北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终9433号
上诉人（原审被告）：北京禾田秋实农业科技有限公司，住所地北京市朝阳区雅成二里22号楼2层207。
法定代表人：何明，执行董事。
委托诉讼代理人：胥文，四川泰宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：焉秀英，女，1966年11月21日出生。
委托诉讼代理人：张继恒，北京市京师律师事务所律师。
上诉人北京禾田秋实农业科技有限公司（以下简称禾田秋实公司）因与被上诉人焉秀英房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初6939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
禾田秋实公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，并裁定驳回焉秀英的起诉；2、一、二审诉讼费由焉秀英承担。事实与理由：1、焉秀英并非本案适格主体，二审法院应当裁定驳回起诉。焉秀英受董国贤委托出租北京市昌平区6门房屋（以下简称涉案房屋），焉秀英仅有出租房屋和收取租金两项权利，而不享有合同解除权及起诉的权利；2、一审遗漏诉讼主体董国贤，审查事实不清。董国贤作为涉案房屋实际权利人，一审法院在董国贤未参与诉讼的情形下处分其权利，是错误的；3、禾田秋实公司并未违约，合同并未明确约定2017年交租金日期，禾田秋实公司2017年3月24日交纳租金14万元不违反合同约定，出租人不享有合同解除权，且焉秀英未退回该笔租金14万元。焉秀英出示的《解除租赁合同通知书》未达到通知到禾田秋实公司解除合同的法律效果。一审判决解除合同不符合双方缔约时的本意，不利于市场交易的稳定。
焉秀英辩称：同意原审判决，不同意禾田秋实公司的上诉请求。合同主体为双方当事人，合同解除是因为禾田秋实公司拖延支付租金达10日之久，解除合同符合合同约定。
焉秀英向一审法院起诉请求：1、确认焉秀英与禾田秋实公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2017年3月21日解除；2、判令禾田秋实公司立即将涉案房屋恢复原状并返还给焉秀英；3、判令禾田秋实公司向焉秀英支付违约金46666元；4、判令禾田秋实公司向焉秀英支付逾期返还房屋的违约金，从2017年3月20日起按每月46666元（逾期交房按原租金每日200%标准计算）计算至禾田秋实公司将涉案房屋恢复原状并返还焉秀英之日止；5、判令禾田秋实公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年3月20日，在居间方北京我爱我家房地产经纪有限公司的居间下，焉秀英作为出租人（甲方）与作为承租人（乙方）的禾田秋实公司签订了一份《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》，合同约定：依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲方与乙方在丙方的居间撮合下，在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：第一条、房屋基本情况：（一）房屋坐落于北京市昌平区6门。第三条、租赁期限：（一）租赁期限自2015年3月20日至2023年3月19日。甲方应于2015年3月20日前将房屋按约定条件交付给乙方。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用。第四条、租金及押金：（一）租金标准及支付方式：半年租金总计人民币壹拾肆万元整（￥140000），支付方式：押一付六，各期租金支付日期2015年3月20日，2015年9月20日，2016年3月20日，2016年9月20日。（二）押金：人民币贰万叁仟叁佰叁拾叁元整（￥23333），租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五条、其他相关费用的承担方式：租赁期内的下列费用中，（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）（11）（12）由乙方承担：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费。第九条、合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达七日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的。2、欠缴各项费用达5000元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。第十条、违约责任：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。（五）丙方提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为的，除退还已收取的佣金外，还应赔偿由此给甲方或乙方造成的损失。第十二条、其他约定事项：房租支付时间：提前10日交房租。甲方将房屋另行出租他人时（通知乙方到场）转让费由双方协商，协商不成由有资质的机构，进行评估确定，转让费归乙方所有。付款方式：半年付，转让费￥210000。《补充协议》载明：甲方焉秀英，乙方禾田秋实公司；第一条：经甲乙双方友好协商同意，因甲方非出租房屋的实际业主，甲方受房主董国贤的委托代为签订本租赁合同，如房主在合同期内要求终止合同，给乙方造成的一切损失由甲方承担，承担额为乙方在该房屋的全部投入，在甲方装修完成后双方确认发票金额，如发生违约按折旧评估金额赔偿。甲方如赔付不起，由担保人承担连带赔偿责任，担保人并以自己位于朝阳区1401的房屋（产权号：X京房权证朝字第XX**号）为担保物。中介公司为合同见证方。第二条：租赁期限内甲方同意乙方转租，但乙方需提前一个月通知甲方，乙方在房屋租赁到期后如未与甲方续租，甲方将房屋另行出租他人后（通知乙方到场），如产生转让费甲方需将转让费给与乙方，如没有产生则不需另行支付乙方。上述《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》签订时，焉秀英提供了涉案房屋产权证复印件及委托人为产权人董国贤的委托书，禾田秋实公司提供了其营业执照副本的复印件。
合同签订后，禾田秋实公司向焉秀英交纳了房屋租金和押金，焉秀英将涉案房屋交付禾田秋实公司使用。2017年3月20日，因禾田秋实公司未交纳租金，焉秀英通过邮寄向其发送了一份《解除租赁合同通知书》，载明：2015年3月20日，贵司与我就位于北京市昌平区6门的房屋签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，由于贵公司从2017年3月10日开始欠付租金至今，并存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》及《房屋租赁合同》第九条第（四）款规定，通知如下：1、解除与贵司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》。2、收到本通知后腾退房屋，并与我办好交接手续，否则我有权直接接管房屋，所租赁房屋内所有设施设备丢失、毁损等一切风险由贵司自行承担；3、收到本通知后赔偿因违约给我造成的一切经济损失。届期如果贵司没有按本通知履行，一切后果自行承担。并且我将通过法律途径追究贵司的法律责任，特此通知。禾田秋实公司称未收到上述《解除租赁合同通知书》，焉秀英向法院提供了中国邮政速递物流股份有限公司快递寄件单及邮件投递结果查询页各一份，快递寄件单载明：收件人为禾田秋实公司法定代表人何明，收件人地址为禾田秋实公司营业执照副本登记的住所地，内件品名为解除租赁合同通知书，邮件投递结果查询页显示2017年3月21日已妥投家人代收。2017年3月24日，焉秀英收到禾田秋实公司交纳的租金14万元。2017年4月11日，禾田秋实公司交纳了涉案房屋的物业费和供暖费用共计21194.88元。另查，涉案房屋现仍由禾田秋实公司占有使用。
现焉秀英以禾田秋实公司未按时交纳租金超过10日且欠缴物业费等各项费用为由诉至法院，要求确认双方之间的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》已经解除，主张禾田秋实公司将涉案房屋恢复原状予以返还并支付违约金。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，焉秀英与禾田秋实公司签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律的规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据双方合同第四条、第十二条的约定，禾田秋实公司应于2017年3月10日向焉秀英交纳下期租金，根据双方合同第九条第（四）款第1项的约定，禾田秋实公司不按照约定支付租金达10日的，焉秀英有权单方解除合同并收回房屋。现禾田秋实公司逾期交纳租金超过10日，焉秀英有权单方解除合同并要求收回涉案房屋。根据焉秀英提供的证据，其已经履行了通知的义务，双方之间的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》已于2017年3月21日《解除租赁合同通知书》送达禾田秋实公司时解除，故对焉秀英要求确认双方之间签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》已于2017年3月21日解除并返还涉案房屋的诉讼请求法院予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方合同第十条第（一）款的约定，禾田秋实公司不按照约定支付租金达10日的，焉秀英有权主张禾田秋实公司按月租金的200%支付违约金，并可要求禾田秋实公司将房屋恢复原状或赔偿相应损失，故对焉秀英主张禾田秋实公司支付违约金及将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方之间签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》解除后，禾田秋实公司应当按照约定将涉案房屋返还给焉秀英，根据双方合同第十条第（四）款的约定，甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。现禾田秋实公司仍占有使用涉案房屋，应当按照约定支付逾期返还房屋的违约金，故对焉秀英主张逾期返还房屋违约金的诉讼请求，法院予以支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方合同约定了逾期返还房屋违约金的计算标准，禾田秋实公司主张双方之间约定的违约金标准过高，请求法院酌情予以调整，法院将根据本案实际情况并结合逾期返还房屋给焉秀英造成的实际损失等因素对逾期返还房屋违约金的计算标准予以适当调整。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、确认焉秀英与北京禾田秋实农业科技有限公司于2015年3月20日签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》已于2017年3月21日解除；二、北京禾田秋实农业科技有限公司于本判决生效之日起七日内将位于北京市昌平区6门房屋恢复原状后腾退给焉秀英；三、北京禾田秋实农业科技有限公司于本判决生效之日起七日内向焉秀英支付违约金46666元；四、北京禾田秋实农业科技有限公司自2017年3月21日起至实际腾退上述房屋之日止按照每月23333元的标准计算向焉秀英支付逾期腾退违约金，并于实际腾退上述房屋之日起七日内支付完毕；五、驳回焉秀英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、《补充协议》、《解除租赁合同通知书》、快递寄件单查询结果及当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。焉秀英作为出租人（甲方）与承租人（乙方）禾田秋实公司签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行各自的义务。
《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
根据双方签订的《补充协议》约定，甲方焉秀英受房主董国贤委托与禾田秋实公司签订本租赁合同。租赁合同及补充协议均显示焉秀英作为甲方以自己名义与禾田秋实公司签订的租赁合同及补充协议，且租赁合同及补充协议中均约定了甲方和乙方的权利义务及违约责任，且从补充协议中约定的“如房主在合同期内要求终止合同，给乙方造成的一切损失由甲方承担”也可以看出，双方约定的权利义务及违约责任仅对合同的甲乙双方具有法律约束力，因此焉秀英作为合同的甲方，具有合同主体资格及本案诉讼主体资格。禾田秋实公司上诉关于焉秀英并非本案适格主体，据此焉秀英不具有合同解除权及起诉权利的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。如前所述并根据合同相对性原则，禾田秋实公司关于一审遗漏诉讼主体董国贤的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
双方合同第三条约定了租赁期限自2015年3月20日至2023年3月19日。第四条第（一）款约定租金标准为半年租金总计14万元，支付方式为押一付六，各期租金支付日期：2015年3月20日，2015年9月20日，2016年3月20日，2016年9月20日。同时合同第十二条约定，房租支付时间：提前10日交房租。根据上述合同约定可知，2017年3月20日至2017年9月19日的半年租金14万元及以后每半年期的租金均应提前10日支付。禾田秋实公司未按合同约定提前10日支付2017年3月20日至2017年9月19日期间的租金，且逾期天数超过10日，构成违约且达到了合同第九条第（四）款第1项约定的合同解除条件，故焉秀英有权单方解除合同并收回房屋。根据焉秀英提供的证据，焉秀英已经履行了通知的义务，《解除租赁合同通知书》于2017年3月21日送达禾田秋实公司，此时双方签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》解除。焉秀英请求确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》已于2017年3月21日解除、禾田秋实公司将涉案房屋恢复原状并返还焉秀英的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，应予支持。禾田秋实公司关于其并未违约，出租人不享有合同解除权，《解除租赁合同通知书》未达到通知到禾田秋实公司解除合同的法律效果，其该项上诉理由缺乏事实根据及法律依据，本院不予采纳。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
禾田秋实公司未按合同约定提前10日支付2017年3月20日至2017年9月19日期间的租金，且逾期天数超过10日，构成违约，根据合同第十条第（一）款约定，禾田秋实公司应按月租金的200%向焉秀英支付违约金46666元，一审判决支持焉秀英的该项违约金诉讼请求，具有合同根据及法律依据，并无不当。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据合同第三条第（二）款约定，合同解除后，禾田秋实公司应按原状返还房屋及附属物品、设备设施。根据合同第十条第（四）款约定，禾田秋实公司未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。如前所述，双方签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》已于2017年3月21日解除，禾田秋实公司未按合同约定返还房屋，其应向焉秀英支付逾期返还房屋的违约金。双方在合同中约定了逾期返还房屋违约金的计算标准，禾田秋实公司主张双方之间约定的违约金标准过高，请求法院酌情予以调整，一审法院根据本案实际情况并结合逾期返还房屋给焉秀英造成的实际损失等因素对逾期返还房屋违约金的计算标准予以适当调整并无不当。
关于合同解除后禾田秋实公司向焉秀英支付的14万元，禾田秋实公司经一审法院释明后，表示对此在本案中不提反诉并保留另诉的权利，故本案对该笔款项不予处理。双方就该笔款项可另行协商处理，禾田秋实公司亦可另行主张权利。
综上所述，禾田秋实公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24720元，由北京禾田秋实农业科技有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 王爱红
审判员 赵 蕾
二〇一七年十二月二十二日
书记员 王志栋
书记员 舒 妍