衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）衢柯民初字第64号
原告（反诉被告）：衢州市广汇家居有限公司。
法定代表人：周珠英。
委托代理人：陈信国。
委托代理人：郑胜良。
被告（反诉原告）：陈巍强。
委托代理人：金威。
原告（反诉被告）衢州市广汇家居有限公司与被告（反诉原告）陈巍强租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月28日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员姚冬琴独任审判，分别于2013年4月19日、2013年5月2日公开开庭审理。后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，于2013年5月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）衢州市广汇家居有限公司的委托代理人陈信国、郑胜良，被告陈巍强及其委托代理人金威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）衢州市广汇家居有限公司起诉称：2012年8月3日，原、被告签订《场地租赁协议》及《市场管理服务协议》各一份，约定由被告（反诉原告）承租原告位于衢州市衢化路739号广汇名品家具广场A101-104号展厅，租用面积为542.26平方米，租赁期限自2012年9月1日起至2013年8月30日，租金和管理服务费合计为每月每平米40元，总共260285元。租金和管理服务费分两次交清，即2012年8月15日前交半年租金和管理服务费，2013年元旦前交另半年租金和管理服务费。被告承诺在2012年8月16日前交清半年租金和管理服务费，2013年元旦交清另半年租金和管理服务费。后被告仅交纳93200元，尚欠原告租金和管理服务费167085元。经原告多次催讨，被告至今未交纳。故原告诉至法院，要求判令被告：一、支付原告租金和管理服务费167085元；二、赔偿原告违约金90000元（自2013年1月18日暂计算至2013年4月18日，此后违约金据实计算），并要求合同继续履行；三、支付原告租金和管理服务费滞纳金12000元（从2013年1月1日暂计算至2013年4月18日，此后滞纳金据实计算）。
被告陈巍强答辩称：愿意继续履行合同，但涉诉展厅已由第三人占有，合同实际已无法继续履行，原告要求被告交纳租金及管理费缺乏依据。根据双方合同约定，自2012年9月1日起至2012年12月31日应交纳的租金和管理服务费共计86760元，因被告实际向原告交纳93200元，若合同解除，被告并不欠原告任何费用，相反，原告应返还被告6440元。原告主张的违约金90000元无依据。原告要求自2013年1月18日开始计算租金和管理服务费的滞纳金，恰好证明了被告在2012年12月31日前不拖欠租金。请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告陈巍强反诉称：2013年1月，反诉被告借口不再将展厅租赁给反诉原告，采用锁住展厅大门等方法，阻止反诉原告经营，无奈之下，反诉原告只有搬出展厅。2013年2月底，反诉原告发现，原展厅已由第三人重新装潢后继续经营。反诉请求：一、依法确认《场地租赁协议》及《市场管理服务协议》解除；二、判令反诉被告赔偿两个月的租金损失13014.24元，双倍返还定金39042元，赔偿两个月的管理费30366.56元，共计82422.8元。
反诉被告衢州市广汇家居有限公司答辩称：反诉被告并未阻止反诉原告经营，是反诉原告自己擅自搬离承租展厅。反诉被告并未将涉诉展厅出租给第三人。反诉原告并未交纳定金。请求驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）衢州市广汇家居有限公司为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：
1、《场地租赁协议》、《市场管理服务协议》各一份，证明原、被告于2012年8月3日签订《场地租赁协议》及《市场管理服务协议》，约定了双方的权利和义务。
2、2012年8月3日被告陈巍强出具的《承诺书》一份，证明被告未按承诺履行支付租金及管理服务费的义务，明显违约。
3、照片十四份，证明被告自2013年1月18日开始违反合同约定擅自停止营业，搬离展厅，严重违约。
4、视频录像光盘一份，证明被告于2013年1月22日凌晨再次将展厅内的剩余货品搬离，被告的行为严重违约。
5、花园派出所证明一份，证明被告在2013年1月22日凌晨将货品搬走后，原告误以为被告货品被盗，向公安机关报案，后经录像材料证实，实为被告组织人员将货品搬走的事实。
被告（反诉原告）陈巍强向本院提交下列证据：
1、《市场承租经营合同》两份、收款凭单三份，证明被告向原告承租涉诉展厅已多年，租赁合同有连续性。被告在签订上述两份合同时分别支付商品质量保证金5265元、10574元，共计15839元，所以在2012年8月3日签订新的租赁合同时，原告并未将上述保证金退回，而是作为2012年8月3日的《场地租赁协议》的保证金。
2、2013年1月23日拍摄的照片五份，证明涉诉展厅被原告锁住，本可以自由通行的通道也被原告用木板隔离的事实。
3、2013年4月3日拍摄的照片七份，证明涉诉展厅已经由案外人“和木居”及“巨桑家私”重新装潢后经营。
4、申请证人蒋某、陈某出庭作证，证明原告锁住大门阻止被告经营的事实。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：对原告衢州市广汇家居有限公司提交的证据，被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。对被告陈巍强提交的证据1，原告认为与本案无关联性，本院认为，被告提供的该组证据均系被告与案外人的合同，与本案无关联性，故不作认定。对被告提交的证据2及证人证言，原告认为不能证明照片拍摄的就是涉诉展厅，两证人与被告存在雇佣关系，且证人证言存在矛盾之处，故不能达到被告的证明目的。本院认为，两证人与被告具有利害关系，且均未直接看到原告工作人员锁住涉诉展厅大门并隔离通道，在无其他证据佐证的情况下，本院对该两组证据均不予认定。对于被告提交的证据3，本院认为，其来源、形式符合法律规定，内容真实，故对其真实性予以认定。
根据认定的证据，结合庭审查明的事实，本院确认本案事实如下：
2012年8月3日，原告（反诉被告）衢州市广汇家居有限公司与被告（反诉原告）陈巍强签订《场地租赁协议》、《市场管理服务协议》各一份。《场地租赁协议》约定：原告将位于衢州市衢化路739号广汇名品家具广场一层A101-104号展厅租赁给被告，使用面积451.88㎡，公摊比例为20%，合计租用面积为542.26㎡；租赁期限12个月，自2012年9月1日起至2013年8月30日止；租金为每月12元／㎡，月租金6507.12元，共计78085元，支付方式为交三押三，提前一个月支付下个季度租金，先付后用。由签订协议时被告向原告一次性付清约定的首次金额，其他次数金额在上次付款金额使用完毕前30天内一次性付清。逾期视作被告违约，原告有权单方终止协议，收回被告经营场地，没收被告协议保证金。《市场管理服务协议》约定：管理服务费每月28元／㎡，月管理服务费15183.28元，共计182199元，支付方式为交三押三，提前一个月支付下个季度服务费，先付后用；被告必须按原告规定的营业时间营业，不得擅自停业或者变相停止营业。因特殊原因需停业的，需提前三日到原告有关部门办理批准手续。对擅自停业或变相停业，视被告违约，由被告向原告赔偿每日1000元的违约金；被告未能按照约定缴纳各项费用的，原告有权单方面解除本协议。被告缴纳的协议保证金不予退还，并由被告赔偿未交款项逾期期间每日1%的违约金。原、被告双方还特别约定，若被告在2012年8月15日前交清半年租金及管理服务费123635元，2013年元旦前交清另半年租金及管理服务费123635元，则按单价每月38元／㎡收取。签订协议后，被告共支付租金及管理服务费93200元。自2013年1月18日开始，被告停止经营。后，原告对涉诉展厅进行重新装修、经营。2013年1月，原告诉至本院，诉请如前。
本院认为，原告（反诉被告）衢州市广汇家居有限公司与被告（反诉原告）陈巍强签订的《场地租赁协议》、《市场管理服务协议》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。按照协议约定，被告应按季支付租金及管理服务费，提前一个月支付下个季度租金及管理服务费，先付后用，但被告自2012年9月1日至今仅支付租金及管理服务费共计93200元，已构成违约行为。被告作为承租方，在其搬出展厅之时，即以自己的行为表明不履行协议。此时，原告依据约定有权单方解除协议。虽原告自认于2013年4月7日开始对涉诉展厅重新装修，并于2013年4月10日将自己的产品搬入展厅。但根据被告提供的照片，在2013年4月3日涉诉展厅已开始重新经营，考虑到装修时间，本院酌情认定原告在2013年4月1日即已进入涉诉展厅并重新装修，系依协议约定单方行使解除权的行为。原告主张其装修、重新经营的行为系为维护市场形象，并无解除合同的意思表示。该主张不符合生活常识，本院不予采信。据此，原、被告签订的《场地租赁协议》、《市场管理服务协议》于原告搬入展厅之日即2013年4月1日就已解除。被告应支付的租金及管理服务费应计算至合同解除之日止。对于原告要求被告赔偿停业违约金和租金、管理服务费滞纳金的诉讼请求，本院认为，被告未能按期交纳租金及管理服务费，且擅自停业，若依据合同约定，被告不仅应支付停业期间的违约金，且要支付逾期期间的违约金。鉴于违约金应以补偿为主的原则，在原告未举证证明因被告违约给其造成的实际损失过高的情况下，按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期交纳应交费用期间的违约金较为符合双方当事人利益，同时也体现公平和诚实信用原则。被告主张原告阻止其经营，严重违约，证据不足，故其提出由原告赔偿两个月租金损失、双倍返还定金、赔偿两个月管理费的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）衢州市广汇家居有限公司与被告（反诉原告）陈巍强签订的《场地租赁协议》、《市场管理服务协议》于2013年4月1日解除。
二、被告（反诉原告）陈巍强向原告（反诉被告）衢州市广汇家居有限公司支付租金、管理服务费共计58632.8元及相应的违约金（违约金分以下两部分：1、自2012年12月1日起以36942.4元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的履行之日止；2、自2013年3月1日起以21690.4元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的履行之日止）。
三、驳回原告（反诉被告）衢州市广汇家居有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）陈巍强的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3642元、反诉案件受理费6246元，合计9888元，由原告（反诉被告）衢州市广汇家居有限公司负担6352元，被告（反诉原告）陈巍强承担3536元，于本判决生效之日缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 长 童小平
代理审判员 姚冬琴
人民陪审员 胡志远
二〇一三年六月三日
书 记 员 徐星瑜