河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第841号
上诉人（原审被告）：何海科，男，汉族。
上诉人（原审第三人）：杨希品，女，汉族。
被上诉人（原审原告）：何月利，女，汉族。
委托代理人：李海娜，河南航星律师事务所律师。
上诉人何海科、杨希品因与被上诉人何月利为房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2013）西民二初字第298号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何海科、杨希品，被上诉人何月利的委托代理人李海娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：何月利于2004年10月19日与其丈夫赵向前结婚。2004年2月29日，由赵向前代理何月利与何海科签订房屋买卖合同书一份。合同约定：何海科（甲方）自愿将位于洛阳市西工区临涧南路26号院2号楼1门栋601室的房屋一套出售给何月利（乙方），建筑面积113平方米，另地下室一间13.5平方米，何月利对所买房屋充分了解；议定房屋价款170400元，何月利一次性付款130400元，下余款等房产证办到何月利名下全部付清，办理过户手续所需缴纳的税费由何海科全部承担（注，超出3000元多出部分由何月利承担）双方同意将房屋正式交付何月利使用；房产证产权100%，何海科房产证过户到何月利名下，余款全部付清等内容。2003年7月27日，何月利的丈夫赵向前交付何海科房款100000元；2004年2月29日，何月利的丈夫赵向前交付何海科房款30000元；合同签订后，何海科将房屋交付何月利使用至今。期间，2005年6月10日，何月利、何海科双方签订协议书一份，约定：何海科卖给何月利的房屋总价款170400元，何月利已付130400元，今何月利再付款20000元，下余20000元待何海科把房产证办在何月利名下，余款一次付清；若房产证办不到何月利名下，而办到何海科名下时需要办理过户手续所发生的过户费用，双方各承担一半；房产地下室若办不到房产证时，何海科给何月利出证明由何月利所有等内容。2005年6月10日，何月利的丈夫赵向前交付何海科房款20000元；何月利支付何海科房款累计150400元。另，何月利与何海科买卖交易的房屋系何海科所在单位建造的职工住房，于2003年建成即向职工出售，何海科于当年买下后即卖给了何月利，并交付何月利使用至今。2010年6月8日该房屋办理了何海科个人房屋所有权证及产权界定卡。何月利得知买卖的房屋产权证单位已经办理，随即要求何海科办理产权过户手续，而何海科以房屋办理过户税费过高为由，拒绝办理，导致该案纠纷。何月利提起诉讼后，2013年7月29日，何海科申请将所有权人为何海科个人的房屋产权证，变更为与妻子杨希品共同共有的产权证。
原审法院认为：何月利与何海科签订的房屋买卖合同及补充协议，双方意思表示真实，权利义务明确，不违反法律的强制性规定，依法确认有效。何海科在2004年2月向何月利出售的房屋为其个人100%产权，双方约定的房价为当时的市场价格，并且出售的房屋在2004年即已交付何月利使用至今，何海科已收到了约定的房款，该事实由双方签订的合同、何海科收到房款收据以及何月利支付的水电费、物业费等证据证实，双方买卖房屋及实际交付的事实予以确认。何海科向何月利出售的房屋在取得所有权登记后，未按合同约定为何月利办理房屋产权过户登记，是违约行为，对造成该案纠纷应负民事责任。关于何海科辩称房屋买卖合同依照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定认定无效、房屋是其妻子共有财产、双方合同侵犯了其妻子的合法权益等辩解意见，该院认为，双方合同系房屋买卖合同，并非房地产转让；何海科出售房屋的事实发生在2004年至今已八年多时间，作为完全民事行为能力人的何海科妻子，对何海科单位出售房屋的事实否认知情，不符合情理，该辩解意见不予采信。第三人杨希品关于房屋是单位公有住房、房屋是何海科和第三人的共有财产、在未取得房屋权属证书的情况下买卖房屋协议无效的辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，经合议庭评议，判决：一、被告何海科及第三人杨希品于本判决生效之日起三十日内协助原告何月利办理洛阳市西工区临涧南路26号院2号楼1门栋601室的房屋过户至何月利名下。原告在取得房产证书后三日内给付被告20000元。二、过户所需税、费被告何海科与原告何月利各承担一半。一审案件受理费100元，由被告何海科承担（受理费原告已先垫付，待执行时由被告直接向原告支付）。
宣判后，何海科不服原审判决，向本院提起上诉称：一，一审法院认定部分事实错误1，一审判决认定我享有100％产权错误，该房产属房改房系夫妻共同财产，我无权处分属于夫妻的共同财产。被上诉人也不能通过我本人而取得属于夫妻共同所有的房产。2，2013年7月29日，是我妻子杨希品提出变更申请，此房产尽管登记在我的名下，但仍属于我和妻子杨希品共同所有。3，何月利是我一家子侄女，在何月利没有特别授权的情况下赵向前全权代理何月利签订买卖契约，这种代理本身就是无效的，另外，此买卖关系本身就侵犯了妻子杨希品的合法权益，也违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第四款的法律的强制性规定，即未经其他共有人书面同意的，该房产不得转让。4、判决书判决过户所需税、费被告何海科与原告何月利各承担一半。我认为这样的判决违反有关法律、法规，也是不公平的。5、一审法院并没有我妻子知情的任何证据，却推定我妻子知情，这本身就是不尊重客观事实。综上，请二审法院：1、依法撤销洛阳市西工区人民法院（2013）西民二初字第298号民事判决，根据本案的具体事实依法改判，或发回重审。2、本案的诉讼费由被上诉人承担。
杨希品不服原审判决，向本院提起上诉称：一、l，所谓房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合同方式将房地产转移给他人的行为，所以房地产买卖必须遵循合法原则。一审法院认定的双方并没有包括我，另外，此条违反了中华人民共和国房地产管理法第三十七条，下列房地产不得转让；其中第四款“共有房地产，未经其他共有人书面同意”和第六款“未依法登记领取权属证书的”。因此何海科与何月利的买卖合同纠纷对我是无效的。2、该房属房改房，其本身就属于夫妻双方共同所有。现在产权登记时均登记为夫妻双方共同所有，尽管以前为何海科的名字，但事实上还是夫妻双方共同财产。况且变更此产权证是我申请变更的，变更时房管局的人说，变更不变更都是夫妻共同财产。3、一审法院认为有什么证据证明我是知情的这完全是一种推理，推理不能代表客观事实。4赵向前代理何月利与何海科签订房屋买卖合同时，他们之间并非夫妻关系，何月利也未给赵向前出具委托书，这样的代理行为是没有法律效力的。二、本案的房屋买卖行为，对于我没有法律效力。综上，请求：l、依法撤销洛阳市西工区人民法院（2013）西民二初字第298号民事判决，根据本案的具体事实依法改判，或发回重审。2、本案的诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人何月利对何海科与杨希品共同答辩称：1，该合同没有违反法律法规的禁止性规定，系有效合同。虽然在签订合同时，该房屋尚未取得房屋所有权证书，但不影响合同的效力。现被答辩人已经取得房屋所有权证书，应当按照合同约定配合答辩人办理过户手续。2，被答辩人何海科与杨希品系夫妻关系，答辩人何月利在2003年7月27日向被答辩人支付购房款100000元后，被答辩人于当日向答辩人交付房屋，答辩人装修入住至今，一直以自己的名义交纳物业费、暖气费、水电费等杂费。杨希品对于家庭突然增加的几笔大收入怎会不闻不问，其应当知道何海科将该房卖给何月利的事实。何月利支付了合理对价，有理由相信何海科的卖房行为其夫妻二人的共同意思表示。3，被答辩人何海科与杨希品的行为违背了诚实信用原则。该房总房款为170400元，何月利已经按约定分三次支付了150400元，余下20000元在房产过户后支付，何月利已经支付了相应对价，履行了合同义务。而何海科与杨希品为达到毁约目的，在何月利起诉后，提交申请将该房变更为共同共有，想借无权处分主张合同无效，违背了诚实信用原则，其行为应受到法律的严惩。4，协议书中对于过户费的约定是双方真实意思表示，该房屋买卖行为是民事法律行为，法无禁止即自由，何海科与杨希品应根据协议约定负担一半的过户费用。综上，请求维持原判，驳回上诉请求。
本院经审理查明事实除了与原审认定事实基本一致外，另查明在二审期间，何海科称2011年其单位开始办房产证的时候，杨希品问过其卖房之事，何海科当时给杨希品说过。
本院认为：根据一、二审查明的事实，2004年2月29日，由赵向前代理何月利与何海科签订房屋买卖合同书一份以及2005年6月10日，何月利、何海科双方签订协议书一份，各方当事人对签订此房屋买卖合同及协议的真实性均予以认可，本院也予以确认。何月利在2003年7月27日向何海科支付购房款100000元后，何海科在合同签订后的2004年就向何月利交付房屋，何月利装修入住至今，一直以自己的名义交纳物业费、暖气费、水电费等杂费。现何月利居住已经8年，何海科庭审中其也承认自己在卖方后的2011年告知过其妻子杨希品，但杨希品既未在法律规定的期限一年内行使撤销权，也未向法院提供证据来证明该协议无效，故所签订的房屋买卖合同书及协议书均系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。协议书中对于过户费的约定是双方真实意思表示，故一审判决何海科与杨希品应根据协议约定负担一半的过户费用并无不当。综上，何海科与杨希品的上诉理由，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由何海科与杨希品各负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 高 玲
审判员 王惠谦
审判员 杨 楚
二〇一四年六月三日
书记员 刘 丰