广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终1980号上诉人（原审被告）：廖路安，女，汉族，1946年5月20日出生，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：廖路实（系上诉人胞弟），男，汉族，1955年10月12日出生，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：潘浩，男，汉族，1983年8月16日出生，住广州市天河区。委托诉讼代理人：程雪梅，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈会香，广东南方福瑞德律师事务所律师。原审第三人：广州市利得行房地产中介有限公司，住所地广州市越秀区中山一路53号之一101房。法定代表人：庄启民，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨浩，该公司员工。上诉人廖路安与被上诉人潘浩、原审第三人广州市利得行房地产中介有限公司（以下简称利得行公司）房屋买卖合同纠纷一案，因不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初8535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。廖路安上诉请求：1.撤销一审判决，驳回潘浩要求继续履行0000144号《房屋买卖合约》的诉讼请求；2.廖路安同意退回十万元购房定金给潘浩。事实和理由：（一）缔约应以自愿为原则，廖路安以325万元出卖涉案房产，并非廖路安的真实意思表示，而完全是被非法中介欺诈所致，涉案三方合约为无效合同。（二）一审法院违反了公正原则，一味支持潘浩的诉讼请求，显失公平。一审法院在判决中援引了广州市房管部门2017年2月份存量房交易登记信息数据，以此认定中介并没有隐瞒真实市场价格，一审法院引用该信息来对比真实的市场行情，是对登记价格信息的不了解，两者并不相等。潘浩串通中介瞒着廖路安擅自提前网签备案，在廖路安发现被骗不卖房时，潘浩又恶意起诉，要求法院超越合同条款内容将涉案房屋按照原定价格卖给其。一审法院未考虑时间因素、不法中介欺诈因素，简单认定廖路安2015年之前的放盘价305万元也是2017年2月15日签约时廖路安的预期价，从而认定廖路安签约是真实的意思表示，该认定违反常理，显示公正。（三）如果认定三方合约有效，该合约有违约条款，该条款中的违约金标准过高，远远超过了潘浩的实际损失。违约金的计算，应采取以实际损失为主、惩罚性质为辅的原则。潘浩并没有实际损失，而廖路安却已遭到经济损失，故违约金应予调整。潘浩二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，依法维持原判。（一）合同是双方当事人的真实意思表示，合同价格合理，且签约之前已经各方当事人确认，至今为止潘浩已经将剩余全部房款提前支付到法院的账户上，廖路安依法应当继续履行合同将房产过户至潘浩名下。（二）廖路安在上诉状中确认两个非常重要的事实，均证明了廖路安与潘浩签订合同时不存在任何欺诈或者重大误解。第一，是廖路安以300万元的价格将房产放盘非常长的时间但均没有办法出售，意味着涉案房产的325万元的销售价格已经远远高于廖路安的预期。第二，廖路安已经确认在签订合同之前其已经清楚核实合同价格，并且潘浩支付了定金，所以根本不存在任何欺诈和重大误解。况且廖路安所声称的涉案房屋4.5万元每平方米是没有任何法律依据的，廖路安出具的截图并非由权威机构作出，且涉案房屋又是在该栋房产的最顶楼，且是楼梯房，楼龄高且旧，其价格应当比同一小区同一栋楼都要低。（三）潘浩购买涉案房屋是为了解决小孩读书的问题，也是解决一家人最基础的生存问题，现在全部房款已经交付完毕，潘浩为了购买涉案房屋也专门将名下的房屋出售，现在每个月要额外支付租房款，产生了经济损失。利得行公司二审述称，对一审判决没有意见，对廖路安的上诉请求也没有意见。潘浩向一审法院起诉请求：1.廖路安继续履行0000144号《房屋买卖合约》，并向潘浩提供受领剩余房款的账号及银行卡复印件，判令廖路安在收到房款后，同时将房产过户登记到潘浩名下；2.廖路安向潘浩支付迟延履行违约金（从2017年4月17日起，每日按照涉案房屋成交价3250000元的千分之一计算，直至廖路安将涉案房屋登记过户至潘浩名下）。廖路安向一审法院反诉请求：1.潘浩、廖路安签订的房屋买卖合约无效；2.潘浩赔偿廖路安精神损失费100000元。一审法院认定事实：越秀区东园新村××号×××房（建筑面积89.85平方米）是登记在廖路安名下的物业。利得行公司具备《广州市房地产中介服务机构备案证书》，备案范围为：为房地产转让、抵押和租赁等提供代理、咨询、经纪服务。2017年2月15日，潘浩（买方）、廖路安（卖方）及利得行公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定：买卖之房屋地址为广州市越秀区东园新村××号×××房，建筑面积89.85平方米。卖方持有该物业之房产权属证明，保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯利得行公司的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均为真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引致的一切责任。该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币3250000元，此成交价包含该物业所有楼款及现有已缴交之全部杂费。买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方。是次交易所产生税费由买方支付。卖方交付该物业给买方使用之日期为收齐楼款当天。该物业以现状售予买方，不带家私电器，不带租约，不带户口。买卖双方均同意经纪方按下列方式收付楼款：银行按揭付款，定金100000元，买方应在签署本合同的同时交付卖方。卖方应在收到定金后74日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合同后74日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后3日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。银行贷款获批三天内买卖双方到房管部门申请交易过户。交契税前，买方应把首期楼款1300000元，划入卖方账户，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在银行出具同意贷款通知书的三个工作日内以现金补足交给卖方。楼款余款（即申请贷款额）1950000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。买卖双方应严格遵守合同内之各事项，并按每个完成房屋交易所必须步骤之时间内执行，否则违约方按违约处理。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有款项。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。买方不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付房款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。经纪方依法促成买卖双方当事人签订本合同后，当事人应当按《佣金确认书》约定向经纪方支付中介服务费。基于买卖任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向经纪方支付中介服务费，守约方已经支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。本合同如与过往三方的协议、承诺、声明等不一致的，应以本合同为准。经纪方已向买卖双方详尽解释合同各条款，买卖双方确认均已清楚了解合同条款的内容及含义，并自愿接受合同条款的约束。本合同自三方签署之日起生效。三方约定的其他事项：卖方保证学位没占用。买卖双方交易过户时间在2017年5月10日前。签本合同后如因政策变动，税费依然由买方支付。签本合同后，如因政策变动，政府所征收的所有费用由买方支付。同日，廖路安向潘浩开具《收据》，载明收到潘浩交来承购涉案房屋的订金100000元。2017年3月3日，利得行公司作为丙方（房地产中介服务机构），将上述合同在房管部门进行了网签手续，打印了《存量房买卖合同》，其中甲方（卖方）为廖路安，乙方（买方）为潘浩，约定：房地产地址为越秀区东园新村××号×××房，建筑面积89.854平方米，套内建筑面积81.1836平方米，房屋使用性质为住宅，无共有情况，不存在抵押等他项权利情况。该房地产以现状售予乙方，不带家私电器，不带租赁合同，无户口，本次交易过户与抵押一并办理。该房地产按整套出售并计价，总金额3250000元，甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款，签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款方式按期付款。首期款乙方应在交易递件当天向甲方支付房款1300000元，剩余房款1950000元，由乙方于2017年4月30日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。如银行不批准乙方的贷款申请、批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，买卖双方另行协商。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，甲乙双方共同办理产权转移登记，双方应当于2017年5月10日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。买方承担全部税费，签署本合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分全部由买方承担。丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当交易递件前向丙方支付中介服务费，其中甲方应向丙方支付中介服务费0元，依法应向丙方支付中介服务费50000元；等。2017年5月9日，廖路安向利得行公司出具《要求撤下网签合同申请》，要求利得行公司立即撤下未经其同意的上述房屋网签合同。现网签合同已撤下。据广州市房地产档案馆于2017年11月7日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋（建筑面积89.854平方米）不存在抵押登记，除本案诉讼保全查封以外，不存在其他查封情况。潘浩为证明其主张，向一审法院提供了如下证据：潘浩与妻子文婷的《结婚证》、《个人名下房屋登记情况查询证明》、文婷与案外人岑美云签订的《房屋买卖合同》，证明潘浩及妻子原本名下有两套住房，为获得购房资格购买涉案房屋，已卖出名下的一套房屋。廖路安认为上述《房屋买卖合同》与本案无关，且以上证据证明潘浩在与廖路安签订《房屋买卖合约》时名下登记有两套房屋，不符合购房资格，直到双方签约后潘浩才于2017年3月31日将名下的其中一套房屋转移登记到他人名下。潘浩妻子文婷与廖路安的短信往来记录。廖路安对该证据的真实性不予认可，认为潘浩、利得行公司及“共赢地产”（廖路安称“共赢地产”系邓敬志虚拟的“广州市共赢房地产信息咨询有限公司”、“广州市共赢地产服务有限公司”）存在串通欺诈行为，且该证据证明廖路安于2017年4月15日已经明确告知文婷不同意出售房屋，而事实上廖路安早于2017年4月12日就已告知邓敬志由于其非法行为，廖路安不同意继续出售房屋。电话录音、现场录像、潘浩及廖路安的短信往来记录、廖路安夫妻与中介方的短信往来记录等资料，拟证明廖路安为了单方面提高房价而恶意违约，并为了阻扰合同继续履行不断要求撤下网签备案。廖路安对电话录音、现场录像的真实性有异议，认为潘浩、利得行公司及“共赢地产”存在串通欺诈行为，故对录音录像的内容不予认可。关于短信记录，仅对廖路安发出的短信内容的真实性予以认可，不认可潘浩及中介方的短信内容，廖路安发现潘浩单方面进行网签后，才与潘浩发生短信联系，而提高价格是邓敬志主动提出，并非廖路安提出，当时廖路安对相关部门进行了投诉，邓敬志主动约廖路安商谈，并提出两个方案：提价出售或终止买卖，后来才有了以上的短信联系。《中国建设银行个人活期账户交易明细》，拟证明潘浩已筹备好一次性支付剩余房款的全部资金，并同意变更本案买卖合同的房款支付方式为一次性付款。廖路安认为该证据与本案无关。潘浩代理人程雪梅律师于2017年6月6日向邓敬志、杨浩分别进行询问的《律师询问笔录》两份。廖路安对以上证据的真实性不予认可，认为潘浩及中介方存在串通欺诈行为。证人杨浩出庭作证的证人证言。潘浩认为证人证言可以证明潘浩、廖路安双方的交易过程，及廖路安单方面违约要求提高交易价格的行为。廖路安认为证人提供的证言回避了以下关键点：一是潘浩签订买卖合约时是否具备购房资格，二是实际网签日期。廖路安认为中介方无权自行对房屋进行网签，而且廖路安此前曾经询问证人，单方面网签是中介方主动的行为还是潘浩提出要求的，当时证人曾某是应潘浩要求进行网签的。故上述证人证言可以证明潘浩、利得行公司及“共赢地产”是合伙同谋，诈骗廖路安。广州市不动产登记中心于2017年10月25日出具的《购房资格证明》，确认潘浩具备本市住房限购区域内住房购买资格。廖路安为证明其主张，向一审法院提供如下证据：《报警回执》《受案回执》。证明廖路安曾对其被合同诈骗一事向公安机关报案，广州市公安局越秀区分局经济犯罪侦查大队三中队于2017年6月2日出具了《受案回执》。经查，广州市公安局越秀区分局已于2017年6月23日出具《不予立案通知书》，认为没有犯罪事实，决定不予立案。12315中心的《签收回执》、廖路安向广州市国土资源和房屋管理局出具的《投诉信》、广州市房屋交易监管中心出具的《复函》（穗房监管群字[2017]44号）、广州市工商行政管理局于2017年5月16日出具的《证明》、廖路安出具的《要求撤下网签合同申请》，广州市房屋交易监管中心于2017年6月8日出具的《复函》（穗房监管群字[2017]44号）。以上证据证明“共赢地产”为虚拟的无照经营公司，伪造公章，对于潘浩、利得行公司及“共赢地产”的非法行为，廖路安已进行核实并向有关行政部门投诉。潘浩认为其与“共赢地产”无关，“共赢地产”的行为潘浩也不知晓，潘浩、廖路安及利得行公司签订的《房屋买卖合约》合法有效，“共赢地产”与廖路安之间的约定及行为与本案无关。白云区凯旋路××号×××房的《广州市不动产登记查册表》，证明潘浩夫妻系于2017年3月31日才申请将其名下的该房屋转移登记到案外人岑美云名下。潘浩对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，认为在签署《房屋买卖合约》时潘浩已告知廖路安购买涉案房屋是为了换房，且在双方协商过程中的录音、录像显示，廖路安是知晓潘浩为了换房才购买涉案房屋的，且在当时潘浩为了急于购买涉案房屋，将原自有房屋以较低的市场价出售，已造成巨大损失。潘浩现具备购房资格，《房屋买卖合约》可以继续履行。邓敬志的名片，证明邓敬志是虚构的““共赢地产””的员工。潘浩对该证据无异议，但认为邓敬志及“共赢地产”均与本案无关，本案买卖合同的签订方仅有潘浩、廖路安及利得行公司。廖路安（委托人）与广州市共赢房地产信息咨询有限公司经办人（独家代理方，经办人邓敬志）于2017年2月15日签订的《独家代理委托书》，约定：“物业地址为越秀区东园新村××号×××房，建筑面积89.85平方米，售价305万元实收，交易税费支付方式由买方支付，出售时交付吉屋（不带家私电器），交吉时间2017年6月20日即具备交付使用条件。委托期限从2017年2月5日至2017年4月30日止。本人指定共赢为该物业出售的独家代理公司，一旦达成上述条件，本人全权委托共赢按上述售价适当收取客户定金，共赢介绍的客户同意按本人委托条件交易的，本人不得擅自终止委托或拒绝出售，否则应向共赢支付买卖双方咨询及服务费金额的违约金。共赢在代理期限内有义务协助本人寻找合适的承购方。在委托期间，本人保证不会自行出售该物业，不会与其他中介公司或利得行公司签订代理协议，不会与共赢所介绍的承购方私下进行交易。在委托期限届满后六个月内，本人不会与共赢所介绍之承购买方成交或利用共赢提供的信息、条件通过底三方交易，否则，本人将向共赢支付第一条规定成交价3%作为违约金。本人知悉共赢同时会向承购方收取咨询及中介服务费，对此本人无异议。本委托书具有同等法律效力，本委托自双方签字之日起生效。此物业廖路安实收价格为人民币叁佰零伍万，如高出此价部分经双方协商以50%分成，分别廖路安占50%，“共赢地产”占50%；等。”潘浩对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为潘浩并未参与，也不知情，但该证据可以证明廖路安出售房屋为其真实的意思表示，且其理想价格为3050000元，现本案成交价已高出该价格200000元。《收据》（2017年2月15日），载明：今收到廖路安出售东园新村70号701房中介服务费20000元。该收据由广州市共赢地产服务有限公司加盖“财务专用章”，“经手人”处有“邓敬志”的手写签名。潘浩对该证据形式上的真实性予以认可，但表示潘浩没有参与，也不知情，该证据证明廖路安主动向邓敬志支付中介费，故出售房屋是廖路安的真实意思表示。一审庭审中，潘浩主张变更楼款支付方式为一次性付款，要求继续履行《房屋买卖合约》，并于2017年11月3日向一审法院代管款账户转入3150000元，以证明其具备一次性支付剩余房款的能力。廖路安陈述：原本出售房屋是廖路安的真实意思表示，廖路安名下拥有两套房屋，都是处于顶层，廖路安已经70多岁，难以攀登楼梯，所以想出售其中一套物业。但交易过程中，廖路安认为其受到欺诈，潘浩并未依照诚信原则，而是通过巧取豪夺的方式，与中介方合谋，失败后又恶意进行诉讼，查封了涉案房屋，故廖路安不同意再出售涉案房屋，所谓的廖路安要求提高价格都只是潘浩串通中介方所作出的诱供，廖路安出售房屋时不清楚房屋的市价为多少，完全相信了邓敬志所述，但在本案中不申请进行房屋价格评估，现在廖路安的真实意思表示为不再出售涉案房屋。廖路安主张《房屋买卖合约》无效，经一审法院释明，廖路安表示若法院认为该合同有效，则主张该合同为可撤销合同，依据为潘浩、利得行公司、“共赢地产”及邓敬志构成欺诈，且合同约定的成交价与付款方式所对应的购房总额不符。一审法院认为：房屋买卖合同纠纷与居间合同纠纷属不同的法律关系，在本案潘浩与廖路安的房屋买卖关系中，该《房屋买卖合约》是否有效，应当考虑潘浩、廖路安签订合同时的真实意思表示，以及合同的具体内容是否违反强制性法律法规的相关规定。本案中，廖路安在答辩状中陈述，2017年2月上旬，自称是“共赢地产”经理的邓敬志致电廖路安胞弟廖路实，称可以中介代售廖路安名下的涉案房屋，此后廖路实协同廖路安参与了看房、签订《房屋买卖合约》等流程。廖路安虽然年纪较大，但为完全民事行为能力人，其作为涉案房屋的产权人，在与潘浩签订《房屋买卖合约》前应当尽合理审慎的注意义务，了解清楚房屋的市场价格，充分考虑出售条件等。且廖路安的胞弟廖路实陪同其参与了房屋的整个出售过程，并作为廖路安的委托诉讼代理人参与了本案的全部审理过程，一审庭审过程中表述清晰，条理分明，理应可以协助廖路安履行审慎注意的义务。现廖路安确认当时确实想出售涉案房屋，而本案证据显示廖路安出售房屋前的预期价格为3050000元，最终以3250000元价格与潘浩签订《房屋买卖合约》，可见该合同约定的售价并未违反廖路安的真实意思表示。根据房管部门公布的2017年2月存量房交易登记信息显示，2017年2月越秀区存量房住宅交易均价为24237元/平方米。在涉案房屋建筑面积89.854平方米，售价3250000元的情况下，每平方米均价为36139.79元，不存在房价过低的情形。具体到合同条款，《房屋买卖合约》对买卖之标的、成交价款、付款方式、交付时间、税费支付及交易过户的方式、违约责任均有明确的约定，已具备房屋买卖合同的全部条款，双方之间的房屋买卖合同权利和义务已经确定，合同自买卖双方签名确认之时已成立并生效。至于廖路安提出的合同约定总价为3250000元，与付款方式所记载的总金额不符的主张，根据行业惯例及日常生活经验法则，100000元的购房定金在支付首期房款时理应转为购房款，故合同约定的支付方式，即首期房款1300000元（含定金100000元）及按揭贷款1950000元，与合同约定的总房款3250000元一致。该《房屋买卖合约》的中介方为具备中介服务资质的利得行公司，廖路安提供的证据不足以证明潘浩在签订《房屋买卖合约》前知道廖路安与“共赢地产”、邓敬志之间的关系，更不足以证明潘浩、利得行公司及邓敬志之间存在恶意串通、欺诈的行为。综上所述，潘浩、廖路安签订的《房屋买卖合约》为双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。廖路安反诉主张该合同无效或可撤销，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条的规定，一审法院不予支持。现潘浩主张继续履行合同，同意变更付款方式为一次性付款，并已将剩余未付房款3150000元缴纳至一审法院代管款账户，合同具备继续履行的客观条件。故对潘浩主张廖路安在收到房款后将涉案房屋过户登记到潘浩名下的诉讼请求，一审法院予以支持。对于潘浩主张廖路安支付迟延履行违约金的问题，因合同约定廖路安应在收到定金后74日内（即2017年4月30日前）协助潘浩申请银行按揭，而潘浩于2017年4月17日已提起本案诉讼，双方对合同的履行存在争议，可视为履约条件未成就，对潘浩的该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于廖路安主张潘浩赔偿精神损失费100000元的反诉请求，因潘浩在合同履行过程中并无违约行为，廖路安的该项反诉请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，于2017年11月9日作出如下判决：一、廖路安应在本判决发生法律效力之日起十日内，协同潘浩到房管部门办理将广州市越秀区东园新村××号×××房的不动产权转移登记到潘浩名下的相关手续；二、潘浩应在房管部门出具成功受理上址房屋交易过户的递件回执当天，一次性向廖路安支付剩余的购房款3150000元；三、驳回潘浩的其他诉讼请求；四、驳回廖路安的反诉请求。案件受理费32800元、反诉费1200元、诉讼保全费5000元，由潘浩负担50元，由廖路安负担38950元。本院二审期间，廖路安提供了以下证据：1.东园新村小区房价趋势、2017年1月、2月小区房市场均价数据（网上截图打印件），拟证明从2016年12月至2017年11月越秀区东园新村小区的房屋市场价格走势和2017年1月、2月该小区房屋的市场均价数据；2.社保养老金银行明细单，拟证明廖路安的养老金收入，靠出租涉案房屋补贴家用。潘浩对上述证据的真实性、关联性、合法性均不予确认，认为证据1并非来源权威机构因此不具有参考价值，证据2与本案没有任何关联，廖路安名下已经有两套房屋，出售涉案房屋之后廖路安有大量资产可以作为养老金，且廖路安每个月有固定养老金且也有相应的医疗补贴，出售涉案房屋并不会对其构成任何生存问题以及生活压力，因此买卖合同是可以继续履行的。利得行公司对廖路安提交的证据的真实性、合法性、关联性均没有意见。经审理查明，2017年5月9日的《要求撤下网签合同申请》系廖路安向利得行公司出具，除此之外，一审法院查明的其他事实部分基本无误，本院予以确认。二审期间，廖路安对于涉案房屋放盘经过的陈述如下：其之前放盘的房地产中介公司告知其涉案房屋不太好出售；房地产中介公司在2015年其放盘的时候告诉其涉案房屋的价格在280、290万元左右，因此其就取了300万元的价格，放盘后没有再对放盘的价格进行过调整；涉案房屋放盘一年多没有人与其联系，之前委托的房地产中介公司也关门了，至2016年下半年才开始有人与其联系，当时是廖路实接到中介的电话，但是都是低于300万元的价格故被其拒绝；其不清楚2016年下半年至2017年春节前后的价格上涨情况，签约前没有了解过涉案房屋的市场行情，325万元的价格是中介公司告诉其的价格，是中介公司与潘浩协商的价格，其当时不了解当时的市场行情，还以为是很高的价格。各方当事人确认：涉案房屋所在建筑物大概是1990年左右建设，涉案房屋属于楼梯楼的顶楼，一梯两户，三房两厅一卫的混合结构房屋。廖路安称其对涉案房屋进行过普通装修，潘浩称涉案房屋没有地砖，为油漆地面，没有吊顶，没有装修。廖路安称其实是在2010年左右通过购买的方式取得涉案房屋的产权的。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：廖路安关于涉案《房屋买卖合约》不应继续履行的主张是否成立。廖路安是以“共赢地产”不具备中介服务资质、合同约定的交易价格过低为由，主张涉案《房屋买卖合约》是其在受欺诈的情况下签订，不应继续履行。对此，本院分析如下：关于“共赢地产”不具备中介服务资质的问题。即使“共赢地产”与廖路安签订过《独家代理委托书》，协助利得行公司与买卖双方签订涉案《房屋买卖合约》，但是本案现有证据并不足以证明潘浩在签订《房屋买卖合约》前知道廖路安与“共赢地产”、邓敬志之间的关系，亦不足以证明潘浩存在与“共赢地产”恶意串通的行为，且“共赢地产”并非涉案《房屋买卖合约》的合同主体，“共赢地产”是否办理过工商登记，是否具备中介服务资质并不足以证明《房屋买卖合约》并非合同当事人的真实意思表示。关于交易价格是否是廖路安在受欺诈的情况下确定的问题。廖路安为完全民事行为能力人，具有独立实施民事法律行为的能力。作为房屋买卖合同的卖方，通过出售房屋获得价款是卖方的合同目的，故在出售房屋之前，卖方理应充分了解房屋的市场价值，对房屋的出售条件应作认真地权衡与考量。廖路安自称于2010年左右通过购买的方式取得涉案房屋的产权，由此可见，廖路安并非完全不具备房屋交易的经验，对房屋交易的过程以及注意事项应当有一定的认知。从廖路安关于涉案房屋放盘经过的陈述来看，廖路安也曾了解过涉案房屋的市场价值，并自2015年起以300万元的价格放盘。根据本案现有证据，廖路安出售涉案房屋的预期价格为305万元，最终以325万元的交易价格与潘浩签订《房屋买卖合约》，合同约定的交易价并未低于廖路安签约当时的预期价格，并无违反廖路安签约当时的真实意思表示。即使如廖路安所称，其不清楚2016年下半年至2017年春节前后的价格上涨情况，其在签约前没有了解过涉案房屋的市场行情，此亦为廖路安自身未尽合理审慎的注意义务的行为，廖路安以其签约后所了解的市场交易情况，主张合同约定的交易价格并非其真实意思表示，依据不足，本院不予支持。关于合同约定的交易价格是否过低于市场价格的问题。首先，房屋的市场价值受楼龄、楼层、结构、装修、朝向、是否配备电梯、有无小区等各方面因素的影响，涉案房屋的楼龄已近三十年，为楼梯楼的顶层，也不具备较好的装修，对其市场交易机会以及交易价格都有一定的制约。其次，廖路安二审提供的东园新村小区房价趋势、2017年1月、2月小区房市场均价数据等网络截图，只是网络参考价，并不足以真实反映市场交易行情，廖路安以网络截图主张合同约定的交易价格过低于市场价格依据不足，本院不予采信。廖路安并无充分证据证实合同交易价格过低于市场价格，廖路安以此为由主张其是在受欺诈的情形下确定交易价格，依据不足，本院不予支持。如前所述，涉案《房屋买卖合约》系廖路安、潘浩的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。廖路安关于涉案《房屋买卖合约》属于可撤销、无效合同的主张依据不足，本院不予支持。廖路安没有充分证据证明潘浩存在违约行为导致合同不能继续履行，现潘浩作为守约方主张继续履行合同，提供了证据证明其具备购房资格，且已将剩余房款缴纳至一审法院代管帐户，一审法院认定合同具备继续履行的客观条件，支持潘浩关于廖路安在收到房款后将涉案房屋过户登记到潘浩名下的诉讼请求，并无不当，本院予以认可。一审法院并未支持潘浩关于迟延履行违约金的诉讼请求，本案不涉及违约金标准的认定问题，故本院对廖路安关于调整违约金标准的请求不予审查。综上所述，上诉人廖路安的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33950元，由上诉人廖路安负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一八年三月二十八日书记员  贾妍游瑞娜