广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终3253号上诉人（原审被告）：佛冈煌盛房地产开发有限公司.法定代表人：汤贵华，董事长。委托代理人：曹炽玲，广东德磊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李小兵，男，汉族，住广东省佛冈县。被上诉人（原审原告）：朱素琼，女，汉族，住广东省佛冈县。两被上诉人共同委托代理人：陈倩儿，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人佛冈煌盛房地产开发有限公司（以下简称煌盛公司）因与被上诉人李小兵、朱素琼商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2017）粤1821民初1199号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。煌盛公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判上诉人每日按总房价款的万分之一向被上诉人支付违约金至涉案商品房经验收合格并书面通知被上诉人收房之日止；2、由上诉人承担本案上诉费用。主要事实和理由：根据合同约定，上诉人交付涉案商品房的条件是经验收合格，并非一审判决认定的经竣工验收备案。一审判决将其扩展解释为经竣工验收备案，违反了双方当事人的意思自治。实践中，建设工程竣工验收的行政审批程序是先进行验收，确认合格后再由施工、开发、设计、勘察、监理等单位凭验收合格材料报行政机关验收备案，经验收备案后即可办理房产证。可见，从验收合格到验收备案是行政管理流程，房屋在验收合格后已经完全符合交付条件，双方在合同中选择验收合格为交付条件是合法有效的约定。涉诉的第3、4、5、6栋商品房经验收合格的时间点为2017年8月8日，一审判决应当按照双方的约定确定违约金的截止期限。李小兵、朱素琼答辩称：首先，对验收合格的理解，《城市房地产开发经营管理条例》及广东省建设厅《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确规定，商品房经验收合格是指在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。故一审判决的理解是正确的。其次，广东省高院在其印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》中明确规定，交付使用的商品房应当经验收合格并在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，按合同约定；合同约定的标准低于前款标准的，按前款规定认定。最后，住房和城乡建设部发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》也规定，商品住房交付使用的条件应包括竣工验收合格并在主管部门备案。双方在合同中的约定低于上述标准，应当按照上述规定的标准确定交付条件。综上，请求二审法院维持原判。李小兵、朱素琼向一审法院起诉请求：1、判令煌盛公司继续履行涉案《广东省商品房买卖合同》；2、煌盛公司以总房价款为基数按每日万分之一的标准向李小兵、朱素琼支付逾期交房违约金，该违约金从2016年4月1日起计算至实际交付符合条件的商品房之日止，暂计至2017年6月9日为22306.15元；3、煌盛公司以总房价款为基数按每日万分之一的标准向李小兵、朱素琼支付逾期办证违约金，该违约金从2017年12月16日起计算至实际办证之日止；4、由煌盛公司承担本案诉讼费和保全费。一审法院认定的事实：煌盛公司是佛冈县篁胜新城商住区的开发商，于2013年9月3日注册成立。2015年1月19日，李小兵、朱素琼（买受人）与煌盛公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201501133237XXX），约定：李小兵、朱素琼向煌盛公司购买佛冈县石角镇北园路2号篁胜新城商住区X栋X梯X房，总价为512785元；交付期限（第八条）：出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房经验收合格，即由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该商品房进行工程质量验收，并出具《主体结构分部（子部分）工程质量验收记录》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。逾期交房的违约责任（第九条）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金。交接（第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。关于产权登记的约定（第十五条）：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。另，双方在《广东省商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第七条约定：买卖双方同意将《广东省商品房买卖合同》第十五条修改为：（1）出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内，将办理产权转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理《房地产权证》。若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《房地产权证》，则出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，直至买受人取得该商品房的《房地产权证》。（2）本条第（1）款所述“出卖人的责任”是指出卖人没有申请确权或申请确权的资料不齐全或没有达到确权条件。除此之外，出卖人不承担任何责任。（3）在该商品房项目确权后，若因买受人原因导致迟延或不能取得该商品房的《房地产权证》的，出卖人不承担任何责任。李小兵、朱素琼与煌盛公司双方均在《合同补充协议》上签章确认。案涉商品房买卖合同签订后，李小兵、朱素琼向煌盛公司付清全部购房款。案涉商品房所在的篁胜新城商住区一期工程至今未取得竣工验收报告，亦未办理工程竣工验收备案手续。案涉工程的部分业主已收楼并与煌盛公司就逾期交房违约金的支付达成协议。庭审中，煌盛公司对其违约事实没有异议，并明确表示同意继续履行案涉商品房买卖合同。对于《广东省商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件“经验收合格”的理解，李小兵、朱素琼与煌盛公司双方的意见不一致，李小兵、朱素琼认为房屋应当经政府职能部门组织验收合格，煌盛公司认为经初步验收合格即可。对于煌盛公司办理案涉房屋产权证的期限及起算日，双方当事人存在不同的理解，李小兵、朱素琼认为煌盛公司办理产权证的期限应当自合同约定的最后交房日期，即2016年3月31日起计算，煌盛公司应于2017年12月16日前办好产权登记的相关手续，取得案涉房屋的产权证；煌盛公司则认为合同约定的办理产权登记的期限应从案涉商品房实际交付之日起开始计算，双方约定的办证期限并未届满。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。李小兵、朱素琼与煌盛公司自愿签订的《广东省商品房买卖合同》，双方的意思表示真实，内容没有违反法律、法规的规定，是合法有效的合同，双方当事人均应依约自觉履行。综合双方的诉辩意见，结合查明的事实，本案的争议焦点在于：一、煌盛公司是否存在逾期交房的违约行为及违约责任的承担。首先是煌盛公司是否存在逾期交房的违约行为。这其中的关键是案涉商品房的交付标准问题。根据双方的约定，煌盛公司应当在2016年3月31日前将经验收合格的房屋交付给李小兵、朱素琼。对于“经验收合格”的理解，双方产生争议，参照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请……。”及广东省建设厅粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》“商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的规定，本案双方当事人在《广东省商品房买卖合同》第八条约定“经验收合格”应是指煌盛公司在建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，即以办理竣工验收备案手续作为房屋交付标准。而案涉房屋所在的篁胜新城商住区一期工程至今未在建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，即煌盛公司至今未能交付“经验收合格”的房屋给李小兵、朱素琼，存在逾期交房的行为，该行为违反了双方的约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。其次是逾期交房的违约责任的承担。对此，李小兵、朱素琼主张双方继续履行合同及煌盛公司支付迟延履行违约金22306.15元（暂计算至2017年6月9日）。关于继续履行合同问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及双方在《广东省商品房买卖合同》中的约定，李小兵、朱素琼要求继续履行双方签订的《广东省商品房买卖合同》，有事实和法律依据，且煌盛公司亦愿意继续履行，原审法院予以支持。关于煌盛公司支付迟延履行违约金问题。如上所述，煌盛公司的行为已经构成违约，其对违约事实亦无异议，因此，其应当按照约定支付迟延交楼的违约金。至于违约金计算的截止时间，按照双方当事人在《广东省商品房买卖合同》第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……”的约定，煌盛公司应当在商品房达到交付使用条件后，书面通知李小兵、朱素琼办理交付手续。即逾期违约金应计算至煌盛公司在建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续并将房屋交付的书面通知送达李小兵、朱素琼之日止。现李小兵、朱素琼主张煌盛公司支付违约金22306.15元（暂计至2017年6月9日），于法有据，原审法院予以支持。2017年6月10日起的逾期交房违约金，每日按总房价款0.01%的标准计算至煌盛公司在建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续并将房屋交付的书面通知送达李小兵、朱素琼之日止。二、煌盛公司是否存在逾期办证的违约行为，其是否应当对此承担违约责任。对于煌盛公司办理案涉房屋产权证的期限，李小兵、朱素琼与煌盛公司签订的《合同补充协议》第七条约定：“出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内，将办理产权转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理《房地产权证》。……”，而对于煌盛公司办理案涉房屋产权证期限的起算日，双方当事人存在不同的理解。对此，原审法院认为，无论是按照李小兵、朱素琼主张的办证期限从合同约定的房屋交付期限2016年3月31日起开始计算，还是按照煌盛公司所主张的从房屋实际交付使用之日起开始计算，煌盛公司履行办理案涉商品房产权登记的期限均未届满。在煌盛公司履行义务的期限届满前，其是否履行约定的义务尚不能确定，李小兵、朱素琼在本案中要求煌盛公司承担逾期办证违约责任，无事实和法律依据，原审法院不予支持，其可根据合同约定及煌盛公司履行义务的实际情况，待履约期限届满后另行主张权利。判决：一、李小兵、朱素琼与佛冈煌盛房地产开发有限公司继续履行双方于2015年1月19日签订的《广东省商品房买卖合同》；二、佛冈煌盛房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金22306.15元（暂计至2017年6月9日，2017年6月10日起的逾期交房违约金，每日按总房价款0.01%的标准计算至佛冈煌盛房地产开发有限公司在建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续并将房屋交付的书面通知送达李小兵、朱素琼之日止）给李小兵、朱素琼；三、驳回李小兵、朱素琼的其他诉讼请求。案件受理费358元，减半收取计179元，由佛冈煌盛房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：涉案商品房的交付标准如何认定。本案双方对于原审法院查明的事实并无争议，双方仅对合同约定的交付标准“该商品房经验收合格”的理解存在分歧。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案双方交易的标的物为房屋，房屋作为生活必需品，房屋的质量不仅影响居住人的生活质量，甚至关系到居住人的人身安全。但对于商品房的质量问题，买受人自身难以做出判断，故合同约定交付标准主要的目的是保障商品房的质量。按照商品房验收的程序，商品房经建设单位组织设计、施工、勘查、监理等单位验收合格后，还要经过有关质量的检测和功能性试验，以及取得规划、消防、环保等部门的许可方能通过验收备案。由此可见，验收备案并非简单的登记行为，而是主管机关保障房屋质量的重要手段，从这个角度出发，原审判决将“该商品房经验收合格”理解为经验收备案并无不妥。此外，广东省建设厅作为本地商品房验收的主管机关，其在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》明确表示商品房经验收合格是指商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，该回复再次印证了涉案合同约定的“该商品房经验收合格”应当理解为经竣工验收备案。故原审判决以竣工验收备案作为涉案商品房的交付标准并无不妥。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院对此不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费358元，由上诉人佛冈煌盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一七年十二月十八日书记员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。