南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0113民初1394号
原告：罗秀云，女，汉族，1949年3月1日出生，住江苏省南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：史军，江苏金港律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏国文（系原告罗秀云之子），男，汉族，住江苏省南京市栖霞区。
被告：彭寿祥，男，1953年1月12日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：应共义，南京市江宁区江宁法律服务所法律工作者。
原告罗秀云与被告彭寿祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月21日受理后，依法由审判员葛立正适用简易程序，于2017年6月1日公开开庭进行审理。原告罗秀云的委托诉讼代理人史军、夏国庆，被告彭寿祥的委托诉讼代理人应共义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告罗秀云诉称，2016年4月24日，原告与被告通过南京利众置业投资集团有限公司（以下简称利众公司）的签订了《南京市存量房买卖合同》和《房屋买卖补充协议》，合同约定被告将位于南京市栖霞区××单元××室房屋出售给原告，房屋售价为93万元，建筑面积为66平方米。补充协议约定任何一方违约，违约金为18.6万元，违约后到期不履行，双方可向法院提起诉讼。合同签订当天，原告将购房定金4万元定金支付给被告。2016年5月，原告又向被告支付了购房款24万元。被告将案涉房屋的钥匙交给原告，原告经过装修后居住至今。原告儿子和利众公司人员在起诉前多次催促被告办理房屋变更登记手续。被告因房屋市场价格明显上升，明确告知利众公司人员拒绝协助原告办理房屋变更登记手续，其行为构成违约。原告认为，被告拒不履行合同的行为已构成违约，为维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求判令被告继续履行双方签订的《南京市存量房买卖合同》及《补充协议》，并协助原告将位于南京市栖霞区××单元××室房屋办理过户登记手续，判令被告支付原告违约金9.3万元，判令被告承担本案诉讼费用。
被告彭寿祥辩称，虽然被告在2016年5月收取了原告24万房款，按照原约定，收款当天本应交付房屋，但当天开发商并未交付钥匙，被告无法交付房屋。2016年10月9日，被告领取了房屋钥匙，仍不知道原告已经装修房屋，直到春节原告与被告沟通才得知此事。春节期间，被告已经表达了意思，双方未达成一致意见，所以双方对买卖合同中第二条的约定已经进行了变更。根据双方签订的补充协议约定，双方一致认可装潢的前提是交付钥匙，被告从未交付钥匙给原告，原告擅自装潢装修责任自负。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2016年4月24日，原告罗秀云与被告彭寿祥及利众公司签订了《南京市存量房买卖合同》，该合同主要内容为：甲方（被告彭寿祥）自愿将其坐落于南京市栖霞区××单元××室房屋出售给乙方（原告罗秀云），房屋转让价为93万元，其中含定金4万元；乙方于2016年4月24日支付甲方购房定金人民币4万元整，于甲方交房当天支付购房款人民币24万元，于该房屋过户当天支付甲方购房款人民币65万元。同时，双方及中介方签订了《房屋买卖补充协议》，约定：甲乙双方（甲方为被告彭寿祥，乙方为原告罗秀云）商定南京市栖霞区××单元××室房屋成交价为93万元为房主净得价，所有费税由乙方承担，房主办理一首房产证税费（包括房屋维修基金）由乙方承担；如乙方购房人在支付甲方首付款人民币28万元（首付款包括定金4万元）以后，如果甲方违约不卖，不愿意将该房屋产权过户给乙方，甲方将视为违约；同时如果乙方在支付完甲方购房首付款28万元后违约不买，放弃购买该房屋的产权，乙方将视为违约；甲乙双方商定，如果任何一方违约不买或不卖，违约金定为该房屋成交总房价20%，违约房需在违约后十日内支付守约方违约金18.6万元，如违约后到期不履行违约条例的。双方可依法向人民法院提起诉讼（违约金不包括装修赔偿）；注：如乙方购买人在拿到房主给的钥匙之后，在享有装修权利下，乙方购买人对该房屋进行了装修装潢居住，如果房主在办理过户手续之前不卖，不想讲该房屋的所有权过户给乙方，乙方装修装潢该房屋的所有费用包括人工，甲方都必须双倍赔偿。合同签订后，原告罗秀云向被告彭寿祥支付了购房定金4万元及购房款24万元，被告彭寿祥向原告罗秀云分别出具了收条。此后，原告罗秀云进入案涉房屋，并对案涉房屋进行装修，向案涉房屋的小区物业公司交纳了相关费用。利众公司工作人员将原告罗秀云装修房屋情况告知被告彭寿祥。2016年10月9日，被告彭寿祥将案涉房屋的门禁卡交付给原告罗秀云。2017年1月，被告彭寿祥要求将案涉房屋的成交价加价5万元，经利众公司工作人员协调，原告罗秀云表示同意。2017年3月，被告彭寿祥要求将案涉房屋的成交价加价至110万元，原告罗秀云表示不同意。被告彭寿祥遂没有协助原告罗秀云办理案涉房屋过户手续。在协商处理未果后，原告罗秀云诉至法院，要求处理。
审理中，被告彭寿祥提出反诉，后撤回了反诉请求。庭审中，原告罗秀云坚持其诉讼请求，并申请利众公司工作人员赵某出庭作证。利众公司工作人员赵某作证，原告罗秀云进入案涉房屋，并对案涉房屋进行装修，被告彭寿祥是知道的；2016年10月9日，被告彭寿祥将案涉房屋的门禁卡交付给原告罗秀云；原被告双方未能按照买卖合同和补充协议将案涉房屋进行过户的原因是卖方（即被告彭寿祥）一而再，再而三地提高案涉房屋的成交价。被告彭寿祥则认为原告罗秀云在其没有将案涉房屋的钥匙交付情况下，擅自对案涉房屋进行装修，原告罗秀云的行为构成违约，请求驳回原告罗秀云的诉讼请求。因双方各持己见，且在本院给予的调解期限内未能达成协议，以致调解无效。
另查明，被告彭寿祥已于2017年3月1日将案涉房屋登记在自己的名下。
上述事实，有双方当事人陈述、《南京市存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，收条2张，案涉房屋的物业费、垃圾费、水电费发票、产权调换房预选房房号确认单复印件、房屋登记簿、门禁卡打印件，不动产权证复印件、入伙流程表复印件、房屋验收单复印件，证人证言，本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。公民在民事活动中应当遵循诚实信用原则。本案中，原告罗秀云与被告彭寿祥在利众公司的居间下签订了《南京市存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，该合同和补充协议系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，该合同和补充协议合法有效，原被告双方均应按照合同和补充协议的约定全面履行各自的义务。原告罗秀云在没有收到被告彭寿祥交付的案涉房屋钥匙下，进入案涉房屋，并对案涉房屋进行装修，该行为违反了补充协议中的约定，但没有影响其与被告彭寿祥签订的《南京市存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》的履行；而被告彭寿祥将案涉房屋的门禁卡交付给原告罗秀云，认可原告罗秀云的上述行为。被告彭寿祥在房屋买卖合同和补充协议后收取了原告罗秀云定金及购房款共计28万元，并在案涉房屋具备办理过户手续的条件下，单方提高案涉房屋成交价，在原告罗秀云不同意接受将案涉房屋成交价加价至110万元的情况下，拒绝协助原告罗秀云办理案涉房屋的产权变更手续，因此，被告彭寿祥的行为构成违约，应承担相应的违约责任。原告罗秀云主张继续履行其与被告彭寿祥签订的《南京市存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，并要求被告彭寿祥协助其将案涉房屋办理过户登记在其名下的请求，符合法律规定和合同约定，本院对此请求予以支持；同时，原告罗秀云在办理案涉房屋所有权变更登记手续时，将剩余的购房款65万元支付给被告彭寿祥。关于原告罗秀云主张的违约金，根据法律规定，一方当事人不履行合同义务或者履行不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；在履行义务或采取补救措施后，对方还有损失的，应当赔偿损失。本案中，考虑到原告罗秀云已要求被告彭寿祥承担继续履行合同的违约责任，结合合同履行的实际情况、过错程度及损失状况，本院对原告罗秀云要求被告彭寿祥支付违约金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、原告罗秀云与被告彭寿祥继续履行双方于2016年4月24日签订的关于买卖坐落于南京市栖霞区某某路XX号X幢X单元XXXX室房屋的《南京市存量房买卖合同》和《房屋买卖补充协议》（房屋价款为93万元）;
二、被告彭寿祥于本判决生效后十日内协助原告罗秀云将坐落于南京市栖霞区某某路XX号X幢X单元XXXX室房屋的所有权办理登记在原告罗秀云名下，办理房屋变更登记手续产生的相关费用由原告罗秀云承担；
三、原告罗秀云本判决生效后十日内向被告彭寿祥支付购房款65万元；
四、驳回原告罗秀云的其他诉讼请求。
案件受理费14007元，减半收取为7003元，保全费5000元，合计12003元，由原告罗秀云承担1003元，被告彭寿祥承担11000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 葛立正
二〇一七年十月十八日
书记员 胡 娟