内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内04民终4527号
上诉人（原审原告）：翁牛特旗泰元物业有限责任公司，住内蒙古自治区翁牛特旗乌丹镇乌丹路中段路东。
法定代表人：宫某，总经理。
委托诉讼代理人：姜某，内蒙古原法律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司翁牛特旗支行，住所地内蒙古自治区翁牛特旗乌丹镇全宁路中段西侧。
负责人：刘东升，行长。
委托诉讼代理人：马某，内蒙古大川律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋某，内蒙古大川律师事务所律师。
上诉人翁牛特旗泰元物业有限责任公司（以下简称泰元物业公司）因与上诉人中国工商银行股份有限公司翁牛特旗支行（以下简称工行翁旗支行）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区翁牛特旗人民法院作出的（2017）内0426民初3653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭于2017年11月6日公开开庭对本案进行了审理。上诉人泰元物业公司的委托诉讼代理人姜某，上诉人工行翁旗支行的委托诉讼代理人宋某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
泰元物业公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原判第二项，改判由工行翁旗支行支付泰元物业公司二号商厅一层、二层楼房2010年11月30日至2017年11月30日的物业费7175元，以及工行翁旗支行延迟交纳物业费产生的违约金17642元；2、一、二审诉讼费用由工行翁旗支行承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，工行翁旗支行使用的物业，是王府嘉园小区物业的一部分，该小区的前期物业服务合同以及物业服务合同均对工行翁旗支行有约束力。所以，一审法院认定，泰元物业公司与工行翁旗支行之间没有签订物业服务合同，属认定事实错误。工行翁旗支行应该根据物业服务合同的约定支付泰元物业公司延迟给付物业费的违约金。2、工行翁旗支行是二号商厅一、二层楼房的实际使用人，是物业服务的受益人，因此交纳物业费是其应尽的义务，一审法院认定其不是所有权人，无法确认是否具有交纳物业费用的义务属认定事实错误。
工行翁旗支行辩称，泰元物业公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，不能成立。1、泰元物业公司在一审庭审中并未提交其诉称的××旗二号商厅一、二层楼房的实际使用人”的相关证据，应承担举证不能的法律后果。事实上，工行翁旗支行使用的商厅均为本单位依法单独所有，并未租用案外人王某所有的商厅，据此工行翁旗支行既不是该商厅的所有人，也不是该商厅的实际使用人，泰元物业公司要求工行翁旗支行承担支付案外人商厅的物业费及相应的违约金没有事实及法律依据。2、工行翁旗支行并非案涉《前期物业服务合同》的签约主体，该合同系王府嘉园小区开发建设单位赤峰市中信房地产开发有限公司与泰元物业公司于2008年11月30日签订，并且工行翁旗支行与赤峰市中信房地产开发有限公司于2009年4月22日签订的购买涉案商厅的《商品房买卖合同》中并没有约定该《前期物业服务合同》的内容。根据《物业管理条例》第二十五条的规定，只有开发单位与物业买受人在买卖合同中规定了前期物业服务合同的内容后，前期物业合同才能对本不是前期物业服务合同主体的物业买受人产生约束力。所以，开发建设单位与工行翁旗支行之间未达成受前期物业服务合同约束的合意，该前期物业服务合同对工行翁旗支行不产生约束力。另外，上诉人所谓的其与王府嘉园业主委员会签订的《物业服务合同》是否真实依法签订，以及该业主委员会是否真正成立和存在，尚待泰元物业公司进一步举证证明。即使该合同真实有效，也与工行翁旗支行无关，对工行翁旗支行不具有约束力。3、工行翁旗支行的商厅是临街对外独立开门，并不享受泰元物业公司为该小区公共部分提供的物业服务，而且自2013年工行翁旗支行开始营业以来，工行翁旗支行与翁牛特旗阳光物业有限公司签订了物业保洁合同，于2014年与赤峰大海物业服务有限公司签订了物业保洁服务合同至今，而在2013年之前是由个人为工行翁旗支行提供物业保洁服务。因此，泰元物业公司没有为工行翁旗支行提供物业服务，其无权向工行翁旗支行主张任何物业费用。
工行翁旗支行上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回泰元物业公司的全部诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决结果错误。工行翁旗支行与泰元物业公司之间不存在事实及法律上的物业服务合同关系，泰元物业公司的诉请不能成立。1、工行翁旗支行的商厅是临街对外独立开门，并不享受泰元物业公司为该小区公共部分提供的物业服务，而且自2013年工行翁旗支行开始营业以来，工行翁旗支行与翁牛特旗阳光物业有限公司签订了物业保洁合同，于2014年与赤峰大海物业服务有限公司签订了物业保洁服务合同至今，而在2013年之前是由个人为泰元物业公司提供物业保洁服务。因此，泰元物业公司没有为工行翁旗支行提供物业服务，其无权向工行翁旗支行主张任何物业费用。2、尽管王府嘉园小区开发建设单位赤峰市中信房地产开发有限公司与泰元物业公司于2008年11月30日签订过涉案《前期物业服务合同》，但工行翁旗支行并非该合同一方签约主体，并且工行翁旗支行与赤峰市中信房地产开发有限公司于2009年4月22日签订的购买涉案商厅的《商品房买卖合同》中并没有约定该《前期物业服务合同》的内容。根据《物业管理条例》第二十五条的规定，只有开发单位与物业买受人在买卖合同中规定了前期物业服务合同的内容后，前期物业合同才能对本不是前期物业服务合同主体的物业买受人产生约束力。所以，开发建设单位与工行翁旗支行之间未达成受前期物业服务合同约束的合意，该前期物业服务合同对工行翁旗支行不产生约束力。而泰元物业公司所谓的其与王府嘉园业主委员会签订的《物业服务合同》是否真实依法签订，以及该业主委员会是否真正成立和存在，尚待上诉人进一步举证证明。即使该合同真实有效，也与工行翁旗支行无关，对工行翁旗支行不具有约束力。3、即使泰元物业公司在为王府嘉园小区提供物业服务的过程中间接导致上诉人受益，其至多也仅能要求上诉人在受益范围内承担相应的合理费用。在泰元物业公司没有举证证明其为上诉人提供了其所主张的各项物业服务的情况下，其要求工行翁旗支行承担全额的物业服务费用明显不合理。综上，泰元物业公司的诉讼请求明显缺乏事实及法律依据，不能成立。请求二审法院撤销原判，支持工行翁旗支行的上诉请求。
泰元物业公司辩称，根据物业服务管理条例的法律规定，一个物业管理区域成立一个管理大会，并且一个物业管理区域由一个物业管理企业实施管理，工行翁旗支行所享受的物业服务区域属于该管理区域之内，因此只能有由一个物业服务企业实施管理，工行翁旗支行作为业主在物业管理活动中应该执行业主大会，授权业主委员会作出的决定，业主委员会可以代表业主与业主大会所选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中我方与王府花园业主委员会签订了物业服务合同，约定由我方为王府花园小区提供物业服务，故我方与王府花园业主委员会签订的物业合同对工行翁旗支行有相同的约束力，包括服务费的支付及违约条款事项。工行翁旗支行是2号商厅1、2层楼房的实际使用人，是物业服务的受益人，因此其应该缴纳物业费是其应尽义务，迟应缴纳应该交付相应的违约金。
泰元物业公司向一审法院起诉请求：1、要求工行翁旗支行支付所欠2011年11月30日至2017年11月30日期间物业费15888.00元，并按合同约定支付违约金11443.00元，合计27331.00元；2、要求工行翁旗支行承担本案的全部诉讼费用及其他与本案相关费用；3、要求工行翁旗支行支付2号商厅一层、二层楼房2010年11月30日至2017年11月30日期间的物业服务费7175.00元，并按合同约定支付违约金6199.00元，合计13374.00元。上述物业费合计23063.00元，违约金17642.00元。
一审法院认定事实：泰元物业公司诉称，2008年11月30日，泰元物业公司与工行翁旗支行所在小区签订了《前期物业服务合同》，按合同约定由泰元物业公司向业主收取物业服务费，经泰元物业公司多次催收，工行翁旗支行均以各种借口推脱拒绝给付。根据《物业管理条例》相关规定，要求工行翁旗支行支付2011年11月30日至2017年11月30日期间物业费15888元，并按合同约定支付违约金11443元，合计27331元。诉讼中泰元物业公司申请增加诉讼请求，因王某的的位××旗、二层楼房是工行翁旗支行在实际使用。因此，要求工行翁旗支行给付2010年11月30日至2017年11月30日的期间物业服务费7175元，并按合同约定支付违约金6199元，合计13374元。上述物业费合计23063元，违约金17642元。工行翁旗支行辩称，工行翁旗支行并没有与本案泰元物业公司签订物业合同，泰元物业公司也没有对工行翁旗支行依法所有的商厅提供服务，要求缴纳物业费缺乏事实和法律依据。1、工行翁旗支行所使用的商厅均为本单位依法单独所有，并未租用泰元物业公司诉称王某的商厅，所以泰元物业公司要求支付租赁王某商厅的物业费没有事实和法律依据。2、泰元物业公司没有与工行翁旗支行签订前期物业合同，而且在工行翁旗支行与开发商签订的房屋买卖合同中并没有约定前期物业合同的有关内容，根据《物业管理条例》第25条的规定，只有开发建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中规定了前期物业合同，前期物业合同才能对物业买受人产生约束力，所以在开发商与工行翁旗支行之间并没有达成前期物业合同约束的合意，本案的前期物业合同对工行翁旗支行不产生约束力。3、工行翁旗支行的商厅是临街对外独立开门，并不享受泰元物业公司为该小区公共部分提供的清理垃圾、小区绿化、公共设施维护等服务，而且自2013年工行翁旗支行开始营业以来，工行翁旗支行与阳光物业有限公司签订了物业委托合同，在2014年与赤峰市大海物业有限公司签订物业合同至今，在此前是由个人为工行翁旗支行提供物业保洁服务，所以泰元物业公司事实上也没有为工行翁旗支行提供事实上的物业服务，其要求支付2011年至今的物业费及违约金没有任何事实依据。
一审法院认为：1、工行翁旗支行享有所有权的楼房系中信房地产开发有限公司承建翁牛特旗乌丹镇王府嘉园小区区域范围之内，并非独立的建筑物，对于排污、排水设施的利用与王府嘉园小区其他业主一样均来源于王府嘉园小区同一共用设施，泰元物业公司提供王府嘉园小区物业服务则包含全部共用设施，2、泰元物业公司与工行翁旗支行之间虽未签订书面的物业服务合同，但是工行翁旗支行排污、排水等设施的服务实际上由泰元物业公司提供。3、泰元物业公司提供的前期物业服务合同期限约定自2008年11月30日至2018年11月30日止。泰元物业公司主张的物业服务费尚在物业服务有效期限内。因此，自2011年11月30日至2017年11月30日计算，工行翁旗支行应承担的物业费为2648元（年物业费）×六年，合计为15888元。4、泰元物业公司主张的违约金因本案双方未签订物业服务合同，对违约金未加以明确，该主张法院不予支持。5、泰元物业公司增加的诉讼请求，要求工行翁旗支行作为翁牛特旗王府嘉园小区5号楼2号商厅的一层、二层楼房实际使用人，应承担物业服务费。但工行翁旗支行并非商厅产权所有人，其作为实际使用人应否承担物业服务费约定不明。因此，不应承担该商厅的物业费用，泰元物业公司应另行主张权利。综上所述，泰元物业公司依照《前期物业合同》以及物业服务合同为工行翁旗支行提供了排污、排水等清理、维修服务性工作。双方已经形成了事实上的物业服务关系，工行翁旗支行在泰元物业公司履行上述合同约定的服务期间内应该履行物业缴费的义务。工行翁旗支行拒不缴纳物业费的行为，侵害了泰元物业公司的合法权益。因此，泰元物业公司主张工行翁旗支行给付2011年11月30日至2017年11月30日期间的物业费15888元的诉讼请求，法院予以支持。判决：1、中国工商银行股份有限公司翁牛特旗支行于本判决生效后十日内给付泰元物业公司2011年11月30日至2017年11月30日期间的物业费，合计15888元。2、驳回原告的其他诉讼请求
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审经审理查明，2008年11月30日，赤峰市中信房地产开发有限公司与泰元物业有限责任公司，就涉案的中信房地产开发有限公司开发建设的××旗的住宅和商厅签订了物业服务合同。约定由泰元物业公司为王府嘉园小区提供物业服务，合同期限自2008年11月30日至2018年11月30日止。后泰元物业公司与王府嘉园小区业主委员会先后签订两份物业服务合同。2009年4月22日，工行翁旗支行与赤峰市中信房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，工行翁旗支行购买赤峰市中信房地产开发有限公司开发建设的××府号商厅，建筑面积103.69㎡。二审期间，工行翁旗支行对于泰元物业公司计算的物业服务费15880元的数额没有异议，但其主张泰元物业公司未提供物业服务，其不应交纳该物业费用。上述事实有前期物业合同、物业服务合同、商品房买卖合同及双方当事人的庭审陈述在卷佐证。
本院认为，工行翁旗支行享有所有权的涉案房屋系在××旗区域范围之内，而泰元物业公司为王府嘉园小区提供了物业服务属实，因工行翁旗支行的房屋并非独立的建筑物，对于排污、排水设施的利用与王府嘉园小区其他业主一样均来源于王府嘉园小区同一共用设施，上述设施的服务实际上由泰元物业公司提供，双方已经形成了事实上的物业服务关系，现泰元物业公司主张的物业服务费在物业服务有效期限内，作为涉案物业服务的受益人，工行翁旗支行应承担给付物业服务费用的责任。故工行翁旗支行关于其不应给付物业费的上诉主张本院不予支持。泰元物业公司提供王府嘉园小区物业服务则包含全部共用设施，关于泰元物业公司主张的违约金，因本案双方未签订书面的物业服务合同，对违约金未加以明确，故泰元物业公司要求工行翁旗支行给付逾期交纳物业费违约金的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。关于泰元物业公司要求工行翁旗支行给付王府嘉园小区5号楼2号商厅的一层、二层楼房物业服务费及违约金的主张，因工行翁旗支行并非该商厅产权所有人，且工行翁旗支行否认其是商厅的实际使用人，在泰元物业公司未提交证据证明工行翁旗支行是上述商厅实际使用人的情况下，要求工行翁旗支行承担给付物业服务费依据不充分，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1220元，由上诉人翁牛特旗泰元物业有限责任公司负担610元，上诉人中国工商银行股份有限公司翁牛特旗支行负担610元；邮寄送达费40元，由上诉人翁牛特旗泰元物业有限责任公司、中国工商银行股份有限公司翁牛特旗支行各负担20元。
本判决为终审判决。
审判长周振卿
审判员张京浩
审判员雷蕾
二0一七年十二月六日
书记员刘禹