广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终2674号
上诉人（原审原告）：张强，男，1975年10月9日出生，汉族，住广西北流市。
委托诉讼代理人：蔡冰峰，广东宏泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴永军，男，1971年9月23日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。
委托诉讼代理人：邵秋红，广东深坪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：房木河，广东深坪律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：张立，男，1970年6月4日出生，汉族，住广西壮族自治区北流市。
上诉人张强因与被上诉人吴永军、张立案外执行人异议纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初14252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人张强上诉请求：1、撤销原审判决第二项；2、改判立即停止对张强购买的张立名下的深圳市坪山新区xx街道xx社区xxx巷x号（以下简称盘龙房产）50%份额私宅的强制执行，并解除对上述私宅的查封；3、确认张立名下的盘龙房产50%份额私宅归张强所有，并责令张立配合张强办理产权过户登记手续；4、一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。其事实与理由是：一、2011年初，张立因急需用款，提出将其与张强共有房屋的50%份额转让给张强。双方于2011年1月15日在深圳市农村商业银行秀新支行签订《房屋权属转让协议》，并由广东格威律师事务所凌百军律师出具《房屋权属转让协议律师见证书》，约定张立将其名下的盘龙房产50%产权转让给张强，双方议定房款720960元。张立及其妻子邓某均在转让协议签字。双方还约定，由张强向深圳市农村商业银行秀新支行贷款59万元，贷款通过深圳市农村商业银行秀新支行直接支付给张立作为房屋转让款。2011年3月2日，张强另付给张立现金130960元，据此，张强向张立付清了全部房款。张立在2011年3月将该套房屋交付给张强。虽然没有办理产权过户登记，但张强已依协议支付全部价款并占有标的物至今。因张强每月向深圳市农村商业银行秀新支行陆续分期支付贷款，涉案房屋抵押在银行。在张强还清贷款之前，本私宅无法办理过户到其名下。
二、原审判决认定事实错误。1、原审认定张强无证据证明其占有涉案房产的问题。首先，占用是一种事实行为，证据难以书面固定。原审庭审中，一审法官亦未要求张强提交证据。其次，张立因经济纠纷早在几年前已经下落不明，这由吴永军的(2015)深龙法梓民初字第47号判决可以确定。张立在该案件中被公告送达，其搬离涉案房屋是不争的事实。2、原审认定“房产证原件在银行抵押，当时没钱赎楼办理产权过户登记手续”的问题。涉案购房款使用的是抵押贷款，房屋整体（包括张强的50%份额及张立的50%份额）抵押给深圳市农村商业银行秀新支行。张强以抵押贷款59万作为房屋转让款支付给张立，贷款共60期。在贷款还清前房屋无法办理过户。
三、原审适用法律错误。1、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”这里引入“过错”，用以判断第三人在办理房产过户登记事项中的主观心理状态。吴永军与张立之间借贷纠纷发生在2014年，而张强购买张立50%产权发生在2011年1月。张强在购买涉案房屋时根本不可能预见或知道吴永军与张立之间的借贷纠纷，张强并不存在主观过错。2、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张强与张立于2011年1月15日（即房产被查封之前）签订的《房屋权属转让协议》合法有效。张强于2011年3月将转让款支付后一直占有居住涉案房屋。2011年3月，张强已全部将房屋转让款支付给张立。未办理过户登记原因是因为支付房款方式是通过银行抵押方式支付，银行贷款还清之前无法办理产权过户，故张强不存在过错，未办理过户登记原因的非因张强自身原因。综合以上事实，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人吴永军辩称：一、张强主张的张立名下的50%房产份额归其所有、要求吴永军停止查封及执行没有法律依据。张强与张立于2011年签订了房屋买卖合同至今，该房屋仍登记在张立名下。根据物权法规定，未办理变更登记的合同不发生物权变动效力，故该房屋仍归张立所有。二、张强称其已支付了购房款并占有房屋至今，不符合事实。二审开庭前吴永军曾与代理人一同前往深圳市坪山区老坑社区房屋居住登记中心查询，得知该房屋在2015年之前仍然是由张立居住，由于当时代理人和吴永军没有法定权限，故房屋登记中心未将该信息打印给代理人。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人张立未作答辩。
张强向一审法院起诉请求：1、判令立即停止对张强购买的张立名下的盘龙房产50%份额私宅的强制执行，并解除对上述私宅的查封；2、确认张立名下的盘龙房产50%份额私宅归张强所有，并责令张立配合张强办理产权过户登记手续；3、本案诉讼费用由张立和吴永军承担。
一审法院认定事实：张强与张立是同胞兄弟关系。涉案房产坐落于深圳市龙岗区坑梓镇xx村，张强与张立于2002年7月12日取得了涉案房产的《房地产证》，房产证号为深房地字第××号，权利人张立，共有人张强。两人各占50%产权份额。2011年1月15日，张强与张立签订了房屋权属转让协议，约定张立将其上述房屋50%份额的产权以720960元转让给张强。张强、张立及邓某（张立的妻子）在协议上签名并捺印；张强在起诉时提交了广东格威律师事务所凌百军律师作为见证人于2011年2月18日出具的《见证书》，见证张强、张立与邓某在协议上签名并捺印。张强和张立签订上述协议后，张强于2011年2月28日通过深圳农村商业银行账号60×××84将贷款59万元直接转入张立名下银行账户；此外，张强提交张立于2011年3月2日出具的收条，写明其收到张强130960元。但张强与张立至今长达6年多时间，都没有办理产权变更登记手续，涉案房产至今仍由张强与张立各占50%份额。
张强在原审庭审中称在张立签订协议并获得全部购房款后，即从涉案房屋搬走，由张强占有使用，但张强未提供证据予以证实。此外，张强在原审庭审中还陈述，其上述房产证原件在银行抵押，当时没钱赎楼办理产权过户登记手续。
吴永军与张立的民间借贷纠纷，原审法院作出（2015）深龙法梓民初字第47号民事判决，判令：张立自判决生效之日起三日内向吴永军支付借款本金100万元及利息，上述民事判决书已经发生效力。在执行过程中，吴永军提起诉讼保全，原审法院查封了张立名下的盘龙房产50%份额转为执行查封。张强以涉案产权属其所有为由提出执行异议。2016年8月26日，原审法院作出（2016）粤0307执异44号执行裁定，驳回张强的异议请求。张强不服，于2016年9月13日向原审法院提起案外人异议之诉。
原审法院认为，关于张强请求确认其与张立签订的《房屋产权转让协议》合法有效的问题。经查，张强与张立签订上述协议是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，而且张强已向张立支付了房款。根据《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。因此，张强的该项诉讼请求，符合法律规定，予以支持。
本案争议的主要焦点有两个：第一，涉案房产登记在张立名下50%份额产权归属问题；第二，是否应支持张强要求立即停止对上述产权份额的强制执行并解除查封、张立配合办理将上述产权份额过户登记至张强名下的诉讼请求。张强该两项诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，不予支持。理由分述如下：一、关于登记在张立名下50%份额涉案房屋产权归属的问题。张强主张涉案房产登记在张立名下50%份额产权现属其所有。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”这是最基本的效力表现。即使当事人订立合法有效的房屋买卖合同，也只有依法办理了房屋所有权的转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生房屋所有权变动。本案中，张强与张立于2011年1月5日签订房屋权属转让协议后至今未办理产权过户登记手续，涉案房产的《房地产证》上的权利人仍为张立，共有人为张强，张强与张立各占50%产权份额。因此，张强请求上述房产50%份额私宅归其所有，不符合法律规定，不予支持。
二、关于涉案房产的使用情况。张强主张在2011年3月2日后，张立从涉案房产搬走，该房屋至今一直由张强占有使用，但没有提交证据予以证明。当事人对自己提出的主张有责任提供证据；证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担相应的法律后果，故对张强的此项主张不予支持。
三、关于是否因张强作为买受人自身原因未办理过户登记，即未办理过户登记是否是张强的过错。张强在庭审中陈述其房产在银行抵押、当时没钱赎楼办理产权过户登记手续。由此可见，张强是由于自身的原因未办理过户登记。而且张强与张立于2011年1月15日签订协议，至2016年9月13日提起诉讼长达六年多的时间，张强未提供任何证据证明曾经办理产权过户登记。张强具有充分的时间办理产权过户登记，但张强一直未申请办理，对此存在过错。
四、关于张强请求立即停止对上述产权份额的强制执行并解除查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条第一款第四项的规定，张强的该项请求，既与原审法院查明的事实不符，也不符合法律规定，予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认张强与张立签订的《房屋权属转让协议》合法有效；二、驳回张强其他诉讼请求。案件受理费11010元，由张强负担8260元；吴永军和张立各负担1375元。
本院二审审理查明，1、对于房屋转让协议签署后张立名下的涉案房产份额没有及时过户至张强名下的理由，张强二审时解释为是贷款银行要求将涉案房产全部抵押后才可以放款；其在办理抵押手续时曾向银行提出过户的要求，但银行答复称无需过户，将房屋整体抵押即可。二审庭审后，本院依职权向张强的贷款银行深圳农村商业银行坑梓支行发函询问，该银行书面回函称张强在购买张立的涉案房产份额过程中，并未提出将张立名下的涉案房产份额过户至其名下后再办理抵押手续的要求。
2、张强与张立签订的《房屋权属转让协议》第五条载明：……经双方商定同意，因费用原因暂不办理权属转移登记过户手续。
原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉、辩主张，本案争议焦点在于张强是否能够依据其与张立签署的《房屋权属转让协议》以及对该协议的履行事实，确认张立名下的涉案房产份额归张强所有并排除债权人吴永军对该房产份额的执行。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，导致不动产物权变动的合同效力和物权本身的效力并不等同。张立名下的涉案房产份额虽然已通过《房屋权属转让协议》转让给张强，但在该房产份额没有经过变更登记这一法定物权变动程序的情况下，张强仅能依据《房屋权属转让协议》享有要求办理过户的债权请求权，而不当然享有物权所有权。原审据此认定登记于张立名下的涉案房产份额仍归张立所有，有事实和法律依据，本院予以确认。
对于张强能否排除吴永军对涉案房产份额的执行，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了买受人对登记在被执行人名下的不动产能够提出异议并排除执行的需同时满足的四个条件。而本案中，张强与张立在《房屋权属转让协议》第五条载明了涉案房产份额没有办理登记过户手续是基于“费用原因”，明显属于买卖双方的自身原因，而并非诸如房产性质、国家政策等导致无法办理过户登记的客观原因。且根据涉案房产的贷款银行的书面回函，张强在买受涉案房产份额过程中，并未向银行提出先办理房产过户后再整体抵押的请求，这与张强在二审期间称房产没有过户是因为其曾向银行提出过、银行答复称无需过户的陈述明显不符。因此，涉案房产份额在张强买受时本具备过户至其名下的客观条件，是张强因其自身原因导致不办理过户手续，故本案不属于最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的买受人可以排除债权人对房产份额执行的情形。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8260元，由上诉人张强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾瑞香
代理审判员 陈俊松
代理审判员 ＸＸ峰
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 胡谈盛
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。