上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初25424号原告：上海明园物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：林培生，董事长。委托诉讼代理人：董时华，上海邦拓律师事务所律师。被告：王莉敏，女，1978年9月22日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：李斌(系被告丈夫)，男，1977年11月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告上海明园物业管理有限公司(以下简称明园物业)与被告王莉敏物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月14日、12月11日两次公开开庭进行了审理。明园物业的委托诉讼代理人董时华、被告王莉敏的委托诉讼代理人李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明园物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付上海市徐汇区中山西路XXX弄XXX号XXX室自2007年9月起至2016年12月止的物业服务费42,241.92元；2、判令被告支付律师费1,000元。事实理由：原告与上海市徐汇区中山西路XXX弄明园小安桥公寓的开发商上海安桥明园房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，原告对明园小安桥公寓提供物业服务至2016年12月，物业费收费标准为2.2元/月/平方米。被告系徐汇区中山西路XXX弄XXX号XXX室业主，该物业面积为171.44平方米，每月物业费377.16元。被告于2007年9月起至2016年12月拖欠原告明园小安桥公寓XXX号XXX室房屋物业费。经原告催讨未果，原告提出上述诉讼请求，请予支持。王莉敏辩称，1、在入住小区后主动交纳了半年物业费，但是房屋质量存在问题，长期漏水，物业没有协助被告找开发商维修。物业服务标准未按合同履行，事实上根本没有物业服务，没有门禁、对讲、监控，垃圾处理未按规定，垃圾都堆在垃圾房外面，电梯常年带病工作，绿化长期无人打理，公共照明的太阳能设备都坏了，没有电子公告屏，大堂没有空调，消防设施长期不合规，搭建违章建筑出租。2、根据上海市住宅物业法等，房屋销售合同未约定物业费收费标准的，应该由建设单位承担物业费，到前期物业服务合同终止日。3、商品房预售合同第五条，物业合同要开发商、物业和业主三方签订为准，所以该物业合同被告作为业主不予认可。4、被告没有收到过物业的催讨声明，2013年原告起诉被告的，但开庭时原告未到庭，原告放弃了主张物业费，且原告的主张也超过诉讼时效。5、原告在2013年起诉标的和本次诉讼标的不同。明园物业出示了下列证据：1、产权信息，证明被告是本案欠费的业主之一。2、《前期物业服务合同》2份，一份服务期限是2008年10月至2010年9月、另一份是2010年10月至2012年9月30日，证明原告为小区提供物业服务并按合同收取物业服务费。3、补充协议，证明原告从2006年12月前就开始提供服务了。4、通告，业委会通知原告在2016年11月30日撤离，证明原告服务实际提供至2016年11月30日之后。5、会议纪要，证明原告物业实际服务至2016年12月31日。6、催款函及挂号信底单，证明2012年7月10日、2014年1月17日、2015年1月21日原告向被告催讨物业费。7、2013年9月26日的民事裁定书，证明原告曾经在2013年就物业费起诉过，可以视为中断诉讼时效。8、2017年1月9日的律师函及EMS底单，证明原告向被告催讨过物业费。王莉敏质证。证据1无异议；证据2不知道，和被告无关，违背被告和开发商签订的商品房预售合同，原告和开发商的前期物业服务合同中约定：如果开发商在售房合同中没有约定物业费金额的，物业费由开发商承担；证据3不认可，原告没有证明被告的入住或房屋交付的证据，2006年12月前原告没有服务；证据4，被告认可原告是2016年11月底撤离小区的；证据5无异议，会议纪要上也证明门禁没有开启；证据6，不认可，从来没有收到过，也不知道信里是什么；证据7无异议；证据8没有收到。王莉敏举证。证据1物业服务细则，证明原告宣称的服务标准，没有达到，有些细项根本没有。证据2物业服务分等收费标准，证明没有达到标准。证据3照片，证明原告没有达到五星物业服务标准。照片1在2013年拍摄，小区垃圾房前脏乱；照片2，草坪没有修理，有些是荒地；照片3，小区泳池边木地板破损未修理；照片4，绿化杂草；照片5，2013年拍摄被告家地板、墙壁漏水，物业不来修理。照片6，景观河道没有水、大堂空调被拆到物业办公室、小区杂乱；照片7，电梯检验不合格、小区走道木地板破损；照片8，小区楼下常年堆物；照片9，门禁系统没有；照片10，违章搭建不处理；照片11，2013年信报箱损坏无人修理；照片12，架空层被物业搭建出租；照片13，室内漏水情况；照片14，2012年物业试图开启门禁，证明之前没有门禁，收费之后一个月又停用了；照片14，媒体报道小区六成业主不交物业费，说明法不责众。证据4上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法，明确规定商品房销售合同未约定前期物业收费标准的，应该由建设单位承担物业费到前期物业服务合同终止日。证据5商品房销售合同附件五，没有约定收费标准，证明签订物业合同要开发商、业主和物业三方签订。证据6(2013年)的起诉状，原告在2013年起诉标的和本次诉讼标的不同；证据7信访办的回访记录，证明多户业主反映物业服务有问题。明园物业质证：证据1真实性、关联性不认可；证据2真实性无异议，与本案无关；证据3真实性、关联性不认可；证据4真实性无异议，原告认为收费应当按照物业服务合同约定标准收费；证据5真实性无异议，附件五约定业主应按月缴纳物业费，也约定由业主缴纳物业费，物业管理条例也约定应由业主缴纳物业费，上面也没有排除应由业主缴纳物业费。预售合同是开发商与业主签订的，不能约定物业公司与谁签订合同。预售合同约定2005年12月31日前交付房屋，证明原告应在2006年1月开始主张物业费，如果开发商交付房屋晚于预售合同，业主应向开发商主张。现物业公司是在业主接收房屋，接收服务之后主张物业服务费；证据6，在2012年原告发出催收函标准就是按合同2.20元/月·每平方米，之前主张1.23元是给业主的优惠，该优惠不能推定原告改变了收费标准；根据民法总则的规定，意思表示应该明确作出，而不是默认和推断；证据7不予认可，没有证人到庭。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市徐汇区中山西路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权2016年12月18日登记在王莉敏等名下，之前登记在王莉敏、李斌等名下。2008年明园物业与上海安桥明园房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，服务期限自2008年10月1日起至2010年9月30日止。之后，双方又续签《前期服务合同》，服务期限自2010年10月1日起至2012年9月30日止。根据物业服务合同约定，该小区一期楼房按2.20元/月·每平方米的标准收取物业服务费，物业服务费按月交纳，业主应在每月20日前履行交纳义务。王莉敏系一期楼房按2.20元/月·每平方米标准收取物业服务费。王莉敏房屋建筑面积171.44平方米，每月应交物业服务费377.16元。自2007年9月至2016年12月明园物业未收到王莉敏上述房屋物业服务费。审理中，明园物业主张王莉敏支付律师费1,000元，但未提供依据。明园物业未能提供2008年10月1日前及2012年9月30日后的物业服务合同，主张提供物业服务至2016年12月31日，被告王莉敏承认明园物业服务至2016年11月。原告提供2010年11月22日国内挂号信函收据，收件人姓名“XXX”，信函未提供；原告提供2012年7月16日国内挂号信函收据及物业管理费催缴通知书，收件人姓名王莉敏，通知书载明：“欠费日期2007年9月至2012年8月，欠费金额1.23元/㎡*171.44㎡*36=7,591.40元(1.23元/㎡为交房次月至2010年8月)，2.2元/㎡*171.44㎡*24月=9,052元(2010年9月至2012年8月)，合计16,643.40元”；王莉敏均否认知悉，原告也未提供王莉敏收到或者到达、应当到达王莉敏的证据。2013年明园物业就物业服务合同案起诉李斌，后本院按撤诉处理。2014年1月17日明园物业向王莉敏邮寄单挂号信，逾期原封退回，信函经当庭拆封，内容为物业管理费催缴通知书，通知书载明：“欠费日期2007年9月至2014年3月，欠费金额1.23元/㎡*171.44㎡*36=7,591.40元(1.23元/㎡为交房次月至2010年8月)，2.2元/㎡*171.44㎡*43月=16,218.20元，合计23,809.60元”；2015年1月21日明园物业向王莉敏邮寄单挂号信，逾期原封退回，信函经当庭拆封，内容为物业管理费催缴通知书，通知书载明：“欠费日期2007年9月至2014年12月，欠费金额1.23元/㎡*171.44㎡*36=7,591.36元(1.23元/㎡为交房次月至2010年8月)，2.2元/㎡*171.44㎡*52月=19,612.74元(2010年9月起，物价局核价备案)，合计27,204.10元”；2017年1月10日明园物业向王莉敏邮寄特快专递邮件被原封退回，信函经当庭拆封，内容为律师函，该函载明：“截止2016年12月31日王莉敏拖欠物业服务费42,242.816元”。以上原封退回催缴通知、原封退回特快专递邮件，明园物业均无法提供送达或者到达、应当到达王莉敏的证据。另外，本院2017年8月31日收到明园物业起诉状。另查明，王莉敏提供的上海市商品房预售合同附件五载明：“三、物业管理服务费1、各业主应在“房屋交付通知书”发出之日十五天内办理房屋交付手续，管理费自房屋交付日之次月起支付----”。明园物业提供的《前期物业合同》使用说明载明：“5、根据《上海市住宅物业管理规定》第十八条的相关规定，本合同为甲方(上海安桥明园房地产开发发展有限公司)与物业买受人签订的房屋销售合同的组成部分。根据《上海市住宅物业管理规定》第二十四条规定，本合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担。出售房屋交付之日的次月至本合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担。房屋销售合同未约定的，由甲方承担”。本院认为，本案主要有三大争议焦点：1、本案应适用民法通则还是民法总则，关系到诉讼时效是二年或是三年；2、诉讼时效的中断问题；3、王莉敏主张《房屋销售合同》未约定前期物业服务收费标准，要求按照《上海市住宅物业管理规定》第二十四条执行。关于第一争议焦点，本院认为，民法总则实施日期为2017年10月1日起，本案开庭之日是2017年11月14日且未审结，当然应适用民法总则。关于第二争议焦点，本院认为，2010年11月22日、2012年7月16日原告邮寄国内挂号信函，王莉敏均否认知悉，原告也未提供王莉敏收到，或者到达、应当到达王莉敏及王莉敏知悉的证据。2014年1月17日、2015年1月21日明园物业向王莉敏邮寄单挂号信被原封退回。2017年1月10日明园物业向王莉敏邮寄特快专递邮件被原封退回。明园物业均无法提供送达，或者到达、应当到达及王莉敏知悉的证据。关于原告主张已邮寄挂号信等诉讼时效中断，有必要阐述邮局送达挂号信(单挂)的过程。众所周知，当邮局收到挂号信(单挂)后，先发通知单到受送达人处，要求受送达人备好身份证等到邮局领取邮件，受送达人到邮局签字认领，或逾期无人认领，邮局将信件退回送件人。因此原告不能一寄了事，如果未收到退件，应到邮局调取受送达人签收的回单，一旦发现未签收或者邮件退回，再用其他方式(如果原件退回那明摆着未送达)。现原告未提供被告签收的证明，及提供挂号信、特快专递邮件等到达或者应当达到被告的证据，对原告主张诉讼时效中断本院不予采信，但未超过诉讼时效期间被告应当支付。原告2017年8月向本院起诉被告，三年诉讼时效期间包括：2017年8月倒退至1月，2016年12月至1月，2015年12月至1月，2014年12月至9月。2017年被告未提供服务，故被告应给付原告2014年9月至2016年12月物业服务费共计28个月。被告主张原告未履行物业服务业务，但仅提供2013年拍摄的照片，并不能反映多年来原告的服务状况。原告与上海安桥明园房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，与法不悖，依法应予成立，效力及于全体相关业主，双方及业主应予履行。关于第三争议焦点，本院认为，明园物业提供的《前期物业服务合同》使用说明第5条约定，本合同为甲方与物业买受人签订的房屋销售合同的组成部分；王莉敏提供的《上海市商品房预售合同》附件五载明：“三、物业管理服务费1、各业主应在“房屋交付通知书”发出之日十五天内办理房屋交付手续，管理费自房屋交付日之次月起支付-----”。还有王莉敏承认交房时交了半年的物业费，说明开发商与王莉敏对物业费标准是有约定的，王莉敏是明知需要缴纳物业费及物业费的交费标准的，故被告主张不予采信。明园物业要求王莉敏给付律师费的请求，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第五项规定，判决如下：一、王莉敏应于本判决生效之日起十日内给付上海明园物业管理有限公司上海市徐汇区中山西路XXX弄XXX号XXX室2014年9月至2016年12月(计28个月)物业服务费10,560.48元；二、驳回上海明园物业管理有限公司其余诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费860元，减半收取计430元，由上海明园物业管理有限公司负担370元、王莉敏负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  高平二〇一七年十二月二十日书记员  周均附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。------二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。------三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；......