山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁07民终4551号
上诉人（原审原告）：杨永强，男，1971年1月30日出生，汉族，住昌乐县。
委托诉讼代理人：张占宾，山东普瑞德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张大伟，山东泽权律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高健，男，1969年12月8日出生，汉族，住昌乐县。
被上诉人（原审被告）：张风光，男，1957年5月16日出生，汉族，住昌乐县。
被上诉人（原审被告）：徐民福，男，1967年3月28日出生，汉族，住寿光市。
被上诉人（原审被告）：高献东，男，1972年9月14日出生，汉族，住昌乐县。
被上诉人（原审被告）：闫继振，男，1986年2月19日出生，汉族，住昌乐县。
以上五被上诉人的委托诉讼代理人：刘志国，山东宝都律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：刘洪星，男，1970年11月2日出生，汉族，住寿光市。
被上诉人（原审第三人）：潍坊恒坤置业有限公司，住所地：昌乐县孤山街31号。
法定代表人：刘洪星，董事长。
被上诉人（原审第三人）：张顺义，男，1962年7月17日出生，汉族，住昌乐县。
被上诉人（原审第三人）：韩守义，男，1957年7月3日出生，汉族，住昌乐县。
以上四被上诉人的委托诉讼代理人：刘利军，山东宝都律师事务所律师。
上诉人杨永强因与被上诉人高健、张风光、徐民福、高献东、闫继振（该五人简称高健等五人），被上诉人刘洪星、潍坊恒坤置业有限公司（简称恒坤公司）、张顺义、韩守义（××）案外人执行异议之诉一案，不服山东省昌乐县人民法院（2016）鲁0725民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
杨永强上诉请求：撤销一审判决，改判支持杨永强的诉讼请求，或发回重审。事实和理由：杨永强与恒坤公司于2010年6月9日签订转让协议，恒坤公司将土地使用权转让给杨永强，商业楼的土地、规划、建设等开发手续以恒坤公司名义办理，杨永强支付转让价款并联系施工队伍进行施工建设，施工与设计等有关费用由杨永强支付，开发手续中载明的施工单位等仅为完善手续所用，并未进行实际施工，商业楼建成后由杨永强占有使用，转让协议约定的义务杨永强已经履行，涉案商业楼应归杨永强所有，一审法院应解除查封并停止执行，执行程序中签订的执行和解协议与商品房买卖合同无效，恒坤公司应按转让协议约定将土地、房产等手续过户到杨永强名下。
高健等五人以及恒坤公司等四人均辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，杨永强的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
杨永强向一审法院起诉请求：1.撤销执行异议裁定书；2.解除对商业楼的查封；3.确认商业楼归杨永强所有；4.确认恒坤公司与高健等五人签订的执行和解协议及新建商品房买卖合同无效；5.判令恒坤公司按照转让协议约定为杨永强办理房产过户手续。
一审法院认定事实：本案争议标的为坐落于昌乐县文化路东侧、恒安街北侧郭家庄沿街楼后的四层商业楼。该商业楼恒坤公司于2011年3月31日办理了建设用地规划许可证，后因证书遗失作废，恒坤公司于2016年5月24日补办。2011年4月27日，恒坤公司办理了建设工程规划许可证，后因建筑面积计算错误及面积变更，恒坤公司于2016年5月25日重新办理。2011年7月12日，恒坤公司办理了建筑工程施工许可证，后恒坤公司于2016年5月30日挂失补办，载明的施工单位为昌乐县建筑设计研究院、施工单位为青岛滨海建设集团有限公司。2016年5月27日，恒坤公司将商业楼占用的土地办理了不动产证，该证载明的土地权利人为恒坤公司，共有情况为单独所有，同时载明该证为补发。2016年6月7日，恒坤公司将该商业楼办理了商品房预售许可证。
因恒坤公司等四人分别负有借贷或担保债务，高健等五人各自对以上相关债务人分别起诉，一审法院于2014年1月分别制作民事调解书，确定各债务人承担相应责任，其中恒坤公司对上述债权人负有的借贷及担保债务共计1800万元。后恒坤公司等四人未履行还款义务，高健等五人分别申请强制执行，一审法院于2015年9月1日作出执行裁定书，裁定查封恒坤公司涉案的四层商业楼。执行程序中，高健等五人与被执行人恒坤公司、刘洪星于2015年12月15日签订执行和解协议，协议约定商业楼折价800万元，由债权人按各自执行数额所占比例分配，在恒坤公司建立楼盘信息后网签至徐民福名下。2016年6月8日，恒坤公司就商业楼与徐民福、高献东签订了新建商品房预售合同。
上述商业楼执行过程中杨永强作为案外人提出异议，主张其已取得土地使用权和商业楼的所有权，请求解除对商业楼的查封。一审法院于2015年12月10日裁定驳回了杨永强的异议，杨永强于2016年1月4日提起本案诉讼。
一审另查明，杨永强之妻孙玉红于2013年7月6日将涉案商业楼及院落出租给案外他人使用，租赁期限自2013年7月10日至2019年7月9日。
一审法院认为，本案诉争房产尚未办理房产登记，依据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。最高法院关于办理执行异议案件司法解释规定，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。现诉争房产未办理房产登记，且其不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证均登记在恒坤公司的名下，据此，原告杨永强主张确认诉争房产由其所有及协助原告办理房产过户登记手续无法律依据。原告提供转让协议主张其享有诉争房产的土地使用权，因其基于该转让协议享有的是针对恒坤公司的债权权利，而不能直接取得诉争房产土地使用权，因此原告主张其享有土地使用权没有法律依据，原告基于转让协议而产生的合同纠纷可另行主张。原告提供工程施工合同与恒坤公司提供的工程施工合同相矛盾，原告提供孟庆财、张德清、张风光、于天友等出具的证明相佐证，但上述证明系证人证言，因证人均未到庭作证，故对该证据不予采信。原告主张其已对诉争房产占有、出租、使用，但并不符合最高法院关于民事执行中查封扣押冻结财产司法解释第十七条规定的情形。综上，原告提供的证据不足以排除强制执行的民事权益，对原告的主张不予支持。关于原告主张的撤销执行异议裁定书的问题，最高法院关于民事诉讼法司法解释规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效，本案中原告提供的证据不足排除强制执行的民事权益，故对原告的主张不予支持。关于原告主张确认恒坤公司在执行程序中订立的执行和解协议和新建商品房买卖合同无效的问题，本案系案外人执行异议纠纷，该主张与本案并非同一法律关系，该请求并非本案的审理范围。判决：驳回原告杨永强的诉讼请求。
本院二审期间，杨永强对其原上诉理由进行了书面修改和补充，同时就其主张的案件事实补充提交了多份证据。
杨永强二审中补充修改的上诉理由中，一部分为原上诉理由的修改和补充，另一部分为新增加的上诉理由。对新增加的上诉理由部分，高健等五人及恒坤公司等四人均主张已超出了原上诉请求和理由的范围，二审法院不应审理。
杨永强二审中提交的证据，主要包括：青岛滨海建设集团有限公司的证明、昌乐县建筑设计院的证明、昌乐县建筑安装装饰有限公司的证明，涉案商务楼的开工手续、验收手续、技术资料，支付施工费用的收据，杨永强对商务楼占有使用收益的证据，支付转让费用的证明与收据，证人证言。杨永强提交的证据，主要证明目的为：杨永强与恒坤公司于2010年6月9日签订转让协议，恒坤公司将土地使用权转让给杨永强，商业楼的土地、规划、建设等开发手续以恒坤公司名义办理，杨永强支付转让价款并联系施工单位进行工程建造施工，商务楼按照杨永强的使用用途进行设计，施工、设计等费用由杨永强支付，开发手续中载明的施工单位等仅为完善手续所用，并未进行实际施工，商业楼建成后由杨永强占有使用收益，转让协议约定的义务杨永强已经全部履行，涉案商业楼应归杨永强所有，一审法院应解除查封并停止执行，执行程序中签订的执行和解协议与商品房买卖合同无效，恒坤公司应按转让协议约定将土地、房产等手续过户到杨永强名下。高健等五人及恒坤公司等四人对杨永强主张的证明目的均不予认可。
本案二审查明的其他事实与一审事实一致。
本院认为，物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。涉案商业楼的土地使用权登记在恒坤公司名下，杨永强虽与恒坤公司签订转让协议并支付转让价款，但因未办理登记变更手续，杨永强未取得土地使用权。对于建成的商业楼，杨永强虽提交其支付转让价款、联系单位进行工程施工、按其本人意图进行工程设计，并支付相关费用等一系列证据，同时提交建成后由其占有使用并收益的证据，但商业楼未进行产权登记，参照最高法院关于办理执行异议案件司法解释的规定，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。因商业楼的土地不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证均登记在恒坤公司名下，应认定商业楼的权利人为恒坤公司；杨永强以其支付转让价款、设计施工建设、占有使用收益等为由主张其为涉案商业楼的所有权人，与法律规定不符，本院不予认定。就涉案的商业楼，杨永强与恒坤公司之间并非房屋买卖合同关系，也不符合最高法院关于民事执行中查封扣押冻结财产司法解释第十七条规定的不得执行的情形，杨永强以此抗辩，理由不能成立。对于杨永强二审中新增加的上诉理由及与之相关的要求，不属二审审理范围，本院不予审理。杨永强对涉案商业楼不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求解除查封并停止执行、请求确认合同无效与房产过户，本院不予支持。
综上所述，杨永强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人杨永强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱奉纲
代理审判员 张 敏
代理审判员 李金桦
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 田 然