陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终11434号
上诉人（原审被告）贠军利，男，汉族，1973年8月28日出生，中石油长庆油田公司第一采油厂员工，现住西安市高陵区。
委托代理人姚红妮，陕西宽明律师事务所律师。
委托代理人刘佳，陕西宽明律师事务所律师。
上诉人（原审被告）周娟，女，汉族，1983年1月15日出生，中石油长庆油田公司第一采油厂员工，现住西安市高陵区。
委托代理人姚红妮，陕西宽明律师事务所律师。
委托代理人刘佳，陕西宽明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李海燕，女，1978年1月2日出生，汉族，北京金鑫盛达科技有限公司员工，现住西安市未央区。
委托代理人麻建春，陕西玄凯律师事务所律师。
委托代理人李小民，陕西玄凯律师事务所律师。
上诉人贠军利、上诉人周娟与被上诉人李海燕因房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初7013号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2017年3月4日，李海燕与贠军利、周娟签订了《房产买卖契约》，该买卖契约约定，甲（贠军利、周娟）、乙（李海燕）双方在丙方（西安恒居置业有限公司）见证下，就西安市未央区东湖路浐灞半岛A10小区12幢3单元31902室房屋签署房屋买卖契约（商品房购房合同备案登记号Y09004903）。上述房产合同约定建筑面积92平方米。成交价格为55万元整。甲方负责办理上述房产产权证，甲方在取得产权证后30个工作日积极配合乙方办理上述房产证权属过户到乙方名下或乙方指定人名下的产权过户手续。甲乙双方协商一致同意，在签署本签约当日，乙方通过丙方向甲方支付购房款定金20000元整，剩余购房款53万元，甲乙双方协商一致同意，在上述房产过户前一日，乙方将剩余购房款存入资金监管账户，待产权成功过户到乙方名下后，22个工作日内资金监管方待乙方一次性支付给甲方。该《房产买卖契约》上有贠军利、周娟及委托代理人贠军化的签字。2017年4月底，贠军利、周娟向银行出具《承诺书》，承诺书载明了出卖人及买受人的姓名，房屋地址、房产证号及合同价款等内容，被告贠军利、周娟在承诺书上签字。因贠军利、周娟拒绝履行《房产买卖契约》，2017年5月11日，李海燕诉至原审法院，请求如前所述。庭审中，贠军利、周娟称其二人未在《房产买卖契约》上签字，因此《房产买卖契约》应属无效。李海燕提供了贠军利向委托人贠军化的授权委托书，委托授权书载明，贠军利因不能亲自办理房屋买卖事宜，因此委托贠军化处理代办，委托人在权限范围内签署的一切有关文件，贠军利均承认，一切后果由贠军利承担。贠军利承认其确曾向贠军化出具过授权委托书，亦承认其知道贠军化将其房屋在中介公司挂牌出售。贠军利、周娟虽主张其不知卖房一事，亦没有在《房产买卖契约》上签字，但承认确在承诺书上签字。李海燕已按照合同约定将2万元定金通过银行转账至贠军化账号。经释明，李海燕明确诉讼请求为：1、请求确认其与贠军利、周娟2017年3月4日所签订的《房屋买卖契约》有效。（房屋总价55万元）；2、请求判令贠军利、周娟继续履行合同交付房屋并协助其办理过户手续。李海燕同时放弃向贠军利、周娟主张违约金的诉讼请求。另查明，李海燕称其为履行与贠军利、周娟的《房屋买卖契约》，2017年3月4日已经将其唯一一套住房出卖。李海燕提供了《西安市二手房交易结算资金监管协议》及资金监管账户向其转账支付的29.5万元银行转款记录。以上事实，有银行回单、工商银行自助服务凭条及当事人陈述等在卷佐证。
2016年5月16日，李海燕诉至西安市未央区人民法院称，2017年3月4日，其与贠军利、周娟在西安恒居置业有限公司签订房产买卖合同，约定贠军利、周娟将位于西安市未央区东湖路浐灞半岛A10小区12幢3单元31902室房屋出售给其。合同约定：房屋的成交价格为55万元，在签订合同当日，其需通过中介公司向贠军利、周娟支付2万元定金，剩余53万元购房款需在过户前一日存入资金监管账户，待产权过户成功后，由资金监管方在22个工作日内待其一次性支付被贠军利、周娟。并约定贠军利、周娟在取得产权证后30个工作日内配合其办理房屋过户手续。合同签订后，其向贠军利、周娟支付了2万元定金，并交纳了中介费、并积极办理房屋的评估、担保、按揭、登记等工作，并支付了相应的9330元费用。2017年5月2日，贠军利、周娟取得了房屋产权证，但贠军利、周娟拒绝履行合同。现诉至法院，请求判令：1、其与贠军利、周娟2017年3月4日所签订的《房屋买卖契约》有效。（房屋总价55万元）2、贠军利、周娟继续履行合同交付房屋并协助原告办理过户手续。3、贠军利、周娟承担违约金13万元。4、诉讼费由贠军利、周娟承担。
贠军利、周娟辩称，其从未与其签订过任何房屋买卖合同，李海燕提供的房产买卖契约上的出售人不是被告的签字，因此其不是本案适格的诉讼主体。双方未签订过房屋买卖合同，其亦无义务协助李海燕办理过户手续。李海燕主张的违约金不符合法律规定，李海燕提供的房屋买卖契约即约定了违约金又约定了定金，显然违反法律规定。李海燕主张的13万元违约金过分高于造成的损失，应当适当减少。综上，请求法院驳回李海燕的诉讼请求。
原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，贠军利、周娟虽主张其未在《房屋买卖契约》上签字，且李海燕提供的授权委托书上没有亦没有周娟的签字授权。但贠军利对于其委托其兄贠军化出卖房屋一事系明知，亦对贠军化进行了授权。而周娟在贠军利出卖房屋后向银行出具《承诺书》，可以认定周娟对于贠军利出卖西安市未央区东湖路浐灞半岛A10小区12幢3单元31902室房屋一事已经进行了追认。故双方之间签订的《房屋买卖契约》有效。李海燕为履行合同约定，向授权委托人贠军化支付了2万元定金，并出卖其唯一住房，故李海燕要求贠军利、周娟履行合同并办理过户手续的诉讼请求，予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，遂判决：一、李海燕与贠军利、周娟签订的《房产买卖契约》有效并继续履行。二、贠军利、周娟于本判决生效之日起三十日内配合李海燕办理西安市未央区东湖路浐灞半岛A10小区12幢3单元31902室房屋的过户手续。并于过户当日向李海燕交付上述房屋。案件受理费10600元，李海燕已预交，现由李海燕承担600元，贠军利、李海燕承担10000元。贠军利、周娟承担部分于判决生效之日起十五日内付给李海燕。
宣判后，贠军利、周娟不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定其委托贠军化代为办理房屋买卖事宜无事实和法律依据。本案中，涉案房屋系夫妻共同财产，李海燕在明知房屋系夫妻共同财产，仍在未提供共有人同意的证明文书的情况下，以形式上存在问题的委托书签订《房屋买卖契约》，应认定无效。根据协议第12条约定，协议经甲、乙、丙三方签字之日生效。但甲方签字时并未取得周娟的授权，应是无效协议。原审法院认定协议有效并继续履行，但又要求办理过户手续并交付房屋。双方之间是双务有偿合同关系，有先后履行顺序，房屋过户交付是在李海燕履行完自己的合同义务之后才能实现的。本案适用简易程序，一审诉讼费应减半收取。上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由李海燕承担。
李海燕辩称，周娟虽未在《房屋买卖契约》上签字，但在承诺书中已就出售房屋的价格、地址、买卖双方、房产证号等进行了确认，是对贠军利出售房屋行为的追认。双方签订的《房屋买卖契约》合法有效。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，二审中，李海燕同意一次性向贠军利、周娟支付剩余房款53万元。原审判决认定的事实属实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，2017年3月4日，李海燕与贠军利授权委托贠军化签订《房产买卖契约》，涉案房屋为贠军利与周娟夫妻的共同财产，周娟未在该合同中签字。2017年4月，周娟向银行出具《承诺书》，承诺书中载明了出卖人及买受人姓名、房屋地址、房产证号及合同价款等内容，此时周娟在《承诺书》中签字应视为周娟对其丈夫贠军利出售房屋行为的认可，故，《房屋买卖契约》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定继续履行。原审法院在未认定李海燕应先履行交付房款义务的前提下判决贠军利、周娟将涉案房屋过户并交付给李海燕不妥，予以纠正。现李海燕同意一次性向贠军利、周娟支付剩余房款53万元，为便于当事人诉讼，化解矛盾纠纷，故对涉案的剩余房款53万元，在贠军利、周娟配合李海燕办理房屋过户手续的同时房款一并给付，并于过户当日向李海燕交付房屋。原审法院适用简易程序进行审理，一审诉讼费应减半收取，予以纠正。综上，贠军利、周娟的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初7013号民事判决书第一项；
二、变更西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初7013号民事判决书第二项为：李海燕于本判决生效之日起十日内向贠军利、周娟一次性支付剩余购房款53万元，同时，贠军利、周娟在收到上述购房款之日起五日内配合李海燕办理西安市未央区东湖路浐灞半岛A10小区12幢3单元31902室房屋的过户手续，并于过户当日向李海燕交付上述房屋。
一审案件受理费10600元（李海燕已预交），减半收取5300元，由李海燕承担300元，贠军利、周娟承担5000元。二审案件受理费9300元（贠军利、周娟已预交），由贠军利、周娟承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
代理审判员 窦 敏
代理审判员 王学堂
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 陈 歆