安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0103民初2775号原告：明发集团（合肥）房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市四里河路35号。法定代表人：黄焕明，董事长。委托诉讼代理人：许子庆，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪耀皖，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。被告：吴翠云，女，汉族，1982年8月12日出生，自由职业者，住安徽省合肥市庐阳区。原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司（以下简称明发房地产公司）与被告吴翠云房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明发房地产公司的委托诉讼代理人许子庆，被告吴翠云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明发房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认明发房地产公司与吴翠云间签订的租赁合同、租赁变更协议于2016年5月8日已解除；2、判令吴翠云向明发房地产公司支付逾期未付租金176177元及违约金（暂计算至2016年9月30日）；3、判令吴翠云向明发房地产公司支付逾期未付综合管理费18611元及违约金（暂计算至2016年9月30日）。4、诉讼费用由吴翠云承担。案件审理过程中，明发房地产公司将第2项和第3项诉讼请求中违约金明确为自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准四倍计算。事实与理由：明发房地产公司与吴翠云于2012年4月5日签署了《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》，约定由明发房地产公司将位于合肥市庐阳区××与××交叉口合肥明发商业广场XX区一层第XXX号商铺（共计46.28㎡）出租给吴翠云使用。吴翠云将该商铺用于商业用途，并按期向明发房地产公司支付租金和综合管理费用。合同还约定，如吴翠云延期交付租金，则应当向明发房地产公司按日支付千分之五违约金；如当期租金逾期达三十日，则明发房地产公司有权单方终止合同，并没收已经缴纳的保证金。综合管理费方面，如吴翠云延期支付，则需按日支付拖欠费用2％的违约金。上述合同签订后，明发房地产公司依约履行了包括交付租赁房屋在内的全部义务。但吴翠云仍然拖欠房屋租金、综合管理费。明发房地产公司虽经多次催告、联系，吴翠云仍未履行其相关义务，其行为已构成根本违约，符合解除合同法定条件。故诉至法院，望判如所请。吴翠云辩称，2012年4月签订合同时明发房地产公司让吴翠云缴纳三个月的房租和5000元押金，当时才开始招商，明发房地产公司说商场达到百分之七十的入驻率才开始营业，明发房地产公司让吴翠云先来，等到百分之七十才算营业。于是吴翠云开始装修开业，因商场没有人气，明发房地产公司主动让吴翠云搬走的。本院认定事实如下：2012年4月5日，明发房地产公司作为出租方（甲方），吴翠云作为承租方（乙方），签订《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》一份，约定甲方将位于合肥市庐阳区××与××交叉口合肥明发商业广场X区一层XX号商铺出租给乙方使用，建筑面积约为46.08平方米；吴翠云承诺租赁该商铺用于商业用途，经营业态为自营，品牌为嘉蜜女装；双方暂定物业交付使用日期为2012年4月9日甲方将物业交付乙方；租赁期限自2012年4月5日至2017年4月4日；开业期为2012年6月1日，如因乙方原因拖延开业，甲方有权单方撤销优惠政策或撤销合同且履约保证金不予退还；2012年4月5日至2013年4月4日的平均租金为129元/平方米/月，2013年4月5日至2014年4月4日和2014年4月5日至2015年4月4日的平均租金为150.5元/平方米/月，2015年4月5日至2016年4月4日和2016年4月5日至2017年4月4日的平均租金为172元/平方米/月；租赁期间甲方给予乙方第一年优惠后年度月平均租金水平为35元/平方米/月，第二年优惠后年度月平均租金水平为50.2元/平方米/月，第三年优惠后年度月平均租金水平为62.7元/平方米/月；租金按季度支付，先付后用，签订本合同时支付优惠后第一年三个月租金即2012年6月1日至2012年8月31日的租金4838元，乙方应于当交租期限届满前20日向甲方支付下季度租金，如乙方迟延支付租金，则需向甲方按日千分之五支付违约金，如当期租金逾期达三十日，则甲方有权单方终止合同，没收乙方已缴纳的履约保证金，并有权要求乙方承担、赔偿甲方损失；商铺综合管理费2012年6月1日至2015年4月4日每平方米8元/月，2015年4月5日至2017年4月4日每平方米12元/月，按季度/次支付，签订合同时，乙方须向明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司交付三个月综合管理费，即1106元，乙方应于当个租期届满前20日向物业公司交付下季度综合管理费，逾期支付则须按拖欠费用的2%日计算违约金，商铺具体管理事宜由乙方与明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司另行签订商铺管理服务协议书；乙方须在合同签订时向甲方交纳租赁履约保证金，合计5000元，履约保证金在合同届满或终止时，经甲方验收完毕未发现乙方有拖欠任何费用和违约行为，且在乙方出具注销营业执照凭证后，在十五个工作日内无息退还给乙方；甲方具体开业日期以甲方通知为准，若由于甲方原因导致逾期开业，合同租赁期限不变，开业期顺延；乙方拖欠租金或其他费用累计达1个月以上的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方缴纳的保证金不予退还，由此给甲方造成损失的，乙方应按照租期当年未优惠租金标准计算的6个月租金数额向甲方支付违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2012年7月16日，明发房地产公司和吴翠云签订了一份《租赁变更协议》，约定乙方经营品牌变更为艾米塔女装。合同签订后，明发房地产公司向吴翠云交付了案涉房屋，吴翠云支付了2012年6月1日至2012年8月31日期间的租金4838元和综合管理费1106元，以及履约保证金5000元。此后，吴翠云未再支付租金和综合管理费。2016年3月9日，明发房地产公司向吴翠云发送催缴租金及综合管理费通知函，吴翠云未按通知函要求交纳租金及综合管理费。2016年5月3日，明发房地产公司委托安徽华人律师事务所律师向吴翠云邮寄律师函，告知双方租赁合同于2016年5月8日解除，要求吴翠云搬离房屋并按约支付拖欠的租金和综合管理费等。吴翠云拒收该律师函。2016年5月9日明发房地产公司在安徽商报公告通知吴翠云双方租赁合同于2016年5月8日解除，要求吴翠云搬离房屋并按约支付拖欠的租金和综合管理费等。以上事实，有明发房地产公司提交的租赁合同、租赁变更协议、装修审查确认单、经营承诺书、保险承诺书、装修管理承诺书、商户收铺资料物品签收表、通知函、律师函、快递单、登报公告，以及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，明发房地产公司和吴翠云签订的《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》及《租赁变更协议》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。明发房地产公司主张上述合同于2016年5月8日解除，吴翠云对此未提出异议，故本院予以确认。吴翠云辩称其根据明发房地产公司要求于2015年年底搬离并交还明发房地产公司房屋，但未能提供证据予以证实，本院不予采信。吴翠云应当按照合同约定支付明发房地产公司2012年9月1日至2013年4月4日期间的租金11504.64元（1612.8元/月×7个月+1612.8元/月÷30天×4天），2013年4月5日至2014年4月4日期间的租金27758.4元（2313.2元/月×12个月），2014年4月5日至2015年4月4日期间的租金34670.4元（2889.2元/月×12个月），2015年4月5日至2016年5月8日期间的租金104091.65元（7925.76元/月×13个月+7925.76元/月÷30天×4天），合计178025元。明发房地产公司主张租金176177元，不超出上述金额，本院予以支持。关于履约保证金也是对违约的约定，明发房地产公司业已主张违约金，从利益均衡考虑，吴翠云交纳的履约保证金5000元可抵扣欠付租金。关于逾期付款的违约金，租赁合同约定承租方应当于当个交租期限届满前20日向出租方支付下季度租金，迟延支付则需向出租方按日千分之五支付违约金，该违约金约定过高，本院确定为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准自起诉之日即2017年3月30日起计算至款清之日止。关于综合管理费，案涉租赁合同明确约定综合管理费的收取权利人为明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司，故对明发房地产公司主张综合管理费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司和被告吴翠云签订的《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》及《租赁变更协议》于2016年5月8日解除；二、被告吴翠云于本判决生效之日起十日内支付原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司租金171177元，并自2017年3月30日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付违约金至租金付清之日止；三、驳回原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2138元，原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司负担138元，被告吴翠云负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 吴 艳二〇一七年十二月十五日书记员 赵儒媛附本案适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。