新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民终933号
上诉人（原审原告）：新疆凌丰徕投资管理有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：陈峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何静，新疆元正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：祝辉，新疆元正律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：贾玉芝，女，1974年1月27日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
委托诉讼代理人：徐涛，新疆德洋律师事务所律师。
上诉人新疆凌丰徕投资管理有限公司（以下简称凌丰徕公司）因与上诉人贾玉芝房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2016)新0105民初2098号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人凌丰徕公司的委托诉讼代理人何静、祝辉，上诉人贾玉芝及其委托诉讼代理人徐涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
凌丰徕公司上诉请求：撤销一审判决的第一项、第二项、第三项内容，依法改判支持我公司一审的全部诉讼请求。事实与理由：贾玉芝在2015年1月、4月就知道市场租金标准，不同意签合同，交租金，就应当搬出租赁物交回摊位，但至今没有交回摊位。一审法院查明事实清楚，但是参照我公司与其他承租人的合同约定租金价格以每平方米租金800元/年的50%及年度暖气费600元的50%的标准向我公司支付租金和暖气费有违公平原则。损害了我公司的合法权益，请求二审法院依法改判。
贾玉芝辩称，凌丰徕公司的商铺不具备经营条件，没有建设规划手续及消防手续，这种房屋是不能出租的。凌丰徕公司认为双方存在租赁合同关系，应当有交付房屋的事实及交付方式约定，我目前没有占用房屋，只是交纳了2万元定金，一审判决我给付租金及占有使用费是错误的，凌丰徕公司上诉也是没有事实依据的，请求二审法院驳回凌丰徕公司的上诉请求。
贾玉芝上诉请求：请求撤销一审判决，驳回凌丰徕公司的全部诉讼请求。事实和理由：我虽然在2014年8月29日向凌丰徕公司交纳2万元定金，但双方没有签订书面合同，凌丰徕公司所谓的市场没有任何建设、批准手续，没有消防安保措施，被居委会强行查封，所谓的市场完全不存在，我就此根本没有经营的条件故自行离开，租赁的事实就根本没有得到履行，一审判决我支付租金的事实基础根本不存在。（2015）水民三初字第874号民事判决书于2015年11月就已经判决解除了双方的租赁关系，解除以后双方没有任何租赁关系即没有合同义务，也没有法定义务，凌丰徕公司也没有就我侵占房屋的事实提供任何证据，我占用房屋的事实也不存在，一审判决我承担占有使用费是错误的。我交纳定金的目的是在市场中经营，双方就租金和使用费根本没有任何约定，一审判决以凌丰徕公司与其他人签订的租金标准裁判我们之间的纠纷没有依据，一审判决我承担1.5年的暖气费不符合交易习惯，没有依据。
凌丰徕公司辩称，请求驳回贾玉芝的上诉请求。一审法院认定事实清楚，贾玉芝交付定金后我公司就交付了摊位，摊位没有锁门不存在交钥匙的情况，只要交钱房屋就已经交付。贾玉芝到法院起诉要求解除合同即承认双方存在房屋租赁关系，生效的民事判决认定双方存在不定期租赁合同关系，租赁关系存在就应当支付租金。在关于退还定金的案件中，贾玉芝在庭审中明确表示钥匙在他手中，并称不退还定金不给钥匙。现在贾玉芝推翻自己占有使用房屋的事实，说已经搬离涉案房屋是不真实的。而且贾玉芝陈述我公司原来承诺等到市场正常经营后再交租金，房屋一直免费使用也是与事实不相符的，我公司对这个市场投入大量资金，不可能让商户免费使用房屋，因此我公司要求贾玉芝支付房屋租金和占有使用费是有事实及法律依据的，我公司向其主张2014至2016年暖气费也是正确的。
凌丰徕公司向一审法院起诉请求：一、判令贾玉芝立即搬出所侵占的房屋；二、判令贾玉芝交纳2015年1月至2015年5月租金17280元；三、判令贾玉芝支付侵占房屋使用费34560元；四、判令贾玉芝交纳暖气费1800元。
一审法院认定事实：2014年9月19日，贾玉芝向凌丰徕公司交纳2万元定金后，凌丰徕公司向贾玉芝交付了凌丰农贸副食品市场的E区14号、16号商铺面积共43.2平方米。2015年5月贾玉芝向一审法院提起诉讼，要求解除双方之间的合同，要求凌丰徕公司返还定金2万元、赔偿损失4744元。经一审法院审理后作出（2015）水民三初字874号民事判决书，该判决查明，2014年9月19日，贾玉芝向凌丰徕公司交纳2万元定金，遂凌丰徕公司向贾玉芝交付了凌丰农贸副食品批发市场的E区14号、16号摊位的事实后判决：一、解除双方之间租赁关系。二、凌丰徕公司返还贾玉芝定金20000元。三、驳回贾玉芝的其他诉讼请求。凌丰徕公司对该判决不服，提起上诉。凌丰徕公司在二审期间撤回上诉，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2016）新01民终886号民事裁定书准许凌丰徕公司撤回上诉。2015年4月22日，凌丰徕公司与案外人于海英签订凌丰市场商铺租赁合同，约定案外人于海英租赁凌丰徕市场A区9号商铺，建筑面积21.6平方米，年租金10972.8元，租期自2015年4月1日至2016年3月31日。2015年4月27日，凌丰徕公司与案外人朱爱莲签订凌丰市场商铺租赁合同，约定案外人朱爱莲租赁凌丰徕市场A区21-23号商铺，建筑面积43.2平方米，年租金21945.6元，租期自2015年4月1日至2016年3月31日。2015年4月30日，凌丰徕公司与案外人叶林签订凌丰市场商铺租赁合同，约定案外人叶林租赁凌丰徕市场C区1-2-3号商铺，建筑面积64.8平方米，年租金32918.4元，租期自2015年4月1日至2016年3月31日。2015年4月30日，凌丰徕公司与案外人高松签订凌丰市场商铺租赁合同，约定案外人高松租赁凌丰徕市场A区15-17-19号商铺，建筑面积64.8平方米，年租金32918.4元，租期自2015年4月1日至2016年3月31日。2014年12月16日案外人岳素玲向凌丰徕公司交纳暖气费600元。
一审法院认为,案件的争议焦点为凌丰徕公司要求贾玉芝搬离侵占的房屋，支付租金17280元，占有使用费34560元以及暖气费1800元是否具有事实及法律依据。2014年9月19日，贾玉芝向凌丰徕公司交付定金20000元后取得凌丰农贸副食品批发市场E区14号、16号摊位，因双方未签订书面的租赁合同亦未约定租赁期限，双方之间形成不定期租赁关系。当事人均应按照诚实信用的原则履行各自的义务，因此贾玉芝应当向凌丰徕公司支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。贾玉芝未向凌丰徕公司返还所租赁摊位，因此贾玉芝应在合同解除后向凌丰徕公司支付房屋使用费并返还所租赁摊位。《中华人民共和合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。据此，一审法院根据查明的事实，参照凌丰徕公司与其他承租人签订合同约定的租金价格以每平方米年租金800元的50%及年度暖气费600元的50%酌情确定贾玉芝向凌丰徕公司支付租金及占有使用费及暖气费为宜。综上，贾玉芝向凌丰徕公司支付2015年1月至5月租金7200元（21.6平方米×800元/平方米÷12个月×5个月×50%×2间）。支付2015年6月至2016年6月的房屋使用费17280元（21.6平方米×800元/平方米÷12个月×13个月×50%×2间），支付暖气费900元（600元/间/年×1.5年×50%×2间）。贾玉芝关于凌丰徕公司不具备开设市场条件，不应支付租金的辩解意见没有法律依据，一审法院不予采信。对于贾玉芝已经于2015年3月搬离市场的辩解意见，因其未提交证据证明其已向凌丰徕公司返还该商铺，对此辩解意见，一审法院不予采信。判决：一、贾玉芝给付新疆凌丰徕投资管理有限公司租金7200元；二、贾玉芝给付新疆凌丰徕投资管理有限公司房屋使用费17280元；三、贾玉芝给付新疆凌丰徕投资管理有限公司暖气费900元；四、贾玉芝于判决生效后10日内搬离其所租赁市场E区14号、16号摊位。
本院二审期间，贾玉芝围绕上诉请求依法提交了以下证据：1、调查函，证实我的委托诉讼代理人于2015年4月7日前往乌鲁木齐市水磨沟区规划局做了调查，调查结果为凌丰徕市场的建筑物没有得到规划批准，涉案房屋不应出租，也不应收取租金；2、凌丰徕公司于2015年4月1日发出的通知，证明通知载明凌丰徕市场于2015年4月1日正式起租，如到期不交租金或不签订合同则视为弃权，我并未签订合同，应当视为弃权，在2015年4月1日前市场是什么状况都不清楚，不应当从2015年1月1日起开始计算租金；3、2016年8月9日华祥社区发出的通知，证实凌丰徕市场因安保措施不合格，社区要求其停业整顿，市场根本不具备开业条件；4、证人刘洪宝到庭做出的证言，证实我于2015年3月之前就将涉案商铺腾空，离开了凌丰徕市场，之后并未再占用涉案商铺。本院组织当事人进行了证据交换和质证。凌丰徕公司发表质证意见：该调查函是复印件，仅有一个签名，没有规划局的公章，故对证据1的真实性、合法性及关联性均不予认可；对证据2的真实性、合法性及关联性均予以认可，但对贾玉芝要证明的问题不予认可，该通知恰好说明贾玉芝清楚市场规定2015年4月1日正式起租，租金是从2015年1月1日起开始计算，贾玉芝对交租金的事情是清楚明知的；华祥社区的通知是一张照片，也看不清公章，对该证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，即使是真实的，也只能证明在2016年8月9日这个时间点整改，不能证明市场一直不能正常开业及安保人员不足的问题；对证人证言的真实性、合法性及关联性均不予认可，不能证明贾玉芝将涉案商铺返还给我公司，只是说明其将玉石搬到另外的商铺进行经营。本院对证据1、2的真实性、合法性予以确认，但是以上证据不能证明本案事实，故对证明力不予认定，证据3系照片打印件，对真实性不予确认，证人刘洪宝与贾玉芝系朋友关系，对其证言的真实性不予确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年4月1日，凌丰徕公司对市场内的租赁商户发出书面通知，内容为：“自2015年1月1日，开业三个月未收经营户的租金，现定于2015年4月1日正式起租，各经营户在2015年5月1日前到市场财务室交纳摊位租赁金，签约正式合同，如在2015年5月1日前，交纳摊位租赁金，签约正式合同的经营户，可享受市场20%优惠价，如果不按时交纳摊位租赁金签约正式合同。将从2015年1月1日开业计算，从各经营商户保证金中扣除我市场所收取的摊位租赁金…”。贾玉芝将凌丰徕公司交付的房屋用门锁锁住，钥匙至今自行保管。本院二审查明的其他事实及所依据的证据与一审法院一致。
本院认为，贾玉芝与凌丰徕公司形成不定期房屋租赁合同法律关系已为人民法院发生法律效力的裁判所确认，双方通过诉讼依法解除了该租赁合同。本案二审的争议焦点为贾玉芝是否已向凌丰徕公司返还了房屋，如未返还贾玉芝应当按照何标准向凌丰徕公司支付租金、房屋使用费及暖气费。
一、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。该条法律规定了承租人的义务是在合同终止后其占有租赁房屋的法律依据消灭，应当及时归还房屋。在归还时，承租人应保持房屋处于合同约定或适于继续正常使用的状态。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定，当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。本案贾玉芝虽然陈述其于2015年3月离开了凌丰徕公司的房屋，但是自认房屋被其上了门锁，钥匙也未向凌丰徕公司交付。因此对凌丰徕公司而言该房屋无法正常使用，仍然由贾玉芝继续占用。一审法院认定贾玉芝应当向凌丰徕公司支付2015年1月至5月租金，2015年6月至2016年6月房屋使用费及其间的暖气费并无不当，本院予以支持。贾玉芝上诉主张其于2015年3月搬离涉案商铺房屋，但未能提供充分有效的证据予以证实，本院对其该上诉主张不予支持。
二、关于贾玉芝支付租金、房屋使用费、暖气费标准的问题。《中华人民共和合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案双方当事人未对交付租金的时间和数额进行约定，一审法院综合全案情况，酌情确定贾玉芝应当支付的租金标准和房屋使用费为每平方米400元，暖气费按年300元/间并无不当，本院予以维持。凌丰徕公司及贾玉芝对给付标准的上诉理由均不能成立，本院不予采信，但一审判决对贾玉芝应支付房屋使用费计算有误，本院予以纠正，贾玉芝给付凌丰徕公司2015年6月至2016年6月的房屋使用费应为18720元。关于贾玉芝上诉认为不应当按照年计算暖气费的问题。本院认为，按照《乌鲁木齐市城市热力管理条例》规定供热期是当年10月10日至次年4月10日，采暖费按照每平方米建筑面积22元计算，贾玉芝的两个门面面积合计43.2平方米，自2014年8月至2016年6月期间两个供热期，产生采暖费为1900.8元。一审法院按照年每间300元计算暖气费低于乌鲁木齐市行业标准对贾玉芝并无不利。故，贾玉芝的此项上诉主张本院不予采信。
综上所述，凌丰徕公司及贾玉芝的上诉请求均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2016)新0105民初2098号民事判决第一项、第三项、第四项，即：“一、贾玉芝给付新疆凌丰徕投资管理有限公司租金7200元；三、贾玉芝给付新疆凌丰徕投资管理有限公司暖气费900元；四、贾玉芝于本判决生效10日内搬离所租赁市场E区14、16号摊位”；
二、变更乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2016)新0105民初2098号民事判决第二项为：贾玉芝给付新疆凌丰徕投资管理有限公司房屋使用费18720元。
贾玉芝应付款项须于本判决生效后十日内一次性付清，逾期给付则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1141元（凌丰徕公司已预交），由凌丰徕公司负担570.5元，贾玉芝负担570.5元。
二审案件受理费941元（凌丰徕公司已预交506.5元、贾玉芝已预交434.5元），由凌丰徕公司负担506.5元，贾玉芝负担434.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐晓元
审 判 员 卫 杨
代理审判员 徐 岚
二〇一七年五月十一日
书 记 员 焦 玉