河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信中法民终字第514号
上诉人（原审被告、反诉原告）骆霞（曾用名骆小霞），女，1979年10月11日出生，住息县。
上诉人（原审被告、反诉原告）马秀霞，女，汉族，1971年11月3日出生，住光山县。
委托代理人胡锐，河南人天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）马守利，女，汉族，1976年11月12日出生，住光山县。
委托代理人冷鹏阳，河南人天律师事务所律师。
上诉人骆霞、马秀霞与被上诉人马守利因房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省光山县人民法院（2014）光民初字第01102号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人骆霞、马秀霞及其委托代理人胡锐，被上诉人马守利及其委托代理人冷鹏阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，案外人王世文与刘翔于2013年6月份签订一份《租赁合同》，约定王世文将坐落在光山县紫水街道办事处新时代广场五号楼门面房23-24号两间两层租给刘翔，租赁期限共3年，自2013年6月15日至2016年6月15日。合同对第一年租金进行了约定，第二年、第三年房租随行就市。合同第二条约定：“承租人有权将房屋转让转租。应经房主同意后，方可转让转租。2013年6月15日，刘翔与本案被告马霞（实名马秀霞）、骆霞签订一份《租房协议》，约定将上述门面房23-24号二楼二间大约120平方米、一楼楼梯到二楼租给乙方（骆霞、马霞）使用租期一年。租赁费21000元。2014年3月14日原被告签订一份“转让合约”。约定被告将在刘翔手上租赁的上述房屋转让给原告经营使用。刘翔在与骆霞、马秀霞于2013年6月15日签订的《房租协议》第二页左侧上签字，内容为：“同意转租马守利使用，刘翔，2014.03.14。”原被告签订的“转让合约”内容共六条，其中第四条内容为“经双方共同协商、转让费共计玖万伍仟元正（包括房租、设备、物质）合同生效，一次付清。”第五条内容为“此前甲方（指骆霞、马秀霞）签的租房合同归乙方（指马守利）所有，生效。”第六条内容为“甲方负责乙方第二年续约租房（2014年6月15日-2015年6月15日），如甲方不能完成第二年续约租房，将退还乙方柒万伍仟元正（一个月还），马守利，2014.3.14。”二被告同时向原告出具收条1份，内容为：“今收到马守利付午夜霓虹茶楼转让费玖万元整（90000.00）。骆霞、马秀霞。”另5000元原告向被告出具欠条1份。原告承租后，经营茶楼生意。2014年6月15日前，鉴于二被告与刘翔签订的“租房协议”即将到期，原告及原告的合伙人万冬梅多次督促二被告提前做好该房屋租赁续约工作，二被告口头表示可以。2014年6月15日，该房房主王世文对原告租赁的房屋断水断电锁门，致使原告无法继续经营，原告及其合伙人万冬梅多次与二被告联系，要求被告或续约租房或按合同约定退还转让费，被告既迟迟不予续约又不退还转让费，原告在向被告催促过程中，相互发生争吵辱骂现象，至2014年9月1日二被告与房主王世文签订一份“房屋租赁合同”，约定二被告续租上述诉争房屋，时间从2014年6月15日始至2015年6月15日止。合同落款时间为2014年6月15日，房主王世文出具的房屋租赁费28000、押金2000元的收条落款时间为2014年6月19日。因原被告就上述诉争房屋续约租赁及转让费退还问题无法协商一致，引起诉讼。
原审认为，原被告于2014年3月14日签订的“转让合约”，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效，依法受法律保护。双方当事人应当按照约定，全面履行合同义务，原告在签约的当天，即按合同约定付了转让费90000元，下欠转让费5000元，原告在当天向被告出具了欠条，被告对该欠条予以接收，表明被告同意原告欠转让费5000元，至此，原告已履行了合同义务，原告对本案纠纷的产生，并无过错。被告与案外人刘翔于2013年6月15日签订的“租房协议”租期是一年，即从2013年6月15日始至2014年6月14日止，原告于2014年3月14日同意出资95000元的转让费从被告手中转租诉争房屋，此时原租赁时间只有三个月，从中可以看出原告的目的是要取得今后续租诉争房屋以继续经营的权利。由于被告未能在2014年6月14日前履行诉争房屋续约租赁义务，导致房主停水停电锁门，致使原告不能实现合同目的。被告构成违约，违反了“转让合约”第六条的约定，对本案的纠纷应负全部责任。原告实际付款90000元，另5000元，原告向被告出具欠条，故依据“转让合约”第六条的约定，被告应向原告退还转让费70000元。原告的第2项诉求，原告提交的证据，不符合证据应具有的合法性、关联性、真实性的要求，事实不清，且被告不予认可，本院不予采纳，予以驳回。被告与房主王世文签订的“房屋租赁合同”实际签订时间，合同落款时间，房租费和押金收取的时间均不一致，表明被告违反诚实信用原则，被告反诉原告继续履行“合约”及向反诉人支付拖欠的转让费5000元及房租费28000元，理由不成立，本院不予采纳，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决：一、被告骆霞、马秀霞在本判决生效后三日内一次性向原告马守利退还房屋转让费人民币70000元。二、驳回原告马守利其它诉讼请求。三、驳回反诉原告骆霞、马秀霞对反诉被告马守利继续履行转让合约，支付拖欠的转让费5000元及房租费28000元的反诉请求。本诉案件受理费2175元，反诉案件受理费625元由骆小霞、马秀霞承担2600元，由马守利承担200元。
宣判后，骆霞、马秀霞不服，提起上诉称，一、被上诉人提交徐晓月的调查笔录，徐晓月未在笔录上签字，更未作证，录音光盘未经当事人同意且听不清，上述证据不能当证据使用。二、2014年3月14日，上诉人与被上诉人签订转让合同后，上诉人积极和房主王世文协商房屋续租事宜，房主王世文同意并在上诉人和被上诉人的合约上签字。上诉人和刘翔2013年签订的租房协约定，续租房屋需要提前两个月付齐下年房租。被上诉人生意不景气，从而不积极履行交房租义务，2014年6月15日前，房主已书面同意续租，这期间，被上诉人仍继续租赁经营。被上诉人仍不愿付下年房租。上诉人未违约。三、上诉人与房主王世文签订的合同是2014年6月15日签订，而一审法院在审理查明中硬要写成是2014年9月1日，上诉人与被上诉人签订的转让合约约定续约租房的时间是2014年6月15日，而一审写成6月14日，上诉人与房主王世文签订的房屋租赁合同，实际签订时间，合同落款时间均一致，先租房后交押金并无矛盾。四、被上诉人拖欠上诉人转让费5000元及为其垫付的房租28000元，原审驳回上诉人该项诉求不当。
被上诉人马守利答辩称，原判决认定事实清楚，请二审维持原判。
二审查明的主要事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，依法成立的合同自成立之日起生效。上诉人骆霞、马秀霞与被上诉人马守利签订的租房协议是其双方的真实意思表示，双方均应按合同履行各自义务。其双方在合同第六条约定，由甲方（骆霞、马秀霞）负责乙方（马守利）第二年续约房租，但马守利在使用承租房屋一段时间后，因房主的原因无法使用该房。而未能使用租赁房屋的原因是骆霞、马秀霞二人未能办理好续租事宜导致马守利签订合同的目的不能实现，原判决骆霞、马秀霞退还房屋转让费并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费2800元，由上诉人骆霞、马秀霞承担。
本判决为终审判决。
审判长 郑鹏飞
审判员 崔仁海
审判员 左立新
二〇一五年五月八日
书记员 黄莹莹