广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤15民终401号上诉人（原审原告）：洪家强，男，汉族，1973年4月14日出生，海丰县人，住海丰县。委托诉讼代理人：方振宏，广东宏进律师事务所律师。委托诉讼代理人：方国基，广东宏进律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广东卡轩娜服饰有限公司。住所地：海丰县公平镇新兴南路***号。法定代表人：黄香珠，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱忠田，广东商盾（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鄢礼丽，广东商盾（深圳）律师事务所律师。上诉人洪家强、广东卡轩娜服饰有限公司（以下简称卡轩娜公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服海丰县人民法院（2015）汕海法公民初字第73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人洪家强及其委托诉讼代理人方振宏，被上诉人的法定代表人黄香珠及其委托诉讼代理人邱忠田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人洪家强上诉请求：1、撤销海丰县人民法院（2015）汕海法公民初字第73号民事判决；2、判决卡轩娜公司返还洪家强双倍定金人民币（下同）460万元；3、判决卡轩娜公司返还洪家强支付定金数额超过合同标的额百分之二十部分的款项70万元；4、判决卡轩娜公司赔偿洪家强支付300万元被占用期间的利息损失：从2015年7月17日起至清偿完毕止按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算；5、本案一、二审诉讼费由卡轩娜公司负担。事实和理由：一、被上诉人出售房屋提供产权不清晰的交易资料导致国土资源局不能受理过户登记。被上诉人违反了协议第四条第一项之规定：“甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担”。二、2015年7月27日双方到国土局交易中心受理大厅办理过户登记手续，交易中心工作人员审核相关材料后告知，卡轩娜公司的名称和印章与其提供的《国有土地使用证》权属人名称不相符，不能受理，并提出让被上诉人卡轩娜公司留下有关材料的复印件及联系方式，待研究后决定是否受理。而被上诉人在留下资料后又取回资料，并明确表示不再办理过户登记手续。上述情形造成上诉人对交易安全产生不安。上诉人有权根据《合同法》第六十八条规定行使不安抗辩权，中止支付500万元的购房款。之后上诉人与被上诉人的法定代表人黄香珠及公司股东陈美深多次就付款及过户登记办理事项进行交涉，均未果。鉴于被上诉人明确表示不履行过户登记手续，其违约行为致使不能实现合同的目的，上诉人根据《合同法》第九十四条之规定，有权解除合同。原审法院认定上诉人在履行《房屋买卖协议》过程中违反规定没有支付500万元，并适用《合同法》第六十条后履行抗辩权，属于认定事实和适用法律错误。原审法院虽然认定被上诉人在申请公司名称变更的情况下，没有申请变更涉案房地产权属人，是造成双方签订的《房屋买卖协议》无法继续履行的原因之一，但原审法院对被上诉人的违约行为没有依据协议第四条和第六条的约定判决被上诉人双倍返还定金和赔偿占用上诉人300万元资金期间的利息损失，违反了法律规定和公平、合理的原则，同时遗漏了本案财产保全费应由被上诉人负担的判决内容。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人广东卡轩娜服饰有限公司上诉请求：1、依法撤销（2015）汕海法公民初字第73号民事判决第二项，并改判驳回洪家强一审对卡轩娜公司提出的返还双倍定金460万元的诉讼请求；2、判令洪家强承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决查明事实部分错误，事实表述不清。2015年7月24日上诉人与被上诉人到公平管理所办理房地产过户登记，在这过程中接受公平管理所的房屋转移登记询问，并填写《房屋转移登记询问表》，证明了上诉人履行了办理房地产过户的义务。2015年7月27日上诉人向国土局提交申请报告，报告内容是根据被上诉人要求所写的，当时被上诉人开办的海丰县鸿安公司尚未依法成立，根本无法根据被上诉人的要求将被上诉人受让的房地产过户到被上诉人指定的海丰县鸿安公司名下。二、一审判决认定事实前后矛盾。一审判决认为上诉人公司名称变更后未申请变更涉案房地产权属人，是造成原、被告双方签订的《房屋买卖协议》无法继续履行的原因，但海丰县国土局的复函说明上诉人只要提供公司名称变更登记的工商登记资料及过户所需的相关材料，即可申请办理过户登记。三、一审判决认定上诉人违反相关的规定和违反双方签订协议的约定没有事实根据。四、一审判决适用法律错误。洪家强向一审法院起诉请求：1、判决解除洪家强与卡轩娜公司于2015年7月16日签订的《房屋买卖协议》。2、判决被告卡轩娜公司返还原告洪家强双倍定金460万。3、判决被告卡轩娜公司返还原告洪家强支付的定金数额超过合同标的额百分之二十部分的款项70万元。4、判决被告卡轩娜公司赔偿原告因支付给其的300万元被占用期间的利息损失；从2015年7月17日起至清偿完毕止按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算。5、判决卡轩娜公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年7月16日，原告洪家强与被告卡轩娜公司签订了《房屋买卖协议》，约定：洪家强购买卡轩娜公司合法拥有的座落于汕尾市海丰县公平镇海紫路边的房地产权【国有土地使用证号为海国用（2001）字第0031418号、0903406号，土地使用者海丰县卡轩娜服装有限公司，使用权面积2604.8平方米；房地产权证号为粤房地证字第××号，权属人海丰县卡轩娜服装有限公司，建基面积1636.17平方米，建筑面积6738.66平方米】。双方议定上述房产出售价格为1150万元，卡轩娜公司收到洪家强定金300万元后需在30天内为洪家强办理过户手续。过户手续办理完毕，洪家强交付卡轩娜公司余款850万元，卡轩娜公司需提供850万元的收据给洪家强。（其中650元由银行直接划拨给卡轩娜公司，其余200万元由邱汉锡直接移交给卡轩娜公司）。洪家强及卡轩娜公司双方应积极配合办理过户手续，因洪家强与卡轩娜公司双方任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。双方约定，由洪家强承担一切办理相关房屋过户手续费用。卡轩娜公司结清该房屋交接日期前的所有费用，（包括该房产有史以来的土地使用税和房产税），被告保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由被告承担。本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同签订后，双方不得违约，如卡轩娜公司违约，双倍返还洪家强定金。如洪家强违约，定金不予退还。协议备注约定，定金交付10天内（2015年7月26日前），洪家强再付卡轩娜公司500万元整，其余150万元过户签字完毕付清。协议还约定了其他事项。邱汉锡作为见证人在《房屋买卖协议》上签了姓名并按指纹。协议签订后，原告洪家强委托邹腾华于2015年7月17日通过中国工商银行转账300万元给卡轩娜公司收讫，作为购买涉案房地产权的定金。2015年7月23日，卡轩娜公司向国土局提交了《关于要求转让土地的申请报告》，决定将涉案土地及厂房转让给海丰县鸿安健康咨询有限公司使用。次日，双方到海丰县住房和城乡规划建设局公平管理所（下简称公平房管所）进行房屋登记询问，并填写了《房屋登记询问表》，其中询问表的第二项中询问双方是否证明申请人资格和申请登记房屋事项与登记簿记载的事项无冲突?双方均证明是无冲突。在询问表的被询问当事人的签章一栏，除洪家强亲自签名外，还加盖了洪家强提供的海丰县鸿安健康咨询有限公司的印章。在双方进行房屋登记询问时，卡轩娜公司提交了权属人为海丰县卡轩娜服装有限公司，房地产权证号为粤粤房地证字第××号《房地产权证》原件1本给公平房管所核对存执至现。2015年9月16日，卡轩娜公司邮寄了一份《催告函》给洪家强签收，卡轩娜公司在《催告函》中声明：洪家强未按双方签订的《房屋买卖协议》中的约定在2015年7月26日前再付给卡轩娜公司500万元，导致卡轩娜公司无法为洪家强办理房屋过户手续，并要求洪家强在2015年9月23日前将500万元汇入被告账户，若逾期不履行所产生的法律责任由洪家强承担等。之后，洪家强除在2015年7月17日付给卡轩娜公司300万元外，协议书中约定的其余购房款至现再没有支付。涉案的房地产权至今亦没有办理变更登记手续。2015年9月22日，洪家强以卡轩娜公司持有的国有土地使用证和房地产权证的权属人与卡轩娜公司现名称不符，导致有关部门无法受理房地产买卖过户手续，且卡轩娜公司拒不提交资料办理过户手续，已构成严重违约为由提起诉讼，请求支持原告洪家强上述诉讼请求。案经审理，本案在审理过程中，原告洪家强申请调查2015年7月27日下午，广东卡轩娜服饰有限公司法定代表人黄香珠等人与洪家强等人到国土局交易所受理大厅办理买卖房屋的土地使用权过户登记的情况。对其申请，海丰法院向国土局发了调查函，该局函复如下：“2015年7月下旬期间，约有五人持海丰县卡轩娜服装有限公司国有土地使用证及材料前来办理土地过户手续。我局土地交易中心同志审核后，发现其国有土地使用证与有关材料名称不相符，不能受理。建议用户把有关材料复印下来，待我局相关股室研究决定办理意见后，再通知用户前来办理，减少用户买卖双方不必要的纠纷。用户同意后我局土地交易中心同志将其材料复印并留下用户联系方式，以便通知用户前来办理。后用户离开土地交易中心不到几分钟的时间，又返回土地交易中心说不办理了，将复印材料取回”。该局没有为原告洪家强、被告卡轩娜公司收件登记。卡轩娜公司申请法院调查过户登记等相关情况。海丰国土局对调查复函如下：“洪家强与广东卡轩娜服饰有限公司申请土地过户登记，双方属于申请土地登记当事人，其申请过户变更登记应按规定提供如下材料：1、土地登记申请书；2、申请人身份证明材料；3、土地权属来源证明；4、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；5、地上附着物权属证明；6、法律法规规定的完税或者减免税凭证；7、本办法规定的其他证明材料。提交材料要求之4的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标由局提供；材料要求之5的土地附着物权属证明即为房产证，须先办理房产过户并提供房产过户证明文件；材料要求之6的税费由买卖双方按规定缴交；提交材料之7的其他证明材料，即视登记事项和具体情况而定。对于登记过户当事人之广东卡轩娜服饰有限公司，其公司名称与其原登记的土地使用者名称不一致，除提供该公司营业执照复印件和双方因买卖土地房屋的转让协议等外，还须提供从“海丰县卡轩娜服装有限公司”变更为“广东卡轩娜服饰有限公司”名称变更登记的工商登记资料。只要备齐上述要求的材料，即可申请办理过户变更登记”。经查，海丰县卡轩娜服装有限公司于1998年8月3日登记营业，并以该公司的名称购置及办理了涉案的土地及房产。后因经营需要，该公司经海丰县工商局核准，于2008年12月3日变更名称为海丰县卡轩娜服饰有限公司，又于2008年12月15日经核准变更名称为广东卡轩娜服饰有限公司经营至现，现其法定代表人为黄香珠。又查明，海丰县鸿安健康咨询有限公司经海丰县工商局批准，其成立日期是2015年7月28日，核准日期系2015年8月18日，法定代表人为洪家强。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方签订的《房屋买卖协议》，是双方当事人真实意思表示，且内容比较具体，并不违反国家法律和行政法规的强制性规定，不损害国家、集体或者第三人的利益，应为合法有效，双方均应恪守履行各自的义务。原、被告双方在履行《房屋买卖协议》过程中，原告洪家强委托邹腾华在规定期限内通过中国工商银行转账300万元给被告卡轩娜公司收讫，作为购买涉案房地产权的定金。该定金属于违约定金。定金是合同当事人为了保证主合同的履行，签订从合同约定一方当事人预先支付给对方一定数额的货币，债务人履行债务后，定金应当收回或者抵作价款，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。本案中原告洪家强给付被告卡轩娜公司的定金300万元已超出合同标的额1150万元的百分之二十，实际原告洪家强应交付给被告的定金为230万元，超出百分之二十的部分（即70万元）无效。对于超过部分的70万元，应由被告卡轩娜公司返还原告洪家强。对于涉案的国有土地使用权及房地产权的权属的问题。海丰县卡轩娜服装有限公司于1998年8月3日登记营业，是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，经依法成立，便在法律上获得独立人格。该公司因经营的需要，其公司的名称经海丰县工商局依法核准分别于2008年12月3日变更为海丰县卡轩娜服饰有限公司，于2008年12月15日变更为广东卡轩娜服饰有限公司经营至现。上述公司名称的变更，是公司变更登记的内容之一，符合《中华人民共和国公司登记管理条例》的相关规定。虽公司的名称发生变更，但其公司的主体并没有变更，变更的只是公司的相关登记事项，并没有变更或消灭公司主体，其作为民事主体资格仍然存在。《中华人民共和国民法通则》第四十四条规定：“企业法人分立、合并或者有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。”但被告卡轩娜公司在申请公司名称变更的情况下，没有申请变更涉案房地产权属人，是造成双方签订的《房屋买卖协议》无法继续履行的原因之一。原、被告双方签订《房屋买卖协议》后，被告卡轩娜公司向国土局提起转让涉案土地的申请，且双方到公平房管所进行了房屋登记询问，并填写了《房屋登记询问表》。虽在被告卡轩娜公司向国土局申请办理涉案土地转让及双方到公平房管所要求办理涉案房产过户手续时，原、被告均确认原告洪家强以设立中公司海丰县鸿安健康咨询有限公司的名义从事民事活动，但根据我国公司法的相关原理，设立中公司是一种特殊的临时性的组织形式，必须经过多个顺序相连的步骤，后经过登记才能最终获得法人资格。设立中的公司在对内关系上，出资人的出资及因一定法律行为而为被设立中公司取得的财产属设立中公司，在对外关系上，设立中公司具有有限的权利能力。设立中公司的权利由公司章程确定或发起人签订的协议对在公司设立的范围内行使。况且从实际状况看，设立中公司接受了股东出资，具有自己独立的财产，享有投资所形成的财产权。设立中公司可以以自己的名义从事设立公司的活动，在设立过程中是享有权利并在一定范围内承担义务和责任的主体，具有有限的法律人格。《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条明确规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”据此，原告洪家强以设立中公司海丰县鸿安健康咨询有限公司的名义从事民事活动并没有不妥。被告卡轩娜公司认为原告洪家强要求将涉案房地产权过户到海丰县鸿安健康咨询有限公司名下，是单方设立了阻碍被告履行合同义务的条件缺乏依据，本院不予采纳。原、被告签订《房屋买卖协议》中的备注约定，定金交付10天内（2015年7月26日前），原告洪家强再付被告卡轩娜公司500万元整，其余150万元过户签字完毕付清。该约定经庭审确认，系双方的真实意思表示，亦对应《房屋买卖协议》第二条第3款中的650万元支付时间、金额的修正、变更，对原、被告双方均有约束力。但原告洪家强在交付给被告卡轩娜公司300万元作为购买涉案房地产权的定金外，其他款项至现没有支付，明显违反了《房屋买卖协议》备注的约定。且在被告卡轩娜公司再次向原告洪家强催告，要求原告洪家强在合理期限内履行交付500万元购买房地产权款的义务的情况下，原告洪家强仍然拒绝履行协议备注的约定。在洪家强未履行《房屋买卖协议》约定的时间内交付500万元购买房地产权款项给被告前，依照《中华人民共和国合同法》（下简称合同法）第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”洪家强无权请求卡轩娜公司履行为其办理涉案房地产权变更登记的义务，而后履行一方的卡轩娜公司享有拒绝履行洪家强请求其办理涉案房地产权变更登记的权利。综上，原、被告在履行《房屋买卖协议》过程中均有违反相关的规定，应分别承担各自应负的民事责任。鉴于买卖标的物涉案的国有土地使用权及房地产权仍然存在，没有造成损失，为体现公平、合理的原则，应由卡轩娜公司返还原告的定金230万元为宜。因原、被告均有违反双方签订协议的约定，导致原、被告买卖涉案房屋产权的目的彻底落空，其协议目的不能实现，因此在这种情况下，符合了《合同法》第九十四条规定的解除条件，且原、被告均要求解除其双方所签订的《房屋买卖协议》。对此，本院予以照准。案经本院审判委员会讨论，以少数服从多数决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第八十五条、第一百一十三条、第一百三十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第三条、第九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告洪家强与被告广东卡轩娜服饰有限公司于2015年7月16日签订的《房屋买卖协议》。二、被告广东卡轩娜服饰有限公司应于本判决生效之日起5日内返还原告洪家强定金等人民币3000000元。款由被告直接汇入本院指定的银行帐户（收款单位：海丰县人民法院，开户银行：中国银行海丰支行，帐号:000×××32转原告收讫。三、驳回原告洪家强的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币49180元，由原告洪家强负担24590元，被告广东卡轩娜服饰有限公司负担24590元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：违约责任如何认定的问题。洪家强与卡轩娜公司2015年7月16日签订的《房屋买卖协议》约定：“……第二条：付款方式1.双方议定房产出售价格为1150万元。2.卡轩娜公司收到洪家强定金300万元后需在30天内为洪家强办理过户手续。3.过户手续办理完毕，洪家强交付卡轩娜公司余款850万元，卡轩娜公司需提供850万元的收据给洪家强。（其中650元由银行直接划拨给卡轩娜公司，其余200万元由邱汉锡直接移交给卡轩娜公司）。第三条：房屋过户1.洪家强及卡轩娜公司双方应积极配合办理过户手续，因洪家强与卡轩娜公司双方任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。……第十条：其他约定备注：定金交付10天内（2015年7月26日前），洪家强再付卡轩娜公司500万元整，其余150万元过户签字完毕付清”。该协议第十条手书条款应视为对该协议第二条第三款约定洪家强应支付的650万元的支付时间及支付方式的变更。协议约定后，洪家强于2015年7月17日支付给卡轩娜公司定金300万元。卡轩娜公司在收到洪家强支付定金后，于2015年7月23日、27日，洪家强尚未支付第二笔款500万元前，开始履行办理过户手续。因卡轩娜公司在洪家强履行支付第二笔款项前已开始办理过户手续的实际履行行为，使双方协议约定的先后履行顺序发生实质性的情事变更。洪家强在2015年7月27日知悉卡轩娜公司因持有的国有土地使用证和房地产权证的权属人与其现公司名称不相符致过户登记申请不被受理的情况后，对涉案房产能否过户完成交易产生不安，其基于保护交易安全而中止当日支付第二笔500万元款项的行为，符合交易习惯，不属违约。2015年7月27日后，卡轩娜公司未积极排除造成过户手续办理不成之障碍，双方就洪家强第二笔500万元款项的给付节点问题意见僵持不下，导致相互对对方履约诚意丧失信任，合同继续履行的基础缺失。现双方均要求解除合同，依法应予准许。结合本案事实及根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，双方合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质恢复原状。卡轩娜公司应当返还洪家强2015年7月17日支付的定金300万元。综上所述，原审判决查明事实清楚，本院除对原审判决认定事实不妥部分予以纠正外，其余部分予以维持。上诉人洪家强、卡轩娜公司的上诉请求均不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉人洪家强、广东卡轩娜服饰有限公司的上诉，维持原判。二审案件受理费人民币49180元，由洪家强、广东卡轩娜服饰有限公司各负担24590元。本判决为终审判决。审判长  莫秀春审判员  彭晓春审判员  施伟强二〇一六年十二月二十六日书记员  杨清隆