福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民终字第537号上诉人（原审被告、反诉原告）黄建先，男，1976年9月15日出生，汉族，个体工商户。委托代理人余开来、罗联湖，福建君来律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）张秀华，女，1969年2月20日出生，汉族，待业。上诉人黄建先与被上诉人张秀华房屋租赁合同纠纷一案，不服将乐县人民法院（2014）将民初字第1247号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人黄建先的委托代理人余开来、罗联湖，被上诉人张秀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，一、2010年10月，张秀华承租房东俞小新位于将乐县日照东门鸿图不夜城61、62号二间店面开店，双方签订《店面租赁合同》，后经征得房东俞小新的同意后，张秀华于2011�2月将第62号店转租给黄建先使用，双方签订了《店面租赁合同（子合同）》，约定：甲方（张秀华）、乙方（黄建先）二、租赁期限从2011年2月15日起至2016年6月30日止。三、租金…自2013年7月1日至2014年6月30日止，月租金为4114元，加上甲方每月回收甲方装修费3872元，共计总额7986元，年租金95832元；自2014年7月1日至2015年6月30日止，月租金为4525.4元，加上甲方每月回收甲方装修费4259.2元，共计总额8785元，年租金105420元；自2015年7月1日至2016年6月30日止，月租金为4977.94元，加上甲方每月回收甲方装修费4685元，共计总额9663元，年租金115956元。租金于每季度首月的前五个工作日内缴纳本季度租金，签订本合同时缴纳本季度租金。四、合同签订日，乙方应缴纳给店面所有权人合同保证金伍万元，待合同期满后，店面完好无损，店面所有权人无息退还乙方保证金。六、1、乙方�金如未按时缴纳，每推迟一天，按拖欠总额的5%收取滞纳金，超过十天不交清欠款，视为乙方违约，甲方有权收回店面，给甲方造成的损失由乙方承担，合同保证金不予退还。并对双方责任、免责条件、争议解决方式等进行约定。二、合同订立后，黄建先向张秀华交了五万元的保证金，黄建先的店长在2014年4月底有口头告知张秀华准备将店面关闭，并通知取回店面钥匙，张秀华要求黄建先继续履行合同，按法律规定办，该店面的钥匙由店长黄勤炜保管。之后到2014年6月－8月间，因另一间店面需检修水、电，房东俞小新找黄勤炜要了一套店面钥匙。三、按照合同约定，2014年2月5日前，黄建先应向张秀华支付2014年2月1日起至2014年4月30日止的租金和装修费用合计23958元，黄建先仅通过黄勤炜向俞小新支付了10000元，剩余租金13958元和2014年5月5日应交的租金23958元、2014年8月5�应交的租金23958元，截至2014年10月31日黄建先拖欠租金61874元。原审另查明，该诉争的房屋已由房东俞小新于4月份另行出租他人。针对双方当事人争议的焦点问题即双方诉争的租赁合同是否解除，租金及违约损失如何计算以及本案的保证金如何处理，原审法院认为：1、《店面租赁合同（子合同）》没有违反法律的禁止性规定，是双方当事人真实意思表示，合法有效。黄建先关闭店面，虽有告知张秀华，但张秀华要求继续履行合同，双方并未就解除合同达成一致，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”以及第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”因此，黄建先口头告知张秀华准备将店面关闭，通知取回店面钥匙的行为，不能产生租赁合同解除的�律后果，据此，租赁合同在口头通知后并未解除。双方应当按照合同约定履行。张秀华主张2014年4月至2014年10月31日支付拖欠租金61874元及违约金3500元（未超出同期同类人民银行贷款的基准利率四倍）并不违反法律的规定，予以支持；目前黄建先已停止经营，且俞小新征得黄建先意见后，已于2015年4月另行出租他人，因此，租赁合同现已实际解除。但黄建先还应按合同约定支付2014年11月至2015年3月底的租金（8785元×5个月＝43925元），张秀华要求黄建先继续履行2015年4月后的合同，没有依据，不予支持。2、合同保证金是债务履行的保证，双方均以实际行为中止租赁合同履行。张秀华的损失已在拖欠租金的违约责任中得到保护，据此黄建先主张保证金应当予以退还，予以支持。原审法院认为，双方当事人签订的《店面租赁合同（子合同）》是真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第八条、第七十七条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除张秀华与黄建先于2011年2月签订的《店面租赁合同（子合同）》；二、黄建先应于判决生效之日起十日内支付张秀华自2014年2月至2014年10月底拖欠店面租金及回收装修费61874元及违约金3500元；三、黄建先应于判决生效之日起十日内支付张秀华按合同约定的店面租金及回收装修费43925元（自2014年11月后至2015年3月31日止）；四、张秀华应于判决生效之日起十日内退还黄建先保证金50000元；五、驳回张秀华、黄建先其他诉讼请求。如果张秀华、黄建先未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉�法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1335元，因适用简易程序，减半收取667.5元，反诉费1050元，减半收取525元，由张秀华承担525元，黄建先承担667.5元。上诉人黄建先不服原审判决，向本院提起上诉称：其已于2014年4月份就通知被上诉人及俞小新解除租赁合同，并搬离店面，钥匙交还俞小新并验收了店面。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，双方的合同权利义务已经中止，上诉人无需支付2014年4月以后至2015年3月31日止的租金及违约金。即使上诉人存在违约，被上诉人在2014年4月后也应当立即主动采取措施防止损失扩大，但被上诉人一直将店面空置到2015年3月。所以，对于2014年4月之后的租金损失，属于被上诉人没有采取适当措施方式防止损失扩大，这些损失应当由被上诉人自行承担。综上，请求撤销一审判决第二项、第三项，改判上诉人无需支付租金及违约金。被上诉人张秀华答辩称：当时协商为了减少损失，要将店面转租，但一直联系不到上诉人。一审认定事实清楚，请求维持原判。案经审理，上诉人黄建先除对店面钥匙交付时间以及2014年8月之后是否还应支付租金有异议外，对原审查明的其他事实没有异议。被上诉人张秀华除对在2014年4月上诉人是否有口头告知其不再续租有异议外，对原审查明的其他事实没有异议。对双方当事人没有异议的事实，本院予以确认。二审中，双方当事人争议的主要焦点问题是：本案讼争租赁合同的解除以及租金、违约金的计算？对此，本院根据双方当事人陈述、举证、质证情况，作如下综合分析与认定。上诉人黄建先及其委托代理人主张，涉案租赁合同已于2014年4月解除，上诉人无需再支付租金，也不存在支付违约金问题。被上诉人张秀华主张，涉案租赁合同未解除，上诉人应当支付相应的租金及违约金。本院认为，双方当事人一致确认涉案租赁合同中并未约定合同解除的事项，根据租赁合同的第十条“本合同未尽事宜，一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定”处理的约定，无论是《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的约定解的规定，还是第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的�（五）法律规定的其他情形”的合同法定解除规定，上诉人黄建先均未提交证据证实其主张在2014年4月就解除了涉案租赁合同符合上述法律规定的情形，且其亦未提交证据证实2014年4月有口头告知被上诉人要求解除合同并取得被上诉人的同意，故对上诉人黄建先提出的涉案租赁合同已在2014年4月解除的主张，本院不予采纳。原审法院在认定租赁合同未解除的情况下，同时根据涉案店面在2015年4月已出租给他人的现状，对租金及违约金所做处理并无不当，本院予以确认。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人黄建先的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1335元，由上诉人黄建先负担。一审案件受理费1335元，因�用简易程序，减半收取667.5元，反诉费1050元，减半收取525元，按原审判决执行。本判决为终审判决。审判长迟建文代理审判员徐娟代理审判员吴志华二〇一五年七月二十三日书记员许薇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。