上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初26668号
原告：钟玉云，女，1965年5月31日出生，汉族，住杭州市。
委托诉讼代理人：方芳，上海政明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柏燕，上海政明律师事务所律师。
被告：尤良君，男，1983年12月17日出生，汉族，住上海市。
原告钟玉云与被告尤良君房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟玉云的委托代理人柏燕、被告尤良君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟玉云向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《房地产租赁协议》；2、被告携其可移动物品搬离，并将房屋返还给原告；3、被告支付2016年12月13日至2017年1月17日的租金(按每月人民币10500元计算)；4、被告支付2017年2月18日至被告实际返还房屋之日止的房屋使用费(按每月人民币10500元计算)；5、被告支付迟延支付租金的违约金人民币12915元；6、被告支付家具(真皮沙发)毁损费人民币10000元、装潢毁损费人民币40000元；7、被告支付2016年12月13日至被告实际返还房屋之日止的强占罚款(按每月人民币21000元计算)；8、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年5月2日签订了《房地产租赁协议》，协议约定原告将上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁给被告作一家人的住宅使用，租期自2016年6月13日起至2019年6月12日止，协议明确约定了租金的缴纳方式、双方的权利义务以及违约责任等内容。后该协议在实际履行过程中，被告未征得原告同意擅自装修，以及将房屋转租、群租，存在严重的安全隐患，且将原告原家具(皮沙发)随意扔在阳台，任由日晒雨淋，原告多次协商未果。
被告尤良君辩称，不同意原告的诉讼请求。原告想卖房，所以要提前与被告解约。被告不存在逾期支付房租，在当月房租到期前均支付了下一个月的房租。但被告涉讼后房租未付，可由法院依法判决，同意支付。
经审理查明，上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人系原告钟玉云。2016年5月2日，原告钟玉云(出租方、甲方)、被告尤良君(承租方、乙方)与案外人上海易轩房地产经纪事务所(居间方)签订《房地产租赁协议》，约定：“甲方同意将上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方作住宅使用，乙方愿意承租该物业。租赁期限自2016年6月13日至2019年6月12日，甲方应于2016年6月6日前将该物业准备好，以便乙方验收所承租房屋。租金为每月人民币10500元，不包含物业管理费。当甲、乙双方签订本合同时，乙方向甲方支付2016年6月13日至2016年9月13日租金人民币31500元和保证金人民币10500元，该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满或双方同意提前终止合同后，乙方交还物业并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、有线电视费、排污费、公摊费等应付款项后三天内无息返还乙方。乙方应依物业交接之现状使用，如需重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门(包括该物业管理机构)办理申报手续，须办妥有关手续后，方可进行。租赁期满，根据合同约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状。当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付，剩余部分无息返还乙方。乙方应于每下期房租到期前，提前15日向甲方缴交当月租金……违约责任：甲乙双方任何一方不遵守上述条款，责任方应向对方做出赔偿……2、乙方应按时交付租金，如逾期交付租金，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取违约金，如乙方拖欠租金达到10日时，则视为乙方自动放弃承租物业，构成严重违约，甲方即可没收保证金，终止本合同……其他约定：1、租赁期内物业管理费双方各付一半；2、乙方不得群租或转租……”2016年10月31日，原告称被告违法转租、群租等，诉至本院请求判决如其诉请。
另查明，被告支付了保证金人民币10500元。被告租金支付至2016年12月12日，后不再支付租金。被告收到诉状副本的日期为2017年1月17日。
审理中，原告称因被告逾期支付租金超过10日，故根据合同约定要求解除合同。原告审理中出示了其制作的逾期支付房租情况表，载明：“2016年8月29日应付9月份租金，实际付款日期为2016年9月13日，逾期15日。2016年9月28日应付10月份租金，实际付款日为2016年10月9日，逾期11日。2016年10月29日应付11月份租金，实际付款日为2016年11月13日，逾期15日。2016年12月、2017年1月、2月租金至今未付，共计逾期付款违约金12915元。”被告称最后一笔款项的实际付款日期为2016年11月10日，原告表示确认。被告对其他付款时间、金额没有异议，但认为其于租金到期日前都付了下一期的租金。另外，原告表示不同意退还租赁保证金，租赁保证金根据合同约定已予没收。被告称双方约定的违约金标准过高，请求法院予以调低。
原告为证明真皮沙发损毁、装潢损毁的事实，向法院提交了照片若干，本院组织了证据交换和质证。被告对沙发的质证意见为，不能确定为真皮，且已使用8年以上。偶尔放过阳台几天，其余一直放在房间里，保存良好，没有损坏。原告表示对主张1万元真皮沙发毁损费除照片外没有依据。被告对装潢的照片的质证意见前后不一，但认为其是在正常使用房屋，没有损坏。原告对主张的4万元装修毁损事实不申请法院鉴定或评估。
本院认为，《房地产租赁协议》系原、被告真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。合同约定乙方应按时交付租金，如逾期交付租金，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取违约金，如乙方拖欠租金达到10日时，则视为乙方自动放弃承租物业，构成严重违约，甲方即可没收保证金，终止本合同。现被告多次逾期支付租金超过10日，原告据此要求解除与被告之间的《房地产租赁协议》，有法律及合同依据，本院予以支持。原告认为解除日期为被告收到诉状副本之日，无不当，本院予以支持。被告承租使用涉案房屋期间，应当支付租金，故本院对原告要求被告支付自2016年12月13日起至2017年1月17日止的租金的诉讼请求予以支持。租赁合同解除后，被告继续占用涉案房屋已无合同依据，对原告要求被告搬离的诉讼请求，本院予以支持。被告继续占用涉案房屋，应当支付由此产生的房屋使用费，计算标准参照月租金。原告主张被告支付逾期支付租金的违约金因符合合同约定，本院予以支持。被告认为违约金约定标准过高，申请法院调低，符合法律规定，本院根据原告就此的损失情况及被告违约的情节，酌情确定违约金数额。根据合同约定，被告如需重新装潢应当事先征得原告的书面同意，被告擅自装潢应视为违约，应对合同解除后的恢复原状承担责任。然原告撤回恢复原状的诉请，要求被告赔偿擅自装潢毁损费，因无合同约定，且未提供4万元毁损费的依据，故本院难以支持。原告要求被告支付其真皮沙发毁损费因无依据，不予支持。原告主张的强占罚款，因无法律及合同依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告钟玉云与被告尤良君签订的关于上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房地产租赁协议》于2017年1月17日解除；
二、被告尤良君应于本判决生效之日起十日内携其可移动物品搬出上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将该房屋返还给原告钟玉云；
三、被告尤良君应于本判决生效之日起十日内给付原告钟玉云房屋租金(自2016年12月13日起至2017年1月17日止，按每月人民币10500元计算)；
四、被告尤良君应于本判决生效之日起十日内给付原告钟玉云房屋使用费(自2017年2月18日起至被告尤良君实际返还房屋之日止，按每月人民币10500元计算)；
五、被告尤良君应于本判决生效之日起十日内给付原告钟玉云逾期支付租金的违约金人民币3000元；
六、对原告钟玉云的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1635元，由原告钟玉云负担人民币800元，被告尤良君负担人民币835元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
人民陪审员 蒋建萍
人民陪审员 王 俭
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 朱 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。