上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0120民初19599号
原告（反诉被告）：吴祝骏。
原告（反诉被告）：冯光彩。
委托诉讼代理人：许雪花，上海瀛东律师事务所律师。
被告（反诉原告）：上海新城创贤房地产有限公司。
法定代表人：唐云龙，董事长。
委托诉讼代理人：罗婷，上海新城创贤房地产有限公司员工。
委托诉讼代理人：唐锋，浙江浙元律师事务所律师。
原告（反诉被告）吴祝骏、冯光彩诉被告（反诉原告）上海新城创贤房地产有限公司（以下简称新城创贤）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案受理后，先依法适用简易程序，于2017年10月17日公开开庭进行了审理。期间被告提出反诉，本院受理后将本诉反诉合并审理。因案件复杂后转为普通程序组成合议庭，于2017年12月18日和2018年3月30日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴祝骏、冯光彩的委托诉讼代理人许雪花和被告（反诉原告）新城创贤的委托诉讼代理人罗婷、唐锋到庭参加了上述三次庭审。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）吴祝骏、冯光彩向本院提出诉讼请求：判令被告（反诉原告）新城创贤赔偿吴祝骏、冯光彩218,835.80元（人民币，下同）。事实和理由：位于上海市奉贤区的新城花屿湾项目由新城创贤开发，其中户型B1建筑面积为75平方米，新城创贤提供的户型图上用虚线标注了一块面积为“超享面积”，作为该户型的独立书房；户型C建筑面积85平方米，新城创贤提供的户型图上用红虚线标注了一块面积为“超享面积”，作为该户型的餐厅。与此同时，样板房中上述独立书房和餐厅都是存在的。
2016年，吴祝骏、冯光彩购买新城创贤花屿湾项目中的上海市奉贤区兰博路XXX弄XXX号XXX室房屋，该房屋建筑面积86.06平方米，是户型C，总房价款1,094,179元。吴祝骏、冯光彩按时支付了全部的房价款，目前该房屋已经办理了房屋交接。
办理交接时，作为“超享面积”的独立餐厅竟然没有了。新城创贤表示，先进行房屋交接和办理产证，之后肯定帮吴祝骏、冯光彩处理好“超享面积”部位的问题。出于对新城品牌的信任，吴祝骏、冯光彩办理了房屋交接，但新城创贤迟迟不予处理“超享面积”部位的问题。
最后开发商承认该“超享面积”实为违章搭建，无法搭建成户型图上的独立书房和餐厅。小区业主多次去开发商处协商，开发商承认对“超享面积”问题负有责任，并同意对包括吴祝骏、冯光彩在内的全体业主进行赔偿。但是至今双方就赔偿金额未能达成一致，故诉讼来院。
新城创贤辩称，涉案合同已经履行完毕，新城创贤不存在违约情况。新城创贤也没有虚假宣传，合同明确广告等宣传为要约邀请，不构成要约；超享空间也明确不作为交付标准；吴祝骏、冯光彩等业主合同面积、价款履行，没有损失存在。不同意吴祝骏、冯光彩诉请。
新城创贤向本院提出反诉请求：1、判令吴祝骏、冯光彩给付违约金25,460元（根据合同第七条约定的逾期未付款的日万分之五计算）；2、吴祝骏、冯光彩承担全部诉讼费用。事实和理由：双方于2015年12月24日签订了《上海市商品房预售合同》，约定吴祝骏、冯光彩向新城创贤购买兰博路XXX弄XXX幢XXX号XXX室房屋，合同总价1,094,306元。该协议系双方真实意思表示，且经过双方签字盖章，合法有效。双方受该转让协议约定内容的约束，应当按照协议的要求享受权利并承担相应的义务。
根据合同附件一约定，吴祝骏、冯光彩应当于2016年1月24日前支付全部房款1,094,306元。同时合同第七条约定：“乙方未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起计算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权选择下列第1种方案追究乙方责任；甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的20%，甲方有权在乙方已经付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还乙方。”但是，吴祝骏、冯光彩在首付款后，直至2016年3月31日才付清剩余的760,000元房价款，晚于合同约定付款日期，应承担违约责任。
吴祝骏、冯光彩辩称，付款期限分二期，间隔时间短，存在不合理；剩余款项通过银行贷款，逢春节期间，责任不在业主；逾期违约金约定过高，要求调整；新城创贤反诉存在恶意。
本院经审理认定事实如下：2015年12月24日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定吴祝骏、冯光彩购买新城创贤开发的位于奉贤区兰博路XXX弄XXX号XXX室房屋，暂测该房屋建筑面积为86.07平方米，每平方米房屋建筑面积单价12,714.14元，总价款1,094,306元。乙方（吴祝骏、冯光彩）于2015年12月24日与甲方（新城创贤）签约并首付房款334,306元，乙方于2016年1月24日前应支付房款760,000元。乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算。合同补充条款约定，出卖人为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请(在房屋认购书上亦有上述表示)，该要约邀请的内容与本合同正文条款、附件和补充条款不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充条款为准。买受人亦不得援引本合同正文条款、附件和补充条款之外的资料内容或提出主张。本合同签订后，在此之前的任何谈判、磋商及意向性的协议均被本合同正文条款、附件和补充条款所覆盖或替代。未经出卖人的书面授权，出卖人雇用的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的任何文件均属无效；超出本合同正文条款、附件和补充条款约定之外的承诺，必须以书面并经双方签字盖章认可方具法律效力。
上述合同签订后，吴祝骏、冯光彩按约支付了首付款。对于余款吴祝骏、冯光彩向银行申请贷款。2016年3月中旬银行贷款审批通过。2016年3月29日，原、被告和作为抵押权人的银行均委托沈丽办理上述房屋办理了不动产权利登记和抵押登记申请。2016年3月31日，银行贷款760,000元发放至新城创贤。
另查明，在新城创贤售楼处有宣传资料，用红虚线标注有“超享空间”。其中建筑面积85平方米的C户型，资料图显示为餐厅；建筑面积75平方米的B1户型，资料图显示为书房。在宣传资料下小字称：本宣传资料所示户型为改造后户型图，仅供参考，非交付标准。2015年12月17日，新城创贤曾委托上海市嘉定公证处对售楼处及样板房进行公证，样板房现场有“非交付标准”的牌子。证明“超享空间”不属于合同交付范围。
本院认为，本案争议焦点一新城创贤在售楼处的宣传资料、样板房是否构成要约，是否存在违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，宣传资料和样板房中关于“超享空间”等的宣传内容，对购房人的购房决策存在重大影响，故新城创贤在其宣传中“超享空间”的宣传已经构成要约。新城创贤在合同中关于宣传资料、样板房等为要约邀请，免除其自身责任排除对方主张权利的条款应为无效。新城创贤对于“超享空间”宣传的位置，属产权证之外，在交付房屋时没有内容，且交付后，业主不能利用该位置归个人使用，新城创贤对外宣传内容不符也不实，其行为已经构成违约。考虑到新城创贤在宣传有“仅供参考，非交付标准”的提示；业主购买系争房屋后，也已经知道并接受该空间并属不能利用的事实，酌情由新城创贤对C户型承担45,000元违约金，对B1户型承担40,000元违约金。
争议焦点二，业主余款支付的条件是否合理，是否应当承担违约责任。本案合同中，对于余款通过银行贷款予以支付，而约定的余款支付时间均为合同签订后一个月内。从本院审理的涉及新城创贤的一批案件看，业主均未能在一个月内通过贷款审批发放贷款，最短的在一个半月，长的有四个月左右。据本院向银行工作人员询问，正常情况需二个月左右，故本院认为，上述付款的约定存在不合理性。业主贷款延期，既有银行工作流程的客观情况，也有申请贷款时间临近春节的客观事实。另考虑贷款的操作原、被告均通过沈丽办理，而业主各个个体不可能均与沈丽熟悉，沈丽应为新城创贤服务人员，贷款长短应和新城创贤有一点关联性。且业主延期付款在前，新城创贤在交付房屋时也未向业主主张要求支持违约金。故本院认为，业主称在签订合同时，业主提出付款时间来不及，新城创贤承诺不追究延期付款违约金的说法是存在的。现新城创贤主张延期违约金的请求，本院不予认可。
据此。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条第二款、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定,判决如下：
一、被告（反诉原告）上海新城创贤房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）吴祝骏、冯光彩违约金45,000元；
二、驳回被告（反诉原告）上海新城创贤房地产有限公司的诉讼请求。
案件受理费人民币2,291元，由吴祝骏、冯光彩负担1,811元，由上海新城创贤房地产有限公司负担480元；反诉案件受理费218.5元，由上海新城创贤房地产有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 顾煜麟
审 判 员 屠朝辉
人民陪审员 程纪梅
二〇一八年四月二十日
书 记 员 许 江
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。