湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0602民初第621号
原告（反诉被告）：汪某某，男，岳阳市人，住岳阳市某某路。
委托诉讼代理人：王建新，湖南碧灏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周可卿，湖南碧灏律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘某某，男，汉族，湘阴县人，住岳阳市某某路。
委托诉讼代理人：冯震，岳阳市岳阳楼区城陵矶法律服务所法律工作者。
原告汪某某与被告刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案，被告刘某某于2016年5月18日提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汪某某及其委托诉讼代理人周可卿，被告（反诉原告）刘某某及其委托诉讼代理人冯震到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）汪某某向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的购房协议书；2、判令刘某某返还位于岳阳市岳阳楼区爱菲儿精细化工有限公司院内的6幢203房；3、由刘某某承担违约金80000元；4、由刘某某补偿原告损失90000元（按每月6000元自2014年11月1日起算至合同实际解除之日止，暂计算至2016年1月）；5、由刘某�承担本案诉讼费用。事实与理由：汪某某与刘某某于2012年10月23日签订了一份购房协议，协议约定:汪某某将位于岳阳楼区爱菲儿精细化工有限公司院内的6幢203房作价30万元出售给刘某某；协议签订之日付2万元，2012年11月10日付6万元，剩余款项于2013年6月30日付清；刘某某如未履行付款义务，则已付款项作为违约金不予退还，本协议终止。合同签订后，汪某某将房产交付给了刘某某，但刘某某仅支付了8万元。后刘某某承诺自2013年7月1日起，每月付6000元给汪某某作为未付房款的利息，但被告仅付至2014年10月，后又未付款。
被告（反诉原告）刘某某辩称，1、当事人约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；2、2015年10月21日重新签订的房屋买卖合同具有法律效力，以前的协议已作废。
被告�反诉原告）刘某某向本院提出反诉请求：1、要求退还已付房款和房屋装修费用合计295000元；2、由汪某某承担反诉费。事实与理由：2015年10月21日，汪某某与刘某某协商一致，对原合同进行了变更，新约定的内容为：刘某某已支付房款175000元，刘某某未按期付清房款利息合计35000元，从已付房款中抵扣，刘某某还需支付房款160000元，由刘某某通过银行贷款一次性付清（时限6个月)；6个月内未付清余款，刘某某需按银行利率支付利息，汪某某也有权终止合同，收回房屋，但汪某某需退还刘某某已付房款175000元，房屋装修款120000元，合计295000元。
原告（反诉被告）汪某某辩称，1、刘某某称双方于2015年10月21日协商一致对原合同进行了变更并签订了新的房屋买卖合同不是事实；2、答辩人仅收到被答辩人80000元房款，另90000元是利息，按照双方的协议约定，80000元应作为违约金，答辩人无权请求返还；3、因被答辩人违约导致合同解除，应自行承担房屋装修的损失。
查明的事实
汪某某与刘某某于2012年10月23日签订了一份购房协议书，协议约定:汪某某将位于岳阳楼区爱菲儿精细化工有限公司院内的6幢203房（房屋建筑面积为118.87平方米），作价30万元出售给刘某某；协议签订之日付2万元，2012年11月10日付6万元，剩余款项于2013年6月30日付清；如刘某某未履行付款义务，则已付款项作为违约金不予退还，同时本协议终止。合同签订当日，刘某某支付购房款2万元，汪某某将房产交付给了刘某某。2012年11月10日，刘某某支付购房款6万元。剩余房款刘某某没有在2013年6月30日支付。刘某某向汪某某出具承诺书承诺自2013年7月1日起，每月付6000元给汪某某作为未付房款的利息。后刘某某从2013年7月起每月通过银行汇款6000元给汪某某至2014年9月，共计90000元。2015年10月18日支付现金4000元。
另查明，汪某某与刘某某于2015年10月21日签订了一份房屋买卖合同。汪某某称合同上需手写的部分全部为空白，共签了三份，都给了刘某某，是为了配合刘某某办贷款。刘某某提交的合同上有房屋位置和房屋面积，房屋成交价和定金为详见合同第十一条，付款方式、违约责任等内容均为空白。合同第十一条为双方约定的其他事项，系手写，内容为：刘某某已支付房款175000元，刘某某承担未按期付清房款利息合计35000元，从已付房款中抵扣，刘某某还需支付房款160000元，由刘某某通过银行贷款一次性付清（时限6个月)；合同签订后6个月内未付清余款，刘某某需按银行利率支付利息（按16万计利息），汪某某也有权终止合同，收回房屋，但�某某需退还刘某某已付房款175000元，房屋装修款120000元，合计295000元。汪某某申请对合同上双方签名的时间与合同第十一条的书写时间的先后顺序进行鉴定。本院于2016年8月16日委托湖南大学司法鉴定中心进行鉴定。湖南大学司法鉴定中心于2017年6月23日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为汪某某在合同上的签名在前，合同第十一条内容的书写时间在后。汪某某认可该鉴定意见。刘某某认为该鉴定程序违法，没有通知其选定鉴定机构，鉴定样本为汪某某单方提供，没有通知其质证，鉴定时间长达一年，严重违规，该鉴定意见不应采信。本院司法技术室对此进行了回复，另庭审中汪某某、刘某某均认可刘某某已付给汪某某174000元。刘某某称房屋装修款为12万元，汪某某不予认可，称刘某某只在原装修上进行了简单的装修。
判决的结果及理由
本院认为，汪某某与刘某某之间签订的购房协议是双方真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的规定，是合法有效的协议。汪某某与刘某某后来签订的房屋买卖合同上的第十一条系刘某某在合同签订后擅自添加的，未征得汪某某的同意，对汪某某不具约束力。汪某某按照协议约定交付了房屋，刘某某没有及时付清房款，已构成违约。汪某某要求解除协议，本院予以支持。汪某某要求刘某某承担违约金80000元，补偿其损失90000元。刘某某称协议约定的违约金过高，应予核减。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定。汪某某没有举证证明因刘某某违约给其造成了多少损失，本院认为，岳阳市2017年的房价高于2013年的房价，汪某某在房屋的价值上没有损失，汪某某的损失应为房屋的租金损失，结合汪某某房屋所处位置及房屋面积，本院酌情认定房屋的租金损失为每月2000元。刘某某反诉要求汪某某退还购房款174000元，本院认为，扣除违约金的部分后，汪某某应予退还。刘某某另反诉要求汪某某支付装修款12万元，汪某某不认可刘某某进行了12万元的装修，刘某某也没有提供证据证明其进行了12万元的装修，对刘某某的上述反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权�》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）汪某某与被告（反诉原告)刘某某之间签订的购房协议书；
二、由被告（反诉原告)刘某某从2012年10月23日起按每月2000元向原告（反诉被告）汪某某支付违约金至房屋返还给原告（反诉被告）汪某某之日止；
三、至房屋返还给原告（反诉被告）汪某某之日止的违约金如未超过174000元，多的部分由原告（反诉被告）汪某某返还给被告（反诉原告)刘某某，如超过了174000元，超过部分由被告（反诉原告)刘某某继续支付；
四、驳回原告（反诉被告）汪某某的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告)刘某某的其他诉讼请求；
逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
案件受理费2825元，由被告（反诉原告)刘某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 杨艳红
人民陪审员 龙红翔
人民陪审员 李碧云
二〇一七年七月二十日
书 记 员 姜湖广