北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第9972号
原告孙x，男，1942年2月8日出生。
原告刘x，女，1945年11月9日出生。
共同委托代理人邢�家，北京市东清律师事务所律师。
被告王x，男，1984年3月7日出生。
第三人迟x，男，1979年12月27日出生。
原告孙x、刘x与被告王x、第三人迟x确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员张英周担任审判长、审判员田江海、人民陪审员张丹茹参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙x、刘x及其共同委托代理人邢家家，被告王x、第三人迟x于2015年12月9日到庭参加了诉讼，被告王x、第三人迟x于2015年12月22日经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告孙x、刘x共同诉称：二原告是夫妻关系。因二人之子急需用钱找案外人张x借钱，张x于2015年1月28日与原告签署抵押借款合同，借款金额75万元，期限为一个月，二原告将北京市石景山区老山西里201号共有房屋作为抵押担保，并办理了抵押登记。借款到期后，原告之子未能及时还款，请求宽限期。但是，张x、第三人迟x及被告王x合伙先将房屋过户到被告王x名下，又由被告王x以110万的价格将房屋过户给他人。原告与张x之间是借款关系，只在借款时做了抵押登记，与被告王x并非房屋买卖关系。孙x亦没有授权迟x卖房的真实意思，授权书无效，现迟x以明显低于市场价格出卖房屋属无权代理或滥用代理权，房屋市场价190万左右，被告王x以100万元价格购买，明显低于市场价格出售，损害了原告利益。为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令2015年4月27日孙x与王x签订的存量房屋买卖合同（C1001458）无效；2、诉讼费由被告及第三人承担。
被告王x答辩称：不同意原告诉讼请求，其与迟x订立的房屋买卖合同价款为150万元，已将全部购房款交付迟x，不是原告所述以100万元过户，王x分三次转给迟x150万元，王x�始准备银行贷款买房，第一次通过建委帐户支付20万元首付，第二次转帐80万元，5月20日晚上取现金50万元交给了迟x。
第三人迟x述称：其依据原告出具的公证授权委托书与王x签订的存量房屋买卖合同，房屋价格是原告和王x商定的，迟x受原告委托履行过户义务，迟x将售房款80万元给了案外人张x，剩余70万元给了原告。
经审理查明：孙x与刘x系夫妻关系，孙阳系二人之子。位于北京市石景山区老山西里201号建筑面积55.23平方米房屋（以下简称涉案房屋）原登记在孙x名下。
2015年1月28日，孙x、刘x（甲方）与案外人张x（乙方）签订《抵押借款合同》，约定甲方向乙方借款750000元，期限一个月，月利率1.86%，一次性还款，按月付息；甲方以涉案房屋作为抵押担保。当日，孙x（抵押人）、张x（抵押权人）又签订了《房地产抵押合同》，并对�案房屋办理了抵押权登记。
2015年1月28日，孙x、刘x出具的《委托书》中载明，孙x、刘x委托迟x办理如下事项：1、代为预约还款并提前偿还银行贷款、办理注销与涉案房屋相关抵押登记事宜，代为签署解押协议，领取解押材料，代为签署相关文件；2、代为确定售房价格、办理房屋核验、办理房屋买卖交易手续、签订网签手续及解除网签手续、办理公示手续、签订房屋买卖合同、办理房屋产权转移、过户有关事宜……代为办理与出售房屋相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续……代为收取相关售房款及到银行办理提款手续，办理房产交易中涉及银行资金托管、资金监管与资金解冻等相关手续并签署相关文件……3、……代为领取变更后的房屋所有权证；委托期限：自委托之日起至委托事项办完为止；受托人有转委托权。
2015年1月30日，北京市方正公证处出具的（2015）京方正内民证字第5969号《公证书》中载明，孙x和刘x于2015年1月28日在该公证处签订上述《委托书》，并知悉委托的法律意义和法律后果。
2015年4月27日，迟x以孙x名义与张x签订的《抵押合同解除／终止协议（房屋登记专用）》中载明，抵押房屋为涉案房屋，但未就其他事项明确约定。
2015年4月27日，张x（委托人）与迟x（受托人）签订《委托授权书》，约定张x委托迟x提出房屋登记申请、办理相关房屋登记手续、接受询问，撤回登记申请，领取房屋权属证书或其他办理结果。同日，张x向房屋主管部门申请注销房屋上的一般抵押权登记。
2015年4月27日，迟x持公证授权委托书代理孙x（出卖人）与王x（买受人）签订编号为C1001458的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定孙x将涉案房屋出售给王x，房屋成交价格1000000元。
2015年4月27日，迟x以孙x名义（甲方，出卖人）与王x（乙方，买受人）、北京市石景山区住房和城乡建设委员会（丙方，区县房屋行政管理部门）签订《存量房自有交易资金划转协议》，约定：甲、乙双方同意以账户名称为C1001458、账号为×××的账户作为双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同编号：C1001458）的资金监管账户，乙方将自有交易资金存入该账户；如交易完成，自有资金及监管账户存续期间的存款利息归甲方所有；如甲、乙双方交易失败，账户内本息归乙方所有；甲方提供户名为迟x、账号为×××的账户，交易完成时，作为自有资金收款账户；乙方提供户名为王x、账号为×××的账户，交易失败时，自有资金付至该账户。
2015年4月28日，迟x以孙x名义与王x共同向房屋主管部门申请办理房屋所有权转移�更登记。
2015年5月6日，王x取得涉案房屋《房屋所有权登记证书》。
2015年5月20日，王x对涉案房屋设立了抵押权登记，抵押权人莘俊梅，抵押债权数额1800000元。
另查明：案外人马x、孙纯原系夫妻关系。2015年5月26日，孙纯通过链家公司居间与王x签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定王x将涉案房屋出售给孙纯；房屋总价格173万元，该房屋已经设定抵押，抵押权人为莘俊梅，抵押登记日期为2015年5月20日，出卖人应于2015年6月10日前办理抵押注销登记手续。同年6月3日，涉案房屋上的抵押权登记被注销。
2015年8月5日，马x与中国工商银行股份有限公司北京珠市口支行签订《个人最高额抵押合同》，马x以涉案房屋向工商银行提供抵押，抵押物价值1559750元。
2015年9月7日，马x与工商银行签订《个人购房借款／�保合同》，马x以涉案房屋作为担保，向工商银行申请贷款770000元。
2015年8月6日，王x与马x共同向房屋登记主管部门申请办理涉案房屋所有权转移变更登记，8月7日，马x取得涉案房屋的《房屋所有权登记证书》。
马x以现金、银行转账、贷款方式共支付王x173万元房款，另支付链家公司居间费四万七千余元。
另查：王x提供孙x、刘x签名、摁指印的《房屋买卖居间合同》，以证实其与孙x、刘x签订的房屋买卖合同实际成交价格150万元，将全部房款支付给孙x、刘x。该合同中载明：（出卖人）孙x、刘x，王x（买受人），房屋未设定抵押，出卖人已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权或买受人即为承租人；房屋成交价格为1500000元；买受人定于2015年4月30日前将该房屋购房款200000元交于出卖人；买受人定于过户完成后一个月内将该房屋的购房尾款1300000元交于出卖人；买受人应当在买房人支付全部房款3日内将该房屋交付买受人；双方通过北京东来置地房地产经纪公司达成交易；佣金15000元，由买受人负担；买受人负担契税、个人所得税、土地出让金。
迟x提供的《现金收条》证据中载明：今收到迟x送来的石景山区老山西里38号楼2层8单元201号卖房剩余房款70万元整（柒拾万元整）。特此证明。其中，该收条右下犄角处有孙x、刘x的签名、摁指印。
上述《房屋买卖居间合同》和《现金收条》均未注明日期。孙x、刘x对该《房屋买卖居间合同》及《现金收条》的真实性均不予认可，称其与张x借款时签署了很多文件，因年纪大，不知道签署的是什么，亦不认识王x，亦未收到过王x或迟x给支付的房款，没有实际授权委托迟x与王x签订买卖合同的本意。
经本院释明，孙x、刘x对上述居间合同和收条中是否为其本人签字不申请笔迹鉴定。
又查明：2015年12月17日，北京市西城区展览路街道洪茂沟居委会出具的证明中载明：孙x、刘x自1979年至今居住在月坛北街23号楼4号。
2015年12月21日，北京市西城区展览路街道洪茂沟居委会出具的证明中载明，刘x于2015年5月21日全天在社区值班室值班。
孙x、刘x提供的首都医科大学附属医院处方、检验申请报告单、门诊收费票据，以证实其于2015年5月20日、5月22日、5月23日在医院输液治疗，不在涉案房屋内居住。
孙x、刘x另提供租房合同复印件及手机存储照片，以证实其未在涉案房屋内居住，房屋出租后于2015年5月20日被王x强行占用。其中，租赁合同载明出租人为王x，承租人为唐明轩，租期自2015年5月20日至2016年5月。
关于《房屋买卖居间合同》签订、履行过程及房款具体支�方式。王x陈述称：其从网上得知原告卖房，主动联系原告，2015年3月底原告带其看房，当时房价每平方米3万元出头，原告卖150万元，没还价便成交，2015年4月初双方在涉案房屋内签订居间合同，合同文本和内容均为王x提供、填写，房屋没有设定抵押和出租；将150万元房款分三次支付给迟x，第一次于2015年5月28日银行转账支付20万元，第二次银行转账支付80万元，2015年5月20日早起主动联系迟x在马路边给了10万元一捆、共5捆的50万元现金，迟x没数直接拿走，未出具收条，两三天后迟x将房屋钥匙给了王x，房内仅有些破家具，没有电视等用品，双方亦未办理交接手续。
迟x述称：不认识原告，原告向张x借款，张x侄子让迟x做中间人办理涉案房屋委托手续，在办理公证书时才认识原告，不清楚授权委托书内容和房屋出售价格，张x侄子说已找好买家，让迟x配合王x办理过户手续，迟x没有原告电话，亦没有征询原告意见持公证授权委托书与王x签订了存量房屋买卖合同、办理了房屋抵押解除和过户转移登记手续。
本案庭审中，迟x自认代原告收取150万元房款，承认未经原告确认和协商，将其中80万以转账方式代为还了原告的借款；2015年5月初，王x以银行转账先支付20万元，2015年5月前，王x转账支付80万元，2015年5月20号下午，王x支付一万元一捆的50万元现金，迟x拿回家两三天后，在涉案房屋内将70万元给了原告。关于该70元支付具体过程。迟x述称：2015年5月20日下午，其亲自到涉案房屋内将70万元现金送给原告，其将钱放在房屋门口客厅地上，原告成捆数了数便打了收条，迟x送钱去时自带了纸和笔，其先将收条内容写好再将纸、笔交给原告签字。庭审中，迟x承认其书写的收条内容与原告的签名不是由同一只笔书写而成，认�代为还款80万元时未经原告协商确认，亦未确认剩余房款的数额。
迟x另述称：其给原告送钱的同时，原告将房屋钥匙给了迟x，迟x将房屋钥匙交给王x，当时房屋内有家电等用品，但没有和原告或王x办理房屋交接手续。
经本院充分释明，在本院指定举证期限内，王x、迟x均未能提供双方之间关于给付或收取房款款项资金往来流转的有效凭证，亦未提供给付原告房款资金往来流转的有效凭证。
上述事实，有《抵押借款合同》、（2015）京方正内民证字第5969号《公证书》、《抵押合同解除／终止协议（房屋登记专用）》、《委托授权书》、编号为C1001458的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《存量房自有交易资金划转协议》、《房屋所有权登记证书》、《房屋买卖居间合同》、《现金收条》、证明、首都医科大学附属医院处方签、检验�请报告单、门诊收费票据、租赁合同、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、房屋交易档案资料、当事人陈述等证据材料，在案佐证。
本院认为：代理人应当在代理权限范围内遵照诚信原则，以被代理人名义实施代理行为。代理人在行使代理权过程中，应当充分维护被代理人利益，不得滥用代理权。代理人与第三人恶意串通或者第三人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权，损害被代理人利益的，该行为因违反法律强制性规定应属无效。本案中，对第三人迟x与被告王x是否存在恶意串通损害原告合法权益的认定，要在结合社会常理、正常交易习惯基础上，从第三人迟x是否存在滥用代理权行为的故意、被告王x在购房时是否尽到普通买受人合理谨慎注意义务等方面进行分析。
第一，关于原告与迟x之间法律行为性质的认定。
原告在与案外人签订借款合同等相应文件的同时，向本案第三人迟x出具了授权委托书，并办理了公证手续。从形式上分析，原告应充分了解其行为内容，应知晓其行为的意义及可能导致的法律后果，双方亦就涉案房屋出售事宜形成委托代理关系。但是，代理关系一般具有浓厚的人身信赖性质，往往基于被代理人对于代理人知识、技能、信用等高度信任关系产生。本案中，应当从代理关系是否最大限度维护原告利益，是否基于原告信任或者选任产生，才能进而分析和认定该代理关系的性质。
第二，关于迟x是否存在滥用代理权行为认定。
迟x是否存在滥用代理权行为，应该结合其所享有的代理权产生过程及其在行使代理权过程中是否尽到一般善良管理人的勤勉和谨慎注意义务进行综合判断。
首先，根据迟x陈述，其与原告并不认识�迟x是接受案外人请托协助办理涉案房屋过户转移登记手续，才到公证处与原告办理的公证委托手续。迟x并不知晓授权委托的具体内容和代售房屋的价格，其办理公证委托手续、签订合同等系列行为，原告并不知情，均是接受案外人指示办理房屋解押、过户登记，在处理房屋过户登记、房款处理、房屋交割等与合同权利义务履行相关重大事项中，从未与原告联系、沟通或征询意见。
可见，迟x作为代理人非基于原告的信任和选任产生，也不是为维护原告获取出售房屋最大利益而与原告形成委托代理关系。
其次，代理人必须在代理权限范围内从事代理行为，不得擅自扩大或变更代理权限。从查明的事实情况看，迟x所持授权委托书中并未有偿还借款内容，迟x擅自决定代为原告偿还借款行为，有越权之嫌；迟x自认将房屋钥匙交付给王x，但未能证实其房屋钥匙的合法来源或依据原告授权占有房屋并交付给王x；迟x明知房屋内有家电物品，但未办理交割和结算手续，其行为不合常理和交易习惯，该行为最终损害了原告权益。
最后，代理人在代理活动中，应当及时报告委托事务具体处理情况，使被代理人了解有关情况，尤其在代理关系终止后，应当遵照诚信原则履行报告、结算等义务，及时向委托人转交处理委托事务取得的财产。而迟x不仅未能证实就涉案房屋出售过程中的相关重大事项及时向原告履行了报告义务，亦未能充分证实将房款及时转交给了原告。
其一，迟x虽持有原告签名、摁指印的现金收条，但从该收条形成过程及资金流转情况分析：原告签名的位置在收条右下犄角处，这并不符合正常人出具收条时签名的书写习惯；迟x主张其书写完毕收条内容后将笔、纸交原告签名，故收条内容和签名理应为同一只笔书写而成，但收条内容和签名明显是两种不同笔书写，原告对该收条形成过程的陈述不合常理和逻辑；其二，相关部门出具的证明、租赁合同、医院处方、检验申请报告单、门诊收费票及原告陈述形成完整证据链条，足以证实2015年5月20日原告不在涉案房屋内居住，迟x主张该日将70万元现金在房屋内直接交付原告与事实不符，亦无其他有效证据予以佐证；其三，迟x主张2015年5月20号下午收到王x50万元现金，两三天之后将70万元交付原告，该主张与其陈述的事实自相矛盾，并且迟x、王x对该50万元款项给付的时间、捆数及具体过程的陈述相互矛盾，不能互相印证。因此，关于迟x所持现金收条的真实性，本院不予采信。现有证据不能证实迟x将房款转交给了原告。
因此，从迟x接受原告委托目的和整个交易过程分析，迟x均不能证实所从事的代�行为是在维护原告合法权益，不仅客观上未尽到善良管理人勤勉和谨慎注意义务，而且主观上构成代理权滥用的故意。
第三，关于被告王x购买涉案房屋时是否善意认定问题。
王x作为房屋买受人善意的认定，应结合买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、是否实际支付购房款并实地查看房屋等因素综合予以认定。
首先，从其持有的《房屋买卖居间合同》签订过程分析。尽管该合同中多处有原告签名，但根据原告陈述，其在签订借款合同时签署了系列文件，根据原告的年龄、认知等因素，不清楚签署的文件中是否包含了该居间合同，但并没有与王x就涉案房屋订立买卖合同的意思表示。而根据王x陈述，其通过网上联系电话知晓原告卖房，居间合同双方是自行成交并在涉案房屋内签订，合同文本、内容均由王x提供和填写。因此，王x作为买受人理应审慎查看核验房屋状况，其所填写居间合同的内容亦应为房屋交易状况的真实反映。但是，该居间合同未注明签约具体日期，亦未约定定金数额及支付情况，尤其对办理过户、具体交付日期等重大事项并未作出明确约定，不符合正常市场交易习惯；合同约定房屋处于租赁状态且未设定抵押，是通过北京东来置地房地产经纪有限公司居间达成交易并约定了佣金具体数额和负担方式。而王x述称双方系自行成交、交易时房屋并未出租，其陈述不仅与合同约定不符，且合同约定的房屋未设定抵押的事实亦与已在先设定抵押权的事实不相符。现有证据表明，原告并不在涉案房屋内居住。故王x关于通过网上电话联系原告并前后两次到房屋内看房、签订合同的事实，缺乏证据支持，本院无法采信。现有证据不足以证实王x购买房屋时实地查看了房屋。
其�，从居间合同约定的权利义务履行状况分析。王x自述于5月28日向原告付款的事实与合同约定不符；王x对先后三次向迟x给付房款的陈述，不仅前后自相矛盾，亦与迟x对收取款项陈述相互矛盾，无法互相印证。因王x、迟x对各自关于房款支付、收取的陈述不仅自相矛盾，相互矛盾，不合逻辑，不仅有违社会常理和交易习惯，且双方对各自的主张均未能提供有效凭证予以佐证，故本院不予采信。现有证据不足以证实王x向迟x或原告支付了全部购房款。
最后，王x自认迟x在2015年5月22日左右向其交付了房屋钥匙，但双方未依合同约定办理房屋交割手续，且迟x亦不能证实该房屋钥匙的合法来源，加之现有证据表明王x在5月20日已占用了涉案房屋。故，现有证据亦不足以证实王x依约定从原告处合法取得并占有涉案房屋。
综上，鉴于王x作为买受人未能证实购�涉案房屋时实地查看了房屋，并依约定及时足额向原告支付了全部购房款，亦不能证实依约定取得了对涉案房屋的占有。因此，王x购买涉案房屋时并未尽到一般普通买受人合理谨慎的注意义务，对迟x滥用代理权行为损害原告合法权益的行为，是明知或应当知道的，主观上构成重大过失，亦属恶意，其与迟x签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》并据此办理房屋过户转移登记的行为，损害了原告合法权益，违反了法律、行政法规的效力性强制规定，应当依法被确认为无效。
需要说明的是，经查，案外人马x已构成对涉案房屋所有权的善意取得。合同无效后，当事人基于该合同取得的房屋在事实上无法返还，原告如认为其合法权益受到侵害的，可依法另行通过其他途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第一款第（四）项、第六十六条第三款、第四款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：
确认2015年4月27日迟x代理孙x与王x签订的存量房屋买卖合同（C1001458）无效。
案件受理费一万三千八百元，由被告王x、第三人迟x各自负担六千九百元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或�期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 张英周
审 判 员 田江海
人民陪审员 张丹茹
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 韩 佳