浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终253号上诉人（原审原告）：俞巧红，女，1949年11月15日出生，汉族，户籍所在地：上海市虹口区，现住上海市闵行区。上诉人（原审原告）：张存祥，男，1947年4月28日出生，汉族，户籍所在地：上海市虹口区，现住上海市闵行区。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：张骞（系俞巧红、张存祥之子），户籍所在地：上海市虹口区，现住上海市松江区。被上诉人（原审被告）：嘉兴港区世达置业有限公司，住所地：浙江省平湖市港区东西大道88号内一楼，统一社会信用代码：913304006628933030。法定代表人：金世嵘，总经理。委托诉讼代理人：徐飞雄，浙江金品律师事务所律师。委托诉讼代理人：张金艳，浙江金品律师事务所律师。上诉人俞巧红、张存祥因与被上诉人嘉兴港区世达�业有限公司（以下简称世达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服平湖市人民法院（2017）浙0482民初4772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俞巧红、张存祥上诉请求：一、撤销一审判决，改判世达公司向俞巧红、张存祥支付违约金78988.23元，一、二审诉讼费用由世达公司负担。事实和理由：1.俞巧红、张存祥一审中提出实际损失远超过涉案合同约定的违约赔偿金，请求法院深入调查当地的房屋装修行情，并愿意提供装修合同作为证据。俞巧红、张存祥的实际损失包括但不限于以下几项：（1）银行利息损失，以2016年中国人民银行公布的房贷年息的1.3倍计算；（2）租金损失，以嘉兴港区装修商用房的租金为准。（3）装修差价损失，由于世达公司逾期交房超过近1年半的时间，当地的房屋装修价格已经从原先的18000元上涨到33000元，差额为15000元。（4）投资损失，由于世达公司逾期交房，且物业环境与原计划楼书中所提及的高端商业环境相差巨大，至今整个楼盘除了1家汽配维修店开业，没有宣传的四星级酒店和海员俱乐部入驻，造成俞巧红、张存祥无法按照原楼书所描述的前景获得收益，根据周围商用楼盘的涨幅，以每平方米1000元损失计算，俞巧红、张存祥损失高达37000元。综上，俞巧红、张存祥的实际损失高达81691.36元。一审判决只考虑到银行贷款利息和租金损失的因素，没有考虑到装修差价损失和投资损失。在周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案中，一、二审法院均认定逾期交房和逾期交付房地产权属证书的违约金更具惩罚性质，判决开发商按合同约定的违约金比例支付违约金，其中�期交房的违约金按日万分之二计算，逾期办证违约金按日万分之三计算。涉案合同是世达公司提供的格式合同，万分之五的违约金实质是用来吸引购房者，更具有惩罚性质。逾期办证违约金按日万分之一计算过低，一审单方面调低逾期交房违约金，却没有提高逾期办证违约金，不公平。请求改判逾期交房违约金为合同约定的日息万分之五，逾期办证违约金提高至日息万分之三。2.逾期交房日期依据交房通知书确定与合同约定不符。交房通知书是世达公司单方面发出的通知，没有事先与俞巧红、张存祥沟通或征得俞巧红、张存祥同意，也没有给予俞巧红、张存祥足够的收房准备时间，与合同约定的交房流程不符。实际交房时间为2016年12月18日，违约天数为445天。3.逾期交付产证的计算方法错误，与合同约定不符。按合同约定，延期超过90天的，90天内违约金为已付房价款的千分之五，除此之外，90天后（含90天）的违约金按照已付房价款万分之一计算。因此，逾期交付产证违约金的计算应该分两部分，即区分90天之内和90天之后。4.逾期办证天数计算有误，与约定不符。约定的交证时间应当在交房两个月后，即2015年11月30日，而非2015年12月30日。5.合同总金额应为185767元，一审认定房屋总价款165767元错误，俞巧红、张存祥在2015年4月18日签约付款时，另支付了20000元，应一并计算至房屋价款中，参见平湖市人民法院（2016）浙0482民初2652号民事判决。6.此次诉讼完全是由于世达公司违约，且逃避履约义务所造成的诉讼，请求判决世达公司承担一、二审诉讼费用。世达公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。俞巧红、张存祥向一审法院起诉请求：1.世达公司向俞巧红、张存祥赔付延期交房及延期办房产证的违约金，总计51653.07元。2.诉讼费由世达公司承担。一审法院认定事实：2015年4月18日，俞巧红、张存祥与世达公司签订商品房买卖合同1份，约定俞巧红、张存祥向世达公司购杭州湾世达物流中心8幢718室房屋，总价款165767元；俞巧红、张存祥于2015年4月30日前一次性付清全部房款165767元；世达公司应当在2015年9月30日前将符合条件的商品房交付俞巧红、张存祥使用；世达公司逾期交房超过60日后，俞巧红、张存祥有权解除合同，俞巧红、张存祥要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，世达公司按日向俞巧红、张存祥支付已交付房价款万分之五的违约金；世达公司负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证�或土地使用权证明，负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证，世达公司承诺于2015年12月30日前，取得上述土地、房屋权属证书，交付给俞巧红、张存祥，俞巧红、张存祥自行办理该商品房转移登记。世达公司不能在前款约定期限内交付权属证书，约定日期起90日以后，世达公司仍不能交付权属证书或登记证明，俞巧红、张存祥不选择退房，世达公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向俞巧红、张存祥支付已交付房款0.01%的违约金；专项维修基金已包含房款内，俞巧红、张存祥无须另付。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，俞巧红、张存祥于合同签订当日支付房款165767元。2016年12月6日，世达公司发出交房通知书，告知俞巧红、张存祥安排在12月12日至15日交房，同年12月18日，双方当事人办理了房屋交付手续。2017年7月13日，世达公司办理了涉案房屋的初始不动产证。2017年9月19日，双方当事人重新签订商品房买卖合同1份，约定世达公司应于2015年6月1日前取得土地、房屋权属证书，交付给俞巧红、张存祥。其他约定与前一份合同内容一致。当天，俞巧红、张存祥又补交房款532元，由世达公司开具了浙江增值税普通发票1份给俞巧红、张存祥，金额为166299元，同时世达公司出具住宅专项维修资金专用收据1份给俞巧红、张存祥，金额为3754元。后俞巧红、张存祥于当天办理了权利人为俞巧红、张存祥的不动产证。一审法院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格依约履行。合同签订后，俞巧红、张存祥按约履行了付款义务，而世达公司未在约定的期�内交付房屋及办理房屋权属证的相应手续属违约，应承担违约责任。合同分别对逾期交房及逾期办证的违约金作了约定，故俞巧红、张存祥可同时主张。本案争议焦点：一是逾期交房及逾期办理产权登记的天数；二是合同约定的违约金是否过高。一、关于逾期交房天数。根据俞巧红、张存祥提供的交房通知书，世达公司安排在2016年12月12日至15日交房，故确认逾期交房违约金计算至2016年12月15日止，即自2015年9月30日起计算至2016年12月11日止共逾期442天。二、关于逾期办证天数。2015年4月18日的合同中约定，世达公司应在2015年12月30日前将初始登记的土地、房屋权属证书交付俞巧红、张存祥。2017年9月19日重新签订的合同中约定世达公司应于2015年6月1日前将初始登记的权属证书交付俞巧红、张存祥，而世达公司实际取得涉案房屋初始登记的权属证书是2017年7月13日，故重新�订的合同中约定交付权属证的时间反而早于2015年4月18日合同中约定的时间，这显然与常理不符，故一审法院认为确认2017年9月19日重新签订的合同中约定的时间系误写，逾期天数仍应自2015年12月30日起算。世达公司虽于2017年7月13日办理了涉案房屋的权属初始登记，但没有证据证明交付俞巧红、张存祥的时间，故以俞巧红、张存祥办理产权登记手续之日即2017年9月19日为交付时间，共计逾期629天。三、关于约定违约金是否过高。合同约定逾期交房超过60日后，俞巧红、张存祥要求继续履行的，世达公司按日支付已付房价款万分之五的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；第十七条规定，商品房买卖合同没有约�违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案双方均未提供逾期交房给俞巧红、张存祥造成的实际损失，而约定的逾期交房违约金每日万分之五超过了银行贷款利率的30%，同时结合房屋租金损失等因素，逾期交房违约金酌情调整为每日万分之三。对于逾期办证的违约金每日万分之一并未明显过高，不予调整。综上，世达公司应支付逾期交房违约金为21980.70元（165767×442×0.03%），逾期办证违约金为10426.74元（165767×629×0.01%）。合同约定维修基金包含在购房款内，且在办证当天，世达公司也开具了相应的收据，故世达公司认为应扣除维修基金的主张，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条�第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、世达公司于判决生效后十日内支付俞巧红、张存祥逾期交房违约金21980.70元、逾期办证违约金10426.74元，合计32407.44元；二、驳回俞巧红、张存祥其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1092元，减半收取546元，由俞巧红、张存祥负担241元，世达公司负担305元。俞巧红、张存祥二审中提供以下几组证据：1.俞巧红、张存祥委托诉讼代理人与嘉兴嘉硕装潢代表人张女士微信聊天记录手机截屏和《委托装修协议》复印件1份，证明装潢价格大幅度上涨。2.（2014）嘉平乍商初字第267号民事判决书、（2015）浙嘉商终字第43号民事判决书和（2014）嘉平民初字第1033号民事判决书各1份，分别证明法院认定的银行年利率是9.6%、月利率7.2‰。3.楼书广告页1份，证明世达公司曾承诺房屋为精装修和9.14%的投资回报。4.最高人民法院公报案例，证明约定违约金具有惩罚性，应按照合同约定万分之五计算违约金。5.（2016）浙0482民初2652号民事判决和收款收据两份，证明售楼处存在乱开发票情况，20000元应属房屋价款。6.《商务办公（公寓）使用说明书》和《商务办公（公寓）质量保证书》，证明世达公司承诺交付的房屋是精装修。世达公司质证称，证据1，与本案没有关联，且俞巧红、张存祥自称装修合同已解除，故不存在损失。证据2，与本案无关，案由、性质不同，无法参照，且本案一审判决年利率14.6%，明显要高。证据3，对真实性不认可，与本案无关。证据4，与本案无关，案件应根据实际情况进行判决，不能证明待证事实。证据5，对20000元的收据不予认可，并不是世达公司所盖的章，不应作为房款，至于18700元的收据，装修合同已经解除，与本案无关。证据6，与本案无关，世达公司并不负责房屋装修的事实。本院认证意见为，证据1，无法核实微信聊天人员的相应信息，《委托装修协议》亦系复印件，对真实性均不予认定。证据2、4，真实�予以认定。证据3、6，涉及世达公司应交付精装修房屋还是毛坯房问题，因俞巧红、张存祥主张的是逾期交房和办证违约金而非主张世达公司交付的房屋不属于约定标准，故该争议与本案无关。证据5，20000元收款收据显示此款是活动款，收款单位是嘉兴港区世达·东方海湾售楼处，不能证明是房屋价款，且俞巧红、张存祥起诉时并未将该款项计入房屋价款，现其主张将该款项计入房屋价款依据不足，且与其一审陈述相悖。18700元装修款的收款收据，俞巧红、张存祥自认相应的装修协议已经解除，故不能证明俞巧红、张存祥存在装修损失。世达公司二审中未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点：一、逾期�房期间的认定及逾期交房违约金是否过高；二、逾期交付权属证书期间的认定及违约金的计算方式。争议焦点一，1.逾期交房期间的认定，双方对于违约时间起算点无异议，俞巧红、张存祥认为违约天数应计算至实际交房日2016年12月18日。根据查明的事实，2016年12月6日，世达公司向俞巧红、张存祥送达交房通知书1份，通知俞巧红、张存祥于2016年12月12日至15日收房。俞巧红、张存祥收到上述交房通知书后无正当理由未如期收房，属于自行扩大损失，对于扩大的损失不能要求世达公司承担。俞巧红、张存祥虽主张因世达公司原因未如期去收房，但未提供充分证据证明，本院不予采信。一审认定逾期交房违约金计算至2016年12月15日止，并无不当。2.逾期交房违约金是否过高问题，由于出卖人逾期交付�屋，使得买受人不能在预先设定的时间使用所购房屋，买受人为了解决居住使用问题，可能要花费一定的费用去承租相同或类似性质的房屋居住，故逾期交房的损失可参照同地段同类房屋租金标准确定。守约方在提出赔偿要求时应以合同期待利益作为依据，即基于合同正常履行所应当获得利益。假定世达公司依约按期交房，俞巧红、张存祥也需按约支付银行按揭贷款利息。故俞巧红、张存祥主张将银行同期同类贷款利息及房屋租金损失均确定为实际损失，本院不予支持。俞巧红、张存祥主张的装修差价损失及投资损失均无充分证据证明，不予支持。世达公司一审中以按日支付已付房价款万分之五计算违约金过高为由，请求调整。一审结合房屋租金损失，将违约金酌情调整为按日支付已付房价款的每日万分之三，每日万分之三不低于俞巧红、张存祥提供的参考案例�确定的年利率9.6%、月利率7.2‰、每日万分之二及日万分之三的情形，按已付房款每日万分之三计算的违约金也不低于俞巧红、张存祥自认的同地段同类房屋1300元/月租金标准。且一审酌定按每日万分之三计算违约金系自由裁量权的行使，体现了违约金补偿性为主、惩罚性为辅的属性，并无不当。俞巧红、张存祥关于调整后的违约金过低的上诉理由不成立。争议焦点二，1.逾期交付权属证书期间认定问题，双方当事人对交付权属证书的违约日期计算至2017年9月19日均无异议，但俞巧红、张存祥认为违约日期应自2015年11月30日起算。根据查明的事实，双方当事人共签订两份合同，2015年4月18日的合同约定世达公司交付初始登记的土地、房屋权属证书的日期为2015年12月30日前；2017年9月19日订立的合同约定世达公司交付初始�记的土地、房屋权属证书的日期为2015年6月1日前。而世达公司实际取得房屋初始登记权属证书是2017年7月13日，重新签订的合同约定交付权属证书的时间反而早于原合同约定时间不符合常理。一审认定重新签订的合同约定交付权属证书的时间系误写，按照前一份合同约定的时间确定交付时间，并无不当。世达公司一审中称合同约定2015年9月30日前交房，而约定2015年6月1日前交付权属证书，存在逻辑错误，约定交证时间应当在交房二个月后。此系世达公司对2015年6月1日系误写的解释，并非自认其应在2015年11月30日前交付证书。俞巧红、张存祥有关世达公司自认2015年11月30日前交付权属证书的主张与事实不符。2.世达公司逾期交付权属证书的违约金如何计算的问题。商品房买卖合同关于“产权登记的约定”部分�明，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明，按已付房价款的0.5%承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。可见，出卖人在约定日期起90日后不能交付权属证书或登记证明的，违约金自约定交付日期起算。故该条中第1项与第2项系对出卖人违约交房是否超过90日的违约责任的分别约定，不存在分段计算问题，俞巧红、张存祥主张分段计算违约金，即逾期90日内按照已付房款0.5%计算，逾期90日后的违约金按照已付房款0.01%计算，本院不予支持。另，俞巧红、张存祥一审中请求按照合同约定计算违约金，二审改称0.01%违约金过低，请求调高，违反了禁止反言原则，亦超出了其一审诉讼请求，本院不予支持。综上所述，俞巧红、张存祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费965元，由上诉人俞巧红、张存祥负担。本�决为终审判决。审 判 长 金富祥审 判 员 毛 彦审 判 员 王世好二〇一八年四月十七日法官助理 周 倩书 记 员 胡玉婷