阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1704民初1453号原告：广东阳东农村商业银行股份有限公司，住所地阳江市阳东区东城镇东风三路220号。法定代表人：林进步，该公司董事长委托诉讼代理人：林杰，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈春兰，女，该公司工作人员。被告：徐奕喜，女，汉族，户籍地广东省阳江市江城区，现住阳江市江城区。被告：林良艺，男，汉族，户籍地广东省阳江市阳东区，现住阳江市江城区。以上两被告的共同委托诉讼代理人：杨仕广，广东众达诚律师事务所律师。被告:阳江市锦绣名城房地产开发有限公司，住所地阳江市漠江花园9号楼1-6号商铺。法定代表人：陈明威，该公司经理。原告广东阳东农村商业银行股份有限公司（以下简称阳东农商行）与被告徐奕喜、林良艺、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称名城公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林杰、陈春兰，被告徐奕喜、林良艺及其共同委托诉讼代理人杨士广到庭参加诉讼，被告名城公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳东农商行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与三个被告于2014年5月23日签订的《个人购房按揭借款合同》(阳东农商行第1020149902780300号）；2.判令被告徐奕喜、林良艺向原告偿还借款本金292549.94元及利息，其中：截至2017年6月20日止的利息为15028.65元，从2017年6月21日起至实际清偿日止的利息按《个人购房按揭借款合同》约定的利率计算；3.判令原告有权对依法折价或拍卖、变卖被告名下位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭后所得的价款优先受偿；4.判令被告名城公司对上述借款本息承担连带清偿责任；5.判令上述被告承担本案的案件受理费、保全费以及行使债权所支付的相关费用。事实和理由：被告徐奕喜因购房资金不足于2014年5月23日向原告申请借款，并于2014年5月23日与原告签订《个人购房按揭借款合同》，约定借款金额为31万元，利率为浮动利率，按基准利率上浮10%执行，借款期限为2014年5月至2034年5月，还款方式为每月等额本息法。该笔借款由被告徐奕喜提供位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭作抵押担保，被告名城公司提供阶段性保证担保。�2016年8月20日至2017年6月20日止，被告徐奕喜已拖欠原告11个月未供款，本息合计24203.71元，被告的行为已构成违约。根据《个人购房按揭借款合同》的约定，被告徐奕喜未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，原告有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用。因被告徐奕喜与林良艺为夫妻关系，所贷款项用于购买上述房产，即用于家庭的开支，该贷款为徐奕喜、林良艺的夫妻共同债务，应共同偿还。因被告徐奕喜未按合同约定履行还款义务，被告名城公司根据本合同约定应承担连带保证担保责任。经原告多次催收未果，现向法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告徐奕喜、林良艺共同辩称：一、阳江市住房和城乡规划建设局恶意违规发放《商品房预售许可证》、原告阳东农商行恶意违规发放贷款以及被告名城公司恶意违规使用贷款，三方恶意串通，严重损害被告徐奕喜、林良艺的合法利益，《个人购房按揭借款合同》无效。（一）阳江市住房和城乡规划建设局恶意违规发放《商品房预售许可证》。根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，被告名城公司取得《商品房预售许可证》，应当投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，实际上被告名城公司在第一期商品房建设还没有完成时已经办理了《商品房预售许可证》，投入开发建设的资金没有达到工程建设总投资的25%以上，且没有确定的施工进度和竣工交付日期，不符合领取《商品房预售许可证》的条件，阳江市住房和城乡规划建设局不应当向被告名城公司发放《商品房预售许可证》，但却恶意违规批准发放《商品房预售许可证》，导致原告阳东农商行根据其发放的《商品房预售许可证》发放贷款。被告名城公司在第二期商品房动工不久，阳江市住房和城乡规划建设局又批准发放《商品房预售许可证》，至今约售出200套房并办理了商品房按揭贷款手续，而且没有确定施工进度和竣工交付日期，至今仍未竣工，因此，阳江市住房和城乡规划建设局违规发放《商品房预售许可证》明显存在恶意；（二）原告阳东农商行恶意违规发放贷款。根据《广东省商品房预售管理条例》第二十九条、第三十条、第三十三条的规定，商品房预收款必须是专账专管、专款专用，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用，并有严格的款项拨付程序，预售人使用商品房预售款时，银行应当按房地产交易登记机构核准同意支付的数额拨付。原告阳东农商行明知上述规定反而没有遵守，严重违规，任�被告名城公司将商品房预售款挪作他用，明显是与名城公司恶意串通，损害被告徐奕喜、林良艺的合法利益。原告阳东农商行应当对被告名城公司进行实体审查，尽到严格审查义务。原告阳东农商行明知阳江市住房和城乡规划建设局违规发放《商品房预售许可证》，仍然发放贷款，明显存在违规的恶意。根据《阳江市区商品房预售款监督管理规定》第三条规定，原告阳东农商行有监管商品房预售款的义务却没有履行，反而恶意违规发放贷款，损害被告徐奕喜、林良艺的合法利益；（三）被告名城公司恶意违规使用贷款。根据《广东省商品房预售管理条例》第二十九条、第三十条的规定，名城公司在商品房竣工验收交付使用前并没有将商品房预收款用作该商品房建设费用的款项，而是挪作他用，没有遵守商品房预售款专账专管、专款专用的法定义务，导致楼房建设�金链断裂，无法竣工验收交付楼房。综上，根据《合同法》第五十二条规定，阳江市住房和城乡规划建设局恶意违规发放《商品房预售许可证》、原告阳东农商行恶意违规发放贷款以及被告名城公司恶意违规使用贷款，三方恶意串通，严重损害被告徐奕喜、林良艺的合法利益，本案《个人购房按揭借款合同》无效；二、由于《个人购房按揭借款合同》无效，根据《合同法》第五十九条规定，被告名城公司是原告阳东农商行划拨的购房款的实际取得人，应当由被告名城公司返还所欠原告阳东农商行本金和利息；三、由于《个人购房按揭借款合同》无效，该合同中关于抵押阳江市江城区××路××号伴湖豪庭房的约定也无效，原告阳东农商行并不能取得阳江市江城区××路××号伴湖豪庭房的抵押权，无权就该房屋的折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、退一步来说，�告阳东农商行也应当承担连带责任。根据《广东省商品房预售管理条例》第四十二条的规定，原告阳东农商行恶意违规发放贷款，给被告徐奕喜、林良艺造成损失，应当依法承担连带责任。被告名城公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告阳东农商行是于2009年1月22日登记成立的股份有限公司。被告林良艺和徐奕喜是夫妻关系，双方于2003年5月12日登记结婚。被告名城公司是于2010年12月17日注册成立的从事房地产开发的有限责任公司，公司原法定代表人是陈周回，2015年3月24日变更法定代表人为陈明威。2014年5月6日，被告徐奕喜（买受人）与被告名城公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定徐奕喜向名城公司购买坐落于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭房商品房，该商品房为预售商品房，建筑面积96.06平方米，其中套内建筑面积为78.10平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5674.64元，总金额为443189元。双方约定买受人在签订合同时须向出卖人交付首期款133189元，余款310000元向银行办理按揭手续。另约定买受人将商品房预售款直接存入该商品房项目预售专用帐户，开户银行为阳东农商行营业部，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。另外，双方在2014年5月19日取得阳江市房地产交易中心出具的《商品房买卖（预购）登记证明书》，该证明书证明买方徐奕喜与卖方签订的买卖（预购）房地产合同，系自愿签订，符合《广东省商品房预售管理条例》的有关规定，内容合法，双方的身份签名和盖章属实，准予登记。2014年5月13日，被告名城公司（甲方）与原告阳东农商行（乙方）签订《个人购房按揭贷款项目�作协议书》，合同约定双方就甲方开发的房地产项目进行购房按揭贷款项目合作，乙方同意为符合乙方规定的贷款条件的购买甲方所开发的“伴湖豪庭（1、3幢）”项目的购房人提供购房按揭贷款。为保证依据本协议所形成的购房人与乙方所签订之借款合同项下的全部借款本息按期足额归还，甲方同意为购房人在未办理房产证之前向乙方提供不可撤销的连带责任保证担保，如房地产权证办理完善抵押登记手续后，自动解除。如乙方批准购房人的贷款申请，甲方应作为保证人与购房人及乙方共同签署借款合同。保证范围是全部购房人在借款合同项下的全部借款本息，保证期间为自本合同生效之日起，至依据本协议所形成的全部购房人所购房产依法办妥房地产权证书并按乙方的要求办妥及完善抵押登记手续之日止。2014年5月23日，被告徐奕喜以购房资金不足为由，向原告阳东农商行出具一份《借款申请书》，申请借款31万元，借款期限20年。同日，原告阳东农商行（贷款人）与被告徐奕喜（借款人）、被告名城公司（保证人）签订一份《个人购房按揭借款合同》，约定被告徐奕喜向原告借款31万元，借款用途为购房，借款期限240个月，即从2014年5月23日起至2034年5月22日止，贷款利率为浮动利率，按基准利率上浮10%，签订合同时的基准利率为6.55%，贷款利率为7.205%；逾期贷款的罚息利率在贷款利率的水平上上浮50%，对不能按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。贷款利息自贷款实际发放日开始计息，贷款按日计息，按合同约定的还款计划偿还借款本息，当期本息当期清偿；还款原则按先还息后还本、息随本清的原则偿还，每月的20日为还款日，还款方式为等额本息还款法；账户管理约定本合同项下贷款的�放、贷款资金的支付、贷款归还及资金结算指定上述借款人、售房人开立的账户进行，本合同签订后视同借款人用于购房的信贷资金已委托贷款人支付给售房人、已委托贷款人在存款账户中扣款用于偿还借款人所欠贷款人贷款本息。贷款人按照本合同约定将相应的贷款支付至指定的账户后，即视同为贷款人已经向借款人发放了相应的贷款。贷款人与借款人、抵押物共有人约定：以被告徐奕喜所购买的阳江市江城区××路××号伴湖豪庭房为借款作抵押担保，担保范围为主合同项下的全部借款债务，包括但不限于全部本金、利息、违约金、损害赔偿金和抵押权人为实现债权而发生的一切费用。抵押权的效力及于抵押物的主物、从物、主权利、从权利、附合物、加工物和孳息等；另约定该抵押不受抵押权人持有债务人及抵押人以外其他第三人任何方式的担保的影响，即无�抵押权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保，抵押权人均有权直接要求抵押人以抵押物在其担保范围内承担担保责任，且承担担保责任不分先后顺序；抵押权的实现约定债务人未按时足额偿还本息或违反主合同约定时，抵押权人有权以变卖、拍卖或法律允许的任何方式处置抵押物，并以所得价款优先受偿。同时，被告名城公司作为保证人对借款承担连带责任保证担保，保证范围是本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权而发生的一切费用。保证期间为本合同生效之日起至本合同项下借款人所购房产依法办妥房地产权证书并按贷款人的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年止；违约责任约定如借款人未按约定偿还贷款本息或支付相关费用，即构成违约，贷款人有权宣布贷款提前到期�要求借款人提前偿还全部借款本息、解除与借款人的借贷关系。上述合同在签订时，被告林良艺以借款人配偶的身份在合同上签名确认。另外，该合同还附有一份《抵押物清单》，列明抵押物为阳江市江城区××路××号伴湖豪庭房，“抵押人”一栏由被告徐奕喜签名，“抵押物共有人”一栏由被告林良艺签名。2014年5月30日，原告阳东农商行与被告徐奕喜到阳江市住房和城乡规划建设局对上述房地产办理预告登记手续，取得《广东省房地产预告登记证明》，该证明内容为：预告登记权利人阳东农商行，预告登记义务人徐奕喜，房屋坐落在阳江市江城区××路××号伴湖豪庭房，业务种类为预购商品房抵押权预告登记，登记时间为2014年5月30日。2014年5月30日，原告阳东农商行向被告徐奕喜发放借款31万元，并制作一份《广东农村信用社（农村商业/合作�行）借款借据》，内容为：“借款人徐奕喜，借款金额310000元，借款种类抵押，借款用途购房，借款年利率7.2050%，借款日期从2014年5月30日至2034年5月22日。该《借款借据》由被告徐奕喜签名及盖指印确认。同日，原告从被告徐奕喜指定的账户划转购房款31万元给被告名城公司指定账户，原告提供一份2014年5月30日《广东农村信用社（农村商业/合作银行）进账单》加以证明。被告徐奕喜借款后，从2014年6月20日起开始偿还贷款本息，一直还款至2016年7月20日，被告徐奕喜从2016年8月20日起没有偿还借款本息给原告，计至2017年6月20日止，已连续拖欠11期贷款本息未还，尚欠借款本金292549.94元、利息15028.65元。2017年8月29日，原告阳东农商行以被告徐奕喜未按期归还贷款本息违反合同约定应承担违约责任为由，向本院提起诉讼，请求如诉称。本案在庭审�中，原告及被告徐奕喜均确认涉案商品房至今尚未取得房地产权证和房地产他项权证。被告徐奕喜主张，阳江市住房和城乡规划建设局恶意违规发放《商品房预售许可证》、原告阳东农商行恶意违规发放贷款以及被告名城公司恶意违规使用贷款，三方恶意串通，严重损害被告徐奕喜的合法利益，所签订的《个人购房按揭借款合同》为无效合同，应由被告名城公司向原告返还涉案借款本息。以上事实，有当事人的陈述，原告提供其营业执照、被告林良艺和徐奕喜的身份证复印件、户口薄及结婚证、被告名城公司的营业执照及企业信用信息、借款申请书、借款合同、商品房买卖合同、商品房买卖（预购）登记证明书、预购商品房抵押权预告登记、借款借据、逾期未还款资料等证据证实。本院认为：本案是被告徐奕喜向原告阳东农商行借款后在履行借款合同过程中所产生的纠纷，本案为借款合同纠纷。本案争议焦点是：一、涉案《个人购房按揭借款合同》的效力及应否解除问题；二、被告林良艺应否承担清偿责任问题；三、原告阳东农商行对被告徐奕喜提供的抵押房产是否享有优先权问题；四、被告名城公司承担保证责任的问题。一、关于涉案《个人购房按揭借款合同》的效力及应否解除的问题。原告阳东农商行与被告徐奕喜、名城公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订合同编号为1020149902780300号的《个人购房按揭借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效，原告阳东农商行与被告徐奕喜形成借款合同和抵押合同关系，与被告名城公司形成保证合同关系。被告徐奕喜认为阳江市住房和城乡规划建设局违规发放《商品房预售许可证》、原告阳东农商行违�发放贷款以及被告名城公司恶意违规使用贷款，三方恶意串通损害其合法利益，主张《个人购房按揭借款合同》为无效合同，理据不足，本院不予采纳。本案中，原告阳东农商行履行了发放贷款义务，被告徐奕喜从2016年8月20日起开始拖欠借款本息，计至2017年6月20日止，被告徐奕喜已连续11期没有偿还借款本息给原告，尚欠借款本金为292549.94元、利息15028.65元，其行为已构成违约。根据《个人购房按揭借款合同》约定，借款人未按期归还贷款本息视为借款人违约，贷款人有权解除借款合同，要求借款人提前偿还借款本息。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，被告徐奕喜经催告后仍未履行还款义务，原告阳东农商行请求解除与被告徐奕喜、名城公司签订的《个人购房按揭借款合同》，证据充分，本院应予支持。合同解除后，被告徐奕喜应向原告清偿所欠的借款本息。原告阳东农商行请求被告徐奕喜偿还借款本金292549.94元及利息（计至2017年6月20日止的利息为15028.65元，从2017年6月21日起至清偿全部借款本息之日止的利息、罚息按合同约定的利率计算），合法合理，本院予以支持。二、关于被告林良艺应否承担清偿责任的问题。被告徐奕喜、林良艺是夫妻关系，双方同意以涉案房屋为借款作抵押担保，并在《抵押物清单》中签名确认，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为�人债务或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”及《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿”的规定，本案借款是发生在被告徐奕喜、林良艺的夫妻关系存续期间，被告林良艺同意以房屋为借款作抵押担保，表明被告林良艺清楚该借款的用途，其夫妻对于向原告阳东农商行借款具有共同举债的合意，同时两被告没有提供证据证明上述债务是被告徐奕喜的个人债务，且本案现有证据未反映两人在婚姻关系存续期间就财产分配问题已进行约定，故应认定该借款为被告徐奕喜、林良艺的夫妻共同债务，被告林良艺应与被告徐奕喜共同偿还借款本息给原告阳东农商行。原告请求被告林良艺对被告徐奕喜所欠的借款�息承担共同偿还责任，合法合理，本院应予支持。三、关于原告阳东农商行对被告徐奕喜、林良艺提供的抵押房产是否享有优先权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保证将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权设立或变动，只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告就涉案商品房主张的优先受偿权，实质上就是主张其对涉案商品房享有抵押权，而商品房的抵押权属于不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然原告阳东农商�与被告徐奕喜就涉案商品房办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现原告阳东农商行与被告徐奕喜并未办理涉案商品房的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告阳东农商行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案商品房抵押权登记的请求权，并非对涉案商品房享有现实的抵押权。综上，原告阳东农商行就涉案商品房主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。四、关于被告名城公司承担保证责任的问题。根据《个人购房按揭借款合同》的约定，原告阳东农商行与被告名城公司形成了合法有效的保证合同关系。该合同约定了被告名城公司是连带责任保证，即抵押的商品房正式抵押登记手续办理完毕时，被告名城公司的保证责任免除，现抵押的商品房至今尚未取得房地产权证和他项权证，被告名城公司的保证责任依约不能免除。原告请求被告名城公司对上述债务承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，被告名城公司承担保证责任后，有权向被告徐奕喜、林良艺追偿。被告名城公司经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视其放弃答辩、举证及质证的诉讼权利，依法应作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除广东阳东农村商业银行股份有限公司与被告徐奕喜、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司于2014年5月23日签订的《个人购房按揭借款合同》（合同编号：阳东农商行第10020149902780300号）；二、被告徐奕喜、林良艺在本判决生效之日起七日内共同偿还借款本金292549.94元及利息(计至2017年6月20日止的利息为15028.65元，从2017年6月21日起至本判决确定付款之日止的利息按《个人购房按揭借款合同》约定的利率计算）给原告广东阳东农村商业银行股份有限公司;三、被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任。被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告徐奕喜、林良艺追偿；四、驳回原告广东阳东农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5914元（原告已预交），由被告徐奕喜、林良艺负担，被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  冯学理人民陪审员  陈小强人民陪审员  冯宗俭二〇一七年十月三十一日书 记 员  李钊莹