广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终4010号
上诉人（原审原告）：郭志朋，男，1955年10月9日出生，汉族，住广东省东莞市。
委托代理人：唐新生，广东国锋律师事务所律师。
委托代理人：肖兰燕，广东国锋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：龙门富力房地产开发有限公司，住所地：惠州市龙门县永汉镇富力温泉养生谷。
法定代表人：李思廉，董事长。
委托代理人：翁石强，广东伟伦律师事务所律师。
委托代理人：刘照煌，广东伟伦律师事务所律师。
上诉人郭志朋与龙门富力房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省龙门县人民法院（2016）粤1324民初249号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2016年3月10日，原审原告郭志朋向原审法院提起诉讼，请求判令：1、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金至实际交付之日止，暂计算至2016年2月30日为221640元。2、判令被告修复好房屋后立即交付予原告。3、自2015年6月30日至被告实际交房期间的物业费5141.08元由被告承担。4、本案诉讼费由被告承担。
主要事实和理由是：原告于2014年6月18日向被告购买了位于龙门富力南昆山温泉养生谷H2区26栋1号房屋一套，并与被告签订了《商品房买卖合同》。签约后，原告按时足额支付了购房款及税费等费用，而合同约定的房屋交付日期早已届满，被告却因修复房屋存在的质量问题而延期交付，至今仍未向原告交房。因被告违约行为严重侵害原告合法权益，为此，原告特向贵院提起本诉，请求法院查明事实，依法判决。
被告龙门富力房地产开发有限公司辩称：一、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应信守执行。答辩人与被答辩人于2014年6月18日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：2014061506)，合同约定：答辩人将位于龙门县永汉镇梅州水库马星村见田村龙门富力南昆山温泉养生谷第H2区26栋01房一套出卖给被答辩人，合同价款为人民币1847001元。合同使用广东省房管部门制作的示范版本，合同中双方选择第1项交付条件即“经建设、监理、施工、勘察和设计五单位验收合格（下称五个单位验收合格）”，交付时间为2015年6月30日前。二、答辩人交付的房屋符合《建设工程质量管理条例》及《商品房买卖合同》的要求。答辩人所开发房屋已在2014年12月29日完成了工程验收备案(即通过了综合验收)，并取得了龙门县住房和城乡规划建设局确认的《房屋建筑工程和巿政基础设施工程竣工验收备案表》。答辩人2014年12月1日取得了《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，说明答辩人己完成工程竣工验收消防备案，表明了答辩人交付的房屋是合格的，以此同时交付的标准也比《商品房买卖合同》约定的交付标准更高。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”可见涉案房屋在建设、施工、设计、勘察、监理等五大参建主体联合验收合格后，可视为已经具备交付条件。本案中，根据答辩人证据，涉案房屋己于2014年12月29日完成了工程验收备案，取得了龙门县住房和城乡规划建设局确认的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，满足双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件。三、答辩人已按照《商品房买卖合同》的约定，依约履行交房的通知义务。答辩人于2015年6月10日，通过快递的方式（附：中国邮政递单9920121928368)向被答辩人在《商品房买卖合同》中确认的地址送达《楼宇书》（即楼宇交付使用通知书），根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，被答辩人接到答辩人的书面交房通知，视为答辩人已于2015年6月30日履行了交房的义务，延迟交楼的原因是被答辩人未如期收楼。四、被答辩人在验房过程中提出的装饰质量瑕疵问题不能作为拒绝收房并要求答辩人赔偿延迟交房经济损失的理由。首先，合同明确约定，房屋交付的标准为验收合格，现答辩人2014年12月29日完成了工程验收备案（即通过了综合验收），并取得了龙门县住房和城乡规划建设局确认的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，己具备房屋交付条件，并通知原告前来交接房屋，已经履行了交房的义务。其次，商品房的建造开发系一项浩繁的工程，在主要依靠人工建造的现有技术条件下，存在一定的瑕疵在所难免。而且交付过程中发现瑕疵问题的不属于主体结构质量问题，不影响交接手续的办理，被答辩人应在房屋交接后根据合同有关约定要求答辩人承担修复责任等。依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，即使答辩人交付的房屋即使存在部分装饰质量问题，也并非是房屋主体结构不合格，对房屋的使用不构成实质性影响，答辩人应当承担的是装饰质量瑕疵的违约责任。最后，根据合同第十三条的约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：出卖人按约定标准修复、更换。”答辩人交付的房屋存在装饰质量瑕疵，该装饰质量瑕疵依法不会导致购房者合同目的不能实现，被答辩人就无权拒绝接收房屋，进而无权要求答辩人依约支付逾期交房的违约金，但可以要求答辩人承担保修的责任。综上，被答辩人要求答辩人承担延期交房赔偿责任的诉请，缺乏法律依据，应不予支持。五、该房屋被答辩人在2016年5月5日已收楼，被答辩人实际收楼时存在的质量瑕疵答辩人均已修复完毕，且被答辩人已实际使用房屋，已不存在质量瑕疵问题，故被答辩人的第二项诉讼请求判令答辩人修复好房屋后立即交付给被答辩人，没有事实与法律依据。六、被答辩人已收到入伙通知书但因个人原因未按时办理收楼手续，其物业服务费用由被答辩人全额缴纳。自双方签订的《商品房买卖合同》约定的2015年6月30日交楼日期起，物业公司已经开展相应的物业工作。首先，根据《物业管理条例》第二条的规定，物业管理是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。被答辩人的房屋是对专有部分的所有权即被答辩人对建筑物内属于自己所有的住宅专有部分可以直接占有、使用，实现居住的目的。而物业管理公司是对共用部分享有管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项进行管理。物业管理费最主要的目的是为了解决共用部分的保洁及安保等工作的支出。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第十五条：“买受人同意出卖人选聘的广州天力物业发展有限公司对该商品房所在的物业管理区域进行前期物业管理，同意遵守出卖人指定的《业主临时公约》。买受人在收楼前，应与广州天力物业发展有限公司签订《前期物业服务协议》。该商品房移交后，买受人应当按照广州天力物业发展有限公司的规定按吋向其支付物业管理费”和被答辩人与天力物业公司签订的《前期物业服务协议》第七条第二款：“甲方（被答辩人）巳收到入伙通知书但因个人原因未按时办理收楼手续的，或已办理收楼手续但因各种原因尚未入住的物业，其物业服务费用由甲方全额缴纳”的约定，被答辩人巳知悉并认可前期的物业服务管理公司是广州天力物业发展有限公司，应当按照约定向广州天力物业发展有限公司缴纳物业管理费。最后，答辩人于2015年6月10日，通过快递的方式向被答辩人在《商品房买卖合同》中确认的地址送达《致物业服务中心的收楼通知》，答辩人交付的房屋符合《建设工程质量管理条例》及《商品房买卖合同》的要求，被答辩人自身原因未能收楼的，被答辩人应承担责任。综上，被答辩人的第三项诉讼请求自2015年6月30日至答辩人实际交房期间的物业费5141.08元被答辩人未提供任何证据予以证明，更没有任何事实根据和法律依据，不予支持。请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原、被告于2015年7月26日签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告开发建设的位于龙门县永汉镇梅州水库村马星村见田村龙门富力南昆山温泉养生谷第H2区26号楼1号房房产，该商品房套内建筑面积174.68平方米，每平方米10573.63元，房屋总价款为1847001元；2、交付期限为2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；3、除合同第八条规定的情况外，出卖人如未按合同规定的期限交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五；4、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未按期交付的，按出卖人书面通知发出日期起计二十天作为买受人的交接日期。5、出卖人交付使用的商品房装饰、设备应符合双方约定（附件三）的标准，达不到标准的，买受人有权要求出卖人按约定标准修复、更换。
同日，原、被告签订了《商品房买卖合同》补充协议约定：1、买受人在收楼前，应按合同的约定交清所有款项及物业管理公司规定的有关费用；2、买受人在收楼前应与广州天力物业发展有限公司签订《前期物业服务协议》。该商品房移交后，买受人按照广州天力物业发展有限公司的规定按时向其支付物业管理费，物业管理费按照建筑面积计收，每月每平米3.5元，有关管理费将自合同约定的交楼日起开始计费。
付款方式为认购定金人民币100000元，已于本合同签署之前付清，定金将在正式付款中扣除，买受人选择分期付款，并按以下选择条款时间付清款项，均以人民币为计算货币。第一期楼款须于2014年6月12日前按成交价的30%缴付￥462201元；第二期楼款须于2014年7月11日前按成交价的20%缴付￥361299元；第三期楼款须于2014年9月10日前按成交价的50%缴付￥923501元。
合同签订后，原告依合同约定支付了全部房款。涉案的房屋于2014年12月25日取得龙门县住房和城乡规划建设局对被告申请涉案房屋的《工程质量评估报告》、《勘察、设计文件质量检查报告》、《单位工程质量验收记录》、《市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料》、《规划、消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件》、《施工单位签署的工程质量保修书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的验收，并取得了龙门县住房和城乡规划建设局颁发的房屋建筑工程和市政基础设施工程《竣工验收备案表》。2015年6月10日被告发函通知原告收楼，因涉案房屋墙面灰不同色、楼顶有瓦坏、后面外墙裂缝未补好等质量问题，原告认为工程未完工，双方无法达成房屋交接手续。被告于2016年5月5日完成对原告购买的商品房的维修，原告于2016年5月5日收楼。2016年3月10日，原告以被告未按合同约定时间交付房屋，已构成违约为由，请求被告支付违约金。庭审中，原、被告双方均表示涉案房屋不存在主体结构问题。
另查，原告与广州天力物业发展有限公司惠州分公司签订了《前期物业服务协议》，约定由广州天力物业发展有限公司惠州分公司对原告的房屋提供前期物业管理服务。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议是双方的真实意思表示，具有法律约束力，双方应按合同的约定行使权利和履行各自义务。关于涉案房屋被告是否迟延交付以及被告应否支付迟延交楼的违约金的问题。被告在2015年6月10日通知原告收楼交付房屋时，原告因涉案房屋墙面灰不同色、楼顶有瓦坏、后面外墙裂缝未补好等质量问题，认为房屋不符合交付条件，应承担违约责任。庭审中，原、被告双方均认可不是主体结构问题，房屋出现的瑕疵属装饰、设备条件未达到合同约定的标准。但被告交付的房屋已于2014年12月25日完成了工程验收备案，取得了龙门县住房和城乡规划建设局确认的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，满足了双方合同约定的交付房屋的条件，房屋所出现的上述质量问题不是不符合交付的情形。又根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定“如装饰、设备条件达不到合同约定的标准，被告负责修复、更换”，被告所负义务应为按照合同约定对涉案房屋进行修复、更换，现被告已按照合同的约定完成房屋修复工作并已交付使用。故原告请求被告支付逾期交楼违约金的理由不充分，本院不予支持。关于原告请求被告返还物业费的问题，原告是向物业公司交纳的物业费，原告可向物业公司另行协商，本案不作处理。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2016年10月13日作出（2016）粤1324民初249号判决：驳回原告郭志朋的诉讼请求。本案受理费4701元，由原告郭志朋负担。
当事人二审的意见
原审原告郭志朋不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销龙门县人民法院作出的（2016）粤1324民初249号民事判决；二、判令被上诉人立即向上诉人支付逾期交房违约金至实际交付之日止，暂计算至起诉之日为221640元；三、自2015年6月30日至被上诉人实际交房期间的物业费5141.08元由被告承担；四、判令本案的诉讼费由被告承担。
主要事实和理由是：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定“被告2015年6月10日通知原告收楼交付房屋时，原告因涉案房屋墙面灰不同色、楼顶有瓦坏、后面外墙裂缝未不好等质量问题，认为房屋不符合交付条件，应承担违约责任。庭审中，原、被告双方均认可不是主体结构问题，房屋出现的瑕疵属于装饰、设备条件未达到合同约定的标准。”，属于认定事实错误。1、被告并未在2015年6月10日通知原告收楼。第一，原告并无在2015年6月10日收到收楼通知。第二，被告仅向一审法院提交了“楼宇交付使用通知书、致物业服务中心的收楼通知、快递单（单号为9920121928368）”，但并未提交任何相应证据：来证明其所邮寄的单号为9920121928368的快递已由原告本人于2015年6月10日签收。第三，被告提交的快递单（单号为9920121928368），明显属于被告单方统一打印作出，未经原告确认，即使被告于当天邮寄了快递，亦无法证明该快递单内是否包含楼宇交付使用通知书、致物业服务中心的收楼通知。因对被告是否已于2015年6月10日通知原告收楼的事实应由被告举证证明，就被告未提供充分证据予以证明，应由被告负举证不利后果。而一审法院仅凭被告出具的快递单就认定被告已于2015年6月10日通知原告收楼，是事实认定错误，及举证分配不当。2、原告在庭审中仅确认涉案房屋不存在主体结构问题，但并没有确认房屋出现的瑕疵属于装饰、设备条件未达到合同约定的标准。原告认为房屋出现的质量问题不属于装饰、设备条件问题，而是房屋本身质量问题。二、一审法院适用法律错误，举证责任分配不当。（一）无论房屋质量是否为主体结构问题，被告延期交付涉案房屋是事实，应承担延期交楼的违约责任。1、一审法院已查明：被告于2016年5月5日完成对原告购买商品房的维修，原告于2016年5月5日收楼。而原、被告签订的《商品房买卖合同》约定：交付期限为2015年6月30日前。被告并未在合同约定的期限内交付房屋是事实。2、被告在一审庭审及答辩中，确认其至房屋质量瑕疵修复完毕后即2016年5月5日才交楼，至原告2016年5月5日收楼、使用房屋时，已不存在质量瑕疵问题。那么，可以由此确认的是：此前房屋均存在质量问题，且被告一直在修复中。3、对被告未如期交楼原因本应由被告举证证明。但为法院查明事实，原告向法院提供了相应证据证明原告本身并无拒绝收楼的行为。（1）因被告迟迟不收楼，原告主动于2015年11月3日、12月13日到被告处询问房屋情况、要求收楼，且事实上，原告不止这两次向被告询问房屋是否可收，证明原告收楼之迫切。（2）本案被告延期交楼原因在于被告因房屋质量未修缮完毕而拒绝向原告交楼，而非原告拒绝收楼。首先，上文已详述被告未在2015年6月10日通知原告收楼。其次，被告一直拖延交楼，直至2016年3月10日，被告仍陈述房屋仍需继续修缮而不能交楼的情况下，原告才无奈起诉。被告花费了将近1年的时间进行房屋修缮，至2016年3月，原告正式起诉要求被告交楼时，被告没有第一时间通知原告收楼，而是向一审法院提出管辖权异议和上诉，直到2016年5月5日修缮完毕才交楼。试问，既然涉案房屋经已被有关部门验收合格，被告又认为是装修问题，那为何收到原告起诉信息后要提起管辖权异议呢？明显有为继续修补房屋、拖延时间之嫌！（二）涉案房屋质量问题是否为装饰、设备条件不符约定标准还是本身的质量问题，无法交付，及质量问题是否达到严重程度等，应由被告予以举证证明。被告一系列的诉讼策略及如此之长的维修时间，更是证明：涉案房屋存在的问题绝非装饰、设备问题，而是严重的质量问题。即使是质量瑕疵，该瑕疵也已属严重程度。不然，维修的时间怎会需要自2015年6月30日至2016年5月5日，长达快1年的时间才修缮完毕？明显与常理不符！可证：房屋存在的质量问题对房屋的使用已构成实质性影响。（二）原告请求的物业费是2015年6月30日至实际交房前的物业费，与本案存在实质的关联。涉案房屋前期物业公司是被告作为开发商安排、选定的，被告已延期交房，实际交房前的物业费应由被告承担。综上所述，原告认为不论涉案房屋存在的是何种质量问题，被告因修复相应问题而延期交付，是事实。被告自然应承担延期交付的违约责任。请求法院依法改判。
被上诉人龙门富力房地产开发有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
二审中，当事人均没有提交新证据。
本院查明的事实、裁判理由和结果
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，本案争议的焦点是：被上诉人通知收楼时涉案房屋是否已经符合约定的交付标准，被上诉人是否存在逾期交房的违约行为。具体评析如下：
双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定应在2015年6月30日之前交付经验收合格的房屋。合同第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示验收合同的证明文件，所购房屋是住宅的，出卖人还需提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。涉案房屋2014年12月25日已经取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，于2014年12月29日在龙门县住房和城乡规划建设局办理了竣工验收备案，已具备合同约定的交付条件。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第十条约定，“买受人保证在《商品房买卖合同》中填写的通讯地址是买受人的有效地址，如买受人需变更通讯地址的，应当书面通知并得到出卖人确认。买受人应当及时查收出卖人邮寄的函件，如买受人未及时收取的，自出卖人寄出函件之日起（以投寄邮戳日期为准）的第十日，视为买受人收到。”2015年6月10日，被上诉人依照上述约定，向上诉人预留地址发函通知收楼，是符合双方约定交楼条件，亦是符合约定交楼程序的，已经依约履行了书面通知义务。此时，作为买受人的上诉人以房屋存在质量问题决绝收楼，必须承担证明涉案房屋存在主体结构安全质量问题的举证责任，其决绝收楼的抗辩方才成立。然而在一审庭审中，双方当事人均明确表示涉案房屋不存在主体结构问题，上诉人在二审中也未能提交证据证明房屋有主体结构问题，故应承担相应举证不能的责任。结合上诉人在房屋交接备忘录、物业维修工作单上签名确认存在的问题，涉案房屋只是存在质量瑕疵。依照《商品房买卖合同》第十三条的约定，出卖人交付使用的房屋的装饰、设备标准应符合附件三双方约定的标准，达不到约定标准的应由被上诉人承担按约定标准修复、更换等质量保证责任。也即，在涉案房屋符合约定交付标准、不存在主体结构问题且被上诉人已经依照约定程序通知收楼的情况下，上诉人现仅以存在部分装修质量瑕疵为由拒绝收楼，不构成其履行收楼义务的抗辩理由，更不能由此认定被上诉人存在逾期交楼的违约事实。故此，上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，一审不予支持是正确的，本院予以维持。
涉案房屋的物业管理费系由广州天力物业发展有限公司惠州分公司收取，根据合同相对性原则，不属于本案审理范围，本案不作处理。双方于2014年6月签订的《商品房买卖合同》约定交楼期限为2015年6月30日前，收取费6人。涉案房屋亦然况八条约定是发出《通知》后的第九时间单位被上诉人于2015年6月10日通知收楼履行了己方义务，之后由于存在质量瑕疵问题发生争议，被上诉人于2016年5月5日前方才完成对涉案房屋的维修，上诉人也于同日收楼。如果上诉人仍认为存在其他因房屋质量瑕疵导致的经济损失，可以另行依法主张权利。一审法院在本案中驳回上诉人对物业费的诉讼请求并未不当，本院予以维持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉主张没有事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币4701元，由上诉人郭志朋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 莹
审 判 员 审 判 员 赖 锦 荣
审 判 员 邓 耀 辉
二〇一七年四月六日
法官助理 兼书记员法官助理兼书记员雷彩霞
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。