四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川03民终330号
上诉人（原审被告）师润芬，女，1970年11月24日出生，汉族，住四川省富顺县。
委托代理人沈留杰，四川九狮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）富顺县城关西城小食店，住所地四川省富顺县。
负责人叶淑芬，该店经理。
委托代理人陶奇斌，富顺县夕阳法律服务所法律工作者。
上诉人师润芬因与被上诉人富顺县城关西城小食店（以下简称：西城小食店）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省自贡市富顺县人民法院（2016）川0322民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人师润芬及其委托代理人沈留杰，被上诉人富顺县城关西城小食店的负责人叶淑芬及其委托代理人陶奇斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告西城小食店向原审法院起诉称：坐落于四川省富顺县富世镇富州花园社区林达路11号的门面系原告集体所有财产。原告单位职工林金平系原负责人林作钦之子。林作钦死后，没有选举新负责人，单位公章等由林金平持有。2015年6月1日，林金平与被告以原告名义签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2015年6月16日至2018年6月15日，租金每月3500元，按季度支付。林金平在该合同上签名并盖上原告单位公章。被告向林金平支付了2015年6月15日至9月15日房屋租金10500元。2015年4月16日，原告召开全体员工会议，选举叶淑芬为新负责人，同时报经主管单位富顺县经济商务科技和信息化局批准。尔后，原告重新办理了营业执照、组织机构代码证、房权证、公章等。同年11月10日，原告向被告发出《通知》一份，告知从2015年12月起门面租金由负责人叶淑芬收取。同时向其送达了富顺县经济商务科技和信息化局富经商科信函[2015]7号、原告召开职工会议决定、营业执照、组织机构代码证复印件。但被告收到该《通知》后，仍坚持将房屋租金缴纳给林金平。请求法院判令：1.解除被告与林金平于2015年6月1日签订的《房屋租赁合同》；2.被告租赁房屋期间将每月房租3500元交给负责人叶淑芬；3.诉讼费用由败诉方承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：被告支付拖欠原告的2015年12月15日至2016年3月14日房屋租金。
原审法院经审理查明：坐落于四川省富顺县富世镇富州花园社区林达路11号的门面系登记在原告名下的集体所有财产。原告单位职工林金平系单位原负责人林作钦之子。林作钦病逝后，原告单位的公章、房屋产权证等由林金平持有。
2015年6月1日，林金平持有原告单位公章以原告名义与被告师润芬就诉争营业房续签订《门面出租合同》一份，约定：”1.房屋租金为3500元/月，按季度支付给林金平以缴纳社保职工养老金；2.租赁期限自2015年6月16日至2018年6月15日……”
2015年4月16日，因原告单位职工对林金平持有公章、收取租金等有异议，除林金平外的其余职工召开了“西城小食店全体职工会议”，会议选举了叶淑芬为原告新负责人。2015年9月24日，该会议记录报经主管单位富顺县经济商务科技和信息化局批准，同意叶淑芬为负责人。此后，原告负责人叶淑芬按照相关手续重新办理了营业执照、组织机构代码证、房屋产权证、土地使用证并雕刻了公章。
2015年7月17日，因原告单位职工对林金平收取诉争房屋租金有意见，原告以师润芬为被告向本院起诉，诉讼过程中，本院依职权追加了林金平作为被告参加诉讼。原告西城小食店要求：确认林金平与被告师润芬于2015年6月1日签订的房屋租赁合同无效，被告师润芬退还原告所有的营业房（即诉争营业房）。经审理，本院在（2015）富民一初字第1741号民事判决书中确认了2015年6月1日原、被告签订的房屋租赁合同有效，同时对叶淑芬单位负责人的主体身份进行了确认，驳回了原告西城小食店的诉讼请求。宣判后，各方当事人均未上诉，该民事判决书已发生法律效力。
2015年11月10日，原告向被告送达《通知》一份，内容为：“富顺县城关西城小食店租赁户师润芬：由于我店新任负责人叶淑芬已经正式上任，所以从2015年12月起，门面租金由叶淑芬亲自上门收取，收据加盖单位财务章及负责人私章方为有效。”。
原审法院另查明，原、被告签订的《门面出租合同》中虽然未对支付房租日期进行约定，但被告表示按照以前的交易习惯，均是在当季度开始时支付房租，即先交租金后用房。被告按照合同约定按季度向林金平支付了自2015年6月至2016年3月15日三个季度的房屋租金（含此次诉争拖欠的房屋租金）。
原审法院认为：房屋租赁是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。本案中，被告租住了原告所有的房屋，原、被告之间的租赁关系成立，被告应当按照租赁合同约定向原告支付房屋租金。
关于被告是否拖欠原告2015年12月15日至2016年3月15日房屋租金的问题。诉讼中，被告表示本案诉争的房屋租金已支付给林金平，并提交收据加以证明。本院认为，就诉争房屋与被告签订合同的主体系原告，而非林金平。林金平仅系在原告单位无负责人的情况下，作为原告代表在合同上签名。尔后，原告单位选举叶淑芬为负责人，（2015）富民一初字第1741号生效民事判决书中也对叶淑芬系原告负责人的身份进行确认。据此能够认定被告已知晓叶淑芬系原告负责人的事实。尔后，叶淑芬多次以原告负责人身份告知被告房租由其收取，并向其送达了书面《通知》，被告亦认可收到此通知。因此，在原告已向被告明确表明林金平不再具有代理原告的资格，更不能代原告收取房屋租金的情况下，仍然将2015年12月15日至2016年3月15日的房屋租金10500元缴纳给林金平，系债的不适当履行的行为，不能视为被告已向原告缴纳了诉争的房屋租金。故原告要求被告支付拖欠的2015年12月15日至2016年3月15日房屋租金10500元的主张符合法律规定，本院予以支持。至于林金平收取的被告2015年12月15日至2016年3月15日房屋租金10500元，被告可向林金平另案主张权利。被告辩解原告单位职工与林金平的矛盾系单位内部矛盾与其无关；原告负责人叶淑芬、林金平均持有公章、房权证等，但被告作为承租人没有义务也没有能力去审查辨别真假，故被告只能向与其签订合同的林金平缴纳房租的理由，与本案查明的事实不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：限被告师润芬于本判决生效之日起十日内向原告富顺县城关西城小食店支付2015年12月15日至2016年3月15日的房屋租金10500元。
宣判后，师润芬不服，向本院提起上诉。其上诉称：一审判决关于认定“在原告已向被告明确表明林金平不再具有代理原告的资格，更不能代原告收取房屋租金的情况下，仍然将2015年12月15日至2016年3月15日的房屋租金10500元缴纳给林金平”的事实不清，适用“系债的不适当履行的行为，不能视为被告已向原告缴纳了诉争的房屋租金”的法律错误。上诉人认为林金平收取房屋租金形成事实上的表见代理，应视为被上诉人已经收到了房屋租金。原因如下：一是上诉人与被上诉人签订的合同由林金平签字并加盖了被上诉人的公章，前期该房屋租金也系由林金平收取，这些事实足以让上诉人有理由相信林金平收取房屋租金就是被上诉人收取了租金，林金平的行为形成事实上的表见代理。二是林金平收的房屋租金归被上诉人所有，被上诉人将该笔资金如何分配是被上诉人与林金平之间的内部问题，容易解决。三是被上诉人重复要求上诉人支付租金，既产生新的社会矛盾，又产生累诉和浪费司法资源，不利于安定团结和社会稳定。请求：1.撤销四川省富顺县人民法院（2016）川0322民初13号判决；2.驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人西城小食店辩称：生效的四川省富顺县人民法院（2015）富民一初字第1741号判决已经确认叶淑芬为西城小食店的负责人，林金平不属西城小食店职工选举的负责人，上诉人将诉争的房屋租赁费交给林金平是师润芬与林金平之间的个人行为，与西城小食店无关。2015年11月10日西城小食店向师润芬发出书面通知和相关资料通知，告知师润芬西城小食店新任负责人叶淑芬已经正式上任，从2015年12月起，门面租金由叶淑芬亲自上门收取，收据加盖单位财务章及负责人私章为有效。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判，本案诉讼费用由上诉人承担。
在二审审理期间，上诉人师润芬提交并当庭举示了两组证据：1.被上诉人职工数据清理表；2.职工会议记录。该两组证据证明单位只有这两个在职职工即林金平和罗富贵，其他人与这个契约没有关联性。被上诉人西城小食店对证据的真实性无异议，对关联性有异议。
双方当事人对原审判决认定的事实无异议，本院依法予以确认。
本院另查明，上诉人师润芬于2015年12月15日向林金平交纳了案涉门面2015年12月15日至2016年3月15日的房租10500元。
本院认为，表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义从事民事法律行为，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效。在案证据证实，上诉人师润芬在交纳2015年12月15日至2016年3月15日的房租前已知晓被上诉人西城小食店的负责人系叶淑芬，且被上诉人西城小食店在此之前也书面通知了上诉人师润芬，明确要求其从2015年12月起向被上诉人西城小食店的负责人叶淑芬交纳门面租金。对于林金平从2015年12月起无权代被上诉人西城小食店收取门面租金的情况，上诉人师润芬是明知的。因此，林金平在2015年12月15日收取门面租金的行为对被上诉人西城小食店不构成表见代理。上诉人师润芬于2015年12月15日向林金平交纳2015年12月15日至2016年3月15日的房租属债的不适当履行，对被上诉人西城小食店不产生债务履行的法律后果。被上诉人西城小食店有权要求上诉人师润芬支付拖欠的2015年12月15日至2016年3月15日的房租。综上所述，上诉人师润芬的上诉理由不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人师润芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖四春
审 判 员 周 勇
代理审判员 曾 静
二〇一六年五月十一日
书 记 员 何 珊