陕西省定边县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0825民初460号
原告:佘某某，女，1952年4月10日出生，汉族。
委托代理人：朱笑一，系陕西言泽律师事务所律师，特别代理。
被告：朱某某，女，1983年8月26日出生，汉族。
原告佘某某与被告朱某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日受理后，依法适用简易程序，于2018年1月26日、2018年1月29日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱笑一，被告朱某某到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。
原告佘某某诉称：2014年3月20日，原告与被告及其前夫陈某签订《房屋租赁协议》，原告将自己所有的位于定边县长城南街319号的两层临街商住楼房租赁于被告及陈某，租期一年，年租金10万元，于租赁开始时一次性付清。双方还约定，未经原告允许，不得擅自改变房屋现状结构及其他附属配置（详见《房屋租赁协议》）。到期后，被告与陈某按原协议又继续按年租赁。2017年租赁到期时，被告称其已与陈某离婚，其愿意继续租赁原告房屋，原告与被告约定，房屋租期一年，于2018年3月20日到期，房屋租赁费经双方协商确定为年租金85000元人民币，在租赁开始时支付30000元，剩余租赁费55000元于2017年4月20日一次性付清，被告租赁房屋后，未能按照约定的期限向原告交付租赁费用，虽经原告数次催要，截止起诉时仍拖欠45000元未能支付。另外，被告在租赁期间，违反双方订立的租赁协议，擅自在原告房屋门口等处，加装了门厅，还在原告楼房顶部安装了“陈某五金”字样的亮化广告牌，原告多次要求被告拆除门厅及亮化广告牌，但是被告至今仍未能拆除。故请求法院依法判令:1、判决解除原告与被告之间订立的《房屋租赁协议》，判令被告按《房屋租赁协议》向原告返还租赁的全部房屋及相关设施；2、判令被告向原告支付拖欠的到期房屋租赁费45000元及逾期付款利息（按同期银行贷款利率即月利率千分之十计算，从2017年4月20日起计算至全部给付之日止）；3、判令被告拆除擅自加装的门厅及亮化广告牌，恢复房屋原状；4、判令被告赔偿原告合同解除后为其一个月的待租期租赁费7083元。因为被告违约，原告有权解除与其订立的租房合同，但是因为被告交房的期限不确定，导致原告无法再确定的期限内向外转租，在被告交还房屋以后，势必会发生房屋待租期，暂计一个月。5、如被告逾期交付房屋，应按每日租金233元的两倍按日向原告赔偿逾期交房的租金损失，并按日赔偿每日承担300元的违约金，直至全部交付。6、本案诉讼费用由被告承担。
原告佘某某向法庭提交以下证据：
一、房屋所有权证书，证明房屋属于原告所有。
二、房屋租赁协议一份，证明2014年3月20日，原告与被告及其前夫陈某签订《房屋租赁协议》，合同第8、9、10、12、17条有相关的约定。到2017年年初被告与其丈夫共同租赁、经营五金门市，而且我们是在2014年签订书面合同，约定权利义务，在2014年之后没有签订合同，只是做了租金调整，被告没有离开房屋，一直连续使用，其他条款也继续适用。
三、被告出具的房屋租赁费欠条一支，证明在2017年3月20日被告下剩55000元房租费，向原告丈夫出具一份欠条，这份欠条被告承诺在2017年4月20日之前付清，但是截至现在被告未付清，被告严重违约。
四、户口簿照片两支，证明原告佘某某与朱喜福系夫妻关系。
被告朱某某辩称：其与前夫陈某从2014年3月份就开始租赁原告的房子，租的时候是两层，都是每一年签的合同，今年没有签合同，当时说的年租金是85000元，房屋租赁期间是从2017年3月20日到2018年3月20日，以前是陈某租的，二人离婚后，从2017年3月20日开始这个房屋是被告租赁的，当时原告说如果生意不好给被告少点租金，当时就打了张欠条，当时交了30000元下欠55000元租金未支付，所以在2017年3月20日给朱喜福出具了欠据，之后又给了2万元房租。以前的房屋租赁协议是被告前夫与原告签订的，从2017年3月20日因为被告和前夫离婚了，原告就和被告重新口头约定的房屋租赁，当时只是出具了一张欠据，没有签订书面的房屋租赁协议。门厅是因为风沙比较大，被告安装的门厅，已经安装3、4年了。广告亮化牌是门市开的时候就有，因为生意需要。对于原告增加的诉讼请求，与被告无关，房屋租期还没有到期，房屋到期后被告就搬走。
被告朱某某向法庭提交以下证据：
收条2支，证明2017年4月12日被告朱某某给朱喜福交房租1万元，2017年5月8日被告经营五金店给朱喜福交房租1万元。
经庭审质证：
被告朱某某对原告所举证据一真实性没异议，对证据二真实性没有异议，对证明目的有异议，因为合同是一年一签，其与前夫离婚了，2017年开始是被告租赁的房屋，当时也没有签过租赁合同，只是打了一张欠条。对证据三真实性没有异议，对证明目的有异议，在打过条子之后，被告还付过2万元，总共付了50000元，下欠35000元。
原告佘某某对被告所举证据均无异议。
本院对原告提供的证据作如下认定：
原告提供的证据一，系国家有关职能部门颁发的产权证书，本院予以确认；对原告所举证据二，该房屋租赁协议真实性原告确认，故本院对该证据真实性予以确认；对原告所举证据三，因被告对该证据真实性无异议，本院对双方曾出具欠据并约定相关租赁事项的事实予以确认；对原告所举证据四，因被告对原告与朱喜福的夫妻关系无异议，故本院对该证据予以确认。
被告所举证据收条2支，因原告对该组证据均无异议，故本院对被告所举证据予以确认。
本院根据原告的陈述、举证及本院认证查明以下事实：2014年3月20日，原告与被告前夫陈某签订《房屋租赁协议》，对原告所有的位于定边县长城南街319号的两层房屋出租于陈某使用，租赁期限一年，并对相关租赁事项进行约定，被告与其前夫经营陈某五金门市，时至2017年，被告朱某某与陈某离婚后，二人一直经营的陈某五金门市由被告朱某某一人继续经营，并由原告丈夫朱喜福与被告朱某某口头约定房屋年租赁费85000元，由被告支付30000元后，就下欠的55000元房屋租赁费由被告出具欠据一支，该欠据重新载明房屋租赁期间为2017年3月20日至2018年3月20日，并约定下欠55000元房屋租赁费于2017年4月20日之前付清。被告在经营期间，在所租赁房屋加盖门厅一处，并加装了广告牌。另查明原告佘某某与朱喜福系夫妻关系。后经原告多次催要租赁费未果，诉至本院。
本院认为，本案中被告虽向原告丈夫朱喜福出具欠据，该欠据实质上系一份租赁协议，朱喜福与原告系夫妻关系，原告作为租赁房屋的所有权人有权对房屋进行租赁，原告丈夫朱喜福作为实际管理人与被告达成的租赁合同效力应及于原告，故原告起诉主体适格。本案的争议焦点之一在于原告与被告前夫陈某于2014年3月20日签订的《房屋租赁协议》效力是否可及于被告2017年承租该房屋，原告与被告前夫陈某签订的《房屋租赁协议》载明合同期限为一年，2017年3月20日因被告于其前夫陈某解除婚姻关系，涉案房屋变更为由被告一人承租经营，且原、被告双方以出具欠据的形式重新达成租赁协议，重新约定了租金及租期等相关事项，故应当以重新达成的租赁合同为准，不应继续适用原告与被告前夫陈某于2014年3月20日签订的《房屋租赁协议》，原协议中的相关条款亦不应继续适用。原、被告双方依照真实意思表示签订租房合同，该合同未违反相关法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。达成协议后，双方当事人均应本着诚实信用的原则，严格依照合同约定履行各自的义务。原告佘某某依照合同约定向被告朱某某交付租赁标的物，被告应依照合同约定向原告履行支付租金的义务，合同约定房屋租赁费为年租金85000元，按每月30日计算，即日租金为236.1元，双方约定于2017年4月20日支付下欠55000元房屋租赁费，被告经催要，原告仅在2017年4月20日及2017年5月8日分别支付各10000元，共计20000元房屋租赁费，下剩的35000元房屋租赁费至今未支付，被告一直未按照合同的约定向原告支付租金，其行为显属违约，庭审中被告同意解除双方的租赁合同，故双方的租赁合同自庭审之日起（即2018年1月26日）解除。被告已向原告支付50000元房屋租赁费，将租赁费支付至2017年10月18日，现下欠2017年10月19日至2018年1月26日的房屋租赁费23610元未支付。本案中被告在租赁房屋处加装门厅及悬挂广告牌，原告要求被告在解除合同后恢复原状符合相关法律的规定，本院予以支持。被告未按照约定日期支付原告下欠房屋租赁费，原告通过对被告主张利息的方式来弥补相应的损失，于理于法均有据，本案原、被告虽未在欠据中对逾期利息进行约定，但原告对被告的违约行为主张利息，可视为对逾期付款损失的一种计算方法，被告应自2017年4月20日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期利息给原告。对原告主张的寻租期一个月的房屋租金及如给被告逾期交付房屋造成的逾期交房租金及违约金的诉请，以上所列的损失实际并未发生，故本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，第二百二十七条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十三条之规定，判决如下：
一、原告佘某某与被告朱某某的房屋租赁合同自2018年1月26日起解除。
二、由被告朱某某于本判决生效之日起十五日内按每日房屋租赁费236.1元向原告佘某某支付下欠房屋租赁费23610元，并自2017年4月20起按照银行同期同类贷款利率支付逾期利息至兑付完毕之日止。
三、由被告朱彩铃于本判决生效之日起十五日内参照双方约定的日房屋租赁费236.1元向原告佘某某支付房屋占用费自2018年1月27日起至房屋腾退给原告佘某某之日止。
四、由被告朱某某于本判决生效之日起十五日内拆除搭建的门厅及广告牌并返还租赁原告佘某某位于定边县长城南街319号的两层临街房屋。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1025元，减半收取512.5元，由被告朱某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
代理审判员 刘 晔
二〇一八年二月十日
书 记 员 郭亚军