江西省抚州市临川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临民初字第68号
原告杨俊。
委托代理人欧阳淑琴，代理权限特别授权。
被告抚州市西大街房地产开发有限公司。
法定代表人何德元，该公司董事长。
第三人江西赣昌农村商业银行股份有限公司。
法定代表人程建新，该公司董事长。
委托代理人吴倩杉，江西求正沃德律师事务所律师，代理权限特别授权。
第三人许飞。
委托代理人李建飞，江西利群律师事务所律师，代理权限一般代理。
原告杨俊诉被告抚州市西大街房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加江西赣昌农村商业银行股份有限公司、许飞作为第三人并组成合议庭公开开庭审理了此案，原告杨俊、被告抚州市西大街房地产开发有限公司法定代表人何德元及第三人江西赣昌农村商业银行股份有限公司委托代理人吴倩杉，第三人许飞委托代理人李建飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨俊诉称：原告与被告抚州市西大街房地产开发有限公司于2010年11月5日及11月8日签订了两份商品房屋买卖合同，被告抚州市西大街房地产开发有限公司将其开发的位于若士路美食城综合大楼一楼3、4号店面出售给原告，面积分别为63.7平方米和50平方米，为此，原告为购买两件店面支付了被告购房款40万元，被告并约定了交房时间为签订合同后两年，但两年后，被告并没有按照约定交房，此后被告公司及公司法定代表人何德元因合同诈骗罪被告判刑，原告才知道被告又将该店面到银行和第三人许飞抵押贷款，导致原告现在无法办理产权证，故现依法提起诉讼，要求依法确认原被告签订的房屋买卖合同有效，确认该店面归原告所有，并要求被告协助办理产权证。
被告抚州市西大街房地产开发有限公司辩称：对于原被告双方于2010年11月5日及11月8日签订了两份商品房屋买卖合同是事实，收取了原告40万元的购房款也是事实，对于其他相关事实抚州市中级人民法院已经做了认定，我也没有什么说的。
第三人江西赣昌农村商业银行股份有限公司述称：涉案的3号店面已经抵押给了江西赣昌农村商业银行股份有限公司，且办理了抵押登记手续，取得了房屋他项权证书，江西赣昌农村商业银行股份有限公司依法享有优先受偿权，2013年12月26日，南昌市中级人民法院做出了（2013）洪民二初字第139号民事判决书，判决对3号店面享有优先受偿权，该判决已经发生法律效力，故原被告之间的买卖行为是无效的，应当驳回原告的诉请。
第三人许飞述称：被告与第三人许飞签订了借款合同，被告并用本案涉诉的4号店面提供担保，并办理了抵押登记手续，第三人取得了他项权证书，故第三人许飞依法对第4号店面享有优先受偿权，故应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年9月30日，被告抚州市西大街房地产开发有限公司将3、4号店面办理了产权证，将该店面登记在被告名下，房产证分别为抚房权证西字第××号和抚房权证西字第××号。原告与被告抚州市西大街房地产开发有限公司于2010年11月5日及11月8日签订了两份商品房屋买卖合同，被告抚州市西大街房地产开发有限公司将其开发的位于若士路美食城综合大楼一楼3、4号店面出售给原告，面积分别为63.7平方米和50平方米，其中3号店面总价为30万元，4号店面总价为24.8万元。同时，原被告还约定3号店面两年租金为2.5万元，被告在2012年11月5日交房时扣除房款，4号店面两年租金为2.4万元在交房时扣除房款。合同签订后，原告于2010年11月5日支付被告3号店面购房款20万元，2010年11月8日和2011年5月25日共计支付被告4号店面购房款20万元。2012年11月7日，被告抚州市西大街房地产开发有限公司以刘军名义向第三人江西赣昌农村商业银行股份有限公司借款，被告抚州市西大街房地产开发有限公司用登记在其名下的3号店面为借款提供抵押担保，并办理了他项权证书，证号为抚房他证西字第0338**号。2013年5月28日，第三人江西赣昌农村商业银行股份有限公司向江西省南昌市中级人民法院提起诉讼，要求刘军偿还贷款1250万元及利息，并要求被告承担抵押担保责任。2013年12月26日，江西省南昌市中级人民法院判决第三人江西赣昌农村商业银行股份有限公司依法享有对被告名下的3号店面优先受偿权。2012年12月8日，被告抚州市西大街房地产开发有限公司以借款人何国栋的名义向第三人许飞借款，并签订了借款协议，被告抚州市西大街房地产开发有限公司以其名下4号店面为该款提供抵押担保，于2012年12月4日办理了抵押登记，取得了他项权证书，该证号为抚房他证西字第0347**号。第三人江西赣昌农村商业银行股份有限公司、许飞均称因其债权未得到实现，要求被告以抵押物承担抵押担保责任。2013年7月29日及2014年1月24日，被告抚州市西大街房地产开发有限公司及被告公司法定代表人何德元因犯合同诈骗罪和非法吸收公众存款罪被抚州市中级人民法院判处无期徒刑。（2013）抚刑二初字第6号刑事判决书认定，被告抚州市西大街房地产开发有限公司隐瞒了已经向原告出售了若士路美食城综合大楼一楼第三号店面的事实，又将该店面抵押给第三人江西赣昌农村商业银行股份有限公司骗取贷款，该行为构成合同诈骗罪。
另查明，原被告在签订商品房屋买卖合同时均约定了店面的租金，其中3号店面为两年租金2.5万元，4号店面为两年租金2.4万元，此款在交付店面时扣除房款，3号店面还约定交房日期两年后即2012年11月5日，4号店面没有约定交房日期。根据合同约定的价款，3号店面总计为30万元，原告已经交纳20万元，截止交付店面时抵扣租金2.5万元，原告尚欠房款7.5万元。4号店面总计为24.8万元，原告已经交纳20万元，截止交付店面时抵扣租金2.4万元，原告尚欠房款2.4万元。被告没有按期交付店面，应当承担逾期交房违约金，违约金计算参照双方约定的租金计算，原告尚欠被告的房款按照中国人民银行同期贷款利率（按照年利率6%）计算利息。据此，3号店面自2012年11月5日至2015年7月1日逾期交房违约金为33194元，拖欠房款利息从房屋交付时间2012年11月5日至2015年6月18日原告将尚欠的房款提存之日为元（75000元×6%÷360天／年×955天＝11937.5元），故原告3号店面还应当支付房款53743.5元。4号店面参照3号店面的交付日期两年后即2012年11月8日，自2012年11月8日至2015年7月1日逾期交房违约金为31000元，拖欠房款利息为4464元。对于3号店面原告已将房款53743.5元提存本院。
以上事实，有原告提供的商品房屋买卖合同、收据，第三人江西赣昌农村商业银行股份有限公司提供的南昌市中级人民法院（2013）洪民二初字第139号民事判决书、他项权证书、借款合同，第三人许飞提供的借款协议、他项权证书等证据在卷，经庭审质证，足以认定。
本院认为，2010年9月30日，被告抚州市西大街房地产开发有限公司将本案诉争3、4号店面办理了产权证，将该店面登记在被告名下，之后，被告又与原告签订了商品房屋买卖合同，将该两间店面卖给原告，收取了原告的大部分房款，并承诺在两年后交房，同意用该店面的租金抵扣其余购房款。原被告签订的买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，属于有效合同，依法应予保护。而被告抚州市西大街房地产开发有限公司在明知该房产已经出售的情况下，又将3号店面抵押给第三人江西赣昌农村商业银行股份有限公司骗取贷款，该行为经抚州市中级人民法院（2013）抚刑二初字第6号刑事判决书认定属于合同诈骗，故被告与第三人签订的抵押合同应属无效合同。同样对于4号店面，被告抚州市西大街房地产开发有限公司在明知该房产已经出售给原告，并收取了原告大部分房款的情况下，后又将4号店面抵押给第三人许飞骗取借款，因该抵押在被告向原告出售4号店面之后，第三人许飞对于4号店面不得对抗作为已经付清大部分房款买受人原告对涉案房屋物权期待权。故现原告要求确认原被告之间签订的商品房买卖合同合法有效的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。被告在原告已经支付了购房款的情况下，应按合同约定向原告交付涉案房产，同时应当协助原告办理产权过户手续。被告未按照合同约定在2012年11月5日向原告交付3号店面，构成违约，依法应承担相应的违约责任，其违约金科参照双方在合同中约定的租金计算。被告在交付涉案店面时原告应当同时付清全部购房款，被告逾期交房承担了违约金，原告对尚欠被告购房款亦应承担相应的利息偿付责任。两笔费用相抵后，原告对尚欠的房款已提存至本院，原告已依约定全面履行了合同义务。对于4号店面双方在合同中没有明确约定交付日期，可参照3号店面的交付日期来认定，4号店面逾期交付其违约金赔付与原告应支付给被告逾期利息相抵后超过了原告应当承担的购房款，应视为原告已经付清全部房款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款第一项、第六十条之规定，判决如下：
一、原被告双方于2010年11月5日及2010年11月8日签订的商品房买卖合同为有效合同。
二、被告抚州市西大街房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内协助原告杨俊办理房产登记过户手续。
案件受理费9280元由被告抚州市西大街房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，同时预交上诉费9280元，上诉于江西省抚州市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条第一款之规定，在二年内向本院申请执行。
审判长 杨良发
审判员 徐继军
审判员 艾志芳
二〇一五年六月八日
书记员 黄文君