福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0103民初4408号
原告：福州市台江区人民政府苍霞街道办事处，住所地福建省福州市台江区同德路226号四层，统一社会信用代码11350103003618252F。
法定代表人：郑文青，主任。
委托诉讼代理人：余兰平、高芳菱，北京市盈科（福州）律师事务所律师。
被告：陈仲灿，男，1975年8月24日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人：钱亮，上海锦天城（福州）律师事务所律师。
第三人：刘正荣，男，1973年11月29日出生，汉族，住福建省宁德市寿宁县。
原告福州市台江区人民政府苍霞街道办事处（以下简称苍霞街道办事处）与被告陈仲灿、第三人刘正荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苍霞街道办事处的委托诉讼代理人余兰平、高芳菱，被告陈仲灿的委托诉讼代理人钱亮，第三人刘正荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苍霞街道办事处向本院提出诉讼请求：1、依法判令陈仲灿支付拖欠的店面租金人民币90545.4元（以市场租赁评估价值90元/㎡标准计算，自2016年11月起计至陈仲灿实际返还该店面之日止，现暂计至2017年9月）；2、依法判令陈仲灿支付履约保证金6400元与转租违约金6400元相抵销；3、依法判令陈仲灿及第三人腾空返还位于福州市台江区店面；4、本案的诉讼费用由陈仲灿承担。事实和理由：2011年6月17日，苍霞街道办事处与陈仲灿签订《房屋租赁合同》，合同约定苍霞街道办事处将位于福州市台江区店面出租给陈仲灿，面积为91.46平方米，并在合同中约定租赁期限为伍年，自2011年7月20日至2016年7月19日。租赁合同期限届满后，苍霞街道办事处并未与陈仲灿续签租赁合同。陈仲灿按《房屋租赁合同》约定标准另行向苍霞街道办事处支付三个月租金，后再无缴纳任何租金。2016年10月，苍霞街道办事处通知陈仲灿限期腾空承租店面，在此过程中，苍霞街道办事处才得知陈仲灿已将诉争店面交由第三人刘正荣实际使用，苍霞街道办事处多次要求第三人刘正荣返还房屋，但至今无果。
陈仲灿辩称：一、租赁合同到期后，苍霞街�办事处与陈仲灿之间并不存在租赁合同关系，苍霞街道办事处要求陈仲灿支付“租金”并无依据，且陈仲灿未拖欠租金。首先，苍霞街道办事处与陈仲灿签订的《房屋租赁合同》已于2016年7月19日届满，期满后该租赁合同自动终止。苍霞街道办事处亦曾发函通知陈仲灿，告知陈仲灿租赁合同已经解除，要求陈仲灿腾空案涉房屋。因此，苍霞街道办事处和陈仲灿之间的房屋租赁合同关系终止后，双方已不存在房屋租赁合同关系，苍霞街道办事处向陈仲灿主张“租金”并无事实和法律依据。二、陈仲灿按原租金标准向苍霞街道办事处支付费用至2016年的11月，并非苍霞街道办事处诉称的仅支付至2016年10月。三、租赁合同终止后，根据“谁占用谁付费”原则，苍霞街道办事处只能向案涉房屋实际占�人刘正荣主张占用费。苍霞街道办事处关于陈仲灿向其支付占用费的主张，不能成立。正如前述，租赁合同终止，意味着苍霞街道办事处和陈仲灿已不存在房屋租赁合同关系，且苍霞街道办事处与陈仲灿均知晓案涉房屋被次承租人刘正荣实际占有使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在转租的情况下，负有支付逾期腾房占用费的主体是次承租人，体现了“谁占用谁付费”的原则。因此，苍霞街道办事处要主张2016年12月起的房屋占用费，也只应向刘正荣主张，陈仲灿不承担支付占用费的法律责任。四、退一步而言，如果要陈仲灿承担支付占用费的责任，苍霞街道办事处要求支付至实际返还店面之日的主张，不合法也不合理，不能成立。而苍霞街道办事处未采取适当措�防止损失扩大，不得就扩大部分的损失要求陈仲灿赔偿。首先，根据苍霞街道办事处第三项诉讼请求表明，苍霞街道办事处知道也自认负有返还店面义务的主体是刘正荣，而不是陈仲灿。但苍霞街道办事处第一项诉讼请求中却主张计至“陈仲灿”实际返还店面之日止，显然与第三项诉讼请求自相矛盾。而且，由于店面系被刘正荣占有，店面何时返还完全在于刘正荣，陈仲灿与苍霞街道办事处之间的租赁合同关系已经终止，陈仲灿根本不可能也无法强制刘正荣返还店面。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在转租的情况下，苍霞街道办事处应向次承租人主张腾房。且苍霞街道办事处系店面的所有权人，在次承租人拒不腾房的情况下，只有苍霞街道办事处有权采取相应措施如断水断电，按废弃物处置遗留物等收房。但苍霞街道办事处未采取措施收房，放任刘正荣占有，却要求陈仲灿支付占用费至实际返还店面之日，显然不合法，更不合理。再者，苍霞街道办事处未采取适当措施（如断水断电等）收房，甚至在2017年5月起诉后，经法院传唤无正当理由未到庭，导致该案按撤诉处理，都说明苍霞街道办事处放任损失扩大。《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”依照上述规定，苍霞街道办事处未采取适当措施止损，甚至放任损失扩大，其不得就扩大部分的损失要求陈仲灿赔偿。四、苍霞街道办事处主张按每月90元/㎡的标准计算占用费，违反《房屋租赁合同》的约定且缺乏依据。首先，《房屋租赁合同》第7.4款约定，租赁期限届满后，未于指定搬离期限内交还房屋的，应按数缴纳月租金。而合同约定的月租金为3500元，可见占用费为3500元。即使再加上每日月租金的1%的违约金（即每日35元），月占用费为4550元（更何况每日1%的违约金标准也属畸高，不能适用）。可见，苍霞街道办事处主张的占用费标准违反《房屋租赁合同》的约定。五、苍霞街道办事处上述主张的依据系其提交的证据《房地产租赁估价报告》，但该份报告系苍霞街道办事处单方面委托，未经陈仲灿同意。且形式不合法，内容不客观，应不予采纳。六、苍霞街道办事处诉请的陈仲灿支付的履约保证金与转租违约金相抵消，违背事实和相关司法解释规定，不成立。陈仲灿在转租案涉房屋前，业已向时任苍霞街道办事处主任的涂超进行过汇报，并征得其同意后才实施了转租行为，因此，陈仲灿的转租行为并不属于擅自转租的行为，苍霞街道办事处认为陈仲灿擅自转租并要求陈仲灿承担违约责任并无依据。而且，陈仲灿承租案涉房屋系作陈仲灿投资的福建旺众实业有限公司办公使用。陈仲灿于2014年8月将案涉房屋转租后，次承租人林德明及第三人刘正荣将该房屋用于经营足按、推拿等项目，并将店名进行更改为“圣手推拿中心”，至今已有3年多的时间，而案涉房屋离苍霞街道办事处办公地点仅有约200米的距离。作为当地的行政主管部门，苍霞街道办事处不可能不知晓上述转租行为，但苍霞街道办事处从未提出任何异议。依照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，视为其同意转租。现苍霞街道办事处起诉陈仲灿转租违约，显然不符合法律规定。综上所述，苍霞街道办事处针对陈仲灿的诉请与主张并无事实和法律依据，恳请法院公正审理，依法驳回苍霞街道办事处的诉讼请求
第三人刘正荣陈述:我就住在讼争店面内，从事推拿工作，向老板打工，但是我不知道我老板叫什么名字，是否要腾空返还店面，要询问老板；店面现在不是我在管理,我和老板没有签订合同，但是有支付工资给我，没有相应的转账凭证；我在讼争店面内工作2年多，店铺怎么来的我不知情,苍霞街道办事处将我列为第三人没有依据，苍霞街道办事处没有举证是我占用讼争店面，要求驳回苍霞街道办事处的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年6月17日，陈仲灿（乙方）与苍霞街道办事处（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将其位于店面有偿租赁给乙方使用，房屋建筑面积91.46平方米；租赁期限为5年，从2011年7月20日至2016年7月19日止；乙方应于合同生效之日向甲方支付履约保证金6400元，若乙方违约且拒不支付违约金，则甲方可以从履约保证金中先行扣除相应违约金，租赁期限届满，乙方按期交还租赁房屋，甲方验收完好后予以退还履约保证金；租金标准：第一至第三年为每月3200元，第四年和第五年为每月3500元；乙方应于每月5日前将当月房屋租金交付甲方，甲方应向乙方提供房屋出租合法票据；若乙方未按合同约定支付或者逾期支付租金，甲方有权要求乙方在其指定期限支付；合同期限满后，乙方如未续租，应在七日内清空租赁场所内的物品，否则遗留物视为废弃物，甲方有权处理，并不承担任何法律责任；租赁期间乙方不得擅自转租，分租或与第三人调换使用。合同第七条违约责任还约定，7.1若乙方逾期交付租金，除应及时如数补交职位须支付相应违约金，则每逾期一日按未付租金的1‰计收；……7.3乙方违反合同约定，擅自将承租房屋转租、分租第三人使用的，应向甲方支付违约金6400元，因此造成房屋毁坏的，乙方应负责恢复原貌并承担相应赔偿责任；7.4租赁期限届满或合同终止，乙方为于甲方指定搬离期限内交还房屋的，乙方除应按数缴纳月租金之外还应支付相应违约金，则每逾期一日按月租金的1%加收；7.5若乙方拖欠房租或其他应交款项超过十天或一年内累计三次（含三次）以上，则视同乙�自动提前解除租赁合同，甲方将立即停止乙方的经营生产活动，强行收回房屋。该合同还就租赁双方的其他权利义务做了约定。
合同签订后，苍霞街道办事处将案涉店面交付陈仲灿使用。2014年8月，陈仲灿将案涉店面转租。现实际使用人在该店面开设“圣手推拿中心”按摩店。
2017年5月，苍霞街道办事处向陈仲灿、刘正荣提起诉讼，要求陈仲灿及第三人刘正荣支付租金、违约金并立即腾空返还讼争店面。2017年9月11日，本院作出（2017）闽0103民初2560号民事裁定书，裁定该案按苍霞街道办事处撤诉处理。2017年9月22日，苍霞街道办事处向本院提起本案诉讼，并提出上述诉讼请求。
诉讼中，苍霞街道办事处向本院提供一份2016年11月16日向陈�灿发出的《函告》及送达函告至租赁店面的照片。该函内容为“我街于2016年10月9日再次通知你于2016年10月19日前腾空退出租房，结清水电费、物业管理费等相关费用，并将房屋完好无损交还我街，我街同意给予你一个半月免租期作为搬迁过度，逾期不搬离，将追偿未缴免租期内房租，并对产生的法律问题和经济损失将由你自行承担。现我街对此处物业予以停水停电措施，请尽快搬离。”送达照片显示，该函送至讼争店面（刘正荣在场），并粘贴在店面玻璃门上。
庭审中，陈仲灿陈述其已依约向苍霞街道办事处付费至2016年11月并提供了相关凭证，苍霞街道办事处对此予以认可。诉讼中，苍霞街道办事处自愿申请撤回其第二项“依法判令陈仲灿支付履约保证金6400元与转租违约金6400元相抵销”的诉讼请求，并同意将该款用于抵扣陈仲灿所欠费用，本院对此予以准许。
本院认为，本案《房屋租赁合同》系合同双方的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，具有法律约束力。合同约定的租赁期限届满之后，双方并未续签租赁合同，陈仲灿继续使用租赁物并交纳租金，苍霞街道办事处对此没提出异议，双方形成不定期租赁关系，双方均有权解除合同。苍霞街道办事处至案涉店面送达要求腾房的《函告》以及2017年5月向法院起诉要求陈仲灿腾退店面等行为，表明其已依法行使解除租赁合同的权利，而陈仲灿当庭表示对于解除合同没有异议，故本院亦予认可。合同解除后，陈仲灿作为承租人，应当将租赁物返还给苍霞街道办事处。第三人刘正荣在庭审中已经自认其住在讼争店�内，亦负有搬离店面的义务。
陈仲灿仅向苍霞街道办事处支付租金或使用费至2016年11月，且至今尚未履行返还店面的义务，故其还应参照合同约定的租赁期限届满时的租金标准（每月3500元）向苍霞街道办事处计付店面租金及使用费至陈仲灿向苍霞街道办事处实际腾空返还店面之日止。苍霞街道办事处同意陈仲灿已交的履约保证金6400元可用于抵扣上述欠款，本院予以照准。苍霞街道办事处要求陈仲灿自2016年12月起按照其自行评估的租金标准，即每月90/㎡的标准，支付租金或占用费，没有法律或合同依据，本院不予支持。苍霞街道办事处提起房屋租赁合同纠纷诉讼，向合同的相对人（即陈仲灿）提出返还租赁物和支付店面租金或占用费的请求，于法有据，陈仲灿未举证证明其已经向苍霞街道办事处返还店面，其提出的苍霞街道办事处只能向第三人刘正荣收取占用费的辩解，没有法律依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、陈仲灿应于本判决生效之日起十日内向福州市台江区人民政府苍霞街道办事处腾空返还福州市台江区店面，第三人刘正荣应一并搬离予以配合；
二、陈仲灿应按照每月3500元的标准向福州市台江区人民政府苍霞街道办事处支付2016年12月至陈仲灿向福州市台江区人民政府苍霞街道办事处腾空返还店面之日止的租金及使用费（2016年12月起至本判决生效之日止的租金或占用费，于本判决生效之日起十日内支付，本判决生效次日至陈仲灿实际腾空搬离之日止的店面使用费，于每月月底支付；陈仲灿已经支付的履约保证金6400元可以用于抵扣上述欠款）。
三、驳回福州市台江区人民政府苍霞街道办事处的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币5487元，由福州市台江区人民政府苍霞街道办事处负担680元，由陈仲灿负担4807元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五�内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 林 铃
人民陪审员 刘 勇
人民陪审员 郑少能
二〇一七年二月二日
法官 助理 江紫沫
书 记 员 郭楚楚
附本案适用的主要法律条款：
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
�九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者�延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。