山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终8542号
上诉人（原审原告）：王卫国，男，1970年5月5日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：马蕊，山东昌平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于翊，山东昌平律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：山东帝豪汽车有限公司，住所地济南市。
法定代表人：孙素芹，经理。
委托诉讼代理人：张文晶，女，1987年11月5日出生，汉族，住济南市。
上诉人王卫国因与上诉人山东帝豪汽车有限公司（以下简称帝豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初6657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王卫国上诉请求:1.依法撤销济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初6657号民事判决，依法改判帝豪公司赔偿王卫国损失74477元，并返还王卫国租金7220元；2.本案一审起诉费用、二审上诉费用以及其他相关费用均由帝豪公司承担。事实与理由：一、一审第一次开庭时，在质证环节王卫国提供了录像光盘，王卫国本人携带着用于录像的手机在场，但是一审法院并没有要求提供原始载体；二、王卫国提供的证据是录像而不单纯是录音，如果帝豪公司认为录像的画面不真实，可以让其公司经理王连亮出庭，证明录像上的人不是其本人，如果认为录像中的声音是后期制作，可以提出鉴定申请；三、帝豪公司以强硬手段要求王卫国与其解除合同并与房东赵胜利重新签订合同，若非如此，王卫国放弃53045元的房租并重新签订12万元的房租不符合常理。
帝豪公司答辩称，对录像证据的真实性、关联性均不予认可，本着谁主张谁举证原则的鉴定分配责任，应当由王卫国承担该举证责任。王卫国与帝豪公司并未解除合同，而是王卫国在未与帝豪公司解除合同的前提下，未能继续缴纳房租、电费。王卫国未能履行双方之间的租赁合同，亦未能举证证明合同解除及帝豪公司违约的情形，应当承担相应的法律责任。
帝豪公司上诉请求：撤销（2016）鲁0102民初6657号民事判决第一项判项中“帝豪公司承担7220元”，并驳回王卫国的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决在没有证据证明王卫国与帝豪公司租赁合同已经解除的情况下，认定租赁合同无法继续履行没有法律依据。一审法院在认定帝豪公司对涉案房屋权利来源于山东同利润滑油有限公司对涉案房屋的合法权利的前提下，仅凭王卫国与山东同利润滑油有限公司法定代表人赵胜利于2016年9月1日就同一房屋重新签订了房屋租赁合同，事实上无法继续履行为由，要求帝豪公司返还王卫国多交付的租金无法律依据。王卫国并没有证据证明其与帝豪公司之间签订的租赁合同已经解除，王卫国使用的房屋也一直是帝豪公司交付给其使用的房屋。并且王卫国与帝豪公司签订的房屋租赁合同时间早于王卫国与山东同利润滑油有限公司法定代表人赵胜利签订的房屋租赁合同。王卫国与帝豪公司之间签订的房屋租赁合同是有效的，并且是可以继续履行的。一审判决在王卫国与帝豪公司签订的租赁合同继续有效的前提下，要求帝豪公司返还王卫国多交付的自2016年9月1日至2016年10月19日的房租无事实和法律依据。二、王卫国一直使用帝豪公司交付的房屋至今，并且已经欠付2016年8月17日至2017年9月14日的电费2512.8元。因此，一审法院判决帝豪公司返还王卫国自2016年9月1日至2016年10月19日的租金无事实和法律依据。三、一审法院判决中按照每一公历年度为360天计算房屋租金，显然认定错误，由此而判决帝豪公司承担的租金、诉讼费、均计算错误，每一公历年份为365个自然日，应按照365日计算租金及诉讼费。
王卫国答辩称，王卫国与帝豪公司经理王连亮的谈话录像中，王连亮虽然没有明确说明要与王卫国解除合同，但是明确的提出了要把房子交给赵胜利，要求王卫国去找赵胜利重新签订合同。同时，帝豪公司采取停水、停电等方式使王卫国无法正常经营，迫使其向赵胜利重新签订了合同，交纳了房租，才得以正常营业。我们提交与赵胜利之间签订的租赁合同一份和收据两份，缴款单位是王卫国，收款事由分别为房租12万元（2016年9月1日到2017年8月31日），电费5000元。本案是由于帝豪公司严重违约导致的合同无法继续履行，所以按照目前的实施情况，合同早已经因帝豪公司的违约而解除。并没有继续履行的可能性。帝豪公司主张的电费，没有事实和法律依据，而且一审中帝豪公司也从未提出相应的诉讼请求，二审不应对此作出处理。帝豪公司称每年按照365天计算，同样是因为其没有提出相应的法律依据，不应予以支持。
王卫国向一审法院起诉请求：1.判令帝豪公司赔偿王卫国损失74477元；2.判令帝豪公司退还王卫国自2016年9月1日起至2016年10月19日止的房租7220元；3.全部诉讼费用均由帝豪公司承担。
一审法院认定的事实：一、王卫国与帝豪公司房屋租赁合同签订及租金交纳情况。2011年9月7日，王卫国（乙方）与帝豪公司（甲方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将位于济南市工业南路32号帝豪公司东部商业楼三楼房屋整体出租给乙方使用。租赁期限自2011年10月20日起至2017年10月19日止，租期为六年。租金采用现金方式支付，每年的10月19日之前交纳下一年房租。2011年10月20日起至2014年10月19日止，租金为5万元。2014年10月19日起以后，每年按照3%递增，即第四年租金是5000×（1+3%），第五年的租金是51500×（1+3%），依次类推。即根据合同约定，年租金2011年10月20日至2014年10月19日每年5万元，2014年10月20日至2015年10月19日租金为51500元，2015年10月20日至2016年10月19日租金53045元，2016年10月20日至2017年10月19日租金54636.35元。2015年10月22日，帝豪公司向济南历下鑫丰源宾馆（业主王卫国）出具收据载明：缴纳金额为53045元，交的是2015年10月20日至2016年10月19日的房租。帝豪公司自认2016年10月19日之前的房租都是交全的，但此后的房租没有再交，房屋一直由王卫国使用。以上事实由房屋租赁合同、帝豪公司出具的收据及济南历下鑫丰源宾馆营业执照为证。二、王卫国与赵胜利房屋租赁合同签订情况。2016年9月1日，王卫国与赵胜利（山东同利润滑油有限公司法定代表人）签订房屋租赁合同，王卫国承租位于工业南路30-1沿街楼（第三层）的房屋。建筑面积为534.53平方米，租赁期限自2016年9月1日至2022年8月31日止。房屋年租金为12万元。租赁期限内每满两年租金递增10%。自合同生效之日王卫国向赵胜利支付第一年租金为12万元。租金按年结算，于每期届满前30日支付下一期的租金。王卫国出示收据两份，载明：日期2016年9月2日、交款单位王卫国、收款事由分别为房租12万（2016年9月1日-2017年8月31日）；电费5000元。王卫国出示2016年8月28日的光盘一张，证明帝豪公司已经给王卫国在内的多家租户提前一个月就下达了解除合同的通知，但未提交该录音录像证据的原始载体。帝豪公司对其真实性及证明内容均有异议。以上事实由房屋租赁合同及收据为证。三、涉案房屋的情况。济南市历下区市场监督管理局的档案显示：济南市工业南路南致远路西28号的房产所有权证书载明的所有权人为山东义和集团总公司。出租方山东义和集团总公司与承租方山东同利润滑油有限公司签订租赁合同，租赁房屋位于济南市工业南路28号，租期为2009年5月10日至2019年5月10日。帝豪公司提交山东创展汽车贸易有限公司于2017年2月14日出具的证明一份，载明：鉴于我公司与帝豪公司的合作关系，我公司将位于济南市工业南路32号义和村西房屋交付帝豪公司使用，现该房屋至今未收回，使用权归属该公司。但帝豪公司未提交山东创展汽车贸易有限公司合法使用该租赁房屋的相关证据。山东创展汽车贸易有限公司工商注册地址为济南市工业南路南致远路西28号。以上事实由济南市历下区市场监督管理局的档案、山东创展汽车贸易有限公司证明为证。
一审法院认为，帝豪公司对涉案房屋的权利源自山东同利润滑油有限公司对涉案房屋的合法权利。因王卫国与山东同利润滑油有限公司法定代表人赵胜利于2016年9月1日就同一房屋重新签订了房屋租赁合同，故王卫国、帝豪公司之间的房屋租赁合同事实上无法继续履行。帝豪公司应当返还王卫国多交付的自2016年9月1日至2016年10月19日的房租7220元（53045元÷12月÷30天×49天）。王卫国提供的与帝豪公司王连亮的录音录像光盘证明帝豪公司违约，因非原始录音录像资料，且帝豪公司不予认可，故该证据一审法院不予采信。王卫国主张因帝豪公司违约而要求其赔偿租赁期限内多支出的租金损失74476.98元，证据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条规定，判决如下：一、帝豪公司返还王卫国租金7220元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回王卫国其他诉讼请求。案件受理费1840元，由王卫国负担1674元，帝豪公司负担166元。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审期间，王卫国围绕上诉请求提交了录音光盘一份，本院组织当事人进行了证据交换和质证，帝豪公司对录像中系其公司经理王连亮的事实无异议，对视频内容的真实性不予认可，诉称视频内容系剪切所形成，不能真实呈现当时的情形，但其并未提交反证予以佐证，该证据与王卫国一审时提交的录音内容相互印证，本院对该证据的真实性予以确认。该证据证明，王卫国同另一商户到帝豪公司经理处对该公司停水停电且解除合同进行协商并发生争吵。一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为，帝豪公司是否存在违约以及是否给王卫国造成损失。王卫国提交的录音光盘与王卫国与山东同利润滑油有限公司法定代表人赵胜利签订的租赁合同相互印证，证明帝豪公司于2016年9月1日不再履行与王卫国的租赁合同。因此，王卫国主张帝豪公司返还其预交的、帝豪公司未履行租期的租金及因该公司违约造成的损失，符合法律规定，本院予以支持。据此，王卫国预付给帝豪公司的2016年9月1日至2016年10月19日的房租7220元（53045元÷12月÷30天×49天），帝豪公司应当返还。因帝豪公司的违约，王卫国与赵胜利于2016年9月1日就同一房屋重新签订了房屋租赁合同，在该合同中，自2016年9月1日至2017年10月19日的租金，相对于与帝豪公司签订的原租赁合同，王卫国增加了74477元（120000元÷12月÷30天×49天-7220元+120000元-54636.35元=74476.98元，四舍五入计74477元），王卫国主张该新增加74477元租金系帝豪公司违约造成的损失，符合法律规定，本院予以支持。因帝豪公司违约，其上诉不予返还未履行租期的房租，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初6657号民事判决第一项；
二、撤销济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初6657号民事判决第二项及案件受理费的负担部分；
三、山东帝豪汽车有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王卫国损失74477元；
四、驳回王卫国、山东帝豪汽车有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1840元、二审案件受理费1890元，均由山东帝豪汽车有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘学宽
审判员 刘彦亭
审判员 赵 雯
二〇一七年十二月二十一日
书记员 李姗姗