四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第1183号
上诉人（原审被告）成都融创置地有限公司。住所地：四川省成都市锦江区。
法定代表人韩放，总经理。
委托代理人周江荣，泰和泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）费某某，女，2007年3月15日出生，汉族，住四川省成都市成华区。
法定代理人许凌洁，女，1975年11月13日出生，汉族，住四川省成都市成华区，系费某某之母。
上诉人成都融创置地有限公司（以下简称融创公司）因与被上诉人费某某商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2014）锦江民初字第1359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月12日立案受理，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组“蓝谷地集中商业楼”（暂定名）“蓝谷地·里外”项目系融创公司开发建设，其建设工程施工合同约定的开工日期为2010年9月15日，竣工日期为2011年9月30日。
2011年2月15日，费某某、融创公司签订《商品房买卖合同》，约定：费某某购买融创公司开发的位于成都市锦江区三圣乡大观村“蓝谷地·里外”项目1栋2单元1楼6号商业用房，其房价款850141.33元，采取一次性付款形式支付。同时，该合同约定：房屋交付时间为2012年3月28日前，交付时应当符合“该商品房已取得规划验收合格证”、“有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告”条件；房产初始登记：融创公司应当在2013年3月28日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因融创公司的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，费某某有权退房，费某某不退房的，合同继续履行，自融创公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，融创公司应当按日计算向费某某支付全部已付款万分之一的违约金，并于融创公司实际取得权属证明之日起30日内支付；房产转移登记：房屋交付后，费某某委托融创公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因融创公司的责任，费某某未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，费某某有权退房，费某某不退房的，自费某某应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，融创公司按日计算向费某某支付全部已付款万分之一的违约金，并于费某某实际取得房屋所有权证书之日起30日内由融创公司支付。
合同签订后，费某某向融创公司支付购房款。
2012年5月23日，案涉房屋通过竣工验收，并于2012年6月15日通过规划验收。
2012年6月14日，融创公司通知费某某于2012年6月21日接收房屋。费某某在接受融创公司交付房屋时缴纳房屋维修基金、契税登记费等相关费用。
2013年8月7日，融创公司取得包括案涉房屋在内的共计17714.67平方米的房屋所有权初始登记。
因融创公司未能为费某某办理房屋所有权登记，费某某遂提起本案诉讼。诉讼中，融创公司协助费某某办理位于成都市锦江区水杉街201号1栋2单元1层6号房屋的所有权登记，费某某于2014年7月30日取得该房屋的所有权登记。
2014年2月24日，费某某提起诉讼，请求判令：一、融创公司办理产权登记；二、融创公司支付逾期办理产权登记违约金20829元（自2013年6月22日至2013年8月7日，共47天，违约金3996元；自2013年9月14日起计算逾期办理分户产权证的违约金至2014年3月31日止，共198天，违约金16833元）；三、诉讼费用由融创公司承担。
原审法院认定以上事实，有费某某、融创公司双方的庭审陈述以及经法庭质证具有民事诉讼证据效力的以下证据在案为证：
费某某提交的费某某常住人口登记卡、出生医学证明、许凌洁的身份证、融创公司企业法人营业执照、《商品房买卖合同》、蓝谷地集中商业《收楼通知书》、收据2张（5031562、NO0095755）；融创公司提交的融创公司企业法人营业执照及组织机构代码证、成房权证监证字第36793**号复印件、成房权证监证字第41036**号证书。
融创公司提交的收据2张（5007336、5007335），因其内容与本案缺乏关联性，原审法院均不予采信。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。费某某、融创公司双方在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》应属合法、有效的合同，对合同当事人均具有约束力。根据双方《商品房买卖合同》约定，融创公司应于2012年3月28日前交付房屋，但融创公司逾期至2012年6月21日实际交付房屋。并且，按双方合同约定，费某某委托融创公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在房屋买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。费某某请求融创公司办理案涉房屋的所有权登记，融创公司已于诉讼中取得房屋所有权登记，故费某某该项诉讼请求，本案不再处理。
关于违约金。费某某陈述其请求融创公司支付违约金20829元，即自2013年6月22日至2013年8月7日，逾期办理房屋所有权初始登记违约金，共47天计违约金3996元；自2013年9月14日起至2014年3月31日，逾期办理分户产权证违约金，共198天计违约金16833元。原审法院认为，一、关于房屋所有权初始登记，双方合同约定，融创公司应于2013年3月28日前取得其所有权初始登记，逾期取得的，融创公司应承担违约责任。按双方合同约定，融创公司本应于2012年3月28日交付房屋，但其逾期至同年6月21日向费某某交付房屋。费某某据此请求自2013年6月22日起至融创公司实际取得房屋初始登记的2013年8月7日期间，共计47天，主张融创公司支付逾期办理房屋初始登记的违约金，并未超过合同约定的期间，予以采纳。但是，融创公司请求减免逾期办证违约金。对此，原审法院认为，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于融创公司明确请求对违约金予以减免，并且费某某也未举证证明其实际损失，故根据费某某、融创公司履约的实际情况、违约程度等因素，原审法院依法确定逾期取得房屋初始登记的违约金为1300元。二、关于房屋所有权转移登记，双方合同约定，房屋交付后，费某某委托融创公司申请办理房屋所有权转移登记，如因融创公司的责任，费某某未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自费某某应取得的期限届满之次日起至实际取得之日止，融创公司按房价款的日万分之一支付违约金，并于费某某实际取得之日起30日内由融创公司支付。虽然费某某提起诉讼时，融创公司应支付此项违约金的条件尚未成就，但诉讼中融创公司取得房屋所有权转移登记后其支付违约金的条件已成就，为定纷止争，减少当事人诉累，本案可对此项违约金进行处理。由于融创公司的责任，融创公司于2013年8月7日取得案涉房屋的所有权初始登记，并于2014年7月30日为费某某办理案涉房屋的所有权转移登记，实际逾期340天。按照双方合同约定，融创公司支付相应违约金的条件已成就，费某某关于请求融创公司支付诉讼请求，本案予以支持，费某某据此请求自2013年9月14日起至融创公司实际取得房屋所有权转移登记的2014年7月30日期间，共计317天，主张融创公司支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金，系费某某对其权利的自由处分，并未超过合同约定的期间，予以采纳。但是，融创公司请求减免逾期办证违约金，故原审法院酌情确定逾期取得房屋转移登记的违约金为8800元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、融创公司于判决发生法律效力之日起十日内向费某某支付逾期取得房屋所有权初始登记的违约金1300元；二、融创公司于判决发生法律效力之日起十日内向费某某支付逾期取得房屋所有权转移登记的违约金8800元；三、驳回费某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费360元，由融创公司承担，此款已由费某某缴纳，融创公司于判决发生法律效力之日起十日内将此款给付费某某。
宣判后，融创公司不服原审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、逾期办理案涉房屋初始产权登记与转移登记属同一性质违约行为，办理初始登记是完成转移登记的前提，因此逾期办理初始产权登记与逾期办理转移登记的违约金不能同时计算；二、逾期办证不会影响费某某对案涉房屋的占有使用，且费某某也未提出任何证据证明逾期办证给其造成的实际损失，而融创公司逾期办证并非出于主观恶意，而是由于施工单位恶意拖欠结算所致；三、逾期办理转移登记的违约金计算期限应截止于融创公司向房管局递交转移登记资料之日即2014年6月23日，而不应计算至实际完成转移登记之日。因此，违约金经原审调减后仍然过高。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人费某某未作答辩。
本院二审查明的案件事实与原审查明的案件事实一致。
本院认为，一、逾期办理初始登记和逾期办理转移登记是不同的违约行为，且双方当事人在《商品房买卖合同》中对逾期办理初始登记和转移登记的行为分别约定相应的违约金计算标准，融创公司应当根据约定分别就其逾期办理初始登记和转移登记的行为承担违约责任，原审分别判决违约金符合违约事实和合同约定，本院予以支持；二、对于本案中的违约金是否过高以及过高后应降至何种程度的问题，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院调整违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决，虽然原审法院将逾期办理转移登记的逾期期间计算至转移登记完成之日的认定不当，但即使以融创公司提交转移登记资料之日作为逾期办理转移登记的违约金计算截止之日，原审法院调减后确定的违约金金额仍然符合合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院对其结果予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担方式执行。本案二审案件受理费52元，由成都融创置地有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李泽颖
代理审判员 赵 锋
代理审判员 王 果
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 李 丹