江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终3181号
上诉人（原审被告）：陈洪明，男，1968年5月12日出生，汉族，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。
委托诉讼代理人：刘海浪，江苏名典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：淮安市百扬置业顾问有限公司，住江苏省淮安市清河区天山华庭小区二区10-A幢902室。
法定代表人：黄欣蔚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：葛明，江苏勤辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐青，江苏勤辉律师事务所律师。
原审被告：沭阳县坤恒房地产开发有限公司，住江苏省沭阳县迎宾大道北侧（浙江商城C1幢4层）。
法定代表人：孙井红，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘海浪，江苏名典律师事务所律师。
上诉人陈洪明因与被上诉人淮安市百扬置业顾问有限公司（以下简称百扬公司）、原审被告沭阳县坤恒房地产开发有限公司（以下简称坤恒公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初12151号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈洪明上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回百扬公司的诉讼请求。事实和理由：1.原审判决认定百扬公司为陈洪明销售了房屋是错误的，证据不足。陈洪明从坤恒公司抵工程款的房屋，大部分由陈洪明抵给其分包商和材料商，其余部分是陈洪明自行找亲戚朋友购买或通过亲戚朋友找人购买的，不是百扬公司销售的；2.签约明细表上虽有百扬公司工作人员签字，但不是销售抵工程款房屋的证据，这仅是陈洪明与购房人协商好内容后到百扬公司补办签约单，以便坤恒公司审核；3.陈洪明提供的两名购房人证言能够证明陈洪明所有抵工程款房屋都与百扬公司无关；4.陈洪明与百扬公司之间不存在委托销售合同关系。陈洪明没有指示及要求百扬公司销售房屋，仅凭百扬公司工作人员在签约明细表上签字这一行为就按房屋成交价收取1%的费用，这对陈洪明来说显然不合理，更不公平。
百扬公司辩称，1.百扬公司系专门从事房地产销售代理公司，系坤恒公司建设新江南小区销售代理公司，根据百扬公司与坤恒公司合同约定在百扬公司为坤恒公司代理销售新江南小区房屋期间，承担代理服务期间的广告宣传费用，组织销售团队并承担销售人员的工资，负责与目标客户进行项目介绍核对价格签约，办理房屋销售网签备案手续及按揭贷款手续等。根据双方合同约定佣金结算方式为基本佣金加溢价佣金，后来在与坤恒公司签订补充协议约定所有房屋折抵工程款房源按照百分之一计算佣金，由实际施工人负担。事后，坤恒公司与实际施工人签订了相关合同，向实际施工人告知该部分房源销售佣金由实际施工人负担的约定，在百扬公司销售房屋期间，百扬公司承担了巨额宣传费用及工人工资；2.陈洪明与坤恒公司确定折抵工程款房屋以后，陈洪明委托百扬公司为其折抵工程款部分房屋进行销售，客观上百扬公司为陈洪明提供了大量服务并承担一定成本费用，虽然说陈洪明与百扬公司没有签订委托销售代理合同，但是双方间签订的签约明细表载明房屋房号、销售价格，可以说明百扬公司是按照陈洪明指示和要求及确定价格对外销售，签约明细表具有委托销售合同的主要内容，客观上陈洪明也接受了百扬公司为其提供销售服务的成果，为了区分该58套房屋客户的来源，在签约明细表中进行了特别备注和说明，除了自带以外都是百扬公司为陈洪明发展来的客户。百扬公司认为即便是陈洪明自带客户，百扬公司也要对其带来的客户进行项目介绍、核对价格、签约、网签及贷款，这也付出了一定劳务成本和相关费用，也应该纳入结算佣金范围；3.根据百扬公司与坤恒公司约定双方是以基本佣金和溢价佣金计算，基本佣金仅仅是成本费用，基本佣金不到佣金的50%，也就是说溢价佣金才是百扬公司实际收益相关费用，所以原审法院按照1%主张基本佣金并不高，综合上述三点意见，百扬公司认为原审认定事实清楚、适用法律准确应予以维持。
百扬公司向一审法院提出诉讼请求：1.陈洪明给付百扬公司销售佣金140636元；2.坤恒公司对上述债务承担补充给付责任；3.本案诉讼费用由陈洪明、坤恒公司承担。
一审法院经审理认定事实如下：2008年8月13日，百扬公司（乙方）与坤恒公司（甲方）签订销售总代理合同，约定坤恒公司将定名为“新江南花园”的物业包括住宅、商业委托乙方为销售总代理。合同第二条约定，本合同自双方签订之日起生效直至自甲方取得委托总代理之该物业预售许可证并正式对外销售之日以后的24个月为止；第三条约定，所有该物业之广告及市场推广费用均由乙方承担，其广告及市场推广费用包括有关该物业的各项媒体广告、户外发布、公共媒体活动、展会、楼书、宣传海报、DM单页等所产生的一切费用；第八条约定，乙方实际成交的每套单位价格不得低于双方共同协商的该单位最低成交价格，唯甲方特批的成交价格除外，其优惠的价格还应算在甲方支付乙方佣金的比例之内。总代理期限内，该物业售出的每一套单位，甲方均须向乙方支付该单位的代理佣金，代理佣金分为两部分：A销售佣金销售回报以总销售价的1.5%结算给乙方；B奖励佣金（溢价部分）若某套成交单位实际成交价格高出该单位双方制定的最低成交价格，则甲方将该单位超出部分的销售金额的20%支付给乙方作为该单位的奖励佣金。
2009年5月23日,百扬公司（乙方）与坤恒公司（甲方）签订新江南销售代理合同补充协议，载明本补充协议是以原销售代理合同为基础,经双方友好协商统一达成的补充条款。协议第二条约定，总代理期限内，该物业售出的每一套单位，甲方均须向乙方支付该单位的代理佣金，代理佣金分为两部分：A.销售佣金调整为以总销售额的1.0%结算……B.奖励佣金（溢价部分）按原销售代理合同执行；第六条约定，新江南二期房源中抵工程款房源不计入代理销售范围，不计销售业绩，不结算销售佣金。一期房源除5号楼以外甲方不得作为抵工程款处理，否则算乙方业绩，并结算佣金。（一期项目房源如要抵给一期项目经理，需提前一星期告知销售公司，并双方确认）。在签订此补充协议后，甲方需确定并提交乙方二期所抵工程款房源（约500套），并向乙方提供房源明细。如未及时提供，则乙方如已销售抵工程款房源的，均作为乙方销售业绩，并结算佣金。凡销售部老客户（在销售部做过登记客户），均不得算为项目经理抵工程款客户，如经甲乙双方协商同意抵给项目经理，则需计入乙方业绩。在销售工程款所抵房源时，乙方须积极配合对客户进行项目介绍、核对价格、签约、按揭贷款等事宜，该房源销售有关费用由项目经理承担，乙方按房屋成交价1%收取服务费用。所抵工程款房源，如该房源项目经理要求委托乙方销售，须与乙方签订委托协议，乙方将根据实际情况，在不影响甲方利益的前提下帮助其进行销售，每套房源向项目经理收取一定销售费用。第七条约定，乙方承担项目推广的广告费用其中包括电视媒体，户外广告，印刷宣传单页，条幅，楼书户型单页等。促销礼品，庆典，展会不在广告费范畴，乙方提出计划后报甲方审批，此费用由甲方承担。
其后，百扬公司为坤恒公司销售房屋，双方发生纠纷，百扬公司以坤恒公司为被告诉至宿迁市中级人民法院。该院于2015年5月5日作出（2012）宿中商初字第0161号民事判决，认定百扬公司自2011年10月起从案涉项目销售部退场。
一审法院另查明，陈洪明系涉案工程实际施工人，坤恒公司以部分房屋向其抵充工程款，百扬公司为陈洪明销售了部分房屋。
经双方确认，本案争议焦点为：1.百扬公司是否有权要求陈洪明按照1%标准向其支付房屋销售佣金；2.如果百扬公司有权要求陈洪明支付佣金，其是否有权就车库主张佣金；3.百扬公司退场时间如何确认；4.如果百扬公司主张的佣金成立，坤恒公司应否承担补充给付责任。
关于第1个争议焦点，即百扬公司是否有权要求陈洪明按照1%标准向其支付房屋销售佣金问题。
百扬公司认为，其虽未与陈洪明签订委托销售合同，但其按照陈洪明指示和要求实际进行了销售，陈洪明接受了其劳动成果，并从中受益，可以说明其与陈洪明之间存在委托代理销售合同关系。另百扬公司主张的销售佣金低于市场标准，应予支持。
陈洪明认为，其与百扬公司之间不存在委托合同关系，且相关购房者均来源于其自身，百扬公司没有付出劳动，故百扬公司无权主张佣金。
一审法院认为，百扬公司有权按照1%标准向陈洪明主张销售佣金，理由为：首先，百扬公司虽未与陈洪明签订书面委托合同，但是百扬公司实际已为陈洪明销售了房屋。百扬公司提供的签约明细表上均有百扬公司工作人员签字确认，说明百扬公司参与了房屋销售。其次，百扬公司作为涉案小区房屋的销售总代理，其不仅承担所有该物业之广告及市场推广费用，还负责寻找客源。陈洪明虽称其所有销售房屋客源均与百扬公司无关，并提供了二证人证言。纵使该二房屋的购买人系陈洪明联系，但也不能否认百扬公司为此付出了其他劳务。起码百扬公司前期的广告宣传及推广在一定程度上会对购房者的购买心理产生正面影响，更不用说百扬公司为促成房屋交易付出的其他资源。另该二证人证言不能证明百扬公司所售房屋的客源均来源于陈洪明，这可从签约明细载明的“自带”内容得到印证。第三，从销售明细来看，百扬公司是按照陈洪明指示与要求对房屋进行销售，说明百扬公司与陈洪明存在委托代理销售合同关系。第四，百扬公司与陈洪明均认可，销售佣金占整个销售收入的比例较低，不超过50%。可以说，房屋销售公司的主要盈利在于奖励佣金，销售佣金仅是为了确保成本。百扬公司虽没有与陈洪明约定销售佣金及奖励佣金的比例，但是结合百扬公司与坤恒公司签订的新江南销售代理合同补充协议中的约定，在销售工程款所抵房源时，乙方须积极配合对客户进行项目介绍、核对价格、签约、按揭贷款等事宜，该房源销售有关费用由项目经理承担，乙方按房屋成交价1%收取服务费用，考虑到包括陈洪明在内的实际施工人与坤恒公司之间的关系，陈洪明应明知该约定，并同意该约定。否则，坤恒公司仅需与百扬公司约定抵工程款的房屋不计算佣金，而无需约定百扬公司向实际施工人收取费用，并约定费用标准。另外，从该补充协议来看，抵工程款房屋并非少数，而已达500余套。百扬公司积极配合对客户进行项目介绍、核对价格、签约、按揭贷款等事宜，应认定为百扬公司为此付出了成本。由此可见，百扬公司不可能不收取费用。综上，百扬公司要求陈洪明按照1%标准支付销售佣金并无不妥，予以支持。
关于第2个争议焦点，即百扬公司是否有权就其销售的车库向陈洪明收取佣金问题。一审法院认为，百扬公司无权就销售的车库向陈洪明收取佣金，理由为：百扬公司与坤恒公司签订的销售总代理合同未将车库约定在百扬公司收取佣金的范围内，另百扬公司在与坤恒公司此前的纠纷中也没有主张车库佣金，说明销售车库无需收取佣金。百扬公司为陈洪明销售的房屋与其为坤恒公司销售的房屋并无不同，在无特别约定情况下，其无权就其销售的车库向陈洪明收取佣金。
关于第3个争议焦点，即百扬公司退场时间如何确认问题。中院0161号民事判决中已认定百扬公司自2011年10月起从案涉项目销售部退场。百扬公司虽对该退场时间不予认可，但其未能提供相反证据，应当认定百扬公司自2011年10月起从案涉项目销售部退场。
关于第4个争议焦点，即坤恒公司应否承担补充给付责任问题。百扬公司与坤恒公司于2009年5月23日签订的补充协议书中约定，包括涉案房屋在内的新江南二期房源中抵工程房源不计入代理销售范围，不计销售业绩，不结算销售佣金。现百扬公司要求坤恒公司对涉案房屋销售佣金承担补充给付责任，无事实与法律依据，不予支持。
综上，百扬公司与陈洪明之间存在事实上的商品房委托代理销售合同关系，百扬公司已为陈洪明销售房屋，陈洪明应向百扬公司支付销售佣金。鉴于陈洪明与坤恒公司之间的特殊关系，应推定陈洪明明知并同意涉案补充协议中关于销售工程款所抵房源佣金标准的约定。现百扬公司要求陈洪明按照补充协议中约定的1%标准给付房屋销售佣金，并无不妥，予以支持。但是，百扬公司无权就其销售的车库收取佣金，且因其于2011年10月起从案涉项目销售部退场，其仅有权就销售日期在2011年10月1日前的房屋主张佣金。根据百扬公司提供的销售房屋明细表，其自认为陈洪明销售的房屋总价为14578677元。但该房屋中含销售时间在2011年9月31日之后的房屋共计6套，房号分别为2-1302、1-1602、2-1001、1-702、3-302、1-1802，销售价款共计2098799元（443619元+321174元+301950元+287386元+354670元+390000元）。根据以上论述，可以认定百扬公司为陈洪销售的房屋总价为12479878元（14578677元-2098799元），被告陈洪明应向百扬公司给付房屋销售佣金124798.78元（12479878元×1%）。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,一审法院判决：一、陈洪明应于判决发生法律效力之日起十日内给付淮安市百扬置业顾问有限公司房屋销售佣金124798.78元；二、驳回淮安市百扬置业顾问有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3114元，由淮安市百扬置业顾问有限公司负担400元，由陈洪明负担2714元。
本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明，在百扬公司向坤恒公司起诉主张销售佣金的（2012）宿中商初字第0161号案件中，坤恒公司提供的两名证人腾某、仲某均系该项目的承建商即项目经理，坤恒公司亦抵账了部分房屋给该二人。该两名证人在该案中均陈述抵账的房屋销售价格要经过项目经理确认才能销售。该事实亦经百扬公司提供的原销售部员工证言所证实。
二审中陈洪明提供证人韩某出庭作证，韩某陈述主要内容是：2009年我是做涉案小区36号楼的，后抵了33号楼1单元302室、32号楼2单元401室。签合同是在售楼部签的，在一楼，其他手续都是自己办的，房屋做按揭手续是我提供给银行的。
陈洪明对证人证言质证意见：证人证言属实，能够证明33号楼1单元302室签约明细没有标注自带字样，而这套房子是陈洪明抵工程款销售的，与百扬公司没有关系；百扬公司没有参与洽谈、订约备案及按揭事宜。
百扬公司对证人证言质证意见：证人陈述32号楼2单元401室是以房抵款，签约明细表中也注明自带字样，说明涉案的58套房源中哪些是自带哪些是百扬公司为陈洪明发展的客户进行了明确的区分，可以证实涉案58套房屋中仅有10套是陈洪明自带客户购买的房屋，其他均是百扬公司为陈洪明发展的客户；证人陈述合同签订在一楼，而陈洪明亦陈述坤恒公司办公在二楼、销售在一楼，可以证实百扬公司为陈洪明提供了服务。
本院认证意见：双方当事人对证人证言真实性均无异议，本院予以采信。
本案的争议焦点为：1.百扬公司是否为涉案的58套房屋的销售提供了相应的服务；2.百扬公司按总销售价1%主张销售佣金有无事实和法律依据。
本院认为，本案中，坤恒公司将涉案的58套房屋抵账给项目经理即本案的上诉人陈洪明以冲抵工程款，百扬公司作为与坤恒公司签订销售总代理合同的销售顾问公司提供了该58套房屋的签约明细表，可以证实百扬公司为本案58套房屋的销售提供了相应的服务。这一点从百扬公司与坤恒公司的销售佣金案件的证人证言亦可以得到印证。百扬公司提供了涉案房屋销售的前期广告宣传、市场推广、签约，备案等服务，以及销售人员的工资等成本，理应得到相应的补偿。百扬公司与坤恒公司签订销售代理合同，约定佣金为销售总额的1%加上奖励佣金，陈洪明作为项目经理即实际施工人，依据其与坤恒公司的关系并根据涉案房屋的销售过程应该是知晓百扬公司与坤恒公司关于抵账房屋销售佣金的约定。现陈洪明亦认可1%的佣金占整个佣金收入比例较低，现百扬公司仅按照1%的比例主张，陈洪明作为抵受房源的所有者，并未委托他人销售该批房屋，且仍然与买房人在百扬公司所在的售楼部签订合同，应该是实质上接受了百扬公司的服务，故陈洪明应当向百扬公司按照房屋销售总额支付1%的销售佣金。
综上所述，陈洪明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3114元，由上诉人陈洪明负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄亚非
审判员 陈泽环
审判员 庄云扉
二〇一七年十一月十六日
书记员 杨 曼
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