广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终9784号
上诉人（原审被告）：吴景雄，男，汉族，1971年8月10日出生，身份证住址广州市荔湾区。
上诉人（原审被告）：李丽碧，女，汉族，1961年2月22日出生，身份证住址广州市荔湾区。
两上诉人共同委托代理人：谭毅翔、黄志杰，广东旭瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佛山市百尼仕贸易有限公司，住所地佛山市南海区桂城街道平东村天胜十四巷5号住宅首层之七。
法定代表人：黄浩斌，经理。
委托代理人：夏祖珠，广东威戈律师事务所律师上诉人吴景雄、李丽碧与被上诉人佛山市百尼仕贸易有限公司（以下简称百尼仕公司）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初15339号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
上诉人吴景雄、李丽碧上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回百尼仕公司在一审的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由百尼仕公司承担。事实和理由：涉案房屋的租赁合同是在抵押权人同意的情况下，且在涉案房屋被查封之前所签署，租赁合同合法有效。吴景雄、李丽碧使用涉案房屋具有合法合理的依据。涉案房屋的原产权人边正邦在公证处办理了委托公证，由受托人刘小涛代理边正邦签署房屋租赁合同，因此刘小涛与吴景雄签订的租赁合同是合法有效的，并且该租赁合同己经办理租赁备案登记。涉案房屋拍卖时，百尼仕公司己知租赁的存在，根据“买卖不破租赁”的原则，租赁合同继续有效，百尼仕公司应代为出租人，继续履行该租赁合同。因而，百尼仕公司的诉讼请求没有法律依据。此外，涉案房屋一直由吴景雄、李丽碧实际共同使用。吴景雄、李丽碧系朋友关系，涉案房屋是吴景雄承租的，且由吴景雄、李丽碧共同使用，吴景雄的家人亦一同使用涉案房屋。吴景雄、李丽碧也已将全部租金(共计人民币720000元)一次性交付于出租人。一审法院判案极其草率，忽略事实与证据，明显偏袒百尼仕公司，理由有以下几点：第一，一审法院认为根据《房地产登记薄查册表》内容，房屋在2011年1月25日设立了抵押登记，而租赁合同在2011年6月29日办理租赁登记备案手续，是在抵押登记之后的租赁。但一审法院忽略了吴景雄、李丽碧提交的《同意出租承诺书》，抵押权人在出租人办理是明显同意出租人将房屋出租的，该份证据在一审判决书时只字未提。第二，吴景雄、李丽碧多次要求一审法院到租赁登记备案的单位广州市越秀区白云街道查询租赁登记的有关情况，实际上，吴景雄、李丽碧以及代理人也到了该单位咨询过，租赁合同登记备案时间的实际时间是在2011年1月27日办理，该单位也答复如法院发公函查询，在回复函中会将上诉情况释明。一审法院直至判决之前，一直未按吴景雄、李丽碧要求调取情况，一审法院合议庭就以个人推测作为判决依据，认为实际办理备案的时间与合同载明时间不同。第三，租赁合同备案时间虽然为2011年6月29日，但一审法院忽略该时间的产生是出租人未能及时提交房产证的原件，其后，在2011年6月29日前，出租人提交了证件手续。因此时间有所延后，这与倒签时间的说法完全不相符(房屋备案登记单位有相关的咨询答复)。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，诉争房屋的租赁合同既不是在查封之后签订；也非出租前已经设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动(抵押权人同意出租，发生所有权变动的也非抵押权人区健刚)。一审法院的判案依据完全违背事实，与法律法规相违背。故此，吴景雄使用涉案房屋合法合理，一审法院的裁判有违以事实为依据的裁判原则。
被上诉人百尼仕公司答辩称：对一审判决没有意见，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、吴景雄、李丽碧提到的一审判决没有提及承诺书的意见，涉案房屋的租赁合同是刘小涛将涉案房屋出租给吴景雄，并不是边正邦将房屋出租给吴景雄，但承诺书承诺人是同意边正邦将抵押权人将抵押的房屋出租给吴景雄，承诺书的内容与实际租赁合同的出租人主体不同。承诺书发生时间是2011年1月22日，涉案房屋的租赁合同签订时间是2011年1月27日，在未签订租赁合同前承诺人就作出了承诺明显违背常理，不排除承诺书内容与承诺人有虚假承诺的可能性。承诺书的证据形式是证人证言，依法需要证人到庭，但吴景雄、李丽碧未申请证人到庭作证，该证据不符合证据的合法性。吴景雄、李丽碧提交该承诺书的时间超过了一审法院规定的举证期限，一审法院没有采纳吴景雄、李丽碧的承诺书符合法律的规定，不排除该承诺书是诉讼期间形成的可能性。二、对房屋登记有关情况。房屋登记的时间是2011年6月29日，备注的内容是根据广州市房屋租赁管理规则第九条第一项的内容进行登记的，该项的内容是未取得房地产证书或房地产权证书或其他合法权属证明的就要在登记时写明注记，即涉案房屋在登记时出租人未向房屋登记机关出具产权证书或其他的合法证明，登记机关在合同上标注注记，登记时间与登记内容明确，不需要一审法院就房屋的登记情况发函查询。三、根据查册表记载的涉案房屋的抵押情况，2011年4月28日前边正邦将涉案房屋抵押给区建光，2011年4月28日后边正邦将涉案房屋抵押给张穗红，登记时间是在抵押给张穗红后，一审结合抵押情况与登记时间推定租赁合同的落款时间是在吴景雄、李丽碧抵押给张穗红后，是倒签，一审的认定是符合常规与经验。吴景雄、李丽碧无证据证明出租前未设定抵押权。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回吴景雄、李丽碧的上诉。
被上诉人百尼仕公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.吴景雄、李丽碧及同住人员将广州市越秀区白云路89号1803房腾空交还百尼仕公司；2.吴景雄、李丽碧向百尼仕公司支付广州市越秀区白云路89号1803房的占有使用费（从2017年4月6日起计至上述房屋腾空交还百尼仕公司之日止，按广州市房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考价标准计算）及利息（未付当月使用费的利息，从次月1日起算，按银行同期贷款利率计算）。
一审法院认定事实：广州市越秀区白云路89号1803房（建筑面积92.4378平方米，住宅），原是登记在边正邦名下的房产。据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》记载，抵押登记情况：该房于2011年1月22日由边正邦、区健刚申请持房产证抵押（含涂销再抵押），于2011年1月25日核准登记，以2011登记字1004227号存案；2011年3月19日由边正邦申请持房产证抵押（含涂销再抵押），于2011年4月6日核准登记，以2011登记字1013318号存案；2011年4月28日由边正邦、张穗红申请持房产证抵押（含涂销再抵押），于2011年5月10日核准登记，以2011登记字1021663号存案。查封登记情况：2011年6月8日，一审法院以（2011）穗越法立保字第5-1号协助执行通知书及民事裁定书查封该房产，查封时效从2011年6月8日至2013年6月7日；2011年9月29日，一审法院以（2011）穗越法执字第4911,4911-1号协助执行通知书及执行裁定书轮候查封该房产，查封时效从2011年9月29日至2013年9月28日；2013年4月22日，广州市海珠区人民法院以（2013）穗海法执字第327号协助执行通知书及执行裁定书轮候查封该房产。
2012年12月19日，广州市海珠区人民法院作出（2012）穗海法民二初字第2325号民事调解书，其中查明：2011年4月25日，张穗红与边正邦签订借款合同，约定边正邦向张穗红借款2000000元，边正邦以上述房产抵押。张穗红追讨借款无果，遂诉至法院。经该院主持调解，双方达成协议，其中为：“二、如届期不能履行本调解协议第一项确定的还款义务，则张穗红有权向法院申请强制执行，并就边正邦用以抵押的广州市越秀区白云路89号1803房房产优先受偿。”
因边正邦拒不履行上述民事调解书确定的义务，广州市海珠区人民法院依法强制执行，拍卖上述房屋。百尼仕公司于2016年12月16日在拍卖会上，通过公开竞价以2719144元的价格竞买购得上述房屋。2017年1月9日，广州市海珠区人民法院作出（2013）穗海法执字第327号之三执行裁定书，裁定上述房屋产权及相应的其他权利归百尼仕公司所有，百尼仕公司可持裁定书办理相关产权过户登记手续等。2017年4月6日，广州市国土资源和规划委员会向百尼仕公司核发了上述房屋属百尼仕公司所有的不动产权证。
另查明，2011年1月21日，边正邦与其妻周桂华办理了公证委托，委托刘小涛作为代理人，授权其就上述房屋代签署各种有关抵押登记的相关文件（抵押合同、房屋买卖合同、房屋出租合同、具结书等），代为收取房屋卖出所得楼款及租金等。
2011年6月29日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局就刘小涛与被告吴景雄签订的关于租赁上述房屋的《广州市房屋租赁合同（住宅）》予以租赁登记备案（盖章）。该租赁合同其中内容为：租赁期限2011年1月27日至2031年1月26日，月租金额3000元；落款日期为2011年1月27日。
因本案纠纷，百尼仕公司于2017年7月11日提起诉讼。
一审诉讼中，吴景雄、李丽碧主张吴景雄已一次性支付租金720000元，提供了吴景雄与李广瑜于2011年1月22日签署的内容为吴景雄委托李广瑜向边正邦支付租金720000元的《委托付款证明》和李广瑜于2011年1月22日向边正邦转账付款720000元的凭证等证据予以证明。百尼仕公司质证称：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。付款人支付给原产权人的支付凭证，无法证明是租金的支付，并不排除是他们有其他的经济来往。而且，付款时间是在房屋租赁合同签订之前，付款人在租赁合同签订之前将房租支付给原产权人，不符合常理。吴景雄回应称：上述租赁合同是为了办理备案登记重新签订的，在这之前即22日已有签订一份合同。
一审法院认为：据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》显示，涉讼房屋自2011年1月25日起，就先后被设定抵押。吴景雄承租涉讼房屋的租赁合同于2011年6月29日办理租赁登记备案手续，是在涉讼房屋原产权人边正邦与张穗红将涉讼房屋设立抵押之后。虽然该租赁合同落款时间为2011年1月27日，但结合边正邦欠债情况和涉讼房屋一直被用于抵押的情况，不排除租赁合同落款日期倒签的可能，而被告吴景雄提供的证据并不足以证实该租赁合同确已于当日成立。故吴景雄、李丽碧主张房屋出租在前，抵押在后，一审法院不予采纳。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。亦即，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权而将房屋执行拍卖，原租赁合同对经拍卖取得房屋的受让人不具有约束力。本案中，因边正邦拒不履行（2012）穗海法民二初字第2325号民事调解书确定的义务，抵押权人张穗红申请法院强制执行，拍卖涉讼房屋以实现其抵押权。百尼仕公司经拍卖竞得涉讼房屋，根据上述法律规定，吴景雄、李丽碧主张的原租赁合同对百尼仕公司不具有约束力。
百尼仕公司作为涉讼房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故百尼仕公司要求吴景雄、李丽碧及同住人员腾空交还涉讼房屋，并支付房屋使用费，合法合理，一审法院予以支持。至于利息的问题，在房屋使用费的支付尚未确定之前，百尼仕公司要求计算欠付房屋使用费的利息，依据不足，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告吴景雄、李丽碧及其同住人员将广州市越秀区白云路89号1803房腾空交还原告佛山市百尼仕贸易有限公司。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告吴景雄、李丽碧向原告佛山市百尼仕贸易有限公司支付从2017年4月6日起至本判决发生法律效力之日止的上述房屋使用费（以建筑面积为92.4378平方米，参照房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考价标准计）；自本判决发生法律效力之次日起，被告吴景雄、李丽碧按上述标准逐月向原告佛山市百尼仕贸易有限公司支付房屋使用费至交还上述房屋之日止。三、驳回原告佛山市百尼仕贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由吴景雄、李丽碧负担。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，1.一审开庭审理时，吴景雄、李丽碧表示其提交的吴景雄与李广瑜于2011年1月22日签署的上述《委托付款证明》和李广瑜于2011年1月22日向边正邦转账付款720000元的凭证均为复印件。2.吴景雄与刘小涛签订的上述《广州市房屋租赁合同（住宅）》约定租金按月结算，由吴景雄在每月的第5日前缴付。3.吴景雄、李丽碧提交了生活垃圾处理费、管理费、电费发票，拟证实自2011年开始一直由吴景雄、李丽碧居住使用至今。但上述生活垃圾处理费发票未显示是涉案房屋的生活垃圾处理费，管理费、电费发票则未显示费用由吴景雄或李丽碧交纳。
二审中，1.吴景雄、李丽碧向本院提交了《证据调取申请书》，载明其在一审中多次要求一审法院调取涉讼房屋的租赁登记备案情况，一审法院未回复其，其恳切法院向广州市越秀区白云街道要求书面回复涉讼房屋关于穗租备2011170402900794号租赁合同的具体事实。2.吴景雄、李丽碧表示其在一审中提交李广瑜于2011年1月22日向边正邦转账付款720000元的凭证没有原件，但吴景雄与李广瑜于2011年1月22日签署的上述《委托付款证明》有原件，并表示如在5天内未提交该《委托付款证明》的原件，就可视为没有。吴景雄、李丽碧之后未向本院出示该《委托付款证明》的原件。3.吴景雄、李丽碧表示其在法院拍卖涉案房屋时并无申报租赁权，因其不清楚涉案房屋的情况。
本院认为：本案的争议焦点在于吴景雄、李丽碧以吴景雄已与原产权人边正邦签订了租赁合同而主张“买卖不破租赁”是否成立的问题。虽吴景雄提供了其与边正邦签订的涉案房屋的租赁合同，但鉴于：1.该合同约定了20年租期内月租金均为3000元，租金为每月支付，20年租期内均不提高租金标准，与日常生活经验不相符；2.吴景雄主张其于2011年1月22日已向边正邦支付了72万元租金，但该支付方式与其提交的该日之后才签订的租赁合同约定的租金按月支付不相符；3.吴景雄主张其向边正邦支付了72万元租金，但未提供转账凭证予以证实；4.吴景雄、李丽碧提交的发票亦不能证实从2011年1月起涉案房屋由吴景雄、李丽碧居住使用；5.在法院拍卖涉案房屋期间，吴景雄亦未申报其租赁权。故即使吴景雄与原产权人边正邦签订了上述租赁合同，但吴景雄、李丽碧不能证明双方实际真实履行了该合同诸如边正邦将涉案房屋抵押给张穗红前或法院查封涉案房屋前吴景雄、李丽碧已实际占用了涉案房屋及吴景雄、李丽碧已实际支付了租金，且未有证据显示百尼仕公司是明知上述租赁合同存在的情况下买受了涉案房屋，故吴景雄、李丽碧仅以吴景雄已与原产权人边正邦签订了租赁合同而主张“买卖不破租赁”不能成立，本院不予支持。
关于吴景雄、李丽碧取证申请的问题。由于上述租赁合同何时办理备案手续并不影响本案的处理，故本院不予接纳。
综上所述，上诉人吴景雄、李丽碧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元,由上诉人吴景雄、李丽碧负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚伟华
审判员 吴国庆
审判员 黄 嵩
二〇一八年七月十日
书记员 徐毅敏