辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终5109号
上诉人（一审被告）：牛莉，女，汉族，1973年2月25日出生，住址沈阳市和平区。
委托代理人：刘晓东（牛莉丈夫），男，汉族，1975年2月2日出生。
委托代理人：刘博，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：牛凤文，男，汉族，1946年6月5日出生，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：牛莉（牛凤文女儿），女，汉族，1973年2月25日出生。
委托代理人：刘博，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：张志荣，女，汉族，1958年8月15日出生，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：季刚，男，汉族，1983年9月27日出生，沈阳市沈河区皇城街道帅府社区委员会推荐。
上诉人牛凤文、牛莉因与被上诉人张志荣房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00800号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2016年3月31日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹（主审）参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张志荣一审诉称：2010年8月，被告由于经营旅馆需要与原告签订《租房协议书》，协议约定：原告将其位于沈阳市沈河区正阳街128-1甲1号1门和128-1甲号1门的房屋（以下简称“该房屋”）出租给被告牛凤文（承租人）、牛莉（旅馆实际经营者）。该房屋的租期为2010年8月18日至2016年8月18日止，租金为每年150，000元。交付方式为上打租，在每个租赁年度的三十日前，一次性交付租金。若违约，乙方应每天承担按年房租款的百分之一的违约金。此外，协议书中还约定：如果被告不按时交纳租金，原告有权收回房屋。协议书签订后被告在租赁期内未按期支付租金，已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用。上面签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，因此原告根据《租房协议书》，请求：1.依法判决解除原、被告之间签订的《租房协议书》；2.依法判决二被告返还租用房屋，并恢复至原告交付被告时房屋的原状；3.要求判令二被告支付房屋租金（自2015年9月18日，截止至《租房协议书》解除之日的租金）135，000元，租金按协议书中约定的租金标准执行；4.要求判令二被告支付迟延支付租金的违约金，计算方式为（依据协议书约定，按每天违约金1，350元支付至被告实际履行租金之日）；5.要求被告返还我女儿张红名下的消防证原件；6.本案诉讼费由被告承担。
牛凤文一审辩称：此房屋租赁协议及旅馆出兑协议都是由原告与被告牛凤文签订的两份协议，这两份协议是不可分割的，因为是特种行业，所以不能将其单独列为房屋租赁协议审理。签定协议书原告根本不具备有主体资格，房屋不是原告的，原告一直在对这个问题一直对被告进行隐瞒，因被告于2015年8月，有人要兑这个旅馆时，要求出示房产证，但原告拒不配合，后被告才到房产局查才发现房子不是原告的，所以被告才不能将该房屋的租金交给原告。多次让原告出示房产证，但是原告拒不出示，所以不交租金的责任不在被告，该责任应由原告承担。二、原告要求返还消防证，因消防证是在被告签定协议书签的是消防证，消防是出兑旅馆的一项，还有其他手续，原告说由原告办理，但原告一直没有办理。原告要求返还消防证我们同意，但是必须要求原告将25万元的兑金返还给被告。因为原告无法出示房产证，所以导致被告在工商部门出现麻烦，导致原告不少经济损失。现要求原告赔偿。三、被告认为原告不具备签订房屋租赁协议及旅馆租赁协议的主体资格，是以欺骗的手段与被告签订的协议，所以两份协议是无效的，无效的后果是双方返还，所以请求法院驳回原告的诉讼请求，对房屋租赁协议的确认是无效合同，所以不产生欠租金的问题。解除合同也是没有实际义务。四、对于解除协议的问题，由于原告并不是本案的主体，因为房屋的房主是张红，所以原告张志荣并不是房主。我们认为租赁协议与出兑协议是不可分割的，如果解除租赁何以，出兑协议怎么处理，我们要求将房屋租赁合同也解除出兑协议，并且返还我25万元的投入的费用。五、关于房屋恢复的问题，因为我们对房屋没有改动，不存在恢复的问题。六、关于支付房屋租金13.5万元的问题，不同意支付，因为还没有经营到2016年。七、关于迟延支付租金违约金的问题，不同意给付，因为违约责任不在我。八、对于返还消防证的问题，如果原告返还给我25万元兑金后我就同意返还。
牛莉一审辩称：意见同被告牛凤文。
一审法院查明：2009年10月18日，张丽娟、张贺出具《委托书》各一份载明：本人张丽娟，张贺，沈河区正阳街128-1甲1号1门房主，此房屋租赁、收款等事宜全权委托母亲张志荣，自购房之日起张志荣所签署的所有房屋合同均经本人委托，都是代表本人意愿。
2010年8月18日，原告张志荣作为甲方与被告牛凤文作为乙方签订《租房协议书》一份，约定：一、甲方同意将坐落在沈阳市沈河区正阳街128-1甲1号1门和128-1甲的两个门市房租给乙方使用，使用期限为自2010年8月18日至2016年8月18日止，租期6年。二、租金每年壹拾伍万元人民币，交付方式是上打租，即签订本合同当日全部交清一年的租金，第二年的租金应在第一年租期满前三十日交付第二年全年的租金，第三年的租金也应在第二年租期满前三十日交付全年的租金。若违约，乙方应承担年房租款日百分之一的违约金。五、乙方承租此门市房应遵守法律从事经营，乙方不得将此房转租，乙方不得擅自拆改此房的房屋结构及设施。六、乙方在租赁期间，对此房在装修的资金，不得记入房租，到规定期内如果乙方不交纳房租，甲方有权收回房屋或另租他人。在乙方承租期满之后，不得拆除。但属于移动的物品，可以搬走。七、乙方交付甲方全年租金后，不管发生任何情况不退还。八、在本合同期满后，房屋在原租金基础上上浮25%等。
同日，双方签订《出兑协议》一份，约定：一、甲方将沈阳市沈河区如意村旅馆出兑给乙方。乙方一次性付给甲方二十五万元整。（此费用于甲方原旅馆投入的费用）。房屋租金另行计算签订协议。二、出兑期为2010年8月18日至2016年8月18日。在出兑期间乙方具有使用权和经营权。三、出兑期间经营所需费用由乙方责任，出兑后双方不得反悔。
合同签订后，原告将诉争房及该旅馆的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》交付被告牛莉经营旅馆使用。
2015年8月，因被告要出兑旅馆要求原告出示诉争房屋产权证，原告要求被告交纳下年度租金，双方产生矛盾，协商未果，原告起诉来院。
另查，诉争房屋的产权人为张丽娟及张贺，《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的责任人为张红，原告与之为母子及母女关系。被告牛凤文与被告牛莉系父女关系。
一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租逾期支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原、被告签订的《租房协议书》是本人的真实意思表示，虽然诉争房屋产权人是原告的儿女即案外人张丽娟、张贺，但有其授权委托，其家庭内部对此无争议。被告牛凤文系被告牛莉父亲，其与原告签订合同后，由被告牛莉经营、管理旅馆，其家庭内部对此亦无争议。且该合同已履行5年之久，故应合法有效，双方均应依约履行。原告依合同约定履行交付房屋义务，被告方亦经营旅馆，处于正常营业中，并履行了大部分交纳房租义务。但被告交付2015年8月18日至9月18日的房租15，000元（每月租金12，500元，余2，500元）后，自2015年9月18日至2016年8月18日的房租137，500元，经原告多次催要至今未付，经一审法院调解原告同意配合被告出兑旅店，被告方应支付所欠租金，被告方仍不同意支付租金，属违约行为。根据《租房协议书》第六条约定“乙方在租赁期间，对此房在装修的资金，不得记入房租，到规定期内如果乙方不交纳房租，甲方有权收回房屋或另租他人。在乙方承租期满之后，不得拆除。但属于移动的物品，可以搬走。”及上述法律规定，原告有权要求解除合同。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，被告方已实际拖欠租金自2015年9月18日至今，被告牛凤文作为合同相对人、被告牛莉系实际经营者应共同承担合同约定的给付租金及违约金。
关于租金的数额，应按合同约定每年人民币15万元，即每月12，500元标准支付，自2015年9月18日起至腾房之日止（被告交纳租金期间2015年8月18日至2015年9月18日余2，500元可用以抵顶所欠租金）。
关于违约金的数额亦按合同约定每天为1，500元（150，000元×1%）标准计算，但原告要求按每天按1，350元计算，符合法律规定，一审法院予以支持，即按每天1，350元标准计算自实际违约日2015年9月18日起至本判决生效之日止。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告为配合被告经营旅店，将《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》原件交付被告使用，因该证件系诉争房屋的专属证件，根据上述法律规定，解除合同后应予返还，故一审法院对原告的该项诉讼请求予以支持。
关于原告要求被告恢复诉争房屋为原状的请求，因原告未举证证明诉争房屋经被告方改建，故一审法院对该项请求因证据不足，不予支持。
关于二被告抗辩，原告不是诉争房房主，无权签订合同，因此合同应无效问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案原告签合同前即有房主的授权，故不存在无权处分，合同无效问题。故一审法院对此意见不予采信。
关于被告抗辩，被告不存在违约，是原告不出示产权证，旅店无法出兑，因此原告违约在先问题。本案合同中约定是不允许转兑，但原告既然同意其转兑，即应予以配合，对此原告予以否认，被告对此未提供证据予以证明，一审法院对此意见不予采信。
关于本案中的《出兑协议》的问题，与本案不是同一法律关系，不予与本案合并处理，当事人主张可另案诉讼。
一审法院判决：一、解除原告张志荣与被告牛凤文于2010年8月18日签订的《租房协议书》；二、被告牛凤文、牛莉于本判决生效之日起15日内，给付原告张志荣租金自2015年9月18日起计算至腾房之日止（按每年租金人民币15万元即每月租金12，500元标准计算）；三、被告牛凤文、牛莉于本判决生效之日起15日内，给付原告张志荣违约金自2015年9月18日起按每天1，350元计算至本判决发生法律效力之日止；四、被告牛莉于本判决生效之日起15日内，返还原告张志荣《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》原件（责任人张红）；五、驳回原告张志荣的其他诉讼请求。如被告牛凤文、牛莉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，000元，减半收取2，000元，由被告牛凤文、牛莉负担。
宣判后，牛凤文、牛莉不服一审判决，向本院提出上诉，上诉人请求：1、撤销一审民事判决书，依法发回重审；2、上诉费用由被上诉人张志荣承担。主要理由：一、一审法院认定张志荣有合同主体资格错误。张志荣仅是受托人，只能以代理人身份出现，不能以原告身份参加诉讼。张志荣不是合同主体，没有房屋产权，属于隐名代理行为。虽然张志荣以自己名义签订合同，在履行期间发生纠纷，应当向我方说明房产情况，我方可以对房主主张权利，我方一审对张志荣身份提出质疑，一审法院确认张志荣身份是错误的。二、一审法院判决给付违约金没有事实和法律依据。1、张志荣迟迟不为我方办理经营旅馆的合法手续导致我方无法正常经营，是合同解除根本原因。2、我方有派出所通话录音及证人证言，证明张志荣同意我方向他人出兑，即双方变更合同内容，只是没有书面形式。张志荣不配合出兑，反要求涨租金，导致我方错过最佳出兑机会，损失越来越大。3、一审法院判决违约金数额过分高于法定标准。违约金约定过分高于法定标准，且我方没有违约行为，更没有给张志荣造成任何损失。三、一审法院判决返还《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》原件，没有法律及事实依据。违反“不同法律关系不应在同一案件中合并审理”的民事诉讼原则。《合格证》原件依附于旅馆经营，是经营必要手续及专属证件。25万元兑店费用中应当包括经营旅馆的一切手续，包括营业执照及《合格证》等。一审判决确认本案和出兑协议系不同法律关系，不予合并处理，不支持我方要求返还25万元兑店费用，却判决我方返还《合格证》原件，自相矛盾，违反法律规定及法定程序。
被上诉人张志荣二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、合同主体问题。我方作为租赁合同主体适格，我方经过所有权人子女授权委托，有权对租赁房屋进行出租，牛凤文、牛莉知晓并认可。租赁期间合同一直履行，双方均认可合同效力。二、牛凤文、牛莉主张违约金过高，因租赁合同经双方签署，是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，约定的违约金数额应当得到法律支持。牛凤文、牛莉提出我方不同意其对兑问题，应当提供证据证明。工商营业执照应由牛凤文、牛莉自行办理，我方只是负责协助和辅助，我方也同意提交房屋所有权证配合，我方并没有责任。三、消防安全合格证，租赁合同判决解除前提下，出兑协议亦应失效，牛凤文、牛莉有义务返还我方合格证。
上诉人牛凤文、牛莉二审提交如下证据：上诉人牛莉拨打电话视频，主张牛莉于2016年4月14日下午13：21分拨打皇城派出所韦镇警官电话，证明双方曾一起到韦镇警官处，张志荣同意牛莉向外出兑旅馆，属于双方对合同约定内容进行变更，依法应当生效，法院应予确认，牛凤文、牛莉并无违约行为。被上诉人张志荣对证据的关联性提出异议，主张与本案租赁合同纠纷无关，提出当时是因张志荣找牛莉要租金，在牛莉承诺交纳当期租金情况下，张志荣勉强允许牛凤文出兑，但牛莉并未如期交纳租金，故张志荣有权拒绝牛莉出兑。
本案二审查明的事实与一审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，《租房协议书》、《出兑协议》、收条等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，附卷佐证。
本院认为：本案争议焦点为张志荣与牛凤文签订的《租房协议书》是否有效，牛凤文、牛莉是否应当向张志荣支付租金及违约金，牛凤文、牛莉是否应当返还张志荣《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》原件。
首先，张志荣与牛凤文签订的《租房协议书》合法有效，张志荣虽然不是涉案租赁房屋登记的产权人，但登记产权人张丽娟、张贺是张志荣的子女，张志荣持有登记产权人的授权委托手续，其家庭内部对于以张志荣为出租人对外出租房屋并无争议，法律并未禁止此种出租方式，且租赁合同已经实际履行五年之久，并未出现因登记产权人提出异议主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的情况发生，故牛凤文、牛莉提出租赁合同无效的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院无法支持。
其次，牛凤文、牛莉上诉提出张志荣违约迟迟不为其办理经营旅馆合法手续的问题。牛凤文、牛莉承租涉案房屋，承兑经营旅馆之时，应当对旅馆具备哪些经营手续尽到审慎的注意义务，对于旅馆尚不具备的经营手续，双方可以在合同中约定责任和义务。牛凤文、牛莉经营旅馆五年之久，并无证据证明此段期间牛凤文、牛莉因旅馆不具备工商营业执照无法经营，亦无证据证明其在办理工商营业执照过程中曾要求张志荣予以协助而张志荣未予配合。即使牛凤文、牛莉经营旅馆期间未办理工商营业执照，无法向住客开具发票影响到经营收入，也不能证明应当由张志荣承担违约责任，亦不能作为其停止向张志荣继续支付到期租金的合法理由。关于旅馆出兑问题。双方签订的《出兑协议》合法有效，牛凤文、牛莉承租承兑即将到期前，与张志荣因旅馆出兑问题产生纠纷。由于出兑协议并未明确约定到期后，如承租方出兑旅馆，出租方在何种条件下应予配合，故一审法院在牛凤文、牛莉未提出明确具体反诉请求的情况下，判决旅馆出兑问题不与本案合并处理，当事人主张可另行诉讼，并无不妥，本院予以维持。因此，牛凤文、牛莉拒绝向张志荣支付到期租金的抗辩主张不能成立，一审判决认定正确，本院予以维持。
再次，关于租金及违约金的给付标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，牛凤文作为租赁合同的签约人、牛莉作为旅馆的实际经营者，实际拖欠张志荣从2015年9月18日起的租金，故对于一审判决第二项，本院予以维持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，租赁合同约定租金约为日411元，约定违约金为日1，500元，牛凤文、牛莉一审并未提出有关违约金的调整请求，上诉时提出一审判决违约金过高，请求法院予以调整。依照《中华人民共和国合同法解释二》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，根据张志荣二审所述其因逾期未付租金受到利息损失，故牛凤文、牛莉主张约定违约金过高，请求予以调整，于法有据，本院予以支持。参照中国人民银行公布的同期贷款基准利率标准，本院判决牛凤文、牛莉给付张志荣从2015年9月18日起至本判决生效之日止尚欠租金利息损失130%的违约金。
第四，对于牛凤文、牛莉上诉提出《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》原件不应返还给张志荣的问题。张志荣为配合牛凤文、牛莉经营旅馆，将该证件原件交付给牛凤文、牛莉经营期间使用，因本案已经判决解除双方签订的租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故此作为经营旅馆期间使用的证件亦应交还给张志荣，牛莉、牛凤文因旅馆出兑问题与张志荣存在纠纷，并不能成为其继续持有证件原件的理由，对于牛凤文、牛莉提出的此项上诉主张，本院无法支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
1、撤销沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00800号民事判决书第五项；
2、维持沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00800号民事判决书第一项、第二项、第四项；
三、变更沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00800号民事判决书第三项“被告牛凤文、牛莉于本判决生效之日起15日内，给付原告张志荣违约金自2015年9月18日起按每天1，350元计算至本判决发生法律效力之日止”为牛凤文、牛莉于本判决生效之日起10日内一次性给付张志荣从2015年9月18日起至本判决生效之日止尚欠租金利息损失130%的违约金（参照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计息）；
四、驳回张志荣的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费4，000元（张志荣预交），减半收取后为2，000元，由牛凤文、牛莉负担。
二审案件受理费4，000元（牛凤文、牛莉预交），由牛凤文、牛莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 史舒畅
代理审判员 王 虹
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。