广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终8167号上诉人（原审原告）左桂芬，住所地广东省深圳市福田区。上诉人（原审原告）陈志兵，住所地广东省深圳市南山区。两上诉人共同委托代理人黄笑宇，广东鼎义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张励，住所地广东省深圳市罗湖区。委托代理人吴灵燕，广东万诺律师事务所律师。委托代理人郑媛，广东万诺律师事务所实习律师。原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳宝安区支行，住所地广东省深圳市宝安区西乡街道西乡大道银星商务酒店一层、二层。法定代表人吴文峰。委托代理人许琦，广东巨龙律师事务所律师。委托代理人龙骧，广东巨龙律师事务所律师。原审第三人深圳市中投房地产经纪有限公司，住所地深圳市南山区龙珠大道与龙珠六路交汇处皇庭香格里花园112-A。法定代表人仇政通。上诉人左桂芬、陈志兵因与被上诉人张励、原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳宝安区支行（以下简称邮政储蓄）、原审第三人深圳市中投房地产经纪有限公司（以下简称中投地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第803号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，原审第三人中投地产经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：位于在深圳市南山区西丽珠光路北珠光花半里欣苑XX号楼E1004房（以下简称涉案房屋）的产权于2010年3月25日登记在张励名下，产权为100%，房产证号为40××52，建筑面积98.46平方米。2015年4月5日，左桂芬（买方）与张励（卖方）签订《房地产买卖合同》(编号：0003213)一份，约定：卖方将涉案房屋以324.5万元的价格转让给买方；买方在签署本合同时向卖方支付定金2万元，在签订合同之日起3日内（含当日）再支付定金13万元，本条所约定的定金交由第三人或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；第二部分楼款294.5万元，买方应于签署本合同之日起25日（含当日）内付清首期房款以银行贷款为准（不含已付定金），前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续；买方应于首期房款交付之日起3日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签订本合同之日起10日内出具公证委托书给担保公司，买方须协助卖方办理，卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应在签署本合同之日起30日内自行赎楼，还清贷款，办妥注销登记手续，并须于注销抵押登记后将房地产证原件交予第三方保管；相关税费全部由买方承担；双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款后3日内；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之五的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之五的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；本合同自买卖双方签字或盖章之日起生效；备注条款：1、买方在25日之内交齐30万元定金（2015年4月29日之前）；2、买方应于签署本合同之日起30日之内付清首期房款；及其它条款和内容。2015年4月5日，左桂芬支付购房定金2万元，张励向左桂芬出具了《收款收据》。2015年4月8日，左桂芬向张励转账支付定金13万元。2015年4月29日，左桂芬向张励分别转账支付定金10万元、5万元。庭审中，各方确认左桂芬支付的定金30万元在张励处。2015年4月7日，张励办理了委托赎楼公证。2015年4月20日，陈志兵与张励签订了《房地产买卖合同》（合同编号0003174）一份，约定涉案房屋售价320万元等。该份合同盖有与原件核对相符的印章，且注明时间为2015年5月12日。庭审中，张励称该份合同不是其本人签名，并提交了机票证明张励2015年4月20日不在深圳，中介称因当时左桂芬告知其丈夫原告陈志兵是320万元购房，左桂芬用其私房钱补足4.5万元。庭审中，各方均表示双方按照324.5万元的《房地产买卖合同》(编号：0003213)实际履行。2015年5月4日，左桂芬向张励转账支付房款4.5万元。庭审中，张励确认此款在其处。2015年5月11日，陈志兵与张励双方到招商银行股份有限公司深圳分行办理了78万元的首期款资金监管手续。庭审中，各方确认系2015年5月5日办理资金监管手续，且陈志兵于该日转账支付监管资金78万元。2015年6月10日，深圳市个人住房公积金管理中心向陈志兵和共同申请人左桂芬发出《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》，同意向陈志兵、左桂芬发放90万元的公积金贷款。2015年6月17日，招商银行股份有限公司深圳分行向陈志兵发出《贷款承诺书》，同意向陈志兵发放122万元的商业贷款。2015年6月19日和28日，左桂芬、陈志兵分别向张励邮寄履约催告函，要求张励在2015年6月30日前完成赎楼。张励均拒收。后左桂芬、陈志兵又短信催告张励履行。另，庭前张励向原审法院申请调查取证，原审法院依法准许并调取了相关材料。调回的证据材料显示，陈志兵于2015年5月19日才到不动产登记中心开具其名下无房的《房屋产权信息查询》单，而招商银行的复函则表示组合贷款（公积金贷款＋商业贷款）中的商业贷款审批必须以公积金贷款审批通过作为前提条件。庭审中，中投地产称其工作人员于2015年5月20日将陈志兵的无房证明交至公积金贷款中心。另查，左桂芬、陈志兵于2015年10月9日收到张励的反诉材料。左桂芬、陈志兵提交了中介与张励签署的房屋租赁协议，证明中介的办公室是从张励处租来，双方存在利害关系。张励提交了短信记录，证明张励在2015年4月22日和29日一直通过中介催促原告支付定金和做资金监管。另张励还提交了借款合同、借款承诺书、房产证，共同证明由于张励处于急需用钱目的，出售涉案房产，在张励于5月底从中介处知晓左桂芬、陈志兵使用公积金贷款后，考虑到无法按照合同约定及时拿到房款，张励迫于生活压力，向朋友、资产管理公司分别于6月29日、7月3日进行高额利息借款，共借本金143万元，由于左桂芬、陈志兵超过10日履约，严重违约，给张励造成巨大经济损失。以上事实，有《房地产买卖合同》、房产信息查询单、收款收据、资金监管协议、《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》、《贷款承诺书》、短信等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。左桂芬、陈志兵在原审中诉请：一、继续履行左桂芬与张励在2015年4月5日签订的房地产买卖合同。具体为：1、张励应在判决生效后三十日内向中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳宝安区支行还清有关深圳市南山区西丽珠光路北珠光花半里欣苑XX号楼E1004房的全部剩余抵押贷款及与之相关的各项费用，之后中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳宝安区支行应在三日内办理完毕注销抵押登记的手续。如张励逾期未办结，左桂芬、陈志兵有权代为向中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳宝安区支行偿还欠款，中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳宝安区支行收款后应在三日内办理完毕注销抵押登记的手续。左桂芬、陈志兵代张励偿还的欠款本息（不含因提前还贷发生的罚息及相关费用），可以从左桂芬、陈志兵应付给张励的剩余房款中扣除；2、张励应在注销抵押登记之日起三日内与左桂芬、陈志兵签署《深圳市二手房买卖合同》，并将深圳市南山区西丽珠光路北珠光花半里欣苑XX号楼E1004房的全部产权转移到左桂芬、陈志兵的名下；3、因过户发生的税费依照合同约定负担；4、过户后三日内，左桂芬、陈志兵应向贷款银行及公积金管理部门申请将剩余房款212万元支付给张励；如贷款银行或公积金管理部门未能放款，左桂芬、陈志兵自愿在过户后六十日内自行筹资将剩余房款支付给张励；5、张励收款后三日内应将深圳市南山区西丽珠光路北珠光花半里欣苑XX号楼E1004房交付给左桂芬、陈志兵；二、张励向左桂芬、陈志兵支付逾期履行义务违约金，以324.5万元为基数，按每日万分之五为利率，从2015年6月20日开始计算至张励与左桂芬、陈志兵签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理完毕过户递件手续之日；三、全部诉讼费用由张励承担。张励在原审中提起反诉，请求判令：1、解除张励与左桂芬签署的合同编号为0003213的《房屋买卖合同》；2、张励无需返还购房定金30万元；3、陈志兵与左桂芬承担连带赔偿责任；4、本案所有诉讼费用（含案件受理费、保全费、反诉费等）全部由左桂芬、陈志兵承担。原审法院认为，左桂芬与张励签订的《房地产买卖合同》(编号：0003213)是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。而2015年4月20日，陈志兵与张励签订的《房地产买卖合同》（合同编号0003174），张励称该合同上的签名并非其本人签署，并提交了相关证据证明，而陈志兵未提交任何证据证明该份合同上的张励签名系其本人签署，故原审法院依法采信张励的主张。因张励未在该份合同上签名，故该《房地产买卖合同》（合同编号0003174）对张励不发生法律效力。庭审中，各方均表示双方按照324.5万元的《房地产买卖合同》(编号：0003213)实际履行，陈志兵并非《房地产买卖合同》(编号：0003213)的当事人，根据合同的相对性原则，陈志兵无权向张励主张权利，故对于陈志兵的全部诉讼请求，原审法院不予支持。本案的争议焦点是在合同履行过程中，何方违约。原审法院认为，合同签订后，左桂芬按约支付定金30万元，张励亦依约办理了委托赎楼公证手续。后虽然双方未依约在2015年5月4日之前办理首期款资金监管，但2015年5月5日陈志兵与张励一同到招商银行办理了78万元的首期款资金监管，尽管左桂芬并未在《二手楼交易资金监管协议》上签字，而是陈志兵的签名，鉴于左桂芬与陈志兵系夫妻关系，可以认定陈志兵系左桂芬的代理人，故原审法院视为合同买卖双方以实际行动对首期款资金监管日期进行了变更。关于何方违约的问题，原审法院认为，首先，本案合同中约定“买方应于首期房款交付之日起3日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约”，然而，庭审中各方确认系2015年5月5日办理资金监管手续，且陈志兵于该日转账支付监管资金78万元，另根据左桂芬、陈志兵提交的证据《房地产买卖合同》（合同编号0003174），该份合同盖有与原件核对相符的印章，且注明时间为2015年5月12日，可见，左桂芬并未于首期房款交付之日起3日（含当日）内即2015年5月7日前办理完毕全部银行按揭申请手续，而是于2015年5月12日才提交贷款申请人为陈志兵的相应贷款申请资料。其次，虽然左桂芬申请公积金贷款用于支付房贷本身并未违反合同约定，但根据庭审查明的事实、原审法院调取回来的证据以及左桂芬、陈志兵提交的短信记录，足以证明左桂芬、陈志兵于2015年5月12日向深圳市公积金管理中心提交公积金贷款申请，结合中投地产的陈述，可以确定左桂芬系2015年5月20日才向深圳市公积金管理中心提交完整、有效的公积金贷款申请资料，导致2015年6月10日左桂芬才获得公积金贷款承诺函，该时间亦与合同约定的“买方应于首期房款交付之日起3日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续”不符。可见，左桂芬违约且超过合同约定的10天期限。最后，本案招商银行的商业贷款的《贷款承诺书》并非同意向左桂芬发放贷款，而是同意向陈志兵发放，之所以造成这样的情况系因陈志兵用并非张励本人签署的《房地产买卖合同》（合同编号0003174）替换合法有效的《房地产买卖合同》(编号：0003213)申请银行商业贷款，并获得银行商业贷款承诺。综上，左桂芬未在合同约定的期限内办理银行贷款，且未获得银行的商业贷款承诺函，已构成根本违约，左桂芬作为违约方，无权请求张励继续履行合同，故对于左桂芬的全部诉讼请求，原审法院均不予支持。张励作为守约方，有权解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案左桂芬、陈志兵于2015年10月9日收到张励的反诉材料，故原审法院确认左桂芬与张励签订的《房地产买卖合同》(编号：0003213)于2015年10月9日解除。关于张励要求没收左桂芬已支付的定金30万元，符合合同约定，原审法院予以支持。关于左桂芬已支付的部分房款4.5万元，其可另循法律途径解决。关于张励要求陈志兵承担连带赔偿责任，无合同依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、确认左桂芬与张励双方于2015年4月5日签订的《房地产买卖合同》(编号：0003213)于2015年10月9日解除；二、张励有权没收左桂芬已支付的定金30万元；三、驳回左桂芬、陈志兵的全部诉讼请求；四、驳回张励的其他反诉请求。本诉案件受理费32980元，保全费5000元，共计37980元，由左桂芬、陈志兵负担，反诉案件受理费2900元，由左桂芬、陈志兵负担。上诉人左桂芬、陈志兵不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，一、撤销(2015)深南法民三初字第803号民事判决；二、发回重审，或依法改判为：1、继续履行左桂芬与张励在2015年4月5日签订的房地产买卖合同。具体为：A张励应在判决生效后三十日内向中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳宝安区支行还清有关深圳市南山区西丽珠光路北珠光花半里欣苑XX号楼E1004房的全部剩余抵押贷款及与之相关的各项费用，之后中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳宝安区支行应在三日内办理完毕注销抵押登记的手续。如张励逾期未办结，左桂芬、陈志兵有权代为向中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳宝安区支行偿还欠款，中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳宝安区支行收款后应在三日内办理完毕注销抵押登记的手续。左桂芬、陈志兵代张励偿还的欠款本息（不含因提前还贷发生的罚息及相关费用），可以从左桂芬、陈志兵应付给张励的剩余房款中扣除。B张励应在注销抵押登记之日起三日内与左桂芬、陈志兵签署《深圳市二手房买卖合同》，并将深圳市南山区西丽珠光路北珠光花半里欣苑XX号楼E1004房的全部产权转移到左桂芬、陈志兵的名下。C因过户发生的税费依照合同约定负担。D过户后三日内，左桂芬、陈志兵应向贷款银行及公积金管理部门申请将剩余房款212万元支付给张励；如贷款银行或公积金管理部门未能放款，左桂芬、陈志兵自愿在过户后六十日内自行筹资将剩余房款支付给张励。E张励收款后三日内应将深圳市南山区西丽珠光路北珠光花半里欣苑XX号楼E1004房交付给左桂芬、陈志兵。F判决张励向左桂芬、陈志兵支付逾期履行义务违约金，以324.5万元为基数，按每日万分之五为利率，从2015年6月20日开始计算至张励与左桂芬、陈志兵签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理完毕过户递件手续之日。2．驳回张励原审的全部反诉请求。三、全部诉讼费用由张励承担。上诉事实与理由：一、原审判决认定事实不清，且与不同意证人出庭作证有关，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第1款第3项或第4项的规定，应当发回重审。1、原审判决认定买卖双方在2015年5月5日办理了资金监管手续，却没有认定左桂芬、张励主张的--买卖双方同时办理了组合贷中银行部分的贷款申请手续。2、原审判决认定《房地产买卖合同》（编号0003174），盖有与原件核对相符印章，且注明时间为2015年5月12日的，是左桂芬提交、替换给贷款银行的。该认定均没有任何证据证实，且与其他证据、事实相悖。二、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定陈志兵不是买方，进而认定银行同意向陈志兵发放贷款不等同于左桂芬获得《贷款承诺书》，所以买方根本违约。但真实情况是：A陈志兵与左桂芬是夫妻关系，双方不但共同合意买房、付款，而且张励也明知，还帮着左桂芬以较低的价格瞒着陈志兵签署《房地产买卖合同》（编号0003174）。B张励（卖方）与陈志兵（买方）签署了《二手楼交易资金监管协议》，其中第一条清楚载明“甲乙双方进行二手楼交易，乙方（陈志兵）自愿向甲方（张励）购买珠光花半里欣苑l号楼E1004……”。C招商银行出具给（售房人）张励的《贷款承诺书》中载明，“我行同意在购房人陈志兵……”。以上证据足以证明，张励认可陈志兵的买方地位，并且配合陈志兵向银行申请了贷款及资金监管。原审法庭仅凭张励庭审时否认《房地产买卖合同》（编号0003174）中的签名系其亲笔，就否认陈志兵的买方地位，显属不当。2、关于《房地产买卖合同》（编号0003174），原审判决认定是左桂芬于2015年5月12日提交给贷款银行，并替换合法有效的《房地产买卖合同》（编号0003213），但实际情况并非如此。编号0003174的合同上的“与原件核对相符”印章是公积金中心加盖的；而在银行贷款资料中的那份，是买卖双方及中介在2015年5月5日共同提交的，不存在晚提交或替换的情形。3、原审认定买方5月20日才向公积金提交申请资料，违约超过十天期限，与事实不符。《房地产买卖合同》（编号0003213）约定的买方办理完毕全部银行按揭申请手续的时间是“首期房款交付之日起三日内（含当日）”，由于《二手楼交易资金监管协议》的成立时间是2015年5月11日，所以首期房款交付日也是5月11日，第三天是5月13日，超期十天是指5月23日，5月20日并没有超期。三、原审判决适用法律不正确。原审法院认为左桂芬作为违约方，无权请求张励继续履行合同，但是《房地产买卖合同》（编号0003213）的第十四条明确约定“如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同”，由于该约定并不违反法律的强制性规定，因此人民法院应当照准。四、左桂芬、陈志兵同时坚持原审本诉的事实理由及反诉的抗辩理由。被上诉人张励当庭答辩称，一、原审判决对案件事实认定清楚、明确，法律适用正确无误，左桂芬、陈志兵的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审依法驳回。二、本案的焦点问题应该是合同履行中左桂芬、陈志兵是否构成违约，张励是否可单方解除合同并没收定金的问题。双方签订的房地产买卖合同是合法有效的，根据该合同第十四条之约定，如果买方逾期履行义务超过十日，卖方可解除合同，并选择要求买方支付转让成交价5%的违约金承担违约责任，或者没收买方已支付的定金。从买方履行合同的情况看，买方的履行已逾期超过十日。根据合同第二条之约定，买方应在合同签订之日起30日内付清首期款，也就是在2015年5月4日，但是左桂芬、陈志兵在2015年5月5日才办理了首期款资金监管，此时已逾期一天。合同又约定买方应于首期房款交付之日起三日，正常情况是5月6日时办理完毕全部银行按揭申请手续。即使按5月5日计算3天，也应在5月7日办理完毕所有的银行按揭手续。按照5月7日往后推10天，5月17日为最后的期限。但是左桂芬、陈志兵同样没有在此期限内办理完毕全部的银行按揭手续，其直到5月12日才向公积金管理中心提交贷款申请，19日才到房产登记中心开具无房产证明。6月20日，公积金中心向左桂芬、陈志兵发出了同意发放公积金贷款的通知，此时银行的按揭手续的申请依然没有交，左桂芬、陈志兵如果按公积金贷款，银行的贷款是以公积金放款为基础，到了6月20日已超过了1个多月时间。张励在签订合同后积极履行了合同，足以认定左桂芬、陈志兵构成了违约，张励可以按合同约定解除合同，并没收定金。原审第三人邮政储蓄当庭答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。原审第三人中投地产未应诉亦未答辩。原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院经审理查明，（一）2015年5月5日张励（甲方）与陈志兵（乙方）签订了《二手楼交易资金监管协议》，协议第一条约定，甲方与乙方进行二手楼交易，乙方自愿向甲方购买珠光花半里欣苑XX号楼E1004。为保障甲方二手楼交易之需，经协商一致，乙方自愿将该房产所需的全部或部分资金，转（存）入本协议约定的监管账户，委托丙方管理。（二）张励提交的微信记录显示，2015年5月4日，中投地产工作人员向张励发送微信称，张总，客户明天做资金监管。我们成交价格是324.5万对吧，客户除定金30万再多交给你4.5万，我们成交价格按320万去银行贷款，她怕她老公知道了又要吵架，您可以配合一下吗？本院认为，左桂芬与张励签订的《房地产买卖合同》合法有效，双方应遵照履行。根据该合同约定，左桂芬应于合同签订之日起30日内付清首期款，双方合同签订于2015年4月5日，即左桂芬应于2015年5月5日前付清首期款。本案中，2015年5月5日，张励与左桂芬丈夫陈志兵办理了首期款资金监管。本院认为，根据本案查明的事实，张励已以其行为同意以陈志兵的名义继续履行左桂芬在上述《房地产买卖合同》中的义务，具体理由如下：首先，张励确认其本人前往银行配合办理资金监管协议，而《二手楼交易资金监管协议》中明确张励与陈志兵是为涉案房产的交易监管资金，因此，张励对以陈志兵名义继续履行涉案《房地产买卖合同》是明知且同意的；其次，陈志兵与张励落款于2015年4月20日用于办理按揭贷款的《房地产买卖合同》中，张励的签名虽然可能并非其本人签名，但合同中约定的价款为320万元，而在办理资金监管前，左桂芬已提前向张励转账4.5万元，上述款项之和与左桂芬签订的《房地产买卖合同》中约定的价款一致；再次，张励提交的微信记录中显示，中投地产工作人员2015年5月4日已告知张励为避免左桂芬丈夫知晓实际成交价，请求张励配合左桂芬将合同价款写为320万及提前打款4.5万元，该微信记录内容也证明张励是同意与左桂芬丈夫陈志兵签订320万元的房屋买卖合同用于申请按揭贷款。因此，张励已以其实际行为同意以陈志兵名义贷款及继续履行涉案《房地产买卖合同》，陈志兵2015年5月5日按约履行了支付首期款的义务后，左桂芬、陈志兵应于三日内提交申请按揭的全部资料。根据原审法院调取的证据及中投地产工作人员的陈述，左桂芬、陈志兵于2015年5月20日才向公积金贷款中心提交无房证明，即至2015年5月20日，左桂芬、陈志兵才履行完提交按揭贷款资料的义务。按照合同约定，买方逾期履行超过十日，卖方可解除合同，左桂芬、陈志兵已逾期履行十二日，即已达到双方约定的卖方可以取得解除权的条件，张励请求解除合同具有事实和法律依据，本院予以支持。左桂芬、陈志兵主张张励未赎楼构成违约，本院认为，合同中约定，张励应于合同签订之日起十日内出具公证委托书给担保公司，卖方虽有担保公司担保，仍不能获得赎楼贷款或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自签署本合同之日起30日自行赎楼。本案中，至起诉前，并无证据显示担保公司已担保赎楼，张励也未在合同约定的时间即2015年5月5日前自行赎楼，因此张励未赎楼亦构成违约，但合同中对于约定的解除权并未限定违约方不能享有，因此，张励解除合同符合合同的约定，左桂芬、陈志兵要求张励继续履行合同缺乏相应的依据，本院不予支持。张励另请求没收左桂芬、陈志兵支付的定金30万元，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款规定：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。根据该款规定，适用定金罚则的前提要件是单方违约，而本案中双方均存在违约行为，因此不应适用定金罚则，张励请求没收左桂芬、陈志兵的定金30万元，本院不予支持。综上所述，左桂芬、陈志兵的上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实不清，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第803号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第803号民事判决第二项、第四项；三、驳回张励的其他反诉请求。本案一、二审案件受理费、保全费共计73860元，由左桂芬、陈志兵负担70960元，由张励负担2900元。本判决为终审判决。审 判 长 马    龙代理审判员 许  莹  姣代理审判员 周    敏二〇一六年七月十三日书 记 员 张东阳(兼)附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百二十条：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。