宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终1216号
上诉人（原审原告）：杨贵，男，1963年9月27日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：李铁军，宁夏颢振德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：廉俊杰，男，1968年11月29日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：王莉，宁夏三略律师事务所律师。
上诉人杨贵因与上诉人廉俊杰房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2016）宁0105民初1050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定通过阅卷、询问双方当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人杨贵的上诉请求：1.请求撤销宁夏银川市西夏区人民法院（2016）宁0105民初1050号民事判决，依法改判支持上诉人杨贵在一审的诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费由廉俊杰承担。事实和理由：一审判决事实认定不清，适用法律错误。上诉人杨贵与廉俊杰之间于2011年8月18日签订房屋租赁合同，廉俊杰承租上诉人杨贵位于银川市××营业房，租期七年，对每年房租及交纳方式、中途解约的方式及违约责任的承担均做了详细约定，合同总价值1194000元，合同履行至2015年9月25日，廉俊杰不愿继续承租该房屋，又不按照约定的解约方式书面通知上诉人杨贵，企图逃避违约责任，至2016年3月上诉人杨贵为了止损，收回该房屋，并另行出租，但已造成房屋损失107500元，并产生暖气费及滞纳金9747.45元。按照法律规定，违约金兼有保护守约方利益，弥补守约方损失即惩罚违约方的作用。一审法院所判违约金明显过低，远不足以弥补守约方的损失，显失公平。我方诉请违约金金额只占合同总标的的19%，符合相关法律规定。综上，双方之间房屋租赁合同真实有效，并已切实履行5年，廉俊杰中途退租，又不书面通知上诉人杨贵，致使上诉人杨贵损失房租及其它费用十余万元。双方对解约方式及违约金均有明确约定，违约方应按照约定承担违约责任，恳请二审法院查明事实，依法判决。
廉俊杰的答辩意见：与廉俊杰上诉的事实及理由一致。
上诉人廉俊杰的上诉请求：1.依法撤销（2016）宁0105民初1050号民事判决，依法改判上诉人廉俊杰不承担责任；2.一、二审诉讼费由杨贵承担。事实和理由：一、原审认定上诉人廉俊杰与杨贵签订过书面的《房屋租赁合同》，属于认定事实错误。虽然因为资金困难，上诉人廉俊杰在一审中撤回了对《房屋租赁合同》中签名的鉴定，但是通过大量的证据可以佐证上述《房屋租赁合同》是不真实的。首先，上诉人廉俊杰在一审中已经举证证明，杨贵同时期将同一房屋出租给了第三人，上诉人廉俊杰从第三人处转租了上述房屋的事实。其次，根据杨贵提供的合同，租房押金在合同签订之日缴纳。一审法院查明的事实是，上诉人租房押金缴纳时间为2012年8月。另杨贵并不能提供全部上诉人缴纳房租的证明。这些都充分证明杨贵提交的《房屋租赁合同》是虚假的，并非上诉人廉俊杰与杨贵签订。二、原审认定上诉人廉俊杰2015年9月底从涉案房屋搬离未书面通知义务有误。事实情况是，在2015年8月份，因为生意不好做，上诉人廉俊杰已经告知了杨贵我方解除租赁合同，并且得到了杨贵的同意。原审中，上诉人廉俊杰申请证人出庭作证，已经证实在上诉人廉俊杰搬家之时，杨贵的代理人张某某实际到场并帮忙搬家的事实，直接反映了，当时杨贵知道或应当知道，上诉人廉俊杰欲解除房租租赁合同的事实。综上，上诉人廉俊杰认为原审认定事实错误，请二审在查明事实的基础上，依法改判，驳回杨贵的全部诉请。
杨贵的答辩意见：双方租赁合同真实有效，合同租期长达7年，并也切实履行5年，双方对解约方式及违约责任均有明确约定，廉俊杰有意逃避承担违约责任，在不通知上诉人杨贵的情况下自行搬离，连交纳的押金都未收回，足以证明其没有履行交房义务，在合同履行5年后，否认自己签署了合同，并且放弃笔迹鉴定的权利，足以证明该合同本身履行并无瑕疵，在搬离时，所雇佣的搬家公司对原装修进行了破坏性拆卸，给杨贵下次出租造成的很大困难，带来了很大损失，恳请法庭查明事实依法判决。
杨贵向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方所签订的房屋租赁合同；2、判令被告廉俊杰支付违约金221000元；3、本案诉讼费由被告廉俊杰承担。
一审法院认定事实：2011年8月18日，原告杨贵（甲方）与被告廉俊杰（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定”甲方出租给乙方的的房屋坐落××小区#楼6#营业房，该房屋建筑面积为320.78平方米；租赁期限自2011年9月25日起至2017年9月25日止；甲方应于2011年8月19日前将租赁房屋交付乙方；本合同一经签署，乙方即应交纳押金10000元；第一年租金为175000元（其中90000元付款时间为2011年8月19日、85000元付款时间为2012年2月19日）、第二年租金为183000元（付款时间为2012年9月25日）、第三年租金为191000元（付款时间为2013年9月25日）、第四年租金为203000元（付款时间为2014年9月25日）、第五年租金为215000元（付款时间为2015年9月25日）、第六年租金为227000元（付款时间为2016年9月25日）；......乙方中途解除合同的，必须提前1个月书面通知甲方，乙方应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的50%计算。”合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告廉俊杰在租用房屋过程中，于2012年8月通过原告杨贵的代理人张某某向原告交纳押金10000元，并如期支付了前四年（共五笔）的租金，最后一笔为2014年9月25日支付的203000元。2015年9月底，被告从涉案房屋搬离但未履行书面通知原告的义务。原告依据上述合同约定，要求被告支付违约金221000元〔剩余租期租金（215000元+227000元）×50%〕。另查明，原告于2016年4月将涉案房屋另行出租他人。
一审法院认为，原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。现被告已从涉案房屋中搬离，以其实际行为表明拒绝继续履行合同，原告要求解除合同符合法律规定，予以支持。双方在合同中明确约定”......乙方中途解除合同的，必须提前1个月书面通知甲方，乙方应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的50%计算”。本案中，被告于2015年9月底单方腾退房屋、解除合同，但未履行书面向原告通知的义务，根据该条约定被告应当承担违约责任，但该违约金计算标准明显过高。结合原告的诉讼请求及违约金计算方法，其已经默认双方租赁合同于2015年9月25日解除。同时，鉴于原告已于2016年4月将涉案房屋再次出租于他人，其损失已经得到弥补。参照合同约定，原告主张的违约金计算期间应酌情调整为自2015年9月25日计算至2016年3月25日，即〔当年租金215000元÷12个月×6个月×50%〕=53750元，被告已向原告交纳的10000元押金，应当予以扣除，故被告应向原告支付违约金43750元（53750元-10000元）。被告辩称双方之间的租赁合同不属实，因其未提出相反证据予以证实，且被告提交的银行凭证显示，其向原告支付过房屋租金，该租赁合同已在原、被告之间实际履行。故对该辩解意见，不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告杨贵与被告廉俊杰于2011年8月18日签订的《房屋租赁合同》；二、被告廉俊杰于本判决生效之日起十日内支付原告杨贵违约金43750元。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6768元，由原告杨贵、被告廉俊杰各负担3384元。
二审期间，上诉人杨贵提交如下证据：1.上诉人杨贵与银川市某某教育培训学校签订的租赁合同一份，证实由于廉俊杰未履行交房义务，致使房屋空置半年，上诉人杨贵与银川市某某教育培训学校于2016年3月25日签订合同，但是廉俊杰搬离房屋时，所雇佣的搬家公司对原装修进行了破坏性的拆卸，导致房屋再次租赁时需要对房屋进行装修，该合同实际从2016年6月25日开始履行，收取租金，故廉俊杰实际造成杨贵房屋租金损失161250元。2.采暖费催费通知单、采暖费的增值税发票、采暖费收款收据，证明杨贵替廉俊杰缴纳了租赁房屋的2015年至2016年度的取暖费及取暖费的违约金。
上诉人廉俊杰对上述证据质证意见如下：对上诉人杨贵提交的第1组证据，杨贵在一审未出示，该合同签订日期为2016年3月24日，上诉人杨贵向一审法院起诉日期为2016年4月15日，一审法院开庭时间远远晚于上诉人提交的该合同签订的日期，杨贵在一审有足够时间提交该证据，但未提交，故在二审提交不应属于新证据。且在该合同落款处签名杨贵的代理人仍然是张某某，间接证明上诉人廉俊杰在解除合同时通知张某某是合适的。上诉人杨贵提交的第2组证据中对采暖费催费通知单有异议，上面明确写明是某某小区*号楼营业单元5室有欠费，但本案涉案房屋是某某小区6号营业房，故采暖费催费通知单中催缴的采暖费并不是本案涉案房屋；对采暖费增值税发票的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，开票日期显示为2017年3月14日，无法证明杨贵替廉俊杰缴纳了租赁房屋的2015年至2016年度的取暖费的证明目的；对采暖费收款收据的真实性、合法性及与本案的关联性均有异议，该收款收据上的用户名称为巨人教育，日期为2016年11月5日，采暖期已经开始，该笔滞纳金无法证明系因廉俊杰使用租赁房屋导致。且该证据只是收据，不是暖气费收缴单位出具的发票，不应予以认定。
本院对上诉人杨贵提交的上述证据认证如下：对上诉人杨贵提交的第1组证据上诉人杨贵与银川市某某教育培训学校签订的房屋租赁合同，证实2016年3月24日上诉人杨贵、杨贵的委托人张某某与银川市某某教育培训学校签订了房屋租赁合同。但对上诉人杨贵所提出的廉俊杰搬离房屋时，所雇佣的搬家公司对原装修进行了破坏性的拆卸，上诉人杨贵未提供相关证据支持，故对上诉人杨贵所证实的廉俊杰实际造成杨贵房屋租金损失161250元的证明目的本院不予确认；对上诉人杨贵提交第2组证据中采暖费催费通知单，上面写的××小区有欠费，而本案涉案房屋是某某小区*号楼6号营业房，该采暖费催费通知单中催缴的是五室的采暖费还是5号营业房的采暖费不清，该采暖费催收通知书无法证实催收的是本案涉案房屋；对采暖费增值税发票，开票日期为2017年3月14日，无法证明杨贵缴纳的是2015年至2016年度租赁房屋的取暖费的证明目的；采暖费收款收据上的用户名称注明为某某教育，日期为2016年11月5日，该笔滞纳金证实是银川市某某教育培训学校缴纳的，无法证明系廉俊杰使用租赁房屋导致的。故本院对上诉人杨贵提交的采暖费催费通知单、采暖费的增值税发票、采暖费收款收据等证据的证明目的不作确认。
二审审理查明的事实与一审一致，对一审审理查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点：一是原判认定杨贵与廉俊杰签订的房屋租赁合同合法有效是否正确。经审查，上诉人杨贵在一审提交的该份房屋租赁合同与收条、杨贵借记卡历史明细清单、中国工商银行汇款凭证、证人祁某某的证言等相互关联印证，能够证实廉俊杰向杨贵租赁了某某小区*号楼6号营业房的事实。另上诉人杨贵在一审庭审时向法庭提交杨贵与廉俊杰签订的房屋租赁合同时，上诉人廉俊杰对该房屋租赁合同上的签名提出异议并申请鉴定，后又撤回鉴定申请，上诉人廉俊杰应承担对其不利的后果，故一审判决认定杨贵与廉俊杰之间签订的房屋租赁合同合法有效正确。上诉人廉俊杰所提一审认定杨贵与廉俊杰签订书面的《房屋租赁合同》，属事实认定错误的上诉理由不能成立，不予采纳。
本案争议焦点：二是廉俊杰是否构成违约，一审判决廉俊杰支付杨贵违约金43750元是否适当。经审查，上诉人廉俊杰证实双方的租赁合同与2015年9月底解除。证人祁某某的证言证实廉俊杰在2015年9月或10月在张某某在场的情况下，搬离了租赁房屋。杨贵在一审提交房屋租金收条上收款人张某某代杨贵收的签名与房屋租赁合同上张某某的签名均能够证实张某某为杨贵租赁房屋的代理人，故一审法院认定2015年9月25日廉俊杰从租赁房屋搬离的事实正确。上诉人杨贵与上诉人廉俊杰签订的《房屋租赁合同》约定，乙方中途解除合同的，必须提前1个月书面通知甲方。现无相关证据证实上诉人廉俊杰在2015年9月25日搬离租赁房屋时，提前1个月书面通知了杨贵，故依照合同约定，上诉人廉俊杰构成违约。一审法院认定杨贵的直接经济损失为租金损失，且涉案房屋已于2016年4月再次出租于他人，杨贵的损失已经得到弥补的情形，认为上诉人杨贵与上诉人廉俊杰签订的《房屋租赁合同》约定的违约金以剩余租期内应交租金总额的50%结算，明显过高，将杨贵主张的违约金计算期间酌情调整为自2015年9月25日计算至2016年3月25日，即〔当年租金215000元÷12个月×6个月×50%〕=53750元，扣除廉俊杰已向杨贵交纳的10000元押金，廉俊杰应向杨贵支付违约金43750元（53750元-10000元）的判决内容并无不当。上诉人杨贵所提应撤销一审判决，改判廉俊杰支付杨贵违约金221000元或本案发回重审的上诉请求和上诉人廉俊杰所提应驳回杨贵全部诉请的上诉请求均不能成立，不予采纳。
一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6768元，由上诉人杨贵、上诉人廉俊杰各负担3384元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈勇军
审 判 员 杨巧玲
代理审判员 黑 琴
二〇一七年六月十六日
书 记 员 李梦露