河北省怀来县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0730民初1730号
原告张家口银行股份有限公司怀来县支行，住所地，张家口市怀来县沙城镇存瑞东大街北侧。
法定代表人刘俊阳，行长。
委托代理人张新爱，女，1988年10月27日出生，汉族，现住怀来县，系该行客户经理。
委托代理人宋传耀，男，1988年3月3日出生，汉族，现住张家口市桥东区，系该行客户经理。
被告张晓军，男，1970年3月8日出生，汉族，现住址不明。
被告吕建兰，女，1960年2月1日出生，汉族，现住址不明。
被告怀来至信房地产开发有限公司，住所地，怀来县沙城镇长城北路东一区。
法定代表人佟会利，董事长。
委托代理人陈晓，男，1952年6月10日出生，汉族，系该公司法律顾问。
原告张家口银行股份有限公司怀来县支行与被告张晓军、吕建兰、怀来至信房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张家口银行股份有限公司怀来县支行的委托代理人张新爱、宋传耀，被告怀来至信房地产开发有限公司的委托代理人陈晓到庭参加了诉讼。被告张晓军、吕建兰经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张家口银行股份有限公司�来县支行诉称，被告张晓军、吕建兰向我行提出住房按揭贷款申请，承诺以新购房产为贷款提供抵押担保，并由被告怀来至信房地产开发有限公司提供阶段性担保。随后，2013年3月13日，三被告与我行签订了编号：39011300000043号《个人购房担保借款合同》（下称“借款合同”），该合同规定：1、我行为被告张晓军、吕建兰提供借款人民币壹拾肆万元，借款从2013年3月13日至2028年3月13日；2、被告张晓军、吕建兰以位于河北省张家口市××沙城镇××住宅小区××单元××号的房产为其借款合同项下债务提供抵押担保；3、被告怀来至信房地产开发有限公司为被告张晓军、吕建兰借款合同项下债务提供连带责任保证担保。2013年4月11日，被告张晓军、吕建兰与我行签订借款借据，我行于当日足额地发放了贷款。借款合同约定每月20日为还款日，从2014年1月20日起，被告张晓军、吕建兰未按照借款合同的规定履行还本付息的义务，被告张晓军、吕建兰的行为已构成严重违约。目前我行已经无法联系到二被告。基于上述事由，为维护自身权益，原告特诉至法院，要求1、依法判决被告张晓军、吕建兰向原告偿还本金135776.15元，利息暂计算至2017年8月1日为25937.37元，以后按照借款合同约定的借款利率计至贷款结清日止。2、确认原告有权请求人民法院处置被告张晓军、吕建兰提供的抵押物（位于河北省张家口市××沙城镇××住宅小区××单元××号房屋），并有权以处置所得价款优先受偿。3、依法判决被告怀来至信房地产开发有限公司就被告张晓军、吕建兰的上述债务向原告承担连带清偿责任。4、依法判决被告承担本案全部诉讼费用以及与本案有关的其他费用。
原告为证实其主张，向法庭提供如下证据：1、个人购房担保借款合同、张家口商业银行借款借据各一份，证明原告已依约给被告张晓军、吕建兰发放了贷款140000元。张晓军是借款人，吕建兰是共同借款人，贷款用于购买位于怀来县沙城镇××住宅小区××单元××号房屋，并用该房屋做了抵押，由被告怀来至信房地产开发有限公司作为保证人。2、张家口银行贷款还款明细一份，证明被告张晓军、吕建兰还款截止到2013年12月份，之后就没有再还过款。3、房屋预告登记证明怀房预抵字第D2013—0554号一份，证明2013年3月26日张晓军将沙城镇榆林嘉园小区21栋1单元102号房屋在怀来县房地产交易所办理了抵押登记。
被告张晓军、吕建兰经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见及证据材料。
被告怀来至信房地产开发有限公司辩称，2012年9月3日，我公司与原告签订了编号为201201的《商品房销售贷款合作协议》，为的是支持居民购买住房，促进商品房销售，双方本着平等互利的原则，就个人住房贷款业务进行合作。在该协议的第二条原告承诺：对符合贷款条件的购房人购买我公司开发建设并依法销售的坐落于怀来县沙城镇榆林屯南榆林嘉园住宅小区的商品房发放个人住房贷款。最高额度为3000万元，最长期限为20年；协议第四条四项我公司承诺：同意在原告承诺贷款额度内，对每一个购房人向原告借款提供无条件、不可撤销的连带保证责任，保证金额为借款人贷款本金、利息及原告为实现债权而发生的有关费用，保证期限从原告与借款人签订《个人购房担保借款合同》之日起至借款人的债务履行期限届满之后两年止。协议第四条五项：我公司同意在其保证期间，如借款人未能依照约定按时偿还贷款本息或相关费用，原告从其在原告处开立的存款账户中直接扣划。2013年3月13日，被告张晓军、吕建兰、原告及我公司三方共同签订了编号为39011300000043的《个人购房担保借款合同》。原告根据借款人（被告）的申请，同意向其发放购房借款，金额为人民币140000元，用以购买我公司的榆林嘉园住宅小区21栋1单元102号，借款期限自2013年3月13日起至2028年3月13日止，共计180个月，借款人首次还款额为1228.5元。被告张晓军、吕建兰用此房屋在原告处做了抵押并进行了登记，我公司作为张晓军、吕建兰的借款保证人进行了连带保证责任担保。上述事实清楚、证据确实，我公司对此均予以确认。此案件涉及四个法律关系，买房人与开发商之间的买卖合同关系（远期交货合同）；买房人与银行间的借款合同关系；买房人与银行间的抵押合同关系；开发商与贷款银行间的保证合同关系。法律关系比较复杂。此案目前是由于被告张晓军、吕建兰以自己的实际行为表明不再履行合同了，导致诉讼。被告张晓军、吕建兰已违约，应承担违约责任。原告应依法请求实现抵押权。理由是：本案的被告张晓军、吕建兰已将所购买的房屋抵押给了银行作为担保。按照《担保法》和《物权法》的相关规定，我公司只需对抵押房屋被执行后的不足部分向原告承担担保责任。这是基于“物权优先”的法律原则，在没有约定担保履行顺序的情况下，原告只能对借款人所购买的房屋行使抵押权，通过变现收回欠款。如变现后不足以偿还欠款的，我公司在不足的范围内承担责任。也就是说明，在此情况下原告不能先行要求我公司承担责任。因为只有原告才能对该抵押物享有优先受偿权。请求原告先别直接扣划保证金账户或要求我公司立即代为偿还，而是以原告名义直接申请对被告张晓军、吕建兰予以强制执行，对该房屋进行拍卖、变卖来实现债权，原告优先受偿，即�还有别的债务，也得等原告收回结清欠偿后，剩余的才由其他人受偿。
被告怀来至信房地产开发有限公司未向法庭提供证据。
经审理查明，2013年3月13日，被告张晓军、吕建兰与原告张家口银行股份有限公司怀来县支行签订编号为39011300000043的《个人购房担保借款合同》，贷款140000元用于购买位于怀来县沙城镇××住宅小区××单元××号房屋，借款期限自2013年3月13日起至2028年3月13日止，共计180个月，首次还款额为1228.5元。借款利率按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.46‰基础上上浮。合同项下借款采用分期还款方式还本付息，借款人以每壹个月为一个还款周期，共180期。被告张晓军、吕建兰以所购楼房为借款提供抵押担保，且在怀来县房地产交易所办理了抵押登记，并由被告怀来至信房地产开发有限公司作为连带责任保证人。合同�订后，原告向被告张晓军、吕建兰提供了借款，二人开始亦按照约定还款，但从2014年1月20日起，被告张晓军、吕建兰未再向原告支付本息。截止到2017年8月7日，张晓军、吕建兰共欠原告本金135776.15元，利息25937.37元（计算至2017年8月1日）。原告诉至本院，要求：依法判决被告张晓军、吕建兰向原告偿还本金135776.15元，利息暂计算至2017年8月1日为25937.37元，以后按照借款合同约定的借款利率4.0833‰计至贷款结清日止；确认原告有权请求人民法院处置被告张晓军、吕建兰提供的抵押物（位于河北省张家口市××沙城镇××住宅小区××单元××），并有权以处置所得价款优先受偿；依法判决被告怀来至信房地产开发有限公司就被告张晓军、吕建兰的上述债务向原告承担连带清偿责任。
本院认为，被告张晓军、吕建兰与被告怀来至信房地产开发有限公司及原告张家口银行股份有限公司怀来县支行签订的《个人购房担保借款合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效合同，本院予以确认。原告依约向张晓军、吕建兰提供了借款，张晓军、吕建兰应依约履行还款义务，故原告要求被告张晓军、吕建兰偿还借款的诉讼请求，本院予以支持。被告张晓军、吕建兰以所购的房屋为借款提供了抵押担保，担保合同合法有效，且办理了抵押登记，故原告要求行使抵押权并优先受偿所得价款的诉讼请求，本院予以支持。因被告张晓军、吕建兰作为债务人以其自有房屋进行了抵押登记，故应在原告就该抵押物的担保实现债权后，不足部分由怀来至信房地产开发有限公司承担连带保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、被告张晓军、吕建兰于本判决生效之日起十日内，向原告张家口银行股份有限公司怀来县支行归还借款本金135776.15元及利息25937.37元，共计161713.52元。（利息计算至2017年8月1日，2017年8月1日之后的利息及罚息按合同约定的利率计算至实际给付之日）。
二、被告怀来至信房地产开发有限公司对上述债务在原告就该抵押物的担保实现债权后，对不足部分承担连带保证责任。
案件受理费2565元，由被告张晓军、吕建兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审 判 长 闻 达
审判�员陈建华
人民陪审员 韩少辉
二〇一七年十一月十六日
书 记 员 赵 雪
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款�可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定和支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议已抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保�人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。