辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第614号
上诉人（原审被告）：柳江，男，1978年8月10日出生，汉族，无职业，住址辽宁省营口市西市区。
委托代理人：黄卫涛，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贾琪，男，1959年4月1日出生，汉族，沈阳市新北化工有限责任公司厂长，住址沈阳市和平区。
委托代理人：赵珣，辽宁兴沈律师事务所律师。
委托代理人：杨树君，男，1963年8月10日出生，汉族，沈阳市新北化工有限责任公司员工。
原审第三人：辽宁塔山亚飞汽车发展有限公司，住所地沈阳市皇姑区黄河北大街79号。
法定代表人：高秀顺，该公司总经理。
委托代理人：石国良，男，1957年10月23日出生，汉族，该公司工作人员。
原审第三人：沈阳市皇姑区企业服务中心，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街***号。
法定代表人：于丰年，该中心主任。
委托代理人：高也，辽宁仲达律师事务所律师。
上诉人柳江因与被上诉人贾琪、原审第三人辽宁塔山亚飞汽车发展有限公司（以下简称“亚飞公司”）、原审第三人沈阳市皇姑区企业服务中心（以下简称“企业服务中心”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2013）皇民二初字第827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月4日受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员李妍主审、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年3月10日公开开庭审理了本案，上诉人柳江的委托代理人黄卫涛、被上诉人贾琪的委托代理人赵珣、杨树君、原审第三人亚飞公司的委托代理人石国良、原审第三人企业服务中心的委托代理人高也均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：亚飞公司系沈阳市皇姑区工业公司下属企业。坐落于沈阳市皇姑区黄河北大街79号网点（建筑面积2445平方米，“沈阳馨佰汇大酒店”）产权原归亚飞公司所有，2008年8月7日，该房屋转移至沈阳市皇姑区工业公司和国有资产委员会。
2009年4月15日，沈阳市皇姑区工业公司与贾琪签订一份《关于承租鑫佰汇酒店协议书》，约定贾琪承租鑫佰汇酒店，承租期从2009年5月10日起至2014年5月10日止。2011年4月，沈阳市皇姑区工业公司同意贾琪对“鑫佰汇大酒店”出租经营。2010年11月16日，贾琪作为甲方与作为乙方的柳江签订《酒店租赁协议书》一份，约定贾琪将鑫佰汇大酒店及屋内设施、物品租赁给柳江经营，租期从2010年11月16日至2016年11月16日，每年租金为350，000元，租金每季度初交款结算。剩余酒水、烟酒、干调由双方确认价格后柳江折现给贾琪。合同签订后，贾琪将酒店交付给柳江经营，但柳江一直未支付租金，贾琪遂于2012年9月26日起诉至原审法院。
原审法院另查，沈阳市皇姑区工业公司现合并至企业服务中心，其权利义务由企业服务中心承受。企业服务中心对贾琪将酒店转租给柳江经营一事予以认可。
贾琪诉讼请求要求柳江给付租金641，666.67元（从2010年11月16日至2012年8月28日）。
原审法院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。现贾琪作为承租人与柳江签订的《酒店租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，且经出租人企业服务中心同意的情况下，不超过贾琪与企业服务中心承租期限部分为合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。贾琪将酒店出租给柳江经营，柳江应按合同约定支付租金。故贾琪主张柳江支付租金，符合合同及法律规定，原审法院予以支持。
关于柳江提出的贾琪主张的部分租金超过诉讼时效问题。民法通则规定，拒付、延付租金的诉讼时效为一年。相关司法解释规定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，租期从2010年11月16日至2016年11月16日，每年租金为350，000元，租金每季度初交款结算，属分段履行的租赁合同，诉讼时效期间应当在总合同期限届满之日起计算一年，现总合同期限未届满，所以不发生诉讼时效问题。现柳江一直未给付租金，并一直在控制争议房屋并使用，属于连续侵权，故柳江应当给付所有拖欠的租金。故原审法院对柳江提出的贾琪的诉请超过诉讼时效的抗辩意见不予支持。
关于柳江应支付的租金数额。从2010年11月16日起计算至2012年8月28日，共651天，租金应为624，246.58元（350，000元÷365天×286天），原审法院予以确认。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，原审法院判决：一、被告柳江于本判决生效后十日内一次性支付原告贾琪从2010年11月16日至2012年8月28日止的租金624，246.58元。二、驳回原告其他诉讼请求。上述款项被告如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10，217元，由被告柳江承担。
宣判后，上诉人柳江不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决第一项，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；被上诉人承担一、二审案件诉讼费用。上诉理由：一、原审判决违反法定程序，未经过合法程序向上诉人送达相关法律文书，上诉人在不知情的情况下，未能参加庭审，侵犯了上诉人的合法权益。二、原审判
决认定事实不清，被上诉人对涉案房产不具有出租的权利，依法不应享有出租收益。三、原审判决认定上诉人自签订合同未支付租金，是认定事实错误。四、原审判决认定本案不存在诉讼时效的问题，系对法律及司法解释的适用错误。本案中的房屋租金并非同一债务分期履行，原审法院引用同一债务分期履行的诉讼时效规定是适用法律的错误。
被上诉人贾琪辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
原审第三人亚飞公司述称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
原审第三人企业服务公司述称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有《关于承租鑫佰汇酒店协议书》、《酒店租赁协议书》、说明、民事判决书、产权移交书、证明及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：贾琪与柳江签订的《酒店租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自义务。贾琪已将酒店交付柳江使用，柳江负有按协议约定支付相应租金的义务。原审判决柳江支付贾琪2010年11月16日至2012年8月28日欠付的租金624，246.58元并无不当。
关于柳江上诉提出贾琪对涉案房产不具有出租的权利，不应享有出租收益的主张。贾琪系从沈阳市皇姑区工业公司承租涉案房产，现涉案房产权利人企业服务中心对贾琪的转租事实予以认可，并未提出异议，柳江应按其与贾琪签订的有效租赁协议支付租金，对柳江该项主张，因无事实依据，本院不予采信。
关于柳江上诉提出本案诉请的租金存在超过诉讼时效的主张。柳江与贾琪签订的《酒店租赁协议书》中约定的租赁期限为2010年11月16日至2016年11月16日，租金标准为年租金350，000元，租金支付方式为“每季度初交款结算”即为分期履行，租金的分期支付方式具有独立性，但因租赁协议的履行过程是持续的，只是支付租金为定期给付，给付行为是基于同一租赁合同而产生，该独立性不足以否认租金债务的整体性。而双方在合同中约定的履行期限较短，如按照每季度租金给付期限届满计算诉讼时效，则割裂了本案同一租赁协议的整体性，不利于保护债权人即出租人贾琪收取租金的权益，亦不符合诉讼时效制度设立的价值目标。另一方面，本案租赁合同的履行期尚未届满，出租人未能在当期租金给付期限届至而按期主张支付租金的权利，系基于对整体租赁期限的信赖及对与承租人之间租赁关系的信任，符合社会经济交易的惯例，且本案租赁房屋的面积较大，租金数额较高，从公平原则及诚实信用原则角度考虑，出租人贾琪对于同一租赁合同项下的租金可在合同履行期限内要求承租人依约履行支付租金的义务。对柳江该项主张，因法律依据不足，本院不予采信。
综上，原审判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10，217元，由上诉人柳江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘冬
代理审判员 相蒙
代理审判员 李妍
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 王鑫
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。