重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初7249号原告：汪爱黎，男，1989年5月24日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：张幸，重庆华立万韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈丽，重庆华立万韬律师事务所律师。被告：高咏梅，女，1978年10月12日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：白勇，男，1960年2月13日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人：王真，北京市中伦文德（重庆）律师事务所律师。原告汪爱黎与被告高咏梅、白勇房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪爱黎的委托代理人沈丽、被告白勇的委托代理人王真到庭参加诉讼，被告高咏梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汪爱黎向本院提出诉讼请求，要求判令：1.确认原告解除《重庆市存量房屋买卖合同》及三份补充协议的行为合法有效，该合同已于2017年2月10日解除；2.若第一项请求不能成立，则请求判决立即解除《重庆市存量房屋买卖合同》及三份补充协议；3.被告向原告支付应双倍返还的定金5万元；4.被告赔偿原告损失3.1万元。审理中，原告明确其第一项诉讼请求为判决确认《重庆市存量房屋买卖合同》及三份补充协议于2017年2月11日解除。事实和理由：被告白勇和高咏梅是夫妻关系。经重庆链家房地产经纪有限公司居间介绍，原告与被告于2016年12月31日签订《重庆市存量房屋买卖合同》、《补充协议》和两份《关于合同的补充协议》，约定被告将位于重庆市江北区金科十年城X栋X号商品房出售给原告。合同明确约定，被告应当保证房屋没有产权纠纷，未被限制转让；被告承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件约定，如违反此承诺，导致房屋不能办理产权登记或发生债务的，由违约方按照房屋总价款20%赔偿守约方损失。《补充协议》对购房定金、房款总价及其支付方式等进行了约定，其中第四条约定若被告拒绝将房屋出售给原告则构成根本违约，原告有权以书面通知方式解除房屋买卖合同，被告应向原告支付房屋成交价10%的违约金；第五条约定被告若未将权属证明原件交链家公司托管，应将全部定金交链家公司托管。其后，原被告双方签订《关于合同（编号MM100000589277）的补充协议》，将定金确定为5万元。上述合同签订后，原告按约定支付了购房定金5万元、权证代办费500元、居间佣金8100元、贷款服务费用8550元，而被告却未按照约定履行出卖人的相关义务。原告通过电话、微信等方式多次进行催告，并于2017年2月4日通过EMS快递方式向被告寄送《关于江北区金科10年城X栋X号房屋的履约通知书》要求其履约，被告在收到通知后仍拒绝履行义务，更明确表示决定不将房屋出售给原告。鉴于此，原告于2017年2月9日向被告寄送了《关于解除江北区金科十年城X栋X号房屋的及其补充协议等相关合同的函告》，告知被告解除合同，并要求其双倍返还定金10万元及赔偿全部损失。因被告拒绝出售房屋，买卖合同无法履行，链家公司向原告返还了被告托管在链家公司处的5万元定金。另据原告了解，现该区域房价已经大幅上涨。鉴于双倍返还定金后仍不足以弥补因被告违约造成的损失，且合同中亦对赔偿损失进行了约定，故被告除支付应双倍返还的定金5万元外，还应赔偿原告损失3.1万元。被告白勇辩称，1.涉讼房屋买卖合同无效，因为房屋产权人高咏梅不知晓该笔交易；白勇与高咏梅在交易前已经离婚，并口头约定涉讼房屋归高咏梅所有；高咏梅并未授权白勇卖房，故该合同因白勇无权代理而无效。因此，被告最多承担按链家公司实际收到的52150元为基数计算41天的利息。2.合同约定的定金为3万元，并无证据证明原告另支付了2万元定金；链家公司返还了多少定金，我方也不知晓。3.原告在签订合同时存在过失，也应承担缔约过失责任。4.涉讼合同已于2017年2月终止，故原告不存在其他间接损失，其主张的其他损失不能成立。被告高咏梅未当庭答辩，但在开庭前向本院提交一份“声明”，陈述其既不认识汪爱黎，也从未与汪爱黎签署过房屋买卖合同，也从未书面授权过白勇出售江北区金科十年城X栋X号房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的重庆市存量房屋买卖合同及补充协议、收款收据、签购单、交易明细、履约通知书、解除函告以及邮寄凭证、登记信息查询结果、离婚证等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告高咏梅与被告白勇原系夫妻关系，婚姻关系存续期间内取得位于重庆市江北区金科·10年城64幢32-7号房屋（下称涉讼房屋）所有权，并登记于高咏梅名下。二人于2013年8月26日登记离婚。2016年12月31日，经链家公司居间介绍，白勇以高咏梅（甲方）委托代理人的身份与原告汪爱黎（乙方）签订《重庆市存量房屋买卖合同》，约定高咏梅将涉讼房屋出售给汪爱黎。其第二条第5款约定，甲方应当保证房屋没有产权纠纷，未被限制转让，并承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权……如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违约方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方损失。合同另约定，卖方在过户递件完成当日将房屋交付买方，成交价格、付款方式及权属转移登记等事项另行签订补充协议。同日，白勇仍以高咏梅（甲方）委托代理人身份与汪爱黎（乙方）、链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定涉讼房屋成交总价81万元，此价格包含物业附属设施清单上所列的家具家电、装饰装修和配套设施；乙方应在签订合同当日支付定金3万元，在过户递件完成后当日支付首付款21万元，尾款57万元以银行贷款方式支付给甲方；因涉讼房屋为按揭状态，甲方应在2017年3月31日前办理完成按揭贷款的提前还贷手续并取回注销抵押登记后的房屋所有权证；乙方贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，甲乙双方须在丙方通知3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续；甲方拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的，构成根本违约，守约方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同，违约方须支付该房屋成交价10%的违约金。该补充协议第五条另特别约定如下事项：甲方在签订本协议时，若未将借款合同、抵押合同交予丙方托管，则应将定金3万元交丙方托管，丙方在收到以上证件后3个工作日内将托管定金退还给甲方；《买卖合同》及相关协议签署时，甲乙双方任何一方如不能亲自到场签署的，代理人承诺其委托人完全同意和认可合同约定的所有条款，若因此产生任何风险责任，由代理人承担；代理人保证其委托人于2017年1月15日前对本合同进行追认，否则其他方有权解除合同，甲方产权人在追认前应将定金交丙方托管，待追认后3日内将托管定金退还甲方。亦于同日，前述三方又签订《关于合同的补充协议》，约定买方在2017年1月1日向卖方追加支付定金2万元，买方首付款更改为19万元，卖方同意在过户递件前向经纪方支付佣金8100元。白勇在该补充协议尾部卖方处签名捺印。仍于同日，该三方另签订《关于合同的补充协议》，约定为使卖方的按揭贷款房具备过户条件，买方同意在卖方结按当日将首付款支付至卖方的银行还款账户用于卖方办理银行结按。白勇在该补充协议尾部卖方处签名捺印，“冯刚林”以经办人身份在协议尾部经纪方处签字。前述合同和补充协议签订当日，白勇代高咏梅出具收款收据，载明收到汪爱黎交付的定金3万元。2017年1月1日，汪爱黎向链家公司支付定金5万元；当日，链家公司员工“吴易”向汪爱黎出具收款收据，载明收到其购房定金2万元。其后，高咏梅未对前述合同进行追认，白勇或高咏梅亦未按合同约定履行义务。2017年2月4日，汪爱黎向白勇、高咏梅寄送《关于江北区金科10年城X栋X号房屋的履约通知书》，催告其履行合同义务。2017年2月5日，该通知邮件送达被告白勇。2017年2月9日，汪爱黎向白勇、高咏梅寄送《关于解除江北区金科十年城X栋X号房屋的及其补充协议等相关合同的函告》，告知被告解除买卖合同及补充协议，并要求其双倍返还定金10万元和赔偿损失。2017年2月11日，该通知邮件到达被告白勇。庭审中，汪爱黎与白勇均确认涉讼合同于2017年2月11日解除。2017年2月15日，链家公司与汪爱黎签订《关于的协议》，约定将其代收的汪爱黎支付给卖方的定金5万元，以及汪爱黎支付的权证代办费、居间佣金和贷款服务费共计17150元退还汪爱黎。2017年4月19日，高咏梅将涉讼房屋出售给案外人郭光辉，并办理了所有权变更登记。庭审中，白勇陈述其与高咏梅离婚后，口头约定涉讼房屋归高咏梅所有；在订立涉讼买卖合同时，白勇告知汪爱黎其与高咏梅是夫妻关系，事后让高咏梅出具委托书；其后不知为何高咏梅不同意卖房，合同便未继续履行。本院认为，本案的争议焦点包括：1.合同效力及主体的认定；2.违约赔偿责任的确定。下文分别予以评述。关于合同效力和主体问题。白勇在婚姻关系解除后，且未取得高咏梅授权的情况下，作为代理人与汪爱黎签订房屋买卖合同及补充协议，其行为属于无权代理；汪爱黎在订立合同过程中未尽到合理的谨慎注意义务，亦不符合表见代理之要件。故在高咏梅拒绝追认的情况下，涉讼房屋买卖合同对其不发生法律效力，其相关责任应由白勇承担。原告汪爱黎主张涉讼房屋为白勇与高咏梅婚内取得的共同财产，二人应共同承担责任。对此，一方面，白勇明确自认该房屋已经协议分割归高咏梅所有，其处分该房屋之行为构成无权代理；另一方面，即便该房屋仍为二人共有，白勇未经共有人同意而以其代理人身份出售房屋，亦构成无权处分和无权代理之规范竞合，相关赔偿责任均应由行为人白勇承担。因此，不论无权代理还是无权处分，涉讼房屋买卖合同并不因白勇无代理权或处分权而无效，而是仅发生合同无法履行之违约责任由行为人白勇承担的法律效果。关于违约责任的具体认定问题。涉讼合同因白勇根本违约而无法履行，汪爱黎向其发出解除通知并到达对方，双方亦当庭确认该合同于2017年2月11日解除；故本院对汪爱黎提出的确认合同解除的诉讼请求予以支持，同时对其要求判决解除合同的备选性诉讼请求予以驳回。合同解除后，白勇作为违约方应依法将其收取的定金双倍返还汪爱黎。白勇抗辩认为合同仅约定定金3万元，汪爱黎也并未支付另外2万元定金。对此，本院认为，从补充协议、定金收款收据以及汪爱黎与链家公司签订的协议等证据综合判断，涉讼房屋买卖合同确定的定金为5万元，且系以居间方托管的方式交付，故白勇须向汪爱黎支付应双倍返还的5万元定金。关于汪爱黎主张的其他损失3.1万元的诉讼请求，因其并未举证证明因违约遭受的实际损失状况，故无法判定其损失是否超过双倍定金之金额，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认2016年12月31日成立的《重庆市存量房屋买卖合同》及其补充协议于2017年2月11日解除；二、被告白勇于本判决生效之日起五日内支付原告汪爱黎应双倍返还的定金5万元；三、驳回原告汪爱黎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5900元，由原告汪爱黎负担900元，被告白勇负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  肖明明二〇一七年六月二十一日书 记 员  罗 静