上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1092号
原告上海顺恒实业有限公司。
法定代表人陆某某。
委托代理人张国元，上海普世律师事务所律师。
委托代理人许郁伶，上海普世律师事务所律师。
被告北京华诚传媒有限公司。
法定代表人贾某某，董事长。
委托代理人汤树荣，北京天驰洪范律师事务所律师。
原告上海顺恒实业有限公司与被告北京华诚传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月8日立案受理。依法组成合议庭适用普通程序于2013年7月15日公开开庭进行了审理。原告上海顺恒实业有限公司的委托代理人张国元、许郁伶，被告北京华诚传媒有限公司的委托代理人汤树荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海顺恒实业有限公司诉称，2009年12月3日，原被告签订的《上海顺恒国际商业广场租赁合同》约定，被告承租原告所有的位于上海市××区××路××号四层房屋开设影城及经营与电影相关的部品销售，年租金为人民币（币种下同）2，728，895元，物业管理费为每年35万元。签约后，原告为配合被告开设影城的设计要求，根据被告提供的图纸和要求投入大量资金将出租房屋从原层高5米加高至7米，按约履行了合同义务，并于2012年2月15日将房屋交付给被告使用。期间，原告多次发函或致电要求被告进场装修开业，但被告不履行合同拖延至今。自2012年10月5日被告未按约支付租金、物业管理费，原告发函催讨未果。同年11月19日，原告发函通知被告解除了租赁合同。
原告认为，原告为履行合同投入了大量人力、物力、财力，而被告以种种理由未进场施工、经营，又出现无理拒付租金的违约行为，并给原告造成巨大的经济损失。据此，请求法院判令：被告支付自2012年10月1日起至2012年11月18日止的租金361，983.58元、物业管理费46，426.94元，并支付自2012年10月5日起至判决生效日止的逾期付款利息（以408，410.52元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率5.6%暂算至2012年12月31日止的利息）人民币5，764.74元；被告向原告支付违约金14，449，000元；
被告北京华诚传媒有限公司辩称，原告诉状中关于双方合同签订及解除的陈述，被告方无异议。关于欠租部分，原告并未详述是如何计算的，被告的计算结果与原告的有出入，对于原告列出的结欠的时间段我们无异议，我们愿意据实补交（包括物业管理费）。关于原告诉请的违约金，合同第15条、第16条有规定，被告方认为本案适合的应当是合同第16条的情形，且原告在《关于解除上海顺恒国际商业广场﹤租赁合同﹥的函》中也是依据合同第16条之规定解除合同的，据此，被告对原告提出的违约金不予认可。
经审理查明，2009年11月30日，原告上海顺恒实业有限公司（为签约甲方；下同）与被告北京华诚传媒有限公司（为签约乙方；下同）签订了一份《上海顺恒国际商业广场租赁合同》。双方约定：乙方承租甲方所拥有的位于上海市××区××路××号四层，该租赁标的物总建筑面积为4，153.57平方米，乙方承租该租赁标的物的用途是开设影城、经营与电影相关的产品的销售、及与电影配套的食品、饮料等业务；自甲方按照本合同约定向乙方交付租赁标的物次日起6个月为乙方的装修及免租期，在此期间不计租金，但乙方需支付物业管理费及在使用过程中所产生的水、电、煤等相关费用；租赁期限为自甲方向乙方完成交付租赁标的物之日起算15年。
关于租赁标的物的建设及装修条款，双方约定的主要内容为：鉴于租赁标的物将用于开设影城，甲方应按照甲乙双方共同签字确认的租赁标的物的建设标准、设计图纸及可行性设计方案（详见附件三）的要求建设并向乙方交付租赁标的物，乙方自行委托设计所产生的相关费用由乙方自行承担；本合同签订之日起3个工作日内，乙方须将租赁标的物的建设标准、设计图纸及可行性设计方案提交给甲方，甲方在将乙方提交的建设标准、设计图纸及可行性设计方案交由设计等部门进行可行性分析、论证、数据测算、修改、审定后，邀请乙方一同签字确认，并将其作为本合同附件三的组成部分；乙方负责支付租赁标的物的全部装修资金及相关费用。
关于标的物的交付双方约定，甲方预计将于2010年10月31日前向乙方交付符合本合同附件三标准的租赁标的物，如甲方交付租赁标的物虽然超过上述日期，但未超过2010年11月30日的，乙方确认不应算作甲方违约。
合同第二部分关于租赁标的物交付后的有关事宜，双方约定的主要内容为：该租赁标的物总建筑面积为4，153.57平方米（以测绘面积为准），起始租金为每天每平方米1.80元（不含中央空调及物业管理费），年租金为2，728，895元左右；该房屋租金3年内不变，自第4年起，每3年环比递增5%；乙方支付租金的方式为，按季度支付，每季度第1个月的5号前支付当季度租金；自本合同签订之日起5个工作日内，乙方须向甲方交纳保证金23万元，此保证金在租赁期起算后自动转为租赁押金，甲方将于租赁期结束之日起五个工作日内将该押金无息退还给乙方；租赁期间，所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理费等费用由乙方承担，物业管理费为每年35万元；本合同规定的乙方支付每季租金或费用的日期为每季第1个月的5号前，若应到帐日为非银行营业日，则该日顺延至下一个银行营业日。
合同第三部分关于“租赁关系终止的有关事宜”，双方约定的主要内容为：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的2倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付（即合同第十五条“违约责任”条款）。
合同第十六条“租赁关系的解除与终止”还规定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按违约当时月租金的2倍支付违约金；支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：甲方未按时交付租赁标的物，经乙方催告后30日内仍未交付的；甲方交付的租赁标的物不符合本合同的约定，致使乙方不能实现租赁目的的，或甲方交付的租赁标的物存在缺陷、危及乙方安全的；乙方未征得甲方同意改变场地用途，致使场地损坏的；因乙方原因造成建筑主体结构损坏的；乙方未支付租金及物业管理费超过1个月，经甲方书面催告后仍未全部支付的。
此外，双方还在“补充条款”中约定：屋顶加盖，如甲方要求乙方垫付建设资金，乙方同意，所垫付资金折成租金，在未来前期租赁期内抵扣；甲方同意负责影厅的隔墙、起坡和机房夹层的土建工程改造，费用由乙方承担；租赁标的物首期3个月租金及保证金于签订合同时一并支付，以后即按照本合同约定支付；乙方拖欠租金超过30天，甲方有权单方面终止合同并对该租赁标的物停水、停电，对室内物品进行处置，同时按乙方中途退租的责任追究乙方的违约责任；在签署本合同时，甲方已告知乙方该租赁标的物尚未取得政府相关部门同意开设影院，乙方已明确知晓，在签署本合同后，甲方应向政府相关部门报批，如因政府的原因导致该租赁标的物无法开设影城，则甲乙双方均不承担责任，甲方应在政府回复后的5个工作日内将乙方已付的金额无息退还。
签约后，被告向原告交纳保证金23万元。原告按约对租赁标的物进行改建。期间，被告垫付了300万元改建费（该款此后作为租金抵扣）。
2010年7月5日，原被告经协商就影城的改建形成了《会议纪要》。
2010年12月28日，被告向原告发函，主要内容：我公司有关领导目前都在国外考察，故近期不能抵沪就租赁标的物进行交接工作，因此与贵方协商要求延期办理交接事宜，具体日期再行商议。
2011年3月12日，原被告签订《关于交房时间的确认函》。该函记载的主要内容为：租赁标的物的交付时间为2011年2月15日；关于交付时间的改变，双方均不属违约；免租期现确定为自2011年2月15日起至2011年8月15日；2011年8月交纳半个月租金，9月起交纳整月租金；乙方垫付的300万元改建款冲抵2011年2月至2012年9月的物业管理费为568，750元，冲抵2011年7月至2012年9月的租金为2，431，250元；接受租赁标的物的有关手续以本确认函为准，并以甲方向乙方提供的结构与建筑的电子图纸和结构验收和消防验收的批件，作为实际交接的认定，交接时间为2011年2月15日。
2011年3月29日，原被告签订了《顺恒国际商业广场场地交接确认书》。该确认书记载：2011年3月29日，甲乙双方完成场地交接；根据双方约定于2011年2月15日为场地交接日，现因乙方原因延迟，故乙方的权利义务仍应以2011年2月15日为准，并承担自该日起所发生的物业管理费；乙方确认，该场的建筑、设备符合双方约定的标准；乙方对附件《场地交接验收表》中验收事项予以确认。
2011年6月17日，原告向被告发《公函》，主要内容为：贵公司完成场地交接至今未进场进行装修，已引起广场内客户的猜测。从双方的实际利益出发及保证正常开业，建议贵方能向我方明确进场时间，使我方对外界的诚信度能得到保证。
2011年12月14日，原告再次向被告发函，该函的主要内容为：租赁标的物移交至今已有9个月之久，贵公司尚未进场装修启动影城的经营准备工作。期间，我公司多次催促，也曾得到贵公司的口头承诺，但贵公司却未能兑现承诺，造成进场的客户以此为由延迟装修，影响了我公司的整体开业时间。希望贵公司尽快解决内部问题，并在本月内启动租赁标的物的装修工程，在春节前完成隔墙及地面处理，加快春节后的施工进度。同时能以书面向我公司提供影城开业确切时间。
2012年2月29日，原告向被告发《关于要求继续履行租赁合同的函》，要求被告抓紧影城的装修及开业前的各项准备工作，确保顺恒国际商业广场整体于2012年6月1日开业。
同年3月5日，被告复函，主要内容为：我公司经营结构调整之原因，导致双方签订的影城项目至今未能进入装修，因工期后延而给贵公司整体运营计划造成若干影响，我公司深表歉意。目前，我公司与“保利集团”所办理之各项合同转让工作已接近尾声。在完成合同转让协议前，我公司将一如既往履行租赁合同中所明确的各项权利义务。
2012年5月22日，原告再次给被告（刘总）发函，记载的主要内容为：贵公司对影城装修曾多次作了承诺，但至今没有启动，使我公司对购物中心内其他租户的推介失去了诚信，也使顺恒国际商业广场整体开业带来影响，确实已造成了经济损失。希望双方之间的合作能够顺利进行下去，更希望影城的装修开业抓紧进行。
同年5月28日，被告回复，主要内容为：今年初，我们已完成了上海分公司的注册；今年3月，决定暂且搁置和其他公司合作的计划，以便项目能快速推进；今年4月，招募上海分公司总经理，落实工程建造各种准备工作，同时开始消防报审工作，审核各种施工图纸；今年5月，完成上海分公司的财务开户工作。目前施工队伍及图纸审核工作已基本完成，我们认为近期应该可以进场进行装修。
同年7月3日，原告给被告发函，贵公司5月28日的来函，我方为之振奋，并再次向进场客户和准备签约的客户作出影院即将进场装修的承诺，但一个月过去后未见动静，使我方的声誉受到影响。贵公司如要转让（影城项目），我方会予以支持。但转让与装修施工互相不影响，望贵公司对我方能有一个负责任的态度。
同年9月10日，被告向原告发出《致上海顺恒广场的函》，该函记载的主要内容为：我公司与合作方的具体进展是，对影院项目的实地考察已经完成；对影院项目的资产评估已经完成；对上海分公司的证照审核正在进行中；对影城项目物业方提供的各类证照的审核正在进行中；对本次转让事宜的各类法务程序正在进行中。希望贵公司给予一定时间，我公司将督促并配合合作方尽快完成，在完成上述工作后，第一时间安排工程进场事实。转让事宜给贵公司带来不便，我公司深表歉意。
此后，就进行装修事宜，原告于同年9月11日再次给被告发函。同年10月15日、11月6日，原告还两次向被告发《付款通知书》及《催款函》。
2012年11月19日，原告向被告发出《关于解除上海顺恒国际商业广场﹤租赁合同﹥的函》，该函记载的主要内容为：我公司已按约履行了合同义务，而贵公司迟迟未能进场装修，严重影响了我公司的招商工作。同时，贵公司连物业管理费及租金都未付，可见贵公司无履行合同之诚意。现我公司根据双方签订的《租赁合同》第16条之规定，正式通知贵公司解除双方签订的《租赁合同》。望贵公司及时与我公司联系，以解决合同解除之后的相关事宜。
同年11月27日，被告复函，称，我公司已收到贵公司发来《关于解除上海顺恒国际商业广场﹤租赁合同﹥的函》，我公司已向董事会提请召开董事会。但由于董事长近期在国外出差，董事会一时未能召开，故请贵公司海涵。我公司在得到董事会指令后将会尽快与贵公司接洽，协商解决相关性事宜。
同年12月10日，原告通过律师向被告发《律师函》，称，因贵公司的违约行为，导致合同无法继续履行，现已解除。顺恒公司本着最大诚意，等待贵公司派员来沪协商处理合同解除的后续事宜。然时至今日，贵公司仍未派员来沪。本律师经授权特函告，望贵公司收到本律师函后3日内派员来沪与顺恒公司协商合同解除的后续事宜，以免不必要的讼争。否则，顺恒公司将被迫通过法律途径解决。
2013年1月11日，被告给原告《回函》，称，我公司已收到贵公司关于解除上海顺恒国际商业广场﹤租赁合同﹥的函》的《律师函》。为表示解决问题的诚意，我公司曾派员前去与贵公司协商解除合同的相关事宜，根据贵公司发来的《会议纪要》，现就解除合同事宜回复如下：我公司同意双方签订的《租赁合同》自收到贵公司解除函之日起解除；我公司愿意支付2012年第4季度三个月房租及物业费；我公司愿意额外支付两个月租金作为对贵公司的补偿；我公司负责人有诚意前往上海与贵公司负责人面谈相关事宜，具体时间可根据贵公司负责人时间最终商定。
2013年6月8日，原告以诉称之理由向本院提起诉讼。
本案审理过程中，原告向本院提供了《工程承包合同》、《施工承包合同》，旨在证明原告根据被告的要求对租赁标的物进行改建，投入资金585万元，因改建损失租金300余万元、物业管理费近40万元；支付中介费用的相关凭证，旨在证明为与被告订立租赁关系，向居间方支付中介费384，862元；顺恒国际商业广场内承租户的来函及与原告签订的《谅解备忘录》，旨在证明因被告未进场、开业，影响了顺恒国际商业广场的业态，由此造成原告直接损失四五百万元，其中包括向其他承租户支付的赔偿金。
被告对原告提供上述证据的真实性不持异议，但认为该证据与被告无关。
以上事实，由原被告签订的《上海顺恒国际商业广场租赁合同》、《关于交房时间的确认函》及《顺恒国际商业广场场地交接确认书》，原被告往来的函件及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证属实。上述证据能够反映本案事实，且真实合法，具有证据效力。
本院认为，原告与被告签订的《上海顺恒国际商业广场租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后对签约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案审理查明，被告自2011年2月15日（双方在《关于交房时间的确认函》中确认）接受租赁标的物之日起至原告于2012年11月19日提出解除合同，在长达一年九个月的时间里，既未进场进行装修，也未按约向原告支付租金（除300万元垫付款冲抵租金外）。故被告的行为，既可依据合同第十五条之规定，视为其中途擅自退租，按提前退租天数的租金的2倍支付违约金，也可依据合同第十六条之规定，即被告未支付租金及物业管理费超过1个月，经原告书面催告后仍未全部支付，按违约当时月租金的2倍支付违约金。就本案而言，原告根据自己所受损失的具体情况，依据合同第十五条规定要求被告承担违约责任，且原告对按提前退租天数的2倍计付违约金已进行适当的调整，故原告的该项诉讼请求并无不当，本院予以支持，即被告应向原告支持违约金14，449，000元。同时，被告作为承租人向出租人支付租金系其最重要的合同义务，被告未按约向原告支付租金（包括物业管理费）之行为也已构成违约，被告应承担相应的违约责任。原告要求被告支付租金（其中原来计算的租金361，983.58元有误，应纠正为361，983.56元）及物业管理费的诉讼请求成立，本院予以支持。至于原告诉请的逾期付款利息一节，本院注意到原告基于合同第十五条规定所获得的违约金能够弥补其利息损失，根据本案的实际情况，对原告要求被告偿付利息之请求不再予以支持。
被告辩称原告系根据合同第十六条规定解除合同，故本案应以合同第十六条的规定对被告追究违约责任。本院认为，原告在《关于解除上海顺恒国际商业广场﹤租赁合同﹥的函》中依据合同第十六条之规定行使合同解除权，并不导致原告不能依据合同第十五条追究被告违约责任，因为本案被告既存在不按约支付租金及物业管理费超过1个月，经原告书面催告后仍未支付的违约情形，又存在（以不作为之方式）中途擅自退租的违约行为，因此，选择合同第十五条或者十六条规定追究被告之违约责任是原告的权利，被告无权限制。被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。此外，被告关于欠租部分与其计算的租金有出入的辩称意见成立，本院予以予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条及第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告北京华诚传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海顺恒实业有限公司支付租金361，983.56元、物业管理费46，426.94元；
二、被告北京华诚传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海顺恒实业有限公司支付违约金14，449，000元；
三、驳回原告上海顺恒实业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费108，807.15元，由被告北京华诚传媒有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
代理审判员 殷 雪
人民陪审员 陈务宁
二〇一三年九月二十四日
书 记 员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。