文书内容贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终2219号上诉人(一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟洪斌，贵州全红律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：陈建元，男,1986年2月13日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。被上诉人（一审原告）：黄秀梅，女，1987年10月1日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。系原告陈建元之妻。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人陈建元、黄秀梅商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院作出的（2017）黔2631字第960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销贵州省黎平县人民法院(2017)黔2631民初960号民事判决第二项即撤销“被告在本判决生效后30日内支付逾期交房违约金3703元；2、撤销判决第三项即撤销“被告在本判决生效后90日内向原告支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金3260元（计算至2017年6月20日止）”；3、判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；4、裁处被上诉人负担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、本案商品房预售转移登记的相关文书没有按照约定的时间交付给被上诉人，上诉人有客观上不能预见、不能克服的原因，上诉人没有过错，具有免责理由。上诉人的义务是向权属登记中心递交《商品房买卖合同》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、备案等相关材料，即可以认定上诉人办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕，从上诉人提交的证据材料中足以证明上诉人在合同约定的时间内进行初始登记和转移登记相关工作，已经备齐了相关证明文件。被上诉人至今并未向上诉人出具授权委托书，也未填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系上诉人要求协助办理商品房所有权转移登记手续，只是脱离合同的约定内容无理片面地认为等待上诉人单方办理交付不动产权证给被上诉人。即便出现逾期办理房屋转移登记结果，被上诉人的责任是不能推卸的，一审判决上诉人单方对此承担“违约责任”不当。一审法院不考虑本案存在“情势变更”和上诉人不可预知、不能克服的客观因素，不考虑在办理商品房转移登记之中被上诉人应当履行的义务和责任，判决上诉人在限期内完成商品房转移登记的全部责任，明显不当。二、即使上诉人在办理预售商品房转移登记活动中存在逾期交付被上诉人，一审判决上诉人承担逾期交房违约金3703元和承担逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金3260元仍然不当，被上诉人提出支付逾期交房及请求逾期办理房屋转移登记相关文书违约金均有悖商品房买卖合同的约定。一审判决上诉人向被上诉人支付违约金总计为6963元，有悖最高人民法院关于《合同法》若干问题的解释(二)有关违约金超过造成损失的百分之三十的规定，同时也违背《商品房买卖合同》第42页附件12“补充协议”第四条房屋交付的第（1）（2）（5）的“政府行为”“施工中遇到的异常困难不能及时解决”“市政配套导致的延误”等情形均属于上诉人的免除条款，即时免除违约责任的条款，原审法院对此合同的明确约定不做考虑，明显不当。此外，被上诉人尚有契税、房屋维修基金没有缴纳，也是不能按期交付房屋和办理产权登记的重要原因。综上，请求支持上诉人的上诉请求。陈建元、黄秀梅未作答辩。陈建元、黄秀梅向一审诉讼请求:1、依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》将验收合格的商品房交付给原告，并赔偿逾期交付商品房违约金人民币10546元给原告；2、依法判决被告继续履行《合同》把商品房转移登记给原告，并赔偿逾期转移登记违约金人民币10546元给原告；3、依法判决被告在30日内将验收合格的商品房交付给原告，被告必须协助原告办理不动产权证，合计金额为21092元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园20栋1单元23层4号商住房，该套商品房建筑面积为139.38平方米，套内建筑面积116.43平方米，房屋总价款为402529元，交房日期为2016年9月30日前。合同未约定对取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，但合同未有约定具体时间。房屋交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条约定逾期交房责任，逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十二条约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款。合同约定交房时间届满，原告于2016年12月底进入该房屋装修、居住至今。被告未取得商品房所有权初始登记，未将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间（办理房屋产权证等事项）均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告未能在约定期限内交付该房屋，至今未能在法定的期限办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。被告辩称造成逾期交房和办证的主要因政府机关的行政行为和被告客观上不能预知、不能克服的原因，非答辩人的过失、过错所致，不应对此承担责任，其辩解理由不充分，一审法院不予支持。故对原告请求被告按照约定支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。原告于2016年12月进入该房屋进行装修，应视为原告已实际占有使用了该房屋，故对原告请求支付逾期交房违约金的时间应当从约定交房时间即2016年9月30日的次日起至原告实际占有房屋时间即2016年12月31日止，共计92天，其违约金为402529×0.01%×92天=3703元，故对原告请求超出部份不予支持。被告称逾期办证并没有给原告造成实际损失且违约金过高，请予以酌情调整的意见。一审法院认为，在本案中，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为日万分之一，并非过高，且被告未提交过高的证据证明，故对被告的主张不予采纳。原、被告在合同中未约定取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书具体时间，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；因此，被告在交付房屋后90日内应当为原告办理商品房转移登记，但至今被告未取得商品房所有权初始登记，亦将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。故被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的时间应当自房屋交付使用之日起90日，逾期办证时间即从2017年4月1日的次日至原告起诉之日2017年6月20止，逾期天数为81天。因此被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为402529元×0.01％×81天=3260元。对原告诉讼请求超出部份，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决：一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告在本判决生效后30日内向原告支付逾期交房违约金3703元；三、被告在本判决生效后90日内向原告交付商品房转移登记的相关文书，协助原告办理商品房产权转移登记；并向原告支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金3260元（计算至2017年6月20日止）；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费327元，减半收取163.50元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担25元，原告陈建元、黄秀梅负担138.50元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条交接手续中明确约定“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件……。（二）查验房屋……。(四)双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第1、2、X、X、5、6项费用，并在签订本合同之日起1日内将上述费用交给出卖人同，出卖人应当于缴费后15日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；……。”陈建元于2016年12月5日交纳契税6037.93元，至今未缴房屋专项维修基金。本院还查明：双方所签附件十二《补充协议》四：房屋交付约定：1.对买卖合同第十三条补充约定如下：本条所指的不可抗力包括如下情形，因发生下列情形之一，致使出卖人不能按期履行买卖合同时，出卖人在及时通知买受人后可延期将该商品房交付给买受人，且无需承担任何责任：（1）政府行为或法律法规或国家经济政策的变动；（2）施工中遇到有异常困难或重大技术问题不能及时解决；（3）施工中遇到有罢工、社会群体性事件、道路封锁、水电等公共能源和原材料短缺等社会异常事件不能及时解决；（4）自然灾害(包括但不限于火灾、水灾、地震、冰雪凝冻天气及超长时间降雨等)、战争不可抗力情况；（5）市政配套导致的延误；（6）其他在双方签定合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。2.买卖合同第十四条第（三）款约定的“买受人原因”，是指以下情形：（1）买受人未如期办理接房手续；（2）因买受人原因未能办理完毕合同预售备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、按揭贷款手续；（3）买受人未付清应付房款、到期贷款还款、有关税费、专项维修基金及买卖合同约定的违约金及其他费用；（4）买受人存在其他违约行为，且未予以纠正或者未承担违约责任的。在上述情形下，出卖人可延迟向买受人交付房屋，且无须就延期交房承担责任，买卖合同约定房屋交付期限届满日视为出卖人已履行交付义务；出卖人延期交房时，延期交房期限届满之日为出卖人通知的交房日，即为房屋交接日。《补充协议》七：双方对买卖合同第二十二条第三款另行约定如下：1、双方同意，买受人委托出卖人办理房屋产权登记手续，且买卖合同第二十二条第一、二款约定的办证时限自买受人按照约定全部履行以下义务后开始计算：（1）配合完成合同预售备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、贷款手续，且按揭贷款已全额支付至出卖人指定帐户；（2）房屋己由买受人实际接受；（3）付清所有应付房款、有关税费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用。（4）提交办证所需的全部材料。2.出卖人不对因以下情形导致的未按照规定期限取得权属证书向买受人承担责任：（1）出卖人按照约定向政府部门递交办证资料，但因政策及政府相关部门原因，造成买受人不能按照规定期限取得权属证书的；（2）买受人未能及时提交办理产权转移所需文件或未能按时偿还银行按揭贷款、支付房款、维修基金以及交纳相关税费的。3.买受人在买卖合同约定或者出卖人书面通知的接房日前接收房屋的，办证时间不提前；4.买受人购买房屋后获得的土地使用权的权属状况（包括但不限于性质、使用年限及其起止时间等）以办证机关向其颁发的房地产权证上的记载为准。买受人取得房地产权证的时间，按照房地产权证颁证机关规定的期限确定。5.房地产权证办好后，出卖人将委托物管公司在房屋所在小区公布办证情况及领取房地产权证的要求，由买受人自行到指定地点领取，出卖人不再另行通知。本院二审查明的其它事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，关于上诉人逾期办证是否属于“情势变更”或“不可抗力“而免责的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在合同订立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除”。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本案中，上诉人与被上诉人是平等主体之间约定完成合同义务的商业行为。上诉人在订立《商品房买卖合同》时对合同履行的各种风险已经明知，且应当预见在办理有关房屋权属证书时可能存在的障碍，并采取加快施工及采取其他预防措施解决，这是上诉人在经营中自己应当协调处理的事务，属于商业风险情形，而不是合同签订之后才发生的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能把在房地产开发中应当由上诉人自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给被上诉人承担，故不适用情势变更的原则，也不符合不可抗力的法定条件，对上诉人提出的上诉理由，本院不予采纳。根据上诉人与被上诉人的补充协议约定，上诉人未能在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋是事实。但根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第四条第2款的约定，买受人未付清专项维修基（资）金的，出卖人可延迟向买受人交付房屋，且无须就延期交房承担责任。因该《补充协议》是对《商品房买卖合同》第十四条第（二）款的变更，也是双方真实意思表示，因被上诉人一方至今未交纳专项维修基（资）金，根据该条款的约定，免除上诉人延期交房的责任，故陈建元、黄秀梅要求上诉人承担逾期交房的违约金，本院不予支持。关于上诉人是否应承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金问题。经审查，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定，上诉人的通知义务是通知办理房屋交接手续，而履行缴纳税费的义务在合同中已约定由买受人在合同签订后委托出卖人向相关单位缴纳，并在合同签订之日向出卖人交付约定的税费，而被上诉人既未按合同约定将房屋专项维修基金交付给出卖人，至今也未向相关单位缴纳，因交纳房屋专项维修基金是能否办证重要前提条件，被上诉人未按合同约定履行先履行义务即交纳相关费用的义务，构成违约，导致上诉人无法完成交付商品房转移登记的相关文书，故其责任不在上诉人，一审判决未考虑《商品房买卖合同》是双务合同，在被上诉人存在违约情形时判决上诉人承担逾期交付商品房转移登记的相关文书的违约金责任，明显不当，本院依法驳回被上诉人要求上诉人承担逾期交付商品房转移登记的相关文书的违约金诉讼请求。对一审判决，本院依法予以纠正。综上所述，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实部分不清，导致判决结果部分不当，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项之规定，判决如下：一、维持黎平县人民法院作出的（2017）黔2631字第960号民事判决第一、四项，即“一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；四、驳回原告的其他诉讼请求”；二、撤销黎平县人民法院作出的（2017）黔2631字第960号民事判决第二、三项，即“二、被告在本判决生效后30日内向原告支付逾期交房违约金3703元；三、被告在本判决生效后90日内向原告交付商品房转移登记的有关文书，协助原告办理商品房产权转移登记；并向原告支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金3260元（计算至2017年6月20日止）”。一审案件受理费327元，减半收取163.50元，二审案件受理费327元，共计490.50元，由被上诉人陈建元、黄秀梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑厚祥审 判 员 沈 智审 判 员 李南楠二〇一七年十二月二十八日法官助理 杨 建书 记 员 王洪垚