江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终9229号
上诉人（原审被告）：皇云男，男，1968年1月20日出生，汉族，住昆山市。
上诉人（原审被告）：陆林妹，女，1968年6月10日出生，汉族，住昆山市。
上诉人（原审被告）：朱妹英，女，1938年2月12日出生，汉族，住昆山市。
委托诉讼代理人：皇卫琴，女，1963年8月19日出生，汉族，住昆山市，希朱妹英女儿，代理上诉人朱妹英。
委托诉讼代理人：朱善林，上海市虹口区江湾法律服务所法律工作者，代理上述三上诉人。
被上诉人（原审原告）陈志良，男，1965年3月13日出生，汉族，住昆山市。
被上诉人（原审原告）：张亚芳，女，1962年5月2日出生，汉族，住昆山市。
委托诉讼代理人：朱仙，江苏圣辉律师事务所律所，代理上述两被上诉人。
上诉人皇云男、陆林妹、朱妹英因与被上诉人陈志良、张亚芳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初7315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
皇云男、陆林妹、朱妹英上诉请求：撤销一审判决并改判，一、二审诉讼费用由陈志良、张亚芳承担。事实和理由：一、《房屋转让协议》是在涉案房屋尚未造就的情况下由皇云男、陆林妹与陈志良、张亚芳签订，房屋的权利人朱妹英、皇永根夫妇并不知情，该协议侵犯第三人合法权益，应属无效。二、一审判决查明事实不清。陈志良、张亚芳对是否已经支付房款无法自圆其说，我方没有收到房款。我方早年已经向陈志良、张亚芳提出撤销合同，对方也同意，不存在拒绝协助办理产权过户的情况。一审法院将朱妹英的陈述“我从未要卖房”写成“房屋我要收回，不卖了”，不合逻辑。三、一审判决适用法律错误。无权代理的买卖人不是合法买卖的权利人，合同双方对该情况也是应当知晓的，合同应属无效。朱妹英不知道买卖情况，无法提出异议。涉案房屋产权2016年3月14日登记在朱妹英名下合理合法，合同对朱妹英没有约束力。结余房款是否已经支付应当由陈志良、张亚芳举证证明。请求二审法院依法认定合同效力，朱妹英权利受到侵犯，不应承担任何义务，诉讼费用由陈志良、张亚芳承担。
陈志良、张亚芳辩称，请求驳回上诉，维持原判。
陈志良、张亚芳向一审法院起诉请求：1、确认位于昆山市××灯镇××小区××楼××室房屋及××号车库归陈志良、张亚芳所有；2、本案诉讼费用由皇云男、陆林妹承担。后陈志良、张亚芳变更第1项诉讼请求为皇云男、陆林妹、朱妹英协助办理位于昆山市××灯镇××小区××楼××室房屋及××号车库的产权过户登记手续。
一审法院认定事实：2005年4月25日，陈志良、张亚芳（乙方）与皇云男、陆林妹（甲方）签订《房屋转让协议》一份，约定：乙方购买甲方所有的位于昆山市××灯镇××新村××楼××室房屋及××新村××楼××号车库（即涉案房屋）；房款共计136133元；乙方于2005年4月25日将全部房款124633元向甲方付清，甲方确认收讫；房屋建成后，房产公司发放钥匙时，甲方应立即将该住房和车库的钥匙转交给乙方，乙方同时将住房补偿差价款11500元向甲方付清。
合同签订当日，陈志良、张亚芳支付皇云男、陆林妹房款124633元。关于其余房款11500元，陈志良、张亚芳主张皇云男、陆林妹在交付钥匙时其已经全部支付完毕，皇云男、陆林妹主张其并未收到该款。
一审另查明：涉案房屋系皇永根与朱妹英原农村宅基地房屋拆迁安置所得。皇永根于2011年11月6日去世，皇永根父母均先于皇永根去世。皇永根与朱妹英共有子女三人：皇云男、皇甫卫红、皇卫琴。2016年2月26日，朱妹英、皇云男、皇甫卫红、皇卫琴四人在江苏省昆山市国信公证处进行公证，朱妹英、皇甫卫红、皇卫琴表示自愿放弃继承被继承人皇永根的遗产并承诺绝不反悔，皇云男表示自愿继承被继承人皇永根的遗产。2016年3月8日，皇云男、陆林妹、朱妹英达成财产约定一份，约定涉案房屋归朱妹英所有。2016年3月14日，涉案房屋登记在朱妹英名下。
以上事实，有陈志良、张亚芳提供的房屋转让协议、不动产（房屋）产权登记信息查询结果证明、拆迁协议书、拆迁补偿安置协议书、结算补充协议书、公证书、财产约定书、村镇房屋所有权存根及庭审中双方当事人陈述等证据所证实。
一审法院认为，涉案房屋系皇永根与朱妹英原农村宅基地房屋拆迁安置所得。2005年4月25日，陈志良、张亚芳与皇云男、陆林妹签订《房屋转让协议》，因皇云男、陆林妹并非涉案房屋产权人，故皇云男、陆林妹在房屋买卖合同上签字行为系无权代理。庭审中，朱妹英表示皇永根在2010年即已经知道涉案房屋被出售的事实，但皇永根、朱妹英并未对合同效力提出异议，直至皇永根于2011年11月6日去世也未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”皇云男、陆林妹虽对涉案房屋无处分权，但之后皇永根、朱妹英在知晓房屋被出售后未对合同效力提出异议，视为其已对该合同效力进行追认，且陈志良、张亚芳亦有理由相信皇云男、陆林妹有代理皇永根、朱妹英签订房屋买卖合同的权限，故房屋买卖合同对皇永根、朱妹英发生法律效力。皇永根去世后，相关继承人对皇永根遗产份额作出处分，皇永根遗产继承人也负有相关合同义务。2016年3月8日，皇云男、陆林妹、朱妹英达成财产约定一份，约定涉案房屋归朱妹英所有，2016年3月14日，涉案房屋登记在朱妹英名下。因房屋买卖合同对朱妹英发生法律效力，朱妹英负有协助陈志良、张亚芳办理涉案房屋产权过户手续的义务，故一审法院对要求朱妹英协助办理涉案房屋不动产权变更登记手续的诉讼请求予以支持。因皇云男、陆林妹并非涉案房屋的不动产权人，其无协助办理涉案房屋不动产权变更登记手续的法定义务，故一审法院对陈志良、张亚芳要求皇云男、陆林妹协助办理涉案房屋不动产权变更登记手续的诉讼请求不予支持。关于皇云男、陆林妹、朱妹英主张未收到房款11500元的问题，因合同已明确约定该款在交付房屋钥匙时同时支付，而皇云男、陆林妹已经将涉案房屋钥匙交付，且未提供证据证明其曾经向陈志良、张亚芳催要结余房款，由此可以推定该款陈志良、张亚芳已经支付，一审法院对该抗辩意见不予采信。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第一百三十条之规定，一审法院判决：一、朱妹英于判决生效之日起十日内协助陈志良、张亚芳办理位于昆山市千灯镇锦景园62号楼302室房屋及锦景园62号楼017室车库的不动产权变更登记手续。二、驳回陈志良、张亚芳的其他诉讼请求。案件受理费2792元，由朱妹英负担。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
二审中，各方当事人均无新证据提交。
二审中，皇云男、陆林妹陈述：签订合同时其两人均同意出售房屋，当时皇云男认为作为儿子可以出售父母的房屋，签订合同时并未征求父母的同意，现因母亲朱妹英需要该房屋居住，朱妹英未同意出售该房屋，故合同无效；父亲皇永根2010年知道涉案房屋被出售的事情，要求皇云男要回房屋，皇云男在2010年10月份曾找到陈志良口头协商解除合同，返还房屋和房款，但之后一直未联系到陈志良。对于已经口头协商解除合同，皇云男、陆林妹未能提供证据。朱妹英陈述其现居住于另一套拆迁安置房屋（登记在皇云男、陆林妹名下）的车库内。
本院认为，涉案房屋系皇云男父母皇永根、朱妹英的老房拆迁安置所得，在2005年皇云男、陆林妹与陈志良、张亚芳签订买卖合同时，皇云男、陆林妹对涉案房屋尚不具备处分权。皇永根于2010年知道涉案房屋出售事宜，并无证据证明皇永根向陈志良、张亚芳提出异议；皇云男、陆林妹认为曾与陈志良口头协商解除合同未能提供任何证据，陈志良也不予认可，本院不予采信。朱妹英居住在另一拆迁安置房内，与涉案房屋位于同一小区，应当清楚涉案房屋由陈志良、张亚芳居住使用的情况，朱妹英对此也未提出异议。综合上述情况，应视为皇永根、朱妹英对房屋买卖合同予以追认，该房屋买卖合同有效。陈志良、张亚芳已经支付了房款124633元，按照合同约定剩余房款11500元应当于交付钥匙时支付，付款与交付房屋的义务应当同时履行，目前涉案房屋钥匙已经交付陈志良、张亚芳，一审法院推定陈志良、张亚芳已经支付剩余房款并无不当。买方已经履行支付房款的义务，卖方也应当交付房屋并配合办理房产过户手续。目前涉案房屋产权已经登记在朱妹英名下，朱妹英受房屋买卖合同约束，应当履行相应过户义务。
综上，上诉人皇云男、陆林妹、朱妹英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2792元，由上诉人皇云男、陆林妹、朱妹英负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 黄学辉
审判员 郭 锐
二〇一八年一月九日
书记员 朱冰丽