福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终4440号
上诉人（原审原告）：胡夏闽，女，1984年7月11日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托诉讼代理人：胡文民，福建九信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：郑清龙，男，1950年10月20日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：李安荣，福建金方正律师事务所律师。
上诉人胡夏闽因与上诉人郑清龙房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初13483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡夏闽上诉请求：维持一审判决第一项，变更第二项为郑清龙支付胡夏闽经济损失674222元，一、二审案件受理费由郑清龙负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。胡夏闽因郑清龙原因未购买到讼争房屋，在二个多月后购买与讼争房屋同一幢的隔壁房屋，未带电梯且单价每平方米比讼争房屋高出4421元，一审未予以认定，直接影响裁判结果。二、一审判决未客观认定胡夏闽的损失。在郑清龙拒绝评估、鉴定讼争房屋价值的情况下，胡夏闽已举证损失为674222元。三、一审判决违背诚实信用的原则。郑清龙为得到案外人杜武林支付的违约金40万元，放弃要求案外人出售房屋的权利，从而拒绝向胡夏闽履行出售房屋义务，从中获取10万元利益，明显有失公平。四、胡夏闽与郑清龙签订房产买卖协议后，房价上涨百分之二、三十，使胡夏闽错过最佳购房时机，胡夏闽主张的重大经济损失显而易见。
郑清龙一并提出答辩意见与上诉请求：一、在胡夏闽与郑清龙签订房产买卖协议时，胡夏闽或中介人员均清楚郑清龙根本不是讼争房屋的产权人或合法授权代理人，无权处分讼争房产，买卖协议应属无效。二、若买卖协议有效，胡夏闽逾期未支付购房款，已经先行构成重大违约，并另行购买隔壁梯位房屋。郑清龙据此只得解除买卖协议，并退还定金，胡夏闽的损失只有15万元定金及2016年4月1日起至2016年6月9日的按银行同期借款基准利率计算的利息损失，而非一审判决认定的30万元。三、如果讼争协议有效并由郑清龙承担违约责任，也只能依据房屋买卖约定双倍返还15万元定金，不得超过违反合同一访订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，提起上诉并请求撤销一审判决第一、二项，发回重审或改判郑清龙承担胡夏闽15万元的利息损失（自2016年4月1日起按银行同期借款基准利率计算至2016年6月9日止），一、二审诉讼费由胡夏闽承担。
胡夏闽辩称，一、郑清龙主张合同无效明显与事实和法律规定不符。二、郑清龙未履行先行合同义务，胡夏闽有权拒绝履行。三、郑清龙获得讼争房屋产权人杜武林40万元的违约金，与杜武林解除了房屋买卖协议，最终造成与胡夏闽的合同无法履行，郑清龙系违约方。郑清龙出于炒房目的，对于获利情况及给胡夏闽造成的损失均是明知的。请求驳回郑清龙上诉请求。
胡夏闽向一审法院起诉请求：1、解除胡夏闽、郑清龙于2016年3月31日签订的编号0005705号《房产买卖协议》；2、郑清龙赔偿胡夏闽经济损失674222元。
一审法院认定的事实：2016年3月31日，郑清龙以案外人杜武林（出售方、甲方）的代理人名义与胡夏闽（购买方、乙方）及作为中介方、丙方的厦门鼎原房地产行销策划有限公司福津加盟店的经办人林赐清签订一份编号为0005705的《房产买卖协议》，约定甲方同意将坐落于厦门市思明区凤屿路358号603室房产以386.6万元的价格出售给乙方，建筑面积152.63平方米；乙方于本协议签订之日支付甲方购房定金15万元，该购房定金先交由丙方保管，待甲乙双方到厦门市国土资源与房产管理局办理交易过户当日再由丙方转交给甲方；乙方于2016年4月11日向甲方支付101.6万元，余款270万元由乙方向银行申请商业贷款；甲乙双方应于2016年4月29日前以本协议为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易过户登记手续，若于2016年4月29日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。甲方应于办理完产权过户手续当日将房产交付给乙方使用。协议第十二条约定违约责任：甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若一方中途悔约，应书面通知对方及丙方，若甲方中途悔约，甲方并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款返还给乙方；若乙方中途悔约，购房定金归甲方所有。双方在协议第十七条对其他事项备注如下：因产权人杜武林无法到场签订合同，本合同现指定郑清龙签订，甲乙双均同意承担买卖违约责任；甲方保证本房产空户，无占用槟榔小学名额。上述《房产买卖协议》签订当日，郑清龙出具一份《定金收条》，载明：收到胡夏闽购买厦门市思明区凤屿路358号603室房产支付定金15万元，收款人一栏的杜武林签名由郑清龙代签。2016年4月1日，胡夏闽将购房定金15万元转入郑清龙指定的建设银行账户（账号43×××07）。2016年6月9日，郑清龙将之前收取的购房定金15万元转账退还至胡夏闽账户。
2016年6月6日，胡夏闽丈夫谢毅勇经前述中介方（经办人林赐清）的居间介绍向案外人颜绍禄（代理人曾哲伟）购买了位于厦门市思明区房屋（该房屋与本案讼争房屋系同一幢隔壁梯位，建筑面积110.25平方米），买卖双方并于2016年6月7日签署一份《存量房买卖合同》，该合同载明买卖双方商定的上述房产成交价为70万元。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》有关规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，胡夏闽与郑清龙签订的《房产买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容也未违反法律、法规的禁止性规定，应为有效合同，双方均应依约履行。郑清龙主张其无权处分讼争房屋，双方所签《房产买卖协议》无效的抗辩意见，证据不足，不予采信。因双方当事人在庭审中均主张前述《房产买卖协议》与案外人杜武林无关，并均不同意追加杜武林作为当事人参加本案诉讼。因此，本案所涉合同产生的法律责任应由郑清龙自行承担。鉴于郑清龙已于2016年6月9日将其所收取的购房定金15万元退还给胡夏闽，已明确表示不再履行双方所签订的《房产买卖协议》，且现讼争房产也已由原产权人杜武林出售给他人，故胡夏闽有权要求郑清龙承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。虽然胡夏闽主张其错过最佳购房时机造成重大经济损失，并因此提出对讼争房屋的市场价值进行评估，但郑清龙明确表示不同意评估，并认为没有评估必要。一审法院认为，由于讼争合同并未就赔偿损失进行约定，且郑清龙明确表示不同意评估，故对于胡夏闽提出的前述鉴定申请未予准许。根据双方合同约定，“若出售方中途悔约，应返还购买方所付定金的双倍及已付款项；若购买方中途悔约，购房定金归出售方所有；双方并在协议备注“因产权人杜武林无法到场签订合同，本合同现指定郑清龙签订，甲乙双方均同意承担买卖违约责任”。本案中，考虑到胡夏闽在讼争合同签订后仅支付购房定金15万元，且其也在同一时段通过同一中介购买同一幢隔壁梯位的房产，故其主张造成重大经济损失并不十分明显，但确存在一定的影响。综合以上情况，酌定郑清龙除已退还胡夏闽购房定金15万元外，还应再支付胡夏闽30万元作为补偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除胡夏闽与郑清龙于2016年3月31日签订的编号为0005705的《房产买卖协议》；二、郑清龙于本判决生效之日起十日内支付胡夏闽30万元；三、驳回胡夏闽的其他诉讼请求。
二审中，双方当事人没有提交新证据。双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，郑清龙以其不是讼争房屋的产权人或合法授权代理主张与胡夏闽签订《房产买卖协议》无效，不符合法律规定，应认定为合同有效，双方均应依约履行。郑清龙未取得讼争房产所有权及处分权与胡闽夏签订房产买卖合同，在合同未履行完成前，郑清龙将购房定金15万元退还给胡夏闽，明确表示不再履行双方所签订的《房产买卖协议》，合同最终无法履行的原因应归责于郑清龙，胡夏闽依法可要求解除合同并主张损害赔偿。关于胡夏闽主张赔偿因另行购买房屋产生的房屋差价损失674222元，房屋差价损失应为另行购房成本与购买讼争房屋成本之间的价值之差，因胡夏闽另行购买的房屋面积小于讼争房屋，但每平方米价值又高于讼争房屋的每平方米价值，在购买相同面积情形下，胡夏闽另行购房成本是高于购买讼争房屋成本。一审综合考量酌定郑清龙赔偿胡夏闽损失30万元并无不当。胡夏闽以讼争房屋面积乘以另行购买房屋与讼争房屋的每平方米差价计算损失，依据不足。胡夏闽、郑清龙的上诉请求没有事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12713元，由胡夏闽负担6913元、郑清龙负担5800元。
本判决为终审判决。
审判长 陈许贞
审判员 龙 辉
审判员 郑文雅
二〇一七年十二月十一日
书记员 潘辉文
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。