山东省青岛市崂山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0212民初4037号原告：中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地青岛市崂山区。负责人：郝子健，行长。委托诉讼代理人：李忠玲，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。被告：张绪财，男，1988年12月14日出生，汉族，住山东省即墨市。委托诉讼代理人：李浩舜，山东鲁青律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明，山东鲁青律师事务所律师。被告：青岛凯瑞祥置业有限公司，住所地山东省即墨市店集镇驻地。法定代表人：徐国升原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称建行青岛市分行）与被告张绪财、青岛凯瑞祥置业有限公司（以下简称凯瑞祥公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行青岛市分行之委托诉讼代理人李忠玲、被告张绪财之委托诉讼代理人刘明到庭参加了诉讼，被告凯瑞祥公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年4月19日，原告与被告张绪财签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由被告向原告借款人民币17万元用于购房，期限为180个月，年利率为7.05%，罚息利率为贷款利率上浮50%，采用等额本息还款法，每月偿还本息1532.76元。被告用位于即墨市房产提供抵押担保，同时青岛凯瑞祥置业有限公司提供最高额保证。借款合同签订后，原告如期发放了借款，被告已出现逾期还贷情况，且未按照借款合同约定办理抵押登记，已违反合同约定。现请求依法判令：1、解除原告与被告张绪财之间的的借款合同关系，被告立即偿还原告借款本息136967.95元；2、被告张绪财承担2016年10月11日起至实际支付之日的逾期利息和罚息（按合同约定及中国人民银行逾期贷款规定利率执行）；3、原告对被告抵押房产依法行使抵押权，并对变现价款依法享有优先受偿权；4、被告张绪财承担原告就本案诉讼支付的律师费9248.4元；5、被告青岛凯瑞祥置业有限公司对上述债务和费用承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由两被告承担。被告张绪财辩称，原、被告的借款合同是在平等自愿的基础上成立的，2012年至今被告按约支付原告本息，即使有逾期也支付了相应的罚息，合同一直在履行中，原告所称的抵押登记至今不能办理非被告过错，被告认为导致不能办理的原因是原告和开发商的过错，被告保留对原告及第三方主张解除房屋买卖合同及借款合同并追索本诉的权利，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告凯瑞祥公司未作答辩。经审理查明，2012年4月，被告张绪财作为借款人及抵押人、原告作为贷款人，双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》。双方约定：被告向原告借款人民币17万元，借款期限为180个月，即自2012年4月18日至2027年4月18日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；合同项下担保方式为抵押；抵押财产为被告张绪财名下位于山东省房屋。合同第十三条抵押条款第三部分抵押登记约定：本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。第六部分第三方妨碍约定：（一）如果抵押财产被国家征收、征用、拆除、没收、无偿收回，抵押人与第三人就抵押财产发生任何纠纷，或者抵押财产被第三方查封、冻结、扣押、监管、留置、拍卖、强行占有、毁损或者进行其他处置，抵押人应当立即通知贷款人，并及时采取制止、排除或补救措施，防止损失扩大，若贷款人提出要求，抵押人应提供符合贷款人要求的新担保。合同第十六条违约情形约定：（一）借款人发生下列任一情况，均构成违约：1、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……；（四）担保未生效、无效、被撤销、被解除，担保人违约或者明确表示或以其行为表明将不履行其担保责任，或担保人出现部分或全部丧失担保能力、担保物价值减少等贷款人认为可能危及本合同项下债权安全的其他情形，借款人未按贷款人要求提供新的担保的，视为借款人违约。合同第十七条违约救济措施约定：出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系……6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……11、行使担保权利；……13、以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用……。合同第二十一条杂项约定：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。该合同签订后，合同中约定的抵押房屋未办理抵押登记手续，且至今未予办理。另查明，2012年2月10日，原告作为债权人（乙方）、被告凯瑞祥公司作为保证人（甲方），双方签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定为保障原告债权的实现，甲方愿意为债权人与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。合同第一条约定：一、本合同所称“债务人”是指因购置坐落于即墨市店集镇“瑞祥·逸景苑”项目所属之住房及商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人；二、本合同所称“主合同”是指在本合同第二条约定的期间内，乙方与债务人形成债权债务关系所签订的一系列合同、协议以及其他法律性文件。第二条最高债权限额、债权确定期间、保证范围：一、本最高额保证所担保的债权是指自2012年2月8日至2015年2月8日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；二、本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币叁仟万元整，如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减；三、被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围，主合同项下债务履行期间届满日不受债权确定期间届满日的限制。第三条保证方式约定：甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。第十条双方约定的其他条款第九项约定：1、对通过审批的贷款，原则上债权人与债务人签订借款合同之日发放，为保证乙方权利，甲方在乙方开立保证金账户，按乙方对债务人发放贷款额20%比例存入保证金，对保证金账户余额不足部分，甲方有义务按最低余额要求予以补足，若乙方在贷款发放后的60个工作日仍无法办理抵押登记手续，甲方应在接到债权人通知三日内协助乙方办妥抵押登记，取得他项权利证书，若无法办理，乙方有权随时从甲方在乙方开立的保证金账户中进行资金扣划，（乙方有权随时从甲方在中国建设银行股份有限公司系统内开立的任何账户中进行资金扣划）用于归还债务人所欠银行债务。同时终止本协议中与甲方合作项目按揭贷款执行签订借款合同之日发放贷款的约定，本合同其他条款仍须履行。2012年4月19日，原告向被告张绪财发放贷款17万元。被告张绪财在还款过程中均按约定及时足额的偿还贷款本息，未出现逾期还款的违约情形。以上事实，有原告提交的本院确认的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单等、被告提交的还款交易明细以及本院法庭审理笔录和当事人的陈述记录在案，可以采信。本院认为，根据《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证等证据，足以认定原告与被告张绪财之间存在的借款合同关系，原、被告双方对此均无异议，本院对此予以确认。本案中的借款期限自2012年4月至2027年4月，被告张绪财在还款过程中均按约定偿还了贷款本息，截至起诉之日及庭审之日也不拖欠借款本金及利息，原告在借款期限尚未届满时要求解除与被告张绪财之间的借款合同关系，其理由主要为被告张绪财未按借款合同约定办理抵押登记。本院对此分析如下：首先，根据原告与被告张绪财签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及原告与被告凯瑞祥公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，足以认定原告在向被告张绪财发放贷款时明确知晓涉案房屋当时并不具备办理抵押登记的条件。原告与凯瑞祥公司在保证合同中明确约定“若乙方（原告）在贷款发放后的60个工作日仍无法办理抵押登记手续，甲方（凯瑞祥公司）应在接到债权人通知三日内协助乙方办妥抵押登记，取得他项权利证书，若无法办理，乙方有权随时从甲方在乙方开立的保证金账户中进行资金扣划，（乙方有权随时从甲方在中国建设银行股份有限公司系统内开立的任何账户中进行资金扣划）用于归还债务人所欠银行债务，同时终止本协议中与甲方合作项目按揭贷款执行签订借款合同之日发放贷款的约定，本合同其他条款仍须履行”，根据该约定，当凯瑞祥公司无法协助原告办妥涉案房屋的抵押登记时，原告有权从凯瑞祥公司在原告处的保证金中进行资金扣划用于归还被告张绪财所欠银行债务，而并未涉及原告有权直接与被告张绪财解除借款合同关系。其次，虽然《个人住房（商业用房）借款合同》中约定被告张绪财“应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有”、“如果抵押财产被国家征收、征用、拆除、没收、无偿收回，抵押人与第三人就抵押财产发生任何纠纷，或者抵押财产被第三方查封、冻结、扣押、监管、留置、拍卖、强行占有、毁损或者进行其他处置，抵押人应当立即通知贷款人，并及时采取制止、排除或补救措施，防止损失扩大，若贷款人提出要求，抵押人应提供符合贷款人要求的新担保”、“担保未生效、无效、被撤销、被解除，担保人违约或者明确表示或以其行为表明将不履行其担保责任，或担保人出现部分或全部丧失担保能力、担保物价值减少等贷款人认为可能危及本合同项下债权安全的其他情形，借款人未按贷款人要求提供新的担保的，视为借款人违约”，但本案中并无任何证据证明涉案房屋至今没有办理抵押登记系被告张绪财所致，即无证据证明被告张绪财对未办理抵押登记存在过错，双方也未明确约定只要抵押房屋未办理抵押登记原告即有权直接解除借款合同；况且抵押登记的办理必须具备一定的前提条件，涉案房屋至今不具备办理抵押登记的条件，因此原告不能依据上述约定直接解除与被告张绪财之间的借款合同关系。综上，本案中被告张绪财作为借款人在还款过程中均按合同约定及时足额还款，也无证据证明被告张绪财对涉案房屋至今没有办理抵押登记存在过错，故对原告要求解除与被告张绪财之间的借款合同关系、立即偿还所有借款本息的主张，本院依法不予支持。被告凯瑞祥公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：驳回原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行的诉讼请求。案件受理费3224元，保全费1270元，公告费600元，合计5094元，均由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 王 鹏审判员 宋丽娜审判员 刘宗欣二〇一七年九月二十三日书记员 韩彦青书记员 王惟正