广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0305民初5752号
原告（反诉被告，以下统称原告）：冯英，女，1965年2月28日出生，汉族，身份证住址广东省深圳罗湖区。
委托诉讼代理人：王尚辉，广东联建律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下统称被告）：刘万强，男，1984年10月30日出生，汉族，身份证住址河北省石家庄市桥西区。
委托诉讼代理人：荣发，广东诚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王成冲，广东诚公律师事务所实习律师。
原告冯英与被告刘万强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以受理，依法适用简易程序于2016年10月28日公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼冯英及其委托诉讼代理人王尚辉，被告刘万强及其委托诉讼代理人荣发、王成冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》；2、判令被告立即支付原告租金人民币17725元及利息（以下币种均为人民币，按人民银行同期贷款利率自起诉之日计至实际支付日止）；3、判令被告立即支付原告垫付的物业管理费及水电费共计3142.69元、租赁所得税8763.8元及利息（按人民银行同期贷款利率自起诉之日计至实际支付日止）；4、判令被告赔偿原告损失54225元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由如下：2014年6月23日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《房屋租赁合同书》（以下简称涉案合同），约定原告将位于深圳市南山区前海西路鼎太风华六期裙楼121室（以下简称涉案房产）出租给被告使用，租期5年，自2014年8月5日至2019年8月4日，第一年租金为每月14500元，以后逐年递增，2015年8月5日至2016年8月4日的租金为每月15225元，租金应于每月5日前支付。涉案合同第七条六款约定“乙方必须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过30天或拖欠管理费、水电费两个月，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方须无条件立即迁出该物业且承担违约所造成的全部责任，及负责赔偿甲方的经济损失”。涉案合同签订后，被告屡次拖欠租金，至2015年8月累计拖欠原告两个月租金，原告多次催讨，被告均无理拒付。原告无奈于2015年8月6日已快递的形式向被告发出《解除租赁合同通知函》，通知被告解除租赁合同，要求被告支付拖欠的租金、管理费、水电费及税金等，随后又以微信通知了被告。2015年8月24日，原告再次以快递形式向被告发出《解除租赁合同通知函》，重申上述事宜，被告仍然拒不支付租金等费用，拒不迁离涉案房产。为避免损失进一步扩大，原告于2015年9月12日，在物业管理处的签证下，雇人将被告放于涉案房产的物品搬离，并租赁仓库用于存放上述物品。综上，特诉至法院。
被告答辩称，一、被告并未拖欠原告租金，原告强行将涉案房产上锁，并清空店内所有物品属于违约行为，原告要求被告支付租金17725元及利息没有依据。从2015年5月到2015年9月，被告均有向原告足额支付租金。但是2015年8月6日，原告擅自将被告承租的房屋上锁，致使被告无法使用租赁的房屋，被告使用房屋的实际截至日期为2015年8月6日。但是被告已于8月6日支付了9月份的房租，故被告要求原告退回9月份的房租。二、原告要求被告承担2015年8月、9月的管理费用和水电费没有依据。原告要求被告支付物业管理费以及水电费的金额与实际不符，原告要求被告支付的费用合计是3142.69元，但被告承租房屋实际截至日期是2015年8月6日，因此被告无需承担8月和9月的物业管理费及水电费等费用。三、原告要求被告支付租赁所得税的利息没有依据，另按照交易习惯一般房屋租赁所得税应由出租人承担，也不应该由承租人来承担。四、原告要求被告赔偿损失不仅没有依据，相反其擅自处置在涉案房产内的财产应该向被告赔偿损失。
被告向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告退还多缴的租金12000元；2、判令原告向被告双倍返还租赁押金58000元；3、判令原告向被告返还被告留存在涉案房产内价值953389元的物品并赔偿被告的损失（受损物品需在返还后予以确认，以实际发生为准）；4、判令原告赔偿被告损失164498元；5、判令原告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由如下：一、原告起诉状所述与事实不符。1、被告并未拖欠原告租金，原告要求被告支付租金17725元及利息没有依据。2、原告要求被告支付物业管理费及水电费的金额与实际不符，另原告要求被告支付相关利息也无依据。3、原告要求被告支付租赁所得税的利息没有依据。4、原告要求被告赔偿损失54225元没有依据。二、原告应退还多收的房租。2015年8月6日，被告向原告支付了2015年8月6日至9月5日期间的房租，但同日，原告将涉案房产擅自锁闭，限制被告使用，且声称向被告发出《解除租赁合同通知函》，但被告未收到，且经查询单号为1023818926115的快递单，显示并无相关信息。因此，原告以非法的方式限制被告使用涉案房产，系严重违约行为，被告有权要求原告退还多交的房租12000元。原告依约应承担违约责任。原告未经被告同意，在涉案合同有效期内单方要求解除合同，违反了合同约定，应双倍返还租赁押金58000元。原告应立即返还被告留存在涉案房产内的物品。原告单方解除涉案合同后，未经被告同意，擅自处理被告流放在涉案房产内价值约953389元的物品（包括保险柜内物品200000元、店内设施物品126960元、店内库存货品469729元及珠宝相关饰品146700元），且经被告多次催讨，均拒绝返还，给被告造成巨大损失，被告有权要求原告立即返还前述物品并赔偿因擅自处理该物品给被告造成的损失。被告承租涉案房产后，因经营需要对涉案房产进行了装修，总计花费164498元，因原告违约应赔偿被告装修费用的损失。
原告针对被告的反诉辩称，一、被告反诉声称没有拖欠租金完全与事实不符，其补交的证据完全是不符合事实的。被告欠交原告7月、8月租金，原告已经提供了确实的证据予以证明。二、根据原告与被告签订的涉案合同，涉案房产的管理费和水电费均应由被告承担。原告在9月12日之前已经多次通知被告迁离租赁房屋，再此之前所发生的管理费和水电费以及相关费用，依约均应由被告承担。三、根据涉案合同的约定，租赁所得税应由被告承担。相关利息的支付也有明确的法律依据。四、因被告存在重大违约行为，原告依法要求被告赔偿损失是合法合理的。五、被告要求原告支付违约金没有事实依据，应当依法予以驳回。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）于2014年6月23日签订涉案合同，约定甲方将坐落于深圳市南山区前海西路鼎太风华六期裙楼121的涉案房产出租给乙方使用；租期为5年，自2014年8月5日起至2019年8月4日止；甲方应当在2014年6于23日前将涉案房产交付给乙方使用；租金为每月14500元，乙方应于每月5日前支付给甲方；在本合同签订后2日内，乙方向甲方支付1个月的租金14500元，甲方应向乙方开具收据；在本合同签订后2日内，乙方向甲方支付相当于两个月租金的租赁押金，即29000元，甲方应向乙方开具收据；合同期满，如乙方不再续租，甲方应将押金退还乙方（不计利息）；如乙方未按时支付租金和其他费用，甲方有权从押金中扣抵所欠金额，如押金不足以抵付所欠金额，乙方应于收到甲方付款通知起五日内补足；在租赁期间房屋的管理费、清洁费、水费、电费、煤气费、电话费等费用均由乙方承担并负责支付；乙方必须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过30天或拖欠管理费、水电费两个月，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方须无条件立即迁出涉案房产且承担违约所造成的全部责任，及负责赔偿甲方的经济损失；若甲方对涉案房产无合法的所有权或处置权，或者违反本合同的约定造成乙方未能承租涉案房产的，或提前解除租赁合同、收回房屋的，甲方应向乙方双倍返还租赁押金；若乙方违反本合同的约定未承租涉案房产，或提前退租，甲方有权没收乙方所支付的租赁押金，并有权将涉案房产另行出租；2014年8月5日至2015年8月4日，租金为每月14500元，2015年8月5日至2016年8月4日租金为每月15225元；2014年6月23日至2014年8月4日为装修期；租赁税由乙方承担，由甲方代缴；及其他内容。
庭审中，原告确认已收到被告支付的租赁押金29000元。原告称被告拖欠其2015年7月5日至2015年9月5日期间的租金共计29725元，扣除被告2015年8月6日支付的12000元，被告仍拖欠租金17725元。被告对该租金金额予以确认，但认为租赁期限截止日期应为2015年8月6日，其无需承担2015年8月6日以后的租金。
原告提交管理处收款收据，以证明原告已垫付被告拖欠的2015年7月至2015年9月12日的物业管理费、水电费等相关费用共计3142.69元，被告对该数额予以确认，但认为相关费用应计至2015年8月6日。
根据原告提交的税收缴款书显示，原告已缴交出租房产个人所得税共计8763.80元，计缴税款期间为2014年8月5日至2015年11月4日。
原告提交微信记录（8月6日），以证明被告拖欠租金超过30日，原告多次催缴均遭被告无理拒付，被告对此不予确认，称其已于2015年8月6日预交了9月份的房租。原告提交《解除租赁合同通知函》及显示有“刘万强”签收字样的快递凭证（1023818926115），以证明2015年8月7日原告以特快专递的形式向被告发出《解除租赁合同通知函》，通知被告解除租赁合同并付清拖欠的租金及相关费用，并要求被告接到通知函五日内迁离涉案房产。被告对该组证据不予确认，称快递单上不是被告本人的签名，其没有收到上述通知函。原告提交微信记录（8月12日），以证明原告2015年8月12日以微信的形式再次通知被告解除合同、支付拖欠租金等费用并要求被告迁离。被告对该证据不予认可。2015年8月28日，原告再次通过特快专递的方式向被告邮寄《解除租赁合同通知函》，因用户拒收该邮件被退回。被告在庭审中确认原告提交邮件上载明的收件地址是被告的通讯地址。
被告称原告于2015年8月6日将涉案房产锁闭，原告对此不予认可，称被告曾于2015年9月11日自行前往涉案房产搬离物品；被告称原告于2015年8月6日将《解除租赁合同通知函》贴在涉案房产门上，原告对此予以确认。
2015年9月12日，原告将被告存放在涉案房产内的物品搬离。深圳市鼎太物业管理有限公司鼎太风华服务中心出具的《证明》载明，工作人员米晓瑶根据物业管理处的安排，于2015年9月12日全程参与并见证了存放在涉案房产内物品的搬离过程。经米晓瑶签字确认的物品清单载明的物品包括：女鞋27.5双、饰品25条（其中18条项链及耳环）、自行车1辆、电熨斗1部、纸箱11个、袋子2个、快递单（调货单）1（份）、皮带8根、打印机1台、刷卡机1台、电话机1台、空调扇1台、木桌1张、小沙发1张、塑料凳子1张、木质装饰品盒2个、女装91件及其他库存衣服21袋（箱）、电脑显示器2个、主机1台、鞋（带盒）6双、柜式空调2台、保险柜1个以及酒1箱。原、被告双方对上述物品清单记载的物品均予以确认，但被告认为该物品清单仅记载了其存放于涉案房产的部分物品。原告提交《租赁合同》及收款收据若干，以证明原告为搬离上述物品支付租车及搬运费3000元，并租赁案外人深圳锐视威科技有限公司的房屋作为仓库存放上述物品，租金为每月3000元。原告在庭审中确认，被告留存的物品仍存放于上述仓库。在本案审理过程中，为保障双方当事人的合法权益，减少损失的进一步扩大，本院曾书面告知双方当事人对存放在上述仓库内的物品自行清点交接，原告表示同意，但被告不予同意。
原告提交2015年9月11日的短信记录，以证明原告再次短信通知被告搬离涉案房产，但被告仅搬走部分留存物品，拒绝腾空房屋；提交2015年9月12日的短信记录，以证明原告于2015年9月12日以短信通知被告搬离事宜及被告留存物品的存放地点，要求被告尽快处理前述物品，但被告至今未处理。被告对上述短信的真实性予以确认，但认为与本案没有关联。
庭审中，原告明确其诉讼请求中的起诉之日为2016年5月12日；明确其第四项诉讼请求中主张被告应赔偿的损失54225元包括2015年9月的租金损失15225元、为清理涉案房产内被告存放物品而支付的相关费用3000元以及为存放前述物品而支出的租金36000元。被告明确第三项反诉请求为“判令原告返还被告留存在涉案房产内的物品”；明确其第四项反诉请求中主张的赔偿损失164498元是指赔偿其涉案房产装修损失164498元。
以上事实，有《房屋租赁合同书》、《解除租赁合同通知函》、快递单、搬运放行条、物品清单、《租赁合同》、收款收据、《证明》、短信记录、缴税凭证、视频光盘等及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告和被告签订的涉案合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应严格履行。
关于合同解除和租赁押金返还的问题。根据涉案合同约定，承租人拖欠租金超过30天，出租人有权终止合同、收回房屋。本案中，原告拖欠租金已逾期30日，系根本违约方，被告依约享有单方解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告虽不认可原告向其邮寄送达《解除租赁合同通知函》，但其确认原告于2015年8月6日将上述《解除租赁合同通知函》贴在涉案房产门上的事实，故本院确认涉案合同于2015年8月6日解除。本案不存在出租方提前解除租赁合同、收回房屋的情形，故被告要求原告双倍返还租赁押金58000元，没有事实依据，本院不予支持。合同解除后，已经履行的部分依法应当恢复原状，原告应退还被告已支付的租赁押金29000元。
关于拖欠租金的问题。根据查明的事实，原告自2016年7月5日以后未支付涉案租金，其应依约支付2015年7月5日至2015年8月6日期间的租金15482元（14500+15225×2÷31），扣除被告于2015年8月6日支付的租金12000元，被告仍应向原告支付拖欠的租金3482元。原告主张上述费用的相关利息损失，合法有据，本院予以支持，被告应以欠缴的3482元基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年5月12日起付至本院确定被告应支付上述拖欠款项之日。
合同解除后，鉴于在原告于2015年9月12日将被告存放在涉案房产内的物品搬离之前，被告仍在占有使用涉案房屋，其理应支付逾期腾房期间的房屋占有使用费，故参照涉案合同约定的租金标准，确认被告应按每月15225元的标准向原告支付从2015年8月7日起至2015年9月12日期间的房屋占有使用费，即18270元[15225（1+6÷30）]。原告主张上述房屋占有使用费的利息，没有依据，本院不予支持。原告仅主张被告支付租金（房屋占有使用费）17725元，系当事人对其权利的自由处分，本院予以支持。被告关于其未拖欠租金的抗辩与查明事实不符，另其亦未提交证据证明原告于2015年8月6日将涉案房产锁闭致其无法使用，故对其要求原告退还租金12000的反诉请求，本院不予支持。
关于物业管理费及其他相关费用的支付问题。原告将被告存放于涉案房产的物品搬离的时间为2015年9月12日，其主张被告支付2015年7月至2015年9月12日期间的物业管理费及其他相关费用，有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于被告对原告提交的管理处收款收据不持异议，故本院确认原告依约应支付2015年7月、8月的物业管理费1010.1元、维修资金50.5元、垃圾处理费1.46元、污水处理费6.48元，水费20.1元，2015年7月至2015年9月12日期间的电费2054.05元，以上共计3142.69元。原告主张被告支付拖欠上述费用的利息损失，有事实和法律依据，本院予以支持，被告应以欠缴的3142.69元基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年5月12日起付至本院确定被告应支付上述拖欠款项之日。被告依约应支付其承租及占有使用涉案房产期间的租赁所得税7747元（8763.8÷457×404），故对原告该项诉请超出部分，本院不予支持；原告诉请被告支付拖欠租赁所得税的利息，依据不足，本院不予支持。
关于被告留存物品返还的问题。被告未举证证明其存放在涉案房产内物品的具体种类、名称、数量，鉴于其对原告单方制作的物品清单上载明的物品予以认可，故原告应将物品清单上记载的物品返还被告，对被告的相关诉请，本院予以支持。
关于双方主张的损失赔偿问题。原告主张被告支付因其违约而导致的涉案房产空置一个月的租金损失15225元，因没有充分证据予以证明，本院不予支持。原告主张被告支付因清理留存在涉案房产的物品导致的搬运费、仓库租赁费损失共计39000元，本院经审查认为，合同终止后，原告依约有权收回涉案房产、被告应立即迁出，被告拒绝腾空涉案房产，已构成违约，理应赔偿原告遭受的实际损失。原、被告双方并未就合同终止后被告留存物品的清理作出明确约定，原告将被告留存在涉案房产内的物品自行搬离并存放他处的行为属于自力救济，虽没有合同依据，但鉴于原告在搬离涉案物品前已提前告知被告，并在自行搬离后及时通知被告领取涉案物品，故结合原告提交的收款收据及《租赁合同》等证据，本院酌定被告赔偿原告25000元。被告主张原告赔偿其装修损失164498元，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告冯英与被告刘万强签订的《房屋租赁合同书》于2015年8月6日解除；
二、原告冯英于本判决生效之日起十日内向被告刘万强返还租赁押金29000元；
三、被告刘万强应于本判决生效之日起十日内向原告冯英支付租金3482元，物业管理费、水电费等相关费用3142.69，共计6624.69元，以及前述费用的利息（以欠缴的6624.69元基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年5月12日起付至本院确定被告应支付上述拖欠款项之日止）；
四、被告刘万强应于本判决生效之日起十日内向原告冯英支付房屋占有使用费14243元；
五、被告刘万强应于本判决生效之日起十日内向原告冯英支付租赁所得税7747元；
六、原告冯英应于本判决生效之日起十日内向被告刘万强返还涉案物品清单上记载的物品（详见物品清单）；
七、被告刘万强应于本判决生效之日起十日内向原告冯英赔偿损失25000元；
八、驳回原告冯英的其他诉讼请求；
九、驳回反诉原告刘万强的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费948.3元，由原告冯英负担342.3元，被告刘万强负担606元；反诉受理费7745.49元，由反诉原告刘万强负担7556.49元，由反诉被告冯英负担189元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 何 茜
二〇一六年十一月三十日
书记员 张文敏
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。