安徽省芜湖市弋江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0203民初199号
原告：芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司（原芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司），住所地：芜湖市弋江区中山南路289号金鹰国际广场。统一社会信用代码91340200568963379Q。
法定代表人：张文煜，总经理。
委托诉讼代理人：奚玮，安徽国伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦尤佳，安徽国伦律师事务所律师。
被告：弋江区嘉露芬美容养生会馆，住所地：芜湖市弋江区金鹰新城市购物中心二层B211号商铺。
经营者：赵家平，男，1977年8月5日出生，汉族，住南京市下关区。
委托诉讼代理人：古立平，安徽纬纶律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨婧，安徽纬纶律师事务所律师。
原告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司（以下简称芜湖金鹰公司）与被告弋江区嘉露芬美容养生会馆（以下简称嘉露芬会馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法由审判员任学影适用简易程序于2017年2月24日公开开庭进行了审理。原告芜湖金鹰公司委托代理人秦尤佳，被告嘉露芬会馆经营者赵家平、委托代理人杨婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告芜湖金鹰公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《芜湖侨鸿滨江世纪广场●鸿汇城租赁合同》及相关协议，被告立即腾空租赁房屋交还原告；2、被告立即给付原告房屋租赁费357847.74元、逾期利息102824.46元（详见附表，暂计算至2016年12月31日），并继续给付逾期利息及房屋占用费至其实际交还房屋之日止；3、判令被告立即给付原告设备使用费150089.03元、逾期利息43789.70元（详见附表，暂计算至2016年12月31日），并继续给付逾期利息及设备使用费至其实际交还房屋止；4、判令被告立即给付原告综合管理费180118.71元、逾期利息47897.75元（详见附表，暂计算至2016年12月31日），并继续给付逾期利息及综合管理费至其实际交还房屋止；5、判令被告立即给付原告水电费9807.29元、逾期利息711.75元（详见附表，暂计算至2016年12月31日），并继续给付逾期利息及水电费至其实际交还房屋止；以上合计893086.43元。事实和理由：2014年1月9日，被告经营者赵家平与原告签订《芜湖侨鸿滨江世纪广场●鸿汇城租赁合同》，约定原告将鸿汇城二层B210、B211号商铺交由被告承租经营“嘉露芬”品牌。租赁期限为2014年5月31日至2020年5月30日。合同对租金、设备使用费、综合管理费及水电费进行了明确约定，同时还约定延迟交纳合同项下费用的延迟履行违约金，因乙方（被告）违约提前终止合同的，甲方（原告）有权没收履约保证金，且乙方应补交减免的全部租金及设备使用费。2014年10月，被告经营者赵家平与原告签订了《芜湖侨鸿滨江世纪广场●鸿汇城租赁合同补充协议》约定：变更租赁期限为2014年10月26日至2020年10月25日，除变更条款外其余部分依据原租赁合同条款。然而，被告经营至今一直拖欠原告租金、设备使用费、综合管理费及水电费，经原告多次发函催要款项，其始终拒绝给付。被告恶意拖延付款事实清楚，理应按合同约定给付原告延迟履行违约金，鉴于合同约定的1‰/日延迟履行违约金标准过高（《芜湖侨鸿滨江世纪广场●鸿汇城综合管理服务协议》约定的违约金标准为3‰/日），原告仅要求被告按年利率24%计付其逾期利息。
被告辩称,1、请求驳回原告的全部诉请；2、不同意解除双方租赁合同，一直在履行合同，没有违约行为，合同解除无依据；3、被告不拖欠原告的租金及其他费用，被告自2016年9月30日之后的租金已经全部缴纳，之前的租金和其他费用原告口头承诺所有经营的商户免租金及其他费用，鸿汇城2014年8月开业之后，因经营不景气，2014年10月后有商户陆续撤离，原告口头承诺所有坚持经营的商户都免收租金和其他费用。因此原告主张无依据。且如被告应缴纳费用而未缴纳，原告也不可能从未向被告主张过2016年9月30日之前的费用。4、原告诉请的房屋租赁费已超诉讼时效，诉请要求支付的租金是2014年10月26日起，原告已丧失追要租金的权利。5、原告起诉原因是原告重新进行商场装修和变更名称后，2016年9月30日重新开业，要求被告与其重新签订租赁合同，改为一年一签，但被告与原鸿汇城的合同还未到期，因为没有谈妥变更合同事宜，原告才起诉。原告本次起诉的4户都是没有重新签订合同的，其余重新改签合同的商户原告均未起诉。且所有在商场内经营的商户都没有缴纳2016年9月30日之前的费用。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议证据，本院审查认定如下：1、原告出示的商铺电表、水表照片复印件，只显示水、电表的数字，没有时间显示，不能证明与本案关联性，不予认定；2、原告出示的《关于变更合同主体的告知函》，被告虽辩称第一份函件没有收到，但其当庭已自认知道原告名称变更，予以认定；3、被告提交的催款函件两份（2016年9月25日和2016年10月29日），原告认为是因对于变更前期的缴费情况未核实清楚，仅对2016年9月后的欠费情况向被告发送了两份催款函，但该两份函件均明确载明截止日期前尚欠费用明细且数额一致，故对原告的质证意见不予采纳，对该两份证据予以认定；4、被告出示的情况说明、短信记录，证人没有出庭接受双方质证，不予认定；5、被告出示的商场装修照片，原告虽认为商场部分装修并不影响被告经营，但承认部分商户装修，故对该证据予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月9日，芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司与赵家平签订《芜湖侨鸿滨江世纪广场●鸿汇城租赁合同》，约定：赵家平承租鸿汇城二层套内建筑面积为382平方米的B210、B211号用于经营美容、美发服务等，租赁期限为2014年5月31日至2020年5月30日，第一、二个租约年租金均为每月每平米35元，第三、四、五、六个租约年租金分别为每月每平米37.5元、40.13元、42.89元、45.78元，每月设备使用费为每月每平米15元，同时还对保证金、违约金、争议解决等事项进行了约定。同日，赵家平与芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司商业管理中心签订《芜湖侨鸿滨江世纪广场●鸿汇城综合管理服务协议》，约定综合管理费为每月每平方米20元，同时对代收代交水费、电费等进行了约定。被告遂交纳72670元的保证金。后双方经协商，对租赁合同的部分条款签订了补充变更协议，约定将租赁期限变更为2014年10月26日起至2020年10月25日止，将原暂定的开业时间2014年4月25日变更为2014年10月26日。2015年1月20日赵家平领取名称为“弋江区嘉露芬美容养生会馆”的个体工商户营业执照。2015年11月10日原告由“芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司”更名为“芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司”。2016年6月14日，原告致函被告，告知原告名称变更情况，并通知被告后期支付租金及物业费、水电费等应交银行账户。同日，原告以“芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司金鹰新城市购物中心”名义致函被告，告知：芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司鸿汇城商业管理中心变更为芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司金鹰新城市购物中心，并载明：“前期贵司对于物业费、水电费等均缴纳至原芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司鸿汇城商业管理中心”，并通知被告后期就租金、物业费、水电费等费用缴纳时适用企业名称变更后的账户信息。2016年9月30日，“鸿汇城”更名为“金鹰新城市购物中心”重新开业。2016年9月25日，原告函告被告催缴租金和物业费等费用，载明：截止2016年9月23日被告尚欠费用明细，为2016年3月22日-2016年8月21日水电费8871.58元，及2016年第四季度租金57936.67元、第四季度物业费23174.67元，确认截止到2016年9月23日被告总共欠费89982.92元，于9月28日前缴纳。2016年10月29日，原告再次函告被告催缴租金和物业费等费用，载明：截止9月29日被告尚欠费用明细，为2016年9月21日水电费4428.82元，及2016年第四季度租金57936.67元、第四季度物业费23174.67元，确认截止10月29日被告总共欠费85540.13元。同年12月2日，芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司金鹰新城市购物中心又致函被告，确认截止2016年11月27日，被告尚欠2016年9月30日至2016年12月31日各项费用合计68881.56元，其中租金59448.32元、物业费3171.18元、水电费6262.06元（其中10月份水电费1783.08元，剩余4478.98元为前期所欠），通知若被告于2016年12月10日前未将所欠68881.56元费用交纳，其将在前期签订合同时交纳的72670元保证金中抵扣，剩余3788.44元用于支付11月和12月份水电费，2017年元月1日将对店铺停止全部能源供应。被告于2016年11月17日交纳了20000元物管费，2017年1月5日、1月11日又先后交纳60000元、20000元，2017年2月20日通过网银转账交纳2017年1月份的房租，原告特别授权代理人当庭认可已收到被告网银转账交纳的2万元，但认为其中15215.06元为2017年1月的房租，不在本案诉请范围内。原告否认曾口头免除被告2016年9月30日前的费用，按照双方所签订的租赁合同及综合管理服务协议，向被告索要被告租赁期间的所有租金、物业费、水电费、违约金等费用无果而诉至本院成讼。
案件审理过程中，原告变更其诉请为：1、判令解除原被告签订的《芜湖侨鸿滨江世纪广场●鸿汇城租赁合同》及相关协议，被告立即腾空租赁房屋交还原告；2、被告立即给付原告房屋租赁费309657.74元、逾期利息99668.46元（详见附表，暂计算至2016年12月31日），并继续给付逾期利息及房屋占用费至其实际交还房屋之日止；3、判令被告立即给付原告设备使用费132711.03元、逾期利息42715.11元（详见附表，暂计算至2016年12月31日），并继续给付逾期利息及设备使用费至其实际交还房屋止；4、判令被告立即给付原告综合管理费156947.71元、逾期利息46472.35元（详见附表，暂计算至2016年12月31日），并继续给付逾期利息及综合管理费至其实际交还房屋止；5、判令被告立即给付原告水电费125.28元、逾期利息3.82元（详见附表，暂计算至2016年12月31日），并继续给付逾期利息及水电费至其实际交还房屋止，以上合计788301.5元，变更后的诉请相较原诉请减少104784.93元。
本院认为,一、关于合同解除问题。原、被告签订的租赁合同及综合管理服务协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方本应严格按照合同约定履行义务。原告作为大型商业综合体的出租人及管理人，其向被告交付商铺后，享有向被告索要房租及相关费用的债权。同时债权作为一种权利，可以免除。债权人免除债务人部分债务的，免除的部分不必再履行。免除属于一种单方行为，自债权人向债务人或其代理人作出意思表示后，即产生债务消灭的后果，且不得撤销。鸿汇城经营不景气，是不争的事实，原告为留住商户，改善经营，口头承诺免除被告2016年9月30日之前的租金及其他费用，原告对此虽不予承认，但其多次发送给被告的函件明确被告前期欠其的水电费，均未提及被告欠其前期租金、综合管理费等费用，且其在函件中均确认每个截止日前被告尚欠总的费用及明细，原告关于未核实清楚的质证意见，明显与事实不符，被告关于原告口头承诺免除租金及其他费用的辩解，与原告发送给被告的函件呼应，故对被告该辩解予以采纳。被告迟延交付租金、设备使用费、物业费，根据双方合同约定，原告可以追究被告逾期交房的违约责任，鉴于双方合同分别约定的1‰/日、3‰/日的延迟履行违约金标准过高，原告要求被告按年利率24%计付其逾期利息符合法律规定，应予支持，因为双方合同一直处于不稳定状态，原告于2016年9月25日发函向被告索要租金，要求被告于9月28日前缴纳欠费89982.92元，被告逾期缴纳，应自2016年9月29日起至实际支付之日向原告承担违约金，为5253元。被告已经缴纳10万元（双方确认被告2017年2月20日通过网银转账交纳的2万元为2017年1月份的房租，不在本案诉请范围内），已经超出其应负担的租金、设备使用费、物业费、水电费及违约金。原告免除被告2016年9月30日之前的租金及相关费用,其后的费用被告经原告多次催要未按约支付房屋租金，合同约定的解除条件成就，原告要求解除双方签订的租赁合同，符合法律规定，故对原告解除租赁合同及相关协议的诉请予以支持。
二、关于诉讼时效问题。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。但本案租金给付问题并非是同一债务分期履行，而是继续性合同在合同履行中持续定期发生的债务，属定期给付之债。该债务在合同履行过程中不断产生，因而各期债务履行期限届满后，各期租金的支付具备一定的独立性。本案双方合同约定的租赁期限为六年，付款方式为预付，并且双方约定了在不同租约年限之内的不同租金计付方式，各年度债务之间的独立性较强。且原告作为大型商业综合体，其物管中心负责综合管理及费用收取，原告2016年9月25日才向被告发函催缴费用，其多次催缴费用均不涉及2016年9月29日前的租赁费、综合管理费、设备使用费，原告有充足的时间利用通知、催告等方式促成诉讼时效中断。本案原告在诉讼前未主张2016年9月30日前的租金及其他费用，归责于原告怠于行使债权，故被告关于原告诉请2014年10月至2016年1月9日的租金、设备使用费、物业费已过诉讼时效的辩解，符合法律规定，应予支持。
综上所述，对原告芜湖金鹰公司关于解除双方租赁合同及相关协议、要求被告支付违约金5253元的诉请予以支持，原告其他诉请无事实和法律依据，不予支持，对被告关于原告主张的2014年10月至2016年1月9日相关费用已过诉讼时效的辩解予以采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司与被告弋江区嘉露芬美容养生会馆经营者赵家平2014年1月日所签订的《芜湖侨鸿滨江世纪广场●鸿汇城租赁合同》及相关协议。被告弋江区嘉露芬美容养生会馆于本判决生效之日起十日内将所租赁房屋腾空交还原告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司。
二、被告弋江区嘉露芬美容养生会馆于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司逾期违约金5253元。
三、驳回原告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取5842元，原告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司负担5817，被告弋江区嘉露芬美容养生会馆负担25元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 任学影
二〇一七年八月九日
书记员 刘 莹
附本案适用法律条款：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。