宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0212民初05597号
原告：张世华，男，1969年5月30日出生汉族，住宁波市海曙区。
委托代理人：叶波，浙江红邦律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸＸ，浙江红邦律师事务所律师。
被告：宁波华信投资开发有限公司（组织机构代码为73948281-0），住所地：宁波市鄞州区下应北路500号。
法定代表人：徐小淇，该公司总经理。
委托代理人：徐露科，浙江合创律师事务所律师。
原告张世华诉被告宁波华信投资开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2016年6月21日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员徐旭霞适用简易程序审理。被告在答辩期内提出管辖权异议，本院经审查后一审裁定予以驳回。本案于2016年10月10日公开开庭进行审理，原告的委托代理人叶波、被告的委托代理人徐露科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2013年，原告因改善家庭住房条件之需要，在综合考量多个楼盘后决定购买被告开发的君庭商务大厦。2013年8月19日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，向被告购买位于宁波市鄞州区下应街道398号君庭商务大厦1幢701号建筑面积为229.30平方米的商品房一套。双方签订了商品房买卖合同，约定房屋总价为2407650元，买受人应当在合同签订时支付总价款的30%即人民币722295元，项目交付前再支付总价款的20%并办理银行按揭手续或一次性付清剩余购房款。房屋交付期限为2014年12月30日。合同签订后，原告依约支付了722295元首付款。2014年12月30日，被告未按约向原告交付房屋且一直未通知原告支付剩余购房款。之后，被告又以种种理由敷衍原告并拒绝承诺具体交付日期。无奈，原告在多次催促被告交付房屋未果后通知被告解除双方签订的合同，并要求被告退还722295元购房款，另按合同约定承担相应违约责任，后又就本案所涉纠纷向鄞州区人民法院提起诉讼，但因故撤诉。先被告逾期交房已近一年半，另据原告了解，涉案房屋至今尚未完工。原告认为，双方签定点房屋买卖合同合法有效，交付房屋系被告的主要合同义务，被告逾期一年半未交房属于严重违约，原告购买房屋改善家庭住房条件提高生活品质之目的已然无法实现。被告的作为已经符合《中华人民共和国合同法》第94条第3款规定之情形，原告可以解除双方之间的购房合同。故请求判令：一、立即解除原、被告于2013年8月19日签订的《浙江省商品房买卖合同》；二、被告返还原告购房款722295元并支付违约金108344元（已付购房款722295元的15%）。
被告答辩称：原、被告双方在签订《浙江省商品房买卖合同》之后又另行签订了《电梯采购及购房合作协议》，对之前的购房合同进行了变更。《电梯采购及购房合作协议》第三条约定，待所有房款付清或者付清按揭首付款（50%）后另行签订购房合同和办理房屋产权转移到相关手续。该协议内容为双方关于购房事实的基础意向，被告认为原先签订的《浙江省商品房买卖合同》在2013年8月25日签订《电梯采购及购房合作协议》时已经终止，原、被告不能再按照原先的商品房买卖合同来履行。因原告未实际付清50%首付款，双方之间没有签订新的商品房买卖合同，《电梯采购及购房合作协议》只是一个预约合同，故双方之间的商品房买卖合同关系并未成立。退一步讲，即使合同是成立的，合同约定的交房时间为2014年12月30日，法律规定的解除合同的除斥期间为一年，原告已经丧失解除权。故原告要求解除合同、退还购房款的诉讼请求缺乏依据。因为商品房买卖合同并未成立，不存在违约的基础，原告要求被告支付违约金的诉讼请求缺乏依据，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了《浙江省商品房买卖合同》（复印件）、收款收据（复印件）各1份，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方对权利义务及违约金进行约定的事实，以及原告已履行支付首付款义务的事实。
被告为证明自己的主张，向本院提交了《电梯采购及购房合作协议》（复印件）1份，拟证明原、被告对购房事宜达成一致的变更意见，约定原告要付清首付款50%之后双方另行签订购房合同，原房屋买卖合同已经终止的事实。
对原告提交的证据，被告对真实性无异议，确认收到了原告的首付款，但认为《浙江省商品房买卖合同》已经终止。对该证据的真实性本院予以认定，对《浙江省商品房买卖合同》是否终止问题，将在说理部分综合阐述。
对被告提交的证据，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为《电梯采购及购房合作协议》有一个附件是《浙江省商品房买卖合同》，该合同并非如被告所讲已经终止。对该证据的真实性本院予以认定，对《浙江省商品房买卖合同》是否已经终止问题，将在说理部分综合阐述。
综上，本院根据原、被告的诉辩意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下：
2013年8月19日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于宁波市鄞州区下应北路上的君庭商务大厦第1幢701号房，建筑面积共229.30平方米，每平方米单价为10500元，总价款为2407650元。合同第七条付款方式及期限中约定，在签订本合同时即2013年8月19日付购房款722295元，在甲方（被告）取得综合验收备案证明并接到电话通知7天内办理银行按揭手续（仅指按揭贷款）。该条后以手写方式约定，项目交付前补20%首付款485355元，并办理银行按揭手续或一次性付清购房款。合同还约定房屋最后交付日期为2014年12月30日。合同第十条约定，出卖人逾期交付房屋超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的15%向买受人支付违约金。原、被告双方于同日签订的《补充协议》约定，买受人行使本合同第十条约定或法律规定的其他单方解除合同权利时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起30日内书面通知出卖人，逾期视为买受人放弃解除合同的权利。2013年8月25日，原告（乙方）又与被告（甲方）签订《电梯采购及购房合作协议》一份，约定乙方作为宁波实力电梯工程有限公司股东，甲方就采购宁波实力电梯工程有限公司代理的“林肯”品牌电梯及乙方购买甲方开发的君庭商务大厦事宜，因乙方支付的首期购房款为30%而未达到购房合同备案最低要求50%的条件，导致购房合同暂时无法备案，双方就此达成如下协议：1、甲方在君庭商务大厦项目的电梯采购安装维保、华信颐养院项目的电梯采购安装维保、宁波奉化国际大酒店电梯装修三个项目中，均购买乙方公司代理的“林肯”品牌的电梯和相关装修，电梯采购和装修工程均包含安装、施工、维护保养等工作。上述三项工作合同总价为308万元。电梯采购及安装维保合同由甲方与林肯电梯（中国）有限公司签订，电梯轿厢装修合同由奉化华信国际大酒店有限公司与林肯电梯（中国）有限公司签订，相关合同均作为本合作协议的附件。2、乙方购买甲方开发的位于宁波市下应北路398号的君庭商务大厦房屋一套，坐落位置及编号为1号楼1单元701室，建筑面积为229.30平方米；经过与甲方洽商确定，乙方的购买单价为10500元每平方米，总价为2407650元；甲方承诺赠送乙方人防车位和机械立体车位各一个，人防车位编号为A2-16，机械车位位置编号为02-04区域；3、乙方在签署本协议且在甲方电梯采购合同生效和支付首笔电梯订购款项前支付甲方30%履约金，履约金以购房定金形式收取，共计722295元，在办理产权转移和登记备案时作为乙方的首期购房款，待所有房款全部付清或者付清按揭首付款（50%）后另行签订购房合同和办理房屋产权转移到相关手续；购房款需在房屋交付使用前全部付清。订购单和购房定金收款凭据作为本协议附件；4、甲方承诺，甲方任何情况下不得将乙方订购的该套房屋转卖他人或者违反本协议约定，否则除退还所收履约金外，赔偿乙方所支付的等额的履约金，乙方承诺在任何情况下不得违背本协议的购房约定，否则乙方支付的履约金不予退还。协议第7条约定的协议附件其中一份为“双方签订的（未备案）的购房合同和君庭商务大厦订购单”。
另查明，2013年9月4日，原告向被告支付购房首付款722295元，收款收据载明项目为“预付款”。涉案的君庭商务大厦目前尚未竣工验收，仍不符合房屋交付条件。2015年12月15日，原告曾以被告迟延交房为由向本院起诉解除合同，后撤回起诉。
本院认为，原告与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》和《电梯采购及购房合作协议》均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。被告辩称在《电梯采购及购房合作协议》签订后，双方合意在原告付足50%首付款后另行签订商品房买卖合同，故《浙江省商品房买卖合同》已经终止。本院认为，《电梯采购及购房合作协议》开头即载明“因乙方（原告）支付的首期购房款为30%而未达到购房合同备案最低要求50%的条件，导致购房合同暂时无法备案，双方就此达成如下协议”，故《电梯采购及购房合作协议》系因原告未付足50%首付款导致《浙江省商品房买卖合同》尚不能备案情况下，双方就后续款项的支付及满足备案条件后进行合同备案所作的约定；《电梯采购及购房合作协议》也明确“双方签订的（未备案）的购房合同”系该协议的附件，《电梯采购及购房合作协议》并未表明终止于2013年8月19日签订的《浙江省商品房买卖合同》的意思表示，故在原、被告签订新的商品房买卖合同前，双方之间的权利义务仍受《浙江省商品房买卖合同》约束。对被告上述辩解意见本院不予采纳。
《浙江省商品房买卖合同》约定，房屋最后交付日期为2014年12月30日，被告迟延交付房屋已构成违约。对购房者而言，购买房屋的主要目的系用于居住使用，现涉案房屋所在楼盘尚未竣工验收，在逾期近两年后仍未达到交付条件，致使原告购买房屋用于居住使用的合同目的迟迟不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人有权解除合同，故本院认为，原告有权要求解除与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于原告要求返还购房款722295元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称解除权应当在一年内行使，合同约定的交房时间为2014年12月30日，原告已丧失合同解除权。本院认为，解除权分约定解除权和法定解除权，双方在《浙江省商品房买卖合同》中约定被告逾期交房超过90日原告有权解除合同，系约定解除权，同时根据补充协议约定，约定解除权的行使期限为3个月，故根据合同约定，原告丧失约定的合同解除权。但本案中，原告以被告迟迟未能交房导致其购房目的不能实现为由，起诉要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》规定的法定解除条件，并不受一年时间的限制，故对被告上述辩解意见本院亦不予采纳。对于原告主张的已付购房款15%的违约金，本院认为，《浙江省商品房买卖合同》第十条约定，出卖人逾期交付房屋超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的15%向买受人支付违约金。该条款系双方对因迟延交付房屋解除合同情况下被告应承担违约责任的约定，现涉案合同因被告迟延交付房屋而解除，原告要求按照已付购房款15%支付违约金108344元于法有据，而被告对于已付购房款15%违约金的计算标准也未表示异议，故本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告张世华与被告宁波华信投资开发有限公司于2013年8月19日签订的《浙江省商品房买卖合同》；
二、限被告宁波华信投资开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张世华返还购房款722295元；
三、限被告宁波华信投资开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张世华支付违约金108344元。
案件受理费12106元，减半收取6053元，由被告宁波华信投资开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（此页无正文）
审 判 员 徐旭霞
二〇一六年十月十七日
代书记员 胡王馨