重庆市铜梁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜法民初字第02259号
原告余朝龙，男，1947年1月25日出生，汉族，居民，重庆市铜梁区人。
委托代理人余廷珍（余朝龙之女），女。
委托代理人余智慧（余朝龙之女），女。
被告重庆市六顺房地产开发有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处金砂支路66号北城蓝湖1号楼商业房屋，组织机构代码73398571-6。
法定代表人陈东，董事长。
委托代理人赖兴举，重庆渝大律师事务所律师。
原告余朝龙与�告重庆六顺房地产开发有限公司（以下简称六顺公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后，依法由审判员谭小东独任审判，适用简易程序于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告余朝龙及其委托代理人余廷珍、余智慧和被告六顺公司的委托代理人赖兴举到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请延长和解期限自2015年6月9日至2015年10月24日止，期满未能达成和解协议。本案现已审理终结。
原告余朝龙诉称，2010年7月1日，原告与被告签订了《平滩镇B区房屋拆迁还房安置协议》约定被告对原告的旧房进行拆除，原告另购其新房一套，面积120平方米。合同第五条第八项约定交房时间为2011年12月31日，被告应在交房后六个月内将房屋产权证、国有土地使用权证及相关手续交付原告，若不按期交付上述手续视为违约，应从违约之日起按每天50.40元�付违约金。合同第六条还约定若单方违约，须向守约方支付违约金人民币10000元。原告按约支付了房款，被告实际于2014年4月10日交房，并于当年9月5日才交付产权证书等相关手续。被告实际迟延交付房屋从2012年7月1日起计算延迟交付产权证的时间至2014年9月4日为796天，违约金40118.40元；并应当支付迟延交付房屋的违约金10000元。再者，被告实际交付的房屋面积才117.70平方米，多收原告购房款3122元，应予退还。上述费用合计53240.40元。诉讼费由被告负担。
被告六顺公司辩称，我方的拆迁期限是2008年4月至2008年6月只有2个月，双方签订的合同在2010年，系无效合同；延迟交付属于不可抗力，部分原因也是因为原告没有及时履行合同所致，且原告的诉讼请求，已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，六顺公司是2001年7月12日依法成立的从�房地产开发销售等业务的有限责任公司。
位于原重庆市铜梁县平滩镇老顶坡（以下简称老顶坡）面积2252平方米的土地由六顺公司取得，该地块开发建设的平滩镇迎宾路商住楼项目系六顺公司投资开发。争议房屋位于该商住楼（现地址名称为重庆市铜梁区xx镇xx街xx号xx单元xx）。
2008年4月7日，六顺公司因“平滩镇迎宾路商住楼项目建设”取得铜梁县国土资源和房屋管理局批准的拆许字（2008）第005号房屋拆迁许可证。拆迁范围为平摊地税所、国税所、李其秀等74户，余朝龙也在其中。拆迁期限2008年4月7日至2008年6月7日。
2010年7月1日，六顺公司（甲方）与余朝龙（乙方）签订了《平滩镇B区房屋拆迁还房安置协议》约定，甲方对乙方居住的片区实施旧城改造，需拆除该片区内的房屋及附属物。其中第四条约定乙方在二期住宅楼选择xx单元xx楼xx号住宅作为还房，建筑面积120平方米。还房建筑面积与被拆房屋建筑面积相等部分双方互不找补。不相等的62.07平方米，乙方在签定合同时按1400元每平方米补交完所有房款86898元，房屋竣工验收后交付使用时，按房管部门核实的新建住宅实际建筑面积进行结算，甲乙双方多退少补差额款，甲方交房给乙方时一次性结清所有房款。若因规划或设计方案调整造成还房面积的增减，属正常变更，不属违约范围，但也应该按还房面积120平方米，多退少补，以上多退少补单价按1400元每平方米计算。第五条第八款约定，交房时间为2011年12月31日，甲方应在交房后六个月内将房屋产权证、国有土地使用权证及相关手续交付乙方，若不按期交付上述手续视为违约，应从违约之日起甲方向乙方按50.40元每天支付违约金。第六条约定......若单方违约，违约方须向守约方支付违约金人民币10000元。合同签订当日，余朝龙向六顺公司交付了旧房，并由六顺公司出具交出旧房房屋验收单，余朝龙并同时向六顺公司支付购房款86898元。
2012年9月7日至2012年9月17日，老顶坡土地通过挂牌出让的方式由六顺公司取得土地使用权。2012年9月7日，出让人铜梁县国土资源和房屋管理局、交易机构铜梁县公共资源综合交易中心及竞得人六顺公司签订了成交确认书，记载六顺公司“竞得编号为（2012）TL107001-乡挂013号（铜梁县平滩镇老顶坡）地块的国有建设用地使用权......”该地块面积2251.95平方米，单价1050元／平方米，总价2364530元。2012年10月10日，铜梁县国土资源和房屋管理局和六顺公司签订了交地备忘录。2012年8月8日，铜梁县国土资源和房屋管理局和六顺公司签订了铜国土房管字（2012）293号国有建设用地使用权出让合同。之后，六顺公司取得了铜梁县城乡建设�员会建字第500224201200141号建设工程规划许可证并于2012年12月3日日取得500224201211300301号建筑工程施工许可证，注明建设单位为六顺公司，工程名称“平滩镇迎宾路10、12、14号商住楼”，合同开工日期2012年11月6日，竣工日期2013年6月30日。该工程竣工后于2013年8月22日取得了渝规铜梁核（2013）0067号建设工程竣工规划核实确认书。
2014年4月10日，六顺公司将所建房屋交付余朝龙，注明面积为112.76平方米，同年9月5日，六顺公司将xx房地证xxxx字第xxxxx号产权证办理并交付余朝龙。房产权注明房屋面积为117.77平方米，坐落重庆市铜梁区xx镇xx街xx号x单元xx。
上述事实，有余朝龙提交的收据、交出旧房房屋验收单、《平滩镇B区房屋拆迁还房安置协议》，重庆市新建商品房屋质量保证书，xx房地证xxxx字第xxxxx号产权证和六顺公司提交的铜梁县人民政府第11次常务会议纪要、房屋拆迁许可证、建设工程规划许可证副本、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权挂牌出让须知、成交确认书、交地备忘录、竣工确认书、交地蓝图、证明等以及双方当事人的陈述等。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证明力可以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，六顺公司与余朝龙于2010年7月1日签订的《平滩镇B区房屋拆迁还房安置协议》，既无以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的情形，也无恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，更无以合法形式掩盖非法目的的情形，协议内容既没有损害社会公共利�，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对六顺公司关于拆迁期限从2008年4月起至2008年6月止，拆迁期限只有2个月，双方在2010年签订的合同系无效合同的理由不能成立，本院不予采纳。
关于余朝龙要求六顺公司支付从2012年7月1日起至2014年9月4日止延迟交付产权证的违约金40118.40元（50.4元／天x796天）。《中华人民共和国合同法》第七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，双方在《房屋拆迁还房安置协议》约定，六顺公司应在2011年12月31日将房屋交付余朝龙，并在交房后六个月内即2012年7月1日前将房屋产权证、国有土地使用权证等相关手续交付余朝龙，若不按期交付上述手续视为违约，应从违约之日起按50.40元／天支付违约金。而六顺公司�2014年4月10日才将房屋交付余朝龙使用，并于同年9月5日又将房屋产权证、国有土地使用权证交付余朝龙，六顺公司应当承担从2012年7月1日起至2014年9月5日止逾期交付房屋产权证、国有土地使用权证等相关手续的违约责任。因双方约定按日累计计算违约金，而每日的违约金应为独立债权，诉讼失效应自每个独立债权成立之日起分别计算两年。余朝龙2015年4月21日向本院起诉，2013年4月22日至2015年4月21日期间的违约金在诉讼时效期限内，从2012年7月1日至2013年4月21日期间的违约金已超过诉讼时效，对余朝龙主张该期间的违约金，本院不予支持。六顺公司关于诉讼时效的部分主张，本院予以支持。2013年4月22日至2014年9月5日，逾期交付房产证、土地证共计501天，故，六顺公司应当支付余朝龙逾期交付房产证、土地证的违约金25250.4元。对余朝龙超过数额部分的主张，本院不予�持。
关于余朝龙要求六顺公司支付违约金1万元的诉讼请求。本院认为，在合同纠纷案件中，有单项违约责任条款和总括性违约责任条款的，总括性违约责任条款只在重大违约时适用，并不得同时适用单项违约责任。本案中，双方既约定了六顺公司逾期交付房屋产权证、国有土地使用权证，应当承担从违约之日起按每天支付50.40元违约金的的单项违约责任条款，同时，又约定了若单方违约，违约方须向守约方支付违约金人民币1万元的总括性违约责任条款。余朝龙基于六顺公司逾期交付房屋产权证、国有土地使用权证的违约行为向六顺公司主张了逾期交付房屋产权证、国有土地使用权证的违约责任，且本院予以了支持，而余朝龙又基于六顺公司的该违约行为根据协议第六条的约定向六顺公司主张违约金1万元，本院不予支持。
关于余朝龙要求六顺公司退还多收房款3122元的诉讼请求。双方在协议中约定“余朝龙在二期住宅楼选择x单元x楼x号住宅作为还房，建筑面积120平方米，还房建筑面积与被拆房屋建筑面积相等部分双方互不找补，不相等的62.07平方米，按1400元每平方米补交完所有房款86898元，房屋竣工验收后交付使用时，按房管部门核实的新建住宅实际建筑面积进行结算，多退少补”。因该房屋在房屋产权证中登记的房屋面积为117.77平方米，与协议约定面积120平方米，相差2.23平方米，因此，六顺公司应退还余朝龙房款3122元（1400元／平方米x2.23平方米）。对余朝龙请求六顺公司退还多收取的房款3122元，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告重庆市六顺房地产开发有限公司在本判决生效后10日�向原告余朝龙支付逾期交付房屋产权证、国有土地使用权证的违约金25250.4元；
二、被告重庆市六顺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向退还原告余朝龙多收取的房款3122元；
二、驳回原告余朝龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1130元，减半交纳565元，由被告重庆市六顺房地产开发有限公司负担301元，原告余朝龙负担264元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费1130元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谭小东
二〇一五年十一月二十日
书记员 李 鸣