西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初5782号原告：西安御智商业运营服务有限公司。住所地：西安曲江新区芙蓉西路569号曲江壹街D-E201室法定代表人：李阳，系该公司总经理。委托代理人：余洋，陕西鸿辰律师事务所律师。被告：任蓉，女，汉族，1980年8月5日出生，籍住西安市碑林区。委托代理人：蒋卫东，陕西朗恒律师事务所律师。原告西安御智商业运营服务有限公司（以下简称御智公司）与被告任蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告御智公司的委托代理人余洋，被告任蓉的委托代理人蒋卫东均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告御智公司诉称：原被告于2014年9月20日签订商铺租赁合同（合同编号：QJYJ20140000002）。商铺具体位置为西安市曲江新区芙蓉西路569“曲江壹街”B栋105#、106#、201#—209#。面积844.15平方米，后经双方补签合同面积更改为767.3平方米。租赁期限为五年，自2014年12月23日至2019年12月22日。装修期为90天免租金，不免其他费用。2014年11月23日交纳第一年租金为71224元/月，第二年起增加6%为75497元，签订日交432960元（2014.12.23至2015.6.22）、2015年5月23日支付432960元（2015.6.23至2015.12.22）、2015年11月23日支付905969元（2015.12.23至2016.12.22），第一年分半年付，第二年年付，提前一个月交付下年租金。现被告一直拖欠原告租金1176702.17元，经原告催要，被告仍不履行交纳租金义务，故原告于2016年9月27日发出解除合同通知，按照合同约定原告已经与被告解除租赁合同关系，但被告至今未搬离租赁房屋，导致原告房屋租赁损失，所以被告应当支付占用使用费直到搬离该商铺。根据合同第六条连续关门可解除合同，押金剩余租金不退。第八条第二款中第8项约定解除后可要律师费、保管费、诉讼费等由乙方承担。第十条违约责任第2款约定未支付租金的按应付费用的日千分之十支付违约金，逾期15日的有权单方终止合同，乙方承担一个月的租金，且押金及剩余租金不退。现原告诉至法院请求判令：1、被告任蓉腾出位于西安市××区××新区××569“曲江壹街”B栋105#、106#、201#-209#的商铺；2、被告任蓉支付拖欠租赁费1176702.17元、拖欠租赁费违约金416390.79元、解除合同后违约金75497元，以上共计1668589.96元；3、被告任蓉支付商铺占用使用费377485元（暂时计算到2017年2月28日）；4、被告赔偿原告承担的律师费184146.75元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告任蓉辩称：1、合同中约定涉案房屋的权属均属于原告，房屋产权实际属于陕西香榭有限公司，基于涉案房产产生的相关问题应由香榭公司承担。2、两份合同是原告先有违约行为，致使被告迟延支付房租，由此产生的责任由原告承担，原告并未按照合同约定提供消防环评手续，其直至2015年4月才完成天然气碰口的接入工作，答辩人在承租期间因原告拖欠相关单位民工工资，以及其他的相关问题导致被告承租的商铺多次被拉闸停电、堵门，商铺门面被贴标语，严重造成被告经营损失，因上述一系列违约行为，致使双方产生严重争议，造成被告迟延交付房屋的责任由原告承担。原告解除合同通知并未向答辩人送达，但是因为涉案房屋不符合原被告双方订立合同中所约定的房屋用途，相关的环评无法通过，被告签订房屋合同目的无法实现，应予解除，因此产生的责任由原告承担。原告强行将答辩人所承租的房屋加锁封门，致使被告无法正常经营，即使原告要求被告承担房租成立，但是原告强行将答辩人所承租的房屋加锁封门，也无法进行搬离，因此原告要求被告承担房屋占用费无法成立。即使原告要求被告支付迟延违约金成立，原告要求被告所承担的违约金过高，根据相关法律应该减少。经审理查明，原告御智公司（甲方、出租方）与被告任蓉（乙方、承租方）于2014年9月20日签订《商铺租赁合同》（合同编号：QJYJ20140000002）,该合同约定：甲方愿意将产权属于自己的商铺出租给乙方，租赁商铺位于西安市××新区××与××字东南角“曲江壹街”B栋105#、106#、201#-209#改为105#、106#、201#-208#，建筑面积844.15平方米（后双方签订租赁合同补充协议，面积更改为767.30平方米），乙方租赁用途为餐饮（川邦食肆）。租赁期限为五年，自2014年12月23日至2019年12月22日止；合同约定第一年租金为77372元/月（后双方签订租赁合同补充协议，第一年租金变更为71224.00元/月），从第三年起，租金每年比上一年度增加6%，支付方式为租金第1年为半年支付，第2年起为年付。租金提前一个月支付下一期。即2014年11月23日支付464232元（2014.12.23至2015.6.22）；2015年11月23日支付928464元（2015.12.23至2016.12.22）；2016年11月23日支付984171.84元（2016.12.23至2017.12.22）……；装修期为90天，自2014年9月23日至2014年12月22日，除租金外，该期间产生的物业、水、电费用及相关法律责任由乙方承担；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖延租金，甲方给予乙方3天宽限期，从第4天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金；双方同意按商铺现状交房；合同签订时，乙方向甲方交纳押金77372元，如乙方在租赁期间发生损坏房屋设施及拖欠水、电、暖、物业费租金等费用、乙方须承担赔偿金及违约金的，甲方有权自押金中直接扣除，且乙方应七日内予以补足，合同期满时，剩余押金无息返还；甲方租赁给乙方的商铺确保消防等手续完备，乙方接房后二次消防验收由乙方自行负责时，甲方予以配合。乙方在租赁期限内需要自行报批天然气公司碰口申请，费用自理。乙方办公及商业经营所有手续（包含但不限于特行手续、门头报批手续、环境评估手续、装修及消防二审手续等），均由乙方自行办理，费用自理；无论何种原因本合同解除或终止，乙方都必须在合同解除或终止之日起3日内将租赁商铺按甲方交房现状归还甲方，否则甲方有权自行处理租赁商铺的物件（装修装饰及设备均不予补偿），由此产生的保管费/搬运费/诉讼费/律师费等费用由乙方自行承担；乙方未按约定支付租金及/或本合同第五条约定应由乙方承担的其他费用（包括及时补足保证金），则每项逾期一日按承应付费用千分之十向甲方支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权单方终止合同，乙方承担一个月房租的违约金，且押金及剩余租金不退。如果乙方不能按约定交纳租金的，甲方有权在催告两次并预先通知后停水/停电等方式催缴，因停水停电造成的乙方的损失均由乙方自行承担。合同预留乙方通讯地址为西安市长安区紫薇田园都市F区060#，乙方同意甲方按照上述电话号码/通讯地址，以电话或电话短信或信函的方式送达各类文件，以电话/电话短信送达的，以电话/电话短信发出的时间为送达时间；以信函方式送达的，自函件发出之日五日后为送达时间，无论乙方是否实际接收，都不影响本条约定的送达时间标准。2014年12月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同补充协议》，协议约定因乙方自行测算面积有误导致使用面积浪费，多出面积并未使用，经乙方申请，原合同租赁房屋由“曲江壹街B栋105#、106#、201#-209#变更为“曲江壹街B栋105#、106#、201#-208#，原合同租赁面积844.15平方米变更为767.3平方米，租赁房屋变更后，包括但不限于租金单价、涨幅、缴纳、双方权利义务等均适用原合同。原合同项下缴纳的保证金自动转为变更后租赁物的保证金。被告提交《雀火锅减面积报告》一份，报告中双方同意起租日期变更为自2015年6月1日起至2020年5月31止，减少租赁面积，乙方将上述地址的B栋109#商铺退给甲方，建筑面积76.85平方米。故商铺租赁地址变更为“曲江壹街B栋105#、106#、201#-208#，租赁面积由原先的844.15平方米变更为767.3平方米。双方同意租赁合同中的第三条第1款变更为第一年租金为人民币71224元，具体明细如下：合同签订之日支付427344元（2015.6.1至2015.11.30）；2015年11月1日支付427344元（2015.12.1至2016.5.31）；2016年5月1日支付905969.28元（2016.6.1至2017.5.31）……。合同签订后，被告任蓉于2014年9月18日向原告支付租金432960元，之后租金再未交纳。原告还收取了被告交纳的一个月房租作为押金。2016年9月27日，原告向被告预留地址邮寄送达解除通知书，通知中称原告承租的B栋105#、106#、201#-209#号商铺，已15个月未缴纳租金，经多次催要被告仍欠付拒交，原告即日起解除租赁合同，请被告向原告缴纳逾期拖欠租金1180400.02元整及按照租赁合同约定的滞纳金计算方式计算至被告方实际缴纳之日的滞纳金4241896.42元，违约金71224.00元。被告否认收到上述解除合同通知。原告为实现债权支付律师费184146.75元，已提交委托代理合同及增值税专用发票。被告提交陈刚证人证言，以证明承租的房屋存在天然气引进迟延不具备使用条件，因原告拖欠民工工资致使承租商铺在经营期间多次被拉闸停电、被堵门无法经营及环评手续不齐备等违约事实。原告提交费用清单及计算依据以说明被告欠款数额及违约金计算方法，原告在清单中主张的未付租金与被告提交的减免面积报告数额可以相互印证。另查明，陕西香榭实业有限公司曲江壹街建设工程于2014年8月18日取得西安市公安消防支队核发的《建设工程竣工验收消防备案凭证》（西公消竣备字2014第0062号）。2015年4月14日曲江壹街建设项目取得《西安市环境保护局曲江新区分局关于曲江壹街建设项目竣工环境保护验收的批复》（西曲环验[2015]3号），同意曲江壹街建设项目通过环境保护竣工验收。以上事实，有《商铺租赁合同》、收款收据、民生银行对账单、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《西安市环境保护局曲江新区分局关于曲江壹街建设项目竣工环境保护验收的批复》及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同关系合法有效应受法律保护。原告依约履行交付承租物的合同义务，被告未按约定支付租金，被告构成违约，经原告催告后被告仍未按期交纳房租以实际行为表明不履行主要合同义务，原告据此于2016年9月27日以信函方式向被告发出解除合同通知，依据合同约定，自函件发出之日五日后为送达时间，被告未就该解除通知在法定期限内请求人民法院确认解除合同的效力，双方之间的租赁合同自该通知发出五日后（即2016年10月2日）起解除。被告应立即腾出涉案商铺并向原告支付截止2016年10月2日的租金，因原告提交费用清单中主张的未付租金与被告提交的减免面积报告数额可以相互印证，故对被告提交的面积减免报告的真实性予以确认。该报告中双方以协商确认变更合同租赁期限自2015年6月1日起，故依据该报告，截止2016年10月2日，被告应支付的租金经核算为724168元。因原告未就被告逾期支付租金行为及解除合同后给其造成的损失提交证据，且原告所出租房屋在双方签订租赁合同时尚未取得所在项目的环境保护竣工验收手续，原告本身亦具有过错，本院结合合同的履行情况、双方的过错程度等综合因素，对于原告主张的违约金计算标准，本院依法予以调整为以年利率6%的2倍计算为宜，经核算为58318元，对原告要求支付违约金的诉请，本院部分予以支持。原、被告之间的房屋租赁合同解除后，双方再无合同关系，原告主张被告未腾房给其造成的占用费损失与本案不属同一法律关系，故本案依法不予涉及。关于原告主张律师费一节，因双方对律师费的承担有明确约定，但考虑到原、被告均具有过错，故对于原告该主张，本院认定为由被告承担60%即110488元为宜，原告所收取房屋押金亦按此比例退还被告并从总金额中予以扣减。综上所述，被告应向原告支付租金724168元、违约金58318元、律师费110488元，合计892974元，扣减退还被告的40%房屋押金30949元后实际给付原告862025元。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条，第二十九条之规定判决如下：一、被告任蓉在本判决生效后立即腾出位于西安市××新区××与××字东南角“曲江壹街”B栋105#、106#、201#-209#的商铺；二、被告任蓉应于本判决生效之日起十日内向原告西安御智商业运营服务有限公司支付862025元；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费24642元，由原告承担15278元，由被告承担9364元。鉴于原告已预付，故被告在偿付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 刘 洁人民陪审员 刘 波人民陪审员 吕彩玲二〇一七年十一月十日书 记 员 李 静打印：扈艳红校对：马小倩2017年月日送达