广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0307民初5990号
原告：张浩汝。
委托诉讼代理人：杨帆，广东岭峰律师事务所律师。
被告：雷五琼。
被告：张鑫。
委托诉讼代理人：ＸＸ，广东普罗米修律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张国梁，广东普罗米修律师事务所律师。
第三人：深圳市家家顺房产交易有限公司。
法定代表人：杜艳花。
委托诉讼代理人：李芳。
委托诉讼代理人：侯迪。
第三人：杜宇杰。
委托诉讼代理人：杨帆，广东岭峰律师事务所律师。
上列原告张浩汝诉被告雷五琼、张鑫，第三人深圳市家家顺房产交易有限公司（以下或简称家家顺公司）、杜宇杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨帆、被告张鑫委托代理人ＸＸ、第三人杜宇杰委托代理人杨帆到庭参加诉讼。被告雷五琼、第三人家家顺公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。
原告诉称，2016年2月1日，原告与被告雷五琼经第三人家家顺公司居间介绍，签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》。合同约定，原告购买被告雷五琼房产，成交价为437万元。原告依约向被告雷五琼支付了购房定金、监管了首期款、并取得了贷款承诺函。但被告雷五琼却在完成赎楼后，将涉案房产以远低于市场的价格2680808元，转移至被告张鑫名下。涉案房产被转移至被告张鑫名下后，原告与两被告积极磋商纠纷解决事宜，被告张鑫表示已在放盘出售涉案房产，若原告支付500万，其愿意将涉案房产过户至原告名下，被告雷五琼表示，要么退还原告20万元定金，双方解除合同，要么原告与被告张鑫协商过户事宜。原告认为，被告雷五琼的行为构成根本违约，被告张鑫在明知原告购买涉案房产的情况下，不仅接受涉案房产，还要求原告以远超成交价的价格购买涉案房产，两被告的行为严重侵害了原告的合法权益，因此请求判令：1、解除原告与被告雷五琼签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、被告雷五琼返还原告定金40万元，并向原告支付违约金87.4万元；3、被告张鑫与雷五琼承担连带责任；4、两被告承担本案全部诉讼费用。
被告张鑫答辩称，1、被告雷五琼、张鑫于2015年12月8日签订《二手房买卖合同》，就涉案房产进行了交易并全部履行完毕。被告雷五琼与被告张鑫交易过程中不存在任何串通行为，被告张鑫作为善意第三人，通过市场交易取得了涉案房产的产权，其行为合理合法，应当得到法律保护。2、本案属于“一房二卖”，原告与被告雷五琼就涉案房产的交易没有履行，应当向被告雷五琼主张违约责任，而不是将张鑫列为共同被告，被告张鑫并不是本案适格主体。3、对于原告起诉被告张鑫，并查封了被告张鑫的房产，导致被告张鑫无法取得银行贷款，张鑫为此遭受严重的经济损失，张鑫将保留向原告追究赔偿责任的权利。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。
第三人杜宇杰述称，1、案外人ＸＸ事先对原告与被告雷五琼签订买卖合同一事知情，并同意其出售涉案房产，后涉案房产转移至被告张鑫名下，是由案外人ＸＸ一手操作，被告雷五琼配偶张延磊也声称并不认识被告张鑫。2、被告张鑫提交的二手房买卖合同、定金收据及银行交易明细互相存在矛盾。3、由于国土局档案录入问题，被告雷五琼、张鑫过户时签订的买卖合同明显低于市场价。4、案外人ＸＸ在纠纷发生后以被告雷五琼配偶张延磊朋友及代理人的身份与第三人家家顺公司业务员陈春海面谈时明确表示被告雷五琼、张鑫签订的二手房买卖合同为空白合同，事实是张延磊与ＸＸ之间为民间借贷关系，并且多次表示其目的不是要涉案房产，而是回笼资金，只要原告同意出500万元（不包含已付的40万元定金），张鑫愿意将涉案房产过户给原告。因此，两被告与ＸＸ恶意串通，相互勾结，签订非真实成交价的买卖合同进行过户，又在房价上涨的情况下要求原告支付远高于成交价的对价才能取得涉案房产，其行为损害国家利益并侵害原告权益。两被告之间签订的买卖合同因损害国家和第三人利益，应确定为无效。雷五琼串通张鑫和ＸＸ将涉案房产转移的行为构成根本违约。5、被告张鑫在财产置换异议笔录中所陈述的内容也与ＸＸ在面谈录音中陈述的内容相矛盾，可见其恶意串通之本意。
第三人家家顺公司书面述称：2016年2月1日，第三人杜宇杰为买方、被告雷五琼为卖方，在第三人家家顺公司居间服务下签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》。合同签订当天，买方杜宇杰向雷五琼支付了定金50000元，其中20000元托管在第三人处。2016年2月2日，杜宇杰向雷五琼直接支付定金350000元，而雷五琼于当天办理了赎楼公证委托手续。2016年3月14日，杜宇杰和雷五琼、张浩汝签订《主体变更确认书》，将原合同约定的买方由杜宇杰变更为张浩汝。2016年3月15日，张浩汝与雷五琼在家家顺公司协助下前往工商银行办理首期款资金监管，监管金额为1250000元。由于银行工作人员要求增加首期款，张浩汝与雷五琼于2016年3月25日再次前往工商银行监管首期款400000元。2016年3月29日，雷五琼告知家家顺公司已注销涉案房产的抵押登记，张浩汝亦取得了银行贷款承诺函。于是家家顺公司预约张浩汝与被告雷五琼于2016年4月1日下午办理房产过户手续。2016年4月1日，家家顺公司经过查询得知涉案房产已不在雷五琼名下。2016年4月2日，家家顺公司得知被告已将涉案房产转移至张鑫名下，本次交易无法继续进行。家家顺公司出具声明：在本次交易中已充分履行查明与告知义务，在张浩汝出现争议后，一直积极协调并及时发送催告函，无奈双方协商未果。若原被告继续交易，家家顺公司愿意继续提供居间服务；若交易不再继续，家家顺公司将保留向违约方追偿佣金的权利。
被告雷五琼未到庭参加诉讼，亦未提交书面证据及答辩意见。
经审理查明，2016年2月1日，第三人杜宇杰作为买方，被告雷五琼作为卖方，第三人深圳市家家顺房产交易有限公司作为居间方，签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定：原告购买被告所有房产，建筑面积为193.84平方米，房地产证号为，转让成交价为人民币437万元；房产交易定金400000元，在合同签订时支付5万元，剩余在合同签订后三个工作日内支付定金35万元；定金交由居间方监管，买方将定金支付给第三人居间方即视为卖方已收讫定金；买方须于2016年2月26日前支付除定金之外的首付款12万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准；在银行出具贷款承诺函、卖方赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起三个工作日内，买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；递件回执由第三方或居间方代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起两个工作日内，买卖双方须办理完缴纳税费及领取房地产证的手续；领取房地产证当日买方须办理抵押登记手续；卖方应于收到除交房保证金外之全部楼款后七个工作日内将该房地产及钥匙交付买方，与买方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，结清水、电、天然气等所有相关费用并办理过户手续。并将交房确认书交接至居间方；关于违约责任，如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还现金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%违约金。
2016年2月1日、2日，杜宇杰向雷五琼先后支付定金共计400000元，被告出具了收款收据。第三人杜宇杰、被告雷五琼与第三人家家顺公司签署《资金监管协议》，同意将交房保证金2万元交由第三人家家顺公司免息托管。
2016年3月14日，张浩汝、雷五琼与第三人杜宇杰签订《主体变更确认书》，同意将买方杜宇杰变更为原告张浩汝，原告张浩汝、被告雷五琼与第三人家家顺公司继续履行签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及其附件有关买方权利义务的约定，将房产过户至原告名下。
2016年3月15日，原告、被告雷五琼与中国工商银行股份有限公司深圳观澜支行签署《二手楼交易资金监管协议》，约定将房产交易款125万元交由中国工商银行股份有限公司深圳观澜支行进行监管。
2015年6月16日，中国工商银行股份有限公司深圳观澜支行向原告出具《二手楼按揭贷款确认书》，承诺向原告贷款345万元，该承诺函有效期为90天。
另查，2015年12月8日，被告张鑫作为买方，被告雷五琼作为卖方，双方签订了《二手房买卖合同》（编号：3008642）。2016年3月31日，涉案房产办理了过户至张鑫名下的登记手续。张浩汝得知涉案房产被转移登记后，与被告多次协商未果，便诉至本院。
庭审中，张浩汝主张两被告系恶意串通，并提供面谈录音及文字稿等证据，并另案诉讼[案号（2016）粤0307民初5968号]要求法院确认雷五琼与张鑫签订的房地产合同无效等。
本院认为，原告张浩汝、被告雷五琼与第三人家家顺公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》为双方真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效，各方当事人均应严格遵照合同约定履行义务。合同签订后，张浩汝依约履行了支付定金、办理首期购房款监管手续并已取得银行贷款承诺函等合同义务。雷五琼未按合同履行向行政主管部门办理递件过户申请的义务，反而在此期间将涉案房产转让给被告张鑫，导致涉案合同目的无法实现，其行为已构成根本违约，依法应承担相应的违约责任。根据合同约定，雷五琼构成根本违约，张浩汝有权解除合同，对此诉求本院予以支持。合同解除后，雷五琼收取的定金应当退还给张浩汝，并承担违约金。为了避免诉累，定金380000元由雷五琼返还给张浩汝；托管在家家顺公司的交房保证金20000元由家家顺公司直接退回给张浩汝，雷五琼对此承担连带责任。违约金根据合同约定为转让成交价百分之二十即87.4万元（4370000×20%），根据双方履行合同程度，结合公平原则，本院对张浩汝的诉求予以支持。对于张浩汝要求张鑫与雷五琼承担连带责任的诉求，从现有证据分析可见，张鑫提交其与雷五琼签订《二手房买卖合同》的时间在雷五琼与张浩汝签订合同之前，并通过银行转账记录、银行对账单证明其委托ＸＸ以及其账户转账支付给雷五琼及其丈夫张延磊款项共计4363000元，随后办理了涉案房产的转移登记手续，以上行为符合二手房买卖合同成立的条件，在开庭审理过程中，张鑫也坚持陈述他们是真实的房屋买卖行为。由于雷五琼拒不到庭参加诉讼，部分重要事实如雷五琼或其丈夫张延磊与张鑫或ＸＸ是否存在债务关系，他们之间的二手房买卖合同是否是真实交易，是否存在“流押”行为等事实无法核实，张浩汝没有比较充分的证据证明其主张，现有证据不足以证实雷五琼与张鑫是恶意串通，故张浩汝要求张鑫承担连带责任的事实和法律依据不足，本院不予支持。被告雷五琼、第三人家家顺公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告张浩汝与被告雷五琼、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司于2016年2月1日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；
二、被告雷五琼于本判决生效之日起十日内向原告张浩汝退还定金400000元，其中第三人深圳市家家顺房产交易有限公司将交房保证金20000元迳行退还原告张浩汝，被告雷五琼对此承担连带责任；
三、被告雷五琼于本判决生效之日起十日内向原告张浩汝支付违约金874000元；
四、驳回原告张浩汝的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8133元，保全费5000元，合计人民币13133元（此款原告已预缴），由被告雷五琼负担13133元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 万丽华
二〇一六年十月二十四日
本件与原本核对无异
书记员 祝伟莹