浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙杭民终字第2481号
上诉人（原审原告）陈某某。
委托代理人朱某某。
被上诉人（原审被告）阮某。
委托代理人林某某、董某某。
上诉人陈某某因与被上诉人阮某房屋租赁合同纠纷一案
，不服浙江省杭州市余杭区人民法院（2009）杭余民初字第46
6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年11月30日立案
受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2004年10月18日，阮某与陈某某签订《
房屋租赁合同》一份，约定将陈某某所有的位于杭州市余杭区
××街道木桥××路××至××层营业房交付给承租方即阮某
使用，租赁期限自2004年12月1日至2012年11月30日止。该《
房屋租赁合同》第五条第3款还约定：不管在任何情况下，造
成终止租房，对于乙方即阮某出资安装的一切设备和装潢所造
成的损失，甲方即陈某某一概不负责任。同日，陈某某签署《
住所证明》一份，载明涉案房产归陈某某所有，同意以出租方
式提供给杭州金某子餐饮管理有限公某（以下简称金某子公某
）第六分公某使用，期限为8年。协议签订后，陈某某如约交
付涉案房屋。租赁期间，陈某某按期收到租金及其他费用，并
相应出具收条六份。2009年3月9日，陈某某向阮某发出《告知函》一封，载明因阮某拒绝配合陈某某向银行办理涉案房屋抵
押贷款事宜，故双方已无合作必要，根据《房屋租赁合同》第
五条第3款的约定，告知阮某于2009年4月10日前交还涉案房屋
。2009年4月2日，阮某向陈某某发出《关于再次要求告知帐户
的函》一封，请求陈某某于2009年4月7日前告知新帐户，以便
租金及时支付。2009年4月，陈某某以阮某未经其同意擅自转
租为由诉至该院，请求判决解除双方于2004年10月18日签订的
房屋租赁合同，并要求阮某立即腾退房屋。原审法院另认定，
金某子公某于2001年3月30日开始经营，“金某子一品”系该
公某注册商标，其法定代表人系阮某，后自2006年6?月29日
起变更为阮某某；第六分公某系金某子公某下属的分支机构，
于2004年10月28日设立，登记营业场所为杭州市余杭区临平街
道木桥浜路11号，负责人为吴珺；2009年6月1日，金某子公某
出具《情况说明》一份，确认阮某系代表金某子公某与陈某某
签订《房屋租赁合同》；涉案房屋自租赁期始一直由第六分公
某经营至今。
原审法院认为：陈某某虽与阮某签订有《房屋租赁合同
》，但从陈某某于合同订立当日签署的《住所证明》所载内容
可以表明，其在当时已明知涉案房屋系用于第六分公某经营，
且在合同履行逾四年间也未曾提出异议；同时，阮某称其系代
表金某子公某签订合同，且作为第六分公某的法人金某子公某
对此亦予以确认，从上述事实可以认定涉案房屋租赁合同实际
系在陈某某及金某子公某间履行。故陈某某以阮某个人作为被
告诉讼，主体资格不适。另案经该院开庭审理，在该院认定的法律关系与陈某某诉请的法律关系不一致的情况下，该院依法
向陈某某进行释明，但陈某某仍坚持以阮某个人作为被告起诉
并坚持自己的诉请主张。故陈某某的诉请于法无据，该院不予
支持。阮某抗辩以其个人作为被告主体不适格，理由成立，该
院予以采信。此外，《房屋租赁合同》第五条第3款的规定，
仅是对合同在解除或自然终止后所造成的损失处理的约定，并
非赋予陈某某任意解除权，陈某某亦不能据此解除合同。阮某
辩称陈某某要求解除合同的真正原因系阮某未配合其办理相关
手续所致，应未提供相关证据予以证明，且与本案认定并无必
然联系，该院不予采信。其主张即使陈某某可以行使解除权也
已超过诉讼时效，因解除权系形成权，不适用诉讼时效的规定
，故对该抗辩该院亦不予采信，但应当指出的是，即使陈某某
可以行使解除权，也应当在合理的期限内提出。至于阮某的其
他抗辩意见，于法有据，该院予以采信。据此，依照《中华某
某共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关
于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华某某共和国民法
通则》第六十三条及《中华某某共和国合同法》第六十条的规
定，判决：驳回陈某某的诉讼请求。案件受理费80元，由陈某
某负担。
宣判后，陈某某不服，向本院提起上诉称：阮某是否代
表公某和陈某某签订合同，关于这一问题，陈某某一直都是有
异议的。一直以来，阮某都没有告知过其是代表公某和陈某某
签订合同。并且，在交给陈某某的合同当中，也没有加盖公某
公章，因此，陈某某根本不可能知道该合同实际系总公某与陈某某之间在履行。而实际上，阮某非但没有告知，反而是刻意
隐瞒。关于这一?事实，有陈某某在本案一审审理期间，提交
的关键证据即证据七工商局备案的房屋租赁合同一份为证。该
份经阮某刻意撰改并提交给工商局的合同，恰恰说明了陈某某
并不知情阮某是代表公某承租房屋。陈某某认为，如果要认定
该合同实际是陈某某和单位之间履行，那么阮某也好或者公某
也好，都应该提前告知陈某某。实际上，陈某某是基于该房屋
用于个人经营，所收取的租金才会是合同当中所签订的价格。
现陈某某发现了该房屋的实际使用人并非阮某，而为公某。因
此，陈某某有权以实际使用人与事实不符的理由要求解除合同
。另外，从阮某承租该房屋多年以来，陈某某一直没有收到过
阮某以公某名义支某某款、也没有被所谓的公某要求开具发票
，这都说明了阮某一方对陈某某刻意隐瞒公某实际使用的情形
，也进一步说明了陈某某并不知情的真实情况。综上，请求二
审法院能查清事实，撤销一审判决，改判支持陈某某的诉讼请
求。
被上诉人阮某未提交书面答辩状，其口头答辩称：一、
关于阮某究竟是以个人名义还是以公某名义签订合同，阮某在
一审中已经提供了二组证据证明是以公某名义签订合同的。住
所证明上就提到是公某租赁的。当时阮某就是公某的法定代表
人，并非是个人行为。二、工商局备案的租赁合同并未篡改，
恰恰证明了金某子公某对阮某与陈某某签订的租赁合同的追认
。而陈某某在一审中提供的租赁合同，对租赁期限等等都进行
了修改，才是虚假合同。公某付款给陈某某都是以公某工作人员名义的，陈某某收到款项后均出具了收条。综上，原审判决
正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以
确认。
本院认为：本案的争议焦点系陈某某与阮某签订《房屋
租赁合同》时是否已经明知租赁房屋的实际使用人系金某子公
某第六分公某。根据双方签订的《房屋租赁合同》，阮某系在
承租方法定代表人一栏中签名，而从阮某在诉讼过程中提供的
陈某某亲笔签名的住所证明来看，陈某某对于房屋的实际使用
人系金某子公某第六分公某应是明知的，同时从租赁期间陈某
某收取租金的过程来看，陈某某对于租赁房屋实际由金某子公
某第六分公某在使用也是清楚的，且一直未提出异议，故原审
法院依据上述事实并结合金某子公某事后对阮某作为当时法定
代表人的身份与陈某某签订《房屋租赁合同》行为的追认，认
定本案所涉的房屋租赁关系实际是在陈某某与金某子公某之间
履行，并无不当。退一步而言，即使阮某是以个人名义与陈某
某签订《房屋租赁合同》，该合同中也并未约定阮某在将房屋
转租或者转交第三人使用的情况下，陈某某具有解除该合同的
权利，仅约定了在该种情况下若造成承租房屋毁坏或者其他相
关损失的，由阮某负责赔偿。故陈某某要求解除《房屋租赁合
同》的诉讼请求，缺乏合同及法律依据，应不予支持。至于陈
某某要求阮某腾退房屋的诉讼请求，根据前述分析，房屋的实
际使用人并非阮某，该诉讼请求，缺乏事实依据，本院亦不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华某
某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规
定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人陈某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱 晴
审判员 周志军
审判员 王 辉
二〇一〇年一月七日
书记员 张 怡