阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1702民初3385号
原告:陈春华，女，1971年11月23日出生，汉族，住阳江市江城区，
委托代理人：周庆强，广东一粤（阳江）律师事务所律师。
委托代理人：梁茂林，广东一粤（阳江）律师事务所实习律师。
被告：阳江市中天科达房地产有限公司，住所地：阳江市江城区东风三路255号新乐苑E幢04商铺二楼。
法定代表人：陈积强，该公司执行董事。
委托代理人：陈文儒，广东德良（阳江）律师事务所律师。
委托代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。
原告陈春华诉被告阳江市中天科达房地产有限公司（以下简称中天科达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案受理后，依法由审判员林显驹适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈春华的委托代理人周庆强、梁茂林，被告中天科达公司的委托代理人陈文儒均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈春华向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交房违约金74704.36元（自2014年7月1日起暂计至2017年9月7日止，每逾期1日按己付购房款的万分之一点五计算）给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：原、被告双方于2014年2月22日签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014021604），合同约定原告购买被告预售的位于阳江市××××号××××，总房款为427860元，首付款为256860元、银行按揭贷款为171000元。被告应于2014年6月30日前将具备“该商品房验收合格”并符合该合同约定的商品房交付原告使用，如逾期超过90日后交房的，原告有权要求被告自最后交付期限的第二天（即2014年7月1日）起每日按己付购房款的万分之一点五支付逾期交房违约金。合同签订后，原告依约支付了首付款，并与被告、中国农业银行股份有限公司阳江江城支行签订的《个人购房担保借款合同》，通过中国农业银行股份有限公司阳江江城支行向被告支付了171000元。至此，原告已完全、适当地履行了自己的全部义务，被告理应按《广东省商品房买卖合同》的约定，于2014年6月30日前将商品房交付原告使用，但经原告多次催促，被告至今仍未交付该商品房。综上，被告至今仍未完成交房义务，已构成违约，为维护原告合法权益，原告现依法提起诉讼，望判如所请。
被告中天科达公司辩称，一、被告已将具备合同约定的交付条件的涉案房屋交付给原告，原告亦收楼并实际占有使用，被告不存在违约行为。（一）涉案房屋已具备合同约定的商品房交付条件。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》约定的商品房交付条件为“商品房经验收合格”，该款约定的“商品房经验收合格”是指建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格。涉案房屋工程地基与基础、主体结构已经建设、设计、施工、监理、勘察等单位验收合格，且环境保护、消防、防雷、民用建筑节能等项目亦经相关部门验收合格，所有涉案房屋的质量是安全合格的。同时，京源华盛小区内的供水、供电、天然气、公共通道、内墙地面、前期物业管理、地下停车位使用、电梯、消防设施、区内道路建设、园林绿化、电话网络线路、电视线路、对讲视频等居住配套设施均已完善并开通使用，完全满足日常居住条件。因此，涉案房屋已完全具备本案合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。（二）被告已将涉案房屋交付给原告使用，原告亦收楼并实际占有使用。涉案房屋已于2014年10月9日交付给原告，原告已经实际占有使用该房屋，原告购买房屋的主要目的是居住，既然原告已经实际居住使用了涉案房屋，其合同目的已经实现，原告没有遭受实际利益的损失。况且涉案房屋进行交接时，原告如果认为涉案房屋未具备交付条件，其有权拒绝或要求进行补充约定，但原告并没有提出，现原告以涉案房屋不具备交付条件为由要求被告承担逾期交房的违约责任，有违民法的公平和诚信原则。同时，双方于2014年10月9日对涉案商品房进行交接，原告已实际占有使用该房屋，应视为其同意变更约定的交付期限，原告不能再主张逾期交房违约金。二、退一步说，如果法院认定被告违约并应支付违约金，那么违约金应计算至实际交付之日即2014年10月9日止。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，本案涉案房屋已于2014年10月9日交付原告实际使用，应视为涉案房屋已经交付。如果法院认定被告违约并应支付违约金，那么违约金应计算至实际交付之日即2014年10月9日止。
经审理查明，被告中天科达公司以出让方式取得位于阳江市××××号[编号为阳府国用[××××号]的土地使用权，并办理了土地使用权证书。经批准，被告在上述地块上建设商品房，定名为京源华盛。被告已取得京源华盛小区商品房预售许可证，证号为阳预许证字2013034号。2014年2月22日，原告陈春华（买受人）与被告中天科达公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：××××），主要约定：原告向被告购买京源华盛小区××××，该商品房约定的建筑面积共83.30平方米，其中，套内建筑面积69.65平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.65平方米；按套内面积建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6143元，总金额427860元。买受人签订本合同时需交付首期款256860元，并在三个工作日内到银行办理按揭贷款以支付余下放款171000元。其中合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本案约定商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格……”，第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期间将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限(即2014年6月30日)的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……”，第十一条约定：“商品房达到交付使用后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”。第十五条约定：“产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、如因买受人的原因导致不能按时办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由买受人自行承担。”
2014年6月27日，原告通过银行按揭的方式支付了余下购房款171000元给被告。2014年10月9日，原告对涉案商品房进行入伙验收，签领了涉案商品房并在领取房屋后进行了装修入住。
2017年9月15日，原告以被告没有按时向其交付经验收合格的商品房，被告应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。诉讼中，被告主张原告已收楼，原告对此予以承认，但认为该房屋不具备法定的交房条件，应视为未交付。
庭审中，被告向本院提供一份出具人为被告的《情况说明》，主要载明：中天科达公司为完成综合验收，为业主办理房产权证，按有关部门的要求对京源华盛3幢、4幢的首层实施完善建设，并于2016年2月23日开始施工，但是在2016年2月24日晚，京源华盛部分业主因有不同意见，将已建好的墙体强行拆除，期间公司工作人员多次劝说、劝告无效。
以上事实，有原告提供的原告身份证、被告的企业机读登记资料、《商品房买卖合同》、《收款收据》、被告提供的地基与基础分部工程验收记录、主体结构分不分验收记录、建设项目竣工环境保护验收调查表首页及调查结论与建议、建设工程消防验收意见书、防雷装置验收意见书、阳江市民用建筑节能验收备案登记表、关于京源华盛按建成现状验收的申请书、情况说明、图片、京源华盛收楼流程、房屋验收交接表、阳江市住宅质量保证书及住宅使用说明书、收款收据及收费通知单、改正通知书等证据及庭审笔录等证实，本院经综合分析予以认定。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，被告与原告签订《广东省商品房买卖合同》，将已取得商品房预售许可证的涉案商品房预售给原告，该合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点为：涉案商品房是否具备交付使用条件，被告应如何承担违约责任。本案中，被告与原告签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交付条件为商品房经验收合格，但双方没有具体约定验收主体及具体如何验收，双方对该约定的理解发生争议。房屋交付，首先要符合法律法规的规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条也规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，因此，交付使用的房屋应当经过竣工验收合格是法律的强制性规定，任何当事人都应当遵守，不得依当事人的意愿而违反。对于如何确定交付房屋是否经竣工验收合格的问题，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，住房和城乡建设部《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”、第十一条规定：“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收……”。可见，备案是竣工验收的最后一个环节，主管部门通过该环节对建设工程进行再次监督，因此取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。对此，广东省建设厅作出的粤建办房函(2003)63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中亦明确《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。省建设厅作为合同范本提供者，其有权对合同中有争议内容作出解释，且该解释与上述法律法规规定相符。因此，对被告与原告签订的商品房买卖合同约定的商品房交付条件为商品房经验收合格，应理解为该商品房已经在当地建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表。被告主张涉案房屋工程地基与基础、主体结构已经建设、设计、施工、监理、勘察等单位验收合格，且环境保护、消防、防雷、民用建筑节能等项目亦经相关部门验收合格，涉案房屋已完全具备交付条件，理据不足，本院不予采纳。按照双方签订的商品房买卖合同的约定，被告应在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。本案中，原告于2014年10月9日签领了涉案商品房。原告领取涉案商品房时，虽然涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续，房屋尚不符合合同约定的经验收合格的交房条件，但原告仍予以接收，应视为被告在2014年10月9日向原告履行了交付商品房的义务。至于该项履行不符合合同约定的交付条件，属于不当履行，被告应承担的是该不当履行的违约责任，原告作为买受人可以请求被告依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失，而不是逾期交房的违约责任。因此，原告接收商品房后仍要求被告支付逾期交房违约金，显属不当，本院不予支持。被告逾期交房时间应从2014年7月1日起计至2014年10月9日止，共计100天。根据原、被告双方签订的合同约定，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告每日应按原告已付房价款427860元的万分之一点五的标准支付违约金给原告，即被告应向原告赔偿的逾期交房违约金为6417.90元（427860元×1.5/10000/天×100天）。
综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条和《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，判决如下：
一、限被告阳江市中天科达房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金6417.90元给原告陈春华；
二、驳回原告陈春华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费834元（原告已预缴），由原告陈春华负担754元，被告阳江市中天科达房地产有限公司负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 林显驹
二〇一七年十一月二十八日
书记员 敖圣欣