江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0121民初3019号
原告：陈思，女，1991年12月23日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。
委托代理人：黄曼，江西赣联律师事务所律师。执业证号：13601201011318861。
被告：李升，男，1990年11月17日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。
被告：樊保玉，女，1990年8月7日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。
被告：李洲文，男，1967年1月14日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。
委托代理人：伍伟清，江西洪城律师事务所律师，执业证号：13601199610850642。
第三人：江西省鸿基房产置换有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区广场东路125号。
统一社会信用代码：91360100612656027Ｈ。
法定代表人：辜国华，该公司总经理。
委托代理人：张代路，男，1983年9月27日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。系该公司员工。
原告陈思诉被告李升、樊保玉、李洲文、第三人江西省鸿基房产置换有限公司（以下简称鸿基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈思及其委托代理人黄曼，被告李升、樊保玉及被告李洲文和其委托代理人伍伟清、第三人鸿基公司委托代理人张代路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
思诉称：2017年3月19日，原告陈思通过第三人鸿基公司与被告李升、樊保玉、李洲文签订《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，被告李洲文作为被告李升、樊保玉代理人及履约保证人在合同上签字。合同主要条款为：第一条甲方……自愿将坐落于南昌县象湖新城芳湖路以南、抚河故道以西诚信路以东伟梦清水湾东方院昭阁庭1栋2单元803室的房屋出售给乙方…。该房屋为城市房屋，合同编号：2015-022627，建设面积106.38平方米。甲乙商定房屋买卖价款700000元。乙方将首付款按以下方式付给甲方：在产权登记机构受理当日直接支付300000元。合同当日，乙方向甲方支付购房定金40000元，该定金由丙方代管，甲方向乙方支付履约保证金40000元，该履约保证金由丙方代管。如甲方违约或因甲方原因导致合同无法履行，丙方可优先从履约保证金中扣除佣金17500元，剩余履约保证金及乙方支付的定金给乙方。第十七条其它约定事项：2、甲方承担合同签订前须交物业费，签订合同后物业费由乙方承担。5、甲方代理人李洲文担保产权所有人同意并全面履行本合同，代理人李洲文个人承担40000元赔偿责任，本担保条款系独立存在，不受房屋买卖合同效力影响。甲方产权证所须交纳税费由乙方另行出资垫付，不从定金中扣除。合同签订当日（19号），原告向第三人鸿基公司交纳40000元购房定金，20号通过支付宝向第三人鸿基公司业务员孙翠芳转账20000元用于垫付被告李升、樊保玉办理不动产权证的契费8647.09元、专项维修金5765元；另外，原告代被告李升、樊保玉交纳物业管理费59元。合同签订后，原告履行了交纳定金、缴纳税款的义务，被告李升、樊保玉、李洲文却迟迟不予办理房屋不动产权证，并告知原告房屋要涨价才愿意继续办证。被告行为严重损害原告合法权利，为维护合法权益不受侵害，向贵院提起诉讼，要求判令1、被告向原告返还购房定金40000元，第三人承担连带清偿责任；2、被告向原告支付违约金40000元。第三人承担连带清偿责任；3、判令被告向原告返还购房契税8647.09元、专项维修资金5765元、物业管理费59元，第三人承担连带清偿责任；4、被告赔付居间佣金17500元；5、本案诉讼费由被告承担。被告
被告李洲文辩称：1、原告的诉称与事实不符。根据城市房地产管理办法相关法律规定，房屋没有取得权属证书，土地房屋被抵押了，不能转让交易；2、原、被告、第三人签订的合同属于无效，因为没有房产证，虽签订了商品房买卖合同，但所有权人是被告李升、樊保玉，李升、樊保玉没有授权委托李洲文售房，第三人应知晓；3、因为本案过错在于第三方及原告，第三方及原告应当承担相应的损失；4、就算合同有效那也是第三方对签订合同存在过失，第三方应该承担赔偿损失；5、针对原告方及第三方我方保留起诉的权利。
被告李升、樊保玉辩称意见与被告李洲文辩称意见一致。
第三人鸿基公司辩称：签订合同之前我方工作人员已询问了产权人及代理人，代理人及产权人属父子及儿媳妇的关系。在履行合同过程中，原告支付了20000多元用于缴税，在缴税的过程中被告李升、樊保玉出现了并配合办理缴税房产手续，被告以实际行动确认了合同的有效性；没有取得权属证书不得转让这一规定，属于管理型规定；买卖双方在签订合同之后各缴纳了40000元于我公司代管，我公司予以认可；原告交付的契税、维修基金等是原告履行合同的内容，我公司不具备连带责任；我公司是促成了房屋买卖合同的成立，依照约定收取佣金，剩余的钱根据法律规定进行退还。
原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据，被告及第三人质证如下：
1、原告身份证、三被告的常住人口信息、第三人的企业信息，证明原、被告及第三人的主体适格。被告李升、樊保玉、李洲文，第三人鸿基公司对真实性、合法性、关联性没有异议。
2、南昌市城市房屋存量买卖居间合同（编号2015-022627）及合同附件一份。证明2017年3月19日三方自愿签署房屋买卖合同一份，被告李洲文作为被告李升、樊保玉代理人及履约保证人在合同上签字，合同约定了涉案房屋的位置、金额等内容，约定了三方的权利及义务。被告李洲文对真实性没有异议，合法性、关联性有异议。签订合同双方当事人首先要符合法律规定，假如是委托要有委托证明；合同内容不符合规定，很多条款均没有约定，总价、办证时间都是不明确的。被告李升、樊保玉质证意见与被告李洲文的质证意见一致；第三人对该组证据三性没有异议，合同还约定了我公司实际促成了房屋买卖合同成立。
3、原告向第三人缴纳购房定金40000元（现金收款单）、税收发票及完税证明、江西省住宅专项维修资金专用收据、物业费票据、建设银行交易明细、微信聊天记录。证明合同签订当日，原告向第三人交纳了40000元购房定金，次日通过支付宝向第三人鸿基房产公司业务员（微信名坚守）转账20000元用于垫付被告李升、樊保玉办理不动产权证的契税8647.09元、专项维修资金5765元；另外原告代被告李升、樊保玉交纳了物业费59元。被告李洲文对真实性、合法性没有异议。关联性有异议，只能证明原告交了钱，履行合同所交的钱应该归被告，其他人是办理不了房屋税收的。被告李升、樊保玉质证意见与被告李洲文的质证意见一致；第三人对三性均没有异议。只有房屋产权人交的进房屋税款，别人的交不进去的。
4、调查笔录、通话录音光盘。证明合同签订后，原告履行了交纳定金、交纳税款的义务，三被告却迟迟不予办理房屋产权证，并告知原告房屋要涨价才愿意继续办证。通话录音中可以提现三个事实：1、被告多次谈到是因为房屋涨价的原因才不卖房；2、被告明确表示产证下来了也不会履行合同；3、被告表示同意承担违约金的事实。被告李洲文对调查笔录三性均有异议，不符合证据的形式；对樊斌的调查笔录有异议，中介承诺一个月房产证会办下来，到现在为止房产证都没有下来，内容也不属实；被告李升、樊保玉质证意见与被告李洲文的质证意见一致；第三人对该组证据没有异议。
被告李升、樊保玉未提供证据。被告李洲文围绕答辩意见依法提交了如下证据，原告陈思、被告李升、樊保玉及第三人鸿基公司质证如下：
录音光碟的录音。（2017年6月3日上午被告樊保玉与中介工作人员孙翠芳录音）证明不是被告不同意交易，是一直在促成交易。原告对三性均有异议，因为录音人未到庭，所以无法证明真实性；被告樊保玉与中介的通话录音，可以证明被告李升、樊保玉是知道并同意房屋交易的事实的。被告李升、樊保玉对该组证据没有异议。第三人对真实性没有异议。通话录音没有提供完整的，所以不予认可。
第三人鸿基公司未提供证据。
原告向法庭提交的证据4，被告李洲文向法庭提交的证据，属证人证言，不符合证据规则关于证人证言需证人出庭作证的相关规定，不能作为本案证据采纳使用，其他证据，来源和形式基本符合法律规定，且能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，可以作为本案评判的依据，但能否达到各自拟证明的目的和主张，本院综合分析后予以认定，以确定本案事实。
经审理查明：被告李升、樊保玉系夫妻关系，被告李洲文系李升父亲，樊保玉系李洲文儿媳关系。2017年3月19日，原告陈思作为乙方、被告李洲文作为甲方、鸿基公司作为丙方签订了《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》一份，合同主要内容是：甲方及产权共有权人同意，自愿将合法拥有的坐落于南昌县象湖新城芳湖路以南、抚河故道以西、诚信路以东伟梦清水湾东方院1栋2单元803号房屋出售给乙方，该房屋为城市房屋，合同编号为：2015-022627，建筑面积106.38平方米。房屋主要附属设施为毛坯，甲乙双方商定房屋买卖价款为700000元整。乙方首付款在产权登记机构受理当日直接支付300000元给甲方。乙方在贷款资料齐全的情况下，余额在产权过户前伍工作日内在银行办理按揭400000元，在银行通知日内支付给甲方；甲乙丙三方同意自解除抵押查档后五个工作日内，共同到南昌市房屋交易登记机构办理房屋交易登记手续。乙方替甲方还请贷款（冲抵购房款），不足部分由甲方补足。如遇银行规定原因还贷时间往后顺延至符合银行规定时间内。由乙方还贷的，还贷前甲方需要办理委托公证至丙方工作人员名下，公证书原件交丙方保管，公证费、调档费由乙方支付；甲方同意在收到首付款当日内，与乙方正式办理房屋交接手续；甲方应在交接前结清该房屋的水、电、气、暖、有线、物管等费用；本合同自订立后，视为丙方即参与了该房屋买卖居间活动，并按相关规定提供了相应的居间服务，丙方与甲乙双方商定收取该房屋买卖中介佣金，乙方应支付佣金17500元，该费用在办理交易受理手续的当日支付给丙方；经甲乙双方协商，该房屋交易费用及手续费、按揭费用、房屋过户费代办费用5000元、房屋交易增值税、个人所得税由乙方承担；签订本合同当日，乙方向甲方支付购房定金40000元，该定金由丙方代管，甲方向乙方支付履约保证金40000元，该履约保证金由丙方代管。甲方的房屋权属证书及有关房屋交易过户登记资料原件交给丙方保管，丙方出具收件收据，定金在交易过户时应先支付丙方佣金后，多余款项可转为过户费用或按揭费用。如甲方违约或因甲方原因导致合同无法履行，丙方可优先从履约保证金中扣除佣金17500元，剩余保证金及乙方支付的定金给乙方；如乙方违约或因乙方原因导致合同无法履行，丙方可优先从履约保证金中扣除佣金17500元剩余保证金及甲方支付的定金给甲方；如丙方违约或丙方原因导致合同无法履行，丙方不得收取甲乙双方的佣金，并退还甲方履约保证金和乙方定金。如给甲方或乙方造成损失，应赔偿损失。其他约定：甲方代理人李洲文担保产权所有人同意并全面履行本合同，否则李洲文个人承担肆万元赔偿责任。本担保条款独立存在，不受房屋买卖合同效力影响等。合同签订当日，原告向第三人缴纳了40000元购房定金，次日又支付了涉案房屋办理税收完税证明费用8647.09元、维修基金5765元、物业费59元。被告方向第三人缴纳了40000元履约保证金。
同时查明：涉案房屋产权所有人为被告李升、樊保玉，未办理不动产权证。2017年3月20日被告李升、樊保玉在第三人的协助下用原告垫付的涉案房屋税费款项缴纳了涉案房屋完税费用、维修基金、物业费，并与开发商办理了房屋交接手续。
2017年8月24日，原告以被告不办理涉案房屋不动产权并要求涨价房款为由，向法院提起诉讼，要求被告返还定金、支付违约金、返还税费等。庭审中，原告坚持诉讼请求，并增加要求解除原、被告签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》；被告要求返还40000元履约保证金、缴纳的契税、维修金还给原告，不承担房屋中介佣金。双方意见分歧较大，未能协商一致。
上述事实有原告提供的原告身份证、被告李升、樊保玉、李洲文的常住人口信息、第三人鸿基公司的企业信息、南昌市城市房屋存量买卖居间合同及合同附件、鸿基公司出具给原告的现金收款单一张、税收发票及完税证明、江西省住宅专项维修资金专用收据、物业费票据、建设银行交易明细、微信聊天记录等证据及三方当事人无异议的陈述予以证实。
本院认为：原、被告及第三人三方签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》系各方在平等自愿基础上的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定。被告李升、樊保玉虽未在《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》上签名，但本合同签订后，配合了第三人用原告垫付的款项缴纳了涉案房屋完税费用、维修基金、物业费。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。被告李升、樊保玉办理涉案房屋完税证明和缴纳维修基金的行为应视为对《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同房》的追认。本院确认原、被告及第三人三方签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》依法成立生效。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。庭审中，被告方明确表示要求按市价履行合同，是对原签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》房屋交易价款数额的变更，未与原告达成新的合意，属不履行合同行为，应承担违约责任。原告、被告在庭审中已有解除合同意思表示，是对自己民事行为的处分，不违反法律规定，本院予以确认原、被告及第三人三方签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失和合同约定“甲方代理人李洲文担保产权所有人同意并全面履行本合同，否则李洲文个人承担肆万元赔偿责任”。现原告要求被告承担违约责任，支付违约金40000元，返还购房定金40000元、购房契税8647.09元、专项维修资金5765元、物业管理费59元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。房屋居间佣金是房屋中介方为委托方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务而由委托方支付给居间人的报酬。原告要求被告赔付房屋居间佣金，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第九十七条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、原告陈思与被告李升、樊保玉、李洲文及第三人江西省鸿基房产置换有限公司签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》于2017年11月16日予以解除；
二、被告李升、樊保玉、李洲文于本判决生效后十日内返还原告陈思购房定金人民币40000元（该定金由第三人江西省鸿基房产置换有限公司直接返还原告陈思）；
三、被告李升、樊保玉、李洲文于本判决生效后十日内返还原告陈思购房垫付的契税8647.09元、专项维修资金5765元、物业管理费59元，计14471.09元；
四、被告李洲文于本判决生效后十日内支付原告陈思购房违约金40000元；
五、驳回原告陈思要求被告李升、樊保玉、李洲文赔付房屋居间佣金17500元的诉讼请求。
（如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息）
案件受理费10800元，由被告李升、樊保玉、李洲文承担10561元，由原告陈思承担239元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 邓小强
人民陪审员 王 燕
人民陪审员 李 娟
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 陈佳琦