广东省江门市新会区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤0705执异4号
案外人：余斌，男，1988年10月26日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
申请执行人：江门新会农村商业银行股份有限公司。住所地：广东省江门市新会区会城中心南路**号。
法定代表人：肖耀进，董事长。
被执行人：徐慧，女，1970年4月8日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
被执行人：余光斌，男，1961年12月10日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
被执行人：江门市蓬江区健牛建筑材料部。住所地：广东省江门市蓬江区杜阮镇木朗村委会磨石工业园东南角C卡厂房。
经营者：徐慧，经理。
被执行人：江门市蓬江区乐丰建筑机械有限公司。住所地：广东省江门市农林东路**号***室-3。
法定代表人：余光斌，经理。
本院在执行申请执行人江门新会农村商业银行股份有限公司（以下简称新会农商行）与被执行人徐慧、余光斌、江门市蓬江区健牛建筑材料部（以下简称健牛建材部）、江门市蓬江区乐丰建筑机械有限公司（以下简称乐丰公司）金融借款合同纠纷一案[案号：（2016）粤0705执701号]过程中，案外人余斌向本院书面提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
案外人余斌称，请求贵院撤回（2016）粤0705执701号《广东省江门市新会区人民法院通知书》（以下简称通知书）。异议人与乐丰公司于2016年4月11日签订关于江门市××××室房地产的租赁合同，并于同月15日交付异议人使用至今。贵院称2016年3月17日查封了上述房产，并依新会农商行的申请，于2016年10月20日作出（2016）粤0705执701号通知书，通知异议人贵院将破租拍卖异议人承租的上述房产，并限期迁出。事实上，该房产为异议人依据合法有效的租赁合同合法占有，贵院破租拍卖，并要求我方人员限期迁出于法无据，应予撤回。理由如下：一、法院查封上述房产后，乐丰公司对上述房产仍然具备出租的权利，《租赁合同》依法有效，应予继续履行。乐丰公司享有上述房产的所有权，法院查封作为一种诉讼保全措施，是为保障债权人的利益，而对债务人处分财产的一种限制，实质是对债务人物权处分权能的限制。查封行为本身不应当阻碍当事人行使处分财产或使财产价值受到贬损之外的经营行为。租赁合同实质上是合同相对人之间就租赁标的物使用权的交付而达成的一种权利义务协议，而非处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。乐丰公司对上述房产的出租行为，只是对该房产行使使用和收益的权利，并无涉及处分权的行使，且出租上述房产的行为并没有造成房产价值的贬损。异议人与乐丰公司签订关于上述房产的《租赁合同》是双方的真实意见表示，无违反法律、法规的强制性规定，依法有效，应予继续履行。二、贵院告知破租拍卖，并限异议人及相关人员迁出上述房产于法无据。司法拍卖是法院强制执行程序的一部分，但所谓破租实际上是对异议人与乐丰公司关于上述房产的《租赁合同》效力的否定，限异议人及相关人员期限内迁出的通知是对继续履行《租赁合同》的限制。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”上述合同效力的终止，须由贵院作出生效的判决或者裁定。贵院仅通过向异议人送达通知书，无法否定异议人与乐公司之间就上述房产所订立的《租赁合同》的效力，不构成对该合同的终止。三、异议人对上述房产于2016年3月17日被贵院执行查封一事并不知情，依法属于善意第三人。异议人于同年通过中介机构横岭信息中心了解上述房产情况，该房产中心均无对上述房产在与异议人订立《租赁合同》前已被查封一事告知异议人。直到异议人收到贵院的通知书后，上述房产的业主仍然否认上述房屋已被贵院查封。异议人租赁该房屋作创业之用，不知道也不应知道该房产已被贵院查封，属于善意第三人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款“人民法院查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”综上所述，贵院通过通知书告知异议人上述房产将被破租拍卖并要求我方相关人员限期迁出于法无据，应予撤回。现本人依据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定向贵院提出执行异议，请贵院依法撤回通知书，并不予执行通知书内容。异议人根据合法有效的合同取得上述房屋的使用权，在上述合同效力未经依法有效终止之前，异议人不会迁出上述房屋。
本院查明，根据本院（2016）粤0705民初990号民事调解书，徐慧应于2016年3月30日前偿还借款本金2800000元、利息326747.02元[暂计至2016年3月20日止，之后的利息按合同约定的利率计算（含罚息、复利）至贷款清偿完毕为止]，合计3126747.02元给新会农商行；余光斌、健牛建材部、乐丰公司对上述借款承担连带清偿责任；若没有按上述协议约定履行还款义务，新会农商行有权在依法折价、拍卖、变卖乐丰公司提供抵押、位于江门市××××室房产所得价款享有优先受偿权。因徐慧、余光斌、健牛建材部、乐丰公司未履行上述民事调解书确定的还款义务，本院根据新会农商行的申请，于2016年4月1日立案执行。
另查明，2012年11月15日，乐丰公司与新会农商行签订《最高额抵押担保合同》，约定乐丰公司为徐慧向新会农商行借款提供最高额为3388920元的抵押担保，期限自2012年11月15日起至2017年11月14日止。所附的抵押物清单为座落于江门市××××室的商铺，并于第二天办理了抵押登记。乐丰公司在合同中承诺，出租抵押物给第三人前，必须经抵押权人书面同意；2015年5月2日，乐丰公司向新会农商行书面承诺上述房产不存在任何租赁关系或在签发本《承诺书》之前，抵押物上的租赁关系已终止或完全消灭。在案件诉讼期间，根据新会农商行的财产保全申请，本院于2016年3月17日查封了乐丰公司名下座落于江门市××××室的房产。2016年4月11日，乐丰公司与余斌签订《租赁合同》，将上述房产租赁给余斌，租赁期限自2016年4月15日至2021年4月14日止。本院在执行过程中，决定拍卖上述房产，并于2016年10月20日向余斌发出（2016）粤0705执701号通知书，限令其及相关人员在2016年11月15日前迁出上述房产。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。本案中，1.余斌与乐丰公司的《租赁合同》签订于设立抵押后；2.乐丰公司承诺该房产不存在租赁；3.乐丰公司租赁该房产未得到抵押权人新会农商行的书面同意。因此，该租赁不能对抗抵押权。而根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。因乐丰公司与余斌的租赁合同签订于本院查封期间，故对于上述房产的租赁不能对抗执行。此外，本院对上述房产的查封，已在不动产登记部门办理相关的查封登记，故案外人称不知道查封的意见，本院不予采纳。综上所述，本院通知案外人决定不带租拍卖乐丰公司名下座落于江门市××××室的房产，并限期迁出的执行行为合法。异议人余斌请求撤回（2016）粤0705执701号通知书，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：
驳回案外人余斌提出的执行异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 林家荣
审判员 张钊平
审判员 曾国亮
二〇一七年一月四日
书记员 林雁苑