内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第1417号
原告左松宸，男，1995年6月15日出生，汉族，个体工商户，住包头市昆都仑区。
委托代理人宫剑波，内蒙古天祺律师事务所律师。
被告贾轼，男，1968年9月12日出生，汉族，包头市日月新贸易有限责任公司董事长，住包头市昆都仑区。
被告董静，女，1969年1月26日出生，蒙古族，无职业，住包头市东河区。
委托代理人董洁，1970年9月15日出生，蒙古族，无职业，住包头市青山区。
被告包头市日月新贸易有限责任公司，住所地包头市昆都仑区。
法定代表人贾轼，董事长。
委托代理人高强，男，1966年2月18日出生，汉族，包头市日月新贸易有限责任公司法律顾问，住包头市昆都仑区。
被告包头市烽禾煤炭有限公司，住所地包头市昆都仑区。
法定代表人张立平，董事长。
委托代理人高瑞军，男，1982年2月12日出生，汉族，包头市烽禾煤炭有限公司办公室主任，住包头市东河区。
原告左松宸诉被告贾轼、董静、包头市烽禾煤炭有限公司、包头市日月新贸易有限责任公司返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告左松宸的委托代理人宫剑波、被告贾轼、被告董静的委托代理人董洁、被告包头市烽禾煤炭有限公司（以下简称烽禾公司）的委托代理人高瑞军和被告包头市日月新贸易有限责任公司（以下简称日月新公司）的法定代表人贾轼及委托代理人高强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告左松宸诉称，2013年1月30日，原告与包头市东源房地产开发有限责任公司签订了两份《包头市商品房买卖合同》，原告从该公司购得两套房屋。原告已经付清全部购房款。因房屋由四被告占有使用，故原告诉至法院，请求判令：1、四被告共同将位于包头市昆都仑区的两套房屋返还给原告；2、四被告共同向原告支付从2013年1月30日至四被告返还房屋之日的占有使用费；3、本案诉讼费用由四被告承担。
被告贾轼、董静辩称，被告贾轼与董静于2009年1月购买位于包头市昆都仑区的两套房屋，共1600多平方米。因资金紧张无力装修，被告贾轼与董静于2010年5月25日将两套房屋租赁给被告烽禾公司，租赁期限为21年，烽禾公司出资120万元对1600平方米房屋进行了装修。2010年，烽禾公司陆续支付了3984000元租金。故被告贾轼、董静并未实际占有本案诉争房屋，未侵犯原告对上述房屋的所有权。
被告烽禾公司辩称，被告烽禾公司与被告日月新公司是长期合作的生意伙伴，被告贾轼是被告日月新公司的法定代表人。2009年，被告贾轼购买东源大厦房产后资金紧张，无力装修和运营该房产。被告烽禾公司看中了东源大厦房产的升值潜力，决定一次性租赁被告贾轼和董静购买的两套房屋，并于2010年5月25日与被告贾轼和董静签订了《房屋租赁合同》，双方约定租赁期限为21年，并确定了房租数额。同年，被告烽禾公司向被告贾轼支付了3984000元房租，并投资1200000元对房屋进行了装修。2010年5月，被告烽禾公司开始使用两套房屋。2011年3月，被告烽禾公司将其中一套房屋出租给被告日月新公司。2013年，被告烽禾公司将另一套房屋出租给其他人做宿舍和餐厅使用。现被告烽禾公司已经将两套房屋转租，并未实际占有，故应驳回原告对被告烽禾公司的起诉。
被告日月新公司辩称，被告日月新公司于2011年3月向被告烽禾公司租赁两套房屋，双方签订了租赁协议，租赁期限为20年。被告日月新公司于2011年4月1日向被告烽禾公司支付房租1400000元，并在一个月后开始使用其中一套房屋，占有使用的面积为349.3平方米。故被告日月新公司对该套房屋是基于租赁关系的合法占有，被告日月新公司已经支付了20年租金，租赁合同在到期后方可解除。故应当驳回原告对被告日月新公司的起诉。
经审理查明，2008年12月22日，被告贾轼与包头市东源房地产开发有限责任公司签订《包头市商品房买卖合同》，合同约定被告贾轼向包头市东源房地产开发有限责任公司购买位于包头市昆都仑区的房屋，面积为454.8平方米，并且于2009年5月27日办理了按揭贷款手续。2008年12月23日，被告董静与包头市东源房地产开发有限责任公司签订《包头市商品房买卖合同》，合同约定被告董静向包头市东源房地产开发有限责任公司购买位于包头市昆都仑区的房屋，面积为349.3平方米，并且于2009年1月24日办理了按揭贷款手续。
另查明，2010年5月25日，被告贾轼、董静与被告烽禾公司签订《房屋租赁合同》。合同约定，被告烽禾公司向被告贾轼、董静租赁两套房屋，房屋面积共计804.1平方米，租赁期限自2010年6月1日至2031年12月31日。双方约定，从2010年6月1日至2015年12月31日的租金为每年240000元，可用装修费折抵；2016年至2031年的租金按照每月每平方米25.8元计算，该期间的租金共计3984000元。
2011年3月25日，被告烽禾公司与被告日月新公司签订了《房屋租赁合同》。合同约定，被告日月新公司向被告烽禾公司承租其中一套房屋，房屋面积为349.3平方米，租赁期限从2011年3月1日至2030年12月31日。
又查明，2013年1月30日，被告贾轼、董静委托刘海东协助原告左松宸与包头市东源房地产开发有限责任公司办理了本案两套争议房屋的更名手续，双方重新签订了《包头市商品房买卖合同》，合同载明两套房屋的买受人均为原告左松宸。
本案审理期间，被告贾轼、董静于2014年4月22日提起诉讼，要求确认刘海东协助原告左松宸与包头市东源房地产开发有限责任公司办理本案两套争议房屋更名手续的行为和双方重新签订的《包头市商品房买卖合同》无效。此案经我院和包头市中级人民法院两级审理。包头市中级人民法院于2014年11月20日作出（2014）包民二终字第234号民事判决，驳回了贾轼、董静的诉讼请求。
再查明，被告贾轼是被告日月新公司的法定代表人，与被告董静的委托代理人董洁系夫妻关系。被告董静与被告烽禾公司的法定代表人张立平系夫妻关系。被告董静是董洁的姐姐。
上述事实，有被告贾轼、董静与包头市东源房地产开发有限责任公司签订的《包头市商品房买卖合同》、被告贾轼、董静与被告烽禾公司签订的《房屋租赁合同》、被告烽禾公司与被告日月新公司签订的《房屋租赁合同》、（2014）包民二终字第234号民事判决书和双方当事人陈述在案佐证，足以认定。
本院认为，原告与包头市东源房地产开发有限责任公司于2013年1月30日签订了《包头市商品房买卖合同》，在这之前被告贾轼、董静已经将房屋出租给被告烽禾公司，被告烽禾公司在有效租赁期限内对房屋有占有使用的权利，故本院对原告要求四被告返还房屋的诉讼请求不予支持。被告贾轼、董静将房屋出租给被告烽禾公司，双方签订了《房屋租赁合同》，约定的租赁期限中超出20年的部分即2030年6月1日至2031年12月31日的部分无效，该合同的有效期限应当从2010年6月1日至2030年5月31日。被告烽禾公司与被告日月新公司签订的《房屋租赁合同》中超出该期限部分的约定无效。关于租金，从2010年6月1日至2015年12月31日，被告贾轼、董静与被告烽禾公司约定的租金为每年240000元，该期间共计5.5年，租金应当为1320000元；从2016年1月1日至2030年5月31日，双方约定租金按照每月每平方米25.8元计算，该期间的租金共计3609765.72元（25.8元×804.1平方米×12个月×14.5年=3609765.72元）。故被告烽禾公司应支付租金共计4929765.72元（1320000元＋3609765.72元=4929765.72元）。被告贾轼、董静认可被告烽禾公司投资1200000元进行装修，按照双方合同约定，该1200000元应当视为被告烽禾公司支付的租金；被告烽禾公司另行支付了3984000元租金，故本院对被告贾轼、董静共收到被告烽禾公司支付租金5184000元的事实予以认定。原告作为房屋所有权人，从2013年1月30日起即对两套房屋享有处分和收益的权利，故被告贾轼、董静应当将2013年1月30日之后的租金收入支付给原告。被告贾轼、董静与被告烽禾公司约定，从2010年6月1日至2015年12月31日的租金为每年240000元，即每日657.5元。被告贾轼、董静可获得2013年1月30日之前的租金640405元（从2010年6月1日至2013年1月29日为974天，657.5元×974天=640405元），其应当将被告烽禾公司应付租金4929765.72中2013年1月30日之后的部分4289360.72元（4929765.72元-640405元=4289360.72元）支付给原告。被告烽禾公司在其与被告贾轼、董静于2010年5月25日签订的《房屋租赁合同》终止后，应当将两套房屋直接返还给原告。原告的其他诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条和《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：
一、被告贾轼、董静于本判决生效后三十日内向原告左松宸支付4289360.72元；
二、驳回原告左松宸的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7184元（原告已预交），由被告贾轼、董静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审 判 长 杨斌林
人民陪审员 刘琦英
人民陪审员 冀 芹
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 李 婷
附：本判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。