浙江省玉环市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1021民初8505号
原告：黄士明，男，1951年11月5日出生，汉族，住玉环市。
原告：黄森芳，男，1948年4月1日出生，汉族，住玉环市。
两原告共同委托诉讼代理人：陈楚龙、周曾贵，浙江星汇律师事务所律师。
被告：玉环县振兴光学仪器厂，住所地玉环市科技工业园区。
法定代表人：张申福。
委托诉讼代理人：许劲松，浙江辅成律师事务所律师。
原告黄士明、黄森芳与被告玉环县振兴光学仪器厂（以下简称振兴光学厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人陈楚龙、周曾贵，被告玉环县振兴光学仪器厂及其委托诉讼代理人许劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还原告房屋租金332168元（2017年4月14日至12月31日房租费294008元，多支付房租38160元）。2、本案诉讼费由被告承担。庭审中将第一项变更为请求判令被告退还原告房屋租金381360元。事实与理由:原、被告于2016年2月15日签订厂房租赁协议，约定被告将厂房租给原告，厂房面积2860平方米，月租金为每平方米12元，年租金为411840元，租赁期限为3年，自2016年2月15日至2019年2月15日止。租金先付，租金2年不变，后一年按市场价提增。2017年1月25日至2017年4月14日，原告先后四次向被告交付租金共计人民币45万元。然2017年4月14日，因被告厂房存在违章建筑，被责令拆除，导致原告所租厂房无法再使用。根据协议第十条约定“不在甲方厂房租金内，外扩建（包括现有）政府要求拆由乙方负责，政府有政策行除简易厂房，甲方不负责乙方的损失，甲方退还乙方未到期房租费”。故根据协议约定，被告应退回原告多支付的房租费。
被告振兴光学厂辩称，对租赁事实及拆迁的还是均无异议。2017年收到黄森芳支付的30万元。除了两原告租赁的事实外，2015年，原告黄森芳曾单独向原告承租了1885平方米的厂房，月租金为每平方米13元，年租金为294000元，每年2月25日前一次性付清。租赁期限为3年，自2015年3月5日至2018年3月5日止。租金先付，租金2年不变，后一年按市场价提增。两处租金都是年前一起先付，因此原告支付的30万元不仅是支付两原告承租的厂房租金。原告黄森芳需向被告支付的有以下几部分：第一部分，2016年年度租金部分，两原告共租的2860平方米诉争厂房的年租金为411840元，两被告只交付39万元，尚欠21840元；原告黄森芳个人承租的1885平方米的厂房年租金为294000元，原告黄森芳支付了22万元，尚欠74000元。2016年年度租金合计95840元。第二部分，2017年年度租金部分，因2017年4月14日发生火灾，截止2017年4月15日，2860平方米处租金为2个月68640元；1885平方米处租金为40天32673.33元。2017年年度租金合计101313.33元。第三部分，火灾后，2017年4月14日因违章拆除，还有部分厂房没有拆除，原告还在使用。原告黄森芳将1885平方米中其中400平方米继续转租给玉环顾正模具厂在使用至今，并提前收取了租金4万元。举证有证人孙某当庭证言一份，证实向黄森芳转租了原告的厂房。一年租金63000,400平方差不多，13日交了钱，14日至15日发生了火宅，因违章顶被拆了，停电停了半个月，证人铁的材料露天在用至今，生产受影响，房租应当要付，但是应当付多少，付给谁应当要明确。证明承租户不受影响，继续在使用，应当继续付房租金孙某正转给黄森芳的记录4万元。该处从2017年4月15日暂计算至2017年11月14日止租金为28800元。原告认为，没法再用，2017年4月14日的房屋不存在了，一片荒地了。原告不认识证人，对证人证言不予认可，对转账的4万元与本案无关。第四部分，2017年4月至9月拖欠电费54390.73元。因此，应退还给原告的为19655.94元。
双方对以下事实没有争议，本院予以认定：
2015年，原告黄森芳曾与向被告单独签订了《厂房租赁协议》，约定：承租被告1885平方米的厂房，月租金为每平方米13元，年租金为294000元，每年2月25日前一次性付清。租赁期限为3年，自2015年3月5日至2018年3月5日止。租金先付，租金2年不变，后一年按市场价提增。2016年2月15日，两原告与被告签订厂房租赁协议，约定被告将2860平方米厂房出租给两原告，月租金为每平方米12元，年租金为411840元，租赁期限为3年，自2016年2月15日至2019年2月15日止。租金先付，租金2年不变，后一年按市场价提增。原告黄森芳于2016年单独向被告承租了面积为1885平方米的厂房，约定按每平方米13元，年租金294000元。租赁期限？两原告承租两处厂房后均转租给他人使用。2017年4月14日，因发生火灾，被告违章房产被拆除，两原告承租的2860平方米处厂房停止使用，发生的租金从2017年2月15日计算至2017年4月14日为68640元。原告黄森芳单独承租的1885平方米处厂房中的400平方米继续转租给玉环顾正模具厂使用至今。2017年电费尚欠54390.73元。
双方对以下事实存在争议，本院认定如下：
一、2017年原告黄森芳交付被告租金金额
两原告认为，交付总金额为45万元，其中2017年1月25日和2017年2月20日由黄森芳分别现金交付被告股东记目5万元和10万元；2017年4月6日、2017年4月14日分别转账支付被告法定代表人20万元和10万元。
被告认为，前面现金交付未收到，后面银行转账30万元确实收到了。
本院认为，因原告对现金交付未能提供证据予以证实，对原告黄森芳交付的2017年租金认定为30万元。
二、2016年租金是否有余欠
两原告认为，两处厂房租金均已付清，当时被告同意零头就算了，因此分别支付了41万元和29万元。2860平方米处租金41万元支付过程如下：2016年2月1日，两原告家具厂抵债给被告14.5万元；2016年2月7日，原告黄森芳现金交付给被告股东记目2万元；2016年4月12日原告黄士明转账给被告10万元；216年4月12日、18日，原告黄森芳分别转账支付被告10万元、4.5万元。1885平方米处租金29万元支付过程如下：2016年5月24日、12月20日，原告黄森芳分别转账支付被告20万元、2万元；2016年6月，原告黄森芳现金支付被告法定代表人7万元。
被告认为，家具厂抵债14.5万元及所有银行转账全部收到，原告主张的2860平方米处的2016年2月7日现金交给记目2万元及1885平方米处的2016年6月现金交给张申福的7万元并未收到。
本院认为，对于因原告对现金交付未能提供证据予以证实，对该两笔现金的交付不予认定，因此2016年年度尚欠被告租金95840元。
三、2017年度已发生的租金为多少
两原告认为，2017年间发生的仅为2860平方米处的租赁关系，1885平方米并未发生租赁关系。对于被告提出的2860平方米租金从2017年2月15日算至2017年4月14日的租金为68640元没有异议。但是1885平方米从未有承租的事实，协议中关于第三年2017年的租金金额未明确，因此未发生租赁事实。另外400平方米玉环顾正模具厂租金可以将4万元返还给被告，由被告直接跟玉环顾正模具厂进行计算。
被告认为，原告在火灾前两处厂房均在承租，应支付至火灾发生时间2017年4月14日。2860平方米处租金为2个月68640元；1885平方米处40天租金为32673.33元。2017年年度租金合计101313.33元。如果顾正同意与被告结算，被告也同意。
本院认为，被告主张原告黄森芳承租的1885平方米在2017年发生租赁关系从2017年3月5日至火灾发生时间2017年4月14日，发生租金为32673.33元。原告黄森芳否认该承租事实事实。原告黄森芳以合同中关于第三年租金未明确从而未发生租赁关系，缺乏事实及法律依据，本院不予认定。租赁协议关于第三年租金约定为“按市场价提升”，即被告有权在前两年价格上上涨租金，结合双方租赁协议中约定2017年的租赁时间起始于2017年3月5日，后原告黄森芳又于2017年4月预收了其中400平方米转租给玉环顾正模具厂的2017年度的租金，且原告黄森芳又无其他证据证实提前解除租赁关系，可见，原告仍然承租了该1885平方米，应当向被告支付该部分32673.33元租金。另外关于玉环顾正模具厂承租400平方米的租金，各方均同意由原告黄森芳将已预收的该部分租金4万元向被告振兴光学厂支付及玉环顾正模具厂与被告振兴光学厂单独计算该部分租金。因此，该部分租金本案不予处理。2017年度已发生的租金为101313.33元。
综上，本院认为，原、被告达成租赁协议系双方当事真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应属合法有效。后因火灾事故的发生造成租赁物灭失，致使此后的租赁合同不能履行。因原告之一黄森芳单独承租了原告处另一处厂房，在两原告未能说明所有款项支付两人共同承租的厂房处的租金，则被告有权收取黄森芳交付的款项用于支付黄森芳单独承租的厂房租金被告可以要求返还相应的房屋租金。因为玉环顾正模具厂租金4万元应由原告黄森芳向被告支付4万元，另外有玉环顾正磨具厂与被告计算租金。因此上述款项30万元在扣除但2016年尚欠的95840元、2017年已经实际使用期间产生的租金101313.33元及尚欠电费54390.73元，被告应该向原告支付剩余48455.94元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十一条之规定，判决如下：
一、由被告玉环县振兴光学仪器厂于本判决生效之日起二十日之内向原告黄士明、黄森芳支付48455.94元；
二、由原告黄森芳于本判决生效之日起二十日之内向被告玉环县振兴光学仪器厂返还玉环顾正模具厂租金预收款4万元；
三、驳回原告黄士明、黄森芳其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费6283元，减半收取计3141.50元，由被告玉环县振兴光学仪器厂负担（此款于本判决生效之日起七日内向本院予以缴纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 长 赵 萃
人民陪审员 华孝忠
人民陪审员 谢华锋
二〇一八年五月十日
法官 助理 屠超峰
书 记 员 陈丰平
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