河南省新乡市卫滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0703民初1565号
原告：雒斯贵，男，汉族，1956年7月15日出生，住河南省，
委托代理人：吕林波，河南牧野律师事务所律师
被告：褚佳斌，男，汉族，1968年10月7日出生，住河南省，
委托代理人：段伟涛，河南乾川律师事务所律师
被告：王峰，女，汉族，1971年11月14日出生，住河南省，
原告雒斯贵诉被告褚佳斌、王峰确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，由审判员李新伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告雒斯贵及其委托代理人吕林波，被告褚佳斌及其委托代理人段伟涛，被告王峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告雒斯贵诉称：2003年8月10日，原告与被告签订《房地产买卖契约》，约定：原告以人民币120000元将坐落在新乡市××五中家属院房地产（房屋建筑面积为约90平方米）出售给被告褚佳斌，并且本契约须经双方签章并经房地产买卖主管机关审查比准后生效。契约签订后，被告支付了100000元房款，尚余20000元房款未付。另外，该房系单位集资房（原五中），所占土地为国家划拨用地。依照国家相关法律规定及契约第九条，转让涉案房屋需经有批准权的人民政府予以审批及房地产主管机关审查、批准后才发生效力，但至今该房屋转让未经任何机关审查、批准，也未经学校（原五中）同意，故该房产转让违反国家强行性规定，合同约定无效，应返还原告房产。要求：1、请求人民法院依法确认原告与被告于2003年8月10日所签订的《房地产买卖契约》无效。2、判令被告返还原告位于新乡市××五中家属院2号楼西单元2楼西户的房屋。3、诉讼费由被告承担。
被告褚佳斌辩称：1、合同无效必须是符合法定条件的无效，即符合合同法第五十二条的五个条件，而本案中不符合其中任何条件，因此原告请求确认合同无效是没有法律依据的；2、涉案合同第九条约定，本契约经双方签章，并经房地产买卖机关审查批准后生效，条款是合同生效条件不是无效条件，以生效条件主张合同无效不符合合同规定；3、第九条约定，因该条款不是国家强制性法律规定，国家也没有赋予相关机关审查和批准以及宣布合同无效的行政职权，因此合同并不因当事人认为无效就属于无效，是否审批并不必然导致合同的无效，与合同无效无关，故涉案合同仍然成立，并有效。其次，该约定的存在不影响合同的履行，与无效没有任何关系；4、在合同签订后，原告交付了房屋，被告支付了价款，合同已经履行完毕将近15年，合同履行完毕的15年正是房价上涨的期间，如果遇到房价下跌的话，原告是不会提起该主张的，因此从交易稳定性来说，该合同应当认定为有效并维持，从诚信角度，也应当认定双方签订合同的真实性与真实意思表达，应当维持；5、自签订合同至今已经15年，原告在15年期间根据其诉请就应当知道自己权利受到侵害，其15年没有提出主张，已经超过法律规定诉讼时效，综上，原告诉请无法律依据，应当予以驳回。
被告王峰辩称：我认为该房屋是我和被告褚佳斌在婚内购买的必要性住宅，因原告在教育机构，所以了解到五中在办理房产证相关事宜，所以原告15年都没有起诉，而是现在起诉。
原告雒斯贵向本院提交的证据：证据一、原被告签订的房地产买卖契约一份。证明：1、原被告双方于2003年8月10日签订了该房地产买卖契约，双方存在买卖关系。2、被告对涉案房屋性质及产权在签合同时已经有了充分了解。3、该契约需经房地产买卖机关审查批准后生效，意味着该契约属于附条件生效的合同。证据二、情况说明两份，分别是新乡市职业教育中心的情况说明，新乡市教育局的情况说明，证明：1、合同签订后原告已经向有关部门申请对该契约予以审查，尽到了自己的合同义务。2、原被告签订的该契约没获得相应部门批准。
被告褚佳斌向本院提交的证据：收款条两份，一份是2003年8月10日的，内容为今收到定金5000元整，有原告签名；第二张是2003年9月30日的，内容为：今收卖房款95000元整，新乡市教育局，雒斯贵，证明：原告已经收取被告房款10万元整，并将房屋交付被告居住达15年之久，期间没有提出任何异议。
被告王峰没有向本院提交书面证据材料。
经庭审质证，被告褚佳斌对原告雒斯贵提交的证据一真实性无异议，认为：证明目的如原告陈述的，这是附条件生效合同，被告对此予以认同，既然是生效要件，与原告诉请主张的无效要件是相反的自相矛盾的要件，因此原告诉请与当庭陈述观点是不符合的，反而与被告抗辩是一致的，因此以该合同证明合同无效是不能达到其证明目的的。对证据二的两份情况说明真实性有异议，首先根据民诉法司法解释规定，单位出具的证明应当由证明制作人的签字，原告出具的两份证明均没有制作人的签字，不符合法律规定的证据形式要件，因此真实性无法核实。其次职教中心的证明说原告属于教育局人员，但是原告并没有证明自己属于教育局人员，职教中心又不是原告所述单位，也不是房产所在的主管部门或产权单位，因此该职教中心证明与本案没有关联性。3、新乡市教育局出具的证明也不能证明原告的工作单位，和所谓教育局工作人员就是出具证明单位的工作人员，教育局工作人员可以是新乡市四区八县乃至全国的教育局工作人员，未必是新乡市的，该证明与本案没有关联性。4、被告在购买房屋时不知该房屋属于集资房，原告没有尽到说明义务，根据合同约定，原告认为没有得到批准就属于无效，跟据原告陈述认定无效的前提就应是原被告共同向房管部门提出申请，而没有得到批准，但从合同签订15年以来，原被告双方并未向相关主管部门提出申请而不被批准，因此原告以该两份情况说明来证明没有得到批准以及提出申请的行为就是不存在的，因此原告主张没有事实根据。被告王峰对原告雒斯贵提交的证据认为不清楚该两份证据的真实性。原告雒斯贵对被告褚佳斌提交的证据真实性无异议。
本院对原告提交的上述证据认为其形式合法，内容真实有效，与本案具有关联性，能够证明案件的客观事实，可以作为本案定案的依据，本院对原告提交的证据予以确认。本院对被告提交的上述证据真实性予以确认，但是不能证明被告的辩称理由是成立的。
根据上述有效证据及庭审情况，可以确认以下案件事实：2003年8月10日，原告雒斯贵与被告褚佳斌签订了房地产买卖契约，该契约主要约定：原告自愿将位于新乡市××五中家属院的房产（约90平米）以120000元的价格出售给被告褚佳斌，付款方式为交付定金5000元，2003年9月28日前再交95000元房款。本契约经双方签章，并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。待原告将房屋所有权证、住房出售评估证、房屋共有权证、土地使用证办于被告褚佳斌名下，被告褚佳斌将剩余20000元房款付给原告，房地产买卖契约签订后，被告褚佳斌于同日向原告交付了定金5000元。2003年9月30日，被告褚佳斌向原告支付了房款95000元。2003年10月13日，二被告搬入该房屋居住至今。因案涉房屋无法办理房产证，被告褚佳斌至今未向原告支付剩余房款20000元。另查明，新乡市职业教育中心、新乡市教育局均出示情况说明，原告系教育局工作人员，在原五中家属院购买了房屋，属于单位内部集资房，未对本人办理土地使用证和房产证。涉案房屋未在房地产部门登记备案。
本院认为，原告雒斯贵与被告褚佳斌所签订的房地产买卖契约第九条规定：“本契约经双方签章，并经房地产买卖主管机关审查批准后生效”可以证明该买卖契约属于附条件生效的合同，按照合同法第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同至条件成就时生效”的规定，该合同未获得房地产主管机关的审批，因此该房地产买卖契约未生效。根据新乡市职业教育中心、新乡市教育局出具的证明，该涉案房屋系集资房产，涉案房屋未在房地产部门登记备案，不能办理房产证及土地使用证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，因此，原告与被告褚佳斌签订的房地产买卖契约违反了法律、行政法规的强制性规定，该买卖合同应为无效合同，应予撤销。根据合同法的规定，无效的合同原、被告双方依据该合同获得的房产应当予以返还，故原告应当向被告褚佳斌返还所取得的房款100000元，被告褚佳斌应当向原告返还涉案房屋。被告褚佳斌辩称双方签订的房屋买卖契约为有效合同没有法律依据，对此辩称理由本院不予支持。关于诉讼时效问题，因双方签订的房地产买卖契约是无效的，双方就该契约所得的财物，应当予以返还，案涉房屋没有完成变更登记，所有权尚未发生转移，根据《中华人民共和国民法通则》第一百九十六条之规定，不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产的，不适用诉讼时效的规定，因此被告褚佳斌辩称诉讼时效已超过法律规定的时效，应当予以驳回的辩称理由，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第三项之规定，判决如下：
一、被告褚佳斌、王峰于本判决生效后十日内将位于新乡市解放路311号五中家属院2号楼西单元2楼西户的房屋返还给原告雒斯贵。
二、原告雒斯贵于本判决生效后十日内将100000元房款返还给被告褚佳斌、王峰。
案件受理费2700元，由原告雒斯贵承担1350元，由被告褚佳斌承担1350元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审判员 李新伟
二〇一八年一月十二日
书记员 马翊晴