中华人民共和国
北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初61294号
原告：李珉河（LEEMINHA），女，1972年10月30日出生，国籍：韩国，自由职业，住北京市朝阳区。
翻译人员：韩炳洙（HANBYOUNGSU）,男，1972年12月9日出生，国籍：韩国，自由职业，住北京市朝阳区。
被告：程刚，男，1975年9月26日出生，上海连尚网络科技有限公司总编辑，住北京市朝阳区。
委托代理人：程达松（程刚之父），男，1952年4月12日出生，社会退休人员，住北京市朝阳区。
原告李珉河（LEEMINHA，以下简称原告）与被告程刚（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告，被告及其委托代理人程达松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：要求被告退还原告租赁保证金7700元。事实和理由：租赁房屋坐落于北京市朝阳区望京青年报社X号楼2003号（以下简称涉案房屋），原告与被告于2011年第一次签订房屋租赁合同以后，一直续签合同至2017年6月29日。押金为一个月租金7700元。租赁期限届满当日，原告将房屋腾出后将钥匙还给被告。在6年租赁期限内原告一直按时向被告支付充足的租金和押金。根据本房屋租赁合同第四条的约定，押金为一个月租金，租赁期满，扣留部分电话费押金之外甲方退还押金给乙方，而且原告没有欠任何费用，被告理应返还押金7700元。2017年6月29日，在租赁期限届满后，原告多次向被告索要过房屋租赁押金，但被告每次以各种理由迟迟拖延支付。
被告辩称，第一，原告租住房屋期间，人为大面积损坏主卧、次卧和客厅房屋墙壁，又因租赁期限届满前后不当粉刷对主卧墙壁造成二次损坏。第二，原告租住房屋期间，人为损坏整体橱柜的抽屉，以及主卧和次卧的照明灯具等设备，致无法正常使用。第三，原告租住房屋期间，未经被告业主同意，人为拆除客厅、主卧、次卧的窗帘且未妥善保管，致使窗帘损坏污渍无法正常使用。人为在主卧窗户上贴异物致窗户无法正常使用。第四，原告租住房屋期间，未经被告业主同意，在厨房和卫生间的门框上加装门帘导致门框损坏。第五，原告搬离租赁房屋时，未缴纳租住期间发生的热水费用，未结清发生的煤电水气等费用。根据原告（乙方）与被告业主（甲方）签定的房屋租赁合同第7条(4)款之约定，乙方应爱护房屋及设备，如因使用不当导致损坏应负责赔偿。房屋租赁期满后交接房屋时，被告业主多次要求原告修复人为损坏的房屋墙壁、设备或者作出经济赔偿（自租房押金中扣除），原告均置若罔闻。原告人为损坏被告业主的房屋和设备，拒不修复或赔偿，并拖欠因其使用发生的煤、电、水、气和热水费，反而起诉要求全额退还租赁合同保证金，于事实不符，于情理不合，也不符合合同约定和相关法律规定。
当事人围绕本反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2012年7月2日，被告（出租人）与原告（承租人）签订《租赁合同》，约定：被告同意将涉案房屋出租给原告，租赁期限一年，自2012年6月30日至2014年6月29日，租金4700元，每六个月支付一次租金，必须于租赁期前三天支付下一季度房款。押金为一个月租金。租赁期满，扣留部分电话费押金之外被告退还押金给原告，代电话费结清时，如有余款被告须退还原告。原告在租赁期间内用的水、电、煤气、电话费、有线电视收视费，原告按单缴付。原告应爱护房屋及设备，如因使用不当导致损坏应负责赔偿。
合同签订后，双方开始履行。此后双方逐年续签，直至2016年6月30日，双方最后一次续签合同至2017年6月29日，房租变更为每月7700元，付款方式为押一付三。被告认可收到原告交纳的押金7700元。
就双方关于退租时房屋交接沟通情况，原告提交双方往来微信打印件，其中部分内容如下：“2017年6月5日被告：昨天商量的几件事我再跟您确认一下：1、你们可住到7月1日，多出的两天按单天价格算房租；2、搬家后请你们对房子该粉刷的地方粉刷一下，该做保洁的地方做一下保洁（比如卫生间尤其是顶部），外观和清洁程度恢复原样；3、7月3我回北京以后过来收房，做交接，退回房屋押金；4、最近会有中介带领客户来看房，麻烦帮忙配合一下，我请他们提前电话联系你们。您看看有没有疑问？原告：我的回复如下：1、你们可住到7月1日，多出的两天按单天价格算房租；我本来要6月30日退房，可您说7月3号回来与我交接，我不得已推迟退房时间，我完全可以按原计划搬家，希望您30号安排人来我这与我交接。2、搬家后请你们对房子该粉刷的地方粉刷一下，该做保洁的地方做一下保洁（比如卫生间尤其是顶部），外观和清洁程度恢复原样；如果说原样，现在这房子过于干净。昨天因双方谈的很愉快，我爽快答应了给您重新刷墙。按道理，应该是入住人自己打扫，或中介从手续费中掏出钱自己打扫。我搬来的时候也花了不少钱做了清洁。3、7月3我回北京以后过来收房，做交接，退回房屋押金；如果您要单算日租费，我按合同到期退房，您就安排人来与我交接。4、最近会有中介带领客户来看房，麻烦帮忙配合一下，我请他们提前电话联系你们；我平时上班不在家，周日上午10点到11点我会在家给中介看房，其余时间一律不开放。被告：协议上约定6月29日到期，我可以安排人6月29号来接收房子。但房子一定要回复原样，这是合同里约定的。2017年6月8日被告：如果你们不配合中介带客户看房子，我在验收房子上会仔细一点。有没有处理到位的，只能从押金里扣除了。你们不配合中介看房子，不能尽快租出去就会导致我的损失，希望你们了解。”
就原告退租的时间，原告称，2017年6月29日合同终止，原告即搬离了涉案房屋，当日被告不在，没有做交接，2017年7月5日原告将钥匙交予被告，双方没有交接记录。2017年6月4日，原告与被告见过一次，被告当时看过房子，说了墙面和保洁的问题，但是没有签书面确认材料，后来原告清理了。被告称，不清楚原告何时搬离房屋，7月5日在涉案房屋现场原告把钥匙交给被告，双方当时商谈过，但是没有达成一致意见。就交接时涉案房屋的状态，原告提交照片5张，被告认可照片的真实性，称确系涉案房屋的照片，但拍摄时间不能确定。被告提交2017年7月28日拍摄的涉案房屋照片28张，欲证明房屋损坏情况。原告认可证据的真实性，但称在原告租房之前也有其他租户租住被告的房屋，原告租赁房屋时就请了保洁打扫房屋，承租时房屋就已经有损坏，原告不可能承担所有责任，且原告认为涉案房屋每年租金都在涨，折旧费已经包含在其中了。
就原告搬离涉案房屋时各项费用交纳情况，被告提交《家具清单》一张，其中被告自行书写的冷水表“487”、热水表“266”、电表“41元”、煤气“119”。原告称，不认可冷水和热水费用，认可被告交纳了热水费266元，但交纳时间为2017年8月19日，此前原告早已腾房，并非原告发生的费用；冷水费原告已交清。就此，原告提交2017年6月自来水收费单据一张以及原告手机交费截屏打印件一张，显示涉案房屋2017年6月自来水费100元，已由原告方交纳。被告对该证据予以认可。就电费41元以及煤气费237.12元（2.28元/立方米*104立方米），原告均认可，并同意在押金中予以扣除。被告对煤气费单价予以认可。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《租赁合同》及《续签协议》系原、被告真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。现合同期限届满，双方合同关系终止，原告应向被告返还涉案房屋，被告应将原告交纳的押金按合同约定扣除相应费用后返还原告。按照双方的合同约定，押金仅针对于电话费的清缴，而被告在本案中并未举证证明原告存在拖欠电话费的情形，故原告要求被告退还押金，本院予以支持。
承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。出租人应当履行租赁物的维修义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。至于本案中被告主张的涉案房屋返还时状态，其一，在双方签订的《租赁合同》中并未约定被告在微信中所述的，交还房屋时原告负有“恢复原状”之义务；其二，被告也未举证证明原告存在不当使用涉案房屋的情况，原告承租被告房屋长达六年之久，现被告主张的所谓“房屋损坏”之处均未超过该期间原告正常居住使用房屋所能造成合理损耗范围，且原告在搬离涉案房屋前已进行了一定程度的修复和清理工作；其三，涉案房屋维修、维护义务主体，系作为出租人的被告，而非作为承租人的原告。因此本院认定，原告作为承租人在搬离涉案房屋前已尽到了相应的清扫义务，且未对涉案房屋造成明显不合常理的损坏，而被告在长期出租涉案房屋获利的同时理应承担相应的维修、维护成本，不应将其转嫁给承租方。
就被告主张的原告各项欠费，原告提交的证据可以证明其已交纳了2017年6月的自来水费，被告提交的证据不足以证明其所主张的热水费系发生于原告使用涉案房屋期间，故本院对于被告该两项主张不予支持。原告认可被告主张的电费和煤气费，同意在押金中予以扣除，本院不持异议。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十八条、第二百二十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告程刚于本判决生效之日起七日内退还原告李珉河（LEEMINHA）租赁押金七千四百二十一元八角八分。
二、驳回原告李珉河（LEEMINHA）的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告程刚负担（原告李珉河（LEEMINHA）已交纳，被告程刚于本判决生效之日起七日内支付原告李珉河（LEEMINHA））。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 阳
审 判 员 文怡昊
代理审判员 禹 雷
二〇一七年十月二十七日
书 记 员 王泉丁