江苏省泗洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1324民初9499号
原告：钟秀志，男，1968年5月6日出生，汉族，个体户，住泗洪县。
委托诉讼代理人：金亚，江苏天哲律师事务所律师。
被告：曹佃梅，女，1966年11月13日出生，汉族，个体户，住泗洪县。
委托诉讼代理人：刘斌，江苏品维律师事务所律师。
被告：罗晓梅，女，1969年6月29日出生，汉族，个体户，住泗洪县。
原告钟秀志与被告曹佃梅、罗晓梅案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月7日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月15日公开开庭进行了审理。原告钟秀志及其委托诉讼代理人金亚、被告曹佃梅及其委托诉讼代理人刘斌到庭参加诉讼。被告罗晓梅经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟秀志向本院提出诉讼请求:1.停止对泗洪县界集镇中大街供销社南大院院内朝南房屋5间、朝北房屋1间、朝西仓库1间、院外南北各1间门面房的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认原告钟秀志与被告罗晓梅签订的买卖房屋转让证明合法有效，并确认上述房屋归原告钟秀志所有；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告钟秀志与被告罗晓梅签订买卖房屋转让证明，被告罗晓梅将其所有的泗洪县界集镇供销社南大院院内朝南房屋5间、朝北房屋1间、朝西仓库1间、院外南北各1间门面房转让给原告钟秀志。后原告钟秀志一直占有使用涉案房屋，涉案房屋的供电户名也为原告钟秀志。直至泗洪法院出具（2016）年苏13**执1359号民事裁定书，原告钟秀志才知道涉案房屋已被泗洪法院查封，原告钟秀志遂提出执行异议；2016年12月1日，原告钟秀志收到泗洪法院送达的（2016）苏1324执异76号执行裁定书，裁定驳回了原告钟秀志的执行异议请求。原告钟秀志认为，涉案房屋虽没有办理产权过户登记手续，但原告钟秀志与被告罗晓梅之间已合意将涉案房屋转让给原告钟秀志，房屋价款已经支付完毕，且原告钟秀志一直合法占有涉案房屋，根据物权法和相关司法解释的规定，原告钟秀志应当享有涉案房屋的合法权利，故望判如所请。
被告曹佃梅辩称，泗洪法院（2016）苏1324执异76号执行裁定书在认定事实和适用法律上均正确，原告钟秀志的诉讼请求没有事实和法律依据，故应驳回原告钟秀志的诉讼请求。
被告罗晓梅未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据{（2016）苏1324执异76号执行裁定书},本院予以确认并在卷佐证。
对当事人有争议的证据，本院作如下认证：
原告钟秀志提交的泗洪县供电公司出具的证明，虽然该份证明中没有证明出具人的签名，但其主要内容与被告曹佃梅提交的用电户基本信息表一致，该份证明和用电户基本信息表均具有真实性、合法性、与本案的关联性，本院予以采信。
原告钟秀志提交的买卖房屋转让证明和罗晓梅出具的证明，与本院（2016）苏1324民初2463号案件中原告钟秀志提交的日期为2014年5月28日借条之间，能够相互印证，本院对该两份证据的真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：
2014年5月28日，王雨山、罗晓梅和王玥三人共同向钟秀志借款300000元。后该三人未偿还借款，钟秀志和罗晓梅约定以房抵债，双方签订一份买卖房屋转让证明，内容为：“现有乙方（罗晓梅）位于界集镇供销社南大院内面向西仓库27米×19.8米、面向南9间面积9×4×11.5米、面向北住房7间140平方米，连同家院33平方米、面向北厨房45平方米、土地面积300平方米、供销社南大院大门北侧门面房3×7米、门南侧3×15米，以王玥、王雨山和罗晓梅三人共同签字借据数目为购买以上房屋卖于甲方（钟秀志）”，该份买卖房屋转让证明无落款时间。2016年4月27日，钟秀志向泗洪县供电公司界集供电所申请变更涉案房屋的供电用户名，界集供电所受理了变更申请，将涉案房屋供电用户名由罗晓梅变更为钟秀志。2016年5月23日，罗晓梅以转让方的名义向钟秀志出具一份证明，该份证明内容为：“本人位于界集供销社南大院所有房屋已于2014年转让给钟秀志{面积和价格匀（均）在房屋买卖转让协议上}。
另查明，2016年3月22日，钟秀志向本院提起诉讼，请求判令罗晓梅偿还其借款1142800元（包含前述的2014年5月28日300000元借款）及利息。2016年5月10日，该案庭审过程中，钟秀志提出其多次受让了界集供销社内的多处房屋，经其与罗晓梅协议将房屋流转给钟秀志以抵偿2014年5月28日的借款300000元，并请求法院对涉案房屋的流转合法性予以确认，经法庭释明后，钟秀志明确要求罗晓梅继续偿还该300000元借款。2016年6月28日，本院作出（2016）苏1324民初2463号民事判决书，确认了前述的300000元借款，并判决罗晓梅于判决生效之日起十日内偿还钟秀志借款792800元及利息。该判决生效后，因罗晓梅未能按期履行给付义务，钟秀志向本院申请强制执行，本院于2016年12月29日立案执行，现该案在执行之中。
还查明，2014年2月17日，罗晓梅向曹佃梅立据借款110000元；2014年12月13日，罗晓梅再次向曹佃梅立据借款150000元。后因该两笔借款未能按期偿还而成诉。2016年1月4日，本院立案受理；2016年2月5日，本院作出（2016）苏1324民初111号民事判决书，判决罗晓梅于判决生效后十日内偿还曹佃梅借款本金260000元及利息。因罗晓梅未能按期履行给付义务，曹佃梅向本院申请执行；2016年5月20日，本院作出（2016）苏1324执1359号民事裁定书，裁定查封罗晓梅所有的位于泗洪县界集镇中大街供销社南大院院内朝南房屋5间、朝北房屋1间、朝西仓库1间、院外南北各1间门面房等房产。执行过程中，钟秀志以涉案房屋已因罗晓梅向其借款未还而将涉案房屋以买卖形式折抵给其用于冲抵其中的300000元借款、涉案房屋应为其所有为由向本院提出异议，请求解除该房屋的查封。2016年12月1日，本院作出（2016）苏1324执异76号执行裁定书，裁定驳回了钟秀志的异议请求。钟秀志不服该执行裁定，向本院提起诉讼。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。第三人据此条主张排除对房屋强制执行的，应当具备以下四个要件：1.第三人与被执行人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系；2.第三人在法院采取查封等强制执行措施前，已经支付全部房屋价款；3.第三人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；4.第三人对未办理房屋产权过户无过错。本案中，原告钟秀志与被告罗晓梅之间签订的“买卖房屋转让证明”并非“房屋买卖合同”，该“买卖房屋转让证明”实质系以物抵债协议，故原告钟秀志与被告罗晓梅之间并不存在合法有效的房屋买卖关系；同时原告钟秀志与被告罗晓梅以物抵债的300000元借款已在本院（2016）苏1324民初2463号民事判决书中得到了确认且已进入执行程序，加之原告钟秀志在本案中主张系以涉案房屋抵偿2014年另一笔由王玥、王雨山和罗晓梅三人共同签字的借条中载明的300000元借款，但原告钟秀志未提供证据予以证实。综上所述，涉案房屋并不符合不予执行的法定条件，故对原告钟秀志要求停止对涉案房屋执行、解除查封、确认买卖房屋转让证明合法有效及确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。被告罗晓梅经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告钟秀志的诉讼请求。
案件受理费5800元，由原告钟秀志负担；公告费600元，由被告罗晓梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费5800元(开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80，户名：宿迁市财政局国库处)。
审 判 长 李永居
人民陪审员 王 智
人民陪审员 陈金永
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 祖 烨
附录一：本案证据目录
一、原告钟秀志提交的证据
1.买卖房屋转让证明；2.罗晓梅出具的证明；3.泗洪县供电公司出具的证明；4.（2016）苏1324执异76号执行裁定书。
二、被告曹佃梅提交的证据
1.用电户基本信息表。
附录二：本案适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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