广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0703民初3762号
原告：江门市和泰物业服务有限公司，住所地：江门市江海区外海中华大道154号401室。
法定代表人：陈锦添，该公司总经理。
委托代理人：施健伟，男，1992年10月26日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，系该公司员工。
委托代理人：李渭瑜，女，1991年3月16日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，系该公司员工。
被告：孔祥敏，女，1975年8月24日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，
原告江门市和泰物业服务有限公司(以下简称“和泰物业公司”）诉被告孔祥敏物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年11月1日公开开庭进行了审理。原告和泰物业公司的委托代理人施健伟、李渭瑜到庭参加诉讼。被告孔祥敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告和泰物业公司诉称：江门市蓬江区喆陶居住宅小区业主委员会与原告于2015年12月16日签订《喆陶居小区物业服务合同》，双方约定：原告为该小区提供物业服务，带电梯住宅房屋物业服务费按建筑面积1.9元/㎡/月，物业共有部位、共有设施、设备、公共场地等的大、中修和更新、改造费及零配件费由全体业主承担，业主每月的物业服务费缴纳时间为每月1日至10日，逾期交纳的，从逾期之日起，每天按应交物业费的3‰支付滞纳金等。另外，上一任物业管理公司的服务终止期为2015年11月30日，次日至12月15日期间由喆陶居业委会代为聘请服务人员，据此，该业委会同意原告从2015年12月1日起收取物业管理费和车位服务费，并由原告负责结付物业管理空白期所产生的相关费用。被告是该小区3幢401室业主，已接受原告为其提供的物业服务，根据其房屋面积151.72㎡，每月应付物业服务费288.3元，但被告没有交纳过物业服务费和公共场地及共用设备维修维护费，至今拖欠的物业服务费共5189.4元、公共场地和共用设施维修维护费共475.7元，原告多次催收无果，为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2015年12月1日至2017年5月31日的物业服务费共人民币5189.4元及违约金（分别以每月拖欠的物业服务费为基数，从拖欠物业服务费的次月次日即2016年1月11日起按月利率2%计至费用付清之日止）；二、两被告向原告支付公共场地和公用设施维修维护费共人民币475.7元及违约金（以拖欠的上述费用总额为基数，从原告最后一次发出催交该费用通知的次日即2017年5月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至费用付清之日止）；三、被告承担本案的诉讼费用。在庭审中，原告将其在起诉状中第二项诉讼请求所列的公共场地和公用设施维修维护费更正为475.7元（原起诉状中存在四舍五入的计算差别问题），将其所列的该项费用的违约金的计算标准更正为以欠付的总费用为基数，从原告最后一次发出催交该费用通知的次日即2017年5月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至费用付清之日止。
和泰物业公司在举证期限内提供的证据有：
1、资质证书、年检信息，证明原告具有三级物业服务资质；
2、关于选定新物业服务企业的表决结果公告、喆陶居小区物业服务合同、物业服务合同签订公告，证明原告为喆陶居提供物业管理服务，约定物业服务费、公共场地和公用设施维修维护费及违约金等的计算方式，被告一直拖欠2015年12月1日至2017年5月31日共18个月的物业服务费及违约金；
3、关于喆陶居公共设施设备运行现状检查情况的函、关于对区内绿化养护调整的函、公共设施设备修改及绿化养护调整的复函，证明经喆陶居业委会同意对公共场所和共用设施维修维护，且有关费用由全体业主共同分担；
4、修剪树木费票据、关于修剪小区内榕树事项表决事宜的公告、关于表决修剪小区树木事项结果公告、关于修剪大树的通知，证明小区树木已修剪并由原告现行垫付5160元，按全区86户分摊，被告拖欠60元；
5、票据、关于小区楼宇对讲系统维修更换报价的函、小区楼宇对讲系统维修更换报价的复函，证明小区2、3幢已更换维修住户室内分机与门卫主机连通系统并由原告先行垫付3000元，按全区86户分摊，被告拖欠35元的事实；
6、3幢货梯变频门机盒、变频器更换维修费票据2份、关于维修3幢货梯报价的函、复函、维修部工作单，证明小区3幢已更换维修货梯变频门机盒、变频器，由原告先行垫付14375元，按3幢58户分摊，被告拖欠248元的事实；
7、3幢客梯门机编码器更换费票据、关于更换3幢客梯门机编码器报价的函、复函、维修部工作单，证明小区3幢已更换客梯门机编码器并由原告先行垫付2875元，按3幢58户分摊，被告拖欠50元的事实；
8、3幢货梯底坑涨紧轮更换费票据、关于3幢货梯更换底坑涨紧轮报价的函、复函、维修部工作单，证明小区3幢已更换货梯底坑涨紧轮并由原告先行垫付960元，按3幢58户分摊，被告拖欠16.5元的事实；
9、3幢客梯门帘光幕更换费票据、关于更换3幢客梯门帘光幕报价的函、复函、维修部工作单，证明小区3幢已更换客梯门帘光幕并由原告先行垫付2160元，按3幢58户分摊，被告拖欠37.5元的事实；
10、3幢客梯平层感应器更换费票据、关于更换3幢客梯平层感应器报价的函、复函、维修部工作单，证明小区3幢已更换客梯平层感应器并由原告先行垫付1720元，按3幢58户分摊，被告拖欠30元的事实；
11、催缴物业服务费和公共设备维修费通知及照片，证明原告催促被告在限期内缴纳相关费用；
12、不动产登记信息证明，证明被告为涉案标的的权属人；
13、江门市蓬江区喆陶居住宅小区户数证明，证明小区内有86户住户，其中3幢有58户；
14、江门市房地产登记申请书（二），证明被告为涉案标的的权属人。
被告孔祥敏无到庭，无答辩，在举证期限内也无提供证据。
本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：
原告和泰物业公司提供的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》载明：“企业名称：和泰物业公司，资质等级：三级，发证机关：江门市住房和城乡建设局，有效期：2015年7月7日至2016年7月6日…。”
原告与江门市蓬江区喆陶居住宅小区业主委员会（以下简称“喆陶居业委会”）于2015年12月16日签订《喆陶居小区物业服务合同》，双方主要约定：“甲方：江门市蓬江区喆陶居住宅小区业主委员会（以下简称“喆陶居业委会”），乙方：和泰物业公司，物业类型：住宅小区（本物业包括：住宅房屋、车房、车位、商铺等），坐落位置：江门市蓬江区ＸＸ二路1号、3号文华苑喆陶居2、3幢。甲方同意选聘乙方为小区的物业服务公司，本物业的业主和非业主使用人均应遵守本合同。服务内容：房屋建筑共用部位的小修、养护和管理服务…甲方委托乙方其他事项。为了保证本物业的服务、养护工作正常开展，物业服务公司必须收取服务费，服务费从接管之日开始计算缴交，缴交时间为每月1至10号，由本小区各位业主（或非业主物业使用人）自觉到管理处交纳物业服务费，结算方式以现金或银行转账缴纳以及自动划扣费用，物业服务费的收取标准为带电梯住宅房屋物业服务公司按建筑面积1.9元/㎡/月向业主或非业主使用人收取，车位停放及清洁服务费按地库（已购）小车位60元/位/月，露天停放小车位220元/位/月，摩托车车位5元/位/月，业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交纳滞纳金，所收取的滞纳金不得多于应交本金金额…本物业共用部位、共用设施、设备、公共场地等的大、中修和更新、改造费及零配件费由全体业主承担，可资金筹集，使用与管理按照有关法律、法规和有关规定执行。服务期限：自2015年12月16日起至2018年12月15日止…。”
喆陶居业委会于2016年12月20日出具的《证明》载明：“兹和泰物业公司从2015年12月1日起开始收取物业服务费，上半个月小区所产生的人员劳务费及水电杂费一并由贵司承担。”
喆陶居业委会于2016年1月6日出具的《公共设施设备维修及绿化养护调整的复函》载明：“和泰物业公司：《关于喆陶居公共设施设备运行现状检查情况的函》、《关于对区内绿化养护调整的函》已收悉，现复函如下：根据反映的事项，经业委会现场踏察并会议讨论，同意委托你公司对所反映的事项意见进行实施，有关费用由全体业主共同分担…。”喆陶居业委会于2016年12月17日出具的《关于修剪大树的通知》载明：“各业主、和泰物业公司：关于修剪小区树木事项经全体业主表决通过，现就修剪工作委托和泰物业公司组织开…。”江门市鹏展园林绿化工程有限公司于2016年12月26日出具的《收款收据》（NO.0023375）载明：“客户名称：喆陶小区，名称：修剪及清运喆陶小区内绿化的人工费、吊车费，金额合计：人民币5160元…。”
喆陶居业委会于2016年1月16日出具的《小区楼宇对讲系统维修更换报价的复函》载明：“和泰物业公司：《关于小区楼宇对讲系统维修更换报价的函》已收悉，现复函如下：同意和泰物业公司就维修更换小区楼宇对讲系统所报的价格7000元（2幢对讲门铃系统4000元，2幢、3幢室内分机与门卫连通系统3000元），并委托该公司以业委会名义按照分摊额度向各业主（住户）收取…。”诚信智能科技有限公司于2016年1月30日开具的《收款收据》（NO.536277）载明：“品名：门口机…金额合计：人民币7000元…。”
喆陶居业委会于2016年1月16日出具的《维修3幢货梯报价的复函》载明：“和泰物业公司：《关于维修3幢货梯报价的函》已收悉，现复函如下：同意和泰物业公司就维修3幢货梯所报项目及价格（维修需更换的零配件有：黑色变频门机盒1个5175元、变频器MCB3板9200元，合计14375元），并委托该公司以业委会名义按照分摊额度向各业主（住户）收取…。”广东名优电梯工程有限公司于2016年3月3日出具的《收据》（NO.2921677）载明：“今收到和泰物业公司交来零配件费用5175元…。”广东名优电梯工程有限公司于2016年3月3日出具的《普通发票》（NO.02014127）载明：“购买方名称：和泰物业公司，贷物名称：变频器MCB3板，价税金额合计：人民币9200元，销售方：广东名优电梯工程有限公司…。”
喆陶居业委会于2016年1月29日出具的《更换3幢客梯门机编码器报价的复函》载明：“和泰物业公司：《关于更换3幢客梯门机编码器报价的函》已收悉，现复函如下：同意和泰物业公司就更换3幢客梯门机编码器所报的价格（2875元），并委托该公司以业委会名义按照分摊额度向各业主（住户）收取…。”广东名优电梯工程有限公司于2016年3月3日出具的《收据》（NO.2921678）载明：“今收到和泰物业公司交来零配件费2875元…。”
喆陶居业委会于2016年4月1日出具的《关于3幢货梯更换底坑涨紧轮报价的复函》载明：“和泰物业公司：《关于3幢货梯更换底坑涨紧轮报价函》已收悉，现复函如下：经业委会讨论已同意和泰物业公司就关于3幢货梯更换底坑涨紧轮所报的价格（960元），并按照分摊额度向各业主（住户）收取…。”广东名优电梯工程有限公司于2016年5月19日出具的《普通发票》（NO.01908683）载明：“购买方名称：和泰物业公司，贷物名称：涨紧轮，价税金额合计：人民币960元，销售方：广东名优电梯工程有限公司…。”
喆陶居业委会于2016年4月15日出具《更换3幢客梯门帘光幕报价的复函》载明：“和泰物业公司：《关于更换3幢客梯门帘光幕报价的函》已收悉，现复函如下：同意和泰物业公司就更换3幢客梯门帘光幕所报的价格（2160元），并委托该公司以业委会名义按照分摊额度向各业主（住户）收取…。”广东名优电梯工程有限公司于2016年5月19日出具的《普通发票》（NO.01908684）载明：“购买方名称：和泰物业公司，贷物名称：光幕，价税金额合计：人民币2160元，销售方：广东名优电梯工程有限公司…。”
喆陶居业委会于2016年9月5日出具的《更换3幢客梯平层感应器报价的复函》载明：“和泰物业公司：《关于更换3幢客梯平层感应器报价的函》已收悉，现复函如下：经讨论同意和泰物业公司就更换3幢客梯平层感应器所报的价格（1720元），并委托该公司以业委会名义按照分摊额度向各业主（住户）收取…。”广东名优电梯工程有限公司于2016年11月2日出具的《收据》（NO.1112496）载明：“今收到和泰物业公司交来零配件费1720元…。”
原告于2016年10月20日作出《催缴物业服务费和公共设备维修费通知》，载明：“业主：自2015年12月以来，原告按质按量完成各项工作和一些维修事项，许多业主根据通知主动前往服务中心缴交维修费，现仍有个别未能按时缴交维修费和物业服务费的业主或住户，请于2016年10月31日前到服务中心缴交…。”原告于2017年5月17日作出《温馨提示》，载明：“请业主或住户抽空到小区物业服务中心缴交2015年12月至2017年5月小区公共维修费及物业服务费用…。”原告提供的照片显示其已将上述催缴通知及提示进行张贴并拍照。
喆陶居业委会于2017年9月16日出具的《户数证明》载明：“兹证明喆陶居小区共有带电梯住宅楼宇两幢（2、3幢），业主共100户，其中2幢28户，3幢58户…。”
另查明，江门市不动产登记中心出具的《江门市房地产登记申请书（二）》载明：“受让人：孔祥敏，转让人：黄XX，房屋座落：蓬江区文华苑3幢401室，建筑面积：151.72㎡…落款受让人（签章）：孔祥敏，2010年3月31日。领证日期：2010年4月14日。”江门市不动产登记中心出具的《不动产登记信息证明》载明：“权属人：孔祥敏，共有情况：单独所有，房屋坐落：蓬江区文华苑3幢401室，建筑面积：151.72㎡…。”
在庭审中，原告陈述在喆陶居小区前期服务企业终止服务后，该小区业主委员会通过相关程序选定聘请原告为该小区提供物业服务，因原告进驻喆陶居小区提供物业服务时，小区所在房屋早已竣工验收，各个业主也早已接收房屋使用，原告没有与每一位业主签订物业服务合同，只是与该小区业委会签订了服务合同，原告实际于2015年12月1日进驻该小区提供物业服务，并从该时起收取物业服务费。在原告主张的上述各项公共场地和公用设施维修维护费用均由原告先行垫付。被告在原告进驻该小区后一直没有缴纳过物业服务费及上述维修维护费。原告有通过电话、当面告知或在被告门口张贴通知的方式向被告催收物业服务费及维修维护费。原告与喆陶居业委会签订的物业服务合同中约定的违约金过高，原告在实践中计算滞纳金（违约金）一般以业主拖欠的每月物业服务费为基数，按月利率2%计算。同时，原告陈述对于2017年5月31日之后发生的物业服务费，原告视具体情况再另行主张权利。
本院认为：综合分析当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，原告和泰物业公司提供的《喆陶居小区物业服务合同》、《证明》、《收款收据》、《普通发票》、《江门市房地产登记申请书》、《不动产登记信息证明》等证据有原件，被告孔祥敏经本院合法传唤无到庭，也没有向本院提出书面的答辩或反驳意见，应视为被告放弃其相应权利，并应承担相应的法律后果，故本院确认原告提供上述证据的真实性。由此，从原告提供的上述证据可以证实原告于2015年12月16日起接受喆陶居业委会的委托为该小区提供物业服务至今，原告并与喆陶居业委会签订了物业服务合同，因此，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”可以认定原告与被告孔祥敏之间建立物业服务合同关系，上述合同关系已在原告与被告孔祥敏之间真实发生，没有违反法律的强制性规定，依法具有法律效力。
关于被告孔祥敏应否向原告缴纳物业服务费、公共场地和共用设施维修维护费的问题。依照《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因原告于2015年12月16日起已进驻喆陶居小区，为该小区业主提供物业服务至今，而原告未能举证证明被告于何时起接收房屋使用或实际是否已接收房屋使用，从原告提供的《江门市房地产登记申请书（二）》显示，被告孔祥敏于2010年4月14日领取该小区3幢401室房屋的房产证，即被告至少从上述日期开始享有对该房屋占有、使用、处分等物权权利，故可以认定被告至少于2010年4月14日起已经接收401室房屋使用或取得该房屋的处分权，由此，从本案证据未能显示被告于上述时间接收房屋后从2015年12月1日至2017年5月31日有缴纳过物业服务费以及公共维修维护费，故原告主张经其多次催促被告仍未缴纳上述期间的费用，要求被告支付物业服务费及公共维修维护费的请求合法有据，本院予以支持。对于物业服务费的金额，依据原告与喆陶居业委会签订的《喆陶居小区物业服务合同》中关于物业服务费计费标准、公共场地和共用设施维修维护费等的约定以及原告提供的《不动产登记信息证明》中载明的3幢401室房屋的建筑面积，原告要求被告支付的物业服务费为5189.4元〔按每月应付的物业服务费288.3元（151.72㎡×1.9元/㎡）×未缴的时间18个月〕的请求依据充分，本院予以支持。对于公共场地、公用设施维修维护费，依据原告提供的《收据》、《普通发票》以及《户数证明》等证据，原告要求被告支付该维修维护费为475.7元〔即3幢分担的费用为（5160元+3000元）÷86户＋（5175元+9200元+2875元+960元+2160元+1720元）÷58户〕的请求合法合理，本院予以支持。
关于原告主张的违约金（滞纳金）如何确定的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失…。”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，被告逾期缴纳物业服务费及公共场地、公用设施维修维护费已违反原、被告双方的约定，已构成违约，依法应承担相关的违约责任。依照原告与喆陶居业委会签订的《喆陶居小区物业服务合同》关于违约责任如何承担的约定以及在庭审中原告陈述其实践中一般按月利率2%计算违约金，同时给予业主宽限期，超过宽限期才主张违约金，违约金从次月1月11日开始计算的内容，而原告未能举证证明其因被告违约造成的具体损失，实际上因被告违约造成原告的直接损失为被告未缴纳上述费用占用原告资金的损失，由此，原告与喆陶居业委会在上述《喆陶居小区物业服务合同》关于违约金计算标准的约定以及原告在平常计算违约金的标准已超出造成原告的直接损失，按此标准计算的违约金明显过高，因此，本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之三，原告主张物业服务费的违约金应为：2015年12月的违约金，从2015年1月11日（即超过宽限期后）开始计算，2016年1月的违约金，从2016年2月11日开始计算，以此类推，均按每月应付的物业服务费288.3元为基数，均按每日万分之三计至物业服务费清偿之日止。原告请求上述违约金的超出部分依据不足，本院不予支持。对原告主张公共场地、公用设施维修维护费的违约金，因双方对此没有具体约定，故原告主张以拖欠的该费用总额为基数，从原告最后一次发出催交该费用通知的次日即2017年5月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至该费用清偿之日止的请求没有超出法律规定的范围，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告孔祥敏应自本判决生效之日起十日内向原告江门市和泰物业服务有限公司支付物业服务费人民币5189.4元以及违约金（2015年12月的违约金，从2016年1月11日开始计算，2016年1月的违约金，从2016年2月11日开始计算，以此类推，均按每月应付的物业服务费288.3元为基数，均按每日万分之三计至本判决确定的履行期限届满之日）至物业服务费清偿之日止；
二、被告孔祥敏应自本判决生效之日起十日内向原告江门市和泰物业服务有限公司支付公共场地和公用设施维修维护费人民币475.7元以及违约金（以475.7元为基数，从2017年5月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至本判决确定的履行期限届满之日）至维修维护费清偿之日止；
三、驳回原告江门市和泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。
被告孔祥敏如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告孔祥敏全部负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 杨丽燕
人民陪审员 蓝志想
人民陪审员 李樊荇
二〇一七年十二月十八日
法官 助理 黄乐媛
书 记 员 李贞琴