广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0108民初1549号
原告：德燊（南宁）电子有限公司，住所地南宁市良庆区建业路41号。
法定代表人：黄梅彪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：于新宁，广西广合律师事务所律师。
被告：广西正通机电设备有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道115-1号现代国际17层10号房。
法定代表人：卢友生，该公司总经理。
委托诉讼代理人：毛青松，广西冠益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈惠艳，广西冠益律师事务所实习律师。
原告德燊（南宁）电子有限公司（以下简称德燊公司）与被告广西正通机电设备有限公司（以下简称正通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案后，依法适用普通程序于2016年10月26日公开开庭进行了审理。原告德燊公司的委托诉讼代理人于新宇，被告正通公司的委托诉讼代理人毛青松、陈惠艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
德燊公司向本院提出诉讼请求：1.解除德燊公司与正通公司签订的《厂房租约》（编号HTN5-12-2014）；2.判令正通公司向德燊公司支付尚未支付的租金278596.8元，并支付滞纳金（滞纳金计算：至实际付清之日止，按照所欠租金5‰/日计算）；3.判令正通公司向德燊公司支付违约金557193.6元；4.判令正通公司向德燊公司支付房屋修复费用1500元。诉讼过程中，德燊公司明确第二项诉讼请求中的滞纳金计算为：自2016年4月21日起至实际付清之日止，按照所欠租金5‰/日计算；变更第四项诉讼请求为：判令正通公司向德燊公司支付房屋修复费用1800元。事实和理由：2015年1月4日，德燊公司与正通公司签订《厂房租约》（编号HTN5-12-2014），约定：德燊公司将其位于南宁市良庆区建业路41号内的第Q4栋厂房出租给正通公司使用；每月租金139298.4元，租金按照季度支付，每个季度的最后10天前交纳下个季度的租金；电费按照梯度收取，水费按照4.5元/立方收取，如遇电厂、水厂的费用调整，电费、水费也相应提高；正通公司须于2015年1月20日前向德燊公司支付706492元，其中278596.8元作为租用保证金，1万元作为水电费押金，其余417895.2元作为首季度租金；租用期间，双方任何一方无故终止合同或一方违约的，违约方应向另一方支付租用保证金两倍的赔偿；拖欠租金、水电费的，正通公司应支付拖欠第一天起计算欠款额每天增收5‰的滞纳金及其本金。合同签订后，德燊公司依约将厂房交付正通公司使用，但正通公司自2016年4月20日起拖欠租金。经德燊公司于2016年5月16日、5月20日、6月8日多次发函通知正通公司交纳欠付租金，但正通公司均置之不理。为此，德燊公司诉至法院，希望判如所请。
正通公司辩称，1.正通公司在合同履行过程中不存在违约行为，双方解除合同是双方约定解除。2.正通公司即使存在欠付租金的违约行为，也只应承担迟延支付租金的违约责任。3.如因正通公司原因造成德燊公司厂房有损失的，正通公司考虑给付修复费用。
本案的争议焦点：1.案涉《厂房租约》的效力应如何认定，应否予以解除；2.正通公司是否存在违约行为，导致案涉《厂房租约》解除的责任在谁；3.欠付的租金数额是多少，滞纳金应如何计算；4.德燊公司主张违约金有何依据；5.德燊公司主张案涉厂房维修费有何依据。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于南宁市良庆区建业路41号标准厂房Q4栋登记在德燊公司名下。2015年1月4日，德燊公司作为出租方（甲方）、正通公司作为承租方（乙方），双方签订一份《厂房租约》（合同编号：HTN5-12-2014），就相关事项约定如下：甲方将位于南宁市良庆区建业路41号内的第Q4栋厂房租给乙方使用，租用面积6449平方米；乙方必须于2015年1月20日前向甲方交纳706492元，其中278596.8元作为租用保证金，1万元作为水电费押金，其余417895.2元作为首季度租金；保证金不得抵租金及水电费之用，如乙方毁约，保证金不予退还，用于补偿甲方的损失，如甲方毁约，甲方则双倍返还保证金；每月每平方米租金21.6元，每月租金139298.4元，每季度租金417895.2元，租金按每季度预先支付，乙方必须在每个季度的最后10天前交纳下个季度的租金；租用期限从2015年2月1日起至2018年1月31日止；租用期间，乙方负责维护有关设施，费用由乙方自行负责，一旦甲方发现有所损坏时，有关维修费在乙方交给甲方的保证金内扣除；租用期间，乙方拖欠租金的，甲方有权解除合同、收回租用厂房；租用期间，乙方必须及时向甲方支付租金，如拖欠租金时，甲方即时收取由拖欠第一天起计算欠款额每天增收5‰的滞纳金及其本金，甲方即时采取停水、停电、封堵厂门等措施，同时向乙方追索因此产生的各种损失即相关费用；租用期间，乙方无故拖欠租金或需提前解约，又未按合同规定履行提前解约手续的，甲方有权按上述规定采取措施；租用期间，甲、乙双方任何一方无故终止本合同或一方违约造成合同无法继续履行的，违约方应向另一方支付租用保证金两倍赔偿，除此之外，不再承担其他额外的经济赔偿。该《厂房租约》还就其他事项进行了约定。
合同签订后，德燊公司向正通公司交付了厂房，正通公司向德燊公司支付了租用保证金278596.8元、水电费押金1万元及2015年2月至2016年5月期间租金。
2016年4月至5月，正通公司向德燊公司提出减少租赁面积及降低租金的请求，但双方协商无果。2016年5月16日、5月20日、6月8日，德燊公司分别发出三份《通知函》，载明正通公司于2016年5月3日支付了2016年5月至7月的部分租金139298.4元，余下租金278596.8元尚未支付，要求其在一定期限内支付余下租金，否则将承担相应责任。2016年6月28日，德燊公司发出一份《〈厂房租约〉解除通知书》，载明因正通公司拖欠租金，德燊公司多次催缴无果，故自2016年6月28日起解除双方签订的《厂房租约》。同日，正通公司收到该《〈厂房租约〉解除通知书》。正通公司已搬离租赁厂房，并已与德燊公司结清水电费。
诉讼过程中，德燊公司与正通公司均表示愿意解除案涉《厂房租约》。德燊公司主张正通公司租赁案涉厂房期间造成案涉厂房损坏，为此支出维修费1800元；正通公司对此予以认可。
本院认为，关于案涉《厂房租约》的效力应如何认定，应否予以解除问题。德燊公司与正通公司签订的案涉《厂房租约》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。德燊公司主张正通公司拖欠租金，经多次催告正通公司在一定期限内支付租金的情形下，其逾期仍不支付租金，有权解除案涉《厂房租约》，由于诉讼过程中正通公司表示愿意解除案涉《厂房租约》，故本院予以确认。至于案涉《厂房租约》的解除时间问题，德燊公司主张是正通公司向其交付案涉厂房钥匙的时间即2016年7月26日，正通公司则主张是其收到德燊公司发出的案涉《〈厂房租约〉解除通知书》的时间即2016年6月28日，因案涉《厂房租约》系德燊公司行使解除权而解除，故案涉《厂房租约》的解除时间应为正通公司收到德燊公司发出的案涉《〈厂房租约〉解除通知书》的时间即2016年6月28日。
关于正通公司是否存在违约行为，导致案涉《厂房租约》解除的责任在谁问题。按照案涉《厂房租约》约定，正通公司应在每个季度的最后10天前即于2016年4月20日前支付2016年5月至7月租金417895.2元，但其仅于2016年5月3日支付了2016年5月租金139298.4元，余下2016年6月至7月租金278596.8元未支付，在德燊公司多次发出催告函要求正通公司在一定期限内支付租金的情形下，正通公司理应及时支付租金，其逾期仍不支付租金的行为构成违约。正通公司主张其曾与德燊公司协商减少租赁面积及降低租金一事，故有正当理由迟延支付2016年6月至7月租金，不存在违约行为，但在双方协商无果，特别是在德燊公司发出案涉三份《通知函》要求正通公司在一定期限内支付2016年6月至7月租金的情形下，表明德燊公司已以实际行为拒绝与正通公司进行协商，已不存在正通公司所述的因租金数额尚不确定从而可以迟延支付以往标准数额租金的状况，故其应在一定期限内及时支付租金，因此，本院对其主张不予采信，认定正通公司存在违约行为，案涉《厂房租约》的解除系因正通公司的单方违约造成。
关于正通公司的违约责任问题。正通公司单方违约造成案涉《厂房租约》解除，应承担相应的违约责任。1.租金问题。案涉《厂房租约》于2016年6月28日解除，正通公司应支付至2016年6月27日的租金，由于正通公司在案涉《厂房租约》解除后仍占用案涉厂房，客观上给德燊公司造成了租金损失，故正通公司还应参照租金的计算标准支付自2016年6月28日起至搬离案涉厂房之日止的占用金。德燊公司主张正通公司于2016年7月26日交付案涉厂房钥匙，其应支付2016年6月至7月租金278596.8元；正通公司主张其于2016年7月22日搬离案涉厂房，并于当日向德燊公司交付案涉厂房钥匙，后于2016年7月26日清扫案涉厂房卫生。从常理来看，承租人搬离租赁物时，应与出租人办理一定形式的交接手续，如书面合同或交付钥匙等。就本案来看，德燊公司与正通公司认可双方存在交付案涉厂房钥匙这一交接形式，虽然双方对交付案涉厂房钥匙的时间存在争议，但正通公司提供的证据显示其搬运物品的时间是2016年7月18日至7月26日，整理物品的时间是2016年7月18日至7月30日，故德燊公司主张正通公司交付案涉厂房钥匙的时间是2016年7月26日更具合理性，本院认定正通公司搬离案涉厂房即交付案涉厂房钥匙的时间是2016年7月26日。关于是否存在10天搬离期限免租问题。正通公司主张德燊公司给予了10天搬离案涉厂房期限，该期限免租；德燊公司认可与正通公司存在协商给予10天搬离案涉厂房期限一事，但主张10天搬离期限免租系附有前提条件即正通公司先补齐租金。由于德燊公司未能提供证据证明双方在协商10天搬离案涉厂房期限一事时附有前提条件，故本院采信正通公司的主张，认定德燊公司给予了正通公司10天的搬离案涉厂房期限，该期限免交租金。综上，正通公司应支付2016年6月1日至2016年6月27日期间的案涉厂房租金，还应支付2016年6月28日至2016年7月16日期间的案涉厂房占用金，按照及参照每月租金139298.4元计算，正通公司应支付的租用及占用金合计213590.88元［139298.4元/月×1个月+（139298.4元/月÷30天×16天）］。于德燊公司而言，正通公司占用案涉厂房就应支付相应租金，属合理诉求，故德燊公司主张正通公司支付上述213590.88元数额的租金，本院予以支持。2.滞纳金、违约金及租用保证金问题。诉讼过程中，德燊公司自认滞纳金是逾期支付租金的违约金，包括利息损失及其他损失，带有补偿及赔偿的性质；违约金是租用保证金的两倍；租用保证金是保证合同履行的履约保证金，当德燊公司违约时双倍返还，当正通公司违约时予以没收，因此，租用保证金具有定金的性质，且正通公司欠付相关费用时，不能从租用保证金中予以抵扣。关于滞纳金，正通公司认可德燊公司的陈述；关于违约金，正通公司认为案涉《厂房租约》虽有约定，但与滞纳金及租用保证金的约定相矛盾，如应支付，只应支付滞纳金；关于租用保证金，正通公司认为其名为保证金，但从内容来看是定金，并认为可以抵扣租金。从德燊公司与正通公司的上述陈述来看，案涉《厂房租约》中存在滞纳金即违约金与违约金的双重约定情形。对此，德燊公司主张应优先选择适用违约金条款，理由是正通公司不支付租金的违约行为致使案涉《厂房租约》提前终止，导致案涉厂房未能再次完全出租，德燊公司无法获取预期利益，该条款更符合正通公司给德燊公司造成的损失。如前所述，案涉《厂房租约》的提前解除系因正通公司不支付租金的单方违约造成，由于滞纳金与违约金均系针对该违约行为，且滞纳金与违约金性质同类、功能重合，故德燊公司经过比较后主张应优先选择适用违约金条款，并无不当。德燊公司主张的违约金数额即租用保证金的两倍557193.6元（租用保证金278596.8元×2倍）未超过德燊公司的可得利益即如正通公司履行案涉《厂房租约》将支付的租金，且正通公司作为独立市场主体，有足够能力预见到或者应当预见到因违反案涉《厂房租约》将可能承担的违约责任，故本院对其主张予以支持。同时，从德燊公司与正通公司的上述陈述来看，案涉《厂房租约》中的租用保证金具有定金性质，故双方既约定有违约金，又约定有定金即租用保证金，存在违约金与定金即租用保证金并存的情形，经本院释明后，德燊公司选择适用违约金条款，故正通公司支付的定金即租用保证金278596.8元，德燊公司应予返还。正通公司主张违约金与滞纳金及租用保证金的约定相矛盾，本院予以采信；正通公司主张如应支付，只应支付滞纳金，正是因为案涉《厂房租约》中的违约金与滞纳金及租用保证金约定存在并存的问题，所以德燊公司有权作出选择，而基于前面的论述，德燊公司选择适用违约金条款，并无不当，故本院对其主张不予采信。3.维修费问题。德燊公司主张正通公司租赁案涉厂房期间造成案涉厂房损坏，为此支出维修费1800元，由于正通公司对此予以认可，故本院予以确认，由正通公司向德燊公司赔偿该数额的案涉厂房维修费。综上，正通公司应向德燊公司支付欠付租金213590.88元、违约金557193.6元、维修费1800元，合计772584.48元，扣减德燊公司应向正通公司返还的租用保证金278596.8元，正通公司还应向德燊公司支付493987.68元（772584.48元-278596.8元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、确认解除德燊（南宁）电子有限公司与广西正通机电设备有限公司于2015年1月4日签订的《厂房租约》（合同编号：HTN5-12-2014）；
二、广西正通机电设备有限公司于本判决生效之日起15日内向德燊（南宁）电子有限公司支付欠付租金213590.88元、违约金557193.6元、维修费1800元，合计772584.48元，扣减租用保证金278596.8元后，还应支付493987.68元；
三、驳回德燊（南宁）电子有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14206元，由德燊（南宁）电子有限公司负担7492元，广西正通机电设备有限公司负担6714元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。
审 判 长 彭情宝
代理审判员 骆 健
人民陪审员 周树立
二〇一七年五月十五日
书 记 员 詹 妮
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。