湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终8021号
上诉人（原审被告、案外人）：陈奎发，男，1963年5月23日出生，汉族，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：刘小军，湖北中和信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张媛芬，湖北中和信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、申请执行人）：中建三局第二建设工程有限责任公司，住所地武汉市洪山区鲁磨路306号。
法定代表人：樊涛生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘芳，上海建纬（武汉）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：石猛，该公司员工。
被上诉人（原审第三人、被执行人）：武汉林泽工贸有限公司，住所地武汉市武昌区东湖路188号。
法定代表人：李艳锋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：储涛，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
上诉人陈奎发因与被上诉人中建三局第二建设工程有限责任公司（以下简称中建三局二公司）、武汉林泽工贸有限公司（以下简称林泽公司）执行异议之诉一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初2433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
陈奎发上诉请求：依法撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初2433号民事判决，确认（2016）鄂0106执异60号执行异议裁定合法有效，中建三局二公司、林泽公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、陈奎发所在单位水果湖派出二所通过与林泽公司签订了《联合建房合同书》，已经排除了林泽公司对案涉房屋的物权主张，对案涉房屋进行的分配是对所属物权的合法处分。2、陈奎发根据《分房方案》所确定的100平方米支付的款项为案涉房屋的全部购房款项，其不应对林泽公司因自身的建造过错行为对案涉房屋超出《分房方案》的面积而多出的购房款项承担任何相关购房风险。3、林泽公司所欠中建三局二公司的工程款项是导致案涉房屋不能及时变更到陈奎发名下而限制陈奎发对案涉房屋行使正当权利的真正原因。
中建三局二公司辩称，1、武昌区法院查封案涉房屋时房屋登记在林泽公司名下，武昌区法院的查封行为合法合规。2、2015年陈奎发向武昌区法院提出执行异议，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，因本案法院查封前，陈奎发和林泽公司之间没有房屋买卖合同，陈奎发未占有该不动产，也未全部支付价款，房屋没有办理过户的原因是陈奎发没有和林泽公司签订商品房买卖合同，没有支付房款，没有取得房屋，不符合规定上述第二十八条的规定。3、中建三局二公司作为此前生效裁判的申请执行人，无论各方如何约定均不影响案涉房屋的物权属于林泽公司的事实，故陈奎发不能对抗中建三局二公司的执行，请求驳回上诉，维持原判。
林泽公司辩称，陈奎发上诉理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
中建三局二公司向一审法院起诉请求：判令准许执行坐落于武汉市武昌区东湖路188号东湖名邸A区3-4-1号的房屋。
一审法院认定事实：陈奎发原系水果湖二所（现更名为东亭派出所）民警。2001年1月6日，水果湖二所（甲方）与林泽公司（乙方）签订《联合建房合同书》，合同约定：甲乙双方经友好协商，就甲方位于东湖路东侧，一块8.2亩土地上建设水果湖第二派出所及警员宿舍达成如下合作条款。一、甲乙双方经友好协商决定，以甲方出地，乙方出资金的形式进行合作。……三、以乙方的名义在市规划局申请立项建设。……六、利益分配：1、甲方获得整个开发项目中办公用房2000平方米，住宅用房3000平方米……2、乙方获得上述房屋以外的剩余房屋……4、本项目无论甲、乙方报批建设多少房屋，甲方所得房屋建筑面积不得以任何理由超过5000平方米等。2002年11月28日，水果湖二所就《联合建房合同书》约定所得3000平方米住宅的分配作出《水果湖街第二派出所暨东湖名邸住宅楼分房方案》，根据该方案，水果湖二所共获得31套住宅，其中陈奎发享受100平方米的住房面积。陈奎发先后于2002年6月5日、2003年3月10日、2004年4月26日向水果湖二所交纳购房款11万元、5,000元、3.8万元，合计14.3万元。2004年4月6日，水果湖二所向林泽公司出具《通知》，载明：“水果湖第二派出所干警宿舍楼已分配完毕，房源清单附后，现退回逸景阁202、302、402、104及雅韵阁101五套房。按照合同约定，返还面积3105平方米，超出面积由贵公司与被分房者按照有关规定协商解决”。该《通知》所附房源清单显示，陈奎发分得了逸景阁（3单元）401号房（即东湖路188号东湖名邸A区3-4-1号房屋），面积为154.27平方米，享受面积100平方米，超出面积54.27平方米。上述房屋于2005年3月22日经过建设工程规划验收合格，于2005年6月5日进行了房屋权属初始登记，登记所有权人为武汉林泽实业有限公司（即林泽公司），权证号为：武房商证昌字第2006××××4号，登记建筑面积为157.59平方米。
林泽公司于2010年5月28日向一审法院作出《情况说明》，载明：“2004年4月6号，第三人与水果湖二所（现东亭派出所）达成协议，将东湖名邸3-401号房（该房总面积为157.59㎡），其中100㎡分配给干警陈奎发，另57.59㎡为多出面积，陈奎发需补交房款才归其所有。但陈奎发至今未来收房，既未补房款，也未与第三人签订商品房买卖合同，故这部分（57㎡）住房产权仍归第三人所有……现第三人秉着诚意解决此事，同意将这57.59㎡面积的房产抵扣中建三局工程款”。陈奎发未实际居住使用该房屋。该房屋也未办理房屋权属登记，现房屋仍登记在林泽公司名下。
一审法院另查明，林泽公司于1999年3月注册成立，成立时的名称为武汉林泽工贸有限公司。2001年2月16日，公司更名为武汉林泽实业有限公司。2011年11月10日再次更名为武汉林泽工贸有限公司。
一审法院再查明，武汉林泽实业有限公司（即林泽公司）于2001年3月18日，分别与水果湖二所警员曾国平、刘红军、毛健、余汉平等按照2004年4月6日水果湖二所向林泽公司出具的《通知》所附房源清单分配的房号，签订了《武汉市商品房买卖合同》，上述警员先后向林泽公司缴纳了购房款，并领取了入住通知单。
2009年7月31日，中建三局二公司就其与林泽公司建设工程施工合同纠纷向一审法院起诉。该案审理及执行过程中，一审法院于2010年1月21日查封了登记在林泽公司名下武汉市武昌区东湖路188号东湖名邸A区3-4-1号（房屋产权证号：昌200×××94）房屋，并于2013年1月对该房屋续查封。2016年11月16日，一审法院再次作出（2010）武区执字第988-3号执行裁定，裁定将林泽公司名下武汉市武昌区东湖路188号东湖名邸A区3-4-1号（房屋产权证号：昌2005×××4）房屋予以查封。陈奎发向一审法院提出书面异议，一审法院于2017年3月2日作出（2016）鄂0106执异60号执行裁定书，裁定：“中止武汉市武昌区人民法院（2010）武区执字第988-3号执行裁定书的执行，解除对坐落于武汉市武昌区东湖路188号东湖名邸A区3-4-1号房屋的查封”。
一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，双方当事人争议焦点为一审法院查封的坐落于武汉市武昌区东湖路188号东湖名邸A区3-4-1号房屋是否应当解除查封的问题。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，执行异议之诉之买受人必须同时符合上述四项情形的，才能得到人民法院对于其排除执行申请的支持。买受人是否同时具备上述四项条件的举证责任在买受人，如果买受人无法证明其同时具备上述四项条件，则视为其不具备条件，不能达到其排除执行的目的。
首先，陈奎发并未在人民法院查封之前与被执行人林泽公司签订合法有效的书面买卖合同。涉案房屋虽系水果湖二所与林泽公司合作所建房屋，但依据《联合建房合同书》的约定，涉案房屋系以林泽公司的名义在市规划局申请立项建设，房屋初始登记系在林泽公司名下。故水果湖二所并未实施《中华人民共和国物权法》第三十条所述的建造房屋的事实行为，而是依据《联合建房合同书》的约定承担提供土地的义务，享有请求林泽公司交付房屋的权利。故水果湖二所对涉案房屋进行的“分配”亦非对物权的处分，而是对自身享有的债权的让渡。陈奎发确因“分配”获得了请求林泽公司交付涉案房屋的债权，但该债权不足以排除执行。
其次，陈奎发未就其在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋进行举证。相反，中建三局二公司提交了武汉泰银物业管理有限公司出具的证明陈奎发未合法占有使用房屋。陈奎发虽对该证明真实性提出异议，但该证明的原件经当庭核实，有物业服务协议及房屋照片加以佐证，对其真实性予以认可。陈奎发在法庭调查中称“没人住不代表没有实际占有”，但未就其在没人居住的情况下如何占有使用房屋作出说明，不予采信。
第三，涉案房屋虽系水果湖二所分配给陈奎发的福利性住房，但《分配方案》显示陈奎发享受100平方米的住房面积，涉案房屋面积超出了其应享受的面积，且水果湖二所向林泽公司出具的《通知》说明，“超出面积由贵公司与被分房者按照有关规定协商解决”。中建三局二公司提交的其与水果湖二所其他警员签订的商品房买卖合同、购房发票等亦说明涉案房屋的超出面积应由林泽公司与陈奎发另行协商约定。故陈奎发向水果湖二所缴纳的并非涉案房屋全部价款，即陈奎发未支付涉案房屋的全部价款。
第四，自2002年11月28日水果湖二所制定《分房方案》至2010年1月21日一审法院首次查封涉案房屋，陈奎发明知所分得的房屋面积超出其享受的福利房面积，而未就该超出面积与水果湖二所或林泽公司协商解决，未穷尽所有手段来保障自身作为福利房的特殊受让人的权利得到实现，放任涉案房屋因房款未交清而不能办理过户登记的风险长时间存在，属因其自身原因未办理过户登记。
综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对陈奎发主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的意见，不予认可。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决：准许执行武汉市武昌区人民法院（2010）武区执字第988-3号执行裁定书，继续对坐落于武汉市武昌区东湖路188号东湖名邸A区3-4-1号房屋查封。案件受理费13255元，由陈奎发负担。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，应围绕案外人陈奎发是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，陈奎发应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，涉案房屋系水果湖二所分配给陈奎发的福利性住房，但陈奎发仅享受100平方米的住房面积，涉案房屋面积超出了其应享受的面积，依照水果湖二所向林泽公司出具的《通知》说明，超出面积所交房款应由林泽公司与陈奎发另行协商约定。《通知》中虽未明确具体的协商方式，但从水果湖二所其他警员的收房流程来看，其他警员均与林泽公司签订了《商品房买卖合同》且补齐超出面积部分的购房款后方交接入住，而陈奎发既未与林泽公司签订《商品房买卖合同》、亦未就超出面积部分交款，陈奎发实际并未支付涉案房屋的全部价款。诉讼中，陈奎发未举证证明其在人民法院查封之前系通过与林泽公司办理房屋交付手续继而占有使用房屋，且在2002年11月28日水果湖二所制定《分房方案》至2010年1月21日一审法院首次查封涉案房屋期间，陈奎发未积极与林泽公司协商履行交款义务以保障自身作为福利房的特殊受让人的权利得以实现，因购房款未交清而不能办理过户登记，亦属因其自身原因所致。综上，陈奎发不能同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人陈奎发的上诉理由不成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13255元，由陈奎发负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊 青
审 判 员 李斌成
审 判 员 骆朝辉
二〇一八年二月七日
法官助理 杜 文
书 记 员 舒 渲