山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终1019号
上诉人（原审被告）：莱阳建通房地产开发有限公司，住所地莱阳市和平小学综合楼三楼。
法定代表人：王海军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘生涛，山东孙一海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王立秋，男，1961年1月24日出生，汉族，住莱阳市。
委托诉讼代理人：董明军，山东平和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于群，山东平和律师事务所律师。
上诉人莱阳建通房地产开发有限公司（以下简称建通公司）因与被上诉人王立秋商品房预售合同纠纷一案，不服莱阳市人民法院（2016）鲁0682民初4214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人建通公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第三、四项，改判驳回被上诉人的该二项诉讼请求或发回重审。2、有关诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决已经认定双方签订的商品房买卖合同合法有效，对双方由约束力，双方应按照合同履行义务。且同时已经认定被上诉人未足额支付购房款的行为构成违约。既然如此，按照双方签订的商品房买卖合同第六条第3项规定：被上诉人的付款时间最晚为2015年1月30日。按照第八条约定：上诉人交付的房屋时间为2015年12月31日前，被上诉人违约在先事实清楚。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，上诉人享有先予履行抗辩权，在被上诉人未履行付清购房款前提下，上诉人有权不交付所购房屋给被上诉人，至本案庭审结束，被上诉人也没有付清购房款。2、如上所述，上诉人不交付房屋给被上诉人合法有据，至少在2016年5月26日网签备案在李雪慧名下之前上诉人没有任何过错，一直是被上诉人在违约，上诉人凭什么要承担被上诉人该期间的利息？一审判决上诉人承担该利息明显错误。3、网签备案只是一种行政行为，并不代表网签者享有排他优先权利。也不能证明上诉人交付不了房屋。既然上诉人没有交房义务，上诉人无需提供证据证明房屋状况，被上诉人也没有向上诉人提出要求证明房屋状况。上诉人只是将涉案房屋抵押筹集资金，被上诉人只要交付购房款，上诉人随时可以解除抵押，交付房屋，一审判决以此为由合同目的不能实现判令上诉人承担违约责任无事实和法律依据。4、上诉人认为合同中没有任何条款约定在被上诉人不依约交付购房款、上诉人没有交付房屋义务情况下不可以将房屋抵押，因此所谓的违约没有依据。5、如上所述，依法后履行义务一方享有先予履行抗辩权，自然就不存在上诉人违约情形比被上诉人重之说，一审判决据此判令上诉人承担赔偿金及承担后期利息同样错误。6、退一步讲，即使上诉人行为构成违约，也是因为被上诉人应付的66余万元购房款至2016年5月26日涉案房屋网签备案已经拖欠一年零四个月时间，正式包括被上诉人在内的大量购房者不依约交付购房款导致被告资金困难，不得不采取抵押已建房屋借款形式筹款保证房屋建设正常进行，因此上诉人的行为是基于被上诉人违约在先情形采取的救济措施，也不应承担如此重的违约责任。综上，一审判决不当，请求二审法院纠正。
被上诉人王立秋辩称，一、上诉人迟延交房已经构成违约，并将涉案房屋登记备案在第三人李雪慧名下，导致合同目的无法实现，一审判决解除商品房买卖合同、上诉人返还购房款及赔偿利息损失，事实认定清楚，适用法律正确。二、被上诉人不存在违约行为，其迟延支付购房款系基于双方合意且属于被上诉人依法行使先履行抗辩权。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人王立秋一审诉讼请求判令：1、解除王立秋与建通公司签订的《商品房买卖合同》；2、建通公司返还王立秋已付购房款人民币220000元及利息损失人民币24863.83元；3、建通公司赔偿王立秋自2016年8月17日至实际还清购房款之日已付购房款利息损失；4、建通公司承担王立秋已付购房款一倍的赔偿责任人民币220000元；5、诉讼费用由建通公司负担。
一审法院认定事实：王立秋、建通公司双方于2014年12月24日签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定：王立秋以888206元的价格购买建通公司开发的位于莱阳市昌山路南、大夫街西的万融凯旋城二期第004幢1单元17层02号住宅楼房一套；具体付款方式为2014年12月24日前交购房款150000元，2015年1月30日前交购房款450000元，剩余288206元办理按揭贷款；建通公司应当在2015年12月31日前将涉案楼房交付王立秋使用。截止本案纠纷发生前，王立秋共分三次向建通公司累计支付购房款220000元人民币，其中2014年7月27日交定金50000元，2014年7月29日交购房款100000元，2015年2月7日交购房款70000元。2016年5月26日，建通公司将本案所涉房屋备案登记在案外人李雪慧名下，王立秋认为建通公司的该行为违反合同约定，致使双方签订的商品房买卖合同的目的无法实现，故诉至一审法院，请求依法处理。
一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。本案中，王立秋、建通公司双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，亦未侵害国家、集体或他人的合法权益，应认定为合法有效。从案件处理过程来看，本案的争议焦点有三：一是王立秋未向建通公司足额支付购房款的行为是否违约；二是建通公司将本案所涉房屋备案登记在李雪慧名下的行为是否违约，王立秋能否据此要求与建通公司解除双方签订的商品房买卖合同；三是建通公司应否对王立秋承担赔偿责任及如何确定建通公司承担赔偿责任的具体比例。
对争议的焦点一，一审法院认为，当事人有责任就其主张向法庭提交充分的证据予以证实，举证不能的，由此产生的不利后果应由其自行承担。本案中，王立秋、建通公司双方签订的合同中明确约定了王立秋向建通公司支付购房款的具体期限，王立秋作为购房者，理应按照合同约定的期限向建通公司支付购房款，但截止本案法庭辩论终结前，王立秋仍未完全履行自己支付购房款的义务。庭审过程中，王立秋称系因建通公司不协助其到房管部门办理合同的网签备案手续，致其无法办理公积金贷款导致，且其已与建通公司达成缓交购房款的合意，但建通公司对此不予认可，一审法院认为，第一，从商品房买卖的交易规程来看，合同的网签备案手续需买卖双方共同办理，而并非商品房出卖方的单方义务，王立秋主张系建通公司不协助其办理合同的网签备案手续，无证据予以证实，一审法院依法不予支持；第二，本案双方当事人签订的商品房买卖合同中并未约定建通公司需协助王立秋办理公积金贷款，同时，从合同约定的付款期限及数额来看，王立秋应于2015年1月30日前向建通公司累计支付购房款600000元，余款288206元才办理按揭贷款，亦即即使王立秋无法办理按揭贷款，也应按照合同约定向建通公司足额支付前面600000元的购房款，但王立秋仅支付了220000元，余款再未支付；第三，本案王立秋、建通公司双方签订的商品房买卖合同合法有效，合同中明确载明了建通公司商品房预售资金的专用账户，明确约定了王立秋向建通公司支付购房款的具体期限及数额，在此情形下，王立秋应通过向建通公司在银行的专用账户汇款或向有关机关提存的方式履行合同约定的付款义务，待付款义务完成后，再通过一定的权利救济途径要求建通公司协助其办理有关手续，而不应以建通公司不协助其办理合同网签备案手续为由不履行合同中约定的付款义务；第四，王立秋虽称已与建通公司达成缓交房款的合意，但建通公司不予认可，王立秋亦未提交任何证据予以，故对王立秋的该项主张，一审法院依法不予支持。综上，一审法院认定王立秋未向建通公司足额支付购房款的行为违反双方的合同约定，构成违约。
对争议的焦点二，一审法院认为，建通公司作为本案所涉商品房的出卖方，在王立秋未按约向其足额支付购房款的情况下，应以适当的权利救济方式要求王立秋在合理期限内支付，如王立秋仍拒不支付，亦应采取与王立秋协商、向王立秋发出通知或诉讼等方式解除双方签订的商品房买卖合同，在合同合法有效且并未解除之前，建通公司无权以出卖、抵押等任何事由将王立秋所购买的涉案商品房备案登记在第三人名下，否则即构成违约。综上，一审法院认为本案建通公司将涉案商品房备案登记在李雪慧名下，无论是抵押还是出卖，该行为均构成违约，在建通公司未提交任何证据证实其在合理期限内有能力解决与李雪慧之间的纠纷的情况下，王立秋有理由相信建通公司无能力向其交付本案所涉商品房，其作为买受人已无法取得房屋，双方所签订的商品房买卖合同的目的已无法实现，王立秋据此要求与建通公司解除合同，事实清楚、于法有据，一审法院依法予以支持。
对争议的焦点三，一审法院认为，本案中，王立秋、建通公司双方均存在违约行为，但从双方的违约情形来看，建通公司的违约行为直接导致了王立秋作为买受人无法取得房屋、合同目的无法实现，严重损害了王立秋的合法权益，构成根本违约，其违约情形明显重于王立秋的违约情形，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人”之规定，建通公司应向王立秋返还已付购房款，同时按照一定的责任比例向王立秋支付利息并承担赔偿责任。至于具体的责任比例，一审法院酌情认定为70%。经核算，建通公司应向王立秋支付的截至2016年8月16日的利息数额应为14567.7元【按照中国人民银行同期贷款利率计算：（5万元利息5118元+10万元利息10204元+7万元利息5489元）*70%】。综上，一审法院判决：一、王立秋与建通公司于2014年12月24日签订的《商品房买卖合同》解除；二、建通公司于本判决生效后十日内向王立秋返还已付购房款220000元人民币，并支付利息损失14567.7元人民币；三、建通公司按照中国人民银行同期贷款利率向王立秋支付自2016年8月17日起至220000元购房款实际付清之日止期间的利息损失；四、建通公司于本判决生效后十日内向王立秋赔偿已付购房款220000元的70%计154000元人民币；五、驳回王立秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4137元、保全费2920元，由建通公司负担5900元，王立秋负担1157元。特快专递费50元，由王立秋负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，王立秋最后一笔房款缴纳的时间为2015年2月7日，已超过合同约定的付款时间，建通公司予以接受且未提出异议，在此之后直至建通公司将涉案房产抵押给第三人之前建通公司均未向王立秋主张支付剩余房款，因此王立秋虽然存在违约行为但并非导致涉案合同解除的主要原因。在合同的履行过程中，建通公司将涉案房屋抵押给第三人，致使王立秋房屋买卖合同目的不能实现，最终导致涉案合同的解除，建通公司对合同解除存在主要过错，原审法院在充分考虑双方的过错程度的基础上酌定双方损失承担的比例，并无不当。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3380元，由上诉人莱阳建通房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 慈勤哲
审判员 衣振国
审判员 姜松诚
二〇一七年四月十日
书记员 张 筱