长春市朝阳区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）吉0104执异6号
案外人：张嘉麟，女，1976年8月3日生，汉族，住：长春市朝阳区。
委托代理人：梁立国，吉林五洲律师事务所律师。
申请执行人：长春华龙自动化仪表有限公司。住所地：长春市宽城区台北铁路花园内*号楼1门***室。
法定代表人：孟繁华，经理。
委托代理人：修乃龙，副经理。
被执行人：长春市中光房地产开发有限公司。住所：长春市西安大路*号。
法定代表人金长松。
被执行人：金长松，男，1963年8月25日生，汉族，住：上海市长宁区。
被执行人：刘桂珍，女，1963年4月16日生，汉族，住：上海市长宁区。
在本院执行申请执行人长春华龙自动化仪表有限公司（以下简称华龙公�）与被执行人长春市中光房地产开发有限公司（以下简称中光公司）、金长松、刘桂珍建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张嘉麟就本院查封被执行人刘桂珍名下房屋向本院提出书面执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人张嘉麟称，1、解除对被执行人刘桂珍名下坐落于朝阳区西安大路6号房屋吉（2017）长春市不动产证第0101733号查封扣押；2.中止对该房屋的执行。事实及理由：一、异议人请求解除查封扣押具有事实依据。1、首先是被申请执行人长春市中光公司尾欠吉林金盾消防工程有限公司（以下简称金盾公司）的工程款244,477.00元；2.吉林金盾公司的法定代表人，从公司设立至今一直由异议人的爱人李文杰担任。当时的股东是李文杰和李文杰的母亲胡淑兰；3.中光公司的法定代表人是金长松，公司股东是金长松和他爱人刘桂珍；4.案涉房屋在转让给异议人之前的登记所有人是被执行人刘桂珍，刘桂珍认可其用房屋的部分价款抵顶中光公司应付给金盾公司的工程款244,477.00元；5.异议人与刘桂珍签订《房屋买卖合同》后，异议人依合同约定向银行结清了案涉房屋的全部贷款本息140余万元，这有异议人支付款项的转款凭证予以证明；6.异议人是在2006年1月12日就占有使用，直至现在。二、异议人请求解除查封扣押具有法律依据。1.最高院关于人民法院办理执行查封扣押的规定，买受人已支付全部房屋价款，并占有使用的，应予以解除查封扣押；2.异议人与刘桂珍的房屋买卖关系和已交付全部价款是在执行采取查封扣押措施之前，其情形符合上述法律规定。综上，请求受案法院依法解除对刘桂珍名下房屋的查封扣押。
案外�张嘉麟为证实其主张，向本院提交了如下证据：证据一、金盾公司的企业信息和工商营业执照，证明金盾公司的股东是李文杰和李文杰的母亲胡淑兰，李文杰是异议人的丈夫。同时证明股东二人有权利决定公司的债权如何处理。证据二、被执行人中光公司的工商企业信息，证明该公司是由金长松和刘桂珍二人作为股东设立的，二人有权决定公司的财产如何处置。证据三、房屋买卖合同，是异议人和房屋所有权人刘桂珍于2016年12月28日形成的。证明转让房屋是抵账房屋，其价款是由两部分组成，一是中光公司欠金盾公司的消防工程尾款，244,477元；二是转让的房屋在银行的抵押贷款本金一百万元。同时证明2006年1月12日张嘉麟对该房屋进行了接收和入住，并把户口迁到该房屋所在地，同时偿还该房屋贷款本息（按月偿还）。证据四、李文杰与张嘉麟的结婚证，证明二人�夫妻关系。证据五、不动产权证书，证明登记在刘桂珍名下的吉(2017)长春市不动产权第0101733号房屋的产权证，因房屋转让，该证书原件已交付给异议人。证据六、自动柜员机客户凭条，证明2015年2月6日异议人支付给刘桂珍购房款7000元；工商汇款凭证，证明2016年6月17日异议人支付给刘桂珍购房款7000元；工商汇款凭证，证明2017年4月25日异议人支付给刘桂珍购房款22,700元；工商银行汇款凭证，证明2017年4月26日，由异议人向转让方刘桂珍账户转入购房款31万元。借记卡账户历史明细，证明2016年11月16日从李文杰账户支付给刘桂珍房款50,911元；证明2017年4月27日从李文杰账户支付该房屋银行贷款本息289,515.68元。其余购房款是异议人以现金方式存入抵押贷款银行账户的，至今已经全部结清。证据七、长春市安华物业管理有限公司电费收据，证明异议人接收房屋后，支付2011年至2014年电费513元。供暖费发票，证明异议人入住房屋后支付2012年和2013年的热费。证据八、公证书，证明2017年6月2日异议人购买房屋后，与转让方刘桂珍办理委托房屋更名过户登记的公证文书，由刘桂珍委托异议人自行办理转让房屋的更名过户登记手续。证据九：吉林省金盾消防工程有限公司出具的情况说明及其与中光公司签订的《消防系统工程施工承包合同》。
本院查明，一、关于原告华龙公司与被告中光公司、金长松、刘桂珍建设工程施工合同纠纷一案，本院于2011年7月28日作出（2011）朝民初字第313号民事判决书，判决：一、被告中光公司于本判决生效后偿还原告华龙公司工程欠款1038722元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2004年3月26日开始至欠款还清时止）。二、被告金长松、被告刘桂珍对被告中光公司上述债务承担连带还款义务。案件受理费18，322元由被告长春市中光公司、被告金长松、被告刘桂珍共同负担。因中光公司、金长松、刘桂珍未履行生效法律文书确定的义务，华龙公司先后向本院申请强制执行及申请恢复执行，案号分别为（2012）朝法执字第733号和（2017）吉0104执恢124号。在执行阶段，本院于2017年6月14日以（2017）吉0104执恢124号执行裁定书查封被执行人刘桂珍的位于长春市朝阳区西安大路×××号、丘地号×××、产权证号吉（2017）长春市不动产权第×××号、建筑面积271.72平方米房屋产权，查封期限三年。案外人为此向本院提出执行异议。
二、2000年12月20日，中光公司（作为甲方）与刘桂珍（作为乙方）签订商品房购销合同，乙方向甲方购买位于长春市西安大路××号，××层，××号商品房一套，建筑面积为271.72平方米，房�1244,477.00元。2016年12月28日，案外人张嘉麟（作为买方）与被执行人刘桂珍（卖方）签订房屋买卖合同，该合同约定，卖方转让的房屋为私有产权住宅，坐落于长春市朝阳区西安大路安华公寓小区××室，建筑面积271.72平方米。卖方已经房屋抵押给中国工商银行股份有限公司康平街支行。付款方式：卖方已支付银行首付款244,477.00元，该首付办理更名时无需归还卖方，买方替卖方还清银行剩余贷款100万元之后，办理更名过户手续。合同签订前后，案外人及其丈夫李文杰即向刘桂珍在中国工商银行股份有限公司康平街支行贷款账户偿付银行贷款。2017年12月20日，中国工商银行股份有限公司长春康平街支行出具个人贷款结清证明，载明刘桂珍在其行申请个人一手房购置贷款，购房地址为西安大路××号，贷款金额为100万元，该笔贷款本息已于2017年5月4日全部结清。刘桂珍于2017年6月1日取得编号为（2017）长春市不动产第×××号上述房屋的不动权属证书。2007年6月2日，刘桂珍出具委托书委托案外人在长春市不动产登记机构代为签订不动产转让合同及办理不动产产权转移登记手续等事项，该委托书经吉林省长春市国安公证处公证。另据，长春市安华物业管理公司于2017年12月26日出具的证明载明：李文杰、张嘉麟夫妇自2006年至2017期间一直居住在安华公寓××室。
三、根据案外人提供的企业信息及公证书显示，中光公司股东为金长松、刘桂珍，其二人原为夫妻关系，双方于2017年3月20日协议离婚，离婚协议约定：案涉房屋归刘桂珍所有。吉林省金盾消防工程有限公司的股东为李文杰和胡淑兰。
四、吉林省金盾消防工程有限公司于2017年11月30日向本院提供的情况说明载明“我单位吉林省金盾消防工程有限公司，于2000年7月底与长春市中光房地产开发有限公司签订了《消防系统施工承包合同》，并于2002年5月20日前完成全部消防工程项目。结算工程款后，中光房地产公司商欠我单位工程款244,477元。因我公司股东为李文杰和胡淑兰，二人为母子关系。张嘉麟系李文杰爱人，故我单位及全体股东认可张嘉麟用中光公司欠我单位尾款抵顶其购买中光公司股东刘桂珍的房屋的部分房款”，另，该公司与中光公司签有《消防系统工程施工承包合同》约定工程总造价为530万元，工程工期为2000年8月3日至2002年5月20日。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记的被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，并通过案外人提供的相关证据能够确认，本院在对案涉房屋查封之前，案外人与被执行人已签订合法的书面买卖合同，并已合法占有涉案房屋，且按合同约定支付了全部房款，未办理过户登记非因案外人自身原因，故案外人对涉案房屋享有的民事权益能够排除执行，其所提执行异议请求，本院应予以支持，应当中止对涉案房屋的执行。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百�十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对刘桂珍的位于长春市朝阳区西安大路××号、丘地号×××、产权证号吉（2017）长春市不动产权第×××号、建筑面积271.72平方米房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 郭俊立
审 判 员 李 林
代理审判员 闫 涵
二〇一八年一月二十三日
书 记 员 李佳萍