北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第04764号
上诉人（原审原告、反诉被告）辛杰，男，1975年2月23日出生。
委托代理人丁建国，北京市鼎基律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李万均，男，1962年8月6日出生。
上诉人辛杰因与被上诉人李万均租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第05682号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年11月，辛杰起诉至原审法院称：2012年9月15日，经朋友介绍，我和李万均签订关于北京市朝阳区×南侧×东侧×号院饭店、门面房及员工宿舍（以下简称涉案房屋）给我经营饭店的《租赁合同》，约定由我对涉案房屋进行装修，我支付李万均租金，租赁期限为10年。同时双方口头约定，装修期两个月，装修期不交纳房租，经营饭店所需的消防安全许可证、食品经营卫生许可证、环评报告书、营业执照及税务登记证等四证一书由李万均在两个月装修期内办理完毕，以方便我在2012年12月30日开业经营。《租赁合同》签订后，李万均将涉案房屋交付我使用，我而后对房屋进行装修，花费150万元，并为饭店开业招聘员工，对方没有在两个月内办理完毕饭店经营所需“四证一书”。2012年12月30日，我将饭店命名为“×小镇”，开始对外试营业。我试营业后一直催促对方尽快办理“四证一书”，否则饭店不能合法经营，但对方一直没有办理。2013年1月对方将“北京×餐饮管理公司”的营业执照及税务登记证向我出示，但几天后以办食品经营卫生许可证和消防安全许可证�由将营业执照和税务登记证取走。“北京×餐饮管理公司”仅是餐饮管理类营业执照，不是餐饮经营类营业执照，该证没经过环保、卫生、消防部门审批，持有该证不得实际经营饭店，故我方一直要求对方尽快办理经营饭店所需“四证”，在办理完“四证”后再向其交纳房租。2013年2月我方向对方交纳10万元房租，再次告知对方待“四证”办理完毕一次性支付剩余房租。2013年5月6日，对方以欠付房租为由将我招聘的员工赶出，将涉案房屋关门上锁，导致我方关闭饭店、遣散员工，造成巨大经济损失。综上，我方认为对方在没有履行办理“四证”的情况下强行收回房屋，造成我方不能实现合同目的，应当承担我方的经济损失。现诉至法院，要求判令解除双方于2012年9月15日签订的《租赁合同》，李万均赔偿我方经济损失180万（即装修损失与经营损失），返还保证金1万元，返还我方已支付的租金10万元。
李万均在原审法院辩称并提出反诉：同意解除合同，但不同意辛杰的其他诉讼请求。根据双方所签订的租赁合同，辛杰未按时交纳租金，且违反了合同对租金交纳时间的约定，同时辛杰未交纳租金的行为给我的利益带来损失，故我方提出反诉，要求判令辛杰给付2012年12月30日至2013年5月6日期间的租金472560元、违约金23750元（以25万元为本金，按日千分之五主张2013年4月1日至2013年5月6日期间的违约金）。
辛杰针对反诉辩称：不同意李万均的反诉请求。双方在签订合同时，口头约定由对方为我方办理餐饮经营营业执照、消防安全许可证、食品卫生许可证等，而且应该在2012年12月30日装修期内办理完毕，对方一直没有办理营业执照，导致我方一直无法合法经营。从后履行抗辩权角度，我方有权拒绝支付租金。而且因双方订约的目的在于我�合法使用涉案房屋经营餐饮，对方没有办理上述证照，属瑕疵履行，不符合我方租赁涉案房屋的目的，故不同意支付租金。
原审法院经审理查明：2012年9月15日，李万均作为出租方（甲方）与辛杰作为承租方（乙方）签订租赁合同，约定李万均将自建的涉案房屋租赁给辛杰使用，面积2300平方米，租金总计年125万元，租金按季度支付，租金第一季度支付35万元，后每季度30万元，下期租金提前15天交清，逾期每天加收当期租金5‰的违约金，逾期超过三个月，李万均有权解除合同；租赁期限暂定10年，即2012年12月30日至2022年12月30日止。双方约定辛杰逾期交付租金超过3个月，李万均有权单方解除合同；本合同签订之日起，辛杰向李万均交纳1万元保证金，用于支付李万均违反合同约定而发生的违约金；租赁合同期内，辛杰如进行内部装修，应及时通知李万均知情方可施工�装修过程中，不得拆改房屋主体结构，上述辛杰进行的装修归辛杰所有。该合同亦就其他事宜进行了约定，但未约定证照的办理事宜。当日辛杰支付李万均一万元保证金。
2012年10月30日，辛杰入住涉案房屋，并于而后两个月的免租期内对涉案房屋进行装修。辛杰装修完毕后，开始对外试营业，并于2013年2月8日向李万均交付10万元房租。后辛杰因证照的办理与李万均产生争议而未继续缴纳房租，2013年5月6日，李万均因辛杰没有交纳房租而将涉案房屋接管，辛杰的试营业结束。
经辛杰申请，法院通过报北京市高级人民法院摇号确定委托北京中威正平工程造价咨询有限公司就涉案房屋的现价值进行鉴定。2014年7月14日，北京中威正平工程造价咨询有限公司出具《造价鉴定报告书》，认定现场勘察部分工程造价为460521元，现场已拆除部分工程造价为869452元，并以2014年3月26�为鉴定基准日，认定现场勘察部分工程造价现价值为402956元，现场已拆除部分工程造价现价值为760770元。鉴定费35000元，由辛杰预付。就该鉴定报告，辛杰认可真实性、关联性、合法性，但不认可折旧日期，认为撤场日期是2013年5月6日，折旧的日期太靠后。李万均认可鉴定机构的权威性，不认可鉴定报告的真实性，称鉴定不是根据具体实物做出，而系通过辛杰的列表进行鉴定，有失公正公平；不是建立在双方都认可的标的下进行鉴定，不认可合法性；认为该鉴定报告与本案无关。李万均就其意见不申请重新或补充鉴定，亦无证据提交。
庭审中，辛杰提交其与李万均的通话录音，欲以证明双方约定由李万均在装修期间办理经营所需的全部证照；李万均认可录音的真实性，但不认可证明目的，称无从证明办理证照是李万均的义务，而且一般办理证照系经营者的义务，�若是李万均的责任，双方应有书面约定。辛杰提交书面证人证言，欲以证明李万均2013年5月6日强行封门属根本违约；李万均不认可真实性及关联性。辛杰提交饭店装修照片、装修合同及收据，欲以证明辛杰的装修情况；李万均不认可真实性。辛杰提交员工工资表、进货单及入货单，欲以证明辛杰的经营损失；李万均不认可真实性。
又，辛杰称李万均在诉讼期间未听从法院要求，将装修擅自拆除，所以导致鉴定机构无法做出合理合法的鉴定，不利后果由李万均承担。李万均称本次诉讼前，其将涉案房屋租给别人，上面进行了改建，未将辛杰原有装修及设施进行拆除，房屋主体还是最初状态。双方就各自陈述均未举证。
原审法院认定的上述事实，有相关书证及当事人陈述等证据材料在案佐证。
原审法院经审理认为：辛杰与李万均签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
现辛杰以李万均未履行办理“四证一书”的承诺，并强行将辛杰职工从涉案房屋中驱逐，导致合同目的无法实现，因而要求解除合同，考虑到李万均亦同意解除合同，法院予以准许。就合同解除的原因及责任，辛杰虽称系李万均口头承诺为其办理“四证一书”而未履行相应承诺，并提交录音证据予以证明，但李万均不予认可，辛杰亦未进一步举证，故就此法院难以采信。李万均以辛杰违反合同约定没有交纳租金，因而将辛杰驱逐，结合庭审情况及双方举证情况，辛杰虽称其没有交纳租金，系因李万均未履行承诺，但辛杰该抗辩意见没有事实和法律依据，故辛杰没有依照合同约定履行交纳租金的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。
就辛杰要求李万均赔偿装修损失一事，结合庭审陈述及双方举证，辛杰虽存在违约未交纳租金的事实，但李万均强行将辛杰从涉案房屋中驱逐并封门，行为较为激进欠妥，法院就此提出批评。双方所签租赁合同约定辛杰在租赁期间的装修归辛杰所有，所以辛杰虽然存在违约，但辛杰要求李万均就装修损失进行赔偿，具有事实和法律依据，而且亦符合公平原则。就装修损失数额，考虑到辛杰确实对涉案房屋进行装修，并提供相应的证据证明装修的具体情况，在辛杰提出的鉴定中，辛杰也提出了李万均将辛杰装修拆除的情况，鉴定公司在综合考虑现状及辛杰陈述的情况下做出了现场勘察部分及现场已拆除部分的工程造价及现价值。李万均称其已将涉案房屋出租他人，对涉案房屋有另建但无拆除，就此李万均未举证。法院将考虑双方�证情况及双方对合同解除的责任问题，并结合鉴定结论及双方就鉴定结论的质证意见，酌情判令李万均赔偿辛杰的装修损失60万元。
就辛杰要求李万均赔偿经营损失及退还租金，考虑到辛杰在2013年5月6日之前就涉案房屋进行试营业，就涉案房屋进行了符合合同目的的使用，且辛杰存在违约，故辛杰要求赔偿经营损失并退还租金无事实和法律依据，法院不予支持。
就辛杰要求李万均退还保证金1万元，结合庭审情况，双方合同已经解除，李万均持有该保证金无事实和法律依据，虽然合同约定该保证金需扣除违约金，但考虑到本案中李万均亦就违约金提出反诉，故法院判令李万均退还保证金1万元。就违约金，法院将在反诉中一并处理。
就李万均要求辛杰支付租金及违约金的反诉请求，考虑到辛杰对涉案房屋进行符合合同目的的使用，而未按照合同要求支付相应的租�，构成违约，因而应当支付租金及违约金。但李万均所主张的租金在数额上存在错误，法院依法调整为370000元。就李万均主张的违约金数额偏高，法院依法调整为1200元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条及第九十四条之规定，判决：一、解除辛杰与李万均于二○一二年九月十五日所签订的《租赁合同》；二、李万均于本判决书生效之日起十五日内给付辛杰经济损失六十万元，并退还辛杰的保证金一万元；三、辛杰于本判决书生效之日起十五日内给付李万均租金三十七万元及违约金一千二百元；四、驳回辛杰的其他诉讼请求；五、驳回李万均的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，辛�不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二项中“李万均给付辛杰经济损失60万元”、第三项和第四项；2.判令李万均赔偿辛杰经济损失180万元；3.判令李万均返还辛杰已支付的租金10万元；4.判令李万均承担本案全部诉讼费用。主要上诉理由是：李万均与辛杰约定，由李万均办理涉案房屋经营所需的“四证一书”，原审法院对该事实没有认定是错误的；因李万均没有按照双方约定在2012年12月30日的免租期内办理完毕饭店经营所需的“四证一书”，使辛杰无法合法经营、无法合法使用涉案房屋，辛杰有权拒绝给付租金，不应认定辛杰违约；根据《造价鉴定报告书》，现场残存的装修工程造价为460521元，李万均在诉讼期间拆除的装修工程造价为869452元，原审法院酌定李万均赔偿辛杰60万元的装修损失没有任何事实和法律依据。李万均同意原判。
本院查明的事实�原审法院查明的事实一致。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。辛杰主张因李万均没有按照双方约定办理涉案房屋经营所需的“四证一书”，致使辛杰无法合法使用涉案房屋，辛杰有权拒绝给付租金，不应认定辛杰违约。李万均对此不予认可，而依据双方所签合同，双方对办理涉案房屋经营所需的相关证书并无明确约定，即使李万均曾有为辛杰办理“四证一书”的口头承诺，但因双方就李万均不办理“四证一书”的行为是否承担违约责任并无约定，辛杰以此为由拒绝履行其作为承租人支付租金的义务的行为，无合同依据，亦无法律依据，应视为�杰违约。考虑到辛杰在2013年5月6日之前就涉案房屋进行试营业，就涉案房屋进行了符合合同目的的使用，李万均要求辛杰支付相应租金及违约金的请求，于法有据，应予支持。辛杰要求李万均返还辛杰已支付的租金，于法无据，本院不予支持。
就辛杰要求李万均赔偿装修损失的数额，北京中威正平工程造价咨询有限公司出具的《造价鉴定报告书》系在综合考虑现状及辛杰陈述的情况下做出的现场勘察部分及现场已拆除部分的工程造价及现价值。而李万均对拆除部分并不认可。考虑辛杰未交纳租金，违约在先，而李万均强行将辛杰从涉案房屋中驱逐并封门，不妥行为在后，结合双方举证情况及鉴定结论，原审法院酌情判令李万均赔偿辛杰装修损失60万元并无不当。
综上，辛杰的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法�正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费35000元，由辛杰负担17500元（已交纳），由李万均负担17500元（本判决书生效之日起七日内交纳）。
一审案件受理费21990元，由辛杰负担12090元（已交纳），由李万均负担9900元（本判决书生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费4372元，由李万均负担938元（已交纳），由辛杰负担3434元（本判决书生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费19481元，由辛杰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 万丽丽
代理审判员 贾 旭
代理审判员 吴强兵
二〇一五年四月二十日
书 记 员 仵 霞