广西壮族自治区平果县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1023民初19号原告：平果恒峰房地产开发有限公司。住所地：广西平果县马头镇朝阳街*号*楼***室。统一社会信用代码：91451023672472326D。法定代表人：林江汕，总经理。委托诉讼代理人：周荣烈，福建凯峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文峰，男，1983年3月2日出生，汉族，平果恒峰房地产开发有限公司员工，住广西平果县。被告：黄平，男，1961年8月15日出生，壮族，教师，住广西平果县。委托诉讼代理人：韦成含，广西百澄律师事务所平果分所律师。第三人：谢施韬，女，1971年1月21日出生，汉族，居民，住广西南宁市。原告平果恒峰房地产开发有限公司（以下简称恒峰公司）与被告黄平、第三人谢施韬商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序于，2017年3月16日、2017年8月8日、2018年3月19日三次公开开庭进行审理。原告恒峰公司的委托诉讼代理人周荣烈、刘文峰及被告黄平的委托诉讼代理人韦成含到庭参加诉讼。第三人谢施韬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理了本案，本案现已审理终结。原告恒峰公司向本院提出诉讼请求：1、撤销原告与被告于2012年3月15日签订的合同编号为120315-02的《商品房买卖合同》；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年12月22日起原告由福州伟峰房地产开发有限公司（以下简称伟峰公司）独自控股经营，公司法定代表人为薛由钊，总经理为黄中祥（董事会聘任）。2010年3月9日伟峰公司与百色中恒房地产有限公司（以下简称中恒公司，法定代表人黄中祥）签订《股权转让协议》，约定中恒公司以4500万元加上伟峰公司的投资总金额、投资总额利息为对价，收购伟峰公司持有的恒峰公司100%股权，股权转让款分四次支付，双方还约定：中恒公司在未完全款时，不得将恒峰公司的所有款项挪作他用。2010年3月15日原告委托南宁拓维项目咨询公司（以下简称拓维公司）独家代理“名门天下”房产项目的全程营销策划与销售管理事务。《股权转让协议》签订后，中恒公司只支付1090万元股权转让款，为维持公司正常经营，伟峰公司将部分经营权交给中恒公司，公司股权未进行交割，公司的股东和法定代表人未作变更，黄中祥仍担任公司的总经理。2012年7月，原告因无力偿还工行借款，工行找薛由钊与黄中祥谈话，黄中祥当场表态无法偿还银行借款，同意解除《股权转让协议》由伟峰公司收回经营。2012年底原告发现黄中祥在担任总经理期间，利用职务便利绕过拓维公司按市场价40%左右的价格与亲戚即被告黄平签订《商品房买卖合同》，但被告至今未支付任何购房款。于是原告向法院起诉要求撤销《商品房买卖合同》，同时向公安机关报案。法院以“先刑后民”为由驳回原告的起诉。2016年10月12日田阳县检察院向原告送达了《不起诉决定书》。原告认为，黄中祥利用职务便利私自以原告的名义，将讼争房产低价出卖给其利害关系人，被告明知该价格明显不合理，仍与其签订《商品房买卖合同》，且至今未支付购房款，两人的行为严重损害了原告的利益，原告有权行使撤销权。为此，原告向法院提起诉讼。被告黄平辩称，一、本案讼争的商铺原是谢施韬向原告购买，之后由谢施韬转让给被告。2011年10月13日谢施韬以每平方米10717.46元的价格向原告购买了9间商铺，总金额为3592064元，当日谢施韬将房款支付至原告的销售资金专户，并办理了《房屋预告登记证明》（平房预马头字第20113425号）。因所购买的商铺短期内未能办理产权登记，谢施韬打算出售该商铺回笼资金。2012年3月经黄中祥介绍，被告向谢施韬以原价购买本案讼争的商铺。因该商铺未办理产权登记，无法在登记部门办理转让过户手续，经谢施韬与原告协商，直接变更购房者姓名，撤销谢施韬的销售备案登记，由原告与被告黄平重新签订《商品房买卖合同》并办理销售备案登记。2012年3月12日原告办理了撤销谢施韬销售预告登记手续，2012年3月15日原告与被告重新签订该商铺的《商品房买卖合同》，同年7月被告委托黄中祥将款项支付给了谢施韬。2012年7月19日原告办理了《房屋预告登记证明》并交给了被告。二、原告销售给谢施韬的价格合理，双方平等协商签订的《商品房买卖合同》合法有效，且谢施韬已经支付了全部房款至原告的销售资金专户。被告购买商铺的价款是与出卖人谢施韬协商一致的，且已办理了相关手续，原告恒峰公司也同意该转让行为并出具函件同意变更销售备案登记。被告的行为没有损害原告的权益，原告主张撤销《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。三、本案中被告并没有违约，反而是原告违约。原告现主张撤销《商品房买卖合同》违背诚实信用原则。且撤销权的行驶期限为1年，原告的诉请已经超过期限。第三人谢施韬未作陈述。原告恒峰公司为证明其主张，向本院提交的证据有：证据一、董事会决议，证明黄中祥自2008年起担任恒峰公司总经理；证据二、股权转让协议，证明2010年3月9日伟峰公司与中恒公司签订《股权转让协议》，伟峰公司将持有的恒峰公司的股权全部转让给中恒公司；证据三、平果中心大市场˙名门天下项目全程营销代理合同，证明黄中祥作为原告恒峰公司总经理与南宁拓维项目咨询有限公司签订合同，约定平果中心大市场˙名门天下所有商品房均委托拓维公司进行销售；证据四、黄平的合同编号为120315-02号《商品房买卖合同》，证明2012年3月14日黄中祥以公司名义与被告黄平签订商品名买卖合同，将11#-3号商住楼以10717.46元/平方米的价格销售给被告黄平；证据五、平果中心大市场˙名门天下11#-5号、11#-8号、11#-9号商住楼的《商品房买卖合同》，证明黄平购买的商品房属低价销售；证据六、平果恒峰房地产开发有限公司公章使用登记册，证明黄中祥以公司名义与黄平签订的《商品房买卖合同》未进行登记，属黄中祥私自加盖公章；证据七、通知，证明伟峰公司于2012年7月23日通知解除黄中祥的总经理职务，实际接管公司后才陆续发现黄中祥私自以公司名义与被告签订《商品房买卖合同》；证据八、证明，证明本案涉案《商品房买卖合同》未经拓维公司销售；证据九、不起诉决定书，证明经司法会计鉴定，中恒公司仅支付2090万元股权转让款，检察院决定对黄中祥不起诉；证据十、（2013）平民一初字第914-2号民事裁定书，证明原告曾就讼争的商品房买卖合同提起过撤销权诉讼，法院以黄中祥涉嫌犯罪，先刑后民为由，驳回了原告的起诉；证据十一、财务凭证，证明黄中祥指派的财务何斌的做账记录反映，是向谢施韬借款，不是购房，借款发生后，黄中祥挪用了330万元；证据十二、评估报告，证明在（2013）平民一初字第914-2号案件中经法院委托评估，讼争房产的交易价只有市场价的50%左右，属于恶意销售，原告有权撤销商品房买卖合同。证据十三、公安机关向被告黄平制作的《询问笔录》，证明本案讼争商铺是黄中祥赠送给被告的，被告未支付购房款，商品房买卖合同的签订地点在“一品天下”销售部，未经拓维公司销售。证据十四、百色市中级人民法院（2017）桂10民初5号受理案件通知书，证明原告与黄中祥之间的股权转让纠纷百色中级人民法院已经立案受理。被告黄平为证明其主张，向本院提交的证据有：证据一、谢施韬与原告签订的《商品房买卖合同》，证明谢施韬于2011年10月13日向原告购买平果中心大市场˙名门天下项目11#楼的九套房屋，单价10717.46元/平方米，总价3592064元，一次性支付房款；证据二、房屋预告登记证明（平房预马头字第20113425号），证明谢施韬购买的九套商铺已进行销售备案登记；证据三、收款凭证，证明谢施韬向原告支付总购房款3592064元，原告收到购房款并出具收据；证实四、中国工商银行个人业务凭证，证明谢施韬向原告支付总购房款3592064元；证据五、《关于同意更名函》，证明谢施韬将涉案商铺卖给被告，原告同意将涉案商铺变更备案，将买受人变更为被告；证据六、收款收据，证明被告通过黄中祥将购房款支付给谢施韬；证据七、房屋预告登记证明（平房预马头字第20122182号），证明被告黄平购买的商铺已进行销售备案登记。第三人谢施韬未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的部分，本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院作为认定案件事实的参考依据。根据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2008年3月起，原告恒峰公司聘任黄中祥作为公司总经理。2008年12月22日起原告恒峰公司的全部股权由伟峰公司持有。2010年3月9日中恒公司与伟峰公司签订《股权转让合同》，约定伟峰公司转让恒峰公司全部股权给中恒公司（法定代表人：黄中祥）；转让总价：4500万元加上伟峰公司的投资总金额、投资总额利息，减去伟峰公司已经提取转出非本项目的金额后的总额；付款方式分四次支付；协议签字盖章及完成第一次支付后生效；第一次支付后，伟峰公司向中恒公司移交恒峰公司除财务部以外所有部门的管理权和人事权；第四次支付后伟峰公司向中恒公司移交恒峰公司财务部工作，中恒公司获得恒峰公司经营权。2012年7月23日原告恒峰公司下发通知，解除黄中祥总经理职务。“平果中心大市场˙名门天下”（以下简称：名门天下）的商铺楼盘房产项目为原告恒峰公司开发建设。2010年3月15日原告恒峰公司与拓维公司签订《平果县“平果中心大市场˙名门天下”项目全程营销代理合同》，约定恒峰公司委托拓维公司独家代理该项目全程营销策划与销售管理工作。2011年10月13日第三人谢施韬与原告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：S-11#），约定：谢施韬购买的商品房为名门天下第11幢11#-3、11#3A、11#-5、11#-6、11#-8、11#-9、11#-11、11#-12、11#-13A号房，该商品房单价为每平方米10717.46元，总价3592064元，付款方式为一次性付款；商品房预售的，自本合同生效之日起30日内由出卖人向平果县房地产管理所申请登记备案。原告恒峰公司在该合同上加盖公司印章及法定代表人薛由钊个人印章。同日，第三人谢施韬将3592064元购房款支付至平果恒峰房地产开发有限公司销售资金专户，原告向第三人谢施韬出具收款凭据并办理了《房屋预告登记证明》（平房预马头字第20113425号）。被告黄平与黄中祥为亲戚关系。2012年3月经黄中祥介绍，被告黄平向第三人谢施韬以原价购买本案讼争的商铺。2012年3月12日原告向第三人谢施韬出具《关于同意更名函》，内容为：谢施韬于2011年10月13日向原告购买的名门天下项目11号楼商铺11#-3、11#-3A、11#-6、11#-13A号，已付完全款（单价每平方米10717.46元），并已进行销售备案。现同意将上述四套商铺的买受人姓名由谢施韬变更黄平（11#-3）、吴河洲（11#-3A）、吴飞（11#-6）、吴雪梅（11#-13A），以变更后的姓名重新签订《商品房买卖合同》，并到平果县房地产管理所进行销售备案，费用由谢施韬承担。2012年3月15日原告与被告黄平签订《商品房买卖合同》（合同编号为：120315-02），约定：被告黄平购买的商品房为名门天下第11幢11#-3号房，该商品房单价为每平方米10717.46元，总价507150元，付款方式为一次性付款。商品房预售的，自本合同生效之日起30日内由出卖人向平果县房地产管理所申请登记备案。原告恒峰公司在该合同上加盖公司合同专用章及法定代表人林江汕印章。原告与被告黄平签订《商品房买卖合同》后，原告恒峰公司未返还第三人谢施韬购房款。2012年7月13日第三人谢施韬出具《收款收据》，载明：今收到委托黄中祥进行转让的名门天下项目11#楼九间商铺转让房款总额3592064元，以上款项是买受人委托黄中祥代转。2012年7月19日被告黄平取得《房屋预告登记证明》（平房预马头字第20122182号）。2013年7月31日原告恒峰公司以黄平、谢施韬为被告，以中恒公司、黄中祥、伟峰公司为第三人向本院提起诉讼，请求撤销原告恒峰公司与被告黄平签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：120315-02）。2014年4月9日广西万宇房地产评估有限公司经本院委托，作出《房地产估价报告》（编号：（平果县）广万房地估字F（2014）第138号），估价结果为：运用科学的估价方法（市场法、收益法），确定名门天下第11幢11#-3号房于估价时点2012年3月15日的市场价值为：房地产单价21415元/㎡，房地产总价1013400元。2015年4月17日本院作出（2013）平民一初字第914-2号民事裁定书，以黄中祥涉嫌职务侵占刑事案件与该案有关联，而公安机关尚未侦查终结，根据先刑后民原则应移送公安机关处理为由，驳回原告恒峰公司的起诉。另查明，2013年7月19日恒峰公司董事长何希平代表恒峰公司向百色市公安局控告黄中祥涉嫌挪用资金罪，2014年4月1日恒峰公司法定代表人薛由钊报案至该局经侦支队。百色市公安局于2014年7月16日立黄忠祥涉嫌挪用资金案调查，于2016年3月9日移送田阳县检察院审查起诉。2016年9月21日田阳县检察院作出田检刑不诉（2016）1号不起诉决定书，认定黄中祥以恒峰公司的名义销售恒峰公司所开发“名门天下”的房产，是公司买卖交易行为，主观上没有犯罪故意，客观上没有实施犯罪行为，不认为是犯罪，决定对黄中祥不起诉。本院认为，本案的争议焦点为原告与被告黄平签订的《商品房买卖合同》是否有效，原告对该合同是否享有撤销权。关于原告与第三人谢施韬签订《商品房买卖合同》（编号为：S-11#）的效力问题。2011年10月13日原告恒峰公司与谢施韬签订《商品房买卖合同》，将涉案商铺出售给第三人谢施韬并办理了销售备案登记，同日第三人谢施韬亦向原告支付了全部购房款3592064元。原告与第三人谢施韬签订的《商品房买卖合同》（合同编号：S-11#）是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律规定，本院认定该合同合法有效。原告主张第三人谢施韬支付的3592064元在公司记账凭证上记载为借款，该款项是黄中祥向谢施韬借款，黄中祥与第三人谢施韬签订的《商品房买卖合同》实际为借款的担保。对此本院认为，《商品房买卖合同》（合同编号：S-11#）上有原告公司印章及法定代表人薛由钊个人印章，合同价款由第三人谢施韬支付到原告的销售资金专户，合同所购商品房亦进行预告登记，足以认定该《商品房买卖合同》（合同编号：S-11#）是由原告与第三人谢施韬签订。且签订合同时黄中祥担任原告恒峰公司总经理职务，其与他人签订商品房买卖合同的行为系履行职务行为。而原告提供的记账凭证为原告单方制作，被告对该证据不予认可，原告应继续提供其他证据予以佐证，但原告未能提供证据证明，故本院对原告的主张不予支持。关于原告与被告黄平签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：120315-02）的效力问题。谢施韬以原价将其购买的商铺转让给被告黄平，原告恒峰公司出具《关于同意更名函》，同意变更购房者的姓名，与被告重新签订《商品房买卖合同》（合同编号为：120315-02）并为被告办理了销售备案登记。故本院认定原告恒峰公司知晓并同意谢施韬转让其购买的商铺给被告，该转让行为并未违反法律规定，本院确认原告恒峰公司与被告黄平签订的《商品房买卖合同（合同编号为：120315-02）》合法有效。关于原告提出本案讼争商铺是黄中祥私自以原告的名义低价卖给被告的主张。本院认为，被告黄平所购买的商铺是经谢施韬转让，转让价格由被告与谢施韬协商一致，故对原告该主张不予支持。关于原告提出至今未收到购房款的主张。本院认为，谢施韬已向原告支付了购房款，原告同意变更购房者姓名后并未向谢施韬退还购房款，且谢施韬已确认收到被告的购房款，因此被告黄平无需再向原告支付购房款，故本院对原告的主张不予支持。关于原告对《商品房买卖合同》（合同编号为：120315-02）是否享有撤销权的问题。本院认为本案讼争的《商品房买卖合同》合法有效，且合同已实际履行，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定可撤销合同的法定情形，为此原告对本案讼争的商品房买卖合同不具有撤销权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条、第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告平果恒峰房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费6812元，由原告平果恒峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定。收款单位:待结算财政款项——法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部)。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄海锋审 判 员  黄柳青人民陪审员  苏瑞忠二〇一八年四月十二日书 记 员  方元官