四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川16民终1313号上诉人（原审被告）：谢常波，男，生于1974年4月11日，汉族，农村居民，住四川省武胜县，委托诉讼代理人：ＸＸ明，男，生于1962年8月4日，汉族，住四川省武胜县，系业主委员会主任。被上诉人（原审原告）：武胜县景宏物业管理有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇柳堡街。法定代表人：宋炳秀，该公司经理。委托诉讼代理人：彭海，武胜县万众法律服务所法律工作者。上诉人谢常波因与被上诉人武胜县景宏物业管理有限公司（以下简称景宏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院(2017)川1622民初1586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人谢常波及其委托诉讼代理人ＸＸ明，被上诉人景宏物业公司的委托诉讼代理人彭海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢常波上诉请求：撤销原判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人景宏物业公司的物业服务程序不合法。景宏物业公司没有依法经过业主大会进行招聘，且业主委员会不是全体业主过半推举产生。2.被上诉人景宏物业公司未能履行物业服务职责，卫生不打扫、安全不保障、小区秩序混乱、车辆乱停乱放，相关人员缺乏上岗资格。3.被上诉人景宏物业公司的起诉已经超过了两年诉讼时效。景宏物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求依法维持原判。景宏物业公司向一审法院起诉请求:判决谢常波支付2014年4月1日至2017年3月1日期间物业服务费3566.15元（按1.0元/㎡×101.89㎡×35月）。一审法院认定事实：2014年1月1日，武胜县沿口镇龙景.山水绿城小区业主委员会代表杨友廉（甲方）与景宏物业公司（乙方）签订了《龙景.山水绿城物业服务合同》，合同约定：武胜县沿口镇龙景山水绿城小区业主委员会将龙景山水绿城委托景宏物业公司实行物业管理，委托期限三年，即从2014年1月1日起至2016年12月31日止，合同第四条至第十条对委托服务事项进行了规定：包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设施、设备维修、养护、运行和管理……;附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理……；公共环境卫生及车辆停放等。关于物业服务费收取规定，住宅物业由业主按其拥有建筑面积高层每月每平方米1.00元、多层每月每平方米0.50元向景宏物业公司交物业管理服务费，收费时间为每年1月10日前。合同第四十一条规定，本合同期满后，乙方可参加甲方的管理招标，并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格除外。景宏物业公司签订合同后进驻龙景山水绿城小区进行物管服务。谢常波是龙景山水绿城小区的业主，住该小区4栋9楼2号,房屋面积为101平方米，2013年4月1日接收房屋。另查明，《龙景.山水绿城物业服务合同》2016年12月31日到期后，经政府部门协调，景宏物业公司为谢常波所在小区继续服务两个月后于2017年3月1日退出该小区的物业管理。同月13日，该小区第二届业主委员会向该院起诉景宏物业公司违反合同，要求景宏物业公司交出相关资料，对小区公共设施予以恢复，清运小区垃圾，移交专项资金等，该院于2017年5月8日作出（2017）川1622民初836号民事判决，判决景宏物业公司向谢常波小区第二届业主委员会移交物业管理用房和相关物业管理资料，并驳回业主委员会的其他诉讼请求。一审法院认为，本案争议焦点有四方面：一是合同效力问题；二是景宏物业公司是否履行合同义务问题；三是景宏物业公司起诉是否超过诉讼时效；四是谢常波是否应按合同约定支付物业服务费问题。一、关于谢常波小区业主委员会委员杨友廉与景宏物业公司签订《龙景.山水绿城物业服务合同》是否具有法律效力问题。谢常波主张业主委会成员不是小区业主选举产生，该合同系景宏物业公司勾结个别业主委员会成员签订，程序不合法，不具有法律效力。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，谢常波并未举证证实业主委员会不是选举产生及景宏物业公司在与小区业主委员会签约过程中存在勾结的行为，故谢常波的抗辩理由不成立，不予支持。谢常波提交的山水绿城部分业主联名签署倡议书，提出罢免业主委员会成员，该倡议书是复印件，对其真实性不予认定。因此，2014年1月1日，业主委员会代表杨友廉与景宏物业公司签订物业服务合同，且加盖沿口镇龙景山水绿城业主委员会印章，应视为其具有正当的签约权，双方签订的物业服务合同合法有效。二、关于景宏物业公司是否履行合同义务问题。谢常波举示的2017年1月的录像视频资料是景宏物业公司服务期限届满后停止服务且未确定新的物管公司进行服务、政府部门最后通过协调由景宏物业公司继续服务期间，该期间因物业管理服务的脱节导致小区环境脏乱差，不能证明景宏物业公司在其三年的服务期限内未尽到合同约定的义务，谢常波提供的照片仅是2016年4月的照片，且该组照片主要是业主装修等的建筑垃圾，其清理与生活垃圾的清理有时间上合理安排的区别，该照片又无其他证据佐证，并不能完全证明景宏物业公司三年的服务期限内均未尽到清理垃圾的义务，且2017年3月13日，谢常波小区第二届业主委员会向一审法院起诉景宏物业公司，一审法院对该案作出的生效判决，驳回业主委员会要求景宏物业公司维修公共设施，清运垃圾等义务的诉讼请求。故谢常波未举出充分证据证明景宏物业公司未履行义务，谢常波的抗辩理由不成立，不予支持。三、景宏物业公司的起诉是否超过诉讼时效的问题。从谢常波提供的录像资料上显示很多的业主没有缴纳物业服务费，并且张贴了催收通知，证明景宏物业公司履行了书面催交义务，故景宏物业公司的起诉未超过法律规定的诉讼时效。四、谢常波是否应当按合同约定支付物业服务费问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，本案中，龙景山水绿城小区业主委员会代表杨友廉与景宏物业公司签订的《物业服务合同》，是合法有效的，谢常波作为该小区的业主之一，该物业服务合同对其具有约束力。谢常波辩称景宏物业公司服务期间小区脏乱差等拒绝交纳服务费的证据不足，不予支持，谢常波应根据《物业服务合同》中约定的物业服务费的交纳标准按时足额交纳物业服务费。合同期满后，景宏物业公司根据政府部门协调，对谢常波小区继续服务两个月，双方虽未签订新的书面合同，景宏物业公司要求按照原合同约定价格收取物业服务费，理由成立，予以支持。谢常波主张绿化带损坏、公共设施损坏、广告费和沙石堆码费应由业主收取，属侵权等法律关系，与本案的物业服务费纠纷法律关系有别，谢常波可以另案主张权利。综上所述，景宏物业公司主张的物业服务费3535元（1.0元/m2·月×101m2×35月），理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：谢常波支付武胜县景宏物业管理有限公司的物业管理费3535元。义务人应于判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费50元，减半收取25元，由谢常波负担（景宏物业公司已垫付25元，执行时由谢常波直接支付给景宏物业公司）。二审中，上诉人谢常波提交了龙景山水绿城业主委员会筹备、选举、成立的备案资料、业主信息表及视频资料，拟证明首届业主委员会部分成员不是业主，没有资格签订物业服务合同，景宏物业公司服务不到位，小区存在脏乱差现象。景宏物业公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均提出异议。经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，从上诉人提交的龙景山水绿城业主委员会筹备、选举、成立的备案资料看，成立龙景山水绿城小区业主大会筹备组是经过当地政府同意的，选出的首届业主委员会的名单也经过备案。景宏物业公司作为物业服务合同相对人，并不清楚业主委员会成员产生情况，其完全有理由相信本案中的业主委员会成员具有正当的签约权。因此，一审法院认定小区业主委员会委员与景宏物业公司签订的《龙景.山水绿城物业服务合同》具有法律效力并无不当。即使以后有证据证明涉案服务合同无效，因双方构成事实物业服务合同关系，景宏物业公司按约提供服务后，小区业主仍应当参照服务合同约定的标准支付物业服务费。小区业主委员会与景宏物业公司签订的《龙景.山水绿城物业服务合同》为期三年，是持续性服务合同。谢常波虽举示了相关证据证实小区环境存在脏乱情形，但未能证实该情形具有经常性和持续性，也不能充分证明管理服务存在较大瑕疵，不能成为其拒付物业服务费的理由。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，谢常波提供的证据不足以证明其主张，应当承当不利后果。关于谢常波的其他上诉理由，与一审中的辩称意见一致，一审法院已经充分阐述了是否采纳的事实依据和法律依据，经审查并无不当，本院予以确认。综上所述，谢常波的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由谢常波负担。本判决为终审判决。审判长 胡 成审判员 张登贵审判员 陈 萱二〇一七年十一月一日书记员 李佼娥附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。