广西壮族自治区北海市海城区人民法院文件稿头
广西壮族自治区北海市海城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民一初字第563号
原告：庞莲张。
被告：谢贤刚。
委托代理人：张永萍，广西盛力律师事务所律师。
原告庞莲张诉被告谢贤东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月4日受理后，依法由代理审判员韦圆圆适用简易程序，于2015年6月24日公开开庭进行了审理。原告庞莲张、被告谢贤刚及委托代理人张永萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庞莲张诉称：2012年3月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，把位于北海市海城区马栏小岭村15号房屋出租给被告居住使用，双方约定每月租金1000元，期限自2012年3月25日至2015年3月25日。被告居住使用房屋后，至2013年6月其只交付半年租金共6000元，原告因此诉至法院，请求被告向原告支付所欠租金并解除合同。法院经审理后，只判决被告支付2013年3月至9月的租金7000元给原告，不支持解除合同的诉讼请求。自此，被告仍居住使用该房屋但不交租金，至2015年3月25日租期已满，原告不再出租，向被告收回房屋并要求其支付所欠租金，但被告不退还房屋也不支付租金，为此原告向法院起诉，请求判决：一、被告向原告支付2013年10月至2015年3月共18个月的租金共18000元；二、被告腾空租住房屋退还给原告。
被告谢贤刚辩称：被告为生产、生活之需向原告租赁马栏村15号房屋，经原告同意，被告投资近20万元，对租赁房屋进行了装饰装修和自建了厂房，2013年下半年，被告租赁房屋所在地被政府部门确定为城中村改造工程，并很快进入补偿拆迁阶段。双方的合同在履行16个月后，被当地政府部门中止履行，2013年6月，海城区高德街道马栏村委与被告协商确认，被告自建厂房补偿费7.5万元，租赁房屋装修费由村委与原告协商确认。但原告不与政府合作，长达两年时间未与政府有关部门达成协商结果。两年来，被告不但处于停产状态，厂房还要派人值守，并至今没有领到7.5万元厂房拆迁补偿费和租赁房屋的装修补偿费，经济利益受到损害。原告请求判令被告支付2013年10月至2015年3月的租金没有事实和法律依据，其请求权已超过诉讼时效。在被告未领取补偿费之前，原告要求被告退回租赁房屋，实质上剥夺了被告领取租赁房屋装修补偿费的权利。因此请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年3月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于北海市海城区马栏小岭村15号房屋出租给被告居住使用，租赁期限自2012年3月25日至2015年3月25日；房屋月租金为1000元，按半年结算，被告向原告支付半年租金，共计6000元，每次提前15天交租；如土地征收房屋拆迁，原告的房子土地赔偿由原告所得，被告自建的厂房赔偿由被告所得；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半个月口头通知对方，经双方协商同意后终止合同书；该合同还约定了其他相关内容。签订合同后，被告在涉案房屋的空地上自建了厂房。2013年6月25日，原告以被告转租及拖欠房租为由诉至本院，请求判令：1、被告向原告支付所欠共7个月（2013年3月至2013年9月）的租金7000元人民币；2、准许原告与被告解除房屋租赁合同；3、被告承担本案的诉讼费。本院于2013年12月16日作出（2013）海民一初字第753号民事判决书，判决：一、被告谢贤刚支付2013年3月至2013年9月的租金共计7000元给原告庞莲张；二、驳回原告庞莲张的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，被告向原告支付了租金7000元，未支付以后的租金。现原告主张租赁期限已届满，被告拖欠租金且不归还房屋，为此诉至本院，提出上述诉讼请求。
另查明：北海市高德街道办事处马栏村民委员会于2013年7月23日出具两份证明，内容为：兹有我海城区高德街道马栏村委细小岭村现进行城中村改造工程，谢贤刚现租用的细小岭村15号（户主：庞莲张）在项目搬迁范围内，需要实施搬迁。因海城区高德街道马栏村委细小岭村要进行城中村改造工程，谢贤刚租用的细小岭村15号（户主：庞莲张）房屋后自建的厂房，村委经与谢贤刚协商，搬迁费为75000元（不包括室内装修），双方已于2013年6月签字确认。因谢贤刚租赁庞莲张的房屋及室内装修（室内装修费用应归谢贤刚所有）的搬迁费，村委与庞莲张协商未果，现仍与庞莲张协商中。从而导致谢贤刚的搬迁费无法领取。
以上事实，有《房屋租赁合同》、（2013）海民一初字第753号民事判决书、北海市高德街道办事处马栏村民委员会证明、中国银行国内汇款付款通知单及庭审笔录在卷证实。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规规定，合法有效，本院予以确认，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。被告没有按照合同约定按时交纳房租，其已构成违约，原告要求被告支付2013年10月至2015年3月的租金18000元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称因涉案房屋所在地要实行拆迁，该合同已被政府中止履行，根据马栏村委会出具的证明，涉案房屋需要实施搬迁，但被告仍占有使用涉案房屋至今，合同继续履行并未中止。被告辩称原告的请求权已超过诉讼时效，在合同履行期间，原告一直在向被告催告，但被告以涉案房屋需拆迁为由拒付房租，因此原告起诉并未超过诉讼时效，被告的辩解没有事实和法律依据，本院不予采纳。
关于被告是否应腾退涉案房屋返还原告，本院认为，现双方签订的房屋租赁合同履行期限已届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”根据合同约定，租赁结束时，承租方须将房屋设施恢复原状，现租赁期限已届满，双方的权利义务关系终止，被告应将涉案房屋腾退返还给原告，原告要求被告返还房屋的诉讼请求，合法有据，本院亦予支持。被告辩称原告剥夺了被告领取租赁房屋装修补偿费的权利，根据马栏村委会于2013年7月23日出具的证明，由于村委与原告协商未果，导致被告的搬迁费无法领取，现租赁期限已届满，拆迁工作仍未开始进行，如被告继续占有涉案房屋则会损害原告的合法权益，被告的辩解没有法律依据，本院不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告谢贤刚支付2013年10月至2015年3月的房租18000元给原告庞莲张；
二、被告谢贤刚腾退位于北海市海城区马栏小岭村15号房屋给原告庞莲张。
案件受理费250元，减半收取125元，由被告承担。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）
上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费250元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 韦圆圆
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 刘春颖
附：本判决书引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。