江西省宁都县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0730民初1256号
原告：赖金江，男，1981年9月16日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。
原告：孙红婷，女，1986年12月11日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。
两原告共同委托诉讼代理人：郭庆华，宁都县黄石镇法律服务所法律工作者。一般代理。
被告：赣州恒丰房地产开发有限公司。住所地：赣州市章贡区长征大道东侧北端丰德园小区*栋*层*#写字楼。
法定代表人：刘水明，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：邓小林、曾小飞，江西宋城律师事务所律师。代理权限为特别代理。
原告赖金江、孙红婷与被告赣州恒丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖金江到庭参加诉讼，原告孙红婷未到庭参加诉讼，两原告共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还原告首付购房款122093元，按揭贷款30000元，承付违约金10950元，支付房屋租金3000元，共166043元。2、解除原、被告签订的房屋买卖合同（20141001619）（变更后）。3、本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：被告以拍卖方式取得位于宁都县××××大道疾控中心东侧编号为宁土告字（2012）第19号地块的建设用地使用权，建设的项目名称为梅江南苑，于2014年4月7日原、被告签订一份《赣州市商品房买卖合同》，被告把梅江镇南苑1幢A293商铺店一间出卖给原告，原告依约支付被告首付购房款162576元，按揭贷款10000元，并依约履行其他合同义务，可被告违约：1、被告违反《赣州市商品房买卖合同》合同第六条约定，被告与原告签约的面积与商品房实际面积有误差，依约原告有权退房，被告应承付违约金，并退还购房款。2、被告还违反《赣州市商品房买卖合同》第十七条约定，未按约在商品房交付使用后360天内办理产权登记手续，向原告提交《房屋所有权证》，依约原告有权退房，被告应将购房款退还原告，并承付违约金〈详见原合同〉。原告依约通知被告要求退房，并要求被告退还购房款及承担其他违约责任，被告拒绝。综上，被告与原告签订的《赣州市商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，被告未按《赣州市商品房买卖合同》约定，交付给原告与《赣州市商品房买卖合同》约定相符面积的商品房，未在《赣州市商品房买卖合同》约定的期限内办理产权登记手续，提交给原告《房屋产权登记证》，被告应承担违约责任，退还原告购房款，并承付违约金，原告有权退房，根据《合同法》的相关规定，原告特具诉讼，恳请人民法院依法判准原告的诉请。
原告对其诉讼请求依法提交证据：1、买卖合同，证明原、被告于2014年10月8日订立了“赣州市商品房买卖合同”所交易的房屋价款为222093元，房交付后，被告应支付原告商品房租金，被告违反了合同第17条约定，原告有权退房。2、还款凭证，证明原告按揭贷款本息计112600.3元已全部付清。3、租金支付凭证，证明被告还欠原告租金4800元。4、收据，证明原告已支付办证费1500元。5、完税证明，证明原告支付税金8883元。
被告辩称：1、答辩人在商品房交易中已履行完成房屋初始登记的协助义务，而因行政机关的原因导致逾期办证。2、争议商品房逾期办证是合同约定交付证件发生变化造成的。3、导致逾期办证实属答辩人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致。因此，请求法院从维护商品房交易的稳定性考虑及答辩人本身并无过错以及原告并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回其全部诉讼请求或者酌情减轻答辩人承担的违约金数额。2015年6月被告已经将所有建设工程备案材料提交建设局备案，设立不动产登记中心后是将建设土地使用权证和房屋产权证合二为一，为不动产权证。因为本案不光是本案原告一方，涉及到二楼和三楼有两百多户，为了维护社会稳定，合同不宜解除。
被告提供了如下证据：一、被告公司信息，证明被告的企业性质、住所等信息情况。二、商品房买卖合同：1、证明双方订立的《商品房买卖合同》第17条、第18条约定：买受人委托出卖人申请办理商品房转移登记的，在买受人完全配合且所提供手续完备的情况下，出卖人应当在该商品房交付使用后360日内办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》。并在该商品房交付使用后且相关产权证办理完毕后360日内将该商品房《建设用地使用权证》交给买受人。办妥产权转移登记手续。2、证明宁都县不动产登记机构组建后，《房屋所有权证》及《建设用地使用权证》已经两证合一，由不动产登记机关颁发《不动产权证》，故双方在商品房买卖合同中约定办证内容已经发生变化，发证机关无法办理，合同的履行标的已经不存在。3、宁都县不动产权证，证明被告于2016年6月办理不动产初始登记。4、房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明被告于2015年6月29日办理完工程竣工验收备案。5、商品房买卖税收审核表，证明“梅江南苑”项目第一批141户已经审核完成，并移交不动产局。第二批出证资料已经受理。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了当事人进行质证。对原告提供的证据，被告的质证意见为，对证据1的真实性、关联性、合法性没有异议。对证据2的真实性没有异议，对证据3的关联性提出异议，租金不是被告支付的，而且原告是和梅江南苑物业公司签订的合同，对证据4没有异议，对证据5的真实性没有异议。
对被告提供的证据，原告的质证意见为，对证据1没有异议，对证据2的合法性没有异议，证明内容提出异议，不能证明无法办证。对证据3没有异议，对证据4没有异议，对证据5的真实性、合法性没有异议，但是不能证明被告没有违反合同，按合同约定为原告办理产权登记，也没有说明向纳税部门缴纳了办证的税。
根据原、被告的陈述和提供的证据，经本院审查，作如下事实认定：被告以拍卖方式取得位于宁都县××××大道疾控中心东侧编号为宁土告字（2012）第19号地块的建设用地使用权，并经批准，在该土地上建设商品房梅江南苑（现定名），建设工程规划许可证号为宁工规2012-020号，建设工程施工许可证号为362131201204260101，该商品房于2012年12月28日经宁都县房地产管理局批准预（销）售，预售许可证号为（宁）房预售证第2012-011号。2014年4月7日，原、被告订立了《赣州市商品房买卖合同》1份，合同约定：原告购买被告坐落于宁都县××××大道疾控中心东侧梅江南苑（现定名）1栋A268号商品房（店铺）一间，建筑面积17.66㎡，单价12576元/㎡，总价222093元。买受人于2014年10月8日支付总房款的54.97%为首付款，计人民币122093元（含定金20000元），剩余房款100000元于10月15日前申请办理按揭贷款手续，并按照银行按揭方式付款。合同第十七条规定：出卖人（被告）应在该商品房交付使用后360日办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》，逾期超过180日后，买受人（原告）退房，出卖人应当在买受人提出退房要求之日起60日将买受人已付款退还给买受人，并按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。
被告在商品房买卖合同签订后，进行了初始登记，并已向宁都县地方税务局提交了出证材料，目前宁都县地方税务局与办证机关正在办理中。原告至今购房款已全部付清给了被告。
本案的争议焦点为：被告未在合同约定期限内办妥产权转移登记手续是否构成违约？原告是否有权解除合同？
本院认为，本案争议的房地产开发项目已竣工验收，文件齐备，商品房买卖手续齐全，正规合法。被告已向宁都县房地产管理局提交出证资料，相关手续正在办理中。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况”。被告已向宁都县房地产管理局提交了出证资料，至今尚未办妥房产证是由于政府部门的机构合并等导致的特殊原因，属于可以免责的不可抗力事由，据此不能认定被告违约，原告无权主张解除合同，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
驳回原告赖金江、孙红婷的诉讼请求。
本案受理费4632元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 郭洪生
人民陪审员 胡冬英
人民陪审员 李琼英
二〇一七年九月三十日
书 记 员 陈雪萍
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的：
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。