四川省绵阳市涪城区人民法院执 行 裁 定 书（2017）川0703执异62号案外人：谭元明，男，生于1963年1月3日，汉族，住四川省绵阳市游仙区。案外人：蓝平川，男，生于1966年8月24日，汉族，住四川省绵阳市游仙区。二案外人共同委托诉讼代理人：胡浩东，四川兴蓉律师事务所律师。申请执行人：王登轩，男，生于1958年12月18日，汉族，住绵阳市涪城区。委托诉讼代理人：胡昭，四川联衡律师事务所律师。被执行人：王正明，男，生于1954年12月26日，汉族，住绵阳市游仙区。被执行人：王砂，男，生于1979年6月16日，汉族，住绵阳市游仙区。在本院执行王登轩与王正明、王砂民间借贷纠纷一案中，案外人谭元明、蓝平川对本院查封被执行人王正明位于绵阳市游仙区经济试验区小岛社区居委会68幢-1号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2017年9月19日举行了听证。案外人谭元明、蓝平川及委托诉讼代理人胡浩东、申请执行人王登轩及委托诉讼代理人胡昭、被执行人王正明参加了听证。现已审查终结。案外人谭元明、蓝平川称，申请人已经合法购买该房屋，并且已经支付全部价款并实际占有。谭元明、蓝平川与王正明、赵素蓉夫妻于2015年1月30日签订《房屋买卖合同》，约定王正明、赵素蓉夫妻将位于绵阳市××区经济试验区小岛社区居委会68幢-1号房屋，建筑面积590.65㎡（实际面积716㎡）以160万元的价格出卖给谭元明、蓝平川。2015年2月9日，谭元明、蓝平川代王正明、赵素蓉夫妻偿还在信用社的借款100万元及利息，后又陆续将剩余购房款付清（尚余12万税费没支付），谭元明、蓝平川取得房屋的房产证及土地使用权证。2015年2月10日，王正明、赵素蓉夫妻委托蓝平安办理过户手续，并就委托事项办理了公证书，但蓝平安在办理完公证手续后，一直声称没有时间为其办理过户手续，王正明、赵素蓉夫妻也未配合办理过户手续。谭元明、蓝平川认为已经公证过的房屋买卖行为非常稳当，也就没有反复催促办理过户手续。申请人认为该裁定保全错误，现依民诉法225条、227条规定提出执行异议。王登轩称，法院保全查封的房屋登记在王正明名下，查封没有任何过错。虽然签了《房屋买卖合同》，但根据物权法第9条规定，物权仍属王正明。本案是针对保全裁定及保全查封措施提出的异议，证据显示无论是保全裁定还是查封措施都是针对王正明的财产，所以本案保全裁定和保全行为都没有瑕疵，对方异议不能成立，对方没有证据证明他们受到人身限制或者遭遇了不可抗事件无法办理过户，所以法院不能依照执行复议规定28条的规定来裁决阻止执行行为。异议人还在涉案房屋上面加盖了3层，他们有时间、条件办理过户，所以本案不符合因当事人自身原因导致不能办理过户的原因。王正明称，谭元明、蓝平川说的都是事实，当时房子在游仙信用社抵押贷款100万元，谭元明、蓝平川将贷款还了110多万元，房产证和土地证从信用社取出后交给了谭元明、蓝平川，办理公证就是为了房子过户。我争取在年底把钱还给王登轩。本院查明：2015年1月30日，谭元明、蓝平川作为买方与王正明、赵素蓉夫妻作为卖方签订《房屋买卖合同》，合同约定，王正明、赵素蓉夫妻将拥有完全产权【房产证号：绵房权证市房监00000212**号、土地使用权证号：绵城国用（2004）第70588号】位于绵阳市××区经济试验区小岛社区居委会68幢-1号房屋，建筑面积590.65㎡（实际面积716㎡）以160万元的价格出卖给谭元明、蓝平川；买方在合同签字生效时暂支付卖方30万元，于2015年2月10日前再支付110万元；双方还约定了过户手续、改造加层手续及过户费用的承担。合同签订当日王正明及其子王砂即收到谭元明、蓝平川支付的现金20万元并出具收条。2015年2月9日，谭元明向王正明支付22.4万元；蓝平川向王正明支付88万元。因讼争房屋当时已由王正明之子王砂在游仙信用联社借款100万元作了抵押，故王正明当日收取谭元明、蓝平川支付的购房款110.4万元后，即将游仙信用联社抵押贷款本息共计1103064.21元还清。房屋两证即交由谭元明、蓝平川持有保管。2015年2月10日，王正明向谭元明出具收到112万元购房款收条一份；并将讼争房屋移交给谭元明、蓝平川；同日，王正明、赵素蓉夫妻委托蓝平川之弟蓝平安办理讼争房屋的过户手续，并在四川省绵阳市国信公证处办理授权委托公正。2015年3月20日，王正明向谭元明出具收到10万元购房款收条一份；2015年9月26日，王正明向谭元明出具收到6万元购房款收条一份。因合同约定的过户费用各自承担，谭元明、蓝平川有12万元尚未支付。谭元明、蓝平川已在所购房屋基础上加盖三层。另查明，本院在审理王登轩与王正明、王砂民间借贷纠纷一案中，于2017年6月19日将登记在王正明名下位于绵阳市××区经济试验区小岛社区居委会68幢-1号房屋查封，该案已于2017年6月29日作出（2017）川0703民初3068号民事判决书。本院于2017年9月1日受理王登轩的执行申请。本院认为，本案的争议焦点在于案外人谭元明、蓝平川在被查封财产上的物权期待权是否足已产生排除执行的效力。首先，案外人谭元明、蓝平川在被查封财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应符合以下要件：①和被执行人即登记名义人签订以变动查封标的物所有权为目的的合同；②已经履行合同的全部价款支付义务；③对查封标的物的物权期待权已经以－定的方式对外公示；④物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。本案中，案外人谭元明、蓝平川在本院查封措施采取前已与被执行人王正明、赵素蓉夫妻签订了《房屋买卖合同》，案外人谭元明、蓝平川代被执行人王正明及其子王砂偿还了游仙信用联社抵押贷款本息并支付了绝大部份购房款，表明其履行了支付购房款的义务，同时办理了房产移交手续，案外人谭元明、蓝平川已在讼争房屋上加盖了三层，因此案外人谭元明、蓝平川已实际占有使用该房产，此行为符合物权法规定的“占有”事实状态，未办理房产过户登记手续皆因被执行人王正明、赵素蓉委托代理人蓝平安未履行代理人的职责所至，案外人谭元明、蓝平川虽有催促过户不及时的瑕疵，但未办理房产过户登记手续，其主要责任非因案外人谭元明、蓝平川的原因造成。其次，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若于规定》第六十六条的规定，案外人谭元明、蓝平川与被执行人王正明、赵素蓉夫妻所签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，其确定的内容在双方间产生拘束力，虽未完成过户手续，但并不影响其效力。本院同时认为，案外人谭元明、蓝平川异议所称已购买争议房产的主要事实均提供证据相佐证，证明的事实相互之间并不矛盾，可以形成证据链条，该证据链条证明的购买房产事实与陈述的事实基本吻合。综上，案外人谭元明、蓝平川所提证据及事实符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，足以产生排除对争议房产执行的效力，其享有足以排除强制执行的权益。申请执行人王登轩对案外人谭元明、蓝平川与被执行人王正明、赵素蓉夫妻之间房屋买卖付款及未予过户原因的合理怀疑，因无证据支持，其理由不予支持。其称案外人主张撤销保全裁定，解除对案外人房产的查封，不应适用执行异议审查程序，法院查封登记在王正明名下的房产无错，应驳回案外人所提异议。本院认为，案外人明确主张被查封房产的所有有权，讼争房屋虽在审理阶段被保全查封，但案件已进入执行程序，针对案外人对执行标的提出的异议，本院依法审查，程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对王正明位于绵阳市游仙区经济试验区小岛社区居委会68幢-1号房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向绵阳市涪城区人民法院提起诉讼。审 判 长  唐 俊人民陪审员  张雅梅人民陪审员  岳姗姗二〇一七年九月二十日书 记 员  贾莎莎