吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉05民终163号
上诉人（原审原告）：单继发，现住吉林省通化市。
上诉人（原审原告）：董全华，现住吉林省通化市。
上诉人（原审原告）：单纪梅，现住吉林省通化市。
上诉人（原审原告）：单纪芳，现住吉林省通化市。
上诉人（原审原告）：单纪友，现住吉林省通化市。
上诉人（原审原告）：单连平，现住吉林省通化市。
上列六上诉人委托代理人：金鹏，吉林邦安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高国清，现住陕西省汉中市。
委托代理人：高峰（高国清儿子），现住陕西省汉中市。
委托代理人：高国钧（高国清弟弟），现住吉林省通化市。
被上诉人（原审被告）：陈东，现住吉林通化市。
上诉人单继发、董全华、单纪梅、单纪芳、单纪友、单连平因与被上诉人高国清、陈东房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2017）吉0502民初2025号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告单继发、董全华、单纪梅、单纪芳、单纪友、单连平向原审法院提出诉讼请求：1、确认单义成与高国清及高国清与陈东签订的房屋买卖合同无效，返还房屋及土地给原告；2、判令陈东将土地恢复原状。事实与理由：2005年4月24日，单义成（原告的父亲）与高国清签订房屋买卖合同，约定将村里分给原告家的宅基地上自建72平方米住宅出售给高国清并将承包的土地交其耕种，高国清在该土地种植农作物，2016年农村土地确权过程中金厂镇工作人员已经明确告知高国清农村耕地及宅基地属于原告六人所有，原告六人收回了部分土地，但2016年7月23日高国清擅自将住宅及住宅前后，组里分给原告家的菜地出售给潘嘉兴，但实际经营人是陈东，潘嘉兴系陈东女婿。陈东在2017年开始在村小组分配给原告的菜地上种植树木并挖掘池塘。经原告多次催告被告将土地恢复原状未果。故原告依据法律法规之规定，向贵院提出如上诉讼请求。
原审被告高国清辩称：1、2005年4月24日高国清与原告的父亲单义成签了房屋买卖合同，交了房款25,000.00元。当时单义成自己住，且土地使用证是单义成自己的，单义成有权处置自己的财产，高国清与单义成签订的房屋买卖合同有效，原告在12年后，因该房子增值了，现提起诉讼，要求合同无效是不合理的；2、原告让高国清返还房屋和土地（并定价120,000.00元），是不合理的，该房屋高国清已经卖给陈东，所以原告应按照现价（包括房价增值部分、扩建部分及房屋维修部分）返还给被告及陈东；3、根据《土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于集体所有；农村宅基地上的房屋，即使出售也未改变宅基地的性质，其仍属于农村建设用地的性质，故农村宅基地房屋买卖合同不存在法定的无效是由，并且原告没有宅基地继承权，原告不具备本案诉讼主体资格；4、高国清卖房时，原告是知道的，且高国清是与陈东签订的合同，不是原告所述将菜地卖给了潘嘉兴。综上，被告高国清与单义成签订的房屋买卖合同是有效的，其子女不具备本案诉讼主体资格，请法院驳回原告的诉讼请求。
原审被告陈东辩称：1、2016年7月23日，出资人陈禹洁、潘嘉兴委托陈东与高国清签订了房屋土地转让经营协议，陈东购房前，夹皮村领导、组长都知道这件事，并且与单继发进行了沟通，当时只对承包地提出异议，对房屋和菜园没有提出异议；2、陈东与高国清签订的转让协议，转让的是经营管理权，并非买卖合同，请法庭确认协议有效。另外如出现债务纠纷应由高国清负责解决，所以陈东不具备本案被告资格；3、13年前高国清与单义成签订了转让合同，13年后因该争议房屋增值了，原告才提出合同无效，这是见利忘义的做法，且原告多次干扰被告的正常经营和发展，给被告经济造成了重大损失；4、承包土地使用权目前尚未流转给单继发，当时流转到高国清时是付费的。现在原告要求返还就应该赔偿被告各项经济损失290,000.00元，如果原告同意给付290,000.00元的损失，就可以返还房屋及土地；5、挖掘鱼塘的位置在原来水井和柳树溏的位置，没有动该争议土地，对房屋东侧只是进行土地平整。
原审法院经审理查明，2005年4月24日，被告高国清与原告的父亲单义成签了房屋买卖协议，协议约定：单义成将其所有的位于通化市东昌区金厂镇沿江村一组自建瓦房结构住宅3间72平方米以25,000.00元的价格卖给被告高国清，同时将房屋所有权证和土地使用证及土地承包合同一并交给被告高国清；另外协议还约定：单义成在村里承包的土地全交给被告高国清耕种，旱田8.7亩、水田0.8亩，合计9.5亩。村里补贴款由单义成享受，承包地发生变化单义成不负责。协议签订后，被告高国清交清房款，单义成将房屋所有手续及土地手续交被告高国清。被告高国清买房后，维修房屋并建了仓房、猪圈等及平整土地。2016年7月23日，被告高国清与被告陈东签订了金厂镇小米营村房屋土地转让协议，转让协议规定：被告高国清将其从单义成处购买的位于通化市东昌区金厂镇沿江村一组自建瓦房结构住宅3间72平方米以110,000.00元的价格卖给被告陈东，附属房有两个仓房、一个牛棚、一个猪圈和相关土地使用权转让给被告。同时约定口粮田相关手续在原房主儿子单继发手中，口粮田的使用权由被告陈东与单继发约谈另行签约。被告陈东购房后增添鱼塘等。2015年1月25日单义成去世。
原审法院认为，单义成去世后，除原告单连平外，其他原告单继发、董全华、单纪梅、单纪芳、单纪友是单义成法定继承人，有主张权利的资格，故原告单继发、董全华、单纪梅、单纪芳、单纪友具备本案主体资格。被告高国清与被告陈东签订的房屋买卖合同，所以被告陈东具备被告主体资格。被告高国清与单义成买卖的房屋为通化市东昌区金厂镇沿江村所有土地的农村宅基地房屋，而被告高国清又将该房屋卖给被告陈东，按规定该房屋只允许在金厂镇沿江村村民之间进行买卖，被告高国清、陈东都不是金厂镇沿江村村民，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”被告高国清与单义成签订的房屋买卖协议及被告高国清与被告陈东签订的金厂镇小米营村房屋土地转让协议均无效。被告陈东将位于通化市东昌区金厂镇沿江村一组的房屋返还给原告单继发、董全华、单纪梅、单纪芳、单纪友。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告单继发、董全华、单纪梅、单纪芳、单纪友应返还被告陈东购房款110,000.00元。原告主张被告陈东将土地恢复原状及返还土地的请求，不予支持。被告陈东要求原告赔偿其他损失可另案告诉。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及相关解释之规定，遂判决：一、单义成与被告高国清于2005年4月24日签订的房屋买卖协议书无效及2016年7月23日被告高国清与被告陈东签订的金厂镇小米营村房屋土地转让协议无效；二、被告陈东于本判决生效后3个月内将位于通化市东昌区金厂镇沿江村一组的房屋返还给原告单继发、董全华、单纪梅、单纪芳、单纪友；三、原告单继发、董全华、单纪梅、单纪芳、单纪友于本判决生效后1个月内返还给被告陈东购房款110,000.00元按中国人民银行同期同类贷款利率承担利息（时间从2016年7月24日起至给付之日时止）；四、驳回原告单继发、董全华、单纪梅、单纪芳、单纪友、单连平和被告陈东其他诉讼请求。案件受理费2,700.00元，由原告单继发、董全华、单纪梅、单纪芳、单纪友、单连平负担1,350.00元，被告陈东负担1,350.00元。
一审判决作出后，上诉人单继发、董全华、单纪梅、单纪芳、单纪友、单连平不服，向本院提出上诉。其上诉请求是，撤销吉林省通化市东昌区人民法院（2017）吉0502民初2025号民事判决第三、四项，依法改判。本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人应返还价款金额为2.5万元及利息。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”从合同的相对性来讲是两份买卖合同存在两次的返还义务，第一个份合同是单义成与高国清的合同，单义成收到高国清的2.5万元价款，因此应就2.5万元部分进行返还；第二份合同时高国清与陈东之间签订的并且高国清收到的11万元，应该是高国清承担对陈东11万元的返还义务，原审判定上诉人返还陈东的11万元于法无据。2、被上诉人高国清、陈东应该承担过错责任。《合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中高国清、陈东无权购买农村宅基地上的房屋，该房屋是特定的主体相联系的，只有本集体经济组织成员，才有权取得本集体经济组织土地宅基地的使用权，被告并非本集体经济组织成员，无权取得单义成名下的宅基地使用权，高国清更无权将宅基地使用权转让给陈东。所以对于高国清与陈东之间的买卖合同造成陈东合法的损失应该由高国清、陈东自行承担。3、上诉人要求将返还土地及恢复原状应该保护。根据我国房地产管理所体现的“房随地走，地随房走”、“房地一体”的法律精神即房地不可分割的归属原则，既然一审法院判令合同无效房屋返还给上诉人，那么该房屋占有范围的宅基地和园田地也应该一并返还。一审上诉人提供的现场照片及土地确权材料都可以证明被上诉人陈东挖鱼塘及平整的土地（要建房屋）的地方是上诉人的园田地，被上诉人陈东擅自改变土地用途未经有关部门批准属于违法行为。被上诉人陈东因上述违法行为产生的损失应该由其自行负责并承担恢复原状的义务。
被上诉人高国清辩称，1、高国清与单义成、陈东宅基地房屋转让一案，事实清楚，纯属原告见利忘义的不道德行为。一是原告父亲单义成的宅基地房屋属于其自己名下，而且自己独居生活，不与其任何子女居住在一起。其农村子女早已有了自己的宅基地房屋，不在农村居住的子女也早已迁出，单义成有权转让自己的宅基地房屋，在转让权利方面与其子女没有任何关系。二是《土地管理法》明确规定，宅基地属于集体所有，继承人不能继承。所以，原告对其父亲的宅基地应该没有继承权，如果原告有继承权，那么，转让合同就应该有效。三是2016年7月被告高国清将此宅基地房屋转让给被告陈东时，原告听说后，只是收回了承包田，而对该宅基地房屋另行转让并没有提出其他任何异议。同时，被告陈东也反复与原告进行沟通过，原告也没有提出此宅基地房屋不能转让或其他问题。四是该宅基地房屋首次转让时隔13年之久，二次转让一年半有余，原告提出这个问题，其用心何在？被告高国清认为：该宅基地房屋前景有占用动迁的可能，如果占用动迁，一定会增值很多，所以，原告才有了见利忘义的邪念。如果现在该宅基地房屋没有增值空间，现价值和原来价值基本相等或者是贬值了，原告决不会作出这种见利忘义的不道德行为。所以，法院也不应该支持这种见利忘义的不道德行为。原告不具备上诉资格，再次请求法院拨回原告上诉请求。2、原告在上诉状中说：“只返回被告高国清2万5千元价款及其利息。”这既不合情理，也不合法。13年之间，物价上涨了多少？那时的2万5千元和现在的2万5千元能相提并论吗？那时的市场房价与物价和现在的能一样吗？并且被告高国清在居住期间多次投资，对该房屋进行多次修缮，还进行了土地平整，建有猪舍、牛棚、仓房等。被告高国清将此宅基地房屋转让给被告陈东后，陈东又进行了投资建设。如果原告坚持要回所卖宅基地房屋，需按两个被告的投资总和和现在的市场价格返还被告陈东价款。况且，原告在起诉时自己给此宅基地房屋定价12万元。另外，被告高国清并没有主张向陈东要回所转让的宅基地房屋，只有原告主张要回所转让的宅基地房屋，而且该宅基地房屋现在属于被告陈东所有，被告高国清没有该宅基地房屋的处置权，无法与原告达成返还协议。因此，法院一审判决原告向被告陈东返还宅基地房屋价款是正确的。3、原告在上诉状中提到的过错责任问题。原告明知转让宅基地房屋不符合法律规定，还在转让，这是明知故犯。当年，被告高国清将宅基地房屋价款付给单义成之后，准备和单义成一同去办理产权过户手续时，其女儿堵住出租车，坚决不让去。并把其父亲从出租车上拽拉下来。当时，被告高国清对单义成说：“我不买了，把钱退给我吧。”单义成却说：“那不行呀，我好不容易卖了出去，不能退。”由此说来，原告今天的出尔反尔，显而易见，这是原告蓄谋已久的。原告现在的这种行为应是一种诈骗行为，原告应该承担全部过错责任。
被上诉人陈东辩称，上诉人应当赔偿被上诉人因合同无效导致的各项损失。对房屋重置及附属物重置的价格和宅基地区位补偿价格确定赔偿款为26万元，其他损失3万元。上诉人违反诚实信用原则，12年后单方面上诉法院要求确认合同无效，应承担主要过错责任。上诉人无上诉资格，应承担一二审发生的全部诉讼费用。
二审庭审期间，双方当事人均没有向法院提交新的证据，也没有新的质证意见。本院二审审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查明，1992年4月9日，单义成填写的《私有房屋产权普查登记审批表》及《私有房屋产权调查审批表》中，对于争议房屋的申请人栏和权利人栏处，只填写单义成一人姓名，产权共有人栏和共有人栏处均是空白。《私有房屋所有权证存根》记载，所有权人姓名为单义成，房屋共有人栏处全部空白，共有人数处体现6人。
本院认为，本案案由是房屋买卖合同纠纷。关于单继发等六人的第二个上诉理由，即高国清、陈东应该承担过错责任的问题。因非集体经济组织成员购买农村宅基地上建筑房屋的行为是法律所禁止的，原审法院对此已进行了评价。导致本案房屋买卖合同无效的原因非一方当事人的原因，双方当事人均应当承担相应的过错责任。关于单继发等六人第三个上诉理由，即陈东是否应承担恢复原状义务的问题。原审法院已经判令陈东返还争议的房屋。单继发等六人没有提供充分的证据证明陈东等有擅自改变集体土地用途的行为，对其要求恢复原状的上诉理由，本院不予支持。关于单继发等六人的第一个上诉理由，即只应返还价款金额为2.5万元及利息的问题。本案第一次房屋买卖发生在单义成与高国清之间，虽然违法了国家相关法律规定，但作为所有权人的单义成出卖房屋土地等是其真实意思表示，出卖房屋时，单继发等六人均没有与单义成同住，从2005年至2015年1月25日单义成去世，在长达10余年的时间里，单义成从没有提出无效的意思表示。高国清等对房屋进行了修缮、管理，添附部分设施，势必导致房屋增值。2016年7月23日，高国清与陈东以11万元的交易价格签订了《房屋土地转让协议》，发生了第二次房屋买卖。直至单继发等六人提起诉讼，陈东又对房屋进行了长达一年使用管理，进行了必要的投入。单继发等六人起诉时，第一项诉讼请求是“确认单义成与高国清及高国清与陈东签订的房屋买卖合同无效，返还房屋及土地给原告。（价值12万元左右）”其对高国清及陈东的交易行为、交易价格是明知的。上述分析进一步可以说明，一是单义成出卖房屋是其真实意思表示，没有损害单继发等六人的权益；二是经过11年多的投入管理，房屋已经增值；三是高国清与陈东房屋交易价格是11万元。单继发等六人主张按照2005年单义成与高国清签订协议时的交易价格返还，完全忽视了房屋所有权人单义成出卖房屋的真实意思表示，忽视了高国清与陈东对房屋进行投入修缮的客观事实。原审基于本案的基本事实，判决单继发等六人按照高国清与陈东的交易价格进行返还符合房屋买卖的真实历史背景、二次交易的真实性，符合公平原则。
综上所述，单继发等六人的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1925元，由上诉人单继发、董全华、单纪梅、单纪芳、单纪友、单连平负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴兴彦
审判员 张丽晶
审判员 修 勇
二〇一八年三月一日
书记员 撒 炜