天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0105民初409号原告：刘欣,女,1958年3月31日出生,汉族,天津市红旗毛纺织厂退休工人,住天津市和平区。委托诉讼代理人：张国全（系刘欣之夫），男，住天津市和平区。原告：杨丽君，女，1933年5月11日出生，汉族，天津市红旗毛纺织厂退休干部，住天津市和平区。委托诉讼代理人：张国全（系杨丽君之婿），男，住天津市和平区。被告：丁磊，男，1984年9月4日出生，汉族，天津市河北区爱宝丽百货经销中心业务员，住天津市河西区。原告刘欣、杨丽君与被告丁磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘欣、杨丽君的委托诉讼代理人张国全，被告丁磊于2018年3月14日均到庭参加诉讼，被告丁磊于2018年4月3日经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘欣、杨丽君向本院提出诉讼请求：1.要求判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.要求判令被告返还租用房屋；3.要求判令被告支付自2017年10月5日至法院判令解除合同之日的房屋租金，截止2018年1月15日暂计9000元；4.要求判令被告支付自解除合同之日至腾房之日的房屋占用费用（按每月1500元计算）；5.要求判令被告支付拖欠房租违约金3600元；6.要求判令被告支付滞纳金773元（每逾期一天按每月租金的0.5%暂计至起诉之日，要求计算至实际履行之日）；7.要求判令被告支付使用承租房屋产生的水、电、燃气、物业管理和采暖等费用，暂计为800元（实际要求计算至被告返还房屋之日）；8.本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，二原告变更诉讼请求为：1.要求判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.要求判令被告返还租用房屋；3.要求判令被告支付自2017年10月5日至2018年3月14日的房屋租金8250元；4.要求判令被告支付拖欠房租违约金3600元；5.要求判令被告支付滞纳金1200元；6.要求判令被告支付使用承租房屋产生的暖气费707.5元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月20日，原告刘欣接受原告杨丽君委托，出租河北区房屋、签租赁合同、收房租。2017年7月4日，被告因住房需要而与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于河北区房屋（合同因笔误，写为河北区房屋）出租给被告。该房屋的租期为2017年7月5日至2018年7月4日止。该房屋月租金为1500元。另外，月租金的支付方式为：租金按每三个月为一期支付。被告延期支付租金，每逾期一日，则需按月租金的0.5%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，原告有权收回该房屋，被告需按实际居住日缴纳租金并承担违约责任。此外租赁期内，使用该房屋所发生的水、电、燃气、采暖、通讯设备和物业管理的办公费用由被告承担。合同签订后，被告在租赁期内未按期支付租金和水、电、燃气、采暖、物业管理等费用，已构成根本性违约，严重损害了原告的合法权益。被告没有及时交纳租金耽误原告理财利息，原告也因此产生了医药费、诉讼过程中的误工费及交通费等损失。综上，二原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请依法支持二原告诉请。被告丁磊辩称，认可二原告所述事实。2017年9月底我的两个员工就从诉争房屋内搬走了，我也打电话给原告刘欣说不想继续承租了。后来原告刘欣给我打电话，我因为太忙没有接到，刘欣就认为我有问题，我们再打电话时，发生了很多次口角，之后就没有联系了。现在我同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，并在2018年3月16日前腾空涉案房屋。同意承担自2017年10月5日至2018年1月15日的房屋租金4800元。另外我认为二原告在诉状中提供的我的电话号码是错误的，与合同不相符，导致法院没有及时联系到我，合同延迟解除了两个月零十天，造成了我的损失扩大。不同意承担采暖费和其他费用，暖气是我公司人使用的，但是我可以交采暖费的20%报停，不用交全部采暖费。当事人围绕诉讼请求和抗辩意见向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：二原告系母女关系。坐落于天津市河北区房屋系原告杨丽君所有。2017年6月20日，原告杨丽君委托原告刘欣、张国全（系刘欣之夫）办理涉案房屋租赁手续，代理权限为代为办理住房租赁相关手续、签订租房协议、收房租。2017年7月4日，原、被告签订了编号为0000484号的《房屋租赁合同》，出租方为原告刘欣，承租方为被告丁磊，双方约定，原告刘欣将位于津市河北区房屋出租被告使用，用途为住宅，房屋面积为40平方米。租赁期限共12个月，自2017年7月5日至2018年7月4日止。房屋租金为人民币1500元／月，租金按季支付，首期租金支付时间为2017年7月4日。此外双方还约定，被告逾期支付租金，每逾期一天，需按月租金的0.5%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月以上，原告有权收回房屋，被告按实际居住日交纳租金并负担违约责任。被告拖欠房租一个月以上的，应向原告支付相当于年租金20%的违约金。被告逾期交纳暖气费等费用达一个月时，原告有权用押金支付上述费用。原告刘欣、被告丁磊在该合同上签字确认。上述合同签订后，被告向原告交纳1500元作为押金。2017年6月25日，原告刘欣向天津泰嘉热力管理中心金家窑供热站交纳2017-2018年度采暖费693.4元（实为707.5元，优惠2%）。被告交纳自2017年7月4日至2017年10月4日的租金4500元，自2017年10月5日被告开始欠交租金。庭审中，二原告确认因原告杨丽君系案涉房屋所有权人，故被告丁磊应将欠付租金支付给原告杨丽君。本案审理过程中，双方当事人确认案涉《房屋租赁合同》于2018年3月14日予以解除，且2018年3月15日对诉争房屋进行了交接，被告丁磊已将案涉房屋腾空交并还二原告。此外双方对于案涉房屋坐落地点、房屋面积、合同约定的内容以及实际交纳租金和押金等情况均无异议。以上事实有当事人陈述、书证证实，本院予以确认。案经调解，未获协议。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应予认定，双方均应按照合同约定履行相应义务。二原告将诉争房屋依约交付被告使用，被告理应按照合同约定支付租金。因被告欠付房屋租金，二原告要求解除合同，符合合同约定，且被告亦同意解除，故对二原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告丁磊已于2018年3月15日将诉争房屋腾空返还二原告，二原告亦认可房屋交接完毕，故二原告不应再主张该项请求。庭审中，被告丁磊认可自2017年10月5日起欠付租金，因双方租赁合同于2018年3月14日协议解除，故二原告要求被告给付自2017年10月5日至2018年3月14日的租金的请求，符合合同约定，本院予以支持，按照月租金标准计算租金数额应为8000元。关于二原告要求支付违约金3600元及滞纳金1200元的主张，滞纳金属于违约金范畴，是承担违约责任的表现方式。因被告逾期支付租金，已构成违约，故应当承担相应的违约责任。双方合同虽于2018年3月14日解除，但合同解除并不影响当事人要求赔偿损失的权利。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，被告丁磊抗辩违约金和滞纳金约定过高，本院综合考虑到二原告的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则，对二原告的该项诉讼请求酌情予以减少，被告应以未给付租金为基础，按中国人民银行同期贷款利率的130%支付二原告违约金。关于二原告要求被告支付承租房屋产生的暖气费707.5元的主张一节，根据双方合同约定，被告丁磊应承担租赁期限内产生的暖气费等实际费用，但合同第八条第2款（二）同时约定，租赁期内乙方逾期交纳水费、电费、煤气费、电话费、物业管理费及暖气费等有关费用达一个月时，甲方有权用押金支付上述费用。被告丁磊在签订租赁合同时已交付1500元押金，二原告可以该押金支付暖气费，具体支付数额应以供热站出具的采暖费票据金额693.4元为准，剩余806.6元冲抵欠付的房屋租金，故被告丁磊应当给付的租金为7193.4元。关于被告丁磊提出的其他抗辩理由，因理据不足，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、原告刘欣与被告丁磊签订的《房屋租赁合同》于2018年3月14日予以解除；二、本判决生效后十日内，被告丁磊一次性给付原告杨丽君自2017年10月5日至2018年3月14日的房屋租金7193.4元；三、本判决生效后十日内，被告丁磊以未给付房屋租金7193.4元为基础，按中国人民银行同期贷款利率的130%向原告杨丽君支付自2017年10月5日至实际付清之日的违约金；四、驳回原告刘欣、杨丽君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费154元，减半收取计77元，由被告丁磊负担60元，原告刘欣、杨丽君负担17元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  罗蕾二〇一八年四月十二日法官 助理  靳超书 记 员  崔灿附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。