江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣11民终104号上诉人（原审被告）：江西四安实业集团有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道1619号南昌国际金融大厦A栋3206室（第32层），统一社会信用代码91360125751127133K。法定代表人：汤军智，该公司董事长。委托诉讼代理人：张先鸣，江西方正律师事务所律师，一般代理。上诉人（原审被告）：余干四方实业有限公司，住所地江西省上饶市余干县玉亭镇城北新区迎宾花园，统一社会信用代码91361127054436870T。法定代表人：汤军智，该公司董事长。委托诉讼代理人：张先鸣，江西方正律师事务所律师，一般代理。被上诉人（原审原告）：陈春灵，女，汉族，1966年1月10日出生，住江西省余干县，委托诉讼代理人：彭定清，江西干越律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：陈慧灵，女，1963年5月7日出生，江西省余干县人，住江西省余干县，委托诉讼代理人：彭定清，江西干越律师事务所律师，特别授权。上诉人江西四安实业集团有限公司（以下简称“四安公司”至判决主文之前）、余干四方实业有限公司（以下简称“四方公司”至判决主文之前）因与被上诉人陈春灵、陈慧灵商品房买卖合同纠纷一案，不服江西省余干县人民法院（2016）赣1127民初1919民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人四安公司、四方公司的委托诉讼代理人张先鸣，被上诉人陈春灵、陈慧灵的委托诉讼代理人彭定清等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人四安公司、四方公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉请；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院程序不当。1、本案标的额高达2,680,000元，且事实不清，争议巨大，不应适用简易程序审理；2、上诉人四安公司的住所地在南昌，一审法院对该案没有管辖权；二、一审判决认定事实不清。一审判决将《商铺认购协议书》认定为《商品房买卖合同》是错误的，认购协议书仅限四安天城商铺适用，房屋面积及总房价以正式签署《商品房买卖合同》为准，根据面积变化多退少补，但被上诉人既没有交付定金，被上诉人四安公司也没有盖章确认，该认购协议书没有生效；2、一审法院未查清本案关键事实，即被上诉人是否交了2,680,000元的购房款，是以现金方式还是银行转账方式。一审法院仅凭一张《四安地产集团售房款专用收据》就认定被上诉人向上诉人交付了2,680,000元的款项是错误的，且该专用收据上载明：本收据必须由置业顾问、会计、出纳、财务总监等同事签字并盖财务章有效，但该收据仅有四方公司的财务章，也无任何人的签字，应属无效的收款收据；三、一审判决适用法律错误。1、一审法院根据《公司法》第三条及第二十条第三款认定四安公司与四方公司之间存在关联性，应共同承担责任属适用法律错误，四安公司与四方公司除了有共同的法定代表人之外没有任何关系，双方主要经营范围不一致，且被上诉人未提供任何证据证明四安公司与四方公司有关联，或证明公司股东滥用公司法人独立人格，另外《公司法》第二十条第三款所指的连带责任也只是针对股东与公司之间，并未涉及公司与公司之间；2、一审法院适用《最高人民法院的解释》第五条和《商品房销售管理办法》第十六条规定，将双方当事人签订的《商铺认购协议书》等同于《商品房买卖合同》，明显适用法律错误。被上诉人陈春灵、陈慧灵辩称：一、一审法院审判程序合法。1、本案应属事实清楚、权利义务关系明确，争议不大的简单民事案件，可使用简易程序审理，且上诉人在一审中也未提出变更为普通程序审理的请求；2、本案的合同标的物在余干，说明合同履行地在余干，且上诉人在一审中也未提出管辖权异议，并提出了答辩状，故一审法院有管辖权；二、一审判决认定事实清楚、证据确实充分。1、一审判决并没有将《商铺认购协议书》等同于《商品房买卖合同》，这可从一审判决书内容中可以证明；2、被上诉人向一审法院提交了收款收据的证据予以证明交纳了协议书所约定的定金2,680,000元，被上诉人即完成证明责任，上诉人若要否认就必须释明在没有收款的情况下为何开具收款收据，但上诉人并未作出任何解释，也未提交任何证明予以反驳，仅认为被上诉人没有提供转账凭证就不能证明上诉人收到被上诉人的款项。故，对上诉人收到2,680,000元款项的事实，被上诉人已经提交了充分证据证实的；三、一审判决适用法律正确。上诉人四安公司、四方公司应承担连带责任，且一审判决并未将《商铺认购协议书》等同于《商品房买卖合同》，一审判决已叙述清楚，不再赘述。请求维持原判。陈春灵、陈慧灵向一审法院诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商铺认购协议书》；2、判令四安公司、四方公司连带返还其购房定金2,680,000元；3、判令四安公司、四方公司连带赔偿其经济损失281,400元人民币（计算至2016年9月20日），并自2016年9月20日始至购房定金返还完毕之日止，按年利率6%计算资金占用的损失；4、诉讼费由四安公司、四方公司承担。一审法院认定事实：2015年1月19日，两原告与被告江西四安实业集团有限公司签订《商铺认购协议书》。协议的具体内容是：1、原告认购的商铺为“四安天城”迎宾大道两间商铺，暂定建筑面积为372平方米（最终以商品房买卖合同面积及编号为准）；2、该商铺建筑面积单价为9,200元／平方米（上下两层），总价款3,422,400元(该房屋总价最终以商品房买卖合同面积计算为准，多退少补)；3、付款方式为一次性付款；4、原告在签订本合同以后，付定金款2,680,000元，当日内支付给被告，并在2015年12月31日支付剩余房款，否则被告有权终止此协议；5、此协议仅限认购“四安天城”商铺使用，且房屋面积及总价款以签署的商品房买卖合同后根据面积变化多退少补；本认购协议一式二份，双方各执一份，自原告支付定金、双方签字盖章后生效。原被告签订商品房买卖协议后，本认购协议自动终止。2015年1月20日，被告余干四方实业有限公司向两原告出具金额为2,680,000元收款收据。收据所记载的内容：四安地产集团售房款专用收据；项目部四安天城，时间2015年1月20日；今收到陈春灵、陈慧灵四安天城商铺款2,680,000元；收款单位（盖章)余干县四方实业有限公司发票专用章。另查明，被告江西四安实业集团有限公司、余干县四方实业有限公司法定代表人均为汤军智，且均从事工程建筑。涉案“四安天城”房地产项目的开发建设者为被告四方实业有限公司。一审法院认为，何谓认购合同，法律尚无规定。认购合同属无名合同，其根本目是合同双方期望今后能够达成商品房屋买卖协议。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。依据该二条规定，可以确定：1、商品房认购协议，具有合同的一般属性，对双方具有约束力；2、商品房买卖协议的必备条款，应符合《商品房销售管理办法》第十六条规定；3、达成了商品房认购协议，并不一定能达成商品房买卖协议，这是因为商品认购协议内容往往是不具体的，有许多事项需要双方在商品房买卖时进行商谈，若能就《商品房销售管理办法》第十六条规定内容达成一致意思表示，则商品房买卖协议成立。否则，协议尚未成立；4、当认购协议的内容符合《商品房售管理办法》第十六条规定时，该认购协议等同商品房买卖协议。就本案而言，2015年1月19日，原被告所达成的《商铺认购协议书》，仅就房源、房屋单价、付款方式、定金等事项的具体内容形成了一致的意思表示，该协议依法不具有商品房买卖协议属性，双方仍需就面积、交房时间等事项达成一致意思表示，否则，商品房买卖协议尚未成立。2015年1月20日被告余干县四方实业有限公司出具两原告缴交2,680,000元定金收据，届时，《商铺认购协议书》已满足自原告支付定金协议方可生效的所附生效条件，对双方已发生法律效力。《商铺认购协议书》不具商品房买卖合同属性，只是商品房预购而已，其间，不涉缴交房款之事，只有当《商铺认购协议书》被商品房买卖合同所取代，才会发生原告缴交房款之事。依据《商铺认购协议书》第4条“原告在签订本合同以后，付定金款2,680,000元，当日内支付给被告，并在2015年12月31日支付剩余房款，否则被告有权终止此协议”约定，可以说明：原被告应于2015年12月31日前达成商品房买卖合同，然约定未能实现。据此，原告以无法实现合同目的之理由，主张解除《商铺认购协议书》，被告余干县四方实业有限公司返还定金2,680,000元，并参照最高人民法院关于审理民间借贷若干规定第29条第2款第（1）项占用金的计算规定，计算定金占用金，于法有据，应予支持。两被告存在人格混同。具体表现为：首先，两被告的法定代表人均为汤军智，即二公司为汤军智一人掌控；其次，两被告均从事工程建筑；再次。经营混同，从被告四安实业集团有限公司签订认购协议、被告余干县四方实业公司出具收据之事实，令外界无法分清四安天城商铺的交易对象。由于混同，导致各自财产无法区分，两公司已丧失独立人格。公司人格独立是其作为法人独立承担责任的前提。《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”公司的独立财产是公司独立承担责任的物质保证，公司的独立人格也突出地表现在财产的独立上。当关联公司的财产无法区分，丧失独立人格时，就丧失了独立承担责任的基础。《公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”两被告相互之间界线模糊、人格混同，对外债务互负连带责任，在保护债权人的利益上与《公司法》第二十条第三款规定的情形相当，故参照《公司法》第二十条第三款的规定，被告江西四安集团实业有限公司应对原告债务负连带清偿责任。被告的三点抗辩意见，于法不符，不予采集。其理由是：1、成立生效的问题。无论从签订主体，还是《商铺认购协议书》的具体内容均无无效情形。法定代表人汤军智是以公司名义签订协议，根据法定代表人以法人名义从事的经营活动的行为由法人承担责任的法律规定，协议应约束公司，法定代表人汤军智在协议上的签名，是履职行为，其签名具有公司公章效力，无须再加盖公司印章。协议约定原告应于2015年1月19日缴交定金，待缴交定金，协议方能生效，该协议属附生效条件的协议。原告本应于2015年1月19日交定金，但原告迟后一天缴交于被告所接受，表明被告对原告迟后缴交不予追究，迟延缴交对协议的生效不会产生实质影响。定金是合同履行的担保金，定金的数额不得超过合同总标的20%，超过并不会导致定金条款无效，而只是超过部分不具定金担保功效，不适用双倍返还的定金法则。《商铺认购协议书》本应以“四安天城”项目开发公司名义即余干四方实业有限公司名义签订《商铺认购协议书》，但却以江西四安实业集团有限公司名义签订，这就构成法律上的无权处分，这种无权处分却被2015年1月20日余干四方实业有限公司接受定金行为所追认，这一事实恰恰反映了两被告人格高度混同。2、原告提供的收款收据是证明缴交定金的直接证据，具有较强的证明力，除非有确切相反证据足以推翻收据所记载内容，一般不轻易否认收据的证明效力。作为从工程建筑的两被告，应有严格的财务管理制度，具有财务专业知识的从业人员，深知出具收条的严格条件及其相应的法律后果，被告仅以原告未提供转帐凭证这一简单理由，否定收条的证明效力，实在让人难以接受。根据谁主张谁举证的原则，原告提供收条已完成了其主张证明缴交定金的证明责任，只有当被告提供的证据足以推翻收条所记载的内容，或提供了有力的说明，原告才负继续举证证明的责任，否则无须提供其他证据。所谓虚假诉讼，是指民事诉讼各方当事人恶意串通，采取虚构法律关系，捏造案件事实方式提起与事诉讼，或者利用虚假事件仲裁裁决、公证文书申请执行，使法院作出错误裁判或执行，以获取非法利益的行为。签订《商铺认购协议书》、出具定金收条，不为当事人主观创设，而是实实在在的客观事实，双方争议明确，本案不存在虚假诉讼。故，依法判决解除原被告于2014年1月19日签订的《商铺认购协议书》；被告江西四安集团实业有限公司、余干四方实业有限公司于判决生效之日返还原告陈春灵、陈慧灵定金2,680,000元及定金占用金(以2,680,000元为基数，自2015年1月20日至款清日按年利率6％计算)。案件受理费30,491元，减半收取15,245.5元，由被告江西四安实业集团有限公司、余干四方实业有限公司共同负担。二审中，上诉人提交了借条、交款单、案外人舒贵茂的人口信息表各一份，被上诉人对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认。根据二审庭审笔录及本院对舒贵茂的询问笔录，还认定如下事实：被上诉人陈春灵、陈慧灵与案外人舒贵茂有过民间借贷关系，舒贵茂曾欠被上诉人2,680,000元的债款。2015年1月20日，舒贵茂向上诉人四方公司借款2,680,000元，目的是用于冲抵陈春灵、陈慧灵购买四安天城商铺的部分款项。同日，上诉人向被上诉人出具了四安天城购房交款单，并有置业顾问刘丹、销售经理杨莉的签名。当日，上诉人还向被上诉人出具了售房款专用收据，并加盖了上诉人四方公司的发票专用章，也载明了财务总监、会计、出纳的姓名。其他事实与一审认定事实一致。本院认为，双方当事人签订的《商铺认购协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，予以确认，但因上诉人依约应交付的商铺已实际交付不了，对于被上诉人要求解除协议的请求，本院予以支持。本案争议焦点：一、被上诉人是否向上诉人支付了思安天城商铺款。经查，上诉人出具了案外人舒贵茂的借条，舒贵茂作为被上诉人陈春灵、陈慧灵的债务人向上诉人四方公司借款2,680,000元用于冲抵陈春灵、陈慧灵购买四安天城的商铺款，该行为说明舒贵茂已将其对陈春灵、陈慧灵的债务转移至四方公司，且陈春灵、陈慧灵对该行为也表示同意，故该债务转移关系已成立。另，结合上诉人提交的交款单及向被上诉人出具的房款专用收据，可以认定上诉人认可被上诉人已向其支付了购买商铺的款项。故，对被上诉人向上诉人支付了商铺款的事实，本院予以确认。二、二上诉人是否应共同承担返还被上诉人的商铺款及其相应的利息。经查，《商铺认购协议书》是上诉人四安公司与被上诉人陈春灵、陈慧灵签订的，而售房款专用收据上的公章又系上诉人四方公司加盖的，且双方当事人对该专用收据的真实性均无异议。二上诉人作为法人，应对其实施的法律行为所造成的法律后果承担相应的法律责任。故，被上诉人要求二上诉人共同返还商铺款及其相应的利息应予支持。关于上诉人称一审法院不应适用简易程序审理本案的上诉意见，经查，人民法院在审理民事案件时可以根据案件的实际情况依法决定适用普通程序或者简易程序来进行审理，一审法院适用简易程序审理并未违反法律规定，且上诉人在一审时也未提出异议，对该上诉意见不予采纳；关于上诉人称一审法院没有管辖权的上诉意见，经查，原审被告四安公司的住所地虽××南昌市，但原审被告四方公司的住所地在余干县，且上诉人在一审时并未提出管辖异议，而是应诉答辩，故一审法院有管辖权，对该上诉意见不予采纳。综上所述，上诉人四安公司、四方公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30,491元，由上诉人江西四安实业集团有限公司、余干四方实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 付 强审判员 钟 凌审判员 周立峰二〇一七年五月二十七日书记员 李熙韵