上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14070号
上诉人（原审原告、反诉被告）：丁先勇，男，1978年5月6日生，汉族，住江苏省泗洪县。
委托诉讼代理人：周成松，上海以恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑杰锋，上海以恒律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海浩广房地产咨询有限公司，住所地上海市奉贤区南港路1526号。
法定代表人：吴晓军，董事长。
委托诉讼代理人：肖田，上海市申光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨青，上海市申光律师事务所律师。
上诉人丁先勇与上诉人上海浩广房地产咨询有限公司（以下简称浩广公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初13286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日受理后，依法组成合议庭，于同年12月12日公开开庭进行审理，上诉人丁先勇及其委托代理人郑杰锋律师，被上诉人浩广公司之委托代理人杨青律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人丁先勇上诉请求：撤销一审判决第二、第三项，增判由浩广公司赔偿丁先勇剩余租期内的装饰装修残值损失。
事实和理由：一、一审判决上诉人支付2016年7月1日至2017年7月3日的租金，系认定事实不清。系争房屋一直存在严重漏水，被上诉人虽派人维修但并未修复，导致上诉人无法正常经营并损失严重；二、一审判决上诉人向浩广公司支付解除合同的违约金人民币（下同）45,288元属于适用法律错误。上诉人延付租金系合理行使抗辩权，不构成违约；三、一审对上诉人要求浩广公司赔偿剩余租期内装饰装修损失的诉请不予支持，系适用法律错误。浩广公司未履行合同约定的维修义务，构成违约，合同解除的责任在于浩广公司；四、一审程序存在瑕疵。本案一审于2016年8月2日立案，直到2017年9月29日才作出判决，超出审理期限。
上诉人浩广公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判丁先勇向上诉人支付2016年7月1日至2017年3月31日的房屋租金（使用费）207,710元；二、一审反诉受理费及二审案件受理费由丁先勇承担。
事实和理由：根据双方租赁合同的约定，承租人逾期不支付租金的，出租人可行使合同解除权，并可采取停水、停电等措施。丁先勇直至2017年5月25日才搬离系争房屋，原审既然已经认定了丁先勇构成违约，理应同时根据租赁合同的约定判令丁先勇承担租金（使用费）。
丁先勇及浩广公司均不同意对方的上诉请求，并坚持己方请求。
丁先勇诉至一审法院，请求判令：1、判令解除双方于2015年6月9日签订的《商铺转租合同》，浩广公司返还押金人民币45,288元；2、判令浩广公司返还装修押金12,000元；3、判令浩广公司赔偿丁先勇剩余租赁期内的装饰装修残值损失（具体金额待司法鉴定后确定）。
浩广公司提出反诉，请求判令：1、判令丁先勇支付自2016年7月1日起至2017年3月31日的房屋租金207,710元及前季度欠付租金1,503元；2、判令丁先勇支付违约金45,288元；3、判令丁先勇支付水电费3,840.38元。
一审法院认定事实：2015年6月9日，丁先勇与浩广公司签订《商铺转租合同》一份，约定：浩广公司将位于上海市奉贤区XX镇XX路XX号（1-2F）、XX号（2F）、XX号（2F）房屋租赁给丁先勇，房屋建筑面积439.6平方米；丁先勇承租该房屋作为开设足浴、美发使用；租赁期限自2015年7月1日起至2021年6月30日止，其中2015年7月1日至2015年9月30日为装修期，免收租金；2015年7月1日起至2016年6月30日止的租金为203,794元，2016年7月1日起至2017年6月30日的年租金为271,726元，2017年7月1日起至2018年6月30日的年租金为285,312元，2019年7月1日起至2021年6月30日的年租金为299,578元；支付方式付三押一，即每年3、6、9、12月份的15日前丁先勇缴付租金，逾期支付租金的，丁先勇应向浩广公司支付违约金，违约金为逾期未付租金的一倍；房屋租赁押金为45,288元；年商业管理费为15,826元，年物业管理费为15,826元，商业管理费、物业管理费应与租金同期支付；浩广公司移交房屋时应保持房屋处于良好使用状态，租赁期内，房屋自然损坏（包括屋顶、墙体、地坪）应由浩广公司负责修理，若人为损坏，则应由浩广公司出面要求损坏人修理；因丁先勇使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，丁先勇应负责维修。该合同第六条约定，浩广公司有下列情形之一的，丁先勇有权终止合同，浩广公司应承担违约责任：……5、房屋已处于危险状态不肯修理；丁先勇有下列情形之一的，浩广公司有权终止租赁合同，无条件收回租赁房屋，并追究丁先勇的违约责任：……2、拖欠房屋租金或水、电费、商业管理费达10天以上的。该合同第七条约定：任何一方违约或未达到本合同约定的单方终止合同条件而擅自终止合同，应承担违约责任；若丁先勇违约，应支付给浩广公司违约金45,288元，丁先勇应将已装修的房屋完好地归还给浩广公司，违约金不足抵付浩广公司损失的，丁先勇应赔偿损失；若浩广公司单方面提前终止本合同，浩广公司除应支付丁先勇违约金45,288元外，还应赔偿丁先勇装修费用等损失；丁先勇逾期支付租金或水电费等其他费用，每逾期一日，则丁先勇须按拖欠租金额的3%支付违约金，丁先勇拖欠租金或水电费达10天以上的，浩广公司有权终止本合同，采取停水停电等强制措施乃至强迁丁先勇物品，无条件收回租赁房屋，并追究丁先勇的违约责任，由此造成的一切后果和损失均由丁先勇承担；并且浩广公司对丁先勇在所承租的商铺内的物品不承担保管责任。2016年3月1日，丁先勇与浩广公司签订《补充协议》一份，约定：一、鉴于双方于2015年12月31日另行签署了“XX路XX号（2F）、XX号（2F）、XX号（1F部分及2F）”《商铺转租合同》的《终止协议》，但因丁先勇实际装修使用面积中，足浴店已占用了农贸合同部分二楼面积，现经双方实际测量确认占用面积为11平方米，故原合同约定承租面积由“439.6平方米”变更为“450.6平方米”；二、丁先勇同意按“1.3元每平方米每天”的租金标准向浩广公司支付该占用面积的租金、物业管理费、商业管理费（现物业商业管理费为32,443元每年）；现租金调整为：2016年1月1日起至2017年6月30日止每年年租金276,946元，2017年7月1日起至2019年6月30日止每年年租金290,793元，2019年7月1日起至2021年6月30日止每年年租金305,333元。上述合同签订后，丁先勇向浩广公司支付押金45,288元及装修押金12,000元，并支付了截止至2016年6月30日止的租金。丁先勇尚欠水电费共计3,840.38元未付，上述水电费已由浩广公司支付。2017年7月3日，浩广公司对系争房屋进行了断电断水行为，并持续至丁先勇搬离系争房屋。丁先勇已于2017年5月25日搬离系争房屋。
又查明，浩广公司于2014年2月11日与案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）签订《租赁协议》一份，约定：由浩广公司承租位于民旺苑运河北路两侧部分商铺，租赁期限自2014年8月5日起至2023年8月14日止。
一审法院认为：丁先勇与浩广公司签订的《商铺转租合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。现双方均同意解除合同，故法院对丁先勇要求解除合同的诉讼请求依法予以支持。本案争议焦点为，导致合同解除的违约责任在哪方。丁先勇认为租赁房屋存在严重漏水，浩广公司始终未解决，且浩广公司擅自对房屋停水停电至今未恢复，导致无法经营，无法实现租赁目的，故违约责任在浩广公司。浩广公司认为房屋漏水问题浩广公司一直积极解决，且该问题并未达到合同约定的造成房屋达到危险状态的情形；而丁先勇未能按约支付租金的违约行为已构成合同约定的解除情形，故合同解除的责任在丁先勇。对此，法院认为，庭审中，根据双方提供的证据及丁先勇的陈述，租赁房屋出现漏水后，浩广公司均根据丁先勇的报修进行了维修。丁先勇虽称维修之后遇下雨还是发生漏水情况，但浩广公司并未拒绝维修；且即使根据丁先勇提供的照片，系争房屋内的漏水情况也并未达到致使房屋陷入危险状态的情形，亦未达到导致合同目的不能实现的情形，故丁先勇以房屋漏水为由拒付房租，无合同及法律依据。根据双方合同的约定，丁先勇应当于2016年6月15日前支付2016年7月1日起至2016年9月30日的一期租金，但丁先勇未能按约支付租金，已构成违约，且逾期超过10日的情形已符合合同约定的解除条件，浩广公司有权解除合同。综上，法院认为导致租赁合同解除的违约责任在丁先勇一方，丁先勇应当承担相应的违约责任。对于丁先勇要求浩广公司赔偿装饰装修残值的诉讼请求，因合同的解除系其违约行为导致，故丁先勇该诉讼请求，于法无据，法院不予支持。浩广公司要求丁先勇承担解除合同违约金45,288元的诉讼请求，于法有据，法院依法予以支持。在丁先勇未能按约支付租金，构成根本违约后，浩广公司按照合同约定对租赁房屋进行断水断电，并不导致丁先勇具有合同解除权。但浩广公司断电行为导致租赁房屋电动大门无法打开，丁先勇在断电后未能经营，且浩广公司拒绝丁先勇搬离系争房屋，故浩广公司主张2016年7月3日停水停电后的租金，无事实和法律依据，法院不予支持。故法院对浩广公司要求丁先勇支付2016年7月1日起至2016年7月3日的租金2,276元的诉讼请求依法予以支持。对于浩广公司主张的丁先勇欠付2016年6月30日前的租金1,503元的诉讼请求，经法院审查，并无欠费事实，故法院不予支持。浩广公司在庭审中没有提出要求归还租赁房屋的反诉诉讼请求，且双方均确认租赁房屋已于2017年5月25日返还浩广公司，故法院对浩广公司在庭审后补交的反诉状中增加要求返还房屋的诉讼请求不再处理。丁先勇欠付租赁期间的水电费，应当承担支付义务，故法院对浩广公司要求丁先勇支付水电费3,840.38元的诉讼请求，法院依法予以支持。合同解除后，浩广公司收取的丁先勇的押金45,288元及装修押金12,000元，应退还丁先勇，故对丁先勇要求返还上述押金的诉讼请求，法院予以支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定,于二〇一七年九月二十九日作出判决，判决如下：一、解除丁先勇与上海浩广房地产咨询有限公司于2015年6月9日签订的《商铺转租合同》；二、丁先勇于判决生效之日起十日内支付上海浩广房地产咨询有限公司自2016年7月1日起至2016年7月3日止的租金人民币2,276元；三、丁先勇于判决生效之日起十日内支付上海浩广房地产咨询有限公司解除合同的违约金人民币45,288元；四、丁先勇于判决生效之日起十日内支付上海浩广房地产咨询有限公司水电费人民币3,840.38元；五、上海浩广房地产咨询有限公司于判决生效之日起十日内返还丁先勇押金人民币45,288元及装修押金人民币12,000元；六、对丁先勇的其余诉讼请求不予支持；七、对上海浩广房地产咨询有限公司的其余反诉诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1,232元，由丁先勇负担。反诉案件受理费人民币3,095.50元，由丁先勇负担1,000元，由上海浩广房地产咨询有限公司负担2,095.50元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院另查明：2016年4月8日丁先勇向浩广公司发出的通知函记载：“后经丁先生多次要求下，贵司才对该房屋进行过一次维修。”2016年6月16日丁先勇向浩广公司发出的通知函中记载：“贵司派人再次对该房屋进行维修。”2016年6月27日浩广公司向其出租人XX公司发出的工作联系函中记载：“现已明确是房屋屋顶伸缩缝及防水层年久老化导致，属房屋结构问题。”浩广公司在原审2017年4月14日的庭审笔录第三页中确认了其在房屋现场的实际管理人员不同意丁先勇搬离。
本院又查明：原审判决书第七页第一段倒数第三行有笔误，“2017年7月3日”应为“2016年7月3日”。
经本院审理查明，一审法院认定其余事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人丁先勇与上诉人浩广公司签订的《商铺转租合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。
有效合同依法约束当事人全面履行。本案一、二审争议焦点为：一、本案系争《商铺转租合同》解除的责任在于哪一方？二、丁先勇是否需向浩广公司支付租金。如需支付，则应当支付到何时？
关于争议焦点一：上诉人丁先勇作为承租人，承租使用标的房屋应承担按约支付租金之对价给付义务。根据本案查明事实，丁先勇支付租金至2017年6月30日。按约其应当于2017年6月15日之前支付下一期租金。丁先勇主张其延迟支付租金的行为系由于浩广公司未能将房屋漏水修复，导致其无法正常使用。从浩广公司向XX公司发出的工作联系函看，可以认定系争房屋确实存在漏水问题，浩广公司作为出租人应承担维修义务。但是本院注意到，丁先勇向浩广公司致函内容亦载明浩广公司确实应丁先勇的要求进行了维修，虽丁先勇不认可维修结果，但就现有证据而言不能认定浩广公司不履行或怠于履行维修义务。《合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”结合本案事实，即使浩广公司确实怠于履行维修义务，丁先勇亦可以自行维修并向浩广公司主张维修费用。丁先勇以维修责任为由延付租金，不符合合同约定以及法律规定之履行、不履行抗辩之行使条件。现丁先勇未能按约支付2016年7月1日至2016年9月30日的租金，且逾期超过10日，已经符合约定的解约条件，浩广公司有权行使解约权并向丁先勇主张解约违约金。原审认定正确，本院予以维持。基于合同解除的责任在丁先勇一方，丁先勇主张浩广公司赔偿装饰装修残值损失缺乏法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二：查本案租约明确丁先勇拖欠租金或水电费达10天以上的，浩广公司有权终止合同，采取停水停电等强制措施。浩广公司在丁先勇拖欠租金超过10日的情况下对系争房屋停水停电，不能认为构成违约。但合同同时约定了丁先勇承租系争房屋用于开设足浴、美发，丁先勇显然无法在停电停水的情况下正常使用房屋，无法实现合同目的。经查，原审2017年4月14日的庭审中，浩广公司当庭确认其现场实际管理人员不同意丁先勇搬离。应该认为，丁先勇未能及时搬离的原因不能归责于丁先勇。原审判决丁先勇无需支付2016年7月3日浩广公司停电停水之后的租金，应属合理，本院予以认可。基于丁先勇在停电停水之前仍正常使用房屋，丁先勇仍需支付2016年7月3日之前的租金。原审于此判决正确，本院可予维持。另关于原判审限，经审查原审程序合法，并无违法延期审理现象。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人丁先勇、浩广公司的上诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5,405元，由上诉人丁先勇负担989元，上诉人上海浩广房地产咨询有限公司负担4,416元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……