湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终7863号
上诉人（原审被告）：殷云，男，1992年5月27日出生，汉族，住湖北省京山县,
委托诉讼代理人：陈鹏程，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国地质大学（武汉），住所地武汉市鲁磨路***号。
法定代表人：王焰新，该校校长。
委托诉讼代理人：黎振彪、文励鹏，湖北百思得律师事务所律师。
原审被告：朱旭，男，1989年8月19日出生，汉族，住武汉市江岸区，
上诉人殷云因与被上诉人中国地质大学（武汉）以及原审被告朱旭排除妨害纠纷一案,不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初4511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
殷云的上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或予以改判：2、由中国地质大学（武汉）承担一、二审全部诉讼费用。其上诉的理由为：一、一审判认定的案由为房屋腾退纠纷，定性错误，本案的案由应为房屋租赁合同纠纷。二、中国地质大学（武汉）无合法的证明产权的证据，该房产系违建房产，租赁合同无效，应向我赔偿损失。我对其门面进行装修并支付转让费，如强行腾退应向我支付必要的经济损失。我自2016年6月6日从原经营者朱旭手中接手门面，并向其支付195,000元转让费。此后我对门面进行装修并购买相关设备，花费约80,000元人民币。三、一审未对招投标进行必要的审查，本案的中标行为无效。我已就招投标的效力性问题另案起诉。且中标的有效、无效直接关系要是否要腾退，本案不是单纯的腾退，中国地质大学（武汉）应提交证据证明租赁主体的变更即新的租赁方是合法的。校方的此次招投标未委托第三方招投标，没有第三方发布招投标信息，亦无第三方监督。我事后知悉，本门面的实际中标人赵华伟，是本校某某学院副院长亲戚，以襄阳市襄城区小食代西餐厅名义投标，该门面的另两份投标书均系其操控串通投标。中标人经营的西餐厅与校方不允许该门面经营餐厅的招投标要求不符（招标文件第五条，禁止现制烹饪，中标人经营范围正餐服务，且无具体地址系空挂个体户）。投标人与校方只允许一个投标人投一个经营项目的要求不符（投标人投了三个店，两个饮品，一个蛋糕店）。中标人投标超过90天的投标期限。我对中标人提出异议后，网上随即更新了中标的餐饮许可证信息。实际中标人利用其特殊身份，且校方及法律关于招投标的相关规定，构成不正当竞争，其中标应属无效。校方在开标半个月后公布中标结果，也构成程序违法。四、中标人应为本案的被告或第三人，该门面的中标人应为本案的当事人，一审遗漏未参与诉讼。中标人未参与诉讼，导致相关应查清楚的事项而未查清。五、本案中校方的教职工充当二房东，要收取管理费，导致我的报价低于市价。是校方管理的原因造成。租赁期间至2016年12月的门面使用费及管理费交给一个学校的职工，包括与租赁合同相关的签名由其代签。
被上诉人中国地质大学（武汉）答辩则要求维持原判。
原审被告朱旭未到庭参加诉讼。
2017年5月，中国地质大学（武汉）向一审法院提起诉讼，请求判令：1、殷云、朱旭腾退其所占用的中国地质大学（武汉）新峰公寓大楼一层10号门店；2、殷云、朱旭自2017年1月1日起，按照市场价55,000元每年的标准，按日向我校支付房屋占用费，支付至实际腾退之日止；3、殷云、朱旭承担本案诉讼费。
一审法院查明，朱旭承租了位于中国地质大学（武汉）新峰公寓大楼一层10号门店。2015年12月23日朱旭通过张九利的账户将2016年的门面租金40,000元支付给中国地质大学（武汉）。2016年6月6日，朱旭将上述门面转让给殷云。殷云向朱旭支付195,000元转让费。2016年12月27日，中国地质大学（武汉）发布“经营性用房出租（一期）公开招租”项目评标结果公示，殷云承租的门面由“襄阳市襄城区小食代西餐厅”中标，殷云未中标。中国地质大学（武汉）通知殷云、朱旭退出承租门面，殷云拒绝腾退。
一审法院认为：本案系排除妨害纠纷，根据本案查明的事实，中国地质大学（武汉）与殷云、朱旭是否签订租赁合同不能作为殷云拒绝腾退的抗辩理由。首先，本案中朱旭于2015年12月23日支付了2016年全年的租金，其与中国地质大学（武汉）形成事实上的租赁关系，且可推定租期为一年，即截止到2016年12月31日。2016年6月6日，朱旭将门面转让给殷云，因此，殷云成为诉争门面的实际承租人，但殷云、朱旭之间的协议只能约束合同相对方，而不能约束中国地质大学（武汉），故殷云的租赁期限仍然只能截止到2016年12月31日。2016年12月，中国地质大学（武汉）对校内所有的门面进行公开招标，并通知了殷云，殷云参加了竞标，但未中标。当租赁期限届满时，中国地质大学（武汉）有权收回诉争房屋，而殷云拒绝搬出诉争房屋的行为属于无权占有他人房屋的行为，故对中国地质大学（武汉）要求“殷云从中国地质大学（武汉）新峰公寓大楼一层10号门店”腾退的诉讼请求，予以支持。对于无权占用行为，殷云应支付相应的房屋占用费。该房屋占用费，酌情按照每月3,333元（40,000元÷12月）进行计算，计算公式为：3,333元÷30天×天数，从2017年1月1日至实际腾退之日止。
关于殷云辩称其向朱旭支付了195,000元的转让费，装修花费了五、六万元，学校存在二房东的出租行为，且学校的招标行为存在严重违法，故殷云应该继续租赁诉争房屋的主张。首先，殷云与朱旭之间签订了转让协议，双方的权利义务由转让协议确定，若存在争议，殷云、朱旭可依协议协商解决，协商不成可另行起诉，本案不予处理。其次，租赁行为中是否存在二房东的事情，不影响租赁关系的有效性。最后，中国地质大学（武汉）在招标过程中是否存在违法行为，并非本案的审理范围，不予处理。故对其的上述抗辩意见，均不予支持。
据此，依照《民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、殷云于本判决生效之日起十五日内将中国地质大学（武汉）新峰公寓大楼一层10号门店腾退给中国地质大学（武汉）；二、殷云于本判决生效之日起十五日内向中国地质大学（武汉）支付房屋占用费（3,333元÷30天×天数，从2017年1月1日计算至本判决确定的腾退之日止）；三、驳回中国地质大学（武汉）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费100元，由殷云负担。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，殷云等人已就中国地质大学（武汉）在涉案房屋的招标过程中是否存在违法行为，另案向法院提起诉讼，该案目前尚在审理之中。
本院认为，2015年12月，朱旭向中国地质大学（武汉）支付了2016年全年的租金，并实际使用本案诉争的房屋，双方形成了事实上的租赁关系。殷云受让诉争的房屋之后，成为诉争门面的实际承租人。该房屋租赁期间届满后，且殷云又未在中国地质大学（武汉）的门面公开招标中竞标，故中国地质大学（武汉）有权收回诉争房屋，其要求殷云、朱旭腾退新峰公寓大楼一层10号门店的诉讼请求，本院予以支持。殷云拖欠2017年1月1日至实际腾退时止的房屋占用费，应参照原租金标准进行支付。
关于殷云的上诉主张。第一、中国地质大学（武汉）是否具有本案诉争房屋的相关手续，不影响双方事实上租赁关系的合同效力；第二、殷云自称的转让费、装饰装修费用等损失以及是否存在二房东收取租金的事宜，对此，其应承担经营的风险；第三、中国地质大学（武汉）在招标过程中是否存在违法行为，殷云等人已另案向法院提起诉讼，不属于本案的审理范围。因此，殷云的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由殷云负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 阳
审判员 张立新
审判员 陈继红
二〇一七年十二月二十日
书记员 余文婷