四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0792民初1658号原告:四川富临实业集团有限公司，住所地绵阳市涪城区安昌路17号。法定代表人：安治富，该公司董事长。委托诉讼代理人：周毅，该公司工作人员。委托诉讼代理人：贾小玉，四川众城律师事务所律师。原告：四川绵阳富临房地产开发有限公司，住所地绵阳市涪城区安昌路17号。法定代表人：曾刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：周毅，该公司工作人员。委托诉讼代理人：贾小玉，四川众城律师事务所律师。被告：陈长琼，女，汉族。被告：绵阳新兴融资担保有限责任公司，住所地绵阳高新区绵兴东路167号。法定代表人：熊浩翔，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何玉成，四川科大律师事务所律师。被告：陈安林，男，汉族。被告：绵阳市统全租赁有限公司，住所地绵阳市临园路西段90号-36号、37号。法定代表人：刘志平。原告四川富临实业集团有限公司（以下简称富临实业公司）、四川绵阳富临房地产开发有限公司（以下简称富临房地产公司）与被告陈长琼、绵阳新兴融资担保有限责任公司（以下简称新兴担保公司）、陈安林、绵阳市统全租赁有限公司（以下简称统全租赁公司）执行异议之诉一案，本院于2016年12月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告富临实业公司、富临房地产公司的共同委托诉讼代理人周毅、贾小玉，被告陈长琼，被告新兴担保公司的委托诉讼代理人何玉成到庭参加诉讼，被告陈安林、统全租赁公司经本院公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富临实业公司、富临房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认绵阳市普明北路东段588号“富临﹒卢卡美郡”二期X幢1楼1号房屋的所有权归原告所有；2.停止贵院在被告新兴担保公司申请执行被告陈长琼一案中对绵阳市普明北路东段588号“富临﹒卢卡美郡”二期X幢1楼1号房屋的执行措施，在绵阳市住房和城乡建设局取消该房屋的合同签约备案（备案号87899）。事实和理由：原告与被告陈长琼于2011年1月31日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定陈长琼以按揭付款方式购买原告开发的位于绵阳市普明北路东段588号“富临﹒卢卡美郡”二期X幢1楼1号的住房，房屋总价为2592810元。合同附件五约定；陈长琼应于2011年2月6日前付清首付款1296810元，余款1296000元于2011年3月16日前通过在中国工商银行股份有限公司新华支行取得的按揭贷款付清。《补充协议》第二部分“补充约定”第1.3.4条约定因买受人偿还银行按揭贷款违约，贷款银行要求出卖人承担连带保证责任，并从出卖人提供的保证金中划扣了相应金额款项或要求出卖人回购该房屋的事实时，出卖人有权单方解除商品房买卖合同，并要求买受人承担违约金（总房款的2%）和出卖人代买受人偿付的银行借款利息。合同签订后，陈长琼向原告支付了首付款1296810元，余下房款1296000元由陈长琼通过中国工商银行股份有限公司新华支行办理按揭贷款支付。在陈长琼办理按揭贷款时，原告为陈长琼的贷款行为提供了连带担保责任。陈长琼于2011年6月24日办理了接房手续。后由于陈长琼在偿还银行贷款本息上严重违约，贷款银行终止了与陈长琼的借款合同，并从原告账户扣划陈长琼应付款项本息1187830.64元。2015年10月21日，原告向陈长琼发函催告，要求其于2015年10月25日前向原告付清银行扣收原告的款项，否则原告将行使合同单方解除权，陈长琼未予理会。陈长琼拒不履行按期偿还银行贷款义务，情节严重，导致原告对该套商品房进行了回购，经原告催告，陈长琼拒不支付原告代偿款项，其行为已构成对《商品房买卖合同》的根本违反，也反映出其没有继续履行《商品房买卖合同》的诚意和能力，导致合同目的已无法实现，合同约定的解除条件已经成立。原告遂将陈长琼起诉至贵院，贵院经审理后作出（2015）绵高新民初字第1658号民事调解书，确认原告与陈长琼解除《商品房买卖合同》、陈长琼返还该房屋、结算后原告还应退还陈长琼13087**元。调解协议生效后，陈长琼已经将房屋返还给原告，因贵院及绵阳市涪城区人民法院查封，该房屋至今尚未办理取消合同备案手续。原告认为，原告与陈长琼签订《商品房买卖合同》及《补充协议》并履行的行为在先，贵院查封在后，原告作为善意第三人，在出卖房屋时没有任何过错，符合法律规定，合法有效。双方明确约定合同解除条件，而且合同解除条件已经成就，原告也依法行使了合同解除权并得到贵院确认；合同一旦解除，陈长琼就对该房屋没有所有权，该房屋在法律上的产权依然在原告处；故贵院对该房屋的查封、拍卖已经没有事实根据；原告愿意根据贵院责令将应退还陈长琼的1308785元转入贵院。物权以登记为准，该房屋始终登记在原告名下，故所有权始终由原告享有。陈长琼虽然向原告购买了该房屋，但产权未过户至其名下，其始终未取得该房屋所有权，故贵院应停止在被告新兴担保公司申请执行陈长琼一案中对该房屋的执行措施，将对该房屋的查封转化为对合同剩余价款的扣留。被告陈长琼辩称：涉案房屋系被告陈安林（系陈长琼之弟）出资购置，且陈安林为涉案房屋进行装修亦支出100余万元。被告陈长琼曾向原告提出其在收回涉案房屋的情况下应当对装修部分的价值进行赔偿，但原告认为按照合同约定其不应当对此承担赔偿责任。被告新兴担保公司辩称：本案案由为执行异议之诉，但原告所提第1项诉讼请求属于确认之诉，故人民法院对此项诉讼请求不应受理。原告所提第2项诉讼请求的内容针对的是人民法院的执行行为，并非本案各方当事人之间的争议，故人民法院不应停止执行；如果停止执行，是对被告新兴担保公司实现债权的严重不作为。是否取消备案属于房产管理部门的职责范畴，不应在本案中作出处理。原告主张其为涉案房屋的所有权人的观点不能成立，该房屋的真实权利人应为陈长琼。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告陈安林、统全租赁公司均未在法定期限内作出答辩。原告富临实业公司、富临房地产公司以及被告陈长琼、新兴担保公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织上述当事人进行了证据交换和质证。因被告陈安林、统全租赁公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院视为其放弃举证及质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：绵阳市普明北路东段588号“富临﹒卢卡美郡”二期X幢1楼1号房屋（以下简称涉案房屋）系原告富临实业公司、富临房地产公司共同开发的商品房。2011年1月31日，原告富临实业公司、富临房地产公司与被告陈长琼共同签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定陈长琼购买涉案房屋（总价2592810元），并由陈长琼向中国工商银行股份有限公司新华支行按揭贷款支付除首付款（1296810元）以外的购房款（1296000元）。《补充协议》还约定：买受人逾期付款超过7日，出卖人有权单方解除合同，合同解除后该商品房处置权归出卖人所有；因买受人偿还银行贷款严重违约或累计六个月未偿还银行贷款本息，贷款银行根据《个人购房借款合同》的约定，要求出卖人承担连带保证责任，并从出卖人提供的保证金中划扣了相应金额款项或要求出卖人回购该房屋的事实时，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，并要求买受人承担违约金（违约金为总房款的2%）和出卖人代买受人偿付的银行借款利息；若出现买受人支付房款违约或因其他原因致使出卖人解除合同，但买受人已经入住且对房屋进行了装修的情形，买受人应在合同解除后7日内将所购房屋无条件退还给出卖人，买受人在向出卖人退还房屋时不得损坏装修，出卖人对买受人进行的装修不做任何经济补偿；买受人办理房屋权属证书的前提是已付清全部房款并办理入住手续，且出卖人已取得竣工备案证。若出卖人在取得小区竣工备案证书后，买受人房款未付清或尚未结清出卖人处的借款、欠款（包括买受人未按期偿还银行按揭贷款导致出卖人承担保证责任所垫付的保证金），须在欠款、借款全部清偿并办理入住手续后再予以办理相关权属证书，办理时限从买受人接房后并付清全款及结清全部借款之日起计算。2011年1月31日、4月7日，陈长琼分两次向富临房地产公司支付了首付款1296810元。2011年4月7日，前述《商品房买卖合同》在相关房产管理部门办理了备案手续（合同签约备案号87899）。2011年6月24日，陈长琼办理了涉案房屋的接房手续。2011年6月，陈长琼作为借款人和抵押人、富临房地产公司作为保证人与中国工商银行股份有限公司新华支行签订了合同编号为[住]字[工]行[绵阳新华]支行[2011]年[375]号的《个人购房借款/担保合同》，约定陈长琼向该行借款1296000元并以涉案房屋作为抵押物（庭审中经核实，该合同签订后各方当事人均未针对该房屋到相关房产管理部门办理抵押登记或者抵押权预告登记手续），富临房地产公司承担阶段性连带责任保证，陈长琼按月等额归还借款本息。合同签订后，中国工商银行股份有限公司新华支行依约向陈长琼发放了贷款。后因陈长琼未能按期偿还贷款本息，中国工商银行股份有限公司新华支行于2015年9月2日向富临房地产公司以及陈长琼发出《关于终止个人住房借款合同的函》，载明内容为：截止2015年9月2日，借款人陈长琼已连续3期（累计8期）未履行还贷义务，尚欠按揭贷款余额为1161831.04元；该行决定终止[住]字[工]行[绵阳新华]支行[2011]年[375]号的《个人购房借款/担保合同》，并于2015年9月20日后在富临房地产公司存款账户中扣收全部余额及欠息。2015年9月24日，该行从富临房地产公司的账户中扣划了陈长琼所欠款项本息共计1187830.64元，并向富临房地产公司出具了《个人贷款结清证明》。2015年10月21日，富临房地产公司向陈长琼发出《欠款催收通知书》，要求陈长琼于2015年10月25日前付清扣划款项以及垫付部分的相应利息。因陈长琼未能按照要求的期限支付上述款项，富临实业公司、富临房地产公司遂于2015年12月8日向本院提起诉讼，要求解除涉案《商品房买卖合同》并由陈长琼返还房屋、支付违约金及利息。经本院主持调解，双方达成调解协议并经本院于2016年4月1日作出（2015）绵高新民初字第1658号民事调解书，确认内容为：富临实业公司、富临房地产公司与陈长琼自愿解除于2011年1月31日签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号87899）；调解协议生效后由陈长琼返还涉案房屋（即绵阳市普明北路东段588号“富临﹒卢卡美郡”二期39幢1楼1号的住房一套）；扣除陈长琼应支付给富临实业公司、富临房地产公司的违约金51856,20元、代偿银行贷款本息1187830.64元、利息29997.67元（代偿款利息）、诉讼费14040元、公告费300元后，富临实业公司、富临房地产公司还应退还陈长琼购房款1308785元。之后，陈长琼将涉案房屋交付给了富临房地产公司，该公司现尚未向陈长琼退还购房款1308785元。另查明：1.涉案房屋于2015年5月8日在绵阳高新区房管局办理了初始登记，其《房屋所有权证书》（编号：绵房权证高字第2015014**号）载明房屋所有权人为富临房地产公司；2.2014年2月24日，陈安林向新兴担保公司申请，请求该公司为其向绵阳市涪城区农村信用合作联社城南分社贷款200万元（借款期限为2014年4月4日至2015年4月3日）提供担保。新兴担保公司同意为陈安林上述借款提供担保并与陈安林签订了《委托担保合同》。之后，统全租赁公司、陈安林以及陈长琼与新兴担保公司又分别签订了《保证反担保合同》、《抵押反担保合同》，其中约定陈长琼提供的反担保抵押物为其购买的涉案房屋（即位于绵阳市普明北路东段588号“富临﹒卢卡美郡”二期39幢1楼1号的住房一套。庭审中经核实，《抵押反担保合同》签订后双方并未到相关房产管理部门针对该房屋办理抵押登记或者抵押权预告登记手续），并约定：若抵押物未办理抵押登记，陈长琼应以包括但不限于抵押物在内的财产承担还款责任；若实现抵押物的价款不足清偿，则陈长琼自愿以其他财产保证新兴担保公司的债权得到清偿。2014年4月8日，绵阳市涪城区农村信用合作联社城南分社向陈安林发放了贷款200万元。因借款到期后陈安林未能依约偿还贷款，新兴担保公司遂于2015年7月1日按照绵阳市涪城区农村信用合作联社城南分社的通知代陈安林清偿借款本息共计2185300元。2015年9月24日，新兴担保公司向本院起诉，请求判令陈安林向其偿还代偿款项2185300元及利息，并判令其对陈长琼提供的抵押物（即涉案房屋）拍卖、变卖价款在代偿范围内优先受偿以及其对统全租赁公司提供的抵押物（即26座塔吊）拍卖、变卖价款在代偿范围内优先受偿，由统全租赁公司对陈安林上述代偿债务承担连带清偿责任。诉讼过程中，本院根据新兴担保公司提出的诉讼保全申请，于2015年10月19日对备案登记在陈长琼名下的涉案房屋予以查封（另经核实，绵阳市涪城区人民法院因绵阳市涪城区旭东小额贷款有限责任公司与陈安林、陈长琼金融借款合同纠纷一案，亦于2015年11月24日裁定对该房屋予以查封）。2015年11月16日，本院作出（2015）绵高新民初字第1470号民事判决书，其中确定陈长琼对陈安林应偿还新兴担保公司代其归还的借款本息2185300元及资金利息等费用承担连带还款责任。该判决生效后，新兴担保公司于2015年12月22日向本院申请了强制执行。本院受理后于2016年1月25日作出（2016）川0792执3号执行裁定书，裁定内容为：冻结或划拨陈安林、陈长琼、统全租赁公司的银行存款2884033元已裁定对该套房屋予以评估拍卖；若银行存款不足，则查封、扣押其不足部分相应价值的财产，并依法评估、拍卖。2016年2月5日，本院向富临实业公司、富临房地产公司发出（2016）川0792执3号协助执行通知书，要求其暂停向陈长琼退付涉案房屋的购房款；3.2016年8月9日，富临实业公司、富临房地产公司以涉案房屋被本院查封并被强制执行、无法解除合同备案及返还给其为由，向本院提出执行异议，要求停止对该房屋的执行并解除查封。本院经审查认为，富临实业公司、富临房地产公司未直接提出案外人执行异议，而是另案起诉陈长琼后持生效法律文书向执行法院提出排除执行的异议，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的生效法律文书提出排除执行异议，人民法院不予支持”所规定的情形，遂于2016年11月25日作出（2016）川0792执异15号执行裁定书，裁定驳回富临实业公司、富临房地产公司的异议；4.2016年9月27日，新兴担保公司向本院提起第三人撤销之诉，请求撤销本院（2015）绵高新民初字第1658号民事调解书，并确认涉案房屋为陈长琼偿还本院（2015）绵高新民初字第1470号判决书确定债权的财产，且其对该涉案房屋有优先受偿权。本院经审查认为：提出第三人撤销之诉的主体只能是对诉讼标的有独立请求权的第三人，或与案件处理结果有利害关系的无独立请求权第三人，而依据已经发生法律效力的（2015）绵高新民初字第1470号民事判决书的确定，新兴担保公司仅是对陈长琼享有偿还借款本息、代理费的债权请求权，对于涉案房屋并不享有任何实体权利，（2015）绵高新民初字第1658号民事调解书之结果对其亦无任何法律上的利害关系；故作为陈长琼的债权人，其起诉不符合第三人撤销之诉的主体条件。据此，本院于2016年10月25日作出（2016）川0792民初1446号民事裁定书，裁定对其起诉不予受理。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，案外人对此应当承担举证证明责任；且案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。根据原告富临实业公司、富临房地产公司所举证据，并结合庭审查明的事实，被告陈长琼虽然向原告富临实业公司、富临房地产公司购买了涉案房屋（即绵阳市普明北路东段588号“富临﹒卢卡美郡”二期X幢1楼1号房屋）并办理了合同备案登记，但产权并未登记至其名下，该房屋在相关房产管理部门登记的所有权人为原告富临房地产公司，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，该房屋的所有权由原告富临房地产公司享有，陈长琼并未取得该房屋的所有权，其仅享有合同债权。需要明确的是，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条第（三）项、第十六条的规定，人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记，因此本院预查封涉案房屋的行为是适当的。但在富临实业公司、富临房地产公司已与陈长琼协商解除涉案《商品房买卖合同》的情况下，富临实业公司、富临房地产公司即享有了足以排除强制执行的民事权益，本院继续对该房屋采取预查封的执行措施已无事实依据，故应当停止对该房屋的执行。但对陈长琼因支付价款而形成的对富临实业公司、富临房地产公司的债权（即退房款1308785元），新兴担保公司作为申请执行人仍享有继续申请执行的权利。陈长琼所提装修价值问题，在其有充分证据证明的前提下可以按照涉案《商品房买卖合同》、《补充协议》的约定以及相关法律规定另案处理。至于陈长琼所提涉案房屋实际由陈安林出资购置且陈安林才是实际的买受人之主张，与庭审查明的事实不符，本院不予采信。新兴担保公司所提抗辩主张亦不能成立，本院不予采信。综上所述，原告富临实业公司、富临房地产公司的诉讼请求有事实依据和法律依据，应当予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、确认绵阳市普明北路东段588号“富临﹒卢卡美郡”二期X幢1楼1号房屋的所有权由原告四川绵阳富临房地产开发有限公司享有；二、停止本院对绵阳市普明北路东段588号“富临﹒卢卡美郡”二期39幢1楼1号房屋一套的执行；三、驳回原告四川富临实业集团有限公司、四川绵阳富临房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，公告费1500元，共计1600元，由被告陈长琼、陈安林、绵阳市统全租赁有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审 判 长  李美俊审 判 员  王晓明人民陪审员  宋崇新二〇一七年五月二十二日书 记 员  宋 婷