西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雁民初字第04740号
原告：招商银行股份有限公司西安分行。住所地：西安市高新区高新二路*号招商银行大厦。
负责人：任莉，该分行行长。
委托代理人：常小琴，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人：张倩，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：袁海军。
被告：西安高科示范产业投资有限公司。住所地：西安市碑林区含光北路15号九锦台商业一区*层。
法定代表人：马婷婷，该公司董事长。
委托代理人：黄春峰，北京中盈（西安）律师事务所律师。
原告招商银行股份有限公司西安分行（以下简称招商银行西安分行）与被告袁海军、西安高科示范产业投资有限公司（以下简称高科示范公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告招商银行西安分行委托代理人张倩，被告高科示范公司委托代理人黄春峰到庭参加了诉讼，被告袁海军经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告招商银行西安分行诉称：2011年6月7日，原告与二被告签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定被告袁海军向原告贷款125万元，用于购买位于西安市碑林区含光北路23号九锦台（西安·首府）第11幢2单元10层21xxx号房产，贷款期限从2011年6月7日至2041年6月7日，还款方式采用等额还款方式，被告高科示范公司为此贷款承担阶段性连带保证责任。同日，原告与被告袁海军签订了《西安市房地产抵押合同》，合同约定，借款人（抵押人）愿意以上述房产作为抵押担保其履行债务。原告依约向借款人发放贷款125万元，但截止2014年7月15日，被告人袁海军已连续逾期偿还贷款七期，拖欠原告贷款本金1220042.70元，利息51086.92元，罚息246.47元，复息1514.65元（合计1272890.74元）未归还原告。根据双方签订的《个人购房借款及担保合同》的约定，被告袁海军已构成违约，原告可要求被告提前偿还贷款的本息并要求其支付相关费用。并有权对抵押房产行使抵押权。原告现诉至法院，请求判令：1、被告袁海军偿还原告本金1220042.7元，利息51086.92元，罚息246.47元，复息1514.65元，合计1272890.74元及2014年7月15日后至贷款清偿之日新产生的利息，罚息，复息及实现债权的费用。2、被告高科示范公司对上述诉讼请求承担连带清偿责任。3、原告对被告袁海军所购位于西安市碑林区含光北路23号九锦台（西安.首府）第11幢2单元10层21xxx号房产变现所得享有优先受偿权。4、二被告承担本案诉讼费用。
被告袁海军经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交答辩意见。
被告高科示范公司辩称：原告及被告袁海军未按照合同约定办理房屋抵押登记，损害其公司的合法权益，故其不应承担保证责任。其对被告袁海军借款提供阶段性担保责任的实质是担保被告袁海军按照商品房买卖合同约定将本案涉诉房屋产权证或房屋他项权利证书的正常办理，并非承担偿还按揭贷款的替代责任。原告要求其替被告袁海军偿还贷款的实质属于向非金融机构转移金融债权，而被告高科示范公司无受让该项债权的资格。
经审理查明，2011年6月7日，原告招商银行西安分行（贷款人、抵押权人）与被告袁海军（借款人、抵押人）、被告高科示范公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定原告向被告袁海军发放贷款125万元，借款用途为被告袁海军支付其购买的位于西安市碑林区含光北路23号九锦台（西安.首府）第11幢2单元10层21xxx号房产的购房款，借款期限为360个月，自2011年6月7日起至2041年6月7日止，借款利率以国家公布的贷款基准年利率6.8%为基础上浮10%，即年利率为7.48%，如遇国家调整贷款利率的，按固定日调整，即从每年的1月1日开始执行国家公布的最新利率标准，1月1日前后分段按日计息。借款人未按合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。借款人选择等额还款的方式归还贷款本息。借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，视为借款人违约，贷款人有权宣布借款合同提前到期，有权提前收回已发放的贷款本息并要求支付费用。该笔借款的担保方式为保证人高科示范公司提供连带责任保证的方式和借款人提供抵押担保。关于抵押担保，被告袁海军愿意以其位于西安市碑林区含光北路23号九锦台（西安.首府）第11幢2单元10层21xxx号房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。抵押担保的范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。抵押期间为从本合同生效之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间。同日，原告与被告袁海军签订《西安市房地产抵押合同》，约定为保证双方所签订借款合同的履行，被告袁海军以上述房产作为抵押担保，抵押房产担保的贷款金额为125万元，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。双方未就抵押房产办理抵押登记备案手续。关于保证人提供的连带责任保证，合同约定保证人为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。保证期间自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。
2011年6月8日，原告按约向被告袁海军发放贷款125万元。截止2014年7月15日，被告袁海军连续逾期偿还贷款7期，拖欠原告本金1220042.7元，利息51086.92元，罚息246.47元，复息1514.65元（合计1272890.74元）未还。原告为实现债权花费公告费260元，已提交票据。
上述事实，有《个人购房借款及担保合同》，《西安市房地产抵押合同》，借款借据，欠款明细清单，公告费票据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。
本院认为，原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》和《西安市房地产抵押合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。原告依约向被告袁海军发放贷款，履行了合同义务，截止2014年7月15日，被告袁海军已连续逾期还款7次，以行为表明不履行主要债务，已达到合同法定解除的条件，原告与被告袁海军及高科示范公司之间的《个人购房借款及担保合同》应予解除，原告有权提前收回贷款，被告除应支付原告借款本金外，还应当按照合同约定支付利息、罚息以及原告为实现债权而产生的相关费用。被告袁海军以其购买的位于西安市碑林区含光北路23号九锦台（西安.首府）第11幢2单元10层21xxx号房产为借款提供抵押担保，因双方并未办理抵押权登记备案手续，故在借款合同解除后，被告袁海军未在本判决确定的期限内清偿借款本息时，原告要求以抵押物实现抵押权优先受偿的诉讼请求，不符合法律的相关规定，本院依法不予以支持。被告高科示范公司自愿为被告袁海军所贷款项承担连带保证责任，且上述房产未取得他项权利证书，根据双方合同约定，保证人高科示范公司的保证责任未免除，原告在保证期间内要求保证人承担保证责任，于法有据，本院依法予以支持。被告高科示范公司的答辩理由不能成立，本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共合同担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告袁海军应当于本判决生效后十日内向原告招商银行股份有限公司西安分行偿还截止2014年7月15日的借款本金1220042.7元，利息51086.92元，罚息246.47元，复息1514.65元，公告费260元，合计1273150.74元，并按双方约定支付自2014年7月16日起至实际清偿债务之日的利息、罚息、复息。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。
二、被告西安高科示范产业投资有限公司对被告袁海军上述债务承担连带清偿责任。被告西安高科示范产业投资有限公司清偿债务后，有权向被告袁海军予以追偿。
三、驳回原告其余诉讼请求。
本案案件受理费17157元，由原告承担100元，由两被告承担17057元，因原告已预交，两被告在支付上述款项时，一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘 洁
人民陪审员 杨铜川
人民陪审员 王继红
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 胡小蔚