山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）淄民一初字第96号原告：武新萍，张店区地税局科员。委托代理人：张兴发，山东洪筹律师事务所律师。委托代理人：张长赞，山东洪筹律师事务所律师。被告：崔凤云，无业。被告：崔洁，无业。系被告崔元会之妹。被告：崔元会，淄博中昂三星房地产开发有限公司总经理。系被告崔凤云之夫。三被告共同委托代理人：刘健，山东全正律师事务所律师。第三人：淄博阿波罗置业有限公司（以下简称阿波罗公司）。住所地：淄博市高新区政通路***号*座**室。法定代表人：陈鸿龙，董事长。委托代理人：张雪，北京市王玉梅律师事务所海拉尔分所律师。第三人：山东通乾房地产发展有限公司（以下简称通乾公司）。住所地：淄博市张店区新村西路**号。法定代表人：娄兆军，董事长。第三人：联生国际有限公司（以下简称联生国际）。住所地：香港，详细地址不详。法定代表人：陈杰维，董事长。委托代理人：张雪，北京市王玉梅律师事务所海拉尔分所律师。第三人：娄兆军，男，1959年7月19日出生，汉族，通乾公司法定代表人，现住淄博市张店区柳泉路柳泉新村6号楼1单元201室。第三人：曹爱明。系第三人娄兆军之妻。原告武新萍诉被告崔凤云、崔洁、崔元会、第三人阿波罗公司、通乾公司、联生国际、娄兆军、曹爱明案外人执行异议之诉一案，于2015年11月11日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告武新萍及其委托代理人张兴发、张长赞，被告崔凤云、崔洁、崔元会的共同委托代理人刘健，第三人阿波罗公司、联生国际的委托代理人张雪到庭参加诉讼。第三人通乾公司、娄兆军、曹爱明经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武新萍诉称：2012年9月28日，原告缴纳购房款569130.00元，2013年4月11日原告与通乾公司签订抵房协议，内容为“2012年12月31日，甲方向乙方借款290000.00元，双方同意用涉案房产作价933232.00元折抵借款，房款不足部分由乙方补足”。抵房协议当日，原告缴纳购房款311562.00元（包括290000.00元）；2013年4月18日，原告与阿波罗公司签订《商品房买卖合同》并办理网签备案。2013年6月28日，原告补交购房款尾款52540.00元。至此，原告的购房款全部付清，实际取得涉案房产所有权，涉案房屋因未达到交房条件，未到房管部门办理产权登记。期间，因被告与第三人之间的债权债务纠纷及申请，由张店区人民法院于2013年4月18日下午四时对涉案房产进行查封。但高新区房管局并未办理查封手续，淄博市中级人民法院下达的裁定书证明，2013年8月27日高新区房管局提供的房产信息显示涉案房产没有查封记录。2015年4月24日，淄博市中级人民法院对涉案房产进行了续查封。原告依法提起案外人执行异议，2015年9月16日原告的执行异议申请被驳回。根据我国《物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条及《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条等规定，淄博市中级人民法院（2013）淄仲执字第385号执行裁定驳回原告的执行异议错误，提起本案诉讼。请求判令：一、依法判令原被告签订的抵房协议、商品房买卖合同合法有效，确认淄博高新区通乾拉菲园4号住宅楼011903号房产归原告所有。二、依法解除对淄博高新区通乾拉菲园4号住宅楼011903号房产的查封，停止对房屋的执行。三、本案诉讼费用由被告承担。被告崔凤云、崔洁、崔元会辩称：原告与第三人通乾公司签订抵房协议并与该公司就款项进行折抵，不能产生对抗涉案房屋执行的情形。原告诉讼请求不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第29条规定的可以排除执行的范围。因此，应当依法驳回原告诉求。第三人阿波罗公司、联生国际辩称：同意原告诉求。第三人通乾公司、娄兆军、曹爱明未作答辩。原告武新萍为证实其诉讼主张，提供如下证据：一、原告武新萍之女李思颖与第三人通乾公司签订的抵房协议一份。证明案涉房产总价款为933232.00元。二、第三人阿波罗公司出具的收款收据、发票各一份。证明2012年9月28日原告武新萍向第三人阿波罗公司支付购房款569130.00元，证明法院在对案涉房产011903号房屋查封前原告武新萍支付的购房款已超过约定的总房款的50%以上。三、第三人阿波罗公司给原告武新萍出具的收款收据一份。证明2013年4月11日原告武新萍向第三人阿波罗公司支付购房款311562.00元。四、2013年6月28日第三人阿波罗公司出具的收款收据一份。证明2013年6月28日原告向第三人阿波罗公司支付购房尾款52540.00元。至此，案涉房产的总房款原告武新萍已经足额付清。五、商品房买卖合同复印件一份，证明合同是原告武新萍与第三人阿波罗公司的真实意思表示，合法有效。根据法律规定，合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。六、淄博市房屋登记信息查询结果证明一份。证明截至2015年5月12日案涉房产登记在原告名下且没有查封记录。七、备案房产档案查档证明一份。证明从查封状况项目栏来看，淄博市张店区人民法院预查封的日期是2015年4月24日，但该预查封的起始时间为2013年4月18日，该查封明显不当。八、第三人阿波罗公司给原告出具的情况说明一份，证明案涉房屋至今未达到交房条件。三被告对原告武新萍提供的上述证据的质证意见为：一、对证据一真实性不能确认，该抵房协议与涉案原告的诉求无关。因为抵房协议所折抵的房屋虽系涉案房屋，但抵房协议的签订一方系第三人通乾公司，另一方为李思颖。也即合同签订的双方均非涉案房屋的所有权人及本案原告。涉案房屋系第三人阿波罗公司的房产，通乾公司对阿波罗公司的房产作出处理是无效的。二、对证据二、三、四真实性有异议，因为原告在执行异议听证过程中已经对涉案房屋的房款缴纳情况详细的陈述，根据其陈述情况其实际并未向阿波罗公司支付任何购房款。其均是通过在签订购房合同前向通乾公司提供借款后予以折抵。以及在签订房屋买卖合同之后向通乾公司以及其他第三人支付款项的方式来履行与通乾公司的抵房协议。因此原告提供的收款收据及发票均不能证实其实际已经支付购房款。三、对证据五真实性不能确认。即使原告武新萍与第三人阿波罗公司签订了商品房买卖合同，因为其未缴纳购房款也未办理房屋权属转移登记，因此不能据此对抗涉案房屋的执行。四、对证据六真实性无异议，对证明内容有异议。权属信息记载的第一项即涉案房屋登记在原告名下的证明内容与事实不符。因涉案房屋至今尚登记在第三人阿波罗名下，没有办理权属转移登记，第三人与原告间仅是对房屋买卖合同进行了网签备案登记。该登记不产生权属状况登记的法律效力。同时，该证据证实原告除网签备案登记涉案房屋外其名下尚有凯瑞碧园11号楼4单元6层东户房屋。因此，即使原告签订的商品房买卖合同有效，且已经支付50%购房款，但因涉案房屋非其名下唯一住房，因此也不符合规定29条排除执行的范围。五、对证据七真实性无异议。涉案房屋预查封时间实际系2013年4月18日。2015年4月7日是续封的时间。六、对证据八真实性无异议。第三人阿波罗公司、联生国际对原告武新萍提供的上述证据的质证意见为：一、对证据一真实性无法确定，证明目的不认可。抵房协议无效。因协议双方处理的是阿波罗公司名下的房产，通乾公司无权处分。二、对证据二、三、四中除编号为2451704的收款收据真实性不确定，其他的真实性认可，证明目的也认可。三、对证据五、六、七、八真实性及证明目的均认可。被告崔凤云、崔洁、崔元会、第三人阿波罗公司、联生国际未提供证据。第三人通乾公司、娄兆军、曹爱明未到庭，未就原告武新萍提供的上述证据发表质证意见，亦未提供证据。结合上述当事人的举证、质证情况，本院依法认定如下事实：被告崔凤云、崔洁、崔元会与第三人阿波罗公司、通乾公司、联生国际、娄兆军、曹爱明因借款合同发生纠纷，三被告向淄博仲裁委员会申请仲裁，要求上述第三人分别向其支付借款本金、利息及相关费用。2013年7月16日，淄博仲裁委员会作出（2013）淄仲裁字第72号、73号、74号裁决，裁决第三人阿波罗公司承担还款责任，其他第三人承担连带责任。案件进入执行后，本院于2015年4月对淄博高新区通乾拉菲园4号住宅楼011903号房产进行了续预查封，前有淄博市张店区人民法院对案涉房屋进行预查封，查封期限自2013年4月18日至2015年4月17日。之后，原告武新萍以其于2013年4月11日购买案涉房屋并交纳全部购房款为由向本院提出书面异议，申请解除对案涉房屋的查封。本院经审查，作出（2015）淄执异字第66号执行裁定，裁定驳回原告武新萍的异议。武新萍不服，提起案外人执行异议之诉，形成本案诉讼。2013年4月11日，第三人通乾公司（甲方）与原告武新萍之女李思颖（乙方）签订抵房协议书，约定：“一、截止2012年12月31日甲方共向乙方借款本息合计人民币贰拾玖万圆整（￥：290000.00）。二、乙方同意用上述借款抵顶甲方通乾·拉菲项目4号住宅楼1903室房屋，共计1套。上述抵顶房屋优惠后单价5840.00元/㎡，总房款合计933232.00元。借款不足房款部分由乙方补足”，等等。原告武新萍代李思颖在乙方处签字。2013年4月18日，原告武新萍与第三人阿波罗公司签订商品房买卖合同一份，约定第三人阿波罗公司出卖位于淄博高新区鲁泰大道1号通乾拉菲4号住宅楼1单元011903号房屋，合同对房屋的价款及交付时间等进行了约定。该房屋在淄博高新区房产管理处进行了网络备案，备案于原告武新萍名下。除网络备案的案涉房屋外，尚有凯瑞碧园11号楼4单元6层东户房屋登记在原告武新萍名下。案涉房屋所在的楼盘系以第三人阿波罗公司的名义进行开发，第三人联生国际系第三人阿波罗公司的全额持股股东。第三人阿波罗公司称案涉房屋所在楼盘系其与第三人通乾公司合作开发。现案涉房屋仅建成主体框架，处于停工状态，房屋尚未交付使用。上述事实，有抵房协议书、备案房产档案查档证明、房屋登记信息查询结果证明、收款收据、发票、商品房买卖合同及各方当事人当庭陈述等在卷为证。本院认为，本案各方当事人争议的焦点问题为原告武新萍诉讼的理由能否成为排除执行案涉房屋的事由。原告武新萍请求停止对案涉房屋执行的理由为其系案涉房屋的所有权人，并提供了抵房协议书、商品房买卖合同、收款收据等证据予以证明。但根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。故即使案涉抵房协议书真实有效，原告武新萍也仅能依据该协议书享有要求债务人交付房屋以涤除双方之前债权债务关系的请求权，该协议书并不能引起案涉房屋物权的变动。故基于该抵房协议所签订的商品房买卖合同，亦不能直接引起案涉房屋物权的变更。原告武新萍为证明其对案涉房屋的所有权，还提供了房屋登记信息查询结果证明，证明案涉房屋已经通过网络备案至其名下。但该备案行为系行政机关依据相关规定在其行政职能范围内所为的行政管理行为，并不产生登记请求权的物权效力。故备案登记的证明不能证实原告武新萍对案涉房屋具有所有权。且现案涉房屋仅建成主体框架，尚处于停工状态，远未达到交付使用的条件，原告武新萍也认可案涉房屋没有交付使用，即其对案涉房屋并不享有所有权人所应享有的占有、使用、受益、处分的相关权利。原告武新萍还提供第三人阿波罗公司为其出具的收款收据及发票，以此证明其所支付的价款超出了合同约定的房屋总价款的百分之五十，符合法律规定的排除执行的情形。但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，排除执行须符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。而本案中，原告武新萍名下尚有凯瑞碧园11号楼4单元6层东户房屋一套，故案涉房屋现状并不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所规定的排除执行的情形。综上，原告武新萍未能提供证据证明其对案涉房屋享有所有权，亦未提供证据证明其具有其他可以排除对案涉房屋执行的情形。故对于原告武新萍要求确认案涉房屋归其所有及解除对案涉房屋查封停止对该房屋执行的诉讼请求，本院不予支持。关于原告武新萍所诉求的抵房协议、商品房买卖合同效力的问题，因本案系案外人执行异议之诉，原告武新萍的该项诉讼请求与本案不属于同一法律关系，故本院在本案中对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：驳回原告武新萍的诉讼请求。案件受理费13132.00元，由原告武新萍负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  戴永成代理审判员  侯 康人民陪审员  张鹏飞二〇一六年四月二十一日书 记 员  刘 敏