河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1702民初8070号原告王献中，男，1973年12月10日出生，回族，住河南省汝南县。委托代理人邬红惠，女，1963年7月18日出生，汉族，系原告妻子，住址同上。被告驻马店市新天地房地产开发有限公司。法定代表人李艳红，董事长。委托代理人杨春生、王莉（实习），河南华珠律师事务所律师。原告王献中与被告驻马店市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王献中及其委托代理人邬红惠，被告新天地公司的委托代理人杨春生、王莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王献中诉称，2013年12月14日，原、被告双方签订商品房买卖合同，购买被告开发的新天地未来城小区商品房，具体位于盘古山路与××大道交叉口东北角。房屋建筑面积71.28平方米，单价4537.94每平方米，总金额323464元。原告已通过住房公积金贷款，全额支付被告房款。依据上述合同第八条约定，被告应在2014年12月31日前交房，但被告至今未交付，给原告造成相应经济损失，被告依法应予以赔偿。因违约造成的实际损失大于约定违约金，该房出租每年租金为18000元，两年共36000元。此外律师费8600元及维权费用800元，共计45400元。另外，被告应当在涉案小区向原告无偿提供永久车位一个，并根据2001年4月16日国家发改委585号文件及驻马店市人民政府2015年8月27日的通知，不得向原告收取暖气开口费及燃气开口费。原告和被告多次交涉未果。请求依法判令：1、被告因逾期交房赔偿给原告造成的损失45400元。2、被告在新天地未来城小区向原告无偿提供一个永久停车位（具体位置为七号楼电梯西入口门对面）。3、被告免收暖气开口费、燃气开口费。诉讼中，原告明确其第一项诉讼请求中的损失45400元包括从2015年1月1日至2016年12月31日，每年租金18000元，两年的租金36000元，另加律师费8600元、维权费800元。被告新天地公司辩称，1、被告逾期交房，按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》不视为违约。被告竞拍该块土地，该块土地为未来城小区，未来城小区的地下管网包括水、电、暖均要并入盘古山路，但由于市政府迟迟未修筑盘古山路，致使未来城小区地下管网无法并入。2013年8月被告经与市政府协商，双方以BT形式签订一份合同，由被告先行投资修筑盘古山路。该工程于2015年底竣工，在此情况下，未来城小区地下管网才并入盘古山路，但2016年初驻马店市政府在全市开展六城联创项目，要求各建筑工地全面停工至今。2、原、被告双方约定的有逾期交房违约金的计算方式，原告请求赔偿损失不符合合同约定。原告第二项请求是强加于被告的合同外义务，原告请求第三项收费项目是相关单位收取的费用，与被告无关。原告认为不应当收取该费用，应当向有关单位主张自己的权利。经审理查明，2013年12月14日，原告王献中（××）与被告新天地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条、项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于盘古山路与××大道交叉口东北角的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为驻市国用（2013）第8862号。该块土地面积为33600.00㎡，规划用途为商住用地，土地使用年限自2013年6月至2083年6月。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名：新天地?未来城。建设工程规划许可证号为驻规建字第411701201300081，施工许可证号为412801201311150101。第二条、商品房销售依据。××购买的商品房为预售商品房。商品房预售许可证号为驻房字第××号。第三条、××所购商品房的基本情况。××购买的商品房第7幢12层1205号房，该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为2.9米，建筑层数地上27层，地下1层。该商品房阳台是封闭式。该商品房合同约定建筑面积共71.28平方米。第四条、计价方式与价款。出卖人与××约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4537.94元，总金额为叁拾贰万叁千肆百陆拾肆元。……第六条、付款方式及期限。××签订合同当日付清首付款123464元，余额200000元作为银行按揭，并在5日内备齐按揭资料和承担贷款相关费用，否则出卖人有权将房屋另行出售，且已交房款不予退还。……第八条、交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，详见附件四之三。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。……逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金等条款。该份合同的附件四《合同补充协议》中约定：……第二条××除合同约定的房价款外还应交纳下列费用……：1、契税，2、维修基金，3、暖气、天然气初装费……第三条下列情况之一，出卖人延期交付商品房，无需承担合同涉及的违约责任：1、××要求变更原设计，应同时出具书面申请，并承担因此所增加的费用。2、××逾期付款并在交房之日仍未付清房款的，除按合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延。3、人力不可预见，不可避免和不可抗拒的自然灾害和事件。4、为遵守配合政府法规政策变化或因政府管理部门有关机构的行为而延误的。5、连续下雨8小时或停水、停电4小时以上，致使工程有效工期延长，交房期限可顺延。合同签订当天，原告王献中向被告新天地公司交付购房首付款103464元，被告于2013年12月14日向原告出具了103464元的收据；后原告又于2014年3月9日向被告交付了20000元，被告将2013年12月14日的103464元的收据收回，并于2014年3月9日出具了123464元的收据。2014年5月14日，原告王献中的20万元银行贷款发放。被告至今未将房屋交付给原告。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。一、诉讼中，原告提交①从58同城网上下载的未来城租房信息3份及电话录音二份、②发票五份（由汝南县理想广告制作部出具的100元发票二份、由驻马店市华中实业有限公司淮河大道加油站出具的200元汽油发票二份及220元的汽油发票一份）。原告用以证明：1、其所购买的房屋与网上下载的租房信息中的房屋位于同一小区，同类房屋每月租金1500元，年租金18000元，因被告逾期交房造成两年租金损失36000元。该36000元租金损失不需要进行鉴定。2、根据合同法第114条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加。同时根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第17条的规定，而原、被告双方的合同约定的违约金是日万分之一的标准过低，因此原告的损失应按同地段同类型的房屋租金来确定，被告应向原告赔偿该损失。3、其因维权收集证据、打印材料、支出往返的交通费用合计820元。被告质证意见为：有异议，网络上的广告及原告提交的视频广告及录音，不足以证明被告确实给原告造成了租房损失，且原、被告在合同中也未约定。原告的费用损失没有证据证明其确实用在了处理双方纠纷上。二、诉讼中，被告提交其（乙方）与驻马店市人民政府（甲方）于2013年8月16日签订的《驻马店市盘古山路道路工程合作建设协议书》一份，该份协议约定：建设项目应于2013年9月开工建设，2014年2月全部完工。被告用以证明：1、盘古山路是被告投资修筑的。2、按照原、被告之间合同第六条第三项的约定，原告应于签订合同当日交纳首付款，五日内提交相关按揭材料，但原告交纳首付款的日期是2014年3月9日，办理银行按揭日期是2014年5月份，均超出原告应当付款日期。根据合同第八条第二款和附件四第三条第二项的约定，对被告交房日期应做相应顺延。根据合同第八条第二款和附件四第三条第三项的约定，被告延期交房是因为政府原因未及时修筑盘古山路导致的，故被告延期交房不应视为违约。根据合同第九条的约定，双方对逾期交房违约金的计算做了明确约定。双方在合同中未约定被告逾期交房应承担赔偿损失。根据最高法关于审理商品房买卖合同案件的解释第十七条的规定，原告要求赔偿损失，没有事实和法律依据。根据合同第十四条的约定，暖气、燃气开口费是应当按有关单位，由原告确定是否交纳、是否使用，由被告配合。原告的第三项诉求没有事实和法律依据。原告的质证意见为：1、真实性无异议，被告认为其逾期交房是因为市政府的行为，但与本案无关。2、原、被告合同约定的是2014年12月31日前交房，而被告与驻马店市人民政府签订的协议中约定2013年9月开工，2014年2月完工，被告实际上2015年底完工，逾期22个月，故被告逾期交房的行为不符合合同第八条第二款附件四第四款的约定，对于被告称的2016年开始的六城联创于2014年12月31日前交房时间关系倒置，更与逾期交房无关。三、诉讼中，原告主张律师费8600元，未提交相关证据。四、诉讼中，原告称其购房时被告并未与其约定停车位事宜，根据物权法第73条的规定，小区路面的停车位开发商无权出售，归业主共同所有，故原告要求被告提供路面停车位一个。五、诉讼中，原告主张其向被告交付的房价款中已包含了每平米90元的配套费；被告对此不予认可。另查明，一、2001年4月16日，原国家计委、财政部联合下发了《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格〔2001〕585号），该通知规定，将暖气集资费以及房屋开发管理费、房屋租赁管理费、城市卫生管理费等专项配套设施费予以取消，将其归并为城市基础设施配套费并有相关部门重新核定收费标准。二、2015年8月20日，驻马店市人民政府下发了《关于印发的通知》（驻政办〔2015〕94号）（以下简称《实施细则》），为规范城市基础设施配套费的征收、使用和管理，促进城市基础设施建设，根据《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政〔2014〕84号），制定本细则。该《实施细则》第二条规定：城市配套费是市政府有关部门强制征收用于城市基础建设的专项资金，属于政府性基金；第六条规定：城市配套费的征收标准按90元/平方米；第十二条规定：城市配套费纳入政府性基金预算管理，专款专用。每平方米90元的配套费中，供水、供气、供热配套设施建设各15元，其余45元由市政府统筹安排使用；第十三条规定：供水、供气、供热配套费专项用于补助项目规划红线以外新建、老旧管网改造、自来水生产工艺和化验室的升级改造等城市公用配套设施建设；第十四条规定：供水、供气、供热配套费使用原则：供水、供气、供热主管网建设（不含小区规划红线内庭院管网和户内设施建设）坚持专业经营单位投资为主、政府补助为辅的原则。专业经营单位对供水、供气、供热主管网建设，应满足城市规划建设需要。政府补助应控制在城市配套费当年收入分配总额以内，当年结余城市配套费结转下年继续使用；第十七条规定：建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收；第十八条规定：供水、供气、供热企业必须凭建设项目缴纳的城市配套费财政收据或政府批准的减免文件，办理入网手续。本办法实施前已取得《建筑工程规划许可证》的已建和在建项目，以及驻政〔2014〕84号文件实施前的建设项目，未缴纳燃气和热力配套费用，现需要集中供气、供热的，建设单位或个人与燃气企业、热力企业协商解决。本办法自发布之日起开始执行。还查明，被告新天地公司于2013年9月26日取得该建设项目的建设工程规划许可证。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、购房收据、发票等证据，被告提交《协议书》等证据以及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，被告新天地公司将其尚未建成的位于新天地·未来城第7幢12层1205号房出售给原告王献中，双方并签订《商品房买卖合同》一份，原、被告双方系商品房预售合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应为有效。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告已足额支付了购房款。诉讼中，被告辩称，其逾期交房是因为市政府迟迟未修筑盘古山路，致使未来城小区地下管网无法并入，后来经其与市政府协商，双方以BT形式签订一份合同，由被告先行投资修筑盘古山路，该工程于2015年底竣工，在此情况下，未来城小区地下管网才并入盘古山路，依据合同约定，其不应承担违约责任。因被告提交《驻马店市盘古山路道路工程合作建设协议书》的签订日期为2013年8月16日，该协议约定的完工日期为2014年2月，该份协议的签订日期早于原告从被告处购买房屋的日期，且该份协议书中约定的修筑盘古山路的完工日期也早于约定的交房日期，被告以此辩称其无须承担违约责任，理由不能成立，本院不予采信。本案中，被告未按约定的期限交付房屋，构成违约。现原告请求被告赔偿逾期交房的损失，本院予以支持。关于逾期交房损失的数额。诉讼中，原告称双方合同中约定的违约金计算标准过低，主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，参照其同小区同类型房屋的租金价格计算其租金损失，两年的租金损失36000元再加上律师费8600元、维权费用800元，合计45400元为被告逾期交房损失的数额。因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条适用的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，而本案原、被告双方的《商品房买卖合同》中已约定了逾期交房违约金的计算方法，故原告主张其逾期交房损失数额为45400元，无事实和法律依据，本院不予采信。又因原、被告之间的合同约定“××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金”，违约金是双方对逾期交房所造成损失的预期，且违约金约定不存在明显过低情形，故应参照双方合同约定的违约金计算标准计算原告请求的逾期交房损失，被告应向原告支付自2015年1月1日至2016年12月31日期间的逾期交房损失23645.2元（323464元×日万分之一×731天）。原告请求超出该数额的部分，无事实和法律依据，本院不予支持。二、原告请求被告在新天地未来城小区向其无偿提供一个永久停车位（具体位置为七号楼电梯西入口门对面）。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。诉讼中，原告未提交相关证据证明其与被告就诉争“停车位”有相关约定，退一步讲，若诉争的“停车位”占用了业主共有的道路或者其他场地，该“停车位”属于业主共有，而不能由原告个人提出请求，故原告的该项请求，无事实和法律依据，本院不予支持。三、诉讼中，原告依据原国家计委、财政部联合下发的〔2001〕585号文件主张被告应免收其暖气开口费及燃气开口费。因〔2001〕585号文虽然将暖气集资费等予以取消，但又将其并归为城市基础设施配套费，并要求有关部门重新核定收费标准；此后驻马店市人民政府于2015年8月20日下发了〔2015〕94号通知，该通知中规定“城市配套费的征收标准按90元/平方米……建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程总价，商品房项目应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收……本办法自发布之日起开始执行”，即本通知执行后，开发企业不得违反上述规定在房价款外另行加收暖气、燃气开口费，而本案原、被告双方的《商品房买卖合同》是在2013年12月14日即在〔2015〕94号通知下发之前签订的，故原告依据〔2001〕585号文件主张免收暖气、燃气开口费，本院不予采纳。诉讼中，原告又主张其向被告交付的购房款中已包含每平米90元的配套费，未提交相关证据，且被告对此不予认可，故原告的该项主张，无事实依据，本院不予采信。依据双方《合同补充协议》的约定，原告除房价款外还应交付暖气、天然气初装费等相关费用，现原告请求被告免收暖气开口费、燃气开口费，与约定不符，本院不予支持。诉讼中，被告辩称原告交纳购房款超出约定的付款日期，并据此主张对其交房日期应做顺延。因合同约定了原告应于签订合同当日即2013年12月14日交付首付款123464元，剩余房款20万元办理银行按揭；本案中，原告于签订合同当日向被告交付购房首付款103464元，于2014年3月9日交付剩余20000元首付款，银行于2014年5月14日发放贷款20万元；而双方合同约定了交房日期为2014年12月31日，同时还约定“××逾期付款并在交房之日仍未付清房款的，除按合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延”；综上，原告交付的首付款中的20000元虽为迟延交付，但全部房款均在合同约定的交房日期2014年12月31日之前支付完毕，故被告据此抗辩主张其交房日期应做顺延，与约定不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告驻马店市新天地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告王献中支付逾期交房损失23645.2元。二、驳回原告王献中的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费940元，由原告王献中负担450元，由被告驻马店市新天地房地产开发有限公司负担490元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  刘亚楠审 判 员  刘 林人民陪审员  江琳琳二〇一七年七月十二日书 记 员  肖瑞瑞