阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1702民初747号原告：中国银行股份有限公司阳江分行。住所地：阳江市江城区新江北路**号。负责人：李俊涛，该行行长。委托代理人：林锋，该行员工。委托代理人：冯志强，该行员工。被告：邓淑芳，女，1979年11月5日出生，汉族，户籍地广东省阳西县，经常居住地阳江市江城区。被告：阳江市银和房地产有限公司。住所地：阳江市区xxxx花园。法定代表人：关计全。原告中国银行股份有限公司阳江分行（以下简称中行阳江分行）诉被告邓淑芳、阳江市银和房地产有限公司（以下简称银和房地产公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2016年2月22日向本院起诉，本院于同日受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中行阳江分行的委托代理人林锋及被告邓淑芳到庭参加诉讼；被告银和房地产公司经本院依法传票传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行阳江分行诉称：2008年1月17日，被告邓淑芳以购买阳江市江城区xxxx花园D幢xxxx房房产为由向原告借款139000元，签订了《个人房屋抵押借款合同》(合同编号为JYAAA2008xxxx号），贷款期限为20年，并约定还款方式为按月等额本息还款法，每月6日为还款日，该笔贷款由被告阳江市银和房地产有限公司提供连带责任保证，保证期间是上述合同生效之日起至原告正式执管上述合同项下抵押物的他项权证正本之日止。被告邓淑芳以其购买的坐落于阳江市江城区xxxx花园D幢xxxx房房产作抵押，已在阳江市住房和城乡规划建设局办理了预告登记权利人为原告的抵押登记手续。贷款合同签订后，原告依约在2008年1月22日发放了贷款139000元。截至2016年1月27日止，被告只偿还了90期的供款，尚拖欠原告7期供款未还，被告邓淑芳无法按时偿还贷款，已构成违约，且上述房产仍未办妥《他项权利证》，截至2016年1月27日止，被告尚欠原告贷款本金104367.59元、利息3269.24元及罚息155.05元。原告多次向被告邓淑芳催收欠款无果，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告邓淑芳、银和房地产公司签订的《个人房屋抵押借款合同》（合同编号：JYAAA2008xxxx）；二、被告邓淑芳偿还尚欠原告的借款本金104367.59元、利息3269.24元及罚息155.05元（上述款项计至2016年1月27日止，从2016年1月28日起至付清款项之日止的利息按《个人房屋抵押借款合同》约定的利率计算）；三、原告对处置被告邓淑芳所有的坐落于阳江市江城区xxxx花园D幢xxxx房房地产的所得价款享有优先受偿权；四、被告银和房地产公司对被告邓淑芳的债务承担连带清偿责任；五、本案诉讼费由被告承担。被告邓淑芳对原告所诉的事实没有异议。被告银和房地产公司没有答辩，在举证期限内也未向本院提供证据。经审理查明：2008年1月15日,被告银和房地产公司出具《承诺书》一份给原告收执，同意在个人住房按揭贷款项目的各借款人办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》之前，为各借款人在原告的贷款承担连带责任保证。2008年1月17日，被告银和房地产公司（甲方）与原告中行阳江分行（乙方）签订《商品房按揭合作协议（预售房）》，合同约定甲、乙双方就甲方依法在开发建设并销售的坐落于阳江市江城区新江北路的经批准命名为银和花园D幢商住楼项目、商铺进行抵押贷款合作，在上述楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款，在乙方最高贷款额限度1805万元内，同意为银和花园D幢商住楼项目、商铺内之购房人之每一笔贷款，提供连带责任担保。被告邓淑芳因购买坐落于阳江市江城区xxxx花园D幢xxxx房房地产需要,向原告中行阳江分行申请办理个人购房贷款139000元。2008年1月17日，原告中行阳江分行（贷款人）与被告邓淑芳（借款人、抵押人）、银和房地产公司（保证人）签订了合同编号为JYAAA2008xxxx《个人房屋抵押借款合同》。合同主要约定：借款金额139000元；借款期限20年；本合同项下贷款期限的贷款基准利率为6.525‰，本合同签订时相关贷款月利率在贷款基准利率的基础上向下浮动15%，即本合同执行的贷款月利率为5.546‰；还款方式为等额本息还款法；供款总期数为240期，每月还款日为6日；乙方愿以其购买坐落于阳江市江城区xxxx花园D幢xxxx房房地产设定抵押，作为乙方偿还本合同项下贷款的担保；乙方在本合同项下的抵押物之抵押权设定抵押后，应将《商品房买卖合同》、《房地产权证》及《他项权证》及其他文件的正本交给甲方执管，直至本合同项下贷款本息及相关费用清偿完毕时止；本合同由丙方为乙方在本合同项下的贷款提供连带责任的保证担保，保证期间自本合同生效之日起至甲方取得并正式执管本合同项下抵押物的他项权证之日止；上述担保为不可撤销，其法律效力不受乙方与丙方及其他第三方签订的任何协议合同等文件的影响，也不因乙方收入减少、失业、失踪、死亡以及无力支付等事实而可撤销或变更；如乙方未按还款计划还款，且又未就展期事宜与甲方达成协议，即构成逾期贷款，甲方有权就逾期贷款部分（包括本金及利息）按本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息；如乙方连续90天或累计90天未能按本合同约定还本付息的，无论乙方在发生上述违约情况后是否存在还款或补足前款行为，甲方均有权在不通知乙方的条件下解除本合同，提前收回贷款并按本合同约定处分抵押物；合同还约定了其他相关条款。原告与被告邓淑芳、银和房地产公司分别在合同上签名盖章确认。签订借款合同后，原告于2008年1月22日将贷款139000元划入了被告邓淑芳指定的账户，有《借款借据》证实。借款后，被告邓淑芳按合同约定偿还了部分借款本息，从2015年7月6日起至2016年1月27日止共7期没有清偿已到期的借款本息，已构成违约。计至2016年1月27日止，被告邓淑芳尚欠原告借款本金104367.59元、利息3269.24元及罚息155.05元。原告向被告催收上述欠款无果，为此诉至本院，请求如诉称。又查明，被告邓淑芳购买的坐落于阳江市江城区xxxx花园D幢xxxx房房地产尚未取得房地产权利证书。以上事实，有原告提供的借款人身份证、户口薄、企业法人营业执照、JYAAA2008xxxx《个人房屋抵押借款合同》、欠款清单、逾期未还款查询、预售商品房贷款抵押登记证明书、《商品房按揭合作协议（预售房）》、承诺函及庭审笔录等证据证明，证据充分，本院予以确认。本院认为：原告与被告邓淑芳、银和房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《个人房屋抵押借款合同》，是双方真实的意思表示，原告与被告邓淑芳之间形成了借款合同关系和抵押合同关系，与被告银和房地产公司形成了保证合同关系，合同主体适格，内容合法，应认定为合法有效。签订合同后，原告已按合同约定履行了借款给被告邓淑芳的义务，被告邓淑芳亦应按合同的约定履行还款义务。借款后，被告邓淑芳只按合同约定偿还了部分借款本息，从2015年7月6日起至2016年1月27日止连续7期没有清偿已到期的借款本息，已违反合同的约定，原告有权依照合同约定解除双方的借贷关系。故原告请求解除与被告邓淑芳、银和房地产公司签订的合同编号为JYAAA2008xxxx《个人房屋抵押借款合同》，合法合理，本院予以支持。鉴于合同中对利息的约定符合中国人民银行的规定，可视为合同中的结算和清算条款，该条款在借贷关系解除后仍然有效。计至2016年1月27日止，被告邓淑芳尚欠原告借款本金104367.59元、利息3269.24元及罚息155.05元，原告请求被告邓淑芳偿还尚欠的借款本金104367.59元、利息3269.24元及罚息155.05元（上述款项计至2016年1月27日止，从2016年1月28日起至付清款项之日止的利息按《个人房屋抵押借款合同》约定的利率计算），理据充分，本院予以支持。被告银和房地产公司与原告签订《个人房屋抵押借款合同》，双方约定被告银和房地产公司自贷款发放之日起办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，为被告邓淑芳的上述债务承担连带保证责任。本案中被告邓淑芳尚未取得上述房屋的房地产权利证书，且上述房屋亦未办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续；被告银和房地产公司于2008年1月15日向原告出具《承诺书》一份，同意为银和花园D幢商住楼项目、商铺内之购房人之每一笔贷款，提供连带责任担保，并且涉案房屋阳江市江城区xxxx花园D幢xxxx房属于被告银和房地产公司与原告于2008年1月17日签订的按揭合作协议中的一套房地产。根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定和双方的合同约定，原告请求被告银和房地产公司对被告邓淑芳的上述债务承担连带清偿责任，合理合法，本院应予支持，但被告银和房地产公司应在阳江市江城区xxxx花园D幢xxxx房房地产的抵押权人设定为原告中行阳江分行前承担连带清偿责任。被告银和房地产公司承担保证责任后，有权向被告邓淑芳追偿。关于原告中行阳江分行对被告邓淑芳提供的抵押房产是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记；预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告中行阳江分行就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记。虽然原告中行阳江分行与被告邓淑芳双方就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现原告中行阳江分行与被告邓淑芳双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告中行阳江分行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，原告中行阳江分行就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。被告银和房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司阳江分行与被告邓淑芳、阳江市银和房地产有限公司签订的合同编号为JYAAA2008xxxx《个人房屋抵押借款合同》；二、被告邓淑芳尚欠原告中国银行股份有限公司阳江分行借款104367.59元、利息3269.24元及罚息155.05元（上述款项计至2016年1月27日止，从2016年1月28日起至付清款项之日止的利息按《个人房屋抵押借款合同》约定的利率计算），限在本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、在阳江市江城区xxxx花园D幢xxxx房房地产的抵押权人设定为原告中国银行股份有限公司阳江分行前，被告阳江市银和房地产有限公司对上述判决第二项所确定的债务承担连带清偿责任；被告阳江市银和房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告邓淑芳追偿；四、驳回原告中国银行股份有限公司阳江分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3080元（该款原告已预交），由被告邓淑芳负担，被告阳江市银和房地产有限公司负连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  梁胜光人民陪审员  林天成人民陪审员  冯宏竞二〇一六年四月二十四日书 记 员  林良超