贵州省大方县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0521民初4349号
原告：张慧，女，1979年6月12日出生，汉族，住贵州省大方县。
委托诉讼代理人：谢国政（张慧姐夫），男，1958年1月1日出生，汉族，住贵州省大方县。
被告：大方县南天物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市大方县奢香大道中段。统一社会信用代码：915205213088381923。
法定代表人：谭晓雯，该公司经理。
原告张慧与被告大方县南天物业管理有限责任公司（以下简称南天物管公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用简易程序于2017年11月13日公开开庭进行了审理，原告张慧委托诉讼代理人谢国政，被告南天物管公司法定代表人谭晓雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张慧向本院提出诉讼请求：一、判决被告履行签订的协议书，并支付租金28400.00元；二、判决被告支付违约金2358.00元；三、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年12月31日，原告与被告签订了《住房委托租赁协议书》，约定，原告在2015年10月30日办理交房手续，交房三个月后，被告必须按每季度支付5000.00元租金给原告。被告在支付了2016年2月1日至2016年4月30日的租金5000.00元后未再支付过任何租金，根据协议约定，被告未按时支付租金，按每月租金的2.5‰向原告支付违约金。现特提起诉讼，要求被告支付2016年5月1日至2017年10月20日的租金和违约金，并继续履行双方签订的《住房委托租赁协议�》。
被告南天物管公司辩称，签订的合同不是我本人签订，原告说在2015年10月30日办理交房手续是没有的，并且现在星月国际小区所有的房屋不具备交房条件。
原告张慧为支持自己的诉讼主张，提交了《住房委托租赁协议书》《预算书》《收款收据》《商品房买卖合同》《个人担保借款合同》《借款凭证》《收款单》，被告南天物管公司对上述证据的真实性不持异议，本院对其证据效力予以认定。被告南天物管公司没有提交证据。通过对原告提交证据的质证、认证，本院查明如下事实：2014年12月27日，原告张慧丈夫刘李平向大方县南天房地产开发有限责任公司（以下简称南天房开公司）支付1-8-19号房的房款78568.00元，次日，原告张慧与南天房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告张慧购买�天房开公司的南天*星月国际1-8-19号房，建筑面积77.32平方米，套内建筑面积61.71平方米，单价每平方米4028.00元，总价款248568.00元。房款17万元办理银行按揭，双方约定交房时间为2015年6月30日。当日，刘李平向南天房开公司缴纳了维修基金4971.00元和契税2486.00元。2014年12月31日，原告张慧与被告南天物管公司签订《住房委托租赁协议书》，内容为，委托方：张慧（以下简称甲方），受委托方：大方县南天物业管理有限责任公司(以下简称乙方)。甲乙双方本着平等自愿、互惠互利、诚实信用的原则，经甲乙双方充分协商，现就甲方在大方县南天*星月国际的住房委托乙方租赁，其相关事宜达成如下协议，望双方共同遵守。第一条委托租赁住房位置、租金及委托租赁期限。1、甲方委托的住房位于大方县红旗办事处奢香大道中段，大方县人民银行对面，房号：1-8-19，住房建筑面积77.32平方米。2、住房租金为人民币20000.00元/年，租赁期间物业管理费、水电费与经营性质相关的费用由乙方缴纳。3、委托租赁期限为：以甲方交房后三个月计算（三个月为装修期），委托期限为10年。4、租金支付方式：交房日三个月后，按季度支付租金。第二条甲乙双方的权利义务。一、甲方的权利与义务：1、合同签订后乙方有权自主决定招商、转租和自行经营等，甲方不得干涉乙方的租赁和经营活动。2、在住房移交之前结清住房所应缴纳的一切费用。3、住房委托租赁期间，乙方在办理相关的租赁经营事宜等手续时，甲方应给予积极配合。4、国家对房屋所有权方面收取的税费由甲方负责缴纳。5、甲方委托乙方指定的装修公司统一装修，装修费用由甲方支付。工程费用祥见《南天*星月国际住宅装修工程预算书》，�修期为三个月。二、乙方的权利与义务：1、乙方出租给第三方经营需要对住房进行装修时不得改变住房的主体结构，并符合住房整体规划，严格按照规范施工，确保房屋的主体结构安全。2、租赁期内产生的水、电费及物业管理费由乙方承担。3、租赁期间因乙方或第三方原因导致财产损失的，乙方负责赔偿损失。4、乙方对租赁方（第三方）要严格把关，加强管理。5、住房委托租赁期间产生的租赁经营方面的税费由乙方负责。第三条违约责任：甲方未按期提供出租房的，每日按月租金的2.5‰向乙方支付违约金。乙方未按时向甲方支付租金，每日按租金的月租金的2.5‰向甲方支付违约金。第四条免责条款因不可抗力原因导致甲方房屋损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。第五条其它（他）事宜1、本协议期满后，甲方有权收回委�乙方租赁的住房自行经营或出租，如需委托乙方出租，应于合同期满前两个月书面向乙方提出。租金按市场行情价格双方协商续签租赁协议。2、本合同如有未尽事宜，须经甲乙双方协商一致才可变更或补充。3、因履行本协议发生纠纷，双方协商解决，协商不成时提交人民法院仲裁。4、本协议一式二份，自双方签字盖章之日起生效；甲乙双方各执一份，同具有法律效力。协议签订后，被告南天物管公司向原告张慧提供了《南天*星月国际住宅装修工程预算书》，装修预算价格为23584.21元。2015年2月28日，原告张慧作为借款人，中国农业银行股份有限公司大方县支行作为贷款人，南天房开公司作为保证人，原告张慧和刘李平作为抵押人，签订《个人购房担保借款合同》，原告张慧向中国农业银行股份有限公司大方县支行借款17万元，3月3日，中国农业银行股份有限公司大方县支行将该17万元贷款划入南天房开公司账户。2015年11月16日，原告张向被告南天物管公司缴纳装修费21358.00元。被告南天物管公司向原告张慧支付第一个季度的租金后未再支付，原告张慧遂诉来本院。
本院认为，原、被告之间签订《住房委托租赁协议书》，该协议虽然名为委托租赁协议，但双方在协议中约定“协议签订后乙方(被告南天物管公司)有权自主决定招商、转租和自行经营等”，因此双方之间形成的是租赁合同关系，本案应适用《中华人民共和国合同法》进行调整。该协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按合同约定履行各自义务。原告张慧已按合同约定将所购买房屋交付给被告南天物管公司，并缴纳了合同约定的装修费用，�此，被告南天物管公司应按合同约定向原告张慧支付租金。南天房开公司约定向原告张慧交房的时间是2015年6月30日，但原告张慧向被告南天物管公司缴纳房屋装修费的时间是2015年11月16日，2015年11月16日应视为原告张慧向被告南天物管公司交付房屋的时间。合同约定租金计算时间是交房后三个月后开始，因此被告南天物管公司向原告张慧支付租金的时间应从2016年2月16日开始计算。双方约定按季度支付租金，故被告南天物管公司应在2016年5月16日向原告张慧支付第一季度的租金，原告张慧认可被告南天物管公司已向其支付了第一季度租金，因此从2016年5月16日起的租金，被告南天物管公司应当按季度向原告张慧支付，被告南天物管公司支付了第一季度租金后未再支付，已构成违约，原告张慧要求被告支付28400.00元租金，该租金共为5.68个季度，共511天，因此原告张慧主张的28400.00元为2016年5月16日至2017年10月9日期间的租金。2017年10月9日后的租金，被告南天物管公司仍应按协议书的约定按季度向原告张慧支付。对于原告张慧主张的违约金，双方在协议书中约定“乙方未按时向甲方支付租金，每日按月租金的2.5‰向甲方支付违约金。”因此被告南天物管公司未向原告张慧支付租金的违约金为2129.17元（5000.00元÷3×2.5‰×511天）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告大方县南天物业管理有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告张慧2016年5月16日至2017年10月9日期间的租金28400.00元，并支付违约金2129.17元；2017年10月9日起的租金按每年20000.00元支付；
二、驳回原告张慧的其他诉讼请求。
如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费570.00元，减半收取计285.00元，由被告大方县南天物业管理有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务的，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被�行财产所在地人民法院申请执行。
审 判 员 胡桂海
二〇一七年十一月十六日
法官助理 先正才
书 记 员 王 廷