北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终3584号
上诉人（原审原告）：北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区B区内北京万科城市花园。
法定代表人：王玉峰，董事长。
委托诉讼代理人：孙广圆，男，1990年9月18日出生，北京万科物业服务有限公司职员，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：任晏杨，男，1990年1月5日出生，北京万科物业服务有限公司职员，住北京市顺义区。
被上诉人（原审被告）：秦阳，男，1971年7月24日出生，中海国际咨询有限公司副总经理，住北京市朝阳区。
原审第三人：北京首开万科房地产开发有限公司，住所地北京市通州区台湖高端总部基地铺西路26号。
法定代表人：刘亚明，董事长。
委托诉讼代理人：孙无为，北京市建祥宇律师事务所律师。
上诉人北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）因与被上诉人秦阳、原审第三人北京首开万科房地产开发有限公司（以下简称万科房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初39612号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
万科物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，判令秦阳限期拆除其违法搭建的阳光房，恢复房屋结构原状；2.判令秦阳承担一审、二审诉讼费。事实和理由：本案原审法院事实认定不清，且无法律依据。一、秦阳搭建的阳光房违反了法律规定、当事人之间的约定，系违章建筑，应当予以拆除。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第六条的规定：“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物，本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准。而秦阳搭建阳光房，并未经行政主管部门的批准。万科物业公司与秦阳之间签订的《盛达嘉园临时管理规约》、《装修管理规定》、《装修管理服务协议》的协议中，也已经明确约定：禁止搭建建筑物、构筑物！北京市通州区城管监察综合行政执法监察局对于秦阳的违法搭建行为出具了《责令停止建设通知书》，通州市城监综合执法监察局作为违法搭建行为的主管单位，对于秦阳的搭建行为明确做出了违法的认定，并要求其停止建设、接受调查。秦阳搭建的阳光房即违反了法律规定，也违反了当事人之间的约定，亦有主管部门的性质认定，违章建筑的属性确定无疑。而原审法院对于该基本事实并未认定，仅从其搭建行为的适当性进行认定，舍本逐末，本末倒置，故秦阳认为原审法院认定事实不清，应当予以撤销，依法改判。二、秦阳的违法搭建行为系对其小院专有使用权地滥用，该行为已经引起其他业主效仿，如不及时拆除，将造成非常严重、恶劣的后果。秦阳对于其拥有专属使用权的小院应当合法、合理、适当的范围内进行使用，不能滥用。秦阳与万科房地产公司签订的预售合同的《补充协议》第二十条关于车位、小院、地下仓储用房权属的补充约定载明：4.购买带地下室、半地下室、小院（含下沉小院）或露台及其他专有使用空间的商品房的买受人在使用时不得改变其形状、大小及用途。而秦阳私自搭建违章阳光房的行为已经改变了小院的形状以及整栋楼的外观，且因其搭建阳光房的行为使得空调外移，占用了公共区域、破坏园区绿化。以上行为已经远远超过秦阳对于小院的合法、适当使用权的范围，损害了小区其他业主的合法权益，应当立即停止侵害行为、恢复原状、消除影响。秦阳为该小区第一个私自搭建阳光房的业主，由于其违法、违规、违约搭建行为，未被有效制止，致使其他5户业主也纷纷效仿，搭建完成了阳光房。并且仍有大批业主在观望，该违法行为的不良影响在继续扩大。原审法院的判决，是对秦阳违法行为的纵容，将会成为其他业主违法行为的保护伞，必然会造成违建现象蔚然成风。故请求二审法院撤销一审判决、依法改判。三、秦阳与万科房地产公司商品房购买时买卖合同承诺行为，不能成为其违法行为的理由。秦阳的商品房买卖合同关系和物业服务管理合同关系，系不同的法律关系，不应因为前一法律关系的过错与否，来判断后一法律关系的正当性与否。商品房出售人是否在商品房购买行为中存在过错，与本案没有关联性，秦阳可通过其它途径维护其自身权益。秦阳不应借助上一法律关系中的原因，来对抗物业服务合同关系，更不能以此否认其搭建阳光房的违法属性。综上所述，原审法院在不考虑搭建阳光房违法性的、违约性、违规性等根本前提下，仅从业主生活方便性等角度考虑判断搭建行为的正当性，显然错误。原审法院事实认定不清，导致判决结果错误，请求贵院撤销原审判决，依法改判。
秦阳辩称，同意一审判决，不同意万科物业公司的上诉请求和理由。一、万科物业公司涉嫌打击报复、恶意诉讼、浪费司法资源，破坏和谐社会。二、一审判决认定事实清楚、证据确凿充分，万科物业公司参与了对业主的欺骗、推诿行为，应当承担共同责任。三、搭建楼梯间，已经成为保护秦阳、其他五位业主及家庭成员人身安全的必须，应当得到保护。四、北京市第三中级人民法院之前的类似判决并不支持万科物业公司的上诉请求。五、城管部门没有对秦阳的搭建行为没有进行明确认定和处理，万科物业公司并不禁止小区业主对一层下沉小院、高层阳台进行封装，秦阳和其他5名业主已经多次要求并准备诉讼要求万科房地产公司和万科房地产公司尽快办妥相关手续。六、万科物业公司并不禁止在利用阳台、小院进行合理搭建，对秦阳的诉讼、上诉行为均属于明显的打击报复、浪费司法资源行为。七、根据《物权法》相关规定，秦阳在拥有专有使用权的小院内为了保证正当居住权益搭建的楼梯间，没有危及建筑物安全，也没有损害其他业主合法权益，应该得到法律的保护，一审判决也予以认可。八、万科物业公司依据的《住宅室内装饰装修管理办法》、《盛达嘉园临时管理规约》、《装修管理规定》、《装修管理服务协议》等，均没有对“业主利用房屋专有部分进行搭建”进行任何约定，搭建楼梯间实际上是帮助万科物业公司、万科房地产公司解决房屋的重大缺陷。九、基于“物权”而享有的正常居住权，远远高于物业服务规定，应当得到优先保护，且没有对万科物业公司的正常物业服务造成任何可能的妨害和影响。十、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《装修管理服务协议》均属于格式合同，根据《合同法》、《消费者权益保护法》规定，相关条款应认定无效。十一、秦阳为了保证正常居住权利，利用具有专属使用权的小园空间搭建楼梯间，没有侵害其他业主的权利，也没有实施妨害万科物业公司物业服务与管理的行为，万科物业公司不具备诉讼主体资格。
万科房地产公司辩称，同意万科物业公司的上诉请求和理由。
万科物业公司向一审法院起诉请求：请求判令秦阳拆除其在涉案房屋南侧搭建的阳光房，恢复房屋结构原状；诉讼费用由秦阳承担。
一审法院认定事实：2014年5月11日，万科房地产公司（出卖人）与秦阳（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定秦阳购买万科房地产公司开发建设的北京市通州区台湖镇4-1-017、4-1-010地块居住、医疗卫生项目用地涉案房屋，该房屋所在楼栋建筑层数为13层，其中地上11层，地下2层。合同约定该房屋预测建筑面积为89.16平方米，套内建筑面积为74.31平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为14.85平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米32463元，总价款为2412311元。合同第九条规划变更约定，出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。合同第十条设计变更约定，经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热，采暖方式。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。合同第十二条交付条件约定，出卖人应当在2016年5月30日向买受人交付该商品房。合同第十三条为市政基础设施和其他设施的承诺。合同后附有秦阳购买房屋的平面户型图（定稿）。合同同时还约定了其他内容。
预售合同附件十三为《补充协议》，其中第三条广告宣传资料的效力载明：买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准。出卖人在广告宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，可作为合同附件，对双方具有约束力。一方违约的，应依法承担违约责任。出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受约束。因比例或表现手法所限，部分附属物或构筑物可能未在平面图和模型上标示。第二十条车位、小院、地下仓储用房权属的补充约定载明：3、买受人对购买带地下室、半地下室、小院（含下沉小院）或露台及其它专有使用空间的商品房的业主拥有相应地下室、半地下室、小院（含下沉小院）或露台及其他专有使用空间的使用权没有任何异议，买受人放弃对上述地下室、半地下室、小院（含下沉小院）或露台（买受人所购商品房带的地下室、半地下室、小院（含下沉小院）或露台及其他专有使用空间除外）及其他专有使用空间的使用权。买受人对地下室、半地下室、小院（含下沉小院）或露台及其他专有使用空间没有所有权的情况完全了解。4、购买带地下室、半地下室、小院（含下沉小院）或露台及其他专有使用空间的商品房的买受人在使用时不得改变其形状、大小及用途，并应遵守业主公约和业主大会/业主委员会制订的管理规则和相应政策法规，该部分的保修、维修责任，视同专有部分。该部分如何办理权属登记，依照法规规定。上述为赠送面积，如办理产权转移登记时，赠送面积被计入产权登记面积，双方同意由买受人无偿取得该部分面积，无需增加支付合同价款，亦无需按合同第十五条关于面积变更的约定处理。双方应签订买卖合同的补充条款以便办理产权转移登记，由此须支付的相关税费由买受人承担。
预售合同签订当日，万科房地产公司与秦阳签订了《017地块9#、10#、11#小院声明》，载明内容为：6、买受人在全面履行本合同约定义务后取得小院的专有使用权。小院面积未计入本合同项下商品房计价面积。7、买受人在使用时不得改变其用途，并应遵守业主公约和业主大会/业主委员会制订的管理规则。
预售合同签订当日，秦阳与万科房地产公司签订《北京市前期物业服务合同》，并签署了《盛达嘉园临时管理规约》，承诺遵守该管理规约及其补充条款、附件的全部内容。《前期物业服务合同》第十三条规定：物业装饰装修前，甲乙双方签订书面装饰装修服务协议，乙方应当告知甲方相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在甲方所在楼内公示。《盛达嘉园临时管理规约》第八条业主、物业使用人在使用物业共用部分时，应当遵守以下规定：阳台封闭在不影响结构安全与使用功能、不损害原建筑设计风格前提下，经该幢（栋）楼专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，业主方可按统一设计款式对阳台、露台实施统一封闭。第九条本物业管理区域内禁止以下行为：其中包括擅自拆改房屋承重结构、主体结构、改变房屋外观。《盛达嘉园临时管理规约》附件四装修管理规定第9条规定，一楼私家花园、业主户内可通达的平台等不得违章搭建建筑物、构筑物，在不影响结构安全与使用功能、不损害原建筑设计风格的前提下安装花架、遮阳（雨）蓬等，须经该幢（栋）楼专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续并按照统一款式安装。
预售合同及补充协议签订后，秦阳按照合同约定向万科房地产公司支付购房款。2016年5月30日，万科房地产公司将涉案房屋交付给秦阳。
2016年6月，秦阳与万科物业公司、北京今朝装饰设计有限公司签订《装修管理服务协议》，其中第六条装饰装修禁止行为载明：在不影响结构安全与使用功能、不损害原建筑设计风格前提下，经该幢（栋）楼专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，乙方才可按统一设计款式对阳台、露台等实施统一封闭。以上统一设计款式由物业公司统一提供（包括材料和颜色等）。一楼私家花园、业主户内可通达的平台等不得违章搭建建筑物、构筑物。在不影响结构安全与使用功能、不损害原建筑设计风格的前提下安装花架、遮阳（雨）蓬等改变建筑物外立面外观的，须经该幢（栋）楼专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续，按照统一款式安装。以上统一款式由物业公司统一提供（包括材料和颜色等）。
秦阳在收房时表示，因万科房地产公司在销售过程中提供的图纸及销售过程中的承诺均为，一层业主的楼梯搭建在室内，但收房时的情况是并未加装楼梯，秦阳等业主提出拒绝收房，后开发商与秦阳等业主协商提出两个解决方案，由业主委托总包单位中天建设集团有限公司安装或是由业主自行安装，秦阳选择了自行安装。秦阳提交了销售过程中开发商提供的户型图及与销售人员的聊天记录，用以证明开发商承诺将楼梯搭建在室内。本案开庭过程中，万科房地产公司表示对秦阳提交的上述户型图没有异议，表示下跃小院的楼梯，原设计方案在室内，因施工不方便，改在室外小院内，万科房地产公司后又表示开发商在与业主签署的合同、补充协议及设计施工图中并未体现过下跃小院楼梯安装的位置。
秦阳表示其收房后即开始进行装修，装修过程中，为了解决上下通行、上下楼梯不再露天等问题在室外搭建了楼梯。物业公司表示秦阳在装修过程中向物业公司提出过要对小院进行整体封装的方案，物业公司认为整体封装不符合物权法及临时公约的规定，物业公司当时提出业主可以根据实际需求在不高出地面的情况下进行整体封装，其他相关业主也是按照物业公司提出的封装方案封装的，但秦阳不同意物业公司提出的方案，于2016年7月自行对小院进行了封装，自行搭建阳光房。秦阳表示万科物业公司对小区业主的搭建行为是同意的，当时物业公司要求业主按照物业公司提出的封装方案予以封装，当时物业公司提出的封装方案是高于地面很多的立体框架结构。本案审理过程中物业公司提供的与地面平齐的平面结构封装方案，并非其最初提供的封装方案。秦阳同时表示2016年5月至6月期间，其曾就楼梯间搭建事宜与开发商派驻人员、小区物业服务人员多次沟通，当时上述人员均未表示反对意见，而且一度承诺所需全部费用由开发商、物业公司承担，为此秦阳提交了短信及微信联系记录予以证实。另，秦阳表示如果按照物业公司在本案审理过程中所提出的与地面平齐的封装方案，涉案房屋的楼梯是没有出入口、无法通行的。
秦阳表示2017年5月26日发生了高空坠物事件，秦阳隔壁3单元再次发生楼上4层邻居家整面客厅玻璃突然全部爆裂、重达数十公斤的全部玻璃碎片直接坠落到邻居（黄洋）家楼梯间屋顶的恶性事件，当时黄洋的母亲正在清洁楼梯间，如果没有楼梯间的保护，将发生严重的人身伤害事件。秦阳表示如果没有其加装的阳光房，其居住安全也遭受严重的威胁，因此加装阳光房完全是必要合理的。为此秦阳提交了高空坠物发生当日的照片予以证实当时的情况及场景。
本案一审审理过程中，秦阳申请证人王某（涉案房屋所在楼栋3单元102号房屋业主）出庭作证，证人王某陈述：开发商在销售时承诺楼梯在室内，并提交了图纸，开发商在2016年5月交房时的楼梯与销售图纸不一致，业主要求开发商将楼梯建在室内，开发商表示无法建在室内，表示如果楼梯间在室内需要将地暖管道全部挖开，当时开发商催着业主收房，表示业主可以在外面建一个玻璃房，将楼梯遮挡在玻璃房内。万科物业公司当时也表示会安排设计人员统一设计和施工，基于开发商和物业公司的承诺，王某才办理了收房手续。收房后一直等待物业公司统一设计统一施工。后物业公司出具了设计图，但要求业主自己出资建设，王某同意了，并开始装修。装修过程中，物业公司出具了楼梯间的设计方案和图纸，并表示物业公司出具的设计方案和图纸并非与地面平齐的封装方案。证人王某同时表示2017年5月的高空坠物，如果没有楼梯间，肯定会造成人身伤害事件，王某同时表示其楼上业主有时向下扔掷物品，如果没有封装楼梯间，将会非常危险。
万科物业公司表示虽然秦阳的搭建行为是在其专属区域内，但秦阳的搭建阳光房的行为属于搭建建筑物或构筑物，改变住宅外立面，根据《住宅室内装饰装修管理办法》第六条的规定，依法应当经城市规划行政主管部门批准，但秦阳的搭建未征得相关业主同意和办理审批手续，且搭建阳光房后将空调机位外移，侵占了公共区域和破坏园区绿化，违反了《盛达嘉园临时管理规约》第八条第六款、第八条第九款第一项、第十五条、附件四《装修管理规定》第九条、及《装修管理服务协议》的相关规定，因此万科物业公司有权根据上述规定，要求秦阳拆除其搭建的阳光房。万科物业公司表示秦阳的搭建行为，对二层业主的居住安全造成了影响，引起了小区业主的投诉，并以此为由拒绝交纳物业费，万科物业公司对秦阳的搭建行为予以制止，但秦阳置物业公司的制止于不顾，仍然执意搭建，为此物业公司于2016年7月向城管部门进行举报，城管部门到现场后于2016年7月27日向秦阳作出《责令停止建设通知书》，认为秦阳未能出具阳光棚的建设工程规划许可证、临时建设规划许可证以及选址意见书、规划条件或者建设工程设计方案审查同意意见等规划许可文件，责令秦阳立即停止建设，并接受进一步调查处理。不停止建设的，将依法报经通州区人民政府责成有关部门实施查封施工现场。物业公司表示秦阳置城管部门的停工通知于不顾，仍继续搭建。
本案一审审理过程中，一审法院于2017年5月组织双方进行现场勘验，现场勘验时涉案阳光房已经搭建完毕。
上述事实，有北京市商品房预售合同、小院声明、户型图、微信及短信聊天记录、北京市前期物业服务合同、临时管理规约、装修管理服务协议、责令停止建设通知书、证人证言、现场勘验笔录、现场勘验照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。根据查明的事实，秦阳自万科房地产公司处购买涉案房屋，预售合同及补充协议中约定秦阳对下跃小院具有专有使用权。根据秦阳提交的万科房地产公司在销售过程中出具的户型图、与销售人员的聊天记录及证人王某的证言、开发商关于楼梯搭建情况的陈述等，可以认定万科房地产公司在销售过程中承诺为业主购买的房屋在室内搭建楼梯的事实，虽然预售合同所附平面图中并未载明有楼梯的位置，但上述销售过程中开发商的销售承诺，应作为预售合同关于楼梯问题的有效补充。
2016年5月30日，秦阳办理入住手续时，涉案房屋并未加装楼梯，秦阳等业主向万科房地产公司提出异议，万科房地产公司经与业主交涉，与业主达成两种解决方案，由业主委托总承包单位中天建设集团有限公司在下跃小院安装楼梯或由业主自行安装。后秦阳按照与开发商协商的结果自行将楼梯搭建在室外。
本案双方争议的焦点问题是秦阳封装下跃小院而搭建阳光房的正当性及万科物业公司是否有权要求秦阳将阳光房拆除。根据本案查明的事实，万科物业公司在小区一层业主封装小院的问题上并不持禁止态度，而是要求业主按照物业公司提出的封装方案予以封装，万科物业公司提起本案诉讼系因秦阳未按照物业公司提出的封装方案予以封装。
如前所述，秦阳根据其与开发商协商的结果，选择了自行在室外安装楼梯，因楼梯位置在室外，出于居住安全、生活便利及楼梯正常通行等方面考虑，秦阳没有采用物业公司提供的封装方案（物业公司的封装方案导致涉案楼梯无法正常通行），而是选择在自己的专有区域内搭建阳光房的行为，并未占用小区公共区域、道路及绿地等，并未对小区其他业主的利益、物业管理秩序等造成实质性的妨碍。故万科物业公司要求秦阳拆除阳光房的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决：驳回北京万科物业服务有限公司的诉讼请求。
二审中，各方当事人没有提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据本案查明的事实，秦阳办理入住手续时，涉案房屋并未加装楼梯，经与万科房地产公司交涉，秦阳按照与开发商协商的结果自行将楼梯搭建在室外，万科物业公司在小区一层业主封装外部楼梯的问题上并不持禁止态度，而是要求业主按照物业万科物业公司提出的封装方案予以封装。
本案的争议焦点为万科物业公司是否有权要求秦阳拆除涉案阳光房。万科物业公司主张秦阳搭建阳光房的行为违反了《物业管理条例》第五十一条关于业主不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益的规定。对此本院认为，首先，万科物业公司认可秦阳搭建阳光房所属区域为业主专属区域，并非属于万科物业公司的物业管理区域范围，其次，万科物业公司并未提交证据证明秦阳搭建阳光房的行为造成了对其他业主权益的侵害，故秦阳搭建阳光房的行为不构成擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，亦未损害其他业主的共同利益。万科物业公司亦主张秦阳搭建阳光房的行为违反《临时管理规约》及《装修管理服务协议》的相关规定，但万科物业公司亦未能提交相应证据证明秦阳搭建阳光房的行为构成了对上述规定的违反。最后，万科物业公司上诉主张秦阳搭建的阳光房属于违法建筑，已经相关行政机关作出了违法的认定，但涉案阳光房是否为违法建筑以及被相关行政机关认定违法建筑后的处理方式，并非人民法院受理民事案件的范围。综上，万科物业公司要求秦阳拆除阳光房的诉讼请求没有相应事实及法律依据，本院对其上诉请求不予支持。
综上所述，万科物业公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由北京万科物业服务有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒙 瑞
审 判 员 龚勇超
代理审判员 胡 婧
二〇一八年三月十五日
法官 助理 李思巧
书 记 员 刘 鸽