江苏省沛县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0322民初799号
原告：李媛，女，1958年6月24日出生，汉族，居民，住徐州市。
委托诉讼代理人：胡绍龙，江苏金维律师事务所律师。
被告：朱允田，男，1949年10月10日出生，汉族，居民，住。
被告：李辉，男，1939年3月6日出生，汉族，居民，住沛县。
委托诉讼代理人：夏爱军，江苏淮海正大律师事务所律师。
原告李媛与被告朱允田、李辉执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李媛及其委托诉讼代理人胡绍龙，被告李辉及其委托诉讼代理人夏爱军到庭参加诉讼。被告朱允田经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李媛向本院提出诉讼请求：1、请求判决立即停止对位于沛县汉街十字路口××号商品房（沛房权证证字第××号）的强制执行，并解除查封；2、诉讼费由被告李辉承担。
事实和理由：2015年3月27日，原告李媛与被告朱允田签订房屋（商铺）买卖合同，被告朱允田将其位于沛县汉街十字路口××号商品房（沛房权证证字第××号）以总价款1320000元出售给李媛，合同签订后，原告一次性支付购房款，被告将诉争房产交付给原告占有使用，至今一直租赁给他人使用。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。原告已取得涉案房屋所有权，没有登记致使物权未设立，被告朱允田应配合原告办理房屋过户手续，被告朱允田自收到原告给付的房款后不知去向。因被告朱允田下落不明，原告购买房屋无法办理过户手续，但朱允田已于2015年3月28日将涉案房屋产权证等证件及房屋钥匙交付原告，原告于2015年9月1日将房屋租赁给吴彩侠使用。原告认为被告朱允田已将涉案房屋交付原告，原告也实际占有了房屋，根据交易习惯及有关法律规定，涉案房屋应认定为原告所有，被告李辉对原告所有的房屋进行执行查封无事实和法律依据。
李辉辩称，一、李媛未办理涉案房屋过户手续的原因是因为税费比较高，因当时钱未到位未能办理过户手续，故李媛未办理过户手续的原因是自身原因。二、李媛提交的向朱允田转款凭证共计1260000元，并没有支付全款。三、李媛与朱允田之间的房屋买卖有转移、逃避债务之嫌。1、李媛是朱允田担任沛县大屯矿区商业公司经理期间多年的财务会计，双方关系密切。2、涉案房屋已开发20年之久，并非黄金地段，也非旺铺，评估价为1180000元，朱允田开价1320000元，李媛毫不还价，涉案房屋对外出租每年租金30000元左右，需要40年才能回本，李媛的购买行为违背常理。3、按照国家规定的门面房税种及过户费计算方法，按照评估价值1180000元为标准，朱允田作为卖家要承担60多万元的税费，而李媛最多承担30000多元的契税，但李媛却愿意承担所有的过户费用。4、对于涉案房屋，中介公司并未到现场看过，也没按规定的百分之一收取中介费，仅收取中介费4000元，仅是为了走走过场，签订所谓的书面合同。5、2015年3月30日，李媛向朱允田支付最后一笔房款100000元，但是在3月28日，朱允田就向李媛出具了1320000元的房款收条。6、朱允田多年涉案十多起，欠人钱款百万之多。7、李媛退休多年，账户往来多笔资金来源不清。综上，李媛对涉案房屋提出的异议不能成立。
朱允田未答辩，也未向本院提供证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1、门面商业房过户税率计算单，因该计算单并未加盖沛县房产部门公章，本院不予确认。2、中介公司调查笔录，因调查笔录上并未有被调查人蒋秀桂的签名，无法证实调查真实性，本院不予确认。3、证人肖某的证人证言，因肖某和李媛系姑嫂关系，且无其他证据对其证言予以佐证，故对肖某证言，本院不予确认。
经审理，本院确认以下事实：李辉与沛县大屯矿区虹源商贸有限公司、朱允田民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月15日作出（2016）苏0322民初357号民事判决书，民事判决书内容：被告朱允田于本判决生效后十日内偿还原告李辉借款本金170000元及利息（以170000元为本金，按月利率1.2%从2014年12月2日计算至本判决确定给付之日止）。案件受理费4190元，财产保全费1620元，公告费710元，合计6520元，由被告朱允田负担。
本院于2016年2月15日作出（2016）苏0322民初357号民事裁定书，裁定查封朱允田名下位于沛县汉街十字路口××号商品房一套（沛房权证政字第××号、查封价值220000元）。因被告朱允田未按照（2016）苏0322民初357号民事判决书规定的时间履行义务，李辉向本院申请强制执行。
本院查封的房屋位于沛县汉街十字路口北××号（土地证号：沛县国用2015第099**号，房产证号：沛房权证政字第××号）土地使用权人、房屋所有权人为朱允田。
2015年3月27日，朱允田（甲方）与李媛（乙方）签订《房屋（商铺）买卖合同》，主要内容：“第一条房屋（商铺）的基本情况甲方房屋（商铺）位置坐落于：江苏沛县汉街十字路口北××号房产证登记编号：沛房权证第××号土地证登记编号：沛国用2015第09947号房屋（商铺）的土地出让性质：商住出让。第二条价格以房产证登记面积为依据2层174平米，该房屋（商铺）的售价总金额人民币：132万元整大写金额：壹佰叁拾贰万圆整。第三条付款方式乙方向甲方预交定金人民币：／。乙方于本合同签订之日一次性向甲方支付房款人民币：132元整大写金额：壹佰叁拾贰万圆整。……第六条关于产权过户约定根据甲乙双方协商，该产权（是/否/暂不√）办理过户，乙方（或乙方转卖下家）如需过户时，甲方应及时积极配合买家过户，因责任方造成的损失每逾期一天按总房价的2‰赔偿给守约方。过户费用由乙方承担。……”。合同下方甲方处签“朱允田”名，共有人处签“陈俊英”，李媛于乙方处签名，见证人处加盖“阿桂中介服务公司蒋秀桂132××××1972”印章。
2015年3月28日，朱允田将涉案房屋相关手续交付李媛，李媛于收件人处签名，见证人处加盖“阿桂中介服务公司蒋秀桂132××××1972”印章。同时，李媛向阿桂中介服务公司交纳涉案房屋中介费4000元，阿桂中介服务公司出具收据。
同日，朱允田、陈俊英向李媛出具收条，载明“今收到李媛购买江苏沛县汉街十字路口北××号房款人民币壹佰叁拾贰万零千零百零拾圆。小写￥：132万元整。下方收款人处朱允田、陈俊英签名，见证处加盖”阿桂中介服务公司蒋秀桂132××××1972”印章
李媛分别于2015年3月19日、2015年3月20日、2015年3月21日、2015年3月26日、2015年3月30日共计向朱允田转款1260000元。
2015年9月1日，原告李媛（甲方出租方）与案外人吴彩侠（乙方承租方）签订《房屋租赁合同》，主要内容：“一、甲方同意将本人所属之坐落于沛县汉街十字路口××号的房屋出租给乙方。二、该房屋租金为人民币叁万伍仟元（大写：每/年）先付后用。……”李媛于甲方处签名，吴彩侠于乙方处签名。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效地书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。李媛提起执行异议之诉，排除李辉对沛县汉街十字路口北××号（土地证号：沛县国用2015第099**号，房产证号：沛房权证政字第××号）房屋的执行，应同时具备上述四个条件。
本案中，李媛陈述与朱允田签订《房屋（商铺）买卖合同》后因没筹够过户费用未能办理过户，可以证明未办理涉案房屋过户手续的原因在于李媛本身。而证人肖某陈述，2015年4月中旬待李媛筹措好过户费用后与李媛一同去朱允田家找朱允田要求办理过户，因朱允田下落不知所踪故没办理过户手续，因证人肖某与李媛系姑嫂关系，无其他证据对其证言予以佐证，故对李媛曾向朱允田主张办理过户一事本院不予确认，同时李媛陈述发现朱允田下落不明后一直在等待，证明李媛并没有寻求如向法院提起诉讼要求朱允田办理过户手续等更为积极有效的救济途径。因此，李媛没有办理过户手续时自身原因，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的条件。
综上所述，原告李媛提出的执行异议不能成立，本院对位于沛县汉街十字路口北××号房屋的查封措施于法有据，原告李媛请求立即停止对涉案房屋进行执行并解除查封的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告李媛的诉讼请求。
案件受理费16680元，公告费600元，合计17280元，由原告李媛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 刘 伟
人民陪审员 滕 娟
人民陪审员 关媛元
二〇一七年八月十日
书 记 员 刘 洁