广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0103民初3714号
原告（反诉被告）：广西天益房地产有限责任公司，住所地：南宁市。
法定代表人：卢志强，董事长。
委托代理人：覃卓君，广西建开律师事务所律师。
委托代理人：宋舒妍，广西建开律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：吴菡，女，1990年12月5日出生，汉族，住南宁市青秀区。
委托代理人：王颖（系吴菡之母），女，1963年12月7日出生，汉族，住南宁市青秀区。
委托代理人：罗琦，广西伟宁律师事务所律师。
原告（反诉被告）广西天益房地产有限责任公司（以下简称天益公司）与被告（反诉原告）吴菡商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年9月5日第一次公开开庭进行了审理。在庭审中，被告提出反诉，本院依法合并审理，又于2016年9月29日第二次公开开庭进行了审理。原告天益公司的委托代理人覃卓君、宋舒妍，被告吴菡的委托代理人王颖、罗琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）天益公司诉称：2015年5月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同（现售）》，约定被告购买原告开发的位于南宁市青秀区xx路xx号楼xx号房（现房），房屋总价款783996元，首付243996元，其余房款540000元由被告向住房公积金管理中心申请贷款支付；合同签订后由被告向原告出示申请住房公积金贷款的回执，并在房屋所有权登记办理完毕并接到原告通知后5日内与公积金贷款中心委托的商业银行签订抵押贷款合同；同时还约定在签订合同之日起60日内被告需付清剩余全部房款。合同附件四第一条第（三）款第4项还约定，被告逾期办理抵押贷款合同的需支付合同总价款10%的违约金。合同签订后，原告依约为被告办理了房屋产权登记手续，被告于2015年7月29日领取了房屋所有权证，但被告至今未与住房公积金贷款中心委托的商业银行签订抵押贷款合同，也未支付剩余房款。原告认为，原告与被告之间的商品房买卖合同合法有效，被告逾期未签订公积金抵押贷款合同及逾期支付购房款已经构成违约，应按照法律及合同约定承担违约责任，原告多次与被告联系要求其依约履行合同，但被告均不予理睬，故为维护自身的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求依法判决：一、被告向原告支付购房款540000元；二、被告向原告支付违约金78399.6元；三、被告赔偿原告为实现债权而支出的律师费22000元；四、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）吴菡辩称并反诉称：一、被告已经积极履行了购房人的义务。在与原告签订《商品房买卖合同》之前，被告已向原告支付了购房订金、服务费、房款、房屋维修基金共25万多元。在与原告签订合同及《补充协议》之后，被告于2015年6月10日向税局交纳了房屋契税11759.94元，并于2015年8月24日向原告交纳了房款8000元。且被告已根据公积金贷款中心的要求多次补充材料，2015年8月24日，被告申请办理公积金贷款手续获得受理后，被告将受理单提交给了原告。二、原告采取欺诈等违法手段推销存在渗水、开裂等质量问题的房屋，丧失商业信誉。1、原告隐瞒涉案房屋因渗水、开裂的质量问题遭第一任买主退房的情况，违反诚实信用基本原则，构成交易欺诈；2、拟定不公平的合同及补充协议，剥夺购房人基本权利，减轻自己义务、加重对方责任，违反公平交易原则；3、向房屋登记机构提供虚假材料办理产权证，欺骗国家登记机关；4、违反法律规定出卖人必须向购房人出示、交付所售房屋建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅质量保证书及住宅使用说明书等相关文件材料，违反了先收房后办证的房屋行业惯例，剥夺购房者对所购房屋质量等情况知情权；5、原告将被告所购房屋用于抵押办理房产证，将房屋灭失、损坏及其他风险转嫁给被告，至今不与被告办理房屋移交手续，剥夺了被告居有定所的购房目的；6、2016年2月29日，被告交给物业公司500元押金后带装修师傅进入房屋，发现房屋天面及窗口均存在渗水、空鼓等质量问题，被告向物业公司反映并要求整改无果。之后长达一年半的时间，原告对被告关于房屋质量问题的反映及向市长热线、工商局的投诉均不予回复，或以用胶水粘裂缝、钉膨胀螺丝堵渗水等不能真正解决房屋质量问题的措施搪塞被告。综上，鉴于原告在本次房屋交易过程中违反公平、平等交易基本原则，多次以虚假承诺欺诈购房者，丧失商业信誉，故为降低损失、减低交易风险，被告依据合同法第六十八条第（三）项的规定，中止履行支付购房余款的义务，故被告拒绝支付购房余款的行为不构成违约。反而原告应对其所售房屋的质量负有修复、整改的责任，还应赔偿给被告造成的经济损失，为此，被告特提起反诉请求：一、原告外请施工队对房屋进行修缮，所需费用由原告承担；二、原告将违规收取的服务费10000元抵作被告的房款；三、原告向被告支付违约金79399.6元；四、原告承担被告的租房损失32500元；五、原告支付被告维权律师费20000元；六、原告承担因其房屋渗水被告支付的质量检测费4000元；七、各项误工差旅费、已付房款利息损失以实际发生为准；八、本案诉讼费由原告承担。庭审中，原告当庭撤回第七项诉请中各项误工差旅费损失的诉请。
原告（反诉被告）天益公司对反诉辩称：一、如果涉案房屋存在质量问题，原告愿意按合同约定承担保修责任。二、原告并未收取被告的10000元服务费。三、被告要求支付违约金、房租损失、维权律师费均无法律规定，且双方之间并未作约定。四、质量检测是由被告单方委托，并未与原告协商确定，故原告不承担该检测费用。五、被告主张的已付房款的利息没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2015年5月27日，原告天益公司（出卖人）与被告吴菡（买受人）签订一份《商品房买卖合同（现售）》，约定被告购买原告开发的位于南宁市青秀区xx路xx号楼xx号房，建筑面积99.24平方米，总房价为783996元，付款方式及期限由双方在合同附件四中约定。合同第十条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时，应已取得建设工程竣工验收备案证明文件并已取得房屋测绘报告，商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条“交付时间”约定，出卖人应当在2015年12月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；可交房时，如买受人未付清应付款（含违约金），则交房时间顺延至应付款交清之日。合同第十二条“保修责任”约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同附件，出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当按国家规定和本合同约定履行保修义务；双方对该商品房工程质量问题发生争议的，任何一方均可委托南宁市有资质的建设工程质量检测部门进行检测，另一方应当配合和协助检测工作，检测结果如果支持一方主张的，由对方承担检测费用。合同附件四《合同补充协议》第一条“付款方式”约定买受人自愿选择公积金贷款方式付款，买受人需在签订《商品房买卖合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的30%作为首期款，计235996元，其余70%的房款，计548000元由买受人向住房公积金管理中心申请贷款支付，并须于本合同签订之日起60日内付清给出卖人；如买受人选择公积金贷款方式付款的，买受人须自行向住房公积金管理中心申请贷款，买受人的贷款额度、贷款年限由住房公积金中心审批确定，买受人应在签订《商品房买卖合同》之日起7日内向出卖人出示申请住房公积金申请贷款的回执，出卖人才予以办理房屋所有权登记手续，房屋所有权登记办理完毕后，买受人应在接到出卖人通知后5日内与出卖人一同到住房公积金贷款中心委托的商业银行签订抵押贷款合同；买受人逾期不与住房公积金贷款中心委托的商业银行签署抵押贷款合同的，视为买受人违约，出卖人有权通过诉讼、查封、拍卖买受人房屋的方式追索欠付的房款，并可要求买受人支付合同总价款10%的违约金，并支付出卖人因此发生的实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费等）。
2015年8月24日，原告与被告又签订一份《商品房买卖合同》补充协议，约定买受人将首付款提高为243996元，剩余房款540000元由买受人向住房公积金管理中心申请贷款；增加首付款为8000元；买受人应在签订本协议时一次性向出卖人付清。
上述《商品房买卖合同（现售）》签订之前，被告已向原告支付了房款235996元及物业专项维修基金7641.48元。被告还于2015年4月22日向广西辉煌置业咨询服务有限公司（以下简称辉煌公司）交纳了服务费10000元，辉煌公司向被告出具了《收据》。上述《商品房买卖合同》补充协议签订当日，被告又向原告补交了房款8000元。至此，被告已依约向原告支付了房屋首付款243996元。2015年6月10日，被告交纳了房屋契税11759.94元。2015年7月9日，涉案房屋办理产权登记至被告名下，房屋所有权证号为邕房权证字第××号。
之后，被告主张涉案房屋存在渗水、开裂等质量问题，并依此为由中止办理公积金贷款手续，并拒绝向原告支付剩余购房款。双方因此发生争议，原告遂起诉至本院，要求被告支付剩余购房款、逾期付款违约金并赔偿律师费损失。被告则以涉案房屋存在渗水、开裂的质量问题为由进行抗辩并依此提出前述反诉请求。在第一次庭审中，因被告答辩称原告在签订合同时存在欺诈行为，且本案合同条款存在不公平情形，本院依此询问被告是否申请撤销合同，被告表示不申请。
另查明：在诉讼过程中，为查明涉案房屋是否存在渗水、开裂的质量问题，在南宁市连续下雨以后，本院于2016年11月22日组织双方当事人到涉案房屋进行查看，并拍摄了房屋现状照片。涉案房屋的结构为三室两厅，进门右边房间为小孩房，紧挨客厅的房间为主卧，紧挨餐厅的房间为次卧。经现场查看，被告提出房屋存在渗水、开裂的位置有：1、进门过道的天花板有渗水痕迹，钉有膨胀螺丝。2、小孩房墙角有水渍，墙面靠近天花板有大面积渗水，但现在墙面渗水部位已有胶水涂抹。3、小孩房飘窗下方有水渍，飘窗所在墙面与天花板之间的两边角落有渗水，但现已有胶水涂抹。4、客厅飘窗左上角有渗水痕迹，客厅落地窗周围有渗水。5、餐厅天面有膨胀螺钉，之前有渗水，现在已经有胶水涂抹。6、主卧房间飘窗左上角和上方有大面积渗水痕迹；天面、墙面之前有开裂和渗水的情形，但今天到现场已经新抹了有色强固；飘窗右边墙面与地板相接处有大面积渗水。7、次卧天面之前有大面积渗水及开裂的情形，但现在已经新抹了有色强固；飘窗上方之前有大面积渗水，靠近飘窗的左边墙面的上方角落有渗水；房门的上方之前有开裂；上述情况现在已新抹了有色强固。原告认可的渗水位置有：1、小孩房墙角下方有水渍；2、客厅飘窗左上角有水渍；3、主卧飘窗右边墙面与地板相接处有水渍，但渗水是因为客厅的落地窗没有关闭，而非外墙渗水。对于原告陈述的其余位置，原告认可确实有修补痕迹，但是否还存在渗水及开裂情形，原告无法判断。
从本院现场拍摄的照片来看，除原、被告认可存在渗水的三个位置外，还可见客厅落地窗周围有明显渗水痕迹，以及主卧飘窗左上角和上方有明显渗水痕迹。除此之外，原告主张有渗水、开裂的其余位置可见有修补痕迹，但未见明显渗水、开裂痕迹。对于这些位置是否还存在渗水、开裂的质量问题，本院询问被告是否申请鉴定，被告表示不申请。
又查明：2016年3月9日，被告曾以涉案房屋存在渗水、开裂的质量问题向南宁市工商行政管理局进行投诉，该局于当日受理被告的投诉。后因原告与被告未能协商解决此问题，该局于2016年5月3日决定终止调解。另，在本案第一次庭审结束后，被告单方委托广西壮族自治区建筑工程质量检测中心（具有建筑工程质量检测资质）对涉案房屋进行裂缝描述和外观检查。2016年9月7日，该检测中心到涉案房屋进行现场检测工作，并于当日出具一份《工程质量检测报告》，该报告显示涉案房屋部分位置存在渗水、开裂现象。为此，被告向该检测中心支付了检测费4000元。
还查明：为参加本案诉讼，被告委托广西伟宁律师事务所指派的律师罗琦作为其诉讼代理人，并向广西伟宁律师事务所支付了律师费20000元，广西伟宁律师事务所于2016年9月19日向原告开具了发票。
再查明：在诉讼过程中，被告为证明其所受的租金损失向本院提交了两份《房屋租赁合同》及三份《收据》。《房屋租赁合同》载明，被告承租案外人万春雷位于南宁市青秀区，租赁期限自2015年6月15日至2017年6月14日；2016年6月14日前的租金为每月2500元，2016年6月14日后的租金为每月3000元。《收据》载明，被告向万春雷支付了2015年6月至2016年8月期间的租金共计39000元。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同（现售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方当事人均应恪守履行。
1、?关于被告拒付购房余款的行为是否构成违约的问题。
被告依约向原告支付了房屋首期款，原告也为被告办理了涉案房屋的所有权证书，根据合同附件四补充协议的约定，被告应依约与公积金贷款中心委托的商业银行签订抵押贷款合同并付清剩余房款540000元。现被告对其所欠购房余款的金额无异议，但认为原告出售的房屋存在渗水、开裂的质量问题，故其行使不安抗辩权，中止办理公积金贷款手续，并主张有权拒付购房余款。原告则对房屋的质量问题不予认可。因双方对房屋是否存在渗水、开裂的质量问题有争议，在南宁市连续下雨以后，本院于2016年11月22日组织双方当事人到涉案房屋进行查看，经过现场查看，发现客厅飘窗左上角、客厅落地窗周围、小孩房墙角、主卧飘窗左上角与上方以及主卧飘窗右边墙面与地板相接处均有渗水情形，而其余部位虽然未见明显的渗水、开裂痕迹，但是客厅、餐厅及三个房间的墙面、天面均有多处大面积修补过的痕迹。因此，截止2016年11月22日，涉案房屋仍然存在多处渗水的质量问题，且有多处大面积修补痕迹，这些问题足以影响被告正常居住使用房屋。且，从本院查明的事实来看，原告至少在被告提出房屋存在质量问题以后长达9个月的时间内未能组织修复。从广西壮族自治区建筑工程质量检测中心于2016年9月7日对房屋进行现场检测，至本院2016年11月22日组织双方现场勘查时止，将近3个月的时间，原告虽然对房屋渗水、开裂问题进行过维修，但房屋的渗水问题一直未能修复。因此，基于以上事实，被告完全有理由相信原告有可能不能交付合格的商品房，故被告依此行使不安抗辩权，于法有据，其停止支付购房余款的行为，不构成违约，不需承担违约责任。故本院对原告要求被告支付违约金78399.6元及赔偿律师费22000元的诉请，不予支持。
二、关于被告要求原告外请施工队对房屋进行修缮的诉请是否合理有据的问题。
根据合同第十二条约定，商品房保修范围和保修期限内发生质量问题的，出卖人应按国家规定和本合同约定履行保修义务。原告作为出卖人，有义务保证所出售房屋的质量，并承担约定或法定期限内的保修义务。在庭审中，原告明确表示如涉案房屋存在质量问题，愿意按合同约定承担保修责任。从本院查明及认定的事实来看，截止2016年11月22日，涉案房屋仍然存在多处渗水的质量问题，故原告应履行保修义务对房屋存在渗水的位置进行维修，维修部位以本院确认的渗水位置为限。在原告履行维修义务之后，被告仍应按照合同附件四的约定履行支付购房余款的义务。至于原告主张的其余渗水、开裂的位置，经现场查看，确实有修补痕迹，但未见明显渗水及开裂情形，至于是否还存在渗水、开裂的问题，肉眼无法判断，对此被告又不申请鉴定，故本院对此不予确认。被告要求原告外请施工队对房屋进行修缮的请求，无法律及合同依据，本院不予支持。
三、关于被告要求原告支付违约金、律师费并赔偿租房损失及已付房款利息损失的诉请是否合理有据的问题。
根据合同第十一条的约定，出卖人应当在2015年12月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；可交房时，如买受人未付清应付款（含违约金），则交房时间顺延至应付款交清之日。本案中，因被告一直未付清购房余款，故原告依此不交房的行为亦不构成违约，被告以原告不交付房屋为由要求原告支付违约金并赔偿租房损失及已付房款利息损失的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于被告要求原告支付维权律师费20000元，因双方并未约定律师费的承担，故对被告该项诉请，亦不予支持。
四、关于被告要求原告支付质量检测费4000元的诉请是否合理有据的问题。
根据合同第十二条的约定，双方对商品房质量问题发生争议的，任何一方均可委托南宁市有资质的建设工程质量检测部门进行检测，另一方应当配合和协助检测工作，检测结果如果支持一方主张的，由对方承担检测费用。本案中，因原、被告对房屋是否存在渗水、开裂的质量问题发生争议，被告遂单方委托了具有建筑工程质量检测资质的广西壮族自治区建筑工程质量检测中心对涉案房屋进行裂缝描述和外观检查，该中心经现场检测，发现该房屋的部分位置确实存在渗水、开裂的情形。被告为此向该中心支付了检测费4000元。根据上述合同约定，该检测费理应由原告承担，故对被告要求原告支付质量检测费4000元的诉请，本院予以支持。
五、关于被告要求原告将违规收取的服务费10000元抵作房款的诉请是否合理有据的问题。
被告主张原告违规收取的服务费系被告于2015年4月22日交纳给辉煌公司的10000元，在被告未能举证证明该服务费系原告委托辉煌公司收取的情况下，本院对被告关于该服务费系原告收取的主张不予采信，其要求将该服务费抵作房款的诉请，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十八条第一款第（四）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）广西天益房地产有限责任公司于本案判决生效之日起三十日对南宁市青秀区xx路xx号楼xx号房的客厅飘窗左上角、客厅落地窗附近、小孩房墙角及主卧飘窗右边墙面与地板相接处的渗水部位进行修复；
二、原告（反诉被告）广西天益房地产有限责任公司于本案判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）吴菡支付质量检测费4000元；
三、原告（反诉被告）广西天益房地产有限责任公司履行完毕上述第一项判决义务后，被告（反诉原告）吴菡应按《商品房买卖合同》附件四的约定履行支付购房余款540000元的义务，履行义务的起算时间从原告（反诉被告）广西天益房地产有限责任公司履行完毕上述第一项判决义务之次日开始起算；
四、驳回原告（反诉被告）广西天益房地产有限责任公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）吴菡的其他反诉请求。
本诉案件受理费10204元，由原告（反诉被告）广西天益房地产有限责任公司负担1602元，由被告（反诉原告）吴菡负担8602元。反诉案件受理费1509元，由原告（反诉被告）广西天益房地产有限责任公司负担45元，由被告（反诉原告）吴菡负担1464元。
如果义务人未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谢 倩
人民陪审员 钟新燕
人民陪审员 蓝汉善
二〇一七年四月十七日
书 记 员 郭顺萍
律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十八条第一款第（四）项应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。