福建省尤溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）尤民初字第1066号原告福建省尤溪县恒昌房地产开发有限公司，住所地尤溪县。法定代表人吴光胜，董事长。委托代理人赖水娟，福建熹龙律师事务所律师。委托代理人肖玲玲，女，成年人，公司职员，住尤溪县。被告卢学枝，男，1962年4月4日出生，汉族，私企业主，住尤溪县。被告林月珍，女，1963年2月24日出生，汉族，私企业主，住尤溪县。第三人中国建设银行股份有限公司尤溪支行，住所地尤溪县。负责人许家炳，行长。委托代理人陈勋校，男，成年人，单位职工，住尤溪县。原告福建省尤溪县恒昌房地产开发有限公司（以下简称“恒昌房地产公司”）与被告卢学枝、林月珍、第三人中国建设银行股份有限公司尤溪支行（以下简称“建行尤溪支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月22日立案受理。依法由审判员黄登忠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒昌房地产公司、被告卢学枝和第三人建行尤溪支行到庭参加诉讼，被告林月珍经本院依法送达有关应诉材料及开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告恒昌房地产公司诉称，被告卢学枝、林月珍系夫妻关系。2012年10月26日二被告与原告签订两份《商品房买卖合同》，分别购买原告开发的位于尤溪县商业营业用房。合同约定买受人于《商品房买卖合同》签订之日付清首期款，房款余额由买受人向银行申请按揭贷款方式支付。上述两份《商品房买卖合同》签订同时，原、被告双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中第三条第5款约定“买受人与银行签订的《个人住房借款合同》生效后，在出卖人承担保证责任期间，如买受人累计三期未偿还贷款本息导致出卖人银行存款被直接划扣代为还款，出卖人有权解除本合同，另行出售该商品房。合同解除后，买受人应按合同房价款的30%向出卖人支付违约金，出卖人在本合同解除并办理完合同注销手续后，将收受的购房贷款和购房款的本金扣除出卖人代付的银行贷款本息和相关违约金、费用后，分别返还贷款银行和买受人。鉴于该合同的解除系因买受人违约造成，出卖人无须支付其任何利息。无论买受人是否已使用、出租、装修该商品房，买受人都应将该商品房退还出卖人，并赔偿因此给出卖人造成的损失，装修形成的添附无偿属于出卖人”。上述合同签订后，二被告依约向原告支付首期购房款合计人民币2164545元（币种下同），剩余购房款2140000元由原告与二被告、第三人建行尤溪支行于2013年3月5日签订《个人住房借款合同》，约定：购房余款2140000元由二被告向第三人借款，并由第三人将上述借款一次划入原告商品房预售许可证记载的预售款监管账户；借款期限为120个月；二被告选择采取等额本息还款方法；借款的担保方式为抵押加阶段性保证；二被告将购买的上述商业营业用房为该笔借款设定抵押担保，原告为上述借款提供连带责任保证，保证期间为《个人住房借款合同》保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由第三人核对无误、收执之日止。合同签订后，第三人依约将二被告的借款2140000元划入原告预售款监管账户。2014年2月19日，原告向二被告交房并通知其购买的上述房产可以办理相关权利证书。但至今为止，二被告未配合办理抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书，故原告为二被告对第三人的还款义务仍承担连带责任保证。因被告未按时向第三人还款，2014年9月29日，第三人向原告发送《通知》一份，要求原告代二被告向第三人履行在《个人住房借款合同》项下的还款责任。至2015年3月31日止，二被告累计9个月未向第三人偿还借款本息，为此原告先后代二被告向第三人还款75276.26元、76507.17元、75621.17元和75238.65元，至今，共代二被告向第三人还款302643.25元。根据双方合同约定，二被告已远远超过三期未偿还借款本息导致原告银行存款被第三人直接划扣代为还款，其行为已构成根本性违约，严重侵害了原告的合法权益。为此请求判令：1.解除原告与二被告签订的（201201664）号《商品房买卖合同》和（201201665）号《商品房买卖合同》；2.二被告立即将位于尤溪县房屋腾空后交还给原告，房屋内已装修形成的添附物无偿归原告所有；3.二被告向原告支付原告代二被告向第三人偿还的借款本息（截止至2015年6月29日，原告代偿的款项为302643.25元，之后的款项以原告实际代偿的金额为准）及上述代偿款自代偿之日起至被告实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，并确认该代偿款及利息由原告在收受的购房款中优先抵扣；4.二被告向原告支付按购房款总价4304545元的30%计算的违约金1291363.50元，并确认该违约金由原告在收受的购房款中优先抵扣；5.解除原告与二被告、第三人签订的（2013年建明尤个房借字第115号）《个人住房借款合同》；6.二被告立即配合原告办理上述《商品房买卖合同》登记备案的注销手续并承担注销手续费用，并确认该费用由原告在收受购房款中优先抵扣；7.由二被告承担本案的全部诉讼费用。被告卢学枝辩称，1.被告对合同怎么约定的违约金不太清楚，被告不是故意违约，原告要求按购房款总价30%计算违约金过高，对其他事实和请求没有意见；2.店面装修不是被告装修的，是承租人装修的，希望合同解除后能给原承租人优先承租；3.本案处理后的剩余款项要求交由法院执行局执行。被告林月珍未作答辩。第三人建行尤溪支行称，原、被告和第三人于2013年3月5日签订的2013年建明尤个房借字115号《个人住房借款合同》合法有效。截止2015年7月7日被告卢学枝、林月珍尚欠第三人借款本金1795726.61元，利息10674.82元，本息合计1806401.43元，二被告对该尚欠款及该款至全部清偿之日止的利息（含罚息和复利）负有清偿责任。第三人对二被告提供抵押的位于尤溪县的房产享有优先受偿权。原告恒昌房地产公司对二被告的上述还款责任负有连带清偿义务。如原、被告能满足上述条件，偿还尚欠第三人的借款本息，第三人同意解除与原、被告之间签订的《个人住房借款合同》。经审理查明，被告卢学枝、林月珍系夫妻关系。2012年10月26日，被告卢学枝、林月珍与原告恒昌房地产公司签订（合同编号：201201664和201201665）的两份《商品房买卖合同》。其中，合同编号201201664的《商品房买卖合同》约定：由二被告购买原告开发的位于尤溪县商业营业用房，该商品房建筑面积107.800平方米，其中套内建筑面积103.720平方米，公摊面积4.080平方米，该商品房单价为每平方米10000元，商品房总价款为1078000元，二被告应于合同签订之日付清首期款548000元，余款530000元由二被告向银行申请按揭贷款方式支付；合同编号201201665的《商品房买卖合同》约定：由二被告购买原告开发的位于尤溪县商业营业用房，该商品房建筑面积102.430平方米，其中套内建筑面积102.060平方米，公摊面积0.370平方米，该商品房单价为每平方米31500元，商品房总价款为3226545元，二被告应于合同签订之日付清首期款1616545元，余款1610000元由二被告向银行申请按揭贷款方式支付。同日，原、被告双方又签订一份作为《商品房买卖合同》附件六的《合同补充协议》，其中第三条第5款约定“买受人与银行签订的《个人住房借款合同》生效后，在出卖人承担保证责任期间，如买受人累计三期未偿还贷款本息导致出卖人银行存款被直接划扣代为还款，出卖人有权解除本合同，另行出售该商品房。合同解除后，买受人应按合同房价款的30%向出卖人支付违约金，出卖人在本合同解除并办理完合同注销手续后，将收受的购房贷款和购房款的本金扣除出卖人代付的银行贷款本息和相关违约金、费用后，分别返还贷款银行和买受人。鉴于该合同的解除系因买受人违约造成，出卖人无须支付其任何利息。无论买受人是否已使用、出租、装修该商品房，买受人都应将该商品房退还出卖人，并赔偿因此给出卖人造成的损失，装修形成的添附无偿属于出卖人”。《商品房买卖合同》签订后，二被告依约向原告支付首期购房款合计2164545元。2012年12月6日，原告到尤溪县房地产管理所为上述商品房办理了预购商品房预告登记。2013年3月5日，原告与被告、第三人建行尤溪支行签订一份《个人住房借款合同》（编号：2013年建明尤个房借字第115号），合同约定：二被告向第三人借款2140000元用于购置尤溪县商业店面，借款期限120个月（即从2013年3月5日起至2023年3月5日止），采用等额本息还款方法，每1个月向第三人归还本息金额约为25073.90元；二被告授权第三人将借款一次划入原告的商品房预售许可证记载的预售款监管的银行账户；担保方式为抵押加阶段性保证，二被告将上述购买的商业店面为借款设定抵押担保，原告为上述借款提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由第三人核对无误、收执之日止。2013年3月29日，原告到尤溪县房地产管理所就上述借款抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记。2013年4月3日，第三人依约将二被告的借款2140000元划入原告商品房预售许可证记载的预售款监管的银行账户。2014年2月19日，原告将上述商业营业用房交付给二被告，并通知其可以办理相关权利证书，但至今为此，二被告未配合办理抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件及其他权利证书等抵押登记手续。因二被告未按《个人住房借款合同》约定返还借款本息，第三人于2014年9月29日向原告发送一份《通知》，要求原告承担连带保证责任，代二被告履行还款责任。2014年9月29日、2014年12月29日、2015年3月31日和2015年6月29日，原告先后四次代二被告向第三人偿还借款本息75276.26元、76507.17元、75621.17元和75238.65元，共计代还款302643.25元。2015年5月22日，原告向本院提起诉讼。上述事实，有原告恒昌房地产公司、被告卢学枝、第三人建行尤溪支行的庭审陈述和原告提供的《商品房买卖合同》及合同补充协议二份、收款收据二份、《个人住房借款合同》一份、验房记录表一份、业主入住情况登记表一份、通知一份、个人贷款还款凭证四份等证据复印件和第三人提供的个人贷款支付凭证一份、预购商品房抵押权预告登记证一份、个人贷款对账单一份、邮寄贷款催收函的EMS快递单一份等证据复印件在案证实，本院予以确认。本院认为，原告在取得商品房预售许可证后，与二被告签订的两份《商品房买卖合同》及合同补充协议，以及与二被告、第三人签订的《个人住房借款合同》系各方当事人的真实意见表示，未违反有关法律法规规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二被告在签订《个人住房借款合同》后，未按合同的约定按月向第三人偿还贷款本息，致使原告累计四次为二被告向第三人代偿借款本息，被告逾期还款的行为已构成违约。根据《商品房买卖合同》及其附件的约定，原告有权单方提出解除合同并收回房屋，故原告要求解除与二被告签订的合同编号为201201664和201201665的两份《商品房买卖合同》；要求二被告将位于尤溪县的商业营业用房腾空交还原告，房屋内已装修形成的添附物无偿归原告所有；要求二被告配合办理上述《商品房买卖合同》登记备案的注销手续并承担注销费用，同时确认该注销费用从原告收受二被告的购房款中优先扣抵的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。截止至2015年6月29日，原告已累计四次代二被告向第三人偿还借款本息302643.25元，故原告依合同约定要求二被告返还其代二被告向第三人偿还的借款本息302643.25元，并确认该代偿款从原告收受二被告的购房款中优先扣抵的理由正当，本院予以支持。对原告要求二被告支付代偿款从代偿之日起至二被告实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息的请求，因双方合同没有约定，且无法律依据，本院不予支持。对原告要求被告支付总购房款4304545元30%的违约金1291363.50元等的诉讼请求，因被告未按《个人住房借款合同》的约定履行义务，已构成违约，根据《商品房买卖合同》及合同补充协议的约定，原告有权要求被告支付违约金。本案，原、被告均无法举证证明因被告违约给原告造成的实际损失数额，在双方对约定违约金是否过分高于实际损失存在争议，且被告又要求法院予以调整时，本院结合合同履行情况、违约方的过错程度、预期利益等实际情况，确定违约金按总购房款20%，即860909元计付，并确认该违约金从原告收受二被告的购房款中优先扣抵，对原告主张超出该部分的违约金请求，本院不予支持。对原告要求解除与被告、第三人签订的编号为2013年建明尤个房借字第115号《个人住房借款合同》的诉讼请求，因二被告在签订借款合同后，未按借款合同约定偿还借款，致原告累计四期为二被告向第三人代为偿还借款本息，原告在根据《商品房买卖合同》及合同补充协议约定主张解除《商品房买卖合同》的同时，有权根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定一并请求解除《个人住房借款合同》，故原告要求解除《个人住房借款合同》的请求，于法有据，本院予以支持。上述《商品房买卖合同》及合同补充协议和《个人住房借款合同》同时解除后，原告应当依合同约定将收受的购房借款和购房款的本金分别返还第三人和二被告。被告林月珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，本院依法缺席审理与判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《》第，《》第十六条、第二十四条、第二十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告福建省尤溪县恒昌房地产开发有限公司与被告卢学枝、林月珍于2012年10月26日签订的合同编号为201201664和201201665的二份《商品房买卖合同》及合同补充协议；二、被告卢学枝、林月珍应于本判决生效之日起十五日内，协助原告福建省尤溪县恒昌房地产开发有限公司办理上述预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记等注销手续，并承担注销的相关费用；三、被告卢学枝、林月珍应于本判决生效之日起十五日内，将位于尤溪县的商业营业用房腾空、恢复原状后，交还给原告福建省尤溪县恒昌房地产开发有限公司，该商业营业用房内因被告卢学枝、林月珍装修形成的附合的添附物无偿归原告福建省尤溪县恒昌房地产开发有限公司所有；四、被告卢学枝、林月珍应于本判决生效之日起十五日内，返还原告福建省尤溪县恒昌房地产开发有限公司代被告卢学枝、林月珍向第三人中国建设银行股份有限公司尤溪支行偿还的购房借款本息人民币302643.25元（具体以本判决确定的还款日结欠的代偿款数额为准）；五、被告卢学枝、林月珍应于本判决生效之日起十五日内，向原告福建省尤溪县恒昌房地产开发有限公司支付违约金人民币860909元；六、解除原告福建省尤溪县恒昌房地产开发有限公司与被告卢学枝、林月珍及第三人中国建设银行股份有限公司尤溪支行于2013年3月5日签订的编号为2013年建明尤个房借字第115号的《个人住房借款合同》；七、原告福建省尤溪县恒昌房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内，将原已收受被告卢学枝、林月珍的首期购房款人民币2164545元，在扣除本判决第二、四、五项的款项后，将余款返还给被告卢学枝、林月珍；八、原告福建省尤溪县恒昌房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内，将收受的购房借款人民币2140000元，返还给第三人中国建设银行股份有限公司尤溪支行人民币1806401.43元，用以偿还被告卢学枝、林月珍尚欠的购房借款，余款人民币333598.57元返还给被告卢学枝、林月珍（具体以本判决确定的还款日结算的数额为准）；九、驳回原告福建省尤溪县恒昌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。若未能按指定期限履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65056元，减半收取32528元，由原告福建省尤溪县恒昌房地产开发有限公司负担1628元，由被告卢学枝、林月珍负担30900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员黄登忠二〇一五年八月十日书记员陈金妹（代）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。