安徽省南陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0223民初3893号
原告：陈欢，男，1988年11月24日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县，
委托诉讼代理人：余水，安徽熊小平律师事务所律师。
被告：芜湖三江房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市南陵县乌霞路61号，统一社会信用代码91340223733037716A（1-1）。
法定代表人：孙照棋，职务：董事长。
委托诉讼代理人：童刚，安徽籍山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：燕良杰，安徽籍山律师事务所实习律师。
原告陈欢与被告芜湖三江房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈欢向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即按照合同约定交付非封闭阳台的房屋，退还原告多缴纳的3.32平方米的购房款11712.96元。2.判令被告因迟延交房按照总房款（405720）的万分之一按日自2016年10月1日起给付违约金至2016年11月30日止，自2016年12月1日按照总房款（405720）的万分之二按日起给付违约金至实际交房时止；3.判令因被告的违约行为赔偿原告损失20000元；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年9月14日，原告和被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的南陵县××山镇××大道××单元××室房屋，该合同附件三第8条明确约定阳台的交付标准为：阳台：非封闭。此外，该合同对于房屋的价格、逾期交房的违约责任等事项进行了约定。可是被告在没有征询两原告的意见下，擅自将交付房屋的标准改为封闭，为此被告通知原告多缴纳11712.96元。为此，原告曾向建委等部门进行反映，相关部门答复让原告进行诉讼。原告现诉至贵院，望判如所请。
被告芜湖三江房地产开发有限公司辩称，1.诉争房屋规划批准的就是封闭阳台，被告没有擅自更改规划，现原告要求交付非封闭阳台的房屋，明显不符合规划要求；2.合同附件中约定阳台为非封闭，系笔误，不是被告的违约。同时原告因此并没有造成损失，虽然原告支付了面积差价款，但房产证上面积增大；3.在9月23日，被告就通过电话、短信方式通知原告办理交房手续，系原告自身原因，才于2016年10月17日办理交房手续，故原告主张逾期交房违约金没有事实依据；4.在被告交付房屋时，原告对该阳台是封闭阳台的事实是明知的，认可的，并且原告主动交纳了面积差价款，因此，应视为双方就阳台为封闭式阳台已达成一致，且已履行完毕。现原告反悔，要求返还面积差价款，没有任何依据；5.在双方签订的补充协议中明确约定房屋交付条件为政府最终规划方案，故即使合同约定与补充协议不一致，应以补充协议为准。
本院经审理查明事实如下：2014年9月14日，陈欢与芜湖三江房地产开发有限公司签订商品房预售合同及补充协议，合同编号YS0010959；房屋代码35658；合同约定：买受人（陈欢）购买芜湖三江房地产开发有限公司开发的位于南陵县××山镇××大道××单元××室（住宅），预测建筑面积115平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米3528元，总金额405720元。房屋交付日期为2016年9月30日前。附件三，装饰、设备标准：8.阳台：非封闭。
陈欢按约支付购房款405720元。
2016年10月17日，陈欢进行了验房，验房单未记载对封闭阳台是否有异议，同日并办理了房屋交付手续。房屋交付单记载原合同面积：115平方米，现合同面积118.32平方米，补交房款11713元。
阳台实测面积为6.18平方米，因封闭增加的面积为3.09平方米。
另查明，2016年10月15日，陈欢委托律师向芜湖三江房地产开发有限公司发出律师函，要求芜湖三江房地产开发有限公司接函三日内妥善解决购房权益受损问题。
本院认为，原、被告双方的争议焦点在于被告交付的房屋阳台封闭与双方的合同约定不符，被告是否构成违约。因阳台封闭增加的面积价款，原告是否负有支付义务。
诉争房屋位于被告开发的茗桂华庭三期33幢，根据经规划部门审批而实施的建筑设计方案以及规划部门提交并经庭审质证的书面说明能够证明，该33幢由于临街且底层有商业经营用房，规划要求阳台采用封闭式。被告在开发施工过程中，系严格按照规划部门批准的设计方案进行，并未中途更改阳台的设计。但由于被告或其委托销售公司的失误，原、被告签订商品房预售合同及补充协议时，附件中错误约定阳台为非封闭，该约定条款与规划部门的规划审批方案不符。规划系出于公共利益的考量，经批准即具有强制性的法律拘束力。原、被告购房合同中关于阳台状态的约定，因违反规划而致该条款无效。
如果原告认为其基于阳台为非封闭才选择购房，对阳台非封闭有特别性要求，原告完全有权解除购房合同。但原告选择了继续履行合同，验收房屋并办理房屋交付手续。原告选择继续履行合同时并未放弃对阳台状况不符合合同约定的权利主张，依法向被告发出异议律师函，要求被告解决因阳台封闭所导致的后果。因此，原、被告办理房屋交付手续，以及原告补交面积差额款，并不表明原告已经接受和认可阳台的现状。被告关于原、被告已经就阳台问题达成一致，原告自愿履行无权反悔的抗辩意见，难以令人信服，本院依法不予采纳。
因阳台为房屋的组成部分，考虑到阳台与房屋的整体不可分割性，原告无法向被告返还阳台，但原告可以折价补偿因阳台封闭而增加的面积价款，以作为阳台的对价。
由于阳台封闭而产生的面积已计入原告房屋的建筑面积内，并反映在产权登记面积中，虽然对原告来说，该封闭阳台对其并未造成多大的实质损害，但是由于被告的失误导致原告信赖利益受损害，因此被告应付相应的责任，不能因其错误行为反而获利。综合考虑上述因素以及被告的过错，从公平角度出发，为减少诉累，对因阳台封闭而增加的面积价款，被告不应全额收取，应按原单价的60%收取较为合理，以弥补原告的信赖利益损失。因此，被告应退还原告阳台面积价款3528元/平方米×3.09平方米×40%=4361元。
原告要求被告恢复阳台为半封闭状态，因违反《中华人民共和国城乡规划法》的强制性规定，不具有合法性，不具有履行可能性，本院依法不予支持。
关于迟延交房违约金，被告抗辩认为，其2016年9月23日即通知原告收房，但未提交证据证明，本院根据实际交房时间、逾期天数，结合合同约定的违约金计算标准，据实支持原告的迟延交房违约金的请求，即为405720元×0.01%×16=649.2元。
原告要求被告赔偿违约损失20000元，但其未提供任何证据证明损失的具体构成及实际存在。因此，原告的该项损失主张缺乏事实依据，本院难以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第一百零七条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、第四十五条之规定，判决如下：
一、被告芜湖三江房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告陈欢阳台面积价款共计4361元；
二、被告芜湖三江房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告陈欢迟延交房违约金人民币649.2元；
三、驳回原告陈欢的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费592元，减半收取计296元，由原告陈欢负担148元，被告芜湖三江房地产开发有限公司负担148元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 潘文阁
二〇一七年五月二十四日
书记员 季 政
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国城乡规划法》
第四十三条建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。
建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。
第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。
建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。