北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终2454号
上诉人（原审被告）：刘芃，男，1982年3月12日出生。
委托诉讼代理人：马岩，北京市六合金证律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁靓，女，1981年8月22日出生。
委托诉讼代理人：张浩(梁靓之夫)。
委托诉讼代理人：李永军，北京市中唐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：姜萍，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司职工。
上诉人刘芃因与被上诉人梁靓、北京我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初13875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘芃的上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，对刘芃应承担的赔偿数额予以改判;2.由梁靓和我爱我家公司承担受理费及鉴定费。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。2.一审判决刘芃赔偿梁靓130万元无任何事实及法律依据。按照一审中的评估结果，梁靓的实际损失最高也不会超过972947元。一审房产价值评估基准日为2017年3月1日，而北京市在3月17日颁布“317新政”，故涉诉房屋在3月17日以后房屋交易量出现断崖式萎缩，房价也在持续回落。涉案房屋市场价值已不足人民币1000万元，比双方房屋买卖合同约定的交易价格还低，进一步说明此次房屋交易并未给梁靓造成过大的经济损失。3.一审判决认定梁靓和我爱我家公司对交易行为均具有过错，但未判决梁靓和我爱我家公司承担任何责任，是不当的。
梁靓辩称，不同意刘芃的上诉请求及理由。刘芃出示了其身份证原件和刘伟宁的身份证原件、户口本原件、房产证原件及刘伟宁的授权委托书，梁靓已尽到完全的审查义务。已生效的判决书梁靓未上诉是为了避免更大的损失，及时提起本案诉讼。一审判决刘芃赔偿130万元是不足以弥补梁靓的实际损失的，房屋评估价值本身就低于市场价，合同中对代理人的违约责任有明确约定，一审是综合考虑的损失。对于评估时点是双方确认过的。
我爱我家公司辩称，不同意刘芃的上诉请求，请求法院予以驳回。合同中明确约定代理人应提供公证委托手续，否则刘芃应承担合同标的额20%的违约责任。合同不能履行是刘芃的违约行为导致，其无权要求我爱我家公司代其承担责任。
梁靓向一审法院起诉请求：1.请求判令刘芃向梁靓支付违约金200万元；2.判令刘芃赔偿梁靓房屋差价损失972947元；3.判令刘芃赔偿梁靓的诉讼费用损失116800元；4.我爱我家公司返还梁靓居间服务费及履约服务费22万元；5.我爱我家公司就上述款项承担连带责任；6.诉讼费由刘芃和我爱我家公司共同承担。
一审法院认定事实：2016年8月11日，刘芃以案外人刘伟宁的名义与梁靓签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定刘伟宁将其名下的位于本市东城区××6号院3号楼14层5号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给梁靓，成交价格为1000万元。支付方式为，合同签订当日支付定金10万元，通过银行贷款方式支付500万元，剩余490万元于网签手续办理后2日内，通过资金监管的方式支付，双方应当最晚于合同签订之日起90日内办理产权转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，双方应当另行签订书面的补充协议。除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务。如合同可继续履行的，双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。
同日，刘芃以刘伟宁名义（甲方）与梁靓（乙方）、我爱我家公司（丙方）签订《补充协议》，约定由于国家政策或涉诉房屋原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致涉诉房屋暂时无法确定产权登记的具体时间，经甲乙双方协商，同意按照如下方式解决，甲乙双方于2016年8月11日签订的买卖合同及甲乙丙三方签订的《履约服务合同》长期有效，直至交易房产转移完毕。由于甲方无法到场签署出售涉诉房屋的相关文件，现甲方委托刘芃代为签署上述标的房屋的一切相关文件。因存在双方签署的买卖合同无法履行的风险，故代理人保证已经获得了甲方本人的上述授权，代理人保证会在本协议签署后30日内完成上述标的房屋的出售委托公证手续。如由于代理人没有获得上述授权或者代理人在约定时间内没有完成出售委托公证手续，则代理人应向乙方承担买卖合同标的额20%的违约金及相应法律责任。
上述合同签订后，梁靓向刘芃支付定金10万元。由于刘芃未能取得刘伟宁的公证授权委托，故上述合同未能继续履行。2017年4月，刘芃将定金10万元退还梁靓。
2017年3月1日，梁靓将刘伟宁、刘芃及我爱我家公司起诉至一审法院，要求刘伟宁继续履行双方签订的涉诉合同及《补充协议》，办理涉诉房屋过户手续，并将房屋交付给梁靓。法院经审理，于2017年6月28日作出（2017）京0101民初4445号民事判决书，以刘伟宁未授权刘芃出售房屋为由，判决驳回梁靓的诉讼请求。该判决现已生效。
诉讼中，梁靓申请就涉诉房屋的市场价值进行评估鉴定。经北京市高级人民法院随机选择，确定由北京华天通房地产评估有限公司进行鉴定。鉴定过程中，梁靓撤回鉴定申请，表示由法院进行询价，刘芃表示不同意法院询价，刘芃申请进行评估鉴定。后该鉴定机构向法院出具房地产估价报告，其结果为：房屋市场价值为10972947元。
一审法院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，刘芃代刘伟宁与梁靓签订的房屋买卖合同并非刘伟宁的真实意思表示，对刘伟宁不发生法律效力。房屋买卖过程中，刘芃在没有授权委托手续的情况下，擅自将不属于自己所有的房屋予以出售，代刘伟宁签订了房屋买卖合同。事后房屋所有权人刘伟宁对此亦不予追认，导致双方签订的房屋买卖合同不能履行，给梁靓造成了一定的损失，刘芃的行为具有明显过错，其应承担赔偿损失的责任。双方在签订房屋买卖合同过程中，梁靓虽对房屋所有权证及身份证原件进行过核实，但梁靓在明知刘芃未取得房屋产权人授权的情况下，仍签订房屋买卖合同，最终导致合同不能履行，自身亦具有过错。
故法院将综合考虑房地产估价报告、双方对合同履行不能的过错程度等因素，参照合同中关于违约责任的约定，依据公平原则和诚实信用原则酌情确定刘芃应当向梁靓赔偿损失的具体数额。关于梁靓要求我爱我家公司退还居间服务费及履约服务费的诉讼请求，因我爱我家公司作为专业的中介机构，在双方房屋买卖交易过程中，未尽到应尽的审查义务，却收取居间服务费，于法无据，其应当予以退还。对梁靓的该项诉讼请求，法院予以支持。关于梁靓要求刘芃、我爱我家公司承担另案案件受理费、保全费及担保费用的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。关于梁靓主张因我爱我家公司的责任导致双方房屋买卖没有成功进而产生诉讼，我爱我家公司应承担连带责任的意见，缺乏依据，法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条之规定，一审法院判决：一、刘芃于判决生效后十日内赔偿梁靓经济损失一百三十万元；二、北京我爱我家房地产经纪有限公司于判决生效后十日内退还梁靓中介服务费及履约保障服务费二十二万元；三、驳回梁靓的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本院经核实一审庭审笔录，刘芃当庭表示同意按第一次起诉日为鉴定基准日予以估价。梁靓第一次起诉立案时间为2017年3月1日。本案各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是一审法院确定的刘芃应赔偿梁靓的经济损失数额是否过高、我爱我家公司是否应承担部分赔偿责任。
《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。根据查明的事实，刘芃在没有获得授权委托手续的情况下，将刘伟宁所有的房屋予以出售，并代刘伟宁签订了房屋买卖合同及补充协议，事后刘伟宁对此亦不予追认，导致双方签订的房屋买卖合同及补充协议不能履行。由于法院生效判决书已认定刘芃代刘伟宁签订的房屋买卖合同及补充协议对刘伟宁不发生效力，故根据上述法律规定，因合同对刘伟宁不发生效力的责任，应由行为人即刘芃承担相应责任。关于刘芃应承担的赔偿责任及赔偿数额是否过高问题，双方当事人签订的补充协议明确约定，若由于代理人没有获得授权或代理人在约定时间内没有完成出售委托公证手续，则代理人应向梁靓承担《买卖合同》标的额20%的违约金及相应法律责任。因刘芃未获得出售委托手续，故按合同约定刘芃应支付违约金为200万元。刘芃上诉认为梁靓未对产权人身份证原件及委托书进行过核实，应承担相应责任，本院认为，一审法院综合考虑房地产估价结果、双方对合同履行不能的过错程度，并参照合同约定的违约责任，依据公平和诚实信用原则酌定刘芃赔偿梁靓130万元损失并无明显不当，刘芃的该上诉理由并不足以改变一审法院所确定的赔偿数额。刘芃另上诉认为我爱我家公司应承担部分赔偿责任，因一审法院已认定我爱我家公司未尽到应尽的审查义务，并判决该公司退还中介服务费及履约保障服务费22万元，该判决内容并无不当，且双方当事人均无异议，本院认为我爱我家公司已承担相应的责任，故对刘芃的该部分上诉请求本院不予支持。
综上所述，刘芃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25494元，由刘芃负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 蒋春燕
审判员 赵文军
审判员 王艳芳
二〇一八年三月二十六日
书记员 程 飞