宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0104民初9535号原告：刘丕，男，1983年7月14日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：刘知行，宁夏法思成律师事务所律师。被告：宁夏逸家房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区进宁南街87号。法定代表人：郭玮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张兴龙，宁夏朔方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张申芝，宁夏朔方律师事务所律师。被告：宁夏银川医药有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区丽景南街888号。法定代表人：郭玮，该公司总经理。委托诉讼代理人：张兴龙，宁夏朔方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张申芝，宁夏朔方律师事务所律师。原告刘丕与被告宁夏逸家房地产开发有限公司（以下简称逸家公司）、宁夏银川医药有限公司（以下简称银川医药公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月9日公开开庭进行了审理。原告刘丕的委托诉讼代理人刘知行，被告宁夏逸家房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张兴龙、张申芝到庭参加诉讼，被告银川医药公司经本院传票依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，后被告银川医药公司委托张申芝、张兴龙参加本次诉讼。本案现已审理终结。刘丕向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告逸家公司签订的《商品房买卖合同》；2.被告逸家公司支付原告违约金340000元（合同约定违约金过低，原告主张按年利率6%计算，自2013年10月31日至2017年10月9日计算340000元），并赔偿一倍购房款1433661元；3.被告银川医药公司对上述款项承担连带责任；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年12月，原告与被告逸家公司签订《商品房买卖合同》，约定原告通过债权转抵方式支付购房款1433661元，购买由被告逸家公司开发的银川医药批发市场3#1-2层44号商品房，合同约定2013年10月交房，但自该合同签订至今被告一直拒绝交付房屋，至2015年原告与被告就抵顶房屋办理后续手续中得知该房屋已出卖给第三方。原告认为被告因此给原告造成损失，应承担赔偿责任，被告银川医药公司作为被告逸家公司的一人股东，应当承担连带责任，故原告诉至法院。逸家公司辩称，本案系逸家公司与河南省天地建筑防水工程公司宁夏分公司（以下简称天地公司宁夏分公司）履行外墙保温工程施工合同产生，实质是建设工程施工合同纠纷，原告系天地公司宁夏分公司代理人，不是本案适格主体。因天地公司宁夏分公司在履行合同中拖欠工人工资，造成工人到被告处聚众闹事，迫于压力签订本案的商品房买卖合同，拟将涉案房屋房款抵顶工程款，天地公司宁夏分公司向逸家公司出具承诺，承诺完成工程结算和验收工作，但至今仍未履行该承诺，天地公司宁夏分公司应承担该责任，逸家公司据此履行抗辩权。被告逸家公司是在天地公司宁夏分公司及刘丕以其行为表示不履行外墙保温合同及承诺的前提下，将房屋备案至他人名下，不等于将房屋出售他人，且不动产权属是以登记为准，现房屋未竣工未向他及原告交付。被告银川医药公司辩称，原告与银川医药公司之间不存在合同关系，被告银川医药公司不负有向原告交付房屋的义务，且二被告系独立商事主体，在工程未经结算的情况下，该房屋买卖合同仅具有预付款的性质，原告不能代表天地公司宁夏分公司行使诉权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：逸家公司系银川医药公司出资设立的法人独资企业。2011年8月12日，天地公司宁夏分公司与被告逸家公司签订了《外墙保温工程施工合同》一份，约定天地公司宁夏分公司承建被告逸家公司发包的医药批发市场3#、4#、6#综合楼的整体外墙保温、屋面及卫生间防水工程。刘丕以天地公司宁夏分公司委托代理人身份在该合同中签字，并分别以负责人身份在与被告逸家公司及监理单位的工程签证单中签字。刘丕于2012年12月28日向被告逸家公司承诺”我公司与贵公司于2011年8月12日签订了医药批发市场工程4#、6#楼外墙保温，现施工基本完工，因期间困难，没有及时发放职工工资，发生了严重的讨薪事件，现与贵公司约定由贵公司先行将拟抵本工程款的本工程内房屋《商品发买卖合同》完备开发公司的手续提交给我方，作为工程合同的预付款，以后根据工程量多退少补”。2012年12月27日，原告与被告逸家公司签订《银川市商品发买卖合同》一份，约定，刘丕购买宁夏银川医药批发市场3幢1-2层44号房，房屋总价款1433661元，原告于2012年12月30日前交清，被告逸家公司于2013年10月31日向原告交付约定的商品房，未按合同约定期限交付商品房的，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告逸家公司应当自解除合同通知到达之日起三日内退还全部房款，并按原告累计房款的0.1%向原告支付违约金。被告逸家公司与案外人陈珍翔另签订《银川市商品房买卖合同》一份（无签订日期），约定，陈珍翔购买被告逸家公司开发建设的宁夏银川医药批发市场3幢1-2层44号房，房屋价款1423872元于2011年11月25日全款付清，出卖人应当在2012年10月31日前将房屋交付陈珍翔。2014年11月17日，被告逸家公司将上述房屋备案至案外人陈珍翔名下。被告因涉案工程尚未竣工未向原告及陈珍翔交付涉案房屋。诉讼中，被告逸家公司称需根据工程结算情况选择继续履行与原告或陈珍翔签订的房屋买卖合同，对陈珍翔的房屋备案登记撤消不了。另查明，2014年12月19日，天地公司宁夏分公司以被告逸家公司、银川医药公司未支付工程款为由，诉至本院，要求被告逸家公司支付工程款455529.474元，被告银川医药公司对上述款项承担连带清偿责任。经本院审理查明，被告逸家公司应付天地公司宁夏分公司工程款1889190.474元，经天地公司宁夏分公司与逸家公司协商，逸家公司以其开发的位于银川市兴庆区丽景南街西侧宁夏银川医药批发市场第3幢1-2层44号房屋抵顶欠付天地公司宁夏分公司的工程款1433661元。2012年12月27日，天地公司宁夏分公司的代理人刘丕作为买受人与被告逸家公司就上述房屋签订《商品房买卖合同》一份，约定被告逸家公司以1433661元的价格将上述房屋出卖给刘丕，合同签订后至今该房屋未交付、过户，天地公司宁夏分公司明示以上述房款1433661元折抵工程款。本院于2015年8月6日出具（2015）兴民初字第214号民事判决书，判令：一、被告逸家公司向天地公司宁夏分公司支付工程款455529.47元；二、驳回天地公司宁夏分公司其他诉讼请求。天地公司宁夏分公司及逸家公司不服该判决，上诉至银川市中级人民法院，经该院审理后于2015年12月17日出具（2015）银民终字第1491号民事判决书，判令：一、维持本院（2015）兴民初字第215号民事判决第一项，即逸家公司向天地公司宁夏分公司支付工程款455529.47元；二、撤销本院（2015）兴民初字第215号民事判决第二项；三、被上诉人银川医药公司对上述款项承担连带清偿责任。现刘丕以被告逸家公司将涉案房屋出售给第三方为由诉至本院，要求判如所请。天地公司宁夏分公司于2017年10月8日出具证明一份，载明：”贵院受理的刘丕诉宁夏逸家房地产开发有限、宁夏银川医药有限公司一案中，我公司于2011年与逸家公司签订合同，承包施工期发包的银川医药批发市场3/4/6号综合楼整体外墙保温、防水等工程。期间，刘丕负责组织劳务及相关建材的供应，后经我公司与刘丕核算应付款项总额为1433661元，同时逸家公司也欠付我公司超过该数额的工程款项。2012年底，逸家公司提供抵顶工程款房屋一套（地址：宁夏银川医药批发市场，具体房号：3号综合楼44号），后经与刘丕和逸家公司协商并同意，刘丕以免收应付工程款1433661元的方式支付该抵顶房屋房款，并由刘丕与逸家公司直接签订商品房买卖合同，逸家公司负责办理该房屋备案及交付事宜，我公司与逸家公司及刘丕之间的债权债务归于消灭。”诉讼中，原告称其与天地公司宁夏分公司合作关系，由其负责在所涉及工程中负责组织劳务、垫资提供相应建材。本院认为，被告逸家公司与原告签订商品房买卖合同，约定以逸家公司应付天地公司宁夏分公司工程款抵顶该房款，原告与被告逸家公司之间的房屋买卖合同关系成立。被告逸家公司辩称天地公司宁夏分公司为该合同的相对方，因合同系原告与逸家公司签订，且天地公司宁夏分公司出具证明由原告承受该合同的权利义务，逸家公司知晓上述情况，故对被告逸家公司的该辩称，本院不予采纳。被告逸家公司未按合同约定向原告交付房屋，并将涉案房屋备案至他人名下，符合法定及约定的解除条件，对原告要求解除与被告逸家公司签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对原告要求被告逸家公司返还购房款1433661元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告逸家公司向其支付一倍房款1433661元的诉讼请求，因逸家公司分别与刘丕及案外人陈珍翔签订《商品房买卖合同》，并将房屋备案至陈珍翔名下，应向原告赔偿购房款，考虑到原告房款系以天地公司逸家公司应付宁夏分公司工程款抵顶，其双方工程款一直未予结算，直至天地公司宁夏分公司诉至法院时方确定，结合原告实际损失，本院支持被告按总房款的50%向原告赔偿购房款，即716830.5元。对于原告要求被告逸家公司支付违约金340000元的诉讼请求，因原告已向被告主张赔偿购房款，其损失得到补偿，被告应按合同约定的逾期交房以约定累计已付房款的0.1%承担违约责任，故本院支持被告向原告支付违约金1433.661元。被告银川医药公司未提交证据证实其财产与逸家公司是独立的，应对上述逸家公司所负原告的债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、解除原告刘丕与被告宁夏逸家房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告宁夏逸家房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告刘丕支付房款1433661元；三、被告宁夏逸家房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告刘丕支付违约金1433.661元；四、被告宁夏逸家房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告刘丕赔偿房款716830.5元；五、被告宁夏银川医药有限公司对上述被告宁夏逸家房地产开发有限公司所负原告刘丕的上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16229元，由原告刘丕负担7471元，由被告宁夏逸家房地产开发有限公司负担8758元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 贺晶婕二〇一七年十一月三十日法官助理 赵 慧书 记 员 焦 娇