文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初9167号原告：广州市越秀区东山饮食服务公司，住所地广州市越秀区豪贤路万福里6号、安乐道22号首层自编J，组织机构代码19070029-3。法定代表人：刘秀兵，该司经理。委托代理人：陈小英，系广东格林律师事务所律师。被告：麦秀琼，女，1980年7月24日出生，汉族，住广东省台山市。第三人：周斌，男，1971年1月14日出生，汉族，住湖北省天门市。原告广州市越秀区东山饮食服务公司（以下简称东山饮食公司）诉被告麦秀琼、第三人周斌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东山饮食公司的委托代理人陈小英，被告麦秀琼及第三人周斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东山饮食公司诉称：1991年9月30日，原告因房屋拆迁安置补偿，取得广州市天河区六运二街45号首层（即43号之二至六）物业的所有权。2015年7月30日，原告与被告签订了一份《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》补充协议，合同约定�被告租赁上述物业，面积40平方米，2015年8月1日至2016年7月31日期间的月租金为6670元，2016年8月1日至2017年7月31日期间的月租金为7003.5元，2017年8月1日至2018年7月31日期间的月租金为7353.68元，每月10日前按月结算（租赁合同第三条），逾期交付租金，每逾期一日按当月租金额的2%支付违约金（租赁合同第七条第一项）。补充协议约定：被告拖欠租金逾期超过30天或被告不为涉案物业实际经营人的，原告有权立即解除主合同，没收其租赁押金，要求其结清费用，并无条件收回场地，要求其按剩余租期租金总额的50%补偿原告（补充协议第十条）；并且，被告不在原告发出解除合同书面通知之日起7天内搬出涉案物业的，原告有权要求被告每月按主合同约定的最高月租金标准的3倍支付占有使用费（补充协议第十五条及第十一条）。2015年7月31日，原告将涉案物业交付给被告使用，被告当场签收《房产物业移交接收登记表》。被告从接收涉案物业开始对物业进行占有使用，但却未向原告交付任何租金。2015年12月28日，原告向被告涉案物业所在地寄送《缴纳欠费告知书》（以下简称告知书），催告其交纳租金，被告拒收前述告知书。2016年1月12日，原告向被告户籍所在地及涉案物业所在地分别寄送《解除租赁关系并限期返还物业的通知》（以下简称解除合同通知），要求其在2016年2月29日前返还物业，解除合同通知于2016年1月14日送达，但被告拒收前述通知。另外，被告存在将涉案物业转租给第三人周斌的情形。原告多次去到涉案物业现场进行查看，均未见到被告本人，均为第三人在现场。2015年9月6日，原告的上级主管单位广州市越秀国有资产经营有限公司在对涉案物业进行防火防盗安全检查时，在检查记录表签字确认的为第三人周斌。�至目前为止，被告共拖欠原告2015年8月1日至2016年1月期间（共5个月）的租金36685元，2016年1月15日起至实际返还物业之日止的物业占有使用费（按每月租金7353.68元的3倍标准计算，暂计至2016年3月31日，合计为56573元）。原告认为，租赁合同是原被告之间的真实意思表示，无任何违反法律法规强制性规定的情形，依法受法律保护，原被告双方应当严格按照合同约定履行相应义务，被告拖欠租金的行为且经催告仍不予支付的行为已构成严重违约。依据合同法第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”以及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定以及根据补充协议第�条的约定，原告有权依据前述法律规定及合同约定解除租赁合同。另外，依据合同法第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，原被告之间的租赁合同已于2016年1月14日原告寄出的《解除合同通知书》到达被告时解除。依据合同法第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定以及根据租赁合同第七条第一项的约定，被告拖欠租金的行为已违反了相关法律规定及合同约定，被告应当立即向原告支付所欠的2015年8月1日至2016年1月14日期间的租金，合计为36685元。同时，根据租赁合同第七条第一项的约定，被告应当按照逾期一日支付月租金额2%的标准向原告支付逾期付款的违约金。依据合同法第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”的规定以及根据补充协议第十五条及第十一条的约定，因被告拖欠租金导致租赁关系解除的，被告应当于合同解除后立即向原告返还涉案物业。被告逾期不予返还涉案物业的，应当按租赁合同约定的最高租金标准的3倍向原告支付占用使用费并赔偿原告因此遭受的银行利息损失。同时，根据补充协议第十条的约定，被告应当向原告支付剩余租期2016年1月15日至2018年7月31日期间租金总额的50%补偿。第三人周斌应当就返还涉案物业且支付自2016年1月15日起至实际返还物业之日止的物业占有使用费与被告承担连带责任。为维护原告合法权益，特诉至法院请求判令：1、确认原、被告之间的租赁关系已于2016年1月14日解除；2、被告向原告支付所欠2015年8月1日至2016年1月14日期间的租金，合计为36685元，以及支付计算至实际缴纳租金之日止的逾期付款违约金（以当月欠交租金为本金，按每日2%的标准计，自2015年8月1日计至实际付款之日）；3、被告向原告支付自2016年1月15日起至实际返还物业之日即2016年6月22日止的物业占有使用费116923.83元及利息（以116923.83元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年1月15日至实际付款之日止）；4、被告向原告支付剩余租期2016年1月15日至2018年7月31日期间的补偿金（按剩余租期租金总额50%计算），合计107820.58元；5、被告向原告返还天河区体育西路六运二街43号之二房，第三人负连带责任；6、本案诉讼费由被告承担。被告麦秀琼辩称：被告已于2016年6月19日退铺，合同明确约定租期为一年，租金为6670元/月，被告已向原告交纳保证金及租金合计92500元，被告已交付超出租赁期限的费用。被告无须再交纳相应的占有使用费及违约金，因为商铺已由原告另行出租给他人。第�人周斌述称：第三人已实际承租商铺四年，以前与他人合作，后来由于原告上涨租金幅度比较高，所以转由第三人承租，当时原告要求第三人找一个广州本地人签合同，第三人就与被告合作签订合同，租赁过程中，商铺有二十多年的楼龄，管道经常出现漏水的情况，第三人每天都要接水，第三人也多次向原告反映，但原告都置之不理。第三人重新装修了商铺，花费了五万多，因为第三人事务繁多及家庭压力比较重，导致处理商铺上有点迟延，所以原告向第三人送达的材料，因为第三人的老家发大水，所以导致无法收到原告的函件。第三人认为违约金标准和占有使用费不合理，商铺存在瑕疵，还是由第三人自行修复的。合同明确约定租金是6670元，原告不能主张比租金标准更高的占有使用费。第三人不同意支付违约金，也不同意支付利息。经审理查明：2015�7月30日，原告（出租人/甲方）与被告（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定甲方同意将坐落在天河区体育西路六运二街43号之二房（以下简称涉案房屋）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约40平方米；租期自2015年8月1日至2018年7月31日，2015年8月1日至2016年7月31日期间每月租金6670元，2016年8月1日至2017年7月31日期间每月租金7003.5元，2017年8月1日至2018年7月31日期间每月租金7353.68元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金或支票付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳20010元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息（退回乙方、抵偿租金）；第六条（甲方的权利和义务）甲方应负的修缮责任详见租赁补充协议；发现乙方擅自改变房屋机构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方�解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；第七条（乙方的权利和义务）依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方按当月租金额2%向甲方支付违约金；第八条（其他约定）详见租赁补充协议等。同日，原告（甲方/出租方）与被告（乙方/承租方）签订《广州市房屋租赁合同》补充协议（以下简称《补充协议》）约定甲、乙双方在2015年7月30日就涉案房屋租赁签署《广州市房屋租赁合同》基础上，经协商一致达成以下条款作为补充协议：（第一条）乙方应于主合同签署之日向甲方支付租赁押金和首月租金；主合同期满后，如乙方结清所有费用，按约定交还场地，并经甲方检查租赁物业和原有设备设施无损，且乙方不存在违约情况，甲方将押金无息退还乙方，乙方应妥善保管甲方开出的押金发票，在办理退押金时交回甲方，若遗失需押金总额的6%向甲方补交税金，并由乙方出具收据，办理相关手续；（第二条）乙方缴纳租金仅为场地租用费用，不包含税费、水费、电费、通讯费及物业管理费等费用，乙方使用物业经营中涉及的所有费用和法律责任全部由乙方自行承担；在租赁期内乙方如须对外签订涉及甲方权益的法律文件，必须报经甲方书面同意，否则甲方有权提前终止主合同和本补充协议，并保留追究乙方相关法律责任的权利；（第十条）乙方如存在以下情形，甲方有权立即解除主合同，没收乙方租赁押金，要求乙方结清费用，并无条件收回场地，甲方无须就乙方对承租场地所投入的资金及装修作任何补偿，并有权要求乙方按剩余租期租金总额的50%补偿甲方：（1）乙方拖欠租金、拖欠水费、电费、通讯或物业管理费等费用超过30天；（2）乙方未经甲方同意擅自改变房屋结构、房屋用途或擅自转租�分租、转借他人的（乙方将房租转租、分租、转借他人调换使用的，不影响乙方在主合同和本协议中的责任）；（3）乙方违反主合同和本补充协议其它条款，经甲方要求改正乙方拒不改正；（第十一条）主合同期满或因乙方过错导致合同提前解除时，乙方应缴清租金及相关应付费用，并于合同期满前、甲方发出解除合同书面通知之日起7天内，搬走房内物品并交还场地，房屋内一切镶嵌于建筑物结构的装修物无偿归属甲方，甲方无需对乙方装修及其它投入进行补偿；（第十五条）如乙方不按本补充协议第十一条约定，在约定期限内不搬出该房屋的，甲方有权采取适当措施收回房屋，并有权处置房屋内物品设施，乙方须每月按主合同约定最高月租金标准的3倍向甲方支付房屋使用费，如该房屋使用费低于房管部门评定的同地段同类房屋租金标准，乙方向甲方支付的房屋使用费，则按房管部门评定的同地段同类房屋租金标准计算，因此造成甲方损失的，乙方负责赔偿，并承担一切经济和法律责任；（第十七条）甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除乙方当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地。资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告日起满30日，视为已送达；（第十八条）本补充协议作为主合同的补充，如与主合同条款不一致的，以本补充协议为准等。2015年7月31日，原告将涉案房屋交付被告使用。关于租金的交纳情况。原告称其收到被告2016年9月28日支付的租金50000元及2017年1月8日支付的租金2500元。被告称其共支付了19000元-20000元租金，具体日期及金额记不清楚；对此其提交现中国银行自动柜员机客户通知书六份，其中仅2016年4月24日3000转账能辨识，其他无法辨识。2017年4月20日笔录中原告核实其收到2015年12月18日支付5000元、2016年1月4日支付1700元、2016年3月28日支付3000元、2016年4月6日支付3600元、2016年4月24日支付3000元、2016年5月7日支付3000元，上述款项无付款人。后经核对，上述汇款有第三人电话，故原告确认上述款项，原告确认已收取被告和第三人租金共计71800元；但被告及第三人迟延支付租金及占有使用费，应向原告支付违约金及占有使用费的利息。被告及第三人称已支付涉案房屋的租金，不存在拖欠租金的行为，原告要求支付违约金及利息是不合理的，不应支付违约金、利息及占有使用费，且原告主张的标准过高，应按涉案商铺租金标准收取。关于合同解除问题。原告为证明其向被告按承租房屋及户口所在地地址发函催缴租金及限期返还物业并于2016年1月14日解除双方的租赁合同，向本院提交如下证据：1、缴纳欠费告知书、EMS全球邮政特快专递封面及妥投证明，该告知书落款时间为2015年12月28日，称截至2015年12月28日，被告已拖欠原告2015年8月至2015年12月共计33350元等，请被告于2016年1月6日前缴清上述全部租金；妥投证明显示中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司出具，签收情况为2015年12月31日本人签收；2、解除租赁关系并限期返还物业的通知、EMS全球邮政特快专递封面及妥投证明，该通知落款时间为2016年1月12日，称被告仍拖欠原告2015年8月至2016年1月期间的租金共40020元，鉴于被告出现恶意拖欠租金且经催告仍不予支付的行为，自本通知送达之日起，原告与被告之间关于涉案房屋的租赁关系正式解除，催告被告务必于2016年2月29日17：00前将租赁物业腾空并返还原告，并向原告一次性缴清所欠租金40020元及违约金（按双方签订的合同约定计收）等，妥投证�显示中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司出具，签收情况为2016年1月14日他人签收。被告及第三人对上述证据真实性、关联性不予确认，未收到原告催收租金的通知。第三人称涉案商铺存在漏水情况，且因第三人的母亲住院，所以无法及时处理涉案商铺的相关事宜，对此提交照片（八张）予以证明，原告对照片的真实性、合法性、关联性不予认可，被告对照片的真实性、合法性、关联性无异议。关于房屋的交接问题。原告称原、被告双方于2016年6月22日就涉案商铺进行交接，现涉案房屋已重新出租给案外人使用，为此原告提交房产物业交接登记表（复印件）予以证明，该登记表载明被告移交涉案房屋6条钥匙、水表读数1710、电表读数8168.4、租金情况为欠租中、备注出租方与承租方对本物业交接完毕，物业内物品承租方确认此情况，对此不存在争议，2016年6月22日（含当日）前此物业水电管理费和其他杂费由承租方负责，移交人员签名一栏显示被告签名。经质证，被告对上述登记表真实性予以确认；第三人对登记表真实性确认，但涉案房屋实际上于2016年6月19日交接，双方约定三天的清档期。本案审理过程中，就《合同》履行情况各方陈述如下：1、关于保证金，原告称被告于2015年7月22日向原告交纳投标保证金20010元已转为租赁保证金，并未包含租金；被告称其支付的20010元为两按一租，包含一个月租金；第三人称两个月的租金作为租赁保证金及预缴一个月的租金；为此被告提交中国银行现金缴款单一份（载明被告于2015年7月20日向原告支付12000元物业投保金）及收款收据一份（载明2015年7月22日被告交纳投标保证金20010元），原告对上述证据真实性、合法性无异议，第三人对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。2、关于涉案房屋转租的问题，原告称被告与第三人一起参与涉案房屋的租赁投标，被告中标且与原告签订租赁合同后，实际将涉案房屋转租给第三人；为此原告提交防火、防盗、安全租赁检查记录表予以证明，该记录表载明2015年9月6日涉案房屋检查的受检单位负责人签名为第三人，被告及第三人对上述证据真实性无异议、关联性有异议，被告与第三人是合作关系且已合作十几年，并非转租。另，原告当庭申请撤回第五项被告向原告返还天河区体育西路六运二街43号之二房，第三人负连带责任的诉讼请求。原告提交落款时间为2017年5月25日的《关于（2016）粤0106民初9167号一案的诉讼请求明确》（以下简称《诉讼请求明确》）该书记载：2017年4月20日，经法院对原告提交的新的证据进行开庭质证，现原告就案件诉讼请求明确如下：1.确认原被告之间�租赁关系已于2016年1月14日解除；2.被告向原告支付所欠2015年8月1日至2016年1月14日期间逾期支付租金的违约金￥121727.14元（逾期一日按月租金额的百分之二计算，详见附件一）；3.被告向原告支付2016年1月15日至2016年6月22日期间的占有使用费￥116923.3元（按每月租金7353.68元的3倍标准即22061元计算）及赔偿从2016年1月15日起至实际付清之日止的银行利息损失按中国人民银行同期贷款利率计算；4.被告向原告支付逾期支付租金的补偿金107820.58元（按剩余租期期间租金总额的50%计算）；5.第三人就占有使用费及银行利息损失承担连带责任；6.被告承担本案全部诉讼费用。其中附表一记逾期交租违约金计算明细为：一、2015年8月违约金部分为租金本金5000元，计算区间为2015.8.11-2015.12.18，部分为租金本金1670元，计算区间2015.8.11-2016.1.4；二、2015年9月违约金部分为租金本金30元，�算区间为2015.9.11-2016.1.4，部分为租金本金3000元，计算区间2015.9.11-2016.3.28，部分为租金本金3600元，计算区间2015.9.11-2016.4.6，部分为租金本金10元，计算区间2015.9.11-2016.4.24；三、2015年10月违约金部分为租金本金2900元，计算区间为2015.10.11-2016.4.24，部分为租金本金3000元，计算区间2015.10.11-2016.5.7，部分为租金本金770元，计算区间2015.10.11-2016.9.28；四、2015年11月违约金租金本金为6670，计算区间2015.11.11-2016.9.28；五、2015年12月违约金租金本金为6670，计算区间2015.12.11-2016.9.28；六、2016年1月11日至14日违约金租金本金为667，计算区间2016.1.11-2016.9.28。对此被告和第三人称被告已交的20010押金可以抵扣租金，且逾期交租违约金和占有使用费的明显标准过高，逾期支付租金的补偿金明显过高超出原告的实际损失。被告称其是帮助第三人承租房屋，但其对此并未提交相关证据。本院认为：原告申请撤回被告向原告返还天河区体育西路六运二街43号之二房，第三人负连带责任的诉请，属于当事人合法处分自身民事权利，符合法律规定，本院依法予以准许。原、被告双方签订的《合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行己方义务。关于解除租赁关系的问题。结合原告提交的证据及各方的陈述，被告迟延支付租金已构成违约，原告于2016年1月12日向被告寄发解除租赁关系并限期返还物业的通知，理据充分；被告称未收到上述通知，并未提交相应反证，故本院采信原告上述主张，被告于2016年1月14日收到上述通知，故《合同》实际于当日解除。关于租金及其违约金的问题。原告已实际交付案涉房屋给被告使用，故被告应依约向原告支付租金，被告及第三人称案涉房屋存在瑕疵，但并未提交有效证据且原告对此亦不确认，故本院虽其上述抗辩不予采信。原告确认已实际收取案涉房屋租金71800元；原告要求被告支付2015年8月1日至2016年1月14日期间的租金36685元，缺乏理据，本院不予支持。被告逾期交租，依据《合同》约定应支付相应违约金，但被告抗辩上述违约金标准过高，结合原告未提交证据证明其实际损失及其预期利益和商铺租赁合同的履行情况以及被告的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，综合本案案情，本院酌情将逾期缴付租金的违约金的标准调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准计算；关于违约金的本金和计算期间，结合原告提交的《诉讼请求明确》，本院对其计算本金和期间予以采信；故被告应向原告支付2015年8月违约金（部分以5000元为本金，自2015年8月11日计至2015年12月18日，部分以1670元为本金，自2015年8月11日计至2016年1月4日）、2015年9月违约金（部分以30元为本金，自2015年9月11日计至2016年1月4日，部分以3000元为本金，自2015年9月11日计至2016年3月28日，部分以3600元为本金，自2015年9月11日计至2016年4月6日，部分以10元为本金，自2015年9月11日至2016年4月24日）、2015年10月违约金（部分以2900元为本金，自2015年10月11日计至2016年4月24日，部分以3000元为本金，自2015年10月11日计至2016年5月7日，部分以770元为本金，自2015年10月11日计至2016年9月28日）、2015年11月违约金（以6670元为本金，自2015年11月11日计至2016年9月28日）、2015年12月违约金以6670元为本金，自2015年12月11日计至2016年9月28日；2016年1月11至14日违约金（以667元为本金，自2016年1月11日计至2016年9月28日），均按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准，但基于公�原则，每期违约金以本金为限。对于原告超出上述诉讼请求的部分，本院不予支持。关于占有使用费及利息的问题。原、被告于2016年6月22日办理涉案房屋的交接手续，案涉房屋已出租给案外人，现被告及第三人对占有使用费存在异议，结合本案案情根据公平原则，本院酌情认定按照2016年3月1日至2016年6月22日期间月租金标准计算房屋占有使用费，故被告应向原告支付上述期间的占有使用费24901.33元（6670元/月×3+6670元/月÷30日×22日），但原告实际收取被告及第三人支付的款项71800元，在扣减2015年8月1日至2016年1月14日期间的租金36685元后已足够弥补原告的占有使用费及利息损失，结合原告未提交证据证明其实际损失及其预期利益和商铺租赁合同的履行情况以及被告的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故对于原告要求被告支付占有使用费及�息的诉请，本院不予支持。同理，原告无权要求要求第三人承担相应连带责任。关于原告主张被告支付剩余租期补偿金的问题。原、被告双方已办理案涉房屋的交接，案涉房屋已实际出租给案外人，原告也收取被告相应押金；且原告未提交证据证明其实际损失，现被告对补偿金存有异议，结合本案案情，根据公平原则，本院对原告上述诉请不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告广州市越秀区东山饮食服务公司与被告麦秀琼就天河区体育西路六运二街43号之二房签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》于2016年1月14日解除；二、被告麦秀琼于本判决生效之日起十五天内，向原告广州市越秀区东山饮食服务公司支付逾期支付2015年8月1日至2016年1月14日租金的违约金〔其中2015年8月违约金（部分以5000元为本金，自2015年8月11日计至2015年12月18日，部分以1670元为本金，自2015年8月11日计至2016年1月4日）、2015年9月违约金（部分以30元为本金，自2015年9月11日计至2016年1月4日，部分以3000元为本金，自2015年9月11日计至2016年3月28日，部分以3600元为本金，自2015年9月11日计至2016年4月6日，部分以10元为本金，自2015年9月11日至2016年4月24日）、2015年10月违约金（部分以2900元为本金，自2015年10月11日计至2016年4月24日，部分以3000元为本金，自2015年10月11日计至2016年5月7日，部分以770元为本金，自2015年10月11日计至2016年9月28日）、2015年11月违约金（以6670元为本金，自2015年11月11日计至2016年9月28日）、2015年12月违约金以6670元为本金，自2015年12月11日计至2016年9月28日；2016年1月11日至14日违约金（以667元为本金，自2016年1月11日计至2016年9月28日），均按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准，每期违约金以本金为限〕；三、驳回原告广州市越秀区东山饮食服务公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8100元，由原告广州市越秀区东山饮食服务公司负担7900元，被告麦秀琼负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 龙 帅人民陪审员 李 群人民陪审员 蒙向青二〇一七年六月二十六日书 记 员 梁怡筠李艾潼本判决书已于2017年月日送达