大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0214民初5468号
原告：姜某某，男，1958年2月10日出生，汉族，住辽宁省大连市普兰店区。
委托诉讼代理人：林树茂，系辽宁君子道律师事务所律师。
被告：大连君泰房地产开发有限公司，住所地：大连市甘井子区华东路泉水A1区17号2单元1层2号。
法定代表人：李长发，系该公司经理。
委托诉讼代理人：李某某，男，系该公司副经理，1946年8月30日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：马家强，系辽宁融都律师事务所律师。
原告姜某某与被告大连君泰房地产开发有限公司（以下简称君泰公司）民间借贷纠纷一案，本院于2017年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林树茂、被告委托诉讼代理人李某某、马家强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告双方于2014年10月25日所签订的《以房抵付借款协议书》予以解除；2、请求判令被告立即返还原告总房款644，800元；3、请求判令被告按房款总额的30%向原告支付违约金193，440.00元；4、本案诉讼费、评估费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：大连金光房地产开发有限公司（下称金光公司）于2012年6月25日变更为大连君泰房地产开发有限公司。2012年5月12日，金光公司以开发建设普兰店市莲山镇金色阳光楼盘急需资金为由，向原告借款人民币20万元。原告同意并出借款项后，金光公司向原告出具借据一份，约定：“借款月息6%，期限为六个月”。但遗憾的是，被告并未按借据约定履行还款义务。2014年10月25日，原被告双方签订《以房抵付借款协议书》，约定：“被告用金色阳光小区4#楼5号公建（建筑面积87.87平方米、每平方米12，000元）抵付借款本息，因借款本息不足房款故原告需向被告再支付房款20万元，同时被告承诺于2015年12月30日前将房屋交付原告，若被告未能履行合同义务，则被告需向原告返还房款总额644，800元，逾期不返还，按日万分之五向原告支付滞纳金，并按房款总额30%向原告支付违约金。”协议书签订后，原告依约向被告交纳了20万元房款，被告出具收款收据。但被告于交房期限届满后未向原告交付房屋，也未向原告返还房款。交房期限届满后，原告曾多次向被告催交房屋或返还房款，但被告以种种理由拖延、推诿，至今无果，现如今原告才知晓所抵顶的房屋已被法院查封，致使合同目的已无法实现，故原告依法诉至你院，请予以支持原告的诉讼请求。
庭审中，原告变更诉讼请求为：要求被告方返还借款20万元，并自2014年10月25日起至实际给付之日止按照年利率24%支付借款利息，对于原起诉状中的第1、2、3项诉讼请求予以撤销。
君泰公司辩称：不同意原告变更诉讼请求，被告认为原告本案最初的诉讼请求和变更后的诉求完全是两个不同的诉讼请求。原诉求属于房屋买卖合同纠纷，变更后的诉求属于借款合同纠纷，而且根据原告的证据1借款合同纠纷的主体和买卖协议纠纷的主体是不完全一致的，所以被告认为原告应当撤回本案的诉讼，另案主张变更后的诉求。被告在坚持上述意见的同时，对原告变更后的诉求发表答辩意见：不同意原告变更后的诉讼请求，根据庭审调查就该20万元的借款原告没有证据证明已经交付给被告，对交款的时间、地点、接收人以及用途等整个交付过程没有作出合理和有依据的解释，而且从借据本身看借款人是庞某某，在借据主文当中也明确表述的是“大连金光房地产开发有限公司庞某某今借…”，也表明是庞某某为借款人而不是被告，所以被告认为庞某某为本案的借款人至少庞某某应当作为本案的当事人之一，以便于查明事实。借据本身属于借款协议，不代表履行证据，就借据项下的借款的交付原告应当另行提交履行方面的证据，予以证实借据已实际履行，款项已实际交付。且原告证据1当中的借据即使资金已实际交付出借人庞某某那么也已经超过诉讼时效。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于原告提供的证据：证据1：借据1份，形成时间为2012年5月12日，借款方系大连金光房地产开发有限公司及借款人庞某某，出借方为本案原告姜某某，借款数额为人民币20万元，约定借款利息为月息6%，还款时间为2012年11月12日前，拟证明借款事实的存在，进而证明购房款644800元中的20万元购房款是以借款的形式转变为购房款这一基本事实；证据2、《以房抵付借款协议书》，签订的双方为原告姜某某，被告大连君泰房地产开发有限公司原名为金光房地产开发有限公司，形成时间为2014年10月25日，拟证明原被告双方由原先的民间借贷的法律关系转变为房屋买卖法律关系，该协议所约定的交付房屋的期限已届满，被告并未按协议书履行合同义务，其行为构成违约行为；同时，根据变更后的诉讼请求，该证据可以证明原告已将2015年5月12日借款20万元实际交付给被告，并引起上述20万元借款诉讼时效的中断；证据3、收款收据，编号为0021184，形成的时间是2014年10月25日，交纳房款的客户名称为原告姜某某，交款的项目事由为购房款，交款的金额为人民币20万元，同时备注当中明确约定收到的是金色阳光小区4号楼5号公建购房款，该份证据与第二份证据形成证据链条，予以证明购房事实的存在。被告发表质证意见如下：对证据1真实性没有异议，对证明事项有异议，认为该借据当中借款人为案外人庞某某，金光公司并非借款人，且借据在性质上属于借款协议，并不意味着原告将借款实际交付给了借款人庞某某，更不意味着交给了被告，原告应当向法庭出示基于该借据而交付借款本金20万元的银行流水或收条，否则的话不能基于该借据要求任何其他的相关方支付或返还借款。而且月息6%明显违反法律规定；对原告的证据2当中甲方的签字及庞某某的签字被告不持异议，并认为该协议书对原告和庞某某之间产生法律约束力，对该协议当中的君泰公司公章的真实性不予认可，同时向法庭提交书面的印章真伪的司法鉴定申请。如果鉴定结论认为印章是虚假的话，原告应当向该协议书的签字方也就是庞某某主张相关的权益；对证据3真实性不予认可，该收据上君泰公司的财务专用章是虚假的，被告申请对该印章的真伪进行鉴定，同时原告也没有实际向被告方支付过该20万元款项。本院认为，被告对证据1真实性无异议，本院予以确认。关于证据2，本院对原告依据该证据提出的原告已将2015年5月12日借款20万元实际交付给被告，并引起上述20万元借款诉讼时效的中断的主张予以采纳，具体理由将在本院认为部分进行论述，关于证据3与本案无关联性，本院不予确认。对被告提供的证据：君泰公司的企业机读档案登记资料一套及变更情况查询卡一套，拟证明2012年6月25日大连金光房地产开发有限公司名称变更为大连君泰房地产开发有限公司，2013年2月4日庞某某不再担任君泰公司的股东和法定代表人，在此之后庞某某的任何行为均是其个人行为，不能代表君泰公司，因此本案当中原告证据2庞某某的签字不能代表被告。原告对上述证据真实性无异议，本院予以确认。
综合当事人陈述及庭审质证意见，本院认定事实如下：2012年5月12日，被告大连君泰房地产开发有限公司（原大连金光房地产开发有限公司,2012年6月25日变更为大连君泰房地产开发有限公司）及时任法定代表人庞某某向原告出具借据,内容为:大连金光房地产开发有限公司庞某某今借姜某某人民币￥200，000.00元（人民币大写贰拾万元整）（月息6%，利息月付）。此借款用大连金光房地产开发有限公司正在开发建设的普兰店市莲山镇“金色阳光”小区3#楼4单元403和402两套住宅（总面积118.24平方米）作为借款抵押。此借款定于2012年11月12日前付清，逾期不能还清，借款人同意用上述抵押房屋按2000.00/平方米作价转让给出借人姜某某。办理房屋手续的相关费用按国家规定各自承担。借款单位：大连金光房地产开发有限公司（章）借款人：（签字）庞某某见证人（签字）：陶某某担保人：李某某1出借人：姜某某借款日期：2012年5月12日。
2013年2月4日，被告法定代表人变更为焦某某。2013年8月27日，被告法定代表人变更为李长发。
2014年10月25日，原告与庞某某签订以房抵付借款协议书，内容为：甲、乙双方就乙方用乙方所有的【金色阳光】小区商品房抵付欠甲方借款事宜，经双方协商一致，达成如下协议：一、乙方2012年5月12日借用甲方人民币贰拾万元（￥200，000.00元），从2013年2月12日起至今借款利息（月息6%）合计人民币244，800.00元（大写贰拾肆万肆仟捌佰元）一直未付，截止到2014年10月25日，乙方欠甲方本息合计肆拾肆万肆仟捌佰元（￥444，800.00元），甲方同意乙方用莲山街道水门子社区【金色阳光】小区4#楼5号公建（建筑面积87.87平方米）按单价12000/平方米抵付欠款本息。二、本协议签订后，甲方再支付乙方购房款人民币￥200，000.00元（大写贰拾万元），乙方给甲方出具收款收据、做商品房网签备案，甲方同意正规《销售不动产统一发票》或销售该房屋在乙方还清李某某借款或与李某某协商同意后办理。三、本抵房协议签订后，乙方欠甲方的借款及利息不再产生利息，乙方也无需承担任何违约责任。四、本协议经双方签字或盖章后生效，至甲方将全部房屋正规《商品房买卖合同》和《销售不动产统一发票》、房屋产权证办理完毕后自行废止。五、其他约定：①乙方不得将本协议约定的房屋出售给除甲方或其指定的第三人之外的他人；②乙方承诺2015年12月30日前将房屋交付甲方进住装修或销售；如不能兑现以上两条，乙方承担甲方已交纳房款总额30%的违约金，并在接到甲方书面通知15日内返还甲方已经交纳的总房款人民币陆拾肆万肆仟捌百元（￥644，800.00元），逾期不返还，每逾期一日承担欠款总额万分之五的滞纳金。六、本协议签订后原2012年5月12日借据中的借款本金及所欠2013年2月13日到2014年10月25日止的利息直接转为购房款。七、本协议一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。甲方（签字）：姜某某身份证号码：×××乙方（盖章）：“大连君泰房地产开发有限公司”代表人：庞某某协议日期：2014年10月25日。上述协议书中有“大连君泰房地产开发有限公司”盖章及庞某某签名。庭审中，被告对上述公司印章予以否认，但对甲方（原告姜某某）及庞某某的签字不持异议，并认为该协议书对原告和庞某某之间产生法律约束力。原告变更诉讼请求为：要求被告方返还借款20万元，并自2014年10月25日起至实际给付之日止按照年利率24%支付借款利息。
本院认为，原告在法庭辩论终结前变更诉讼请求，并不违反法律规定。根据变更后的诉讼请求及本案所涉及的法律关系的性质，本案案由为民间借贷纠纷。本案的争议焦点为：一、被告大连君泰房地产开发有限公司是否是案涉借据的借款人及案涉借款20万元是否实际交付；二、原告诉请是否超过法律规定的诉讼时效。关于第一个争议焦点，被告对原告提供的借据真实性无异议，该借据明确写明借款单位为被告即原大连金光房地产开发有限公司，且加盖该单位公章，因此被告提出其并非借款人的意见无事实依据，本院不予采信。关于案涉借款20万元是否实际交付，被告虽对原告提供的以房抵付借款协议书中君泰公司公章的真实性不予认可，但同时对原告及前任法定代表人庞某某的签字不持异议，并认为该协议书只在原告和庞某某之间产生法律约束力。即使被告对该协议书被告公章不予认可，但原告基于合理信赖与庞某某签订上述协议书，从该协议第一条“乙方2012年5月12日借用甲方人民币贰拾万元（￥200，000.00元……）”中可以体现的客观事实是借款20万元确已交付，从而转化成该协议中购房款的一部分。结合本案案情，被告虽抗辩借款尚未实际交付，但并未作出合理解释，因此，本院对被告提出的借款20万元未实际交付的意见不予采纳。关于第二个争议焦点，原告诉请是否超过法律规定的诉讼时效。如前所述，原告源于与被告及其原法定代表人庞某某2012年5月12日借款20万元的事实，基于合理信赖与之签订以房抵债协议书，已构成表见代理。该协议书中被告（原法定代表人庞某某）承诺于2015年12月30日前将房屋交付原告进住装修或销售，因义务人同意履行而产生诉讼时效中断，原告在2017年10月25日向本院提起诉讼，显然并未超过法律规定的三年诉讼时效期间，因此，本院对被告提出的原告诉请超过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。根据原告提供的由被告加盖公章的借据可以证明原、被告之间存在借贷法律关系。被告理应按借据约定的时间偿还借款，逾期未还构成违约，因此本院对原告要求被告偿还20万元借款的诉讼请求予以支持。关于原告主张的被告应自2014年10月25日起至款项实际给付之日止按照年利率24%支付借款利息的诉讼请求，并不违反法律规定，本院予以支持。
综上，本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条、第二十九条之规定，判决如下：
被告大连君泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告姜某某借款20万元，并自2014年10月25日起至款付清之日止按照年利率24%支付利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取6091元，由被告大连君泰房地产开发有限公司负担1453元，原告姜某某负担4638元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 戴世庆
二〇一八年三月十五日
书记员 吴雪玲
附法律依据：
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：
（一）权利人向义务人提出履行请求；
（二）义务人同意履行义务；
（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；
（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第十六条原告仅依据借据、收据、欠条等债权凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩已经偿还借款，被告应当对其主张提供证据证明。被告提供相应证据证明其主张后，原告仍应就借贷关系的成立承担举证证明责任。
被告抗辩借贷行为尚未实际发生并能作出合理说明，人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况以及证人证言等事实和因素，综合判断查证借贷事实是否发生。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。