浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙丽民终字第436号
上诉人（原审被告）高某某。
被上诉人（原审原告）张某。
委托代理人周某某。
上诉人高某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服遂昌县人
民法院（2010）丽遂民初字第526号民事判决，于2010年11月1
5日向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2010年1
1月25日进行公开开庭审理，上诉人高某某、被上诉人张某及
其委托代理人周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，原告张某与被告高某某原系夫妻关系。2008
年10月24日，双方在民政部门办理协议离婚手续，其中第二条
约定：“二、遂昌西街110号112号两间店面和妙高镇枫树坪村
分得的房产所有权归张某所有。两间店面租金从2009年4月1号
起由张某收取。张甲享有该店面和房产的继承权。若张甲有不
孝顺父亲张某之行为，张某有剥夺张甲该店面房产继承权的权
力。张某同意西街110号和112号两间店面的租金在提取每月60
0元生活费、每年应上缴的养某某和医疗保险金后剩余租金用
于补充儿子张甲的购置首套新房后的按揭贷款，直至该贷款还
清之日止，在此期间张甲若有不孝顺张某的行为，张某有中止
支付按揭贷款的权利。2009年4月1日后，高某某若要继续使用
以上两间店面，高某某有优先选择权，租金应按市场同等价支付给张某。”2009年3月31日，被告高某某向原告张某承租遂
昌县妙高镇西街110号、112号店面，双方签订了《店面承租协
议》，约定：“甲方张某、乙方高某某，一、乙方甲租该店面
壹年，自2009年4月1日至2010年3月31日，乙方甲租期满后，
若继续承租，乙方享有优先承租权。二、该店面租金每月贰仟
伍佰元，乙方应将租金在每月28号前支付给甲方。若乙方延期
或拒绝支付租金，甲方有权收回该店面。三、店面所需一切费
用由乙方甲担。”事后，双方依约履行了义务。原告张某每月
支付给儿子张甲800元，至2010年4月份止。2010年4月29日，
被告高某某向原告张某支付了2010年4月份租金2800元，但未
签订租赁协议，2010年5月份至8月份，被告以双方有协议为由
，被告仅支付给原告每月600元的租金。原告张乙2010年7月31
日通知被告补齐未支付的租金并续签店面的承租协议。但被告
高某某以双方有协议为由，拒绝补交租金，双方未能达成协议
。
原审法院认为，原、被告签订的《店面承租协议》合法
有效，双方均依约履行。店面租赁合同期满后，双方未续签协
议，原告收取了被告2010年4月份租金2800元，应视为双方是
不定期租赁合同关系。在被告不足额支付租金的情况下，原告
有权随时解除租赁合同，原告要求被告腾空店面的诉请，予以
支持。由于被告已收取了2010年4月份租金2800元，可视为双
方约定的租金为2800元／月，原告要求被告支付3300元／月租
金的诉请，证据不足，不予支持。被告辩解除原告生活费600
元及交纳养某某、医疗保险外，其余部分应为儿子张甲归还购房还款的理由，由于张甲现已成年，其权利可由其自行主张。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条
、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二
百三十六条之规定，判决：一、被告高某某于本判决生效后60
日内腾空座落于遂昌县妙高镇西街110号、112号店面2间交付
给原告张某。二、被告高某某支付原告高某从2010年4月1日起
至腾空之日止的店面租金，租金以每月2800元计算（扣除已支
付5200元，款于判决确定的腾空之日付清）。三、驳回原告张
某的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费125元，由原告
张某负担25元，被告高某某负担100元。
上诉人高某某不服原审判决，上诉称，双方当事人就店
面承租有特殊约定，是被上诉人违约在先，该房屋租赁有两人
离婚协议中的约定为前提条件，离婚协议约定两间店面的所有
权归被上诉人，店面租金在被上诉人扣除生活费、养某某和医
疗保险金后的剩余部分用来补充儿子购房按揭贷款，同时上诉
人有优先选择决定是否继续使用该两间店面，如果被上诉人不
遵守协议约定条件，上诉人有权扣除部分租金，并收回店面所
有权。现被上诉人不遵守离婚协议的约定，没有完全履行支付
义务，自2009年4月1日至2010年3月31日一年的租赁期中，被
上诉人只为儿子交了9个月，每个月800元的按揭付款，因此，
在本案的处理中应充分考虑双方乙有约定，不能单纯看事后补
签的“店面承租协议”，这份协议虽然有租赁时间、年租金等
约定，上诉人认为应是离婚协议书中第二条店面承租租金方面
的补充，法院应当尊重。上诉人已经履行了足额支付租金的义务，在被上诉人违约的情况下，上诉人依照离婚协议的约定，
每月如数给付被上诉人600元生活费，养某某及医疗保险部分
待年底被上诉人拿到相关票据和凭证后再行给付，其余部分上
诉人已用来归还被上诉人应某担的房贷份额。原审判决认为儿
子张甲已成年，权利可自行主张而不支持上诉人的一审请求，
上诉人认为张甲是否成年与本案是两个概念，不能以此否认上
诉人已支付租金的事实。双方当事人对财产的约定和处分是一
种契约，是一种特定主体之间的财产契约关系，这种约定遵循
平等自愿的前提下提出的财产约定，从订立时起就有法律效力
，二间店面的分割和租赁本意就是相某某的，二者本身就存在
着因果关系。离婚时儿子也已是成年人了。二份合同订立的本
意就是当事人自由选择处理合同争议所适用的法律原则。综上
，上诉人认为被上诉人违约在先，依照离婚协议，上诉人已全
额支付了租金，有权选择继续租用两间店面，原审法院错误判
决腾空店面，将会给上诉人带来巨大的经济损失，请求撤销原
判，驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人张某答辩称，上诉人上诉的理由事实上不属于
本案诉争店面承租协议的内容，离婚协议时间是2008年10月24
日签的，是涉及人身关系的协议，本案承租协议是2009年3月3
1日已经书面形成，离婚协议不能成为租赁协议的阻却，离婚
协议第二条是指租金的用途和处分，600元是被上诉人的生活
费，还有养某某、医疗保险金，2009年4月1日后上诉人支付给
被上诉人租金，结合当时签订的承租协议事实上衔接了，上诉
人有租不租的选择权，上诉人选择了租赁所以签订了店面承租协议，为上诉人在2010年支付的2800元也是事实行为，上诉人
直接抵扣是没有依据的，租金处分权属于被上诉人而不属于上
诉人，上诉人的租金要支付给被上诉人，儿子已经成年，双方
已经离婚了，双方之间是平等的主体，上诉人直接抵扣说明其
没有足额支付租金。离婚协议签订后双方签订的租赁期满发生
争议，按法律规定，属不定期承租，被上诉人书面通知了上诉
人，上诉人既不付租金也不签承租协议，被上诉人有权不继续
将房屋出租。原审判决正确，请求维持原判。
二审审理期间双方当事人均未提供新的证据。
对原审认定事实中，除上诉人对“原告张某每月支付给
儿子张甲800元，至2010年4月份止”一节中张某所支付的月次
数有异议外，双方当事人对其他认定的事实均无异议，由于该
部分的事实认定与本案租赁关系的处理无必然关联，本院对该
部分事实不进行审查，对原审认定的其他事实，本院予以确认
。
本院认为，上诉人与被上诉人于2008年10月24日在民政
部门办理协议离婚手续时，双方签订了《离婚协议》对夫妻共
同财产作出了相应的约定，2009年双方又对离婚协议中涉及的
两间店面的租赁关系签订了《店面承租协议》，该两份协议是
双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，双方均应遵守
约定。在店面租赁期满后，被上诉人收取了2010年4月份租金2
800元，应视为双方在租赁期满后形成不定期租赁合同关系。
上诉人以双方签订的离婚协议已经对租金的分配处理及优先租
赁权有约定为由，认为是被上诉人违反约定，其并未违约应继续租赁使用该两间店面，但双方在离婚协议中对租金的分配处
理并不具体明确，离婚协议只明确了租金分配中被上诉人的生
活费部分，其他的医疗保险、养老保险及“用于补充儿子张甲
购置首套新房后的按揭贷款”数额等的约定不明确，上诉人对
该约定不明确部分债务直接用其应当支付的租金予以抵扣，属
于未全面履行租赁合同的行为。根据双方的离婚协议及店面承
租协议约定，上诉人享有对该两间店面的优先承租权，在租赁
期满后，经被上诉人书面催告的情况下，上诉人仍未续签租赁
合同及全额支付租金，被上诉人据此主张解除租赁关系，符合
法律规定，上诉人的上诉理由不能成立。原审实体判决并无不
当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第
一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人高某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴建群
代理审判员 雷晓东
代理审判员 李 洋
二〇一〇年十二月十日
代书 记员 郑晓晓