江苏省滨海县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0922民初376号
原告中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局,住所地江苏省盐城市海龙路2号。
法定代表人赵亚松，该局局长。
委托代理人蒋晓东，江苏济洲律师事务所律师。
被告蒋德霞，女，51岁。
第三人赵晖，男，50岁。
原告中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局与被告蒋德霞、第三人赵晖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日受理后，依法适用普通程序，于2018年2月1日公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局委托代理人蒋晓东、被告蒋德霞、第三人赵晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局诉称，原告中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局于2015年1月1日与被告蒋德霞订立租赁合同，合同编号为0051740，双方主要约定原告中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局将房屋及场地出租给被告蒋德霞，租赁期限从2015年1月1日起至2015年12月31日止，年租金50000元。合同订立后，原告将房屋及场地交付给被告使用，被告支付了年度租金50000元。合同期满后，因中央军委要求停止有偿服务，原告要求被告让出租赁房屋，被告于2017年4月5日书面承诺2017年6月30日前搬出租赁房屋，到期后，经原告再次催促，被告仍没有自觉搬出。被告实际支付租金和占有使用费至2016年10月19日，此后的租赁物占有使用费被告一直没有支付。原告中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局认为被告蒋德霞、第三人赵晖未及时返还租赁房屋、土地并支付实际占有期间欠付的使用费，损害了原告中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局的合法权益，请求：1、判令被告蒋德霞、第三人赵晖共同向原告中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局返还租赁房屋及土地2、判令被告蒋德霞、第三人赵晖共同向原告中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局支付实际占有期间欠付的使用费（自2016年10月20日起至实际返还房屋、土地之日止按4166元/月计算）；3、诉讼费由被告负担。
被告蒋德霞辩称，被告愿意服从政策要求，同意让出租赁的房屋和土地。被告于2016年3月27日看到中央军委全面停止有偿服务的通知，并于2016年4月份实际收到原告的通知，原告通知要求被告于2016年5月30日全面停产，被告和第三人已经按要求在2016年5月30日全面停产，从停产到目前为止，我们没有生产，由于已经停产并且中央军委已经要求停止有偿服务，因此被告不应再支付占有使用费。原、被告于2000年第一次订立的合同约定被告有续租五年的权利，被告与第三人订立的转租合同租期至2019年4月30日，转租期限在约定的续租五年范围内，没有违背该项约定。
第三人赵晖述称，第三人愿意按照政策要求，同意让出租赁的房屋和土地。第三人停止生产后，厂里还有很多设备，由于需要寻找新的经营场地和搬迁，设备比较大，原告又于2017年7月将停止有偿服务的通知拿到供电局，供电局断了电，搬迁、管理存在困难。第三人与被告之间存在费用结算问题，第三人与原告之间没有直接合同关系，原告不应该要求第三人支付费用。
经审理查明：原告中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局与被告蒋德霞于2000年12月30日订立《军队房地产租赁合同》，合同编号为（2001）盐房租合字第110014号，双方主要约定：原告将位于滨海县××（××）××南（苏）字第3120号坐落部分房屋及9525平方米场地出租给被告办造纸厂；年租金25000元，租金按半年结算，签订协议时付一半，另一半于2001年6月1日支付；租期自2000年11月1至2001年10月31日，除军事需要外，原告确保被告有续租五年以上的权利；租赁期间内的房屋、设备、场地、围墙、道路的维修由被告负责，水、电、暖、煤气等费用另行计量计价，由被告承担；被告不得对所承租的房屋进行改装修或增扩设备，不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，如确实需要，必须征得原告书面同意，费用由被告自理，合同期满后，被告保证完好地无偿移交给原告；被告如要将承租的房地产转租给他人使用或与他人互换使用时，必须征得原告书面同意，转租双方必须另行签订租赁合同，并不得违背原、被告双方原约定的权利义务，未经原告同意，被告不得擅自改变承租用途；被告在租赁期届满时应当将所承租的房地产交还原告，如需继续承租，应当在租赁期届满前三个月提出，经原告同意，双方重新签订租赁合同。合同订立后，原告按约定将房屋及场地交付给被告占有使用，被告按约定向原告支付了租金，使用租赁的房屋、场地兴办了造纸厂。合同期满后，双方多次续签了租赁合同。
2015年1月1日，原、被告最后一次订立《军队房地产租赁合同》，合同编号为南苏[2015盐]110029号，双方主要约定：原告将位于滨海县××（××）××南（苏）字第3120号坐落1400平方米房屋及场地出租给被告办造纸厂；年租金50000元，租金按年结算，每年的前十日内以现金方式支付；租期自2015年1月1至2015年12月31日；被告不得对所承租的房屋进行影响安全使用的改造、装修或增扩固定设施，在不影响安全的前提下，如确需改造、装修或增扩固定设施的，必须征得原告书面同意，费用自理，权属归原告所有，租赁期满后或解除时，必须无偿移交给原告；被告不得在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，如确实需要，必须向原告提供建设方案，在原告按规定报经军队主管部门批准并由原告书面同意后实施，费用由被告自理，权属归原告所有，租赁期满后或合同解除时，被告必须完好地无偿移交给原告；被告不得将承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经原告书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；未经原告同意，被告不得擅自改变租赁用途；租赁期满，合同解除。被告在审理中确认租赁的土地面积为土地使用证载明的23083.6平方米。该合同订立后，被告按约定向原告支付了租金。2016年1月1日以后的房屋、场地占有费，原、被告确认已经按该合同约定的租金标准支付到2016年10月19日。该合同期满后，原告不同意再与被告订立续租合同，并根据中央军委关于停止有偿服务的文件精神要求被告返还租赁的房屋及场地，被告向原告提出所办造纸厂滨海县东方纸业有限公司存在的特殊情况和实际困难，提出暂缓搬迁，减少搬厂损失，被告于2017年4月5日向原告作出《腾退保证书》，保证于2017年6月30日前腾退搬离所租的房屋及场地，到期后被告仍未腾退搬离。
2014年5月1日，被告蒋德霞与第三人赵晖订立《租赁协议》，双方主要约定：被告蒋德霞将东方纸业公司内现有设备、设施、场地等租赁给第三人赵晖生产经营，租期五年，自2014年5月1日至2019年4月30日；租赁费用以当月产纸200元、吨结算，月终结付，被告不得以任何借口提前预付；第三人进驻后，被告不得因被告原因影响第三人生产经营，如有影响，按1500元每日赔偿第三人；第三人无故停产，按1500元每日补偿被告；第三人新投入的设备、设施产权归第三人所有，租赁期间，第三人应保证被告方设备能正常生产使用。该合同订立后，被告将租赁自原告的房屋及场地除留二间房屋（003号办公用房西起两大间）自用外全部交付给第三人占有使用，被告在场地上自建的用作厂房的大棚及被告投入造纸厂的设备、设施交付给第三人占有使用，第三人接受后新投入部分设备。被告蒋德霞与第三人赵晖陈述记不清第三人赵晖是否已经付清2019年4月30日前的转租费用，双方确认互相按条据结算。
以上事实，有双方当事人陈述和提供的书证佐证，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，也未请求解除合同或者认定转租合同无效的，租赁合同与转租合同均为有效合同，但转租合同约定的转租期限超出租赁合同约定的租赁期限的部分，属于合同法第五十二条第一款第（二）项规定的情形，损害了出租人的合法利益，转租合同中超出租赁合同约定期限的部分无效。房屋租赁合同约定的租赁期限届满，承租人、次承租人同意返还租赁物，出租人原告与承租人被告及次承租人第三人对返还租赁物没有争议。承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁财产并赔偿损失，承租人与次承租人逾期拒不返还继续占有的租赁房屋及土地的，对各自占有的出租人的租赁物，应各自向出租人负返还责任。出租人要求承租人、次承租人参照合同约定的租金标准承担逾期返还租赁物期间占有使用费的，人民法院应予准许。原、被告自愿订立租赁合同，原告未在法定期限内对被告的转租行为提出异议，原、被告订立的租赁合同、被告与第三人订立的转租合同中未超出租赁合同约定期限的部分合法有效，但被告与第三人订立的转租合同中超出租赁合同约定期限的部分，违反了法律规定，该部分无效。被告蒋德霞与第三人赵晖占有使用租赁财产，在租赁合同约定的租赁期限届满后，被告蒋德霞与第三人赵晖未及时向出租人原告返还租赁物，违反了法律规定，应当向原告返还租赁财产并参照合同约定的租金标准赔偿原告中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局的占有使用费损失。在租赁合同约定的租赁期限届满后，第三人继续占有租赁物的大部分，被告继续占有留用的租赁物中的两间房屋，被告与第三人对各自占有使用的租赁物占全部租赁物的份额没有约定计算方法，各自应负担的逾期返还租赁物期间的占有使用费的占全部占有使用费的比例的计算方法没有约定的根据，根据被告留用租赁及第三人占有租赁物的具体情况，本院酌定被告蒋德霞负担占有使用费的5%，第三人赵晖负担其余的95%。年租金约定计算标准50000元换算为月租金计算标准约为4166.67元，原告中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局主张的损失计算标准4166元/月未超出约定租金计算标准的范围。
（一）关于转租合同约定的租赁期限能否超出租赁合同约定的租赁期限的问题，本院认为，被告提出在第一次签订的租赁合同中约定出租人保证承租人有续租五年以上的权利，被告在与第三人签订转租合同时约定转租期限五年符合该合同规定，被告提出的第一次签订的租赁合同签订时间是2000年12月30日，租赁期间自2000年11月1至2001年10月31日，续租期限保证五年以上，即续租最少至2006年10月31日，在被告与第三人订立转租合同时即2014年5月1日时，出租人已经完成了关于保证续租五年以上的约定，并且出租人与承租人多次签订续租合同，在订立转租合同时，承租人与次租人关于转租期限的约定不得超出当时的承租人与出租人之间的关于租赁期间的最新约定，直至最后一份租赁合同的成立，最后一份租赁合同约定的租赁期限才约定至2015年12月31日，因此，承租人被告对于转租合同中2016年1月1日之后的部分既无出租人的合同授权也无法取得出租人的事后追认，因此，该部分的转租约定没有法律效力。
（二）关于被告、第三人投入的作为造纸厂厂房使用的大棚、造纸设备的归属问题。1、被告在承租房屋及土地后自建了大棚用作造纸厂厂房，还投入了部分设备等其他财产，第三人在转租后投入了部分设备，被告与第三人之间对于设备交接及转租费用的问题表示双方凭条据处理结算。2、原告没有要求被告按照合同约定将大棚归原告所有，如果被告不愿将大棚无偿移交给原告，应当依照法律规定拆除大棚，将该部分土地与其他承租土地和房屋返还给出租人原告。
综上所述，被告蒋德霞、第三人赵晖应向原告中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局返还各自占有的租赁房屋、土地，自2016年10月20日起至实际返还房屋、土地之日止实际占有期间应付的按4166元/月计算的使用费，应由被告蒋德霞负担5%，由第三人赵晖负担95%。对原告中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局相应范围的诉讼请求，本院予以支持；对诉讼请求中超出的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第一款第（二）项、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告蒋德霞于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局返还位于滨海县东坎镇（原坎北乡）施庄村南（苏）字第3120号坐落涉及的1400平方米租赁房屋中留用的二间房屋（003号办公用房西起两大间）；第三人赵晖于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局返还位于滨海县东坎镇（原坎北乡）施庄村南（苏）字第3120号坐落涉及的1400平方米租赁房屋及23083.6平方米租赁土地中除去被告蒋德霞留用的二间房屋以外的部分。如果未按判决书指定的期间履行租赁房屋及土地返还义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。
二、自2016年10月20日起至实际返还租赁房屋、土地之日止按4166元/月计算的租赁房屋、土地占有使用费由被告蒋德霞向原告中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局给付5%，由第三人赵晖向向原告中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局给付95%。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局其他诉讼请求。
案件受理费1562元，由被告蒋德霞负担78元，由第三人赵晖负担1484元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 茅 亿
审 判 员 李章爱
人民陪审员 张贵柱
二〇一八年二月六日
书 记 员 王黎蕾
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。