湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘民再8号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：武冈市金源房地产开发有限公司，住所地武冈市乐洋路东方宾馆。
法定代表人：刘喜玛，该公司总经理。
委托代理人：方爱华，该公司董事。
委托代理人：李邵路，湖南白泉律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：邓联燕。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：邓军，系邓联燕之子。
委托代理人：李金莲，系邓军之母。
上述两被申请人的共同委托代理人：刘红邵，湖南云山律师事务所律师。
武冈市金源房地产开发有限公司（简称金源公司）与邓联燕、邓军房屋买卖合同纠纷一案，湖南省武冈市人民法院于2014年10月8日作出（2014）武法民初字第1018号民事判决。双方当事人均不服，提出上诉。邵阳市中级人民法院于2014年12月29日作出（2014）邵中民三终字第52号民事判决。金源公司不服，向本院申请再审。本院于2015年7月17日作出（2015）湘高法民申字第757号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年2月19日公开开庭审理了本案。再审申请人金源公司的委托代理人方爱华、李邵路，被申请人邓联燕及其与邓军的共同委托代理人刘红邵、邓军的委托代理人李金莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年7月23日，邓联燕、邓军向湖南省武冈市人民法院起诉，请求判令被告金源公司将原告的房屋权证及土地使用证交付原告，赔偿原告延期取得权属证书违约金69441元；解除原、被告所签订的《委托门店租赁合同》；支付原告房屋租金111127元及延期支付违约金5000元，并承担诉讼费用。
一审判决认定，原告邓联燕与原告邓军系父子。两原告欲购买被告金源公司开发的武冈市东门旺角商业广场门店，并于2006年1月14日向金源公司交纳100000元定购金。2008年12月16日，两原告与金源公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。双方约定：两原告购买被告开发的东门旺角一层20号门面，建筑面积77.14平方米，其中套内建筑面积47.94平方米，公共部分与公用房屋分摊面积29.2平方米，每平方米11783.65元，总金额908991元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终以产权登记面积为准，多退少补；付款方式为签订本合同前付清总房款的50%，剩余房款作为银行按揭贷款；被告应当在2009年1月31日前将该商品房经验收合格后交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案以及因被告原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的10%向原告支付违约金等。当天，原、被告又签订《委托门店租赁合同》。双方约定：原告委托被告租赁位于武冈市乐洋路东门旺角商业广场商场一层20号门面，从2009年1月1日起至2018年12月31日止，租期为10年；租赁期间租金为804.61元／年／平方米，平均年租金62068元，每年支付一次，即原、被告签订租赁合同生效（合同签订生效时间为2009年1月1日）后60天内付清第一年租金，以此类推；原告还剩余购房尾款45万元未付清给被告，双方同意从此门面租金中抵扣，直到抵扣完为止；购房尾款未付清之前不影响办理房产证及土地证的相关手续。另约定了双方责任及违约金5000元。同时双方将该合同中记载的“最终以产权面积为准计算租金，双方多退少补”予以划掉并加盖被告金源公司印章。合同签订后，原告于当天交纳门面款200000元；2009年1月5日交纳门面款158991元，加上之前交纳的定购金100000元，共计交纳门面款458991元。自2009年至2013年12月，被告收到原告交来5年商铺款310340元（每年62068元）。自2014年1月至今，被告未再支付原告门面租金。被告金源公司根据《商品房买卖合同》约定，于2009年5月31日将该合同报产权登记机关备案。原告于2010年3月29日在《武冈市房屋转移登记（询问）申请书》上签字交被告办理房屋产权手续事宜。武冈市房地产管理局于2011年1月6日审查确定建筑面积为58.93平方米（其中分摊面积8.48平方米），同年4月14日核准同意办理房产权证并发证。该证由被告领取后，未交付给两原告。2014年1月8日，原告到武冈市房产局查询时发现该房产权证将两原告的身份证号码登记错误，故要求变更。武冈市房产局于2014年1月22日同意变更，并于同年2月27日重新发证。该证被被告领取后，被告以两原告未付清房款为由拒绝交付。武冈市房地产管理局《房屋产权情况》记载：权证号码为714000410的房产所有权人为邓联燕，产权面积58.93平方米，其中分摊面积8.48平方米；共有人邓军，权证号码为714000393；共有人李金莲（邓联燕之妻），权证号码为714000392。
一审判决认为，双方当事人争执的焦点主要有两个：一是本案是否超过诉讼时效；二是两原告委托被告代租的门面租金是按门面个数计算还是按平方计算，两原告最终应付被告多少房价款。首先关于诉讼时效问题。被告金源公司提供《武冈市房屋转移登记（询问）申请书》，证实两原告在2010年3月29日填写申请书时已清楚房屋面积实为58.93平方米，现在提起诉讼，已超过诉讼时效。根据原、被告双方约定，房屋面积最终以产权登记面积为准。两原告出具的申请书不等同于产权证书，不能作为产权登记面积依据。从双方无异议的《武冈市房屋所有权登记审批表》可知，武冈市房地产管理局于2011年1月6日才审查确定建筑面积为58.93平方米（其中分摊面积8.48平方米），同年4月14日核准同意办理房产权证。而被告在2011年4月领取原告房产权证后一直未交付给两原告，两原告无从了解产权证上登记面积情况，直到2014年1月通过武冈市房产局查询后才知道产权登记面积。另外本案原告诉请的是要求被告退还原告多付的房款以及支付2014年房屋租金，故本案未超过诉讼时效期间。
其次关于门面租金如何计算，最终应付房价款多少的问题。原告邓联燕、邓军与被告金源公司签订的《商品房买卖合同》及《委托门店租赁合同》均系有效合同。原、被告均应按照《商品房买卖合同》及《委托门店租赁合同》的约定，自觉履行各自的义务。原、被告虽在《委托门店租赁合同》中约定租赁期间租金为804.61元／年／平方米，平均年租金62068元，但同时又将合同中约定的“最终以产权面积为准计算租金，双方多退少补”划掉并由金源公司加盖公章确认。租赁合同签订后，金源公司按每年租金62068元实际履行，连续支付原告五年租金，并且被告在2011年4月领取原告房产权证，明知产权登记面积后，亦按每年62068元支付租金，故两原告委托被告代租的门面租金应是按门面个数计算，而不是按面积计算。两原告与被告签订的《商品房买卖合同》中明确约定“产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终以产权登记面积为准，多退少补”。根据武冈市房产局《房屋产权情况》，房屋产权面积为58.93平方米，故应付房价款为694410元（58.93㎡×11783.65元）。至今两原告已支付房价款769331元（首付款458991、五年房租抵扣房价款310340元），两原告多付被告房款74921元。金源公司租赁两原告门店，仅支付租金至2013年12月31日，其行为违反了《委托门店租赁合同》租金支付方式的约定，构成违约。至2014年7月31日止，被告尚需支付原告门店租金36206元（62068元÷12个月×7个月），故对两原告要求被告退还多付房款74921元、支付2014年1-7月租金36206元，共计111127元及违约金5000元的诉请，依法予以支持。
从双方《商品房买卖合同》第十七条约定的内容看，被告的义务是及时将有关办理权属登记的资料报登记机关备案，协助原告办理相关权属证书。被告已于2009年5月31日将该合同报产权登记机关备案，至此，被告已按合同约定全面履行了自己的义务，无违约事实，对两原告要求被告赔偿违约金69441元的诉请不予支持。被告领取两原告房产权证后，理应交付给两原告，双方签订的合同中亦未约定不交付房产权证的情形，对被告辩称原告至今未付清房款，拒绝交付房产权证的主张，不予采信。两原告以被告未按约定时间支付2014年租金，要求解除《委托门店租赁合同》。因该门店已由原告委托并通过被告转租给第三人，现尚在租赁期内，为保障第三人利益，在本案中不宜处理。据此判决：一、被告金源公司于判决生效之日起7日内将权证号码为714000410、714000393、714000392的房产权证交付给原告邓联燕、邓军；二、被告金源公司于判决生效之日起7日内支付原告邓联燕、邓军房屋租金111127元（租金已计算至2014年7月31日），违约金5000元，共计116127元；三、驳回原告邓联燕、邓军的其他诉讼请求。
二审判决另认定，金源公司与邓联燕、邓军签订的《补充协议》第一条约定：“原合同规定的房屋房款总价已包含由买受人承担的办理相关房屋产权等手续的税费，但不包含房屋贷款及房屋所有保险等所需费用。”另外，涉案门面合同约定面积与产权登记面积的差异主要是公摊面积，因整栋楼的规划变化及公摊面积的调整，造成涉案门面房产证上的公摊面积大幅减少，两者相差达20.72平方米。
二审判决认为，双方当事人争议的焦点是本案是否已过诉讼时效；金源公司在履行《商品房买卖合同》的办证义务过程中是否存在违约行为；金源公司是否应当将房产证交付给邓联燕、邓军；金源公司在履行《委托门店租赁合同》时是否存在违约行为以及原判对邓联燕、邓军要求解除《委托门店租赁合同》的诉讼请求的处理是否正确的问题。
关于本案诉讼是否已过诉讼时效的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第七条明确约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理，即最终以产权登记面积为准，多退少补。”产权登记应以房产管理部门对申请产权登记的房屋进行核实并颁发房屋所有权证书为标志。因此，在本案中，认定邓联燕、邓军知晓门面最终面积应以其知道产权证上所载明的面积为准。虽金源公司称邓联燕、邓军早在2010年3月29日填写《武冈市房屋转移登记（询问）申请书》时即已知道该门面的最终面积，但该份文件系产权登记过程中的初始文件，不具有产权登记的行政管理效力，故不能以该时间点来推断本案诉讼时效的起始时间。邓联燕、邓军最终知晓门面的产权登记面积是2014年1月，而其提起本案诉讼的时间是2014年7月，故本案未过诉讼时效。
关于金源公司在履行《商品房买卖合同》的办证义务过程中是否存在违约行为，金源公司是否应当将房产证交付给邓联燕、邓军的问题。金源公司在履行《商品房买卖合同》中，已依照合同约定将办理房屋所有权权属登记所需的资料报登记机关备案，并于2011年4月14日取得了房屋所有权证，不存在违约行为。双方签订的《补充协议》第一条明确约定了办理房屋产权等手续的税费包含在总房款中。故金源公司以邓联燕、邓军未缴纳契税为由拒绝交付房产证的抗辩理由不成立。房屋维修基金一般由开发建设单位代收，但双方在合同中未明确约定房屋维修基金的交纳办法，也未约定不交纳的违约责任，且相关法律也未明确规定不交纳房屋维修基金即不交付房产证。故金源公司以邓联燕、邓军未交纳房屋维修基金为由不交付房产证的抗辩理由不成立。
关于金源公司在履行《委托门店租赁合同》时是否存在违约行为，原判对邓联燕、邓军要求解除《委托门店租赁合同》的诉讼请求的处理是否正确的问题。因房屋最终产权登记面积为58.93平方米，依照双方关于面积差异多退少补的处理约定，最终的房款应为694410元，邓联燕、邓军已支付首付款458991元，尚欠付235419元。因邓联燕、邓军在购买门面的过程中未采取按揭方式支付房款，故双方签订了《委托门店租赁合同》，约定以房屋租金抵扣房款，双方虽在该委托合同中约定了租金的单价及总价，但双方删除了关于“最终以产权面积为准计算租金，双方多退少补”的约定，并盖上金源公司的公章予以确认，且实际出租面积（套内面积）还有所增加，故该房屋的委托租金应认定为按门面整体价格出租。截止到2014年7月31日止，邓联燕、邓军的门面租金已达346546元，扣除应当支付的欠付房款235419元，尚剩余111127元，金源公司应当将该笔租金支付给邓联燕、邓军。金源公司未在邓联燕、邓军的门面租金足以抵偿其未付房款时将租金支付给邓联燕、邓军，违反了《委托门店租赁合同》的约定，其应当承担支付5000元违约金的违约责任。因《委托租赁合同》涉及到第三人利益，且邓联燕、邓军在一审时也未向法院申请追加第三人参加诉讼，如其要求解除与金源公司签订的《委托门店租赁合同》，可在本案外另行主张。据此判决：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费8000元，由金源公司承担4000元，邓联燕、邓军承担4000元。
金源公司申请再审称：1、本案已过诉讼时效。一审、二审判决认定没有超过诉讼时效的基本事实无相关证据证实。2、申请人转让给邓联燕、邓军的一楼20号门面房的成交金额是908991元，房款不因房屋面积的减少而减少。被申请人在2010年3月29日填写《武冈市房屋转移登记（询问）申请书》时双方都已知道门面的实际面积为58.93平方米，但双方同意该门面的成交金额是908991元，这是以产权登记时的约定否定前面买卖合同中“多退少补”的约定。原审对这一事实认定错误。请求撤销一、二审判决，驳回被申请人的诉讼请求。
被申请人邓联燕、邓军答辩称：1、被申请人起诉时没有超过诉讼时效，原审判决关于时效的认定是正确的。2、金源公司认为被申请人所购房屋应按908991元计算完全是强词夺理。双方签订的合同上约定房屋建筑面积77.14平方米，单价每平方米11783.65元，总金额908991元。最终以产权登记为准，多退少补。而最终产权登记面积为58.93平方米，房屋最终价格应为694410元。金源公司认为《申请书》上填写的成交金额为908991元，是对合同所约定价款的变更毫无道理。《申请书》只是提交的登记文件，不是双方就房屋买卖达成新的协议，房屋的价款应以合同约定为准。请求驳回金源公司的申请，维持原判。
在本次再审中，邓联燕、邓军提交了涉案房屋办理国土使用证的相关资料，拟证明金源公司直到2015年才将有关资料向国土部门报备，是违约的，也说明没有超过诉讼时效。金源公司质证认为，合同中没有对土地登记进行约定，故不存在违约。双方争议的是房屋建筑面积，与土地登记无关。本院审查认为，金源公司的质证意见成立。
查明的其他案件事实与原审认定的一致。
本院再审认为，本案中，金源公司与邓联燕、邓军于2008年12月16日签订的《商品房买卖合同》约定：邓联燕、邓军购买金源公司开发的位于乐洋路一号的门面，建筑面积77.14平方米，其中套内建筑面积47.94平方米，公共部分与公用房屋分摊面积29.2平方米，每平方米11783.65元，总金额908991元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终以产权登记面积为准，多退少补。在申请办理产权登记时，邓联燕、邓军与另一共有人李金莲于2010年3月29日分别在《武冈市房屋转移登记（询问）申请书》上签字并加捺手印，金源公司也在该申请人书上加盖了公司印章和法定代表人印章。在该申请书中注明邓联燕、邓军购买的门面建筑面积为58.93平方米，房屋总价款为908991元。在申请书上注明的建筑面积与双方合同约定的建筑面积出现了明显减少。金源公司申请再审称，邓联燕、邓军在当时就知道了房屋面积减少的事实，且与金源公司之间已就之前签订的《商品房买卖合同》内容的变更达成了一致，即在房屋总价款908991元不变的情况下，其购买的门面建筑面积变更为58.93平方米。根据《房屋登记办法》的规定，登记申请书是申请房屋所有权转移登记应当提交的材料之一，属于房屋登记的初始资料，还需经过房产登记部门的审核，并不是最终产权登记面积，金源公司的主张不符合双方签订的合同中关于“最终以产权登记面积为准，多退少补”的约定。而且，在双方没有另行签订协议就合同内容进行变更的情况下，仅从一份房屋产权登记申请书记载的内容就得出当事人双方已变更合同内容的判断依据不足。因此，金源公司的上述主张不能成立。认定邓联燕、邓军知晓门面最终面积应以其知道产权证上所载明的面积时为准。邓联燕、邓军2014年1月通过武冈市房产局查询后才知道产权登记面积。故其提起本案诉讼时没有超过法定的诉讼时效。
当事人双方在《委托门店租赁合同》中约定租赁期间租金为804.61元／年／平方米，平均年租金62068元。该租金是按照双方购房合同约定的房屋建筑面积77.14平方米计算得出，说明当事人双方约定的是以门面建筑面积而不是按单个门面整体来计算租金。虽然《委托门店租赁合同》合同中“最终以产权面积为准计算租金，双方多退少补”的内容被划掉并由金源公司加盖公章确认，金源公司亦按每年租金62068元实际履行，连续支付邓联燕、邓军5年租金。但从双方合同约定看，既然邓联燕、邓军主张按产权登记面积58.93平方米和约定的单价每平方米11783.65元计算购房款的请求得到确认，那么租金也应以最终确认的产权面积计算租金。截止至2014年7月31日，按产权登记面积计算的租金为：264737元（804.61×58.93×5+47416÷12×7）；应付购房款：694410元（58.93×11783.65）；已付购房款和租金：723728元（458991+264737）。金源公司在扣除应收取的购房款后尚应支付邓联燕、邓军租金29318元（723728-694410）。
关于金源公司从2014年1月后未支付租金是否构成违约的问题。由于当事人双方对房屋面积以及房屋总价款存在上述争议，对购房款是否已付清各执一词，在相关争议没有妥善解决之前，认定金源公司没有支付租金的行为构成违约不妥。因此，原审判决金源公司为此应承担违约责任不当，应予纠正。
金源公司在领取了涉案房屋权证后未交付给邓联燕、邓军，该行为既无合同依据亦无法律依据，金源公司应当将上述权证交付给邓联燕、邓军。原审判决对于邓联燕、邓军要求解除《委托门店租赁合同》的诉讼请求未予支持并无不当，应予维持。
综上，原审判决认定的基本事实清楚，但对租金的计算不当，处理有失公平，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销邵阳市中级人民法院（2014）邵中民三终字第52号民事判决和湖南省武冈市人民法院（2014）武法民初字第1018号民事判决主文第二项、第三项；
二、维持湖南省武冈市人民法院（2014）武法民初字第1018号民事判决主文第一项；
三、武冈市金源房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付邓联燕、邓军房屋租金29318元（租金已计算至2014年7月31日）。
四、驳回原审原告邓联燕、邓军的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4000元、二审案件受理费8000元，共计12000元，由邓联燕、邓军负担6000元、金源公司负担6000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱晓春
审 判 员 王 琳
代理审判员 谷国艳
二〇一六年三月七日
书 记 员 王燕琳