广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2538号
上诉人（原审被告）：邹聪，住广东省广州市海珠区。
委托代理人：丘发坚，系广东华科律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：叶炎冰，住广州市越秀区。
委托代理人：匡广雄，关欣，均系广东明境律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈春红，住江苏省扬中市。
委托代理人：王宇、胡燕青，均系北京市观韬（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：缪晓月（曾用名缪小月），住江苏省扬中市。
上诉人邹聪、叶炎冰因与被上诉人陈春红、缪晓月房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1985年5月19日，缪晓月与陈春红登记结婚，双方婚姻关系存续至今。缪晓月曾用名为缪某。缪晓月购买天河区黄埔大道中翠湖街3号806房（简称“涉案房屋”）。涉案房屋产权原登记在缪晓月个人名下，编号为穗房地证字第06××10号的房地产证载明：权属人“缪某”，权属来源“2000年3月向广州市升恒房地产发展有限公司买受”，总建筑面积“133.43平方米”，发证日期“2000年6月14日”。2009年6月3日，缪晓月用缪某之名与邹聪双方签订《房地产买卖合同》约定：缪某以80万元的价格将涉案房屋出售给邹聪，双方约定一次性付款80万元，自合同生效之日起3日内，双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续。同日，缪晓月用缪小月之名与邹聪共同填写了《广州市房地产转移登记申请书》，显示缪晓月以80万元的价格将涉案房屋出售给邹聪，双方亦共同填写了《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》，该记录表中缪晓月确认涉案房屋没有共有情况。2009年6月9日，涉案房屋过户登记至邹聪名下。2012年8月2日，案外人罗全兴向广州市房地产档案馆打印涉案房屋房地产登记簿查册表。2012年8月3日，邹聪书写《借据》，以涉案房屋作抵押，向叶炎冰借款160万元，借款期限2年。同日，叶炎冰向邹聪名下账户（账号：62×××18）转账100万元。2012年8月16日，叶炎冰向邹聪名下账户（账号：62×××59）转账39万元。叶炎冰表示剩余21万元是现金交付给邹聪，当时邹聪称会自己马上存入银行，上述主张与邹聪于某询问笔录中所陈述的关于叶炎冰支付款项的情况基本一致。叶炎冰为证明其有经济能力支付21万的现金，特提供广州市亚洲行领带服饰有限公司出具的证明其名下海珠区房产的出租纳税发票和其名下越秀区房产证为证。陈春红及缪晓月对此证据不予确认，并主张借据的时间在2013年8月3日，后面才陆续付款，特别是21万现金支付不符合常理，且抵押登记日期也后于陈述借款日期不合常理。2012年8月22日，涉案房屋办理了抵押权登记，叶炎冰为抵押权人，权利价值160万元。陈春红及缪晓月、邹聪均确认，陈春红在涉案房屋一直居住至今，涉案房屋过户至邹聪名下后，陈春红亦未搬出。对此邹聪主张与陈春红方是熟人，是将涉案房屋借给她居住半年，而后有提出要求其搬出。邹聪于2012年9月3日向陈春红发出《通知》要求：天河区黄埔大道中翠湖街3号806房屋使用人，一个月内搬离该房屋。缪晓月、邹聪对2009年6月3日签订《房地产买卖合同》后是否支付房款存在争议，缪晓月主张其因欠赌债而受案外人杨某指定将涉案房屋过户给邹聪，邹聪并没有支付合同约定房款。邹聪主张其分两次现金付款，因年代久远已无法提供付款的收条，亦无其他凭证；其不认识案外人杨某，双方房地产买卖是通过中介交易，但无法提供中介资料；其提供销售不动产统一发票（自开）办证联拟证明已经支付房款。
陈春红向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、缪晓月、邹聪2009年6月3日签订的《房地产买卖合同》无效，2、本案诉讼费全部由缪晓月、邹聪承担，3、将天河区黄埔大道中翠湖街3号806房的房产登记回缪晓月名下。
另查明，原审法院依法向中国农业银行股份有限公司广州东圃支行调查查明叶炎冰账号44×××14在2012年8月3日确有100万元转账，随后并无大额资金转出。
原审法院认为：首先，关于涉案房屋是否为陈春红与缪晓月的夫妻共有财产的问题。本案中，陈春红与缪晓月1985年5月19日登记结婚，而根据穗房地证字第06××10号的房地产证显示，涉案房屋属商品房，权属来源为“2000年3月向广州市升恒房地产发展有限公司买受”，即涉案房屋的购房时间处于陈春红与缪晓月婚姻关系存续期间，在陈春红与缪晓月之间没有特别约定的情况下，涉案房屋依法属于陈春红与缪晓月的夫妻共有财产。其次，关于缪晓月、邹聪2009年6月3日签订的《房地产买卖合同》是否有效的问题。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但叶炎冰善意、有偿取得该财产的，应当维护叶炎冰的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。本案中，涉案房屋产权原登记在缪晓月个人名下，2009年6月3号邹聪和缪晓月签订《房地产买卖合同》，同日双方就填写《广州市房地产转移登记申请书》申请过户。邹聪无法提交其支付合同相应房款的任何证明，其主张分两次现金支付房款，亦未举证证实。涉案房屋房款多达80万元，全部现金支付，且不保存相关凭证，有悖常理。涉案房屋自2009年6月3号过户给邹聪，但一直由陈春红居住使用，亦不合常理，虽邹聪主张与陈春红为熟人，故准许其居住，但其上述表述与其主张不知涉案房屋存在共有情况有矛盾之嫌疑。邹聪主张其与缪晓月通过中介进行涉案房屋的交易，但亦无相关证据，且与其关于陈春红是其熟人故准许陈春红一直居住在涉案房屋的主张相矛盾。邹聪所举证据不足以证明其实际支付了《房地产买卖合同》中约定的房价款，且其主张与其对房屋共有情况的不知情相矛盾。因此，原审法院认定缪晓月与邹聪签订的《房地产买卖合同》，违反了上述法律规定，该合同依法应认定为无效。合同无效后，涉案房屋产权应依法恢复登记至缪晓月名下。最后，关于叶炎冰涉案房屋上抵押权问题。涉案房屋自2009年6月过户给邹聪，2012年8月3日邹聪以涉案房屋作抵押，向叶炎冰借款160万元，同日叶炎冰转账100万元至邹聪账户，2012年8月16日，叶炎冰向邹聪指定的账户存款39万元，第三人叶炎冰和邹聪主张剩余21万为现金支付，对此作出相关解释，并提供了相应证据佐证。陈春红及缪晓月对此虽有异议，但未对其主张提供相应证据予以反驳。现有证据不足以证明叶炎冰并非善意第三人，且涉案房屋已经办理了抵押权登记，故叶炎冰是涉案房屋的登记抵押权人，涉案房屋产权恢复至缪晓月名下后，该所有权变动并不影响叶炎冰对涉案房屋享有的抵押权。邹聪经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、缪晓月、邹聪于2009年6月3日签订的关于天河区黄埔大道中翠湖街3号806房的《房地产买卖合同》无效。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，邹聪协助缪晓月到广州市房屋行政管理部门将天河区黄埔大道中翠湖街3号806房产权恢复登记至缪晓月名下。一审案件受理费100元，由缪晓月、邹聪共同负担。
判后，上诉人邹聪不服原审法院判决，向本院提起上诉称：l、一审法院的判决事实不清，对陈春红提出的上诉人与缪晓月“恶意串通”的主张并无作认定。这一关键的事实未查明，一审法院的判决无事实基础。2、一审法院举证责任分配错误，在陈春红无充分证据的前提下，对已经过户的房产认定为无效不当；且上诉人不是“善意”的认定，必须由陈春红充分举证。一审法院在陈春红无充分证据的前提下认定房产的过户无效及上诉人非“善意”证据不足。3、一审法院判决适用法律错误，本案争议的房产己经进行物权登记过户，应当适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条的相关规定，审核上诉人取得物权的行为是否善意。一审法院的判决却适用《中华人民共和国物权法》第九十七条关于共有的规定作出实体判决错误；适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，却没有责令陈春红就谁恶意串通、上诉人非“善意”进行举证，这都是一审法院判决的不当。综上，上诉人认为一审法院的判决事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销一审法院判决，确认上诉人取得房产物权为善意合法，驳回一审陈春红的诉讼请求，并责令被上诉人陈春红与缪晓月负担一、二审受理费。
上诉人叶炎冰答辩称：同意邹聪的上诉意见。
被上诉人陈春红、缪晓月答辩称：邹聪的上诉理由没有依据，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
上诉人叶炎冰上诉称：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误，缪晓月与邹聪签订的《房屋买卖合同》有效。首先，涉案房屋虽然是陈春红与缪晓月的夫妻共有财产，但产权证上只登记了缪晓月一个人的名字，没有共有产权人，邹聪与缪晓月签订房屋买卖合同的时候，缪晓月确认涉案房屋没有共有情况，邹聪在买入涉案屋时没有任何过错。其次，原审判决依据《物权法》第97条的规定，以缪晓月未征得共有权人的同意，出售了涉案房屋为由，认定缪晓月与邹聪签订的《房屋买卖合同》无效，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）》第11条的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。即使缪晓月未征得陈春红的同意出售了涉案房屋，《房屋买卖合同》依然有效。再次，陈春红没有证据证明缪晓月与邹聪签订的《房屋买卖合同》是双方恶意串通，邹聪是善意取得涉案房屋。一审判决以邹聪无证据证明其向缪晓月支付了涉案房屋的购房款为由，认定《房屋买卖合同》无效明显理据不足，购房款是否支付，不是合同有效的要件，根据《合同法》第52条的规定，合同无效的情形包括（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。一审法院在判决中并没有明确以哪一点认定涉案的合同无效，是逃避法律的适用。二、不管涉案的《房屋买卖合同》是有效合同还是无效合同，涉案房屋都不能恢复登记至缪晓月的名下。如果《房屋买卖合同》有效，涉案房屋自然不须恢复登记至缪晓月名下。如果《房屋买卖合同》无效，涉案房屋同样不须恢复登记至缪晓月名下。首先，一审判决中，一边认定上诉人的抵押权有效，一边判决涉案房屋恢复登记缪晓月名下，是两个矛盾的认定。即使《房屋买卖合同》无效，陈春红也没有权利以其对涉案没有的物权对抗叶炎冰对涉案的房屋享有的物权。其次，一审法院认定叶炎冰的抵押权合法有效，但判决却令叶炎冰的抵押权无法实现，变相否定了叶炎冰的合法抵押权。一审法院的判决变更了抵押物的产权人，而新产权人不是抵押人，抵押权人如何实现其享有的抵押权请求二审法院撤销一审判决，驳回陈春红一审的诉讼请求。
上诉人邹聪答辩称：同意叶炎冰的上诉意见。
被上诉人陈春红、缪晓月答辩称：原审查明事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。邹聪和叶炎冰之间的借款是否是善意的，我方希望二审法院能够查实清楚，现在涉案房屋仍然由陈春红居住，并且虽然邹聪提供了100万元的支付凭证，但是其余的借款并没有转账凭证，而且邹聪和叶炎冰之间的借款、抵押行为也不符合常理。
本院经过庭询，确认原审查明的事实。
本院认为：本案的争议焦点之一是，缪晓月与邹聪签订的《房屋买卖合同》是否有效。缪晓月明知案涉房屋是其与陈春红的夫妻共同财产，未经陈春红同意将房屋出售，存在明显恶意。案涉房屋虽然已登记在邹聪名下，邹聪主张自己是善意取得，需证明其支付了合理对价，主观上也无恶意。但邹聪未能提交充分的证据证明其实际支付了案涉房屋的购房款，且邹聪购买房屋后多年没有要求收楼，于情理不符。故本院认定邹聪购买房屋存在恶意，不符合善意取得的条件。由于缪晓月与邹聪签订《房屋买卖合同》的行为属于恶意串通，损害了陈春红的利益，原审法院认定缪晓月与邹聪签订的《房屋买卖合同》无效并无不当，本院予以维持。本案的争议焦点之二是，案涉房屋目前是否能恢复至缪晓月名下。对此，本院认为，缪晓月与邹聪签订的《房屋买卖合同》无效，邹聪本负有将案涉房屋恢复至缪晓月名下的义务。但是，由于在案涉房屋登记在邹聪名下期间，案涉房屋被设定了抵押。在案涉房屋的抵押没有被涂销之前，案涉房屋不能办理权属变动手续。故陈春红主张的将案涉房屋恢复至缪晓月名下的诉请，目前存在着履行的障碍，本院不予支持。综上所述，原审法院查明事实清楚，但处理不当之处，本院予以纠正。邹聪上诉不能成立，本院予以驳回。叶炎冰的上诉有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第117号民事判决第一项；
二、撤销广东省广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第117号民事判决的第二项；
三、驳回陈春红的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各100元，均由邹聪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年七月十三日
书 记 员 阮志雄
宋德光