宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬仑民初字第38号
原告：雷锡军。
委托代理人：郑克。
被告：宁波经济技术开发区天地置业有限公司。
法定代表人：王永芳。
委托代理人：刘定忠。
原告雷锡军为与被告宁波经济技术开发区天地置业有限公司（以下简称天地置业）、第三人顾月芬财产损害赔偿纠纷一案，于2013年6月4日向本院起诉，经原告同意本院于当日进行预立案登记。同年7月1日经原告申请，本院委托浙江中浩应用工程技术研究院有限公司对涉案房屋的漏水原因进行鉴定。2013年12月13日，经原告申请，本院对被告价值11万元的财产进行保全。本案于2013年12月25日立案受理后，依法由审判员谢敏适用简易程序审理。2014年2月10日，原告撤回对第三人顾月芬的起诉。本案分别于2014年2月11日、3月31日公开开庭进行了审理。2014年4月3日，经原告申请，本院委托宁波市甬海房地产估价有限公司对涉案房屋的租金进行评估。本案于2014年5月20日第三次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于2014年5月22日转为普通程序，依法组成合议庭于2014年6月17日再次公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告委托代理人郑克、被告委托代理人刘定忠到庭参加诉讼。
原告雷锡军起诉称：原告系宁波市北仑区新碶街道岷山路588号黄山豪庭5幢1705室房屋所有人，被告系涉案房屋所在小区的开发商。原告房屋自2010年上半年交付至今一直没有装修，也未入住。2012年3月左右，原告将涉案房屋以毛坯房形式出租。同年7月24日，原告楼下1605室住户顾月芬称原告的房屋漏水，导致其房屋及屋内财产受损，要求原告予以赔偿。因当时漏水原因不明，为妥善处理邻里关系，于2012年8月1日，原告与顾月芬、物业管理部门达成《赔偿协议》，由原告赔偿顾月芬27000元，赔偿1505住户1000元。2013年3月28日，原告再次将涉案房屋出租。同年4月3日，1605住户顾月芬又向原告反映漏水情况，原告只能停止出租，退还房客租金。2013年4月13日，原告函告被告，要求被告履行房屋质量保修义务。同月28日，被告回函以漏水系1605住户装修不当引起和已过保修期为由拒绝履行保修义务。2013年5月13日，经物业管理部门、社区、原、被告及1605住户现场勘验，排除了1605住户装修不当引起的原因。后经分析，造成漏水的原因为被告违规将入户给水管敷设于楼面混凝土、给水管存在质量问题和施工不规范。现原告起诉要求被告：1.履行住宅质量保修义务，为原告位于宁波市北仑区新碶街道岷山路588号黄山豪庭5幢1705室房屋重新敷设入户给水管；2.赔偿因房屋漏水给原告造成的损失78000元；3.赔偿原告房租损失18500元（自2012年7月25日至2013年5月25日，以后按每月1850元计算至被告履行保修义务时止）。
2013年9月3日，本院收到浙江中浩应用工程技术研究院有限公司出具的浙中浩鉴字（2013）第002号司法鉴定报告，并送达给原、被告及第三人。原告于2013年9月5日变更诉讼请求为：1.判令被告立即履行住宅质量保修义务，为原告名下位于宁波市北仑区新碶街道岷山路588号黄山豪庭5幢1705室房屋重新敷设入户给水管，如被告不履行质量保修义务的，则依法赔偿损失；2.判令被告赔偿因房屋漏水给原告造成的损失78000元；3.判令被告赔偿原告房租损失18500元（自2012年7月25日至2013年5月25日，以后按每月1850元计算至被告履行保修义务时止）；4.判令第三人返还原告人民币27000元。
2014年2月11日，原告又变更诉讼请求为：判令被告赔偿原告各项损失56675元（其中28000元是支付给楼下的损失，28675元为租金损失：按每月租金1850元计算，从2012年7月25日计算到2013年11月15日）。
原告向本院提供：1.房屋所有权证，拟证明原告系位于宁波市北仑区新碶街道岷山路588号黄山豪庭5幢1705室的房屋所有权人；2.住宅质量保证书，拟证明被告系位于宁波市北仑区新碶街道岷山路588号黄山豪庭小区的房产开发商，负有保修责任的事实；3.赔偿协议及收条，拟证明2012年7月24日房屋漏水导致1605室和1505室房屋及房屋内财产受损，原告支付赔偿款28000元的事实；4.原告致被告的函件，拟证明原告向被告反映两次漏水情况及要求被告履行房屋质量保修义务的事实；5.被告回函，拟证明被告回函以系楼下装修不当和保修期已过为由拒绝履行住宅质量保修义务的事实；6.查验经过确认书，拟证明2013年5月13日下午，经物业、社区、原、被告代表和1605业主现场勘验，排除了1605住户装修不当引起漏水的原因；7.租房合同，拟证明原告每月可得1850元租金的事实。
被告天地置业答辩称：被告所建房屋经竣工验收合格后销售给原告，原告对房屋漏水当时没有提出任何异议，证明该房屋当时不存在漏水情况。根据原告自己提供的证据，房屋交付后，质保书明确申明，凡属事后出现的本案所涉及的问题，被告已经委托宁波市亚太酒店物业负责维修，当时原告也已接受，那么现在原告起诉被告，主体不当，天地置业不是适格的被告。按照国家有关规定，水电保修期限是两年，业主在保修期内未提出任何问题，现在保修期已经超过，因此涉案房屋的漏水已经与被告无关。原告在第一次发现有漏水的问题后，原告根本没有找到过被告，原告在未修复的情况下，继续出租，造成了第二次的漏水，给1605、1505的住户造成更大的损失，责任应由原告承担。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提供物业保修委托协议书，拟证明被告已经将保修义务委托物业公司实施，本案与被告无关。
本院根据原、被告的质证意见，及原、被告在庭审中的陈述，对原、被告提供的证据，分析认定如下：
1.被告对原告提供的房屋所有权证、住宅质量保证书的真实性无异议，认为上述证据反而证明被告已将保修义务委托物业公司完成，应由物业公司承担责任。本院对上述两份证据的真实性，依法予以认定。
2.被告认为原告提供的赔偿协议及收条与被告无关联。被告未对上述证据的真实性明确表示异议，该证据的真实性本院依法予以确认。
3.被告对原告致被告的函件和被告回函的真实性均无异议，本院依法予以确认。
4.被告认为查验经过确认书被告并不知情，但该查验经过确认书进一步证明了维修责任与被告无关。该查验经过确认书的真实性，本院依法予以确认。
5.原告认为被告提供的物业保修委托协议书与本案无关，该协议不能免除被告的责任。本院对该委托协议的真实性依法予以确认。
浙江中浩应用工程技术研究院有限公司出具的浙中浩鉴字（2013）第002号司法鉴定报告，认定2013年4月初的漏水原因为给水管埋设不符合现行国家强制性规范要求，与施工质量或管材质量有关。原告对上述鉴定报告的真实性、合法性及关联性均无异议。被告对鉴定报告提出异议认为：涉案房屋是在2005年建造，鉴定报告套用2009年版本，不符合规定。在鉴定报告上面的工程部负责人名字，非被告员工。鉴定报告上面鉴定结果模棱两可，在第三页上分析中出现了1605室厨房房顶出现漏水情况可能的原因有：“1、2、3…….”，该鉴定报告极不严肃。
本院分析认为：根据被告提出的异议，浙江中浩应用工程技术研究院有限公司作出书面答复，GB50015-2003《建筑给排水设计规范》已于2010年4月1日废止，该规范与现行的2009年版规范第3.5.18条第1款“给水管道暗设时，不得直接敷设在建筑物的结构层内”内容一致；勘验过程中，被告方代表确认“给水管道埋入结构层钢筋之间”，故出于安全考虑未对房屋主体结构层进行开凿处理。在审理过程中，被告确认在勘验现场签名的王某海是被告派遣，该人员系涉案房屋施工单位的人员。经本院释明，被告未申请鉴定人员出庭质询。综上，本院对浙江中浩应用工程技术研究院有限公司出具的鉴定报告的真实性、关联性及合法性依法予以确认。
2014年5月8日，本院收到宁波市甬海房地产估价有限公司出具的评估报告，证明涉案房屋在2012年7月至2013年4月十个月的租赁价格为17600元。原、被告对该报告的真实性均无异议，但被告认为与被告无关联性。本院对上述评估报告的真实性、关联性及合法性依法予以确认。
本院依据依法采信的证据，及原、被告双方的陈述，结合本院调查核实的情况，认定事实如下：原告系宁波市北仑区新碶街道岷山路588号黄山豪庭5幢1705室房屋所有人，被告系涉案房屋所在小区的开发建设单位。涉案房屋自2010年6月交付至今尚未装修。2012年3月，原告将涉案房屋出租给他人使用。同年7月24日，原告楼下1605室住户顾月芬发现其厨房房顶漏水，导致其房屋及屋内财产受损，要求原告予以赔偿。后经物业公司协调，原告赔偿顾月芬损失27000元，赔偿1505室住户损失1000元。2013年3月28日，原告将涉案房屋又予以出租，同年4月初，1605室厨房房顶又发生漏水现象，导致1605室内地板、家具受水浸泡，为此，原告终止房屋出租。原告函告被告，要求被告处理漏水事故的善后工作，并赔偿原告的经济损失。2013年4月28日，被告则回复原告，涉案房屋符合政府有关部门的交付条件，水电保修期两年，原告在超过保修期限以后发生的问题，由原告自行承担。同年5月，物业公司、区物业调解办、凌霄社区会同原、被告及1605业主，对涉案房屋漏水部位进行打孔排查，1605业主装修的部位未发现漏水现象。经对涉案漏水原因的鉴定，认定漏水原因为给水管埋设不符合现行国家强制性规范要求，与施工质量或管材质量有关。2013年11月15日，被告与1605室业主协商，由涉案房屋的施工单位赔偿1605室业主顾月芬损失80000元，将漏水部位予以修复。经鉴定，涉案房屋在2012年7月至2013年4月十个月的租赁价格为17600元，即2012年7月至2013年4月涉案房屋的租金标准为每月1760元。
另查明：被告与宁波市亚太酒店物业管理有限公司签订《物业保修委托协议书》一份，该协议约定委托保修项目为：屋面防水8年；有防水要求的房屋、卫生间和外墙面防渗漏8年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；供热与供冷系统为2个采暖期和供冷期。房屋建筑的地基工程和主体工程、基础设施工程，在设计文件规定的该工程的合理使用年限内由开发建设单位承担保修。协议约定委托保修期限为2007年8月30日至2010年8月30日。
本院认为：因产品存在缺陷造成他人损害的，生产者应当承担侵权责任。涉案房屋给水管道埋设不符合现行国家强制性规范要求，造成2013年4月初涉案房屋漏水原因与该房屋施工质量或管材质量有关。被告是涉案房屋的开发建设单位，虽然将有关的维修义务委托给物业公司完成，但仍应对涉案房屋的质量缺陷承担责任，被告不能因《物业保修委托协议书》而免责。2013年4月，原告书面发函给被告要求被告对房屋漏水问题予以处理，但遭被告拒绝，直至2013年11月15日才予以修复，致使2013年4月至11月，原告不能使用涉案房屋，造成原告7个月的房租损失。该损失共12320元（1760元／月×7月（2013年4月16日至11月15日）】，应由被告承担。2012年7月，在原告使用一段时间后，才发现涉案房屋有漏水现象，且当时原告存在使用不当的行为，虽然涉案房屋给水管道埋设不符合现行国家强制性规范要求，并存在施工质量或管材质量问题，但不能证明2012年7月24日的漏水事件必然与其有关，故原告要求被告支付其赔偿给案外人的赔偿款28000元，本院不予支持。依据《中华人民共和国侵权责任法》第四十一条的规定，判决如下：
一、被告宁波经济技术开发区天地置业有限公司应在本判决生效之日起三日内支付原告雷锡军租金损失12320元；
二、驳回原告雷锡军其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1217元，由原告雷锡军负担949元，被告宁波经济技术开发区天地置业有限公司负担268元；保全费1070元，由原告雷锡军负担；鉴定费36000元，原告雷锡军负担1000元，被告宁波经济技术开发区天地置业有限公司负担35000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市中兴路746号，电话：0574-8784****；如通过银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 长 谢 敏
代理审判员 林春凤
人民陪审员 王亚君
二〇一四年六月十七日
代书 记员 胡清馨