福建省明溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）明民初字第896号
原告：王善勇，男，汉族，住福建省明溪县。
委托代理人：冯永明，福建万天律师事务所律师。
被告：福建省三明市福融房地产开发有限公司。住所地福建省明溪县。
法定代表人：陈躬清，该公司经理。
委托代理人：阙勇刚，福建归化律师事务所律师。
委托代理人：饶卫华，福建归化律师事务所律师。
原告王善勇与被告福建省三明市福融房地产开发有限公司（以下简称福融公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年9月2日立案受理。依法由代理审判员陈远景适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯永明及被告委托代理人阙勇刚、饶卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王善勇诉称，2009年5月23日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，购买位于明溪县某某房屋，合同约定房屋总金额为人民币406847元，付款方式为一次性付款（含定金转为购房款）享受9.8折优惠，销售总价为人民币398700元。房屋应当在2009年8月31日前按约定条件交付买受人使用。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。被告于2009年8月3日将房屋交付给原告。但被告至今未向房屋权属登记机构办理房屋所有权登记（总证），致使原告至今未取得房屋权属证书。现要求：1、判令被告履行办理房屋权属证书义务；2、判令被告支付给原告逾期取得房屋权属证书违约金从逾期日至起诉日计人民币10765元，及从起诉日次日起至取得房屋权属证书日止每日按已付款的0.02%计算之违约金；3、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告福融公司辩称，1、原告在起诉时尚有8137元购房款未付清，直至2013年11月17日才付清全部购房款，应当按照《商品房买卖合同》第十四条的约定，给予被告90日的时间来办理房屋权属证书，故计付逾期办理房屋权属证书违约金的时间应当是在原告付清全部购房款顺延90日后起算；2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。而原告早已入住该房屋，而产权证的作用在于用来确认产权，起到公示作用，未办理房产证尚未给原告带来经济损失。原告也没有提供证据证明其存在任何损失。本案房屋权属证书未能及时办理有其客观的外因，即项目施工现场尚有被拆迁户的拆迁未完成，这是开发商无法完成的。因此，被告请求人民法院对逾期办证的外在原因给予确认，并且对原告主张的违约金不予认定。对于原告主张的违约金数额，即便人民法院认定被告应当承担违约责任，依法亦应当按调低违约金数额处理。
原告为证明自己的主张，提供如下证据：
1、原告身份证复印件一份，证明原告的基本情况及主体适格；
2、商品房买卖合同复印件、合同补充协议复印件各一份，证明2009年5月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：原告向被告购买明溪县某某商品房一套，总价款406847元，付款方式为一次性付款（含定金转为购房款）享受9.8折优惠，计398700元，被告应于2009年8月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，并在商品房交付使用后60日内办理完房屋初始预登记，将办理权属登记须由被告提供的资料交付给原告，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.02%向原告支付违约金的事实；
3、销售不动产统一发票复印件三份、中国建设银行现金交款单复印件一份、中国建设银行转账凭条复印件一份，证明至2013年4月16日，原告已支付全部购房款的事实；
4、（2013）三民终字第595号民事判决书复印件一份，判决书第四页中“直至一审判决后即2013年4月16日才付清购房余款。”，证明至2013年4月16日，原告已经付清了全部购房款的事实；
5、中国建设银行现金交款单复印件一份，证明原告于2013年11月17日将8137元打入被告公司账户，原告已经付清全部406847元购房款的事实；
被告对原告提交上述证据的质证意见如下：对证据1、2、5没有异议；对证据3的真实性没有异议，对证明内容有异议，至2013年4月16日，原告没有付清全部购房款；对证据4有异议，该证据只能证明原告付清了享受9.8折优惠后的购房款，但原告是陆续支付购房款，至2013年4月16日才给付购房款398710元，已经违反《商品房买卖合同》及补充协议“一次性付款才享有9.8折优惠”的约定，不能享受购房款9.8折优惠，至2013年4月16日，被告尚未付清全部购房款。
被告未提交证据。
本院分析认为，原告提交的证据1、2、5经被告质证无异议，且符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信；原告提供的证据3、4符合证据的真实性、合法性和关联性，但仅能证明至2013年4月16日，原告付清了享受9.8折优惠后的购房款，本院予以采信。
本案争议的焦点：1、合同约定的违约金是否过高；2、逾期办证违约金的起算时间。
一、关于合同约定的违约金是否过高。
原告认为，按《商品房买卖合同》的约定，逾期办证违约金按已付购房款按每日0.02%计算是适当的。
被告认为，原告主张的违约金过高，应予以调整。
本院认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应当根据合同约定履行。该合同对因出卖人原因导致买受人无法在约定时间取得房屋权属证书的，约定了出卖人应当支付违约金的计算方式，该约定未违反相关法律规定，应当予以适用。故被告应当依照合同约定自逾期办证之日起每日按原告已付购房款的0.02%向原告支付违约金。
二、关于逾期办证违约金的起算时间。
原告认为，逾期办证违约金应从原告交清全部购房款之日（2013年11月17日）起计算。
被告认为，逾期办证违约金应当从原告交清全部购房款之日（2013年11月17日）起，按照合同约定顺延90日后开始计算。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》对双方的权利、义务做了明确的约定，买受人的主要义务为支付购房款，出卖人的主要义务为交付房屋及协助办理房屋权属证书转移登记手续。原告在合同约定的交房期限前，虽支付了大部分购房款（398710元），但尚有部分余款未付清，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，被告房产公司有权行使先履行抗辩权拒绝履行其交付房屋及协助办理房屋权属证书转移登记手续的义务。但被告已经按合同约定在2009年8月30日前（即2009年8月3日）将讼争房屋实际交付给原告，视为被告放弃了拒绝交付房屋的先履行抗辩权。办理房屋所有权初始预登记是被告房产公司的单方义务，被告应按合同约定在将讼争房屋实际交付原告后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，但可行使先履行抗辩权拒绝将办理权属登记须由出卖人提供的资料交付买受人。原告于2013年11月17日付清购房余款，被告行使先履行抗辩权的阻却事由已经消失，根据《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记须由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。”的约定，被告应当自原告交清全部购房款后30日内及时将办理权属登记须由出卖人提供的资料交付原告并协助原告办理房屋权属证书。截至2013年12月17日，被告未履行上述义务，应按《商品房买卖合同》第十四条的约定，自逾期之日（2013年12月18日）起每日按原告已付款的0.02%向买受人支付违约金。
经庭审认证，对本案的事实作如下确认：
2009年5月23日，原告王善勇与被告福建省三明市福融房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告向被告购买位于明溪县某某房屋，总价款为人民币406847元，付款方式为一次性付款（含定金转为购房款）享受9.8折优惠，销售总价为人民币398700元。房屋应当在2009年8月31日前按约定条件交付买受人使用。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。同日，原、被告双方签订《合同补充协议》，协议第九条约定：购房款支付方式为一次性全额支付购房款（含定金转为购房款），享受9.8折优惠，即售价格为398700元，未按以上方式支付购房款的，除不享受折扣外，并按违约处理。原告于2008年3月10日给付被告购房款180000元，于2008年4月21日给付购房款160000元，于2009年11月10日给付购房款47712元，于2013年4月16日给付购房款10998元。被告于2009年8月3日实际将该讼争房屋交付原告使用。
本案审理过程中，原告于2013年11月17日给付被告购房款8137元。
综上所述，本院认为，原告王善勇与被告福建省三明市福融房地产开发有限公司于2009年5月23日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效。原告自2008年3月10日起虽陆续支付大部分购房款，但未按照《商品房买卖合同》第六条、《合同补充协议》第九条约定的付款方式支付购房款，不能享受购房款9.8折优惠，而应按照合同总价款406847元支付购房款。被告于2009年8月3日实际将该讼争房屋交付原告使用。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当在将讼争房屋交付原告实际使用之日起60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。被告在原告付清全部购房款前可行使先履行抗辩权拒绝将办理权属登记须由出卖人提供的资料交付买受人。原告于2013年11月17日付清购房余款，被告应在原告付清全部购房款后30日内及时将办理房屋权属登记须由出卖人提供的资料交付原告并协助原告办理房屋权属证书。但截至2013年12月17日，被告仍未履行上述义务，致使原告无法取得房屋权属证书，被告应当承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。《商品房买卖合同》第十四条约定的出卖人应履行的义务包括办理房屋所有权初始预登记及将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，故计付逾期办理权属证书违约金的截止时间为福融公司将办理房屋权属登记应由出卖人提供的资料交付买受人的时间。被告应自逾期之日（2013年12月18日）起至被告将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告之日止，按原告已付款总额406847元，按每日0.02%向原告支付逾期办理权属证书违约金。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告福建省三明市福融房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内协助原告王善勇办理房屋权属证书手续；
二、被告福建省三明市福融房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王善勇支付逾期取得房屋权属证书违约金（违约金的计算方式：自2013年12月18日起至被告办理房屋所有权初始预登记后，将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告之日止，按原告已付购房款总额406847元，以日万分之二计算）；
三、驳回原告王善勇的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费69元，减半收取为34.5元，由原告王善勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
代理审判员 陈远景
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 徐 婷
附：（2013）明民初字第896号相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。