广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终1756号
上诉人（原审被告）：李佳滨。
委托代理人：王欣亮，广东胜伦律师事务所律师。
委托代理人：张逸超，广东胜伦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：邱莹。
委托代理人：陈奕荣，广东穗南律师事务所律师。
上诉人李佳滨因与被上诉人邱莹房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第891号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年5月13日，李佳滨作为卖方、邱莹作为买方，广东合富房地产置业有限公司作为中介方签订了合同号为xxxx《存量房买卖合同》，合同约定：卖方将位于广州市番禺区洛浦街如意路128号2601房出售给买方，建筑面积为130.03平方米，售价274万元，该房地产存在抵押等他项权利。双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。卖方应在该房地产正式交付使用前，交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用（如银行贷款、欠税债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用）。卖方保证在交易后买方无须对上述卖方欠款及应付费用负责。双方共同办理产权转移登记，双方应当于2015年6月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。卖方不按合同约定将该房地产出售给买方的，应当向买方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回买方已付的全部费用，买方不按合同约定买入房地产的，应当向卖方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。双方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。买方或卖方行使合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。双方还补充约定双方认识同意到合富做代办，双方同意签合同之日起30日收到全部楼款，若未收到银行申请贷款额，双方同意解除该协议。同时，该合同还就其他事宜进行了约定。此外，双方在合同附件约定了付款方式。1、部分定金25万元，买方应在签署本协议同时自行交付给卖方。2、定金余款25万元，买方须在2015年5月19日前自行交付卖方。3、卖方应在收到定金后3日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本协议后3日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后3日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本协议后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请25年200万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。4、双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续。5、首期楼款（不含定金）24万元，买方应在2015年6月30日（不迟于递件日）前直接支付卖方。6、如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易递件回执当天直接支付给卖方。7、楼价余款（即申请贷款额）200万元，由贷款银行直接划给卖方。
2015年5月13日至2015年5月19日期间，邱莹共向李佳滨转账50万元，李佳滨亦分别于2015年5月15日及2015年7月2日向邱莹出具两张数额合共50万元的定金收据。2015年5月27日，李佳滨向平安银行申请个人贷款提前还款。2015年5月28日，中国邮政储蓄银行向邱莹发放个人房屋贷款审批通知书，同意给予邱莹190万元的银行贷款。后邱莹认为李佳滨到交易过户截止日期即2015年6月30日仍未办理诉涉房屋的抵押涂销手续，导致诉涉房屋无法过户，遂于2015年8月4日向李佳滨发出律师函，要求解除与李佳滨签订的《存量房买卖合同》并要求李佳滨双倍返还定金，对此，李佳滨不予认可。
邱莹于2015年8月17日向原审法院提起本案诉讼，请求：一、解除双方签订的《存量房买卖合同》，李佳滨双倍返还定金1000000元；二、诉讼费由李佳滨承担。
李佳滨辩称：不同意邱莹的诉请。不认可其主张的事实及理由。首先，邱莹尚未按照涉案的房屋买卖合同约定支付房款，李佳滨在此情况下不予过户是行使先履行抗辩权，不构成任何违约，不应当承担双倍返还定金的责任。2015年5月13日，邱莹与李佳滨签订一份存量房买卖合同，向李佳滨购买位于番禺区洛浦街如意路128号2601房。合同约定房款总价274万元，邱莹应当在合同签订当日支付25万元定金，2015年5月19日支付25万定金，2015年6月30日且不迟于递件日支付首期楼款（不含定金）24万元，剩余200万元由邱莹申请按揭贷款支付，如银行批准的贷款金额不足，则不足部分在递件当日由邱莹补足。合同签订后，李佳滨积极向邱莹提供涉案房屋的资料，配合其取得银行按揭贷款。2015年5月28日，银行批准邱莹购买涉案房屋的190万元贷款，邱莹应该毫不延迟地继续履约，但合同约定的过户期届满（2015年6月30日）直到今天，邱莹都没有支付首期购房款24万元，在此情况下，李佳滨行使先履行抗辩权，拒绝过户，不构成任何违约。邱莹无权以此为由要求解约，更无权要求双倍返还定金。其次，邱莹作为违约方无权解约，且涉案合同仍具备继续履行的条件，邱莹应继续履约实现双方的合同目的。双方签约前，李佳滨已明确告知邱莹涉案房屋存在抵押，并且告知其需要资金涂销抵押。基于此双方才在合同中约定，卖方在收齐楼款当天交楼。在正式交付使用前，交清涉案房屋的银行贷款。可见合同约定非常清楚，李佳滨收齐房款才是涂销抵押的最后期限。故邱莹应支付房款在先，但由于邱莹有200万元房款只能按揭支付，所以李佳滨并未要求其一次性支付274万元，而只要求其先支付前期的74万元房款，就同意过户递件。为顺利履约，李佳滨在签约后已及时向银行申请提前还贷，李佳滨只要还清抵押后，可以将涂销及抵押同时递件，不影响合同履行。只要邱莹的74万元房款到账，立即就能填补李佳滨的资金缺口，还清房贷、涂销抵押。但邱莹一直没有支付首期24万元房款，造成李佳滨的资金缺口。所以李佳滨不能如期涂销抵押，是邱莹的违约行为造成的。邱莹片面强调未涂销抵押，刻意回避自身的违约行为造成的后果，我方认为是有违诚信的。而李佳滨为了保证合同履行，一直都没有将房屋转让给其他人，也未对外出租。现房屋仍然登记在李佳滨名下，而且完全具备交付的条件。只要邱莹按合同约定，先支付完74万元房款，而且保证余款能通过银行按揭及时支付，李佳滨仍愿意也能够继续履约。双方的合同目的都能实现。现在邱莹在合同目的完全可以实现的情况下，故意制造合同不能履行的假象，所以恳请法院驳回邱莹的所有诉讼请求。纠正其回到履约之道，维护合同的稳定性和正常的交易秩序。
在本案原审审理过程中，李佳滨抗辩其并未违约，抗辩意见如下：1、邱莹须先行支付24万元首期楼款后，李佳滨可马上办理向银行提前还款，且同时办理涂销抵押手续及过户手续；2、《存量房买卖合同》中第三条第二款约定卖方应在该房产正式交付使用前，交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用（如银行贷款、欠税债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用），故向银行提前还款的时间为交付房产当天；3、《存量房买卖合同》第二十条约定签订合同之日起30日内收到全部楼款，李佳滨收齐楼款后才能向银行申请提前还贷。对此，邱莹不予认可，且称合同第二十条约定的原因是若邱莹不能得到银行贷款，会导致合同无法履行，故应结合合同及附件整体理解，应理解为若邱莹在签订合同30日内不能获得银行同意贷款通知书的，双方同意解除合同。
原审另查明：邱莹户籍非广州市，但自2008年12月至2015年9月期间均有连续缴纳养老保险，其名下在广州市没有住房。邱莹丈夫户籍亦非广州市，其名下在广州市亦没有住房。李佳滨对邱莹在广州市具备购房资格并无异议。
原审再查明：诉涉房屋在庭审辩论终结前仍存在抵押登记。
原审法院认为：诉涉的编号为xxxx《存量房买卖合同》及附件是原、李佳滨双方真实的意思表示，且合法有效，双方存在房屋买卖合同关系，依法应受法律保护。纵观上述合同及附件内容，邱莹、李佳滨双方虽未就诉涉房屋涂销抵押事宜进行约定，但双方约定了办理产权转移登记递件时间为2016年6月30日前，且该时间亦为邱莹向李佳滨交付首期楼款24万元的截止时间，同时，双方亦约定除定金、首期楼款外的剩余楼款，由邱莹申请银行按揭贷款支付，若银行批准的贷款数额少于合同约定的按揭数额，差额则由邱莹在房管局出具成功受理交易递件回执当天直接支付给李佳滨。因此，按照交易惯例，李佳滨应于2015年6月30日前完成涂销抵押手续，以保证诉涉房屋能完成产权转移登记手，即李佳滨应于2015年6月30日前完成向银行提前还贷的手续。
关于李佳滨抗辩称邱莹须先行支付24万元首期楼款，李佳滨收款后可马上办理向银行提前还款，且同时办理涂销抵押手续及过户手续的问题。首先，虽房管局可同时受理涂销抵押手续及过户手续，但从完成提前还贷到银行出具相关证明文件等亦存在时间差；其次，李佳滨亦未提供充分证据证明其已准备足额资金以向银行提前还贷；再次，从双方就定金约定数额高达50万元来看，双方显然已就李佳滨提前还贷的能力在邱莹交付定金的数额上作考虑；最后，根据一般房产交易惯例，除定金之外的首期楼款一般在过户递件时支付。关于《存量房买卖合同》中第三条第二款以及第二十条的约定问题。首先，合同第三条是合同格式条款，约定的主要事项是交楼时相关费用的结算问题，且相关费用指向多涉及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等。其次，诉涉合同就楼款支付事宜在附件中进行了详细约定。再次，附件中约定24万元楼款在2015年6月30日（不迟于递件日）支付，余下楼款通过银行按揭支付，收齐楼款后交付房屋，由于诉涉房屋存在抵押，故必须在交易过户前完成抵押涂销，不可能交付房屋后才清偿银行贷款、再办理抵押涂销。至于合同第二十条约定的问题。虽该约定“双方同意签合同之日起30日收到全部楼款”，但与此句后面的内容“若未收到银行申请贷款额双方同意解除该协议”矛盾。同时，结合合同附件中约定的付款方式为银行按揭支付余下楼款，故楼款支付方式应以附件约定为宜，若邱莹未能获得银行贷款则双方同意解除合同。因此，李佳滨的抗辩意见缺乏法律和事实依据，不予采纳。
李佳滨于2015年6月30日前仍未完成涂销抵押手续，邱莹履行不安抗辩权拒绝于2015年6月30日前支付楼款24万元并无不妥。李佳滨未按约定完成涂销抵押手续，导致诉涉房屋在合同约定交易过户期限届满时仍未达到办理过户的条件，是双方无法履行合同约定的原因，李佳滨的上述行为已构成违约，并应承担相应的法律责任。邱莹购买房屋的合同目的已经落空，其主张解除双方于2015年5月13日签订的合同号为xxxx号《存量房买卖合同》符合法律规定及合同约定，予以支持。诉涉合同中约定房屋交易价为274万元，双方约定并实际履行的定金数额为50万元，且未超过主合同标的额的20%，邱莹主张李佳滨双倍返还定金即100万元，符合法律规定，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年11月10日作出判决：一、解除邱莹及李佳滨于2015年5月13日签订的合同号为xxxx《存量房买卖合同》；二、李佳滨于判决发生法律效力之日起十五日内向邱莹双倍返还定金100万元。一审案件诉讼费14360元，由李佳滨负担。
判后，上诉人李佳滨不服原审判决，向本院提起上诉称：1、双方合同并无约定李佳滨提前还贷、涂销抵押具体时间，而双方合同约定邱莹支付首期款的期限为“不迟于递件日”，邱莹未按照合同约定支付首期款，其违约在先，原审未查明邱莹未支付首期款的原因及拒不按约定配合申请垫资提前还贷的事实；2、原审混淆交易惯例和交易习惯，错误地以交易惯例将双方过户递件的时间等同于邱莹支付首期款的时间，认定李佳滨办理涂销抵押的义务在先；3、原审认定邱莹履行不安抗辩权拒绝于2015年6月30日前支付楼款24万元并无不妥，按照法律规定，行使不安抗辩权的主体是先履行合同义务一方，按照此逻辑，原审认定邱莹为先履行合同义务一方，与按照交易惯例认定李佳滨为先履行合同义务一方相互矛盾。为此上诉请求：1、撤销原审判决，并改判驳回邱莹全部诉讼请求；2、本案一、二审全部诉讼费用由邱莹承担。
被上诉人邱莹答辩称原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回李佳滨的上诉请求，维持原判。原审关于不安抗辩权的认定有瑕疵，应是先履行抗辩权。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审过程中，李佳滨请求本院向广东合富房地产置业有限公司调查关于涉案合同的履行以及邱莹支付中介费等情况。李佳滨主张其从广东合富房地产置业有限公司处获知邱莹未向中介方支付中介费5000元，其认为邱莹在支付了定金之后，没有能力支付中介费，更没有能力支付后续首期款，且中介方至今未向邱莹追索中介费，其怀疑邱莹与中介方存在非诚信交易的行为。
本院认为：原审认定李佳滨与邱莹签订的《存量房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。根据该《存量房买卖合同》第四条约定，双方共同办理产权转移登记，双方应当于2015年6月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。由于涉案房屋存在抵押的情形，因此涉案房屋只有在涂销抵押之后方可过户给邱莹，即李佳滨应在2015年6月30日之前完成涂销抵押手续，以确保双方可以向房地产登记机构申请办理产权登记。事实上涉案房屋至今仍存在抵押登记，因此系李佳滨的原因导致涉案房屋无法办理产权转移手续。李佳滨上诉坚持认为系邱莹未按约定支付24万元首期楼款违约在先，根据双方《存量房买卖合同》附件约定，首期楼款（不含定金）24万元，买方应在2015年6月30日（不迟于递件日）前直接支付卖方。双方合同并未约定邱莹支付首期款为李佳滨办理涉案房屋涂销抵押的前提条件，邱莹在2015年6月30日之前支付首期款即可。且鉴于涉案房屋存在抵押而无法办理过户手续，邱莹拒绝在合同约定期限内向李佳滨支付24万元首期楼款事实与法律依据充分。因此，李佳滨的该上诉主张不能成立，本院不予采信。李佳滨作为收受定金一方，其不履行合同约定的义务，应向邱莹双倍返还定金，原审判决李佳滨向邱莹双倍返还定金100万元并无不当，本院予以维持。
关于李佳滨向本院提出的调查取证申请，邱莹是否向中介方支付中介费与本案纠纷不属于同一法律关系，且邱莹与中介方存在非诚信交易的行为仅为李佳滨的个人推断，并无其他证据予以佐证，故本院对李佳滨的调查申请不予采纳。
综上所述，李佳滨的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费13800元，由上诉人李佳滨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年五月十日
书 记 员 谢 淳