浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终5512号上诉人（原审原告）：张晓晗，女，1983年11月27日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人（原审被告）：张小喜，女，1964年10月29日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托诉讼代理人：郑毓秋，浙江楷泽律师事务所律师。上诉人张晓晗因与被上诉人张小喜合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2016年9月25日，甲方张晓晗（买方）、乙方张小喜（卖方）、丙方杭州我爱我家房地产经纪有限公司（居间方）三方签订了《购房意向合同》，约定张小喜将位于杭州市西湖区××路××号××室、建筑面积49.25平方米的房屋以1498000元的价格转让给张晓晗，该房屋未设定抵押。甲、乙双方同意在本意向合同签订后5日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》。本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。合同签订后，张晓晗于当日向张小喜支付购房定金2万元。但之后双方未能如约在2016年9月30日签订房屋转让合同。2016年10月6日张小喜向张晓晗提交要求解除购房意向合同的告知书。张晓晗发短信给张小喜称：之前你反悔说不卖了，反复沟通下来，你给我电话说还是卖给我，要求我加2000元，我也答应了。怎么又不卖了？张小喜回复称：我爱人不肯了，我实在是没办法，因为正式合同要他签字才有效。现张晓晗诉至法院，诉请判令：1.张小喜返还张晓晗定金2万元；2.张小喜赔偿张晓晗购房违约金14.98万元；3.本案诉讼费由张小喜承担。原审法院认为，案涉《购房意向合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。在合同签订后，张晓晗按约向张小喜交付了定金，该合同的性质属于对订立正式房屋转让合同的预约，而非仅仅是购房意向，各方均应恪守合约，诚实履行。根据合同约定，张晓晗、张小喜应在合同签订后5日内即2016年9月30日前签订《杭州市房屋转让合同》，张小喜认为系因张晓晗未在当日前来签约的意见与所确认的双方往来短信内容相悖。张小喜在与张晓晗签订《购房意向合同》后，无法按约签订房屋转让合同，违反合同义务，应承担相应的违约责任。对收取的定金20000元应予返还，并应向张晓晗赔偿违约金。关于违约金的数额问题，张晓晗主张根据合同约定按房屋总价的10%计算，因张小喜提出了并无实际损失的抗辩，该院根据《购房意向合同》，综合考虑目前房价的涨跌、合同履行情况、过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定张小喜支付张晓晗违约金80000元。对其多主张部分，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张小喜于判决生效之日起十日内归还张晓晗定金20000元；二、张小喜于判决生效之日起十日内支付张晓晗违约金80000元；三、驳回张晓晗的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3696元，由张晓晗负担1519元，张小喜负担2177元。张晓晗于判决生效之日起十五日内向法院申请退费；张小喜于判决生效之日起七日内，向法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，张晓晗不服上述判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实清楚，但法律适用错误。一、一审判决既然认定张晓晗与张小喜签订的《购房意向合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，则双方约定的违约金条款当然合法有效，应当按照约定支付合同总价款10％的违约金，即149800元。二、根据买卖合同司法解释二的相关规定，在张小喜并未明确主张双方约定违约金数额过高要求予以减少的情形下法院不应当主动减少违约金数额，张小喜并未提供任何证据能够证实违约金数额过分高于实际损失数额。三、张小喜将涉案房屋卖给第三人，致使张晓晗无法提出张小喜继续履行合同的诉讼请求，张晓晗仅能要求对方退还定金并支付违约金本身就是巨大损失，一审判决未予以充分考虑，反而在对方未明确要求亦未举证证明的情形下，主动减少违约金数额，有失公允，显失公平。四、张小喜作为国家公职人员不仅不模范带头遵守交易秩序，反而为一己私利，违背诚实信用原则恶意违约，不仅给张晓晗造成了较大的经济损失，同时给公平诚信的交易环境造成了恶劣的影响，其失信行为应当付出应有代价。请求二审法院撤销杭州市下城区人民法院(2017)浙0103民初676号民事判决第二项，改判张小喜支付张晓晗违约金149800元，即增加69800元；本案一、二审诉讼费由张小喜负担。被上诉人张小喜答辩称：一、一审判决根据本案查明的事实对违约金进行调整，即符合法律规定，亦符合本案事实。一审法院根据本案查明的事实，兼顾上诉人和被上诉人在本案中履行购房意向合同的具体情况，综合衡量上诉人和被上诉人各自的过错程度、上诉人购房的预期利益、杭州市政府出台的房产调控措施对本案的具体影响，根据法律规定的公平原则和诚实信用原则，依据《中华人民共和国合同法》和最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》，对本案的购房意向合同约定的违约金进行了调整。被上诉人认为，这既符合法律规定，也符合本案事实。被上诉人认为，一审判决的违约金已经实际高于上诉人的实际损失。被上诉人出于对法律的尊重，在一审判决后没有提出上诉。二、上诉人诉请不符合本案事实，且上诉人并无实际损失。上诉人和被上诉人约定的购房意向合同是附带有明确的时间条件的，即2016年9月30日前签订正式的《杭州市房屋转让合同》。9月25日，杭州市政府出台了多项房产调控措施，对外地人在杭购房进行了限制。本案中。上诉人没有在9月30日赶到杭州，到中介公司我爱我家签订正式的《杭州市房屋转让合同》，被上诉人认为，上诉人应该承担未签订正式的《杭州市房屋转让合同》的主要责任。被上诉人在本案中，自始至终是诚信卖房的。被上诉人认为，上诉人在本案中，并无任何实际损失。杭州市政府出台的房产调控措施，是为了遏制非杭州户籍人员在杭州的炒房行为。上诉人在购房时，在杭州没有缴纳过任何社保，也没有杭州户籍。习总书记说，房子是用来住的，不是用来炒的。上诉人在本案中购房的目的，就是在杭州炒房。上诉人和被上诉人没有签订正式的合同，是上诉人已经预见到了炒房的风险。上诉人实际投入的资金也就是2万元定金，故在本案中，上诉人没有任何实际损失。以上事实，敬请法庭充分考虑我方之答辩，驳回上诉人提出的所有上诉请求。二审期间，张晓晗提交如下证据：证据1、联通通话清单。证据2、联通短信清单。证据3、中介与上诉人的微信记录。证据4、双方之间的短信记录。证据5、2016年10月7日被上诉人通过中介致电上诉人，协商赔偿问题的录音光盘及文字整理。证据6、2016年10月8日被上诉人致电上诉人协商赔偿问题的录音光盘及文字整理。证据1-6，证明被上诉人的违约事实。证据7、中介我爱我家网站发布的相同地段相似房源的价格，证明房价一直在上涨，逾期收益也是一种损失，因此上诉人的损失巨大。证据8、张晓晗在杭州市住房保障和房产管理局的查档报告，证明上诉人当时具有买房资格，也就是说合同是有效的，可以履行的。被上诉人张小喜无没有提交新证据，对上诉人张晓晗提交的证据认为：证据1-6的真实性没有异议，但不是新证据，对证明对象不认可。这些是在2016年9月30日之后发生的，被上诉人在一审提出意向合同自行终止，2016年10月6、7日是商量新的购房合同，并不能证明上诉人的证明目的。证据7不是新证据，对三性均有异议。被上诉人在一审提交了损失鉴定申请，但是一审没有同意。本案涉及的房子只有40余平米，没有上涨那么利害。涉案房子是与上诉人的购房相同价格卖掉的。对证据8的三性均没有异议，但不是二审新证据，不能达到上诉人的证明目的。本院对上诉人张晓晗提交的证据1-6的真实性予以确认。证据7的真实性予以确认，但对证明目的不予采纳。证据8的三性被上诉人均无异议，本院予以确认。本院依据有效证据经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，2016年9月25日，张小喜与张晓晗签订的《购房意向合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均按合同的约定履行。张小喜在与张晓晗签订《购房意向合同》后，未按约定与张晓晗签订房屋转让合同，违反合同义务，应承担相应的违约责任。张小喜已收取的定金20000元应予返还，并向张晓晗支付相应的违约金。关于张晓晗上诉要求张小喜支付违约金149800元的主张，原审法院根据本案的实际情况综合考虑，酌情确定张小喜支付张晓晗违约金80000元并无不妥，故本院对张晓晗的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1545元，由上诉人张晓晗承担。本判决为终审判决。审判长 李 骏审判员 盛 峰审判员 张一文二〇一七年十月十日书记员 何英杰