安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖07民终469号
上诉人（原审原告）：安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司。住所地安徽省铜陵市石城大道****号。
法定代表人：姜定杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：于树影，铜陵市铜官区。
委托诉讼代理人：杨丽君，铜陵市铜官区。
被上诉人（原审被告）：许丽娟，女，1981年9月18日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。
上诉人安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司（以下简称柏庄物业）因与被上诉人许丽娟物业服务合同纠纷一案,不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2017）皖0705民初5696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人柏庄物业上诉请求：请求撤销一审判决，改判被上诉人立即支付上诉人物业费4613.11元，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认为“结合被告提交的证据可证，原告物业服务合同履行存在一定瑕疵，本着按质论价、质价相当的原则，故对被告应交物业服务费的数额予以酌减30%。”首先，被上诉人提供的照片拍摄的时间、地点不详，不能证明是在房屋保修期内出现的房屋渗水，且不能证明拍摄的地点为春暖花开小区14幢2单元1703室。其次，房屋渗水的原因亦不能证明是外墙原因，如是房屋质量问题，被上诉人应在保修期内向开发商主张维修责任。根据2017的10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。本案于2017年12月7日在铜官区法院立案，因此，即便被上诉人认为上诉人的部分诉讼请求已超过诉讼时效，被上诉人仍应缴纳2014年10月1日起至2018年3月31日的物业费4613元。
被上诉人许丽娟未答辩。
柏庄物业向一审法院提出诉讼请求：１.判令被告立即支付物业费7908元及逾期违约金（以7908元为基数，从2012年4月1日起按每日千分之三的标准计算至还清时止）；２．案件受理费由被告承担。事实和理由：2009年4月20日，柏庄物业与铜陵柏庄置业有限公司签订了《铜陵柏庄?春暖花开前期物业服务合同书》，约定由柏庄物业承接铜陵柏庄?春暖花开小区的物业服务管理事宜直至该小区业主委员会成立。许丽娟是柏庄?春暖花开小区14栋2单元1703室业主，该房屋的建筑面积是91.53平方米。根据协定，柏庄物业为许丽娟提供该房屋的物业服务，许丽娟按物业综合服务费1.2元/平方米月的标准按月向柏庄物业交纳费用，缴费时间为业主每半年度提前缴纳一次物业费。但许丽娟从2012年4月1日开始无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用构成违约。许丽娟享受了柏庄物业提供的物业管理服务，理应按合同约定向柏庄物业交纳物业管理费，但许丽娟从那时至今已拖欠72个月的物业管理费。期间，原告多次联系催要未果。
许丽娟辩称，不同意柏庄物业的诉讼请求。1、被告房屋外墙漏水导致家具严重受损，经多次维修均无法修缮好；2、柏庄物业在服务中，存在诸多服务不到位损害业主权益的行为：小区内部设施设备部分属于被损坏状态，包括消防系统、报警系统、电梯系统；停车系统混乱，划车事件频发；小区安保系统混乱，出现多起盗窃事件无人问津，鉴于物业服务质量极差，业主与物业公司矛盾较大，业主拒绝交纳物业费；3、柏庄物业的部分诉讼请求已超过诉讼时效。综上，请求法院驳回柏庄物业诉讼请求。
一审法院经审理认定事实如下：柏庄物业系铜陵柏庄?春暖花开家园的物业服务单位，许丽娟系该小区14栋2单元1703室业主，该房屋的建筑面积是91.53平方米。2009年4月20日，柏庄物业与铜陵市柏庄置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：柏庄置业（甲方）选聘柏庄物业（乙方）对该小区提供前期物业管理服务，合同期限自2009年5月1日起至小区业主委员会成立后止。物业服务内容为：1、房屋建筑共同部位的维修、养护和管理；2、负责向业主或物业使用人收取物业管理费用，前期物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中，住宅按建筑面积每月每平方米人民币1.20元标准收取。物业费收取时间：由柏庄物业按6个月时间向业主预收；3、关于违约责任，甲乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方10%的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。合同对其他事项亦作了明确约定。
上述协议签订后，柏庄物业依据协议约定，开始为柏庄?春暖花开家园小区内房屋（含许丽娟所有的房屋）提供物业服务。2017年9月30日铜陵市铜官区东郊办事处法律服务所受原告柏庄物业的委托向被告许丽娟发出了《催告函》。从2012年4月1日起至2018年3月31日止被告尚欠物业服务费人民币7908元。从2012年4月1日起，许丽娟未能向柏庄物业交纳物业费。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。柏庄物业依据与柏庄置业签订的《前期物业服务合同书》，作为柏庄?春暖花开小区的物业服务单位，为柏庄?春暖花开小区提供了物业管理服务，许丽娟作为柏庄?春暖花开小区业主，至今拖欠交纳物业费，显系违约，应依法继续履行付款义务。关于被告抗辩原告主张部分物业费已过诉讼时效的主张，符合相关法律规定，故被告应自2015年10月1日起至2018年3月31日止缴纳物业费。从柏庄置业与柏庄物业签订的《前期物业服务合同书》看，双方明确约定按业主拥有的建筑面积交纳物业费，依据《前期物业服务合同书》关于物业费每月每平方米1.2元的标准，本案中，结合被告提交的证据可证，原告物业合同履行存在一定瑕疵，本着按质论价、质价相当的原则，故对被告应交物业服务费的数额予以酌减30%，许丽娟需交纳物业费的数额为2306.55元〔91.53平方米×1.2元/平方米/月×30个月×70%（2015年10月1日至2018年3月31日）〕。对柏庄物业要求许丽娟支付物业费的诉讼请求，本院予以部分支持。
关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，该滞纳金性质为违约金，虽然前期物业服务合同约定业主逾期交纳物业管理服务费应交纳滞纳金，且被告欠交物业服务费已经构成了违约，但原告在履行物业服务中存有瑕疵，亦有未妥善履行合同义务的情形，被告并非无故拖欠物业服务费，故对于原告要求被告支付滞纳金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告许丽娟于本判决生效之日起十日内支付原告安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司自2015年10月1日起至2018年3月31日止的物业管理服务费2306.55元；二、驳回原告安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司负担7.5元，被告许丽娟负担17.5元。
二审中双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,对业主具有约束力。本案中,许丽娟与物业服务小区开发商签订的前期物业服务合同,该合同系双方当事人的真实意思表示,形式及内容不违反法律及行政法规的规定,合法有效。依法成立的合同应受法律保护,当事人应按照合同全面适当履行自己的义务。合同签订后,柏庄物业依照合同的约定为小区业主提供相应的物业服务,对其提供的服务行为存在一定瑕疵应给予一定程度的理解。当然，柏庄物业在以后的物业服务活动过程中,应当尽可能改进服务态度,提高服务水平,不断提升业主满意度。从有利于物业服务市场的健康发展,衡平当事人利益角度,一审法院对许丽娟应交物业费的数额予以酌减30%，并无不妥，本院予以确认。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，《民法总则》生效的时间为2017年10月1日，三年诉讼时效期间的规定在这个日期以后才开始适用，在此之前仍然适用二年诉讼时效。诉讼时效制度已实行30余年，柏庄物业作为权利人应当知道在诉讼时效期间内主张权利，柏庄物业的权利被侵害发生在《民法总则》施行之前，应适用《民法通则》关于二年诉讼时效期间的规定，发生在《民法总则》施行之后的,适用《民法总则》的规定,故一审判决许丽娟支付柏庄物业的物业费自2015年10月1日起计算，本院予以确认。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 洪维助
审 判 员 陈锦松
审 判 员 方 彤
二〇一八年七月十日
法官助理 吴先霞
书 记 员 廖继贵
附相关法律条文：
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；