陕西省周至县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）周民初字第00142号
原告周至县某某镇人民政府。
法定代表人刘某甲，任某某镇人民政府镇长。
委托代理人刘某乙，该镇政府副镇长。
委托代理人王某某，该镇政府干部。
被告某某食品（西安）工业有限公司。
法定代表人孙某某，任公司经理。
委托代理人李勇峰，陕西合恒律师事务所律师。
原告周至县某某镇人民政府与被告某某食品（西安）工业有限公司租赁合同一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘某乙、王某某，被告的委托代理人李勇峰到庭参加了诉讼，本案已审理终结。
原告周至县某某镇人民政府（以下简称某某镇人民政府）诉称，原、被告于2001年8月18日签订了一份租赁合同书，约定原告将其所属罐头食品厂10000平方米集体土地和建筑物约2600平方米租赁给被告使用，期限三十年，第一年租赁费6000元，第二年租赁费12000元，从第三年起租赁费为24000元直到合同期满，租赁费每年8月18日之前一次性交清。合同违约责任约定，如乙方（被告）不能按时交付租金逾期六个月，原告有权收回该厂使用权，并支付违约金3000元。合同签订后，原告交付了场地厂房，被告租金交至2003年8月共计18000元。从2003年8月18日起被告一直未付租金，法人和管理人员不辞而别，多次发书面通知要求支付租金并解除合同，但被告却置之不理。无奈状诉法院，请求：一、解除与被告签订的租赁合同；二、被告支付5年6个月的租赁费132000元，违约金3000元。为证实上述事实，原告提供以下证据：
1、某某镇人民政府与某某公司签订的租赁合同一份；
2、某某镇人民政府催款并解除租赁合同的通知四份；
3、某某镇人民政府财产移交清单；
被告某某食品（西安）工业有限公司(以下简称某某公司)辩称，周至县某某镇人民政府的诉讼请求于法无据。2004年春节某某镇政府和当地村民围堵我方日本客户，哄抢工厂变压器、设备、办公用品，锁关工厂大门，将我方驱逐，控制了租赁场地内不动产和动产，并在2004年8月14日向我方发出将租赁标的物及我方财产交付委托第三人薛某某看管。2009年3月又将租赁给我方的厂房和我方投资兴建的不动产及动产租赁给徐某某办屠宰厂，我方提出侵权损害赔偿之诉，某某镇政府就租赁合同提出反诉后又撤诉，现又起诉解除租赁合同，租赁合同已无法实际履行，无诉讼解除之必要，原告多次起诉目的在于拖延侵权之诉讼的审理，请求法院驳回被告的诉讼请求，返还租赁期间不当收益。为证实上述事实，被告提供了以下证据：
1、某某公司与某某镇人民政府签订的租赁合同一份；
2、原周至县某某镇罐头食品厂地及建筑平面图；
3、新建后场地情况及生产设备和库存清单；
经审理查明，2001年8月18日原告与西安市金都食品有限公司法定代表人薛某某解除了某某乡罐头厂租赁合同后，与被告签订了一份租赁合同。合同约定：一、某某镇政府将其所有的某某乡罐头厂10000平方米的集体土地和2600平方米的建筑物租赁给被告作为加工农林特产和食品加工出口基地建设用地；二、租赁形式及期限，自主经营，自负盈亏，租赁期限为30年，从2001年8月18日起至2031年8月18日止；三、租赁费用及交款方式，第一年从2001年8月18日至2002年8月18日止租赁费为6000元，第二年从2002年8月18日至2003年8月18日租赁费为12000元。第三年从2003年8月18日至2004年8月18日止租赁费为24000元。从2003年8月18日以后每年租赁费为24000元，直至2031年8月18日止，每年交款一次，不能按期交款，按违约对待；四、甲乙双方的权利义务，甲方（某某镇政府）有权查看原财产房屋的使用维修情况并对企业的厂房及主要设备造册登记移交清册，甲方有义务办理土地使用证，不得将租赁给乙方的厂房、场地使用权，场地上原有建筑物及附设物再行转给第三方，如违约按合同法规定处罚并赔偿一切经济损失；乙方（某某食品公司）投资兴建和改建的，其产权归乙方；五、违约责任，乙方不能按时交付租金逾期6个月，甲方有权收回该厂使用权，并处违约金3000元。
合同签订后，被告从2001年8月18日到2003年8月18日前向原告交付租赁费18000元，2003年8月18日以后的租金被告未交。原告向被告交付了租赁标的物原某某乡罐头厂。被告承租后，从2001年11月起陆续投入了人力、物力和资金对厂区房屋进行了改造，并在改造后生产经营；同时留场地厂房一块让薛某某经营原罐头产业。厂房改建后，被告方未向原告提交改建厂房和主要设备造册登记移交清册；改建的厂房资产也未进行产权登记，土地使用权亦未申请土地行政部门审批，改建厂房的产权不清。
2003年年底，被告停止生产业务。2004年春节前后，被告方因与当地村民、电管所发生矛盾，原告前去调解后，被告方管理人员和法人代表离厂，离厂时未留人员看护资产。同年5月起原告多次催要租赁费，2006年10月31日，原告向在云南又开办了某某公司的被告送达了催缴租赁费和协商解除租赁合同的通知。通知内容为：被告自2003年以来既不进行生产经营又不交租金，违反合同规定，致双方均受到严重经济损失，同时被告欠当地村民材料款和部分民工工资，债权人多次来厂催要并上访，镇上工作十分被动，要求被告务必于2006年11月6日之前来厂和原告协商财产事宜，否则原告有权单方终止合同。11月3日被告以传真字迹难辩为由要求原告复函，以尽快处理。11月5日原告按被告提供的地址以挂号信重新送达通知一份，被告未回复，也未交纳拖欠的2003年8月18日以后租赁费。
2009年年初，原告为解决被告长期不交租金致损失扩大问题，令薛某某离开。同年2月28日薛某某以某某公司代理人的名义与徐某某签订了某某公司租赁场地财产处理协议。协议内容约定：一、某某公司代理人薛某某自愿放弃和原罐头厂（某某镇政府所有）的所有财产。二、原某某公司所有债务由某某公司承担，与某某镇政府无关，代理人薛某某个人债务个人承担，与镇政府无关。三、某某公司和代理人薛某某以前所有债务与现承包人徐某某无任何关系。四、某某公司代理人薛某某就资产问题做以下处理，所有车间的一切设备由代理人薛某某自行处理。五、一切设备必须在2009年3月15日以前处理结束。六、某某公司和薛某某发生任何财产经济纠纷与某某镇政府和现承包人徐某某无任何关系。七、一切后果由代理人薛某某和薛某某女婿沈某承担。八、如因经济纠纷和财产纠纷给现承包人徐某某带来的一切损失由薛某某及代理人沈某、薛某甲承担。九、协议签订之日生效。协议达成后，薛某某处理了被告方的财产。3月原告将该租赁场地收回，租赁给徐某某开办某屠宰厂，企业名称现更名为某某肉业有限公司。11月7日某某公司以财产权属纠纷为由状诉某某镇政府、某某肉业有限公司于本院，案号（2010）周民初字第60号。
本院在审理某某公司与某某镇人民政府、某某肉业有限公司财产权属纠纷一案时，某某公司否认委托薛某某看厂。审理中，某某镇政府以解除租赁合同为由状诉某某公司于本院，案号（2010）周民初字第203号，2010年1月13日某某镇政府申请撤诉，本院裁定予以准许。同年7月8日，本院对（2010）周民初字第60号某某公司与某某镇人民政府、某某肉业有限公司财产权属纠纷一案做出判决，驳回了某某公司的诉讼请求。某某公司不服，上诉于西安市中级人民法院。上诉期间，即同年9月27日某某镇政府又以确认解除合同有效为由状诉某某公司于本院，案号为（2010）周民初字第1312号。同年11月25日，西安市中级人民法院对本院（2010）周民初字第60号作出裁定，以事实不清为由发回本院重审，重审案号为（2010）周民重字第3号。
重审本院（2010）周民重字第3号案件期间，因本院（2010）周民初字第1312号某某镇政府与某某公司确认解除合同效力案件的审理而中止了对本院（2010）周民重字第3号案件的审理。2010年12月9日，本院对双方争诉的确认解除合同效力一案做出了（2010）周民初字第1312号民事判决。判令双方2001年8月18日签订的租赁合同已于2006年11月6日解除。判决后，某某公司不服，上诉于西安市中级人民法院，西安市中级人民法院于2011年5月7日做出了（2011）西民一终字第397号民事判决书，撤销陕西省周至县人民法院（2010）周民初字第1312号民事判决，驳回了某某镇政府请求确认解除合同效力的诉讼请求。某某镇政府与某某公司确认解除合同效力案件终审结束，本院恢复了（2010）周民重字第3号某某公司与某某镇政府、某某肉业有限公司财产权属纠纷一案的审理。
恢复（2010）周民重字第3号某某公司与某某镇人民政府财产权属纠纷一案审理期间，2012年1月9日，某某公司申请对离厂后丢失的生产设备和库存物资的价值、改建的3200平方米车间和锅炉房的价值评估，双方选定陕西某某资产评估有限公司为评估单位，因某某公司未预交评估费，同年6月26日西安市中院退回某某公司的评估申请。审理中，某某镇政府提出反诉，请求依法判令某某公司支付拖欠租金和违约金，并解除租赁合同。同年12月6日经本院审判委员会研究，本院（2010）周民重字第3号某某公司与某某镇政府、某某肉业有限公司财产权属纠纷一案，某某镇政府反诉支付租金并解除租赁合同，存在侵权与合同违约责任竞合，某某镇政府反诉支付租金并解除租赁合同一案应另案起诉，先审理租赁合同一案。经给某某镇政府释明，某某镇政府撤回了反诉。
2012年12月11日，某某镇政府状诉某某公司，请求解除租赁合同并支付拖欠租金及违约金，案号为（2013）周民初字第00142号。同年12月13日本院中止了（2010）周民重字第3号案件的审理。在审理本院（2013）周民初字第00142号某某镇政府与某某公司租赁合同一案时，因某某公司的代理人孙某陈述其法定代表人孙某某长期定居日本，联系不上，其向本院提供的诉讼代理人无法定代表人的亲笔签名，代理资格一直无法审查，2013年8月13日，本院中止了（2013）周民初字第00142号原告某某镇政府与某某公司租赁合同一案的审理。2016年6月，中止原因消除后，本院（2013）周民初字第00142号原告某某镇政府与被告某某公司租赁合同一案恢复审理。恢复审理中，被告陈述某某公司停产是原告及群众围攻厂子，致企业无法生产，未提供证据佐证；同时举证厂房和企业主要设备登记清册，原告以该证据没有经其签字确认为由予以否认。上述事实，有原告提交的租赁合同、催缴租金和解除租赁合同的通知，被告的答辩状及证据，相关裁判文书及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，本案的焦点是租赁合同的效力与解除。关于租赁合同的效力，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。原、被告签订的租赁合同，合同意思表示真实，合同有效。但是双方约定的租赁期限超过了法律规定的二十年，超过部分无效，未超过部分有效。
关于原告请求解除租赁合同之主张，《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行合同，另一方可请求解除合同；第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告承租后，违反合同约定义务，怠于履行交纳租金，构成违约责任，原告请求解除租赁合同，于法有据，应予支持。
关于原告请求支付租金及违约金之主张，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应该按照约定的期限支付租金；租赁合同第四条违约责任约定，乙方即被告不能按时交付租金逾期6个月，甲方即原告有权收回该厂使用权，并处违约金3000元。被告拖欠承租期间2009年2月28日以前5年6个月的租金未交，原告请求支付并处罚违约金，依法有据，应予支持。
关于被告抗辩原告返还不当收益之主张，根据民事诉讼权利义务对等原则，当事人只有履行了合同约定的义务，才有权主张合同约定的权利。被告承租后，2003年8月18日之后，长达五年6个月不交租金，年底又因外贸销售、税务、土地使用证未办等问题而停止生产业务，2009年2月28日以前原告某某镇政府并未将出租给被告的原某某镇所属罐头厂出租给他人，被告请求返还不当收益之主张，于法无据，不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第二百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，本案经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、原、被告签订的租赁合同超过二十年的部分无效，未超过部分有效，予以解除。
二、被告某某食品（西安）工业有限公司于判决生效后15日内给付原告某某镇政府5年6个月租金132000元
三、被告某某食品（西安）工业有限公司于判决生效后15日内给付原告周至县某某镇人民政府违约金3000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费4837元（原告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 何军林
审判员 曹 策
审判员 张 波
二〇一六年十二月二十一日
书记员 赵 峰