江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终2397号
上诉人（原审原告）：南通市融升科技小额贷款有限公司，住所地南通市经济技术开发区。
法定代表人：马磊，董事长。
委托诉讼代理人：蒋卫忠，江苏洲际英杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜飙，江苏通成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南通市久发房地产开发有限公司，住所地南通市港闸区。
诉讼代表人：单正益，该公司破产管理人负责人。
委托诉讼代理人：任晓峰，南通市久发房地产开发有限价公司管理人，江苏金平川律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：南通中皋经济发展公司，住所地南通市经济技术开发区。
法定代表人：刘承明。
被上诉人（原审第三人）：江苏南通六建建设集团有限公司,住所地如皋市。
法定代表人：沈卫东，董事长。
被上诉人（原审第三人）：王书荣，男，1964年11月23日生，汉族，住如皋市。
被上诉人（原审第三人）：刘晓云，女，1984年9月16日生，汉族，住如皋市。
被上诉人（原审第三人）：黄明，男，1969年9月12日生，汉族，住如皋市。
被上诉人（原审第三人）：刘永鑫，男，1984年3月27日生，汉族，住如皋市。
被上诉人（原审第三人）：何细建，男，1970年1月27日生，汉族，住如皋市。
被上诉人（原审第三人）：秦兴秀，女，1967年10月20日生，汉族，住如皋市。
被上诉人（原审第三人）：朱慧彬，女，1986年7月21日生，汉族，住如皋市。
被上诉人（原审第三人）：郭红梅，女，1980年10月8日生，汉族，住如皋市。
被上诉人（原审第三人）：陈少泉，男，1967年10月10日生，汉族，住如皋市。
被上诉人（原审第三人）：范存伯,男，1980年10月13日生，汉族，住南通市崇川区。
上述十一名被上诉人共同委托诉讼代理人：戴袁华，江苏友诚（南通）律师事务所律师。
上诉人南通市融升科技小额贷款有限公司（以下简称融升公司）因与被上诉人南通市久发房地产开发有限公司（以下简称久发公司）、南通中皋经济发展公司（以下简称中皋公司）、江苏南通六建建设集团有限公司（以下简称六建公司）、王书荣、刘晓云、黄明、刘永鑫、何细建、秦兴秀、朱慧彬、郭红梅、陈少泉、范存伯（以下简称王书荣等十人）破产债权确认纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2016）苏0611民初977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
融升公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我司的一审诉讼请求。事实和理由：1.我司依法取得案涉房屋的抵押权，故对久发公司的债权属于优先债权，应予保护。根据相关法律规定，城市房屋产权人可以就自己的房屋为自己和第三人的债务设立抵押担保，房屋经抵押登记机关登记后生效，我司持有案涉10套房屋的抵押他项权证书，故我司的抵押权和债权优先受偿权应依法受到保护。2.久发公司的破产管理人以“抵押物已被第三人实际占有，故抵押权无法实现”为由，认定我司的债权属于普通债权，无法律依据。因为抵押物被第三人占有使用、收益的情况很常见，债权人实现抵押权时，无需排除抵押物被占有的情况，带租拍卖、折价是实现抵押权的常见做法。3.一审法院审理超越争议范围，追加中皋公司、六建公司和王书荣等为本案第三人错误。本案主要争议在于久发公司管理人确认我公司案涉债权为普通债权的理由，双方并未对抵押登记有异议，法院无需查明久发公司与中皋公司、六建公司和王书荣等的关系。另外，中皋公司已被注销，不能作为民事主体参加诉讼。4.一审判决认定久发公司恶意取得案涉房屋的产权登记错误。案涉10套房屋的开发商是久发公司，其将没有出售的房屋登记在自己名下并不违法，不存在恶意。案涉房屋的所有权属于久发公司，其有权设立抵押。5.一审法院认定我司非善意取得抵押权错误。我司基于对房屋产权登记部门的信赖和物权登记的公信力，接受抵押时无需审查久发公司取得案涉抵押房屋的合法性，且案涉房屋的产权证上记载有此前多次抵押登记信息，足以让我司相信案涉抵押安全可靠。我司在接受房屋抵押时，没有必须核查抵押物的实际权利人和使用人的法律义务。6、一审判决适用物权法106条及其司法解释（一）第2条不符合本案实际情况。
久发公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。管理人接管破产企业后，经查询得知虹桥东村52幢西单元11套房产即案涉房产登记在久发公司名下，遂进行现场查看，发现除一套506室被六建公司销售给黄建梅外，其余10套房屋均由六建公司占有使用。管理人即口头通知六建公司迁出，六建公司提出其拥有该11套房产的所有权，而融升公司则向管理人提出该11套房产是其抵押资产，要求实现抵押权。在此情形下，管理人经过慎重考虑，确认融升公司的涉案债权为普通债权。现一审查明久发公司不享有该11套房屋的所有权，其将他人房产设定为抵押担保属无效行为。因此，融升公司的涉案债权应为普通债权。
六建公司、王书荣等十人共同辩称：融升公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一、一审判决认定事实清楚，判决结果正确，但认定案涉房产属中皋公司所有有误，案涉房产应属六建公司所有。1996年左右，因中皋公司欠六建公司借款，双方达成一致意见以房抵款，并将案涉房屋交由六建公司实际占有使用至今。六建公司将案涉房屋分配给在通职工及家属居住，该10位自然人及家属享有合法的居住权。二、抵押必须建立在抵押人对抵押物拥有所有权的基础上，案涉房产非久发公司所有，久发公司将其抵押给融升公司构成无权处分。同时，融升公司作为抵押权人应对抵押物有审查义务。案涉抵押房屋自1996年起一直由六建公司的职工居住，融升公司自称在案涉房产办理抵押过程中，久发公司曾向其提供了三套住宅的租赁合同复印件，其应对租赁合同的真实性、租赁期限等进行审查，且案涉房屋存在建成20年后仍登记在开发公司名下这种不符合常理的情形下，融升公司更应持审慎态度。故融升公司存在重大过错，不构成善意取得，三、久发公司的管理人经现场核实抵押房产后，因六建公司对房屋产权提出异议，其出于谨慎将融升公司的案涉债权人认定为普通债权正确。四、融升公司主张确认案涉房屋的抵押权，六建公司对房屋所有权提出异议，一审法院应当对所有权进行审查，没有超过审查范畴。五、中皋公司和久发公司是联建关系，案涉房屋不仅由中皋公司全额投资开发，而且先后处置了26套房屋，其中有24套房产进行了登记备案，同时实际占有了案涉所有的房屋，因此中皋公司系初始所有权人。对此，久发公司原法定代表人也是认可的。其只是认为中皋公司欠其200多万元，才把房屋登记在久发公司名下。六、工商局的原始档案显示中皋公司系被吊销营业执照而非注销，全国企业信用公示系统显示中皋公司已注销系工商局工作人员操作错误导致的。七、本案系破产债权优先权的确认，但涉及10套房产的所有权和抵押权，应当适用物权法及相关司法解释。
融升公司向一审法院提出诉讼请求：请求确认其对久发公司设定抵押的南通市崇川区虹桥东村（以下简称虹桥东村）52幢205、305、405、505、605、106、206、306、406、506、606室共计十一套房屋在300万元范围内享有优先受偿权。一审过程中，融升公司放弃对上述506室房屋的优先受偿权。
一审法院认定事实：
2012年3月22日，融升公司与南通市久发绿色休闲农庄有限公司（以下简称久发农庄公司）签订借款合同一份，约定融升公司为久发农庄公司提供借款300万元，借期一年，月利率为15‰。同日，融升公司与久发公司签订抵押合同一份，约定由久发公司以其名下的虹桥东村52幢205室、305室、405室、505室、605室和106室、206室、306室、406室、506室、606室共计十一套房屋，为久发农庄公司上述300万元借款提供抵押担保，担保范围为借款本金、利息及实现债权的费用等。融升公司随即向久发农庄公司发放贷款300万元。2012年3月26日，融升公司办理了上述房屋的抵押登记手续，抵押登记的债权数额为300万元。还款期限届满后，久发农庄公司未能偿还借款本息，担保人亦未承担担保责任。
2015年1月23日，一审法院裁定受理了久发公司破产清算一案，并指定江苏金平川律师事务所为管理人。2015年11月15日，管理人向融升公司发出债权复核通知书，认为融升公司主张的案涉担保财产已经被第三人实际占用，融升公司的抵押权无法实现，案涉债权的性质认定为普通债权。一审法院于2015年5月8日裁定宣告久发公司破产清算，于同年12月16日裁定宣告久发农庄公司等关联企业与久发公司合并破产清算。融升公司向久发公司管理人申报债权后，管理人于2015年11月15日作出债权审查通知书，对融升公司申报的案涉抵押债权以案涉房屋被第三人实际占有而无法实现抵押权为由确认为普通债权。
同时查明，南通市久发房地产开发公司（以下简称久发房地产公司）系张树清于1993年以港闸区乡镇企业管理局的名义投资设立的集体企业。1993年7月13日，久发房地产公司与××村签订联建协议书一份，约定联合开发建设综合楼一万平方米，地点位于姚港村××（××东村小区××）。姚港委会负责办理一万平方米的用地手续和建筑执照，久发房地产公司向姚港按实际建筑用地及开工面积每平方米255元计算支付。1993年8月28日，久发房地产公司签署了一份甲方为该公司、乙方为中皋公司的联建补充条款。久发房地产公司承诺其在虹桥东村小区姚港十组规划红线内优先保证给中皋公司开发、承建、处置两幢共六单元计5000平方米的商品住宅楼。当日，中皋公司以集资款名义向六建公司南通办事处借款60万元，以工程款名义全额汇付给久发房地产公司。
1993年8月29日，南通市经济技术开发区管委会批复同意六建公司和南通中波贸易发展公司（以下简称中波公司）投资成立中皋公司（中皋公司为股份合作制，注册资金80万元，六建公司投股20万元、中波公司投股20万元，内部职工个人股40万元；法定代表人由刘承明担任，主管单位为中波公司）。同年9月10日，中皋公司登记成立。中皋公司成立后，实际投资开发建设了虹桥东村52幢房屋三个单元共36套房屋。自1993年10月始，成建华等人与久发房地产公司签订销售商品房合同，购买虹桥东村52幢东单元和中单元房屋。1997年11月18日，久发房地产公司向工商行政管理部门出具声明一份，承诺其一切债权债务由久发公司承担。1997年12月22日，久发公司注册登记成立。2000年11月9日，久发房地产公司注销登记。至2004年4月期间，购房人与久发房地产公司或久发公司签订销售商品房合同。自1996年始开始办理产权登记。其中，103室和104室系久发房地产公司给予拆迁安置户的安置房。但是，601室系南通市政工程建设管理处自建房屋，403室系由该工程处出售给王维的房屋。除601室和403室外的一、二单元房屋销售款合计为202.10万元。久发公司法定代表人张树清确认东单元、中单元的房屋均是由中皋公司出售和处置。
根据六建公司提供的水电等费用支出财务凭证，自1996年3月六建公司占有并使用虹桥东村西单元除105室和506室外的其余十套房屋。六建公司自2004年至2009年期间，分别将虹桥东村52幢106室、205室、206室、305室、306室、405室、406室、505室、605室、606室房屋分配给其职工王书荣、陈少泉、刘晓云、秦兴秀、黄明、朱慧彬、刘永鑫、郭红梅、范存伯、何细建居住和使用至今。
2007年1月30日，久发公司向南通市房产管理局产权监理处申请办理虹桥东村52幢205室、305室、405室、505室、605室及106室、206室、306室、406室、506室、606室等十一套房屋的所有权证，将上述房屋登记在其名下。次月，久发公司即以上述房屋向农业银行抵押贷款。
2010年6月28日，六建公司与刘承明签订两份协议，由刘承明协助六建公司办理“久发房地产公司虹桥东村52幢105室、506室商品房产权证”、“六建公司投资中皋公司房屋商品房产权证”事宜达成协议：六建公司出具陈清泉/史留芳、黄建梅购买虹桥东村52幢105室、506室商品房相关手续，提交办理产权证所需资料；六建公司开具投资中皋公司款75万元、投资报酬及中皋公司往来尾款等资料，要求以中皋公司的久发房地产公司虹桥东村52幢10套商品房抵偿，结清相互往来，并提供相应原始资料复印件，提交办理产权相关手续。刘承明协助六建公司办理商品房产权证相关手续。因房屋使用时间较长，未能及时办产权手续，需交纳契税及滞纳金，由六建公司承担相关费用。
2011年如皋市人民法院审理的刘承明与六建公司劳动争议一案中，关于未能办理2010年双方之间约定的房屋产权证原因与责任，六建公司陈述：“刘承明原是六建公司南通办事处主任，所有办理产权证的房屋在南通，手续在刘承明处。刘承明离开六建公司已有六年，如果六建公司有手续五年内肯定办好产权证。”刘承明陈述：“我是1986年到六建公司南通办理处工作，1999年不再担任南通分公司（前身是南通办事处）经理。六建公司南通分公司没有独立核算，每年要把资料全部移交给六建公司。如果不移交，六建公司不会出具授权委托书等手续。2010年协议中写得很清楚，六建公司要提供购方的所有资料。因我是六建公司老职工，对南通比较熟悉，才答应协助办理产权证。大约1993年取得案涉房屋，陈清泉、黄建梅购买的房屋是六建公司的，房屋是六建公司与其他公司一起搞的。十套房屋是六建公司在使用，其中有一套是我使用的，我于2006年主动搬出交给六建公司。这十套房屋是中皋公司抵偿给六建公司的，是否有手续不清楚”。
在审理过程中，久发公司法定代表人张树清就案涉房屋的开发建设和登记至久发公司名下的原因向一审法院陈述：“虹桥东村系1993年开发建设的，总共四幢房屋，其中两幢准备与中皋公司合作。后来中皋公司垫资开发建设了52幢房屋，共三个单元36套房屋。开发商应缴的土地费等费用是久发公司缴纳的，当时应缴纳的土地费、大配套费、小配套费和税金等大概270万元，中皋公司已给付久发公司60万元，还欠200多万元，故合同没有继续履行下去。东单元和中单元二十四套房屋共卖了300多万元给了中皋公司。中皋公司将最西边单元十二套房屋给了久发公司。一套房屋办好手续，还有十一套房屋有纠纷。抵押给融升公司的房屋和土地都是久发公司的。中皋公司是六建公司的下属公司，由于中皋公司和六建公司均没有给剩余的200多万元，故房屋登记至久发公司名下。不管六建公司还是中皋公司，如果当时拿出这200多万元就解决问题了。房屋是由施工队的工人住在里面，让他们走他们不走。105室房款是中皋公司收取的，发票是久发公司开具的。税费、配套费等都是业主自己交纳的。506室已经住了二十多年，可以协调解决”。中皋公司原经办人曾小东向一审法院陈述：“我是南通人民广播电台的记者，1986年认识张树清的。1992年下半年下海成立公司，此时张树清准备在姚港搞房地产开发，问我是否一起弄。后来我们与六建公司成立中皋公司，刘承明担任公司董事长，我任总经理。张树清当时图吉利，一幢房屋给我们开发算66万元。我们实际只开发一幢，当时钱就给了。中皋公司根本不欠久发房地产公司土地费等费用，张树清称中皋公司还欠久发房地产公司200多万元土地费等费用，是弥天大谎。建筑成本在650～700元/平方米，加上张树清所讲的土地费等费用，远远高于销售价格，当时销售价格就在1000至1100元。”
一审法院认为，本案的争议焦点为：一是案涉房屋的权利归属；二是案涉抵押行为的效力。对于各争议焦点，综合分析如下：
就第一个争议焦点，即案涉房屋的权利归属问题。
对此，久发公司和六建公司均主张案涉房屋归其所有；王书荣等主张六建公司将案涉房屋作为福利分房分配给其居住，对案涉房屋享有权利。
一审法院认为，案涉房屋应当归属中皋公司所有，而非久发房地产公司或久发公司。理由为：其一，久发房地产公司在与××村签订联建协议后，与中皋公司签署了联建补充条款，保证优先给中皋公司开发、承建和处置两幢共六单元计5000平方米的商品住宅楼。久发房地产公司在该条款中所作的意思表示非常明确，即中皋公司享有两幢住宅楼的开发、建设和处置权利。这里所讲的“处置”，从文义来看，是指中皋公司对其开发建设好的商品房享有对外出售等处置的权利。对“处置”作如此文义解释，也是与实际情况相符的。中皋公司实际只承建了虹桥东村52幢这一幢住宅楼，久发房地产公司法定代表人张树清确认虹桥东村52幢是由中皋公司投资建设，东单元和中单元共计二十四套房屋是由中皋公司进行出售处置的，由久发公司开具发票。既然中皋公司对其开发建设的房屋享有处置权，则当然享有相应的所有权权能。
其二，久发公司关于中皋公司欠其土地费、大配套费、小配套费等费用200余万元的主张不能成立。由于中皋公司对其开发建设的虹桥东村52幢住宅楼享有处置权利，如果久发房地产公司或久发公司主张其基于中皋公司欠其土地费等费用而享有对西单元十二套房屋的所有权，则应当举证证明中皋公司欠其土地费等费用200余万元。但是，久发公司不仅对此未能举证证明，也未能举证证明中皋公司同意将西单元房屋登记至久发公司名下，而且张树清陈述的欠款事实根本不能成立。根据六建公司的举证和张树清的陈述，当初中皋公司承建虹桥东村52幢住宅楼时，是向久发房地产公司缴纳了60万元，之后又曾陆续给付过6万元、5万元和10万元。如果中皋公司承接一幢住宅楼尚欠久发房地产公司200余万元，仅再加上张树清确认给付的60万元，按每幢住宅楼的建筑面积为2500平方米计算，土地费等费用至少为1040元/平方米。虹桥东村52幢东单元和中单元实际出售的价格是在1000至1500元/平方米的区间，多数在1000元/平方米左右。由此不难看出，久发房地产公司主张的土地费等费用，是和房屋出售价格基本相当，如果加上建筑成本（约650元/平方米），开发建设成本要远远高于房屋出售价格，这显然是不符合客观情况的。而从另一角度看，久发房地产公司与××村约定按“实际建筑面积及开工面积255元/平方米缴纳用地和开工手续费等费用”，加上建筑成本，开发建设成本约900元/平方米左右，更符合实际情况。如果按上述标准计算，一幢住宅楼的用地等费用为637500元，这一金额与中皋公司实际缴纳的金额是基本相符的。显然，张树清关于中皋公司欠付久发房地产公司土地费等费用200余万元的说法根本不能成立的。即便中皋公司欠久发公司相应款项，根据久发房地产公司的承诺，中皋公司对开发建设的房屋享有处置权，久发房地产公司也没有权利未经协商或诉讼的方式直接将属于中皋公司的房屋登记至其名下。
其三，以下事实也可以印证张树清关于虹桥东村52幢西单元房屋属久发公司所有的事实不能成立：第一，张树清陈述西单元十二套房屋全属久发房地产公司所有，但实际上105室和605室房屋是由中皋公司而非久发公司出卖的，房款亦是由中皋公司收取的；第二，中皋公司法定代表人刘承明曾与六建公司签订有案涉房屋办理产权登记的相关协议，在刘承明诉六建公司劳动争议一案中双方对办理案涉房屋产权登记的事宜进行过详细陈述，因上述协议和陈述的形成受外界影响较少，所反映的事实应当具有较高的客观真实性。从上述协议和陈述来看，刘承明和六建公司至少确认西单元除105室和506室外的十套房屋原属于中皋公司所有而非久发房地产公司；中皋公司原经办人曾小东也向一审法院陈述的虹桥新村52幢住宅楼开发的全部过程，其陈述与上述协议、陈述基本吻合，特别是中皋公司已给付久发房地产公司66万元的陈述，六建公司提供的1993年8月、9月的两笔借款60万元、6万元的凭证可以印证，更加证实了西单元房屋不属于久发房地产公司；第三，虹桥东村52幢房屋自1996年起开始办理产权登记。六建公司提供的财务资料显示自1996年起该公司南通办事处和职工一直在使用或居住案涉十套房屋，久发公司从未提出过异议，也未向中皋公司或六建公司主张过权利。
其四，久发公司将案涉房屋登记至其名下的目的是进行抵押贷款。一审法院在审理的其他破产债权确认纠纷案件中发现，久发公司在同一时期先将大量早已出卖或安置的房屋或店面房登记至其名下，再向银行办理抵押贷款。本案中，久发公司于2007年1月底办理了案涉房屋的产权登记，次月即以案涉房屋向银行申请抵押贷款。由此可见，久发公司的上述行为不是孤立行为，而是久发公司在资金紧张的情况下恶意将他人财产登记至其名下进行抵押贷款的系列行为。
综上，尽管案涉房屋登记在久发公司名下，但不等于房屋所有权归久发公司所有，应当以实际权属状态确认房屋的所有权人。久发公司将属于中皋公司所有的案涉十一套房屋登记至其名下，再以上述房屋向融升公司进行抵押贷款，显现出极大的恶意，严重违背了诚实信用原则，属于无权处分行为。另外，关于六建公司主张基于其对中皋公司享有债权而由中皋公司将案涉房屋抵偿给六建公司的意见，一审法院认为，尽管六建公司提供的证明可以初步证明中皋公司与其之间存在债权债务关系，中皋公司法定代表人刘承明个人与六建公司签订有协助办理案涉房屋产权变更登记的协议，但因最终未能办理产权变更登记，故两间之间尚属债权债务关系，尚未发生物权变动的法律效果，法院无权也不宜直接确认案涉房屋归六建公司所有。至于王书荣等与六建公司之间对案涉房屋的权利安排，法院亦无法也无权进行审查，故不作评价。
就第二个争议焦点，即案涉抵押行为的效力问题。
融升公司认为，该公司基于对产权登记的信赖，且已发放借款，并办理了抵押登记，故其取得抵押权为善意取得。况且案涉房屋在本次抵押之前，曾办理过抵押贷款，其亦有合理信赖；久发公司请求法院依法判决；六建公司和王书荣等认为融升公司作为专业贷款公司，不仅在办理抵押时对证件的真实性予以审查，还应当对房屋的正常使用情况进行审查，融升公司也自认白天至案涉房屋处进行勘查，但融升公司既没有审查久发公司提供的房屋租赁合同的真实性，也没有尽到应有的注意义务，且管理人接管久发公司后一下子就了解到案涉房屋由六建公司占有和使用的情况，可见融升公司具有重大过错，其取得抵押权不构成善意取得。
一审法院认为，房屋登记部门对设置抵押权的房屋权利是否完整具有审查义务，不代表融升公司作为抵押权人对抵押房屋的权利状况没有调查的义务。该项调查义务是诚信原则的一般要求，应当是善意取得制度中善意的构成要件，因为诚信原则要求每个人在社会活动中合理谨慎行为以防对他人权利造成损害。从一般人的正常思维看，虹桥东村52幢建成并交付使用十余年后，为何上述房屋仍然登记在房地产开发商久发公司名下，是足以让人合理怀疑的问题。融升公司为证明其尽到合理的注意义务，向一审法院陈述该公司至现场进行过察看，久发公司也提供了2011年和2012年由久发公司与张建等人签订的三份房屋租赁合同复印件。六建公司提供的水电费等发票可以证明自1996年始六建公司或其职工一直在使用案涉房屋，张树清在庭审过程中陈述案涉房屋一直由施工队使用或居住，王书荣等第三人也具体陈述了案涉房屋的使用情况。基于案涉房屋是一直在使用状态，融升公司只要至现场询问房屋使用人，即可知道案涉房屋不属于久发公司所有，或至少知道案涉房屋存有产权争议，发现案涉房屋之权利状态存在问题，同时也发现久发公司提供的房屋租赁合同是虚假合同。事实上，管理人接管久发公司后通过现场询问就很快知悉案涉房屋存在产权争议。因此，融升公司没有尽到最起码的调查和核实义务，未能达到合理谨慎之要求，其取得抵押权时具有重大过错。融升公司认为久发公司曾以案涉房屋向银行抵押贷款，其有合理理由信赖案涉房屋属于久发公司的观点不能成立。案涉房屋曾有抵押，不等于原抵押权人曾对案涉房屋的权利状态已尽到合理谨慎的调查和核实义务，只是久发公司按约偿还了贷款，未曾发生纠纷而已。案涉房屋曾有抵押不能当然地认为融升公司没有合理谨慎的调查核实义务，融升公司取得案涉房屋的抵押权不构成善意取得。
融升公司与久发农庄公司签订的借款合同依法成立，合法有效。因久发农庄公司借款300万元未能按约偿还，融升公司申报债权后，久发公司管理人依法确认了债权金额。但因久发公司提供抵押担保的房屋不属其所有，且融升公司取得案涉房屋的抵押权不构成善意取得，故抵押行为无效，久发公司管理人确认融升公司申报的案涉债权为普通债权并无不当。融升公司请求法院确认其对案涉房屋在300万元范围内享有优先受偿权的主张不能成立，不予支持。判决：驳回融升公司的诉讼请求。案件受理费30800元，由融升公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理，对一审查明的事实，予以确认。
综合各方当事人的诉辩主张，本案主要争议焦点为：融升公司对久发公司设定抵押的案涉房屋是否享有优先受偿权。
本院认为：抵押权人对抵押物是否享有优先受偿权的基础在于所涉抵押行为是否有效。抵押行为的效力取决于抵押人是否系有效处分及抵押权人是否系善意取得。本案中则需审查久发公司对案涉抵押房屋是否享有所有权及融升公司是否系善意取得抵押权。
一、关于案涉抵押房屋的所有权问题。
久发公司法定代表人张树清确认虹桥东村52幢房屋系中皋公司投资建设，该幢房屋有东单元、中单元、西单元共三十六套房屋，其中东单元、中单元的二十四套房、西单元的105室均由中皋公司出售和处置。该事实与久发房地产公司与中皋公司签署的联建补充条款中“由中皋公司开发、承建、处置”的约定相符，应当认定中皋公司对虹桥东村52幢房屋具有处置权。而处置权是所有权的核心内容，与所有权不可分割，因此，中皋公司应当对虹桥东村52幢房屋具有初始所有权。张树清陈述久发公司之所以将案涉房屋登记在其名下，是因为中皋公司尚欠久发公司因开发房产所缴纳的相关费用200多万元。对此本院认为，一方面，张树清并未否认中皋公司对案涉房屋的所有权，只是认为案涉房屋存在纠纷，即中皋公司尚欠久发房地产公司200多万元，但其未能就此举证证明，且久发房地产公司或久发公司对中皋公司享有的仅是债权，久发公司将案涉房屋登记在其名下，还需举证证明该登记行为系经过中皋公司的同意，但久发公司也未能就此举证。另一方面，从本案查明的事实看，中皋公司实际只承建了虹桥东村52幢一幢房屋，张树清确认中皋公司为此给付过60万元，六建公司举证证明为此向久发房地产公司缴纳了81万元。久发房地产公司与××村的联建协议约定，双方联合开发建设综合楼壹万平方米，姚港负责办理壹万平方米的用地手续等，久发房地产公司按实际建筑面积及开工面积255元/平方米缴纳用地和开工手续费等费用。久发房地产公司与中皋公司的联建补充协议约定，久发房地产公司优先保证给中皋公司开发、承建、处置两幢共六单元计5000平方米的商品住宅楼。根据上述两个协议的约定及虹桥东村52幢内各房屋的面积可知，虹桥东村52幢房屋的建筑面积应为2500平方米左右，故该幢房屋的用地等费用应为637500元左右，这一金额与六建公司举证向久发房地公司缴纳的金额基本相符，也更符合实际情况。因此，张树清所述的欠款事实不能成立。另外，黄建梅向六建公司支付605室房屋的购房款、中皋公司法定代表人刘承明与六建公司签订的相关协议、刘承明在另案中的陈述、中皋公司原经办人曾小东的陈述及久发公司对案涉房屋自1996年起一直由六建公司及其职工使用从未提过异议等事实，均能印证案涉房屋并非久发公司所有。
综上，虽然案涉房屋登记在久发公司名下，但在有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符时，应当以实际权属状态确认房屋的所有权人。案涉房屋属中皋公司所有，久发公司将其抵押给融升公司属无效处分。
二、关于融升公司是否善意取得抵押权的问题。
当事人间设立抵押关系时，抵押权人除审查抵押物的权利登记信息外，还应对抵押物的现实状况、法律瑕疵慎态度，应当对案涉抵押房屋的现实状况进行尽职调查。事实、客观瑕疵、处置成本、处置障碍、实物价值等方面进行审查。案涉虹桥东村52幢建成并交付使用十余年后，仍登记在房地产开发商久发公司名下，久发公司签订抵押合同时仅提供了三套房屋的租赁合同复印件，在此情形下，融升公司更应持谨上，案涉房屋（包括租赁合同所涉三套房屋）一直由六建公司的职工使用，融升公司虽称曾至现场进行过察看，但如其向房屋实际使用人进行过了解，即会知悉房屋的现实状况，从而至少会对久发公司的抵押行为进行更为严谨的审查。融升公司在办理抵押过程中未尽尽职调查义务，不构成善意取得。
综上，案涉抵押行为无效，融升公司请求确认其对案涉房屋享有优先受偿权的诉请不能成立，一审法院未予支持并无不当。
另外，融升公司主张一审超越审查范围，追加中皋公司、六建公司、王书荣等十人为本案第三人错误，对此本院认为，如前分析，处理本案争议首先需确认案涉十套房屋的所有权，而六建公司对该十套房屋的所有权提出异议，中皋公司、王书荣等十人与确认该十套房屋的所有权均有直接关联，故对融升公司的该主张不予采纳。融升公司还主张中皋公司已被注销，没有诉讼主体资格。经查，虽然全国企业信用公示系统显示中皋公司处于注销状态，但该公司的登记机关明确系因录入失误导致，实际系被吊销营业执照而非注销，故根据相关法律规定，中皋公司具有诉讼主体资格。
综上所述，融升公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30800元，由上诉人南通市融升科技小额贷款有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 马晓春
审判员 刘 琰
审判员 张 敏
二〇一七年十二月二十三日
书记员 倪佩佳