广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终2907号
上诉人（原审被告）：广州市益俊经贸有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：谭耀南，该公司总经理。
委托代理人：冼科、钱俊，广州金鹏事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二房屋管理所（原名称广州市越秀区第二土地房屋管理所），住所地：广州市越秀区。
法定代表人：钟东宁，该所所长。
委托代理人：俞寿德、劳坚强，该所员工。
上诉人广州市益俊经贸有限公司（以下简称益俊公司）因与被上诉人广州市越秀区第二房屋管理所（以下简称越秀第二房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2302号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区长堤大马路286号1-3层房屋是由越秀第二房管所管理。
越秀第二房管所（为出租人、甲方）与益俊公司（为承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，其中内容为：甲方同意将坐落在越秀区长堤大马路286号地下、阁楼部位的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积700.22平方米；租赁期限为2012年7月1日至2014年6月30日，月租金额为22139.30元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地，资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为送达，送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收，经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达；租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。
越秀第二房管所与益俊公司一致确认：上述越秀区长堤大马路286号地下、阁楼的租金实际上是每月14759.5元。另外二楼签订一份租赁合同，三楼东、西也分别签订了两份合同，只是租金不相同，租赁时间是一样的，但另外两份租赁合同遗失了。越秀区长堤大马路286号2楼的月租金额为11837.1元；越秀区长堤大马路286号3楼西的月租金额为6572.4元；越秀区长堤大马路286号3楼东的月租金额为9157.4元。
上述合同签订后，益某公司按42326.40元／月标准向越秀第二房管所支付租金。合同期满后，益某公司继续按上述标准向越秀第二房管所支付租金至2015年6月，越秀第二房管所并开具发票给益某公司。
2013年11月1日，益某公司向原审法院提起诉讼，请求判令：魏志文立即将广州市越秀区长提大马路284-290号首层、二层、三层房屋腾空交还给益某公司。原审法院于2014年4月4日作出（2013）穗越法民三初字第2815号民事判决：一、益俊公司与魏志文于2006年10月16日就广州市越秀区长堤大马路284-290号首层、二、三楼房产所签订的《广州市房屋租赁合同》于本判决发生法律效力之日予以解除。二、魏志文应于本判决发生法律效力之日起30日内迁出广州市越秀区长堤大马路284-290号首层、二、三楼房屋（所承租使用的部分），将房屋腾空交还给益某公司。判后，魏某不服，上诉于某甲，本院于2014年8月2日作出（2014）穗中法民五终字第2424号民事判决：驳回上诉，维持原判。之后，益某公司向原审法院申请强制执行，原审法院于2014年10月11日以（2014）穗越法执字第8629号立案受理。2015年7月7日，因广州市越秀区长堤大马路284-290号三楼房屋（由被执行人魏某所承租使用的部分）仍被案外人占用居住之中，申请执行人益某公司同意在原审法院协调解决期间终结本案本次执行。故原审法院作出（2014）穗越法执字第8629-1号民事裁定：终结原审法院（2014）穗越法执字第8629号案件本次执行。
2015年5月28日，越秀第二房管所向某公司发出《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，内容为：双方签订的租赁合同已于2014年6月30日到期，到期后双方无续签新房屋租赁合同，属于不定期租赁；经多次通知，你至今仍未办理调租和续租手续。现自本通知送达之日起，我所决定与你终止租赁关系并收回房屋。请你于2015年6月30日前，将上址房屋腾空交回我所，并清缴使用房屋期间产生的相关费用。自本通知送达之日起至实际交回房屋期间，应按市国土房管局最新公布的房屋租金参考价，即363543.7元／月的标准，缴交上址房屋的使用费。同时我所保留通过法律途径追讨因你逾期未腾退房屋产生的所有责任等。益某公司于2015年5月28日收到该通知。
2015年8月4日，益某公司向越秀第二房管所发出《函件》，内容为：我司承租的长堤大马路286号1-3楼房屋，该房屋租赁合同已到期，我司在2015年7月已向贵所递交书面申请办理房屋退租事宜。贵所也派员到房屋现场察看后，由于某种原因，暂不予我司办理退租手续。为此，我司考虑到房屋消防安全和加快落实房屋退租手续，请贵所协助办理该房屋停水、停电手续。
2015年8月25日，益某公司再向越秀第二房管所发出《函件》，内容为：我司承租的长堤大马路286号1-3楼房屋，该房屋租赁合同已到期，我司在2015年7月已向贵所递交书面申请办理房屋退租事宜。贵所也派员到房屋现场察看后，暂不予我司办理退租手续。为此，我司考虑到房屋消防安全，再次申请上址房屋办理退租手续，请贵所尽快给予办理为盼。
2015年8月26日，越秀第二房管所向某公司发出《催交房租通知》，内容为：你户承租的长堤大马路286号，每月租金42326.4元，从2015年7月1日至2015年8月26日止房屋租金至今仍未依时缴交，共拖欠租金84652.8元。请接通知后按规定缴交时间每月10号至20号前来交租，否则按《城市房屋租赁管理办法》第二十二条规定：“承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。”并通过法律途径收回房屋等。益某公司于2015年8月26日收到该通知。
越秀第二房管所表示收到益某公司的上述两份《函件》，但由于涉案房屋仍然有人居住，故其没有与益某公司办理房屋交接手续。
在原审诉讼过程中的2015年12月14日，原审法院到涉案房屋现场勘察，长堤大马路286号1-2楼现空置，3楼仍有人在使用。
2015年9月30日，越秀第二房管所向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、益俊公司与我所终止长提大马路286号1-3层租赁关系，并将上址承租房屋腾空交回给我所；2、益某公司支付由2015年7月起至实际将上址房屋腾空交回给我所之日止所欠的租金（按每月249925.3元计算）；3、益某公司支付由2014年12月起至2015年6月调租差额（207598.9元×7=1453192.30元）。
原审法院认为：越秀第二房管所、益某公司之间的租赁合同约定的租期于2014年6月30日届满，双方没有续签合同，益某公司继续使用承租房屋并缴纳租金给越秀第二房管所，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，双方均可随时解除合同。越秀第二房管所已于2015年5月28日向某公司发出《关于终止租赁关系暨收回房屋的通知》，主张解除租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达益某公司时即2015年5月28日解除。故越秀第二房管所与益某公司双方之间的租赁合同关系于该日解除。基于租赁合同关系已解除，越秀第二房管所要求益某公司将承租房屋腾空交回，合法合理，原审法院予以支持。因长堤大马路286号1-2楼已空置，越秀第二房管所已于2015年7月到现场察看，越秀第二房管所理应予以接收，虽然越秀第二房管所不同意接收，但根据公平合理原则，给予越秀第二房管所一个月的接收期，故益俊公司应支付长堤大马路286号1-2楼的房屋使用费给越秀第二房管所至2015年8月31日止。另长堤大马路286号3楼至今仍有人在使用，故租赁合同解除后至该3楼交回越秀第二房管所之前，依民法之公平、等价有偿原则，益俊公司则应参照房管部门公布的同期同地段同类商铺广州市房屋租金参考价标准计付房屋使用费给越秀第二房管所。至于2014年12月1日至2015年6月30日期间的租金或房屋使用费，益某公司已按原合同租金标准向越秀第二房管所交纳，越秀第二房管所亦予收取并出具发票。据此，可视为双方就此达成一致并已实际履行完毕。现越秀第二房管所又主张应按广州市房屋租金参考价计算并补交其中差额，有违诚信，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于2016年1月8日作出如下判决：一、越秀第二房管所与益俊公司之间关于广州市越秀区长堤大马路286号1-3楼房屋的租赁合同关系于2015年5月28日解除；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，益俊公司将广州市越秀区长堤大马路286号1-3楼房屋腾空交还越秀第二房管所；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，益俊公司向越秀第二房管所支付广州市越秀区长堤大马路286号1-2楼从2015年7月1日起至2015年8月31日止的房屋使用费（按房管部门公布的同期同地段同类商铺广州市房屋租金参考价标准计）；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，益俊公司向越秀第二房管所支付广州市越秀区长堤大马路286号3楼从2015年7月1日起至本判决发生效力之日止的上述房屋使用费（按房管部门公布的同期同地段同类商铺广州市房屋租金参考价标准计）；自本判决发生法律效力之次日起至腾空交还上述房屋之日止的房屋使用费，由益某公司按上述标准逐月计付给越秀第二房管所；五、驳回越秀第二房管所的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24424元，由越秀第二房管所负担16183元，益某公司负担8241元。
判后，益某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、我司已在2015年6月30日前将涉案房屋1-2楼腾空并要求交还给越秀区第二房管所，并曾多次发函要求越秀第二房管所接收房屋并采取停水停电措施。越秀第二房管所查看现场后以该房屋三楼仍有人居住为由拒不接收房屋，责任在其自身。一审根据公平原则，给予越秀第二房管所一个月的接收期，从而判令我方支付2015年7月1日至2015年8月30日的房屋使用费，对我司不公平，是错误的判决。二、涉案房屋3楼被案外人侵占使用的部分属于长提大马路284号，并非本案286号房屋。一审判决我司支付该三楼的房屋使用费错误。三、我司将涉案房屋转租给魏某，已起诉要求腾空房屋，原审法院也受理了我司的强制执行申请，但因各种原因，法院仍未将房屋腾空。涉案房屋从2014年3月起空置，在2014年6月30日租赁合同到期后，越秀第二房管所以涉案房屋三楼仍有人居住为由不接收房屋。我司一方面通过法律途径追究魏某的法律责任，另一方面，直至越秀第二房管所于2015年5月28日通知解除双方不定期租赁关系，我司仍如期支付租金给越秀第二房管所，故我司已穷尽自力救济并早已诉诸公力救济，因执行法院原因至今未能清场腾空租赁房屋，责任不在我司，一审法院判决我司支付房屋使用费不公平。综上，原审认定事实错误导致判决错误，我司对不能腾空房屋不存在任何过错，原审判令我司需支付租金不公平，故我司上诉请求维持原审判决第一、二、五项，撤销原审判决第三、四项，改判我司无需向越秀第二房管所支付任何房屋使用费；并由越秀第二房管所承担本案上诉费用。
被上诉人越秀第二房管所答辩称：不同意益某公司的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经二审庭询，双方当事人均表示对原审法院查明事实没有异议，并均确认益某公司曾于2015年7月要求越秀第二房管所收回涉案房屋，越秀第二房管所当时查看了现场，发现涉案房屋1-2楼无人居住，但3楼仍有人居住，越秀第二房管所因3楼仍有人居住而拒绝收回房屋，本院对原审查明及上述事实予以确认。
二审审理期间，益某公司和越秀第二房管所各自向本院出具书面函件，确认双方已于2016年4月1日办理了涉案房屋的交接手续。越秀区第二房管所表示请求法院判令益某公司交租金至2016年3月31日。
益某公司为证明其上诉主张，还向本院提交了如下证据：1、（2014）穗越法执字第8629号案的传票照片一张，其中记载应到时间为2016年3月21日，当事人姓名为魏志文、广州市越秀区长堤大马路284-290号首层、二、三楼房屋（由被执行人魏某所承租使用的部分）现居住、使用人；2、益某公司于2016年3月21日拍摄的原审法院现场执行照片一张；3、落款日期为2016年3月21日的《保证书》照片一张。拟证明原审法院直至2016年3月21日才对涉案房屋进行强制腾空，当时居住在3楼的不明人员写下了于2016年4月1日搬迁的保证书。益某公司据此认为法院强制执行之前的租金损失不应由其承担，即从2014年10月21日其司申请强制执行至2016年3月21日期间的租金损失不应由其司承担。越秀第二房管所确认上述证据的真实性，但认为这些证据是关于益某公司与魏某案的执行情况，不同意益某公司据此免除租金的意见。
本院认为，原审法院对于某乙公司与越秀第二房管所之间有关涉案房屋在租赁期满后为不定期租赁关系，以及该关系已经于某乙公司于2015年5月28日收到越秀第二房管所发出的《关于终止租赁关系暨收回房屋的通知》之日解除的认定，论理清晰，双方当事人亦不持异议，本院予以确认。
根据双方当事人诉辩主张，二审争议的焦点是益某公司是否应承担2015年7月1日起至实际交还房屋前的房屋使用费。鉴于双方当事人均确认益某公司曾于2015年7月要求越秀第二房管所收回涉案房屋，越秀第二房管所当时查看了现场，发现涉案房屋1-2楼无人居住，但3楼仍有人居住，越秀第二房管所因3楼仍有人居住而拒绝收回房屋，原审据此认为越秀第二房管所应在合理期限内收回涉案房屋1-2楼，益某公司则应承担该合理期限内的涉案房屋1-2楼的使用费，及实际腾空并交还前的涉案房屋3楼的使用费，并无不当。由于某乙公司和越秀第二房管所在二审期间各自向本院出具书面函件，确认双方已于2016年4月1日办理了涉案房屋的交接手续，越秀区第二房管所表示请求法院判令益某公司交租金至2016年3月31日，故本院据实对原审相关判项予以调整。
对于某乙公司有关涉案房屋3楼被案外人侵占使用的部分不属于涉案286号房屋，而是属于长堤大马路284号房屋的上诉主张，越秀第二房管所不予确认，益某公司亦无举证证明，故本院对该上诉意见不予采信。至于某乙公司主张的另案执行问题，系益某公司与案外人之间的租赁合同纠纷，与越秀第二房管所无关，该案与本案分属不同法律关系，益某公司以此为由不同意承担涉案房屋3楼从2015年7月1日起至实际腾空交还之日止的房屋使用费缺乏理据，本院不予支持。益某公司二审提交的证据均与另案执行相关，并不影响本案处理，本院均不予采纳。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，唯二审出现新的事实，本院据实予以改判；上诉人的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2302号民事判决第一、三、五项和受理费负担部分；
二、撤销广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2302号民事判决第二项；
三、变更广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2302号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市益俊经贸有限公司向广州市越秀区第二房屋管理所支付广州市越秀区长堤大马路286号3楼从2015年7月1日起至2016年3月31日止的上述房屋使用费（按房管部门公布的同期同地段同类商铺广州市房屋租金参考价标准计）。
本案二审案件受理费8041元，由上诉人广州市益俊经贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年四月十九日
书 记 员 刘 纯