江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0830民初6313号
原告:江苏盱眙农村商业银行股份有限公司，住所地盱眙县盱城镇金鹏大道2号。
法定代表人:陈雷，该公司董事长。
委托诉讼代理人:黄德俊，该公司员工。
被告：武小伟，男，1981年6月12日出生，汉族，住盱眙县。
被告：朱晓兵，男，1981年12月15日出生，汉族，住盱眙县。
被告：江苏永江房地产开发有限公司，住所地淮安市盱眙县古桑街道。
法定代表人：李祖林。
委托诉讼代理人：ＸＸ兴，该公司员工。
原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司（以下简称盱眙农商行）与被告武小伟、朱晓兵、江苏永江房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案受理后，因通过其他方式无法向被告武小伟送达应诉材料，本院依法向其公告送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书、权利义务告知书及开庭传票。后依法组成合议庭适用普通程序于2018年3月2日公开开庭进行了审理，原告盱眙农商行委托诉讼代理人黄德俊、被告朱晓兵、被告江苏永江房地产开发有限公司委托诉讼代理人ＸＸ兴到庭参加了诉讼，被告武小伟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盱眙农商行向本院提出诉讼请求:1、被告武小伟偿还原告借款本金252178.12元和利息、罚息、复利（截止2017年11月20日的利息为6741.28元，从2017年11月21日起按照合同约定利率计算至实际偿还之日）；2、原告对被告武小伟提供的抵押财产享有优先受偿权；3、被告朱晓兵、江苏永江房地产开发有限公司承担连带清偿责任。4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年5月27日，原告与被告武小伟、朱晓兵、江苏永江房地产开发有限公司签订《个人楼宇按揭抵押贷款合同》，约定被告武小伟以其购买的位于欧洲城23-1-502室商品房为其自2014年5月27日至2034年5月26日从原告处申请的27.5万元提供抵押担保。被告朱晓兵、江苏永江房地产开发有限公司对上述债务提供连带责任保证。合同约定年利率6.55%，逾期利息按中国人民银行规定对其逾期本息计收逾期利息和复利。借款人连续超过三个月未按期还款的，贷款人有权终止合同，提前收回全部借款本金、利息、罚息等。在上述合同项下，2014年5月30日，原告向被告发放借款27.5万元，到期日2034年5月26日。借款后，被告偿还借款本息至2017年3月20日，之后未偿还过借款本息。截止2017年11月21日，被告武小伟共欠原告借款本金252178.12元和利息6741.28元。
被告武小伟未作答辩。
被告朱晓兵辩称，担保是事实，对原告提供的证据无异议。
被告江苏永江房地产开发有限公司辩称，对原告起诉的事实无异议，我们公司提供的是阶段性担保，房产证和他项权证均未办理。原告已经扣了我公司的保证金10911.08元偿还贷款，被告武小伟应偿还原告扣除我公司的保证金10911.08元及利息686.24元。
本院经审理认定事实如下：2014年4月29日，被告武小伟与被告江苏永江房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定被告武小伟向被告江苏永江房地产开发有限公司购买位于盱眙县××城××楼××单元××室的房屋，该合同经盱眙县房地产管理所登记备案。
2014年5月27日，被告武小伟（乙方）、江苏永江房地产开发有限公司（丙方）与原告盱眙农商行（甲方）签订《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》，约定乙方因向丙方购买位于欧洲城23-1-502室的房屋向甲方借款27.5万元，借款期限自2014年5月27日至2034年5月26日，借款年利率6.55%。借款期限在一年以内（含一年）的，执行本合同利率。遇法定利率调整不分段计息，借款期限在一年以上的，借款利率按月付息，结息日为每月20日，遇法定利率调整的，于次年（1月1日）按相应利率档次执行新的利率规定。在本合同办理抵押登记/抵押预登记，取得他项权证/抵押预登记证明书后，乙方授权并委托甲方将借款以转账形式直接转入江苏永江房地产开发有限公司账户中。还款方式为等额本息还款法。对逾期未交的贷款本息，甲方须在上述存款账户中存足款项，在存款日和扣款日之间，甲方仍向乙方收取全部贷款本金、逾期罚息及复利。贷款逾期超过3个月的，甲方有权终止合同，向乙方收取全部贷款本金、逾期利息和罚息。乙方在合同期限内，为按月偿还借款本息，甲方按照中国人民银行规定对逾期本息计收逾期利息和复利。被告武小伟提供位于位于盱眙县××城××楼××单元××室的房产为该借款作抵押担保，抵押期限自办妥所购商品房登记之日起至借款人还清本合同项下的借款本息及其他应付款项之日止。在保证期间内，丙方对乙方的债务承担连带责任保证。保证期间从合同签订之日起至抵押的房产取得房屋所有权证和土地使用权证，办妥抵押登记并将《房屋他项权证》及有关资料交甲方代为保管之日。保证范围为本合同项下借款本金、利息、违约金和实现债权的费用等。被告武小伟在借款人栏处签名，被告江苏永江房地产开发有限公司和被告朱晓兵分别在担保人栏处盖章、签名。
依据上述合同，2014年5月30日，原告向被告发放借款27.5万元，借款到期日2034年5月26日，借款年利率6.55%，结息方式为每月21日结息。借款后，被告从2017年4月20日之后未偿还过借款本金和利息。截止2017年11月3日，被告武小伟共欠原告借款本金252178.12元和利息、罚息6741.28元未还。
另查明，被告武小伟购买的欧洲城23-1-502室的房屋尚未办理房屋所有权证，原告盱眙农商行未取得他项权证。
本院认为，原告盱眙农商行与被告武小伟、朱晓兵、江苏永江房地产开发有限公司签订的《个人楼宇按揭抵押贷款合同》系当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规的禁止性规定，因而合法有效。被告武小伟在原告盱眙农商行履行发放借款义务后，应当按照合同约定还本付息。现被告武小伟已连续超过三个月未能按照合同约定偿还借款本息，原告有权按照合同约定宣布合同项下的借款全部到期，并主张提前收回全部借款本息。被告江苏永江房地产开发有限公司为被告武小伟向原告借款提供阶段性连带责任保证，现被告江苏永江房地产开发有限公司未能为购房者办理房屋产权证书，也未办妥抵押登记等手续，故被告江苏永江房地产开发有限公司应当按照合同约定对被告武小伟的借款承担连带清偿责任。关于被告江苏永江房地产开发有限公司辩称，原告已经扣划了其公司的保证金10911.08用于偿还武小伟在原告处办理的贷款，对此本院认为，被告江苏永江房地产开发有限公司被扣划的代偿款可向借款人武小伟另行主张。
关于原告盱眙农商行主张被告朱晓兵承担连带清偿责任，本院认为，《个人楼宇按揭抵押借款合同》中虽然约定了保证责任和保证方式，但是该保证责任和保证方式适用于丙方即江苏永江房地产开发有限公司，合同中未将朱晓兵列明在保证人（丙方），其仅在落款保证人栏处签名，且对朱晓兵的保证责任和保证方式也未单独约定。根据《中华人民共和国担保法》的规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任，故朱晓兵应对被告武小伟的借款承担连带责任保证。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，现《个人楼宇按揭抵押借款合同》对朱晓兵的担保期间未明确约定，且原告主张偿还涉案贷款时尚未到期，故原告盱眙农商行有权要求被告朱晓兵对武小伟的借款承担连带责任保证。
关于原告主张对被告武小伟提供的位于盱眙县欧洲城23-1-502室房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院认为，合同约定抵押期间自办妥商品房抵押登记之日起，本案中被告武小伟与原告签订的《个人楼宇按揭抵押贷款合同》虽然经盱眙县房地产管理所备案登记，但至今未办理抵押登记手续，也未取得房屋他项权证，原告享有的是当抵押登记条件成就时对该房产办理抵押权登记的请求权，具有排他效力，并非对该房屋享有现实的抵押权，故原告主张对被告武小伟提供抵押的财产享有优先受偿权无事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，第二百零七条；《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七；《中华人民共和国担保法》第十八条、十九条、第二十一条、第二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第八十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告武小伟于本判决生效后十日内偿还原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司借款本金252178.12元及利息（截止2017年11月20日的利息为6741.28元，自2017年11月21日起按合同约定利率计算至实际偿还之日）。
二、被告江苏永江房地产开发有限公司、朱晓兵对本判决第一项被告武小伟的债务承担连带清偿责任。
三、驳回原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5184元，保全费2020元，公告费600元，合计7804元，由被告武小伟、江苏永江房地产开发有限公司、朱晓兵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 沈长春
人民陪审员 王宜国
人民陪审员 范文成
二〇一八年三月十四日
书 记 员 吴 琼
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。