甘肃省环县人民法院民 事 判 决 书（2015）环民初字第246号原告：环县甜水镇甜水街村南街村民小组。代表人：王宏智，该组组长。委托诉讼代理人：赵思权，该组副组长。被告：刘丰成，男，汉族，1971年1月16日出生，甘肃省环县人。原告环县甜水镇甜水街村南街村民小组与被告刘丰成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告代表人王宏智及其委托诉讼代理人赵思权、被告刘丰成到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。环县甜水镇甜水街村南街村民小组向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告剩余房款60700元；2、要求被告赔偿经济损失30000元；3、要求被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年9月2日，环县甜水镇甜水街村南街村民小组新农村住房建成，分配后将剩余的2排11号小院（土地0.5亩、房屋128.30平方米）出售给被告，总价210700元，被告支付了150000元便入住。其入住后向原告出具60700元房款欠条一张，约定于2012年12月30日前付清。到期后，被告拒不支付欠款，原告索要无果。当庭变更诉讼请求：被告申请鉴定房屋存在质量问题，可退还房屋，原告愿意退还收取的房款。刘丰成辩称，原告所述与被告达成房屋买卖协议，买卖房屋的位置、面积等属实，但房屋价款原是198000元，被告交纳了150000元后，房价涨至210700元，被告向原告出具拖欠60700元的欠条。被告未支付所欠房款的原因是原告所述部分不属实，其承诺负责办理土地使用证及房产证，至今未办理，且房屋质量存在严重问题，被告将此情况反映给原告负责人，但未得到解决，被告自行维修支出修理费6000元。被告申请对房屋质量进行鉴定并评估了维修、重建费用，其中维修费用是45800元。现同意向原告支付剩余房款，但要求原告尽快为被告办理土地使用证及房产证，并由原告承担房屋维修费45800元、鉴定及评估费25000元。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院分析认定如下：1、被告提交照片证明其房屋墙面出现裂缝及渗水现象，原告不予认可。但从甘肃土木工程科学研究院鉴定人员所拍摄的现场照片可反映出被告购买的房屋确实有裂缝及渗水现象。故对该组照片予以采信；2、被告提交收据一份，证明其维修房顶支出维修费6000元，原告有异议。因被告未提供为维修房顶购买材料，雇佣人工等相关证据佐证，故对此收据不予采信；3、被告申请对其房屋质量是否合格进行司法鉴定，经法院委托甘肃土木工程科学研究院鉴定，该研究院出具《刘丰成房屋工程质量检测、鉴定报告》，对墙体裂缝、屋面预制板板缝开裂、屋顶漏水及下水道管沟进水后存在淤泥的原因进行检测、鉴定，证明房屋质量不满足《镇（乡）村建筑抗震技术规程》及《屋面工程质量验收规范》，原告虽有异议，但其不申请重新鉴定，故对该鉴定报告予以采信；4、被告申请对其房屋维修费用或拆除重建费用进行司法评估，经法院委托兰州立正价格评估咨询有限责任公司评估，该公司出具《费用价格鉴定结论书》，结论为：刘丰成购买的位于环县甜水镇南街村民小组2排11号房屋修复费用45800元人民币，拆除重建费用159856元人民币。原告有异议，不予认可。因原告不同意重新评估，故对该鉴定结论书予以采信。本院确认事实如下：2012年1月15日，原、被告达成口头房屋买卖协议，被告购买位于环县甜水镇甜水街村南街组易地扶贫搬迁工程中的房屋，约定价款210700元。被告支付房款150000元，并于当日向原告出具欠条，内容为：今欠到南街组新农村房款60700元。2012年9月2日，被告领取原告易地扶贫搬迁工程所建的第2排11号小院（内建砖混结构房屋5间，面积128.30平方米）房屋钥匙。被告入住后未向原告支付剩余房款，原告向其索要欠款时，被告提出房屋存在漏水、墙体出现裂缝、下水管道有淤泥等问题，要求原告予以维修，双方未达成一致意见。本案在审理过程中，被告申请对本案涉及的房屋质量及房屋维修、重建价格进行鉴定和评估。2015年8月31日，甘肃土木工程科学研究院出具《刘丰成房屋工程质量检测、鉴定报告》，结果为：该房屋2×B-A轴线位置和5×A-B轴线位置墙体裂缝为竖向裂缝，主要是由于承重墙体在该位置处设置烟囱，烟囱直接砌筑在墙体中，不满足《镇（乡）村建筑抗震技术规程》JGJ161—2008第3.1.2条中3的要求，而且未采取加强措施，从而造成该裂缝。该房屋3×A—B轴线位置墙体裂缝主要是由于温度应力和砌筑质量问题共同引起的。5—3×A轴线位置墙体裂缝为斜向裂缝，其处理措施及砌筑质量不满足《镇（乡）村建筑抗震技术规程》JGJ161—2008的要求，主要是由于以上问题和温度应力作用下共同产生的。该屋屋面板为预制板，部分预制板板缝存在渗漏开裂现象。屋面存在渗漏现象，不满足《屋面工程质量验收规范》GB50207—2012中第6.2.11条的要求。屋面防水层搭接直接在防水层保护层的板岩上，不满足《屋面工程质量验收规范》GB50207—2012中第6.2.13条的要求。该房屋下水道管沟进水后存在淤泥，部分下水管已被淤泥淹没。2016年5月30日，兰州立正价格评估咨询有限责任公司对刘丰成购买的房屋修复费用或拆除重建费用进行评估，出具《费用价格鉴定结论书》，结论为：1.刘丰成购买的位于环县甜水镇南街村民小组2排11号房屋修复费用45800元人民币。2.刘丰成购买的位于环县甜水镇南街村民小组2排11号房屋拆除重建费用159856元人民币。被告支出房屋质量鉴定费20000元，费用价格评估费5000元。被告购买房屋后在院内修建彩钢房两间。本院认为，原、被告口头达成房屋买卖协议，原告依约交付了房屋，被告履行了大部分价款给付义务，买卖合同关系成立，内容合法有效，应予认可。原告在起诉及第一次开庭时主张由被告支付剩余房款，在第二及第三次开庭时均表示若被告坚持称房屋存在质量问题，则原告同意退还房款，要求被告退还房屋。因被告已对购买的房屋进行装饰装修，并在院内加盖了彩钢房，入住多年，且被告不同意原告此诉请，考虑到房屋现状及实际情况，返还房屋确不现实，故原告要求退还房屋的请求不予支持，被告应继续履行付款义务。原告要求的经济损失，因未说明理由及提供证据证明，故不予考虑。原、被告在订立合同时对房屋质量未作约定，根据鉴定评估机构作出的房屋质量鉴定报告，可以认定原告出售给被告的房屋确实存在质量问题，未满足被告购买房屋的目的及对房屋的正常使用。依照《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”故原告应承担维修房屋的义务。根据评估机构出具的《费用价格鉴定结论书》结论，可确认房屋维修费用为45800元，因原告在施工方建造房屋时未尽到监管义务，致使房屋出现质量问题，给被告造成损失，故应对维修费用承担主要义务；被告系完全民事行为能力人，其在购买房屋及入住时应对房屋进行实地查看，因其未尽到查看义务，故应自行承担部分维修费用。被告要求原告为其办理房屋所有权证及土地使用证，原告予以否认，因被告不能举证证明在与原告达成房屋买卖协议时对办理房屋产权证及土地使用证的事项进行了约定，故对被告此项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百五十五条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、由被告刘丰成于本判决生效后三十日内支付原告环县甜水镇甜水街村南街村民小组房屋价款60700元；二、由原告环县甜水镇甜水街村南街村民小组于本判决生效后三十日内支付被告刘丰成房屋维修费用32060元；三、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2068元，由环县甜水镇甜水街村南街村民小组负担550元，刘丰成负担1518元。鉴定费20000元、评估费5000元，共计25000元，由环县甜水镇甜水街村南街村民小组负担17500元，刘丰成负担7500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长  苏丽萍审 判 员  敬向琼人民陪审员  钟生玉二〇一七年五月二十三日书 记 员  贾雁雁