浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0381民初6810号
原告：瑞安市博特房地产开发有限公司，住所地瑞安市安阳街道万好大厦裙房第二层东。
法定代表人：张旭翔，执行董事。
委托诉讼代理人（特别授权）：应继伟,浙江瑞大律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权）:蔡丽平，女，1970年11月1日出生，系该公司职员。
被告：章志勇，男，1974年11月22日出生汉族，户籍所在地瑞安市，现住瑞安市（无门牌）。
第三人：瑞安市飞云街道马道村股份经济合作社，住所地瑞安市飞云街道马道村村办公楼。
法定代表人：王小娒，社长。
原告瑞安市博特房地产开发有限公司为与被告章志勇、第三人瑞安市飞云街道马道村股份经济合作社商品房预约合同纠纷一案，于2017年7月4日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于同年8月22日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人应继伟、蔡丽平、被告章志勇、第三人的法定代表人王小娒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞安市博特房地产开发有限公司诉称：原告系具有房地产开发资质的公司，第三人享有政府安置留地18亩，因其不具有商品房开发资格，委托原告对该宗土地代投代建。原告按照法律规定在该宗土地上进行商品房建设，经批准取得商品房预售许可证（瑞房售许字2014010号××，将开发楼盘取名为“云龙家园”，对外公开进行商品房出售。2014年2月26日原告与被告签订了《商品房预定协议书》，被告按约支付了定金30万元，但至起诉之日止，被告没有履行约定与原告签订正式《商品房买卖合同》，经原告再三告知履行合同义务，被告均以各种理由推脱。原告认为，《商品房预定协议书》合法有效，双方约定的是附解除条件的合同，原告没有故意促成或者阻止条件成就，现解除条件已经成就，且被告以自己的不作为明确表明不履行义务，已经构成违约，原告可以依据约定解除该预定协议书。合同的解除不影响争议解决条款的效力与对违约方责任的追究，被告在合同约定的预定期限内拒不签订正式房屋买卖合同，已构成违约，应当承担违约责任。故起诉请求：一、依法解除原告与被告之间的《商品房预定协议书》；二、判令被告交付的《商品房预定协议书》定金人民币30万元，原告予以没收；三、本案受理费由被告承担。
被告章志勇辩称：被告不同意解除合同及由原告没收定金，现被告要求购买这间房屋但价格要降到其他房屋成交最低价格68万元。涉案商品房开发项目是第三人村里的项目，是第三人村里出卖房屋，原告只是代建。被告所交的定金起先也是交给第三人的，收款收据上的收款人是第三人。原告诉称被告与原告订立预定合同，实际上，当时办事人员都是第三人村里工作人员，他们让我们在这里签字在那里签字，我们也搞不清楚状况，且当时《商品房预定协议书》内容是空白的，也没有加盖原告公章。事实上，这个开发项目有19套房屋是由第三人村里拿去分配给村民的，分配房屋的价格只有60-70万元。其中有些还是买房户退回房屋而由第三人村里降价分配了。与被告情况类似的共有6个人，其中有2个人的纠纷也是由第三人村里出面解决了，房屋成交价格最终只有68万元、73万元。如果是原告卖房，第三人村里为什么有资格去降价分配房屋、解决纠纷。另外，在签订预定合同时，第三人卖给其他人的房价就远低于卖给被告的，所以被告一直向第三人村里要求降低房价而没有去签订正式合同。原告根本没有催促被告去订立合同。原告所建房屋质量有问题。原告卖给被告的房价高而卖给其他人的房价低，应当追究原告的违约责任。
第三人瑞安市飞云街道马道村股份经济合作社述称：原告与被告签订《商品房预定协议书》，第三人是知情的。涉案土地是马道村的安置留地，由于马道村没有办法进行开发，由瑞安市人民政府公开挂牌出让，第三人委托原告到瑞安市土地储备中心投标。原告中标后依法对该地块进行开发，开发房屋总共有117套，总面积13006平方米，全部由原告出售。马道村长期没有建房，考虑到村民的利益，所以决定由马道村村民在未开盘前进行优先认购，由村民交纳诚意金，如果不要房子了可以早点退出，如果不退出，开盘后就转为购房定金。诚意金转为定金、购房款都是经过购房村民确认的。被告交纳的定金也是这样的。117套房屋，按照面积收取不等的定金，定金已经全部交给了原告。被告称签订预定合同时就低价处理房屋，是不符合事实的。原告开始出售房屋一年多后房价下跌，因而将其中19套房屋进行清盘，降价公开出卖，不仅是卖给马道村村民，还有其他村村民，所得价款也是由原告收取，发票也是原告开具。原告照顾其他村村民，确有2套房屋成交价68万、73万元，但这是马道村经村两委讨论决定要求原告予以照顾的。马道村或者原告照顾他人，与本案无关。原告的经营部是租在的，并不在马道村办公楼，被告称与其签合同的人中有村里的人，实际上原告只是聘请了村里2位普通党员帮忙。与被告情况类似的有94套，大多数交了购房款，没有理由对被告予以照顾。
原告瑞安市博特房地产开发有限公司在庭审中补充陈述：被告对原告的合同主体资格有误解，实际上涉案开发项目已经不是第三人的返回地项目，土地已经出让给原告，开发主体是原告。原告取得了商品房预售许可证，通过了房屋建筑工程竣工验收并备案，政府已经认可原告对相关土地享有开发资质。被告称原告在签订预定合同时就低价处理房屋，是不符合事实的。原告与被告订立预定合同是在2014年，当时市场房价比较高，2015年市场房价下跌造成有些房屋处理不掉而降价处理，这是原告的市场行为，与被告无关。被告称房屋质量有问题，因其尚未与原告签订正式的购房合同，所以无权提出该项主张。被告称原告没有通知其签订合同，事实上原告有打电话告知，也有通过村里转通知。预定合同签订后已经三年了，被告既不签订合同，事情又没有解决，合同应当解除，而且从被告的陈述中可以看出，被告也不想签订合同，已经构成违约，定金应当予以没收。刚开始是由马道村村里收取诚意金，后来村里决定土地挂牌出让，被原告方投标中标后，村民都同意将诚意金转化为购房定金。被告交纳定金的情况也是一样，诚意金转为定金经过被告的确认。
原告在举证期限内提供了下列证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明复印件，证明原告身份情况；2、被告户籍证明，证明被告身份情况；3、第三人营业执照复印件，证明第三人身份情况；4、商品房预售许可证，证明原告具有商品房预售资格；5、商品房预定协议书，证明原、被告存在合同关系；6、交款确认单、在收款收据2份的复印件上手写“同意转入云龙家园商品房首付款”字样及被告签名、按指模的材料1份（后者当庭提供××，证明被告交付定金情况；7、资质证书，证明原告具有房地产开发资质；8、房屋建筑工程竣工验收备案表，证明涉案商品房已通过工程质量竣工验收，具备交付条件；9、马道村第十一届村民（社员××代表会议第二次会议决议复印件，证明经马道村村民代表会议决定通过诉讼方式解决本案争议。
被告和第三人均没有向本院提交证据。
本院认证意见：上述证据，经庭审质证，当事人对其中的证据1-4、7-9的真实性、合法性和关联性均无异议，本院认为这些证据可以证明原告主张的待证事实，其证明力予以确认。被告对证据5《商品房预定协议书》有异议，认为签订该协议书时对方办事人员都是马道村工作人员，他们让我们在这里签字在那里签字，我们也搞不清楚状态，且该协议书当时内容空白，也没有加盖原告公章。本院认为，证据5可以证明原告主张的待证事实，其证明力予以确认。被告上述异议，其中主张订立《商品房预定协议书》时该协议书内容空白，自己搞不清楚状态而签字，缺乏证据证明，本院不予采纳；主张原告事后在该协议书上加盖公章，即使事实成立，亦不应成为否定该证据证明力的理由。被告对证据6有异议，认为被告所交的定金原先是交给第三人的，卖房方应当是第三人。本院认为，证据6可以证明原告主张的待证事实，其证明力予以确认。该证据结合当事人陈述，可以证明涉案定金系由被告原先交付给第三人的诚意金经被告确认后转化而来的事实，被告的上述异议就此予以采纳，但不足以据此认定第三人是合同卖方主体，就此不予采纳。
本院经审理查明事实如下：原告系资质等级叁级的房地产开发企业，于2014年2月25日取得云龙家园商品房屋的瑞房售许字（2014××第010号《商品房预售证》。2014年2月28日，原告（甲方、卖方××与被告（乙方、预购方××签订了《商品房预定协议书》，约定：“该房屋为B幢1单元1101号，建筑面积为88.52平方米，每平方米价格为12826元，总金额为1135358元；乙方同意签订本协议时，支付定金人民币300000元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款；甲、乙双方商定，预订期为15天，乙方于2014年3月15日前到甲方签订《商品房买卖合同》（浙江省2000修改版××；在本合同的第四条约定的预订期限内，除本合同第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房买卖合同的，双倍返还已收取的定金，乙方拒绝签订商品房买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金；甲、乙双方应当在约定的期限（不超过十五天内××签订商品房买卖合同；约定期限内未签订的，本协议自动失效，等等。因第三人村里与原告又存在委托代投代建关系，所以，第三人前期处理时曾让有意向买房的村民向第三人交纳购房诚意金，被告为此于2013年2月1日、2014年1月21日分别向第三人交纳了人民币20万元、10万元，第三人出具了收款收据。2014年2月14日，被告在该二笔交款收款收据的复印件上书写“同意转入云龙家园商品房首付款”字样并签名、按指模以示确认。2014年2月28日，被告参与抽签定位并自行与他人交换抽签结果后同意定位为瑞安市飞云街道云龙家园第B幢1单元1101室，当日与原告签订了上述《商品房预定协议书》，并在《云龙家园商品房交款确认单》上签字、按指模，确认其上述向第三人交纳的30万元转给第三人作为定金、首付款。《云龙家园商品房交款确认单》的内容为：本人已认购瑞安市飞云街道马道村返回地（现名云龙家园××商品房，并缴纳定金300000元（叁拾万元整××；同意将此定金转入瑞安市博特房地产开发有限公司账户，作为云龙家园商品房首付款（多退少补××。
《商品房预定协议书》签订后，被告没有按照该协议书约定在15天日内，即2014年3月15日前到原告签订《商品房买卖合同》。此后，原告曾通过第三人催促被告签订《商品房买卖合同》，但被告一直向第三人要求降低购房价格。期间，原告因市场房价下跌降价处理了19套房屋并因第三人要求而照顾2名购房户降价出售了房屋。被告因此更加要求将其购房价格降低到与其他人相同后再签订《商品房买卖合同》。
本院认为：涉案《商品房预定协议书》的约定内容，除约定定金金额高于合同总价款20%的部分不合法外，其余部分均没有违反法律规定，对原告和被告具有约束力。被告应当履行该预定协议书约定的义务，即在2014年3月15日前到原告签订《商品房买卖合同》，但被告以约定价格过高为由拒不履行该项合同义务，且在2014年3月15日以后原告通过第三人催促被告交纳购房款时仍然要求降价而拒不签订《商品房买卖合同》，其行为已造成原告的合同目的不能实现，构成根本性违约。原告有权行使合同解除权，现通过诉讼途径请求解除合同，且当事人就解除合同确实存在争议，依法应予支持。涉案《商品房预定协议书》有关适用定金罚则的约定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，但是在约定定金金额上违反了《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定。因此，原告请求对被告交付的定金30万元由原告予以没收，本院仅支持在合同总价款1135358元的20%以内的金额，即227071.6元，对其余超出部分72928.4元依法不予支持。该72928.4元原告应当返还给被告。被告不同意解除合同及没收定金，其主要理由是认为涉案房屋所属开发项目的所有房屋的实际出卖方是第三人，第三人有权处置房屋且实际上低价处置了部分房屋，有的是允许购房户退回房屋后由第三人低价处置房屋，有关处置也应当适用于被告。根据当事人陈述，在涉案房屋所属开发项目上，原告与第三人之间确实存在代投代建关系，但这属于他们之间的内部关系，对外销售是以已经取得《商品房预售证》的原告作为主体，涉案《商品房预定协议书》是原告与被告双方签订的，被告是与原告而不是与第三人发生商品房预约合同关系。就本案商品房预定合同关系而言，第三人即使对被告作出某种承诺，亦应取得原告的认可并将意思表示表达给被告才对原告和被告产生法律效力。本案中，原告与第三人处置涉案房屋之外的其他房屋与被告无关，他们也没有向被告承诺降低其购房价格至与卖给其他人房屋的最低成交价相同。因此，被告的该项主张缺乏事实依据，本院不予采纳。被告主张签订涉案《商品房预定协议书》时该预定协议书的内容空白，是在搞不清楚状况的情况下签字，缺乏事实根据，且也与情理不符，本院不予采纳。被告是有一定文化知识的成年人，对于购买房屋这样的重大民事行为，不清楚预定房屋购房价款、合同对方主体等情况而轻易在合同上签字，其可信程度很低。被告主张涉案商品房质量存在问题，由于双方未签订正式的房屋买卖合同，被告无权提出该项主张，本案不予审理。被告主张原告卖给被告的房价高而卖给其他人的房价低是违约行为，缺乏事实依据，本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四××项、第九十七条、第一百零七条、第一百一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告瑞安市博特房地产开发有限公司与被告章志勇之间于2014年2月28日签订的《商品房预定协议书》。
二、上述《商品房预定协议书》项下定金人民币30万元中的227071.6元由原告瑞安市博特房地产开发有限公司予以没收。
三、驳回原告瑞安市博特房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费5800元，减半收取2900元，由原告瑞安市博特房地产开发有限公司负担705元、被告章志通负担2195元。
如不服本判决，原告瑞安市博特房地产开发有限公司、被告章志勇可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审判员 周新弟
二〇一七年八月三十一日
书记员 余婷婷