阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初1414号原告：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行。住所地：阳江市江城区金园路*******号。负责人：邢益玲，该行行长。委托代理人：谭乃忠，该行办事员。委托代理人：蔡计存，该行办事员。被告：刘德伟，男，1995年2月22日出生，汉族，住阳江市阳东区，被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市漠江花园*号楼***号商铺。法定代表人：陈周回。原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行（以下简称农行江城支行）与被告刘德伟、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭乃忠、蔡计存到庭参加诉讼，被告刘德伟、锦绣名城公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告农业银行江城支行向本院提出诉讼请求：一、请求解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与第一被告刘德伟、第二被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120140056428号）；二、请求判令第一被告刘德伟立即偿还借款本金人民币397075.29元及利息人民币5387.04元（利息计至2017年4月11日止此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）；三、请求判令第二被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司承担连带保证责任；四、请求判令原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行在处置第一被告刘德伟所有的座落于××城区××街××小区××房抵押物价款中优先受偿；五、请求判令被告负责本案诉讼费及相关费用。事实与理由：第一被告刘德伟因向第二被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司购买位于阳江市江城区华美××街××小区××房，于2014年7月24日在我行借个人住房贷款人民币42.5万元正，期限20年，年利率7.205%，还款方式为等额本息还款法，并用第一被告刘德伟所有的阳江市江城区华美××街××小区××房【商品房买卖（预购）登记证明书】（号码是：预合备201402405）的房产作借款抵押及第二被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司承担连带保证，且三方协商一致于2014年7月15日签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120140056428号），于2014年7月21日在阳江市住房和城乡规划建设局办理《广东省房地产预告登记证明》（号码是：粤房地预登阳字第0100033584号），原告于2014年7月24日依约借款42.5万元正给第一被告刘德伟（借款凭证号码：440220140101306)，第一被告刘德伟依约清偿了30期本息，偿还本金27924.71元，利息62800.51元，但自2017年1月25日至2017年4月11日止连续3期没有清偿本息，违反了原告与第一被告和第二被告所签订的《个人购房担保借款合同》第9页十一条，同时第二被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司违反《个人购房担保借款合同》第二部份特别条款第15页第35条，第一被告刘德伟2017年4月11日止尚欠我行贷款本金人民币397075.29元及利息人民币5387.04元（利息计至2017年4月11日止此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。经我行多次上门催收无果，为了维护我行的合法权益，故向法院起诉，请求法院判令第一被告立即偿还贷款本息，第二被告对此承担连带保证责任，请贵院给予支持。被告刘德伟、锦绣名城公司没有答辩意见，在举证期限内亦没有向本院提供证据。经审理查明：2014年7月15日，被告刘德伟因向被告锦绣名城公司购买位于阳江市江城区华美××街××小区××房而向原告农业银行江城支行借款425000元。被告刘德伟（借款人、抵押人）与原告（贷款人）及被告锦绣名城公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120140056428号），合同主要约定：借款本金425000元；借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上上浮百分之壹拾，年利率7.205%；本合同项下借款采用等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；本合同项下借款采用阶段性保证担保和抵押担保；保证人按保证及阶段性保证担保+抵押合同条款的约定提供保证担保；保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损耗赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用；锦绣名城公司作为阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押人同意以坐落于阳江市江城区华美××街××小区××房房地产作抵押；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。合同还约定了其他相关条款。被告刘德伟在借款人、抵押人一栏签名并捺指模，被告锦绣名城公司在保证人一栏加盖公章确认。签订借款合同后，原告将贷款425000元划入了被告刘德伟指定的账户，有《借款凭证》证实，《借款凭证》注明借款期限为2014年7月24日至2034年7月23日。2014年7月21日，双方到阳江市住房和城乡规划建设局办理了上述抵押房产的预告登记手续（房地产预告登记证号：粤房地预登阳预押字第0100033584号），预告登记权利人原告农行江城支行，预告登记义务人刘德伟，预告登记依据合同号44020120140056428。借款后，被告刘德伟按合同约定偿还借款本息至2016年12月24日，自2017年1月25日起至2017年4月11日止连续3期没有清偿本息。原告通过上门等方式催收无果，故诉至本院，请求如诉称。起诉后，被告刘德伟于2017年5月24日清偿了到期本息，故原告变更第二项诉讼请求为：请求判令第一被告刘德伟立即偿还借款本金391360.08元及支付利息（利息从2017年6月1日起至还清之日止按合同约定的利率计算计算）。另查明，被告刘德伟已入住阳江市江城区华美××街××小区××房，但尚未办理房地产权属登记。以上事实，有原告提供的借款人身份证、户口薄、个人信贷业务申请表、合同编号为NO.44020120140056428《个人购房担保借款合同》、借款凭证、商品房买卖合同、商品房买卖（预购）登记证明书、房地产预告登记证明、企业法人营业执照、个人贷款未还逾期查询、刘德伟个人贷款凭证查询、还款明细等以及庭审笔录证据证明，被告刘德伟、锦绣名城公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证、辨证权利，本院经综合分析，足以认定。本院认为，原告与被告刘德伟、锦绣名城公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120140056428号），是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。农行江城支行与刘德伟之间形成了借款合同和抵押合同关系，与锦绣名城公司之间形成了保证合同关系。签订合同后，原告农业银行江城支行依约履行了发放贷款的义务，但被告刘德伟连续3期没有清偿本息，其行为已构成违约。根据原告与被告刘德伟、锦绣名城公司签订的《个人购房担保借款合同》第十二条的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，现农业银行江城支行请求解除与刘德伟、锦绣名城公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120140056428号），并要求被告提前清偿借款本金391360.08元及支付利息（利息从2017年6月1日起至本判决确定的履行之日止按合同的约定计算），合法合理，本院予以支持。关于农业银行江城支行对刘德伟提供的抵押房产是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现农业银行江城支行就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然农业银行江城支行、刘德伟双方就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现农业银行江城支行与被告刘德伟双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，农业银行江城支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，农业银行江城支行就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。根据《个人购房担保借款合同》，锦绣名城公司与农行江城支行形成了合法有效的保证合同关系，该合同约定“锦绣名城公司作为阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。……贷款人已经选择某一担保方式来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式来实现全部或部分债权”，由此，锦绣名城公司为本案借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今尚未办理正式抵押登记手续，锦绣名城公司应按约定在保证担保范围内对借款人刘德伟的债务承担连带保证责任。锦绣名城公司承担保证责任后，有权向刘德伟追偿。被告刘德伟、锦绣名城公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与被告刘德伟、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120140056428号）；二、限被告刘德伟在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金391360.08元及支付利息（利息从2017年6月1日起按合同约定的利率计至本判决确定的履行期限届满之日止）给原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行；三、被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任，被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告刘德伟追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7338元（原告已预交），由被告刘德伟、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  陈龙高人民陪审员  冯宏竞人民陪审员  林天成二〇一七年六月二十九日书 记 员  黄 婷书 记 员  冯奕馨