北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终3533号
上诉人（原审被告）：王福敏，女，1952年7月14日出生。
委托诉讼代理人：邢会生（王福敏之子），1980年4月6日出生。
被上诉人（原审原告）：金玉生，男，1957年9月11日出生。
第三人：北京金城阜业房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区滨河霁月园8号楼滨河路153-26号1层。
法定代表人：胡彦明，总经理。
委托诉讼代理人：王春学，北京市国仁律师事务所律师。
上诉人王福敏因与被上诉人金玉生、第三人北京金城阜业房地产经纪有限公司（以下简称金城阜业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2017）京0109民初5754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
王福敏上诉请求：1、同意一审判决第二项、第四项，撤销一审判决第一项、第三项，合同应当认定无效；2、诉讼费由金玉生和金城阜业公司承担。事实和理由：1、诉争房屋买卖合同是在房屋被查封的状态下签订的；2、我在出售房屋时并不知道房屋被查封，金玉生告知我后我及时处理并解除了查封；3、我在一审法官错误释明的情况下同意解除合同，一审判决没有表达我的真实意愿；4、一审未注意金城阜业公司在本案中的错误主导。
金玉生辩称，我同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。
金城阜业公司提交书面意见称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。双方《房屋买卖居间合同》不能履行的原因是王福敏违约造成，王福敏主观违约意愿明显，应当承担违约责任，金玉生依照合同约定主张违约金，应予支持。
金玉生向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋买卖居间合同》；2、王福敏返还我购房款60万元；3、王福敏双倍返还我已支付的购房定金20万；4、王福敏赔偿我违约金120万；5、金城阜业公司返还我已支付的佣金1.5万元。
一审法院认定事实：2011年4月13日，王福敏与北京市门头沟区房屋征收补偿办公室签订《北京市门头沟区房屋征收补偿安置协议》。
2015年1月21日，王福敏与北京市门头沟区房屋征收事务中心签订《协议书》，约定：依据双方签订的《北京市门头沟区房屋征收补偿安置协议》。
2015年1月23日，王福敏办理选房手续并选取安置房屋，即北京市门头沟区605号房屋（以下简称605号房屋）。2016年3月17日，王福敏（甲方、出卖人）、金玉生（乙方、买受人）与金城阜业公司（丙方、居间人）签订了《房屋买卖居间合同》，约定：金玉生购买605号房屋；房屋售价640000元；合同签订当天支付购房定金100000元，乙方于2016年3月17日前支付第一笔房款100000元，乙方于2016年4月10日前支付第二笔房款400000元，剩余房款40000于房本下发过户当日同时支付给甲方；乙方于签订合同当日支付丙方居间服务佣金15000元；第四条办理产权转移登记手续及房屋交付约定甲乙双方就房屋交付达成以下细目1、甲乙双方约定该房屋于开发商交钥匙当日之前进行房屋交验，交验完毕当日将该房屋的钥匙交予乙方……第五条三方权利及义务2、甲方保证向乙方出售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，如因甲方原因，造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，对生活有重大影响的情况没有做出明示的，视其违约并承担全部经济赔偿责任。甲方保证所售房屋现状与产权证明记载相符；3、签订本合同当日，即视为丙方居间服务成功，甲乙双方负有本合同第三条之约定向丙方支付服务佣金的义务。第六条违约责任1、……如甲方违约，甲方应于三个工作日内将定金双倍返还给乙方，并赔偿乙方标的房款200%作为违约金。……3、本合同签订后，甲乙双方任意一方违约，丙方已收取服务佣金不予退还并有权依本合同约定获得剩余服务佣金。
《房屋买卖居间合同》附件一《共有人或产权人出售房屋意见声明》载明：本人系605号房屋产权人，此产权为本人单独所有，与其他人无关。产权人处有王福敏签字。
《房屋买卖居间合同》附件二《关于房屋权属相关情况的声明》载明：王福敏现出售为我所有的605号房屋，该房屋目前不存在任何抵押、被查封、权属纠纷及其他不能上市交易的情况。声明人处有王福敏签字。
2016年3月17日，金玉生向金城阜业公司支付服务费15000元。
2016年3月17日，金玉生以银行转账方式向王福敏支付200000元。同日，王福敏向金玉生出具收条两张，分别载明：购买605号房款壹拾万元；购买605号购房定金壹拾万元。
2016年4月6日，金玉生向王福敏支付购房款400000元，王福敏出具内容为“605号房屋购房款肆拾万元”的收条。
2016年10月17日，金玉生向王福敏出具收条，载明：今收到王福敏交来违约金40000元。
另查，2016年1月29日，605号房屋被北京市西城区人民法院查封（查封期间，未经法院准许不得对上述房产办理转让、变更、抵押、变卖、拍卖及涉及拆迁补偿权益等一切相关手续；不得办理选房手续；不得为其办理包括领取钥匙等入住手续）。2016年6月21日，605号房屋被北京市门头沟区人民法院查封（不得向王福敏交付钥匙）。2016年8月8日，北京市西城区人民法院解除对605号房屋的查封。2016年7月4日，605号房屋被北京市门头沟区人民法院查封（不得向王福敏交付钥匙）。2016年8月31日，上述房屋被解除查封。2016年11月24日，605号房屋再次被查封（不得向王福敏交付钥匙，不得协助王福敏办理房屋产权登记）。2018年1月15日，上述房屋被解除查封。经核，605号房屋已具备交付条件但因查封现未实际交付。
2016年7月4日，金玉生曾以房屋买卖合同纠纷为案由将王福敏、第三人金城阜业公司诉至北京市门头沟区人民法院（(2016)京0109民初2458号案件，以下简称2458号案件）。本案审理中，法院调取2458号案件卷宗材料，经查，金玉生在该案中的诉讼请求与本案一致。该案中，金玉生于9月23日撤回起诉，撤诉理由为双方达成和解协议。
经询问，金玉生同意以2458号案件中的证据、质证意见、陈述作为本案的证据、质证意见和陈述，王福敏不同意以该案的证据、质证意见、陈述作为本案的证据、质证意见和陈述，王福敏表示该案中有一份《补充协议》系其本人签署，但不认可协议中记载的内容。
经查，2458号案件审理过程中，金玉生提交了2016年9月21日，其与王福敏（甲方、出卖人）签订的《补充协议》，载明：因乙方在合同履行过程中有明显刻意隐瞒其上述房屋存在被查封及债务纠纷等违约情况，甲乙双方协商约定，乙方需赔偿甲方违约金肆万元整，乙方已付甲方贰万元整，余款贰万元于2016年9月24日支付甲方；甲方同意上述房屋售价由原来的陆拾肆万更改为陆拾万元整。甲方已收到乙方陆拾万元房款，上述居间合同约定的肆万元尾款不再支付甲方。经询问，双方当事人确认上述协议将甲、乙方写反了，双方当事人认可王福敏已向金玉生支付上述协议约定的40000元。
本案审理中，金玉生、王福敏、金城阜业公司均同意解除《房屋买卖居间合同》，解除时间为2018年1月22日。
关于解除《房屋买卖居间合同》的原因，金玉生称，其购买605号房屋时，不清楚房屋处于查封状态，后605号房屋的查封被解除。此后，605号房屋再次被查封，且无法解除，故其要求解除《房屋买卖居间合同》。
关于违约金，王福敏表示不同意支付。关于金玉生所主张的200%违约金的计算标准，审理过程中，法庭多次向王福敏释明，王福敏均明确表示不要求法院调整。
关于605号房屋的现值，金玉生表示金额在140万元到160万元左右，王福敏要求法院询价。
一审法院认为，出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。出卖人转让房屋后，有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的，不影响已成立的房屋买卖合同的效力。金玉生、王福敏就605号房屋签订《房屋买卖居间合同》时，605号房屋虽被查封，但本案一审辩论终结前，上述查封措施已解除，故王福敏将已被有权国家机关采取了查封措施的房屋转让给金玉生的行为不影响《房屋买卖居间合同》的效力。《房屋买卖居间合同》签订后，605号房屋虽多次因不同案件被查封，但上述强制措施不影响已成立的房屋买卖合同的效力。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，金玉生与王福敏于2016年3月17日签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属有效。各方当事人应当按照上述合同约定全面履行合同义务。
一、关于合同的解除及后果
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。根据查明的事实，《房屋买卖居间合同》签订时，605号房屋已被查封，且因查封无法完成交付，2016年7月4日，金玉生向法院提起诉讼（2458号案件），该案中，金玉生的诉讼请求为解除合同、返还购房款及定金、支付违约金。双方于9月21日达成《补充协议》，以支付违约金、减少购房款的形式继续履行《房屋买卖居间合同》，后金玉生于9月23日撤回起诉。双方当事人在2458号案件中达成的《补充协议》可以视为对涉案合同继续履行的约定，在上述协议达成后，王福敏在合理期限内仍未履行合同义务，至此，金玉生享有解除《房屋买卖居间合同》的解除权。现各方当事人均同意解除涉案合同，且同意解除时间为2018年1月22日，法院对此不持异议。故金玉生要求解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，存在事实和法律依据，法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，金玉生已支付定金10万元、购房款50万元，在《房屋买卖居间合同》已经解除的情况下，金玉生要求王福敏返还购房款的诉讼请求，存在事实和法律依据，予以支持。
二、关于违约金的支付
根据查明的事实，双方签订的《房屋买卖居间合同》约定如甲方违约，甲方应于三个工作日内将定金双倍返还乙方，并赔偿乙方标的房款200%作为违约金。现金玉生要求王福敏依据合同约定支付违约金，经法院释明，王福敏不要求调整违约金的计算标准，结合涉案房屋的市场价值，金玉生主张的违约金数额不过分高于其所受实际损失的金额，故金玉生要求王福敏支付违约金120万元的诉讼请求，予以支持。
鉴于王福敏已向金玉生支付违约金4万元，上述金额应从应付违约金中予以扣除，故王福敏还需支付金玉生违约金的数额为116万元。
三、关于定金的返还
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据查明的事实，双方签订的《房屋买卖居间合同》约定如甲方违约，甲方应于三个工作日内将定金双倍返还乙方，并赔偿乙方标的房款200%作为违约金。现金玉生在要求王福敏支付违约金的同时，要求王福敏双倍返还定金，经法院释明，金玉生表示不变更诉讼请求，但如果只能选择一个，选择违约金，金玉生同时主张违约金、双倍定金的诉讼请求缺乏法律依据，法院不予支持。鉴于《房屋买卖居间合同》约定金玉生已支付的定金冲抵房款，法院已对此部分进行处理，此处不再赘述。
四、关于佣金的返还
根据《房屋买卖居间合同》的约定，合同签订后，甲乙双方任意一方违约，丙方已收取服务佣金不予退还并有权依合同约定获得剩余服务佣金。由此，金玉生要求金城阜业公司返还佣金的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。
需要指出，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、给付等义务。合同当事人所承担的义务不仅来源于合同约定、法律规定，还有基于诚信原则而产生的义务。本案中，双方当事人均为自然人，合同的标的物为房屋，购买房屋作为日常生活中的大额支出，其交易金额和交易性质决定了房屋买卖合同的签订、履行相较于一般买卖合同，更强调时间节点。纵观本案，在《房屋买卖居间合同》签订、买受人支付了大部分购房款后，长达近两年的时间内无法完成交付，上述情况必将对金玉生的正常生活造成影响。王福敏的上述行为有违民事活动的一般诚实信用原则，望王福敏在此后的交易活动中，能够遵守诚实信用原则，促进市场经济活动的有序进行。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除金玉生与王福敏于2016年3月17日签订的《房屋买卖居间合同》；二、王福敏于本判决生效之日起七日内返还金玉生定金及购房款共计60万元；三、王福敏于本判决生效之日起七日内支付金玉生违约金116万元；四、驳回金玉生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。本案中，虽然《房屋买卖居间合同》签订时605号房屋处于查封状态，但在本案一审法庭辩论终结前强制措施已经解除，故一审法院认定双方《房屋买卖居间合同》有效是正确的，符合法律规定。王福敏上诉主张双方合同无效，缺乏法律依据，不能成立，本院不予支持。
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，王福敏在接受金玉生支付的大额购房款后，在签订合同至今长达两年的时间内未将605号房屋交付金玉生，亦未办理605号房屋的过户手续，系迟延履行主要债务，导致金玉生取得房屋所有权的合同目的无法实现，故一审法院依据金玉生的请求，结合双方在一审中不同意继续履行合同的意思表示，认定双方合同解除，并要求王福敏承担违约责任是正确的，应予维持。王福敏不认可违约，与事实不符，不能成立，本院不予支持。
本案一审中，经一审法院释明，王福敏明确表示不要求调整违约金的计算标准，故一审法院依据双方合同约定判决王福敏支付金玉生违约金120万元，扣除已支付的4万元还应支付116万元。王福敏在二审中主张违约金过高要求调整，但考虑到金玉生如再次购买此地段房屋的差价损失、合同履行中王福敏的违约行为、过错程度等因素，本院认为一审判决的违约金数额并不过分高于金玉生的实际损失，对王福敏要求降低违约金的上诉请求，不予支持。
综上所述，王福敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22920元，由王福敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 朱文君
二〇一八年五月十八日
法官助理 王湘羽
书 记 员 明 玥