吉林省龙井市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2405民初627号
原告：李伟，男，1969年3月5日生，住龙井市。
被告：延边航北房地产开发有限公司，住所地：延吉市。
法定代表人：布天学，该公司董事长。
委托代理人：张静，女，1982年1月26日生，该公司职员，住延吉市。
第三人：侯吉春，男，1963年12月11日生，住龙井市。
第三人：金虎范，男，1944年3月22日生，住龙井市。
原告李伟诉被告延边航北房地产开发有限公司（以下简称航北公司）、第三人侯吉春、金虎范之间的房屋买卖合同纠纷一案，李伟于2010年1月7日向本院提起诉讼，本院于2011年8月22日作出（2010）龙民一初字第29号民事判决，驳回李伟的诉讼请求。李伟于2014年2月21日再行起诉，本院于2014年7月22日作出（2014）龙民二初字第103号民事判决，航北公司不服该判决，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院以原审判决认定基本事实不清、证据不足为由作出（2014）延中民四终字第372号民事裁定书，撤销吉林省龙井市人民法院（2014）龙民二初字第103号民事判决，发回重审。案件发回后，本院重新组成合议庭进行了审理，于2015年7月2日作出（2015）龙民二初字第26号民事裁定书，以重复起诉为由驳回起诉。李伟对该裁定不服，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院以不构成重复起诉为由作出（2015）延中民四终字第373号民事裁定书，撤销吉林省龙井市人民法院（2015）龙民二初字第26号民事裁定，指令吉林省龙井市人民法院对本案进行审理，本院重新组成合议庭进行了审理，于2016年2月1日作出（2015）龙民一初字第435号民事判决书。航北公司不服该判决，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院以原审判决认定事实不清、适用法律有误为由作出（2016）吉24民终866号民事裁定书，撤销吉林省龙井市人民法院（2015）龙民一初字第435号民事判决，发回重审。案件发回后，本院依法重新组成合议庭，公开进行了审理。原告李伟、被告航北公司的委托代理人张静、第三人候吉春、金虎范到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李伟诉称：2009年6月17日，李伟与航北公司签订了《商品房买卖合同》，由李伟出资892000元购买航北公司开发的位于龙井市水利局西侧的海兰江畔第一城一号楼二单元201号、202号、301号、302号、401号、402号、501号、502号、601号、602号、701号、702号房屋。双方约定交付房屋的时间为2009年8月31日，但航北公司至今未能交付房屋，给李伟造成重大损失。故请求法院依法判令航北公司履行合同，立即交付上述房屋，并支付违约金（从2009年9月1日起按照日万分之三计算至房屋实际交付之日止），由航北公司承担本案诉讼费用。
航北公司辩称：航北公司与李伟不存在买卖关系，双方实际是借贷关系。2008年9月，李伟和钟铁飞经别人介绍借给航北公司150万元人民币，航北公司将12套住宅抵押给李伟，办理了房屋预告登记，李伟和钟铁飞预先扣除了30万利息。因2008年金融危机，航北公司经营困难，房屋一直未能交工，亦未能偿还李伟的借款。李伟主张的12套房屋中1号楼2单元301号和502号房屋已在2007年由龙井市房产局回迁安置给侯吉春、金虎范。因此，李伟对该两套房屋的主张没有法律依据。综上，应驳回李伟的诉讼请求。
侯吉春述称：1号楼2单元301房屋是回迁房，应该归候吉春所有。
金虎范述称：1号楼2单元502房屋是回迁房，应该归金虎范所有。
经审理查明：2008年9月12日，李伟交付给航北公司会计张静人民币892000元，航北公司给李伟出具了“今收到李伟交来海兰江畔第一城一号楼二单元房款892㎡×1000元/㎡，（¥892000元），布天学，08.9.12”的收据。同日，李伟与航北公司签订《商品房买卖合同》，合同内容为：李伟以单价1000元/㎡的价格购买航北公司开发的位于龙井市水利局西侧海兰江畔第一城一号楼二单元的2-7层房屋，建筑面积为892㎡，房款为892000元。2008年9月12日，李伟向龙井市房屋产权管理处缴纳登记费912元，办理了房屋销售预告登记，登记表下方注明“有名字的房屋已办理抵押权预告登记，如想买此房者到龙井市房产管理局2楼产权处长室办理转移预告登记”。2009年6月17日，龙井市房屋产权管理处要求一个房屋一本合同书，李伟与航北公司重新补签上述12套房屋的12份“商品房买卖合同书”，合同内容为：“……单价为1000元/㎡；……出卖人（航北公司）应当在2009年8月31日前，商品房经验收合格，并符合本合同约定的，交付买受人（李伟）使用；……出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金”。同日，李伟和航北公司在房产部门办理了上述12套房屋的商品房买卖（预售）合同登记备案。2008年9月13日，航北公司会计张静在自书的账本载明“借150万元，实收64万、56万，张振利（三个月），备李伟，钟铁飞”。2008年9月12日，张淑男、钟铁飞、王义宝、崔美花、张伟、张振利、王立波、李桂兰、陆春雨等人采用与李伟相同方法跟航北公司以1000元/㎡、1200元/㎡、1500元/㎡不等价格签订《商品房买卖合同》，并到龙井市房屋产权管理处缴纳登记费后办理了房屋销售预告登记。嗣后，经龙井市政法委工作组的协调，张淑男、张伟、王立波、李桂兰、陆春雨等人与航北公司将借款而签订的《商品房买卖合同》以借新债还旧债的方式重新签订《借款协议》和《保证书》。2007年12月13日，姜得天以1150元/㎡价格购买航北公司开发的海兰江畔第一城四号楼四单元301号。2008年6月10日，金明以1103元/㎡价格购买航北公司开发的海兰江畔第一城四号楼六单元501号。2008年7月20日，玄凤淑以1626元/㎡价格购买航北公司开发的海兰江畔第一城二号楼一单元101号。2007年5月29日，航北公司与候吉春签订预订房屋协议书，龙井市房屋征收经办中心与候吉春签订房屋征收补偿安置协议书，将位于龙井市水利局西侧的海兰江畔第一城一号楼二单元301号房屋回迁安置给候吉春。2007年8月9日，龙井市房屋征收经办中心与金虎范签订房屋征收补偿安置协议书，将位于龙井市水利局西侧的海兰江畔第一城一号楼二单元502号房屋回迁安置给金虎范。2013年10月份，李伟将上诉12套房屋的门锁进行了更换，对海兰江畔第一城一号楼二单元202号房屋进行了装修。2014年6月，李伟对海兰江畔第一城一号楼二单元301号、502号房屋进行了装修。
航北公司对李伟提交的证据1-李伟的身份证无异议。航北公司对李伟提交的证据2-“商品房买卖合同”及房屋买卖（预售）合同登记备案表的真实性没有异议，对证明目的提出异议称：12份《商品房买卖合同》实际为借款而签订的房屋抵押合同，因当时龙井市房产局没有房屋买卖合同登记备案系统，双方于2009年6月17日补办房屋买卖合同备案登记。航北公司对李伟提交的证据3-交款收据、证据4-吉林省政府非税收入通用票据的真实性没有异议，对证明目的提出异议称：2008年9月12日是航北公司向李伟借款的日期，航北公司出具的房屋买卖款“收据”不需要法人代表签字，航北公司法人代表布天学按李伟要求在“收据”上签字说明双方发生的是借贷关系，因当时龙井市房产局没有房屋买卖合同登记备案系统，当天缴纳房屋预告登记费912元后，双方于2009年6月17日补办了房屋买卖合同备案登记。航北公司对李伟提交的证据5-《海兰江畔第一城》1号楼预告登记表的真实性没有异议，对证明目的提出异议称：该预告登记表正是航北公司向李伟借款所提供的抵押房屋，而且该登记表下方注明“有名字的房屋已办理抵押权预告登记，如想买此房者到龙井市房产管理局2楼产权处长室办理转移预告登记”，说明预告登记是抵押权登记而不是房屋买卖登记。航北公司对李伟提交的证据6-龙井市人民法院（2010）龙民一初字第29号民事判决书的真实性无异议，对证明目的提出异议称：李伟提起本案起诉属于重复起诉。航北公司对李伟提交的证据7-“商品房买卖合同书”（2008年9月12日）的真实性无异议，对证明目的提出异议称：该证据是航北公司于2008年9月12日向李伟借款时抵押的12套房屋。航北公司对李伟提交的证据8-龙井市房产局拆迁处回迁调查名单（2、4、5、7号楼分层平面图）的真实性及证明目的提出异议称：该证据没有加盖相关部门的公章，无法确定证据来源，不具有真实性，且航北公司已提供案外人候吉春与金虎范的房屋征收补偿安置协议，证明12套案涉房屋包括俩案外人的回迁房。候吉春、金虎范对李伟提交的1、2、3、4、5、6、7号证据均表示不清楚。候吉春、金虎范对李伟提交的证据8提出异议称：海兰江畔第一城一号楼二单元301号、502号房屋为候吉春与金虎范的回迁安置房屋。李伟提供的1、2、3、4、5、7号证据来源合法，反应的内容客观、真实，与本案事实具有关联性，本院予以采信。李伟提供的6号证据与本院判决的（2010）龙民一初字第29号民事判决书内容不一致，故本院不予采信。李伟提供的8号证据中没有1、3号楼分层平面图并不能证明1、3号楼没有回迁户，且没有龙井市房产局关于1、3号楼没有回迁户的相关说明，与李伟提供的9号证据证明的1号楼2单元有回迁户金虎范和候吉春的事实相矛盾，与本案事实没有关联性，本院不予采信。航北公司对李伟提交的证据9-房产预告登记表的真实性没有异议，对证明目的提出异议称：该证据并不能证明航北公司与李伟之间存在房屋买卖关系。候吉春、金虎范对李伟提交的9号证据表示不清楚。李伟提供的9号证据来源合法，反应的内容客观、真实，与本案事实具有关联性，本院予以采信。
李伟、候吉春、金虎范对航北公司提交的证据1-延边航北房地产开发有限公司的营业执照、组织机构代码证均无异议，本院予以采信。李伟对航北公司提交的证据2-航北公司出具的海兰江畔第一城小区2008年抵押借款《情况说明》的真实性没有异议，对证明目的提出异议称：该证据与本案没有关联性，双方发生的是房屋买卖事实，并不是航北公司主张的借款事实。本院认为，该证据来源合法，反应的内容客观、真实，且与航北公司提供的3、4、6号证据形成证据链锁，能够反映同一时期李伟和航北公司之间发生的法律事实相关的事实，与本案事实具有关联性，故本院予以采信。李伟对航北公司提交的证据3、7-龙井市房产管理局《海兰江畔第一城》1-7号楼预告登记表的真实性和证明目的提出异议称：我不在场的情况下龙井市房产局和航北公司制作的预告登记表，不具有真实性，航北公司与多数债权人签订借款合同，但我与航北公司之间只有房屋买卖合同，故我与航北公司之间是房屋买卖关系。本院认为，该两组证据来源合法，虽然两组证据出具的时间和是否加盖公章不一致，但反应的内容相同，也与李伟自认提供的5号证据相一致，且李伟未能提供相反证据佐证不具有真实性，该证据反应的内容与同一时期李伟和航北公司之间发生的法律事实具有关联性，故本院采信3、7号证据。李伟对航北公司提交的证据4-航北公司2008.8-2008.9财务账册复印件一份、2008.8.17-2008.9.22收据8份、航北公司与案外人林峰、赵井兰、陆春雨的借款协议和保证书、航北公司与张淑男、王立波、付建成、李桂兰、张伟的协议书、（2010）龙民一初字第30号部分卷宗材料及航北公司2009年财务账册复印件一份提出异议称：1.我交付房屋款的日期为2008年9月12日，但2008年财务账册上记载为2008年9月13日，与事实不符，是航北公司记载的单方记录，与本案无关；2.8份收据与本案无关；3.借款协议和保证书的真实性没有异议，其他债权人与航北公司签订了借款协议，我与航北公司之间只有房屋买卖合同，说明我与航北公司之间是房屋买卖关系；4.对（2010）龙民一初字第30号部分卷宗材料及航北公司2009年财务账册没有异议，但关于钟铁飞的内容与我无关。候吉春、金虎范对航北公司提交的证据4表示不清楚。本院认为，航北公司2008.8-2008.9财务账册上记载的顺序与2008.8.17-2008.9.22期间8份收据上的交款人、交款日期、金额相一致，证明财务账册上记载的内容具有真实性，且账本上载明的内容与本案有关联性，故本院予以采信。李伟对航北公司提交的证据5-房屋征收补偿安置协议书复印件2份的真实性没有异议，对证明目的提出异议称：2008年9月12日签订房屋买卖合同时没有提及1号和3号住宅楼有回迁户，起诉后得知有回迁户。候吉春、金虎范对该证据均无异议。本院认为，该证据来源合法，反应的内容客观、真实，且与李伟提供的9号证据证明的1号楼2单元有回迁户金虎范和候吉春的事实相一致，与本案事实具有关联性，故本院予以采信。李伟对航北公司提交的证据6-钟铁飞、张淑男、陆春雨、王义宝、王立波交款收据和“商品房买卖合同书”提出异议称：我签订的商品房买卖合同是有交工日期等内容的买卖合同。候吉春、金虎范对该证据均无异议。本院认为，该证据来源合法，反应的内容客观、真实，且与航北公司提供的2、3、4号证据形成证据链锁，能够反映同一时期李伟和航北公司之间发生的法律事实相关的事实，与本案事实具有关联性，故本院予以采信。李伟对航北公司提交的证据8-玄风淑、姜得天、金明购房款收据和房屋预售协议书提出异议称：我购买整个单元楼房，没有楼层差价，我按当时的市场价格签订的房屋买卖合同。本院认为，该证据来源合法，与航北公司提供的2、4、6号证据形成证据链锁，能够真实反映同一时期李伟和航北公司发生法律事实期间的商品房市场价格，与本案事实有关联性，故本院予以采信。
本院认为，本案的争议焦点是李伟与航北公司之间是借贷关系还是商品房买卖关系。李伟主张其与航北公司之间为商品房买卖合同关系，而从未签订过借款合同。但与其主张相矛盾的是李伟未持有其所称交付892000元购房款后应当取得的《销售不动产统一发票》。航北公司主张双方为借贷关系，但缺少了关键性的证据《借款合同》。因此，在双方证据均有缺陷的情况下，应当结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意识，进而对当事人之间的法律关系作出判断。
关于当事人签订《商品房买卖合同》时的真实意识。1、与李伟同一时期购买航北公司房屋的玄风淑、姜得天、金明等人的购买价格都明显高于李伟购买的价格，且李伟不分楼层差价以同一价格购买整个单元房屋的售房方式与一般房地产交易习惯不符。如果符合一般房地产交易习惯，作为理性的市场主体，航北公司在自己资金严重不足的情况下，没有理由将张淑男等五人采用与本案相同办法签订的《商品房买卖合同》重新签订为《借款协议》和保证书，而想方设法认定《商品房买卖合同》。2、李伟到龙井市房产局办理的房屋预告登记表下方注明的“有名字的房屋已办理抵押权预告登记，如想买此房者到龙井市房产管理局2楼产权处长室办理转移预告登记”的内容说明预告登记的房屋可以买卖后转移预告登记，这说明此预告登记不是购买房屋后办理商品房备案登记的方式进行担保的情况，也就是说李伟与航北公司之间没有商品房买卖的真实意识。由此得出的结论是，航北公司正是不愿意以892000元的价款出售案涉房屋，因而以借新债还旧债的方式来达到保住房屋的目的。故可以认定航北公司的真实意思是向李伟借款而非以892000元的总价向其出售案涉房屋。李伟与航北公司在房屋买卖合同中没有达成意思表示一致，房屋买卖合同不成立。
本院认为，认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同并非不可缺少的要件。只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。航北公司账本载明的“借150万元，实收64万、56万，张振利（三个月），备李伟，钟铁飞”内容与李伟向航北公司交付892000元的行为，足以认定双方之间成立了债权债务关系。航北公司从李伟处取得892000元的真实意识是融资，其与李伟签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式。即在航北公司不能按时归还892000元的情况下，李伟可以通过拍卖或者变卖案涉房屋的方式确保其能够实现债权。如果航北公司按时归还892000元，则李伟是不能就案涉的12套房屋主张权利。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产应当以拍卖或者变卖的方式受偿。
本案诉讼中，双方当事人均未向法院提交书面的借款合同，故对于双方当事人之间有关借款期限的约定，并无充分证据加以证明。既然案涉《商品房买卖合同》是作为892000元债权的担保而存在，作为债权人的李伟实现债权的方式应当是在债务履行期限届满后，向债务人航北公司主张债权，如果没有明确的履行期限，则债权人可以随时请求债务人履行，但应当为其留出必要的准备期限。在航北公司拒不还债或者无力还债的情况下，李伟才能以适当的方式就《商品房买卖合同》项下的房屋主张权利，以担保其债权的实现。李伟请求直接取得案涉房屋所有权的主张违反《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的规定，本院不予支持。航北公司关于双方当事人之间存在借贷关系，签订《商品房买卖合同》只是为担保李伟债权的实现的主张，有事实依据，本院予以支持。李伟可就其债权的实现另寻途径解决。第三人金虎范和候吉春要求回迁房屋所有权的主张，不宜在本案中审理，应另案起诉主张其权利。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十二条第一款第四项，第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，判决如下：
驳回原告李伟的诉讼请求。
案件受理费16368.35元，由原告李伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 金明文
审判员 李红莲
审判员 南永权
二〇一七年六月二十八日
书记员 张莉敏