黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第368号
上诉人（原审被告）韩天卓，1990年7月21日生，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人李红，黑龙江金诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）姚敬有，住哈尔滨市道里区。
委托代理人侯长春，黑龙江郎信律师事务所律师。
上诉人韩天卓因与被上诉人姚敬有房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市松北区人民法院（2014）松民初字第226号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人韩天卓的委托代理人李红，被上诉人姚敬有的委托代理人侯长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2013年4月14日，姚敬有因与韩天卓父亲订立酒店转让协议，开始在韩天卓购买的位于哈尔滨市松北区军安绿色家园14栋3号商服经营酒店。2013年6月14日，双方签订《房屋租赁合同》约定：该房屋租赁给姚敬有经营餐饮使用，租期自2013年6月18日起至2023年6月18日止，租金每年120，000元。合同载明“在房屋租赁期间，以下费用按照约定支付，并有承担延期付款的违约责任：1、水费、电费、电话费、网费、煤气费乙方（姚敬有）按时支付，租前发生的费用由甲方（韩天卓）一次付清，如因拖欠费用，造成酒店被查封或停业，甲方负责按每月经营收入平均值进行赔偿；2、物业管理费、包烧费由甲方按政府规定按时交纳。”合同签订后，姚敬有支付了韩天卓租金100，000元，经韩天卓同意，对房屋进行了装修，支付装修费74，517.80元，并投资购置了酒店设备设施及用具，支付价款139，524.50元。2013年7月18日，姚敬有与案外人路洪亮签订了《哈尔滨市松北区大连海鱼酒店后灶及前台承包合同》，将酒店的后灶及前台的经营权发包给路洪亮，承包期为一年，自2013年7月18日至2014年7月18日，约定由姚敬有负责缴纳水、电、煤气、物业、包烧等费用并确保承包经营环境，姚敬有每月支付给路洪亮60，000元管理费用于路洪亮给服务人员开工资，姚敬有每季度支付一次管理费，路洪亮保证酒店每月纯收入90，000元，额外盈余部分双方平分，如不足由路洪亮补齐姚敬有的收入。姚敬有与路洪亮还约定，如因姚敬有无照经营或未交纳水、电、煤气、物业、包烧等费用，造成停业或影响经营，姚敬有要按约定按时支付路洪亮管理费用。姚敬有使用房屋中，室内温度过低，致不能正常经营。因韩天卓未交纳热费，供热单位捷能热力电站有限公司于2012年12月9日发放催缴热费通知，并写明“接到通知后10日内不缴热费及滞纳金，我们将坚决采取限热停热或断管停热等强制措施”。此后经韩天卓父亲韩占强联系，供热单位到现场进行了查看并进行了供热系统清洗、改造，但此后室内温度仍不能达到正常使用标准。姚敬有被迫于2013年11月5日停止营业。2014年7月2日，捷能热力电站有限公司为姚敬有出具《情况说明》一份，注明：韩天卓截至2014年4月20日已累计欠缴热费70，396.04元，捷能热力电站有限公司于2013年供热期对该商服采取了限热措施。
姚敬有提起诉讼，请求判令解除双方《房屋租赁合同》，判令韩天卓返还姚敬有租金100，000元，并赔偿姚敬有房屋装修费74，517.80元，赔偿姚敬有购置酒店设备设施及用品用具投入费用139，524.50元，赔偿姚敬有为经营酒店与路洪亮签订承包合同所产生的合同损失420，000元。并要求韩天卓承担诉讼费。
韩天卓辩称：双方签订《房屋租赁合同》情况属实。该房屋从来就没有停过热，租给姚敬有的时候，合同里是写了水电等其他费用由韩天卓支付，并结清此前欠费，但不包括包烧费，在租赁合同中写明诉争房屋已经多年没有交纳过包烧费。因为诉争房屋的热度一直没有达到标准18摄氏度，韩天卓一直在和供热单位协调处理，所以包烧费一直就拖欠着。在姚敬有使用房屋之后，房屋并没有停热或限热。姚敬有在使用中告诉韩占强房子不热，韩占强就找到供热公司，供热公司到现场检查，发现了室内供热开关没有开，供热公司对供热系统进行冲洗和修改，这时姚敬有的酒店已经停业。韩天卓不交包烧费没有给姚敬有造成损失，房屋不热责任归于供热公司和房屋开发公司，以及租户姚敬有本人。韩天卓在租房给姚敬有前，已经在供热系统上安装了循环泵和中央空调，目的是解决热度不够的问题。所以，姚敬有无权解除合同，不同意姚敬有的诉讼请求。
原审判决认为：当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。韩天卓作为房屋出租人应当对房屋的供热系统履行维修义务，且双方在合同中约定热费由韩天卓负责，故韩天卓对于租赁期内房屋供热负有保障义务，而韩天卓未能按照合同履行该义务，已构成违约，致使租赁的房屋温度不能达到正常使用标准，姚敬有承租该房屋的目的不能实现，姚敬有有权解除合同。故对姚敬有请求解除与韩天卓签订的租赁合同的诉讼请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。姚敬有按照约定支付了100，000元租金，故有权要求韩天卓返还尚未履行部分的租金，因姚敬有承租房屋后实际使用了5个月（2013年6月至2013年11月），按照双方约定的租金数额，韩天卓应返还姚敬有租金50，000元（100，000元-月租金10，000元×5个月），对姚敬有该项请求中合理的部分，予以支持。姚敬有在使用房屋中，为经营酒店支付了装修费74，517.80元，此费用为姚敬有的损失，韩天卓应予赔偿，鉴于姚敬有对装修实际进行了一段时间的使用，故该损失应当根据一般装修使用年限5年进行折算，韩天卓应赔偿姚敬有68，307.80元［74，517.80元÷60个月×（60个月-5个月）］。因姚敬有购置的酒店设备设施及用具，不因酒店的停止营业而报废，其价值仍然存在，姚敬有可于合同解除后取走，故并不构成姚敬有的损失，故姚敬有关于韩天卓赔偿该项费用的主张，不予支持。关于姚敬有与路洪亮之间的承包合同，因姚敬有与路洪亮之间的管理费为按季度给付，而第一个季度（2013年7月18日-2013年10月18日）双方在履行中未受室内温度的影响，故该季度的管理费不构成姚敬有损失，因酒店于2013年11月全面停业，姚敬有应当根据合同不能实际履行的情况解除与路洪亮签订的承包合同，故第二季度管理费应当支付一个月为限，即60，000元，此为受供暖影响而发生的损失，韩天卓应予赔偿，姚敬有支出其余管理费属姚敬有怠于行使权利造成的扩大损失，不应支持。故对姚敬有该项请求中合理的部分，予以支持，其余部分证据不足，不予支持。韩天卓辩称双方对热费未约定由韩天卓及时交纳证据不足，对该抗辩理由不予采纳。韩天卓辩称室内温度低姚敬有负有责任的主张证据不足，不予支持。韩天卓辩称室内温度低系供热单位原因造成，因韩天卓负有租赁房屋维修义务，其与供热单位之间的纠纷不能对抗姚敬有权利，故对该抗辩主张，不予支持。据此判决：一、姚敬有与韩天卓于2013年6月14日签订的房屋租赁合同解除；二、韩天卓于本判决生效之日起十日内返还姚敬有房屋租金50，000元；三、韩天卓赔偿姚敬有装修损失68，307.80元、合同违约损失60，000元，合计128，307.80元，此款于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回姚敬有的其他诉讼请求。
宣判后，韩天卓不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清。原审认定姚敬有经营的饭店因供热不足停业，与事实不符。哈尔滨市冬季供暖期从10月20日开始，到2013年11月5日，仅为15天。姚敬有在没有测温证据的情况下，以供热不达标为由停业，其证据不足。同时其未与韩天卓采取协商的办法解决该问题，在存在改进办法的情况下未采取任何措施，直接选择停业是不符合常理的。由此造成的损失应由姚敬有自行负担。供热公司未因韩天卓拖欠包烧费而对诉争房屋采取限热措施。韩天卓不应赔偿姚敬有的经营损失，亦不应当赔偿装修损失。综上，请求二审法院驳回姚敬有的诉讼请求。
姚敬有辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。
二审庭审中，韩天卓向法庭举示证据如下：
证据一、2015年1月16日，捷能热力电站有限公司出具的《情况说明》。意在证明：对诉争房屋现场查验发现，该房屋未打开供热分水器阀门，供热公司未对诉争房屋采取限热措施。
姚敬有质证意见为：对该证据有异议，进一步证明韩天卓欠缴热费的事实，也证实诉争房屋在供暖期内温度不达标的事实。
证据二、证人段某某证言。意在证明：诉争房屋供暖设备处在其自家的地下室内，供热单位无法实际控制限热。2013年供暖初期，公司接到温度不达标投诉，经现场勘察，该用户分水器处于关闭状态导致其供暖温度不达标。
证据三、证人李某某证言。意在证明：捷能热力电站有限公司出具《情况说明》前提是姚敬有用此《证明》帮助公司要热费，说明内容不属实。
证据四、证人葛某某、徐某某证言。意在证明：诉争房屋在饭店经营期间客流量很少，经营状况不景气。
姚敬有质证认为：段某某、李某某系捷能热力公司职员，与捷能热力公司存在利害关系，证实不了公司出具《情况说明》是否真实，不具有证明力。证据四与本案不具有关联性。
本院认证意见为：证据一、证据二、证据三能够证实争议房屋供热期间未打开供热分水器阀门，供热公司未对诉争房屋采取限热措施等，本院对该证据予以采信。证据四与本案无关联，不予采信。
本院经审理对双方签订《房屋租赁合同》，及姚敬有与案外人路洪亮签订《哈尔滨市松北区大连海鱼酒店后灶及前台承包合同》相关事实与原审判决认定的事实相同。
另查明：2013年6月14日，双方签订《房屋租赁合同》补偿条款约定：“1、注意火电水和门楼的安全，否则责任由乙方负责；2、包烧费多年未交，需要处理此事时，乙方应该配合；3、若不继续承租，不能拆除，可以出兑。”2013年供暖开始，因诉争房屋室内温度不达标，供热单位到现场勘察，发现争议房屋分水器阀门处于关闭状态，遂打开阀门，对房屋的供热管网进行了清洗、改造。2013年11月5日，酒店停止营业。2013年12月9日，捷能热力电站有限公司作出《严重欠费催缴通知单》，注明“接到通知后10日内不缴热费及滞纳金，我们将坚决采取限热停热或断管停热等强制措施”。截止起诉之日，姚敬有仍未交付租赁房屋。
本院认为：2013年6月14日，双方签订《房屋租赁合同》系真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。关于韩天卓是否构成根本违约的问题。2013年供暖初期，因房屋室内温度低，捷能热力公司到现场勘察，发现系房屋地下室分水器阀门处于关闭状态所致，遂打开阀门，并对房屋的供热管网进行了清洗、改造。据捷能热力公司第一分公司经理段某某、稽查队长李某某出庭证实，管网改造后，室内温度达到正常使用标准，且商服室内温度标准是16摄氏度以上，住宅是18摄氏度以上。姚敬有主张管网改造后，室内温度仍然达不到18摄氏度，但未举示证据证实，亦未向热力公司举报投诉。2013年12月9日，捷能热力公司作出《严重欠费催缴通知单》，并于2014年7月2日出具《情况说明》，内容为：热力公司于2013年供热期对该商服采取了限热措施。经审查，因管网的分水器阀门在租赁房屋的地下室，热力公司一直无法采取限热措施，双方对此无异议。综上，韩天卓未构成根本违约，亦未导致合同目的无法实现。
关于双方《房屋租赁合同》是否应予解除问题。2013年11月5日，姚敬有自行将酒店停止营业，但一直未交付租赁房屋。鉴于双方已经没有继续履行《房屋租赁合同》的可能，韩天卓同意解除租赁合同，双方属于合意解除。原审判令双方解除《房屋租赁合同》正确，本院予以维持。因姚敬有占有租赁房屋满一年，合同解除后，对姚敬有支付的租赁费100，000元，韩天卓可不予返还。姚敬有购置酒店设备、设施及用具等属于可移动物，应于合同解除后自行迁出。合同签订时，双方对房屋装修进行了约定：“不得拆除，可以出兑”，现双方解除合同，但对此未达成一致意见，因剩余装修成为对房屋的有益添附，根据公平原则，对于房屋的装修损失74，517.80元由双方平均分担。故争议房屋的装修归韩天卓所有，韩天卓给付姚敬有装修补偿款37，258.90元。
姚敬有主张其与路洪亮签订承包合同造成的损失应由韩天卓承担，因韩天卓未构成违约，故该上诉主张不成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持哈尔滨市松北区人民法院（2014）松民初字第226号民事判决第一项、四项；
二、撤销哈尔滨市松北区人民法院（2014）松民初字第226号民事判决第二项；
三、变更哈尔滨市松北区人民法院（2014）松民初字第226号民事判决第三项为：韩天卓于本判决生效后十日内补偿姚敬有装修损失37，258.90元；
四、姚敬有于本判决生效后十日内自争议租赁房屋中迁出。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费13，948.26元，由姚敬有负担13，216.81元，由韩天卓负担731.45元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹轶伟
代理审判员 邵 田
代理审判员 宋 凯
二〇一五年五月二十日
书 记 员 吴浩松
安娜