福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民初376号
原告（执行案外人）：陈惠民，男，1950年4月15日出生，汉族，住厦门市海沧区。
被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司厦门松柏支行，住所地厦门市思明区仙岳路557号108-114店面。
主要负责人：邱镛谦，该支行行长。
委托诉讼代理人：江志伟，该支行职员。
委托诉讼代理人：张总水，中国工商银行股份有限公司厦门市分行公司律师。
被告（被执行人）：厦门闽联实业有限公司，住所地厦门市思明区长青路180号。
法定代表人：陈子琪，该公司总经理。
被告（被执行人）：厦门市泉季酒店有限公司，住所地厦门市思明区长青路182号第一层及4-12层。
法定代表人：陈子琪，该公司总经理。
被告（被执行人）：陈子琪，男，1962年12月18日出生，汉族，住厦门市湖里区。
被告（被执行人）：李敏，女，1963年8月11日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托诉讼代理人：陈子琪，系李敏之夫。
第三人：厦门英特华投资咨询有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路820号帝豪大厦2603室。
法定代表人：陈子琪，该公司总经理。
原告陈惠民与被告中国工商银行股份有限公司厦门松柏支行（以下简称工商银行松柏支行）、厦门闽联实业有限公司（以下简称闽联公司）、厦门市泉季酒店有限公司（以下简称泉季酒店）、陈子琪、李敏及第三人厦门英特华投资咨询有限公司（以下简称英特华公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈惠民、被告工商银行松柏支行的委托诉讼代理人张总水和江志伟、被告闽联公司、泉季酒店及第三人英特华公司的法定代表人暨李敏的委托诉讼代理人陈子琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈惠民向本院提出诉讼请求：停止对厦门市思明区长青路182号“闽联综合楼”06楼16A室房屋（以下简称案涉房产）的查封和强制执行。事实和理由：2010年8月8日，陈惠民与英特华公司签订一份《房屋使用权转让协议书》，约定英特华公司将其受让于闽联公司的“闽联综合楼”房产之06楼16A室的使用权转让给陈惠民。协议签订后，陈惠民依约付清了全部转让款及相关费用，英特华公司将房产交付陈惠民使用，后陈惠民将房产出租给厦门市金色四季酒店管理有限公司（以下简称金色四季酒店）使用并收取租金。“闽联综合楼”房产登记于闽联公司名下，英特华公司与闽联公司的法定代表人均为陈子琪，两家系关联企业，陈子琪等人利用关联关系对讼争房产项目完成自买自卖后，再由英特华公司将房产项目使用权分割出卖。闽联公司对此完全知情，并于2015年9月28日出具一份函，再次确认陈惠民与英特华公司买卖房屋使用权的行为，并承诺在房屋具备办理产权过户登记条件下配合办理相关手续。2016年间，厦门仲裁委员会在审理工商银行松柏支行与闽联公司等人借款合同纠纷案中，查封了讼争房产项目。2016年4月18日，厦门市中级人民法院受理该案的强制执行申请，陈惠民提出案外人执行异议，却被裁定驳回。陈惠民与英特华公司签订的《房屋使用权转让协议书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且经产权人闽联公司的确认，协议合法有效。陈惠民已依约支付全部购房款，并实际占有使用讼争房屋，且闽联公司承诺在具备条件之时配合办理产权过户登记手续，故讼争房屋的使用权应确认归陈惠民所有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院不得对讼争房产强制执行。陈惠民等人购买房产（使用权）在先，闽联公司等抵押贷款在后，闽联公司、陈子琪等人在明知房产项目实际已经分割出卖给包括陈惠民在内的广大业主的情况下，隐瞒事实骗取抵押登记获得贷款，不仅极大损害广大业主的合法权利，而且还造成社会纷争，影响经济社会秩序的安全稳定，从而损害社会公共利益，故抵押合同应认定无效，不应获得支持。陈惠民的执行异议被驳回，利益受损，应予纠正。
工商银行松柏支行辩称，一、工商银行松柏支行对闽联公司所有的案涉房产拥有合法有效的抵押权，有权就处置案涉房产优先受偿。2014年11月14日，工商银行松柏支行与闽联公司签订《最高额抵押合同》，在抵押物清单上载明了抵押财产为厦门市思明区长青路182号房地产，并有相应的权属证明。2014年11月20日，办理了相应的抵押登记手续，取得了厦门市土地房屋他项权证。2016年3月22日，厦仲裁字（2016）第171号裁决书已生效，裁决确认了工商银行松柏支行对闽联公司提供的抵押物享有优先受偿权，有权以处分所得优先清偿相关债权。二、闽联公司与英特华公司签订的转让合同并未履行不动产登记手续，房产登记于闽联公司名下。即抵押物的权属未发生法律上的物权变动，不能对抗工商银行松柏支行的抵押权。英特华公司与陈惠民签订的房屋使用权转让协议书，也属于英特华公司无权处分他人财产的行为，不能对抗抵押权。
闽联公司、泉季酒店、陈子琪、李敏辩称及英特华公司述称，工商银行松柏支行对案涉房产享有的抵押优先受偿权已经生效的仲裁裁决确认，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。工商银行松柏支行对案涉房屋享有抵押优先受偿权，应驳回陈惠民的诉求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：
2010年8月3日，闽联公司与嘉弈（福建）投资担保有限公司（后更名为英特华公司）签订《转让合同》，约定：闽联公司将其所有的厦门市思明区长青路180号（门牌号××）闽联综合楼项目在建工程的所有权一次性出让给嘉弈（福建）投资担保有限公司；自协议签订之日起，双方开始办理闽联综合楼项目的开发权、在建工程的所有权及所属土地的使用权的变更登记手续。嗣后，闽联综合楼项目以“莲花路口酒店公寓”、“厦门长青*嘉华印象”名义进行广告销售。
2010年8月8日，陈惠民与嘉弈（福建）投资担保有限公司签订《房屋使用权转让协议书》，约定：嘉弈（福建）投资担保有限公司拥有位于厦门市“闽联综合楼”的土地房屋100%的使用权益，陈惠民受让的是“闽联综合楼”06楼16A室具有使用权的房屋，建筑面积48.725平方米；该房屋使用权转让总价为365438元；该房屋的用途为餐饮、客房、办公综合；陈惠民一次性付款；嘉弈（福建）投资担保有限公司应于2010年12月1日前，依照有关规定，将符合本协议约定的使用权房交付给陈惠民使用；案涉房屋产权现为闽联公司所有，现将案涉房屋使用权转让给陈惠民。案涉房屋仅作营业及办公、酒店客房综合使用，陈惠民使用期间不得擅自改变房屋的建筑主体结构、承重结构和用途。2010年8月8日，嘉弈（福建）投资担保有限公司向陈惠民出具购房发票，确认收到陈惠民购房款365438元。
签约当日，陈惠民与嘉弈（福建）投资担保有限公司就前述协议在厦门市鹭江公证处办理公证，厦门市鹭江公证处也于当日出具（2010）厦鹭证内字第08586号公证书，其中载明：闽联综合楼项目所在地块为划拨用地，批准土地用途为工业，工业用地的土地使用年限五十年（以房地产管理部门审批的年期为准），地上建筑物的使用年限与土地使用年限一致，若需改变土地用途须经审批，未经批准不得擅自改变土地用途；根据《城市房地产管理法》及相关法律法规的规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府土地房产管理部门申请办理变更登记；鉴于嘉弈（福建）投资担保有限公司转让的房产目前尚不具备房地产买卖的条件，为确保双方所期待的物权变动目的的实现，交易双方应在有关条件成就之时，及时到房地产管理部门补办房地产权属登记及相应的变更登记手续，并按政府有关规定缴纳相关税费。双方当事人对以上告知表示清楚知悉、理解。
2010年11月4日，陈惠民与金色四季酒店签订《房屋租赁合同》，约定：陈惠民将案涉房屋出租给金色四季酒店，仅作酒店用途使用，租赁期限从2011年1月1日起至2025年12月31日止。嗣后，陈惠民陆续收到金色四季酒店支付的租金。
闽联综合楼项目原用地性质为工业划拨用地。2013年6月25日，闽联公司取得该项目的土地房屋权证，土地用途为酒店，土地使用权类型为出让，并备注：“本宗地使用权应整体转让、整体抵押、整体或部分出租”。
2014年11月14日，工商银行松柏支行与闽联公司签订《最高额抵押合同》，约定闽联公司提供厦门市思明区长青路182号房产（即闽联综合楼）作为抵押担保。2014年11月20日，工商银行松柏支行取得了前述抵押物的土地房屋他项权证。
2016年3月22日，厦门市仲裁委员会就工商银行松柏支行与闽联公司、泉季酒店、陈子琪、李敏借款合同纠纷一案作出厦仲裁字（2016）第171号裁决书，裁决工商银行松柏支行对闽联公司提供的抵押物厦门市思明区长青路182号房产享有优先受偿权，有权以处分所得优先清偿其相应债权。裁决生效后，工商银行松柏支行于2016年4月18日依据仲裁裁决向本院申请强制执行，陈惠民作为案外人向本院提出执行异议。2017年3月30日，本院作出（2017）闽02执异14号执行裁定书，驳回陈惠民的异议请求，陈惠民遂提起诉讼。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）自2015年5月5日起施行，该规定第三十二条明确规定：“本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定”，故本案应适用《执行异议复议规定》。本案申请执行人工商银行松柏支行为讼争房屋的抵押权人，陈惠民系以房屋买受人的身份提出执行异议。《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因工商银行松柏支行的抵押权业经生效仲裁裁决予以确认，故陈惠民对抵押合同效力提出的异议本院不予采信。陈惠民是否享有排除执行的权利，关键在于审查法律、司法解释是否有特别规定。就法律层面而言，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故，不动产物权原则上以登记为生效要件。该法第一百八十七条规定，以建筑物、建设用地使用权作为抵押物的，抵押权自登记时设立。陈惠民作为房屋买受人，尚未办理房屋所有权登记，而工商银行松柏支行作为抵押权人，已办理抵押权登记。根据登记生效的公示原则，陈惠民因未取得房屋所有权，故不享有对抗抵押权的权利。就司法解释层面而言，陈惠民请求适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，亦即《执行异议复议规定》第二十八条的规定。该规定明确买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,买受人权利能够排除执行的，前提必须是合法有效的房屋买卖合同。虽然陈惠民与英特华公司签订的合同名为房屋使用权转让协议，但协议内容已具备房屋买卖合同主要内容，况且陈惠民亦是以房屋买受人的身份提起本案诉讼，故陈惠民与英特华公司之间实质为房屋买卖合同关系。合同效力的认定应依法审查，与办理公证与否无关，双方签订的合同应认定无效，理由如下：1.双方签订合同时，讼争房屋所在用地为划拨工业用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条关于“国家实行土地用途管制制度”的规定和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条关于划拨土地使用权和地上建筑物转让应经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的规定，英特华公司在未经批准的情况下将划拨工业用地上的房屋作为办公酒店商业用途出售，属擅自改变土地用途，明显违反法律、行政法规的强制性规定，转让行为应认定为无效。2.虽然此后项目用地类型改为出让并变更土地用途为酒店，但土地房屋权属证书上明确载明“本宗地使用权应整体转让、整体抵押、整体或部分出租”，即综合楼应整体转让而不能分割单套出售。英特华公司将房屋分割单套出售违反了土地用途管制制度，损害了国家作为土地所有权主体的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，英特华公司与陈惠民签订的合同亦应认定无效。3.英特华公司将已竣工的房屋通过订立合同的方式作为商品面向社会销售，从中获取利益，符合商品房买卖合同的特征。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发经营必须具备房地产开发企业资质，英特华公司未取得房地产开发企业资质，不具备销售主体资格，即不具有相应的民事行为能力，合同亦应认定无效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定买受人享有排除执行的权利是基于买受人对讼争房产享有所有权，既然合同无效，陈惠民对讼争房产就不享有所有权，即不享有排除执行的权利。
综上所述，陈惠民的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决如下：
驳回陈惠民的诉讼请求。
案件受理费100元，由陈惠民负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审判长 颜映红
审判员 曾 聆
审判员 章 毅
二〇一七年九月二十九日
书记员 罗仁冰
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。