上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初9575号原告：上海壹豪资产管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：温横虎，总经理。委托诉讼代理人：张磊，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：林梓琳，上海磊天律师事务所律师。被告：上海淼禹餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杨涛，总经理。被告：杨涛，男，1982年4月28日生，汉族，住河北省保定市。上述二被告的共同委托诉讼代理人：刘军，上海大吉律师事务所律师。上述二被告的共同委托诉讼代理人：王军芳，上海大吉律师事务所律师。原告上海壹豪资产管理有限公司(以下简称“壹豪公司”)与被告上海淼禹餐饮管理有限公司(以下简称“淼禹公司”)、杨涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用简易程序于2017年7月19日公开开庭进行了审理。经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案现已审理终结。原告壹豪公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告淼禹公司就本区文诚路XXX弄XXX号XXX层L307房屋签订的房屋租赁合同于2017年5月16日解除，被告向原告返还前述房屋；2.判令被告淼禹公司向原告支付自2016年6月1日起至2017年5月16日的租金353,850元、自2016年6月1日起至2017年5月16日的物业费117,950元；自2016年10月份至2017年5月份的租金截至2017年6月8日的逾期付款违约金114,209.21元、合同解除违约金61,502元；3.判令被告淼禹公司向原告支付自2017年5月17日至实际返还之日的实际使用费(按照合同约定的日租金的两倍计算)；4.判令被告杨涛就被告淼禹公司的债务在未缴纳出资本息范围内向原告承担补充赔偿责任。审理中，原告将合同解除之日变更为诉状副本送达之日，将租金的诉请调整为计算至合同解除之日，将使用费的诉请调整为从合同解除后计算至房屋实际返还之日。事实和理由：2016年6月1日，原告与被告淼禹公司就本区文诚路XXX弄XXX号塞纳左岸广场3层L307室房屋(以下简称“涉案房屋”)签订《房屋租赁合同》，约定由被告淼禹公司向原告承租上述房屋，合同另对租金、物业费、水电费、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告淼禹公司未按约支付相关款项，原告多次催告未果。被告杨涛作为被告淼禹公司的股东，未全面履行出资义务，应承担补充赔偿责任。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告淼禹公司、杨涛辩称：同意解除合同，但是解除原因不在二被告，故不同意其他的诉请。1.2016年5月5日，因为案外人上海新辣道餐饮管理有限公司(以下简称“新辣道公司”)想将涉案房屋隔壁的308室中的装修、设备拿走而与被告淼禹公司发生了争执，并起诉了被告淼禹公司，而该装修、设备是原告给被告淼禹公司的，原告却又让新辣道公司拿走，所以，被告淼禹公司就暂停向原告支付租金。2.2016年底，原告就发送了终止合同通知书、切断了水电煤，导致被告淼禹公司无法继续经营。2017年6月份，涉案房屋店铺关闭，被告淼禹公司的钥匙没有全部返还给原告。3.租赁合同是原告的法定代表人逼迫被告淼禹公司签订的，且也没有实际履行，而是约定按照销售额的10%收取租金。4.原告没有物业管理的资质，实际也没有提供物业管理服务，其收取物业费没有事实和法律依据。5.原告诉请的违约金过高，需要法院调整。6.被告杨涛除了实缴出资外，还有装修投入，故实际投入远远超过了认缴金额，不同意被告杨涛承担补充赔偿责任。经审理查明：涉案房屋于2010年6月25日登记于案外人上海上瑞实业有限公司(以下简称“上瑞公司”)名下。2015年5月11日，上瑞公司出具《租赁关系说明》，言明其已将涉案房屋租赁给原告，租期至2026年12月31日止，原告有权对外出租。2016年6月1日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租涉案房屋，建筑面积674平方米。合同第三章约定，租期为120个月，自2016年6月1日起至2026年9月30日止，交房日为2016年6月1日，前4个月为免租装修期，自2016年10月1日起开始计租；免租装修期内乙方无需向甲方支付租金，但仍需缴纳物业管理费、水费、电费、通讯费等其他费用，合同第四章约定，2016年10月1日起至2017年9月30日止的租金为1.5元/平方米/日(即月租金为30,751元)，2017年10月1日起至2019年9月30日止的租金为1.7元/平方米/日(即月租金为34,851元)，2019年10月1日起至2021年9月30日止的租金为1.9元/平方米/日(即月租金为38,952元)；2021年10月1日起至2023年9月30日止的租金为2.1元/平方米/日(即月租金为43,052元)；2023年10月1日起至2025年9月30日止的租金为2.3元/平方米/日(即月租金为47,152元)；2025年10月1日起至2026年9月30日止的租金为2.5元/平方米/日(即月租金为51,252元)；租金按1个月为一个支付周期，首期租金30,751元乙方应于本合同签订之日起3日内付清，以后每期租金在下一个周期开始日提前10天支付，先付后用；物业管理费0.5元/平方米/日，10,250元/月，按月支付，由乙方于每个自然付款期当月10日前向甲方或者甲方指定的物业管理公司支付当季度物业管理费。合同第五章约定，租赁保证金10万元、物业管理保证金5万元，均于本合同签订后3日内向甲方支付。合同第七章约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在租赁期结束日或者提前终止日自费将其所有物品搬离，将该房屋恢复至接收时的原状后，将该房屋交回甲方；乙方逾期返还房屋的，除应每日按当时合同项下平均日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费外，还应承担支付占用期间发生的水费、电费、煤气费、通讯费、物业管理费等；如乙方逾期归还该房屋超过3日的，经甲方书面催告，乙方于2日内仍不按照本第一条约定复原后归还该房屋的，甲方有权自行或者通知相关物业管理公司停止对该房屋的能源供应，有权将该房屋上锁或者更换门锁、在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财务，乙方对此无异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿，因此而造成任何损失的，应由乙方自行承担。合同第十一章约定，出现如下情形之一时，甲方有权选择提前终止本合同，乙方应向甲方支付相当于2个月租金的违约金，并补交乙方已享受的装修期及免租期租金，在此情况下，甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补偿，且依据本条约定而导致的乙方装修损失不作为违约赔偿的一部分，该等情况为：1.乙方对于本合同内任何一项应付的租金、管理费、代收费或任何其他费用拖欠连续超过30天或者累计超过60天的(无论是否正式追索)；……4.乙方于本合同规定之开始营业日后14天内仍未开业，或者在营业期内连续停业超过7天或者累计停业超过14天。合同第十二章约定，租赁期间，乙方逾期支付本合同项下的任何应付款项、费用，每逾期一日，按照应付款项的千分之三向甲方支付违约金；如乙方未按时支付本合同所定的租金、管理费、代收费或者任何其他费用的全部或一部分超过14天或乙方违反、不履行本合同规定的任何条款、条件规定、义务并在甲方发出书面通知后14天内未予纠正，甲方可行驶下列权利：1.甲方在提前48小时书面通知乙方的前提下，有权停止(切断)或者通知物业管理公司停止(切断)向该房屋提供水、电、燃气、电讯、电话、空调和其他管理服务及采取任何甲方认为合适的其他措施、行动，直到乙方支付所有欠款及因此而引起的费用，甲方对乙方因此而蒙受的任何破坏和损失不承担任何责任。合同另对其他相关事宜进行了约定。2015年10月8日，被告杨涛向原告支付了15万元保证金。后因被告淼禹公司未按约向原告支付租金、物业管理费等，双方遂发生争议而涉诉。另查明，被告淼禹公司于2015年10月30日成立，注册资本为500万元，现被告杨涛作为股东认缴出资额为250万元，出资时间为公司成立日起30年内缴足。审理中，原告提交2017年5月16日的通知书，拟证明原告向被告发函要求解除租赁关系。被告表示从未收到该通知书。审理中，被告提交(2017)沪0117民初8193号案件的民事裁定书、证据清单，拟证明原告自2016年5月份开始影响被告正常经营。原告对证据的真实性没有异议，但认为该案件与原告无关。同时，关于未形成附合的装饰装修，被告淼禹公司自愿搬离，关于形成附合的装饰装修，被告淼禹公司要求原告补偿，若原告不愿补偿，被告淼禹公司则需要原告给予足够的拆除时间；对此，原告表示不愿补偿，并同意被告淼禹公司将装饰装修拆除和搬离。原、被告均同意保证金抵扣欠付费用，对于剩余保证金原告同意返还给被告。以上事实，由上海市房地产权证复印件、上海市房地产登记簿、租赁关系说明、房屋租赁合同、工商信息、民事裁定书、证据清单、电子银行回单以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。本案中，被告逾期支付租金、物业管理费已经连续超过30日，原告依约有权解除合同。至于合同解除的日期，鉴于被告淼禹公司否认收到了原告的解除通知，原告也未提交充分证据证明解除通知已到达被告淼禹公司，故本院确认以诉状副本送达被告之日，即2017年6月28日作为合同解除之日。被告淼禹公司主张原告发送通知单方终止合同、切断水电煤、强迫被告淼禹公司签订租赁合同、双方约定按销售额的10%收取租金、原告未提供物业管理服务，但均未提供证据进行证明，故对被告的主张本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告淼禹公司应返还房屋，按约支付欠付的租金和使用费，同时如前所述，合同解除的原因在于被告未按约付款，故原告有权要求被告补交装修免租期租金，原告的相应诉请符合合同的约定，本院予以支持。被告淼禹公司辩称原告将设备转让给被告淼禹公司，却又让案外人新辣道公司把设备搬走，造成了被告无法正常经营，缺乏合同和事实依据，本院对此意见不予采纳。经计算，2016年6月1日起至2017年6月28日止的租金的金额为397,320元(30,751元/月×12个月＋1.5元/平方米/日×674平方米×28日)。原告主张合同物业管理费、解除违约金，符合合同的约定，本院予以支持。经计算，2016年6月1日起至2017年5月16日止的物业管理费金额为118,142元(10,250元/月×11个月＋0.5元/平方米/日×674平方米×16日)，原告现仅主张117,950元，于法不悖，本院予以支持。至于逾期支付租金违约金，被告表示计算标准过高，要求法院予以调整，且原告并未提供证据证明其实际损失，故本院兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定逾期支付租金违约金按每日万分之三的标准计算。同时，鉴于合同约定租金支付时间为“下一周期开始日提前10天支付”，故每期逾期付款的起算点应为2016年9月22日、2016年10月23日、2016年11月22日、2016年12月23日、2017年1月23日、2017年2月20日、2017年3月23日、2017年4月22日。经计算，自2016年10月份至2017年5月份的租金截至2017年6月8日的逾期付款违约金金额为11,328.66元。至于原告主张的2倍租金标准的使用费，性质上属于违约金，而原告的相应损失本院在上述违约金中已经予以考虑，故对此不再予以支持，本院仅对参照租金标准的使用费予以支持。关于装饰装修的问题，双方均同意由被告拆除和搬离，双方可对此自行处理。另外，双方均同意保证金抵扣欠付费用，本院在本案中一并予以处理，并无不妥。至于原告要求被告杨涛在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，本院认为，被告杨涛的出资时间为公司成立日起30年内，其未出资而应承担补充赔偿责任的前提系出资义务的履行期限已经届满却未按时出资，现其缴纳出资的履行期限并未届满，原告的主张缺乏事实和法律依据，故本院对该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第十三条第二款的规定，判决如下：一、确认原告上海壹豪资产管理有限公司与被告上海淼禹餐饮管理有限公司于2016年6月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年6月28日解除；二、被告上海淼禹餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海壹豪资产管理有限公司位于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX层L307的房屋；三、被告上海淼禹餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海壹豪资产管理有限公司自2016年6月1日起至2017年6月28日止的租金247,320元(已抵扣保证金150,000元)；四、被告上海淼禹餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海壹豪资产管理有限公司自2016年6月1日起至2017年5月16日止的物业管理费117,950元；五、被告上海淼禹餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海壹豪资产管理有限公司合同解除违约金61,502元；六、被告上海淼禹餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海壹豪资产管理有限公司逾期支付自2016年10月份至2017年5月份的租金截至2017年6月8日的逾期付款违约金11,328.66元；七、被告上海淼禹餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海壹豪资产管理有限公司房屋使用费【自2017年6月29日起至实际返还房屋之日止，其中2016年10月1日起至2017年9月30日止的使用费为1.5元/平方米/日(即月使用费为30,751元)，2017年10月1日起至2019年9月30日止的使用费为1.7元/平方米/日(即月使用费为34,851元)，2019年10月1日起至2021年9月30日止的使用费为1.9元/平方米/日(即月使用费为38,952元)；2021年10月1日起至2023年9月30日止的使用费为2.1元/平方米/日(即月使用费为43,052元)；2023年10月1日起至2025年9月30日止的使用费为2.3元/平方米/日(即月使用费为47,152元)；2025年10月1日起至2026年9月30日止的使用费为2.5元/平方米/日(即月使用费为51,252元)】；八、驳回原告上海壹豪资产管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,275元，减半收取计5,137.50元，财产保全费3,758元，合计诉讼费8,895.50元，由原告上海壹豪资产管理有限公司负担594.50元(已付)，被告上海淼禹餐饮管理有限公司负担8,301.0元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一七年十二月十四日书记员 邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国公司法%26gt;若干问题的规定（三）》第十三条……公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。……