襄阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0691民初2204号
原告（反诉被告）：刘云，女，1980年4月13日出生，汉族，居住于襄阳市樊城区。
委托诉讼代理人：王安海，中鑫同洲融资担保有限公司员工。代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）：襄阳市钻石房地产开发有限公司（以下简称钻石房地产公司），住所地：襄阳市樊城区春园西路民发盛特区。
法定代表人：陈伦俤，钻石房地产公司总经理。
委托诉讼代理人：李满，钻石房地产公司员工。代理权限：一般代理，代为承认、放弃、变更诉求，进行和解、提起反诉或上诉、代收法律文书。
原告（反诉被告）刘云与被告（反诉原告）钻石房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员苏俊独任审判，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘云的委托诉讼代理人王安海、被告（反诉原告）钻石房地产公司的委托诉讼代理人李满到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。
原告（反诉被告）刘云向本院提出的诉讼请求为：1、判令2013年10月22日签订的《民发天地商铺认购书》无效；2、判令被告返还已交购房款479.792万元及租金补贴32.4616万元。事实和理由：2013年10月22日，刘云与被告签订《民发天地商铺认购书》购买被告民发天地11-103、11-103B两间商铺，原告依约向被告交纳了479.792万元首付款，剩余款项于2013年10月29日前到银行办理按揭手续，但被告所售房屋当时处于抵押状态致使原告无法办理按揭。2015年4月被告解押，银行政策调整，又不能办理按揭，致使原告购房目的无法实现。原告在房屋抵押期间已交纳480万元首付款，但房屋无法办理按揭，也未交付，被告主动将两间商铺（处于出租状态，被告收取租金）租金的55%共计32.4616万元补贴给原告。综上所述，为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院依法裁决。庭审中，刘云变更诉讼请求为要求解除《民发天地商铺认购书》，并增加诉讼请求，要求被告从收到房款之日起每年按6%支付利息。
被告（反诉原告）钻石房地产公司辩称，原告所说事实属实，但是否因银行政策变化无法办理按揭需核实，我公司不同意返还购房款和租金，认购协议第三条第三项已有明确约定。违约金应按认购书的10%计算。我公司本意不同意解除认购协议，但是考虑原告的情况，同意解除协议；原告利息请求不应支持。并提出反诉，诉讼请求为：1、判令反诉被告向反诉原告支付剩余房款360万元，并自2015年4月23日起以360万元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计算违约金直至付清之日止，暂计算至2017年11月30日，违约金金额为462500元；2、判令反诉被告承担本案的诉讼费及因诉讼支出的其他额外费用。事实和理由：2013年10月22日，反诉原告与反诉被告签订两份《民发天地商铺认购书》，约定反诉被告购买反诉原告开发的民发天地编号为11#103、11#103B的两套商铺，总房款分别为4072021元、4325809元，合计8397830元。同日，反诉被告向反诉原告申请，申请内容为该商铺优惠后的总房款、付款方式，并已知悉该两套商铺已被抵押，待该商铺解除抵押后，反诉被告在解除抵押后的七个工作日内办理一次性付款手续再享受3个0.99优惠，若无法办理一次性付款则不享受此优惠。2015年4月13日，反诉原告解除上述两套商铺抵押。但截止今日，反诉被告仅向反诉原告支付购房款4797830元，尚有360万元房款未付清。故为维护反诉原告的合法权益，特向法院提起反诉。
反诉被告（原告）刘云辩称，现在合同已经无法履行，合同也没有实际履行。双方只签了认购协议，没有签买卖合同，故也不存在违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院当庭审核，符合证据的合法性、真实性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定如下事实：2013年10月22日，刘云（乙方）与钻石房地产公司（甲方）签订《民发·天地商铺认购书》，该认购书主要约定：一、认购商铺基本情况：乙方自愿购买甲方民发·天地项目编号为11#103的商铺，商铺建筑面积为188.85平方米，订价为22000元/平方米，付款折扣0.99×0.99，房价总价款为4072021元。二、付款办法：乙方签订本认购书时，须交纳总房款的10%即400000元作为购房定金，该定金在签《商品房买卖合同》时将转为同等金额的购房款。在签订《商品房买卖合同》时首付（含定金）2072021元，剩余房款2000000元于2013年10月29日前到银行办妥按揭手续。三、双方共同遵守的如下约定：1、在签署本认购书时，甲方已向乙方明示《商品房买卖合同》、《委托出租合同》范本等购铺相关资料，乙方已阅悉并理解上述文件，且无异议，对所认购的商铺已有充分的了解。2、乙方在签署本认购书后7日内须携带本认购书、有效身份证件、定金收据的原件以及应付款项到民发·天地营销中心签署《商品房买卖合同》及有关文件，并交纳应付款项。3、若乙方未在本认购书规定期限内签署《商品房买卖合同》或不按本认购书约定付清应付款项的，视为乙方自动放弃该商铺，甲方有权解除本认购书。甲方解除本认购书的，乙方已付定金不予退还，且有权将该商铺另行处置，而无需事先或事后取得乙方同意。该认购书有刘云签字及手印，钻石房地产公司销售专用章。同日，刘云与钻石房地产公司又签订编号为11#103B的商铺认购书，商铺建筑面积为200.62平方米，房款总价为4325809元，签订认购书时，须交纳总房款的10%即430000元作为购房定金，签订《商品房买卖合同》时首付（含定金）2225809元，剩余房款2100000元于2013年10月29日前在银行办理按揭。
2013年10月22日，刘云在房号11#103、103B的《民发天地关于已抵押商铺购买申请单》上签字并捺印。申请书主要载明：刘云购买民发天地11#103、103B号商铺，总面积389.47平方米，原价8568340元整，优惠0.99*0.99折后价为8397830元整，2013年10月22日付定金83万元，申请在2013年11月12日前补齐337万元定金。由于该铺已经抵押，特申请在2013年12月10日到解除抵押期间（即2015年4月30日前解除抵押）收取月租金和物业服务费总额的55%作为优惠，直接从上述总房款中扣除。若未按约定解除抵押，则在约定时间的下个月商铺买受人收取月租金和物业服务费的总额作为优惠。若在约定时间之前解除抵押，在解除抵押后的七个工作日内刘云办理一次性付款手续再享受3个0.99优惠，若不能办理一次性付款则不享受此优惠。所有手续办完后由刘云收取此商铺的月租金和物业服务费的总额。申请书钻石房地产公司副总批示为“符合政策”。
钻石房地产公司就11#103商铺向刘云出具三张不动产统一网络发票，分别为2013年10月22日400000元、2013年11月16日1672021元、2015年5月29日500000元，合计2572021元；就11#103B向刘云出具两张不动产统一网络发票，分别为2013年10月22日430000元、2013年11月16日1795809元，合计2225809元。
另查明，钻石房地产公司于2009年12月18日取得诉争商品房预售许可证。编号为11#103、103B的商铺于2011年9月28日出租给武汉富豪汽车销售有限公司，租期为5年，自2011年10月10日至2016年10月10日止。2015年4月28日，钻石房地产公司在《关于民发天地11-103、103B商铺租金扣除情况说明》中载明，刘云两间商铺已付定金为4297830元，所剩尾款为3850576元，两间商铺从2013年11月10日至2015年4月10日止共17个月的租金总和为324616元，扣除17个月租金后，剩余尾款为3525960元。
庭审中，刘云和钻石房地产公司对下列事实陈述一致：双方未能按两份《民发·天地商铺认购书》的约定在签署认购书后7日签署《商品房买卖合同》的原因是认购书约定的两个商铺设定有抵押，该抵押登记于2015年4月13日解除。抵押解除后，双方对何时签订《商品房买卖合同》及剩余款项如何支付没有协商达成一致意见；后由于银行信贷政策的变化，约定的商铺办不了银行按揭贷款。
本院认为，刘云和钻石房地产公司就民发·天地项目编号为11#103、103B商铺签订的两份《民发·天地商铺认购书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的规定，均属有效合同，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。双方未按两份《民发·天地商铺认购书》的约定在签署认购书后7日内分别签订《商品房买卖合同》的原因是约定的商铺设定有抵押，刘云并无过错、亦无违约行为。两份认购书均约定首付款之外的剩余房款办理按揭贷款，两个商铺设定的抵押登记在2015年4月13日解除后，双方既未就何时签订《商品房买卖合同》达成一致意见，也未就剩余房款的支付问题达成一致，因银行信贷政策的变化导致约定的商铺办不了银行按揭贷款，刘云以认购书的合同目的无法实现为由，请求解除两份认购书的请求与查明的事实相符，亦符合法律规定，本院予以支持，该两份认购书自2017年12月4日刘云当庭变更诉讼请求要求解除两份认购书的意思表示到达钻石房地产公司时解除。合同解除后，刘云要求钻石房地产公司返还已交定金和购房款共计479.792万元，经核实，有证据证实的部分为479.783万元，本院予以支持，过高部分不予支持；同时刘云要求钻石房地产公司以所交定金和购房款为基数从收到房款之日起每年按6%支付利息，应以479.783万元为基数按同期银行贷款基准利率计算，超出部分本院不予支持。钻石房地产公司以应继续履行合同为由，反诉要求刘云支付剩余房款360万元、自2015年4月23日起以360万元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计算违约金直至付清之日止（暂计算至2017年11月30日违约金金额为462500元）的请求，与已认定的上述事实不符，且本院已确认刘云当庭解除两份认购书的行为有效，故钻石房地产公司的该项请求不成立，本院不予支持。刘云还要求钻石房地产公司支付租金补贴32.4616万元，因该租金补贴的前提是两个商铺解除抵押后全款付清所能享受的优惠和扣除，现刘云已解除两份认购书，其该项请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（一）项、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、确认原告刘云解除其与被告襄阳市钻石房地产开发有限公司就民发·天地项目编号为11#103、11#103B的商铺于2013年10月22日分别签订的两份《民发·天地商铺认购书》的行为有效，该两份认购书于2017年12月4日解除；
二、被告襄阳市钻石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘云已付的定金83万元和已支付的购房款3967830元，并支付相应的利息损失（利息的计算方法：按中国人民银行公布的1-5年期商业银行贷款利率标准，83万元自2013年10月23日、3467830元自2013年11月17日、50万元自2015年5月30日分别开始计算至付清之日）；
三、驳回原告刘云的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告襄阳市钻石房地产开发有限公司的反诉请求。
案件受理费47760元减半收取为23880元，反诉案件受理费19650元，均由襄阳市钻石房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17×××56。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 苏 俊
二〇一七年十二月二十六日
书记员 马红玲