北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初33917号
原告（反诉被告）：尹晓蕊，女，1979年8月22日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：张祖峰，北京市德达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯晓蜜，北京市德达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李宁，女，1979年12月6日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：甘德海，男，1975年5月4日出生，住北京市朝阳区。
原告（反诉被告）尹晓蕊（以下简称原告）与被告（反诉原告）李宁（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人张祖峰、冯晓蜜，被告及其委托诉讼代理人甘德海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认双方签署的《北京市房屋租赁合同》已于2017年3月5日解除；2.判令被告返还原告多支付的一个月租金14500元；3.判令被告退还租赁保证金14500元；4.判令被告赔偿原告房屋装修折价款25000元。事实和理由：2015年9月3日，双方通过中介签署《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租被告名下位于北京市朝阳区呼家楼5号楼1层1单元102室（以下简称涉案房屋），租赁期限为36个月，自2015年10月6日至2018年10月5日止，租赁房屋为商用。合同签订后，原告依约于合同签订日，将三个月房屋的租金和相当于一个月房租的保证金交给了被告。此后原告依约履行了每期的付款义务。2017年1月27日，北京市朝阳区人民政府呼家楼街道办事处出具《关于依法整治呼家楼北街沿线临街住宅楼“拆墙打洞”的告知书》，要求必须在2017年4月20日之前完成对标的房屋的整治，由于整改内容禁止房屋住改商，且要求将门面拆除。该整改内容直接导致本人租赁房屋商业使用的合同目的不能实现。原告被告双方达成提前终止合同的意思表示，原告于2017年3月5日搬出租赁房屋，并通知被告进行房屋交接工作，但是被告始终不予配合，故原告诉至法院。
被告辩称，原告所述的双方达成提前终止合同的意思表示这一说法不符合事实。合同时合法有效的，同时也是严肃的，被告认为租赁双方应严格按合同执行。在2017年5月8日之前，原告租用的被告的房屋，在外观，使用功能，产权性质上没有任何改变，在此日期之前租房合同合法有效。原告所述的2017年3月5日合同终止，没有依据，严重违反双方所签订的租房合同。原告支付的房租到2017年4月5日已经全部耗尽，原告所说的退还一个月房租的说法没有依据。原告在2017年3月3日未按合同约定支付房租，已造成违约在先，原告所述的退还保证金的说法没有依据。根据合同如出租房在合同期内违约，需赔偿乙方装修款，由于原告已经违约在先，且被告自始至终未作出任何违约的事情，赔偿原告装修款无从谈起。
被告向本院提出反诉请求：1.请求判令原告补交被告租金15435元；2.判令原告赔偿给被告合同解除的违约金14500元；3.判令原告补交数次逾期支付房租的滞纳金15225元；4.判令原告补交给被告租赁期间拖欠的水电燃气费975.42元。事实和理由：2017年5月8日，呼家楼街道办事处启动拆墙打洞处理工程，造成房屋使用条件发生改变，此为政府政策原因导致的不可抗力造成房屋使用条件发生改变，合同应于2017年5月8日解除，在此日期之前租赁双方应严格履行合同约定。原告在合同有效期间未按合同约定于2017年3月3日支付房租，已造成恶意违约在先，应承担违约责任。原告多次未按合同约定日期支付房租，应按照合同约定每日支付1%滞纳金。
原告针对被告的反诉辩称，原告认可合同已经解除，但是解除日期应该是2017年3月5日。关于被告的其他反诉请求不认可，原告没有违约行为。双方解除合同是因为政府的政策，双方已经达成了共识，原告没有任何违约行为，不应承担违约金。关于水电费原告已经都交纳了，没有拖欠。关于滞纳金，原告没有任何拖欠房租的行为，原告每次交纳房租都与被告确认过。应交纳房租的时间是对应季度的3号，被告反诉状中所述的房租交纳时间没有问题。当时交房租时晚几天双方也是没有异议的，因此不同意滞纳金。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月3日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签署《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋在良好状态下租给乙方，乙方指定使用人为商用。租赁期为36个月，自2015年10月6日起至2018年10月5日，租金每月14500元，租金付款方式为季度付，如乙方逾期未付，须按日加付其逾期部分的百分之一的滞纳金，逾期10天仍未支付的，则甲方有权解除合同。自本合同签订之日起五个工作日内，乙方应向甲方交付首付款58000元，其中包括首期租金43500元，相当于一个月租金的保证金14500元。甲方保证在租期内，乙方将平静的占有适用所租房屋。甲方在签合同当日交房，有一个月装修期，2015年10月6日起租。合同期内，如遇拆迁，拆迁时如有国家补偿室内装修款，装修款额度4万内归承租方。第二次交租提前30日，具体见物业详单交租日期。如出租房在合同期内违约，需赔偿乙方装修款，每年折旧一万元整。上述合同后附《物业交接单》，2015年9月3日、12月3日、2016年3月3日、6月3日、9月3日、12月3日、2017年3月3日等分别付款43500元租金。
关于租金的交付，2015年9月3日被告出具《收条》，今收到原告租金三个月和一个月押金共计58000元。2015年12月18日原告支付租金43500元，2016年3月19日原告支付租金43500元，2016年6月7日原告支付租金43500元，2016年9月9日原告支付租金43500元，2016年12月7日原告支付租金43500元。庭审中，原告与被告均确认原告租金已支付至2017年4月5日。
2017年1月17日，北京市朝阳区人民政府呼家楼街道办事处出具《关于依法整治呼家楼北街沿线临街住宅楼“拆墙打洞”的告知书》，内容为许多临街住宅首层业主或经营人为谋取私利，擅自拆改住宅外立面，并在外墙上开门、开窗，私打乱建、违规悬挂广告牌匾，存在上述行为的业主或经营人于2017年4月20日之前完成自行整改，未自行拆改的商户，街道办事处将会同朝阳区相关行政及执法部门依据相关法律、法规于2017年4月21日之后实施强制执行。原告与被告均确认本案涉案房屋在2017年5月8日被整改。
原告围绕诉讼请求依法提交了原告与被告之间的微信、短信及电话录音，以此说明原告在2017年3月5日将涉案房屋腾退并通知被告收房，被告同意赔偿原告装修款2.5万元。原告又提交装修合同、收据、订单以此说明原告的装修费用。被告围绕反诉请求提交了双方之间的微信，以此说明双方达成一致意见继续使用到拆除之日，被告又提交燃气、水电费票据，以此说明原告仍拖欠水电费和燃气费。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告与被告签订的《北京市房屋租赁合同》不违反法律、法规的强制性规定，双方均应予遵守。原告应按照合同约定支付租金，被告应按照合同约定向原告提供良好状态的房屋以供原告商用。
关于合同解除，因为政府对“拆迁打洞”等行为的整治，导致被告无法按照合同约定向原告提供商用房屋，故被告的行为构成违约，且原告租赁房屋用于商用的合同目的无法实现，原告有权解除合同，依据原告与被告的短信和通话记录，本院确定原告已于2017年3月5日搬出涉案房屋，双方签署的《北京市房屋租赁合同》于2017年3月5日解除。原告在此之后多次通知被告交接房屋以及发布转租信息的行为，不影响对双方合同解除时间的认定，上述行为系原告在被告不配合房屋交接情况下避免扩大损失的行为。故被告应退还原告房屋租金14500元及保证金14500元。
关于违约责任，被告无法提供符合合同目的的房屋，构成违约行为，应承担违约责任，赔偿原告装修残值损失。依据原告与被告的录音及合同约定，本院确定原告对涉案房屋的装修价值为4万元，被告赔偿原告装修损失21111元。原告逾期支付租金的行为构成违约，按照双方合同约定的违约责任以及被告的反诉请求，本院对被告该项反诉请求予以支持，原告支付被告逾期付款违约金15225元。
关于水电费，被告的证据材料不足以说明原告使用涉案房屋期间拖欠被告水电费及燃气费，本院对被告该项反诉请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）尹晓蕊与被告（反诉原告）李宁签署的《北京市房屋租赁合同》于二〇一七年三月五日解除；
二、被告（反诉原告）李宁于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）尹晓蕊租金一万四千五百元、保证金一万四千五百元及装修残值二万一千一百一十一元；
三、原告（反诉被告）尹晓蕊于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）李宁逾期付款违约金一万五千二百二十五元；
四、驳回原告（反诉被告）尹晓蕊的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）李宁的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费575元，由被告（反诉原告）李宁负担（原告已交纳，被告于本判决生效之日起七日内转交给原告）。反诉案件受理费465元，由原告（反诉被告）尹晓蕊负担（被告已交纳，原告于本判决生效之日起七日内转交给被告）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 胡东方
二〇一七年十月二十日
书 记 员 高 源