福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0103民初139号
原告：张建土，男，汉族，1932年2月26日出生，住福州市台江区。
原告：刘玉英，女，汉族，1937年10月11日出生，住福州市台江区。
上述两原告共同委托诉讼代理人：张文华，男，汉族，1960年1月22日出生，住福州市台江区，系两原告之子。
被告：福州市台江区房地产开发公司，住所地福州市台江区瀛洲路古街建海A楼五层，组织机构代码证代码15450032-3。
法定代表人：郭鲁琳，总经理。
被告：福州市台江区房地产征收工程处，住所地福州市台江区建海新村A楼四层，组织机构代码证代码15453076-8。
法定代表人：林涛，主任。
上述两被告共同委托诉讼代理人：卢增禄、王坪，福建融成律师事务所律师。
原告张建土、刘玉英与被告福州�台江区房地产开发公司、福州市台江区房地产征收工程处房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告张建土、刘玉英的委托诉讼代理人张文华，被告福州市台江区房地产开发公司、福州市台江区房地产征收工程处的委托代理人王坪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张建土、刘玉英向本院提出诉讼请求：1、两被告承担违约责任，赔偿乙方拆迁购房损失建筑面积19.88平方米，确认建筑面积按108.84平方米计算，其中15.86平方米未补偿，及交付房屋毛坯无隔墙无配洁具等违约金共计人民币1188200元。事实和理由：被告福州市台江区房地产开发公司委托被告福州市台江区房地产征收工程处拆迁原告住宅义洲北兴路70号私产权，经实地丈量，总建筑面积按108.84平方米计算（房屋评估及面积通知单复印件为证，被告福州市台江区房地产开发公司同意就地安置住宅105k户型壹单元（套）建筑面积105平方，原告要求产权调换，由于被告福州市台江区房地产开发公司无房源，原告自行过渡，三方依据拆迁法规就拆迁补偿事宜于2004年1月30日订立协议并附购房计算单。原告于2004年8月12日预付被告福州市台江区房地产开发公司购房款计壹万肆仟元整，商品房销售（预付款）统一票据复印件为证。2005年12月被告福州市台江区房地产征收工程处实施拆迁单位福州台江区房地产拆迁工程处回迁安置决算三保园4-501单元为105k室，建筑面积102平方米，误差3平方米，其等面积产权调换92.98平方米，计66387.72元（房价不符合购房计算单约定）上靠标准房型增9.02平方米计12346.4元，套内总面积共102平方米作产权调换，计78735元，原告预交64735元，两次合计78735元，并预交物业费1020元，�江区房地产拆迁工程处交付三保园4-501单元（毛坯），原告经装修入住10年，2015年6月12日被告福州市台江区房地产征收工程处办理产权告示，原告16日到被告福州市台江区房地产征收工程处（太平汀洲指挥部）处又领到义邦洲（三期）地块回迁安置（产权调换）决算单，决算表。后到被告福州市台江区房地产开发公司处领到2015年1月21日开的不动产销售统一发票及退款7447元，其第二次抵消误差5.44平方米不予以认可。20145年6月23日凭发票领到台江区房地产拆迁工程处拆迁房屋产权证明书，包括测绘图纸等，才知道三保园4-501套内建筑面积82.12平方米与原告拆迁建筑面积108.84平方米与原告协议约定购房套内建筑面积105平方米误差22.88平方米，扣误差3平方米，实差19.88平方米另建筑面积按108.84平方米扣等面积产权调换92.98平方米，差建筑面积15.86平方米未得到补偿以及分摊面积未得到补偿拆迁使原告受到经济损失，依据拆迁协议第六条：本协议自签订之日起生效至协议执行完毕止，如有违约，按《民法通则》承担责任，现原告要求被告福州市台江区房地产开发公司、被告福州市台江区房地产征收工程处两被告共同承担如下赔偿责任：1.依据最高人民法院法释[2003]7号第十四条第二款：“房屋实际面积小于合同约定面积，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还受卖人，单价参照当地的市场价格（由法院评估）”，建筑面积19.88平方米*22000元/平方米（暂定单价）=437360元*2倍=874720元。2.未补偿建筑面积15.86平方米，参照太平汀洲原文化宫预留地住宅房屋不同结构补偿对比表中的价格计算，即建筑面积15.86平方米*181555元/平方米=287938.3元，毛坯不隔墙不配洁具参照太平汀洲旧屋改造项目国有土地征收补偿第�条第三款，补偿标准按80元/平方米*82.12平方米=6569.6元。3.建筑面积15.86平方米的过渡费*10元/平方米/月=158.6元/月，计1903.2元/年，10年合计19032元。三项合计1188200元。为维护原告合法权益，故提出上述诉讼请求。
被告福州市台江区房地产开发公司、福州市台江区房地产征收工程处共同辩称，原告诉请被告支付购房差额及违约金无事实及法律依据。首先，从程序角度出发，依据《民法通则》第一百三十五条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年，法律另有规定的除外”。原告在2005年12月回迁时，已经明确产权调换的建筑面积为102平方米，非105平方米或108.84平方米。原告针对该安置平方数并未提出任何异议，且按照102平方米的单价标准支付了购房费用。据此，原告主张按108.84平方米计算房屋差的平方数明显不符事实且超过诉讼时效。第二，从原告所出示的决算单、原告认可安置房型的建筑面积为102平方米，2015产权决算时出现的面积差仅仅是上靠标准房型所产生的误差，不是产权等面积产生的误差。且针对上靠标准房型所产生的误差，被告与原告也进行了决算，原告收取了被告退还的7447元。第三、原告一直强调建筑面积为108.84平方米，但未提供相关证据佐证。根据原告提供的相关证据，仅能证明诉争房屋的产权等面积为92.98平方米，因为拆迁政策及户型的问题，该平方数可以上靠到105平方米的户型，但并不是提供平方数为105。四、原告所依据的相关法规、补偿单价、过渡费等均不适用于本案。综上，原告诉请无事实及法律依据，应依法给予驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换，本院对谢祥标提供的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原坐落于台江区的房产，所有权人为原告张建土、刘玉英。2004年1月30日，以被告福州市台江区房地产开发公司为甲方（拆迁人），原告张建土、刘玉英为乙方（被拆迁人），被告福州市台江区房地产拆迁工程处为丙方（拆迁实施单位），三方签订一份《拆迁补偿安置协议书》约定：经福州市房地产管理局榕房拆许字（2003）第070号《房屋拆迁许可证》批准，甲方委托丙方拆迁乙方坐落台江区属私产（所有权人张建土、刘玉英）的房屋，现依据拆迁法规就拆迁补偿安置事宜达成如下协议“一、乙方被拆除房屋总建筑面积108.84㎡；其中住宅建筑面积89.01㎡，居住面积/㎡；非住宅面积/㎡（其中店面建筑面积/㎡）；二、甲方同意在就地安置乙方住宅105K户型计壹单元（套），建筑面积约105㎡（其中居住面积/㎡，含易地应增加居住面积/㎡）。甲方同意在/区/安置乙方非住宅建筑面积/㎡（其中店面建筑面积/㎡）；三、乙方要求产权调换安置房，其产权归原权人所有，安置房费元。甲方应付给乙方各项补助费合计元，乙方同意扣除补偿、补助费等元，另交元作为安置房预交款，其余待回迁安置时，按安置房实际建筑面积结算，多还少补；（详见计算单）四、乙方实行自行安置，过渡期24个月。逾期甲方应按照有关规定给乙方每月增发临时安置补助费；五、乙方保证于11月10日前自行搬迁完毕，并将原房完整无损交甲方验收接管，若擅自拆除损坏，乙方应负责赔偿；六、本协议书自签订之日起生效，至协议执行完毕时止，如有违约，按《民法通则》承担民事责任；七、本协议书壹式肆份，甲乙丙三方各执一份，存档一份，�拆迁主管部门备案一份，《计算单》为本协议书附件。该协议所附的《拆迁补偿费和购房计算单》记载情况如下。原房情况：建筑面积108.84㎡、其中确认92.98㎡，自搭面积19.83㎡×20%，屋式结构砖混叁层，等级壹，成新75%。旧房补偿费为29373.3元（440元/㎡75%×89.01㎡），搬家补助费534.06元（6/㎡×89.01㎡），个体工商生活奖金2000元，其他灶113元、洗菜地135元、瓷缸砖456元、吊顶419元、简搭134元。安置：等面积产权调换单价700元/㎡，数量92.98㎡，金额65086元；因建筑结构单价1220元/㎡，数量12.02㎡，金额14664.4元，小计79750.4元。原告张建土在乙方落款处签名。2004年8月12日，原告张建土向被告福州市台江区房地产开发公司预交了购房款14000元。而后原告经选房选定了三保园4座501室为其安置房。2005年12月，被告福州市台江区房地产征收工程处制作了《回迁安置决算单�一份，其中，安置房情况为：座落三保园4座501，户型105K室，安置方式产权调换，建筑面积102㎡，购房款金额总计78735元（其中，产权等面积：92.98㎡×700元/㎡×层次调节系数102%，为66387.72元；上靠标准房型：9.02㎡×1342元/㎡×层次调节系数102%，为12346.94元）。2005年12月原告张建土向被告福州市台江区房地产开发公司支付了购房款64735元，连同2004年8月预付的14000元购房款，共计付款78735元。之后被告向原告交付了位于的拆迁安置房。2010年11月3日，福州市房地产交易登记中心向原告出具《房屋产权注销证明书》，原座落于台江区，属22段351B地号的房屋（面积89.01平方米）产权予以注销。2015年，被告福州市台江区房地产征收工程处制作了最终的《义、帮洲（三期）地块回迁安置（产权调换）决算单》，该决算单载明：安置房座落台江区，建筑面积96.56㎡，套内面积82.12㎡，分摊面积14.44㎡，产权调换：产权等面积92.98㎡，单价700元/㎡，层次调节系数102%，金额66387.72元；上靠标准房型3.58㎡，单价1342元/㎡，层次调节系数102%，金额4900.45元；上述金额合计71288元。2015年6月，上述安置房可以办理房屋所有权证。2015年6月16日，被告福州市台江区房地产开发公司向原告张建土、刘玉英退还了面积误差款7447元（78735元-71288元），并向原告张建土、刘玉英出具了三保园4座501单元的《销售不动产统一发票（自开）》，其中载明：建筑面积为96.56㎡，购房款金额为71288元。因原告认为其与被告就安置房的面积存在纠纷，故未办理产权证。2016年1月7日，原告以安置房存在面积差等问题要求被告予以赔偿为由，诉至本院，并提出上述诉讼请求。
另查明，福州市台江区房地产拆迁工程处后更名为福州市台江区房地产征收工程处。
再查明，本院已经生效的（2015）台民初字第3201号民事判决书中确认与三保园同地段同时期开发的颐景园一期商品房的开盘均价为3200元/㎡。
诉讼中，原告明确其要求补偿的面积包含两个部分：1.一部分是拆迁安置房三保园4座501单元的面积误差19.88㎡（约定的安置房面积105㎡-最终安置房套内面积82.12㎡-商品房面积差3㎡）；2.另一部分是原坐落于台江区的房产中有15.86㎡（108.84㎡-92.98㎡）在双方签订《拆迁补偿安置协议书》中未予以安置补偿。原告同时明确其诉请金额的计算方式：1.面积误差19.88㎡补偿款：19.88㎡×22000元/㎡（暂定，最终应以目前的市场价为准）×2倍=874720元；2.未补偿安置15.86㎡部分的补偿款：15.86㎡×18155元/㎡=287938.3元；3.因安置房为毛坯，没有隔墙及洁具的违约金：80元/㎡×82.12㎡=6569.6元。4.未补偿安置15.86㎡的过渡费：15.86㎡×10元/㎡/月×12个月×10年=19032元。四者共计1188200元。
本院认为，原告张建土、刘玉英与被告福州市台江区房地产开发公司、福州市台江区房地产拆迁工程处于2004年1月30日签订的《拆迁补偿安置协议书》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，原被告双方均应按约履行。根据上述《拆迁补偿安置协议书》的约定，被告福州市台江区房地产开发公司是此次拆迁的拆迁人，被告福州市台江区房地产拆迁工程处是此次拆迁的实施单位，故原告要求被告福州市台江区房地产征收工程处承担相应的违约责任，没有法律依据，本院不予支持。
上述《拆迁补偿安置协议书》第二条约定“甲方同意就地安置乙方住宅105K户型壹单元，建筑面积约105㎡”，该协议书所附的计算单中体现的安置房面积为105㎡（即：92.98+12.02=105㎡），由此应认定原被告双方对于安置房面积为105㎡达成了一致意思表示。根据《义、帮洲（三期）地块回迁安置（产权调换）决算单》，拆迁安置房三保园4座501室的建筑面积为96.56㎡，比《拆迁补偿安置协议书》约定的面积105㎡减少了8.44㎡，远超出相关法律法规允许的误差范围，已经构成违约，原告有权要求被告福州市台江区房地产开发公司赔偿损失。根据《福建省房屋消费者权益保护条例》（2001年1月1日起施行）第十四条的规定：“……房屋面积允许误差未约定，不足部分超过千分之六的，经营者应当加倍予以补偿，……”，据此，被告福州市台江区房地产开发公司应对安置房中面积不足部分超过千分之六的面积即7.81㎡【（8.44㎡÷105㎡－6‰）×105㎡】加倍补偿原告张建土、刘玉英。本案涉案的房屋为义、帮洲旧屋区拆迁改造项目的拆迁安置房，带有一定的政策因素和改善被拆迁户房屋的目的，与以营利为目的的商品房买卖有着本质的差别，若直接按照拆迁协议上的购房单价补偿原告张建土、刘玉英，难以弥补原告的实际损失，兼顾本案的实际情况及当事人过错因素，参照与三保园同地段同时期开发的颐景园一期商品房的开盘均价3200元/㎡的标准，对原告张建土、刘玉英的安置房面积不足部分超过千分之六的7.81㎡进行加倍补偿为49984元（7.81㎡×3200元/㎡×2倍），未超过千分之六的0.63㎡（8.44㎡-7.81㎡）应按原合同价返还原告，为862元（0.63㎡×1342元/㎡×层次�节系数102%）。被告福州市台江区房地产开发公司就上述面积不足部分总共应向原告补偿50846元（49984元+862元），因被告福州市台江区房地产开发公司在2005年12月回迁初步决算时仅按照102㎡（比约定的105㎡少收3平方米上调标准房型面积的购房款）向被告收取购房款，在2015年办证决算时又已向原告张建土、刘玉英退还了购房款7447元，故被告福州市台江区房地产开发公司还应向原告张建土、刘玉英支付面积差补偿款的金额为39292元【（50846元-（105㎡-102㎡）×1342元/㎡×层次调节系数102%-7447元】。原告认为拆迁安置房三保园4座501单元的面积误差在19.88㎡，没有事实与法律依据，本院不予支持。房屋的市场价值在2004年至2015年间迅猛增长并非原被告在签约时所能预见的情况，原告诉请被告按照目前当地的市场价对面积短少部分进行赔偿，超过了被告在订立合同时能够预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故本院对于原告的该主张不予采纳，相应的评估申请，本院未予准许。原告诉请中超出上述金额的部分，本院不予支持。讼争安置房直至2015年通知办证时才最终确定产权面积(含套内面积和公摊面积)，原告于2016年1月诉请被告违约，要求支付违约金，未超过诉讼时效，因此本院对于被告提出的时效抗辩不予采纳。原告张建土、刘玉英于2015年6月16日收到被告退还的7447元元购房款的行为，并不表示其已经放弃就面积差问题向被告主张权利，被告以此抗辩，本院亦不予采纳。
另外，在双方签订的该份《拆迁补偿安置协议书》及附件《拆迁补偿费和购房计算单》中已经明确被拆除房屋总建筑面积为108.84㎡，其中产权面积89.01㎡，自搭面积19.83㎡，自搭面积19.83㎡按照20%予以安置。�实上，在上述协议签订后，被告亦按约对原告进行安置，原告也于20015年回迁安置完毕。现原告认为原坐落于台江区房产中的15.86㎡未予以安置补偿，应全部予以补偿安置，与《拆迁补偿安置协议书》约定不符，本院不予支持。且《拆迁补偿安置协议书》记载的被拆除房屋的产权面积与原告提供的《房屋产权注销证明书》中记载的被注销产权房屋的面积相符，由于原告未提供足以证明该15.86㎡属合法产权的证据，故原告的该部分主张没有事实依据，其要求被告支付该部分面积的拆迁安置补偿款，本院亦不予支持。
至于原告提出的因安置房三保园4座501室为毛坯状态，没有隔墙及洁具，要求被告应支付6569.6元违约金，对此本院认为，原告未提供任何证据足以证明原被告双方就此达成过合意，现原告要求被告参照本市其他拆迁地块的补�安置方案予以支付该笔违约金，没有事实与法律依据，本院不予支持。至于原告提出要求被告支付未补偿安置15.86㎡部分的过渡费，由于本案中被告已在约定的时间里将安置房三保园4座501室交付原告使用，故对于原告提出的该项诉讼请求，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条，《福建省房屋消费者权益保护条例》第二条、第十四条的规定，判决如下：
一、被告福州市台江区房地产开发公司应于本判决生效之日起十日内向原告张建土、刘玉英支付安置房面积差补偿款人民币39292元；
二、驳回原告张建土、刘玉英的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15493元，由原告张建土、刘玉英负担14981元，被告福州市台江区房地产开发公司负担512元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 卢美铤
人民陪审员 蔡祝明
人民陪审员 梁瑞芳
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 叶 沛
附：本案适用的主要法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《福建省房屋消费者权益保护条例》
第二条在本省行政区域内向房屋开发者、销售者购买房屋的消费者，因旧房被拆迁与拆迁人调换房屋产权的消费者，其合法权益受国家法律、法规和本条例保护。
�十四条消费者认为房屋面积不足、分摊的共有面积不合理时，可以委托房屋测量机构检验测定；房屋面积允许误差未约定，不足部分超过千分之六的，经营者应当加倍予以补偿，并承担房屋面积的测量费用和消费者因此而受到的其他损失。