河北省衡水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀11民终1196号
上诉人（原审原告）：辛子须，男，1958年7月8日出生，汉族，现住河北省安平县。
委托代理人：苏俊跃，衡水衡通法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：王曼玲，女，1962年10月12日出生，汉族，现住安平县。
委托代理人：张涛，河北恒佳信律师事务所律师。
原审第三人：河北领佳房地产开发有限公司，住所地：石家庄市建设北大街223号北楼17C室。统一社会信用代码：911301006677310397。
法定代表人：刘喜庆，经理。
委托代理人：王志彪，男，汉族，1964年11月13日出生，住石家庄市新华区。公司员工。
上诉人辛子须因与被上诉人王曼玲、原审第三人河北领佳房地产开发有限公司（以下简称领佳公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省安平县人民法院（2016）冀1125民初2130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人辛子须及其委托代理人苏俊跃、被上诉人王曼玲及其委托代理人张涛、原审第三人领佳公司的委托代理人王志彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
辛子须上诉请求：撤销原审判决，查清事实，依法改判，支持上诉人一审的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：原审已经认定因第三人无力偿还债务，将领佳公馆小区1-1-1101和1-3-1201室两套房产抵顶给了上诉人，并签订了《房屋认购协议书》，并每套房缴纳了1万元定金，后第三人又将1-3-1002室与1-1-1101进行了置换，抵顶给了上诉人，上诉人于2015年12月1日缴纳了1002室的物业费、生活垃圾处理费等各项费用，之后对该房产进行了装修并已经入住的事实，一审法院应当本着公平公正的原则，判决停止对该房产的执行。原审法院适用法律错误，应予纠正。本案涉及的房产在人民法院查封前已经实际支付价款，上诉人已经实际占有、使用，且没有任何过错，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，人民法院不应查封、扣押、冻结。
为支持自己的上诉请求，上诉人二审中申请邓某出庭作证，证明邓某于2014年7月2日在领佳公馆购买了一套商品房，房号是1101，第二天，辛子须找到邓某向他了解购买房子的情况。刘天峰出庭证明2015年1月份因领佳公司欠其工程款，顶给了他一套房子，房价按2700元每平米抵顶，后来为解除查封，刘天峰给过王曼玲2万元钱。
王曼玲辩称，辛子须的上诉请求缺乏事实与法律依据。案涉房产没有发生产权变更，权属仍然属于第三人。上诉人声称1-1-1101室与案涉房屋置换不属实，上诉人也没有提交证据证明房屋置换的事实。上诉人没有实际支付购房款，也没有取得正式的购房发票，上诉人也不适用善意取得的相关规定。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。
原审第三人领佳公司庭审中陈述：2011年，工程打桩时，欠辛子须的商品灰款，所以顶给他两套房子，签订了认购协议并交付了定金。2014年7月2日，公司为解决农民工上访，把1101房卖给了邓某，房款用于支付了农民工工资。7月3日下午，辛子须找到公司，公司就把1002给了辛子须。
辛子须向一审法院起诉请求：1、确认领佳公馆小区1号楼3单元1002号房产为原告所有，并停止对该房产的查封和执行。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月2日，原告(案外人)收到河北省安平县人民法院送达的（2016）冀1125执异36号《执行裁定书》。原告认为，贵院“驳回案外人辛子须的异议请求”的裁定事项，缺乏事实与法律依据。被告所申请执行的财产领佳公馆小区1号楼3单元1002号房产为原告所有，而非第三人所有。从2011年8月初到10月底，原告为第三人输送商砼混凝土C20商品灰2848.5立方和砂浆1方，共价值人民币79.78万元(票据送货单297张）。原告多次催要所欠料款，第三人无力偿还，遂将1号楼1单元1101室和3单元1201室两套房产以物折款抵顶给了原告，并签订了房屋认购协议书，同时，原告按规定每套房缴纳了1万元定金。2014年7月2日晚，建筑商项目经理朱江通知原告说，第三人因欠农民工工资将属于原告的1101房卖了，卖给了邓庄村的邓某。原告遂找到第三人，第三人说邓庄村邓某现款买了1101房，卖款还了农民工工资，把1号楼3单元1002室给你吧。2015年12月1日，原告缴纳1002房的物业费、生活垃圾处理费、装修垃圾处理费、公摊照明费、水表更换费等共计6575元，之后，对该房进行了装修并入住至今。原告认为，1号楼3单元1002室住房是原告合法取得，被告申请对第三人财产的保全査封和执行，不应涉及原告的财产，因此，原告提出了查封异议申请。安平县人民法院下达的（2016）冀1125执异36号《执行裁定书》，“驳回案外人辛子须的异议请求”的裁定错误，缺乏事实与法律依据，故提出本诉。望人民法院查清事实，依法公断。
被告王曼玲辩称：1、原告的诉状有诸多不实之处。2、原告未提供证据证明其在人民法院查封之前与第三人就涉案房产签订合法有效的书面买卖合同。3、原告未提供证据证明其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。4、原告未提供证据证明其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。5、涉案房产1-3-1002的所有权并未发生变更，其产权仍属于第三人。
根据《物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。结合案情涉案房产未进行产权变更登记，其产权仍属于第三人。
综上所述，原告不是涉案房产的所有权人，其对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，其权利不能够排除执行，应依法驳回其诉求。
一审法院查明：从2011年8月初到10月底，河北华磊土木工程有限公司从冀坤商砼混凝土有限公司购进商砼混凝土C20商品灰2848.5立方和砂浆1方，用于领佳公馆小区建设（价值共计人民币79.78万元）。原告称是由其垫资，后多次催要所欠料款，第三人无力偿还，遂将1号楼1单元1101室和3单元1201室两套房产以物折款抵顶给了原告，并签订了房屋认购协议书，同时，原告按规定每套房缴納了1万元定金。后第三人又将1号楼3单元1002室抵顶给了原告。2015年12月1日，原告缴纳1002房的物业费、生活垃圾处理费、装修垃圾处理费、公摊照明费、水表更换费等共计6705元，之后，对该房进行了装修并入住。另查明，2014年7月23日安平县人民法院作出（2014）安民二初字第621号民事裁定书，已经对涉案房产1号楼三单元1002室，进行了查封，查封期限一年。2015年5月21日安平县人民法院作出（2015）安执字28-3号执行裁定书，决定对涉案房产1号楼三单元1002室进行拍卖。2015年11月11日安平县人民法院作出（2015）安执字第28-5号执行裁定书，查封了该涉案房产。辛子须于2016年11月18日针对安平县人民法院（2015）安执字第28-5查封裁定提出执行异议。安平县人民法院（2016）冀1125执异36号执行裁定驳回了原告的执行异议请求。
一审法院认为，原告辛子须以第三人领佳公司欠其商品灰款，第三人领佳公司以1号楼3单元1002号房产抵偿其欠款为由主张该房产属其所有，要求停止对该房产的查封和执行。其所举证据证明是第三人将领佳公馆小区1号楼1单元1101室和3单元1201室两套房产以物折款抵顶给了原告。但均与本案所涉1号楼3单元1002号房产无关。原告和第三人均称本案所涉1号楼3单元1002号房产是由1号楼1单元1101室转化而来，但并未提交相关证据。即如原告所言，其与第三人也未办理涉案房产1-3-1002相关手续。根据《物权法》第九条之规定：“不动产物的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。涉案房产并未发生产权变更，其产权仍属于第三人。而且即使如原告所称原告辛子须对于第三人的债权也是在第三人对华磊公司的债权债务关系、华磊公司对冀坤公司的债权债务关系、冀坤公司对辛子须的债权债务关系转化而来。辛子须的债权相对于被告人王曼玲的债权不具有优先权，不能排除对第三人涉案房产的强制执行。
2014年7月23日安平县人民法院作出（2014）安民二初字第621号民事裁定书，已经对涉案房产1号楼三单元1002室，进行了查封，查封期限一年。2015年5月21日安平县人民法院作出（2015）安执字28-3号执行裁定书，决定对涉案房产1号楼三单元1002室进行拍卖。2015年11月11日安平县人民法院作出（2015）安执字第28-5号执行裁定书，又查封了该涉案房产。原告虽于2015年12月1日缴纳相关费用、装修入住，但该房产的产权归属并未发生改变。故原告要求确认领佳公馆小区1号楼3单元1002号房产为原告所有，并停止对该房产的查封和执行之请求，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二条和第二款的规定，判决：驳回原告辛子须的诉讼请求。案件受理费7284元，由原告辛子须负担。
本院查明：领佳公馆小区开发建设期间，辛子须为该小区建设施工中购买的商品灰垫资79.78万元，经辛子须、建设方、开发方（领佳公司）协商，领佳公司用领佳公馆小区1-1-1101室和1-3-1201室两套房子抵顶所欠辛子须的垫付款。2013年7月7日辛子须同领佳公司签订了1-3-1201房子的《认购协议书》并交纳定金1万元；2013年9月18日，又签订了1101房子《认购协议书》，同日，缴纳了1万元的定金。2014年7月2日，领佳公司为解决农民工上访事件，将1101房卖给了案外人邓某，所得房款支付了农民工工资。2014年7月3日，辛子须找到邓某了解情况，并找到领佳公司，领佳公司同意用案涉房屋1-3-1002同1101房进行置换。2015年12月1日，辛子须在向物业公司交纳物业费、生活垃圾处理费、公摊照明费等费用后取得领佳公馆装修许可证，并对1002房进行装修，现居住于该房。
2014年7月23日安平县人民法院作出（2014）安民二初字第621号民事裁定书，已经对涉案房产1号楼三单元1002室，进行了查封，查封期限一年。2015年5月21日安平县人民法院作出（2015）安执字28-3号执行裁定书，决定对涉案房产1号楼三单元1002室进行拍卖。2015年11月11日安平县人民法院作出（2015）安执字第28-5号执行裁定书，查封了该涉案房产。辛子须于2016年11月18日针对安平县人民法院（2015）安执字第28-5查封裁定提出执行异议。安平县人民法院（2016）冀1125执异36号执行裁定驳回了辛子须的执行异议请求。
另查明，领佳公馆小区至今没有为房主办理房产登记手续。
上述事实有辛子须提供的冀坤商砼混凝土有限公司的《送货单》、《证明》、《领佳公馆认购协议书》两份、定金的收款收据两份、物业费缴款单据、装修许可证、证人证言、当事人陈述以及河北省安平县人民法院的相关法律文书等证据在卷为证。
本院认为，辛子须和领佳公司之间约定的以房抵债行为并不违反相关法律规定，合法有效。在领佳公司违约将其中的1101号房屋出售给案外人邓某后，双方协商用案涉的1002房置换1101房的行为亦不违反法律规定。虽没有签订书面的商品房买卖合同，但辛子须、领佳公司对房屋买卖、置换的陈述一致，且有证人邓某的证言予以印证，故对于辛子须和领佳公司之间存在关于案涉房产的商品房买卖合同关系，本院予以认可。由于领佳公司给付辛子须的两套房产均系用于抵顶债务，故辛子须和领佳公司达成协议之时，应当认定辛子须已经交付了全部房款。后辛子须对1002房进行了装修并入住该房的行为应当认定辛子须已经实际占有了案涉房屋。没有办理房产证并非系辛子须的原因造成。另，辛子须和领佳公司达成以房抵债协议、置换协议的时间均在一审人民法院对案涉1002房屋查封之前，且没有证据证明辛子须在房产交易、装修、入住过程中存在过错，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，辛子须请求确认1-3-1002房产为辛子须所有并停止对该房产的执行的诉讼请求合理合法，本院予以支持。
综上所述，辛子须的上诉请求合理合法，一审判决查明事实不清，适用法律有误，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销河北省安平县人民法院（2016）冀1125民初2130号民事判决；
二、辛子须享有对领佳公馆小区1号楼3单元1002号房产的所有权；
三、停止对领佳公馆小区1号楼3单元1002号房产的执行。
一审案件受理费7284元、二审案件受理费7284元共计14568元，由王曼玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟祥东
审判员 马友岽
审判员 李成立
二〇一七年八月四日
书记员 怡艳平