浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终7036号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈洁，女，1977年11月28日出生，汉族，住杭州市西湖区，
委托诉讼代理人：董晓菲，浙ＸＸ新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩强，男，1997年3月2日出生，汉族，住绍兴市越城区，
委托诉讼代理人：孙立云，绍兴市孙端法律服务所法律工作者。
上诉人陈洁与被上诉人韩强房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州经济技术开发区人民法院（2017）浙0191民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审判决认定：2014年9月27日，杭州下沙商贸城有限公司与陈洁签订《营业房租赁合同》，约定杭州下沙商贸城有限公司将一号楼百货区中西051号营业房出租给陈洁，租赁期限自2014年11月1日至2017年10月31日，三年合计租金111936元，陈洁须于合同签订日一次性付清，综合管理费（包括治安、保洁费）24元/㎡/月，一年一付。2016年5月13日，韩强、陈洁签订《营业房转租协议》一份，约定陈洁经杭州下沙商贸城有限公司同意将上述营业房转租给韩强经营，转租期为1年，自2016年5月15日至2017年5月14日止，租金为37000元，韩强须在协议签订前向杭州下沙商贸城有限公司交纳押金2000元，陈洁承担营业房出租期间的市场管理费。后杭州下沙商贸城有限公司委托杭州金池商贸有限公司对案涉营业房在内的违章建筑进行拆除，并要求租赁户及经营户腾空营业房，并发布《下沙商贸城违建部分经营户补偿细则》及相应公告。2016年8月15日，案涉营业房腾空并移交给杭州下沙商贸城有限公司。同日，韩强领取保证金2000元、三费补贴8448元、腾空奖励等共计35022元。
一审法院认为，陈洁、韩强签订相应租赁合同，但案涉营业房因违章建筑被拆除，韩强按照要求腾空营业房避免损失扩大，其主张要求陈洁退还剩余款项一审法院予以支持。韩强依据拆迁获得的补偿款项不违反法律规定，陈洁反诉要求返还不当得利并无事实及法律依据，一审法院不予支持。案涉营业房也因拆迁不存在返还可能，对其相应诉讼请求，一审法院亦不支持。陈洁反诉要求韩强支付租赁物损失因其提交证据不足以证明，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陈洁于判决生效之日起十日内支付韩强27750元；二、驳回陈洁的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费494元，由陈洁负担；反诉案件受理费588元，由陈洁负担。
宣判后，陈洁不服，向本院提起上诉：一、案涉租赁合同在没有违反效力性强制规定，即无相关政府职能部门认定存在违法建筑的前提下，由一审法院直接以案涉营业房因违章建筑被拆除，依据合同法58条认定陈洁与韩强合同无效，系认定事实和适用法律有误。首先，韩强、陈洁的诉讼请求和理由皆为真实有效的租赁合同。其次，本案中无证据证明案涉营业房存在违反城市规划实施的情况或被相关政府职能部门认定为违法建筑的事实。且案涉营业房并非因违章建筑被（强行）拆除，而是在“合同解除”后由韩强将案涉营业房直接移交给案外人，由案外人自行进行的拆除，且据陈洁一审提交的证据显示，现场仍有未移交的营业房未被拆除存在。二、一审法院认定韩强依据拆迁获得的补偿款项不违反法律规定，可事实上，本案中陈洁才是与案外人签订租赁合同的经营户，是法律规定和《下沙商贸城违建部分经营户补偿细则》中的补偿对象，所以一审法院认定事实有误。根据法律规定和《下沙商贸城违建部分经营户补偿细则》中补偿对象的内容，陈洁才是与案外人签订租赁合同的主体，所以陈洁才是拆迁补偿的对象，一审法院在案外人不在场，相关事实没有查清的情况下，直接认定韩强获取的是拆迁补偿款且合法有效，与事实不符。三、陈洁才是出租人的补偿对象，韩强作为次承租人与出租人无直接的法律关系，可本案中韩强为获取不当得利35022元，违法违约直接将承租物移交给案外人并与出租人直接签订解除及补偿协议，韩强理应就其违约不合法的行为向陈洁返还35022元不当得利。陈洁与出租人基于租赁合同关系产生需要解除租赁合同以及协商补偿这些法律事实。韩强作为次承租人与出租人无直接的法律关系。可本案中，韩强为获取不当得利，违法违约与出租人签订解除合同协议，直接将承租物移交给案外人，韩强不是解除租赁合同的主体，无权解除合同并因此获利，韩强理应就其违约不合法的行为向陈洁返还35022元不当得利。四、韩强未向陈洁返还租赁物，而是将承租物直接移交给案外人的行为，不符合合同的约定和法律的规定，理应向陈洁赔偿造成的损失20000元。无论韩强向陈洁主张租金返还是基于租赁合同解除也好，还是基于合同无效的，返还财产也罢。就合同约定和法律规定以及公平原则而言，韩强都负有向相对方即陈洁保管和返还租赁物的义务。可本案中，韩强为了获取不当得利，故意不履行其应尽的返还租赁物的义务，将承租物直接移交给了案外人，也不通知承租人，造成承租物内原有各项设施的损失20000元，理应承担赔偿责任。综上，请求判令：1.撤销一审判决，依法改判；2.驳回韩强一审诉讼请求；3.确认韩强返还不当得利35022元，该款应由陈洁依营业房租赁合同关系取得；4.确认韩强支付，因未向陈洁返还租赁物，而给陈洁造成的损失20000元；5.诉讼费用由韩强承担。
被上诉人韩强答辩称：1.韩强获得的35022元，所得款项是拆迁指挥部，该笔款项与陈洁没有关系，不属于不当得利，与本案没有关联。2.韩强请求因未向陈洁返还租赁物损失2万元不是事实，韩强没有向陈洁租赁租赁物，也没有给陈洁造成损失。3.本案是房屋租赁合同纠纷，因不能继续租赁房屋，导致租赁合同无法继续履行，剩余的租赁费应当退还韩强。综上，请求驳回陈洁的全部上诉请求，维持原审判决。
二审中，当事人未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，一审期间陈洁对韩强提交的《公告三》、《下沙商贸城违建部分经营户补偿细则》、《商户腾空移交单》的真实性、合法性均无异议，一审期间陈洁还提交了《公告二》，前述证据均能证实案涉商铺系违建拆除范围。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”据此，案涉《营业房转租协议》应属无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因案涉房屋已被拆除，一审法院判令陈洁向韩强退还剩余租金于法有据，并无不当。韩强与陈洁签订《营业房转租协议》承租案涉商铺，系案涉商铺实际经营户，基于公告及相关补偿细则等，韩强领取保证金、三费补贴、腾空奖励共计35022元并不违反法律规定，不属于不当得利，一审法院对陈洁主张韩强返还该35022元未予以支持亦无不当，本院予以确认。陈洁请求韩强返还案涉商铺的请求，应案涉商铺已被拆除，故对该请求本院不予支持。关于陈洁主张的租赁物原有各项设施的损失20000元，因陈洁未提交有效证据证实存在该损失，故本院难以支持。综上所述，陈洁的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1082元，由陈洁负担。
本判决为终审判决。
审判长 盛峰
审判员 陈艳
审判员 徐丹
二〇一八年三月五日
书记员 赵勤