广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终13002号上诉人（原审被告）：广州市东凌房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市增城区新塘镇永和荔湖城大道*号*栋。法定代表人：张晓峰。委托诉讼代理人：郑邦伟，该公司员工。被上诉人（原审原告）：邓珈昱（曾用名邓郁），女，1989年1月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：吴小庆、谭金发，均系广东合拓律师事务所律师。上诉人广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）因与被上诉人邓珈昱商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初4944号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年12月3日，邓珈昱（乙方、买方）和东凌公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同载明了买卖的商品房【房屋地址为增城市永宁街荔湖城泮溪坊一街26号101房】、面积、购房款的总额、交付房屋的条件以及逾期交付房屋应承担的违约责任和违约金的计算方式等。2013年12月3日，邓珈昱（甲方）与东凌公司（乙方）签订一份《协议书》，该《协议书》约定，“甲方购买乙方开发的位于……永和荔湖城泮溪坊一街26号101房（下称该商品房）……甲乙双方就相关事宜达成一致意见……第一条1、乙方同意，甲方拥有甲方所购商品房毗邻绿地的使用权。而且甲方委托乙方为其加装护栏（或砌墙）、种植树木，铺设入户小道；2、甲方委托乙方在该商品房旁的绿地上为甲方铺设停车位；3、乙方将其样板房的装修方案提供给甲方，作为甲方装修设计参考；上述事项，甲方向乙方支付费用949327元。第二条1、甲方应在本协议签署时一次性支付第一条所述费用合计949327元……第三条1、……3）甲方应于办理该商品房收楼手续当日办理第一条所述工程的验收手续……2、2）第一条所述工程完工交付后，乙方不另行通知甲方验收，乙方发出该商品房的入伙通知书，即视为乙方已经通知甲方验收。……第四条1、甲方同意乙方在2014年8月1日前完成本协议第一条约定的内容，并于2014年8月1日向乙方交付。……第五条……4、甲方与乙方之间的《商品房买卖合同》无效、终止或解除的，则本装修协议随之无效、终止或解除，且乙方无需向甲方承担任何赔偿或其他责任，已施工的装修工程属乙方所有。……”。邓珈昱曾于2015年以购买的商品房不符合交付条件为由向原审法院起诉东凌公司，要求东凌公司支付延期交房违约金，案号为（2015）穗增法民三初字第1269号。在该案审理过程中原审法院查明，2011年5月20日，增城新和自来水有限公司出具《供水证明》，内容为东凌公司向其公司申请永久用水水表2组，装表口径为DN200，水表编号为22040062和22040063，申请用水地点位于荔湖城B区，该项水表安装工程已竣工，验收合格，并已于2011年5月20日前通水使用。2014年7月24日，原增城市建设局出具荔湖城B区06地块15组团1-6、8-20、22-27栋及16组团1-40栋工程《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明涉案房屋所涉工程于2013年12月30日竣工，施工许可证号440125201309230101，备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。2014年7月14日，原增城市邮政局市场经营部同意东凌公司位于增城区新塘镇永和荔湖城泮溪坊一街的通邮申请。2014年12月5日，广州东部发展燃气有限公司出具《关于荔湖城B区住宅燃气事项的复函》，载明“……二、我司自2012年1月1日采用天然气瓶组站的方式为该小区供气，目前该小区已与我司天然气市场管网连通，我司于2014年1月15日开始向该小区供应管输天然气。来函中提到的涉案房屋均于2014年1月15日完成了天然气置换，具备供应管输天然气的条件。……”2015年12月23日，原审法院作出（2015）穗增法民三初字第1269号民事判决书，该判决书认定，一、邓珈昱与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）、《协议书》是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。二、关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。从本案查明的事实可知，直至2015年7月29日止，涉案房屋仍未具备永久用电的居住条件。东凌公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。三、关于涉案房屋的总房款的金额问题。从《协议书》的内容来看，关于邓珈昱享有的毗邻绿地的使用权的绿地面积、单价，停车位的范围、铺设用料等均未予约定，而是直接约定了应支付的总费用949327元；结合《协议书》的签订日期，原审法院认为，该《协议书》的约定内容与《广州市商品房买卖合同（预售）》密切相关，《协议书》中所约定的款项949327元实际上是涉案房屋房价款的一部分，其与《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房款，共同构成涉案房屋的总房款。故邓珈昱要求东凌公司支付自2014年8月2日起至立案之日2015年7月29日的延期交房违约金，合理合法，法院予以支持。经核算，东凌公司应向邓珈昱支付自2014年8月2日起至2015年7月29日期间延期交房违约金282924.65元（以合同约定的购房款2958472元以及《协议书》约定的价款949327元为本金，以万分之二计算，延期362天计算）。在此之后的延期交楼违约金，邓珈昱可另行主张权利，本案不作处理。四、综上，原审法院作出如下一审民事判决，一、东凌公司应于判决发生法律效力之日起十日内向邓珈昱支付2014年8月2日起至2015年7月29日期间延期交房违约金282924.65元；二、驳回邓珈昱的其他诉讼请求。判后，东凌公司不服一审民事判决向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院经审理后作出驳回上诉，维持原判的终审民事判决。另查明，原审法院审理中向广州供电局有限公司增城供电局发函，复函载明，2016年9月24日，涉案房屋装表送电，属于居民生活永久用电。邓珈昱原审的诉讼请求为：1、东凌公司立即向邓珈昱支付延迟交楼违约金（以总房款2958472元为计算基数，按照每日万分之二的标准，从2015年7月30日起计至东凌公司按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给邓珈昱之日止，暂计到起诉之日为231944.2元）；2、东凌公司立即向邓珈昱支付违约金（以装修款949327元为计算基数，按照每日万分之二的标准，从2015年7月30日起计至东凌公司按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给邓珈昱之日止，暂计到起诉之日为74427.24元）；3、东凌公司承担本案诉讼费用。原审法院认为：邓珈昱与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。结合涉案合同的约定，东凌公司理应在合同约定的2014年8月1日交付涉案房屋期限届满前将具备永久通邮、永久通电、永久通水和永久通气的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给邓珈昱。结合本案查明的事实，涉案房屋直至2016年9月24日才具备了法定和合同约定的交付条件。东凌公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。东凌公司抗辩永久通邮、永久通电、永久通水和永久通气并非合同约定的交付条件，也非法定的交付条件，缺乏依据，原审法院不予采纳。因东凌公司未能提供证据证明其在涉案房屋符合交付条件后向邓珈昱发出接收房屋的通知，故延期交房违约金应从2015年7月30日起算至本案第二次庭审之日即2017年1月19日止共422042.29元（每日以合同约定的购房款2958472元以及《协议书》约定的价款949327元为本金，以万分之二计算，共540天）。邓珈昱主张在此之后的延期交房违约金，并无依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、广州市东凌房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向邓珈昱支付自2015年7月30日起至2017年1月19日期间延期交房违约金422042.29元；二、驳回邓珈昱的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3815元，由广州市东凌房地产开发有限公司负担。东凌公司不服原审判决，提起上诉称：一、原审法院忽视了双方对商品房的交付条件进行了变更。涉案商品房买卖合同补充协议第九条中约定“卖方将取得建设工程竣工验收证明文件的该商品房交付给买方，买方不得拒绝接收及受领，否则视为卖方己交付该商品房”，针对项目存在的临电问题，补充协议第十一条约定：“由于政府相关部门的原因，该商品房项目(包括周边其他开发商楼盘)暂时为临电，对此卖方已联合周边项目开发商积极同政府相关部门进行沟通、协调，但不排除交付时该商品房项目依然为临电的可能性。对此买方已完全知悉此种风险且买方同意对此问题不视为卖方不具备交楼条件”。二、原审法院不认可东凌公司对交付条件的变更无充分的法律依据，亦未进行充分说理。纵然，该项目的同类案件已有众多生效判决，但相关判决从未对临电交付是否有效进行明确，虽然引用了电力法及其他行政管理规定，但该等规定的违反是否导致双方间的民事约定无效，未明确。现有趋势是越来越多的行政管理性规定在司法解释及其司法实践中不作为条款无效的依据，比如违反《房地产管理法》第三十九条(投资额的25％)、违反《物权法》第一百九十一条第二款(转让抵押房地产未经抵押权人同意为由)等等，如因此类规定违反导致了合同一方受到损失或合同难以继续履行的，守约方可以解除合同或要求赔偿损失，故即使是临电(特别是合同已有明确约定的情况)不能成为买受人拒绝收楼的理由，并进行等同于房屋不能居住的巨额索赔。抛开法律规定，从日常生活经验讲，临电亦是满足生活基本需求的，虽然过往电力局出具文件认为临电不能用于日常生活供电，但基于大市政配套原因，对于己交付的住户，电力局从未断电，亦无使用临电对日常生活有重大影响的情况(比如经常断电)，故买受人以临电之虞拒绝收楼进行等同房屋不能交付的索赔不妥。三、东凌公司因非己过错而承担巨额索赔不公平。之前同类判决中，法院不否认临电状况是因为满足项目供电需要的余庄变电站未能按时投产造成的，但法院又认为作为房地产开发企业应预见到该种开发风险而不给予免责。然而，正是因为预见到这种交付风险，东凌公司才在合同进行了特别约定，并且收楼住户按照居民价格缴纳电费即可，业主并无实质损失。除上述做法外，东凌公司拿地除非不开发或者开发不销售，否则无法避免该风险。遗憾的是，法院未能站在公平公正利益衡量的高度上酌情进行免责或减责，业主不收楼还能拿到不菲的赔偿，进而跟风诉讼。综上所述，东凌公司上诉请求本院判令：1、撤销原审判决；2、改判驳回邓珈昱所有诉讼请求或发回重审。3、邓珈昱承担本案一审和二审所有诉讼费。被上诉人邓珈昱答辩称：我们同意原审判决。本院经审查，原审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均没有提供新证据。本院认为，本案二审争议问题是涉案房屋是否符合交付条件。对此，根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及所附补充协议中关于“供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件”的约定，房屋交付时的标准为东凌公司提供供水、供气、供电、通邮的永久使用证明文件，故涉案房屋供电的交付标准应为永久用电、永久供气。从查明的事实可知，涉案房屋2016年9月24日才具备永久供电的交付条件，已超过双方约定的交房时间2014年8月1日。虽然双方签订的《补充协议》第十一条约定，交楼时可能暂时没有永久用电，有临时用电。但该约定系双方对将来不确定用电状况的描述，明显与《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》以及《供电营业规则》的相关规定相悖，亦不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求。东凌公司主张临时用电作为供电的交付标准，缺乏依据。原审法院认定东凌公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务构成违约并无不当。综上所述，东凌公司认为其不应承担延期交楼的违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7630元，由广州市东凌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龚连娣审 判 员  陈弋弦代理审判员  马 莉二〇一七年九月二十五日书 记 员  刘丽娜吴佳佳