湖南省安仁县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1028民初743号
原告：安仁县供销合作联社，住所地安仁县七一西路***号。
法定代表人：陈洲斌，安仁县供销合作联社主任。
委托诉讼代理人：谢文飞，安仁县供销合作联社副主任，全权代理。
委托诉讼代理人：张毓，法律顾问，一般代理。
被告：安仁心同心大药房有限公司，住所地安仁县永乐江镇七一东路。
法定代表人：易林，系该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：尹坚定，湖南湘东律师事务所律师，全权代理。
被告：易某某，男，湖南省攸县人。
被告：安仁县万祥商贸有限公司，住所地安仁县永乐江镇七一东路。
法定代表人：龙祥发，系该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：陈安平，安仁县万祥商贸有限公司股东，全权代理。
原告安仁县供销合作联社（以下简称供销联社）与被告安仁心同心大药房有限公司（以下简称心同心大药房）、易某某、安仁县万祥商贸有限公司（以下简称万祥商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案受理后，依法适用普通程序于2017年9月7日在本院第七审判庭公开开庭进行了审理。原告安仁县供销合作联社的委托诉讼代理人谢文飞、张毓，被告安仁心同心大药房有限公司的委托诉讼代理人尹坚定、被告易某某、被告安仁县万祥商贸有限公司的委托诉讼代理人陈安平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
供销联社向本院提出诉讼请求：心同心大药房、易某某、万祥商贸公司立即搬离租赁物，连带赔偿供销联社损失27万（其中从承包合同到期之日起至搬离租赁物之日止，每月按7万元计算，并支付违约金20万元）。事实与理由：2011年2月21日，易某某以安仁县心同心药店（易某某独资企业）的名义，与供销联社签订《安仁县供销合作联社星星大楼商场经营承包合同》，约定供销联社将星星大楼（县城五一路与七一东路交汇处）一楼商场共十二缝门面租赁给安仁县心同心药店，租期自2011年2月10日至2017年6月9日止，约定合同不得转租；并约定如安仁县心同心药店违约，需支付供销联社违约金20万元。合同期内，易某某违约将其中四缝门店转租给万祥特产商城经营。2017年元旦，供销联社向安仁县心同心药店下达通知准备启动新一轮招租事宜，2017年5月发了招租公告，安仁县心同心药店在规定时限内未报名参与，5月31日开标后，供销联社与中标人签订租赁合同，租期从2017年6月10起至2022年6月9日止。供销联社与安仁县心同心药店签订的合同到期后，安仁县心同心药店拒不搬离租赁物，造成供销联社不能履行后一合同，除租金收不到外，还要承担违约责任20万元。为维护自身合法权益，现特向贵院提起诉讼。
心同心大药房辩称：请求法院驳回供销联社的诉讼请求。理由如下：1、根据合同约定，每年租金为7.8万元，除租金外其他费用是供销联社的代收款项，供销联社应退回代收款项。供销联社没有履行退回代收款项义务，故心同心大药房继续租赁房屋，是履行抗辩权利，不属于违约。2、供销联社所述转租给万祥商贸公司事实不成立，万祥商贸公司和心同心大药房属于合作经营，不存在转租。3、合同约定合同到期后心同心大药房有优先租赁权，但供销联社公开招租时未通知心同心大药房。
易某某辩称，当时签订租赁合同的行为属于职务行为。
万祥商贸公司辩称，万祥商贸公司不是从心同心大药房转租的，是侯小河欠万祥商贸公司300多万元，侯小河走的时候把店子抵给了万祥商贸公司，后来我们每年都交了租金给心同心大药房。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行
了质证。对供销联社提交的安仁县供销合作联社星星大楼商场经营承包合同、租金收款收据、门面改造扩建通知、对星星大楼商场各经营户的告示、被告至今占用门面、违约经营的相关照片、被告公司名称变更登记基本情况表及被告心同心大药房有限公司提交的承包经营合同、收款收据、申请书，原、被告双方均对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。对于供销合作联社提交的会议纪要、商铺公开招租公告、放弃租赁声明、供销合作联社兴农农业生产资料公司与陈宗友签订的租赁合同，心同心大药房与易某某对上述证据的真实性、合法性无异议，只对关联性提出异议，本院认为上述证据与本案存在关联性，本院予以确认。
根据当事人的举证、质证和本院的认证情况，结合庭审中原、被告的陈述，本院查明事实如下：
2011年2月21日，心同心大药房（当时的负责人为易某某）与供销联社签订《安仁县供销合作联社星星大楼商场经营承包合同》，合同约定（以下供销联社简称甲方，心同心大药房简称乙方）：甲方将星星大楼（县城五一路与七一东路交汇处）一楼商场共十二缝门面租赁给乙方经营，租期自2011年2月10日至2017年6月9日止；租赁及费用金额为人民币33.8万元/年（其中：养老保险：16万元/年；管理人员工资：10万元/年；租金7.8万元/年），该承包期内总租金及费用为人民币贰佰壹拾叁万玖仟元整（小写213.9万元），合同签订时交纳租金及费用计人民币31.1万元（其中头四个月租金为11.1万元，2011年1月29日签订的招商引资时交纳的保证金20万元转作租金及费用），2011年5月9日前交纳第一个年度租金及费用（2011年6月10日
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2012年6月9日）33.8万元整，安全押金5万元整（合同期满后，无安全问题，甲方全额退还），以后5个年度每年租金及费用折算为人民币29.8万元，在每个承包年度前交纳；乙方在承租期间不得转租；一方违约，需支付对方违约金20万元；合同期满或解除合同时，乙方应无条件将货物、商品清出经营场地，将场地及装修改造形成的不动产如门窗、吊顶、地板、水电设施等无偿移交甲方；合同到期，同等条件下，乙方有优先租赁的权利…。房屋租赁合同签订后，心同心大药房对场地进行了装修并开展经营活动，并依照约定交纳了安全押金5万元及每年的租赁费用33.8万元。租赁合同期内，心同心大药房将其中五缝门店转租给万祥商贸公司经营，万祥商贸公司每年向心同心大药房支付了租金。2017年元月，供销联社向心同心大药房下达通知准备启动新一轮招租事宜。同月，原告安仁县供销合作联社将星星大楼商场委托给其属下公司安仁县供销合作联社兴农农业生产资料公司管理。2017年5月安仁县供销合作联社兴农农业生产资料公司发了招租公告，心同心大药房在规定时限内未报名参与。5月31日开标后，安仁县供销合作联社兴农农业生产资料公司将涉案房屋星星大楼商场中的11缝门面租赁给中标人陈宗友，合同约定:租期从2017年6月10起至2022年6月9日止，第一年的租金为人民币69万元，以后每年的租金在上一年的基础上递增5%。供销联社与心同心大药房签订的合同于2017年6月9日到期后，心同心大药房和万祥商贸公司一直拒不搬离租赁物。
另查明，安仁县心同心大药房于2014年12月3日变更登记为安仁心同心大药房有限公司，法定代表人易林，系该公司执行董事兼总经理。万祥特产商城于2014年12月3日登记为安仁县万祥商贸有限公司，法定代表人龙祥发，系该公司执行董事兼总经理。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点：1、心同心大药房是否有抗辩权和优先租赁权？供销联社要求心同心大药房、万祥商贸公司搬离租赁物的诉讼请求应否支持？2、心同心大药房、易某某、万祥商贸公司逾期未搬离租赁物应如何承担责任？
关于争议的焦点一：对于心同心大药房提出的供销联社未退回代收款项而履行抗辩权的问题，心同心大药房认为，房屋租金为人民币7.8万元/年，养老保险16万元/年、管理人员工资10万元/年均是供销联社的代收款项，应退还给心同心大药房。供销联社认为，房屋租金为人民币33.8万元/年，合同上写得很明确，之所以括号注明养老保险16万元/年、管理人员工资10万元/年、租金7.8万元/年，是为了规避税费。本院认为，双方提供的合同、交款的收款收据等证据证实，心同心大药房租赁供销联社的房屋后系自主经营药店，合同期内心同心大药房按照约定的33.8万元/年逐年交纳了租赁费用，且一直未提出异议，应认定供销联社与心同心大药房的房屋租金为人民币33.8万元/年。因此心同心大药房以供销联社未退回代收款项而履行抗辩权的理由不能成立。对于心同心大药房是否有优先租赁权的问题。供销联社与心同心大药房的房屋租赁合同即将到期时，供销联社向心同心大药房、万祥商贸公司下达了尽快清场和准备招租的通知和告示，也发出了商铺公开招租公告，心同心大药房提交了续租申请，但因为租金价格太高而没有参加投标。双方签订的合同约定：“合同到期，同等条件下，乙方有优先租赁的权利”，因此心同心大药房辩称有优先租赁权的理由不能成立。本院认为，供销联社与心同心大药房签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同期内，心同心大药房将租赁物中的五缝门店转租给万祥商贸公司，供销联社在合同履行期内未提出异议，视为同意该转租行为。心同心大药房辩称与万祥商贸公司系合伙经营，但未提供合伙协议，且万祥商贸公司内资企业登记基本情况表中的股东或发起人出资情况没有心同心大药房或易林、易某某，故其辩解理由不成立。合同期内，供销联社依照合同约定交付了租赁物、心同心大药房依照合同约定交纳了所有的租赁费用、万祥商贸公司向心同心大药房交纳了租金，各方均履行了各自的义务，一直相安无事。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。因未续租，合同履行期满后，承租人心同心大药房和具有腾房义务的次承租人万祥商贸公司应当及时清场并将租赁物返还给供销联社。所以供销联社要求心同心大药房和万祥商贸公司搬离租赁物的诉讼请求，本院予以支持。
关于争议的焦点二：易某某系心同心大药房当时的负责人，其签订租赁合同的行为属于职务行为，因此供销联社要求易某某承担民事责任的诉讼请求，本院不予支持。对于供销联社要求心同心大药房与万祥商贸公司连带按每月7万元的租金标准赔偿损失的问题。本院认为，承租人心同心大药房和具有腾房义务的次承租人万祥商贸公司在合同履行期满后拒不搬离，应支付逾期腾房占有使用费。供销联社与心同心大药房、万祥商贸公司就逾期腾房占有使用费无具体约定，兼顾后续租赁合同的履行及预期利益等因素，本院认为可参照安仁县供销合作联社兴农农业生产资料公司与陈宗友签订的星星大楼商场中11缝门面的租赁合同第一年租金为人民币69万元的标准计算逾期腾房占有使用费。心同心大药房逾期腾房为七缝门面，其每月的逾期腾房占有使用费应按七缝门面计算为36591元（按人民币69万元/年÷11÷12×7计算），自2017年6月10日起计算至返还租赁物之日止。心同心大药房交纳的5万元安全押金在逾期腾房占有使用费中予以抵扣。万祥商贸公司逾期腾房为五缝门面，其每月的逾期腾房占有使用费应按五缝门面计算为26136（按人民币69万元/年÷11÷12×5计算），自2017年6月10日起计算至返还租赁物之日止。供销联社要求心同心大药房与万祥商贸公司对逾期搬离造成的损失承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。对于供销联社要求心同心大药房与万祥商贸公司连带支付违约金20万元的问题。本院认为，心同心大药房租赁合同到期后未返还租赁物给供销联社，已构成根本违约，双方签订的租赁合同中约定违约方应当支付另一方违约金20万元，心同心大药房在本案中亦未提出违约金过高的辩解，故本院对供销联社要求心同心大药房支付违约金20万元的请求予以确认。供销联社与万祥商贸公司没有合同约定违约金事项，故供销联社要求万祥商贸公司连带支付违约金20万元，本院不予支持。
综上所述，供销联社要求心同心大药房和万祥商贸公司返还租赁物的诉讼请求，本院予以支持。供销联社要求心同心大药房和万祥商贸公司连带赔偿损失27万的诉讼请求（其中从承包合同到期之日起至搬离租赁物之日止，每月按7万元计算，并支付违约金20万元），本院予以部分支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：
一、被告安仁心同心大药房有限公司、安仁县万祥商贸有限公司在本判决生效后十日内返还租赁物给原告安仁县供销合作联社；
二、被告安仁心同心大药房有限公司在本判决生效后十日内向原告安仁县供销合作联社支付逾期腾房占有使用费（按每月逾期腾房占有使用费36591元的标准自2017年6月10日起计算至返还租赁物之日止），被告安仁心同心大药房有限公司已交纳的安全押金5万元在逾期腾房占有使用费中予以抵扣；
三、被告安仁县万祥商贸有限公司在本判决生效后十日内向原告安仁县供销合作联社支付逾期腾房占有使用费（按每月逾期腾房占有使用费26136元的标准自2017年6月10日起计算至返还租赁物之日止）；
四、被告安仁心同心大药房有限公司在本判决生效后十日内向原告安仁县供销合作联社支付违约金20万元；
五、驳回原告安仁县供销合作联社的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5350元，由被告安仁心同心大药房有限公司负担3120元、被告万祥商贸有限公司负担2230元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 龙 平
审 判 员 陈亚琳
人民陪审员 马长生
二〇一七年十一月二十三日
代理书记员 陈禹霏
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。