广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂01民终426号
上诉人（原审原告）：玉均生。
委托诉讼代理人：韦晓东，广西君桂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏敬，广西君桂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王欣炽。
委托诉讼代理人：谭新雄，广西欧亚嘉华律师事务所律师。
原审第三人：黄德渊。
原审第三人：李安洁。
上诉人玉均生因与被上诉人王欣炽及原审第三人黄德渊、李安洁执行异议之诉纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2015）江民一初字第2219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日受理后，依法组成合议庭，并于2017年5月9日组织各方当事人就本案争议事项进行了调查、辩论、调解。上诉人玉均生的委托诉讼代理人韦晓东、苏敬，被上诉人王欣炽的委托诉讼代理人谭新雄到庭参加诉讼。原审第三人黄德渊、李安洁未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人玉均生上诉请求：1、撤销一审判决，改判撤销(2015)江法执异字第16号执行裁定书，继续执行南宁市江南区人民法院(2015)江法执字第22号执行案件通知书，即依法拍卖南宁市江南区白沙大道19号金湾花城x号x单元x层x号房；2、本案诉讼费由王欣炽承担。事实和理由：一、王欣炽并没有在法院查封前占用诉争房屋。订货合同、发货清单载明的合同当事人、收货人并不是王欣炽，此证据与本案并没有联系，一审判决以此认定本案事实是错误的。二、王欣炽并没有积极办理过户登记，其存在严重过错。王欣炽提交的南宁市房产档案服务部出具的证明、发票并不能证明其对于未及时办理房屋过户手续不存在过错。首先，2013年9月29日的发票上载明付款人为黄德渊，且王欣炽与黄德渊签订合同的时间也为2013年9月29日，由此可知2013年9月29日进行的房屋查档并非是王欣炽为了办理过户手续而为。其次，2013年12月13日的发票联、2014年5月22日的证明和发票联以及2015年10月15日的证明均与本案无关。2013年12月13日的发票联无相应的证明相互认证，因此不能排除合理怀疑；2014年5月22日的证明及发票联并非王欣炽为查询诉争房屋而产生；2015年10月15日的证明是在玉均生申请强制执行之后产生，所查询的也不是诉争房屋的信息，故上述证据均与本案无关。三、王欣炽的异议不能达到排除执行的标准。本案房屋买卖协议虽为有效，但我国不动产物权采取登记生效主义，因双方买卖房屋时未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力，玉均生依法申请查封涉案房屋的效力有优先于王欣炽基于合同产生的债权的效力。即使王欣炽支付全部价款、实际占有，但因未办理过户登记手续，其对本案诉争房产仍无法享有物权，只享有对黄德渊的债权。王欣炽的权利无法达到排除执行的标准。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审判决认定事实错误，请求二审法院支持玉均生的上诉请求。
被上诉人王欣炽辩称：一、一审王欣炽提交的证据6中，虽然部分订货人标注为“卢先生”，但单据所载明的送货地址均为诉争房屋地址，且载明的电话号码为卢栋誉所使用，结合本案其他证据，足以证明卢栋誉作为王欣炽的大舅，以其多年在南宁生活的熟悉和便利条件，在妹夫王欣炽在购房过程的各项事务中发挥作用。二、王欣炽提交的证据6中，部分订货合同甲方为“王家强”，或标明是王家强所用的电话号码，王家强即为王欣炽之子；王欣炽提交的证据7户名为黄德渊的建设银行存折记录中，有2014年11月25日“阮xx”汇入黄德渊存折100元，南宁电力扣款100元的记录，“阮xx”即为本案当事人王欣炽的儿媳妇。上述证据证明了王欣炽家庭入住诉争房屋、交纳水电费的事实。玉均生质疑为何以黄德渊存折交纳水电费是不成立的，在银行账户代扣代缴水电费时，房产尚未过户，继续沿用原户主户名的账号代扣代缴水电费既符合生活常理又符合银行、水电收费部门的操作规程。三、关于查档发票名的问题。房产尚未过户之前，以原户主名字查档、交纳查档费完全符合房产部门的操作规程，在过户之前，王欣炽无权查询他人房产，房产部门也只能以当时户主的名字开具收费发票。
上诉人玉均生向一审法院起诉请求：1、撤销（2015）江法执异字第16号执行裁定书；2、继续执行南宁市江南区（2015）江法执字第22号执行案件通知书，即依法拍卖南宁市江南区；3、一审诉讼费由王欣炽承担。
一审法院认定事实：2013年9月29日，王欣炽与黄德渊签订《房屋买卖合同书》，约定由黄德渊将其名下的南宁市江南区产出售给王欣炽，房屋成交价为70万元；自王欣炽实际接收该房屋之日起，黄德渊应积极协助王欣炽在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。经黄德渊同意，王欣炽于2013年9月30日向该房屋的抵押权人兰萍支付共计30万元（其中通过其本人银行帐户支付8万元，通过其配偶卢栋梅哥哥卢栋誉帐户支付22万元）；2013年11月13日、2013年11月18日黄德渊共计收到王欣炽支付的购房款40万元（均通过卢栋誉帐户支付）。2013年10月21日，诉争房产注销了抵押登记。
黄德渊于2013年11月将诉争房屋交付王欣炽使用，王欣炽装修后居住使用至今，王欣炽自2013年10月向物业公司交纳诉争房屋物业综合服务费、公摊水电费、公共设施公摊费等费用。
一审法院在审理（2014）江民一初字第745号玉均生诉黄德渊、李安洁民间借贷纠纷一案过程中，根据玉均生的财产保全申请，于2014年5月14日作出（2014）江民一初字第745号-1号民事裁定书，裁定查封黄德渊名下位于南宁市江南区产。一审法院于2014年10月13日作出（2014）江民一初字第745号民事判决书，判决黄德渊、李安洁向玉均生返还借款本金人民币569000元及相应的利息，由黄德渊、李安洁负担案件受理费、财产保全费12566元。该案判决于2014年12月3日生效。玉均生于2014年12月24日向一审法院申请强制执行，执行案号为（2015）江法执字第22号，在执行过程中，王欣炽提出异议，一审法院受理并依法审查，于2015年8月5日作出（2015）江法执异第16号执行裁定书，裁定“中止南宁市江南区产的执行”。玉均生不服该裁定，于2015年10月16日向一审法院提交执行异议之诉的起诉状。
黄德渊、李安洁于x年x月x日结婚，于x年x月x日离婚。双方在离婚协议书中约定：“……二、夫妻共同财产处理：夫妻共同所有的位于南宁市江南区产归男方所有。……”。一审庭审中，李安洁表示认可黄德渊与王欣炽签订的《房屋买卖合同》，未办理过户手续因黄德渊在外地工作。
一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，在涉案房产未过户至王欣炽的情况下，王欣炽欲阻却玉均生对涉案房产的执行，必须同时满足上述四个条件。
关于王欣炽与黄德渊订立《房屋买卖合同》是否合法有效的问题，王欣炽与黄德渊在一审法院采取诉讼保全前已就诉争房产位于南宁市江南区签订书面《房屋买卖合同书》，在双方签订合同前，黄德渊、李安洁在离婚协议中约定诉争房产归黄德渊所有，且一审庭审时李安洁亦表示认可该合同。王欣炽与黄德渊所订立的《房屋买卖合同书》是双方的真实意思表示，双方约定的房屋转让价格与当时该区域商品房销售价格相当，双方订立协议时对诉争房屋进行查档未显示有相关部门对该房屋采取查封措施，无证据显示王欣炽与黄德渊有恶意串通损害他人利益的情形，转让房屋的行为亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故该《房屋买卖合同书》合法有效。
关于王欣炽是否已支付全部房款的问题，根据王欣炽提交的银行转账凭条、业务回单、房产抵押注销登记、黄德渊出具的收条、结婚证、证明、常住人口登记表等证据，一审法院对王欣炽已按照合同约定足额支付购房款的事实予以确认。
关于王欣炽在法院查封前是否已合法占用诉争房产的问题。王欣炽提交订货单合同、发货清单、物业公司出具的证明等证据主张其于2013年11月前已装修入住诉争房屋并交纳相关的物业费，李安洁亦认可诉争房屋已于2013年11月交付给王欣炽使用，应对王欣炽在一审法院查封前已合法占用诉争房产的主张予以采信。
关于未办理过户登记是否因买受人自身原因所致的问题。玉均生主张王欣炽明知涉案房屋存在诉讼风险仍购买房屋，且办理房产证转移手续的时限是15天，王欣炽怠于履行义务，主观存在过错。一审法院认为，王欣炽在买房前已查档确认诉争房屋有抵押无查封的事实，在购买房屋后向抵押权人支付款项并办理房屋解押手续，无证据显示其存在明知房屋存在诉讼风险而购买的情形，而玉均生提交的南宁市房管局网页信息记载的内容为南宁市房屋产权交易中心受理房产转移登记业务后办理的时限为15个工作日，并非买卖双方签订合同后办理房产转移登记时限的强制性规定，故对玉均生的主张不予采信。因王欣炽与黄德渊在合同中未明确约定办理房产过户的期限，需要双方进一步协商解决，且办理房屋产权需要双方共同进行，王欣炽主张未办理房产过户系黄德渊在外地工作无暇办理所致，李安洁亦予以认可，王欣炽不存在消极不办理房产变更登记的情形，而在一审法院采取诉讼保全后，房产不具备产权变更的条件，故王欣炽对房屋未能办理过户手续不存在过错。
综上，诉争房屋虽然登记在黄德渊名下，但黄德渊在一审法院采取查封措施前，已将该房屋出卖给王欣炽，且王欣炽已支付全部价款并实际占有、使用该房屋至今，现无证据证明王欣炽对未能办理产权过户登记手续存在过错，故王欣炽所提执行异议理由成立。玉均生系基于借贷而对黄德渊享有债权，其对诉争房产并不享有物权。故一审法院对玉均生要求对被查封的诉争房产继续采取拍卖执行措施的诉讼请求，不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回玉均生的诉讼请求。一审案件受理费100元，由玉均生负担。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
二审查明事实与一审查明事实相一致，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，本案诉争房屋在被一审法院查封前，王欣炽与黄德渊签订了《房屋买卖合同书》，是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，王欣炽通过其银行账户及其配偶卢栋梅的哥哥卢栋誉银行账户支付完毕诉争房屋的购房款，黄德渊亦出具了收条，玉均生虽认为王欣炽通过卢栋誉银行账户支付的款项与诉争房屋购房款无关，但并未提供证据证明，其对《收条》上黄德渊的签字亦不申请鉴定，故本院对玉均生上述主张不予采信。一审认定王欣炽按合同约定足额支付购房款，并无不当，本院予以确认。王欣炽提供订货合同、发货清单、物业公司出具的证明等证据可证明其于2013年11月即诉争房屋被一审法院查封前已装修、入住诉争房屋，王欣炽虽对此不予认可，但并未提供证据反驳，故本院不予采信。王欣炽与黄德渊签订的《房屋买卖合同书》并未明确约定办理房产过户手续的时间，且办理房产过户手续需双方共同进行，王欣炽主张诉争房屋未能办理过户登记系黄德渊在外地工作无暇办理所致，李安洁亦予以认可，本案并无充分证据证明王欣炽对未办理过户登记存有过错，也没有证据证明王欣炽与黄德渊存在恶意串通损害第三人利益的情形，故王欣炽作为诉争房屋的买受人，其排除强制执行的主张符合法定要件，王欣炽对诉争房屋享有足以排除继续强制执行的民事权利。一审判决驳回玉均生的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。玉均生的上诉所述及理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人玉均生负担。
本判决为终审判决。
审判长 张雪梅
审判员 赵 东
审判员 陈 杨
二〇一七年九月二十六日
书记员 王熙伟