浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙04民终1696号上诉人（原审被告）：陶玉娥，女，1969年10月23日出生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：阮红斌，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈勇昊，男，1975年2月2日出生，汉族，住浙江省平湖市。委托诉讼代理人：倪中柱，浙江金品律师事务所律师。上诉人陶玉娥因与被上诉人沈勇昊房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉善县人民法院（2016）浙0421民初533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案后，依法组成合议庭于2016年10月26日公开开庭对本案进行了审理。上诉人陶玉娥及其诉讼代理人阮红斌，被上诉人沈勇昊的诉讼代理人倪中柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶玉娥上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：双方于2015年1月8日签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限自2015年2月1日至2018年2月1日，租金支付时间为合同签订之日起7日内支付第一年租金。陶玉娥于2015年1月12日始陆续向沈勇昊支付了5万元，同时沈勇昊指派其工作人员刘辉上门催讨租金，陶玉娥通过支付宝向刘辉支付了租金6900元，并用现金方式支付租金3万元。然一审法院认定陶玉娥向沈勇昊支付的5万元为2014年2月1日至2015年1月31日期间的租金，同时不认可陶玉娥向刘辉支付相关款项的事实，属于事实认定错误。1、案涉房屋于2014年1月转让等事项系案外人朱慧与沈勇昊之间的事宜，陶玉娥无从得知，也无证据表明已告知陶玉娥。同时，上述事实的举证责任在于沈勇昊，除案外人朱慧的证言外，沈勇昊无证据证明朱慧已通知陶玉娥将2014年2月1日之后的租金支付给沈勇昊。朱慧与沈勇昊系同学关系，其陈述显然有利于沈勇昊，缺乏可信性。2、沈勇昊于2014年12月23日取得案涉房屋的所有权，即沈勇昊自2014年12月23日才有权向陶玉娥主张租金，该日之前的租金应当由案外人朱慧主张。3、如果2014年2月1日至2015年1月31日的租金应向沈勇昊支付，且陶玉娥又拖延不支付的，则在拖延应付租金近一年后，双方又签订案涉《商铺租赁合同》，且无书面约定对之前租金进行协商，显然有悖常理。合乎常理的解释是陶玉娥与沈勇昊都认可上述期间的租金与沈勇昊无关。4、若陶玉娥与沈勇昊对2014年2月1日至2015年1月31日期间的租金已有约定，沈勇昊应当举证证明双方有关支付标准的约定，或说明此期间租金标准为5万元的依据。因此，一审认定陶玉娥已付的5万元为2014年2月1日至2015年1月31日期间的租金错误。同时，一审应令刘辉到庭说明情况，还原事实。综上，请求撤销一审判决，依法改判。沈勇昊辩称，1、陶玉娥对案涉《商铺租赁合同》及其与朱慧签订的租赁协议均无异议，其也明确支付给朱慧的租金至2014年1月底，根据其与朱慧的租赁协议，2014年2月1日起的年租金为5万元，案涉《商铺租赁合同》签订时，陶玉娥也确实拖欠2014年2月1日起的一年租金，一审推定陶玉娥在2015年2月支付给沈勇昊的5万元为前一年的租金符合事实。2、一审中，房屋原所有权人作为证人已经证实了该房屋至2014年2月1日以后的房租由沈勇昊享有，且通知了陶玉娥，陶玉娥以沈勇昊取得所有权在2014年底为由进行抗辩不能成立。3、沈勇昊直接告知过陶玉娥需将租金直接支付给沈勇昊，陶玉娥也知晓沈勇昊的账号，且陶玉娥也一直是直接支付给沈勇昊的，现其没有证据证明沈勇昊通过刘辉收取租金。沈勇昊向一审法院起诉请求：1、解除沈勇昊与陶玉娥签订的《商铺租赁合同》，陶玉娥将租赁房屋腾退后交还沈勇昊；2、陶玉娥立即支付租金147000元，支付违约金（自2015年1月16日起至判决生效之日止，以70000元为基数，按日千分之三计算；自2016年1月16日起至判决生效之日止，以77000元为基数，按日千分之三计算）。一审法院认定事实：涉案房屋前所有人朱慧与陶玉娥于2011年2月11日签订房屋租赁协议一份，约定：朱慧将其所有的位于嘉善县号商业房一套租给陶玉娥；租期为2011年2月1日至2014年2月1日，每年租金40500元，从第二年开始租金在原来的基础上以10%递增。后朱慧于2014年1月将涉案房屋转让给沈勇昊，房屋产权登记手续于2014年12月办理完毕。后沈勇昊与陶玉娥于2015年1月8日签订商铺租赁合同一份，约定：沈勇昊将其所有的涉案房屋出租给陶玉娥使用，租期为3年，自2015年2月1日起至2018年2月1日止；租金第一年70000元，第二年77000元，第三年84700元；租金支付时间为本合同签订之日起7日内支付第一年租金，此后每年支付期限为1月15日前；如陶玉娥延期支付租金，每逾期一日应按年租金的千分之三支付违约金；押金为10000元，须与第一期租金同时支付。陶玉娥于2015年1月15日通过银行转账向沈勇昊支付10000元；陶玉娥分别于2015年1月12日、1月20日、3月28日、3月29日通过支付宝向沈勇昊付款10000元（四次合计40000元）。陶玉娥称以上5万元付款系支付2015年2月1日至2016年1月31日期间租金40000元及押金10000元，沈勇昊则称以上5万元付款系支付2014年2月1日至2015年1月31日期间的租金。2016年2月17日，沈勇昊以陶玉娥未支付2015年2月1日至2017年1月31日期间的租金为由，向一审法院提起诉讼，要求支付拖欠租金、违约金，并解除租赁合同。一审另认定，沈勇昊与陶玉娥双方就2014年2月1日至2015年1月31日租赁期未签订书面租赁合同。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。沈勇昊与陶玉娥签订的租赁合同合法有效，对双方均具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合本案，沈勇昊作为出租人把房屋出租给陶玉娥使用，承租人应当按照约定的期限支付租金。陶玉娥未能举证证明其已经支付2015年2月1日至今的租金，应当承担违约责任。故沈勇昊要求陶玉娥支付2015年2月1日至2016年1月31日期间租金及2016年2月1日至实际腾退之日租金损失的诉请，一审法院予以支持。至于陶玉娥辩称其已经支付了2015年租金4万元及押金1万元，因其未能提供2014年租金支付及押金凭证，一审法院推定其支付的5万元系2014年2月1日至2015年1月31日期间的租金，故对其抗辩意见不予采信。至于陶玉娥称通过案外人刘辉向沈勇昊支付了30000多元租金的抗辩意见，现因沈勇昊不予认可，陶玉娥亦不能提供刘辉系沈勇昊授权收取租金的证据，难予采信。法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，因双方合同有明确约定，承租方迟延支付租金超过15日，出租方可以解除合同，且沈勇昊亦对陶玉娥失去了信任，故本案应解除租赁合同为宜。沈勇昊要求解除合同的变更诉请申请书于2016年5月27日向陶玉娥送达，故涉案租赁合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。沈勇昊现要求陶玉娥腾退涉案房屋，并支付房屋租金损失符合法律规定。至于沈勇昊要求陶玉娥支付违约金的诉请，因双方合同约定的违约金过高，现陶玉娥要求调低，一审法院酌定以中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算违约金，故对于诉请中合理部分的违约金予以支持，超出合理部分一审法院不予支持。沈勇昊自愿放弃2016年2月1日之后房屋租金损失所涉及的违约金，系处分自身权利，于法不悖，予以准许。沈勇昊的其它诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、沈勇昊、陶玉娥于2015年1月8日签订的《商铺租赁合同》于2016年5月27日解除；二、陶玉娥将嘉善县罗星街道江南乐章步行街43、44、45、46、43-2、44-2、45-2、46-2号房屋腾退后归还给沈勇昊，于判决生效后十日内履行；三、陶玉娥支付沈勇昊自2015年2月1日起至2016年5月27日止租金94823元及违约金（以70000元为本金，自2015年1月16日起至判决确定履行之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算），于判决生效后十日内履行；四、陶玉娥以6416.67元/月标准支付沈勇昊自2016年5月28日起至实际腾退之日止的房屋租金损失，于判决生效后十日内履行完毕；五、驳回沈勇昊的其它诉讼请求。如果陶玉娥未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3240元（沈勇昊已预交），由沈勇昊负担900元，陶玉娥负担2340元。二审中，双方均未提供新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议主要在于陶玉娥已付租金数额问题、陶玉娥已付租金是否是2014年2月1日至2015年1月31日期间的租金。关于陶玉娥已付租金问题。陶玉娥主张除了一审认定其已付的5万元租金之外，其还通过刘辉向沈勇昊支付了36900元租金，但因其未提供证据证明刘辉收取相关款项系源于沈勇昊的授权，沈勇昊对此也不予认可，故陶玉娥的该项上诉理由不能成立。根据现有证据，本案仅能认定陶玉娥已向沈勇昊支付过5万元的租金。关于陶玉娥已付的租金是否是2014年2月1日至2015年1月31日期间的租金问题。对于该期间的租金债权，沈勇昊主张朱慧已将上述期间债权转让给了自己，朱慧已就该转让事宜通知了陶玉娥，并在一审中申请了朱慧出庭作证。陶玉娥则抗辩认为本案并无证据证明朱慧已履行债权转让的通知义务。对此，经查，陶玉娥在一二审中均认可在2014年朱慧曾告知过其要把案涉房屋转让的事实，仅认为朱慧并未告知过新房东是谁；对于2014年度的租金为何不付的原因，陶玉娥解释为2014年沈勇昊与其并未签订协议，其不敢付，也不知道向谁支付。可见，陶玉娥是认可2014年度的租金需向新房东支付的，仅是因为不确定新房东的身份而未支付，此与朱慧一审中关于“2014年2月1日之后的房租要支付给新房东”的陈述一致。根据朱慧的上述陈述，其已通知明确陶玉娥2014年2月1日后的租金由新房东收取，而陶玉娥在2015年1月8日签订案涉《商铺租赁合同》时，便已知晓新房东为沈勇昊，因此，沈勇昊有权收取2014年2月1日至2015年1月31日期间的租金。关于该期间的应付租金问题，朱慧与陶玉娥签订的《房屋租赁协议》到期后，陶玉娥继续使用，朱慧也未提异议，根据《合同法》第二百三十六条的规定，原《房屋租赁协议》继续有效，相应租金仍应按照原《房屋租赁协议》进行认定。原《房屋租赁协议》约定，第一年（2011年2月1日至2012年1月31日）的租金为40500元，从第二年开始租金在原来基础上以10%递增，故2014年2月1日至2015年1月31日的年租金为53906元。在此情况下，由于陶玉娥在支付5万元租金时，并未明确支付的哪一年的租金，故一审法院认定该5万元全部用于支付2014年2月1日至2015年1月31日期间的租金正确。综上所述，陶玉娥的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2171元，由陶玉娥负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘坤审 判 员  倪勤代理审判员  周倩二〇一六年十一月十七日书 记 员  苏轶·8··8·