成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高新民初字第7273号
原告罗英，女，汉族，1982年3月18日出生，住成都市龙泉驿区。
被告金茂天府房产开发有限公司。住所地成都高新区肖家河二环路南四段**号。
法定代表人刘凡，执行董事。
委托代理人余长江，四川君合律师事务所律师，特别授权代理人。
原告罗英诉被告金茂天府房产开发有限公司（以下简称金茂天府公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月14日立案受理，依法适用简易程序，由本院代理审判员李黎独任审判。本院于2015年12月15日、2016年1月13日两次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告及被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗英诉称，2013年11月26日原告与被告签订了《商品房买卖合同》（下称合同）、《商品房买卖合同补充协议》（下称补充协议），以按揭贷款方式购买了被告开发的位于华阳街道华府大道一段996号光明城市9幢3单元8层803号房屋。合同签订后，原告随即到银行办理了贷款手续，2014年1月2日原告收到银行通知贷款已经发放，但是被告却一直未按合同约定采取书面方式通知原告收房。后因小孩上学问题，原告不得不于2015年8月21日主动找到被告要求办理房屋交接手续，并且原告交纳了2014年2月1日至2015年8月31日期间的物业服务费后，被告才将房屋交付给原告。根据双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》相关约定，被告在收到原告的按揭贷款后，未按照约定采用书面通知的方式告知原告办理交接手续，迟迟未将房屋交付给原告使用，导致原告至今仍在外租房，被告应依法赔偿原告相应损失。根据《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，应当由被告交纳其延期交付房屋期间的物业服务费用。故原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判令如下：一、被告赔偿原告延期交房期间的房屋租金损失50000元；二、被告支付原告延期交房期间的物业管理服务费4196元（从2014年2月1日至2015年8月31日）；三、被告承担本案诉讼费用。
被告金茂天府公司辩称，一、原告诉讼请求无事实依据及法律依据；二、对于原告的第二项诉讼请求，应计算至实际交房日。
经审理查明，2013年11月26日，原告罗英与被告金茂天府公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告向原告出售位于华阳街道华府大道一段996号光明城市9幢3单元8层803号的房屋一套，建筑面积共138.05平方米，购房总价款为1026794.00元。
上述《商品房买卖合同》与本案有关的约定内容另有以下条款：
第十条“交付条件”约定“（一）出卖人（即本案被告，下同）应当在2013年9月28日前向买受人（即本案原告，下同）交付该商品房。……”
第十二条“逾期交房责任”约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵）不作累加）。……⑵逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”
第十四条“交接手续”约定“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。……”
上述《商品房买卖合同补充协议》与本案有关的约定内容另有以下条款：
第十四条“其他约定”约定“……5、如乙方是以按揭方式购房的，必须在相关按揭贷款的款项划拨到甲方账户及全部应付款付清后方可办理房屋交付手续及相关权证。……”
2014年1月2日，被告收到案涉房屋的全部购房款。
2015年8月21日，原告到被告处办理房屋交付手续。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、公证书、收据、原被告当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告罗英与被告金茂天府公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均具约束力，双方应全面、诚实地履行各自义务。
关于案涉房屋的约定交房时间，原告主张被告应当于银行发放案涉房屋贷款给被告之日，即2014年1月2日交付房屋；被告主张案涉房屋没有明确的应当交付时间，应由原告向被告主张交房的实际时间为准。于本案中，首先，合同约定的交房时间为2013年9月28日，而合同的签订时间为2013年11月26日，签订合同的时间晚于合同中约定的交房时间，故该合同的约定交房时间已实际履行不能；其次，补充协议中约定“以按揭方式购房的，必须在相关按揭贷款的款项划拨到甲方账户及全部应付款付清后方可办理房屋交付手续及相关权证”，案涉房屋系以按揭方式购买，相关按揭贷款的款项划拨到被告金茂天府公司账户的时间为2014年1月2日；最后，本案原告于2015年8月21日实际收房。本院认为，通常情况下，合同补充条款系对合同正文的补充或变更，在主合同约定的交付时间已实际履行不能的情况下，应当以补充条款确定双方的权利义务，故应当以案涉房屋的按揭贷款的款项划拨到被告金茂天府公司账户的时间，即2014年1月2日，作为原、被告实际约定的交房时间。
关于被告是否需要履行通知收房义务，合同第十四条“交接手续”约定“该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件”，虽合同第十条的交付时间因补充协议而发生了变更，但并不影响双方对第十四条关于交接手续的约定，故被告亦应当履行以书面方式通知原告收房的义务，在按揭贷款款项划拨到被告账户后，被告应当通知原告办理房屋交付手续及相关权证。于本案中，被告称其电话通知过原告收房，但未提交证据予以证实，亦未提交其通过其他任何书面方式通知原告办理房屋交接手续相关事项的证据，故本院对被告的主张不予认可。
综上，案涉房屋的约定交房时间为2014年1月2日，而原告的实际收房时间为2015年8月21日，故被告金茂天府公司存在逾期交房行为，逾期交房期间从2014年1月2日的次日起计算至实际交房时间2015年8月21日止。根据合同第十二条第一款第二项之约定，违约金数额为：已付房屋总价款1026794元×0.05%/日×595日≈305471元。原告于诉讼请求第一项主张的房屋租金损失50000元是对该违约金进行的调整，符合法律法规的相关规定，亦与实际损失相符，故本院予以认可。另外，案涉房屋逾期交房期间的物业管理服务费用，应当由被告金茂天府公司承担。根据《“光明城市”物业服务合同》，原告应当按建筑面积138.05平方米×1.6元/月/平方米为计算依据缴纳物业管理服务费用，原、被告一致认可原告于2014年2月1日开始缴纳物业管理服务费用，故被告应当支付原告延期交房期间的物业管理服务费4123.09元（计算依据为138.05平方米×1.6元/月/平方米×18月+138.05138.05平方米×1.6元/月/平方米÷30天×20天=4123.09元）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告金茂天府房产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告罗英支付逾期交房的违约金50000元；
二、被告金茂天府房产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告罗英支付逾期交房期间的物业管理服务费4123.09元。
案件受理费577元，由被告金茂天府房产开发有限公司承担（此款原告已预交，被告在履行本判决确定的给付义务时一并向原告支付案件受理费577元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 李 黎
二〇一六年一月十三日
书 记 员 王炼石