广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初23672号
原告：中系置业有限公司，住所地香港特别行政区皇后大道305至313号永业中心6楼C室。
法定代表人：宋治勇，董事长。
委托诉讼代理人：邓先林，广东君品律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋子龙，广东君品律师事务所律师助理。
被告：陆亮，男，1974年5月17日出生，汉族，身份证住址广西壮族自治区宾阳县，现住广东省中山市，
委托诉讼代理人：何礼俊，广东桂顺律师事务所律师。
被告：刘光富，男，1986年2月20日出生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州广南县，
委托诉讼代理人：马佐权，广东邦杰律师事务所律师。
被告：黄敬东，男，1970年12月27日出生，汉族，住广东省中山市西区，
被告：胥志斌，男，1982年6月15日出生，汉族，住山西省运城市盐湖区，
被告：吴泽华，男，1957年1月22日出生，汉族，住广西昭平县，
被告：陈恩新，男，1986年4月7日出生，汉族，住广西昭平县，
被告：中山市石岐区红灯笼足艺馆，住所地中山市石岐区孙文东路57号二楼，统一社会信用代码914420000568380805。
投资人：吴泽华。
原告中系置业有限公司（以下简称中系公司）与被告陆亮、刘光富、黄敬东、胥志斌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依原告中系公司申请追加中山市石岐区红灯笼足艺馆（以下简称红灯笼足艺馆）为被告参加诉讼，依刘光富申请追加吴泽华、陈恩新为被告参加诉讼。本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中系公司委托诉讼代理人邓先林、宋子龙，被告陆亮的委托诉讼代理人何礼俊，被告刘光富的委托诉讼代理人马佐权到庭参加诉讼，被告黄敬东、胥志斌、吴泽华、陈恩新、红灯笼足艺馆经本院公告传唤，公告期限届满无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中系公司向法院提出诉讼请求，请求判令：1.各被告向原告支付2016年10月至2017年5月（合同终止）的欠租440000元（55000元/月×8个月）；2.各被告向原告支付逾期支付租金的违约金39600元（租赁合同约定逾期交违约金额为每天300元，现原告酌情按每月2%计算）；3.各被告向原告赔偿律师费28500元；4.各被告向原告赔偿诉讼保全担保费1440.2元；5.各被告承担本案所有诉讼费及保全费。事实与理由：2014年10月1日，原告将其中山市石岐区孙文东路57号1楼20卡及2楼房产（约1050平方米）出租给被告黄敬东、胥志斌，并签订房屋租赁合同。合同约定了相关条款。2015年11月1日，被告黄敬东、胥志斌因个人原因，将上述房产转租给被告陆亮、刘光富，且作为担保人对陆亮、刘光富的合同义务承担连带保证责任，原合同条款不变，并重新签订了合同。但陆亮、刘光富从未准时交租，自2015年11月至2016年11月，共欠租金340000元。红灯笼足艺馆也是承租的其中一方。故原告提出诉讼。
诉讼中，因被告黄敬东支付了截止2016年9月的租金，原告变更、明确诉讼请求如下：一、各被告向原告支付2016年10月1日至2017年5月31日（合同终止）的租金共440000元（55000元每月×8个月）；二、各被告向原告支付逾期支付租金的违约金至清偿之日止（合同约定违约金为每日300元，原告酌情调整为按每月2%计算，分月计算，从每月4日起算，以当月欠款额55000元为基数从2016年10月5日暂计至2017年6月4日为39600元）；3.各被告向原告赔偿律师费28500元；4.各被告向原告赔偿诉讼保全担保费1440.2元；5.各被告承担本案所有诉讼费及保全费。
原告中系公司向本院提交了以下证据：1.房屋租赁合同（2015年11月1日）；2.房屋租赁合同（2014年11月1日）；3.律师发票及委托诉讼代理协议；4.房地产权证；5.诉讼费、诉保担保费的单据；6.企业机读档案登记资料、变更登记资料。
被告吴泽华提交书面答辩状称：被告吴泽华出生于1957年，现已六十岁，每月生活费是靠政府补助的，属五保户。2015年在龚丽生、龚锦生的介绍下认识了陆亮，认识后，在金钱的诱惑下，并没有考虑太多风险，听从被告陆亮的吩咐拿身份证到工商所签名盖印办理了一个企业手续，办完后陆亮给了五千元报酬，第二天吴泽华便回广西老家再没有到过广东。事实上是陆亮逃避责任，红灯笼足艺馆的投资者确实与吴泽华无关。
被告吴泽华在法定期限内未向本院提交证据。
被告陆亮辩称：一、被告陆亮于2015年11月1日起开始从被告黄敬东、胥志斌处接手红灯笼足艺馆，承租本案涉及房屋。经原告同意，原告陆亮于2016年3月1日将红灯笼足艺馆转让给现在的实际经营者陈恩新、吴泽华，并约定由陈恩新、吴泽华继续承租涉案房屋，租金由陈恩新、吴泽华直接交付给原告；二、原房屋租赁合同的权利义务不变，承租人由被告陆亮变更为陈恩新、吴泽华，被告陆亮实际承租的期间为2015年11月、12月及2016年1月、2月，被告陆亮已经付清上述期间的全部租金，其他月份租金与被告陆亮无关；三、原告称2016年9月前的租金由被告黄敬东缴纳，即原告已清楚知道合同的履行方并非被告刘光富，因此被告刘光富对于后续的租金不应当承担责任；四、原告在黄敬东或陈恩新、吴泽华未缴纳租金之后，未及时追讨后续产生的数额巨大的租金，原告放任的结果也应当承担相应责任。2015年12月31日，经营人由被告刘光富变更为陆亮，但双方在合作期间一直是共同经营红灯笼足艺馆，直至2016年3月1日双方将红灯笼足艺馆转让给现在的实际经营者陈恩新、吴泽华，工商登记变更的具体时间为2016年1月13日，陆亮将红灯笼足艺馆的股东变更为吴泽华。
被告陆亮向本院提交了合同书（陆亮将红灯笼足艺馆转让给陈恩新）一份。
被告刘光富辩称：被告刘光富于2015年11月1日与被告陆亮共同向原告承租了案涉房屋，但被告刘光富于2015年12月31日后已经退出了红灯笼足艺馆的经营，并将涉案租赁物交由被告陆亮一人经营，被告刘光富已就退出行为通知了原告，并征得原告同意，其实际上参与经营2个月，即2015年11月及12月。在承租期间，被告刘光富与陆亮已缴清了所有租金，不存在拖欠行为，后续的租金与被告刘光富无关，应由实际经营人承担。
被告刘光富向本院提交了以下证据：1.核准变更通知书；2.投资人信息（吴泽华）；3.合同书；4.身份证复印件（陈恩新）。
被告黄敬东、胥志斌、陈恩新、红灯笼足艺馆在法定期限内未提交书面答辩状及任何证据，亦未到庭应诉、答辩。
经审理查明：2014年11月1日，原告中系公司（出租方）与红灯笼足艺馆（承租方）签订房屋租赁合同（以下简称2014年租赁合同）一份，主要约定：出租方将其自有的坐落于中山市石岐区孙文东路57号1楼20卡及二楼全层房屋（约1000平方米）出租予承租方；租赁期自2014年11月1日至2019年10月30日；承租方于每月20日前向出租方缴纳55000元租金（其中出租方委托承租方代交租赁、房产使用税及有关税费后，且承租方保证于当月20日16时前付清全部租金的，出租方同意实收承租人37000元，余下18000元作为应缴之税费后之余额及准时交租之奖励），承租人逾期不交付租金的，不享受减收租金之奖励；承租方受委托代交税费后，应向出租方交回发票，如承租方未按约定代出租方交租赁、房产土地使用税费的，出租方有权向承租方追偿；承租方未经同意转租及变相转租的，拖欠租金等费用的，出租方有权解除租赁合同；履行本合同相关争议，由中山市第一人民法院管辖，承租方应承担出租方因此需支付的诉讼费用、律师费、查档费、诉讼保全担保费等。合同落款承租方处由黄敬东、胥志斌签名，红灯笼足艺馆盖章。
2015年11月1日，原告中系公司为出租方，与被告红灯笼足艺馆、刘光富、陆亮同为承租方签订房屋租赁合同（以下简称2015年租赁合同）一份，合同约定有：本合同为原承租方黄敬东、胥志斌转让承租权，因此租赁期按原合同期限；承租方应于每月3日16时前交纳租金（其中出租方委托承租方代交每月租赁、房产土地税费及有关税费后，且按期交纳的，出租方同意实收承租方37000元，余下18000元作为应缴之税费及准时交租之奖励；逾期交付租金的，自逾期之日起至付清之日止，每日支付违约金300元；如承租方因经营需要转让本合同租赁权时，以出租方同意及重新签订合同时，应向出租方支付5000元转名费；承租方担保人黄敬东、胥志斌对承租方的合同义务承担连带保证责任，承担责任后有权追偿。合同的其他内容与2014年租赁合同内容一致。合同落款承租方栏由被告陆亮、刘光富签名，承租方担保人栏由黄敬东、胥志斌签名。
陆亮提交合同书一份显示：2016年3月1日，陆亮（甲方）与陈恩新（乙方）签订合同书，主要约定：甲方将红灯笼足艺馆以5万元转让给乙方经营，余下一切费用由乙方负责；租金每月37000元，各项税费由乙方负责，租金每月3日16时前支付给原房东，逾期不交按与原房东签订的合同执行；合同有效期为2016年3月1日至2019年10月1日。
原告主张自2015年11月开始，各被告开始拖欠原告的租金，经催收无果诉至法院。诉讼中，被告黄敬东向原告支付了截止2016年9月的租金。
另查：红灯笼足艺馆系于2012年11月16日成立的个人独资企业，现投资人为吴泽华。其投资人工商登记信息变更情况如下：2014年10月30日，投资人由黄敬东变更为仝丽平；2015年10月29日，投资人由仝丽平变更为刘光富；2015年12月31日，投资人由刘光富变更为陆亮；2016年1月13日，投资人由陆亮变更为吴泽华。
再查：原告委托广东君品律师事务所律师提起本案诉讼，支出律师费28500元；原告在本案中提出诉讼保全申请，支出担保费1440.2元。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。对于原告中系公司与被告红灯笼足艺馆、黄敬东、胥志斌签订的房屋租赁合同，及原告中系公司与被告红灯笼足艺馆、陆亮、刘光富、陆亮、黄敬东、胥志斌签订的租赁合同，到庭当事人确认真实性，其内容未违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。基于合同特性，应由承租人基于其对租赁物的占有、使用、收益而对出租人承担支付对价的义务。本案2015年租赁合同于2015年11月1日签订，合同列明承租方有红灯笼足艺馆、刘光富、陆亮，落款处由刘光富、陆亮签名，无红灯笼足艺馆盖章。而自2015年10月29日，红灯笼足艺馆的投资人由仝丽平变更为刘光富，故刘光富在合同的签名除代表其本人，也有权代表红灯笼足艺馆。依此合同，可确定本案租赁物的承租方为被告红灯笼足艺馆、刘光富、陆亮。对于合同履行期间（自2015年11月1日之后）的租金，承租方红灯笼足艺馆、刘光富、陆亮均应承担支付责任。
关于黄敬东、胥志斌责任问题。2015年租赁合同明确约定被告黄敬东、胥志斌对新承租人租赁义务承担连带担保责任，故该两被告对被告红灯笼足艺馆、刘光富、陆亮应负责任承担连带保证责任。
关于陈恩新的责任问题。被告陆亮提交一份合同书拟证明其将红灯笼足艺馆转让给陈恩新经营，并约定受原租赁合同约束。该合同书有原件予以核对，原告亦确认该份证据，被告陈恩新未到庭提出反驳意见及证据，现无证据显示存在影响该份证据证明力的情形，本院采信该合同书真实性，认定陈恩新自2016年3月1日之后参与红灯笼足艺馆实际经营，并在与陆亮合同书中确认受2015年合同约束承担支付租金等义务，属于自愿的债务加入。对原告主张陈恩新承担本案债务的请求，本院支持其中自2016年3月1日之后的部分。同时依合同相对性，在原告对刘光富、陆亮提出主张的前提下，即使陈恩新承担责任期间，并不当然免除刘光富、陆亮的责任。
关于吴泽华责任问题。红灯笼足艺馆是个人独资企业，其投资人依法应对企业不能清偿债务承担补充清偿责任，据此，吴泽华应对自2016年1月13日之后红灯笼足艺馆所负债务不能清偿部分，承担补充清偿责任。吴泽华声称自己为获取报酬办理了企业信息变更未实际经营，但对于所述事实并无提交证据证实；同时，吴泽华作为完全民事行为能力人，应对自己行为承担相应责任，故对其抗辩不应承担本案责任的理由，本院不予采信。
关于租金标准。案涉前后两份租赁合同及陆亮与陈恩新转让合同书上明确约定按如能按期足额支付则按月37000元标准计算租金，否则按月55000元标准，该约定属于合同各方当事人自愿合意，未违反法律规定，应属有效。现各被告未按约支付租金属实，原告要求按月租金55000元标准计收租金，符合法律及合同约定，本院予以支持。现原告自认已收回2016年10月之前租金及于2017年5月底收回租赁物，原告尚应收取自2016年10月至2017年5月租金440000元（55000元/月×8月）。
关于违约金。2015年租赁合同约定逾期支付租金按日300元计收违约金，现原告主动要求调低为按月息2%计算，不违背我国法律规定，本院予以准许。
关于律师费及诉讼保全担保费。该费用属于各方租赁合同明确约定的违约责任范围，原告亦提出票据证明相关损失已实际发生，且数额亦符合行业收费标准，现要求各被告赔偿，本院予以支持。
综上，被告红灯笼足艺馆、刘光富、陆亮作为承租人应承担支付租金440000元的责任，并赔偿逾期支付租金所导致的违约金、律师费28500元、诉讼保全担保费1440.2元。被告黄敬东、胥志斌对前述债务承担连带担保责任。被告陈恩新对红灯笼足艺馆债务承担共同清偿责任。被告吴泽华对红灯笼足艺馆债务不能清偿部分承担补充清偿责任。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告中山市石岐区红灯笼足艺馆、刘光富、陆亮于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中系置业有限公司支付租金440000元及违约金（分月计算，从2016年10月开始，分别自当月5日起以当月欠款额55000元为基数，按每月2%计至付清之日止）；
二、被告中山市石岐区红灯笼足艺馆、刘光富、陆亮于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中系置业有限公司支付律师费28500元、诉讼保全担保费1440.2元；
三、被告黄敬东、胥志斌对被告中山市石岐区红灯笼足艺馆、刘光富、陆亮本案债务向原告中系置业有限公司承担连带支付责任；
四、被告陈恩新对被告中山市石岐区红灯笼足艺馆本案债务向原告中系置业有限公司承担共同清偿责任；
五、被告吴泽华对被告中山市石岐区红灯笼足艺馆不能清偿本案债务部分向原告中系置业有限公司承担补充清偿责任；
六、驳回原告中系置业有限公司其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费8895元，诉讼保全费2414元，合计11309元（原告已预交），由被告中山市石岐区红灯笼足艺馆、刘光富、陆亮、黄敬东、胥志斌、陈恩新负担，被告吴泽华承担补充清偿责任（于本判决发生法律效力之日起七日内径付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 员 高 尚
人民陪审员 陈明玉
人民陪审员 梁素轼
二〇一七年十月二十四日
书 记 员 郭小琪
许晓丹