江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第2782号上诉人（原审被告）南京凯润房地产开发有限公司。法定代表人葛和凯，该公司董事长。委托代理人刘冰。委托代理人许辉，江苏钟山明镜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵丹。委托代理人曹国勇，江苏友诚律师事务所律师。上诉人南京凯润房地产开发有限公司（以下简称凯润公司）因与被上诉人赵丹商品房预售合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2012）玄民初字第1714号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人凯润公司的委托代理人刘冰、许辉，被上诉人赵丹的委托代理人曹国勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵丹原审诉称，2010年9月29日，赵丹、凯润公司签订了《南京市商品房预售合同》，约定凯润公司将南京市玄武区凯润金城A1地块3幢（以下简称3幢）1504室预售给赵丹；该商品房的土地用途为住宅。赵丹看中该商品楼为纯住宅楼，为购买拥有良好居住环境的住宅而与凯润公司签订了上述合同。合同签订后，赵丹分三次交付2998135元购房款。2012年1月，赵丹发现凯润公司正以保留一定年限的经营权销售3幢，同时大力宣传在该楼打造酒店，这显然改变了商品房的土地用途，也使得赵丹购买纯住宅楼用于居住的目的无法实现。赵丹遂于2012年2月1日向凯润公司发出了解约通知。现凯润公司打造的凯铂·精品酒店已经开业，凯润公司已构成根本违约。故诉请判令解除赵丹、凯润公司签订的《南京市商品房预售合同》；凯润公司退还赵丹购房款2998135元，并按同期银行贷款利率支付自款项交付之日至判决确定的给付之日止的利息。凯润公司原审辩称，赵丹、凯润公司签订《南京市商品房预售合同》、赵丹付2998135元购房款及该楼中凯铂·精品酒店开业均属实，凯润公司也收到了赵丹发出的解约通知。但凯润公司已按商品房预售合同完全履行了义务，故赵丹要求解除商品房预售合同无事实和法律依据。要求驳回赵丹的诉请。原审法院经审理查明，2010年9月29日，赵丹、凯润公司签订《凯润金城商品房预售合同》一份，约定：凯润公司将南京市玄武区长江路2号凯润金城A1地块3幢1504室、建筑面积为80.76平方米的商品房预售给赵丹；单价为37124元／平方米，总价为2998135元；赵丹应于2010年9月18日前向凯润公司支付定金10万元，同年9月29日前支付完总价款2998135元；凯润公司应于2012年1月31日前向赵丹交房；该商品房的土地用途为住宅，商品房设计用途为酒店式公寓。2010年10月20日、11月2日和11月4日赵丹分别支付给凯润公司购房定金10万元、购房款898135元和200万元，合计2998135元。2011年8月9日凯润公司办理了诉争房屋的土地分割转让证，该证载明3幢楼的土地使用者为凯润公司，宗地面积为16268.8平方米，宗地用途为批发零售用地、商务金融用地；分割土地座落玄武区中山路102号1504室，使用权面积为6.3平方米，实际用途为城镇混合住宅用地（酒店式公寓）。2012年1月4日，凯润公司给赵丹发函一份，通知赵丹办理房屋交付手续。赵丹未与凯润公司办理诉争房屋交接手续2012年2月初，赵丹给凯润公司发律师函一份，内容为：凯润公司预售的3幢楼的土地用途为住宅，赵丹正是看中了该商品楼为纯住宅楼，为拥有良好居住环境而与凯润公司签订购房合同。但凯润公司目前正以保留一定年限的经营权销售该商品楼，显然是改变了该商品楼的土地用途，也使得赵丹购买纯住宅楼用于居住的目的无法实现。请接函后十日内商谈解约及赔偿事宜，否则此函直接作为解约通知，由律师代理起诉凯润公司。同时赵丹将联合其他业主共同维权，更要将诉讼进展随时通过网络公布。2012年2月3日，凯润公司收到该律师函。2012年2月6日，凯润公司为诉争房屋申请办理了南京市商品房初始登记。赵丹收到了南京市商品房初始登记证明，但未去办理房屋权属转移登记手续。另查，凯铂·精品酒店系由南京凯宏酒店管理有限公司开办，工商登记资料显示该公司由股东章某开办，公司住所地在3幢5-10层、12-15层。审理中，原审法院到3幢楼销售处（南京市玄武区长江路2号）进行调查，销售处工作人员答复：现正进行凯铂·精品酒店销售，该楼盘是酒店式公寓；业主买到房屋后，委托南京凯宏酒店管理有限公司进行经营，并将酒店经营利润的6%作为收益付给业主；3幢楼的第5、第8、第15层部分房屋及第22层以上房屋不是酒店，其他均用作开设凯铂·精品酒店。赵丹对调查笔录真实性不持异议，认为凯润公司已认可其在宣传凯铂·精品酒店的事实。凯润公司表示被调查人应该是外包人员，不是凯润公司的人员，凯润公司不认识被调查人，因为凯润公司已将对外宣传销售事宜外包给销售代理公司进行，对被调查人陈述的情况不清楚。双方当事人争议在于，凯润公司对3幢楼里开设酒店是否有责任以及凯润公司是否根本违约。赵丹认为：酒店式公寓是住宅，且诉争房屋的土地用途为住宅，故该幢楼的整体用途应为住宅，不能用于经营性活动，而凯润公司宣传可投资酒店，且凯铂·精品酒店已经开业，实质上是改变了土地使用权用途，也破坏了正常居住环境，致使赵丹购买良好居住环境居住的目的无法实现，因此，凯润公司构成根本违约；尽管凯铂·精品酒店并非凯润公司开办，但在楼盘未销售完毕的情况下，物业管理完全操控于开发商一方，能否开设酒店也是物业管理的范畴，显然凯铂·精品酒店是由凯润公司打造的，是凯润公司引入的项目；赵丹收到了凯润公司的办理房屋交付手续通知，但在实际交付前向凯润公司发出了解约通知，凯润公司在收到通知的三个月内未提出异议，应认定双方的合同已经解除，赵丹的诉请应得到支持。凯润公司认为：诉争房屋土地用途为住宅，其上可建酒店式公寓，酒店式公寓可以商用，凯润公司并未改变商品房的土地用途，也已按商品房预售合同的约定履行完自己的义务，凯润公司未违约；凯润公司将房屋出售给业主，业主具体做什么凯润公司不能干涉；凯铂·精品酒店并非凯润公司开设，赵丹无证据证明酒店系由凯润公司开设，凯润公司宣传该酒店，只是为了促进楼盘的销售。原审法院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人依此主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，赵丹向凯润公司购买商品房的土地用途为住宅，商品房设计用途为酒店式公寓。赵丹购买该房屋目的为居住使用。赵丹房屋所在的楼层开办为经营性酒店，酒店较一般住宅而言人流量明显较大，酒店客人与赵丹共同使用该幢楼电梯、门厅等公用设施，对赵丹居住生活的安宁和舒适程度均构成不利影响。凯润公司在与赵丹签订商品房买卖合同时未告知该幢楼将开办酒店，现该酒店开办于3幢5-10层、12-15层，并且凯润公司以公开宣传凯铂·精品酒店的方式销售3幢，表明凯润公司不仅积极配合该酒店的开办及经营，并在其中起着重要作用。现3幢楼中酒店已经开业，直接影响赵丹作为住宅的居住目的实现，故凯润公司的行为构成根本违约。赵丹向凯润公司发出解约通知的行为，合法有效。赵丹要求凯润公司退还购房款并按银行同期贷款利率给付利息，合法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决：一、赵丹与凯润公司于2010年9月29日签订的《凯润金城商品房预售合同》自2012年2月3日解除。二、凯润公司于判决生效之日起十日内退还赵丹购房款2998135元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息，其中10万元购房款的利息自2010年10月20日计算至判决确定的给付期限的最后一日止、898135元购房款的利息自2010年11月2日计算至判决确定的给付期限的最后一日止、200万元购房款的利息自2010年11月4日计算至判决确定的给付期限的最后一日止。一审案件受理费30865元，由凯润公司负担。凯润公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决认定凯润公司构成根本性违约，且商品房预售合同已解除，认定错误。凯润公司已按合同约定在2012年1月4日通知被上诉人办理房屋交付手续，是因赵丹自身原因未办理交接手续。凯润公司自始自终未改变土地用途，该商品楼仍为住宅楼，赵丹办理完交付手续后可随时入住。因凯润公司没有根本性违约行为，既无迟延履行债务也未致使不能实现合同目的，故赵丹不能行使单方解除权，至今合同仍未解除。依然有效，一审判决合同已解除无事实和法律依据，认定事实错误。二、一审判决认定上诉人对3幢楼里开设酒店有责任，认定错误。该精品酒店是南京凯宏酒店管理有限公司开办，公司股东为章某，而非凯润公司，酒店经营与凯润公司无关。因此，3幢楼里开设酒店不应归责于凯润公司。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，请求：1、撤销一判决，依法改判驳回赵丹的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由赵丹负担。被上诉人赵丹答辩称，一审判决认定凯润公司构成根本性违约正确。双方签订的合同约定，房屋用途为住宅，凯润公司配合第三人将住宅楼开设为酒店，变相将土地用途由住宅改变为商业用途，从而导致如果赵丹入住涉案房屋其相邻房屋是酒店客户，此外酒店的客人还将与赵丹共同使用公用设施，住宅楼大厅变成了酒店的大堂，这些都将使赵丹居住环境改变，其购买住宅房的目的无法实现。二、一审认定双方签订的《凯润金城商品房预售合同》已解除正确。赵丹于2012年2月初向凯润公司发出解除合同通知，凯润公司收到通知后超过三个月未提出异议，依据合同法的规定，应视为合同已解除。三、一审认定凯润公司积极配合酒店的开办及经营正确。虽然酒店非凯润公司直接开设，但相关证据足以证明酒店的开设与凯润公司密切相关，凯润公司在其官方网站上宣传酒店，涉案楼盘直至起诉时尚未销售完毕，楼盘的物业管理完全操控于凯润公司，没有凯润公司的许可，酒店根本无法开设。请求二审法院维持原判。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，首先，双方签订的商品房预售合同明确约定，该商品房的土地用途为住宅，赵丹购买该房屋的目的亦是为了居住使用。凯润公司在赵丹购买该房屋后，以公开形式宣传凯铂·精品酒店，即业主购买房屋后，可委托南京凯宏酒店管理有限公司进行经营，并将酒店经营利润的6%作为收益支付给业主。据此，可以认定凯润公司为南京凯宏酒店管理有限公司在该栋楼中顺利开设酒店起到了重要的作用。而凯润公司在赵丹购买该房屋时并未告知赵丹，该房屋可以出租给南京凯宏酒店管理有限公司或南京凯宏酒店管理有限公司在该楼中开办凯铂·精品酒店。其次，虽然该商品房设计用途为酒店式公寓，但该酒店式公寓仍属于住宅类物业，赵丹购买该房屋是为了得到配套更加齐全、高档，能为业主提供酒店式各种服务的生活环境和物业管理。现赵丹购买的房屋所在楼层部分开办酒店，而酒店较一般住宅流动人员会增多，故必然使相关公共设施使用人员增加，安全及私密性会有不同程度的影响，从而导致赵丹在房屋的使用环境和居住舒适度上发生重大变化，影响了其作为住宅的居住目的实现。再次，《中户人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”2012年2月3日凯润公司收到赵丹要求解除合同的律师函后，并未提出异议，也未依法请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，双方签订的《凯润金城商品房预售合同》在2012年2月3日已解除。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费30865元，由凯润公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 曹 艳审判员 张旭东二〇一三年十二月十日书记员 张 毅