广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0405民初1418号原告（反诉被告）：林健，男，1967年11月7日出生，汉族，住广西藤县藤州镇纯平村松塘*组**号，现住梧州市金湖北路168号Ａ区。原告（反诉被告）：黄杰玲，女，1969年9月15日出生，汉族，住广西藤县藤州镇纯平村松塘*组**号，现住梧州市金湖北路168号Ａ区。委托诉讼代理人：梁德（原告林健、黄杰玲共同委托），广西益远律师事务所律师。被告（反诉原告）：范婉莉，女，1971年7月31日出生，汉族，住广州市番禹区。被告（反诉原告）：李耀龙，男，1977年9月16日出生，汉族，住梧州市长洲区。委托诉讼代理人：卢远乐（被告范婉莉、李耀龙共同委托），广西彤日律师事务所律师。原告林健、黄杰玲与被告范婉莉、李耀龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在案件审理过程中被告范婉莉、李耀龙向本院提起反诉，因反诉请求与本诉有牵连，符合反诉的条件，本院予以合并审理。原告林健、黄杰玲的委托诉讼代理人梁德，被告范婉莉、李耀龙的委托诉讼代理人卢远乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林健、黄杰玲向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《经营场地租赁合同》；2.两被告向两原告支付拖欠的租金及该款滞纳金（滞纳金暂计至2016年10月27日租金为241524元，滞纳金为176540.76元，具体应支付数额按实际使用期限使用计算）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年9月12日，原告林健、黄杰玲与被告范婉莉、李耀龙签订《经营场地租赁合同》，双方约定：1.被告范婉莉、李耀龙承租原告林健、黄杰玲所有的座落于梧州市长洲区灏景尚都7号楼二层商场2号商铺物业作为餐饮用途；2.租赁期限自2013年12月1日起至2019年11月30日止；3.被告范婉莉、李耀龙应于每月15日前将当月租金支付给原告林健、黄杰玲，应缴纳的租金第一年为34元/平方米，满一年后，每年递增10%；4.被告范婉莉、李耀龙应向原告林健、黄杰玲支付租赁保证金61200元；5.如果被告范婉莉、李耀龙逾期支付租金，则原告有权提前解除合同，不返还被告范婉莉、李耀龙支付的租金和租赁保证金，且被告范婉莉、李耀龙每天要向原告林健、黄杰玲支付所欠租金金额的5‰的滞纳金。合同签订后，被告范婉莉、李耀龙并没有按约定向原告林健、黄杰玲支付租赁保证金，且从2015年12月1日起，被告范婉莉、李耀龙亦未向原告林健、黄杰玲支付租金，经原告林健、黄杰玲多次催收，被告范婉莉、李耀龙仅在2016年4月底向原告林健、黄杰玲支付了3万元。2016年6月9日，原告林健、黄杰玲通过梧州日报公告方式将《催款通知书》告知被告范婉莉、李耀龙，《催款通知书》上注明“如逾期未足额付清欠款，该租赁合同自本通知发出之日起第46天解除”。由于被告范婉莉、李耀龙至今没有向原告支付全部拖欠租金，故双方签订的《经营场地租赁合同》于2016年7月25日解除。截止2016年10月27日，被告范婉莉、李耀龙尚欠原告林健、黄杰玲租金241524元、滞纳金176540.76元。被告范婉莉、李耀龙辩称，1.原告林健、黄杰玲存在违约行为，应向被告范婉莉、李耀龙支付违约金；2.原告林健、黄杰玲的商铺存在渗水漏水现象，影响被告范婉莉、李耀龙的经营，且原告林健、黄杰玲没有尽到维修义务，被告范婉莉、李耀龙有理由拒付租金，原告林健、黄杰玲单方面拆除电表导致被告范婉莉、李耀龙无法正常经营，严重违反合同的约定；3.原告林健、黄杰玲于2016年6月9日通过梧州日报的方式公告催款对被告范婉莉、李耀龙无法产生法律效力，原告林健、黄杰玲应通过将《催款通知书》留置在商铺，原告林健、黄杰玲委托第三方留置通知及给商铺上锁的行为可以证明原告林健、黄杰玲恶意阻挠被告范婉莉、李耀龙的正常经营。综上，原告林健、黄杰玲的诉请没有事实和法律依据，且原告林健、黄杰玲已收回商铺，请法院驳回原告的诉请。被告范婉莉、李耀龙同时向本院提出反诉请求：1.反诉被告林健、黄杰玲应按约履行维修商铺漏水、渗水义务并赔偿反诉原告范婉莉、李耀龙的商铺装修物损失25万元；2.反诉被告林健、黄杰玲恢复商铺供电；3.反诉被告林健、黄杰玲赔偿反诉原告营业损失20万元；4.反诉的诉讼费用由反诉被告林健、黄杰玲承担。诉讼过程中，反诉原告范婉莉、李耀龙变更诉请请求为：1.确认双方签订的《经营场地租赁合同》于2017年6月24日解除；2.反诉被告林健、黄杰玲赔偿反诉原告范婉莉、李耀龙的商铺装修物损失25万元、营业损失20万元；3.反诉的诉讼费用由反诉被告林健、黄杰玲承担。事实和理由：反诉原告范婉莉、李耀龙与反诉被告林健、黄杰玲签订的《经营场地租赁合同》约定：1.反诉原告范婉莉、李耀龙承租反诉被告林健、黄杰玲所有的座落于梧州市长洲区灏景尚都7号楼二层商场2号商铺物业作为餐饮用途；2.租赁期限自2013年12月1日起至2019年11月30日止；3.反诉原告范婉莉、李耀龙应于每月15日前将当月租金支付给反诉被告林健、黄杰玲，应缴纳的租金第一年为34元/平方米，满一年后，每年递增10%；4.反诉被告林健、黄杰玲负有保证租赁期间内租赁场地建筑物结构完好的义务，并应作好公告房屋和公共场地的维修保养工作，承担相应费用；5.在合同期间，因设施质量造成反诉原告范婉莉、李耀龙无法经营的，反诉被告林健、黄杰玲负责反诉原告范婉莉、李耀龙损失；6.在合同期内，若因物业内部的设施存在质量问题而造成反诉原告范婉莉、李耀龙的损失，反诉被告林健、黄杰玲有义务对设施进行维修；7.反诉被告林健、黄杰玲未按约定提供场地或用水、用电设施或条件致使反诉原告范婉莉、李耀龙不能正常使用的，应减收相应租金。自2014年6月开始，租赁物业出现多处墙壁渗水、滴水，严重影响了使用。反诉原告范婉莉、李耀龙多次向反诉被告林健、黄杰玲提出，但反诉被告林健、黄杰玲均没有按照合同约定进行维修保养，仅是在物业所在餐厅入口放置彩条布遮挡，该做法不但严重影响餐厅的经营形象，且漏水导致了餐厅装修霉变损坏，到处散发霉味，到店就餐的客人滑倒，严重影响了餐厅的正常使用，造成餐厅营业额下降。反诉被告林健、黄杰玲于2016年4月向供电部门申请拆除物业电表，致使反诉原告范婉莉、李耀龙的餐厅无法使用原有供电线路。反诉被告林健、黄杰玲于2017年6月24日委托物业公司对商铺进行加锁致使合同目的无法履行。反诉被告林健、黄杰玲针对反诉辩称，反诉原告范婉莉、李耀龙的反诉不成立，由于反诉原告范婉莉、李耀龙故意拖延支付租金且两人于2017年6月21日开始潜逃，才导致物业公司加锁管理商铺，请法院驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年9月12日，原告林健、黄杰玲作为出租方（甲方）与被告范婉莉、李耀龙承租方（乙方）签订了一份《经营场地租赁合同》，合同主要约定：1.甲方同意乙方承租座落于梧州市长洲区灏景尚都7#楼二层商场2号商铺（以下简称该物业），该物业用途为经营餐饮；2.租赁期限为六年，自2013年12月1日起至2019年11月30日止；3.乙方应于每月15日前交纳给甲方当月的租金，租金第一年为34元/月/平方米，满一年后，每年递增10%，即2013年12月1日至2014年11月30日、2014年12月1日至2015年11月30日、2015年12月1日至2016年11月30日、2016年12月1日至2017年11月30日、2017年12月1日至2018年11月30日、2018年12月1日至2019年11月30日的月租金分别为20400元、22440元、24684元、27150元、29868元、32856元；4.如果乙方在每月15日前未支付给甲方应收的月租金和使用该物业及附属设施而发生的水费、电费、房屋租赁税、物业管理费等费用，则视为乙方违约，乙方必须向甲方支付滞纳金，每逾期一天甲方有权向乙方收取所拖欠金额之5‰的滞纳金；5.租赁期间，因使用出租房屋及附属设施而发生的水、电、卫生费等费用由乙方按有关部门规定计表据实支付；6.租赁期间，如因乙方违约行为而逾期一个月以上未支付租金的，甲方有权终止水电供给，由此造成的损失由乙方承担；7.2014年12月1日乙方应向甲方支付租赁保证金61200元；8.合同期内，若因该物业内部的设施本身存在质量问题而造成乙方损失的，甲方有义务对设施本身进行维修；9.乙方未按约定支付租金、电费或其他费用的，在甲方发出书面形式的催款通知书45天内仍未支付的，甲方有权提前解除本合同并收回该物业。《经营场地租赁合同》签订后，原告林健、黄杰玲将座落于梧州市长洲区灏景尚都7#楼二层商场2号商铺交付给被告范婉莉、李耀龙使用，被告范婉莉、李耀龙没有按约定向原告林健、黄杰玲支付租赁保证金。从2015年12月1日起，被告范婉莉、李耀龙没有按约定向原告范婉莉、李耀龙支付租金，经原告多次催收后，被告范婉莉、李耀龙仅于2016年4月向原告林健、黄杰玲支付了3万元。2016年6月9日，原告林健、黄杰玲在梧州日报上刊登了《催款通知书》，《催款通知书》载明“范婉莉、李耀龙，至今累计拖欠租金6个多月，经多次催收仍未支付，构成严重违约。现向你们发出催款通知，限你们在收到本通知之日起45日内付清拖欠的租金，若逾期不付清，将提前解除租赁合同，不再另行通知……”等内容。被告范婉莉、李耀龙使用出租商铺经营至2017年6月23日。2017年6月24日，由于被告范婉莉、李耀龙拖欠租金和物业费，粤成物业·灏景尚都A区管理处对出租商铺进行加锁处理。另查明，2016年6月6日，被告范婉莉向原告黄杰玲寄送《通知函》，《通知函》载明“黄杰玲，你方出租的梧州市长洲区灏景尚都7#楼二层商场2号商铺自2014年6月开始出现多处墙壁渗水甚至滴水等严重影响租赁物业使用的问题，但你方没有进行相应的维修，且在本人已交清电费的情况下，仍未恢复供电，请你方在收到此函起24小时内制定维修方案和恢复餐厅供电……”等内容，该《通知函》因拒收退回。2016年7月8日，被告范婉莉委托梧州市公证处对座落于梧州市长洲区灏景尚都7#楼二层商场2号商场内渗水、漏水的现状进行保全证据公证。2016年12月16日，被告范婉莉、李耀龙向本院提出申请，要求对座落于梧州市长洲区灏景尚都7#楼二层商场2号商铺内渗水、漏水的原因及受影响程度、经济损失数额进行鉴定，2017年6月22日，由于被告范婉莉、李耀龙逾期交纳评估费，本院依法终结上述司法鉴定。上述事实，原告林健、黄杰玲提供了《经营场地租赁合同》、《催款通知书》、《建设工程质量竣工验收意见书》、《房屋建筑工程合格市政基础设施工程竣工验收备案表》、梧州零距离报道的文章予以佐证其在合同签订后，履行了合同约定的事务及被告范婉莉、李耀龙没有按约支付租金。而被告范婉莉、李耀龙提供了《经营场地租赁合同》、《通知函》、《公证书》、《装饰装修施工合同》、经营损失计算清单、收据、情况说明、营业日收银汇总、东瀛居餐厅2014年1月至2016年11月每月营业收支情况、温馨提示公告予以证明原告林健、黄杰玲存在违约行为。本院认为，被告提供的证据不能证明原告林健、黄杰玲存在违约行为并导致被告范婉莉、李耀龙遭受损失，故对原告的主张予以采信。本院认为，原告林健、黄杰玲与被告范婉莉、李耀龙签订的《经营场地租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合同合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的权利与义务。一、本诉方面合同履行过程中，虽然原告林健、黄杰玲于2016年6月9日在梧州日报上刊登了《催款通知书》，告知被告范婉莉、李耀龙如逾期支付租金，则双方解除所签订的《经营场地租赁合同》，但由于被告范婉莉、李耀龙实际使用租赁商铺至2017年6月23日，且粤成物业·灏景尚都A区管理处于2017年6月24日对出租商铺进行加锁处理，故《经营场地租赁合同》应于2017年6月24日解除。被告范婉莉、李耀龙自2015年12月起没有按约定向原告支付租金，依法依约均应向原告林健、黄杰玲支付其所欠付的租金。根据《经营场地租赁合同》的约定，扣除被告范婉莉、李耀龙于2016年4月支付的租金3万元，经核算，至2017年6月24日，被告范婉莉、李耀龙应向原告林健、黄杰玲支付的租金为450828元。被告范婉莉、李耀龙存在逾期向原告林健、黄杰玲支付租金的违约行为，应当向原告林健、黄杰玲承担相应的违约责任。《经营场地租赁合同》中约定逾期支付租金的按日对逾期支付的租金收取5‰的滞纳金。本院认为，在原告林健、黄杰玲没有充分证据证明自己所受损失具体数额的情况下，合同约定的滞纳金计算标准显然过高，本院依法予以调整，因滞纳金具有补偿性及惩罚性的特征，对滞纳金的调整要综合考虑原告的损失、被告的违约程度以及双方履约的情况等因素，综合考虑上述因素及本案的实际情况，将滞纳金的计算标准酌情调整为按月利率2%计算。经本院核算，截止2017年6月24日止的滞纳金为80060.52元。从2017年6月25日起至付清之日止，滞纳金以被告范婉莉、李耀龙欠付租金450828元为基数，按照月利率2%计付。二、反诉方面反诉原告范婉莉、李耀龙提供的证据不足以证明反诉被告林健、黄杰玲存在违约行为并导致其遭受损失，故反诉原告范婉莉、李耀龙要求反诉被告林健、黄杰玲赔偿其商铺装修物损失25万元、营业损失20万元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、确认原告林健、黄杰玲与被告范婉莉、李耀龙于2013年9月12日签订的《经营场地租赁合同》于2017年6月24日予以解除；二、被告范婉莉、李耀龙应在判决生效后十日内向原告林健、黄杰玲支付拖欠租金450828元，并支付该款滞纳金（滞纳金计算至2017年6月24日为80060.52元，从2017年6月25日起至付清之日止，以450828元为基数，按照月利率2%计付）；三、驳回反诉原告范婉莉、李耀龙的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费7570元，减半收取计3785元，由被告范婉莉、李耀龙负担。反诉案件受理费8050元，减半收取计4025元，由反诉原告范婉莉、李耀龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审判员  邓天平二〇一七年七月二十四日书记员  吴洁梅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。