上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0116民初9272号
原告：张九英，女，1987年9月17日生，汉族，住
委托诉讼代理人：俞斌，上海市建纬律师事务所律师。
被告：杨美英，女，1946年7月12日生，汉族，住
法定代理人：周利娟，女,1972年4月28日生，汉族，住
委托诉讼代理人：张春，上海理度律师事务所律师。
原告张九英诉被告杨美英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月23日受理，依法适用简易程序，后因本案案情复杂，转为普通程序，于2017年6月26日、2017年7月19日两次公开开庭进行了审理，原告张九英及被告委托诉讼代理人张春到庭参加二次诉讼。原告委托诉讼代理人俞斌到庭参加第一次诉讼。被告法定代理人周利娟到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间的《房屋买卖合同》；2、判决被告返还定金200,000元（人民币，下同）；3、判令被告赔偿损失1,671,712元（房屋现在单价24,156元*152-2,000,000元）。
事实和理由：2016年7月28日，原告、被告、以及居间方上海搜房房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下公司）签订了《房地产买卖居间协议》，同日，原、被告双方签订了《房屋买卖合同》。合同约定：被告将其所有的位于上海市金山区蒙山路1266弄51号101室的房地产（以下简称案涉房屋）出售给原告，房地产权证为沪房地金字（2012）第0050**号，房屋售价2,000,000元。为办理交易过户手续之需，双方应当于房屋买卖合同签署后90天内（即2016年10月27日前）签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；签订示范文本当日向被告支付首付款600,000元（含已支付的定金），剩余1,400,000元房款采用银行贷款，被告应配合提供原告贷款所需材料；原告贷款审批后办理产权过户手续。同时，《房地产买卖居间协议》约定由原告方支付定金200,000元。合同签订后，原告按照约定于2016年7月28日向被告支付定金200,000元，被告对该定金进行了接收。2016年8月被告突然提出要求原告增加购房款200,000元，否则就不予配合过户及办理银行贷款手续，但原告认为，双方已经书面约定房屋价格，被告所提加价的要求不符法律及合同规定，故明确拒绝被告的要求。2016年8月18日，被告通过居间方向原告发短信告知其拒绝履行合同。原告认为,双方的合同合法有效，双方均应按照合同履行自己的义务，原告在合同签订后积极履行义务，但被告拒绝履行合同，严重违反了诚实信用和合同，损害了原告的合法权益，故原告起诉。
被告辩称，被告是无民事行为能力人，合同无效，同意返还定金200,000元，包括利息，赔偿损失不同意。
经审理查明，2012年6月8日，被告取得案涉房屋的上海市房地产权证。2016年7月28日，原、被告及房天下公司就案涉房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定：总房价款2,000,000元，原告已实地验看了案涉房屋，为表示购买诚意，原告向房天下公司支付意向金200,000元，作为与被告洽谈之用。若被告签署《房屋买卖合同》，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。同日，原、被告签订《房屋买卖合同》(以下简称7.28合同)，约定：总房价款2,000,000元，为办理交易过户手续秩序，双方应于本合同签署后90天内前往房天下公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（以下简称示范合同）。除另有约定外，前述约定期限的届满日为双方签订示范合同的日期。原告应于签订示范合同并办理公证手续（若需）后当日向被告支付首期房价款，计600,000元（含已支付的定金）。被告应于签订示范合同当日向银行申请贷款，通过贷款方式支付第二期房款1,400,000元。在履行本合同过程中一方出现违约需向守约方支付定金的5倍款作为赔偿金。因贷款时间和金额不符合本合同的约定，不视为原告违约。合同签订后，原告支付被告200,000元，被告出具收款收据。
另查明，房天下公司业务员陈笑笑于2016年8月18日发短信给原告丈夫陈ＸＸ，内容为“大哥，房东和我说了，房子不卖了啊，你明天过来呗，商量商量”，2016年9月2日短信内容为“大哥，房东说了这边拖得太久了，应该不卖了，你看看你什么时候过来一下，或者和你老婆说一下”、“大哥，房东那边说把钱给你，她婆婆书面说明拿不出来啊”，原告丈夫回复“我爱人和我都不同意，我们要求继续履行合同，你来协调吧”。
再查明，2016年10月26日，原告发函给被告，内容为：双方已签订7.28合同，合同第三条约定，为办理交易过户手续之需，应当于本合同签署后90天内前往房天下公司签订示范合同，第4.1条约定，原告应于签订示范合同后当日内向被告支付首期房价款。截止至2016年10月25日，距离双方签订合同已经90天。根据合同约定，被告应前往房天下公司签订示范合同并接受首期房价款，请求被告立即履行签订示范合同和接收首期房价款的义务。
又查明，2009年8月6日，被告取得中华人民共和国残疾人证，残疾类别为肢体残疾等级为一级。2016年12月22日，上海市松江区人民法院委托华东政法大学司法鉴定中心对被告杨美英的精神状态鉴定，民事行为能力评定。三、检验过程（一）调查材料摘录。1、据被告之女周利娟反映：被告今年72岁，小学文化，幼时因腿残疾，长期居住在家。性格怪异，不擅与人交往。2年前开始情绪不好，经常流泪，询问其时，不作回答。曾在金山医院门诊，诊断抑郁状态，脑动脉供血不足。2016年又去金山精神卫生中心门诊，诊断痴呆伴精神行为障碍。一年半前，出现记忆下降，例如吃过饭后讲没有吃过饭，有时不认识家人，夜间不眠，诉有人与其讲话。现因房屋交易的纠纷，特申请做民事行为能力的鉴定，并要求法院依法指定申请人为监护人。2、摘录复旦大学附属金山医院门诊记录（门诊号：0967248），2016年12月1日，主诉：反复胸闷不适，加重二年。现病史：平时少言寡语，喜哭，心烦，胸闷气短，喜叹气，入睡困难，梦多眠浅，记忆差。诊断：抑郁状态、脑动脉供血不足。3、摘录上海市金山区精神卫生中心精神科门诊记录（门诊号：008486），2016年12月27日（首诊，儿陪）主诉：记忆下降，自言自语，夜眠时好时坏等二年余。现病史：丈夫死亡三十多年，与子女生活。二年来发现记忆下降，有时不认识亲戚，自言自语，称有人与她讲话，有时表情呆滞，夜眠差，有时发脾气，曾在金山医院诊治，做过脑CT，称报告找不到了，用过抗抑郁药无效，由于病情加重，故来院门诊。否认高血压、糖尿病等重大疾患，曾患小儿麻痹症。精神检查：意识清，仪态整，接触被动，语少，注意力不集中，定向力可，情感反应偏平淡，据家属讲可疑幻听存在，思维贫乏，均称不知道、记不起。记忆等认知功能下降，指着儿子、儿媳问其是什么人，称叫不出。自知力无。经复核诊断，诊断为：痴呆伴精神行为障碍。4、摘录复旦大学附属金山医院头颅CT平扫（影像号：98893370），2016年12月1日，示：轻度脑萎缩，建议MR。复旦大学附属金山医院头颅MR平扫（影像号：98833883）2017年3月3日，示：轻度脑萎缩。五、鉴定意见。1、被告患有阿尔兹海默病性痴呆。2、被告为目前无民事行为能力。2017年4月28日，上海市松江区人民法院作出（2017）沪0117民特20号判决，判决书表述：在审理过程中，本院询问被告儿子周斌的意见，其同意被告女儿周利娟的申请，同意周利娟作为被告的监护人，最终判决如下：一、宣告被告为无民事行为能力人；二、指定周利娟为被告的监护人。
庭审中，原告申请证人房天下公司员工陈笑笑及谢雨蒙出庭作证，陈笑笑陈述：2016年7月28日其开车带着原告及被告的儿子去松江被告女儿家里，看到女儿、女婿及被告在家，被告就把身份证和房产证拿出来，确认是要卖的房子，确认后写好合同，在双方签字之前把居间协议读了一遍，当时被告儿子、女儿、女婿、还有原告夫妇都在，被告是正常的，交流没有问题，只是腿脚不便。价格是之前和被告的儿媳谈好的，挂牌是儿媳挂的，松江的时候儿媳不在。谢雨蒙陈述：签合同时陈笑笑办的，我负责看房、找房，合同内容我不清楚。签字地点是在朱泾，价格是在公司谈好的，原告夫妇、我和陈笑笑还有被告儿子一起去的。被告腿脚有残疾，很瘦，但是思维正常。原告对两证人证言真实性没有异议，纠正证人谢雨蒙所说的地点应该是松江，被告认为证人陈笑笑与原告有利害关系，证人谢雨蒙说不清楚，真实性不予认可。
审理中，本院于2016年11月28日及29日分别找被告儿媳巨银燕、被告儿子周斌、被告女儿周利娟过来做谈话笔录，儿媳表示：被告一直是这里住一阵，那里住一阵，平时在案涉房屋住的比较多，老人从2015年开始精神不能自理，我们没有陪去看过，周利娟有没有带去看过不清楚，卖房子是我跟周斌挂牌的，周利娟不知道。原告来看过房，合同是中介和原告跑到松江周利娟家签订的。案涉房屋产证在老太太这里。去松江周斌陪同的。被告儿子周斌表示：案涉房屋写的是被告的名字，大头是被告出的，我和周利娟也出了一些，近两年被告精神开始不好，没有看过医生。房产证是被告自己保管的，其腿脚不便是我带去签7.28合同的，字是被告自己签的。去银行办理被告银行卡的时候，我和被告、原告夫妇、中介在场。当时签合同我姐姐在家里，应该是不知道这个买卖合同的，当时房子是巨银燕挂牌的。被告女儿周利娟表示:案涉房屋是被告买的，这个买卖关系之前不知道。房产证在谁这里我也不知道。周斌带被告去银行我也没去。被告生活不能自理。原告对于三份谈话笔录真实性没有异议，但是从周斌的谈话笔录中显示周利娟是在家的。被告在签合同的时候能清楚表达自己的意思，家人也都是知道且同意的，所以即便被告是无民事行为能力人，其家人也是追认的，是有效的。被告对三份谈话笔录真实性没有异议，并强调周斌也陈述了周利娟是不知情的。
庭审中，原告同意赔偿差价的标准按照单价21,500元计算，被告同意认可2016年9月份以后的单价为21,500元。
庭审中，本院准予原告的财产保全申请，查封了被告名下的案涉房屋。
以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、上海市房地产登记薄、房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、银行回执、收款收据、被告身份证、原告身份证及结婚证、手机短信记录、函及被告签收记录、案涉房屋小区的房价走势图、2012年5月29日的上海市房地产买卖合同，证人陈笑笑及谢雨蒙的证人证言，被告提供的华东政法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书、（2017）沪0117民特20号民事判决书、照片、被告儿子与中介的通话记录、被告残疾证，被告儿媳巨银燕、被告儿子周斌、被告女儿周利娟的三份谈话笔录，当事人各方的当庭陈述及本案庭审笔录为准，并经本院查证属实。
本院认为，本案的争议焦点原、被告签订的7.28合同是否有效。1、从华东政法大学司法鉴定中心2017年3月16日出具的司法鉴定意见书来看，鉴定结论为被告目前无民事行为能力，关于该鉴定结论能否推出被告签订合同时（即2016年7月28日）为无民事行为能力，本院认为，在案涉房屋买卖关系未发生前，案涉房屋房产证均由被告本人保管，且在此诉讼发生前被告未存在就诊记录，被告的精神状态仅凭被告直系亲属的陈述，故不足以认定2016年7月28日被告即为无民事行为能力人。2、退一步讲，被告在签合同当日确实为无民事行为能力人，被告儿子周斌带证人陈笑笑及原告夫妇等人去被告女儿周利娟家中签订《房屋买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，且在合同签订后，带被告出门办理银行卡，在被告精神存在问题的前提下，周斌带很多人来家里找被告且之后周斌带被告出门的，周利娟对此不闻不问，不加干涉，有违常理。3、即便被告女儿周利娟的确不知情，被告签合同、收取房款时被告儿子周斌均在场，且案涉房屋纠纷发生前，被告在案涉房屋中居住较多，（2017）沪0117民特20号民事判决书指定被告女儿周利娟为监护人，也是基于被告儿子周斌的同意。在民事判决书未确定监护人前，被告儿子周斌和女儿周利娟均有作为监护人的权利。综上，本院认为，原、被告于2016年7月28日签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，合法有效，对双方均具有约束力。
关于解除权的行使。在合同履行过程中，被告于2016年8月通知要求解除合同，原告未予同意，于2016年9月23日起诉本院要求继续履行合同，无论按照合同约定或法律规定，被告均不具有解除权。现原告向本院起诉的行为可视为对被告的催告，经催告后被告仍不履行合同，原告可以要求解除合同。本案中，原告要求解除合同及返还定金200,000元，于法有据，本院予以支持。
关于解除合同后的赔偿损失。被告一方不履行合同义务，原告可以要求赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可能获得的利益，但不能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。金山房价于2016年6月起飞速上涨，被告对此应有预见。对于赔偿损失的时间节点，被告主张应按照8月份，但8月份被告并不具有解除权。被告已明确表示不再履行，原告应在合理期限内行使行使解除权，本院酌定该日期为原告起诉后1个月内，故该日期为2016年10月。庭审中，双方确认2016年9月份以后的房屋单价按照21,500元/平方计算，本院予以确认。结合原告的付款比例，合同的履行情况、双方的过错程度、案涉房屋现单价与购买时单价差，本院酌情认定该损失赔偿额为800,000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告张九英与被告杨美英于2016年7月28日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告杨美英于本于本判决生效之日起十日内返还原告张九英定金人民币200,000元；
二、被告杨美英于本于本判决生效之日起十日内赔偿原告损失人民币800,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币22,800元，财产保全费人民币5,000元，合计人民币27,800元，由被告杨美英承担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 奚利强
代理审判员 钱 静
人民陪审员 王淳婕
二〇一七年八月十日
书 记 员 胡静怡
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条……
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。