江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终2876号
上诉人（原审被告）：沭阳县理想之家商业管理有限公司，住所地沭阳县浙江商城B8幢18-20号。
法定代表人：周慧，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘洋，江苏德沛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈石磊，男，汉族，1980年5月25日出生，住沭阳县。
委托诉讼代理人：徐伟，江苏衡上律师事务所律师。
原审被告：周慧，女，汉族，1970年5月3日出生，住沭阳县。
委托诉讼代理人：刘洋，江苏德沛律师事务所律师。
上诉人沭阳县理想之家商业管理有限公司（以下简称理想之家公司）因与被上诉人陈石磊及原审被告周慧委托经营管理合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初3001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人理想之家公司的上诉请求为：撤销原判，依法改判驳回陈石磊的原审诉讼请求。事实与理由：一、陈石磊与理想之家公司签订的商铺委托经营管理合同系无效合同，一审判决对此未予认定并判决理想之家公司给付陈石磊租金有误。1．涉案房屋所在楼房共计十一层，其中一至五层为产权式商铺，陈石磊所购买的商铺系其中五个铺位，在一审判决前，该楼房尚未经验收合格。2．因该楼房系整个商场式经营，属于人群密集型场所，属消防法规定的必须消防验收方可使用的房屋，而涉案楼房至目前仍未通过消防验收合格，且在经营过程中已被消防部门责令停业，故双方签订的合同因违反法律的禁止性规定而应确认为无效。3．因双方签订的合同无效，故对于合同未履行的则不再履行，由此理想之家公司不应承担给付租金的义务，一审判决理想之家公司给付租金有误。二、双方签订的合同约定租期应从2015年1月1日起算，一审判决租期自2013年11月起算属于事实认定错误。1．从双方签订合同的过程及时间看。陈石磊签订涉案合同的时间为2013年7月1日，该合同是在开发单位处由开发单位安排签订，而理想之家公司签订合同的时间为2015年3月31日，双方签订合同的时间差为一年零九个月。而在2013年7月1日前，陈石磊已与开发单位签订商品房买卖合同，该合同已交房时间明确约定最后交房时间为2014年12月31日，陈石磊对此是明知的，但对于能否提前交房、提前至何时，无论陈石磊、开发单位还是理想之家公司均无法确定，故签订涉案合同时，陈石磊与理想之家公司内心确信的时间均应为2014年12月31日，故本案租期应从2015年1月1日起算。2．从双方签订的合同条款约定内容看。涉案合同约定租期起算是“陈石磊与开发单位签订的经备案的商品房买卖合同约定的交房之日起算10天”，而开发单位与陈石磊签订的商品房买卖合同第八条约定的交房时间为2014年12月31日。另外，涉案合同第二条第一款同时约定“如开发单位迟延交房的，委托经营期限自实际交房之日起计算”，该约定印证了理想之家公司对该条款前述内容的理解。另一方面，以实际交房作为租期起算点只适用于开发单位超过约定交房期限时，而不能扩大理解直接适用于双方的租期约定，否则前述约定的租期起算内容均无必要，故本案租期应从2015年1月1日起算。3．从商场业主整体情况看。该商铺涉及到约五百余户业主，而该五百余户业主购买商品房时，自2012年开始售房至2014年12月31日期间陆续购房，时间跨度约为2-3年，但每一个业主商品房合同约定的交房时间均为2014年12月31日，如果以一审判决确认的时间为租金起算点，则在此时间节点相当一部分业主尚未购房，则租金起算点无从确定。因大部分业主何时购房理想之家公司并不清楚，更谈不上租金起算点为2013年11月份的问题。4．理想之家公司进场时间不能作为租期起算时间。理想之家公司经营的是整个商场，在2013年11月份，该楼房尚未建成，为招商需要提前进场装修，而商场装修、招商宣传、商户入驻均需要长期过程，在开业后仍有大量商铺空闲，作为任何一个经营者均不可能将进场时间作为租金起算时间，也违反日常交易习惯。5．从陈石磊一审中提供的理想之家公司与开发单位签订的合作协议及补充协议内容看。协议明确约定试营业时间为2014年3月8日，该时间节点也可印证前述意见，进场时间与营业时间、租金起算时间存在差别。6．从陈石磊一审中提供的两份民事判决书看。该两份民事判决书对于逾期办证违约金的计算恰恰能证明业主是以2014年12月31日作为房屋交付起算点来计算违约金，反映业主本身对于商品房买卖合同中约定的交房时间的认知，事实上涉案商铺大部分业主均已向沭阳县人民法院提起诉讼，要求开发单位承担逾期办证违约责任，起算点均是以此时间为节点，一审法院未能对该部分证据进行分析认证有误。三、理想之家公司在本案中不负有给付陈石磊租金的义务，一审判决理想之家公司给付租金有误。1．理想之家公司在商场经营过程中，因开发单位未能完善房屋设施，导致房屋存在诸多方面问题，同时消防部门于2016年10月份下发停业通知书，此后消防部门责令开发单位切断商场电源，使商场处于停电状态。故整个商场经营期间未能正常经营，特别是商场断电后，商场所有的商户因商场房屋出现问题无法经营，已全部撤出商场，导致该处商场无法经营的责任在开发单位和各业主。因其提供的房屋未经验收，业主多次采取过激行为，因提供房屋不合格，理想之家公司当然享有先履行抗辩权。2．从陈石磊一审中提供的由开发单位出具的承诺书看，开发单位应当在2016年12月底前完成房屋的包括消防在内的各项验收，然而时至今日，该处楼房仍未完成消防等各项验收，据此开发单位和业主应承担房屋不能使用的责任。3．对于涉案楼房存在的诸多问题，理想之家公司已经于2016年11月份向业主及开发单位发出催告函，要求解决楼房存在的诸多问题，因长期仍未解决，理想之家公司已于2017年5月向陈石磊及其他业主发函解除双方签订的委托管理合同，故合同解除后理想之家公司同样不承担租金给付责任。四、本案应追加华希南岸公司作为本案的被告参加诉讼，故一审程序违法。1．因涉案房屋能否验收使用、导致不能经营的责任承担等，均涉及华希南岸公司，故华希南岸公司与本案的处理存在利害关系，应追加华希南岸公司作为本案被告，以查明事实、明确责任。2．对于租期起算时间问题，涉及华希南岸公司在商品房买卖合同签订时交房时间约定的理解，涉及到华希南岸公司在售房时签订委托经营管理合同时对业主租赁时间的确定问题，该问题同样与华希南岸公司存在利害关系，故应追加华希南岸公司为本案被告。
被上诉人陈石磊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法适当，请求维持原判。其具体答辩理由如下：一、陈石磊与理想之家公司签订的委托经营管理合同是双方真实意思表示，该合同合法有效，不存在理想之家公司所称的无效情形。首先，理想之家公司主张涉案商铺未通过综合验收以及消防验收，不属于合同无效的法定情形。其次，理想之家公司主张的相关规范属于管理性规范，即使存在上述情形，也不必然导致合同履行过程中相关合同行为的无效。再次，理想之家公司针对合同效力的抗辩意见相互矛盾，部分抗辩意见是建立在合同有效基础上。二、一审判决认定以理想之家公司实际接收房屋的时间作为租金起算点正确。双方在委托经营管理合同中明确约定房屋交付事项在理想之家公司与华希南岸公司之间进行，涉案商铺在经营过程中存在的问题是因理想之家公司与华希南岸公司之间纠纷所致，在某种程度上属于理想之家公司的经营风险，结合本案其他证据，能够证明理想之家公司与华希南岸公司之间存在密切的利益关联。理想之家公司不能以其与华希南岸公司之间的纠纷以及在经营过程中所出现的风险来抗辩陈石磊，同时亦违反合同的约定。三、陈石磊与理想之家公司签订的委托经营管理合同合法有效，理想之家公司既然于2013年11月即接收涉案商铺，证明涉案商铺在接收时即已具备基本使用功能，否则理想之家公司不可能接收商铺进行装修，继而进行营业。四、本案是陈石磊基于与理想之家公司之间的委托经营管理合同而提起诉讼，陈石磊与华希南岸公司之间就委托经营而言没有直接的法律关系。理想之家公司主张的利害关系以及经营现象涉及到华希南岸公司，属于理想之家公司与华希南岸公司之间的纠纷。陈石磊基于合同相对性要求理想之家公司给付租金有事实和法律依据，无需追加华希南岸公司为本案被告。
原审被告周慧辩称，同意理想之家公司的上诉理由。
陈石磊向一审法院起诉请求：1.判令理想之家公司、周慧共同给付陈石磊商铺租金36717.00元（租金计算从2016年11月份起至2017年6月份止）；2．判令确认理想之家公司、周慧于2013年11月份（实际交房日）从沭阳华希南岸房地产开发有限公司接收陈石磊商铺5间（房号：3183、3184、3185、3186、3187）；3．本案诉讼费用、执行费用由理想之家公司、周慧承担。
一审法院认定事实：2013年6月27日，陈石磊与沭阳华希南岸房地产开发有限公司（以下简称华希南岸公司）签订《商品房买卖合同》五份，约定陈石磊购买华希南岸公司开发的3183号、3184号、3185号、3186号、3187号五间商铺，商铺价格分别为132009元、116491元、116491元、116491元、116491元。五份《商品房买卖合同》均约定出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。涉案商铺尚未通过综合竣工验收。
2013年7月1日，陈石磊与理想之家公司签订《商铺委托经营管理合同》一份，合同内容为：“商铺委托经营管理合同，甲方（委托方），个人姓名：陈石磊，国籍：中华人民共和国。……。乙方（受托方），公司名称：沭阳县理想之家家居购物中心，……。一、委托经营的商铺基本情况，（一）、甲方是华希·南岸丽景三号楼3183、3184、3185、3186、3187号商铺的买受人，该商铺的建筑总面积为130.64平方米（房管所实测准）。位于沭阳县××路北侧、××路西侧（以下简称为该商铺）。（二）、前述商铺购置总价为甲方与开发单位签订的认购书中确认的表价折扣后的价格，共计人民币：柒拾捌万陆仟捌佰零捌元（￥786808.00元）（注：最终确认购置总价以房管所实测面积计算）。二、委托经营期限：（一）该商铺的委托经营期限共计10年，自甲方与开发单位签订的经备案的商品房买卖合同约定的交房之日起计算10年，如开发单位迟延交房的，则由开发单位承担迟延交房的违约责任，委托经营期限自实际交房之日起计算。（二）未经甲乙双方协商一致，不利变更委托经营的期限。（三）在开发单位房屋符合交付条件或者符合其他条件能够使用房屋时，甲方委托乙方与开发单位直接办理房屋交接手续。……。四、委托经营条款：（一）、甲方购买该商铺时，前三年的商铺租金已经由开发单位在签订商品房买卖合同时一次性计算并冲抵甲方的购房款，故在委托经营期限前三年，乙方无须向甲方支付任何费用。（二）、委托经营期内第四年、第五年，乙方每年应当向甲方支付的租金标准为：合同第一条第二款约定的购房总价的8%即人民币陆万贰仟玖佰肆拾肆元（￥62944.00元）（注：商铺实测面积与认购面积不一致，以实测面积产生的购铺总价为准计算返还租金）。（三）、从第六年起至第十年止，如乙方向承租人实际收取的年总租金这几天所有商铺总购房款的8%的，乙方向甲方支付的年租金标准不低于本条第二款约定的标准，或双方约定下公式计算乙方向甲方应付的租金，计算公式为：实际总租金×（第一条第二款约定的甲方所购商铺的总价÷整个商铺依第一条第二款约定的方式计算的商铺总价）×0.9，另10%的收益归乙方享有。（四）、商铺租金支付方式按半年支付，先付后用。由乙方在租赁年度开始第一个月和第七个月的10日前分两次支付给甲方（遇法定假日顺延至节假日后的第一个工作日内）。商铺租金支付形式为：银行汇款至甲方指定的账户内。……。”
2017年1月25日，周慧出具《声明》一份，内容为：“1、我经营华希广场理想之家家居馆时，房屋验收不合格，2、我入场装修时间为2013年11月，2014年1月1日试营业，2014年3月8日正式营业，声明人：周慧，2017.元.25。
一审法院归纳本案的争议焦点为：1．陈石磊与理想之家公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定的租金租金起算时间如何确定；2．陈石磊要求周慧承担租金共同给付责任有无法律依据。
关于第1个争议焦点。一审法院认为，陈石磊与理想之家公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定的租金租金起算时间应为2013年11月份。理由为：根据陈石磊与理想之家公司签订的《商铺委托经营管理合同》第二条第（三）款约定：“在开发单位房屋符合交付条件或者符合其他条件能够使用房屋时，甲方委托乙方与开发单位直接办理房屋交接手续。”庭审中，陈石磊提交的由理想之家公司法定代表人周慧出具的《声明》能够证明理想之家公司于2013年11月份接收涉案商铺并进行装修使用，故应视为理想之家公司已于2013年11月份受陈石磊委托与华希南岸公司办理了涉案五间商铺的交接手续。同时，根据《商铺委托经营管理合同》第二条第（一）款约定：“商铺的委托经营期限共计10年，自甲方与开发单位签订的经备案的商品房买卖合同约定的交房之日起计算10年，如开发单位迟延交房的，则由开发单位承担迟延交房的违约责任，委托经营期限自实际交房之日起计算。”故应认定《商铺委托经营管理合同》自2013年11月份开始履行，理想之家公司应自2013年11月份向陈石磊支付租金。
关于第2个争议焦点。一审法院认为，陈石磊要求周慧承担租金连带给付责任无法律依据。理由如下：根据《中华人民共和国公司法》第二十条之规定：“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不利滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不利滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，《商铺委托经营管理合同》系陈石磊与理想之家公司签订，根据合同相对性原则，该合同相应的合同权利、义务应由理想之家公司享有与承担。庭审中，理想之家公司提交了自其设立各年度独立的记账凭证及财务报表，能够证明其财产独立于其法定代表人周慧。同时，陈石磊亦未提交证据证实周慧存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害陈石磊利益的行为，故对陈石磊要求周慧承担连带责任的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。
陈石磊另要求判令确认理想之家公司、周慧于2013年11月份（实际交房日）从沭阳华希南岸房地产开发有限公司接收陈石磊商铺5间（房号：3183、3184、3185、3186、3187），无法律依据，一审法院不予支持。综上，陈石磊的部分诉讼请求有事实及法律依据，一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、理想之家公司应于判决发生法律效力之日起十日内向陈石磊给付2017年6月30日前的租金合计36717元；二、驳回陈石磊的其他诉讼请求。案件受理费718元，已减半收取359元，由理想之家公司负担。
本院二审期间，上诉人理想之家公司围绕其上诉请求，依法向本院提交如下证据：
1．2014年6月3日，沭阳县公安消防大队向理想之家公司作出的沭公（消）行罚决字（2014）0070号行政处罚决定书一份。载明：“2014年3月18日消防大队监督员在检查中发现理想之家公司负责经营管理的理想之家家居精品馆未经消防安全检查即投入营业，依据相关规定，决定对理想之家公司给予责令停产停业，并处罚款100000元的处罚。”
2．2016年8月24日，沭阳县公安消防大队向理想之家公司作出的公告一份。载明：“根据上级关于G20峰会消防安全保卫工作的总体要求，为保障生命及财产安全，确保G20峰会期间沭阳县不发生有影响的火灾事故，由于你场所不具备消防安全条件，现责令你单位在G20峰会期间停业整顿，及时消除火灾隐患，确保整改期间的消防安全，待所有隐患整改完毕取得合格的消防手续后，方可投入使用营业。”
3．2016年11月22日，沭阳县公安消防大队向理想之家公司作出的沭公（消）催字（2016）0002号催告书一份。载明：“根据《中华人民共和国行政强制法》第三十五条和第五十四条之规定，限你单位于2016年11月25日前履行公安机关于2014年6月3日作出的给予理想之家公司经营管理的理想之家家居精品馆责令停产停业行政决定，履行方式为停止使用理想之家家居精品馆。”
上述证据1-3旨在证明涉案商场未经消防验收即投入使用，在理想之间公司经营过程中已被沭阳县公安消防大队作出行政处罚，并被责令停止生产经营。
4．2016年11月20日，理想之家公司向陈石磊发出的解决诸多问题通知书及2017年6月19日沭阳县邮政局作出的查询邮件回单各一份。通知书载明：涉案房屋未经综合验收及消防验收、长期无水可用、多次责令停业、中央空调系统无法启用，因开发单位拖欠工程款及拆迁安置问题，导致部分人员多次封堵商场大门并报警请求处理。旨在证明理想之家公司针对委托经营管理合同中存在的问题已向陈石磊发出催告通知书，且该函件已向陈石磊送达。
5．2017年5月2日，理想之家公司向陈石磊发出的解除合同通知书及2017年6月19日沭阳县邮政局作出的查询邮件回单各一份。旨在证明理想之家公司发出催告通知后，陈石磊在合理期限内均未解决上述问题，致商场停电、经营户全部撤离，在此情形下双方之间的合同无法继续履行，故理想之家公司以通知的形式解除双方的合同。
6．摄录于2017年6月13日的涉案商场现场录像的刻录光盘一份。旨在证明涉案商场因需进行消防施工，该商场内的所有商户均已撤离，故双方合同无法继续履行。
被上诉人陈石磊对上述证据质证认为，对证据1-3的真实性无异议，但就涉案商铺而言，陈石磊与华希南岸公司签订认购协议时是理想之家公司与华希南岸公司联合向陈石磊推荐委托经营管理，且在委托经营管理合同中明确约定房屋交付事宜由理想之家公司与华希南岸公司进行协商，故陈石磊对房屋交付不应承担任何责任。陈石磊作为购房者，对涉案商铺享有准物权，即占有、使用、收益的权利，而上述权能均已委托理想之家公司行使，在委托经营管理合同履行过程中出现消防问题，是理想之家公司与华希南岸公司之间引发的纠纷，结合一审时提供的证据，理想之家公司认可未经消防验收责任在其自身，理想之家公司不能因与开发商之间的纠纷以及经营过程中的商业风险来对抗陈石磊。对证据4，陈石磊未收到催告通知书，对陈石磊不存在法律约束力。从催告通知书载明的内容看，理想之家公司提出的诸多理由是为推卸责任，但能够确定涉案商铺的交付时间为2013年。对证据5，陈石磊从未签收过该份解除合同通知书，也不知悉解除合同通知书的内容。原则上陈石磊不同意解除合同，因理想之家公司主张解除合同的条件并未成就，如理想之家公司主张解除合同，理想之家公司应按约承担违约责任。另外，解除合同通知书中列举的问题并不存在，即使存在，也属于理想之家公司与华希南岸公司之间的纠纷，不能据此对抗陈石磊，因双方就房屋交付及合同履行中可能遇到的经营障碍及风险均已明确约定由理想之家公司承担。对证据6的真实性予以认可，但该录像资料反映的问题仍是双方在履行合同过程中出现的情形，陈石磊作为业主并无过错，应由理想之家公司自行解决。另外，结合一、二审证据能够认定消防验收不合格的责任在理想之家公司。
原审被告周慧对上述证据质证认为，对上述证据均无异议。
本院对上述证据认证如下：鉴于陈石磊、周慧对证据1-3的真实性均无异议，本院对此予以确认，能够证明理想之家公司在经营家居精品馆期间因不具备消防安全条件被给予停产停业及罚款等行政处罚的事实。鉴于陈石磊对证据4-5的真实性不予认可，且理想之家公司邮寄送达上述催告通知及解除合同通知书的地址与双方签订的商铺委托经营管理合同约定陈石磊确认的邮寄地址不符，不足以认定理想之家公司已向陈石磊有效送达上述材料，故本院对证据4-5的证据效力不予认定。鉴于陈石磊、周慧对证据6的真实性均无异议，本院对此予以确认，能够证明理想之家公司经营的家居精品馆的现状。
除理想之家公司对一审判决认定的双方签订委托经营管理合同的时间持有异议，双方对一审判决查明的其他事实均无异议，本院对此予以确认。
二审另查明：2010年4月1日，华希南岸公司与周慧、理想之家公司签订合作协议一份，约定周慧决定和华希南岸公司合作，销售和经营管理华希·南岸丽景项目南侧沿苏州路的家居名品商场。该合作协议第5.5条约定：华希南岸公司确保在2012年5月31日前可以装修，项目以外的楼施工等因素不影响商场正常营业。
此后，华希南岸公司代表谭强与周慧另签订补充协议书一份，双方对周慧负责销售华希·南岸丽景项目房屋的溢价分成款、租金收入、违约责任等分别作出约定。该补充协议第6条约定：双方在履约过程中均有违约行为，其中周慧未按约交足保证金；华希南岸公司未按协议第5.5条于2012年5月31日将商场交付周慧装修；现经双方协商，互不追究违约责任。该补充协议第7条约定：商场三年返租期之前试营业阶段（2014年3月8日至2014年12月30日）的租金收入，其中2014年3月8日至2014年7月7日的租金收入归周慧所有，其余2014年7月8日至2014年12月30日的租金收入由周慧负责支付华希南岸公司。
2016年12月3日，理想之家公司与华希南岸公司共同出具承诺一份，载明：理想之家公司把理想之家家居精品馆二次装修的商铺拆除整改到符合消防验收规范的场馆，并且把满足消防验收审核能通过的图纸交给华希南岸公司，保证在2016年12月23日前完成，否则所有责任由理想之家公司承担。华希南岸公司在接收到符合消防验收规范的二次装修部分的商场和合格的图纸之日起70日内完成理想之家家居精品馆的消防验收，否则因未通过消防验收所造成的一切损失和责任由华希南岸公司承担，双方彼此共同遵守以上承诺。
本案二审中的争议焦点是：1．陈石磊与理想之家公司之间签订的商铺委托经营管理合同效力如何认定；2．如有效，陈石磊主张理想之家公司给付租金的理由能否成立，如成立，租金数额如何确定；3．本案应否追加华希南岸公司参加诉讼。
关于第1争议焦点。本院认为，理想之家公司以涉案商铺未经消防验收为由主张其与陈石磊签订的商铺委托经营管理合同无效，其依据是《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》。而上述函复因与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定相冲突，已由《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》确认失效。本案中，陈石磊与理想之家公司签订的商铺委托经营管理合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行各自义务。据此，理想之家公司主张本案合同无效的理由不能成立，本院不予采纳。
关于第2争议焦点。理想之家公司以委托经营期限应从备案商品房买卖合同约定的交房之日起算为由主张本案租金起算点为2015年1月1日。陈石磊则主张本案租金应从理想之家公司实际接收涉案商铺的时间即2013年11月份开始起算。本院认为，陈石磊与理想之家公司签订的商铺委托经营管理合同虽约定“该商铺的委托经营期限自陈石磊与开发单位签订的经备案的商品房买卖合同约定的交房之日起计算”，但该合同亦同时约定“如开发单位迟延交房的，则由开发单位承担迟延交房的违约责任，委托经营期限自实际交房之日起计算”、“在开发单位房屋符合交付条件或者符合其他条件能够使用房屋时，陈石磊委托理想之家公司与开发单位直接办理房屋交接手续”。鉴于理想之家公司法定代表人周慧已出具书面声明确认理想之家公司进场装修的时间为2013年11月份，且华希南岸公司代表谭强与周慧另签订补充协议书对租金收入分配的约定亦能证明理想之家公司进场装修后已实际产生租金收益，故一审判决认定商铺委托经营管理合同的期限应从2013年11月份理想之家公司实际接收房屋起算，并由此确定相应的租金数额，既符合客观事实，亦符合权利义务对等原则。
理想之家公司另以其公司在涉案合同签章时间为2015年3月31日为由主张本案租金起算点为2015年1月1日。本院认为，理想之家公司在其与陈石磊签订的商铺委托经营管理合同中签章的时间虽是2015年3月31日，但其于2010年4月1日与开发单位华希南岸公司签订合作协议时即确定其对涉案商铺负有经营管理义务，且理想之家公司履行委托经营管理合同相关义务如装修、试营业、营业等时间均在签章时间之前，故理想之家公司以签章时间在后作为推迟租金起算的理由不能成立，本院不予支持。
理想之家公司还以涉案商铺其他购房者签订合同时间不等作为推迟租金起算的抗辩事由。本院认为，根据合同的相对性原则，涉案商铺所涉购房者虽人数众多，所签订商品房买卖合同及委托经营管理合同的时间亦各不相同，但本案所涉合同的委托经营期限根据本案现有证据能够予以认定，其他案外人所签订的商品房买卖合同及委托经营管理合同与本案之间并无关联性。故理想之家公司以此为由推迟租金起算依据不足，本院不予支持。
理想之家公司又以商场装修、招商宣传、商户入驻是长期过程作为推迟租金起算的抗辩事由。本院认为，双方签订的商铺委托经营管理合同并未约定装修期、招商期、市场培育期应从委托经营期限中扣除，即便理想之家公司主张的上述周期客观存在，也在其签订合同时可预见的正常代理权限及商业风险范畴内。故理想之家公司以此为由推迟租金起算依据不足，本院不予支持。
理想之家公司再以涉案其他商铺逾期办证违约金判决确认的交房时间作为推迟租金起算的抗辩事由。本院认为，逾期办证违约责任的承担是依据购房者与开发单位签订的商品房买卖合同条款而确定，与本案双方之间存在的委托经营管理合同并非同一法律关系，不能成为确定本案双方权利义务的依据，故理想之家公司以此为由推迟租金起算依据不足，本院不予支持。
关于第3争议焦点。理想之家公司以华希南岸公司与本案处理存在利害关系为由主张追加其作为被告参加本案诉讼。本院认为，民事案件审理过程中，如案外人对本案双方当事人的诉讼标的有独立请求权，或者虽无独立请求权，但案件处理与其存在法律上的利害关系时，案外人有权申请参加诉讼，或者由人民法院通知其参加诉讼。本案系委托经营管理合同纠纷，双方当事人的权利义务应根据委托经营管理合同的条款确定。至于理想之家公司主张房屋验收责任的确定，属于理想之家公司与华希南岸公司在履行合作协议过程中产生的争议，系另一层法律关系，并不影响本案委托经营管理义务的承担。故理想之家公司主张追加华希南岸公司作为被告参加本案诉讼的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人理想之家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费718元，由上诉人沭阳县理想之家商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙芳远
审判员 庄业富
审判员 王冬冬
二〇一七年十二月一日
书记员 冯 邻
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