山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁民终238号上诉人（原审原告）：青岛齐聚鑫商贸有限公司。住所地：山东省青岛市市南区山东路**号****户。法定代表人：王正江，总经理。委托代理人：宋立，山东中苑律师事务所律师。委托代理人：李相杰，山东誉实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于立亮，男，1968年4月4日出生，汉族，山东省即墨市通济街道办事处云桥村村民委员会工作人员，住山东省即墨市。委托代理人刘慧，山东劳谦律师事务所律师。委托代理人：伊希文，山东劳谦律师事务所律师。原审被告：青岛三杰房地产开发有限公司。住所地：山东省青岛市黄岛区隐珠街道办事处云海路**号。法定代表人王世兰，总经理。原审第三人：青岛康泽置业有限公司。住所地：山东省青岛市崂山区海尔路**号*号楼*****室。法定代表人：周宗德，总经理。上诉人青岛齐聚鑫商贸有限公司（以下简称“齐聚鑫公司”）与被上诉人于立亮、原审被告青岛三杰房地产开发有限公司（以下简称“三杰公司”）、原审第三人青岛康泽置业有限公司（以下简称“康泽公司”）案外人执行异议之诉一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2015）青民一初字第60号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人齐聚鑫公司的委托代理人李勇、李相杰，被上诉人于立亮及其委托代理人刘慧到庭参加了诉讼，原审被告三杰公司、原审第三人康泽公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原审审理查明，2012年6月，于立亮起诉三杰公司、青岛圣亚达投资有限公司，要求三杰公司向于立亮交付位于“中央国际”三层面积为925.93平方米的房产并承担逾期交房违约金。该案审理中，根据于立亮的诉讼保全申请，青岛市中级人民法院作出（2012）青民一初字第58-1号民事裁定书，并据此查封三杰公司名下位于“中央国际”的部分房屋。三杰公司申请解除查封并提供“中央国际”另外12套房屋（包括涉案8套房屋）作为担保。青岛市中级人民法院遂作出（2012）青民一初字第58-3号民事裁定书，准许三杰公司的解封申请，解除之前的查封并另行查封了三杰公司提供的担保物：青岛市市南区山东路7号乙中央国际北海花园（西区）2号楼2单元2804号、2805号，3号楼1单元501号、502号、503号、504号、505号，3号楼2单元501号、502号、503号及青岛市江西路35号辛1号楼1单元501号、502号等12套房屋。该案经审理认为：“因三杰公司与于立亮在预售合同中对于标的物的坐落位置约定不明，在庭审中双方亦未能达成一致，而且涉案房屋所在的三层权属为整层登记，并未分割，因此本案在法律上不具备继续履行的条件。于立亮诉请交付房屋，虽经本院释明仍坚持原诉讼请求不变更，因此本院对于立亮的该诉讼请求不予支持，于立亮可依法另行主张相关的损失。”遂作出（2012）青民一初字第58号民事判决书，判决驳回于立亮的诉讼请求。2013年1月，于立亮再次起诉三杰公司，要求解除双方签订的商品房预售合同、三杰公司返还1500万元并赔偿利息损失。该案审理中，根据于立亮的诉讼保全申请，青岛市中级人民法院作出（2013）青民一初字第30-1号民事裁定书，并据此查封三杰公司名下的位于青岛市市南区山东路7号乙3-1-501、3-1-502、3-1-503、3-1-504、3-1-505、3-2-501、3-2-502、3-2-503、2-2-2804、2-2-2805室及位于市南区江西路35号辛1-1-501、1-1-502室12套房屋。2013年6月5日，青岛市中级人民法院作出（2013）青民一初字第30号民事判决书，判决：“一、解除原告于立亮与被告青岛三杰房地产开发有限公司的《青岛市商品房预售合同》；二、被告青岛三杰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告于立亮购房款1500万元并支付利息（自2011年10月19日起至本判决生效之日按中国人民银行规定同期贷款利息标准计付）。”宣判后，三杰公司不服一审判决提起上诉，山东省高级人民法院于2013年11月14日作出（2013）鲁民一终字第321号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。终审判决作出后，于立亮向青岛市中级人民法院申请强制执行，青岛市中级人民法院于2014年3月24日作出（2014）青执字第64-2号执行裁定书，裁定：“一、查封被执行人青岛三杰房地产开发有限公司所拥有的位于青岛市市南区山东路7号乙3号楼1单元901户、3号楼2单元802户、2号楼2单元1204户、2号楼2单元1205户的房产。二、查封期限自2014年3月25日起至2016年3月24日止。查封期间不得抵押、转让、出租等，违者将承担法律责任。”青岛市中级人民法院于2015年1月14日作出（2014）青执字第64-4号执行裁定书，裁定：继续查封被执行人青岛三杰房地产开发有限公司所拥有的位于青岛市市南区山东路7号乙3-1-501，3-1-502，3-1-503，3-1-504，3-1-505，3-2-501，3-2-502，3-2-503，2-2-2804，2-2-2805户，位于青岛市市南区江西路35号辛1-1-501,1-1-502户的房产。三杰公司在执行程序中提出异议，要求解除对上述16套房屋的查封，其理由为：山东路7号乙3-1-501、3-1-502、3-1-503、3-1-504、3-1-505、3-2-501、3-2-502、3-2-503房屋的购房人为张钦福；山东路7号乙3-1-901房屋的购房人为齐聚鑫公司。青岛市中级人民法院于2014年6月9日作出（2014）青执异字第12号执行裁定书，裁定驳回三杰公司的执行异议。三杰公司不服该裁定，向山东省高级人民法院申请复议，山东省高级人民法院作出（2014）鲁执复议字第86号执行裁定书，裁定驳回三杰公司的复议申请。后，齐聚鑫公司在执行程序中提出案外人异议，青岛市中级人民法院于2015年3月23日作出（2015）青执异字第17号执行裁定书，裁定驳回齐聚鑫公司的执行异议。齐聚鑫公司不服该裁定，提起案外人执行异议之诉，即为本案。上述事实有原、被告提交的证据及法庭审理笔录在案为凭，已经开庭质证，依法应予采信。本案中，齐聚鑫公司、三杰公司均认可，2005年4月4日，康泽公司（甲方）与青岛聚鑫投资有限公司（乙方）签订“合作协议”，约定：甲方已取得位于闽江路22号北海花园项目的批准文件，但尚未取得该项目用地的国有土地使用权证；双方合作项目规划建设高层住宅，双方约定合作面积以房屋的建筑面积计算，合作的房屋建筑面积不少于5000平方米（最终以房产测绘部门测定的数据为准）；甲、乙双方同意由乙方按照住宅建筑面积6200元／平方米向甲方支付该合作项目的合作价款三千一百万，最终总价款以实测面积计算多退少补；合作项目由甲方统一设计、建设和销售，甲方承担该合作项目除乙方投入外的全部其他费用；合作项目建成后，乙方将分得合作项目东楼网点以上八楼、西楼网上一至六楼；本协议签订后，乙方将合作价款人民币三千一百万分两次支付甲方，第一次于本合同签订后十日内支付人民币二千万，剩余部分于合同签订后三十日内付清；甲方同意，合作项目建成后，乙方所分得房屋的销售由乙方自行定价，以甲方名义进行销售，甲方应配合出具买卖合同、收款收据、按揭贷款手续等法律文件；甲方保证合作项目建成后乙方所分得房屋的销售单价不低于每平方米人民币8000元，否则甲方同意以该单价回购乙方所分得之房屋。2009年12月12日，康泽公司（甲方）、青岛聚鑫投资有限公司（乙方）、三杰公司（丙方）签订“补充协议”，约定：“一、合作协议表述的北海花园（西区）项目，现实际名称为‘中央国际’项目。二、根据目前实际施工情况，该项目预计竣工日期在2010年12月。三、丙方认可甲、乙双方于2005年4月4日签订的合作协议及本协议，并承诺按协议履行。”另，康泽公司、三杰公司（甲方）与青岛聚鑫投资有限公司（乙方）签订“补充协议”，约定：“1、甲方同意乙方购买甲方房屋，其中5000平方米按6000元/㎡结算。2、原协议第一条第二款、第二条第三款约定乙方房屋为57套，建筑面积伍仟平方米，此部分面积内房屋乙方应向甲方支付购房款3000万元。……6、购房网上合同签署工作是一项严肃细致的工作，乙方应严格按照政府有关规定和甲方指定的网签流程办理，以保证网签工作的顺利进行。”2012年2月15日，青岛聚鑫投资有限公司名称变更为青岛齐聚鑫商贸有限公司。三杰公司认可齐聚鑫公司已支付合作款项31950000元，并认可其已于2012年2月28日将包括涉案12套房屋在内的共计57套房屋交付给齐聚鑫公司。原审法院认为，在于立亮诉三杰公司商品房预售合同纠纷案件的诉讼及执行程序中，青岛市中级人民法院先后查封了三杰公司名下位于青岛市市南区山东路7号乙3-1-501、3-1-502、3-1-503、3-1-504、3-1-505、3-1-901、3-2-501、3-2-502、3-2-503、3-2-802、2-2-1204、2-2-1205共计12套涉案房屋。经审查，上述查封符合法律规定，程序并无不当。现齐聚鑫公司以上述房屋应归其所有为由提出案外人执行异议之诉，要求停止对上述房屋的执行。对此，原审法院认为：一、齐聚鑫公司在本案审理中提交“合作协议”及“补充协议”等3份合同作为其主张房屋权属的依据，按照该3份合同的约定及齐聚鑫公司、三杰公司在本案中的陈述，齐聚鑫公司与三杰公司均认可双方之间系合作开发房地产关系。按照相关规定，合作开发双方就房地产项目房屋分割的约定仅为双方内部约定，对外不能对抗第三方，且合作开发双方对外应共同承担债务。本案中，于立亮因涉案房地产项目与三杰公司发生商品房预售合同纠纷，案经审理，山东省高级人民法院终审判决三杰公司返还于立亮购房款1500万元及利息。因此，齐聚鑫公司作为合作开发的一方对合作开发项目对外产生的债务不同意以合作开发项目的房产进行拍卖清偿，理由不能成立，无法支持。二、青岛市中级人民法院对涉案12套房屋采取查封保全措施时，上述房屋均登记在三杰公司名下。依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。故，三杰公司对上述房屋享有所有权。法院根据于立亮的申请，对三杰公司享有所有权的上述房屋采取执行措施，并无不当。齐聚鑫公司主张对上述房屋享有所有权并要求停止执行、解除查封扣押，理由不能成立，无法支持。三、涉案12套房屋中的8套房屋系三杰公司在诉讼保全中主动向法院提供的担保物，用以替换已被法院查封的其他房产；在执行程序中，三杰公司又称该8套房屋系案外人张钦福购买；在本案审理中，三杰公司又主张上述8套房屋系根据合作协议分割给齐聚鑫公司。三杰公司的主张前后矛盾，不予采信。综上，齐聚鑫公司的诉讼请求缺乏事实及法律依据，原审法院无法支持。齐聚鑫公司如认为合作开发另一方的不当行为造成其损失，可另案主张。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号）第三百一十二条之规定，判决：驳回原告青岛齐聚鑫商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费90543元，由原告青岛齐聚鑫商贸有限公司负担。上诉人齐聚鑫公司不服一审上诉称：1、原审判决没有查明案件重要事实，并删除了齐聚鑫公司实际占有使用涉案房产的客观事实。齐聚鑫公司与三杰公司、康泽公司在法院查封前所订立的《合作协议》实质是购房合同，齐聚鑫公司已实际接收涉案房产，与三杰公司之间主要合同义务已履行完毕，齐聚鑫公司应成为涉案房产的权利人。青岛市中级人民法院（2012）青民一初字第58号案件，查封房产是在2012年6月，晚于齐聚鑫公司接收房产，后因法院判决驳回于立亮诉讼请求，该案查封应当撤销，与本案所涉执行案件没有承续关系。青岛市中级人民法院（2013）青民一初字第30号裁定送达程序是否合法，原审也未查明。2、原审法院认定事实错误，齐聚鑫公司与三杰公司之间实为期房买卖合同，而非房地产合作开发关系。3、原审判决适用法律错误，适用《物权法》而回避了合同权利生效至物权设立期间的权利保护问题，明显与本案事实不相符。请求：1、立即停止对位于青岛市市南区山东路7号乙3-1-501、3-1-502、3-1-503、3-1-504、3-1-505、3-1-901、3-2-501、3-2-502、3-2-503、3-2-802、2-2-1204、2-2-1205室共1145.72平方米房产的强制执行，并解除查封扣押；2、确认齐聚鑫公司为上述12套房产的产权所有人，并责令三杰公司配合齐聚鑫公司办理上述房屋的产权过户手续；3、本案诉讼费用由被上诉人于立亮承担。被上诉人于立亮答辩称，原审判决认定事实清楚正确。齐聚鑫公司所依据的《合作协议》及补充协议，从内容还是实际履行上均不是房屋买卖合同，无法取得涉案房屋的所有权。齐聚鑫公司与三杰公司签订的《合作协议》及补充协议中，支付的价款为投资而非购房款，取得是投资收益并非房屋所有权，并且合同权益是合同双方内部约定，不能对抗第三方，合同勘正的房屋也未登记或者变更登记在齐聚鑫公司名下，在未对外销售的情况下，仍然在三杰公司名下。齐聚鑫公司的上诉理由没有证据予以证明，且相互矛盾。齐聚鑫公司主张其实际占有、使用，但提交的证据却出现第三人买售、装修、入住的情况，所提交的房屋交接验收、装修合同均是由其经办，与《合作协议》中约定不符，其主张取得涉案房屋的所有权或者对外销售给第三人，但不能说明未在合理的时间办理网签备案手续的原因。而涉案房屋中的8套，在（2014）青执异字第12号执行异议一案中，三杰公司提交的证据证实已出售给张钦福，本案中三杰公司又主张分割给齐聚鑫公司。原审判决适用法律正确。涉案12处房产均在三杰公司名下，所有权未进行变更、转让，齐聚鑫公司对涉案12处房屋不享有所有权，该房屋所有权仍然属于三杰公司。《合作协议》也非房屋买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的情形。请求：二审法院驳回上诉维持原判。原审被告三杰公司、原审第三人康泽公司均未作答辩。二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审双方争执的焦点问题是：上诉人齐聚鑫公司就涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。齐聚鑫公司上诉提出由于双方没有合作开发的内容和事实，并且其不承担经营风险，因此，上述协议应认定为房屋买卖合同，而且齐聚鑫公司存在实际占有涉案房产的事实，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，认定齐聚鑫公司为涉案房产的权利人。本院认为，齐聚鑫公司庭审中认可其分得的57套房屋并未及时过户到自己名下，齐聚鑫公司作为企业法人购买房屋并非用于职工个人生活居住而是为转卖谋利，自身使用的部分房屋也是用于生产经营需要，因此，即使认可双方协议为合法有效的房屋买卖合同、所支付的价款为购房款，亦不符合上述法律规定。另外，齐聚鑫公司所提交的证据不足以证实，在法院查封之前其已合法占有涉案房屋。齐聚鑫公司主张未办理过户登记的原因是由于涉案房屋必须以三杰公司的名义对外销售，与其合同实质为向三杰公司购买房屋的辩解相矛盾，也不能作为排除其自身原因理由，因此，本案也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形。齐聚鑫公司与三杰公司、康泽公司之间签订的“合作协议”及“补充协议”中载明双方合作开发房地产项目而达成该协议，在原审中双方也认可存在合作开发房地产关系，原审判决据此认定依据合作开发的双方就所涉项目的房屋，所作出的分割约定对外不能对抗第三方并无不当。本案涉案房产均登记在三杰公司名下，原审法院认定三杰公司对上述房屋享有所有权正确，本院予以确认。齐聚鑫公司主张对上述房屋享有所有权并要求停止执行、解除查封扣押的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90543元，由上诉人青岛齐聚鑫商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邱建坡代理审判员  王海娜代理审判员  曹 毅二〇一六年七月二十九日书 记 员  李 倩