广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终9945号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市好佳家居有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：柯逊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曾海燕，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：巫恒辉，广东南方福瑞德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：索菲亚家居股份有限公司天河正佳分公司，住所地广州市天河区天河路。
负责人：胡长春。
委托诉讼代理人：曾思潆，该公司员工。
委托诉讼代理人：吴艺，广东君厚律师事务所律师。
上诉人广州市好佳家居有限公司（以下简称好佳公司）因与被上诉人索菲亚家居股份有限公司天河正佳分公司（以下简称索菲亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人好佳公司上诉请求：撤销一审判决，改判或将本案发回重审。事实和理由如下：一、一审法院违背事实，故意遗漏重要事实和争议焦点，支持索菲亚公司不合法证据作出判决，显失公平。索菲亚公司与正佳企业集团有限公司（以下简称正佳公司）另行成立租赁合同关系损害了好佳公司的合法权益，好佳公司申请追加正佳公司为本案第三人，但一审法院迟迟未作回复，仅庭审口头驳回。一审故意遗漏重要事实以及好佳公司提交的“好佳公司与正佳公司租赁合同纠纷案的民事判决书”，该证据证明好佳公司对案涉铺位使用期限至2015年5月15日。二、索菲亚公司违约事实清楚，证据确实充分。双方《租赁合同》附件二《家居商场管理协议》第五部分“撤场管理规定”及《撤场交铺协议书》约定，索菲亚公司应于2015年4月30日撤场交铺，并办理相关手续。据此，索菲亚公司撤场交铺手续应至少包含几个主要内容：1、将所属物品搬出商铺；2、将商铺装修恢复原状；3、结清相关费用；4、办理相关交接的手续。此外，索菲亚公司撤场交铺的当事人必须是双方，与正佳公司无关。因此，索菲亚公司撤场交铺的内容和意义不局限于交付商铺本身。根据合同相对性原则，即使索菲亚公司与正佳公司签约，仍应与好佳公司办理撤场交铺手续。索菲亚公司至今未提交任何关于撤场手续的证据。据此，索菲亚公司未能依约撤场交铺，属于严重违约，应当承担违约责任。三、索菲亚公司应向好佳公司支付案涉铺位2015年5月15日前的租赁费用、电费和商铺占用费。根据好佳公司与正佳公司的约定，好佳公司对案涉铺位的合法使用权到2015年5月15日止。索菲亚公司明知好佳公司对案涉铺位使用期至2015年5月15日仍与正佳公司签订租赁合同，其一直占用案涉铺位，应向好佳公司缴纳该期间的租金。四、索菲亚公司本案仅提供83566元押金收据，其请求返还524014元租赁保证金依据不足。综上，好佳公司上诉请求二审法院依法查明事实，维护其合法权益。
被上诉人索菲亚公司二审答辩称：一、本案争议焦点是索菲亚公司有无在2015年4月30日前将案涉铺位交还给好佳公司，以及索菲亚公司有无拖欠电费。该争议焦点在一审由法庭归纳，好佳公司与索菲亚公司均无异议，一审法院围绕该争议焦点详细审查了双方移交的证据、事实和理由，依法作出认定，并没有遗漏与本案相关的事实和争议焦点。此外，好佳公司虽然对索菲亚公司提交的证据不予认可，但至今未举证予以反驳，故一审法院采信索菲亚公司该等证据合法正当。至于好佳公司所称其对案涉铺位的使用权限至2015年5月15日，与本案争议焦点并无关联。因此，一审法院未接纳好佳公司申请正佳公司为第三人参加诉讼，并无不当。二、索菲亚公司在履行租赁合同过程中并无违约情形，已足额及时缴纳使用铺位期间的电费，并提供了充分证据予以证明。好佳公司一直主张索菲亚公司存在严重违约行为，但至今未能提供合法有效的证据证明。一审法院综合双方主张及所举证据认定索菲亚公司已履行相关合同义务，合法有据。三、索菲亚公司根据合同约定已经或实际视为已在合同期限届满前履行了相关撤场交付手续，好佳公司要求索菲亚公司支付2015年5月1日至15日期间的租赁费用、电费、商铺占用费，没有事实和法律依据。四、索菲亚公司已经依约向好佳公司支付了保证金，并在一审法院规定的期限内提供了相应证据，一审法院组织双方质证后采纳作为定案证据，并无不妥。综上，索菲亚公司请求驳回好佳公司的上诉，维持一审判决。
索菲亚公司于2017年1月5日诉至一审法院，请求判令：1、好佳公司七日内向索菲亚公司返还租赁保证金321408元、续约加收的租赁保证金83566元、物业管理保证金89280元、家居管理保证金29760元；2、好佳公司向索菲亚公司支付占用保证金的利息（以524014元为本金，按照银行同期贷款利率从2015年6月1日计至好佳公司退还全部保证金之日止）。
好佳公司反诉请求法院判令：1、索菲亚公司向好佳公司支付2015年5月1日至5月14日期间的商铺使用费80004元[（涉案商铺每月租金134991元+每月物业管理费32240元+每月家居管理费9920元）/31×14]及逾期支付该期间占用费违约金40002元（按拖欠金额的50%计算）；2、索菲亚公司向好佳公司支付2015年4月16日至5月15日期间的电费1186.64元及滞纳金（以1186.64元为本金，按每天2%的标准计算，自2015年5月16日计至索菲亚公司实际付清之日止）。
一审法院经审理查明：2007年11月30日，好佳公司（甲方）与广州市宁基装饰实业有限公司（后更名为索菲亚家居股份有限公司天河正佳分公司，即本案索菲亚公司，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市天河路228号正佳广场第六层家居商场商铺出租给乙方使用；租赁期限2007年12月6日至2010年12月5日止；乙方在签订本合同之日，须向甲方一次性支付租赁保证金208320元等内容。该合同附件一《关于管理费的补充协议》约定：乙方在签署本协议时，应向甲方交付相当于三个月正佳物管费及本家居商场推广管理费总额的管理保证金共计119040元等。该合同签订前的2007年11月27日，索菲亚公司向好佳公司支付了租赁保证金208320元、物业管理费保证金89280元、家居管理费保证金29760元。合同签订后，双方依约正常履行合同。
上述合同期限届满前的2010年12月1日，好佳公司（甲方）与广州市宁基装饰实业股份有限公司天河正佳分公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市天河路228号正佳广场第六层家居商场铺出租给乙方使用；租赁期限自2010年12月6日至2013年12月5日止；租赁期内，租金按月（自然月）缴付，乙方须于每月5日前向甲方以现金、支票、汇票等方式支付当月租金并存入甲方指定的账户；乙方在签订本合同之日，须向甲方一次性支付租赁保证金321408元；本合同期满，或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约定退回租赁商铺，甲方对商铺进行验收，在乙方缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为的条件下，甲方在乙方搬出商铺之日起三十日内将保证金退还乙方（不计利息）；乙方拖欠甲方租金以及相关费用视为违约；每逾期一天按拖欠金额百分之二支付滞纳金；拖欠时间超过十天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等其他强制措施；拖欠时间超过二十天，甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把商铺连同原附属物交回甲方等内容。该合同附件一《关于管理费的补充协议》约定：乙方应向甲方支付的正佳物管费为每月29760元；甲方商场推广管理费为每月每平方米20元，即乙方应向甲方交付的家居商场推广管理费未每月9920元；为保证本补充协议的正常履行，乙方在签署本补充协议时，应向甲方交付相当于3个月正佳管理费及本家居商场推广管理费保证金，共计119040元；管理保证金在合同期满，乙方如无违约的前提下以及清缴所有必须交付的费用后甲方如数（不计利息）退还乙方；租赁期内，正佳物管费（甲方代为收取）何本家居商场推广管理费按月（自然月）同时一并缴付，乙方应于每月5日前向甲方以现金、支票、汇票等方式支付当月正佳管理费和本家居商场推广管理费并存入甲方指定的账户；如乙方拖欠缴交应交的两项管理费用，须向甲方支付违约金，违约金从迟交日起计算，按日加收欠缴金额的2%等。上述合同签订后，索菲亚公司于2011年1月5日向好佳公司补缴了租赁保证金113088元。
上述合同期满后，好佳公司（甲方）与索菲亚公司（乙方）就案涉铺位继续签订《租赁合同》，约定租赁期限为2013年12月6日至2015年4月30日；2014年12月6日至2015年4月30日期间每月租金为134991.4元；乙方于签订本合同之日，须向甲方一次性支付租金保证金，金额相当于乙方第二年租金三个月金额404974元等内容。合同的其余内容与上一份合同内容一致。上述合同签订后，索菲亚公司于2013年12月19日向好佳公司支付了“续约加收租赁保证金”83566元。
上述三份合同签订后，双方均能正常履行，双方对2015年4月30日前的租金、管理费以及2015年4月15日前的水电费的支付均无争议。因好佳公司认为索菲亚公司至2015年5月15日才正式撤场，撤场前的2015年5月1日至2015年5月15日期间的商铺占用费以及2015年4月16日至2015年5月15日期间的电费未支付，拒不退还保证金，致成本讼。
本案审理过程中，好佳公司提供《撤场交铺协议书》，该协议书为电脑打印的表格式文书，表格首部记载了撤场原因（合同期满撤场）、交场时间（2015年4月30日）、撤场标准；第一部分为保留原结构部分（记载了保留的项目）；第二部分为清拆部分，该部分分为两大块，第一为双方协商的标准，第二为交铺验收情况（载明：本栏由双方交铺时填写）；两部分均有甲方（即好佳公司）、乙方（即索菲亚公司）签章处，其中“双方协商标准”签章处双方均有盖章并注明日期为2015年4月9日；“交铺验收情况”签章处只有索菲亚公司的盖章，且未注明具体日期；该表格的“违约责任”处载明：1、双方按本协议的协商标准交铺，乙方交铺时店铺状态应与协商标准一致，否则视为违约；2、逾期不搬出的，视为乙方自动放弃租赁商铺内所有物品，由甲方有偿代为处理所有物品及清拆铺内装修，相关的费用全部由乙方负担，且乙方不得向甲方提出任何索赔主张，乙方同时需赔偿甲方迟延较长造成的损失，甲方并没收乙方所交纳的全部保证金；该表格的“备注说明”处载明：1、乙方需在撤场当天按原合同条款缴清所有费用（包括所有租金、管理费、推广费、水电费及其他应缴的费用）；2、其他条款，则按双方签订的《租赁合同》为准。协议书抬头处由索菲亚公司的职员路子木于2015年4月27日手写签署“原件已签收”的字样。经质证，索菲亚公司对该证据的真实性没有异议，但认为不能证明其于2015年5月15日才撤场，其已于2015年3月11日与业主方签订《正佳广场租赁意向书》，于2015年5月6日签订《正佳广场租赁合同》直接承租案涉铺位；其职员路子木于2015年4月27日将该交铺协议书中载明的交铺标准加盖公章确认后交给好佳公司，好佳公司接收该协议书后未提出任何异议。好佳公司表示，其一直未与索菲亚公司对案涉铺位办理交接手续，其于2015年5月15日才与正佳公司办理了交接手续，在此期间案涉铺位的使用权均由索菲亚公司占有使用。
索菲亚公司为支持其抗辩意见，提供了以下证据：1、索菲亚公司于2015年3月11日与正佳公司签订的《正佳广场租赁意向书》，该意向书中约定：甲方（即正佳公司）意向将正佳广场6层6B030-032号商铺（即本案案涉铺位）出租给乙方；意向承租期为2015年5月1日至2018年4月30日止等；2、索菲亚公司于2015年5月6日与正佳公司签订的《正佳广场租赁合同》，约定正佳公司将案涉铺位出租给索菲亚公司使用，租赁期限为2015年5月1日至2018年4月30日止等内容；3、广州市正佳物业管理有限公司于2015年6月9日开具的发票，显示付款方位索菲亚公司，项目包括案涉铺位2015年4月16日至2015年5月15日电费252元。经质证，好佳公司对证据1、2的真实性没有异议，但认为不能因为正佳公司与索菲亚公司签订了合同，就可以损害其权利；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，但未举证予以反驳。
好佳公司为证实其已交纳了案涉铺位的电费，提供了以下证据：1、租户用电抄表两份，名称分别为《2015年广场4月租户用电抄表》（原件）、《2015年广场5月租户用电抄表》（复印件），两份抄表中列明了6B030、6B031、6B032-034的铺位号；其中4月份抄表显示6B030的实用读数为1091.40、6B031的实用读数为1073.21、6B032-034的实用读数为0；5月份抄表显示6B030的实用读数为-98595.15、6B031的实用读数为-48003.41、6B032-034的实用读数为0；2、广州市正佳物业管理有限公司于2015年5月26日出具的《正佳广场付款通知单》，显示所涉铺位为6-A001-B051，租户为好佳公司，计费期间为2015年4月16日至2015年5月15日，电费为28700元；3、广州市正佳物业管理有限公司于2015年6月5日开具的电费发票一张，载明付款方为6A001-B051好佳公司，金额为28700元；4、显示由好佳公司于2016年5月7日出具的《欠租催款函》，内容为索菲亚公司尚未缴交案涉铺位2015年5月1日至15日占用费及2015年4月16日至2015年5月12日电费合计87965元。经质证，索菲亚公司对证据1中4月份的抄表真实性没有异议，对5月份抄表的真实性有异议；但认为上述证据不能证实其未缴纳电费，且认为两份抄表均与案涉铺位无关；对证据2、3的真实性没有异议，但认为该两份证据所涉的铺位均不包含案涉铺位；对证据4的真实性不予确认，表示其并未收到该份函件。
一审另查明：好佳公司、索菲亚公司均明确好佳公司系向正佳公司承租案涉铺位后再转租给索菲亚公司，案涉铺位的物业管理公司为案外人广州市正佳物业管理有限公司。好佳公司于2015年5月15日签署《正佳广场退铺记录表》，与正佳公司办理了案涉铺位的退铺手续。本案中，好佳公司除其提供的《撤场交铺协议书》外并未能举证证实其另行与索菲亚公司就案涉铺位办理了书面的交接手续。
一审法院认为：好佳公司、索菲亚公司所签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。合同履行期限届满前，双方为办理交还铺位、退还保证金手续而签署的《撤场交铺协议书》中关于双方权利义务的约定亦是双方的真实意思表示，对双方均有约束力。
本案争议焦点在于索菲亚公司有无在合同期限届满前的2015年4月30日或之前将案涉铺位交还给好佳公司、索菲亚公司有无拖欠电费。好佳公司为此提供的《撤场交铺协议书》以及租户用电抄表、《正佳广场付款通知单》、发票，索菲亚公司对其真实性均无异议，一审法院予以确认并作为本案定案依据。索菲亚公司为此提供的《正佳广场租赁意向书》、《正佳广场租赁合同》以及发票均为原件，好佳公司虽有异议但未能举证予以反驳，一审法院对其真实性予以确认并作为本案定案依据。一审法院认为：1、根据索菲亚公司的举证，正佳公司在2015年5月1日就案涉铺位已直接与索菲亚公司建立租赁合同关系，且由索菲亚公司直接向广州市正佳物业管理有限公司支付案涉铺位2015年4月16日起的电费；2、在索菲亚公司已经举证证实其迳行向广州市正佳物业管理有限公司支付案涉铺位2015年4月16日至2015年5月15日期间的电费情况下，好佳公司提供的证据并不足以证明其直接向广州市正佳物业管理有限公司支付了案涉铺位2015年4月16日至2015年5月15日期间的电费；3、根据《撤场交铺协议书》，双方在2015年4月9日对撤场交铺的权利义务作出约定，索菲亚公司的职员在此后的4月27日将索菲亚公司在“交铺验收”处盖章确认的《撤场交铺协议书》原件交还给好佳公司；4、好佳公司除《撤场交铺协议书》外，其并未能举证证实其与索菲亚公司在2015年5月15日前就案涉铺位另行办理了书面交接手续；好佳公司何时与正佳公司办理撤场交接手续，属于其与正佳公司之间的关系，不能因其于2015年5月15日与正佳公司办理书面撤场手续而认定索菲亚公司亦是于当天办理交接手续。基于上述分析结合查明的事实，索菲亚公司关于其早于2015年4月27日在腾空铺位后向好佳公司提出交铺申请、后因正佳公司已直接向其出租案涉铺位，因此未实际进行撤场验收手续、2015年4月16日至2015年5月15日期间的电费其已直接向广州市正佳物业管理有限公司支付的意见，更为合理可信，一审法院予以采信。好佳公司关于索菲亚公司2015年5月15日交还铺位、2015年4月16日至2015年5月15日期间电费未交付的意见缺乏依据，一审法院不予采信，好佳公司反诉要求索菲亚公司支付租金、电费计及相应违约金均缺乏依据，一审法院不予支持。
如上所述，应当视为索菲亚公司于2015年4月30日前腾空交还商铺铺位，依据双方约定，好佳公司至今未退还索菲亚公司已交付的保证金524014元构成违约，索菲亚公司要求好佳公司退还保证金合法有据，一审法院予以支持。好佳公司逾期退还保证金确给索菲亚公司造成一定的损失，索菲亚公司要求自2015年6月1日起按银行同期同类贷款利率计付利息损失并无不妥，一审法院予以照准。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院于2017年11月30日作出判决如下：一、被告（反诉原告）广州市好佳家居有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内退还保证金524014元并支付逾期退还该款利息（以524014元为本金，按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率的标准，自2015年6月1日起计至实际还款之日止）给原告（反诉被告）索菲亚家居股份有限公司天河正佳分公司；二、驳回被告（反诉原告）广州市好佳家居有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费8030元及反诉受理费1562元，均由被告（反诉原告）广州市好佳家居有限公司负担。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均未提交新证据。
另查明，一、索菲亚公司在一审中提交收据（2013年12月19日收续约加收租赁保证金83566元）、支票存根（2011年1月5日支付保证金113088元）、收据（2007年11月27日收租赁保证金208320元、物业管理费保证金89280元、家居管理费保证金29760元，共计保证金524014元；好佳公司虽对前述支票存根、2007年11月27日收据的真实性不予认可，但未提供证据予以反驳。
二、好佳公司二审庭后向法院提交了《电费说明》，主张根据其在一审中提供的用电抄表等证据核算出好佳公司向正佳公司承租全部店铺用电量合计31441.95度，按每度0.9128元电价标准计算电费为28700元，好佳公司所交电费为28700元，两者相符；据此，足以证明索菲亚公司所租赁案涉铺位的电费均包括在28700元中，且好佳公司已代为缴纳给了正佳公司，即好佳公司代索菲亚公司缴纳了案涉6B030、031、032号商铺2015年4月16日至2015年5月15日期间的电费1186.69元。经本院审核，好佳公司一审所提供恒生家居商铺2015年5月租户用电抄表为复印件且未经正佳公司盖章确认；好佳公司二审庭后自行制作的核算表与租户用电抄表情况一致，其中铺号为6B030的用电量核算情况为“上月读度91786，本月读度92171，实际用度411.95，电费金额为376.03”；铺号为6B031的用电量核算情况为“上月读度44397，本月读度45227，实际用度888.10，电费金额为810.66”；铺号为6B032-034的用电量核算情况为“上月读度0，本月读度0，实际用度0，电费金额为0”，三者合计为1186.69元。
本院认为，一审法院认定索菲亚公司、好佳公司签订的《租赁合同》以及双方为办理交还铺位、退还保证金手续而签署的《撤场交铺协议书》中双方权利义务合法有效，双方均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对好佳公司的上诉请求，认定如下：
一、好佳公司上诉主张一审法院未依照索菲亚公司的申请追加正佳公司参加本案诉讼，并遗漏其与正佳公司租赁案件民事判决书作为定案依据的问题。因本案系索菲亚公司、好佳公司之间的租赁合同纠纷，正佳公司并非涉案租赁合同的相对方，一审法院未接纳好佳公司的追加申请，亦未采纳另案判决作为定案依据并无不妥。好佳公司该项上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。
二、好佳公司上诉主张索菲亚公司未实际向好佳公司交还案涉铺位，索菲亚公司应向好佳公司支付2015年5月1日至5月14日铺位使用费及2015年4月16日至5月15日电费的问题。因索菲亚公司、好佳公司之间的租赁合同至2015年4月30日期限届满，双方于2015年4月9日签订《撤场交铺协议书》明确索菲亚公司交场时间为2015年4月30日，即索菲亚公司并无在2015年4月30日之后仍继续使用案涉铺位的意愿，且索菲亚公司已向好佳公司发出在《撤场交铺协议书》“交铺验收情况”加盖了索菲亚公司公章的交铺协议书，好佳公司收取后亦未对此提出异议。好佳公司向正佳公司移交案涉铺位的时间为2015年5月15日，好佳公司并未提供充分证据证明索菲亚公司未于2015年4月30日前向好佳公司实际移交案涉铺位或者未限期移交案涉铺位应归责于索菲亚公司。因此，一审法院未支持好佳公司诉请索菲亚公司2015年5月1日至5月14日期间的占用费，并无不妥。
另外，索菲亚公司二审庭后补充提交电费说明及用电核算表源于其一审提交的2015年5月租户用电抄表，但该用电抄表为复印件，索菲亚公司对此不予认可，且好佳公司一审所提供正佳公司出具的发票联载明电费（2015.04.16-2015.04.30）28700元，与好佳公司所述的2015年5月13日抄表计算的电费结果一致，不符常理。另外，在双方租赁期限届满后的合理期限内，好佳公司并未向索菲亚公司发出催缴电费和占用费的通知书，一审法院综合分析认定索菲亚公司不存在拖欠好佳公司电费的事实，并无不妥。
三、关于保证金的退还问题。因如前文所述，索菲亚公司不存在双方租赁合同约定的被没收保证金的违约情形，一审法院判令好佳公司向索菲亚公司退还保证金并依约计付利息，并无不妥。索菲亚公司在一审中已经提供充分证据证明其向好佳公司支付保证金共524014元，好佳公司对部分证据不予认可，但未提供证据予以反驳。好佳公司上诉主张不应退还保证金于法无据，本院不予采纳。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人好佳公司的上诉主张，现理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9592元，由上诉人广州市好佳家居有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一八年六月二十五日
书记员 莫善友