海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼0106民初2109号
原告（反诉被告）黄开恩，男，1961年4月12日出生，汉族，住海南省白沙黎族自治县。
委托代理人文淑芬，海南天皓律师事务所律师。
委托代理人许后生，海南天皓律师事务所律师。
被告（反诉原告）海口市公安局开发区分局，住所地海口市龙华区金巷路。
法定代表人黄海平，局长。
委托代理人陈剑，海南阳光岛律师事务所律师。
第三人海南中房常州房地产实业公司，住所地海口市大英村。
法定代表人杨树初。
第三人海南中基企业投资公司，住所地海口市南航路。
法定代表人刘静斯。
原告黄开恩（以下简称原告）与被告海口市公安局开发区分局（以下简称被告）及第三人海南中房常州房地产实业公司（以下简称中房公司）、海南中基企业投资公司（以下简称中基公司）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人文淑芬和许后生、被告委托代理人陈剑到庭参加诉讼。第三人中房公司、中基公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2000年，被告与第三人中房公司合作建房--
天都公寓，原告与中房公司达成购买X单元XX号房屋的意向，并依约将购房款90000元交予被告，被告出具发票。2002年10月20日，原告与中房公司签订《商品房买卖合同》，约定：中房公司将其开发的坐落于海口市××路号房转让给原告，房屋建筑面积123.51平方米，总价款为人民币125910元。中房公司应在2002年10月26日前将验收合格的商品房交付原告使用。2005年1月10日被告向海口市房产管理局申请缓交天都公寓维修资金，先予办理房产证过户手续，获批。原告据此取得天都公寓xxx号房的房屋产权，成为该房的所有权人。2005年5月底，中房公司依法办理取得天都公寓XXX号房的房屋产权证（证号：HKXXX），产权人姓名为原告黄开恩。该房产证下发后一直被被告扣留至今，被告同时将涉案房屋的钥匙扣留，致使原告至今无法使用其合法取得的房屋。为此，原告只得长期租房居住。原告认为，原告合法取得天都公寓XXX号房的房屋产权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。被告无故扣留原告房产证及房门钥匙的行为，侵犯了原告的合法权益，依法应承担返还原物、赔偿损失的法律责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：一、被告于判决生效之日起三日内归还原告的XX号房的房产证原件和房门钥匙；二、被告赔偿原告损失人民币76800元；三、本案的诉讼费用由被告承担。
被告答辩并反诉称，被告不是本案适格的主体，原告应当起诉合同相对方即第三人中房公司。原告要求被告赔偿损失76800元没有任何事实与法律依据，原告要求被告赔偿的租房协议，该协议是以黄某的名义租房，而不是原告，原告与第三人中房公司签订的商品房买卖合同，被告是完全不知情的。
1999年9月27日，被告与第三人中基公司签订《天都公寓住宅楼售卖协议书》，中基公司将位于海口市金地路的”天都公寓”住宅楼项目地基基础工程及开发权整体转让给被告作为单位职工集资建房住宅。同时还约定中基公司根据被告的要求把土地过户到被告名下，并负责把房产证办至每户名下，土地过户和房地产交易手续及费用由中基公司负责。1999年9月28日，中房公司向被告出具证明说，已将位于海口市金地路的”天都公寓”项目协议整体转让给中基公司，但尚未办理土地过户手续，并说保证在中基公司提出要求时将土地过户到被告名下。因历史原因，一直未将”天都公寓”国有土地使用权过户到被告名下。2002年10月20日，原告与中房公司私下补签了《商品房买卖合同》。同时，中房公司无权处分已经转让给被告位于海口市金地路的”天都公寓”住宅楼项目，故其与原告签订《商品房买卖合同》侵犯了被告的合法权益，违反了《合同法》第五十一条、第一百三十二条的规定。综上，被告为了维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向人民法院提起反诉，请求依法判令：一、确认原告与中房公司于2002年10月20日签订的《商品房买卖合同》无效；二、本案诉讼费由原告负担。
原告针对被告的反诉答辩称，被告的反诉请求无事实和法律依据，法院应依法予以驳回。1、原告与中房公司于2002年10月20日签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护，且已实际履行。其一，涉案房屋原产权以及土地登记在中房公司名下，中房公司即为涉案楼盘的原业主单位，有权处分涉案房屋，合同签订时原告为完全民事行为能力人，合同各方主体适格；其二，《商品房买卖合同》中约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定；其三，《商品房买卖合同》中约定的内容是原告与中房公司合意的结果。因此，《商品房买卖合同》不属于欺诈、胁迫手段损害订立的损害国家利益合同，不属于恶意串通损害国家、集体、第三人的利益情况，也不是以合法形式掩盖非法目的的合同，也没有损害社会公共利益，也没有违反法律法规的强制性规定，不属于合同法第五十二条规定的合同无效的情形。2、《民事反诉状》中所阐述的被告与中基公司以及中房公司之间的土地、项目流转的约定，属于被告与其他主体之间的不动产流转法律关系，与本案原告无关，原告也没有能力和义务去弄清”天都公寓”相关产权的来龙去脉，原告作为房屋买受人知晓产权人是谁并与其签订合同、取得产权即可。据此，被告以中房公司对涉案房屋无权处分为由，要求确认合同无效，无事实依据。
第三人中房公司未作陈述。
第三人中基公司未作陈述。
经审理查明，被告原名称为海口市公安局保税区公安局。第三人中房公司为海口市金地路X号天都公寓项目的开发商和承建商。中房公司在仅完成基础工程后，将该房产项目转让给第三人中基公司。1999年9月27日，被告（乙方）与中基公司（甲方）签订《天都公寓住宅楼售卖协议书》，就甲方将”天都公寓”住宅楼项目售卖给乙方作为单位房改住房事宜约定如下：一、”天都公寓”住宅楼项目位于海口金地路，征地面积为6.67亩，土地规划使用面积为2705.04平方米，”天都公寓”原批准设计建造12层商住楼，现已完成基础、地下室正负零的土建部分，目前处于停建状态。二、甲方保证该公寓楼的土地及项目的权属明确，无任何产权争议，无转让、抵押、担保或联营合作等他项权益的行为。甲方可根据乙方的要求把土地过户到乙方名下，并负责把房产证办至每户名下，土地过户和房地产交易手续及费用由甲方负责。三、甲方根据乙方的实际需要，同意将原设计的12层楼房修改设计为8层，其设计修改方案由甲、乙双方与设计院共同商审确定，修改设计费用由甲方承担。七、本协议签订后的五天内乙方付给甲方200万元，乙方划款同时，甲方把”天都公寓”项目的土地使用权证、规划许可证、临时规划许可证、施工任务通知书的原始文件移交乙方保存，甲方保证在十五天内进场施工，如超过三十天不施工，所征用的6.67亩土地使用权及”天都公寓”项目将自行划归乙方所有。乙方根据甲方的工程进度分期拨付款项，即每完成二层框架结构拨35万元，框架主体工程封顶时付至160万元。主体工程完工后，乙方根据甲方工程进度的实际需要付款，甲方承诺在乙方保证工程进度款的条件下，八个月施工期内优质完成工程建造并交付使用。协议签订后，被告依约向中基公司支付了200万元工程款，中基公司依约委托施工单位按照被告的要求建造了涉案住宅楼的地上八层，同时，被告按照工程进度拨付了相应的工程款。该楼于2001年竣工并交付使用。1999年9月28日，中房公司向被告出具一份《证明》，称该司已将位于海口市金地路的天都公寓项目协议转让给中基公司，尚未办理土地过户手续，该司保证在中基公司提出要求时，将土地过户到被告名下。
原告分别于2000年11月30日、2001年3月5日，向被告交纳了购房款60000元、30000元，共计90000元。被告向原告出具了收据，并在收据上加盖单位公章。2001年3月26日，被告向原告出具《通知》，载明：涉案XX房的总销售面积为123.501平方米，按每平方米1200元计算，以及国家对楼房首层和尾层的房款减免3%的规定，总房款应为143755.17元。目前，该局宿舍楼建设已接近尾声，为了确保工程顺利竣工，按时验收并交付使用，请于2001年4月15日前到该局付清所购房子的余款（已付90000元，尚需付53755.17元），待房子建成验收后，再统一结算。
2002年10月20日，原告与中房公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：00XXXX），约定原告向中房公司购买由其开发建设的位于海口市××路号房，建筑面积共123.501平方米，按套（单元）计算房价款，该商品房总价款为125910元。中基公司及其法定代表人刘静斯分别作为中房公司的委托代理机构及委托代理人在该合同上签章。
另查，涉案天都公寓住宅楼于2001年交付使用后，被告处干警已于2002年全部入住。经被告申请，海口地方税务局对包括涉案XX房在内的被告位于海口市金地路X号的天都公寓民警家属楼的40套房产免予收取契税。2003年2月11日，海口地方税务局向原告下发了《批准减免税通知书》，对其给予免税优惠。2003年4月25日，该局向原告出具了涉案XX房的《房地产转让税收证明书》。2005年1月10日，被告向海口市房产管理局提出缓交（天都公寓）维修资金，先予办理房产证过户手续的申请，后得到该局的批准同意。2005年5月13日，涉案XXX房的房屋产权证办理至原告名下，产权证号：HKXXXX。该产权证现在被告处。2017年1月19日，原告委托海南天皓律师事务所文淑芬律师、许后生律师向被告发送《律师函》，要求被告交还涉案803房的房产件原件和房门钥匙。
又查，原告及其家人自2013年3月至2017年1月租住在海口市××路房，房租每月1600元。
再查，根据海口市工商行政管理局出具的《企业机读档案登记资料》，中房公司为存续状态，中基公司已于2002年1月25日因其他违法行为被吊销。
以上事实，有《海口市房产登记信息查询情况说明》、《商品房买卖合同》、收据、《房地产转让税收证明书》、《批准减免税通知书》、《关于申请缓交（天都公寓）维修资金的函》、律师函、《天都公寓住宅楼售卖协议书》、《证明》(2份)、通知、收条、《企业机读档案登记资料》、《律师函》、《房屋租赁合同》、借记卡账户历史明细清单、结婚证、常住人口登记卡、庭审笔录及当事人陈述在卷为凭，足以认定。
本院认为，第三人中房公司合法取得涉案房地产的开发建设权，中房公司在完成基础工程后，将涉案房产项目转让给中基公司，后中基公司又转让给被告。被告受让涉案房产项目时，该房产仅完成基础、地下室正负零的土建部分，被告出资将涉案房产建造完毕，地上共建造了八层房产。该八层房产的所有权人应为被告，中房公司没有权利对上述八层房产进行处分。原告与中房公司签订的《商品房买卖合同》，因中房公司属无权处分而效力待定。但被告收取了原告支付的90000元购房款，并向原告出具了收据，故被告对原告购买涉案XX房的事实是知情且同意的。且在涉案XX房后续的税费减免和产权证办理过程中，被告均给予了积极的协助，使得原告免交税费，并取得了房产证。被告以实际行为对原告与中房公司间的《商品房买卖合同》进行了追认，由此，原告与中房公司签订的《商品房买卖合同》有效。被告反诉要求确认合同无效，无事实和法律依据，本院不予支持。鉴于原告已支付大部分购房款，且涉案XX房已登记在原告名下，原告享有涉案房产的所有权。被告应向原告归还房产证原件和房门钥匙。关于原告要求被告赔偿损失76800元的诉请，因原告尚欠部分房款至今未交，原告对其租房后果存在过错，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第二十六条的规定，判决如下：
一、限被告海口市公安局开发区分局于本判决生效之日起十日内向原告黄开恩返还海口市金地路天都公寓XXX号房（产权证号：HKX**）的房产证原件和房门钥匙；
二、驳回原告黄开恩的其他诉讼请求；
三、驳回被告海口市公安局开发区分局的反诉请求。
本案案件受理费1720元，由原告黄开恩负担；反诉费100元，由被告海口市公安局开发区分局负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 李晓莉
人民陪审员 裴振山
人民陪审员 冯运铭
二〇一七年十月十九日
书 记 员 陈家芬