大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0202民初490号原告:大连百安物业管理有限公司。法定代表人:陈宁，系该公司总经理。委托诉讼代�人：王琳、王婧，辽宁同方律师事务所大连分所律师。被告：原文海。委托诉讼代理人：原功德（系被告父亲）。原告大连百安物业管理有限公司（以下简称“百安物业公司”）与被告原文海物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告百安物业公司的委托诉讼代理人王琳、王婧律师、被告原文海委托诉讼代理人原功德均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告百安物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业费12421元；2、请求判令被告支付原告电梯费850元；3、请求判令被告支付因未缴纳上述物业费、电梯费而产生的�约金3981元；4、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告接受大连市中山区御景花园小区业主委员会的委托，对大连市中山区御景花园小区实行物业管理服务。双方签订《大连市御景花园住宅小区物业管理委托合同》。合同约定了委托范围、事项、双方权利义务、物业管理费用及违约责任等。被告购买的御景花园小区的房屋位于中山区七星街XX号X单元XXX室，面积为195.3平方米。被告自2012年4月1日至2016年8月31日，共拖欠物业费人民币12421元、电梯费850元。原告曾多次以催费通知、物业服务催缴函等形式向被告催交物业费、电梯费等费用，但被告均未予理睬。根据《大连市御景花园住宅小区物业管理委托合同》之规定，原告一直积极履行该小区的相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告�供了完善的物业管理服务，被告应当支付上述物业费、电梯费并承担逾期交纳物业费滞纳金人民币3981元。现根据《大连市御景花园住宅小区物业管理委托合同》、《中华人民共和国合同法》及《物业管理条例》等相关规定，特向贵院提起诉讼，请求法院依法查清事实，支持原告全部诉讼请求。被告原文海辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意支付物业费。电梯费我不同意，因为我住在一楼，并且从来没收过。我不交物业费的理由是因为我家被盗损失了价值18万元的名表，还有我大儿媳妇的钱包中的现金5000余元丢失，小偷是持刀从厨房窗户入内，物业的责任就是要保证我们的安全，现在不但不安全，我家还被盗了，也没有监控，而且我们家现在还安装了铁栏杆，原告没有尽到安全保障的义务，我需要原告给我们赔偿，而且违约金�也不同意。当事人围绕诉讼请求提交了如下证据：大连市物业管理委托合同、资质证书、收费许可证、物业费催收单照片、合同书原件、电梯日常维护保养合同、民事判决书、物业服务人员工作照片等证据。本庭组织当事人进行了举证、质证，并依法确认如下案件事实：1、被告原文海系御景花园小区的业主，其房屋位于中山区七星街XX号X单元XXX室，该房屋建筑面积为195.3平方米。2、原告百安物业公司接受大连市中山区御景花园小区业主委员会的委托，对大连市中山区御景花园小区实行物业管理服务。双方于2009年1月1日、2010年1月5日、2015年1月1日分别签订了《物业管理委托合同》。合同约定了委托范围、事项、双方权利义务、物业管理费用及违约责任等。其�原告应提供的物业服务包括：房屋及维修管理、共用设备管理、共用设施管理、绿化及养护管理、环境卫生管理、社区秩序维护、停车场及车辆停放管理、消防及房屋装饰装修管理等内容。物业费和电梯费约定：住宅房屋按建筑面积每月每平米1.20元（多层）/1.00元（小高层）向业主或物业使用人收取；非住宅商业房屋按建筑面积每月每平米1.20元向业主或物业使用人收取。电梯费：10元/人·月。双方约定：业主和物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三缴纳滞纳金。原告主张的物业费按每月每平米1.20元计算，欠费时间自2012年4月1日至2016年8月31日共计53个月，按建筑面积为195.3平方米计算合计12421.08元。原告主张的电梯费自2012年4月1日起至2013年12月31日期间按一人标准收取，按合同约定�准10元/人·月计收合计210元；自2014年1月1日起至2016年8月31日期间按两人标准收取，按合同约定标准10元/人·月计收合计640元；上述自2012年4月1日起至2016年8月31日期间的电梯费合计850元。原告主张被告虽然居住在一楼，但因家有两台车停放在地下车库，需正常使用电梯至地下车库存放车辆，被告承认该事实。原告主张的违约金按被告拖欠物业费本金的30%计算。3、被告原文海家于2012年7月失窃，丢失名表一块（主张价值18万元）、现金5000多元，事发时小区相应的监控设施损坏，公安机关至今未能侦破案件。原告认为被告提供的物业服务存在很大问题：保安和保洁经常更换，保安对陌生人不清楚，晚上根本不巡逻，监控设施经常损坏物业也未及时进行维修，小区大门进出无登记，保安白天就在屋里坐着�小区停车费擅自涨价，老人活动室也被租给了他人，小区内没有照明，家中的自行车（主张价值1500元左右）被保安放到仓库，丢失后至今未予赔偿。过年过节在门外存放的东西，保洁人员也给收拾了。原告百安物业公司认可被告家中失窃的事实，承认小区的监控设施因刮风下雨等不可抗力有损害的情况，并主张损坏的监控设施于2014年底已修好，但无法提供失窃期间的监控录像。原告同时主张其已按约定履行了物业服务合同约定的义务，被告家中失窃时小区配有七名保安。原告同时提交了与第三方签订的合同书以及物业服务人员工作的照片，证明其为小区安置灯箱系统，对小区内的电梯进行了维护保养，证明小区大门口设有保安，设有来客|来访登记表，快递公司人员进入小区也需要进行登记，小区居住人员进入小区需刷卡，并且保安夜间正常进行巡逻。本院认为，本案争议的焦点问题是：1、被告所欠物业费应否支付；2、被告所欠电梯费应否支付；3、原告主张违约金应否支持。根据本案案情及相关法律规定，做出如下判定：1、本案系物业服务合同纠纷，在双务合同履行过程中，双方当事人均有义务按约定履行各自的义务。被告原文海的房屋位于原告百安物业公司提供物业服务的范围之内，原告百安物业公司实际上已经为小区业主提供了物业服务。被告原文海家中失窃期间，原告未能提供监控录像，证明其提供的安保义务存在明显瑕疵，被告有权拒缴相应的物业费。至于被告原文海辩称物业服务合同履行过程中存在的其他瑕疵行为，原告明确予以否认，被告未能提供充分的证据予以证实。按照原告百安物业公司与小区业主委员会签订的物业管理合同的约定，原告应提供的物业服务范围较广，即使其履行安保义务不到位，也不能据此免除被告缴纳物业服务费的全部义务。2、被告原文海虽然居住在一楼，但因其车辆停放在地下车库，客观上使用了电梯，因而原告主张的电梯费被告应予缴纳。3、本案被告原文海家中失窃案至今未能侦破，其不向原告百安物业公司缴纳物业费客观上存在合理事由，主观上并非恶意拖欠，因而原告主张的违约金本院不予支持。综上所述，根据本案查明的案情，被告应缴纳的物业费可酌情予以减少。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事�讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告原文海给付原告大连百安物业管理有限公司自2012年4月1日起至2016年8月31日期间所欠物业费金额12421元的70%计8695元；二、被告原文海给付原告大连百安物业管理有限公司自2012年4月1日起至2016年8月31日期间的电梯费计850元；上列两项被告原文海应偿付原告之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告大连百安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费460元，由原告负担160元、被告负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  杨明芬人民陪审员  李 俊人民陪审员  唐丽荣二〇一七年七月二十九日书 记 员  刘渐宽