辽宁省锦州市古塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）古民初字第00109号
原告李力，男，1959年3月30日出生，汉族，住锦州市古塔区。
委托代理人杨雪，辽宁吉伟律师事务所律师。
被告锦州饭店，住所地锦州市古塔区。
法定代表人刘辉，系饭店总经理。
委托代理人李敬华，系该饭店办公室主任。
委托代理人邢进，辽宁锦逸律师事务所律师。
被告锦州古建房地产开发有限公司，住所地锦州市古塔区。
法定代表人张亮，系该公司董事长。
委托代理人吕连英，辽宁锦逸律师事务所律师。
原告李力与被告锦州饭店、锦州古建房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李力及其委托代理人杨雪、被告锦州饭店委托代理人李敬华、邢进、被告锦州古建房地产开发有限公司委托代理人吕连英到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告李力诉称，原告于2007年1月10日与被告锦州饭店签订联合经营协议，由原告投资对被告锦州饭店的商业性经营场地进行装修改造，同时约定经营效益的分配方法和比例。又约定在合同期满后，原告投资形成的装修改造项目或展期、或评估残值后由甲方即被告锦州饭店收购。后双方又陆续签订三份补充协议采取展期的办法延续原联合经营协议。后因被告锦州饭店未能如约支付原告经营效益款，原告于2013年诉讼于贵院，在庭审中原告才得知被告锦州饭店私下违法采用拍卖方式将包括原告装修改造项目工程在内的房地产等资产转让给被告锦州古建房地产开发有限公司，且原告装修改造项目一直由被告锦州市古建房地产开发有限公司对外出租使用至今。根据拍卖公告及拍卖须知，被告锦州古建房地产开发有限公司对原告与被告锦州饭店存在联合经营协议是明知的，故二被告在签订《房地产转让合同》中明确约定：锦州饭店原承担合同有效，由买受人即被告锦州古建房地产开发有限公司继续依法履行。综上所述，原告认为其合法财产一直被二被告占有、使用至今，一直存在商业价值且持续产生收益，应依法赔偿给付原告应得合同利益损失。又因被告私下转让并将原告装修改造项目大部分非法拆除，故原告同时主张由二被告赔偿原告装修改造损失，请贵院一并予以支持。故此请求：自2015年5月17日终止与二被告的合同关系，判令二被告给付原告应得合同利益暂定为114.8万元（从2013年5月18日起至2015年5月17日）；判令二被告支付原告装修改造项目损失值758100元；并由二被告承担本案全部诉讼费用。
被告锦州饭店辩称，因我方与原告已无联合经营合同关系，请求驳回原告对锦州饭店诉讼请求。1、原告主张的2013年5月18日起的合同利益与我方无关，2013年5月17日依据市政府会议决议，为安置锦州饮食服务公司下属各企业员工，对锦州饭店经营场地进行拍卖，拍卖行为合法，经过拍卖已经归属竞买人锦州古建房地产开发有限公司所有，租金锦州饭店没有进行收取，没有取得过联营合同约定的利益，因此原告要求分配的合同利益与锦州饭店无关；2、原告与锦州饭店之间的联营合同关系已经解除，装修残值不应由锦州饭店承担。因为锦州饭店因拍卖已经失去对经营场地经营权，无法与原告保持原有的风险联营关系，因此与原告风险联营协议已经解除，原告主张要求分配合同利益是对转让行为认可，是对与锦州古建房地产开发有限公司存在风险联营的认可，基于以上两点理由，锦州饭店与李力之间联营合同关系已经解除，不再负有给付残值的义务。另因该经营场地涉及房屋在2013年5月17日拍卖后锦州饭店就失去对该房屋所有权益，锦州饭店不应承担对拆迁房屋损失责任。
被告锦州古建房地产开发有限公司辩称，请求法院驳回原告诉讼请求。1、原告在起诉中陈述内容不真实，系断章取义，原告于2007年1月10日与被告锦州饭店签订联营协议，在协议第二条中对风险投资做了约定，约定经双方确定的扩建项目由甲方提供场地乙方进行风险投资，双方改造后新增效益用于双方利益分配，由于锦州饭店整体改造新增效益不能实现时，乙方独自承担风险，由甲方独自进行善后处理，非上述原因甲方不得擅自终止合同。锦州饭店因政府文件将资产拍卖，满足本合同约定的风险投资内容，成就了本合同中规定的新增效益不能实现无条件退出联合经营，即资产转让之时联营协议已经终止；2、（2013）古民二初字00116号民事判决书明确原告在2013年起诉时要求被告锦州饭店继续履行协议，但法院判决双方联合经营场地已转让他人被告已经不能控制，该协议事实上不能履行，该主张不予以支持，即生效法律文书已经确定了联营合同终止；3、对于联营协议双方当事人是本案原告和被告锦州饭店，对于联营协议终止条件已经出现，并对被告锦州饭店确实没有了新增效益，此合同完全符合了无条件退出联合经营；4、二被告不是私下转让，而是经过政府文件进行拍卖且依程序作出拍卖公告，原告知道二被告资产转让事实，只是对联营协议是否终止存在不同意见。综上，我方认为联营协议无条件终止，不存在原告主张的合同利益及装修改造残值，包括诉讼提出的损失，请求法院驳回原告诉求。
经审理查明，2007年1月10日，原告作为乙方与被告锦州饭店（时任法定代表人为刘铁汉）作为甲方签订联合经营协议，约定由原告风险投资，对被告锦州饭店可用于商业性经营的场地进行装修改造。改造后的场地以共同对外出租的形式经营。对于经营效益，在2006年57万元租金基础上新增加部分，双方按照5;5比例分配。并约定，甲方年度全部新增效益不低于三十万元，当年达不到时由乙方以乙方当年分成补偿。联合经营协议期限暂定为三年（按每个项目合同期），对善后处理约定，期满后乙方投资用于装修改造项目的物品仍有使用价值的乙方不得拆毁，应交甲方处置。乙方投资用于装修改造项目的期满后仍有使用价值的双方另行商定处理意见，或展期，或评估价值后由被告锦州饭店进行收购。同时约定，由于锦州饭店整体动迁改造等原因新增效益不能实现时原告独自承担投资风险，并无条件退出联合经营，由锦州饭店独立进行场地的善后处理。非上述原因甲方不得无故终止合同。2009年12月26日，双方重新签订协议书，将上述合同的联合经营期及善后处理重新约定，现有的项目已到三年，有的项目未满三年，全部项目又有连体关系。该装修改造项目仍有使用价值。且市政府已告示：该场地已决定动迁改造。据此，经双方协商一致，将原协议再展期一年，如一年后仍未动迁，再重新商议善后事宜。2010年12月26日，双方协议将原合同延期至动迁或政府解除动迁之日。2012年3月15日，双方又签订一份补充协议书，将原合同约定继续顺延。
另查，2011年12月12日，锦州市人民政府下达锦政纪【2011】57号关于市服务业委所属16户国有企业改革有关问题的市长办公会议纪要，其中部分内容载明原则同意锦州市饮食服务公司8户企业出售有效资产安置职工的方案。责成市服务业委严格按照国有资产处置的相关规定，组织实施所属企业的资产变现工作。责成国资委对市服务业委所属企业资产变现工作进行监督、指导。
锦州益达拍卖有限公司接受被告锦州饭店委托发布2013年5月17日上午9时拍卖锦州市中央大街3-28号房产及土地的公告，该公司制定的拍卖须知关于拍卖标的具体情况第4条载明，委托方与李力签订有联营协议。特别说明部分第2条载明委托方与李力签订的联营协议等相关事宜均由委托方负责解释，并由委托方与买受人直接办理标的交割。拍卖当日，被告锦州古建房地产开发有限公司以4300万成交拍得上述标的，被告锦州饭店作为出让方即甲方与被告锦州古建房地产开发有限公司作为受让方即乙方签订房地产转让合同，双方就锦州饭店出让事宜，委托锦州益达拍卖有限公司公开拍卖，确定锦州饭店房地产权的转让价为人民币肆仟叁佰万元整（43000000.00元），就交割工作双方进行了约定，其中第3条约定，双方确认的产权转让总价及转让面积，以锦州饭店的土地使用证及房屋使用证面积为准（转让时间为2013年5月17日拍卖之日）。就双方在拍卖前经拍卖行公示的拍卖须知中的已明示的瑕疵问题，经双方协商确定处理意见为：②锦州饭店原承担合同有效，由买受人继续依法履行。甲方将已收取的租金，退还给乙方。③锦州饭店已承租的业户，因政府拍卖而未履行的合同，甲方将已收租金返还承租业户。④因政府拍卖，甲方委托乙方清理锦州饭店的原承租业户，所支出的费用，由乙方提供相关凭证，经甲方确认，双方协商，由甲方一次性给付。此后，被告依据房地产转让合同第四条第2项约定，由被告锦州饭店于2014年5月21日和2014年9月16日将已收租金653150.26元退给锦州古建房地产开发有限公司。
另查，2013年，原告因被告锦州饭店未能如约支付原告经营效益款，诉至本院，要求被告锦州饭店继续履行联合经营协议，给付应得合同利益。2013年11月13日，本院作出（2013）古民二初字第00116号民事判决书，认定截止2013年5月17日之前，原告与被告锦州饭店共收取租金806.6万元，判决被告锦州饭店给付原告应得合同利益55.2万元，并对原告要求继续履行联合经营协议的主张，以双方联合经营的场地已经拍卖转让给他人，被告已不能控制，该协议事实上已不能履行为由，驳回该项请求。
2013年6月1日，被告锦州古建房地产开发有限公司与沈阳吉元盛宝投资控股有限公司签订租赁合同，约定将受让的被告锦州饭店的部分房屋（具体是现经营体育用品商店的范围）租给用于经营安踏品牌使用，年租金为95万元，租期为一年，原告就此提供了租赁合同。
被告锦州古建房地产开发有限公司于2015年8月11日，向原告发送通知函，内容为：被告锦州古建房地产开发有限公司通过拍卖的方式已经合法取得锦州饭店的房地产所有权，现古建公司为了大力发展公司经营，按古建公司的运营规划及决策对此处房产进行拆除改造，如此处有原告的物品或设施以及其他，要求在七日内进行搬迁并清除干净，若由于未能及时搬迁而造成的任何损失与被告锦州古建房地产开发有限公司无关。
本案在诉讼过程中，原告就装修改造部分于2015年8月31日向本院提出证据保全申请并申请对原告位于锦州市古塔区中央大街28号投资装修改造项目工程施工面积约930平方米按照市场价格进行评估。本院于2015年8月31日下发（2015）古民初字第00109号民事裁定书，对原告申请进行证据保全，裁定被告锦州古建房地产开发有限公司停止对锦州市古塔区南邻无名路（老新华书店北侧）、北至上海路、西临广西街、东临中央大街工地的施工行为至现场评估完毕之日；被告锦州古建房地产开发有限公司对坐落于锦州市古塔区人民街三段28号的匹克运动、安踏运动、特步运动经营场所不得进行施工行为至现场评估完毕之日，并依原告申请通过锦州市中级人民法院技术处依法委托锦州辽西资产评估有限公司就投资装修改造项目工程价值进行评估，2015年9月8日，该评估机构向锦州市中级人民法院技术处发送退件申请，载明，评估机构于2015年9月7日进行了现场勘察工作，现场经询问办案法官，得知此案件尚未进行判决，当事双方仍有争议，评估对象和评估范围仅有原告方进行指认，并且存在不确定性。在现场勘察过程中，发现部分房屋已经被拆除，部分房屋改造工程也无法确定其工程量及其所用材质，现场勘查工作未能全部进行。对方当事人中途离场也未在现场勘查表上签字。鉴于此案评估对象和评估范围存在不确定性，造成未来评估风险不可控制，故将该委托退回。2015年9月10日，锦州市中级人民法院技术处对此次评估予以终结。2015年10月14日，本院通过锦州市中级人民法院技术处依法另行委托辽宁鑫达资产评估事务所进行评估，2016年4月8日，该评估机构出具评估报告，载明：评估方法采用重置成本法和市场法，经评估，委估资产在评估基准日2015年5月20日的评估总值为758100元。
诉讼过程中，被告对上述评估结论提出异议，但不申请评估人出庭，就其提出异议，本院向评估机构发函，要求评估机构对以下问题进行答复，1、报告完成日为2016年4月8日，评估基准日为何定为2015年5月20日；2、该评估报告依据的法规依据为《国有资产评估管理办法施行细则》，本案委托评估资产为个人资产，国有资产和个人资产评估的法规依据有无区别，《国有资产评估管理办法施行细则》对本案评估结果有无影响；3、该评估报告适用重置成本法和市场法，哪些适用重置成本法，哪些适用市场法，是否考虑了评估标的使用年限的因素进行折旧。4、委托评估的面积与评估报告载明的面积不符。5、评估结论中已拆除部分的评估依据。评估机构于2016年12月7日答复结果如下：1、评估基准日：根据本项目实际情况，选择2015年5月20日为评估基准日，符合本项目中委托鉴定的要求。有利于评估结果服务于评估目的。2、评估基准日的选择，于现场勘察时，已与承办法官商定，并签字确认。3、法规依据：包括《国有资产评估管理办法施行细则》及其他与资产评估有关的法律、法规。其他与资产评估有关的法律、法规包括有关保函造价信息的法律法规及拍卖法等。参评对象部分联营资产已参与国有资产拍卖，故本项目评估过程依法参考了《国有资产评估管理办法施行细则》。4、评估过程针对不同的评估对象采用了市场法和重置成本法，已在评估过程明细表中标注。成本法中，根据评估对象使用年限等综合因素，已对评估对象使用了适当的成新率。详见评估计算过程明细表。5、委托要求中工程施工面积约930平方米，该面积为房屋建筑面积，对迎评估明细表中的1-5项。评估明细表中第6、7项为房屋内部的局部装修面积，并非房屋建筑面积，第6、7项也在委托要求的评估范围内。6、已拆除房屋评估过程依据原拍卖评估报告及公开拍卖结果。2016年12月9日补充答复如下：法规依据：国有资产和个人资产评估的法规依据无区别，《国有资产评估管理办法施行细则》对本案评估结果无影响。2、原拍卖评估报告由原承办法官合法调取后提供给我单位，并非我单位私自调取。3、评估所需的已拆除房屋的信息资料（房屋照片、房屋结构及装修状况）我单位已要求承办法官搜集质证，并已提供给我单位。
诉讼过程中，被告锦州古建房地产开发有限公司提供一份其委托鉴定的2014年6月24日锦州市房屋安全鉴定中心出具的对锦州市古塔区中央大街三段28号房屋的房屋安全鉴定报告，鉴定结论为：经现场勘查，对照建设部颁《房屋完损等级评定标准》判定服装、鞋帽商业用房房屋完损等级为一般损坏房，其它用房房屋完损等级为严重损坏房。并依据《危险房屋鉴定标准》判定服装、鞋帽商业用房危险等级为C级：“部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。”其它用房危险等级为D级：“承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。”
本院所确认的上述事实有原告提供的联合经营协议书、三份补充协议书、本院（2013）古民二初字第00116号民事判决书、拍卖公告、拍卖须知、拍卖成交确认书、房地产转让合同、资产评估报告，被告锦州饭店提供的《锦州市人民政府关于市服务业所属16户国有企业有关问题纪要》、拍卖须知、房地产转让合同、联营协议及三份补充协议、退租金收据，被告锦州古建房地产开发有限公司提供的拍卖成交确认书、房地产转让合同及双方当事人陈述笔录载卷佐证，上述证据材料已经开庭对质和本院的审查，可以采信。
本院认为，原告与被告锦州饭店签订的联合经营协议、补充协议以及被告锦州古建房地产开发有限公司与被告锦州饭店签订的房地产转让协议均系当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。在合同履行过程中，被告锦州饭店将联营房产拍卖，对与原告的联营协议未予以处理，且在拍卖公告拍卖须知中关于拍卖标的具体情况载明委托方与李力签订有联营协议。被告锦州古建房地产开发有限公司竞买取得上述标的后，与被告锦州饭店签订的房地产转让合同，就交割工作双方进行了约定，其中就双方在拍卖前经拍卖行公示的拍卖须知中的已明示的瑕疵问题，经双方协商确定处理意见为：②锦州饭店原承担合同有效，由买受人继续依法履行。甲方将已收取的租金，退还给乙方。基于上述约定，被告锦州古建房地产开发有限公司应依法继续履行被告锦州饭店与被告李力之间的联合经营协议。关于原告的租金分配请求，应按照协议中的租金分配约定执行。自2013年5月17日起，原告提供锦州古建房地产开发有限公司与沈阳吉元盛宝投资控股有限公司的租赁合同证明被告锦州古建房地产开发有限公司的租金收益为95万元，被告锦州古建房地产开发有限公司否认该事实，但就原告提供的锦州古建房地产开发有限公司与沈阳吉元盛宝投资控股有限公司的租赁合同未提供反驳性证据，故认定合同载明收益的事实存在。按照双方关于在2006年57万元租金基础上新增加部分，双方按照5：5比例分配及甲方（锦州饭店）年度全部新增效益不低于三十万元，当年达不到时由乙方（李力）以乙方当年分成补偿的约定，被告锦州古建房地产开发有限公司在当年新增收益按照5：5比例分配【（95万-57万）÷2=19万】低于三十万元的情况下，由原告以当年分成补偿，故应由被告锦州古建房地产开发有限公司给付原告租金收益8万元。对于原告的其他租金收益请求，在诉讼过程中，原告撤回起诉，保留另诉的权利，本院予以准予。另被告锦州古建房地产开发有限公司在合同履行过程中，将联营资产拆除，其行为表明其不履行合同义务，合同已无法继续履行，原告主张合同终止履行请求装修改造的残值损失，予以支持。该损失的具体数额，因原告装修改造的事实存在，拆除前，被告古建房地产开发有限公司未对联营协议进行处理，基于被告古建房地产开发有限公司拆除导致无法现场核对，由此评估机构依据相关材料做出评估结论，被告提出的异议内容，评估机构进行了回复，做出了合理的解释，应予以采信。关于原告请求被告锦州饭店承担责任一节，因其认可被告锦州饭店与被告锦州古建房地产开发有限公司的房地产转让合同中对于原承担合同的约定，故不予支持。关于被告锦州古建房地产开发有限公司出具房屋安全鉴定报告，证明所拆除房屋系危房一节，因其在拆除前给原告的通知中载明的拆除事由为了大力发展公司经营，按古建公司的运营规划及决策对此处房产进行拆除改造，未提及危房问题，且未提供证据证明将此情况通知原告，本案评估过程中亦未向本院及评估机构提供此证据，且在拍卖评估报告及本次评估中认定了房屋的价值，综合以上证据，应采信评估报告的结论，对被告锦州古建房地产开发有限公司的上述主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第八十九条、第九十七条第一款第（七）项，第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告锦州古建房地产开发有限公司承担的原告李力与被告锦州饭店之间的联合经营协议于2015年5月17日终止履行；
二、被告锦州古建房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告李力应得合同利益8万元；
三、被告锦州古建房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告李力装修改造残值损失758100元；
四、驳回原告李力的其他诉讼请求。
案件受理费19252元，由原告李力负担7071元，被告锦州古建房地产开发有限公司负担12181元，保全费100元，评估费20000元，由被告锦州古建房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
审 判 长 岳 莉
人民陪审员 王 新
人民陪审员 李佳宁
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 卜文淇