广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终15361号
上诉人（原审被告）：深圳市宏顺发招待所，住所地：深圳市福田区振华65号5楼西侧-1号，统一社会信用代码：91440300699060129Y，系个人独资企业。
投资人：程伯荣（曾用名陈伯荣）。
上诉人（原审被告）：程伯荣（曾用名陈伯荣），男，汉族，1958年8月29日出生，住所地：湖北省公安县，
两上诉人共同委托诉讼代理人：黄杰，男，汉族，1972年3月12日出生，住所地：湖北省公安县麻豪口镇黄岭村*组，身份证号码：4224231972********，系深圳市宏顺发招待所员工。
两上诉人共同委托诉讼代理人：苏军华，广东建鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁上荣，男，汉族，1985年10月17日出生，住址：广东省吴川市，
委托诉讼代理人：曹祥元，广东银领律师事务所律师。
上诉人深圳市宏顺发招待所（以下简称宏顺发招待所）、程伯荣因与被上诉人梁上荣房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初16212号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人宏顺发招待所、程伯荣上诉请求：1、维持一审判决第二、三、四项；2、撤销原审判决第一、五项，驳回梁上荣的其他诉讼请求；3、由梁上荣承担一、二审诉讼费用。上诉理由：一、一审法院程序违法，将程伯荣列为本案的被告，程伯荣主体资格不合法，且一审法院超诉讼范围审理。（一）民事诉讼法第四十九条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人�《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条规定，依法登记领取营业执照的私营独资企业属于民事诉讼法第四十九条规定的其他组织。根据这两条规定，个人独资企业涉诉，应当仅以独资企业本身为当事人，不应当追加投资人程伯荣为共同被告参加诉讼。（二）按我国民事诉讼法的相关规定，案件在审理中，法院只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼主张的部分不得主动审理。对于一审中梁上荣没有主张程伯荣要承担连带清偿责任，但一审法院主动判决连带清偿责任，这一项判决法院超出了原告（梁上荣）的诉讼请求，违反了民事诉讼不告不理的原则。二、一审判决宏顺发招待所、程伯荣向梁上荣返还位于深圳市××区××号艺XX塑制品厂厂房第5层违反了法律的规定和合同的约定。本案属于房屋租赁�同纠纷，在签订房屋租赁合同时，出租人也承诺租赁合同到期后在同等条件下有续租的优先权，宏顺发招待所、程伯荣也投入了巨大的人力物力装修招待所。迟迟未能续签订书面租赁合同的原因是梁上荣狮子大开口要宏顺发招待所、程伯荣支付违法的所谓喝茶费20万等，因此未能签订书面续租合同的原因不在于宏顺发招待所、程伯荣。如果梁上荣没有其他理由下强行要求宏顺发招待所、程伯荣腾房将会给宏顺发招待所、程伯荣带来重大的经济损失，也剥夺了宏顺发招待所、程伯荣的优先续租权。
梁上荣辩称：宏顺发招待所、程伯荣上诉无理，请求二审法院予以驳回。
梁上荣向一审法院起诉请求：1、宏顺发招待所、程伯荣立即返还诉争房屋（房产证编号：深房地字第××号）;2、宏顺发招待所赔偿梁上荣损失租金1163988.84元（自2014年1月1日起租金按80元平米/月计算，每年按照8.3%递增），及其利息60739.97元(截止2016年7月1号；按照银行同期利率计算至支付日期)；3、程伯荣承担连带责任；4、宏顺发招待所、程伯荣承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年1月16日，深圳市YHSY发展有限公司（甲方）与庄XX（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市XX路XX号XX大厦五层西侧出租给乙方使用，共计454.21平方米；房屋权利人是深圳市YHSY发展有限公司，租金每平方米每月60元，月租金总额为27252.6元；每月10日前应支付当月租金，租赁期限自2012年1月1日至2013年12月31日。在该合同乙方签章处为宏顺发招待所，委托代理人庄X民。合同附页注明租金前一年不变，第二年起每平方米增至65元/月。
2012年6月20日，涉案房产经核准变更过户至梁上荣名下。
2013年上半年，程伯荣开始�营宏顺发招待所。
2013年6月开始，宏顺发招待所每月向梁X亮名下尾号9207账户支付款项27256元至2016年3月（每月租金支付时间为：2014年1月8日、2月11日、3月5日、4月8日、5月8日、6月11日、7月8日、8月12日、9月6日、10月9日、11月10日、12月10日、2015年1月14日、2月12日、3月16日、4月14日、5月11日、6月8日、7月8日、8月10日、9月9日、10月13日、11月10日、12月15日、2016年1月12日、2月23日、3月15日）。宏顺发招待所、程伯荣主张此后，因为该账户被注销，无法支付款项。梁X亮是梁上荣的表哥，一直都是他出现协商各种续租事宜，租金是27256元是前一手承租人告知宏顺发招待所、程伯荣的，所以程伯荣也一直按照这个标准支付租金，梁上荣也一直未提出异议。梁上荣则称宏顺发招待所、程伯荣一直未支付租金，梁上荣不认识梁X亮。
梁上荣主张2014年两次向宏顺发�待所、程伯荣发出《律师函》和《告知函》，函件内容为梁上荣系涉案房产的所有权人，宏顺发招待所、程伯荣在梁上荣的房产内经营酒店，但并未与梁上荣签订租赁合同。但是宏顺发招待所、程伯荣一直采取故意压低租金、拖延确定租金租赁期限等方式，意图拖延或拒绝签署有效租赁合同，并非法占用涉案房产，致使梁上荣无法有效利用涉案房产实现更高的使用价值，造成了较大的租金收入及其他收入的损失。并要求宏顺发招待所、程伯荣按照一定的标准签订合同或搬离涉案房产。但是租赁合同到期后，宏顺发招待所、程伯荣一直未与梁上荣签订租赁合同，一直占有使用涉案房产至今。
一审法院认为：梁上荣与宏顺发招待所成立房屋租赁合同关系。在房屋租赁合同到期后，双方成立不定期租赁合同。梁上荣有权随时解除合同，梁上荣提起本案诉讼，要求宏顺发招待所、程伯荣返还涉案房产，应视为梁上荣提出解除合同的意思表示。梁上荣有权要求宏顺发招待所返还涉案商铺，也有权要求宏顺发招待所按照每月27256元的标准支付自2016年4月1日至2016年6月30日止的租金以及按照中国人民银行同期贷款利率计算的逾期支付租金的利息。宏顺发招待所属于个人独资企业，程伯荣作为投资人对宏顺发招待所对梁上荣的上述债务应承担连带清偿责任。
梁上荣主张双方不存在房屋租赁合同关系，宏顺发招待所、程伯荣未能支付自2014年1月起的租金，以及租金应按照梁上荣主张的标准进行计算。对此，一审法院做出如下认定：
（一）梁上荣与宏顺发招待所之间是否成立房屋租赁合同关系。在梁上荣成为涉案房屋的业主之前，涉案房屋存在租约。根据买卖不破租赁原则，原业主与租户之间成立的在先租赁合同对�上荣继续发生法律效力。在梁上荣与原承租人合同有效期内，程伯荣取得宏顺发招待所的经营权。并无证据证明梁上荣对于程伯荣取得宏顺发招待所的经营权存有异议。也就是说事实上梁上荣与程伯荣经营的宏顺发招待所成立房屋租赁合同关系。梁上荣主张双方没有租赁合同关系，没有事实和法律依据，一审法院不予确认。
（二）宏顺发招待所、程伯荣自2014年1月以来有无向梁上荣支付租金。如前所述，梁上荣与程伯荣经营的宏顺发招待所租赁合同于2013年12月31日到期后，双方并未签署新的租赁合同，应视为双方成立不定期租赁合同。梁上荣主张宏顺发招待所、程伯荣未支付任何的租金，但首先，常理上来说，梁上荣不可能在宏顺发招待所、程伯荣两年多的时间未支付租金，仍允许宏顺发招待所、程伯荣占有使用涉案房产；其次，在梁上荣提交的律师函�告知函中，均未提及宏顺发招待所、程伯荣在租赁合同到期后，从未向梁上荣支付租金。而两份函件均仅仅是说宏顺发招待所、程伯荣压低租金拒签合同。正常情况下来说，如宏顺发招待所、程伯荣一直未能支付租金，梁上荣发出的律师函和告知函应明确要求宏顺发招待所、程伯荣支付拖欠的租金。但两份函件的函告内容均未提及宏顺发招待所、程伯荣应向梁上荣支付尚未支付的租金；再次，梁上荣主张自2014年1月开始，宏顺发招待所、程伯荣未支付租金或占有使用费。但梁上荣并未提交证据反驳宏顺发招待所、程伯荣提交的支付2013年6月至12月的租金的流水，仅是陈述代理人不清楚。由此可以看出，宏顺发招待所、程伯荣理应已向梁上荣支付2014年1月至2016年3月的租金。梁上荣的该部分诉讼请求，一审法院不予支持。
（三）租金的支付标准。宏顺发招待所、程伯荣虽未提交证据证明在程伯荣经营宏顺发招待所之前承租人支付的租金标准。但自2013年6月以来，宏顺发招待所、程伯荣均按照27256元的标准向梁上荣支付租金，梁上荣对此也从未提出异议。应视为双方对于租金的标准达成了合意，租金按照每月27256元的标准进行计算。梁上荣主张的租金计算标准没有事实和法律依据，一审法院不予支持。则宏顺发招待所、程伯荣应向梁上荣支付自2016月4月至6月的租金81768元及逾期支付2014年1月至2016年6月租金的利息。其中2014年2月租金是2月11日支付的，则宏顺发招待所应向梁上荣支付的利息为以27256元为计算基数，自2014年2月11日计算至2014年2月11日；2014年6月的租金是6月11日支付的，则宏顺发招待所应向梁上荣支付的利息为以27256元为计算基数，自2014年6月11日计算至2014年6月11日；2014年8月的租金是8月12日支付的、则宏顺发招待所�向梁上荣支付的利息为以27256元为计算基数，自2014年8月11日计算至2014年8月12日；2015年1月租金于2015年1月14日支付，宏顺发招待所应向梁上荣支付的利息为以27256元为计算基数，自2015年1月11日计算至2015年1月14日、2015年2月租金于2015年2月12日支付，宏顺发招待所应向梁上荣支付的利息为以27256元为计算基数，自2015年2月11日计算至2015年2月12日；2015年3月租金于2015年3月16日支付，宏顺发招待所应向梁上荣支付的利息为以27256元为计算基数，自2015年3月11日计算至2015年3月16日；2015年4月租金于2015年4月14日支付，宏顺发招待所应向梁上荣支付的利息为以27256元为计算基数，自2015年4月11日计算至2015年4月14日；2015年10月租金于2015年10月13日支付，宏顺发招待所应向梁上荣支付的利息为以27256元为计算基数，自2015年10月11日计算至2015年10月13日；2015年12月租金于2015年12月15日支付，宏顺发招待所应向梁上荣支付的利息为以27256元为计算基数，自2015年12月11日计算至2015年12月15日；2016年1月租金于2016年1月14日支付，宏顺发招待所应向梁上荣支付的利息为以27256元为计算基数，自2016年1月11日计算至2016年1月14日；2016年2月租金于2016年2月23日支付，宏顺发招待所应向梁上荣支付的利息为以27256元为计算基数，自2016年2月11日计算至2016年2月23日；2016年3月租金于2016年3月15日支付，宏顺发招待所应向梁上荣支付的利息为以27256元为计算基数，自2016年3月11日计算至2016年3月15日；2016年4月-6月的租金，每月均以27256元为计算基数，自当月11日起开始计算，均计算至实际付清租金之日止，上述利息均按照中国人民银行同期贷款利率进行计算。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、宏顺发招待所应于判决生效之日起三十日内向梁上荣返还位于深圳市××区××号YH皮塑制品厂厂房第5层；二、宏顺发招待所应于判决生效之日起十日内向梁上荣支付2016年4月1日至2016年6月30日的占有使用费81768元；三、宏顺发招待所应于判决生效之日起十日内向梁上荣支付逾期支付2014年1月至2016年6月租金的利息（每月逾期付款利息均按照27256元为计算基数，均按照中国人民银行同期贷款利率进行计算；其中2014年2月利息自2014年2月11日计算至2014年2月11日；2014年6月利息自2014年6月11日计算至2014年6月11日；2014年8月的利息自2014年8月11日计算至2014年8月12日；2015年1月利息自2015年1月11日计算至2015年1月14日、2015年2月利息自2015年2月11日计算至2015年2月12日；2015年3月利息自2015年3月11日计算至2015年3月16日；2015年4月利息自2015年4月11日计算至2015年4月14日；2015年10月利息自2015年10月11日计算至2015年10月13日；2015年12月利息自2015年12月11日计算至2015年12月15日；2016年1月利息自2016年1月11日计算至2016年1月14日；2016年2月利息自2016年2月11日计算至2016年2月23日；2016年3月利息自2016年3月11日计算至2016年3月15日；2016年4月-6月的租金均自当月11日起开始计算，均计算至实际付清租金之日止）；四、程伯荣对上述判项一至三确定的宏顺发招待所对梁上荣的返还房产及支付租金、利息的债务承担连带清偿责任；五、驳回梁上荣的其他诉讼请求。一审案件受理费15823元、保全费5000元（均已由梁上荣预交），由梁上荣负担19293元、宏顺发招待所、程伯荣共同负担1530元。
本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、梁上荣是否有权解除合同，并要求宏顺发招待所交还租赁房屋。二、程伯荣是否应当对宏顺发招待所在本案中的合同责任承担连带责任。
关于第一个争议焦点。涉案房屋租赁合同已于2013年12月31日到期，宏顺发招待所在合同到期后继续承租涉案房屋，双方之间成立不定期租赁合同关系。按照合同法第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在本案中，梁上荣在起诉前已经多次向宏顺发招待所通知解除合同。一审法院判决合同解除，宏顺发招待所交还租赁房屋，于法有据。
关于第二个争议焦点。宏顺发招待所、程伯荣上诉称程伯荣并非适格被告，一审超判，程序违法。但从一审的审理情况来看，以程伯荣作为共同被告系原告梁上荣的诉讼主张，一审判决程伯荣承担责任，�属于超判。至于程伯荣是否应当对宏顺发招待所在本案中的合同责任承担连带责任。按照我国个人独资企业法第二条的规定，个人独资企业，是指依照该法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。宏顺发招待所系个人独资企业，并非一人公司。程伯荣作为投资人，对宏顺发招待所的债务承担无限责任。一审法院判决程伯荣对宏顺发招待所在本案中的合同责任承担连带责任，并无不当。
综上所述，宏顺发招待所和程伯荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人深圳市宏顺�招待所、程伯荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 路 德 虎
代理审判员 周 敏
二〇一七年十二月九日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。