黑龙江省绥芬河市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑1081民初1088号
原告(反诉被告)：王文军，男，1971年10月13日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥芬河市。
委托诉讼代理人：李洪，黑龙江天也律师事务所律师。
被告(反诉原告)：绥芬河富宁房地产开发有限公司。住黑龙江省绥芬河市。
法定代表人：宋德国，男，该公司经理。
委托诉讼代理人：李强，男，1975年12月7日出生，汉族，绥芬河市绥芬河镇法律服务所法律工作者，住黑龙江省绥芬河市。
委托诉讼代理人：侯秉生，男，1961年3月13日出生，汉族，绥芬河富宁房地产开发有限公司职员，住黑龙江省绥芬河市。
原告(反诉被告)王文军与被告(反诉原告)绥芬河富宁房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王文军及其委托诉讼代理人李洪，被告(反诉原告)委托诉讼代理人李强、侯秉生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)王文军向本院提出诉讼请求：要求依法解除原、被告于2014年11月6日达成的商品房买卖协议；绥芬河富宁房地产开发有限公司返还原告购房款200000元，按年利率4.75%的标准给付2014年11月8日至2017年8月17日的利息26362.50元，合计226362.50元，并按贷款年利率4.75%标准给付自2017年8月17日起至购房款全部返还止的利息。
事实与理由：2014年11月7日，王文军在绥芬河富宁房地产开发有限公司开发建设的商都小区内预购了1单元503室住宅，面积101.7平方米，3号车库，总价款580000，预交购房款200000元，被告向原告出具了收据。被告向原告交付房屋时，告知原告房屋面积超出约定面积，原告需多支付购房款60000余元。为此，原、被告多次协商未果。综上，原告认为，根据《商品房销售管理办理办法》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝以值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持”。
被告(反诉原告)绥芬河富宁房地产开发有限公司辩称：本案案由应为商品房买卖合同纠纷，不是预约合同，预约是约定将来订立一定合同的合同，而本案为成立并生效的合同，是应该解除还是履行的问题，是本约。根据法律规定能够确定当事人、标的、数量，就应认定合同成立，依法成立的合同自成立时生效，原、被告之间的合同是有效的买卖合同；原告的法定解除权已经消灭，原告应继续履行合同，支付剩余购房款，以及超面积3%的差价款，原告在办入户时，就知道超面积，需交60000多元差价（不知道原告怎么计算的，按双方约定实际应该交40000多元）此时原告的法定解除权形成，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定原告应当在1年内行使解除权，而自2015年10月交房之日起原告从未要求过解除合同，而是一直在找朋友从中协调想少交点钱，故原告解除权已经于2016年10月份消灭，原告现在应继续履行合同，请法庭驳回原告诉讼请求。
反诉原告(被告)绥芬河富宁房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：要求判令王文军立即支付剩余购房款380000元；支付超面积3%以内的房屋差价款18055元，合计398055元。
反诉的事实与理由：2014年11月7日，王文军欲购买绥芬河富宁房地产开发有限公司开发的商都雅居房屋，遂通过朋友介绍到绥芬河富宁房地产开发有限公司根据施工图纸选购了1单元503室(价格是每平方米3500元，图纸显示面积为101.7平方米)及3号车库(价格是每平方米6000元，大约41平方米)，反诉原告为王文军优惠了20000多元购房款，只让王文军交纳房屋及车库总价款580000元即可。因当时未交工，故王文军交纳了200000元定金，剩余购房款在封顶时一次性交齐，王文军在封顶后一直没交。2015年10月份，绥芬河富宁房地产开发有限公司通知王文军办理入户手续，并要求补交剩余购房款380000元及增加面积的差价，王文军当时觉得差价补的太多就没交，称回去商量商量。后来，王文军又带朋友一起来到绥芬河富宁房地产开发有限公司几次协商要求再优惠些，最后绥芬河富宁房地产开发有限公司又优惠到再交400000元就行了，但王文军始终未交款办理入户。
现王文军起诉要解除合同，明显不讲诚信。绥芬河富宁房地产开发有限公司按王文军的要求把车库改建后，等着王文军交钱办入户，都未将该房屋参加政府回购，现绥芬河富宁房地产开发有限公司仍要求王文军继续履行合同，按当时定好的交付剩余购房款380000元，另在增加面积(测绘面积为房屋109.60平方米、车库44.61平方米)3%以内交付差价款18055元，合计398055元。
反诉被告(原告)王文军辩称，反诉所诉部分不属实，2014年11月7日，王文军是按施工图纸选购的1单元503室和3号车库，当时施工图纸显示503室的建筑面积是101.7平方米，3号车库建筑面积是53.94平方米，房屋实际交付时，根据房产管理局测绘图503室的测绘面积是109.6平方米，3号车库现已变更为6号车库，现测绘面积为29.19平方米，而并非反诉状中所陈述的3号车库施工图面积约41平方米，实际交付面积44.61平方米，退一步讲即便是买售人同意继续履行合同，因为车库的实际面积小于协议约定面积，根据商品房销售管理办法第十四条的规定面积误差比在3%以内的部分房价款和利息由出卖人返还给买售人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买售人；根据商品房销售管理办法第十四条的规定，在交付房屋建筑面积的面积误差比绝对值超出3%的情况下法律赋予了买售人选择权，买售人选择解除合同的人民法院应于支持，出卖人无权要求买售人履行合同，综上所述，因反诉原告的反诉请求于法无据，请法院驳回被告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告王文军提交的平面布置图2张，被告对该组证据的形式要件有异议，原告不能说明该图纸的具体来源，且被告否认该组证据系被告公司的设计图纸，故本院对原告提交的该组证据不予确认。
原告王文军提交的调取于绥芬河市房产管理局产籍管理科的测绘图1张。被告认可测绘图的住宅面积，本院对住宅的测绘面积予以确认。被告提交的车库测绘图载明的测绘面积为44.61平方米，因该测绘图为诉争车库最新的测绘面积，且原告对该面积予以认可，故本院对原告测绘图中的车库面积不予确认。
被告绥芬河富宁房地产开发有限公司提交的政府回购房源登记表1份、不动产销售税发票2张，本院认为该组证据与本案无关，故不予确认。
被告绥芬河富宁房地产开发有限公司提供证人王成、毛新龙的证人证言，因王成、毛新龙曾是其单位的职工与本案被告存在利害关系，故本院对王成、毛新龙的证人证言中与本院庭审调查确定的事实相互印证的证言内容予以确认，对其它内容不予确认。
2014年11月6日，被告持施工图纸到原告处商议售楼事宜，经协商，双方达成口头商品房预售协议，约定：王文军购买绥芬河富宁房地产开发有限公司开发的绥芬河市商都雅居1单元503室住宅，建筑面积101.7平方米，每平方米价格3500元，及3号车库(现房产编号为6号车库)，建筑面积40.59平方米，每平方米价格为6000元，被告减免了部分房款，将上述房产以580000元的价格出售给王文军。2014年11月7日，王文军交付给绥芬河富宁房地产开发有限公司200000元购房定金，绥芬河富宁房地产开发有限公司为王文军出具了一份收据。
2015年10月至12月期间，诉争房产竣工，绥芬河富宁房地产开发有限公司通知王文军办理入户手续交付剩余房款及超面积款40000余元，原告称被告通知其住宅超出了近8平方米，车库超出10多平方米。至今，王文军仍未交付剩余购房款及超面积款。
另查明，绥芬河市商都雅居1单元503室住宅的测绘面积为建筑面积109.6平方米，车库建筑面积为44.61平方米，住宅及车库的约定面积与实际交付使用面积误差比的绝对值均超过了3%。
本院经审查认为，本案的争议焦点是：原告的合同解除权是否消灭，合同是否应予解除；反诉原告要求继续履行合同缴付剩余房款是否应于支持。
《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中原、被告双方并未约定解除权的行使期限，被告亦未催告原告在合理期限内行使解除权。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）......（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。……”。上述法律亦未规定面积超过误差比3%的解除权的行使期限，故被告辩称原告超过1年未行使解除权，解除权已消灭的与法无据，本院不予支持。
被告交付使用的住宅及车库的建筑面积与双方约定的面积不符，面积误差比绝对值均超出3%，故本院对原告要求解除合同返还购房款(定金)并按中国人民银行同期同类存款年利率2.75%标准给付利息的诉讼请求予以支持。原告要求按贷款利率标准给付利息，没有约定亦无法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；……”故本院对绥芬河富宁房地产开发有限公司要求继续履行合同给付剩余购房款380000元，支付超面积3%以内的房屋差价18055元的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：
一、解除王文军与绥芬河富宁房地产开发有限公司于2014年11月6日达成的口头商品房(预售)买卖协议；
二、绥芬河富宁房地产开发有限公司返还王文军购房款(定金)200000元，并按年利率2.75%的标准给付2014年11月8日至2017年8月17日的利息15262.50元，合计215262.50元，于本判决生效后五日内履行完毕；
三、绥芬河富宁房地产开发有限公司自2017年8月17日起按年利率2.75%的标准给付王文军利息直至购房款(200000元)全部返还止；
四、驳回王文军的其它诉讼请求；
五、驳回绥芬河富宁房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4695元，由绥芬河富宁房地产开发有限公司负担4528.94元，王文军负担166.06元。反诉案件受理费3635.5元由绥芬河富宁房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于牡丹江市中级人民法院。缴纳上诉费的期限为上诉期限届满后七日内，逾期将按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘淑霞
审 判 员 陈怡波
人民陪审员 赵长青
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 王雪莹