杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭上民初字第2163号
原告：杭州市上城区湖滨街道综合服务中心，住所地：杭州市上城区中河中路*****号。
法定代表人：杨盛强，主任。
委托代理人：郑关军，浙江吴山律师事务所律师。
委托代理人：张俊俊，浙江吴山律师事务所律师。
被告：贾相和，男，1962年3月18日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。
委托代理人：朱宏勇，浙江浙杭律师事务所律师。
委托代理人：廖冠，浙江浙杭律师事务所律师。
原告杭州市上城区湖滨街道综合服务中心诉被告贾相和房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依法由审判员徐婷适用简易程序独任审判，于2016年1月8日公开开庭进行了审理。原告杭州市上城区湖滨街道综合服务中心的委托代理人张俊俊，被告贾相和及其委托代理人朱宏勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州市上城区湖滨街道综合服务中心起诉称：2008年8月18日，杭州市上城区湖滨街道公有资产管理中心与被告签订《房屋租赁合同》，约定将湖滨街道代管的位于本市上城区的房屋出租给被告作为营业用房使用，房屋建筑面积约为28平方米，租赁期限为两年，从2008年8月19日至2010年8月18日止；房屋每年租金为17000元。合同还约定：被告如逾期支付租金，每逾期一天，则被告需按月租金的10%支付滞纳金，超过十天，被告同意原告有权收回房屋；在租赁期内，被告擅自改变本合同规定的租赁用途、拖欠租金累计壹个月以上的，原告有权终止合同，收回该房屋。2012年7月份，根据杭州市上城区机构编制委员会文件，湖滨街道原下属事业单位杭州市上城区湖滨街道公有资产管理中心被撤销，该中心的权利义务由原告承接。合同履行过程中，被告从2009年9月份开始拖欠房租，至2010年8月止累计拖欠租金达17000元。租赁期满后双方未续签合同。租赁合同期满以来，原告曾多次以口头和书面方式要求被告腾房，但被告一直置之不理。后经原告多次作工作，被告曾于2013年4月承诺于2013年7月31日前腾空房屋，但却再次失信不肯搬离。时至今日原告已非法占用房屋长达五年之久，严重损害了国有资产。原告认为，原、被告双方签订的租赁合同合法有效，被告逾期支付房租的行为已构成违约。租赁期满后，被告应当返还租赁物，其继续占用房屋的行为已经侵犯了原告的合法权益。现原告为维护其合法权益诉至法院，请求判令：一、判令被告立即腾空并交还位于本市上城区的房屋；二、判令被告立即支付拖欠的租金17000元；三、判令被告支付占用本市上城区房屋的使用费90668元；（按17000元/年标准从2010年9月份暂计算至2015年12月份，按此标准支付至实际腾房日止）；四、判令被告承担违约金20000元；五、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确第三项诉讼请求的计算方式为按17000元/年的标准从2010年8月19日暂计算至2015年12月18日，自2015年12月19日起继续计算至实际腾房之日止。
被告贾相和答辩称：一、原告并非案涉房屋的实际所有权人和管理人，原告主体不适格。杭州市上城区湖滨公有资产管理中心虽然在2012年7月19日机构撤销，但当时只是把其机构内的原来事业编制的人员关系划归原告，并非把其职权全部交由原告行使。案涉房屋的实际所有权人和管理人为杭州市上城区投资控股集团有限公司，而非原告。二、原告诉状所述与客观事实不符。据被告了解，早在2008年7月案涉房屋的管理权已归杭州市上城区投资控股集团有限公司，原告却在2008年8月18日采取欺骗的手段把不属于自己管理的且已经出租给方黎和周俊峰的案涉房屋通过涂改租赁合同后又再次出租给被告，出租时原告所在单位的负责人口头承诺该房屋可以转租，也可以用于被告开足浴店。但在被告支付了32000元的转让费及17000元房租后，在办理营业执照过程中才发现该房屋没有产权证，实际所有权人为杭州市上城区投资控股集团有限公司，且档案显示已经出租给了周俊峰。因此，原告与被告所签的租赁合同是虚假的，也是无效的。被告在2008年10月得知原告没有权利出租案涉房屋后，曾多次找到原告单位的负责人要求赔偿损失，当时原告承诺给予被告一定的经济补偿并解决好案涉房屋的转租问题，但此后一直未给予解决。期间被告也曾找过杭州市上城区投资控股集团有限公司要求更改合同，但未果。三、由于案涉房屋的权属和管理权均属于杭州市上城区投资控股集团有限公司，且其已经把案涉房屋出租给了周俊峰，导致原告对被告造成的损失进行补偿和对案涉房屋进行转租的承诺一直无法兑现。综上，被告认为，原告不是案涉房屋的所有权人及管理人，其采取欺骗的手段与被告所签订的租赁合同没有法律效力，原告的主体不适格。因此，原告的诉请没有事实及法律依据，请求法院依法驳回。
原告杭州市上城区湖滨街道综合服务中心为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、《关于设立杭州市上城区湖滨街道综合服务中心的通知》、湖滨街道办事处出具的《证明》、2010年9月9日杭州市上城区人民政府湖滨街道办事处文件、回执、杭州上城区投资控股集团有限公司出具的《情况说明》，证明：（1）原告的主体资格；（2）湖滨街道公有资产管理中心被撤销后，该中心的权利义务由原告承继的事实；（3）原告有权向被告主张租赁费、逾期占用使用费、违约金的事实；
2、《房屋租赁合同》，证明：（1）原、被告经协商一致就本市上城区达成租赁关系的事实；（2）合同约定房屋租赁用途为营业用房，租期为2年，租金为1.7万元/年，租赁期满合同终止以及违约责任等内容；（3）合同约定由房屋所在地法院管辖；
3、《通知》，证明租赁期满后双方并未续签租赁合同，原告曾多次通知被告腾房的事实；
4、房屋腾退承诺书，证明被告一直无理占用房屋，经原告多次作工作，被告曾在2013年4月10日承诺腾房，但再次失信不肯搬离。
被告贾相和为证明其辩称的事实，向本院提交了如下证据材料：
5、商品房租赁合同，证明原告把已经出租给方黎、周俊峰的案涉房屋再次虚假出租给被告的事实；
6、转让协议、收条，证明被告从方黎处转让在案涉房屋所开的足浴店并向其支付32000元转让款的事实；
7、房屋租赁备案证、发票，证明被告为了办理足浴店的营业执照进行办理出租备案的事实；
8、收据，证明被告支付案涉房屋的部分租金的事实；
9、律师函，证明案涉房屋实际所有权人为杭州市上城区投资控股集团有限公司且实际承租人为周俊峰的事实；
10、湖滨街道出具的《说明》，证明案涉房屋没有产权证，湖滨街道办事处曾要求杭州上城区投资控股集团有限公司协助被告办理案涉房屋的转让手续。
双方当事人在庭审中对上述证据进行了质证，本院结合双方的质证意见，认证如下：
被告对证据1中通知的真实性有异议，对湖滨街道出具的《证明》的三性有异议，认为不能证明“杭州市湖滨街道公有资产管理中心”的职能都由原告承继，对湖滨街道办事处文件及回执的三性均有异议，认为复印件上加盖的是杭州上城区投资控股集团有限公司的章，对杭州上城区投资控股集团有限公司出具的《情况说明》的形式真实性无异议，对内容真实性有异议，认为在2015年9月之前杭州上城区投资控股集团有限公司与原告就案涉房屋的管理权问题一直存有争议，据被告所知，2008年7月案涉房屋的管理权已归杭州上城区投资控股集团有限公司所有；对证据2、3的三性有异议，认为无原件；对证据4的真实性无异议，认为被告作出腾退承诺的前提是原告承诺给予补偿。原告对证据5的三性无异议，认为与原告提交的证据2是一致的，能够证明原告的证明对象，对被告的证明对象有异议；对证据6的关联性有异议，认为与本案无关；对证据7的真实性无异议，但认为案涉房屋出租时并未限制用途为开足浴店；对证据8的真实性表示无法确认，但认可2009年8月18日前的租金已付；对证据9的真实性无异议，认为该律师函发送期间，案涉房屋的管理权属于杭州上城区投资控股集团有限公司，且该函结尾已注明“抄送实际承租人贾相和”；对证据10的关联性有异议，认为有无产权证与本案原告是否有出租权利无关，该证据可以证明原告一直配合被告办理案涉房屋事宜。
针对上述证据本院认为，证据1、4、9均真实、合法，且与本案有关联，予以认定；证据2、证据5系双方各自提交的租赁合同，能相互印证，本院予以认定；证据3，虽无送达的证据予以佐证，但结合被告的陈述及证据4，本院对原告曾催促被告腾退房屋的事实予以认定；证据6、7、8、10本院将综合全案认定。
本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定案件事实如下：
杭州市上城区湖滨街道公有资产管理中心与案外人周俊峰于2008年3月20日签订《房屋租赁合同》，将杭州市上城区东平巷路39号房屋出租给周俊峰使用。后上述房屋的经营管理权变更至杭州上城区投资控股集团有限公司。被告贾相和与周俊峰就上述房屋达成协议，转由被告贾相和承租该房屋。杭州市上城区湖滨街道公有资产管理中心（作为甲方）与被告贾相和（作为乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将杭州市上城区东平巷路39号房屋出租给乙方使用，期限自2008年8月19日至2010年8月18日，年租金17000元，每次支付租金需提前三十天支付后三个月的租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的10%支付滞纳金，超过10天，乙方同意甲方有权收回房屋，甲方有权追究乙方承担一次性违约金即年租金的20%。合同还对其他事项进行了约定。杭州上城区投资控股集团有限公司出具《情况说明》，称其于2010年9月将上述房屋的经营管理权交还给湖滨街道，涉及该房屋的权益也一并归还给湖滨街道，其不会再依据原租赁合同向东平巷租户主张任何权益。
另查明，杭州上城区投资控股集团有限公司于2010年8月致函周俊峰，要求其腾空案涉房屋。该函尾部注明，此件抄送案涉房屋实际承租人——贾相和。被告贾相和认可收到该函。庭审中，原告自认2009年8月18日前的租金已付清。
再查明，杭州市上城区湖滨街道公有资产管理中心已被撤销，其原有职能由原告承继。租期届满后，原告曾催促被告腾退案涉房屋，但被告仍占用至今，故纠纷成讼。
本院认为，杭州市上城区湖滨街道公有资产管理中心与被告就杭州市上城区东平巷路39号房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效。根据查明的事实，被告对于案涉房屋原先已由案外人周俊峰承租的事实明知，被告也自认其系通过与周俊峰的“转让协议”取得该房屋的承租权，故被告关于杭州市上城区湖滨街道公有资产管理中心采取欺骗手段与其签订合同的意见，缺乏依据，本院不予采纳。原告作为承继杭州市上城区湖滨街道公有资产管理中心职能的主体，主张本案合同项下的权利符合法律规定。案外人杭州上城区投资控股集团有限公司已明确表示其于2010年9月将案涉房屋的经营管理权及涉及该房屋的权益交还给湖滨街道，其就案涉房屋不再向承租户主张权利，故被告关于原告主体不适格的抗辩意见，本院不予采纳。被告签订《房屋租赁合同》后，其实际占有使用房屋至今，该合同已实际履行完毕。被告逾期未支付租金及逾期不腾退房屋的行为，已构成违约。故原告要求被告腾空并交还房屋、支付租金及占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金，综合考虑被告违约的情形、双方合同的约定、原告的实际损失等因素，本院认为原告主张20000元并无不妥，亦予以支持。被告关于违约金过高的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告贾相和于本判决生效之日起10日内腾退杭州市上城区东平巷路39号房屋并交还给原告杭州市上城区湖滨街道综合服务中心；
二、被告贾相和于本判决生效之日起10日内支付原告杭州市上城区湖滨街道综合服务中心租金17000元；
三、被告贾相和于本判决生效之日起10日内支付原告杭州市上城区湖滨街道综合服务中心占有使用费90668元，并自2015年12月19日起继续按照17000元/年的标准支付至实际腾退之日止；
四、被告贾相和于本判决生效之日起10日内支付原告杭州市上城区湖滨街道综合服务中心违约金20000元。
如果被告贾相和未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2453元，减半收取1226.5元，由被告贾相和负担。财产保全费1158元，由被告贾相和负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审判员 徐婷
二〇一六年一月二十二日
书记员 岑晨
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