广东�广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终2028号上诉人（原审被告）：谢锦年，男，1962年5月9日出生，汉族，住广东省广州市开发区。上诉人（原审被告）：胡连娣，女，1964年6月18日出生，汉族，住广东省广州市开发区。两上诉人共同委托诉讼代理人：谢国超，男，1988年3月4日，汉族，系两上诉人儿子。被上诉人（原审原告）：广东龙光集团物业管理有限公司，住所地广东省汕头市龙湖区。法定代表人：姚耀林，执行董事。委托诉讼代理人：官橙，该司职员。委托诉讼代理人：刘秋梅，该司职员。上诉人谢锦年、胡连娣因与被上诉人广东龙光集团物业管理有限公司（以下简称龙光公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初5065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人谢锦年、胡连娣的共同委托诉讼代理人谢国超、被上诉人龙光公司的委托诉讼代理人官橙、刘秋梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人谢锦年、胡连娣上诉请求：1.依法撤销一审判决；取消谢锦年、胡连娣的所谓“欠费”、“违约金”；2.依法追究龙光公司弄虚作假、向法庭提供假证的法律责任；3.判令龙光公司依照《前期物业服务协议》和2012年5月签的《物业管理服务合同》（实施期间）的规定，公示并决算物业费收支项目，归还剩余物业费和属于业主的全部公共收入，承担违约责任；4.判令龙光公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：（一）业委会《公告》的有效性。经当时萝岗区国土房管局等各有关部门备案的《XX小区业主大会议�规则》中第四章(投票规则)第十五条规定：“未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票”，这是根据我国城乡建设部发布的“建房(2009)274号《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条规定“未参与表决的业主，其投票权数是否计入已表决的多数票，由管理规约货业主大会议事规则规定”，《广州市物业管理暂行办法》第四十八条第2款亦有这一规定。业主公投是以压倒性多数否定了《合同》，票决当然有效。（二）谢锦年、胡连娣没有任何违约。1.谢锦年、胡连娣停止交纳物业费是执行小区业主委会关于《物业管理服务合同》经业主投票没有获得通过的《公告》决定，合同无效，合同所有条款都是无效的，从《公告》发布日起，合同双方均没有了合同权利义务。2.业委会的《公告》是否有效，不能作为判罚谢锦年、胡连娣的依据。《公告》既不是谢锦�、胡连娣的个人决定，也不是谢锦年、胡连娣僭越擅自发布的。业委会发布的《公告》真实有效的，业主没有违约。3.龙光公司在XX小区非法经营。龙光公司广州分公司不具有独立的法人资格，不是合同签定方，没有总公司的授权和业委会的认可，在小区经营不合法。4.即便2012年《物业管理服务合同》有效也已到期，龙光公司已无权在小区服务。（三）一审判处谢锦年、胡连娣的违约金极不公正。谢锦年、胡连娣依法执行业委会的决定不是违约，合同不是谢锦年、胡连娣与龙光公司签的，不属于违约。（四）龙光公司冒充总公司诉讼，非法使用和刻制公章。（五）龙光公司既不按合同要求和审计要求公布物业费账本和年终决算，即使公布账目也是未通过业委会审核或业委会指定审计机构审核的。龙光公司一直将小区公共收入据为所有，就连合同约定的31000元业委会经费也不按时拨付。且龙光公司窃占小区巨额公共收入，降低服务标准，弄虚作假，私刻公章、伪造协议、冒充其总公司诉讼等等严重违约违法行为。所以，龙光公司才是真正的违约者。被上诉人龙光公司辩称：谢锦年、胡连娣的第二项、第三项上诉请求不符合法律规定，应予以驳回。关于龙光公司的印章问题，龙光公司已经在一审阶段向法院提交了公章变更的工商登记资料予以说明，且该事实属于本案纠纷处理前需查明的事实，不构成独立的民事诉讼请求。关于公示物业费收支账目的问题，谢锦年、胡连娣在一审反诉中并未提出请求，该请求不属于本案应审查的范畴。龙光公司向一审法院起诉请求：1.谢锦年、胡连娣向龙光公司支付2015年7月1日起至2017年7月31日期间的物业管理费人民币4185元、2016年5月1日起至2017年7月31日期间的水费176.4元、污水处理费72.7元及滞纳金（计至2017年5月31日为人民币726.7元，要求计至谢锦年、胡连娣还清款项之日止）；2.诉讼费用由谢锦年、胡连娣承担。一审法院认定事实：龙光公司在2008年取得中华人民共和国建设部颁发的物业管理一级资质。谢锦年、胡连娣系广州市黄埔区XX房的产权人，该房屋的建筑面积为88.09平方米。2009年9月11日，龙光公司的广州分公司与谢锦年、胡连娣签订《前期物业管理服务协议》，约定协议期限从签订之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。2010年12月8日，谢锦年、胡连娣签收了其购买的XX房的楼宇交接书。2012年5月，广州市龙光XX业主委员会（以下简称业委会）作为甲方与作为乙方的龙光公司签订《广州市【龙光·XX】物业管理服务合同》（以下简称物业服务合同），合同�限为3年，自2012年5月1日至2015年4月30日（具体期限至业主委员会与新的物业公司签订新的物业管理合同生效时止）。双方约定：乙方每六个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支情况账目和财务报表，该物业采用包干制方式收取和运用物业服务费，按包干制规定核算与处理物业服务费的盈亏；业主以房屋办证面积按1.9元/平方米向物管公司缴纳物业服务费，合同期内价格不予变动；业主须于每月30日前向乙方管理处缴纳物业服务费及其他各项代收费用，业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费及专项维修资金的，每逾期一日按应交费用的万分之五缴纳滞纳金，其他代收代缴相关费用的滞纳金标准按照该代收费用规定的滞纳金标准执行；小区共有资源经营委托乙方进行经营管理，具体管理和经营收入使用依据物业管理相关法规及政策；在小区现有共有资源经营规模范围�按年度36万元、平均3万元/月，于每月15日之前打入业委会指定账户。广州市龙光XX业主委员会和龙光公司均在该《物业服务合同》上加盖公章。合同签订后，龙光公司对上述小区进行物业管理，至今没有撤离该小区，仍然为该小区提供物业管理服务。龙光公司在诉讼中明确其要求缴纳违约金的依据是合同第7条第5款第1项的约定，该条明确“业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费及专项维修资金的，每逾期一日按应交费用的万分之五缴纳滞纳金”。谢锦年、胡连娣在诉讼中确认2015年7月1日起至今没有向任何单位缴纳过物业管理费，同时明确在要计算违约金的情况下，应当以万分之五的标准计算。龙光公司还确认谢锦年、胡连娣已交齐2017年9月30日前的水费、污水处理费及对应违约金，因此当庭撤回相应诉求，一审法院当庭予以准许。谢�年、胡连娣为证明《前期物业管理协议》已经被新的服务合同取代，新的服务合同后来没有通过，双方并没有服务关系，提交了业委会于2013年7月22日公布的《公告》一份，该《公告》显示：业委会组织小区业主对业委会于2012年5月1日与龙光公司签订的《物业管理服务合同》进行书面投票表决。2013年6月23日进行了公开验票，并于2013年6月24日对投票统计结果在小区篮球场和各楼大堂进行了公示。现就投票结果公告如下：发出票数2844户，确认收回投票数602户，弃权2242户，投票率21%，同意226户，不同意265户，废票111户。由于小区业主对业委会与龙光公司签订的《物业管理服务合同》同意票数未达到法定要求，因此该《物业管理服务合同》未获得通过。龙光公司对此提出，公告上显示投票率21%低于双过半原则，投票不成立，公告内容也是无效。谢锦年、�连娣提交龙光公司广州分公司的2013年经营情况表，拟证明龙光公司运营亏损严重却未申请倒闭影响谢锦年、胡连娣选用更好的服务公司，其中第六项金额较大，没有金额构成，也没有体现服务外包等明细。龙光公司对此提出，真实性无法确认，且与本案无关。谢锦年、胡连娣提交《广州市龙光物业服务合同补充协议》，拟证明龙光公司并未提供物业服务，而是由龙光公司的广州分公司未经业委会同意的情况下提供，双方没有合同关系。龙光公司对此提出，所涉物业确实是由龙光公司分公司提供服务，分公司是总公司的分支机构，有权代表总公司向小区提供物业服务，同时接受总公司管理，而龙光公司作为广州分公司的总公司，有权利管理分公司的相关事物。谢锦年、胡连娣提交了盖有龙光公司公章的文件复印件，拟证明龙光公司公章存在不一致的情况。龙光公司对此说明称：1.我司在2012年4月向工商局申请变更住所及经营范围，并加盖原繁体章，两项变更获得批准，我司领取了营业执照；2.我司在2013年9月向工商局申请变更企业经营范围，加盖简体章，该变更获得批准，我司领取了营业执照；由此可见简体章及繁体章均视为我司公章，均是我司真实意思的体现，不存在伪造公章的情况。龙光公司同时提交广东省汕头市公章备案登记单，显示原简体章已于2017年2月16日备案变更为新的简体章，并对老章申请销毁。一审法院认为，广州市龙光XX业主委员会代表龙光XX的业主与龙光公司签订的《物业服务合同》，内容符合法律规定，对龙光公司和龙光XX的全体业主均具有约束力，双方当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。谢锦年、胡连娣提交的《公告》显示投票率只有21%，不符合《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，故一审法院对其根据公告该主张《物业服务合同》无效缺乏合法依据，一审法院不予采纳。《物业服务合同》虽然约定合同期限为2012年5月1日至2015年4月30日，但同时在该期限后所附的括号内添加“具体期限至业主委员会与新的物业公司签订新的物业管理合同生效时止”，该附加内容实际改变了合同约定的期限，将该合同变更为无固定期限的合同；而业委会至今没有与新的物业管理公司签订新的物业服务合同，故该《物业服务合同》期限至今仍未届满，双方当事人仍应按照《物业服务合同》的约定履行各自的义务。龙光公司已经为该小区提供了物业管理服务，其要求谢锦年、胡连娣以1.9元/平方米·月的标准按建筑面积88.09平方米连带支付2015年7月1日至2017年7月31日的物业管理费4185元，符合物业服务合同的约定，一�法院予以支持。虽然《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向法院起诉”，但该条并未排除龙光公司根据《物业服务合同》直接向谢锦年、胡连娣主张物业管理费的权利，亦未将业委会督促业主限期交纳规定为物业服务企业向法院起诉的前置条件，故谢锦年、胡连娣以此为由拒交物业管理费缺乏依据，一审法院不予采纳。关于滞纳金的问题。《物业服务合同》约定：业主须于每月30日前向乙方管理处缴纳物业服务费及其他各项代收费用，业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费及专项维修资金的，每逾期一日按应交费用的万分之五缴纳滞纳金。该约定符合《中华人民共和国合同法》对违约金的规定，龙光公司在诉讼中明确其主张的滞纳金的性质属于违约金，依法有据。谢锦年、胡连娣从2015年7月1日起未缴物业管理费已构成违约，应按《物业服务合同》的约定承担违约责任，每逾期一日按应交费用的万分之五向龙光公司支付违约金。根据一审法院查明的事实及合同的约定，一审法院确认谢锦年、胡连娣应按《物业服务合同》的约定承担违约责任，每逾期一日按应交费用的万分之五向龙光公司支付违约金。谢锦年、胡连娣逾期缴纳物业管理费的违约金，分段计算：其中2017年7月31日前的违约金数额经计算为703.3元；2017年8月1日起至实际付清款项之日止的违约金，以物业管理费4185元为基数，按照每日万分之五计付。上述两项违约金的总额以不超过物业管理费4185元为限。龙光公司还确认谢锦年、胡连娣已交齐2017年9月30日前的水费、污水处理费及对应违约金，并于当庭撤回了相应诉求，�一审法院对水费、污水处理费及相应违约金的问题不予处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年11月28日作出如下判决：一、谢锦年、胡连娣在本判决发生法律效力之日起十日内向龙光公司连带支付2015年7月1日至2017年7月31日的物业管理费4185元；二、谢锦年、胡连娣在本判决发生法律效力之日起十日内向龙光公司连带支付物业管理费的违约金（其中2017年7月31日前的违约金数额为703.3元；2017年8月1日起至实际付清款项之日止的违约金，以物业管理费4185元为基数，按照每日�分之五计付；上述两项违约金的总额以不超过物业管理费4185元为限）；三、驳回龙光公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，全部由谢锦年、胡连娣负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴付。本院二审期间，谢锦年、胡连娣提交涉案小区现场照片及视频材料，谢锦年、胡连娣称：该视频是在我方在一审判决后2017年12月份的某天在小区内拍摄的周边环境，拟证明龙光公司在物业管理期间严重不符合合同约定的服务标准，小区环境脏乱差。龙光公司质证称：上述照片及视频均不属于新的证据。对照片、视频材料的合法性、客观性、真实性不予确认。照片和视频�料均无法反映拍摄的地点、时间，无法判断是否有经过剪辑、是否客观，无法证实谢锦年、胡连娣所证明的事实。经二审审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、涉案《物业服务合同》的效力；二、龙光公司主张谢锦年、胡连娣支付2015年7月1日至2017年7月31日的物业管理费及违约金应否支持。关于焦点一。涉案《物业服务合同》是谢锦年、胡连娣所在小区的业委会代表全体业主于2012年5月与龙光公司所签署，该合同出自签约双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。谢锦年、胡连娣上诉认为《物业服务合同》在2013年7月经业主公投没有通过，属于无效，但其提交的《公告》显示投票率只有21%，不符合《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，故本院对其该主张不予采纳。虽然上述合同约定期限为2012年5月1日至2015年4月30日，但同时在该期限后所附的括号内添加“具体期限至业主委员会与新的物业公司签订新的物业管理合同生效时止”，故一审法院认定该附加内容实际改变了合同约定的期限，而业委会至今没有与新的物业管理公司签订新的物业管理服务合同，该合同期限至今仍未届满，双方当事人仍应按照物业服务合同的约定履行各自的义务，并无不当。关于焦点二。涉案《物�服务合同》为合法有效合同，该合同对谢锦年、胡连娣具有约束力，且涉案小区仍由龙光公司在继续提供物业管理服务，谢锦年、胡连娣已实际接受了龙光公司的服务，理应向龙光公司支付相应对价，因谢锦年、胡连娣未向龙光公司支付2015年7月1日至2017年7月31日的物业管理费，因此，一审法院按照合同约定判处谢锦年、胡连娣向龙光公司支付2015年7月1日至2017年7月31日期间物业管理费及支付违约金，并无不当，本院予以维持。至于谢锦年、胡连娣二审提交的照片及视频材料，不足以证实谢锦年、胡连娣的主张，本院不予采信。关于公共收益问题，涉及全体业主的利益，依照《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，应由业主共同决定并通过合法途径解决，谢锦年、胡连娣以龙光公司未公布公共收益账目和返还公共收益为由拒付物业服务费依据不充分�谢锦年、胡连娣二审上诉请求判决龙光公司依照《前期物业服务协议》、《物业服务合同》规定，公示并决算物业费账目，返还全部公共收益，并承担相应违约责任问题，由于其在一审没有提出反诉，且龙光公司明确提出异议，故本案二审不予审处。综上所述，谢锦年、胡连娣的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谢锦年、胡连娣负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一八年三月二十六日书记员  王 敏彭诗�