上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3013号
上诉人(原审被告)：沈玉霞，女，1959年7月11日生，汉族，住上海市嘉定区。
被上诉人(原审原告)：祝蓉芳，女，1959年8月15日生，汉族，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：王翌敏，上海市君悦律师事务所律师。
上诉人沈玉霞因与被上诉人祝蓉芳房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初11508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
沈玉霞上诉请求：撤销一审判决或改判。事实和理由：从沈玉霞2016年4月至2017年7月16日连续支付上海市嘉定区房屋(以下简称“系争房屋”)租金的事实可以看出，沈玉霞一直在积极履行支付租金的义务，从没有不再续租的意思表示。免租期满后，沈玉霞多次联系祝蓉芳要求重签租房协议，祝蓉芳口头答应却不予签订。协议约定若沈玉霞不再续租，不得要求谢涛承担装修费用，而不是谢涛收回该系争房屋，可以免除其承担沈玉霞装修费用等的赔偿。由于该系争房屋质量问题，无法正常营业，一直处于亏损状态。经在相邻商铺询价后，双方曾口头约定租金为人民币(以下币种均为人民币)4,000元，之后近两年时间沈玉霞一直按照这个金额支付租金，祝蓉芳从未提出异议，现法院以每月5,000元标准租金作出的判决与事实不符。因系争房屋质量问题导致沈玉霞饭店一直无法经营，祝蓉芳深知其中细节，故双方约定从2016年4月开始缴纳租金。沈玉霞儿子在普陀区交通银行上海ＸＸ支行通过AM机将10,000元无卡转存到祝蓉芳卡上，现祝蓉芳予以否认，小票也已丢失，恳请法院予以调查。
祝蓉芳辩称，不同意上诉人的上诉请求，房屋租赁合同应当解除，请求法院维持一审判决。
祝蓉芳向一审法院起诉请求：一、判令沈玉霞立即搬离上海市嘉定区房屋，腾退并交还房屋；二、沈玉霞按8,000元/月的标准支付自2015年9月1日至实际搬离之日止的房屋使用费(暂计至2017年10月30日，扣除已支付的67,200元，为132,800元)。
一审法院认定事实：祝蓉芳与谢涛(已于2015年12月去世)生前系夫妻。系争房屋于2014年5月核准登记至谢涛名下。2013年10月25日，谢涛(甲方)与沈玉霞(乙方)签订《协议》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期为二年(2013年9月1日至2015年8月31日)，已给乙方二个月装修期(2013年7月1日至2013年9月1日)；因该门面房周边施工等因素，甲方同意二年内不收取乙方租赁费，由乙方自主经营，其装修费、物业费、保洁保安费、水、电、煤等所产生的费用由乙方自行承担；二年租赁期满后，甲乙双方需对该门面重新评估，按照同类地区，旁边相邻门面租金及市场租金价格，乙方有优先续租，如乙方不再续租，甲方收回该门面房，并不承担该门面房所装修的费用；协议另对转租及违约责任等进行了约定。
2016年7月，上海汉盛律师事务所李旻律师向沈玉霞发出律师函，告知受系争房屋权利人委托，要求沈玉霞于2016年7月31日前腾退房屋并协商房屋使用费的支付问题等。后沈玉霞收到该律师函。
2017年5月4日，上海市新黄浦公证处就祝蓉芳申请办理继承公证出具《公证书》一份，确认系争房屋系祝蓉芳与被继承人谢涛在婚姻关系存续期间所得，一半归祝蓉芳所有，另一半归谢涛所有，为谢涛的遗产，谢涛的其他继承人均表示放弃对该房屋内属谢涛部分的遗产的继承，故确认系争房屋内属谢涛部分的遗产由祝蓉芳继承。2017年6月，系争房屋核准登记至祝蓉芳名下，为祝蓉芳单独所有。
2017年6月28日，祝蓉芳委托律师向沈玉霞发出律师函，告知系争房屋已变更登记至祝蓉芳名下，要求沈玉霞收到律师函后十天内交还系争房屋并与祝蓉芳商议房屋使用费的支付等。6月30日，沈玉霞收到该律师函。
截至一审法院庭审之日，沈玉霞共计向祝蓉芳支付房屋使用费67,200元，分别为2016年7月1日支付10,000元、8月30日支付8,000元、9月30日支付12,000元、12月31日支付12,000元、2017年4月1日支付12,600元、7月16日支付12,600元。
一审法院审理中，法院就系争房屋的租赁价格向上海中原物业顾问有限公司进行询价，询价时点为2015年9月至今，询价结果为5,000元/月。
一审法院认为，沈玉霞与谢涛签订的《协议》所约定的租赁期间届满后，双方就继续租赁系争房屋未再签订书面租赁合同，租赁期限应视为不定期。谢涛去世后，祝蓉芳作为系争房屋的所有人，系不定期租赁合同的当事人，可以随时解除与沈玉霞之间的不定期租赁关系。2016年7月的律师函因发函时并未明确告知沈玉霞委托人的身份，故法院不作认定。但祝蓉芳在起诉前于2017年6月28日向沈玉霞发出律师函要求交还房屋，应视为向沈玉霞发出要求解除合同的通知，合同自通知到达沈玉霞时即2017年6月30日解除。合同解除后，沈玉霞理应返还租赁物，故祝蓉芳要求沈玉霞搬离并交还系争房屋的诉请应予支持。因双方一直未就系争房屋的租赁价格达成一致意见，结合询价情况及合同履行情况等，法院酌定租金价格为每月5,000元。沈玉霞应支付祝蓉芳2015年9月1日至2017年6月30日期间的租金合计110,000元，扣除沈玉霞已支付的67,200元，沈玉霞还应支付42,800元。合同解除后，沈玉霞仍占有使用系争房屋的，应按5,000元/月的标准支付实际使用期间的房屋使用费。沈玉霞辩称除上述67,200元外其曾于2016年6月4日支付祝蓉芳10,000元，但未提供证据予以证实且祝蓉芳予以否认，故法院不予认可。沈玉霞关于2015年9月1日至2016年3月31日期间属于免租期的辩解与约定不符，法院不予采纳，据此，判决如下：一、沈玉霞应于判决生效之日起十日内携其财物自位于上海市嘉定区房屋搬离，将上述房屋交还于祝蓉芳；二、沈玉霞应于判决生效之日起十日内向祝蓉芳支付自2015年9月1日至2017年6月30日期间的租金人民币42,800元；三、沈玉霞应于判决生效之日起十日内按每月人民币5,000元的标准向祝蓉芳支付自2017年7月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。
本院二审期间，沈玉霞提交下列证据1、系争房屋合景峰汇工程部主管证明，以证明系争房屋从交房开始到2016年7月存在质量问题，无法正常营业。2、上海煤匡矿业有限公司综合部部长证明，以证明系争房屋从2013年7月到2016年7月一直漏水，多次修理未果，后由他们派专业人员修理做好防水，才彻底修好。祝蓉芳对证据1、2的效力不予认可，这两份证据一审中未提供，超过举证期限，证人未到庭，对证人证言真实性不予认可。沈玉霞申请法院调查其2016年6月4日支付祝蓉芳，本院认为其自身支付款项，应当提供证据，不同意其申请。
本院认为，沈玉霞与谢涛签订的《协议》所约定的租赁期为二年2013年9月1日至2015年8月31日。租赁期间届满后，双方间应为不定期租赁关系。祝蓉芳在谢涛去世后作为系争房屋的所有人，可以随时解除与沈玉霞之间的不定期租赁关系。祝蓉芳在起诉前发出律师函要求交还房屋，一审法院认定祝蓉芳自通知到达沈玉霞时解除，沈玉霞理应返还租赁物，该意见并无不当，可以维持。因双方就租赁价格未达成一致意见，一审法院结合询价情况及合同履行情况等，酌定租金价格为每月5,000元，沈玉霞认为资金应当为每月4,000元，并未提供证据予以证明，该意见本院不予采纳。沈玉霞上诉人称除上述67,200元外其曾于2016年6月4日支付祝蓉芳10,000元，未提供证据，本院难以采信。至于漏水问题，沈玉霞提供证人证言两份，证人未到庭作证，其所提供的证据尚不足以证明其所主张的事实，本院难以采信。
综上所述，沈玉霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,956元，由上诉人沈玉霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 成 皿
审判员 徐 江
审判员 余 艺
二〇一八年五月十八日
书记员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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