湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0102民初1546号
原告：王家喜，男，1964年12月31日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。
委托诉讼代理人：刘志刚（特别授权代理）�湖北金卫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王枫（特别授权代理），湖北东吴弘泰律师事务所律师。
被告：梁宏，男，1981年7月9日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。
委托诉讼代理人：陈华秋（特别授权代理），湖北重道律师事务所律师。
被告：蒋波，男，1987年3月1日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。
委托诉讼代理人：熊传红（特别授权代理），湖北清风源律师事务所律师。
原告王家喜与被告梁宏、蒋波确认合同效力纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，原告王家喜向本院提出诉讼财产保全申请，本院依法作出（2017）鄂0102民初1546号民事裁定，后未采取保全措施。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王家喜及委托诉讼代理人刘志刚、王枫，被告梁宏的委托诉讼代理人陈华秋，被告蒋波的委托诉讼代理人熊传红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王家喜向本院提出诉讼请求：1.确认两被告签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字[01]第15630953号）无效；2.确认王家喜为武汉市江岸区新村街黑泥湖路二七人家4栋2单元6层1室的房屋所有权人；3.案件受理费由两被告负担。事实与理由：2014年12月25日，我与梁宏的父母梁仙岩、张先娥签订抵押借款合同，双方约定我向梁宏的父母借款600,000元，我将位于武汉市江岸区新村街黑泥湖路二七人家4栋2单元6层1室的房屋抵押给梁宏的父母。同时，我与梁宏签订了委托书，委托梁宏代为出售上述房屋并代收售房款，委托期限2015年12月25日至2016年12月24日。上述抵押借款合同及委托书都经过湖北省武汉市长江公证处公证2015年12月21日，梁宏与蒋波签订了《武汉市存量房买卖合同》（武房字[01]第15630953号），梁宏以360,000元价格将上述房屋售予亲友蒋波。我认为梁宏没有处分权而处分我的财产，在我拒绝追认的情况下，合同无效。梁宏无权处分且在未履行相关义务的情况下擅自将涉案房屋低价转让给蒋波，两被告是恶意串通损害了我的合法权益。现诉至法院，请求判如所请。此外，借款合同还没到期时我去偿还借款但梁宏不要，梁宏要我的房屋。审理中，王家喜撤回第二项诉讼请求，即本案中不要求确认其为武汉市江岸区新村街黑泥湖路二七人家4栋2单元6层1室的房屋所有权人。
被告梁宏辩称，第一，王家喜的陈述隐去了重要事实，王家喜与我之间的售房委托公证书第一项载明代为偿还梁仙岩的借款，这是一项重要权限。王家喜与梁仙岩、张仙娥之间的抵押借款合同还约定了如借款人未按照约定支付任何一期分期利息或与出借方失去联系或借款方下落不明，则出借方有权宣布借款提前到期。逾期还款违约金为按日按借款总额的千分之五计算，借款期限2014年12月24日至2015年12月24日，月息2%，本息支付方式为按月付息、到期还本。王家喜自2015年8月起未按约定支付利息。涉案房屋代为出售后，王家喜已于2016年11月腾退，并交付房屋买受人蒋波。第二，王家喜对涉案房屋交易价格的陈述与事实不符，王家喜称房屋交易价格为360,000元，其依据是我与蒋波于2015年12月21日向房屋登记部门申报的电子合同。事实上，我与蒋波在申报房屋交易价格之后，另行签订了一份房屋买卖合同，约定的交易价格是620,000元，并且买卖双方以此约定价格实际履行。2015年12月23日蒋波按620,000元的实际交易价格将购房款支付给了我，同日我代王家喜向梁仙岩支付了620,000元（其中20,000元为部分利息）。该实际履行事实均有收条为据。再者，涉案�屋登记过户时房屋的计税价格也不是360,000元，我认为涉案房屋交易价格应按实际成交价格620,000元确认，而非360,000元。第三，我提前代为售房事出有因，且妥善处理了王家喜的借款事宜和房屋事宜，而非无权处分。王家喜自2015年8月起未付利息，梁仙岩依约宣布借款提前到期，涉案借款合同约定了逾期还款违约金，如不及时还款将对王家喜不利，宣布借款提前到期后，我和梁仙岩均与王家喜无法联系上。王家喜对我的授权除了售房还有代为偿还借款。借款期限与委托售房期限是相对应的，这说明王家喜对我委托的真实意图是在其不能依约偿还借款的时候我应依委托售房并代为偿还借款，我的售房还款行为符合王家喜的利益。王家喜认为我无权处分涉案房屋而请求确认涉案房屋买卖合同无效，依法不能成立。从公证借款合同和公证委托的内容和时间来看，王家喜在与梁仙岩、张仙娥办理房屋抵押借款合同公证的同时，即2014年12月25日与我办理了公证委托，授予了我代为售房、代为偿还借款的权限，并且授权期限与借款期限是相对应的。综上所述，我认为王家喜的诉讼请求不能成立，房屋买卖合同有效。此外，王家喜陈述的借款要到期时其要还钱但我不要，这与事实不符。
被告蒋波辩称，我认为我与梁宏签订的武汉市存量房买卖合同合法有效，王家喜的诉请没有事实和法律依据。首先，我受让本案涉案房屋时是善意的。王家喜诉称梁宏无处分权与事实不符，即使梁宏在与我订立合同时无处分权，但根据公证委托，梁宏在订立合同时是取得了处分权，其与我签订的买卖合同合法有效。其次，我是以合理的价格受让本案诉争房屋的。根据交易税费缴款单，涉案房屋的评估和计税价格是593,110元，我以620,000元受让涉案房屋是�合事实的。最后，我对本案诉争房屋办理了产权登记并已实际占有。我已经办理了诉争房屋的两证，王家喜也将诉争房屋腾退交付给我。综上，应依法驳回王家喜的全部诉讼请求。
经审理查明，涉案房屋位于武汉市江岸区新村街黑泥湖路二七人家4栋2单元6层1室，原登记所有权人为王家喜。
2014年12月25日，甲方（借款人）王家喜与乙方（出借人、抵押权人）梁仙岩、张仙娥签订《抵押借款合同》，约定乙方向甲方出借600,000元用于生意周转使用，借款期限为12个月，自2014年12月25日起至2015年12月24日止，月息2%，还款方式为按月付息、到期还本。甲方以武汉市江岸区新村街黑泥湖路二七人家4栋2单元6层1室的房屋一套作为借款抵押，并配合乙方到房地部门办理抵押手续，双方一致认定的抵押物价值为600,000元。在借款期限内，如甲方未按照约定借款用途使用该笔借款，或甲方未按约定全额支付任何一期应分期偿还的借款，或借款期间甲方遭受他人对其提起的索偿在50,000元以上的诉讼、仲裁或者甲方的主要资产等被查封、扣押、执行等，或甲方在借款期间与乙方失去联系或下落不明的等其他严重影响或威胁甲方的偿还能力的事件，则乙方均有权单方宣布借款提前到期，甲方应在乙方宣布的提前到期日起三日内一次性归还借款余下的所有本金、利息和逾期违约金。甲方处王家喜签名捺印，乙方处梁仙岩、张仙娥签名捺印。
2014年12月26日，湖北省武汉市长江公证处出具（2014）鄂长江内证字第11634号《公证书》，载明：申请人为甲方（借款人、抵押人）王家喜、乙方（出借人、抵押权人）梁仙岩、张仙娥，公证事项为《抵押借款合同》，申请人于2014年12月25日来到我处，申请办理前面的《抵押借款合同》公�。申请人经协商一致后自愿签订了前面的《抵押借款合同》。申请人在签订该抵押借款合同时均具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。签订抵押借款合同意思表示真实，对抵押借款合同主要条款取得了一致意见，抵押借款合同内容具体、完备。依据上述事实，兹证明甲方王家喜与乙方梁仙岩、张仙娥于2014年12月25日自愿签订了前面的《抵押借款合同》。经查，上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，抵押借款合同内容符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，《抵押借款合同》上双方当事人的签名、捺印均属实。该抵押借款合同经双方当事人签名、捺手印后生效。
2014年12月25日，王家喜出具《委托书》，载明：委托人为王家喜，受托人为梁宏，委托内容为坐落在武汉市江岸区新村街黑泥湖路二七人家4栋2单元6层1室房屋一套，建筑面积98.57平方米（房屋所有权证号：武房权证岸字第××号、国有土地使用证号：岸国用（交2014）第3282号）。上述房屋产权系我个人所有。我于2014年12月25日以上述房产作为抵押物，向梁仙岩借款600,000元，抵押期限为12个月，自2014年12月25日起至2015年12月24日止，现还未办理抵押登记手续。我拟将出售上述房产，由于我无法前去办理相关手续，现我全权委托梁宏为我的代理人，办理下列事宜：1、代为偿还梁仙岩的借款，解除抵押相关手续，并代领他项权证；2、完成前1项事宜后，再代为出售上述房屋，并代收售房款；3、代为办理上述房屋的买卖交易和过户手续；4、代为协助买方办理上述房屋的银行贷款手续，并签署相关文件；5、代为到民政部门查询其婚姻状况，并领取相关查询结果。受托人无转委托权。委托人对提供的证据材料的真实性负责，对受托人在授权范围内所签署的一切文件，均予以认可。委托期限从2015年12月25日至2016年12月24日为止。本委托一式5份，由委托人收执4份，公证处留存1份。委托人处王家喜签名捺印。
2014年12月26日，湖北省武汉市长江公证处出具（2014）鄂长江内证字第11635号《公证书》，载明：申请人为王家喜，公证事项为委托书签名（手印），兹证明王家喜于2014年12月25日来到我处，在前面的《委托书》上签名、捺手印。
另查明，武汉市江岸区住房保障与房屋管理局留存有《武汉市存量房买卖合同》（武房字[01]第15630953号）一份，其上载明：卖方（甲方）王家喜，买方（乙方）蒋波，甲方所有房屋座落于武汉市江岸区新村街黑泥湖路二七人家4栋2单元6层1室，经甲乙双方协商一致，上述房屋买卖成交价格为360,000元，付款方式为一次性付款。卖方为王家喜，�宏在代理人处签名捺印，买方处蒋波签名捺印。签订时间为2015年12月21日。
审理中，经本院调查得知，原王家喜名下的涉案房屋权证2015年12月22日变更转移登记至蒋波名下；蒋波名下的涉案房屋权证2017年2月23日因办理私房买卖登记（转让给个人）业务注销，变更转移登记至范新民、任锦玲名下；范新民、任锦玲名下的涉案房屋权证2017年6月20日因办理转移登记业务注销，变更转移登记至孙威名下，即涉案房屋现登记不动产权人为孙威。各方对此均无异议。
以上事实，有原、被告的居民身份证、湖北省武汉市长江公证处（2014）鄂长江内证字第11634号《公证书》和（2014）鄂长江内证字第11635号《公证书》、《抵押借款合同》、《委托书》、《武汉市存量房买卖合同》、《武汉市房屋产权登记信息查询单》、《武汉市不动产权登记信息查询单》及当事�的陈述等证据在案佐证，并经庭审查证属实，本院予以采信。
审理中，梁宏提交了梁仙岩书写的证人证言一份，拟证明王家喜自2015年8月起未付利息且失去联系，梁仙岩宣布借款提前到期。梁仙岩未作为证人出庭作证，且王家喜对此不予认可。梁宏、蒋波提交了双方2015年12月22日签订的《房屋买卖合同》、《收条》等，拟证明双方关于涉案房屋买卖签订的合同应以此为准且实际售房款为现金620,000元，王家喜对此不予认可，认为应以房管部门备案的合同为准。同时，梁宏还提交2015年12月23日梁仙岩出具的《收条》一份，拟证明其已代王家喜向梁仙岩支付借款和部分利息620,000元。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十九条的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。王家喜出具《委托书》，委托梁宏出售涉案房屋，双方形成委托合同关系，梁宏应在委托期限及权限内代为处理委托事宜。根据庭审查明的事实，委托期限是从2015年12月25日至2016年12月24日为止，但房管部门备案的由梁宏代为签订的涉案房屋买卖合同的签订日期为2015年12月21日、核准登记日期为2015年12月22日，均不在委托期限内，梁宏无委托代为售房的权限，应属无权处分，且王家喜也不予追认。更何况，委托事项中明确了梁宏应在完成代为偿还梁仙岩的借款、解除抵押相关手续并代领他项权证的事宜后，再代为出售上述房屋并代收售房款，但根据梁宏提交的梁仙岩出具的《收条》，显示其所称的代为偿还借款的日期为2015年12月23日，即梁宏称其是先售房再代为偿还借款，与委托权限不一致，故梁宏作为王家喜的代理人与蒋波于2014年12月21日�订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字[01]第15630953号）无效，对梁宏、蒋波抗辩梁宏系在委托权限内有权处理涉案房屋的意见，本院不予采纳。
梁宏抗辩因梁仙岩宣布借款提前到期故委托期限则对应提前，但无委托人王家喜对此的明示同意，也不符合情况紧急、难以与王家喜取得联系的情况，同时梁宏也未将该情况及时报告王家喜，故对梁宏抗辩出售涉案房屋系事出有因且妥善处理了借款和房屋事宜的抗辩意见，本院不予采纳。梁宏、蒋波提出应以双方2015年12月22日签订的另一份关于涉案房屋的《房屋买卖合同》为准的意见，与王家喜诉请不一致，本院不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第三百九十六条、第三百九十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
确认被告梁宏作为原告王家喜的代理人与被告蒋波于2014年12月21日签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字[01]第15630953号）无效。
案件受理费100元、邮寄送达费40元，共计140元由被告梁宏、蒋波负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 吴艳萍
人民陪审员 朱莉华
人民陪审员 张 维
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 文 娟