河南省平顶山市新华区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第1484号
原告孔某某，男，汉族。
委托代理人贾振海，河南首位律师事务所律师。
被告某房地产开发有限公司。
法定代表人乔秋生，系该公司总经理。
委托代理人张国强，河南大乘律师事务所律师。
委托代理人王秋峰，河南大乘律师事务所律师。
原告孔某某与被告某房地产开发有限公司（以下简称某公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年8月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年9月23日公开开庭进行了审理。原告孔某某及其委托该理人贾振海、被告某公司的委托代理人张国强、王秋峰到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告孔某某诉称，其原住于本市新华区光明北路141号院，2009年9月5日某公司对该院进行开发，与孔某某签订《拆迁补偿安置协议书》一份。协议约定，孔某某原住房面积76㎡可置换新房83.68㎡；过渡期即交房期限为24个月，某公司每月支付500元安置费，期限届满不能交房双倍支付安置费，并且按照全部房款的日千分之一支付逾期交房违约金。至2013年8月5日过渡期早已届满，某公司仍未交新房。依合同某公司应支付孔某某逾期23个月的安置费23000元及违约金。孔某某置换新房面积83.68㎡，按3360元／㎡的价格，可折抵房款281164.8元。某公司应按该款的日1‰支付违约金。但考虑到双方之间的关系及其他情况，孔某某仅依此款的同期银行贷款利率的4倍请求违约金。尽管如此，过渡期届满后，孔某某与某公司就其逾期交房的违约问题多次协商未能达成一致意见。为维护自身合法权益，孔某某提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、某公司支付孔某某安置费23000元（自2011年9月4日至2013年8月5日止，顺延至交付新房为止，每月1000元）；2、某公司支付孔某某逾期交房违约金161669.76元（自2011年9月4日至2013年8月5日止，按281164.8元的银行同期贷款利率4倍计算，顺延至交付新房时止）；3、本案诉讼费由某公司承担。
被告某公司辩称，逾期交房并不是其本意，是因其意志外情况造成，而对这些意外情况某公司根本无法预见，故不应由其承担违约责任。首先，该某御景项目所用土地是2007年卫东区人民法院以公开拍卖的形式出让，某公司经法定程序取得土地使用权并登记，于2008年完成各项建设手续，2009年2月10日着手拆迁。期间并无任何违法或故意拖延情形；其次，拆迁过程中，突发40多户无房产证的拆迁户阻挠拆迁工作。某公司及时将该情况反映给相关部门，请求政府指导拆迁工作。后在新华区政法委参与协调下，经协商，部分拆迁户才签订了拆迁协议，但仍有部分拆迁户恶意拖延拆迁工作。某公司在多次协商未果的情况下，无奈六次办理延期拆迁手续，直至2010年6月30日才完成拆迁工作，致使工期延误；最后，建设过程中由于平顶山市规划局对土地的容积率进行了调整，使某公司需要重新办理相关手续，也耽误了相当长的工期。上述原因均非某公司意志内所能控制或预见，属不可抗力，依法其不应补充安置费和支付违约金。综上，请人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，孔某某是本市新华区光明北路原141号院的住户，2007年某公司通过本市卫东区人民法院的公开拍卖取得上述房屋地段的土地使用权，拟开发兴建“某御景”项目。2009年8月30日，某公司曾向包括孔某某在内的拆迁户出具《保证书》一份，内容为：“某房地产开发有限公司以光明路北段西侧山高宾馆后院土地作担保，对被拆迁户保证如下：1、在原住户拆迁后，该地块不得私自转让。2、如果不能按时建设完工，由开发公司承担所有责任，拆迁户不负任何责任。违约责任见《拆迁补偿协议书》。3、开发公司保证在本《保证书》签订之日起24个月内建设完工，交付被拆迁户新房钥匙。4、某房地产开发有限公司愿意以该片土地的使用权为《拆迁补偿安置协议书》的各项违约金提供担保，若公司届时无力承担违约金，则被拆迁的32家住户有权将此片土地的使用权予以拍卖。5、开发公司证照等附后。”某公司盖章，其法定代表人乔秋生签名。2009年9月5日，孔某某与某公司就其原住房的拆迁事宜签订《拆迁补偿安置协议》一份，主要内容为：“一、……孔某某原住房面积76㎡可换83.68㎡新建住房一套，超出面积另行付款。……按现定价格（3360元／㎡）再优惠10%。……五、在拆迁过渡期间，孔某某自行解决过渡用房，过渡期限为24个月。过渡期间由某公司给孔某某临时安置补偿费，标准为每月500元，时间为：自签订拆迁补偿安置协议之日起至新房竣工交钥匙止。补偿方式：A、签订合同后补偿24个月费用12000元整，交新房钥匙时按实计算，多退少补；B、补偿的安置费冲抵购房款。超过两年期限每月双倍支付，多退少补。……六、自签订协议之日起，24个月某公司未把新房钥匙交给孔某某，某公司双倍支付孔某某过渡期租赁费，并按天支付全部房款1‰的违约金，……”2011年9月约定的过渡期届满，某公司未能按约交房。就某公司逾期期间的安置补偿费和违约金双方不能协商一致，故引起诉讼。
上述事实，有当事人陈述，孔某某提交的某公司出具的《保证书》、《拆迁补偿安置协议书》，某公司提交的《房屋拆迁许可证》、平顶山市规划局调整该宗地的会议纪要和规划图各一份及庭审笔录予以证明。以上证据经庭审质证和本院审查，予以采信。
本院认为，孔某某与某公司签订的《拆迁补偿安置协议书》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规禁止性规定，为有效合同，双方均应按约履行。协议约定的过渡期届满后，某公司未按约交付新房属违约，应承担相应违约责任。故孔某某要求某公司支付逾期交房期间1000元／月的安置补偿费及违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。某公司作为开发商在与拆迁户签订协议签前，应对拆迁工作的难度和历时有所预期。土地容积率改变既非政府政策、法律法规的变化，也非政府强制性行政措施。上述原因均不构成不可抗力，故某公司辩称迟延交房系因不可抗力，不构成违约的理由不能成立。但某公司认为自身不违约的抗辩确已表明了其对按约支付违约金的异议。本院认为，违约金的功能和目的以弥补实际损失为主，以惩罚违约行为为辅，适用违约金时应以守约方的实际损失为基础，不得因约定的违约金过高而出现守约方过分得利和违约方负担过重的情况。最高人民法院在《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》中规定，一般约定违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为过高。本案中，逾期期间1000元／月的安置补偿费已弥补了逾期交房致使孔某某需租房居住的租金损失，原房屋在居住使用的情况下不可能同时变卖折价，故孔某某除租金损失外并不存在房屋折价利息等其他损失。协议约定每日全部房款1‰的违约金和孔某某请求全部房款银行同期贷款利率4倍的违约金均明显超出了其实际损失，应予减少，本院按其月租金损失1000元的30%确认，对过高部分不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
某房地产开发有限公司自2011年9月5日起按1000元／月的标准向孔某某支付临时安置补偿费，直至某房地产开发有限公司向孔某某交付新房时止。本判决发生法律效力之前产生的临时安置补偿费应在判决发生法律效力之日起十日内支付，之后产生的安置补偿费应在每月月底前支付。
某房地产开发有限公司向孔某某交付新房时应同时支付违约金（违约金按300元／月的标准计算，自2011年9月5日起计至交付新房时止）。
驳回孔某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3993元，孔某某负担3283元，某公司负担710元。此款暂由孔某某垫付，待执行时由某公司一并支付给孔某某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审判长 高俊营
审判员 殷莉娜
审判员 黄伟力
二〇一三年十二月三十一日
书记员 刘淑华
附本案适用相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用
《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。