江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沭民初字第3414号
原告林贤林，男，1981年12月5日出生，汉族，浙江省永嘉县人，居民。
委托代理人孙福城，宝应县国法法律服务所法律工作者。
被告朱大前，男，1972年11月9日出生，汉族，沭阳县人，居民。
被告张艾忠（又名张爱忠），男，1966年1月4日出生，汉族，沭阳县人，居民。
二被告委托代理人刘尚飞，江苏序阳律师事务所律师。
二被告委托代理人解苏楠，江苏序阳律师事务所律师。
原告诉二被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月26日立案受理后，依法由审判员岳志祥独任审判，于2013年12月16日、2014年1月23日两次公开开庭进行了审理。后因案情需要，依法组成合议庭，于2014年3月14日第三次公开开庭进行了审理，原告委托代理人孙福城、被告朱大前、二被告委托代理人解苏楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年9月10日，原告与二被告签订房屋租赁协议一份，在签订协议时原告交付二被告房租定金100000元。依据协议第六条第二款约定，二被告在房屋交付前必须进行地砖的铺设及协议第八条约定出租房屋应在2013年10月30日前交付原告使用。至交付期限后，原告发现二被告的房屋未进行地砖的铺设及三相电的装设，不符合交付条件，已构成违约，请求法院：1、判令解除原、被告于2013年9月10日签订的房屋租赁协议；2、二被告返还定金100000元，赔偿原告损失80000元；3、二被告承担本案诉讼费。
二被告辩称：与原告签订房屋租赁协议意向书，并收取原告定金100000元属实。合同签订后，二被告已积极履行了合同约定的装修义务，如三相电装设、墙面的拆除等。对于需要原告确定标准后才能进行的地砖铺设，自合同签订后多次与原告电话、短信联系，原告一直未提供相应装修标准，故未按约定时间交付房屋的责任在原告，是原告违约，而不是被告违约，被告同意原告解除房屋租赁合同的诉讼请求，但不同意退还定金。另外，原、被告签订的上述房屋租赁协议意向书属于意向合同，100000元定金是对将来签订正式合同的保证，为预约定金，因此合同没有签订的原因是原告不履行自身义务造成的，所以100000元定金也不应返还。
经审理查明：2013年9月10日，原、被告签订房屋租赁协议意向书一份，双方约定：甲方（二被告）将坐落于沭阳县扎下镇沙巷村169号、170号房屋五间，面积约1500平方米，出租给乙方（原告）使用，租赁期限十年，自2013年9月10日起至2023年9月9日止；租金及支付方式为第一年租金295000元，以后每年租金305000元，在签订本合同时乙方先付甲方房租定金100000元；房屋的修建及装修：1、甲方负责为乙方把三相电装设到位，由此所产生的费用由甲方负责；2、甲方在把房屋交付给乙方前必须对其内部进行地砖的铺设，水平高度以双方协商为定；3、甲方负责房屋消防管道铺设，其费用由乙方承担；4、（略）；5、（略）；6、（略）；7、（略）；8、甲方对其房屋除保留南北走向的约5米的一面墙，其它部分均对其拆除；9、（略）；10、（略）；房屋交付的具体时间：1、甲乙双方商定，在签订本协议后，甲方按照乙方的要求对其进行拆除修建，在2013年10月30日前把房屋交付给乙方使用；2、乙方在接收房屋后，保证在2014年1月1日前进行营业；3、甲乙双方商定，具体的租赁时间及租金以乙方开业为准，对其进行计算租金；违约责任，上述条款系双方真实意思表示，保证切实履行，如甲方违约，须承担定金的2倍及10年总租金的30%作为违约金，如乙方违约，甲方所收取的房租定金不予返还；其他约定事项：1、甲方负责对其需拆除的墙面需要达到乙方的要求；2、具体面积，南面至路边围墙，北面至马路；本协议为临时协议，双方商定在乙方开业时重新签订房屋租赁合同，由此以后本协议无效。上述协议签订后，原告向二被告交付定金100000元，二被告按合同约定对房屋进行了部分改造。期间，被告多次与原告短信联系，要求原告就铺设地砖的水平高度予以确定，但原告一直拒不提供地砖铺设高度标准。
2013年11月4日，原告向二被告发出通知函，指出因二被告在合同约定的房屋交付时间前未完成地砖铺设，未能按时交付质量房屋，构成违约，要求与二被告解除房屋租赁合同。后原告起诉至本院要求处理。
另查明，二被告所有的租赁房屋，部分于1998年取得村镇建设工程施工许可证。
庭审中，原告提出协议约定“房屋交付前必须对其内部进行地砖的铺设，水平高度以双方协商为定”，是指二被告两家出租房屋地面做到水平即可，对具体高度没有要求，但未提供相关证据。
上述事实，有原告陈述、被告答辩、房屋租赁协议、收据、现场照片、手机短信息、通知函、施工许可证、庭审笔录等证据证实。
本案的争议焦点为：1、原、被告签订的房屋租赁协议意向书是房屋租赁意向书，还是房屋租赁协议；2、二被告未交付租赁房屋，是二被告违约造成的，还是原告违约造成的。
关于争议焦点1。原告认为，双方签订的房屋租赁协议意向书就是房屋租赁协议，且该房屋租赁协议已成立并生效。被告认为，双方签订的房屋租赁协议意向书是租房意向书，不是房屋租赁合同，原、被告双方还未成立房屋租赁关系，原告交付的100000元定金是预约定金。本院认为，首先，原、被告签订的房屋租赁协议意向书的内容反映的是房屋租赁合同的相关条款，且相关条款具体、明确，而不是表达双方有房屋租赁意向方面的内容；其次，被告已实际按协议约定对租赁房屋进行改造的事实，也足以说明原、被告签订的房屋租赁协议意向书名为意向书实为房屋租赁合同。二被告主张收取原告100000元定金是预约定金的意见，本院不予采纳。
关于争议焦点2。原告认为，房屋租赁协议成立并生效，被告未按约定时间交付租赁房屋，构成违约，原告有权要求解除合同，退还定金，并赔偿损失。被告认为，是原告提供铺设地砖的水平高度，导致其未能按时交付租赁房屋，是原告违约，原告无权要求返还定金。本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该协议成立并生效。在合同履行过程中，原告拒不提供租赁房屋地砖铺设的水平高度标准，致二被告无法进行地砖铺设，原告的违约行为造成二被告不能依约交付房屋。原告称房屋租赁协议约定“房屋交付前必须对其内部进行地砖的铺设，水平高度以双方协商为定”，是指二被告两家出租房屋地面做到水平即可，对具体高度没有要求，但二被告不认可，原告也未提供证据证实，且原告对上述协议内容的解释，与协议的文意不符，本院不予采信。
综上，本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。因合同已无法继续履行，原、被告均同意解除租赁合同，本院予以确认。因原告违约，致二被告未能在协议约定的时间交付租赁房屋，并最终造成合同无法继续履行而解除，故原告要求返还定金、赔偿损失的诉讼请求，依法应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条之规定，判决如下：
一、解除原告林贤林与被告朱大前、张艾忠于2013年9月10人签订的房屋租赁协议；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费8425元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费8425元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，帐号：460101040004680）。
审 判 长 岳志祥
人民陪审员 李成荣
人民陪审员 刘宗奇
二〇一四年五月十九日
书 记 员 张 艳