北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初12482号
原告（反诉被告）：北京市黄村兴港水产有限责任公司，住所地北京市大兴区黄村镇龙河路中段东侧教育局房管所院内6幢。
法定代表人：陈术东，总经理。
委托诉讼代理人：陈术国，女，1971年6月8日出生，蒙古族，北京市黄村兴港水产有限责任公司职员，住北京市黄村兴港水产有限责任公司宿舍。
委托诉讼代理人：马霞，北京融秀律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京市大兴区教育委员会房管维修所，住所地北京市大兴区黄村镇龙河路东侧。
法定代表人：朱振民，所长。
委托诉讼代理人：王占民，北京矩阵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯侨盼，北京矩阵律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）北京市黄村镇兴港水产有限责任公司（以下简称：兴港水产公司）与被告（反诉原告）北京市大兴区教育委员会房管维修所(以下简称：房管维修所)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兴港水产公司的委托诉讼代理人陈术国、马霞，被告（反诉原告）房管维修所的委托诉讼代理人王占民、侯侨盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兴港水产公司向本院提出诉讼请求：1.解除兴港水产与房管维修所签订的《房屋租赁协议书》；2.房管维修所支付兴港水产公司违约赔偿金6785227元（包括兴港水产赔偿给商户的损失1325027元、兴港水产所建建筑物市场价值2860200元、兴港水产履行合同剩余两年的预期收益2600000元）；3.房管维修所承担本案诉讼费。事实和理由：2013年4月，房管维修所与兴港水产公司签订《房屋租赁协议书》，约定由兴港水产公司承租位于北京市大兴区黄村镇龙河路东侧的房屋，租期为2013年4月1日至2019年3月31日止。合同签订后，兴港水产公司将承租的房屋用于市场经营，并与商户签订了合同。2017年6月1日，房管维修所向兴港水产公司发出《告知书》，要求“承租及实际使用本单位房屋的经营者或个人，于2017年6月15日前搬离占用我单位的房屋以及私搭乱建、开墙打洞等违法建设”，并表示将采取断水断电等措施。6月15日，房管维修所对兴港水产公司承租的房屋开始断水断电。房管维修所的行为导致兴港水产公司经营的农贸市场无法继续经营，一些鲜活农产品因断水断电导致变质无法继续销售，众多商户纷纷向兴港水产公司索赔，同时因无法继续开展经营活动，向兴港水产公司提出解除合同赔偿损失，最终导致兴港水产公司赔偿商户货损和违约赔偿金共计1325027元。兴港水产公司认为，房管维修所将房屋出租给兴港水产公司，应保证兴港水产公司对房屋的占有使用权利，其采取停水停电的行为影响了兴港水产公司对租赁房屋的正常使用，并给兴港水产公司造成了实际损失，应当对兴港水产公司的损失予以赔偿。即使兴港水产公司承租的房屋存在瑕疵，需要整改，这也是房管维修所作为出租方应承担的责任。出租方应保证出租的房屋符合兴港水产公司承租的目的，由于房管维修所出租的房屋自身存在瑕疵，兴港水产公司为承租房屋投入的成本无法收回，该部分损失应由房管维修所赔偿。房管维修所应按照合同约定为兴港水产公司继续承租房屋提供相应保障条件，在出现影响租赁合同履行的情况时，应采取必要的措施以确保租赁合同得以继续履行。但是房管维修所擅自将兴港水产公司承租的房屋全部拆除，致使合同无法继续履行，其行为构成恶意的严重违约，应对由此给兴港水产公司造成的全部损失承担赔偿责任，包括兴港水产公司正常履行合同的可得利益损失。
房管维修所辩称，1.由于菜市场大棚作为《房屋租赁协议书》的标的物至今未取得建设工程规划许可证，《房屋租赁协议书》无效，应当依法驳回兴港水产公司关于解除《房屋租赁协议书》的诉讼请求；2.兴港水产公司要求房管维修所赔偿商户损失没有事实和法律依据，应当依法驳回此诉讼请求；3.对兴港水产公司主张的所建建筑物损失2860200元不予认可；4.兴港水产公司主张的预期利益损失2600000元没有事实根据和法律依据，应当驳回此项诉讼请求。
房管维修所向本院提出反诉请求：1.确认《房屋租赁协议书》无效；2.兴港水产公司向房管维修所给付其租赁的菜市场大棚自2015年4月1日至2017年6月15日的占有使用费154000元；3.兴港水产公司向房管维修所赔偿自2015年4月1日起至全部给付占有使用费之日止的利息，按同期人民银行贷款利率计算；4.兴港水产承担本案诉讼费用。事实和理由：兴港水产公司与房管维修所签订《房屋租赁协议书》，约定兴港水产公司租赁房管维修所的菜市场大棚，租期自2013年4月1日起至2019年3月31日止，年租金67200元。兴港水产公司未按约定交付2015年4月1日以后的租金，至2017年6月15日共欠租金154000元。由于菜市场大棚没有取得建设工程规划许可证，《房屋租赁协议书》应当无效，故房管维修所反诉要求兴港水产公司参照租金数额给付上述房屋占有使用费。兴港水产公司拒绝给付房屋占用使用费的行为给房管维修所造成经济损失，应当按同期人民银行贷款利率标准，依法向房管维修所赔偿自2015年4月1日起至全部给付占用使用费之日止的利息损失。
兴港水产公司辩称，1.《房屋租赁协议书》合法有效，尚在履行期限内；2.房管维修所未履行出租人义务，强行对出租房屋断水断电，并且在未经兴港水产公司同意的情况下，擅自将出租房屋拆除，构成严重违约，应当对兴港水产公司的全部损失予以赔偿；3.为实现租赁合同目的，兴港水产公司经房管维修所同意对承租房屋进行了装饰、装修、改建和扩建，在租赁合同没有履行完毕的情况下，房管维修所应对兴港水产公司的该部分损失予以赔偿；4.房管维修所作为出租方理应对自己出租房屋的情况更为清楚，并且房管维修所出租房屋收取租金，就应当对其出租的房屋符合兴港水产公司使用目的、合同约定目的承担保证责任；5.兴港水产公司多次向房管维修所交纳租金，房管维修所均未接收，因此租金没有交纳的责任应由房管维修所承担。
本院经审理认定事实如下：2013年4月1日，房管维修所（甲方）与兴港水产公司（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方将坐落在大兴区黄村镇龙河路东侧（空白）提供给乙方在租用期内使用；合同期为6年，自2013年4月1日起至2019年3月31日止；租金为每年67200元；交纳租金的地点为大兴区教委房管维修所；合同期内，如甲方人为原因造成停水停电，使乙方不能正常营业，甲方应按实际停水停电天数按每天租金的二倍向乙方付赔偿金；合同期内，如国家政策或上级部门政策调整，致使合同无法履行，双方另行协商；合同期内，如遇人力不可抗拒的原因，致使本合同无法履行，双方损失自负，本合同自行终止。兴港水产公司主张租赁标的物为市场大厅和保健所的15间房，房管维修所主张租赁标的物仅为市场大厅。市场大厅系兴港水产公司为房管维修所所建，没有审批手续。兴港水产公司在院内自建房屋8间，亦没有审批手续。北京市大兴区中小学卫生保健所于2017年9月22日出具说明，载明：“位于北京市大兴区龙河路东侧北京市大兴区中小学卫生保健所南址后院有平房24间，其中15间体检用房产权人是原大兴区教育局，1989年7月15日大兴县房地产管理局填发房屋所有权证（房产证在教委房修所）。另有9间彩钢板临时建筑，被政保科认定为违建。以上24间房屋自2009年暑假起一直由北京市黄村兴港水产有限责任公司使用，该单位又将此24间房屋出租给24家租户。保健所和该公司口头协议，免费使用五年（2009暑期-2014暑期），2014年口头协议到期后再无任何形式使用协议，保健所也没有收取过任何形式租金。2017年6月1日，保健所向占用以上房屋的所有住户发布《告知书》”2017年5月24日，北京市大兴区兴丰街道打非专项领导小组办公室发布《致居民朋友的一封信》，告知：自即日起兴丰街道辖区内的“居改商”“开墙打洞”和私搭乱建等违法行为分阶段开展综合整治，并恢复房屋原貌；希望涉及上述违法行为的房屋产权人、承租人或经营者立即自行改正违法行为，主动恢复房屋原貌；逾期未整改的，街道专项治理工作领导小组将组织进行联合执法整治。2017年5月31日，北京市大兴区兴丰街道打非专项领导小组办公室发布《公告》，要求相关房屋的产权人、承租人或经营者，自6月1日——15日限期自行整改，拆除违规牌匾灯箱、私搭乱建和违法建设，恢复房屋原貌。2017年6月15日，房管维修所开始停水停电。现市场大厅和兴港水产公司自建的8间房屋被拆除。兴港水产公司2015年4月1日之后的租金尚未交付。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。兴港水产公司主张租赁标的物除市场大厅外还有保健所的15间房，但未提交充分证据予以证明，且房管维修所仅认可租赁标的物为市场大厅，结合北京市大兴区中小学卫生保健所出具的说明，故对兴港水产公司的上述主张，本院不予采纳。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。由于市场大厅的建设没有相应审批手续，故房管维修所与兴港水产公司签订《房屋租赁协议书》应属无效。因本院所认定《房屋租赁协议书》的效力与兴港水产公司所主张合同效力并不一致，基于合同无效而承担缔约过失责任与基于合同有效而承担违约责任的方式亦明显不同，故对其要求房管维修所支付兴港水产公司违约赔偿金6785227元的诉讼请求，本案不予处理。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。自2015年4月1日至2017年6月15日，参照双方约定的租金标准，经核算，占有使用费为148400元。由于双方对于租金交付时间没有明确约定，且房管维修所未提交充分证据证明向兴港水产公司进行催告，故房管维修所要求利息的主张，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、北京市大兴区教育委员会房管维修所与北京市黄村兴港水产有限责任公司签订的《房屋租赁协议书》无效；
二、北京市黄村兴港水产有限责任公司给付北京市大兴区教育委员会房管维修所房屋占有使用费148400元（于本判决生效后十日内履行）；
三、驳回北京市黄村兴港水产有限责任公司的全部诉讼请求；
四、驳回北京市大兴区教育委员会房管维修所的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费25元，由北京市黄村兴港水产有限责任公司负担（已交纳）。反诉案件受理费1690元，由北京市大兴区教育委员会房管维修所负担61元（已交纳），由北京市黄村兴港水产有限责任公司负担1629元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 宋杨
二〇一七年十二月七日
书 记 员 王雪