贵州省毕节市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）黔05执异13号
案外人：欧贵刚，男，1966年6月1日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。
案外人：金明仙，女，1965年3月3日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。
申请执行人：贵州淇铃交通建筑工程有限公司。住所地：毕节市七星关区清毕路。组织机构代码：79528040-1。
法定代表人：黄淞钰，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）翟文丹，贵州威迪律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）黄镇东，系该公司员工。
被执行人：毕节市鑫溢房地产开发有限公司。住所地：毕节市七星关区百里杜鹃路龙景苑*栋***室。组织机构代码：55662939-X。
法定代表人陆黄飞，该公司经理。
委托代理人刁玲，该公司员工。
本院在执行贵州淇铃交通建筑工程有限公司与毕节市鑫溢房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人�贵刚、金明仙对本院查封房屋的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人欧贵刚、金明仙向本院提出异议，请求解除对黔西县孙家坝香逸湾房产项目中1-4-1、1-25-3、1-24-4房产的查封。
事实及理由:本院在执行（2015）黔毕中执字第69号之二、之三裁定书过程中，查封的黔西县城关镇孙家坝“香逸湾”房产项目中1-4-1、1-25-3、1-24-4房产属于异议人所有，继续执行该房产侵害了异议人的合法权益。欧贵刚、金明仙系夫妻关系，2014年3月3日二案外人与毕节市鑫溢房地产开发有限公司在黔西县香逸湾商住楼项目部签订了《商品房买卖合同》，约定二案外人购买该项目的1-4-1、1-25-3、1-24-4号商品房，合同签订后，二案外人支付了全部房款，该房屋已办理了商品房预售合同登记备案手续。二案外人分别于2014年3月13日、2015年7月4日与毕节市鑫溢房地产开发有限公司签订了《房屋交接确认书》，确认毕节市鑫溢房地产开发有限公司已将上述商品房交付给二案外人，约定毕节市鑫溢房地产开发有限公司应分别于2015年6月30日、2015年8月4日前办理相关房屋的房地产权利证书。由于房屋未竣工验收，故毕节市鑫溢房地产开发有限公司未协助办理涉案商品房的房地产权利证书。2015年7月27日，二案外人将毕节市鑫溢房地产开发有限公司诉至黔西县人民法院，请求判决毕节市鑫溢房地产开发有限公司协助办理涉案商品房的房地产权利证书，该案在审理过程中，经黔西县人民依法主持调解并作出（2015）黔县民初字第2512号民事调解书，内容为：由毕节市鑫溢房地产开发有限公司在香逸湾商住楼竣工验收�年后协助原告欧贵刚、金明仙办理香逸湾商住楼1-4-1、1-25-3、1-24-4号商品房的权利证书的相关手续。
2017年9月15日，二案外人获知法院查封了涉案房产。其认为法院应当停止对涉案房产的执行。第一，贵州淇铃交通建筑工程有限公司享有的工程价款优先受偿权不得对抗二案外人。虽然贵州淇铃交通建筑工程有限公司是香逸湾项目的承包人，但是在毕节市鑫溢房地产开发有限公司获得商品房预售许可证的情形下，与二案外人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均按合同约定履行了主要义务，二案外人作为消费者，已向毕节市鑫溢房地产开发有限公司支付了全部购房款，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条之规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，�包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，贵州淇铃交通建筑工程有限公司享有的工程价款优先受偿权不得对抗二案外人。第二，公民的物权期待权受法律保护。虽然毕节市鑫溢房地产开发有限公司未将涉案房产转移登记至二案外人名下，但已将双方签订的《商品房买卖合同》在黔西县房地产管理局备案登记，并将涉案房产交付给二案外人实际占有和使用，二案外人按约定支付全部购房款，虽未办理转移登记，但并非二案外人自身原因导致，二案外人基于上述事实对涉案房产享有物权期待权。相反，贵州淇铃交通建筑工程有限公司对毕节市鑫溢房地产开发有限公司仅享有金钱债务，涉案房屋仅是执行标的物，贵州淇铃交通建筑工程有限公司仍可通过执行毕节市鑫溢房地产开发有限公司的其他财产实现其债权，二案外人对涉案房产享�的请求权应优于贵州淇铃交通建筑工程有限公司的债权，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，二案外人对涉案房产享有的权利足以排除强制执行。
本院查明，本院于2015年11月29日作出（2015）黔毕中民初字第191号民事调解书，调解内容为：由毕节市鑫溢房地产开发有限公司于2015年11月5日前一次性支付贵州淇铃交通建筑工程有限公司款项30,640,510.80元。履行期限届满，毕节市鑫溢房地产开发有限公司未履行义务。贵州淇铃交通建筑工程有限公司于2015年11月10日向本院申请执行。本院于2017年7月25日作出了（2015）黔毕中执字第69号之二执行裁定书，依法查封了毕节市鑫溢房地产开发有限公司位于黔西县城关镇孙家坝香逸湾项目中的房产、摊位共计46套（个），其中包含了备案�异议人欧贵刚、金明仙名下的1-24-4、1-25-3号房产；于2017年8月4日作出了（2015）黔毕中执字第69号之三执行裁定书，依法查封了毕节市鑫溢房地产开发有限公司位于黔西县城关镇孙家坝香逸湾项目中的1-4-1号房产。案外人欧贵刚、金明仙向本院提交了商品房买卖合同和商品房预售合同登记备案表，显示1-4-1用途为商业，1-25-3、1-24-4用途为住宅。
本院认为，欧贵刚、金明仙的异议理由不能成立，其请求不应支持。
理由如下：本院查封的黔西县孙家坝香逸湾商住楼的涉案房产虽然已备案给异议人欧贵刚、金明仙，但其权属仍登记在毕节市鑫溢房地产开发有限公司名下。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”据此，本院在本案中查封登记在被执行人毕节市鑫溢房地产开发有限公司名下的商品房并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定是关于房屋消费者物权期待权的保护。房屋消费者物权期待权保护，也叫弱者保护，是指在执行程序中，基于对消费者生存�这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。本案中，欧贵刚、金明仙购买的1-4-1号商铺是商业用房，并非是用于居住的住宅。其购买的1-25-3、1-24-4号房屋用途虽为住宅，但二案外人未主张其中任何一套住宅系其用于居住的唯一房屋。因此，二案外人的主张不符合上述规定中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件。综上，欧贵刚、金明仙的异议理由不能成立，其请求解除涉案房屋查封的请求应不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第十七条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回异议人欧贵刚、金明仙的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 谌珊珊
审 判 员 宗慧娟
审 判 员 刘崇高
二〇一七年十月十九日
法官助理 周 绪
书 记 员 黄文才