贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0330民初3434号原告张钰，女，汉族，贵州省习水县人，住本县东皇镇新华路居农贸巷。原告朱正华，男，汉族，贵州省习水县人，住本县东皇镇新华路农贸巷。委托代理人蒲小平，贵州黔北律师事务所律师。被告贵州金典盛园房地产开发有限公司。法定代表人张杰，该公司经理。委托代理人王汝强，贵州黔北律师事务所律师。原告张钰、朱正华诉被告贵州金典盛园房地产开发有限公司（以下简称金典公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案受理后，于2016年8月11日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张钰、朱正华的委托代理人蒲小平，被告金典公司法定代表人张杰的委托代理人王汝强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年11月27日，原告张钰与被告金典公司签订《商品房买卖合同》，以379840.00元的价格购买该公司开发的位于习水县东皇镇的“佳诚花园”二期工程第K1幢第一层11号门面房（现房号为1—104号门面，原房号为K1—111号）。该门面房合同约定的建筑面积为32.68平方米，套内面积24.96平方米。2012年9月12日，原告张钰通过农业银行向被告的银行账户转账预交房款300000.00元。签订合同当日，原告张钰又通过农业银行向被告公司的银行账户转账41860.00元。至此，原告张钰共支付给被告购房款341860.00元。余款37980.00元，双方约定在2014年6月30日前交房时一并付清。合同签订后，被告一直以建设局的备案登记及网签手续没有办下来为由，让原告等待。至今，被告也未给原告办理备案登记手续，也未办理交房手续、转移登记手续。为此，请求1、确认原、被告双方于2012年11月27日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告立即将原告购买的习水县东皇镇“佳诚花园”二期工程1—104号门面（原房号K1—111号）门面交付给原告管理使用；3、判令被告立即向房屋登记机关申请办理门面转移登记手续，将该门面过户到原告名下；4、判令被告从2014年7月1日起至实际交房之日止，每日按原告已付房款341860.00元的万分之十的标准支付逾期交房违约金。被告辩称：本案涉及的房屋在2014年9月30日即可交付办理相关手续，但因为规划更改，原告不同意交接房屋，拒不支付剩余房款等原因，致使本案房屋没有交付。因此是原告违约在先。2015年1月23日之后，本案涉案房屋因诉讼原因，被贵州省高级人民法院扣押，无法交付及转移登记。是被告不能抗拒的原因，属不可抗力，并非被告违约。关于违约金，本案双方合同约定被告逾期交房的违约金为已交房款万分之十的标准计算，被告起诉主张按照每日万分之十计算没有法律依据，应当以双方约定计算。如法院支持原告主张的违约金，那么原告主张的违约金计算标准过高，请求按照法律规定减少，其标准按人民银行存款利率的1.3倍以下计算。2014年9月30日，已经有人接房，充分说明2014年9月30日，被告已经履行义务，原告自己不前往公司办理交房手续，是原告造成的。故违约金的起止日期也仅为2014年6月30日至9月30日。经审理查明：2012年11月27日，原告张钰与被告金典公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于习水县东皇镇的“佳诚花园”二期工程第K1幢第一层11号门面房（现房号为1—104号门面，原房号为K1—111号）出售给二原告。该门面房合同约定的建筑面积为32.68平方米，套内面积24.96平方米。单价按照套内面积计算，每平方米15217.94元，总价款379840.00元。2012年9月12日，原告张钰通过农业银行向被告的银行账户转账预交房款300000.00元。签订合同当日，原告张钰又通过农业银行向被告公司的银行账户转账41860.00元。至此，原告张钰共支付给被告购房款341860.00元。余款37980.00元，双方约定在2014年6月30日前交房时一并付清。同时双方在合同中约定逾期交房的责任，即第十三条（1）逾期在30日之内，出卖人按月计算向买受人支付已交付房款价款万分之五的违约金（该违约金比率不小于第十条1（1）项中的比率）；（2）逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按月计算向买受人支付全部已付款万分之十（该比率不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金。而合同第十条第1（1）项约定：买受人未按约定时间付款，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行等条款。2014年9月30日，本案涉案房屋具备交房条件，但被告在修建房屋时，由于规划原因，涉案房建筑面积实际为56.02平方米，套内面积为54.6平方米，双方对下欠购房款的金额发生争执，故房屋至今未交付。为此，原告诉来本院。另查明：本案涉案房屋被贵州省高级人民法院于2015年12月16日因陈杰诉贵州金典盛园房地产开发有限公司借款合同纠纷案予以保全查封。本院认为：对原告诉请确认原、被告双方于2012年11月27日签订的《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，被告对此无异议，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律规定，应为有效合同；对原告诉请的第二项诉讼请求即判令被告立即将原告购买的习水县东皇镇“佳诚花园”二期工程1—104号门面（原房号K1—111号）门面交付给原告管理使用和第三项诉讼请求即判令被告立即向房屋登记机关申请办理门面转移登记手续，将该门面过户到原告名下；本院认为，因本案涉案房屋已经被贵州省高级人民法院保全扣押，产权归属尚不明确，无法交付和办理过户手续。故对原告的该两项诉讼请求，本院不予支持；对原告诉请被告从2014年7月1日起至实际交房之日止，每日按原告已付房款341860.00元的万分之十的标准支付逾期交房违约金的诉讼请求，首先，被告是否构成违约，根据双方签订的合同约定，交房时间为2014年6月30日，被告修建的房屋具备交房时间为2014年9月30日，而到2014年9月30日过后，被告未交房的原因是涉案房屋建筑面积发生变动，双方对应交购房余款的金额产生争议，并非被告违约不交房。故被告违约起止时间应为2014年7月1日至2014年9月30日。违约金的计算标准，依照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条和第十三条的约定，违约金应当按照已付房款日万分之五计算。双方约定的违约金计算标准过高，被告请求予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，对被告要求减少违约金的抗辩，本院予以支持。被告违约给原告造成的实际损失参照涉案房屋所处同类地段租金标准每平方米每月80.00元计算，应为32.68平方米×80.00元每平方米×3个月=7843.20元。被告应当承担的违约金酌定为7843.20元元（1+30%）=10196.16元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告张钰、朱正华与被告贵州金典盛园房地产开发有限公司于2012年11月27日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、由被告贵州金典盛园房地产开发有限公司在本判决生效后10日内给付原告张钰、朱正华租金10196.16元；三、驳回原告张钰、朱正华的其余诉讼请求。如未按本判决确定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5057.00元，由被告贵州金典盛园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。本判决生效后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员 陆 达二〇一六年九月九日书记员 袁浩洋