北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0102民初4002号
原告：北京合生兴业房地产开发有限公司，住所地北京市西城区德外新明胡同东侧（德胜街道）。
法定代表人：温华乾，总经理。
委托诉讼代理人：张丽红，女，北京合生兴业房地产开发有限公司员工。
被告：金蚨恒丰（北京）投资管理有限公司，住所地北京市西城区。
法定代表人：刘洋，董事长。
委托诉讼代理人：张雪颖，女，金蚨恒丰（北京）投资管理有限公司员工。
委托诉讼代理人：叶斌，北京市瑞得律师事务所律师。
原告北京合生兴业房地产开发有限公司（以下简称合生兴业公司）诉被告金蚨恒丰（北京）投资管理有限公司（以下简称金蚨恒丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。合生兴业公司的委托诉讼代理人张丽红，金蚨恒丰公司的法定代表人刘洋及委托诉讼代理人叶斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合生兴业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付单方解除合同的违约金1212808.8元。事实和理由：原、被告双方于2015年1月9日签订《合生财富广场租赁合同》，由被告承租原告位于北京市西城区德胜门外大街13号院1号楼的701房屋，租赁期限自2015年3月1日至2018年2月28日。租赁房屋于2015年3月1日交付被告使用。2016年6月17日，被告向原告送达《退租申请》，表示将于7月底退租。在原告尚未进行书面回复时，被告于2016年6月下旬将办公设备、用品搬离租赁房屋，且拒付2016年7月及以后租金，以实际行动表明不再履行合同，导致租赁房屋空置较长时间。原告于7月份收回房屋，产生了重大经济损失。被告向原告交过履约保证金1212808.8元。现起诉要求被告支付的是违约金1212808.8元。
被告金蚨恒丰公司辩称，不同意原告诉讼请求，原告起诉没有事实依据。原告所述房屋租赁情况及被告支付租金情况属实。但原告提供房屋不符合约定的使用标准，存在质量瑕疵，影响使用功能，影响被告经营形象和业务开展。被告在使用一年半之后，于2016年6月17日向原告提出书面解约申请，同时承诺支付原告一个月的房租作为解约补偿金，并要求原告退还相当于2个月租金的履约保证金。被告于2016年6月底搬出，对搬出的事实，原告是知情的。原告的工作人员口头同意提前解约。被告不同意在扣除三个月保证金后再支付违约金。如法院认定被告确实存在违约行为，该违约金过高，应当进行降低。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。合生兴业公司提交了以下证据：
1.《合生财富广场租赁合同》（以下简称《租赁合同》），证明双方之间租赁关系，金蚨恒丰公司单方解除合同，构成违约，应承担违约责任。金蚨恒丰公司认可该证据真实性及合法性，不认可证明目的，认为不构成违约，主张合生兴业公司已经口头同意退租。
2.《交付确认书》，证明合生兴业公司已将合格的房屋交付给金蚨恒丰公司。金蚨恒丰公司认可该证据真实性及合法性，不认可证明目的，认为接收房屋时没有质量问题，使用过程中出现质量问题，影响公司形象。
3.《退租申请》，证明金蚨恒丰公司单方解除合同。金蚨恒丰公司认可该证据的真实性及合法性，不认可证明目的，主张合生兴业公司已经口头同意退租。
4.《商业租赁代理合同申请表》、《商业租赁代理合同》、《代理行客户确认延期单》、《代理佣金确认单》、佣金发票、《合生财富广场写字楼租赁合同》，证明金蚨恒丰公司单方解除合同，导致涉案房屋长期空置，造成重大损失。金蚨恒丰公司不认可该证据的真实性，但不能提交证明房屋再次出租时间的证据。
金蚨恒丰公司提交了以下证据：
1.涉案房屋照片四张，证明涉案房屋存在质量问题。合生兴业公司不认可该证据的真实性、关联性，认为没有拍摄时间、不清楚拍摄地，无法证明涉案房屋真实情况。
2.金蚨恒丰公司原员工赵楠的证言，证明涉案房屋存在质量问题及合生兴业公司未履行相应承诺，构成违约，合生兴业公司相关负责人同意金蚨恒丰公司先行搬离，押金及违约金另行协商。合生兴业公司认为该证言存在明显错误，真实性不认可，赵楠本人是金蚨恒丰公司的前员工，立场上不具有客观性。
3.中展置地（北京）房地产经济有限公司原员工任涛的证言，证明合生兴业公司在签约时口头承诺过提供班车、食堂、车位、露台。合生兴业公司认为该证言存在明显错误，真实性不认可，反而能证明原、被告双方关于班车、食堂、露台均未达成一致意见，没有签署书面协议，金蚨恒丰公司单方违约。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：
2015年1月9日，合生兴业公司（甲方，出租方）与北京金蚨恒丰投资管理有限公司（乙方，承租方，2015年1月4日名称变更为金蚨恒丰（北京）投资管理有限公司）签订《合生财富广场租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定由金蚨恒丰公司承租西城区德胜门外大街13号701号，面积1650.08平方米房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限36个月，自2015年3月1日至2018年2月28日，其中包含装修期60天（2015年3月1日至2015年4月29日）和免租期（自第二个承租年起每年30天，即每个承租年最后30日）。《租赁合同》约定，首年月均租金为每平方米245元；租期内每年的月总租金为404269.6元；履约保证金为1212808.8元。关于租金支付期限，《租赁合同》约定自合同签订后3日内预付1个月租金，之后租金由金蚨恒丰公司收到合生兴业公司发送的《租户帐单明细》后，于每月最后一日前预付下一个支付期（自计租日起，以每1个月为一个支付期）的租金。如金蚨恒丰公司未按时支付租金，视为违约。《租赁合同》附件三写明了房屋的交付标准。
后合生兴业公司与金蚨恒丰公司签订《交付确认书》（未写明签订时间），确认涉案房屋经双方验收，已于2015年3月1日达到约定的各项交付标准，符合交付条件，正式交付给金蚨恒丰公司，起租日为2015年3月1日，截止日为2018年2月28日。
2016年6月17日，金蚨恒丰公司作出《退租申请》，写明因合生兴业公司招租时承诺的“地下一层餐厅提供”、“大厦至地铁往返班车提供”、“露台赠送”在入住后未实现，且“空调供应时长不足”、“房屋质量问题导致窗户漏雨，墙面开裂、返潮”，多次修缮仍未彻底解决，申请于7月底提前退租，并申请退回履约保证金1212808.8元中的808539.2元。
对双方当事人存在争议的关于合生兴业公司是否同意提前解约、双方是否口头约定了附加内容、涉案房屋再次出租的时间、房屋是否存在质量问题的证据，本院作如下认定：
1.对赵楠及任涛的证言，应结合本案情况对其证明力进行认定。本案中，合生兴业公司与金蚨恒丰公司都是从事营利性经营的公司法人，应当具有基本的法律常识，更应当对租期长达3年的租赁合同的签订持审慎、严谨的态度。如按金蚨恒丰公司所述，班车、食堂、露台是影响签订《租赁合同》的重要条件，应当以书面形式明确约定，仅以口头形式约定，不符合常理。本案中，并无其他证据能够佐证二人的此部分证言，证明力明显不足，故本院对证言的该部分内容不予采信。另外，对赵楠所述与合生兴业公司就提前搬离涉案房屋的协商情况及涉案房屋存在漏水情况，考虑到赵楠为金蚨恒丰公司前员工，且该部分内容亦无证据佐证，本院对该部分证言不予采信。
2.对《商业租赁代理合同申请表》、《商业租赁代理合同》、《代理行客户确认延期单》、《代理佣金确认单》、佣金发票、《合生财富广场写字楼租赁合同》，因金蚨恒丰公司未提交相反的证据，且该组证据与双方当事人陈述、本案在案其他证据并不冲突，本院予以采信。故本院认定，2015年3月18日，合生兴业公司与北京高力国际物业服务有限公司签订《商业租赁代理合同》，约定合生兴业公司委托北京高力国际物业服务有限公司进行商业租赁代理，北京高力国际物业服务有限公司负责该项目与金蚨恒丰公司就涉案房屋的租赁洽谈、合同签约与首笔租赁费用缴纳，合生兴业公司给予北京高力国际物业服务有限公司涉案房屋首年首月净租金的1.3倍作为佣金，即525550.48元。2015年3月19日，北京高力国际物业服务有限公司为合生兴业公司出具金额为525550.48元的服务费发票。2017年3月14日，合生兴业公司与案外人中交星宇科技有限公司签订《合生财富广场写字楼租赁合同》，约定合生兴业公司将涉案房屋出租于中交星宇科技有限公司，租赁期限为2017年3月6日至2020年3月5日，交付日暂定于2017年3月6日。
3.对金蚨恒丰公司提交的涉案房屋照片，虽能够显示存在漏水情况，但无法判断是否是涉案房屋所在区域的漏水，也无法判断漏水的持续时间、程度、对房屋使用影响，以及是否修复，真实性不能确定。故本院对该证据不予采信。
庭审中，合生兴业公司与金蚨恒丰公司都认可双方之间的《租赁合同》已经解除，但对解除的原因及时间不能达成一致意见。合生兴业公司认为，金蚨恒丰公司未经同意单方搬离涉案房屋，是以实际行为不履行合同，合生兴业公司于2016年7月份发现，故认为合同于2016年7月1日解除。金蚨恒丰公司认为，因涉案房屋存在质量问题及合生兴业公司未履行相应承诺，构成违约，金蚨恒丰公司行使合同解除权，合同于2016年6月17日解除。
另，本案立案后，金蚨恒丰公司曾提出反诉，要求合生兴业公司返还押金808539.2元并赔偿利息损失，但未按期交纳反诉案件受理费，本院按自动撤回反诉处理。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。合生兴业公司及金蚨恒丰公司都认可《租赁合同》已经解除，但对合同解除原因及具体时间存在争议，故本案争议焦点应为金蚨恒丰公司是否有权提前解除合同，即金蚨恒丰公司提前退租的行为是否构成根本违约。
依据《租赁合同》的约定，合生兴业公司已经于2015年3月1日将涉案房屋交付给金蚨恒丰公司。《交付确认书》中也写明涉案房屋达到约定的各项交付标准，符合交付条件。现有证据中，金蚨恒丰公司所提交的照片并不能证明涉案房屋存在漏雨，不能证明漏雨情况达到了影响租赁物正常使用的严重程度，也不能证明合生兴业公司“多次修缮仍未彻底解决”。而金蚨恒丰公司所主张的“地下一层餐厅提供”、“大厦至地铁往返班车提供”、“露台赠送”等并没有约定在《租赁合同》之中，也不能证明确实达成了此种口头约定，且即使存在此种口头约定，也不能认定构成房屋租赁合同的根本目的。因此，金蚨恒丰公司提交《退租申请》，既没有合同依据，也不符合享有解除权的法定情形。在金蚨恒丰公司不能证明与合生兴业公司就提前解除合同达成一致意见的情况下，本院认定金蚨恒丰公司提前退租的行为构本根本违约，金蚨恒丰公司应当承担相应的违约责任。
关于合同解除的时间，因金蚨恒丰公司提交《退租申请》不构成行使合同解除权，故2016年6月17日不能作为《租赁合同》解除的时间。鉴于合生兴业公司与金蚨恒丰公司都认可租赁关系已经实际终止，且合生兴业公司在金蚨恒丰公司以实际行为表示不履行合同的情况下，认可《租赁合同》于2016年7月1日解除，并无不当，本院予以采信。
违约责任的承担上，金蚨恒丰公司提前退租后，合生兴业公司空置房屋至2017年3月6日，产生了八个多月空置期间的租金损失，故合生兴业按合同约定主张的违约金数额属合理范围。金蚨恒丰公司无法证明合生兴业公司没有采取适当措施致使损失扩大，虽然提出违约金过高的抗辩，但未提交相应的证据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
自本判决生效之日起七日内，被告金蚨恒丰（北京）投资管理有限公司支付原告北京合生兴业房地产开发有限公司违约金1212808.8元。
案件受理费7858元由被告金蚨恒丰（北京）投资管理有限公司负担，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郭云燕
二〇一八年六月十四日
书记员 孙冠华