内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内25民终1792号
上诉人（一审原告）:李贵宝，男，1955年10月16日出生，汉族，无职业。现住河北省张家口市。
上诉人（一审原告）:杜宝莲，女，1959年10月2日出生，汉族，退休人员。现住河北省张家口市。
被上诉人（一审被告）:太仆寺旗龙翔房地产开发有限责任公司（以下简称龙翔公司），住所地：内蒙古太仆寺旗宝昌镇紫金花园小区18号楼1单元202室。
法定代表人:张后生，该公司经理。
委托诉讼代理人:宋长春，系该公司员工。
上诉人李贵宝、杜宝莲与被上诉人龙翔公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服太仆寺旗人民法院（2017）内2527民初116号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月6日公开开庭进行审理。上诉人李贵宝、杜宝莲，被上诉人龙翔公司的法定代表人张后生，委托诉讼代理人宋长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李贵宝、杜宝莲的上诉请求：一、撤销一审判决，支持上诉人全部诉讼请求。二、被上诉人承担诉讼费。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。上诉人与被上诉人于2011年签订了《拆迁房屋补偿安置协议书》，约定在18个月后进行安置，并在原址进行安置。太卜寺旗国有土地上房屋征收办公室发文要求对原沿富华街住户房屋拆迁时合同约定置换商业的必须给予临富华街商业安置；二、被上诉人应按约定从2014年6月30日至实际交付为止每套房屋按照500元，三套房屋按照1500元标准的双倍支付安置补助费。按照《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿指导意见》第三十五条规定，被上诉人逾期交房严重损害上诉人的合法利益，应当双倍支付安置补助费；三、被上诉人应按照同地段的租金标准赔偿损失。《商品房买卖解释》第十六条规定，当事人没有约定违约金标准和损失赔偿的则按照《商品房买卖解释》第十七条的规定按照同地段的租金标准计算。被上诉人将补偿安置房屋另卖他人的行为已构成根本违约，据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条、第8条的规定，征收补偿安置房被另行卖给他人，被征收人享有特种债权优先权，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被上诉人龙翔公司辩称：一、在房屋拆迁协议中约定的”原址拆迁”，范围为原址或原地，不是特指上诉人的拆迁房屋的位置，上诉人要求回迁安置到原房屋被拆迁的位置不能成立。二、双方未对商业底商楼的回迁位置作明确约定，回迁的位置不特定。上诉人要求将华尔街广场A1号楼中的2、3、5、6号底商为其所有，未提供有效证据证明。
李贵宝、杜宝莲向一审法院起诉请求：2011年11月26日，原、被告签订了《拆迁房屋补偿安置协议书》，协议约定被告对原告所有的位于太仆寺旗宝昌镇人民街三道巷5号、2号（房屋产权号为：0XXXX号、0XXXX号、0XXXX号；土地证号为：007317号、001931号、003**号）房屋进行拆迁，回迁面积为480平方米的四套连体底商，回迁位置为”原址”，协议约定被告将在签订合同后18个月后交付房屋，如未按照约定交付房屋每月每套房屋按照500.00元支付违约金（协议约定按三套房屋计算，共计每月1500.00元），2014年回迁房已盖好，但被告拒绝交付房屋，原告为防止损失扩大于2016年11月11日入住太仆寺旗华尔街广场A1#楼2、3、5、6号底商，入住后得知被告将上述房屋出售给他人，因被告违反《拆迁房屋补偿安置协议书》的约定拒绝交付房屋，造成原告经济损失。原告为维护其合法权益，故诉至法院。请求：一、依法确认位于太仆寺旗华尔街广场A1#楼2、3、5、6号（从东往西面朝南，以太仆寺旗房管局实际登记为准）底商为原告置换后所有的房屋；二、判令被告按照《拆迁房屋补偿安置协议书》的约定从2014年6月30日至实际办理手续为止每月按照1500.00元双倍支付的补偿金（其中2014年6月30日至2016年11月11日每月按照1500.00元应双倍支付补偿金85100.00元）；三、判令被告按照太仆寺旗底商市场年租赁价格从2013年2月26日至实际办理房屋产权证为止支付房屋租赁损失（其中2013年2月26日至2016年11月11日每年一套商铺以2.5万元应支付房屋租赁损失369692.00元）；四、被告承担本案的诉讼费用。
一审判决认定事实：被告为了太仆寺旗城市建设规划的实施，对太仆寺旗宝昌镇人民街的旧城棚户区进行了开发改建。2011年11月26日，原、被告签订了《拆迁房屋补偿安置协议书》，协议约定被告对原告所有的位于太仆寺旗宝昌镇人民街三道巷5号、2号（房屋产权号为：0XXXX号、0XXXX号、0XXXX号；土地证号为：007317号、001931号、003**号）坐北朝南的房屋进行拆迁，置换面积为480平方米的四套连体底商，安置方法为”回迁原址”，但协议书未对”原址”的具体范围进行明确。同时，协议约定”自原告交钥匙后计算，18个月回迁，逾期每月补偿500.00元”。截止2014年6月30日，被告共向原告支付了19500.00元迟延交付回迁房屋补偿金。原告依约向被告交付拆迁房屋，被告未在原告交房后18个月内交付置换房屋，原告诉至法院，要求：一、依法确认位于太仆寺旗华尔街广场A1#楼2、3、5、6号（从东往西面朝南，以太仆寺旗房管局实际登记为准）底商为原告置换后所有的房屋；二、判令被告按照《拆迁房屋补偿安置协议书》的约定从2014年6月30日至实际办理手续为止每月按照1500.00元双倍支付的补偿金（其中2014年6月30日至2016年11月11日每月按照1500.00元应双倍支付补偿金85100.00元）；三、判令被告按照太仆寺旗底商市场年租赁价格从2013年2月26日至实际办理房屋产权证为止支付房屋租赁损失（其中2013年2月26日至2016年11月11日每年一套商铺以2.5万元应支付房屋租赁损失369692.00元）；四、被告承担本案的诉讼费用。原告认为，《拆迁房屋补偿安置协议书》安置方法为”回迁原址”，就是在原告被拆迁房屋所在的位置上回迁，原告被拆迁房屋所在的位置现为太仆寺旗华尔街广场A1#楼2、3、5、6号商铺，被告将此四套商铺出售给第三人，损害了原告的利益，按照协议书的约定、相关法律规定及太征字【2017】1号文件”关于妥善安置被拆迁户回迁入住的通知”文件的指导精神，必须先安置拆迁户，才能对外出售房屋，被告将属于原告的四套商铺出售给第三人，无法律依据和事实依据，应依法确认此四套商铺为原告所有。原告还认为，依照《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿指导意见》的规定，被告未在18个月内回迁，扣除被告已支付的从2013年5月26日至2014年6月30日的19500.00元补偿费（按3户计算），被告应双倍支付原告从2014年6月30日至实际交付房屋止每月1500.00元（按3户计算）的补偿费。同时，被告应按同地段的租金标准赔偿损失。被告则认为，原、被告签订了《拆迁房屋补偿安置协议书》，协议约定的回迁位置为”原址”，”原址”应理解为拆迁建设区域内的范围均为”原址”，而不是特指被拆迁房屋的原有位置。被告在华尔街小区范围内对回迁户进行安置符合协议的约定，被告曾让原告在华尔街小区1号楼坐南朝北位置的商铺和2号楼坐北朝南位置的商铺选择房源，原告认为不是他的原址而拒绝选房。被告还认为，应按每月500.00元标准支付原告补偿费，房屋租赁损失费不同意赔付。
一审法院认为，本案争议焦点之一是被告迟延交付回迁房屋是否构成违约，太仆寺旗华尔街广场A1#楼2、3、5、6号底商是否能确认为是置换给原告所有的房屋。原、被告双方所签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》是原、被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告签订《拆迁房屋补偿安置协议书》时已取得拆迁许可证，该《拆迁房屋补偿安置协议书》为有效合同，对原、被告双方具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款”双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务”和第六十一条”合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”及第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”等规定，按照《拆迁房屋补偿安置协议书》的约定，原告置换面积为480平方米四套连体底商，安置方法为”回迁原址”。被告应当按照拆迁安置协议约定的期限和”回迁原址”的安置方法，将面积为480平方米四套连体底商交付给原告，用于拆迁户的安置，但是被告至今未按《拆迁房屋补偿安置协议书》的约定履行交付回迁房屋的义务，致使原告得不到回迁安置，被告迟延交付回迁房屋的行为已构成违约，应承担相应违约责任。关于太仆寺旗华尔街广场A1#楼2、3、5、6号底商是否能确认为是置换给原告所有的房屋的问题。原告的房屋被拆迁后，被告对原告被拆迁房屋的”原址”进行了整体规划设计，《拆迁房屋补偿安置协议书》约定了”回迁原址”，但未对”原址”的具体范围进行明确。原告提供的现有证据不能证明原告被拆迁房屋位置地址上的商业底商楼就是被告确定给原告回迁的商业底商楼，被告对”原址”的理解为拆迁建设项目区域范围内均为”原址”，而不特指被拆迁房屋的原有位置的理由成立，原告对”原址”的理解为”原告被拆迁房屋所在的位置”的理由不成立。《拆迁房屋补偿安置协议书》中原、被告双方未约定商业底商楼回迁确定的具体位置，回迁商业底商楼具体位置不特定，如果按照原告对”原址”的理解，也无法准确地为原告在被拆迁房屋的位置地址回迁安置商业底商楼，原、被告双方应当对商业底商楼回迁的具体位置进行明确的补充约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定”拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。《拆迁房屋补偿安置协议书》中原、被告双方未对商业底商楼回迁的具体位置进行明确约定，回迁商业底商楼具体位置是不特定，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定。根据最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。原告要求判令确认位于太仆寺旗华尔街广场A1#楼2、3、5、6号（从东往西面朝南，以太仆寺旗房管局实际登记为准）底商为置换给原告所有的房屋的诉求，需原告提供有效证据加以证明，由于《拆迁房屋补偿安置协议书》中原、被告双方未约定商业底商楼回迁明确的具体位置，回迁商业底商楼具体位置不特定；故对原告的此项诉求，该院不予支持。本案争议焦点之二是原告要求被告按照《拆迁房屋补偿安置协议书》的约定从2014年6月30日至实际办理手续为止每月按照1500.00元双倍支付补偿金的主张是否成立的问题。《拆迁房屋补偿安置协议书》约定了”自原告交钥匙后计算，18个月回迁，逾期每月补偿500.00元”，即约定了在过渡期限外的补偿金。被告应当依约支付过渡期限外的补偿金，根据被告出具的日期为2014年12月1日的收据，能够确认被告已向原告支付了19500.00元补偿费（每月500.00元按3户计算，从2013年5月26日起至2014年6月30日止），对原告主张的从2014年6月30日至房屋实际交付之日的补偿金，该院依照合同约定予以支持。原告请求的双倍计付补偿金于法无据，该院不予支持。本案争议焦点之三是原告要求被告按照太仆寺旗底商市场年租赁价格从2013年2月26日至实际办理房屋产权证为止支付房屋租赁损失的主张是否成立的问题。因双方签订的协议中未约定赔偿方式和赔偿标准，原告主张的具体损失未由有资质的房地产评估机构评定，其提供的证据材料又不具有证明力，其主张缺乏事实和法律依据，故对该诉请，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定判决如下：一、驳回原告李贵宝、杜宝莲要求确认位于太仆寺旗华尔街广场A1#楼2、3、5、6号（从东往西面朝南，以太仆寺旗房管局实际登记为准）底商为其置换后所有的房屋的诉讼请求；二、驳回原告李贵宝、杜宝莲要求被告太仆寺旗龙翔房地产开发有限责任公司按照太仆寺旗底商市场年租赁价格从2013年2月26日至实际办理房屋产权证为止支付房屋租赁损失的诉讼请求；三、被告太仆寺旗龙翔房地产开发有限责任公司于本判决书生效后十日内支付原告李贵宝、杜宝莲迟延交付回迁房屋补偿金共计42550.00元（2014年6月30日至2016年11月11日每月按照1500.00元计算）及截至交付房屋之日的迟延交付回迁房屋补偿金。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、上诉人提交照片3张，证明被上诉人建成的是背包楼不是底商；二、上诉人提交规划总平面图，证明上诉人未按图纸建设；三、上诉人提交A1号楼商业图，证明回迁的房子被上诉人已经出售；四、上诉人提交太仆寺旗国有土地上房屋征收办公室太征字（2017）1号文件，证明政府要求妥善安置被拆迁户的事实；五、上诉人提交太仆寺旗国有土地上房屋征收办公室《关于华尔街拆迁改造住宅小区回迁安置紧急报告》，证明政府要求妥善安置被拆迁户的事实；六、上诉人提交小区拆迁的平面图，证明上诉人家的实际位置。被上诉人质证意见如下：一、对3张照片的真实性认可，是按照太仆寺旗规划局规划建设的，是合法建设；二、规划平面图是以前的意向，未经正式审核，已经作废；三、对A1号楼被上诉人有权出售，没有证据证明属于上诉人；四、文件的真实性予以认可，但只能说明政府要求尽快安置；五、文件的真实性予以认可，但只能说明政府要求尽快安置。六、对拆迁平面图，没有异议。本院经过审查,对证据认证如下：一、对上诉人提交的照片、规划图、A1号楼商业图、拆迁平面图的真实性予以认可，但以上证据不能证明被上诉人的建设、规划等不合法的事实，也不能证明上诉人安置后的位置为A1#楼2、3、5、6号的事实；二、对二份文件的真实性予以认可，但不能证明上诉人安置后的位置为A1#楼2、3、5、6号的事实。
经二审查明的事实及证据与一审相同，予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九条规定：”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同受法律保护”。涉诉《拆迁房屋补偿安置协议书》经当事人签字、捺印，具有法律效力，受法律保护。被上诉人龙翔公司应按照合同约定的期限和方法，向上诉人完成交付。但被上诉人未按约定期限履行合同，被上诉人已构成违约，应承担迟延交付补偿的违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
关于上诉人提出的”确认太仆寺旗华尔街广场A1#楼2、3、5、6号底商为上诉人所有”的主张，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：”拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。根据此规定，对安置的位置作出明确约定的，才可产生被拆迁人优先取得指定房屋的效力。安置协议中的”原址”，不能视为明确约定了”位置特定”的情形，故该诉求无事实及法律依据，不予支持；关于上诉人提出的”从2014年6月30日至实际给付为止，按照1500.00元的双倍标准支付安置补偿金”的主张，因双方有明确的补偿金约定，应按照该约定履行，故对该上诉意见不予支持；关于上诉人提出的”应按照同地段的租金标准赔偿损失”的主张，安置协议中约定了逾期安置补偿的违约条款，当事人有约定的按照约定，故对该上诉意见不予支持。
综上，上诉人李贵宝、杜宝莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8122.00元，由上诉人李贵宝、杜宝莲负担。
本判决为终审判决。
审判长 齐 山
审判员 格日勒图雅
审判员 冯 逸 岩
二〇一八年一月三日
书记员 冀 雅 赛