辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽12民终875号
上诉人（原审被告）：铁岭中房房地产开发有限公司，住所地昌图县昌图镇。
法定代表人：谢月，该公司经理。
委托诉讼�理人：张继衡，辽宁继衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冯淑芹，女，1943年1月14日生，汉族，无职业，户籍地黑龙江省鸡东县鸡东镇前进街三委，现住昌图县滨河丽景小区。
委托诉讼代理人：张银成（上诉人丈夫），1944年7月3日生，汉族，退休工人，住址同上。
委托诉讼代理人：刘建华，辽宁国制律师事务所律师。
上诉人铁岭中房房地产开发有限公司因与被上诉人冯淑芹房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服辽宁省昌图县人民法院（2016）辽1224民初5102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月31日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。经阅卷和对上诉人的委托诉讼代理人张继衡，被上诉人的委托诉讼代理人张银成、刘建华进行询问查明事实。本案现已审理终结。
铁岭中房房地产开发有限�司上诉请求：请求二审撤销原判，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。2#1-8-3号楼备案在案外人李丹名下，事实上上诉人与李丹不是买卖关系，是债券债务关系，现在已经结清，可以解除备案，将房屋交付被上诉人并办理入住手续和房照，是上诉人没有到我处办手续，导致没有取得该楼房；现在卖给谢海涛的两套房子和卖给李丹的两套房子并没有办理交付，在我们的管理之下，可以另售他人。只是在房产局做的预售备案，是合同管理行为，不是预告登记，不具有物权属性，这个登记是我方申请的。
冯淑芹辩称，1、依据双方约定，在2015年10月末之前上诉人没能调出2#1-8-3号住宅给被上诉人，已经构成违约，时至今日，2#1-8-3号住宅仍登记在案外人李丹名下；双方约定暂定的1#1-12-2号和1#1-12-3号，上诉人不对外销售，如对外销售承担双倍赔偿责任，现1#1-12-2号和1#1-12-3号已经登记在案外人谢海涛名下，上诉人已经将该两户房屋预售他人，应承担双倍赔偿责任，这种约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的精神，是惩罚性条款，不存在违约金过高问题。2、应当是在给付房屋本身价款的基础上再承担双倍的违约责任，被上诉人在一审时没能请求房屋本身价款，只请求了违约金，且违约金应当判决1#1-12-2号和1#1-12-3号市场价值的两倍，一审判决为被拆迁房屋总评估价与补交差价款之和的二倍，被上诉人已经放弃了很多利益，对一审判决之所以没有上诉，目的是想尽快结案。
冯淑芹向一审法院起诉请求：（一）请求法院判令被告交付原告两栋回迁楼房（鑫泽园公馆小区1#1-12-2号和1#1-12-3号）；如被告不能交付，原告要求被告承担该房房价双倍的违约责任；（二）诉讼费用由被告负担。事实和理由：2011年7月15日，被告取得了昌图县综合执法局北侧地块的土地使用权，位于该地块的原告所有的房屋被拆迁。昌图县房屋征收安置办公室与原告签订回迁协议，约定原告回迁至鑫泽园公馆小区2#1-11-3室。2013年6月26日，被告与原告重新签订回迁协议，约定将上述原告回迁房调剂为鑫泽园2号楼1-13-3室（面积72.18㎡）和3号楼1-3-1室（面积98.9㎡），另由原告于2013年9月30日前补交房屋差价款16万元，被告于合同签订之日起20个月内（即2015年2月26日前）向原告交付该回迁房，并承诺如被告对外销售该房屋，则由被告承担双倍的违约责任。原告如期补交了房屋差价款16万元。后因2号楼未获规划部门批准未建成，原、被告双方于2015年8月20日再次签订回迁协议，将2号楼1-13-3调整为8-11层的任何一层均可。又因8-11层现无房源，又约定调整为1#1-12-2号（面积64.27㎡）和1#1-12-3号（面积83.18㎡）。如果2015年10月末之前被告调出8-11层楼房，则原告重新配合签订回迁协议，被告免收原告两年物业费，如果未能调出8-11层楼房，上述协议中1#1-12-2号和1#1-12-3号楼房即视为正式回迁房，双方互不找差价。因被告未能于2015年10月末之前调出8-11层楼房，按照协议上述1#1-12-2号和1#1-12-3号楼房就成为原告正式的回迁房。现交房期限已过，被告至今也未能按约定向原告交房。因此，原告请求法院依法判决。
一审法院认定事实：2013年6月26日，原告与昌图县房屋征收安置办公室签订了一份房屋征收产权调换安置补偿协议（编号：2013第096号）。协议约定：原告自有房屋一套被征收用于建鑫泽园公馆小区，该房屋坐落于昌图县北街3组，建筑面积57.77㎡，评估价值126441元，附属物评估价3668.42元，总评估价130109.42元，原告选择的回迁房为将来开�建设的鑫泽园公馆2号楼1单元11层1103室，建筑面积72.48㎡。双方还约定了其他事项。该小区开发商系被告，经原、被告平等协商，原、被告于2013年6月26日又签订了一份回迁协议，协议内容为：被告将原告与昌图县政府征收安置办公室所签订的回迁协议作适当调整，即调整为2号楼1-13-3室（面积72.48㎡）、3号楼1-3-1（面积98.9㎡），由原告补给被告房屋差价款16万元，原告应于2013年9月30日付清差价款，被告约定于合同签订之日起20个月交付房屋。被调剂后的上述两套房，被告保证不对外销售，如对外销售，被告承担双倍违约责任。原告已按约定履行了合同义务，并于2013年9月30日前付清房屋差价款16万元。2015年8月20日，因被告未能及时交付原告房屋，遂与原告再签订一份回迁协议，内容为：因2013年6月26日与原告签订回迁协议中调整的两套房中，2#1-13-3号楼房因规划部门未批准没建成，经原、被告再次协议，将此楼房调剂到8-11层住宅任选，又因被告暂时未调剂出来，遂暂定原告回迁房调剂至1#1-12-2号（面积64.27㎡）和1#1-12-3号（面积83.18㎡）。如果被告在2015年10月末之前能调剂出8-11层（面积为80㎡左右）的住宅楼，原告则配合重新签订回迁协议（将其中调剂出的一套再改为8-11层），交免两年物业费；如果未能调剂出8-11层楼房，以上暂定回迁房视为正式回迁房，物业费正常收取，双方互不找差价。同时被告还保证，上述双方协议所涉房屋3#1-3-1、1#1-12-2号及1#1-12-3号，被告单位不对外销售，如对外销售，被告则承担双倍违约责任。2015年10月末，原、被告曾因重新签订回迁协议发生争执，原告拒签的理由主要是被告将上述协议所涉房屋预售给他人，构成违约。经查，该房屋已被被告预售给案外人。在本案原审过程中，经原告申请，本院作出（2015）昌民一初字第03329号民事裁定，依法对被告铁岭中房房地产开发有限公司的鑫泽园公馆1#1102、2#2102、2#292房屋予以查封，原告预交保全费3020元。一审法院认为，原、被告签订的二份回迁协议是通过双方平等协商达成的，是原、被告真实意思表示，不违反法律规定，也不损害他人利益，故合同依法成立合法有效，双方均应按约定履行，原告履行了全部义务，而被告未按约定履行义务，未及时向原告交付房屋，还违反协议将案涉商品房预售他人，应按双方协议约定承担违约责任，向原告支付违约金；双方合同约定的双倍违约责任，应视为原告被拆迁房屋总评估价与原告补交差价款之和的二倍。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条一款（八）项之规定，判决如下：被告铁岭中房房�产开发有限公司支付原告冯淑芹违约金580，218.84元〔（原告被拆迁房总评估价130，109.42元+原告补交差价款16万元）×2〕，于本判决生效后10日内给付。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，保全费3020元，计5170元，由被告负担。
本院二审期间，双方均未提供新证据，原审认定事实属实。
本院认为：上诉人与被上诉人双方签订的两份回迁协议是通过双方平等协商达成的，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应严格履行。上诉人未按约定及时向被上诉人交付房屋，又违反协议将案涉商品房预售他人，应按协议约定承担违约责任。双方约定的双倍违约责任，应为违约销售房屋的市场价值的两倍。虽然原审判决认定为“被拆迁房屋总评估价与补交差价款之和的两倍”，但此认定的数额低于《商品房预售合同登记备案清册》显示的两套涉案房屋市场价格的两倍，对此，被上诉人并未提出上诉，原审法院的判决结果未超出被上诉人的诉讼请求范围，因此，原审法院判决结果并无不当。上诉人主张涉案房屋并未销售给案外人李丹，其与李丹是债权债务关系，登记备案可以解除，但上诉人对该主张未提供充分的证据支持，该项上诉理由本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2150元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 晶
审判员 刘 飞
审判员 董瑞华
二�一七年六月二十七日
书记员 于 浩