湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘13民初19号
原告：黄玉枚，女，1979年12月1日出生，汉族，居民，住娄底市娄星区。
委托诉讼代理人：李中云（黄玉枚之夫），男，住娄底市娄星区。
委托诉讼代理人：黄曲辉，北京市东卫（长沙）律师事务所律师。
被告：罗寿松，男，1973年12月12日出生，汉族，居民，住娄底市娄星区。
被告：谢寿梅，男，1975年9月17日出生，汉族，居民，住娄底市娄星区。
原告黄玉枚因与被告谢寿梅、罗寿松案外人执行异议之诉一案向本院提起诉讼，本院于2017年4月10日受理后，依法由审判员陈友红担任审判长，与助理审判员刘琦、彭祁琏组成合议庭，于2017年5月25日公开开庭进行了审理。原告黄玉枚及其委托诉讼代理人李中云、黄曲辉，被告罗寿松、谢寿梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄玉枚的诉讼请求：1.判决停止对娄底市娄星区早元街南侧富康花苑（园）1栋2单元703号（房产证号Ｓ2××07）房屋的执行；2.本案诉讼费用由谢寿梅、罗寿松承担。事实和理由:1.根据黄玉枚与谢寿梅在2013年8月2日签订的《房屋买卖合同》，谢寿梅将涉案房屋以28.5万元卖给了黄玉枚，黄玉枚已经支付了25万元，剩余的3.5万元约定在办理过户手续后再行支付，谢寿梅向黄玉枚出具了收到25万元的收据，并向黄玉枚交付了房屋；2.2013年10月开始，黄玉枚对涉案房屋边装修边入住，缴纳了物业费、水费、电费，并以黄玉枚的名义在11月开通了煤气；3.因为涉案小区都没有办理土地使用权证，所以房子没有过户，黄玉枚就此多次向谢寿梅要求办理相关权证；4.黄玉枚直到2016年10月涟源市人民法院工作人员上门了解情况时才知晓房屋被查封的事实。
被告罗寿松辩称：1.谢寿梅出具给黄玉枚的收条中日期存在涂改，即将“2014”改为“2013”，故即使存在房屋买卖行为也在法院查封房屋之后；2.虽然谢寿梅向黄玉枚出具了25万元的收条，但黄玉枚未能提交银行转款凭证进行证明，其亦无法说清款项的由来；3.如果黄玉枚与谢寿梅的房屋买卖发生在2013年8月2日，但涉案房屋却在9月11日登记在谢寿梅名下与常理不符，且如果涉案房产进行了转让，但没有进行产权变更登记，故黄玉枚对涉案房屋不能依法享有所有权。综上，请求驳回黄玉枚的诉讼请求。
被告谢寿梅辩称：1.娄底市娄星区人民法院一共查封了谢寿梅的两套房子，当时谢寿梅与罗寿松达成协议，把位于娄底市国土局的房子给罗寿松，要求罗寿松解封案涉房屋；2.黄玉枚是分四次将购房款给谢寿梅的，后来，谢寿梅出具收据给黄玉枚，该收据的日期是真实的，如果有异议，可以进行鉴定；3.涉案房屋的水、电、煤气都已经过户给黄玉枚，黄玉枚已经缴纳了物业费。
原告黄玉枚为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1.房屋买卖合同1份，拟证明黄玉枚和谢寿梅在2013年8月2日签订了房屋买卖合同，约定谢寿梅以28.5万元的价格将其所有的位于娄底市娄星区三元大市场富康花苑1栋703号房屋转让给黄玉枚，由谢寿梅负责办理房产证和土地使用权证过户手续，先由黄玉枚支付25万元购房款，余款3.5万元过户时再支付等。
2.收据1份，拟证明谢寿梅于2013年8月向黄玉枚出具收据，确认共收到黄玉枚购房款25万元。
3.第1072230116号定期储蓄存单1份，拟证明黄玉枚的丈夫李中云于2013年8月2日取款50000元，用于支付购房款给谢寿梅。
4.第1056821978号定期储蓄存单1份，拟证明黄玉枚的丈夫李中云于2013年8月2日取款30000元，用于支付购房款给谢寿梅。
5.娄底农村商业银行存折以及流水记录1份，拟证明黄玉枚的丈夫李中云于2013年8月29日取款49900元，后支付购房款50000元给谢寿梅。
6.黄群枚的证明1份，拟证明黄群枚在2013年曾借款50000元给黄玉枚用于购买案涉房屋。
7.李朝辉的证明及身份证复印件各1份，拟证明李朝辉在2013年曾借款50000元给黄玉枚用于购买案涉房屋。
8.谢寿梅的证明1份，拟证明谢寿梅将案涉房屋于2013年8月份转让给黄玉枚后，黄玉枚需开通煤气，谢寿梅于2013年11月27日出具证明，请求煤气公司予以办理，黄玉枚于2013年11月之前实际占有并入住该房屋。
9.室内燃气设施安装单以及安装维修服务承诺书各1份，拟证明黄玉枚购买案涉房屋后，于2013年11月27日正式申请安装燃气，黄玉枚于2013年11月之前实际占有并入住该房屋。
10.委托银行代扣代缴燃气费三方协议1份，拟证明黄玉枚购买案涉房屋后，于2013年12月16日与娄底华润燃气有限公司、中国农业银行娄底分行签订三方协议，约定燃气费从黄玉枚在中国农业银行的账户上代扣代缴。
11.娄底华润燃气有限公司发票2张，拟证明黄玉枚购买案涉房屋后，于2013年10月开始入住，并于2014年1月、2月交纳燃气费。
12.娄底华润燃气有限公司燃气费缴纳清单1份，拟证明黄玉枚购买案涉房屋后至今的燃气费缴纳情况。
13.自来水卡以及历史发票情况清单各1份，拟证明黄玉枚在2013年12月9日以来一直以其名义缴纳案涉房屋的水费，黄玉枚在2013年12月之前已实际占有和入住该房屋。
14.谢铁军、梁永兴、刘红梅出具的证明1份，拟证明黄玉枚自2013年10月开始入住案涉房屋并以黄玉枚的名义缴纳物业费至今。
15.毛某的证明1份，拟证明黄玉枚为购买案涉房屋已实际支付谢寿梅25万元，并于2013年10月开始装修入住等事实。
16.刘湘军的证明1份，拟证明黄玉枚2013年8月份购买了案涉房屋，并于2013年10月开始装修入住等事实。
17.曾展雄的证明1份。
18.朱利平的证明1份，以上两证据拟共同证明黄玉枚2013年10月开始入住案涉房屋，之后曾多次要求谢寿梅办理过户登记，但谢寿梅以土地使用证没办好等理由推脱。
19.娄底市无住房登记证明，拟证明黄玉枚及其丈夫、子女在娄底城区内无其他住房，案涉房屋系其全家唯一的住房。
20.购买装修材料的单据，拟证明黄玉枚自2013年8月份购买案涉房屋后即购买相关材料进行装修的事实。
21.房产证复印件，拟证明案涉房屋的基本情况。
22.李中云在2013年8月2日取款50000元的记录，拟证明黄玉枚付款的情况。
23.李中云在2013年8月29日取款49900元的记录，拟证明黄玉枚付款的情况。
被告罗寿松对黄玉枚提交的上述证据经质证认为:1.对证据1有异议，合同中约定房屋建筑面积不可能这么精确；2.对证据2有异议，25万元的定金不合常理，房屋总价才28.5万元；3.对证据3-5有异议，应该有银行流水记录进行证明；4.对证据6和证据7不认可，出具证据的人都是原告的亲戚；5.对证据8-13不认可；6.证据14，因黄玉枚住在该小区，由其交纳物业费很正常；7.对证据15-18不认可；8.对证据19没有异议；9.证据20不能达到其证明目的；10.对证据21有异议；11、对证据22、23不予认可。
被告谢寿梅对黄玉枚提交的上述证据经质证认为：对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
案件�理过程中，原告黄玉枚申请证人毛某、刘某出庭作证，本院依法予以准许。证人毛某陈述：①其住在富康花苑5单元6、7年了，与黄玉枚因2013年7月在壹号公馆工作相识，黄玉枚为小孩上学方便，曾向其打听有没有房子买，毛某听说富康花苑2单元有一个100平方的房子出售，就介绍黄玉枚在谢寿梅处看了房子；②后来听说，黄玉枚给了25万元房款给谢寿梅，只有办理房产证的钱没有给，黄玉枚在2013年10月份边装修边入住了；③小区开会及电梯维修黄玉枚都在场。证人刘某陈述：①其住在富康花苑2单元503，房子面积大概100平方，现在没有办理房产证；②2013年7月份黄玉枚到刘某家来看房，觉得户型满意就买了谢寿梅的房子，刘某还看了黄玉枚购房付款的条子，黄玉枚现住在2单元703；③黄玉枚买房后就开始搞装修，因为小孩要读书大概2013年9月住进来了；④2单元的业主都�找过谢寿梅要求办理房产证，但是谢寿梅说没有两证办不了。证人毛某、刘某接受了谢寿梅和罗寿松的质询。
被告谢寿梅、罗寿松未向本院提交证据。
为查明本案事实，本院对谢铁军、刘红梅、娄底市鑫华燃器具安装维修有限公司、娄底华润燃气公司、娄底市自来水公司、娄底市房产局进行调查，并调取了富康花苑小区物业管理的工资发放表、收费装修表、开支表、收费表、黄玉枚2013年12月10日缴费的收据、水费明细表。
谢铁军陈述：①其是谢寿梅的姐姐，亦是富康花苑小区的合伙承建人之一；②富康花苑小区建成后，没有专业的物业公司入驻，2013年、2014年由业主谢铁军、梁永兴、刘红梅、刘立春收取物业管理费；③黄玉枚是2013年10月份入住富康花苑2单元701，故是从2013年10月开始收取的物业管理费，当时出具了相应收据。
刘红梅陈述：①其住在富康花苑2单元702，刘红梅家的房子是从谢寿梅处购买的，娄底自来水公司登记的刘红梅家的地址为2单元602；②黄玉枚在本案中提交的证据14是她签字确认的；③2013年其曾与梁永兴收过1年的物业管理费，黄玉枚家在2013年交了物业管理费。娄底市鑫华燃气具安装维修有限公司向本院出具证据，证明该公司曾于2013年11月27日为富康花苑2单元701黄玉枚家安装燃气灶。
娄底华润燃气公司向本院出具证据，证明用户黄玉枚（地址富康花苑2-701，用户号为073164）于2013年11月29日申请开通燃气。
娄底市自来水公司向本院出具证据，证明黄玉枚（地址扶青南路富康花苑二单元601）于2013年12月5日办理水表开户手续。
本院调取的娄底市娄星区早元街南侧0001栋-703房屋所有权转移登记申请书显示谢寿梅于2013年5月26日申请对案涉房屋办理房产证。富康花苑小区物业管理的工资发放表、开支表显示该小区在2013年-2014年由梁永兴、谢铁军、刘立新、谢细青进行物业管理。富康花苑小区的收费装修表显示谢铁军在2013年9月16日收取2单元黄玉枚垃圾费500元。富康花苑小区二单元住房面积收费表显示黄玉枚在2013年7月15日至2014年3月15日期间交纳物业费158元，尚欠198元。
原告黄玉枚经质证认为：①上述证据均是真实的，能够与其提交的证据进行相互印证，其是在2013年10月搬进涉案房屋，边装修边住，当时交了500元物业装修费给姓梁的物业管理人，他的手有一点残缺，现在房子还没有装修好；②2013年10月至12月，其还交了物业费，之后每一年都交了钱的。
被告谢寿梅经质证认为：①对上述证据都予以认可，黄玉枚他们在2013年就已经入住了，房子已经卖给他们了；②当时娄星区人民法院处置谢寿梅的房子的时候，谢寿梅已经与罗寿松达成了协议，只处置谢寿梅在国土局的房子，涉案的房子已经是黄玉枚的了，不能强制执行，所以法院也没有对涉案的房子采取强制措施；③因为土地证的分证没有办下来，就过不了户，但水、电、煤气都已经过户了。
被告罗寿松经质证认为：①对上述证据均不予认可；②娄底市鑫华燃气具安装维修有限公司、娄底市华润燃气公司、自来水公司出具的证明只能黄玉枚住在房子里边，不能证明这套房子是黄玉枚购买的事实；③娄底市娄星区早元街南侧0001栋-703房屋所�权转移登记申请书显示的转让人是邹秀华等人，受让人是谢寿梅，如果黄玉枚确实购买了房屋，邹秀华可以直接转给黄玉枚，该证据反映出黄玉枚与谢寿梅之间的交易是虚假的。
根据原、被告的举证、质证情况，对各方所举证据及本院调取的证据进行如下认证：对原告黄玉枚提交1、2的真实性予以采信，对其证明目的将结合其他证据进行综合认定。对黄玉枚提交的证据3、4、5、19予以采信。对黄玉枚提交的证据6、7、8、15、16、17、18、20，21、22、23，将结合其他证据进行综合认定。黄玉枚提交的证据9、10、11、12、13，14，能够与本院调取的相关证据进行印证，予以认定。对本院调取的证据予以认定。
通过对相关证据的综合分析、认定，本院确定本案如下基本事实：
2013年8月2日，谢寿梅与黄玉枚签订《房屋买卖合同》，约定谢寿梅将其所有的位于娄底市娄星区三元大市场富康花苑的房屋，以28.5万元的价格卖给黄玉枚。合同约定：合同签订之日（2013年8月2日），黄玉枚向谢寿梅支付25万元作为购房定金；谢寿梅包办房产证和土地使用证，其应保证两证的合法性、真实性，保证房屋无任何债务等纠纷，所有一切税务由谢寿梅承担。后谢寿梅向黄玉枚出具“今收到黄玉枚购房款贰拾伍万元整（还欠叁万伍仟元整）”的收条，谢寿梅在该收条上签字，但该收条在时间落款上存在涂改。合同签订后，谢寿梅将案涉房屋交付给黄玉枚，黄玉枚实际占有案涉房屋，并已装修入住。
2013年11月27日，谢寿梅出具“兹有我物业公司（富康花苑）二单元701黄玉枚业主需开通煤气敬请办理为盼”的证明。2013年11月27日，黄玉枚与娄底市鑫华燃器具安装维修有限公司签订《室内燃气设施安装单》，约定由娄底市鑫华燃器具安装维修有限公司对富康花苑二单元701安装燃气设施。当日，娄底市鑫华燃器具安装维修有限公司向黄玉枚出具《燃气燃烧器具、室内管道安装维修服务承诺书》。2013年12月16日，黄玉枚与娄底华润燃气有限公司签订《委托银行代扣代缴燃气费三方协议》，约定黄玉枚（燃气客户编号：073164）委托中国农业银行股份有限公司娄底分行进行燃气费代缴代扣。2014年1月13日至2017年1月12日，娄底华润燃气有限公司收取了用户地址为富康花园1-2-701，名称为黄玉枚，用户号为073164的燃气费用。
2013年12月5日，用户黄玉枚（用户地址为扶青南路富康花园二单元601，编号867660）向娄底市自来水公司申请办理水表开户手续。2013年12月9日至2016年12月31日，娄底市自来水公司收取了黄玉枚相应的水费。案外人刘红梅系富康花园二单元702的业主，其家登记的自来水用户地址为：扶青南路富康花苑二单元602。
富康花苑小区自成立以来，没有专业的物业公司入驻。2013年至2014年由小区业主谢铁军、梁永兴、刘立春、谢细青负责收取物业管理费。2013年9月16日，谢铁军收取了黄玉枚装修垃圾费500元。2013年12月10日，谢铁军向黄玉枚出具收到2013年10月至12月15日物业费158元的收据。
富康花苑小区系由谢寿梅前妻刘艳与梁泉福等36人集资建设，谢寿梅分得该小区一栋二单元703等多套住房。2013年5月26日，谢寿梅向娄底市房产局提交房屋所有权转移登记申请书，申请对涉案房屋办理单独所有权证。2013年9月11日，娄底市房产局为涉案的富康花苑二单元703号房颁发了编号为Ｓ2××07的房产证。2014年5月23日，娄底市娄星区人民法院根据罗寿松的申请作出（2014）娄星民一初字第824号民事裁定书对涉案房屋进行了查封。2016年4月25日，娄底市娄星区人民法院以（2015）娄星执字第328号协助执行通知书续冻了涉案房产。2016年6月26日，本院根据罗寿松的申请将该执行案件提级执行。2016年10月3日，本院作出（2016）湘13执100号裁定评估拍卖涉案房产。2017年1月16日，黄玉枚提出执行异议，本院于2017年3月14日作出（2017）湘13执异7号执行裁定书，裁定：驳回黄玉枚的异议。黄玉枚遂向本院提起诉讼。
本院认为，黄玉枚与谢寿梅签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行合同义务。合同签订后，黄玉枚按照约定支付了相应的购房款，谢寿梅亦已将案涉房屋交付给了黄玉枚，黄玉枚在人民法院对案涉房屋查封前已实际占有了案涉房屋并装修入住。虽案涉房屋尚未办理过户手续，但根据黄玉枚与谢寿梅之间的约定，没有办理房屋产权过户登记的责任不在于黄玉枚。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，应当认定黄玉枚享有排除对案涉房屋强制执行的民事权益。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（一）项的规定，判决如下：
停止对娄底市娄星区早元街南侧0001栋703号（房产证号：娄房权证娄底字第××号）房屋的执行，本院作出的（2017）湘13执异7号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
案件受理费100元，由被告罗寿松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 陈友红
代理审判员 刘 琦
代理审判员 彭祁琏
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 陈 觉
附有关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下�不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。