南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终130号
上诉人（原审被告、反诉原告）：赖锦健，男，1974年10月9日出生，汉族，住容县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广西锦钰投资发展有限公司，住所地南宁市。
法定代表人：赖某某，该公司董事长。
共同委托诉讼代理人：孙洪波，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾国华，男，1976年8月15日出生，汉族，住南宁市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡德彪，男，1969年8月23日出生，汉族，住南宁市。
共同委托诉讼代理人：王波，北京（大成）南宁律师事务所律师。
原审第三人：中国人民解放军广西陆军预备役步兵师，住所地南宁市。
法定代表人：戚某某。
原审第三人：广西顺昌房地产开发有限公司，住所地南宁市。
法定代表人：梁某某。
上诉人赖锦健、广西锦钰投资发展有限公司（以下简称锦钰公司）因与被上诉人曾国华、胡德彪、原审第三人中国人民解放军广西陆军预备役步兵师（以下简称预备役步兵师）、广西顺昌房地产开发有限公司（以下简称顺昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
赖锦健、锦钰公司上诉请求：撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第351号民事判决，发回重审或驳回曾国华、胡德彪的诉讼请求。事实和理由：一、原审法院以军需用地上的建筑物未经地方有关部门规划为由认定《房屋租赁合同》无效，认定事实不清，适用法律错误。二、曾国华、胡德彪诉请解除双方合同，原审判决确认合同无效，违反不告不理原则。三、原审判决造成军队和地方性冲突。
曾国华、胡德彪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
曾国华、胡德彪向一审法院起诉请求：1.确认曾国华、胡德彪与赖锦健、锦钰公司于2013年1月10日签订的《房屋租赁合同》无效；2.赖锦健、锦钰公司返还曾国华、胡德彪保证金（押金）200万元，并赔偿经济损失116万元（以200万元为基数，自2013年1月10日起按中国人民银行同期贷款利率四倍暂算至起诉之日，以后另计至判决确定的履行之日止）；3.赖锦健、锦钰公司退还曾国华、胡德彪房屋租金1106875元（已扣除曾国华、胡德彪实际从次承租人收取的1945800元）；４.赖锦健、锦钰公司赔偿曾国华、胡德彪投入建设房屋主体消防工程45万元。
赖锦健、锦钰公司提出反诉请求：1.确认赖锦健、锦钰公司与曾国华、胡德彪于2013年1月10日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2.确认《房屋租赁合同》于2015年4月19日解除；3.曾国华、胡德彪向赖锦健、锦钰公司支付2014年10月1日至2015年4月18日的租金1368053.366元；4.曾国华、胡德彪向赖锦健、锦钰公司支付2014年10月1日至2015年4月18日期间租金的违约金4068.493元；5.曾国华、胡德彪向赖锦健、锦钰公司支付2015年4月19日至2015年11月30日的房屋占用费1662775.124元，具体计算截止时间按其搬出并腾出房屋时止。
一审法院认定事实：2011年8月6日，预备役步兵师（甲方）与顺昌公司（乙方）签订《合同书》，约定：1.甲方将大学西路长170米（含营区大门39米），深10米，军安路长270米（含生活区大门10米），深10米，大学西路与军安路交汇处长60米，深10米，总占地面积5000平方米军用土地出租给乙方；乙方在，建筑面积3662平方米，军安路建四层，建筑面积8488平方米，大学西路与军安路交汇处建九层，建筑面积21537平方米。2.施工时限从2011年7月30日至2012年5月20日；合作时限从2012年5月21日至2030年5月20日，共计18年。3.乙方每年向甲方交纳租金，项目施工期每年50万元；项目合作期首次50万元，以后每三年逐增10万元。4.乙方建设的商铺由乙方自主经营，独立核算。5.所建项目施工和经营期间所需向地方政府有关部门报验、报批等相关手续由乙方负责办理，并承担相关费用等。
2012年9月19日，顺昌公司（甲方）与赖锦健（乙方）签订《租赁合同》，约定：1.乙方自愿租用甲方位于广西南宁大学西路预备役步兵师新营区位于临街靠综合楼南面的2幢天地楼和军安路从综合楼往东开始计算33幢天地楼，合计35栋，每幢为四层半的天地楼商铺以及综合楼1幢共6层半，面积14900平方米。2.甲方同意乙方租用18年，即从计算租金之日算起至2031年5月20日止等。
2013年1月10日，曾国华、胡德彪（承租方，乙方）与赖锦健、锦钰公司（出租方，甲方）签订《租赁合同》，约定：1.甲方将南宁市楼房的第一层至第七层共约6150平方米房屋及附属场地出租给乙方。2.租赁期限约17年，自2013年7月1日起至2030年5月20日止，其中自2013年1月10日起至2013年6月30日为装修期，装修期不计租金和租期。3.租金每年250万元，折合每月208333元，前三年租金标准不变，自2017年7月1日起每年租金递增3%。4.租金按季度支付，第一个季度的租金在正式计租期开始前10天，即2013年7月1日前交清，此后在每季度开始前10天付清当期租金。5.在本合同签订之日起三天内，乙方一次性向甲方交纳履约保证金200万元。5.甲方在2013年2月5日前完成房屋的建设，并取得相关证件后交付给乙方使用，乙方接房后即可以进行装修使用，如甲方不能按时交付给乙方的，装修期相应向后顺延。6.甲方交付房屋时，应同时将电梯的保修卡、使用说明书、质检报告等使用方必须具备的检测证明证件交付给乙方。7.甲方确保租赁物使用权的唯一性，甲方保证对该租赁物拥有合法的使用权，甲方负责提供土地使用证、房屋产权证等给乙方办理相关证照手续和证照年审工作。租赁房屋因报建手续不齐全，甲方需提供军事用地证明并确保乙方顺利办理营业执照所需相关证件。8.如乙方拖欠租金，每天应按欠付租金额的千分之三向甲方支付逾期付款违约金；逾期超过30天，甲方可以提前解除本合同。合同还约定了其他的权利义务。
2013年2月28日，曾国华向锦钰公司发出《大学西路预备役步兵师017号楼移交函》，其中第4条内容载明：“电梯：交付房屋时，应同时将电梯的保修卡、使用说明书、质检报告等使用方必须具备的检测证明证件交付给乙方。现交付标准不变，并保证电梯正常运行。”第5条内容载明：“提供办理相关证件（营业执照、消防等）的材料、文件给我方。”2013年3月6日，赖锦健在该函件上书写“除第2条意见需要时间落实，不在装修期自动顺延范围外，其余条款按本函执行。……”。
之后，曾国华、胡德彪多次向赖锦健、锦钰公司致函，要求尽快完善电梯安检、验收并提供相关材料办理证件。2014年7月23日，赖锦健、锦钰公司向曾国华、胡德彪作出《承诺书》，载明：2013年1月10日，我公司将位于南宁市综合楼第一层至第七层共约6150平方米的房屋租赁给贵方使用，在此期间，因我公司内部原因，所移交给贵方的房屋电梯一直不能正常使用，未取得安全检验合格证及部队产权证明、军队房屋租赁许可证等问题，给贵方的正常经营造成了影响，鉴于以上问题，为确保乙方的正常经营，我公司向贵方做出以下承诺：1.我公司将在2014年8月5日前把现有的2部电梯进行全面检查维修，确保能正常使用、2014年9月30日前完成电梯所有安全检验手续办理，并将相关检验合格证及资料移交给贵方。2.我公司2014年9月30日前，将军队房屋租赁许可证等相关文件交付给贵方，并确保所提供的资料贵方能正常办理营业所需的相关证件。如以上承诺不能按时完成，我公司将不再收取房屋下个季度及以后的租金，直到我公司办理完成以上承诺之事宜后再收取贵方房屋租金。特此承诺。”2015年1月4日电梯验收合格。
曾国华、胡德彪向赖锦健、锦钰公司付款情况：2013年1月10日支付保证金200万元；2013年7月22日支付租金525000元；2013年11月9日支付2013年11月1日至2014年1月31日的租金525000元；2014年2月23日补交2013年11月1日至2014年1月31日的租金10万元；同日支付2014年2月1日至2014年4月30日的租金634225元；2014年4月27日，支付2014年4月1日至2014年7月31日租金634225元；2014年7月25日支付2014年8月1日至2014年10月31日的租金634225元。2015年3月26日，赖锦健、锦钰公司向曾国华、胡德彪发出《关于交纳租金的通知》，要求立即交纳所欠租金，并保证今后按时交纳，否则将根据合同约定行使解除合同权利。2015年4月19日，赖锦健、锦钰公司向曾国华邮寄并在涉案房屋玻璃门张贴《解除租赁合同通知书》，通知曾国华、胡德彪解除租赁合同，保证金不予退还，并要求其自收到通知三日内搬空物品。曾国华拒收邮件。
2013年3月3日，曾国华、胡德彪与杨苗苗签订《消防安装工程合同书》，将位于南宁市主体消防安装工程承包给杨苗苗，工程造价45万元，开工日期从2013年3月3日至2013年5月18日。2013年4月28日，该消防工程进行了网上备案。2013年5月31日，消防验收合格。2013年7月16日，杨苗苗出具《收据》一份，其内容载明：“今收到西乡塘步兵师017号楼胡老板（胡德彪）支付的消防工程款45万元整（肆拾伍万元整），消防工程款已支付完。”
预备役步兵师提交书面说明：1.其与顺昌公司签订《合同书》，由顺昌公司在其营区大学西路和军安路临街土地上投资建设商业用房使用经营18年，期满后产权归其所有，该合同真实有效；2.所建商业用房用地为南宁市人民政府补偿广西军区后勤部的回建用地，2010年作为其新营区建设用地交由其使用，因该补偿用地尚有部分地方政府未能完成征用移交，尚未办理《国有土地使用权证》；3.中国人民解放军房地产管理局核发的（2014）广方租证字第016号、022号所标明的房地产即为顺昌公司投资所建的商业用房。2014年4月地方公安部门核发其门牌号为××，该门牌号地址为其营区全部范围，包括上述的商业用房在内。
在审理过程中，为查明涉案房屋的建设规划许可情况，一审法院于2015年9月15日向南宁市规划管理局发出《协助调查函》。2015年11月13日，南宁市规划管理局作出《复函》，内容载明：南宁市西乡塘区军安路广西陆军预备役步兵师新营区位于大学西路与军安路交叉口处周边的商铺、天地楼、017号楼房均未办理规划许可手续。
一审法院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”未依法取得建设工程规划许可证的建筑是违法建筑，违法建筑因其建造行为的违法性，并不能产生设立物权的法律效果。同时，《中国人民解放军房地产管理条例》第三十六条规定：“军队房地产使用管理单位必须依据有关规定，到房地产所在地县级以上地方人民政府办理房地产登记手续，领取土地使用权、房屋所有权证书。”本案赖锦健、锦钰公司出租的房屋未经相关行政主管部门批准建设，没有取得建设工程规划许可证等审批手续，也未取得房屋所有权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，故双方于2013年1月10日签订的《租赁合同》属无效合同，曾国华、胡德彪主张确认涉案合同无效有事实根据和法律依据，予以支持。在庭审中，一审法院已就合同效力问题向赖锦健、锦钰公司释明是否需要变更其反诉请求，赖锦健、锦钰公司坚持不变更，一审法院据实判决。无效的合同自始没有法律约束力，故赖锦健、锦钰公司反诉请求确认涉案合同有效并确认合同于2015年4月19日解除，不予支持。
合同无效，租赁双方的民事责任依据合同法第五十八条之规定予以调整。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”赖锦健、锦钰公司依据合同向曾国华、胡德彪收取的保证金200万元，应予返还，故曾国华、胡德彪诉请赖锦健、锦钰公司返还200万元保证金，予以支持。在签订合同时，曾国华、胡德彪未起到审慎的审查义务，对造成合同无效存在过错，应由其承担相应的责任，故曾国华、胡德彪主张赖锦健、锦钰公司赔偿其支付200万元保证金造成的经济损失，不予支持。2014年7月23日，赖锦健、锦钰公司向曾国华、胡德彪作出承诺，如在2014年9月30日前不能完成电梯所有安全检验手续办理，并将相关检验合格证、资料移交给曾国华、胡德彪，以及将军队房屋租赁许可证等相关文件交付给曾国华、胡德彪，并确保能正常办理营业所需的相关证件，赖锦健、锦钰公司将不再收取房屋下个季度及以后的租金。因涉案房屋的电梯于2015年1月4日才验收合格，且赖锦健、锦钰公司至今仍未能提供资料并确保正常办理营业所需的相关证件，故曾国华、胡德彪无需再向赖锦健、锦钰公司支付2014年10月1日之后的租金，赖锦健、锦钰公司反诉请求曾国华、胡德彪支付2014年10月1日至2015年4月18日的租金、违约金及2015年4月19日至腾出房屋之日的房屋占用费，不予支持。在无效合同履行期间，赖锦健、锦钰公司已将涉案房屋交付曾国华、胡德彪使用，曾国华、胡德彪已实际支付租金至2014年10月31日。2014年10月1日前曾国华、胡德彪已实际占有使用涉案房屋，合同虽然无效，但亦应支付占有使用费，故曾国华、胡德彪主张赖锦健、锦钰公司退还2014年10月1日前的租金，不予支持。2014年10月1日至2014年10月31日的租金211408.33元（计算方法：634225元÷3个月），因赖锦健、锦钰公司自身原因并承诺不再收取，赖锦健、锦钰公司应退还给曾国华、胡德彪。曾国华、胡德彪主张退还1106875元，支持211408.33元，超出部分，不予支持。
曾国华、胡德彪主张赖锦健、锦钰公司赔偿其投入建设房屋主体消防工程款45万元，仅提供合同及手写收据，未能提供实际的付款凭证，不能证明实际支付了该款项，且赖锦健、锦钰公司不予认可。在庭审中，经询问曾国华、胡德彪是否需要申请评估鉴定并给予一定期限，但曾国华、胡德彪逾期并未申请鉴定。故曾国华、胡德彪主张赖锦健、锦钰公司赔偿其投入建设房屋主体消防工程款45万元，因证据不足，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认曾国华、胡德彪与赖锦健、锦钰公司于2013年1月10日签订的《租赁合同》无效；二、赖锦健、锦钰公司向曾国华、胡德彪返还保证金200万元；三、赖锦健、锦钰公司向曾国华、胡德彪退还租金211408.33元；四、驳回曾国华、胡德彪的其他诉讼请求；五、驳回赖锦健、锦钰公司的反诉请求。
本院二审期间，赖锦健、锦钰公司提交了2010年8月13日南宁市相思湖新区管理委员会颁发的建字第450107201020078号《建设工程规划许可证》复印件和2014年7月23日、11月20日中国人民解放军房地产管理局颁发的（2014）广房租证字第016号、第022号《军队房地产租赁许可证》复印件，并书面申请本院予以核实。经核实，《建设工程规划许可证》是预备役步兵师在大学路、军安路开设出入口的规划许可。《军队房地产租赁许可证》无法与原件核实，且载明的地址、面积与涉案房屋地址、面积不一致。故《建设工程规划许可证》、《军队房地产租赁许可证》均不具有证明力。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，关于本案《房屋租赁合同》效力问题。因赖锦健、锦钰公司出租的本案房屋未经相关行政主管部门批准建设，没有取得建设工程规划许可证等审批手续，也未取得房屋所有权证，故一审法院依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”、《中国人民解放军房地产管理条例》第三十六条“军队房地产使用管理单位必须依据有关规定，到房地产所在地县级以上地方人民政府办理房地产登记手续，领取土地使用权、房屋所有权证书”、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，认定双方于2013年1月10日签订的《房屋租赁合同》属无效合同是正确的，本院应予维持。赖锦健、锦钰公司上诉称一审判决认定事实不清，适用法律错误没有事实和法律依据，本院应予驳回。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”赖锦健、锦钰公司依据合同向曾国华、胡德彪收取的保证金200万元，应予返还。因曾国华、胡德彪在签订合同时未起到审慎的审查义务，对造成合同无效存在过错，故其主张赖锦健、锦钰公司赔偿200万元保证金的利息损失116万元，不应支持。2014年7月23日，赖锦健、锦钰公司向曾国华、胡德彪作出承诺，如在2014年9月30日前不能完成电梯所有安全检验手续办理，并将相关检验合格证、资料移交给曾国华、胡德彪，以及将军队房屋租赁许可证等相关文件交付给曾国华、胡德彪，并确保能正常办理营业所需的相关证件，赖锦健、锦钰公司将不再收取房屋下个季度及以后的租金。因涉案房屋的电梯于2015年1月4日才验收合格，且赖锦健、锦钰公司至今仍未能提供军队房屋租赁许可证等资料并确保正常办理营业所需的相关证件，故曾国华、胡德彪无需再向赖锦健、锦钰公司支付2014年10月1日之后的租金，赖锦健、锦钰公司反诉请求曾国华、胡德彪支付2014年10月1日至2015年4月18日的租金、违约金及2015年4月19日至腾出房屋之日的房屋占用费，不予支持。2014年10月1日前曾国华、胡德彪已实际占有使用涉案房屋，合同虽然无效，但亦应支付占有使用费，故曾国华、胡德彪主张赖锦健、锦钰公司退还2014年10月1日前的租金，不予支持。但曾国华、胡德彪多支付的211408.33元租金，赖锦健、锦钰公司应予退还。
关于一审法院是否违反不告不理原则问题。在当事人对合同效力的认识有误的情况下，法院应当向当事人进行释明。本案曾国华、胡德彪诉请解除《房屋租赁合同》，经释明，其改变了诉讼请求，要求确认《房屋租赁合同》无效，一审法院对该诉讼请求进行审理，并不违反不告不理原则。
关于一审判决是否会造成军队和地方性冲突问题。赖锦健、锦钰公司与部队之间属另一法律关系，即使其与部队间发生纠纷，也是另案诉讼。本案判决亦不必然与另案有矛盾，更不必然会造成军队和地方性冲突。
综上所述，赖锦健、锦钰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费66062元（赖锦健、锦钰公司已预交），由
曾国华、胡德彪负担18350元，由赖锦健、锦钰公司负担47712元。
本判决为终审判决。
审判长 王 苹
审判员 玉 萍
审判员 袁宇飞
Appoint
二〇一七年十一月六日
书记员 符贵芳