河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀09民终7251号
上诉人(原审原告)杨为，男，1984年12月19日出生，汉族，住河北省肃宁县。
委托代理人刘海霞，肃宁县忠明法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）香河裕龙房地产开发有限公司，住所地：河北省香河县迎宾路西侧裕龙综合办公楼6号办公楼。
法定代表人邱艳芳，该公司总经理。
委托代理人田德山，该公司员工。
委托代理人李建康，河北宝成律师事务所律师。
上诉人杨为因与上诉人香河裕龙房地产开发有限公司（以下简称香河房地产）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省肃宁县人民法院（2017）冀0926民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨为委托代理人刘海霞，上诉人香河房地产的委托代理人田德山、李建康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人杨为的上诉请求：1、撤销原审判决第二项，并依法改判被上诉人依法支付逾期交房违约金76619.2元(不服数额为39676.66元)。自2017年6月13日之后的逾期交房的违约金应按日136.8元计算至交房之日止；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决认定被上诉人逾期交房违约金的截止日为2016年12月26日明显错误。收房通知短信只有两三家收到，并不是所有业主均收到该通知，且上诉人听说交房后前往被上诉人的售房处,但被上诉人强制要求上诉人签订不要求追究被上诉人逾期交房的违约责任的补充协议二,不签订该补充协议二,不给办理交房的相关手续,拒绝交房,原审中上诉人提供的证人证言及证人持有的补充协议二以及上诉人的代理人与被上诉人的销售主管金凤蕊的录音内容可充分证实上述事实。且在庭审中被上诉人也认可拒绝交房的事实。就是在一审庭审后，一审法院曾主持调解，被上诉人还是无正当理由拒绝交房。2、原审判决认定因政策原因造成的停工期为90日没有事实和法律依据。被上诉人在一审庭审中提交的停工期的相关证据均为复印件，且该复印件也没有明确要求停工，只是对环境污染的煤场、料场等进行加强管理，没有手续的坚决关停取缔，对没有审批手续的，不符合条件的停产整顿，这均与被上诉人主张的停工期没有任何关系，假如存在停工的情况，也是被上诉人自身的原因造成的，与上诉人无关，如果被上诉人手续齐全符合条件根本就无需停工。被上诉人对该主张应依法承担举证责任。被上诉人的该项主张也不符合双方签订的商品房买卖合同关于遭遇不可抗力的约定，因此一审法院酌定的因政策原因造成的停工期为90日明显认定错误。被上诉人香河房地产辩称，1、以我公司的上诉理由为准。2、我公司认为交房行为是买卖双方共同行为，我公司无法单方向被上诉人完成交付房屋的行为，这需要被上诉人的配合，根据我公司向被上诉人邮寄的EMS邮件及2016年2月26日竣工验收备案表，证实我公司向众业主发出收房通知是符合事实及常理的。3、关于停工时间问题，上诉人认为，政府规范性文件并未直接对我公司进行停工的要求，而是对煤厂等进行的强制性规定，但是这些规定恰恰导致了我公司进行建设的原材料无法及时供应，造成停工属于客观事实，且停工时间根据现在的实际情况远远大于文件中规定的天数。综上，我公司要求依法驳回上诉人的上诉请求。
上诉人香河房地产的上诉请求：1、撤销原审判决并依法改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、原审判决对证据认定存在瑕疵，对案件事实认定存在错误。1、根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同补充协议》其中第四条第1款约定，被上诉人应在上诉人指定的期限内即补充协议签订后5日内向银行提供完整有效的申请商业按揭贷款文件，每逾期一日应承担房款总金额千分之一的违约金，而根据被上诉人个人住房贷款客户谈话笔录可知，被上诉人并未按协议约定时间向银行提交贷款文件，应向上诉人支付违约金。第五条第1款，被上诉人应在签订商品房买卖合同时付清契税、公共维修基金、办证费等需由上诉人承担的各项税费;第五条第10款约定，被上诉人未按约定支付全部购房款及相关税金、费用或违约金的，上诉人有权不向买受方交付房屋且不视为逾期交付。故，上诉人并不存在逾期交房的违约行为。2、原审判决对上诉人提交的EMS快递单、查询结果的真实性予以确认，但认为不能证实被上诉人确实收到。上诉人认为，EMS快递单中的收件人姓名、地址、联系方式等均系上诉人员工根据商品房买卖合同中被上诉人提供的信息如实填写，EMS查询结果可以证实该邮件有人签收，故被上诉人应举证证明其并未收到该邮件。3、原审判决认定因政策原因造成的停工期为90日与事实严重不符。肃宁住建局印发的《亚太经合组织会议肃宁建筑施工扬尘治理控制保障工作方案》(肃住建字[2014]19号)，造成工地停工30日;2015年因中国人民抗日战争胜利70周年纪念活动(沧建[2015]105号)，造成停工一个月;在此期间，因省市县大气污染治理活动造成多次停工累计67日;冬季取暖禁止施工造成停工120日。以上被上诉人因政策原因实际停工多达217日。4、商品房买卖合同约定的交房条件为竣工验收，涉案房屋已于2016年10月9日经验收合格，即2016年10月9日已经具备交房条件，但因被上诉人拒绝收房，坚持以涉案房屋经综合验收合格为交房条件，后涉案房屋于2016年12月26日经综合验收合格。上诉人认为此期间不属于逾期交房。二、原审判决片面适用法律，存在明显错误。l、上诉人在一审时主张商品房买卖合同约定的逾期交房违约金过高，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定认定。在被上诉人并未提供证据证实其损失的情况下，应依据该解释第十七条规定确定，即违约金数额或损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。在上诉人提交同地段同类房屋租金标准并申请进行评估的情况下，一审法院简单的以合同约定确定违约金，有悖于该司法解释。2、一审法院判决上诉人承担的一审案件受理费金额显失公平。综上，请求二审法院依法撤销一审判决并予以改判。被上诉人杨为辩称，一、《商品房买卖合同补充协议》是在双方签订的肃宁住房管理中心备案的商品房买卖合同后，上诉人要求包括答辩人在内的业主们签订的，其在制定协议时根本没有和答辩人及其他业主协商，是其为了重复使用而预先拟定的依法属于格式合同。甚至有的部分《商品房买卖合同补充协议》字迹模糊根本就看不清楚内容。且在签订该协议时对加重答辩人减轻上诉人义务的条款未进行明示，依《合同法》39条、40条及《合同法解释二》10条的规定，上诉人所称的《商品房买卖合同补充协议》第四条第1款、第五条第1款、第10款等条款明显加重了答辩人的责任免除了上诉人的责任。且《商品房买卖合同补充协议》没有在肃宁住房管理中心备案，上诉人明显存在欺诈行为。上诉人与答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2015年12月31日，上诉人现已逾期交房长达2年的时间，依据上诉人的主张，合同的目的根本无法实现。因此，上诉人所称的《商品房买卖合同补充协议》第四条第1款、第五条第1款、第10款等条款均依法属于无效条款。因此，上诉人主张其不存在违约责任依法不能支持。二、上诉人提交的EMS快递单、查询结果收件人均不是答辩人，不能达到上诉人举证的目的，上诉人对此应依法承担举证责任。三、一审法院酌定的因政策原因造成的停工期为90日，没有事实依据，依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第五款的约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遇国家政策变化或各级政府有其他强制规定所造成停工30天以上，出卖人30日内电话通知买受人的。”在签订《商品房买卖合同》后至今答辩人从未收到过上诉人的相关通知，且上诉人一审中提交的证据也不能证实其每次停工均超过30日，一审法院仅以向有关单位核实无误，就酌定上诉人逾期交房天数为90日，与《商品房买卖合同》第八条第五款的约定相互矛盾，上诉人因政策原因造成停工期的主张依法不能支持。四、竣工验收不等同于验收合格，一审中我方提交的上诉人2016年11月8日的通知以明确说明了在2016年11月8日世纪龙城（裕龙家园）小区7号楼至14号楼未进行竣工验收，上诉人主张的2016年10月9日已经具备交房条件，没有事实依据。五、上诉人与答辩人签订的《商品房买卖合同》是上诉人预先拟定的，在该合同第九条中约定了“上诉人逾期交房超过180日后，合同继续履行出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三的违约金”，在该合同第十一条约定了“由于买受人的原因，未能按期交付的，超过30日的，买受人向出卖人缴纳日万分之五的违约金，并承担相关物业费用”。上述两个条款的约定，明显不公平，明显加重了答辩人的违约责任，依据《合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，一审法院认定上诉人的主张不予支持是正确的。上诉人主张约定的逾期违约金过高没有任何依据，答辩人与上诉人明确约定了违约金的计算方法，因此不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十七条的规定。综上所述，上诉人的上诉请求应依法驳回。
上诉人杨为向原审法院起诉请求：判令被告暂支付逾期交房的违约金45992.85元（暂诉，违约金以实际交房日为准）。后，原告方增加诉讼请求：判令被告依法将验收合格的裕龙家园第11幢1单元1401号房及该房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付原告，庭审时原告方将违约金数额增加为84164.9元（按照违约金计算标准，计算至实际交房之日）。
原审查明，2014年7月11日原告杨为与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的裕龙家园（现名世纪龙城）小区第11幢1单元1401号房屋，合同约定每平米单价4242.91元，总价款457640.3元，付款方式为银行按揭，首付137640.3元，贷款320000元；原告已付清全部购房款。合同第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。另就违约责任双方做了约定。合同签订当时，双方又签订了商品房买卖合同补充协议。该商品房于2016年12月26日取得商品房竣工验收备案表。被告员工短信通知原告办理收房手续。
原审认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，亦不违反法律法规，应属合法有效。合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，未按照合同约定履行自己的义务应当按照合同约定和法律规定承担违约责任。原告诉请被告交付合同约定的商品房，并在交付商品房时交付该商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，因该商品房已取得商品房竣工备案表，符合合同约定的交付条件，且交付商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》系被告的法定义务应予以支持。原被告签订的商品房买卖合同约定被告应于2015年12月31日前向原告交付经验收合格的商品房，被告于2016年12月26日取得建设工程竣工验收备案表，该商品房才具备交付条件，故被告存在逾期交付的行为。原告提交的短信可以证实在2016年12月26日原告收到了交房通知，故违约金的截止日应为2016年12月26日。但根据被告提交的政府文件，被告确实存在因政策原因造成的停工，该停工期符合合同约定的延期交付条件，在计算被告逾期交付天数时应予剔除，但被告提交的证据不足以证实其停工217日，结合本地实际，本院酌定因政策原因造成的停工期为90日，故被告逾期交房天数为270日，根据合同约定计算被告应向原告支付逾期交房违约金37068.86元。被告主张原告诉请的违约金过分高于原告的损失，请法院依法降低，根据《中华人民共和国合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。被告在合同中对违约金的约定既是一种针对于合同相对人的承诺，亦会对合同相对人产生积极的影响，促使相对人与其签订合同，且系双方真实意思的表示，被告现提出约定违约金过高有违诚实信用原则，被告亦未能举证证明约定的违约金过分高于给原告造成的损失，故对于被告的主张不予支持。被告主张原告存在违约行为，但被告并未就该主张提起反诉，故本案中本院不予处理，被告如认为原告存在违约行为可另行解决。遂判决：一、被告香河裕龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内交付原告杨为世纪龙城小区（原裕龙家园）第11幢1单元1401号房屋并同时交付该房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。二、被告香河裕龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨为逾期交房违约金37068.86元。三、驳回原告杨为的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1903元（原告杨为已预缴）由被告香河裕龙房地产开发有限公司承担1300元，原告杨为承担603元。
本院经审理查明，涉案商品房买卖合同约定出卖人应当在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。该商品房于2016年12月26日取得商品房竣工验收备案表。至本案二审审理中，上诉人香河房地产仍未向被上诉人杨为交付涉案房屋。原审上诉人代理人刘海霞与香河房地产销售主管金凤蕊协商交房的通话录音能够完整体现上诉人香河房地产未交房的原因系其认为业主有违约行为，要求业主签订补充协议二。原审证人赵某、胡雅廷的出庭证言亦能够证实业主不签订补充协议二上诉人香河房地产就拒绝交房的事实。二审中双方当事人均没有提交新证据，其他事实与原审一致本院予以确认。
本院认为，上诉人杨为与上诉人香河房地产签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行。涉案商品房买卖合同第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。虽然该商品房于2016年12月26日取得商品房竣工验收备案表，但上诉人香河房地产至今未向上诉人杨为交付房屋，其行为已构成违约，应当承担违约责任。原审判决截止日计算至2016年12月26日的违约金应予维持。鉴于本案上诉人香河房地产至今仍未交付房屋，故2016年12月26日之后至实际交房之日的违约金上诉人杨为可另行主张权利。根据上诉人香河房地产提供的政府文件，确实存在因政策原因造成的停工，该停工期符合合同约定的延期交付条件，原审结合本地实际酌定因政策原因造成的停工期为90日并无不妥。上诉人香河房地产主张停工期为217日理据不足，本院不予支持。上诉人香河房地产主张合同约定的违约金过高，有违诚实信用原则，且其亦未能举证证明合同约定的违约金过分高于给上诉人杨为造成的损失，故其主张不予支持。关于上诉人杨为是否存在违约行为，因上诉人香河房地产原审中并未提起反诉，原审不予处理并无不当，上诉人香河房地产可另行解决。原审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1656元，由上诉人杨为承担929元，上诉人香河裕龙房地产开发有限公司承担727元。
本判决为终审判决。
审判长 张道富
审判员 位海珍
审判员 常秀良
二〇一七年十二月二十一日
书记员 苏志越