上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初34223号
原告：上海耀光物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：吴耀光，董事长。
被告：上海睿选汽车销售有限公司，注册地中国(上海)自由贸易试验区。
法定代表人：甘宏伟，总经理。
委托诉讼代理人：钱强。
委托诉讼代理人：宋英杰，上海胜杰律师事务所律师。
原告上海耀光物业管理有限公司与被告上海睿选汽车销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人吴耀光，被告的法定代表人甘宏伟及被告的委托诉讼代理人钱强、宋英杰到庭参加诉讼。审理中，双方当事人均同意本案简易程序审理期限延长至六个月。本案现已审理终结。
原告上海耀光物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2016年10月1日起至2016年11月5日止的租金人民币(币种下同)319,500元及物业费15,975元；2、被告向原告支付违约金1,441,125元。3、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：原、被告于2016年9月18日就被告向原告承租位于上海市闵行区宜山路XXX号一楼店铺(以下简称涉案房屋)的租赁事宜签订租赁协议一份。签约当日，原告向被告交付涉案房屋。按约定被告应该在签约时支付原告相当于两个月的房租和物业费的房屋租赁保证金576,450元，以及一个月的房租与物业费。但被告以各种理由拖欠至今，给原告造成严重经济损失。故原告于2016年11月4日根据约定发函给被告要求终止协议并要求被告承担违约责任。但被告收函后，仍拒不履行。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。
被告上海睿选汽车销售有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。首先，双方签订协议时，被告提出要将租赁协议提交被告的北京总公司审核,若审核不通过，则合同解除。同时因被告承租涉案房屋用于开设4S店，需要涉案房屋前的场地作为停车位展示，原告口头予以答应。然之后因涉案房屋是工业厂房，总公司认为工业厂房不能用于经营4S店，且原告又反悔、不同意将屋前场地提供给被告使用。故被告于2016年9月23日前多次电联原告表示租赁协议解除，当时原告表示同意。此后双方未再联系，原告也从未向被告催讨过租金。直至2016年11月5日，被告收到原告发来的函件。对该函件，被告始终认为是原告公司的程序，但未想到之后收到原告诉状。被告认为，涉案租赁协议实际已于2016年9月底既已经双方协商一致解除，而导致租赁协议解除的责任在于原告，系因原告未按约定提供屋前场地给被告。被告并不存在违约行为，因此原告主张的违约金不应成立。若法院认为被告违约，原告主张的违约金金额也远超过其损失，应当予以调整。其次，原告从未将涉案房屋交付给被告，被告也从未使用过涉案房屋。故原告主张关于租金的诉请亦不成立。
本院经审理认定事实如下：2016年9月18日，原告(出租方，签约甲方)与被告(承租方，签约乙方)签订《耀光OFFICE租赁协议》。约定内容如下，一、甲方出租给乙方涉案房屋。涉案房屋产证为整座大楼一本，用途为工业厂房，面积为1,500平方米。二、乙方承诺，租赁涉案房屋仅作为汽车展厅销售和商务办公使用。三、房屋租赁期限自本协议签订之日起五年，即至2021年9月30日止。四、2016年10月1日起至2021年9月30日止以6元/日/平方米计算租金，月租金为274,500元；物业管理费每平方米0.30元/日计算，计13,725元/月；签约之日起，乙方需押二付一(即支付相当于两个月的租金与物业管理费的押金，支付第一个月的租金与物业费)，以后均为一月一付，先付后用；首期的月租金及物业管理费于签约日全额支付；以后每个月的租金和物业管理费均应于上个月月底前支付；在乙方履行合同的情况下，甲方给予乙方3个月的免租期，免租期的免租优惠仅在乙方完全履行本租赁合同完毕时享受，中途无论何种原因乙方不租，不享受免租期。五、签约时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金576,450元；乙方如未到期终止合同或违约，不退还保证金。九、合同期间，若有一方因各种原因提前终止协议，则必须提前三个月向另一方书面提出，在取得另一方同意的情况下，由终止方承担由此产生的有关经济责任，支付等同于月租金及物业费的3倍违约金。而一方不同意的，另一方仍需继续履行本合同。9.1甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可直接解除本合同，违反合同的一方，还需向另一方按押金+(月租金及物业费的3倍)支付违约金，给对方造成损失的，应全额予以赔偿：……9.1.4乙方逾期拖欠租金时间一次超过15天，或者累计超过1个月的。十、10.3乙方应在租赁期间，按时交纳各项费用；如有特殊情况，书面说明并经甲方书面同意可延迟7天；否则，一旦迟延支付，一律按每天应交费用千分之五计算滞纳金；到期未支付，乙方同意甲方采取断电措施，直到所有费用全部付清为止，一切责任乙方自负；逾期15天未付房租及物业费(包括签约时3天内应付的押金及首期房租)，即作严重违约处理，违约金相当于押金加支付3个月房租及物业费，甲方可单方面随时解除合同，乙方无权再进入该租赁房屋。
前述合同签订后，被告并未按约缴纳租金、物业费、保证金等费用。
2016年11月4日，原告向被告寄送《关于解除睿选公司租赁协议的函》，表示截至今日，被告仍未向原告支付约定的押金、租金及物业管理费，已严重超过协议约定的履行期，构成严重违约。鉴于此，原告现决定，即日起解除与被告的《耀光OFFICE租赁协议》。该函，被告于2016年11月5日收到。
另查明，涉案房屋的产权人为案外人上海新桥实业公司，根据房地产权证显示涉案房屋的房屋类型为工厂、用途为厂房。2006年7月28日，上海新桥实业公司与原告、案外人上海吉地房地产有限公司签订《租赁合同》。上海新桥实业公司将涉案厂房出租给原告及上海吉地房地产有限公司。上海新桥实业公司同意原告及上海吉地房地产有限公司在经营轻工业加工、展示等范围内转租。
以上事实，由原告提供的《耀光OFFICE租赁协议》、《关于解除睿选公司租赁协议的函》、涉案房屋的房地产权证、原告与上海新桥实业公司签订的《租赁合同》等证据以及当事人的当庭陈述所证实。
本院认为，原、被告签订的《耀光OFFICE租赁协议》系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应信守并依约履行。现双方均认可《耀光OFFICE租赁协议》已经解除。但双方对协议解除的时间及导致协议解除的责任归属发生争议。被告辩称，签约时，双方除协议约定内容外，另口头约定两点，1、原告同意被告向被告总公司提交涉案租赁协议予以审核,若审核不通过，则合同解除；2、原告向被告提供屋前场地供被告使用。现因涉案房屋是工业厂房，总公司认为工业厂房不能用于经营4S店，故协议审核未通过。且原告事后不同意将屋前场地提供给被告使用。故被告在2016年9月23日前即向原告提出解除协议，原告亦已同意。故协议应当于2016年9月下旬既已解除。对此，原告均不予认可。本院认为，当事人应当对自己的主张予以充分的举证，若举证不能，相应的责任后果由其自行承担。现被告并无证据证明原、被告对被告所述的“口头约定的两点内容”已达成一致意见，也无证据证明原、被告已对涉案租赁协议的解除于2016年9月下旬达成一致意见。另就涉案房屋性质的问题，本院需要强调，被告在签订协议时对于涉案房屋属于工业厂房的性质是明知的，对于自己承租涉案房屋用于汽车展厅销售和商务办公使用也是明知的，被告既然选择签署涉案租赁协议，可见被告实际已对经营中可能存在的风险有了一定的预估并且愿意承担这样的风险，此外被告仅凭主观认为合同目的无法实现，并未提供相关证据证明因涉案房屋的性质导致其合同目的无法实现。综上，本院对于被告的辩称意见不予采纳。被告应当按约履行协议。然根据协议约定，被告应当于签约时3日内支付首期租金、物业费及保证金，但被告迟迟不予支付，故原告按约要求解除协议，符合双方约定。鉴于原告已于2016年11月4日发函给被告要求解除合同，被告亦于2016年11月5日签收该份解除函件，故原、被告签署的《耀光OFFICE租赁协议》已于2016年11月5日解除。
对于被告是否应当支付自2016年10月1日至2016年11月5日止的租金和物业费，本院认为，鉴于被告不认可原告曾交付过涉案房屋，而交付房屋的责任在于原告，原告又无充分有效的证据证明其已将涉案房屋交付给被告，且从原告庭审陈述“涉案房屋现场还是与被告签订合同时的样子”来看，被告也确实未曾使用过涉案房屋，故本院认为，原告未曾向被告交付过涉案房屋，被告不应当向原告支付租金、物业费。
对于原告主张的违约金，本院认为，鉴于导致合同解除的责任在于被告，被告应当承担违约责任。至于违约金的具体金额，被告认为原告主张的标准过高。本院认为，虽然根据协议约定，违约金相当于押金加支付3个月房租及物业费，但是本院为平衡双方当事人的利益，综合考虑到被告违约的主观恶意、对原告造成的实际损失等因素，酌情将违约金调整至576,450元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告上海睿选汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海耀光物业管理有限公司支付违约金576,450元；
二、驳回原告上海耀光物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计10,256.19元，由原告上海耀光物业管理有限公司负担6,869.71元，由被告上海睿选汽车销售有限公司负担3,386.48元(被告负担之款于本判决生效之日起十日内直接给付给原告)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉
二〇一七年六月十二日
书 记 员 刘阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。