湖北省天门市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂天门民二初字第00354号
原告（反诉被告）邵红旗，男，1953年10月5日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。
委托代理人梁国祥，横林法律服务所法律工作者。
委托代理人刘孚义，男，1962年9月9日出生，汉族，湖北省天门市人，系天门市天星客运有限公司副经理，住天门市。
被告（反诉原告）昌丰棉麻有限公司。住所地：天门市侨乡经济技术开发区。
法定代表人张业振，该公司总经理。
委托代理人黄炎军、徐建波，湖北文学泉律师事务所律师。
原告邵红旗诉被告昌丰棉麻有限公司（以下简称昌丰棉麻公司）、何进波租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理后，依法由审判员廖志方担任审判长，与审判员樊柏芳、人民陪审员甘贤操组成合议庭审理本案。同年12月2日，被告昌丰棉麻公司对原告邵红旗提起反诉，本院于同日立案受理后，于2015年1月9日对上述二案公开开庭进行了合并审理，并依法作出判决。邵红旗与昌丰棉麻公司均不服判决，向湖北省汉江中级人民法院提出上诉，湖北省汉江中级人民法院审查后撤销原审判决，发回本院重审。本院于2015年10月19日立案受理后，重新组成合议庭审理本案，于2016年3月23日、4月26日、5月5日对上述二案公开开庭进行了合并审理，原告邵红旗及其委托代理人梁国祥、刘孚义，被告昌丰棉麻公司的委托代理人徐建波及被告何进波的委托代理人胡拥军到庭参加诉讼。庭审中，经本院释明后，原告放弃要求确认被告昌丰棉麻公司与何进波签订的《资产转让协议》中的房屋及土地买卖行为无效的诉讼请求，被告何进波与本案无关联，不再是本案适格被告，本院当庭通知被告何进波退出本案诉讼。本案现已审理终结。
原告邵红旗诉称：2010年，原告邵红旗多次找被告昌丰棉麻公司，要求购买被告昌丰棉麻公司所有的横林分公司的整体资产。被告昌丰棉麻公司口头承诺，可以先租后买。同年9月12日，原、被告签订了《横林分公司房屋、场地租赁合同》，约定年租金为33000元，租期自2010年9月30日起至2011年9月29日止。此后，原告基于先租后买的口头承诺及租赁合同的约定，相继投资1600000元购买并安装了相关设备用于棉花收购与加工。2011年4月16日，被告昌丰棉麻公司与何进波的代理人杨杰签订了《资产转让协议》，以1200100元的价格将被告昌丰棉麻公司所有的横林分公司的整体资产转让给何进波，并于同年5月8日收取何进波的转让费1200100元。原告认为，原告基于被告昌丰棉麻公司先租后买的条件购买相关设备及修缮房屋、平整土地，被告昌丰棉麻公司违约将此土地改卖他人导致原告无法继续经营，被告应承担违约责任。为此，原告诉至法院，要求判令被告昌丰棉麻公司赔偿原告邵红旗经济损失1600000元及利息，并由被告昌丰棉麻公司承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：
证据一、原告居民身份证复印件1份，证明原告的诉讼主体资格；
证据二、被告昌丰棉麻公司的工商信息及组织机构代码证复印件各1份，证明被告昌丰棉麻公司的诉讼主体资格；
证据三、被告何进波居民身份证复印件1份，证明被告何进波的诉讼主体资格；
证据四、《横林分公司房屋场地租赁合同》、收款收据复印件3份，证明被告昌丰棉麻公司将其所有的横林分公司房屋及场地租赁给原告及租赁期限自2010年9月30日起至2011年9月29日止，以及原告支付房屋租金33000元及押金10000元的事实；
证据五、被告昌丰棉麻公司与何进波签订的资产转让协议复印件1份；
证据六、天门市人民法院（2014）鄂天门民二初字第00218号民事判决书复印件1份；
证据五、六共同证明被告昌丰棉麻公司将本案诉争租赁合同项下的房屋及土地卖给何进波的事实；
证据七、证人樊某出具的证明材料复印件1份并出庭作证；
证据八、湖北鹰之歌律师事务所的调查笔录复印件1份；
证据九、证人吴某出具的证明材料复印件1份并出庭作证；
证据七、八、九共同证明原告在承租房屋时与被告存在先租后买约定的事实；
证据十、电话录音1份，证明原告邵红旗与被告昌丰棉麻公司存在先租后买约定及被告同意原告安装设备的事实；
证据十一、证人出庭申请书1份，证明本案的相关事实内容、语音与人物一致的事实；
证据十二、《土地使用证书》复印件1份，证明涉案土地违法登记的事实；
证据十三、横林镇村镇规划建设官路监察中心出具的证明复印件1份，证明被告位于横林镇横林分公司货场及地上有8幢房屋办理《房产证》的事实；
证据十四、告示复印件1份，证明租赁期间，被告告知外界，原告租赁该公司整体资产用于棉花收购、加工等相关经营活动的事实；
证据十五、房屋产权产籍情况证明书复印件1份，证明被告在相关部门有房屋所有权登记信息的事实；
证据十六、天门市房地产产权产籍证明复印件1份，证明被告在横林镇无房屋所有权登记信息的事实；
证据十七、证明复印件1份，证明天门市国土资源局非法为被告何进波办理土地过户登记的事实；
证据十八、关于拟将土地使用证变更登记至何进波的请示复印件1份，证明二被告恶意串通、提供伪证，损害原告利益的事实；
证据十九、关于何进波反映2011年昌丰公司协议购买原采购站土地房屋一直未过户事项的回复复印件1份，证明天门市市政府未注重事实，不明真相，受二被告蒙骗为其办理过户登记的事实；
证据二十、张业振电话欠费信息复印件1份，证明张业振为逃避原告的诉求，故意欠费停机，损害原告利益的事实；
证据二十一、关于横林镇何进波与昌丰公司协议购买原横林采购站门市部土地情况的说明复印件1份，证明该宗土地存在租赁关系的事实；
证据二十二、证人樊某出具的说明复印件1份，证明其代表被告签订的《资产转让协议》是被告与何进波恶意串通后签订的事实；
证据二十三、营业执照、组织机构代码证，身份证复印件各1份，证明原告与被告签订治疗合同后，依法成立了天门市瑞丰棉业有限公司并从事棉花收购、销售的事实；
证据二十四、票据复印件1本，证明原告因设备购置安装花去1628946元的事实；
证据二十五、证人彭某心出具的证明复印件1份，且证人彭某心、朱晓洲出庭作证，证明原告在承租房屋时与被告存在先租后买约定的事实。
被告昌丰棉麻公司辩称：原告诉称被告口头承诺先租后买不属实，双方在租赁合同中明确约定原告租赁房屋及场地用于收购棉花，不得建立永久建筑物，但原告的行为已违反合同约定。被告昌丰棉麻公司出卖租赁物时已履行了通知义务。原告诉称的自有资产一直由原告使用，不存在他人干扰，其要求被告昌丰棉麻公司赔偿损失，无事实与法律依据。
被告为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一、被告昌丰棉麻公司营业执照复印件1份，证明被告昌丰棉麻公司的诉讼主体资格；
证据二、原审庭审笔录复印件1份，证明被告对出售涉案房屋予以公告，原告未在规定的时间提交购买申请的事实；
证据三、证人张某出庭证言，证明被告已对原告履行了通知义务，原告阻止他人正常购买其租赁房屋的事实；
证据四、证人杨某1（杨某2）出庭证言，证明2010年底至2011年初，被告多次在横林采购站张贴公告，对涉案资产出售事宜，2012年7月通知原告搬出的事实。
被告（反诉原告）昌丰棉麻公司反诉称，2010年9月，原、被告就被告昌丰棉麻公司横林分公司部分场所签订租赁合同，约定租赁期限为一年，并约定原告逾期不交还资产，每逾期一天应赔偿被告违约金2000元。2011年9月29日，租赁期限届满后，原告未依约定交还租赁资产，一直强行占用至今。依合同约定，截止2014年6月30日，原告占用被告昌丰棉麻公司下属横林分公司资产990天，应赔偿被告经济损失1980000元，另原告在租赁期间将被告部分房屋违法拆除，严重侵害被告的财产权利。为此，被告要求原告赔偿经济损失600000元，并对拆除的房屋进行恢复原状，由原告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）昌丰棉麻公司为支持其反诉请求，向本院提交如下证据：
证据一、被告昌丰棉麻公司营业执照复印件1份，证明被告的诉讼主体资格；
证据二、土地使用权证复印件1份，证明被告昌丰棉麻公司对土地使用权编号为天国用（2006）第1342号土地及其地上建筑物享有合法权利的事实；
证据三、《横林分公司房屋场地租赁合同》及接收明细复印件各1份，证明租赁期限为2010年9月30日至2011年9月29日，租赁标的为横林分公司部分货场及仓库，租赁用途为经营籽棉、油菜籽收购和短期无公害商品使用，并约定原告不得在场所内修建永久性建筑物及原告逾期不交还租赁场所的违约金为2000元/天；
证据四、通知书复印件1份，证明租赁期满后，被告曾于2012年7月17日通知原告在十日内将租赁场所交还被告的事实；
证据五、照片7张，证明原告在租赁期间擅自拆除被告房屋及至今仍强占租赁场所的事实；
证据六、天门市人民法院（2014）鄂天门民二初字第00218号民事判决书及其生效通知书1份，证明天门市人民法院（2014）鄂天门民二初字第00218号民事判决书已于2014年6月21日发生法律效力，被告昌丰棉麻公司负有协助何进波办理本案诉争租赁合同项下土地使用权变更的法律义务，以及被告在法律文书确认的生效时间之前，对原告非法占有被告下属横林分公司财产享有完全所有权的事实。
原告（反诉被告）邵红旗辩称，因本案所涉资产已于2011年5月8日出卖给何进波，且何进波于2015年1月将该资产租赁给他人使用并收取租金，被告昌丰棉麻公司无权主张侵权赔偿。
原告（反诉被告）邵红旗为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一、证明1份；
证据二、收条复印件1份；
上述证据一、二共同证明何进波将本案所涉资产租赁给他人使用并收取租金4500元的事实。
经庭审质证，被告对原告提交的证据四的证明内容有异议，认为应以合同约定的内容为准；证据五的《资产转让协议》、证据六已由人民法院判决确认，不能达到原告所要证明的目的；证据七、九、十、二十五不能达到原告所要证明的目的；证据八系另外律师事务所所做的调查笔录，不予认可；证据十一不是证据；证据十二至二十四均与本案无关。
对被告本诉提交的证据二、三、四，原告有异议，认为庭审笔录不能作为证据使用；证人与被告存在利害关系，不具有真实性，且证人李某证言的证明内容与其证人出庭申请书载明的证明目的无关联性。
对被告反诉提交的证据二，原告不予质证；证据三，原告对其真实性无异议，但对其证明内容所述第十八条不予质证；证据四，原告有异议，认为被告未提交证据原件；证据五，原告对其真实性有异议，认为该证据不能达到原告的证明目的。
对原告反诉提交的证据一，被告认为证人必须当庭作证才能作为认定事实的依据。其证人没有出庭，不能达到原告所要证明的目的；对证据二的真实性、关联性有异议，与本案无关。
对上述双方有争议的证据，本院作如下认定：
原告提交的证据四，被告对其真实性无异议，但认为合同对租赁场所的用途有明确约定，且原告依约定不得兴建永久性建筑物，该证据客观真实，本院依法予以采信；证据五不能达到原告所要证明的目的，本院依法不予采信；证据七，八、九、二十五系证人证言，因无其他旁证予以证实，结合证据四，依据证明力大小判断，其证明内容与客观事实不符，本院依法不予采信；证据十、十一不能达到原告所要证明的目的，本院依法不予采信；证据十二至二十四均与本案无关，本院依法不予采信。
被告本诉提交的证据二，本院认为庭审笔录不属于证据范畴，不能作为证据使用，本院依法不予采信；证据三、四中的证人与被告存在利害关系，不具有真实性，且证人李某证言的证明内容与其证人出庭申请书载明的证明目的无关联性，本院依法不予采信。
被告反诉提交的证据二，客观真实，本院依法予以采信；证据三与原告提交的证据四相同，客观真实，本院依法予以采信；证据四，结合原告庭审陈述，能够证明被告在租赁期限届满后，通知原告返还租赁物，本院依法予以采信；证据五，结合庭审双方陈述，该证据客观真实，能够证明租赁期间原告擅自拆除房屋及强行占用租赁物至今的事实，本院依法予以采信。
原告对反诉提交的证据一、二与本案不具有关联性，本院依法不予采信，
原告提交的证据一、二、三、六，被告本诉提交的证据一，被告反诉提交的证据一、六，因相对方无异议，对上述无争议的证据，本院认为其客观真实，来源合法，与本案有关联，本院依法予以采信。
本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定如下法律事实：
2010年9月12日，原、被告签订了一份《横林分公司房屋场地租赁合同》，约定：租赁范围为被告所属的横林分公司院内的经营场所；租赁期限为一年，自2010年9月30日起至2011年9月29日止；原告向被告承诺，租赁该房屋场地仅作为经营籽棉收购、油菜籽收购和短期无公害商品使用；该房屋场地年租金总额为33000元；在租赁期内，原告应保证出租房屋和设施的使用安全及完整；在租赁期间，原告不得改变厂容、厂貌，不得在经营场所内建造永久性建筑物；如建造永久性建筑物，在合同到期时，被告有权要求原告恢复原貌，费用由原告承担，确实无法拆除的建筑物无条件归被告所有；如原告逾期不能交还资产，每逾期一天应赔偿被告违约金2000元；合同还就其他权利义务及违约责任进行了约定。同年9月17日，原告支付被告租金33000元及押金10000元。同年10月4日，被告对租赁场所清理后交由原告经营。其后，原告购买棉花加工设备在租赁场所进行安装，并为修缮道路而拆除部分房屋（见照片五5-15），但未就此与被告进行协商。2011年4月16日，被告在未通知原告的情形下，与何进波代理人杨杰签订了一份《资产转让协议》，将本案所涉资产以1210100元的价格转让给何进波，并约定双方于同年4月30日前办理土地使用权过户手续。租赁期满后，被告要求原告从租赁场所搬出，但原告并未搬出。2012年7月17日，被告以在本案所涉资产处张贴通知的形式，再次要求原告在十日内搬出，但原告仍拒绝搬出。因原告认为其基于被告承诺先租后买条件才购买相关设备及修缮房屋、平整土地，现被告将本案所涉土地及附属房屋等资产出卖给他人，导致原告无法继续经营，被告的行为构成违约，原告遂诉至本院。
另查明，2014年1月20日，何进波以被告未协助其办理本案所涉房屋及土地的过户手续为由诉至本院，本院于同年6月3日作出（2014）鄂天门民初字第00218号民事判决书，认定被告与何进波签订的资产转让协议有效，并判令被告协助何进波办理本案所涉资产中坐落于天门市××高台村（土地使用证证号为天国用（2006）第1342号）土地的土地使用权变更登记手续；该判决作出后，何进波与被告均未上诉。2014年12月1日，何进波办理了过户登记手续，其土地使用证号为天国用（2014）第4822号。
本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依诚实信用原则全面履行合同义务。关于原告以被告承诺“先租后买”却将本案租赁物另行出卖给他人为由要求被告赔偿其购置安装设备损失1600000元的诉讼请求，因原告未提交充分有效证据证明存在被告承诺“先租后买”的事实，其应承担举证不能的不利后果；即使被告承诺“先租后买”，但双方未就价款等合同必要事项达成一致协议，该承诺只表明被告有向原告出卖租赁物的意向，不具有法律拘束力，被告不应承担相应的责任，故对原告主张被告承诺“先租后买”的意见，本院依法不予采纳；且原告在明知租赁期限较短及未征得被告同意情况下，擅自改变合同约定的租赁用途，购置安装加工设备进行籽棉加工，已改变合同约定的租赁用途，其诉请的损失系其自身违约行为所导致，不符合法律规定，故对原告此项诉请，本院依法不予支持。
关于被告以原告逾期未返回租赁物为由反诉要求原告赔偿损失600000元的诉讼请求，因租赁期限届满后，被告已要求原告从租赁物中搬出，表明被告不同意原告继续使用租赁物，故原、被告之间的租赁合同关系终止，原告负有返还租赁物的合同义务，被告负有返还原告押金10000元的义务；现原告未履行此项合同义务，占有使用本案所涉租赁物至今，其行为已构成违约，应承担违约责任；虽被告已将本案所涉租赁物出卖给他人，但本案所涉租赁物系不动产，其产权及附属权益未经变更登记不发生转移，被告仍有权要求原告赔偿租赁物产权变更前的经济损失，被告主张该损失计算至2014年6月30日前，以990天计算，属对自身民事权利的处分行为，本院不持异议；依合同约定违约金标准，被告主张原告赔偿经济损失600000万元，虽然未超过合同约定的违约金标准，但其在诉讼中同意调整按年租金的标准计算损失，本院不持异议，其金额为89506.85元（33000元/年÷365天/年х990天），对超出部分不予支持。关于被告反诉要求原告对其拆除的房屋恢复原状的诉讼请求，因本案所涉资产被告已转让给他人，无权要求原告恢复原状，对该反诉请求本院依法不予支持。视此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十三条、第二百二十九条、第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十二条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）邵红旗的诉讼请求；
二、原告（反诉被告）邵红旗于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）昌丰棉麻有限公司经济损失89506.85元；
三、被告（反诉原告）昌丰棉麻有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）邵红旗押金10000元；
上述二、三项抵减后原告（反诉被告）邵红旗还应赔偿被告（反诉原告）昌丰棉麻有限公司经济损失79506.85元；
四、驳回被告（反诉原告）昌丰棉麻有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费19200元，由原告（反诉被告）邵红旗负担。
反诉案件受理费4900元，由原告（反诉被告）邵红旗负担900元，被告（反诉原告）昌丰棉麻有限公司负担4000元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，汇款至湖北省汉江中级人民法院；开户银行：农行仙桃市支行复州分理处；户名：湖北省汉江中级人民法院；帐号：17×××19。
当事人签收本判决书时，即视为已收到法院缴纳上诉案件诉讼费用通知书。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 戴建国
人民陪审员 刘光剑
人民陪审员 董邦才
二〇一六年九月二十二日
书 记 员 刘 丹