天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0112民初9092号
原告：天津仁恒北洋置业有限公司，住所地：天津海河工业区聚兴道9号-8058。
法定代表人：章浩宁，董事长。
委托诉�代理人：张培尧，天津森宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵君君，天津森宇律师事务所律师。
被告：闫桂凤，女，1962年5月27日出生，汉族，住天津市蓟县。
委托诉讼代理人：霍丹丹（原告之女），1985年12月8日出生，汉族，住天津市津南区。
委托诉讼代理人：崔佳迪，天津本诚律师事务所律师。
原告天津仁恒北洋置业有限公司与被告闫桂凤商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张培尧、赵君君与被告委托代理人霍丹丹、崔佳迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天津仁恒北洋置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期购房款应当承担的利息及违约金共计167263.08元；2.判令被告在支付完毕上述利息及违约金之前，原告有权不向其交付商品房；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2016年10月26日签订了《天津市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的坐落于天津海河教育园区南慧路与雅泽路交口北侧地块景新花园3-1-204号商品房，房屋总价款为1236491元。双方约定2016年11月5日前被告应一次性存入商品房首付款247491元，其余价款办理贷款，并应于2016年11月25日前付清。然被告在支付了首付款后迟迟未支付余款，原告多次催促，被告至2017年8月30日才交付剩余房款，且被告未支付逾期付款利息及违约金，故原告诉讼至法院，请求判如所诉。
闫桂凤辩称，不同意原告的诉讼请求。被告认可双方签订了商品房买卖合同，被告在签订合同当日就交纳了首付款，完成了初步的付款义务，不存在违约行为。原告拖延办理备案直至2017年4月20日才办理完毕。被告需要办理贷款前提条件之一系需原告进行备案登记，故被告不存在违约行为。原告提供的补充合同为格式条款，该补充合同中第九条第3款条款无效。
双方的争议焦点为：一、原、被告哪方存在违约行为；二、原告的诉讼请求的依据。
本院经审理认定事实如下：双方于2016年10月26日签订了《天津市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的坐落于天津市商品房，房屋价款为1236491元，双方同时约定乙方（被告）贷款购房，2016年11月5日前交纳首付款247491元，余款办理贷款，房屋交付时间为2016年12月30日。合同中约定了甲方（原告）逾期交房的违约责任为逾期在90日内，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定被告交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。超过上述约定期限的，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。双方补充合同第九条第1款约定，乙方于签订合同时向甲方付齐首付款247491元，余款989000元办理按揭贷款，自签署本合同之日起30日内划入甲方指定账户。第3款约定，无论乙方选择何种方式付款，如未能按双方约定的方式付清房款、税费等一切相关费用，并办理完毕合同备案、贷款手续的，甲方有权拒绝按照商品房买卖合同约定时间交房及办理产权登记，且甲方该行为不视为延期或违约，不承担迟延交付和迟延办理登记的任何违约或赔偿责任……合同第六条约定，乙方未按合同第四条约定的日期付款，逾期在90日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实�付款之日止，按银行同期贷款利率计算。超过90日的，按照补充合同第十条执行，该约定为，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或单方解除合同。甲方要求继续履行合同的，乙方应当支付逾期付款及其利息，逾期利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率的四倍计算，此外，乙方还应每日按商品房价款的0.01%向甲方支付违约金……补充合同第十四条约定，买卖合同约定的房屋交付期限届满之日，乙方尚有应付款或违约金未付清的，则甲方有权不向乙方交房，直至乙方付清欠款并已承担所有违约责任之日止，甲方不再另行通知办理房屋交付手续，且该行为不视为延期交付，不承担违约责任……。
另查明，合同签订后，被告于当日交纳了首付款，2017年4月20日原告为被告办理完毕天津市不动产预告登记。2017年8月25日，被�与银行签订了贷款合同，2017年8月30日，原告收到被告的剩余房款（贷款）。
上述事实，双方无争议，本院予以确认。
双方争议的事实本院认定为：
1.原告提交的《天津市商品房预定协议》、变更申请单，该组证据与本案无关联，该组证据的证明效力本院不予采信。
2.原告提交的合同审批单，该证据的真实性本院予以确认，该证据能够证明双方就合同的签署达成了初步协议，但原告欲证明霍丹丹作为销售代表未尽职责造成被告违约的证明目的，本院不予采纳。
3.原告提交的房屋备案时间表，该证据的真实性本院予以确认，但与本案无直接关联，不能证明备案延迟系被告原因造成。
4.原告提交的奖惩机制及提佣机制，与本案无关联，对该证据的证明效力本院不予采纳。
5.原告提交的催款通知书及律�函、邮寄凭证，该证据的真实性本院予以确认，该证据能够证明原告向被告催款的事实。
6.被告提交的微信聊天记录，该证据能够证明被告在合同备案前与银行贷款业务人员取得联系，向银行提交办理贷款的收入证明和流水。
7.被告提交的存单，该证据与本案无关联，本院对该证据的证明效力不予采信。
本院认为，原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》及补充合同系双方当事人的真实意思表示，且该协议并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照协议约定的内容，履行各自的义务。被告抗辩补充合同第九条第3款属于无效合同，本院认为，该条款的内容并没有加重被告的责任，该条款的内容符合《中华人民共和国合同法》第一百三十四条的立法精神，故该条款合法有效。合同约定了被告应当于合同签署后的一个月内将贷款划入原告账户，但因原告至2017年4月20日才将涉案房屋完成预告登记，因房屋按揭贷款的手续需先完成该房屋的预告登记后才能办理，故在此日期前被告未能付款，不属于被告违约。原告主张其无义务协助被告办理贷款的抗辩理由，本院不予采纳。被告提交的证据虽能够证明其与贷款业务人员沟通提交办理贷款的手续，其主张银行当期贷款额度紧张，放贷难度增大，但被告在2017年8月25日才与贷款银行签订贷款合同，其并没有在预告登记办理后及时与银行签订合同，在未签订贷款合同的情况下，银行不能发放贷款，故被告在此期间内存在逾期付款的违约行为。考虑到办理预告登记后手续交接及与银行联系需要时间，本院酌定从2017年5月6日开始起算至6月4日为双方约定的一个月的付款期间。被告未能在该期间内完成交付剩余房款（贷款），故应当自2017年6月5日起至8月30日承担逾期付款的违约责任。按照双方合同约定的第六条，原告逾期90日内，逾期付款金额为989000元，按照银行同期贷款利率计算，金额为10277.36元。原告主张的2016年11月25日至2017年6月4日期间的违约金及利息，本院不予支持。原告主张不向被告交付房屋的诉讼请求，本院认为，按照双方补充合同第十四条的约定，因被告尚有违约金未付清，故原告有权不向被告交付房屋，但若被告交纳了相应的违约金后，原告则应当为被告办理房屋的交付手续。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告闫桂凤于本判决生效后五日内向原告天津仁恒北洋置业有限公司支付逾期付款利息10277.36元；
二、原告天津仁恒北洋置业有限公司在被告闫桂凤交纳上述判项的款项后向其交付房屋�否则，原告有权不向被告交付房屋。
案件受理费1822.5元，由原告天津仁恒北洋置业有限公司负担1711.5元，由被告闫桂凤负担111元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 王 昆
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 王梓璇
速 录 员 张春媛