连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0706民初5921号
原告：王安韬。
委托诉讼代理人：郁翔，律师。
被告：连云港宝翔置业有限公司。
法定代表人：吴天宝，总经理。
第三人：程明洲。
委托诉讼代理人：孙希华，法律工作者。
原告王安韬与被告连云港宝翔置业有限公司（以下简称宝翔公司）、第三人程明洲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王安韬的委托诉讼代理人郁翔、第三人程明洲的委托诉讼代理人孙希华到庭参加诉讼，被告宝翔公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王安韬向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告履行2013年5月25日认购合约，与第三人协助原告办理幸福中央小区13-1-1701室房屋的网签备案登记手续；2.判令被告在幸福中央小区13-1-1701室房屋符合产权办理条件时，协助原告办理产权登记手续。事实和理由：被告开发的幸福中央小区13-1-1701号房屋，被以网签形式抵押给第三人名下，2013年5月25日，原告经与被告及第三人协商，被告、第三人同意将该房屋出售给原告，同意配合原告办理该房屋的网签备案手续。原、被告为此签订《国侨幸福中央认购合约》一份，约定房屋单价4816元/平方米，面积为139.11平方，总价款为67万元，认购金为27万元。上述合约签订后，原告按约支付了认购金27万元，余40万元支付至第三人账户。原告认为，依法成立的协议，对双方具有约束力，原告已按约支付了全部购房款，合约项下的房屋也具备办理网签登记的条件。据此，特向法院提起诉讼，请求依法支持。
被告宝翔公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
第三人程明洲辩称，本案第三人没有参与原告与被告2013年5月25日签订幸福中央定购合同的活动，本案原告在2015年2月12日受本案被告委托将涉案40万元汇入第三人个人账户，约定由第三人将此40万元转账给案外人张虹，归还被告宝翔公司所借张虹40万元，第三人2015年2月12日收到原告汇款40万元，此后转账至张虹个人账户。综上，第三人与本案原、被告之间房屋买卖合同的纠纷不存在任何应尽的责任和义务，请求依法驳回原告对第三人的诉求。
本案当事人围绕诉讼请求提交了认购合约、转账凭证、承诺书、商品房买卖合同、情况说明等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理认定事实如下：2013年5月25日，原、被告签订《国侨幸福中央认购合约》一份，约定：原告作为认购方认购被告宝翔公司开发的13-1-1701号房屋，建筑面积139.11平方米，单价4816元，总房款670000元，认购价为270000元。
2015年2月10日，原、被告共同向住房局出具情况说明一份，载明：王安韬在宝翔公司购买13-1-1701室，面积139.11平方，总价670000元。本人于2013年5月25日预付首付款270000元于宝翔公司账户，至今已快两年的时间还没有签订正式买卖合同，后经多方打听宝翔公司之前把此房抵押给程明洲用于借款，经与宝翔公司多次友好协商同意由本人出资把剩余尾款400000元还给借款方。为保障双方权益，资金通过云城监管账户监管由云城转借款方，借款方解除抵押，宝翔公司与本人签订商品房买卖合同。此后于2015年2月12日，原告王安韬向第三人程明洲转账汇款40万元。
2016年7月24日，第三人程明洲、史晓燕（程明洲配偶）出具承诺书一份，载明：王安韬于2013年5月25日购买宝翔公司商品房一套（13号楼一单元1701室），因宝翔公司向承诺人程明洲借款，已将上述房屋以买卖的形式抵押在承诺人程明洲名下，经宝翔公司同意，王安韬将剩余40万元，通过转账的方式支付给程明洲。现承诺人程明洲尽快退出房屋，协助王安韬办理该房产权登记。
另查明，2012年12月20日，宝翔公司与第三人程明洲签订《商品房买卖合同》一份，约定程明洲购买宝翔公司开发的宝翔财富广场第13号楼1-1701室，建筑面积139.11平方米，价款为381161元。该商品房买卖合同已办理了网签备案。
还查明，涉案房屋目前已由原告实际占有使用，但涉案房屋至今尚不具备办证条件。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》、《商品房销售管理办法》以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原告与被告宝翔公司签订认购合约明确了双方当事人的名称、房屋房号、面积、价格、付款方式等，包含了商品房买卖合同应该具有的主要内容，且原告已按约定支付了购房款，故双方之间的商品房买卖合同成立并有效。
关于被告与第三人程明洲之间签订的商品房买卖合同问题，虽然双方签订了合同，但第三人并未在合同签订后向被告支付商品房买卖合同约定的购房款，且第三人程明洲于2016年7月24日作出的承诺、宝翔公司于2015年2月10日出具的情况说明均明确是以房屋买卖的形式作为程明洲借款的担保，因此，被告与第三人程明洲之间并不存在真实的商品房买卖关系，双方签订的商品房买卖合同是名为买卖实为借款担保合同。
综上，原、被告之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，而第三人与被告之间不存在真实的商品房买卖关系，且第三人也出具承诺愿意协助办理产权登记，故原告要求被告、第三人协助原告办理涉案房屋网签备案登记手续的诉求，本院予以支持；因涉案房屋至今尚不具备办证条件，何时能办理产权登记具有不确定性，原告要求办理产权登记的诉求，本院不予支持。原告可待具备办证条件后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、被告连云港宝翔置业有限公司、第三人程明洲于本判决生效后十日内协助原告王安韬办理宝翔财富广场第13号楼1-1701室房屋的网签备案登记手续；
二、驳回原告王安韬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10500元（原告已预交），由被告连云港宝翔置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。
代理审判员 钱永
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 张冉
附：法律条文及上诉须知
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协商、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办理》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。