江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0121民初553号
原告：南昌福田物业管理有限公司。住所地：江西省南昌市西湖区建设西路**号千禧颐和园中林苑**栋*单元***号。
统一社会信用代码：9136010072392096XM。
法定代表人：李光斌，该公司董事长。
委托代理人：陈华明，江西云龙律师事务所律师。
被告：戴宏燕，女，1976年1月6日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。
委托代理人：程其俊，男，1973年2月4日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。
原告南昌福田物业管理有限公司诉被告戴宏燕物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告南昌福田物业管理有限公司委托代理人陈华明、被告戴宏燕委托代理人程其俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南昌福田物业管理有限公司诉称：原告依据与江西洪都中企房地产开发有限公司签订《康城前期物业管理服务合同》，受委托负责南昌县迎宾中大道555号康城的物业服务管理工作。被告系康城90栋1单元501室业主，房屋面积131.18平方米。《康城前期物业管理服务合同》第十条约定，物业服务价格住宅普通多层0.65元/月/平方米，高层1.2元/月/平方米。原告属90栋1单元501室业主，单价1元/月/平方米。《康城前期物业管理服务合同》第十二条约定，甲方、业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当月物业管理服务费；逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金。原告依据法律规定及合同约定，向被告提供物业管理服务，被告自2009年入住小区，自2010年7月1日至2017年8月31日止，一直未交纳相应的物业管理费，共计86个月。原告多次向被告催交物业费，被告仍然不予交纳。原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，请求判令被告支付物业管理费10887.94元及违约金7361.17元（自2010年7月1日至2017年8月31日止）；本案诉讼费由被告承担。
被告戴宏燕辩称：1、原告依据《康城前期物业管理服务合同》提出收取滞纳金7361.17元，我方认为是非法的。滞纳金是当事人不及时履行其所不能代替履行的义务，是国家行政机关对其采取科以财产上的给付义务的办法，也就是在经济上加重义务，促使其履行义务。原告不属于行政机关，没有加收滞纳金的权利。2、原告在业主委员会未向被告督促限期交纳物业管理费的情况下，绕过业主委员会，直接向人民法院起诉，违反了物业管理条例的相关规定。3、原告起诉违反民事权利保护的诉讼时效为二年的法律规定。4、被告房屋外墙多处严重漏水，根本无法居住，被告多次请求原告帮助维修，然而原告却没有进行过一次维修，以致该房屋至今无法装修入住，给被告造成了巨大的经济损失。综上所述，原告违反物业管理条例、民法总则的相关规定，原告不应当承担物业管理费及所谓的滞纳金。同时被告要求原告履行好自己的职责，对于因原告怠于履行义务给原告造成的经济损失，原告应给被告满意的答复。
经审理查明，2004年3月22日，甲方（江西洪都中企房地产开发有限公司）与乙方（南昌福田物业管理有限公司）签订《康城前期物业管理服务合同》一份，合同的内容包含委托物业概况、前期物业管理服务期限、物业服务事项、要求与标准、物业管理服务费用的收取、双方权利义务、专项维修资金的筹集、管理与使用、违约责任及附则等。其中第三章物业管理服务费用的收取第十条托管期物业管理服务费经政府物价主管部门批准，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：1、住宅：（1）普通多层：0.65元/月?平方米；（2）小高层：1.00元/月?平方米（含二次供水、电梯专项服务费）；（3）高层：1.00元/月?平方米（含二次供水、电梯专项服务费）；2、商业用房：1.00元/月?平方米；3、办公用房：（1）普通多层：1.5元/月?平方米；（2）小高层：2.00元/月?平方米（含二次供水、电梯专项服务费）；（3）高层：2.50元/月?平方米（含二次供水、电梯专项服务费）。第十一条物业管理服务费于本物业交付使用之日起按月计收。物业开始交付使用后，因甲方原因未按时交付业主的物业，其物业管理服务费由甲方依照本合同第十条约定收费标准的50%向乙方支付。第十二条甲方、业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当月物业管理服务费；逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之三作为滞纳金。……签约后，原告进驻该小区，为小区提供物业服务。被告戴宏燕于2008年9月26日购买了南昌县莲塘镇康城住宅区90栋1单元501室的房屋，成为该房屋的业主,该房屋系小高层住宅，建筑面积为131.18平方米。原告南昌福田物业管理有限公司主张被告自2010年7月1日起未交付物业管理费，至2017年8月31日止，累积共拖欠86个月，按照1.00元/月?平方米标准计算，要求被告支付拖欠的物业费计10887.94元及违约金7361.17元。被告答辩称原告主张的滞纳金不合法、原告起诉超过法律规定的诉讼时效及房屋存在多处漏水情况等由不予支付物业管理费、滞纳金，并要求被告履行好自己的职责，对因房屋漏水导致的经济损失要求原告给出满意的答复。本案在审理过程中双方各执己见，调解无果。
同时查明，康城小区在2017年3月份成立了业主委员会。原告从2017年8月31日终止物业服务，撤出康城小区。
上述事实有原告提供的营业执照副本、被告身份信息、康城前期物业管理服务合同、商品房买卖合同、业主登记表、入伙手续书、签收单南昌县房产管理局档案材料及业主欠费统计表和被告提供的照片11张、维修单、律师函、入住手册及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：原告与江西洪都中企房地产开发有限公司签订的《康城前期物业管理服务合同》，对该小区业主被告戴宏燕具有约束力。该前期物业管理服务合同系当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效。原告作为被告所在小区的物业服务企业，按约履行自己义务后，依法享有向小区业主或使用人收取物业管理费的权利。原告主张被告物业费自2010年7月1日起算至2017年8月31日，因被告抗辩原告已过诉讼时效，根据被告当庭举证的律师催收函及原、被告当庭陈述，本院确定被告应交付的物业费起算时间为2014年5月13日至2017年8月31日，共计39个月13天。2014年5月13日前的物业费因原告未举证诉讼时效中止、中断及延长事由，故本院认定原告该部分权利已过法律保护的诉讼时效，对此不予支持。鉴于被告房屋外墙至今存在多处漏水未修情况，视为原告在履行物业服务合同义务中有部分瑕疵，综合考量后认为，被告应交物业费予以八折计算，即131.18平方米×1.00元/月?平方米×39个月13天×80%=4159.28元。原告要求被告支付违约金7361.17元，因《康城前期物业管理服务合同》没有约定违约金条款，只约定了滞纳金，滞纳金是行政关系主体之间，因行政相对人违反法律规定逾期缴纳的规定费用，国家行政管理部门依法对行政相对人采取的一种惩罚性措施，具有惩罚性、法定性和强制性。原、被告属于平等民事主体，双方在物业管理服务合同中约定滞纳金不符合法律规定，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定判决如下：
一、被告戴宏燕于本判决书生效后五日内一次性向原告南昌福田物业管理有限公司支付自2014年5月13日起至2017年8月31日止的物业管理服务费计人民币4159.28元。
二、驳回原告南昌福田物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告戴宏燕承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 付小春
人民陪审员 李 娟
人民陪审员 黄凤梅
二〇一八年四月二十三日
书 记 员 陈佳琦