沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0114民初10611号
原告（申请执行人）：沈阳君弘兆业房地产顾问有限公司，住所地沈阳市沈河区。
法定代表人：王运昌，该公司董事长。
委托代理人：张博楠，女，1984年1月5日出生，汉族，系该公司行政经理，住址沈阳市大东区。
委托代理人：张宏洋，男，1982年4月11日出生，汉族，系该公司人事经理，住址辽宁省抚顺市望花区。
被告（案外人）：余翠平，女，1971年10月20日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：高艳双，系辽宁名熙律师事务所律师。
被告（被执行人）：沈阳国际汽车城开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。
法定代表人：魏斌，该公司总经理。
委托代理人：韩梅、李雯，系辽宁广嘉律师事务所律师。
原告沈阳君弘兆业房地产顾问有限公司与被告余翠平、沈阳国际汽车城开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳君弘兆业房地产顾问有限公司的委托代理人张博楠、张宏洋、被告余翠平的委托代理人高艳双、被告沈阳国际汽车城开发有限公司委托代理人韩梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令驳回被告1异议申请，准予执行位于沈阳市于洪区玉龙山路20号38门房产；2、判令两个被告承担诉讼费。
事实与理由：原告于2017年8月16日收到沈阳市于洪区人民法院编号为（2017辽01**执异106号的执行裁定书。裁定书认为：案外人余翠平在法院查封之前就与争议方签订了合法的有效的书面买卖合同一直合法占有，并已支付房屋的全部价款，因此案外人余翠平的异议成立，中止对沈阳市于洪区玉龙山路20号38门房产的执行。
原告认为被告1无购买房屋买卖合同常识且被告2有意隐瞒欺骗，致使在法院为查封资产时可以查封此套门市。同时，本裁定书的内容并不完全符合《中华人民共和国民事诉讼法》和《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。
被告余翠平辩称：于洪区人民法院做出的（2017）辽0114执异106号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，理由如下。
一、答辩人在人民法院查封前即已与被执行人签订了《商品房买卖合同》并交付了全部购房款，并在人民法院查封前实际合法占有了该房屋。
答辩人于2013年3月15日向被执行人沈阳国际汽车城开发有限公司一次性交付案涉房屋的全部房款并与被执行人签订了《商品房买卖合同》；2014年3月11日，买卖双方重新签订了《商品房买卖合同》；2015年6月9日，答辩人办理了案涉房屋的入住手续，实际占有了案涉房屋，即在2016年8月23日人民法院预查封案涉房屋前，答辩人就已经购买并实际合法占有了案涉房屋。
二、案涉房屋至今没有办理房屋产权登记是由于被执行人的原因，而非答辩人原因。
案涉房产交付后，答辩人多次要求被执行人为其办理《商品房买卖合同》备案手续和案涉房屋的预告登记手续或案涉房屋的产权登记，但被执行人一直未予以办理，且双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，案涉房屋2015年6月9日交付，至今未到被执行人为答辩人办理产权登记的最后期限，因此案涉房屋至今没有办理房屋产权登记并非答辩人原因。
另外，人民法院对案涉房屋的查封为档案查封，并未进行现场查封，因此答辩人对于2016年案涉房屋被人民法院预查封一事毫不知情，更不存在隐瞒一说。
综上，答辩人是案涉房屋的合法所有权人，其对案涉房屋的权利能够排除执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院查明事实，依法判决驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。
被告沈阳国际汽车城开发有限公司辩称：同意被告一观点，买卖关系属实。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月11日，被告余翠平与被告沈阳国际汽车城开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定余翠平购买沈阳国际汽车城开发有限公司开发的位于沈阳市于洪区玉龙山路20号38门商铺，建筑面积177.26平方米，房屋单价每平米8621.64元，总价款1528272元。合同约定买房人余翠平于2014年3月11日前一次性交付总房款1528272元。出卖人应在2014年12月31日前交付房屋。余翠平于2012年12月31日刷卡交付了房款10万元，2013年3月5日刷卡交付了房款1428099元，2016年6月20日，国际汽车城开发有限公司向原告出具了购买房屋销售不动产统一发票，金额1528272元（代码：221011590441）。2015年1月14日，余翠平与沈阳国际汽车城开发有限公司签订了延期交房补偿协议，汽车城开发有限公司延期交房至2015年6月1日，并补偿余翠平延期交房补偿款3828.81元。2015年6月9日，余翠平交付了装修保证金，装修垃圾清运费及水电费、取暖费，办理了入住。现房屋由余翠平出租他人经营汽车配件。
另查明，被告沈阳国际汽车城开发有限公司自认因其在被告余翠平购买的房屋前已经将房屋抵押给银行，故，该房屋一直未办理商品房备案登记。
再查明，被告沈阳国际汽车城开发有限公司因与原告沈阳君弘兆业房地产顾问有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，经沈阳市于洪区人民法院做出（2015）于民二初字第06130号民事调解书，被告沈阳国际汽车城开发有限公司于2016年8月1日前支付原告沈阳君弘兆业房地产顾问有限公司代理费人民币9000000元；二、原告沈阳君弘兆业房地产顾问有限公司以王军名义从被告沈阳国际汽车城开发有限公司处购买位于沈阳市于洪区玉龙山路10号16门房屋（面积204.6平方米）所交付的首付款199100元，原告自愿放弃，并放弃购买该房屋；三、双方无其他纠纷。在执行本调解书过程中，于洪法院做出（2016）辽0114执2726号执行裁定书，查封了被告沈阳国际汽车城开发有限公司的多套房产，包括卖给余翠平的沈阳国际汽车城开发有限公司开发的沈阳市于洪区玉陇山路20号38门商铺。执行过程中，余翠平作为案外人提出执行异议。本院做出（2017）辽0114执异106号执行裁定书。中止对位于沈阳市于洪区玉龙山路20号38门房产执行。
上述事实，有当事人的陈述、《收款收据》、《商品房买卖合同》、执行裁定书载卷佐证，经庭审质证，予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已签订合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案被告余翠平（案外人）在2014年3月11日与被告沈阳国际汽车城开发有限公司签订了合法的商品房买卖合同，系双方真实的意思表示，合同成立并生效，在履行合同过程中，余翠平交付了房屋全款并于2015年6月9日办理了入住手续，并实际占有使用该房屋至今，故本案争议房屋所有权人为余翠平。本案原告沈阳君弘兆业房地产顾问有限公司作为本案被告沈阳国际汽车城开发有限公司债权人，在执行过程中，查封了余翠平购买的登记在被告沈阳国际汽车城开发有限公司名下的位于沈阳市于洪区玉龙山路20号38门商铺，余翠平作为案外人提出执行异议。本院做出（2017）辽0114执异106号执行裁定书。中止对沈阳市于洪区玉龙山路20号38门房产执行。现申请执行人沈阳君弘兆业房地产顾问有限公司作为本案原告提起执行异议之诉，要求判令驳回被告余翠平的执行异议申请。本案被告余翠平系沈阳市于洪区玉陇山路20号38门商铺所有权人，沈阳国际汽车城开发有限公司并非该房屋的真正所有权人，沈阳国际汽车城开发有限公司的债务人无权查封该房产，该房屋没有备案登记至余翠平名下系沈阳国际汽车城开发有限公司的过错所致。本案被告余翠平作为案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告要求判令驳回被告余翠平执行异议申请的请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告沈阳君弘兆业房地产顾问有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原沈阳君弘兆业房地产顾问有限公司承担。
如不服判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈海瑛
人民陪审员 杜志红
人民陪审员 彭 晶
二〇一七年十月十三日
书 记 员 黄明兰