北京市昌平区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）京0114执异131号
案外人：白金生，男，1963年1月5日出生，回族，住北京市昌平区。
案外人：张秀英，女，1961年8月24日出生，汉族，住北京市昌平区。
以上两案外人委托诉讼代理人：张春月，北京张春月律师事务所律师。
申请执行人：吴宇虹，女，1976年6月29日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区。
委托诉讼代理人：汪鹏，北京市中地律师事务所律师。
被执行人：任静，女，1983年8月19日出生，汉族，住北京市昌平区。
被执行人：齐先立，男，1966年10月27日�生，汉族，住北京市昌平区。
本院在审理吴宇虹与任静、齐先立公证债权文书一案[执行依据：（2016）京中信执字02284号执行证书；执行案号：（2017）京0114执303号]过程中，查封了北京市昌平区的房产（以下简称涉案房产），拟进行评估、拍卖，案外人白金生、张秀英就此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审查，现已审查终结。
案外人白金生、张秀英称，2017年1月昌平法院依据已经生效的（2016）京中信执字02283号执行证书受理此执行案件。法院执行人员对被执行人名下的位于北京市昌平区房屋进行查封，于2017年6月作出拍卖裁定。事实上，案外人与被执行人任静、齐先立于2016年4月5日签订《房屋买卖合同》，合同约定被执行人将涉案房产出售给案外人。1001号房产价格1850000元，1002号房产价格1850000元，合计为3700000元。根据协议�定，案外人于2016年4月7日向任静、齐先立支付定金400000元。2016年7月5日案外人向任静、齐先立支付首付款600000元。2016年7月10日又向任静、齐先立支付200000元，合计付款1200000元。双方已经共同向昌平区住建委签订网签合同，后任静、齐先立将涉案房产及钥匙交付案外人。案外人开始对涉案房产进行装修前的设计工作，并准备装饰装修。案外人申请贷款已经被建设银行批准，但是因贷款房屋被查封保全，而无法继续办理手续。为了购房，案外人已经将自己的唯一一套位于北京市昌平区变卖换此涉案房产，如不能获得涉案房产，案外人一家无处居住。案外人购买房屋时房屋产权明晰，购买价格为合理对价，且被执行人未披露其存在债务，案外人为善意第三人，理应按照合同获得房屋所有权。该套房屋的出售行为完全合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定，人民法院在案外人将余款交法院的前提下，应当裁定解除查封，房屋归案外人所有。案外人在知晓本人购买房产被查封后，曾主动到法院执行机构要求缴纳余下房款2500000元，但是执行法官征求申请执行人意见时，对方称不给4500000元，坚决不同意。案外人认为，自己购买的涉案房产已经依法办理了网签，并支付了部分购房款，控制了该房屋，且愿意向法院缴纳余下房款，符合解除查封、扣押、冻结的条件。现（2017）京0114执字第302号执行裁定书决定拍卖涉案房产是错误的。综上所述，贵院将案外人的财产予以执行，明显错误。特根据《民事诉讼法》第二百二十七条规定，提出上述申请，恳请人民法院切实维护案外人的合法权益。
吴宇虹称，我对案外人白金生、张秀英的执行异议不同意，案外人的请求不符合�律规定。我与被执行人任静、齐先立二人于2015年7月21日在北京市中信公证处办理借款及抵押公证，约定被执行人将北京市昌平区房屋作为抵押担保物办理了借款和抵押。债权到期后，被执行人任静、齐先立不能偿还我的债务欠款。经北京市中信公证处于2016年12月23日出具执行证书，我于2017年1月4日依法向昌平法院申请强制执行。被执行人对上述抵押房屋作为执行标的物拍卖亦表示同意，无异议。而案外人所称其与任静、齐先立于2016年4月5日签订房屋买卖合同，已支付部分购房款。并已经网签的情况，我认为，上述合同的签订的真实性、合法性存在问题。且客观上不应该也不能继续履行。上述合同表明交易标的房屋为未设定抵押房屋。而客观上，该房屋在2015年7月21日即已经办理了抵押登记。而案外人作为房屋购房人在购买房屋这么大的事情上，特别是像其所述的卖�再买房的情况下，不可能不查阅要购买的房屋产权证。不可能不清楚该房屋设定有抵押。在抵押未解除，或合同未约定解除的方案的情况下，不可能随意达成购买合同，因此案外人所签合同的真实性存疑。而上述部分购房款的支付，并不意味着案外人取得标的物房屋的物权。仅是在其与被执行人之间存在合同履行问题的违约责任的债权承担。同时经向被执行人了解，其收取的第三笔款项并非是购房款，而是被执行人向案外人的借款。该房屋交易合同订立后，被执行人在不能解除抵押的情况下已经告知案外人房屋买卖合同不再交易，同意退还其已付款项。案外人也并未对上述房屋进行装修和控制，该房屋现在在申请执行人实际管理中。被执行人现除了欠付申请执行人的抵押借款外，还欠申请执行人无担保债权。上述房屋依法不应当交易，被查封扣押的财产不得买卖�同时根据该合同的履行状态，案外人并未取得该拍卖房屋的合法物权，并未享有足以排除强制执行的民事权益。其与任静、齐先立的房屋买卖合同纠纷应另案解决。依据民事诉讼法相关规定请求人民法院依法驳回案外人的异议。
任静、齐先立称，为了偿还吴宇虹的债务，将位于昌平区的房屋以低于市场价格370万卖给白金生，张淑英。2016年4月5日签订了买卖合同。到目前为止白金生、张秀英共缴纳给我100万元。（另私人借款给我20万）当时通过中介公司（易合房产）签订买卖合同。中介公司及白金生、张淑英都明确知道我们为什么要低价卖掉自己心爱的房子。而且明确知道该房屋在建委做了抵押登记（签订合同时没有拿房本），但是在签订合同时却写了无抵押。我们卖房子是为了偿还吴宇虹的债务，减轻我们的负担，合同约定5个月内付清全部款项，当时我们多次催讨，白金生同吴宇虹之间因为解压问题相互扯皮，相互推诿。可是时至今日也没有履行。导致我们家庭承受巨大经济损失。我们被迫租住房子，承担高额的租金。由于白金生、张淑英没有按照约定付款给我们，导致我们现在负债累累，如果继续拖下去，我们就是把房子卖了，也不够偿还债务。所以我们不同意他们提出的异议，坚决不会把房子卖给白金生、张淑英。支持法院的拍卖决定。将房子以拍卖的形式转让，后将债务还清。我们的孩子还小（10岁，8岁），现在我们都上了失信名单，不能正常出行，正常消费。给我们的名誉带来了很大的伤害。请人民法院的人民法官给予我们一个公道，尽快解决此事，让我们恢复正常的工作生活。
本院查明，2015年5月21日，任静、齐先立与吴宇虹签订《借款抵押合同》，约定任静、齐先立向吴宇虹借款人民币107�元，任静以自己名下位于北京市昌平区的房产为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。2015年6月11日，上述借款抵押合同在北京市中信公证处作了具有强制执行效力的公证。合同签订后，吴宇虹履行了出借义务，但任静、齐先立未如期偿还借款本金。2016年12月23日，北京市中信公证处向吴宇虹出具（2016）京中信执字02284号执行证书。2017年1月4日，吴宇虹依法向本院申请强制执行，本院以（2017）京0114执303号立案执行。立案执行后，本院依法向被执行人发出执行通知书，并查封了任静名下涉案房产。2017年6月5日，本院出具（2017）京0114执字第303号执行裁定书，裁定依法拍卖被执行人任静名下坐落在昌平区房产。案外人白金生、张秀英就此向本院提出书面异议，请求依法撤销查封、拍卖的裁定。
另查，2015年7月21日，吴宇虹就涉案房产办理抵押登记并�得房屋他项权证书。
本院认为，执行过程中，案外人对法院的执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出异议。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案中，申请执行人吴宇虹已就涉案房产取得房屋他项权证，其依法对涉案房产享有抵押权，案外人白金生、张秀英要求撤销对涉案房产的查封、拍卖裁定于法无据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人白金生、张秀英的异议请�。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 冯自华
审 判 员 冯 新
代理审判员 王慧霞
二〇一七年八月二十二日
书 记 员 田慧娟