广西壮族自治区武鸣县人民法院民 事 判 决 书（2015）武民二初字第512号原告：南宁市金杉木材加工厂，住所地：南宁-东盟经济开发区武帽农场原武帽初中校舍。经营者：孙兰英。委托代理人：李江明，广西桂京律师事务所律师。被告：南宁华侨投资区林业公司，住所地：南宁华侨投资区武侨大道02号。组织机构代码：70879487-0。法定代表人：邓海峣。委托代理人：王文千，广西刘晰律师事务所律师。委托代理人：龚朝光，广西刘晰律师事务所律师。原告南宁市金杉木材加工厂与被告南宁华侨投资区林业公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月30日立案受理后，依法组成由审判员黄斯担任审判长，与人民陪审员谭庆仁、谢记生参加的合议庭，于2016年7月4日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李江明、被告法定代表人邓海峣及其委托代理人王千文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告—套人马对外挂两块牌子，一块为南宁华侨投资区林业公司，另一块为南宁华侨投资区林场。2013年12月12日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订了一份《贮木场场地出租合同》，约定“……第一条：出租土地位置与面积、用途。甲方同意将位于南宁华侨投资区的甲方贮木场二号场共36亩（以双方确认的土地出租红线范围图为准，该图经双方签字、盖章作为协议附件）出租给乙方，用于木材初级加工项目（旋切或木片加工）用地。第二条：土地出租期限：贰拾年，自2014年2月1日起至2034年1月31日止。……第六条：贮木场项目各项基础设施建设：甲方负责砂石路及排水工程的施工建设，道路后期由入场企业共同维护。……第八条：甲方的保证与责任……（二）甲方保证出租给乙方承租的土地权属清楚，可以承租给乙方经营使用……”双方还作了其它约定。合同签订后，原告于2014年1月22日向被告支付租金130000元，连同原告在2013年11月27日交给被告的50000元投标保证金，被告实际收取了原告的180000元租金。为了能尽快的实现合同目的，原告在按照合同的规定履行了乙方应尽的义务后，便着手投资兴建厂棚、围墙、职工宿舍、硬化场地等基础设施，还安装了变压器等大件设备。除原告支付给被告租金180000元外，原告建设加工场还投入了462868元。在原告兴建厂房的同时，被告不但没有按照合同规定甲方应尽的义务搞好排水工程，保证原告能正常使用场地经营，反而在原告场地的接壤处挖一个蓄水池，从被告园区的不同地方挖排水沟，将整个园区的排水全部引入蓄水池，由于蓄水池蓄水量小，只要每逢下雨，所有的雨水就会全部聚流到原告的加工场地，导致原告的场地大面积长期处于积水泥泞状态，根本无法用于木片加工，无�实现合同目的。原告认为，原告与被告签订土地租赁合同的目的是用于经营木片加工厂，被告应保证所出租的地块能够用作经营木片加工的场地，搞好排水工程。但被告在将场地租给原告后，不但没有搞好排水工程，反而在原告场地的接壤处挖蓄水池，将整个园区的排水全部引入蓄水池，导致原告的场地逢雨必涝，租给原告的场地根本无法用于木片加工生产，合同的目的无法实现。根据我国《合同法》及相关法律规定，被告的行为已构成根本性违约，原告与被告签订的合同应该依法给予解除，由于合同目的无法实现是由被告违约引起的，除要将原告支付的租金返还原告外，依法还应对原告所作投入造成的损失及原告可得利益损失给予赔偿。据此，为维护原告合法权益，原告请求：1、判令解除�、被告于2013年12月12日签订的《贮木场场地出租合同》；2、判令被告返还原告场地租金180000元；3、判令被告按照评估报告得出的评估结论赔付原告投资场地损失458000元及可得利益损失340000元；4、本案诉讼费及评估费由被告负担。原告为证实自己主张提交以下证据：1、《贮木场场地出租合同》；2、租金收据；3、建加工厂投资清单（收据17张）；4、涉案租用场地现场照片（2015年5月23日现场照片、2016年5月10日照片、2016年5月13日照片）；5、评估发票。拟证实其诉称事实。被告答辩称，一、被答辩人诉称的诸多内容与事实不符：（一）被答辩人诉称答辩人“在原告兴建厂房的同时……在原告场地的接壤处挖一个蓄水池”不符合事实。涉案场地中�蓄水池是租赁场地中贮水和排水工程的一部分，事实上，该蓄水池于2013年8月30日已经建成，答辩人与被答辩人于2013年12月12日签订《贮木场场地出租合同》时蓄水池已经存在，该蓄水池并不是答辩人在涉案合同履行期间开挖而成的。涉案合同是答辩人通过公开招投标程序与被答辩人签订的，被答辩人在签订租赁合同前已经进行过现场查勘，对租赁场地的情况是完全清楚的。被答辩人诉称不符合事实，是故意作虚假陈述，其行为严重违反诚信。（二）被答辩人诉称租赁场地“逢雨必涝”也与事实不符。由于租赁场地中的蓄水池等排水工程，经过依法设计、施工，并且已经验收合格，符合通常的场地排水要求。租赁场地交付给被答辩人使用后，确实于2014年、2015年分别出现过一次大暴雨而积水的情形，但场地上的积水均在2天内消退完毕。被答�人诉称“每逢下雨，所有雨水就会全部聚流到原告的加工场地，导致场地大面积长期处于积水泥泞状态”与事实完全不符。二、被答辩人主张解除合同的事实和理由不成立。被答辩人要求解除合同的主要理由，是答辩人未搞好排水工程导致其无法使用租赁场地，不能实现合同目的。答辩人认为，被答辩人所主张解除合同的事实和理由均不能成立，具体阐述如下：（一）涉案合同为有效合同，双方应全面履行。答辩人已经交付了租赁场地，并不存在违约行为；涉案合同不违背法律、行政法规的禁止性规定，应属有效合同。根据我国《合同法》第八条之规定，被答辩人和答辩人双方均应全面履行合同，任何一方无权擅自变更或解除合同。涉案合同签订后，答辩人按时交付了36.3亩的租赁场地，已经履行了合同�要义务，答辩人并不存在其它违约行为。（二）被答辩人签订涉案合同的目的已实现，租赁场地能够正常使用。确定一份合同的目的，应仅限于该合同的直接目的，而不是间接目的。涉案合同是场地租赁合同，被答辩人签订合同的目的，是为了取得涉案场地的使用权，答辩人签订合同的目的是为了取得租金。本案事实表明，答辩人已经交付了租赁场地，即被答辩人实际上已经取得了对租赁场地实际占有，其签订涉案合同的目的已经实现。事实上，租赁场地能够正常使用，并不存在“逢雨必涝”的情形。虽然租赁场地曾经发生过几次积水，但该短暂积水现象是偶尔发生的大暴雨等不可抗力情形所导致，根本不是答辩人的违约所导致。当被答辩人于2015年5月26日向答辩人提出对排水设施进行整改的要求后，答辩人已经于2015年6月份至9月份对租赁场地的排水设施重新进行了设计和改造，新建了排水管。目前，租赁场地上原先偶尔发生暴雨积水的问题已经彻底消除，被答辩人对租赁场地使用再也不会受到暴雨积水的影响。（三）被答辩人无权单方解除合同，应当继续全面履约，否则被答辩人应当承担违约责任。我国《合同法》的立法目的之一，就是促进和保护交易，维护交易秩序，而不是随意消灭交易。因此，合同当事人解除合同的权利必须依法行使，不得随意单方毁约，人民法院对于当事人提出的解除合同之诉讼请求，也应当作出审慎判决。如前所述，本案中并无证据证明答辩人存在根本性违约行为，也无证据表明被答辩人签订的涉案合同目的无法实现。涉案合同的租赁期限为20年，现该合同才履行不到二年时间，被答辩人仅以租赁场地曾经发生过几次积水为由，要求答辩人免收2014和2015年度全部租金，否则就要求解除合同，显属无理。根据我国《合同法》第九十四条之规定，被答辩人在本案中主张解除合同的理由均不能成立，若被答辩人强行要求解除合同，则其行为属于违法单方解除合同。根据涉案合同约定，被答辩人已经交纳的18万元租金，是2014年2月1日至2015年1月31日租赁期间的租金，该租金是被答辩人应当履行的合同义务，无权要求答辩人返还。相反，由于被答辩人未按合同约定在2015年1月31日前的10天内交纳2015年度的租金，已构成违约，答辩人有权追究被答辩人的违约责任。三、被答辩人要求答辩人赔偿其投资损失以及可得利润损失，也没有事实和法律依据。答辩人认为涉案合同不应解除而应继续履行，假设人民法院认为被答辩人解除合同的理由成立并判决解除合同，则答辩人针对被答辩人主张的经济损失答辩如下：（一）被答辩人主张的“投资损失”不属于其合法权益，不应得到赔偿。被答辩人主张的“投资损失”，是指其在本案中提交的“建加工场投资清单”中所涉资产。根据涉案合同第九条第（二）项的约定，被答辩人“在租赁场地上新建、扩建建筑物或其他附着物、架设水电设施等，须甲方同意并经南宁一东盟经济开发区有关部门批准”，然而，被答辩人在租赁场地上进行工程建设时，根本未向答辩人报告，也未经政府有关部门审批，被答辩人的建设行为违法，所建成的建（构）筑物系违法建筑，不属于其合法权益。因此，被答辩人要求答辩人赔偿“建加工场投资清单”中所涉经济损失，不应当得到支持。广西中硕资产评估有限责任公司出具的�硕估字(2016)第101号《价格评估报告书》不合法，其鉴定结论也缺乏科学性。该评估报告中对于“投资损失”为45.8万元的鉴定结论是错误的，不能采信。（二）被答辩人主张的“可得利润损失”与本案无直接关联，也缺乏事实和法律依据，不能得到人民法院的支持。根据我国《合同法》第一百一十三条第一款之规定，守约方主张“可得利益损失”必须仅限于讼争合同履行后可以获得的利益。该利益应当指直接利益，而不能包括间接利益，同时，该利益还必须是违约方在订立讼争合同时可以预见或者应当预见的。本案中，涉案合同的性质为租赁合同，一方面，对于被答辩人而言，其在涉案合同全面履行后能够获得的直接利益，仅指其对租赁场地享有20年期限的占有利益，而不能包括其在该场地上加工经营（或其它经营行为）而获得的间接利益。因为被答辩人若要获得木材加工利润，必须签订并且完全履行土地租赁、建设厂房、购买原材料、招聘工人、销售加工品等一系列的合同后，才能最终实现，而不是单独签订涉案土地租赁合同就能够实现。另一方面，对于答辩人而言，其在涉案合同签订时能够预见到的，仅仅是被答辩人在20年的期限内对租赁场地享有的占有利益，而对于被答辩人在该场地上开展商业经营是否能够盈利或盈利多少，则属于完全不能预见的事项。因此，被答辩人在本案中主张的“可得利润损失”与本案不具有直接的关联性，其主张由答辩人赔偿该可得利润损失，缺乏事实和法律依据。另外，广西中硕资产评估有限责任公司出具的《价格评估报告书》中对于“可得利润损失”的鉴定结论，是其胡乱估计得出的数据，既欠缺合法性，也缺乏科学性，该结论根本不能采信。综上所述，答辩人不存在违约行为，被答辩人无权要求解除合同，恳请人民法院依法驳回被答辩人的所有诉讼请求。被告为其辩解提交以下证据：1、南宁华侨投资区林场贮木场地招标文件（含附图）；2、投标报价书；3、授权委托书；4、投标签到表；5、蓄水池项目工程施工图设计；6、工程竣工验收证书（蓄水池）；7、申请报告书；8、贮木场项目工程施工图设计（排水工程）；9、工程竣工验收证书（排水工程）。拟证实其辩称事实。双方当事人对证据的质证意见本院已记录在案，举证方是否能达到预期的法律后果，则在判决理由中阐明。综合全案证据及庭审笔录，本院确认�下法律事实：2013年11月21日，原告向南宁华侨投资区林业公司交纳贮木场招标保证金50000元。2014年1月22日，原告交纳租金140000元，连同原保证金50000元转为租金一共向被告交纳2014年2月1日-2015年1月31日的租金180000元。2013年11月25日，南宁华侨投资区林场发布《南宁华侨投资区林场贮木场场地招标文件》就林场新贮木场部分场地公开招租，选定承租人。2013年11月27日，原告向南宁华侨投资区林场递交《投标报价书》，投标项目为南宁华侨投资区林场团结贮木场场地（B标）即本案涉案场地。2013年12月12日，原告与南宁华侨投资区林场签订《贮木场场地出租合同》，该合同约定：“第一条：出租土地位置与面积、用途。甲方同意将位于南宁华侨投资区的甲方贮木场二号场地共36亩（以双方确认的土地出租红线范围图为准，该图经双方签字、盖章作为协议附件）出租给乙方，用于木材初级加工项目（旋切或木片加工）用地。第二条：土地出租期限：贰拾年，自2014年2月1日起至2034年1月31日止。…第六条：贮木场项目各项基础设施建设：甲方负责砂石路及排水工程的施工建设，道路后期由入场企业共同维护；由甲方协调提供用水水源，入场企业自行承担接水用水费用；甲方已申请东盟供电分公司架设高压线至场地内，入场企业根据需要自行配套用电设施，费用自理。…第九条：乙方的保证及责任（二）乙方保证不擅自将承租的土地转租他人；保证不擅自改变本合同第一条规定的土地用途；在承租地上新建、扩建建筑物或者其他附着物、架设水电设施等，须甲方同意并经南宁-东盟经济开发区有关部门批准。”2015年5月23日，原告租用的涉案场地因大暴雨出现大面积积水。2015年5月26日，原告向南宁东盟经济开发区林业公司发出申请报告书，要求协商解决涉案场地大面积积水问题。2015年8月25日，被告在涉案场地进行贮木场D500砼管排水工程，并于2015年9月29日由被告及施工单位验收竣工。根据原告的申请，本院于2015年12月31日委托广西中硕资产评估有限公司对南宁市金杉木材加工厂投资损失及可得利润损失进行鉴定。该评估公司于2016年3月11日出具津中硕估字【2016】第101号《评估报告书》、于2016年4月24日出具《就案件当事人对中硕估字【2016】第101号评估报告书提出异议的答复》。评估结论为：南宁市金杉木材加工厂投资场地损失在评估基准日的评估价格为￥45.8万元，合理的可得利益损失（1.5年）评估价格为￥34�元。经质证，原告对该评估结论及答复予以认可，被告对该评估结论及答复不予以认可。为查明案件事实，本院于2016年5月10日上午、5月13日上午及下午现场勘查并拍照存档，经质证，原告及被告对该勘查结果均无异议。本院认为，一、关于合同及其解除问题。原、被告签订的《贮木场场地出租合同》没有违反法律的强制性规定，合法有效。该合同明确载明原告租赁案涉场地是用于木材初级加工项目（旋切或木片加工）用地，为实现安全正常生产，被告需负责砂石路及排水工程的施工建设。根据日常生活经验，要实现正常生产营业，除原告进行设备安装厂房建设外，被告还需同时提供进行安装及正常安全生产营业的外部条件即场地能正常使用，原告租用的案涉场地在2014年、2015年、2016年出现的大暴雨分别导致较大面积的积水的事实，与原告书面报告后被告建设排水工程的实际行动中相互印证。合同签订后，原告已向被告交付了合同约定的租金并为正常营业进行相应的投资，被告虽为案涉场地建设了排水工程，但至今案涉场地仍存在遭遇大雨时场地积水现象，致使原告至今未能实现实际生产经营。被告对提供原告租用的租赁物即案涉场地负有排水工程的施工建设义务，但其排水工程未能满足原告建厂生产经营需要，属违约行为，宁导致原告合同目的不能实现，原告要求解除与被告签订的租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施�并有权要求赔偿损失”。原告于租赁合同签订后进场经营实际使用案涉场地，并在实际使用中发现案涉场地存在遭遇大雨后发生积水现象导致无法正常经营的情形，鉴于原告在2014年2月1日至2015年1月31日期间已实际使用了案涉场地，故原告请求被告返还场地租金18万元的诉讼请求，本院不予支持。二、关于赔偿问题。原告请求判令被告按照评估报告得出的评估结论支付原告投资场地损失458000元及投资可得利益损失340000元的诉讼请求，被告对广西中硕资产评估有限责任公司做出的《价格评估报告书》提出异议，认为该评估公司没有司法鉴定资格，本次鉴定违法，违反合法、公正和科学原则，评估结论错误，不能作为本案的依据。本院认为，关于原告投资建设场地未使用所花费用（投资损失）的项目价格的评估，广西中硕�产评估有限责任公司在接受法院委托后，初步了解本项价格评估项目的的评估目的、范围及对象，组成评估小组，对标的进行了实地勘察，根据委托评估目的及标的特点、经确认采用成本法、市场法对标的进行价格评估，最后得出原告投资场地损失458000元的结论；关于投资可得利润计算，本次评估标的载体的南宁市金杉木材加工厂，原投资拟建用于木片加工，从这一用途着手评估其预期可得利益损失。因案涉场地未能使用两年，半年为场地建设、设备购置、人员配备期，实际延误生产期为一年半，理论上一年半可得利润损失计算评估所得即为340000元。被告对《价格评估报告书》提出异议，但没有证据佐证其异议的说法；广西中硕资产评估有限责任公司做出中硕估字【2016】第101号《价格评估报告书》是在依法摇珠选定评估机构基础上进行，本次司法评估程序合法评�方法科学、有效，符合法律规定。被告对该《价格评估报告书》的异议的说法，本院不予采信。综上，依照《中国人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告南宁市金杉木材加工厂与被告南宁华侨投资区林业公司于2013年12月12日签订的《贮木场场地出租合同》；二、被告南宁华侨投资区林业公司依照广西中硕资产评估有限责任公司做出的中硕估字【2016】第101号《价格评估报告书》得出的评估结论支付原告南宁市金杉木材加工厂场地投资损失458000元及可得利益损失340000元；三、驳回原告南宁市金杉木材加工厂的其他诉讼请求。案件�理费10228.7元，由原告南宁市金杉木材加工厂负担1841.2元、被告南宁华侨投资区林业公司负担8387.5元。鉴定评估费11500元，由被告南宁华侨投资区林业公司负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时，上诉人最迟应在上诉期限届满之次日起7日内预交上诉案件受理费，（开户行：中国农业银行南宁竹溪支行，户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号:20×××17），逾期不交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄 斯人民陪审员  谭庆仁人民陪审员  谢记生二〇一六年八月九日书 记 员  黄腾飞附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事�或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。