山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁08民终1731号上诉人（原审原告）：济宁欧凯龙置业有限公司，住所地济宁市高新区新元路66号（洸河办事处院内）。法定代表人：庄贤武，总经理。委托诉讼代理人：王涛，山东文思达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯鲁红，女，1977年4月5日出生，汉族，住济宁市任城区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王家伦、刘延玺，山东宏易律师事务所律师。上诉人济宁欧凯龙置业有限公司（以下简称欧凯龙公司）因与被上诉人冯鲁红商品房预售合同纠纷一案，不服山东省济宁高新技术产业开发区人民法院(2017)鲁0891民初2928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧凯龙公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付违约金12350元；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，依法应予撤销。一、《商品房买卖合同》补充协议约定：“买受人在合同签订之日起7日内向按揭银行提供符合按揭银行要求的资料”，该约定系经双方同意自愿签署，为双方的真实意思表示，应作为本案双方各自履行其义务的依据。该条款对被上诉人的义务作了明确的约定，就是7日内提供资料，否则就构成违约，这也是被上诉人的举证范畴；合同是否备案不能作为7日内履行期间的先履行抗辩。因此，一审法院的处理违背合同约定，违反法律规定，依法应予纠正。二、即使按照合同备案之日起算办理贷款的日期，被上诉人亦已违约。《商品房买卖合同》补充协议约定：“买受人在合同签订之日起7日内向按揭银行提供符合按揭银行要求的资料，若因买受人原因而致使银行按揭手续逾期办理的，则视同买受人逾期付款，按照合同第七条对办理按揭部分的房款承担违约责任。”合同已于2015年11月30日办妥网签备案，自该日起7日内（2015年12月6日前），被上诉人应办妥全部贷款手续；如未办妥，则应自第8日起的30日内（2015年12月7日至2016年1月5日）将未批准贷款金额的购房款补齐，否则视为逾期交纳购房款。本案中，被上诉人在合同备案后的7日内仍未办妥贷款手续，且未在30日内补齐所欠购房款，依法应认定被上诉人违约，被上诉人应按照《商品房买卖合同》第七条的约定，向上诉人支付自2015年12月7日起的违约金。冯鲁红辩称，上诉人的上诉理由无任何事实及法律依据，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。一、答辩人享有先履行抗辩权。补充协议第一条关于合同第八条的补充第一款约定买受人应当在合同签订之日起7日内向按揭银行提供符合按揭银行要求的资料，办妥银行按揭手续及交清相关费用。一审中答辩人已经提供证据证实办理银行贷款手续，需要办理济宁市商品房预（销）售合同网上系统备案及开具房屋首付款发票，上诉人对此予以认可。无网上系统备案手续和首付款发票，无法办理贷款手续。根据涉案《济宁市商品房买卖合同》第十九条约定，出卖人应当自本合同订立之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。故在上诉人未办理完毕备案手续并通知答辩人的情况下，答辩人无法提供符合银行要求的资料，无法办妥相关手续。故依据《合同法》第67条的规定，答辩人享有先诉抗辩权。二、依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，上诉人应当举证证明因答辩人个人原因导致银行按揭手续逾期办理。办理贷款手续，需要上诉人办理合同网签备案，并由上诉人负责通知答辩人；涉案贷款合同由上诉人作为保证人签章，由上诉人提供保证，并需向银行提交相应贷款合同要求的资料，贷款合同涉及上诉人的权利、义务；贷款手续涉及银行资料审核，审批放款等，以上事宜均非答辩人能够实际控制并完成的。故根据谁主张谁举证的原则，上诉人应当举证证明因答辩人个人原因导致按揭手续逾期办理，上诉人未能提供任何证据证明因答辩人原因导致贷款逾期，上诉人应当承担举证不能的法律后果。三、答辩人办理银行按揭手续符合合同及法律规定，逾期办理相关手续系因上诉人原因导致。上诉人实际办理合同登记备案手续的时间为2015年11月30日，并且上诉人也未提供证据证明上诉人依约及时向答辩人履行了告知合同登记备案情况的义务，实际告知答辩人备案情况的时间为2016年4月底，2016年5月24日答辩人、上诉人与济宁银行洸河支行订立《住房公积金个人住房贷款借款合同》，上诉人作为保证人在合同上签章，并需提供相应的资料，签订合同后至实际放款的期间为银行审核放款时间，并非答辩人原因导致。并且从贷款发放的时间上看，答辩人在被上诉人履行网签备案手续后，在合理期限内履行了办理贷款的义务，剩余房款已经依约支付，故答辩人不存在任何违约行为，延期办理系因上诉人的原因导致。故上诉人主张答辩人承担违约责任无任何事实及法律依据。四、《补充协议》第一条关于合同第八条的补充第一款约定，按购房合同第七条承担违约责任，但《济宁市商品房买卖合同》第七条的内容为付款方式及期限，没有约定违约责任。五、《补充协议》第一条第一款为格式条款，存在《合同法》第四十条规定的提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利情形，应为无效条款。欧凯龙公司向一审法院起诉请求：请求法院判令被告支付原告违约金12350元；二、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月18日，原告欧凯龙公司与被告冯鲁红签订《济宁市商品房买卖合同》。合同约定：被告（买受人）购买原告（出卖人）开发的位于济宁高新区金宇路北侧红星·康城丽景x号楼x单元x层x号的商品房，建筑面积为168.20平方米，总金额为人民币971062元。该合同第七条约定，买受人应当于2015年11月18日前支付首期房价款471062元，余款500000元向济宁银行洸河支行申请贷款支付。合同第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的：逾期90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。该合同第十九条约定，出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。双方当事人同时签订补充协议约定，关于合同第八条的补充：1、买受人在合同签订之日起7日内向按揭银行提供符合按揭银行要求的资料，办妥银行按揭手续及交清相关费用，若因买受人原因而致使银行按揭手续逾期办理的，则视同买受人逾期付款，按照合同第七条对办理按揭部分的房款承担违约责任。2、如因买受人原因造成按揭银行拒绝贷款、贷款额度不足或无法办理贷款等，买受人应在按揭贷款结果通知到达之日起30日内，将无法获得的贷款部分的房款一次性支付给出卖人，逾期未支付的视同该款项逾期付款，按照合同第八条承担违约责任。合同签订后，被告按照约定交纳了首付款。2015年11月30日，该合同进行了网上备案确认。2016年5月24日，被告与济宁银行洸河支行签订《住房公积金个人住房贷款借款合同》，同年5月26日，银行发放贷款400000元至原告账户；2016年8月28日，被告向原告支付剩余购房款100000元。一审法院认为，原、被告签订的济宁市商品房买卖合同是双方真实的意思表示，合同具有法律效力，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。关于被告是否存在预期支付购房款的问题。一审法院认为，办理银行贷款手续，双方当事人均应履行各自的义务。原被告均认可办理银行贷款需要原告现就涉案合同进行济宁市商品房预（购）售合同网上系统备案和开具房屋首付款发票，没有网上系统备案和房屋首付款发票，无法办理贷款手续。本案中，商品房买卖合同于2015年11月30日网上备案，但原告没有证据证明其依约履行了向被告告知合同登记备案情况义务。且从贷款发放的时间上看，被告在原告履行网签备案手续后，已经在合理的期限内履行了办理贷款的义务，2016年5月26日，银行发放贷款400000元至原告账户。故原告要求被告支付逾期付款违约金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。按照原、被告合同约定，被告应当在银行按揭贷款结果通知到达之日起30日内，将无法获得的贷款部分的100000元房款一次性支付原告。被告主张2016年8月28日接到贷款发放情况通知，但未提交证据予以证明，对该主张，一审法院不予采信。因本案中银行发放贷款的日期为2016年5月26日，按照银行贷款发放流程，发放贷款需要被告签字确认，故可以认定当时被告应当知道银行贷款发放结果，被告应于30日内交纳剩余款项100000元。但未按约交纳，现原告要求被告支付100000元房款的逾期付款违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。逾期付款违约金从2016年6月26日起至2016年8月27日（共计63天）按照日利率万分之一计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告冯鲁红于本判决生效之日起十日内支付原告济宁欧凯龙置业有限公司逾期付款违约金630元；二、驳回原告济宁欧凯龙置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55元，由被告冯鲁红负担25元，由原告济宁欧凯龙置业有限公司负担30元。二审查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中商品房买卖合同签订之日起七日内出卖人尚未完成涉案商品房买卖合同网上备案，而办理按揭贷款需要提交济宁市商品房预售合同网上系统备案证明和房屋首付款发票，因此，买受人无法在双方签订的补充协议约定期限内向按揭银行提供符合按揭银行要求的资料。出卖人是提供格式条款的一方，补充协议约定在前述情况下，买受人应当承担违约责任，属于加重了买受人责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，该条款无效。因此，上诉人主张被上诉人未按照合同约定7日内办妥银行按揭手续承担违约金，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，买受人应当根据诚实信用原则，在知道涉案商品房买卖合同已办网上备案的情况下，在合理期限内办理按揭手续并交清相关费用。本案商品房买卖合同网上备案后，上诉人没有证据证明其告知被上诉人的时间。从本案中被上诉人陈述的知道商品房买卖合同备案时间、贷款合同签订时间、贷款发放时间来看，买受人已在合理期限内办理商品房贷款手续，不应承担违约责任。上诉人主张从备案之日七日后计算违约金没有依据，本院不予支持。关于贷款不足部分的款项，按照补充协议第二条的约定，买受人应当按照补充协议约定在按揭贷款结果通知到达之日起30日内，将无法获得的贷款部分的房款一次性支付给出卖人，本案被上诉人未依约履行，应当依照合同约定承担违约责任。上诉人主张在自备案之后第8日起的30日内未将批准贷款金额的购房款补齐，视为违约，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，欧凯龙公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费109元，由济宁欧凯龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫先东审判员  张 杰审判员  张思平二〇一八年六月六日书记员  李 冉