安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终1156号
上诉人（原审原告）：焦阳，男，1989年11月14日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：刘金鑫，安徽中特律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：魏兵，男，1967年12月19日出生，汉族，住安徽省长丰县。
被上诉人（原审被告）：陶新云，女，1965年6月6日出生，汉族，住安徽省长丰县。
上诉人焦阳因与被上诉人魏兵、陶新云房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初5463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
焦阳上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判魏兵、陶新云协助焦阳办理恢复就位于瑶海区合裕路南××小区××室房屋产权手续并承担产权恢复的税费损失，并赔偿损失9657元（暂计算至2016年7月14日，之后以536500元为基数按日万之三计算至款清之日止）；3、本案一、二审诉讼费用由魏兵、陶新云承担。
事实和理由：一、双方就涉案房屋的合同关系已在诉前解除，本案诉请的基础是合同法97条即合同解除后恢复原状、赔偿损失案件，并非解除权行使争议案件，一审法院对已经解除的合同进行实质审查超出请求权范围。1、双方就涉案房屋的《存量房买卖合同》，焦阳已于诉讼前即2016年7月21日依据《存量房买卖合同》第八条约定解除权及合同法规定的法定解除权，已向魏兵、陶新云发出书面解除合同通知依法解除双方之间的合同关系，解除权系形成权一经送达相对方即产生解除的法律效力，若魏兵、陶新云对解除合同的法律效力有异议，应依据法律规定在解除通知到达之日起三个月即应在2016年10月21日之前向人民法院起诉确认解除合同效力，但魏兵、陶新云未在法定时间内行使解除权异议之诉，在此情况下，双方合同关系在法律上的状态已确定消灭。2、在双方合同履行过程中，魏兵、陶新云未能按时付款并且在给予的宽限期内仍未能付款，其行为已严重违约，焦阳为避免双方产生更大损失故依法于2016年7月21日解除双方之间的合同，魏兵、陶新云明知合同已解除，却拒不配合协助办理过户手续及赔偿损失，而是于2016年7月23日强行从中介处拿走房产证等材料去办理公积金贷款事宜，焦阳制止但无果，无奈于2017年7月25日付诸司法并与7月27日发函要求魏兵、陶新云停止侵权、恢复原状。一审法院不应对已发生法律效力的解除权进行否定。
二、魏兵、陶新云作为买方负有房款支付的绝对义务，一审法院认定其未能按时付款以及在给予的最后宽限期仍不能付款的行为不构成违约错误。1、本案中介不是合同主体，中介不能在2016年5月14日之前协助魏兵、陶新云将公积金贷款存入托管中心的风险，应由魏兵、陶新云承担。魏兵、陶新云未能按时付款构成违约，至于魏兵、陶新云承担违约责任后其完全可以依据居间合同向中介公司主张权利。2、焦阳于2016年3月14日办理了房屋过户手续，明确过户后两个月内即2016年5月14日前魏兵、陶新云办结公积金贷款，该期限魏兵、陶新云未能办结，后经协调焦阳给予最后宽限期最迟在2016年7月15日前付清全部款项，该约定具有法律约束力，作为合同的相对方在该最后宽限期满仍不能付款。一审法院未能区分合同相对性混淆付款责任人，以致认定魏兵、陶新云不存在违约行为与事实不符。即使按一审法院所述2016年5月14日第一次付款时间是中介依据经验告知双方的估算时间，但在双方并无异议且实际按该时间履行，该时间具有约束力，焦阳有理由相信魏兵、陶新云受该时间拘束。
魏兵、陶新云共同辩称，关于焦阳依据合同法第97条行使解除权，魏兵、陶新云认为，一审法院在审理之中就合同解除相关事实进行了查明，查明的事实就是本案合同并未解除，焦阳自始至终未能提供相应的证据证明双方存在违约行为，焦阳认为的法定解除条件并未成就。因为合同法第97条的前提是双方已经解除，但就本案来说，自始至终合同都没有解除，即焦阳的诉讼请求没有法律依据。关于本案双方违约问题，在本案房屋买卖过程中，并不存在违约行为，故焦阳也就无权行使合同解除权。魏兵、陶新云自合同签订之日，从未明确表达过付款期限，即便在焦阳提交的承诺书中约定了7月15日付款，但就该承诺而言，承诺人是宝慧房产公司，魏兵、陶新云在上面签字只能证明其当时在场，证明是宝慧房产公司对房屋买卖合同双方当事人的承诺，但对此内容魏兵、陶新云不承担任何的责任。即使按照焦阳所说7月15日未能拿到房款，承诺书也明确写到，如果是业主或买家原因未能按时拿到房款，由违约方承担；如果是宝慧房产公司的责任，全部由宝慧房产公司全部承担经济损失。但就本案事实来说，魏兵、陶新云自签订合同之日起到承诺书约定期限及至今，并没有材料证明魏兵、陶新云有违约行为，也没有材料证据表明未能按时付全款是魏兵、陶新云的行为过错导致。事实是，2016年9月份，涉及房产的公积金贷款已下发，魏兵、陶新云与中介公司多次联系焦阳，要求其办理公积金托管及交付房屋验收等相关事宜，但焦阳至今未给予回复。现焦阳的行为已构成严重的违约，魏兵、陶新云也准备向法院起诉赔偿损失，截止2017年3月29日，魏兵、陶新云共计偿还房屋贷款本息合计12437.25元。
焦阳向一审法院起诉请求：1、魏兵、陶新云协助焦阳办理就位于瑶海区合裕路南××小区××室房屋产权恢复手续并承担产权恢复的税费损失；2、判决魏兵、陶新云赔偿损失9657元（暂计算至2016年7月14日，之后以536500元为基数按日万之三计算至款清之日止）；3、本案诉讼费用由魏兵、陶新云承担。
一审法院认定事实：魏兵、陶新云系夫妻关系。魏兵（合同中乙方）因住房需要，经合肥宝慧房产销售代理有限公司（以下简称宝慧房产）介绍，于2016年3月12日与焦阳（合同中甲方）签订了一份存量房买卖合同及补充协议，合同约定：焦阳出售其名下位于合肥市瑶海区××柳荫塘村××小区××室（产权证号为：合瑶字第8120018019号）的房屋给魏兵，总房款为536500元，具体付款事宜为：乙方2016年3月15日前将183240元（含费用）存入托管账户，并在十日内申请办理存量房转移手续；甲方同意乙方向公积金银行申请抵押贷款，总额为首付余额等。合同签订当日，焦阳收取了魏兵的定金10000元。2016年3月14日，魏兵、陶新云将153000元存入托管账户，双方于当日办理了存量房转移手续。宝慧房产作为中介机构随后即为魏兵、陶新云办理公积金贷款手续，后因缺少涉案房屋的建成时间表，公积金贷款办理一度中断，直到2016年9月30日，公积金款项才到达托管账户。其间，因办理手续较慢，双方及宝慧房产曾于2016年5月24日再次共同协商付款时间，并由三方共同签署了一份《承诺》，载明：“今宝慧房产承诺幸福园小区7#503业主焦阳、买家魏兵，在2016年7月15日前拿到全部房款。如果是业主或买家的原因未能按时拿到房款，由违约方承担。（如果是宝慧房产的责任全部由宝慧房产承担经济损失）。承诺人：张宝仓，宝慧房产；业主：焦阳，焦廷年代；买家：魏兵”。2016年7月21日，因未拿到合同尾款，焦阳向魏兵、陶新云发出了一份解除合同通知书，大致内容为：因合同签订后魏兵、陶新云多次违约致使合同目的无法实现，现通知魏兵、陶新云立即解除双方签订的合同及相关协议；要求魏兵、陶新云配合办理房屋的产权恢复手续、赔偿损失等。该解除合同通知书通过短信及快递的方式通知了魏兵、陶新云，魏兵、陶新云当庭表示收到。2016年7月24日，双方及宝慧房产再次当面沟通有关事宜，但协商未果，焦阳遂于次日以魏兵、陶新云未在约定期限内付款为由诉至法院，要求判如所请。2016年7月27日，焦阳又向魏兵、陶新云发出关于要求停止侵权、恢复原状的函，要求魏兵、陶新云停止将涉案房屋办理抵押手续等。
另查明，涉案房屋原产权人为焦阳，现房屋产权证现已登记至魏兵、陶新云名下。宝慧房产总经理张宝仓为提供涉案房屋中介服务人员，其分别向双方出具了若干份内容大致相同但时间节点矛盾的证明材料。
一审法院认为，本案争议的焦点为：1、截至起诉时，在涉案合同的履行过程中有无违约方？如有，是焦阳还是魏兵、陶新云？2、《承诺》是由宝慧房产单方作出的承诺？还是三方共同对其他各方作出的承诺？3、焦阳是否有权单方解除合同并要求魏兵、陶新云赔偿损失？
关于截至起诉时，在涉案合同的履行过程中有无违约方的问题。一审法院认为，截至起诉时，在涉案合同的履行过程中无违约方。理由如下：双方签订的合同约定了价款支付的具体事宜，其中对于首付款按约定时间支付双方均无异议；在支付尾款的时间上，双方各执一词，焦阳称系双方口头约定为过户手续办好后两个月即2016年5月14日，后经三方协商，焦阳最后宽限为2016年7月15日。魏兵、陶新云称仅约定了办理公积金贷款，具体办下来的时间并未约定。结合双方提供的合同、中介人张宝仓的证言及公积金贷款办理过程的不可控性，一审法院认为，焦阳所称的口头约定付款时间仅是中介工作人员通过其自身经验告知双方的估算时间，并非双方的明确约定。在合同履行过程中，魏兵、陶新云积极提供全部所需资料给提供中介服务的宝慧房产办理相关手续，焦阳亦配合到场签字，双方均未对此提出异议。
关于《承诺》是由宝慧房产单方作出的还是三方共同对其他各方作出的承诺的问题。一审法院认为，《承诺》系宝慧房产单方对焦阳及魏兵、陶新云作出的承诺。理由如下，从该《承诺》的文字表述来看，一开始就写明“今宝慧房产承诺幸福园小区7#503业主焦阳、买家魏兵……”，在关于7月15日之前不能拿到全款的责任承担问题上，《承诺》也明确写道“如果是业主或买家的原因未能按时拿到房款，由违约方承担，如果是宝慧房产的责任全部由宝慧房产承担经济损失”；另外，即使三方均在《承诺》上签字表示认可，焦阳也未提供证据证明是由于对方原因导致未能在7月15日之前拿到全款。
关于焦阳是否有权单方解除合同并要求魏兵、陶新云赔偿损失的问题。根据上述分析可以看出，魏兵、陶新云并非本合同的违约方，亦不存在未在合同规定期限内支付房款的问题，故焦阳单方解除合同的条件并未成就，焦阳无权依据合同第八条第二款单方解除合同。亦无权要求魏兵、陶新云赔偿损失。
本案诉讼的产生原因为今年本地房地产价格短期内大幅度上涨，而客观上，买方办理公积金贷款手续相对较慢，致使卖方在仅收取一万元定金的条件下无法达到以房换房的目的，遭受到了一定的经济损失。但依法成立的合同，受法律保护。对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在买方没有违约行为的条件下，卖方无权单方通知买方解除合同，故对于焦阳要求判决魏兵、陶新云协助其办理涉案房屋产权恢复手续、承担相关税费损失及要求魏兵、陶新云赔偿损失的诉讼请求，均不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款之规定，判决：驳回焦阳的全部诉讼请求。本案一审案件受理费50元，减半收取25元，保全费3200元，合计3225元，由焦阳负担。
对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另二审期间，魏兵、陶新云提交一份徽商银行账户流水明细，证明魏兵已经对涉案房屋偿还按揭贷款的事实，截止2017年3月29日共计偿还贷款本息12437.25元。焦阳对流水明细的真实性无异议，对其关联性、合法性及证明目的均有异议。认为该份徽商银行流水明细是在焦阳已经解除合同之后偿还的款项，在2016年7月24日，中介公司和焦阳一再要求魏兵、陶新云不能办理抵押贷款，同时在7月27日书面发函提出上述要求，故魏兵、陶新云的还款行为系个人行为，与本次合同履行无关。
本院认为，焦阳与魏兵签订的《存量房买卖合同》及相关补充协议等，均系当事人真实意思表示，且内容未违反强制性法律、行政法规的规定，应合法有效，双方当事人均应按约履行。
焦阳上诉主张魏兵、陶新云通过公积金贷款支付房屋尾款的期限上存在迟延的情形，其已构成违约，双方签订的案涉合同已解除。就本案查明的事实反映，首先，双方对购房尾款由魏兵、陶新云通过办理公积金贷款进行支付并无异议，对于通过公积金贷款方式支付购房尾款的时间，双方在合同及补充协议中均无书面约定。其次，关于公积金贷款办理事宜，魏兵、陶新云委托中介公司负责办理，魏兵、陶新云积极提供全部所需资料给宝慧房产办理相关手续，现有证据无法证明魏兵、陶新云在公积金办理过程中存在违约行为。再次，根据双方及中介公司签字的《承诺》内容来看，该《承诺》中注明“今宝慧房产承诺幸福园小区7#503业主焦阳、买家魏兵……”，在关于7月15日之前不能拿到全款的责任承担问题上注明“如果是业主或买家的原因未能按时拿到房款，由违约方承担，如果是宝慧房产的责任全部由宝慧房产承担经济损失”，一审法院结合承诺的文字表述内容，认定该承诺系中介公司单方对买卖双方的承诺并无不妥，本院予以支持。综上，因公积金贷款的办理程序及时间具有一定的不可控性，在双方合同及补充协议没有对公积金贷款时间进行明确约定的情况下，魏兵、陶新云已于2016年9月30日将案涉房屋剩余款项打入资金托管账户，案涉房屋所有权也已经转移，结合魏兵、陶新云在办理公积金贷款过程中无明显过错，且双方合同权利义务已经基本履行完毕的事实，一审法院对焦阳依据《承诺》主张魏兵、陶新云违约，要求魏兵、陶新云协助其办理涉案房屋产权恢复手续、承担相关税费损失及赔偿相关损失的请求不予支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，焦阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由焦阳负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年五月八日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。