福建省石狮市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽0581执异100号
案外人：石狮市义德房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市。
法定代表人：李贤义，该公司董事长。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司石狮支行，住所地福建省石狮市。
法定代表人庄文聪，该支行行长。
被执行人：苏雅泥，女，汉族，1991年2月5日出生，住福建省石狮市。
被执行人：柯连平，男，汉族，1977年6月8日出生，住福建省永春县。
被执行人：柯国程，男，汉族，1983年12月19日出生，住福建省永春县。
本院在执行原告中国工商银行股份有限公司石狮支行与被告苏雅泥、柯连平、柯国程金融借款合同纠纷一案中，案外人石狮市义德房地产开发有限公司于2016年12月26日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人石狮市义德房地产开发有限公司述称：法院受理中国工商银行股份有限公司石狮支行与柯国程金融借款合同纠纷一案，现已进入执行阶段[案号：（2016）闽0581执02453、02454、02455号]，法院已对柯国程址于石狮××中路西侧信义华府第11幢二单元3层309号房产采取查封等执行措施。案外人认为涉案房产尚未确权，该房产的实际所有权人仍属于石狮市义德房地产开发有限公司。法院查封该房产存在执行错误。案外人与柯国程于2012年11月5日签署《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定柯国程购买案外人开发位于石狮××中路西侧信义华府第11幢二单元3层309号房产。签订合同后，柯国程却违反其与案外人签订的《商品房买卖合同》中约定条款，为此，案外人于2016年9月19日以柯国程为被告向石狮市人民法院提出商品房预售合同纠纷的诉讼[案号：（2016）闽0581民初5099号]，请求判令解除案外人与柯国程的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，并返还柯国程位于石狮××中路西侧信义华府第11幢二单元3层309号房产，及支付违约金，税负损失，现该案正在法院审理过程中。本案中涉案房产案外人与柯国程之间在签订商品房买卖合同后，案外人协助柯国程办理登记备案手续，这仅是预告登记，涉案房产并没有正式登记在柯国程名下，所有权并没有发生转移，涉案房产并没有进行重新确权，现该房产的实际所有权人仍属于案外人石狮市义德房地产开发有限公司，由此可见，涉案房屋进行了预售合同登记备案，柯国程并非所有权人，法院并不能对属于案外人所有的房产进行查封、拍卖，从而不能成为执行标的。法院仅依据房产的合同备案便认定该房产属于柯国程所有，并将其查封存在执行错误；其次，案外人已向法院起诉解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，并要求归还房屋，那如果法院在权属未确权的情况下，将房产予以查封、拍卖，会致使案外人之后案件胜诉后，判决无法执行。请求法院立即停止对址于石狮××中路西侧信义华府第11幢二单元3层309号房产的查封等所有执行措施。
经审查查明：原告中国工商银行股份有限公司石狮支行与被告苏雅泥、柯连平、柯国程金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月1日作出（2015）狮民初字第4921号民事判决书，判决：一、被告苏雅泥应于本判决生效之日立即偿还原告中国工商银行股份有限公司石狮支行贷款本金239999.97元及截至2015年8月21日尚欠的利息33576.55元，并按《个人借款/担保合同》所约定的利息、罚息、复利标准计付自2015年8月22日起至实际还款之日止的利息、罚息和复利；二、被告柯国程、柯连平应对被告苏雅泥的上述债务承担连带保证责任。被告柯国程、柯连平在承担保证责任后，有权向被告苏雅泥追偿。本案受理费5404元，由柯国程、苏雅泥、柯连平负担。该判决发生法律效力后，申请执行人中国工商银行股份有限公司石狮支行于2016年6月16日向本院申请强制执行，本院于当日立案受理，案号为（2016）闽0581执2455号。2016年8月8日，本院作出（2016）闽0581执2455号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人柯国程、苏雅泥、柯连平的财产（以执行标的额为限）。2016年8月17日，本院向石狮市不动产登记中心送达（2016）闽0581执2455号协助执行通知书，请求协助办理：一、预查封被执行人柯国程名下的址于信义华府11号楼二单元3层309单元房产及土地使用权（合同证号：0486219）。二、查封期限为三年。石狮市不动产登记中心在送达回证上盖章，并在备考栏注明该房产已于“中国建设银行股份有限公司石狮分行”设定抵押关系，房产轮候（1）查封登记，首封2016年4月22日石狮市人民法院（2016）闽0581执保143号。
另查明：案外人石狮市义德房地产开发有限公司起诉被告柯国程商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案，
案号为（2016）闽0581民初5099号，现该案正在审理过程中。
石狮市义德房地产开发有限公司请求判令解除其与柯国程的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，并返还柯国程位于石狮××中路西侧信义华府第11幢二单元3层309号房产，及支付违约金，税负损失。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，人民法院对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系权利人。据此，可以认定本院预查封的被执行人柯国程名下的址于信义华府11号楼二单元3层309单元房产的权利人为柯国程。案外人石狮市义德房地产开发有限公司与柯国程之间所签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是否真实有效，在执行异议程序中不能确定，案外人石狮市义德房地产开发有限公司可通过其他法律途径予以确定。案外人石狮市义德房地产开发有限公司主张其是本院预查封的上述房产的实际所有权人，并据此提出的执行异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人石狮市义德房地产开发有限公司提出的执行异议。
如对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 曾文龙
审判员 曾怡明
审判员 李妮娜
二〇一七年一月九日
书记员 郑 涵
附：本案引用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。