江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0411民初5508号原告魏玉山，男，1974年2月20日生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。委托诉讼代理人陈小亚，江苏正气浩然律师事务所律师。委托诉讼代理人郭强，江苏正气浩然律师事务所实习律师。被告江苏中天凤凰集团有限公司，住所地江苏省常州市新北区通江大道555号，统一社会信用代码91320411717463803L。法定代表人恽忠浩，该公司董事长。被告江苏江南农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省常州市和平中路413号，统一社会信用代码91320400699343815D。法定代表人陆向阳，该公司董事长。委托诉讼代理人孟祥辉，该公司员工。委托诉讼代理人钮晓晨，该公司员工。被告万进，男，1987年11月26日生，汉族，住江苏省常州市新北区。委托诉讼代理人张光华，江苏金长安律师事务所律师。原告魏玉山与被告江苏中天凤凰集团有限公司（以下简称中天凤凰公司）、江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南商业银行公司）、万进案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年9月11日立案受理后，于2018年6月11组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘魏玉山的委托诉讼代理人陈小亚、郭强，被告江南商业银行公司的委托诉讼代理人孟祥辉，被告万进的委托诉讼代理人张光华到庭参加了诉讼。被告中天凤凰公司经本案公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏玉山本院提出诉讼请求：1、判令确认常州市新北区绿洲家园8幢丁单元502室房屋为原告；2、判令立即终止（2017）苏0411执139号执行裁定书的执行，停止对常州市新北区绿洲家园8幢丁单元502室房屋的评估拍卖，并解除查封；3、判令被告中天凤凰公司配合原告立即办理常州市新北区绿洲家园8幢丁单元502室房屋的产权变更登记手续；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月5日，原告与被告中天凤凰公司签订商品房买卖合同一份，约定被告中天凤凰公司将其开发的常州市新北区绿洲家园8幢丁单元502室出售给原告，价款422050元，一次性付清。合同签订后当日，原告支付了全部价款，被告中天凤凰公司当日开具商品房结算单和不动产销售发票给原告，并办理了交付手续，将该房屋交付原告。此后，原告对该房屋进行装修并入住。2017年7月初，原告得知因被告中天凤凰公司欠被告江南商业银行公司贷款，经被告江南商业银行公司申请，该房屋被贵院查封，并拟对该房屋进行评估拍卖((2017)苏0411执139号执行裁定书)。原告提出执行异议后，贵院于2017年8月30日作出（2017）苏0411执异81号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告与被告中天凤凰公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反相关法律法规，合法有效。原告已支付了全部房款，虽未办理过户登记手续，但已事实上善意占有该房屋，理应享有该房屋所有权。被告江南商业银行公司辩称，我行已将对中天凤凰公司债权转让给被告万进，并已将执行申请人变更为被告万进。原告的诉请缺乏事实及法律依据，请求驳回原告诉讼请求。被告万进辩称，案涉房屋于2015年2月15日登记在被告中天凤凰公司名下，因中天凤凰公司是被执行人，法院对其登记在名下的房屋予查封符合相关法律规定，且原告提出执行异议也被告新北法院（2017）苏0411执异81号驳回,原告的诉请缺乏事实及法律依据，请求驳回原告诉讼请求。被告中天凤凰公司未到庭亦未作答辩。经审理查明，2015年2月3日，被告中天凤凰公司与高志强签订以房抵债合同一份，约定由被告中天凤凰公司将案涉房屋作价422050元抵偿给高志强，并约定房屋买受人可以由高志强自行安排。按照高志强与被告中天凤凰公司的合同约定，2015年2月5日，高志强指定原告魏玉山（买受人）与被告中天凤凰公司（出卖人）签订房屋买卖合同一份，买受人购买出卖人开发的绿洲家园8幢丁单元502号房屋，建筑面积84.41平方米，商品房总价款为422050元，合同约定买受人于2015年2月5日前一次付清房款422050元，出卖人应当在2015年2月15日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。2015年2月5日，被告中天凤凰公司向原告魏玉山开具销售不动产统一发票，不动产名称为绿洲家园8幢丁单元502室，发票总金额为422050元。同日即2015年2月5日被告中天凤凰公司向原告出具江苏中天凤凰集团有限公司商品房结算单，载明购房人为原告魏玉山，项目名称为绿洲家园，项目编号为8-丁-502，实际建筑面积84.41平方米，合计人民币422050元。原告魏玉山以中天房地产开发有限公司名义缴纳水电气等费用，并于2015年8月6日将该房屋出租他人使用，但原告魏玉山至今未办理产权登记手续。2015年2月15日，被告中天凤凰公司作为权利人对位于常州市新北区绿洲家园8幢丁单元502室房屋进行了产权登记，所有权证号为00767694。又查明，我院在执行江南商业银行公司与中天凤凰公司金融借款合同纠纷一案中，依据（2016）苏0411民初3274、3275、3276号民事裁定书，于2016年6月17日对被执行人名下坐落于常州市新北区绿洲家园8幢丁单元502室房屋予以查封登记。2017年2月9日，我院作出（2017）苏0411执139号执行裁定书，并于2017年7月3日张贴执行公告，告知依据申请执行人对本案涉案房屋等财产评估拍卖申请，决定进入评估拍卖程序，限定房产承租人及相关权利人申报权利。原告魏玉山于2017年7月7日向税务部门和物管中心缴纳房屋买卖契税、住宅专项维修资金，并申请办理房屋过户登记手续。原告魏玉山于2017年7月10日向我院提出执行异议，要求我院依法停止对涉案房屋的执行并解除查封，我院于2017年8月3日立案受理。因债权转让给万进，江苏江南农村商业银行股份有限公司在2017年8月14日将申请执行人变更为万进。2017年8月22日，我院驳回了原告的执行异议。以上事实，有房屋买卖合同、发票、商品房结算单、法院公告、执行裁定书等及当事人陈述在卷佐证。本院认为，对案外人的异议，人民法院应当按照相应的标准判断其是否系权利人。对于已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附着设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；对于无登记的财产，应按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。我国物权法第九条明确规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力。本案中，涉案房屋由被告中天凤凰公司抵偿给高志强，再由案外人高志强指定原告与被告中天凤凰公司签订商品房买卖合同，系三方以房抵债的行为，案外人高志强和原告均未支付相应的购房款，原告也未提供充分的证据证明三方债权债务关系真实存在，而被告中天凤凰公司在明知案涉房屋已经以以房抵债方式抵偿给了原告，并签订了房屋买卖合同、开具了结算单和不动产销售发票的情况下，仍将自身作为所有权人向不动产登记部门依法进行了登记，其所有权关系明确，本院依法予以查封符合法律规定。原告在与被告中天凤凰公司签订买卖合同后虽占有使用该房屋，但其将房屋用于出租，原告从其占有该房屋后未积极处理办理房产证事宜，原告在不具有法定或其他意志以外的情形下却不及时办理过户登记手续，是其自身原因所致，责任在其本人，其所提异议理由不符合最高院关于在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议应同时具备的四个情形，直至本院查封并公告后，原告方才向税务机关、物管中心缴纳契税和维修基金，但因涉案房屋被查封而未能办理过户登记，故其所提执行异议理由不成立。被告中天凤凰公司经本院合法传唤未到庭就本案相关证据进行质证抗辩，应视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告魏玉山的诉讼请求。案件受理费7631元，公告费600元，合计8231元，由原告魏玉山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  尚文操人民陪审员  王平西人民陪审员  任一群二〇一八年六月十一日书 记 员  李雯迪