北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初2650号
原告：董小弟，男，1956年6月7日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：朱小梅，北京市瀚文律师事务所律师。
被告：北京正旭晶典房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路乙16号院5号楼1至2层101内105室。
法定代表人：张桐源，董事长。
委托诉讼代理人：薛韬，北京市开创律师事务所律师。
原告董小弟（以下简称原告）与被告北京正旭晶典房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告之委托诉讼代理人朱小梅及被告之委托诉讼代理人薛韬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即办理北京市朝阳区朝阳公园西小区正旭晶典花园竣工验收备案、初始登记，并为原告办理位于北京市朝阳区xxx房屋不动产登记证；2、判令被告支付规划变更补偿金383760.1元；3、判令被告支付逾期办理上述房屋所在楼栋初始登记的违约金843264元，按总房款3837601元的日万分之一之标准，自2010年10月29日计算至2016年11月1日；4、判令被告支付逾期办理上述房屋所有权转移登记的违约金418752元，以3837601元为基数，按照日万分之零点五的标准，计算自2010年11月12日至2016年11月1日。事实与理由：2009年9月29日我与被告签订了《北京市商品房预售合同》，购买被告开发的北京市朝阳区xxx房屋（以下简称诉争房屋）。合同约定诉争房屋预测面积137.64平米。合同签订后，我按照合同约定向被告支付了购房款3837601元。诉争房屋于2009年11月13日交付给我使用。现因被告在建设过程中加建一整层，超出规划面积，且未按照政府要求进行整改及报送材料，导致至今无法竣工验收。现在已经完成了诉争小区的规划验收，但是被告不配合办理导致无法竣工验收、初始登记，亦未办理房屋产权登记。故诉至法院，主张权利。
被告辩称：原告所述双方合同关系属实。原告所述的诉争房屋坐落、面积、价款、交房时间均属实。诉争房屋确实未办理竣工验收、初始登记、权属转移登记。原告所述增建一层情况属实，但这是在2005年建设时增建的，2006年8月29日北京市规委有个工作例会，对被告增建一层的问题给出了意见，由市规委相关分局对被告公司该项目进行行政处罚后再去完善相关手续。2009年10月北京市规委朝阳分局才做出了增建一层的行政处罚决定，之后北京市规委在2009年12月出具了关于同意完善规划手续的函。2010年初，被告在楼顶又加建了800平米的阳光房，这部分也被相关行政机关认定为违规建设，2010年朝阳区建委要求拆除阳光房。因部分阳光房是出售顶层房屋时赠送给业主，面积约400平。被告控制下的阳光房公司已经拆除，但业主不配合，业主控制的阳光房一直没有拆除。至今未解决。2010年之后导致竣工验收无法继续进行下去的原因在于业主，不能归于被告。原告所述被告公司不积极申请手续是不存在的。2017年初整个小区已经通过规划验收，因为增建了一层也通过了规划验收，导致消防验收、建设工程施工许可、人防验收等都需要重新办理，这些办完后才能办理竣工验收。就原告第一项诉讼请求，不具备履行的条件。原告第二项诉讼请求没有事实和法律依据，加建的第11层已经获得了规划验收手续。规划变更的事实在本案诉争合同之前已经形成了。签订诉争合同时，原告对实际是11层是明知的，是认可规划变更的。加建一层对小区品质及房屋使用功能没有实质影响，没有给原告权益造成损失。阳光房的问题被告能拆除的已经拆除了，业主控制的阳光房最终也会被拆除，不会对业主造成影响。如果法院判的话第二项诉讼请求标准由法院依法确定。就第三、第四项诉讼请求，现在不具备履行的条件，合同约定出卖人或买受人取得权属证书之日起30日内支付，而现在双方均未取得初始登记和产权登记。如果法院最终判决支付违约金，被告认为违约金标准过高，两项违约金有重复的情况，请法院酌减。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行举证质证。2009年9月29日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，约定：原告购买被告开发的诉争房屋，预测建筑面积137.64平方米，购房款为3837601元。第四条约定：该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为北京农村商业银行股份有限公司北安河支行。第七条约定：出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第八条约定：出卖人应当按照规划行政部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。第十一条约定：出卖人应2009年10月29日前向买受人交付该商品房。第二十一条约定：出卖人应在2010年10月29日前，取得诉争房屋所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。附件三中记载抵押权期限为2008年9月12日至2009年8月11日。经查，诉争房屋上不存在抵押权。
双方均认可原告已经支付全部购房款3837601元。诉争房屋实际于2009年11月13日交付给原告使用。
经询，北京市朝阳区朝阳公园西路15号正旭晶典花园住宅楼于2017年1月25日取得建设工程规划核验（验收）合格手续，但诉争房屋所在楼栋尚未办理初始产权登记手续，诉争房屋也未能取得所有权证。
2017年2月27日，北京市规划和国土资源管理委员会出具《会议纪要》，内容为：1、鉴于朝阳区正旭晶典花园业主已入住十年，且相关情况已报委主要领导批示，本着“事要解决”的原则，同意按历史遗留问题处理，请不动产登记处梳理有关情况和程序，将具体问题拟文3月底报委领导。2、鉴于此项目矛盾的重点已向产权登记方面转移，请和平里办公区信访处制定有关预案。
审理中，原告向法庭提供京建发［2010］1号《关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知》，写明：……三、开发项目的开发企业应在公告期满30日内到房屋所在区县房屋登记部门申请房屋初始登记、转移登记。逾期不申请登记，购房人可以单方申请房屋转移登记。已办理房屋初始登记的开发项目，购房人单方申请房屋转移登记的，开发企业初始登记或转移登记时提交的有关登记材料可以继续使用。四、未办理房屋初始登记的开发项目，建设工程竣工验收合格，属于商品房预（销）售许可证批准预（销）售的楼栋，可直接为购房人办理房屋转移登记手续；如有楼栋违反规划许可增建楼层或单元的，其符合规划许可部分可办理转移登记，违反规划许可增建的楼层或单元，在规划主管部门未处理前，不予办理房屋转移登记。未取得建设工程竣工验收合格证明的楼栋，可以每幢商品楼为单位，由业主委员会或者相关购房人推荐代表委托有资质的房屋安全鉴定机构出具安全鉴定证明或者委托有资质的工程质量检测机构出具建筑结构主体检测结果符合设计要求的证明，相关费用由房屋登记申请人承担。
审理中，原告向法庭提供北京市建设委员会、北京市人事局出具的《关于表彰2004年度北京市建筑长城杯工程获奖工程、获奖单位的决定》，写明：2004年正旭晶典花园获北京市建筑（结构）长城杯金质奖工程。且表示凡获得建筑（结构）长城杯的工程项目建筑主体结构均符合设计要求，从项目施工到结构完工均已经过专家评审检测确认。2017年5月2日，北京市住房和城乡建设委员会出具复函，内容如下：一、正旭晶典花园项目获2004年度北京市建筑（结构）长城杯金质奖；二、根据相关管理办法和评审标准，获得建筑（结构）长城杯的工程主体结构均符合设计要求，在施工过程中均已经过专家评审确认。
2017年7月3日，北京市规划和国土资源管理委员会出具《关于朝阳区正旭晶典花园小区（又名维多丽亚）有关办理产权登记情况的说明》，内容如下：“朝阳区人民法院：依据北京市规划和国土资源管理委员会关于朝阳区正旭晶典花园项目专题会会议纪要有关精神，有关部门正在积极推动相关工作。据了解，朝阳区正旭晶典花园小区业主已就办理不动产登记向法院提出诉讼，现已具备凭法院判决办理相关不动产登记的条件。”
本院认为：原告与被告之间签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据合同的约定全面履行各自义务。任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，守约方有权依照合同约定要求违约方承担违约责任。本案中，被告未能依据合同约定取得诉争房屋所在楼栋的权属证明，未能在合同约定的期限内为原告办理房产证，已构成违约，应承担违约责任。考虑到办理诉争房屋所在楼栋的权属证明与办理诉争房屋的产权证具有一定的因果关系，被告的二项违约行为给原告造成的损失存在一定的重复，故本院根据本案的实际情况，酌情确定原告主张的违约金。对原告要求被告为诉争房屋办理房产证的诉讼请求，根据现有证据，本院认为符合办理房屋所有权证的要求，故对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付规划变更补偿金的诉讼请求，没有合同的约定和法律的依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告北京正旭晶典房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内为原告董小弟办理北京市朝阳区xxx房屋的房屋所有权证，办理房屋所有权证过程中产生的相关费用由原告董小弟承担；
二、被告北京正旭晶典房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董小弟违约金四十万元；
三、驳回原告董小弟的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19612元，由原告董小弟负担9806元（已交纳），由被告北京正旭晶典房地产开发有限公司负担9806元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 李文丹
人民陪审员 张 林
人民陪审员 黄士华
二〇一七年九月二十日
书 记 员 彭佳妤