广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院文件稿头广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0702民初1435号原告:磨春玲，女，1977年10月13日出生，壮族，广西一棵树装饰工程有限责任公司总经理，住广西上林县。委托诉讼代理人：郭芬，广西万晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢冬梅，广西万晖律师事务所律师。被告：张功成，男，1969年7月18日出生，汉族，广西穗澳实业有限公司董事长，住广西钦州市钦南区子材西大街176号。公民身份号码：4528021969********。被告：广西穗澳实业有限公司。住所：钦州市钦南区子材西大街***号。统一社会信用代码：91450700664812677A。法定代表人：张功成，该公司董事长。以上两被告的共同委托诉讼代理人：陆党，广西桂信律师事务所律师。以上两被告的共同委托诉讼代理人：方军，广西桂信律师事务所实习律师。第三人：邹明晃，男，1990年4月5日出生，汉族，住福建省拓荣县。第三人：黄兵，女，1975年10月23日出生，汉族，房地产经纪人，住广西壮族自治区南宁市青秀区。原告磨春玲与被告张功成、广西穗澳实业有限公司（以下简称“穗澳实业公司”）、第三人邹明晃、第三人黄兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告磨春玲及其委托诉讼代理人郭芬、谢冬梅，被告张功成、穗澳实业公司的共同委托诉讼代理人陆党、方军，第三人黄兵到庭参加诉讼，第三人邹明晃经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。磨春玲向本院提出诉讼请求:１．要求判令被告张功成支付尚未支付的购房款人民币800,000.00元及违约金人民币1,312,800.00元（以人民币800,000.00元为基数，按照每日3‰的标准，自2016年1月1日起计算至被告实际清偿完毕之日止，暂计至2017年7月1日），共计人民币2,112,800.00元；２．判令被告穗澳实业公司对上述款项承担连带责任；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月5日，原告磨春玲与被告张功成经协商一致签订一份《抵债商铺转让协议》，约定双方在完全知悉抵债商铺（位于钦州市福宁鑫城A栋2楼）现状、租赁情况以及存在的瑕疵和风险等的情形下，原告同意将抵押的商铺按现状转让给被告张功成，被告张功成在明知上述情形的情况下愿意购买该抵债商铺，该商铺转让价款为人民币5,250,000.00元整，被告穗澳实业公司对该笔购房款的支付承担连带支付担保责任。合同签订生效后，原告依照协议的约定，将抵押商铺的产权转移登记在被告张功成名下，但被告却未按照协议约定完全履行其支付购房款的义务。自双方去房产局办理房产转移登记之日至今，被告张功成尚有人民币800,000.00元购房款未向原告支付，按照协议约定，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，并且应当按照双方的约定继续履行合同。为充分维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，原告特诉至贵院，请求贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。张功成、穗澳实业公司共同辩称：一、原告主体不适格；二、被答辩人提供的2015年8月5日签订的《抵债商铺转让协议》属无效协议，因为该协议因答辩人与邹明晃另一委托代理人黄兵于2015年8月11日重新签订了一份《房地产买卖契约》，该契约第十一条第②款中明确约定答辩人原与被答辩人签订的合同无效。因此，该《抵债商铺转让协议》不能作为被答辩人作为原告身份起诉的依据；三、对于被答辩人请求支付尚欠购房款人民币800,000.00元及违约金人民币1,312,800.00元的理由也无事实依据。根据答辩人张功成与邹明晃另一委托代理人黄兵于2015年8月11日重新签订的《房地产买卖契约》中地十一条第③款中约定：原租户用“钦房权证98××93号”商铺建筑面积为1253.7平方米，每月23元/㎡租金，甲方承诺从2015年8月份开始由乙方收，如乙方未收取到租金，由乙方从甲方剩余尾款中扣除。由于答辩人到目前为止都未能收到商铺租金，根据该约定，答辩人尚欠的800,000.00元购房款与商铺的租金相抵后，答辩人不存在尚欠购房款的事实。同时，该《房地产买卖契约》也没有迟延付款需要支付违约金的约定，况且答辩人在合同履行中也没有存在违约的事实。四、由于被答辩人提供的2015年8月5日签订的《抵债商铺转让协议》属无效协议，答辩人张功成与邹明晃另一委托代理人黄兵于2015年8月11日重新签订的《房地产买卖契约》答辩人穗澳实业公司并没有提供任何形式的担保，因此被答辩人请求穗澳实业公司承担连带责任无事实根据和法律依据。即使按原签订的《抵债商铺转让协议》的约定，根据《中华人民共和国担保法》的有关规定，穗澳实业公司保证责任期间已过，担保人的担保责任依法免除。综上所述，在本案中被答辩人不具有适格的原告主体资格，其所请求的事项缺乏事实根据和法律依据，请求人民法院根据本案的事实和有关法律规定，依法驳回被答辩人的起诉。第三人黄兵述称，应以法院在房产局调取的《房地产买卖契约》为准。对原告起诉的事实没有异议。不同意被告所说的房屋租金用于抵扣房款的意见，过户的手续都是由我办理的。第三人邹明晃书面述称，广西钦州市钦南区人民法院：2010年1月份，其向工商银行广西钦州分行贷款人民币4,920,000.00元，用本人名下位于钦州市(福宁鑫城)A栋2楼商铺A201、A202A203、A204、A205、A206、A207、A20B、A209、A210、A211、A212、A213、A224、A225、A222、A223、A219、A220、A221、A217、A218（房产证号为：钦房权证钦城区字第××号，建筑面积为1253.7平方米）作为抵押物。又于2014年4月份，用上述商铺二次抵押给磨春玲，借款人民币3,000,000.00元。2015年因欠工商银行广西钦州分行剩条款项2,900,000.00元及磨春玲3,000,000.00元，无力偿还，后于2015年5月份与磨春玲协商，将钦州市(福宁鑫城)A拣2楼上述商铺用于抵账给磨春玲，并由磨春玲代还工商银行广西钦州分行剩余欠款。同时，于2015年7月3日在广西钦州市公证处，办理相关委托公证，全权委托磨春玲办理该房屋出售及过户等相关事项。本院经审理认定事实如下：2010年1月，第三人邹明晃用其名下的位于钦州市（福宁鑫城）A栋2楼商铺抵押向工商银行广西钦州分行贷款人民币4,920,000.00元，又于2014年3月7日，与原告磨春玲签订《借款合同》，用上述商铺二次抵押给原告磨春玲，借款3,000,000.00元。2015年因欠工商银行广西钦州分行贷款及原告的借款人民币3,000,000.00元无力偿还，于2015年5月与原告磨春玲协商，将上述商铺抵账给原告磨春玲，并由原告磨春玲代偿还工商银行广西钦州分行贷款剩余欠款。2015年7月3日，邹明晃在钦州市公证处在《委托书》上按捺指纹并就此办理了公证，该《委托书》内容为：“委托人：邹明晃，男，汉族，1990年4月5日出生，身份证住址为福建省拓荣县，身份证号码：。受托人：陈诚，男，1985年8月2日出生，身份证住址为广西南宁市青秀区，身份证号码：。受托人：磨春玲，女，1977年10月13日出生，身份证住址为广西上林县，身份证号码：。受托人：黄兵，女，1975年10月23日出生，身份证住址为广西南宁市青秀区彩调团3栋2单元503号房，身份证号码：。委托人邹明晃因工作繁忙，没有时间办理位于钦州市(福宁鑫城)A栋2楼商铺A201、A202、A203、A204、A205、A206、A207、A208、A209、A210、A211、A212、A213、A224、A225、A222、A223、A219、A220、A221、A217、A218（房产证号为：钦房权证钦城区字第××号，建筑面积为1253.7平方米）出售的全部手续，现自愿委托陈诚、磨春玲、黄兵为我的合法代理人，全权办理该房产出售及过户的如下事项：1、代委托人到钦州市钦南区法院办该房产与金融机构的调解、抵债、及签署诉讼过程中所需的调解及抵债相关文件，领取相关资料。2、代委托人到上述房产贷款的金融机构办理还鼓、还清贷款、领取结清证明、他项权证及其他相关资料。3、代委托人办理该房产的注销抵押登记手续并领取房屋所有报证。4、代委托人办理查档、出具壹档结果、领取相关资料。5、代委托人到钦州市地税部门申请办理减免或者缴纳个人所得税、营业税、综合税、缴纳炙税及纳税相关事宜并领取相关资料。6、代委托人到钦州市房屋产权交易中心办理过户前查档、出县查档结果、领取相关资料。7、代委托人出售上述房产，与买方签订《房屋买卖合同》收取房款及签署买方在贷款银行所需的资金划款协议、银行资金托管协议，签署买方在贷款银行所需一切文件及收取买方在银行申请的贷款。8、代委托人办理该房产的产权转移登记手续、签订《存量房买卖合同》、及支付所产生的相关税费。9、代委托人到上述房产的物业管理部门及水电、宽带、数字电视管理部门办理物业、水电及数字电观、管道燃气的交割、转户手续。受托人中的其中任一受托人在办理上述委托事宜中所签署的一切文件进行的相关行为我均予以承认并承担相应的法律责任。委托期限从本委托书签署之日起至委托事项全部完成为止。受托人有转委托权。2015年8月5日，以原告磨春玲作为甲方（转让方）与被告张功成作为乙方（受让方）、穗澳实业公司作为丙方（担保方）签订了《抵债商铺转让协议》一份，该协议载明：鉴于1、邹明晃已将其名下单独所有的位于钦州市（福宁鑫城）A栋2楼商铺（房产证号为：钦房权证钦城区字第××，该商铺面积1253.7平方米）抵债给甲方，但尚未办理产权转移登记，即商铺的产权仍未登记到甲方名下。2、本协议签订前及商铺抵债给甲方前，邹明晃已将商铺抵押给了工商银行广西钦州分行钦州市向阳支行，抵押担保的借款本息债务约人民币2,900,000.00元；邹明晃所欠贷款银行的债务得到清偿后，才能办理商铺产权转移登记。3、本协议签订前及商铺抵债给甲方前，邹明晃已通过池松金将商铺出租给第三方。4、在双方签订本协议时，甲方已经取得邹明晃出售上述商铺的特别授权。5、甲乙双方完全知悉和同意上述内容和事实及本协议约定的条款，且乙方已经实地考察过商铺，并已经充分了解和知悉商铺的环境、现状、租赁情况以及存在的所有瑕疵、风险等。甲方同意将抵债的商铺按现状转让给乙方，乙方愿意在上述情形下受让、购买商铺。协议第一条约定：商铺的转让出售价格为人民币5,250,000.00元，乙方分三笔支付给甲方。第二条约定：付款方式和时间，并约定购房款支付到原告磨春玲的账户。第三条约定：办理商铺产权转移所产生的全部各项税、费，均由乙方承担和支付。第四条约定：商铺产权转移登记给乙方且乙方向甲方付清全部购房款后，商铺的租金收益归乙方享有。……第六条约定：丙方对乙方向甲方应支付的全部购房款承担连带支付担保责任，即乙方如未能按照本合同约定的期限向甲方支付房款时，甲方有权直接要求乙方与丙方承担共同连带付款责任。第七条违约责任中第3条约定：乙方逾期付清购房款的，自商铺办理过户手续之日起计算，每日按尚未付房款的千分之三向甲方支付违约金，直至乙方付清全部购房款为止。……2015年8月11日，第三人黄兵代出卖人邹明晃与买受人张功成签订了《房地产买卖契约》（由本院于被告申请调取），载有“商铺坐落钦州市（福宁鑫城）、成交价为人民币5,250,000.00元、收到全部房款当日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋转移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移各乙方、乙方须在过户之日起30日内一次性付清剩余房款人民币1,000,000.00元”等。涉案商铺于2015年8月11日由邹明晃名下过户至张功成名下，目前涉案商铺登记在张功成名下。之后，至2016年6月1日止，被告按照协议履行共计支付了购房款4,450,000.00元给原告，剩余购房款800,000.00元未支付给原告。双方自行协商无果后，原告诉至本院，要求解决。上述事实，有双方当事人当庭陈述以及《委托书》、公证书、《抵债商铺转让协议》、本院于被告申请调取的《房地产买卖契约》、第三人邹明晃提交的《说明》、查档证明等证据在案佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2015年8月5日，本案原、被告双方签订《抵债商铺转让协议》一份，8月11日，第三人邹明晃（委托人黄兵）与被告双方签订《房地产买卖契约》（本院依被告申请向不动产登记局调取）一份，该《抵债商铺转让协议》和《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，同时，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同依法成立生效，对双方均具有法律约束力。《抵债商铺转让协议》载明“甲乙双方完全知悉和同意上述内容和事实及本协议约定的条款，且乙方已经实地考察过商铺，并已经充分了解和知悉商铺的环境、现状、租赁情况以及存在的所有瑕疵、风险等”。本案原告磨春玲虽然没有办理过户手续，但原告磨春玲仍旧取得了涉案商铺的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外”。第三人邹明晃已经将钦州市（福宁鑫城）A栋2楼的商铺（房产证号：钦房权证钦城区字第××，该商铺建筑面积1253.7平方米）抵债给原告磨春玲，并于2015年7月3日在钦州市公证处办理委托手续，全权委托陈诚、磨春玲、黄兵办理该房屋的出售、过户、收取房款等相关事项，第三人邹明晃将商铺抵债给原告磨春玲已经第三人邹明晃出具的《委托书》和《说明》确认，因此，该商铺的所有权已经发生转移。被告张功成与原告磨春玲签订《抵债商铺转让协议》时也知道该商铺的基本情况，而且该商铺现在已经转到被告张功成名下，被告张功成所支付的购房款也是支付到原告磨春玲的银行账户里，据此可以认定被告已明知涉案商铺系原告抵债取得的事实。被告在购铺前查看过商铺的实际状况，签订协议时对产权性质也应当明知，故被告主张原告没有主体资格，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，磨春玲是本案的适格原告。原告已经按照合同约定将抵债房屋过户到被告名下，被告应当依约履行支付房款的义务，现被告逾期未履行全额支付义务，应承担相应的违约责任。故原告磨春玲要求被告张功成按照合同约定支付尚未支付剩余房款800,000.00元，依法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数量的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。”违约责任的性质为损失补偿性，原告损失体现为逾期付款利息损失。同时违约金与利息相比，从保护原告利益处发，违约金更能最大化保护原告权益，双方当事人约定的违约金计算标准为每日3‰，应当认定为过高。故依法对违约金的计算标准以年利率24%计算。依据《房地产买卖契约》第三条约定，原告在收到全部房款当日交付房产给被告，但实际在被告未全部付清房款的2015年8月11日原告已将涉案商铺过户到被告张功成的名下，至2016年6月1日止，被告尚欠房款800,000.00元，被告应自2016年6月1日起计至本判决生效后，履行期限的最后一日止计付逾期违约金为。由于被告广西穗澳实业有限公司作为担保方在《抵债商铺转让协议》盖章，故原告请求被告广西穗澳实业有限公司承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告张功成应归还原告磨春玲购房款人民币800,000.00元及违约金192,000.00元(从2016年6月1日起至2017年6月30日止)，对2017年7月1日以后的违约金按年利率24%计算至本判决生效后，履行期限的最后一日止；二、被告广西穗澳实业有限公司对上述款项承担连带责任；三、驳回原告磨春玲的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,702.00元（原告已预付），由原告磨春玲负担12,573.00元，被告张功成负担11,129.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。审 判 长  杨守金人民陪审员  吴 钧人民陪审员  梁 映二〇一七年十二月二十二日书 记 员  黄荣豪附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。