江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民终1553号
上诉人（原审被告、反诉原告）：江西富盈置业有限公司，住所地江西省遂川县泉江镇工农兵大道38号，统一社会信用代码913608276749704174。
法定代表人：厉建庆，该公司总经理。
委托诉讼代理人：廖友，江西映山红律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：巫苏云，男，1983年8月28日出生，汉族，住江西省遂川县。
委托诉讼代理人：叶云平，江西金秋实律师事务所律师。
上诉人江西富盈置业有限公司（以下简称富盈公司）因与上诉人巫苏云房屋买卖合同纠纷一案，均不服江西省遂川县人民法院（2017）赣0827民初568号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人富盈公司上诉请求：1、撤销原判，驳回巫苏云一审诉请，依法改判巫苏云承担逾期支付购房款违约金2128元；2、一审、二审诉讼费由巫苏云承担。事实与理由：一、原审法院事实认定错误。1、富盈公司在供水、供电工程可能会延迟完工的情况下，在通知交房时已经采取相应措施使业主们可免费使用临时水电。小区入户水表、电表已全部安装完毕，装修施工时所有的供水、供电及消防工程都已经通过验收，故供水主管移交时间和供电竣工时间不应当作为本案交付的定案依据。2、富盈公司通知交房后，部分业主以房屋是否达到安全使用标准为由，上访到县信访局、县政府。在县政府的要求下，富盈公司委托第三方鉴定，鉴定结论是房屋质量安全符合设计要求及规范规定，可满足正常使用要求。富盈公司将该鉴定结果及时通知了包括上诉人巫苏云在内的业主，因此2016年7月22日通知收房的房屋已经达到安全使用的标准；3、富盈公司通知交房后，一部分业主已免费使用开通的水电进行装修。另一部分业主（包括本案巫苏云在内）以房屋质量存在问题为由拒绝收房，是恶意的逾期接房。4、根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条和合同补充协议9.2条的约定，供水、供电工程因不可抗力、市政配套等原因导致工期延误的，是可以延期交付的。该约定是双方当事人真实意思表示，亦没有违反法律强制性规定，富盈公司因供水供电工程延误工期主张延期交房应认定合法有效。5、巫苏云存在逾期支付购房款的违约行为。富盈公司要求置业公司在销售房屋时必须及时告知业主办理银行按揭手续，富盈公司在一审调取了置业顾问的证言，内容真实，应当予以采纳。从交易习惯以及双方补充协议第1条“通知送达的约定”也确定了送达可采用电话、短信等方式，并非必须是书面方式。一审法院仅以上诉人没有书面要求的证据而驳回富盈公司的反诉请求，属于机械理解双方的交易行为。二、一审法院适用法律错误。本案的房屋交付标准是工程验收合格，涉案房屋于2016年6月30日经验收合格，双方就交房时水电设施等基础设施、公共配套设施也作了明确约定，即“如果在规定日期内未达到交付使用时的水电设施条件，双方同意按采取补救措施达到交付标准方式处理”。因此，不管是双方约定的交付条件还是约定的水电设施使用未达条件所产生的责任的约定均不能适用富盈公司的水电验收滞后而承担主合同的违约责任。
针对富盈公司的上诉请求和理由，巫苏云答辩称：1、一审法院以通水、通电、消防安全验收通过作为涉案房屋交付使用条件之一，并无不当，但除上述三项民生基本配套通过，还需经通过综合验收；2、诉讼是每一位公民的基本权利，巫苏云因与富盈公司存在争议而向法院起诉，是正当的维护自己的合法权益，并不存在恶意诉讼；3、遂川县水利供水有限公司于2016年11月3日出具的材料，明确了2016年5月10日出具的《告知函》是因其工作人员责任心不强，加之在没有搞清富盈公司真实目的的情况下出具的，故本案并不具备延迟通水免责的情形；4、本案不存在巫苏云逾期支付购房款的问题。
上诉人巫苏云上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、二项，改判富盈公司于判决生效之日起10日内支付巫苏云逾期交房违约金17729.96元（即逾期交房时间计算至2016年11月18日止的违约金）；2、本案一、二审诉讼费由富盈公司承担。事实和理由：1、一审法院对龙泉1号商住小区2016年6月28日工程经验收合格的事实认定错误。《建筑法》第六十一条第一款规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准。富盈公司向一审法院提供的《工程竣工验收报告》仅是富盈公司作为建设单位组织勘察、监理、施工、设计等四个单位进行的验收，并无建设行政主管部门或其委托的建设工程质量监督机构的参与且出具工程质量的相关意见，该项证据存在严重的瑕疵，不能作为定案依据。2、龙泉1号商住小区的竣工验收的标准应为综合验收，一审法院将单体工程验收合格视为工程竣工验收合格，适用法律错误，《建筑法》第六十条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十八条要求验收标准为综合验收，而非单体工程验收。3、一审判决关于房屋交付条件的认定，认定事实不清，适用法律错误。本案房屋交付条件应认定为综合验收合格。双方签订的《合同补充协议》第9.1条对《商品房买卖合同》第八条作出的补充约定违反法律法规的强制性规定，为无效的合同条款，第八条与《合同补充协议》第9.1条均系富盈公司提供的格式条款，依据合同法第四十一条之规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。富盈公司在《商品房买卖合同》第十四条承诺交付房屋时水电设施要完工，因此，双方有关商品房验收合格的约定之真实意思表示是商品房的综合验收合格，这也是法律法规本意所要求的。富盈公司逾期交房时间应计算通过综合验收的时间节点即2016年11月18日。
针对巫苏云的上诉，富盈公司答辩称：1、合同对交付条件约定的非常明确，即竣工验收即可交房；2、合同约定因水电工程迟延完工，导致延期交房可以免责；3、涉案房屋在交房前已通水通电，且按合同第十四条的约定，即使没有通水通电，富盈公司只要采取了补救措施就不应承担逾期交房的责任。
巫苏云向一审法院起诉请求：判令被告支付原告从2016年7月1日起至起诉之日止逾期交房违约金34798元，起诉之后的违约金按已付房价款的日万分之三计算至实际交房日。
富盈公司向一审法院反诉请求：1、判令巫苏云支付富盈公司违约金2128元；2、本诉及反诉费由巫苏云承担。
一审法院认定事实：2014年10月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房买卖合同》第三条、第四条约定，原告购买被告开发的“龙泉1号”C栋1-1902号房屋，总价为422142元；第六条约定，原告在签订本合同当日支付首付购房款的30%即127142元，剩余购房款295000元由原告办理按揭贷款，原告应于本合同签订当日提交银行所需的完整相关资料，并按被告通知的时间与地点15日内办理完毕银行按揭手续，有关贷款申请手续费由原告自行负担；第七条约定，原告如未按合同规定的时间付款逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，被告有权解除合同，原告按累计应付款的10%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之八的违约金；第八条约定，被告在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经[验收合格]条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：2、国家或当地政府政策法规的变化调整或政府的管制及规划的变更等政府行为影响，被告或施工单位已经向有关部门提出竣工验收申请，但出于规划、设计、消防、质检以及其它相关部门无法及时组织验收而非被告原因导致的延期交付，工程施工中出现冰雪灾害、长时间的雨水、地质灾害、供电长时间受限而足以影响工程工期的（以政府相关部门出具的证明为准）；第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款的万分之三的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因未能交付的，自被告以电话或挂号信方式通知原告进行验收交接，原告接到通知后15日内到被告处办理交接手续，原告逾期不办理则视为商品房已按期交付原告验收使用；第十四条约定，被告承诺交付使用时水电设施完工。《合同补充协议》第9.1条约定，本项目该商品房经单位工程验收合格，即可交付给原告使用；第9.2条约定逾期交房免除违约责任的其他特殊原因包括：执行政府的法律、规章等强制文件，市政配套(包含但不限于供水、供电等)批准的、安装的延误。合同签订后，原告于2014年10月24日向被告首付了127142元，于2014年12月9日通过银行按揭贷款295000元付清了所有购房款。2016年6月28日，被告开发的“龙泉1号”商住小区的基础工程、主体工程、屋面工程和装修装饰工程经验收合格。遂川县公安消防大队于2016年8月31日出具遂公消验字[2016]第06号《建设工程消防验收意见书》，证明被告开发的“龙泉1号”建设工程消防工程验收合格。遂川县水利供水有限公司于2016年11月1日书面证明“龙泉1号”小区的供水工程于2016年7月25日完工，7月28日交付使用。遂川县供电有限责任公司于2016年11月3日出具《关于龙泉一号业主询问函的答复》，证明“龙泉1号”小区的供电工程第一次竣工报验时间为2016年8月26日，竣工验收结果通知时间为2016年9月1日，没有超时;第二次竣工报验时间为2016年9月22日，竣工结果通知时间为2016年9月26日，没有超时;受电工程送电时间为2016年9月28日，没有超时。被告于2016年7月22日向原告发出了交房通知书。原告认为被告开发建设的房屋不符合交房条件，拒绝接房。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：1、原、被告对合同约定的房屋交付条件存在不同的理解；2、被告逾期交房是否存在免责事由；3、原告是否存在逾期付款的情形。1、关于本案房屋交付条件的认定的问题。原告认为根据相关法律的规定，《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件应理解为综合验收合格，但直至最后的交付期限被告开发的住宅小区未通路、通水、通电，电梯未经安全验收，不具备交房条件。被告认为双方签订的《合同补充协议》第9.1条对《商品房买卖合同》第八条作出补充约定，商品房经单位工程验收合格，即可交付给买受人使用。商品房销售合同纠纷中涉及房屋的交付问题，应尊重合同当事人意思自治原则，根据合同约定的交付条件进行认定。如果当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定合同条款的真实意思。本案中，原、被告在《合同补充协议》中对房屋交付条件作出的补充约定，不违反法律规定，据此依法认定涉案商品房的交付条件为单位工程验收合格。但是，根据当事人签订合同的目的及商品房交付的习惯，被告交付的房屋还必须具备实际使用功能，且被告在《商品房买卖合同》第十四条承诺在交付商品房时水、电设施要完工。而被告在2016年7月22日通知原告接房时，龙泉1号商住小区尚未通水通电，存在交付后不能使用的情形。因龙泉1号商住小区的供水工程于2016年7月28日交付使用，供电工程于2016年9月28日送电，故依法认定龙泉1号商住小区在2016年9月28日才符合交付使用条件。因此，被告逾期交房的期间应从2016年7月1日起计算至9月28日止。2、关于被告逾期交房是否存在免责事由的问题。被告提供了《电力工程施工合同书》、《函告通知》、《协议书》、《告知函》、《供水交接单》、《证明》（遂川县城投公司出具），拟证明因供电、供水、市政道路建设导致龙泉1号项目无法正常施工和组织验收，按照《商品房买卖合同》第八条第二款及《合同补充协议》第9.2条的约定可以延期交房。原告提供了《关于龙泉一号业主询问函的答复》、《证明》（遂川县供水公司出具），拟证明供水、供电公司回复龙泉1号业主关于水、电基础设施系在规定时间内完工。因供水、供电公司分别向原、被告出具了两份证明目的相反的证明材料，故被告有责任提供政府相关部门出具的证据佐证其存在约定或法定延期交房的事由。但是，被告未提供足以认定上述事由的证据，依法应承担不利的后果。3、关于原告是否存在逾期付款的问题。被告认为原告在签订认购协议书后，未在约定时间内与其签订购房合同，应承担拖欠首付款的违约责任。认购协议书未约定购房款的金额及逾期付款的责任，故被告要求原告承担上述违约责任，缺乏事实和法律依据。被告提供调查笔录拟证明其置业顾问在原告签订购房合同后口头通知业主七天内办理银行按揭手续。证人系被告的置业顾问，与被告存在利害关系，其证言的可信度较弱，对该证据不予采信。综上，被告在合同约定的交房时间未通知原告接房，应认定为逾期交房。被告通知原告接房时，房屋尚不具备使用功能，也应认定为逾期交房。被告逾期交房已构成违约，应依约按原告已付房款422142元的日万分之三支付从2016年7月1日起至2016年9月28止逾期交房的违约金计11397.83元。被告要求原告承担逾期付款违约责任的反诉请求，因未证实其履行通知义务后原告怠于办理按揭手续，故无法确认原告是否存在逾期付款的违约情形，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告江西富盈置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告巫苏云逾期交房违约金11397.83元；二、驳回原告巫苏云的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告江西富盈置业有限公司的诉讼请求。案件受理费670元，减半收取335元，由原告负担225元；被告负担110元，于判决生效后十日内径行给付原告。反诉费25元，由被告负担。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：富盈公司向本院提交以下证据：一、收楼确认书四份，证明部分业主在2016年7月-8月间已经收房；二、1、富盈公司于2017年7月3日向遂川县人民法院出具的情况说明一份，证明富盈公司在可能出现迟延通水电后已经采取了补救措施；2、业主李某、肖某、谢建军、张小玲、钟小花、谢忠应、李海林的证言，证明在富盈公司通知交房时，已经将施工用水用电接到每层楼，电梯也可正常使用，消防工程也已完工。三、新版的商品房买卖合同一份，证明在新版的商品房买卖合同里对房屋交付条件有四个选项，只能选一项，主要说明本案中是商品房验收合格。业主提出交房标准是综合验收没有法律依据。四、证人李某、肖某在明火生、肖百花与富盈公司房屋买卖合同纠纷一案二审庭审中的作证笔录一份，证明2016年6月底证人接到富盈公司的收房通知，收房前去查看房屋，还到其他业主的房屋里看，当时已通水通电，证人在8月至9月间办了收房手续后就开始装修，现已入住。巫苏云对以上证据质证后，对证据一真实性、合法性、关联性均有异议，认为部分业主收房并不代表全部收房，没有收房人出庭作证；对证据二真实性、合法性、关联性均有异议，该证据不能作为二审新证据，内容陈述与事实不符，不能作为证据使用；对证据三的关联性有异议，与本案签订的合同没有实际关联；对证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，两个证人在一审中已经存在，不符合相关规定。两位证人所述内容不真实，也不能代表所有业主，按揭手续需要备案之后才能办理按揭，一般是15天可以办理合同备案手续。本院认为，巫苏云对于富盈公司部分业主已经收房及富盈公司对用水、用电采取了补救措施的事实没有提出异议，且富盈公司所提交的各证据之间能够相互印证，因此，本院对富盈公司提交的证据予以采信。巫苏云向本院提交以下证据：现场照片九张和视频资料一份，证明涉案小区在2016年7月前后的水电、绿化、容积率、电梯、消防安全等现场情况，不符合交房条件，业主已向有关部门反映过相关诉求。富盈公司质证后，对巫苏云所提交证据的真实性、合法性和关联性均有异议，巫苏云提供的证据正好能够证明涉案小区在2016年8月7日已经通电，巫苏云通过不合理手段来主张权益不应当得到支持。电梯漏水是楼上业主装修用水不当所导致。本院认为，巫苏云提供的证据不能证明富盈公司对通水通电未采取补救措施，不能达到其证明目的。因此，本院对巫苏云提交的证据不予采信。
经本院二审审理查明：在通知交房时，富盈公司在水电设施未完工的情况下已经采取了补救措施，部分业主于2016年7月底至8月收房。
本院查明的其它事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：关于本案商品房交付条件应如何确定的问题。根据巫苏云和富盈公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经[验收合格]条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”该条将商品房的交付条件约定为“验收合格”。现巫苏云和富盈公司对验收方式存在争议，富盈公司主张竣工验收，巫苏云则主张综合验收。《合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”该条的“验收合格”明确为“竣工验收合格”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，其中“验收合格”亦明确为“竣工验收合格”。2014年由住房城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本中对于房屋交付的条件，提供了五种可供选择方式，第一种是验收合格，第二种是综合验收合格，第三种是分期综合验收合格，第四种是取得商品住宅交付使用批准文件，第五种是双方当事人自行约定条件。本案双方当事人签订合同的时间是在示范文本出台之后，根据富盈公司的举证，目前遂川县房管局拟定的新版商品房买卖合同均已按示范文本进行规范，其中“验收合格”指的就是“竣工验收合格”。因此，本院认为，巫苏云和富盈公司约定的“验收合格”交付条件应理解为“竣工验收合格”。
关于巫苏云是否存在恶意逾期收房的行为的问题。富盈公司上诉称巫苏云的行为是恶意逾期收房。本院认为，在双方当事人对商品房的交付条件存在争议，且富盈公司通知交房时，水电的确没有实际完工的情况下，巫苏云按己方对商品房交付条件的理解，认为涉案商品房尚未达到交付条件而拒绝收房，不能说明巫苏云的行为是恶意逾期收房。因此，富盈公司的该上诉理由缺乏法律依据，本院依法不予支持。
关于本案双方当事人是否存在违约行为，如果存在，应当如何承担违约责任的问题。首先，富盈公司是否存在逾期交房的行为。巫苏云上诉称，富盈公司在通知交房时，尚未综合验收，水电设施亦未达到交付条件，应以综合验收作为交房条件。根据富盈公司和巫苏云签订的《商品房买卖合同》约定，涉案商品房的约定交房时间是2016年6月30日。2016年6月28日，涉案商品房的基础工程、主体工程、屋面工程和装修装饰工程已经验收合格。富盈公司通知巫苏云交房的时间是2016年7月22日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，如果交付时水电设施未达到使用条件，双方当事人同意采取补救措施达到交付标准。经二审审理查明，富盈公司在通知交房时已经按约采取了补救措施使水电设施达到使用条件，且有部分业主已经使用了免费水电设施进行装修入住。因此，富盈公司在通知交房时，涉案商品房已经符合使用功能，巫苏云不能再以尚未通水、电而拒绝收房。因此，巫苏云主张富盈公司通知交房时未经综合验收，且水电设施未达到交付条件的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。富盈公司上诉称其逾期交房是因供水、供电及市政府道路建设的原因，是《商品房买卖合同》第八条约定的免责事由。但是，供水、供电公司向双方当事人出具了内容相矛盾的证明材料，且富盈公司未提供政府部门出具的证明。因此，富盈公司主张其逾期交房应免责的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。因此，本院认为，富盈公司在2016年7月22日通知巫苏云交房时，涉案商品房已符合交付条件，距离双方合同约定的交房时间2016年6月30日，逾期22日，富盈公司构成迟延交房，应承担约定的逾期交房的违约责任。根据双方签订的《商品买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房违约责任的约定，逾期不超过90日，富盈公司应自2016年7月1日起每日按巫苏云已付房款的万分之三支付违约金至实际交房之日止。巫苏云已付房款为422142元。因此，本院确定富盈公司应支付的违约金为2786.14元（自2016年7月1日起每日按已付房款422142元的万分之三计算至2016年7月22日止）。其次，巫苏云是否存在逾期支付购房款的行为。富盈公司上诉称置业公司已经通知巫苏云按期办理按揭手续，但巫苏云却未如期办理。巫苏云和富盈公司在2014年10月24日签订《商品房买卖合同》时支付了首付款127142元，2014年12月9日，巫苏云通过银行按揭贷款295000元付清了剩余所有购房款。本院认为，从巫苏云签订合同到办理银行按揭放款，时间不足两月，符合银行按揭放款的合理期限，且富盈公司亦未提供确凿的证据证明其已及时履行了通知业主办理银行按揭手续的义务，因此，富盈公司的该上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，富盈公司的上诉理由部分成立，巫苏云的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省遂川县人民法院（2017）赣0827民初568号民事判决第三项；
二、撤销江西省遂川县人民法院（2017）赣0827民初568号民事判决第二项；
三、变更江西省遂川县人民法院（2017）赣0827民初568号民事判决第一项为：上诉人江西富盈置业有限公司于判决生效之日起10日内支付上诉人巫苏云逾期交房违约金2786.14元；
四、驳回上诉人巫苏云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费670元减半收取335元，反诉受理费25元，共计360元，由上诉人巫苏云负担268元，上诉人江西富盈置业有限公司负担92元。二审案件受理费185元，由上诉人江西富盈置业有限公司负担37元，上诉人巫苏云负担148元。
本判决为终审判决。
审判长 胡 婧
审判员 肖永兰
审判员 李国红
二〇一七年十一月十五日
书记员 郭 琴