北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初64786号
原告：北京易初莲花连锁超市有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：谢吉人，董事长。
委托诉讼代理人：马志成，北京金诚同达律师事务所律师。
被告：北京盛大安通科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：郭军和，董事长。
委托诉讼代理人：张松岩，北京市嘉和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔智峰，北京市嘉和律师事务所律师。
原告北京易初莲花连锁超市有限公司（以下称易初莲花公司）与被告北京盛大安通科技发展有限公司（以下称盛大安通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月10日作出（2015）朝民初字第33825号民事判决。易初莲花公司不服该判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院于2016年9月17日作出（2016）京03民终2345号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。易初莲花公司委托诉讼代理人马志成，盛大安通公司委托诉讼代理人张松岩、崔智峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
易初莲花公司向本院提出诉讼请求：1、确认我公司与盛大安通公司签署的《房屋租赁合同》无效；2、盛大安通公司返还北京市朝阳区十里堡北里XX号卜蜂莲花超市二层房屋；3、盛大安通公司支付我公司垫付的2013年11与15日至2015年3月15日的供暖费126864元。事实和理由：2005年6月，我公司与北京聚豪投资有限公司（以下简称聚豪公司）签署《租赁合同》，承租聚豪公司拥有转租权的北京市朝阳区十里堡北里XX号房屋（以下简称涉案房屋），租赁面积14480平方米。2013年7月8日，我公司和盛大安通公司签署《房屋租赁合同》，将涉案房屋中的二层部分面积2643平方米转租给盛大安通公司用于办公。2015年初，我公司与聚豪公司基于《租赁合同》的履行产生纠纷诉至朝阳法院，经一审、二审，2016年6月23日，北京市第三中级人民法院做出（2016）京03民终6919号民事判决书，认为涉案房屋系从北京市朝阳区十里堡X号院内原第XX、XX、XX号厂房（合计面积5038.3平方米）扩、改建而来，该改扩建之房屋未依法取得规划审批手续。上述改扩建系将原一层房屋隔为二层房屋，并拆除部分墙体，改扩建建筑与原有建筑融为一体，无法区分，因此，涉案房屋为不可分割的整体，以涉案房屋为标的物之《租赁合同》应整体确认无效。据此，我公司出租给盛大安通公司的2643平方米房屋是涉案房屋的一部分，双方签署的《房屋租赁合同》当然无效。故诉至法院，望判如所请。
盛大安通公司辩称：不同意易初莲花公司的全部诉讼请求。易初莲花公司和聚豪公司之间的租赁合同是基于全部租赁面积，与本案是不同的概念。涉案房屋房产证原有面积是5000平米，通过内部分割的方式变成一万平方米，这一万平米应为合法面积。我公司承租的面积在一万平米之内，即使有一部分延伸出来的面积，绝大部分也是在合法范围内的，所以合同应当有效。我公司承租房屋后没有直接使用，全部转租给了北京市朝阳区医疗保险事务管理中心（以下简称医保中心），由医保中心进行装修，后易初莲花公司擅自将房屋上锁，医保中心以房屋租赁合同纠纷提起仲裁，仲裁委认定我公司和医保中心之间的房屋租赁合同有效。本案与易初莲花公司和聚豪公司的案件没有关系，合同出租方就是易初莲花公司，其对标的物的租赁超过十年以上，应当有全面深入的了解。建筑从外观上看是完整的，我公司租赁的时候也没有被告知存在瑕疵。即使法院认定合同无效，无效的过错也不在我公司。易初莲花公司2015年9月25日对房屋上锁，此后我公司无法正常进入房屋，故不存在返还问题。交房的时候屋内就没有暖气，所以不存在供暖费的问题。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月8日，易初莲花公司（甲方）与盛大安通公司（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋（卜蜂莲花超市二层）2643平方米的面积出租给乙方用于办公，房屋租赁期自2013年7月9日至2018年10月8日，装修免租期为3个月（2013年7月9日至2013年10月8日），租金每年135万元，按年支付，第一次应于2013年9月20日前支付135万元，第二次于2014年9月20日前支付，第三次于2015年9月20日前支付。租赁期内乙方承担实际使用发生的水、电、燃气、供暖、电话费、网费等费用，暖气费由甲乙双方确认，按双方实际使用面积比例分担，其中甲方使用面积11837平米，乙方使用面积2643平米。暖气开放周期为每年11月15日至次年3月15日。乙方于每年11月15日前，按照国家规定的每平米收费金额24元的标准将暖气费用以支票形式一次性交付甲方。
同日，经易初莲花公司同意，盛大安通公司与医保中心签署《房屋租赁合同》，将前述2643平米租赁面积转租给医保中心，租赁期自2013年7月9日至2018年10月8日，租金标准每年270万元。
上述合同签订后，盛大安通公司向易初莲花公司支付了第一年的租金135万元；2013年7月9日，易初莲花公司将租赁房屋交付盛大安通公司，盛大安通公司于当日将房屋交付给医保中心，医保中心开始对租赁房屋进行装修。2014年10月24日，案外人王XX代盛大安通公司向易初莲花公司转账支付第二年的租金135万元。
2015年1月26日，易初莲花公司将《解约通知书》张贴于租赁房屋大门，2015年9月26日，易初莲花公司将租赁房屋上锁，盛大安通公司此后未再使用房屋。
另查，涉案房屋产权人为北京住宅建设设备物资公司（现名北京住总实业投资控股有限公司，以下简称住总公司）。2005年6月14日，住总公司与聚豪公司签订租赁合同，约定将北京市朝阳区十里堡北里X号院内的部分厂房地块包括建筑物和场地出租给聚豪公司作为商业经营使用，建筑物总面积约为5050平方米，占地面积约为14000平方米，租赁期15年，从2005年11月1日至2020年10月31日。2005年6月15日至30日期间，聚豪公司与易初莲花公司签订租赁合同，约定将聚豪公司将涉案房屋租赁给易初莲花公司作为商业经营使用，开办易初莲花购物中心，该土地面积约为12000平方米，购物中心房屋总建筑面积约为14480平方米（地上一层建筑面积约为7240平方米，地上二层建筑面积约为7240平方米）。
2015年2月，易初莲花公司以房屋租赁合同纠纷将聚豪公司、住总公司诉至本院，称聚豪公司出租房屋时房屋已经扩、改建，未取得规划审批，要求确认其与聚豪公司签订的《租赁合同》无效。本院在该案中查明，住总公司出租给聚豪公司的5050平方米建筑物为北京市朝阳区十里堡X号院内第XX、XX、XX号厂房，原厂房高约10米左右，后进行改、扩建，聚豪公司出租给易初莲花公司的14480平方米建筑物即为改、扩建形成，现改、扩建为占地面积约7200余平方米，上下二层（每层层高约4.5米-5米），每层面积约为7200余平方米，93、94、95号房屋扩、改建后，与改建建筑融为一体，目前已无法区分。该案审理中，本院就房屋扩、改建情况向北京市规划委员会函询，北京市规划委员会复函称该扩、改建应依法履行规划审批手续，但其并未查询到住总公司有关改建、扩建的申请。本院经审理认为，因易初莲花公司与聚豪公司所签租赁合同的主要目的是开办超市及商业经营使用，故其主要租赁标的物是14480平方米的房屋，但该14480平方米房屋系从XX、XX、XX号厂房扩、改建而来，北京市规划委员会至今未查询到住总公司有关申请手续，又14480平方米房屋的改、扩建部分难以与原有部分区分，扩、改建后的面积远远大于原有合法面积，易初莲花公司与聚豪公司之间的租赁合同应认定为无效合同，而非部分有效、部分无效，故于2016年2月26日出具（2015）朝民初字第12957号民事判决书，确认易初莲花公司与聚豪公司2005年6月就涉案房屋及场地签署的《租赁合同》无效。判决后，聚豪公司不服提出上诉，北京市第三中级人民法院经审理于2016年6月23日出具（2016）京03民终6919号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2015年4月，盛大安通公司将易初莲花公司诉至本院，要求判令继续履行双方签订的房屋租赁合同，本院经审理于2015年12月10日判决继续履行合同，易初莲花公司不服提出上诉，北京市第三中级人民法院于2016年9月20日将该案发回本院重审，目前该案尚在审理中。
2015年10月，盛大安通公司以租赁合同纠纷向北京仲裁委员会提起仲裁，要求解除与医保中心签署的租赁合同，并主张违约金、房屋使用费等费用，北京市仲裁委员会经审理于2016年4月29日出具（2016）京仲裁字第0498号裁决书，确认医保中心与盛大安通公司签署的《房屋租赁合同》于2015年10月12日解除，医保中心向盛大安通公司支付违约金、房屋使用费。
本案中，易初莲花公司主张因其与聚豪公司就整个涉案房屋的租赁合同无效，故其与盛大安通公司签署的租赁合同亦属无效。盛大安通公司则认为其承租的面积是在原挑高厂房进行分割后的夹层，在建筑物内部夹层应属于合法建筑，且决大部分承租面积均位于5000平方米产权证面积内，故不应无效。经盛大安通公司申请，本院对租赁房屋进行了现场勘验。盛大安通公司的承租面积现处于空置状态，由易初莲花公司控制。经双方现场指认，承租面积位于卜蜂莲花超市2层东南和东侧部分，屋内南北距离46.6米，无法区分原建与扩、改建部分。
庭审中，易初莲花公司表示已经代盛大安通公司支付了占有使用涉案房屋期间的供暖费，但就此未提交任何证据证明。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
本案中，易初莲花公司与盛大安通公司签订租赁合同的标的物是2643平米房屋，而该部分面积系易初莲花公司自聚豪公司承租的14480平方米房屋的一部分。根据生效判决的认定，14480平方米房屋系经过扩、改建形成，且扩、改建部分难以与原有部分区分，目前已混为一体；而根据现场勘验情况，盛大安通公司的承租面积亦无法区分原有部分与扩、改建部分，现易初莲花公司与聚豪公司关于涉案房屋的整体租赁合同已被确认为无效，故本案盛大安通公司与易初莲花公司的租赁合同亦应认定为无效合同，本院对易初莲花公司要求确认合同无效的主张予以支持。
关于易初莲花公司腾退房屋的主张，根据庭审查明的事实及现有证据，易初莲花公司在2015年9月25日对盛大安通公司的承租面积上锁，涉案房屋目前由易初莲花公司实际空置，其再行要求盛大安通公司交付房屋与事实不符，本院不予支持。
易初莲花公司虽主张代盛大安通公司交纳了相应供暖费用，但未提交任何证据证明，本院无法认定，对易初莲花公司要求盛大安通公司支付供暖费的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告北京易初莲花连锁超市有限公司与被告北京盛大安通科技发展有限公司于二〇一三年七月就北京市朝阳区十里堡北里甲一号（卜蜂莲花超市二层）建筑面积二千六百四十三平方米房屋签署的《房屋租赁合同》无效；
二、驳回原告北京易初莲花连锁超市有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费2837元，由原告北京易初莲花连锁超市有限公司负担2787元（已交纳），由被告北京盛大安通科技发展有限公司负担50元（于本判决生效后十日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈 洁
人民陪审员 张 玮
人民陪审员 张培华
二〇一七年十一月一日
书 记 员 张 一