广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初15393号原告：佛山市诚泰物业管理有限公司。法定代表人：吴红云。委托诉讼代理人：李军，广东华璟律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁红艳，广东华璟律师事务所律师。被告：广州汇珀贸易有限公司。法定代表人：王柔坚。委托诉讼代理人：周耀仲，系被告公司法务。原告佛山市诚泰物业管理有限公司与被告广州汇珀贸易有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案受理后，依法由审判员林波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代诉讼理人及被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业管理费1513275元，滞纳金178359.86元（暂时计算至2017年10月23日，按银行同期贷款利率计算，实际计算至被告清偿所有费用之日），合计1691634.86元；2、被告支付垃圾处理费121062元，滞纳金14268.8元（暂时计算至2017年10月23日，按银行同期贷款利率计算，实际计算至被告清偿所有费用之日），合计135330.8元；3、被告向原告支付律师费60000元、财产保全担保费5500元。以上合计1892465.7元。4、本案的诉讼费用、财产保全费用全部由被告承担。事实与理由：原告于2003年12月9日与君宁大厦开发商案外人佛山市君宁物业有限公司（以下简称“君宁公司”）签订《物业管理合同》，并从2004年6月1日起服务于该大厦业主，合同期限为20年。被告于2013年8月22日与案外人邓筱滢、朱建农签订《房地产买卖合同》，购得佛山市禅城区福宁路213号二层之二和三层之二的物业。被告从2013年8月起无故拖延物业管理服务费及相关费用构成违约。原告于2008年5月12日向禅城区物价局备案，物业管理服务费标准为商场按建筑面积每月5元/平方米，另根据《佛山市禅城区城市生活垃圾处理费收费管理办法》第七条第二款规定，工商户按营业面积每户每月每平方米0.4元。被告向案外人购买涉案房屋，建筑面积共6053.1㎡，且享受了原告提供的物业管理服务，但被告从2013年8月至2017年10月共拖欠50个月的物业管理费及垃圾处理费。被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交。另因被告行为导致原告为了此次诉讼支付和律师费、财产保全费、财产保全担保费，该部分费用均是由于被告的行为导致的实际损失，理应由被告承担。被告辩称，一、原告以其与君宁公司签订的《合同》向被告索取物业管理费的理由不能成立。上述《合同》是对开发商房屋及设施的管理合同，不是与购买房产业主签订的《物业服务合同》。从合同第四条第1点内容来看，合同只是针对其双方而言，不是依照《物业管理条例》规定关于业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效、前期管理合同终止作为管理期限，没有考虑业主或业委会的权利和利益。即使上述合同视为前期物业服务合同，按照《物业管理条例》第二十三条的规定，原告应提交被告作出的书面承诺。依据《广东省物业管理条例实施细则》第七条的规定，君宁大厦应选举产生业主委员会，原告继续以前期物业服务合同为借口，不召开业主大会，其用意就是为了剥夺业主选聘物业服务企业和签订物业服务合同的权利。被告与君宁公司签订的《房地产买卖合同》并没有告知有前期物业服务合同和向谁缴交物业管理费、交费时间、标准和方式，违反了《广东省物业管理条例》第三十七的规定。原告至今未取得君宁大厦物业管理服务费收费资质，原告提交的是禅城区物价局给佛山市新居业物业管理有限公司申请的批复，并非批复给原告。二、原告以其与君宁公司签订的《合同》约束被告缺乏法律依据。1、依据《物业管理条例》第二十三条的规定，物业购买人对前期临时管理规约的遵守前提条件是向物业买受人明示并说明，而且物业买受人有书面承诺，因此，在缺乏明示和说明的情况下，以及被告无书面承诺事实时，上述《合同》对被告无任何约束力。如依《物业管理条例》第二十六条，该条是订立前期临时管理规约当事人之间终止规约的条件，并非是规约对无明示和说明及无书面承诺业主的约束期限。依据《佛山市物业管理办法》第四十八条的规定，原告与被告没有签订物业服务合同，双方之间不存在物业服务法律关系。三、原告无收取垃圾费的主体资质。首先，被告所购物业至今没有使用，原告也无证据证明被告使用该物业。根据《佛山市禅城区城市生活垃圾处理费收费管理办法》的规定，城市生活垃圾是指城市人口所产生，付费主体是实行产生者付费，收费主体是公用事业局。而且，该办法并没有规定以物业定付费。被告从未产生过任何垃圾，也不负有支付垃圾费的义务。四、原告没有向被告提供物业服务。被告与开发商签订的《房地产买卖合同》中约定所购物业一层门前空地归被告长期使用，原告对此是知情的。但是，该空地一直被他人收费停车所占用，原告对此不进行管理和干预。五、原告主张相关费用的请求已超过诉讼时效。原告虽然提交了2016年8月16日的催收函，但无证据证明被告收到了该函。六、上述《合同》是原告与君宁公司合谋伪造的证据。原告成立日期是2004年10月22日，法定代表人是吴红云，而《合同》签订时间是2003年12月19日，《合同》上签名的法人代表是丁志辉，公司法人还没有成立，不会有法人代表。因此，公司未成立前以公司名义实施的民事行为都不能视为公司行为。原告提交的禅城区物价局备案回执，不是行政许可或行政审批。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证。其中原告提交以下证据：1、原告营业执照、被告企业信用信息公示报告；2、《合同》；3、佛山市禅城区物价局文件《关于君宁大厦物业管理服务收费标准的批复》（无原件核对）、《服务（收费）备案回执》、《佛山市禅城区城市生活垃圾处理收费管理办法》；4、房产证复印件（2**号二层之二）；5、催缴通知书、快递单；6、物业费、垃圾处理费欠费明细表；7、物业服务企业资质证书；8、房地产买卖合同（无原件核对）；9、保洁人员劳动合同、保安人员劳动合同、绿化养护人员劳动合同、维修人员劳动合同、电梯保养合同书（以上均原件核对）、白蚁防治发票、维修费发票、垃圾处理费发票、其他发票复印件（以上发票均无原件核对）；10、物业管理服务收费备案表；11、民事委托代理合同；12、财产保全担保合同；13、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果两份。被告则提交以下证据：1、书面函；2、邮件照片打印件；3、照片；4、自来水报装回执；5、工作单办理信息；6、仲裁申请书。经审查，对原告提交的佛山市禅城区物价局文件《关于君宁大厦物业管理服务收费标准的批复》，由于无原件核对，被告对其真实性亦不予确认，故本院对该证据的真实性不予确认；原告提交的物业费、垃圾处理费欠费明细表，系原告单方制作，因此不能作为证据使用，而应视为当事人陈述；原告提交的发票无原件核对，故对其真实性不予确认；对于原告提交的其他证据，证据之间可相互印证，被告亦未提供相反的证据足以反驳，故对原告的其他证据的真实性则均予以确认。对被告提交的证据的真实性则均予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：位于佛山市禅城区福宁路213号二层之二的房屋（建筑面积2845.82㎡，产权登记日期：2013年10月31日，土地/房屋用途是商业服务用房）及佛山市禅城区福宁路213号三层之二（建筑面积3207.28㎡，产权登记日期：2013年11月26日，土地/房屋用途是商业服务用房）的房屋的权利人均系被告，根据原告提交的《合同》，注明委托方、甲方系案外人君宁公司，受委托方、乙方系原告，主要约定：“经双方研究，就甲方委托乙方承担君宁大厦的物业管理一事达成如下协议：一、甲方投资建造的君宁大厦位于佛山市禅城区普君西路一至三号。建筑面积6万平方米，内有住宅、写字楼、商场。甲方从2004年6月1日起，委托乙方按国家和佛山市人民政府的有关规定条例和规定承担其物业管理工作……三、双方的权利和责任1、由于甲方的物业销售未能达到总建筑面积的75%以上，目前可收的物业管理费不足支付乙方对整个大厦实施管理时日常动作所需费用，甲方每月拨付物业管理费人民币2.5万元给乙方。从2004年6月1日起，直到大厦正式售出面积达75%以上，业主缴交物业管理费，甲方方停止拨款，乙方开始自收自支，自付盈亏。（对于甲方以物抵债的物业，甲方应配合做好催缴物业管理费工作。）……四、合同有效期和中止1、本合同有效期为20年，期满后如乙方要求续约，可再延续20年……八、本合同在2004年6月1日生效……”合同末尾盖有君宁公司及原告的公章，标注时间为2003年12月19日。2008年5月12日，佛山市禅城区物价局出具《服务（收费）备案回执》，内容为：“佛山市诚泰物业管理有限公司座落在佛山市禅城区普君西路一至三号（君宁大厦）的物业管理服务收费备案表（备案项目和资料）：高层住宅1.00元/㎡.月，写字楼5.00元/㎡.月，商场5.00元/㎡.月；合同一份（有效期至2024年6月1日）和前期物业管理服务协议一份（有效期至业主委员会成立止）已报我局备案。”2013年8月22日，案外人邓筱滢、朱建农（甲方）、被告（乙方）、案外人君宁公司（丙方）签订《房地产买卖合同》，主要约定：“……一、交易的房产1、甲方同意将其以下房产转让给乙方：（1）甲方邓筱滢拥有的位于佛山市禅城区福宁路213号二层之二的房产（以下简称“二楼房产”）……建筑面积为2845.82平方米……（2）甲方邓筱滢拥有的位于佛山市禅城区福宁路213号三层之二的房产（以下简称“三楼房产”）……七、乙方与丙方事项乙丙双方同意：……2、君宁大厦商场首层大堂前项所述通道两端最外侧对出普君西路的穿地部分，由丙方自甲方将二楼房产移交给乙方的同时，交由乙方长期无偿使用……5、乙、丙双方协商，经丙方同意，由丙方保障乙方所持有的物业，物业管理费用在不少于两年内收费标准为2.5元/平方米……”2017年7月12日，被告向原告出具函件，内容为：“我司自2013年8月与佛山市君宁物业有限公司购买了位于佛山市禅城区福宁路213号二层之二、三层之二的房屋后，多次与贵司商谈签订房屋物业管理服务协议一事，并就物业管理服务协议中的内容进行过多次沟通，但贵司在该协议内容中关于服务的收费价格、服务的范围及标准等核心问题上没能明确说明，最终导致双方至今仍未签署相关服务协议。2017年7月5日，我司委派工作人员再次前往贵司商谈此事。在商谈过程中，贵司受到佛山市君宁物业有限公司的干预和阻挠，单方面提出终止会谈，要求我司按照佛山市君宁物业有限公司的要求，先与他们会商好后再与贵司进行接洽……”另查明一，根据《佛山市禅城区城市生活垃圾处理收费管理办法》第七条城市生活垃圾处理费标准：居民每户每月8元；餐饮服务、食品加工销售、美容美发的工商户按营业面积每户每月每平方米0.96元，其余的工商户按营业面积每户每月每平方米0.4元；村委会、机关事业单位、学校、幼儿园、敬老院、工矿企业等按实际发生排放量计收192元/吨。第十一条物业管理公司、村委会、业主等有责任协助向所属区域的企业、工商户、居民（村民）和住户代收城市生活垃圾处理费，并上缴区城市生活垃圾收费单位。第二十二条规定，本办法自2007年9月1日起实施，原实施的佛山市禅城区城市生活垃圾处理收费管理暂行办法（佛禅府[2004]114号）同时废止。另查明二，原告成立日期是2004年10月22日。另查明三，被告在庭审中陈述君宁大厦还没有成立业委会。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于原告提交的《合同》的性质及效力问题，本院作如下分析：一、依据该合同，案外人君宁公司（系涉案房屋的建设单位）委托原告承担君宁大厦的物业管理工作，结合禅城区物价局2008年5月12日出具的《服务（收费）备案回执》，足以证明上述合同的性质系属于《物业管理条例》(2003)第二十一条所规定的前期物业管理服务合同；二、依据上述行政法规第二十六条的规定，前期物业服务合同可以约定期限。但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。因此，上述合同并没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；三、据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。由于君宁大厦尚未成立业委会，故上述合同对被告仍有约束力，被告需依约缴纳物业管理费；四、被告辩称上述合同所署的签订日期时，原告尚未成立，签名的并非现任法人代表。由于该合同盖有原告公章，而被代理人在追认代理人以其名义签订的合同后，合同对被代理人发生效力，因此即使存在原告事后盖公章的行为亦不足以证明该合同系伪造及影响其效力；五、至于被告对原告资质提出的异议、上述合同需经行政审批等其他关于上述合同效力及真实性的辩解意见，亦均缺乏充足的依据，故本院不予采纳；七、关于诉讼时效的问题。根据2017年7月12日被告向原告出具的函件，被告自购买涉案房屋后多次与原告商谈签订物业管理服务协议一事，因此被告主张本案超过诉讼时效缺乏充足的依据，本院不予采纳。关于被告应支付的物业管理费。上述《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。而据本院查明的事实，其中二层之二的房屋建筑面积2845.82㎡，产权登记日期是2013年10月31日，三层之二的房屋建筑面积3207.28㎡，产权登记日期是2013年11月26日，土地/房屋用途则均为商业服务用房。上述《服务（收费）备案回执》则载明君宁大厦的物业管理费写字楼与商场均为5.00元/㎡.月。由于原告并无证据证明被告何时接收涉案房屋，故被告应从取得产权登记之日起，按上述建筑面积及收费标准向原告支付物业管理费。至于被告提出其与案外人君宁公司存在其他关于物业管理费标准的约定，但原告并非相关合同的相对方，被告亦无依据证明上述约定对原告具有约束力，故对被告上述辩解意见本院不予采纳。即二层之二房屋每月的物业管理费为2845.82㎡×5元/㎡=14229.1元/月，三层之二房屋每月的物业管理费为3207.28㎡×5元/㎡=16036.4元。被告应缴纳的物业管理费则具体如下：二层之二房屋的物业管理费：2013年10月31日：14229.1元/月÷31天=459元。2013年11月1日-2017年9月30日：14229.1元/月×47个月=668767.7元。2017年10月1日-2017年10月21日：14229.1元/月÷31天×21天=9639.07元。合计：678865.77元。三层之二房屋的物业管理费：2013年11月26日-2013年11月30日：16036.4元/月÷30天×5天=2672.73元。2013年12月1日-2017年9月30日：16036.4元/月×46个月=737674.4元。2017年10月1日-2017年10月21日：16036.4元/月÷31天×21天=10863.37元。合计：751210.5元。以上涉案房屋的物业管理费合计678865.77元+751210.5元=1430076.27元。被告未提供证据证明其已经交纳上述物业管理费，故被告应向原告交纳上述物业管理费。至于被告提出的原告没有向其提供物业服务的抗辩意见。本院认为，首先，对于被告主张的其拥有使用权的空地，仅有其与案外人君宁公司的约定，并未提供其他产权证明，无法证实被告对于相关空地具有排他性的使用权，被告也无证据证明原告若将相关空地用作公共停车场，存在不当之处。而被告提供的其他证据亦不能证明原告存在不履行物业管理服务义务的情形；其次，即使原告对涉案大厦存在某些管理服务方面的瑕疵，但其作为服务于被告所在大厦的物业公司，所提供的服务内容具有公共性和整体性，被告不交纳物业管理费等费用将对大厦的整体服务产生不利影响。综合上述分析，本院对被告该抗辩意见不予采纳。关于滞纳金。虽然被告存在拖欠物业管理费的行为，但上述《合同》对于物业管理费应交纳的日期及逾期交纳物业管理费的滞纳金均未作约定。因此，原告关于滞纳金的诉请，缺乏依据，本院不予支持。关于垃圾处理费及滞纳金。从原告提交的证据来看，仅提供2015年1-3月垃圾处理费（金额为552元）的发票联，且无原件核对。另外，上述《合同》对于垃圾处理费应交纳的日期及逾期交纳垃圾处理费的滞纳金亦未作约定。故原告关于垃圾处理费及滞纳金的诉请缺乏依据，本院不予支持。至于律师费、财产保全担保费，并非本案诉讼必然支出的费用，上述《合同》对此亦未作约定，故原告诉请被告支付上述费用，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》（2003）第六条第一款、第七条第（五）项、第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告广州汇珀贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市诚泰物业管理有限公司支付佛山市禅城区福宁路213号二层之二的房屋2013年10月31日-2017年10月21日的物业管理费678865.77元及佛山市禅城区福宁路213号三层之二的房屋2013年11月26日-2017年10月21日的物业管理费751210.5元，以上合计1430076.27元；二、驳回原告佛山市诚泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告广州汇珀贸易有限公司如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10916元，由被告广州汇珀贸易有限公司负担8835元，由原告佛山市诚泰物业管理有限公司负担2081元。财产保全费5000元，由被告广州汇珀贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一七年十二月十九日书记员 冯裕雯附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》（2003）第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。