上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四（民）初字第3465号
原告（反诉被告）上海汽车电器总厂，住所地上海市杨浦区。
法定代表人郭吕敏，总经理。
委托代理人许云菲，上海市信能仁律师事务所律师。
委托代理人沈加全，上海市信能仁律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海齐翼汽车电器有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人陈冬梅，董事长。
委托代理人华琪，上海中夏旭波律师事务所律师。
委托代理人许文彬，上海中夏旭波律师事务所律师。
原告上海汽车电器总厂（以下简称汽车总厂）诉被告上海齐翼汽车电器有限公司（以下简称齐翼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告齐翼公司于2015年10月20日向本院提出反诉，本院依法适用简易程序于2015年11月5日公开开庭进行了审理。原告汽车总厂之委托代理人许云菲，被告齐翼公司之委托代理人华琪、许文彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告汽车总厂诉称：原告与齐翼公司于2013年续签《房屋（场地）租赁合同》，原告将上海市杨浦区翔殷路XXX号房屋（以下简称系争房屋）出租给其经营使用。该合同于2013年9月25日到期。根据租赁合同约定，被告必须在租赁期满后30日内，被告的所有资产及相关人员应搬出并返还系争房屋，但经原告多次通知，被告至今未予返还。故诉至法院要求：1、判令被告迁出并返还原告系争房屋；2、判令被告按每月人民币20，511.58元（本案币种均为人民币）的标准，向原告支付2012年12月26日至2013年9月25日的租金184，604.22元，3、判令被告支付2013年9月26日至被告迁出之日止的房屋使用费，按每月20，511.58元计算；4、判令被告支付原告逾期违约金676，882元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）齐翼公司辩称并反诉称：被告原系原告下属改制企业，改制时，被告安置了原告81位职工，并给予了安置职工高额工资，被告对原告作出了巨大贡献。作为对被告安置众多职工的支持，原告将系争房屋出租给被告。双方约定只要被告需要，系争房屋就可以一直出租给被告，租赁合同到期可以一直续租。双方之前依约履行，每次合同到期后续约。现系争房屋面临政府动迁，原告单方违反约定不再与被告续签租赁合同，要求被告搬离系争房屋，该行为将使被告及公司职工生存无以为继。如原告坚持要被告搬离，应补偿被告相应的损失。此外，系争房屋租赁期间，存在严重漏水，被告曾多次向原告反映，但原告置之不理，导致被告3台设备因浸水而报废，被告只能自行出资修复了部分厂房，原告对此应承担相应的赔偿责任，且至今原告未能解决系争房屋漏水问题，被告才未支付租金，故不同意支付违约金。另外，租赁合同中，原告将上海市杨浦区安国路XXX号房屋（以下简称安国路房屋）与系争房屋一并出租给被告，现安国路房屋已返还，故在租金与使用费的计算中，应扣除安国路房屋的租金及使用费，自2014年9月26日起，按每月6，000元标准计算，暂计算至2015年10月25日为78，000元。综上，故不同意原告诉请，并反诉要求：1、反诉被告赔偿反诉原告搬迁损失8，244，703.46元；2、反诉被告修复漏水厂房，并赔偿反诉原告因房屋严重漏水所导致的维修费用65，144.67元、浸水设备报废导致损失200，000元。
反诉被告（原告）汽车总厂辩称：房屋租赁合同已到期，合同约定了违约金及返还房屋事宜，并未约定合同到期后反诉被告需对反诉原告进行搬迁补偿，故不同意对反诉原告进行搬迁补偿。反诉被告已经对系争房屋进行修缮，反诉原告所说的漏水是其管理不善导致，故不同意支付维修费及设备报废损失。再次，安国路房屋的租客在上海市虹口区人民法院的执行下于2015年3月搬离，2015年3月之前的租金反诉被告还是要收取的，同意扣除安国路房屋自2015年4月至2015年9月止的房屋租金共计6个月，按每月435元计算，共计2，610元。另外，反诉被告承诺如反诉原告搬离后不再继续经营，反诉被告愿意将现余7名派出到反诉原告处工作的员工召回总厂继续工作。
经审理查明，上海市杨浦区翔殷路XXX号产权人为上海汽车工业（集团）总公司。上海汽车工业（集团）总公司委托原告经营管理系争房屋，原告有权对外签订租赁合同，管理期间发生纠纷，应以原告名义进行诉讼。
2001年9月20日，原、被告就系争房屋签订第一份《房屋租赁合同》，约定：原告将其合法拥有的坐落在上海市杨浦区惠民路XXX号建筑面积为151.79平方米及翔殷路XXX号乙建筑面积为6651.6平方米，合计为6803.39平方米的房屋出租给被告使用，用途为经营及工业；房屋租期五年，到期后双方续签，本合同生效日期为乙方取得法人营业执照之日；附表中约定第一年年租金为123，069.70元，第二年年租金172，297.58元，第三年年租金196，911.52元，第四年年租金221，525.46元，第五年年租金246，139.40元，第六年以后直至承租人结束承租止，租赁费全部参照第五年金额计。审理中，原、被告确认被告未支付过押金。之后，双方续签租赁合同。
2002年2月5日，原、被告签订《上海市产权交易合同》，约定原告全资投资的“上海齐翼实业总公司”所有员工编制还保留在原告企业内，被告为支持国企改革，吸收原告企业60名富裕职工（以劳务输出形式）。2002年2月6日该合同经上海技术产权交易所审核盖章生效。
2013年，原、被告签订最后一份《房屋（场地）租赁合同》，约定：原告出租给被告的房屋（场地）座落在本市翔殷路XXX号乙和安国路XXX号。翔殷路XXX号乙占地面积5460平方米，建筑面积6651.6平方米，安国路XXX号建筑面积144平方米；本合同为续租合同；该房屋租期半年，租期自2013年3月26日起至2013年9月25日止；原、被告约定该房屋半年租金为123，069.5元；如被告逾期支付租金，则每逾期一日，被告应按日租金的一倍向原告支付逾期违约金，如被告逾期超过二个月，则原告除有权要求被告按照本合同约定补交租金及逾期违约金之外，还有权提前终止合同，并要求被告赔偿原告因合同提前终止所造成的相关损失；被告须申请并得到原告书面同意方可将该房屋部分转租；租赁期满后，原告有权收回房屋，被告应如期交还，本合同即终止；租赁合同期满或解除，除原告同意被告续租外，被告必须在租赁期满后30个工作日内搬迁出属于被告的所有资产及相关人员，搬离该房屋；被告到期没有返还该房屋，每逾期一日，应向甲方支付日租金的双倍租赁费；被告不接受双倍的租赁费，原告有权收回该房屋，将该房屋内的租赁物搬离，且不负责保管的责任。搬离费用由被告支付。审理中，关于违约金约定，被告表示约定过高，要求法院予以减少。
2014年10月28日，原告单方委托银信资产评估公司出具《上海齐翼汽车电器有限公司搬迁补偿费用评估咨询说明》。评估咨询结论为：1、可搬迁及其设备的搬迁费1，130，400元，2、不可搬迁及其设备的补偿费141，800元，3、企业搬迁其它损失补偿费2，810，600元，其中因企业搬迁导致的停产、停业损失补偿2，660，600元，因企业搬迁导致的产品认证费用150，000万元，合计4，082，800万元。审理中，原告认为该评估报告只是原告单方面委托评估，原告从未承诺被告按评估结论补偿，该评估报告并不能够作为补偿依据。
另查明，原告就安国路XXX号房屋的租赁事宜曾向上海市虹口区人民法院提起诉讼，虹口法院审理后于2014年10月30日作出判决：被告上海齐翼汽车电器有限公司将上海市虹口区安国路XXX号房屋（场地）返还给原告上海汽车电器总厂。判决生效后，原告申请执行，虹口法院执行庭于2015年3月主持双方达成执行和解协议，要求实际使用人于2015年3月搬离安国路XXX号房屋。
审理中，原、被告双方确认系争房屋租金支付至2012年12月25日。原告称其曾于2013年9月1日向被告寄送《关于翔殷路XXX号地块终止租赁的函》，通知被告合同到期不再续签，要求被告结清租费并与2013年10月30日前将系争房屋返还原告。被告表示没有收到过该函件。
2015年9月14日，原告具状来院作如上诉请。审理中，被告提出反诉，作如上反诉诉请。原告考虑到被告搬迁确实需要相关费用及被告的实际经济状况，自愿在被告搬出系争房屋后补偿2，300，000元。
以上事实，由当事人提供的上海市房地产权证、《关于将部分房地资产授权上海汽车电器总厂经营管理的通知》、《情况说明》《上海市产权交易合同》、《上海齐翼汽车电器有限公司搬迁补偿费用评估咨询说明》、发票、《房屋（场地）租赁合同》、（2014）虹民三（民）初字第1511号民事判决书、执行和解协议以及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋（场地）租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格按约履行。该合同租赁期限于2013年9月25日终止，合同到期后双方未续签，被告现应按约向原告返还房屋。现原告要求被告搬离系争房屋之诉请，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付合同期内欠付租金及合同期结束后的房屋使用费，于法不悖，本院予以支持。至于租金和房屋使用费的金额，应扣除安国路XXX号房屋面积后据实计算。考虑到系争房屋确实曾发生漏水，被告不付租金系事出有因，且被告提出违约金约定过高，要求法院予以减免，对于违约金数额，本院酌情予以确定。
原、被告租赁合同并未约定合同到期后原告需赔偿被告搬迁损失费，故被告反诉要求原告赔偿搬迁损失费之请求，于法无据，本院难以支持。现仍留在被告处工作的7名原告员工，原告承诺如被告搬离系争房屋不再经营，愿意接受这7名员工返回总厂工作。至于退休前5年仍留在被告处工作的员工，其为被告提供劳务，被告获得相应劳务成果，并据此支付相应劳动报酬，现被告要求原告承担50％工资费用，显失公平，本院不予支持。被告称房屋严重漏水，但未提供要求原告予以修复的证据，也没有充分证据证明设备损坏与漏水有关，被告要求支付浸水设备报废损失费之反诉请求，本院难以支持。合同到期，被告要求原告补偿租金损失，于法无据，本院不予支持。
考虑到被告搬迁确实需要费用及被告的实际经济状况，原告自愿在被告搬出系争房屋后给予被告2，300，000元经济补偿，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海齐翼汽车电器有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区翔殷路XXX号房屋，并将上述房屋返还给原告（反诉被告）上海汽车电器总厂；
二、被告（反诉原告）上海齐翼汽车电器有限公司应于本判决生效之日十日内向原告（反诉被告）上海汽车电器总厂支付上海市杨浦区翔殷路XXX号房屋2012年12月26日至2013年9月25日的租金，共计人民币180，648元；
三、被告（反诉原告）上海齐翼汽车电器有限公司应于本判决生效之日十日内向原告（反诉被告）上海汽车电器总厂支付上海市杨浦区翔殷路XXX号房屋使用费，按每月人民币20，072元计算，自2013年9月26日起计算至实际迁出之日止，；
四、被告（反诉原告）上海齐翼汽车电器有限公司应于本判决生效之日十日内向原告（反诉被告）上海汽车电器总厂支付违约金人民币20，000元；
五、准原告（反诉被告）上海汽车电器总厂自愿支付被告（反诉原告）上海齐翼汽车电器有限公司补偿款人民币2，300，000元，该款于被告（反诉原告）上海齐翼汽车电器有限公司实际返还上海市杨浦区翔殷路XXX号房屋之日起十日内支付；
六、反诉原告（被告）上海齐翼汽车电器有限公司要求原告（反诉被告）上海汽车电器总厂支付搬迁损失人民币8，244，703.46元之诉请，不予支持；
七、反诉原告（被告）上海齐翼汽车电器有限公司要求原告（反诉被告）上海汽车电器总厂支付因房屋严重漏水所导致的维修费用人民币65，144.67元及浸水设备报废导致损失人民币200，000元之诉请，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币16，984元，减半收取计8，492元，反诉诉讼费35，685元，均由被告（反诉原告）上海齐翼汽车电器有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王 莹
二〇一五年十一月二十五日
书记员 袁甄乙
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百三十五条??租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。