北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第01810号
原告北京金三阳管理咨询有限公司，住所地北京市东城区大鹁鸽胡同17号，组织机构代码×。
法定代表人顾进春，经理。
委托代理人付连海，北京市汇佳律师事务所律师。
被告北京玻璃集团公司，住所地北京市朝阳区西大望路21号，组织机构代码：×。
法定代表人周法田，总经理。
委托代理人于海宽，北京市京工律师事务所律师。
第三人华鼎正升投资集团有限公司，住所地北京市东城区东棉花胡同22号后门，组织机构代码×。
法定代表人周钦炜，董事长。
委托代理人谷良坤，北京市中地律师事务所律师。
原告北京金三阳管理咨询有限公司（以下简称金三阳公司）与被告北京玻璃集团公司（以下简称玻璃集团公司）、第三人华鼎正升投资集团有限公司（以下简称华鼎投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理。依法由代理审判员王裴裴独任审判，公开开庭进行了审理。原告金三阳公司的委托代理人付连海、被告玻璃集团公司的委托代理人于海宽、第三人华鼎投资公司的委托代理人谷良坤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金三阳公司诉称：自2005年起，原告承租被告所有的位于北京市东城区大鹁鸽胡同17号院房屋，承租时原告支付了房屋建设和基础设施建设投资款1300万元。双方签订租赁合同于2010年底到期，此后未签书面合同。原告曾经表示过向被告交付租金，被告拒绝收取。自2010年开始，被告曾经表示过要求原告腾退大鹁鸽17号院，但因为原告所建房屋的赔偿问题未达成一致意见，故原告一直占据该院落。2013年12月24日，被告在未通知原告的情况下将原告承租的房屋卖给了第三人，并签订了《拆迁补偿协议书》。2014年11月27日，第三人起诉被告和原告要求腾房时，原告才知道承租房屋被出卖的事实。原告认为依据《中华人民共和国合同法》第230条的规定，原告作为承租人对所承租房屋在同等条件下享有优先购买权，被告未通知原告即将原告承租房屋出卖的行为侵犯了原告的优先购买权，故原告诉至法院，要求1、撤销被告与第三人于2013年12月24日签订的《拆迁补偿协议书》；2、确认原告于2013年12月24日被告与第三人签订《拆迁补偿协议书》时被告在同等条件下对所卖房屋享有优先购买权。
被告玻璃集团公司辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，房屋优先购买权来自租赁期内，原、被告之间的租赁协议已于2010年12月31日到期，此后被告一直找原告协商腾退。2013年8月21日，被告向原告发出最后通知，要求原告于2013年9月30日前将房屋腾退。2013年12月24日，被告与第三人签订《拆迁补偿协议书》是在与原告的合同关系终止之后，原告主张的优先购买权不成立。第二，被告与第三人签署的《拆迁补偿协议书》非市场买卖合同，是根据政府指令并由政府相关部门批准进行的搬迁改造的特殊产权转让合同，不存在优先购买权。
第三人华鼎投资公司陈述称：作为买受方，第三人是微循环改造的指定单位，被告与第三人签订的买卖性质的合同经过了国家相关部门的批准，且行使撤销权需为合同中的双方，原告非合同的任何一方，无权主张撤销被告与第三人之间的合同。另，优先购买权来自租赁期内，原告的租赁合同早已到期，此后被告多次催促原告交付房屋，被告在与第三人签订《拆迁补偿协议书》时向第三人出示了其要求原告腾退房屋的通知，签订上述协议时原、被告之间不存在租赁关系，所以原告无权主张优先购买权。被告与第三人之间的买卖合同同时购买了大鹁鸽17号院和王府井30号院，即使原告曾经承租过大鹁鸽17号院，其对王府井30号院也没有任何权利，所以根本不具备同等条件，所以原告不享有优先购买权。
经审理查明，玻璃集团公司原系北京市东城区大鹁鸽胡同17号院的产权人。2005年，原、被告签订《协议书》，被告委托原告代为看护管理北京市东城区大鹁鸽胡同17号院（以下简称涉案院落），委托期限为一年。此后，双方每年续签一次协议。2010年1月1日，金三阳公司、玻璃集团公司签订《协议书》约定：玻璃集团公司委托金三阳公司看护管理涉案院落，看护期限自2010年1月1日至2010年12月31日；协议到期后，若玻璃集团公司继续委托金三阳公司看护、管理，则双方再续签本协议书；每年金三阳公司支付玻璃集团公司管理费90000元，管理费每年分两次付清；如遇国家政策调整、不可抗力或玻璃集团公司经营需要等因素，致使本协议无法履行时，金三阳公司必须在玻璃集团公司规定的时间内无条件退出所负责看护、管理的场所，并保留本院土地、房屋和建筑物的完整性，本协议自行终止，双方互不承担任何法律责任及由此造成的经济损失，管理费按本协议签订后金三阳公司实际看守的时间计算。该协议到期后，双方未续签合同，金三阳公司未继续向玻璃集团公司支付看护费用，亦未腾退涉案院落。2013年8月21日，玻璃集团公司向金三阳公司发送《告知函》，称双方签订的《协议书》已于2010年12月31日到期，要求金三阳公司于2013年9月30日前将涉案院落腾空交还玻璃集团公司。2013年9月25日，金三阳公司向玻璃集团公司发送《回复函》，称已收到2013年8月21日玻璃集团公司发送的函件，但金三阳公司先后共投入了1300万元对涉案院落做了大规模的基础建设，金三阳公司一直同意配合“交还”涉案院落，但玻璃集团公司应就补偿问题给予明确答复。
2013年12月24日，玻璃集团公司（甲方）与华鼎投资公司（乙方）签订《拆迁补偿协议书》，约定“鉴于甲方所属东城区王府井大街30号院（简称30号）、东城区大鹁鸽胡同17号院（简称17号）地处东城区微循环改造区内，根据北京市东城区政府危改办公室东危改办字（2008）15号文、北京市东城区房屋土地经营管理中心东房经函（2009）1号文及北京一轻控股有限责任公司《关于北京玻璃集团公司王府井大街30号、大鹁鸽胡同17号房产拆迁补偿有关事宜的批复》”，双方达成协议：协议书签订后3日内，乙方支付甲方2亿元拆迁补偿款，甲方收到补偿款2个工作日内，向乙方交付30号、17号两地块使用权（即按现状交付）。
另查，2008年7月，北京市东城区人民政府危旧房改造办公室（以下简称东城危改办）发布东危改办字（2008）15号文件，函告北京一轻集团公司：拟对王府井30号、大鹁鸽17号院进行搬迁改造。2008年7月18日，北京市东城区房屋土地经营管理中心（以下简称东城房地中心）发布《关于对王府井大街30号、大鹁鸽17号院进行微循环改造的意见》，函告北京北方华鼎房地产开发有限公司，委托该公司对王府井30号、大鹁鸽17号院以微循环模式进行搬迁改造，并要求在实施过程中各项协议、合同书及改造后房屋交易处置方案均需报东城房地中心批准。2010年10月8日，东城房地中心回函，同意将原批复给北京北方华鼎房地产开发有限公司的四合院危旧房改造项目的操作主体转为华鼎投资公司，并要求所有签约文件报中心审核后实施。2014年7月11日，北京市经济和信息化委员会、北京市发展和改革委员会发布京经信委函（2014）243号文件，批复北京一轻控股有限责任公司，经审核，同意玻璃集团公司将王府井大街30号院、大鹁鸽胡同17号院的厂区土地交由华鼎投资公司实施微循环改造。
上述事实，有《协议书》、《拆迁补偿协议书》、相关文件及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：原、被告签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。虽该协议书对委托事项约定为看护管理，但根据协议书的约定事项可得知双方之间实为租赁关系。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的优先购买权是基于租赁合同而产生的一种权利，鉴于金三阳公司与玻璃集团公司签订的《协议书》已于2010年10月31日到期，虽金三阳公司在协议到期后仍继续使用涉案院落，但玻璃集团公司在2013年8月21日函告金三阳公司，要求其于2013年9月30日前搬离涉案院落，金三阳公司亦已收到该函件；且玻璃集团公司与华鼎投资公司签订的《拆迁补偿协议书》并非基于市场行为的普通房屋买卖合同，故原告主张的优先购买权并不成立。另，合同撤销权的权利人应为合同当事人，原告并非有权主张撤销被告与第三人之间的《拆迁补偿协议书》的适格主体。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第二百三十条之规定，判决如下：
驳回原告北京金三阳管理咨询有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费35元，由原告北京金三阳管理咨询有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王裴裴
二〇一五年四月二日
书 记 员 姚 丹