山东省泰安市泰山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁0902执异36号
异议人：杨兰英，女，汉族，1967年11月8日出生，住泰安市泰山区，
申请执行人：中国银行股份有限公司泰安泰山大街支行，住所地泰安市泰山大街中段北，社会统一信用代码91370900733699891B。
负责人:许凯，行长。
被执行人：山东鑫颖园林市政工程有限公司，住所地泰安市嘉德现代城主入口商铺1号，组织机构代码75829505-X。
被执行人：李士国，男，汉族，1959年8月14日出生，住泰安市泰山区，
被执行人：马芷君，女，汉族，1977年8月16日出生，住址，系被执行人李士国之妻，
被执行人：李新泽，男，汉族，1986年1月10日出生，住址泰安市，
本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司泰安泰山大街支行与被执行人山东鑫颖园林市政工程有限公司、李士国、马芷君、李新泽金融借款合同纠纷一案中，异议人杨兰英对本院拟拍卖被执行人李士国所有的位于泰安市温泉路北段路西宝龙城市广场A区房地产的执行行为，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人杨兰英称，请求贵院中止对李士国所有的位于泰安市温泉路北段路××广场××区房地产的拍卖。事实和理由：李士国自2009年8月至2011年1月期间，先后向异议人借款500万元人民币，因无力偿还,李士国将其所有的位于泰安市温泉路北段路××广场××区B型1号房地产租赁予异议人，租期12年，租赁时间自2015年11月20日至2027年11月19日，在此期间异议人拥有对涉案房地产的使用、占有和生产经营的权利，以此补偿李士国欠异议人的款项。若贵院对涉案房地产进行拍卖，势必侵犯异议人的合法权利，若贵院执意拍卖，在拍卖款中应当优先偿还李士国所欠异议人欠款。为此，为维护异议人合法权利，请求贵院中止涉案房地产的拍卖。
申请执行人中国银行股份有限公司泰安泰山大街支行称，我行与被执行人李士国签订的编号2014年泰山大街鑫颖中小最高抵字08-2号的最高抵押合同为2014年1月17日，而李士国、泰安市宝龙名典咖啡语茶有限公司、杨兰英之间签署的《三方协议书》日期为2015年11月20日。在签订最高抵押合同时，该房产已存在“商铺租赁合同”，出租人是李士国、承租人是泰安市宝龙名典咖啡语茶有限公司，租赁期限自2010年2月1日起至2015年12月1日止。2014年7月15日，泰安市宝龙名典咖啡语茶有限公司法定代表人由李士国变更为李新泽，李新泽是李士国的儿子。2015年3月4日，抵押房产的承租方泰安市宝龙名典咖啡语茶有限公司、李新泽向抵押权人出具承诺函：承诺“在我行就该抵押物实现抵押权的请况下，自愿放弃对该房产的承租权，即使租赁合同尚未到期，不再主张该租赁合同对抵押权实现后的受让人继续有效”。
从《三方协议》约定内容看，该协议的性质是房产的原出租人和承租人在未取得抵押权人同意的情况下，又重新将房产进行了租赁，其实质是一个新的租赁合同。根据《物权法》第190条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，我行认为《三方协议》不能对抗我行已生效的抵押权，要求将抵押标的物以不存在瑕疵的情况下予以评估、拍卖。
本院查明，申请执行人中国银行股份有限公司泰安泰山大街支行行与被执行人山东鑫颖园林市政工程有限公司、李士国、马芷君、李新泽金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月30日作出（2015）泰山商初字第1008号民事判决书，判决：被告山东鑫颖园林市政工程有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告借款本金13500000元及利息、复利、罚息；原告对被告李士国将其所抵押的位于泰安市××路北段路西，环山路以南宝龙城市广场A区B1型酒吧房产（产权证号为泰房权证泰字第××号）及相应土地使用权（证号为（2013）第某某号）享有优先受偿权；被告李士国、马芷君、李新泽对被告山东鑫颖园林市政工程有限公司所承担款项承担连带保证责任，在承担连带保证责任后有权追偿。判决书发生法律效力后，被执行人未履行义务，申请人向本院申请立案执行。执行中，异议人杨兰英对本院拟拍卖被执行人李士国所抵押的位于泰安市××路北段路西，环山路以南宝龙城市广场A区B1型酒吧房产（产权证号为泰房权证泰字第××号）及相应土地使用权（证号为（2013）第某某号）向本院提出执行异议，并提交被执行人李士国与申请执行人2014年1月17日签订的最高额抵押合同；2010年12月1日签订的出租方为李士国、承租方为泰安市宝龙名典咖啡语茶有限公司的商铺租赁合同；2015年3月4日泰安市宝龙名典咖啡语茶有限公司向申请执行人出具的承诺书；2015年11月20日签订的甲方为李士国、乙方为泰安市宝龙名典咖啡语茶有限公司、丙方为杨兰英的三方协议书，以证实异议人享有优先偿还欠款和对涉案房产拥有使用、占有、生产经营的权利。
另查明,2014年1月17日，抵押人为李士国、抵押权人为中国银行股份有限公司泰安泰山大街支行，签订了最高额抵押合同，抵押人李士国将其所有的泰安市××路北段路西，环山路以某某广场A区B1型酒吧房产（产权证号为泰房权证泰字第××号）及相应土地使用权（证号为（2013）第某某号）抵押于申请执行人，该合同第六条约定“抵押物的占有和保管：…未经抵押权人书面同意，抵押人不得全部和部分转让、出租、出借、以实物形式出资、改造、改建或以其他任何方式全部或部分处分抵押物；经抵押权人书面同意的，处分抵押物所得价款应用于提前清偿债务或向抵押权人指定的第三方提存”；第十七条约定“违约事件及处理：以下情况之一即构成或视为抵押人在本合同项下违约'1、抵押人违反本合同的约定，擅自转让、出租、出借、以实物形式出资、改造、改建或以其他任何方式全部或部分处分抵押物；'，出现违约事件时，抵押权人有权视具体情形分别或同时采取下列措施'7、行使抵押权'”。
2015年11月20日，甲方为李士国、乙方为泰安市宝龙名典咖啡语茶有限公司、丙方为杨兰英，三方签订了《三方协议》，该协议第一条约定：甲乙双方自愿将位于泰安市××路北段路西，环山路以某某广场A区B型1号面积1158.66平方米的一楼至三楼的房产（泰安市宝龙名典咖啡语茶有限公司）以每年人民币420000元（肆拾贰万元整）金额，租赁由丙方自主经营，用于补偿丙方借款和相关损失；第二条约定：原房产归属权不变，归甲方所有。“泰安市宝龙名典咖啡语茶有限公司”名称、工商注册法人及一切相关经营手续、经营权全部归丙方所有，由丙方自行支配变更等，甲乙双方不予干涉。由甲乙双方的房产及经营相关事宜，在协议签署日期前，产生的一切相关债权、债务、经济纠纷等其他相关事宜的法律责任，与丙方无关，丙方不予承担任何偿还责任和义务；第五条约定：该协议期限为12年，自2015年11月20日起至2027年11月19日止。如协议期间甲方将全部借款偿还丙方，该协议将自动终止，否则该协议将继续延续。
本院认为，本院（2015）泰山商初字第1008号民事判决书发生法律效力后，被执行人应主动履行义务，在不履行义务时，本院拟拍卖被执行人李士国抵押财产，符合法律规定。2015年11月20日甲方为李士国、乙方为泰安市宝龙名典咖啡语茶有限公司、丙方为杨兰英即异议人，三方所签订的协议书，只能证实异议人对涉案房产享有租赁权，合法的租赁权只有在价格同等的条件下享有优先购买权，非优先受偿的权利，因此，异议人主张对涉案房产拍卖成交价款享有优先受偿的权利，没有法律依据，本院不予支持。其次，2014年1月17日申请执行人与被执行人李士国签订了最高额抵押合同，被执行人李士国将涉案房产抵押给了申请执行人。异议人杨兰英与被执行人李士国签订租赁涉案房产的三方协议是在2015年11月20日，是在抵押权设立后出租的抵押财产。抵押财产出租时，是否经过抵押权人同意，异议人没有提交证据予以证实，依据《物权法》第190条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，异议人主张对涉案房产拥有使用、占有、生产经营权利，请求中止拍卖异议，没有用法律依据，本院亦不予支持。综上，异议人杨兰英请求中止对涉案房产即被执行人李士国所有的位于泰安市××路北段路西，环山路以南宝龙城市广场A区B1型酒吧房产（产权证号为泰房权证泰字第××号）及相应土地使用权拍卖的异议请求没有法律和事实依据，本院不予支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回异议人杨兰英的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省泰安市中级人民法院申请复议。
审判长 刘法生
审判员 赵红梅
审判员 赵京富
二〇一七年六月七日
书记员 李宝朋