宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0206民初1974号
原告：宁波经济技术开发区数字科技园开发有限公司（统一社会信用代码：91330206677685689T）。住所地：宁波市北仑区新大路******号*号楼*******室。
法定代表人：张卫明，该公司总经理。
委托代理人：赖长平，浙江海泰（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。
委托代理人：吴克汀，浙江海泰（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。
被告：宁波四维文化传媒有限公司（组织机构代码：25643383-8）。住所地：宁波市北仑区新大路******号*座*******室。
法定代表人：任慧丽，该公司总经理。
委托代理人：罗煜，该公司员工。
委托代理人：许肖辉，浙江和义观达律师事务所律师。
原告宁波经济技术开发区数字科技园开发有限公司（以下简称数字科技园公司）诉被告宁波四维文化传媒有限公司（以下简称四维公司）合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理，依法由审判员林春凤独任审理。在答辩期内，被告提出管辖权异议，本院裁定驳回异议，于2016年7月25日、2016年7月29日二次召开庭前会议。后本案转为普通程序，被告在审理期间提起反诉，本院予以合并审理，并依法组合议庭于2016年10月11日召开庭前会议，于2017年9月15日公开开庭进行审理。原告委托代理人吴克汀、被告委托代理人罗煜、许肖辉到庭参加诉讼。审理过程中，因工作安排，原合议庭组成人员中审判员林春凤变更为审判员彭晓晓。同时，被告四维公司申请撤回对原告数字科技园公司的起诉，本院裁定予以准许。依双方当事人申请，本院给予庭外和解期，但未能达成协议。本案现已审理终结。
原告数字科技园公司起诉称：2009年7月22日，原、被告签订《数字科技园高尔夫练习场项目合作协议书》（以下简称《合作协议》）一份，约定：由原告提供园区内标准400米田径场和西南侧篮球场，用于高尔夫练习场项目的建设运营，项目计划总投资金额为200万元左右，由被告落实承担。为了有利于被告关联项目杰马克科技提升品牌形象和拓展需要，被告拥有高尔夫练习场的企业冠名权，简称“杰马克高尔夫俱乐部”。被告应在2009年8月底前完成宁波经济技术开发区杰马克节能环保科技有限公司的工商注册事宜。原告有偿向被告提供能满足正常商业运营所必须的水、电、通信和安保服务费用。项目合作期限为5年，自合同签订之日起至2010年1月1日前为项目建设和运营准备期，项目正式运营期限自2010年1月1日起至2014年12月31日止。协议期满后，由被告投资建设的高尔夫练习场的固定设施所有权归原告所有，作为无偿转让的条件，如场地不发生规划使用性质的改变，则由被告继续承担运营，具体租借方案另行商议（视被告和杰马克科技今后对数字科技园区的贡献程度来确定最终的续签细则及场租的减免比例）。2009年9月，宁波经济技术开发区杰马克节能环保科技有限公司（以下简称杰马克公司）注册成立。2009年11月，杰马克公司名称变更为“宁波杰马克节能环保科技有限公司”。2010年6月，涉案高尔夫球练习场的相关设施、管理用房建造完成，并于2010年年底投入使用。2011年11月10日，原告与杰马克公司签订《入驻开发区数字科技园协议书》1份，约定将位于宁波市北仑区新大路1069-2号体育场西南侧，土地面积300平方米租赁给杰马克公司，该场地仅限于高尔夫练习基地使用，使用期限自2011年6月1日起至2015年5月31日止，杰马克公司应承担使用期间的水电费、物业费等。现因高尔夫练习场地块已重新作出规划建设，且原、被告双方的合作期限已于2014年12月31日届满，加之被告及其关联公司杰马克公司均未实现合作期间约定的经营效果，甚至长期拖欠水电费、物业费等，故原告诉至法院要求判令：1.确认原、被告于2009年7月22日签订的《数字科技园高尔夫练习场项目合作协议》已于2014年12月31日终止；2.被告立即将位于宁波市北仑区新大路1069-2号宁波职业技术学院西校区体育场西南侧高尔夫球练习场（包含西南侧临围墙空置地及该地块上的配套管理用房、标准400米田径场等场所）腾空，并交付上述场地及地上固定设施、不动产设施给原告；3.被告支付自2015年9月25日起至实际搬离之日止按照40万元/年计算的场地占用费；4.被告支付自2015年10月1日起至实际搬离之日止按照7200元/年计算的物业费；5.被告支付自2015年10月1日起至实际搬离之日的水电费（暂计算至2016年2月29日为2461.56元）。
被告四维公司答辩称：一、从原、被告签订的《合作协议》的内容来看，双方是利用宁波职业技术学院西校区内标准400米田径场和西南侧临围墙空地进行高尔夫练习场项目的建设运营，共同打造一个产、学、研和社会资源、资本对接的互动交流平台，原、被告间应系投资合作关系。该《合作协议》第6.1条约定，协议期满后，被告投资高尔夫练习场的固定设施所有权归原告所有，作为无偿转让的条件，如场地不发生规划使用性质的变更，则由被告继续运营，具体租借方案另行商议。根据该约定，协议期满双方的合作关系并不必然终止，即在场地规划使用性质不发生变化的条件下，应由被告继续运营。现涉案场地的规划使用性质未发生变化，故原、被告双方合作投资关系并未终止，仍在继续。原告现单方要求终止合作，收回涉案场地及该场地上的固定设施无任何依据。二、原、被告间并无租赁的合意，对于租金也从未磋商过，并不存在租赁合同关系，原、被告间亦不存在着物业服务关系，故原告所主张的场地占用费、物业费，法院不应支持。关于原告主张的水电费，原告已向杰马克公司主张，并另案处理，现再次主张，无任何依据。三、原告在合作期内即扰乱被告经营，利用校区门岗，阻拦被告客户入场，致使涉案高尔夫练习场在2014年左右即陷入半停产停业状态，给被告造成巨大经营损失。同时，《合作协议》中约定的项目投资金额为200万元，但被告实际的投入金额高达568万元。如原告坚持要求单方终止原、被告间的合作关系，收回涉案场地及该场地上的固定设施，理应对被告的建设投入予以赔偿。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理，本院认定案件事实如下：2009年7月22日，原、被告签订《合作协议》一份，约定：原、被告双方合作，利用宁波职业技术学院西校区（数字科技园区内）标准400米田径场和西南侧临围墙空置场地，进行高尔夫练习场项目的建设运营，共同打造一个产、学、研和社会资源、资本对接的互动交流平台。为了有利于被告关联项目杰马克科技提升品牌形象和拓展需要，被告拥有高尔夫练习场的企业冠名权，简称“杰马克高尔夫俱乐部”。项目建设内容包括：1、环田径场周边围网（架）安装、大功率照明灯具安装及线路铺设；2、高尔夫发球区、沙坑区、果岭区建设；3、系列高尔夫器材购置；4、房屋（管理、休息、更衣室等）、遮阳走廊、桌椅、家电等配套设施。项目计划总投资金额为200万元左右，资金由被告承担落实。考虑到被告的资金压力及项目的园区配套设施性质，原告给予20万元的“资金支持（无息借款）”。原告的权利义务：1、原告提供园区内标准400米田径场和西南侧篮球场，用于高尔夫练习场项目的建设运营，其中400米田径场作为高尔夫练习场，西南侧临围墙空置场地（约400平米）作为配套管理用房和停车场地；2、原告有偿向被告提供满足正常商业运营所必须的水、电、通信和安保服务；3、原告有权对被告在项目合作期间责任和义务的履行，进行必要的监督和约束。被告的权利义务：1、被告承担高尔夫练习场项目投资建设、综合宣传和后期运营服务，确保项目合法经营；2、被告利用自身媒体优势，在宣传高尔夫练习场项目同时，根据原告需要，将广告版面中的一定比例，用于园区的形象和服务宣传；3、被告承诺建成后的高尔夫练习场为园区和学院提供特定的商务接待配套服务，并按50%折扣价收费；4、被告应在2009年8月底前完成杰马克公司的工商注册事宜。本合作项目是基于双方共同需要，搭建的一个平台。协议期限5年，自合同签订之日起至2010年1月1日前为项目建设和运营准备期，项目正式运营期限自2010年1月1日起至2014年12月31日止。协议期内，原告不得做场地的规划调整，因此导致的合同终止，原告应根据实际情况承担被告投入的损失。协议期满后，由被告投资建设的高尔夫练习场的固定设施所有权归原告所有，作为无偿转让的条件，如场地不发生规划使用性质的改变，则由被告继续承担运营，具体租借方案另行商议（视被告和杰马克公司今后对数字科技园区的贡献程度来确定最终的续签细则及场租的减免比例）。原告对被告享有监管权利，但不涉及高尔夫俱乐部项目内的具体经营管理。对于被告经营不善，导致项目无法正常运作时，原告有权终止本协议。2009年9月27日，杰马克公司注册成立。2009年11月，杰马克公司名称由“宁波经济技术开发区杰马克节能环保科技有限公司”变更为“宁波杰马克节能环保科技有限公司”。2010年6月，涉案高尔夫练习场的相关设施、管理用房建造完成，并于2010年年底投入使用。2011年11月10日，原告与杰马克公司签订《入驻开发区数字科技园协议书》1份，约定将位于宁波市北仑区新大路1069-2号体育场西南侧，土地面积300平方米租赁给杰马克公司，杰马克公司承诺自行投资建设高标准高尔夫练习场，以满足原告改善商务投资环境的要求。场地租赁期限自2011年6月1日起至2015年5月31日止，租期届满一个月前，杰马克公司如需续租，需向原告提出书面申请，经双方协商决定是否续租，并另行签订入驻协议书。租赁期内物业费按年支付，每年7200元。2015年9月，原告曾起诉杰马克公司要求其立即腾空、退还涉案场地，并支付水电费、物业费，本案被告为该案第三人。该案审理过程中，因杰马克公司、被告均确认涉案高尔夫练习场的相关设施、管理用房均系被告建设，均由被告使用和运营，故原告撤回了要求杰马克公司腾空、返还涉案场地的诉请，仅就截至2015年9月30日的水电费、物业费与杰马克公司结算并达成调解协议。
另查明，涉案高尔夫练习场项目位于宁波市北仑区新大路1069-2号宁波职业技术学院西校区内，该项目占用的土地系划拨的教育用地，土地使用权人为宁波职业技术学院，土地使用期限为长期。2008年11月，宁波职业技术学院将涉案场地授权给原告进行出租、管理。
以上事实由被告均无异议的，原告提供的《合作协议》、《入驻开发区数字科技园协议书》、本院作出的（2015）甬仑民初字第2082号民事调解书及谈话笔录，以及由原告提供的且能相互印证的国有土地使用证、门牌号证明、宁波职业技术学院授权书予以证明。
本案的争议焦点为：一、原、被告间签订的《合作协议》是否已终止，原告是否有权收回涉案场地及该场地上的固定设施及不动产（配套管理用房）；二、被告是否应支付原告场地占用费。
关于争议焦点一，原告认为涉案项目合作期为5年，现合作期限已届满，双方之间签订的《合作协议》已终止。《合作协议》6.1条的本意并非是在场地规划使用性质不发生改变的情况下，原、被告间的合作关系继续延续，而是在符合一定条件下，由被告承租涉案场地及固定设施，具体的租金、租期还需要原、被告商议确定。现原、被告未达成租赁合意，且基于双方合作关系已终止，原告有权收回涉案场地及该场地所涉固定设施及不动产（配套管理用房）。被告认为《合作协议》6.1条的含义应为在场地规划使用性质不发生改变的情况下，原、被告的合作关系处于持续状态。现终止的条件并未成就，被告有权继续运营涉案高尔夫练习场，原告无权收回。本院认为：原、被告签订的《合作协议》第5条约定协议期限为5年，自合同签订之日起至2010年1月1日前为项目建设和运营准备期，项目正式运营期限自2010年1月1日起至2014年12月31日止。涉案项目实际于2010年6月正式建成，依据协议精神，项目的建设期限并不包括在合作期限内。同时，在原告与杰马克公司签订的《入驻开发区数字科技园协议书》中，原告亦已将超出的半年建设期予以扣除，将合同期限顺延至2015年5月31日。故原、被告的合作期限应于2015年5月31日届满。《合作协议》第6.1条约定协议期满后，由被告投资建设的高尔夫练习场的固定设施所有权归原告所有，作为无偿转让的条件，如场地不发生规划使用性质的改变，则由被告继续承担运营，具体租借方案另行商议（视被告和杰马克公司今后对数字科技园区的贡献程度来确定最终的续签细则及场租的减免比例）。从上述条款可以看出，协议期满后，原、被告双方的合作关即终止，否则双方无需专门对合作期限进行明确约定，但双方可以另行采取租赁的方式，依托该项目实现双赢。协议中关于“如场地不发生规划使用性质的改变，则由被告继续承担运营，具体租借方案另行商议”的约定，不应简单的理解为在场地规划使用性质不改变的情况下，一直由被告运营，双方合作关系延续，而应理解为合作期满后，在场地可继续使用的情况下，可由被告租赁运营更为妥当。因为从《合作协议》第6.1条的文意来看，被告继续承担运营的租借方案是需要原、被告另行商议的，场地不发生规划使用性质的改变系被告继续承担运营的必要条件，但并非充要条件，租赁与否、租金、租期还需要系视被告和杰马克公司对数字科技园区的贡献程度等因素来具体商定。同时，涉案场地的性质系划拨教育用地，使用期限为长期，其规划使用性质一般情况下不会改变，如不考虑其他因素，在规划未发生变化的情况下，一直将涉案地块租给被告使用，亦有违合作初衷。结合被告在庭审中关于《合作协议》签订前，原、被告曾约定合作期限为10年的陈述，也可反映出原告并无在涉案场地规划使用性质未发生变化的情况下，将涉案场地一直交予被告运营的意思表示。综上，在原、被告间合作关系已于2015年5月31日终止，且至今未达成租赁合意的情况下，原告有权收回涉案场地（标准400米田径场和西南侧临围墙空置场地）。关于原告主张收回的该场地上的不动产（配套管理用房）及被告投资建设的固定设施，本院认为，该不动产（配套管理用房）至今未经过有关部门审批，取得建设规划许可证，对于该不动产的归属及收回问题，本院不宜在本案中予以处理。对于被告投资建设的固定设施，其附属于涉案场地，且《合作协议》约定协议期满后，涉案高尔夫练习场的固定设施所有权归原告所有，故原告可以予以收回。
关于争议焦点二，本院认为：从《合作协议》的签订背景及内容来看，在符合一定条件下，将涉案高尔夫练习场租给被告继续运营，系原告对被告将其投资建设的固定设施在协议期满后同意归原告所有的一种间接补偿。虽然原、被告未达成租赁合意，但自2015年5月31日原、被告双方合作关系终止至今，被告一直占有、使用涉案场地及地上固定设施。综合考虑原、被告认可的被告的投入金额、被告在合作终止后继续占用场地的时间、被告投入建设的固定设施的折旧情况等因素，原告收回土地及地上固定设施时，无需再对被告另行进行补偿。同理，对于原告所主张的自2015年9月25日起至被告实际腾空之日止的占用费，本院亦不予支持。
综上，本院认为，在原、被告间合作关系已于2015年5月31日终止，且至今未达成租赁合意的情况下，原告有权收回涉案场地（标准400米田径场和西南侧临围墙空置场地）及地上固定设施（不包含配套管理用房），但被告在合作关系终止后占用涉案高尔夫练习场所产生的占用费不应再另行支付。因原、被告间不存在物业服务关系，对物业费亦无明确约定，同时，原告无法提供证据证明被告实际经营期间产生的水电费金额，故关于原告主张的物业费、水电费，本院不以支持。综上，原告诉请合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
、原告宁波经济技术开发区数字科技园开发有限公司与被告宁波四维文化传媒有限公司于2009年7月22日签订的《数字科技园高尔夫练习场项目合作协议》已于2015年5月31日终止。
、被告宁波四维文化传媒有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内将位于宁波市北仑区新大路1069-2号宁波职业技术学院西校区西南侧临围墙空置地、标准400米田径场腾空，并将上述场地及地上固定设施（不包含配套管理用房）交付给原告宁波经济技术开发区数字科技园开发有限公司。
、驳回原告宁波经济技术开发区数字科技园开发有限公司其他诉讼请求。
本案本诉受理费3755元，由原告宁波经济技术开发区数字科技园开发有限公司负担3675元，由被告宁波四维文化传媒有限公司负担80元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
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审 判 长 彭晓晓
人民陪审员 罗亚松
人民陪审员 蒋兴国
二〇一七年九月二十五日
代书 记员 张晓燕