浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民终5803号上诉人（原审被告）：蓝美春，女，1973年1月13日出生，畲族，住泰顺县，委托诉讼代理人：崔恩娜、王玲，上海镇平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温州市新华鸿房地产开发有限公司。住所地：泰顺罗阳镇康欣名邸16幢102。法定代表人：李金杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：林欣榆、严宗杰，浙江共进律师事务所律师。上诉人蓝美春因与被上诉人温州市新华鸿房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省泰顺县人民法院（2017）浙0329民初134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蓝美春及其委托诉讼代理人崔恩娜、王玲，被上诉人温州市新华鸿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林欣榆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝美春上诉请求：（1）撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人温州市新华鸿房地产开发有限公司的一审诉讼请求或发回重审；（2）诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在购房时要求分期付款，被上诉人同意，后也未要求上诉人办理按揭贷款公证。且被上诉人在收取上诉人每一次付款的过程中，未向上诉人主张逾期付款违约责任。足以认定被上诉人认同上诉人的付款行为，双方以实际行为已就支付房款的方式、时间进行了变更。本案中付款时间约定不明，上诉人在房屋能够过户前两年支付了全部购房款，符合法律规定。涉案合同第16页第四条约定“买受人选择按揭付款方式”，排除了上诉人选择分期付款的权利，与第17页4.2.1的约定均是格式条款，应确认无效。被上诉人称“一次性付款”，无任何依据。被上诉人不告知，上诉人无法知道涉案工程结顶时间。即使房屋结顶，银行放款时间客观上也是无法确定的。上诉人从未见过“办理按揭贷款提示函”，该文件名与邮单上的文件名不一致。一审判决认定应付款房款的最迟时间是2015年2月24日，是不能成立的。被上诉人认为上诉人应当在2014年办理按揭贷款，但其2017年初才起诉，已经超出诉讼时效。温州市新华鸿房地产开发有限公司辩称，双方从未就付款方式及时间达成变更合意，被上诉人没有放弃要求上诉人蓝美春承担违约赔偿责任。合同明确约定付款方式及对上诉人逾期付款或银行按揭无法办理的情况下应该一次性付款，在合同签订后具备按揭条件时，以书面及口头的形式要求上诉人履行合同义务。经上诉人催讨，被上诉人并未支付。根据合同中约定的送达地址及联系电话，被上诉人已多次通知上诉人。双方对合同的约定及办理按揭的时间违约责任完全知晓。被上诉人于2014年12月26日根据约定地址送达了办理按揭提示函，上诉人也已签收。涉案商品房于2015年1月14日结顶，具备按揭条件，被上诉人要求上诉人在2015年1月24日前办理按揭，上诉人于2015年11月27日才付清，2017年1月9日被上诉人提起诉讼，没有超过诉讼时效。请求维持一审判决。温州市新华鸿房地产开发有限公司于2017年1月9日向一审法院起诉请求：（1）判令被告蓝美春继续履行商品房买卖合同；（2）判令被告支付逾期违约金146449.7元（从2014年6月26日起按日以商品房总价的万分之三计算至2015年11月27日止）；（3）本案受理费由被告承担。一审法院认定事实：被告蓝美春于2014年6月26日与原告温州市新华鸿房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的华鸿中心广场二期10幢13层1301号房屋，总价款为940589元，于签订合同之日支付首付款290589元，剩余650000元办理按揭贷款。买受人应在签订合同时提供按揭贷款所需全部资料并与银行（公积金中心）办妥按揭相关手续；若买受人逾期未办妥按揭手续，或拒绝提供按揭办理所需材料，或买受人提供资料不合格、资信不满足银行要求导致按揭未获批准的，买受人应承担逾期付款的违约责任（从逾期之日按照商品房总价款的万分之三计算违约金至实际全额支付应付款之日止）；按揭贷款应在购房借款合同签订后或银行放款条件达到（时间不一致的，以各种日期中最早的时间为准）30日内到达出卖人账户，否则按照上述约定承担违约责任。出卖人逾期交房的，出卖人按照已付房价款的万分之三支付违约金。合同签订后，被告于2014年6月26日前支付首付款290589元。原告于2014年12月26日向被告蓝美春指定的地址邮寄按揭通知，要求被告于2015年1月24日前办妥按揭手续，被告于2014年12月27日签收。此后，被告未按期办妥按揭手续，经原告电话催告，被告于2015年3月25日支付300000元，于2015年8月5日支付150000元，于2015年11月27日付清余款200000元。另查明：涉案房屋于2015年1月14日前结顶，符合办理按揭贷款条件。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方主体适格，意思表示真实，对双方具有法律约束力。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告虽然支付全部房款，但已超过双方约定的期限，属于延迟履行，应承担违约责任。根据商品房预售合同的约定，被告应付清房款的最迟时间是2015年2月24日，故被告违约时间是从2015年2月25日开始计算，结合被告于2015年2月25日尚欠650000元房款及被告分别于2015年3月25日支付300000元，于2015年8月5日支付150000元，于2015年11月27日付清余款200000元的事实，足以证明被告逾期付款的金额和期限分别为：650000元逾期28天、350000元逾期133天、200000元逾期114天。关于违约金的标准，原告主张按照全部房款日万分之三计算，但若原告自身违约交房，却按照被告已付房款的日万分之三计算，该违约条款约定明显不公平且金额过高，故一审法院对被告关于违约金过高，请求调整的抗辩的意见予以采纳。一审法院根据本案实际情况及本县商品房预售合同的一般约定，将违约金标准调整为按照逾期应付房款的日万分之三计算。综上，被告应支付的违约金为：（650000元×28天+350000元×133天+200000元×114天）×0.3‰=26265元。被告抗辩双方付款期限已变更，但其提供的银行转账记录系单方行为，不足以证明双方对付款期限的变更已达成合意，故一审法院对该抗辩意见不予采纳。被告又抗辩称按揭付款方式已超过诉讼时效，但原告的付款行为已中断诉讼时效，故该意见一审法院亦不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决“一、被告蓝美春于本判决生效之日起十日内支付原告温州市新华鸿房地产开发有限公司违约金26265元。”“二、驳回原告温州市新华鸿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。”“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“本案受理费3229元，由原告温州市新华鸿房地产开发有限公司负担2650元，由被告蓝美春负担579元。”本院二审期间，被上诉人温州市新华鸿房地产开发有限公司没有提交新证据。上诉人蓝美春提交《华鸿·中央广场》按揭通知函复印件，以证明一审中按揭提示函并非邮单上的通知函。对该证据，被上诉人对真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该证据系复印件，其真实性无法得到确认，故不予采纳。以上认证，结合对当事人在一审期间提交的证据的审核，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院另认定，温州市新华鸿房地产开发有限公司于2014年12月26日向蓝美春寄送通知的邮件详情单上，“内件品名与数量”一栏中标明“按揭通知函”字样。本院认为，凭2014年12月26日被上诉人温州市新华鸿房地产开发有限公司向上诉人蓝美春寄送通知的邮件详情单上“内件品名与数量”一栏中标明的“按揭通知函”字样，上诉人即应知系被上诉人要求其办理按揭手续。故上诉人关于未收到按揭通知的主张，与事实不符。则一审判决关于付清房款的最迟时间为2015年2月24日的认定，并无不当。在上诉人违约未办理按揭贷款的情形下，被上诉人接受上诉人的后续直接付款，在无其他证据证明双方变更付款方式的情形下，仅凭该行为，不能认定被上诉人接受上诉人付款即为变更付款方式。上诉人违约事实确定，即应承担违约责任。一审判决对违约金标准进行调整，被上诉人未提起上诉，视为服从一审判决。上诉人的其他主张，均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费457元，由上诉人蓝美春负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇一八年三月九日法官助理 姜岳良代书记员 蔡瑞洁