新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新0106民初113号
原告：张惠苹，女，汉族，1964年6月15日出生，住乌鲁木齐市。
委托代理人：李贵江（系张惠苹丈夫），汉族，1964年7月9日出生，住址同上。
委托代理人：马文明，乌鲁木齐市圣力法律事（服）务所法律工作者。
被告：乌鲁木齐市环鼎商贸有限公司，住所地乌鲁木齐市新市区迎宾路1341号机场集团培训中心三楼。
法定代表人：张庆梅，乌鲁木齐市环鼎商贸有限公司总经理。
委托代理人：陈小东，男，汉族，1985年1月20日出生，乌鲁木齐市环鼎商贸有限公司副总经理，住乌鲁木齐市。
委托代理人：张雪莉，北京大成律师事务所律师。
原告张惠苹与被告乌鲁木齐市环鼎商贸有限公司（以下简称环鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张惠苹委托代理人李贵江、马文明到庭参加了诉讼，被告环鼎公司委托代理人陈小东、张雪莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张惠苹诉称，2014年4月23日，我与被告签订房屋租赁协议，约定将乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）迎宾路永昌二巷1号房产租给被告使用，租赁期限为5年，从2014年5月15日至2019年5月15日。合同约定被告每年应当于5月15日前交清当年的房租。因被告未按期支付租金，我于2015年6月25日起诉至乌鲁木齐市新市区人民法院，要求继续履行合同，被告在该案中提起反诉，要求解除合同。后经法院调解后，我撤回了起诉，但被告仍坚持解除合同，将房屋钥匙放在了大门下面，我于2015年12月15日拿到了钥匙，对房屋进行了装修，并对被告损坏的部分进行维修。拖欠的租金及维修费等经我多次催要，被告仍然不予支付，故诉至法院，请求法院依法判令：1、依法解除原、被告签订的《租赁合同》；2、判令被告支付2015年5月15日起至2015年12月15日的租金120000元，租赁期间的水费8679.18元，并补偿因被告私自解除合同产生的违约金180000元，赔偿原告搬家费5000元，房屋维修费25000元，租房费9600元，以上合计348279.18元；3、被告承担本案诉讼费。
被告环鼎公司辩称，双方签订合同及实际履行属实，但原告提供的房屋没有达到被告的使用标准，房屋漏水导致无法洗澡，冬季供暖不足，合同目的无法实现，我方于2015年6月10日将房屋打扫干净后将钥匙放在了大门下面，并告知了原告，原告也接收了被告交付的涉案房屋，故双方合同已经于该日解除，原告要求被告支付解除合同后的租金及违约金没有法律依据；被告解除合同是因为租赁原告的房屋不能达到被告的使用目的，对搬家费、房屋维修费、租房费不认可，对原告要求的水费8679.18元同意支付，请求法院依法判决。
经审理查明，位于乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）迎宾路永昌二巷1号房产系原告张惠苹所有，2014年4月23日，原告与被告环鼎公司签订了《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房产租赁给被告使用，租赁期限为五年，从2014年5月15日至2019年5月15日；每年租金180000元，于每年5月15日前付清；签订合同时，被告应向原告交纳10000元，作为房屋以及室内财物的履约保证金；物业费、水电费及其他费用由被告支付；被告必须依约支付租金，如拖欠，原告每天按月租金的5%加收滞纳金；被告不得擅自改变房屋结构和用途，被告因故意或过失造成租用房屋及其配套设施、室内财物毁坏，应当恢复房屋原状或赔偿经济损失；租赁期间，双方不得任意解除合同，如有违约需要向对方退赔一年的租金作为补偿；租赁期满或解除合同时，被告需结清费用后退还房屋给原告。协议签订后，被告环鼎公司向原告张惠苹支付了2014年5月15日至2015年5月15日租金180000元，并支付了履约保证金10000元，张惠苹将涉案房屋交付环鼎公司使用，环鼎公司将该房屋作为员工宿舍使用。
因被告未按照合同约定支付2015年至2016年度的租金，2015年6月25日，原告将被告诉至乌鲁木齐市新市区人民法院，要求被告继续履行合同，支付2015年至2016年度的租金180000元、滞纳金22500元及水费8679.18元。经该院送达后，被告向该院提起反诉，要求解除双方签订的租赁合同，并要求原告支付违约金180000元。2015年11月12日，原告向新市区人民法院申请撤诉，该院以（2015）新民三初字第630号民事裁定书裁定准许。被告的反诉因未交纳反诉费用，该院未受理。后双方协商未果，被告将房屋钥匙放在了涉案房屋大门下面。2015年12月15日，原告拿到钥匙，后对涉案房屋进行了装修。
另查明，原告分别于2015年2月3日、2015年4月15日向乌鲁木齐宏图迎宾人力有限公司交纳涉案房屋2014至2015采暖季的采暖费10000元、4967.9元。
上述事实有原告提供的房产证复印件、社区证明、《房屋租赁合同》、民事起诉状、民事反诉状、（2015）新民三初字第630号民事裁定书、采暖费收据两份，当事人的陈述及本院庭审笔录为证。
本院认为，原告张惠苹与被告环鼎公司于2014年4月23日在平等自愿、协商一致的基础签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行。关于原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，被告在合同约定的租赁期间内提出不再租赁涉案的房屋，原告当庭予以认可，因此双方合同予以解除；关于合同解除的时间，本院认为，被告将房屋钥匙放置在涉案房屋大门下面，原告于2015年12月15日拿到钥匙接收房屋，故双方合同应当于该日解除，本院对此予以确认。
关于被告辩称原告提供房屋没有达到约定的使用标准，合同目的无法实现，其依照合同法规定行使法定解除权，当庭提出原告提供房屋存在两个问题，一是漏水导致无法洗澡，二是冬季供暖不足无法居住。关于第一个问题，原告当庭认可涉案房屋未进行防水处理，无法洗澡，并在签订合同时口头告知了被告，庭审中被告认为其租赁涉案房屋作为员工宿舍，洗澡是房屋必备的功能，本院认为，双方在合同中未明确约定原告提供的房屋必须具备洗澡的功能，且在实际的房屋租赁市场中，洗澡亦不是租赁房屋必备的功能，被告员工可在其他公共洗浴中心洗澡，故原告提供房屋因未进行防水处理无法洗澡未违反合同的约定，也未导致无法实现合同的目的；关于第二个问题，被告向本院提交员工聊天截图，证实房屋冬季供暖不足无法居住，原告提交了交纳采暖费的票据，本院认为，被告仅举证聊天截图无法证实冬季供暖不足，原告当庭亦不予认可，且涉案房屋系集中供暖，如冬季供暖不足，被告作为承租人及实际使用人，可联系原告或供暖部门对房屋内的采暖设施进行检修，被告也未举证其向原告或相应部门反应过该问题的证据，综上，被告该辩称理由无事实及法律依据，本院不予采纳。
关于被告辩称其行使合同的法定解除权，于2015年6月10日将钥匙放在大门下，并告知原告，故合同于该日解除，本院认为，被告辩称的行使合同法定解除权的理由不能成立，，本院依法不采纳，不再赘述，双方协商解除合同，在解除意见达成一致时合同解除，原告于2015年12月15日拿到钥匙接收房屋，该日应当视为解除合同意见双方达成一致，被告辩称其于2015年6月10日将房屋钥匙放置大门下未提供相应的证据予以证实，且即便真实存在，该行为也系被告单方解除合同的意思表示，也不能视为双方解除合同的合意于该日达成；《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”被告不再租赁涉案房屋，双方可协商解决，如协商不成，可通过调解、诉讼等途径解决，其以将钥匙放置大门下面返还租赁房屋的做法不符合合同约定及交易习惯，且存在安全隐患。综上被告该辩称理由无事实及法律依据，本院不予采纳。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告支付租金120000元的诉讼请求，按照每月租金15000元，从2015年5月15日计算至2015年12月15日，本院认为，双方合同于2015年12月15日解除，被告应当支付租金至该日，故原告计算期间及标准准确，但其计算数额有误，应当为105000元（15000元每月×7个月），本院予以支持；关于原告要求被告支付水费8679.18元的诉讼请求，本院认为，合同约定被告应当承担租赁期间的水费，被告对原告该项请求亦予以认可，故本院予以支持；关于原告要求被告支付违约金180000元的诉讼请求，本院认为，双方签订的合同中约定租赁期间双方不得任意解除合同，如有违约需要向对方退赔一年的租金作为补偿，原告适用该条款主张违约金，但根据本案情况，完全适用该条款，违约金则过分高于原告的损失，显失公平，故本院综合考虑，对违约金按两个月租金予以确定，即30000元（15000元每月×2个月）；关于原告要求被告支付搬家费5000元及租房费9600元的诉讼请求，本院认为，原告对其主张负有举证义务，其未充分举证证实该两项费用的产生，也未举证证实依照法律规定或合同约定应当由被告承担，故原告该两项请求无事实及法律依据，本院不予支持；关于原告要求被告支付房屋维修费25000元的诉讼请求，本院认为，双方未进行正式的房屋交接，原告当庭陈述于2015年12月15日接收房屋后对房屋进行装修和维修，其对被告使用房屋后的现状进行了改变，未举证证实被告在租赁过程中损坏了房屋，故原告该项请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告张惠苹与被告乌鲁木齐市环鼎商贸有限公司于2014年4月23日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月15日解除；
二、被告乌鲁木齐市环鼎商贸有限公司给付原告张惠苹租金105000元；
三、被告乌鲁木齐市环鼎商贸有限公司给付原告张惠苹水费8679.18元；
四、被告乌鲁木齐市环鼎商贸有限公司给付原告张惠苹违约金30000元；
五、驳回原告张惠苹的其他诉讼请求。
上述被告乌鲁木齐市环鼎商贸有限公司给付款项共计143679.18元，必须自本判决书生效之日起十日内付清，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的348279.18元，给付标的143679.18元，占诉讼标的41.25%，案件受理费6524.19元（原告已预交），由被告乌鲁木齐市环鼎商贸有限公司负担41.25%即2691.23元，原告张惠苹负担58.75%即3832.96元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审 判 长 高居村
人民陪审员 宋玉兰
人民陪审员 张玉荣
二〇一六年五月十二日
书 记 员 常蓉亮