上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12918号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海森丹木业有限公司，住所地上海市浦东新区川沙镇普陀路39号3幢102室。
法定代表人：张玉丹，总经理。
委托诉讼代理人：林宝森，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：李吏民，北京京坤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：卞智民，男，1966年8月13日生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。
委托诉讼代理人：倪永明，上海市申光律师事务所律师。
原审第三人：上海邵醇实业有限公司，住所地上海市奉贤区大叶公路6978号2幢317-318室。
法定代表人：林浙，董事长。
原审第三人：林浙，男，1979年8月28日生，汉族，住福建省霞浦县。
上诉人上海森丹木业有限公司（以下简称森丹公司）因与被上诉人卞智民、原审第三人上海邵醇实业有限公司（以下简称邵醇公司）、原审第三人林浙房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初45654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人森丹公司的委托诉讼代理人林宝森、李吏民，被上诉人卞智民及委托诉讼代理人倪永明到庭参加诉讼。原审第三人邵醇公司及原审第三人林浙经本院合法传唤未到庭，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人森丹公司上诉请求：撤销原判，依法改判，驳回被上诉人卞智民一审诉请，支持上诉人森丹公司一审反诉请求。事实与理由：1、一审法院判决认定上海市浦东新区XX路XX号XX楼建筑物（以下简称系争房屋）为违法建筑没有事实根据。上诉人与XX镇XX村XX村XX组签署租地协议，约定在租用土地上建造房屋，经过上海市浦东新区综合规划土地局三林规划土地管理所盖章确认，上诉人森丹公司还交纳了印花税，说明系争房屋的建造符合当时的土地利用总体规划及城乡规划，是合法建筑。被上诉人卞智民并没有证据证明系争房屋被认定为违法建筑，且被上诉人卞智民目前仍在正常使用房屋，故双方之间的租赁协议依法有效。2、被上诉人卞智民基于合同无效请求装修损失，但被上诉人卞智民并没有对系争房屋进行装修，而是从第三人邵醇公司转让取得，如果认定森丹公司与卞智民之间的租赁协议无效，那么卞智民与林浙之间的转让协议也应无效，而且林浙无权处分邵醇公司与森丹公司之间的合同关系，故被上诉人卞智民应向第三人邵醇公司以及林浙主张装修赔偿，而不应向上诉人森丹公司主张。关于装修隔断及消防设施，安装主体系上诉人森丹公司，且林浙无权将装修转让给被上诉人卞智民，故一审法院认定被上诉人卞智民有权主张上述装修也有错误。关于司法审价问题，一方面鉴定程序不当，另一方面鉴定结论错误，不能作为本案定案证据。在该份鉴定报告中并没有表明是对原值还是现值进行鉴定，没有具体的分析说明。3、一审法院划分责任不当。被上诉人卞智民在签约及转让过程中没有尽到充分注意义务，自身的过错明显大于上诉人森丹公司，即使认定双方之间的租赁协议无效，也应由被上诉人卞智民承担主要过错责任。
被上诉人卞智民辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。辩称理由：1、系争房屋被政府相关部门认定为违法建筑，双方之间的租赁协议无效。上诉人森丹公司没有协助办理相关证照，之后还故意隐瞒拖延，被上诉人卞智民一直不清楚系争房屋的性质，合同无效的主要过错责任在上诉人森丹公司。2、一审委托司法审价，审价公司出具的评估报告程序合法，应作为定案证据。3、一审法院对装修损失金额认定也是合理的。关于装修隔断及消防设施，被上诉人卞智民在一审法院已经提交了转款给上诉人森丹公司的转账记录，因此上述装修已折价归被上诉人卞智民所有，被上诉人卞智民有权作为装修损失予以主张。
卞智民向一审法院起诉请求：1、判令卞智民、森丹公司2014年1月1日签订的房屋租赁合同无效；2、判令森丹公司支付卞智民赔偿金1,253,291.52元（人民币，下同）。
森丹公司向一审法院提起反诉请求：1、确认森丹公司与卞智民签订的《房屋租赁协议》有效，判令卞智民继续履行；2、判令卞智民支付逾期付款违约金45,990元。审理中，森丹公司主张，如合同无效，卞智民应迁出并返还系争房屋、支付占用期间的房屋使用费。
一审法院认定事实：2001年3月30日，甲方XX镇XX村XX村XX组与乙方上海XX厂林宝森签订租地协议一份，约定：一、甲方同意把上南路南的土地计4亩，租赁给乙方使用，用于建筑厂房，未经甲方同意不得转让。二、租赁期限为15年，自2001年5月1日至2016年4月30日止。……八、遇国家集体征用开发，则甲乙双方必须无条件服从，且承担各自的损失，如对建筑物有赔偿，则赔偿全归乙方所有。落款处除了双方盖章，还有上海市浦东新区综合规划土地局三林规划土地管理所的盖章。
2014年1月1日，邵醇公司（乙方）与森丹公司（甲方）签订了房屋租赁协议一份，约定甲方将位于上海市浦东新区XX路XX号XX楼建筑面积约为1,420平方米的房屋出租给乙方作为公寓房使用，租期十年，甲方于2014年5月1日起至2024年4月30日止将出租房交付承租方（乙方）使用。一年年租金为31万元。落款处由森丹公司及邵醇公司签名盖章。协议落款处及协议首页底处又有“本协议作废，2015年8月31日”的手写字样。
2015年8月25日，甲方林浙与乙方卞智民签订《公寓转让协议》一份，约定：经甲乙双方共同协商，甲方同意将位于XX路XX号的“爱家连锁公寓”转让给乙方经营。1、甲方将XX路XX号1,500平方米的爱家连锁公寓一次性转让给乙方，转让费为213万元。乙方要付清转让费后方可经营。……4、爱家连锁公寓自2015年8月31日开始给乙方经营，在2015年8月31日之前爱家连锁公寓上南5788店所有一切债权债务由甲方负责。
2015年8月25日，林浙出具收条一份：今收到XX路XX号爱家连锁公寓转让款200万元整。另加林宝森15万元。同日，卞智民向林宝森转账支付了15万元。
2015年9月1日，森丹公司与卞智民签订房屋租赁协议一份，约定森丹公司（甲方）向卞智民（乙方）出租位于上海市浦东新区XX路XX号XX楼建筑面积约为1,500平方米的房屋，合同第二条约定：租赁期限：乙方获得上述房屋合同期为十年，甲方于2014年5月1日起至2024年4月30日止将出租房交付承租方使用。合同第三条约定：租赁费用，一年租金为32.85万元。合同第五条各项费用及费用的缴纳方式和期限约定：1、房租费的付款依据先付后用的原则，协议签订后，乙方即支付328,500元的租金，为第一年房租，以后每年付费一次，支付时间为实际使用前30天（逾期付款按每天的千分之一支付滞纳金）。合同落款时间为2014年元月1日，备注：2015年9月1日重签协议。
2016年5月19日，上海市浦东新区三林镇人民政府的临时机构三林镇生态环境综合整治工作指挥部发布公告称，位于上海市浦东新区XX路XX号（爱家公寓）的房屋系违法建筑，经公安、消防部门认定存在严重的消防火灾隐患，要求房屋内的相关人员应当自行清空并搬离。2016年6月3日，林宝森作为原告，起诉上海市浦东新区三林镇人民政府，要求撤销三林镇政府于2016年5月19日以向林宝森下达公告的方式认定XX路XX房屋是违法建筑、决定于2016年6月1日起拆除并于2016年6月1日起停电停水的行政行为。2016年7月，法院以（2016）沪0115行初381号行政裁定书作出裁定：驳回林宝森的起诉。后林宝森上诉，上海市第一中级人民法院于2016年12月28日作出（2016）沪01行终851号行政裁定书，驳回上诉，维持原裁定。
2017年4月14日，邵醇公司及林浙出具情况证明一份，确认：1、邵醇公司租赁系争房屋的隔墙是森丹公司移交，其余装修及搭建均由邵醇公司进行，现已全部转让给卞智民；2、森丹公司移交的隔墙，已由卞智民支付补偿款15万元，故该隔墙的权利亦已转让给了卞智民。
审理中，森丹公司确认，系争房屋无产权证，除了2001年的租地协议，也无其他批准建造的合法手续。卞智民已付清截止2018年4月30日的房屋使用费。
审理中，经卞智民申请，法院通过上海市高级人民法院依法委托上海XX有限公司对系争房屋的装修工程进行司法鉴定，鉴定过程中，卞智民无法提供施工合同、图纸、发票等相关材料，森丹公司则不予配合，致评估工作无法继续进行。为此，法院通知双方当事人到庭谈话，森丹公司认为装修系林浙所为，卞智民及森丹公司表示将配合查看现场等评估工作。2017年1月，鉴定单位出具了沪建经咨（2017）第068号鉴定报告，结论为：系争房屋装修费用为1,958,268元。其中，装修土建造价为1,374,563元，安装造价为583,705元。鉴定费用56,025元，卞智民已垫付。对此，卞智民无异议，森丹公司则认为非卞智民装修且没有载明鉴定依据。对此，鉴定人员明确表示鉴定依据为2000定额以及2000安装预算定额。
一审法院认为，因系争租赁房屋无产权证亦无其他合法批准建造手续，故卞智民与森丹公司之间就系争房屋签订的房屋租赁协议应认定无效。森丹公司辩称其租地协议即可证明系争房屋的合法性，于法无据，法院不予采信。
森丹公司将不合法建筑出租给卞智民使用，显然存在过错；卞智民未能在承租前核实房屋的权属情况，其自身亦有过错。根据法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，森丹公司将不合法的建筑物出租给卞智民，故其应承担与自身过错相适应的赔偿责任。上海XX有限公司出具的鉴定报告程序合法、结果客观，可以作为定案依据。法院结合折旧情况、租赁期限、导致合同无效的双方过错程度，酌情判令森丹公司赔偿卞智民的装修损失。森丹公司称系争房屋的装修人系邵醇公司，根据在案证据及当事人的陈述，邵醇公司确系装修人，但已将全部装修转让给卞智民，故卞智民就此主张装修物的权利，于法不悖，可予支持。森丹公司称房屋装修中的隔断系其所有，消防设施系其所安装，但未能提供证据证明，根据卞智民与邵醇公司、林浙的陈述及汇款记录可以认定，该隔断的权利亦已转让给卞智民所有，故森丹公司要求确认隔断及消防设施属其所有，法院不予支持。
房屋租赁协议无效，卞智民同意迁出并返还房屋，法院依法予以支持，但卞智民仍应支付占用使用房屋期间的房屋使用费。鉴于卞智民已支付截止2018年4月30日的房屋使用费，故应付使用费可按卞智民迁出时间计算并多退少补。因合同无效，森丹公司要求卞智民支付违约金，无合同及法律依据，法院不予支持。
一审法院审理后作出判决：一、卞智民与上海森丹木业有限公司于2015年9月1日就上海市浦东新区XX路XX号XX楼房屋签订的房屋租赁协议无效；二、卞智民应于判决生效之日起十日内迁出上海市浦东新区XX路XX号XX楼房屋，将房屋返还给上海森丹木业有限公司；三、上海森丹木业有限公司应于判决生效之日起十日内支付给卞智民装修损失959,551元；四、卞智民应于判决生效之日起十日内支付给上海森丹木业有限公司截止迁出之日止的房屋使用费(现已付清截止2018年4月30日的房屋使用费，至迁出之日，房屋使用费多退少补，标准为每年328,500元)；五、驳回上海森丹木业有限公司其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18,740元，反诉案件受理费474.80元，鉴定费56,025元，由卞智民承担5,345.80元，上海森丹木业有限公司承担69,894元。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，二审争议焦点为：1、关于上诉人森丹公司与被上诉人卞智民之间签署的房屋租赁协议的效力问题。2、关于合同无效的过错责任及装修损失补偿等问题。
关于合同效力之争议。本院认为，上诉人森丹公司在一审审理中提交的其与村民组之间的一份租地协议，可以证明的是其向出租人租赁土地并建造房屋的事实，虽然由当时的上海市浦东新区综合规划土地局三林规划土地管理所在该份租地协议上盖章，但因土地为农用地性质并没有改变，上诉人森丹公司在房屋建造后也没有获得相关的房屋产权证明，故上诉人森丹公司以此主张系争房屋为合法建筑，依据不足，本院不予采纳。据此，上诉人森丹公司将无产权证的房屋出租给被上诉人卞智民，违反相关的法律规定，双方签署的房屋租赁协议应属无效。一审法院所作认定并无不当，本院予以认同。上诉人就合同效力提出的上诉意见，本院不予采纳。
关于合同无效的过错责任及装修损失补偿等问题。本院认为，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于上诉人森丹公司出租给被上诉人卞智民的房屋尚不具备合法性；且被上诉人卞智民在租赁使用房屋期间，相关行政部门在对系争房屋进行排查过程中认定存在严重的消防火灾隐患，要求相关人员自行清空并搬离等，导致被上诉人卞智民提起本案合同无效之诉，经审理查明系争房屋的情况，可认定双方之间的租赁协议无效，显然，上诉人森丹公司作为出租人，应对合同无效承担过错责任。被上诉人卞智民在签约时未进行必要的注意审查，也有一定的过错责任，也应承担合同无效的过错责任。合同被认定无效后，被上诉人卞智民应将租赁物返还给上诉人森丹公司，房屋装修作为添附，则由上诉人森丹公司给予被上诉人卞智民一定的补偿。关于房屋装修，一审法院查明林浙系邵醇公司的法定代表人，在上诉人森丹公司与卞智民签约前，林浙已经将装修等一次性转让给了被上诉人卞智民，故被上诉人卞智民作为装修物的权利主体有权向上诉人森丹公司主张。上诉人森丹公司认为被上诉人卞智民应向第三人行使权利，本院不予采信。关于装修损失补偿数额问题，本院认为，一审法院通过委托司法审价，并对司法审价公司出具的鉴定报告进行了质证，并无上诉人表述的程序违法之情形，该份鉴定报告可以作为被上诉人卞智民主张装修损失补偿的定案依据。一审法院基于查明的双方合同履行的情况、装修情况，结合双方的过错责任等，酌情认定上诉人森丹公司应承担的装修损失补偿金额，尚属合理。关于上诉人森丹公司对装修隔断、消防设施等提出的异议，本院注意到上诉人森丹公司已在一审审理中提出此项异议，对此异议一审法院已经进行了审理查明，所作认定亦无不当。鉴于上诉人森丹公司在二审中未提交新证据加以佐证，故上诉人森丹公司的该项异议不能成立。据此，上诉人就过错责任认定及装修损失补偿数额等提出的上诉意见，本院亦不予采纳。
综上所述，森丹公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13,869元，由上诉人上海森丹木业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑卫青
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一八年一月十日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……