广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梅中法民二终字第53号
上诉人（原审原告）：陈梅胜。
委托代理人：肖国宁，广东世纪华人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张昌。
委托代理人：张晋增，广东鼎方律师事务所律师。
上诉人陈梅胜因与被上诉人张昌农村房屋买卖合同纠纷一案，不服梅县人民法院（2013）梅县法民二初字第186号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈梅胜及其委托代理人肖国宁，被上诉人张昌的委托代理人张晋增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2011年7月25日，陈梅胜（作为乙方）与张昌（作为甲方）签订了《房屋地皮转让合同》，约定：“（张昌）将坐落在梅县程江镇古塘村第五组房屋及地皮转让给乙方，四址东至水田，南至路中，西至围墙＋文昔墙脚，北至维昌屋后30公分。1、转让价格：房屋及地皮125万元人民币。合同签订后乙方向甲方预付定金10万元，余款经商定2年内付清。合同生效之日起三个月内甲方将房屋地皮交给乙方。2、乙方在本地块所建的套房给甲方一套，以1800元／㎡结算；复式店面给甲方一间、以5000元／㎡结算。二年交房。如需报建办证，所需费用按实际分摊。3、甲方享有购房优先权，乙方开始售楼时应第一时间通知甲方前去选购。4、甲方应提供报建的一切相关资料。6、双方不得违约。由于甲方未按时交出房屋及土地，使乙方工程延期、甲方应赔偿由此产生的一切经济损失，所交定金也应双倍赔偿给乙方。乙方未按时交房，逾期补偿给甲方每月2000元，按月支付”等内容。合同签订后，陈梅胜即按约支付了10万元定金及租房款1万元给张昌。后因交房问题，双方无法达成一致意见，陈梅胜遂向原审法院提起诉讼，请求法院判令：依法解除双方房屋地皮转让合同，判令张昌双倍返还定金20万元，返还租房款1万元，并支付违约赔偿金10万元给陈梅胜。张昌则认为：1、双方签订的是房屋地皮转让合同，涉案地皮系其承包的责任田，土地性质是农村集体所有，根据相关法律规定，合同违反了法律强制性规定，损害了集体利益，属无效合同。假如法院认定合同有效，其认为视频资料明确证实双方已达成口头的一致意见，搬迁的时间已约定变更，陈梅胜并未取得准建证，所以是陈梅胜违约；2、其同意解除双方的转让合同，陈梅胜交付的10万元定金予以没收；3、陈梅胜要求返还租房款1万元，并支付10万元违约赔偿金没有法律依据。
原审法院于2013年12月5日向梅县区国土资源局发出书面《征询函》，转让的上述房产，有房屋所有权证（证号：粤房字第38509**号），无土地使用权证。因本案涉及土地性质、办证和防止以后出现“小产权房”的问题。征询：一、争议的土地的性质是什么？二、争议的土地能否办理土地使用证？三、争议的土地能否转让给其他村的村民？
2013年12月11日，梅县区国土资源局书面答复原审法院：1、事询所称争论土地属：“未完善用地审批手续的土地”。如果未有征地相关资料，则该土地应属于集体所有建设用地。2、目前，新县城区域内的个人建房用地已停止审批。没有办理用地审批手续的土地不能办理土地使用证，也不能转让给其他村民。
另查明，本案所买卖的房屋（房屋所有权证证号为粤房字第38509**号，该房基底面积为115平方米，另有二、三百平方米左右的空地）的所有人为张来英，张来英已去世。张来英育有两子，张昌是张来英的大儿子。
原审法院经审理认为，本案争议的焦点是《房屋地皮转让合同》的效力认定问题。双方约定的房屋及相应的土地买卖位于梅县程江镇古塘村第五组，房屋办有房屋所有权证，但未办土地使用证，且房屋所有权证也未标明土地的性质，据此原审法院书面征询梅县区国土资源局，根据该局的答复，该土地是农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第63条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，原、被告转让农村集体土地是法律禁止的，违反法律禁止性规定的合同是无效的。合同无效，双方所取得的财产应各自返还。原告按合同约定支付了定金10万元及租房款1万元给被告，依法应予返还，所以原告请求被告返还定金10万元及租房款1万元依法予以支持，但请求双倍返还定金及违约金于法无据，依法不予支持。对于原告诉请依法解除双方房屋地皮转让合同的问题，因双方签订的《房屋地皮转让合同》系无效合同，无效合同自签订之日起无效，不存在解除问题。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，作出如下判决：被告张昌应返还定金10万元、租房款1万元，合计11万元给原告陈梅胜，限于本判决生效后十日内付清。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费5950元，原告负担3950元，被告负担2000元。
宣判后，陈梅胜不服，上诉认为：一审法院以“农村集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”为由，认定诉争合同无效，明显认定事实错误，适用法律不当，理由如下：首先本案买卖合同标的物是合法房屋，不是土地。该房屋已于1993年5月17日依法办理房屋产权证。既是合法房屋，就意味着其产权人有买卖处分的权利。根据《中华人民共和国土地管理法》第62条第4款之规定及最高院民事案由规定，农村村民房屋是允许出卖、出租的，又根据《中华人民共和国物权法》第147条之规定，本案农村合法房屋买卖涉及的建筑物、构筑物、附属涉及占用范围内的建设用地使用权一并转让是合法的、有效的。一审法院的判决把本案买卖标的物认定为单纯的农村土地使用权出让，是明显错误，法律禁止的是单纯的农村集体土地的买卖，但符合规划、合法兴建的农村房屋法律还是允许买卖的。至于买卖之后的使用，那是另一问题，买受人完全可以在合法范围内求得最合理的使用。其次，双方合同签订后，由于被上诉人完全取得标的房屋的所有权，致使标的房屋无法交付、转移，从而使合法有效合同不能履行，这就是被上诉人的违约，且系根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第94条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三次第二款之规定，被上诉人张昌未取的标的房屋所有权，其弟弟在一审庭审中明确表示反对买卖，致房屋不能交付，所有权不能转移，上诉人请求解除双方合同并要求被上诉人张昌双倍返还定金、赔偿上诉人的损失，是合法有理的，应当得到法院支持。综上所述，一审判决认定事实错误和适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，并改判支持上诉人一审诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人张昌答辩认为：答辩人认为一审认定事实清楚，适用法律正确，答辩人同意一审的判决。1、房屋地皮转让合同明确约定，本案买卖的房屋及地皮而不是上诉人所述的只是房屋不是土地，2、答辩人一审提交的录音证据清晰明确，可以证实本案是上诉人违约而不是答辩人违约，3、关于上诉人补充承包地的问题，虽然土地承包经营权证日期是1998年，但是这几块土地是在80年就开始承包，当时是一张纸，1998年才换成了证件。
本院认为，上诉人陈梅胜与被上诉人张昌不属于同一农村集体经济组织。陈梅胜与张昌签订的《房屋地皮转让合同》买卖的不仅是位于梅县程江镇古塘村第五组房屋，还包含了几百平方米的土地。该房屋虽办理了房屋所有权证，但未办土地使用证，房屋所有权证也未标明土地的性质。据梅县区国土资源局的认定，该房屋所占的土地是农村集体所有的建设用地，空地是没有办理用地审批手续的土地不能办理土地使用证，也不能转让给其他村民。根据双方当事人签订的《房屋地皮转让合同》的内容，陈梅胜买到房屋及土地是用于拆建，双方实质是买卖土地使用权，属于变相转让宅基地及农村集体土地的使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第63条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，且在现有法律、政策框架下，原村民仅能将其依法取得的宅基地使用权连同合法建设的地上房屋转让给其他原本村村民，陈梅胜与张昌并不是同村村民，故双方签订的《房屋地皮转让合同》违反法律、法规的强制性规定，属无效合同。陈梅胜上诉主张双方所签订的《房屋地皮转让合同》为有效，没有事实和法律依据，其上诉主张不予支持。原审认定事实基本清楚，并根据《中华人民共和国合同法》对无效合同的处理原则对本案进行处理正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5950元，由上诉人陈梅胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 琼
审 判 员 罗锡芳
代理审判员 黄伟玲
二〇一四年三月十九日
书 记 员 朱 棋