广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法民三初字第959号
原告（反诉被告）卢烱照，男，1952年l0月25日出生。
委托代理人李卫新，广东金阳律师事务所律师。
委托代理人李庚，广东金阳律师事务所律师。
被告（反诉原告）张树好，男，汉族，1974年3月2日出生。
委托代理人杨洪顺，广东振能律师事务所律师。
原告卢烱照与被告张树好土地转让合同纠纷一案，本院受理后，被告张树好在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李卫新、被告张树好及其委托代理人杨洪顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月2日，原、被告双方签订《土地使用权转让合同》书，合同约定原告将宗地号为A914-0022、A914-0023，面积5312.2平方米的土地使用权转让给被告；转让价人民币2，000，000元，被告分三期付款，签订合同之日支付总价款的10％，签订合同后的20日内支付总价款40％，余款在原告将土地移交给被告后付清。合同签订之后，被告只支付了首期款人民币200，000元，从此再未履行付款义务，原告于当月将土地和地面上面积1，500平方米的三栋厂房的使用权交给了被告。原告转让的土地和厂房使用权，属于观澜街道福民社区长湖头村的集体工业用地，早年租赁给由原告与郭桂将、岑树楫三人共同投资的维京特殊钢（深圳）有限公司使用。2011年1月17日原告与郭桂将、岑树楫三人签订《财产分割协议》，该协议第3.2款约定：“维京特钢有限公司整体作价人民币200万元归卢烱照个人认购，相关公司债务为卢烱照个人承担”。该协议签订后当事人之间发生经济纠纷，2012年2月24日江西省赣州市中级人民法院做出（2011）赣中民初字第44号民事判决撤销《财产分割协议》中“维京特殊钢（深圳）有限公司财产分割内容”，说明原告转让土地和厂房的合理依据已经消失。根据《城市房地产管理法》的相关规定，未依法登记领取权属证书的土地使用权禁止转让，故原、被告签订的《土地使用权转让合同》无效，被告应当返还因该合同取得的土地和厂房。由于被告自2011年4月至今使用该土地和厂房达两年半时间，且其未按合同约定支付余款已经造成原告的利益损失巨大。按照当地工业厂房平均每平方米人民币15元／月，原告损失租金为人民币450，000元，与被告应返还给原告的人民币200，000元相抵扣后，原告实际损失人民币250，000元，被告应当予以赔偿。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：l、确认原、被告签订的《土地使用权转让合同》无效；2、被告赔偿原告损失人民币250，000元；3、由被告承担诉讼费用。
被告答辩并反诉称，2011年3月2日原、被告签订土地使用权转让合同，合同约定：将宗地号A914-0022、A914-0023，面积5312.2平方米的土地使用权转让给被告，转让价人民币2，000，000元。被告分三期付款，签订合同之日支付总价款10%，签订合同后20日内支付总价款的40%，余款在原告将土地移交给被告后付清。合同签订后，被告依约付款人民币200，000元，后原告因股东之间的纠纷，没有对维京特殊钢（深圳）有限公司进行清算，并且股东之间要进行诉讼，原告要求被告暂停付款，但原告将土地提前交付给了被告，被告派员进行管理，花费了较大的费用，并且现在该土地周围的土地增值较大，目前每平方米至少已经价值人民币6，000元，该土地现价值至少为人民币30，000，000元。现在原告起诉要求合同无效，责任在原告一方，原告理当赔偿被告的经济损失。综上，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回，且为维护被告的合法权益，故被告依法提起反诉，请求判令：1、原告赔偿被告经济损失人民币8，000，000元，并退还被告转让款人民币200，000元；2、原告赔偿管理土地厂房费用人民币300，000元；3、原告承担本案费用。
针对被告的反诉，原告答辩称，被告主张的赔偿款，缺乏事实和法律依据。首先，就买卖合同本身来说，被告除了支付了定金人民币200，000元外，没有支付过任何款项，不应取得合同权益；其次，涉案土地使用权的转让是违法的，且原告没有资格出售别人的土地，原、被告签订的《土地使用权转让合同》是无效合同。
经审理查明：1996年4月10日，深圳市规划国土局宝安分局（甲方）、深圳市宝安区观澜镇福民村民委员会（乙方）、维京特殊钢（深圳）有限公司于1996年4月10日签订深规土宝协字（1996）第266号《协议书》，约定乙方同意甲方征用位于长湖头地段的土地共8亩，该宗地从本协议签订之日起转为国有；征地拆迁等补偿问题已经由乙方和丙方协商解决。
2010年3月15日，在深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报中，深圳市福民长湖头股份合作公司作为申报人就位于深圳市宝安区观澜街道福民社区长湖头的农村城市化历史遗留违法建筑（编号为508-0208-25236、508-0208-25238-B、508-0208-25240-B、508-0208-25244-B、508-0208-25272-B、508-0208-25290-B）进了申报。
2011年3月2日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《土地使用权转让合同》，宗地号为A914-0022、A914-0023，面积5312.2平方米的涉案土地使用权的转让约定如下：维京特殊钢（深圳）有限公司经郭桂江、原告卢烱照、岑树楫三人协商上述土地使用权由卢烱照认购，原告卢烱照将上述土地使用权转让给被告；该土地因历史原因，一直未动建，但维京特殊钢（深圳）有限公司有向深圳市国土资源和房产管理局宝安分局缴纳土地使用费；转让款为人民币2，000，000元，被告应当分三次支付给原告：第一次是签订本协议之日，被告支付转让总价10%的转让款，原告将土地使用权证书、支付土地使用费收据、原告认购维京特殊钢（深圳）有限公司的协议书等相关资料交给被告；第二次是签订本协议之日起20日内，被告支付转让总价的40%转让款；第三次在原告将涉案土地移交给被告时，被告支付50%转让款，至此被告付清全部的土地转让款；原、被告签订本协议后，凡涉及土地使用权属及性质变更登记、项目申报、规划设计、工程施工、竣工验收等相关事项，均由被告完成，但是原告必须保证积极配合；原告保证拥有转让的土地使用权，并且该土地使用权没有转让及抵押给他人。
2011年5月2日被告向原告支付涉案土地转让款人民币200，000元，原告于当日向被告出具收据，该收据载明“收到张树好先生购地款订金人民币200，000元”。原、被告确认：除该笔款项外，被告未再向原告支付过转让款。原告主张未再支付转让款的原因是被告拒绝支付；被告主张是原告向其告知三个股东之间签订的《财产分割协议》有纠纷，所以原告让被告暂不支付剩余款项，但被告未提供证据证明其该主张。
原告主张其于2011年3月将涉案土地交付给被告，由被告进行管理使用；被告主张原告于2011年4月将涉案土地委托被告代为管理，但被告未提供证据证明，被告亦未向原告收取过管理费用。
原、被告在庭审中确认，2013年10月28日以后被告搬离了涉案土地。
原告主张原、被告签订的《土地使用权转让合同》为无效合同，被告应当向原告赔偿损失，即被告应支付涉案土地上房屋的租金人民币250，000元（扣除应当退回给被告已经支付的转让款人民币200，000元后），故原告提起本诉，原告主张上述租金的计算方法为：每月按每平方米人民币15元计算，从2011年3月20日计算至2013年10月28日。被告主张原告除应当向其退回已经支付的转让款人民币200，000元外，还应当向其支付如下款项：1、管理厂房的管理费人民币300，000元，被告在庭审中主张该管理费即看管人员的工人工资，但被告未能提供证据证明其关于该项费用的主张；2、经济损失人民币8，000，000元，被告主张涉案土地现在每平方米增值至少人民币6，000元，被告主张的上述经济损失即溢价损失。
另查，1、郭桂江系维京特殊钢（深圳）有限公司法定代表人，卢烱照、岑树楫系维京特殊钢（深圳）有限公司副董事长，维京特殊钢（深圳）有限公司已经吊销。2011年1月17日，郭桂江、原告卢烱照、岑树楫签订《财产分割协议》，对“公司所属的香港及大陆物业”进行了财产分配，其中三方对涉及维京特殊钢有限公司的相关约定如下：维京特钢有限公司整体作价人民币2，000，000元归原告卢烱照个人认购，相关公司债务为卢烱照个人承担。郭桂江对上述《财产分割协议》中的财产分配有异议，故诉至法院，请求确认《财产分割协议》中有关深圳力高公司、维京公司以及上犹公司财产分配内容无效。江西省赣州市中级人民法院经审理于2012年2月24日做出（2011）赣中民四初字第44号《民事判决书》，认定：《财产分割协议》因系原告郭桂江在刑事立案侦查情形下签订的，无法确定协议内容均系原告郭桂江的真实意思表示，故判令撤销郭桂江、卢烱照、岑树楫于2011年1月17日签订的《财产分割协议》中有关力高刀模（深圳）有限公司、维京特殊钢（深圳）有限公司以及江西上犹黄埠塑料五金制品有限公司财产分割内容。上述判决于2012年4月30日发生法律效力。
2、原、被告确认：涉案土地至今仍为原来的状态，被告未对涉案土地进行过加建等增值建设。
3、2014年3月14日，深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局出具深规土龙华函（2014）225号《市规划国土委龙华管理局关于协助查询涉案土地性质的复函》，回复如下：A914-0022宗地面积2，710.57平方米，A914-0023宗地面积为2，601.622平方米，该两宗地全部位于深规土宝协字（1996）第266号协议书地块范围（甲方：深圳市规划国土局宝安分局，乙方：观澜福民村委，丙方：维京特殊钢（深圳）有限公司，征地拆迁等补偿问题由乙丙双方自行解决，上述两宗地均未纳入2014年度土地整备计划范围，且均未纳入储备管理）。
2014年4月9日，深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局出具深规土龙华函（2014）318号《市规划国土委龙华管理局关于协助查询涉案土地性质的复函》，回复如下：A914-0022、A914-0023两宗地，全部位于深规土宝协字（1996）第266号《协议书》地块范围内，协议书明确约定其土地所有权属国家。截至2014年3月31日，该两宗土地均无土地使用权初始登记记录。
4、经原告单方委托，深圳市红日龙工程测量有限公司对涉案土地上的房屋面积进行测绘，并于2014年1月14日出具《深圳市房屋建筑面积测绘报告》。原、被告均确认：经测绘涉案土地上的房屋面积为769.41平方米。
以上事实，有深规土宝协字（1996）第266号《协议书》、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报回执、土地使用权转让合同、收据、市规划国土委龙华管理局关于协助查询涉案土地性质的复函、深圳市房屋建筑面积测绘报告、财产分割协议、（2011）赣中民四初字第44号《民事判决书》等证据和笔录、庭审笔录予以证实。
本院认为，关于合同效力，虽然深圳市规划国土局宝安分局（甲方）、深圳市宝安区观澜镇福民村民委员会（乙方）、维京特殊钢（深圳）有限公司就涉案土地签订了深规土宝协字（1996）第266号《协议书》，但是涉案土地未进行土地使用权初始登记，即原告在不具备转让涉案土地使用权的资格的情况下，与被告签订《土地使用权转让合同》，故本院确认原、被告于2011年3月2日签订的《土地使用权转让合同》为无效合同。
关于已经支付的转让款。2011年5月2日被告向原告支付涉案土地转让款人民币200，000元，合同无效后，根据无效合同的全面处理原则，原告应当向被告返还被告已经支付的转让款人民币200，000元及利息（利息以人民币200，000元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算，从2011年5月2日起计至本判决指定支付之日止）。
关于被告主张的管理费。被告主张原告委托被告管理涉案土地，故原告应当向被告支付管理费用人民币300，000元，在被告未能提交充分有效证据证明原、被告存在委托管理关系的情况下，根据谁主张谁举证原则，本院对被告主张的管理费不予支持。
关于原告主张的损失即涉案土地上的房屋占有使用费。根据本院查明的事实，被告在2011年上半年至2013年10月28日期间对涉案土地进行了使用和管理，故本院认定原告已经将涉案土地交付给被告，合同无效后，被告应当向原告支付其占有使用期间的相关的占有使用费用，原告主张被告应当支付涉案土地上房屋的占有使用费，本院予以支持。原告主张交付时间为2011年3月，被告主张交付时间为2011年4月，在原告未提交证据证明具体交付时间的情况下，本院在计算占有使用费时直接按被告主张的2011年4月为起算时间进行计算，因被告未能明确主张具体的交付时间，故本院以2011年4月1日作为计算占有使用费的起算时间。参照行政机关颁发的房屋指导租金标准，以及结合原告的诉讼请求，本院判令被告应当向原告支付2011年4月1日至2013年10月28日期间的占有使用费人民币元220，001.62元（2011年4月至2011年12月期间的占有使用费为：每月每平方米9元×769.41平方米×9个月=62，322.21元，2012年1月至2012年12月期间的占有使用费为：每月每平方米8元×769.41平方米×12个月=73，863.36元，2013年1月至10月28日期间的占有使用费：每月每平方米11元×769.41平方米×10个月-2013年10月29日至10月31日的租金819.05元=83，816.05元），原告的超额诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告主张的溢价损失。被告主张涉案土地现在每平方米增值至少人民币6，000元，故被告酌情主张溢价经济损失人民币800，0000元。本案中，被告既未按双方签订的《土地使用权转让合同》支付转让款，且被告未提供充分有效证据证明其未依约支付转让款的原因在于原告；被告作为土地使用权受让方亦未对涉案土地是否符合转让条件尽到审慎的审查义务，综上，被告在双方签订《土地使用权转让合同》的过程中存在一定的过错，故被告主张的溢价损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告卢烱照和被告张树好于2011年3月2日签订《土地使用权转让合同》为无效合同；
二、原告卢烱照应于本判决生效之日起十日内向被告张树好返还转让款人民币200，000元及利息（利息以人民币200，000元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算，从2011年5月2日起计至本判决指定支付之日止）；
三、被告张树好应于本判决生效之日起十日内向原告卢烱照支付支付2011年4月1日至2013年10月28日期间的占有使用费人民币元220，001.62元；
四、驳回原告卢烱照的其他诉讼请求；
五、驳回被告张树好的其他反诉请求。
本案本诉受理费人民币5，050元，由原告负担；本案反诉受理费人民币35，650元，由原告负担人民币839元，由被告承担人民币34，811元。本诉受理费原告已预交，反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，原告卢烱照可在判决书送达之日起三十日内，被告张树好可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 朱纯禄
人民陪审员 陈远霞
二〇一四年五月八日
书 记 员 刘 婷
书 记 员 李婷霞
附本案相关法律条文如下：
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。