北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第494号
上诉人（原审被告、反诉原告）温宝强，男，1963年7月17日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李秀娟，女，1951年10月23日出生。
委托代理人胡毅，男，1981年8月16日出生。
上诉人温宝强因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第02609号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了此案，上诉人温宝强，被上诉人李秀娟委托代理人胡毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年1月，李秀娟起诉至原审法院称：2012年8月5同，我与温宝强签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，温宝强将509号房屋（以下简称诉争房屋）出售给我，房屋面积为46.73平方米，房屋价款为人民币94万元。此外，房内家具、家电、装饰装修及配套设备作价565000元，该部分价款由我一并支付给温宝强。合同签订后，我向温宝强履行了付款义务，累计向温宝强支付房款93万元，但温宝强却不按双方约定为我办理房屋的过户登记。我认为，双方签订的房屋买卖合同系真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，依法应受保护。温宝强未按合同履行义务的行为已经侵犯了我的合法权益，依法应当继续履行合同。故我提起诉讼，请求判令温宝强继续履行合同，将诉争房屋的房屋所有权转移登记至我名下；本案的诉讼费由温宝强承担。
温宝强答辩并反诉称：李秀娟所述不实。2012年8月5日，我在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）东直门外店工作人员武×、雒×二人的居间服务下与李秀娟签属了《北京市存量房买卖合同》。合同签订后，我收到李秀娟按合同约定支付的3万元定金，并约定自合同签订之日起90日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2012年10月至11月期间，我通过给链家公司打电话、发短信形式催促房屋交易的事宜，请链家公司尽快按合同要求进行网签，并请链家公司通知李秀娟做好房屋权属转移登记手续准备工作。链家公司称李秀娟有些问题还未准备好，请我耐心等待数日。2012年11月4日，链家公司的工作人员武×、雒×在场与我及李秀娟的代理人贾运红四人协商解决办法。在协商中，贾运红提出要将合同的买受人变更为贾运红及其爱人，并提出要等其爱人2012年12月或2013年1月从德国回京之后才能办理房屋权属转移登记过户手续；要求我将所交易房屋公证给链家公司或其他第三方后，李秀娟可先支付部分房款。2012年11月9日，贾运红分三次从中行、工行、建行支付到我账户90万元房款，但剩余房款并未提及何时支付。当时贾运红告知我及链家公司，因贾运红自身尚有官司正在进行中，目前仍无法对双方拟交易房屋进行房产过户手续，李秀娟答应尽快完成自身官司后进行房屋权属转移变更工作。我当时明确对李秀娟及链家公司表明不同意更改买受人姓名，要求按原合同与买受人进行房屋产权交易手续。2012年12月，我在仍未得到李秀娟和链家公司通知支付剩余房款和进行房屋权属转移变更工作的情况下，12月29日三方见面，贾运红拿出了由自己和链家公司签字的补充协议交予我，要求我签字，但我看到在原协议基础上增加了一条，即要求我同意李秀娟变更买受人姓名，我当时认为若原合同不废除，而同意变更买受人姓名，有一房两卖之嫌，故当时未同意。从2013年1月3日开始，我分别电话联系链家公司和贾运红询问协商结果，链家公司答复未有协商结果，但此时贾运红已不再接电话。之后，贾运红及链家公司始终未联系我协商房屋买卖事宜。现房屋买卖合同约定的90天办理过户手续期限已过，李秀娟未在合同约定的期限内履行责任和义务，已构成违约，其给我造成了经济损失应予赔偿。现我提起反诉，请求判令解除李秀娟与我签订的《北京市存量房买卖合同》；因李秀娟单方违约，其支付给温宝强的房屋买卖合同定金3万元不予退还；李秀娟赔偿温宝强经济损失2万元；李秀娟承担本案诉讼费及反诉费用。
李秀娟针对温宝强的反诉辩称：温宝强的反诉请求没有依据，我已经履行大部分付款义务。所谓的贾运红不是李秀娟的代理人，李秀娟没有明确授权其代为协商。我不存在违约行为，即便按照温宝强所述我构成违约，合同约定的违约责任只是支付万分之五的违约金，不是解除合同。故请求驳回温宝强的反诉请求。
原审法院经审理确认：合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，李秀娟与温宝强双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。上述合同签订后，李秀娟依约向温宝强支付了定金3万元及部分购房款90万元。在合同履行期间，李秀娟与温宝强双方产生分歧，但经双方多次协商，最终未能达成一致意见。对此，李秀娟与温宝强双方均有一定过错。现李秀娟要求温宝强继续履行合同，将诉争房屋过户至李秀娟名下，同时为保证合同的交易安全，将剩余购房款交至法院，李秀娟的该项诉讼请求，并无不当，法院予以支持。基于此，温宝强反诉要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求李秀娟给付违约金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。同理，温宝强要求李秀娟承担违约责任并赔偿经济损失的反诉请求，依据不足，法院不予支持。据此，原审法院于2013年11月判决：一、李秀娟于判决生效之日给付温宝强剩余购房款人民币五十七万五千元（已履行）；二、温宝强于判决生效后十日内依照《北京市存量房屋买卖合同》的约定协助李秀娟办理五○九号房屋的权属转移登记手续；三、驳回温宝强的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，温宝强不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，改判支持其原审的反诉请求，驳回李秀娟原审的诉讼请求。其主要上诉理由为：原审判决认定事实不清，李秀娟严重违约导致双方所签合同不能如约履行，因李秀娟违约给温宝强造成了严重损失，李秀娟应予以赔偿。李秀娟同意原判。
经审理查明：诉争房屋登记在温宝强名下。2012年8月5日，李秀娟与温宝强经链家公司的居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：温宝强将诉争房屋卖予李秀娟；房屋成交价格为94万元，该房屋的家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为565000元；温宝强应当在过户当日将诉争房屋交付给李秀娟；自本合同签订之日起90日内，双方共同到房屋权属登记部门申请办理诉争房屋的权属转移登记手续。同时，双方约定购房款最迟于过户当日给付。合同签订后，李秀娟向温宝强支付了定金3万元。此后，温宝强将诉争房屋租赁给李秀娟之女贾运红使用。但双方并未按照合同约定在90天内办理诉争房屋的权属转移登记手续。
2012年11月4日，李秀娟、温宝强及链家公司就履行合同再次进行沟通协商。2012年11月9日，李秀娟向温宝强支付了90万元购房款。当日，李秀娟与温宝强再次签订《补充协议》，约定：经李秀娟、温宝强协商一致对于2012年8月5日签署的合同按原合同条款执行。2013年1月5日，链家公司为双方办理了诉争房屋的网签手续。
原审审理中，李秀娟称温宝强在合同签订后要求李秀娟再增加购房款，导致双方未按约定履行合同。对此，温宝强予以否认，并表示因李秀娟要求变更购房人，拖延办理过户手续，致使双方产生分歧。原审法院就双方的争议向链家公司的工作人员武×（店长）进行核实，武×介绍在2012年11月初李秀娟表示要向温宝强支付购房款，但并非全部购房款，温宝强也表示同意了，李秀娟向温宝强支付了90万元购房款。此间，李秀娟确实提出过更名一事，但因温宝强不了解其中的细节，便未同意，温宝强亦提出过提价10％的请求。此后，双方不断产生分歧，导致合同未能履行。另，温宝强对李秀娟在签订购房合同时是否具备购房资格提出质疑，并申请原审法院进行核实。原审法院经向北京市住房和城乡建设委员会查询，2012年8月5日至11月3日期间，李秀娟、贾诚义夫妇家庭名下住房情况符合北京市现行限购政策。同时，李秀娟表示为确保合同的履行，同意将剩余购房款575000元一次性给付温宝强，并将该款交至原审法院。
二审审理中，温宝强称其所主张的2万元损失包括：提前清退租户损失房租6000元；因李秀娟付款超过90天，造成其不得不借款买房，产生借款利息4000元；因将诉争房屋低价租给李秀娟之女贾运红损失租金1万元。李秀娟对温宝强主张的上述损失不予认可，温宝强亦未对其主张的上述损失提供证据予以佐证。另，经本院询问，李秀娟表示同意负担过户所需交纳的税费。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收据、通话记录、电话录音、查询单及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：温宝强与李秀娟就诉争房屋所签《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行各自的义务。合同履行过程中，双方虽未能按《北京市存量房屋买卖合同》的约定在合同签订之日起90日内共同到房屋权属登记部门申请办理诉争房屋的权属转移登记手续，但在上述期限届满后，双方又签订了《补充协议》，且李秀娟在《补充协议》签订当日向温宝强支付90万元购房款，温宝强亦予以接受。由此可见，双方在《北京市存量房屋买卖合同》约定的办理房屋所有权转移登记手续期限届满后，仍有继续履行之意思，并实际履行了部分购房款的交付，故温宝强以合同约定的办理过户手续期限已过等为由要求解除双方所签《北京市存量房屋买卖合同》，依据不足，原审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。现李秀娟要求继续履行合同，将诉争房屋过户至其名下，并将剩余房款交至原审法院以保证交易安全，其该项诉请，并无不当，原审法院予以支持，亦无不当，本院亦予以维持。关于过户时所需交纳的税费问题，李秀娟表示同意负担过户所需交纳的税费，本院对此不持异议。
关于温宝强主张李秀娟支付给其的房屋买卖合同定金3万元不予退还一节，该请求应系以解除合同为前提，在继续履行合同的情况下，定金应视作已转化为购房款，故不存在其所主张的退还定金与否之问题。关于温宝强上诉要求李秀娟赔偿其损失2万元一节，温宝强虽主张因李秀娟未在合同约定的期限内履行责任和义务，应赔偿其提前清退租户的租金损失、借款利息损失及因将房屋低价出租给李秀娟之女的租金损失，但李秀娟对其主张的上述损失不予认可，温宝强亦未提供证据予以佐证，故对温宝强该项上诉主张，本院难以支持。
综上所述，原判正确，应予维持。温宝强的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理70元，由温宝强负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费525元，由温宝强负担（已交纳）；二审案件受理费595元，由温宝强负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
代理审判员 刘丽杰
代理审判员 王 佳
二〇一四年一月二十日
书 记 员 高 明