南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第3325号
原告江苏省林宁国际贸易有限公司，组织机构代码71626134-5，住所地江苏省南京市鼓楼区山西路67号A2302、A2304-A2308室，实际经营地江苏省南京市鼓楼区山西路67号世贸中心大厦A1座6层。
法定代表人林建明，董事长。
委托代理人谢军。
被告陆秀良，男，汉族，1972年8月8日生。
委托代理人郭君宇，江苏裕和律师事务所律师。
被告南京游歌餐饮娱乐有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区山西路67号世贸中心大厦A2幢6楼。
法定代表人苗苗。
原告江苏省林宁国际贸易有限公司（以下简称林宁贸易公司）诉被告陆秀良、南京游歌餐饮娱乐有限公司（以下简称游歌餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理，依法由审判员李义军独任审判，于2014年8月26日公开开庭进行了审理。原告林宁贸易公司的委托代理人谢军，被告陆秀良及其委托代理人郭君宇到庭参加诉讼。被告游歌餐饮公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林宁贸易公司诉称，2013年1月22日，原告林宁贸易公司与被告签订了租期为四年的《租赁协议》，协议约定了租金及其支付方式，逾期付款的违约责任等内容。被告应于2014年1月1日前支付下一年度的租赁费77万元。被告现已支付192500元，余款至今未付。原告林宁贸易公司多次催要未果。2014年3月17日，原告林宁贸易公司向被告送达了《法律顾问联系函》催要租金，被告一直未支付剩余租金。2014年4月25日，原告林宁贸易公司收到南京鼓楼物业发展有限公司世贸管理处的《告知函》，函称：2014年4月24日晚8点左右，由于涉案租赁房屋内自接的水管爆裂，导致A2六层大面积过水，造成四部电梯受水浸湿；造成电梯直接损失21255元，电梯抢修费及人工费3000元。鉴于上述情况，原告林宁贸易公司诉至本院，诉讼请求：1.判令解除原告林宁贸易公司与被告陆秀良签订的租赁协议，并交还被告陆秀良承租的房屋，且被告陆秀良支付因违约致租赁协议无法继续履行产生相当于两个月的违约金128334元；2.判令被告陆秀良按每月64167元支付自2014年5月1日起至交房之日止的租赁费，并按年息3%支付自2014年2月1日起算至实际给付之日止逾期滞纳金；3.判令被告陆秀良赔偿因其自来水水管爆裂导致户内大面积过水溢出，而导致电梯受潮产生的设备故障损失费、维修费、人工费等支出24255元；4.判令被告游歌餐饮公司对上述诉讼请求承担连带赔付责任。
被告陆秀良辩称，被告陆秀良与原告林宁贸易公司所签订的房屋租赁合同系其担任被告游歌餐饮公司法定代表人期间签订的，其行为系职务行为，被告陆秀良个人和原告林宁贸易公司之间并不存在房屋租赁合同关系，该租赁合同实际合同主体是原告林宁贸易公司与被告游歌餐饮公司，因此，针对房屋租赁合同所产生的权利义务应由原告林宁贸易公司和被告游歌餐饮公司承担，被告陆秀良本人不应承担责任。
被告游歌餐饮公司未答辩，亦未提交证据。
经审理查明，原告林宁贸易公司从出租方南京宁威房地产开发有限公司承租了坐落于南京市鼓楼区山西路67号南京世界贸易中心大厦A幢第六层整层（建筑面积800平方米）并签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期为10年，自2007年1月8日起至2017年1月7日止，出租方同意原告林宁贸易公司在承租期内，可以转租该房屋。
2013年1月22日，原告林宁贸易公司（甲方）与被告陆秀良（乙方）签订了《租赁协议》，协议约定：甲方将坐落于南京市鼓楼区山西路67号南京世界贸易中心大厦六层部分房屋（以原优歌KTV租赁面积为准）出租给乙方使用；租赁期自2013年2月1日起至2017年1月7日止；每年租金为77万元（不含税），第一年的租金按照半年支付一次，第二年起按年支付，在2014年1月1日前支付77万元；乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按年租金的3%向甲方支付滞纳金；逾期14天，则甲方有权终止合同，要求乙方支付相当于两个月租金的违约金，并收回房屋，但前提是：甲方应事先向乙方发出书面通知，乙方在收到此通知后10天解决延付租金问题；乙方支付13万元作为租赁房屋定金，乙方在支付第一年度上半年租金后，原缴纳的定金转为租赁房屋的保证金，保证金在租赁期满时确认没有应交未交费用及房屋财产损失后退还。原租赁方厉定海亦在该租赁协议上签字。协议签订后，原告林宁贸易公司将租赁房屋交付被告陆秀良使用，原告林宁贸易公司已收到定金13万元，已转为保证金。原告林宁贸易公司已收到2014年2月1日起至2014年4月30日止的租金192500元，其中177100元系分4次通过银行转账支付，贷记通知中注明系“游歌餐饮半年房租”或者“游歌餐饮公司半年房租”，15400元的租金收据上载明交款单位为陆秀良（6楼KTV）。第二年的剩余租金尚未支付。租赁房屋现实际由被告游歌餐饮公司控制，但现处于停业状态。
2014年3月17日，原告林宁贸易公司委托律师向被告游歌餐饮公司发出《法律顾问联系函》，函称：根据原告林宁贸易公司与被告游歌餐饮公司签订的《房屋承租合同》有关租金支付规定，要求被告游歌餐饮公司支付租金。
2014年4月25日，南京鼓楼物业发展有限公司世贸管理处致函原告林宁贸易公司，函称：2014年4月24日晚8点左右，原告林宁贸易公司承租的六层A2厅好声音户内自接的水管突然爆裂，造成A2厅的四部电梯全部瘫痪。后南京鼓楼物业发展有限公司世贸管理处向原告林宁贸易公司提供电梯维修估价单。2014年6月16日，南京鼓楼物业发展有限公司世贸管理处向原告林宁贸易公司发出《催促函》，催促原告林宁贸易公司尽快支付相关维修费用。原告林宁贸易公司尚未支付上述维修费用，原告林宁贸易公司表示在本案不主张该项维修等费用。
另查明，被告游歌餐饮公司于2009年9月14日成立，注册地为租赁房屋，其法定代表人于2013年2月17日由厉定海变更为陆秀良，后又于2013年11月13日变更为苗苗。2014年1月16日，被告陆秀良与被告游歌餐饮公司以及案外人南京游歌百货超市有限公司签订了《〈个人股权转让合同〉之补充协议》，协议约定：根据之前租赁协议，上述两个公司租赁了南京市山西路67号世贸中心大厦A2幢6楼部分房屋（以原优歌KTV租赁面积为准）作为公司经营办公地点，由于该物业租赁协议由公司原股东陆秀良签字确认的，现上述两个公司个人股权变更后，陆秀良不占有公司股权，因此需要对公司租赁物业由陆秀良作出说明：租赁房屋为游歌餐饮公司、南京游歌百货超市有限公司租赁使用，本人无权对该物业进行处置。
审理中，原告林宁贸易公司同意将保证金13万元用于冲抵租赁费用。被告陆秀良陈述如果法院认定房屋的承租人为被告陆秀良，同意解除租赁协议。
以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、租赁协议、法律顾问联系函、贷记通知、收据、告知函、估价单、催促函、营业执照、《个人股权转让合同》之补充协议等证据予以佐证，足以认定。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于被告陆秀良签订租赁协议的行为是否系职务行为的问题。被告陆秀良辩称其签订租赁协议的行为系代表被告游歌餐饮公司的职务行为，对此原告林宁贸易公司不予认可，认为租赁协议的承租人是被告陆秀良。本院认为，签订租赁协议时，被告陆秀良并非游歌餐饮公司的法定代表人，且游歌餐饮公司也已成立，但被告陆秀良却以个人名义签订了租赁协议，故被告陆秀良辩解其系职务行为的依据不足。同时，原告林宁贸易公司发给被告游歌餐饮公司的《法律顾问联系函》也不能当然地认为原告林宁贸易公司认可承租人为被告游歌餐饮公司。另外贷记通知中注明“游歌餐饮半年房租”或者“游歌餐饮公司半年房租”系转款人备注，从原告林宁贸易公司出具的租金收据来看，其承租人仍然是被告陆秀良。因此，被告陆秀良的该项辩解意见本院不予采信，租赁协议的承租人应为被告陆秀良。
关于租赁协议解除的问题。租赁协议是原告林宁贸易公司与被告陆秀良的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，该租赁协议依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。被告陆秀良逾期支付租金，构成违约，虽原告林宁贸易公司未向被告陆秀良发出书面通知，但由于被告陆秀良陈述如果法院认定房屋的承租人为被告陆秀良，同意解除租赁协议，故本院对租赁协议解除予以准许。租赁协议解除后，被告陆秀良应当返还租赁房屋。由于原告林宁贸易公司与被告陆秀良之间的租赁协议已解除，被告游歌餐饮公司继续占有使用该租赁房屋已无事实和法律依据，故被告游歌餐饮公司亦应当返还涉案租赁房屋。
关于相当于2个月租金的违约金问题。基于上述分析，由于原告林宁贸易公司未向被告陆秀良发出书面通知，原告林宁贸易公司现主张支付相当于2个月租金的违约金不符合协议约定，本院不予支持。
关于租金和滞纳金的问题。被告陆秀良承租租赁房屋，应当支付租金。被告逾期支付租金，应当承担逾期付款违约金。原告林宁贸易公司所主张的滞纳金实为逾期付款违约金。原告自愿按年息3%计算滞纳金本院予以准许。被告游歌餐饮公司只是租赁房屋的实际使用人，原告林宁贸易公司要求被告游歌餐饮公司对租金及滞纳金承担连带责任无法律依据，本院不予支持。
综上，为维护当事人的合法权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告江苏省林宁国际贸易有限公司与被告陆秀良于2013年1月22日签订的关于南京市鼓楼区山西路67号世贸中心大厦六层部分房屋（以原优歌KTV租赁面积为准）的《租赁协议》；
二、被告陆秀良、南京游歌餐饮娱乐有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还南京市鼓楼区山西路67号世贸中心大厦六层部分房屋（以原优歌KTV租赁面积为准）；
三、被告陆秀良于本判决发生法律效力之日起十日内按每月64166.67元的标准向原告江苏省林宁国际贸易有限公司给付自2014年5月1日起至租赁房屋返还之日止的租金（扣除保证金13万元），并按年利率3%的标准给付自2014年2月1日起至判决确定的给付之日止的逾期付款违约金。
四、驳回原告江苏省林宁国际贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20033元，减半收取10016元，由原告江苏省林宁国际贸易有限公司负担687元，被告陆秀良负担9330元（此款原告江苏省林宁国际贸易有限公司已预付，被告陆秀良在给付上述款项时直接给付原告江苏省林宁国际贸易有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 李义军
二〇一四年九月十九日
见习书记员 汪慧娣