四川省犍为县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）犍为民初字第1245号
原告：廖廷松，男，生于1947年2月14日，汉族，居民。
原告：陈昭明，女，生于1951年12月8日，汉族，居民。
委托代理人：张开太，男，生于1950年3月20日，汉族，居民。
被告：四川丰业房地产开发有限公司（组织机构代码：59727424-9）。
法定代表人：黄远军。
地址：犍为县玉津镇凤凰村一组。
委托代理人：卢建平，四川耀阳律师事务所律师。
原告廖廷松诉被告四川丰业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理，依法追加了房屋的共同所有人陈昭明为本案共同原告。本案依法由审判员汤晓霞适用简易程序于2015年8月27日、9月7日公开开庭进行了审理。原告廖廷松、原告陈昭明的委托代理人张开太，被告四川丰业房地产开发有限公司的委托代理人卢建平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告廖廷松、陈昭明诉称，2013年10月7日二原告在“半岛.御景”一次性付款购买了5幢1单元3楼4号一套71.3平方米的住房，当时房子未建。2014年12月30日出卖方通知带齐所有的购房证件及房款到指定地点办理交房手续，待原告办完手续后拿钥匙看房。看房后，原告非常不满意，主要原因是客厅前4.6米被开发商修建的商铺遮挡，合同书的平面图中根本无商铺设计，商铺建成严重影响了原告住房的质量，原告及时找了售房人员和开发商，要求换房或退房。开发商不同意，并作出了拆房的决定，但4月25日开发商只将超高房拆掉，未拆房距，仍然影响原告住房质量，原告多次请求主管部门建设局出面协调解决，建设局领导建议双方协商或走司法途径。原告要求退房补偿的理由主要有以下几点：1、原告是一次性付款，当时房子未建，卖房买房合同平面图中没有商铺设计，商铺建成距离原告的客厅只有4.6米，视线、通风有影响，如果是建成的房屋，原告绝对不会购买，如果不是商铺影响，原告也不会要求退房；2、根据四川省建设厅和四川省工商行政管理局合同书第九条设计变更的约定，经规划行政主管部门批准的规划变更设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量和使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内书面通知买受人，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；3、根据合同第十三条，逾期交房责任第二条逾期超过60日后，买受人有权退房，合同约定是2014年12月30日交房，因开发商拆掉影响原告的超高商铺4月25日完工，逾期4个多月，原告有权退房；4、根据《城市住区规划设计规范》第50.2.3条（1）规定多层之间不宜小于6米。开发商修建的商铺距离原告客厅只有4.6米，原告有权退房；5、根据合同第八条规划变更约定，出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房不得擅自变更，出卖人确需变更建设工程规划规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意并取得规划行政主管部门的批准，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应补偿；6、商铺的修建是开发商出于商品房得到完整完好的空间达到多卖钱的目的，而损伤了原告的利益，原告要求退房或补偿完全是合情合理合法的。为此，现诉来法院，要求：1、解除购房合同，开发商退还购房款303752.00元，原告退还房屋；2、如果不退房，开发商补偿原告4万元。
被告四川丰业房地产开发有限公司辩称，被告是合法的房地产开发企业，被告开发的“半岛.御景”项目其设计、规划、施工、销售等均获得相关审批许可，被告开发的“半岛.御景”项目房屋用途性质有“非住宅、商业、住宅”等，商业即商铺，原告购买的是该楼盘的住房。其他答辩意见具体如下：1、被告交付给原告的房屋与双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋情况一致。被告修建完成交付给原告的楼房与被告制作的楼盘实景微缩沙盘展示的楼房一致；2、原告认为合同平面图没有商铺设计据此认定“半岛.御景”项目应当没有商铺的理由不能成立。因为《商品房买卖合同》平面图主要标示该房屋的户型结构、面积及其所处整个楼盘的平面位置。该楼盘本来就是商住楼盘，相关宣传资料，相关审批许可证照，特别是被告制作的楼盘实景微缩沙盘等都清楚明白地显示其邻近的临街面是商铺。而且，合同中并没有约定被告不能在原告所购房屋楼盘临街修建二层商铺。况且按日常生活常理，任何购房人包括原告根本不可能只看《商品房买卖合同》平面图，对周边情况不作任何了解就签订购房合同；3、根据相关规划设计及微缩的楼盘沙盘显示，原告所购住房处于“U”形连体建筑第三层，其临街一二层是商铺，该楼栋虽然不是一般的“一”字形，而是“U”字形，但它仍然是一个整体楼栋。根据规划设计该连体建筑是一个整体，不能截分为三栋楼房来计算三栋楼之间的“间距”，因为同一整体楼房的房屋之间不存在所谓的楼房间距之说，否则楼房的间距只能是“0”米。故不适用《城市居住区规划设计规范》第5.0.2.3（1）“多层之间不宜小于6米”的规定。“不宜”并不是“不得”、“不准”等禁止性用语，只是不提倡而已。而且该规划设计是经行政部门审批通过的，是符合相关法律规定的，原告如果认为该审批不当，可以找相关行政部门；4、被告并未变更规划设计，原告以《商品房买卖合同》第八条主张退房没有证据及合同依据。该“U”形楼栋中间部分设计的是二层商铺，设计有三角形的突出屋顶，是规划设计本来就有的，沙盘模型也是有的。现在建成的实景照片也显示与规划设计、沙盘模型一致。只不过在具体对屋顶的施工过程中屋顶外形施工存在外形不规整等瑕疵，被告要求施工方对该屋顶进行过修整以达到设计和质量要求。但这种对屋顶外形的修整对原告没有影响，即使有轻微影响也已消除，不构成被告对双方签订的《商品房买卖合同》的根本违约，不能成为原告所诉退房的理由；5、原告已经于2014年12月30日接收了所购房屋，其主张被告逾期交房与事实不符。合同约定的被告交房时间是2014年12月30日之前，原告已于2014年12月30日接收了被告交付的所购房屋，交房时双方进行了交房结算，被告退还了原告面积差异款169元、电线折算款1623元，原告还向被告交付了代收维修基金2488元、契税3002元、工本费150元。被告不存在原告所诉被告于2015年4月25日才向原告逾期交房的事实。综上所述，原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，不存在《合同法》规定的合同无效或合同可撤销、解除等情形。被告已经全面切实地履行了自己的合同义务，不存在违反合同条款约定的情形，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年12月12日原告廖廷松、陈昭明以300069.00元购买了被告四川丰业房地产开发有限公司开发的“半岛.御景”楼盘5栋1单元3楼4号住宅一套，并签订《商品房买卖合同》，该房系期房。该合同后附原告所购房屋户型平面图及在整个楼栋中的位置图并非整个楼盘平面图。合同第十一条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件……1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表……”被告四川丰业房地产开发有限公司取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预收许可证，“半岛.御景”楼盘已于2015年2月18日通过竣工验收备案。本案争议的商铺已经被告四川丰业房地产开发有限公司在犍为县住房和城乡规划建设局备案，被告提交的《建设工程设计方案总平面图》已通过犍为县城乡规划委员会审批，该图上明确显示有本案争议商铺的存在，争议商铺位置图上载明为商业2F，该楼盘包括住宅和商铺。被告提交的沙盘模型图与实际沙盘模型图一致，且原告购房时已经看到。原告于2014年12月30日与被告办理了房屋交付手续后领取了住宅钥匙。
另查明：经双方在庭审中认可，被告于2014年12月30日交房后对业主有补偿，原告廖廷松、陈昭明未领取，且被告在2014年12月30日后对本案争议的商铺建筑进行过修整。经释明，二原告同意如果构不成解除合同的条件要求被告方支付违约金，但坚持要求被告方给予相应补偿。
上述事实，有经过庭审质证的原、被告均提交的房屋结算清单及票据、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，原告提交的购房款收据，被告提交的营业执照、组织机构代码、法定代表人证明及身份证、《建设工程设计方案总平面图》、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预收许可证、被告销售的“半岛.御景”项目沙盘模型图照片、被告销售的“半岛.御景”房屋现状照片、委托书、竣工验收备案审批表、房屋交付签收单及原、被告、第三人在庭审中的陈述等为据。
本院认为：原告廖廷松、陈昭明与被告四川丰业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，应当受到法律保护，双方当事人应当遵守合同约定履行各自的义务。原告主张被告四川丰业房地产开发有限公司变更规划设计，仅以实际建筑与《商品房买卖合同》后附图不一致为理由，证据不足，本院不予支持。原告主张被告违反《城市住区规划设计规范》，证据不足，本院不予支持。原告主张被告逾期交房四个多月与实际不符，原告已于2014年12月30日与被告办理了交房手续，应当视为交房完成，交房后被告对争议商铺进行整改并不影响原告对房屋的装修及使用，不应视为未交房，但被告在未取得竣工验收备案的情况下向原告履行交房手续有规避违约的行为，仍应视为违约，违约时间从2014年12月31日计算至2014年2月18日的次日即51天，未超过双方约定的退房条件逾期60日，因此被告应按照合同约定向原告支付违约金51天×300069元（实际房款）×0.0003＝4591元，合同继续履行。原告主张的补偿金40000元，无证据证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告四川丰业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告廖廷松、陈昭明违约金4591元；
二、驳回原告廖廷松、陈昭明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3228元，由原告廖廷松负担1614元，由被告四川丰业房地产开发有限公司负担1614元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审 判 员 汤晓霞
二〇一五年九月七日
书记员代 周 奇
1、《中华人民共和国合同法》
第八条；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。