四川省绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涪民初字第358号
原告：绵阳市凯夏花园第四届业主委员会，住所地：凯夏花园小区。
负责人：曾存德，该小区第四届业主委员会主任。
委托代理人：曹学俊，四川临龙律师事务所律师。
被告：黄宝林，男，汉族，生于1965年4月11日，河南清丰县人，初中文化，住绵阳市游仙路，现住绵阳市涪城区。
原告绵阳市凯夏花园第四届业主委员会诉被告黄宝林物权保护纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员罗蕊公开开庭进行了审理。原告的负责人曾存德及委托代理人曹学俊、被告黄宝林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年2月26日，凯夏花园小区广大业主通过维权争取，推举出第四届业主委员会。本小区业主委员会于2013年3月12日前分别由所在社区及涪城区工区街道办事处备案。2012年小区业主维权期间，维权业主代表与本案被告黄宝林（被告系本小区业主家属）达成协议，由被告暂时使用小区活动室A区四栋一楼一号，至第四届小区业主委员会成立后再就使用条件具体协商。2013年3月，第四届业委会成立后，业委会即与被告协商使用房屋租金事宜，因被告不愿支付租金，未达成协议。原告一直催促被告腾出所占用房屋交付业委会管理使用，但被告一直拖延不腾出房屋。2013年10月，小区业委会决定就该活动室的有偿使用权对外公开招标，业委会后与案外人任亮签订一租赁协议，约定该活动室有偿使用费为每月1450元。原告多次通知被告腾出活动室，被告拒绝腾出，以致原告与任亮所签订合同不能履行。此事经社区、工区办事处多次协调未果，为维护广大业主合法权益，为维护正常社会秩序，故依法向法院起诉，请求判令：1、被告立即腾出凯夏花园A区四栋一楼一号房屋，并对该房屋恢复原状，修复被告损害部分；2、被告赔偿原告各种损失10000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。在庭审中，原告明确其主张的10000元损失组成为：1、被告占用房屋的损失，即从2013年3月至2013年11月，每月按700元计算，8个月的占用费为5600元；2、任亮投标后的两个月房租损失2900元（1450元×2）；3、原告向任亮支付的违约金4500元。上述损失合计已经超过10000元，但原告只主张10000元。
被告辩称：我是经过全体业主和业主委员会的推荐，接手的老年活动室，当初没有任何一个人愿意接手，我是为广大业主服务的，原告当初带人把上一届的接手老年活动室的人赶走的。本人接手的时候，整个茶园臭气熏天，我想改善环境，私人出资装修花了5000余元，换麻将机用了16800元，共计22000元。原告在诉状中称多次找我协商，这不是事实。原告的负责人在我正常经营期间，多次带人来闹事，强行封门。凯夏花园的老年活动室成立了十多年了，从来没有收过钱。原告的负责人上台后说，可以让我经营，但是要让我给他好处费，他要求支付1万元，但是我只愿意支付3000元，他还说可以把他的办公室腾出来给我经营，但是因为业主不同意，所以也没有做成。现在因为他们与其他人签订了协议，走投无路的情况下才起诉了我。原告的负责人利用他所谓的合法身份扰乱了凯夏花园正常的秩序，其行为是滥用职权。整个凯夏花园7000多人，1700多户，按照相关法律规定，要超过60%的业主同意才算合法的业主委员会主任，原告没有经过凯夏花园全体业主同意，采取欺上瞒下的方式成为了业主委员会主任。所谓的定标投标也是不合法的。我是正常经营，有继续经营的权利，愿意适当上交费用400-500元／月。请求法院给我一个公正的判决。
经审理查明：绵阳市凯夏花园A区四栋一楼一号房屋系该小区物业用房，一直用作老年活动室，开设茶园。2012年7月3日，被告黄宝林（乙方）与维权组代表曾存德（甲方）签订协议，约定：本小区茶园由黄宝林守护经营，将其设备如数造册移交清点；乙方在装修期所支付的费用，甲方不负责任；甲方不向乙方收取任何费用，但乙方支付经费应做记账，并交甲方验收；水电支付费用由乙方负责；乙方接手茶园后，直到第四届业主委员会成立后再另行协商；茶园的安全由甲方负责；乙方在中途如遇特殊情况，经协商可以再作处理；经营期间，将收取一定费用归乙方所有。协议中约定的茶园即为案涉绵阳市凯夏花园A区四栋一楼一号房屋，协议签订后，被告接手该房屋用于经营麻将馆。2013年3月，绵阳市凯夏花园第四届业主委员会成立，并报绵阳市涪城区西山社区居民委员会、绵阳市涪城区工区街道办事处备案。2013年9月16日，原告面向凯夏花园业主发布公告，就案涉房屋的经营使用权进行招标，告知有意向的业主到业主委员会办公室报名。2013年10月13日，原告就案涉房屋的经营使用权面向社会招标。2013年10月30日，被告的妻子邓乐菊向原告递交投标函，表示愿意以每月100元-200元的租金继续使用案涉房屋经营茶园，由于其出价低于其他参加投标的人，故没有中标。2011年11月13日，原告向被告发出合同终止函，要求与被告终止2012年7月3日维权组与被告签订的协议。2013年12月9日，原告向被告发出最后通知，要求被告在2013年12月12日前必须腾出案涉房屋，并自2013年4月起至2013年11月按每月1450元支付费用。庭审中，被告不认可其收到了合同终止函，但认可其收到了最后通知。
另查明：经过投标，案外人任亮承租了案涉房屋，并于2013年11月16日与原告签订茶园车棚经营管理承包合同，约定，由原告将案涉房屋承包给任亮，从2013年11月20日起至2014年11月20日止，每月租金1450元。2013年11月18日，原告与任亮签订茶园承包违约协议，协议中约定，原告保证乙方签订合同后三日内进场，否则原告承担每天50元的房租费与100元的经营收入的违约金。因本案被告一直未腾出案涉房屋，致使案外人任亮无法进场经营，2014年1月12日，原告与任亮签订补充协议，约定将上述茶园承包违约协议中约定的违约金变更为每日75元，从2013年11月20日起算至2014年1月20日，若超过2014年1月20日，原告仍未交付案涉房屋给任亮使用，则仍按照每日100元的营业收入损失计算违约金。同日，原告向案外人任亮支付了2013年11月20日至2014年1月19日的违约金，共计4500元，并由任亮向原告出具收条。
还查明：凯夏花园×区××幢×单元×楼×号房屋每月租金850元。2014年1月24日，被告黄宝林腾出绵阳市凯夏花园A区四栋一楼一号房屋，并交付给原告。
上述事实，有当事人的陈述，绵阳市凯夏花园业主委员会致绵阳市房管局函、关于凯夏花园物业用房情况说明、涪城区工区街道西山社区居委会出具的证明、移交明细清单、转接协议、2012年7月3日签订的协议、承诺、凯夏花园第四届业主委员会成立备案登记表、公告、凯夏花园小区茶园、车棚招标邀请书、投标函、合同终止函、最后通知、茶园车棚经营管理承包合同、茶园承包违约协议、补充协议书、收条、租赁合同等证据证实，并经庭审查明属实。
本院认为：案涉房屋作为小区物业管理用房，属于全体业主共有，原告有权代表全体业主就该房屋进行管理。2012年7月3日，被告黄宝林与维权组代表曾存德签订协议，虽然维权组代表曾存德的行为属于无权代理，但庭审中原告明确认可该协议的效力，故根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款之规定，该协议合法有效，对原、被告均具有约束力。根据该协议的约定，在凯夏花园第四届业主委员会成立前，被告可无偿使用该房屋，在凯夏花园第四届业主委员会成立后，双方另行协商，故原告有权终止协议并要求被告腾出房屋，由于本案被告在2014年1月24日已经腾出案涉房屋并交付原告，本院对于原告要求被告腾出案涉房屋的诉讼请求不再处理。对于原告要求被告对房屋恢复原状、修复被告损害部分的诉讼请求，因原告未举证证明，本院不予支持。
关于原告要求被告支付各项损失10000元的诉讼请求。原告称其自2013年8月起即与被告协商租金及退房事宜，但没有证据予以证实。被告在庭审中对于合同终止函不予认可，称其未收到过该合同终止函，但其认可收到了原告发出的最后通知，并自认在2013年11月原告方即找人口头告知其租金及退房的事宜，故根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，本院认定原告通知被告交纳租金及退房的时间是2013年11月。本案中，因为被告未按照原告要求在2013年11月20日前腾房，致使原告无法向案外人任亮收取2013年11月20日至2014年1月20日的租金2900元（1450元／月×2个月），并且致使原告向任亮赔偿违约损失4500元，被告应当就上述损失向原告承担赔偿责任。根据2012年7月3日签订的协议，在凯夏花园第四届业主委员会成立前，被告可无偿使用该房屋，在凯夏花园第四届业主委员会成立后，双方另行协商，该约定并不能理解为自凯夏花园第四届业主委员会成立时被告即应当腾出房屋或交纳占用费，房屋占用费应当自双方协商不成，原告要求被告腾出房屋时起算。但由于2013年11月的房屋占用费已经按照原告本应收取的租金损失予以弥补，故本院对于原告主张的房屋占用费不予支持。
关于被告辩称原告组织的招标不合法以的问题，本案中案涉房屋的租赁使用不属于法律规定的必须经招标投标的项目，原告以“招标”的形式选择承租人是原告行使其民事权利的方式，不因未达到法律法规有关招标的相关要求而无效。关于被告辩称其在经营期间因装修和购买麻将机产生费用22000元的问题，根据2012年7月3日签订的协议，装修费用应当由被告自行承担。综上，本院对于被告上述辩称不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条、第八条第一款，判决如下：
一、被告黄宝林在本判决生效后三日内向原告赔偿损失7400元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取25元由被告黄宝林承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 罗蕊
二〇一四年一月二十四日
书记员 孙丽
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
……
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
……
第十五条承担侵权责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）赔偿损失；
（七）赔礼道歉；
（八）消除影响、恢复名誉。
以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身分关系的案件除外。
……