北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初25359号原告：北京非常空间物业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门外大街305号八区15、16、17号楼101室。法定代表人：杨明杰，总经理。委托诉讼代理人：李新苗，女，该公司职员。委托诉讼代理人：张何芳，女，该公司职员。被告：董先斌，男，1976年8月23日出生。委托诉讼代理人：郝龙荣，北京宏健仁和律师事务所律师。原告北京非常空间物业管理有限公司（以下简称非常空间物业公司）与被告董先斌物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告非常空间物业公司委托诉讼代理人李新苗、张何芳，被告董先斌委托诉讼代理人郝龙荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告非常空间物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告拖欠的荣丰嘉园小区X号楼X室2013年1月1日至2016年4月25日期间的物业管理费18488.7512元；2.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告是北京市西城区广安门外大街X号X区X号楼X号房屋业主，该房屋建筑面积145.96平方米。2006年7月10日，原告非常空间物业公司与荣丰房地产公司签订《荣丰2008物业服务合同》，约定荣丰房地产公司委托非常空间物业公司为其开发的荣丰2008一期提供物业管理服务，建筑面积为122907平方米；委托管理期限自2005年4月26日起至业主委员会聘任新的物业公司时止；该合同第十一条约定，非常空间物业公司收取一期项目物业费的标准为每月平方米3.18元。接受委托后，原告对该小区的物业及配套设施、公共绿化、垃圾清运、车辆管理、安全保卫、供暖等提供了全方位的管理和服务，积极履行着物业管理服务的义务。由于被告长期拒绝交纳物业管理费，且经过原告多次上门催收未果，已经严重损害了原告的合法利益，故请求法院判如所请。被告董先斌辩称，我是涉案房屋产权人，房屋建筑面积是145.96平米。拒绝缴纳涉案期间物业费的理由，具体为：一是原被告间未签订物业服务合同，是事实服务的状态，原告以原来银达物业的收费标准进行收费缺乏依据。被告所购买房屋是开发商以外销方式进行售卖的，开发商是以招投标方式聘请银达物业进行物业管理的，所以针对外销公寓物业费标准为3.18元每建筑平方米每月，2006年6月开发商将银达物业驱逐出小区并由自己公司的物业进驻小区进行服务，但未对小区业主将物业情况进行公示，且一直按照之前银达物业所定的物业费标准进行收费，故原告的收费标准无依据。二是原告提供的物业服务不达标。在原告物业公司管理期间，小区所有的公共设施，包括电梯、消防、电梯间、公共部位的监控，保安保洁以及垃圾所涉及物业服务内容的服务每况愈下，导致小区业主不满，小区业主因此成立了业委会并解聘了该物业公司，小区业委会现已选聘了新的物业公司。因小区脏乱差，小区业主才拒绝缴纳物业费。三是原告已经被小区业委会解聘，无权再收取2014年2月1日之后的物业费。2014年1月27日，被告所居住小区经业主大会决议，解聘了原告物业公司，业委会于2014年1月29日公示并通过特快专递的方式将业主大会的解聘决议快递给原告公司，但原告公司拒收。同年2月18日业委会将物业进行交接的通知快递给了被告，被告仍拒收。同年2月23日业委会将上述两样通知以快递方式再次寄送给原告物业，原告依旧拒收。根据北京市物业项目交接管理办法（京建发2010年第603号）第12条规定，从物业交接之日起，原物业是不得向业主进行收费的，交接起算时间为物业公司接到业主大会的解聘决议之日起计算，北京市物业管理办法第27条也进行了相应的规定，根据上述规定，原告收取物业费的截止点为2014年的1月31日，自2014年2月1日起无权向业主收取物业费。四是原告的诉讼请求已经经超过两年诉讼时效。因本案是物业服务合同纠纷，是债的纠纷，所以应适用诉讼时效，原告起诉时间为2016年9月，按照2年的诉讼时效，原告是不能追要2014年9月之前的物业费的。物业公司催缴手段为断水、断电等类似手段，原告提交的催缴通知涉嫌伪造。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的荣丰2008物业服务合同、物业费明细，被告虽不予认可，但未提出相反证据，故对该项证据的真实性，本院予以认定；2.原告提交的物业费催缴通知函，以证明原告在诉讼时效期间内向被告主张了物业费，被告未提出证据予以反驳，故对该项证据，本院予以认可；3.原告提交的邮政查询单，以证明2014年1月29日业委会寄出的1074161700904号EMS文件被妥投而非拒收，鉴于该邮政查询单系从网上直接打印，无收寄邮局公章，证明效力弱于有邮局签章的反馈回执，故对该证据本院不予采信；4.原告提交的工程施工合同、电梯日常维护保养合同、保安服务合同等合同文件，以证明原告对被告所在的小区提供了全方位的物业管理服务，鉴于大多数合同签署时间发生在原告与小区业委会产生纠纷协商未果后，且无法证明原告实际支出了合同中载明的相关费用，故对原告提交的该项证据，本院不予采信；5.被告提交的相关照片，虽为静态拍摄，但从侧面反映出原告提供的物业服务的确存在不到位的情况，故对该项证据，本院予以采信；6.被告提交的交接公告、特快专递，已被生效法律文书确认，故本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2006年7月10日，原告非常空间物业公司与荣丰房地产公司签订《荣丰2008物业服务合同》，约定荣丰公司委托非常空间物业公司为其开发的荣丰2008一期提供物业管理服务，建筑面积为122907平方米；委托管理期限自2006年4月26日起至业主委员会聘任新的物业公司时止；该合同第十一条约定，非常空间物业公司收取一期项目物业费的标准为每月每平方米3.18元。非常空间物业公司于2008年取得物业管理企业三级资质证书，准予从事物业服务时间为2006年11月1日。被告董先斌系本区广安门外大街X号X区X号楼X号房屋业主，该房屋建筑面积为145.96平方米。董先斌尚未交纳2013年1月1日至2016年4月25日的物业管理费。非常空间物业公司于2014年1月23日、2015年12月1日在被告房屋门口张贴了催缴物业费的通知。北京市西城区荣丰嘉园小区业主委员会于2014年2月16日张贴《关于停止交纳物业费并做好交接工作的公告》。公告中明确载明：“2014年1月27日，业主大会通过“解除与北京非常空间物业管理有限公司前期物业服务合同。选聘中标第一名企业长城股份集团有限公司为荣丰嘉园小区新的物业服务企业”的决定。此业主大会会议决定于2014年1月31日以EMS方式向非常空间物业公司送达，但被拒收。自2014年1月31日起，非常空间物业公司不得再向业主收取物业服务等相关费用，交接工作应在3月31日前完成。”北京市西城区荣丰嘉园小区业主委员会分三次向非常空间物业公司邮寄的物业交接文件均被退回。2014年6月26日，北京市西城区房屋管理局作出京建法改（西房）字[2014]第00015号责令改正通知书，责令非常空间物业公司自接到通知书之日起7日内改正违法行为，并按照《物业管理条例》第三十九条和《北京市物业管理办法》第二十七条的规定向荣丰嘉园小区业主委员会进行交接。2014年8月8日，北京市西城区房屋管理局以物业服务企业逾期不交接的案由对非常空间物业公司作出京建法罚（西房）字[2014]第540006号行政处罚决定书，责令非常空间物业公司改正违法行为，并对其处以30000元罚款。后非常空间物业公司缴纳了上述罚款。本院认为：北京荣丰房地产开发有限公司系荣丰嘉园小区的开发建设单位，其委托非常空间物业公司对其开发建设的荣丰2008一期进行物业管理，并与之签订《荣丰2008物业服务合同》。该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，在业主委员会聘任新的物业公司之前对小区业主具有约束力。董先斌作为该小区业主，非常空间物业公司为该小区提供了物业服务，董先斌应按照合同约定的标准向非常空间物业公司交纳物业服务费用。董先斌以非常空间物业公司没有与其签订物业合同为由，拒绝交纳物业费的请求，本院不予支持。关于物业费的计费依据，应以《荣丰2008物业服务合同》中的约定为准，被告提出的物业费过高的抗辩意见，鉴于被告未提出相关证据，本院不予采信。关于董先斌以非常空间物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效为由，拒绝交纳物业费一节，董先斌虽表示非常空间物业公司并未催缴，但根据非常空间物业公司提供的在董先斌的房门上张贴过催缴物业费通知的相关照片，应当认为非常空间物业公司并未明显怠于行使收取物业费的权利，故董先斌认为非常空间物业公司部分诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。关于被告交纳物业费的截止期限，根据小区业委会张贴《关于停止交纳物业费并做好交接工作的公告》、北京市西城区房屋管理局作出的责令改正通知书、行政处罚决定书及另案的生效判决文书，应当认为非常空间物业公司应在2014年3月31日前完成物业交接工作，故非常空间物业公司主张2014年3月31日以后的物业费，本院不予支持。至于被告提出的自2014年1月31日之日起就不应缴纳物业费的抗辩意见，由于小区业委会向非常空间物业公司邮寄的文件均被拒收退回，故无法就此认定非常空间物业公司已于2014年1月31日接收到相关交接文件，因此对其抗辩意见，本院不予采纳。关于董先斌称非常空间物业公司提供的服务存在瑕疵一节，非常空间物业公司并未提供充足的证据证明其全面履行了物业服务义务，根据董先斌提供的用以证明小区脏乱差事实的照片及另案的生效判决文书，应当认定非常空间物业公司提供的物业服务与合同约定的标准之间确实存在较大差距，故应对非常空间物业公司主张的物业费数额予以酌减，具体数额由本院酌定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告董先斌向原告北京非常空间物业管理有限公司支付2013年1月1日至2014年3月31日期间的物业管理费5570元；二、驳回原告北京非常空间物业管理有限公司其他诉讼请求。如果董先斌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费131元，由原告北京非常空间物业管理有限公司负担92元，由被告董先斌负担39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  高中营二〇一六年十二月十六日书记员  王 洋