北京市密云县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）密民初字第6886号
原告北京密云经济开发区总公司，住所地北京市密云县经济开发区兴盛南路8号。组织机构代码10297190-8。
法定代表人王昊，总经理。
委托代理人张策，北京市檀州律师事务所律师。
委托代理人孙贺永，男，1986年7月6日出生。
被告康泰新农农业科技发展（北京）有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢5-55室。组织机构代码71092368-6。
法定代表人李伟，董事长。
被告北京康泰正茂农业科技股份有限公司，住所地北京市密云县经济开发区云腾路5号-1。组织机构代码59388285-3。
法定代表人李伟，董事长。
上述二被告委托代理人杨红星，北京市贵银律师事务所律师。
原告北京密云经济开发区总公司（以下简称：密云经济开发区）与被告康泰新农农业科技发展（北京）有限公司（以下简称：康泰新农公司）、北京康泰正茂农业科技股份有限公司（以下简称：康泰正茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑伯存独任审判，公开开庭进行了审理。原告密云经济开发区的委托代理人张策、孙贺永，被告康泰新农公司、康泰正茂公司的委托代理人杨红星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告密云经济开发区诉称：2012年10月12日，原告与被告康泰新农公司签订房屋租赁合同，原告将位于开发区内M20-3号地块上房屋及土地出租给被告康泰新农公司使用。被告康泰新农公司在密云经济开发区内注册了康泰正茂公司进行生产经营。原告与康泰正茂公司亦签订了租赁合同。康泰新农公司仅支付了117.25万元租金，至今尚欠租金262.1275万元。二被告拖欠租金构成违约，现起诉要求：1、解除原告与二被告签订的租赁合同，二被告腾退房屋及土地返还给原告。2、二被告支付自2013年7月1日至2014年8月12日的租金262.1275万元，违约金472.2375万元，共计734.365万元（自2014年8月13日开始至实际腾退之日止的房屋租金按合同约定计算）。
被告康泰新农公司、康泰正茂公司辩称：涉案土地的所有权人是清华同方，原告无权出租，故该租赁合同无效。原告具有过错导致合同无效，原告应承担责任。违约金约定过高，应当予以扣减。不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年10月12日，原告密云经济开发区与被告康泰新农公司签订房屋租赁合同。租赁合同约定：“甲方拥有处分权的坐落于北京密云开发区内M20-3号地块上框架结构房屋二座，建筑面积9774.53平方米，占地面积约24917.07平方米；租期37个月，自2012年12月1日起至2015年12月31日止；租金标准为20元／平方米／月，年租金计234.5万元。若乙方不能按照该标准交付租金，则本租赁合同自动终止；租金采用预付方式，每半年支付一次，即2012年12月1日前乙方向甲方支付2012年-2013年上半年度租金人民币117.25万元，2013年6月1日前乙方向甲方支付下半年租金人民币117.25万元，2013年12月31日前乙方支付2014年上半年度租金人民币117.25万元，其余年度以此类推；甲方保证租赁标的产权清晰，有权对外出租该房屋；甲乙双方必须信守合同，任何一方违反本合同，损失无法具体计算时，按年租金总额的15%向对方支付违约金；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，按当日租金的1倍赔偿甲方，合同继续履行。乙方延付租金满二个月的，甲方有权随时解除合同，收回租赁标的，履约保证金归甲方所有”等内容。康泰新农公司向密云经济开发区支付117.25万元租金。被告康泰正茂公司在涉案租赁场地实际生产经营，工商注册登记住所地为北京市密云县经济开发区云腾路5号-1。
另查：原告密云经济开发区与被告康泰正茂公司签订房屋租赁合同。租赁合同对房屋及土地坐落位置相同、建筑面积、租金标准、权利义务相同。租赁期限租期37个月，自2013年9月1日起至2016年8月31日止；租金采用预付方式，每半年支付一次，即2013年9月1日前乙方向甲方支付2013年9月1日-2014年3月半年度租金人民币117.25万元，2014年3月31日前乙方向甲方支付半年租金人民币117.25万元，其余年度以此类推等内容。清华同方股份有限公司取得北京市密云县工业开发区M-20号地的国有土地使用权。同方股份有限公司（原清华同方股份有限公司）出具说明，说明记载：“我公司对该租赁合同予以认可，并授权开发区代理对该地块出租及收取租金”等内容。
本案在审理过程中，被告康泰新农公司认可其向密云经济开发区支付117.25万元租金作为康泰正茂公司交付的租金。
上述事实，有当事人陈述、租赁合同、发票等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。原告密云经济开发区就同一租赁标的分别与被告康泰新农公司、康泰正茂公司签订房屋租赁合同具有先后性，本院根据合同的租赁期限时间、租金交付时间和涉案租赁场地实际生产经营者，依法确认实际履行的是原告密云经济开发区与被告康泰正茂公司之间的房屋租赁合同。原告密云经济开发区与被告康泰新农公司之间的房屋租赁合同，在原告密云经济开发区与被告康泰正茂公司签订租赁合同后即权利义务终止、解除。被告康泰正茂公司未按合同约定支付租金，构成违约应承担违约责任。原告密云经济开发区要求解除与康泰正茂公司签订的租赁合同、支付租金及违约金的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。原告密云经济开发区与被告康泰新农公司之间的房屋租赁合同未实际履行，且于与康泰正茂公司签订房屋租赁合同后权利义务终止、解除，故原告密云经济开发区要求解除与被告康泰新农公司签订的租赁合同、支付租金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。同方股份有限公司（原清华同方股份有限公司）出具证明，对原、被告签订租赁合同进行了追认，故对二被告称涉案土地的所有权人是清华同方，原告无权出租，租赁合同无效的辩解意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、解除原告北京密云经济开发区总公司与被告北京康泰正茂农业科技股份有限公司签订的房屋租赁合同。
二、被告北京康泰正茂农业科技股份有限公司将北京市密云县经济开发区云腾路5号-1（北京密云开发区内M20-3号）房屋及场地腾退交付给原告北京密云经济开发区总公司。于本判决生效之日起十日内履行。
三、被告北京康泰正茂农业科技股份有限公司给付原告北京密云经济开发区总公司租金二O一四年四月一日至二O一四年十二月三十一日止租金一百七十五万八千七百五十元；二O一五年一月一日起至腾退交付之日止的租金，按年租金二百三十四万五千元予以计算。于本判决生效之日起十日内付清。
四、被告北京康泰正茂农业科技股份有限公司支付原告北京密云经济开发区总公司违约金三十五万一千七百五十元。于本判决生效之日起十日内履行。
五、驳回原告北京密云经济开发区总公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万一千六百零三元（原告北京密云经济开发区总公司已预交），由原告北京密云经济开发区总公司负担一万九千七百六十一元（已交纳）；被告北京康泰正茂农业科技股份有限公司负担一万一千八百四十二元。于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郑伯存
二〇一五年三月三日
书记员 王 艳