福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0583民初8250号原告：南安碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省南安市观音山物流基地。法定代表人:杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人：吴云琼，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王玮珂，女，该公司员工。被告：尤芳庆，男，1980年1月28日出生，汉族，住福建省南安市，现羁押于福建省南安市看守所。原告南安碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）诉被告尤芳庆商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园房地产公司的诉讼代理人王玮珂，被告尤芳庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除碧桂园房地产公司与尤芳庆签订的编号为201400250的《商品房买卖合同》及其附件、附录；2.判令尤芳庆支付解约违约金387166.5元；3.判令尤芳庆配合办理注销合同备案及房屋预告登记注销等后续合同解除工作。事实和理由：2014年1月6日，碧桂园房地产公司与尤芳庆双方就购买碧桂园房地产公司开发的位于南安市产签订了编号为201400250的《商品房买卖合同》及其附件。根据合同约定，该商品房购房款总价2581110元，尤芳庆付款方式为按揭一个月分期。之后，尤芳庆向中国农业银行股份有限公司南安市支行申请贷款，并于2014年5月26日签订编号为35020120140026301的《个人购房担保借款合同》，约定尤芳庆向中国农业银行股份有限公司南安市支行借款180万元，碧桂园房地产公司作为担保人为其提供阶段性担保。银行按期将尤芳庆申请的180万元借款发放至碧桂园房地产公司账户，但借款发放后，尤芳庆屡次逾期偿还银行借款。因借款到期后，尤芳庆未按约定还款，碧桂园房地产公司根据银行要求，代尤芳庆向银行垫付借款本息共计1934480.89元。根据购房合同《补充协议》第十三条第（一）款第2项之规定，碧桂园房地产公司代尤芳庆垫付借款本息后有权选择解除合同，碧桂园房地产公司选择解除合同的，碧桂园房地产公司代尤芳庆垫付的借款本息中的本金部分视为尤芳庆欠的购房款，同时，尤芳庆还应向碧桂园房地产公司支付合同总价款万分之八的违约金，但该违约金明显低于尤芳庆给碧桂园房地产公司造成的损失，故请求增加至合同总房价款的15%。尤芳庆辩称，他同意解除合同，按照合同约定，违约金只有购房款的万分之八，这是碧桂园房地产公司自己书写的，他不同意碧桂园房地产公司主张的按购房款15%计算违约金，要求法院依法处理。本院经审查认定事实如下：碧桂园房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发经营及商品房销售、酒店管理的有限责任公司。位于南安市系碧桂园房地产公司开发建设的工程，并取得了建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证等许可。2014年1月6日，碧桂园房地产公司与尤芳庆签订合同编号为201400250的《商品房买卖合同》一份，该合同约定，尤芳庆向碧桂园房地产公司购买址在南安市，建筑面积共250.36平方米，单价为每平方米10309.59元，总金额为2581110元，买受人选择银行按揭分期付款，具体详见附件六合同补充协议等内容。同日，双方又签订附件六：《合同补充协议》一份，约定银行按揭分期付款方式及期限，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的30.26%给出卖人，即781110元，并向贷款银行办理按揭申请手续，买受人必须在2014年2月6日前付该商品房总房价款的69.74%(银行按揭款项)给出卖人，即180万元……(一)买受人若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任：……2、若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项(包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用)支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人之间的《商品房买卖合同》……出卖人选择解除与买受人之间的《商品房买卖合同》的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的万分之八支付违约金给出卖人等内容。本案商品房于合同签订当日办理了备案及预告登记。2014年6月4日，尤芳庆办理了房屋预告登记证明。尤芳庆依合同约定支付碧桂园房地产公司首期款781110元，余款180万元向中国农业银行股份有限公司南安市支行办理银行按揭贷款支付，并由碧桂园房地产公司提供阶段性连带责任保证。银行贷款发放后，尤芳庆未能按合同约定按月按时还本付息。碧桂园房地产公司自2015年1月起至2016年8月止陆续代尤芳庆偿还拖欠的贷款本息共计390486.97元。2015年9月2日，中国农业银行股份有限公司南安市支行将尤芳庆、碧桂园房地产公司等人诉至本院。本院以(2015)南民初字第6782号民事判决书，判决解除中国农业银行股份有限公司南安市支行与尤芳庆、尤丽红、碧桂园房地产公司签订的《个人住房担保借款合同》，尤芳庆、尤丽红偿还中国农业银行股份有限公司南安市支行借款本金1512803.46元及利息、罚息、复利，碧桂园房地产公司对上述款项承担连带清偿责任，碧桂园房地产公司承担保证责任后，有权向尤芳庆、尤丽红追偿等内容。上述判决生效后，尤芳庆、尤丽红、碧桂园房地产公司均没有按照判决履行义务。中国农业银行股份有限公司南安市支行向本院申请强制执行，本院向尤芳庆、尤丽红、碧桂园房地产公司发出执行通知书，要求其履行上述判决确定的义务，并加倍支付迟延履行期间的债务利息，缴纳案件受理费18415元及执行费17140元。碧桂园房地产公司共向中国农业银行股份有限公司南安市支行偿还贷款本金1737219.18元、利息196409.06元、罚息474.4元、复息378.25元，并支付案件受理费18415元、执行费17140元。本案讼争商品房曾因其他案件被本院查封。本案商品房未交付尤芳庆使用，也未办理不动产权证。本院认为，碧桂园房地产公司与尤芳庆签订的《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》）主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，尤芳庆支付碧桂园房地产公司购房款781110元，余款180万元向中国农业银行股份有限公司南安市支行办理按揭贷款支付，并由碧桂园房地产公司提供阶段性保证。因尤芳庆未能按合同约定按月按时还本付息，碧桂园房地产公司向中国农业银行股份有限公司南安市支行偿还贷款本金1737219.18元、利息196409.06元、罚息474.4元、复息378.25元，并支付案件受理费18415元、执行费17140元。碧桂园房地产公司已履行了保证责任，依照双方签订的《合同补充协议》中关于买受人拖欠银行按揭贷款责任，出卖人可选择解除其与买受人之间的《商品房买卖合同》的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，现碧桂园房地产公司请求判令解除其与尤芳庆签订的《商品房买卖合同》，合理合法，应予支持。因本案《商品房买卖合同》已办理备案及预告登记手续，而合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，故碧桂园房地产公司请求尤芳庆配合办理注销合同备案及预告登记手续，合理合法，应予支持。依照《合同补充协议》的约定，购房合同解除后，尤芳庆应按该商品房总房价款的万分之八支付违约金给碧桂园房地产公司，故碧桂园房地产公司请求尤芳庆支付违约金，符合双方合同的约定，予以支持。碧桂园房地产公司主张本案违约金约定过低，要求将违约金调整至购房款的15%，但没有提供相应的证据证明，故其主张不予采纳，本案违约金按合同约定为2065元。综上所述，本院对碧桂园房地产公司的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除南安碧桂园房地产开发有限公司与尤芳庆于2014年1月6日签订的合同编号为201400250的《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》；二、尤芳庆应于本判决生效后立即配合南安碧桂园房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》备案及预告登记的注销手续；三、尤芳庆应于本判决生效后十日内支付南安碧桂园房地产开发有限公司违约金2065元；四、驳回南安碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27449元，减半收取计13725元，由尤芳庆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  高燕玲二〇一七年十二月十二日书记员  黄晓玲附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。