安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1126民初2300号原告：蒋志。委托诉讼代理人：姚运胜,安徽治邦律师事务所律师。被告：凤阳县绿都房地产开发有限公司,住所地安徽省滁州市凤阳县临淮镇门临路,统一社会信用代码91341126697395582X。法定代表人：王施政，该公司总经理。委托诉讼代理人：王庆松，男，系凤阳县绿都房地产开发有限公司推荐。委托诉讼代理人:薛玉元，男，系凤阳县绿都房地产开发有限公司推荐。原告蒋志与被告凤阳县绿都房地产开发有限公司（以下简称绿都房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋志的委托诉讼代理人姚运胜、被告绿都房地产公司的委托诉讼代理人王庆松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋志向本院提出诉讼请求：1.判令绿都房地产公司支付逾期交房违约金60436.38元；2.判令将房屋所有权证交付蒋志，并退还多收取的办证费8530.298元及房屋面积误差款866.16元；3.支付逾期办理房屋所有权证违约金35810.74元（自2016年2月20日起按年利率7.5%支付已付房款317448元违约金至2017年8月24日），以上合计112912.96元；4.本案诉讼费由绿都房地产公司承担。审理中，蒋志申请撤回交付房屋所有权证的请求。事实和理由：2011年10月9日，蒋志与绿都房地产公司签订了《商品房预售合同》一份，约定蒋志购买绿都房地产公司开发的“禄都花园”第6幢1单元102号房，建筑面积131.94㎡，单价2406元，购房款计317448元。同时，双方口头约定购买储藏室一间，价款14620元。合同第八条约定，绿都房地产公司应当于2012年10月30日前将综合验收合格的商品房交付蒋志使用，并出具符合合同约定的证明文件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，逾期交房购买人不退房的，按日支付已付房款的万分之二的违约金。合同签订后，蒋志依约支付了全部房款和储藏室价款，但绿都房地产公司未能按期交房，至2015年5月1日双方才办理房屋交接手续，但是相关验收合格报告及产权证书至今没有办理、交付。绿都房地产公司另于2012年8月5日向蒋志收取了代办房产证费用15872元，但房产证至今也没有办下来，多收取的办证费至今未退。特提起诉讼。绿都房地产公司辩称，本案已经超过了诉讼时效，蒋志的诉请不应得到支持。导致逾期交房和逾期办证的原因不在绿都房地产公司，而是因政府部门办事拖沓和合同约定工期顺延的有关情形出现所致，故绿都房地产公司不应承担由此产生的法律责任。蒋志主张的违约金计算缺乏相应的事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。房产证已经下来了，蒋志不去领，责任在其自身。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月9日，蒋志与绿都房地产公司签订商品房买卖合同一份，约定：蒋志购买绿都房地产公司建设的禄都花苑6幢102号房，建筑面积131.94平方米，单价2406元，总金额317448元。首付款127448元，余款19万元由蒋志办理银行按揭贷款；出卖人应当在2012年10月30日前将经综合验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交付房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之2的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意友好协商解决。2011年9月2日，蒋志向绿都房地产公司支付独立储藏室7号14620元。2011年10月2日，蒋志支付首付款127448元。2012年1月19日，蒋志支付按揭款19万元。2012年8月5日，绿都房地产公司收取蒋志代收办证费15872元。2014年12月2日，绿都房地产公司收取蒋志代收物业费1032元、装修保证金500元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。蒋志与绿都房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格依约履行。关于蒋志主张的要求绿都房地产公司支付逾期交房违约金60436.38元。双方合同约定出卖人应当在2012年10月30日前将经综合验收合格的商品房交付买受人使用。而绿都房地产公司提交的综合查验备案表记载涉案房屋于2015年11月才通过验收备案，故绿都房地产公司主张的交房时间2013年5月1日，不具备约定的交付条件。其公司未提交证据否定蒋志主张的2015年5月1日，双方办理房屋交接手续，故逾期交房时间应从2012年10月31日计算至2015年5月1日，按910天计算，以双方约定的日万分之二计算违约金。关于绿都房地产公司辩称的不应将储藏室价款计入已付房款计算违约金一节，储藏室为房屋的附属建筑，依附于主合同，根据民法中的诚实信用原则，储藏室交付与违约责任应当参照购房合同约定，故对绿都房地产公司辩称意见，本院不予支持。综上，绿都房地产公司应支付蒋志逾期交房违约金60436.38元[（317448元+14620元）×0.0002×910天]。关于蒋志主张的判令绿都房地产公司交付房屋所有权证，审理中，其撤回该项请求，本院依法予以准许。关于蒋志要求退还多收取的办证费8530.298元，绿都房地产公司收取办证费用15872元，实际办证支出7361.71元，应返还蒋志8510.29元。关于蒋志主张的退还房屋面积误差款866.16元，符合双方合同约定，本院予以支持。关于蒋志主张的支付逾期办理房屋所有权证违约金35810.74元（自2016年2月20日起按年利率7.5%支付已付房款317448元违约金至2017年8月24日）。双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意友好协商解决。现双方协商未果，对于违约金的计算约定不明。《最高人民法院》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。涉案合同约定，购房款未付清的（含代缴代收费用和物业费用），不予交付房屋。绿都房地产公司在收取了蒋志代办证费的情况下，却未遵循诚实信用原则全面履行义务，也未举证证明其在规定期限内将符合办证要求的资料交登记机关备案，故应支付逾期办理房产证违约金。涉案房屋于2015年5月1日交付，违约金应自实际交付日起290日后按已付房款计算，对蒋志要求违约金自2016年2月20日起计算的请求，本院予以支持。蒋志主张的按年利率7.5%计算违约金，符合前述规定。蒋志要求违约金计算至2017年8月24日，不符合双方合同约定，应至产权登记机关受理日，即2017年4月7日，逾期办理产权证违约金应为26874.36元[317448元×（0.075÷365×412天）]。绿都房地产公司辩称的本案已经超过了诉讼时效，因绿都房地产公司在涉案商品房买卖合同中存在多处违约，如将其中的单个违约行为从合同中分列出来单独计算时效，于法无据，而逾期办证行为长期持续，故对其公司的该项辩称，本院不予支持。关于绿都房地产公司辩称的因政府部门办事拖沓和合同约定工期顺延的有关情形出现，致逾期交房和逾期办证，以及申请向凤阳县气象局、凤阳县供电公司、临淮关镇人民政府调取2011年3月至2013年4月期间的低温、雨雪天数情况，停断电情况及小区周边群众阻止干扰施工的情况材料。按照双方合同约定，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，可以延期，但绿都房地产公司未提交向买受人履行告知义务的证据；对于因政府部门办事拖沓至逾期，其公司未提交证据证明相关部门存在责任，且从其公司提交的综合查验备案表反映，其存在未按规划施工的情形；对于合同约定的发生了影响工程进度的特殊天气，如连续雨雪天、气温过高、过低而影响施工的交付日期顺延，该部分内容系绿都房地产公司提供的格式条款，其公司未提交证据证明采取合理方式提请买受人注意该条款，并对该条款的理解及后果予以说明，故依据合同法应作出不利于提供格式条款一方的解释。综上，绿都房地产公司的申请，无调查必要，对其该部分辩称，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第十一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告蒋志逾期交房违约金60436.38元；二、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告蒋志房屋面积误差款866.16元、办证费8510.29元；三、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告蒋志逾期办理房屋所有权证违约金26874.36元；四、驳回原告蒋志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2558元，减半收取1279元，由原告蒋志负担184元，由被告凤阳县绿都房地产开发有限公司负担1095元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  王绘宇二〇一七年十二月一日书记员  武香君附1：本案证据目录一、蒋志提交的证据和证明目的如下：1.身份证复印件一份，用于证明蒋志的身份情况。2.企业登记基本信息复印件一份，用于证明绿都房地产公司的主体资格。3.商品房买卖合同、首付款收据、按揭款收据、储藏室收据、代收办证费收据、代收物业费收据、装修保证金收据各一份,用于证明双方之间的商品房买卖关系及房屋交付、办理房产证的具体时间，违约责任。蒋志已支付全部购房款、储藏室款、代办房产证费用、代为收取物业费等，2015年5月1日，双方办理房屋交接手续。4.禄都花园交房通知书一份，用于证明绿都房地产公司通知蒋志于2013年4月30日到2013年5月1日来办理房屋交接手续，但是该房屋没有经过综合验收，不符合合同约定的交付条件，直到2015年5月1日，双方才办理了房屋交接手续。蒋志拿钥匙时在绿都房地产公司进行了登记签字。该交房的签字手续现在绿都房地产公司处。5.小区综合查验备案现场查看意见表复印件一份，用于证明绿都房地产公司开发的商品房在2015年11月1日以后才符合约定的交付条件。在交付房屋时不符合交房条件。6.民事判决书复印件一份，用于证明绿都房地产公司向全体业主发放了交房通知，及违约交房、逾期办证等事实。7.物业公司出具证明、新安晚报、国土资源和房产管理局文件各一份，用于证明蒋志于2015年5月1日办理房屋交接手续后，到物业公司进行了情况说明。蒋志和其他业主一直不间断的通过各种渠道向绿都房地产公司主张逾期交房和逾期办证的违约责任，其主张未超过诉讼时效。绿都房地产公司擅自改变该小区规划，导致项目不能及时验收。绿都房地产公司承诺将在近期结清业主的契税、维修资金、违约金，并交付房产证。8.房管局认定的蒋志房屋面积、契税税额、维修基金数额、房产证号复印件一张，用于证明具体的房屋面积、契税税额、维修基金数额以及房产证号。二、绿都房地产公司提交的证据和证明目的如下：1.营业执照复印件一份，用于证明绿都房地产公司的主体资格。2.情况说明复印件、报告复印件各一份，低温阴雨、低温雨雪气象材料复印件三份，用于证明在施工过程中，出现了停电、低温雨雪天气以及治安纠纷等导致工期顺延的情形。3.交房通知书复印件一份，用于证明交付房屋的时间是2013年5月1日。4.综合查验备案表、综合查验备案申请表复印件各一份，用于证明绿都房地产公司申请竣工验收备案日期为2013年5月。而因政府有关部门办事拖沓，迟至2015年11月才验收通过，逾期交房和逾期办证的主要责任不在绿都房地产公司。附2：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。