阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1702民初1325号
原告：成少荣，男，1986年10月2日出生，汉族，住阳江市阳东区，原告在《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址是阳江市江城区苏石坑一街**号，联系人张炳毅。
委托代理人：张炳毅，阳江市江城区城东街道法律服务所法律工作者。
被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区漠江花园*号楼***号商铺。被告在《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址是阳江市江城区新江东路263号，联系人冯兆春。
法定代表人：陈明威，该公司经理。
委托代理人：冯兆春，该公司员工。
原告成少荣诉被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案受理后，依法由审判员梁胜光适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告成少荣的委托代理人张炳毅，被告锦绣名城公司的委托代理人冯兆春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告成少荣诉称，被告是阳江市伴湖豪庭商住小区的开发商。2014年9月5日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：商品房单价为每平方米5753.22元，总售价为448176元，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期出卖人按已付房款448176元的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已全额付清购房款给被告，并于2014年9月5日预交了办证费和办证手续费共27191元、房屋维修基金7176元和房屋保险费1888元给被告。被告从2013年开始建设伴湖豪庭商住小区的第二期工程，但是，当被告建好楼房主体之后，于2015年8月开始停建。紧接而来有多宗经济纠纷起诉被告，并查封保全了被告仅有的五十多套商品房。可见，被告已经负债累累，资不抵债，根本没有经济能力为原告办理房产权证。为此，原告认为：1、被告未能在约定的90日内为原告办好房屋权属登记备案手续，已经违约，应当退回预收的办证费用和承担相应的违约责任；2、因被告违约，其应按照购房合同第十五条约定向原告支付逾期办证违约金448.18元；3、被告代收原告的房屋维修基金缺乏法律依据，且长期没有依法移交应收的部门，属于违法收费，应当将代收的房屋维修基金如数退还原告；4、被告逾期交房，被告应支付逾期交房的违约金32716.88元（从2015年4月30日按每日房款价万分之一计至2017年4月14日）。综上，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告退回预收办理房产权证费用27191元给原告；二、被告支付逾期办理房产权证违约金448.18元给原告；三、被告退还代收的房屋维修基金7176元给原告；四、被告支付逾期交房的违约金32716.88元（从2015年4月30日起按房款价每日的万分之一计至2017年4月14日止）给原告；五、被告退还房屋保险费1888元给原告；六、本案诉讼费由被告承担。
被告锦绣名城公司辩称，原告的诉请没有尊重本案事实，请法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、就本案涉案商品房，如果原告认为被告违反了与原告签订的《广东省商品房买卖合同》约定，原告应根据与被告签订的《广东省商品房买卖合同》约定进行索偿，而不是抛开原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》约定进行索偿。二、原告的《民事起诉状》事实和理由的第三段“被告从2013年开始建设伴湖豪庭商住小区的第二期……原告有理由相信其已经挪用了原告已交的办证费和房屋维修保证金”。根据谁主张谁举证的原则，原告的表述并没有证据证明是事实。三、原告所购买的该涉案商品房出现未按《广东省商品房买卖合同》约定交付的过错不是被告所造成，而是涉案商品房的工程建筑承包商未按《工程合同》约定日期完工所造成，造成涉案商品房延期交付给原告的过错不在被告。以上事实充分证明了原告的全部诉讼请求与事实不符，请法院依法判决驳回原告的六项诉讼请求。
经审理查明，被告锦绣名城公司以出让方式取得位于阳江市江城区××路××号[编号为阳府国用（2013）第10641号]的土地使用权，并办理了土地使用权证书。经批准，被告在上述地块上建设商品房，定名为伴湖豪庭，并已取得伴湖豪庭小区商品房预售许可证，证号为阳预许证字2014011号。
2014年9月1日，原告成少荣（买受人）与被告锦绣名城公司（出卖人）签订了《伴湖豪庭认购协议》，协议主要约定：乙方愿意购买位于阳江市江城区××路××湖××小区××单元××号商品房，该商品房约定的建筑面积共95.82平方米，套内面积77.90平方米，成交总价为448176元；乙方必须按规定承担属于乙方的税费、办理银行按揭的相关费用、办证费用以及物业维修基金（按实际办理票据为准），并且在支付首期款时付清上述费用；双方签订的《商品房买卖合同》生效后本协议自行终止。签订协议当天，原告支付了涉案商品房的定金2万元给被告。
2014年9月5日，原告成少荣（买受人）与被告锦绣名城公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014090298），合同主要约定：原告向被告购买位于阳江市江城区××路××湖××小区××单元××号商品房，该商品房约定的建筑面积共95.82平方米，其中套内建筑面积77.90平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.14平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5753.22元，总金额448176元；出卖人应当在2015年4月29日前交付商品房，交付时商品房应具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题，不能解决；3、其他非因出卖人过错原因造成的逾期；逾期交房的出卖人需承担如下违约责任：1、逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条（约定2015年4月29日交房）约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金；关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；合同还约定了基础设施、公共配套面积、保修责任等其他相关条款。
签订合同当天，原告按约定向被告支付了涉案商品房的代办证费300元、办证费26891元、房屋维修基金7176元和首期按揭款138176元。2014年10月20日，原告通过贷款的方式向被告支付了余下的购房款31万元。2016年4月9日，被告开具了448176元的购房发票给原告。2017年4月14日，原告以被告没有按时交房和办理产权证书，应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。
诉讼中，原、被告双方确认上述商品房及配套工程未全部完工，目前处于暂停施工状态，涉案商品房尚未竣工验收。被告辩称涉讼商品房未能按时交楼是因为工程承建方没有依约施工和完工造成的，被告没有过错，不应对原告承担违约责任；原告认为被告的辩解无理，被告应承担违约责任。诉讼中，原告请求解除与被告之间的委托合同法律关系，取消由被告代办涉案房产证的委托，并请求被告返还预收办理房产权证费用及代办证费用共27191元。诉讼中，原告撤回了退还房屋保险费该项诉讼请求。
又查明，原告委托被告代办涉案房屋房产证事项，双方没有签订书面委托合同。被告至今未能将符合条件的商品房交付原告使用，尚未履行原告委托办理涉案房屋房产证事项，也没有证据证明其因委托办证事项而产生相关费用。
以上事实，有原告提供的原告身份证、企业信用工商信息、伴湖豪庭认购协议、收据三份、广东省商品房买卖合同、发票、借款凭证、个人购房担保借款合同等证据，被告提供的《锦绣名城房地产公司伴湖豪庭商住小区项目后续建设监管联席会议纪要》、《工程合同》、名城伴湖豪庭工程合同约定已审批工程进度款总表、支付施工单位工程进度款汇总表、复工后工程款汇总表、借款收据、请款申请书、《工程款筹集和使用协议书》等证据及庭审笔录证实，本院予以认定。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订《广东省商品房买卖合同》，双方构成商品房预售合同法律关系；在签订《广东省商品房买卖合同》的同时，被告又接受原告的委托，为原告办理涉案房屋的产权登记手续，双方构成委托合同法律关系；合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，均为有效合同，原、被告双方应按合同约定和法律规定履行。本案的争议焦点为:一、被告是否存在迟延交房的违约事实及如何计算违约金；二、被告是否应返还代办涉案房产证费用、房屋维修基金给原告；三、被告是否存在逾期办理房产证的违约事实及是否应承担违约责任。
对于焦点一，本院认为，合同签订后，原告已依约支付了全部购房款给被告，被告亦应当依约在2015年4月29日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。但被告至今已远远逾期超过90日未能将符合上述条件的商品房交付原告使用，其行为已构成违约。根据双方合同约定，被告逾期交房超过90天，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应按约支付违约金给原告。从约定的交房时间2015年4月30日起计至原告请求的2017年4月14日止，被告迟延了716日交房，被告应支付给原告的违约金为32089.40元（448176元×0.0001/日×716日）。现原告请求被告支付逾期交房违约金32716.88元，超过本院核定的数额，超过部分，本院不予支持。被告辩称未能按约定向原告交付房屋是由于承建商没有按时施工造成的，不是被告过错所造成的，其不应承担责任，理据不足，本院不予采纳。
对于焦点二，本案中，原告请求解除与被告之间的委托合同关系，取消由被告代办涉案房产证的委托，符合《中华人民共和国民法通则》第六十九条第（二）项的规定，本院予以支持；由于被告至今未能将符合条件的商品房交付原告使用，尚未履行原告的委托事项，也没有证据证明因委托事项而产生费用，故在解除双方的委托合同关系后，原告请求被告返还预收办理房产权证费用及代办证费用共27191元，合法合理，本院予以支持。关于房屋维修基金的问题，本院认为，被告向原告代收的房屋维修基金（物业维修基金）是用于所其所购房屋小区公共部分及公共设施日后的维修之用，现原告要求继续履行合同，故其请求被告返还房屋维修基金，理据不足，本院不予支持。
对于焦点三，本院认为，合同约定被告是在商品房交付给原告使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。由于涉案房屋尚未交付给原告，办理产权登记手续尚未成就，且被告未按约定交付房屋亦需承担违约责任，故原告请求被告承担违约责任，支付逾期办证违约金，理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十九条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条和第一百五十三条的规定，判决如下：
一、限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金32089.40元给原告成少荣；
二、解除原告成少荣与被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司之间的委托合同关系，由被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司返还预收的办理房产权证费用及代办证费用共27191元给原告成少荣；
三、驳回原告成少荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费744元（原告已预缴768元，本院予以退还24元），由原告成少荣负担91元，被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担653元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 梁胜光
二〇一七年七月十三日
书记员 邹婷婷
书记员 敖卓斌