重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0103民初10993号
原告：中国光大银行股份有限公司重庆分行，地址重庆市渝中区民族路168号地王广场，统一社会信用代码915000009028593671。
负责人：唐健，分行行长。
委托诉讼代理人：郭庆，重庆启林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈菲，重庆启林律师事务所律师。
被告：叶罗陵，女，汉族，1979年3月11日出生，住重庆市涪陵区。
被告：陈广军，男，汉族，1970年2月8日出生，住河南省罗山县。
被告：重庆恒大君鑫房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦30层07至12、15、16号，统一社会信用代码915001075520438506。
法定代表人：熊敏，执行董事。
委托诉讼代理人：刘孟凯，男，该公司员工。
原告中国光大银行股份有限公司重庆分行（以下简称光大银行重庆分行）诉被告叶罗陵、被告陈广军、被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司（以下简称恒大君鑫公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告光大银行重庆分行的委托诉讼代理人郭庆，被告恒大君鑫公司的委托诉讼代理人刘孟凯到庭参加了诉讼。被告叶罗陵、被告陈广军经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告光大银行重庆分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告叶罗陵、被告陈广军立即归还原告借款本金482059.23元及截止2016年12月16日的利息5940.13元、罚息9.78元、复利27.33元；2.判令被告叶罗陵、被告陈广军支付原告从2016年12月17日起至贷款本息付清之日止的罚息（罚息以被告未还贷款本金482059.23元为基数按贷款执行利率上浮30％计算），并对未支付利息按照中国人民银行对逾期利息的规定计收复利；3.判令被告叶罗陵、被告陈广军承担本案律师费3904.29元；4.判令由被告承担诉讼费；5.判令被告恒大君鑫公司对以上第一至第四项下的债务承担连带清偿责任；6.判令原告对被告叶罗陵、被告陈广军位于重庆市九龙坡区的房屋享有优先受偿权。事实和理由：原告与被告叶罗陵签订了《个人贷款合同（抵押、保证）》，约定：由原告向被告叶罗陵发放个人住房贷款50万元，借款期限自2013年11月27日至2043年11月27日，贷款借据对贷款期限实际到期另有约定的，以贷款借据中的约定为准；贷款年利率按中国人民银行公布的同期基准利率6.55%执行，本合同项下首期执行贷款年利率为6.55%，如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款利率，并按贷款人相关政策执行；被告叶罗陵未按合同约定还本付息，原告有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求被告叶罗陵立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等）；被告叶罗陵不按合同约定偿还到期应付的贷款本金的，原告有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮30%，罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止，逾期期间，如遇中国人民银行上调同期基准贷款利率，罚息利率自基准利率调整之日起相应上调，并按照中国人民银行的规定对逾期利息计收复利。2013年11月1日，原告与被告叶罗陵、被告陈广军签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，该合同约定被告叶罗陵、被告陈广军以其购买的位于重庆市九龙坡区的房屋为本次贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记，同时被告恒大君鑫公司作为保证人为上述贷款提供了担保。嗣后，原告按约向被告叶罗陵发放了贷款，但被告叶罗陵未按约履行还款义务，经原告多次催促，被告叶罗陵仍拒绝偿还。被告叶罗陵的行为已经严重违约，原告根据《个人贷款合同（抵押、保证）》的约定，已于2016年12月通知被告贷款提前到期。为维护其合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。
被告叶罗陵未答辩。
被告陈广军未答辩。
被告恒大君鑫公司辩称，原告与被告叶罗陵的还款情况，我方不知晓，无法对被告叶罗陵的还款金额进行确认；按照合同约定，合同履行期内发生争议的，应当协商解决，协商不成再采取起诉方式，原告在起诉前并未要求保证人承担保证责任，故本案的诉讼费、律师费及实现债权的其他费用，属于债权人自行扩大的损失，不应由我司承担；被告叶罗陵所购房屋尚未办理房屋产权证，被告叶罗陵尚未就房屋取得物权，抵押权并未设立，故原告无法对上述房屋享有抵押权和优先受偿权；原告与二被告签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，未见房屋管理机关的意见及签章，不符合合同约定的生效条件，故合同尚未生效，不能作为我方承担担保责任的依据；原告与二被告签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》未约定我司就被告叶罗陵借款承担保证责任。综上，请求法院驳回原告要求我司承担连带清偿责任的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
光大银行重庆分行（贷款人）、叶罗陵（借款人/抵押人）、陈广军（抵押人）、恒大君鑫公司（保证人）签订了《个人贷款合同（抵押、保证）》，约定光大银行重庆分行向叶罗陵发放500000元的个人住房按揭贷款，贷款期限为360个月，贷款借据对贷款期限实际起始日与实际到期日另有约定的，以贷款借据中的约定为准；本合同项下还款方式为等额还本付息，具体还款金额及还款日期以贷款人提供的还款计划表为准；贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.55%执行，如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款利率，并按照贷款人相关政策执行；借款人未按本合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮30%，同时，贷款人有权依照中国人民银行的规定对逾期利息计收复利；本合同项下借款人未按时足额还款构成违约，贷款人有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等）；本合同项下的全部贷款采用抵押担保及阶段性连带责任保证担保两种担保方式，抵押物为重庆市九龙坡区的房屋，本抵押担保的范围包括本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及抵押权的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付的合理费用。保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。保证担保的范围为本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及本合同项下保证担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付款项，保证人在此无条件地并不可撤销地向贷款人保证：如借款人未按本合同的约定履行其还款义务，贷款人有权向保证人发出还款通知，保证人在接到贷款人的通知之日起十日内即应按通知中所载明的偿还金额、方式向贷款人支付该等款项。如借款人未按本合同的约定履行其还款义务，贷款人无需事先向借款人或其他任何第三人提出付款要求或对借款人或其他任何第三人提起诉讼或申请仲裁，或采取任何其他措施以实现债权，即可直接要求保证人履行其在本合同项下的保证责任。如贷款人针对贷款还享有其他担保权利的，保证人在任何情况下不得要求贷款人先行行使其他担保权利。合同还对各方文件的送达形式及送达地址等进行了约定。
之后，光大银行重庆分行（甲方/贷款方/抵押权人）、叶罗陵及陈广军（乙方/借款方/抵押人）、恒大君鑫公司（丙方/担保方/开发商）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定本合同项下贷款金额为500000元，贷款期限为2013年11月20日至2043年11月20日，贷款利率为年息6.55%，起息按贷款实际发生日起计息，计息按贷款余额计算，抵押物为九龙坡区的房屋（建筑面积124.88㎡），合同还约定在领取房屋所有权证之前，如乙方不按期清偿债务，丙方保证代乙方履行该项义务，若丙方履行该项义务后，丙方可按有关规定处分抵押物。2013年11月25日，上述房屋在重庆市国土资源和房屋管理局办理了重庆市土地房屋预告登记，该预告登记证明载明：预告登记权利人为光大银行重庆分行，预告登记义务人为陈广军、叶罗陵，房地产坐落于九龙坡区的房屋，预告登记业务种类为预购商品房抵押权，抵押金额500000元，抵押期限从2013年11月20日至2043年11月20日。
2013年11月27日，光大银行重庆分行向叶罗陵发放了500000元贷款，贷款实际发放日为2013年11月27日，实际到期日为2043年11月27日。但叶罗陵未按照合同约定偿还借款本息，截至2016年12月16日，叶罗陵尚欠借款本金482059.23元,利息5940.13元,罚息9.78元,复利27.33元。
2017年2月23日，光大银行重庆分行与重庆启林律师事务所（以下简称启林事务所）签订了《委托代理合同》，约定：启林事务所采取诉讼方式代理光大银行重庆分行清收对私贷款（借款人为自然人）本息及实现债权的费用，具体委托案件事项，根据光大银行重庆分行诉讼清收的需要，双方在2017年1月1日至2018年12月31日期限内分批次签订《个案委托代理合同》，双方签订的本合同项下的《个案委托代理合同》系本合同的补充合同，受本合同约束，若有代理期限等本合同未明确的条款内容或与本合同约定不一致的条款内容，则以《个案委托代理合同》的约定为准。2017年3月3日，光大银行重庆分行与启林事务所签订《个案委托代理合同》，约定启林事务所代理本案纠纷。之后，光大银行重庆分行向启林事务所支付了本案代理费3904.29元。
另查明，光大银行重庆分行在本案起诉前，按照三方签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》约定，向叶罗陵及恒大君鑫公司送达了《宣布贷款提前到期通知函》。
再查明，光大银行重庆分行与叶罗陵、陈广军、恒大君鑫公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中所涉及的位于重庆市九龙坡区的房屋尚未办理房屋所有权证。
还查明，陈广军在《中国光大银行重庆分行个人贷款申请暨面谈记录表》中“配偶承诺书”处签字并捺印，承诺将与叶罗陵共同承担该笔借款的偿还义务。
本院认为，光大银行重庆分行与叶罗陵、陈广军、恒大君鑫公司之间签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》《重庆市预购商品房抵押贷款合同》系各方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方应当按照合同约定履行各自的义务。光大银行重庆分行按约向叶罗陵发放借款后，叶罗陵未按约履行还款义务，其行为已构成违约，光大银行重庆分行有权宣布合同项下全部借款提前到期，要求叶罗陵立即偿还全部借款本息，按照借款合同约定计收罚息和复利。而陈广军在配偶承诺书处签字承诺与叶罗陵共同承担涉案借款的偿还义务，故陈广军应当对叶罗陵本案的债务承担共同还款责任。
关于光大银行重庆分行对涉案房屋是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《中华人民共和国物权法》规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。本案中，叶罗陵、陈广军以其所购商品房为光大银行重庆分行设定抵押权，光大银行重庆分行对此项请求权进行了预告登记，由于叶罗陵、陈广军对抵押房屋尚未取得产权证并完成实现物权的登记，光大银行重庆分行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对叶罗陵、陈广军抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对叶罗陵、陈广军抵押房屋的处分，但并非对叶罗陵、陈广军抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告光大银行重庆分行要求对叶罗陵、陈广军办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。据此，在抵押权登记完成前，对光大银行重庆分行要求对讼争房屋享有优先受偿权的诉请应不予支持。
关于恒大君鑫公司是否应承担保证责任的问题。光大银行重庆分行与叶罗陵、陈广军、恒大君鑫公司签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》约定，恒大君鑫公司为叶罗陵的债务从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止，提供连带保证担保，保证担保的范围为本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及本合同项下保证担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付款项。该保证为阶段性保证，是对保证合同所附的解除条件。现涉案房屋抵押登记手续尚未办理完成，恒大君鑫公司的阶段性连带保证责任并未解除，故恒大君鑫公司应就叶罗陵的本案所涉债务向光大银行重庆分行承担连带清偿责任。
关于光大银行重庆分行要求叶罗陵、陈广军支付律师费，并要求恒大君鑫公司对此承担连带保证责任的问题。因光大银行重庆分行与叶罗陵、陈广军、恒大君鑫公司签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》中对此有明确约定，原告现实际支付律师费3904.29元，故三被告应当向原告支付律师费3904.29元，原告的该项诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告叶罗陵、被告陈广军应当自本判决生效之日起十日内向原告中国光大银行股份有限公司重庆分行偿还借款本金482059.23元及截止2016年12月16日的利息5940.13元、罚息9.78元、复利27.33元，并自2016年12月17日起至贷款本息付清之日止，以未偿还的借款本金482059.23元为基数，按贷款执行利率上浮30％计付罚息，以未偿还的利息5940.13元为基数，按贷款执行利率上浮30％计付复利；
二、被告叶罗陵、被告陈广军自本判决生效之日起十日内向原告中国光大银行股份有限公司重庆分行支付律师费3904.29元；
三、被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司对被告叶罗陵上述第一、二项支付义务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国光大银行股份有限公司重庆分行其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8620元，由被告叶罗陵、被告陈广军承担，被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司负连带给付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 陈 卓
人民陪审员 姚天玲
人民陪审员 许培英
二〇一七年十月二十五日
书 记 员 王 维