河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀09民终490号
上诉人（原审被告）：青县中润商贸有限公司，住所地青县南北大街东侧海子花园楼下。
法定代表人：臧文辉，经理。
委托诉讼代理人：刘震，河北精忠致远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：牛建华，男，1977年2月8日出生，住天津市和平区。
上诉人青县中润商贸有限公司因与被上诉人牛建华确认合同效力纠纷一案，不服河北省青县人�法院（2017）冀0922民初2225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月14日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人青县中润商贸有限公司的委托诉讼代理人刘震、被上诉人牛建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
青县中润商贸有限公司上诉请求：一、请求人民法院撤销原审判决的第一、二、三项内容并依法改判双方签订合同无效、无法办理产权变更登记手续、不返还被上诉人商铺。二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：第一、上诉人与被上诉人在2012年12月27日签订的商铺买卖合同法院应当认定为无效，首先虽然上诉人与被上诉人系自愿签订商铺买卖合同，但是法院应当严格按照合同法的相关规定进行审查，合同法52条第五款规定，违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。在本案中，青县人民法院于2017年7月11日收到青县国土资源局对于青县新居然家居广场能否办理产权登记的复函，复函中明确写明“经核实，青县新居然家居广场如需办理产权登记，必须经过住建局房产交易中心审核能否单独出售。如能出售，需持由住建局房产交易中心备案的销售合同和相关税费，方可进行登记”。同日，青县人民法院收到青县房屋产权交易中心的复函中明确写明“青县新居然家居广场不属于商品房开发项目，未在我处办理相关销售合同备案手续。”通过以上两个复函，明确指出青县新居然家居广场不属于商品房开发项目，而进行商品房出售明显违反城商品房销售管理办法第七条规定，第七条中的所有项目上诉人均不符合，因此上诉人与被上诉人之间的商铺买卖合同违反了国家的行政法规。法院应当认定为无效，而并不能通过上诉人与被上诉人之间的陈述而不进行审查，一审法院对此有根本的认知错误，法律适用错误。第二、因本案系发还重审案件，发还裁定中明确要求一审法院对涉案商铺能否实际办理产权登记手续，应当征询相关行政管理部门的意见，而青县人民法院也向相关部门征询了意见。但是在一审判决中对此只字未提。对国土资源局及房产交易中心的意见置之不理，因此上诉人认为一审法院在审理本案中存在倾向性，没有将本案的具体事实审查清楚，存在认定事实错误的问题。第三、一审法院在判决书中查明事实存在问题。在一审中，我方提交了青县新居然家居广场房屋平面图纸显示诉争商铺面积不清。没有界限的划分。而在一审法院的认定事实中确认定面积明确、界限分明这与本案的事实相悖。我方提交的平面图纸中的中间虚线划分的相关面积并不是对买卖房屋的相关面积的划分，在建设图纸中，虚线仅仅是对用来定位所用，而不是对具体商铺的划分�并且根据青县房屋产权交易中心的复函中明确写明，并不属于商品房开发项目，同时也没有在建设局进行相关图纸的备案，一审法院对此事实的认定存在错误。第四、在贵院发还裁定中，贵院要求一审法院审查本案的诉争商铺是否因另案查封。事实上上诉人能否协助办理登记手续。在一审法院审理本案中，并没有审理此处，而且在一审中，我方也将诉争商铺查封的相关手续提交一审法院，而一审法院在认定事实中，认定我方所有的诉争商铺被查封，进而要求我方进行办理相关手续。依据房屋登记管理办法的规定，房屋被查封期间房屋登记机构不予办理登记，一审法院在此处并没有适用相关法律规定。仅仅通过臆断随意进行判决。适用法律不当。第五、在贵院发还裁定中，贵院要求一审法院审查返还管理权的主张能否得到支持，在一审中，我方提交了与第三人的房�租赁协议，也就是我方在租赁各房主的商铺后，又租赁给了第三方，现在商铺也被第三方实际占有，按照法律规定，第三方属于有权占有，无法实际返还商铺。
牛建华答辩称，青县中润商贸有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
牛建华向一审法院起诉请求：一、被告履行商铺买卖合同，办理所有权变更登记，并承担违约责任；二、被告支付2016年、2017年租金共计92412元，并解除返租合同；三、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2012年12月27日，原告牛建华与被告青县中润商贸有限公司签订了《新居然家居广场项目商铺买卖合同》和《新居然家居广场项目商铺返租合同》各二份。合同约定，被告将位于青县新居然家居广场内第二层2-129号面积为40.51平方米�第二层2-130号面积为38.86平方米商铺出售于原告牛建华，价款分别为336903元、323180元，原告一次性将以上购房款共计660083元全部付清。合同另约定，买卖双方需在签订合同180日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。任何一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款10%的违约金。返租合同约定，由原告将其购买的青县新居然家居广场内第二层2-129号面积为40.51平方米、第二层2-130号面积为38.86平方米商铺返租给被告青县中润商贸有限公司，返租期限为2013年1月1日至2022年12月31日，共十年。第一、二年的租金按房款总价的6%，第三、四年的租金按房款总价的7%，第五、六年的租金按房款总价的8%，第七、八年的租金按房款总价的9%，第九、十年的租金按房款总价款的10%。被�至今拖欠原告第二层2-129号商铺2016年租金23583元、2017年租金26952元、第二层2-130号商铺2016年租金22623元、2017年租金25854元未付，以上共计99012元。原、被告双方签订的商铺买卖合同所附平面图及被告提供的青县新居然家居广场房屋平面图纸显示，原告所购买的第二层2-129号及第二层2-130号商铺面积明确、界址分明，完全能够与其他相邻商铺划分界限，不存在无法分割和边界不清的情形。同时查明，被告于2013年10月24日为新居然家居广场在青县房产管理局办理了房屋所有权证书，房权证号为清州镇字第××号。2016年4月11日原告向一审法院起诉主张解除返租合同、返还新居然家居广场第二层2-129号、第二层2-130号商铺，被告于2016年4月21日收到诉状副本。另查明，清州镇字第××号房产于2016年1月19日被廊坊市公安局查封，查封期间自2016年1月19日至2017年1月18日。2016年6月12日廊坊市中级人民法院向青县房产交易中心送达协助执行通知书，对清州镇字第××号房产查封，查封期限三年，自2016年6月12日至2019年6月11日，查封期间不得办理转让、抵押、过户等手续。以上事实由原告提供的新居然家居广场商铺买卖合同、新居然家居广场商铺返租合同、被告提供的青房权证清州镇字第××号、商铺平面图、廊坊市公安局协助查封、解除查封通知书及双方当事人当庭陈述予以证实。
一审法院认为，原、被告签订的商铺买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院对其效力依法确认。依据合同约定，被告负有于合同签订之日起180日内与原告共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，因被告未按约履行该义务，原告要求依合同约定按购房总价款的10%支付违约金66008.3元，一审法院予以支持。按被告向一�法院提供的新居然家居广场平面图纸显示，原告所购买的第二层2-129号、第二层2-130号商铺面积明确、界址分明，完全能够与其他相邻商铺划分界限，不存在无法分割和边界不清的情形，故被告应协助原告办理商铺产权变更登记手续。被告辩称其所有的商铺均已被查封，因被查封系被告与其他当事人因纠纷所产生的法律后果，不应侵害原告的权益，不能以此作为不能办理产权转移手续的理由，故一审法院对被告的辩解不予采纳。原、被告双方签订的《新居然家居广场项目商铺返租合同》系双方真实意思表示，双方均应按合同约定全面履行自己义务，按合同约定，2016年租金应按房款总价的7%计算，2017年租金应按房款总价的8%计算，即2016年第二层2-129号、第二层2-130号商铺租金为46206元，2017年第二层2-129、第二层2-130号商铺租金为52806元，以上共计99012元，原告主�92412元未超出实际租金范围，一审法院予以采纳。被告自2016年1月1日起至今未向原告支付租金，致使原告签订租赁合同的目的不能实现，被告应自收到原告起诉副本之日起视为收到原告解除返租合同的通知，故双方之间的返租合同自2016年4月21日解除。合同解除后，被告至今未向原告返还商铺，原告要求被告支付2016年、2017年的租金并返还商铺，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告牛建华与被告青县中润商贸有限公司于2012年12月27日分别签订的新居然广场项目第二层2-129号、第二层2-130号商铺买卖合同合法有效；二、被告青县中润商贸有限公司协助原告牛建华办理新居然家居广场第二层2-129号、第二层2-130号商铺的产权登记手续；三、原告牛建华与被告青县中润商贸有限公司签订的《新居然家居广场商铺返租合同》自2016年4月21日解除,被告青县中润商贸有限公司于2017年12月31日前返还原告牛建华新居然家居广场第二层2-129号、第二层2-130号商铺；四、被告青县中润商贸有限公司支付原告牛建华违约金66008.3元;五、被告青县中润商贸有限公司支付原告牛建华2016年、2017年租金92412元。以上第二、四、五项于本判决书发生法律效力之日起三十日内履行。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费960元由被告青县中润商贸有限公司承担。
本院二审查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。
本院认为，�诉人与被上诉人签订的商铺买卖合同及返租合同均系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故该两份合同合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务，现被上诉人已按照约定给付全部购房款，且案涉商铺的面积有明确的界限符合办理产权转移登记手续的条件，上诉人应按约定在合同签订之日起180日内与被上诉人向房地产登记机关申请办理转移登记手续，并应支付相应租金。现因上诉人未按约定共同与被上诉人办理产权登记手续以致案涉商铺被有关部门查封，且未给付相应租金系违约行为，故被上诉人要求上诉人给付租金及支付总房价款10%的违约金66008.3元理应得到支持。另外，根据《房屋登记办法》第二十二条第一款第（六）项之规定，案涉商铺被查封期间，房屋登记机关应当不予登记，故在查封期间被上诉人即使协助被上诉人也无法办理产权变更登记手续，如被上诉人认为其权利受到侵害，应按照法律程序予以解决。双方签订的《新居然家居广场商铺返租合同》约定，本合同为不可撤销合同、乙方（被上诉人方）不得单方面解除本合同，且案涉商铺返租后上诉人已出租给案外人，故此根据双方的约定及保护善意第三人的利益，被上诉人要求解除双方的商铺返租合同并由上诉人返还案涉商铺管理权的诉讼请求不应得到法院支持，一审判决对此认定有误，本院予以改判。综上所述，青县中润商贸有限公司的上诉请求部分成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、三项的规定，判决如下：
一、维持河北省青县人民法院（2017）冀0922民初2225号民事判决第一、四、五项；
二、撤销河北省青县人民法院（2017）冀0922民初2225号民事判决第二、三项；
三、驳回被上诉人的其他诉讼请求。
一审案件受理费960元，由上诉人负担910元，被上诉人负担50元；二审案件受理费3470元，由上诉人负担3420元，被上诉人负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 高 娜
审判员 余志刚
审判员 郭亚宁
二〇一八年四月十三日
书记员 苗园园