南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终307号上诉人（原审被告）：广西跨世纪大酒店有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道111号广西发展大厦。负责人：黄益敏,该公司清算组负责人。委托诉讼代理人：王丽，广西万益律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐劲，广西万益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄清，女，1972年10月16日出生，汉族，住南宁市青秀区。原审被告：广西跨世纪投资集团有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道111号广西发展大厦19层。负责人：黄益敏，该公司清算组负责人。委托诉讼代理人：王丽，广西万益律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐劲，广西万益律师事务所律师。上诉人广西跨世纪大酒店有限公司（以下简称跨世纪大酒店公司）因与被上诉人黄清、原审被告广西跨世纪投资集团有限公司（以下简称跨世纪投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016)桂7102民初759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月6日公开开庭审理了本案。跨世纪大酒店公司、跨世纪投资公司的共同委托诉讼代理人王丽、唐劲，黄清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。跨世纪大酒店公司上诉请求：1.撤销（2016）桂7102民初759号民事判决第二项，驳回黄清要求跨世纪大酒店公司承担转让费利息的诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由黄清承担。事实和理由：跨世纪大酒店公司在无法交付物业使用权给黄清时，便开始返还物业使用权转让费，后因资金困难无法继续偿还，并无资金占用的故意，且双方的《物业使用权转让合同》中亦无此费用的约定，黄清要求跨世纪大酒店公司支付转让费利息无事实及法律依据。黄清答辩称，同意一审判决，请求维持原判，驳回跨世纪大酒店公司的上诉请求。跨世纪投资公司同意跨世纪大酒店公司的上诉请求、事实及理由。黄清向一审法院起诉请求：1.跨世纪大酒店公司返还转让费15万元，并支付资金占用费至返还全部费用之日止，暂计至2016年8月24日为4386.25元（以15万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年12月26日暂计至2016年8月24日）；2.跨世纪投资公司对跨世纪大酒店公司上述债务承担连带清偿责任；3.跨世纪大酒店公司、跨世纪投资公司共同承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月26日，黄清（乙方，受让方）与跨世纪大酒店公司（甲方，转让方）、跨世纪投资公司（丙方，担保方）签订了一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将南宁市青秀区民族大道111-1号跨世纪写字楼公寓项目中的3层60号房使用权转让给乙方，转让期限15年，自2015年12月26日起至2030年12月25日止；房屋使用权转让总价款为15万元；在本合同期限内，如甲方违约，丙方有责任承担起甲方所应承担的义务与责任；合同还对其他事项作出约定。合同签订当天黄清向跨世纪大酒店公司支付15万元转让费，但由于合同签订后涉案房屋被法院查封，跨世纪大酒店公司至今无法将涉案房屋交付黄清，黄清遂诉至法院。一审法院于2016年12月7日向跨世纪大酒店公司、跨世纪投资公司送达本案民事诉状、应诉通知书等诉讼材料。另查明，跨世纪大酒店公司于2016年1月18日向黄清转账支付1875元，2016年2月18日转账支付1875元，2016年3月18日转账支付1875元，2016年4月18日转账支付1875元，2016年5月18日转账支付1875元，2016年6月17日转账支付1875元。一审法院认为，黄清与跨世纪大酒店公司、跨世纪投资公司于2015年12月26日签订的《物业使用权转让合同》，实为租赁合同，该合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。关于合同解除问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（一）项的规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。因涉案房屋被法院查封，跨世纪大酒店公司无法将涉案房屋交付黄清使用，黄清有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。黄清诉请退还转让费，表明黄清已不愿继续履行合同，一审法院于2016年12月7日向跨世纪大酒店公司、跨世纪投资公司送达本案民事诉状、应诉通知书等诉讼材料，黄清解除合同的意思表示于该日送达跨世纪大酒店公司、跨世纪投资公司，故黄清与跨世纪大酒店公司、跨世纪投资公司2015年12月26日签订的《物业使用权转让合同》于2016年12月7日解除。跨世纪大酒店公司主张《物业使用权转让合同》已于2016年1月18日跨世纪大酒店公司开始向黄清支付款项时解除。涉案房屋被法院查封，跨世纪大酒店公司并不因此拥有合同解除权，跨世纪大酒店公司无权单方解除合同，跨世纪大酒店公司也未提交证据证明其已经与黄清达成解除合同的合意，故一审法院对跨世纪大酒店公司的该项主张不予采信。关于转让费问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故黄清要求跨世纪大酒店公司退还转让费，有事实和法律依据，一审法院予以支持。跨世纪大酒店公司已向黄清支付11250元。黄清主张跨世纪大酒店公司已支付的款项为因跨世纪大酒店公司违约而支付的赔偿款，但未提交证据予以证明，跨世纪大酒店公司又不予认可，故一审法院对黄清的该项主张不予采信。跨世纪大酒店公司主张已支付款项为转让费，一审法院予以采信。故跨世纪大酒店公司还应退还黄清转让费138750元，黄清要求跨世纪大酒店公司返还转让费15万元，一审法院支持138750元，超出部分不予支持。关于资金占用费问题。合同解除后跨世纪大酒店公司应该将未退还的转让费138750元退还黄清，但至今未退，构成违约，黄清由此而造成的损失为利息损失，黄清诉请的资金占用费实为利息损失，故跨世纪大酒店公司应该赔偿黄清转让费的利息损失，黄清计算利息的基数及起算时间有误，一审法院予以调整，具体计算如下：以138750元为基数，从2016年12月8日起至还清转让费止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算。关于担保问题。根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款的规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。合同约定，在合同期限内，如跨世纪大酒店公司违约，跨世纪投资公司有责任承担起跨世纪大酒店公司所应承担的义务与责任。故黄清要求跨世纪投资公司对跨世纪大酒店公司向黄清返还转让费及支付利息的债务承担连带清偿责任，一审法院予以支持。跨世纪大酒店公司向黄清返还转让费的债务履行期届满之日为2016年12月7日合同解除之日，故跨世纪投资公司主张黄清起诉时已超过6个月的保证期间，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、跨世纪大酒店公司向黄清返还转让费138750元；二、跨世纪大酒店公司向黄清支付利息（计算方法：以138750元为基数，从2016年12月8日起至还清转让费止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、跨世纪投资公司对跨世纪大酒店公司上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回黄清其他的诉讼请求。案件受理费3388元，减半收取计1694元（黄清已预交），由黄清负担172元，跨世纪大酒店公司、跨世纪投资公司负担1522元。二审中，双方当事人均没有提交新证据，对一审法院查明事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：跨世纪大酒店公司是否应支付转让费利息？本院认为，跨世纪大酒店公司收取了黄清的转让费后，无法按照《物业使用权转让合同》的约定交付涉案房屋，跨世纪大酒店公司构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《物业使用权转让合同》解除后，跨世纪大酒店公司除应向黄清返还转让费外，还应承担赔偿损失的违约责任，黄清因跨世纪大酒店公司的违约行为所受到的损失应为逾期返还转让费的利息损失，一审判决跨世纪大酒店公司按中国人民银行同期贷款基准利率向黄清支付转让费利息，合法有据，本院予以维持。综上所述，跨世纪大酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（跨世纪大酒店公司已预交），由上诉人广西跨世纪大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 斌审判员 袁宇飞审判员 韦圆圆二〇一七年十二月十八日书记员 明俊君