内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内25民终1941号
上诉人（原审原告）：赛音毕力格，男，1984年12月9日出生，蒙古族，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：满都拉，内蒙古蒙中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司。住所地：锡林浩特市团结宏发大厦。
法定代表人：李洪生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韩向，该公司副经理。
委托诉讼代理人：白旭荣，该公司法律顾问。
上诉人赛音毕力格因与被上诉人锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院(2017)内2502民初2666号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赛音毕力格的委托诉讼代理人满都拉、被上诉人锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人韩向、白旭荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赛音毕力格上诉请求：撤销锡林浩特市人民法院(2017)内2502民初2666号民事判决的第三项，依法改判。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中没有约定因被上诉人的责任上诉人不能在规定期限内取得房屋产权证书的情况下上诉人要求继续履行合同的处理方法。现上诉人要求被上诉人继续履行合同，被上诉人应当按照法律规定承担违约责任。
被上诉人锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司辩称，根据双方签署的《商品房买卖合同》第十五条的约定，延期办理房屋权属登记不承担违约责任。认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
赛音毕力格向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理公园首府4号楼商住1单元602号房屋产权证，并支付违约金（自2012年1月1日至实际办理完房屋产权证之日按照同期银行贷款利率计算）；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2012年1月1日至2012年9月23日按同地段同类房屋租金标准）。
一审法院认定事实：2011年10月2日，原告赛音毕力格购买被告宏源公司开发的位于锡林浩特市楚办楚鲁图街东城尚景东区4#商住1-602号房，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定，房屋建筑面积共86.76平方米，每平方米价格为2794元，价款为242373元。买受人按一次性付款方式按期付款。出卖人应当在2011年12月31日前交付房屋。出卖人逾期交房的违约责任约定，按逾期时间，分别处理：1.逾期不超过30日，......，合同继续履行；2.逾期超过0日后，买受人有权解除合同。......。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0的违约金。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起0日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0%向买受人支付违约金。另查明，被告宏源公司于2017年9月13日为原告办理了涉案房地产不动产证书。一审法院认为，原告赛音毕力格与被告宏源公司签订的《商品房买卖合同》系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同真实有效。当事人双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告赛音毕力格已按合同约定支付全部购房款242373元，被告宏源公司应在2011年12月31日前交付房屋，但宏源公司超过合同约定日期即2012年9月23日交付房屋，其行为已构成违约。双方在合同中对逾期超过30日后的违约金计算没有约定，故参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款”商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，对原告要求自2012年1月1日至2012年9月23日按同地段同类房屋租金标准计算违约金的主张予以支持。参照锡林浩特市当地同地段同类房屋年租金10000元计算，宏源公司应当支付原告逾期交房违约金7278.67元（10000元÷365天×266天）。宏源公司辩称因不可抗力造成延期交房及延期办证，被告不应当承担责任的意见，由于宏源公司是因第三人郭文胜的原因造成对原告的违约，其应当向原告承担违约责任，对宏源公司的该项抗辩意见不予采纳。合同中双方同意就逾期办证违约金按第1项买受人退房处理。但原告并未要求退房，且双方以实际行为表明继续履行合同，故应适用该条款第2项买受人不退房处理，出卖人按已付房价款的0%向买受人支付违约金，即双方同意选择不计算逾期办证违约金，故对原告要求按照银行同期贷款利率计算逾期办证违约金的主张，不予支持。判决：一、被告锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内向原告赛音毕力格交付锡林浩特市东城尚景东区4#商住楼1-602号房地产不动产证书；二、被告锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内向原告赛音毕力格支付逾期交房违约金7278.67元；三、驳回原告赛音毕力格的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人赛音毕力格与被上诉人锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定，即：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起0日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0%向买受人支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房地产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。这里的”除当事人有特殊约定外”，即是上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中约定的”出卖人按已付房价款的0%向买受人支付违约金”。因此，有了这一特殊约定，出卖人依法则不应当承担违约责任。上诉人的上诉主张，缺乏事实和法律依据，二审法院不予采信。二审认定事实与一审认定事实一致。
本院认为，上诉人赛音毕力格与被上诉人锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效。双方均应当全面履行合同义务。在上诉人履行支付购房款义务后，被上诉人却迟延交付房屋，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。关于上诉人主张的房地产不动产证书，在二审诉讼期间被上诉人已经办理完毕并交付给上诉人。上诉人主张双方签订的《商品房买卖合同》中没有约定因被上诉人的责任上诉人不能在规定期限内取得房屋产权证书的情况下上诉人要求继续履行合同的处理方法，被上诉人应当按照法律规定承担违约责任，与案件事实不符。因为双方在《商品房买卖合同》中明确约定了逾期交付房屋产权证书的违约金为0%，此属于特殊约定，依法不予承担违约责任。
综上所述，赛音毕力格的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人赛音毕力格负担。
本判决为终审判决。
审判长 王建强
审判员 杨树平
审判员 吴春林
二〇一七年十二月二十八日
书记员 赵 晶