福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终1508号上诉人（原审被告）：黄偲晟，男，1990年1月24日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。委托诉讼代理人：戴达伟，福建天衡联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文翔，福建天衡联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林邓恋，女，1973年12月22日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：刘冬生，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。上诉人黄偲晟因与被上诉人林邓恋房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初2613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄偲晟的委托诉讼代理人张文翔、被上诉人林邓恋的委托诉讼代理人刘冬升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄偲晟上诉请求：撤销原判，改判驳回林邓恋的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定黄偲晟行使合同解除权不符合法定事由故合同尚未解除没有法律依据，合同实际已经解除。黄偲晟于2016年7月5日向林邓恋公证送达解除案涉《房产买卖居间协议书》的通知，而邮件投递记录显示，该解除通知已于2016年7月6日送达林邓恋，黄偲晟已经依法行使解除合同的权利，案涉《房产买卖居间协议书》于2016年7月6日送达林邓恋时即告解除。如果林邓恋认为解除不成立，可以在法定时间内提出异议，而林邓恋在黄偲晟送达解除通知后，并未向法院提出确认解除合同无效的异议之诉，只是于2016年8月1日向一审法院提出继续履行之诉。二、双方在签订合同时已经就合同的解除约定了定金罚则，一审无视合同约定条款，在黄偲晟愿意依照定金罚则承担责任的前提下，判决合同继续履行，严重损害其权益。三、一审未查明讼争房屋的权利负担情况，无视合同已实际无法履行的事实，判决继续履行错误。讼争房屋已设定抵押，且被另案查封，一审在未查明相关事实的情况径行判决损害抵押权人和其他债权人利益。四、一审未查明林邓恋未支付的购房款数额，亦未判决林邓恋支付全部购房款即要求黄偲晟配合其办理房屋权属转移登记手续，严重损害了黄偲晟的合法权益。五、合同约定林邓恋系以贷款方式支付剩余房款，一审在未查明林邓恋是否有能力支付完毕全款的前提下，判决黄偲晟配合林邓恋转移房屋权属登记，侵害了黄偲晟的权益，且强制对银行赋予了贷款义务。林邓恋辩称，一、黄偲晟存在违约行为，故其无权单方解除合同，其所谓的解除行为不产生相应的法律效力。1.林邓恋已经按照双方签订的《房产买卖居间协议书》支付了购房款、银行按揭款，在黄偲晟拒收购房款的情况下又进行了提存，故林邓恋不存在违约行为。2.黄偲晟提出的解约事由不符合双方约定及《合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定，故其发出通知解除的行为不能达到解除的效果。3.如果无权解除方发出解除通知后，被解除方未在规定时间内提出异议，就导致合同解除，则违约方就有可能通过发出解除通知的方式来规避违约责任，这与公平及诚实信用的合同法原则相违背。4.林邓恋在收到解除通知后，就立即提出了异议，回函告知黄偲晟没有权利单方通知解除，解除没有法律效力，应继续履行合同。5.黄偲晟援引合同法第九十六条规定属于误解法律。二、违约责任的选择权取决于守约方且法律已明确规定。三、讼争房屋的权利负担情况不影响讼争合同的继续履行。1.合同明确约定先将讼争房屋的解除抵押事项处理完毕，再办理交易过户手续，从合同内容及双方订立合同的目的来看，先解除抵押再转让，该约定并不损害抵押权人的合法权益，也并不违反法律、行政法规的强制性规定，故不属于黄偲晟援引的物权法“不得转让抵押财产“的规定，应属于合法有效。2.黄偲晟负有个人债务导致房产被查封，属于债权范畴，并不影响讼争合同效力问题，更不会因此而导致所有权归属不能确定。四、办理房屋权属转移登记手续的时间属于双方明确约定，应当遵守。五、林邓恋是否有支付能力不存在侵害黄偲晟的权益，更不存在强制银行贷款义务。综上所述，黄偲晟上诉无理，上诉请求应予驳回，请求维持原判。林邓恋向一审法院起诉请求：1.继续履行《房产买卖居间协议书》约定的义务，即时履行讼争房屋还贷及解除抵押登记手续；2.黄偲晟于房屋解除抵押注销后七日内协助林邓恋至厦门市国土资源与房产管理局办理交易登记手续并签订由该局提供的《厦门市房地产买卖合同》，未履行金额为1455040元；3.黄偲晟承担本案诉讼费及因本案支付的律师费60000元整。后增加诉讼请求：黄偲晟承担林邓恋支付的财产保全费5000元、公证提存的公证费3000元、为财产保全提供担保房产的评估费6000元合计14000元。一审法院认定事实：2014年6月4日，位于厦门市集美区的房产所有权登记在黄偲晟名下。2016年4月8日，黄偲晟作为甲方，林邓恋作为乙方，厦门丹厦房产行销策划有限公司作为丙方（居间方），三方签订一份《房产买卖居间协议书》（编号：0037784），约定：一、甲方同意将座落于厦门市集美区的房产出售给乙方，建筑面积131.68平方米。……二、甲、乙双方同意上述房产成交总价为2980000元整，本协议签订当日，乙方应支付购房定金100000元整，并于本协议签订当日直接支付给甲方。……四、甲、乙双方同意，乙方将上述购房款分三次支付给甲方，已支付的定金冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1.乙方于2016年4月19日前向甲方支付500000元整（含定金）作为房产解押专款使用；2.乙方于办理提前还贷手续当日向甲方支付1000000元整；3.乙方向银行申请商业贷款1480000元整，该贷款由银行直接转至甲方帐户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款三日内将差额以现金方式支付给甲方；同时丙方依据本协议直接代为办理交易过程中的评估、按揭等手续。五、上述房产的产权现状为已办理了土地房屋权证，但处于抵押状态，甲乙双方均清楚该房产的产权状况，双方不得以此为由拒绝履行合同。甲方应于2016年7月8日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。若解押款为乙方提供，甲方应将产权证原件交由丙方保管，以便办理交易过户手续之用。六、甲方应于收到全部购房款后三日内将房产交付给乙方使用。……十一、甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此产生的诉讼费用和律师费用等。……十三、甲、乙双方保证备齐资料于产权解除抵押注销后七日内前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》……十八、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，经三方签字盖章后生效，各份均具有同等效力……黄偲晟、林邓恋分别在上述协议落款的甲方、乙方处签名捺印，厦门丹厦房产行销策划有限公司在上述协议落款的丙方处盖章。同日，林邓恋通过银行转账方式向黄偲晟支付购房定金100000元。2016年4月14日，林邓恋通过银行转账方式向黄偲晟支付购房款400000元。林邓恋分别于2016年4月14日、5月21日、6月21日向黄偲晟转账支付8320元（共计24960元）用于支付讼争房屋银行按揭款。2016年6月14日，林邓恋银行帐户上的存款金额超过1000000元。2016年6月15日，林邓恋向黄偲晟邮寄一份告知函，告知：林邓恋已准备好1000000元，黄偲晟应于上述协议书约定的时限内履行协议书中第四条第二款及第五条约定的义务，林邓恋将同时按协议书约定付款等，黄偲晟于当天收到该告知函。2016年6月21日，林邓恋向黄偲晟分别转账支付400000元、300000元、300000元合计1000000元作为房产解押款。2016年6月26日，林邓恋向黄偲晟邮寄一份告知函，告知：林邓恋已于2016年6月21日向黄偲晟转账支付三笔款项共计1000000元整，黄偲晟应按约定及时履行协议书第五条约定的义务同时履行协议书约定的其他义务等，次日，黄偲晟收到该告知函。2016年7月5日，黄偲晟向林邓恋发出函件，该函件载明：因个人原因本人无法继续履行与您签订的《房屋买卖居间合同》，本人已于2016年6月18日在丹厦房产中介的见证下向您本人及您所称的您方代理人表明本人要求解除合同的意思，根据《房屋买卖居间协议书》第四条第2款，您支付1000000元的前提条件是您与本人达成办理提前还款手续的合意，截至发函当日，我们双方并未就何时办理提前还款进行协商，您在明知本人要求解除合同，且未与本人再度协商的情况下，于2016年6月22日径行向本人帐户转入1000000元款项，本人将转账归还相关款项等。2016年7月6日，林邓恋收到该函件。2016年7月7日，林邓恋向黄偲晟邮寄一份《积极履行的通知》，告知：黄偲晟没有权利单方通知解除《房屋买卖居间协议书》，黄偲晟来函要求解除合同的表示没有法律效力，黄偲晟务必于2016年7月8日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续，否则林邓恋将通过法律途径维护自身合法权益并追究黄偲晟的违约责任等。同日，黄偲晟收到该函件。2016年7月1日，黄偲晟通过银行转账方式向林邓恋返还了1000000元。2016年7月15日，林邓恋将上述1000000元款项提存至厦门市公证处，并支付公证费3000元。目前，本案讼争房产尚未办理解押手续。一审审理过程中，林邓恋申请对黄偲晟所有的本案讼争房产予以查封，并提供产权登记在林邓恋名下的位于厦门市思明区的房产作为担保，林邓恋对上述担保物的价值进行评估，并为此支付评估费6000元。2016年7月25日，一审法院依法查封了本案讼争房产及位于厦门市思明区的房产。林邓恋因本案委托福建福建闽翔律师事务所为代理人，并于2016年7月11日支付律师费60000元。黄偲晟当庭陈述其于2016年7月5日前曾向林邓恋提出解约的原因是：黄偲晟在外负债；由于黄偲晟结婚需要换房，但因厦门岛内房价上涨过快，因此想通过解约再高价出售讼争房屋；在无法换房的情况下，黄偲晟仅此一套房屋，只能自住。一审法院认为，林邓恋与黄偲晟及中介方签订的《房产买卖居间协议书》系各方真实意思表示，且内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照该协议的约定履行各自义务。一、关于《房产买卖居间协议书》是否应当继续履行的问题。讼争房产已于2014年6月4日办理一手产权证，至本案受理前，林邓恋已经按照协议的约定向黄偲晟支付购房款500000元、银行按揭款24960元，在黄偲晟拒收购房款的情况下，林邓恋将购房款1000000元提存至厦门市公证处，其在履行过程中并未出现违约行为，且林邓恋并不同意黄偲晟提出的解约要求，黄偲晟当庭陈述的解约事由以及讼争房产被其他法院查封，均无证据予以证明，且其陈述的解约事由不符合解除合同的法定事由，一审法院对讼争房产的查封时间先于黄偲晟陈述的其他法院查封时间，则黄偲晟抗辩本案的《房产买卖居间协议书》无法继续履行于法无据，不予采信，故上述协议书应当继续履行。《房产买卖居间协议书》明确约定黄偲晟应于2016年7月8日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续，双方保证备齐资料于产权解除抵押注销后七日内办理交易登记手续并签订房管部门提供的《厦门市房地产买卖合同》，但黄偲晟至今仍未履行上述义务，故林邓恋主张的第1项及第2项诉求于法有据，予以支持。上述协议书中明确约定林邓恋于办理提前还贷手续当日向黄偲晟支付1000000元整，林邓恋在黄偲晟退还购房款1000000元后将该款提存至厦门市公证处，黄偲晟可待办理讼争房产的提前还贷手续后再向厦门市公证处提取上述款项。二、关于黄偲晟是否应承担相关费用的问题。《房产买卖居间协议书》明确约定双方在签订协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此产生的诉讼费用和律师费用等。黄偲晟于本案受理前已明确向林邓恋提出解约的意思表示，已构成违约，应当承担相应的违约责任。林邓恋不同意黄偲晟的解约要求，黄偲晟无正当理由拒绝接收购房款1000000元，林邓恋将该款提存至厦门市公证处，系保障协议继续履行的合法方式，其为此实际支出3000元公证费；林邓恋因本案实际支出律师费60000元，并为保障判决的顺利履行向法院申请保全，实际支出担保财产的评估费6000元，上述费用均系林邓恋付出的实际损失，均应由黄偲晟承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零一条第一款第一项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、黄偲晟应当继续履行《房产买卖居间协议书》（编号：0037784）约定的义务，应于判决生效之日起十日内清偿厦门市集美区房屋的贷款并办理解除该房屋的抵押登记手续；二、黄偲晟应在上述房屋解除抵押后七日内协助林邓恋办理该房屋的转移登记手续并签订厦门市国土资源与房产管理局提供的房产买卖合同（合同具体名称以现场办理为准）；三、黄偲晟应于判决生效之日起十日内支付林邓恋律师费60000元、公证费3000元、评估费6000元合计69000元。本院二审期间，对一审认定的事实，除黄偲晟对林邓恋主张的评估费和律师费只有发票没有合同提出异议外，其余事实双方当事人均无异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。二审中，黄偲晟确认其已提取林邓恋公证提存的1000000元，并主张林邓恋已属限购对象。本院认为，黄偲晟与林邓恋签订的《房产买卖居间协议书》系双方的真实意思表示，内容符合法律、行政法规规定，应为有效合同。根据该协议书约定，林邓恋应于签约当日支付定金100000元、2016年4月19日前支付500000元（含定金）、于办理提前还贷手续当日支付1000000元，余额申请商业贷款；黄偲晟应于2016年7月8日前办理提前还贷及解除抵押登记手续。根据查明的事实，林邓恋已于2016年6月21日履行了支付房款1500000元的义务，但黄偲晟未依约履行办理提前还贷及解除抵押登记手续的义务，且提出解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十四条的规定，当事人有权解除合同须双方协商一致或符合约定、法定解除条件。本案黄偲晟与林邓恋对合同应否解除存在分歧，黄偲晟提出的合同解除事由系属其个人原因，既不属合同约定解除条件，亦不符合法定解除条件，而协议书约定的定金罚则，系属违约责任的约定而非合同解除条件的约定，故黄偲晟关于合同解除的主张不能成立，一审判决合同继续履行正确。因合同明确约定林邓恋已付款项用于提前还贷，现黄偲晟已实际收取林邓恋已付款1500000元，其应依约定清偿贷款并办理解除抵押登记手续，并在解除抵押注销后七日内协助林邓恋办理房屋权属转移登记手续。虽然讼争房屋被另案查封，但林邓恋申请查封讼争房屋为首封，其作为买受人对讼争房产享有请求黄偲晟办理权属转移登记手续的权利足以排除轮候查封的执行，而购房余款双方约定系申请商业贷款，该贷款手续的办理须于房屋权属转移登记后方可实施，故黄偲晟以此为由拒不履行合同义务缺乏事实和法律依据。本案讼争合同的签订及约定履行期间林邓恋均为适格购房人，合同未能如约履行系黄偲晟违约所致，现黄偲晟以林邓恋属限购对象为由阻却合同履行，但限购政策规制的是政策实施之后的交易行为，本案的交易及约定交易时限均为限购政策实施之前，故黄偲晟的主张不予支持。因黄偲晟的违约行为导致林邓恋为此支出房款公证提存费3000元、担保财产评估费6000元、律师费60000元，有发票为凭，而发票是有效的收款凭证，故该损失应由黄偲晟承担。综上所述，黄偲晟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18516元，由黄偲晟负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 宁审 判 员  刘文珍审 判 员  柯艳雪二〇一七年十月十六日代书记员  肖子发附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。