广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终11948号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市恒信奥特投资发展有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区东门街道人民二街道2号Ucity商城701，统一社会信用代码：91440300738833287G。
法定代表人：袁军。
委托诉讼代理人：吴小超，男，汉族，1982年4月20日生，住所地：广东省深圳市龙岗区，该司法务专员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐锦桃，女，汉族，1963年2月6日生，住所地：广东省深圳市宝安区，
委托诉讼代理人：崔曲平，广东承鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：颜嘉耀，广东承鹏律师事务所律师。
原审被告：深圳市优一城商业管理有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区东门街道人民二横街2号Ucity商城7楼，统一社会信用代码：91440300685392923C。
法定代表人：袁军。
委托诉讼代理人：吕成廉，男，汉族，1981年5月4日生，住所地：广东省海丰县，该司管理员，
上诉人深圳市恒信奥特投资发展有限公司（以下简称恒信奥特公司）因与被上诉人徐锦桃，原审被告深圳市优一城商业管理有限公司（以下简称优一城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2017）粤03民初68号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
恒信奥特公司上诉请求，1、改判第一项，对违约金的计算标准予以适当调低；2、撤销第四项并改判支持恒信奥特公司原审全部反诉请求，即解除恒信奥特公司与徐锦桃之间签订的《深圳市房屋租赁合同》、恒信奥特公司按上述《深圳市房屋租赁合同》约定条款承担支付年租金30%违约金（即¥39733.2)的违约责任。
事实和理由：一、继续让恒信奥特公司承担约定违约金将进一步加重恒信奥特公司的负担和损失，且有违公平原则。恒信奥特公司基本确认原审法院所认定的事实，但恒信奥特公司违约欠租确系事出有因，并非徐锦桃在原审所称的丧失诚实信用原则，刻意不支付租金。恒信奥特公司原审反诉时提交了相关证据，以证明恒信奥特公司经营严重亏损情况。事实上，恒信奥特公司现已无力按约定支付租金，继续让恒信奥特公司承担日千分之一的迟延履行违约金将进一步加重恒信奥特公司的负担和损失。而且，徐锦桃并未举证证明房屋租赁合同迟延履行除利息损失外损失及损失数额。因此，根据公平原则及合同法的相关规定，请求对违约金的计算标准予以适当调低。二、现行法律并未明确禁止违约方解除合同的权利。按约履行合同除必须符合法律规定外，更多的是取决于当事人的自愿。在一方不愿意继续履行合同时，虽然有强制履行的制度设定，但强制履行显然不可能适用于所有不自愿履行的情形。由于本案发生时，恒信奥特公司现巳处于严重亏损，入不敷出的状态，除须承担租金外，还须承担迟延履行违约金，且租金和违约金的数额随时间流逝在不断加大。同时，恒信奥特公司因同样案由被起诉的案件多达上百宗。强制恒信奥特公司履行合同将使恒信奥特公司无法生存，该判决背离诉讼经济原则，而且恒信奥特公司破产的结果徐锦桃不会乐见。因此，在法律没有明确禁止违约方行使合同解除权的情形下，违约方主张解除合同的权利不应完全予以排斥。三、现行法律中可以找到违约方解除合同的依据。合同法第一百一十条规定，在当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱义务不符合约定时，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或履行费用过髙；债权人在合理期限内未要求履行。因此，在出现上述情形时，违约方得以在承担违约责任的前提下，主张免除合同义务的履行。本案中，恒信奥特公司与徐锦桃因合作基础丧失而引起诉讼，且恒信奥特公司已无法继续按约支付租金至租赁期满，强制恒信奥特公司履行合同于法无据，且强人所难，极不合理。据此，请求二审法院支持恒信奥特公司的请求，对一审判决第一、四判项进行改判。
徐锦桃辩称，一、恒信奥特公司要求调低违约金标准没有事实依据。每日千分之一是违约金约定的标准，该标准和合理的，目的是补偿守约方的损失及对违约方的惩罚性质，每日千分之一是合理范围。在一审庭审中，恒信奥特公司已经明确认可了该违约金标准，并当庭表示无需对其调低。所以，对于违约金的上诉，恒信奥特公司明显是拖延时间，以达到拖延租金的目的。拖延时间已达到拖欠租金的目的。二、恒信奥特公司要求解除合同的反诉请求，一审中，恒信奥特公司已经反诉提出，徐锦桃在一审已作了详细的答辩，所以，针对此请求，我方的答辩与一审答辩意见一致。综上，恒信奥特公司的上诉没有事实及法律依据，请求法庭驳回上诉，维持原判。
优一城公司已到庭，未发表答辩意见。
徐锦桃向一审法院起诉请求：一、请求判令被告向徐锦桃支付拖欠的租金（以合同约定的每月租金标准为基数计算拖欠租金至全部付清之日止，暂计至起诉之日为92140.15元）；二、请求判令被告向徐锦桃支付违约金（按拖欠租金以每日千分之一标准自各应交付租金之日起计算至付清之日止，暂计算至起诉之日为人民币12973.93元）；三、被告承担本案的全部诉讼费用。
恒信奥特公司向一审法院提出反诉请求：1、判令解除徐锦桃与反诉原告之间签订的《深圳市房屋租赁合同》；2、判令恒信奥特公司按上述《深圳市房屋租赁合同》约定条款承担支付年租金30%违约金（即￥39733.2)的违约责任；3、本案诉讼费由徐锦桃承担。
一审法院审理查明：徐锦桃与优一城公司签订的《深圳市二手房买卖合同》及补充协议约定，徐锦桃购买优一城公司所有的位于深圳市罗湖区东门中路新风花园鸿基商业中心N227号房地产，且已知悉并接受优一城公司将该房产出租给恒信奥特公司，租期自2013年1月25日至2023年1月24日。2014年3月26日，位于深圳市罗湖区东门中路新风花园鸿基商业中心N227的产权转移登记至徐锦桃名下。
优一城公司作为出租方（甲方）与恒信奥特公司作为承租方（乙方）签订《深圳市房屋租赁合同》。合同约定：甲方将位于深圳市罗湖区东门中路新风花园鸿基商业中心N225号商铺出租给乙方使用，租赁期限为2013年1月25日起至2023年1月24日；2013年1月25日至2014年1月24日月保底租金为人民币9197元，2014年1月25日至2015年1月24日月保底租金为人民币9197元，2015年1月25日至2016年1月24日月保底租金为人民币9197元，2016年1月25日至2017年1月24日月保底租金为人民币11037元，2017年1月25日至2018年1月24日月保底租金为人民币11037元；每月10日前向甲方通过银行转帐方式支付月租金，不得有任何扣减，因租金支付所产生的费用均由被告负担；在租赁期内，乙方按规定时间缴纳租金，每逾期一天，按应缴纳租金的千分之一支付违约金；合同还对其他事项作了约定。
恒信奥特公司向徐锦桃出具《承诺函》称：我司和优一城公司签订《深圳市房屋租赁合同》，承租优一城所有的铺位号为N225的商铺，因我司放弃上述商铺的优先购买权，知悉优一城将该商铺出售给你方，我司承诺在租约期内，保证遵守上述《深圳市房屋租赁合同》，履行承租人义务，在你方已向优一城结清购房款的前提下，按时支付租金。
自2016年1月起，被告开始拖欠徐锦桃租金，其中1月份拖欠租金人民币3844.15元，2月-6月每月拖欠租金人民币4414.8元，7月-12月每月拖欠租金人民币11037元，截止2016年12月31日共计拖欠租金人民币92140.15元。
一审法院认为，优一城公司与恒信奥特公司签订的《深圳市房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。徐锦桃向优一城公司购买前述租赁合同约定的出租房产新风花园鸿基商业中心N225时，明确表示知悉并接受优一城公司将该房产出租给恒信奥特公司，且恒信奥特公司亦向徐锦桃出具《承诺函》称保证向徐锦桃履行租赁合同的约定，故徐锦桃成为优一城公司与恒信奥特公司签订的《深圳市房屋租赁合同》中出租人权利、义务的承接人。恒信奥特公司未按合同约定支付租金，其行为已构成违约，应向徐锦桃支付租金并承担违约责任。徐锦桃要求被告支付自2016年1月起至2016年12月31日的租金人民币92140.15元的诉讼请求一审法院予以支持。租赁合同约定，在租赁期内，恒信奥特公司按规定时间缴纳租金，每逾期一天，按应缴纳租金的千分之一支付违约金。徐锦桃要求恒信奥特公司按照合同约定支付违约金，恒信奥特公司亦未提出异议，对该项诉讼请求一审法院依法予以支持。被告优一城公司系涉案商铺的转让方，徐锦桃未提交证据证实优一城公司应对恒信奥特公司支付租金及违约金承担连带责任，故徐锦桃要求被告优一城公司对恒信奥特公司所负债务承担连带责任的理由不能成立，一审法院依法不予支持。2016年12月31日之后的租金，徐锦桃在起诉时并未予以明确，且一审法院并未向徐锦桃计收该部分受理费，故对于该部分租金，一审法院在本案中不作处理。徐锦桃可另行向被告主张。
恒信奥特公司反诉要求解除租赁合同并自愿承担违约责任，一审法院认为徐锦桃并无违约行为，《合同法》第九十四条规定的合同解除权的实施主体是守约方，违约方不享有该条规定的合同解除权，虽然恒信奥特公司的违约已经达到了合同约定的解除条件，但作为享有解除权的徐锦桃在本案中明确要求不解除合同，因此涉案合同不能解除。恒信奥特公司的诉讼请求一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、恒信奥特公司应于判决生效后十日内向徐锦桃支付自2016年1月起至2016年12月31日的租金人民币92140.15元及违约金（违约金的计算标准：逐月以每月所欠租金为基数按每日千分之一的标准自每月的10日起计至实际付清之日止）；二、驳回徐锦桃要求被告优一城公司对本判决第一项恒信奥特公司所负债务承担连带责任的诉讼请求；三、驳回徐锦桃的其他诉讼请求；四、驳回恒信奥特公司的全部反诉请求。
本案本诉受理费人民币2402.28元，由恒信奥特公司承担；反诉受理费人民币397元，由恒信奥特公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向一审法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明：在一审庭审过程中，一审法院询问恒信奥特公司对合同约定的违约金标准有何意见，恒信奥特公司表示没有异议。在本案中，恒信奥特公司也未提交证据证明其违约金过高的主张。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、恒信奥特公司要求解除合同的理由能否成立；二、恒信奥特公司二审要求调低违约金的请求能否支持。关于第一个争议焦点，本院同意一审法院的处理意见。在本案中，出租人并无违约行为，恒信奥特公司作为违约方，无权根据合同法第九十四条行使合同解除权。恒信奥特公司以无力继续履行合同为由请求解除合同，既无合同依据，也无法律依据。一审法院驳回其该项反诉请求，处理正确。关于第二个争议焦点。根据本案查明的事实，恒信奥特公司在一审并未请求调低违约金，在一审法院询问对违约金标准的意见时，仍表示没有异议。恒信奥特公司在本案中也未提交证据证明涉案合同所约定的违约金过高。一审法院未调整违约金，并无不当。
综上，上诉人恒信奥特公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费794元，由上诉人深圳市恒信奥特投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年九月四日
书记员 张东阳（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。