河北省滦南县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）冀0224民再7号
原审原告：屈旭晨，男，1984年10月27日出生，汉族，现住河北省滦县。
委托诉讼代理人：邵进峰，河北滦天律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
原审被告：唐山京东房地产开发有限公司。住所地：河北省滦南县倴城镇中大街**号。
法定代表人：徐耀东，任总经理。
委托诉讼代理人：裴祥日，男，该公司员工，代理权限为一般授权代理。
屈旭晨与唐山京东房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年11月14日作出（2016）冀0224民初3849号民事判决。判后，屈旭晨提起上诉，但其收到河北省唐山市中级人民法院的催缴案件受理费通知后未缴纳上诉费。河北省唐山市中级人民法院于2017年3月30日作出（2017）冀02民终2377号民事裁定，裁定按屈旭晨自动撤回上诉处理。本院（2016）冀0224民初3849号民事判决自此裁定送达之日起发生法律效力。屈旭晨不服本院（2016）冀0224民初3849号民事判决，于2017年8月18日向本院院长提交书面反映材料，认为此判决认定事实错误，侵害了其合法权益。本院院长将此案提交审判委员会讨论后，决定再审。本院依法于2017年11月10日对本案及其他两件类同案件公开开�进行了合并审理。屈旭晨的委托诉讼代理人邵进峰、唐山京东房地产开发有限公司的委托诉讼代理人裴祥日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
屈旭晨称，原审判决认定事实有错误，要求重新认定案件事实。
唐山京东房地产开发有限公司辩称，坚持原判意见。
屈旭晨向本院起诉请求：2013年7月21日，屈旭晨与唐山京东房地产开发有限公司签订了《丽墅庄园小区认购书》和《回购协议》，按约定屈旭晨一次性交纳了丽墅庄园小区127号住宅楼房款1315000元及相关款项，满足了认购和回购全部条件。购房已满三年，屈旭晨要求唐山京东房地产开发有限公司履行回购义务，经协商未果，故提起诉讼，要求唐山京东房地产开发有限公司履行回购义务，返还购房款1315000元，给付三年期增值款789000元，还款期限在回购协议约定五年内执行回购协议，如超过五年，按年利率20%支付违约金，并承担本案诉讼费用。本院原审认定案件事实如下：2013年7月21日屈�晨与唐山京东房地产开发有限公司签订丽墅庄园小区认购书，屈旭晨自愿订购唐山京东房地产开发有限公司开发建设的丽墅庄园小区127号住宅楼房一套，建筑面积为279.895平方米，购房单价为人民币4698元/平方米，购房总价款1315000元。2014年1月1日前唐山京东房地产开发有限公司将该房交付屈旭晨。2013年7月21日屈旭晨与唐山京东房地产开发有限公司签订回购协议，自签订购房认购书之日起2年至5年之间，屈旭晨可将原购房退交唐山京东房地产开发有限公司，按购房时间满2年、3年、4年、5年时间内，在原购买价基础上分别增值40%、60%、80%、100%退款。屈旭晨自购房时间已满3年。本院原审认为：屈旭晨与唐山京东房地产开发有限公司自愿签订的丽墅庄园小区认购书、回购协议系双方真实意思表示，未违反国家相关法律规定，应认定合法有效。虽然屈旭晨与唐山京东房地产开发有限公司同日签订了认购书与回购协议，但其效力属于待定效力，现屈旭晨提出要求唐山京东房地产开发有限公司履行回购协议，双方签订的丽墅庄园小区认购书自然失效，因此屈旭晨要求唐山京东房地产开发有限公司履行回购协议，退还购房款，给付增值款的诉讼请求本院予以支持；屈旭晨要求唐山京东房地产开发有限公司还款期限在回购协议约定五年内执行回购协议，如超过五年，按年利率20%支付违约金。唐山京东房地产开发有限公司不予认可，且双方在认购书及回购协议中均未约定，其理据不足，应自确定唐山京东房地产开发有限公司给付屈旭晨房款之日起，逾期按中国人民银行同期贷款利率给付利息至房款偿还完毕之日止。唐山京东房地产开发有限公司主张交房时间没有确定，但通过屈旭晨提交的物业服务收费可以确定，房屋实际�付业主后，物业服务企业收取业主物业服务费用，因此应认定2014年1月1日前房屋已实际交付。本院原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日唐山京东房地产开发有限公司给付屈旭晨购房款人民币1315000元，给付屈旭晨增值款789000元；逾期按中国人民银行同期贷款利率给付屈旭晨购房款利息至房款偿还完毕之日止；二、驳回屈旭晨要求还款期限在回购协议约定五年内执行回购协议，如超过五年，按年利率20%支付违约金的诉讼请求。案件受理费23632元，减半收取即11816元，诉讼保全费5000元，合计16816元，由唐山京东房地产开发有限公司负担。
本院再审认定案件事实如下：2013年7月21日，屈旭晨与唐山京东房地产开发有限公司分别签订了《丽墅庄园小区认购书》、《回购协议》。《丽墅庄园小区认购书》中约定，屈旭晨自愿订购唐山京东房地产开发有限公司开发建设的丽墅庄园小区127号住宅楼房一套，建筑面积为279.895平方米，单价为4698元/平方米，总价1315000元。《回购协议》中约定，自签订购房认购书之日起2年至5年之间，屈旭晨可将原购房退交唐山京东房地产开发有限公司，按购房时间满2年、3年、4年、5年时间在原购买价基础上分别增值40%、60%、80%、100%退款。屈旭晨于当日向唐山京东房地产开发有限公司交纳了购房款1315000元。2014年1月1日前，唐山京东房地产开发有限公司已将丽墅庄园小区127号住宅楼房交付�旭晨占有、使用。
以上事实有屈旭晨、唐山京东房地产开发有限公司陈述，《丽墅庄园小区认购书》，《回购协议》，购房收据，银行转账凭证，物业费收据予以证实。
本院再审认为，屈旭晨于2013年7月21日与唐山京东房地产开发有限公司签订了丽墅庄园小区127号认购书。协议签订后，屈旭晨如约将1315000元�房款全部支付给唐山京东房地产开发有限公司，唐山京东房地产开发有限公司如约将协议项下房屋交给屈旭晨。屈旭晨办理了入住手续并实际占有、使用，并缴纳了物业费。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：”商品房的认购，订购，预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”屈旭晨与唐山京东房地产开发有限公司的认购协议完全�合商品房买卖合同的特征，且已经生效并履行。屈旭晨购买房产的行为真实、合法、有效。屈旭晨已经实际取得了对该房产占有、使用、收益、处分的物权。2016年10月8日，屈旭晨向本院起诉唐山京东房地产开发有限公司，要求其履行房屋回购协议是在屈旭晨与唐山京东房地产开发有限公司认购房产的商品房买卖合同这一法律关系履行基础上的另外一个法律关系。回购协议的提出不能否定当事人之间的认购协议已生效且屈旭晨已对楼房享有占有、使用、收益、处分权利的事实。本院作出的（2016）冀0224民初3849号民事判决认为”双方同日签订了认购书与回购协议，但其效力属于待定效力，原告（屈旭晨）提出要求被告（唐山京东房地产开发有限公司）履行回购协议，双方签订的丽墅庄园小区认购书自然失效”，属于认识错误，予以纠正。原判虽有以上瑕疵，但判决结果正确，依法应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：
维持本院（2016）冀0224民初3849号民事判决。
原审案件受理费23632元�减半收取即11816元，诉讼保全费5000元，合计16816元，由唐山京东房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判长杜福林
人民陪审员鲁敏
人民陪审员高彩香
二〇一七年十二月二十日
书记员杨晨旭