重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终6433号上诉人（原审被告）：谢建中，男，1964年11月15日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：周绍禄，重庆金雷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司，住所地重庆市长寿区文苑大道1号43幢1-8（商业用房），统一社会信用代码91500115771773597F。法定代表人：林敦凤，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：陈菲，重庆启林律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：沈洪平，重庆启林律师事务所律师。上诉人谢建中因与被上诉人华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司（以下简称华盛集团华融公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2017）渝0115民初4151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2017年10月10日、2018年1月5日进行了询问。上诉人谢建中及其委托诉讼代理人周绍禄、被上诉人华盛集团华融公司委托代理人陈菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢建中上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人继续履行与上诉人的商铺租赁合同，并积极履行维修义务，判令被上诉人赔偿上诉人因商铺漏水怠于履行维修义务而造成上诉人的损失。本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。其理由：1、上诉人没有违约行为，被上诉人无权解除租赁合同，上诉人依约分别向被上诉人分2次支付了租金2.3万元，被上诉人也实际接受了上诉人支付的租金，说明上诉人是在积极履行合同，被上诉人也认可同意和接受，但在合同履行过程中，上诉人发现多个房间出现严重漏水、浸水等情况，酒店过道也出现漏水、霉变等情况，对酒店形象产生了严重的负面影响，给酒店经营造成了较大的经济损失，上诉人多次向被上诉人及物业公司要求其履行维修义务并赔偿损失，被上诉人并未履行作为一个出租者应该尽到的义务，被上诉人违约在先，上诉人有权拒付租金。2、上诉人在一审中多次提出反诉请求，一审法院不予准许，却同意被上诉人变更诉讼请求，程序错误，对上诉人不公平公正。华盛集团华融公司辩称，一审起诉前，被上诉人没有收到上诉人有关房屋质量有问题的任何资料，一审过程中，法院及当事人双方对酒店进行了勘察，发现酒店漏水是因为上诉人装修不合理和保管不善造成的，并非房屋存在质量问题，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。华盛集团华融公司向一审法院起诉请求：1．判令解除原告华盛集团华融公司与被告谢建中之间的《商铺租赁合同》；2．判令被告谢建中腾空并返还原告华盛集团华融公司重庆市长寿区房屋；3．判令被告谢建中向原告华盛集团华融公司支付从2016年8月1日至2017年7月13日止的租金，共计146925.77元，并以月租金15073元，日租金502.4元为标准，支付从2017年7月14日起至被告谢建中实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；4．判令被告谢建中支付违约金（以欠付租金为基数，自2017年5月1日起，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计至款清时止）。一审法院审理查明，2011年8月19日，原告华盛集团华融公司（以下简称甲方）作为出租人与承租人（以下简称乙方）魏明圆签订了合同编号为华商0116号《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》，合同约定乙方向甲方租用下列商铺：位于重庆市长寿区桃花新城文苑大道1号“海林·太平洋生活广场”项目25幢1-8、1-10、2-6至2-10号商铺，总面积：602.93㎡，其中一层面积（建筑面积）144.58㎡，二层面积（建筑面积）458.35㎡。租赁期限为7年，自2011年10月1日起至2018年9月30日止。租金价格：租金按【建筑面积】计算，计算标准为月租金=建筑面积（㎡）×单位租金（元/㎡.月）：即2011年10月1日至2012年9月30日（免租期：2011年10月1日至2012年7月31日），一层、二层单位租金均为15元/㎡.月；2012年10月1日至2013年9月30日，一层、二层单位租金均为17元/㎡.月；2013年10月1日至2014年9月30日，一层、二层单位租金均为19元/㎡.月；2014年10月1日至2015年9月30日，一层、二层单位租金均为21元/㎡.月；2015年10月1日至2016年9月30日，一层、二层单位租金均为23元/㎡.月；2016年10月1日至2017年9月30日，一层、二层单位租金均为25元/㎡.月；2017年10月1日至2018年9月30日，一层、二层单位租金均为27元/㎡.月。租金付款方式为乙方按季（每满3个月为一季）以现金支付方式向甲方交纳租金，乙方应于前一季的最后七个工作日前向甲方缴交下一季的租金。租赁期间，除因甲方的原因导致外，租赁物内与房屋质量有关的设施损毁、租赁物内家私、家电设备损毁等等一切维修费均由乙方负责。甲方应负责本商铺及其附属设施的正常维修；因乙方原因致本商铺或附属设施毁损的除外。乙方应予本合同签订之日另向甲方缴交相当于一个季度租金金额的履约保证金，人民币28400元（贰万捌仟肆佰元整）。乙方在承租期内不得以履约保证金冲抵乙方应缴纳的租金、管理费或其他应付款项。在乙方履行完毕双方约定及法律规定的所有相关义务的情况下，乙方向甲方交还本商铺并结清一切应付费用后，甲方应于乙方退还本商铺之日起三十个工作日内不计息退还乙方实际缴纳的履约保证金剩余金额。如乙方未按合同及其附件、双方其他约定或本商铺的其他缴费要求及时支付租金、履约保证金、物业管理费等各项相关费用，属乙方违约，如乙方逾期叁日未缴付租金及其他应付费用，甲方可以据实从履约保证金中扣除相应部分予以抵付，并自逾期之日起按日加收当期应付金额的千分之三作为违约金。违约金可从履约保证金中扣除。乙方应予甲方扣除之日起叁个工作日内补足履约保证金；乙方未按期补足的，甲方书面向乙方催缴，甲方发出催缴通知后七个工作日内乙方仍未予补足的，甲方有权单方解除合同，不退还剩余履约保证金，并追究乙方的违约责任。本合同的附件构成本合同的不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。2014年9月10日，涉案商铺均登记在了福州嘉泊贸易有限公司名下，该公司于2015年12月1日向原告华盛集团华融公司出具了商铺出租说明，载明：“说明人：福州嘉泊贸易有限公司。以下房屋：位于重庆市长寿区房屋，虽登记在福州嘉泊贸易有限公司名下，但仍继续由华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司（住所地重庆市长寿区，组织机构代码77177359-7，法定代表人：林敦凤，执行董事）享有占有、使用、收益、处分权利，由华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司直接出租，并享有租金收益权，有权收取租金、房屋占有使用费、违约金等。特此说明。产权人：福州嘉泊贸易有限公司”。2016年7月14日，原告华盛集团华融公司作为甲方，案外人魏明圆作为乙方，被告谢建中作为丙方，三方签订了《盛世桃源商铺租赁合同附件华0116号合同补充协议》，补充协议约定：“经甲乙丙三方对商铺租赁事宜进行协商后，由三方确认，做出如下约定：1、甲方所出租的商铺位于重庆市长寿区，原租赁协议中约定的甲方的权利与义务保持不变。2、自2016年8月1日起，乙方不再享有和承担甲乙双方原先所签订的商铺租赁协议中约定的权利与义务，该权利与义务由新承租人丙方享有和承担。3、乙方基于其与甲方所签订的租赁协议所产生的债权债务，全部转移给丙方享有和承担。丙方租赁该商铺用于经营居港酒店。4、自2016年8月1日起，丙方根据原商铺租赁协议中的约定按时向甲方支付相应租金。5、乙方原先所缴纳的履约保证金不予退还，合同到期结束后丙方根据乙方原先所缴纳的保证金收据向甲方申请退款。6、原协议与本协议不一致的，以本协议为准。本协议未涉及事项，以原协议为准。…”。原告华盛集团华融公司与被告谢建中签订补充协议后，被告谢建中未按照合同约定按时向原告华盛集团华融公司缴纳租金，原告华盛集团华融公司分两次向被告谢建中邮寄送达了关于催收租金的律师函，要求“被告谢建中在收到函件后十日内，按合同约定的方式向原告支付全额欠付的租金及其延期付款违约金。若被告方逾期仍未履行上述义务，原告将委托本律师采取合法途经主张权益，届时你方将可能承担解除合同、承担违约责任，并赔偿原告为实现此项债权而发生的一切费用等后果。”。被告谢建中于2016年12月29日向原告华盛集团华融公司缴纳租金20000元，2017年5月8日向原告华盛集团华融公司缴纳租金3000元。原告华盛集团重庆华融公司与被告谢建中均同意将缴纳的23000元在本案欠付租金总额中予以抵扣。本案中被告谢建中承转了案外人魏明圆缴纳的履约保证金28400元。对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。一审法院认为，关于华盛集团华融公司是否是本案适格原告的问题。虽然本案中涉案商铺于2014年9月10日登记在福州嘉泊贸易有限公司名下，福州嘉泊贸易有限公司为涉案房屋所有权人，但福州嘉泊贸易有限公司于2015年12月1日向原告华盛集团华融公司出具说明同意涉案房屋由原告华盛集团华融公司享有占有、使用、处分、收益的权利，由原告华盛集团华融公司享有进行出租，享有租金收益的权利，该说明系福州嘉泊贸易有限公司对其自身权利的处分，不违反法律、行政法规的强制性规定，即原告华盛集团华融公司得到福州嘉泊贸易有限公司授权可以行使本案租赁合同的相关权利，故华盛集团华融公司是本案适格的原告。原告华盛集团华融公司与案外人魏明圆签订的《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对双方均有法律约束力。原告华盛集团华融公司、案外人魏明圆，被告谢建中三方于2016年7月14日签订的《盛世桃源商铺租赁合同附件华0116号合同补充协议》，不违法法律、行政法规的强制性规定，系三方当事人的真实意思表示，该协议合法有效，依法应受法律保护。根据该协议约定，案外人魏明圆将其与原告华盛集团华融公司之间的房屋租赁合同关系中的权利义务概括转移给了被告谢建中，约定由被告谢建中继续承租，被告谢建中与原告华盛集团华融公司建立租赁合同关系，原告华盛集团华融公司、被告谢建中双方应按照《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》约定的权利义务履行合同，《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》对原告华盛集团华融公司、被告谢建中具有约束力。关于原告华盛集团华融公司是否有权解除与被告谢建中之间的商铺租赁合同。被告谢建中辩称没有缴纳租金是因为其承租的商铺存在漏水、浸水问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。”，《商品房屋租赁管理办法》第九条第一款规定：“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全，未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。”按照上述法律规定及《商铺租赁合同》约定，若被告谢建中承租的商铺出现漏水、浸水问题影响商铺正常使用时，被告谢建中有权要求原告华盛集团华融公司对租赁房屋进行维修或自行维修并要求原告华盛集团华融公司支付维修费。本案中被告谢建中未提供证据证实，在原告华盛集团华融公司向其书面催收租金前，因租赁房屋存在漏水、浸水等问题向原告华盛集团华融公司提出过要求维修的要求。故被告谢建中无正当理由拖欠原告华盛集团华融公司租金是事实，其行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因被告谢建中未及时支付租金，原告华盛集团华融公司先后二次向被告谢建中发出催缴通知，但被告谢建中仍未足额支付租金，其已构成根本违约，原告华盛集团华融公司有权单方解除合同。2017年5月3日，原告华盛集团华融公司诉至一审法院请求解除与被告谢建中之间的商铺租赁合同，一审法院于2017年5月8日向被告谢建中送达起诉状副本等法律文书，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。故本案中原告华盛集团华融公司与被告谢建中之间的商铺租赁合同于2017年5月8日解除。本案中，原告华盛集团华融公司请求将房屋租金计算至2017年7月13日不符合法律规定，一审法院不予支持。现被告谢建中未缴纳2016年8月1日至2017年5月8日期间的租金，应承担继续缴纳租金的民事责任。原告华盛公司要求被告谢建中支付2016年8月1日至2017年5月8日期间的租金符合合同约定，一审法院予以支持。按照租赁合同约定，租金以季度为一个付款期，被告谢建中应提前7个工作日以现金支付方式支付下一季度租金，故被告谢建中应于2016年7月20日缴纳2016年8月1日至2016年10月31日的商铺租金42808.03元（602.93㎡×23元/㎡·月×2个月+602.93㎡×25元/㎡·月×1个月），于2016年10月21日缴纳2016年11月30日至2017年1月31日的商铺租金45219.75元（602.93㎡×25元/㎡·月×3个月），于2017年1月23日缴纳2017年2月28日至2017年4月30日的商铺租金45219.75元（602.93㎡×25元/㎡·月×3个月），于2017年4月20日缴纳2017年5月1日至2017年5月8日期间的商铺租金4019.53元（602.93㎡×25元/㎡·月÷30天×8天）。综上，被告谢建中共计欠付原告华盛集团华融公司2016年8月1日至2017年5月8日期间的租金共计137267.06元。现原告华盛集团华融公司要求被告谢建中支付租金137267.06元系其真实意思表示，符合法律规定，一审法院予以支持。被告谢建中已经缴纳的23000元租金应予以抵扣，经抵扣后被告谢建中仍尚欠原告华盛集团华融公司租金114267.06元。关于被告谢建中缴纳的履约保证金在本案中是否应抵扣租金的问题。按照商铺租赁合同约定，如被告谢建中未按合同约定及时支付租金，原告华盛集团华融公司可以据实从履约保证金中扣除相应部分予以抵付，即原告华盛集团华融公司可以用其收取的履约保证金来抵扣被告谢建中应缴纳的租金，也可以不用履约保证金抵扣租金，即是否抵扣应由原告华盛集团华融公司决定。且原、被告在合同中约定，被告谢建中向原告华盛集团华融公司交还本商铺并结清一切应付费用后，原告华盛集团华融公司才退还被告谢建中履约保证金。现原告华盛集团华融公司并未用履约保证金抵扣租金，且被告谢建中尚欠原告华盛集团华融公司租金并未交还租赁房屋，故被告谢建中要求将缴纳的履约保证金在本案中抵扣欠付租金不符合租赁合同约定，一审法院不予支持。合同解除后，被告谢建中还在继续使用占有原告华盛集团华融公司房屋，按照法律规定，在被告谢建中腾空返还原告华盛集团华融公司房屋前应向原告华盛集团华融公司支付房屋占有使用费，该占有使用费按照租金日标准502.4元计算，从合同解除后即2017年5月9日起支付至被告谢建中腾空租赁房屋为止。被告谢建中未按合同约定按时向原告华盛集团华融公司支付租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。原告华盛集团华融公司在第一次庭审中要求被告谢建中按照欠付租金和房屋占有使用费为基数从应付之日起按每日3‰的标准计算，被告谢建中认为原告华盛集团华融公司房屋存在质量问题，其未构成违约，不应该支付违约金。因被告谢建中未按时缴纳租金，给原告造成了损失，原告请求将违约金调整为以被告谢建中欠付的租金为基数从2017年5月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算。一审法院认为，原告华盛集团华融公司自愿将违约金调整为从2017年5月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算符合法律规定，一审法院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定之规定，判决如下：一、原告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司与被告谢建中之间的商铺租赁合同于2017年5月8日解除；二、被告谢建中于本判决生效后十日内腾空并返还原告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司位于重庆市长寿区房屋；三、被告谢建中于本判决生效后十日内向原告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司支付2016年8月1日至2017年5月8日的房屋租金共计114267.06元并从2017年5月9日起按日租金502.4元标准向原告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司支付房屋占有使用费至被告谢建中实际返还原告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司房屋时止；四、被告谢建中于本判决生效后十日内向原告支付违约金，违约金以欠付租金114267.06元为基数从2017年5月1日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%标准支付至付清时止；五、驳回原告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费1075元，由被告谢建中负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审另查明，1、谢建中与华盛集团华融公司之间除租赁本案涉案房屋外，还租赁了重庆市长寿区桃花新城文苑大道1号“海林.太平洋生活广场”项目25幢1-3、2-1至2-5、24幢2-1商铺，谢建中将以上房屋用于经营酒店，华盛集团华融公司另案对其他租赁房屋的租赁合同与本案同时提起诉讼，一审法院同时作出判决，谢建中不服一审判决，上诉于本院，案号：（2017）渝01民终6432号，本院对该两案合并审理，分别判决。2、一审法院于2017年5月23日第一次开庭审理本案，谢建中答辩时要求华盛集团华融公司维修房间漏水问题并赔偿直接损失，审判人员告之其另行起诉，一审法院2017年6月7日第二次开庭审理本案时，谢建中代理人表示，如果法院认可本案可以反诉，将在庭后书面提交反诉状，如果法院认为本案不能反诉，将另案提起诉讼，审判人员告之上次庭审后没有收到被告反诉状，为便于本案审理，被告可以另行起诉。本案其他事实与一审审理查明事实相同。本院认为，华盛集团华融公司与魏明圆、谢建中签订的《盛世桃源商铺租赁合同附件华0117号合同补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，系当事人真实意思表示，合法有效，对华盛集团华融公司、谢建中具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。谢建中没有按照合同约定支付租金，辩称因租赁房屋存在漏水问题，故拒付所欠租金。对此，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。谢建中认为房屋漏水影响其经营，华盛集团华融公司认为房屋漏水是谢建中对租赁房屋的装修保管所致，双方存在较大争议，按照相关法律规定，谢建中发现房屋存在漏水问题后，应当及时通知出租人，查清房屋漏水原因，协商处理房屋维修问题，如仍存在争议，为了实现租赁目的，减少由于争议未解决造成的损失，应当保全证据，自行维修，对相关费用和损失诉讼解决。而谢建中在一审中没有提交书面反诉状，也未另案提起赔偿诉讼，本案中没有证据证明华盛集团华融公司向其书面催收租金前向华盛集团华融公司请求对租赁房屋进行维修，并且坚持不同意解除租赁合同，但又拒绝履行支付租金的合同主要义务，故一审法院基于谢建中违反合同主要义务判决解除租赁合同并无不当，一审法院的审理程序也未违反相关规定，谢建中的上诉请求本院不予支持。综上所述，谢建中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元，由上诉人谢建中负担。本判决为终审判决。审判长 胡 敬审判员 郑 泽审判员 闫信良二〇一八年一月二十三日书记员 梁 麟