湖南省株洲市石峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0204民初2634号
原告：张凯，男，汉族，1967年11月3日出生，户籍所在地为：湖南省株洲市石峰区。
原告：张敏，女，汉族，1970年6月13日出生，户籍所在地为：湖南省株洲市石峰区。
原告：胡雨梅，女，汉族，1945年12月13日出生，户籍所在地为：湖南省株洲市石峰区。
被告：胡保泉，男，汉族，1930年8月29日出生，户籍所在地为：湖南省株洲市石峰区。
委托诉讼代理人：杨娜，湖南御辩律师事务所律师。
原告张凯、张敏、胡雨梅与被告胡保泉确认合同效力纠纷一案，本院于2017年9月28日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。2017年10月17日被告胡保泉向本院提起反诉，本院予以受理。2017年10月17日本院公开开庭审理了本案。原告张凯、张敏、胡雨梅到庭参加诉讼，被告胡保泉及其委托诉讼代理人杨萍到庭参加诉讼。2017年11月13日被告胡保泉撤回反诉。本案现已审理终结。
张凯、张敏、胡雨梅向本院提出以下诉讼请求：1、确定被告胡保泉与原告胡雨梅的购房协议无效；2、被告胡保泉及家人搬出占住的现住房屋（株洲市石峰区万泥塘一村37栋304号），退还其房产证和土地证。事实与理由：原告张凯、张敏父亲于2009年元月过世，母亲胡雨梅在未告知的情况下将上述房屋于2015年7月转让给被告胡保泉，直至今年7月原告张凯、张敏知道后找到被告协商退房事宜无果，依据我国有关法律，此交易在原告张凯、张敏不知情的情况下违背了两原告的意愿，剥夺了法律赋予原告张凯、张敏的合法权益，且房屋产权未办理过户手续，据此，请求法院判处其终止交易，确定被告胡保泉与母亲胡雨梅之间的购房协议无效，被告胡保泉及家人搬出占住的房屋，退还其房产证和土地证。
被告胡保泉辩称：2015年7月，被告胡保泉获知原告胡雨梅通过房屋中介公司将位于株洲市石峰区万泥塘一村37栋304号房屋出售。被告胡保泉因有购房需求，遂与原告胡雨梅商量购房事宜。因被告胡保泉与原告胡雨梅当时系姻亲关系，遂较快达成购房协议，及被告胡保泉以房屋挂至中介公司的价格16万元购入。2015年7月14日，被告胡保泉与原告胡雨梅至中国银行建设北路支行办理定期存折取款及转款业务，被告胡保泉从其帐号（帐号:5846513336080012622021000468370311608414）取出14万元转至胡雨梅在该银行的的账户，并另外支付2万元现金。原告胡雨梅收到购房款16万元后，向被告胡保泉出具购房款收条。被告胡保泉向原告胡雨梅支付房款后，遂搬进争议房屋。至今，被告胡保泉已居住在争议房屋2年多，期间原告张凯、张敏逢年过节均来过争议房屋，且未向被告胡保泉主张过任何权利。综上，被告胡保泉与原告胡雨梅之间的购房协议系经过三原告共同同意的，且被告胡保泉在争议房屋居住长达两年，三原告未向被告胡保泉主张过任何权利，因此，上述购房协议合法有效，但原告张凯、张敏却未协助被告胡保泉办理过户手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交证据株洲市城镇房屋所有权证株房字××号房屋产权证、株洲市人民政府住房制度改革领导小组办公室关于批准核发房屋所有权证及国有土地使用证的通知、票据、收据、房屋建筑面积测算表、株洲市城镇房屋整幢分户墙界表、城镇私有房屋登记核发权证申请审批表、房屋所有权证存根、株洲市公有住房买卖协议书、株洲市房屋契证，被告对其关联性有异议，认为被告胡保泉购房时已查阅原告的房屋产权证，产权人为胡雨梅，基于交易安全原则及物权公示原则，被告有理由相信原告具有房屋的处分权，本院对此份证据予以采用，以确认并在卷佐证；对被告提交的证据，原告对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：1998年7月2日，原告胡雨梅在与张开球夫妻关系存续期间通过房改售房购买了位于株洲市石峰区万泥塘一村37栋304号房屋，原告张凯、张敏系原告胡雨梅与张开球的婚生子女，2009年1月张开球因病去世。2015年7月14日被告胡保泉向原告胡雨梅购买位于株洲市石峰区万泥塘一村37栋304号房屋（房屋所有权证号：株房字××号），并于当日向原告胡雨梅支付了16万元购房款，原告胡雨梅向被告胡保泉出具了收条。之后，原告胡雨梅将该房屋钥匙交付给被告胡保泉，被告胡保泉于同年8月搬入居住至今。在被告胡保泉居住期间，三原告未提出过异议。现原告张凯、张敏以原告胡雨梅无权处分该房屋为由起诉至法院，请求判如所请。
本院认为：本案系确认合同效力纠纷。本案中，原告胡雨梅作为房屋登记所有权人与被告胡保泉达成房屋买卖协议，被告胡保泉向原告胡雨梅支付了相应房款，原告胡雨梅将房屋交付给被告使用，虽双方当时没有签订书面合同，也未办理房产过户手续，但房屋已经交付，之后被告长期在该房屋居住使用，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，双方之间达成的买卖合同关系双方真实意思表示，该合同已成立并生效，故对于原告方主张该购房协议无效的诉讼请求，本院不予支持。但由于该房屋系胡雨梅与张开球的夫妻共同财产，在2009年张开球去世后其所享有的该房屋的份额应当由张开球的继承人继承，原告张凯、张敏作为张开球的法定继承人，在继承开始后张凯、张敏未明示放弃继承权，故二人依法共同享有该房屋的所有权,原告胡雨梅在处分该房屋时未取得共同所有权人张凯、张敏的授权，私自将房屋出售，属于无权处分。虽然胡雨梅与胡保泉之间购房合同有效，但因胡雨梅系无权处分，且该合同标的房产一直未办理过户，故合同的效力不及于房产的物权，在其他物权共有人事后未追认的情况下，不发生物权变动的效力。现原告张凯、张敏明确提出要求被告胡保泉返还房屋，同时原告胡雨梅作为房屋买卖合同一方当事人亦明确表示不履行房屋过户义务，那么原告胡雨梅与被告胡保泉之间的房屋买卖合同已无法履行，此种情况下被告胡保泉可以要求解除合同并要求原告胡雨梅赔偿损失。经本院释明，被告胡保泉表示要另行起诉。因原告胡雨梅与被告胡保泉的房屋买卖合同已实际无法履行，应当解除，合同接触后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告胡雨梅应当退还购房款16万元，被告胡保泉应当返还房屋并可另行起诉向原告胡雨梅主张损害赔偿。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第之规定，判决如下：
一、解除原告胡雨梅与被告胡保泉之间的房屋买卖合同；
二、原告胡雨梅自本判决生效之日起十日内退还被告胡保泉购房款160000元；
三、限被告胡保泉在收到退还的房款160000元后十日内搬离株洲市石峰区万泥塘一村37栋304号房屋，交还给原告张凯、张敏、胡雨梅。
本案案件受理费80元，减半收取计40元，由原告张凯、张敏、胡雨梅负担20元，被告胡保泉负担20元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：50×××16。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以在二年内向人民法院申请强制执行。
审判员 张 雷
二〇一七年十二月十一日
书记员 周秋洁