天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初40590号原告：刘凯，男，1970年7月7日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：闫惠娟（系原告之妻），女，1973年9月23日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：刘伊戈，天津则立律师事务所律师。被告：李成刚，男，1982年1月3日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：张新锋，天津金久煦律师事务所律师。被告：杨晓宁，女，1983年8月12日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：张新锋，天津金久煦律师事务所律师。原告刘凯诉被告李成刚、杨晓宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年3月24日公开开庭进行了审理，原告刘凯及其委托诉讼代理人闫惠娟、刘伊戈，被告李成刚、杨晓宁及委托诉讼代理人张新锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘凯向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付首付款迟延履行违约金122220元，剩余款项迟延履行违约金至房屋全部价款实际给付日止（暂计至2016年12月9日，计87300元）；2.判令被告向原告支付合同违约金194000元；3.判令被告向原告支付因迟延履行合同导致的物业费损失283.58元、采暖费损失2268.75元、律师费11200元；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月29日，经天津市开发区万业源房地产经济有限公司居间，原告与被告签订《房屋买卖（居间）合同》（编号1604888）。合同约定，原告将坐落在天津市滨海新区×园×室房屋出售于被告，房屋价款194万元；付款方式为贷款，被告办理按揭贷款，合同约定被告应于2016年9月23日前凑齐首付款；一方如不按约定办理相关手续，每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付房屋成交价千分之三的迟延履行违约金，违约方逾期15个工作日不履行合同相关义务，守约方有权要求违约方支付房屋成交价10%作为违约金。2016年10月14日，原、被告双方到房地产管理部门签订《天津市房产买卖协议》（编号：32392-000314），约定监管房价款计164万元，其中首付款33万元，银行贷款131万元。合同约定被告应自《天津市房产买卖协议》订立之日起5个工作日内（即10月21日前），将首付款33万元存入监管账户。当银行贷款未被批准时，被告应一次性补足全部房价款。该合同约定的产权转移登记时间为2016年11月13日前。2016年11月15日，被告向原告提出，因处境困难，希望原告允许被告将家具放入交易房屋，并承诺尽快完成相关交易手续，愿意从12月1日开始承担房屋的物业费、采暖费。原告本着尽快完成交易的态度，给了被告一把房屋钥匙，同意被告将家具放入交易房屋。2016年11月18日，被告将首付款33万元存入监管账户，此时距离《天津市房产买卖协议》约定的时间已经晚了21个工作日。2016年11月21日，原、被告到房管局办理过户手续。在办理现场，因被告贷款资料问题没有办成。被告表示无法预知何时能够解决。后原告得知，农商银行滨海分行的法人变更且被告2016年的贷款额度已经用完。被告很有可能在2016年无法批下贷款。原告认为，被告的延期行为已经给被告造成损失。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告李成刚、杨晓宁辩称，请求驳回原告全部诉讼请求。理由如下：一、被告不存在任何违约行为。首先，《天津市房产买卖协议》系房管局的格式合同，双方均无法修改。其次，客观上，双方对于合同的履行，均随着新情况的变更而变更。网签时间也是经双方协商由2016年9月23日变更至2016年10月14日。被告于2016年11月18日将33万首付款存入资金监管账户，对此双方没有任何异议。再次，双方就《天津市房产买卖协议》的时间点达成了新的约定。二、2016年11月21日未能办理过户手续，原告并未提出异议，仍然接受被告支付的购房款。双方于当日达成新的约定，贷款补齐资料再办理过户手续，具体日期以约号日期为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋买卖（置换）合同》、贷款还清证明、不动产登记核准注销通知、证人韩某的证人证言、银行转账凭证、收条、房屋交易监管资金收款凭证、银行服务申请表、个人结算业务申请表、购房借款担保合同、放款函、《天津市房产买卖协议》、过户流程照片、涉诉房屋房地产权证复印件等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交《天津市房产买卖协议》，证明被告应当于2016年10月21日前交纳首付款。被告对该证据的真实性认可，不认可该证据的证明目的，原、被告双方并未按照该格式合同履行合同。本院认为，原告该份证据形式、来源合法，内容真实可信，且被告对该证据真实性不持异议，本院对其真实性予以认定，对于被告是否存在迟延履约的行为的问题，在本判决说理部分再做评判。2.原告提交首付款存入监管账户凭证，证明被告于2016年11月18日将首付款存入监管账户，违反《天津市房产买卖协议》的约定。被告对该证据的真实性认可，不认可该证据的证明目的，原、被告双方并未按照该格式合同履行合同。本院认为，原告该份证据形式、来源合法，内容真实可信，且被告对该证据真实性不持异议，本院对其真实性予以认定，对于被告是否存在迟延履约的行为的问题，在本判决说理部分再做评判。3.原告提交微信聊天记录，证明由于被告贷款原因，导致双方未能在2016年11月21日办理过户。被告对该证据与本案的关联性不予认可。本院认为，原告该份证据形式、来源合法，内容真实可信，本院予以采信。4.原告提交购置新房天欣园的购房合同、贷款合同、贷款支付凭证、提取公积金申请书、首月还款金额提示、首付款及银行贷款发票、税收缴款书、收放交费、不动产登记证明、房屋维修基金收据、预告登记收据，证明原告出售涉诉房屋系为了购置新房，因被告迟延付款，给原告造成经济损失。被告对该组证据与本案的关联性不予认可。本院认为，该组证据与本案不具备关联性，本院不予采信。5.原告提交账户历史明细，证明原告为购置新房向朋友借款30万元，被告迟延付款造成原告无法按期向朋友还款。被告对该组证据的真实性和关联性均不予认可。本院认为，该组证据与本案不具备关联性，本院不予采信。6.原告提交中介费收据、律师费发票、委托合同、采暖费收据、物业费收据等证据，证明被告迟延履行合同义务给原告造成的损失。被告对该组证据的真实性不持异议，但上述费用不应由被告承担。本院认为，原告该份证据形式、来源合法，内容真实可信，且被告对该证据真实性不持异议，本院对其真实性予以认定，对于被告是否应当承担违约责任的问题，在本判决说理部分再做评判。7.被告提交银行证明明细，证明被告于2016年9月23日前凑齐首付款。原告对该证据的证明目的不予认可。本院认为，被告该份证据形式、来源合法，内容真实可信，且原告对该证据真实性不持异议，本院予以采信。8.被告提交录音，证明原告不同意履行合同，承认自己构成违约。原告对该组证据的关联性不予认可。本院认为，该录音本院将结合其他证据，综合予以认定。9.被告提交与资金监管工作人员录音，证明只有过户前才能打入资金监管账户的事实。原告对该证据的真实性不予认可。本院认为，该录音本院将结合其他证据，综合予以认定。10.被告语音聊天记录，证明原告需要向中介支付中介费，因此原告要求解除合同。被告对该证据的证明目的不予认可，不足以认定原告违约。本院认为，该证据与本案不具备关联性，本院不予采信。11.被告申请证人蔡某出庭作证证人证言。原告认为证人蔡某陈述的内容片面，不予认可。被告对证人蔡某的证人证言无异议。本院认为，证人蔡某出庭作证证人证言，本院将结合其他证据材料综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月29日，原、被告在第三人万业源公司的居间服务下签署合同编号为1604888的《房屋买卖（置换）合同》。合同约定：被告购买原告所有的坐落于天津市滨海新区房屋，房屋价款为人民币1940000元。付款方式为首付款加按揭贷款。合同约定被告应于2016年9月23日前凑齐首付款。合同签订当日，被告给付原告购房定金100000元。2016年10月14日，原、被告双方到房地产管理部门签订编号为32392-000314的《天津市房产买卖协议》。协议约定监管房价款计1640000元，其中首付款330000元，银行贷款1310000元。该协议第四条约定，乙方（被告）应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计330000元，一次性存入天津市滨海新区房屋管理中心在天津农商银行设立的专用账户。签订协议当日，被告向原告支付房款100000元。2016年11月18日，被告将首付款330000元存入该合同指定账户。2016年11月21日，原、被告到房管局办理过户手续，因被告未带齐手续而推迟。后，原、被告双方因继续履行合同产生争议。本院认为，本案的争议焦点为：被告是否应当承担迟延履约的违约责任。《天津市房产买卖协议》中约定被告应当于2016年10月21日前将首付款存入指定监管账户。被告交存首付款时间虽然晚于合同约定的时间，但首付款的实际存入时间早于双方协商的过户时间，并未对双方办理过户手续造成影响。原告在11月21日办理过户时也未对该首付款的存款时间提出异议，因此，可以视为双方对于首付款的存款时间达成了新的合议。现原告主张被告承担迟延履行合同的违约责任，缺乏法律依据，本院依法不予支持。原告主张依据《房屋买卖（置换）合同》的约定主张被告承担房屋价款10%的违约金。该违约金应当在合同解除时，由守约方主张，现合同尚未解除，原告的该项诉请于法无据，本院依法不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘凯的诉讼请求。案件受理费为3779元，由原告刘凯承担。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  张泽中二〇一七年四月十七日书记员  李秋香附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己的主张，有责任提供证据。3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。