云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5302民初1270号原告：中国建设银行股份有限公司云浮市分行。地址：云浮市区。负责人：李宝生，该分行行长。委托诉讼代理人：郭济锋，该分行职员。委托诉讼代理人：李炳麟，该分行职员。被告：朱海荣，男，汉族，户籍地址：江苏省涟水县，现住云浮市云城区。被告：云浮市西江新城碧桂园房地产开发有限公司。住所地：云浮市云城区。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人余彦静，广东翔浩律师事务所律师。委托诉讼代理人王钰瑶，广东翔浩律师事务所实习律师。原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行（以下简称建行云浮分行）诉被告朱海荣、云浮市西江新城碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案受理后，依法由审判员康石英适用简易程序独任审理，于2016年10月28日公开开庭进行了审理，原告建行云浮分行的委托代理人李炳麟、被告碧桂园公司的委托代理人余彦静到庭参加诉讼，被告朱海荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行云浮分行向本院提起以下诉讼请求：1、解除编号为2014-178号《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告朱海荣立即归还原告借款本金211791.73元，利息6868.39元（此利息暂计至2016年8月7日止，期后的利息按借款合同的约定利率及计息方式计算到还清日止）；3、原告对位于云浮市云城区都杨镇佛山（云浮）产业转移工业园碧桂园•城市花园汇景苑一街2座第十层1001号房（房产证号：粤房地预登云字第140001XXXX号；他项权证：粤房地预登云字第200001XXXX号）的抵押物进行公开拍卖、变卖，原告对抵押物享有优先受偿权；4、被告云浮市西江新城碧桂园房地产开发有限公司为上述债务承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：2014年4月16日，原告与被告朱海荣签订《个人住房(商业用房)借款合同》。合同约定：贷款用于购买云浮市云城区都杨镇佛山(云浮)产业转移工业园碧桂园•城市花园汇景苑一街2座第十层1001号房地产，货款金额23万元，期限240个月(2014年5月7日起至2034年5月7日止)。执行基准利率上浮，如借款出现逾期，货款利率上浮50%。约定还款方式采用等额本金还款方法，每月6日归还本金958.33元及当月利息。2014年5月7日，原告支付了贷款23万元给被告指定的账户。2014年8月12日，原告办理了预购商品房抵押权预告登记，领取了粤房地预登云字第200001XXXX号《房地产预告登记证明》，原告对抵押物享有优先受偿权。根据《按揭业务担保合作协议》约定，本笔贷款同时由被告碧桂园公司提供阶段性担保(自《借款合同》签订、完成划款之日起至出具《房地产他项权证》之日止），碧桂园公司承担连带清偿责任。根据借款合同的约定，被告应每月足额还款，但自2014年8月起没能按时履行还款义务，至2016年8月7日止，被告累计拖欠19期应供款项，连续拖欠8期本息共14535.03元(其中:拖欠本金766664元；利息686839元)，构成了根本违约。为维护原告合法权益，被告朱海荣没有答辩。被告碧桂园公司辩称，被告碧桂园公司只就涉案的商品房被处置后被告朱海荣未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。经审理查明，2013年10月17日，原告建行云浮分行（甲方、按揭银行）与碧桂园公司（乙方、发展商）签订《按揭业务担保合作协议》（编号为建行2013年019号），协议约定：“第二条合作项目乙方根据《国有土地出让合同》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，取得位于都杨镇佛山云浮产业转移工业园一地块的土地使用权，并获准开发兴建碧桂园·城市花园项目。甲方对乙方的上述项目住宅、商业用房、车库的购房者提供相关的抵押贷款业务。……第五条保证乙方同意为协议约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的连带责任保证。（一）乙方保证的范围为购房者与甲方所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）。（二）连带责任保证的期限为乙方为每位购房者承担本协议书约定的连带责任保证，乙方的保证期限为自甲方依其与购房者签订的《个人住房（商业用房）借款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止。……第六条甲方承诺（八）甲方承诺在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。”2014年4月16日，原告建行云浮分行（贷款人、抵押权人）与被告朱海荣（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2014-178），合同约定：被告朱海荣向原告借款23万元，用于购买云浮市云城区都杨镇佛山（云浮）产业转移工业园碧桂园城市花园汇景苑一街2座1001号商品房；贷款期限为240个月即2014年5月7日起至2034年5月7日。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。贷款的利率调整日为每年的1月1日。借款人的借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款人将款项一次划入借款人指定帐户。借款人应在借款期限起始日在借款期限每月对日还款，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。借款人采用等额本金还款方法，在本合同签订的贷款利率水平下，每月6日归还本金958.33元及当月利息。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。被告朱海荣以云浮市云城区都杨镇佛山（云浮）产业转移工业园碧桂园城市花园汇景苑一街2座1001号房屋为抵押物，抵押期限为本合同抵押条款生效之日起至本合同项下借款人债务履行期限届满之后两年止（即2014年4月16日至2036年5月7日）。抵押担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。合同还对双方的其他权利、义务作了详细约定。双方当事人均在合同上盖章或签名捺印确认。2014年5月7日，原告向朱海荣发放贷款230000元到朱海荣指定的帐户。2014年8月12日，原告取得粤房地预登云字第20000XXXX号《广东省房地产预告登记证明》，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。被告朱海荣借款后，按约定归还了贷款本金为18208.27元和部分利息，从2014年8月起没能按时履行还款义务，截至2016年8月7日止，被告朱海荣拖欠原告建行云浮分行贷款本金211791.73元，利息6868.39元。2016年2月26日，原告向被告碧桂园公司发出《违约客户告知书》，告知碧桂园公司朱海荣拖欠原告贷款本金3701.81元，具体拖欠情况为天数50天，连续拖欠2期、累计拖欠3期，贷款余额211791.73元。被告碧桂园公司代表于2016年3月30日在上述告知书上签名。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。原告建行云浮分行与被告朱海荣签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、与被告碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。各方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告建行云浮分行已按约定为被告朱海荣发放贷款230000元，但被告没有按合同约定履行还款义务，严重影响原告债权的实现，其行为已违反了合同约定，构成违约。原告有权按照合同约定，解除与借款人的借贷关系，并要求借款人立即清偿全部借款本息及相关费用，因此，原告建行云浮分行请求解除与被告朱海荣之间于2014年4月16日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。现原告要求被告朱海荣归还贷款本金211791.73元及利息，理由成立，本院予以支持。关于利息、罚息的计算方法：至2016年8月7日止的利息为6868.39元，从2016年8月8日起至还清款日止以211791.73元为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率加收50%计算罚息（利率调整日为每年1月1日）。被告朱海荣以座落于云浮市云城区都杨镇佛山（云浮）产业转移工业园碧桂园城市花园汇景苑一街2座1001号（房产证号：粤房地预登云字第1400016665号）作抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记他项权证（证号：粤房地预登云字第200001XXXX），该抵押合法有效，故原告建行云浮分行请求在借款本息的范围内对上述房屋享有优先受偿权，合法合理，本院予以支持。原告与被告碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》约定：原告承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分再向被告碧桂园公司请求承担连带清偿责任。根据上述约定，被告碧桂园公司应在处置云浮市云城区都杨镇佛山（云浮）产业转移工业园碧桂园城市花园汇景苑一街2座1001号抵押物后仍不足以清偿债务部分承担连带清偿责任。综上，原告建行云浮分行请求合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。被告朱海荣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行与被告朱海荣于2014年4月16日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告朱海荣在本判决发生法律效力之日起十五日内归还借款本金211791.73元及利息、罚息（利息、罚息的计算方法：至2016年8月7日止的利息6868.39元，从2016年8月8日起至还清款日止以211791.73元为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率加收50%计算罚息，利率调整日为每年1月1日）给原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行。三、原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行对被告朱海荣所有的位于云浮市云城区都杨镇佛山（云浮）产业转移工业园碧桂园城市花园汇景苑一街2座1001号房屋（房产证号：粤房地预登云字第140001XXXX号，他项权证号：粤房地预登云字第200001XXXX）在上述第二判项的借款本息范围内享有优先受偿权。四、被告云浮市西江新城碧桂园房地产开发有限公司对原告处置云浮市云城区都杨镇佛山（云浮）产业转移工业园碧桂园城市花园汇景苑一街2座1001号用于抵偿上述第二判项的借款本息不足部分承担连带清偿责任。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4580元，适用简易程序审理减半收取2290元，由被告朱海荣、被告云浮市西江新城碧桂园房地产开发有限公司负担（该款原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  康石英二〇一六年十一月九日书记员  陈群好