山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终1992号
上诉人（原审被告）：王玉红，女，汉族，1973年5月31日出生，住威海市环翠区。
上诉人（原审第三人）：徐承进，男，汉族，1971年11月9日出生，住威海市环翠区。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：万守东，山东正原律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：杨洪江，男，汉族，1970年9月23日出生，住威海市文登区。
委托诉讼代理人：王琳，山东阔海大地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李同兴，男，汉族，1958年5月14日出生，住威海火炬高技术产业开发区。
委托诉讼代理人:陈干，山东海明达律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：威海市中医院，住所地威海市环翠区青岛北路**号。
法定代表人:兰胜才，院长。
委托诉讼代理人:张树军，山东胶东律师事务所律师。
上诉人王玉红、徐承进、杨洪江因与被上诉人李同兴、威海市中医院（以下简称中医院）租赁合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2017）鲁1002民初982号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
王玉红、徐承进上诉请求：撤销原判，驳回李同兴要求二人赔偿经济损失的诉讼请求。事实与理由：1.王玉红对杨洪江与李同兴之间的转让行为不知情，王玉红与杨洪江并无串通恶意；2.李同兴接手威海市青岛北路附29号××中医院北门）两层小楼××以下简称案涉房屋）到该房屋被拆除有近�年的时间，李同兴欠付二年房租，确定王玉红的赔偿责任时应扣除李同兴欠付的房租；3.一审认定王玉红在签订合同时知道案涉房屋会被拆除属于主观推测，没有充分证据证实；4.中医院与徐承进签订《合作合同》，徐承进投资建房后中医院也获得200多平方米房屋使用权，根据权利义务对等原则，中医院应当承担相应的赔偿责任；5.徐承进没有参与杨洪江与李同兴的转让行为，也没有参与李同兴与王玉红之间的租赁行为，不应承担连带赔偿责任；6.王玉红、杨洪江与李同兴之间属合同纠纷，应各自承担违约责任，不应承担连带责任。
杨洪江上诉请求：撤销原判第二项，依法改判杨洪江不负赔偿责任。事实与理由：1.杨洪江向李同兴交付店内装修、设备等有形资产及饭店名称、潜在客源等无形资产，李同兴交付转让费后转让行为即完成，李同兴对饭店的使用�况、使用年限均非杨洪江所能保证，且饭店设施设备是可移动的财产，一审法院认定“转让协议依附于租赁合同之上”、“饭店的装修、设施设备等内容依附于特定房屋”的认定错误；2.杨洪江在转让饭店时已告知李同兴饭店的经营状态、房屋状况及房屋所有人与管理人，并不存在过错；3.杨洪江在转让饭店时并不知道案涉房屋系违法建筑会被拆除，无告知李同兴的可能，一审认定其知道饭店面临拆除故而转让系主观臆断，认定错误；4.李同兴损失数额确定依据不足，一是杨洪江未保证李同兴经营期限为三年，二是李同兴的实际经营期限至2016年7月12日，三是16万元转让费包括饭店的装修、设施、设备及饭店潜在客源、饭店名称等无形资产，在房屋拆除前李同兴已对饭店的设施、设备进行处理并获取利益，饭店潜在客源、饭店名称等无形资产也为李同兴带来了无法确定的利益，李同兴对于设施、设备及无形资产这部分不存在任何损失。
李同兴与中医院均辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。
李同兴向一审法院提出诉讼请求：要求王玉红、杨洪江赔偿损失256925.49元，诉讼中又增加至356925.49元××但未就增加部分补交诉讼费)，王玉红、杨洪江承担连带赔偿责任，徐承进和中医院承担补充赔偿责任，诉讼费由王玉红、杨洪江、徐承进、中医院承担。
一审法院认定事实：2000年，威海市规划局批准中医院在其北门路北的原杏林宾馆院内南侧建设临时用房××平房）。中医院和徐承进经协商采用合作开发方式在此地建设了二层门市房，房屋一直未办理产权证，双方议定西半部分门市房××约448平方米）由徐承进管理使用，徐承进可以出租房屋。2002年左右，徐承进将其管理使用的部分门市房提供给其连襟即杨洪江用于经营餐饮，饭店挂牌为“四方海鲜饭店”××营业执照名称为“洪江海鲜酒店”），直至2014年2月止××中间间断一年）。其间，杨洪江于2006年和2011年先后两次将饭店进行了装修。杨洪江在诉讼中自认饭店年均盈利20余万元。2014年2月，杨洪江与李同兴签订转让合同，约定：杨洪江将饭店一次性转让给李同兴，李同兴支付装修费用16万元。合同签订后，李同兴支付了转让费，杨洪江将饭店交付给李同兴。同年3月7日，李同兴又与徐承进之妻即王玉红签订租赁协议，约定：王玉红将案涉房屋租给李同兴，租期自2014年2月14日至2017年2月13日，每年租金12万元。第一年租金为10.5万元。如遇双方不可预见之自然灾害及政策性因素，可变更或解除协议，双方互不追责。李同兴对房屋进行少许整修，包括给大厅墙面重贴了壁纸，修补了房屋漏水之处，开始经营饭店。饭店仍挂牌“四方海鲜饭店”的门牌××营业执照变更为“同兴海鲜饭店”）。2014年10月，威海市规划局通知中医院，因其将批准的一层平房改建为二层且增加建筑面积，违反了相关规定，责令中医院在一个月内自行拆除临时房屋，增建部分属于违法建筑，将由行政执法局依法查处。2015年3月5日，中医院派人给李同兴送达书面通知，告知门市房将于近期拆除，要求各业主于当月15日前搬出。得知这一情况，李同兴遣散了员工，后因在一定时间内未见房屋被拆，李同兴又招收员工。同年5月和11月，威海市城市管理与行政执法局××以下简称城市执法局）先后向中医院送达拆除违法建筑物决定书和强制拆除催告书，要求中医院在规定期限内拆除违法建筑物。李同兴得知后，又遣散了员工。自2015年3月15日后，饭店一直处于断断续续经营状态。2016年5月，城市执法局向中医院下达强制拆除决定书，并于同年7月12日实施了强制拆除。至此，李同兴共向王玉红支付房租××包括以饭费顶房租）129270元。饭店在拆除前，李同兴委托山东求实工程咨询有限公司对饭店装修工程造价按重置价格进行了咨询，结论为饭店工程重置造价为256925.49元。饭店拆除前，李同兴变卖了空调、部分桌椅得款5500元，剩余少许物品包括椅子约30把、饭桌1个及少量厨房用品存放于城市执法局指定仓库内。
一审法院认为，杨洪江将其经营的饭店转让给李同兴经营，双方达成转让协议，李同兴因经营饭店租用王玉红有管理使用权的房屋，双方达成租赁协议，故本案包括李同兴与杨洪江之间的转让合同关系、李同兴与王玉红之间的房屋租赁合同关系。李同兴和杨洪江转让的内容包括了饭店的装修、设施设备等等，由于这些内容依附于特定房屋内，而这特定房屋又系租赁合同中的标的物，因此，李同兴与杨洪江之间的转让合同还须依赖于李同兴与王玉红之间租赁合同的成立、合法有效以及能够实际履行等情况，故两个合同关系有一定的关联性。李同兴和王玉红之间的租赁合同，租赁房屋一层是超过使用期限的临时建筑，二层系违法建筑，根据司法解释规定，就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑订立的租赁合同应属无效，故李同兴与王玉红之间的租赁合同属于无效。而李同兴和杨洪江之间的转让协议又依附于租赁合同，故双方之间的转让协议亦应为无效。导致合同无效的后果，杨洪江、王玉红和李同兴均负有相应的过错。杨洪江的过错在于，其作为饭店的原经营者即转让方，因非系房屋的所有权人或管理人，负有对受让方明确的告知义务，包括事先告知饭店的经营状态、房屋状况及房屋所有权人或管理�，协助李同兴与房屋所有权人或管理人签订租赁合同。鉴于案涉房屋系违法建筑的特殊性，杨洪江还有义务将这一重要信息如实告知李同兴，以便李同兴对饭店包括房屋有全面、综合的认知，最终确定是否受让。而从查明的事实看，杨洪江并未充分告知李同兴。另外，李同兴称接手饭店两三个月后听说房屋面临拆除，四个月后规划局下达拆除决定，从时间上分析，因杨洪江和王玉红、徐承进的亲属关系，不排除杨洪江因知晓饭店面临拆除故而转让的可能，这有悖诚实信用原则，故杨洪江负有明显的过错。王玉红的过错在于，其作为房屋管理人，与李同兴订立租赁合同时，负有同样的告知义务，应如实告知李同兴案涉房屋的属性、房屋产权人，具体到本案应如实告知李同兴房屋的合作开发方、管理人、使用年限以及是否面临拆除等情况，而王玉红未履行告知义务。�同兴亦负有过错：其明知经营饭店需要使用房屋，在受让前却未向杨洪江特别是未向作为房屋管理人和出租人的王玉红详细了解案涉房屋的性质、可使用的年限。即使如李同兴所述，王玉红称其对房屋有四十年的管理权以及王玉红向李同兴提供了盖有中医院名称公章的证明拟以说明房屋产权正在办理之中，李同兴即轻信对方，未能向相关部门或中医院进一步核实，盲目而轻率地与杨洪江、王玉红分别订立合同。因此，李同兴、王玉红、杨洪江均有一定的过错。我国合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李同兴使用房屋正常经营饭店约一年左右且有盈利，如李同兴与杨洪江之间及其与王玉红之间互相返还财产会导致各方利益失衡，故不宜返还。李同兴以房屋被拆前的装修重置价值作为损失数额，考虑到饭店转让价格及李同兴经营盈利等情况，以房屋装修重置价值作为李同兴的损失不妥。李同兴以16万元价格受让，虽然意在长久经营，但因其非房屋所有权人或管理人，故李同兴的经营期限完全取决于其租赁合同的期限。如果合同有效，从租赁期限看，李同兴可以使用房屋经营三年时间，而实际上只经营约一年××自2014年2月14日至2015年3月5日），有两年未能实现经营，故李同兴于此有损失。另外，李同兴因整修房屋投入资金，亦变卖物资得款，综合考虑上述种种因素，确定将李同兴已经支付却未能实现经营的期间部分的转让对价作为其损失数额，即16万×××1-12.66个月/36个月)=10.37万。根据过错情况，酌定杨洪江和王玉红承担80%损失，两人之间互负连带责任，其余部分由李同兴自负。2015年3月，相关部门已经下发拆除决定，李同兴也已被通知搬离，此后李同兴无需继续支付房租。而根据李同兴和王玉红约定的租金价格和李同兴已付租金数额，李同兴所付房租至2015年4月底，超付部分××129270-105000-6700=17570元)亦为李同兴的损失，应由王玉红返还给李同兴。案涉房屋虽由徐承进和中医院合作开发，但由徐承进管理出租，徐承进作为管理方，如上所述与王玉红有同样的过错，且因与王玉红具有夫妻关系，故应与王玉红共同赔偿。中医院对案涉房屋无管理权，亦未参与李同兴所订立的各个合同关系中，故李同兴要求中医院承担赔偿责任的诉求，理由不当，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、王玉红返还李同兴租金17570元；二、杨洪江和王玉红赔偿李同兴损失82960元，二人之间互负连带责任；三、徐承进对王玉红的上述两项义务承担共同返还和赔偿责任；四、驳回李同兴要求中医院承担责任的诉讼请求。上述一至三项，均于判决生效后十日内履行。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2577元，李同兴负担1573元，杨洪江负担502元，王玉红和徐承进共同负担502元。
本院二审期间，当事人未提交新证据。本院依职权到威海市规划局调取威规拆临字××2014）1号决定书的相关卷宗材料，证实2014年10月13日威海市卫生计生委向威海市规划局提交《威海市卫生计生委关于清理市中医院高干病房楼前临时建筑的请示》，申请清理中医院病房楼前门市房。经质证，各方对证据的真实性无异议。徐承进认为，该证据证实其在将房屋租赁给李同兴时对案涉房屋会被拆除的事实并不知情。杨洪江认为，案涉房屋是否应拆除、是否拆除等事实与其并无关系，其在将饭店转让给李同兴时并不知道房屋会被拆除。李同兴认为，根据常理推断，中医院在2014年10月31日前与徐承进、王玉红夫妻就拆除一事进行过协商，且杨洪江于2014年2月与王玉红解除租赁合同后即与李同兴签订转让合同，可以看出王玉红、徐承江及杨洪江存在明显故意。中医院称，该证据证实拆除案涉房屋系威海市卫生计生委启动的，与中医院无关，中医院在拆除之前未与徐承进进行协商沟通。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，李同兴与杨洪江签订饭店转让合同，又与王玉红签订租赁合同，在履行合同过程中受到损害，其有权要求相关人员和单位承�侵权责任或者承担合同责任，从李同兴的诉讼请求来看，李同兴选择的是侵权责任，本案的焦点问题为谁应当为李同兴之损失承担侵权责任及责任大小。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任，故本案需要查明各方当事人对李同兴之损失是否有过错。
第一，王玉红、徐承进是否应对李同兴之损失承担赔偿责任。徐承进是案涉房屋的建造者，其在建造之初就知道该建筑只取得了临时建设工程许可证××该许可至2001年10月17日即自行失效），并且违法加盖第二层，仍与王玉红将案涉房屋出租牟利。在王玉红与李同兴签订房屋租赁合同时，徐承进与王玉红均隐瞒了案涉房屋系过期临时建筑、违法建筑的事实，使李同兴未能准确评估其经营风险，造成李同兴损失，二人对李同兴之损失有过错，应当承担赔偿责任。王玉红、徐承进所提二人对李同兴之损失不承担赔偿责任的上诉理由不当，本院不予支持。
第二，杨洪江是否应对李同兴之损失承担赔偿责任。杨洪江是案涉房屋的原承租人，其所经营的饭店是独立于所租赁房屋的存在，其有权将饭店转让给李同兴，李同兴事后同王玉红签订租赁合同的事实可以证实杨洪江的转让行为经过王玉红、徐承进同意，故杨洪江转让饭店的行为系合法行为。但是，杨洪江在转让饭店时有义务告知李同兴其所掌握的饭店所在房屋的相关情况。根据现已查明的事实，拆除案涉房屋的申请人是威海市卫生计生委，申请时间是2014年10月13日，作为案涉房屋原承租人的杨洪江在转让时并不当然知晓该事实。而李同兴未能举证证明杨洪江在转让时对拆除一事系明知，应承担举证不能的责任。一审法院认为杨洪江与徐承进之间存在亲属关系而应当知道拆除一事的依据不足，本院予以纠正。故杨洪江因无过错而不承担赔偿责任。杨洪江所提相关上诉理由正当，本院予以采纳。
第三，中医院是否应对李同兴之损失承担赔偿责任。根据中医院与徐承进签订的合同，案涉房屋由徐承进管理和使用，中医院不参与，亦不从中牟利，中医院对李同兴之损失不应承担赔偿责任。王玉红、徐承进所提中医院应当承担赔偿责任的意见理由不当，本院不予采纳。
第四，李同兴是否有过错。李同兴作为房屋的承租人，在签订租赁合同时应当对房屋的状况加以了解，比如到登记机关了解房屋的所有权归属、使用年限等基本情况，而不应盲目轻信他人；其在2015年3月15日得知案涉房屋将被拆除的消息后，没有及时止损，而是遣散员工又招收员工，处于断续经营的状态，该非正常经营状态下的损失应属扩�的损失，其对该部分损失亦有过错，综上，李同兴对其损失应承担责任。
综上，徐承进、王玉红、李同兴对李同兴的损失均有过错，鉴于房屋系过期临时建筑、违法建筑的事实将影响到房屋的租赁期限、租金数额、违约责任等重要合同条款的约定，徐承进、王玉红之过错较大，一审法院确认李同兴应承担20%的责任，徐承进、王玉红应承担80%的赔偿责任无明显不妥，本院予以确认。
关于李同兴之损失数额，一审法院综合考虑李同兴的转让支出费用、经营期间、预期收益等因素，确定李同兴饭店经营损失为10.37万元并无明显不妥，本院予以确认。杨洪江所提本案认定的损失数额有误的上诉理由不当，不予采纳。
关于李同兴应支付的租金数额，一审法院根据李同兴的经营期间、案涉房屋被拆除通知的时间等，确定李同兴应当支付的房租为其正常经营期间的房租数额无明显不当之处，本院予以确认。王玉红所提李同兴应支付房租至案涉房屋被拆除时止的意见，由于案涉房屋系超期临时建筑、违法建筑，在行政部门作出认定并限令拆除之日起，王玉红无权对案涉房产进行管理、处分及收益。本案中，威海市规划局系2014年10月28日作出《责令限期拆除临时建设决定书》，但李同兴未能提供证据证实该决定书是何时送达给王玉红，而可确认的事实是中医院于2015年3月5日的通知肯定到达了王玉红，再考虑自2014年10月28日至2015年3月5日期间李同兴的饭店处于正常经营状态，故以2015年3月5日作为王玉红不应再就违法建筑收取收益的时间点较为妥当，该上诉理由依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销山东省威海市环翠区人民法院（2017）鲁1002民初982号民事判决；
二、王玉红、徐承进于本判决生效后十日内共同返还李同兴租金17570元，并赔偿李同兴损失82960元。
三、驳回李同兴其他诉讼请求。
如当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2577元，二审案件受理费4184.6元，由李同兴负担3447元，王玉红、徐承进共同负担3314.6元。
本判决为终审判决。
审判长 郑华章
审判员 蒋 涛
审判员 张燕妮
二〇一八年一月三十日
书记员 安圆圆