广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初1834号
原告孙海安，男，汉族，1971年10月8日出生，住所地为安徽省宿州市砀山县。
委托代理人蔡坤满，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人周科，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被告黄赛霞，女，汉族，1979年7月27日出生，住所地为江西省九江市修水县。
被告邹尉雄，男，汉族，1976年6月20日出生，住所地为广东省深圳市福田区。
两被告共同委托代理人郭天喜，广东和律创律师事务所律师。
两被告共同委托代理人姚立成，广东和律创律师事务所律师。
第三人东莞市乐陶居房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市塘厦镇四村公寓5-203号。
法定代表人欧阳晃荣。
第三人东莞市乐陶居房地产经纪有限公司凤岗大运城邦分公司，住所地为广东省东莞市凤岗镇官井头龙平路大运城邦花园二期13栋117号商铺。
负责人欧阳晃荣。
原告孙海安诉被告黄赛霞、邹尉雄、第三人东莞市乐陶居房地产经纪有限公司（以下简称“乐陶居公司”）、东莞市乐陶居房地产经纪有限公司凤岗大运城邦分公司（以下简称“乐陶居凤岗分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员汤文锋担任审判长，与人民陪审员赵钻贤、莫敏如共同组成合议庭，于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告孙海安的委托代理人蔡坤满、周科，被告黄赛霞、邹尉雄的共同委托代理人姚立成，均到庭参加了诉讼；第三人乐陶居公司及乐陶居凤岗分公司，经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙海安诉称，2015年11月29日，经乐陶居凤岗分公司居间介绍，孙海安与黄赛霞及邹尉雄签订编号为1600178的《房地产买卖合同》，约定：黄赛霞及邹尉雄将位于东莞市凤岗镇官井头村龙平街大运城邦花园一期2栋1单元3101转让给孙海安，房屋转让成交价为178万元，定金为8万元，孙海安需在签订合同当天支付定金1万元，该款项交由第三人托管，剩余定金7万元由孙海安于七个工作日后再向黄赛霞及邹尉雄支付；如黄赛霞及邹尉雄未按约定的期限履行义务，孙海安有权要求黄赛霞及邹尉雄以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同；如黄赛霞及邹尉雄逾期履行义务超过时日或有其他根本违约行为的，孙海安可解除合同并选择要求黄赛霞及邹尉雄支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还孙海安已支付的定金。合同签订后，孙海安依约支付了定金1万元，但黄赛霞及邹尉雄在2015年12月2日向孙海安明确因案外人出高价买房，不愿再将房屋转让给孙海安。2015年12月14日，孙海安委托广东君一律师事务所向黄赛霞及邹尉雄发律师函，再次催告黄赛霞及邹尉雄及时履行合同并告知违约的法律后果，但黄赛霞及邹尉雄仍置之不理。孙海安认为，黄赛霞及邹尉雄不按期履行合同义务的行为已经构成根本违约，根据双方约定以及《合同法》相关规定，黄赛霞及邹尉雄应当继续履行合同并向孙海安支付违约金。孙海安为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、继续履行双方签订的《房地产买卖合同》；二、邹尉雄、黄赛霞向孙海安支付违约金（以转让成交价即178万元为基数，从起诉之日起按日万分之四计算至判决履行之日止）；三、邹尉雄、黄赛霞承担本案的诉讼费。孙海安后于2016年1月22日向本院提交《变更与增加诉讼请求申请书》，请求变更及增加诉讼请求为：一、解除双方签订的《房地产买卖合同》；二、邹尉雄、黄赛霞向孙海安支付违约金35.6万元（178万元×20%）；三、邹尉雄、黄赛霞承担本案的诉讼费；四、邹尉雄、黄赛霞返还孙海安已支付的定金1万元。
原告孙海安对其上述主张提供的证据材料有：房地产买卖合同、微信聊天记录（截图照片）、短信记录、收款收据、房产证、律师函、快递单、邮件妥投查询单、授权委托书。
被告黄赛霞辩称，一、黄赛霞拒绝追认邹尉雄代其与孙海安签订的《房地产买卖合同》，该合同属于无效合同。首先，黄赛霞与邹尉雄系夫妻关系，邹尉雄代理黄赛霞与孙海安签订的《房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”）涉及的房产为黄赛霞与邹尉雄婚姻存续期间的夫妻共有财产，且该物业登记在黄赛霞名下。但黄赛霞对邹尉雄的处分行为事先并不知情，并且未曾授权邹尉雄代签该买卖合同，事后亦及时向孙海安作出对邹尉雄的处分行为不予认可的意思表示。其次，乐陶居凤岗分公司明知该物业系登记在黄赛霞名下，却在双方签订买卖合同时未曾向邹尉雄索取黄赛霞出具的授权书，乐陶居凤岗分公司对此存在重大过错。依据相关法律，夫妻一方擅自将夫妻共有房屋转让给他人，未经另一方追认或者无权处分人未取得处分权所签订的房屋买卖合同无效。邹尉雄未经黄赛霞的同意擅自处分夫妻共有财产，黄赛霞得知后便向孙海安作出了不予追认的意思表示，故邹尉雄代黄赛霞与孙海安签订的买卖合同应为无效合同，黄赛霞无需向孙海安支付违约金。二、即便该买卖合同有效，黄赛霞亦未如约收到孙海安的定金汇款，孙海安已构成违约。依据邹尉雄代黄赛霞签署的房款收据可知，双方约定该收据于孙海安将1万元汇至黄赛霞的银行账户中时生效，该收据与买卖合同同时生效，即只有当孙海安将定金汇至黄赛霞的账户中时，双方签订的买卖合同才生效。而实际上，黄赛霞至今未收到该定金，既然黄赛霞都没有收到过定金，又怎么能凭空退还？且孙海安未如约将定金汇至指定账户的行为已构成违约。综上所述，黄赛霞认为，邹尉雄无权处分夫妻共有财产，现黄赛霞拒绝追认该处分行为，其与孙海安签订买卖合同无效，违约金条款亦无效。退一步说，即使该买卖合同有效，但孙海安未如约将定金汇入指定账户，黄赛霞在未收取该定金的情况下又如何能退还？孙海安的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。
被告邹尉雄辩称，一、涉案房屋属于夫妻共同财产，未经黄赛霞同意或追认，房屋买卖合同无效。邹尉雄和黄赛霞于2004年12月2日登记结婚，涉案房屋于2011年8月10日登记于黄赛霞名下，根据《婚姻法》第17条规定，房屋属于夫妻共同财产，黄赛霞对房屋有共同共有权，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。2015年11月29日，邹尉雄在未经黄赛霞的同意下，单方与孙海安所谓的代理人周晗签订《房地产买卖合同》，该合同因未经黄赛霞的同意或者追认，应当认定无效。事实上，邹尉雄之所以签订涉案房屋买卖合同，是因为当时乐陶居凤岗分公司的员工告知邹尉雄这个合同只是一个买卖意向，不是最终的合同，如果不合适可以不卖。基于对乐陶居凤岗分公司的信任，邹尉雄才签下了涉案的房屋买卖合同。因此，从订立合同之时，已看出邹尉雄并没有买卖涉案房屋的明确意思表示，仅仅是单纯的卖房意向。二、邹尉雄未收取任何购房定金，房屋买卖合同未生效，依法应当驳回孙海安的全部诉讼请求。从邹尉雄提交的《房款收据》可以看出，孙海安应当将购房定金1万元转账到黄赛霞名下中国银行指定的账户后，涉案《房地产买卖合同》才生效。因此，即便是无视邹尉雄仅仅是签订卖房意向这一客观事实，认定合同成立，但涉案《房地产买卖合同》事实上没有生效，因为房屋买卖双方约定合同生效的条件是黄赛霞指定的银行账户收取孙海安购房定金后才生效，既然涉案房屋买卖合同没有生效，也就不存在履行或违约的问题，故孙海安主张的全部诉讼请求依法应当全部驳回。三、邹尉雄于合同签订之日起3日内已告知孙海安不卖涉案房屋的事实，未造成孙海安任何损失，孙海安诉请违约金既无事实依据也主张过高。根据孙海安提交的证据显示，孙海安于2015年12月12日（即涉案房屋买卖合同签订后3日内）已经知晓邹尉雄不卖房屋的事实。孙海安知晓这个事实后，对于无法购买涉案房屋已经有了充分预期，没有再为购买涉案房屋投入更多的费用。事实上，孙海安后来确实既没有向银行申请购房资金监管，也没有申请赎楼，更没有向银行申请贷款并获得银行的贷款承诺。因此，不难看出，邹尉雄的行为根本没有给孙海安带来任何的经济损失。另外，据了解，孙海安现在已经在大运城邦小区购买了其他房屋，这足以说明抛开涉案房屋买卖合同效力瑕疵的问题，孙海安在毫无任何经济损失的情况下，诉求邹尉雄按照购房金额的20%支付违约金显然没有任何事实依据。同时，主张购房款20%的违约金无论是按照法律规定还是审判的实践来说，均诉求过高。综上所述，涉案房屋属于夫妻共同财产，未经黄赛霞同意或追认，房屋买卖合同无效。同时，邹尉雄未收取任何购房定金，涉案房屋买卖合同依约亦没有生效。孙海安在涉案合同签订后3日内已知晓房屋不卖的事实，根本没有造成孙海安任何的损失。因此，恳请法院依法查明事实，驳回孙海安全部诉讼请求。
被告黄赛霞、邹尉雄对其上述主张提供的证据材料有：房款收据、短信内容、结婚证。
经审理查明，黄赛霞与邹尉雄于2004年12月2日登记结婚，位于东莞市凤岗镇官井头村龙平街大运城邦一期2栋1单元3101的房屋于2011年8月10日登记为黄赛霞单独所有（××）。2015年11月29日，黄赛霞（卖方，邹尉雄显示为代理人）与孙海安（买方，后经孙海安授权周晗为代理人）及乐陶居公司（经纪方）共同签订了一份《房地产买卖合同》（编号为1600178，以下简称《合同》），《合同》主要内容为：买卖双方通过经纪方购入/出售位于东莞市凤岗镇官井头村龙平街大运城邦一期2栋1单元3101的房屋（以下称该物业），建筑面积为99.69平方米，房地产权证号为粤房地权证莞字第××号，该物业转让成交价为178万元；买方应于签署本合同时向卖方支付定金8万元，前述定金均交由经纪方或第三方监管，买方将定金支付给监管方或存入监管帐号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；第二部分房款为70万元，银行按揭付款方式下的首期房款由买卖双方指定第三方监管，买方须在以下付款期限内将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，该款项按监管协议规定的程序操作；买方选择银行按揭付款，需办理银行按揭，则第二部分房款中之部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方，买方应于银行贷款额度批复之日起10日（含当日）付清首期房款约70万元（即银行贷款额约100万元，不含已付定金，首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额），买方应于签署本合同后支付首期房款期限内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入帐户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；该物业处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起40日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款，在办妥注销抵押登记后续后将房地产证原件交予居间方；双方协商同意在定金或其他房款中预留1万元作为该物业交易之交房保证金，交由居间方托管；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；买卖双方此前在谈判中的声称、理解、口头承诺以及协议内容，如有与本合同不一致的，以本合同为准；本合同对买卖双方相关权利义务未约定或约定不明的，买卖双方不得以此为由要求解除或拒绝履行合同，应按相关法律法规、政策或交易习惯确定各自的权利义务；本合同一式三份，买卖双方及经纪方各执一份，均具同等法律效力，自买卖双方签字或盖章之日起生效。各方在《合同》备注条款中特别约定：买方于签署本合同当天支付卖方部分定金1万元整，于7个工作日后再支付7万元整给卖方；如因买方银行流水问题而导致无法进行按揭手续，则双方无责，卖方无息退还全部定金给买方；买方于卖方原按揭银行通知扣款10天内帮卖方赎楼，卖方在通知扣款前做全权委托公证给经纪方；7个工作日内如因买方银行流水问题导致无法办理按揭手续，卖方退还预付定金1万元整。邹尉雄作为卖方代理人、周晗作为买方代理人分别在《合同》落款处签名捺印。
2015年11月29日，邹尉雄签署由乐陶居公司提供的《房款收据》，确认收到孙海安购买涉案房产的定金1万元整，“付款方式以到帐户名黄赛霞、中国银行帐号62×××84后生效；该收据与2015年11月29日在东莞市乐陶居房地产经纪有限公司签署的《房屋转让合约》编号：1600178同时生效，具有同等法律效力”。2015年12月1日，邹尉雄于18时30分发信息给周晗，内容为：“……我们来了，7点左右见！”；次日23时21分，邹尉雄发信息给周晗，内容为：“……房子不能卖给你了！回头协助办理押金退款！见谅！！”。2015年12月1日20时33分，周晗将黄赛霞加为微信好友，黄赛霞在次日13时28分至14时22分期间找周晗聊天，过程中告知周晗“有人家找上门要出185W买我的房……”。2015年12月1日，乐陶居公司员工黄立彪于21时47分通过短信回复邹尉雄关于“既然你说我签不算那就算了”的表态时，向邹尉雄解释称：“我不是那个意思，我是说你是代理人签的话就托管，是本人签的话就可以拿走，我们也只是暂时托管而已，……，手续是这样子的，请理解，她亲戚过来一起转8万给你”。2015年12月14日，孙海安委托广东君一律师事务所律师蔡坤满按签《合同》时留下的地址和联系电话向黄赛霞及邹尉雄发出《律师函》，主要内容为指出黄赛霞在2015年12月2日向孙海安表明因第三人出高价不愿再将房屋转让给孙海安的违约事实，催促黄赛霞继续履行合同并承诺孙海安将全力配合履行合同办理相关手续，如逾期不履行将依法向人民法院起诉要求承担责任。该《律师函》显示于次日由李越美代收，但黄赛霞及邹尉雄均否认有收到该函。
孙海安主张，其依约在签订合同当日支付定金1万元后，黄赛霞及邹尉雄于次日明确表明因案外人出高价买房不愿意再将涉案房产转让给孙海安，后经《律师函》催告要求及时履行合同并告知违约的法律后果，黄赛霞及邹尉雄仍置之不理。黄赛霞则主张，其虽与邹尉雄为夫妻关系且经商量达成将涉案房产通过中介出售的意向，但对于通过哪个中介、何时出售、出售给谁及具体价位情况则不知情，也不知邹尉雄代理签合同的情况，黄赛霞事后得知以178万元的价格转让给孙海安时已明确不予确认该价格并及时让邹尉雄发信息告知孙海安拒绝追认，故邹尉雄未经黄赛霞同意或追认签署的《合同》无效；即便《合同》有效，黄赛霞未如约收到孙海安的定金汇款，孙海安已构成违约。邹尉雄除认可黄赛霞主张外，还主张其并未实际收到任何定金，按收据约定《合同》亦未生效，故不存在履行或违约的问题，且邹尉雄已及时告知不卖涉案房产未造成孙海安任何损失，孙海安诉请违约金既无事实依据也主张过高。双方因此而产生本案纠纷。
另查明，庭审中，孙海安主张签订《合同》当天去看房时，代理人周晗与乐陶居公司员工还看到黄赛霞，并非黄赛霞不清楚拟转让的价格，而是因为房价涨了且有人出高价才不愿意继续卖房；此外，孙海安认可已支付的定金1万元还在乐陶居公司托管，但按《合同》约定支付给经纪方等同于支付给黄赛霞，理应由黄赛霞及邹尉雄返还。孙海安还主张，签署《合同》时有要求邹尉雄提供黄赛霞的授权委托书或补签，但邹尉雄认为其与黄赛霞是夫妻关系，邹尉雄可代表黄赛霞签署合同，同时在后续履行合同时如有需要黄赛霞可补签或者出具授权委托书，故孙海安有理由相信黄赛霞同意出售涉案房产。黄赛霞及邹尉雄确认，双方夫妻关系正常，另主张因未实际收到定金而无需返还。
再查明，乐陶居公司在庭前向本院提交一份《情况说明》，主要内容为：黄赛霞及其代理人邹尉雄与孙海安及其代理人周晗通过其提供居间服务，签订了《合同》；买方于签定《合同》当天向卖方支付了1万元定金，由邹尉雄签署收据给买方，卖方将该定金交由经纪方保管；黄赛霞于2015年12月2日发信息给买方说房子不卖了，买方将此事告知了经纪方，之后买卖双方多次协商未果。此外，本院已将孙海安诉请判令解除《合同》的《变更与增加诉讼请求申请书》通过法院专递的形式送达给黄赛霞及邹尉雄，黄赛霞及邹尉雄的共同委托代理人于2016年3月31日签收。
以上事实，有前述各方提供的证据材料以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案的争议焦点为：一是涉案《合同》是否合法有效，黄赛霞与邹尉雄主张《合同》签署因未经黄赛霞同意或追认而无效，理据是否充足；二是在履行涉案《合同》过程中是否存在单方或双方违约的情形，有无出现法定或约定可解除合同的情形；三是孙海安诉请黄赛霞及邹尉雄支付违约金并返还已付定金，理据是否充分。
针对焦点一。涉案房产登记为黄赛霞单独所有，但该房产为黄赛霞与邹尉雄夫妻关系存续期间购得，依法应属夫妻共同共有的财产，夫妻双方对该房产均享有平等的处分权。从双方提供的证据及陈述来看，黄赛霞及邹尉雄作为夫妻在涉案《合同》签署前已经商量达成将涉案房产通过中介出售的意向，孙海安通过乐陶居公司提供居间服务，知悉黄赛霞与邹尉雄为夫妻并由邹尉雄代理黄赛霞签署《合同》，且孙海安的代理人周晗在签署《合同》后被明确告知不再继续交易之前已与黄赛霞取得联系，黄赛霞并未有任何关于否认邹尉雄代理权的陈述说明，据此孙海安完全有理由相信转让涉案房产为黄赛霞及邹尉雄的真实意思表示、邹尉雄代理黄赛霞签署《合同》是事先征得黄赛霞同意、事后获得黄赛霞认可的事实；从邹尉雄发给周晗的信息及黄赛霞与周晗的微信对话可推知，黄赛霞实际是有参与涉案房产转让的协商，也理应知悉邹尉雄已经代表其与代表孙海安的周晗签署《合同》，但并未见黄赛霞有任何关于事先未征得其同意或事后明确不认可邹尉雄代理权的陈述声明，只是曾告知有人要出更高价钱买涉案房产。因此，本院认定由邹尉雄代理黄赛霞签署《合同》为其真实的共同意思表示，周晗代理孙海安签署《合同》亦为孙海安的真实意思表示，《合同》不违反法律行政法规的强制性和禁止性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照约定来行使权利并全面履行义务。黄赛霞与邹尉雄主张，《合同》签署因未经黄赛霞同意或追认而无效，缺乏理据，本院不予采纳。但周晗及邹尉雄签署合同及履行合同的行为均为分别代表并最终分别归责于孙海安及黄赛霞的代理行为，根据合同相对性原则，孙海安及黄赛霞分别为《合同》的买卖双方主体，周晗及邹尉雄并非《合同》的买卖双方主体，即周晗及邹尉雄非《合同》的权利义务主体。
针对焦点二。如前所述，涉案《合同》合法有效，双方当事人均应严格按照约定来行使权利并全面履行义务。孙海安已依照双方的特别约定在签署《合同》的当天支付定金1万元，该1万元定金按照《合同》的约定交由乐陶居公司监管即视为黄赛霞收讫，黄赛霞的代理人邹尉雄亦已签署出具《房款收据》确认。虽然《房款收据》上有关于“付款方式以到帐户名黄赛霞、中国银行帐号62×××84后生效；该收据与2015年11月29日在东莞市乐陶居房地产经纪有限公司签署的《房屋转让合约》编号：1600178同时生效，具有同等法律效力”的表述，但该收据为邹尉雄单方签署出具，并非买卖双方对《合同》条款的协商一致变更，不能以此作为定金是否收讫甚至《合同》是否生效的凭据。而从邹尉雄与乐陶居公司员工的短信聊天记录来看，乐陶居公司已明确跟邹尉雄解释清楚，1万元定金只是在代理人签署的情况下由乐陶居公司暂时托管，并告知如黄赛霞本人签则可拿走，且已告知孙海安过来会一起支付剩余的定金。故本院认定孙海安已按《合同》约定履行了先行支付定金1万元的义务，黄赛霞以实际未收到该定金为由主张孙海安构成违约，缺乏依据，本院不予采纳。
从黄赛霞及邹尉雄先后与周晗的微信、短信聊天记录来看，黄赛霞是告知周晗“有人家找上门要出185W买我的房……”而不同意继续卖房，并非邹尉雄未经其同意而擅自代签《合同》或其未实际收到定金等事由，邹尉雄接着明确表态不再卖房更是未说明任何缘由，这与孙海安关于黄赛霞及邹尉雄明确表明因案外人出高价买房不愿意再将涉案房产转让的主张相互印证，本院予以采信。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。在孙海安正常履约的情况下，黄赛霞贪图小利擅自单方决定终止合同，并经黄赛霞按邹尉雄签署《合同》留下的地址及联系方式发出《律师函》催告并阐明违约的法律后果后，仍然置之不理实际上拒绝继续履行合同，已构成根本违约的情形，孙海安可依法依约行使合同解除权。本院已将孙海安诉请判令解除《合同》的《变更与增加诉讼请求申请书》通过法院专递的形式送达给黄赛霞及邹尉雄，黄赛霞及邹尉雄的共同委托代理人于2016年3月31日签收，故本院确认涉案《合同》已于2016年3月31日实际解除。
针对焦点三。根据《合同》的约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。如前所述，黄赛霞擅自决定不再转让涉案房产给孙海安并经孙海安催告后仍置之不理实际上拒绝继续履行合同，已构成根本违约的情形，依约应承担相应的违约责任。孙海安有权按照《合同》约定选择要求按转让成交价20%计付违约金，故对孙海安诉请黄赛霞支付违约金35.6万元（178万元×20%=35.6万元），本院予以支持。双方《合同》实际终止的原因在于黄赛霞单方违约，视为黄赛霞收讫孙海安支付的定金1万元理应退还给孙海安，故对孙海安诉请黄赛霞返还已付定金1万元，本院予以支持。黄赛霞以未实际收到该定金为由主张无需返还，缺乏依据，本院不予采纳；黄赛霞先行返还定金后，可根据其与乐陶居公司之间关于监管或托管的约定，另循法律途径向乐陶居公司主张解决。
如前所述，邹尉雄并非《合同》卖方主体，根据合同相对性原则，邹尉雄代理黄赛霞签署并履行合同的行为归责于黄赛霞，孙海安不能要求邹尉雄承担支付违约金并返还定金等合同约定的违约责任，孙海安针对邹尉雄提出的诉请本院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告孙海安与被告黄赛霞及第三人东莞市乐陶居房地产经纪有限公司于2015年11月29日共同签订的《房地产买卖合同》（编号为1600178）已于2016年3月31日实际解除；
二、被告黄赛霞应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告孙海安违约金35.6万元；
三、被告黄赛霞应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告孙海安已支付的定金1万元；
四、驳回原告孙海安的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6790元，由被告黄赛霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 汤文锋
人民陪审员 莫敏如
人民陪审员 赵钻贤
二〇一六年八月三日
书 记 员 殷佩君
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
2.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。
依法成立的合同，受法律保护。
3.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
4.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
5.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
6.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
7.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。