福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终6912号上诉人（原审原告）：何真珠，女，1961年5月11日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：王圣恩，福建正实律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：福清市平鑫房地产开发有限公司，住所地福建省福清市江镜镇城东新区。法定代表人：林瑞华，总经理。委托诉讼代理人：姜燕，女，1971年7月2日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，系公司员工。委托诉讼代理人：陈瑾，女，1978年6月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，系公司员工。上诉人何真珠因与被上诉人福清市平鑫房地产开发有限公司（以下简称平鑫公司）商品房预约合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2017）闽0181民初1536号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。何真珠上诉请求：撤销一审判决，改判平鑫公司双倍返还何真珠购房定金40万元。事实和理由：平鑫公司开发的房地产项目长期处于停工状态，是何真珠与平鑫公司未能签订房屋买卖合同的根本原因，因平鑫公司的原因造成合同未能签订，依法应当适用定金罚则，双倍返还定金40万元。1.一审法院无视诉争商品房长期停工的事实，未查明平鑫公司是否具有履约能力，仅以其在庭审中表示愿意与何真珠签订商品房买卖合同为由认定其未构成违约，事实认定错误。平鑫公司开发的金城江镜﹒梦茵御景项目自2015年5月起处于停工状态，并一直持续到现在，工程至今处于烂尾状态，向业主交付房屋的时间遥遥无期，应视为平鑫公司没有履约能力。故平鑫公司构成根本违约，应当依法适用定金罚则。2.一审法院有意曲解何真珠表达的意思，认为“诉争商品房现处于停工状态，何真珠不愿意签订商品房买卖合同”是错误的。平鑫公司为逃避承担定金罚则的责任，在庭审中表示愿意签订商品房买卖合同，但是现实中却无法交付标的物，即使何真珠与平鑫公司签订了房屋买卖合同，平鑫公司亦无法交付诉争商品房。在一审庭审中何真珠表示“还想要房子”，只是认为其所预定的房屋仍处烂尾状态，平鑫公司没有房子给何真珠，就算签订买卖合同，也得不到房子，合同目的无法实现，所以不需要签订商品房买卖合同。3.一审判决显失公平。就算判决平鑫公司双倍返还定金，亦无法弥补何真珠的损失，何真珠交付定金距今已达三年多，期间各地房价已翻番，平鑫公司的违约行为无形中造成何真珠失去交易机会，一审判决仅返还定金有失公允。平鑫公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.一审法院认为“但因诉争商品房现处于停工状态，何真珠不愿签订商品房买卖合同，属于不可归责的事由，故平鑫公司应当将收取的购房定金20万元返还给何真珠。”此认定正确，依法应予维持。2.何真珠认为平鑫公司无履约能力没有事实和法律依据。此外，《认购协议书》并不是平鑫公司与何真珠之间对购房合同的直接确认，拟交易商品房的价格、交付时间等内容均是平鑫公司与何真珠就商品房买卖合同的协商内容，现因双方对商品房买卖合同的条款协商不成而未能达成一致意见，以致双方最终未能签订商品房买卖合同，因此未能签订合同的责任不在于平鑫公司。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人只承担返还定金的责任。本案未签订商品房买卖合同的原因不在平鑫公司，而应归咎于何真珠，即便因诉争商品房处于停工状态，导致协商不成未能签订商品房买卖合同，亦属于不可归责于双方的原因而导致未能订立商品房买卖合同，平鑫公司仅需承担返还定金的责任。何真珠向一审法院起诉请求：判令平鑫公司向何真珠双倍返还购房定金40万元。一审法院认定事实：2014年2月17日，平鑫公司作为合同甲方，何真珠作为合同乙方，双方签订《认购协议书》，约定乙方购买由甲方开发的位于福清市，建筑面积52.79平方米，每平方米售价20,000元，总房价1,055,800元;甲方办理商品房预售许可证后，乙方在甲方通知之日起五日内到售楼部签订商品房买卖合同，乙方享受购房款75折的优惠，乙方未在约定期限内签订商品房买卖合同的视为自动放弃购房资格及享受上述优惠，甲方有权解除本协议，退还定金。同日，何真珠支付购房定金20万元，平鑫公司出具收款收据一份。后何真珠与平鑫公司未签订正式的商品房买卖合同。一审另查明，平鑫公司与案外人就建设工程施工合同发生纠纷，其开发的金城江镜·梦茵御景项目现处于停工状态。一审法院认为，何真珠与平鑫公司签订《认购协议书》，双方之间形成商品房预约合同关系，该协议书是双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，故双方之间的预约合同成立且合法有效。平鑫公司未能举证证明何真珠是受何钦龙委托签订该协议书的，故其关于何真珠不是本案适格原告的主张，缺乏事实依据，不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，双方签订的认购协议书约定“甲方办理商品房预售许可证后，乙方在甲方通知之日起五日内到售楼部签订商品房买卖合同”，虽然平鑫公司提供的证据未能证明其在诉讼前已向何真珠发出通知，但其在诉讼过程中仍表示愿意与何真珠签订商品房买卖合同，因此平鑫公司并未构成违约，何真珠要求平鑫公司双倍返还购房定金，缺乏依据，不予支持。但因诉争商品房现处于停工状态，何真珠不愿意签订商品房买卖合同，属于不可归责的事由，故平鑫公司应当将收取的购房定金20万元返还给何真珠。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、平鑫公司于本判决生效之日起十日内返还何真珠购房定金20万元；二、驳回何真珠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由何真珠负担3650元（已缴纳），平鑫公司负担3650元，限本判决生效后七日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：何真珠提交的证据拟证明讼争商品房停工，该事实已经一审法院查明，该证据不属于二审新证据，本院不予采纳。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，何真珠与平鑫公司签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该认购协议为有效协议，对双方当事人均具法律约束力。本案中，双方签订的认购协议书约定“甲方办理商品房预售许可证后，乙方在甲方通知之日起五日内到售楼部签订商品房买卖合同”，平鑫公司收取何真珠的定金款至今已三年多，双方仍未签订商品房买卖合同，何真珠并无过错。现讼争商品房虽处于停工状态，但平鑫公司表示待其与施工方纠纷解决后会继续建设，仍有履约能力且愿意与何真珠签订正式商品房买卖合同，何真珠提供的证据不能证明平鑫公司丧失履约能力。故何真珠因讼争商品房处于停工状态而不订立商品房买卖合同属于不可归责于当事人双方的事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，平鑫公司应将收取的定金20万元退还给何真珠。何真珠关于双倍返还定金的主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，何真珠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由何真珠负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 陈雁兰审 判 员 李 杰二〇一七年十二月二十二日法官助理 张力群书 记 员 吴 超