湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘01民终857号
上诉人（原审被告）：武广铁路客运专线有限责任公司，住所地湖北省武汉市江夏区文化大道特1号。
法定代表人：王志坚，董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：张国强，湖北卓创德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖南顺强混凝土有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区黎托乡边山村学堂冲组。
法定代表人：苑立伟，执行董事。
委托诉讼代理人：李翔，湖南如金律师事务所律师。
上诉人武广铁路客运专线有限责任公司（以下简称武广铁路公司）因与被上诉人湖南顺强混凝土有限公司（以下简称顺强混凝土公司）土地租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2017）湘0111民初6257号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人武广铁路公司不服原审判决，向本院上诉称，请求二审法院:1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求;2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决适用错误。一审法院以《合同法》第五十二条的规定确认合同无效并赔偿被上诉人因搭盖违章建筑被政府拆除的经济损失，于法无据，与事实不合。2013年国务院颁布《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》，支持铁路车站及线路用地综合开发，授权中国铁路总公司依法盘活利用其原铁路生产经营性划拨土地。《意见》规定：铁路运输企业依法取得的划拨用地，因转让或改变用途不再符合《划拨用地目录》的，可依法采取协议方式办理用地手续。经国家授权经营的土地，铁路运输企业在使用年限内可依法作价出资（入股）、租赁。2014年7月29日，国务院办公厅印发《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》，要求按照改革铁路投融资体制、加快推进铁路建设，实施铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发利用政策，促进新型城镇化发展。根据《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。强制性规定包括管理性规范和效力性规范。只有违反效力性的强制规范的，才应当认定合同无效。一九九○年五月十九日发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定并非法律法规的强制性效力性规范，且不适用本案。涉案《临时用地租用协议书》是当事人真实意思表示，经当事人协商一致已依法成立。被上诉人要求确认其与被告之间签订的协议为无效协议，证据不足，一审法院不应予以支持。同时，即使该协议未经批准未生效，但不影响协议中当事人履行报批义务条款及因该报批义务而设定的相关条款的效力。根据双方在协议中的约定，顺强混凝土公司负有向审批机关办理报批的法定义务，上诉人的义务仅仅是协助义务。基于这个约定和前提，顺强混凝土公司已在土地清场交付后实现了对租用土地的实际控制，其完全可以利用该土地及上盖建筑物如活动房和场地从事物流活动，土地上抢建的房屋损失产生主要过错在于顺强混凝土公司怠于履行自己的新、扩建房屋或构筑物的报批义务，所以其要求上诉人赔偿损失的请求一审法院依法应予以驳回。一审法院判令上诉人承担应由湖南顺强在承租期间所盖建筑的报批义务并因此确认上诉人承担合同无效的过错责任显属适用法律不当。二、被上诉人擅自土地转租第三方彭余良，并由彭在未履行报批手续的情况下抢建搭盖建筑，其经济损失应由其自己承担。1.双方在合同中约定：如被上诉人未经上诉人同意，擅自将土地转租，上诉人可立即收回土地并终止协议，没收保证金并由被上诉人承担经济损失。经查，该抢建的建筑投资人为彭余良，顺强混凝土公司的工商档案显示，此人并非该公司的法定代表人、董事或股东，其并非公司实际控制人，也未向上诉人主张权利，更未出庭参与诉讼，一审法院将其经济损失判定由上诉人承担没有任何事实和法律依据。彭余良与被上诉人法律关系与本案并不属于同一法律关系，应当另循途径解决。2、彭余良搭盖的建筑因雨花区政府整治车站周围环境时被长沙雨花区城管部门拆除，房屋拆除后，雨花区政府依法已经对彭余良本人进行补偿并将全部补偿款支付至彭余良个人账户。彭余良如对补偿金额不满可向雨花区政府另循法律途径解决。与顺强混凝土公司无关，更与上诉人无涉。3、在一审中，被上诉人没有向法庭提供证据证明其出资建设九栋房屋。其诉称出资的900余万没有向法庭提供任何付款凭证和银行对账单，也未计算拆后相关材料或设备的残值。一审法院在没有证据支持下认定顺强混凝土公司投资900万元并损失900万元属于事实认定错误。造价鉴定报告为其单方委托，且鉴定程序严重违反法律规定，与本案查明的彭余良出资等事实互相矛盾，其鉴定结论不足采信，一审法院予以支持属于认定事实错误。综上，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。
被上诉人顺强混凝土公司答辩称:一、涉案土地系划拨土地，故双方签订的土地租赁合同无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条明确规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”本案中，被答辩人出租的土地性质系国有划拨土地，且一直没有取得土地使用权证，导致无法办理土地出租的审批手续，故被答辩人出租划拨土地违反了行政法规的禁止性规定，双方签订的土地租赁合同系无效合同。至于国务院的文件虽然明确土地可以租赁，但也明确要求先办理用地手续。因此，在没有办理相关用地手续的审批，且在本案一审辩论终结前仍未办理的，土地租赁合同仍应认得为无效合同。二、由于被上诉人没有土地使用权证，导致无法办理用地手续，故被答辩人应承担合同无效的主要过错。双方签订的《临时用地租用协议书》第四条约定：甲方（被答辩人）提供相关土地权属证明……对乙方（答辩人）的报建提供必要的资料和支持配合。被答辩人提交的一审证据二中，答辩人也明确提出：“贵公司一直未能提供红线图等相关产权依据给我公司，所以相关政府不予受理我公司的报建手续”。上述证据证明，办理用地手续的前提条件是被答辩人应能够提供土地使用权证和红线图，但被答辩人在2015年12月23日才取得土地红线图、2016年3月31日才取得土地使用权证。但双方签订合同的时间是2014年9月23日，答辩人的房屋是在2015年10月24日被拆除的，即被答辩人在合同终止后才取得土地红线图和土地使用权证。因此，被答辩人明知出租土地没有取得红线图和使用权证，明知无法办理用地手续，仍将土地出租给答辩人，被答辩人应承担主要过错。虽然答辩人在签订合同前没有审查被答辩人是否有土地权属证明，但被答辩人一直承诺提供土地权属证明，答辩人是基于对被答辩人系大型国有企业的身份产生高度信任才签订合同和提前建设房屋的，对此应只承担较轻的过错。三、答辩人没有将土地转租给彭余良，彭余良系对答辩人投资建设了房屋，该投资关系不影响答辩人与被答辩人之间的土地租赁合同关系。四、答辩人建设九栋房屋并遭受损失的依据充分，主要有如下证据：1、2015年6月11日，武广铁路客运专线长沙建设指挥部向答辩人发出《关于长沙南站片区环境整治的函》，要求答辩人拆除租用土地上的违章建筑，并对场地整理绿化。证明答辩人在租赁土地上建设了房屋。2、2015年10月24日，长沙市雨花区东山街道办事处城市管理办公室将答辩人建设的房屋拆除，拆除房屋面积为7540平方米，并提供了拆除的原始台账。2017年11月10日，长沙市雨花区东山街道办事处城市管理办公室又再次出具《关于拆违情况的补充说明》，再次确认拆除了答辩人的7540平方米房屋（答辩人委托彭余良申报）。彭余良本人对此也予以确认。3、2014年10月，湖南富华勘察设计有限公司依据国家现行规划、建筑设计及其它相关规范规程和土地用途出具了设计图。4、2014年10月19日，答辩人与湖南三力铁建钢结构工程有限公司签订《工程承包合同》。5、016年2月,湖南三力铁建钢结构工程有限公司提交结算报告，物流仓储工程申请结算的总造价为11483733.29元。答辩人委托湖南恒铭工程造价咨询有限公司对租用土地上物流仓储工程结算进行审核。湖南恒铭工程造价咨询有限公司审核上述工程造价9040715.30元。上述证据足以证明答辩人通过设计院进行了设计、由施工单位承建建设了九栋房屋，且由工程造价审计单位进行审计认定了工程造价。虽然被答辩人对答辩人提供的证据不予认可，但其没有提供相反的证据推翻前述证据。综上所述，审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原审判决。
顺强混凝土公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令武广铁路公司赔偿顺强混凝土公司经济损失9040715.30元；2、判令武广铁路公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理查明:2014年9月23日，顺强混凝土公司与武广铁路公司签订《临时用地租用协议书》。协议约定武广铁路公司将其位于湖南省长沙市雨花区、武广正线和武广动车走行下线之间约195亩土地（以下称涉案出租土地）出租给顺强混凝土公司，用于建设物流场地或综合性市场；保证金80万元于签订协议时向顺强混凝土公司支付，租地费用年租金75万元，每年递增一次，递增率为上年总租金的10%；租赁费采取先付后用，考虑顺强混凝土公司建设期没有产生费用，武广铁路公司同意自2014年10月1日至2015年3月31日租金免费，协议签订后10天内一次付清2015年租金562500元；临时用地租赁时间为2014年10月1日至2025年3月31日；武广铁路公司提供相关土地的权属证明，对顺强混凝土公司的报建提供必要的资料和支持配合；协议签订后且临时用地租地费支付后，武广铁路公司提供场地交由顺强混凝土公司使用；土地租用期间，顺强混凝土公司应按照物流设计方案和铁路总公司（铁道部）的安全和技术规范完成建设，顺强混凝土公司承担建设和经营中一切自身安全生产责任；租用期间，如因甲方和甲方主管部门建设（国家、省、市建设）和规划需要及政策法规的变化需提前收回土地，武广铁路公司应提前三个月通知顺强混凝土公司，顺强混凝土公司应无条件按照武广铁路公司要求将土地交还武广铁路公司；顺强混凝土公司负责完成物流仓储经营的用地、规划、铁路安全和消防等政府和部门的许可和批准，物流场地经有关部门批准、验收合格后方能使用；租赁期满，顺强混凝土公司如不续签协议，地面建筑由顺强混凝土公司拆除，地下管道等归武广铁路公司，顺强混凝土公司应负责将场地恢复至可开发熟地状态。
2014年9月28日，武广铁路公司作出致长沙市雨花区人民政府的《武广客专公司关于支持开展长沙南站土地开发工作的函》（武广工函[2014]130号,以下称130号函），该函称：“经我公司研究决定，在长沙市雨花区境内已征土地上建设物资储备基地。具体建设位置位于长沙南站南头约500米处……在设计、规划、建设时，我们会配合城市发展的需要，把该基地建设成高标准、高规格的现代化仓储基地……请政府相关部门在办理审批手续时予以支持为盼。”
2014年10月11日，顺强混凝土公司向武广铁路公司支付租金562500元。2014年11月25日，顺强混凝土公司向武广铁路公司支付场地租用保证金800000元。
2014年10月19日，顺强混凝土公司与三力公司签订《工程承包合同》，约定顺强混凝土公司将在租用土地上建设的物流仓储工程交由三力公司施工，承包方式为按顺强混凝土公司提供的设计图纸包土建包钢结构，包工包料、包运输、包文明施工、包安全施工，工程总造价为8800000元，验收后如有设计变更和基础超深部分，按顺强混凝土公司签证单作为结算增加工程量；工程总工期从进场具备开工条件有效工作日120天内完工。
2014年10月31日和2014年11月8日，顺强混凝土公司与沪昆第四项目分部分别签订《场地移交转让协议》和《钢筋场变压器、配电柜转让协议》，依据该该两份转让协议，顺强混凝土公司向沪昆第四项目分部支付地上附属设备转让费共计123000元（两栋活动板房120000元、四台高低压配电柜3000元）。
2015年6月11日，武广铁路公司所属的武广铁路客运专线长沙建设指挥部向顺强混凝土公司发出《关于长沙南站片区环境整治的函》（长指函[2015]007号，以下称007号函），要求顺强混凝土公司配合长沙南环境整治的要求，拆除租用土地上的违章建筑，并对场地整理绿化。2015年10月24日，东山街道城管办将顺强混凝土公司已经建设的物流仓储工程共计9栋房屋拆除，拆除房屋面积为7540平方米。物流仓储工程被拆除后，武广铁路公司根据长沙市人民政府的城市规划，对涉案的出租土地进行了整理和绿化。顺强混凝土公司委托物流仓储工程的实际投资人彭余良向雨花区政府相关职能部门申报，相关职能部门审核后于2016年1月15日转账支付彭余良拆违补偿款678600元（7540平米×90元/平米）。
2016年11月18日，湖南恒铭工程造价咨询有限公司作出恒铭审字[2016]第180号《关于物流仓储工程结算审核报告》（委托单位为顺强混凝土公司，以下称180号审核报告），审核依据为：1、该工程的设计图纸及竣工图，2、施工合同及工程洽商、工程技术经济签证结合现场实地踏勘，3、施工单位报送的本工程结算书……审核结论为：本项目送审造价为11483733.29元，经审核后造价为9040715.30元，核减金额为2443017.99元。
另查明，2009年4月24日，国家批准涉案租用土地在内的农民集体所有农用地转为建设用地并办理征地手续，作为武汉至广州客运专线工程（湖南段）建设用地。2013年6月5日，湖南省人民政府作出（2013）政国土字第1057号《农用地转用、土地征收审批单》，批准征收涉案租用土地在内的农村集体土地作为武汉至广州客运专线工程（湖南段）项目（长沙段）建设用地。2016年3月31日，湖南省人民政府向武广铁路公司颁发湘国用（2016）第002号《国有土地使用权证》及用地红线图，使用权面积1322710.29平米，使用权类型为国有划拨，涉案出租土地坐落于该国有土地使用权的范围之内。
一审法院认为：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条第一款规定:“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”本案中，武广铁路公司与顺强混凝土公司签订临时用地租用协议书时，武广铁路公司未取得涉案出租土地的国有土地使用权证；未依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金；且出租涉案土地未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准出租。因此，顺强混凝土公司、武广铁路公司双方签订的临时用地租用协议书显属《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规强制性规定的合同，应属无效合同。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，顺强混凝土公司、武广铁路公司签订租赁合同时，武广铁路公司明知其出租的涉案土地类型系国有划拨土地，出租时不符合出租的条件且出租涉案土地的行为未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，明显具有过错。顺强混凝土公司签订临时用地租用协议书前，应当审查武广铁路公司出租的涉案土地的使用权类型、是否符合法定的出租条件以及武广铁路公司的出租行为是否已经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，顺强混凝土公司未作审查或者已经审查仍然签订临时用地租用协议书，亦具有过错。武广铁路公司向顺强混凝土公司交付涉案的出租土地用于仓储物流工程建设，顺强混凝土公司投资在涉案的出租土地上建设仓储物流工程，双方共同缔结、履行无效临时用地租用协议书的行为，导致顺强混凝土公司的仓储物流工程被作为违章建筑拆除的投资损失，顺强混凝土公司、武广铁路公司各应承担50%的责任。
关于顺强混凝土公司的投资损失。顺强混凝土公司在涉案出租土地上投资建设物流仓储工程的事实客观存在，对于工程施工单位三力公司报送的工程结算书，顺强混凝土公司委托具有工程造价咨询资质的恒铭公司进行工程结算审核，恒铭公司根据工程设计图、竣工图、施工合同、工程技术签证单、施工单位的施工结算书并结合现场实地踏勘，经过法定程序作出180号审核报告，对于该审核报告的审核结论该院予以采信。对于顺强混凝土公司建设物流仓储工程的投资损失，该院认定为8362115.3元（即180号审核报告审核的工程造价9040715.30元扣除政府拆违部门支付的拆违补偿678600元），武广铁路公司承担50%的责任应向顺强混凝土公司赔偿投资损失4181057.65元。
顺强混凝土公司根据临时用地租用协议书建设的仓储物流工程，实际投资人为彭余良，实际投资关系系顺强混凝土公司与彭余良之间的法律关系，不影响顺强混凝土公司作为本案土地租赁合同关系的合同当事人向武广铁路公司主张权利。武广铁路公司认为顺强混凝土公司诉讼主体不适格的意见，该院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、武广铁路公司于判决生效后7日内向顺强混凝土公司赔偿建设仓储物流工程的投资损失4181057.65元；二、驳回顺强混凝土公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75085元，因适用简易程序减半收取37542.50元，由顺强混凝土公司、武广铁路公司各负担18771.25元。
二审中,双方均未向本院提交新证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：一、关于合同的效力。上诉人称，其与被上诉人之间签订的协议应为有效协议。本院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条明确规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”本案中，诉争的土地性质系国有划拨土地，且一直没有取得土地使用权证，导致无法办理土地出租的审批手续，因此，上诉人出租划拨土地违反了行政法规的禁止性规定，双方签订的土地租赁合同系无效合同。至于国务院的文件虽然明确土地可以租赁，但也明确要求先办理用地手续。因此，一审判决认定双方签订的《临时用地租用协议书》系无效合同并无不当，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于合同无效后的过错责任承担问题。上诉人称，一审法院判令上诉人承担合同无效的过错责任显属适用法律不当。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人在签订租赁合同时明知其出租的涉案土地类型系国有划拨土地，亦未办理土地使用权证，明显具有过错。同时，被上诉人签订临时用地租用协议书前，应当审查上诉人出租的涉案土地的使用权类型、是否符合法定的出租条件以及武广铁路公司的出租行为是否已经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，被上诉人未作审查或者已经审查仍然签订临时用地租用协议书，亦具有过错。一审判决综合本案实际情况认定双方各应承担50%的责任并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。三、关于损失的认定问题。上诉人称，一审判决认定被上诉人建设物流仓储工程的投资损失没有依据。本院认为，被上诉人委托湖南恒铭工程造价咨询有限公司对租用土地上物流仓储工程结算进行审核，虽系单方委托，但程序正当，依据充分，且上诉人亦未提供相关证据予以反驳，一审判决以湖南恒铭工程造价咨询有限公司恒铭审字[2016]第180号审核报告为依据计算并无不当。恒铭审字[2016]第180号审核报告审核的工程造价为9040715.30元，扣除政府拆违部门支付的拆违补偿678600元，一审判决认定上诉人建设物流仓储工程的投资损失为8362115.3元正确。另，上诉人称，被上诉人擅自将土地转让给第三方彭余良，其经济损失应由其自己承担。本院认为，上诉人并没有提供相关证据证实被上诉人将土地转租给彭余良，故其该上诉理由因缺乏依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人武广铁路公司的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费75085元，由上诉人武广铁路客运专线有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何豪杰
审判员 詹支粮
审判员 曾庆军
二〇一八年六月八日
书记员 黄 佳
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。