广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0606民初15317号
原告：罗翠婷，女，1985年10月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：陈尚安，广东常道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟雪颜，广东常道律师事务所实习律师。
被告：梁瑞芬，女，1937年8月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：罗艳萍，女，1961年12月31日出生，系被告女儿。
委托诉讼代理人：黄韵锋，女，1986年11月10日出生，系被告外孙女。
第三人：广东顺德金发物业代理有限公司容桂分公司，住广东省佛山市顺德区容桂街道办事处振华社区居民委员会富华路富景楼186号。
法定代表人：苏小明。
委托诉讼代理人：李碧凤，系该公司员工。
原告罗翠婷与被告梁瑞芬、第三人广东顺德金发物业代理有限公司容桂分公司（以下简称为金发物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月21日受理后，依法适用简易程序，于2017年11月14日公开开庭进行审理。原告罗翠婷及其委托诉讼代理人陈尚安，被告梁瑞芬的委托诉讼代理人罗艳萍、黄韵锋，第三人金发物业的委托诉讼代理人李碧凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告罗翠婷向本院提出诉讼请求:一、确认原、被告于2017年7月22日签订的《房地产买卖协议》合法有效；二、判令被告继续履行《房地产买卖协议》，并协助原告办理涉案房屋产权转移过户手续；三、判令由被告承担案涉房屋交易产生的契税、营业税、个人所得税及综合地价款或土地出让金价差等依法应由被告缴纳的各项税费；四、判决被告自2017年9月16日起，按每日200元的标准向原告支付违约金直到完成房屋过户手续；五、由被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告对第三项诉讼请求变更为：请求被告承担案涉房屋交易产生的土地出让金价差12000元。事实与理由：原、被告在金发物业公司的居间下，于2017年7月22日签订了《房地产买卖协议》，协议约定：原告购买被告所有的位于佛山市顺德区容桂街道办事处容山社区居民委员会国平街7号丰顺大厦一座204号房产，成交价为590000元，原告分两期支付房款，即于2017年7月22日支付定金30000元，原、被告双方于2017年9月15日到房地产交易中心办理房产过户手续的当天付清剩余房款560000元。协议的第七条还对原、被告双方的违约责任进行了明确的约定。原告已按协议约定，于2017年7月22日即签订协议当天通过银行转账的方式支付了购房定金30000元，但至合同约定的办理过户手续的最后期限即2017年9月15日，被告却拒不配合办理过户手续，经原告与金发物业公司多次催告，被告仍拒绝履行义务。原告认为，《房地产买卖协议》系三方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告拒不履行合同义务的行为已构成违约，应按协议的约定自逾期之日起按每日200元的标准向原告支付违约金直至协助原告将涉案房产过户到原告名下。
被告梁瑞芬的答辩意见：1.被告同意继续履行合同；2.被告未在期限内配合办理房屋过户手续有正当理由。其一，被告年事已高，因身体不适，在约定的期限内无法协助办理过户手续。其二，双方因为对剩余房款的支付时间理解不一致，导致被告没有配合办理过户手续。被告于2017年9月21日主动联系原告继续履行合同，双方也于2017年9月29日一起去行政部门递交材料，由于原告不同意于当日一次性支付剩余房款560000元，所以没有完成过户手续。被告以为原告应于被告递交补交土地出让金申请书的当天就支付剩余的全部房款，且就此问题询问过金发物业公司的工作人员，该工作人员表示在当天办理过户手续就可一次性收取560000元，但原告不同意于当天一次性支付，所以没有完成房屋产权登记转移，其责任并不在于被告；3.关于案涉房屋在交易前应当补交的土地出让金12000元，根据协议的约定应该由原告承担。综合以上意见，被告不存在违约行为，不应承担违约行为。
第三人金发物业公司陈述意见：1.关于土地出让金，合同约定由原告承担，第三人也已经提醒了双方当事人；2.由于双方在签订合同时，被告遗失了案涉房屋的房地产权证，第三人在2017年8月底询问被告是否办理好新的房产证，并且在办理过户前，已告知原告需支付土地出让金，也提醒过双方去办理过户手续，已尽到督促的责任；3.在双方于2017年9月29日去办理申请补交土地出让金手续的当天，原告要求在过户当天先支付54万，剩余2万元等被告将户籍迁出后再支付，双方未协商一致，当天没有完成产权转移手续。
原告及第三人分别向本院提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的金发物业公司及李碧凤出具的证明，由于金发物业公司作为本案的第三人参加诉讼，李碧凤作为金发物业公司的委托代理人参加诉讼，金发物业公司及李碧凤均不得再作为证人出具证言，本院对该两份证明不予采纳；2.对第三人金发物业公司提交的催促函及邮递单一份，上述邮件由法庭当庭拆开，邮件有邮政部门的收件章及改退批条，本院对该催促函及邮递单的真实性予以确认。
经审理，本院对双方没有争议的事实认定如下：位于佛山市顺德区容桂街道办事处容山社区居民委员会国平街7号丰顺大厦一座204号房产登记在梁瑞芬名下，梁瑞芬的女儿罗艳萍代其委托第三人金发物业公司出售该房产。罗翠婷、梁瑞芬在第三人的居间下，于2017年7月22日签订了《房地产买卖协议》，协议的主要内容为：1.梁瑞芬将上述房产出售给罗翠婷，房屋的总成交价为590000元，罗翠婷分两期支付房款，即于2017年7月22日支付定金30000元，于2017年9月15日双方到房地产交易管理部门办理房产过户手续的当天再一次性支付剩余房款560000元；2.有关该房产买卖交易所需的一切税费及费用由罗翠婷负担；3.梁瑞芬在出售上述房产前须付清有关按揭、抵押、税项等债务，并保证上述房产权属清楚及户籍迁出；4.协议签订后，如卖方反悔，则所支付之定金归买方所有，如买方反悔，则应向卖方支付双倍定金。买方不能按期付清购房款或卖方不能按期向买方交付该房产，每逾期一日，违约一方须支付200元滞纳金给对方；5.双方同意如有违约的，违约方需按本协议总成交价的20%赔偿给对方。卖方收齐所有购房款当天正式交付该物业给买方。合同签订当天，罗翠婷依约向梁瑞芬支付了30000元的定金。之后，经催促，梁瑞芬并未配合罗翠婷按约定于2017年9月15日去办理过户手续。罗翠婷于2017年9月21日向本院提起诉讼，当天，梁瑞芬的亲属主动联系罗翠婷办理过户手续，双方协商定于2017年9月29日一起到行政部门递交材料。由于梁瑞芬系通过房改售房的方式取得案涉房屋产权，该房屋在交易前需要补交一定金额的土地出让金，数额由行政部门审核确定，罗翠婷同意缴纳该费用。2017年9月29日，罗翠婷与梁瑞芬的女儿罗艳萍、外孙女黄韵锋一起办理补交土地出让金手续，罗艳萍及黄韵锋向罗翠婷表示在其向行政主管部门递交补交土地出让金的申请后，罗翠婷应当马上支付剩余购房款560000元，但罗翠婷及第三人表示申请补交土地出让金后还需等行政部门批准并缴纳相关费用后才能办理产权变更登记手续，不同意马上支付剩余尾款，且由于梁瑞芬尚未将户籍迁出案涉房屋，在过户时支付540000元，另有20000元交给第三人保管，待户籍迁出后再支付。双方未能达成一致意见，罗艳萍、黄韵锋因此拒绝办理相关手续。
另查明，本院依据原告的申请，于2017年9月30日查封了案涉房屋。庭审中，梁瑞芬明确表示同意继续履行合同，随时可配合罗翠婷办理过户手续，由于案涉房屋被查封，行政部门不再受理梁瑞芬补交土地出让金的申请。罗翠婷在庭审中表示可在过户当天以现金方式支付剩余房款。
本院认为，双方当事人于2017年7月22日签订的《房地产买卖协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力。对双方争议的案涉房屋应补交的土地出让金由哪一方负担的问题，本院分析如下：根据第三人金发物业公司在庭审中的陈述，虽在签订合同时，梁瑞芬因遗失房地产权证而未向罗翠婷出示房产证的原件，但第三人当时已清楚知道梁瑞芬是通过房改售房的方式取得产权，在转让时需补交一定金额的土地出让金，第三人已将此情况在签订合同前告知了罗翠婷，罗翠婷表示愿意承担该费用，第三人表示合同第三条约定买方负责交易所需的一切税费及费用，其中就包括土地出让金，而罗翠婷也确认双方于2017年9月29日去办理补交土地出让金手续时，其同意先交纳该费用，由此，本院确认双方在签订合同时已明确约定案涉房屋因交易需补交的土地出让金由罗翠婷承担；对被告梁瑞芬是否存在违约的问题，梁瑞芬解释其由于身体不适未能在2017年9月15日协助办理过户手续，但梁瑞芬没有提供证据证明其在当天确因客观原因不能履行合同义务，第三人亦于2017年9月14日向梁瑞芬邮寄催促函，虽然邮件的地址不完全准确，但邮件上有梁瑞芬的女儿罗艳萍的电话，且合同也明确约定过户的时间为2017年9月15日，因此，本院对梁瑞芬的辩解不予采纳。在罗翠婷同意接受梁瑞芬迟延履行的情况下，双方于2017年9月29日共同去办理补交土地出让金手续时，梁瑞芬的代理人罗艳萍、黄韵锋要求罗翠婷于当日支付全部剩余尾款作为提交申请的条件，可视为梁瑞芬单方对付款时间作出变更，在遭到罗翠婷拒绝后，罗艳萍、黄韵锋拒不配合办理相关手续，应视为被告违约，罗翠婷请求梁瑞芬继续履行合同、协助办理房屋过户手续符合合同约定和法律规定，且案涉房产并不存在其它权利限制，实际亦可继续履行，本院予以支持。罗翠婷在庭审中表示可在过户当天以现金方式支付剩余房款，本院予以一并处理。对违约金如何计算的问题，根据双方的约定，卖方收齐所有购房款当天正式交付房屋给买方，不能按期交付房产的，每逾期一日，须支付200元。罗翠婷没有支付剩余房款的原因系由于梁瑞芬拒绝履行协助办理房屋过户的义务，因此，本院视为梁瑞芬逾期交付房产给罗翠婷。由于案涉房屋需先补交土地出让金后才能申请办理产权转移手续，根据庭审调查，双方约定的2017年9月15日到房地产交易中心办理房产的过户手续实际包括了申请补交土地出让金的内容，考虑行政部门对补交土地出让金申请的审批时间，本院酌情确定逾期违约金应自2017年9月26日开始计算。在庭审中，梁瑞芬已明确表示同意继续履行合同，但由于罗翠婷不同意承担案涉房屋交易应补交的土地出让金，且案涉房屋又因本案被查封，在罗翠婷请求继续履行合同的情况下，梁瑞芬亦实际不可能主动履行，因此，本院确定违约金应计算至庭审当日即2017年11月14日，违约金为10000元（200元×50天）。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告罗翠婷与被告梁瑞芬于2017年7月22日签订的《房地产买卖协议》合法有效；
二、被告梁瑞芬应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告罗翠婷将位于佛山市顺德区容桂街道办事处容山社区居民委员会国平街7号丰顺大厦一座204号房产的产权登记变更至罗翠婷名下，所产生的一切税费及费用包括土地出让金由罗翠婷负担，原告罗翠婷应于办理过户手续当天向被告梁瑞芬支付剩余房款560000元；
三、被告梁瑞芬应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告罗翠婷支付违约金10000元；
四、驳回原告罗翠婷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为4856元，财产保全费3470元，合计8326元（已由罗翠婷预交），由被告梁瑞芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
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审判员 冯 清 华
二〇一七年十一月三十日
书记员 欧阳佩玲