广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民初字第1207号
原告（反诉被告）广西梧州财信物业管理有限责任公司，住所地梧州市西堤三路×号第×座×单元×房×室。
法定代表人李强，该公司董事长。
委托代理人张锦燕，该公司员工。
委托代理人李宁，广西正立律师事务所律师。
被告（反诉原告）肖时宁。
委托代理人肖奕。
原告（反诉被告）广西梧州财信物业管理有限责任公司诉被告（反诉原告）肖时宁物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理后，依法由简易程序转换为普通程序，组成由审判员梁燕琼担任审判长，人民陪审员李树新、李雪英参加的合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）广西梧州财信物业管理有限责任公司的委托代理人张锦燕、李宁，被告（反诉原告）肖时宁及其委托代理人肖奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广西梧州财信物业管理有限责任公司诉称，原告与梧州市金怡苑业主委员会于2012年6月30日签订管理期限从2012年7月1日起至2014年12月31日止的《物业管理委托合同》，于2015年3月29日签订了委托管理期限从2015年1月1日起至2015年12月31日止的《物业管理委托合同》，合同约定由原告向“金怡苑”提供物业管理服务。合同约定的物业管理费标准为住宅房屋建筑面积（以房产证核定面积为准）每月每平方米0.5元，由原告直接向业主收取。被告为金怡苑×号住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行业主应尽的基本义务。被告自2012年7月至2015年4月，累计欠物业费、分摊电费共2400.46元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。故原告起诉到法院请求判令：1、被告支付原告物业服务费2400.46元（自2012年7月起计至2015年4月）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告肖时宁辩称，1、根据2015年3月29日《物业管理委托合同》，原告管理期限从2015年1月1日起至12月31日止，被告应缴1-8月的费用。2、根据2012年6月《物业管理委托合同》，委托管理期限从2012年7月1日起至2014年12月31日止，按每月每平方米0.5元，由原告直接向业主收取，业主和物业使用人在即月的10日前以现金方式交给原告。在此期间被告没有收到任何缴纳物业服务费用的通知，没有及时收取是原告失职，现在已超过缴纳期限。3、原告只管向被告收取物业费，而没有对被告屋顶的天台维护、养护以及公共部位的清洁卫生和管理，属管理不作为。请求法院驳回原告要求被告支付截止2015年4月的物业费、分摊电费共2400.46元。肖时宁同时反诉称，反诉被告没有尽到物业管理责任，2015年1月下旬，反诉原告向反诉被告反映屋顶天台公用部位的地方污物乱堆积、乱搭盖，致使没人及时清理的垃圾滋生蚊虫，恶臭难闻，长期以来造成了反诉原告屋顶排水堵塞、房屋崩塌，电线短路，反诉原告有家难归。为维护反诉原告的权益，请求法院依法判令反诉被告立即赔偿反诉原告房屋损失费、精神损失费、交通费共32633.67元。
反诉被告广西梧州财信物业管理有限责任公司辩称，在本案中，关于公共部分的屋顶进行修复，要经过三分二以上业主同意才能支取维修基金，故反诉原告要求反诉被告承担赔偿责任主体是错误的。
经审理查明，原告与金怡苑业主委员会于2012年6月30日签订《物业管理委托合同》，管理期限从2012年7月1日起至2014年12月31日止；2015年3月29日又签订《物业管理委托合同》，管理期限从2015年1月1日起至2015年12月31日止。根据原告与金怡苑业主委员会签订的《物业管理委托合同》第三条规定，被告提供服务的受益人为金怡苑住宅区全本物业和物业使用人，金怡苑住宅区全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；第四条规定，房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，包括：屋顶天台、楼外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门楼；第八条规定，公用环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、小区生活垃圾的收集、清运；第十九条第2项规定，主动上门向业主和物业使用人收取物业管理费和受托收的其他费用。第二十四条第1项规定，物业管理费标准为住宅房屋建筑面积（以房产证核定面积为准）每月每平方米0.5元，由原告直接向业主收；第二十七条第1项规定公用水电费（包括梯间、路灯、消防、绿化等发生的公用水电费用）由小区业主所有业主平均分摊，由原告按月代收代缴；第二十八条规定，物业服务费（包括物业管理费、停车费、公用分摊水电费）和业主自用水费均实行按月收取，月月交清，业主和物业使用人在即月的10日前以现金方式交给被告。被告未缴纳2012年7月至2015年4月的物业管理费、分摊电费共2400.46元，为此，原告诉至法院成讼。
另查明，2015年2月3日，被告发现其房顶漏水，遂向原告反映，要求处理。原告就金怡苑×栋房天面防水补漏工程于2015年2月3日作出装饰安装工程预算书，总造价为3091.34元，2015年8月10日又作出天面补漏维修工程预算书，总造价22719.90元。2015年9月28日征集业主意见，仅有302、402、502房业主同意申请维修基金处理。至今，被告天顶损坏问题仍未解决。审理中，被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）赔偿其损失的诉讼请求变更为68633.67元。
以上事实，有《物业管理委托合同》、《丰业新苑物业服务合同》、欠费清单、预算单及双方当事人陈述等证据证明，并经庭审质证，本院予以确认。
本诉。
本院认为，原告广西梧州财信物业管理有限责任公司与金怡苑业主委员会签订的《物业管理委托合同》系当事人真实的意思表示，内容不违反国家法律的强制性、禁止性规定，应为有效，对全部业主具有约束力。本案争议的焦点是原告提供的物业服务存在瑕疵或不到位或者可能存在损害业主权益的现象，被告据此提出拒付物业服务费的抗辩理由能否成立？近些年，伴随着城市化进程的不断推进和房地产市场的迅猛发展，物业服务作为一种新兴产业，在改善业主生活环境、提高城市生活品质和促进社会管理水平等方面起到了不可替代的作用，已经成为百姓生活中不可或缺的组成部分。但物业服务这一新兴产业在发展中难免存在一些不令人满意的问题和不足，而且不同业主对满意的标准不尽一致，因此，需要物业服务企业不断地完善和改进服务，以满足百姓越来越高的生活品质和环境质量的要求。对城市居民来说，物业服务已经成为一种常态，业主离不开物业服务，物业服务缺不了业主，彼此正发展成为一种相互依存、共促发展的关系。物业服务企业服务不到位，致使业主不缴费，导致物业服务企业因缺乏资金更难以服务到位，以致业主更不愿意缴费，会导致恶性循环。结合本案，原告在物业服务过程中存在一些瑕疵和不足，这些瑕疵和不足需要完善和改进，但并未构成根本性的违约，业主拒缴物业费或少缴物业费，可能会助长少数业主的欠费行为，不利于多数缴费业主的权益和小区整体利益的维护，也不利于物业服务产业的正常发展。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”因此，被告认为原告存在管理不作为造成其损失，本院可以酌情扣除部分物业管理费用1500元作为补偿被告的财产损失。综上，被告拒付物业费的抗辩理由不能成立。被告逾期未支付2012年7月至2015年4月物业管理费、分摊电费共2400.46元，减除扣除1500元物业管理费，余下900.46元，被告应支付给原告。
反诉。
本院认为，本案中，楼顶的天台出现崩塌，造成反诉原告房屋严重漏水，就维修工程一事反诉被告已找相关部门制定工程预算表，并向业主公示。因为楼顶属于公共部位，其损坏的面积程度较大，需要启动物业专项维修基金，但由于部分业主不肯签字反诉被告无法向有关部门申请取得专项维修基金支付维修费用，责任不在于反诉被告，故反诉原告要求反诉被告赔偿其损失缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条之规定，判决如下：
一、被告肖时宁应向原告广西梧州财信物业管理有限责任公司支付物业管理费、分摊电费900.46元。
二、驳回反诉原告肖时宁要求反诉被告赔偿损失68633.67元的诉讼请求。
本案案件受理费50元，由原告广西梧州财信物业管理有限责任公司负担30元，被告肖时宁负担20元。反诉案件受理费1515元，由反诉原告肖时宁负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审 判 长 梁燕琼
人民陪审员 李树新
人民陪审员 李雪英
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 钟柳珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。