文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终1052号上诉人（原审原告）：杨和清委托诉讼代理人：何桂宜委托诉讼代理人：何桂婵，广东文顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖振涛委托诉讼代理人：穆清，广东博界律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市布心实业股份有限公司法定代表人：赖一能。原审第三人：美联物业代理（深圳）有限公司法定代表人：张锦成，董事长。委托诉讼代理人：洪志军委托诉讼代理人：王丽辉，广东银丰律师事务所律师。上诉人杨和清因与被上诉人肖振涛、被上诉人深圳市布心实业股份有限公司（以下简称“布心公司”）、原审第三人美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称“美联公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1963号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。杨和清上诉请求：1、-审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持杨和清的起诉请求，或者将本案发回重审。2、一二审诉讼费用全部由肖振涛、布心公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）一审法院认为肖振涛签订《房屋转让合同书》《协议书》、《补充协议》是未经过布心公司的授权和事后追认，是错误的。肖振涛与杨和清签订前述合同、协议时，已经获得涉案房产的房产证原件，即便该房产证所述产权人是布心公司，实际上是肖振涛所有。肖振涛在上世纪八十年代末九十年代初通过福利性分房的模式取得涉案房产的所有权，并在分房当时已经支付了相应的对价。布心公司才会将涉案房产交付给肖振涛占有、使用、收益，并将该房产的房产证原件交付给肖振涛，授予肖振涛处分的权利，包括对涉案房产补交地价税费、将房产过户至肖振涛等事宜。从布心公司向肖振涛出具《法人授权委托证明书》、《法定代表人身份证明书》、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》的行为以及《法人授权委托证明书》授权内容为“办理罗湖区xx花园109栋xx房产事宜（涉案房产）”可以证明，布心公司早已经赋予肖振涛对涉案房产的处分权，只是在肖振涛就涉案房产出让、办理补交地价、税费等事宜时，鉴于房产证上叙明产权人为布心公司，布心公司才向相关部门、杨和清等出具证明材料而已，并非此时才对肖振涛所做的授权。肖振涛既然对涉案房产具有处分权，当然也包括杨和清签订《房屋转让合同书》《协议书》、《补充协议》等。即便是涉案房产确实属于布心公司所有，布心公司在2012年12月24日就涉案房产向肖振涛出具授权委托证明书后，本案事由纠纷历经了两次诉讼，杨和清曾于2014年起诉【案号(2014)深罗法民三初字第1857号】以及2015年上诉【案号(2015)深中法民房终字第1152号】，布心公司是该案的第三人，布心公司收到了法院送达的诉讼文书以及经法庭合法传唤，既未向法庭答辩，也未到庭参加诉讼、表达应诉意见等；本案布心公司是被告的身份，法院在受理本案后，已经依法向布心公司送达诉讼文书。在一审审理期间，布心公司仍然未提交答辩意见，也未出庭应诉。根据《民法通则》第六十五条第三款的规定：“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”。民法通则第六十六条第一款规定：“……本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”。从其出具授权书以及法院通知诉讼事宜看，布心公司已经知道肖振涛以其名义或者说代理其签署合同和协议并已经涉讼的事实。而其既不答辩、也不出庭抗辩和质证的行为，则表明布心公司同意肖振涛的代理行为。因而，肖振涛代理布心公司的事实依法可以确认，布心公司依法应该对肖振涛的代理行为承担法律责任。一审法院未审查前述事实，也未从本案综合事实予以判断，就武断认为肖振涛签订《房屋转让合同书》、《协议书》、《补充协议》时没有布心公司的授权，事后也没有得到布心公司的追认。同时，一审法院以布心公司未授权和追认为由，否定肖振涛代理布心公司的事实，也是基于对《民法通则》等法律的错误适用。（二）关于布心公司是否有权出售涉案房产以及涉案房产能否转让问题。涉案房产因为是集体所有的房产，以福利分房性质出让给肖振涛，需要肖振涛或者布心公司补交地价、税费后，涉案房产才能过户至肖振涛的名下。即便涉案房产目前名义上仍然属于布心公司所有，实际上，因已经出让给了肖振涛，肖振涛又已经交付了相应的对价，涉案房产应该并且已经属于肖振涛所有。肖振涛是在出售自己的房产，不是在出售布心公司的房产。肖振涛有权出售自己的房产。虽涉案房产虽然是非市场商品房，在未完善用地手续并补交地价前不得转让，而就“位于深圳市爱国西路布心南路xx花园109栋xx房产（涉案房产）是否能够在完成补交地价手续后进行转让”的问题，深圳市中级人民法院专门去函深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局咨询，深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局向深圳市中级人民法院的复函，明确表示“上述房产须补交相应地价转为市场商品房性质后方可办理转让”。根据深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局向布心公司的复函：“因来文申请人名称与《房地产证》登记权利人的名称不一致（布心公司现名称已变更），请你公司先到市房产登记中心办理产权变更登记，或取得该中心．确认上述房产及产权登记相关信息的复函意见后，再向我局申请办理房产补心地价进入市场的用地手续”。该复函明确表示，涉案房产完全可以通过补交地价进入商品市场交易。在涉案房产可以补交地价进入市场交易的前提下，本案肖振涛与杨和清就补交地价问题签署了《补充协议》，明确补交地价是肖振涛的合同义务和责任之一。故此，肖振涛在签订合同、协议后，应该积极履行相关义务，包括补交地价等义务，继而完成涉案房产转让、过户给杨和清的合同义务。一审法院关于补交涉案房产地价的《补充协议》没有进行审查，认为肖振涛仅有转让涉案房产的义务，否定了肖振涛补交地价的合同义务，否定了补交地价义务是转让涉案房产的合同义务之一，割裂了补交地价和转让过户的逻辑关系，对事实作出了错误的认定。（三）一审法院对于杨和清交付的定金未作出裁判。杨和清在签订合同、协议后，根据合同约定，已经向肖振涛支付了定金20000元，该款由美联公司保管。本案一审作出判决，对于该定金未作出任何裁判。一审法院对诸多事实于不顾，并错误适用法律，做出严重错误的判决，损害了杨和清的合法权益，杨和清不服该判决。二、一审违反法定程序，因程序违法可能引起实体判决不公。根据《民事诉讼法》第一百四十八条第二款的规定：当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。而一审判决在2016年5月30日做出后，直到2016年10月11日才送达给杨和清，整整拖了长达4个多月的时间。杨和清不明白什么原因导致法院在判决四个多月后才通知杨和清前往法院领取判决书，知悉判决内容。一审法院的公正受到质疑。综上，一审法院事实审查不清，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法查明事实，维护杨和清的合法权益。肖振涛辩称,1、肖振涛认为应当驳回杨和清的上诉请求。一审判决事实与生效的（2014）深罗法民三1857号以及深圳中级人民法院（2015）深中法房终1152号判决书查明的事实基本一致。故不存在事实不清。2、杨和清起诉诉求当中未涉及到定金，未处理不属于错误。3、关于判决书发放的时间问题并不影响实际判决书实体审理。4、其他意见与一审答辩意见一致。美联公司述称，美联公司已经履行相应居间义务，没有过错，不承担任何责任。被上诉人布心公司未到庭参与二审审理，亦未作出答辩。杨和清向一审法院起诉请求：一、肖振涛、布心公司履行合同，为罗湖区xx花园109栋xx房产办理补交相应地价转为市场商品房，并承担所有相关税费；二、肖振涛、布心公司继续履行合同，办理将罗湖区xx花园109栋xx房产过户至杨和清名下的所有手续；三、肖振涛、布心公司继续履行合同，将罗湖区xx花园109栋xx房产交付给杨和清；四、肖振涛、布心公司一次性向杨和清支付违约金人民币185880元（以每日512元计算，从2014年11月14日起算至2015年11月30日，应计算至肖振涛、布心公司将罗湖区xx花园109栋xx房产交付并过户给杨和清之日止）；五、本案全部诉讼费用由肖振涛、布心公司承担。一审法院认定事实：一、2012年8月15日，肖振涛以布心公司（卖方）代理人的身份与杨和清（买方）签订《房屋转让合同书》，约定：买卖双方交易的房产位于深圳市罗湖区布心路xx花园109栋xx，建筑面积86.04平方米。转让成交价为人民币128万元。买方同意在签署本合同当天向卖方支付定金人民币2万元；买方须于2012年10月22日之前（含当日）将首期款（不含定金）48万元支付至上述指定监管银行的监管账号；如买方或卖方未按照本合同约定的期限履行义务，有权要求违约方应以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同；逾期履行义务超过5个工作日，守约方有权解除合同，并要求违约方支付转让成交价20％的违约金或选择定金罚则。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。同日，肖振涛以布心公司（卖方）代理人的身份与杨和清（买方）签订《协议书》，约定：1、因卖方房产属于集体红本房产证，需补交地价才能转成新的房产证交易，补地价办证卖方自行搞定，所需的费用也由卖方自行负责；2、买方所交的定金人民币2万元暂时托管在中介方，待转成新的房产证再由中介方转给卖方；3、卖方实收人民币128万元（但不包括转换新证的费用），客户实出人民币1305000元，中间的差额人民币25000元，用于支付中介公司佣金及国土局税费。注：买方实出人民币1305000元，此价钱已包含中介公司佣金及一切相关税费。2012年8月28日，肖振涛出具《定金收条》，载明“杨和清通过美联公司与卖方布心村委于2012年8月15日签署了《房屋转让合同书》，编号14326，现卖方收到买方定金2万元。”2012年10月20日，肖振涛（卖方）与杨和清（买方）签订《补充协议》，约定：因原房屋转让合同买方需交付首期款银行监管时间为2012年10月22日，而双方成交的xx花园109栋xx，因卖方是集团红本证，卖方需办理转换成个人名字、补交地价等手续。经双方协商，达成以下补充条款：一、以卖方办出新的房产证并经卖方通知买方，买方在7个工作日再去银行交付首期款资金监管，并递交按揭材料等其余的手续；二、现已经知悉上述房产变更房产权利人为原合同的代理人肖振涛，双方确认上述房产的卖方为肖振涛；三、另买卖双方不得故意拖延办理相关手续的时间；四、原合同的其它条款对本补充协议的双方当事人有效，美联物业受理的托管定金仍适用于本协议。二、2012年8月15日，杨和清、肖振涛与美联公司签订《美联物业代理（深圳）有限公司资金托管协议》，约定买卖双方同意将定金人民币2万元（含交楼押金人民币5000元）交由美联公司托管，解除托管时，美联公司不支付利息。托管定金在符合下述条件时美联公司可解除托管将资金放给肖振涛：待转成新的产权证再放款。三、涉案房产xx花园109栋xx,于2014年1月24日办理《房地产证》，载明“本证所记载的房地产不得买卖。”，权利人：布心公司。他项权利摘要及附记载明：非市场商品房，按集资建房处理，转让时补地价。变更登记由原深房地字第xxxxxxx号证变更而来。原深房地字第xxxxxxx号《房地产证》登记权利人为布心村委。四、2012年12月25日，布心公司出具《法人授权委托证明书》，授权肖振涛办理罗湖区xx花园109栋xx房产事宜，有效期限至2013年2月30日。1992年12月21日，布心公司的名称由深圳市罗湖区布心企业公司变更为现名称。一审法院认为，肖振涛在以布心公司的代理人的身份与杨和清签订的《房屋转让合同书》、《协议书》、《补充协议》时并未取得布心公司的授权，该行为只有经过布心公司的追认，布心公司才承担相应的民事责任。布心公司于2012年12月25日出具的《法人授权委托证明书》中并未明确授权肖振涛出售涉案房产，故该授权不能视为布心公司对《房屋转让合同书》、《协议书》、《补充协议》的追认。涉案房产的产权为布心公司所有，肖振涛出售他人房屋的行为不能产生物权变动的效力，且转让的涉案房产属非市场商品房，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，该涉案房产在未完善用地手续并补交地价前不得转让。故杨和清要求肖振涛、布心公司继续履行合同的诉讼请求，一审法院不予支持。杨和清要求肖振涛、布心公司支付违约金人民币185880元的诉讼请求，一审法院认为布心公司未追认肖振涛出售涉案房产的行为，故不应承担民事责任，应由肖振涛承担相应的违约责任。本案中，由于肖振涛无权出售涉案房产及房产的性质导致合同无法继续履行，肖振涛应承担相应的违约责任，但杨和清对肖振涛在出售时未取得授权及涉案房产的性质也是明知的，故双方在签订合同的过程中均有过错，结合双方的过错程度及合同的履行情况，一审法院认为肖振涛应向杨和清支付违约金人民币20000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十条第一项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、肖振涛应于判决生效之日起十日内向杨和清支付违约金人民币20000元；二、驳回杨和清的其他诉讼请求。案件受理费人民币17992元，由杨和清负担人民币16056元，由肖振涛负担人民币1936元。本院经审理查明，（一）深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局于2015年7月15日就涉案房产能否转让问题在另案（2015）深中法房终字第1152号审理过程中向本院复函称：涉案房产须补交相应地价转为市场商品房性质后方可办理转让。（二）布心公司于2017年4月21日就涉案房产的权属及其与肖振涛的关系等问题向本院复函称：1、涉案房产不属于布心公司的财产，当时是征地赔偿给该公司的，但该房产早年就转让给了肖振涛，该房产也不是由布心公司控制、使用或收益；2、肖振涛与布心公司无任何关系，就在办理过户时收取了相关相关过户手续费；3、在办理过户后两年时间内，肖振涛有权以布心公司名义转让或出售该房产。除此之外，原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据涉案房产的登记权利人布心公司向本院出具的复函，布心公司确认涉案房产不属于其财产，其已转让给肖振涛，其对肖振涛以布心公司名义还是自己名义处分涉案房产均未有异议，故肖振涛与杨和清签订《房屋转让合同书》《协议书》《补充协议》处分涉案房产属于有权处分，该处分行为合法有效，双方依此成立的房屋买卖合同关系未违反法律与行政规定的强制性规定，亦合法有效。涉案房产交易发生于相关限购政策颁布之前，肖振涛主张因限购政策相关当事人不具备购房资格导致涉案合同无法继续履行的理由不成立；根据查明的事实，涉案房产在补交相应地价后可转为市场商品房，涉案合同继续履行不存在法律障碍，杨和清请求肖振涛继续履行合同有合同与法律依据，应予支持，布心公司作为涉案房产的登记权利人，对此应负相应的协助义务。依据上述合同约定，卖方实收128万元，但涉案房产转换成市场商品房需补交的地价等费用由卖方承担；涉案房产转换成市场商品房后过户至买方杨和清名下的税费、佣金等费用则由买方承担。因双方对涉案房产转换新证的期限没有约定，杨和清要求肖振涛、布心公司承担迟延履行的违约金缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，杨和清的上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以支持；一审判决实体处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1963号民事判决；二、肖振涛、布心公司应于本判决生效之日起三十日内办理相关手续将涉案房产（深圳市罗湖区爱国西路布心南路xx花园109栋xx号房产）转为市场商品房，转为市场商品房需补交的地价等费用由肖振涛承担，肖振涛逾期履行该义务不支付上述费用则由杨和清在应付购房款数额内代肖振涛向相关职能部门支付；三、杨和清应于涉案房产转为市场商品房之日起十日内向肖振涛付清购房剩余款【应付购房余款=总房款128万元-已付定金2万元-代肖振涛向相关职能部门支付的地价等费用（该费用若产生）】；四、布心公司、肖振涛应于肖振涛收到上述款项之日起十日内协助杨和清将涉案房产过户到杨和清名下，配合办理过户的相关手续，过户所产生的费用由杨和清负担；肖振涛应于办理过户手续后五日内将涉案房产交付给杨和清；五、上述判项未涉及到的其他交易事宜，肖振涛与杨和清应按双方签订的协议及相关规定履行；六、驳回杨和清的其他诉讼请求。一审案件受理费17992元（已由杨和清预缴），由肖振涛负担16000元，杨和清负担1992元；保全费2270元（已由杨和清预缴），由肖振涛负担；二审案件受理费17992元（已由杨和清预缴），由肖振涛负担16000元，杨和清负担1992元。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一七年七月三十一日书 记 员 王倚霖（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。