陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终14659号
上诉人（原审被告）：陕西鑫诺房地产开发有限公司，住所地西安市碑林区白庙村小区1幢1层东户。
法定代表人：王红兵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王堂亮，陕西汉廷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王安瞳，陕西汉廷律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：西安市房地产经营二公司第二经营部，住所地西安市莲湖区西关正街安定坊15号楼。
负责人：马新，该经营部部长。
委托诉讼代理人：王保贵，陕西权诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁晨，陕西权诚律师事务所律师。
原审被告：陕西绮得置业有限公司，住所地西安市碑林区白庙村小区1幢301室。
法定代表人：王红兵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曹保成，男，1967年12月11日出生，汉族，该公司职员，住西安市灞桥区。
上诉人陕西鑫诺房地产开发有限公司（以下简称鑫诺公司）因与被上诉人西安市房地产经营二公司第二经营部（以下简称房地二公司二部）、原审被告陕西绮得置业有限公司（以下简称绮得公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初157号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鑫诺公司的委托诉讼代理人王堂亮、王安瞳，被上诉人房地二公司二部的委托诉讼代理人王保贵、梁晨到庭参加诉讼。原审被告绮得公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫诺公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，将案件发回重审或查明事实后判令继续履行《西安市房屋租赁合同》；2.撤销一审判决第三项，将案件发回重审或查明事实后判令驳回房地二公司二部的该项诉讼请求；3.房地二公司二部承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院未查清房地二公司二部是否对涉案房屋享有经营管理权就认定房地二公司二部系涉案房屋的经营管理人，对涉案房屋的性质、四至等均未核实，未查明房地二公司二部发函解除合同的具体情况，就依据该函确认合同解除，判令腾交房屋，属于事实认定不清。二、房地二公司二部违反合同约定的定期检查及维修义务在先，一审法院断然判定鑫诺公司一方违约，并承担所有不利后果，违反全面审查和公平原则。三、鑫诺公司承租房屋时投入20余万元用于装修装饰，一审法院在作出判决时未将装饰装修部分费用补充给鑫诺公司或冲抵租金，径直判令腾交房屋有失公允。
房地二公司二部辩称，一、一审法院认定事实清楚，租赁关系明确，鑫诺公司未按时足额交纳租金，一审法院判令解除租赁合同，由鑫诺公司清租腾房并无不妥。房地二公司二部享有涉案房屋合法出租权，一审法院已依法履行涉案房屋相关事项的审查核实义务，程序合法，一审庭审中鑫诺公司、绮得公司均承认共同占有和使用房屋的事实，鑫诺公司、绮得公司分别向房地二公司二部交纳房租履行案涉租赁合同约定的租金交付义务。二、房地二公司二部已依约履行维修义务，鑫诺公司应承担举证不力的法律后果。三、鑫诺公司未能向一审法院提供其装饰装修相关合法有效凭证，应依法承担举证不力的法律后果，且依约到期后装饰装修物归房地二公司二部所有。
绮得公司经依法传唤未到庭参加庭审，亦未提交书面意见。
房地二公司二部向一审法院起诉请求：1.解除房地二公司二部与鑫诺公司签订的《西安市房屋租赁合同》；2.鑫诺公司、绮得公司偿还房地二公司二部租金63万元（自2014年11月16日至2016年9月15日止），并返还房屋；3、鑫诺公司、绮得公司支付截止至实际腾房之日的房屋占有使用费；4.鑫诺公司、绮得公司承担诉讼费用。在诉讼过程中，房地二公司二部明确诉讼请求为：确认《西安市房屋租赁合同》于2016年9月25日解除，鑫诺公司、绮得公司于判决生效后30日内向房地二公司二部腾交房屋，共同支付2014年11月26日至2016年9月25日期间的房租66万元，并按照月租金3万元的标准支付2016年9月26日至实际腾房之日的房屋占有使用费。
一审法院认定事实：2008年9月，原西安市房地产管理局第二分局西关管理所（以下简称西关房管所）与鑫诺公司、绮得公司的法定代表人王红兵口头约定，将其经管的国家位于本市莲湖区北马道路五十五号建筑面积1065平方米的房屋（以下简称涉诉房屋）出租给鑫诺公司、绮得公司，鑫诺公司、绮得公司接受房屋后进行装修后用于办公使用。2008年10月16日，“西安市房地产经营二公司第二分公司”作为甲方，与鑫诺公司作为乙方签订《西安市房屋租赁合同》（以下简称涉诉协议），约定：甲方将涉诉房屋出租给乙方作为办公使用，租期自2008年12月15日开始，未约定租期届满日期，月租金3万元，每半年支付一次，乙方在每半年的前30日内转账支付租金。租期内，甲方每12个月负责对房屋及其附着物进行定期检查并承担正常房屋维修。甲方给乙方的装修时间自2008年10月20日至同年12月14日，乙方在合同期内装修物在合同到期后归甲方所有。任何一方未能履行合同条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，导致合同无法履行，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担。甲方同意乙方长期租用，合同必须每年签订一次。签订合同前，西关房管所已向鑫诺公司、绮得公司交付涉诉房屋。合同签订后，鑫诺公司、绮得公司交付涉诉房屋租金的情况如下：鑫诺公司于2008年10月28日转账支付西关房管所18万元（2008年12月15日至2009年5月14日的租金）、于2009年5月14日转账西关房管所18万元（2009年5月15日至11月14日的租金）；绮得公司于2009年10月22日转账西关房管所18万元（2009年11月15日至2010年5月14日的租金）、于2010年5月18日转账西关房管所18万元（2010年5月15日至11月14日的房租）、于2010年11月11日转账西关房管所18万元（2010年11月15日至2011年5月14日的租金）；鑫诺公司于2011年4月27日转账西关房管所18万元（2011年5月15日至11月14日的租金）、于2011年11月14日转账西关房管所18万元（2011年11月15日至2012年5月14日的租金）、于2013年3月20日公司转账房地二公司二部36万元（2012年5月15日至2013年5月15日的房租；绮得公司于2013年12月2日转账房地二公司二部2013年5月16日起的房租20万元、2014年1月7日转账房地二公司二部20万元、2014年6月30日转账房地二公司二部18万元。2014年12月25日、30日，房地二公司二部两次向绮得公司发出通知，称绮得公司应于2014年12月1日前支付欠付房租，若不能按时支付，房地二公司二部将视为绮得公司不再续租，涉诉合同自行终止。2016年4月18日，房地二公司二部再次向绮得公司发出通知，称截止2016年4月5日绮得公司共欠房租48万元，应于5月15日前交清，并将房屋恢复原状向房地二公司二部腾房。鑫诺公司、绮得公司法定代表人王红兵签字。2016年5月3日，房地二公司二部在鑫诺公司门口张贴向绮得公司发出催缴租金、要求腾房的通知。庭审中，鑫诺公司、绮得公司称共同承租涉诉房屋，后变更意见为鑫诺公司独立承租涉诉房租，绮得公司虽使用了涉诉房屋，但与房地二公司二部无直接合同关系，经法庭询问绮得公司使用涉诉房屋的来源时，鑫诺公司、绮得公司均未予答复。另查，2008年8月19日，西安市房地产管理局第二分局（以下简称房地二分局）决定将西关房管所、香米园房管所机构建制撤销，组建成立“西安市房地产经营二公司第二分公司”（以下简称房地二公司），因工商管理部门未批准单位名称，房地二公司遂将西关房管所、香米园房管所机构建制撤销，组建房地二公司二部。2011年1月18日房地二公司二部经工商行政管理部门批准成立，系全民所有制分支机构。再查，2006年5月16日绮得公司与房地二分局（房地二公司）签订《西稍门2号楼地区危旧房改造项目投资建设开发合同》及《补充协议》，双方在履行前述合同时产生争议，绮得公司于2016年5月23日以合同纠纷为由将房地二公司诉至陕西省高级人民法院，该案正在审理中。
一审法院认为，公民、法人合法的民事权益依法受到法律保护。本案争议焦点如下：1、履行涉诉合同的相对方是否是本案原、被告。涉诉房屋原系西关房管所经管的国家公房，房地二分局欲将西关房管所撤销机构建制组建“西安市房地产经营二公司第二分公司”，但因行政管理因素未能组建，而是成立了本案房地二公司二部承继西关房管所的权利义务，故本案房地二公司二部是履行涉诉协议的实际主体，其房地二公司二部主体适格。签订涉诉协议的另一方系鑫诺公司，但涉诉房屋系鑫诺公司、绮得公司共同使用，庭审中，鑫诺公司、绮得公司先做出了共同承租涉诉房屋的陈述，后又变更为由鑫诺公司独立承租，但未能提交合法有效的证据予以证明，故鑫诺公司、绮得公司的自认应为有效，同时，鑫诺公司、绮得公司共同支付房租实际履行了涉诉合同约定的义务，可认定鑫诺公司、绮得公司共同承租涉诉房屋，应共同承担合同义务。2、合同是否解除。房地二公司二部收取租金系签订涉诉协议的根本目的，现鑫诺公司、绮得公司未能足额支付租金，违反合同约定导致房地二公司二部无法实现合同目的，故房地二公司二部主张解除合同的诉请既符合合同约定亦符合法律规定。房地二公司二部数次向被告发出通知要求清缴租金并腾房，现其主张依照2016年4月18日的通知为准，给予鑫诺公司、绮得公司相应的宽限期，确定2016年9月25日解除涉诉合同于法有据，依法予以支持，鑫诺公司、绮得公司应向房地二公司二部腾交房屋。合同解除后，鑫诺公司、绮得公司占有使用涉诉房屋至今，故房地二公司二部诉请鑫诺公司、绮得公司支付合同解除后至实际腾房之日的房屋占有使用费合法有据，依法予以支持。至于鑫诺公司、绮得公司辩称房地二公司二部未履行定期检查的义务违反了合同约定导致被告无法实现合同目的，但未向提交证据证明其主张的事实客观存在；同时，鑫诺公司、绮得公司辩称房地二分局在履行《西稍门2号楼地区危旧房改造项目投资建设开发合同》及《补充协议》过程中有违约行为亦系其拒缴租金的抗辩事由，但二者之纠纷所涉及签订合同及履行合同的主体均非本案原、被告，系另一法律关系，故鑫诺公司、绮得公司该辩称意见于法无据，不予采信。同时，鑫诺公司、绮得公司的违约行为系导致涉诉合同解除的根本原因，依照合同约定，在合同到期后装修物归房地二公司二部所有，故不涉及装修物赔偿的事宜。至于鑫诺公司、绮得公司辩称房地二公司二部部分诉请已超过诉讼时效的意见，鑫诺公司、绮得公司实际占有使用涉诉房屋但未足额支付租金的违法事实持续存在，房地二公司二部可随时主张鑫诺公司、绮得公司履行交租义务，故鑫诺公司、绮得公司该辩称意见于法无据，依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、原告西安市房地产经营二公司第二分公司与被告陕西鑫诺房地产开发有限公司签订的《西安市房屋租赁合同》于2016年9月25日解除；二、本判决生效后三十日内，被告陕西鑫诺房地产开发有限公司、陕西绮得置业有限公司共同支付原告西安市房地产经营二公司第二经营部租金66万元；三、本判决生效后三十日内，被告陕西鑫诺房地产开发有限公司、陕西绮得置业有限公司将位于本市莲湖区北马道路五十五号建筑面积1065平方米的房屋向原告西安市房地产经营二公司第二经营部腾交；四、本判决生效后三十日内，被告陕西鑫诺房地产开发有限公司、陕西绮得置业有限公司支付原告西安市房地产经营二公司第二经营部房屋占有使用费，具体方式为：自2016年9月26日起，每月按照3万元计付至实际腾房之日止。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10400元，由被告陕西鑫诺房地产开发有限公司、陕西绮得置业有限公司共同负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，涉诉房屋系国家公产，原由房地二分局西关房管所经管，后房地二分局欲将西关房管所机构建制撤销，并入组建成立房地二公司第二分公司，经名称核准问题，并入组建成立房地二公司第二经营部，房地二公司第二经营部承继西关房管所权利义务，系涉诉房屋现经管单位。涉诉协议虽系鑫诺公司签订，但涉诉房屋系鑫诺公司、绮得公司共同使用，亦均有交纳租金履行承租义务的行为，故一审法院认定鑫诺公司、绮得公司共同承租涉诉房屋并无不当。鑫诺公司上诉称其收到起诉状才得知房地二公司二部要求解除合同的情况，但房地二公司二部多次发出催缴、解除通知，其中2016年4月18日由鑫诺公司、绮得公司的法定代表人王红兵签字，2016年5月3日在鑫诺公司、绮得公司共同承租使用的房屋门口张贴，故鑫诺公司该项诉称，没有事实依据，本院不予采信。鑫诺公司上诉称房地二公司二部未履行房屋定期检查和维修义务违约在先，并未提供证据予以证明，房地二公司二部亦不予认可，且双方合同履行多年，鑫诺公司并未提供证据证明其对此曾提出异议，双方亦从未因此产生争议，故对鑫诺公司该项诉称，证据不足，本院不予采信。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由陕西鑫诺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔志刚
审 判 员 陈 帅
代理审判员 楚 涵
二〇一八年二月八日
书 记 员 刘书方