河北省涞源县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0630民初524号原告（执行案外人）：任志玲。委托代理人：杨观光。被告（申请执行人）：王玉明。委托代理人：刘铁。第三人（被执行人）：马大盼。第三人（被执行人）：牛淑花。原告任志玲与被告王玉明、第三人马大盼、牛淑花案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告任志玲的委托代理人杨观光、被告王玉明的委托代理人刘铁、第三人马大盼到庭参加诉讼，第三人牛淑花经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任志玲向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法停止对位于涞源县城区办住宅楼（涞源房权证涞源县字第200**号）房产的执行，并确认对该房产查封、评估、拍卖等行为违法；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：第三人马大盼、牛淑花将位于涞源县城区办住宅楼（涞源房权证涞源县字第200**号）房产于2014年6月14日卖给原告任志玲所有，双方签订了房屋买卖合同，原告支付了买房款，第三人牛淑花就将房屋的钥匙交给了原告，之后该房屋的物业费等各项费用都由原告缴纳。涞源县人民法院因被告王玉明诉第三人马大盼、牛淑花民间借贷纠纷一案，查封了位于涞源县城区办住宅楼（涞源房权证涞源县字第200**号）房产，并采取了评估、拍卖措施，在法院查封之前原告就已经实际占有该房屋，为此原告向法院提出停止对该房屋执行的执行异议申请，之后法院作出（2016）冀0630执异3号民事裁定书，驳回了原告的执行异议请求。该裁定书认为原告与第三人牛淑花签订的合同并非房屋的真实交易行为错误，虽然双方之前存在借贷行为，但是由于牛淑花没有按时还款，才把房屋卖给了原告，并不是借款时办理的抵押，没有办理过户是由于第三人原因导致的，不是原告的过错，基于此，为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼。原告提交以下证据：1.原告的身份证复印件一份，用以证实原告的主体资格适格；2.涞源县人民法院作出的（2016）冀0630执异3号民事裁定书一份，证实原告作为案外人对涉案房产提出执行异议后，经法院召开听证会，裁定作出驳回案外人异议，案外人对裁定不服向人民法院提起案外人执行异议之诉的事实；3.原告与第三人牛淑花于2014年6月14日签订了房屋买卖协议以及同日第三人牛淑花为原告书写的50万元收款条各一份，证实原告支付了买房价款，该合同已经实际履行；4.涉案房产的房产证复印件一份，证实第三人牛淑花将涉案房产证以及房屋的钥匙于合同签订之日一并交付原告，原告已经实际占有该房产；5.物业费及取暖费收据两份，证实原告购买该房屋之后就已经实际占有并使用，并且由原告支付了房屋的物业费及取暖费和公摊电费等费用；6.银行转账凭证一份，证实原告方实际支付买房价款的事实；7.涞源县人民法院作出的（2014）涞民初字第826-06号民事裁定书一份，证实法院在查封涉案房产之前，原告已经实际占有并使用该房产的事实；8.借款合同一份，证实2014年3月14日第三人向原告借款50万元，借款期限是3个月，签订合同之日，原告通过转账的方式支付了第三人48.5万元，但是借款期限到期后借款人没有按期归还，于是原告方购买了第三人的房屋，用借款冲抵了部分买房款，同时双方签订了房屋买卖协议。被告王玉明在本院指定的答辩期内未提交书面答辩，庭审口头辩称，1.原告并没有交付房款；2.人民法院查封房产前原告并没有实际占有房产，第三人并没有将房产交付原告；3.房产一直没有办理房产过户，基于上述三点，应当驳回原告的诉讼请求。被告王玉明提交如下证据：1.申请人民法院调取的（2016）冀0630执异3号卷宗一册第68页第20-31行，用以证实本案的原告与第三人之间是资金往来并不是交付房款的行为，而是双方的借贷行为，从而证实原告并没有向第三人交付房款；2.该卷宗第69页倒数第7行，原告在陈述中说2016年5月份第三人才从涉案房屋中搬出，说明在人民法院裁定查封涉案房产时原告并没有实际占有房屋，第三人并没有向原告交付房屋。第三人马大盼在本院指定的期限内未提交书面答辩和证据，庭审口头辩称，当时从原告处借款50万元，并签订了借款合同，约定到时还不了用我们的房产抵偿债务，后来借款不能偿还便将我们的房产抵偿了欠原告的债务，同时签订了房屋买卖合同。第三人牛淑花在本院指定的期限内未提交书面答辩和证据,亦未出庭参加诉讼。通过庭审举证、质证，被告王玉明对原告提交的证据一、证据二、证据七没有异议；对证据三，被告认为买卖协议及收款条不真实，原告与第三人有借款行为以及担保行为，这份协议是双方补签的并不是真实的买卖协议，所有这份证据不符合证据的客观性；对证据四的真实性没有意见，该证据不能证实原告的主张，房产证登记的仍然是第三人牛淑花，房屋所有权仍是第三人牛淑花；对证据五,认为也不能证实原告的主张，原告出示的买卖协议是2014年6月14日，物业费收据是2014年6月10日的，即原告还没有买房就交了物业费，说明这个收据以及买卖协议相互矛盾，对它们的真实性不应当认定；对证据六，被告认为不能证实是原告交付的房款，因为转账的时间是2014年3月14日，而原告与第三人的买卖协议是2014年6月14日，说明是先交付的房款后签订的买卖协议，不符合交易习惯；对证据八，认为不能说明原告向第三人交付了房款，从而不能证实原告的主张，在该借款合同第七条保证条款中明确借款方用本案涉案房产抵押，说明原告与第三人2014年6月14日补签的房屋买卖合同实质并不是交付房屋款,而是基于双方的借款以房抵债的行为，根据我国担保法的相关规定，债权人与抵押权人之间不能约定借款到期不能偿还以抵押物直接抵债，所以本案原告与第三人之间签订买卖合同是以合法形式掩盖违法行为，他们之间的买卖合同无效。第三人马大盼对原告提交的八份证据均无异议。原告对被告王玉明提交的证据，认为不能证实其主张，关于原告与第三人的借贷行为，并非借款时以房屋买卖的形式办理的抵押协议，买卖房屋是双方真实的意思表示，说明了如何向原告交付房屋的行为；关于卷宗中任志玲原代理人陈述的2016年5月份搬出涉案房屋的事实，由于第三人的家具在房屋内，所以在2016年5月份才让其彻底搬出房屋，实际情况是第三人向原告交付房屋之后有部分家具暂时存放在房屋内，当时原告同意在第三人找到房屋后再将家具搬走，实际占有时间为房屋买卖协议签订的时间。第三人马大盼对被告提交的证据，认为被告所述不属实。经审理查明，2015年4月20日，涞源县人民法院作出（2014）涞民初字第826号民事调解书，该调解书协议约定：“一、被告梁新红、马桂花自愿于当庭偿还原告王玉明借款本金50万元及利息10万元；被告马大盼、牛淑花自愿于2015年4月26日前一次性偿还原告王玉明借款本金50万元及；利息15万元。”在该案审理过程中本院于2015年1月6日作出（2014）涞民初字第826-06号民事裁定书，裁定内容为：“对被告牛淑花名下的位于涞源县城区办住宅楼（房屋所有权证号：涞源房权证涞源县字第200**号）一套予以查封……”。2015年5月27日，本案被告王玉明申请执行。在执行过程中，案外人任志玲于2015年8月7日对执行标的提出执行异议,本院经审查认为,异议人任志玲理由不成立，遂于2017年3月29日作出（2016）冀0630执异3号民事裁定驳回任志玲的异议请求。2017年5月15日任志玲对该裁定不服，以申请执行人王玉明为被告，被执行人马大盼、牛淑花为第三人，向本院提起诉讼。另查明,第三人马大盼与第三人牛淑花系夫妻关系,原告任志玲与第三人马大盼于2014年3月14日签订了借款合同,约定马大盼向任志玲借款50万元,借款期限为3个月,月利率为2%,同时用第三人牛淑花名下的位于涞源县城区办住宅楼（涞源房权证涞源县字第200**号）一套作抵押,当日原告的丈夫徐占军通过银行向马大盼转账借款48.5万元。借款到期后,马大盼未按照约定还款,原告任志玲与第三人牛淑花于2014年6月14日签订了房屋买卖合同，约定任志玲同意购买牛淑花位于涞源县城区办住宅楼（涞源房权证涞源县字第200**号）一套，交易价格为50万元，同时牛淑花为任志玲出具了50万元的收款条。该合同第五条约定：“交易产生的一切税费由甲方（牛淑花）承担”。后因牛淑花经济困难无力交纳税费，至今双方未办理房屋过户手续。上述事实，有当事人的陈述、（2014）涞民初字第826号民事调解书、（2014）涞民初字第826-06号民事裁定书、（2016）冀0630执异3号民事裁定书等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告任志玲与第三人马大盼、牛淑花在抵押借款民事法律关系中，因债务人马大盼未能如期还款，任志玲作为抵押权人有向抵押人牛淑花就抵押物主张变价受偿的权利，后经双方协商，牛淑花愿将抵押物卖与任志玲。此时，在上述两个法律关系中，双方互负债务，依法可以抵销，对此，应视为任志玲在履行房屋买卖合同中，已支付了全部价款。原告任志玲提交的2014年6月10日交付的物业费单据和2014年10月29日交纳2014年取暖费收据（不排除任志玲所述因补交马大盼、牛淑花原欠物业费而开具2014年6月10日日期的可能性），间接证明牛淑花已将涉案房屋交付，并由任志玲合法占有。对于未办理过户登记，是因依据房屋买卖合同约定税费应由牛淑花承担，而牛淑花无力交纳，并非任志玲自身原因所致。纵观本案，原告任志玲对于登记在牛淑花名下的位于涞源县城区住宅楼（涞源房权证涞源县字第200**号）所提出的异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形，故对原告任志玲要求停止对该涉案房产执行的诉求，应予支持；对原告要求确认涞源县人民法院对该房产查封、评估、拍卖等行为违法的主张，因本院在案件审理及执行过程中对涉案房产采取的强制措施程序合法得当，故对原告该主张本院不予支持。对被告王玉明辩称，根据《担保法》债权人与抵押人之间不能约定借款到期不能偿还，以抵押物直接抵债的规定，原告任志玲与第三人牛淑花之间签订的买卖合同无效之抗辩，不能成立，因为根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条第一款规定:“当事人在抵押合同中约定,债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的无效”，这是仅指抵押合同而言。我国《物权法》、《担保法》所禁止的是流质契约，而根据流质契约条款，抵押权人与抵押人不经任何程序，即由债权人取得抵押物的所有权，未经折价或变价。而本案任志玲与牛淑花协商一致，牛淑花将抵押物出卖，是将抵押物变价的行为，不违反且符合法律规定。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项的规定,缺席判决如下:停止对登记在第三人牛淑花名下的位于涞源县城区办住宅楼（涞源房权证涞源县字第200**号）一套的执行。案件受理费80元,由被告王玉明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。本院（2016）冀0630执异3号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘彬彬审 判 员  张嫱嫱人民陪审员  杨 鑫二〇一七年七月二十七日书 记 员  亢东利