山东省高密市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高民初字第3483号
原告栾纪昆。
委托代理人卢瑞，律师。
被告王洪义。
被告刘洪芳。
二被告委托代理人甄文斌。
二被告委托代理人付晓燕。
原告栾纪昆与被告王洪义、刘洪芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年11月23日受理后，依法由审判员张勤昱独任审判，公开开庭进行了审理。2013年1月15日第一次开庭，原告栾纪昆、委托代理人卢瑞，二被告委托代理人甄文斌、付晓艳到庭参加诉讼。后转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。2013年12月9日第二次开庭，原告栾纪昆委托代理人卢瑞，二被告委托代理人甄文斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月13日，原、被告签订协议一份，双方约定被告将其位于高密市经济开发区宜居家园小区13号楼1单元201号房、储藏室及停车位作价50万元卖给原告，于2012年11月14日将上述财产交付原告，原告如约付清全部房款，但被告至今未向原告交付上述财产，更未办理上述财产的变更登记手续。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院依�确认原、被告于2012年11月13日所签订房屋买卖协议有效，被告将高密市宜居家园内13幢楼1单元201号房屋、储藏室及停车位交付原告，并协助原告完成变更登记手续。
二被告辩称，原告所诉与事实不符。2012年5月14日被告向原告借80万元，月利率为2％，借款期限为6个月，被告借款后分别于2012年5月14日、8月14日各预付利息48000元。借款到期后，原告催要借款，被告经营的潍坊富耐康鞋业公司资金断裂，大批债权人围堵被告，被告无奈假意并受原告胁迫签订该购房合同，该合同所约定的价格明显低于市场价格，因为原被告都很清楚2012年11月份高密市的购房价格为（座落在宜居家园的房产）4500元／平方米左右，该房屋总面积为178平方，如果每平方按4000元价格计算，该房屋的实际价值为71万元，不含储蓄室和停车位，停车位购买时为8万元，其价值明显高于其购房合同约定的一倍，该购房合同明显存在欺诈性，并非双方当事人的真实意思表示，应为无效，且该房屋直至现在仍由被告居住使用，原告的诉讼请求无事实与法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求，应按照2012年5月14日双方的借贷纠纷来处理。
经审理查明，二被告王洪义、刘洪芳系夫妻，被告王洪义于2010年8月预购高密市交运置业有限公司开发建设的位于高密市经济开发区宜居家园小区13幢楼1单元201号房屋一套，并于2010年8月20日交付购房款412127.10元，又交付了该天燃气初装费2380元、有线电视费260元、热力配套费5352.30元、物业基金8028.45元，合计16020.75元。2011年6月24日，被告向高密市交运置业有限公司交付购买储藏室房款10483元，房屋热力表款2100元，该公司代收的房屋测绘费242.64元，手续费535.23元，工本费80元，印花税费5元，复印费6元，契税12363.81元，合计13232.68元。被告陈述其后又以80000元的价格购买了宜居家园小区停车位一处，高密市交运置业有限公司于2012年3、4月份将其所购房屋、储藏室及停车位交付被告，被告出资约30万元对该房屋进行了装饰、装修后于2012年10月搬入居住至今。2012年5月9日，被告王洪义与高密市交运置业有限公司补签了商品房预售合同（合同编号：YS0017275），约定王洪义购买该公司开发建设的位于高密经济开发区宜居家园小区13幢1单元201号房屋，该房屋预测建筑面积为178.41平方米，其中套内建筑面积为151.68平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积26.73平方米，双方约定按建筑面积，每平方米单价为2310元，合计价款为412127.10元，王洪义一次性付款412127.10元。双方约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并办理房证，双方另约定了其他事项。
原�主张2012年11月13日，二被告王洪义、刘洪芳与原告栾纪昆签订协议，约定二被告将位于宜居家园内房屋一处，面积为178.41平方米（购房合同编号：YS0017275），储藏室、车库一处共作价500000元出售给原告，定于2012年11月14日将上述房屋交付原告。合同签订当日，被告王洪义在原告制作的收款收据上签字，确认收到原告购房款500000元，被告同时将其与高密市交运置业有限公司签订的商品预售合同，该公司出具的购房款收据、储藏室收据、天燃气、热力配套费用代收的测绘、契税等收据全部交付原告。对上述主张，原告提交了购房协议一份、收款收据一份及商品预售合同，该公司出具的购房款收据、储藏室收据、天燃气、热力配套费用代收的测绘、契税等收据予以证明。被告质证认为，协议是受原告胁迫签订的，被告在经营的企业资金链断裂后，受过多人胁迫，并多次报�，派出所都有记录。对此主张，被告未提交证据证明。收款收据是原告填写好后被告签名，实际未收到任何款项。
原告主张双方签订房屋买卖协议当天就付给王洪义9万元定金，余款41万元于2012年11月17日付的，收据日期写在了2012年11月13日，应王洪义要求均给付的现金。原告提交了2012年11月13日至17日分5次从原高密市农村商业银行合作联社自己帐户提取现金的个人业务取款回单五份，分别载明2012年11月13日栾纪昆取款25500元；11月15日取款9000元；17日分别取款三次100000元、100000元、200000元，五份回单共计取款434500元。被告质证主张，提款回单与收款收据时间相互矛盾，实际未收到，双方之间不存在真实的、自愿的买卖行为。实际是借贷关系。被告提交了自己经营的富耐康鞋业的借款记录，载明2012年5月14日借栾纪昆80万元，利息2%，利息付到2012年11月14日共计96000元。原�质证认为，该条与本案无关，被告以前借过我的钱，但是已经结清了。
关于双方就购买房屋合意的达成问题。原告在第一次庭审中主张：“2012年11月13日当天我开着车走到东栾庄，看着地方不错，一直就想从那个地方买个房……”；“我伙计在那里有房，我以前看过同样的户型，王洪义走过来后问我干什么，我说我在看房屋，他说他在宜居家园有房，40万左右买的，卖给我50万元，签订合同前我没进去看。”。第二次庭审中，原告主张与第一次庭审中的上述主张不同，内容如下：“2012年11月13日签协议之前，被告给原告说这期效益不好，基于原告给公司作出的贡献，他有一处房子想卖，位置位于宜居家园内。原告原先住的房子也好换了，正好想换房，于是他们一块去看了房子，为什么以50万元的价格卖给原告，是因为原告为被告公司作出了贡献。之后双方回家跟自�的妻子协商后都同意就进行了房屋买卖。”。对原告于两次庭审中的不同陈述，被告均主张无此事实与经过，没有看房及商量买卖的过程。原被告双方对此均未提交证据证明。
对房屋买卖协议的签订详细过程，原告在第二次庭审中主张是2012年11月13日在富耐康鞋业公司里面达成的协议，就原告与被告夫妻二人在场。协议主文是栾纪昆执笔的，双方本人签字认可，手印也是本人自己捺的。没找到证明人。签协议的当天被告就将房屋所有的手续都给了原告。当时定的是钱清了后第二天给钥匙。被告对此有异议，主张系被告借了原告的钱，二被告经营的富耐康鞋业公司向社会借贷巨大，鞋厂让人抢了，原告也在债权人范围内，他起草好了这个稿强行让王洪义签字，因为围攻的人比较多，无奈签字。根据房屋买卖流程，双方签订买卖协议一般情况下都有证人在场，之后交�，写收到条，之后交钥匙等。被告没有收到房款，收据只有王洪义签字，因此房屋买卖是无效的。因为房屋手续都在一个袋子里，原告很熟悉，当时鞋厂发生哄抢后这些手续让栾纪昆抢去了。二被告就这一个住处。
关于购房款的交付及收款收据的形成情况。原告在两次庭审中的陈述不同。原告第二次庭审中主张，协议上没有约定什么时间给钱，钱是签合同后原告从银行提款后给的被告，剩余的现金65500元是在签合同当天给了王洪义。被告原先打收条了，后来将所有的房款还清了后，王洪义让原告写个收款收据，王洪义签字，之后原告将收款收据收回来销毁了。最后一次提款是17号，为了保持一致，收款收据写了13号。15日提出钱后当天就给了被告，王洪义给原告打了条，17日三笔款提出后，钱也是当天给的被告，17日的钱没打条，王洪义给打了个总条。被告主张协议�收款收据是一天签的，就是落款时间13号。
关于协议签订后房屋的交付情况。协议中未约定房屋过户事宜。原告主张协议约定14日腾出房屋，但因为没凑齐钱，因此14日没入住，后来钱给齐后，原告催被告倒房子，被告一直没倒，起诉时就找不到王洪义了，因此没有办理过户。被告称，原告没有找过被告要钥匙，也没让被告搬出，至接着法院的传票才知道原告起诉了。双方对自己的主张均未提交证据证明。
上述事实，有原、被告陈述，原告提供的房屋买卖协议，被告王洪义签字确认的收款收据，原告的信用合作联社个人业务取款回单、高密市交运置业有限公司出具的收款收据、商品房预售合同为证，足以认定。
本院认为，根据相关法律规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议；当事人订立合同采取要约、承诺�方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：一是内容具体确定，二是表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。房屋买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。本案中，两被告所有的房屋位于高密市东栾家庄，市场价值约有70万，与协议数额相差甚远，正常情况下是不可能存在这样的交易。
原告提供房屋转让合同，同时提交了房款的收款收据，但原告在两次庭审中对达成购房合意的过程陈述不一，且与常理不符。购买178平方米的楼房属于人们生活中较为重大的事项，一般买卖双方存在一个达成合意的过程，且买方一般在购买前对所购买的房屋进行实地看房，除与自己的家庭成员协商外，还应就相关常识问题，如购房款如何交付，过户手续如何办理等重大问题进行协商。原告所称的购房合意达成的细节，均无上述内容，其所提交的协议，对购房款如何交付，过户手续如何办理等重大事项均未涉及，亦与常理不符。关于购房款收款收据的陈述，原告的两次庭审主张亦不一致，对于收款收据形成的时间，亦有2012年11月13日与17日两种陈述。且对交付款项的过程与数额陈述亦不一致。原告陈述的交付数额与收款收据的500000元亦不一致，原告提交的取款回单仅能证明原告取款这一事实，不能以取款回单来直接证明所取款项交付了被告，且取款回单的总数额是434500元。原告第一次庭审中陈述签订协议的当天就付给王洪义9万元定金，余款41万元是17日付的，收据日期写在了13日。二次庭审中原告主张钱是签合同后原告从银行提款后给的被告，剩余的现金65500元是在签合同当天给了王洪义，13日的收款收据实际是17日书�的。原告对购房款的交付情况前后陈述矛盾，其并无法证明该收款收据与此份房屋转让协议的实际履行情况。综上，原告诉请无事实和法律依据，对原告的主张本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第十三条、第十四条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告栾纪昆的诉讼请求。
案件受理费8800元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判长 孙 锴
审判员 张 莉
审判员 曹 菲
二〇一三年十二月九日
书记员 邢森云