浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第3986号上诉人（原审被告）：杭州佰富勤置业投资有限公司，住所地杭州市江干区天城路88号杭州皇冠大酒店5楼511—515室。组织机构代码：75399757—0。法定代表人：徐海娒。委托代理人：王飞，该公司员工。被上诉人（原审原告）：傅超锋，男，1981年12月2日出生，汉族，住杭州市余杭区。上诉人杭州佰富勤置业投资有限公司（以下简称佰富勤公司）因与被上诉人傅超锋房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2015）杭江民初字第2065号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年12月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：2012年8月4日，傅超锋与佰富勤公司签订商铺使用权转让合同，约定：傅超锋受让杭州佰富时代中心南区5、6号楼1-4层商业用房编号为3C2-010的商铺使用权，转让总价219112元，转让期限为20年，自2014年1月1日起至2033年12月31日止；商铺使用权分20期，按年度转作租金；佰富勤公司预定在2014年12月31日前，依合同约定将商铺使用权交付傅超锋；商铺使用权达到交付条件后，佰富勤公司应当书面通知傅超锋办理交付手续；傅超锋受让商铺使用权后，将其受让的商铺委托给佰富勤公司或佰富勤公司指定的第三方实行统一业态规划、招商及经营管理，具体事宜由双方另行协商签订委托租赁及管理合同；佰富勤公司如未按合同约定交付商铺使用权，逾期在30日内，佰富勤公司应当按日按合同约定的价款总额0.015%向傅超锋支付违约金，合同继续履行，逾期在30日以上的，傅超锋有权解除合同，傅超锋解除合同的，佰富勤公司应当按照合同约定的价款总额5%向傅超锋支付违约金；等等。同日，傅超锋与佰富勤公司签订委托租赁及管理合同，约定：鉴于双方于2012年8月4日签订商铺使用权转让合同，就傅超锋将其取得的商铺使用权不可撤销地委托给佰富勤公司实行统一业态规划、招商及经营管理之事宜达成合同；委托租赁及管理的期限与商铺使用权转让合同约定的商铺使用权转让期限一致，佰富勤公司无须再根据商铺使用权转让合同的约定进行实际交付；佰富勤公司在委托期内有权将商铺出租给第三方，傅超锋同意佰富勤公司以傅超锋或佰富勤公司名义与第三方签署商铺租赁合同；佰富勤公司支付给傅超锋的回报，以佰富勤公司按商铺使用权转让合同约定的合同价款为基数，第1年固定回报为7%，第2-4年固定回报为每年8%，第5年固定回报为9%，第6-10年固定回报为每年9%，超出固定回报部分按8：2分成，傅超锋为80%，佰富勤公司为20%；支付回报时间第1年开始1年支付1次，首次支付时间为2013年6月30日前，第2次支付时间为下一年度的同一个时期，以此类推至第10年，超出固定回报部分佰富勤公司在当年度年底前支付；在委托期内佰富勤公司未按约定时间支付回报，逾期超过30日佰富勤公司每日按照当期应付款的0.05%支付滞纳金，逾期达90日以上的傅超锋有权解除合同，傅超锋解除合同的，佰富勤公司向傅超锋退还已付商铺转让价款，并按商铺使用权转让总价款的10%向傅超锋支付违约金，傅超锋不解除合同的，佰富勤公司每日按照当期应付款的0.1%向傅超锋支付滞纳金，直至全额支付回报为止；等等。同日，傅超锋与佰富勤公司签订补充协议，约定：委托租赁及管理合同为商铺使用权转让合同的组成部分，同时生效；商铺使用权转让合同终止，委托租赁及管理合同同时终止，委托租赁及管理合同终止，商铺使用权转让合同自动终止；等等。2012年8月4日，傅超锋向佰富勤公司支付了转让款219112元。2013年6月27日，傅超锋收到固定回报15337.84元；2014年6月30日，傅超锋收到固定回报17528.96元。佰富勤公司未向傅超锋支付此后的固定回报，未向傅超锋交付商铺使用权。傅超锋于2015年10月26日向法院提起诉讼，请求：一、判令解除商铺使用权转让合同；二、判令佰富勤公司支付因解除商铺使用权转让合同所产生的违约金10956元；三、判令佰富勤公司履行委托租赁及管理合同规定的义务即支付拖欠租金17529元；四、判令佰富勤公司支付在未支付租金期间所产生的滞纳金1613元；五、判令解除委托租赁及管理合同；六、判令佰富勤公司退还因解除委托租赁及管理合同所支付的商铺转让价款219112元；七、判令佰富勤公司支付因解除委托租赁及管理合同产生的违约金21911元。原审法院认为，傅超锋与佰富勤公司之间的合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。佰富勤公司未在2015年6月30日前向傅超锋支付固定回报，违反了委托租赁及管理合同的约定，构成违约。至傅超锋起诉时佰富勤公司付款逾期已超过90天，根据委托租赁及管理合同的约定傅超锋有权解除合同。同时，委托租赁及管理合同约定，傅超锋解除合同的佰富勤公司应向傅超锋退还已付商铺转让价款，这意味着商铺使用权转让合同同时解除；双方签订的补充协议也约定，商铺使用权转让合同终止，委托租赁及管理合同同时终止，委托租赁及管理合同终止，商铺使用权转让合同自动终止；因此，商铺使用权转让合同与委托租赁及管理合同应同时解除。对傅超锋要求解除商铺使用权转让合同、委托租赁及管理合同的诉讼请求，予以支持。委托租赁及管理合同约定，在委托期内佰富勤公司未按约定时间支付回报，逾期达90日以上的傅超锋有权解除合同，傅超锋解除合同的，佰富勤公司向傅超锋退还已付商铺转让价款，并按商铺使用权转让总价款的10%向傅超锋支付违约金。傅超锋要求佰富勤公司退还商铺使用权转让价款219112元、支付违约金21911元，符合上述约定，予以支持。傅超锋主张商铺使用权转让合同约定其解除合同的，佰富勤公司应按合同约定的价款总额5%支付违约金，据此要求佰富勤公司支付因解除商铺使用权转让合同所产生的违约金10956元。虽然商铺使用权转让合同有上述约定，但是第一，佰富勤公司按合同约定的价款总额5%支付违约金的前提是佰富勤公司未按约交付商铺使用权、逾期30日以上，傅超锋据此要求解除合同，而本案中傅超锋明确其要求解除商铺使用权转让合同的理由是佰富勤公司未按约定时间支付回报。第二，委托租赁及管理合同约定，佰富勤公司无须再根据商铺使用权转让合同的约定进行实际交付，傅超锋亦不能以佰富勤公司未按约交付商铺使用权为由要求解除商铺使用权转让合同、要求佰富勤公司支付违约金。第三，委托租赁及管理合同约定，傅超锋解除合同的，佰富勤公司向傅超锋退还已付商铺转让价款，并按商铺使用权转让总价款的10%向傅超锋支付违约金；退还已付商铺转让价款意味着商铺使用权转让合同的解除，因此该处的总价款10%的违约金系针对商铺使用权转让合同、委托租赁及管理合同2份合同的解除而约定，傅超锋再行要求支付商铺使用权转让合同约定的价款总额5%的违约金没有依据。因此，对傅超锋的该项诉讼请求，不予支持。傅超锋要求佰富勤公司支付拖欠租金（固定回报）17529元，即委托租赁及管理合同约定的应于2015年6月30日前支付的固定回报8%。原审法院认为，商铺使用权转让合同约定转让期限为20年（2014年1月1日—2033年12月31日）；委托租赁及管理合同约定委托租赁及管理的期限与商铺使用权转让期限一致，支付回报时间第1年开始1年支付1次，首次支付时间为2013年6月30日前；由此可知，佰富勤公司应于2015年6月30日前支付的是2016年度（2016年1月1日—12月31日）的固定回报。傅超锋已起诉要求解除委托租赁及管理合同，而本案法庭辩论终结时尚未至2016年度，同时委托租赁及管理合同也约定了合同解除后佰富勤公司应向傅超锋支付商铺使用权转让总价款的10%的违约金，因此对傅超锋的该项诉讼请求，不予支持。傅超锋要求佰富勤公司支付在未支付租金（固定回报）期间所产生的滞纳金1613元，以固定回报金额17529元为基数按0.05%/日自2015年6月30日开始计算至起诉之日。原审法院认为，委托租赁及管理合同约定，佰富勤公司未按约定时间支付回报，逾期超过30日每日按当期应付款的0.05%支付滞纳金，逾期达90日以上傅超锋解除合同的佰富勤公司按商铺使用权转让总价款的10%支付违约金，傅超锋不解除合同的佰富勤公司每日按当期应付款的0.1%支付滞纳金。傅超锋已要求解除合同，按上述约定其只可以要求支付违约金，不能同时要求支付滞纳金，因此对傅超锋的该项诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、解除傅超锋与杭州佰富勤置业投资有限公司签订的商铺使用权转让合同、委托租赁及管理合同；二、杭州佰富勤置业投资有限公司向傅超锋退还商铺使用权转让价款人民币219112元，于判决生效后十日内付清；三、杭州佰富勤置业投资有限公司向傅超锋支付违约金人民币21911元，于判决生效后十日内付清；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回傅超锋其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费2683.50元，由傅超锋负担226元，由杭州佰富勤置业投资有限公司负担2457.50元。宣判后，佰富勤公司不服，向本院提出上诉称：佰富勤公司与傅超锋于2012年8月4日签订三份合同的情况属实，佰富勤公司没有违约，尤其是双方签订的《委托租赁及管理合同》特别约定佰富勤公司无需实际交付商铺，该商铺使用权已委托佰富勤公司规划、招商和管理，委托管理期限和使用权转让期限一致的，傅超锋所购买商铺使用权仅是整体商铺的一小部分，不能分割使用，只能整体安排使用。因此，商铺使用权交付系内部移交，佰富勤公司只要按约向傅超锋支付回报款即可，不存在约定期限内履行转让商铺使用权义务，不同意解除合同，双方签订的合同仍然有效。所以，一审法院的认定事实和判决是错误的，请求认定双方所签订合同是有效的，不应解除的。原审法院的民事判决认定事实是错误的，请求予以改判。被上诉人傅超锋称：傅超锋与佰富勤公司签订的《商铺使用权转让合同》和《委托租赁及管理合同》是受法律保护的，双方均有义务及责任履行合同中的各项条款。但佰富勤公司自2014年12月31日起至一审上诉时已有两项违约事实，按合同规定，傅超锋有权解除合同，请求予以支持。现将佰富勤公司的违约事实阐述如下：《商铺使用权转让合同》第五条约定，佰富勤公司需在2014年12月31日前交付商铺使用权。虽然傅超锋对交付问题有特殊约定，商铺通过内部移交最终由佰富勤公司占有。但该项约定并不能免除佰富勤公司在合同约定的时间内交付符合交付条件的商铺使用权的义务。合同标的商铺所在的房屋整体至一审上诉为止还未建造完工。至今都不具备交付条件，且未按期交付的情况均不属于第五条约定可据实延期交付的情形。故完全符合第十四条违约责任之规定，解除合同。并且现在想来当初所签的合同关于商铺交付的有关条款，前后矛盾。所有不利后果均由本人承担，显失公平。《委托租赁及管理合同》第三条明确佰富勤公司应于每年6月30日前支付当年的回报。但自2015年6月30日至一审上诉为止都未收到佰富勤公司支付给傅超锋的回报。上述事实有银行卡客户交易查询/打印单做为证据证明。所以按照该合同第六条第二点之约定，傅超锋有权解除合同。上述事实无论哪一条，都足以解除合同。维持先前之判决。最后补充协议第四条约定，无论哪份合同终止，另一份合同自动终止。综上，佰富勤公司违约事实明显。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人傅超锋在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人佰富勤公司向本院提交担保书、承诺书复印件各一份，欲证明回报款2013年、2014年已经支付，关于2015年的回报款，公司资金出了一些问题，所以没有支付给业主，期间业主向政府有过诉求，目前，政府也在出面协调，公司也承诺会支付回报款以及延期滞纳金。经质证，被上诉人傅超锋认为该两份证据在此之前从未看到过，且该两份证据系佰富勤公司单方制作，不能改变合同性质，不能证明佰富勤公司没有违约，傅超锋要求按照合同履行。本院认为佰富勤公司提交担保书、承诺书并不能改变傅超锋与佰富勤公司之间合同的权利和义务，傅超锋的异议成立，故对佰富勤公司提交的证据本院不予采纳。经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，2012年8月4日,傅超锋与佰富勤公司分别签订的《商铺使用权转让合同》、《委托租赁及管理合同》以及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律法规的禁止性规定，故合法有效。双方当事人均应依约履行各自的义务。合同签订后，因傅超锋委托佰富勤公司租赁及管理，因此，佰富勤公司无须再根据商铺使用权转让合同的约定进行实际交付。根据合同，佰富勤公司应在每年的6月30日前支付固定回报，但佰富勤公司未能如约在2015年6月30日前支付该期固定回报，且至今未付，根据《委托租赁及管理合同》第六条第2项的约定：“在委托期内，乙方（佰富勤公司）未按约定时间支付给甲方（傅超锋）回报，逾期超过30日，乙方（佰富勤公司）每日按照当期应付款的0.05%支付滞纳金。逾期达90日以上的，甲方（傅超锋）有权解除合同。”现佰富勤公司已逾期90日以上，且根据双方签订的《补充协议》第四条约定：“《委托租赁及管理合同》为《商铺使用权转让合同》的组成部分，同时生效；《商铺使用权转让合同》终止，《委托租赁及管理合同》同时终止，《委托租赁及管理合同》终止，《商铺使用权转让合同》自动终止。”因此，傅超锋提出解除合同，原审法院判决解除傅超锋与佰富勤公司签订的《商铺使用权转让合同》、《委托租赁及管理合同》，具有事实依据。又根据《委托租赁及管理合同》第六条第2项的约定：“甲方（傅超锋）解除合同的，乙方（佰富勤公司）向甲方（傅超锋）退还已付商铺转让价款，并按商铺使用权转让总价款的10%向甲方（傅超锋）支付违约金，”因此，原审法院根据傅超锋的诉请，判决佰富勤公司向傅超锋退还商铺使用权转让价款219112元和违约金21911元亦并无不当。佰富勤公司的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5367元，由杭州佰富勤置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  睢晓鹏代理审判员  秦海龙二〇一六年三月十五日书 记 员  项 琳??