重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝02民终2969号上诉人（原审被告）：重庆市万州三峡职业学校，住所地重庆市万州区农科所（厦门路600号），组织机构代码75307856-6。法定代表人：谢洪波，校长。委托诉讼代理人：王文军，重庆佳施德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈世红，重庆佳施德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：重庆三峡农业科学院，住所地重庆市万州区厦门路600号，统一社会信用代码12500101451745829C。法定代表人：李志政，院长。委托诉讼代理人：黄成文，该院副院长。委托诉讼代理人：张小娥，重庆渝万律师事务所律师。上诉人重庆市万州三峡职业学校（以下简称三峡职业学校）因与被上诉人重庆三峡农业科学院（以下简称三峡农科院）租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2017）渝0101民初8420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人三峡职业学校的法定代表人谢洪波及其委托诉讼代理人王文军、陈世红，被上诉人三峡农科院的委托诉讼代理人黄成文、张小娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三峡职业学校上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项，改判被上诉人将租赁合同所涉场地继续租赁给上诉人；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方《场地租赁协议书》第七条约定：本协议期满，若甲方的场地继续对外出租，在同等条件下乙方享有优先权。本协议到期后，被上诉人并未明确表示涉案场地用作他用，并在协议到期后多次口头同意上诉人继续使用该场地，因此，上诉人继续使用涉案场地的行为是在继续履行合同。除被上诉人口头默认上诉人继续使用该场地外，被上诉人代收水电费的行为构成事实上的租赁合同关系，在双方继续履行合同的情况下，一审判决上诉人向被上诉人支付场地占用费不合法，应支付租金；2、上诉人在校职工及学员人数达3000余名，其搬迁涉及面广，工作量大，即使要搬迁也应当给予充分的时间，根据工作量看，至少应当给一年的搬迁期限；3、被上诉人出租场地较多，与本案情形一致，且场地比邻的建材市场在搬迁时，被上诉人对其给予了补偿，因此，若上诉人立即搬迁则损失巨大，故被上诉人也应当给予上诉人一定的搬迁费用。三峡农科院辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。理由如下：1、优先承租权适用的前提是被上诉人将涉案场地对外出租，而被上诉人是要收回土地，不再对外出租，因此，无适用优先承租权的基础；2、合同约定，租赁期限到期后，被上诉人不给上诉人任何补偿或赔偿。故不同意支付搬迁费，也不同意给予搬迁期限；3、代收水电费的行为不能视为继续履行租赁关系。三峡农科院向一审法院起诉请求：1、判令被告三峡职业学校立即将其承租的场地返还给原告；2、判令被告三峡职业学校支付租金307020元（从2015年4月20日计算至2017年4月19日）；3、判令被告三峡职业学校支付从2017年4月20日起至实际返还场地时止按照420.57元/日支付场地占用费；4.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：重庆三峡农业科学研究所系龙都街道办事处松林包片区土地使用权人（地号：01-10-358，使用权面积76053平方米），2008年5月29日，重庆三峡农业科学研究所更名为重庆三峡农业科学院，即本案原告。2007年，原重庆三峡农业科学研究所与被告三峡职业学校订立合同，约定由原重庆三峡农业科学研究所将位于科研大楼前的两块场地出租给被告，作为被告汽车驾驶培训之用。合同履行中，被告对场地进行了硬化，并修建了临时建筑。2012年4月8日，原告三峡农科院（合同称甲方）与被告三峡职业学校（合同称乙方）订立《场地租赁协议书》，约定由甲方将其科研大楼前的两块场地（第一块10.788亩，第二块5.69亩）出租给乙方，作为乙方从事汽车驾驶培训之用，租期为五年，自2012年4月20日至2017年4月19日止；租金标准为第一块场地每亩租金10000元，第二块场地每亩租金8000元，合计153510元/年，先付租金后使用场地。协议还约定，本协议执行过程中如因政策性调整或当地政府的总体规划和城市建设以及甲方自身建设等需要使用该场地时，本协议自行终止，乙方在接到甲方通知后30天内无条件交还场地，乙方则按实际使用日期向甲方支付租金，甲方不承担向乙方进行赔偿或补偿的责任。本协议期满，若甲方场地继续对外出租，在同等条件下乙方享有优先权，协议期内和期满或协议结束后，乙方不得拆除和损害场地内的所有固定设施，并交甲方管理使用，甲方不给乙方任何补偿或赔偿。协议签订后，被告依约向原告租金。合同履行中，被告于2014年7月4日向原告缴纳了2014年4月20日至2015年4月19日期间的租金。之后，原告接到上级指示，暂缓收取租金，并未向被告收取之后的租金，但被告一直继续使用涉案土地至今。庭审中，原告举示2014年12月9日发出的《通知》以及2017年3月30日《三峡农科院出租企业搬迁动员会会议签到单》，证明其向被告告知搬迁事宜，被告予以否认。另查明，协议到期后，原告一直在代收代缴涉案土地的水电费。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人产生法律拘束力，当事人应当按照合同全面履行各自的义务。一方当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，原、被告订立《场地租赁协议书》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效。协议期间内，原告向被告交付了租赁土地，被告也支付了部分租金，虽然原告暂缓收取后两年的租金，但并未明示放弃，被告使用土地后，原告要求被告支付租金，符合双方合同的约定，予以支持。协议到期后，在原、被告未续订协议的情况下，被告应当按照约定搬离场地，而被告拒绝搬出，属于违约行为，原告要求被告返还场地符合法律规定，予以支持。关于占用费，被告在未续订协议的情况下继续占有、使用涉案土地，侵犯了原告的国有土地使用权，给原告造成了损失，原告要求被告按照租金标准赔偿原告的场地占用损失费符合法律规定，予以支持。被告抗辩双方已经事实上构成续租，但并未提供相应的证据，原告代收水电费的行为并不能视为其同意续租的意思表示，被告的抗辩不能成立，不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告重庆市万州三峡职业学校于判决生效后十日内，向原告重庆三峡农业科学院返还涉案租赁场地；二、被告重庆市万州三峡职业学校于判决生效后十日内，向原告重庆三峡农业科学院支付2015年4月20日至2017年4月19日期间的租金307020元；三、被告重庆市万州三峡职业学校于判决生效后十日内，向原告重庆三峡农业科学院支付场地占用费（以420.57元/日为标准从2017年4月20日起计算至实际交还场地时止）。如未在判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6334元，减半收取3167元，由被告重庆市万州三峡职业学校负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应当将涉案租赁场地返还给被上诉人。对此焦点分析如下：上诉人与被上诉人签订的《场地租赁协议书》中明确约定了租赁期限，合同到期后，双方未再续订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，上诉人应当将涉案场地返还给被上诉人。上诉人提出其享有优先承租权，但前提是被上诉人将涉案场地对外出租，而本案中被上诉人是要收回土地，不再对外出租，因此，上诉人认为其享有优先承租权的理由不成立。出租人出租租赁物的目的是为收取租金，而本案租赁期限到期后，被上诉人仅是代为收取水电费，而拒绝收取租金，因此，该行为不能认定其同意续租。在租赁期限到期的情况下，上诉人仍然占有涉案场地，给被上诉人造成了损失，上诉人应当向被上诉人支付占用费。既然双方在《场地租赁协议书》中约定了租赁期限，而在租赁期限到期之前，双方又未达成新的租赁合意，上诉人应当做好搬迁工作准备，而非在租赁期限到期后，再来要求给予一定的搬迁期限，对上诉人要求给予一年搬迁期限的理由不予采纳。综上所述，上诉人三峡职业学校的上诉理由均不成立。一审认定事实清楚，审判程序合法，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2239元，由上诉人重庆市万州三峡职业学校负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜长城审 判 员  杨继伟代理审判员  毋向娟二〇一七年十二月十九日书 记 员  章立立