福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0504民初1238号
原告洪军瑶，女，1987年7月16日出生，汉族，住福建省晋江市。
委托代理人张辉华，男，1986年1月28日出生，汉族，住福建省晋江市，系原告洪军瑶的丈夫。
被告：泉州市华祥物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。
法定代表人：刘庭邻，公司执行董事兼总经理。
被告：泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。
法定代表人：王东伟，公司董事长。
二被告共同委托诉讼代理人：黄素春、苏志松，福建顺济律师事务所律师。
原告洪军瑶与被告泉州市华祥物业管理有限公司（以下简称华祥物业公司）、泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月27日受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告洪军瑶及其委托诉讼代理人张辉华、二被告共同委托诉讼代理人黄素春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪军瑶向本院提出诉讼请求：1.被告华祥物业公司支付自2015年4月1日起至实际付清之日止按合同约定的租金（暂计算至2016年3月31日，计64584元）；2.被告华祥物业公司支付自2015年7月1日起至实际付清之日止，按《商铺租赁合同》约定计算的滞纳金（暂计算至2016年6月27日，计18834元）；3.被告华祥房地产公司承担担保责任；4.被告承担本案诉讼费用。
事实与理由：原告长兄洪我初于2009年向被告华祥房地产公司购买位于泉州市�江区万安万虹公路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店二层21432号商铺，并于2012年8月9日办理相关权属登记。2013年8月5日，将该商铺出租给被告华祥物业公司，并签订了《商铺租赁合同》，约定：租赁期限为7年，自2013年7月1日起至2020年6月30日止；第一、二、三年，被告华祥物业公司每月应支付租金7069元（税前）；第四、五、六、七年，被告华祥物业公司每月应支付租金7712元（税前），以上租金按季度支付，于每季度末前支付。如被告华祥物业公司无正当理由逾期支付租金，逾期一天则应按约定每月租金（税后）的1‰支付滞纳金，并由被告华祥房地产公司承担保证责任。2014年1月27日，洪我初将该房产赠与原告，并办理了相关手续，原告成为新的房屋所有权人，被告华祥物业公司之后便按合同约定向原告支付租金。从2015年第二季度起，被告华祥物业公司便未能完全履行支付租金的义务，2015年二、三、四季度，每季度末仅向原告支付6751.43元，2016年的租金至今未支付。时至今日，被告华祥物业公司共欠原告到期租金64584元（7069.83元/月ⅹ3个月ⅹ4季度-6751.43元/季度ⅹ3=64583.67元）；滞纳金18834元（按每月滞纳金：7069.83ⅹ1‰=7.06983元计算，则15年第2季度滞纳金7571.7879元，第3季度滞纳金5662.9338元；第4季度滞纳金3754.0797元；2016年第1季度滞纳金1845.2256元）。一年多来，经原告无数次催讨，被告均以种种理由拒不支付租金，故起诉。
庭审中，原告洪军瑶对被告华祥物业公司于2016年7月5日支付2016年第一季度部分租金6751.43元的事实无异议，自愿将诉讼请求第一项租金减少为57833元。
被告华祥物业公司、华祥房地产公司答辩称，1.被告华祥物业公�对于涉案商场投入大量人力物力，但因各种情势变更因素，涉案商场出租率大幅下降及租金大幅减少，导致被告华祥物业公司持续多年严重亏损，鉴于此，被告华祥物业公司请求贵院对涉案房屋的租金标准进行调整，并依法判决驳回原告要求被告华祥物业公司支付违约金的诉讼请求。被告华祥物业公司与上海红星美凯龙家居饰品有限公司签订有《委托经营合同》，约定经营期内每月每平方米保底租金50元，据此，被告华祥物业公司与原告签订《商铺租赁合同》，对相关事项进行了约定。合同签订后，被告华祥物业公司即投入大量人力物力开发建设涉案商铺，但因情势变更导致涉案商场的经营业绩严重下滑，大量商户流失，商场的出租率从98%下滑至42%，由此给被告华祥物业公司带来巨大的资金负担及经济损失，具体情势变更因素包括因涉案商场周边市政道路（万虹公路、324国道）改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国建材家居行业经营整体下滑等。对此，为保证商场的持续繁荣发展，被告华祥物业公司在与红星美凯龙的《委托经营合同》基础上进行经营模式及降低租金的调整，并投入大量资金对商场进行升级改造（如前广场改造、循环车道、LED显示屏、软件升级等），及投入大量资金（每月投入约2000万商场运营费用，该费用不含被告华祥物业公司应付原告的租金）进行营销策划和招商工作，租金从五十几元下降至二十几元，商场的出租率有所提高。目前，涉案商场仍稳步经营中，但被告华祥物业公司为解决上述问题，长期处于亏损状态，资金严重入不敷出，已影响到物业管理和运营能力，鉴于情势发生变更，为促进涉案商场的可持续发展，被告华祥物业公司积极与原告协商变更双方合同中关于租金的约定，具体方案为商场租金总收入归全体业主所有，各业主按其投资比例分配商场租金，被告华祥物业公司每年仍提供支持红星经营团队及商场稳定发展的运营费用（每年约2000余万元），该费用含红星经营团队的工资、物业费用、商场营销策划费用、水电通讯等保障商场正常运营的费用。因本案发生情势变更，对于双方签订的合同租金标准进行调整方可实现公平正义，亦可促进涉案商场的可持续发展，达到共赢状态，故请求贵院对涉案合同条款进行审查，并予以变更，依法判决驳回原告要求被告支付违约金的诉讼请求。另补充一点，被告华祥物业公司已与泉州洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会已就租金调整问题达成初步一致意见，业委会已同意对涉案店铺的租金标准进行下调，鉴于此，贵院更应当对涉案租金标准进行调整，以利于纠纷的最终处理；2.被告华祥物业公司�际支付的租金应当予以抵扣，2015年10月12日支付2015年第二季度部分租金6751.43元，2015年12月14日支付2015年第三季度部分租金6751.43元，2016年2月26日支付2015年第四季度部分租金6751.43元，2016年7月5日支付2016年第一季度部分租金6751.43元，这些租金应当予以抵扣，另外因原告与被告华祥物业公司约定由被告华祥物业公司代缴税费，且涉案商铺的税费由被告华祥物业公司实际缴纳，故原告主张的租金应当扣除相应的税费比例，本案税费代扣比例约定是18%，如原告要求按照税前租金标准支付，其应当提供缴税凭证，原告实际未缴纳任何税费，无法提供任何缴税凭证，可见双方对于税费承担另有约定，原告主张税前租金没有法律依据；3.即使本案存在违约金，原告要求按照日千分之一计算违约金也明显过高，请求法院依法对违约金标准进行调整,合同约定滞纳金系按照税后租�计算，原告按照税前租金计算没有事实和法律依据；4.答辩人华祥房地产公司根据合同约定仅对租金承担担保责任，无需对违约金承担担保责任，故原告要求被告华祥房地产公司承担连带清偿责任没有事实和法律依据，其主张应依法予以驳回。
根据双方诉辩主张,双方争议较大,争议焦点为：1.本案是否适用情势变更原则，是否应当对租金予以调整；2.被告华祥物业公司支付的租金是否应当按18%扣除税费；3.原告请求被告华祥物业公司支付违约金的计算标准是否过高、是否应予调整；4.被告华祥房地产公司是否为被告华祥物业公司逾期支付租金的违约金承担担保责任。
对本院归纳的争议焦点，原、被告的意见同其诉辩主张。
为证明自己的主张，原告向本院提供以下证据：
1.《房屋所有权证》、房产土地使用权权属转移涉税证明，证明讼争商铺系原告所有；
2.《商铺租赁合同》，证明洪我初与二被告签订租赁合同，双方对租金及权利义务进行约定；
3.《公证书》，证明洪我初将讼争商铺赠与给原告。
被告华祥物业公司、华祥房地产公司质证认为，对证据1、3无异议；证据2的真实性无异议，本案存在情势变更因素，合同约定的租金标准过高，应当予以调整，另外合同中也明确租金为税前租金，双方有约定由被告华祥物业公司代缴税费，所以原告主张税前租金没有事实与法律依据，合同第7条第4款明确约定滞纳金是按照税后租金计算，且被告华祥房地产公司无需对滞纳金承担保证责任�
被告华祥物业公司向本院提供以下证据：
1.网上银行电子回单，证明原告与被告华祥物业公司约定由被告华祥物业公司代缴税费，自双方签订《商铺租赁合同》后，被告华祥物业公司按照扣税后金额向原告支付租金；
2.涉税证明，证明被告华祥物业公司按照合同约定交纳税费的相关事实。
原告质证认为，对证据1无异议；对证据2的关联性有异议，合同约定的租金是税前租金，原告可以自行上缴税费，希望被告能够按照合同来支付租金。
被告华祥房地产公司没有提供证据。
对于原、被告提供上述证据对待证事实的证明力及双方质证意见，结合本案争议焦点，本院予以查明、分析认定如下：
一、关于本案是否适用情势变更原则，是否应当对租金予以调整的问题。
原告认为，被告华祥物业公司的主张不符合情势变更原则的适用条件，双方应当按照合同约定严格执行，要求调整租金的主张，依法无据。
被告华祥物业公司、华祥房地产公司的意见同其答辩意见。
本院认为，根据最高人民法院《关于适用＜中国人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院�更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。商业风险属于从事商业活动的固有风险，情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。本案中，被告华祥物业公司辩称情势变更因素为商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经营整体下滑等。因商场周边市政道路改造是被政府纳入市政改造规划的范围，在道路改造前，政府已经做了大量的勘察工作并公开报道，被告华祥物业公司可以预见到道路改造对商场营业带来的不利影响，故市政道路改造不适用情势变更原则。而同区域内多家知名建材家居行业的入驻及全国家居行业经营整体下滑是供求关系发生变化或价格涨跌造成的，是正常的行业竞争的结果，是商业风险的范畴，被告华祥物业应对商业风险有足够的认知�现被告华祥物业公司以道路改造、同区域家居行业入驻导致收益下降要求法院对租金标准进行调整不适用情势变更原则，本院不予支持。
二、关于被告华祥物业公司支付的租金是否应当按18%扣除税费的问题。
原告认为，税费的缴纳应当由原告自行处理，被告华祥物业公司应按合同约定支付税前租金。
被告华祥物业公司、华祥房地产公司认为，因原告与被告华祥物业公司约定由其代缴税费，涉案商铺的税费由被告华祥物业公司实际缴纳，故原告主张的租金应当扣除相应的税费比例，本案税费比例为18%，如原告要求按照税前租金标准支付，应当提供缴税凭证。
本院认为，《商铺租赁合同》第三条第一款第1项约定：第一�、第二年、第三年，乙方（即被告）每月应支付甲方（即原告）租金7069.83元，第四年、第五年、第六年和第七年，乙方（即被告）每月应支付甲方（即原告）租金7712.5元。第四条第6项约定因出租商铺取得租金而产生的各项税费的缴纳义务，由甲方（即原告）自行承担。被告提供的网上银行电子回单仅能证明被告华祥物业公司之前代为缴税的事实，无法证明被告华祥物业公司已就本案租金代为缴税，且双方合同约定因出租商铺取得租金而产生的各项税费的缴纳义务由原告自行承担，庭审中，原告称其可以自行缴纳税费，被告华祥物业公司要求租金扣除18%的税费的主张没有事实及法律依据，故被告每月应付租金应按合同约定认定为7069.83元，每季度应支付租金为21209.49元。对被告华祥物业公司认为其应支付的租金需要扣除18%税费的主张，本院不予采纳。
三、关于原告请求被告华祥物业公司支付违约金的计算标准是否过高、是否应予调整的问题。
原告认为，双方在合同中明确约定逾期支付租金，按每月租金的日千分之一向原告支付滞纳金，是双方真实意思表示，被告应当履行。
被告华祥物业公司、华祥房地产公司认为，原告要求按照日千分之一计算违约金明显过高，法院应依法对违约金标准进行调整,应予驳回。
本院认为，原、被告关于如华祥物业公司无正当理由逾期支付租金，逾期一天按约定的每月租金的1‰支付滞纳金的约定，明显偏高，应予以适当调整，以年利率24%计付为宜。被告华祥物业公司、华祥房地产公司认为违约金应当予以调整的主张，本院予以支�，其要求驳回原告要求支付违约金的主张，本院不予支持。
四、关于被告华祥房地产公司是否为被告华祥物业公司逾期支付租金的违约金承担担保责任的问题。
原告认为，根据合同中的担保条款,被告华祥房地产公司是担保方,应对被告华祥物业公司逾期支付租金、违约金承担保证责任。
被告华祥物业公司、华祥房地产公司认为，被告华祥房地产公司根据合同约定仅对租金承担担保责任，无需对滞纳金承担担保责任，故原告要求被告华祥房地产公司承担连带清偿责任没有事实和法律依据，其主张应依法予以驳回。
本院认为，根据《商铺租赁合同》第七条第四项约定：“乙方（即被告华祥物业公司）无正当理由逾期向原告支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向甲方（即原告）支付滞纳金，担保方（即被告华祥房地产公司）仅对逾期支付租金承担保证责任。”被告华祥房地产公司在担保方处盖章。合同并未对“逾期支付租金”是否包括滞纳金进行约定，由于合同对保证范围约定不明确，根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，当事人对保证责任承担的范围未约定或者约定不明的，则对被保证人的全部债务承担责任。被告华祥房地产公司应对被告华祥物业公司逾期支付租金的行为，即所欠的租金及滞纳金承担保证责任。
经审理查明，原告洪军瑶系泉州市洛江区万安万虹路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）二层21432号商铺的所有权人。2013年8月5日，原告与二被告签�合同编号为000732号《商铺租赁合同》，约定：1.原告（甲方）将上述商铺出租给被告华祥物业公司（乙方），由乙方对承租商铺进行统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日至2020年6月30日；2.第一年至第三年租金乙方每月支付7069.83元（税前），第四至第七年乙方每月支付7712.5元（税前），按季度每年按四次支付，于每季度末前支付；3.乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向甲方支付滞纳金，被告华祥房地产公司（担保方）仅对乙方逾期支付租金承担保证责任等。合同签订后，被告华祥物业公司依约支付2015年第一季度之前的租金。被告华祥物业公司分别于2015年10月12日、2015年12月14日、2016年2月26日、2016年7月5日支付2015年第二、三、四季度及2016年第一季度部分租金各6751.43元，合计27005.72元，尚欠原告2015年4月1日起至2016年3月31日止的租金57832.24元。
本院认为，原告与二被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性、禁止性规定，应认定合法有效。合同有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。根据合同约定，被告华祥物业公司应支付原告2015年4月1日到2016年3月31日的租金为84837.96元，扣除其已支付的27005.72元，尚欠57832.24元，故原告请求被告华祥物业公司支付租金57832.24元，本院予以支持。被告华祥物业公司关于调整租金的抗辩主张，没有事实依据，本院不予支持。被告华祥物业公司认为其需要支付的租金应扣除18%税费的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据双方合同约定和法律规定，被告华祥房地产公司应对被告华祥物业公司拖欠原告的租金�违约金承担连带保证清偿责任。故原告要求被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司尚欠的租金及违约金承担连带保证责任的主张，本院予以支持，在承担连带保证责任后，有权向被告华祥物业公司追偿。由于双方合同约定的滞纳金明显偏高，应予以适当调整，以年利率24%计付为宜，故原告请求被告按日千分之一计付自2015年7月1日起至实际付清款项之日止的违约金的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第二款、第三十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：
一、被告泉州市华祥物业管理有限�司应在本判决生效后十日内支付原告洪军瑶自2015年4月1日起至2015年6月30日止的租金14458.06元，并按年利率24%计付自2015年7月1日起至实际付清款项之日止的滞纳金（其中2015年7月1日至2015年10月12日的滞纳金按21209.49元基数计算）；自2015年7月1日起至2015年9月30日止的租金14458.06元，并按年利率24%计付自2015年10月1日起至实际付清款项之日止的滞纳金（其中2015年10月1日至2015年12月14日的滞纳金按21209.49元基数计算）；自2015年10月1日起至2015年12月31日止的租金14458.06元，并按年利率24%计付自2016年1月1日起至实际付清款项之日止的滞纳金（其中2016年1月1日至2016年2月26日的滞纳金按21209.49元基数计算）；支付自2016年1月1日起至2016年3月31日止的租金14458.06元，并按年利率24%计付自2016年4月1日起至实际付清款项之日止的滞纳金（其中2016年4月1日至2016年7月5日的滞纳金按21209.49元基数计算）；
二、被告泉州市华祥房地产开发有限公司对被告泉州市华祥物业管理有限公司上述债务承担连带保证清偿责任，在承担保证清偿责任后，有权向被告泉州市华祥物业管理有限公司追偿；
三、驳回原告洪军瑶的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1716元，由被告泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代�人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 王腾飞
代理审判员 林晓玲
人民陪审员 黄雅思
二〇一七年一月三日
书 记 员 戴宇楠
附：
本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从�律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
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