北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初27042号原告：北京中商和旭物业管理有限公司，住所地北京市西城区太平街8号院30号楼3层301-326。法定代表人：黄伟华，职务总经理。委托诉讼代理人：武振声，北京市西城区陶然亭街道法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：赵海滨，男，1964年1月10日出生，汉族，北京中商和旭物业管理有限公司员工，住该单位宿舍。被告：保红漫，女，1967年8月26日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王钢，北京市绅特律师事务所。委托诉讼代理人：郑锦彪（被告之夫），男，1965年9月16日出生，汉族，住北京市西城区。原告北京中商和旭物业管理有限公司（以下简称中商和旭公司）与被告保红漫合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中商和旭公司的委托诉讼代理人武振生、赵海滨、被告保红漫、被告保红漫的委托诉讼代理人王钢、郑锦彪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告中商和旭公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告支付其在××小区S008号、S009号两个车位自2012年9月1日至2016年12月31日的管理费人民币11080元，并支付滞纳金；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为西城区××大街××号院××小区的业主，原告为该小区停车场提供管理服务。原告按照《××小区停车场管理服务合同》为被告提供了停车场管理服务，被告自2012年9月1日至2016年12月31日一直未交纳S008、S009号两个车位管理费。2012年9月1日至2013年5月31日，车位管理费为90元每月每车位，即1620元；2013年6月1日至2016年12月31日车位费为110元每月每车位，即9460元。原告已经如约为被告提供了停车管理服务，但被告至今尚未支付所欠停车管理费共计11080元。故诉至法院。被告保红漫辩称：不同意原告的全部诉讼请求。第一，在合同履行过程中，原告拒绝被告车辆驶入小区，因此被告没有为原告提供停车管理服务。第二，被告在与原告的排除妨害案中才看到案涉物业协议，在此之前不知道停车场管理收费标准；原告从未主动出示过该协议。第三，原告从未向被告主张过相应权利，因此原告的诉讼请求的诉讼时效已经经过。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：就《××小区停车场管理服务合同》，原告认为其有权按照合同约定的标准进行收费；被告则以原告未提交合同原件为由而否认该份证据的真实性，并认为，即使该合同为真实的，也已于2016年6月1日失效，对于2016年6月1日之后的部分，原告不再享有收费的权利。首先考察合同真实性。本院认为，已为人民法院发生效力的裁判所确认的事实具有预决力，当事人无需另行举证，当事人有相反证据足以推翻的除外。在与本案相关联的保红漫诉中商和旭公司排除妨害纠纷案中，本院（2016）京0102民初3506号民事判决书中确认“2013年5月31日，被告（乙方）与北京市西城区××小区业主委员会（甲方）签订××小区停车场管理服务合同，合同约定乙方在甲方的直接领导、管理下开展××小区地下停车场的日常服务管理工作，由乙方与车位业主签订车位管理服务协议并收取车位服务费用，车位管理服务费金额为每个车位每月110元”；北京市第二中级人民法院（2016）京02民终8363号民事判决书中确认“中商和旭公司基于与业主委员会所签订的《××小区停车场管理服务合同》对包括保红漫的产权车位在内的小区地下停车场进行日常服务管理工作，保红漫应配合中商和旭公司的管理，及时交纳停车管理费；保红漫欠缴停车管理费，中商和旭公司应以合理的方式追索欠费，但中商和旭公司以保红漫欠费为由阻止其车辆进入停车场，妨碍了保红漫对其产权车位的使用权，中商和旭公司显属行使权利过当，应予排除妨害”。可见该合同的真实性已为前述判决所认可。本案中，当事双方并未提供相反证据，因此该合同真实。其次，对于该合同效力问题，合同第四条约定，“本合同有效期限为，起始日自2013年6月1日至2016年5月31日止”。因此该合同于2016年6月1日起即已失效。故对于被告此项反驳，本院予以采信。尽管如此，该合同的失效并不意味着其在本案中不具备参照价值。第一，部分停车位虽属部分业主所有，但是停车场整体却包含大量共有区域；就拥有产权车位的业主而言，对停车位的利用也无法与停车场整体的管理相分割。因此，对于停车场的管理，需要能够代表全体所有权人利益的组织或机构作出相关安排。作为业主代表的业主委员会，有权利就业主使用停车场、产权车位的管理与服务提供者订立合同。第二，原被告双方在庭审中均确认，××小区业主委员会业已解散，新的业主委员会尚未产生。在缺少能够合法有效代表全体业主利益的机构之时，既不可能与中商和旭公司续签或者重新签订停车场管理服务合同，也不可能另择其他停车场管理服务企业。在此种情形下，有鉴于××小区停车场的整体情况稳定，为全体所有者之利益，中商和旭公司参照该合同继续就该停车场提供管理服务，向使用停车位及停车位管理服务的业主收取相应停车位管理服务费的行为并无不妥。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本院认为，就停车场管理事项，在《××小区停车场管理服务合同》到期失效后，××小区的业主与中商和旭公司之间已经形成了事实合同关系，双方应当参照原《××小区停车场管理服务合同》享有各自的权利，承担各自的义务。此外，2012年9月1日前，××小区的物业服务企业是北京建国物业管理有限公司（下文简称建国公司），根据《菁华名邸××房屋使用、管理、维修公约》，建国公司一并负责停车场的管理服务，产权车位的管理服务费为90元每月。2012年8月31日，建国公司终止对××小区提供物业服务。前述内容有（2013）一中民终字第01913号民事判决书为证。2012年9月1日，原告进驻××小区，按照原服务、收费标准提供停车场管理服务，业主接受了该服务，因此自2012年9月1日至2013年5月31日期间，中商和旭公司与××小区的业主之间也存在事实合同关系。经审理查明：位于北京市西城区××大街××号院××号楼××层S008、S009两处车位的所有权人为被告保红漫。原告自2012年9月1日起为××小区停车场提供管理服务。2012年9月1日至2013年5月31日，车位管理费为90元每月每车位。2013年5月31日，原告（乙方）与北京市西城区××小区业主委员会（甲方）签订《××小区停车场管理服务合同》，合同约定：合同有效期为自2013年6月1日至2016年5月31日；乙方提供的服务内容为××小区地下停车场车位管理、保洁、设备设施的维护及保养（照明灯具、路桩、车库出入口档杆器系统等）；乙方在甲方的直接领导、管理下开展××小区地下停车场的日常服务管理工作，由乙方与车位业主签订车位管理服务协议并收取车位服务费用，车位管理服务费金额为每个车位每月110元。该合同到期后，由于新的××小区业主委员会尚未产生，故中商和旭公司仍按照该合同的约定为小区业主提供停车场管理服务，持续至今。保红漫未交纳自2012年9月1日至2016年12月31日期间的停车管理服务费。2014年12月30日，因保红漫未交纳所欠停车位管理服务费，中商和旭公司阻止保红漫进入××小区地下停车场，双方因此发生纠纷。因不能正常使用停车位，已停放在停车位上的车辆不得不长期放置，并造成损失；另一停车位被告不能使用。为此，保红漫于2016年1月19日以排除妨害纠纷为案由，将中商和旭公司诉至本院。本院作出（2016）京0102民初3506号民事判决书，判决“一、被告北京中商和旭物业管理有限公司应排除妨害，准许原告保红漫所有的车辆自由出入位于北京市西城区××大街××号院××号楼××层地下停车场；二、自本判决生效之日起七日内，被告北京中商和旭物业管理有限公司向原告保红漫赔偿停车费二千元；三、驳回原告保红漫的其他诉讼请求”。中商和旭公司与保红漫均不服，提起上诉。2016年10月31日，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终8363号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。2017年4月13日，保红漫再以财产损害赔偿纠纷为案由，将中商和旭公司诉至本院，请求判令中商和旭公司赔偿其因中商和旭公司不执行本院（2016）京0102民初3506号民事判决书而导致其额外支出的停车费用。2017年6月28日，本院作出（2017）京0102民初11909号民事判决书，认定中商和旭公司于2017年4月27日允许保红漫自由出入××小区停车场，并判决“一、自本判决生效之日起七日内，被告北京中商和旭物业管理有限公司向原告保红漫赔偿停车费五百二十七元。二、驳回原告保红漫的其他诉讼请求”。另查，在将本案诉至法院前，原告仅在相关诉讼中陈述过被告拖欠停车位管理服务费在先、原告拒绝被告进入停车场在后的事实，并无证据证明曾向被告主张过该费用。再查，建国公司与保红漫于2004年4月1日签订的《菁华名邸××房屋使用、管理、维修公约》中，物业费与车位管理费分别约定，地下车库车位（产权）管理费为90元/车位·月；管理者负责的管理事项包括地下车库、道路及设施设备的维修、养护、管理。中商和旭公司与××小区业主委员会于2013年5月31日分别签订了《物业服务合同》与《××小区停车场管理服务合同》。在《物业服务合同》及其附件约定，停车场作为物业共用设施设备，由中商和旭公司负责日常维修、养护、运行和管理。北京市第二中级人民法院（2014）二中民终字第08722号民事判决书确认了该合同的效力。在《××小区停车场管理服务合同》中约定，中商和旭公司负责地下停车场车位管理、保洁、设备设施的维护及保养（照明灯具、路桩、车库出入口档杆器系统等）。《物业服务合同》与《××小区停车场管理服务合同》中均未约定互为同一合同的组成部分或具有其他关联关系。以上事实，有《××小区停车场管理服务合同》、本院（2016）京0102民初3506号民事判决书、北京市第二中级人民法院（2016）京02民终8363号民事判决书、本院（2017）京0102民初11909号民事判决书、当事人陈述以及本院调取的北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第01913号民事判决书、北京市第二中级人民法院（2014）二中民终字第08722号民事判决书在案为证。本院认为：当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。诉讼时效已经届满的，相应的民事权利不予保护。被告作为××小区的业主之一，原告与之的事实合同及《××小区停车场管理服务合同》对被告具有约束力。在原告履行了停车场管理服务义务后，被告负有向原告交纳停车位管理服务费的义务。关于原告的起诉是否已经超过诉讼时效一节。首先，原告不能对在本案起诉前向被告主张过所欠停车位管理服务费进行举证，因此原告应当承担举证责任；被告亦否认收到过原告的催缴，故本院认定原告截至起诉时，从未对被告进行过催缴。其次，原告于2017年3月10日向本院申请诉前调解。再次，本案争议事实、起诉时间均在《中华人民共和国民法总则》生效之前，因此应当适用《中华人民共和国民法通则》，即诉讼时效为二年。又次，原告提出，根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》，物业管理纠纷中诉讼时效的认定不宜过苛。从形式上看，《××小区停车场管理服务合同》与《物业服务合同》相区分，《物业服务合同》与《××小区停车场管理服务合同》同日签订，两份合同的分别订立体现了合同双方对物业服务与停车场管理服务的不同订约意图，意味着就停车场管理服务双方达成了新的合意。从内容上来看，两份合同约定的服务内容不完全重叠，停车场的管理服务不能被纳入《物业服务合同》中。从停车场管理服务与物业管理服务之间的关系来看，××小区停车场中停车位仅部分为业主所有，因此业主在使用非产权车位时，所支付的管理服务费中包含使用车位的对价；即便允许业主无偿使用，也不能改变《××小区停车场管理服务合同》与物业管理服务不相容之处。因此本案并非物业服务合同纠纷，而是就停车场管理服务合同产生的合同纠纷。又因原告长期未向被告主张停车场管理费，明显怠于行使权利，故本院对此主张不予采信。综前所述，本院对被告此一抗辩予以采信，认定原告自2015年3月11日至2016年12月31日共计21.7个月的停车位管理服务费请求权可得保护。关于原告拒绝被告进入停车场是否违约一节，应当审查原告在合同中所享有的权利。首先，原告作为停车场管理服务方，负责停车场车位的管理、保洁、设备设施的维护及保养，维护秩序，疏导交通，看护车辆，并享有向使用停车场的业主收取停车位管理服务费的权利。无论事实合同还是书面订立的案涉合同，原告并不享有因被告未交纳停车位管理服务费而得拒绝被告进入停车场、使用产权车位的权利。尽管原告的意图在于迫使被告交纳所欠的停车位管理服务费，但是主张权利的行为显属过当。其次，拒绝被告进入停车场引起后果有二。其一，被告不能充分享受停车位管理服务所带来的利益。其二，被告因之而遭受了车辆受损、额外支出停车费的损失。再次，对被告的停车位所有权造成妨碍。故原告拒绝被告进入停车场构成违约。但是，原告在客观上为被告所有的停车位提供了管理服务，被告所有的停车位因之而受益，故本院酌定2014年12月30日至2017年4月27日被告不能自由出入停车场期间，可以使用的停车位的管理服务费为每月人民币55元，不能使用的停车位的管理服务费为每月人民币22.5元。关于原告没有履行通知义务一节。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。对于2012年9月1日至2013年5月31日之间的事实合同关系期间，原告没有将停车位管理服务费收费标准通知被告，行为欠妥，但是90元每月每车位的收费标准客观而合理。对于2013年6月1日及以后的收费标准，《××小区停车场管理服务合同》直接约束当事双方，因此被告应当知悉。故对于被告此项抗辩本院不予采信。关于滞纳金一节，当事双方并未对滞纳金作出约定，故本院不予支持。应当指出，停车场管理服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，停车场管理服务企业应当不断提升服务水平和质量，完善服务细节，为小区业主提供质量高、态度好的服务，以充分获取业主的理解和配合；同时业主也应对管理服务企业给予谅解，认可其在管理服务中的努力和付出，通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十六条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告保红漫支付原告北京中商和旭物业管理有限公司自2015年3月11日至2016年12月31日的停车位管理服务费共计人民币1681.75元。二、驳回原告北京中商和旭物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告保红漫未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77元，由原告北京中商和旭物业管理有限公司负担65元（已交纳），由被告保红漫负担12元（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满七日内未交纳上诉案件受理费，按照撤回上诉处理。审 判 员  周光庆人民陪审员  黄潇浬人民陪审员  万 军二〇一七年十一月十五日书 记 员  苏相中-12--11-