广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第496号
上诉人（原审被告）：深圳市誉德投资管理有限公司。
法定代表人：卢成旺，公司董事长。
委托代理人：王丽辉，广东银丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李小红，女，香港居民，1966年4月14日出生。
委托代理人：周科，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
上诉人深圳市誉德投资管理有限公司（以下简称誉德公司）与被上诉人李小红因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第1152号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年8月26日，李小红作为乙方，誉德公司作为甲方，双方签订了《商铺认购协议》，约定：甲方作为开发商指定合作单位，乙方有意购买位于深圳市龙岗区平湖街道富安大道同创新作居x栋121、122号房产；协议第一条约定该房产的成交总价格为2322702元；协议第一款第1项约定乙方应支付给甲方购房费用900192元；协议第一款第2项约定乙方应支付给开发商购房价款1422510元，且乙方同意以该价款与开发商签订《认购书》、《房地产买卖合同》，并同意以此价款办理按揭贷款手续及产权过户手续；协议第二条约定，乙方应当按照如下方式向甲方支付本协议第一条第1项所约定的购房费用：1、在签订本协议之同时，乙方应向甲方支付定金人民币10万元；2、在签订本协议后20日，乙方应向甲方付清剩余的购房费用人民币190万元，剩余322702元于2014年10月25日前付清；协议第三条约定，在乙方向甲方付清本协议第二条所约定的购房费用当日，乙方须按照本协议第一条第2项所约定的购房价款与发展商就该房产签订《认购书》；协议第五条第2项约定，如乙方未能按照第二条第2项的约定向甲方付款，则每迟延一日，乙方应按应付款项万分之四的标准向甲方支付逾期付款违约金，如延期超过5个工作日，则视为乙方构成根本违约，甲方有权没收乙方所支付的定金，并有权将该房产转让给第三方；第4项约定，如甲方在收取乙方所支付的购房费用后，不能协助乙方与开发商就该房产签订《认购书》，则甲方应双倍返还定金给乙方，并将剩余的购房费用无息原款退还给乙方；第八条备注约定，在乙方向甲方付清200万元当日内与发展商就该房产签订《认购书》。
2014年8月24日，誉德公司向李小红出具《收款收据》，内容为：今收到李小红交来同创新作居x栋121、122号铺位定金10万元整。
一审庭审中，李小红确认在签订商铺认购协议前知晓相关的限购政策，清楚其不符合购买商铺的条件；誉德公司亦知道李小红的香港居民身份及在深圳购买商铺的限外政策。李小红认为双方签订的认购协议事实上无法履行应当解除，且誉德公司不是涉案商铺业主却与李小红签订协议书存在过错，故誉德公司应当返还李小红支付的10万元定金；誉德公司认为李小红没有提供相关的资料注册公司导致合同无法履行，构成违约，且誉德公司未承诺帮李小红注册公司，誉德公司有权没收定金。同时，李小红为了证明其主张，提交了舒云辉出具的收据，内容为：收到李小红交来办理注册公司费用4000元。誉德公司对该份证据的真实性、关联性不予认可，辩称该费用并非誉德公司收取；誉德公司为了证明其辩解，提交了李小红于2014年9月10日致誉德公司的函件，内容为：李小红称誉德公司承诺在李小红只需提供个人身份证件的情况下负责为李小红办理在深圳注册公司事宜，故李小红与誉德公司签订了商铺认购协议并支付定金10万元。后李小红接到誉德公司通知要求李小红提供在香港银行的资信证明以便在深圳注册公司。现李小红无法提供在港资信证明，誉德公司便告知李小红在深圳注册公司事宜无法完成。因此，李小红无法以注册成功的公司名义与誉德公司及发展商完成后续的合同义务，李小红提出终止商铺认购协议并要求誉德公司退还定金10万元。李小红对该份函件的真实性予以认可，但李小红质证认为在签订商铺认购协议时誉德公司虽然告知李小红存在限外政策，誉德公司仍然认为李小红可以签订认购协议，并承诺由誉德公司代为办理注册公司事宜，待公司注册成功后另行由公司直接与开发商签订认购书，双方事实上均知道所签订的认购协议是无法履行的。
原审原告李小红诉讼请求：1、誉德公司返还定金人民币10万元；2、誉德公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，李小红、誉德公司双方签订的《商铺认购协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点在于双方未能继续履行协议内容以订立商品房买卖合同的责任应由谁承担。李小红主张双方签订的认购协议事实上无法履行，而誉德公司承诺代李小红办理在深圳注册公司事宜未果，且誉德公司不是涉案商铺所有权人却与李小红签订协议书存在过错，故誉德公司应当返还李小红支付的10万元定金。原审法院认为，由于涉案认购协议系在相关房地产调控政策出台后签订，李小红作为买房人明知自己不具备购买涉案商铺的条件仍然与誉德公司签订认购协议存在过错，而誉德公司亦明知李小红是属于房地产调控政策调控对象仍然与李小红签订认购协议，虽然誉德公司否认承诺代李小红办理公司注册事宜，但李小红致誉德公司的函件是誉德公司提交，发函时间在双方发生纠纷前，函件陈述内容更具有真实性，故誉德公司对于双方未能订立买卖合同亦存在过错。综上，原审法院认为涉案商铺买卖合同未能订立系属不可归责于当事人双方的事由，誉德公司应当将定金返还李小红。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：深圳市誉德投资管理有限公司自本判决生效之日起十日内向李小红返还购房定金人民币10万元。如誉德公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2300元，由誉德公司负担。
誉德公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2014）深龙法民三初字第1152号民事判决；2、驳回李小红的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由李小红承担。
上诉事实和理由：一、李小红于2014年9月10日给誉德公司发了一封函件，自认其无法提供香港银行的资信证明，导致其不能在深圳注册公司，从而不能完成后续的交易。但是一审法院臆断该函件的发函时间发生在纠纷之前，并以该函件是誉德公司方所提供的证据为由，认定誉德公司对签署合同有过错，没有任何依据。1、在签署《商铺认购协议》之前，誉德公司告知了李小红“限外”政策，李小红也知悉深圳市的“限外”政策，知道香港人不能购买商铺，李小红表明通过注册公司以公司的名义来购买。2、在签署《商铺认购协议》之前，李小红知悉在深圳注册公司需提供香港银行对其出具的资信证明。3、后因李小红无法提供资信证明，导致公司不能注册成功，应当由李小红承担交易不能履行的全部责任。4、李小红发给誉德公司的函件，是在纠纷发生之后寄出的，也就是在李小红要求誉德公司退还定金未果之后寄出的，并非一审法院所认定的“发函时间在双方纠纷发生前”，一审法院简单的将纠纷发生时间认定为起诉时间是错误的，完全忽视了起诉之前双方之间的沟通过程。5、在该函件中，李小红自认了其明知不能购买商铺但要求通过注册公司以公司名义购买的事实，但其为逃避责任，将注册公司不成功的责任推给誉德公司，是与事实不相符的。誉德公司提供该份证据的原因，在于用以证明李小红知悉不能购买商铺，但要求通过注册公司以公司名义购买的事实，誉德公司在一审庭审过程中，明确表示誉德公司从未承诺为李小红注册公司。因此，一审法院将纠纷发生时间认定为起诉时间，并推断该函件的发函时间发生在纠纷之前，并以该函件是誉德公司方所提供的证据为由，认定誉德公司有过错，是错误的。二、本案与一般的因“限外”不能交易的案件的根本区别，在于在签署合同前，买方（即李小红）己明确表明通过注册公司以公司名义购买，而后，因李小红注册公司不成功才导致交易不能继续履行；而一般的因“限外”不能交易的案件，买卖双方是没有达成通过注册公司以公司名义购买的合意。因此，在本案中，李小红一方应该承担全部的责任。综上所述，请二审法院全面客观审查本案事实，以事实为依据，以法律为准绳，维护誉德公司的合法权益，撤销一审判决，依法改判。
李小红答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据李小红与誉德公司签订的《商铺认购协议》及双方陈述事实，涉案合同虽然系李小红与誉德公司签订，实际是约定由李小红通过注册公司后，以该公司作为实际买受人与发展商另行签订正式的买卖合同，建立商铺买卖关系。双方的此项约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商铺认购协议》签订时，作为实际买受人的公司尚未注册，该公司是否最终能够成立存在不确定性，誉德公司对此亦明确知晓。双方最终因未能成立公司而无法继续履行《商铺认购协议》，不可归责于任何一方过错。原审判令誉德公司将其收取李小红交纳的定金10万元予以返还正确。誉德公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人深圳市誉德投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一五年五月六日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。