宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终1841号
上诉人（原审被告）：眭静，女，汉族，1969年10月10日出生，无业，现住宁夏回族自治区贺兰县。
委托诉讼代理人：冯长军，汉族，1969年8月7日出生，无业，现住宁夏回族自治区银川市，系被上诉人眭静丈夫。
委托诉讼代理人：吕东，宁夏海潮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贺兰县鑫和物业服务有限公司，住所地贺兰县富兴南街颐和苑东区23楼11号。
法定代表人：赵金河，系该公司经理。
委托诉讼代理人：谢丽静，贺兰县城关法律服务所法律工作者
上诉人眭静因与被上诉人贺兰县鑫和物业服务有限公司（以下简称鑫和公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2017）宁0122民初1649号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人眭静的委托诉讼代理人冯长军、吕东，被上诉人贺兰县鑫和物业服务有限公司法定代表人赵金河及委托诉讼代理人谢丽静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
上诉人眭静的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：双方当事人之间没有签订过有效的物业服务合同，被上诉人一审提交的物业服务合同是伪造的，且事实上综合楼A、B座6层公寓未形成物业服务关系，该楼层属于面街营业房，与富兴花园小区无任何直接通道，被上诉人为对涉案公寓楼提供任何物业服务；涉案5号别墅虽位于富兴花园小区内，但上诉人一审提交的收据可以证实并未欠付物业费，因此上诉人不应缴纳物业费。
被上诉人鑫和公司辩称，原审判决公正，上诉人的上诉理由不成立，请求依法驳回。
鑫和公司向一审法院起诉请求：判令被告支付原告2010年8月1日至2013年12月30日富兴花园5#别墅的物业费：14415.7元；2010年7月1日至2016年12月30日富兴花园综合楼A、B座6层833.5㎡×2座的物业费：47009.4元；被告支付原告2011年8月1日至2016年12月30日物业费的违约金：61425.1元。两项合计：122850.2元；本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2010年7月10日，原告贺兰县鑫和物业服务有限公司与富兴花园小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定：合同期限自2010年7月1日起至2020年6月30日止。合同约定的服务内容包括物业管理区域内：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业费采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅0.30元/㎡/月。物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施同意委托原告鑫和物业服务有限公司经营，经营收入：1、属物业公司所有支配；2、用作文化、文艺、体育、健康项目等。合同中还约定：乙方因自身的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应按3‰的标准向甲方、业主支付违约金，业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按5‰的标准向乙方支付违约金。贺兰县经济发展和改革局文件贺经改发（2010）225号核定：自2010年7月20日起，富兴花园小区物业服务费收费标准是0.25元/㎡/月，物业公司可以上下浮动20%，贺兰县鑫和物业服务有限公司从2010年7月1日开始，多层住宅收费标准是0.30元/㎡/月。贺兰县经济发展和改革局文件贺经改发（2012）390号文件核定：自2013年1月1日起，富兴花园小区物业服务费收费标准是0.34元/㎡/月，物业公司可以上下浮动20%，贺兰县鑫和物业服务有限公司从2013年1月1日开始，多层住宅收费标准是0.40元/㎡/月。被告眭静系富兴花园小区5#别墅、A、B座综合楼六楼房屋业主，贺兰县富兴花园5#别墅建筑面积是1067.18㎡，富兴花园A、B座综合楼六楼房屋一套的建筑面积是1667㎡。2010年8月1日至2013年12月30日富兴花园5#别墅物业费、2010年7月1日至2016年12月30日富兴花园A、B座六楼物业费，被告眭静未缴纳。现原告诉至该院，请求判如所请。
一审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的有关规定，业主委员会的决定对全体业主具有约束力。原告鑫和物业服务有限公司与被告所在的富兴花园业主委员会于2010年7月10日签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，对包括被告眭静在内的全体业主具有约束力，眭静应按照合同约定及时履行缴纳物业服务费的义务。被告眭静未缴纳2010年8月1日至2013年12月30日富兴花园5#别墅、2010年7月1日至2016年12月30日富兴花园A、B座六楼物业费属实。被告眭静对于合同期内拒交物业费的理由未提供有效证据证明其合法、正当，其应按照合同约定的收费标准交纳2010年8月1日至2013年12月30日富兴花园5#别墅（面积1067.18㎡）物业费：14086元（2010年8月1日至2013年1月1日，共28个月，0.30元/㎡/月×1067.18㎡×28个月=8964元；2013年1月1日至2013年12月30日，共12个月，0.40元/㎡/月×1067.18㎡×12个月=5122元，合计14086元）。2010年7月1日至2016年12月30日富兴花园综合楼A、B六层房屋（面积1667㎡）物业费：38508元（2010年7月1日至2013年1月1日，共计29个月，0.30元/㎡/月×1667㎡×29个月=14503元；2013年1月1日至2016年12月30日，共计36个月，0.40元/㎡/月×1667㎡×36个月=24005元；合计38508元），两项物业费共计52594元。关于违约金，原告鑫和物业服务有限公司与富兴花园业主委员会签订的《物业服务合同》虽然约定了业主违反合同约定，承担违约金方式，但并未明确约定物业费交纳时间。原告未提交证据证明已向被告告知合同中关于违约金的相关约定，亦未提交证据证明其曾向被告书面催交物业费。原告鑫和物业服务有限公司要求被告眭静承担违约金的诉讼请求没有事实依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决：一、被告眭静向原告鑫和物业服务有限公司支付2010年8月1日至2013年12月30日富兴花园5#别墅（面积1067.18㎡）物业费14086元，2010年7月1日至2016年12月30日富兴花园综合楼A、B座六层房屋（面积1667㎡）物业费38508元，合计52594元，于判决生效之日起十五日内付清；二、驳回鑫和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1378.5元（已减半收取），由被告眭静负担590元，由原告鑫和物业服务有限公司负担788.5元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，上诉人向法庭提交了如下证据一：公证书两份，证明被上诉人在一审时提交的物业服务合同是伪造的，上诉人与被上诉人之间不存在物业服务合同关系，涉及的物业合同中业主委员会主任殷占江、副主任潘玲的字均不是本人所签；物业服务合同涉及的日期及争议解决的办法均与原合同不一致。
证据二：《告市民书》、《银川市门前三包责任制管理办法》各一份（复印件），证明贺兰县行政区域内临街的商户实行门前三包责任制；管理办法第五条规定没有物业管理的由商户自行负责。
证据三：《贺兰县城市管理门前三包责任书》、《门前三包牌匾》（复印件），证明贺兰县城市监察大队与上诉人签订门前三包责任书，为上诉人发放门前三包牌匾一张，涉案的××园属于门前三包范围，由上诉人自行管理，与被上诉人无关。
证据四：收据7张，证明上诉人所有的××园卫生清洁工作自2009年12月至今均由上诉人雇佣包万江打扫，每月保洁费用2600元。
证据五：录音笔录一份，证明被上诉人法定代表人赵金河认可涉案富兴花园AB座6楼及沿街营业房均实行门前三包责任制。上述房屋卫生均由商户和城管自己进行，与被上诉人无关。涉案房屋的维修由上诉人自己进行，与被上诉人无关。赵金河承认提起诉讼的两份物业服务合同的日期是其自己填上的。赵金河承认除水暖电外没有为AB座及沿街商户提供过任何服务。
证据六：照片10张，证明富兴花园小区内部绿化区域杂草丛生，汽车乱停乱放，被上诉人未对富兴花园内提供物业服务，更未对上诉人所有的5号房屋提供服务。
证据七：《富兴花园物业服务终止协议》（复印件），证明2009年12月4日，社区居民委员会、富兴花园业主委员会、闫东升（友爱社区富兴花园物业服务管理中心）三方签订协议对2008年4月28日安家物业公司借上诉人26000元的事宜进行协商，确定由富兴花园业主委员会承受债务。
证据八：沿街商户马伟出具的证人证言，证明富兴花园沿街下水由其自己清理，被上诉人未对沿街商户提供任何服务（富兴花园AB座六楼属营业房），马伟能证实沿街营业房漏水，被上诉人未进行维修，均由商户自己维修。
被上诉人经质证，对证据一的真实性没有异议，对合法性、关联性及证明目的不予认可，认为该公证的证人证言中涉及的潘玲及殷占江的签名未经鉴定字迹真伪，其公证的证人证言仅证明证言是由本人陈述，不能证明证言属实。对证据二、三中的复印件不予认可，对原件的真实性认可，对证明目的不予认可，上诉人所证明的门前三包不是物业公司的服务管理范围，与物业服务管理无关。对证据四的三性及证明目的均不予认可，上诉人雇佣案外人包万江对其所有的AB座6楼进行的是宾馆内部管理及垃圾清理，不属于物业服务范围。对证据五真实性无异议，对合法性、关联性及证明目的有异议，门前三包与物业服务无关，物业公司对营业房一直进行服务管理，对其所述的房屋维修问题，5年内由开发商进行维修，5年外动用物业储备金维修。对证据六的三性及证明目的均不予认可，认为照片无日期，不能反映涉案小区的现状。对证据七的三性没有异议，对证明目的有异议，认为该证据恰能印证原审法院认定的事实，三方签订协议并没有对2008年4月28日安家物业公司借上诉人26000元的事宜进行协商，且该费用也不应由现任物业服务公司承担。对证据八有异议，证人的证言不能直接证明被上诉人未对该小区提供物业服务，不能成为拒绝缴纳物业费的理由。本院对证据一至证据六、证据八的真实性予以认可，证据七与本案无直接关联，不予采信。
本院认为，本案物业费应分为两个部分处理，一是富兴花园综合楼A、B座六层房屋（面积1667㎡）物业费，对于该临街商铺，银川市门前三包责任制管理办法规定，街巷、住宅小区门口实行物业管理的，由物业单位负责；未实行物业管理的由街道办事处或人民政府负责，现贺兰县城市综合执法大队认定”冯长军”为上述房屋门前三包责任人，签订了责任书并给”冯长军”制作了责任牌，上诉人亦提交证据证实其自行雇佣人员进行维修、垃圾清运的事实，被上诉人没有充分证据证实其为该房屋提供了物业服务。涉案房屋虽为临街商铺，但仍属涉案小区，与该小区内普通住宅共享公共设备设施、公用绿化等，就此上诉人仍应缴纳合理金额的物业费，综合上诉人自行进行设施维护、垃圾清运、负责门前三包的事实，本院酌定上诉人缴纳2010年7月1日至2016年12月30日的物业费15403.2元。
二是富兴花园5#别墅（面积1067.18㎡）的物业费，鑫和公司一审中主张以其与富兴花园小区业主委员会签订的《前期物业服务合同》约定的标准收取物业费（合同约定为住宅0.3元/月/平米），该合同上业主委员会代表主任殷占江、副主任潘玲二审中均提交经过公证的证言称签字并非其本人所签。对于此，上诉人虽称小区内部绿化区域杂草丛生，汽车乱停乱放，鑫和公司未实际提供物业服务，但不能否认鑫和公司确系富兴花园小区物业服务提供方的事实，因富兴花园5#别墅在鑫和公司物业服务范围内，上诉人客观接受了鑫和公司的物业服务，应当缴纳一定物业服务费，上诉人提交证据证实鑫和公司提供的物业服务存在瑕疵的情况下，本院参照贺兰县经济发展和改革局文件核定的价格（2013年1月1日起0.34元/月/平米，上下浮动20%），酌定上诉人以0.23元/月/平米的标准（文件核定价格的70%）支付物业服务费9818.06元（2010年8月1日至2013年12月30日，共40个月，0.23元/㎡/月×1067.18㎡×40个月=9818.06元）。综上，因二审出现新证据，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2017）宁0122民初1649号民事判决；
二、改判眭静于判决生效之日起十五日内向贺兰县鑫和物业服务有限公司支付2010年8月1日至2013年12月30日富兴花园5#别墅（面积1067.18㎡）物业费9818.06元；支付2010年7月1日至2016年12月30日富兴花园综合楼A、B座六层房屋（面积1667㎡）物业费15403.2元，以上共计25221.26元；驳回贺兰县鑫和物业服务有限公司一审其他诉讼请求。
一审案件受理费1378.5元（已减半收取），由眭静负担278.5元，由贺兰县鑫和物业服务有限公司负担1100元；二审案件受理费2757元，由眭静负担500元，由贺兰县鑫和物业服务有限公司负担2257元。
本判决为终审判决。
审判长 李山山
审判员 任朝霞
审判员 杨 玫
二〇一八年一月二十九日
书记员 王小茹
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
......
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
......
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。