江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣11民终91号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨萍，男，1963年7月18日出生，汉族，个体工商户，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：吕培涛，江西带湖律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：陈晓龙，江西带湖律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：江西丰跃商业投资管理有限公司，住所地江西省上饶市上饶县旭日北大道12号，组织机构代码79947767-7，统一社会信用代码361121210001588。法定代表人：黄国旗，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊明亚，该公司法律顾问，特别授权。案由：租赁合同纠纷。上诉人杨萍因与上诉人江西丰跃商业投资管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶县人民法院（2016）赣1121民初556号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨萍上诉请求：一、请求依法撤销原审判决第二项、第三项，部分撤销原审判决第四项，改判支持上诉人原审本诉要求被上诉人赔偿损失877266.3元的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉人认为：一、原审判决不予认定上诉人主张的经济损失867266.3元是错误的，判决被上诉人赔偿上诉人损失134761.7元显然过低；二、原审判决认定由于渗水造成台球桌布和地毯的损失，不应由被上诉人承担是错误的。上诉人江西丰跃商业投资管理有限公司上诉请求：一、撤销原审判决第一条、第二条，部分撤销原审判决第三条、第四条，改判支持上诉人原审反诉请求，驳回被上诉人的原审本诉请求；2、本案一审、二审全部诉讼费依法由被上诉人承担。上诉人认为：一、原审判决对事实的认定错误百出；二、原审判决明显违反法律规定。一审法院认定事实：2011年9月17日，原告杨萍（乙方）与被告丰跃公司（甲方）签订《商铺租赁合同》。合同约定：“租赁商铺位于上××旭日北大道××号丰跃香港名城1、2层，商铺建筑面积为136＋1,529平方米，该面积为商铺租金和物业费计算依据。租赁期限自2011年12月22日起至2019年12月21日止，装修期间从2011年9月22日起至2011年12月21日止，装修期内免收租金，但须支付装修保证金、垃圾清运费、水、电等能源费用。租金标准，一楼租金自2011年12月22日起至2014年12月21日每月租金4,080元、2014年12月22日至2015年12月21日每月租金4,216元、2015年12月22日至2016年12月21日每月租金4,352元、2016年12月22日至2017年12月21日每月租金4,488元、2017年12月22日至2018年12月21日每月租金4,624元、2018年12月22日至2019年12月21日每月租金4,760元，二楼租金自2011年12月22日起至2014年12月21日每月租金24,464元、2014年12月22日至2015年12月21日每月租金25,993元、2015年12月22日至2016年12月21日每月租金27,522元、2016年12月22日至2017年12月21日每月租金29,051元、2017年12月22日至2018年12月21日每月租金32,109元、2018年12月22日至2019年12月21日每月租金35,167元。合同签订后7个工作日内应缴纳第一年前三个月租金合计35,632元，以后每期租金按季度支付，须在每个季度末15天前支付下个季度租金，即先支付租金后使用商铺。物业管理费自起租日开始计收，每月4,800元，物业管理费按季度支付，除首期物业管理费在进场装修前支付外，须在每个季度末15天前支付下个季度物业管理费，即先支付费用后使用商铺，该物业管理费包括广场公共部位的共用设施设备维修保养费，公共区域保安、保洁、绿化，以及公共部分的水、电（含中央空调）等能源费。水、电、气等能源费采取分户计量，由乙方承担，自进场装修之日起计收。本合同项下付款时间遇节假日顺延，乙方如拖欠应支付的任何费用，则每拖欠一日，应按拖欠费用总额5‰计算，向甲方支付滞纳金，滞纳金从乙方应付之日起计算至乙方实际清偿之日止。特别条款，考虑商户前期投入资金压力较大，甲方给予乙方免四个月租金支持，免租时间为2011年12月20日至2012年4月19日，免租期间仍需支付物业管理费，甲方必须保证乙方在经营期间中央空调的正常使用，如不能则应承担乙方相应的经济损失。下列情况下，甲方有权解除本合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除：（1）、乙方拖欠应付甲方任一项费用超过30天。…”合同签订后，原告对承租商铺进行装修，经营“三味蟹巢餐饮部（火锅店）、三阳咖啡台球会所”，营业时间为上午9：00至次日凌晨2:00。在原告经营期间，原、被告由于商场中央空调开放使用及原告承租店铺房顶漏水等问题发生纠纷。2015年11月5日，原告通过快递向被告发送申请书，申请要求被告正常开放中央空调、房顶漏水尽快堵漏或者疏导、并将被其他宾馆招牌遮挡住的三阳台球厅招牌移出。2015年11月24日，原告收到被告丰跃公司发出的《关于催缴租金物业电费的函告》，函告中要求原告及时缴纳2015年9月15日至11月19日拖欠的租金90,152.7元和2015年10月1日至11月19日拖欠的物业管理费9,600元，总计99,752.7元。2015年12月8日，原告向被告发出回函，回函主要内容为“由于被告从2014年开始未能按照合同约定，在正常营业时间内向原告商铺提供中央空调服务，导致原告商铺亏损严重，并且被告未能解决原告承租商铺天花板渗水问题。由于被告违约在先并且不解决问题，因此原告行使先履行抗辩权，拒绝缴纳租金和物业管理费用。原告希望被告收到回函3日内派人与原告进行商谈，解决被告未按照合同约定在营业时间内提供中央空调服务或者为原告商铺独立安装空调及商铺渗水问题，并就原告所受损失进行补偿。上述事宜协商解决后，原告会严格按照合同约定继续缴纳租金及物业管理费。”2016年3月17日，原告就相关事宜委托律师事务所向被告发送律师函，告知被告，希望被告在收到函件后3日内及时与原告方联系并友好协商上述事宜，否则原告将依法提起诉讼。2016年5月3日，原告向本院提起诉讼。同日，被告向原告发送函告，告知原告截止2016年4月5日止拖欠2015年度租金120,861.2元和物业费14,400元、2016年度拖欠租金127,496元和物业费19,200元，如在三日宽展期内仍不交付所欠租金及物业管理费，被告将行使合同解除权，本函告即为解除合同通知函，在2016年5月6日生效。另查明，2015年1月开始，原告向被告月缴纳租金和物业管理费的计算周期是从每月1号开始按整月计算按季度支付。原告向被告缴纳租金至2015年8月，2015年9月份缴纳租金474.3元（9月尚欠租金29,734.7元）；物业管理费缴纳至2015年9月份整月，2015年10月开始未再缴纳。中央空调所产生电费一直由被告公司缴纳。“丰跃·香港名城”2013年1月至2016年3月缴纳电费情况为：2013年1月503,682.72元、2月530,980.47元、3月416,715.18元、4月418,475.65元、5月424,689.11元、6月611,382.47元、7月741,574.9元、8月964,021.26元、9月1,003,202.45元、10月601,354.28元、11月527,687.34元、12月430,716.14元；2014年1月276,022.04元、2月139,015.51元、3月425,393.3元、4月391,426.45元、5月393,087.4元、6月483,219.41元、7月614,111.09元、8月705,391.92元、9月641,864.95元、10月519,796.27元、11月267,633.97元、12月241,255.82元；2015年1月344,967.49元、2月479,776.67元、3月424,905.59元、4月432,957.08元、5月364,688.32元、6月438,036.17元、7月520,127.09元、8月555,385.49元、9月554,763.5元、10月391,749.21元、11月335,088.06元、12月286,957.43元；2016年1月313,895.69元、2月324,710.59元、3月278,551.3元。审理中，被告称“丰跃·香港名城”商场每天营业时间是早上9点至晚上21点，中央空调开启时间是早上8点，关闭时间是晚上20点30分。商场中央空调是整个商场整体开放提供的，不能为商户分户单独开启提供中央空调服务，中央空调除了需要维修和检修期间会根据情况对主机（有三组主机）采取分别分段停开，其余时间均会在商场营业时间正常提供中央空调服务，2016年5至6月份期间曾经对中央空调主机进行全面检修，6月份已经完全检修完毕，可以正常提供中央空调服务。虽然一直以来中央空调电费由被告支付，但合同并未约定缴纳中央空调所需电费系被告应当承担的合同义务，现原、被告双方《商铺租赁合同》已经被解除，被告无需再继续履行合同。原告则称，在双方没有发生争议前，被告“丰跃·香港名城”商场每天提供中央空调服务的时间是早上9点30分至中午12点30分和下午14点30分至晚上20点30分，有时会存在延后开启空调或者提前关闭空调的情况，因对原告经营影响不大，所以原告一直未提异议，但从2014年开始被告商场就断断续续未能按照上述时间提供中央空调服务，到2015年9月至今就完全没有提供中央空调服务了。现在原告要求被告按照原告商铺经营时间提供中央空调服务，如果被告不能提供中央空调服务，则原告要求被告为原告租赁经营商铺另行安装空调使用，所需购置、安装及用电产生费用由被告负担。原告根据租赁店铺实际经营情况的需要，表示在被告不能提供中央空调服务的情况下“三味蟹巢火锅店”需安装5P空调13台，现已自行安装了5P中央空调10台、5P立式空调3台；“三阳咖啡厅”需安装5P空调5台，在2016年1月已自行安装5P中央空调3台；“三阳台球室”需安装5P空调5台，在2016年6月已自行安装5P中央空调4台。原告自行购置、安装空调的费用及使用产生的电费均已由原告支付。一审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，原、被告双方的争议焦点为：一、关于原、被告双方签订的《商铺租赁合同》是否已被解除，是否应当继续履行的问题。被告主张，原告自2015年9月起就拖欠租金及物业费，虽经一再催要，原告却以各种不能成立的理由拒不缴付。为此，被告已根据合同约定行使了合同的单方解除权，向原告发出解除《商铺租赁合同》书面通知，《商铺租赁合同》已在2016年5月6日解除。原告主张，原告未按时缴纳费用是由于被告违约在先，未按合同约定履行开启中央空调的义务，给原告造成巨大经济损失，根据法律规定的先履行抗辩权，在被告未先消除或赔偿因自身违约行为给原告带来的影响和损失前，原告有权拒绝缴纳相关费用。被告无权据此单方解除合同，被告应当继续履行合同约定的义务。本院认为，根据《商铺租赁合同》约定，原告应当先支付租金及物业管理费后使用商铺，而被告应当必须保证原告在经营期间中央空调的正常使用。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，保证原告在经营期间中央空调的正常使用是被告应当履行的义务，也是原告经营所必需。义务是否履行或者是否适当履行，被告作为义务履行方应负举证责任，不能提供相应证据的，应承担举证不能的不利的后果。原告提供的“丰跃·香港名城”2013年1月至2016年3月的用电详单，来源于供电部门，应当认定为商场用电情况的真实反映。从缴纳电费情况来看，2014年和2015年缴纳电费与2013年相比较，有较大幅度的减少，特别是天气较热的7-10月份，2013年为3,310,152.89元，2014年为2,481,164.23元，2015年为2,022,025.29元。7-10月份的同期电费，2014年度为2013年度的75%，2015年度为2013年度的61%，商场用电量逐年较大幅度减少的事实存在。再结合本案查明的事实及证人证言来看，本院认为，应当认定被告从2014年开始断断续续未能按照合同约定保证原告在经营期间中央空调的正常使用的事实存在，即被告存在违约。原告缴纳租金至2015年8月底9月初，缴纳物业管理费至2015年9月底。由于商场是相对封闭的场所，特别是原告承租的商铺经营的是餐饮火锅店、咖啡厅和台球厅，经营时需要开放空调冷（暖）气，可在原告经营过程中，被告却未能按照合同约定向原告经营的商铺正常提供中央空调使用，严重妨碍了原告的正常经营，在原告与被告协商后仍未能得到解决，引起原告拒缴租金及物业管理费，被告的行为已违约在先，原告拒缴费用是合理行使先履行抗辩权。因此，被告提出《商铺租赁合同》已在2016年5月6日解除的主张，本院不予支持。原、被告双方应当继续履行所签订的《商铺租赁合同》。由于租赁合同是继续性合同，在其存续期间，出租人有继续保持租赁物的法定或者约定品质的义务，使租赁物符合于约定的使用收益状态。倘若发生品质降低而害及承租人使用收益或其他权利时，应当及时维护修缮，恢复原状，由此产生的相关费用由出租人负担。本案中，合同约定被告应当必须保证原告在经营期间中央空调的正常使用，因此被告应当履行该约定义务，保证原告所经营的“三味蟹巢餐饮部（火锅店）、三阳咖啡台球会所”店铺在经营期间中央空调的正常使用。如中央空调需要修缮，则被告须在合理期限内维修；如中央空调不能修缮，则被告应当采取合理措施为原告购置、安装租赁店铺经营所需的空调提供相应的空调使用服务，以保持租赁物符合约定品质。现被告陈述商场中央空调已于2016年6月完全检修完毕，可以正常提供中央空调使用，故被告应当按照合同约定履行保证原告租赁商铺在经营期间中央空调的正常使用的义务。由于合同对被告保证原告在经营期间中央空调的正常使用的时间段未作出明确约定，属于约定不明。根据被告所称“丰跃·香港名城”商场每天营业时间是早上9点至晚上21点，中央空调开启时间是早上8点，关闭时间是晚上20点30分。原告则认可在双方没有发生争议前，被告“丰跃·香港名城”商场每天提供中央空调服务的时间是早上9点30分至中午12点30分和下午14点30分至晚上20点30分，有时会存在延后开启空调或者提前关闭空调的情况，即使这样对原告经营影响也不大。从原、被告的陈述及商场中央空调开放的实际情况来看，商场中央空调是整个商场整体开放提供的，不能为商户分户单独开启提供中央空调服务，因此，本院认为被告保证原告在经营期间中央空调的正常使用的时间段按照被告商场中央空调正常的开启和关闭时间（早上8点至晚上20点30分）为准。二、被告应否赔偿原告所主张损失的问题。本院认为，原告认可承租商铺天花板渗水系由楼上商户造成，因此由于渗水造成台球桌布和地毯的损失，不应由被告承担。对于原告所主张的被告从2014年开始断断续续未按合同约定在原告正常经营时间内开启中央空调所造成的经济损失867,266.3元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的合同也约定被告必须保证原告在经营期间中央空调的正常使用，如不能则应承担原告相应的经济损失。因此，被告应当承担赔偿原告相应经济损失的责任。原告所主张的因被告违约造成经济损失867,266.3元，应当承担举证责任，没有证据或者证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的不利后果。原告所主张的损失867,266.3元是原告自己单方根据所经营店铺2014年和2015年经营成本（包括支付租金、物业管理费、人员工资、原材料采购加工、设备使用等费用）亏损计算得出，实际上原告所主张造成的经济损失受整体经济环境、市场行情、市场竞争、原告自身经营方式和理念等诸多因素影响，不能证明原告主张的经济损失与被告未能正常提供中央空调使用之间有完全的因果关系，因此对于原告所主张的经济损失867,266.3元，本院无法确认。从本案的实际情况来看，被告从2014年开始断断续续未能按照合同约定向原告经营的商铺正常提供中央空调使用，该因素与原告商铺经营出现困难并导致亏损有一定的影响，可由被告相应减少原告所应缴纳部分租金、物业管理费，本院酌情核定被告应予减免原告所应缴纳2015年9月份剩余租金及至2015年12月30日所应缴纳租金和物业管理费共计134,761.7元。三、原告是否应当缴纳拖欠被告的租金、物业管理费及支付滞纳金问题。本院认为，原告拒缴租金、物业管理费是因被告的行为已违约在先而合理行使先履行抗辩权，故被告所主张的滞纳金，本院不予支持。被告陈述商场已可以正常提供中央空调使用，故被告应当按照合同约定履行保证原告租赁商铺在经营期间中央空调的正常使用的义务。原告在被告履行按合同约定提供空调使用服务后，应当按照合同约定履行缴纳租金及物业管理费的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十二条第六项、第六十七条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、原告杨萍与被告江西丰跃商业投资管理有限公司签订的《商铺租赁合同》继续履行，被告江西丰跃商业投资管理有限公司在判决生效后即按合同约定提供原告租赁商铺在经营期间中央空调的正常使用（中央空调开启和关闭时间为早上8点至晚上20点30分）；二、被告江西丰跃商业投资管理有限公司赔偿原告杨萍损失134,761.7元；三、原告杨萍支付所拖欠被告江西丰跃商业投资管理有限公司租金及物业管理费354,805.7元（该拖欠租金及物业管理费系计算至2016年6月30日止）；上述二、三项款项互相抵扣后尚余220,044元限原告杨萍在被告江西丰跃商业投资管理有限公司完成提供空调使用后三日内支付。四、驳回原告杨萍及被告江西丰跃商业投资管理有限公司其他诉、辩请求。本诉案件受理费12,574元，减半收取6,287元，由被告（反诉原告）负担966元，原告(反诉被告)负担5,321元；反诉案件受理费7,268元，减半收取3,634元，由原告（反诉被告）负担2,403元，被告（反诉原告）负担1,231元。本院二审查明事实与原审一致。二审中，上诉人均未提交新证据。本院认为，本案中杨萍的经营损失受多种因素影响，而并非单一因素造成，原审法院考虑到江西丰跃商业投资管理有限公司没有按合同约定提供中央空调给杨萍使用对其经营造成困难，而酌情扣减部分租金和物业费，以弥补杨萍的损失并无不当。杨萍台球桌布和地毯的损失系由案外人侵权行为所致，该损失的赔偿义务人不是江西丰跃商业投资管理有限公司。江西丰跃商业投资管理有限公司在反诉状中陈述“自2015年9月起，反诉被告就拖欠租金及物业费，至反诉时已达359912.6元”。本案中，原审法院认定江西丰跃商业投资管理有限公司没有按《商铺租赁合同》约定开启中央空调，是依据多种证据而做的综合判定，该事实的认定并无不当。但原审法院在判决继续履行合同的前提下，对于杨萍向江西丰跃商业投资管理有限公司支付扣减后的租金，设定了“在被告江西丰跃商业投资管理有限公司完成提供空调使用后三日内支付”的条件不当。因为杨萍支付租金的义务在双方订立的合同中未设置条件，且该租金是计算至2016年6月30日前，原审判决已确定了江西丰跃商业投资管理有限公司须对之前的违约行为对杨萍承担责任，并实际扣减了部分租金，因此，不应当对扣减后应付租金的给付设置条件。综上所述，上诉人杨萍的上诉请求不能成立，应予驳回。上诉人江西丰跃商业投资管理有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省上饶县人民法院（2016）赣1121民初556号民事判决第一项，即原告杨萍与被告江西丰跃商业投资管理有限公司签订的《商铺租赁合同》继续履行，被告江西丰跃商业投资管理有限公司在判决生效后即按合同约定提供原告租赁商铺在经营期间中央空调的正常使用（中央空调开启和关闭时间为早上8点至晚上20点30分）；二、维持江西省上饶县人民法院（2016）赣1121民初556号民事判决第二项，即被告江西丰跃商业投资管理有限公司赔偿原告杨萍损失134,761.7元；三、维持江西省上饶县人民法院（2016）赣1121民初556号民事判决第三项，即原告杨萍支付所拖欠被告江西丰跃商业投资管理有限公司租金及物业管理费354,805.7元（该拖欠租金及物业管理费系计算至2016年6月30日止）；四、维持江西省上饶县人民法院（2016）赣1121民初556号民事判决第四项，即驳回原告杨萍及被告江西丰跃商业投资管理有限公司其他诉、辩请求。五、撤销江西省上饶县人民法院（2016）赣1121民初556号民事判决中表述的如下内容：上述二、三项款项互相抵扣后尚余220,044元限原告杨萍在被告江西丰跃商业投资管理有限公司完成提供空调使用后三日内支付。二审案件受理费25148元,由上诉人杨萍负担12574元，由上诉人江西丰跃商业投资管理有限公司负担12574元。本判决为终审判决。审判长 罗 玮审判员 姜一珉审判员 夏旭莉二〇一七年四月二十七日书记员 邱露莹