宁夏回族自治区永宁县人民法院
民事判决书
（2017）宁0121民初1061号王辉
原告（反诉被告）：宁夏北方置业开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县望远经济开发区四号路口。
法定代表人：郝学英，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：于群，女，1988年2月10日出生，满族，大学文化程度，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区江南水乡A区20-5-302室。
委托诉讼代理人：韩智，宁夏诚托律师事务所律师。
被告（反诉原告）：马旭宝，男，1976年11月13日出生，回族，高中文化程度，个体，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。
委托诉讼代理人：田超、王坚，宁夏世仑律师事务所律师。
原告宁夏北方置业开发有限公司（以下简称：北方置业公司）与被告马旭宝商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理，被告马旭宝于2017年5月16日提起反诉，本案依法适用简易程序，于2017年6月5日公开开庭进行了审理。原告北方置业公司的委托诉讼代理人于群、韩智，被告马旭宝的委托代理人田超、王坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北方置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告马旭宝支付原告购房欠款55万元，违约金26675.00元（自2014年8月1日至2017年3月31日）共计576675.00元，并支付违约金至实际款项付清之日；2.本案诉讼费由本诉被告承担。事实和理由：2012年12月3日，被告马旭宝与原告北方置业公司签订了《商品房买卖合同》，购买了原告位于“宁夏望远建材商贸物流园”P6-01号，面积为131.53平方米的房屋，合同约定房款总价共计1118005.00元，付款方式为被告于2014年7月30日前付清，合同还就双方其他权利义务进行了明确约定。但是在合同签订后，被告却未能按照合同约定的期限付清房款，经多次催要，至今下欠购房款55万元。原告为维护自身合法权益，诉至本院。
被告马旭宝辩称，首先，就合同约定而言，根据《商品房买卖合同》的条款及内容可以明确，原、被告双方就本案所涉合同义务的履行设定了先后顺序：1.被告于合同签订之日即2012年12月3日向原告支付568005.00元购房款；2.原告应于2012年12月31日前将涉案房屋交付被告使用；3.原告于2012年12月31日起180日内为被告办理权属登记；4.被告于2014年7月30日前向原告支付剩余55万元购房款。合同签订后，被告如约支付了568005.00元购房款，但原告未如约交付房屋，也未如约办理该房屋的权属登记，原告请求支付下剩55万元购房款的主张没有事实和法律依据，原告应就其违约行为承担合同约定和法律规定的全部责任。其次，就法律规定而言，根据《合同法》第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。据此，原告未按约定时间交付房屋、办理过户登记，原告的违约行为导致合同目的无法实现，进而无法继续履行合同，被告针对本诉原告的违约行为行使先履行抗辩权符合法律规定，有权拒绝支付下剩购房款。
被告（反诉原告）马旭宝向本院提出诉讼请求：1.依法解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令反诉被告返还购房款568005.00元，并支付资金占用期间的利息150521.00元（按中国人民银行同期贷款基准利率6%自付款之日计算至起诉之日，之后利息支付至房款付清之日），支付违约金2840.00元；3.案件反诉费由反诉被告负担。事实和理由：2012年12月3日，反诉原告与反诉被告签订了编号为CF-2000-0171的《商品房买卖合同》，合同约定由反诉原告购买反诉被告位于宁夏望远建材商贸物流园P6-01号商品房，面积为131.53平方米，约定房屋价款为1118005.00元，付款方式为合同签订后支付568005.00元，剩余55万元于2014年7月30日前付清。同时约定反诉被告于2012年12月31日前将该房屋交付反诉原告使用，并于2012年12月31日起180日内办理权属登记。合同签订后，反诉原告如约支付568005.00元购房款，但反诉被告未按合同约定履行合同义务，按照合同约定，反诉原告有权解除合同，要求退还房款。反诉原告为维护其合法权益特提起反诉。
原告（反诉被告）北方置业公司辩称，1.反诉原告陈述我公司不予交房不属实，涉案房屋是现房，合同签订之时就具备了交付条件，我公司多次通知反诉原告，但其拒不办理房屋交接手续；2.反诉请求本身不能成立，反诉原告已无权解除合同，合同的解除权具有严格的期间限制，反诉原告已经丧失了对该合同的解除权，基于反诉原告已无合同解除权，故请求我公司承担资金占用利息、违约金并承担反诉费的诉请理应驳回；3.反诉原告同时请求我公司支付资金占用利息和违约金的主张缺乏法律依据，属于同时主张。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）北方置业公司围绕诉讼请求提交了如下证据：1.商品房买卖合同一份，证实2012年12月3日，双方签订合同，原告将涉案房屋出售给被告马旭宝，合同总价款为1118005.00元，合同签订后被告支付了合同价款568005.00元，剩余55万元双方约定于2014年7月30日前付清，同时合同就房屋的交付以及合同解除作出了明确约定，被告未按合同约定支付原告剩余购房款，该合同于2013年8月20日在永宁县房管局进行了备案登记，原告备案登记的合同义务已经履行完毕。被告已丧失合同解除权。2.收款收据一张、中通快递单、查询单各一张、律师催款函一张，证明被告就涉案房屋在合同签订后只支付了568005.00元，剩余房款经原告多次催要至今未付；3.2013年8月22日法治新报一份，证明原告就涉案房屋所在区域所有未办理房屋交接手续的客户发出交房公告，要求买受人携带证件及资料办理房屋入住手续及交房手续，被告至今未办理；4.商品房预售许可证、工程竣工验收备案表各一份，证明2012年8月13日经永宁县质监站等部门综合验收合格，2012年9月14日永宁县住建局颁发预售许可证。经本院组织质证，被告马旭宝对商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，根据合同约定，原告应当在2012年12月31日前交付涉案房屋，被告第二次付款时间是2014年7月30日前，该合同系约定了先后履行顺序的双务合同，原告未按约定时间交付房屋，其起诉的基本事实不能成立；对中通快递单和律师催款函证据三性均不予认可，快递单和催款函载明的时间是2015年9月11日，该日期与合同约定的原告应当交付房屋的日期超过近三年时间，在原告未履行交房义务前任何形式的所谓权利主张均不能对抗原告应当承担的合同法的责任；对法治新报上发布公告的事实本身无异议，按照合同约定和法律规定，双方当事人并未约定以一方单方发出公告的方式作为交付房屋要件行为的合意，公告于2013年8月22日发出，根据公告内容可以证明截止公告发出之日，涉案房屋未履行交付及办理产权证义务。
被告（反诉原告）马旭宝围绕诉讼请求提交了如下证据：1.商品房买卖合同一份、宁夏北方置业开发有限公司收款收据一份，证明：2012年12月3日双方签订《商品房买卖合同》，约定原告将涉案面积为131.53平米的房屋出卖给被告，房屋价款1118005.00元，双方就涉案房屋形成买卖合同法律关系的事实；2012年12月3日被告依约向原告支付购房款568005.00元；按照合同第8、9条约定，原告应于2012年12月31日之前与被告签署房屋交接单并出示该商品房综合验收合格证明同时将涉案房屋交付被告使用，逾期超过61日交付，被告有权解除合同，原告应当承担已付购房款0.5%违约金；按照合同第12、15条规定，原告应当将房屋交付的资料报房产登记机关备案，如不能，被告有权要求退还已付购房款并承担法定孳息；截止开庭之日原告仍未将涉案房屋交付被告使用，也未办理房屋登记，由于原告的违约行为导致被告无法继续履行合同，进而使合同目的无法实现，因此，本诉请求不成立，反诉请求应当得到法庭支持。2.永宁县住建局调取的工程竣工验收备案表一份，相同的工程不同的开竣工时间、不同的报送审批时间、不同的勘察、设计、施工、监理、建设单位签字确认时间、备案机构的审查确认时间，证实所有的竣工验收备案载明的内容均系虚假。3.被告马旭宝申请证人马某某、王某某出庭作证，证实其二人于2013年3、4月份、9月份两次陪同马旭宝到售楼部要求交付房屋，售楼部均以手续未办好为由，未交付房屋。9月份去的时候，马旭宝曾要求售楼部的人给退房。经本院组织质证，原告的委托诉讼代理人对商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的不予认可，该证明能够证明解除权已经丧失，原告的义务只是提交资料进行房产备案，并非为被告直接办理房屋产权证书。认为二证人的证言相互矛盾，随意性太大，且没有其他证据佐证不具有证明力，对于被告提交的《工程验收竣工备案表》经备案登记，我公司予以认可。
本院审查认为，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的《工程竣工验收备案表》，因与行政部门备案的材料不一致，本院不予采信；2.被告提供的证人证言中对部分细节，证人表述不一致，且对被告要求退房一事的证言无其他证据佐证，本院对该部分证言不予采信。
经审理查明，2012年12月3日，原告（反诉被告）北方置业公司与被告（反诉原告）马旭宝签订《商品房买卖合同》，约定原告将其开发的位于宁夏望远建材商贸物流园P6-01号房屋出售给被告马旭宝，房屋建筑面积131.53平方米，合同价款1118005.00元，被告马旭宝已支付568005.00元，剩余55万元于2014年7月30日前付清，如未按合同规定的时间付款，逾期超过5日，出卖人有权解除合同；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金；出卖人在2012年12月31日前将经综合验收合同的商品房交付买受人使用，如逾期交房超过61日，买受人有权解除合同；出卖人在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。合同签订当日，被告马旭宝支付购房款568005.00元，2013年8月20日双方签订的合同经永宁县房屋产权产籍管理所备案，8月23日原告登报通知未办理交接手续买受人于2013年8月30日前办理交房手续。另查明，2012年5月10日，涉案房屋所属工程经勘察、设计、施工、监理、建设单位同意，于2012年10月11日由永宁县建筑工程质量监督站审查加盖永宁县建筑工程竣工验收备案专用章。2012年9月14日，永宁县住房和城乡建设局向原告颁发了商品房预售许可证。
本院认为，原告北方置业公司与被告马旭宝签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同应为有效。被告马旭宝主张，原告未按合同约定交付房屋，按照合同约定，逾期交房超过61日，被告有权解除合同，据此提出反诉，请求解除双方签订的合同，由原告（反诉被告）返还购房款，并支付利息损失、违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外；法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，合同约定房屋交付时间为2012年12月31日，至2013年3月2日如原告（反诉被告）未交付房屋，被告（反诉原告）即享有合同解除权，被告（反诉原告）马旭宝未提供有效证据证明其在2014年3月2日前行使合同解除权，该解除权消灭，故本院对被告的反诉请求不予支持，双方均应按照合同约定继续履行各自的义务。原、被告出示证据证实合同签订当日，被告（反诉原告）马旭宝支付购房款568005.00元，原告主张被告马旭宝下欠付购房款55万元，被告马旭宝未予以否认，本院予以确认。被告（反诉原告）主张，因原告（反诉被告）未按合同约定时间交付房屋并办理登记过户，双方签订的合同有先后履行顺序，原告（反诉被告）北方置业公司未履行交房、办理过户登记义务，被告（反诉原告）马旭宝有权拒绝支付剩余55万元购房款。根据被告（反诉原告）调取的《工程竣工验收备案表》证实，涉案房屋已于合同签订前经综合验收，原告提交的《交房公告》、《商品房买卖合同》显示，被告宁夏北方置业开发有限公司于2013年8月22日登报公告，通知业主于2013年8月30日前办理房屋交房手续；2013年8月30日，双方签订的合同在永宁县房屋产权产籍管理所登记备案。因房屋交接属于双方行为，北方置业公司举证证明其尽到交付房屋通知义务、履行资料报备义务，被告（反诉原告）马旭宝未证明其配合验收房屋，故不能以此作为不支付剩余房款的抗辩理由。被告（反诉原告）马旭宝未按期支付购房款，应继续支付购房款及承担相应的违约责任。关于违约金问题，原告北方置业公司要求按照合同约定，以未付房款55万元为基数，按照日万分之0.5计算自2014年8月1日起至实际欠款付清之日的违约金，不违反法律规定，本院予以支持。
综上，原告（反诉被告）北方置业公司主张被告（反诉原告）马旭宝支付下欠购房款55万元，并按双方约定的逾期付款违约责任计算方法支付违约金的诉讼请求，本院予以支持；被告（反诉原告）马旭宝主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，由原告支付利息损失及违约金的反诉请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、被告马旭宝于本判决生效后二十日内向原告宁夏北方置业开发有限公司支付下欠购房款55万元；
二、被告马旭宝以未付购房款为基数，按照日万分之零点五向原告宁夏北方置业开发有限公司支付自2014年8月1日至上述购房款实际付清之日的违约金，暂算至2017年3月31日为26675.00元；
三、驳回被告（反诉原告）马旭宝的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取4784.00元、反诉案件受理费2370.00元，均由被告（反诉原告）马旭宝负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员王辉
二〇一七年七月十八日
书记员唐亚东
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**附：本判决书适用的法律条文**
**《中华人民共和国合同法》**
**第一百零七条** 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
**第一百零九条** 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
**第一百一十四条** 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
**《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》**
**第十五条**
根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
**《中华人民共和国民事诉讼法》**
**第二百五十三条**
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。