重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终6919号上诉人（原审原告）：李兴仿，男，1968年12月20日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：谭前锋，重庆市大足区大众法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：梅洪流，男，1958年3月4日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：王军，重庆双豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李伟，男，1965年11月23日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：王军，重庆双豪律师事务所律师。上诉人李兴仿因与被上诉人李伟、梅洪流房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院(2017)渝0111民初3126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李兴仿的委托诉讼代理人谭前锋，被上诉人梅洪流、李伟的委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李兴仿上诉请求：1、撤销大足区人民法院(2017)渝0111民初3126号民事判决，依法改判；2、一、二审诉讼费由梅洪流、李伟承担。主要事实及理由：1、从《说明》的形成时间推断《说明》是《合同》的补充协议是错误的，事实上《说明》先于《合同》签订，《说明》对于租赁房屋和坝子未约定租赁期限，应为不定期租赁，可以随时解除；2、李兴仿将承包土地出租给梅洪流、李伟，梅洪流、李伟确在土地上修建彩钢棚用于非农建设，并将涉案房屋出租给驾校办理学员之家，合同解除的条件已经成就，作为合同补充协议的《说明》也应一并解除；3、梅洪流、李伟未按时支付租金，构成根本违约，李兴仿有权解除租赁协议。梅洪流、李伟辩称：一审认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。李兴仿向一审法院起诉请求1、判决解除原、被告《关于土地租赁等有关问题的说明》中房子和坝子的租赁协议；2、判决被告迁出并返还房屋和坝子、恢复原状；3、判决被告支付使用期内的租金；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:2015年2月20日，李兴仿（甲方）与梅洪流、李伟梅洪流、李伟（乙方）签订《农村土地承包经营权合同》，约定甲方将承包经营的土地出租给乙方从事种植经营，出租期限为14年，从2015年2月20日至2028年12月31日，另外还对租金、解除合同的条件等各项权利义务做了约定。2015年2月22日，李兴仿与梅洪流、李伟在《关于土地租赁等有关问题说明》上签字，该《说明》上载明：“李兴邦、李兴谷、李兴勇、李兴仿、李兴仿系双路街道办事处四方居委会五组人，委托李兴谷为他们总的转包人，代为收取30亩林权地、非耕地、承包地，包括从本社其他村民名下调换、转租过来的所有土地的租金，按每年每亩捌佰斤稻谷当年9月30日市场综合价均价折现，签订合同时支付（并按每年9月30日市场综合均价多退少补）；由李兴谷转包给梅洪流、李伟从事种植业，打造新农村示范点、民防疏散基地。梅洪流、李伟转包期间建筑物、附着物等一切产权、债权债务与李兴邦、李兴仿、李兴勇、李兴仿、李兴谷无关。李兴邦、李兴仿、李兴仿共有的混凝土坝子（不含堡坎）由梅洪流、李伟按每年陆仟元支付租金，李兴仿（约120平方米）、李兴仿（约130平方米）的房子分别按每年捌千元支付租金，其房屋如遇国家拆迁时由梅洪流、李伟给予支持。”该《说明》签订后，梅洪流、李伟于2015年3月23日向李兴仿支付了2015年的租金10000元。李兴仿有位于重庆市双桥区社（房屋产权证号：2××房地证2013字第00015号）房屋一套，现由梅洪流、李伟占有、使用。李兴仿与梅洪流、李伟双方对《说明》中关于房屋、坝子的约定系房屋租赁合同均没有异议。在审理过程中，李兴仿坚持表示要解除房屋、坝子的租赁协议。还查明，李兴仿于2016年3月2日向法院起诉要求解除《合同》，大足区人民法院（2016）渝0111民初1544号民事判决书判决驳回了李兴仿的诉讼请求，李兴仿不服，依法提起上诉，后经重庆市第一中级人民法院（2016）渝01民终5909号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为：1、解除《说明》中有关房屋、坝子的租赁协议的条件是否成就；2、如果条件已经成就，李兴仿的其他诉讼请求能否得到支持。一、解除租赁协议的条件是否成就。1、租赁期限的问题。法院认为，李兴仿系位于重庆市双桥区社（房屋产权证号：2××房地证2013字第00015号）房屋的权利人，梅洪流、李伟系现占有、使用李兴仿房屋的自然人，根据法院作出的（2017）渝0111民初797号民事判决书认定，《说明》中有关房屋、坝子的约定系李兴仿与梅洪流、李伟双方的租赁协议，虽然双方当事人对此租赁协议均表示没有异议，但是双方对房屋、坝子的租赁期限各执一词。李兴仿认为，在《说明》中双方并没有对房屋、坝子的租赁期限做具体约定，只对租金做了约定，所以该租赁协议是不定期租赁。梅洪流、李伟则认为，《说明》是《合同》的补充协议，所以房屋、坝子的租赁期限应当参照《合同》中有关土地的租赁期限，即租赁期限为14年，从2015年2月20日至2028年12月31日。法院认为，结合两份协议形成的时间来看，《合同》形成的时间为2015年2月20日，《说明》形成的时间为2015年2月22日，《说明》的形成时间在《合同》之后。结合两份协议载明的内容来看，《合同》中约定了土地的租赁期限、租赁方法、租金支付时间等内容，《说明》的内容中在前半部分不仅对土地租赁部分问题的对《合同》进行了补充约定，还针对土地租赁合同中未约定的房屋、坝子进行了约定，所以从时间来看，《说明》是在《合同》签订之后形成，从内容上来看，《说明》是对《合同》未完善内容进行的补充约定。所以，可以认定《说明》是《合同》的补充协议，是《合同》的其中一部分。所以房屋、坝子的租赁协议的租赁期限应当参照《合同》中的租赁期限进行计算，房屋、坝子的租赁期限应当为2015年2月20日至2028年12月31日。2、关于梅洪流、李伟是否存在违约支付房屋、坝子租金的的情形。李兴仿认为，虽然双方并未约定租赁期限，但是应当参照《合同》中支付租金的约定向李兴仿支付房屋、坝子租金，即在签订合同时支付，现梅洪流、李伟于2015年3月23日才支付第一次租金，已经属于违约。法院认为，双方在《说明》中并未约定应当参照《合同》的约定支付租金，也未对房屋、坝子的租金支付方式达成补充约定，所以应当视为双方并未对租金的支付方式进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。所以，李兴仿与梅洪流、李伟双方未对租赁期限做明确约定的情况下，梅洪流、李伟只要在合理时间范围内支付房屋、坝子的租金，均符合法律规定，现李兴仿与梅洪流、李伟于2015年2月22日签订了房屋、坝子租赁协议，梅洪流、李伟于2015年3月23日向李兴仿足额支付一年的房屋、坝子租金，属于在合理期限范围内支付租金的情形，不存在违约行为。另外，梅洪流、李伟从2016年起在多次诉讼中均表示愿意缴纳租金，但是李兴仿均表示拒绝接收，所以梅洪流、李伟也不存在违约支付租金的情形，所以法院认为，李兴仿认为梅洪流、李伟存在违约支付租金的情形，法院不予支持。综上,法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的解除条件分为法定解除和合意解除。本案中，李兴仿与梅洪流、李伟签订的房屋、坝子租赁协议合法有效，没有违反法律规定，现该协议也并没有达到法律规定强制解除的条件，不属于法定解除。在审理过程中，双方就是否解除协议不能达成一致意见，协议也未达到合意解除合同的条件。法院认为，梅洪流、李伟租赁土地打造新农村，从事种植经营，租赁房屋、坝子是保障农家乐正常经营的重要组成，房屋、坝子的租赁与土地租赁是不可分割的，现房屋、坝子在合理的租赁期限范围内，并且梅洪流、李伟也并不存在违约支付租金的情形，另外李兴仿未提交任何证据证明梅洪流、李伟存在其他违约情形，达到合同解除的条件，应当承担举证不能的责任。根据《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现合同的法定解除、合意解除条件均未成就，所以李兴仿与梅洪流、李伟双方就应当按照协议履行义务，而李兴仿坚持要求单独解除房屋、租赁协议的诉讼请求，法院不予支持，同时李兴仿要求梅洪流、李伟返还房屋、坝子，并恢复原状的诉讼请求，法院也不予支持。二、关于租金的问题。双方均表示在2015年2月22日至2016年2月22日的房屋、坝子租金已经履行完毕，李兴仿在审理过程中明确了本案的租金计算期限为2016年2月22日至2017年5月22日，租金金额为12500元。在法庭辩论结束时，梅洪流、李伟表示现李兴仿所有的房屋、坝子仍由梅洪流、李伟在占有、使用，也当庭表示愿意按照协议约定支付租赁，所以李兴仿诉讼中要求支付租金的诉讼请求法院予以支持。结合双方在《说明》中的租金约定，李兴仿诉请梅洪流、李伟支付租金12500元的金额符合约定，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十二条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告李伟、梅洪流在本判决生效之日起十日内支付原告李兴仿从2016年2月22日至2017年5月22日的租金12500元；二、驳回原告李兴仿的其他诉讼请求；二审中，李兴仿举示（2017）渝民申810号民事裁定书拟证明《合同》签订的时间为2015年5月22日，梅洪流李伟对此无异议，本院予以采信；李兴仿举示照片九张拟证明梅洪流、李伟利用承租的土地修建彩钢房屋和鱼池、损坏花木，并将承租的房屋转租给他人用作驾校的学员之家，违反土地用途，《合同》应予解除，附随的房屋租赁协议也应解除，梅洪流、李伟认可照片系涉案房屋及周边的照片，但认为上述照片达不到李兴仿的证明目的；经本院辨识上述九张照片，本院认为对于损坏花木、转租驾校等李兴仿诉称的问题，从照片上不能作出认定。经过对比，鱼池系原有建筑，彩钢棚、打井系新建。对于打井及新建彩钢棚是否影响合同效力，本院将在下文评述。一审判决认定的其他事实和证据属实，本院予以确认。本院认为，针对李兴仿的上诉理由、事实及理由，本院评析如下：一、关于李兴仿认为《说明》并非《合同》的补充协议的问题。本院认为，即使《合同》的签订时间为2015年2月22日，但《说明》载明其系《关于土地租赁等有关问题的说明》，签订日期亦为2015年2月22日，故李兴仿认为《说明》先于《合同》签订，并非《合同》补充协议的上诉意见，缺乏充分证据予以证明。相反，从《说明》载明的具体的内容，《说明》与《合同》签订的时间，可以看出二者之间的高度关联性，故《说明》中虽未对房屋及坝子的租赁期限作出约定，但结合《说明》内容本身及《合同》约定，本院认为该租赁期限为2015年2月20日至2028年12月31日，并非李兴仿认为的系不定期租赁，李兴仿的此项上诉理由不成立，本院不予支持。二、关于李兴仿认为梅洪流、李伟改变土地用途，《合同》应予解除，《说明》关于房屋及坝子的租赁协议随之解除的问题。本院认为，本案系关于房屋租赁合同纠纷，对于《合同》约定的土地租赁事项不是本案审查事项，李兴仿要求解除《合同》，其可另案处理。关于李兴仿认为梅洪流、李伟将房屋转租用于驾校学员之家的问题，本院认为，《说明》关于房屋及坝子的租赁并未明确约定承租人不得转租，且李兴仿也未举示充分证据证明梅洪流、李伟将房屋转租给他人另作经营用途。三、关于李兴仿认为梅洪流、李伟未及时支付租金构成根本违约，房屋租赁协议应予解除的问题。本院认为，2015年2月22日至2016年2月22日的房屋、坝子租金已经履行完毕，2016年2月22日至2017年5月22日期间的租金，梅洪流、李伟从2016年起在多次诉讼中均表示愿意缴纳租金，但是李兴仿均表示拒绝接收，李伟、梅洪流并未构成根本违约，李兴仿解除房屋租赁协议的条件不成就。但本院认为，李伟、梅洪流仍应积极采取多种措施及时全面的履行其合同义务，足额交纳租金。综上所述，李兴仿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由李兴仿负担。本判决为终审判决。审 判 长  付永雄审 判 员  师玉婷代理审判员  刘 希二〇一七年十一月二十九日书 记 员  程 容