文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初11342号原告：何云珠，女，1972年10月27日出生，汉族，住福建省福清市。委托代理人：吴孟栓，系广东经国律师事务所律师。被告：郑志强，男，1978年2月25日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。原告何云珠诉被告郑志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月28日公开开庭进行审理。原告何云珠的委托代理人吴孟栓到庭参加诉讼。被告郑志强经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何云珠诉称：原、被告存在房屋租赁合同关系，被告承租原告名下的广州市天河区清风南街13号503房。因被告存在拖欠租金的行为，原告于2015年12月与被告解除租赁合同关系。经双方结算确认，被告于2015年12月24日向原告出具《欠条》，确认尚欠原告租金及物业管理费等合计350792元，被告同时承诺从2016年1月1日起分7个月每月偿还原告欠款50000元。之后，经原告多次催促，被告始终躲避原告，至今未偿还任何欠款，被告的行为构成严重违约。为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1.被告向原告清偿欠款350792元，并支付逾期还款利息（以350792元为本金，按银行同期同类贷款利率上浮50%的标准，自2016年2月1日计至偿还之日止）；2.本案的诉讼费由被告承担。被告郑志强未答辩。经审理查明：原告是广州市天河区清风南街13号503房（以下简称案涉房屋）的房地产权属人，已领取相应的《房地产权证》。本院于2016年12月26日向广州市房地产档案馆查询并打印的案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》载明：案涉房屋的建筑面积为195.1422平方米，规划用途为住宅，登记时间为2012年12月17日等内容。2014年3月27日，作为出租方/甲方的原告和作为承租方/乙方的被告签订《房屋租赁合同》，约定：甲方房屋地址为案涉房屋所在地址；租赁期限自2014年4月1日至2015年3月30日止；该房屋租金为每月35000元；租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准，除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金；租金按转账支付，每月1日前支付，另付押金70000元，租房终止，乙方结清各项费用后，甲方将押金退还乙方，不计利息；在房屋租赁期间，……水电费、煤气费、电话费、物业管理费和暖气费用由乙方支付；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方；如乙方要求继续租赁，则须提前1个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前1个月内向乙方正式书面答复；如同意继续租赁，则续签租赁合同；因乙方责任终止合同的约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……4.拖欠租金累计达1个月等条款。原告称上述约定的租赁期限届满后，被告与其协商续租事宜，双方经协商后同意续租一年，案涉房屋的租金从2015年4月1日起变更为每月38000元。现有证据未显示原、被告就续租事宜另行签订书面合同。2015年12月24日，被告向原告出具《欠条》，其内容为：被告确认应支付给原告2015年1月1日至2015年12月31日租金447000元、物业管理费15347元、电费4898元、电视费378元、电话费2952元，三张房卡150元、2014年12月差额64元，合计470792元；被告于2015年5月25日至8月11日期间，以银行转账方式向原告支付120000元，现尚欠350792元未付；另租赁期间租金的支付是由本人或委托他人向原告划付的；经双方友好协商，还款计划为7个月，每个月50000元；从2016年1月1日起，至2016年7月30日止还清。原告称依据《欠条》被告应于2016年7月还清尾款50792元。原告称被告于2016年1月6日搬离案涉房屋，其于当天收回案涉房屋，但双方没有办理书面交接手续。现原告以被告签署《欠条》后没有向其偿还任何欠款为由提起本案诉讼。原告为证明被告拖欠案涉房屋的租金等费用的问题，还提交以下证据：1.原告自制的《天河区清风南街13号503房租客（郑志强）欠租明细》，其内容为：2015年1月份租金35000元，管理费1287.95元，电费858.51元，电话费246元，电视费31.5元，房卡三张150元，上个月差64元，合计37638元；2015年2月份租金35000元，管理费1327元，电视+电话费278元，合计￥36605元；2015年3月份租金35000元，管理费1287.95元，电话费248元，电视费31.5元，电费1199.52元，合计37767元；2015年4月份租金38000元（经与租客郑志强本人电话联系协商，续租一年租金涨至38000元），管理费1268.42元，电话费246元，电视费31.5元，合计39546元；2015年5月份租金38000元，电费1469.25元，电话费246元，电视费31.5元，管理费1274元，合计41021元；2015年6月份租金38000元，管理费1279.58元，电话费246元，电视费31.5元，合计39557元；2015年7月份租金38000元，管理费1271.21元，电费751.18元，电话费246元，电视费31.5元，合计40300元；2015年8月份租金38000元，管理费1268.42元，电话费246元，电视费31.5元，合计39546元；2015年9月份租金38000元，电费361.69元，管理费1268.42元，电话费246元，电视费31.5元，合计39908元；2015年10月份租金38000元，管理费1270.96元，电话费246元，电视费31.5元，合计39549元；2015年11月份租金38000元，电费257元，管理费1271.21元，电话费246元，电视费31.5元，合计39806元；2015年12月份租金38000元，管理费1271.21元，电话费246元，电视费31.5元，合计39549元；合计总欠租款金额为470792元；收到租客郑志强汇款：2015年5月25日为50000元，2015年6月3日为20000元，2015年6月5日、2015年6月6日、2015年6月11日各10000元，2015年8月11日为20000元；收款人账号均为原告的中国农业银行账户。原告称上述部分月份的管理费中包含了公摊电费。上述明细未经原、被告双方签章确认。2.原告与“租凯旋503郑志强”在2015年4月24日至2016年6月4日期间的微信往来记录和在2014年3月26日至2015年12月18日期间的短信往来记录（主要内容均是原告向对方催讨租金等费用）。因原告提供的其账号为62×××11的银行账户（以下简称A账户）的《中国农业银行银行卡交易明细清单》没有显示交易对方的信息，本院向中国农业银行股份有限公司广州梅花路支行（以下简称农行梅花路支行）查询A账户在2014年1月1日至2016年12月31日期间的交易记录，农行梅花路支行向本院提供了A账户上述期间的交易记录及对手信息（共17页），原告指认上述资料中的以下交易记录是被告委托的其他人支付案涉房屋的租金等款项的记录：案外人郑兴鹏分别于2014年3月29日、2014年4月20日、2014年6月20日通过网银转账方式各支付70000元、35080元、36624元，案外人郑创忠分别于2014年5月21日、2014年8月3日、2014年8月20日、2014年9月21日、2014年10月21日、2014年11月20日、2014年12月26日、2015年5月25日、2015年6月3日、2015年6月5日、2015年6月6日、2015年6月11日、2015年8月11日通过网银转账方式向原告支付36535元、38888元、35000元、37500元、37003元、37090元、36500元、50000元、20000元、10000元、10000元、10000元、20000元。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的。《欠条》显示是由被告出具的，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和举证的权利，本院采纳《欠条》作为认定本案事实的依据。原告称在《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后双方已经达成关于续租的合意，现有证据虽未显示原、被告签订相应的书面续租合同，但结合被告出具的《欠条》的内容，本院采信原告上述陈述。原告自认其已于2016年1月6日收回案涉房屋，原告与被告就案涉房屋的租赁合同关系已实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张被告支付欠款的问题，原告提供的上述证据1是其自制的，没有经被告签章确认，本院不采纳该证据作为认定本案事实的依据。按照《欠条》的内容，被告拖欠原告案涉房屋2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金等费用实际应为470789元（即租金447000元+物业管理费15347元+电费4898元+电视费378元+电话费2952元+三张房卡150元+2014年12月差额64元），《欠条》显示的金额合计为470792元属于计算错误，本院予以纠正。扣除被告在2015年5月25日至2015年8月11日期间已付的120000元，被告还拖欠款项合计350789元（即470789元-120000元）。被告至今没有向原告偿还上述欠款，构成违约，原告主张被告清偿欠款350789元的理由成立，本院予以支持。对于原告主张的超过上述款项部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付逾期还款利息的问题。被告本应按照《欠条》于2016年1月1日至2016年7月30日期间按月向原告分期偿还上述欠款，但被告至今没有清偿上述欠款，给原告造成损失，原告主张被告支付逾期还款利息并无不妥。上述利息应以被告每月应偿还的欠款金额为本金［其中，逾期偿还2016年1月至2016年6月的欠款的利息均以50000元为本金，逾期偿还2016年7月的欠款的利息以50789元（即350789元-50000元/月×6个月）为本金］，从逾期之日均计至实际偿还之日止（其中，逾期偿还2016年1月至2016年6月的欠款的利息均从次月1日起计付，逾期偿还2016年7月的欠款的利息从2016年7月31日起计付）。原告主张上述利息均从2016年2月1日起计付，本院不予支持。原告主张上述利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计付，并无不妥，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑志强于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告何云珠偿还欠款350789元。二、被告郑志强于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告何云珠支付逾期偿还上述欠款的利息［均按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计至实际偿还之日止；其中，逾期偿还2016年1月至2016年6月的欠款的利息均以50000元为本金，从次月1日起计付；逾期偿还2016年7月的欠款的利息以50789元为本金，从2016年7月31日起计付］。三、驳回原告何云珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6760元，由原告何云珠负担110元，被告郑志强负担6650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  刘小兰人民陪审员  潘玉英二〇一七年七月三十一日书 记 员  李佳琦许丽凤本判决书于2017年月日送达（33）