杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭西民初字第98号
原告：浙江证大物业管理有限责任公司。
法定代表人：王毅。
委托代理人：邴朝祥。
被告：田伟。
委托代理人：符爱莉。
原告浙江证大物业管理有限责任公司（以下简称原告）诉被告田伟（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2009年12月30日立案受理后，依法由代理审判员朱小琼独任审判，于2010年2月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邴朝祥，被告的委托代理人符爱莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告根据与杭州市湖畔花园业主委员会签订的物业管理服务合同、协议及湖畔花园社区物业管理公约，为湖畔花园提供物业服务。被告系湖畔花园北区1幢5单元101室（以下简称101室）房屋的业主，从2001年7月1日至2008年1月1日，被告一直拖欠物业服务费，从2005年7月1日至2007年10月30日的水费也一直未交，经原告多次催讨，被告拒不缴纳，故诉请判令被告：支付物业服务费7088.3元、水费334.6元及滞纳金15098元，并承担本案的诉讼费用。庭审中，原告放弃要求被告支付滞纳金15098元的诉讼请求。
被告答辩称：对原告主张的物业服务费及水费无异议。但房屋存在质量问题，储藏室未接通电源，原告作为房产开发商的子公司却一直未处理。此外，原告对小区进行外墙保养时，将被告的玻璃窗和雨棚损坏，至今未修复。被告根据原告要求购买的安全报警系统不能正常使用，被告的储藏室被盗，原告提供的物业服务不到位，应驳回原告的诉讼请求。
原告提供了下列证据材料：
1、房屋所有权证存根、商品房买卖合同第一页；
2、入伙手续书、小区入住登记表；
3、被告已缴纳物业服务费、水费发票；
4、通知被告缴费的《缴费通知单》；
证据1-4证明被告是101室房屋所有权人，房屋面积为133.24平方米，于2000年10月2日办理登记入住、对物业费标准无异议并缴纳部分物业服务费及原告按季度向被告催缴收费的事实。
5、杭州市物业管理服务合同书（2000年）、浙江省物价局房地产价格审批单；
6、业主委员会《致湖畔花园广大业主的公开信》；
7、公证书；
8、湖畔花园物业管理服务合同书（2005年4月22日）；
9、湖畔社区网站中“湖畔花园介绍”、“物业管理公约”第一页及荣誉证书（2006年）；
证据5-9证明原告依合同一直为湖畔花园提供了优质物业服务；被告房屋物业服务费标准每平方米每月为0.7元。
10、湖畔花园业主委员会《情况说明》（2007年8月23日）；
11、湖畔花园部分业主出具的《证明》（2005年6月）；
12、大宗邮件交寄清单；
证据10-12证明原告每季度均向被告发送《缴费通知单》催缴收费，原告积极履行了催收义务。
13、关于湖畔花园物业服务费收缴问题的说明（2007年11月），证明原告积极履行催收义务，业主委员会也进行了公示、协助催缴的事实。
14、《杭州市同城特约委托收款协议书》、《杭州市同城特约委托收款授权书》；
15、杭州市水业集团有限公司水费发票；
证据14-15证明原告收取被告水费的依据。
被告提供下列证据材料：
1、收据，证明原告收取费用，却未将相应的小区出入证办理给被告。
2、可视对讲室内机、红外线防盗报警器发票一张，证明被告根据原告的要求购买了上述设备，但该设备安装后不能正常使用，原告未尽维修义务。
3、浙江证大房地产开发有限责任公司开具给被告的收据联一张，证明被告购买储藏室后，原告一直未履行义务予接通电源。
4、2007年3季度的《交款通知单》，证明与原告提供的《缴费通知单》不一致。
原告提供的证据，被告质证后认为，对证据1、2、3无异议。证据4被告确实收到过，但并非每季度都收到，且收到的不是原告现提供的《缴费通知单》，而是《交款通知单》。对证据5－13被告从未看到过，真实性不清楚。对证据14、15无异议。
被告提供的证据，原告质证后认为，对证据1的真实性无异议，证明对象有异议，该收据中款项内容明确系门牌证的工本费，而非出入证的费用。对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议，该设备并非原告出售，原告没有相应的维修义务。对证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议，储藏室并非原告出售。证据4恰恰可以证明被告收到过《交款通知单》，虽然格式不同，但内容、金额一致。
本院对证据作如下认证：
对原告提供的证据1－3予以认定，证据4虽与被告提供的证据4不一致，但能与证据10、11、12、13相互印证，可以证明原告每季度向被告催收物业服务费及水费的事实。对证据5－9及证据14、15予以认定。
对被告提供的证据的真实性予以认定，但不能证明原告提供的物业服务不符合合同约定。
本院根据双方当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定以下事实：
1、原告与浙江证大房地产开发有限公司（以下简称证大房产公司）于2000年1月签订杭州市物业管理服务合同，约定证大房产公司将杭州市湖畔花园北区委托原告实行物业服务，委托管理事项为房屋建筑共用部位、共用设施、公共设施和附属建筑物、区内绿地等的维修、养护和管理，维护公共秩序和环境卫生，向业主和物业使用人收取物业服务费等，委托期限自2000年1月30日至2002年1月29日。物业服务费由原告按建筑面积每月每平方米二期北区公寓0.90元，景观电梯房0.90元（不含电梯等公用设备运行费），每三个月向业主收取一次。合同并约定了物业管理服务标准、其他物业服务费的收取标准及违约责任等。2000年12月19日，浙江省物价局批复原告，确定湖畔花园二期北区物业管理综合服务费的收费标准。该收费标准为：多层公寓每月每平方米建筑面积0.90元，景观电梯房每月每平方米建筑面积1.00元，景观电梯运行电费按实际消耗分摊向使用人收取，地下车库服务费20元／月。车位、地下车库设备运行所耗电费按实际向使用人分摊收取。受物业产权人、使用人委托而提供的特约服务，需要收费的，由原告与委托人协商确定。同时明确上述物业管理综合服务费收费标准为暂定标准，自二00一年一月一日起执行。待小区业主委员会成立后，原告应与业主委员会签订物业管理服务合同，协商物业管理综合服务费收费标准，并重新报物价局审核。后原告依约一直对湖畔花园二期北区进行物业服务。2002年7月18日，杭州湖畔花园业主委员会召开会议，决定就选聘物业管理公司和物管费标准向业主征求意见。同年7月24日，该业主委员会发布公告及公开信，就选聘物业管理公司和物管费标准征求意见，并提出降低物管费的收取标准，其中二期公寓、北区公寓为每月每平方米0.70元，洋楼每月每平方米0.80元。2002年8月5日，杭州市公证处出具公证书，证明湖畔花园物业管理征求意见表的开箱、清点过程。经现场监督、清点，共计回收“湖畔花园物业管理征求意见表”1089张；其中，同意“1、继续聘用浙江证大物业公司”的为1003张；同意“2、选聘其他物业公司”的为36张；同意“3、由业主实施自治”的为15张；弃权票30张；废票5张。2005年4月22日，杭州湖畔花园业主委员会与原告签订杭州市物业管理服务合同及补充协议，约定由原告对杭州市湖畔花园实行物业服务，期限自2005年4月10日至2008年4月9日。合同并约定委托管理事项、物业服务标准、物业服务费的收取标准及违约责任等。其中约定了湖畔花园南区一期洋楼（排屋）的物业服务费为每月每平方米0.8元；二、三期多层公寓的物业服务费为每月每平方米0.7元的收取标准。2007年10月31日，原告与杭州湖畔花园业主委员会之间的物业服务合同终止，湖畔花园小区不再由原告进行物业服务。2007年11月12日，湖畔花园业主委员会2007年11月12日公告说明，2007年10月31日前的物管费由原告收取。
2、被告于2000年10月2日入住101室房屋。2004年2月11日，被告就该房屋取得房屋所有权证，其上载明房屋建筑面积为133.24平方米。自2001年7月始，被告未向原告交纳物业服务费，自2005年7月起，被告未向原告交纳水费。
本院认为，原告受湖畔花园业主委员会的委托自2000年1月30日起为杭州市湖畔花园北区提供了物业服务。2002年1月29日后，原告虽未与湖畔花园业主委员会订立物业管理服务合同，但事实上一直为杭州市湖畔花园北区提供了物业服务。并且，原告在2005年4月后又与湖畔花园业主委员会签订了物业服务合同，被告系湖畔花园北区1幢5单元101室房屋所有权人，自入住后一直接受原告的物业服务，故被告事实上之行为已使得具体的物业服务权利义务关系形成，被告理应支付物业服务费用。现被告对原告主张的物业服务费及水费数额无异议，故原告要求支付物业服务费7088.3元及水费334.6元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。至于被告辩称原告损坏被告的玻璃及雨棚未修复，故收取物业服务费不合理的意见，因被告并未提供有效的证据证明其主张，且即使存在损坏的事实也并不影响原告就实际已提供的物业服务收取相应服务费的权利，故对此意见本院不予采信。至于被告辩称其储藏室被盗，原告的物业服务不到位的意见，因被告未提供有效证据佐证，故对此意见本院亦不予采信。关于房屋存在的质量问题及储藏室的电源问题，因系原告与房产开发商证大房产公司之间的关系，而原告与证大房产公司系两个独立的法人，故被告不能以此作为拒付物业服务费的理由。关于可视对讲室内机、红外线防盗报警器的质量问题，因该设备并非系原告出售，原告对此并无维修义务，故被告因原告未履行该维修义务而拒付物业服务费的意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款之规定，判决如下：
田伟支付给浙江证大物业管理有限责任公司物业服务费7088.3元、水费334.6元，合计7422.9元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费363元、减半收取181.5元，由浙江证大物业管理有限责任公司负担121.5元，由田伟负担60元，由田伟负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并根据当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 朱小琼
二〇一〇年二月二十日
书 记 员 严至国