杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭西商初字第2705号
原告：东阳市农村信用合作联社。
法定代表人：韦凯华。
委托代理人：徐明明。
被告：浙江香娟集团有限公司。
法定代表人：俞立。
委托代理人：厉健。
委托代理人：史晓东。
被告：杜梦芳。
被告：吴玉兰。
原告东阳市农村信用合作联社（以下简称原告）诉被告浙江香娟集团有限公司（以下简称香娟集团公司）、杜梦芳、吴玉兰债权人撤销权纠纷一案，本院于2009年10月19日立案受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭，于2009年12月8日、2010年3月18日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐明明、被告香娟集团公司委托代理人厉健、史晓东到庭参加诉讼。被告杜梦芳、吴玉兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年8月29日香娟集团公司与原告签订抵押借款合同一份，向原告借款2650万元，同日又向原告申请保证贷款1000万元。原告按约发放了上述两笔贷款共计3650万元，但贷款到期至今，香娟集团公司均未还款。2008年11月6日三被告签订房屋转让合同一份，香娟集团公司据此将坐落于杭州市西湖区文三路453－1号5层的建筑面积为907.66平方米的写字楼以6610.40／平方米的价格出售给杜梦芳和吴玉兰，据了解同类地点的写字楼每平方米价格在12500元至14500元。香娟集团公司转让上述房屋后，已无其他财产可用于归还原告的借款。原告认为，香娟集团公司以明显不合理的低价将房屋转让给杜梦芳和吴玉兰，该行为对原告的合法权益造成了严重损害。故诉至法院，要求判令：1、撤销三被告之间的房屋转让行为；2、本案诉讼费用由三被告承担。
被告香娟集团公司辩称：香娟公司向原告申请的借款，分别提供了价值5448万元的房地产作抵押担保以及相应的保证人担保，至今抵押物没有发生灭失、变更等情况，保证人的情况也未发生变化，原告完全可以通过处置抵押物或向保证人催款实现债权，三被告之间的房屋转让行为对上述两笔借款偿还不会产生任何影响，原告的利益并未收到损害。同时，三被告之间不存在以不合理低价转让房产的行为。本案所涉的房产使用土地为仓储用地，而非写字楼用地，因此相应的交易价格应低于正常的写字楼价格。且在该房屋的交易过程中，曾对房屋进行了价值评估，评估价与转让价是一致的，均为600万元，所以房屋的买卖价格是合理的。原告要求行使撤销权的条件不成就，请求驳回原告的诉讼请求。
被告杜梦芳、吴玉兰未到庭参加诉讼，视为放弃答辩的权利。
针对自己的主张，原告举证如下：
1、最高额抵押借款合同一份，证明香娟集团公司与原告签订借款2650万元的抵押借款合同。
2、借款借据二份，证明原告分两笔向香娟集团公司放贷2650万元。
3、保证借款合同一份，证明香娟集团公司向原告借款1000万元，保证人为广厦建设集团有限责任公司（以下简称广厦集团）、俞某。
4、借款借据一份，证明原告向香娟集团公司放贷1000万元。
5、房屋所有权证存根、销售发票，证明香娟集团公司将文三路453-1号5层、面积907.66平方米的写字楼出售给杜梦芳、吴玉兰，售价6610.40元／平方米，总价600万元，并于2008年11月13日办妥了房屋产权证书。
6、杭州市房屋转让合同一份，证明事项同证据5。
7、浙江在线网2008年9月25日、10月28日发布的文三路写字楼售房信息二条（网上下载资料），证明2008年9至10月期间，杭州市文三路写字楼市场挂牌价为12881元／平方米-14314元／平方米之间，三被告之间转让的写字楼价格明显偏低。
8、广厦集团给被告并抄送原告的函一份，证明广厦集团发现被告低价出售写字楼，要求其予以纠正并同时原告的事实。
9、（2009）东商初字第1182、1186、1189号民事判决书三份，证明东阳市人民法院于2009年10月21日判令香娟集团公司偿还原告借款本息共计4044.7466万元，在该三案诉讼过程中香娟集团公司拒不出庭应诉，拒不履行生效民事判决，对合同债务和法院判决持消极放任态度，使原告的债权至今得不到实现，同时证明香娟集团公司在债务存续期间低价出售房产，具有主观恶意。
10、浙信联干（2005）65号文件一份，证明三被告之间的《房屋买卖合同》的具体经办人、领证人、房屋评估委托人吴为民于2005年6月任原告单位理事长，至今仍在职，他对香娟集团公司与原告存在巨额借款未还是知情的，杜梦芳、吴玉兰委托吴为民操纵此事，应该了解香娟集团公司欠原告巨额借款未还的事实，主观上并非不知情的善意行为。
11、招工登记表一份，证明杜凯凯是原告的员工，同时其是杜梦芳、吴玉兰的儿子，杜梦芳、吴玉兰通过杜凯凯能够知晓香娟集团公司与原告的债权债务情况，对低价转让行为导致原告债权不能实现应是明知的。
被告香娟集团公司发表质证意见如下：
对证据1的三性均无异议，对其完整性有异议，作为该合同的附件还有一份抵押清单，可以证明香娟集团公司提供了价值5000多万元的房屋及土地使用权作抵押。
对证据2、3、4、5、6均无异议。
对证据7的三性均有异议，这是从网络上打印下来的内容，无法与真实页面核实，不具真实性、客观性，即使是真实的，该标价也是卖房人随意标上去的，具有随意性，不具客观性。且反映的是写字楼用房，而本案所涉房产用途是仓储用途，不具可比性。
对证据8的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明广厦公司不再为香娟集团公司提供担保，广厦公司的保证能力也没有受到影响。
对证据9的三性均无异议，上述判决书可以证明在原告与香娟集团公司的借款中，除了设定房产抵押担保外，还有香娟房地产公司、俞某、广厦集团作为保证人，原告要实现债权，完全也可以通过处置抵押物或者向保证人要求偿还来得到满足，三被告之间的房屋买卖对原告的利益不产生任何不利影响，原告行使债权人撤销权条件不成就。
对证据10的真实性无异议，对其关联性和证明力有异议，该证据不能否定吴为民在任职期间作为其他民事行为人从事民事行为的有效性，该证据与本案无任何关联。
对证据11的三性均有异议，该证据系原告单方证据，对其真实性、合法性无法核实，且该证据不能证明三被告转让房产行为对原告的债权有任何的损害。
被告香娟集团公司举证如下：
1、最高额抵押借款合同及抵押财产清单一份，证明香娟集团公司贷款2650万元，以评估价格5448.88万元的房产及土地使用权作为抵押物。
2、他项权证一份，证明香娟集团公司为2650万元贷款提供的抵押物即房地产，已依法办理抵押登记手续。
3、房地产估价报告一份，证明香娟集团公司提供房产及土地使用权作为抵押物，评估价格为5448.88万元，有能力履行前述原告的3650万元债务。
4、保证借款合同一份，证明1000万元贷款由广厦集团、俞某提供连带责任保证的事实。
5、房产证、土地证、房屋转让合同各一份，证明文三路453号-1号5层房产系仓储用地，转让价格必然远低于写字楼转让价格；且香娟集团公司与杜梦芳、吴玉兰签订的房屋转让合同已实际履行完毕。
6、借据、银行汇款凭证十一份，证明香娟集团公司因资金周转困难，曾向杜梦芳及其亲友等多人借款1000多万元，香娟集团公司为清偿上述债务，以合理的市场价格将文三路453号-1号5层房产转让给杜梦芳、吴玉兰。
7、房地产交易价值估价报告书一份，证明文三路453号-1号5层房地产在2008年11月7日的公开市场价格为600万元。
原告发表质证意见如下：
对证据1、4的三性均无异议，但设定抵押不排除原告行使民事撤销权。
对证据2的真实性无法发表意见，该证据没有看到全部，即使是真实的，只是设定了法定的优先受偿权，但该权利受到很多制约，抵押行为能否使原告的债权得到实现无法保证，法律也没有规定设定债权抵押行为后就能排除债权人行使撤销权。
证据3没有提供原件，对其真实性有异议，且与本案没有直接的关联性。
对证据5中的房产证和房屋转让合同的真实性无异议，恰恰证明香娟集团公司自认该交易价格是明显低于市场交易价格。仓储用地的土地性质跟房产证上的用地是不一致的，即使作为仓储用地，也不一定会使价格减低许多，仓储用地有工业仓储、综合仓储等，作为综合仓储，用途也可以用作写字楼，其市场价不应该远低于周边的写字楼；土地证系复印件，对真实性有异议。
对证据6的真实性无法确认，且与本案无关联性。
对证据7形式上的真实性无异议，对其内容的真实性有异议，评估价偏低，该房产交易涉及到国家征税，应由政府估价机构进行评估。
被告杜梦芳、吴玉兰未到庭参加诉讼，亦未提交证据，视为放弃质证和举证的权利。
本院对双方当事人提交的证据认证如下：
对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、8、9、10，被告香娟集团公司对其真实性均无异议，仅对部分证据的关联性和证明力提出异议，本院对其真实性予以确认；原告提交的证据7系网页打印件，且涉及的是其他房屋的单价，而非本案所涉房屋的单价，与本案无关联性，本院对其证明力不予确认；原告提交的证据11，与本案无关联性，本院不予确认。
对被告香娟集团公司提交的证据1、4，原告对其真实性无异议无异议，本院予以确认；香娟集团公司提交的证据2，原告虽有异议，但该证据能与原告提交的证据9相互印证，本院对其真实性予以确认；香娟集团公司提交的证据3系复印件，原告有异议，本院对其真实性不予确认；香娟集团公司提交的证据5，原告对其中的房产证和房屋转让合同的真实性无异议，但认为土地证系复印件，有异议，本院对房产证和房屋转让合同的真实性予以确认，对土地证的真实性不予确认；香娟集团公司提交的证据6，与本案争议的房屋买卖合同应否撤销系不同的法律关系，与本案无关联性，本院不予确认；香娟集团公司提交的证据7，原告对其形式真实性无异议，但认为评估价偏低，对内容的真实性有异议，本院对该评估报告系三被告之间在房屋转让过程中所作的房屋评估并据此价格进行交易这一事实予以确认。
根据上述本院确认的证据，本院认定本案事实如下：
2008年8月29日，香娟集团公司与原告签订了一份最高额抵押借款合同，约定原告同意在2008年8月29日至2011年8月28日期间向香娟集团公司发放最高限额为2650万元的贷款，香娟集团公司为此提供东房权证歌山字第××号、080310-××号、080347-080354号的房产设定抵押，土地使用权一并抵押，并于2008年9月2日办理了相应的他项权证。同日，原告与兴化市香娟房地产开发有限公司（以下简称香娟房地产公司）、俞某签订了保证借款合同一份，约定香娟房地产公司和俞某为香娟集团公司向原告的借款提供担保。合同订立后，香娟集团公司分别向原告借款1600万元和1050万元，借款期限均为2008年9月2日至2009年8月21日。两笔借款到期后，香娟集团公司仅归还部分利息，原告诉至浙江省东阳市人民法院（以下简称东阳法院）。2009年10月东阳法院作出（2009）东商初字第1182号民事判决书，判令：香娟集团公司于该判决生效之日起十日内归还原告借款本金1600万元、支付利息1636917.46元（利息计算至2009年8月24日，此后另计）；香娟房地产公司、俞某对上述借款本息承担连带清偿责任；原告对抵押的东房权证歌山字第××号、080310-××号、080347-080354号的房产、土地使用权享有优先受偿权；案件受理费127622元，由香娟集团公司负担，香娟房地产公司、俞某负连带责任。同时，东阳法院作出（2009）东商初字第1186号民事判决书，判令：香娟集团公司于该判决生效之日起十日内归还原告借款本金1050万元、支付利息1025600.95元（利息计算至2009年8月24日，此后另计）；香娟房地产公司、俞某对上述借款本息承担连带清偿责任；原告对抵押的东房权证歌山字第××号、080310-××号、080347-080354号的房产、土地使用权享有优先受偿权；案件受理费90954元，由香娟集团公司负担，香娟房地产公司、俞某负连带责任。2008年8月25日香娟集团公司向原告申请保证借款1000万元，并由广厦集团、香娟房地产公司、俞某作连带责任保证，原告按约放贷，借款期满后，香娟集团公司仅支付部分利息。原告诉至东阳法院。2009年10月东阳法院作出（2009）东商初字第1189号民事判决书，判令：香娟集团公司归还原告借款本金1000万元、支付利息1284949.15元（利息计算至2009年8月24日，此后另计）；广厦集团、香娟房地产公司、俞某对香娟集团公司的上述借款本息负连带清偿责任；案件受理费89510元，由香娟集团公司负担，广厦集团、香娟房地产公司、俞某负连带清偿责任。上述三份民事判决书生效后，香娟集团公司、广厦集团、香娟房地产公司、俞某均未付款。2010年1月应原告申请东阳法院对上述三份生效判决确定的债务进行强制执行，目前正在对抵押的房地产进行评估，尚未执行完毕。
2008年11月香娟集团公司（具体经办人为吴为民，曾任原告单位的理事长）委托浙江恒信房地产土地评估有限公司对杭州市西湖区文三路453－1号5层的建筑面积907.66平方米的房屋进行了评估，评估价为600万元。2008年11月6日三被告签订房屋转让合同一份，香娟集团公司将上述房屋以600万元的价格转让给杜梦芳和吴玉兰，2008年11月13日该房屋产权已办至杜梦芳、吴玉兰名下，房产证上载明房屋设计用途为“非住宅”。2009年10月13日广厦集团向香娟集团公司发出《要求撤销房屋转让合同的函》，以香娟集团公司低价转让房屋给杜梦芳和吴玉兰，损害了作为保证人的广厦集团的利益为由，要求香娟集团公司立即撤销该房屋转让合同，同时广厦集团将该函件抄送给原告。2009年10月19日原告诉至本院。
本院认为，本案的争议焦点在于原告行使债权人撤销权的条件是否成就。法律规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求法院撤销债务人的行为。香娟集团公司向原告所借的三笔借款中，香娟集团公司提供了相应的房地产作抵押以及由广厦集团、香娟房地产公司、俞某提供信用担保。对三笔借款产生的40755553.56元债权，原告已向东阳法院申请强制执行，目前该三案尚未执行完毕，相应的，原告的债权并未最终确定无法实现，也就是原告作为债权人的损失尚未实际产生，原告行使撤销权的条件并未成就。其以三被告之间不合理低价转让房屋损害其利益为由，要求撤销三被告之间的房屋转让行为，缺乏法律依据，本院不予支持。被告杜梦芳、吴玉兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：
驳回东阳市农村信用合作联社的诉讼请求。
案件受理费53800元，财产保全申请费5000元，合计58800元，由东阳市农村信用合作联社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姚春芳
人民陪审员 王静芳
人民陪审员 张庆华
二〇一〇年三月二十二日
书 记 员 黄燕美