内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巴民二终字第44号
上诉人（原审被告）巴彦淖尔市兴旺房地产开发有限责任公司，住所地巴彦淖尔市临河区。
法定代表人张吉，总经理。
委托代理人乔瑞千，内蒙古金川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张效勤，男，1947年9月9日出生，汉族，农民，现住巴彦淖尔市临河区。
委托代理人张爱军，男，1972年9月15日出生，汉族，教师，系张效勤之子。
上诉人巴彦淖尔市兴旺房地产开发有限责任公司（以下简称兴旺公司）为与被上诉人张效勤商品房销售合同纠纷一案，不服临河区人民法院（2013）临民初字第760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月7日受理后，依法组成由法官张利平担任审判长，法官李胜武、徐文军参加的合议庭，于2014年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人兴旺公司的委托代理人乔瑞千，被上诉人张效勤的委托代理人张爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年11月13日，张效勤作为买受人与作为出卖人的兴旺公司分别签订二份“商品房买卖合同”，约定张效勤向兴旺公司购买位于巴彦淖尔市临河区河套书苑住宅小区车库二间，分别为AX栋楼TX号车库（建筑面积37.54平方米、单价为4200元）和AX栋楼TX号车库（建筑面积18.09平方米、单价为5527.92元），二间车库总价款为257668.07元。合同第八条约定：出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；……。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接的，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十四条第2项约定：该商品房暖气采用燃气壁挂炉独立供暖形式。合同附件三约定装饰、设备标准，其中第5条约定车库门为卷帘门，第10条约定楼梯间铺装花岗岩，水、电安装智能表，费用由买受人承担。合同签订当日，张效勤将购房款付清。张效勤、兴旺公司双方于2012年3月8日办理房屋交接手续，兴旺公司将二间车库交付张效勤。张效勤请求判令兴旺公司支付逾期交房违约金10870.72元；返还不合理收费计3619.77元。
又查明，2009年11月17日，经巴彦淖尔市规划局审批，河套书苑住宅小区项目的修建性详细规划给定的条件及要求中，明确供暖方式采取分户计量或控制。2010年10月12日，兴旺公司与巴彦淖尔市XX有限责任公司签订“天然气供气用气协议”，约定供气方负责用气方全套天然气管道引接系统的设计、安装，整套系统包括庭院管道、用户支管、计量表。河套书苑住宅小区项目实际施工中，兴旺公司按天然气分户计量控制进行安装施工，并配套天然气管道等相关设施。2010年11月15日，河套书苑住宅小区120余户购房户联名向巴彦淖尔市政府有关部门进行书面投诉，以天然气供暖技术没保障、成本高、设备使用年限短等为由，反对被告兴旺公司采取天然气供暖形式供暖，要求采用水暖集中供暖。后经政府有关部门多方协调，决定将天然气供暖设施更改为水暖集中供暖设施，因不能进行冬季施工，兴旺公司于2011年6月13日开始对河套书苑住宅小区原配套设施进行二级管网施工，由天然气供暖设施改为水暖集中供暖设施，并在2011年8月23日与巴彦淖尔市阳光能源集团有限公司签订“供用热力合同”，由巴彦淖尔市阳光能源集团有限公司为河套书苑住宅小区提供水暖集中供热，并进行一级管网施工，其中AX号楼、AX号楼于2011年10月底完工，于11月2日竣工验收，具备供热条件。兴旺公司于2011年10月29日以报纸公告的方式通知河套书苑各买受人办理房屋交接手续，内容为：“河套书苑布梯楼已通过有关部门竣工验收，望各位业主互相转告，并于近期内与兴旺房地产公司售房部预约办理交房手续，通告之日起30日内不办理交接房手续者视为交付，造成后果自负。通告时间2011年10月29日”。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立之日起生效。当事人应当全面履行合同义务。本案中，张效勤与兴旺公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，为有效合同。兴旺公司是否构成迟延交付商品房系本案争议焦点。因河套书苑小区住户从2010年11月15日开始联名投诉，反对使用天然气分户计量供暖，经多方协调后，被告兴旺公司遂将2010年10月12日完工的天然气供暖设施更改为水暖集中供暖设施，此行为阻碍商品房竣工验收的进程，致涉诉二栋楼整体工程及供暖改装工程于2011年10月底完工，该变更情形属不可归责于兴旺公司，其不能进行冬季施工及供暖改装施工的合理期限，即2010年11月15日至2011年11月2日，合计352天不应计算迟延履行期间。兴旺公司应依照合同约定的书面通知方式通知原告办理房屋交付手续，其抗辩以电话及报纸公告的方式通知张效勤办理房屋交接手续，不符合合同约定的通知方式，对张效勤不发生法律效力，故兴旺公司以交房日期应为2011年10月29日的抗辩理由不能成立，不予采纳。房屋交付日期应按实际交付日期2012年3月8日确定。合同约定被告兴旺公司于2010年12月31日前将二间车库交付原告，但实际交付日期为2012年3月8日，期间为431天，核减供暖改装施工的合理期限352天，兴旺公司迟延交付79天，应向原告支付迟延交房违约金2036元（257668.07元×79天×0.1‰）。兴旺公司将原设计安装的卷帘门在施工中改为电动卷帘门，向张效勤收取差价，符合客观情况，且已实际履行，故张效勤要求退还卷帘门费的诉讼请求，不予支持。张效勤、兴旺公司在合同中约定智能电表费由买受人承担，故张效勤诉求退还电表费的诉讼请求，不予支持。张效勤主张的暖气费属另一法律关系，本案不予调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决：一、巴彦淖尔市兴旺房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内向原告张效勤支付逾期交房违约金2036元；二、驳回张效勤要求巴彦淖尔市兴旺房地产开发有限责任公司退还卷帘门费、电表费的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费232元，由原告张效勤负担182元，由被告巴彦淖尔市兴旺房地产开发有限责任公司负担50元。
上诉人兴旺公司不服原审判决，上诉称，上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中约定留存了被上诉人的电话，说明双方均同意以电话的方式通知被上诉人领取房屋；被上诉人在2012年3月8日领钥匙也并非是收到了上诉人的通知，因此，电话通知被上诉人交付房屋是符合合同约定的，上诉人以公告、电话通知被上诉人领取房屋钥匙，符合交易习惯，对被上诉人具有法律效力。上诉人以电话、报纸公告的方式通知被上诉人办理房屋交接手续合法有效，依据上诉人出示李玉青等人领取房屋钥匙的时间可以证实。综上，上诉人交付房屋的时间应为2011年11月2日，由于被上诉人自己的原因迟迟不领房屋钥匙，上诉人不承担任何违约责任。应当驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人张效勤答辩称，按照合同约定，兴旺公司应书面通知交付房屋，电话也没有通知被上诉人，只在报纸上公告，是逃避责任的方式。兴旺公司应承担违约责任。多收取的取暖费、电表费及卷帘门的改装费应当退还被上诉人。
二审查明的事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人兴旺公司以报纸公告、电话方式通知被上诉人领取房屋钥匙是否符合合同约定。经查，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。上诉人兴旺公司称以电话方式通知被上诉人张效勤办理房屋交接手续，被上诉人张效勤不认可，上诉人以报纸公告的方式通知亦不符合合同约定的通知方式。故上诉人兴旺公司的上诉理由，本院不予支持，综上，原判事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉兴旺公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张利平
审 判 员 李胜武
代理审判员 徐文军
二〇一四年五月五日
书 记 员 刘全普