阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初2239号
原告：戴明，男，1960年8月27日出生，汉族，住阳江市江城区，
委托代理人：梁文华，广东拓进律师事务所律师。
被告：关国华，男，1954年10月3日出生，汉族，住阳江市江城区，
委托代理人：余飞，广东智盟律师事务所律师。
第三人：戴金豆，曾用名戴水金，女，1963年5月22日出生，汉族，住阳江市江城区，
第三人：邓深友，男，1959年1月24日出生，汉族，住阳江市江城区，
原告戴明诉被告关国华、第三人戴金豆、邓深友案外人执行异议之诉纠纷一案，原告于2016年6月12日向本院起诉，本院于同日受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戴明的委托代理人梁文华，被告关国华的委托代理人余飞到庭参加诉讼；第三人戴金豆、邓深友经本院依法公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴明诉称，原告于2002年10月26日和第三人签订了《房屋买卖合同》，双方约定第三人将阳江市江城区××二街××号房屋（粤房地证字第××号）转让给原告，转让价款为180000元，双方在签订合同后一周内将房屋交付给原告并在三个月内将户口迁出该房屋，办理房屋产权的各项费用按照法律规定各自承担。合同签订后，第三人依照合同约定将房屋交付给了原告使用，同时双方也曾到房管部门交件办理产权过户手续，但因该房屋未交土地出让金需补交，而原告资金紧张无法暂为代补交10多万元的土地出让金，因此该房屋一直没有顺利办理过户登记到原告名下。原告自2002年起一直占有和使用该房屋，并在2007年将该房屋的部分楼层出租给联通公司，原告一家人的户口也迁到了该房屋地址，该房屋多年来的水电费、卫生费等均由原告缴交，该房屋周边的群众也知晓该房屋实际权属属原告所有。因原告与第三人戴金豆是亲兄妹关系，第三人因经营生意需资金周转而用上述房屋抵押给他人做借款担保。因第三人与被告民间借贷纠纷一案，涉案房屋被阳江市江城区人民法院进行了查封，但该房屋的实际所有人是原告，并非第三人所有。原告依法向法院提出了执行异议申请，法院依（2016）粤1702执异28号执行裁定书以因原告自身原因未办理过户登记为由驳回了原告的申请，但原告认为买卖合同签订后，第三人一直拒绝配合原告办理过户登记，并非原告自身原因造成。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、撤销（2016）粤1702执异28号执行裁定书；二、中止对阳江市江城区××二街××号房屋（粤房地证字第××号）的执行；三、解除对阳江江城区金鸡二路二街四巷17号房屋（粤房地证字第××号）的查封；四、本案诉讼费由被告承担。
被告关国华辩称，（2016）粤1702执异28号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，原告起诉的理由不成立，应予驳回。理由如下：1、原告并未取得涉案房屋的产权。依据《物权法》第九条的规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案的阳江市江城区××二街××号房屋一直登记在被执行人戴金豆的名下，产权人一直都是被执行人戴金豆。即使原告与第三人存在真实的买卖合同关系，原告也还没有取得涉案房屋的产权。2、原告的起诉不符合法律规定。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，姑且不论原告所提交的《房屋买卖合同》的真实性如何，原告一是无证据证明其已经交付了购房款（其提交的银行转账凭证付款人是李秀英，原告仅是代理人，且日期发生在2014年，距合同签订的时间过长，付款数额也不是合同所约定的房款）。二是其主张由于被执行人的原因无法办理过户登记没有事实依据。因为从交易习惯来说，二手房的交易买卖是由买方承担房产交易的所有过户费用。本案涉案房屋六十多平方米土地面积，建筑面积五百多平方米，成交价才18万元，价款已经是偏低，如果还要卖方承担土地出让金不符合常理，且依据合同的约定，过户费用除了违反国家法律法规规定由甲方（卖方）负担费用外，由乙方（买方）支付。故如果合同是真实的话，那么相关费用应由原告支付。原告声称第三人一直不去缴纳土地出让金与事实不符，原告没有进行房产变更登记，是其自身原因过错所致。请法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人戴金豆、邓深友没有对原告的诉称和被告的答辩进行陈述，在举证期限内亦没有向本院提供证据。
经审理查明，第三人戴金豆、邓深友是夫妻关系。1995年8月，第三人戴金豆通过新建方式取得坐落于阳江市江城区××二街××号房屋（粤房地证字第××号）的所有权。
2010年7月17日，第三人邓深友向关国华借款59万元。借款后，关国华向邓深友催还借款无果，为此，关国华向本院起诉，请求邓深友、戴金豆共同清偿借款59万元及利息（利息从2014年11月1日起按银行同期贷款利率计算至还款之日止）。受理后，本院于2015年3月20日作出（2015）阳城法民一初字第274号民事裁定，依法查封了登记在戴金豆名下的坐落于阳江市江城区××二街××号房屋，并于2015年7月16日作出（2015）阳城法民一初字第274号民事判决书，判决如下：一、限邓深友在判决发生法律效力之日起十日内偿还借款59万元及利息（利息从2015年1月6日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至判决确定的履行期限届满之日止）给关国华；二、被告戴金豆对上述借款本息负共同清偿责任；三、驳回关国华的其他诉讼请求。上述判决生效后，邓深友、戴金豆没有履行判决所确定的义务，关国华向本院申请强制执行，本院对涉案房屋进行评估拍卖。2016年5月18日，案外人戴明（本案原告）向本院提出执行异议，认为其是被查封的坐落于阳江市江城区××二街××号房屋的所有权人，要求中止对涉案房屋的执行和解除对涉案房屋的查封。本院经审查后于2016年5月20日作出（2016）粤1702执异28号执行裁定书，裁定驳回戴明的异议。为此，原告戴明诉至本院，请求如诉称。
庭审中，原告戴明诉称于2002年10月26日和第三人戴金豆签订《房屋买卖合同》，双方约定第三人戴金豆将坐落于阳江市江城区××二街××号房屋（粤房地证字第××号）转让给原告，转让价款为180000元，双方在签订合同后一周内将房屋交付给原告，办理房屋产权过户的各项费用按照法律规定各自承担；签订合同后，原告已付清购房款给第三人（但原告未能提供付款凭证或者银行汇款转账凭证等支付购房款的凭证），第三人亦依约将房屋交付给了原告使用，原告自2003年起一直居住在该房屋，并在2007年将该房屋的部分楼层出租给联通公司；同时，原告和第三人双方也曾到房管部门交件办理产权过户手续，但因该房屋未交土地出让金需补交，而原告资金紧张无法暂代补交10多万元的土地出让金而未能顺利办理过户手续，过错在于第三人，原告没有过错；原告为证实其曾到房管部门交件办理产权过户手续，向本院提供了涉案房屋国土证一份，该国土证上的变更记事处载明：“该宗地使用权变更为戴金豆，证号2014-10684。该宗地补交出让金后为出让土地，此证收回作废;2014.10.28。该宗地权利人申请退件，上述记事内容取消，此证有效，2015年2月6日。”原告在庭审中还提供了《汇款收据》一份，该《汇款收据》记载的内容为：汇款人李秀英，代理人戴明，收款人戴金豆，汇款日期2014年9月29日，汇款金额256000元；用以证明原告通过其母亲林秀英账户汇款256000元给第三人戴金豆账户，用该款代戴金豆偿还邮政银行的抵押借款。被告则认为，一、第三人没有将涉案房屋转让给原告，不管第三人是否有将涉案房屋转让给原告或者即使房屋买卖合同是真实的，原告没有证据证实其已经实际付清购房款，户口的迁入迁出并非原告所称因为买卖房屋所致。二、没有办理过户登记是原告自身原因所致，因为从签订房屋买卖合同至今已经十多年，如果因为第三人的原因不能过户，而原告又知悉第三人有多笔欠款及贷款，原告完全可以凭买卖合同起诉要求第三人履行合同义务。退一步讲，即使原告基于兄妹情谊不起诉第三人，同时假设原告称代第三人在2014年偿还了借款256000元给邮政银行以解除房屋抵押是真实的，那么最起码此时原告应该要求第三人将涉案房屋的房产权证书交由其自身保管，而不可能继续由第三人自行保管，以至于在2015年2月第三人还凭该房产权证再办理借款抵押。因此，该房屋的过户问题完全是由原告自身原因所致，其起诉是不符合法律规定的。
又查明，第三人戴金豆于2008年11月10日用涉案房屋在阳江江城区城西农村信用合作社办理了11万元借款的抵押手续，2009年11月解除上述抵押手续；于2009年11月25日用涉案房屋在中国邮政储蓄银行有限责任公司阳东县支行（以下简称邮政银行）办理了32万元借款的抵押手续，2014年10月解除上述抵押手续；于2015年2月9日又用涉案房屋作抵押向赵月红借款，设定抵押权利价值38万元，设定抵押期限为2015年2月9日至2018年2月8日，至庭审辩论结束前尚未解除上述抵押手续。
以上事实，有原告提供的原告及其妻子和子女的身份证、户口薄、结婚证，第三人的身份证、户口薄，房屋买卖合同、房地产权证、场地租赁合同、水费发票、水费缴款手册、信用卡交易明细、汇款收据、国有土地使用权证等；被告提供的房地产权档案查阅答复书及庭审笔录证实，经综后分析，本院予以认定。
本院认为：本案是执行异议之诉。本案的争议焦点有三个，一是原告与第三人是否存在买卖涉案房屋行为，上述购房行为是否有效；二是原告是否实际占有涉案房屋并已付清全部购房款；三是原告未办理涉案房屋过户登记手续是否存在过错。
对于上述焦点，本院认为，第一、不管第三人戴金豆是否有将涉案房屋转让给原告或者即使房屋买卖合同是真实的，原告均没有证据证实其已经实际付清购房款，而户口的迁入迁出，房屋的出租等行为并不能唯一证明买卖房屋的行为或者涉案房屋的产权归属。第二、没有办理涉案房屋的产权过户登记是原告自身原因所致。即使原告与第三人签订的房屋买卖合同是真实的，从签订房屋买卖合同至今已经十多年时间，如果是第三人的原因不能过户，而原告又知悉第三人有多笔欠款及贷款未还，原告完全可以凭买卖合同起诉，要求第三人履行合同义务，协助办理涉案房屋的产权过户登记手续。退一步讲，即使原告基于兄妹情谊不起诉第三人，若如原告所称在2014年代第三人偿还了借款256000元给邮政银行以解除涉案房屋的抵押是真实的，那么为了保障自己的权利，最起码原告此时应要求第三人将涉案房屋的产权证书交由其自己保管，而不可能继续由第三人自行保管，以至在2015年2月第三人凭涉案房屋产权证书继续向他人办理抵押借款。因此，即使原告与第三人签订的房屋买卖合同是真实的，涉案房屋未办理过户登记手续亦是由原告自身过错所致。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，由于原告未能提供证据证明已经支付全部购房价款，同时原告未办理涉案房屋的过户登记手续是其自身原因造成的，其存在过错，因此，原告请求撤销（2016）粤1702执异28号执行裁定书，中止对阳江市江城区××二街××号房屋的查封和执行，理据不足，本院不予支持。
第三人戴金豆、邓深友经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告戴明的诉讼请求。
本案受理费8800元，由原告戴明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 梁胜光
人民陪审员 林天成
人民陪审员 冯宏竞
二〇一七年二月七日
书 记 员 茹海锋