江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终9590号
上诉人（原审被告）：陈弘毅，男，1985年12月9日生，汉族。
委托诉讼代理人：朱骏,江苏诺华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡明哲,江苏诺华律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告�：南京市六合人民商场有限公司，住所地南京市六合区雄州镇长江路2号。
法定代表人：侯传宏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：钱庆伟，南京市六合人民商场有限公司职工。
原审第三人：南京长发房地产开发有限责任公司，住所地南京市玄武区九华山42号。
法定代表人：蒋文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陶勇，南京长发房地产开发有限责任公司员工。
上诉人陈弘毅因与被上诉人南京市六合人民商场有限公司（以下简称六合人民商场）、原审第三人南京长发房地产开发有限责任公司（以下简称长发公司）物权保护纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初5161号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2016年11月18日立案�，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈弘毅及其委托诉讼代理人朱骏、胡明哲、被上诉人六合人民商场的委托诉讼代理人钱庆伟、被上诉人长发公司的委托诉讼代理人陶勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈弘毅上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人占用讼争房屋的基础是上诉人与案外人鱼化龙公司签订的租赁意向书，上诉人与鱼化龙公司签约时，依据房屋所有权人长发公司出具的授权书，有理由相信鱼化龙公司是受长发公司的委托签订的合同。根据《民法通则》的相关规定，代理人以被代理人的名义，在代理权限内与第三人实施民事行为，其法律后果直接由被代理人承受。即鱼化龙公司签订租赁意向�的法律后果依法应由长发公司承受，故上诉人与长发公司之间为租赁关系，因此，一审法院认定上诉人与长发公司之间系转租关系属于事实认定不清。在长发公司未与上诉人解除租赁合同之前，上诉人对讼争房屋的使用都是合法的，一审法院认定上诉人无权使用讼争房屋，并向六合人民商场支付使用费，属于适用法律错误。六合人民商场未提供已购买长发商场商铺的相关证据。
六合人民商场辩称：1、鱼化龙公司与长发公司签订的整体租赁合同，无论形式还是内容上都是租赁关系。2、上诉人与鱼化龙的租赁意向协议证明上诉人与鱼化龙公司为转租关系。3、上诉人实际向鱼化龙公司实际缴纳了租金、押金，说明认可与鱼化龙之间的租赁关系。4、鱼化龙公司未按租赁合同支付租金，长发公司解除了与鱼化龙公司的合同，上诉人与鱼化龙公司的转租合同因此没有履行的基础，上诉人占有讼争房屋是非法占有。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
长发公司辩称：1、长发公司与六合人民商场签订了整体的买卖协议，六合人民商场已向我公司支付了购房款6500万元，协议已经在履行过程中。2、上诉人占有使用该房屋已无合法依据，应向六合人民商场返还房屋。一审法院事实查明清楚，适用法律正确。
六合人民商场向一审法院起诉请求：1、陈弘毅将讼争房屋腾空返还六合人民商场；2、陈弘毅支付房屋使用费（自2016年3月7日起至陈弘毅实际返还之日，按照5元/平方米/天的标准计算）。
一审法院认定事实：南京市中山东路300号长发中心北面负一、负二层房屋登记在长发公司名下。2013年9月29日，长发公司将上述房屋整体出租给鱼化龙公司。后鱼化龙公�与陈弘毅于2014年9月12日签订《商铺租赁意向协议》，约定：陈弘毅意愿向鱼化龙公司承租争议房屋，建筑面积94.35平方米，租期3年，租金10元/平方/天，每年租金递增5%，租赁定金86094.4元，首季房租86094.4元。同日，鱼化龙公司还与陈弘毅签署《商铺交付通知》。陈弘毅承租讼争房屋后，用于从事“小南洋·东南亚时尚餐厅”经营。后因鱼化龙公司未能足额向给长发公司支付租金、物业管理费和水电管理费等费用，长发公司与鱼化龙公司于2015年11月20日解除租赁关系。
2016年1月5日，长发公司张贴公告称，由于鱼化龙公司欠缴租金、物业管理费及水电费，长发公司已与其解除《商铺整体承包租赁协议书》，另长发公司已与众邦公司签订房屋买卖协议，长发中心北面负一、负二层商业用房的经营方变更为众邦公司，众邦公司承诺将做好与鱼化龙公司的交接工作，延续各商户与鱼化龙公司签订的租赁合同，妥善处理各项事宜。2016年3月6日，六合人民商场与长发公司签订房屋买卖协议，长发公司将长发中心北面负一、负二层下沉式广场出售给六合人民商场，六合人民商场已支付购房款6500万元。2016年4月29日，长发公司张贴公告称，由于众邦公司无力支付后续购房款，长发中心北面负一、负二层下沉式广场已由六合人民商场购买，相关协议正在履行中，自购买协议签订之日起，上述房屋的经营使用权归六合人民商场所有。2016年4月30日，六合人民商场张贴公告告知各商户，因鱼化龙公司长期拖欠长发公司房租等费用，长发公司已解除和鱼化龙公司的租赁合同，愿意继续经营的商户，需要在15日内，与六合人民商场商谈，重新签订租赁合同，不愿意继续承租又不愿意与六合人民商场合作的商户，需在15日内，将租赁房屋腾空移交给六合人民商场，15日内未腾空的，六合人民商场将强行收回房屋，并诉至法院主张相关权利。2016年5月21日，六合人民商场在扬子晚报上刊登上述公告内容。
一审法院认为，陈弘毅依据与鱼化龙之间签订的租赁合同承租使用讼争房屋，而讼争房屋系鱼化龙公司自长发公司处承租，因鱼化龙公司拖欠长发公司房租、物业管理费和水电费等，长发公司于2015年11月20日解除与鱼化龙公司之间的租赁合同，此后陈弘毅继续占有、使用讼争房屋已无合法依据，其理应返还讼争房屋。现六合人民商场自长发公司处购买讼争房屋，并支付部分房款，长发公司亦认可六合人民商场自2016年3月7日起即对讼争房屋享有经营使用权，故对于六合人民商场要求陈弘毅将讼争房屋腾空返还的诉讼请求，一审法院依法予以支持。陈弘毅关于其与鱼化龙公司租赁合同未处理故不愿交房的辩称意见，无事实及法律依据，一审法院不予采信，陈弘毅可另行主张权利。
关于讼争房屋占有使用费，六合人民商场主张自2016年3月7日起至陈弘毅实际返还之日按5元/天/平方米的标准计算，该主张并无不当，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、陈弘毅于判决生效之日起十五日内将南京市中山东路300号长发中心下沉式广场负一层1F-02-05商铺（建筑面积94.35平方米）腾空并返还南京市六合人民商场有限公司。二、陈弘毅于判决生效之日起十五日内向南京市六合人民商场有限公司支付上述房屋的占有使用费（自2016年3月7日起至实际返还之日止，按5元/天/平方米的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费130元，减半收取为65元，由陈弘毅承担。
二审中，除了上诉人陈弘毅对一审查明的“2013年9月29日，长发公司将上述房屋整体出租给鱼化龙公司。”有异议外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。对上诉人陈弘毅的异议，本院认为，因陈弘毅并无证据证明长发公司委托鱼化龙公司出租房屋，故对上诉人陈弘毅的异议，本院不予采纳。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供其与北京东方华美装饰工程有限公司南京分公司签订的《施工合同》（复印件），证明承租的商铺�由上诉人自己建造并装修的。被上诉人六合人民商场质证后称，该装修合同是复印件，真实性无法确定，上诉人陈弘毅找谁装修与本案无关，六合人民商场不认可商铺是上诉人建造的。长发公司质证后称，该证据是复印件，真实性无法判断。不清楚商铺是否是上诉人陈弘毅建造的。由于该证据系复印件，故本院对该证据的真实性不予确认。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、六合人民商场要求陈弘毅腾空并返还涉案商铺的主张应否支持；二、六合人民商场要求陈弘毅支付自2016年3月7日起至实际返还之日止的房屋占有使用费的主张应否支持。
一、关于六合人民商场要求陈弘毅腾空并返还涉案商铺的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，�事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求排除损失。本案中，长发公司与案外人鱼化龙公司签订的《商铺整体承包租赁协议书》及鱼化龙公司与陈弘毅签订的《商铺租赁意向协议》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。上诉人陈弘毅称其与长发公司之间为直接租赁关系的意见不能成立，本院不予支持。长发公司与案外人鱼化龙公司签订合同后，由于鱼化龙公司未能足额向给长发公司支付租金、物业管理费及水电管理费等费用，长发公司与鱼化龙公司于2015年11月20日解除租赁关系。在长发公司与鱼化龙公司合同已解除的情况下，陈弘毅基于其与鱼化龙公司《商铺租赁意向协议》产生的占有、使用诉争房屋无合法依据，陈弘毅依法应返还涉案房屋。因六合人民商场系基于2016年3月6日其与长发公司签订的《房屋买卖协议》买受取得包括诉争商铺在内的长发中心北面负一、负二层下沉式广场，依法因买受取得包括诉争商铺在内的房屋占有、使用、收益等权利。长发公司亦认可六合人民商场自2016年3月7日对诉争房屋享有经营使用权。上诉人陈弘毅称六合人民商场未提供已购买长发商场商铺的相关证据的意见不能成立，本院不予支持。一审法院对六合人民商场要求陈弘毅腾空并返还涉案商铺的主张予以支持正确，依法应予以维持。上诉人陈弘毅称一审法院认定其无权使用诉争房屋错误的意见不能成立，本院不予支持。
二、关于六合人民商场要求陈弘毅支付自2016年3月7日起至实际返还之日止的房屋占有使用费的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和�民法通则》第五条规定，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。根据上述分析，在长发公司与鱼化龙公司合同已解除的情况下，陈弘毅依法应返还涉案房屋。陈弘毅继续占用、使用涉案商铺，理当支付房屋占有使用费。据此，一审法院对六合人民商场要求陈弘毅支付自2016年3月7日起至实际返还之日止的房屋占有使用费的主张予以支持，于法有据，本院依法予以维持。
综上所述，陈弘毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事�讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币130元，由上诉人陈弘毅负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂甫
审判员 吴勇
审判员 付双
二〇一六年十二月十二日
书记员 王慧