福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽04民终1388号
上诉人（原审原告）：邓炼文，男，1969年3月1日出生，汉族，住福建省清流县。
委托诉讼代理人：上官金秀(系邓炼文妻子)，女，1978年1月2日出生，汉族，住福建省清流县。
上诉人（原审原告）：上官金秀，女，1978年1月2日出生，汉族，住福建省清流县。
被上诉人（原审被告）：三明市景鸿房地产开发有限公司，住所地：福建省清流县龙津镇长兴北街501号，统一社会信用代码91350423579268689X。
法定代表人：罗国旺，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邓昌广，三明景鸿房地产开发有限公司常年法律顾问。
上诉人邓炼文、上官金秀因与被上诉人三明市景鸿房地产开发有限公司(以下简称景鸿公司)商品房销售合同纠纷一案，不服福建省清流县人民法院（2017）闽0423民初404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人上官金秀及被上诉人景鸿公司的委托诉讼代理人邓昌广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓炼文、上官金秀上诉请求：一、撤销福建省清流县人民法院（2017)闽0423民初404号民事判决，改判支持上诉人在一审中的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人逾期交房、逾期办证事实清楚，在案《商品房买卖合同》明确约定逾期交房、办证违约金计算方式，上诉人依约向被上诉人主张违约金，符合公平自愿、等价有偿原则。本案，被上诉人违约后，上诉人严格按照合同要求向被上诉人主张违约金，请求内容无一违反合同约定。被上诉人作为商事主体，开展经营活动，属于商事业务，提供的格式合同，必然已经测算过自身具备的履约及违约后的承受能力，如今被上诉人已经触及违约条款，应当按照诚实信用原则，如数向上诉人支付违约金，上诉人的诉讼请求完全符合合同约定，事实和法律依据充分。二、原判认为，上诉人因被上诉人逾期办证导致的损失必然低于逾期交房，纯属主观臆断。交房不同于办证,办证义务关乎产权转移，商品房买卖开发商主要合同义务之一是将产权证办理至买受人名下，逾期办证致使买受人承受合同目的能否达到之风险，如无法办理产权证将导致整个合同目的无法达到，上诉人居住与否最多关系到房屋使用权能得到发挥或说居住时替代性房租损失，但能否办证关系到房屋的价值、何时可以流转等，此类损失难以估算，原判在没有证据也没有评估或行业公认基础上认为低于交房损失无事实和法律依据。三、一审调整违约金计算标准违反法律规定，随意干涉当事人意思自治，调整结果违背公平原则。民事行为有约定从约定，无约定从法定。本案合同已经明确约定，无从法定之必要，即便退一步，需要调整也应当按照特别法优于一般法的原则，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,即损失额难以确定的,可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而非参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定滥用自由裁量权。根据2016年11月21日最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分)纪要》的通知“18、买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”如认为逾期办证损失难以确定的，即应当参照民间借贷司法解释有关“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之曰起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”之规定，按年利率6%计算。原判违反规定调整违约金，严重损坏上诉人利益。
景鸿公司辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原审判决。在一审中被上诉人提供了充分证据证明已经履行了双方签订的《商品房买卖合同》义务，该房屋在合同约定的交房期间符合交房条件，已经建设、勘察、设计、监理、施工等单位验收合格，且没有办证义务等事实，不存在逾期交房逾期办证的违约情况，只是该小区部分工程在合同约定的交房期间还不够完善，是有客观原因所致，是被上诉人无法克服的不可抗力的因素。尽管一审法院没有尊重客观事实釆纳被上诉人的抗辩意见，仍然认定被上诉人违约，被上诉人也不认可一审法院如此认定，也不服一审判决，但是本着为了维护社会和谐稳定等多方面的因素，不提起上诉。其次，由于上诉人上诉认为一审法院确定的违约金比例过低。针对这个问题，提出以下意见：根据《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”该条规定确立了违约金数额的调整规则。合同约定的违约金过高而调整违约金有法律依据。《合同法》规定的违约金具有补偿性质。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，被上诉人也同意上诉人称特别法优于一般法的原则的观点，一审法院就是基于这个原则，适用了特别法，这是完全正确的。本案合同约定的违约金过高，大大超出了业主的实际损失，超过了同地段、同类型房屋的租金收益，按照评估公司的较高价估算，合同约定的违约金比例也超过了这个损失。逾期交房或者逾期办证的违约金只具有补偿性的性质，除非买方能进一步证明已经实际造成的损失。虽然合同法对违约的损害赔偿范围进行了界定，即赔偿因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。但具体到延期交房而言，这部分自用或出租房屋的利益可以用房屋的租金利益来统一衡量。对过高违约金应当调整到什么程度，法律并无明文规定，从而留给了法官自由裁量的余地。上诉人如果无法提供相应的资料证明延期交房或者办证给自己带来的损失，那么法院可以根据实际情况进行自由裁量。一审法院就是基于清流县城关近几年商品房市场情况，同时考虑同地段同类房屋租金等情况综合因素来确定违约金比例，这是符合清流县城关房地产市场和房屋租金等实际情况的。
邓炼文、上官金秀向一审法院起诉请求：1.判令景鸿公司支付从2015年1月1日起计至2015年6月19日止的逾期交房违约金43,598元；2.判令景鸿公司支付从2016年6月19日起计至2017年5月2日止的逾期办证违约金49,068元（要求计至实际交付房屋权属证书之日止）。
一审法院查明的事实：一、2013年3月17日，邓炼文、上官金秀与景鸿公司签订《商品房买卖合同》一份，约定邓炼文、上官金秀向景鸿公司购买址在清流县龙津镇长兴北街景鸿世纪广场第6幢3单元802室商品房，合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成……；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人违约金。但如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.……。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限逾期交房不超过60日的从规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。二、景鸿公司在收到邓炼文、上官金秀购房款后于2013年6月14日、2013年8月19日和2015年6月19日向邓炼文、上官金秀开具了金额为154,963元、15,000元和346,000元的销售不动产统一发票，合计515,963元。三、2015年1月15日，景鸿公司建造的景鸿世纪广场小区6号楼工程竣工经勘察、设计、施工、监理等五个部门验收合格；2017年3月8日，景鸿公司建造的景鸿世纪广场小区1－6号楼住宅信报箱等设施经三明市邮政管理局验收合格；2017年4月7日，景鸿公司建造的景鸿世纪广场1－6号楼建设工程经消防验收合格。四、2015年4月1日，景鸿公司以物业管理服务协议的方式通知邓炼文、上官金秀接收所购商品房，邓炼文、上官金秀于2015年6月19日领取了房屋钥匙。五、邓炼文、上官金秀于2016年11月向原审法院提交了起诉状，该院进行登记并组织双方进行调解无果，于2017年5月4日立案受理。
一审法院认为，邓炼文、上官金秀与景鸿公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。本案讼争商品房所属工程已通过建设、勘察、设计、施工、监理等单位的竣工验收和消防验收，符合合同关于竣工验收合格和消防验收合格的约定。景鸿公司未能在合同约定时间将讼争商品房交付给邓炼文、上官金秀使用，已构成违约。景鸿公司应从2015年1月1日起承担逾期交房的违约责任。邓炼文、上官金秀于2015年6月19日领取钥匙接收房屋，应视为交房。逾期交房违约金应计算至2015年6月19日止。景鸿公司主张标准过高，应予以调整，认为逾期交房的主要损失为房租，根据清流县价格认证中心的价格认定涉案房屋所在楼盘的月租金为1,000-1,200元，而《商品房买卖合同》第八条约定的逾期交房60日内每日违约金为已付购房款的万分之三和60日后每日违约金为已付购房款的万分之五，违约金明显过高。本院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定逾期交房的每日违约金为已付购房款的万分之一，超出的部份，不予支持。逾期交房违约金为：170天(2015年1月1日至2015年6月19日)×515,963元×0.01％＝8,771元。关于逾期办证违约金问题。景鸿公司主张其是为邓炼文、上官金秀代办房屋权属证书，无论是否逾期办证，后果均应由邓炼文、上官金秀承担。本案中，涉案房屋部分购房款是用银行按揭贷款，《商品房买卖合同》附件六第七条明确约定有办理按揭借款的买受人必须委托出卖人代办权属证书，且景鸿公司实际收取了买受人的委托办证费用，故景鸿公司的该项辩解，不予采纳。《商品房买卖合同》约定，如因出卖人原因，买受人不能在讼争商品房交付使用后2个月内即2015年6月30日前（含1日），向当地房屋权属登记机构办理初始预登记，……如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后12个月内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03％支付违约金。在景鸿公司代办权属证书的情况下，景鸿公司于2015年6月19日将房屋交付邓炼文、上官金秀使用，直至2017年8月29日才符合登记办证的相关材料交由清流县不动产登记中心办理房屋所有权总确权登记，景鸿公司的行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。根据清流县不动产登记中心在其对本院回函中确认景鸿公司对景鸿世纪广场房地产项目在2017年8月29日办理了总确权登记，从2017年8月30日起涉案商品房的购房户提供符合不动产登记材料后，可办理不动产登记发证的事实，酌定景鸿公司提交办证资料并已具备办证条件的时间为2017年8月29日，逾期办证违约金计算至该日为止。本案讼争房屋已实际交付使用至今，逾期办证的损失数额虽难以确定，但明显比逾期交房更低。因此，合同约定的违约金标准亦属过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，考虑到景鸿公司已对涉案商品房在不动产登记机关办理了总确权登记，从2017年8月30日起买受人可以自行申请办理权属证书的情况，酌定逾期办证每日违约金为已付购房款的0.005%。474天(2016年6月19日至2017年8月29日)×515,963元×0.005％＝12,228元。原审法院立案庭的情况说明确认邓炼文、上官金秀在2016年11月向该院递交起诉状主张权利，景鸿公司辩解邓炼文、上官金秀的部分诉请超过诉讼时效，没有事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、三明市景鸿房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付邓炼文、上官金秀逾期交房违约金8,771元。二、三明市景鸿房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付邓炼文、上官金秀逾期办证违约金12,228元。三、驳回邓炼文、上官金秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,117元，由邓炼文、上官金秀负担1,637元，三明市景鸿房地产开发有限公司负担480元。
二审中，上诉人向本院提交了：交房结算单一份、《中国人民银行贷款息率表》一份、相关解释，以证明其主张。被上诉人认为，解释不能作为证据，与本案无关；银行利率表及结算单的真实性无法确认，与本案不具有关联性。本院认为，上诉人提交了银行利率表及结算单不能单独作为认定案件事实的根据。被上诉人未提交新证据。
二审中，双方对一审查明的事实没有异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行合同约定的义务。本案中，被上诉人未按合同的约定，迟延交付房屋及迟延办理房屋权属证书，已经违约，应承担相应的违约责任。被上诉人关于逾期交房系无法克服的客观原因所致的抗辩理由不能成立，本院不予支持。当出卖人不按照商品房买卖合同约定交付使用房屋使得买受人不能及时得到房屋而失去占有、使用、收益的权益，使其失去的主要损失是同期同地段房屋的租金利益。根据清流县价格认证中心的价格认定，涉案房屋所在楼盘的月租金为1000－1200元，双方合同中约定的逾期交房违约金及逾期办证违约金的标准明显过高，且被上诉人亦请求法院予以调整。原审法院酌情将逾期交房每日违约金调整为已付购房款的万分之一、逾期办证每日违约金调整至已付购房款的万分之0.5，亦为合理。上诉人认为一审判决违约金过低的理由不能成立，本院亦不予支持。
综上所述，邓炼文、上官金秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2117元，由邓炼文、上官金秀负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭贵良
审判员 程哲明
审判员 林炬火
二〇一七年十二月二十一日
书记员 王晓婷
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。