安徽省淮南市八公山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0405民初575号
原告：张宗华，女，1956年4月16日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。
原告：何明洋，男，1981年11月23日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。
两原告共同委托诉讼代理人：冯涛，安徽志同律师事务所律师。
被告：淮南市浩泰房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市大通区水泥厂楼一层东户，�一社会信用代码91340400667943998R。
法定代表人：刘海国，该公司总经理。
委托诉讼代理人：潘龙敏，安徽八公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁桂新，安徽八公律师事务所实习律师。
被告：上海启创房地产经纪有限公司，住所地上海市普陀区真北路3199弄4号1006室，组织机构代码68497791-1。
法定代表人：蔡东，该公司董事长。
被告：上海锦堂投资管理咨询有限公司，住所地上海市嘉定工业区叶城路1630号8幢10602号，组织机构代码55880735-6。
法定代表人：郭冬，该公司董事长。
被告：上海锦堂投资管理咨询有限公司淮南分公司，住所地安徽省淮南市八公山区淮凤路与丁山路交叉口紫金时代广场商业A-
B一层120室，组织机构代码58455678-1。
法定代表人：周亮，该公司负责人。
原告张宗华、何明洋与被告淮南市浩泰房地产开发有限公司（以下简称浩泰公司）、上海启创房地产经纪有限公司（以下简称启创公司）、上海锦堂投资管理咨询有限公司（以下简称锦堂公司）、上海锦堂投资管理咨询有限公司淮南分公司（以下简称锦堂淮南分公司）合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案后，依法由审判员李明辉适用简易程序于2017年7月4日公开开庭进行了审理。原告张宗华、何明洋的委托诉讼代理人冯涛，被告浩泰公司委托诉讼代理人丁桂新到庭参加诉讼；被告启创公司、锦堂公司、锦堂淮南分公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张宗华、何明洋向本院提出诉讼请求：1．判令各被告履行合同，支付2015年7月1日至2017年6月30日租金86400元，违约金20750元，合计107150元，并承担连带责任；2.本案诉讼费由被�承担。事实与理由:2013年8月28日，淮南市中达房地产开发有限公司经其股东会决议公司名称变更为淮南市浩泰房地产开发有限公司。2010年，淮南市中达房地产开发有限公司宣传其建设、开发的紫金时代广场商铺，上海启创房地产经纪公司全程策划营销。两公司共同通过各种媒介宣称：上海锦堂投资运营公司是一线城市跨区域的商业连锁管理企业，管理范围覆盖上海、北京、广州等地，运营面积超过70万平方米等，确保管理物业持续升值。并以购买资金时代广场317号商铺为例：面积11.93平方米，单价6800元/平方米，总价81124元，返还前两年租金（总价的12%），实际总价为71389元，首付50%即35695元，按揭贷款35694元，按揭10年。首付35695元加二年按揭款款，实际投入资本45437元。第三年开始盈余，十二年共获得现金收益32421元。若12年后出售给经营公司，售价为原价的1.5倍，共得现金收入：81124元×1.5+32421元=154107元，减去资本金45437元，十二年共净收益108670元（未计入商铺升值利润），投资回报率高达239.7%。
受该宣传影响，原告于2012年4月17日购买紫金时代广场111、110号商铺，价款分别为285430元、304980元。同时，又与开发商委托的上海锦堂投资运营公司签订《紫金时代广场商业委托经营合同》。该合同第五条约定：1、前两年共计12%的租金双方已商定结清；第三年乙方按总房款的7%支付甲方租金；第四年至第六年乙方按总房款的8%支付甲方租金等；2、乙方按年向业主支付租金，每年第一个月的25日至30日，乙方将当年租金向业主一次性付清。2012年7月1日起计算租金；2014年7月1日，两年租期届满。按照《紫金时代广场商业委托经营合同》的约定，经营公司应当在2014年7月25日至30日期间，向原告支付下一年度的租金；2015年7月25日至30日期间，再支付因的租金。但各被告均未履行义务。
被告开发商、销售商在商铺促销宣传期间大肆宣传返还两年租金、租赁十年商铺、十年后高价回收等是要约行为。正是被告如此的促销宣传，让原告以为价格合适，不仅可以收回投资，还可以获得巨额回报。所以原告才与其签订商品房买卖合同。被告开发商、销售商对原告购买的其销售的商品房负有承租义务。原告因此与开发商签订商品房买卖合同，购买被告销售的的商品房，是对被告要约的承诺。被告的宣传内容即使未载商品房买卖合同，亦应视为合同内容。当事人不履行的，应当承担法律责任。被告销售商在宣传销售过程中已获取巨额利润，对《紫金时代广场商业委托经营合同》的履行也应承担法律责任。
浩泰公司辩称：1.原告基于生效判决书提起诉讼，浩泰公司对�生效判决书保留申诉权利；2.2015年至2017年2月期间租金，浩泰公司可根据生效判决书参照承担，但根据2017年3月3日原告所属物业的业主委员会与答辩人签订的《和解协议》约定的内容，2017年2月以后的租金浩泰公司不应承担，原告要求该部分租金无事实和法律依据。
启创公司、锦堂公司、锦堂淮南分公司未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当事人当庭进行了证据交换和质证。启创公司、锦堂公司、锦堂淮南分公司未到庭质证，亦未提交证据。对当事人提交的身份证复印件、股东会决议、启创公司组织机构代码证、企业工商登记信息查询单、《商品房买卖合同》、房地产权证、《紫金时代广场商业委托经营合同》、紫金时代广场置业宣传单、（2015）八民一初字第00997号民事判决书、浩泰公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明等证据，当事人对真实性均无异议，经审查，对上述证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1.《和解协议》（浩泰公司提交），证明根据《和解协议》内容的约定，2017年2月以后的租金，浩泰公司不应再支付。对此，原告提出紫金时代广场业主委员会成立不符合法律程序，不能代表业主行使权力，且作为业主，原告不知道成立过业主委员会，原告也未授权过该业主委员会与被告签订任何协议，该协议对原告不产生效力。经审查，该《和解协议》系由购买了紫金时代广场商铺的部分业主与浩泰公司于2017年3月3日签订，该《和解协议》中甲方处加盖的“紫金时代广场业主委员会”的印章系上述部分业主私自刻制，且在甲方代表人处签字的许邵敏、姚德宏、付燕燕、朱广霞、邱梅等五人未经合法程�选任，亦未经合法授权，紫金时代广场业主委员会对上述代表人的行为亦不予认可，故对该和解协议的真实性、合法性本院不予确认。
2.为核实该《和解协议》的效力，本院庭后依职权于2017年7月6日与耿颖、谢成彬作了谈话笔录一份、于2017年7月11日与沈永胜及姚德宏作了谈话笔录各一份，同时调取了紫金时代广场业主委员会2017年7月4日的《证明》及《申明》各一份，并组织原、被告双方对上述证据材料进行了质证。原告对上述证据均无异议。浩泰公司对《申明》中关于“和解协议上业主委员会公章系伪造”的说法，不予认可，并称《和解协议》是在法院和房管部门的工作人员参与系签订，浩泰公司是善意第三人，不知道业主委员会内部的事情，且浩泰公司在协议签订后已经支付两年的补贴80万元。对此，浩泰公司仅提供形式上的抗辩，并未提供证据加以�证，故对其抗辩理由，无法采信。经审查，本院调取的上述证据来源及形式合法，内容相互印证无矛盾，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。至于浩泰公司是否已经履行《和解协议》、是否为善意，不影响对《和解协议》本身真实性及效力的认定。
关于本案事实，已经（2015）八民一初字第00997号生效判决所确认，本院对该生效判决所确认的事实予以认定。
本院认为，本案所涉《商品房买卖合同》、《紫金时代广场商业委托经营合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。本案争议焦点是：1.各被告的责任问题；2《和解协议》的认定问题。
（一）关于各被告的责任问题
第一，合同应当履行，锦堂淮南分公司系《紫金时代广场商业委托经营合同》的合同当事人，其不履行合同义务产生的民事责任依法应由锦堂公司承担。
首先，依法成立的合同受法律保护，合同的当事人应当按照约定全面履行合同义务，合同的一方当事人不履行合同义务，应继续履行合同义务。根据《紫金时代广场商业委托经营合同》的约定，原告将其商铺的全部投资经营管理权委托给锦堂淮南分公司经营，双方在委托合同中明确约定了无论经营盈亏与否，锦堂淮南分公司都应按约定期限足额向原告支付租金，现因锦堂淮南分公司未按期支付租金，应承担继续履行的合同责任。
其次，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。锦堂淮南分公司系锦堂公司的分公司，其不履行合同义务产生的民事责任依法应由锦堂公司承担。
第二，浩泰公司应同锦堂公司共同承担合同�任。
首先，浩泰公司所作销售宣传广告内容明确、具体，足以影响紫金时代广场销售和原告的购买决定，宣传广告的内容构成要约。浩泰公司委托启创淮南分公司代理销售紫金时代广场，该代理商在其代理销售期间所发布的销售广告中，明确、具体的载明了具体明确地载明购买商铺后委托锦堂公司统一经营管理、投资回报的标准和递增比例、前两年租金收益直接冲抵房款、承诺12年包租及12年后按1.5倍回购等信息，保障投资零风险。该销售广告将正常投资可能遇到的商业风险，虚假宣传为零风险、高回报，违反了《商品房销售管理办法》有关规定，诱导业主作出购买行为，销售广告的内容虽未写入《商品房买卖合同》中，但“售后包租”、“12年回购”及高额租金回报率，是影响原告决定购买商铺的重要因素之一，并且原告依据广告所载明的允诺及所指示的运营管理商签订了《紫金时代广场商业委托经营合同》，该广告宣传内容已构成要约，浩泰公司辩称广告宣传为要约邀请的理由不能成立。
其次，浩泰公司以冲抵房款的方式实际支付了涉案商铺前两年的租金。原告在支付本案所涉商铺房款时，浩泰公司按销售广告载明的按房价的12%返还前两年租金，冲抵了原告购房款。而锦堂公司、锦堂淮南分公司未向浩泰公司支付前两年租金，即原告所取得的前两年租金实际由浩泰公司予以了支付，也就是说浩泰公司实际履行了原告与锦堂淮南分公司订立的《紫金时代广场商业委托经营合同》部分义务。
再次，原告与锦堂公司订立《紫金时代广场商业委托经营合同》，是基于浩泰公司及其代理销售商的指定运营管理商的宣传，原告无其他选择权，其与开发商签订《商品房买卖合同》同时，也就按浩泰公�及其代理销售商的指定要求，与锦堂公司订立了《紫金时代广场商业委托经营合同》。
最后，浩泰公司是销售宣传广告的委托发布方，且从销售宣传中实际获取了利益。依据浩泰公司与启创淮南分公司订立的《委托代理销售合同》约定，浩泰公司安排人员协助启创淮南分公司销售现场的管理工作，浩泰公司根据启创淮南分公司策划方向全程配合广告宣传。因此，浩泰公司对于启创淮南分公司所发布销售广告指定的经营管理公司以及明确、具体的投资回报标准和递增比例等内容是明知的，且浩泰公司在这种“包租”的销售方式中获取了利益。
综上分析，浩泰公司的辩称不能成立。浩泰公司委托启创公司销售商铺，违规宣传商铺承租运营的模式，指定锦堂公司为承租运营商并实际履行委托经营合同的行为，反映出该商铺的销售及售后承租运营是紧�联系、不可分割的，浩泰公司从商铺的违规销售中获取了巨大经济利益，浩泰公司对其销售广告指定的锦堂公司无法履行《紫金时代广场商业委托经营合同》时，浩泰公司应与锦堂公司共同承担合同责任。
第三，启创公司应就其分公司的违法销售行为同浩泰公司共同承担责任。
首先，依照国家建设部发布的《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。国家工商总局发布的《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。本案中，启创公司淮南分公司在销售期间所发布的销售广告中明确、具体的载明了运营管理商、统一�商的内容及投资回报的标准和递增比例等允诺，该允诺和原告与锦堂淮南分公司订立的《紫金时代广场商业委托经营合同》有关投资回报的标准、递增比例约定一致。该销售方式违反了上述部门规章的规定，虽不导致合同无效或者不成立，但仍属于违法销售行为且启创公司对该行为亦是明知的。同时，这种销售方式促进了紫金时代广场商铺销售，浩泰公司增加销售收益的同时，启创淮南分公司也获取了代理分成和酬金回报。依据《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定，代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。因此启创淮南分公司应对其违法销售行为同浩泰公司共同承担责任。
其次，启创淮南分公司系启创公司的分公司，分公司不具有法人资格，且启创淮南分公司于2014年10月8日被启创公司注销，该分公司债权债务由启创公司全部承担。因此被告启创公司应与浩泰公司共同责任。
（二）关于《和解协议》认定问题
浩泰公司提出的根据其与紫金时代广场业主委员会签订的《和解协议》约定的内容，2017年2月以后的租金，浩泰公司不应再支付的辩解意见，缺乏事实和法律依据。经审查，经审查，该《和解协议》系由购买了紫金时代广场商铺的部分业主与浩泰公司于2017年3月3日签订，该《和解协议》中甲方处加盖的“紫金时代广场业主委员会”的印章系上述部分业主私自刻制，且在甲方代表人处签字的许邵敏、姚德宏、付燕燕、朱广霞、邱梅等五人未经合法程序选任，亦未经合法授权，紫金时代广场业主委员会对上述代表人的行为亦不予认可，故对该和解协议的真实性、合法性本院不予确认。至于浩泰公司是否已经履行《和解协议》、是否为善意，不影响对《和解协议》本身真实性及效力的认定。故浩泰公司提出的该辩解意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
根据《紫金时代广场商业委托经营合同》的约定，第四至第六年每年乙方按总房款8%支付甲方租金；于每年第一个月的25日至30日一次性付清，逾期交付租金，乙方按应付款项的日万分之三向甲方支付违约金。现第四年即2015年7月1日至2016年6月30日、第五年即2016年7月1日至2017年6月30日租金的支付期限均已届满，被告应予以支付。按合同约定标准计算，紫金时代广场一层110号、111房2015年7月1日至2017年6月30日租金共为94465.6元[（304980元+285430元）×8%×2=94465.6元]。原告要求支付两房两年租金共86400元的诉讼请求，未超出应付租金范围，本院予以支持。截止2017年6月30日，该两房第四�违约金共为9933.06元（以两房第四年租金为基数，按日万分之三计算自2015年7月31日起至2017年6月30日止共701天）；两房第五年违约金共为4746.9元（以两房第四年租金为基数，按日万分之三计算自2016年7月31日起至2017年6月30日止共335天）；以上两房违约金合计为14679.96元。原告诉请2015年7月1日至2017年6月30日违约金20750元，计算有误，本院调整为14679.96元予以支持，超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第六十七条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下�
一、被告上海锦堂投资管理咨询有限公司、被告淮南市浩泰房地产开发有限公司、被告上海启创房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内共同向原告张宗华、何明洋支付2015年7月1日至2017年6月30日租金86400元及违约金14679.96元；
二、驳回原告张宗华、何明洋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2443元，减半收取计1221.5元，由原告张宗华、何明洋负担69.5元，被告上海锦堂投资管理咨询有限公司、淮南市浩泰房地产开发有限公司、上海启创房地产经纪有限公司负担1152元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审判员 李明辉
二〇一七年十一月十六日
书记员 李仁群
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
第六十七条代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： （一）身体受到伤害要求赔偿的； （二）出售质量�合格的商品未声明的； （三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国公司法》
第三条公司是企业法人�有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。
有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调�不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第一百五十五条最高人民法院的判决、裁定，以及依法不准上诉或者超过上诉期没有上诉的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。