南宁铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2017）桂71民终279号 上诉人（原审被告）：何广森，男，1967年11月15日出生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区桂平市，现住南宁市。 委托诉讼代理人：韦克，广西通阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：汪实来，男，1966年10月15日出生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市枞阳县。 委托诉讼代理人：徐振军，广西昌义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄飞宇，广西昌义律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：南宁市冠荣投资咨询有限公司，住所地南宁市民族大道109号广西投资大厦第三层02号房。 法定代表人：禤琦健，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴玉明，男，该公司副总经理。 上诉人何广森因与被上诉人汪实来、南宁市冠荣投资咨询有限公司（以下简称冠荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月15日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月2日公开开庭进行了审理。上诉人汪实来未在法定期间缴纳上诉费，本院裁定按撤回上诉处理。上诉人何广森及其委托诉讼代理人韦克，被上诉人汪实来及其委托诉讼代理人徐振军、被上诉人冠荣公司的委托诉讼代理人吴玉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何广森上诉请求：1.依法撤销（2016）桂7102民初881号民事判决书第二项民事判决；2.依法驳回被上诉人的诉讼请求或将案件发回重审；3.本案诉讼费用由汪实来承担。事实与理由：一、（2016）桂7102民初881号民事判决违反法定程序。首先，本案涉及金额巨大，审理过程冗长，一审法院适用简易程序，有失公允。其次，一审法院采信何广森没有作为当事人参加仲裁的案件中广西公明司法鉴定中心的建筑工程造价鉴定意见书作为定案依据，剥夺了何广森选择工程造价鉴定中介机构、参加造价鉴定过程、对工程造价提出意见等基本权利，违反法定程序。二、（2016）桂7102民初881号民事判决书认定事实不清，证据不足。1、涉案场所约4200平方米，原来的造价不足6000000元，装修、扩建之费用为5885283.91元没有依据。2、装修、扩建损失为5885283.91元计算有误，应剔除汪实来转租出去的部分的装修、扩建费用，因为承租方需要重新装修。3、何广森未参与评估和实际使用的其他部分（面积1088平方米），装修、扩建费用由何广森进行分摊也是错误的。三、（2016）桂7102民初881号民事判决适用法律错误。1、（2016）桂7102民初881号民事判决“视为同意汪实来的装修和扩建行为”而适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定“承租人经出租人同意抗建，但双方对抗建费用的处理没有约定”是错误的，因为没有证据证明同意。2、（2016）桂7102民初881号民事判决适用《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，认为何广森有过错，从而承担40%的赔偿责任完全是曲解法律。综上所述，（2016）桂7102民初881号民事判决违反法定程序，事实不清、证据不足，适用法律错误。为此，特依法提出上诉，请求判如所请。 汪实来辩称，一、一审法院认定事实有误，导致错误判决。1、一审法院认定涉案房屋未办理建设工程规划许可证，从而判决涉案的两份《租赁合同》为无效合同是错误的。事实上，涉案房屋有南宁市城北发展计划局颁发的建设工程规划许可证。虽然上诉汪实来只能提交出复印仵，但只有复印件并不代表没有证。且汪实来在涉案房屋、场地合法经营多年，从没因涉案房屋系“非法建筑”这一原因而被相关行政管理机关处分。2、一审法院在错误的事实认定下，错误适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，判决两份《合同租赁》无效，并依此判决上诉人对合同无效承担过错责任。事实上，两份《租赁合同》是在冠荣公司承诺了保证各类证照齐全的情况下与之签约的，冠荣公司的这一承诺均在两份《租赁合同》中“甲方的权力和义务”条款中明确说明。2013年4月17日，何广森在承接这两份《租赁合同》时，也没有对这一点提出异议。由此可见，即使合同无效，其责任也不应该由汪实来承担。二、一审法院忽视相关事实，无视汪实来的实际损失。何广森一直对汪实来的正常经营进行干扰、阻碍，汪实来作为善意的承租人的损失，包括但不限于：办理各类经营许可证的投资、在出租方口头同意认可下的装修改建投资、被干扰经营的损失等，共计878.73万元。三、汪实来代何广森垫付的土地租金27.8万元，何广森应予以返还。垫付土地租金是期望承租房屋能正常的营业，希望避免何广森恶意干扰而迫于无奈的情况下垫付的，该笔款项不应该由汪实来承担。综上，一审判决认定事实错误、适用法律不当，导致判决错误，也损害了汪实来的合法权益。 冠荣公司辩称，一.其不是适格被告，从2012年12月17日起，经由南宁市中级人民法院协调，冠荣公司已经把整个涉案场所交由何广森处置。二.汪实来经营是否受阻、经营场所是否受损与其无关。请求法院依法判决。 汪实来向一审法院起诉请求：1.何广森、冠荣公司赔偿汪实来扩建、装修损失444.29万元；2.何广森、冠荣公司共同赔偿汪实来经营损失851.53万元；3.何广森、冠荣公司共同返还汪实来2013年1月31日代何广森交纳的地租27.8万元；4.确认2008年7月18日及2008年8月11日签订的两份《租赁合同》无效；5.本案的诉讼费用由何广森、冠荣公司承担。 一审法院认定事实：2007年7月15日，何广森、冠荣公司签订《合作协议》，约定何广森提供位于北靠南宁市路边，西靠（原郊区林业局）后墙边（地名“牛腿塘边”）一块土地6250.58平方米（约9.3亩）的土地作为合作的经营地，冠荣公司负责开发所需的资金，并负责运作管理；期限自本协议生效之日起至2018年12月31日止；冠荣公司每年应向何广森支付收益金等内容。 2008年7月18日，南宁市创荣投资有限公司（以下简称创荣公司）受冠荣公司的授权，与汪实来签订《租赁合同》，约定：汪实来向创荣公司租赁位于南宁市的部分场地和一楼地面部分停车位，总面积为1140平方米；汪实来确保其租赁的场地用途为球馆、办公、招待所、出租房，汪实来对该租赁房屋及其周边环境、附属设施的现状进行了充分了解，同意按该现状租用；创荣公司免两个月租金给汪实来建筹房屋；租赁期限自2008年7月18日至2020年7月18日止，租金自2008年9月18日起算，年租金25000元；汪实来每次向创荣公司交纳半年的租金，先交租金后使用，往后每半年前15天交下季度租金；汪实来对承租场进行改建，必须符合安全要求及各项相关法规，方案须经创荣公司书面同意后方可施工；未经创荣公司书面同意，汪实来不能将房屋转租或提供给他人使用，否则创荣公司有权停水、停电直至解除合同，收回场地另行出租，并追究其违约责任；汪实来应不需创荣公司催促按时交纳租金及水电等各项费用，若汪实来超过缴纳期限半个月（15天）时，视为汪实来违约，创荣公司有权采取停水停电等措施，且有权收回场地，终止合同，没收押金；合同的终止以创荣公司的终止合同通知书向汪实来所留的联系地址（按本合同）寄出之日起七天即生效，同时汪实来必须交足至物品全部搬清之日起的租金，否则，汪实来无条件同意创荣公司处置场的物品、设施；因违约行为导致合同终止时，违约方需赔偿实际造成经济损失；因本合同在履行中如发生争议，双方应友好协商，协商不成时，任何一方均可以向南宁仲裁委员会申请仲裁等内容。 2008年8月11日，汪实来与创荣公司签订《租赁合同》，约定：汪实来按现状向创荣公司租赁位于南宁市的部分房屋，建筑面积约4300平方米；汪实来确保租赁房屋只能用于办公、宾馆、休闲、娱乐、餐饮、球馆、健身、停车；汪实来对租赁房屋及场地进行装修、改造等费用自理；创荣公司仅委托汪实来免费使用管理南宁市秀灵路东三里6号的整体空旷场地；租赁期限自2008年8月10日起至原土地租赁合同到期为止（最低保证10年），自本合同签订之日起至2008年12月10日为免收租金期；汪实来应交纳的租金第一年（12个月）为40万元，自签订合同起使用期满一年后每年比上一年递增1.5万元；租金每季度交纳一次，从2008年11月20日开始，每年的2月20日、5月20日、8月20日、11月20日前，交纳一下季度的租金，先交租金后使用，每季度租金为当年租金的四分之一；签订本合同之日，汪实来向创荣公司交纳押金3万元；汪实来对租赁房屋和场地进行装修改造，必须经双方协商书面同意，且不得影响建筑物的主体结构及安全、外观等；合同期满后，汪实来租赁的房屋、场地归还给创荣公司，装修无偿归创荣公司，汪实来不得损坏；汪实来在租赁期间新购置、增加的可移动的设施、物品汪实来应于五日内搬走，否则视为放弃，创荣公司自行处理，处理费用从押金中扣除；汪实来应不需创荣公司催告，自觉接本合同规定的日期交足租金及其他费用，如有延迟则按每天2000元向创荣公司支付违约金，如延迟超过10日，则创荣公司有权立即停水停电，中止合同（合同的中止以创荣公司按汪实来留在本合同上的地址发出“中止合同通知”之日起10日内自行生效），没收押金，直到无条件收回租赁房屋；本合同在履行中发生争议，双方应友好协商，协商不成时，任何一方均可以向南宁仲裁委员会申请仲裁等内容。 合同签订后，汪实来在涉案房屋和场地进行装修，并成立了南宁实来投资有限公司三点王酒店。 2009年11月17日，何广森作为申请人向南宁仲裁委员会申请，请求被申请人冠荣公司支付余款31万元及银行利息40036元、冠荣公司支付二年的收益金36万元及滞纳金339975元。2009年12月8日，冠荣公司提出反请求，请求确认双方2007年7月15日签订的《合作协议》无效，何广森赔偿冠荣公司已付款项85.36万元。2012年3月21日，南宁仲裁委员会作出南仲裁字[2012]第036号裁决书，认定何广森与冠荣公司于2007年7月15日签订的《合作协议》名为合作经营协议，实为将集体土地出租用于商业经营用途的租赁合同，是无效合同，故裁决：1、何广森向冠荣公司返还已付款853600元；2、何广森向冠荣公司返还本案建筑物造价及成本金额3609710.87元；冠荣公司将本案土地使用权及地上建筑物返还给何广森。 2012年4月25日，南宁实来投资有限公司（法定代表人汪实来）与案外人就南宁市秀灵路东三里6号南宁三点王酒店三楼球馆扩建工程签订了《工程施工协议》，工程内容为将球馆扩建成2层，建成厨卫配套的2房1厅2套、1房1厅44套，工程总价为1281688元，最终按照实际施工面积计算。汪实来将扩建后的房屋用于出租并收取租金。 2012年12月，南宁市中级人民法院作出（2012）南市执字第133号《公告》：申请执行人冠荣公司与被执行人何广森因合同纠纷一案，南宁仲裁委员会于2012年3月31日作出南仲裁字（2012）第036号裁决书，已经发生法律效力，在本案执行过程中，双方当事人达成分期履行和解协议，现双方已办理土地及地上建筑物的移交手续，自本公告之日起，本案土地使用权及该地上建筑物返还给何广森。涉案土地及地上建筑物于公告之日由被告冠荣公司返还给被告何广森。 2013年1月31日，汪实来代何广森支付2013年1月1日至2013年12月31日的土地租金278000元。 2013年3月19日，汪实来作为申请人以冠荣公司作为被申请人向南宁仲裁委员会申请仲裁。仲裁过程中，南宁仲裁委员会于2013年12月18日委托广西公明司法鉴定中心对南宁市秀灵路东三里6号秀灵路文体活动中心汪实来进行固定资产投资项目的价值进行建筑工程造价鉴定。广西公明司法鉴定中心作出司法鉴定意见书，鉴定意见为8202350.85元，其中三楼球馆扩建工程造价为1266116.94元。 2013年3月28日，汪实来委托案外人黄平在涉案房屋、场地张贴《紧急通知》，称各租户所租的物业，已由法院判决给何广森所有，判决公告为（2012）南宁执字第133号，故要求各租户、经营户接到通知后两日内与黄平改签租赁合同。 2013年4月17日，汪实来与何广森经南宁市西乡塘区衡阳街道办事处司法调解，双方签订了《调解协议书》：一、双方认可对方身份合同关系；二、双方同意何广森承接2008年7月18日、2008年8月11日汪实来与冠荣公司签订的两份租赁合同；三、双方同意对2008年以来汪实来与冠荣公司的支付租金情况的财务资料进行对帐，对帐金额以原始凭证原件为准。 2013年11月15日，汪实来作为原告，将何广森作为被告、冠荣公司作为第三人诉至南宁市西乡塘区人民法院。 2014年7月17日，南宁市西乡塘区人民法院作出（2013）西民一初字第2404号民事判决书，判决确认汪实来与何广森就南宁市秀灵路东三里6号综合楼（友爱村一、三组文体综合楼）一、二楼的部分房屋（约4300平方米）、三楼的部分场地和一楼地面部分停车位（约1140平方米）存在租赁合同关系。该判决已生效。 2015年12月15日，何广森在涉案房屋的“三点王休闲娱乐餐厅”（涉案房屋一层）张贴《声明》：截止2015年11月30日，汪实来已拖欠租金100万元以上，特别是汪实来租用的“三点王休闲娱乐餐厅”范围内的房屋，已经闲置两年半以上，故声明从即日起，解除与汪实来的全部《租赁合同》，从即日起，收回“三点王休闲娱乐餐厅”范围内的出租房屋。 2016年3月23日，汪实来与何广森签订《补充协议书》，约定：根据双方于2013年4月17日签订的《调解协议书》，经协调一致，双方同意对何广森承继的创荣公司于2008年7月18日、2008年8月11日与汪实来签订的两份《租赁合同》进行以下修改：一、废止上述两份《租赁合同》约定的关于“解决争议方式由南宁仲裁委员会仲裁解决”的仲裁条款；二、如双方因上述两份《租赁合同》发生争议无法协商解决，由南宁铁路运输法院管辖审理，任何一方均可向该法院提起诉讼；三、本补充协议的签订不影响上述两份《租赁合同》的其他条款，双方的权利义务关系仍以上述两份《租赁合同》的约定为准。 2016年5月18日，南宁仲裁委员会就汪实来于2013年3月19日作为申请人的仲裁申请作出南仲决字[2016]第042号决定书，认为南宁仲裁委员会不享有管辖权，故驳回申请人汪实来及被申请人冠荣公司的全部仲裁请求。 另查明，2008年7月18日、2008年8月11日的两份《租赁合同》中的涉案房屋未办理建设工程规划许可证。汪实来将涉案房屋一、二层部分转租给他人，其中，涉案房屋一楼的512平方米房屋转租给广西星辉餐饮管理咨询有限公司，将涉案房屋二期2号楼第二层、面积为1400平方米的房屋转租给南宁市柏灵护老院，将涉案房屋二期二层1200平方米及一楼100平方米转租给南宁市西乡塘区世纪春天幼儿园，并收取上述租金至2013年7月。 再查明，汪实来从何广森接收涉案房屋及场地后未向何广森支付过租金。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。2008年7月18日、2008年8月11日，创荣公司受冠荣公司的委托与汪实来签订了《租赁合同》，将南宁市的部分场地和一、二层的部分房屋出租给汪实来。2013年4月17日，汪实来与何广森签订《调解协议书》，确认何广森承接上述两份租赁合同的权利义务。但涉案房屋未办理建设工程规划许可证，故汪实来与创荣公司签订的《租赁合同》为无效合同，汪实来与何广森之间的租赁合同关系亦归于无效。 关于冠荣公司是否应承担连带责任的问题。因何广森和冠荣公司签订的《合作协议》无效，冠荣公司在2012年12月已将涉案土地及房屋返还给何广森，且汪实来与何广森在2013年4月17日协商一致由何广森承接2008年7月18日、2008年8月11日汪实来与冠荣公司签订的两份租赁合同，因此，冠荣公司在两份《租赁合同》中的权利义务已全部转移给何广森，汪实来与何广森已形成租赁合同关系。因此，汪实来要求冠荣公司承担连带责任无事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于汪实来和何广森是否存在过错的问题。汪实来承租的涉案房屋未办理建设工程规划许可证，致使合同无效，何广森作为出租方应承担主要过错责任。汪实来承租涉案房屋和场地的目的是进行办公、宾馆、休闲、娱乐、餐饮、球馆、健身、停车经营，其在订立合同时应当对涉案房屋和场地是否具有产权证或者建设规划许可证进行核实，但汪实来未进行审慎审查即开始装修、扩建，其对合同无效承担次要的过错责任。 关于汪实来使用涉案房屋一楼、二楼的时间问题。汪实来主张何广森已于2013年3月26日将涉案所有房屋和场地强行收回，但其提供的照片和视频资料均不能证实系何广森所为，因此对于汪实来的主张一审法院不予采信。汪实来将涉案房屋中一、二楼的部分（面积共计3212平方米）转租给南宁市西乡塘区世纪春天幼儿园、南宁市柏灵护老院、广西星辉餐饮管理咨询有限公司，并收取至2013年7月的租金，因此，汪实来使用该部分房屋至2013年7月。对于涉案房屋的第一、二层的“三点王KTV餐厅”等其他部分房屋（面积1088平方米），何广森于2015年12月15日在涉案房屋一楼张贴解除合同的《声明》，并在当日收回了涉案房屋，因此，汪实来在2015年12月15日以后不再使用涉案房屋一、二楼面积为1088平方米的房屋。 关于汪实来主张的装修、扩建损失问题。广西公明司法鉴定中心的建筑工程造价鉴定意见书是经南宁仲裁委委托，程序合法，可以作为确定建筑工程造价的依据。《租赁合同》约定，汪实来承租涉案房屋和场地的用途为办公、宾馆、休闲、娱乐、餐饮、球馆、健身、停车场、出租房，同时也约定汪实来对租赁房屋及场地进行装修、改造等费用自理，由此可见，出租方对汪实来需要进行装修、改建才能进行经营是明知的。虽然汪实来未能提出证据证实出租方书面同意其装修，但汪实来在2008年8月承租涉案房屋时即开始进行装修，在2012年4月开始对三楼进行扩建。何广森从接收涉案场地和房屋至其与汪实来在2013年4月17日达成调解协议时，对汪实来的装修和扩建行为从未提出过异议，应视为同意汪实来的装修和扩建行为。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。汪实来对三楼球馆进行扩建，但未办理合法建设手续，根据一审法院认定的汪实来和何广森双方的过错责任大小，一审法院酌情认定，汪实来应对其扩建损失承担40%的责任，何广森承担60%的责任。根据鉴定意见书，汪实来对涉案房屋和场地进行扩建的工程造价为1266116.94元，何广森应赔偿汪实来扩建损失759670.16元（1266116.94元×60%）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据鉴定意见书，汪实来进行装饰装修的工程造价6936233.91元，其中，未形成附合的空调、电视等装饰装修物为1050950元，应由汪实来自行搬走，不应作为其装饰装修损失要求何广森赔偿。已形成附合的装饰装修物的工程造价为5885283.91元。因鉴定意见书未区分涉案房屋的一、二楼、三楼装饰装修的工程造价，故装饰装修的费用应按两份合同的承租面积的比例计算，其中，一、二楼的建筑面积为4300平方米，三楼的面积为1140平方米，一、二楼的装饰装修工程造价为4651970.74元（4300平方米÷5440平方米×5885283.91元），三楼的装饰装修工程造价为1233313.17元（1140平方米÷5440平方米×5885283.91元）。装饰装修的损失应按现值由汪实来承担40%与何广森承担60%进行分担。一、二楼的租赁期限从2008年8月10日至2018年12月31日，三楼的租赁期限从2008年7月18日至2020年7月18日，汪实来使用涉案房屋一、二楼面积为3212平方米的房屋至2013年7月，一、二楼面积为1088平方米的房屋使用至2015年12月，故一、二楼面积为3212平方米的房屋装饰装修现值为1737457元（3212平方米÷4300平方米×4651970.74元÷10年×5年），何广森应赔偿汪实来1042474元（1737457元×60%）。一、二楼面积为1088平方米的房屋装饰装修现值为353117元（1088平方米÷4300平方米×4651970.74元÷10年×3年），何广森应赔偿汪实来211870元（353117元×60%）。汪实来在2012年4月25日已将承租的三楼球馆进行扩建，因此，汪实来使用承租的原三楼球馆至2012年4月25日，故三楼的装饰装修现值为822209元（1233313.17元÷12年×8年），何广森应赔偿汪实来493325.4元（822209元×60%）。综上，应由何广森赔偿汪实来扩建、装饰装修损失共计2507339.56元。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。汪实来主张的经营损失，包括其在原定合同期限内如继续履行向租户收取的租金损失及汪实来自行经营的营业收入损失，本质上是预期利益，是指合同有效成立的情况下，汪实来应履行合同可以获得的利益。由于租赁合同无效，故汪实来主张的经营损失没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于汪实来要求退还垫付的土地租金278000元的问题，此款在另案中已在汪实来应向何广森支付的房屋占有使用费中予以扣除，故汪实来的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 关于汪实来主张的鉴定费的问题，汪实来未提供证据证实确有鉴定费的发生，故一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第八十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决如下：一、确认2008年7月18日及2008年8月11日签订的两份《租赁合同》无效；二、何广森赔偿汪实来扩建、装修损失2507339.56元；三、驳回汪实来的其他诉讼请求。 二审期间，何广森当庭提交证据，汪实来以何广森已超过举证期限为由不予质证，本院经审查认为何广森当庭提交的证据不属于新证据，且对本案的裁判结果无实质影响，故本院不主持双方进行质证。 汪实来对一审法院认定的事实无异议。何广森对一审法院认定事实“2012年4月25日，南宁实来投资有限公司（法定代表人汪来）与案外人就南宁市秀灵路东三里6号南宁三点王酒店三楼球馆扩建工程签订了《工程施工协议》”提出异议，认为该协议书其不能确定真实性，且认定工程总价为1281688元过高。认为“2013年1月31日，汪实来支付的278000元不是代其支付土地租金”有异议，认为是支付汪实来自己的租金。本院认为，《工程施工协议》有协议等证据证明，且一审法院只是对签订该协议的过程及总价进行了列明，何广森并未提出相反证据进行反驳。汪实来在一审中提交的证据三即收款收据已经明确载明汪实来系代何广森交地租278000元，故一审法院对此的认定并无不当。故对何广森的异议本院不予采信。 经审查，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。 另查明：汪实来在一审中提交的证据三即收款收据明确载明汪实来代何广森交地租278000元，并注明2013年1月1日至12月31日。 本院认为，综合诉辩各方的意见，本案争议焦点为：1.一审程序是否违法？2．案涉租赁合同是否有效？3．如何确定涉案场所的装修、扩建费用？4．何广森是否同意汪实来装修、扩建涉案房屋？5．案涉租赁合同无效后如何确定双方的过错？6．汪实来垫付的土地租金278000元是否需要返还？ 关于一审程序是否违法的问题。虽然该案系2016年7月20日立案，于2017年7月13日结案，但是在此期间已经履行了扣除审限报批手续。且该案虽然在一审中适用简易程序审理，但何广森在一审中也未提出异议，且适用简易程序审理并未实质性地影响当事人的合法权益，故一审程序并无不当。 关于案涉租赁合同是否有效的问题。消防许可证、营业证等证件不能等同于建设工程规划许可证，同时涉案的建筑未被相关行政机关定性为非法建筑，不等于该建筑就是合法建筑。由于本案中涉案的房屋、土地未取得建设工程规划许可证，故一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，确认租赁合同无效并无不当。 关于如何确定涉案场所的装修、扩建费用的问题。广西公明司法鉴定中心的建筑工程造价鉴定意见书系经南宁仲裁委委托，程序合法，且该鉴定中心及其鉴定人员都有鉴定资质，何广森亦提不出充分的证据证实该鉴定意见书程序违法或结论错误。况且何广森虽然没有作为当事人参加仲裁，但实际上已经通过与汪实来协商承继了2008年7月18日、8月1日两份《租赁合同》中有关冠荣公司在该两份租赁合同中的权利义务，故一审法院以广西公明司法鉴定中心的建筑工程造价鉴定意见书确定涉案场所的装修、扩建费用并无不当。 关于何广森是否同意汪实来装修、扩建涉案房屋的问题。鉴于涉案租赁合同已经约定汪实来对租赁房屋及场地进行装修、改造等费用自理，结合从汪实来在2008年8月承租涉案房屋后即进行装修，到2012年4月开始对三楼进行扩建，直到何广森与汪实来于2013年4月17日达成调解协议时，将近5年，何广森对装修和扩建行为从未提出过异议，故一审法院推定何广森对装修和扩建行为同意，符合生活常理，并无不当。 关于案涉租赁合同无效后如何确定双方的过错的问题。何广森作为出租方，未办理涉案房屋建设工程规划许可证，致使合同无效，应承担主要过错责任。汪实来作为承租方即使在租赁合同中约定出租方必须保证相关证照齐全，亦不免除其在订立合同时应当对涉案房屋和场地是否具有产权证或者建设规划许可证进行核实的责任，但汪实来未进行审慎审查即开始装修、扩建，其对合同无效承担次要的过错责任。故一审法院酌情认定，汪实来应对其扩建损失承担40%的责任，何广森承担60%的责任并无不当。 关于汪实来垫付的土地租金278000元是否需要返还问题。汪实来在一审中提交的证据三即收款收据明确载明汪实来代何广森交地租278000元，并注明2013年1月1日至12月31日。鉴于汪实来与何广森之间签订的租赁合同只约定了汪实来缴纳租金的义务，并无约定缴付地租的义务，故汪实来称双方口头约定，以汪实来代何广森缴纳地租的抵扣租金的主张符合生活常理，故一审判决以汪实来代何广森缴纳的地租抵扣相应的租金并无不当。 综上所述，上诉人汪实来、何广森的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26858元（上诉人何广森已预交26858），由上诉人何广森负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘俊伟 审判员  杨 斌 审判员  袁宇飞 二〇一七年十二月十一日 书记员  徐小晴