上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初7378号
原告：上海百固金属制品有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：梁文山，董事长。
原告：上海永扬交通器材有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：梁文山，董事长。
上列两原告共同委托诉讼代理人：韩致中，男。
上列两原告共同委托诉讼代理人：陈杰，山西冠言律师事务所律师。
被告：上海海皇纸箱包装有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：范海龙，总经理。
委托诉讼代理人：范宝荣，男。
第三人：张达文，男，1985年11月7日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区华新镇新谊村***号。
第三人：青浦区华新镇新谊村村民委员会，住所地上海市青浦区华新镇新凤路XXX号。
法定代表人：韩美芳，书记。
委托诉讼代理人：孙巾杰，上海东炬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙崧，上海东炬律师事务所律师。
原告上海百固金属制品有限公司(以下简称百固公司)、上海永扬交通器材有限公司(以下简称永扬公司)诉被告上海海皇纸箱包装有限公司(以下简称海皇公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。审理中，本院依法通知张达文、青浦区华新镇新谊村村民委员会(以下简称新谊村委会)作为第三人参加诉讼。本案于2017年7月13日第一次公开开庭进行审理，两原告的共同委托诉讼代理人陈杰、李晓宁(后被撤销代理权)，被告海皇公司的法定代表人范海龙及委托诉讼代理人范宝荣，第三人张达文到庭参加诉讼。第三人新谊村会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案于2017年9月6日第二次公开开庭进行审理，两原告的共同委托诉讼代理人韩致中、吴少博(后被撤销代理权)，被告海皇公司的法定代表人范海龙及委托诉讼代理人范宝荣，第三人张达文，第三人新谊村委会的委托诉讼代理人孙崧到庭参加诉讼。本案于2017年10月9日第三次公开开庭进行审理，两原告的共同委托诉讼代理人韩致中、陈杰，被告海皇公司的法定代表人范海龙及委托诉讼代理人范宝荣，第三人张达文，第三人新谊村委会的委托诉讼代理人孙崧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海百固金属制品有限公司、上海永扬交通器材有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告停产停业补偿款人民币20万元；2、被告支付原告员工安置补偿款20万元；3、被告支付原告机器设备搬迁补偿款20万元；4、被告支付原告附属物、装饰装修补偿款20万元；5、被告支付原告临时安置补偿款82,700元。审理中，两原告变更诉讼请求为：1、被告支付原告停产停业补偿款135万元(按照每天3万元，自2017年3月25日起计算45天)；2、被告支付原告员工安置补偿款1,599,231元(按照仲裁调解协议书的合计金额)；3、被告支付原告机器设备搬迁补偿款246,862元(包含两阶段的搬迁费和临时仓库租金)；4、被告支付原告附属物、装饰装修补偿款1,072,775元(根据原告的装修款台账总额)。事实与理由：2004年1月31日，张达文与新谊村委会签订《租地合同》，租赁原新谊村工业小区内16亩土地用作建设标准厂房，租赁期限自2004年2月29日至2029年2月29日。海皇公司为房屋实际建造人，海皇公司以张达文名义与百固公司签订《厂房租赁合同》，约定百固公司租赁位于华徐公路XXX弄XXX号房屋，总面积6,028平方米，租赁期限自2010年10月1日至2020年9月30日。两原告按约支付租金，另支付了押金20万元，且对房屋进行了装修添附，投入机器设备生产。2016年10月17日，新谊村委会向海皇公司送达《关于新谊村198区域租赁土地告知书》，告知海皇公司于2017年5月31日前做好厂房班级前工作，将土地归还新谊村委会，村委会将按照减量化政策予以补偿。2016年12月29日，海皇公司、张达文向百固公司送达《厂房搬迁告知书》，要求原告于2017年3月30日之前停止经营，将所有设备、产品、原材料全部搬空，2017年5月30日前拆除房屋。海皇公司与新谊村委会签订了减量化搬迁补偿协议。根据原被告签订的租赁合同约定，租赁期间如遇动迁，补偿款包括但不限于停产停业、搬迁、原告增加的设施等相关经济补偿归原告所有，故原告起诉至本院。
被告上海海皇纸箱包装有限公司辩称：被告将房屋出租给原告百固公司，与永扬公司之间无租赁关系。百固公司未注册在租赁房屋，且没有取得环评证书，属于非法经营。百固公司在租赁期内多次迟延支付租金，有时迟延超过30天，严重违反合同约定。租赁协议第六条约定如遇动拆迁，政府给予补偿中属于百固公司的，被告同意支付，政府没有给的补偿，百固公司无权主张。百固公司另欠2017年4月房租82,691.40元和4月的水费1,024.18元，理应支付给被告。
第三人张达文述称：同被告的意见。
第三人青浦区华新镇新谊村村民委员会述称：村委会没有意见，由法院依法判决。
本院经审理认定事实如下：本案系争房屋位于上海市青浦区华新镇华徐公路XXX弄XXX号，系被告从第三人新谊村委会处租赁土地后自行建造的，无产权证或合法批建手续。
2010年8月6日，原告百固公司(乙方)与被告(甲方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在华徐公路XXX弄XXX号，总面积3,300平方米，租赁期限10年，组2010年10月1日至2020年9月30日止，租金自2010年10月1日起算。年租金493,845元，第一至第五年租金不变，第六年起递增10%，从2015年10月1日起，年租金为542,025元。乙方支付甲方10万元押金，如乙方违约，甲方可无条件没收乙方押金，乙方在十年租赁期满并付清各种相关费用后，甲方无条件退还乙方10万元押金。租金先付后用，三个月一付。如乙方拖欠厂房租赁费用不付满三十天，甲方有权作违约处理。签约之时，甲方应提供土地使用协议，与新谊村租赁合同，无抵押声明，无债权债务声明等复印件供乙方留档存证。租赁期间，使用该厂房所发生的水电煤电话等费用由乙方承担，并在收到收据或发票时的一个星期内付清。租赁期间，乙方根据自己的经营特点进行房屋装修，不得破坏房屋结构。乙方企业必须注册在甲方所在地，甲方协助乙方办理经营相关各种证照。租赁期间，厂房如碰到市政府动迁，则动迁补偿款(停产停业，搬迁，乙方增加的设施等相关经济损失补偿)归乙方所有，如因动迁而造成本合同无法履行，双方互不承担责任。甲方应帮助乙方取得环评证书，如乙方在五个月内申请不到环评证书，或因为环评事业不能继续营业，乙方有权利无条件解约，甲方无条件退换押金10万元。合同另约定了其他权利义务。双方另签订《附加协议合同》，约定甲方出租给乙方的厂房坐落在华徐公路XXX弄XXX号，总面积6,028平方米，第一至第五年年租金902,090元，第六年起递增10%，年租金为990,099元。附件协议与厂房租赁合同具有同等法律效力。
上述协议签订后，被告将房屋交付原告使用，原告租金支付至2017年3月31日，其中部分租金由百固公司支付给被告，部分租金由永扬公司支付给被告。两原告法定代表人系同一人，系争房屋实际由两原告共同使用。
2011年5月16日，原告百固公司(乙方)与被告(甲方)签订《用户名变更补充协议》，约定甲方按照乙方的要求将用电户名变更为乙方，乙方支付甲方变更保证金10万元，协议到租赁合同到期2020年9月30日止，协议到期后一星期内，乙方将用电户名无条件变更为甲方，然后甲方退还乙方变更保证金10万元。原告向被告支付了变更保证金10万元。
2016年12月26日，上海市青浦区华新镇人民政府向原告永扬公司发送告知书，表示因永扬公司环保手续不健全，违法进行生产经营活动，要求永扬公司于2016年12月31日前停止建设或停止生产。如永扬公司在相关手续不健全的情况下继续进行生产经营活动，一切法律后果由永扬公司自行承担。
2016年10月17日，新谊村委会向被告发送告知书，告知被告租赁的土地属于宏观调控复耕整治范围，要求被告于2017年5月31日前做好搬迁工作，将土地归还新谊村委会。
2016年12月14日，被告(乙方)与第三人新谊村委会(甲方)签订《土地减量化搬迁协议书》，约定就乙方租赁的地块为青浦区“198”区域建设用地减量化范围，土地面积8+(1.6)亩，建筑面积11,421.16平方米，乙方自2017年3月30日前停止经营且该地块内所有设施、设备、原材料、产品等全部搬空，2017年5月30日之前搬离、清场、交地结束。经双方协议，甲方给予乙方土地减量化搬迁总费用733.01万元。协议约定了其他权利义务。减量化资金测算表显示补偿测算包括：1、土地，面积8亩，补偿40万元；建筑面积11,421.16平方米，评估价607.23万元；3、综合补偿85.78万元。合计733.01万元。上海博沃房地产估价有限公司出具的范海龙、范宝荣建筑物估价总一览表显示估价总额为7,419,078元。
2016年12月29日，被告向百固公司发送《厂房搬迁告知书》，告知系争房屋为减量化范围，要求百固公司于2017年3月30日之前停止经营，所有设备、产品、原材料全部搬空，于2017年5月30日前拆除房屋。两原告于2017年5月初搬离系争房屋，系争房屋于2017年5月底被拆除。
审理中，原被告一致认可2017年4月份的水费为1,024.18元，原告至今没有缴纳，同意一并处理。
庭审中，第三人新谊村委会表示：减量化评估总额包括：1、土地补偿，8亩×5万元/亩=40万元；2、建筑物补偿根据评估表总额计算60%即6,072,300元(不包含房屋的装修装修)；3、综合补偿857,800元是在评估金额不超过40%范围内综合容积率协商确定的，包括基础设施、停产停业、员工遣散三项，不包含搬迁费。
对于当事人无争议的事实，由原、被告和第三人的陈述，租地合同、厂房租赁合同、附加协议合同、用电户名变更补充协议、押金凭证、租金缴费凭证、告知书、厂房搬迁告知书、土地减量化搬迁协议书、减量化资金测算表、建筑物估价汇总一览表等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。
审理中，原告认为：1、当时为了简化手续，以百固公司名义签订租赁合同，实际上两原告均在系争房屋内经营，如果将所有补偿权益给百固公司，再由百固公司分配给永扬公司也是可以的；2、签订合同时原告不知道系争房屋无产证，事后得知因为系争房屋无产证，无法办出环评，原告一直经营到搬迁。2017年3月25日镇里停电，原告向村委会反应后恢复供电，原告在4月中旬开始搬迁，4月原告处于搬迁状态，无法正常生产，不同意支付4月租金；3、押金要求在本案中一并处理，房屋租赁押金10万元应当退还，更换用电户名押金10万元如果在判决前原告未注销用电户名，保留另案起诉的权利；4、因为被告出租的房屋无产权证，造成房屋被拆除，给原告造成了损失，故原告要求被告赔偿。其中：(1)2017年3月25日断水断电开始共45天，原告一直处于无法正常生产经营的状态，每天预估有3万元的损失，包括工人工资、房租、水电费、定单损失等；(2)原告因搬迁到常熟，员工不愿意去外地工作，故经华新镇劳动争议调解委员会调解，补偿员工共计1,599,231元；(3)因被告提前要求原告搬迁，原告无法及时找到新厂房，故找了临时仓库堆放物品，造成两次搬迁。两次搬迁的费用加上仓库的租赁费用共计246,862元；(4)原告对系争房屋进行了装修，台账显示共计支付装修费用1,072,775元。为此，原告提供了照片、社保缴纳通知书、装修费用凭证、对外贸易经营者备案登记、报关注册登记证书、订单合同、调解协议、付款凭证、搬迁费合同、发票、仓库租赁合同。被告表示对于原告提供的证据不予认可，与被告无关。
被告表示：1、被告将房屋出租给百固公司，无论百固公司还是永扬公司转账支付租金，被告都认为是替百固公司支付的；2、被告租赁合同写明被告提供的是土地租赁合同，原告对房屋无产证是知晓的。被告仅有义务协助原告办理营业执照和环评，厂区内其他企业可以办理营业执照，原告自己不愿意办。被告投资十几万做了污水管道，原告可以办环评却没有办，后来审批严格了原告没有再申请。2017年3月底只停电过一天就恢复供电了。原告在4月下旬开始搬迁，要求原告支付4月租金；3、原告至今没有注销用电户名，根据协议被告不同意退还更换用电户名的押金。原告违反合同约定，被告有权没收合同押金；4、政府没有给予被告的补偿，根据合同约定，原告无权向被告主张。被告出租给原告时房屋是简装，原告对系争房屋进行了装修，没有搭建。原告装修最多花费10多万元。被告在半年前就通知原告搬迁，原告自己拖延造成二次搬迁，如果一次性搬迁，不包括租房，不到十万元。
本院认为，系争房屋无产权证，也无相关合法批建手续，故原、被告就系争房屋签订的《厂房租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效。原告百固公司作为承租方签约，虽此后有部分租金由永扬公司转账支付给被告，然百固公司和永扬公司的法定代表人是同一人，被告有理由认为永扬公司是替百固公司支付租金，被告不认可永扬公司作为承租人，故本院认定租赁合同的承租人为百固公司。因被告与第三人新谊村委会之间签订了《土地减量化搬迁协议书》，系争房屋已经被拆除，故原告有权依据租赁合同主张相关权益。根据租赁合同的约定，被告在出租系争房屋时向原告提供了与第三人新谊村委会的租赁合同，故原告租赁系争房屋时对于房屋无相关合法权证的情况应当是知晓的，原告作为承租人理应选择租赁合法房屋，故原告存在过错。被告将无合法建造手续的房屋对外出租收取租金，存在过错。合同约定原告在五个月内申请不到环评证书有权利无条件解约，然原告知晓系争房屋无合法权证无法取得环评证书的情况下，依然选择继续经营，具有一定过错。被告认为依据合同约定，补偿款中涉及原告方的给原告，被告未取得的补偿款无需赔偿原告，然本案非合同约定的市政府动迁，且合同无效后，被告作为出租方，存在过错，理应承担赔偿责任。针对停产停业和员工安置，原告未提供充足证据证明停产停业损失，原告与其员工解除劳动关系而赔偿的钱款也并非全部因被告原因导致，故本院综合被告获得的补偿款的组成项目和金额、原被告的过错程度、原告的实际损失等因素，酌情认定被告应当支付原告停产停业和员工安置补偿款60万元。租赁合同无效后，原告理应腾退系争房屋，且被告取得的补偿款中未包含搬迁补偿，故对原告主张的搬迁补偿款本院不予支持。被告同意原告对房屋进行装修，也认可原告对房屋进行了装修，故合同无效后，被告理应赔偿原告装修损失，本院综合原告提供的装修票据、原被告的过错程度、原告实际使用年限、装修折旧度等因素，酌情认定被告理应支付原告装修补偿款30万元。合同无效后，被告要求在本案中一并处理4月租金和水费，本院予以准许。原告对于水费金额无异议，理应支付被告。针对2017年4月租金，鉴于原告自4月中下旬开始搬迁，对实际使用有一定的影响，故本院酌情认定原告应支付被告2017年4月房屋使用费5万元。对于合同押金10万元，合同无效后，被告理应退还原告。用电户名变更押金10万元待原告变更或注销用电户名后可另行主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：
一、被告上海海皇纸箱包装有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海百固金属制品有限公司停产停业和员工安置补偿款60万元；
二、被告上海海皇纸箱包装有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海百固金属制品有限公司装饰装修补偿款30万元；
三、原告上海百固金属制品有限公司、上海永扬交通器材有限公司的其余诉讼请求不予支持；
四、被告上海海皇纸箱包装有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海百固金属制品有限公司押金10万元；
五、原告上海百固金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海海皇纸箱包装有限公司房屋使用费5万元；
六、原告上海百固金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海海皇纸箱包装有限公司水费1,024.18元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费40,951元，减半收取计20,475.50元，由原告负担13,575.5元，被告负担6,900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 金 艳
二〇一七年十一月九日
书记员 谭泓洁
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。