湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘12民终1672号
上诉人（原审原告）：向爱华，女，1968年10月8日出生，土家族，居民，湖南省沅陵县人，住湖南省沅陵县。
委托诉讼代理人：邓宗英（特别授权，系向爱华丈夫），男，1969年6月29日出生，苗族，居民，湖南省沅陵县人，住湖南省沅陵县。
委托诉讼代理人：熊永东，湖南兴沅律师事务所律师，执业证号：14312201010848510。
被上诉人（原审被告）：沅陵县江楠房地产开发有限责任公司，地址：湖南省沅陵县沅陵镇建设东街124号，组织机构代码：76329113-3。
法定代表人：江德林，系公司经理。
第三人：游荷珠，女，1963年4月19日出生，土家族。湖
湖南省沅陵县人，居民，住湖南省沅陵县。
原审第三人：唐彦，男，1986年6月25日出生，土家族，湖南省沅陵县人，居民，住湖南省沅陵县。
委托代理人张显刚，湖南龚云树律师事务所律师，执业证号：14312200310543345。
向爱华诉沅陵县江楠房地产开发有限责任公司（以下简称江楠公司）、游荷珠、唐彦商品房销售合同纠纷一案，沅陵县人民法院曾作出（2014）沅民一初字第867号民事判决，游荷珠、唐彦不服，向本院提起上诉，本院于2015年12月29日作出（2015）怀中民一终字第636号民事裁定书将本案发回重审，沅陵县人民法院再次（2016）湘1222民初82号民事判决，向爱华不服，向本院提起上诉。本院于2017年12月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人向爱华上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人江楠公司为上诉人办理江楠德景园第3栋115号门面的不动产权证书，并支付上诉人违约金28016元。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，证据不足。一审法院认定被上诉人开发的江楠德景项目由三星公司代理销售，被上诉人自行销售的房屋作为三星公司完成的销售任务；与三星公司员工范某证言，被上诉人无权委托或自行销售房屋相互矛盾；一审认定第三人于2010年1月5日缴纳了购房款5万元没有事实依据；第三人与被上诉人签订商品房认购合同以及商品房买卖合同时间不清；一审法院认定第三人交纳房款的时间不清；一审法院认定上诉人知晓诉争房屋由第三人认购没有证据支持。2、一审法院适用法律错误。一审法院以上诉人不能提供认购合同原件导致第三人申请的鉴定不能进行，而由上诉人承担不利后果错误；一审法院认定上诉人与被上诉人恶意串通，损害第三人利益，没有法律和事实依据。3、上诉人与被上诉人签订的商品房认购合同、买卖合同先于第三人，合法有效，且双方已实际履行。4、第三人预告登记系恶意，即使该预告登记合法也不能对抗上诉人。
游荷珠、唐彦答辩称：1、关于事实部分。第三人向法院提交了《房屋销售代理服务合同》，能证实法院认定的事实。2010年1月5日交纳的5万元，有银行存折、收据等证实。认购合同、买卖合同以及房款的问题，有《江楠德景园销售一览表》、售楼部工作人员、江楠公司法定代表人、收据等证实。2、提供认购合同的原件是法律赋予上诉人的义务，一审法院判定两个合同的效力符合法律规定。3、上诉人主张其认购合同、买卖合同、实际履行在先，与事实和法律规定不符。销售登记表证实是游荷珠改为向爱华，江楠公司法定代表人证实向爱华明知他人已经购买了门面，在公司大吵大闹又虚构提前时间签订合同，向爱华与江楠公司是借款关系。4、第三人的预告登记是江楠公司申请的，第三人不存在恶意，应当受到法律保护。
向爱华向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告江楠公司为原告办理江楠德景园第3栋115号门面的房产证和土地使用证；2、判决被告江楠公司承担违约金28016元；3、由被告承担本案诉讼费用。
游荷珠、唐彦共同向一审法院提出申请：1、依法确认第三人与被告江楠公司签订的江楠德景园第3栋115号门面《商品房买卖合同》合法有效，并责令被告江楠公司及时为第三人办理该门面的不动产登记及土地使用证；2、依法判令被告江楠公司腾空该门面，支付拖欠的租金（2014年10月起每月租金4000元），并及时将门面交付给第三人；3、依法驳回原告向爱华的诉讼请求；4、由被告江楠公司承担本案诉讼费用。
一审法院查明：江楠公司系一家从事房地产开发、商品房销售的有限责任公司，江楠德景园小区系被告江楠公司开发的房地产项目，该项目办理了商品房预售许可，2008年12月21日江楠公司与怀化三星房地产营销有限公司（以下简称三星房产）签订了《房地产销售代理服务合同》，合同约定由三星房产独家代理销售江楠德景园项目，江楠公司自行销售的房屋作为三星房产所完成的销售任务。
游荷珠、唐彦系母子关系，游荷珠原系江楠公司售楼部聘请的工作人员。游荷珠在售楼部工作期间，唐彦于2010年1月5日交纳了购买江楠德景园3栋101号门面款50000元，同年6月29日，游荷珠与江楠公司签订《商品房认购合同》，协议由游荷珠购买位于江楠德景园3栋101号房屋（房产局测绘后变更为××号），该房屋建筑面积为44.55平方米，单价每平方米5000元，总价款为222750元。售楼部将游荷珠购买门面的基本情况登记在该部的登记表及销售一览表上。认购合同签订后游荷珠于6月30日再次向江楠公司交纳了购房款50000元。2012年4月26日游荷珠与江楠公司签订《商品房买卖合同》，协议由游荷珠购买位于江楠德景园3栋115号房屋，该房屋建筑面积为44.47平方米，单价每平方米5000元，总价款为222350元。同日，游荷珠付清了剩余购房款122750元。
游荷珠与江楠公司签订《商品房认购合同》后，向爱华与江楠公司于在同一天时间签订了《商品房认购合同》以及《商品房买卖合同》，协议由原告购买位于江楠德景园3栋115号房屋，该房屋建筑面积为44.47平方米，单价每平方米7000元，总价款为311290元。江楠公司在《商品房买卖合同》签订时间一栏中未签署具体时间，原告签署时间为2011年12月1日。由于原、被告均知晓该房屋已由他人认购，原、被告将《商品房认购合同》签订时间签署为2009年10月31日，江楠公司向向爱华出具了一张金额为150000元、时间为2009年10月31日的收款收据。向爱华于2011年8月12日、2012年4月20日向江楠公司付清了剩余购房款及各种办证费用。原、被告签订合同后，江楠公司将其售楼部内部登记资料中的销售一览表、销售表中记载115号房屋的原购买人游荷珠涂改登记为向爱华。
2012年4月20日，江楠公司将诉争房屋交给向爱华使用，同日，向爱华与江楠德景园小区物业沅陵县鸿祥物业服务有限公司签订物业服务合同，2012年5月3日，向爱华以其名义为诉争房屋办理了用水登记并将该门面出租给他人使用。
游荷珠于2013年5月16日交纳了契约税、水电上户费、办证费、维修专用资金等费用。同年5月23日，江楠公司为游荷珠在沅陵县房产管理局为诉争房屋办理了商品房预告登记，该预告登记中，第三人唐彦登记为共有人。2013年9月22日，江楠公司与第三人签订协议，由江楠公司返租诉争房屋，租赁期限为2013年9月1日至2013年12月30日，江楠公司按月租金2000元向第三人支付租金。2014年10月27日，江楠公司向第三人出具承诺书，承诺于2014年12月31日前向第三人交付诉争房屋。江楠公司共向游荷珠支付2013年12月至2014年9月28日期间的租金40000元。
在本案诉讼过程中，游荷珠向一审法院提出申请，要求对向爱华与江楠公司签订的《江楠德景园商品房认购合同》签订日期的笔迹形成时间进行司法鉴定。一审法院于2016年9月12日向向爱华及江楠公司发出通知，限原、被告7日内向一审法院提供向爱华与江楠公司签订的《江楠德景园商品房认购合同》原件，限期过后，原、被告均以未保存合同原件为由拒绝向一审法院提供该合同原件，导致本案司法鉴定未能进行。
向爱华、游荷珠经一审法院明示，均表示只愿意江楠公司继续履行合同义务，将诉争房屋的不动产物权登记在自己名下，不愿意解除与江楠公司签订的《商品房买卖合同》，接受江楠公司的经济赔偿。
一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，依法成立的合同，受法律保护。本案的争议焦点为：向爱华、游荷珠与江楠公司签订的两份《商品房买卖合同》中，哪一份合法有效，受法律保护。
依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，原、被告均明知诉争房屋已由第三人先于认购，虚构合同生效时间，以达到原告先于第三人认购争议房屋的目的，原、被告在签订的《商品房买卖合同》过程中，存在恶意串通，损害游荷珠的合法权益，因此，该合同属无效合同。原告辩解未虚构合同生效时间，原告合同生效时间在先的意见与事实不符。首先，在原审中，向爱华向一审法院提供了其与江楠公司签订的《商品房认购合同》的复印件，其应当持有该合同原件。在第三人申请对原、被告签订的《商品房认购合同》签订日期的笔迹形成时间进行司法鉴定后，原、被告均未能提供合同原件，导致鉴定未能进行，该合同签署时间应当作出对原、被告不利的认定。其次，江楠公司法定代表人江德林的证言能够与证人范某的证言以及江楠公司证明、江楠公司售楼部销售一览表、销售表等证据相互吻合，相互印证，形成证据锁链，足以证实游荷珠签订《商品房认购合同》时间在先，向爱华签订《商品房认购合同》时间在后。而为达到原告先于第三人认购争议房屋的目的，原、被告虚构合同时间，属恶意串通。再次，向爱华与江楠公司签订的《商品房买卖合同》签署时间一栏中，江楠公司并未签署时间，因此该合同生效时间不能确定，向爱华未能举证证明其合同生效时间先于游荷珠，其应当承担举证不能的不利后果。综上，由于向爱华未能举证证实其与江楠公司签订的《商品房认购合同》、《商品房买卖合同》生效时间先于游荷珠，且在签订上述合同时存在恶意串通行为，损害游荷珠的合法权益，该合同无效。游荷珠与江楠公司签订的《商品房认购合同》、《商品房买卖合同》真实、合法、有效，且依法办理了预告登记，应受法律保护，江楠公司应当继续履行合同义务，及时将诉争房屋交付给游荷珠、唐彦使用，为游荷珠、唐彦办理该门面的不动产登记及土地使用证登记，承担逾期交付房屋给第三人造成游荷珠、唐彦经济损失，其赔偿标准依据双方签订的租赁协议确定为江楠公司按每月2000元标准支付自2014年10月1日起至该房屋交付之日止。
综上所述，原告的诉讼请求与本案事实不符，一审法院不予支持。游荷珠的申请事实充分，理由成立，一审法院予以支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第二项、第六十条、第一百一十二条，《城市商品房预售管理办法》第十二条，《房屋登记管理办法》六十七条、六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第七十条第一款规定，判决如下：一、第三人游荷珠与被告沅陵县江楠房地产开发有限责任公司于2012年4月26日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、限被告沅陵县江楠房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向第三人游荷珠、唐彦交付位于湖南省沅陵县沅陵镇望圣坡高速公路互通口德景园3号楼115室房屋，并于本判决生效后六十日内协助第三人游荷珠、唐彦办理该房屋的不动产登记和土地使用登记；三、限被告沅陵县江楠房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内按房屋返租每月2000元标准，向第三人游荷珠、唐彦支付自2014年10月1日起至房屋交付之日止，因逾期交付房屋给第三人游荷珠、唐彦造成的经济损失；四、驳回原告向爱华的诉讼请求。案件受理费人民币2150元，由原告向爱华负担500元，第三人游荷珠、被告沅陵县江楠房地产开发有限责任公司各负担825元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由向爱华负担500元，游荷珠、唐彦与江楠公司各负担825元。
双方当事人在二审中没有提交新证据，对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系一起因房地产开发企业将同一房屋先后销售给两人且均未办理房屋所有权登记而引起的商品房买卖合同纠纷；从表象上看，向爱华与游荷珠、唐彦均与江楠公司签订了商品房买卖合同，已全额交纳房款，江楠公司也将房屋交付给了对方，向爱华收房后将房屋出租与他人，游荷珠、唐彦收房后将房屋出租给被上诉人，但是根据江楠公司的陈述，向爱华与江楠公司签订合同在后，但签订合同落款的时间在前，该事实还有《江楠德景园销售一览表》、证人证言等其它证据可以佐证，因此，一审法院认定游荷珠、唐彦签订合同在前，有证据支持。更重要的是，本案第三人游荷珠、唐彦在占有房屋的情况下，已就争议房屋办理了预告登记证。而预告登记证是一种准物权的凭证。根据物权优于债权的法律原则，预告登记作为准物权其法律效力高于普通债权。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2150元，由向爱华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冷旗帜
审 判 员 彭湘平
审 判 员 王文利
二〇一八年三月七日
法官 助理 付文亭
代理书记员 丁文婷