云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云城法民二初字第434号
原告侯永顺，男，1953年4月1日出生，汉族，现住广东省云浮市云城区。
原告赵爱珠，女，1962年10月5日出生，汉族，现住广东省云浮市云城区。
被告云浮市荣威房地产开发有限公司。住所地：云浮市云城区。
法定代表人潘锦灿，该公司董事长。
委托代理人李建辉，广东金科律师事务所律师。
委托代理人谭意娣，广东金科律师事务所律师。
原告侯永顺、赵爱珠诉被告云浮市荣威房地产开发有限公司（以下简称荣威房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月2日立案受理后，依法由审判员康石英独任审判，于2014年11月6日公开开庭进行了审理。原告侯永顺、赵爱珠，被告荣威房地产的委托代理人李建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侯永顺、赵爱珠诉称：2008年9月29日，原告侯永顺、赵爱珠与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：091072）。根据合同约定，由原告购买被告开发的商品房楼盘蟠龙山水豪庭F1栋201房。根据合同约定，原告购房价格为404974元，上述住房建筑面积为138.75平方米，套内建筑面积为120.24平方米。原告于2009年1月20日向被告支付首期购房款105250元，并在合同约定的期限内向贷款银行提交了办理住房按揭的材料并与银行签订个人一手住房贷款合同，且银行已经于2009年2月18日发放上述住房贷款。2010年3月13日，被告向原告发出《交楼通知书》，通知原告于2010年4月13日前办理收楼手续。被告于2010年4月13日出具《交楼证明》。2014年7月28日，原告根据被告通知，到房管局行政中心窗口签收上述住房的房产证（证号：粤房地权证云字第00000296**号）。
1、根据原告与被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》第三条约定，原告（买受人）购买预售商品房为为蟠龙山水豪庭第F1幢第二层201房，建筑面积138.75平方米，其中套内建筑面积120.24平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.51平方米。云浮市房地产权登记管理所房地产权属证书（粤房地权证云字第00000296**号）及房地产平面图登记，证明该房屋实际建筑面积只有133.61平方米，其中套内建筑面积为114.39平方米，共用分摊面积20.14平方米，实际套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积少5.85平方米。合同第四条约定该房屋按套内建筑面积（即120.24平方米）计算，每平方米人民币3368.04元，总金额人民币404974元，由于被告销售给原告的房屋套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积少了5.58平方米，因此，被告应向原告返还多支付的购房款19703.03元以及利息6632.04元（按同期银行贷款利息暂计至2014年7月31日）。
2、根据房产证记载，原告按照契税税率3%缴交契税，因此，按该房屋实际套内建筑面积计算，被告应向原告返还多支付该房屋契税为19703.03元×3%=591.09元以及自2009年1月20日上述款项所产生的利息共198.93元，因被告没及时完税至税率提高404974×1.5%=6074.61元，合计6864.61元。
3、根据被告出具的房屋维修基金收据，原告于2009年1月20日向被告支付房屋维修基金共4163元，按购房款1%计收维修基金，因此，被告应向原告返还多支付维修基金197.03元以及自2009年1月20日上述款项所产生的利息共66.32元（计至2014年7月31日）。
4、根据合同第十五条约定，买受人（原告）不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人（被告）按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人（原告），至房地产权属证书实际交付日止。根据被告出具的交楼通知书，被告于2010年3月13日向原告交付使用房屋，但被告于2014年7月28日才根据被告的通知到房管局行政中心窗口领取房地产权属证实，自通知交楼日起共延迟845天。而该商品房买卖合同由被告提供，根据《中华人民共和国合同法》关于“格式合同”规定及上述商品房买卖合同的约定，原告认为，被告延迟办理房地产权属证书日期应当从其向原告发出收楼通知书日期计起，即1565天。因此，被告应向原告支付延期办理房地产权证书违约金107743.33元（按照银行同期贷款利息计至2014年7月28日）。
5、请问办证费是否指房产权属证的印花费，一笔为7251元、一笔为6075元，合计13326元，如没有法律依据乱收或多收，被告必须退回。
为此，原告遂起诉至法院：要求判令：1、被告向原告返还因商品房买卖合同与房地产权属证书面积差异多支付的房款3368.04元及利息6632.04元，共26335.07元（利息暂计至2014年7月31日）；2、被告向原告支付因商品房买卖合同与房地产权属证书面积差异多支付的契税及利息共238.09元、没及时完税导致多交税共计人民币6864.63元（利息暂计至2014年7月31日）；3、被告向原告支付因商品房买卖合同与房地产权属证书面积差异多支付的住房维修基金及利息共263.35元（利息暂计至2014年7月31日）；4、被告向原告支付违反商品房买卖合同约定的延迟办理房地产权属证书违约金共107743.33元；5、案件诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张，向本院提供证据如下：1、身份证，证明原告的主体资格；2、销售不动产统一发票，证明原告支付被告购房款的事实；3、交楼通知书，证明原告收楼时间和被告交楼时间；4、借款借据（复印件），证明原告向工商银行按揭贷款购房，工商银行把28万元转入被告账户的事实；5、收据，证明被告收到原告办证费7251元、6075元及4163元维修基金的事实；6、房地产权证（复印件），证明原告从被告购买的房屋的实际面积，套内面积平方数；7、个人住房贷款合同，证明原告与工商银行签订按揭贷款合同；8、广东省商品房买卖合同，证明被告和原告签订商品房买卖合同，约定了房屋的面积、价格、总价等内容。
被告荣威房地产答辩称：对第1项诉求，被告同意退回缩水面积价款，但不同意原告主张的计算方法，也不同意支付利息。双方签订的商品房买卖合同是合法有效的，面积差异应按照合同的约定计算，应按照房产证记载的套内面积及原被告双方签订的商品房买卖合同第三、四、五条约定的套内面积差异计算，在扣除差异值0.6%后，再合同第五条规定计算面积差异价款。对于原告方的第2项诉求，被告不同意该诉求，原告方的诉求没有法律及合同依据。对第3项诉求，被告不同意该诉求，与被告无关，契税和维修基金是由我方代收代付，收取该项费用的税务部门，原告方认为税务部门多收款项，其有权向税务部门申请退款，而不是请求退还。对第4项诉求，根据合同第八条、第十五条的约定，被告应在房屋交付的720天内取得房产证，被告于2011年11月28日向云浮市国土部门申请办理涉案房屋的土地使用证，2012年3月21日，国土部门以小区是整体开发报建，需要以小区开发建设完毕分摊土地后才能办理房产证为由，退件给被告方，故无法办理房产证。按照2014年4月1日前云浮市国土部门的关于办证业务须知的规定，必须先办国土证才能办理房产证。2014年4月1日，国土部门出台新政策，无需先办土地证就可以办理房产证，因此才办理涉案房屋的房产证，该证中也有写明土地尚未分摊。为原告申办国土证前，被告根据先办房产证再办土地证的旧规定已经为之前部分业主办理了房产证。根据合同关于办理房产证的约定，因国家政策变动导致被告无法于约定期限内办理房产证，被告属于免责。故请求法院依法驳回该诉讼请求。
被告荣威房地产为证明其主张，向本院提供证据如下：1、营业执照、资证书、预售许可证，证明被告具备销售房地产的资格，涉案的房屋经政府部门许可预售。2、办理房地产管理业务须知，国有土地使用证，证明在2011年11月28日前，房屋办理房产证必须要办国土证，被告在该日期前就涉案小区能为业主办理国土证；3、土地使用权转让申请登记资料、土地登记委托书、廉政服务承诺书、补充完善资料告知书；证明2011年11月28日，原告再次为涉案楼盘业主办理房产证，遭到退件，退件原因是待在小区建成后再申请分摊转让。4、关于印发《关于市中心城区国有土地上房屋土地分摊问题的处理意见》的通知，证明2014年4月21日，该通知出台后，房屋转移登记不需要提供土地分摊证明材料，直接进行转移登记。小区至今未建成，被告因上述政策可以为业主办证。5、税收缴款书、票据、住址专项维修资金专用收据、维修基金存折，证明被告代原告办证所缴纳费用共90元，契税12149.22元，原告缴纳维修资金后，2009年3月10日被告代原告缴交维修资金4163元到当地房管部门规定的银行账号。6、涉案房屋的房屋产权权属证书，证明涉案房屋于2011年4月11日已办理确权。
经审理查明，2008年9月29日，原告（买受人）侯永顺、赵爱珠与被告荣威房地产（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：0809112），该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市市区狮山路81号、编号为04-03-XXXX的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名蟠龙山水豪庭。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第F1幢二层201号房。……该商品房合同约定建筑面积共138.75平方米，其中，套内建筑面积120.24平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.51平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按（套内）建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3368.04元，总金额人民币肆拾零万肆仟玖佰柒拾肆元整。第五条：面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=[（产权登记面积-
合同约定计价面积）÷合同约定计价面积]×100%。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。组合贷款。买受人须在2008年9月30日前交纳首期房款，计人民币124974元，并于2008年10月3日前提交所需资料，办理余款28万元贷款。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、交接、产权登记等双方的权利、义务作了详细约定。原、被告分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。
合同签订后，原告侯永顺、赵爱珠按合同约定于2008年9月29日支付了首期房款124974元给被告，并向银行按揭贷款支付了28万元，房款已全部支付完毕。两原告与被告荣威房地产确认原告于2010年3月13日收楼。2011年11月28日，被告荣威房地产向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关资料，为涉案商品房办理权属证书。云浮市国土资源和城乡规划管理局向被告荣威房地产出具一份《补充完善资料告知书》，以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让。”为由，不予办理。2014年7月7日，原告侯永顺、赵爱珠取得了涉案商品房的房产证，证号为粤房地权证云字第00000296**号，登记建筑面积134.69平方米，套内建筑面积为114.39平方米。后因被告荣威房地产逾期办证、面积差异、多收维修基金费用等，与两原告发生纠纷，经协商无果，两原告遂向本院起诉，请求解决。
另查明，原告侯永顺、赵爱珠于2008年9月29日支付了涉案商品房的办证费用7251元、维修资金4163元。2014年5月4日，原告侯永顺、赵爱珠又支付了办证费6075元。2014年5月12日，税务部门出具契税发票，涉案商品房契税12149元（契价404974元，契税税率3%）。涉案商品房的实际支出办证费用为：契税12149元+工本费和登记费90元=12239元。2009年3月6日，被告荣威房地产将维修资金4163元缴存至原告房屋的专用账户内。
另外，中国人民银行公布的一至三年期人民币贷款基准利率：2011年7月7日年利率为6.65%，2012年6月8日年利率为6.4%，2012年7月6日年利率为6.15%。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自已的义务。综合原、被告的陈述，本案争议的焦点是：1、涉案商品房存在的面积差异如何处理。2、被告荣威房地产是否应当退回两原告主张多收的契税、维修资金及利息。3、被告荣威房地产逾期办证的违约金应当如何计算。
关于面积差异的问题。根据《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”同时，双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定，差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。由于《商品房买卖合同》是合法有效的合同，因此，合同内容对双方当事人均具有约束力，双方均应当按照约定履行。涉案商品房的面积差异百分比：[（114.39平方米-120.24平方米）÷120.24平方米]×100%=-4.87%。按照合同第五条约定，由于两原告选择继续履行涉案合同，故被告荣威房地产应退回多收房款[3368.04元/平方米×（120.24平方米-114.39平方米）]=19703元给两原告。关于利息问题，虽然双方在合同中对退回房款的时间未明确约定，但被告荣威房地产应在合理期限内退回给两原告，因此，利息应酌情从起诉之日即2014年9月2日起至退还之日止，原告请求按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，在合理限度内，本院予以支持。被告荣威房地产要求扣除差异值0.6%之后再按合同的第五条计算面积差异款，该意见属片面理解合同第五条，故被告荣威房地产上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。
关于两原告主张多收的契税、维修资金及利息的问题。契税是办理商品房权属证书时，由税务机关计算及收取的费用，被告荣威房地产仅行使代收代缴的义务，故两原告的第2项请求，要求被告荣威房地产退回面积差异多支付的契税及利息，理由不成立，本院不予支持。维修资金是房管部门要求设立、用于房屋物业共用部位维修管理的专项资金，实行统一缴存、专款专用，被告荣威房地产行使的是代收代缴的义务，其已于2009年3月6日将两原告交纳的维修资金4163元缴存至原告名下的专用账户，被告荣威房地产已履行代为缴存维修资金的义务，且双方对代为缴存的期限未作出约定，故两原告的第3项请求，要求被告退回多交的维修资金及利息，理据不足，不予支持。
关于原告主张因被告未及时完税，导致税率升高，原告多缴税6074.61元，该部分要求被告返还，本院认为，两原告于2008年9月29日向被告购买了涉案商品房，并于2010年3月13日收楼，而合同约定了被告应当于涉案商品房交付使用720日内取得权属证书，即被告应当最迟于2012年3月2日为原告办证和缴纳契税，而税率升高是在办证期间，对此，被告无过错，且原告的主张未提供任何证据证实，故原告第2项请求，要求被告返还多缴的税，理据不足，不予支持。但被告荣威房地产应当退还多收取两原告的办证费用（7251元+6075元）-12149.22元=1176.78元。
关于逾期办证的违约金问题。按照《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。本案中，两原告于2010年3月13日收楼，故被告荣威房地产应于720天内即2012年3月2日前办理取得涉案房地产权属证书，但两原告至2014年7月7日才取得房产证，已逾期857天，合同约定违约金按每日银行同期利率计算，按照一般的交易习惯应理解为同期贷款利率。故根据中国人民银行公布的贷款利率表，违约金从2012年3月3日至2012年6月7日共97天按年利率6.65%计算，从2012年6月8日至2012年7月5日共28天按年利率6.40%计算，从2012年7月6日至2014年7月7日共732天按年利率6.15%计算。违约金分别计得：6.65%÷360天×97天×404974元=7256元；6.4%÷360天×28天×404974元=2016元；6.15%÷360天×732天×404974元=50642元，共计59914元。两原告关于违约金的请求，其合理部分本院予以支持，超出部分不予采纳。而被告荣威房地产抗辩迟延办证的原因系办证部门的政策造成，不应支付违约金，被告荣威房地产作为一间专业的房地产开发公司，在其开发涉案商品房时对办理房屋权属登记的流程、政策是相当清楚的，故该项抗辩意见，理据不足，不能采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退回商品房面积差异款19703元及从2014年9月2日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至退还之日止的利息给原告侯永顺、赵爱珠。
二、被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期办理房产证违约金59914元给原告侯永顺、赵爱珠。
三、被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退回商品房办证费用1176.78元给原告侯永顺、赵爱珠。
四、驳回原告侯永顺、赵爱珠的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2454元，适用简易程序审理，减半收取1227元（原告已预交1227元），由原告负担317元，被告云浮市荣威房地产开发有限公司负担910元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 康石英
二〇一四年十一月十二日
吧书记员邓伟静