吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第509号
上诉人（原审第三人）：朴国女，女，1961年6月8日生，朝鲜族，个体工商户，住吉林省集安市。
委托代理人：李德玉，吉林清原律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：通化市二轻工业建筑有限公司。
法定代表人：毛瑞璟，董事长。
委托代理人：梁学平，男，1952年4月24日生，汉族，该公司副总经理，住吉林省通化市东昌区。
委托代理人：陈启斌，吉林陈启斌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：集安深淼房地产开发有限公司。
法定代表人：杨永强，总经理。
委托代理人：王春峰，男，1982年6月29日生，汉族，无职业，住吉林省集安市。
上诉人朴国女因与被上诉人通化市二轻工业建筑有限公司（通化二轻公司）、集安深淼房地产开发有限公司（集安深淼公司）确认合同有效纠纷一案，不服吉林省集安市人民法院（2013）集民二初字第139号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
通化二轻公司原审时诉称：2005年7月28日，原告与被告集安深淼公司签订建筑施工合同，由原告承建被告开发的集安香港城威尼斯花园A、B座。工程完工后，被告与原告于2006年4月29日签订了以门市房抵顶工程款的协议书，约定被告四套门市房，总面积1001.88平方米，抵顶工程款6011280元。2007年10月23日，双方就抵顶工程款的门市房分别签订了商品房买卖合同，同时，原告将四套门市房回租给被告使用三年。此后，原告多次要求被告出具正式发票，以便办理房屋产权证，但被告以无钱纳税无法出具正式发票为由推托至今。回租期满后，原告于2009年6月11日将119-219号、120-220号房屋租赁给辛丽梅，租期10年。2012年12月，原告了解到被告已于2008年将上述房屋产权办理登记在其自己名下，且经朴国女申请，法院于2010年5月21日将房屋产权查封。原告于2013年1月5日提出执行异议，2013年1月20日异议被驳回。2013年6月16日，原告将119-219号房屋又租赁给董邦达，租期两年。故提起诉讼，要求确认原告与被告签订的买卖合同有效，确认产籍号为205384119-219号、205384120-220号房屋归原告所有，被告履行协助办理过户义务。
原告提交的证据有：杨永强出具的承诺书两份，情况说明一份；中标通知书一份；建设工程备案证两份；建设工程施工合同一份；协议书一份；集安威尼斯花园A、B座决算书一份；房屋买卖合同四份；收据四份；房屋租赁合同两份；收取辛丽梅2009年至2013年租金的收款凭证六张；记帐凭证、收款凭证、银行进帐单据共三十张。以上证据均为复印件，与原件核对无异。
证人毛XX、辛XX、叶XX、宋XX出庭为原告作证。
证人宋XX当庭提交证据有：记帐凭证、收款凭证、银行进帐单据共三十张。
被告集安深淼公司原审时辩称，原告所述事实及其诉讼请求，我方均予以认可。
朴国女原审时辩称，原被告双方签订合同的时间是在2007年，根据最高人民法院的解释，商品房买卖合同签订后90日内应该协助办理房屋过户手续。被告至今没有协助办理，原告应当知道自己的权益受到侵害，原告没有充分证据证明诉讼时效曾经中断，故原告的诉讼请求已过诉讼时效。原告承建被告集安深淼房地产开发有限公司的工程，竣工时间为2006年7月30日，法律规定原告主张优先权的时间应至2007年1月30日止，其优先权已经超过时效。2008年10月30日，被告将争议房屋产权办理到自己名下，应视为对与原告签订的工程款抵顶协议和商品房买卖合同不予履行，也说明原告并未实际取得争议房屋。争议房屋的所有权仍为被告所有，朴国女在执行中申请查封被执行人集安深淼公司名下的财产合理合法。另外，集安深淼公司在2008年4月20日任命杨永强为法人，而原告提交的商品房买卖合同中盖有被告公章和杨永强的印章，并没有当时法人杨永仁的签字或盖章。故应驳回原告的诉讼请求。
第三人朴国女提交以下证据：被告集安深淼公司企业法人营业执照副本、董事会决议、章程修改案、关于任命杨永强为法定代表人的决定各一份。
原审法院经审理查明：2005年8月25日，原告通过招标投标取得了被告集安深淼公司开发的集安威尼斯花园A、B座工程。原被告签订了建设工程施工合同，合同约定开工日期为2005年7月28日，竣工日期为2006年7月31日。该工程实际开工日期为2005年8月20日，竣工日期为2006年10月30日。2006年4月29日，原被告签订协议书，约定：被告以威尼斯花园A座门市房，产权号：114、115、127、128，总面积1001.88平方米，以每平方米6000元的价格，共计抵顶工程款6011280元。并约定最终面积以房产交易处产权面积为准。另约定，抵顶的门市房由被告全部回租三年。2007年6月18日，原、被告对集安威尼斯花园A、B座工程进行了决算。原被告于2007年10月23日就抵顶的四套门市房分别签订了商品房买卖合同，签订合同时将原产权号114号更改为106-206号、原115号更改为107-207号、原127号更改为119-219号、原128号更改为120-220号，面积也均有所改变。同时，被告为原告出具收据四枚。2008年10月30日，被告将抵顶的房屋产权办理到自己名下。2009年6月，原告将119-219号、120-220号房屋租赁给辛丽梅，租期十年。2013年6月16日，原告将119-219号房屋租赁给董邦达，租期两年。2010年5月21日，经朴国女申请，集安市人民法院作出（2010）集法执字第222号、第223号民事裁定书，对被执行人集安深淼房地产开发有限公司名下的本案争议房屋予以查封。原告于2012年12月末得知争议房屋被法院查封，于2013年1月5日提出执行异议，执行异议被驳回后，原告诉讼来院。另查明，杨永强于2008年4月20日任被告集安深淼房地产开发有限公司法定代表人。2013年11月29日，朴国女申请对原、被告间签订的关于119-219号、120-220号房屋的商品房买卖合同及原告与辛丽梅签订的租赁合同进行鉴定，2014年1月20日，因第三人拒绝交纳鉴定费，鉴定申请被退回。
原审法院认为，一、本案原告主张权利不超过诉讼时效。《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”；第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。原告知道被告将屋登记在自己名下且被第三人申请查封，这一时间是知道权利被侵害的时间，在知道权利被侵害后遂提出异议、提起诉讼，不超过诉讼时效。二、原告与被告集安深淼公司签订的商品房买卖合同有效，争议房屋应否归原告所有。原告提供的证据能够形成证据链，足以认定原、被告存在以房屋抵顶工程款，原告已接收房屋这一事实，且抵顶行为在第三人申请查封之前。第三人是在原被告签订抵顶协议及买卖协议之后要求查封的房屋，查封不能对抗之前原被告的抵顶行为。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”；最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原、被告在签订抵顶协议后，双方对工程进行了决算并签订了商品房买卖合同，应视为原告已经实际支付全部价款义务，原告将房屋回租给被告三年，在回租期满后，于2009年6月将房屋又租赁给辛丽梅，视为原告在第三人申请对房屋查封前，对房屋已实际占有。在2007年10月23日签订商品房买卖合同后，原告称多次找到被告要求出具正式发票以便于办理房屋产权，被告非但未及时协助原告办理房屋产权登记，反而于2008年10月30日将房屋产权办理在自己名下，房屋未进行过户登记系被告原因造成，原告不存在过错，故原、被告间因抵顶而签订的房屋买卖协议有效。
原审法院判决：一、原告通化市二轻工业建筑有限公司与被告集安深淼房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效。二、位于集安市香港城威尼斯花园处门市房（产籍号205384119-219、205384120-220）归原告所有。被告集安深淼房地产开发有限公司协助原告通化市二轻工业建筑有限公司办理过户。判决生效后立即执行。案件受理费30720元，由被告集安深淼房地产开发有限公司负担。
上诉人朴国女不服一审判决，提出上诉的主要理由为：1、原审判决认定通化二轻公司取得了房屋的所有权是错误的。2008年10月30日集安深淼公司将争议房屋办理到了自己的名下，根据《物权法》的相关规定．房屋所有权应当以登记机关的登记为准。在没有变更登记手续之前，该房屋的所有权依旧属于集安深淼公司，原审法院不能直接将房屋所有权判给被上诉人通化二轻公司。2、根据被上诉人通化二轻公司提供的2007年10月23日与集安深淼公司签订的商品房买卖合同，通化二轻公司应当在签订合同后的一个月内办理产权过户手续。通化二轻公司明知争议房屋已经可以办理产权证，在集安深淼公司不给出具发票的情况下，迟迟没有办理产权过户手续，也不采取任何的司法救助措施，导致被上诉人集安深淼公司将产权证办理到自己名下，进而被上诉人朴国女申请查封，其本身存在过错，原审未予认定是错误的。法院执行局根据上诉人的申请依法查封该房屋没有错误。3、2007年10月23日二被上诉人签订商品房买卖合同，2008年10月30日集安深淼公司将争议房屋办理到了自己的名下，至通化二轻公司起诉主张权利已经5年多的时间，已超过诉讼时效，丧失了胜诉权。请求二审法院撤销原判，驳回通化二轻公司的诉讼请求。
被上诉人通化二轻公司答辩认为：被上诉人通化二轻公司通过招投标承建被上诉人集安深淼公司开发的集安威尼斯花园A、B座工程，该工程于2006年10月30日竣工。2006年4月29日二被上诉人签订了以门市房抵顶工程款的协议书，约定被上诉人集安深淼公司将总面积为1001.88平方米的四套门市房，以每平方米6000元价格，抵顶工程款6011280元。并由被上诉人集安深淼公司回租三年。2007年10月23日双方就抵顶工程款的门市房分别签订了商品房屋买卖合同。回租期满后，被上诉人通化二轻公司于2009年6月11日将119-219、120-220号房屋租赁给辛丽梅，租期十年。2013年6月16日，又将119-219号房屋租赁给董邦达，租期二年。以上事实足以充分说明被上诉人通化二轻公司已经实际占有和取得了本案争议房屋，而上诉人申请法院查封争议房屋时间在抵顶协议及买卖协议后，不能对抗二被上诉人先于查封抵顶和买卖房屋行为。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。二被上诉人之间的买卖房屋协议合法有效，应予以确认。上诉人通化二轻公司不存在过错。被上诉人通化市二轻公司在房屋买卖协议签订后，始终要求被上诉人集安深淼公司出具发票，以便办理房屋过户登记手续，但均遭到种种理由的推托。集安深淼公司私自将房屋登记在自己名下，被上诉人通化市二轻公司并不知情，直至上诉人申请法院查封后，才知道自己的合法权益受到侵害，随即提起了诉讼。主张权利未超过法定期限，上诉人主张已超过诉讼时效与事实不符。被上诉人通化二轻公司发现争议房屋被查封，马上提出执行异议，并及时提起诉讼。原判认定事实清楚，适用法律适当，应予以维持。
被上诉人集安深淼公司答辩认为：我公司与通化二轻公司抵顶合同有效，房屋应归其所有。
二审中，双方当事人均未当庭提交新证据。
本院审理审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为：被上诉人通化二轻公司承建被上诉人集安深淼公司开发集安香港城威尼斯花园（A、B座）工程，双方经协商达成了以房抵债方式结算部分工程款的协议，继而就抵债的四户门市房签订了房屋买卖合同，双方的意思表示真实，协议内容不违反法律规定，合法有效。集安深淼公司对协议已实际履行，将房屋交付给被上诉人通化二轻公司并由其占有、使用（外租他人）的事实无异议，通化二轻公司亦提供了相关证据佐证，足资认定。集安深淼公司未及时出具发票影响过户，后私自将已抵偿给通化二轻公司的房屋产权办到自己名下，构成侵权。原审依法对通化二轻公司要求确认合同有效、诉及房屋归其所有及集安深淼公司协助过户的诉求予以支持，适用法律得当。上诉人朴国女因与集安深淼公司借款合同纠纷提告追偿，申请法院对集安深淼公司先期已抵偿给通化二轻公司的房屋（产籍号205384119-219、205384120-220）查封，有违最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，其主张被上诉人通化二轻公司存在过错，缺乏充分的证据支持。被上诉人通化二轻公司知悉房屋被查封权利受损，即提出执行异议，异议被驳回遂起诉维权，诉讼请求未过诉讼时效。
综上，本院认为，上诉人提出的上诉主张，证据不足，理由不充分，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11040元，由上诉人朴国女负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱向阳
代理审判员 盖晓晨
代理审判员 李尧川
二〇一五年一月八日
书 记 员 单铄然