山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁05民终1476号
上诉人（原审原告）：李婉婷，女，1990年8月16日出生，汉族，住东营市东营区�
委托诉讼代理人：马艳，女，1966年2月13日出生，汉族，住东营市东营区，系李婉婷之母。
委托诉讼代理人：赵永涛，山东盛强律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东营高原万邦投资有限公司，住所地东营市东营区东六路56号一层102号。
法定代表人：崔健，执行董事。
委托诉讼代理人：张楠楠，山东正义之光律师事务所律师。
上诉人李婉婷因与被上诉人东营高原万邦投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院(2017)鲁0591民初253号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人�婉婷的委托诉讼代理人马艳、赵永涛，被上诉人东营高原万邦投资有限公司的委托诉讼代理人张楠楠，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李婉婷上诉请求：撤销一审判决第一项，支持上诉人要求对方支付逾期交房（2015年6月30日至2016年12月12日共计530天）违约金47678.53元的诉讼请求;本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案房屋2015年9月26日验收合格属违法认定。被上诉人认可涉案海洋城小区更改了规划，正在进行规划变更审批。按照《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、第四十五条的规定，未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。至二审上诉之日，涉案房屋没有通过更改规划审批，没有通过竣工验收。二、一审法院判决支付违约金5000元数额过低，显失公平。双方在预售合同第十条约定了逾期交房的违约责任：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一〔该比率应不小于第（1）项中的比率〕的违约金，最高上限为10000元。此约定有两种解释。按照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第五十三条之规定，出卖人应当按日向买受人支付已付房款的万分之一，单日最高上限不超过10000元。
被上诉人东营高原万邦投资有限公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应当维持原判、驳回上诉人的上诉请求。双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，该合同属示范文本、非格式合同，合同内容不违反法律规定，对双方具有约束力。合同中明确约定了被上诉人逾期交房的违约金计算方式和违约金上限限额，一审依据合同认定逾期交房违约金正确，上诉人的上诉主张无事实和法律依据。被上诉人在一审庭审中已经提交建设工程竣工验收记录，证明涉案房屋已经验收合格，上诉人的上诉理由不能成立。
上诉人李婉婷一审诉讼请求：1.判令对方支付逾期交房违约金47678.53元（2015年6月30日至2016年12月12日共计530天，按日万分之一计算）。2.解除双方签订的《储藏室使用权转让协议》，对方返还储藏室使用权转让款36990元，并支付利息损失6804.13元（2013年11月18日至2016年12月12日共计1119天，按基准贷款利率年息6%计算）。上述两项共计91472.66元。3.本案诉讼费由对方承担。诉讼中，李婉婷要求储藏室利息损失计算至清偿之日。
一审法院认定事实：2013年11月18日，李婉婷与东营高原万邦投资有限公司签订《商品房预售合同》及附件，约定李婉婷购买东营高原万邦投资有限公司开发建设的位于东营市东营区南一路房屋一套，房屋总价款899595元；东营高原万邦投资有限公司应当在2015年6月30日前将验收合格的商品房交付李婉婷使用。同时约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，东营高原万邦投资有限公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.国家、政府、地区县级以上政府颁布法规、政策的变更；3.其他非出卖人所能控制的事件。除上述规定的特殊情况外，东营高原万邦投资有限公司逾期交房不超过90日，自合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，最高上限为5000元�合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，最高上限为10000元。合同附件八中约定，发生下列情形导致商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同有关东营高原万邦投资有限公司逾期交房的违约责任条款：因法律、法规和政府规章等强制性文件或其他政府原因；因不可抗力、其他自然灾害或意外事件；或其他意外事件、政府行为等，当事人一方因此不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。同日，李婉婷、东营高原万邦投资有限公司签订《储藏室使用权转让协议》，约定李婉婷受让的储藏室位于2号楼B1层，位置编号为2-59，使用权转让价款为36990元，地下储藏室的使用权使用年限与李婉婷购买的涉案商品�产权年限相同。
李婉婷分别于2013年7月7日、2013年7月17日、2014年1月1日共计向东营高原万邦投资有限公司支付款项936585元。其中包括房款899595元、于2013年7月17日支付的地下储藏室转让款36990元。
东开建字[2014]81号和东重污染天气应急办[2014]2号、4号文件载明，APEC会议期间东营市所有建筑工地自2014年11月6日0时起至2014年11月11日24时一律停止施工作业(停工5天)；东政办发明电[2015]21号文件载明，要求东营海洋城在2015年8月28日至2015年9月4日期间实施停工措施，东营高原万邦投资有限公司可据实延期施工的天数共为13天。2015年9月26日，涉案房屋经建设单位东营高原万邦投资有限公司、施工单位中天建设集团有限公司、勘察单位东营市勘察测绘院、设计单位青岛北洋建筑设计有限公司、监理单位山东众成建设项目管理有限公司共同组织竣工验收，认为满足设计要求，符合国家规范及标准要求，并出具《建设工程竣工验收记录表》。李婉婷于2015年7月1日领取房屋钥匙接收房屋，于2016年5月4日缴纳物业费并对涉案房屋进行装修。
涉案储藏室系由1#、3#、5#、7#楼管道夹层或地下停车位或占用公共空间更改而来，东营高原万邦投资有限公司擅自改变使用用途，未办理规划变更审批手续。东营市城市管理行政执法局针对违法问题已依法对东营高原万邦投资有限公司进行处罚。东营市城乡规划局在向东营市城市管理行政执法局出具的《关于东营高原万邦海洋城项目认定违法建设性质的复函》中认定1#、3#、5#、7#楼地下室一层、二层未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，属于“未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，尚可�取改正措施消除对规划实施的影响的”违法建设工程。涉案储藏室尚未交付。
一审法院认为，（一）关于逾期交房违约金的问题。双方签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行相应的义务。东营高原万邦投资有限公司逾期向李婉婷交付房屋，李婉婷要求东营高原万邦投资有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。合同明确约定东营高原万邦投资有限公司逾期交房的违约金计算方式和违约金上限限额，东营高原万邦投资有限公司应按照约定计算方式向李婉婷支付逾期交房的违约金。虽然李婉婷于2015年7月1日已办理收房手续，但截至2015年9月26日涉案房屋方验收合格，逾期交房日期应计算至2015年9月26日。根据合同约定最迟交房时间2015年6月30日和东营高原万邦投资有限公司可据实延期施工的天数13天，自2015年7月1日起至2015年9月26日期间依合同计算的逾期交房违约金数额为6746.96元[（88-13）*899595元/10000]，因逾期交房未超过90天，且李婉婷未能举证证明其实际损失，应以合同约定的5000元为限。（二）关于《储藏室使用权转让协议》转让款返还及利息损失是否成立的问题。涉案转让的储藏室系东营高原万邦投资有限公司违反规划改变层高和使用功能的违法建设工程，截至一审法庭辩论终结前未办理规划变更审批手续和整改完毕，涉案《储藏室使用权转让协议》违反法律强制性规定，应属无效。涉案储藏室东营高原万邦投资有限公司尚未交付，东营高原万邦投资有限公司应当向李婉婷返还已交付的储藏室使用权转让款36990元并赔偿利息损失。依照《中华人民共�国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告东营高原万邦投资有限公司于判决生效之日起十日内向原告李婉婷支付违约金5000元；二、被告东营高原万邦投资有限公司于判决生效之日起十日内向原告李婉婷返还储藏室款项36990元并赔偿利息损失（以36990元为基数，自2013年11月18日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告李婉婷的其他诉讼请求。案件受理费2087元，由原告李婉婷负担1052元，由被告东营高原万邦投资有限公司负担1035元。
本院二审中，上诉人李婉婷提交东营市住宅专项维修资金代收收据及物业费收据复印件各一份，拟证明上诉人实际收房时间为2016年5月4日，一审认定上诉人于2015年7月1日已经办理收房手续属事实认定错误。被上诉人质证认为，对证据真实性无异议，对其证明目的不认可，该收据只能证明被上诉人代收上诉人购买住宅的专项维修资金而不能证明上诉人的实际收房时间。本院认为，前述证据，被上诉人对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但该证据无法证明上诉人主张的交房时间，本院对其证明效力不予确认。
本院二审查明的事实同一审法院查明的事实基本一致。
本院认为，本案二审争议的焦点问题是，一审依据涉案商品房预售合同第十条认定被上诉人支付上诉人逾期交房违约金数额是否正确。本案双方签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应按合同的约定履行义务。合同约定被上诉人应于2015年6月30日前将验收合格的商品房交付上诉人。一审�审中上诉人认可被上诉人提交的交房通知回执并认可于2015年7月1日接收房屋，本案现有证据证实涉案房屋于2015年9月26日验收合格，一审认定涉案房屋交房日期为2015年9月26日，并无不当。上诉人主张涉案房屋至二审上诉之日没有验收合格，本院不予支持。被上诉人逾期向上诉人交付房屋，上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合合同约定，应予支持。涉案商品房预售合同第十条约定了被上诉人逾期交房的违约金计算方式和违约金上限限额，被上诉人实际逾期交房天数不超过90日，一审依据合同约定认定被上诉人支付上诉人逾期交房违约金5000元，并无不当。上诉人主张涉案商品房预售合同违约金条款应理解为单日最高上限不超过10000元，因该违约金条款未明确显示该意思，结合涉案房屋价款亦不能认定该条款应作单日最高上限不超过10000元的理解。上诉人主张一审认定的逾期交房违约金过低、显失公平，但未提交证据证实其损失，对上诉人的该项主张不予支持。
综上，上诉人李婉婷的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2087元，由上诉人李婉婷负担。
本判决为终审判决。
审判长 隋宪贞
审判员 翁秀明
审判员 李 静
二〇一七年十二月十一日
书记员 倪玉佳