吉林省通化市东昌区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0502民初2942号原告：通化市泰利房地产开发有限公司，住所地：吉林省通化市通化县快大茂镇河口村。法定代表人：刘玉富，董事长。被告：吉林老参堂科技发展股份有限公司，住所地：通化市滨江西路。法定代表人：张家诚，董事长。原告通化市泰利房地产开发有限公司（以下简称泰利公司）与被告吉林老参堂科技发展股份有限公司（以下简称老参堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月15日、2017年11月21日两次公开开庭进行了审理。原告泰利公司的法定代表人刘玉富，被告老参堂公司的法定代表人张家诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰利公司向本院提出诉讼请求：1、判令老参堂公司立即支付2013年12月1日至2017年10月30日占用房屋期间的房租款113.70万元，支付到腾出所占房屋为止；2、判令老参堂公司承担所欠房款的利息及供热基础热费共计125600元；3、诉讼费用等一切费用由老参堂公司承担。事实和理由：2008年4月1日，泰利公司与老参堂公司签订了购房协议，2008年9月15日又签订了租房协议，作为原购房协议的补充协议。由于老参堂公司违约，通过诉讼，通化市东昌区人民法院作出（2012）东民重字第48号民事判决书，判令老参堂公司给付泰利公司违约等损失147万元，并立即迁出所占用的房屋。可是，老参堂公司至今只支付140万元，其余款项一直没有支付并占有涉案房屋。2014年8月7日，泰利公司与老参堂公司签订了执行和解协议书，该协议第1条约定，老参堂公司于2014年10月30日前给付泰利公司700万元，老参堂公司未按约定履行；协议第9条约定，老参堂公司应该承担一切损失，对泰利公司来说，可按照房租款计算损失。2015年5月17日，泰利公司与老参堂公司又签订了执行和解协议书，老参堂公司仍未按协议履行，该协议第3条约定，老参堂公司应该支付房屋租金和违约金。之后，老参堂公司还多次写过保证书和承诺书，但均未履行，多次欺骗泰利公司，一直占用涉案房屋不还。为此，老参堂公司除了应该支付判决书中尚未支付的违约损失7万元和迟延付款的利息外，还应该支付占用房屋期间的房租款及其他间接损失。1、老参堂公司应该支付给泰利公司的房租损失：从2013年12月1日至2017年10月30日，年租金29万元（25万元+4万元），折算每月租金为2.42万元，总计租金113.70万元（2.42万元*47个月）。2、2014年8月7日的和解协议书中第6条约定，老参堂公司应付购买住房款60万元一直没有支付，泰利公司一直给其保留。为此，老参堂公司应承担此期间的房款利息10.80万元（60万元*6%*3）；供热基础热费0.31万元（183平方米*28.5元/平*3年*20%）。3、老参堂公司所占用的房屋一直没有缴纳供热费，所欠的供热基础热费应由老参堂公司承担，共计1.45万元（660平方米*36.50元/平*3年*20%）。老参堂公司应该赔偿的损失总计126.26万元（113.70万元+11.11万元+1.45万元）。老参堂公司辩称，老参堂公司租用了泰利公司526.81平方米、132.73平方米的房屋，300平方米地下室，120平方米的4个车库。对泰利公司提出的房租租金有异议，房屋租金应该公平公正计算。2009年双方只是签订了一年的合同，后期不应该再参照该合同进行执行。从2016年至今老参堂公司一共给付泰利公司140万元，除去合理的租金和以前给付的款项还有剩余，不应该加收房租和利息。供热基础热费应是谁出租谁交费。老参堂公司因为装修投入巨资，又在对方产权不明的情况下，与泰利公司私下形成了一个调解协议。本次诉讼中，泰利公司主张的房款利息是其以欺骗手段诱导老参堂公司签署承诺书，老参堂公司每到给付房款的时候房价就上涨，致使老参堂公司无法履约。关于泰利公司主张183平方米房屋的房款利息，没有事实及法律依据。在无法取得买卖房屋的前提下，老参堂公司提出倒出房屋，要求泰利公司给付装修赔偿款，房租按照市场价格重新计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：老参堂公司提交的土地租赁费票据及租赁合同、装修明细，主张老参堂公司替泰利公司缴纳了土地租赁费，泰利公司应予返还，老参堂公司整个装修花费495.585万元，因其主张的装修部分费用在（2012）东民重字第48号民事判决书中已明确有表述，且本案中老参堂公司并未交纳反诉费用，视为其未提出反诉请求，上述证据与本案无关，本院不予评判。本院经审理认定事实如下：2008年4月1日，泰利公司与老参堂公司签订“购房协议书”，老参堂公司购买泰利公司所有的门市房二层526.8平方米，价格2001840元；一层车库三间，每间面积为35平方米，价格总计30万元；地下室约300平方米，每平价格1000元。门市房526.8平方米，三个车库计104平方米和隔壁地下室40平方米给予协助办理房产和土地产权手续，地下室约300平方米不给办理产权手续。2008年9月15日，泰利公司与老参堂公司签订《房屋出租协议书》，作为购房协议书的补充协议。该出租协议的内容是：“房屋地址，通化市滨江西路原天地豪情歌厅，建筑面积约1000平方米，租房期限2008年10月1日—2009年9月30日，租金：每三个月上打租55000元……”，原房屋买卖合同延期至2009年9月30日。泰利公司于2008年9月16日，将双方购房协议书中，亦为《房屋出租协议书》中建筑面积约1000平方米的房屋交付老参堂公司。2010年3月25日，泰利公司与老参堂公司签订股权转让合同书，泰利公司将其100%股权（内含购房协议书涉及房屋）转让给老参堂公司。2010年3月26日，泰利公司与老参堂公司签订房屋交接记录，泰利公司于当日将老参堂与烤鸽子中间的132平方米房屋交付老参堂公司。后由于老参堂公司未如期履行股权转让合同及双方约定的义务，泰利公司于2010年7月19日向老参堂公司发出书面限期履行合同催告函，但老参堂公司仍未履行。泰利公司于2010年8月2日向老参堂公司发送书面解除合同通知书，老参堂公司收到该通知后，仍占有使用泰利公司的房屋。另查明，2013年11月15日，本院作出（2012）东民重字第48号民事判决书，判令：一、老参堂公司于本判决生效后30日内从所租赁的房屋迁出，并将房屋交付泰利公司，泰利公司接收房屋后立即返还老参堂公司购房款6万元；二、老参堂公司于本判决生效后立即给付泰利公司租金损失113.70万元（2008年10月1日至2013年11月30日，共计5年零两个月）及132平方米房屋租金104300元，共计1241300元（已付205000元）；三、老参堂公司承担违约责任即给付泰利公司310890元；四、老参堂公司给付泰利公司房屋买卖合同违约损失11万元。该判决已经生效。再查明，2014年8月7日，泰利公司与老参堂公司达成执行和解协议书。双方达成和解协议第1条：泰利公司同意老参堂公司在签订本执行和解协议之日先支付给泰利公司100万元，余款老参堂公司必须在2014年10月30日前支付全部房款及违约金700万元，加上7月17日老参堂向泰利公司支付的100万元，合计800万元整。第2条：标的房屋继续给老参堂使用至2014年10月30日。使用期间老参堂不承担使用费。合同期间关于标的物的房屋的一切税费均由老参堂承担。第6条，老参堂公司按和解协议约定交齐余款700万元后，泰利公司在十个工作日内协助老参堂公司按一手房办理房屋产权登记手续。办理产权登记需要交纳的税费均由老参堂公司承担。在办理产权证照过程中，泰利公司为了对老参堂公司承担上述税费给予相应补助，泰利公司将其所有的登记在董希荣名下的座落于通化市龙悦新村1号楼2单元4-1号面积约183平方米的房屋低于市场价，以60万元的价格出售给老参堂公司，过户税费同样由老参堂公司承担。第7条，本和解协议全部履行到位后原判决书视为执行完毕。因老参堂公司未按2014年8月7日双方达成和解协议书履行义务，本院于2015年4月14日作出（2015）东执字第13号恢复执行通知书，恢复本院作出（2012）东民重字第00048号民事判决书的执行。2015年5月17日，泰利公司与老参堂公司签订执行和解协议书，协议内容为：第1条，老参堂公司在2015年5月31日前给付泰利公司100万元。第2条，老参堂公司在2015年6月30日前将剩余款项及从2013年12月1日至2015年6月30日的房屋租金25万元，共计625万元一次性给付泰利公司。第4条，老参堂公司交齐余款625万元后，泰利公司在十个工作日内协助老参堂公司按一手房办理房屋产权登记手续。关于183平房屋的约定与2014年8月7日签订的和解协议书第6条内容一致。但该协议并未实际全部履行。2017年6月30日，“老参堂欠款明细”中记载：一、法院判决书确定的数额：截止至2013年11月30日，老参堂应付租金及违约金等共计158.32元。二、老参堂已经支付欠款情况：2014年7月17日支付100万元。2016年8月18日支付40万元。尚欠18万元。三、迟延履行债务加倍支付利息计算，应付利息26.31万元。四、从2013年12月1日至2017年6月30日应付房租为：年租金为25+4=29万元，折算每月2.41万元，那么租金为：2.41*43=103.63万元。五、截止到2017年6月30日共计欠款147.90万元。该明细上有刘玉富、张家诚的签字。认定上述事实的证据有：房产证复印件、通化市东昌区人民法院（2012）东民重字第48号民事判决书、购房协议书、《房屋出租协议书》、房屋交接协议、股权转让合同书、房屋交接记录、通化市东昌区人民法院（2015）东执恢字第13号执行和解协议书、收条、老参堂欠款明细及双方当事人的陈述等。根据泰利公司的诉讼请求和老参堂公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：泰利公司要求老参堂公司支付的房租及供热基础热费、所欠房款的利息是否有事实及法律依据？如应支付，数额如何确定？泰利公司主张，依据双方签订的和解协议书，老参堂公司租用泰利公司房屋两处，一处为526.81平方米，一处为132.73平方米。按照2015年5月17日的和解协议第二条约定，526.81平方米房屋租金为每年25万元；按照2010年3月16日的交接记录，132.73平方米房屋租金为每年4万元。2013年11月30日至2017年10月30日期间房租共计113.7万元，要求老参堂公司给付至腾出房屋为止。依据和解协议第四条约定，老参堂公司占用房屋，应承担占用期间的供热基础热费。老参堂公司占用三处房屋，按照通化市供热公司的收费标准计算，门市房供热基础热费1.45万元（659.60平方米×36.5元/平方米×3年×20%）。双方和解协议中约定的183平方米房屋，泰利公司一直为老参堂公司保留，老参堂公司至今未将183平方米房屋的房款支付完毕。住宅供热基础热费0.31万元（183平方米×28.5元×3年×20%）；房款的利息10.8万元（60万元×6%×3年）。老参堂公司主张，租赁房屋每年25万元租金价格过高，2008年出租房屋协议已经作废，泰利公司不能按照该作废的协议主张租金，132.73平方米房屋每年租金4万元计算无理无据，应重新计算。659.6平方米门市房的供热基础热费应由出租方泰利公司缴纳，且房屋一直没有供热。183平方米住宅的供热基础热费与老参堂公司无关，因老参堂公司与泰利公司之间是买卖房屋，并不是租用房屋；老参堂公司已经支付183平方米房屋房款40万元，之后欲再向泰利公司支付20万元房款过户，但对方拒绝过户，且一直没有交付房屋，泰利公司主张房款利息没有依据。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”泰利公司与老参堂公司于2009年9月15日签订了《房屋出租协议书》，该合同合法有效，双方应依约履行，老参堂公司应支付使用房屋期间的租金。泰利公司诉请老参堂公司给付其款项共分为三部分，即房屋租金、供热基础热费，房屋的房款利息。关于房屋租金部分，本院于2013年11月15日作出（2012）东民重字第48号民事判决，该判决生已经生效。该判决对双方于2008年9月15日签订的“《房屋出租协议书》”中关于租金每三个月上打租55000元的事实予以认定，据此对2009年9月15日《房屋出租协议书》中确定的房屋（自2008年10月1日至2013年11月30日共计5年零两个月）的房租予以判决。132平方米房屋亦依据上述标准确定为每年租金29800元，计算至2013年11月30日。因（2012）东民重字第48号民事判决计算租金截止时间至2013年11月30日，故泰利公司本次诉讼应自2013年12月1日起计算租金，泰利公司主张租金应计算至老参堂公司腾迁之日止，本院予以支持。泰利公司主张原租赁合同房屋的租金应为每年25万元，系按照2015年5月17日双方签订执行和解协议书中约定的数额计算，但泰利公司与老参堂公司并未完全履行该和解协议，泰利公司主张132.73平方米房屋应按照双方交接记录中约定的4万元予以计算，但该交接记录中并未约定房屋的租金，故原租赁房屋及132.73平方米房屋的租金均应按照（2012）东民重字第48号民事生效判决中确定的房租标准予以计算。（2012）东民重字第48号民事判决书中，系按照泰利公司、老参堂公司签订的《房屋出租协议书》计算的房租。双方签订的购房协议书中约定房屋为门市房两层，面积为526.8平方米，楼下的后一层车库三间，每间面积为35平方米，隔壁地下室40平方米，另有地下室面积为300平方米。《房屋出租协议书》中约定建筑面积约1000平方米。（2012）东民重字第48号民事判决已经认定《房屋出租协议书》为购房协议书的补充协议，故该租赁协议中约定的租赁房屋包括526.81平方米的房屋、地下室及车库，上述房屋租金为每年22万元（5.5万元/季度*4），132.73平方米房屋参照上述标准的租金为每年29800元。（2012）东民重字第48号民事判决书生效后，双方未签订其他协议对房屋租金重新约定，仍应按照该生效民事判决中确定的房租标准计算，故泰利公司出租的房屋租金为20817元/月【（22万元/年+29800元/年）÷12】，2013年12月1日起至2017年10月30日期间，老参堂公司应给付泰利公司房屋租金为978399元【20817元/月×47个月】，自2017年11月1日起，老参堂公司应按照20817元/月给付泰利公司房屋租金，直至腾迁出房屋为止。泰利公司主张原房屋租金按照每年25万元的标准计算及132.73平方米房屋租金按照每年4万元的标准计算无事实及法律依据，本院不予支持。关于泰利公司主张依据双方签订的和解协议书，老参堂公司应承担承租房屋及和解协议书中约定的183平方米住宅的供热基础热费、183平方米房屋的房款利息，因双方在《房屋出租协议书》中并未约定应由老参堂公司承担供热基础热费，生效判决中亦未涉及该项内容的判定，泰利公司依据双方在执行过程中签订的和解协议，主张出租房屋及183平方米房屋的供热基础热费及183平方米房屋的房款利息，但该和解协议并未完全履行完毕，故泰利公司不能以该和解协议否定生效判决的效力，泰利公司的该项主张本院不予支持。2017年6月30日老参堂欠款明细表中表述（2012）东民重字第48号民事判决，截止到2013年11月30日，老参堂公司应付租金及违约金等共计158.32万元。庭审中泰利公司明确陈述该数额错误，实际数额应为147万元，故该明细表记载数额并非客观真实。明细表中第四项应付房租款亦依据双方签订的和解协议中约定的数额予以计算房租，亦不能否定生效判决的效力。泰利公司主张老参堂公司应给付其（2012）东民重字第48号民事生效判决中尚未支付的违约损失7万元和迟延付款的利息，因该事项涉及生效判决的履行，并非应属另案诉讼的事由，对其该项主张本院不予支持。老参堂公司主张其已向泰利公司给付140万元，其中的40万元系给付183平方米房屋的房款，但泰利公司予以否认，主张该140万元为执行款项，老参堂公司应承担举证不能的法律后果，其主张亦不能成立。老参堂公司主张泰利公司应赔偿其装修款495万余元，已付房款168.6万元及购货款和多收房租款产生的利息和损失。对其装修款部分主张在本院作出的（2012）东民重字第48号民事生效判决中已有认定，且老参堂公司在本院限定的期限内未交纳反诉费用，对其该项主张本院不予评判。综上所述，依照上述法律规定，判决如下：一、被告吉林老参堂科技发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告通化市泰利房地产开发有限公司支付房屋租金共计978399元（租金计算期限为自2013年12月1日至2017年10月31日）；自2017年11月1日起，吉林老参堂科技发展股份有限公司应按照每月20817元给付通化市泰利房地产开发有限公司房屋租金，直至腾迁出房屋为止；二、驳回原告通化市泰利房地产开发有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16163.40元，由原告通化市泰利房地产开发有限公司负担3638.40元，由被告吉林老参堂科技发展股份有限公司负担12525元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长  邹秀芳人民陪审员  张立斌人民陪审员  徐丽君二〇一七年十二月二十日书 记 员  任建吉