广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0184民初337号原告：邓崇冰，住广东省信宜市。原告：郭一兵，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：邝展强，广东流溪律师事务所律师。被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区。法定代表人：胡玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：施新华，广东博厚律师事务所律师。原告邓崇冰、郭一兵与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄丽平适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人邝展强，被告的委托诉讼代理人施新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告因商品房预售合同纠纷曾诉至广州市从化区人民法院，请求被告支付逾期交房违约金，广州市从化区人民法院作出（2016）粤0184民初180号民事判决书，判决被告在判决发生法律效力之日起10日内向原告支付逾期交房违约金（以购房款621283元为本金，按每日万分之三的标准，从2015年7月1日起计至2016年1月13日止，违约金总额以已付购房款621283元为限）。至于2016年1月14日起至涉案房屋具备交付条件之日止的逾期交房违约金，原告可待涉案房屋具备交付条件后与被告另行协商或另案主张。为此，原告诉至本院，请求判令：1.从2016年1月14日起每日按总房价款621283元0.03%的标准向原告支付违约金至被告将涉诉房屋交付原告实际使用之日止（计算至2016年8月7日止207天的违约金为38581元）；2.本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、被告应当交付的房屋已经满足了交房条件。1.被告已经于2016年7月29日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，已经满足了涉案房屋交付的法定条件。因此，被告认为即使需要承担违约责任，违约金的截止日期应为2016年7月28日。2.被告应当交付的房屋也已经满足商品房买卖合同附件七第三条第三款第4项的约定：只要在该房屋完成竣工验收并满足供水、供电、电梯及通邮等必须居住条件，即该部分配套设施达到使用条件后，视为该商品房符合双方约定的交楼条件。3.被告于2015年6月27日向原告发出了收楼通知书，但原告并未按照合同约定于当天向被告提出收楼异议，且原告也未与被告接洽商谈收楼事宜，因此，被告认为涉案房屋不符合收楼条件只是原告的主观臆断，并且合同附件七第三条第4款也明确了被告可以免责。二、原告主张的违约金标准过高，法院应当调减。请求如下：1.最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五条规定，对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。第六条规定，在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。故，法院应对违约金依法实行调减干预，调减为中国人民银行同期存款利率为宜。2.根据《合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，法院应判决违约金总额不得超过违约造成原告损失的30%。结合本案，所谓损失是指双方约定的可预知的损失，但是双方并未约定预期的损失，原告起诉时也没有提出和对其损失进行说明，故本案宜做概括性判决。3.商品房买卖合同附件七第三条第4款约定“不可抗力等原因包括但不限于异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因。由于该原因造成迟延交房的，乙方同意甲方顺延交房时间。”综上，原告的起诉与诉讼请求，缺乏应有事实和法律依据的支持，被告请求人民法院依法判决。经审理查明：2013年11月16日，两原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：两原告购买被告开发的位于从化市江埔街环市东路223号大院2号（御景宏雅花园1座）1103房；建筑面积91.93平方米；总金额为621283元；原告以按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起（不超过5日），支付全部房价款的30.79%，金额191283元，除首期款外，剩余房款金额430000元须于2013年11月16日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。合同第十四条约定：若被告未能按照合同规定的期限交房，按照下列第2种方式处理，详见附件补充协议第四条。合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告；（八）项应交由原告填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同附件七第三条约定原告和被告双方同意买卖合同第十二、十三、十五条修改和补充条款为：3.房屋交付的标志：同时满足以下条件，不管原告是否办妥收楼手续，均视为被告已依买卖合同约定的交楼日期将该商品房交付原告：（1）一次性付款方式的，原告按买卖合同约定向被告交清该商品房之全部房款，按揭付款方式的被告收齐首期房款和银行按揭；（2）原告应按照双方签订的《购房费用明细表》约定付清应缴全部税、费；（3）原告有违约行为的，应按买卖合同及其补充协议的约定向被告交清违约金；（4）只要该房屋完成工程竣工验收，并满足供水、供电、电梯及通邮等必须居住条件，即该部分配套设施达到使用条件后，视为该商品房已符合双方约定的交房条件；（5）合同约定的房屋交付时限届满。4.不可抗力等原因包含但不限于异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因。由于该原因造成迟延交房的，原告同意被告顺延交房时间。合同附件七补充协议第四条约定：原告与被告同意买卖合同第十四条修改如下：被告如未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房价款的0.03%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。合同第十六条约定，原告应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议应于验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期视为同意接收该商品。合同附件七第五条约定，双方同意买卖合同第十六条修改如下：1.原告在收到被告发出收楼通知确定的期限内到被告指定的收楼地点办理有关手续，在此期限内，如原告未办理收楼手续，视作原告已对该商品房进行了验收、接管，被告不再另行通知。上述合同签订后，原告已支付了全部购房款621283元，被告分别于2013年11月29日开具首期款191283元的发票，2014年3月25日开具尾款430000元的发票给原告。另查明：因逾期交房问题，原告曾向本院起诉被告，本院于2016年6月27日作出（2016）粤0184民初223号民事判决书，判决：被告从化国泰天彤房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起10日内向原告邓崇冰、郭一兵支付逾期交房违约金（以购房款621283元为本金，按每日万分之三的标准，从2015年7月1日起计至2016年1月13日止，违约金总额以已付购房款621283元为限)。该判决已发生法律效力。2016年7月29日，被告取得位于广州市从化区环市东路207号自编“名城·御景绿洲（南区）1-11栋”住宅楼工程11幢的竣工验收备案表。2016年7月30日，被告通过EMS国内标准快递向原告邮寄收楼通知书，原告确认已收到被告发出的收楼通知书，并于2016年8月7日收楼。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下几个方面的问题：一、关于逾期交房责任的承担问题。原告已支付完毕购房款，被告未能按照双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的交楼时间于2015年6月30日前将符合合同约定和法律规定标准的商品房交付给原告使用，应承担违约责任。被告辩称其违约系因不可抗力因素及非被告可控因素导致，但未提供证据予以证明，故被告主张免责的理据不足，本院不予采纳。二、关于计付逾期交房违约金起讫时间的问题。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人具有法律约束力。关于涉案房产的交房标准，原告和被告在补充协议第三条中对买卖合同第十二条、十五条约定的交房标准进行了变更，但涉案房产交付使用时仍应符合法定标准，即必须取得涉案工程的竣工验收备案表。本案房产于2016年7月29日取得竣工验收备案表，符合了法定的交房标准，但被告仍应履行通知原告收楼的义务。原告确认其已收到被告于2016年7月30日发出的收楼通知书，由于双方均未举证说明原告收到收楼通知书的时间，本院酌定为2016年8月1日。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十六条约定，如原告在收到收楼通知书之日起30日内即2016年8月31日前未进行验收及未书面提出异议的，应视为同意接收房屋。虽然补充协议第五条对该条进行了变更，但被告没有证明收楼通知书中有具体的收楼期限，故仍应给原告合理的期限即按照合同第十六条约定的30日内进行收楼，即在2016年8月31日前收楼。鉴于原告已于2016年8月7日收楼，并主张违约金从2016年1月14日起每日按总房价款621283元的0.03%的标准计至2016年8月7日止，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。三、关于逾期交房违约金标准应否予以调整的问题。原告与被告签订的《广州市商品房合同（预售）》的附件七补充协议第四条约定，被告未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.03%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。上述约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益损失进行比较。现被告认为其违约而造成原告的损失仅为实际损失即银行同期存款利息，缺乏事实依据，由于违约金系因被告违反合同义务逾期交付涉案房屋所产生，被告以原告未对损失进行举证为由要求调整违约金，缺乏依据，本院不予采纳。综上，在合同履行的过程中，原告已付清房价款，被告未按照约定在2015年6月30日前将符合合同约定和法律规定的交房条件的房屋交付原告使用，应承担违约责任。故被告应以总房价为基数，按照每日0.03%的标准，从2016年1月14日起计付违约金至2016年8月7日止给原告。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告从化国泰天彤房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邓崇冰、郭一兵支付逾期交房违约金（以购房款621283元为本金，按每日万分之三的标准，从2016年1月14日起计至2016年8月7日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费382元，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄丽平二〇一七年三月二十日书记员  高淑仪