上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初14219号
原告(反诉被告)：上海奕繁家具有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：卜繁荣，经理。
委托诉讼代理人：张金强，上海华尊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：甘正玉，女，在上海奕繁家具有限公司工作，系法定代表人妻子。
被告(反诉原告)：合高(上海)家具有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代理人：吴家驹，总经理。
委托诉讼代理人：郑清清，上海沃江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张云沙，上海沃江律师事务所律师。
原告上海奕繁家具有限公司诉被告合高(上海)家具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案受理后，依法由审判员吴小龙适用简易程序审理。本案于2017年10月17日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张金强、甘正玉、被告的委托诉讼代理人张云沙到庭参加诉讼。审理中，被告提出反诉，本院依法于2017年10月23日受理。后被告撤销对齐小静的委托代理，并委托郑清清为被告的代理人。本案于2017年11月21日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张金强、甘正玉、被告的委托诉讼代理人郑清清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海奕繁家具有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认青浦区北青公路XXX号第3、4幢厂房内750平方米的搬迁费、停产停业损失费及其他损失费归原告所有，包括可恢复使用机器设备搬迁安装费人民币(以下币种均为人民币)7,500元，无法恢复使用机器设备设施补偿费15,215元，库存物资搬迁费25,000元，装修及附属物补偿费50,000元，停产停业损失187,500元，职工遣散费187,500元，速迁费745,093元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：上海市青浦区北青公路XXX号第3、4幢厂房系原告与被告合租用于家具生产，租赁期限自2016年10月1日起至2018年9月30日，承租面积750平方米，租金每月14,625元。2017年5月15日，系争房屋停电并被纳入动迁范围，但被告一直不愿对原告方因动迁产生的相关损失予以确认，故原告诉至法院作如上诉请。
审理中，原告增加诉讼请求：要求被告返还租赁保证金14,625元。
被告合高(上海)家具有限公司辩称：不同意原告全部诉请。原告提出的所有损失被告也没有拿到补偿，被告因为系争房屋的动迁补偿已经起诉案外人上海怡达家俱有限公司(以下简称怡达公司)，在本案也提出了中止审理的申请。即便被告拿到上述损失的赔偿，该赔偿也是属于被告。被告认为，原告于2017年6月底搬出系争房屋，但房租只交至2017年3月，且水电未结清，故提出反诉诉请要求：1、判令原告支付被告2017年4-6月份房租43,875元及滞纳金19,963.12元；2、判令原告支付被告2017年4-5月份水电费共计2,888.29元；3、判令原告承担本案所有诉讼费用。
原告针对被告的反诉辩称：同意支付到2017年5月15日的房租21,937.50元，滞纳金不予认可，因为是根据被告的要求原告才不支付租金的。诉请2的水电费愿意支付。
经开庭审理查明：2016年10月1日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋合租协议》，约定甲方出租给乙方的厂房座落在青浦区北青公路XXX号，第3、4幢厂房，面积为750平方米；厂房租赁自2016年10月1日起，至2018年9月30日止；该厂房租赁期内每月租金14,625元；乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为1个月租金，租金每次付3个月，采用先付后租的方式，乙方在每个租金须支付期的首个月的5日前向甲方支付租金；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担。合同第7.3条约定，租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任；7.4条约定租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不做任何补偿；7.6条约定租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，不得拖欠，每逾期1天甲方增收0.5%滞纳金。合同尾部被告方除了加盖公章，还有授权代表人刘传良的签字。
合同签订后，原告按约支付租金至2017年3月底，并支付租赁保证金14,625元。
另查明，系争房屋系被告自怡达公司承租后转租给原告。根据被告与怡达公司签订的房屋租赁合同，怡达出租给被告的建筑面积为1,642平方米，租赁期限自2016年10月1日至2018年9月30日，租赁合同第6.1条约定被告在租赁期间，严禁将承租的区域转租，如果擅自中途转租，则转租无效且甲方不再退还租金和保证金。
又查明，系争厂房自2017年2月开始动迁，3月进行评估。2017年5月18日，重固镇房屋土地征收补偿办公室与怡达公司签订上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议，对怡达公司位于重固镇北青公路XXX号房屋进行征收补偿，经评估，怡达公司房屋建安重置价为13,847,269元，房屋相应土地使用权费用为8,766,000元，设备搬迁和安装费用计6,530,930元(含无法恢复设备)，停产、停业损失补偿为1,031,750元，一次性速迁奖励费为4,100,000元，以上合计34,275,949元。另约定附属物等为4,890,451元，土地前期整理费为2,922,000元，职工遣散费为4,127平方米*250元/平方米=1,031,750元。
2017年8月，系争厂房被拆除。
原、被告均确认，双方租赁厂房均用于家具生产，被告租赁1,642平方米，转租给原告750平方米，其他的是被告自己经营。关于停产停业损失，是根据协议每平方米计算的。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，房屋合租协议、上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议、评估汇总表、房屋租赁合同等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告表示，协议第7.3、7.4条不适用本案，因为原告并非追究被告违约责任，而是确认合租部分属于原告的；双方协议没有到期，而是动迁的原因致使原告不能履行合同。被告认为协议中没有装修赔偿，但旁听了被告与怡达的案件，被告也提出了装修损失271,230元，其中有50,000元属于原告。与被告签订协议时并未出示与怡达公司的合同及产权证，是要办营业执照时才知道被告不是产权人，诉讼后才知道被告不能转租。评估时被告怕怡达公司知道，不让原告说出双方间的合租关系，原被告是放在一起评估的，给过被告清单，明细中属于原告部分包括：可恢复使用机器设备中的一台空调和第3、4、5、6、7、8、13、15项；无法恢复使用机器设备设施评估明细表中的电力电缆改造工程一半费用和第2、3项；库存物资25车。速迁奖按原告承租面积占总面积的比例计算。原告2017年5月15日被停电，之后就不能正常使用经营，不同意支付之后租金，到2017年5月中下旬搬离。如果法院认定逾期支付，滞纳金过高，由法院依法酌情调低。搬离时双方没有办理书面交接手续，口头打了招呼，没有其他证据证明。
原告提供：与被告代表刘传良的通话记录，刘传良是被告公司经理，也是协议中被告的授权代表，证明评估表中的金额明细大部分都属于原告。
被告发表质证意见称，刘传良不是被告的法定代表人，也不是实际控制人，其与原告的录音不代表被告的意思，被告不予认可。其中提到的装饰装修根据原告提供的补偿协议并没有一项是装饰装修。
被告表示，根据协议7.3条，系争房屋遇到动迁双方互不承担责任，7.4条原告自行承担装修费用，租赁期满原告不承租的被告不承担补偿。原告到2017年6月中下旬才全部搬离。被告还没有拿到任何补偿款，原告若认为有属于原告的部分应提供证据，速迁奖计算依据有异议，也不是属于原告的。滞纳金是根据双方协议第7.6条约定的日千分之五的标准计算的。被告向怡达公司承租范围内装修都是被告的，原告没有装修，评估报告中的都是被告的。怡达知道被告转租，口头同意的。
根据庭审确认的事实，本院认为：根据被告与怡达公司签订的房屋租赁合同，被告承租期间严禁将承租的区域转租，现被告擅自将系争厂房部分转租，且未取得怡达公司的书面同意，转租行为无效，故原被告签订的房屋合租协议无效。无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告明知其无权转租而与原告签订合租协议，原告签订合同时不查看产权证也不核实被告是否有转租的权限，双方对于合同无效的结果均有过错，应各自承担相应的责任。
关于原告要求被告承担的动迁补偿款，根据补偿协议约定及双方在庭审中的陈述，停产停业损失补偿和职工遣散费是按照每平方米250元的标准进行补偿的，而这两项通常是针对实际经营人在停产停业期间的经营损失及遣散职工的费用的补偿，故对原告提出的该两项的补偿要求，本院予以确认。关于可恢复使用机器设备搬迁安装费、无法恢复使用机器设备设施补偿费、库存物资搬迁费、装修及附属物补偿费，本院综合考虑补偿项目的性质、双方使用厂房的情况、使用面积，结合原告与被告授权代表刘传良的通话情况，酌情确定被告应支付原告的补偿费用为5万元。关于速迁费，原告主张被告支付其745,093元，于法无据，本院不予支持。
原告要求被告返还租赁保证金14,625元，被告未表示异议，且原告已经搬离系争厂房，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告要求原告支付4至6月房屋使用费，原告称5月15日之后的使用费因不能正常使用厂房而不予支付，无事实与法律依据，本院对于原告的辩称意见不予采纳。被告按照协议约定主张日千分之五的滞纳金，因协议无效而无事实与法律依据，本院不予支持。关于被告主张的4至5月的水电费，原告对金额予以认可，本院对被告的该项诉讼请求予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告合高(上海)家具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海奕繁家具有限公司停产停业损失人民币187,500元；
二、被告合高(上海)家具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海奕繁家具有限公司职工遣散费人民币187,500元；
三、被告合高(上海)家具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海奕繁家具有限公司补偿费人民币50,000元；
四、被告合高(上海)家具有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海奕繁家具有限公司租赁保证金人民币14,625元；
五、反诉被告上海奕繁家具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告合高(上海)家具有限公司2017年4月至6月的房屋使用费人民币43,875元；
六、反诉被告上海奕繁家具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告合高(上海)家具有限公司2017年4月至5月的水电费人民币2,888.29元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币15,892元，减半收取计人民币7,946元，由原告负担人民币5,112元，被告负担人民币2,834元；反诉受理费人民币484.50元，由反诉被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 吴小龙
二〇一七年十二月十二日
书记员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。