新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2017）新40民终1279号上诉人（原审原告）：杨奎明，男，汉族，1973年9月23日生，个体工商户，住山东省诸城市。上诉人（原审原告）：陈燕（与杨奎明系夫妻关系），女，汉族，1972年8月16日生，个体工商户，住山东省诸城市。两上诉人共同委托诉讼代理人：关正一，新疆天和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：伊犁中嘉房地产开发有限公司。住所地：伊宁市福田街*号中嘉佰汇汽配城*期**号楼。法定代表人：高明辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨涛，新疆盛业（伊宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪霞，新疆盛业（伊宁）律师事务所律师。上诉人杨奎明、陈燕因与被上诉人伊犁中嘉房地产开发有限公司（以下简称中嘉房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院（2016）新4002民初4924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨奎明、陈燕上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令解除其与中嘉房产公司签订的三份《商品房买卖合同》；3.中嘉房产公司退还其购房款300,000元及利息;4.中嘉房产公司赔偿其各项损失46,424.1元（其中税金44,714.1元，转现费、工本费1,710元）；5.中嘉房产公司双倍返还其定金60,000元；6.一、二审涉诉费用由中嘉房产公司承担。事实和理由：1.一审判决未查明《商品房买卖合同》附件五《补充协议》中买受人签名的真实性，据此所认定的事实错误。基于《补充协议》中买受人的签名并非其本人的签字，故《补充协议》对其不发生效力；2.一审判决认定因其原因变更设计及市政基础设施的问题导致工期延误，系认定事实错误。本案没有证据证明其提出要求变更设计的事实，市政基础设施的问题并不能作为中嘉房产公司免责的理由。中嘉房产公司工期延误到期未交房属违约，应承担违约责任。中嘉房产公司辩称：1.杨奎明在一审中对《补充协议》中买受人的签名是认可的，现在二审提出异议，其不予认可。该附件五明确约定了交房需满足的条件，这是随附条件的约定。杨奎明未付清全部房款，其交房条件不成就。2.排水和地下管网的外网是由伊宁边境合作区管委会负责。伊宁市边境合作区的答复函，恰好印证了商品房买卖合同的约定。本案排水和供热问题影响了施工，进而影响了后期竣工验收。双方合同约定，非因出卖人的原因造成逾期交房或者逾期办证，出卖人不承担违约责任。本案诉争的商品房已经如期完工并且交付使用，杨奎明起诉的根本原因是由于目前房产市场不景气，想单方解除合同，此行为违背了诚实信用原则及市场交易、合同的稳定性。一审判决正确，请求予以维持。杨奎明、陈燕向一审法院起诉请求：1.解除三份《商品房买卖合同》；2.中嘉房产公司退还其购房款300,000元及利息，3.中嘉房产公司赔偿其税金44,714.1元，转现费、工本费1,710元，双倍返还定金60,000元；4.本案诉讼费用由中嘉房产公司承担。一审法院认定事实：2015年8月11日，杨奎明与中嘉房产公司签订一份《伊宁中嘉国际汽配城商铺定金合同》，约定：杨奎明以按揭的方式订购中嘉房产公司开发的汽配城B2117、118、119号商铺，单价3,800元/平方米，3套价格共计1,466,040元，每套商铺交纳定金10,000元三套共计30,000元。杨奎明支付购房定金后7日内支付首付746,040元，并签订《商品房买卖合同》。定金合同签订后，杨奎明按约定交纳了定金30,000元，中嘉房产公司收到定金后向杨奎明出具了收款收据。同日，杨奎明、陈燕夫妇与中嘉房产公司签订了三份《商品房买卖合同》，约定：杨奎明、陈燕购买中嘉房产公司开发的位于伊宁市福田街2号中嘉佰汇汽配城B2号楼117、118、119号商铺，每套商铺预测建筑面积128.6平方米，单价3,800元。杨奎明以商业贷款的方式购买，首付248,680元，剩余贷款240,000元向银行借款支付。如因买受人的原因造成不能贷款的，出卖人通知买受人后，买受人应在接到通知之日起30日内一次性支付剩余房款；买受人未按照约定时间付款的逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日（该日期应当与第一项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同后，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，应由出卖人退还买受人全部已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。交房日期为2015年10月30日，如果中嘉房产公司在约定的期限内未达到交付使用条件或者未竣工的，出卖人向买受人一次性支付相当于已付房款1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件，届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求解除合同和给予赔偿，出卖人赔偿数额为1%；逾期交付的责任：出卖人未按照合同约定将商品房交付给买受人逾期30日之内自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当在解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。对于交付时间，需满足”房屋的一次性全部房款达到出卖人账户”的前提条件。即出卖人交付房屋以买受人已支付全部房款，或除首付外的银行按揭款或公积金贷款办理完成。当日，杨奎明、陈燕就其所订购的3间商铺向中嘉房产公司交纳了1,710元转现费、合同工本费，中嘉房产公司分别出具了收据。2015年8月12日，双方就所订购的商铺在伊宁市房产部门进行了备案。2015年8月14日，杨奎明、陈燕向中嘉房产公司交纳了购房款300,000元，中嘉房产公司收到房款后出具了收据。2015年8月11日，杨奎明与中嘉房产公司签订《借款协议》，约定：杨奎明从中嘉房产公司处借款2,864,160元，借款期限自2015年8月11日至2015年10月30日止，借款期内不收取利息；借款用途为，该借款只能用于购买中嘉房产公司开发的”中嘉国际汽配城Ｂ2117－122、131－136号商铺”。借款方必须按照协议约定的借款时间、用途使用借款，如逾期归还借款，则应承担30％的违约金，同时对其所购买的商铺行使抵押权。借款协议签订后，杨奎明向中嘉房产公司出具了内容为”今借到伊犁中嘉房地产开发有限公司现金贰佰捌拾陆万肆仟壹佰陆拾元整（2,864,160元），本借款的借款期限、违约责任按借贷双方2015年8月11日所签订的《借款协议》执行”的借据。2015年11月16日，杨奎明就其所订购的3间商铺缴纳了契税、印花税。2015年11月，杨奎明提出要求，对其所购的3间商铺的结构进行重新设计，为此中嘉房产公司对施工图纸进行重新设计、重新施工。2016年9月9日，中嘉房产公司所开发的汽配城一期包括杨奎明购买的B2号楼在内的10栋楼全部竣工并经验收备案。2016年10月11日，伊宁市合作区经贸局就中嘉房产公司提出的其开发的汽配城项目在内的城西市场基础配套问题，进行了书面答复，认可该区域基础配套薄弱，特别是供热和排水问题正在积极与相关部门进行对接沟通。一审法院认为：杨奎明、陈燕与中嘉房产公司双方经自愿协商签订的《商铺定金合同》及《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定积极履行义务。现杨奎明、陈燕主张解除该合同并要求中嘉房产公司退回购房款、赔偿其损失及双倍返还定金。据查明的事实，双方合同约定杨奎明、陈燕在支付定金后7日内支付首付款余款办理按揭贷款，且对商铺交付条件，亦进行了约定，即出卖人交付房屋以买受人已支付全部房款，或除首付外的银行按揭款或公积金贷款办理完成。但杨奎明、陈燕并没有履行合同约定的支付完全部房款的义务，对此亦有过错。虽然杨奎明、陈燕称首付房款已从向中嘉房产公司的借款中抵扣，但《借款协议》约定，杨奎明、陈燕应在2015年10月30日偿还借款。因此可以确定，中嘉房产公司借款给杨奎明、陈燕用于购买商铺是附条件的，超过约定的期限，双方的约定解除。杨奎明、陈燕未提供证据证实其在2015年10月30日之前已偿还借款的事实，故对其此项主张不予支持。另依据施工蓝图和合作区经贸局的答复函，杨奎明、陈燕所订购的商铺结构由于其自身的原因进行了变更，和市政基础的问题导致工期延误迟延竣工，但该原因并非中嘉房产公司的意志所决定。依据公平原则，此不能作为杨奎明、陈燕解除合同的理由。综上，杨奎明、陈燕要求解除合同的主张，缺乏事实和法律依据，故不予支持。进而，对其请求退还购房款、赔偿损失、双倍返还定金的主张，亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款规定，判决：驳回杨奎明、陈燕的诉讼请求。案件受理费7,369元，减半收取3,698元由杨奎明、陈燕负担。本院二审期间，杨奎明、陈燕申请证人杨某出庭作证，拟证明杨某未经杨奎明授权以杨奎明、陈燕名义与中嘉房产公司签订了《商铺定金合同》、《商品房买卖合同》及合同附件《补充协议》。中嘉房产公司质证认为，杨某与杨奎明系兄弟关系，其证人证言不能作为定案依据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：涉案商品房买卖合同的解除问题。杨奎明之兄杨某出庭证明，其未经杨奎明授权，以杨奎明、陈燕名义与中嘉房产公司签订了《商铺定金合同》、《商品房买卖合同》及合同附件《补充协议》。经查，《补充协议》系涉案《商品房买卖合同》的组成部分。杨奎明、陈燕在一审中对该《商品房买卖合同》及《补充协议》的真实性均不持异议，在二审中却只认可《商品房买卖合同》而否认《补充协议》，显然不符合客观事实。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十四条规定，当事人在一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有约束力。据此，本院对杨奎明、陈燕主张《补充协议》无效的请求不予支持。本案中，杨奎明、陈燕未按约定付清房款，中嘉房产公司亦未在合同约定的期限内交房。从中嘉房产公司提供的证据看，其逾期交房原因之一系市政配套设施不完善所致。本院认为，市政基础设施需由相关政府管理部门审批，这些因素开发商不可控。中嘉房产公司在合同履行过程中没有过错，故不应当承担违约责任。杨奎明、陈燕主张解除商品房买卖合同以及退还购房款、赔偿损失、双倍返还定金的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，杨奎明、陈燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,396元，由杨奎明、陈燕负担。本判决为终审判决。审判长  黄壮锦审判员  杨峻峰审判员  芦梦璇二〇一七年十二月二十四日书记员  范如赞