济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0105民初2710号
原告：齐鲁银行股份有限公司济南天桥支行，住所地济南市天桥区。
负责人：刘学伟，行长。
委托诉讼代理人：李正军。
被告：周均芝，住山东省齐河县。
被告：王磊,住山东省齐河县。
原告齐鲁银行股份有限公司济南天桥支行（以下简称齐鲁银行天桥支行）与被告周均芝、被告王磊金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年10月19日公开开庭进行了审理。原告齐鲁银行天桥支行的委托诉讼代理人李正军到庭参加诉讼。被告周均芝、被告王磊经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告齐鲁银行天桥支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告王磊、被告周均芝立即偿还借款剩余本金197722.33元，总欠息10697.67元（计算至2016年3月8日），此后利息按合同约定另行计算，至本息全部归还之日止；2、判令被告周均芝承担连带偿还责任；3、判令原告对抵押物济南市槐荫区房产享有优先受偿权；4、判令被告王磊、被告周均芝支付借款金额5%的违约金12000元；5、判令两被告承担本案诉讼费、保全费等所有实现债权的费用。事实和理由：2011年3月21日，被告王磊与原告签订《个人住房按揭借款合同》，贷款金额为24万元，借款期限为180个月，利率为7.26%，还款方式为等额本息。被告王磊以其所有的位于济南市槐荫区房产为该笔贷款作抵押，并办理了抵押登记。原告依约发放给被告王磊贷款24万元，被告王磊未按合同约定履行还款义务。现原告提起诉讼，望判如所请。
被告周均芝、被告王磊未作答辩。
原告围绕诉讼请求提交如下证据：1、《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》、《借款凭证》各1份，证明：被告王磊因购买位于济南市槐荫区房屋，于2011年3月21日与原告签订借款合同，向原告借款24万元，借款期限为180个月，自2011年3月21日起至2026年3月21日止，年利率为7.26%。当日，原告向被告王磊发放贷款24万元。2、《齐鲁银行个人借款保证合同》一份，证明：被告周均芝就上述被告王磊向原告的借款24万元承担连带保证责任。3、房屋所有权证、房屋他项权证各1份，证明：原告就被告王磊、被告周均芝共有的涉案房产办理抵押登记。4、贷款拖欠明细1份，证明：截止2016年3月8日，被告王磊欠原告借款本金197722.33元，利息、复利、罚息共计10697.67元。被告王磊、被告周均芝经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，应视为放弃答辩和举证及对证据进行质证的权利，本院依法对原告提交的上述证据的真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月21日，被告王磊与原告签订《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》，主要约定：1、借款金额为24万元，借款期限为180个月，2011年3月21日起至2026年3月21日止。2、贷款利率在基准利率基础上上浮10%即7.26%，如遇法定利率调整，则按合同约定进行相应调整。每月还款日为21日。3、借款人未按合同约定的还款计划清偿贷款本息，自贷款逾期之日起按合同载明的贷款利率加收50%的罚息，对逾期期间不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。4、借款人不按合同规定按时偿还借款本金或其他应付款项或未按合同约定进行贷款资金支付，构成违约。贷款人有权宣布全部贷款提前到期，要求借款人立即全部清偿，要求借款人支付借款金额5%的违约金。5、借款所购买并作为抵押物的房屋坐落于济南市槐荫区的房屋。抵押担保的范围为应还贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、担保财产保管费、实现债权及担保物权而发生的相关费用。
2011年3月21日，被告周均芝与原告签订《齐鲁银行个人借款保证合同》，主要约定：1、担保的主合同为借款人与贷款人于2011年3月21日签订的《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》，保证人自愿为借款人在贷款人处办理的借款24万元提供担保。2、保证方式为连带责任保证。3、保证期间自贷款发放之日起至主合同约定的债务履行期限届满之日后两年止。4、保证担保的范围为借款人应偿还给贷款人的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、担保财产保管费、实现债权及担保权的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、仲裁费、律师代理费、差旅费、评估费、拍卖费、查询费、登记费、公证费、保险费、提存费、保管费、过户手续费、税费等）。被告周均芝在担保人处签字捺印。
2011年3月16日，原告取得房屋他项权证，债权数额为24万元，房屋所有权人为被告王磊。
2011年3月21日，原告向被告王磊发放借款24万元，但被告王磊未按合同及时偿还本金及利息。截至2016年3月8日，被告王磊尚欠本金197722.33元，利息、复利、罚息共计10697.67元。
原告要求被告支付2016年3月8日后的利息、罚息、复利，其中：利息，以197722.33元为基数，自2016年3月9日起至本息全部归还之日止，按年利率7.26%计算；罚息，以197722.33元为基数，自2016年3月9日起至本息全部归还之日止，按年利率10.89%（7.26%×1.5倍）计算；复利，以应还未还利息为基数，自2016年3月9日起至本息全部归还之日止，按罚息利率10.89%计算。
本院认为，原告与被告王磊之间签订的《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告王磊未按合同约定偿还贷款本息，构成违约，应承担相应的民事责任。原告要求被告王磊偿还本金197722.33元及截止2016年3月8日的利息、复利、罚息共计10697.67元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告要求被告王磊支付2016年3月8日后利息、罚息、复利，其计算方法符合合同约定且不违反法律规定，本院依法予以支持。原告要求被告王磊支付违约金，由于原告已主张被告支付罚息、复利，而罚息、复利即具有对被告违约行为的惩罚性质，故原告再要求被告支付违约金，超出原告的实际损失，无法律依据，本院不予支持。原告主张对被告王磊抵押的房屋享有优先受偿权，事实清楚，证据充分，本院予以支持。《中华人民共和国担保法》第二十八条规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。故被告周均芝应在被告王磊的上述债务中抵押房产范围外承担保证责任。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第二十八条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王磊支付原告齐鲁银行股份有限公司济南天桥支行借款本金197722.33元，于本判决生效之日起10日内付清；
二、被告王磊支付原告齐鲁银行股份有限公司济南天桥支行截至2016年3月8日的利息、罚息及复利共计10697.67元，于本判决生效之日起10日内付清；
三、被告王磊于本判决生效之日起10日内支付原告齐鲁银行股份有限公司济南天桥支行2016年3月8日后的利息、罚息、复利，计算方式为：利息，以197722.33元为基数，自2016年3月9日起至本息全部归还之日止，按年利率7.26%计算；罚息，以197722.33元为基数，自2016年3月9日起至本息全部归还之日止，按年利率10.89%计算；复利，以应还未还利息为基数，自2016年3月9日起至本息全部归还之日止，按罚息利率10.89%计算。
四、原告齐鲁银行股份有限公司济南天桥支行就被告王磊名下的位于济南市槐荫区房产有权申请法院进行拍卖、变卖，并就变价款在上述第一、二、三项判项内容范围内享有优先受偿权；
五、被告周均芝对被告王磊的上述债务在第四项判项内容以外的范围内承担连带清偿责任。
六、驳回原告齐鲁银行股份有限公司济南天桥支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4610元，由被告周均芝、被告王磊负担。
如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判长 曲洪涛
审判员 肖 葵
审判员 韩 峰
二〇一六年十二月九日
书记员 王玉儒