温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0303民初1513号原告：王家盛，女，汉族，1993年12月24日出生，住浙江省宁波市。法定代表人：张诚，董事长。委托诉讼代理人：郭继跃，浙江甬港律师事务所律师。被告：温州龙湾万达广场投资有限公司，住所地温州工业区致富路30号。法定代表人：齐届。委托诉讼代理人：吴仙新、ＸＸ，浙江平宇律师事务所律师。原告王家盛为与被告温州龙湾万达广场投资有限公司（以下简称龙湾万达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理。本案依法由审判员郑国友适用简易程序，于2017年5月8日公开开庭进行了审理。原告王家盛的委托诉讼代理人郭继跃，被告龙湾万达公司的委托诉讼代理人吴仙新、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王家盛诉称：《换房协议》的合同目的明显无法实现，原告享有法定解除权。在解除《换房协议》之后，被告应当返还原告已经支付的购房款共计5120570元及利息1689788元，共计6810358元。根据原告委托王升平与被告之间于2014年7月31日签订的《换房协议》（详见原告证据一）“鉴于”部分的约定，双方确认如下事实：2011年11月1日，原告与被告签订了编号为201190002600021的《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买坐落于温州龙湾万达广场3幢1层112房屋（以下简称为：“原房屋”）。根据《换房协议》第一条的约定，被告将原房屋置换为温州龙湾万达广场7幢10层的1001号、1011号、1012号、1013号、1014号、1020号、1021号房屋（以下简称为“新房屋”）。此外，根据《换房协议》第三条的约定，双方共同确认原告通过王升平的银行账户已经于2011年11月1日支付购房款5120570元（见证据二），且将其转化为新房屋的购房款，目前上述款项由被告占用。在签订上述《换房协议》之后，被告将原告持有的原房屋的《商品房买卖合同》收走，但是被告并未按照《换房协议》第三条的约定，与原告签订新的《商品房买卖合同》，原告因此也并未将房屋与原房屋的差价50907元向被告予以补足。至原告起诉之日起，被告已经全部新房屋销售给第三人（见证据三），因此《换房协议》的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）的规定，由于被告擅自将新房屋转卖给第三人的重大违约行为致使不能实现《换房协议》的合同目的，原告有权请求解除上述合同，被告应当退还全部的购房款支付相应的利息。综上所述，根据《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律规定，原告为维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼。请求：1.判令解除原、被告之间的《万达广场商品房换房协议》（以下简称为“换房协议）。2.判令被告返还原告已经支付的购房款共计5120570元及利息1689788元，（暂时计算从2011年11月1日起至2017年4月30日止，按年利率6%计算资金占用期间的利息。）共计6810358元。为证明上述事实，原告王家盛向本院提供了如下证据：1.《万达广场商品房换房协议》，证明原告委托王升平与被告签订了《温州龙湾万达广场合同补充协议》。认定原告已经支付了购房款5120570元并解除原《商品房买卖合同》，协商一致同意原告购买《万达广场商品房换房协议》约定的房屋。2.借记卡产品资料查询，证明原告通过王升平账户向被告支付了购房款5120570元。3.商品房网上销售管理系统，证明被告已经将《换房协议》中约定的房屋五套出售给了第三人、原、被告之间的《换房协议》已经无法履行，原告的合同目的已经无法实现。被告龙湾万达公司辩称：一、在履行《商品房买卖合同》（商铺）时，是原告违约在先，原告因此遭受了一定的损失。2011年11月1日，原告王家盛委托王升平与被告签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称《原合同》与《温州龙湾万达商业广场合同补充协议（商铺）（以下简称《补充协议》），约定原告作为买受人购买由被告开发的万达商业广场第3幢1层112号商铺，建筑面积为305.94平方米，单价每平方米人民币55790.57元，总价款17068566元，付款方式及期限为：（1）2011年11月1日前支付总价款的30%，计5120570元；（2）2012年3月31日前支付总价款的30%，计5120570元；（3）2012年10月31日前支付总价款的30%，计5120570元；（4）2012年12月31日前支付总价款10%，计1706856元；（5）如提前交房的，买受人应于出卖人通知的交房日期前30日付清总价款。《补充协议》约定了买受人逾期付款的违约责任，即“逾期超过30日的，出卖人有权解除本合同，出卖人未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应当付款逾期限之第二日起至买受人实际全额支付应当付款之日止，买受人按日向出卖人支付购房款总额千分之八的违约金，且在买受人支付所延迟支付的购房款和违约金前，出卖人随时可以行使合同解除权。”合同签订的当日，原告交齐了第一期的房款5120570元，被告开具了“销售不动产统一发约，依照约定，原告应向被告人支付相应的违约金。虽然违约金按照日千分之八计取过高，但是如参照民间借贷法律关系相关规定，按月利率2%计算，自上述应支付房款之日起算，算至签订《换房协议》之日即2014年7月31日止，违约金金额高达560余元。后来房价下跌严重，被告因此也遭受一定的损失。在评判本案双方的利益得失时，应该考虑这一节的事实。二、从《换房协议》目的来讲，换房目的仍能够实现，双方可以继续履行。由于原告拒不支付原商铺的后续房款，在其多次要求下，被告出于对原告履行《原合同》陷入困境的谅解，才同意以写字楼进行交换，于是双方于2014年7月31日，又签订了一份《换房协议》，解除《原合同》。经协商，以龙湾万达广场第7幢10层1001、1011、1012、1013、1014、1020、1021号房屋进行交换，价款分别为，1001号882772元、1011号814804元、1012号882772元、1013号675534元、1014号620031、1020号620031元、1021号675534元，合计5171478元，与原告缴纳的商铺第一期的房款非常接近，仅需要补交5万元。虽然2016年1月4日期间，被告在双方签订《换房协议》后未签订写字楼《商品房买卖合同》的情况下，将上述其七套房屋中的五套另售予他人。但如果从当初换房即商铺换写字楼的初衷来看，鉴于被告现仍有充足的写字楼未出售可供原告选择的情形，原告换房的目的仍能够实现，并且现房价与《换房协议》约定的房价相比，价格便宜了很多，双方变更履行《换房协议》，无疑是解决双方争议的合理方案。对被告来讲，虽有一定的损失，但却不会对被告造成丝毫损失。所以，原告现一味主张解除合同，退还房款，赔偿利息损失，实违背了原来交换的初衷与目的，并加重了被告的经济损失，还需指出，即使要解除《换房协议》，也是部分解除，因为有两套房屋尚未售予他人，可以继续履行。三、原告诉请被告支付其利息损失，缺乏依据，理由是：1.由于房价下跌，后来涉诉温州龙湾万达广场商业7幢10层1001号、1011号、1012号、1013号、1014号房屋分别以总价款521179元、485920元、518720元、412080元、384080元售出，远低于与原告签订《换房协议》时约定的售价。如果双方履行了《换房协议》，原告购买的物业就受到了大幅度的贬值，这才是其真正遭受的损失。虽然，被告将约定的房屋售予他人违反了约定，但从经济利益的层面上讲，原告反而没有受到损失。2.双方签订商铺买卖合同之日起至2014年7月31日签订《换房协议》之日止的这段期间，是原告违约在先，依约其应支付相应的违约金以弥补被告遭受的损失。而今其反过来主张这段期间的利息损失，根本没有事实依据。3.自2014年7月31日至2016年1月6日止，（另外一套是在2016年4月份卖掉）在长达一年半的期间内，被告并未将交换的房屋售予他人，且无证据证明双方未签订《商品房买卖合同》的过错在于被告，因此要求被告赔偿利息损失同样缺乏依据。4.商铺的《补充协议》对合同解除的相应后果进行了约定，其中第十三条第3项第（1）款约定，因出卖人原因解除合同与补充协议的，如买受人系以一次性付款方式或者分期付款方式购房，则出卖人应在合同解除之日起30日内，向买受人返还：已付房款及其利息（自出卖人收到房款日计至退款日，利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行），（放款协议是基于前面合同）买受人交予出卖人的代缴税、费（不计息）。而《换房协议》并未涉及这方面的内容。即便被告需赔偿原告的利息损失，因为换房与前面的商铺买卖有必然联系，因此也应该遵照原来的约定执行，而非按照原告诉请的年利率6%计算。综上所述，被告认为，原告诉请解除《万达广场商品房换房协议》，返还已支付购房款5120570元及其利息（利息计算时间从2011年11月1日起至2017年4月30日止，按年利率6%计算资金占用期间的利息）缺乏依据，应依法驳回其诉讼请求。为证明上述事实，被告龙湾万达公司向本院提供了如下证据：一、①《商品房买卖合同（合同编号：201190002600021）②《温州龙湾万达商业广场合同补充协议（商铺）》，证明：1、2011年11月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，其中主要约定，原告购买由被告开发的龙湾万达商业广场第3幢1层112号商铺，建筑面积为305.94平方米，单价每平方米人民币55790.57元，总价款17068566元，付款方式及期限为：（1）2011年11月1日前支付总价款的30%，计5120570元，（2）2012年3月31日前支付总价款的30%，计5120570元。（3）2012年10月31日前支付总价款的30%，计56120750元，（4）2013年12月31日前支付总价款10%，计1706856元；如提前交房的，买受人应于出卖人通知的交房日期前30日付清总价款。2.同日双方签订《温州龙湾万达广场合同补充协议（商铺）》约定，①买受人逾期付款的，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人未行使合同解除权，自本合同规定的应当付款期限之第二天起至买受人实际全额支付应付款之日止，买受人按照片向出卖人支付购房款总价千分之八的违约金，且在买受人支付所延迟支付的购房款和违约金前，出卖人随时可以行使合同解除权。②因出卖人解除合同与补充协议的，如买售人系以一次性付款方式或者分期付款方式购房，则出卖人应在合同解除之后起30日内，向买受人返还；已付房款及利息（自出卖人收到房款日计至退款日，利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行）；买受人交予出卖人的代缴税、费（不计息）。3、《商品房买卖合同》及《温州龙湾万达广场合同补充协议（商铺）》还对其它事宜进行了相关约定。二、①《商品房买卖合同》5份②《温州龙湾万达广场合同补充协议》（SOHO）（5份），证明涉诉温州龙湾万达商业广场7幢10层1001号于2016年4月19日售出，总价款将521179元，1011号、1012号、1013号、1014号房屋均于2016年1月6日售出，总价款分别为485920元、518720元、412080元、384080元，还低于与原告签订《温州龙湾万达广场合同补充协议》时的约定。三、“商品房网上销售管理系统”，证明截至目前，涉诉温州龙湾万达广场7幢10层1020号、1021号房屋尚未售出。截至目前，涉诉温州龙湾万达广场1-7幢尚有多套房屋未售出。原告提交的上述证据，经庭审出示质证，被告龙湾万达公司质证意见如下：1、被告对《换房协议》的真实性、合法性、关联性无异议。但需补充说明一下，原、被告签订《换房协议》是有原因的，2011年11月1日，原、被告原告购买的商铺，总价款17068566元，采用分期付款方式付款，且约定了逾期付款的违约责任，原告交齐了第一期的房款5120570元之后，未支付过任何一期的房款。后在原告多次要求下，被告才同意以写字楼进行交换，于是双方于2014年7月31日，又签订了《换房协议》。事实上，换房对被告是不利的，和被告同意是考虑到原告的难处。对“委托书”的真实性、合法性、关联性无异议。对“公证书”的真实性、合法性、关联性无异议。2、对借记卡产品资料查询的真实性、合法性、关联性无异议。对销售不动产一发票的质证意见被告对销售不动产统一发票的真会性、合法性、关联性无异议。3、对商品房网上销售管理系统截图的质证意见，被告对商品房网上销售管理系统截图的真实性、合法性无异议，但对原告拟证明的待征事实部分有异议。首先，（七套房屋中五套已经售出另两套未售出）涉诉并未全部售出，温州龙湾万达商业广场7幢10层1001房屋于2016年4月19日售出，1011号、1012号1013号、1014号房屋均于2016年1月6日售出，1020号、1021号房屋截止至目前尚未售出。其次，从原告当初换房即商铺写字楼的初衷和目的来看，被告仍有充足的写字楼未出售可供原告选择，《换房协议》仍可以作变更后继续履行，原告换房的目的仍能够实现。本院认为，被告对上述证据的真实性均无异议，故对真实性均予以确认，可作为认定本案相关事实的依据，至于被告的责任承担问题，本院将在下文再行阐述。被告提交的上述证据，经庭审出示质证，原告王家盛质证意见如下：证据一、《商品房买卖合同》及补充协议真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，该合同已经协商解除，与本案无关。证据二、《商品房买卖合同》（5份）及补充协议（5份），真实性、合法性和关联性没有异议。但证明目的有异议，这5份合同不单单证明了出售的价格及出售房屋时间，同时也证明了被告在没有经过原告同意的情况下，出售了《换房协议》中约定的5套房屋。证据三、“商品房网上销售管理系统”截图，真实性、合法性和关联性都没有异议。但证明目的有异议，同证据二意见。本院认为，原告对上述证据的真实性均无异议，故对真实性均予以确认，可作为认定本案相关事实的依据，至于被告的责任承担问题，本院将在下文再行阐述。根据上述确认的证据，结合原、被告陈述，本院认定事实如下：2011年11月1日，原告王家盛作为买受人委托王升平与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称《原合同》及《温州龙湾万达商业广场合同补充协议（商铺）》（以下简称《补充协议》），合同载明：买受人购买的商品房，为本合同每条规定的项目中的第3幢1层112号商铺，建筑面积为305.94平方米，单价每平方米人民币55790.57元，优惠5%，总价款17068566元，付款方式及期限为：（1）2011年11月1日前支付总价款的30%，计5120570元；（2）2012年3月31日前支付总价款的30%，计5120570元；（3）2012年10月31日前支付总价款的30%，计5120570元；（4）2012年12月31日前支付总价款10%，计1706856元；（5）如提前交房的，买受人应于出卖人通知的交房日期前30日付清总价款……”。合同签订当天，原告共已支付被告购房款5120570元。2014年7月31日原告作为乙方委托王升平与被告作为甲方签订一份《万达广场商品房换房协议》，协议载明：“鉴于：乙方于2011年1月1日购买甲方坐落于温州龙湾万达广场3幢1层112号房屋（以下简称原房屋）并于甲方签订编号为201190002600021《商品房买卖合同》及补充协议（以下简称原合同），现决定解除原合同并购买温州龙湾万达广场7幢10层1001号、1011号、1012号、1013号、1014号、1020号、1021号房屋（以下简称新房屋），目前乙方已支付款项为人民币5120570元。经甲乙双方友好协商，就乙方提出换房事宜，达成如下协议：一、房屋的基本情况：1.原房屋3#112（建筑面积）为：305.94平方米，该房屋售价为：￥55790.57元/平米，总价为：￥17068566元。2.新房屋7#1001（建筑面积）为：64.84平方米，该房屋售价为￥13614.62元/平米，总价为￥882772元。3.新房屋7#1011（建筑面积）为：60.74平方米，该房屋售价为：￥13414.62元/平米，总价为￥814804元。4.新房屋7#1012（建筑面积）为：64.84平方米，该房屋售价为￥13614.62元/平米，总价为￥882772元。5.新房屋7#1013（建筑面积）51.51平方米，该房屋售价为：￥13114.62元/平米，总价为675534元。6.新房屋7#1014（建筑面积）为48.01平方米，该房屋售价为￥12914.62元/平米，总价为620031元。7.新房屋7#1020（建筑面积）为48.01平方米，该房屋售价为：￥12914.62元/平米，总价为620031元。8.新房屋7#1021（建筑面积）为51.51平方米，该房屋售价为：￥13114.62元/平米，总价为675534元。二、甲乙双方同意本协议签订的同时解除原合同及签订新房屋的《商品房买卖合同》及补充协议（以下简称新合同）。三、乙方已支付的原房屋的房款5120570元人民币转为新房屋的房款，差额部分房款50907元，于签署新合同的当日由乙方根据新合同予以补足。四、乙方应于本协议签署的同时与甲方签订新合同并无条件履行相关协助义务（包括但不限于配合甲方至住建局办理撤销备案登记、房屋预售登记手续等）并承担相应的费用。五、甲方与乙方或任何第三方的其他任何协议或者债权债务均与本协议无关，本协议生效后，甲方不应以其与乙方之间、与任何第三方之间的任何其他协议或债权债务的无效、撤销、解除或终止为由，拒绝履行前述新合同的义务。六、本协议自甲、乙双方签字盖章之日起生效、协议一式肆份，甲、乙各执一份，送住建局二份。”另查明，双方签订《万达广场商品房换房协议》后，一直没有签订新房屋的《商品房买卖合同》及补充协议，原告亦没有向被告交纳房屋差价款50907元。2016年1月6日被告将《万达广场商品房换房协议》中约定的温州龙湾万达商业广场7幢10层1011号、1012号、1013号、1014号房屋另行出售给他人，合同价格分别为485920元、518720元、412080元、384080元；2016年4月19日被告将温州龙湾万达商业广场7幢10层1001号另行出售给他人，合同价格为521179元。本院认为：原告与被告所签订的《商品房买卖合同》、补充协议及《万达广场商品房换房协议》均是双方的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，均属有效合同。因《万达广场商品房换房协议》中已经明确约定解除《商品房买卖合同》及补充协议，并将房屋置换为温州龙湾万达广场7幢10层1001号、1011号、1012号、1013号、1014号、1020号、1021号房屋，故双方应当按照《万达广场商品房换房协议》的约定履行自己的义务。因《万达广场商品房换房协议》签订后，双方一直没有签订新房屋的《商品房买卖合同》及补充协议，而被告于2016年1月6日将《万达广场商品房换房协议》中约定的温州龙湾万达商业广场7幢10层1011号、1012号、1013号、1014号房屋另行出售给他人，于2016年4月19日将温州龙湾万达商业广场7幢10层1001号另行出售给他人。被告的上述行为表明其无法再履行交付涉案7间房屋的合同义务，也导致原告购买涉案7间房屋的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第四项的规定，原告有权解除合同。现原告要求解除原、被告之间的签订的《万达广场商品房换房协议》，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现原告要求被告返还购房款5120570元并赔偿利息损失，符合法律规定，本院予以支持。但2014年7月31日双方签订的《万达广场商品房换房协议》是因原告先提出要换房，后双方经协商后所签订，该协议中明确注明原告已支付的房款5120570元转为新房屋的房款，即应视为协议签订当天原告已支付房款5120570元，且《万达广场商品房换房协议》已经明确注明解除原合同，但并未注明原合同解除时需承担对方存在的损失问题，应视为双方签订《万达广场商品房换房协议》时不再要求对方承担基于原合同解除而需承担的相关责任，此后双方应按新签订的《万达广场商品房换房协议》来履行各自的义务。故2014年7月31日之前利息损失，本院不予支持。按照中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率调整情况，2014年7月31日至2014年11月21日的利息损失可按原告主张的年利率6%计算，2014年11月22日至2017年4月30日的利息损失应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算，超出部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王家盛与被告温州龙湾万达广场投资有限公司于2014年7月31日签订的《万达广场商品房换房协议》。二、被告温州龙湾万达广场投资有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告王家盛购房款5120570元并赔偿利息损失（以5120570元为基数，2014年7月31日至2014年11月21日的利息损失按年利率6%计算，2014年11月22日至2017年4月30日的利息损失按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算）。三、驳回原告王家盛其他的诉讼请求。本案受理费59473元，减半收取29736.5元，由原告王家盛负担3335.5元，由被告温州龙湾万达广场投资有限公司负担26401元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员 郑国友二〇一七年七月十一日代书记员 舒 纯