广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）百中民一终字第269号
上诉人（一审被告）黄xx。
被上诉人（一审原告）田阳县田州镇供销合作社。住所地：田阳县田州镇解放路**号。
法定代表人黄永良，供销合作社主任。
委托代理人何湾，广西通阳律师事务所律师。
上诉人黄xx因房屋租赁合同纠纷一案，不服田阳县人民法院（2014）阳民一初字第711号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月7日通知双方当事人进行举证、质证和辩论。上诉人黄xx，被上诉人田阳县田州镇供销合作社委托代理人何湾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2014年1月24日，原告（甲方）田阳县田州镇供销合作社与被告（乙方）黄xx签订《田阳县田州镇供销合作社“鸿运供销商厦”商铺租赁合同》，合同主要内容有：第一条甲方租赁给乙方位于田阳县田州镇解放西路16号“鸿运供销商厦”的一、二、三层楼的商铺，面积约1545平方米；第三条租赁期限10年（2014年4月16日至2024年4月15日）；第四条租金及支付方式，第1-5年每年租金1430000元、第6-10年每年租金1700000元、租赁保证金100000元、定金200000元，租金定一年一交，第一年租金在主体消防工程于2014年4月11日前验收合格的，租金于同时交清，于4月11日后验收合格的，租金以甲方书面通知日期为准十五日内交清；第九条合同的变更与解除，9-2非经双方协商一致，任何一方都无权以任保理由解除本合同，但有下列情形之一的，除违约方承担相应违约责任外，守约方有权解除合同，合同自守约方发出书面通知书之日起即行解除：（一）乙方因特殊情况不能按时足额支付租金，必须以书面形式向甲方提出申请，拖欠租金超过20万的，经甲方书面通知超过30天仍未交清的，拖欠金额在20万元内的，经甲方书面通知超过60天仍未交清的，乙方所交的保证金全额归甲方所有。（二）乙方单方面提前终止合同的甲方不退还已交纳的租金及租赁保证金；第十条违约责任，乙方迟延交付租金的，除附合9-2第二项规定的依该项规定处理外，应按迟延履行期限承担日万分之五的违反约金。合同签订后，被告向原告交付定金200000元；2014年5月9日，工程通过消防竣工验收，原告于2014年5月20日通知到达被告，要求被告于同年6月4日前支付租金及租赁保证金。2014年8月4日，原告以被告怠于履行支付租金及租赁保证金为由，向本院提起诉讼，请求判决：1、被告向原告交纳租赁保证金100000元；2、被告向原告支付商铺租金1430000元（2014年4月16日至2015年4月15日）；3、被告向原告支付逾期支付商铺租金违约金42900元（715／日×60天）；4、被告承担本案诉讼费用。
被告黄xx当庭提出反诉，要求原告减免每年租金650000元和把原合同“禁止经营饭店、烹饪熟食类”改为“经营饭店、烹饪熟食类，油烟排放必须符合国家环保部门规定的标准，必须对附近的居民及楼上居民不造成影响”。
一审法院审理认为，原告田阳县田州镇供销合作社与被告黄xx签订《田阳县田州镇供销合作社“鸿运供销商厦”商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，属有效合同，具有法律约束力。一、关于被告黄xx是否存在违约问题。被告黄xx以商铺左边通道被占用影响其经营未得到解决为由，提出“减免每年租金650000元、缓交租金”要求，并提出修改合同条款的要求，均涉及到合同变更范畴，商铺左边通道被占用，与双方签订的租赁合同不是同一法律关系，在双方对变更合同没有达成一致意见前，被告应遵守诚实信用原则，认真履行合同义务，被告应于2014年6月5日前向原告支付第一年（2014年4月16日至2015年4月15日）租金，亦应按合同约定支付租赁保证金，被告怠于履行义务，构成了违约，应承担违约的民事责任。二、关于原告的诉讼请求是否有事实和法律依据问题。原告已经将合同标的商铺交付被告使用，双方签订的合同已经实际履行，被告支付的定金应抵作租金进行扣减，合同约定每年租金1430000元，扣减被告已交付的定金200000元，被告应当向原告支付鸿运供销商厦商铺租金1230000元；合同约定被告向原告一次性支付租赁保证金100000元，被告也应履行给付义务。合同履行后，被告存在违约，应适用支付违约金以弥补原告所造成的损失，不应再适用定金罚则，原告以被告违约为由，提出被告支付定金不扣减租金的要求，没有法律依据，不予采纳。三、关于合同约定的违约金是否过高及是否应予调整问题。合同约定的违约金，属于违约损失的赔偿，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，因被告违约致使原告实际损失数额，没有证据加以证明，在此情况下，根据公平原则，以被告逾期履行租金数额，按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率标准（基准利率）计算，加上基准利率的30%，进行确定原告造成的实际损失。显然，双方关于延期支付租金违约金每日万分之五的约定，过份高于原告造成的基准利率损失，依法予以调整减少，违约金的计算：以逾期支付租金1230000元为基数，从2014年6月6日起至本案判决发生法律效力之日止，按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率标准（基准利率）计算，加上基准利率的30%。被告提出双方约定违约金过高要求减少的抗辩，予以采纳；原告请求被告支付违约金过高部份，不支持。另外，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”规定，被告当庭提出反诉请求，超过了反诉期限，不予受理。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第三项的规定，判决：一、被告黄xx向原告田阳县田州镇供销合作社给付租赁保证金100000元；二、被告黄xx向原告田阳县田州镇供销合作社给付第一年（2014年4月16日至2015年4月15日）租金1230000元；三、被告黄xx向原告田阳县田州镇供销合作社给付违约金，违约金的计算：以逾期支付租金1230000元为基数，从2014年6月6日起至本案判决发生法律效力之日止，按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率标准（基准利率）计算，加上基准利率的30%；四、驳回原告田阳县田州镇供销合作社的其他诉讼请求。案件受理费18356元，由被告黄xx负担。
上诉人黄xx不服一审判决，上诉称，1、一审法院判决适用的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第34条第三款的规定违反宪法，剥夺了上诉人反诉的权利，是程序违法。上诉人并在二审中提出反诉；2、被上诉人将未经过消防验收的第三层铺面租给上诉人并收取租金，是违法和无效的；3、第三层铺面楼层的左侧原规划为通道，现被占用建设成铺面，是违法的。这一违法行为导致经营环境恶化，上诉人已多次书面反映，但被上诉人置之不理。上诉人为此曾书面要求被上诉人缓交并减免租金，但被上诉人未作答复。故上诉人没有违约，一审法院判决错误，请求撤销一审判决。
被上诉人田阳县田州镇供销合作社辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律及判决正确，请求二审法院维持原判。
本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：被上诉人是否将未经消防验收的第三层铺面租给上诉人并收取租金。
上诉人黄xx在二审期间提交以下证据：1、民事反诉状；2、被上诉人于2014年12月2日向上诉人张贴的解除合同通知书及张贴位置的照片；3、上诉人与案外人签订的门面租赁合同。拟证实被上诉人违约解除合同并造成上诉人与案外人签订的门面租赁合同无法履行，无法收取租金。
被上诉人田阳县田州镇供销合作社无新证据提交。对上诉人在二审期间提交的证据其质证认为：不能证实上诉人未违约，对上述证据不予认可。并说明，被上诉人确实在一审判决后向上诉人发出解除通知，但这是依照合同法的规定在要求解除合同前履行通知的义务。
本院对当事人争议事实的分析和认定：关于被上诉人是否将未经消防验收的第三层铺面租给上诉人并收取租金的问题。双方是于2014年1月24日签订的租赁合同，签订合同后上诉人交付20万元定金。2014年5月9日工程通过消防竣工验收，2014年5月20日被上诉人通知上诉人，要求上诉人于同年6月4日前支付租金及租赁保证金共133万元。对照双方签订的合同：第1-5年每年租金143万元、第6-10年每年租金170万元、租赁保证金10万元、定金20万元；租金定一年一交；第一年租金在主体消防工程于2014年4月11日前验收合格的，租金于同时交清，于4月11日后验收合格的，租金以甲方书面通知日期为准十五日内交清。合同已明确约定：“于4月11日后验收合格的，租金以甲方书面通知日期为准十五日内交清。”因此上诉人在消防竣工验收后通知上诉人交付租金，完全符合双方的约定；该约定没有违反法律的规定，是双方的真实意思表示，应受法律的保护。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，1、关于上诉人在二审期间提出反诉的问题。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条的规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”该项司法解释包涵两个内容：⑴上诉人黄xx在二审程序中可以提起反诉；⑵法院就该反诉只能采用调解的方式审查，若当事人一方或者双方都不愿意接受调解、调解达不成协议等情况下，当事人应当另行起诉。因被上诉人不愿意接受调解，故上诉人提出的反诉应当另行起诉。2、关于被上诉人于2014年12月2日向上诉人张贴的解除合同通知书及上诉人与案外人签订租赁合同的问题。被上诉人因上诉人未履行租赁合同的主要义务，向上诉人发出解除合同的通知，是其单方要求解除合同的意思表示，该请求在没在得到上诉人同意的情况下，并没有发生法律效力。上诉人认为被上诉人的这一行为导致其重大经济损失，未能提交充分证据证实，本院不予支持。上诉人与案外人签订租赁合同，是另一法律关系，不宜在本案中一并审理，当事人可另行起诉。
综上所述，双方当事人经充分协商后签订的《田阳县田州镇供销合作社“鸿运供销商厦”商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，具有法律约束力，双方都应严格履行各自的权利、义务。上诉人认为被上诉人有违反合同条款，经其提出后上诉人没有整改的，其应经过法定程序处理。上诉人仅凭自己认为被上诉人未按合同全面履行义务，在签订合同后只交付了20万元定金，未交付第一年（2014年4月16日至2015年4月15日）租金143万元和租赁保证金10万元的情况下，就实际使用和转租合同约定的商铺及门面，上诉人的行为明显违背诚实信用原则构成违约，应按合同的约定支付租金并承担违约责任。综上所述，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第184条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16770元，由上诉人黄xx负担。
本判决为终审判决。
审判长 凌文楼
审判员 周百川
审判员 玉 江
二〇一五年四月二十七日
书记员 劳 慧