上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终1874号
上诉人(原审被告)：董立坤，男，1942年6月18日出生，汉族，住广东省深圳市。
委托诉讼代理人：陈剑平，上海申浩律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：胡俊锦，男，1979年7月10日出生，汉族，住上海市。
被上诉人(原审原告)：王颖君，女，1978年8月9日出生，汉族，住上海市。
上诉人董立坤因与被上诉人胡俊锦、王颖君房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初16638号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人董立坤的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回胡俊锦、王颖君一审全部诉讼请求。
事实和理由：一、涉案《补充协议》第四条违反法律和合同中的强制性条款的规定，应属无效条款，一审法院据此作出判决是错误的；二、胡俊锦、王颖君与承租人达成的书面调解书的事实已经证明董立坤完成交房的义务；三、一审判决胡俊锦、王颖君支付董立坤人民币(以下币种均为人民币)10万元房款，违背民诉法规定，超出合议庭的审判范围和权限。
被上诉人胡俊锦、王颖君共同辩称：董立坤所述与事实不符，同意一审判决，请求予以维持。至于尾款10万元系经一审法院征询意见，胡俊锦、王颖君自愿支付的。
胡俊锦、王颖君向一审法院起诉，要求判令：1、董立坤腾出并向胡俊锦、王颖君交付上海市河南南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)；2、董立坤支付胡俊锦、王颖君迟延交付房屋的违约金(以已付房款990万元的每日万分之三即每日2,970元为标准，从2017年4月13日计算到实际交房日止)；3、董立坤赔偿胡俊锦、王颖君在外租房和寄放物品的经济损失(租金每月5,000元，4月13日起计算到交房日止；寄放物品每月1,449元，5月19日起计算到8月18日)。
一审法院认定事实如下：一、系争房屋原权利人为董立坤；胡俊锦、王颖君于2017年3月27日取得系争房屋的不动产权证。胡俊锦与王颖君系夫妻关系。
2016年9月19日，就系争房屋买卖，胡俊锦、王颖君和董立坤与上海汉宇房地产经纪有限公司(以下简称“中介公司”)分别签订买卖协议，约定总房屋总价为1,000万元，胡俊锦、王颖君首付款200万元(含定金30万元)，二期房款490万元、三期房款300万元、尾款10万元；董立坤到手价1,000万元，交易税费由胡俊锦、王颖君负担，过户日期为2017年4月1日前等。
2016年9月30日，胡俊锦、王颖君(乙方)与董立坤(甲方)经中介公司居间，就系争房屋买卖签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，该合同约定，卖售人(甲方)董立坤；买受人(乙方)胡俊锦、王颖君；房屋座落上海市河南南路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积156.61平方米)；合同第二条约定系争房屋转让价850万元；合同第四条约定，甲方于2017年5月1日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接；第六条约定，2017年4月1日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第十条甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按第(三)款内容处理：甲方逾期未履行合同约定的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之三计算，违约金自本合同所约定的甲方应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。合同附件三(付款协议)：1、在甲、乙双方签订本合同前，乙方已向甲方支付定金为人民币叁拾万元整。在甲、乙双方签订本合同当日，乙方应向甲方支付部分购房款人民币贰拾万元整。乙方在2016年12月25日之前应向甲方支付部分购房款人民币贰佰玖拾万元整。乙方支付甲方的上述款项构成乙方支付的首期购房款合计为人民币叁佰肆拾万元整。此款由甲方直接收取。同时，甲方向乙方出具收款凭证。2、甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付部分房款。在甲、乙双方签订本合同后十五个工作日内，乙方向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需全部资料。乙方申请的贷款金额(第二期购房款)为人民币伍佰万元整。在该房地产所属区域的房地产交易中心出具银行所需放款材料后三个工作日内，乙方应将材料原件交其贷款银行，贷款银行在收齐材料后将乙方所贷款项支付甲方。3、在甲、乙双方办妥交房及相关更名手续、结清相关费用且确认该房地产内原有户口已迁出后的当日，乙方将购房余款人民币壹拾万元整支付给甲方。同时，甲方应向乙方出具收款凭证。
同日，甲、乙双方签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定：一、本次房地产交易中，该房地产的总成交价为人民币壹仟万元整，其中合同价为人民币捌佰伍拾万元整，剩余人民币壹佰伍拾万元整为搬迁及固定装修设施补贴费。二、乙方于签订本协议当日向甲方支付搬迁及固定装修设施补贴费计人民币壹佰伍拾万元整。甲方收到上述款项后应向乙方出具收款凭证。三、本次交易中，甲、乙双方按国家及本市的有关规定应缴纳的所有税、费均由乙方承担。四、鉴于该房地产内已设定租赁关系且甲、乙双方已约定除尾款外款清后3个工作日内办理交房。在甲、乙双方办理完结交房手续前，甲方应与该房地产内的承租人解除该租赁合同并办妥相关事宜。五、在签订本协议当日，甲方承诺已向该房地产承租人告知该房地产转让的事实并已得到该房地产承租人放弃优先购买此套房地产的声明。同时，甲方确认该房地产承租人会积极配合乙方办理房地产的交接手续。六、如一方未按本协议约定履行上述各项条款的，则属违约。甲方违约的，应按照本合同第十条第(三)款的约定向乙方承担违约责任；乙方违约的，应按照该合同第九条第(三)款的约定向甲方承担违约责任。七、本协议与该合同其他约定有不一致的，以本协议为准。本协议未约定的其他事项仍按该合同继续履行。
合同成立后，胡俊锦、王颖君分别于2016年9月19日支付董立坤30万元、9月30日支付170万元、12月4日支付150万元、2017年1月5日支付150万元，董立坤均出具收据。
二、王颖君为履行合同义务，向案外人中国工商银行股份有限公司上海普陀支行办理个人二手住房购置贷款申请，收款人户名为董立坤，收款账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，贷款金额为肆佰玖拾万元整，贷款期限自2017年4月10日至2047年4月10日止。并于2017年3月27日取得系争房屋的不动产权证。一审庭审中，董立坤确认于2017年4月10日收到490万元房款。
2017年4月24日、5月10日，中介公司向董立坤发送两份《告知函》，分别要求董立坤于2017年5月1日、2017年5月20日之前解除该房屋内的租赁关系且积极配合办理交房；提出否则买受方保留追究其未履行协议约定产生的违约责任及损失赔偿的合同权利。
本案一审审理中，法院于2017年8月2日向中介公司业务员罗训调查，罗训称胡俊锦、王颖君与董立坤房屋买卖系由其经办，房东告知有租赁但未出示租赁合同，也未就租赁进行备案登记，所以租期不知道，但房东说会自己负责清退。合同约定在5月1日交房，因房东未交房，5月其陪同买方找租客，后发生纠纷到警所解决。
同年6月3日，胡俊锦、王颖君与房客程奕在公安机关达成《调解书》：“一、今程奕一家承诺于2017年9月30日前搬离上海市黄浦区河南南路XXX弄XXX号XXX室房屋。二、今胡俊锦承诺2017年9月30日前不会进入上海市黄浦区河南南路XXX弄XXX号XXX室房屋。”。
同年10月13日，胡俊锦、王颖君与董立坤委托的代理人费某某办理了房屋交接，并签订《房屋交接书》，移交物品及对公用事业费进行了结算。另，该日胡俊锦、王颖君至物业公司办理入户手续。
三、一审诉讼中，董立坤陈述，2016年9月18日其与中介口头达成委托协议，其当天与租客程某某联系，告诉房屋需出售并询问其是否购买及终止合同，但程某某无意购买，答应年初(2017年)退租搬家。后因程某某新房装修须续住，2017年3月14日胡俊锦、王颖君和董立坤双方在房地产交易中心办理产权变更时，就房屋交付达成口头约定，即由卖方变更为买方与租客交涉收房事宜，自5月1日起董立坤不再收取租金，但胡俊锦、王颖君需支付一个月的违约金。胡俊锦、王颖君对董立坤陈述不予认可。
四、2017年1月5日，王颖君作为承租方与案外人束某签订了《租赁合同》，由胡俊锦、王颖君承租上海市黄浦区黄家路XXX弄XXX号XXX室房屋，租赁期限自2017年1月5日至2017年8月31日，租金为每月5,000元。胡俊锦、王颖君陆续通过支付宝转账2017年4—6月份的租金共计15,000元给案外人束某(支付宝账户：elaineshu3@hotmail.com)。
2017年2月19日，王颖君与案外人迷某某(上海)仓储有限公司虹桥分公司签订《仓储协议》，仓储期限自2017年2月19日至2017年5月18日，月租为人民币1,449元，付款类型为三个月一付。2017年5月9日，王颖君通过支付宝(Alipay)支付2017年5月19日至2017年8月18日的租金4,347元。
一审庭审后，胡俊锦、王颖君向法院寄送董立坤的《委托书》，委托书中董立坤委托案外人费某某代其向胡俊锦、王颖君交付系争房屋，胡俊锦、王颖君另提供客户情况登记表(住宅类物业)、房屋交接书(买卖)、移交清单等，均由费某某代董立坤签字。一审诉讼中，胡俊锦、王颖君同意给付董立坤剩余房款10万元。
一审法院经审理后认为,胡俊锦、王颖君和董立坤签订的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，与法无悖，且胡俊锦、王颖君已履行合同义务并取得系争房屋的房地产权证，据此，法院确认合同真实有效，当事人均应按约履行。
根据双方签订的补充协议第四条约定，鉴于该房地产内已设定租赁关系，且甲、乙双方已约定除尾款外款清后3个工作日内办理交房。在甲、乙双方办理完结交房手续前，甲方应与该房地产内的承租人解除该租赁合同并办妥相关事宜。可以证明，胡俊锦、王颖君对系争房屋事实上存在租约事实情况是知道的，董立坤也知道当收到胡俊锦、王颖君约定款项后，应与租客办理解约事项。但事实上董立坤于2017年4月10日收到胡俊锦、王颖君支付490万元房款后3个工作日内，未能办理清退租客手续，致使双方约定交房不能，虽诉讼中双方于2017年10月13日办理了房屋交接，据此，董立坤构成逾期交房违约，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。故对胡俊锦、王颖君要求董立坤承担逾期交房违约金，法院予以支持，但起算期自2017年4月14日至2017年10月13日的实际交房日止。合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。经查，胡俊锦、王颖君所主张实际损失包括租房、仓储费之费用未高于合同约定违约金，胡俊锦、王颖君既主张逾期违约金又主张实际损失，有重复之嫌。故法院对胡俊锦、王颖君主张实际损失之诉请，不予支持。鉴于本案诉讼以合同履行为的目，故胡俊锦、王颖君应付尾款10万元也应按合同约定给付董立坤。
合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即买卖不破租赁原则。《上海市房地产买卖合同》特别告知(一)第6条约定，如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。董立坤据此辩称，买卖合同及补充协议中关于解除租赁合同、办理交房的约定系违反法律、法规及合同《特别告知》的规定应属无效。买卖不破租赁系一项法律制度，该制度的设立目的为保证租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。实践中，双方在签订合同时，出售方应当告诉买售方房屋租赁事实包括租赁期限等事实，一般情况下买售方在签订买卖合同时对该不动产是否存在租赁事实或租赁期限将作为考量的一部分，并作出是否购买之决定。本案诉讼中，董立坤并未出示其与租客的租赁合同，对租赁期限也未向胡俊锦、王颖君作明示。但从双方补充协议看，胡俊锦、王颖君支付除尾款以外款项后，董立坤有能力自行清退租客并能实际交房。据此，对董立坤辩称，法院不予采信。
另，董立坤辩称2017年3月14日双方办理房屋过户之日，已达成口头协议，即清房义务方由卖方转变为买方，但董立坤对此辩称未提供证据；且胡俊锦、王颖君对此事实，不予认可。据此，法院对此不予采信。又，董立坤提出，胡俊锦、王颖君与承租人达成的《调解书》，证明了胡俊锦、王颖君和董立坤交房义务的转移，然因董立坤长期不在上海居住，无法依约交房，故胡俊锦、王颖君主动与承租人交涉亦在情理之中。经查，该《调解书》系在公安机关形成，且所涉内容仅为租客承诺于2017年9月30日前搬离，期间胡俊锦、王颖君不得进入或干涉租客正常生活，不足以证明董立坤提出的所谓交房义务的转移。据此，对董立坤上述辩解，法院不予采纳。
一审法院据此判决：一、董立坤应于判决生效之日起十日内按已付房款990万元之每日万分之三标准赔付胡俊锦、王颖君自2017年4月14日至2017年10月13日止的逾期交房违约金；二、胡俊锦、王颖君应于判决生效之日起十日内支付董立坤房款10万元；三、胡俊锦、王颖君的其他诉讼请求，不予支持。
二审中，董立坤提交了其与案外人程奕就租赁系争房屋签订的租期为2015年12月12日至2017年12月11日的租赁合同、程奕出具的《关于房屋租赁情况说明》一份及胡俊锦签署的《调解书》一份。董立坤表示上述证据证明在签订买卖合同时已经告知系争房屋存在租赁的事实，并向胡俊锦方提交了租赁合同，并明确将租赁关系移交给胡俊锦方。从程奕的说明看，胡俊锦方从2017年4月即上门要求租客搬走，至签订《调解书》时则表明胡俊锦已与租客程奕达成新的租赁关系。胡俊锦、王颖君对上述三份证据的真实性、关联性均不予认可，并称董立坤从未出示过租赁合同。胡俊锦、王颖君提交与董立坤微信记录一份，表示从微信记录中可以体现出系争房屋产权登记变更后董立坤仍与租客保持租赁关系。董立坤认为上述证据不符合证据的形式要件，且内容体现出胡俊锦方已经开始行使租赁权。
董立坤在审理期间提交书面补充意见，称其与胡俊锦、王颖君于2017年3月14日达成口头协议由胡俊锦方直接与租客交接租约。董立坤表示胡俊锦在未受到董立坤的授权的情况下，是没有权利要求承租人搬离的，而《调解书》的签订可以得出胡俊锦已经得到董立坤授权的结论，亦可证明了双方存在口头协议的事实。董立坤另称在签订买卖协议时，租客已经承诺于2017年5月前搬离系争房屋，而胡俊锦在自行与租客交涉的过程中通过《调解书》将租期延续到2017年9月30日，故相应后果与董立坤无关。此外，一审判决胡俊锦、王颖君支付10万元尾款超出了一审的诉讼请求，且致使董立坤无法追究胡俊锦、王颖君的相应违约责任。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，就本案涉案买卖合同履行过程中的相应法律问题及双方当事人所持相应主张均作了充分详细的阐述，本院予以认同，不再重复。
针对董立坤所主张的基于胡俊锦、王颖君与租客自行达成《调解书》，可以证明董立坤完成交房义务一节，本院作补充分析如下。根据查明的事实，上述情节发生在胡俊锦、王颖君取得系争房屋产权之后。故为达到实际占有系争房屋的目的，当时胡俊锦、王颖君客观上可以选择基于合同约定向董立坤主张履行交付系争房屋的义务，或可基于权利人的身份要求租客腾退系争房屋。在胡俊锦、王颖君选择采用后一种方式的情况下，还涉及到租赁合同是否已经到期及租客是否愿意腾退等因素的影响，且客观上胡俊锦、王颖君也未明示放弃要求董立坤履行交付义务的权利。退而言之，若胡俊锦、王颖君经与租客协商而实际取得对系争房屋的占有，董立坤亦仅基于客观事实无需履行交付义务，并不能免于承担逾期交房的违约责任。需要指出的是，本案中并无董立坤指示租客向胡俊锦、王颖君交付系争房屋或就租赁关系进行交接的相应证据。而根据董立坤在二审中所提交的租客程奕的书面说明中“……我同意放弃该房优先购买权，但我说我要按租约居住至2017年12月底。……”的内容，也与其所称的在签订买卖合同时租客已经同意2017年5月前搬离，系胡俊锦、王颖君以《调解书》方式延长租期的主张相矛盾。此外，在一审审理中，双方当事人客观上也是通过现场交接的方式完成的系争房屋的交付。综上，董立坤关于其已完成或应免于交房义务的主张缺乏法律和事实依据，本院不予采纳。
至于10万元尾款系买卖合同约定义务，一审法院在胡俊锦、王颖君自愿履行的情况下通过判决形式予以明确，并无不当。董立坤若基于合同约定认为胡俊锦、王颖君构成违约，可另行主张，上述判决事项并不影响董立坤相应权利的行使。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4,300元，由上诉人董立坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一八年三月二十七日
书 记 员 徐 晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……