江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏08民终3073号
上诉人（原审被告）：葛群艳。
委托诉讼代理人：陈学文，江苏大业天平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：仓春。
委托诉讼代理人：邓晓强，江苏律轩律师事务所律师。
上诉人葛艳群因与被上诉人仓春房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2016）苏0891民初4540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
葛群艳上诉请求：撤销淮安经济技术开发区人民法院（2016）苏0891民初4540号民事判决或改判。事实与理由：1、双方之间的合同未能履行，不是上诉人的责任，上诉人并未主动违约。根据合同约定，在合同签订后三个月内付清全部购房款，被上诉人12月1日才向上诉人支付120万元，被上诉人迟延付款的行为致使上诉人不能及时将房屋解押及办理过户手续，因此被上诉人对合同未能履行也负有部分责任。一审审理中，涉案房屋被射阳县人民法院保全，上诉人事先并不知情，合同不能履行的责任不在上诉人；2、一审法院判决的违约金数额过高，超出上诉人订立合同时预见或应该预见到的违反合同可能造成的损失，而且一审法院以2016年12月3日作为损失时间点也不合理，应以合同签订的时间作为损失时间点。
仓春答辩称：一审适用法律正确，认定事实清楚。请求驳回上诉人的上诉请求。
仓春向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告葛群艳继续履行房屋买卖合同,协助原告仓春办理涉案房屋的过户手续；2、被告葛群艳赔偿原告仓春的律师费13000元；3、诉讼费由被告葛群艳承担。后原告仓春变更诉讼请求为：判令被告葛群艳赔偿原告仓春损失525800元，承担律师代理费13000元。
一审法院查明事实：2016年9月1日，被告葛群艳（甲方）与原告仓春（乙方）签订房屋买卖合同，约定：甲方将其所有的位于绿地世纪城国际花都一期33号楼33-4室房屋(228.64㎡)出售给乙方，房屋成交价为220万元整/套。乙方预付定金20万元交于甲方，甲方出具定金收条给乙方，该定金在最后结算时纳入总房款计算。付款方式为：甲乙双方约定在签订合同后3个月之内将购房款全款220万元付清，待甲方需还清银行贷款前，乙方将100万元付给甲方还清剩余贷款，剩余房款100万元在过户当天一次性付清。办理产权过户的税费乙方承担。违约责任：甲方违约双倍赔偿乙方购房定金，如已收到房款按照银行同期房贷利率计算利息，连本带息退还给乙方。甲方必须确保此学位未使用过及此房屋无任何产权债务纠纷。甲方保证所出售房屋产权无任何财产争议，能顺利过户给乙方。违约方承担诉讼费用及双方律师费及因违约造成的对方损失。交房时间：款清交房。甲方葛群艳签字，乙方仓春签字。合同签订后，乙方仓春于当日向被告支付定金20万元，2016年12月1日向被告支付房款120万元。后被告葛群艳于12月5日、7日向原告仓春汇款60万元、40万元，后将20万元定金也返还原告仓春。
被告葛群艳陈述，2016年12月1日收到被告120万元房款后准备去清偿按揭贷款，葛群艳和原告仓春、中介提出原告仓春还应支付3.8万元暖气初装费，原告仓春不同意后，中介在其中调解；次日，中介告知葛群艳说原告不同意承担3.8万元暖气初装费，要求葛群艳将120万元返还给原告；12月3日，葛群艳向原告发出退还房款120万元的信息，原告同意了，但是要求我们赔偿40万元。
原告仓春陈述，3.8万元的暖气初装费不在合同约定范围内，不应随意加价，但是原告并未同意不履行合同；被告葛群艳要求退还原告120万元的房款以解除合同，原告认为被告应当赔偿原告40万元的损失，才同意解除合同。
一审庭审中，法庭向被告葛群艳释明，是否同意赔偿原告损失40万元，以解除案涉房屋买卖合同？原告仓春表示同意，但被告葛群艳不同意，未能达成一致。
在本案审理过程中，原告申请一审法院查询被告葛群艳涉案房屋的产权情况。经查，案涉房屋于2016年3月23日抵押给崔兵，抵押金额49.6万元；2012年5月31日抵押给中国工商银行股份有限公司淮安城中支行，抵押金额127万元；2016年6月27日，案涉房屋被射阳县人民法院查封。在本案审理过程中，被告陈述涉案房屋尚无法解除抵押、查封，原告遂变更诉讼请求。
原被告双方确定2016年12月3日为损失节点，但对案涉房屋的溢价未能达成一致意见，原告申请对案涉房屋于2016年12月3日的市场价值进行司法评估。一审法院依法委托江苏苏瑞土地房地产评估有限公司对案涉房屋进行评估，江苏苏瑞土地房地产评估有限公司于2017年8月7日作出苏瑞房估字（2017）第08042号房地产估价报告，确认绿地世纪城国际花都一期33号楼33-4室房屋于2016年12月3日的市场价值为272.58万元。
案涉房屋为被告葛群艳2012年5月15日购买，2016年3月1日办理产权证，被告葛群艳名下无其他住房；原告仓春名下无其他住房。案涉房屋差价为52.58万元，差价部分的个人所得税差额为5258元，契税差额为7887元，合计13145元。
一审法院认为：庭审中双方争议的焦点：1、案涉房屋买卖合同是否已经解除；2、被告葛群艳是否应当赔偿原告的损失，如应赔偿，赔偿损失的数额是多少。
关于争议焦点一、原告仓春、被告葛群艳签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定强制性规定，合法有效，双方应按约全面履行，不得擅自变更或者解除合同；当事人协商一致，可以解除合同，被告葛群艳认为涉案合同已经原被告双方协商解除。一审经审查认为，被告葛群艳虽然提出将120万元房款退还给原告，但原告同时表示可以退还房款，但被告应赔偿原告损失40万元，被告葛群艳并未同意。一审法院认为原被告双方并未就解除案涉房屋买卖合同达成协商一致，故对被告葛群艳的该辩称，不予采纳。
关于争议焦点二、当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案合同约定原告应当在签订合同后3个月内将购房款220万元支付给被告葛群艳，但同时约定100万元用于交付被告葛群艳清偿银行贷款，100万元于过户当天付清。2016年12月1日被告葛群艳收到原告120万元的房款后并未清偿涉案房屋的银行按揭贷款以解除银行的抵押权，且涉案房屋还设有另一个抵押权，并被射阳县人民法院查封，无法在3个月内完成过户手续，在本案审理过程中，经一审法院释明，被告葛群艳仍无法解封、解押，致使涉案房屋买卖合同无法继续履行，原告变更诉请，被告的行为构成根本违约，应承担违约责任。原、被告房屋买卖合同签订后，房屋价格上涨，至2016年12月3日，涉案房屋上涨至272.58万元，房屋溢价52.58万元，但合同约定办理产权过户的税费应当由原告负担，应在原告的可得利益损失扣除溢价部分的税收13145元。原告主张的律师费13000元，符合合同的约定，并且未超过收费标准，予以采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告葛群艳赔偿原告仓春的损失512655元及律师费13000元，于本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告仓春的其他诉讼请求。案件受理费11800元（原告已预交），保全费4520元，由被告葛群艳负担。
二审中，当事人没有提供新的证据。
经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，一审法院2017年6月12日的庭审中，葛群艳陈述目前不能解除房屋上设定的抵押和查封。仓春起诉时的诉讼请求为继续履行合同，将涉案房屋过户至仓春名下。2017年4月27日申请法院变更诉讼请求为：被告双倍返还定金，赔偿损失100万元。在一审法院2017年8月24日庭审中，变更诉讼请求为要求被告葛群艳赔偿损失525800元、承担律师费1300元。
本院认为：应当先履行债务的人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，可以中止履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力，并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。上诉人葛群艳未按合同约定将购房款用于偿还银行贷款以解除房屋设定的抵押，一审审理中，葛群艳表示无法解除抵押和查封，构成根本违约，在此情况下，仓春变更诉讼请求为解除合同符合法律规定。上诉人主张仓春提出解除合同构成违约无事实及法律依据，本院不予支持。双方房屋买卖合同中并没有详细约定用于还银行贷款的100万元以及尾款100万元的具体支付日期，只是笼统地约定了合同签订后三个月之内的时间，所以，被上诉人2016年12月1日支付用于还银行贷款的100万没有迟延付款。上诉人主张仓春对合同不能履行也负有一定的责任无事实及法律依据，本院不予支持。
合同法规定，当事人一方不履行合同，或者履行合同不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施、或者赔偿损失等违约责任。本案因被上诉人违约造成双方签订的合同目的已不能实现，合同应予解除。合同约定的违约责任的承担方式为“定金罚则”，在上诉人构成根本违约后，被上诉人通过申请委托鉴定的方式证明其实际损失为52.58万元。双倍返还定金不足以弥补被上诉人的损失，被上诉人要求上诉人按其实际损失承担违约赔偿责任符合相关法律规定。
关于赔偿损失的时间节点，本院认为，房屋买卖合同中计算房屋涨价损失一般应以违约时作为计算房屋涨价损失的时间节点。双方当事人在一审法院2017年6月12日的谈话笔录中均同意2016年12月3日为计算损失的节点，现上诉人又主张以12月3日作为损失节点不合理，本院不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律无误，所作判决正确，应当予以维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8927元，由上诉人葛群艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 蒋其举
审判员 孙 洁
二〇一七年十二月二十五日
书记员 刘 悦