.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2017）内0102民初5379号原告：韩雨委托诉讼代理人：高红，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳琦，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。被告：内蒙古天旭房地产开发有限责任公司法定代表人：贾贵忠，总经理第三人：东莞市宝居乐家居股份有限公司法定代表人：黎进武，董事长。委托诉讼代理人：胡小武，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周清圆，广东莞信律师事务所律师。原告韩雨与被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月6日受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告韩雨委托诉讼代理人王佳琦、第三人东莞市宝居乐家居股份有限公司委托诉讼代理人胡小武到庭参加诉讼。被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司经本院传票传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。原告韩雨向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《蒙苑商业广场精品店包租协议》；2、判令被告立即向原告支付自2013年7月1日起至实际解除《蒙苑商业广场精品店包租协议》之日止的租金，暂计算至2017年8月30日，及人民币353998元；3、判令被告立即向原告支付自2013年8月1日起至实际给付之日至的迟延支付租金期间的违约金，每日按拖欠租金金额的千分之三计算，暂计算之2017年8月30日，计人民币758655.13元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2009年10月31日，原告韩雨与被告呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司签订了《蒙苑商业广场精品店包租协议》，现被告己更名为内蒙古天旭房地产开发有限责任公司。双方约定将蒙苑国际广场A座精品店壹层159号，面积为53.54平方米的商铺承租给被告经营，租赁期限为十年零六个月，自2009年10月31日起至2020年4月30日止。同时，双方在《蒙苑商业广场精品店包租协议》的第四条中约定被告共计应向原告支付租金891976元，平均月租金为7079元，每季度支付租金一次。第九条约定如被告未在约定期限支付租金，则每延期一天支付延期租金的0.3%作为违约金；延期支付租金超过30天，原告有权提起诉讼解除租赁合同收回商铺。原告依约将涉案房屋交付给被告使用，被告自2013年7月1日起至原告起诉之日，一直未支付租金，共计拖欠租金353998元。原告多次催讨，被告推诿至今，现涉案房屋实际由第三人东莞市宝居乐家居股份有限公司占有使用，原告认为本案审理结果与第三人东莞市宝居乐家居股份打限公司有法律上的利害关系，特将第三人东莞市宝居乐家居股份有限公司予以列明。原告与被告签订《蒙苑商业广场精品店包租协议》的目的是为了获取租金，现被告拖欠租金的行为已使得原告签订合同时的根本目的不能实现，因此原告为维护的自身的合法权益，故诉至法院请求依法判令。第三人东莞市宝居乐家居股份有限公司辩称：一、东莞市宝居乐家居股份有限公司不应当成为本案的第三人。原告与被告签订《蒙苑商业广场精品店包租协议》将原告所有的商铺租赁给被告经营使用。但是，东莞市宝居乐家居股份有限公司却是从内蒙古蒙苑国际商业投资有限公司租赁蒙苑国际商业广场A座壹层商铺的。这就证明东莞市宝居乐家居股份有限公司不是从被告处租赁原告商铺的，依法东莞市宝居乐家居股份有限公司与原告和被告之间不存在法律上的利害关系。东莞市宝居乐家居股份有限公司依法不应当成为本案的第三人。二、原告要求解除合同不符合原告与被告之间的约定，依法应当驳回其要求解除合同的诉讼请求。根据原告与被告签订的《蒙苑商业广场精品店包租协议》第七条第1款“因乙方租赁该商铺用作商业经营等，且涉及相邻商铺的大量商铺同时租赁使用，若甲方解除合同，将涉及其它租赁商铺失去应有使用价值，故未经双方协商一致，甲方不得以任何理由解除合同”的约定，未经原告与被告双方协商一致，原告不得以任何理由包括但不限于拖欠租金为要求解除合同。只有原告与被告协商一致才可以依法解除合同。因此原告要求单方面解除合同显然不符合双方合同的约定，依法应当驳回原告的要求解除合同的诉讼请求。三、原告主张违约金过高，应当依法予以调整。原告主张每日按拖欠租金金额的千分之三计算违约金明显超过了原告实际造成的损失的百分之三十。因为被告没有及时支付租金，造成的也只是原告租金利息的损失，而根据人民银行公布的利率标准，活期利息的年利率为0.35%，换算后的日利率为0.001%,这与原告主张的0.3%相比，相差为300倍，明显是超过了原告实际造成的损失的百分之三十。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程皮以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量.并作出裁决。综上所述.东莞市宝居乐家居股份有限公司认为原告将东莞市宝居乐家居股份有限公司列为第三人没有事实和法律依据。原告要求单方面解除租赁合同不符合合同的约定，应当驳回其要求解除合同的主张。原告主张的违约金过高应当予以调整。四、原告是在2017年9月6日起诉，我们认为在2017年9月6日往前推两年即2015年9月5日之前的租金部分已经超过诉讼时效。五、计算违约金的起始不符合包租协议上的约定，应该是2013年10月1日开始计算。因此，请求法院查明事实，依法驳回原告要求解除合同的诉讼请求。原告韩雨在法定期限内向本院提交证据，本院已经组织双方当事人对证据质证并发表质证意见，结合双方证据及庭审查明的事实，本院对案件事实认定如下：1、2009年10月31日，原告韩雨同被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司（原名为呼和浩特市蒙苑市场发展有限公司）签订了一份《蒙苑商业广场精品店包租协议》，原告将位于呼和浩特市xxx商铺出租给被告，租赁期限为10.5年，从2009年10月31日起至2020年4月30日止，商铺建筑面积53.54平方米，月平均租金为7079元，在每自然季度最后一个月的20-30日将本季度租金打入出租人账户，被告未在约定期限支付租金的，每延期一天，向出租人支付延期租金的0.3%的违约金，延期支付超过30天的，出租人有权提起诉讼并收回商铺。2、被告呼和浩特市天旭房地产开发有限责任公司向原告韩雨支付租金至2013年6月30日，之后再未支付过租金。3、原告韩雨所购买的铺位现由第三人东莞市宝居乐家居股份有限公司实际承租使用。本院认为，原告韩雨同被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司签订的《蒙苑商业广场精品店包租协议》是双方真实的意思表示，不违反法律强制性规定，属有效协议，双方应当按照约定履行各自的权利义务。被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司未按约定向原告支付租金，经原告多次催要，被告均未能履行合同约定的支付租金的义务。原告韩雨缔结合同的根本目的无法实现，被告的行为属于根本性违约，其违约行为达到合同的法定解除条件，现原告韩雨要求解除同被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司签订的《蒙苑商业广场精品店包租协议》，符合法律规定，本院予以支持。根据《蒙苑商业广场精品店包租协议》约定，被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司每月应向原告韩雨支付租金7079元。自原告韩雨起诉要求解除合同之日，被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司已经欠付原告韩雨50个月租金，共计353950元，本院予以支持。对于被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司欠付原告韩雨的租金，被告应继续履行。由于协议约定被告未在约定期限支付租金的，每延期一天，向原告支付延期租金的0.3%的违约金。庭审中，第三人提出违约金约定过高的抗辩请求减少，本院结合原告实际损失，兼顾双方合同履行的情况，对违约金作出调整。被告应按照同期贷款利率支付迟延交付租金的利息。综上所述，原告诉讼请求合理的部分，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（三）（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告韩雨与被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司于2009年10月31日签订的《蒙苑商业广场精品店包租协议》。二、被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内给付原告韩雨租金，暂计算至2017年9月为353950元，至判决生效之日止。三、被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内给付原告韩雨违约金（从2013年7月1日起，每个季度的回报金的违约金均从合同约定的该季度回报金支付期限届满的次日起，以本季度拖欠的回报金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。四、驳回原告韩雨的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行金。案件受理费7406元（原告已预交），被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员马莉二〇一七年十一月二十三日书记员张馨附相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以释放减少的，人民法院影单以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁定。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”