北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初21832号
原告（反诉被告）：中资信投国际投资（北京）有限公司，住所地北京市西城区南滨河路27号7号楼17层1715室。
法定代表人：宋立巍，执行董事。
委托诉讼代理人：曹立森，北京市XX律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田昊，北京市XX律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张满，男，1973年5月1日出生，住陕西省西安市雁塔区。
委托诉讼代理人：袁云先，广西志明律师事务所律师。
原告中资信投国际投资（北京）有限公司（以下简称投资公司）与被告张满房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告投资公司的委托诉讼代理人曹立森、田昊、被告张满及其委托诉讼代理人袁云先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
投资公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告于2017年3月1日签署的租赁合同；2.请求判令被告返还押金159548元；3.请求判令被告支付返还未使用的7、8月份租金159548元；4.请求判令被告支付违约金79774元。（2、3、4项金额共计398870元）。诉讼过程中，投资公司变更第1项诉讼请求为：请求法院确认原被告于2017年3月1日签署的租赁合同于2017年7月1日解除。事实和理由：原、被告于2017年3月1日就原告租赁被告所有的北京市西城区南滨河路贵都国际中心XX房间签订了《租赁合同》。租赁期限为2017年2月25日至2018年3月1日（含装修期2017年2月25日至2017年3月1日），付款方式为押二付三，月租金为79774元，押金为159548元。《租赁合同》签订后，原告按合同约定向被告支付了押金及第一、二期租金，共计638192元。原告在2017年3月入住涉案房屋后，发现有近半的办公室区域的电灯无法使用，严重影响了原告正常的办公使用。原告就此问题与被告沟通要求解决，被告让原告找物业维修，原告多次找物业报修后得知，该区域电灯均未连接电源，并为此支付了600元维修费（已在第二期租金中扣除）。因前述问题未能解决，原告多次与被告沟通要求予以解决，被告均未能解决。《租赁合同》8.1.1条约定，出租方提供的各项设备不符合约定条件，严重影响承租方使用的，承租方有权解除《租赁合同》。8.1.2条约定，出租方未尽房屋修缮义务，严重影响承租方使用的，承租方有权解除《租赁合同》。8.1.3条约定，因出租方的原因造成合同无法继续履行的，出租方应向承租方退还已支付但没有使用的租金及押金，并赔偿一个月的租金作为违约金。因被告未能按合同约定提供设备且经原告多次催告后仍未能改正，严重影响了原告正常办公，原告多次与被告沟通解除合同，但被告不同意解除。现原告要求解除《租赁合同》，并已于2017年7月1日搬出涉案房屋，被告应向原告返还押金、未使用的7、8月份租金，并向原告支付违约金。原告已于2017年7月7日向被告送达律师函，但被告未给予答复。
张满辩称，不同意原告的全部诉讼请求，原告与被告签订租赁合同前原告对涉案房屋进行现场确认各项设备是完好的，符合办公条件，所以2017年3月1日双方签订合同，被告也交付了房屋，故涉案房屋设备是完好的，不存在原告陈述说存在电源未连接的情况，被告的房屋一直都是对外出租的，原告并不是第一个承租被告的房屋的租户，上一个租户搬走后原告承租的被告房屋。原告入住后曾提到电灯损坏无法使用，被告也让电工维修更换。原告陈述与事实不符，同楼层其他租户和被告说有老年人上门追债无法继续租赁房屋，根据合同约定，原告一直不愿意签订解除协议也不愿意与被告协商，以电源电路有问题要求解约，要求被告承担违约责任，这与事实不符，合同约定原告提前解除合同所交的保证金不予退还，原告主张没有事实和法律依据。
张满向本院提出反诉请求：1.要求法院判令解除原被告于2017年3月1日签订的租赁合同；2.判令被反诉人向反诉人支付违约金159548元；3.判令被反诉人未按时交纳租金，应按照合同第八条8.2.4之条款支付滞纳金1994.35元；4.判令被反诉人向反诉人支付2017年9月1日至实际腾空之日止的租金；5.判令被反诉人将其公司工商注册地自涉案房屋迁出。事实和理由：反诉人与被反诉人签订了《租赁合同》约定：被反诉人租赁反诉人所有的位于北京市西城区南滨河路贵都国际中心XX房间（写字楼）给被反诉人办公使用，租赁期为2017年2月25日至2018年3月1日止，其中装修期为2017年2月25日至2017年3月1日。每月租金为柒万玖仟柒佰肆拾肆元整，租金支付方式为押贰付叁。合同签订后，反诉人按照合同履行自己的义务。但是被反诉人没有按合同全面的履行义务，其称租赁房屋内有一小部分办公区域的电灯无法使用，反诉人马上派人去维修，维修好了以后。被反诉人于2017年6月底搬出部分东西，并于7月初要求不再租涉案房屋，反诉人提出如果要退租，应签订退组协议，但被反诉人拒绝。其本应于2017年8月1日交付第三次付款，但至今没有交付。按照合同的第八条8.2.4的约定，反诉人有权收回该房屋，并不退还房屋押金。。
投资公司针对张满的反诉答辩称，因反诉人违约，被反诉人已通知反诉人解除租赁合同，合同应于2017年7月1日解除。被反诉人已支付租金到2017年8月31日，且已于2017年7月1日搬出涉案房屋，7月6日书面通知反诉人因其违约解除合同，被反诉人不存在未及时缴纳租金的情况。涉案房屋已于2017年7月1日由被反诉人搬出时腾空，被反诉人多次要求反诉人收房，反诉人不收房所导致的损失不应由被反诉人承担。不同意反诉人的反诉请求。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
坐落于北京市西城区南滨河路27号7号楼XX房屋（以下简称涉案房屋）的房屋所有权人登记为张满，其中，1713房间建筑面积为181.61平方米，1714房间建筑面积为130.5平方米，1715房间建筑面积为164.75平方米，建筑面积合计476.86平方米。
2017年2月25日，投资公司收到张满交付的涉案房屋，室内顶灯均处于可使用状态。张满于同日收到投资公司给付的押金159548元及自2017年3月1日起至2017年8月31日期间的租金478644元。
2017年3月1日，出租方张满（甲方）与承租方投资公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：“甲方同意将涉案房屋出租给乙方办公使用，承租区域建筑面积为476.86平方米，租赁期限自2017年2月25日起至2018年3月1日止，甲方同意给予乙方装修期自2017年2月25日起至2017年3月1日止，每月租金为79774元，租金支付方式为押贰付叁，第一次付款日期为2017年2月25日，第二次付款日期为2017年5月1日，第三次付款日期为2017年8月1日……。合同签订当日支付首期租金398870元。押金为159548元。”该《租赁合同》条款六、甲方的权利及义务约定：“6.2在承租期内甲方委托的物业公司有权进入乙方承租区域对公共设施进行检查和维修，甲方行使该项权利时，应提前通知乙方。……6.3甲方委托的物业公司在对该房屋设施进行维修时，乙方应予以配合。6.7租赁期满后，甲方应与乙方共同清点室内设备设施，在设备设施良好，且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用后当日内，并将工商注册地迁出完成后，甲方应将全额押金退还乙方。”该《租赁合同》条款八、违约责任与合同终止约定：“8.1甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同，8.1.2甲方未尽房屋修缮义务，严重影响乙方使用。8.1.3因甲方原因造成本合同的无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当于壹个月房租的违约金。”
投资公司、张满在交接涉案房屋时，就设备设施的状况等事项未签署书面文件。
投资公司使用涉案房屋期间，发生涉案房屋部分区域的顶灯不亮故障，为排除故障，投资公司垫支维修费600元，后张满将该600元给付投资公司。诉讼中，投资公司、张满均出示了样式相同的《北京XX管理有限公司维修工作单》（以下简称工作单）。其中张满提交的2017年4月28日的工作单显示当日18时，涉案房屋的1713房间因电闸问题报北京XX管理有限公司（以下简称物业公司）维修，18时30分经物业公司维修人员检查线路，没有问题，合闸；投资公司提交的2017年6月的工作单显示10时20分，涉案房屋的1713房间因灯不亮报物业公司维修，10时50分经物业公司维修人员检查室内灯的电源开关未有电源，线路装修过程中有改动，建议租户与业主协商处理。
2017年7月1日，投资公司搬离涉案房屋，并邀张满收房，张满不同意投资公司搬离涉案房屋，并提出签订解除合同的协议，双方未协商一致。2017年7月4日，投资公司经北京市XX律师事务所律师以顺丰速运致函张满解除《租赁合同》，诉讼中，张满称没有收到上述函件，投资公司未出示张满签收该函件的证据。
本院于2017年8月23日对涉案房屋的现场勘验情况：涉案房屋的三个房号房间已合为一片区域，户门上锁，由投资公司人员开锁进入，见前台、北1、北2、北3、阳台、市场一部均有电灯亮，市场二部、市场三部、市场四部、财务室、人事部、更衣室的插座有电，灯不亮，涉案房屋内没有投资公司物品。本院询问当事人是否可以交接涉案房屋，投资公司同意交接，张满不同意交接并要求签订解除协议，投资公司不同意签订解除协议。
本院于2017年9月8日再次对涉案房屋的现场勘验情况：见2017年8月23日勘验时灯不亮的区域配电箱有红、蓝两根电线未连接，经物业公司电工连接后，合闸发生跳闸断电。经本院释明，双方当事人对跳闸断电的原因均不申请鉴定。张满提出交接涉案房屋，投资公司将涉案房屋的钥匙交还张满，双方于2017年9月8日交接了涉案房屋。
诉讼中，投资公司承诺于2017年10月10日将注册地址迁出涉案房屋。
以当事人约定的租金标准计算，涉案房屋的日租金为2623元。
本院认为，投资公司与张满签订的《租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定履行各自的合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。鉴于投资公司承租接收涉案房屋时，对设备设施未提出异议，故本院作出“室内顶灯均处于可使用状态”的事实认定。
当事人对涉案房屋租赁期间对设备设施维修义务，约定不明，按房屋租赁交易习惯，出租人对租赁房屋内的电路故障有维修义务。投资公司在使用涉案房屋期间发生部分顶灯不亮的故障，经物业公司人员检修非消耗品问题，对电路故障出租人张满有维修义务，如存在张满不予维修，按照租赁合同履行的惯常作法，承租人可自行维修，垫付费用后，由出租人承担。鉴于该故障发生于投资公司使用涉案房屋期间，该故障的起因存在使用不当、线路老化等诸多因素，需通过鉴定意见进行判断。投资公司、张满均不提出鉴定申请，且双方为止损已进行了涉案房屋的交接，致责任无法区分。《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。投资公司主张的解除合同事由，不符合上述法律规定的承租人解除租赁合同的情形。该故障亦未达到合同中约定的“影响投资公司使用”的严重程度，故投资公司主张合同解除的事由尚不构成其单方解除合同的条件成就。投资公司未能证明张满收到其发出解除合同通知，故不产生合同解除的法律后果。投资公司在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋并通知张满收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，张满有权据此解除合同，但合同的解除为投资公司、张满的违约行为所致，应各自承担相应责任。对投资公司之确认租赁合同于2017年7月1日解除的诉讼请求，本院不予支持。对张满要求解除合同的反诉请求，本院予以支持。对投资公司要求张满偿付违约金的诉讼请求及张满要求投资公司偿付违约金的反诉请求，本院均不予支持。投资公司虽自行搬离涉案房屋，但仍持有涉案房屋的户门钥匙，对涉案房屋实际控制，应支付租金。对投资公司要求张满退还2017年7月份及8月份全部租金的主张，本院不予支持。本院于2017年8月23日进行现场勘验时，涉案房屋已处于空置状态，具备交接条件，投资公司已不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，张满应收回房屋以避免损失扩大，综上，本院确定2017年8月23日为张满应当收回房屋的日期及《租赁合同》解除的日期，张满应退还投资公司自2017年8月23日至2017年8月31日期间的剩余租金23607元（2623元×9日），并自行承担自2017年9月1日至2017年9月8日张满收回房屋期间的房租损失。对张满要求投资公司偿付滞纳金、支付自2017年9月1日至实际腾空之日止租金的反诉请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，张满应将押金退还投资公司，但投资公司将注册地址迁离涉案房屋，是当事人在《租赁合同》中约定的张满退还押金的条件，《租赁合同》虽然解除，不影响合同中结算和清理条款的效力，投资公司于诉讼中就此已作出承诺，应予履行，以促条件成就。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条规定，判决如下：
一、中资信投国际投资（北京）有限公司与张满签订的《租赁合同》于2017年8月23日解除。
二、本判决生效之日起五日内，张满返还中资信投国际投资（北京）有限公司剩余租金23607元。
三、本判决生效之日起五日内，中资信投国际投资（北京）有限公司将《营业执照》登记的住所迁离北京市西城区南滨河路27号7号楼17层1715室。
四、中资信投国际投资（北京）有限公司履行本判决第三项确定的义务之日起五日内，张满返还中资信投国际投资（北京）有限公司押金159548元。
五、驳回中资信投国际投资（北京）有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回张满的其他反诉请求。
如果张满未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3642元，由中资信投国际投资（北京）有限公司负担1660元（已交纳）；由张满负担1982元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1765元，由张满负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 周 斌
二〇一七年十月三十日
书记员 苏晓明