1河南省新密市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0183民初7291号
原告：蔡玉乾，男，出生于1965年9月25日，汉族，住新密市。
委托诉讼代理人王培、唐社利，河南京原律师事务所律师。
被告：李改菊，女，出生于1968年4月14日，汉族，住新密市。
委托诉讼代理人陈新华，河南青屏律师事务所律师。
被告：岳应理，男，汉族，出生于1953年3月22日，住新密市。
原告蔡玉乾与被告李改菊、岳应理案外人执行异议纠纷一案。本院于2016年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡玉乾及其委托诉讼代理人王培、唐社利、被告李改菊及其委托诉讼代理人陈新华到庭参加了诉讼，被告岳应理经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。
蔡玉乾向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决立即停止对原告购买的位于新密市城区××楼街北段西侧××单元××西户房屋（房产证号：新密房权证字第××号）的强制执行，并解除对涉案房屋的查封；2、请求依法确认位于新密市城区××楼街北段西侧××单元××西户房屋归原告所有。事实和理由：2007年11月20日，原告与被告岳应理签订《售房合同书》一份，约定被告岳应理将其开发、所有的位于新密市城区××楼街北段西侧××单元××西户房屋以161000元卖给原告。原告按照合同约定支付给被告岳应理房款161000元，房款已付清。被告岳应理于签订合同当日将涉案房屋交付原告，原告实际占有居住至今。但因被告岳应理原因，致使涉案房屋至今未办理过户登记，后由于被告李改菊与被告岳应理民间借贷纠纷诉讼，新密市人民法院于2013年10月8日作出（2013）新密民二初字第475号民事裁定书，查封了涉案房屋。2013年12月9日新密市人民法院对该案作出判决。判决生效后，被告李改菊向新密市人民法院申请强制执行。在执行过程中，原告得知涉案房产被查封的事实，并提出了书面的执行异议。2016年10月19日新密市人民法院作出（2016）豫0183执异52号民事裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。该裁定认定事实错误，适用法律不当。原告认为，原告与被告岳应理签订的《售房合同书》合法有效，原告按合同支付了房款，并实际占有涉案房屋至今，涉案房屋应归原告所有。
李改菊辩称，2008年9月10日，被告岳应理将该房产抵押给被告李改菊，被告岳应理向被告李改菊借款，并办理他项权证。被告岳应理办理房产证的时间是2008年5月12日，原告称2008年4月3日购买争议房屋，至今未办理过户登记，也未向人民法院主张权利要求过户，只持有售房合同、交纳水电费票据，不能证明原告是争议房屋的所有权人，被告岳应理是本案争议房屋的所有权人。人民法院查封被告岳应理的房产并无不当，原告起诉的事实和理由不能成立，应驳回原告的诉讼请求。
岳应理在法定期限内没有答辩也未向本院提交证据材料。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告岳应理于2008年5月12日取得位于新密市城区××楼街北段西侧××单元××楼西户房屋所有权证（产权证号：新密房权证字第××号）。被告李改菊与被告岳应理民间借贷纠纷一案审理过程中，本院于2013年10月8日作出（2013）新密民二初字第475号民事裁定书，查封了本案的争议房产。后本院于2013年12月9日作出（2013）新密民二初字第475号民事判决书，判令被告岳应理于判决生效后十日内偿还李改菊欠款本金900000元并支付利息。判决生效后，被告岳应理未履行义务，被告李改菊于2014年4月8日向本院申请强制执行。执行过程中，原告以案外人身份于2016年10月19日向本院提出执行异议，认为岳应理将该房出售给原告，原告已经依法取得该房所有权，请求新密市人民法院依法解除对该房产的查封。本院于2016年10月19日作出（2016）豫0183执异52号执行裁定书，裁定驳回异议人蔡玉乾的异议请求。原告认为该裁定认定事实错误，适用法律不当。为此，原告诉至本院请求依法判决立即停止对原告购买的位于新密市城区周楼北街西侧西单元5楼西户房屋的强制执行，并解除上述房产的查封，确认上述房屋归原告所有。
另查明，2008年4月3日原告与被告岳应理签订了《售房合同书》一份，其主要内容为：甲方（卖方）岳应理，乙方（买方）蔡玉乾；甲方将坐落在新密市××楼街西侧（××）的商品房出售给乙方，同时乙方已对甲方所要出售的商品房做了充分的了解，自愿购买该商品房（此栋楼房的西门洞五层西户）；甲乙双方议定的上述商品房成交价格为人民币161000元，乙方于2008年4月3日付清；乙方付清购房款之日起，甲方协助办理有关房产证手续，但是上述房产办理过户手续所需缴纳的税、费用，均由乙方按规定承担。甲方岳应理，乙方蔡玉乾签名。同日被告岳应理出具收到条一份，其内容为：“岳应理收蔡玉乾房款全清共壹拾陆万壹仟整（100000.00元），收款人岳应理。”2008年8月至今，涉案房屋的电费、水费、卫生费均有原告儿子蔡远鹏交纳。2010年7月20日被告岳应理向原告出具保证书一份，其内容为：“我保证十二月前保证房产证办回、把证给住户，保证人岳应理，2010年7月20日。”
本院认为，最高人民法院《关于审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告购买被告岳应理位于新密市城区××楼街北段西侧××单元××西户的房产一套，双方签订有书面的买卖合同，原告已支付给被告岳应理161000元，被告岳应理给原告出具有收到条，并出具保证在2010年12月以前将房产证办回给住户的保证书。原告购买该房屋后并合法占有使用，提供有电费、水费、卫生费等均符合上述法律规定的条件，关于原告购买该房屋后未办理过户登记手续，并非是原告自身的原因。正常情况下，原告购买房屋后应及时办理过户登记手续，但在办理过户登记手续时，房管部门要求购买方和出售方同时到场才能办理的，且出售方起到比较重要的作用，只有购买方一方到场房管部门是不能办理的。而被告岳应理于2008年5月12日既已取得房屋所有权证，但却一直未将其取得房屋所有权证的事实告知原告，而是一直推说房产证未办出来，也未协助原告去办理过户登记手续，反而被告一直持有房产证至2××08年9月10日向被告李改菊借款时将该房屋办理他项权证进行抵押手续。说明被告岳应理将该房屋出售后，不配合原告办理过户登记手续。故原告就该房屋享有足以排除强制的民事权益，对原告要求判令停止对该房屋的执行、解除查封的主张，本院予以支持。原告与被告岳应理所签《售房合同书》，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同合法有效。故对原告请求依法确认涉案房屋归原告所有的主张，本院予以支持。被告李改菊称原告对争议房屋没有办理不动产登记，不是房屋所有权人，该房屋被新密市人民法院查封并无不当，不能抗辩是原告的自身原因未办理过户登记，其辩称理由本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、停止对原告蔡玉乾购买的位于新密市城区周楼街北段西侧5层西户房屋一套（产权证号：新密房权证字第××号）的执行，并解除对上述房产的查封；
二、确认原告蔡玉乾购买的位于新密市城区周楼街北段西侧5层西户房屋一套（产权证号：新密房权证字第××号）归原告蔡玉乾所有。
本案受理费3520元，由被告岳应理负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，通过本院上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 王文平
人民陪审员 刘建坤
人民陪审员 姚海芳
二〇一七年九月二十一日
法官 助理 徐萌丹
书 记 员 刘 莉