广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2072民初8809号
原告：中山市合家乐物业服务有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：杨玲。
委托诉讼代理人：沈江，广东维纳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟强，该公司员工。
被告：中山市黄圃镇文明经济发展公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：叶志强。
委托诉讼代理人：许劲，广东靖许汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蓝萱淋，广东靖许汇律师事务所律师。
原告中山市合家乐物业服务有限公司（以下简称合家乐公司）与被告中山市黄圃镇文明经济发展公司（以下简称文明公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案受理后，依法适用简易程序并于2017年10月9日公开开庭进行审理。原告合家乐公司法定代表人杨玲及其委托诉讼代理人沈江、钟强，被告文明公司委托诉讼代理人许劲、蓝萱淋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合家乐公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2016年6月至2017年7月物业管理费109668元、违约金65396元，合计175064元，并由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年1月18日，原告与中山市黄圃××大道西××号明悦豪庭商住楼的开发商签订《前期物业服务合同》，原告为明悦豪庭提供物业管理服务。同日，中山市建设局同意原告对明悦豪庭实施物业管理，原告按建筑面积1.3元/㎡（住宅）、1.2元/㎡（商住）标准向明悦豪庭业主收取物业服务费。2016年5月10日，原告与明悦豪庭业主委员会签订物业服务合同一份，合同内容与《前期物业服务合同》的收费标准一致，而被告系明悦豪庭商铺1卡上下层、2卡上下层使用人，经原告多次催讨，被告仍未支付2016年6月至2017年7月的物业管理费。为此原告特诉至法院，请求判如所请。
被告文明公司辩称，请求法庭依法驳回原告合家乐公司的全部诉讼请求，理由如下：1.明悦豪庭业主委员会成立不符合法律规定；2.明悦豪庭物业服务合同为无效合同，对业主没有约束力，合同签订没有业主大会授权，事后在原告起诉时也没有得到业主大会授权，也没有得到面积且人数过半的业主追认。同时，该合同部分条款无效，排除业主主要权利；3.原告合家乐公司没有为被告或被告的承租人提供物业服务，原告合家乐公司没有对此进行举证；4.即使原告合家乐公司曾提供部分物业服务，但合同约定的滞纳金过高。
本院经审理认定事实如下：被告文明公司为中山市黄圃××大道西××号xx卡商铺的权属人，土地用途登记为商住，其中1卡商铺建筑面积5873.99平方米、专有建筑面积为5626平方米，2卡商铺建筑面积1792平方米、专有建筑面积为1702.15平方米，房屋建设总层数均为17层。前述商铺位于文明公司开发的明悦豪庭小区内。中山市黄圃××大道西××号xx卡商铺现由文明公司出租给中山市金盛隆商业连锁有限公司经营商场。
2009年1月18日，合家乐公司（乙方）与文明公司（甲方）就甲方开发建设的明悦豪庭物业签订《中山市前期物业服务合同》，合同内容部分如下：一、物业基本情况：1、商住小区，2、位于中山市黄圃××大道西××号，3、占地面积18980.33平方米、绿地面积6035.74平方米、建筑面积54200.95平方米、住宅39251.88平方米、商场7329.96平方米、停车场7619.11平方米；二、甲方按照法律、法规和有关规定，采用协议方式，选聘乙方对本物业实施前期物业管理；三、本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量：1、房屋建筑共有部位的维修养护和管理，包括屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅；2、共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括：道路、垃圾道、烟囱、化粪池、沟渠、池、照明系统、中央空调、电梯、发电机、消防设施设备、智能化设备、外墙排水管；四、物业服务费用：本物业竣工验收交付使用后，乙方按本合同第五条约定的内容要求提供服务，按以下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费：1、住宅按建筑面积每月每平方米1.3元收取；商场按建筑面积每月每平方米1.2元收取；写字楼按建筑面积每月每平方米1.2元收取；2、物业服务费收取标准在合同期内不作调整，甲方逾期缴纳物业服务费的，按以下第②项处理，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金，业主和非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方可采取书面通知式停止相应的服务措施以及采取协调和诉讼法律的方式追缴物业服务费；五、服务期限：服务期限自2009年1月18日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止……合同另行约定其他事项。
2016年5月10日，中山市黄圃镇明悦豪庭小区业主委员会（甲方）与合家乐公司（乙方）签订物业服务合同一份，合同部分约定如下：一、物业基本情况：1、商住小区，2、位于中山市黄圃××大道西××号，3、占地面积18980.33平方米、绿地面积6035.74平方米、建筑面积54200.95平方米、住宅39251.88平方米、商场7329.96平方米、停车场7619.11平方米；二、甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同；乙方为本物业业主大会选聘提供物业服务企业；三、物业服务事项：乙方向业主或非业主使用人提供以下服务内容及服务质量：1、房屋建筑共有部位的维修养护和管理，包括屋顶、池、楼梯间、走廊通道、门厅；2、共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括：道路、外墙面、智能化设备、化粪池、沟渠、照明系统、消防设施设备、外墙排水管；3、绿化与建筑小品的维修养护和管理，包括共用绿地、花木、建筑小品；4、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；四、物业服务费：乙方按本合同第四条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：1、住宅按建筑面积每月每平方米1.3元，梯灯电费按每月使用量平均分摊到户；2、商铺按建筑面积每月每平方米1.2元，商场公用水费按每月使用量平均分摊到户；五、乙方应在本合同生效后的2016年5月10日开始实施物业服务工作，并在2016年5月10日起按新标准计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月5日前；六、业主或非业主使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每天按应交物业费的千分之三缴纳滞纳金；非业主使用人不履行义务时，由业主承担连带交费责任；七、服务期限自2016年5月10日起至2020年11月30日止……合同另约定其他事项，甲方由黎桂芳、李水云等人签名并加盖中山市黄圃镇明悦豪庭小区业主委员会公章确认，乙方由合家乐公司盖公章确认。
2016年6月21日，文明公司拖欠合家乐公司自进驻明悦豪庭实施物业管理服务起至2016年6月30日止的物业管理费及滞纳金合计198000元，合家乐公司向法院提起诉讼，后双方于2016年8月31日达成和解协议，文明公司承诺于2016年9月5日前向合家乐公司一次性支付198000元结清上述物业管理费及滞纳金等。合家乐公司于2016年9月5日撤回对被告文明公司的起诉【详见本院（2016）粤2072民初6667号】。文明公司至今未向合家乐公司支付2016年7月至2017年7月期间的物业管理费及滞纳金等，合家乐公司追讨未果，遂于2017年7月27日诉诸本院。
2012年3月15日、4月10日、4月25日，文明公司与招强叶签订《工程协议书》及《工程补充协议书》共3份，文明公司将明悦豪庭C1、C2、A1、A2、A3幢化粪池工程、消防水管改装、化粪池泥土回填、树木种植等以合计109760元发包给招强叶施工。前述工程经中山市黄圃镇文明社区居民委员会及招强叶共同进行竣工验收，中山市黄圃镇文明社区居民委员会亦已支付相应工程款。2017年5月，中山市黄圃镇文明社区居民委员会与冯新文签订《工程发包合同》，中山市黄圃镇文明社区居民委员会将明悦豪庭广场樟树花基修理工程以5000元发包给冯新文施工。涉案工程于2017年5月15日经中山市黄圃镇文明社区居民委员会及冯新文共同进行竣工验收，中山市黄圃镇文明社区居民委员会亦于2017年5月17日支付相应工程款。
文明公司申请涉案商铺承租人中山市金盛隆商业连锁有限公司（以下简称金盛隆公司）指派人员龚三合出庭作证。证人龚三合向本院出庭陈述称：1、证人就职于中山市金盛隆商场于2012年5月至2015年11月在黄圃分店工作；2、金盛隆公司租用文明公司的一、二楼商铺作为金盛隆黄圃分店经营场所，经营场所内的所有范围即一楼至广发银行，二楼超市的清洁均金盛隆公司聘请深圳市金泉物业管理有限公司进行日常清洁清扫；3、金盛隆黄圃分店及其客户的车辆均停在广场内，但不清楚广场是否属于小区范围，金盛隆黄圃分店曾因下水道堵塞要求文明公司处理，但不清楚最后由谁处理。
针对证人证言及文明公司提供的有关证据，合家乐公司则认为，1、物业服务合同只包括绿化日常维护、化粪池维护及清洁，公共部位保洁及保安服务，不包括绿化、化粪池建设或改造工程，樟树花基工程、化粪池工程是文明公司建设或改造义务，并非物业服务管理的范围；2、金盛隆公司自行聘请的清洁公司是对商场内部范围清洁；3、合家乐公司无需承担建设或改造费用，更不应承担金盛隆公司自行聘请清洁公司所产生的费用。
另查，文明公司对物业服务合同的效力不确认，认为业委会的成立不符合法律规定，合同的签订也没有得到业主大会的授权，也没有面积及人数过半的业主的追认，更没有进行公示，该合同应当无效。合家乐公司则认为：1、文明公司作为成立业主委员会的单位之一，业主委员会成立后对有关程序问题无提出异议，按规定报建设部门审核，因此，业主委员会成立合法有效；2、即使业主委员会的成立存在不合法的情况，都与物业管理公司无关；3、假如文明公司认为因业主委员会的成立存在不合法的情况导致物业服务合同无效，但物业管理公司还可以依据前期物业服务合同继续提供物业服务，只要文明公司接受物业公司服务，就应依约缴纳物业服务费用。物业服务合同签订后，双方均没有就合同的效力向法院或其他有权机关提出撤销或确认无效的情形。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。2016年5月10日的《明悦豪庭物业服务合同》经原告合家乐公司及涉案物业所在的中山市黄圃镇明悦豪庭小区业主委员会协商一致后签名盖章确认，系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照协议约定履行各自义务，否则承担相应违约责任。文明公司名下物业位于明悦豪庭小区内，合家乐公司作为小区聘任的物业服务企业并已提供相应的物业服务，文明公司当然须按约向合家乐公司缴付物业管理费。
被告文明公司辩称物业服务合同未经业主大会授权签订，未得到业主大会或面积且人数过半的业主的追认，故物业服务合同应属无效。本院认为，依照《物业管理条例》第十条、第十一条、第十五条的规定，中山市黄圃镇明悦豪庭小区业主委员会有权代表明悦豪庭小区业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，文明公司对其上述说法未提供任何证据予以证明，物业服务合同自2016年5月10日签订后至今未被有权部门撤销或确认无效，合家乐公司自签订合同之日起至今一直为涉案小区提供物业服务，故本院对文明公司上述抗辩意见不予采纳。
文明公司另提供工程施工合同、付款凭证及证人出庭等拟证明合家乐公司实际上未向其提供物业管理服务，故文明公司有权拒付物业管理费。本院对文明公司提供证据分析如下：1、明悦豪庭C1、C2、A1、A2、A3幢化粪池工程、消防水管改装、化粪池泥土回填、树木种植等工程发生于2012年期间，并非发生于涉案物业服务合同约定的合同期限内，文明公司不得以上述工程事项作为抗辩理由；2、明悦豪庭广场樟树花基的修建及改造并非物业服务合同约定的物业服务企业须负担的维修养护和管理义务。同时，涉案工程由中山市黄圃镇文明社区居民委员会直接与施工方签订合同、给付工程款等，该事实亦可证实涉案工程并非物业服务范围。因此，文明公司该抗辩理由亦不成立；3、即便承租人金盛隆黄圃店确实自行聘请清洁公司进行清洁维护，但金盛隆黄圃店是对其自身的经营场所进行清洁维护等，证人证言等不足以证明合家乐公司拒绝为涉案物业的公共场所、房屋共有部分等提供公共环境卫生、生活服务设施等服务，故本院对文明公司该抗辩意见不予采纳。综上，文明公司所持抗辩理由，理据不足，本院均不予采纳。
物业服务合同约定商铺按建筑面积每月每平方米缴纳1.2元物业管理费，文明公司所涉物业建筑面积为7665.99元（1卡商铺建筑面积5873.99平方米、2卡商铺建筑面积1792平方米），故文明公司每月应缴付物业服务费9199元。合家乐公司现要求按8436元/月标准计付2016年7月至2017年7月期间的物业服务费，自行处分其实体权利，本院予以确认。文明公司未缴付2016年7月至2017年7月的物业服务费，故合家乐公司有权向其追讨上述期间物业服务费共计109668元（8436元/月×13个月）及其逾期付款的违约金。
物业服务合同约定违约金自逾期之日起按应交物业服务费3‰计算，但该违约金计付明显过高，基于诚实信用、等价有偿的原则，违约金计付标准应调整为按年利率24%计算。合同约定当月物业服务费于每月5日前缴付，文明公司从2016年7月起未缴纳物业管理费，即违约金自2016年7月6日起分段计算。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
被告中山市黄圃镇文明经济发展公司于本判决生效之日立即向原告中山市合家乐物业服务有限公司支付2016年7月至2017年7月的物业服务费109668元及其逾期付款违约金（2016年7月至2017年7月物业服务费每月均为8436元计，各月物业服务费的逾期付款违约金自该月的6日起至付清之日止按年利率24%计算）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3802元，减半收取1901元，由被告中山市黄圃镇文明经济发展公司负担。（该款原告已预交，被告在本判决生效之日起7日内向原告支付，本院不另收退。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 卢钊洪
二〇一七年十月二十三日
书记员 陈泳欣
黎素霞