上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初1939号
原告(反诉被告)：上海正贺贸易有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：吴少雄，经理。
委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海航梅实业有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：王一星，总经理。
委托诉讼代理人：宋栽，男。
原告(反诉被告)上海正贺贸易有限公司(以下简称正贺公司)与被告(反诉原告)上海航梅实业有限公司(以下简称航梅公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理。航梅公司在答辩期内提起反诉，本院受理后依法适用简易程序于2017年7月19日公开开庭予以合并审理。上海航梅实业有限公司的委托诉讼代理人孙一天，航梅公司的委托诉讼代理人宋栽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
正贺公司向本院提起诉讼请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.航梅公司赔偿违约金人民币(币种下同)1,301,225元；3.本案诉讼费由航梅公司负担。事实和理由：2016年4月20日，正贺公司与航梅公司签订厂房租赁合同，向航梅公司承租位于上海市闵行区沪闵路XXX号的房屋，合同约定租赁期限自2016年7月1日至2022年6月30日，面积为7,130平方米，年租金为2,602,450元，违约方应当赔偿守约方半年房租作为违约金。正贺公司之后交付了押金以及首期租金，但是航梅公司又将该房屋以更高价格出租给案外人并将房屋进行了交付，导致了正贺公司巨大损失。此后多次与航梅公司协商，但航梅公司不愿意按照合同约定支付相应违约金，故正贺公司以讼称事由诉至法院。
航梅公司辩称，不同意正贺公司的诉讼请求。正贺公司陈述的并非客观事实，合同未某继续履行系因正贺公司提出要改变租赁房屋的使用性质。航梅公司经与上级部门沟通后确认该房屋无法进行食品加工，故正贺公司不能使用该房屋，现因正贺公司的原因导致合同解除，其提出的诉讼请求不应支持。
同时，航梅公司向本院提起反诉诉讼请求：正贺公司赔偿6个月的租金1,301,225元。
针对反诉，正贺公司辩称，不同意航梅公司的反诉诉讼请求。整个过程中正贺公司完全履行合同义务，同时秉持着协商的态度在后续处理上作出了让步，合同系因航梅公司违约导致解除。
经审理查明，上海市闵行区江川街道五星村的土地所有权人为上海市闵行区颛桥镇五星村农民集体，该土地上有上海闵星实业有限公司等房屋。
2016年3月24日，正贺公司欲租赁房屋向航梅公司支付了意向金5万元。
2016年4月20日，航梅公司(出租方、签约甲方)与正贺公司(承租方、签约乙方)签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方将闵行区沪闵路XXX号厂房出租给乙方，厂房面积为7,130平方米，甲方作为该厂房的房地产权利人与乙方建立租赁关系，并告知乙方该厂房未设定抵押；该厂房原规划设计的生产使用性质为仓储、办公用房，其现有装修、有关设施设备(包括特种设备下同)状况、安全生产条件、防火等级，以及甲方同意乙方自行装修和改变技术工艺或生产设施的内容、标准及需约定的其他有关事宜，由甲乙双方在本合同附件二加以列明，甲乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该厂房至本合同终止时乙方向甲方返还该厂房的验收依据；甲方已查验乙方的营业执照、相应生产经营资质证书或者拟从事的经营范围，乙方向甲方承诺，租赁该厂房严格按照经核准的生产经营范围和该厂房原规划设计的生产使用性质，用于从事生产、仓储；乙方保证，在租赁期间内未征得甲方书面同意，或未按规定经安全生产监督、消防等有关部门批准，不擅自改变该厂房规划设计的从生产使用性质，从事上述约定之外的其他产品生产经营活动，如需改变，须得到甲方及有关部门同意；甲乙双方确认，甲方已在本合同签署之前将该厂房和本合同附件二中约定的有关设备交付给乙方使用，乙方同意按租赁物及附属设施的现状承租，乙方对租赁物及附属设施的完好性、功能性无任何异议，租赁日期自2016年7月1日起至2022年6月30日止，合同六年，每三年递增一次6%；每日每平方米建筑面积租金为1元(不含税)，共7,130平方米，年租金总计为2,602,450元；该厂房实行先付后用，乙方每三个月支付一次租金，乙方应于2016年4月20日前支付650,612.50元，之后每季度提前15日向甲方支付租金；甲乙双方约定，乙方于本合同签订生效后当日向甲方支付厂房租赁一个月的保证金216,870.80元，该保证金于本合同终止，甲方收房验收合格，且乙方已付清所有应付款后，甲方无息退还乙方；本合同签署生效后，任意一方因己方原因需单方解除本合同的，应向另一方支付半年总租金作为违约金；非本合同规定的情况，甲方在租赁期间擅自解除本合同，提前收回该厂房的，甲方应按提前收回天数的租金向乙方支付违约金，不足半年的以半年违约金计算；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求，擅自改变厂房建筑结构，违反有关技术标准和消防安全规定，进行电力线路等装修工程，改变技术或生产设施的，甲方有权要求乙方恢复厂房和有关设施设备原状及赔偿损失；甲乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商解决不成的，双方同意依法向闵行区人民法院起诉等。合同签订当日，正贺公司向航梅公司支付了保证金216,870.80元及三个月租金650,612.50元，共计817,483.30元，航梅公司将系争房屋交付正贺公司使用。
此后，正贺公司进场准备装修，并运入了部分装修材料。但双方就该房屋使用产生争议，正贺公司未某继续使用该房屋，系争房屋由航梅公司收回。航梅公司于收回房屋后又向正贺公司推荐了四处厂房，正贺公司未某重新租赁。又航梅公司于2016年6月12日向正贺公司返还60万元，于2016年6月15日返还217,483.30元，于2016年6月25日返还5万元。航梅公司并于2016年6月25日向正贺公司支付了系争房屋退材料款2万元。
航梅公司收回系争房屋后，与案外人上海王贺实业有限公司达成《仓库租赁合同》，将系争房屋再次出租。
2016年9月27日，正贺公司的法定代表人与航梅公司工作人员王石慧电话沟通租赁纠纷，航梅公司表示系争房屋内加工食品会被查处，正贺公司同意更换地方，正贺公司表示要求给予赔偿。双方就赔偿数额未某达成一致。
上述事实，由正贺公司提交的《厂房租赁合同》、银行转账凭证及收据一组、《仓库租赁合同》，由航梅公司提交的集体土地所有权证、银行转账凭证一组、通话录音等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本案审理过程中，航梅公司为证明因正贺公司改变房屋用途导致未某履行合同，向本院提交了与案外人夏某某的谈话笔录一份。经庭审质证，正贺公司对该笔录不予认可，本院认为夏某某的身份难以认定，且该谈话笔录从形式上而言属于证人证言，现证人未某到庭作证，对该笔录的证据效力本院不予采信。
本院认为，航梅公司与正贺公司签订的《厂房租赁合同》为当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。该合同签订后，正贺公司按约支付了相应租金及保证金，航梅公司亦依约交付了房屋，但交付房屋几天后正贺公司即撤场，双方的合同并未实际履行。庭审时经与双方确认该租赁合同已无法实际履行，而航梅公司已于2016年6月25日将保证金、租金及装修材料赔偿款全数返还，本院确认双方的租赁合同于2016年6月25日已解除。本案的争议焦点为解除合同的责任在谁，就此正贺公司认为系航梅公司要求其撤场离开，此后也未某合理安排租赁房屋，而航梅公司认为因正贺公司要求在该房屋内进行食品加工，系争房屋无法满足该用途故被要求停止。双方于租赁合同中约定的房屋用途为仓储、办公用房，并非为食品加工，就该节事实航梅公司仅提交了谈话笔录，因被谈话人身份不明且并无其他证据予以佐证，本院难以认定。而从双方的实际履行过程来看，航梅公司不仅退还了收取的保证金及租金，赔偿了装修材料费用，还为正贺公司重新寻找了四处厂房用于租赁，航梅公司的上述种种弥补行为系对合同解除责任的负担。若如航梅公司陈述系因正贺公司违约，其作为守约方的上述行为实难解释。又航梅公司认为正贺公司与上海王贺实业有限公司存在欺诈嫌疑，该两家公司虽名字相似，但并未有关联性为独立主体，且航梅公司主张上海王贺实业有限公司已退租，房屋另租他人的事实也未提交证据予以证明。综上，航梅公司认为系因正贺公司违约导致合同解除的意见本院未予采信，故其反诉请求本院不予支持。如前所述，航梅公司在房屋出租后要求正贺公司离场，并另行将该房屋出租于案外人，已属违约。虽其此后多次为航梅公司另寻租赁厂房，但双方未某就合同解除的后果处理达成一致，双方合同无法继续履行的责任在于航梅公司，应承担相应的违约责任，正贺公司要求其支付违约金的诉讼请求本院予以支持。至于违约金数额，本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本案中正贺公司取得系争房屋数日后双方即未在继续履行，此后航梅公司积极采取措施减少损失，不仅赔偿了正贺公司的材料款2万元，还多次寻找房屋代替。而正贺公司在明确知晓原合同无法继续履行的情况下却未及时止损，至今未另行承租新厂房，导致了自身损失的扩大。本院从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定航梅公司支付违约金216,870.80元。又航梅公司已支付赔偿款2万元，正贺公司同意作为违约金处理，剩余违约金196,870.80元航梅公司应予以支付。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)上海航梅实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)上海正贺贸易有限公司支付违约金196,870.80元；
二、驳回被告(反诉原告)上海航梅实业有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取计8,255.52元，由原告(反诉被告)上海正贺贸易有限公司负担6,879.60元，由被告(反诉原告)上海航梅实业有限公司负担1,375.92元；反诉案件受理费减半收取计8,255.52元，由被告(反诉原告)上海航梅实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 殷 雪
二〇一七年八月八日
书记员 罗香琴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。