广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终1948号上诉人（原审被告）：王斌，男，汉族，1985年5月8日出生，住湖南省衡阳县，委托诉讼代理人：汤启明，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东信和平科技股份有限公司，住所地：广东省珠海市南屏科技工业园屏工中路8号。法定代表人：张晓川，总裁。委托诉讼代理人：莫杨志，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔婷，广东华杨律师事务所实习律师。上诉人王斌因与被上诉人东信和平科技股份有限公司（以下简称东信和平公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初8246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王斌上诉请求：1、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初8246号民事判决，改判驳回东信和平公司的原审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由东信和平公司承担。事实与理由：一、王斌和东信和平公司2014年4月2日签订《房屋租赁合同》中，约定位于珠海市高新区唐家湾镇科技三路33号唐家园区一号厂房第一层及三号厂房第一层的租赁用途的表述为：租赁房屋用途为工业厂房，可用于生产、研发、办公、销售展览等正常生产经营活动。该约定既违反了东信和平公司和涉案房屋土地使用权出让方签订的土地使用权出让合同中关于土地用途生产、研发的约定，也与东信和平公司取得的涉案房屋房产登记证书中工业的规划用途不符。东信和平公司与涉案房屋土地使用权出让方珠海高新技术产业开发区科技创新海岸管理委员会（以下简称高新区管委会）2003年4月18日签订的关于涉案房屋所在土地的《珠海市国有土地使用权出让合同书》中约定，合同项下出让宗地的用途为研发、生产。东信和平公司取得的涉案房屋房地产权证书上规划用途为工业。生产、研发属于工业厂房的正常使用用途。所以，东信和平公司与高新区管委会土地使用权出让合同中关于涉案土地的用途约定和东信和平公司取得的涉案房产的规划用途并不矛盾。也就是说，涉案房屋的用途应该为工业用途，具体应为生产、研发，超出此范围使用涉案房屋，既是违反了土地出让合同约定，也与房产证登记规划用途不符。案涉房屋租赁合同中的租赁房屋用途约定为工业厂房，可用于生产、研发、办公、销售展览等正常经营活动，由于销售属于商业用途，工业厂房在未改变原规划的情况下不可以用于商业用途，所以以上租赁合同的约定既超出了土地使用权出让合同中关于“生产、研发”的约定，也超出了房产证中规划用途为工业的规定。《土地管理法》第五十六条规定，建设用地单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。《城市房地产管理法》第十七条明确规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。东信和平公司将工业厂房出租给王斌作为销售的商业用途，属于擅自改变国有土地用途的违法行为。二、由于东信和平公司擅自改变国有土地用途，将工业厂房出租给王斌用于销售的商业用途，王斌按照租赁合同的使用用途来经营旅游商场，被涉案房屋土地使用权出让方高新区管委会以旅游商场与工业厂房的用途相悖，要求东信和平公司清退王斌的旅游商场，导致王斌无法继续经营而遭受严重损失。对此，王斌起诉要求东信和平公司赔偿装修损失和预期利益损失（案号：2016粤04**民初2657号），由于案件审理过程中，东信和平公司对王斌提交的关于装修损失的证据不认可，王斌申请了对涉案房屋中的装修进行评估，而涉案房屋一旦移交东信和平公司之后，东信和平公司必然重新将涉案房屋出租或自行利用，会对涉案房屋内的装修损失无法评估。王斌在涉案房屋内停止经营后未移交钥匙的行为，属于对自身合法利益的保护。故此期间的占用涉案房屋的租金损失，不应当由王斌承担。综上，东信和平公司擅自改变国有土地用途，将工业厂房出租给王斌作为商业用途，导致王斌无法继续经营而承担巨大损失，王斌起诉要求东信和平公司赔偿装修损失和预期利益损失，为了保存王斌装修损失的证据而占用涉案房屋期间的租金，不应当由王斌承担。王斌在二审调查中补充以下上诉意见：一、一审判决所依据的基本事实认定错误，涉案的《租赁合同》属于以欺诈的手段订立且损害国家利益的无效合同，一审判决在审理过程中遗漏对该事实的查明，进而在涉案《租赁合同》合法有效的错误事实基础上作出了错误的判决。1、东信和平公司以欺诈的手段骗取王斌签订涉案《租赁合同》，在订立合同阶段谎称涉案租赁房屋可供用于商业销售，导致王斌订立《租赁合同》的目的无法实现进而产生涉案的纠纷。王斌与东信和平公司的《租赁合同》签订时间为2014年4月2日，当时王斌系有明确告知东信和平公司租赁房屋系用于旅游购物商场，在洽谈合同时也明确要求注明房屋的用途为旅游购物商场。东信和平公司在洽谈合同时也明确答复租赁房屋可用于旅游购物商场，但东信和平公司在提供《租赁合同》时却故意含糊其辞以“销售展览”，表示合同写“销售展览”即包含了旅游购物商场的用途。王斌也正是基于东信和平公司上述承诺，才后续于2014年7月设立了珠海市金鼎天祥家纺商行，并投资实际投资了500多万元（至少不低于300万元）用于装修（见（2016）粤0402民初2657号中委托作出的《评估报告》）。一审判决认定约定用途与房产证用途一致故而有效，其实是在逻辑上颠倒了两份用途的时间顺序。东信和平公司在订立合同时房产证还没办下来，故不可能依据房产证的用途来约定租赁房产的用途，起码其主观上是明确知道房屋的用途为“生产科研”。另外，根据谈话录音的内容，开发区的蔡主任也多次提到早已与东信和平公司沟通，东信和平公司也是明知旅游商场不符合规划用途的，所以，可以看出东信和平公司主观上是具有欺骗故意的。显然，东信和平公司系谎报租赁房屋的限定用途以欺诈手段骗取王斌订立本案的《租赁合同》。2、本案的《租赁合同》损害了国家以及高新区管委会的利益，属于法定的无效合同。根据《合同法》第52条第1款规定“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”的合同无效。根据本案王斌所提交的2015年12月25日《谈话录音》所显示，在王斌、东信和平公司、高新管委会三方关于清退王斌经营的会议中，高新区管委会的的蔡杜荣主任明确提到：涉案土地出让给东信和平公司是非常便宜的，其原因和要求有两点，一方面是符合“4+2的产业”，另一方面是“每平方米的厂房要产生900元的税收”，而王斌的经营产业不属于园区招商引资的产业；蔡主任早就和东信和平公司说过该政策，东信和平公司对于目前情况的发生是有责任的。由以上内容可以看出，本案东信和平公司以欺诈手段签订《租赁合同》，由于所述行业不符合园区招商引资条件，税收的要求也未能达标，但国家却是以较低的价格出让了土地，同时导致纠纷期间停业国家相应税收也产生损失，显然是损害了国家的利益。综上，本案的《租赁合同》显然是东信和平公司以欺诈的手段骗取王斌签订的无效合同，并且严重损害了国家的税收、土地出让费用等利益，属于法定的无效合同。一审判决依据错误事实所作出的裁判，理应予以纠正。二、一审判决对于2016年1月至12月涉案争议期间涉案房屋的占有使用人认定错误，本案上述争议期间涉案房屋系由东信和平公司所占有使用，或者说至少王斌并没有也无法占有并使用，因此更不应承担在此期间的租金（或使用费）。根据2015年11月2日《关于清退旅游商城的通知》、2015年12月25日《关于清退东信和平旅游商场会议纪要》及录音材料、《关于对珠海市金鼎天祥家纺商行投诉情况的说明》等资料显示，珠海高新区科技创新海岸管理服务中心（以下简称高新中心）在2015年11月份就要求清退王斌所经营的商行，并且在2015年12月各方开会明确要求王斌在2016年1月15日前退场，否则将采取强制清退措施。以上内容，珠海市工商行政管理局金鼎工商所也在《关于对珠海市金鼎天祥家纺商行投诉情况的说明》中确认王斌已经于2015年年底停业关门。以上证据，均足以证明王斌实际上自2016年1月开始已经从租赁房屋被高新中心以及东信和平公司所清退，并未实际占有及使用涉案租赁房屋，更加不可能使用租赁房屋进行经营获得收益。根据《合同法》第228条之明确规定，本案系因东信和平公司要求以及高新中心主张权利（认为房屋的使用用途与其出让土地给东信和平公司时的规划不符），对王斌进行清退，在此情况下，王斌是完全可以减少或不支付租金的。一审判决在对于王斌是否被清退、王斌是否实际对租赁房屋实际控制并使用、王斌无法使用租赁房屋的过错责任等事实均未查明的情况下，认定王斌占有及使用涉案房屋并承担全部租金（或使用费）是显然缺乏事实依据的。三、东信和平公司答辩所主张对本案有重大影响的（2017）粤04民终357号案件并未对合同效力的审查，并不能以此作为对本案《租赁合同》效力的认定依据，且该案已进入再审程序，依法应当中止审理本案。1、东信和平公司所称的生效判决（2017）粤04民终357号案件已于2017年6月6日被广东省高级人民法院立案审查，案号为（2017）粤民申3617号，目前该案可能近期即将进行听证。如广东省高级人民法院审查后发回重审或提审改判，因该案件中所认定的相关事实对本案的裁判有重大影响，故申请中止审理本案，以免各方当事人徒增诉累。2、（2017）粤04民终357号案件并未审查合同的效力（无效或可撤销），涉案租赁合同的效力也并非（2017）粤04民终357号案件诉讼请求的争议内容，该判决中也陈述了“即使合同无效也应当支付占有使用费”的原理。因此，不能将（2017）粤04民终357号案件系暂时的生效状态等同于认定涉案租赁合同合法有效。鉴于以上，王斌明确向贵院申请中止审理本案。四、本案一审以及二审的受理费及上诉费的计算错误，依法应当予以下调，申请复核本案一审受理费及二审上诉费。王斌在缴纳本案上诉费时发现本案上诉费明显高出正常范围，遂与一审法院立案庭取得联系沟通，一审法院立案庭告知王斌，本案的争议标的金额是按照4000多万来计算受理费的，其中东信和平公司的第一项解除合同的诉求系按照合同剩余租金金额来计算，而腾退房屋的受理费系按照房屋的价值收取（约3000多万元），以上两项再加上本案明确的争议金额总计4000多万元来计算受理费。而王斌二审的上诉费，亦是按照上述原理计算。王斌认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第201条之规定及根据《诉讼费交纳办法》第13条之规定，本案一、二审受理费仅应按照争议的租金等财产性诉讼请求金额分段计算，而关于解除合同及腾退房屋等非财产性诉求，应当合并按件收取。故，王斌特申请对本案一、二审受理费进行复核，退还各方当事人多缴纳的受理费。综上所述，王斌认为本案合同的效力为无效或可撤销之合同，王斌在2016年1月以后因东信和平公司原因根本不能对租赁房屋使用及收益，根据《合同法》之明确规定无需支付租金或占有使用费，一审判决明显认定事实错误，适用法律不当，恳请贵院依法查明事实，支持王斌的全部上诉请求。东信和平公司辩称：一、案涉租赁合同关于租赁房屋用途的约定符合法律规定及客观事实，不存在违反法律法规强制性规定的情形，并且该事实已经法院生效判决确认。首先，房产用途应以权属证书登记记载的规划用途为准，案涉租赁房屋权属证书登记记载的规划用途为工业，《房屋租赁合同（厂房）》约定房屋用途为工业厂房，在此前提下可用于符合工业厂房用途的生产、研发、办公、销售展览等正常经营活动，完全符合租赁房屋的规划用途，未违反任何法律法规强制性规定，该约定合法、有效。其次，无论是规划部门制定的国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），还是国土部门制定的国家标准《土地利用现状分类》（GB∕T21010-2007），关于土地用途的分类均没有“生产”或者“研发”的分类，只有“工业用地”的分类。因此，“生产”或者“研发”均非国家用以区分土地法定用途的划分标准，案涉租赁房屋房地产权证登记记载的土地规划用途系经政府主管部门按照国家标准确认为“工业用途”的。其次，根据《城市用地分类与规划建设用地标准》表3.3.2以及该标准条文说明3.3.2第4项的定义，“工业用地”为工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，既包括专用铁路、码头和附属道路、停车场等用地，也包括为工矿企业服务的办公室、仓库、食堂等附属设施用地。因此，工业厂房在用于生产、研发的同时还可以用于办公室、食堂、陈列产品的销售展厅（销售展览）等功能，这完全符合国家关于土地规划用途的规定，也是企业在生产、经营中的必然需求以及对房屋的正常使用。最后，与本案均基于同一事实的东信和平公司诉王斌租赁合同纠纷一案[一审案号：（2016）粤0402民初2953号，二审案号：（2017）粤04民终357号]中，珠海市中级人民法院作出的生效法律判决已认定，《房屋租赁合同（厂房）》约定的房屋用途符合登记的规划用途。二、关于王斌将房屋用于经营旅游商场的相关问题。王斌称其将租赁房屋用于经营旅游商场并受到辖区政府的清退，首先，政府是否对其旅游商场实施了清退行为。本案中并没有相关证据；退一步来看，即使有清退行为，这也属于辖区政府的行政行为，不是东信和平公司的行为。其次，关于王斌将租赁房屋用于经营旅游商场与租赁合同约定用途是否相符。如果相符则其完全可以持续使用租赁房屋，在其长期拖欠房屋租金之前，东信和平公司也从未主张与其解除租赁合同；如果不相符，则是王斌擅自变更租赁房屋用途，是王斌违约，而不是东信和平公司违约。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，未违反法定程序，王斌的上诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回上诉，维持原判。针对王斌的补充上诉意见，东信和平公司作出以下答辩：一、王斌称案涉租赁合同无效，与其在一审中的诉讼请求不符而且相互矛盾，在一审期间王斌是主张撤销合同，撤销合同是基于有效的基础上，在二审期间又主张案涉房屋合同无效，明显相互矛盾。从本案的实际情况以及相关证据来看，案涉合同完全不符合法定的无效情形，王斌这一观点明显缺乏事实和法律依据；二、王斌称其装修损失依照最高人民法院司法解释可以获得赔偿，提出这一观点也是明显缺乏法律依据，是对最高人民法院关于房屋租赁合同纠纷司法解释的曲解；三、王斌称原已经生效的二审判决其提出再审申请获得省高院的受理，并称马上举行听证，这个不符合事实，我方没有收到任何该案举行听证的通知，王斌据此要求本案中止审理没有法律依据；四、王斌称其在2016年1月之后没有实际占有房屋主张不承担房屋占有使用费，是缺乏事实和法律依据的，事实上王斌一直占有租赁房屋直到2016年10月之后才退回房屋给东信和平公司；五、王斌称本案一审、二审诉讼费计算错误，东信和平公司作为一审原告起诉时对于诉讼费的计算方法也曾经向一审法院提出过相关意见，经一审法院作出解释后，东信和平公司接受一审法院关于缴纳案件受理费的通知并已经实际缴纳。东信和平公司向一审法院起诉请求：1、确认东信和平公司、王斌签订的《房屋租赁合同（厂房）》于2016年8月30日解除；2、判令王斌立即腾退位于珠海市高新区唐家湾镇科技三路33号的唐家园区一号厂房第一层及三号厂房第一层的房屋，将该房屋返还东信和平公司；3、判令王斌立即向东信和平公司支付自2016年5月1日起至2016年8月30日止的厂房租金及物业管理费人民币422,362.16元（月租金及物业管理费按照106449元/月计算）；4、判令王斌向东信和平公司支付自2016年5月11日起至付清上诉厂房租金及物业管理费之日止的逾期违约金（2016年5月11日至2016年6月10日止以106449元为基数，2016年6月11日起至2016年7月10日止以212898元为基数，2016年7月11日起至2016年8月10日至以319347元为基数，2016年8月11日起以422362.16元为基数，暂计至2016年9月12日为33524.57元，详见计算清单）；5、判令王斌向东信和平公司支付自2016年8月31日起至腾退上述房屋之日止的占有使用费（占有使用费按照63869.40元/月计算，暂计至2016年9月12日为27676.74元，详见计算清单）；6、判令王斌向东信和平公司支付自2016年8月31日起至实际腾退上述房屋之日止的管理费（管理费按照42579.60元/月计算，暂计至2016年9月12日为18451.16元，详见计算清单）；7、判令王斌向东信和平公司支付上述自2016年8月31日起至实际腾退上述房屋之日止的占有使用费以及管理费的逾期付款的经济损失（暂计至2016年9月12日为92.26元）；8、判令王斌立即向东信和平公司支付2016年5月1日至2016年5月9日宿舍租金人民币1920元（详见计算清单）；9、判令王斌向东信和平公司支付自2016年5月6日起至付清上述宿舍租金之日止的逾期付款违约金（以1920元为基数，暂计至2016年9月12日为249.60元，详见计算清单）；10、判令王斌立即向东信和平公司支付2016年4月至2016年7月的水电费人民币3333.53元（详见计算清单）；11、判令王斌立即向东信和平公司支付自2016年5月11日期至付清上述水电费之日止的逾期付款违约金（厂房水电费违约金2016年5月11日至2016年6月10日止以656.06为基数，2016年6月11日起至2016年7月10日止以1204.16元为基数，2016年7月11日起至2016年8月10日至以1828.94元为基数，2016年8月11日起以2476.78元为基数，宿舍水电费违约金2016年5月11日起以856.75元为基数，暂计至2016年9月12日为301.98元，详见计算清单）；12、判令王斌承担本案全部诉讼费用。一审法院查明：2014年4月2日，东信和平公司（出租方、甲方）与王斌（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同（厂房）》约定：第一条房屋位置：甲方东信和平——唐家园区厂房坐落于珠海市高新区唐家湾镇科技三路33号。甲方东信和平——唐家园区一号厂房第一层，面积2950平方米及三号厂房第一层，面积2530平方米，共计5480平方米（含公摊面积）（以下简称案涉厂房）租赁给乙方使用；第二条房屋用途1、租赁房屋用途为工业厂房，可用于生产、研发、办公、销售展览等正常生产经营活动；第三条租赁期限：1、租赁期限自2014年4月3日起至2022年4月2日止，共八年度。2、租赁期第一年度为2014年4月3日至2015年4月2日止。第四条租金及物业管理费：1、本年度房屋月租金及物业管理费为人民币101380元每月，每平方米18.5元/月（每平方米含物业管理费7.4元/月）。2、租金及物业管理费按年度约定，每年在上年度基础上递增5%，本合同约定从租赁期第三年度始递增及物业管理费。第五条押金、租金支付期限与方式：4、租金及物业管理费按（月）结算，乙方每（月）10日前交付给甲方。逾期支付租金及物业管理费，甲方向乙方每日按逾期支付部分的千分之三支付收取滞纳金；第七条甲方责任：2、…用电单价1.25元每度预缴。第九条关于房屋租赁期间的水电等费用：1、乙方每月需按自来水公司、供电局规定按时（即每月10日前）向甲方支付，延期支付甲方按每日千分之二支付违约金；第十条租赁期满、终止合同、解除合同：1、租赁期满续约、终止合同、解除合同，乙方均须提前两个月书面向甲方提出明确意向，经双方协商后签订续约合同或终止合同书解除合同等；合同还约定了其他事宜。《合同》签订后，东信和平公司将该厂房交付给王斌使用。2014年4月30日，东信和平公司（甲方）与王斌（乙方）签订了《宿舍租赁合同书》（合同编号:0001）约定：一、甲方提供位于珠海市高新区唐家湾镇科技三路33号员工宿舍201-210共10间给乙方使用；二、使用期自二〇一四年四月二十日起至二〇一九年四月十九日止共五年；三、甲方于自二〇一四年五月一日将宿舍交付给乙方使用并开始计租，宿舍每月每间按人民币400元整计租，（10间）×（400元/间）=（4000元），乙方每月应付租金总额为人民币4000元给甲方。2014年5月4日，东信和平公司（甲方）与王斌（乙方）签订《宿舍租赁合同书》（合同编号:0002）约定甲方将珠海市高新区唐家湾镇科技三路33号员工宿舍211-216共6间以每月400元/间×6间=2400元租赁给乙方，使用期自2014年5月5日至2019年5月4日止共5年。2014年6月1日，东信和平公司（甲方）与王斌（乙方）签订《宿舍租赁合同书》（合同编号:0003）约定甲方将珠海市高新区唐家湾镇科技三路33号员工宿舍217-223共7间以每月400元/间×7间=2800元租赁给乙方，使用期自2014年6月1日至2015年5月30日止共1年。2014年8月16日，东信和平公司（甲方）与王斌（乙方）签订《宿舍租赁合同书》（合同编号:0010）约定甲方将珠海市高新区唐家湾镇科技三路33号员工宿舍224-226共3间以每月400元/间×3间=1200元租赁给乙方，使用期自2014年8月17日至2015年8月16日止共1年。上述宿舍租赁合同均约定：乙方应于每月五日前将租金支票、转账或现金到甲方财务部缴交，逾期每日按总额0.5%罚收违约金，且甲方有权对乙方采取停电、停水措施。乙方每月需按自来水公司、供电局规定的缴费日期按时到甲方财务室缴纳水、电费，延期交付甲方按每日5%计违约金。合同签订后，东信和平公司将上述201-226宿舍交付王斌使用。2015年9月6日，东信和平公司（甲方）与王斌（乙方）就到期的案涉宿舍224-226续签了《合同补充协议书》（合同编号:0010-1）约定以每月430元/间×3间=1290元租赁给乙方，续期一年自2015年8月17日至2016年8月16日，补充协议约定除该协议中明确修改的条款之外，原合同的其余部分应继续有效。2015年11月2日，珠海高新科技创新海岸管理服务中心（以下简称高新管理中心）向东信和平公司发出《关于清退旅游商场的通知》：“近日，我中心接到多宗投诉，涉及租用贵公司厂房的旅游商场。据投诉者反馈，经我中心核实，自该旅游商场进驻后，大量的旅游大巴车无序停放，扰乱正常的交通秩序，游客与经营者发生冲突的事件更是常有发生，对园区企业正常的生产经营活动造成了不良影响。鉴于旅游商场不符合高新区产业规划，且与工业厂房的用途相悖，请贵公司接此通知后，尽快与旅游商场协商，做好清退工作，日后不再引进旅游商场项目。”之后，东信和平公司向王斌送达了上述《关于清退旅游商场的通知》。2016年2月2日，东信和平公司向王斌发出《催款通知书》催促王斌于2016年2月20日前将未支付的2016年1月份的厂房租金及物业管理费101380元、2015年12月份厂房水电费5736.36元、2016年1月份宿舍租金及水电费15472.73元，合计122589.08元以转账方式支付给东信和平公司。2016年3月4日，东信和平公司向王斌发出《关于房屋租赁相关问题的函件》表示双方2014年4月3日签订的房屋租赁合同，东信和平公司不存在违约情形，但因王斌（包括王斌经营的珠海市金鼎天祥家纺商行）在使用租赁房屋过程中存在不当经营行为，并受到珠海市工商行政管理局高新分局行政处罚，且辖区政府相关部门多次发出通知认为王斌所从事的经营业务不符合高新产业规划，东信和平公司向其转达政府相关文件精神及要求，与王斌妥善处理上述相关事宜。2016年3月11日，东信和平公司又向王斌发出《催款通知书》：经核算，截至目前您尚欠付2016年1月和2月份的厂房租金及物业管理费202760元、2016年1月份厂房水电费2825.39元、2016年2月份宿舍租金及1月份水电费14859.18元，欠付金额合计220444.57元。请您于2016年3月25日前向我司付清以上前付款项，若再逾期，我司将依法解除租赁合同，收回租赁房屋。以上《催款通知书》、《关于房屋租赁相关问题的函件》，东信和平公司分别通过微信和短信发送给王斌。2016年3月31日，东信和平公司向王斌发出《律师函》催缴王斌自2016年1月份起拖欠的房屋租金、物业管理费及水电费合计313375.21元（债务数据以最终核定为准）。2016年8月25日，东信和平公司向王斌发出《关于解除租赁合同的通知》表示因多次催缴租金王斌仍迟迟不履行，根据《合同法》第九十四条解除与王斌签订的《房屋租赁合同（厂房）》及两份《宿舍租赁合同》。2016年8月30日，王斌收到上述通知。2016年12月5日，东信和平公司、王斌就案涉厂房办理了交接手续，王斌向东信和平公司返还了厂房钥匙，并备注已于2016年5月9日收回全部王斌租赁宿舍的钥匙。一审法院另查明：位于珠海市高新区唐家湾镇科技三路33号厂房1、3、宿舍于2014年11月21日登记在东信和平公司名下，其中珠海市高新区唐家湾镇科技三路33号厂房1、3房地产权证记载“规划用途为工业”。2003年4月18日，高新管委会将位于科技创新海岸二期用地（宗地编号：1-26-27）出让给珠海东信和平智能卡股份有限公司，签订《珠海市国有土地使用权出让合同书》（珠国土合字[海岸]（2003）第14号），出让用途为研发、生产。东信和平公司确认该宗地为案涉厂房所在的土地。一审法院认为，东信和平公司、王斌签订的《房屋租赁合同（厂房）》、4份《宿舍租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应恪守履行。东信和平公司、王斌在本案的争议焦点具体分析认定如下：一、东信和平公司与王斌签订的《房屋租赁合同（厂房）》租赁用途是否不符合相关规划用途的规定。王斌认为东信和平公司向王斌出租案涉厂房违反了与政府的土地使用权出让的约定，将工业用途的厂房出租给王斌用于销售隐瞒了土地性质及房屋用途。东信和平公司则认为厂房实际上应为工业用途，且东信和平公司、王斌签订的《房屋租赁合同（厂房）》约定的房屋用途与房产证的土地用途是一致的。一审法院认为，高新管委会于2003年4月18日将案涉厂房土地使用权出让给东信和平公司约定土地出让用途为研发、生产，但后东信和平公司在该宗地上自建的案涉厂房1、3房地产权已于2014年11月21日被确定登记在东信和平公司名下且注明为工业用途，故东信和平公司向王斌在合同中约定“用途为工业厂房，可用于生产、研发、办公、销售展览等正常生产经营活动”符合该房产房地产权登记的规划用途，王斌亦应在前述工业厂房用途下开展与之相关的销售展览等生产经营活动，现王斌以合同约定与土地及厂房使用用途不符为由抗辩，一审法院不予支持。二、关于《房屋租赁合同（厂房）》是否解除、腾退案涉厂房的问题。王斌认为东信和平公司发出《关于清退旅游商场的通知》等行为属于单方解除合同的意思表示，故此后王斌无需再向东信和平公司支付租金物业管理费以及违约金。东信和平公司则主张于2016年8月30日向王斌送达了《关于解除租赁合同的通知》，双方的租赁合同才解除。一审法院认为，东信和平公司作为案涉厂房的出租人有权对承租人在租赁厂房的生产经营进行监督，本案中东信和平公司向王斌转发高新管理中心发出的《关于清退旅游商场的通知》等行为，针对的是不符合高新区产业规划的“天祥家纺”旅游商场履行提醒义务，并未明确解除合同的意思表示，故王斌的辩称,没有事实和法律依据，一审法院不予采信。王斌于2016年1月开始未按约定向东信和平公司支付厂房租金，其行为已构成违约，因王斌没有继续履行支付租金的合同主要债务，东信和平公司在催告未果后根据《合同法》第九十四条通过书面通知的方式解除合同符合法律规定，合同自解除合同的通知到达之日解除，东信和平公司主张确认原王斌签订的《房屋租赁合同（厂房）》于2016年8月30日解除，一审法院予以支持。合同解除，王斌应返还案涉厂房给东信和平公司，在本案审理中，王斌实际于2016年12月5日已经移交案涉产房给东信和平公司，已经履行完毕返还义务，东信和平公司的该项请求，一审法院予以驳回。三、关于拖欠厂房租金、物业管理费、宿舍租金及水电费的计算问题。双方合同约定每月10日前缴纳当月厂房租金、物业管理费及上月水电费、每月5日前缴纳宿舍租金及上月水电费，王斌自2016年1月开始拖欠厂房租金、2016年3月开始拖欠厂房水电费、宿舍租金及宿舍水电费，违反了合同约定。东信和平公司已于另案【（2016）粤0402民初2953号】主张过截至2016年4月份的厂房租金及物业管理费、宿舍租金及截至2016年3月的水电费，现双方合同于2016年8月30日解除，东信和平公司已确认宿舍于2016年5月9日交还、厂房于2016年12月5日交还，故东信和平公司主张王斌支付自2016年5月1日至返还之日的厂房租金及物业管理费（合同解除后为厂房占用使用费及管理费）、宿舍租金以及自2016年4月至2016年7月的水电费，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。王斌辩称宿舍已于2015年1月办理了交接手续，但没有提供任何交接宿舍手续的证据，一审法院不予采信。一审庭审中，王斌对厂房租金及管理费、宿舍租金的计算标准按照合同约定没有异议。按照《房屋租赁合同（厂房）》约定，2016年度每月厂房租金及物业管理费为101380元/月×（1+5%）=106449元，故针对东信和平公司厂房租金及物业管理费、厂房占用使用费及管理费的主张，王斌应向东信和平公司支付2016年5月1日至2016年12月5日的厂房租金（或占用费）及管理费762312.19元【106449元/月×7个月+106449元/月÷31天×5天】。《宿舍租赁合同》约定201-210房宿舍租金4000元/月、211-216房宿舍租金2400元/月，故王斌应向东信和平公司支付2016年5月1日-2016年5月9日宿舍租金1858.06元【（4000元/月+2400元/月）÷31天×9天】，超出部分不予支持。东信和平公司主张水电费3333.53元【包括2016年4月-2016年7月的厂房水电费2476.78元（4月656.06元、5月548.10元、6月624.78元、7月647.84元）和2016年4月宿舍水电费856.75元】，提供了2014年5月-2016年8月年厂房水电抄表记录报表、2014年4月-2016年4月宿舍水电抄表记录报表及付款凭证作为证据，王斌虽对水电费存在异议但没有提供相反证据，该期间王斌确实仍租赁厂房、宿舍且水电抄表记录具有连续性，故东信和平公司请求的该期间产生的水电费符合实际，一审法院予以支持。四、关于逾期支付厂房租金及物业管理费（厂房占用使用费及管理费）、宿舍租金、水电费违约金的问题。王斌没有依照合同约定按时向东信和平公司支付厂房租金等费用，其行为已构成违约并造成东信和平公司的经济损失，应承担相应的违约责任，东信和平公司请求逾期支付厂房租金及物业管理费、宿舍租金、水电费的违约金，一审法院据实予以支持。《房屋租赁合同（厂房）》约定王斌逾期支付厂房租金、物业管理费每日按逾期支付部分的千分之三收取滞纳金、逾期支付厂房水电费延期交付每日按千分之二计违约金，及《宿舍租赁合同》约定王斌逾期支付宿舍租金每日按总额0.5%罚收违约金、水电费延期支付按每日5%计违约金。东信和平公司请求按每日千分之一、按每月实际欠付款项为基数，自2016年5月11日起至付清厂房租金及物业管理费之日止的逾期付款违约金，自2016年5月6日起至付清宿舍租金的逾期付款违约金，自2016年5月11日起至付清水电费的逾期付款违约金，一审法院认为虽然东信和平公司请求的“每日千分之一”比合同约定的违约金要低，但考虑到东信和平公司的预期损失，“每日千分之一”的违约金仍属于请求过高，应予以调低。据此，一审法院考虑王斌违约的过错程度及结合东信和平公司的预期利益等综合因素，酌定按每日万分之五计算违约金。综上，对东信和平公司请求的厂房租金及物业管理费（厂房占用使用费、管理费）违约金，一审法院予以支持王斌向东信和平公司支付以每月实际欠付厂房租金及物业管理费为基数，按每日万分之五计算，自2016年5月11日起至本判决生效之日的违约金；对东信和平公司请求的宿舍租金违约金，一审法院予以支持王斌向东信和平公司支付以1858.06元为基数，按每日万分之五计算，自2016年5月6日起至本判决生效之日止的违约金；对东信和平公司请求的水电费违约金，一审法院予以支持王斌向东信和平公司支付以每月实际欠付水电费为基数，按每日万分之五计算，自2016年5月11日起至判决生效之日止的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，一审判决如下：一、确认东信和平公司与王斌签订的《房屋租赁合同（厂房）》于2016年8月30日解除；二、王斌于判决发生法律效力之日起十日内向东信和平公司支付至2016年12月5日的厂房租金及物业管理费（2016年9月1日后为占用费及管理费）762312.19元；三、王斌于判决发生法律效力之日起十日内向东信和平公司支付至2016年5月9日的宿舍租金1858.06元；四、王斌于判决发生法律效力之日起十日内向东信和平公司支付水电费人民币3333.53元；五、王斌于判决发生法律效力之日起十日内向东信和平公司支付拖欠厂房租金及物业管理费（厂房占用使用费及管理费）的违约金，以每月实际拖欠的数额为基数，按每日万分之五自当月11日起计算至实际付清之日；六、王斌于判决发生法律效力之日起十日内向东信和平公司支付拖欠宿舍租金的违约金，以1858.06元为基数，按每日万分之五自2016年5月6日起计算至实际付清之日止；七、王斌于判决发生法律效力之日起十日内向东信和平公司支付拖欠水电费的违约金，以每月实际拖欠数额为基数，按每日万分之五自次月11日起计算至实际付清之日；八、驳回东信和平公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费235852元，由王斌负担117926元，东信和平公司负担117926元。双方在二审期间均没有提交新的证据。本院查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于王斌、东信和平公司双方签订的《房屋租赁合同（厂房）》的效力问题。《房屋租赁合同（厂房）》第二条明确约定房屋用途为工业厂房，可用于生产、研发、办公、销售展览。东信和平公司取得出租厂房的房地产权证上登记的规划用途为工业。因此，虽然《房屋租赁合同（厂房）》签订在先，但其中所约定的工业用途并未超出房产证上所记载的用途，合同中注明用于“生产、研发、办公、销售展览”是对工业用途的进一步明确。王斌主张其将案涉厂房用于经营旅游商场是与东信和平公司洽谈之后，东信和平公司明确有答复其租赁房屋可用于旅游购物商场，并在合同中约定为“销售展览”，是其对合同内容的误读，亦缺乏证据证明，本院不予认定。《房屋租赁合同（厂房）》约定的用途明确，工业与商业用途的房屋在性质上的不同是众所周知的事实，王斌在签订合同时应该是清楚了解的，故王斌主张东信和平公司以欺诈手段订立的《房屋租赁合同（厂房）》应当认定无效的理由不能成立，本院不予采纳。王斌主张《房屋租赁合同（厂房）》无效的另一理由是该合同损害了国家以及高新区管委会的利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定的情形，但这仅是王斌的单方陈述，并没有相关部门作出的认定或其他证据予以证明，本院亦不予采纳。王斌又主张《房屋租赁合同（厂房）》属可撤销合同，但其未举证证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销的情形，故王斌的该项主张理据不足。《房屋租赁合同（厂房）》是双方在平等自愿的情况下所签订的，意思表示真实，未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。一审判决对此认定并无不当，本院予以维持。二、关于案涉房屋的租金及占用使用费的认定。王斌以其2015年12月被东信和平公司及高新中心清退，已实际停业，并未实际占用使用案涉租赁房屋为由，故王斌是可以减少或不支付租金。对此，本院认为，王斌因其自身经营行为被有关部门要求停业，是其自身经营行为所致，其停业后未及时与东信和平公司协商处理租赁合同事宜，其应当承担房屋交接前的租金及占用使用费。东信和平公司向王斌发出《关于房屋租赁相关问题的函件》，是向王斌转达政府相关文件精神及要求，与王斌协商妥善处理相关事宜，并非东信和平公司要求王斌清退，东信和平公司对王斌的停业并没有过错，王斌以此为由要求减少或不支付租金不能成立。另外，王斌以另案需要对案涉房屋进行装修评估作为不移交钥匙的理由并主张不承担占用期间的租金损失，亦缺乏依据，本院不予采纳。综上，一审判决对租金及相关费用的认定并无不当，本院予以维持。三、关于本案是否中止诉讼的问题。本院已经审结的（2017）粤04民终357号案是东信和平公司诉请王斌支付2016年1月至4月的租金及水电费，本案无需等待该案的结果作为判决依据，故无论（2017）粤04民终357号案是否被再审以及其再审结果均不影响本案的处理，王斌主张以需等待该案的再审审查结果为由要求本案中止审理不能成立，本院不予采纳。四、关于本案一、二审诉讼费的计算，本案是东信和平公司起诉要求解除房屋租赁合同及腾退房屋、支付租金，其标的指向明确，属财产性纠纷，故一、二审法院根据双方争议的标的额计算诉讼费并无不当。王斌上诉主张解除合同及腾退房屋属非财产性诉求不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人王斌的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64720元，由上诉人王斌负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  廖世娟审判员  朱 玮二〇一七年八月二十三日书记员  梁 暐