广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终13470号
上诉人（原审被告）：黄灵芬，女，汉族，1982年1月14日出生，住所地：广东省深圳市福田区,
委托诉讼代理人：王晓�，广东冠杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：代显略，广东冠杰律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市快乐到家房地产经纪有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福田路HY苑B区7D栋至11栋裙楼1013A，组织机构代码：31057950-5。
法定代表人：宋国邦，总经理。
委托诉讼代理人：李小萍，广东杰科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张龙权，广东杰科律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：封桂燕，女，汉族，1975年12月18日出生，香港居民，
上诉人黄灵芬因与被上诉人深圳市快乐到家房地产经纪有限公司（以下简称快乐到家公司）、封桂燕居间合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初21164号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
黄灵芬的上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判为：驳回快乐到家公司关于黄灵芬的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用（包括受理费、保全费）由快乐到家公司承担。事实与理由：一、本案的基本事实。1、2016年5月4日，黄灵芬与封桂燕签订《房地产买卖合同》，双方约定：封桂燕将其名下的深圳市福田区HY苑c区A地块18栋206室房产（以下简称HY苑房产）出售给黄灵芬，转让价格408万元。房产交给黄灵芬后，按照月租金6000元与租户签订合同，由中介处理此事。中介方承担因租户提前搬走产生的费用。2、同日，快乐到家公司告知黄灵芬HY苑房产已经有红本在手，且承诺由李小G为黄灵芬提供中介服务，服务内容包含：A、帮助黄灵芬将其现有房产卖出，办理高贷，完成过户；B、协助黄灵芬和封桂燕办理交易过程中的所有事项；3、将�产按照月租金6000元与租户签订合同。据此，黄灵芬签署《佣金支付承诺书》，承诺书约定：李小G提供积极服务，黄灵芬于过户日前支付服务佣金。3、此后，因李小G提供服务过程中存在多处纰漏，中介公司另行指派李H负责。2015年5月25日，关于黄灵芬自有房产出卖事宜，双方约定去办理公证，因中介方的迟到，且未准备公证所必须的材料导致该事宜并未办理。4、2016年6月9日，中介公司向黄灵芬发出《催告函》，黄灵芬收到后立即到中介公司沟通，要求中介公司尽快将其自有房产出售变现。5、因中介公司未如约帮助黄灵芬卖出其现有房产，致使黄灵芬资金紧张。因此，黄灵芬与封桂燕双方协商一致后，解除合同编号为000325的《房地产买卖合同》。二、原审判决存在的错误。1、法院认定的事实缺乏证据证明。黄灵芬与封桂燕并未与快乐到家公司签订《居间合同》，�方对于支付佣金的数额和条件也没有明确的书面约定。虽快乐到家公司提供了《佣金支付承诺书》用以证明佣金金额为6.5万，但该证据有修改的痕迹，存在瑕疵，不足以证明佣金具体金额。在没有其他证据证明，且黄灵芬并不认可的情况下，原审法院以此认定佣金的金额显然存在错误。2、原审法院证据采信存在问题。黄灵芬在原审庭审中提供了与中介公司工作人员李H、李小G等的微信、短信聊天记录，由聊天可见，中介公司提供服务包括与黄灵芬有关的两套房产，且黄灵芬支付佣金的条件为中介提供双方约定的完整服务。除聊天纪录外，黄灵芬还提供李小G的社保、李H的工作证，证明李小G、李H均为快乐到家公司的工作人员，代表快乐到家公司为黄灵芬提供中介服务。据此，足以认定黄灵芬支付快乐到家公司佣金的前提条件为其工作人员提供约定的服务，而非黄灵芬与封桂燕签订合同。3、原审法院适用法律错误。根据《合同法》相关规定，双方对支付居间费用另有约定的，应从其约定。虽黄灵芬与封桂燕签订了《房地产买卖合同》，但黄灵芬支付佣金的条件并未成就，法院应按照当事人之间的约定进行判决，不应适用《合同法》426条的规定。三、本案的争议焦点及黄灵芬的主张。（一）本案的争议焦点。l、黄灵芬是否与快乐到家公司就佣金支付的条件进行特别约定；2、黄灵芬支付应否向快乐到家公司支付佣金；3、黄灵芬需支付佣金的数额。（二）黄灵芬的主张。1、黄灵芬在原审中提供的证据，足以证明黄灵芬支付佣金的条件为李小G提供积极、完整服务。然而李小G并未提供双方约定的服务，故黄灵芬不应向快乐到家公司支付居间服务费用。2、黄灵芬签字认可的佣金数额为1.5万元，并非6.5万元，快乐到家公司应举证证明�改部分经黄灵芬确认认可。3、黄灵芬与封桂燕签订合同的时间为2016年5月24日，签订《佣金支付承诺书》的时间也为2016年5月24日。在此过程中，李小G不可能为黄灵芬提供任何服务，由此可见，承诺书中确定的李小G提供积极服务，是指在合同签订后提供积极服务，即黄灵芬给付佣金的条件是李小G提供约定的全部服务内容。合同签订后，李小G、李H仍在与黄灵芬沟通房产的资金监管服务等问题，也可证实这一点。4、按照中介公司提供居间服务的行业惯例，中介公司收取佣金的方式为：向买卖双方各收取一半居间服务费用，即买卖双方支付的应是等额的佣金数额。而快乐到家公司要求黄灵芬支付6.5万，封桂燕支付1.5万，显然不符合交易习惯。由此可见，黄灵芬支付6.5万元佣金的前提必然包含其他服务项目，且以李小G提供服务为支付的前提条件。5、李小G在提供服务时，并未取得从事房地产中介服务的资质，且快乐到家公司并未依法向管理协会备案，服务过程中存在严重瑕疵，造成黄灵芬与封桂燕无法正常完成交易。综上，请求贵院查明事实后，依法支持黄灵芬的上诉请求。二审又补充如下意见：快乐到家的工作人员李H向黄灵芬推荐涉案房产，黄灵芬因当时资金短缺暂时不想购买，李H便建议黄灵芬将其自有房产卖掉，并承诺为黄灵芬做高贷，用于支付涉案房产的首付款，在此期间黄灵芬出售其自有房产及购买涉案房产的所有服务均由快乐到家公司提供。黄灵芬同意在其履行全部约定的服务义务后向其支付服务费，黄灵芬与封桂燕签订买卖合同后快乐到家公司指派李小G负责两套房产的服务，后因李小G服务存在瑕疵，在给黄灵芬自有房产卖出公证手续时在在迟到现象且忘记带必要资料，快乐到家公司更换成李H和龙茜继续提供服务�后因双方产生矛盾，黄灵芬拒绝快乐到家公司继续提供服务，双方之间的法律关系终止。此后，黄灵芬与封桂燕解除双方签订的房地产买卖合同。
被上诉人快乐到家公司答辩称，一审判决在查明事实、采信证据、适用法律均正确无误，请求二审法院维持一审判决，驳回黄灵芬所有上诉请求。
被上诉人封桂燕未到庭未作答辩。
快乐到家公司向一审法院起诉请求：1、黄灵芬向快乐到家公司支付佣金65000元及利息，利息自2016年6月9日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际清偿之日止（利息暂计算至2016年9月9日为975元）；2、封桂燕向快乐到家公司支付佣金15000元及利息，利息自2016年6月11日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际清偿之日止（利息暂计算至2016年9月11日为225元）；3、本案诉讼费由黄灵芬、封桂燕承担。诉讼过程中，快乐到家公司撤回第1、2项诉讼请求中关于利息的诉讼请求。
一审法院认定事实：2016年5月4日，黄灵芬（买方）与封桂燕（卖方）在快乐到家公司的居间下签署了一份《房地产买卖合同》，约定封桂燕将其名下的深圳市福田区HY苑C区A地块18栋206室房产（以下称涉案房产）出售给黄灵芬，转让价408万元，定金8万元；黄灵芬须于2016年7月5日前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款156万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；黄灵芬须于2016年6月20日前（含当日），向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；涉案房产处于抵押状态，封桂燕同意于本合同生效之日起60日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续。同日，黄灵芬签署了《佣金支付承诺书》，载明：黄灵芬于2016年5月4日通过快乐到家公司与封桂燕�署关于涉案房产买卖合同，鉴于李小G提供之积极服务，本人承诺于以过户为主前支付65000元作为服务佣金，如因本人单方面原因，造成涉案房产未能按合同约定执行，本人承诺同样支付65000元服务佣金。封桂燕也签署了一份《佣金支付承诺书》，内容除佣金金额为15000元以及承诺支付佣金的日期处为空白外，其余内容与黄灵芬的《佣金支付承诺书》基本一致。二手房买卖合同签订当日，封桂燕出具一份收款收据，载明收到黄灵芬支付的8万元定金。快乐到家公司确认8万元定金中有1万元的水电押金托管在快乐到家公司处。
2016年6月8日，快乐到家公司分别向黄灵芬、封桂燕寄送了《催告函》、《告知函》。其中《催告函》的内容为：2016年5月4日黄灵芬通过快乐到家公司购买了涉案房产，并与业主封桂燕签署房屋买卖合同，现因黄灵芬借故不配合办理与业主的房屋买卖交易手续，本公司正式催告：1、黄灵芬必须在2016年6月14日前办理涉案房产交易的所有相关手续，并在2016年7月5日前办理首付款资金监管程序；2、如果黄灵芬不能在上述日期办理上述手续，则应承担由此产生的一切法律责任；3、黄灵芬同时必须承担此次交易产生的佣金及定金赔偿责任。《告知函》的内容为：封桂燕于2016年5月4日通过快乐到家公司交易的涉案房产已经出售给黄灵芬，现因买方黄灵芬不配合办理房屋交易手续，本公司告知：1、不得与买方黄灵芬跳过快乐到家公司交易此房屋；2、如果封桂燕与黄灵芬以任何方式交易此房屋，则封桂燕需承担由此产生的法律责任；3、如果买方黄灵芬在催告函期限内仍不配合办理交易手续则封桂燕有权将定金没收。
黄灵芬在庭审时当庭提交了手机录音，欲证明其在收到快乐到家公司《催告函》后于2016年6�9日到快乐到家公司办公地点找跟进涉案房产交易事宜的员工李小G、李H等人，但是快乐到家公司在场的其他员工告之李小G、李H都出去了，黄灵芬要求快乐到家公司明确具体负责人再通知黄灵芬。快乐到家公司对手机录音的真实性和关联性均不予认可，认为不能证明是在快乐到家公司办公地点所录制，从录音也无法听出是与快乐到家公司的工作人员对话，并称与快乐到家公司每位员工核实“2016年6月9日是否有黄灵芬到店要求帮助处理催告函相关事项”，员工均答复没有。黄灵芬还提交了2016年6月9日发送给李小G、李H的短信，内容为：“你好，我收到‘深圳快乐到家房地产经纪有限公司’的一份催告函办理深圳市福田区HY苑18栋206室的房屋买卖办理，本人收到催告函后已经到达贵公司，但是贵公司其他员工告知没有负责人，都跑了。所以没有办法联系到你们。之前负责人李小G电话已过期，催告函上的电话也无人接听电话。特此发短信给你们，收到请及时回复与我方联系，另请贵公司明确一下具体的经纪人并将身份证明给到我，可以再约时间。谢谢。”快乐到家公司确认上述短信的真实性，并称由此信息可证明快乐到家公司一直都在与黄灵芬保持联系。快乐到家公司还称发出《催告函》之后在快乐到家公司办公室与黄灵芬商谈了两次，具体内容为催促黄灵芬提供办理涉案房产交易的银行贷款资料。黄灵芬则称2016年6月9日之后快乐到家公司没有跟其进行过任何沟通，在发催告函之前与快乐到家公司商谈的也不是本案房产的交易。
另查，2016年7月20日，黄灵芬向中原地产代理（深圳）有限公司出具了《佣金支付承诺书（买方）》，载明：黄灵芬与买方封桂燕于2016年7月20日就涉案房产签署了《二手房买卖合同》及相关协议，�定实际转让成交价为408万元，黄灵芬承诺，依据中原地产代理（深圳）有限公司在促成其与卖方签署合同达成房地产买卖关系过程中所提供之积极服务，黄灵芬自愿于就涉案房产签署《深圳市二手房买卖合同》之前向中原地产代理（深圳）有限公司支付佣金4万元。2016年8月9日，黄灵芬通过银行转账分两笔共向案外人冯DH【黄灵芬称其系中原地产代理（深圳）有限公司的置业人员】支付3万元中介费。2016年9月28日，冯DH向黄灵芬出具收取佣金3万元的收据。快乐到家公司称黄灵芬通过中原员工私底下进行交易，是为了拒绝支付快乐到家公司较高的佣金而选择的跳单违约行为。黄灵芬与封桂燕庭审中确认涉案房产最后实际成交价为450万元，没有按照合同约定履行，黄灵芬、封桂燕也没有重新签订合同，是由中原地产的朋友帮忙交易的。
庭审中，封桂燕陈述，在�快乐到家公司居间签署涉案房产买卖合同之前，其将涉案房产在中原地产代理（深圳）有限公司挂牌放租，没有挂牌出售，后来才另行找中原地产代理（深圳）有限公司居间处理涉案房产交易过户的。
再查，涉案房产于2016年9月13日过户至黄灵芬名下。
一审法院认为，快乐到家公司与黄灵芬、封桂燕之间成立有效的居间合同关系。快乐到家公司促成黄灵芬、封桂燕于2016年5月4日就涉案房产买卖签订了《二手房买卖合同》，涉案房产于2016年9月13日从封桂燕名下过户至黄灵芬名下，黄灵芬、封桂燕应按各自出具的《佣金支付承诺书》向快乐到家公司支付佣金。快乐到家公司请求黄灵芬向快乐到家公司支付佣金65000元、封桂燕向快乐到家公司支付佣金15000元，一审法院予以支持。黄灵芬辩称快乐到家公司欺骗其涉案房产系红本在手，未履行如实告知义�，无证据支持，一审法院不予采信。封桂燕在快乐到家公司居间促成其与黄灵芬签订涉案《二手房买卖合同》前并未在中原地产（代理）深圳有限公司挂牌出售涉案房产，黄灵芬、封桂燕均确认是在之后另行找了中原地产（代理）深圳有限公司的朋友帮忙完成交易过户手续，而根据本案的证据，黄灵芬、封桂燕辩称快乐到家公司未积极履行居间合同义务构成违约，证据不足，一审法院无法采信。黄灵芬、封桂燕另行找其他中介公司完成涉案房产剩余交易手续的行为，属于“跳单”行为，黄灵芬、封桂燕不得以其另行向其他中介公司支付了中介费为由而拒绝向快乐到家公司支付佣金。
关于水电押金1万元。黄灵芬辩称快乐到家公司应向其退还托管的水电押金1万元，封桂燕对此亦予以确认，因黄灵芬、封桂燕就涉案房产交易已完全履行完毕，快乐到家公司再�留水电押金已无必要，为避免诉累，关于托管在快乐到家公司处的1万元水电押金，一审法院认定可从黄灵芬应向快乐到家公司支付的佣金中予以抵扣，故黄灵芬应向快乐到家公司支付佣金55000元。
依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、黄灵芬应于判决生效之日起十日内向快乐到家公司支付佣金55000元；二、封桂燕应于判决生效之日起十日内向快乐到家公司支付佣金15000元；三、驳回快乐到家公司的其余诉讼请求。本案案件受理费1830元，由快乐到家公司负担480元，由黄灵芬负担1175元，由封桂燕负担175元；保全费832元，由快乐到家公司负担92元，由黄灵芬负担570元，封桂燕负担170元。
本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，黄灵芬、封桂燕于2016年5月4日签订涉案《房地产买卖合同》系由快乐到家公司所促成，各方对此事实均无异议，一审认定快乐到家公司与黄灵芬、封桂燕之间成立居间合同关系正确，本院予以确认。根据黄灵芬上诉请求及理由，二审争议的焦点在于：一、黄灵芬支付佣金的条件是否成就；二、双方约定的佣金数额。
关于焦点一。黄灵芬主张其支付佣金的前提不仅包括涉案房产买卖合同的签订，还包括其他服务事项，而快乐到家公司并未完成，故其支付佣金的条件未成就。对此，本院认为，黄灵芬签订的《佣金支付承诺书》并未约定快乐到家公司获取佣金尚需完成黄灵芬所主张的服务事项，而根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，结合《佣金支付承诺书》系黄灵芬与封桂燕签订买卖合同当天所签，且承诺书所载“鉴于李小G提供之积极服务”应为已存在之事实状态的文义，快乐到家公司促成黄灵芬与封桂燕之间房屋买卖合同的签订，黄灵芬即应支付约定佣金。《佣金支付承诺书》是黄灵芬真实意思表示，快乐公司亦予以接受，该承诺对黄灵芬具有约束力，黄灵芬无权擅自变更或解除。黄灵芬在二审已自认是其拒绝快乐到家公司继续提供服务，故其以快乐到家公司未提供后续服务为由拒绝支付佣金，亦理据不足。从双方所提交的通话及聊天记录看，虽黄灵芬还委托快乐到家公司出售其自有房产，但根据现有证据，并不足以证明黄灵芬自有房产的出售系其支付本案佣金的前提，故对黄灵芬相关抗辩理由，本院不予采纳。
关于焦点二。快乐到家公司主张黄灵芬承诺支付佣金65000元，黄灵芬则以其所签《佣金支付�诺书》存在涂改，其承诺佣金应与封桂燕一致为由，主张承诺书所约定佣金为15000元。对此，本院认为，黄灵芬所签《佣金支付承诺书》有四处文字涉及佣金金额的约定，其中存在改动的仅有一处，其他三处均一致记为65000元，未有涂改痕迹，快乐到家公司主张涂改之处系因笔误符合常理，本院采信快乐到家公司主张，认定双方约定佣金数额为65000元。至于黄灵芬与封桂燕佣金数额是否一致及多寡，属当事人意思自治范畴，根据合同相对性，黄灵芬亦不得以此约束快乐到家公司。
综上所述，黄灵芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由黄灵芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 唐 毅
审 判 员 曹 静
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一七年十一月十三日
书 记 员 尚宇楠（兼）