北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第10410号
上诉人（原审原告）尚桂军，男，1956年5月17日出生。
委托代理人刘克强，北京大成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京金融街奕兴置业有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇东工业区北京大富源建筑市政工程有限责任公司院内1幢206号。
法定代表人祝艳辉，执行董事。
委托代理人朱洪波，北京泓聚律师事务所律师。
委托代理人智辉，北京泓聚律师事务所律师。
上诉人尚桂军因与被上诉人北京金融街奕兴置业有限公司（以下简称金融街公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第6224号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年5月，尚桂军诉至原审法院称：我于2010年10月16日与金融街公司签署编号为×的《北京市商品房预售合同》一份，约定我购买位于北京市大兴区亦庄镇金色漫香林小区×号楼×单元×室的商品房（以下简称涉案房屋）。合同签订后我支付了全部房款，并办理房屋交付手续。2011年7月进入雨季之后，涉案房屋的地下一层背墙因为防水工程存在问题而被阴湿。我要求金融街公司解决此事，直至8月中旬，金融街公司在未事先通知我的情况下，在地下室西北角与管道井共用的墙面上开了一个洞，说要排放湿气，并说很快就堵上。同年11月，金融街公司将洞口堵住，但未做防水处理，并在没有告知我的情况下在管道房屋的顶面开了一个一米见方的洞用作检修口。这个顶面上的洞一直没有堵，导致每逢下雨下雪，水就会落入管道间。我在收房后与张家口市鸿泰装饰工程有限公司签订了装修合同，原定于2011年8月5日进场装修，因背墙潮湿问题无法开工，导致装修日期延误至9月15日，工期延误40天，装修公司按照装修合同向我索赔256800元。2012年7月，大雨导致管道井反水，水灌入地下室，造成涉案房屋地下室中的装修、家具家电严重损毁，直接经济损失达到526979.20元。金融街公司对此存在严重过错，根据购房合同附件六装饰和设备标准的约定，地下室内墙应做防水处理刮耐水腻子，发生墙面阴湿显然是金融街公司建造的房屋没有达到交房标准。其次金融街公司在将排湿洞口堵上之后仍然未做防水处理。对于未达到交房标准的房屋，金融街公司应无条件进行修缮至达标为止。金融街公司怠于履行其义务，导致损害结果进一步发生。再次管道会反水，说明金融街公司在房屋管道设计时有错误，加之地下室和管道井连接的墙面金融街公司一直未做防水，才会导致管道井的水会进入地下室。金融街公司应承担我因此遭受的各项经济损失。根据法律规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。金融街公司交付的房屋存在潜在的质量问题，未达到购房合同约定的交付标准，导致我无法正常使用和居住，给我造成了巨大的经济损失，金融街公司应为此承担相应的法律责任。诉讼请求：1、金融街公司赔偿经济损失共计575960元（其中房屋内装饰装修及家具电器等损失319160元，因无法按期施工导致装修公司窝工损失256800元）；2、金融街公司支付房屋维修费用64779.57元；3、本案诉讼费由金融街公司承担。
金融街公司辩称：不同意尚桂军的诉讼请求。房屋漏水并没有导致尚桂军窝工损失256800元，在漏水后我公司及时解决，并未对尚桂军造成任何损失；我公司并没有过错，尚桂军对于损失加大负有责任，尚桂军的损失没有证据予以证明；如果经双方验收共同确认房屋确实需要维修，我方同意维修；不同意承担诉讼费用。
原审法院经审理查明：2010年10月16日，尚桂军与金融街公司签订《北京市商品房预售合同》。合同约定，尚桂军购买涉案房屋，建筑面积270.93平方米，总价款为7558037元；合同约定出卖人应当在2011年5月15日前向买受人交付房屋。合同还约定：“该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。”在该合同补充协议第八条中约定：“该商品房的保修范围、期限及责任等按国务院及建设部发布的规定及条例进行保修，该商品房为住宅的，则自房屋交付之日起，出卖人按照有关法律规定承担保修责任。”合同签订后，尚桂军支付了房款，并于2011年5月15日办理了入住手续。
后涉案房屋在使用过程中，因地下室西北侧墙体渗水问题发生纠纷。2012年7月21日，因强降雨致涉案房屋的地下室被雨水浸泡，双方对赔偿问题无法达成一致，尚桂军诉至法院。尚桂军主张金融街公司口头同意过其使用管道间作为储物间，并为尚桂军在墙体上安装防盗门1扇；后因金融街公司在管道间屋顶设置检测口，且2012年7月21日暴雨致屋内发生积水，其要求金融街公司将墙体上的防盗门拆除并将门予以封闭；金融街公司对此不认可，主张其公司从未同意将管道间交给尚桂军使用，渗水墙体的防盗门系尚桂军私自安装及封闭。尚桂军主张2012年7月21日雨水系从管道间自渗水墙体上的防盗门缝隙处渗漏进涉案房屋的地下室内。经法院现场勘查，涉案房屋地下室每个房间墙壁均有浸水痕迹，水痕高约30厘米至40厘米，屋内家具亦有浸水痕迹。
本案审理过程中，依尚桂军申请，法院委托北京联首资产评估事务所有限公司对地下室内涉及的财产损失价值进行鉴定。2013年12月31日，北京联首资产评估事务所有限公司出具资产评估报告，经评估认为资产财产损失评估值为319160元。尚桂军对此无异议，金融街公司对此不认可，主张鉴定报告缺乏具体的依据、标准，各分项损失是否经过市场询价未公开，可移动物品是否属于泡水所造成的损失范围有异议，但不申请重新鉴定，亦不要求鉴定人出庭。尚桂军支付鉴定费20000元。
本案审理过程中，依尚桂军申请，法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对涉案房屋地下室的渗水成因及修复方案进行鉴定。2014年7月10日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、涉案房屋地下室保姆房北墙渗漏水是由管道间存在渗漏和积水造成的。2、管道间顶板渗漏、穿墙（板）管根渗漏、穿线管断裂等原因，造成管道间渗漏和积水。3、管道间与保姆房相连的墙体按设计要求无防水措施，管道间渗漏和积水造成保姆房北墙渗漏和洇水。北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心建议修复意见为：对涉案房屋渗漏治理采用室内室外相结合方法，主要对以下部位进行修复，管道间内防水，包括管道管根处；保姆房北墙内防水；管道间的顶板迎水面防水修复，包括出入口处穿线管修复。尚桂军为此次鉴定支付鉴定费45000元。双方对上述鉴定报告无异议。
本案审理过程中，经尚桂军申请，法院委托北京精恒信工程咨询有限公司对涉案房屋地下室的修复费用进行鉴定。2014年12月24日，该公司出具造价鉴定报告，鉴定意见为：修复费用为64779.57元。尚桂军支付鉴定费8000元。双方对上述鉴定报告无异议，金融街公司主张不同意支付上述修复费用，但同意按照鉴定公司出具的修复方案为尚桂军维修涉案房屋。
庭审中，尚桂军为证明涉案房屋存在质量问题，提交漫香林物管中心施工单位维修联络单予以佐证；金融街公司对此不认可，主张无法核实其真实性。经法院询问，双方均认可在尚桂军收房后涉案房屋的地下室西北侧墙体曾发生渗水，后金融街公司在墙体上开洞进行维修，维修后予以封闭。尚桂军主张在渗水后曾就赔偿问题与金融街公司达成口头协议，将渗水墙体外的管道间作为储物间供尚桂军使用，尚桂军为证明协商情况，提交赔偿诉求及情况说明各1张予以佐证；金融街公司对此不认可。尚桂军为证明因地下室墙体渗水导致其支付案外人装修违约金256800元，提交违约金收据、补偿意向书予以佐证；金融街公司对此不认可。
上述事实，有双方当事人陈述、商品房预售买卖合同、照片、司法鉴定意见书、鉴定费票据等证据材料在案予以佐证。
原审法院经审理认为：尚桂军与金融街公司签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行合同义务。金融街公司作为房屋出卖人，应当承担出卖标的物的质量瑕疵担保义务。因金融街公司交付的房屋，由于管道间与保姆房相连的墙体未进行防水措施等原因导致涉案房屋地下室的墙体洇水，影响了房屋的使用功能，在一定程度上影响了房屋结构耐久性，明显属于房屋质量缺陷，金融街公司违反质量瑕疵担保义务，应属违约，应当承担由此给买受人造成的合理经济损失。
对尚桂军因2012年7月21日雨水浸泡导致的财产损失，法院认为，北京地区于2012年7月21日突降罕见特大暴雨，属于双方不能预见、不能避免且不可克服的自然灾害，此系导致尚桂军放置在其地下室的物品及装修被水浸泡的直接原因。尚桂军主张在渗水墙体上安装防盗门系金融街公司所为，但就此未提供相应证据予以佐证，故对其该项主张法院不予采信。尚桂军在渗水墙体上安装防盗门，导致管道间雨水渗漏进地下室，其对造成的损失应自负一定责任。依据渗水成因的鉴定报告，金融街公司对涉案房屋渗水墙体紧邻的管道间及墙体未进行防水处理，客观上加重了尚桂军的损失，对尚桂军的经济损失应承担一定的赔偿责任；对尚桂军要求金融街公司赔偿财产损失的主张，法院参照双方过错程度及本案案情予以酌定，确定金融街公司承担的赔偿责任比例为25%，尚桂军自担责任部分为25%。金融街公司对评估报告提出异议，但未有证据推翻鉴定程序的合法性和鉴定结论的客观性，法院对上述鉴定结论予以认定，并对金融街公司的上述抗辩意见不予采信。对尚桂军主张的装修公司窝工损失256800元，未提供充分证据证明，法院不予采信。综上，尚桂军的全部损失为319160元，金融街公司应赔偿尚桂军79790元。
对于尚桂军要求金融街公司维修渗水部位的保修问题。因合同中对保修范围和保修期限明确约定适用国家相关法律法规的强制性规定，而根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，即在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。本案中涉及的地下室墙面渗水维修属于防水工程，未超出法律规定的保修期范围和期限，金融街公司应承担保修责任。对尚桂军要求金融街公司支付渗水部位修复费用的诉讼请求，不符合合同约定，法院不予支持。综上，原审法院于2015年7月判决：一、北京金融街奕兴置业有限公司于本判决生效后七日内赔偿尚桂军财产损失共七万九千七百九十元；二、北京金融街奕兴置业有限公司于本判决生效后三十日内按照北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具的维修方案将尚桂军所有的位于北京市大兴区亦庄镇金色漫香林小区×号楼×单元×室地下室北侧的洇水墙体维修完毕（北京金融街奕兴置业有限公司逾期不予履行，则由尚桂军自行修复，北京金融街奕兴置业有限公司支付尚桂军修复费用六万四千七百七十九元五角七分）；三、驳回尚桂军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，尚桂军不服原审判决上诉至本院称：原审法院就认定事实和责任分担方面存在明显错误，导致案件处理不当。主要有：涉案房屋管道间防水设计、施工缺陷是导致雨水从外部渗透到内部的根本原因；大雨是否达到了不可抗力的地步，原审判决并没有论证清楚；渗水墙体上安装防盗门所负责任比例的认定没有依据。故请求依法撤销原审判决、改判由金融街公司赔偿损失319160元。金融街公司同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审无异。
本院认为：尚桂军与金融街公司签订的商品房预售合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。金融街公司作为房屋出卖人，应当承担出卖标的物的质量瑕疵担保义务。根据查明的事实，虽然根据鉴定结论管道间与保姆房相连墙体按设计要求无防水措施，但实际上却造成渗漏，影响了房屋的使用功能，属于房屋质量缺陷，金融街公司违反质量瑕疵担保义务，应属违约，应当承担由此给买受人造成的合理经济损失。
2012年7月21日，因强降雨致涉案房屋的地下室被雨水浸泡，导致尚桂军财产损失。原审法院委托有关部门对涉案房屋地下室的渗水成因及修复方案进行鉴定。根据鉴定意见：1、涉案房屋地下室保姆房北墙渗漏水是由管道间存在渗漏和积水造成的；2、管道间顶板渗漏、穿墙（板）管根渗漏、穿线管断裂等原因，造成管道间渗漏和积水；3、管道间与保姆房相连的墙体按设计要求无防水措施，管道间渗漏和积水造成保姆房北墙渗漏和洇水。
对于管道间渗漏和积水造成保姆房北墙渗漏和洇水，进而造成尚桂军财产损失问题，原审法院综合考虑了以下因素：2012年7月21日突降罕见特大暴雨；尚桂军在渗水墙体上安装防盗门会导致管道间雨水渗漏进地下室；金融街公司交付的房屋在渗水墙体紧邻的管道间及墙体未进行防水处理，客观上加重了尚桂军的损失等因素。故原审法院酌定金融街公司赔偿尚桂军79790元，并无不当，本院对此予以确认。因此，尚桂军上诉请求金融街公司赔偿其全部财产损失，没有法律和事实依据，对其上诉请求，本院不予支持。金融街公司在履行商品房买卖合同中违反质量瑕疵担保义务，其应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。因此，原审法院判决金融街公司将涉案房屋洇水墙体予以修复，如逾期履行，则赔偿尚桂军自行修复费用64779.57元，并无不当，本院予以确认。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费73000元，由尚桂军负担19000元（已交纳），由北京金融街奕兴置业有限公司负担54000元（于本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费案件受理费10207元，由尚桂军负担8936元（已交纳），由北京金融街奕兴置业有限公司负担1271（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费案件受理费6087元，由尚桂军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高宝钟
审 判 员 霍翠玲
代理审判员 马 潇
二〇一五年十二月十日
书 记 员 刘 佳