江苏省南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0102民初140号
原告：中国人民解放军73061部队南京离职干部休养所，住所地在江苏省南京市玄武区孝陵卫双拜巷108号。
法定代表人：崔国流，中国人民解放军73061部队南京离职干部休养所所长。
委托诉讼代理人：王静云，江苏天煦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王立，江苏衡鼎律师事务所律师。
被告：朱龙江，男，1972年11月26日生，汉族，住江苏省南京市。
委托诉讼代理人：邵燕，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱芳雄，江苏永衡昭辉律师事务所实习律师。
第三人：南京华朋服饰有限公司，住所地在江苏省南京市孝陵卫双拜岗140号。
法定代表人：张中蒲。
第三人：南京帅特利服饰有限公司，住所地在江苏省南京市玄武区孝陵卫镇双拜岗140号。
法定代表人：吴庆梅。
第三人：沈强奇，男，1966年3月3日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
第三人：周小春，男，1973年2月10日生，汉族，住江苏省如东县。
第三人：叶得保，男，1953年11月26日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。
原告中国人民解放军73061部队南京离职干部休养所（以下简称73061部队干休所）与被告朱龙江占有物返还纠纷一案，本院作出（2015）玄孝民初字第27号民事判决后，原告73061部队干休所向江苏省南京市中级人民法院提起上诉。2015年12月14日，江苏省南京市中级人民法院作出（2015）宁民终字第6514号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院于2016年1月18日立案后，依法追加南京华朋服饰有限公司（以下简称华朋公司）、南京帅特利服饰有限公司（以下简称帅特利公司）、沈强奇、周小春、叶得保为本案第三人，另行组成合议庭于2016年10月13日公开开庭进行了审理。原告73061部队干休所的委托诉讼代理人王静云及王立，被告朱龙江及其原委托诉讼代理人王志浩、第三人帅特利公司的法定代表人吴庆梅、第三人周小春到庭参加诉讼。第三人沈强奇及叶得保经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人华朋公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告73061部队干休所向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还占用的原告的土地；2.判令被告按每月3000元标准赔偿自2014年8月8日起的土地使用费。事实和理由：南京市玄武区双拜巷××号地块系原告以划拨方式依法取得。1994年7月2日，原告在当时政策允许的条件下，与华朋公司协议由华朋公司使用该地块。后华朋公司未经原告同意，将该地块非法交由他人使用。被告现居住的南京市××新村××室（以下简称103室）房屋即座落于该地块上，无任何合法手续，侵犯了原告作为土地使用权人的权利。2014年6月12日，原告发函要求被告限期拆除房屋，退还土地，但被告拒不退还，故诉至法院。本案审理中，原告撤回第二项诉讼请求。
被告朱龙江辩称：1.据被告向原南京钟山服装厂（以下简称钟山服装厂）厂长了解，案涉土地使用权人应为钟山服装厂，原告无权要求被告向其退还。当年部队为建干休所向钟山服装厂借用该地块作为通行道，建好后部队却未予归还。华朋公司是钟山服装厂以案涉土地使用权与台商张中蒲合资成立的，在国土局通知办证时发现案涉土地使用权登记给了原告，当时因为土地都是国家的，才未向原告主张返还。2.即使原告为土地使用权人，1994年原告已将土地使用权及土地上的房屋整体转让给华朋公司，此后原告对案涉土地及其上房屋已无任何权利。3.即使原告对案涉土地仍有权利，2006年南京友豪置业发展有限公司（以下简称友豪置业公司）在案涉地块上建设103室等房屋，103室房屋未取得房屋所有权和土地使用权证，但建设行为经过了原告同意，并非非法建筑。2007年，被告向友豪置业公司支付17万元购得了103室房屋并居住至今。在原告发出通告前，原告从未提出任何异议，也未以任何方式向被告主张过权利。即使原告与华朋公司协议无效，导致无效的主要过错在原告，在原告未对被告进行合理赔偿的情况下，要求被告迁出不仅无法律依据，也有失公平。4.案涉地块上除被告外，还有众多无过错的住户，本案的裁判对这些住户也会有影响，希望法院予以综合考虑。
第三人华朋公司未应诉答辩。
第三人帅特利公司述称，1996年底帅特利公司与华朋公司达成协议，购买案涉土地上的房屋作为公司厂房，支付给华朋公司老板张中蒲6万元。1997年春节过后，华朋公司工人与老板之间闹矛盾，将帅特利公司大门上锁不让进出，并向帅特利公司要租金，帅特利公司又支付了一年多的租金。1998年春节过后帅特利公司更换了办公地址。2006年厂房拆迁，帅特利公司将厂房转让给了友豪置业公司后，拿到了三十多万元的补偿款，至此，案涉土地已与帅特利公司没有任何关系。
第三人周小春述称，其是友豪置业公司的股东，具体负责公司运作，对情况比较了解。友豪置业公司由南京友豪科技实业有限公司（以下简称友豪科技公司）更名而来，后又更名为友豪科技公司，法定代表人均是沈强奇，现友豪科技公司已经注销。栖霞区工业公司下属钟山皮鞋厂与钟山服装厂为同一个公司，案涉土地是友豪置业公司向钟山皮鞋厂购得，购得后对原地块上17、18幢房屋进行了拆除，因前方土坡上房屋开裂，在原告与友豪置业公司协商后，友豪置业公司予以了修复。在拆除17、18幢房屋过程中，帅特利公司对被拆房屋主张权利，友豪置业公司又补偿帅特利公司35万余元。经原告同意，友豪置业公司在案涉土地上建造了103室等房屋。后为收回成本，友豪置业公司按成本价将房屋卖给了被告等人，房屋不能办理产权证，只提供使用权。
第三人叶得保述称，友豪置业公司是与栖霞工业公司合作建造房屋，因施工影响到旁边原告地块上的房屋，应住户要求，友豪置业公司对这些房屋也进行了重建，并对施工地和这些房屋的交接点进行了加固。
第三人沈强奇述称，建房事宜具体由周小春负责，103室等房屋不可能是违法建筑，因建房时与原告进行过协商，也进行过拆迁补偿。
各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以认定：
原告由原名称江苏省军区第十一干休所、原中国人民解放军83226部队南京离职干部休养所变更而来。
1990年2月19日，南京市人民政府向原告发放南京市公有房屋所有、国有土地使用权证，载明：房屋座落双拜岗108#（南苏字第4344号），性质军产，使用国有土地面积9237平方米合13.85亩，土地来源：移交。房屋共计18幢，其中17幢、18幢系平房，建筑年代均为1985年，占地面积分别为151平方米、422平方米，用途均为库房。
1994年7月2日，原告（甲方）与华朋公司（乙方）签订协议书，双方就双拜岗140号（即上述双拜岗108#，下同）土地使用关系协商约定如下：“一、土地使用权：甲方所盖厂房处土地，东至干休所与乙方厂房水沟，向西至垃圾站，南至理工大学围墙，自签约之日起，归华朋公司使用。二、甲方厂房：经甲、乙双方协商，由乙方付人民币伍万伍仟元给甲方，自签约之日起，归乙方所有（厂房面积约400㎡）。……”协议签订后，原告将协议书约定的土地及厂房交给华朋公司。
1996年11月20日，华朋公司与帅特利公司签订协议书，双方就双拜岗140号土地使用关系协商约定：“一、土地使用权：原83226部队南京十一干休所所盖厂房处土地，东至干休所与华朋公司厂房水沟，向西至垃圾站，南至理工大学围墙，自签约之日起，归帅特利公司使用（土地面积约壹仟壹佰平方米）。二、厂房所有权：原83226部队南京十一干休所所盖厂房，经华朋公司与帅特利公司双方协商，由帅特利公司付人民币壹拾伍万元整给华朋公司，自签约之日起归帅特利公司所有（厂房面积约400平方米）。……”
1997年12月10日，华朋公司出具收条，载明：“兹收到帅特利服饰有限公司所付现金人民币陆万元整，该款为购买孝陵卫双拜岗140号厂内原属83226部队南京十一干休所的土地、房产的第二年所应缴纳之费用。”同日，华朋公司出具编号为001618的收据一张，交款单位为帅特利公司吴庆梅，收款方式现金，金额6万元整，收款事由为交付第二年购买房地产费。此后，案涉土地转让给帅特利公司使用。
2005年3月24日，南京市人民政府向原告发放国有土地使用证，土地座落玄武区双拜巷××号（即上述双拜岗108#），土地证号宁玄国用（2005）第024**号，地号020080320131，地类（用途）军事设施，使用权类型划拨，使用权面积1843.7㎡。
2006年6月6日，友豪置业公司向原告出具承诺书，内容为：“关于友豪置业公司在施工中发现友邻单位（即原告）原木工房（因年久失修）西山墙开裂的情况，立即停止施工。为防止发生房屋倒塌，出现安全事故，主动与原告联系，协商解决问题，现已商定先由原告自行将旧木工房拆除，再由友豪置业公司将原护坡进行重新加固。在顶部边沿用彩钢拦挡。确保施工人员及干休所老干部不发生安全事故。待友豪置业公司工程竣工后，统一绿化带，并对干休所木工房重新做围墙。”同日，原告在该承诺书左下方签章表明收到友豪公司出具的承诺书。
2006年7月24日，原告向帅特利公司出具说明，主要内容为：“原孝陵卫双拜岗140号厂内南侧土地及房屋（东至干休所、西至垃圾站、南至理工大学围墙）系我所国防用地（2005年领证，土地证号：宁玄国用（2005）第024**号），06年6月因该处房屋已地基下沉、墙体大面积开裂、加之北侧有工地施工，为防止房屋坍塌，造成不必要的事故，我所对其进行了有效拆除。”
2006年8月9日，帅特利公司出具承诺书，内容为：“帅特利公司与华朋公司签订的合同（于1996年11月20日签订购房协议），现帅特利公司放弃所有权利。现有友豪置业公司替华朋公司返还先行支付的购房款12万元整，并一次性补偿后期损失23万元整，合计35万元整。本公司法人吴庆梅自愿终止所有与华朋公司签订的一切合同，吴庆梅本人及帅特利公司不再找华朋公司及友豪置业公司任何赔偿事宜。如再找华朋公司及友豪置业公司，由此造成的一切经济损失及责任由吴庆梅本人和本公司承担。”
友豪置业公司向帅特利公司支付了约定的补偿款后，在案涉土地上建造了3幢联排房屋，共有十户，每户房屋分上下两层。建成后，原告将上述房屋对外出售，被告购买了其中的103室房屋，并向友豪置业公司支付相应了价款。双方均称曾签订了购房协议，但购房协议已经遗失。友豪置业公司在案涉土地上建造房屋（包括103室）时未办理合法规划审批手续。
2014年6月12日，原告向被告等晏公庙新村19幢、20幢、21幢住户发出通告，内容为：“你们现住房屋所占用土地属于中国人民解放军73061部队南京离职干部休养所，并且该等房屋既无土地证也无产权证，属于非法建筑，本所将依法申请有关部门限期内拆除上述违法建筑……。”
另查明：华朋公司原住所地在孝陵卫双拜岗140号，于2000年9月28日被吊销营业执照；帅特利公司原住所地在玄武区孝陵卫镇双拜岗140号，于2005年6月8日被吊销营业执照，法定代表人为吴庆梅；友豪科技公司于2005年4月19日核准设立，法定代表人沈强奇，股东沈强奇、周小春、叶得保。2006年4月4日友豪科技公司曾更名为友豪置业公司。2007年5月9日，友豪置业公司又更名为友豪科技公司。2013年7月30日，友豪科技公司经核准注销。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张1994年7月2日与华朋公司签订案涉协议书，是根据当时的政策允许的条件，经过审批同意的，对该事实主张，因原告未举证证明，故本院不予采信。被告辩称案涉土地使用权人应为钟山服装厂，原告无权要求被告退还，但对此未提供相应的证据予以证明，本院亦不予采信。
关于1994年7月2日原告与第三人华朋公司签订的关于案涉土地使用权及厂房转让的协议书（以下简称94年协议）、1996年11月20日华朋公司与帅特利公司签订的关于案涉土地使用权转让的协议书及2006年8月9日出具的承诺书的效力问题。原告将案涉土地使用权及厂房转让给华朋公司，华朋公司又将案涉土地使用权及厂房转让给帅特利公司，原告与华朋公司，华朋公司与帅特利公司之间均构成房地产转让关系。帅特利公司与友豪置业公司虽未直接签订关于案涉土地使用权及土地上房屋的转让协议，但2006年8月9日帅特利公司出具承诺书并收取了约定的转让款后，帅特利公司和友豪置业公司之间亦构成实质上的房地产转让关系。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”。第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况，不得转让、出租、抵押。”《中华人民共和国经济合同法》第七条规定：“违反法律和行政法规”的经济合同无效…无效的经济合同，从订立的时候起，就没有法律约束力。…经济合同的无效，由人民法院或者仲裁机构确认。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”本案中，原告与华朋公司签订94年协议时未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，也未依照规定办理过户登记手续，违反了行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国经济合同法》第七条的规定，应当认定94年协议无效。此后华朋公司将案涉土地转让给帅特利公司，帅特利公司又转让给友豪置业公司，均未按照规定办理审批手续，违反了行政法规的强制性规定，故1996年11月20日华朋公司与帅特利公司签订的协议书及2006年8月9日帅特利公司出具的承诺书中关于案涉土地转让的内容均为无效。
因94年协议、1996年华朋公司与帅特利公司签订的协议书、2006年8月9日帅特利公司出具的承诺书均自始无效，华朋公司、帅特利公司、友豪置业公司均不能依据无效的协议取得案涉土地使用权，原告仍系案涉土地使用权人。友豪置业公司在案涉土地上建房并将其出售给被告时未办理相关土地使用权转让的审批手续，亦未交纳土地使用权出让金，且103室房屋的建设未取得合法规划审批手续，故友豪置业公司与被告签订的购房协议应为无效，被告居住的103室房屋占用案涉土地没有合法根据。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，被告应迁出居住的103室房屋，将土地使用权返还给原告。
综上所述，原告的诉讼请求于法有据，应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会谈论决定，判决如下：
被告朱龙江于本判决生效之日起十日内迁出居住的南京市晏公庙新村21幢103室房屋。
案件受理费1680元，由被告朱龙江负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 杨晓峰
审 判 员 陈 依
人民陪审员 夏婷婷
二〇一七年五月二十七日
书 记 员 刘 洋