北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初24287号
原告（反诉被告）：俞旻茜，女，1986年10月20日出生，北京市重创英睿物业管理有限公司职员，住北京市大兴区。
被告（反诉原告）：韩霞，女，1982年2月1日出生，思科中软科技（北京）有限公司法定代表人，住北京市丰台区。
原告（反诉被告）俞旻茜与被告（反诉原告）韩霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）俞旻茜、被告（反诉原告）韩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
俞旻茜提出诉讼请求：1.判令韩霞退还房屋租金12000元及押金4000元；2.判令韩霞支付违约金8000元；3.判令韩霞赔偿搬家费740元、装修费3000元。事实与理由：2017年4月25日，我通过我爱我家与韩霞签订了房屋租赁合同，租期自2017年4月27日至2018年4月26日一年。在签订合同之前，我明确告知中介和韩霞房屋用于办公使用，且在合同中第二条租赁用途一栏也明确写明为办公。我多次与中介及韩霞确认所租房屋是否可以注册公司，他们都回复说可以，因此我才签订了房屋租赁合同。签订之后，我多次索要注册公司所需的相关材料，但韩霞迟迟未能提供，多次催要后得知所租房屋已经注册了公司，无法再行注册。我在诉争房屋的3楼也承租了一套房屋，是可以注册公司的。2017年7月18日，工商部门来到房屋进行核查，我方得知房屋的注册公司被投诉举报。以上情况严重影响公司正常办公，且韩霞无法履行可以注册办公的承诺，我方提出解除房屋租赁合同，韩霞应向我方支付月租金的200%作为违约金。根据相关规定，公司的办公地址与营业执照登记地址必须一致，否则公司将遭受工商部门的处罚。公司注册地和实际经营地不一致给我带来的法律风险包括可能被处以1万至10万的罚款、警告、限期办理登记、责令停业整顿、扣缴营业执照甚至吊销营业执照等行政处罚。装修是指我将厨房的隔断拆掉，这是与韩霞沟通过的。搬家费是指5月1日搬来和7月21日搬走的费用。
韩霞辩称，俞旻茜所述签订合同情况属实，但她没有向我确认过注册公司一事，也没有向我要过注册公司所需要的材料。2017年7月18日工商局有没有去过我不知道，但即使工商局去核查也不影响俞旻茜正常办公。俞旻茜向我主张违约金没有依据，不同意其全部诉讼请求。
韩霞向本院提出反诉请求：1.判令俞旻茜支付违约金8000元；2.判令俞旻茜支付2017年7月27日至2017年8月27日期间的房租4000元。事实和理由：2017年4月25日，我与俞旻茜签订了租期一年的房屋租赁合同，押一付三，2017年7月27日我没有收到她第二季度的租金。俞旻茜在未提前通知我的情况下，直到2017年8月10日才通知我终止租房合同，且未足额支付房屋租金，已经构成违约，应向我支付违约金。俞旻茜拆除厨房隔断没有经过我的同意，但我不要求她恢复原状。
俞旻茜针对反诉辩称，不同意反诉请求。2017年7月18日工商过来核查，在那之后到7月21日期间，我同事王利琳跟韩霞说过不再租房。因为已经提前说过不租了，所以不同意支付违约金。7月21日，我方就搬走腾空了房屋。8月3日，我与韩霞的代理人协商过终止合同一事，但没有达成一致，直到8月11日才完成交接。
本院经审理认定事实如下：2017年4月25日，韩霞（甲方）与俞旻茜（乙方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（丙方）签订北京市房屋租赁合同，主要约定：第一条、房屋基本情况：（一）房屋坐落于北京市丰台区马家堡西路36号院3号楼1层108……第二条、房屋租赁情况及登记备案：（一）租赁用途：办公；如租赁用途为居住的，居住人数为：3，最多不超过3人……第三条、租赁期限：（一）房屋租赁期自2017年4月27日至2018年4月26日，共计1年，甲方应于2017年4月25日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水卡、电卡、门禁卡后视为交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前三十日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第四条、租金及押金：（一）租金标准及支付方式：4000元/月，租金总计人民币肆万捌仟元整（¥：48000）。支付方式：押一付三，各期租金支付日期：2017年5月4日，2017年7月27日，2017年10月27日，2018年1月27日。（二）押金：人民币肆仟元整（¥：4000），租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方……第十条、违约责任：（一）……（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。该合同所附房屋交割清单上载明了附属物情况及水费承担情况，并确认了交房日期为2017年4月25日。
当日，韩霞收到北京市丰台区马家堡西路36号院3号楼1层108房屋（以下简称诉争房屋）押金4000元。2017年5月4日，韩霞收到第一季度租金12000元。其后，俞旻茜未再按约定交纳下一笔租金。
另查，诉争房屋登记在韩霞名下，不动产权登记证书上载明用途为酒店，双方亦均认可诉争房屋为商住用房。
关于双方解除房屋租赁合同及交接一事，双方均认可是于2017年8月11日完成交接并解除，不需法院处理解除一事。
庭审中，俞旻茜提交运输车费截图，拟证明7月21日其搬出诉争房屋；提交8月3日未签字协议书，拟证明其与韩霞沟通过不租房一事，但俞旻茜未签字。韩霞不认可运输车费截图，表示不清楚搬走一事；对8月3日未签字协议书认为即使是真的，在当天也没有签订中止协议，是于8月10日才知道终止一事。
韩霞提交微信截图，该截图显示：2017年6月21日，王利琳通过微信询问韩霞“是这样，有个急事麻烦您。我们想把公司注册在您这边”，韩霞回复称：“我的一个朋友注册了”，王利琳接着表示：“您问一下您的朋友，昨天我在工商查了一下，您这间房没有注册公司。您放心，不会给您惹麻烦，一旦我们走了我们会把公司挪走的，不会影响您这边”，韩霞回复：“我确定注册了，我跟他的合同都有。他前年注册的”……韩霞以此证据拟证明6月21日俞旻茜同事首次沟通注册一事。俞旻茜认可微信截图，但表示在签订合同时口头沟通过注册公司事宜。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，2017年4月25日北京市房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应依约履行。双方当事人均认可该合同已于2017年8月11日解除，无需本院处理解除一事，本院对此不持异议。
关于俞旻茜要求韩霞支付违约金8000元的诉讼请求：首先，俞旻茜未提交证据证明其在签订合同时向韩霞口头确认过诉争房屋可以注册公司；其次，租赁合同中约定了用途为办公，但并未就注册公司一事进行约定，且诉争房屋的性质双方亦均认可为商住房；再次，根据韩霞所提交的微信截图显示沟通注册公司一事的时间为6月21日，且韩霞已在微信中明确回复已经有公司注册过；最后，俞旻茜以工商部门的相关规定主张韩霞违约，依据不足；因此，俞旻茜要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于俞旻茜要求韩霞退还租金12000元的诉讼请求：因2017年4月25日韩霞已交付房屋，2017年8月11日俞旻茜完成交接，故2017年4月26日-2017年7月26日期间，诉争房屋均由俞旻茜实际控制，故其要求退还租金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于俞旻茜要求韩霞退还押金的诉讼请求：根据双方的约定，押金除抵扣应由俞旻茜承担的费用、租金以及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还，故4000元押金应优先用于抵扣俞旻茜应负担的租金及违约金。关于抵扣的租金数额，根据查明的事实，俞旻茜提前退租未能提前30日通知韩霞，故应负担其实际控制诉争房屋期间的租金，即4000元押金中应优先抵扣2017年7月27日至2017年8月11日期间的租金。关于房屋押金是否应予抵扣违约金：根据双方的约定，俞旻茜在租赁期限未届满时提出退租，应按月租金的200%支付违约金，故房屋押金剩余部分应用于抵扣违约金。综上，俞旻茜交纳的房屋押金不足以抵扣其应负担的全部租金及违约金，故其该项诉讼请求，本院不予支持。
同理，韩霞要求俞旻茜支付的租金，应在上述押金中予以抵扣，抵扣数额应以俞旻茜实际控制诉争房屋的期间进行计算，因俞旻茜交纳的房屋押金足以抵扣其应支付的租金，故韩霞的该项诉讼请求，本院不予支持。韩霞要求俞旻茜支付的违约金，亦应由上述押金抵扣后的剩余部分继续进行抵扣，不足部分再由俞旻茜予以支付。因此，韩霞要求俞旻茜支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。
俞旻茜主张韩霞支付装修费、搬家费的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。俞旻茜、韩霞的其他主张及辩称，均缺乏事实及法律依据，本院均不予支持与采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、俞旻茜于本判决生效之日起七日内支付韩霞违约金六千零六十五元；
二、驳回俞旻茜的全部诉讼请求；
三、驳回韩霞的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二百四十七元，由俞旻茜负担（已交纳）；反诉案件受理费五十元，由俞旻茜负担二十五元（于本判决生效之日起七日内交纳），由韩霞负担二十五元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 胡萍萍
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 张博悦