河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫13民终3727号
上诉人（一审被告）：河南宏江房地产开发有限责任公司。住所地：河南省郑州市中原区棉纺西路*号。
法定代表人：刘明阳，任该公司董事长。
委托诉讼代理人：高显林，系该公司法律顾问。
被上诉人（一审原告）：李红伟，女，汉族，生于1964年7月16日，住河南省社旗县。
上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司（以下简称宏江公司）因与被上诉人李红伟商品房预售合同纠纷一案，不服河南省社旗县人民法院（2015）社民商初字第013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
宏江公司上诉请求称：一、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》第八条交房期限是2012年12月31日，上诉人在《南阳晚报》告知被上诉人办理入住手续，被上诉人迟迟不到上诉人物业办理入住手续，逾期接房的责任在被上诉人。二、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条并未规定逾期办证的违约金，一审法院错误判令承担逾期办证违约金不当。
被上诉人李红伟未答辩。
李红伟向一审法院起诉请求：1、被告支付2013年1月1日起至2014年12月31日逾期交房违约金、预期提供办理房屋产权登记所需材料致使无法取得房地产权属证书的违约金共计35000元；2、依法判决被告继续支付2015年1月1日起直至提供能够办理房屋产权登记所需材料取得房权证书之日的违约金（以原告房款292182元为基数，按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，足额支付）；3、被告限期向房产管理部门提供办理房屋产权登记所需的全部备案手续，并为原告办理房地产权属证书；4、诉讼费、原告实现权力费用由被告全部承担。
一审法院认定事实：2013年10月9日，原被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于社旗县××店镇××广场小区××单元房××套，2011年11月4日将全部房款共计292182元给付了被告。合同第八条约定被告应当在2012年12月31日将经验收合格的商品房交付给原告；合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金；第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后180个工作日内将办理房产证的资料交付房产登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意“经双方协商，和谐解决”。该合同附件四合同补充协议第三条关于交房相关事项约定：买受人必须按规定或通知时间及时办理交房手续，并在办理交房手续前缴清以下各项费用即契税、交易服务费、房屋测量费、产权登记费、工本费、大修基金等费用。2013年4月12日原告从被告处领到房屋钥匙接收房屋。原告在接收房屋前，已向被告交纳大修基金、交易费、登记费等费用。被告一直未将办理房产证的全部资料交付房产登记机关备案，导致原告无法办理房权证。
一审法院认为，原、被告之间订立的商品房买卖合同成立且生效，为有效合同，双方应按合同的约定履行合同义务。关于逾期交房的违约问题，被告在合同约定的交房期限前，该房产已经竣工验收，房产本身的交付已不存在障碍。但被告未能提供合同约定的交房时应当提供的两个书面文件，属于对合同约定整个交付义务的部分违约。根据最高人民法院有关民事政策，综合衡量合同履行程度、被告的违约程度等因素，可酌情由被告承担逾期交房的违约责任，逾期交付不超过90日的，由被告按照原告已交房价款日万分之一点五的标准给付原告逾期交房违约金；逾期交付超过90日的，由被告按照原告已交房价款日万分之二点五的标准给付原告逾期交房违约金。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告宏江公司交房的违约时间从2013年1月1日开始计算至2013年4月12日共计102天，被告应按原告已付购房款292182元的日万分之二点五的比例支付违约金即292182×102天×万分之2.5/日=7451元。关于逾期办证违约金的问题，因逾期办证的因素较多，也较为复杂，被告多次到社旗县房地产管理局办理商品房备案登记手续，并提交相关资料，说明被告主观上并无故意不履行提交办证资料的义务，所缺失的资料有其自身不能控制的原因致其不能及时提交，故原告请求逾期办证违约金，可由被告按总房价款按中国人民银行同期定期存款利率支付。同时，因双方在合同中约定解决方式为“经双方协商，和谐解决”，故原告起诉之前应视为双方协商解决期间，原告起诉至法院之日视为双方协商不成，应从起诉之日即2014年12月29日支付逾期办证违约金至被告向房产管理机关提供全部办证所需手续之日止。因原被告双方未就房屋权属证书的取得进行特别约定，被告在售房时向原告收取了大修基金、交易费、登记费等相关办证费用，双方以自身行为达成合意，该项义务已转移至被告，被告应当为原告办理房屋产权证书。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审判决：一、被告河南宏江房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内向原告李红伟支付逾期交房违约金7451元。二、被告河南宏江房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内向原告李红伟支付逾期办证违约金（违约金计算方法为以已付购房款292182元为本金，以中国人民银行规定的同期定期存款利率的标准计息，自2014年12月29日起计算至被告提供全部办证所需手续之日止），并同时为原告李红伟办理房地产权属证书。三、驳回原告李红伟其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费675元，由被告河南宏江房地产开发有限责任公司承担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，当事人双方签订的商品房买卖合同，系双方自愿签订，不违反相关法律规定，对合同双方具有法律约束力，双方均应遵循诚实信用的原则，全面履行各自的义务。该合同第八条约定，出卖人应当在2012年12月31日将经验收合格的商品房交付给买受人；第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：在出卖人书面通知买受人办理交付手续送达30日起第二日至实际交付之日止买受人未来交接的，视为放弃，出卖人另行处理。注：买受人未按约定日期来领交房通知书的视同送达。”据此，出卖人的书面通知应当理解为对各买受人的通知，至于该条款第二款规定的“买受人未按约定日期来领交房通知书的视同送达”，仅适用于“由于买受人的原因，未能按期交付的”的情况，不能据此免除宏江公司书面通知义务。虽然宏江公司在合同约定的交房日期之前在南阳晚报上登载了交房通知，这一通知形式并非合同约定，故一审判令上诉人承担逾期交房的违约责任，是正确的。关于逾期办证违约金的问题，当事人双方对此并无约定，一审法院根据本案实际，考虑到上诉人的过错程度，酌定按照按中国人民银行同期定期存款利率由上诉人支付，也是适当的。
综上，上诉人宏江公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费675元，由河南宏江房地产开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 孙峰
审判员 马蕊
审判员 沈飞
二〇一六年十月二十一日
书记员 丁睿