的诉讼之所以会发生是由于被告没有经过原告同意擅自与第三方公司以招投标方式签订前期物业服务合同，致使原告被迫退出小区管理；4.抚顺市房产局物业管理处给抚顺市某物业管理有限公司的中标通知书复印件一份，证明虽然经过所谓的招投标选聘，但是原告认为不符合法律规定。在与原告没有解除合同且没有成立业主委员会的情况下，被告不能以所谓合法的招投标来强行解除与原告的协议。5.在2017年3月10日被告向原告出具的通知书复印件，要求原告10日内撤出小区，证明被告没有权利限期要求原告撤出小区，因为根据物业管理条例第26条规定，对于前期物业服务合同是可以约定固定期限，也可以不固定期限，而根据前期物业服务合同的法律特点，没有具体的履约期限是该合同的法定特征之一，所以原告正在履行合同过程中，被告却发出该通知要求原告终止合同，是被告违约在先，应依法承担违约责任。6.某小区的2015月7日至2017年3月物业费收支情况说明，证明原告存在利润收入和实际损失，要求的100万元违约金符合法律规定。被告质证意见：1.无异议；2.真实性无异议，关联性有异议，原告向某区相关部门缴纳物业服务项目保证金的程序不合法，未在抚顺市房产管理局备案，造成园区业主无法办理房屋产权证手续。该份证据不能达到原告的证明目的，不能作为本案的定案依据；3.真实性无异议，通过招投标方式被告与抚顺市某物业管理有限公司在抚顺市房产管理局物业管理指导处主持下签订的合同是合法有效，并且不需要本案原告同意；4.真实性、合法性、关联性均无异议。这份证据能够证明抚顺市某物业管理有限公司通过合法程序与被告签订了物业管理合同，具有合法性。原告与被告签订的房屋物业管理移交协议书因其本身不具有法律效力，因此对被告不具有任何约束力。对被告与抚顺市某物业管理有限公司之间签订的协议更不具有任何约束力；5.该份证据是复印件，原告应该提供原件，该份通知书已经明确了要求原告撤出某小区的原因和理由，因此从通知书可以体现出无论是合同无效还是解除，根本原因在于本案原告的不作为及不恰当、不充分的履行义务。该移交协议书无效的原因是因为该协议书的签订是违反法律法规的规定，该合同无效，因此不存在违约行为；6.该份证据不是正规的财务凭证、收支凭证以及没有相关部门的审计，不能确定收支的真实性、合法性。被告提供证据如下：1.情况说明，原告在某入住期间的表现，有业主签字，还有某区某街道某社区居民委员会的盖章予以证明。证明原告在入住期间没有按照协议的约定履行义务，小区业主对原告所做的工作不满意；2.抚顺市房产管理局物业管理指导处关于某小区前期招标情况说明及招标申请书（复印件），证明对于被告公司在开发建设之后物业情况及与原告之间签订合同后业主反映的物业服务情况，最后由被告申请通过招投标方式确定抚顺市某物业管理有限公司进行物业管理的过程和原因；3.抚顺市某物业管理有限公司出具《某小区情况说明》，证明抚顺市某物业管理有限公司入住后对小区履行的行为和义务；4.房产证复印件，某小区业主王某某在2017年5月10日办理的产权证，证明由于原告没有在抚顺市房产管理局办理正当合法的备案手续，导致业主不能办理产权证，在抚顺市某物业管理有限公司办理正当合法的备案手续后业主才可以办理产权证。原告质证意见：1.真实性、关联性均有异议，因为某小区是规模较大小区，而该证据只有14名业主签字，不能全面客观的反映原告的物业服务行为，而且签字人既没有产权购买手续、身份证明，不能够证明业主身份。而某社区居民委员会的证明不能证明对上述行为已经查证属实，并且见证了上述14名业主的签字按印行为是真实的。所以这份情况说明只是被告单方的材料，不能够作为证明原告违约的根本定案依据；2.首先情况说明上表明的相对方是东洲区人民法院，但该份证据却是被告向法庭出具，认为该份证据存在瑕疵；其次关于该份情况说明的出具主体，原告方认为目前抚顺市房产管理局已经更名为抚顺市住房和城乡建设局，那么抚顺市房产管理局物业管理指导处加盖的印章应该在行政管理上已不存在，其出证的主体原告认为不合法；最后根据之前的庭审调查及质证，被告在2017年3月14日之前没有与某某物业服务公司解除合同的情况下，隐瞒事实，被告在2015年7月1日与原告签订了物业移交协议，然后在2017年3月14日才解除了某某物业公司的管理手续，2017年3月15日就由抚顺市房产管理局物业管理指导处下发了中标通知书，通知抚顺市某物业管理有限公司通过招投标成功竞聘某小区物业管理。从时间节点看，如果所有公司的选聘均不符合法律规定，那么责任应在被告，所以该份证据能够证明被告的违法行为，可以作为支持原告诉求的定案依据；3.对真实性、关联性均有异议。无法证明出具方的主体身份是否真实，其内容没有其他证据予以佐证，不能证明被告行为的合法性，亦不能证明原告没有尽到小区物业服务的职责；4.对真实性、关联性均有异议。从证据形式上，只有复印件，真实性无法确定，关联性上只有办理产权时间，不能证明被告欲证明内容。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：某小区于2013年6月30日竣工，2013年经抚顺市房产管理局物业管理指导处监督招投标物业公司，中标单位为抚顺市某某物业公司经营管理。2015年6月28日，原告为乙方、被告为甲方签订《房屋物业管理移交协议书》，双方约定：“一、房屋名称：某1#-13#（含B#、D#、F#、J#）。二、总建筑面积：116000平方米（含围墙580米、守卫室3个）……四、工程地点：抚顺市东洲区，东洲桥南。五、资料情况：甲方向乙方提供1#-13#（含B#、D#、F#、J#）图纸1份，土建、水、电、暖、外线给水、排水、采暖、煤气、消防、供电图纸1份。六、双方约定移交时间：2015年7月1日。……八、双方约定甲方尚未完善工程（电业、道路、绿化及其它未完工程）由甲方继续完成，并承担费用。如甲方委托乙方完成，甲方将工程费用拨付给乙方，乙方帮助甲方完成，但必须价格合理，施工完，工程合格。乙方接管后主要负责设备、房屋公共及附属设施的维修、维护、保养、保安、小区监控、物业费、卫生费收取及小区亮化。九、甲方继续办理政府相关部门开发时尚未办理完各种手续，乙方负责办理房产局有关物业管理有关手续，并承担费用。……十二、小区物业费用收取办法及标准：双方接管后，所有收费标准按原甲方规定办，高层1.2元/平方米（含电梯费）、多层1元/平方米。地下停车场的车位由乙方代甲方收取出租费，乙方收取管理费。菜市场暂不移交，需移交时补充协议说明。乙方承诺不提高收费标准，否则甲方有权终止合同。院内禁止停车，没有车位禁止进入院内，所有车辆必须进入地下停车场。……十四、双方权限和义务：甲方有权监督乙方工作，但不参与管理。乙方接收后负责房屋维修、维护、物业费收管、卫生费收管、电梯维修维护、保养树木（有保洁）、更换树木，同时负责小区内各种设备维修、维护、保养、保洁、小区保安（内保和外保二部分）。十五、乙方向甲方承诺：乙方接管后成立业主委员会，合法经营、小区保安、保洁、道路、绿化、亮化都要有新的变化，为甲方售楼创造条件，让这个小区业主们生活的更加安全、舒适、美好。……十八、违约责任：合同签订后，任何一方不得反悔，如反悔解除本合同，要向对方支付壹佰万元违约金。”本协议下方有甲、乙双方公司的盖章以及公司法定代表人的签字。但原、被告双方签订《房屋物业管理移交协议书》未经招投标程序。合同签订后，2015年7月1日原告接管“某”商住小区，提供前期物业服务。原告于2016年4月18日向抚顺市某区住房和城乡建设局指定银行存入某小区物业服务履约保证金2万元。2017年3月10日，被告向原告发送一份通知：“鉴于你公司接手某园区物业工作以来，对所从事工作严重不作为，导致园区物业管理混乱，业主怨声载道，反映强烈，尤其是2015年7月1日以后应由你公司承担的某业主产权办理工作你处一再推拖，至今无任何进展，严重地影响了我公司的声誉和形象，基于以上情况，我们开发公司决定即日起停止与你物业管理处的一切合作，限你管理处十日内撤出某园区。”2017年3月15日由招标单位即被告和招投标管理机构即抚顺市房产管理局物业管理指导处向抚顺市某物业管理有限公司下发中标通知书，其内容：“依据有关法律、法规和招标文件的规定，抚顺某房地产开发有限公司对其在抚顺市某区开发的‘某’商住小区前期物业服务项目（建筑面积115591.59平方米），于2017年3月15日进行了邀请招标选聘物业服务企业。经评标委员会综合评审推荐后，招标人确定贵单位为本项目的前期物业服务中标人。……物业服务时间、服务内容及服务标准按中标人的投标文件及《前期物业服务委托合同》中的相关条款执行。……”2017年3月21日原告撤离“某”商住小区，2017年3月25日抚顺市某物业管理有限公司接管涉案小区。本院认为，本案争议焦点是原、被告签订《房屋物业管理移交协议书》的合同效力问题。双方当事人签订的该协议书为前期物业服务合同，前期物业管理根据国务院《物业管理条例》第二十四条第二款规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。本案中原、被告签订的《房屋物业管理移交协议书》未经上述行政法规规定的程序，违反了行政法规的强制性规定，该合同为无效合同，合同约定的违约责任条款自始无效，故对于原告请求解除合同及被告支付违约金于法无据，不予支持。原告作为专业的物业管理公司、被告作为经营范围包含物业服务的专业房地产开发公司，对于国家物业管理方面的法律、法规均应知悉，应严格遵守监管部门履行相关程序的义务，该合同无效双方均有责任；但合同无效，当事人可按法律规定各自主张相应权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条之规定，判决如下：驳回原告抚顺市某物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费11800元（原告已预交），由原告抚顺市某物业管理有限公司与被告抚顺某房地产开发有限公司各负担5900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长  王志坚审 判 员  谭 欣代理审判员  顾 珊二〇一七年九月二十九日书 记 员  陈冬卉