江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终346号
上诉人（原审被告）庄前伟。
被上诉人（原审原告）连云港奥维士物业管理有限公司。
法定代表人李金尧，该公司经理。
委托代理人毛善全，该公司法律顾问。
上诉人庄前伟因与被上诉人连云港奥维士物业管理有限公司（以下简称奥维士公司）物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海商初字第02422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
奥维士公司一审诉称，庄前伟是连云港市海州区津华苑小区业主，奥维士公司是该小区的物业管理企业。从2013年1月1日起至2014年9月8日止，庄前伟欠奥维士公司物业管理费等共计3886元。现诉至法院，请求判令庄前伟给付物业管理费、水费、公共水电费及滞纳金共计3886元，并承担本案诉讼费用。
庄前伟一审辩称，奥维士公司的物业管理不到位、不尽责，没有按约履行物业管理义务，因房屋漏雨，造成本人财产损失。因此，奥维士公司无权主张物业管理费。
原审法院经审理查明，2008年7月17日，津华苑小区为连云港市城建房地产开发有限公司（以下简称城建公司）开发项目，城建公司（甲方）与奥维士公司（乙方）签订物业管理委托合同，委托奥维士公司对津华苑小区进行物业管理，约定的主要内容为：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。服务的范围：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、智能化系统、水泵房、门面广场、消防设施设备、采暖管网设备、电梯等；小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、池井、自行车棚、停车场等；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括巡视、门岗执勤等；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动等。负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、设备维护运行费、公共电费、业主水费代收代交等。委托管理期限为一年，且顺延到业主委员会成立止。自2008年7月12日起至2009年7月13日止。乙方须按下列约定，实现目标管理（按照市级优秀住宅示范小区标准执行）：房屋外观完好，设备运行良好，房屋及设施、设备的维修、养护良好，公共环境良好，绿化成活率90%，交通秩序顺畅，保安详见连价服字（2005）18号附件同等收费标准执行，急修30分钟到位，12小时内修复，小修24小时，业主和物业使用人对乙方的满意率达到95%等。本物业的物业服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取，小区的公用水电费按每户300元收取，多退少补。房屋共用部位的小修、养护费用由乙方承担，大中修费用，保修期后按有关规定执行，更新费用，由保修期后按有关规定执行。房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，乙方申请维修基金承担，更新费用，乙方申请维修基金承担。合同中还对其他事项进行了约定。
原审法院另查明，奥维士公司于2014年9月8日退出津华苑小区的物业管理。2014年9月9日，津华苑小区物业服务由奥维士公司更换为连云港钰鑫物业服务有限公司，连云港市津华苑小区业主委员会发布通知，主要内容为：2014年9月8日之前发生的物业相关一切费用，请各位业主于9月30日积极与前期物业公司结算，2014年9月9日起产生的物业相关的一切费用向连云港钰鑫物业服务有限公司交纳。
庄前伟系津华苑小区B6号楼1302室业主，房屋建筑面积为97.88平方米。津华苑小区业主的水费由奥维士公司代收，奥维士公司为庄前伟垫付了297吨的水费。庄前伟未给付2013年1月1日至2014年9月8日期间的物业服务费用及奥维士公司垫付的水费及公共水电费333元。经奥维士公司催交后，庄前伟仍未交纳。
上述事实，有双方当事人的陈述以及奥维士公司举证的资质证书、物业服务合同、代交公用水费发票、业主委员会通知、明细表等证据予以证实。
原审法院认为，城建公司与奥维士公司签订的前期物业管理协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。在城建公司与奥维士公司签订的前期物业管理协议合同期限为一年，但同时约定顺延至该小区业委会成立。奥维士公司在津华苑小区提供物业管理服务至2014年9月8日。庄前伟作为津华苑小区业主，应当根据前期物业管理协议的约定交纳物业服务费用。奥维士公司主张庄前伟拖欠物业服务费用，根据前期物业管理协议约定，物业服务费为97.88平方米×0.9元／月×20月=1761.84元，但根据庄前伟提供的证据证实，奥维士公司物业服务期间管理服务不到位，故酌定物业费扣减30%，即物业费应为1761.84元×70%＝1233.29元。关于水费，根据物业服务合同的约定，奥维士公司在垫付业主水费后，可以要求业主给付垫付的水费。奥维士公司主张的水费为按每吨3.6元计算，但代缴水费的价格为每吨2.95元。故水费应当按每吨2.95元计算，即水费应当为297×2.95=876.15元，公共水电费333元，上述费用共计2442.44元，庄前伟应当给付奥维士公司。奥维士公司主张的滞纳金，因其在履行合同过程中也存在一定的违约行为，故对滞纳金主张不予支持。依照《物业管理条例》第三十五条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院遂判决：庄前伟于判决生效后十日内给付奥维士公司物业服务费、垫付水费、公共水电费等合计2442.44元。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（奥维士公司已预交），由庄前伟负担，于给付上述物业费时一并给付奥维士公司。
庄前伟不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误，导致判决错误。原审法院认定上诉人与被上诉人奥维士公司的物业服务期为20个月明显错误。因为城建公司与被上诉人签订的合同期限为1年，合同到期后，被上诉人的行为仅是对合同期内物业服务的扫尾工作，并无实质履行2009年7月13日之后的物业服务相关事宜，并且被上诉人已无相关资质证书，无权从事相关物业服务事宜。二、原审判决适用法律不当，严重损害了上诉人的合法权益。请求二审法院撤销原判，查清事实，依法改判：1、上诉人按物业服务期12个月交纳物业服务费；2、酌情降低公共水电费用。
奥维士公司辩称：原审判决符合法律规定，请求驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的案件事实清楚，本院予以确认。
二审诉讼期间，庄前伟向法院提供照片5张，证明因房屋漏雨，导致家中地板被雨水浸泡，遭受损失。奥维士公司对此质证意见为：5张照片不能充分反映是因为奥维士公司的原因导致庄前伟家地板遭受雨水浸泡，庄前伟所要证明的内容没有事实依据，不予认可。
本院认为，虽然城建公司与被上诉人奥维士公司签订的物业管理委托合同中约定委托管理期限为一年，但同时约定顺延至小区业主委员会成立止，而事实上，奥维士公司对津华苑小区进行物业管理服务至2014年9月8日止。本案中，奥维士公司主张其物业管理服务期间上诉人庄前伟拖欠的物业服务费符合法律规定，原审法院根据奥维士公司物业管理服务的情况，酌情判决庄前伟按收费标准的70%向奥维士公司交纳物业服务费并无不当。庄前伟以前期物业管理协议约定的合同期限为1年，合同到期后奥维士公司没有实际履行物业服务相关事宜，且奥维士公司已无相关资质证书，无权进行物业服务为由，上诉主张原审法院判决其向奥维士公司支付超出12个月的物业服务费是错误的理由，无事实和法律依据，本院不予采信。关于奥维士公司收取的公共水电费是否过高的问题，本院经审查后认为，根据奥维士公司在一审诉讼中提供的其代为垫付的公共水电费交费情况进行测算，奥维士公司平均每月仅向庄前伟收取16.65元分摊的公共水电费较为合理，原审判决支持奥维士公司主张的公共水电费的诉讼请求并无不当，庄前伟上诉要求降低公共水电费用的理由无充分证据证实，本院不予支持。关于庄前伟在二审诉讼期间提出因房屋漏雨导致其家中地板被雨水浸泡，要求奥维士公司赔偿损失的主张，本院经审查后认为，因庄前伟仅向法院举证5张照片，无法证实其家中地板被雨水浸泡系因奥维士公司的过错造成的，故本院对其该项主张也不予支持。
综上，庄前伟的上诉请求和理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不妥，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（庄前伟已预交），由上诉人庄前伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 万红英
代理审判员 程 艳
二〇一六年五月十一日
书 记 员 蒋 寻
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。