广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终2591号
上诉人（原审被告）：刘细妹，女，1978年4月9日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮南区。
委托诉讼代理人：陈浩纯、林嘉倩，均为广东汇俊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市联胜实业有限公司，住所地广东省广州市荔湾区西堤二马路40号二层208房。
法定代表人：温荣华，职务：董事长。
委托诉讼代理人：曾顺楠、雷雅仪，分别为广东广信君达律师事务所律师、实习律师。
上诉人刘细妹因与被上诉人广州市联胜实业有限公司（以下简称联胜公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初7361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘细妹的委托诉讼代理人陈浩纯、林嘉倩，被上诉人联胜公司的委托诉讼代理人曾顺楠、雷雅仪到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人刘细妹上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，改判驳回联胜公司的全部诉讼请求；二、由联胜公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、刘细妹与联胜公司签订的《租赁合同》为无效合同，原审对该合同的效力未予查明。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，联胜公司未能提供涉案商铺有《建设工程规划许可证》，应依法认定合同无效。2、涉案商铺位于广州市西堤二马路37号新文园夹层B区062号，但从联胜公司与广州市文化公园签订的《房地产租赁合同》可以看出，广州市文化公园出租的房地产并不存在夹层，在联胜公司未能提供涉案商铺《建设工程规划许可证》的情况下，足以证明该夹层属于违法加建，双方合同应为无效。二、合同无效，产生的法律效果为自始无效，各方应恢复原状，返还原物。在此情况下，一审判决刘细妹支付租金及滞纳金给联胜公司显属不当，而且，一审判决要求刘细妹支付未使用期间两个月的租金给联胜公司，更是于法无据；相反，联胜公司应返还刘细妹已支付的押金19042元及水电押金5000元。三、更让人无法理解的是，在联胜公司无法证明刘细妹实际使用水、电费用的情况下，一审法院又认为因刘细妹已预先支付了水电费押金5000元，双方可自行对水电费据实结算，对此不予处理。四、管理费并非涉案合同约定中刘细妹与联胜公司之间的权利义务关系，属于刘细妹与第三方之间的另外一个法律关系，一审法院仅凭联胜公司提供的一份《情况说明》，即认定管理费为《租赁合同》的附随义务，判决支付管理费给联胜公司，显然是在没有法律依据的情况下，突破了合同相对性的原则，导致做出了错误的判决。
被上诉人联胜公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。二、涉案租赁合同是双方自愿签订的，不存在任何欺诈与隐瞒的情形，刘细妹已在涉案商铺经营多年，并依法办理了工商税务等证照，没有任何事由阻碍其正常经营。涉案大楼属于政府历史遗留建筑，兴建历史悠久，当时未要求取得建筑工程规划许可证，没有建筑工程竣工验收制度，根据法不溯及既往的原则，涉案建筑不应认定为违法建筑。三、双方租赁合同约定了管理费和水电费等费用的缴纳，在实际履行中上述费用也是联胜公司工作人员收取，因此联胜公司有权收取刘细妹管理费。
联胜公司向一审法院起诉请求判令：1.刘细妹向联胜公司支付拖欠自2016年1月15日至本判决生效之日止拖欠的租金（每月租金9521元）；2.刘细妹向联胜公司支付拖欠租金的滞纳金（按年利率24%的标准计算，自2016年2月6日计至实际清偿之日）；3.刘细妹向联胜公司支付自2016年1月1日至2016年9月30日拖欠的水电费和管理费共6263元（每月管理费317元）；4.刘细妹向联胜公司支付拖欠水电费、管理费产生的滞纳金（按年利率24%的标准计算，自2016年4月6日计至实际清偿之日）；5.本案诉讼费用由刘细妹承担。
一审法院认定事实：2010年9月13日，联胜公司（乙方）与广州市文化公园（甲方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将荔湾区西堤二马路37号展览大楼1-5层、展览大楼东南侧房屋以及人民南路45号四楼房屋出租给乙方，建筑面积合计7013.5平方米；租期从2010年9月13日至2015年9月12日。同年12月6日，双方签订《补充协议书》（一），约定租期截止至2016年5月12日。后双方又签订合同将西堤二马路37号旧楼全栋租期截止时间延至2017年6月30日。
2014年7月14日，联胜公司与刘细妹签订了《租赁合同》，约定刘细妹向联胜公司承租西堤二马路37号新文园夹层B区062号商铺（涉案商铺，建筑面积9.9平方米）经营电子配件；租期暂定为三年，从2014年7月15日至2017年6月30日止，租期内每月租金为9521元；刘细妹应在每月5日前一次性足额缴纳当月的租金、管理费、上一月铺内电费等各项费用，每逾期一天，联胜公司有权按所欠金额每日5%计收滞纳金，逾期十天未付的，除所欠金额和滞纳金外，联胜公司有权单方面终止合同收回商铺，一切已缴费用不予退回，未交清费用须补齐；刘细妹在租赁期限内，不得随意停止经营，否则从停业登记之日起计，超过三天的，联胜公司有权单方面终止合同收回商铺，一切已缴费用不予退回，未交清费用须补齐。
同日，刘细妹（乙方）与广州新文园物业管理有限公司（甲方）签订《物业管理服务协议》，约定乙方按每月317元（不含公共水电分摊）标准在每月1-5号向甲方支付管理费；逾期一日，按拖欠金额的5%支付滞纳金。
上述合同签订之后，刘细妹从联胜公司处接收了涉案商铺开始使用，并向联胜公司支付按金19042元及水电押金5000元。承租期间，刘细妹支付租金至2016年1月底（从联胜公司提供作为证据的律师函中可以显示）及支付管理费至2015年12月底。
一审庭审中，刘细妹主张从2016年10月15日停止经营并撤离涉案商铺至今。联胜公司则认为因刘细妹没有与其办理退租及房屋交接手续，故视为其一直占用该商铺，合同仍在继续履行过程中。从联胜公司提供的2016年10月17日及21日在涉案商铺门上张贴提示及律师函的照片显示，该商铺均为关闭状态。
联胜公司为了证明其有权收取管理费及水电费，提供了广州新文园物业管理有限公司在2016年11月8日出具的《情况说明》拟以证实。广州新文园物业管理有限公司在该《情况说明》中确认受联胜公司委托与涉案商铺所在场地的租户签订《物业管理服务协议》，并协助与租户办理商铺交付手续，其余提供服务、结算管理费及水电费等权利义务均由联胜公司行使，作为联胜公司与租户签订《租赁合同》中补充约定相关权利义务履行。
一审法院认为：本案纠纷因刘细妹拖欠租金和其他费用以及擅自停止经营撤离商铺而引起。根据联胜公司提供张贴告示和律师函的照片，可印证刘细妹所述在2016年10月15日停止经营及撤场的事实。合同因刘细妹原因已提前终止，但刘细妹该行为违反了租赁合同的约定，联胜公司要求其支付拖欠的租金及违约金合法合理，予以支持。
依据租赁合同的约定，若刘细妹在租赁期限内随意停止经营超过三天的，联胜公司有权单方面终止合同收回商铺。由此可见，联胜公司在刘细妹违反上述约定超过三天的情况下即享有单方解除合同的权利。但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，本案中，联胜公司在刘细妹拖欠租金及发现其从2016年10月份擅自撤场的情况下，虽然于2016年11月14日起诉主张权利，但仍没有及时行使合同解除权以终止租赁关系及防止损失扩大，该行为不符合上述法律规定体现的善意减损原则，因此对合同终止后超出合理损失外的扩大损失无权要求刘细妹赔偿。至于租金合理损失期间，酌情认定为两个月即从2016年10月16日至12月15日，也即对联胜公司要求刘细妹支付从2016年2月1日至2016年12月15的租金及违约金的请求，予以支持，对超出该请求部分，不予支持。对于违约金标准，联胜公司主张按照年利率24%计算标准过高，酌情调整为参照人民银行计收同期同类贷款利率分别从拖欠费用的当月6日起计付损失。
关于联胜公司主张管理费及水电费请求的问题。首先，从联胜公司提供《情况说明》内容来看，支付管理费实际为租赁合同关于刘细妹承租期间附带义务的补充约定，该支付义务与租金一样取决于租期及租赁关系的存续状况，联胜公司有权向刘细妹主张清偿2016年9月30日前拖欠的管理费，并参照人民银行计收同期同类贷款利率计付损失。其次，因刘细妹已向联胜公司预先支付了水电费押金5000元，在合同终止的情况下双方可自行对水电费据实结算，不予处理。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，刘细妹向联胜公司支付从2016年2月1日至2016年12月15日的租金（每月9521元）及赔偿损失（以每月拖欠租金数额为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准，分别从拖欠租金当月6日起计付利息至清偿之日止，每期总额以不超过本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，刘细妹向联胜公司支付从2016年1月1日至2016年9月30日的管理费（每月317元）及赔偿损失（以每月拖欠管理费数额为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准，分别从拖欠费用当月6日起计付利息至清偿之日止，每期总额以不超过本金为限）。三、驳回联胜公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1274元，由联胜公司负担1072元、刘细妹负担202元。
经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审中，经本院调查，广州市荔湾区综合行政执法局向本院出具《关于文化公园展览大楼及人民南路45号四楼有关问题的复函》及其附件《违法建设行政处罚决定书》（荔综规处字[2012]4号、[2016]第16号）、（2013）违22A018《广州市建设工程违法建设测量记录册》。其中，荔综规处字[2012]4号《违法建设行政处罚决定书》于2012年2月15日作出，内容为联胜公司未经规划部门批准，在展览大楼4楼楼顶加建第5层，违反《广州市城市规划条例》第三十八条第二款的有关规定，建设的房屋依据广州市规划局定性意见，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设，要求自接到本处罚决定书之日起5日内，自行无条件拆除上述违法建设，整饰现场。逾期不履行，该分局将依法强制执行，所需费用由联胜公司承担，等；荔综规处字[2016]第16号《违法建设行政处罚决定书》于2016年12月23日作出，内容为：广州文化公园于2010年9月将荔湾区西堤二马路文化公园内展览大楼东侧房屋出租给当事人联胜公司。联胜公司于2010年9月至10月期间将上述展览大楼东侧原房屋拆除，紧贴展览大楼重建1幢地上2层钢结构建筑物（部分1层），首层面积1240.58平方米（其中扩建面积816.97平方米、改变规划用途面积423.61平方米）；夹层扩建面积900.78平方米；二层扩建面积693.44平方米。上述建设总面积为2835平方米，现作商铺使用。具体位置以（2013）违22A018《广州市建设工程违法建设测量记录册》为准。上述建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十规定，已构成违法建设；根据市规划局《关于提供违法建设规划意见的函》(穗规函(2014)4801号)，上述违法建设属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设。由于上述重建部分与展览大楼成为一体化建筑，经会同城乡规划、国土房管、建设等行政管理部门以及有关结构力学等专家论证，并征求荔湾区人民政府意见，上述违法建设被认定为无法拆除的违法建设。根据《广州市违法建设查处条例》第二十四条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，我局现对当事人作出如下行政处罚：没收上述1幢地上2层钢结构建筑物（部分l层），面积2835平方米。当事人如对本处罚决定不服的，可在接到本处罚决定书之日起60日内，向荔湾区人民政府申请复议，或在六个月内向广州铁路运输第一法院起诉。逾期不申请复议也不向人民法院起诉，又不履行本处罚决定的，我局将依法申请人民法院强制执行。《广州市建设工程违法建设测量记录册》中违法建设测量平面位置关系图中展览大楼东侧宽度24.10米的部分以红色虚线标识，其余部分没有红色虚线标识。
刘细妹发表意见称：对于上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，涉案建筑属于违章建筑，无论是否处罚，至今涉案建筑没有取得建设工程规划许可证。联胜公司发表意见称：对于复函、荔综规处字[2012]4号《违法建设行政处罚决定书》的真实性、合法性没有异议，对于关联性有异议，该决定书处罚的是涉案大楼第五层，与涉案商铺所在楼层无关；对于[2016]第16号《违法建设行政处罚决定书》的真实性无异议，但对内容有异议。
联胜公司向本院提交涉案商铺所在楼层平面图，刘细妹确认涉案商铺所在位置与该平面图相符。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。因此，本案二审仅对刘细妹提出的上诉请求进行审理。
关于双方签订的《租赁合同》的效力问题。涉案商铺所在文化公园展览大楼属于历史建筑，经本院向行政部门查询涉案商铺所在建筑的违章建设情况，根据行政部门复函，违章建筑部分并未包含涉案商铺所在区域，因此，刘细妹上诉主张《租赁合同》无效，理据不足，本院不予支持。
关于租金问题。刘细妹逾期支付租金已构成违约，其虽于2016年10月15日搬出涉案商铺，但并未与联胜公司办理交接手续，鉴于联胜公司因刘细妹违约行为遭受的合理损失，一审法院酌情判令刘细妹支付租金至搬离时间之后两个月以及按照中国人民银行同期同类贷款利率标准赔偿损失，并无不当，本院予以维持。
关于管理费问题。双方签订的《租赁合同》约定刘细妹应于每月的5日前一次性足额缴纳当月的租金、管理费等各项费用，故管理费亦为刘细妹使用涉案商铺应支付的对价，广州新文园物业管理有限公司已出具《情况说明》确认受联胜公司委托与涉案商铺所在场地的租户签订《物业管理服务协议》，协助与租户办理商铺交付手续，其余提供服务、结算管理费及水电费等权利义务均由联胜公司行使。因此，一审法院判令刘细妹支付2016年9月30日前拖欠的管理费及按照中国人民银行同期同类贷款利率标准赔偿损失，亦无不当，本院予以维持。
关于押金问题。刘细妹二审提出联胜公司应返还刘细妹已支付的押金19042元及水电押金5000元。本院认为，刘细妹在一审中并无对此提出反诉，本案不予审处。刘细妹如坚持要求联胜公司返还押金，可另行主张权利。
综上所述，刘细妹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费404元，由刘细妹负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一七年六月九日
书记员 陈婷婷