北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初2455号
原告（反诉被告）：刘银兰，女，1939年4月16日出生。
委托诉讼代理人：郑秀凤，女，1959年7月14日出生，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：柯进忠，北京智多鑫律师事务所律师。
被告（反诉原告）：周凯东，男，1977年4月22日出生，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人:李艳艳，北京市杰澳律师事务所律师
被告：杨秋红，女，1976年10月24日出生。
被告：北京市兴商房地产经纪中心，住所地:北京市大兴区黄村镇兴华中里**号楼。
法定代表人：曹炜，职务:总经理。
委托代理人：吴杰，天津益清(北京)律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘银兰与被告（反诉原告）周凯东及被告杨秋红、被告北京市兴商房地产经纪中心房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘银兰的委托诉讼代理人郑秀凤、柯进忠，被告（反诉原告）周凯东及被告周凯东、杨秋红的委托诉讼代理人李艳艳，被告北京市兴商房地产经纪中心（以下简称兴商中心）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘银兰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间2015年11月29日签订的房屋买卖合同，被告协助原告将昌平区x路x号院x号楼x层x单元x的房屋的网签手续解除。2.被告向原告支付违约金436000元。3.本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年11月29日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定原告将位于北京市昌平区x路x号院x号楼x层x单元x的房屋出售予被告。房屋总价款为218万元。由于原告首付款迟迟不能到位，2016年2月17日，原告与被告签订补充协议，明确约定被告必须在2016年2月27日之前办理完贷款审批手续，同时支付首付款。但被告直至3月份才办理完贷款手续，并直至目前仍未交付首付。另原告出售涉案房屋是为了购买别处的房屋，由于被告的违约行为，导致原告不得已解除与案外人的买卖合同，给原告造成巨大损失。原告认为，被告违反双方合同的约定，未能在约定时间办理完贷款并交付首付款，被告的行为系根本违约行为，原告有权解除合同。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决！2017年4月5日，刘银兰变更诉讼请求为：1.判决解除原告与被告周凯东于2015年11月29日签订的《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、2016年2月17日签订的《补充协议》；2.判决原告与被告杨秋红签订的房屋买卖网签协议无效；3.判决被告周凯东向原告支付违约金436000元。
被告周凯东、杨秋红辩称：不同意原告的所有诉讼请求，原被告方签订的房屋买卖合同及补充协议均合法有效，同时被告周凯东提出反诉，要求继续履行双方签订的买卖合同，不同意解除网签，因为合法有效，不同意支付原告违约金，诉讼费应由原告承担。
被告兴商中心辩称，原告的诉讼请求没有涉及到兴商中心，网签涉及到了，但是不应属这个案由。
反诉原告周凯东向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人继续履行合同，将本案诉争房屋过户到被告杨秋红名下；2.判令被反诉人支付反诉人违约金436000元；3.本案诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：2015年11月29日，反诉人与被反诉人签订《存量房屋买卖合同》，约定由反诉人购买被反诉人所有的位于北京市昌平区x路x号院x号楼x层x单元x号房屋一套，房屋成交价218万元整，于2015年12月15日前反诉人办理完上述房产的贷款审批手续，审批合格后3个工作日内，被反诉人与反诉人办理房产过户手续，同时反诉人将购房首付款126万元一次性支付给被反诉人，剩余房款92万元通过银行贷款形式一次性支付给被反诉人，并于合同签订当日交付了被反诉人5万元的定金。后双方又于2016年2月17日双方达成《补充协议》，约定：于2016年2月27日前反诉人办理完毕上述房产的贷款审批手续，待贷款审批通过后办理该套房屋的过户手续，同时支付出卖人购房首付款。后反诉人于2016年2月23日便将贷款审批手续办理完毕，2016年3月4日贷款审批通过，2016年3月8日反诉人约被反诉人双方到兴商中介，反诉人准备依约办理范围过户手续，并支付购房首付款，被反诉人便反悔将房款加价20万，否则便不再卖诉争房屋，拒绝收取首付款。反诉人认为，自双方签订房屋买卖合同后，反诉人便依约履行合同义务，是被反诉人严重违约，单方要求将房屋加价20万元，否则便不再履行合同。在反诉人依约贷款审批通过，主张交付房屋首付款并办理房屋过户手续遭拒，最终导致反诉人损失房屋定金、中介费用、及房屋2016年3月至2017年1月份的房屋增值部分，且现反诉人花同样的价格根本不可能再购买到相近面积的房屋。故，现反诉人提起反诉请求法院判令被反诉人继续履行合同，将诉争房屋过户到第三人杨秋红名下，并承担违约责任，请支持反诉人的反诉请求。
反诉被告刘银兰辩称，不同意被告所有的反诉请求，被告的请求没有事实依据和法律依据，反诉人应向被反诉人承认违约责任。请求法院驳回反诉人的反诉。
经审理查明：2015年11月29日，刘银兰（出卖人）委托郑秀凤与周凯东（买受人）在兴商中心的居间下签订《存量房屋买卖合同》，合同主要约定如下内容：出卖人所售房屋坐落在昌平区x路x号院x号楼x层x单元x（以下简称涉案房屋），该房屋所在楼层为4层，建筑面积102.11平方米；经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为218万元；买受人向出卖人支付购房定金5万元；买受人与出卖人约定于2015年12月15日之前将银行贷款所需资料准备齐全，并办理上述房产的贷款审批手续，审批合格后3个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的过户手续，同时买受人将购房首付款126万元（其中已包含购房定金5万元）一次性支付给出卖人；剩余房款92万元，通过银行贷款形式一次性支付给出卖人，银行放款后，由批贷银行直接将此笔贷款划至出卖人账户；出卖人应当在收到全部购房款10日内将该房屋交付给买受人；违约责任：（一）逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照本合同约定的期限将该房屋交付买受人的，自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人按照买受人已付房价款的万分之五支付买受人违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按本合同约定时间付款的，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，每延期一日，买受人按照买受人应付房价款的万分之五支付出卖人违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；根本违约责任：除不可抗力外，如出现以下情况之一的，则违约方的违约情形已构成根本违约，守约方有权单方解除本合同，且违约方须按照本合同约定房屋成交价格的20%向守约方支付违约金且赔偿守约方已交纳的居间服务费用和各种损失费：1.逾期交房超过30日。2.逾期付款超过30日。3.因出卖人原因，导致买受人不能取得房屋所有权证书的。4.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的。5.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现本合同目的。该合同还约定了其他条款。上述合同签订后，周凯东支付了定金5万元。
2015年12月17日，兴商中心为买卖双方办理了网签手续，网签合同的买受人为杨秋红，出卖人为刘银兰，网签价款为132万元。
2016年2月3日，刘银兰到贷款银行进行了面签。2016年2月16日，杨秋红到贷款银行办理了面签，2016年2月23日，杨秋红向贷款银行提交了银行流水明细。
2015年2月17日，刘银兰（出卖人）与周凯东（买受人）签订了《补充协议》，该协议主要约定：双方于2015年11月29日签订《存量房屋买卖合同》，由于买受人原因不能按原合同正常履行贷款手续，现经双方协商更改如下：1.双方约定于2016年2月27日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全，并办理完毕上述房产的贷款审批手续，待贷款审批通过后办理该套房产的过户手续，同时支付出卖人购房首付款；2.经双方友好协商：若在规定时间内不能办理完毕贷款审批手续，则由买受人先行支付出卖人购房首付款。同时出卖人承诺完全配合办理以下贷款审批手续；以上协议是双方真实意思的表达，一经签订具有法律效力，双方均不得违约，违约责任由违约方承担。
2016年3月5日，兴商中心告知刘银兰及周凯东贷款获批，同时告知双方于2016年3月8日办理过户手续。但买卖双方在当天均未到场。
另查一，周凯东与杨秋红于2016年2月2日办理离婚登记手续。
另查二，郑秀凤在2016年2月期间曾多次与中介人员沟通有关合同履行及首付款的支付的问题。郑秀凤在2016年2月期间还曾与周凯东进行过微信沟通，催促周凯东支付首付款，周凯东回复郑秀凤要求其自己研究合同。郑秀凤与周凯东在2016年4月6日及7月-8月期间曾通过电话等方式进行过沟通。2016年10月23日，郑秀凤给周凯东发微信要求周凯东到中介公司工作人员那里办理解约手续，周凯东以没空为由予以拒绝。之后双方未再进行过沟通。
另查三，周凯东、杨秋红在本院指定的期限内将剩余购房款2130000元打入本院指定的账户内。
在审理中，就首付款的支付期限问题。刘银兰主张周凯东应当在2016年2月27日之前支付首付款，因为双方在《补充协议》中约定，周凯东在2016年2月27日之前应当办理完毕贷款审批手续，也就是应当在2016年2月27日之前贷款获批，但周凯东在该日期前贷款并未获得批准，周凯东应当按照《补充协议》第二条约定先行支付首付款，但周凯东至今未支付；周凯东否认应当在2016年2月27日之前支付首付款，其主张按照《补充协议》约定自己应当在贷款通过后办理房产过户时才应该支付首付款，且在2016年2月27日之前应该是把贷款审批手续提交齐全，而非是在该日期之前贷款必须获批。刘银兰明确表示如判决继续履行合同，要求将违约金比例调整为总价款的50%；周凯东、杨秋红表示不同意支付违约金。
上述事实，有《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、定金收据、微信记录、电话录音、《离婚登记表》及双方当事人的陈述在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除条件成就时，解除权人可以解除合同。
签订房屋买卖合同的时间为2015年11月29日，签订网签合同的时间为2015年12月17日，网签合同的签订双方为刘银兰与杨秋红，及以杨秋红名义办理银行批贷手续、杨秋红与周凯东为夫妻关系等情况，本院认定买卖合同的双方当事人为出卖人刘银兰，买受人为周凯东与杨秋红。杨秋红与周凯东于2016年2月2日办理离婚登记手续的行为对两人为共同买受人的事实不产生影响。刘银兰否认曾与杨秋红签订网签合同，与事实不符，其辩解意见本院不予采信。对于网签合同的房屋价款与双方所签订的书面合同中所约定的价款不符一节，从合同履行的情况看，书面合同的约定是双方的真实意思表示，且双方亦是按照书面合同所约定的价款实际予以履行，故本院认定房屋价款以书面合同的约定为准。
《存量房屋买卖居间合同》及《补充协议》是双方为履行合同而达成的真实意思表示，该合同及协议有效。合同签订后各方均应按照合同约定履行各自义务。
本案争议焦点是：一、双方签订的补充协议中关于所约定的首付款的支付期限问题。《补充协议》第一条约定：双方约定于2016年2月27日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全，并办理完毕上述房产的贷款审批手续，待贷款审批通过后办理该套房产的过户手续，同时支付出卖人购房首付款。第二条约定：经双方友好协商：若在规定时间内不能办理完毕贷款审批手续，则由买受人先行支付出卖人购房首付款。同时出卖人承诺完全配合办理以下贷款审批手续。就此约定的理解双方产生争议。刘银兰主张该约定是指应当在2016年2月27日之前贷款获得批准。即首付款的最后支付期限应为2016年2月27日；而周凯东主张该约定是指2016年2月27日之前把贷款审批手续提交齐全，而非贷款获得批准。故首付款应在贷款批准后办理过户时支付。本院认为如何理解第一条中关于“并办理完毕上述房产的贷款审批手续”的约定是关键。其中涉及合同解释问题。所谓合同解释，就是确定当事人双方的共同意思。首先，根据字面意思解释所谓“办理完毕上述房产的贷款审批手续”应当是指贷款获得通过；从整个约定的联系上来看，约定中明确写明：将银行贷款所需证件资料准备齐全，并办理完毕上述房产的贷款审批手续。结合上下文的意思，可以看出，双方在进行约定时将“提交贷款资料”与“贷款审批手续”分成两个不同的内容，即双方的真实意思是在2016年2月27日前两项内容均应予以完成。其次，从交易习惯上看，到银行面签时应是在贷款审批所需的证件资料提交完毕后，为审批贷款的最后一道程序，即面签之后即等待银行做出是否批贷的通知。本案中，刘银兰于2016年2月3日进行面签，杨秋红于2016年2月16日进行面签，双方于2016年2月17日签订的《补充协议》，即在《补充协议》签订前，贷款审批所需的证件资料等均应已交至银行。按照常理分析，双方不可能就一项已经履行完毕的内容再进行约定，且将完成时间向后推延十日，这不符合常理。故本案认为，双方签订《补充协议》的真实意思表示为：应在2016年2月27日前将贷款审批手续完成，即银行批准贷款申请。如在该期限前收到银行的批贷通知，则另行约定过户日期，于过户当日支付首付款；如在该期限前未获得通知，则周凯东、杨秋红应先行支付首付款，继续等待银行的批贷通知。而非周凯东主张的贷款手续提交齐全。现根据庭审查明的情况，杨秋红的贷款获批时间应当是在2016年3月初，而非在2016年2月27日之前。在此情况下，周凯东应当在2016年2月27日贷款未能获批后及时按照《补充协议》约定支付首付款。但周凯东未按《补充协议》约定支付首付款，其行为已违反合同约定，应承担相应的违约责任。
本案的另一争议焦点是，刘银兰是否享有合同解除权，即周凯东、杨秋红的违约行为是否构成根本违约。《补充协议》对于首付款及贷款审批的相关期限进行了变更，但对于违约责任的条款未做新的约定，故有关违约责任的情形及承担应依据《存量房屋买卖合同》中的相关约定认定。《存量房屋买卖合同》第五条违约责任（三）根本违约责任约定：除不可抗力外，如出现以下情况之一的，则违约方的违约情形已构成根本违约，守约方有权单方解除合同，且违约方须按照本合同约定房屋成交价格的20%向守约方支付违约金且赔偿守约方已交纳的居间服务费用和各种损失费。2、逾期付款超过30日。审理中，刘银兰认可其于2016年3月4日收到兴商中心的通知，告之其贷款审批已通过，并通知其于3月8日办理过户、收取首付款等手续。但刘银兰以周凯东、杨秋红未在2016年2月27日支付首付款为由拒绝办理过户手续，拒绝收取首付款。本院认为，周凯东、杨秋红延迟付款行为构成违约，但未达到合同约定的“逾期付款超过30日”，不构成根本违约，故刘银兰不享有合同解除权。现周凯东、杨秋红反诉要求继续履行合同，本院予以支持。双方应按照2015年11月29日中所约定的房屋价款、房屋交付等条款履行。而周凯东在庭审中明确表示可以通过一次性支付剩余款项的方式继续履行合同，现刘银兰仍坚持要求解除合同。对此，刘银兰仅以周凯东的贷款被拒为由要求解除合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于刘银兰要求判决其与杨秋红签订的房屋买卖网签协议无效的请求，亦没有依据，本院均不予支持。由于周凯东未在补充协议约定按期支付首付款，其应当按照约定支付逾期付款违约金，支付违约金的期限应为2016年2月28日至2016年3月8日止，违约金的数额，本院根据合同约定、周凯东违约的情形以及刘银兰主张的违约金的计算方式予以酌定。周凯东明确表示可以以全款方式支付剩余款项，其请求并未侵害刘银兰的合法权益，其变更付款方式并无不妥，本院予以支持。关于周凯东要求刘银兰支付违约金的请求，该违约金的主张前提是合同解除的情况下，现周凯东在主张继续履行合同的情况下，提出该项违约金主张，没有依据，因此本院对周凯东的该项请求不予支持。
应当指出的是，合同履行过程中，各方当事人应当秉持着诚实信用的原则，采用友善、和谐、积极的方式真诚相待，互相体谅与理解，给予对方必要的配合与协助。这也是法律所倡导的。周凯东、杨秋红履行合同不够积极，迟延履行相关义务，在对方提出异议时亦未给予积极、及时的回应，是导致纠纷产生的重要原因，基于上述原因，结合本案的具体事实及法律规定，本院在确定诉讼费及反诉费的分担时将予以考虑。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、刘银兰于本判决生效后十日内协助周凯东、杨秋红办理房屋权属过户手续；周凯东、杨秋红于办理房屋过户手续的当日一次性支付刘银兰剩余购房款2180000元。
二、周凯东于本判决生效之日起十日内给付刘银兰逾期付款违约金12000元。
三、驳回刘银兰的其他诉讼请求。
四、驳回周凯东的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24240元，由刘银兰负担12120元，已交纳；由周凯东、杨秋红负担12120元，于本判决生效后七日内交纳
反诉费12120元，由周凯东负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 涛
人民陪审员 李桂云
人民陪审员 潘秀菊
二〇一七年十二月九日
书 记 员 闫 薇