连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0706民初4536号
原告:江苏柒壹陆文化产业发展有限公司，住所地连云港市海州区海连东路9号。
法定代表人：孙君茹，董事长。
委托诉讼代理人：韩善武，江苏公善民律师事务所律师。
被告：连云港连报文化传媒有限公司，住所地连云港市海州区朝阳东路3号。
法定代表人：王健，执行董事。
委托诉讼代理人：赵晞越，江苏苍梧律师事务所律师。
原告江苏柒壹陆文化产业发展有限公司（以下简称柒壹陆公司）与被告连云港连报文化传媒有限公司（以下简称连报公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柒壹陆公司的委托诉讼代理人韩善武、被告连报公司的委托诉讼代理人赵晞越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柒壹陆公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告立即将涉案租赁房屋腾退并返还原告，并按照合同约定承担占用房屋期间的占有使用费（从被告收到起诉状之日起至实际返还房屋之日止，使用费标准按照合同第九部分第一条被告应按照所规定租金标准的两倍向原告支付占有使用费）；3.依法判令被告立即支付拖欠的租金合计290272元；4.依法判令被告支付逾期付款违约金87081元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年2月，原告与被告签订创意716文化产业园《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于创意716文化产业园区内建筑编号A1东一层南房屋182平方米出租给乙方经营使用，租赁期限自2015年3月1日起至2017年12月31日止，本合同签订后七日内，乙方向甲方支付定金20000元，乙方应于2015年4月1日前支付甲方2015年除免租期之外的租金人民币71053元。以后乙方于每年的12月1日之前支付给甲方下一年的全年租金。执行先付款后用房的原则。定金自动转为履约保证金，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应承担三年总租金的千分之三的逾期违约金。逾期支付租金超过7天或累计二次以上逾期，甲方有权终止合同，并没收履约保证金等相关权利义务。房屋租赁合同签订后，被告按合同约定时间开始使用涉案租赁房屋，至起诉之日，被告已拖欠290272元租金未付。综上所述，原告认为被告故意违反合同约定，不按合同约定支付租金，其行为已构成违约，被告不仅应支付拖欠的租金和物业费，还应承担相应的违约责任，且原告有权终止合同。为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，请求依法裁决支持原告诉讼请求。
被告连报公司辩称，原、被告之间2015年2月签订的房屋租赁合同情况属实，但是原、被告之间的合同未达到解除要件，合同解除的条件中，并无被告未直接向原告支付金钱租金这一条款，且该合同到期时间为2017年12月31日，合同已接近履行完毕，此时原告主张解除合同没有约定或者法定解除合同依据。关于违约金问题，被告并非恶意违约，被告通过为原告的关联企业连云港骏通广告有限公司（以下简称骏通公司）播放广告的形式，用以冲抵租金，因此被告方不存在违约的问题，被告不应当支付违约金。关于租金被告方通过为骏通公司播放广告的方式支付房屋租金，被告播放广告的时间为2015年11月11日至2016年5月6日，尽管从播放情况看未能完全履行被告与骏通公司之间的合同，但是该原因在于骏通公司，骏通公司在2016年5月6日之后就不再向被告推送新的广告，如果骏通公司仍然推送新广告给被告，被告愿意继续履行媒体置换合同直到实现等价置换房屋租金价格。从市场价格看，被告为骏通公司播放的广告市场价格为36万元，实际上已经足以冲抵房租价格，只是根据置换合同的约定，合同尚未履行完毕，被告愿意继续以合同为依据，以播放广告的方式完成租金的冲抵。根据原告诉状上的租金，共计290272元，该租金计算时间至2017年12月31日，因此在该时间前不应当存在房屋的占有使用费问题，原告诉状重复计算，请求法院予以考虑。
当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、商铺租金交款通知书、产权证复印件、战略合作协议、授权委托书、等价置换716房屋租金合同、工商登记信息、广告照片、广告册等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理认定事实如下：2015年2月，原告柒壹陆公司（甲方，出租方）与被告连报公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：第一部分租赁范围，1、房屋租赁范围：甲方将位于创意××文化产业园内（连云港市××）建筑编号A1东一层南房屋出租给乙方经营使用，该房屋建筑面积为182㎡；2.土地使用权证书编号：连国用（2007）字第XP001518号。第三部分租赁期限及交付日期，1、房屋租赁期限自2015年3月1日（起租日）起至2017年12月31日止，租期期间乙方拥有租赁范围内的全部使用和经营管理权。甲方于2015年3月1日前向乙方交付该房屋，如果经甲、乙双方协商调整交房日期的，起租日相应调整，但租赁期限不顺延。…….第四部分租金及支付条款，1、租金2015年3月1日至2015年4月30日免收，2015年5月1日至2015年12月31日，单价1.6元/平方米/天，租金71053元；2016年1月1日至2016年12月31日，单价1.6元/平方米/天，租金106288元；2017年1月1日至2017年12月31日，单价1.7元/平方米/天，租金112931元，合计290272元。2、本合同签订后七日内，乙方向甲方支付定金￥20000元，乙方应于2015年4月1日前支付甲方2015年除免租期之外的租金71053元，以后乙方于每年的12月1日前支付给甲方下一年的全年租金。执行先付款后用房的原则。定金自动转为履约保证金。3、甲方同意在租赁期内给予乙方从2015年3月1日至2015年4月30日为免租期。在免租期内乙方无须支付租金，若因乙方原因实际租赁不满本合同规定的租赁期或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取免租期内所免去的所有租金。……7、乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应承担三年总租金的千分之三的逾期付款违约金。逾期支付租金超过7天或累计二次以上（包括二次）逾期，甲方有权终止合同，并没收履约保证金。如造成甲方损失，乙方还应承担赔偿责任。……第九部分房屋返还，1、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的第二日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方除应按合同所规定的租金标准的2倍向甲方支付该房屋占有使用费外，还应承担该房屋在占用期间内的物业管理费、水、电等一切其他费用。如因乙方逾期不迁出该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。合同还就其他内容进行了约定。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，被告支付了20000元履约保证金，此后未支付租金。2016年12月份，原告向被告连报公司送达商铺租金缴款通知书，要求连报公司于2016年12月25日前将所欠租金290272元交至公司账户，否则将采取停电停水并委托律师通过司法途径处理，造成的一切损失由连报公司承担。连报公司的副总经理宋丽梅在该通知书上签名。
诉讼中，被告陈述其已与原告的关联公司骏通公司达成协议，以被告连报公司为骏通公司播放广告的形式冲抵716房屋租金，并提供骏通公司与连报公司于2015年3月2日签订的《媒体等价置换716房屋租金合同》，原告柒壹陆公司对该合同不予认可，认为骏通公司与原告柒壹陆公司属两个独立法人，该合同没有柒壹陆公司盖章，柒壹陆公司也不予追认。
另查明，涉案的租赁房屋属中国船舶重工集团公司第七一六研究所所有，其委托杰瑞科技创意产业园管理委员会进行租赁运营和日常管理。2013年3月7日杰瑞科技创意产业园管理委员会与连云港市交通广告传媒有限公司签订《战略合作协议书》，约定由连云港市交通广告传媒有限公司指定下属公司（名称待定）作为项目的运营主体，此后连云港市交通广告传媒有限公司设立本案原告柒壹陆公司经营716房屋。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定诚信履行。被告虽辩称房屋所有人中国船舶重工集团公司第七一六研究所委托杰瑞科技创意产业园管理委员会的授权委托书载明不得转委托，但是该委托书并不影响原、被告之间的《房屋租赁合同》效力，被告认为原被告双方之间《房屋租赁合同》无效的观点，本院不予采纳。被告承租原告房屋后，仅支付了20000元履约保证金，租金一直未支付，已构成违约。被告虽辩称其与骏通公司签订了合同以刊登广告的形式冲抵租金，但等价置换的合同主体并非原告，原告对此也不予追认，故本院对被告的辩解，不予采纳。
房屋租赁合同约定逾期支付租金超过7日或累计二次以上逾期的，甲方有权终止合同，现被告一直拖欠租金未付，原告有权解除合同并要求被告腾空并返还租赁房屋，解除日为被告收到起诉状之日，即2017年6月8日，在合同解除日前的，被告应按合同约定的标准支付租金，经核算为226226.20元（71053+106288+158天×1.7×182㎡），对于合同解除之后，被告继续占有使用租赁房屋的，原告虽主张按照合同第九部分第一条约定按租金标准的2倍计算占有使用费，但该条款的约定系合同期限届满后，被告未及时返还房屋情况下占有使用费的计算方式，而本案中，合同的终止系在合同履行过程中，因被告未按时支付租金致使原告方起诉提前解除合同，经本院判决确认合同解除，故原告主张的占有使用费的计算并不符合双方合同第九部分第一条约定的情形，结合本案双方合同履行情况，本院认为按照约定的租金标准（即1.7元/㎡/天×182㎡×实际占用天数）支付房屋占有使用费较为合理。对于原告主张的违约金87081元未超过合同约定的标准，且未明显过高，本院予以支持。对于履约保证金20000元，虽然合同约定被告违约履约保证金不予退还，但因原告已主张违约金，且违约金足以弥补原告损失，若履约保证金不退还显失公平，本院确认履约保证金予以退还，从被告应付的租金中予以扣减，被告还应给付原告租金206226.20元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告江苏柒壹陆文化产业发展有限公司与被告连云港连报文化传媒有限公司于2015年2月份签订的《房屋租赁合同》；
二、被告连云港连报文化传媒有限公司于本判决发生法律效力后二十日内将位于创意716文化产业园内的租赁房屋腾空并返还原告江苏柒壹陆文化产业发展有限公司；
三、被告连云港连报文化传媒有限公司于本判决发生法律效力后二十内给付原告江苏柒壹陆文化产业发展有限公司租金206226.20元并支付2017年6月9日至实际返还房屋之日止的占有使用费（按1.7元/㎡/天×182㎡×实际占用天数计算）；
四、被告连云港连报文化传媒有限公司于本判决发生法律效力后二十内给付原告江苏柒壹陆文化产业发展有限公司违约金87081元；
五、驳回原告江苏柒壹陆文化产业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费用6960元（原告已预交），由原告江苏柒壹陆文化产业发展有限公司负担1560元，由被告连云港连报文化传媒有限公司负担5400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。
代理审判员 钱永
二〇一七年八月二十四日
书 记 员 张冉
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：江苏省连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行