福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终3430号
上诉人（一审原告）：张超，男，1988年7月2日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：林少东，福建瑞权律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪伏源，福建瑞权律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：张晓钦，男，1963年6月27日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
上诉人（一审被告）：雷银钗，女，1973年7月7日出生，畲族，住福建省连江县。
上述二上诉人共同的委托诉讼代理人：黄爱工，福建知信衡律师事务所律师。
一审第三人：福州福房网房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道广达路108号世贸国际中心1#42层18室。
法定代表人：柳立林，总经理。
委托诉讼代理人：周甜芳，女，该公司员工。
上诉人张超，上诉人张晓钦、雷银钗因与一审第三人福州福房网房产代理有限公司（以下简称“福房网公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初4375号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张超上诉请求：1.变更一审判决第一项为：张超应在判决生效之日起十日内向张晓钦、雷银钗一次性支付购房款1680000元，福房网公司向张晓钦、雷银钗一次性支付购房款150000元；2.变更一审判决第二项为：张晓钦、雷银钗以及福房网公司应在判决生效之日起十日内协助张超将张晓钦、雷银钗名下坐落在福州市晋安区香山春天3#902单元房产（FZ16017947-1）过户至张超名下；3.撤销一审判决第三项，改判支持张超一审的其他诉讼请求。事实和理由：1.诉争合同合法有效，张超已依约支付履行保证金并积极协助张晓钦、雷银钗办理房产解押还款等，但张晓钦、雷银钗怠于向抵押权人申请解押履行还款责任，导致合同延迟履�，构成违约。现张晓钦、雷银钗已将诉争房产解押，不存在合同法第一百一十条规定的情形，张超要求继续履行合同，于法有据，与事实相符。2.《房屋买卖合同》第四条第一款约定，张晓钦、雷银钗应在2016年3月18日前向抵押权人申请还贷，已明确诉争房产解押截止的合理时间。即使该约定不明，双方未进行补充约定，也应按照交易习惯确定。按照惯例，一个月时间足以还贷办理房产解押，而张晓钦、雷银钗迟延到2016年12月12日才将诉争房产解押，且未告知张超、福房网公司以及一审法院，迟延履行构成违约。张晓钦、雷银钗因反悔合同约定的公积金按揭贷款擅自抢夺房屋所有权证，更是构成违约。根据《房屋买卖合同》第十二条第一款的约定，张晓钦、雷银钗迟延履约，应承担违约金、律师费、保全费等费用并继续履行合同。一审法院认为双方对房产解押截止时�约定不明、张晓钦、雷银钗无明显过错无需承担违约责任，适用法律错误。3.《房屋买卖合同》签订当天，张超通过POS机刷卡方式向福房网公司支付了购房履约保证金150000元，该款项既是保证金，也是购房总款的组成部分，在支付购房款时，应由福房网公司支付给张晓钦、雷银钗。张超需支付的购房款应扣除该笔款项，仅需再支付1680000元。此外，办理诉争房产过户时，福房网也应尽协助义务。
张晓钦、雷银钗针对张超的上诉辩称：同张晓钦、雷银钗的上诉意见。
张晓钦、雷银钗上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张超的一审诉讼请求。事实和理由：1.《房屋买卖合同》补充协议第4条约定，张超应在张晓钦、雷银钗取得房产完全产权后五个工作日内备齐办理公积金所需的首付款，福房网公司代�超委托评估事务所对房产进行评估，五个工作日评估事务所出具评估报告。张晓钦、雷银钗在2016年4月5日已取得房屋完全产权，张超应在2016年4月12日前备齐办理公积金所需首付款，及时办理公积金贷款，但并无证据证明其已履行该义务。福房网公司也未依约委托房产评估、催促和协助张超启动贷款申请手续。《房屋买卖合同》补充协议第5条约定，张超应承担解押费用25000元，并将该笔解押费用与房产的首付款及差额款一并冻在银行；但其至今仍未履行。张超不履行合同主要债务、福房网公司未尽配合义务，均构成违约，一审法院认定事实错误。2.张晓钦、雷银钗依约向银行提出解押申请并取得房屋完全产权后，张超一直未履行支付购房款和其他应付费用等合同主要义务，张晓钦、雷银钗有充分理由相信张超没有购房诚意和能力；这从张晓钦、雷银钗2016年5月底明确�出解除合同、福房网公司将产权证返还的行为也可以证实。张晓钦、雷银钗卖房的本意是为了换房，但从签订合同至今一年多时间未收到分文购房款，在房价上涨行情下，已无法实现换房的目的，系张超未按约履行导致，应认定诉争合同已解除。即使不认定解除，也应认定张晓钦、雷银钗依法具有解除权，一审判决继续履行合同是错误的。3.房价大涨行情下，张超从怠于履行备款义务到现在主动提出一次性付款，违背缔约的公平原则和履约的诚实信用原则，于法于理均无据。4.一审法院判决张超支付购房款不属于诉讼请求范围，判决张晓钦、雷银钗协助过户则不属于诉讼请求内容，违背不告不理、在当事人诉请范围内审查和审判的民事诉讼原则，依法应当予以撤销。
张超针对张晓钦、雷银钗的上诉辩称：1.所谓完全产权，应当是对房屋拥有占有、使用、收益、处分四项权利的完整物权。张晓钦、雷银钗2016年4月5日仅取得房屋所有权证，还未申请解押还贷，诉争房屋仍有银行抵押情形，包含处分权在内的权利存在瑕疵，即张晓钦、雷银钗对诉争房屋还未取得完全产权。根据《房屋买卖合同》第七条第一款以及《补充协议》第四条的约定，不论是福房网公司委托房产评估，还是张超备齐办理公积金所需的首付款，前提都是张晓钦、雷银钗对房屋取得无抵押权的完全产权。依据二手房交易惯例，只有张晓钦、雷银钗对房屋解押后，张超才可以申请公积金贷款。张超事实上已咨询了相关评估机构，并备齐首付款，张晓钦、雷银钗未按约定解押，致使张超无法履行后续义务及支付25000元的房屋解押费用。2.张晓钦、雷银钗在张超起诉后的2016年12月12日才将房产解押，且未告知张超、福房网公司及一审�院，明显超过合同约定的解押时间，意图再次出售房屋，因张超财产保全才未成功，再次证明张晓钦、雷银钗违约在先、企图悔约的主观恶意。张晓钦、雷银钗恶意违约，无权行使合同解除权，福房网公司并未将所有权证返还，系张晓钦、雷银钗抢走。张晓钦、雷银钗迟延解押，致房屋交易被搁置中止，严重违反买卖合同，构成根本违约，一审法院判决其继续履行合同，符合法律规定。3.张超在一审法院的明示下，为尽快实现合同交易目的，变更付款方式，符合法律规定。4.张晓钦、雷银钗构成违约，应当承担延迟履约产生的违约金以及律师费、保全费、诉讼费等合理费用。
福房网公司针对张超和张晓钦、雷银钗的上诉陈述称：合同约定的是公积金贷款，公积金贷款只有在取得完全产权情况下才能办理。雷银钗在咨询公积金手续�程中将房屋产权证拿走，致后续流程无法进行。一审判决后，福房网公司有联系双方，因双方都提起上诉，才没有将购房款150000元返还，福房网公司会配合双方履行法院判决。
张超向一审法院起诉请求：1.张晓钦、雷银钗继续履行《房屋买卖合同》、《交易服务合同》以及《居间服务合同》，福房网公司协助履行前述合同；2.张晓钦、雷银钗向张超支付违约金（按该房屋的成交价款1830000元的日万分之五从2016年3月19日起计算至实际履行之日止，暂计至起诉之日2016年9月29日止计195天为178425元）；3.张晓钦、雷银钗承担本案的律师费用35000元。
一审法院认定事实：《房屋买卖合同》第四条第一款约定，张晓钦、雷银钗应在2016年3月18日前向抵押权人申请还款；《房屋买卖合同》第五条第一款约定，签�本合同时，张晓钦、雷银钗自行委托担保公司出资办理前述房产解押还款手续，张超承担解押费用25000元，……；《房屋买卖合同》第五条第三款约定，张晓钦、雷银钗向有关担保公司借款解除该房屋抵押权的，应在福房网做出相关通知后三个工作日内与该有关担保公司分别签订借款协议，担保协议，并将出售该房屋以及收取售房款等权利以公证形式委托给担保公司指定人员；……。张晓钦、雷银钗在2016年3月17日向抵押权人提交申请解押的申请书。诉讼中，一审法院依据张超的申请于2016年12月15日作出（2016）闽0111民初4375号民事裁定，冻结张晓钦、雷银钗名下坐落在福州市晋安区香山春天3#楼902单元的抵押、交易、过户手续。张超为便于继续履行合同，同意变更付款方式，一次性支付购房款项1830000元。张晓钦、�银钗已于2016年12月12日将本案诉争房产解押。
一审法院认为：本案诉争合同确实未约定解押的截止时间，但根据《中华人民共和国合同法》有关履行的规定以及以上合同条文的约定，双方当事人应就约定不明的事项先行协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。张晓钦、雷银钗应承担于2016年3月18日前向抵押权人申请解押的义务以及及时促成解押的附随义务。故，尽管张晓钦、雷银钗在2016年3月17日向抵押权人提交申请解押的申请书，在规定的期间内曾向相关担保机构寻求解押资金，但积极向抵押权人还款的义务仍应由张晓钦、雷银钗承担。张超及福房网公司主张张晓钦、雷银钗抢夺《房屋所有权证》并无证据支持，其主张不予采信。而张晓钦、雷银钗认为，福房网公司返还证件表明张超及福房网公司�履行合同之意思表示，也无事实和法律依据。在诉争合同履行过程中，房产权证交由福房网公司保管，其法律含义仅为促成交易便捷安全快速履行，以房产权证在哪一方手上保管视为合同是否解除并不妥当。坐落在福州市晋安区香山春天3#楼902单元房产(FZ16017947-1)于2016年4月5日登记在张晓钦、雷银钗名下。张超与张晓钦、雷银钗签订的《房屋买卖合同》以及双方与第三人福房网公司签订的《交易服务合同》、《居间服务合同》系各方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，依法成立生效。因张晓钦、雷银钗怠于向抵押权人履行还款责任，导致本案诉争合同延迟履行。现张超依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，请求张晓钦、雷银钗承担继续履行责任，且张晓钦、雷银钗不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的情形，同时，张晓钦、雷银�已经于2016年12月12日将诉争房产解押，故张超要求继续履行的主张，于法有据，予以支持。关于张超主张张晓钦、雷银钗应承担违约金、律师费、保全费等，因双方当事人在房产解押上截止时间约定不明，双方当事人在合同履行上均无明显过错，张晓钦、雷银钗亦无须承担相应违约责任。故张超关于张晓钦、雷银钗应承担违约金、律师费、保全费的主张，无事实和法律依据，不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：一、张超应在判决生效之日起十日内向张晓钦、雷银钗一次性支付购房款1830000元；二、张晓钦、雷银钗应在判决生效之日起十日内协助张超将张晓钦、雷银钗名下坐落在福州市晋安区香山春天3#楼902单元房产(FZ16017947-1)过户至张超名下；�、驳回张超的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，《房屋买卖合同》第七条交易流程第（一）点约定，在张晓钦、雷银钗向交易服务人提交该房屋其名下无抵押权的所有权证后五个工作日内，由交易服务人代理张超委托相关评估机构对房屋进行评估，在委托评估前张超应支付评估费。补充协议第4点约定，张超应在张晓钦、雷银钗取得上述房产完全产权后五个工作日内备齐办理公积金所需的首付款，福房网公司代张超委托评估事务所对上述房产进行评估，伍个工作日评估事务所出具评估报告，评估时张晓钦、雷银钗应配合评估人员现场看点；补充协议第5点约定，签订本合同时，上述房产仍处于抵押状态，张晓钦、雷银钗自行委托担保公司出资办理上述房产解押还款手续，张超承担解押费用为25000元，张超同意将该笔解押费用与上述房产的首付款及差额款一并冻结在银行，若上述房产的解押费用超出25000元，超出的部分由张晓钦、雷银钗自行承担。合同签订当日，张超向福房网公司支付合同约定的购房履约保证金150000元。
本院认为，本案争议焦点首先在于张超是否存在违约行为、能否要求继续履行合同。按照合同约定的交易流程，张超在依约支付购房履约保证金后要履行的义务，是待张晓钦、雷银钗取得诉争房产无抵押权的完全产权后的五个工作日内委托评估机构进行评估（该事项由福房网公司代为办理）并支付评估费、备齐办理公积金所需的首付款；以及在张晓钦、雷银钗自行委托担保公司出资办理解押还款手续时承担解押费用25000元（该解押费用与首付款及差�款一并冻结在银行）。但张晓钦、雷银钗直至张超起诉至法院前，始终未取得诉争房产无抵押权的完全产权，也未委托担保公司出资办理解押还款手续，则张超尚不存在要委托评估并支付评估费、备齐首付款及承担解押费用的义务。张晓钦、雷银钗以张超未支付评估费、未备齐首付款和承担解押费用为由，主张张超不履行合同主要义务构成违约，没有事实依据，应不予采纳。福房网公司代张超委托评估的前提也是张晓钦、雷银钗取得诉争房产的完全产权，张晓钦、雷银钗主张福房网公司未尽配合义务，亦缺乏依据。张晓钦、雷银钗以出售房屋本意在于换房，因张超违约、房价上涨其无法实现换房目的为由，主张合同已解除，没有事实和法律依据，不予支持。房产交易过程中，将房屋所有权证交由交易服务方保管旨在保证交易安全，并不能以此作为合同解除的评判�准，故无论房屋所有权证是张晓钦、雷银钗自行取回还是福房网公司主动交还，都不足以认定合同解除。张超不存在违约行为，且张晓钦、雷银钗现已取得诉争房产的完全产权，张超诉请继续履行合同，于法有据，应予以支持。张超将付款方式由合同约定的公积金贷款变更为一次性付款，缩短了卖方取得全部购房款的时间，与张晓钦、雷银钗而言更为有利，不违背公平、诚实信用原则。张超支付购房款，张晓钦、雷银钗协助办理房产过户手续，均属于履行房屋买卖合同的范畴，一审法院不存在超出诉讼请求范围判决的情形。
其次，双方争议还在于张超能否要求张晓钦、雷银钗承担违约金、律师费、保全费等违约责任。合同仅约定张晓钦、雷银钗应在2016年3月18日前向抵押权人申请还款，并未约定完成解押手续的具体时间，双方也�达成补充协议，而张晓钦、雷银钗最终也已将房产解押，不存在明显过错。张超主张按照惯例一个月时间足以办理解押，依据不足。因此，张超要求张晓钦、雷银钗承担违约金、律师费、保全费等违约责任，没有事实和法律依据，应不予支持。
最后，张超已向福房网公司支付购房履约保证金150000元，按照合同约定该履约保证金待房屋交接完毕应由福房网公司支付给张晓钦、雷银钗，福房网公司也表示愿意将履约保证金返还。张超主张应由福房网公司向张晓钦、雷银钗支付履约保证金150000元，其仅需再支付购房款1680000元，于法有据，应予以支持。按照《交易服务合同》约定，福房网公司有协助买卖双方办理房屋过户手续的义务，张超诉请福房网公司协助办理房产过户手续，符合合同约定，应予以支持。
综上所述，张超的上诉请求部分成立；张晓钦、雷银钗的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初4375号民事判决第三项；
二、变更福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初4375号民事判决第一项为“张超应于本判决生效之日起十日内向张晓钦、雷银钗一次性支付1680000元，福州福房网房产代理有限公司应于本判决生效之日起十日内向张晓钦、雷银钗一次性支付150000元”；
三、变更福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初4375号民事判决第二项为“张晓钦、雷银钗和福州福房网房产代理有限�司应于本判决生效之日起十日内协助将张晓钦、雷银钗名下坐落于福州市晋安区末端东南侧）香山春天3#楼902单元的房产（FZ16017947-1）过户至张超名下”；
四、驳回张晓钦、雷银钗的上诉请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费、财产保全费按照一审判决执行；二审案件受理费21270元，由张超负担4501元，由张晓钦、雷银钗负担16769元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余秋萍
审 判 员 李文颖
审 判 员 陈雁兰
二〇一七年十月十三日
法官助理 金光玉
书 记 员 程 婷