中华人民共和国
北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终3648号
上诉人（原审被告）：赵某，女，1999年4月27日出生。
上诉人（原审被告）：赵亦军，男，1971年1月31日出生。
以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：潘湘萍（赵亦军之母，赵某之祖母）。
以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：苏德栋，国浩律师（北京）事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王俊凤，女，1952年4月3日出生。
委托诉讼代理人：王晔（王俊凤之子）。
委托诉讼代理人：白振国，河北鹿保勇律师事务所律师。
上诉人赵某、赵亦军因与被上诉人王俊凤房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初5068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵某、赵亦军上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王俊凤的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.2015年11月20日，潘湘萍代理赵亦军、赵某与王俊凤签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系无效合同。首先，合同签订时，赵某系未成年人，因客观上北京市的房屋一直在增值，而出售北京市西城区×××103号房屋（以下简称涉案房屋）将导致赵某利益减损，故赵亦军、司丽萍作为赵某的监护人在非为被监护人利益的情况下对潘湘萍作出的授权，属于无效授权，潘湘萍系无权代理；而王俊凤对于赵某属于未成年人一事完全知悉；赵某父母告知赵某要出售涉案房屋时，赵某不同意，但赵某父母卖房意愿强烈，赵某不得已在公证书上签字，赵某父母对涉案房屋的处置不符合赵某的意思表示，其授权无效，对赵某不具有法律约束力；其次，公证书的内容不符合申请房屋登记的相关规定，也不属于有效授权。2.王俊凤提供的证人证言相互矛盾，其提供的证据不能证明各方就首付款延期支付达成一致意见，故即使上述合同为有效合同，该合同亦因王俊凤存在根本违约行为，我方依约行使解除权而解除，王俊凤要求继续履行合同并要求支付违约金的诉讼请求，不应得到支持。
王俊凤辩称，同意一审判决，不同意赵某、赵亦军的上诉请求和理由。
王俊凤向一审法院起诉请求：1.赵某、赵亦军继续履行与我于2015年9月24日签订的房屋买卖合同，协助我办理涉案房屋权属转移登记手续，最终将房屋由赵某、赵亦军名下过户至我名下；2.判令赵某、赵亦军连带向我支付违约金55万元，我同意向赵某、赵亦军支付购房款550万元（已经支付了5万元定金）。
一审法院认定事实：2015年8月21日潘湘萍作为出卖人赵某、赵亦军的代理人与王晔（王俊凤之子）签订买卖定金协议书，约定购买位于北京市西城区×××103号房屋，房屋价款为550万元，潘湘萍收取定金5万元。
2015年8月25日我国驻多伦多总领事馆出具公证书，赵亦军、司丽萍、赵某（赵亦军与司丽萍之女）共同委托潘湘萍办理位于北京市西城区×××103号房屋的出售事宜。
2015年9月24日，王俊凤（买受人，乙方）与赵某、赵亦军（出卖人，甲方）的委托代理人潘湘萍签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定王俊凤购买涉案房屋（建筑面积54.40平方米），成交价格为550万元。该合同第二条第四款约定，该房屋已经设定抵押，甲方应在2015年10月办理抵押注销手续。该合同第四条第一款约定，乙方于合同签订当日向甲方支付定金5万元；第二款第二项约定，2015年11月20日，乙方向甲方支付345万元，通过资金存管方式划转。该合同第六条第三款约定，本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中的网签、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任。该合同第九条第一款约定，甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。第九条第二款约定，因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五∕日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付。该合同第十条第二款约定，乙方逾期付款超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。该合同第十条第五款约定，除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。该合同第十一条第一款约定，如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。
2015年10月20日，我国驻多伦多总领事馆出具（2015）多公字第0005502号公证书，载有赵亦军、赵某（赵亦军与司丽萍之女）共同委托潘湘萍办理位于北京市西城区×××103号房屋的出售事宜，并由司丽萍代替赵某签字。
庭审中王俊凤称双方定于2015年11月20日办理网签及交付首付款事宜,当日其带足首付款与赵亦军、赵某及中介见面,其亦签订了首付款托管协议,但在交付首付款之前,中介人员告知双方由于赵某为未成年人,潘湘萍作为代理人不具备代理赵某办理过户的资格。在该种情形下，王俊凤与潘湘萍进行了协商，潘湘萍表示先不用支付首付款，等赵某的母亲司丽萍回国时，王俊凤再行支付首付款。并且王俊凤认为，由于潘湘萍不具备代理办过户的资格，王俊凤据此享有先履行抗辩权，有权不支付首付款。为证明其主张，王俊凤申请证人出庭作证，并提交了北京市国土资源局西城分局的答复意见、证明函（加盖中介公司公章）等予以证实。
证人徐某称其为中介公司职工，双方曾相约在我单位进行网签，当时在场的有潘湘萍、王晔夫妻及王俊凤；由于涉案房屋为潘湘萍的孙女所有，其为未成年人，必须由监护人出面。但当天潘湘萍并未确定被监护人的母亲回国时间；当时买方已经将首付款准备好，并开通了账户准备转款，但是由于卖方的回国时间无法确定产生了矛盾。最后我听潘湘萍说现在交首付钱也拿不到，王俊凤可以先用这些钱去买理财，等监护人回国后再支付。当日双方已经进行了网签，按照惯例，应该是网签完成后依照合同约定10日内付款。对于涉案房屋委托潘湘萍进行二次公证一事，由于第一次公证书并未写明身份证号，导致解押手续无法完成，故重新进行的公证。对于王俊凤没有支付首付款的原因，由于赵某的监护人无法确定回国时间，故没有支付首付款，这也是未支付首付款的唯一原因；对于双方有无协商变更首付款的支付时间，我听买卖双方说首付款先留着，等赵某的监护人回国后再确定交首付款的时间，但具体时间没有明确。对于该证人证言，赵某、赵亦军称证人承认没有对首付款的支付时间进行变更；由于证人所在公司存在问题，导致其办理了两次授权公证委托，因此耽误了解押时间。
证人崔某称其为银行工作人员，负责办理银行贷款面签。本案买卖双方于2015年11月20日进行网签的时候，其与两个中介都在场。后因管权证的工作人员称依据卖方的委托书无法过户，故贷款合同并未履行；若房屋无法过户，会导致银行没有抵押物，无法发放贷款。当时流程做到网签后，才发现公证委托书有问题，由于无法确定委托人归国时间，卖方称今天先不着急交首付，等确定什么时候能过户后再付，买方表示同意；一般来说网签后，应支付首付款。对于该证人证言,赵某、赵亦军认为证人与王俊凤代理人王晔为同一家单位的员工，证明力削弱；且上一个证人说的是潘湘萍自己去问的建委，才得知授权有瑕疵，证人证言矛盾。
北京市国土资源局西城分局于2016年1月5日出具的答复意见称：在（2015）多公字第0005502号公证书中未成年人赵某的法定代理人司丽萍在委托受托人潘湘萍出售未成年人赵某的房产时，并未提供“为被监护人利益”的证明材料，因此受托人潘湘萍凭借该委托书不能处理未成年人赵某的房产，需其法定代理人提供“为被监护人利益”处理被监护人财产的证明材料。对于该答复意见，赵某、赵亦军称无法核实真实性，但没有继续履行合同的原因为王俊凤没有支付首付款，与赵某、赵亦军的授权是否有瑕疵无关。
北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房经纪公司）于2015年12月25日出具证明函称因未成年人赵某的法定监护人司丽萍不在国内，故经买卖双方及其公司工作人员徐某共同协商，三方达成口头协议，一致同意买方暂不需支付首付款，待确定司丽萍回国后再由买方支付首付款并按相关规定进行资金监管。对于该证明函，赵某、赵亦军称不认可其内容。
另查，一、庭审中，王俊凤提交了王晔与梁丽娜的中国工商银行转账凭证，证明王俊凤于2015年11月20日已经准备好首付款340万元；对此赵某、赵亦军称由于收款人为王晔，并非王俊凤，不足以证明王俊凤有履行能力，且双方约定的是交易方式为资金存管。二、庭审中，王俊凤提交了《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》，证明王俊凤、赵某、赵亦军与存房经纪公司、中国光大银行共同签订了托管业务申请协议书，该协议书约定由王俊凤支付托管资金250万元；对此赵某、赵亦军称王俊凤并无证据表明其已经履行该协议。三、庭审中王俊凤提交了2015年11月20日编号为C1124842的《存量房屋买卖合同》，证明该合同约定90万元购房款存入西城区房屋管理局存量房自有交易资金监管账户，该合同中载出卖人为赵某其法定代理人司丽萍，出卖人共有人赵亦军其委托代理人潘湘萍；对此赵某、赵亦军称无法证明王俊凤已将钱款交房管局监管。
2015年12月11日，赵某、赵亦军向王俊凤发出《解除房屋买卖合同通知书》，称由于王俊凤逾期付款20日，已经严重违约，故书面通知解除合同，王俊凤应按成交总价款的20%承担违约责任。后王俊凤及存房经纪公司于2015年12月22日发出回函，称2015年11月20日由于需司丽萍作为赵某的监护人回国配合才能完成网签、银行面签及产权过户手续，因无法确定司丽萍回国时间，经三方协商，同意待确定司丽萍回国时间后再办理后续手续，现要求赵某、赵亦军继续履行合同。赵某、赵亦军称未曾收到该回函，不认可其内容且双方的合同已经解除。
2015年11月3日，涉案房屋办理完毕解押手续。对于房屋解押情况，王俊凤称由于赵某、赵亦军出具的第一份公证委托书不合格故导致解押时间超出合同约定，并影响了网签时间，并提交了房屋所有权证、短信联系记录等予以证实；对此赵某、赵亦军称，解押时间并未大幅迟延，且由于中介的失误，导致其进行两次委托公证，亦给赵某、赵亦军造成损失，并提交了证明加以证实。王俊凤对此称，办理符合相关单位形式要求的委托公证是赵某、赵亦军的合同义务。
一审庭审中，王俊凤表示同意一次性支付剩余购房款545万元，并于2016年11月22日向法院提存上述购房款。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以对合同进行变更。本案中王俊凤依据赵某、赵亦军出具的委托公证授权书与赵某、赵亦军的委托代理人潘湘萍签订房屋买卖合同，已经尽到合理的注意义务，对此并无过错。结合本案查明的事实可知，虽然王晔曾作为买受人与赵某、赵亦军就涉案房屋签订定金协议，但签订房屋买卖合同的买受人为王俊凤，故涉案房屋的实际买受人应为王俊凤，对于赵某、赵亦军所述本案原告存疑的意见无事实依据，法院不予采纳。
本案中，依据双方签订的房屋买卖合同，赵某、赵亦军应在2015年10月办理抵押注销手续，但其于2015年11月3日
才对涉案房屋进行解抵押，其行为违反了合同的约定，但并非根本违约。依据庭审中王俊凤、赵某、赵亦军所述，双方确实曾约定于2015年11月20日进行网签及办理银行贷款、交纳首付款等事宜，且王俊凤与作为赵某、赵亦军的代理人潘湘萍于当日进行了网签，王俊凤至今亦未交纳首付款。法院认为，本案争议的焦点为王俊凤未依约交纳首付款的原因。结合王俊凤庭审所述及其提交的证人证言、答复意见等证据，法院认为，上述证据已经形成完整的证据链条，可以证实王俊凤在2015年11月20日曾准备支付首付款，但由于赵某、赵亦军代理人提交的委托售房手续不合格，故其并未于当日支付首付款。对于王俊凤、赵某、赵亦军所述双方是否就迟延支付首付款达成一致一节，法院认为，结合证人证言可知，双方就首付款的支付达成一致意见，即待赵某的母亲司丽萍回国后另行支付；即使双方当日未就首付款的支付达成一致，但结合其他证据可知，王俊凤购买涉案房屋是为了取得其所有权，在赵某、赵亦军的委托售房手续存在问题，最终可能导致无法过户的情况下，王俊凤不支付首付款有事实和法律依据，并非违约。而赵某、赵亦军在明知自己的委托售房手续存在可能会导致无法过户的情况下，仍于2015年12月11日向王俊凤发出解约通知，是以其行为表明不再继续合同义务，最终致使王俊凤未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书，其行为构成根本违约，应承担违约责任。因双方合同尚需继续履行，故对王俊凤要求赵某、赵亦军协助办理涉案房屋产权转移登记手续，并支付扣除定金5万元后的剩余购房款的诉讼请求，法院予以支持。对于王俊凤所述，赵某、赵亦军应支付其违约金的诉讼请求，王俊凤主张基于双方合同约定，赵某、赵亦军应按照房屋成交总价款的10%向其承担违约责任。对此法院认为，现由于赵某、赵亦军的原因导致王俊凤未在合同签订之日起120日内取得所有权证，构成根本违约，现该合同具备继续履行条件，王俊凤亦要求继续履行，依据双方合同约定，赵某、赵亦军应在合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，按照王俊凤所付5万元的万分之五每日支付逾期违约金，且以不超出王俊凤所主张的55万元违约金为限。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、自判决生效之日起七日内，王俊凤支付赵某、赵亦军剩余购房款五百四十五万元；二、自判决生效之日起七日内，赵某、赵亦军配合王俊凤办理北京市西城区×××103号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋登记至王俊凤名下；三、赵某、赵亦军以五万元为基数按照日万分之五的标准,自二〇一六年一月二十三日起至实际产权转移登记之日止，向王俊凤支付违约金（以不超出王俊凤所主张的五十五万元为限,自王俊凤取得房屋所有权证书后七日内支付）；如果赵某、赵亦军未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院审理期间，赵某于2017年4月27日年满18周岁，并在其成年后向法院提交书面意见称其在得知父母要出售涉案房屋时，曾与父母发生争吵表明其不愿意卖房的态度，但因父母强烈要求其卖房，其不得不在公证书上签字，出售涉案房屋损害了未成年人的利益；其名下只有涉案房屋，若出售该房屋其将来回国后将无其他可居住的地方。关于为何出售涉案房屋，出售涉案房屋是否系一家人作出的决定的问题，赵亦军回答：“应该说是这样，我、赵某、我妻子都知道”，之所以售房是因其一家都在国外生活，在国内的房子没有太大必要。一审法院认定的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。
本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的事实争点是双方是否曾就首付款的迟延支付问题协商一致；本案的法律争点是王俊凤与赵某、赵亦军之间所签房屋买卖合同是否有效。
关于本案事实争点问题，王俊凤主张2015年11月20日双方曾就首付款的迟延支付达成一致，赵某、赵亦军对此不予认可。王俊凤提供了中介公司工作人员以及银行贷款的经办人员出庭作证，该两位证人的证言均显示当天因中介公司工作人员告知，潘湘萍依据赵某、赵亦军出具的委托书无法办理涉案房屋的过户手续，且由于赵某的监护人无法确定回国时间，潘湘萍同意等赵某的监护人回国后再支付首付款。王俊凤提供的北京市国土资源局西城分局出具的答复意见亦对上述证人证言中的相关内容予以佐证。故根据上述证据可以认定双方曾就迟延支付首付款的问题达成一致。另，即使双方当日未就首付款的支付达成一致意见，综合王俊凤提供的证据，亦可知2015年11月20日王俊凤曾做好支付首付款的准备，但潘湘萍仅持现有委托手续，无法办理过户，在此情况下，王俊凤不支付首付款亦具有事实和法律依据，其该行为不宜认定为违约。
关于本案法律争点问题，赵某、赵亦军主张双方之间的买卖合同无效主要理由是赵某的监护人违背赵某意愿，非为赵某利益处分赵某财产以及其委托潘湘萍出售房屋的授权无效。本案中，根据已查明的事实，赵某、赵亦军曾就委托潘湘萍出售涉案房屋事宜先后办理两次公证，且涉案房屋亦系通过中介公司居间服务以市场价格成交。赵某称其父母出售涉案房屋违背其意愿，未提供相应证据予以证明，对其该项意见本院不予采信。王俊凤信赖委托公证与潘湘萍签订房屋买卖合同，并无不当。潘湘萍代理赵某、赵亦军与王俊凤签署的房屋买卖合同，不存在法定的无效情形，应为有效。
综上所述，赵某、赵亦军的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费54150元，由赵某、赵亦军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王艳芳
审判员 顾国增
审判员 刘丽杰
二〇一七年七月二十七日
书记员 李 丽