上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12474号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张泉，男，1983年4月9日生，汉族，住上海市奉贤区。
委托诉讼代理人：徐华斌，上海市朝华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋玉倩，上海市朝华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海阅柔资产管理有限公司，住所地上海市奉贤区南奉公路8505号。
法定代表人：姜伟，执行董事。
委托诉讼代理人：汤英峰，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹涛，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人张泉因与被上诉人上海阅柔资产管理有限公司（以下简称阅柔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初1659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张泉上诉请求：撤销一审判决第二、六、七项，改判被上诉人向上诉人返还租金及物业费66,435元，被上诉人向上诉人支付装修损失119,000元、其他损失39,000元，被上诉人向上诉人支付违约金132,870元，上诉人不承担违约金。事实和理由：一、被上诉人在未获得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的情况下要求商铺开业，违反了我国《消防法》第十五条强制性规定。双方合同约定上诉人向被上诉人承租的系争商铺用于餐饮经营，且被上诉人要求各商铺于2016年10月20日对外试营业，10月31日对外正式营业，但该商场取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的时间是2017年1月4日，故在商铺根据商场要求对外营业期间多次收到消防处罚。二、依据双方签订的《商铺租赁合同》第3.3条约定，乙方在开业前应完成经营所需全部审批、登记、备案等，并承担相关责任及费用，否则因此产生的全部责任由乙方承担。因此，上诉人作为商铺经营者，需要在商铺开业前依据合同约定完成开业所需的装修及经营所必须的审批手续，否则必定承担因未办理经营审批手续的行政处罚及潜在违反合同约定的情况。且根据合同第7.7.7条约定，甲方给乙方只限提供一次消防、一次环评，即上诉人在办理商铺消防、环评等审批手续时，需要被上诉人提供商场消防验收、环评验收等相关文件方可办理。而被上诉人在2017年1月4日才取得商场的消防审批验收合格，故上诉人只有在这之后去办理二次消防验收，且在审批合格后，方能开业。三、租赁合同的签约目的即租赁可供经营的商铺位置进行经营活动，因被上诉人迟迟不履行合同约定的商场消防验收、环评验收等相关证明文件，致使整个商场无法合法地投入经营使用，租赁部位也无法顺利办理相关验收审批，经上诉人多次沟通、函告无果的情况下，被迫解除合同，该等违约责任应当由被上诉人承担。被上诉人应当承担的损失不限于经营成本、实际产生的装修成本、人工成本等。一审法院回避被上诉人未取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》即要求上诉人开业的违法行为这一事实，认定解除合同的原因在于上诉人，缺乏证据。
阅柔公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
张泉向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、判令阅柔公司向张泉返还预付的租金和物业费66,435元（人民币，下同）；3、判令阅柔公司向张泉返还物业租赁保证金66,435元；4、判令阅柔公司向张泉返还装修押金20,000元、装修管理费5,000元；5、判令阅柔公司向张泉返还服务质量保证金20,000元；6、判令阅柔公司赔偿张泉装修损失119,000元；7、判令阅柔公司赔偿张泉其他损失39,000元；8、判令阅柔公司向张泉支付违约金132,870元（按6个月租金加上6个月物业费计算）。
阅柔公司向一审法院提起反诉请求：判令张泉支付阅柔公司提前解除合同违约金132,870元。
一审法院认定事实如下：2016年7月30日，甲方（即阅柔公司）与乙方（即张泉）签订《XX广场商铺租赁合同》，约定甲方将上海市奉贤区XX镇XX公路XX号XX广场第XX层第XX号商铺出租给乙方用于经营餐饮；商铺套内建筑面积109平方米。该合同第2.1条约定，本合同租赁期限为60个月，自2016年7月30日至2021年7月29日。第2.2条约定，XX城有统一开业要求，以甲方另行通知开业日为准，自甲方统一开业日开始计算房租。该合同第3.3条约定，乙方在开业前，应完成经营所需全部审批、登记、备案等，并承担相关责任及费用，否则，因此产生的责任全部由乙方承担等。该合同第4.1条约定，租金每月17,240元，自计租日开始承担租金，租金采用先付后用方式按期预付，按三个月为一期支付。该合同第4.2.1条约定，乙方应向甲方交纳房屋租赁保证金51,720元、物业水电费保证金14,715元、服务质量保证金20,000元。该合同第6.4条约定，甲方收取乙方装修押金20,000元，装修验收合格，乙方开业后十五个工作日返还。该合同第6.5条约定，乙方承诺最迟自该商铺交付日起30日内开始进场装修，并在装修期内完成该商铺的装修使该商铺满足开业要求。该合同第4.2.4条约定，本合同解除或终止时，甲方应于以下条件经甲方确认全部满足之日起满三个月后将剩余租赁保证金无息返还乙方：第4.2.4.1条约定，乙方已经付清一切应付款项（租金、物业服务费等）；第4.2.4.2条约定，乙方已经按约交还商铺；第4.2.4.5条约定，乙方发放的以该商铺为经营场所或其他与该商铺有关的会员卡、预付款类卡及类似卡片、资格证件的退还以及退费问题已经完成，被投诉等售后服务问题已经解决；第4.2.4.6条约定，乙方与甲方及消费者之间的纠纷（如有）已经妥善解决等。该合同第4.3条约定，物业服务费每月每平方米45元（每日每平方米1.5元），采用先付后用方式，支付物业服务费周期与租金周期相同，按三个月为一期支付。该合同第7.3条约定，乙方应保证装修符合消防、建筑等法律法规及相关主管部门的要求。乙方负责自行办理消防申请、消防验收、设计报审等政府部门的审批手续且承担费用，并将政府部门的批复文件复印件加盖乙方公章交甲方备案，同时应提供原件供甲方核对。该合同第7.4条约定，涉及装修方案等须经建设、规划、消防等政府部门审批的，乙方应按照规定将相关资料提交相关政府部门批准。经政府部门审批、登记后的装修设计方案非再次经审批机关批复不得修改。该合同第7.7.7条约定，甲方给乙方只限提供一次消防、一次环评。该合同第13.1条约定，无论任何原因，导致本合同终止、解除、无效的，乙方应于本合同终止、解除、无效确定之日完成该商铺的交还，甲方另行通知该商铺交还日的，以甲方另行通知的时间为准。第13.2.1.1条约定，乙方应将乙方加装的固定设备、装置及装饰装潢拆除清出商铺，并经甲方最终的检查和确认后，以良好整洁的状况将该商铺交还给甲方。该合同第13.7条约定，无论任何原因导致本合同于该商铺交付一半租赁年限后终止、解除或无效，或因乙方原因导致本合同于任何时间终止、解除、无效，甲方无须就乙方装修、装饰及其他不可移动物品作出任何赔偿或补偿，无论乙方因装修、装饰及其他不可移动物品所耗时间及费用。该合同第14.5条约定，任何一方违约提前解除本合同的，应按本合同解除当月月租金及物业服务费标准总额的六（6）倍向对方支付违约金。
2016年7月30日，双方签订房屋交接验收确认书。当日，张泉支付阅柔公司装修押金20,000元、服务质量保证金20,000元、装修管理费5,000元、物业租赁保证金66,435元、租金（3个月）51,720元、物业费（3个月）14,715元。
2016年8月9日，张泉与案外人上海A有限公司签订装修合同和预算表，约定自2016年8月10日至9月25日期间，对涉案商铺进行装修，工程款119,000元。之后该公司对涉案商铺进行了装修，张泉于2016年10月24日支付装修费119,000元，该公司开具了增值税普通发票。
2016年10月14日，张泉与案外人上海B有限公司签订工程合同，约定对张泉租赁商铺进行消防改造。
2016年10月23日，阅柔公司向各承租经营户发出开业通知函，告知XX城商场已经于10月20日对外开始试营业，通过三天试营业，商场所有设备已经调试运行正常，故商场决定在2016年10月31日对外开始正式营业。2016年12月8日，阅柔公司再次向各承租经营户发出开业通知函，告知如未开业，请在收到通知后7天必须开业。
2016年11月10日，阅柔公司取得XX城商场的排水许可证。2016年11月10日，XX城商场取得建设工程消防验收意见书，验收合格。
2016年12月6日，张泉向阅柔公司发出告知函，告知：阅柔公司在未通过消防和环评验收的情况下，且未告知张泉的情况下与张泉签订合同，并发函通知于2016年10月20日对外试营业，10月31日对外开始正式营业，但阅柔公司至今未能提供张泉办理相关消防、餐饮许可证等证件所需材料，导致张泉无法正常营业，特通知阅柔公司在三日内提供各类相关文件，以便张泉办理各类证件，否则将解除租赁合同。阅柔公司分别于2016年12月8日、2016年12月10日两次收到该告知函。
2016年12月11日，张泉向阅柔公司发函，告知：阅柔公司至今未通过消防验收，请尽快办理相关消防餐饮许可证等证件所需材料，目前阅柔公司的行为构成根本性违约，造成张泉租赁目的无法实现，故正式通知：自阅柔公司收到本通知之日起立即解除双方的租赁合同；请阅柔公司于2016年12月13日当日与张泉办理退回租赁商铺的交接手续，如当日不来办理交接手续，张泉仍于当日撤出租赁商铺并视为就现状向阅柔公司进行交付；阅柔公司应承担违约责任和赔偿责任等。阅柔公司分别于2016年12月12日、2016年12月16日两次收到该函。
2016年10月31日，张泉开始营业。2016年12月13日，张泉拆除装修后搬离涉案租赁商铺。
2017年1月4日，阅柔公司取得XX城商场消防安全合格证，即公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。
一审法院另查明，涉案租赁房屋登记所有人为上海C有限公司，该公司同意由阅柔公司承租后转租给第三人。
一审法院认为，阅柔公司与张泉签订的《XX城时代广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应当全面履行。张泉主张因阅柔公司未提供消防、环评合格证等证件，导致其无法办理相关证照，致其合同目的不能实现，故向阅柔公司提出解除合同，符合法定解除的法律规定。一审法院审查认为，合同约定，张泉开业经营所需的审批、登记、备案等应由张泉自己办理，消防审批手续由张泉将相关资料提交相关政府部门批准，而阅柔公司只限提供一次消防、一次环评。事实上，2016年11月10日XX城商场消防已经验收合格，也取得排水许可证。现张泉并没有举证证明其按合同约定自行向相关部门提交资料办理相关证照，履行了合同义务，故张泉主张阅柔公司违约，依据不足。张泉于2016年12月11日发函，通知解除合同，虽然阅柔公司收到该函，但不发生解除合同的法律效力。张泉实际已经于2016年12月13日搬离系争租赁商铺，故合同实际解除于当日，且解除合同的责任在于张泉一方。
关于张泉要求解除合同的诉请，阅柔公司也同意解约，故一审法院确认双方合同于2016年12月13日解除。张泉预付了3个月租金51,720元、3个月物业费14,715元，扣除实际使用期间即2016年10月31日至2016年12月13日期间的租金25,300元（17,240元÷30天×44天）及物业费7,194元（1.5元×109平方米×44天），阅柔公司应当返还33,941元。双方租赁合同已经解除，涉案商铺已经实际交还阅柔公司，张泉按照合同约定在交还商铺前拆除装修，所以物业租赁保证金66,435元应当全部返还。装修押金20,000元应当全部返还，但张泉实际进行了装修，阅柔公司实际进行了装修管理，故装修管理费5,000元不能再返还。服务质量保证金20,000元，因实际不存在张泉经营期间产生服务纠纷或至今还存在尚未解决的服务质量纠纷，故阅柔公司返还服务质量保证金的条件已经成就，该保证金应当返还。张泉主张的装修损失119,000元，因为合同解除的责任在于张泉，装修已经拆除，故根据合同第13.7条约定，以及房屋租赁合同司法解释的规定，阅柔公司可不予赔偿，相应诉请不予支持。张泉主张的其他损失39,000元，依据不足，故不予支持。因认定张泉违约，故对张泉要求阅柔公司支付违约金的诉请不予支持。
关于阅柔公司要求张泉支付提前解除合同违约金132,870元的反诉请求。根据合同第14.5条约定，张泉应当承担月租金及物业费的六倍即132,870元的违约金，但张泉认为约定违约金标准过高，应该调整。对此，一审法院认为，阅柔公司未举证证明实际存在多少损失，合同约定的违约金过高，可以适当调整，故一审法院酌定为三个月的租金及物业费66,435元。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，于2017年8月17日作出判决：一、张泉与上海阅柔资产管理有限公司于2016年7月30日签订的《XX广场商铺租赁合同》已于2016年12月13日解除；二、上海阅柔资产管理有限公司于判决生效之日起十日内返还张泉租金和物业费人民币33,941元；三、上海阅柔资产管理有限公司于判决生效之日起十日内返还张泉物业租赁保证金人民币66,435元；四、上海阅柔资产管理有限公司于判决生效之日起十日内返还张泉装修押金人民币20,000元；五、上海阅柔资产管理有限公司于判决生效之日起十日内返还张泉服务质量保证金人民币20,000元；六、对张泉的其余诉讼请求不予支持；七、张泉于判决生效之日起十日内支付上海阅柔资产管理有限公司解约违约金人民币66,435元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币7,890元，减半收取计3,945元，由张泉负担2,391元，由上海阅柔资产管理有限公司负担1,554元；反诉案件受理费1,479元，由张泉与上海阅柔资产管理有限公司各负担739.50元。
二审中，上诉人向本院提交其申报营业执照、核准企业名称的文件，以证明2016年9月上诉人的商铺所开设的餐饮企业名称已经核准。被上诉人对于该证据材料的真实性不持异议，但认为与本案无关。本院对于该证据材料的真实性予以确认。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就涉案商铺所签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律法规的禁止性规定，一审法院认定该合同有效，当属正确。双方均应严格恪守合同条款，全面履行各自的合同义务。本案的争议焦点在于上诉人与被上诉人解除双方之间的《商铺租赁合同》的责任归属。上诉人主张系因被上诉人未能在商铺开业前提供商场已通过消防及环评验收的相关文件，致使上诉人无法办理二次消防验收，导致租赁合同目的无法实现，故依法行使合同解除权。被上诉人则认为，其已于2016年11月通过消防验收，上诉人解除合同系其经营不善所致。综合本案查明的事实，本院认为，涉案商场于2016年11月10日取得的建设工程消防验收合格意见书，系针对商场内装修建设工程进行的消防验收，并非我国《消防法》第十五条所针对的公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或使用单位所应通过的消防审核。而被上诉人获得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》在2017年1月4日，因此，在被上诉人确定的商场正式开业日即2016年10月31日前，消防部门对涉案商场投入使用、营业前的消防安全检查确实尚未获得最终审核通过。然上诉人亦未提供充分证据证明其已实际办理商铺经营所需的营业执照、卫生许可证等相关证照，且在办理证照的过程中因商场消防验收尚未通过而受阻；况且，上诉人实际已于2016年10月31日开始营业。因此，上诉人以被上诉人迟延通过消防验收为由，主张其合同目的无法实现，与事实不符。虽然上诉人在2016年12月两次发函催告被上诉人提供消防及环评验收的相关材料，被上诉人也确实收到了上述函件，但考虑到消防验收需要一定的审批审核程序，且被上诉人确实于2017年1月4日通过了商场营业的消防审批验收，故上诉人在12月6日发函催告，12月11日即行使合同解除权，并未给予合理期限，与我国《合同法》关于解除权行使的相关规定不符。上诉人据此行使合同解除权，依据不足。鉴于上诉人已实际搬离涉案商铺不再经营，而被上诉人在一审中也同意解除合同，故一审法院确认涉案商铺租赁合同于上诉人实际搬离日解除，并无不当。鉴于本案合同解除无法归责于被上诉人一方，一审法院在此基础上对于合同解除后果的认定，并无不当，本院予以认定，并不再赘述。上诉人要求全额退还租金和物业费，并由被上诉人赔偿损失的上诉请求，本院不予支持。综上，一审法院依据本案事实所作判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,957.40元，由上诉人张泉负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 娄 永
审判员 蒋庆琨
二〇一七年十二月二十七日
书记员 曹晓璐
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……