山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋08民终3182号
上诉人（原审原告）：李育刚，男，1963年6月24日生，汉族，住芮城县，农民。
委托诉讼代理人：李嘉琦，男，山西淳正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：芮城县金桥房地产开发有限公司。
住所地：芮城县黄河西街。
法定代表人：张彦平，董事长。
委托诉讼代理人：许雷，男，1982年4月26日生，汉族，住芮城县，该公司员工。
委托诉讼代理人：史林杰，男，山西瀛航律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山西芮城盛达包装彩印有限公司。
住所地：芮城县亚宝南路。
法定代表人：杨彦彬，执行董事。
上诉人李育刚因与被上诉人芮城县金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥公司）、山西芮城盛达包装彩印有限公司（以下简称盛达公司）房屋买卖合同一案，不服芮城县人民法院不服（2017）晋0830民初538号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李育刚上诉请求：1、依法撤销(2017)晋0830民初538号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求;2、案件受理费由被上诉人承担。
事实与理由:一、一审判决超出上诉人的一审诉讼请求。上诉人一审的诉讼请求是要求被上诉人继续履行合同并交付房屋，而一审法院却判决由被上诉人返还房款，明显超出原告的诉讼请求。
二、上诉人与被上诉人“金桥公司”签订的的《盛世嘉园住宅小区售房合同》系商品房买卖合同，而非预约合同。1、根据一审查明的事实已知，涉案小区已经于2013年7月5日经城建部门实地放线开工，在上诉人与“金桥公司”签订合同时，该商品房己经处于建设过程中，被上诉人销售房屋的行为属于商品房预售，预售房屋也是销售房屋的其中一种情形，双方签订的《盛世嘉园住宅小区售房合同》应当属于商品房销售合同。2、《商品房销售管理办法》是规范商品房销售及商品房销售管理所制定的规定，其中第十六条关于合同主要内容，也是针对商品房销售企业所制定。本案所涉合同也系被上诉人提供，其中就《销售管理办法》第十六条主要内容，关于双方当事人、标的、数量、价款、付款时间、面积差异处理、违约责任等内容均进行了约定，补充协议作为原合同的补充又对交房时间进行了确认，在被上诉人己经实际收受了购房款的情况下，应当认定为商品房买卖合同。
三、被上诉人“盛达公司”销售房屋、收取房款以及与上诉人签订《补充合同》行为应为民事代理行为。1、根据一审时二被上诉人向法庭提交的《土地联合开发协议》第五条的约定:盛世嘉园楼盘的经营销售权归被上诉人盛达公司，那么盛达公司相关人员签订销售合同、收取房款的行为应为代理行为。2、关于印章的使用时间、房款的移交以及对建设房屋分割折抵债权债务的行为系二被上诉人基于合作开发房屋产的内部管理及清算行为，不应以此对抗上诉人。一审法院在认定被上诉人“盛达公司”收取房款行为时，脱离二被上诉人合作开发这一基本事实而单独进行认定，属于事实认定错误。
四、被上诉人应当按照合同约定交付涉案房屋。在双方房屋买卖合同合法有效的情况下，根据一审时，第三人陈战军向法庭出具的书面声明，可以看出，本案涉案房屋是真实存在的，且第三人己经不再对该房屋主张权利。被上诉人应当按照合同约定向上诉人交付房屋。
综上，原判认定事实不清，适用法律错误，请求二审人民法院在查清事实的基础上，依法改判。
芮城县金桥房地产开发有限公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉维持原判。
1、一审判决己经驳回了上诉人交付房屋的请求，正面回答了上诉人的诉讼请求。又判决由被上诉人返还款项实为是减少上诉人的诉累，并不影响本案的实体。
2、售房合同的相对人是金桥公司，根据合同的相对性，上诉人只能向金桥公司履行付款义务。向第三人履行与合同相对人的义务时必须要有相对人的指示。本案中，上诉人并末举证证明金桥公司指示其将购房款支付给第三人盛达公司。上诉人认为盛达公司有权代为收取，显然是不能成立的。我们判断一个人是否有代理权，应当审查其是否有书面授权委托书，如果没有就应当向授权人核实代理人是否有代理权限，具体的代理权限是什么。本案中，金桥公司未以任何形式授权盛达公司收取购房款，上诉人一未看到书面授权，二未向金桥公司核实，贸然将购房款交付于没有代收权的盛达公司，显然应当由盛达公司返还，故一审判决正确”
3、双方签订的合同为预售合同，非正式的商品房买卖合同，故其要求交付房屋于法无据。
李育刚向一审法院起诉请求：2012年二被告联合开发建设位于芮城县亚宝南路东侧的盛世嘉园小区。2013年3月，被告“金桥公司”与我达成房屋买卖合同，我按照要求于2013年3月15日开始陆续向被告交付房款，经多次催促，2014年4月13日被告“金桥公司”才与我签订售房合同，至2014年4月21日，我先后四次共交付240000元。2014年5月20日，被告又与我签订补充合同，约定同年7月30日前交付房屋，至今没有交付。现诉请法院责令被告继续履行合同并交付房屋，即交付该小区1号楼2单元5层北户单元房。
一审法院认定事实：被告“金桥公司”系具有四级资质的房地产开发企业。2013年3月4日经芮城县发展和改革局审批，取得“盛世嘉园”楼盘建设项目《关于核准芮城县金桥房地产开发有限公司建设盛世嘉园小区商住楼项目申请报告的通知》批准文书。2013年4月8日取得《建设工程规划许可证》，2013年4月10日取得《建设用地规划许可证》，2013年6月28日取得《建筑工程施工许可证》，2013年9月18日取得（2013）晋商房预售芮字第016号《商品房预售许可证》；2014年8月20日以土地挂牌出让方式取得开发的“盛世嘉园”楼盘所在地亚宝南路东侧土地使用权，经芮城县国土局审核批准持有芮国用（2014）第2014023号《土地使用权证》。该建设项目于2013年7月5日经城建部门实地放线开工，承建单位为山西新翔建筑安装工程有限公司。2014年8月11日取得《竣工验收证明书》。
在开发“盛世嘉园”楼盘过程中，被告“金桥公司”与被告“盛达公司”就“盛世嘉园”楼盘开发双方签订《土地联合开发协议书》一份，协议共同开发“盛世嘉园”房产项目，约定设立“芮城县金桥房地产开发有限公司盛世嘉园售楼部”负责对外宣传与销售，并刻制了该名称的印章。售楼部人员由二被告的工作人员共同参加组成。销售过程中，由于“盛达公司”售房人员未按协议约定将全部售房款打入“金桥公司”设立的银行账户，双方因售房发生分歧，“金桥公司”收走正在使用的双方认可的第一枚“售楼部”印章。之后“盛达公司”的法定代表人杨彦彬自行刻制了第二枚“售楼部”印章并使用。该第二枚印章因故被他人收走后，杨彦彬又自行刻制了第三枚“售楼部”印章也己使用。经法庭核实比对，同一时期已经诉讼本院的多起与二被告的房屋买卖合同纠纷案卷材料，结合被告“金桥公司”及被告“盛达公司”的法定代表人杨彦彬陈述的事实，并根据当庭质证情况，三枚印章刻制使用的大致期间确定为：第一枚印章使用时间为2013年7月至2014年7月；第二、三枚印章使用时间为2014年7月以后。
原告于2013年12月6日预交“盛世嘉园”楼盘房屋价款2万元；又于2014年4月4日预交“盛世嘉园”楼盘房屋款2万元；2014年4月13日与被告“金桥公司”签订“售房合同”及“预交房款通知单”各一份；之后于2014年4月21日再次预缴“盛世嘉园”楼盘房屋款4万元。以上“售房合同”、“预交房款通知单”及收款收据中均加盖有被告“金桥公司”认可的其公司“售楼部”使用过的唯一印章。“售房合同”及“预交房款通知单”上载明的房屋位置为一号楼C户型5层。
“售房合同”载明甲方为芮城县金桥房地产开发有限公司，乙方为李育刚。主要内容为：乙方选甲方盛世嘉园小区第一＃幢C户型单元楼五层户单元楼一套，地下室19号，地上车库一个，双方约定房屋总价为贰拾伍万叁千贰佰伍拾陆元，甲乙双方签订合同事宜协商如下：1、甲方将本套房屋订给乙方时，乙方先向甲方支付房价的30%，二层结构封顶时支付房价的30%，主体完工时支付房价的30%，在甲方向乙方交钥匙时，乙方将剩余房款交清，否则按月息1.5分计息。2、房屋完工一个月内乙方将剩余房款交清，否则按月息1.5分计息。3、如乙方逾期一月不能按协议约定交款，甲方有权将本套房屋收回另行出售，待甲方将本套房屋出售后，再将乙方所交房款扣除利息后退还。8、如预售面积与最后实际测量不一致，以实际测量面积为准，价格按实际测量面积计算。9、有关房屋的其他约定，以双方签订的房屋买卖合同为准。
“预交房款通知单”上载明“最后以实际面积计、结账以最后清款通知单为准”，且对房屋面积、单价、系数、总价等交款事项进行记载说明。审理中，被告“金桥公司”对通知单中载明的房屋面积及单价等事项提出异议，认为与实际不符。庭审后书面提供有明确的结算数据。
庭审中，原告称其持有的落款为2013年3月15日的16万元收款收据一份，系原告之妻郭建芳于2013年3月15日通过中国工商银行账户给杨彦彬转账16万元，杨彦彬给原告出具了加盖“盛达公司”财务专用章的收款收据一份，后在原告的要求下，由“盛达公司”的法定代表人杨彦彬使用自行刻制的第三枚印章所变更，同时杨彦彬收回了加盖“盛达公司”财务专用章的16万收款收据。另原告持有的2014年5月20日《补充合同》一份，系“盛达公司”的法定代表人杨彦彬经手，使用自行刻制的第三枚印章所形成。
另查明，2016年1月8日（甲方）山西新翔建筑安装工程有限公司与（乙方）杨彦彬、（丙方）“盛达公司”、（丁方）“金桥公司”达成协议一份；证实开发的“盛世嘉园”楼盘建设项目完工后，已于2016年1月8日对参加楼盘开发的合作及参与投资各方的债权债务进行了清算，并以实物形式即以所建设房屋的对价进行了分割折抵。在上述四方结算债权债务过程中，被告“盛达公司”向被告“金桥公司”核对并移交了其公司经手的11户的购房合同及与购房户之间的债权债务清单；本案原告李育刚不包括在11户内。
本案在审理过程中，本院依法追加的第三人陈战军于2017年8月24日向本院出具书面声明，声明其退出本案诉讼，并对本案争讼房屋不再主张权利。
一审法院认为，原告持其与被告“金桥公司”签订的“售房合同”及“预交房款通知单”，主张要求“金桥公司”履行合同并交付所购房屋，因被告“金桥公司”认可“售房合同”及“预交房款通知单”上加盖印章系其公司售楼部使用的唯一印章，故应认定原告与被告“金桥公司”之间签订成立有“售房合同”，并已实际收取8万元房屋价款。但从原告与被告“金桥公司”所签订的“售房合同”中第一条的“甲方将本套房屋订给乙方时。；第八条的“如预售面积与最后实际测量不一致，以实际测量面积为准，价格按实际测量面积计算”；第九条的“有关房屋买卖的其他约定，以双方签订的房屋买卖合同为准”及“预交房款通知单”中的“最后以实际面积计、结账以最后清款通知单为准”等内容，加之合同签订时间为2014年4月13日，而所涉楼房竣工验收时间为2014年8月11日的事实，可以看出合同名称虽为《盛世嘉园住宅小区售房合同》，而实为预售合同；又因该预售合同中不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的“交付使用条件和日期”、“公共配套建筑的产权归属”、尤其无“办理产权登记有关事宜”等主要内容的约定，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的有关规定，不能认定为正式的商品房买卖合同，且该合同也没有“金桥公司”向原告交房的具体约定；又因双方至今未能就房屋买卖签订正式商品房买卖合同，故原告要求判令被告“金桥公司”履行交房义务的请求，因无法律依据，本院无法支持。只能参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中的有关规定，要求被告“金桥公司”退还所收房款并承担相应违约责任。因在双方的合同中对“金桥公司”的违约责任没有约定，该合同中仅约定有原告方的违约责任，根据民事法律规定的民事活动应当遵循公平原则的规定，该违约责任也应适用于协议相对方“金桥公司”。故应由被告“金桥公司”相应承担其所收房款按月利率1.5%计算的利息。
关于原告要求“盛达公司”交付房屋的请求，因该公司不是涉案房屋的开发主体，也没有和原告建立房屋买卖合同关系，现“盛达公司”也未取得房屋的权属，故原告该请求既无约定也无法律依据，本院不予支持。对本案中由原告通过银行转款给“盛达公司”法定代表人杨彦彬后，先出具加盖“盛达公司”财务专用章的收款收据，后更换为加盖“售楼部”第三枚印章收取的16万元，因更换后的收据所加盖的印章系“盛达公司”的法定代表人杨彦彬使用自行刻制的印章，且该款也未移交给被告“金桥公司”，现“金桥公司”不予认可，故该宗款应由“盛达公司”予以返还并承担其与原告在“补充合同”中约定的赔付利息损失的违约责任。
综上，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、驳回原告李育刚要求被告芮城县金桥房地产开发有限公司、山西芮城盛达包装彩印有限公司交付房屋的诉讼请求。二、被告芮城县金桥房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内返还原告李育刚人民币八万元及利息。（其中2万元利息从2013年12月6日起、2万元利息从2014年4月4日起、4万元利息从2014年4月21日起，均按月息1.5%利率标准计算至本判决要求给付之日。）三、被告山西芮城盛达包装彩印有限公司在本判决生效后三十日内返还原告李育刚人民币十六万元及利息。（利息从2014年8月1日起按月息1.5%利率标准计算至本判决要求给付之日。）
二审中，当事人没有提交新证据,本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于上诉人李育刚与被上诉人“金桥公司”签订的《盛世嘉园住宅小区售房合同》的性质。因上诉人李育刚与被上诉人“金桥公司”签订的《盛世嘉园住宅小区售房合同》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容，故一审法院认定上诉人李育刚与被上诉人“金桥公司”就涉案房屋未签订正式的商品房买卖合同正确。
关于应如何退还上诉人李育刚的购房款及利息。现因被上诉人“金桥公司”、被上诉人“盛达公司”原因，致使上诉人李育刚无法取得涉案房屋。被上诉人“金桥公司”、被上诉人“盛达公司”应当承担相应的违约责任。被上诉人“金桥公司”应当向上诉人李育刚退还8万元的购房款及利息;另，被上诉人“盛达公司”无权销售该房屋，以“盛达公司”名义收取16万元的购房款，被上诉人“盛达公司”应对上诉人李育刚的该部分损失承担违约责任，原审判决被上诉人“盛达公司”向上诉人李育刚返还16万元的购房款及利息符合法律规定。
综上所述，李育刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.0元，由李育刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 王晓明
审判员 高军武
审判员 王玉林
二〇一七年十一月二十一日
书记员 丁雅琪