杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下民初字第644号
原告浙江人福经贸有限责任公司。
法定代表人沈竞敏。
委托代理人尹石水。
被告浙江三瑞大厦有限公司。
法定代理人张立国。
委托代理人张顺洪。
委托代理人李爱梅。
原告浙江人福经贸有限责任公司（以下简称人福公司）诉被告浙江三瑞大厦有限公司（以下简称三瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2009年3月23日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2009年5月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人尹石水、被告委托代理人李爱梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告人福公司诉称，1998年5月28日原、被告签订房屋租赁合同约定，由原告承租三瑞大厦一至四层房屋租赁合同，租金每年300万元。同年5月29日原告函告被告，准备将三瑞大厦一至二层出租给深圳发展银行，届时将以被告名义与该行签订有关合同。1998年6月8日被告与深圳发展银行签订《房屋租赁合同》，租赁期限为10年，前五年的租金为每年300万元，后五年的租金为每年315万元。同年12月30日原告与被告达成补充协议，调整租赁期为1998年10月15日至2008年10月14日。鉴于深圳发展银行的应付租金每年300万元刚好全额抵扣原告应付给被告的房租，当时双方口头约定由被告从深圳发展银行代收租金后不再转付给原告，而是直接抵扣应收原告的租金。2006年8月29日原、被告双方达成增加房租的补充协议，在以前每年租金300万元的基础上增加3％，即从2006年4月16日开始每年租金增加为309万元。按照该新约定，原告另行向被告支付了每年9万元房租，计算至2008年10月14日原告总共加付了22.5万元房租。在上述协议执行过程中，被告全额收取了次承租人深圳发展银行支付的全部房租。后五年中被告每年代收的房租为315万元。除其中300万元用以抵扣原告的应付租金外，余款每年15万元，五年合计75万元属于原告所有，被告应返还给原告，但被告收取该款项后至今未退还给原告。为此诉请判令被告归还原告75万元并承担本案诉讼费。
被告三瑞公司辩称，根据租赁合同中关于每两年半增加一次租金的约定，被告提出增加租金，原告则请求暂不要增加，因为与深圳发展银行的租赁合同第六年起租金每年增加15万元，到时该75万元全部归被告，鉴于双方的友好合作关系，被告予以同意。2006年2月13日，原、被告就增加租金一事再次协商，被告提出再增加20%，2月24日原告回函称第六年起已增加了5%，再要求提高不合情理。2006年4月，被告法定代表人在杭期间与原告协商增加租金的事，被告提出再增加30万元，原告没有同意。2006年8月，双方就增加租金一事最终达成一致意见，并且增加的22.5万元租金原告也如数支付给了被告。现原告认为深圳发展银行第六年起增加的15万元每年的租金应归其所有并提起本案的诉讼，违背了事实真相。2006年2月13日，被告函告原告，要求增加租金。原告回函称“我公司承付给贵公司的1至4层楼面的总租金为300万元／年，从第六年开始已上升为315万元每年”，因此，原告该回函确认了一个事实，就是从第六年起即2003年10月15日开始，三瑞大厦1至4层的租金为315万元每年，综上所述，被告认为，根据租赁合同中关于每两年半增加一次租金的约定，根据原告确认从第六年起租金为315万元每年及深圳发展银行的所有租金全部由被告收取的事实，根据2006年2月起双方协商均是围绕租金该增多少而非减少的事实，根据原告另行支付给被告22.5万元的事实，可以确定被告陈述的情况是符合客观事实的，要求判令驳回原告的诉讼请求。若原告坚持认为被告应归还其75万元，请法庭对原告提起诉讼是否超过诉讼时效也一并进行审查。
为证明诉讼请求所依据的事实，原告人福公司提交如下证据，并经庭审质证：
1、房屋租赁合同，欲证明：双方的合同合法有效，原告于1998年开始取得三瑞大厦一至四层房屋的承租权；原告有权将所承租的房屋转租他人，房屋转租所产生的权利、义务归属于原告；原告应付给被告的租金是300万元每年。对该证据真实性被告无异议，证明对象有异议，认为实际履行情况与合同约定并不一致，深发展的合同约定的权利义务并不全部归属于原告，合同第五条第3款约定300万元每年不是一成不变的，每两年半有增幅。本院认为该证据与本案诉争事实具有直接关联性，对其证据效力予以认定。
2、被告与深圳发展银行签订的房屋租赁合同、原告给被告的函，欲证明该房屋租赁合同实际上是转租合同，即原告承租了被告房屋后转租给深圳发展银行，但以被告作为合同主体与次承租人签订了该房屋租赁合同；该转租合同的甲方权利义务由原告享有和承担；合同规定前五年租金为300万元每年，后五年是315万元每年，该租金已经全部支付完毕。对该证据真实性被告无异议，证明对象有异议，认为该合同实际上全部是被告在履行，包括租金的收取、租赁发票的开具。本院认为该证据与本案诉争事实具有直接关联性，对其证据效力予以认定。
3、补充协议，欲证明原告和被告调整租赁期限到2008年10月14日。对该证据被告无异议，对其证据效力本院予以认定。
4、函，欲证明双方认可从2006年4月15日开始，原告应支付给被告的房租增加为每年309万元，2006年4月15日之前的房租为每年300万元。对该证据真实性被告无异议，证明对象有异议，认为原告是非常清楚地确认从2003年10月开始支付给被告的租金增加了每年15万元，该证据上载明的增加9万元每年是在315万元每年的基础上再增加的。本院认为该证据与本案诉争事实具有直接关联性，对其证据效力予以认定。
5、租赁费发票，欲证明被告已经按约定支付了从2006年4月15日开始增加支付的租金，至今总的期限为2年半，合计22.5万元。对该证据真实性被告无异议，认为恰恰证明了被告的观点，原告证据四的真实意思是再增加9万元每年，否则22.5万元是不需要另行支付的。本院认为该证据与本案诉争事实具有直接关联性，对其证据效力予以认定。
为证明答辩意见所依据的事实，被告三瑞公司提交了下述证据并经庭审质证：
1、三瑞大厦3至4楼的租赁合同，欲证明被告通过转租，每年获利170万元，利润率高达近60%，租赁合同约定租金每两年半增加一次及被告提出增加租金合情合理。对该证据真实性原告无异议，但认为与本案缺乏关联性，认为原告赚多少钱与本案无关。本院认为该证据与本案缺乏必要关联性，对其证据效力予以认定。
2、房租发票（深发展），欲证明深圳发展银行租金系被告开票收取，因此，并非简单的代收关系。对该证据真实性原告无异议，证明内容有异议，认为被告开具发票并不改变该合同是转租的性质，也不改变该合同约定的权利义务由原告享有的后果。本院认为该证据与本案诉争事实具有直接关联性，对其证据效力予以认定。
3、2006年2月24日原告回函，欲证明原告确认2003年10月15日起，其支付给被告的租金增长为315万元每年，增幅是5%。对该证据真实性原告无异议，证明内容有异议，认为该函件反映了双方对租金事项进行了协商，但对协商内容没有形成一致意见，因此该单方面发出的函件从根本上不能作为有效证据使用，更无法证明被告的主张；结合原告的证据四，该证据并不能证明被告主张的是在315万元每年的基础上再增加9万元。本院认为该证据与本案诉争事实具有直接关联性，对其证据效力予以认定。
4、房租发票，欲证明双方2006年8月29日函件的真实意思为在315万元每年的基础上再增加9万元每年。对该证据真实性原告无异议，证明内容有异议，认为该证据不具有证明力，原告从未明示放弃要求被告退还多收取75万元款项，从事后双方多次的协商来看，原告也多次要求被告退还75万元。本院认为该证据与本案诉争事实具有直接关联性，对其证据效力予以认定。
综上有效证据及有关当事人陈述，本院认定下述事实：1998年5月28日被告三瑞公司与原告人福公司签订《浙江三瑞大厦一至四层房屋租赁合同》，约定被告将三瑞大厦一至四层出租给原告，原告可将该场所用于自营娱乐业、转租金融等，如转租金融业或确有转借他人以及移作他用的，应征得被告书面同意并以被告的名义与第三方签订合同，由原告执行；租赁期自1998年9月15日起至2008年9月14日止（1999年12月30日原、被告就三瑞大厦1－2层租赁期限的调整又签订补充协议，双方约定由于装修原因，起租期限由1998年9月15日调整至1998年10月15日），租金分段按季计算，第一阶段每年300万元，合同签字生效之日起第六个月支付150万元，满十二个月支付余额150万元，同时支付第二年第一季度75万元；第二年起每季度实行先付租金后经营的方式提前支付租金；承租期每达到二年半时，租金得另行协商，在每年300万元基础上增幅不超过20%（含1%－20%）；合同还对保证金、内装修、管理费用、维修保养、合同解除条件等作了约定。合同签订后，原告与深圳发展银行达成由深圳发展银行租赁三瑞大厦1至2层的意向，1998年5月29日原告函告被告称拟将三瑞大厦1至2层出租给深圳发展银行，届时将以被告名义与该行签署有关合同，签约后合同条款仍由原告执行。对此被告在函告上盖章表示同意。同年6月8日，被告与深圳发展银行签订《房屋租赁合同》，约定由被告将三瑞大厦一楼大堂及部分办公用房出租给深圳发展银行，租期为10年，自1998年10月8日至2008年10月8日止。但如果提前开业，则以开业日为起租日。一至五年年租金300万元，六至十年比第五年增长5%。合同第一期租金为签约时支付的定金100万元，1998年底前付清1999年6月底前租金，以后每年度的租金，每半年支付一次，即6月30日前支付一半，12月31日前支付另一半。合同签订后，深圳发展银行按约向被告交付合同项下租金，自第六年开始租金增长至315万元每年。
2006年2月24日，原告复函被告称已收到被告2月13日来函，同时提出：三瑞大厦原1至4层空置一年多，是经原告重新定位、引进银行、证券等公司入租才提升出租率的，原告承付的1至4层总租金为300万元每年，从第六年起已上升为315万元每年，已增加了5％，被告提高租金的要求是不合理的。2006年8月29日，原告在收到被告8月23日要求增加1至4层租金的函后，再次给被告复函称：此前已就2月13日函明确答复，4月14日双方再次协商，被告提出增幅10%，原告未明确接受，但同意过些天答复，考虑到双方以前的友好关系，原告同意1至4层租金在以前每年300万的基础上增加3%，即从2006年4月15日开始为每年309万元。对此被告于2007年2月28日在该函上确认“同意”并盖章。为此原告直接于2007年3月9日向被告支付9万元，2008年5月14日支付9万元、2008年10月13日支付4.5万元，共计22.5万元。现原告认为，被告在后五年向深圳发展银行代收的房租中每年有15万元共计75万元属于原告所有，被告应予返还，故提起诉讼。
本院认为，深圳发展银行直接与被告签订租赁合同并且将所交付的租金直接抵扣原告应交付给被告的租金的这种特殊转租方式，与原、被告所签订的租赁合同内容相符合，对该事实本院予以确认。本案中原、被告所争议的问题在于被告在合同后六年即2003年10月至2008年10月期间向深圳发展银行所收取的每年315万租金中15万元是否有合法依据，应否返还给原告。根据原、被告所签订的合同约定：“承租期每达到二年半时，租金得另行协商，在每年300万元基础上增幅不超过20%（含1%－20%）”，被告提出增加租金的请求，符合合同的约定，而根据原告在2006年2月24日的复函，事实上从第六年起原告承付的1至4层总租金已上升为315万元每年，已增加了5％，基于此原告提出“我公司承付的租金已增加了5％，再要提高，我公司认为是不合情理和法理的”。由该复函内容可以确定对第六年起被告代收的租金中15万元为原告向被告增付的租金的事实，双方并无争议。从2006年8月29日原告向被告作出的复函的前后行文可以看出，在原告确认后五年的15万元为增付租金的情况下，被告仍不予认可，而提出“增幅为10％”的要求，对此原告作出答复“考虑到双方以前的友好协作关系，本公司同意1－4层在以前每年租金300万的基础上增加3％”。虽然在该节上原告提出是从2006年4月15日开始为每年309万元，被告亦表示同意。但从增加租金的相关合同内容及原、被告就此的往来文件来看，可以明确该约定是在原5％的增幅上作出的，原告在复函后另行向被告支付22.5万的事实亦对原、被告该意思表示予以了印证。否则按照原、被告双方支付租金的习惯方式来看，原告毋须再另行向被告付款，而是被告应向原告退款。综上，对原告要求被告返还75万元的诉讼请求，本院认为缺乏合理依据，故不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告浙江人福经贸有限责任公司的诉讼请求。
本案受理费11300元，减半收取5650元，由原告浙江人福经贸有限责任公司承担（已缴）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费11300元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判员 章幼戎
二〇〇九年六月十五日
书记员 楼一平