北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初9567号原告（反诉被告）：武蓓，女，1955年5月12日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：戎国媛，北京智勇律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玲玉，女，1991年11月10日出生，汉族，北京智勇律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：北京天地嘉禾房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪地区双裕街39号，统一社会信用代码×××。法定代表人：侯本领，经理。委托诉讼代理人：李广文，男，1975年8月3日出生，北京天地嘉禾房地产开发有限公司法务部职员，住北京市顺义区。被告：北京宝煌房地产咨询有限公司，住所地北京市海淀区万柳万泉新新家园12号楼7单元403号，组织机构代码76936×××。法定代表人：杨代兰，执行董事。委托诉讼代理人：孙旭东，安徽豪迪律师事务所律师。第三人：北京银网物业管理有限责任公司，所在地北京市海淀区知春路113号银网中心B1层，注册号110×××。法定代表人：陈宁，总经理，委托诉讼代理人：陈丽珊，女，1976年10月12日出生，北京银网物业管理有限责任公司项目管理总监，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：程弋，男，1973年10月14日出生，北京银网物业管理有限责任公司项目经理，住北京市顺义区。第三人：北京银网物业管理有限责任公司顺义分公司，营业场所北京市顺义区后沙峪镇双裕街39号，注册号110×××。负责人：徐衍峰，总经理。委托诉讼代理人：刘立立，女，1981年6月21日出生，北京银网物业管理有限责任公司顺义分公司员工，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：聂晓佳，女，1986年12月2日出生，北京银网物业管理有限责任公司顺义分公司客服经理，住北京市顺义区。原告（反诉被告）武蓓诉被告（反诉原告）北京天地嘉禾房地产开发有限公司（以下简称天地嘉禾公司）、被告北京宝煌房地产咨询有限公司（以下简称宝煌咨询公司），第三人北京银网物业管理有限责任公司（以下简称银网物业公司）、第三人北京银网物业管理有限责任公司顺义分公司（以下简称顺义分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武蓓及其委托诉讼代理人戎国媛、杨玲玉，被告（反诉原告）天地嘉禾公司之委托诉讼代理人李广文，被告宝煌咨询公司之委托诉讼代理人孙旭东，第三人银网物业公司之委托诉讼代理人陈丽珊、程弋，第三人顺义分公司之委托诉讼代理人刘立立、聂晓佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武蓓向本院提出诉讼请求：1.判令被告天地嘉禾公司给付原告逾期交付房屋的违约金907413.6元，并赔偿逾期交房给原告造成的损失480000元；2.判令被告天地嘉禾公司对顺义区×号房屋补做建筑施工隔声措施，使该房屋符合《中华人民共和国声环境质量标准》（GB3096-2008），并由被告天地嘉禾公司承担补做建筑施工隔声措施的全部费用；3.判令被告天地嘉禾公司赔偿原告因室内噪音严重超标导致的损失400000元；4.判令被告天地嘉禾公司给付原告逾期办理房屋产权证违约金251487.6元，自2012年1月2日起计算至2016年1月12日止，按每日已交付房款1710810元的万分之一计算，被告宝煌咨询公司对此承担连带给付责任；5.判令本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与天地嘉禾公司于2007年10月就坐落于顺义区×号房屋签订房屋买卖合同。原告依约支付全部购房款，但天地嘉禾公司未按合同约定的时间办理房屋产权证，且至今未将房屋交付给原告使用，给原告造成了巨大的损失。故为了维护原告合法权益，起诉至法院，望法院依法判决。被告天地嘉禾公司辩称，原告诉求我方不同意。按照双方买卖合同第15条，原告在约定的时间没有接收房屋的视为房屋已交付，我方于2009年7月22日书面通知原告在10日内办理入住手续即接收房屋手续，但被原告无理拒绝，房屋在2009年8月1日视为交付完成。在长达7年多的时间里，原告一直与我方及园区的物业服务方保持联系，原告2011年8月29日来我方售楼处主张接收房屋并已开始补办入住手续且以书面形式出具了入住通知丢失证明。原告对2009年8月未收房的解释性文件，证明原告对房屋的交接手续及房屋买卖的实际约定是知情、了解并有深入研究的。我方不同意给付违约金。合同第11条约定了房屋交付时间为2009年5月1日，但在第8页第12条明确约定了5月1日向后顺延180日出卖人无需承担违约责任。因涉诉房屋在2009年8月1日已经视为交付完成，故不存在违约赔偿问题。所谓租金损失，没有法律依据、没有证据证明，故我方不同意赔偿。不存在逾期办证违约，原告与代办方宝煌咨询公司签订了代办合同，办理产权必须在买受人提交相应材料齐全后才会得到受理，但买受人在2015年底才向宝煌咨询公司提供齐全，宝煌咨询公司在2016年1月12日就办齐了产权证。没有按照合同约定办结产权登记的原因是原告逾期接收房屋，逾期提交配合办理产权登记的材料所导致，按照合同法第119条的规定，自行扩大的损失由其自行承担。原告要求补做隔声措施没有约定也不符合法律规定，房屋噪声不超标。鉴定书的第二条第二款明确做鉴定时门窗全部打开，但原告申请鉴定是由于其认为门窗不符合隔声标准，故该鉴定与原告申请鉴定目的不符，未达到鉴定目的。我方不同意原告要求赔偿400000元噪声损失，因为其请求没法律规定、也没有证据支持。北京市建委范本合同没有强制适用的性质，该范本不属于法律规定也不属于双方约定。被告宝煌咨询公司辩称，我方与原告于2011年8月29日签订了《代办房地产交易过户、产权登记手续合同》。合同约定了委托方（原告）自愿委托受托方（我方）办理所购置位于北京市顺义区×号房屋的交易过户、产权登记等手续（交齐材料后90日内办理完毕），合同还约定了我方承担的工作、原告配合工作、办证时限、违约责任等。合同签订后，我方严格按合同履行义务，因原告不能履行配合工作，未能及时提供办证的《北京市商品房预售合同》、《补充协议》、测绘图表、居留状况原件、补差发票复印件等符合法律、法规、北京市房地产管理局要求的文件、资料，导致我方无法履行代理办证工作。2015年11月我方多次与开发商天地嘉禾公司沟通，开发商于2015年12月3日将《北京市商品房预售合同》、《补充协议》、测绘图表、补差发票复印件等提供给我方，原告提供了居留状况原件等。原告提供齐全了办理房产证相关材料后，我方于2015年12月23日网上申请，2016年1月19日代为办理了房屋所有权证交付给原告。我方受原告委托，为其代办房屋所有权证完全符合《代办房地产交易过户、产权登记手续合同》约定，未构成违约。原告请求法院判决天地嘉禾公司给付原告逾期办理房屋产权证违约金自2012年1月2日起至2016年1月12日止按每日已付房款的万分之一计算，共计人民币251487.6元，我方承担连带责任没有事实依据和法律依据。原告与天地嘉禾公司签订《北京市商品房预售合同》、《补充协议》，我方不是合同签约人，也没有为天地嘉禾公司履行合同义务提供任何担保。《北京市商品房预售合同》、《补充协议》对我方没有任何法律约束力，原告认为天地嘉禾公司违反合同约定，逾期办理房屋产权证构成违约，请求法院判令我方承担连带责任与事实不符，没有任何事实依据和法律依据。综上所述，我方严格按双方合同约定履行了委托代理办证义务，原告请求法院判令我方对天地嘉禾公司给付原告逾期办理房屋产权证违约金251487.6元承担连带责任，无事实依据和法律依据，请求法院依法驳回原告对我方的诉讼请求。第三人银网物业公司述称，本案与我方无关，无其他意见。第三人顺义分公司述称，本案与我方无关，无其他意见。反诉原告天地嘉禾公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人给付逾期办理收楼手续违约金，自2009年8月1日起计算至被反诉人实际收房之日2016年8月19日止，为907434元；2.判令被反诉人依照双方签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议的约定与反诉人办理房屋交接手续：签署商品房交接单，签订《物业管理协议》，交纳一年的物业费；3.判令反诉费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2008年10月15日签订《北京市商品房预售合同》（Y622480）及相关《补充协议》。2009年7月22日，反诉人向被反诉人以快递形式发出了《入住通知书》，通知被反诉人在10日内按照合同约定办理房屋交接手续，但被反诉人不予理睬。后经反诉人多次沟通，被反诉人才于2011年8月29日来到现场申请办理，但办理过程中，被反诉人又因不愿意按照合同约定缴纳物业管理费用进而再次拒绝收房，自行离去。至今，经反诉人一再催告，被反诉人仍无理由拒绝收房和缴纳有关费用。现更进而恶意提起诉讼，称反诉人违约并要求赔偿。故为了维护自身合法权益，反诉人特根据双方合同附件十补充协议第六条第5款之约定提出反诉，要求被反诉人承担违约责任。反诉被告武蓓对反诉原告天地嘉禾公司的反诉辩称，我方不同意反诉人的诉讼请求。合同约定在2009年5月1日交付房屋，我方在此之前询问反诉人交房事宜，反诉人称要晚几个月交付，具体时间不能确定。我方在2010年8月之前从未收到反诉人发出的入住通知书，期间我方多次与反诉人联系直到2011年初，双方确定约定于2011年8月29日办理入住手续，我方交齐所有相关费用。当日反诉人要求我方签订其事先拟好的物业管理服务合同，我方对中文不是很懂，我方要求将该合同复印等律师看过后再签署，但反诉人不同意，反诉人以此为由拒绝交付房屋。当时我方带齐了应当交付的所有物业费，反诉人因我方拒绝签署物业合同也拒绝接收物业费。当时我方找了验房师傅验房，希望把验房的结果附在反诉人提供的验房表格中，反诉人不同意。反诉人以我方不签署物业合同为由拒绝将房屋交付给我方，此后我方多次与反诉人联系，包括函件、录音都可以证明是反诉人设置交房条件拒绝交房。我方不存在任何违反约定的行为，反诉人主张违约金没有法律依据，也没有合同约定。反诉应当针对同一法律关系进行，签署物业管理协议和交纳物业费与本案并非同一法律关系，反诉人无权主张。房屋买卖合同23条已经约定前期物业管理事宜。签署商品房交接单的前提是验房，现在仅仅是把房屋交接给我方，没有验房，所以不存在签署交接单的条件。本院经审理认定事实如下：2008年9月20日，天地嘉禾公司（出卖人）与武蓓（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）及附件，约定武蓓购买天地嘉禾公司开发的位于顺义区×号房屋，总价款为1700000元。该合同第十一条交付条件约定：（一）出卖人应当在2009年5月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；4.满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至出卖人通知交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于出卖人通知该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至出卖人通知交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房出卖人通知交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十五条交接手续约定：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件…（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。第二十条产权登记约定：（一）初始登记：出卖人应当在2009年1月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不能以此为由提出退房或要求出卖人承担赔偿责任，双方同意按照本条约第二款转移登记的约定执行。（二）转移登记：1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用以入住通知书规定的费用为准。2.如出卖人未能在买受人办理完毕收房手续后450日内取得房屋所有权证书的，出卖人应自约定的转移登记期限届满之日起按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，直至为买受人办理完毕产权证之日，除此以外出卖人无需给予买受人任何其他形式上的赔偿。若因买受人未按照合同及相关补充协议的约定履行各项义务导致无法办理转移登记手续的，每延期一日，买受人应按房屋总价的万分之一向出卖人支付违约金，直至产权证办理完毕之日止。第二十三条前期物业服务约定：（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为北京银网物业管理有限责任公司阿凯笛亚分公司。该合同附件九约定：该商品房的建筑设计文件所标注的建筑隔声情况和环境影响评价文件所表征的所在地声环境状况（环境影响评价文件未含声环境状况的应在商品房预售时通过实测取得）。建筑隔声情况及所在地声环境状况符合《民用建筑隔声设计规范》、《建筑外窗空气隔声性能分级及其检测方法》、《隔声门》标准等相关国家规范。附件十补充协议第六条关于商品房交接的补充约定约定：2.在出卖人将符合商品房预售合同第十一条第二款中约定第1、2、4项条件的该商品房交付给买受人时，买受人应接受该商品房并签署房屋交接单。对该商品房在交付时存在的瑕疵，出卖人应及时予以返修/保修以使该商品房达到正常使用状态。但出卖人因上述瑕疵而对房屋的保修/返修并不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成，亦不构成商品房预售合同第十三条规定的逾期交房。5.买受人须于签订商品房预售合同时与出卖人签订业主临时公约、承诺书等相关协议，并按出卖人通知的时间内，按照《收楼须知》办理手续，包括且不限于以下内容：①与出卖人指定机构签订《委托代办产权协议》，按时提供办理房屋所有权证和抵押登记所需的各种资料，并交纳产权代办费、及其他在办理产权证过程中应由买受人承担的费用；若在办理产权过程中遇国家政策调整，则按新政策执行；②付清全部房价款（包括面积补差款）；③按出卖人规定的时间出示交纳契税、公共维修基金的凭证或委托出卖人指定的机构代交纳契税、公共维修基金；④签订《物业前期管理协议》，并一次性交纳一年的物业管理费用；⑤有线电视初装费。若买受人未按时将上述资料及款项办妥交齐，买受人应于出卖人通知开始办理房屋交付之日起至实际办妥交齐上述款项之日止，每日向出卖人支付商品房预售合同价款万分之二的违约金。武蓓称《预售合同》及附件文本系天地嘉禾公司提供，系格式合同，并主张附件十补充协议第六条第五款第四项“签订《物业前期管理协议》，并一次性交纳一年的物业管理费用”属于限制出卖人义务、加重买受人责任的条款，天地嘉禾公司在签署该条款时没有提示武蓓注意，系为无效条款，天地嘉禾公司不能以此拒绝交房。天地嘉禾公司不认可《预售合同》及附件系格式合同，但认可《预售合同》及附件文本系其提供，且涉诉小区其他买受人签订的《预售合同》及附件内容同涉诉合同及附件，其称根据前述附件十补充协议第六条第五款第四项的约定，在武蓓拒绝签订《物业前期管理协议》，以及拒绝一次性交纳一年的物业管理费用的情形下，其有权拒绝交付房屋。天地嘉禾公司表示签署《预售合同》及附件前将文本交予武蓓让其仔细阅读，没有就合同条款单独提示武蓓。2008年10月31日，天地嘉禾公司（出卖人）与武蓓（买受人）签订《补充协议》，约定：原付款方式为按揭贷款，现变更为一次性付款；买受人于2008年9月20日已交首付680000元，现于2008年10月27日将剩余房款1020000元全部付清；合同其它条款约定不变。2011年8月29日，天地嘉禾公司（甲方）与武蓓（乙方）签订《补充协议》，约定乙方应按本协议补交房款10810元，乙方应按实测面积结算的房款总价交纳该套商品房的契税及公共维修基金等费用。武蓓于当日给付天地嘉禾公司补交房款10810元。关于涉诉房屋交付，武蓓最终明确意见为：其于2009年5月1日前电话联系天地嘉禾公司，天地嘉禾公司称要延期交房，具体交房时间无法确定，后天地嘉禾公司未通知武蓓收房，直至2011年初，武蓓再次联系天地嘉禾公司要求收房，天地嘉禾公司以武蓓晚收房为由要求武蓓承担违约金，就是否承担违约金双方一直在协商，直到2011年7、8月双方协商确定2011年8月29日交房。天地嘉禾公司称其于2009年7月22日向武蓓邮寄入住通知书，通知武蓓在10日内办理房屋交接手续，并就此提交圆通速递详情单复印件一份予以证明，天地嘉禾公司表示其无法提交武蓓已经收到该邮件的证据。天地嘉禾公司未提交其他证据证明其通知武蓓接收涉诉房屋。武蓓不认可圆通速递详情单复印件的真实性、证明目的。2011年8月29日，武蓓与天地嘉禾公司办理房屋交接事宜但最终未能完成房屋交付。武蓓称因其不同意签署天地嘉禾公司事先拟定好的物业管理服务合同，天地嘉禾公司拒绝交付房屋，并拒绝接收武蓓应当给付的物业费。天地嘉禾公司对此不予认可，称武蓓拒绝按照补充协议签订《物业前期管理协议》，并交纳一年的物业管理费用自行离去，拒绝收房。2016年5月17日，武蓓向天地嘉禾公司、银网物业公司邮寄函告，要求二者在收到函告后三日内向其交付涉诉房屋。2016年5月26日，顺义分公司向武蓓出具了回函，部分内容为：武蓓女士…涉诉房屋目前仍为空置房屋状态，我司无法确认您的业主身份。如您已在开发公司办理完毕相关手续，请您携带开发公司向您出具的《入住通知书》到我司前来办理入住手续。办理手续需携带：…4.您需提前准备的相关主要费用：物业费：以《入住通知书》上的入住日期为准，标准为5.8元/月*建筑平方米；如需办理装修，需缴纳装修押金5000元。2016年6月7日，武蓓向顺义分公司邮寄函件，要求顺义分公司收到该函后即刻交房。本案诉讼期间，天地嘉禾公司委托顺义分公司与武蓓于2016年8月19完成了房屋交付，当日武蓓签署《业主文件、物品发放确认单》，其上载明武蓓收到户门钥匙、阳台门钥匙等。武蓓并在该确认单中注明：收到上列物品，此次未验房，确认单客服经办人处并有顺义分公司员工刘春丽签名。2011年8月29日，武蓓（甲方）与宝煌咨询公司（乙方）签订《代办房地产交易过户、产权登记手续合同》，约定甲方自愿委托乙方办理甲方所购置房屋的交易过户、产权登记等手续。该合同第二条乙方承担工作约定：1.整理甲方及开发商提交齐备的各种资料，填报有关部门的各种申请表格，代为办理房地产权属转移登记申请手续；2.代理建制交易产权档案，代报房地产主管部门审批；3.代为办理市场处、权属处、测绘等有关部门的各种审批手续；4.待审批程序完毕后，代为甲方领取相关甲方名义的房地产权属证书，并将该证书转交开发商，由开发商将房地产权属证书交付至甲方或甲方的贷款机构（按揭客户）…。第三条甲方提供如下配合工作约定：1.提交完善齐备的资料：1）购房合同（正本一份）；2）身份证明复印件一份（台湾同胞：台胞证或旅行证或经确认的身份证明）；3）个人名章；4）全额购房发票复印件一份。2.结算单、确认书。3.签署委托书时交纳各项应缴税费。4.提交其他所需资料或文件。以上提供的文件或资料以届时房地产主管部门的要求为准，乙方可另行通知。第四条收费约定：乙方于接受委托之日一次性收取甲方代办服务费每户（套次）人民币3000元。第五条生效日期及工作时限约定：本合同于甲乙双方签署之日起生效。乙方协助开发商取得大产权证（《房屋所有权证》、《国有土地使用证》）并甲方提交了符合房地产主管部门的文件、资料、税费之日起90个工作内将甲方《房屋所有权证》办理完毕后90个工作日内办理完毕，由开发商统一组织交付甲方或甲方的贷款机构（按揭客户）。第六条违约责任约定：本合同履行期间，若因甲方原因而导致本合同不能履行或甲方未经乙方同意而解除本合同，乙方将不予退还甲方已支付的服务费，乙方不承担责任。本合同履行期间，若因乙方原因导致本合同不能履行或乙方未经甲方同意而解除本合同，乙方将退还甲方已支付的服务费。当日，武蓓向宝煌咨询公司交纳了契税51325元、专项维修资金18964元、代办费3000元。为支持其诉请及反诉辩解，武蓓还提交如下证据：1.房屋现场查验报告、验房屋付费收据，证明武蓓办理完入住手续后要求天地嘉禾公司验房，天地嘉禾公司不同意武蓓找的验房公司晚上进入验房导致未进行晚上噪音检测，武蓓要求将查验报告附到天地嘉禾公司的验房表格中，天地嘉禾公司与顺义分公司不同意。房屋现场查验报告中载明验房时间为2011年9月1日。天地嘉禾公司、宝煌咨询公司、银网物业公司、顺义分公司不认可该证据的真实性、证明目的。2.公证书及圆通速递邮件详情单，证明武蓓在2011年8月29日将所有办理产权证的材料交给宝煌咨询公司，在当日知道需要公证委托手续，故于2011年9月1日办理了公证委托书，于2012年6月14日向朱海波邮寄公证书。公证委托书中的受托人为朱海波。武蓓未提交证据证明朱海波收到该公证书。天地嘉禾公司、银网物业公司、顺义分公司不认可该证据的真实性、证明目的。宝煌咨询公司认可公证书的真实性，不认可证明目的，不认可圆通速递邮件详情单的真实性、证明目的，称其未收到公证书，但认可朱海波是其员工。3.网页打印件，证明武蓓因无法入住导致租金损失的参考依据，同面积房屋的月租金叫价在2万多元，武蓓主张每月8000元损失，是只低不高的。天地嘉禾公司、宝煌咨询公司、银网物业公司、顺义分公司不认可该证据的真实性、证明目的。4.2016年8月11日谈话录音，证明天地嘉禾公司交房的前提是必须满足其要求，如签订物业合同等，否则不交付房屋，进而说明天地嘉禾公司违约拒绝交房的事实。谈话双方主要为武蓓和顺义分公司员工刘春丽，部分谈话内容如下：武蓓：那你现在是说如果我不签你的备忘或者没有交物业费你就不交房不交钥匙给我，是不是这个意思…刘春丽：我们原则是这样子…原则我们是入住手续必须交物业费的，那您现在不交对吧，您是不是不交吧…我接到公司的通知是办入住手续…那您这样吧要不就另约时间，我今天真没有这个回复您这个。天地嘉禾公司、宝煌咨询公司、银网物业公司、顺义分公司认可该证据的真实性，不认可证明目的，称顺义分公司是受天地嘉禾公司的委托办理房屋交接手续。为支持其本诉辩解及反诉诉请，天地嘉禾公司提交入住通知丢失证明，证明天地嘉禾公司向武蓓发出过入住通知书及收楼须知，武蓓已经详细了解，虽然武蓓备注未收到视为丢失，但天地嘉禾公司视为已经交付完成。入住通知丢失证明载明：本人武蓓购买房号×，已详细了解了贵公司关于“入住通知书”及“收楼须知”等相关文件的内容，但因个人不慎将入住通知书丢失，现申请贵公司允许我办理收房事宜。未收到入住通知书及收楼通知，视同丢失。申请人：武蓓，2011年8月29日。该证明中第一句话中的武蓓姓名及房号为手写，第二句话及申请人、落款日期亦为手写，其余部分为打印内容。武蓓认可该证明的真实性，但不认可证明目的，称天地嘉禾公司要求其签署该证明后才能办理入住，因其实际未收到，故签署第二句手写备注内容。宝煌咨询公司称因武蓓未及时提供办理产权证书的材料，导致其无法履行代理办证工作，宝煌咨询公司表示其打电话催促武蓓提交材料，但武蓓要求宝煌咨询公司向天地嘉禾公司获取，宝煌咨询公司就此未提交证据证明。宝煌咨询公司提交2015年11月26日电子邮件，证明其为了及时为武蓓办理房屋产权证，与天地嘉禾公司沟通，天地嘉禾公司于2015年12月3日将《预售合同》、《补充协议》、测绘图表、补差发票复印件等提供给宝煌咨询公司。邮件系宝煌咨询公司向天地嘉禾公司发送，其部分内容为：致天地嘉禾公司：…自武蓓委托后至今，我公司经办人也多次向贵公司客户服务部交接办理该户《房屋所有权证》用的“商品房买卖合同、补充协议、测绘图表”原件，贵公司工作人员称该业主未与物业部办理入住手续及相关费用交纳，暂时不能转交资料。我公司经办人已将上述情况告知业主，业主称如在2015年12月1日前不能答复她办理情况，她将走司法程序。我公司希望贵公司与业主之间能够友善的沟通解决，将上述原件转交我公司，我公司尽快办理该业主《房屋所有权证》。武蓓不认可邮件中“我公司经办人已将上述情况告知业主…她将走司法程序”的真实性，认可其余部分的真实性。天地嘉禾公司认可证据的真实性。天地嘉禾公司称其于2015年12月3日向宝煌咨询公司提供了邮件中所列办证材料，表示其此前未提供是由于武蓓没有履行《预售合同》中约定的按期收房及缴纳物业费的义务。天地嘉禾公司认可测绘图表其未向武蓓提供过。武蓓于2016年1月12日取得涉诉房屋的不动产权证书，该证载明：涉诉房屋坐落于顺义区××；房屋竣工时间为2009年7月22日。该证所附房屋登记表载明测图日期和填表日期分别为2009年8月5日、2009年10月10日。诉讼中，武蓓撤回其第二、三项诉讼请求。诉讼中，天地嘉禾公司认可其反诉请求中签订《物业管理协议》的双方为武蓓和顺义分公司，武蓓应向顺义分公司交纳一年的物业费。天地嘉禾公司主张因武蓓拒绝签订《物业前期管理协议》，并拒绝一次性交纳一年的物业管理费用，故其据此主张逾期办理收楼手续违约金。天地嘉禾公司并明确其反诉请求中签署商品房交接单的具体内容为要求武蓓签署对涉诉房屋接收进行确认的单据，该单据中应包含武蓓对房屋各项建筑情况及质量情况进行确认。武蓓对此不同意，称其未与天地嘉禾公司验房。武蓓表示天地嘉禾公司逾期交房、逾期办理产权证给其造成的损失为无法及时出售涉诉房屋、无法办理抵押贷款，以及无法正常出租涉诉房屋。天地嘉禾公司表示如法院认定其构成违约，其要求法院对武蓓主张的两项违约金予以调整减少。上述事实，有庭审笔录、询问笔录、《预售合同》及附件、《补充协议》、函告、回函、函件、《业主文件、物品发放确认单》、《代办房地产交易过户、产权登记手续合同》、2016年8月11日谈话录音、入住通知丢失证明、2015年11月26日电子邮件、不动产权证书、发票、收据等证据在案佐证。本院认为：本案争议焦点之一是涉诉房屋于2016年8月19日完成交付的违约责任承担问题。根据《预售合同》的约定，涉诉房屋应于2009年5月1日前交付，且天地嘉禾公司应在交付日的7日前书面通知武蓓办理交接手续的时间。天地嘉禾公司虽主张其于2009年7月22日通知武蓓收房，但武蓓对此并不认可，鉴于其提交的圆通速递详情单为复印件，而综观入住通知丢失证明的全文，亦无法体现武蓓实际收到天地嘉禾公司发出的房屋交付通知，且不动产权证书载明的房屋竣工时间、测图日期均表明在2009年7月22日时并不符合合同约定的交付条件，天地嘉禾公司并未提交其他证据证明在2011年8月29日前其通知武蓓收房，故2009年5月2日至2011年8月29日期间迟延交房应系天地嘉禾公司违约所致。武蓓明知合同约定有交房时间，在涉诉房屋客观上满足交房条件后，武蓓并未采取恰当的方式主张权利，致使逾期交房所致损失扩大，就损失扩大的部分应由武蓓自行承担相应责任。2011年8月29日，武蓓与天地嘉禾公司办理房屋交接事宜但最终未能完成房屋交付，双方均主张系对方的原因导致未能完成交付，但结合天地嘉禾公司在本案陈述的意见、顺义分公司2016年5月26日出具的回函、2016年8月11日受托办理交接手续时顺义分公司员工的谈话内容以及宝煌咨询公司提交的2015年11月26日电子邮件内容，武蓓主张系因其拒绝签订《物业前期管理协议》天地嘉禾公司拒绝交房更具有可信性，本院对天地嘉禾公司主张系武蓓拒绝收房不予采信。房屋买卖合同中出卖人交付标的物、买受人支付价款，此系合同主义务，而签订《物业前期管理协议》、交纳物业管理费用仅属合同附随义务或属于物业合同等其他法律关系。在合同中已经约定了出卖人选聘前期物业管理单位的情形下，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故即使买受人拒绝签订《物业前期管理协议》、交纳物业管理费用，亦不减损出卖人的权利或增加出卖人的义务，如由此发生纠纷，可由买受人与物业管理单位另行解决。天地嘉禾公司虽不认可《预售合同》及附件系格式合同，但认可《预售合同》及附件文本系其提供，且涉诉小区其他买受人签订的《预售合同》及附件内容同涉诉合同及附件，故武蓓与天地嘉禾公司存在争议的附件十补充协议第六条第五款中买受人按照《收楼须知》办理手续时应“签订《物业前期管理协议》，并一次性交纳一年的物业管理费用”系属于格式条款。该条款作为涉诉房屋交接的补充约定，且天地嘉禾公司表示其依据该条款约定在武蓓未履行该条款内容的情形下其有权拒绝交付房屋，作为提供格式条款的天地嘉禾公司并未遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，亦未提交证据证明其采取合理的方式提请武蓓注意该条款，该条款显然加重武蓓的责任，应属无效。天地嘉禾公司以武蓓未签订《物业前期管理协议》以及未一次性交纳一年的物业管理费用而不予交房系属于天地嘉禾公司违约。2011年8月30日至2016年8月19日期间，在长达近五年的时间内，武蓓仅提交证据证明其在2016年5月17日后才向天地嘉禾公司主张交房，其怠于行使自己的权利，对迟延交房损失扩大的部分应自行承担相应责任。综上，本院对武蓓所提天地嘉禾公司给付逾期交付房屋违约金的诉讼请求予以支持，但违约金数额，本院将根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定，对武蓓请求数额过高部分，不予支持。武蓓在主张逾期交房违约金的同时还主张逾期交房损失，依据不足，本院不予支持。在前述条款应被认定为无效的情形下，天地嘉禾公司据此主张逾期办理收楼手续违约金，依据不足，本院不予支持。《预售合同》中虽然约定买受人办理完毕收房手续后450日后取得房屋所有权证书的，出卖人承担违约责任，但本案未能依约办理收房手续的责任在于天地嘉禾公司，而根据宝煌咨询公司的邮件，亦是由于天地嘉禾公司未能及时提供办证材料导致延误办证，故武蓓主张逾期办理房屋产权证违约金，于法有据，本院根据本案查明情况酌情确定武蓓享有的违约金数额，对于其请求数额过高部分，不予支持。《代办房地产交易过户、产权登记手续合同》中并未约定宝煌咨询公司需要承担逾期办理房屋产权证违约金，且逾期亦非宝煌咨询公司造成，故武蓓要求宝煌咨询公司对逾期办证违约金承担连带给付责任，本院不予支持。根据天地嘉禾公司明确的反诉请求内容，天地嘉禾公司反诉要求武蓓签署确认涉诉房屋各项建筑情况及质量情况的商品房交接单，鉴于涉诉房屋已经实际交付，而《预售合同》中并未明确商品房交接单的具体内容，现武蓓对天地嘉禾公司的诉请并不同意，故本院对该部分请求不予支持。天地嘉禾公司认可其反诉请求中《物业管理协议》的签订主体以及物业费的收取主体并非天地嘉禾公司，且前述相关条款应被认定为无效，故本院对天地嘉禾公司第二项反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告北京天地嘉禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告武蓓逾期交付房屋的违约金三十万元；二、被告北京天地嘉禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告武蓓逾期办理房屋产权证违约金五万元；三、驳回原告武蓓其他诉讼请求；四、驳回反诉原告北京天地嘉禾房地产开发有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万九千五百五十元，由原告武蓓负担一万三千元（已交纳），由被告北京天地嘉禾房地产开发有限公司负担六千五百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费六千四百三十七元，由反诉原告北京天地嘉禾房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 周 益人民陪审员 李 金人民陪审员 王桂华二〇一七年五月三十一日书 记 员 白 晶