宁夏回族自治区灵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁0181民初2054号
原告（反诉被告）：宁夏大众房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区北京中路51号瑞银财富中心C20层。
法定代表人：饶占银，公司董事长。
委托诉讼代理人：张嘉晨，宁夏言成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：弓凯标，宁夏言成律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨晓东，男，1971年12月16日出生，汉族，个体，住山东省济南市天桥区。
委托诉讼代理人：李健，宁夏永合律师事务所律师。
原告（反诉被告）宁夏大众房地产开发有限公司(以下简称大众公司)与被告（反诉原告）杨晓东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2017年7月5日，被告杨晓东提出反诉。本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大众公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告购房款38万元；2.被告向原告支付违约金33174元（2012年7月21日至2017年5月2日，38万元×1746天×0.05‰），要求支付至被告实际给付之日止，合计413174元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年7月5日，原被告签订商品房买卖合同一份，约定被告购买原告位于灵武市大众锦龙商业广场H幢32号商品房，总价778093元。合同另约定，买受人未按照合同约定的时间付款，逾期超过30日的，自应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款0.05‰的违约金。合同签订后，被告向原告支付了购房款398093元，尚欠购房款38万元。原告多次催要，被告拒不支付。
杨晓东辩称，原告所述不属实，2012年5月22日，原、被告针对涉案房屋商定了买卖意向及给付了相应房款，被告在原告处与销售人员一同填写商品房买卖合同，约定了合同价款及交付时间，双方约定原告应于2012年6月30日前将涉案商品房交付给被告使用，被告收到房屋后于2012年7月20日前支付完毕剩余38万元。合同填写后，原告说合同需要盖章后向被告提交，5月22日被告交付2万元，7月5日被告再次交款378093元，并支付了物业储备金1829元，但是原告迟迟不向被告交付房屋，也没有向被告提交签字盖章后的合同文本，没有将涉案房屋备案登记在被告名下，本案中违约方是原告，针对于原告逾期交房行为，被告已经多次通知原告不再履行合同，并按照合同第十条约定向被告送达了解除合同通知，合同解除的效力已经产生，原告的诉请不能成立，请求驳回原告的诉请。
杨晓东向本院提出反诉请求：1.原告向被告退还已付购房款399922元，并承担违约金800元，以及2012年7月30日至反诉之日止银行贷款利息113578元，共计514300元；2.本案反诉费由原告承担。事实和理由：2012年5月22日，被告向原告支付2万元购买大众锦龙商业广场商铺H幢32号商业房，并于付款当日在原告提供的商品房买卖合同中签字交付给原告盖章备案。合同约定，原告应于2012年6月30日前将符合合同约定商品房交付被告使用；被告接收房屋后，于2012年7月20日前以该房屋贷款方式向原告支付余款38万元。合同签订后，原告既未按约定向被告交付涉案房屋，也没有在房屋权属登记部门将涉案房屋备案于被告名下，只是不断催被告支付购房款。2012年7月5日，被告再次向原告支付房屋购房款378093元，以及物业储备金1829元，但原告未向被告交付房屋，其行为已构成违约。根据合同约定，原告逾期交付房屋超过30日后，被告有权解除合同。在原告逾期交付房屋的前提下，被告多次通知其解除合同，涉案合同已依约解除，原告仍不予退还购房款。
大众公司辩称，双方签订商品房买卖合同时间为2012年7月5日，且交付房屋的条件为：该商品房经过房地产开发项目竣工验收；取得建筑工程竣工验收备案；取得交付批准文件；买受人按期付清全款。原告于2011年10月28日就已经通过相关单位的验收许可，由灵武市住房和城乡建设局同意工程竣工验收备案，灵武市非住宅的交付只需要开发商取得建设工程验收备案表即视为交付使用，故原告签订合同前已经具备交付房屋的条件。因被告尚未付清购房尾款导致涉案房屋迟延交付，其应当自行承担相应的违约责任，且根据合同16条约定的商品房交付使用后90日内报市房屋产权登记部门备案并取得初始登记证书，因杨晓东交付购房款的义务期限先于大众公司将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案的义务期限，杨晓东未按照合同约定交付全部购房款之前无权要求大众公司履行上述义务。
本院经审理认定事实如下：2012年7月5日，原告大众公司与被告杨晓东在灵武市大众锦龙商业广场售楼部签订《灵武市商品房买卖合同》。合同约定：被告向原告购买H幢32号商品房，房屋建筑面积121.92平方米，总价778093元；买受人于本合同签订之日付清首付款398093元，余款38万元于2012年7月20日之前付清；买受人逾期付款的违约责任为：”逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的百分之0.2向出卖人支付违约金。出卖人退还已收房款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际支全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金”；出卖人应当在2012年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；非住宅交付使用条件为：”1、该商品房经过房地产开发项目竣工验收；2、该商品房取得《建筑工程竣工验收备案表》；3、该商品房取得交付使用批准文件；4、买受人按期付清全款”；出卖人逾期交房的违约责任为：”逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金”；商品房达到交付使用条件后，应当电话或书面或报纸通知买受人办理交付手续。合同还约定了其他内容。
另查明，原告大众公司于2011年6月9日取得涉案房屋的商品房预售许可证，于2011年10月28日取得涉案房屋的《工程竣工验收备案表》，涉案房屋在签订买卖合同时已具备交付条件。被告杨晓东于合同签订前2012年5月22日向原告大众公司支付购房款2万元；于合同签订当日2012年7月5日支付购房款378093元，下欠购房款38万元至今未付。涉案房屋于2012年在灵武市房屋产权登记部门备案登记在被告杨晓东名下。被告杨晓东尚未领取房屋钥匙，房屋已被使用过。
本院认为，原、被告签订的《灵武市商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同。涉案房屋属于非住宅，合同约定的非住宅交付条件除取得交付使用审批文件外，还应当包括买受人按期付清全款，被告尚欠购房款38万元事实清楚，被告支付房款的义务应当先于原告交付房屋的义务，原告有权在被告付清全款前拒绝交付房屋，故对原告主张被告支付购房款38万元的诉讼请求，本院予以支持。被告于2012年7月5日已付房款398093元，合同约定余款38万元于2012年7月20日之前付清，本案中原告明知被告在2012年7月21日已构成逾期付款，却于2017年6月5日才向被告主张权利，致使涉案房屋空置近五年未加以合理利用，且涉案房屋在交付被告使用前已由他人进行使用，对此原告存在过错，故对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩解涉案房屋应当先交房后付款，合同约定的交房日期之所以早于合同签订日期，是因为涉案房屋属于2012年6月30日的交房区段，合同约定的交付条件是否成就决定了房屋能否交付，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。双方可以协商解除合同，因被告未按合同约定逾期付款构成违约，此时原告作为守约方应当是行使合同解除权的主体，而被告于2017年6月14日向原告发出的解除合同通知系单方行为，不产生解除合同的效力，被告认为合同已解除缺乏事实和法律依据，故对被告主张原告退还已付购房款并承担违约金、利息的反诉请求，本院不予支持。原告辩解因被告尚未付清购房尾款导致涉案房屋迟延交付的抗辩理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十三条、第一百零七条规定，判决如下：
一、被告杨晓东于本判决生效后五日内向原告宁夏大众房地产开发有限公司支付购房款38万元；
二、驳回原告宁夏大众房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告杨晓东的诉讼请求。
被告杨晓东如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3749元，由被告杨晓东负担3500元，原告宁夏大众房地产开发有限公司负担249元。反诉案件受理费8943元，减半收取4471.5元，由反诉原告杨晓东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员 芮 芳
二〇一七年八月八日
书记员 冯玉晶