湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂11民终946号
上诉人（原审被告、反诉原告）郭文平，男，1972年12月12日出生，汉族，湖北省麻城市人，住麻城市。
委托代理人张宗焱，北京华孚律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）麻城市龙池桥街道办事处宋家河社区居民委员会。
法定代表人宋启琳，该居委会主任。
委托代理人姜荣琳，湖北博林律师事务所律师。代理权限为一般代理。
上诉人郭文平为与被上诉人麻城市龙池桥街道办事处宋家河社区居民委员会（以下简称宋家河社区居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服湖北省麻城市人民法院（2015）鄂麻城民一初字第00244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案后，依法组成由审判员詹德先担任审判长，审判员刘小成、骆骥参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭文平及其委托代理人张宗焱，被上诉人宋家河社区居委会的法定代表人宋启琳及其委托代理人姜荣琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人郭文平上诉请求：一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求依法撤销原判，驳回原审原告要求解除租赁合同的诉讼请求，或在解除合同的前提下，对上诉人的损失重新进行认定。事实和理由：1、双方间形成的并非土地租赁合同关系，而是土地承包合同关系，依据土地承包法的相关规定，发包方不得随意解除土地承包合同，同时合同约定的解除条件并未成就。故一审法院判决解除土地承包合同于法无据。2、即使合同被解除，一审法院认定的上诉人的损失明显过低，其中经营损失168万元及种猪、母猪出栏差价11万元未予认定，同时原鉴定报告对地面建筑物的价格评估不真实，并遗漏部分资产未予评估。3、本案实为拆迁补偿，故应按拆迁补偿方案进行补偿。
被上诉人宋家河社区居委会辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告宋家河社区居委会向一审法院起诉请求：判令1、解除双方间签订的土地承包合同及补充合同；2、由郭文平自行拆除承包土地上的建筑物及附属设施；3、退还承包的土地。
原审反诉原告郭文平向一审元反诉请求：1、宋家河社区居委会对郭文平在承包土地上价值80万元的添附进行拆迁补偿，2、宋家河社区居委会赔偿单方解除合同而使郭文平因搬迁造成的经济损失168万元；3、由宋家河社区居委会赔偿郭文平种猪、母猪出栏差价11万元；4、宋家河社区居委会对郭文平的住房拆迁后按《城市房屋拆迁补偿办法》进行补偿；5、宋家河社区居委会返还同等面积的土地给郭文平继续承租。
一审法院认定事实：2003年11月22日，宋家河社区居委会作为甲方与郭文平作为乙方签订了土地承包合同一份，合同主要内容如下：郭文平承包位于举水河西侧面积为五亩的土地作为养殖基地发展养殖业，承包时间为十五年，自2003年12月1日至2018年11月30日止；承包费每年550元；合同第五条约定“如遇国家、集体政策性征地，乙方须无条件服从国家集体利益，所受损失由乙方承担，甲方概不负责”。2007年11月6日，双方签订了土地承包补充合同一份，合同约定承包期限至2028年11月21日止，原条款不变。由于举水河水源是麻城市饮用水源地，郭文平租赁的土地在饮用水源地保护区内，宋家河社区居委会根据《关于加强我市饮用水源地保护有关问题的专题会议纪要》和2014年11月3日麻城市饮用水源地保护工程领导小组颁布的《麻城市举水河水源保护区综合治理方案》的要求，与郭文平多次就解除合同事宜进行协商，并书面通知终止合同、限期搬迁，但均未达成一致意见，宋家河社区居委会遂引起诉讼。
另查明：郭文平的户籍所在地为鼓楼上桃园街××号，目前居住地为宋家河社区，不属于宋家河社区的村民，没有土地承包权属证书。2006年8月10日，郭文平的儿子郭凯以其名义向宋家河社区居委会缴纳了宅基款1万元。2003年至2011年每年租金550元，计币4950元，郭文平已交齐，2011年双方协商从2012年至2028年租金共计币2万元，郭文平已于2011年12月30日一次性交清。2015年6月5日湖北中真司法鉴定所鉴定被告郭文平建筑物、构筑物等鉴定标的物的鉴定价格为人民币206378元（取整）。
一审法院认为：宋家河社区居委会与郭文平签订的土地承包合同和土地承包补充合同实为土地租赁合同，郭文平租用宋家河社区居委会村集体土地用于农业生产，没有违反法律的禁止性规定，对双方当事人均具有法律约束力，宋家河社区居委会按照麻城市人民政府保护举水源地的要求，并依照合同第五条约定：“如遇国家、集体政策性征地，乙方须无条件服从国家集体利益，所受损失由乙方承担，甲方概不负责”的约定解除租赁合同符合合同约定；根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，宋家河社区居委会的解除行为符合法律规定，其依法要求解除双方间签订的土地租赁合同并拆除承包土地上的建筑物和附属物及返还承包土地的诉请，有事实依据和法律根据，应予支持；鉴于郭文平已交清了全部承包费用，在合同解除后应根据郭文平实际租赁的年限对租金进行结算。对郭文平以“双方签订的是土地承包合同，案由定为土地租赁合同纠纷不当，合同合法有效，郭文平已缴纳了全部的承包费，宋家河社区居委会没有举证证明解除合同的原因是国家集体、政策性征地，解除合同没有法律依据，郭文平要求按合同继续履行”的抗辩理由，本院认为：郭文平不是宋家河社区居委会所属的村民，依照土地法的规定，不具有土地承包的主体资格，郭文平也没有取得土地承包权属证书，双方间签订的合同虽为土地承包合同，但不属于土地承包性质，实为土地租赁，案由定性为土地租赁合同符合案件事实，宋家河社区居委会按照麻城市人民政府保护举水河水源地的要求收回位于水源保护区内租赁的土地是国家集体合法利益的需要，已提供了相应的证据证实，且郭文平租赁的涉案土地位于水源地保护区范围内，郭文平亦没有提供相反的证据对宋家河社区居委会的主张予以反驳，宋家河社区居委会的请求符合合同的约定和法律的规定，解除合同的条件已成就，双方间签订的土地承包合同和土地承包补充合同应予解除；而且根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故郭文平的上述抗辩理由没有事实依据和法律根据，其抗辩理由不成立，不予采纳；对于郭文平反诉要求宋家河社区居委会赔偿其解除合同的相关损失计币259万元和对反诉原告的住房拆迁后按城市房屋拆迁补偿办法进行补偿并由反诉被告返还同等面积的土地给反诉原告继续承租的诉讼请求，本院认为，其所诉的各种损失中：1、对承包土地价值80万元的添附物进行拆迁补偿。因该添附物系郭文平为其经营收益所建所用，在解除合同后在向宋家河社区居委会返还涉案土地时应当予以拆除，恢复涉案土地原样，并根据合同履行的情况对郭文平的损失予以补偿，该损失经双方共同委托的鉴定机构鉴定价格为206378元，超过部分没有证据支持。而且双方是租赁合同关系，并非拆迁，郭文平要求按拆迁的标准进行补偿没有法律根据，亦没有合同约定，故对该项诉讼请求予以部分支持；2、宋家河社区居委会赔偿郭文平单方解除合同造成的经济损失168万元及卖猪差价11万元。该损失系郭文平自行测算的，没有证据予以证实，且合同依法解除后，合同终止履行，不存在宋家河社区居委会违约的法律关系，郭文平主张的尚未履行的间接损失也没有法律依据，不予支持；3、郭文平要求住房应按《城镇房屋拆迁办法》进行补偿。郭文平自建的住房系其在涉案的租赁土地上为经营收益所用，是依附于租赁土地上的临时建筑物，依照合同约定在合同解除后应自行拆除，恢复土地的原样并返还涉案租赁土地，郭文平没有取得土地使用权和房屋所有权，且双方间不是拆迁补偿关系，而是土地租赁合同关系，郭文平仅凭宋家河社区居委会出具的一张1万元宅基地收款收据诉请其在租赁土地建的住房按城镇房屋拆迁补偿没有事实依据和法律根据，不予支持；4、宋家河社区居委会返还同等面积的土地给郭文平继续承租。合同解除后，郭文平向宋家河社区居委会返还涉案的租赁土地是郭文平的法定义务，郭文平请求宋家河社区居委会返还同等面积的土地继续承租的主张，没有合同的约定，也与本案没有法律上的因果关系，双方可另行协商，本院不予支持。综上，遂判决：一、解除麻城市龙池桥街道办事处宋家河社区居民委员会与郭文平于2003年11月22日签订的土地承包合同和2007年11月6日签订的土地承包补充合同。由郭文平拆除在涉案租赁土地上的建筑物和附属物，并将租赁的土地返还给麻城市龙池桥街道办事处宋家河社区居民委员会。二、郭文平已交的2012年至2028年的租金2万元，按每年1176.5元的标准计算，从2012年元月1日开始算至实际搬离之日止；多余部分的租金由麻城市龙池桥街道办事处宋家河社区居民委员会返还。三、麻城市龙池桥街道办事处宋家河社区居民委员会赔偿郭文平的各项损失共计206378元。四、驳回郭文平其他的反诉诉讼请求。五、上述具有履行义务的当事人于本判决生效后十日内履行，如未按本判决指定的期间履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。
二审期间，上诉人郭文平为支持其上诉请求，向本院提交如下证据：
1、拆迁补偿协议一份。拟证明宋家河居委会曾作为拆迁补偿部门与郭文平签订拆迁补偿协议，协议约定对承包土地上的建筑物及附属设施拆迁补偿款总计358298.20元。故地面建筑物及附属设施应按照协议的标准给付。
2、刘永桥出具的证明一份。拟证明承包土地上的郭文平投入的水电安装费用有30100元，该部分费用未纳入到资产评估中。
被上诉人宋家河社区居委会对上诉人郭文平提交的证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，双方曾就拆迁补偿进行过协商，后因郭文平不同意补偿金额协议未能达成，在诉讼中应以评估鉴定报告的鉴定结论为准。对证据2的真实性和拟证目的均有异议，首先刘永桥是谁不清楚，再者其评估的价格没有依据。
本院经审查认为，对上诉人提交的证据1的真实性予以认定，但拆迁补偿方案并未达成一致意见，宋家河居委会在协商时承诺的补偿金额，不能作为法院判决的依据，故对上诉人提交的证据1拟证明的目的不予采信。上诉人提交的证据2虽然在证据形式上存在瑕疵，但其投入的电线电杆等设备客观存在，且拟评估的价格亦客观，本院对该份证据予以采信。
本院经审理查明，上诉人郭文平与被上诉人宋家河社区居委会共同委托的鉴定机构对承包土地上的建筑物、构筑物及附属设施价值鉴定中未含院内水电安装部分。郭文平经营的养殖场中三箱电的架线、增容及相关设施、人工费的投入共计30100元。本院查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点：1、双方当事人之间形成的是农村土地承包合同关系还是土地租赁合同关系？2、被上诉人宋家河社区居委会解除合同是否符合法律规定？3、如被上诉人解除合同有效，上诉人郭文平的损失应如何认定？
针对焦点问题1，根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条第一款之规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护”。本案中，郭文平虽不是原宋家河村村民，但其妻子户籍一直在宋家河村，属集体经济组织内部成员，同时郭文平及其家庭成员均在宋家河社区居住。郭文平承包经营土地用途系从事畜牧养殖业，经营期限为25年，郭文平与原宋家河村村民委员会签订的土地承包合同符合上述法律规定，应认定为以家庭联产承包的形式承包了本案诉争的土地。另根据土地管理法的相关法律规定，土地租赁一般是指农户将已经取得的土地承包经营权转让给本村经济合作社以外的个人或组织，由承租人通过租赁合同取得土地使用权，并向出租户支付租金。因此，郭文平与宋家河社区居委会之间形成的是土地承包合同关系，一审法院认定双方为土地租赁合同关系系适用法律不当，本院依法予以纠正。
针对焦点问题2，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案土地承包合同因麻城市人民政府取缔饮用水源上游20公里范围内养殖业的行政行为而导致无法实现合同目的。政府的行政行为，属签订承包合同时双方不能预见的重大变化，同时水源保护关乎社会公共利益和人民群众健康，本院本着公平原则及有利于节约资源，保护生态环境之目的对被上诉人宋家河社区居委会要求解除合同的诉讼请求予以支持。但一审法院以合同约定的国家、集体政策性征地为由而适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款认定解除合同的条件成就，而判令解除合同不当，应予纠正。
针对焦点问题3，《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定：“合同变更或解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利”、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。根据上述法律规定，合同解除后，受损一方当事人可以请求另一方当事人赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“赔偿损失额除现实损失外还应包括合同履行后可以获得的利益”。本案中，经双方共同委托的鉴定机构对承包土地上的建筑物、构筑物及不动产设施进行价值鉴定，其评估的价格为人民币206378元，该部分的损失应予支持。郭文平认为评估价格过低，但未能提出合理理由，亦未能提供其他证据证实其主张的事实。郭文平作为负有举证责任的当事人应承担举证不能的不利后果，故郭文平认为鉴定价值过低的上诉理由，本院不予支持。上述鉴定报告中已明确说明，鉴定价值并不包含水电安装费，但该部分费用应作为郭文平为开设养殖场的实际投入，在解除合同时该部分损失应予赔偿，根据郭文平提供的证据，确定水电安装费损失数额为30100元。上诉人郭文平提到的种猪出栏价与实际处理价格相差11万元，虽该损失系由郭文平单方测算，但该部分损失客观存在，本院结合市场行情及上诉人郭文平养殖场的规模，酌定其出栏价与实际差价为9万元。对于可期待利益的认定，郭文平在一审中提供了麻城市统计局相关数据，并依据该数据结合其养殖场的年产量计算2012年、2013年的年均纯利润为32万，对于该平均年利润的计算有事实依据，郭文平主张按照年纯利润32万计算可期待利益损失标准，应予支持。其可得利益损失的期间应为合同解除后的另行寻找租赁的土地、改建及办理相关手续，至重新开始经营的合理期限，该合理期限本院酌情确定为一年。依法确定其可期待利益损失为32万元。综上，本院认定上诉人郭文平的各项经济损失为646478元。
综上所述，上诉人郭文平的部分上诉请求成立，部分应予支持。依据《中华人民共和国土地管理法》第十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下：
一、维持湖北省麻城市人民法院（2015）鄂麻城民一初字第00244号民事判决第一、第二项，即：一、解除麻城市龙池桥街道办事处宋家河社区居民委员会与郭文平于2003年11月22日签订的土地承包合同和2007年11月6日签订的土地承包补充合同。由郭文平拆除在涉案租赁土地上的建筑物和附属物，并将租赁的土地返还给麻城市龙池桥街道办事处宋家河社区居民委员会；二、郭文平已交的2012年至2028年的租金2万元，按每年1176.5元的标准计算，从2012年1月1日开始算至实际搬离之日止；多余部分的租金由麻城市龙池桥街道办事处宋家河社区居民委员会返还。
二、变更湖北省麻城市人民法院（2015）鄂麻城民一初字第00244号民事判决第三项为：麻城市龙池桥街道办事处宋家河社区居民委员会赔偿郭文平的各项损失共计646478元。
三、驳回郭文平的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费100元，由郭文平负担，反诉案件受理费27520元，由郭文平负担14520元，由麻城市龙池桥街道办事处宋家河社区居民委员会负担13000元；二审案件受理费13035元，由上诉人郭文平负担7035元，由被上诉人麻城市龙池桥街道办事处宋家河社区居民委员会负担6000元。
本判决为终审判决。
审判长 詹德先
审判员 刘小成
审判员 骆 骥
二〇一七年九月二十六日
书记员 董 欢