广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初419号原告：王可宏，男1974年2月24日，汉族，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：夏远红，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄福龙，广东广瀚律师事务所律师。被告：黄方茂，男，1979年5月26日出生，汉族，住广东省信宜市。被告：陈杏珍，女，1980年1月28日，汉族，住广东省中山市。原告王可宏与被告黄方茂、陈杏珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月8日公开开庭进行了审理。原告王可宏及其委托诉讼代理人夏远红、被告黄方茂、陈杏珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王可宏向本院提出诉讼请求：1.解除原告王可宏与被告黄方茂签订的房屋租赁合同；2.被告黄方茂立即向原告王可宏支付2016年4月1日至同年12月31日的租金279000元及逾期付款违约金（以每季度拖欠的租金为本金，按年利率24%计付至实际清偿之日止）；3.被告黄方茂的押金56000元归原告王可宏所有；4.被告黄方茂向原告王可宏支付从2017年1月1日开始至被告黄方茂实际返还租赁物期间产生的租金、逾期付款违约金及占用场地费（租金、占用场地费按每月31000元计算，逾期付款违约金按年利率24%计算）；5.被告陈杏珍对被告黄方茂的上述债务承担连带清偿责任。诉讼过程中，王可宏明晰诉讼请求为：1.原告王可宏与被告黄方茂签订的房屋租赁合同于2017年1月4日解除；2.被告黄方茂立即向原告王可宏支付2016年4月1日至2017年1月4日的租金279000元及逾期付款违约金（以每季度拖欠的租金为本金，按年利率24%计付至实际清偿之日止）；3.被告黄方茂的押金56000元归原告王可宏所有；4.被告黄方茂向原告王可宏支付从2017年1月5日起至同年3月3日的场地占用费（按每月31000元计算）及滞纳金（按年利率24%计算）；5.被告陈杏珍对被告黄方茂的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2015年3月30日，王可宏与黄方茂签订房屋租赁合同，约定王可宏从2015年4月1日起至2018年11月30日止将位于中山市小榄镇xxx路xx号的一至四楼房屋租赁给黄方茂作工业用途，由黄方茂、陈杏珍经营中山市博艺制衣有限公司使用，租金标准为2015年按月租金28000元，2016年至2018年按每月租金31000元，租赁期内按季度交租，黄方茂必须在每季度最后一个月20日至25日前缴下个季度的租金给王可宏，逾期缴交租金，王可宏可收回房屋，没收押金，及其他权利义务。租赁合同签订后，黄方茂向王可宏支付押金56000元，王可宏将租赁物依约交付给黄方茂使用，2015年4月1日至2016年3月31日期间，黄方茂均能依约支付租金。从2016年4月1日起，黄方茂开始拖欠租金，截至目前，黄方茂已拖欠三个季度租金共279000元。期间，王可宏曾多次向黄方茂索要租金，但黄方茂以种种理由推托。根据租赁合同第2条，王可宏有权解除合同，收回房屋并没收押金。另，黄方茂与陈杏珍是夫妻关系，陈杏珍应对夫妻共同债务承担连带责任。黄方茂、陈杏珍辩称，王可宏与黄方茂的租赁关系确认，黄方茂、陈杏珍确认于2016年4月1日前的租金已经支付完毕，此后的租金没有支付，但王可宏于2016年11月8日已经将租赁场所强行锁门，黄方茂、陈杏珍已经不能使用，故此后的租金不应支付，同意支付2016年11月8日前的租金。王可宏围绕诉讼请求依法提供了房屋租赁合同、中山市不动产登记资料证明表、身份证复印件、婚姻登记审查处理表。本院组织双方进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.坐落于中山市××××号的房屋系由王可宏所有。2015年3月30日，王可宏与黄方茂签订租赁合同，约定王可宏将涉案房屋的一至四楼租赁给黄方茂作经营制衣厂；租赁期限自2015年4月1日至2018年11月30日；2015年每月租金28000元，2016年至2018年每月租金31000元；租赁期间内，按季度交租，黄方茂须在本季度最后一个月20至25号前缴交下季度的租金给王可宏，逾期缴交，以每日计收月租金3%的滞纳金给王可宏，超过五日仍未缴交视作不愿交租，王可宏有权即时收回房屋，没收押金；2.租赁合同签订后，王可宏将涉案房屋交付黄方茂用作使用，黄方茂按约缴交了押金56000元，并支付了2015年4月1日至2016年3月31日的租金，但黄方茂从2016年4月1日起拖欠租金；2016年11月8日，王可宏以黄方茂经营的制衣厂拖欠工人工资和供应商货款，为防止工人、供应商哄抢和黄方茂私自搬走制衣厂内财物导致工人的工资权益遭受损害，未经黄方茂同意擅自将涉案租赁物的大门锁上，限制黄方茂及其工人自由出入厂区，锁门后，黄方茂没有再组织生产，亦没有就合同是否继续履行与王可宏进行磋商，直到2017年2月26日收到本院送达的有关本案的应诉材料后，于同年3月3日与王可宏办理交接手续，将涉案租赁物交回王可宏；3.2016年4月1日至王可宏向本院提起诉讼之日（即2017年1月4日），王可宏没有提供证据证实其曾于该期间向黄方茂主张过解除合同；4.黄方茂、陈杏珍于2010年9月13日于中山市登记结婚，婚姻关系存续至今。本院认为：1.王可宏与黄方茂签订商铺租赁合同系双方真实意思表示，内容除了逾期付款违约金的计算标准过高外，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方应予恪守。王可宏已经依约将出租物交付黄方茂使用，履行了合同义务，黄方茂使用承租物后未依期支付租金，构成根本违约，应承担相应的违约责任，王可宏有权要求黄方茂支付拖欠的租金、解除双方的租赁合同，没收押金56000元并支付租金的逾期付款违约金。关于合同的解除日，王可宏主张的合同的解除权是合同约定的解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”王可宏主张解除合同应当告知黄方茂，但王可宏并没有提供证据证明其在本案提起诉讼前向黄方茂主张过解除合同，应承担相应的不利后果，对其主张合同自起诉之日起解除，本院不予支持。鉴于王可宏起诉后本院已将王可宏的起诉资料送达黄方茂，黄方茂在于2017年2月26日收到应诉材料后于合理的时间即同年3月3日已经将涉案租赁物交回王可宏，故双方的租赁合同的解除日应以黄方茂交回涉案租赁物的时间为宜。2.关于2016年11月8日以后的租金是否仍按合同标准计付的问题，2016年11月8日王可宏未经黄方茂同意擅自将涉案租赁物的门上锁，该行为即使是为了保护工人的工资权益而实施，具有一定的公益性，但王可宏并不是执法部门，并不具有锁门的法定权利，双方的合同也没有对此作出约定，王可宏亦不具有锁门的合同权利，该行为明显过度，造成了黄方茂实际使用租赁物价值的降低，应承担部分过错责任，减收部分租金，结合黄方茂在行为实施后亦没有采取积极的措施消除影响，本院酌情认定为以原租金的70%标准计付，经核算，黄方茂拖欠的总租金为307241元[2016年4月1日至2016年11月7日的租金224130元（31000元/月×7.23个月＝224130元）+2016年11月8日至2017年3月3日的租金83111元（31000元/×70%×3.83月＝83111元）＝307241元]。关于逾期付款违约金的标准，合同约定为以每日计收月租金的3%，现王可宏主动调低为以每季度拖欠的租金为本金按年利率24%计付，没有违反法律法规的上限规定，本院予以准许。上述债务发生在黄方茂与陈杏珍夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，在黄方茂与陈杏珍均没有提供证据证明王可宏与黄方茂将上述债务约定为个人债务，且没有证据证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的情况下，陈杏珍应对黄方茂上述债务承担共同清偿责任。综上所述，王可宏主张解除合同、没收押金及支付本院核定范围的租金和逾期付款违约金的诉求，理据充分，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王可宏与被告黄方茂于2015年3月30日签订的房屋租赁合同于2017年3月3日解除，被告黄方茂缴纳的押金56000元归原告王可宏所有；二、被告黄方茂、陈杏珍立即向原告王可宏支付2016年4月1日至2017年3月3日的租金307241元及逾期付款违约金（每季度的租金从上季度的最后一个月的26日起按年利率24%计付至实际清偿之日止）；三、驳回原告王可宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6828元，减半收取计3414元，保全费2362元，合计5776元，由原告王可宏负担560元，由被告黄方茂、陈杏珍负担5216元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  杜万枝二〇一七年四月十日书记员  李健芬书记员  黄嘉恩