福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）漳民终字第1270号上诉人(原审被告)：明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“漳州明发公司”），住所地漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边，组织机构代码79837069-1。法定代表人黄焕明，董事长。委托代理人罗宏强，福建天衡联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张江平，男，汉族，1980年8月2日出生，住福建省平和县，被上诉人（原审原告）：张艳秋，女，汉族，1981年9月25日出生，住福建省平和县，上诉人漳州明发公司因与被上诉人张江平、张艳秋商品房预售合同纠纷一案，不服漳州市龙文区人民法院（2015）文民初字第827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人漳州明发公司的委托诉讼代理人罗宏强、被上诉人张江平、张艳秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。漳州明发公司上诉请求：一、依法撤销原判；二、依法驳回买受人的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用均由买受人负担。事实和理由：（1）买受人起诉已超过诉讼失效。（2）《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定非属效力性强制性规定，商品房交付使用的法定条件是竣工验收合格和消防验收合格，规划条件核实不属于交房条件。出卖人通知交房时已符合交房条件。买受人未在通知交房截至日前办理交房手续，出卖人不应承担该日之后的逾期交房违约责任。（3）原审认定高温作业停工属于双方签订合同时可预知的事由，从而认定高温造成的停工不属于合理延期的情形，属于认定事实错误。（4）原审错误认定出卖人逾期交房天数的截至时间，导致判决错误。本案出卖人逾期交房总天数仅能计算至通知交房截至日。张江平、张艳秋辩称：（1）买受人起诉未超诉讼时效。（2）依法，通过规划条件核实应作为交房条件，出卖人在不具备交房条件的情况下通知买受人交房，该行为依法无效。（3）高温天数不能延期，原判对于出卖人逾期交房天数的认定是正确的。原判正确，应予维持。张江平、张艳秋向一审法院起诉请求：一、出卖人向买受人支付自2012年12月31日起至实际交房之日止以购房款656057元为基数按日万分之二计算的逾期交房违约金，暂计至2014年12月31日为95784.32元；二、出卖人支付买受人逾期办证违约金6560.57元。（一审诉讼中，买受人撤回第二项诉讼请求。）一审法院认定事实：2011年3月5日，张江平、张艳秋与漳州明发公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》中约定买受人向出卖人购买漳州市龙文区龙江路以东、水仙大街以北明发商业广场11幢1908号商品房一套，建筑面积116.84平方米，每平方米5615元，总金额656057元。买受人于2011年2月28日支付30000元，2011年3月6日支付236057元，2011年6月30日支付10000元，余款380000元通过向银行办理按揭贷款的方式已支付完毕。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、……2、……3、……4、……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人10000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及其相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第项和第七条中的比率）的违约金。合同补充协议第十一条约定：双方一致同意，变更购房合同第八条中出卖人可据实予以延期的特殊原因之第1项为：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内或结束之日止30日内书面告知买受人的。2013年3月20日、4月12日，明发公司开发的明发商业广场11#楼分别通过工程验收合格和消防验收合格。2014年5月29日，漳州市城乡规划局作出《漳州市建设工程竣工规划条件核实意见书》，内容为：“明发商业广场10#-19#楼，总建筑面积200704.64M2，其中计容建筑面积198838.65平方米。[建设工程规划许可证号建字第350600200900024]，达到城市规划要求。（备注：本期超容建筑面积1927.84平方米在下期核减。）”2014年1月10日，出卖人向买受人发出《交房通知书》，通知买受人于2014年1月10日至2014年1月17日办理房屋交接手续。该讼涉商品房至今未实际交付。自2012年12月31日起至2014年12月31日止的期间时间为730天。另查明，根据漳州市气象科技服务中心出具的气象报告，2011年3月5日至2014年12月31日，漳州市出现中雨以上181天，六级以上风33天，台风52天。漳州发展水务集团有限公司发布2012年9月19日停水通知，漳州电业局发布停电通知，具体时间为2011年11月17日、11月18日、12月6日、12月9日、2012年7月12日、8月12日。上述因素扣除重复天数后出卖人可延期交房天数为236天。诉讼中，买受人申请撤回第二项诉讼请求，即要求出卖人向其支付逾期办证违约金6560.57元的请求。一审法院认为：本案《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。买受人申请撤回第二项诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许，买受人可另案主张。根据原、被告双方诉辩要点，双方争议焦点如下：一、关于本案出卖人可据实予以延期交房时间的认定问题。降雨、台风和六级以上风属于双方签订合同时不可预知的事由，符合《商品房买卖合同》第八条关于因遭遇不可抗力可据实予以延期的约定。停水、停电属于政府及相关部门原因造成停工，有出卖人提交水务、供电部门的停水、停电通知证实，可以认定，该事由符合《商品房买卖合同》第八条关于政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工可据实予以延期的约定。而每年高考、节日假期和高温天气属于双方签订合同时便可预知的事由，可认定双方所约定的交房期限已将该因素考虑在内，故本案高考、节日假期和高温天气不能计算可延期交房时间。综上经核实确定出卖人依约可据实予以延期交房时间为：漳州市出现中雨以上、六级以上风、台风、停水停电，在扣除重复计算的天数后为236天。二、关于本案逾期交房违约金应当如何计算问题。商品房的交付使用，应当同时具备双方合同约定的交付使用条件和法定的交付使用条件。本案中，出卖人在讼涉商品房仅经竣工验收合格和消防验收合格，但在没有举证证明其他法定、约定交付使用条件是否均已达到的情况下，书面通知买受人办理交房手续，但因讼涉建设工程直至2014年5月29日才通过竣工规划条件核实，故根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”的规定，应认定出卖人上述通知交房行为属于无效行为。因出卖人在通过竣工规划条件核实后，未通知买受人交房，致讼争商品房迄今未交付使用，故出卖人应承担至商品房实际交付使用之日止的逾期交房违约金。自2012年12月31日起至2014年12月31日（买受人起诉状暂计至该日）止的期间时间为730天，扣除出卖人可延期交房天数236天，出卖人应承担逾期交房违约金的天数为494天，故应认定讼涉商品房逾期交付实际超过90日。依据《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应按照买受人已付款的日万分之二计算，向买受人支付494天逾期交房违约金计64818.43元（656057元×0.02％×494天）。2014年12月31日之后的逾期交房违约金买受人可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告张江平、张艳秋逾期交房违约金64818.43元；二、驳回原告张江平、张艳秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2195元，原告张江平、张艳秋负担710元，被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担1485元。二审中，当事人没有提交新证据。对原判所认定的事实双方当事人均陈述没有异议，对于没有异议的事实本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：自出卖人通知交房截至日次日2014年1月17日起至买受人起诉暂计日2014年12月31日止，漳州市出现中雨以上天气47天、六级以上风9天，台风9天，扣除重复天数6天（中雨以上、六级以上风重复3天：2014年3月31日、5月28日、7月5日；中雨以上、台风重复3天：2014年6月15日、7月23日、9月19日），该期间内被原判计入可延期交房的天数为59天。上述事实有漳州市气象科技服务中心出具的气象报告、施工日记，以及双方二审庭审中的一致陈述等为据，可以认定。本院认为：本案双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。双方合同补充协议约定，遭遇可据实予以延期的特殊原因,出卖人应在发生之日起90日内或结束之日止30日内书面告知买受人的。本案中，出卖人未就是否书面告知买受人其遭遇此情形的事实提供证据加以证明，应承担举证不能的法律后果。因买受人无法知晓可延期交房至何时，则无法知晓其权利何时受到侵害，诉讼时效起算点因此无法确定，故本案买受人的起诉未超过诉讼时效。出卖人该部分上诉主张没有事实依据，不予采纳。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定未经规划条件核实或者经核实不符合规划条件的建设单位不得组织竣工验收，该规定目的在于对行为的管理，不是效力性强制性规定，并不影响交房的效力，原审将其作为讼争商品房的法定交付条件不当，应予纠正。讼争商品房已经竣工验收合格和消防验收合格，具备了法定交付使用条件，出卖人通知买受人办理房屋交接手续并无不当，买受人无权拒绝接收。故出卖人逾期交房的违约行为应截止于通知交房截至日2014年1月17日。至于合同约定的其它设施即使未依约完工，可在接收房屋后通过整改等方式确保合同得以全面履行。出卖人该部分上诉主张与实相符，于法有据，应予采纳。根据《防暑降温措施管理办法》第六条第（一）项的规定，只有日最高气温达到40度以上，施工单位才可停止室外作业。由此，从合同的角度看，对于未出现40度以上高温天气的，除非合同有约定，否则出卖人应当自行克服。本案中，合同对此未作约定，且出卖人也未举证出现40度以上的高温天气的天数，故出卖人主张高温天气可顺延交房，举证不能，理由不能成立。据前述，出卖人逾期交房违约期间为合同约定交房日次日2012年12月31日至通知交房截至日2014年1月17日的383天，原判多扣除此后的延期交房59天亦属不当，应纠正为177天（236－59），出卖人实际逾期交房天数为206天（383－177），超过90天。故出卖人应支付买受人违约金27030元（656057元×0.02％×206天）。综上所述，出卖人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持漳州市龙文区人民法院（2015）文民初字第827号民事判决第二项；二、变更漳州市龙文区人民法院（2015）文民初字第827号民事判决第一项为：上诉人明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付被上诉人张江平、张艳秋逾期交房违约金27030元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2195元，由上诉人明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担615元，被上诉人张江平、张艳秋负担1580元；二审案件受理费1485元，由上诉人明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担625元，被上诉人张江平、张艳秋负担860元。本判决为终审判决。审判长 花 絮审判员 李 凌审判员 翁艺晖二〇一六年十二月二十七日书记员 卢 杰