广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终20572号
上诉人（原审原告，反诉被告）：朱桂兰
委托诉讼代理人：何带勇，广东国晖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李刚，广东国晖律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：深圳市海达瑞轩商业管理有限�司，
法定代表人：徐爱珍，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：方炜君，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王菊生
被上诉人（原审被告）：罗昆
上诉人朱桂兰与被上诉人深圳市海达瑞轩商�管理有限公司（以下简称海达瑞轩公司）、王菊生、罗昆房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初3214号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
朱桂兰的上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认朱桂兰与海达瑞轩公司签署的《商铺租赁合同》于2016年2月1日解除；3、海达瑞轩公司在判决生效之日起十日内向朱桂兰返还租赁押金155040元和广告宣传费51680元，并自2016年2月1日起按中国人民银行规定的贷款利率支付利息至返还完毕之日止；4、海达瑞轩公司在判决生效之日起十日内赔偿朱桂兰装修费损失237934.81元和消防系统整改费损失43320元；5、王菊生对海达瑞轩公司的上述付款义务承担连带清偿责任；6、王菊生、罗昆在未出资本息范围内对海达瑞轩公司的上述付款义务承担补充赔偿责任；7、驳回海达瑞轩公司全部反诉请求；8、本案一审和二审诉讼费用、一审评估费6000元均由海达瑞轩公司、王菊生和罗昆共同承担。上诉事实与理由：一、一审法院严重违反法定程序，依职权调取的涉案房屋产权信息的关键证据未提供给朱桂兰质证，剥夺了朱桂兰的质证权，理应撤销改判，理由是：据朱桂兰了解，一审法院依职权调取了涉案房屋越x商业中心负x楼的产权信息，但未将该关键证据供朱桂兰质证，已经严重违反法定程序，剥夺了朱桂兰的质证权，理应撤销改判。法律依据：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十一条第三款：人民法院依照职权调查收集的证据应当在庭审时出示，听取当事人意见，并可就调查收集该证据的情况予以说明。第四十七条：未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零三条：证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证，未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据。二、一审判决认定涉案房屋的登记权利人错误，属于认定事实错误，因此海达瑞轩公司是否有权出租涉案房屋的权利来源不明，涉案《商铺租赁合同》是否有效未查清，理应按照《民亊诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项撤销改判，理由是：(一）一审判决认定涉案房屋的登记权利人为案外人浙江省越x实业有限责任公司深圳分公司。但是根据朱桂兰调取的证据显示：越x商业中心只办理了整栋大楼的初始登记，并未单独办理负x楼的初始登记，且整栋大楼的初始登记已经处于“无效”的状态。根据市档案馆工作人员的口头回复：越x商业中心负x楼并未办理产权登记手续。朱桂兰推测负x楼应该属于全体业主共有的地下车库、人防工程或其他性质，负x楼的登记权利人并不属于越x公司。因此，一审判决认定涉案房屋的登记权利人为越x公司错误。(二）朱桂兰在一审开庭笔录上已经提出：据了解，海达瑞轩公司并无涉案房屋的转租权。因为海达瑞轩公司未提供涉案房屋的产权证据、登记权利人的房屋租赁合同等证据来证明其有转租权，因此海达瑞轩公司是否有权出租涉案房屋的权利来源不明，涉案《商铺租赁合同》存在无效的可能。三、海达瑞轩公司将涉案房屋改造为美食城后未取得消防验收批文，导致朱桂兰的商铺无法取得第二次消防手续，因此无法合法经营进而无法实现合同目的。一审判决认定朱桂兰未举证证明属于分配举证责任错误，构成适用法律错误，理应按照《民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项撤销改判，理由是：(一)提供消防验收批文等资料给朱桂兰是海达瑞轩公司的义务，应由其举证证明已经履行了合同义务。合同依据：根据《商铺租赁合同》第四条甲方义务约定，海达瑞轩公司应及时向朱桂兰提供以下资料：1、位置红线图，2、消防验收批文，3、出租楼层排水图，……5、《房屋租赁许可证》及房屋用途规划批文等，6、乙方办理营业执照的其它辅助证件（主要是海达瑞轩美食城的环境评估报告和环保批文，及海达瑞轩公司有权出租该商铺的房地产权证或经登记备案的租赁合同等）。因此根据合同约定，提供以上文件属于海达瑞轩公司的义务，无须朱桂兰证明，而应由海达瑞轩公司举证证明其提供了以上资料，否则一审判决应认定海达瑞轩公司抅成根本违约，导致朱桂兰无法合法经营进而无法实现合同目的，因此朱桂兰有权解除合同。实际上，直到一审开庭时，海达瑞轩公司仍然未提供以上资料。法律依据：《消防法》第十三条第二款：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》〉第九十三条：下列事实，当事人无须举证证明：......（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日�生活经验法则推定出的另一事实。因此，由于海达瑞轩公司无法提供涉案房屋消防验收批文和《房屋租赁许可证》等资料，根据《消防法》第十三条将停止使用，该规定属于房屋使用条件强制性规定，因此朱桂兰有权解除合同。该事实属于众所周知的事实、根据法律规定推定的事实、根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实，因此无须由朱桂兰举证证明。四、海达瑞轩公司未依约向朱桂兰提供办理餐饮服务许可证和卫生许可证等所必需的证件材料，导致朱桂兰无法取得相关证照进行合法经营，海达瑞轩公司构成根本违约，且朱桂兰已在一审中提交了相关证据。一审判决认定朱桂兰未举证证明属于分配举证责任错误，构成认定事实错误和适用法律错误，理应按照《民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项撤销改判，理由是：(一）取得餐饮�务许可证和卫生许可证等证照是朱桂兰进行合法经营的前提条件。法律依据：《食品安全法》第三十五条：国家对食品生产经营实行许可制度。从事......餐饮服务，应当依法取得许可。《深圳市餐饮服务许可实施办法（修订版）》（深市监规〔2012〕9号）第五条申请材料规定：申请办理餐饮服务许可证应提交：经营场地合法证明（经营场地为租赁的，提交经房屋租赁主管部门登记或者备案的租赁合同。提交经国家资质认可的检验机构出具的食品加工用水的卫生检验合格报告等材料。根据《公共场所卫生管理条例实施细则》第22条之规定“国家对公共场所实行卫生许可证管理。公共场所经营者应当按照规定向县级以上地方人民政府卫生行政部门申请卫生许可证。未取得卫生许可证的，不得营业。”以及根据《公共场所卫生管理条例》第2条规定：“本条例适用于下列公共场所：（一）宾馆、饭馆、旅店、招待所、车马店、咖啡馆、酒吧、茶座”。《公共场所卫生管理条例实施细则》第23条规定“公共场所经营者申请卫生许可证的，应当提交下列资料：……（四）公共场所卫生检测或者评价报告；(五）公共场所卫生管理制度；（六）省、自治区、直辖市卫生行政部门要求提供的其他材料。使用集中空调通风系统的，还应当提供集中空调通风系统卫生检测或者评价报告。”由此可以得出，朱桂兰合法经营餐馆的前提条件是取得餐饮服务许可证和公共场所卫生许可证等证照，否则朱桂兰会受到严厉的行政处罚，最终会导致其经营无法正常进行，因而无法实现合同目的。(二）取得餐饮服务许可证和卫生许可证所需的材料依约由海达瑞轩公司提供。根据合同约定和法律规定，朱桂兰无须举证证明未取得上述证照将受到影响。(三）朱桂兰�经在一审中向法院提交了朱桂兰在深圳市网上办事大厅打印的办理公共场所《卫生许可证》办事指南，办事指南中明确写明办理卫生许可证需要提供公共场所卫生检测报告（含评价）、公共场所卫生管理制度、建设项目竣工验收认可书等材料。(四）海达瑞轩公司拒绝提供资料的行为构成根本违约。朱桂兰多次要求海达瑞轩公司提供租赁合同第4条约定的相关资料，以便朱桂兰能够办理餐饮服务许可证和卫生许可证等进行合法正常经营的必须证件，但海达瑞轩公司一直拒绝提供，且在一审庭审中也未举证证明其已经向朱桂兰提供了全部相关材料。根据法律法规和办事指南的规定，朱桂兰在没有办理餐饮服务许可证和卫生许可证所需材料的情况下，即使向政府申请办理相关证照，政府也不会受理或者即使受理也会要求限期补充材料。总之，朱桂兰根本不可能取得餐饮服务许可证和卫生许可证，没有餐饮服务许可证和卫生许可证，也根本不可能合法经营，朱桂兰签订涉案租赁合同的目的完全落空，因此海达瑞轩公司的行为已经构成根本违约。五、朱桂兰已经书面通知《商铺租赁合同》于2016年2月1日解除，因海达瑞轩公司违法扣押朱桂兰涉案商铺物品不及时办理交接导致扩大的损失理应由海达瑞轩公司自行承担，一审判决认定《商铺租赁合同》于2016年8月3日解除从而要求朱桂兰承担2016年2月至7月的租赁费用和违约金的事实认定严重错误，理应撤销改判，理由是：(一）海达瑞轩公司已于2016年2月1日收到了朱桂兰向其邮寄的《关于解除租赁合同的函》，理由为：1、EMS单上的收件人和地址是双方《商铺租赁合同》首页上的联系人姓名、电话和地址，按照《商铺租赁合同》第十三条送达的约定，朱桂兰向该地址邮寄送达，即使未邮寄到，�关责任应由海达瑞轩公司自行承担。2、加盖“建设路邮政支局”印章的EMS邮递单复印件证明：《关于解除租赁合同的函》已由海达瑞轩公司员工陈志修签收。而且，海达瑞轩公司承认收到的前一封《关于立即提供租赁材料的催促函》也是由其员工签收的，并不是由“王菊生”签收。3、海达瑞轩公司反诉证据第19页《韩国炸鸡啤酒恶意关铺造成的影响及相关损失》中写明：韩国炸鸡啤酒……其经营者朱桂兰恶意关铺从2016年2月1日开始关铺至今共117天……由此可以证明海达瑞轩公司了解朱桂兰已经通知其解除租赁合同。4、海达瑞轩公司反诉证据第20页广东国晖律师事务所的《律师函》内已经写明：指派本律师处理贵司与朱桂兰（韩国炸鸡啤酒）之间解除商铺租赁合同事宜。由此可以证明海达瑞轩公司了解朱桂兰已经通知其解除租赁合同。因此海达瑞轩公司辩称未于2016�2月1日收到《关于解除租赁合同的函》是与事实不符的狡辩。(二)海达瑞轩公司无权就不及时交接所扩大的租赁费用损失向朱桂兰主张权利，理由是：根据《合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，即使假设是朱桂兰违约，由于朱桂兰已经在函内要求海达瑞轩公司与朱桂兰办理商铺的交接手续。但因海达瑞轩公司违法扣押朱桂兰涉案商铺物品不及时办理交接导致扩大的损失理应由海达瑞轩公司自行承担，一审判决认定《商铺租赁合同》于2016年8月3日解除从而要求朱桂兰承担2016年2月至7月的租赁费用和违约金的事实认定严重错误，理应撤销改判。(三）因海达瑞轩公司根本违约，朱桂兰未付2016年1月份的租赁费用有合法抗辩理由。六、一审判决要�朱桂兰支付2016年1月至7月的每月排污费属于查明事实不清，适用法律错误，理应撤销改判，理由是：(一）《商铺租赁合同》第四条甲方义务第二款第2项约定：甲方提供排水排污接驳口，费用乙方承担，排污水等费用10元/平方米，共计3040元。该3040元是“排水排污接驳口、排污水等”的一次性收取的费用，并非每月收取的费用，另外该费用也是排污水等多项打包的费用，其性质并非“排污费”，由此可见一审判决查明事实不清。(二）假设即使是每月收取的排污费，如前所述，朱桂兰已经于2016年2月1日开始关铺。(详见海达瑞轩公司反诉证据第19页《韩国炸鸡啤酒恶意关铺造成的影响及相关损失》），并要求解除合同，涉案商铺不可能再排放污水，一审判决要求朱桂兰支付关铺后的排污费失去事实支持，由此可见一审判决查明事实不清。(三）按照《排污费征收使用管�条例》（国务院令第369号）第四条规定：排污费的征收、使用必须严格实行“收支两条线”，征收的排污费一律上缴财政。一审判决要求朱桂兰向海达瑞轩公司支付2016年1月至7月的每月排污费，没有法律依据和合同约定的依据。七、海达瑞轩公司并未为朱桂兰提供广告服务，一审判决不要求其返还朱桂兰广告费，缺乏事实和法律依据，理应撤销改判。综上所述，海达瑞轩公司未向朱桂兰提供关键的证照资料导致朱桂兰无法取得合法经营所必需的相关证照，进而无法实现合同目的。直到一审开庭时海达瑞轩公司仍然没有能力提供相关证照资料，因此朱桂兰有权解除租赁合同，一审本诉中相关事实和理由在一审民事起诉状中亦有详细阐明，在此不再赘述。一审判决对本案中认定的事实和适用法律严重错误。为此，朱桂兰特依据有关法律规定提起上诉，请贵院依法判决，支持朱桂兰以上全部上诉请求。
海达瑞轩公司辩称：一、原审法院查明事实清楚，适用法律正确，海达瑞轩公司已经履行了合同约定义务，朱桂兰长期拖欠租金等各项费用，严重违反合同约定，应承担相应的违约责任。海达瑞轩公司与朱桂兰于2015年8月8日签订涉案商户租赁合同，是双方的真实意思表示，双方应约履行合同义务，海达瑞轩公司已依约向朱桂兰交付的约定的租赁房屋，且朱桂兰已于2015年12月12日实际开展经营，自此海达瑞轩公司已全部履行完毕合同义务，然而朱桂兰自2015年12月开始拖欠各项费用，至2015年12月23日才支付12月的租金，违反的合同约定，合同约定应于上一月25日支付下一月租金并缴纳当期的水电费、管理费用，但朱桂兰自12月开始已违反合同约定并自此没有再支付任何费用，朱桂兰向海达瑞轩公司提出提供相应的文书资料是2016年1月16日，而此前其已违反的合同约定，朱桂兰的行为已经给海达瑞轩公司造成了巨大的损失，其应当向海达瑞轩公司支付租金和其他费用并按照约定支付违约金。二、朱桂兰主张缺乏事实及法律依据，朱桂兰主张海达瑞轩公司未依约提交合同约定的文件导致无法办理经营执照，但其并未就其主张提出证据证明是由于海达瑞轩公司原因导致无法办理，而事实上在朱桂兰对涉案房屋进行装修时，海达瑞轩公司已经提供了全部的文件，而在同期其他商户也已经办理完毕相应的营业执照并正常开业，故朱桂兰的主张缺乏事实和法律依据。综上，原审法院查明事实清楚，请求法院驳回朱桂兰全部诉讼请求。
王菊生、罗昆未到庭、未答辩。
朱桂兰向一审法院起诉请求：1、确认朱桂兰与海达瑞轩公司签署的《商铺租赁合同》于2016年2月1日解除；２、海达瑞轩公司在判决生效之日起十日内向朱桂兰返还租赁押金155040元和广告宣传费51680元，并自2016年2月1日起按中国人民银行规定的贷款利率支付利息至返还完毕之日止（暂计至起诉日利息费用为591.28元）；３、海达瑞轩公司在判决生效之日起十日内赔偿朱桂兰装修费损失262000元和消防系统整改费损失45600元；４、王菊生对海达瑞轩公司的上述付款义务承担连带清偿责任。5、王菊生、罗昆在未出资本息范围内对海达瑞轩公司的上述付款义务承担补充赔偿责任；6、本案案件受理费、评估费由海达瑞轩公司、王菊生、罗昆共同承担。
海达瑞轩公司的反诉请求：1、判令朱桂兰向海达瑞轩公司支付未搬离期间的欠缴的租金及各项费用合计479973元（暂计至2016年7月31日，要求支付至实际交还房产之日）；2、判令朱桂兰向海达瑞轩公司支付合同未搬离期间因欠缴租金而产生的违约金39633.78元（暂计至2016年7月31日，要求支付至实际房产交还日）；3、判令朱桂兰承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：一、涉案房产系位于深圳市罗湖区人民北路xxxx号越x商业中心负x楼xxx商铺。越x商业中心负x楼已办理初始登记，登记权利人为案外人浙�省越x实业有限责任公司深圳分公司。
二、2015年8月18日，朱桂兰（乙方）与海达瑞轩公司（甲方）签订《商铺租赁合同》（编号xxxxxxxxx）约定，甲方将位于深圳市罗湖区人民北路xxxx号负x楼
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F10提供给乙方经营，建筑面积为304平方米，实际面积152平方米。合同期限从2015年8月1日起至2023年7月30日止。租金从开业之日起计算，租金标准为：2015年8月1日至2016年7月30日为51680元/月；2016年8月1日至2017年7月30日为54264元/月；2017年8月1日至2018年7月30日为56977元/月；2018年8月1日至2019年7月30日为59826元/月；2019年8月1日至2020年7月30日为62817元/月；2020年8月1日至2021年7月30日为66586元/月；2021年8月1日至2022年7月30日为70581元/月；2022年8月1日至2023年7月30日为74816元/月。水电费以实�发生额交纳。管理费收费标准为35元/月/平方米共计10640元。甲方提供排水排污接驳口，费用乙方承担，排污水等费用10元/平方米，共计3040元。乙方应于每月25日前向甲方缴纳下月租赁费、管理费和上月水电费。乙方逾期不交租金的，则每天按拖欠金额的1%收取逾期违约金；拖欠超过一个月，甲方有权单方终止合同，并回收商铺，履约保证金不予退还。乙方逾期不交其他费用的，则每天按拖欠金额的1%收取违约金，超过5个工作日则甲方有权停止对乙方供水电，直至乙方交清相关费用及违约金为止。乙方于2015年8月18日向甲方支付155040元保证金作为履约担保，合同有效期内，该保证金不计息，且不得用于抵扣乙方应付租金及其他费用，乙方如在合同期内中途撤场，甲方将按违约处理，保证金不予退还。合同第四条关于甲方义务约定，甲方应及时向乙方提供一下资�：1、位置红线图；2、消防验收批文；3、出租楼层排水图及餐厅排污口位置；4、出租位置平面图；5、《房屋租赁许可证》及房屋用途规划批文等；6、乙方办理营业执照的其他辅助证件。合同第八条对合同解除条件进行了约定，其一，乙方发生擅自转租、擅自拆改房屋结构或改变用途、未按合同约定交纳租金及费用超过一个月及从事不道德商业活动，滋扰、损害其他业主行为，甲方在书面通知乙方后，甲方有权单方面终止合同；其二，如因不可抗力导致商铺损毁或无法经营，合同即告终止，双方互不承担责任。合同到期，双方不再续约，乙方退出经营场地时，应按甲方有关程序办理退场手续。合同还对租赁双方的其他权利义务进行了约定。
同日，朱桂兰向海达瑞轩公司支付了租赁保证金155040元及广告宣传费51680元。
其后，海达瑞轩公司向朱桂兰交付了涉案房产，朱桂兰对涉案房产进行了装修及部分消防系统整改。
在承租涉案房产期间，朱桂兰仅向海达瑞轩公司支付了2015年12月12日至2015年12月31日的租金34453元。2015年12月31日之后，朱桂兰未支付任何租金、物业管理费、水电费。
2016年1月16日，朱桂兰向海达瑞轩公司发出《关于立即提供租赁材料的催促函》，要求海达瑞轩公司在收到函件之日�十日内提供合同约定的资料，包括：位置红线图、消防验收批文、出租楼层排水图、《房屋租赁许可证》及房屋用途规划批文、朱桂兰办理营业执照的其他辅助证件等。庭审中，海达瑞轩公司对《关于立即提供租赁材料的催促函》真实性予以确认，但对该函件内容不予认可。海达瑞轩公司认为，朱桂兰在寄出该函件时已经在涉案房产营业达一个多月，并没有因为朱桂兰在函件中提及的内容而影响了朱桂兰营业。
2016年1月29日，朱桂兰向海达瑞轩公司邮寄《关于解除租赁合同的函》，告知海达瑞轩公司于2016年1月31日解除《商铺租赁合同》，要求海达瑞轩公司与朱桂兰办理交接手续。庭审中，海达瑞轩公司对该函件真实性不予确认，并主张其未收到该函件。朱�兰在庭审中提交了该邮件在网上的邮寄查询情况截图，载明的签收人为“他人”，签收时间为2016年2月1日。
2016年8月3日，朱桂兰与海达瑞轩公司办理了涉案房产交接手续，由朱桂兰将涉案房产返还予海达瑞轩公司。
三、朱桂兰主张海达瑞轩公司赔偿租赁期间的装修损失和消防系统整改费用损失。海达瑞轩公司对朱桂兰与案外人关于装修及消防系统改造发生费用的相关证据均不予认可。对此，朱桂兰申请对涉案房产装修残值和消防系统残值进行评估。
2016年5月30日，一审法院委托深圳市天旭建设工程造价咨询有限公司实施评估。
2016年8月15日，深圳市天旭建设工程造价咨询有限公司出具《评估报告》，评估结果为深圳市罗湖区人民北路xxxx号负x楼xxx商铺装修工程评估造价250457.69元，残值率95%，残值为237934.81元；消防系统整改评估造价为45600元，残值率95%，残值为43320元。
四、王菊生、罗昆为海达瑞轩公司的股东。朱桂兰主张，王菊生、罗昆均未按照我国《公司法》相关规定足额出资，因在其未出资的本息范围内对海达瑞轩公司的债务承担补充清偿责任；王菊生收取了朱桂兰款项，应对海达瑞轩公司的债务承担连带责任。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。朱桂兰与海达瑞轩公司之间的《商铺租赁合同》系租赁双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。
本案争议焦点在于涉案《商铺租赁合同》无法履行的过错责任应当如何认定？朱桂兰主张，根据合同约定，海达瑞轩公司应及时向朱桂兰提交位置红线图、消防验收批文、出租楼层排水图、《房屋租赁许可证》、房屋用途规划批文及朱桂兰办理营业执照的其他辅助证件，但海达瑞轩公司在朱桂兰催告后仍未提交上述文件，导致�桂兰无法办理合法经营证照，构成违约。海达瑞轩公司则辩称，合同签订后，海达瑞轩公司已经履行了交付房产的义务，朱桂兰在2015年12月12日已经实际开始营业；朱桂兰对涉案房产进行装修时，海达瑞轩公司已将约定的上述文件提供予朱桂兰，但朱桂兰未按合同约定支付租金并拖欠各项费用，为违约方，应承担相应的违约责任。对此，一审法院认为，在《商铺租赁合同》签订后，海达瑞轩公司向朱桂兰交付了涉案房产，履行了出租人房产交付义务，朱桂兰亦在涉案房产投入装修并使用，至此，海达瑞轩公司并无过错。朱桂兰主张，海达瑞轩公司未依约向其提供位置红线图、消防验收批文、出租楼层排水图及餐厅排污口位置、出租位置平面图、《房屋租赁许可证》、房屋用途规划批文及办理营业执照的其他辅助证件，导致其无法办理合法经营证照，构成违约。然而，朱桂兰对其主张因的海达瑞轩公司未提供上述证件材料导致其无法办理合法经营证照之事实并未提供证据予以证明，应负担举证不能之法律后果，故，朱桂兰关于海达瑞轩公司未提供合同约定的证件材料导致合同目的无法实现之主张缺乏事实依据，一审法院不予采纳。朱桂兰、海达瑞轩公司约定的租赁期限自2015年8月1日至2023年7月30日，目的在于形成长期租赁关系。而2015年8月至2015年12月期间，朱桂兰对涉案房产进行装修，在装修完成并投入使用后，朱桂兰仅支付了2015年12月12日至2015年12月31日的租金34453元，其后即于2016年1月16向海达瑞轩公司发出《催促函》并停止支付租金、管理费、水电费等，朱桂兰之行为有违《商铺租赁合同》之立约目的，其停止支付租金、管理费、水电费之行为亦造成海达瑞轩公司损失，构成违约。故，在《商铺租赁合同》履行过程中，海达瑞轩公司为守约方，朱桂兰为违约方。有鉴于此，朱桂兰主张确认《商铺租赁合同》于2016年2月1日解除之诉求缺乏事实依据，一审法院不予支持。租赁双方在2016年8月3日办理了涉案房产交接手续，朱桂兰已将涉案房产返还海达瑞轩公司，《商铺租赁合同》在事实上已经解除，一审法院对此予以确认。同时，朱桂兰主张海达瑞轩公司返还租赁押金和广告费、赔偿装修损失和消防系统整改费损失并要求王菊生承担连带责任、罗昆在未出资本息范围内承担补充赔偿责任之诉讼请求均缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。相对的，海达瑞轩公司反诉主张朱桂兰支付自2016年1月至2016年7月的租金361760元（51680元/月×7月）、管理费74480元（10640元/月×7月）及排污费21280元（3040元/月×7月）之反诉请求具有合同依据，一审法院予以支持。《商铺租赁合同》约定自开业之日起计算租金，庭审中，朱桂兰、海达瑞轩公司均确认朱桂兰已经支付了2015年12月12日至2015年12月31日的租金34453元，海达瑞轩公司对朱桂兰开业时间并未提供证据予以证明，其要求朱桂兰支付2015年12月拖欠的租金缺乏事实依据，一审法院不予支持。2016年7月以后的租金，海达瑞轩公司在反诉时未予明确，对此，一审法院不予支持。对于朱桂兰在承租期间发生的水、电费，海达瑞轩公司仅提供其单方制作的《缴费通知书》为证，并未提供任何抄表数据及代缴、代付的证据予以佐证，一审法院对此不予支持。
关于违约金，《商铺租赁合同》约定，朱桂兰逾期不交租金或其他费用，则每天按所拖欠金额千分之一收取逾期违约金。然而，违约金具有补偿性，应与守约方因违约�为所发生的损失相当，海达瑞轩公司对其因朱桂兰违约所发生之直接损失未提供证据予以证明，故，一审法院以每日万分之五的标准酌定朱桂兰应付违约金的标准，违约金以当月应付租金、物业管理费及排污费合计65360元为基数，从当月25日起计算至款项清偿之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：一、解除朱桂兰与海达瑞轩公司于2015年8月18日签订的《商铺租赁合同》。二、朱桂兰应于判决生效之日起十日内向海达瑞轩公司支付租金361760元、物业管理费74480元、排污费21280元。三、朱桂兰应于判决生效之日起十日内按每日万分之五的标准向海达瑞轩公司支付2016年1月至2016年7月期间的租金、物业管理费及排污费的违约金至款项清偿之日止（违约金以当月应缴租金、物业管理费及排污费合计65360元为基数，从当月25日开始计算）。四、驳回朱桂兰的其他诉讼请求。五、驳回海达瑞轩公司的其他反诉请求。案件本诉受理费8950元，由朱桂兰负担。反诉受理费3515元，由朱桂兰负担3000元，海达瑞轩公司负担515元。评估费6000元，由朱桂兰负担。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于合同效力问题，根据查明的事实，�案房产已办理了产权登记，租赁标的物的合法性可予以确认，朱桂兰提及的房屋用途变更及海达瑞轩公司是否有转租权等事由并不影响合同效力，故朱桂兰主张涉案租赁合同无效理据不足，本院不予采纳。
关于涉案合同未能继续履行的过错在于哪一方的问题，朱桂兰主张因海达瑞轩公司未提供合同约定的租赁材料导致其无法办理卫生许可证、餐饮服务许可证、营业执照等证件，海达瑞轩公司构成根本违约；海达瑞轩公司对此不予认可，则主张朱桂兰未按约缴纳租金已构成根本违约。本院认为，根据查明的事实，涉案合同于2015年8月18日签订，朱桂兰随即对涉案商铺进行装修并于同年12月12日开始营业。依相关规定，朱桂兰在营业前就须取得卫生许可证、餐饮服务许可证、营业执照等证件，而本案中，朱桂兰未提供证据证明其在涉案商铺营业前有去办理上述证件，或要求海达瑞轩公司提供办证所需资料而海达瑞轩公司未予协助。按合同约定，2015年12月25日前朱桂兰需支付2016年1月份租金，朱桂兰未支付该月份租金，也未在此日期之前以海达瑞轩公司未提供租赁材料为由抗辩要求暂停支付租金，其于2016年1月16日发函以未提供租赁材料为由主张海达瑞轩公司构成违约并于2月1日关铺停止营业有违诚信原则，原审法院对其主张未予采纳并认定其未按期缴纳租金构成根本违约有事实与合同依据，并无不当，本院予以确认。朱桂兰作为承租方未及时腾空涉案商铺并交付出租方，原审法院判令其承担2016年8月之前的租金并无不当，本院予以确认。
关于合同约定的排污费3040元是按月收取的费用还是一次性收取的费用的问题。涉案合同约定，甲方提供排水排污接驳口，费用乙方承担，排污水等费用10元/平方米，共计3040元。依该约定内容，该费用应是出租方提供排水排污接驳口的费用，应为一次性收取的费用，原审法院认定为每月产生的费用依据不足，本院予以纠正。关于海达瑞轩公司收取的广告宣传费51680元是否有合理依据的问题。涉案合同对该费用没有约定，海达瑞轩公司收取了该部分费用，但未提供相应证据证明其为朱桂兰提供了相对应的广告宣传服务，其占用该部分费用缺乏对价依据，朱桂兰请求其返还，原审法院未予支持存在不当，本院予以纠正；利息为资金的法定孳息，应一并予以返还，朱桂兰请求自2016年2月1日起按同期同类贷款利率标准返还广告宣传费的利息并未超过法律�护范围，本院予以支持。
综上所述，朱桂兰的上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以支持；一审判决实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初3214号民事判决第一项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初3214号民事判决第四、五项；
三、变更深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初3214号民事判决第二项为：朱桂兰应于本判决生效之日起十日内向海达瑞轩公司支付租金361760元、物业管理费74480元、排污费3040元；
四、变更深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初3214号民事判决第三项为：朱桂兰应于本判决生效之日起十日内按每日万分之五的标准向海达瑞轩公司支付2016年1月至2016年7月期间的租金、物业管理费的违约金至本判决确定支付之日（违约金以当月应缴租金、物业管理费合计62320元为基数，从当月25日开始计算）；
五、海达瑞轩公�应于本判决生效之日起十日内向朱桂兰返还广告宣传费51680元及利息（利息以51680元为基数，按同期同类贷款利率自2016年2月1日起计至本判决确定返还之日）；
六、驳回朱桂兰的其他诉讼请求；
七、驳回海达瑞轩公司的其他反诉请求。
如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费8950元，由朱桂兰负担8000元，海达瑞轩公司负担950元；反诉受理费3515元，由朱桂兰负担3000元，海达瑞轩公司负担515元；评估费6000元，由朱桂兰负担；二审案件受理费8950元，由朱桂兰负担8000元，海达瑞轩公司负担950元。
本判决为终审判决。
审判长 俞 红
审判员 吴 思 罕
审判员 邓 媛
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二〇一七年十二月二十一日
书记员 谢文琦（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。