江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0791民初1874号原告：赣州市保障性住房建设运营有限公司，住所地：赣州经济技术开发区赣南大道阳光?金色春城小区。法定代表人：肖继来，系该公司董事长。委托代理人：彭兆欣，系该公司员工。委托代理人：刘海华，江西公仁律师事务所律师。被告：贾志红，女，汉族，1966年7月6日生，住赣州市章贡区。委托代理人：范才优，江西南芳律师事务所律师。原告赣州市保障性住房建设运营有限公司诉被告贾志红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赣州市保障性住房建设运营有限公司的委托诉讼代理人彭兆欣、刘海华，被告贾志红及其委托代理人范才优到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赣州市保障性住房建设运营有限公司诉称：2015年5月29日，被告经社会公开招租竞拍取得赣州经济技术开发区黄金家园A区25栋10#号店铺的承租权，并与赣州市公房管理处签订《房屋租赁合同》。合同约定：1、租赁期限为三年，自2015年9月1日至2018年8月31日，月租金2200元；2、被告应于每月的15日前支付本月租金，若有拖欠，从约定支付日的次日起，按拖欠租金额每日千分之五计收违约金；3、被告拖欠租金累计达壹个月的，赣州市公房管理处有权单方解除合同。合同签订后，赣州市公房管理处依约交付房屋，但被告从2015年9月起开始拖欠租金，至今已累计拖欠租金14个月。另原告与赣州市公房管理处于2015年9月8日签订《协议书》，协议约定原告依法概括取得赣州公房管理处所签订的租赁合同的权利义务。现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求依法判令被告立即向原告支付拖欠的租金30800元(按每月2200元计算，暂从2015年9月计算至2016年10月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止)；判令被告立即向原告支付违约金9240元(按拖欠租金总额的30%计算，暂从2015年9月计算至2016年10月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止)，以上共计40040元；本案诉讼费用由被告承担。被告贾志红辩称：一、原告提供的格式合同中关于违约金的格式条款是无效的条款。关于格式合同的法律规定，在最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的第六条：提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称”采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。第九条：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。《合同法》第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合同的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。通过庭审，原告方并没有举出任何证据证明原告对其提供的格式合同中第五项即如若被告拖欠租金，从约定交付日的次日起，按拖欠租金额每日千分之五计收违约金。这一格式条款向被告予以说明，并提请被告注意。依据上述的法规规定，该条格式条款应当归于无效。原告主张违约金的诉讼请求不应予以支持。二、原告以其市场优势地位向被告提供的格式的租赁合同是一份显失公平的合同，其合同条款有些内容己经严重损害了被告的权益，人民法院应当依据合同法公平基本原则予以调整。《合同法》的第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。公平原则要求各方当事人的权利和义务应当大致相等，不能只要权利而不承担义务，或将自身权利无限扩张而自身的义务轻描淡写。合同之所以可以订立就是建立在当事人平等、自愿、公平等基本原则的基础上进行的，如果合同失去了公平，那合同就真的成为市场弱肉强食的工具了！社会公平正义也就更无从谈起了！在本案中由原告提供的格式合同就是一个典型的极力扩张原告权利而不愿承担相应义务的显失公平的合同，人民法院应当依据合同法公平的基本原则予以调整。例如：合同第十七项关于甲方（即原告）单方解除合同的约定就极为不公平，在该项第一点就规定如果乙方（即被告）拖欠租金累计达一个月；第四点未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方将出租房屋进行装修；第六点乙方拒不接受甲方小区统一管理或经甲方劝告改正的。那一点不是原告权益的极度扩张，据本律师调查被告贾志红为装修房屋就已经花费了36300元，仅仅因为拖欠一个月一、二千元的租金，就要置被告的装修费和合同履约保证金6600元不顾，解除合同。还有乙方拒不接受甲方小区管理理由解除合同，这不是明摆着赋予原告任意解除合同的一个暗门。三、原告方对招租承诺的严重违约和提供的租赁服务不到位，严重损害了被告经营的利益，对其租金应当予以扣减。早在2015年5月27日原告方进行招租时，原告的宣传中就承诺在原告黄金家园商铺内会有2457.95平方米的大型购物中心、3586.66平方米二级综合医院、2776.91平方米的幼儿园、邮政、银行等相关公益配套服务进驻，正是在原告如此完备的配套服务承诺下，导致了被告等承租方竞拍租金的价格奇高（这样的地段拍出了30多元每平方米的租金），但实际上到现在也未见到邮政、银行、幼儿园等配套服务的踪迹，承诺的二千多平方米的购物中心只是一个不足四百平方米的小超市。原告对自己承诺的严重违约，导致了被告经营利益的减损，因此应当对租金予以调整。原告在被告进驻后的配套服务不到位，造成了被告经营利益的损失。自被告2015年9月承租后，原告方提供的环境整治、基础设施、市政设施和公益配套设施等均未到位，对被告造成很大的经营损失。比如，按照商铺的租赁的基本条件，水电必须进商铺，但由于原告未将水电接通到位，是被告在2015年11月25日自己花了622元雇佣水电工将水电接到户内，网络也是2016年2月被告花了1230元请人从公租房的公共网络中连接来的。因为原告方及其提供的安保措施不到位，导致2015年9月11日，被告贾志红的家园粮油店被盗，直接损失达5万多元，有公安机关的报警记录等材料为证。因为出租方未履行房屋修缮的义务，被告贾志红的商铺因为建筑漏水导致所出售的粮油产品霉变无法销售，直接经济损失达6300多元。还有原告方代物业收取了物业费用，却从来没有提供最基本的物业服务，致使到如今被告门前的垃圾成堆无人清理。四、原告方出租的房屋面积与实际面积不符，应当按照面积对其租金进行适当调整。原告的提供的拍租资料中清楚的反映出，原告给出起拍价与房屋面积之间的比例关系，每间出租的房屋的租金均在每平方米30元以上。经被告贾志红委托的赣州市健龙测绘信息技术有限公司对所承租的房产面积进行测量，得出的总面积为53.1平方米，而原告在租赁合同中标称的面积为59.87平方米，而面积误差达到了11.3%，而当时按照招租竞拍的价格是每平方米30元，产生了如此巨大的面积差异，应当按照实际面积对租金进行调整（200元每月）。经审理查明：2015年5月，经赣州市公房管理处的委托，江西住友拍卖有限公司对坐落于赣州经济技术开发区香江大道18号的阳光·黄金家园小区（A区）经营性非住宅84个商铺进行拍租。2015年5月27日，被告通过竞拍，取得了25栋10号店面的三年承租权。2015年5月29日，赣州市公房管理处作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将上述房屋出租给乙方，房屋结构为钢混结构，建筑面积59.87平方米；租赁期限为三年，自2015年9月1日至2018年8月31日，合同签订之日，甲方即将房屋交付给乙方；租金为2200元/月（含物业管理费），乙方应于每月的15日前将本月租金总额交付给甲方指定的金融部门或辖区内房管所，若拖欠，从约定交付日的次日起，甲方按拖欠租金额每日千分之五计收乙方违约金；乙方同意在本合同签订时向甲方缴纳合同履约保证金6600元（租赁物三个月的租金金额）；因乙方拖欠租金累计达壹个月造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿等；合同还约定了双方的其他权利义务事项等。在合同签订后，原告以出租方的名义通知被告验房，2015年8月7日，原、被告共同对被告所承租的店面进行了验收，确认符合承租方的经营要求，承租方已了解该房屋的现状，同意按房屋及附属设施的现状验收，不对房屋及附属设施的现状提出异议。验收完毕后，被告在该验收单上签了字。此后，被告认为原告在招租时存在虚假宣传，且周边配套服务不到位，在2015年9月1日缴纳一个月租金后拒绝向原告缴交租金，故原告诉至本院要求处理。另查明，根据赣州市政府《关于组建赣州市保障性住房建设运营有限公司的批复》和赣州市房产局《市本级保障房移交接工作会议纪要》的精神，赣州市公房管理处于2015年7月1日将包括被告承租店面在内的保障性住房移交给原告管理。在2015年9月8日，赣州市公房管理处（甲方）与原告（乙方）签订了一份《协议书》，协议约定：赣州市公房管理处将其与承租户（附花名册）所签订的租赁合同中的权利义务转移给乙方，甲方作为出租人与各承租户所签订的租赁合同，甲方不再享有任何合同权利，也无需承担任何合同义务，乙方享有全部合同权利，承担全部合同义务；如承租户违反合同约定或相关法律法规的规定，由原告向承租户主张合同权利等。上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，有原告向法庭提交的原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证、协议书、被告身份证复印件、商铺租赁权报名表、拍租成交确认书、拍租资料（含竞拍须知、商铺租赁权拍租规则）、《房屋租赁合同》、黄金家园A区非住宅验收单、情况说明、律师函等证据，被告提交的被告用于装修的支出的票据、收条复印件、租金缴款证明、租赁合同、测绘公司测的店铺的实际面积、外围照片、店铺内部照片等证据证实，上述证据经双方质证，证据之间能相互印证，足以认定。本院认为：被告贾志红以拍租的方式取得承租店面的租赁权后，与赣州市公房管理处所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律法规的禁止性规定，该合同已经成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。在合同签订后租赁物交付之前，赣州市公房管理处根据市政府有关文件的精神，将包括本案所涉租赁物在内的保障性住房移交给原告经营管理，并将与被告等人所签订租赁合同的权力义务全部转移给原告，由原告承担赣州市公房管理处所享有的合同权利和义务。之后，原告以租赁物出租方的名义向被告移交租赁物，被告予以接收并未就此提出异议，应当视为被告已经知晓租赁合同的出租方已经从赣州市公房管理处变更原告，因此原告当然享有本案所涉租赁合同中出租方所享有的一切权利和义务。被告在接收租赁物后未按合同约定支付租金，致本案纠纷的产生，应当承担全部的民事责任。对原告要求被告立即向原告支付拖欠的租金30800元(按每月2200元计算，暂从2015年9月计算至2016年10月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止)的诉讼请求，本院认为，原告原要求解除与被告签订的租赁合同并腾房，所主张被告支付租金的范围从2015年10月至被告腾房之日止，现原告已经撤回了要求解除与被告签订租赁合同并腾房的诉讼请求，因此本院仅就原告所主张的2015年9月至2016年10月的租金进行审理；按双方所签订合同的约定，被告在接收租赁物后实际上享有三个月的免租期，现原告延期向被告移交租赁物，被告缴交租金的起算日应当相应顺延，即从2015年11月7日起算，被告在签订租赁合同后，已经向原告交纳了一个月的租金，该金额应从被告所欠原告的租金中予以扣除，综上，被告在原告起诉时所欠原告的租金应为2015年12月6日至2016年10月5日共计十个月的租金22000元。对原告要求被告向原告支付违约金6600元(按拖欠租金总额的30%计算)的诉讼请求，本院认为，双方在合同中约定被告拖欠租金，应按每日千分之五计收违约金，该约定的违约金明显过高，现原告要求被告按拖欠租金总额的30%支付违约金，符合法律的规定，本院予以支持，但违约金应当按照被告实际拖欠的租金计收。关于被告提出房屋渗水问题，被告未提交证据证明其向原告报修过或原告未及时处理，故对该辩解意见本院不予采纳。关于被告以招租承诺中周边配套设施未到位严重违约要求扣减租金的问题，本院认为，被告作为房屋的承租人，已明确阅读合同的权利义务并知晓房屋现状，周边配套设施并不属于租赁合同中出租方的义务，这并不能作为被告拒缴或少缴租金的正当理由，故对该意见本院不予采纳。关于面积不符应少交租金的问题，双方合同约定的租金，是按被告所拍租的店面为一个整体计收租金，而不是以店面的面积按每平方米多少钱计收，因此被告的这一辩解意见不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告贾志红应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付所拖欠的租金22000元。二、被告贾志红应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付违约金6600元（按拖欠租金总额的30%计算）。三、上述判决，限被告贾志红在本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费801元，由原告赣州市保障性住房建设运营有限公司承担286元，被告贾志红承担515元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  叶廷庆人民陪审员  赖树森人民陪审员  廖优萍二〇一七年七月五日代理书记员  朱 晴