湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1002民初1149号
原告：崔秀英，女，汉族，1953年12月18日出生
原告：刘杰，男，汉族，1981年11月5日出生
原告：刘丽军，女，汉族，1984年1月23日出生
三原告共同委托代理人：刘恒，湖南林邑律师事务所律师。
被告：崔冬生，男，汉族，1961年12月15日出生
被告：邓艳芬，女，汉族，1963年10月25日出生
两被告共同委托代理人：周文新，湖南郴华律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：刘小玉，湖南郴华律师事务所律师。
原告崔秀英、刘杰、刘丽军与被告崔冬生、邓艳芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔秀英、刘杰、刘丽军及其共同委托代理人刘恒，被告崔冬生、邓艳芬的共同委托代理人周文新、刘小玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告崔秀英、刘杰、刘丽军向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2017年2月28日签订的《房屋买卖协议》有效，应当继续履行；2、判令被告协助原告办理不动产过户手续。
被告崔冬生、邓艳芬辩称：1、本案房屋买卖协议不具有房屋买卖合同的基本内容，尚未依法成立。该协议买卖标的物不确定，支付购房款和交付房屋的时间不确定，权利义务主体不明确，不符合法定要式合同要求。2、崔冬生与崔秀英签订两被告共同房屋的协议因无权处分而无效。崔冬生无权签订本案房屋买卖协议，崔冬生签订本案房屋买卖协议不构成对邓艳芬的表见代理。3、本案房屋买卖协议从法律上和事实上均不具备继续履行条件，依法应驳回原告诉请。邓艳芬并非《房屋买卖协议》的卖方当事人，对该协议并没有法律上的履行义务，有权拒绝协助办理本案房屋权属登记手续；本案房屋买卖协议不具有可履行的合同权利义务内容。4、刘杰、刘丽军和邓艳芬均不是本案适格诉讼主体。
查明的事实
本院依据当事人的举证、质证及本院认证，结合庭审情况及当事人的陈述，认定如下案件事实：
一、双方当事人无争议的事实
崔秀英、案外人崔冬梅、崔冬生与系同胞姊妹关系。崔冬生、邓丰芬系夫妻关系。刘杰系崔秀英之子，刘丽军系刘杰之妻。
2017年2月28日，崔冬生作为卖方（甲方），崔秀英作为买方（乙方），案外人崔冬梅作为见证人签订《房屋买卖协议》。内容为：“经双方协商，甲方将原煤机厂*栋*单元*楼住房出卖给乙方，双方协商价格为人民币叁拾伍万元整，签订协议时，乙方付给甲方人民币贰拾万元，剩余壹拾伍万元，待甲方房产过户给乙方后，乙方拿此房产抵押贷款付清所欠房款壹拾伍万元后，房屋使用权才属乙方，以上条款经双方同意后生效。办理过户手续所需一切费用由乙方承担。房产过户给刘杰。”在该协议履行过程中，刘杰、刘丽军亦作为买方在该协议上补签字。
《房屋买卖协议》签订当日，崔秀英通过银行转账支付17万元购房款至邓艳芬账户；后刘杰又于2017年3月22日通过银行转账支付3万元购房款至邓艳芬账户。
本案庭审中，两被告均拒绝履行该《房屋买卖协议》。
另查明，崔冬生、邓艳芬在郴州市开发区万华路10号原煤机厂小区有两套住房但均闲置，案外人崔冬梅亦居住在该小区。刘杰、刘丽军无住房，购买该住房用来自住。郴州市开发区万华路10号原煤机厂小区经所在街道就棚户区改造曾进行过调查摸底。
本案经调解未果。
二、双方当事人有争议的事实
1、本案买卖标的房屋是否具体确定的问题。被告认为，《房屋买卖协议》中仅约定“原煤机厂*栋*单元住房”与被告在该小区拥有的两套住房并不相符，应视为买卖标的物约定不明，且事实上也无法确定。本院认为，《房屋买卖协议》签订后，刘杰委托房产中介机构办理落宗手续。房产管理部门于2017年4月10日出具的宗地图、房屋分户图确认本案买卖标的住房为位于郴州市开发区万华路*号*栋*房、*房（杂房）。该落宗手续需由崔冬生提供房产证原件和身份证原件。故，本案买卖标的房屋是具体、确定的。
2、邓艳芬对本案买卖标的房屋是否知情并同意。原告认为，《房屋买卖协议》系在被告家中签订，两被告均在场，且收取购房款20万元系邓艳芬的账户。被告反悔是因为知晓了买卖标的房屋可能会进行棚改产生可能的巨额经济利益。被告则认为，邓艳芬自始不同意出售本案买卖标的房屋。本院认为，基于原、被告的同胞姊妹关系，邓艳芬对出售本案标的房屋应是知情的。结合崔冬生于2017年4月18日发短信给崔秀英：“大姐，由于家里意见不统一，那钱退还给你，请理解下。（如果因此事发生什么费用，由我来给你）”，于2017年8月1日发短信给崔冬梅：“小姐，你昨晚讲大姐崔秀英不要房子了，你要她发个短信给我，我马上将钱退给她”两则短信内容，可见崔冬生、邓艳芬夫妻对是否出售本案标的房屋意见并不统一。收取的20万元购房款为邓艳芬账户并不能反推出邓艳芬同意出售本案标的房屋。
判决的理由与结果
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1、本案诉讼主体是否适格的问题；2、2017年2月28日签订的《房屋买卖协议》的效力问题；3、《房屋买卖协议》是否应当继续履行的问题。下文分述如下：
一、本案诉讼主体是否适格的问题
两被告辩称，刘杰、刘丽军与邓艳芬并非《房屋买卖协议》的当事人，基于合同相对性，刘杰、刘丽军与邓艳芬不是本案适格的诉讼主体。本院认为，刘杰、刘丽军在《房屋买卖协议》上补签字，有证据原件予以核实，应为合同当事人。涉案房屋买卖标房屋的为两被告夫妻共同财产，如继续履行必然与邓艳芬有利害关系，邓艳芬是否需承担相关义务则属于实体审理的范围。故，本案原、被告的诉讼主体适格。
二、2017年2月28日签订的《房屋买卖协议》的效力问题
《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案中，买卖标的房屋虽在仅登记在崔冬生名下，但基于崔秀英、案外人崔冬梅、崔冬生与系同胞姊妹的关系。崔秀英、刘杰、刘丽军对本案买卖房屋标的系崔冬生、邓艳芬夫妻共同财产应为明知。邓艳芬未在《房屋买卖协议》上签字，且事后拒绝追认《房屋买卖协议》，并在庭审中明确拒绝继续履行，应视邓艳芬对《房屋买卖协议》拒绝追认。邓艳芬账户收取购房款20万元不能反推出邓艳芬自始同意该《房屋买卖协议》。故，该《房屋买卖协议》因崔冬生无权处分且事后未取得共有人邓艳芬追认而无效。本院对原告诉请确认原、被告双方于2017年2月28日签订的《房屋买卖协议》有效，应当继续履行依法不予支持。
三、《房屋买卖协议》是否应当继续履行的问题
依据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第四项规定，未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产。该规范虽属管理性规范，但实践中，房产登记部门在房屋买卖合同当事人申请办理房产权属变更登记时，如未经共有权人同意，则登记部门不予办理登记。故原告诉请不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“法律上或事实上能够履行”的条件。《房屋买卖协议》因无权处分未且取得共有权人事后追认而无效，不存在继续履行的问题。故，本院对原告诉请判令被告协助原告办理不动产过户手续不予支持。
崔冬生、邓艳芬收取原告的20万元购房款应予退还。三原告的资金占用损失和其他损失可另案主张权利。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百一十条第(一)项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告崔秀英、刘杰、刘丽军的全部诉讼请求。
案件受理费160元，由原告崔秀英、刘杰、刘丽军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 谢宇明
人民陪审员 石利丽
人民陪审员 谢寒梅
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 成俐蓓
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
(一)法律上或者事实上不能履行;
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
(三)债权人在合理期限内未要求履行。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。