北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0112民初12352号
原告：董xx，女，1949年6月16日出生。
委托诉讼代理人：韩利瑞，河北守敬律师事务所律师。
被告：张xx，男，1980年5月5日出生，自由职业。
委托诉讼代理人：李由军，北京市盈科律师事务所律师。
原告董xx与被告张xx农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董xx的委托诉讼代理人韩利瑞，被告张xx及其委托诉讼代理人李由军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董xx向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告于2001年6月16日签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系x村村民。2001年6月16日，原告将位于北京市通州区x村原老大队南东侧旧房七间，以人民币35000元的价格卖给被告，并签订了《房屋买卖契约》。现原告无法另批新宅基地。根据相关法律规定，非本村集体经济组织成员无权购买本村宅基地，故诉至贵院，望依法裁判，判如所请。
被告张xx辩称，第一、不同意原告诉讼请求，原告所称事实与理由难以成立，诉请要求确认合同无效缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。
第二，原告的行为违反合同法诚实守信、公平等原则，契约完全是双方真实意思表示；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”据此，原告主张合同无效，应以法律或者法规为依据。原告的案由既然为合同纠纷。那么，首先应该以《合同法》作为依据，而我国《合同法》只有第52条明确规定了有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中根本不存在上述任何一条。要求确认合同无效没有法律依据。
第三、本案中原告出售给被告的房屋并不属于宅基地上的房屋，而是原告从村集体购买的房屋。《土地管理法》的立案本意是禁止农村集体土地使用权单独转让，但在农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的宅基地使用权转让并未在法律层面明确禁止转让，只是出卖之后不可再申请宅基地而已。如果限制所有权的处分权能，很难称之为对房屋享有所有权。农村宅基地使用权享受主体限于本村集体经济组织成员的规定，仅仅是原始取得农村宅基地使用权对享受主体限制。农村房屋转让后，新的房屋所有人同时成为宅基地使用权的享有者，其法律意义仅在于特定位置、特定面积的农村宅基地使用权享受主体发生了变动，在权利属性上，没有动摇农村土地的集体所有性质；况且上述所有的规定均只是规定了宅基地上的房屋禁售问题并没有法律和政策明确禁止宅基地之外的集体房屋出售给非本集体经济组织成员的规定。
第四、原告的恶意诉讼和主张显然与国家有关农村集体土地之改革相悖。党的十八届三中全会做出了关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革的决定。2014年底，中央又进一步印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，明确提出要完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能。这充分说明了农村集体建设用地正在改变过去与时代发展不相和谐的旧的计划经济体制下的种种限制性规定，说明原被告之间的集体土地上的房屋买卖非但不违反法律规定反而是国家改革的方向，应当得到法律的保护。目前中国正在深入推进城镇化，计划经济时代那种农民对农村房屋的强烈人身依附性已经不复存在，就像本案原告那样，本有更加舒适、宽敞的住房安居乐业。原告诉讼要求腾房的真实目的不过是在看到诉争房屋将要拆迁而在面临的巨大经济利益驱使下的恶意诉讼罢了，根本不是维护其合法权益。若简单、草率判决合同无效，显然对被告缺乏最基本的法律公平和正义！
第五、被告在2001年购买房屋后就举家迁到诉争房屋居住，不仅对诉争房屋投入了大量资金修缮和扩建、增建，更是付注了十多年的全部心血。被告老家已经片甲不存，除了诉争房屋毫无立锥之地，若合同无效后被强制搬迁将失去唯一栖身之所，这不符合最基本的人道精神和社会正义。
第六、原告的不诚信行为若被支持必将产生连锁反应，危及宋庄地区和谐稳定。2000年左右，宋庄作为北京最偏僻的村镇，为了发展经济制定了一系列优惠政策，面向全国乃至世界吸引知名艺术家迁居宋庄镇，打造艺术经济。包括被告这样慕名而来并购房落户宋庄镇的艺术家有200户，一万人之多。这些艺术家迁居后响应宋庄镇政府号召，变卖所有家产举家创业，经过十几年艺术创业，让北京宋庄成为全国乃至全世界极具盛名的知名艺术家聚居区，成为北京乃至中国的一张耀眼的艺术名片，为宋庄乃至北京如今之国际知名地位做出了巨大贡献。如今随着北京副中心迁居通州，宋庄面临了新的发展机遇，在巨大拆迁利益驱动下，一部分卖房村民违背诚信解除合约，如果这些不正义的诉讼得到法院支持，必将形成一股不正之风、引爆新一轮解约腾房诉讼，势必令广大艺术家们不得不面临失去家园、失去辛辛苦苦创造的艺术事业，无异于卸磨杀驴、倾巢而卵、竭泽而渔。这必然会严重伤害包括居住在宋庄周边地区的广大艺术家在内的心。难免会让正在势头的宋庄艺术经济濒于崩溃，让北京和宋庄在全国乃至全球艺术界落下的极其不好的坏名声，更将会给宋庄镇的经济和声誉带来毁灭性破坏和打击。对宋庄乃至首都副中心产生难以估量的、深远的负面影响！
综上，被告认为，原被告签订的购买北京市通州区x村老大队东侧院落内房屋的《房屋买卖契约》是出自双方真实意思表示，该协议经北京市通州区x村村民委员会盖章确认，并已履行完毕。且涉诉宅院内的建筑及附属物已进行过扩建、翻建、曾建，从尊重历史，照顾现实原则考虑，应当认定房屋买卖合同有效并驳回原告诉讼请求。以弘扬正气、维护市场交易稳定、促进社会诚信体系建立。请法院依法裁判、慎重裁决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告董xx系北京市通州x村村民，其与北京市通州区x村委会签订了x村集体房屋财产拍卖协议书，拍得x村原老大队办公旧址房屋共计50间，其中北房14间，西跨院12间，院南东西共24间。2001年6月16日，原告董xx与被告张xx签订房屋买卖合同，约定原告董xx将上述房屋中的南东侧旧房七间卖给被告张xx，购房款为三万五千元。合同签订后，双方履行了交付义务，但涉案房屋买卖后没有办理使用权变更登记手续。
另查，被告张xx非北京市通州区x村村民。
本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定，订立的合同无效。根据我国相关法律规定，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利。被告张xx并非通州区x村村民，因而不享有宅基地的使用权。因转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。原告董xx将自己所有的农村私有房屋出卖给被告张xx，违反了国家关于土地所有权使用权的强制性规定。故原告董xx要求确认与被告张xx的农村房屋买卖合同无效，理由正当，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决如下：
原告董xx与被告张xx于二〇〇一年六月十六日签订的《房屋买卖合同》无效。
案件受理费三百三十八元，由被告张xx负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 王晓艳
二〇一七年十一月二十八日
书记员 宿鹏涛