广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终23742号上诉人（原审原告、反诉被告）：孔令敏，男，1982年2月20日出生，汉族，住广州市番禺区。委托代理人：梁广宙，广东鹏瑞律师事务所律师。委托代理人：陈震，广�鹏瑞律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：梁富荣，男，1977年2月18日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人（原审被告、反诉原告）：郭月华，1982年8月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市荣承电梯导轨有限公司，住所地广州市南沙区横沥镇东二路7号105、107房。法定代表人：郭月华，职务：总经理。以上三上诉人共同委托代理人：赵以敏，广东金轮律师事务所律师。以上三上诉人共同委托代理人：龚杨立，广东金轮律师事务所律师。上诉人孔令敏、梁富荣、郭月华、广州市荣承电梯导轨有限公司（以下简称荣承公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2016）粤0115民初2140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月15日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。梁富荣、郭月华、荣承公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、四、六判项；2.改判孔令敏向梁富荣、郭月华、荣承公司支付租赁物装修费用损失、租赁物内物品和设备的搬迁费用损失、租赁物内固定资产因搬迁贬值损失1083783元；3.孔令敏承担全部诉讼费用。事实与理由如下：一、合同无效的过错完全在于孔令敏，一审判决梁富荣、郭月华、荣承公司向孔令敏支付占用费及逾期付款利息没有事实和法律依据。1、孔令敏为了“哄骗”梁富荣、郭月华、荣承公司与其签订租赁合同，故意提供涉案房屋所在园区内其他厂房的房地产权证书，隐瞒了梁富荣、郭月华、荣承公司租赁房屋已经改建且未办理规划许可的客观事实。2、孔令敏故意夸大涉案厂房的建筑面积，以谋取高额的不法收益。3、因涉案房屋未取�建设工程规划许可等，导致梁富荣、郭月华、荣承公司无法使用涉案租赁房屋。正是由于孔令敏的故意欺骗、隐瞒，方才导致梁富荣、郭月华、荣承公司与孔令敏签订了无效的租赁合同，梁富荣、郭月华、荣承公司在租赁合同的签署过程中存在明显的主观恶意，导致梁富荣、郭月华、荣承公司投资近千万元开设的工厂不仅无法正常投入生产运作，且大量设备因长期停机而导致价值严重贬损。即便按照双方过错相当的原则，梁富荣、郭月华、荣承公司也仅仅需要按照96000元的50％，即每月48000元的标准向孔令敏支付场地占用费。二、一审判决梁富荣、郭月华、荣承公司向孔令敏支付变损费没有事实和法律依据。一审已经判决认定案涉租赁合同无效，根据合同自始无效的基本原则，一审判决梁富荣、郭月华、荣承公司依据原合同支付变损费没有法律依据。即便参照双方所签订的租赁合同，也并未明确约定该等变损费用是由梁富荣、郭月华、荣承公司承担的。三、一审判定双方过错责任相当，并据此判决孔令敏仅对梁富荣、郭月华、荣承公司损失承担50％责任显属不当。涉案租赁合同无效的过错在于孔令敏，梁富荣、郭月华、荣承公司在签署合同已经履行了必要的审查责任与义务，但由于孔令敏故意隐瞒客观真相，提供不对应的房地产权证书，而梁富荣、郭月华、荣承公司也基于孔令敏所提供的资料，方才与其签订租赁合同的。一审组织评估的结果远远不足以体现梁富荣、郭月华、荣承公司的真实损失情况。梁富荣、郭月华、荣承公司所投资开设的工厂，运用了大量高精度、自动化设备，该设备均是专门定制且结合涉案租赁房屋的布局进行专业设计形成的，因涉案租赁合同无效，大量的自动化设备、生产流水线均已丧失使用价值，�评估机构仅按照搬迁费用计算梁富荣、郭月华、荣承公司损失情况是不客观的。孔令敏二审辩称：1、梁富荣上诉称无需支付占用费及逾期利息没有法律依据，虽然合同因部分厂房没有房产证被认定无效，但梁富荣一直占用涉案厂房，所以其应该按照最高人民法院关于租赁合同司法解释第5条规定支付占用费。由孔令敏提交的律师函和双方通话录音内容可知孔令敏一直没有停止对租金差额的追讨。2、一审认为双方实际变更租赁合同租金标准没有法律和事实依据，因为租赁合同约定如果对合同内容变更需要签订书面协议，但梁富荣并未提供变更过的协议书，所以双方租金标准变更不符合事实。虽然当时梁富荣与孔令敏的谈话录音有谈到同意将租金标准减至103000元，但由于对方没有同意，所以并未达成一致。3、梁富荣称孔令敏隐瞒其部分厂房没有房产证不是事实，因为在双方洽谈及梁富荣视察租赁物时，孔令敏明确告知租赁物情况，房产证上仅显示了厂房1、2、3，所以损失应由其自行承担。4、梁富荣在上诉中称孔令敏故意夸大建筑面积谋取租金与事实不符，涉案厂房大部分没有房产证，孔令敏出租时没有对厂房进行测绘，所以孔令敏无法得知准确面积，但双方洽谈是以整体包干价格进行出租，并不是以面积确认租金。即便按照一审测绘的面积，争议面积跟合同约定的面积相差不多，至于所谓的消防水池等面积，对方可以使用，所以出租时认为也应当计算租金，建筑是否规范不影响双方协商确定交付的计租面积。5、关于变损费问题，双方合同约定按23元每千瓦计算，虽然合同被认定为无效，但梁富荣一直使用厂房，必然存在变损损耗问题，而且也实际发生，一审计算变损费开始和终止实际有误。6、关于装修费、搬迁费�贬值损失问题，一审在未查明事实的情况下就直接判令由双方各承担50%装修费错误。至于搬迁费问题，双方签订的租赁合同第8条第二大点第9小点明确机械设备拆除情况，双方合同约定属于乙方的机械设备由乙方拆除，机械不属于附属物是可以拆卸的，虽然合同无效也可以参照合同相关约定进行判决，机械设备应由梁富荣自行拆除。资产贬值问题是正常经营成本和资产损耗，涉案设备从2014年出租至2018年已经使用3年多，大型的设备没有搬迁，而是直接出售。孔令敏上诉请求：1.撤销一审判决第三判项，改判梁富荣、郭月华、荣承公司连带支付从2014年11月1日起至梁富荣、郭月华、荣承公司将租赁物腾空交还给孔令敏之日止的占用费(其中2014年12月1日至2016年2月28日按照每月拖欠租金差额13000元计算；2014年11月1日至11月30日、2016年3月1日至2017年8月31日止每月�照109000元计算；2017年9月1日至腾退之日止按照每月119900元计算)以及逾期付款的利息(利息从每月11日起按照每月拖欠租金数额为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付利息至租金付清为止)。二、撤销一审判决第四判项，改判梁富荣、郭月华、荣承公司连带向孔令敏支付基本电费（变损费），按照每月5750元（23元×250kw=5750元）的标准从2014年9月1日起计算至将涉案租赁物交还给孔令敏之日止，电表电费按照每度1.15元的标准，根据梁富荣、郭月华、荣承公司将涉案租赁物交还给孔令敏之日时的电表电度数计算。三、撤销一审判决第五判项，驳回梁富荣、郭月华、荣承公司关于返还保证金的反诉请求。四、撤销一审判决第六判项，驳回梁富荣、郭月华、荣承公司关于租赁物装修损失、租赁物内物品和设备的搬迁费用损失、租赁物内固定资产因搬迁贬值损失�反诉请求。五、本案的一、二审本诉和反诉的诉讼费、保全费、测绘费、评估费均由梁富荣、郭月华、荣承公司承担。事实和理由如下：一、1.一审认定孔令敏没有对租金数额提出异议错误。孔令敏一直通过电话、口头等形式对梁富荣、郭月华、荣承公司仅支付96000元每月的租金标准提出异议，其中孔令敏分别于2015年1月27日、2月3日、3月20日委托广东鹏瑞律师事务所律师以律师函的方式催告梁富荣、郭月华、荣承公司支付租金、水电费等，并于2016年4月11日、4月16日以现场公告的方式催告梁富荣、郭月华、荣承公司支付拖欠的租金、水电费。孔令敏与梁富荣、郭月华、荣承公司提交的录音内容均能反映孔令敏一直没有停止过对租金未足额支付的异议。2.一审认定双方实际上按照实际面积计算租金错误。《租赁合同》项下的租赁物以整体的方式出租给梁富荣、郭月华、荣承公司，2017年8月31日以前整体作价租金为109000元，2017年9月1日至2020年8月31日为119900元，并不是按照实际面积计算租金，是以整体的方式租金包干。3.一审按照建筑面积6414.3071平方米、空地2393.4333平方米计算面积与鉴定报告不符。由《广州市荣承导轨电梯有限公司用地面积及房屋建筑面积测量报告》测绘结果可知，合计占地面积为8062.5890平方米、建筑面积为6414.3071平方米，其中争议面积为154.13平方米、消防池争议面积为41.8392平方米、滴水面积为530.665平方米。4.一审按照建筑面积14元／平方米，空地2.5元／平方米的标准计算没有依据。《租赁合同》仅约定整体租赁物的包干租金，没有约定具体每平方米的租金，一审直接采纳梁富荣、郭月华、荣承公司主张的租金标准没有依据。5.一审认定双方已对租金标准进行变更没有依据。根据《租赁合同》第十四条约定，双方如�协商变更原合同的租金标准应签订补充协议，但梁富荣、郭月华、荣承公司并未提交双方对租金金变更的补充协议。孔令敏承诺变更为103000元，但梁富荣、郭月华、荣承公司没有同意，即录音仅能证明双方仅仅有协商的意向，但没有达成一致的协议条款。6.《租赁合同》第一条在表述面积的时候使用了“约”字，可见，双方对实际面积只是约定大概的情况，并不是非常精确的面积。7.涉案租赁物仅部分有房产证，孔令敏未对涉案的租赁物进行测绘，也没有对租赁物的面积进行大概估算，并不存在恶意虚构面积的情形。二、一审认定孔令敏造成合同无效的过错责任比例为50％，从而判决孔令敏赔偿包括装修损失、搬迁费用损失、贬值损失等合计541891.5元属事实认定和适用法律错误。1.《租赁合同》无效的责任在于梁富荣、郭月华、荣承公司，应由其承担全部过错。梁富�、郭月华、荣承公司在洽谈租赁事宜时多次视察租赁物的具体情况，并且在厂房分布图签字确认，对租赁物的面积、现状已经有充分了解的情况，其在明确租赁物的情况下仍然承租，事后再提出面积的误差的问题实属无理。涉案的租赁物虽然有部分没有房产证，但梁富荣、郭月华、荣承公司也顺利注册了公司，其合同的目的是完全可以实现的，使用厂房的权利是可以保障的。2.梁富荣、郭月华、荣承公司擅自对租赁物进行装修，没有经过孔令敏同意，装修方案也没有经过孔令敏的审核，其自行装修造成的损失应自行承担。3.一审认定争议装修项目“地坪漆及纳米涂料”系梁富荣、郭月华、荣承公司施工没有依据。梁富荣、郭月华、荣承公司没有提供证据证明该项争议项目是其施工，没有提交施工合同、发票等支出的证据。其次，一审未采用测绘争议面积，反而采纳�议的装修项目，采取双重标准认定事实。4.安装和搬迁机械设备的损失是正常的经营风险，并且梁富荣、郭月华、荣承公司可以自行拆除，不存在直接的损失。《租赁合同》第八条第(二)第9点约定，实际上反映了机械设备拆除的责任以及费用应由乙方自行承担，虽然合同还没有到期，但造成双方提前终止合同的责任在于梁富荣、郭月华、荣承公司，应按照合同到期有关机械设备的处理方式处理，即由梁富荣、郭月华、荣承公司自行拆除，并且承担相关的费用。梁富荣、郭月华、荣承公司的搬迁费没有实际发生，不应予以支持。梁富荣、郭月华、荣承公司就地将大型设备己经出售，其没有进行拆除搬迁的工作，未发生实际的搬迁费用，不应予以支持。5.一审支持梁富荣、郭月华、荣承公司设备贬值的损失无事实和法律依据。机械设备本来就是消耗品，会随着使用的时�损耗、贬值，这是正常的经营成本。梁富荣、郭月华、荣承公司从2014年9月份使用租赁物至今己经有三年的时间，即便《租赁合同》有效，双方的合同正常履行，设备必然也会贬值，这个贬值的损失不会因为双方合同的性质而改变的。6.即便计算装修费用、搬迁费用也应考虑梁富荣、郭月华、荣承公司使用的年限与租赁合同期限的比例。合同约定的租期为7年，梁富荣、郭月华、荣承公司从2014年接受租赁物至今己经使用了3年的时间，占合同期限的3／7的时间，即便有装修损失、搬迁损失也应考虑使用的时间，而不是忽略不计使用时间，即便按照《租赁合同》履行7年时间期满的，梁富荣、郭月华、荣承公司的装修费用、搬迁费用也需要分摊每年的成本。三、一审认定2014年12月才交付涉案租赁物认定时间错误。根据《租赁合同》的约定，2014年11月1日为起租点。根据梁富荣、郭月华、荣承公司一审提交的证据显示，梁富荣、郭月华、荣承公司委托深圳市爱华勘测工程有限公司出具的《广州市荣承电梯导轨有限公司地块面积及建筑物面积测量测绘技术报告的测绘日期为2014年11月18日，如果孔令敏还没有将租赁物交付给梁富荣、郭月华、荣承公司使用，其又如何委托测绘公司进行测绘。孔令敏提交的签订时间为2014年10月24日的《起重机产品项目购销合同》、2014年9月1日签订的《电梯导轨生产线辅助设备合同》、《技术协议》以及其他证据均能够印证梁富荣、郭月华、荣承公司在2014年11月以前已经使用了涉案的租赁物，否则其如何在现场安装机械设备。四、一审未处理孔令敏起诉的电表电费，仅处理了部分变损费属漏判决事项。起诉时，孔令敏提供为梁富荣、郭月华、荣承公司垫付电费的发票，并且要求其支付电表电费和变损费，但一审仅处理部分的变损费，没有对电表电费进行处理，遗漏了判项，请求二审法院纠正。2016年6月2日，孔令敏向一审法院提起本案诉讼，请求：1、确认孔令敏、梁富荣、郭月华、荣承公司之间签订的《租赁合同》无效，梁富荣、郭月华、荣承公司立即将位于广州市南沙区横沥镇xx路x号的x号宿舍、x号简易厂房、x号标准厂房和空地腾空交给孔令敏；2、梁富荣、郭月华、荣承公司连带支付从2014年11月1日起至梁富荣、郭月华、荣承公司将租赁物腾空交还给孔令敏之日止涉案租赁物的租金（占用使用费）（其中，2014年12月1日至2016年2月28日按照每月拖欠租金13000元计算；2014年11月1日至11月30日、2016年3月1日至腾空交还租赁物之日止每月租金参照合同约定的租金标准109000元/月计算）及逾期付款的利息（利息从每个月11日起按照当月拖欠的租金为本金，按照中国人民银行�期同类逾期贷款利率的标准计算至租金付清之日止）；3、梁富荣、郭月华、荣承公司连带支付从2014年9月1日起至2016年8月31日止使用涉案租赁物的基本电费138000元（按照23元×250KW×24个月）；4、本案诉讼费用（含财产保全费）由梁富荣、郭月华、荣承公司承担。梁富荣、郭月华、荣承公司提起反诉，请求：1、确认孔令敏与梁富荣签订的《租赁合同》无效；2、孔令敏立即向梁富荣返还租赁保证金327000元；3、孔令敏赔偿梁富荣、郭月华、荣承公司搬迁费用损失、装修损失、设备安装损失、停产期间员工薪酬支出等各项经济损失1441507.50元；4、孔令敏承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：案外人黎锦文是位于广州市南沙区横沥镇xx路7号（自编x号）房屋（建筑面积为3860.955平方米，规划用途为厂房）、南沙区横沥镇xx路7号（自编x号）房屋（建筑面积838.2平方米，规划用途为宿舍楼）、南沙区横沥镇xx路x号（自编x号）房屋（建筑面积535.425平方米，规划用途为综合楼）的权利人。2014年6月9日，黎锦文与孔令敏签订《租赁合同》，约定黎锦文将坐落广州市南沙区横沥镇xx路x号租赁给孔令敏使用（不含前面的商铺），整地块占地面积约为20亩，其中厂房建筑面积约为10000平方米；租赁期限自2014年7月1日至2027年6月30日等。2014年9月11日，孔令敏（出租方、甲方）与梁富荣（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：一、基本概况。甲方将坐落在南沙区横沥镇xx路x号租赁给乙方使用，整地块占地面积约8360平方米，其中x号宿舍，x号简易厂房，x号标准厂房建筑面积约7388平方米、空地约2300平方米（附厂房分布图，附图已经甲乙双方签字盖章确认），变压器250KW。乙方对甲方出租的厂房情况已经充分了解，同意承租，并�国家有关法律、法规等有关规定使用。二、租赁期限。本合同下的厂房租用期限为7年，自2014年9月1日至2021年8月30止。其中自2014年9月1日至2014年10月31日为免租装修期。三、租金及支付。1、本合同签订时，乙方须一次性向甲方交纳3个月的租金即327000元，作为履行本合同的保证金。租赁期限届满，如乙方无违约行为不再续约的情况下，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起，三天内由甲方不计利息返还保证金给乙方。2、合同期内，乙方承租的面积约为7388平方米，租赁面积为建筑总面积。乙方每月应交纳租金给甲方，具体每月租金按下表所列（不含税，其中租金的租赁税由乙方按当地税务部门规定的税率缴交）：2014年9月1日至2017年8月31日，月租109000元，年租1308000元；2017年9月1日至2020年8月31日，月租119900元，年租1438800元。3、租金按�收取，当月10日前支付当月租金。4、在租赁期内，必须按规定期限缴交租金，凡拖欠租金的，需加收违约金。违约金每天按照所欠租金1%计算。如乙方拖欠甲方租金达到30天，则视作乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同，收回租赁物。四、厂房使用。乙方在使用期内享有租赁物所属设施的专用权。乙方应负责租赁物内设施的维护、保养等，并保证合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还甲方。租赁期内，乙方如需对租赁物进行维修或增加设施，必须征得甲方书面同意后方可实施，且装修或增加设施不得对厂房结构构成影响。五、厂房转租、转借。未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租、转借承租物。七、厂房基础设施建设。1、乙方租用厂房后甲方所提供的基础设备、设施如不能满足发展要求时，所需的水电扩容、道路、下水道、�境改造、环保设施等项目的建设均由乙方自行出资解决。乙方进行上述建设须经甲方书面同意后方可实施，并按有关法律法规及政策规定的程序和要求办理。2、租赁期内，甲方提供厂房建筑物的基本消防设施给乙方使用，前期的基本消防设施费用由甲方负责。八、甲乙双方的权利义务。1、甲方的权利和义务。甲方有义务提供资料协助乙方办理工商、国地税牌照；甲方须向当地电所申请开通用电，安装好用电房的设备；租赁期间，如因产权问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方承担相应的赔偿责任。2、乙方的权利义务。乙方在移交前保障详细知悉和了解厂房现状，如发现问题，必须立即与甲方沟通协调。乙方在使用租赁物业期间，乙方应当合理使用厂房及附属设施，做好厂房的日常维护工作。乙方在使用物业过程中，还应注意对环境的影响，因环境污染�任何第三人造成侵害，一概由乙方承担责任，乙方应确保其使用厂房所进行的生产项目符合有关环保要求，并应采取有效措施，减少和降低其生产过程中产生的水、汽、尘、噪声、腐蚀、辐射等污染。乙方应处理好与相邻单位之间的关系，在公共道通行、临时用地、临时照明、临时用排水、临时噪音等方面应相互提供便利，减少相互干扰，相互合作。租赁合同期满后，属于乙方的机械设备由乙方自行拆除，并在租用年限届满后3天内自行清理好场地杂物，逾期款拆除清理的视为乙方自行放弃，甲方有权对其进行处理。租赁期满，所有地上建筑、入墙入地的固定装修属于甲方所有。门、窗、天花等不得破坏与拆走；电线、插座不得拆除。十五、备注。电费、水费对业主交付（1.15元／度，并支付变损费23元/KW*250KW由供电部门收取，水费：3元／度（含污水处理费）等。合�签订后，梁富荣向孔令敏缴纳了保证金327000元。一审庭审中，孔令敏、梁富荣共同确认上述合同约定的租赁物包括x号简易厂房共三栋、x号宿舍楼一栋、x号厂房（实为二层办公楼）一栋、保安室一个、电房一个、厕所一个及部分空地等。孔令敏确认仅有x号宿舍楼有房产证。就合同约定的租金标准，孔令敏陈述是按109000元/月确定，梁富荣、郭月华、荣承公司陈述租金是按厂房部分按照14元／平方米／月，空地部分按照2.5元／平方米／月计算，梁富荣、郭月华系夫妻关系。关于涉案租赁物交付时间，孔令敏陈述在2014年9月1日除x号简易厂房外，均已经交付梁富荣、郭月华、荣承公司，4号简易厂房是在2014年10月中下旬交付给梁富荣、郭月华、荣承公司，交付时并未办理交接手续；梁富荣、郭月华、荣承公司陈述在2014年12月8日交付。关于交付时的租赁物状况，孔令敏、梁�荣、郭月华、荣承公司确认交付时x号宿舍是混凝土框架结构的，共有3层；x号厂房事实上是一个办公楼，2层的混凝土框架结构的；x号简易厂房是一层的钢结构的厂房，地面没有做硬化处理，有门窗但有破损，有通水电。2014年11月25日，案外人黎xx（甲方）与孔令敏（乙方）、梁富荣、郭月华（丙方）签订《协议书》约定：鉴于甲方与乙方于2014年6月9日签订《租赁合同》约定甲方就位于广州市南沙区横沥镇xx路x号厂房及地块租给乙方使用，经甲方同意，乙方和丙方于2014年9月11日签订《租赁合同》约定将南沙区横沥镇xx路x号的部分厂房及地块租给丙方使用。由于丙方需办理营业方面的手续以及租赁合同备案手续，需要与甲方签订《租赁合同》作为租赁备案手续之用。甲方与丙方为租赁合同备案所需签订的《租赁合同》只限于丙方用于办理营业方面以及备案�续的用途，不对甲丙双方产生任何的权利和义务；甲方与乙方、乙方与丙方之间的权利与义务仍按照各方之前签订的合同以及法律文件为准；如丙方公司完成工商登记注册后，乙方同意丙方以公司名义与乙方更改《租赁合同》的主体。孔令敏提交的证据《建行个人活期明细表》显示，2015年1月至2016年2月期间，郭月华向孔令敏名下帐户汇入款项，其中2015年1月为两笔，每笔金额为96000元，其他每月为96000元。孔令敏、郭月华当庭确认上述款项为案涉租赁物2014年12月至2016年2月期间的租金，金额每月为96000元，但电费至今未交。2016年4月16日，孔令敏向梁富荣身份证地址邮寄了《违约通知书》，内容为梁富荣拖欠孔令敏案涉租赁物租金413000元、水电费153980元等合计1096480元，经孔令敏多次催促仍未支付，已构成违约，请梁富荣于2016年4月19日前支付上述费用等。该邮件后被邮局以“收件人拒收”为由退回。梁富荣、郭月华、荣承公司提供孔令敏、郭月华、林总、梁富荣的谈话录音，内容为“。孔：‘都没问题啊。然后我也说了一句话，就是租金，10.9万，现在你们只给了9.6万，也是没给完。’郭：‘你承不承认面积有问题?然后你说10.9万。’孔：‘我说我减，我愿意减。原本10.9万，现在10.3万。’郭：‘那你是否承认面积有问题？’林总：‘我现在要求按实际面积，我不想掐你的油，不让你吃亏，知道吧，但是我也不想你多赚我的钱。’孔：‘那量就量咯，没问题啊。该怎么量就怎么量。’郭：‘你又这样说。’孔：‘梁总之前说，阳台不量，过道不量。我说怎么可以不量，你是面积就要量，空地就是空地，有面积就是有面积。怎么就要不量呢？’梁：‘你刚才说的都量上了，应你的要求都量上了。我跟你说，空地就算空地的，阳台算了面积，算在里面了，你回去看一下图纸吧。’”2016年7月26日，广州南沙开发区国土资源和规划局出具穗国规公开﹝2016﹞437号《依申请公开政府信息告知书》，内容为该局受理了梁富荣提出的政府信息公开申请，经核查，未找到南沙区横沥镇xx路x号内建筑相关规划信息。梁富荣、郭月华、荣承公司为证明涉案租赁物面积与合同约定不符及其为改造涉案厂房、采购设备等支出的款项，提交了《测绘技术报告》《银行凭证》《收据》《发票》等证据。一审诉讼中，根据孔令敏、梁富荣、郭月华、荣承公司的申请，广州南沙南国测绘有限公司对案涉租赁物进行了测绘并出具了《广州市荣承导轨电梯有限公司用地面积及房屋建筑面积测量报告》，该报告显示案涉租赁物各组成部分占地面积、建筑面积、建筑物滴�位面积（单位：平方米）分别为：1，厕所:36.7830、36.7830、11.9580；2，简易仓库:34.1700、34.1700、10.5600；3，简易厂房5：1493.0604、1493.0604、104.4900；4，二层办公楼：194.8100、420.9536（滴水面积无）；5，保安室：17.4229、17.4229、9.0570；6，简易厂房4：2395.4650、2395.4650、197.4400；7，简易厂房6：1129.2927、1129.2927、170.2400；8，3号宿舍：295.3200、814.3278（滴水面积无）；9，简易电房：30.9925、30.9925、26.9200；10，消防水池：41.8392、41.8392（滴水面积无）；11，空地：2393.4333；合计占地面积为8062.5890、建筑面积为6414.3071、建筑物滴水位面积为530.665。并备注：“一，用地部分：广州市荣承导轨电梯有限公司总用地面积8216.7207平方米，其中争议部分面积为154.1317平方米；二，建筑面积部分：l、面积统计表中消防水池为有争议部分，建筑面积为41.8392平方米；2、面积统计表中建筑物滴水位面积�有争议部分，总滴水位面积为530.665平方米。”就梁富荣、郭月华、荣承公司申请的涉案租赁物装修费用损失、租赁物内物品和设备的搬迁费用损失、租赁物内固定资产因搬迁造成的贬值损失、停业期间的营业损失评估，广州德高价格评估有限公司出具了穗德价估[2017]0141号《价格评估结论书》，评估结论为“在评估基准日，标的广州市荣承电梯导轨有限公司租赁物装修费用损失评估价格为187394元整；租赁物内物品和设备的搬迁费用损失评估价格为835126元；租赁物内固定资产因搬迁造成的贬值损失评估价格为18263元；停业期间的营业损失无法评估；合计1040783元。争议项目“地坪漆及纳米涂料”评估价格为43000元。”根据孔令敏的申请，一审法院在诉讼中对梁富荣、郭月华、荣承公司的财产进行了财产保全，其中包括查封了案涉租赁物内的LD电动单�6台、行吊6台，孔令敏明确其诉请1中主张的腾空不包括上述被查封财产。另查明，荣承公司成立于2014年12月2日，商事主体类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人及股东均为郭月华。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。关于案涉《租赁合同》效力问题。孔令敏、梁富荣、郭月华、荣承公司均确认涉案租赁物中的厂房未取得权属证书，也未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”故孔令敏与梁富荣签订的《租赁合同》中关于厂房租赁的约定为无效。虽然《租赁合同》中明确租赁物为“南沙区横沥镇xx路x号”，包括厂房、宿舍�空地，但孔令敏和梁富荣确认签订租赁合同的目的是成立荣承公司并生产电梯导轨，故案涉的租赁物作为整体出租给梁富荣使用，具有不可分割性，否则将导致租赁目的落空，且双方并未将租赁物中的土地及地上建筑物租金进行区分，故孔令敏与梁富荣签订的《租赁合同》整体无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故梁富荣应立即将该部分租赁物腾空（被法院查封的LD电动单梁6台、行吊6台除外）交还给孔令敏，孔令敏理应将收取的租赁保证金327000元返还给梁富荣。案涉厂房实际是由荣承公司使用，故孔令敏诉请荣承公司共同腾空交还租赁物合理有据，一审法院予以支持。郭月华系荣承公司的法定代表人，孔令敏据此要求郭月华腾空交还厂房依据不足，一审法院不予支持。关于租金问题。首先，关于租赁物交付时间，孔令敏主张交付时间�2014年9月，但未提交证据证明，一审法院不予采信；结合荣承公司、郭月华、梁富荣缴纳2014年12月份租金的事实，一审法院采信荣承公司、郭月华、梁富荣主张的租赁物交付时间应为2014年12月。孔令敏主张2014年11月份的租金没有事实依据，一审法院不予支持。其次，关于租金标准，孔令敏主张的租金标准为每月109000元，荣承公司、郭月华、梁富荣主张租金是按厂房部分按照14元／平方米／月，空地部分按照2.5元／平方米／月计算。参照双方合同租金条款中约定的“合同期内，乙方承租的面积约为7388平方米，租赁面积为建筑总面积。乙方每月应交纳租金给甲方，具体每月租金按下表所列：2014年9月1日至2017年8月31日，月租109000元”，结合孔令敏在荣承公司、郭月华、梁富荣录音证据中同意减免部分租金，孔令敏并未举证证明在2015年1月至2016年2月期间收取荣承公司、郭�华、梁富荣给付的租金96000元/月时有提出异议，同时按荣承公司、郭月华、梁富荣主张面积计算的月租金为95783.88元（建筑面积6414.3071平方米×14／平方米元+2393.4333平方米×2.5元／平方米），该金额与孔令敏、荣承公司、郭月华、梁富荣实际缴纳的每月租金金额相近，故可以认定孔令敏与梁富荣在合同中约定的租金是以面积为基础进行计算，双方在履行合同过程中已对租金标准进行了变更，实际是以每月96000元计付租金，且荣承公司、郭月华、梁富荣已经缴纳租金至2016年2月28日。合同无效，但梁富荣、荣承公司至今未返还租赁物，且孔令敏、荣承公司、郭月华、梁富荣确认荣承公司、郭月华、梁富荣自2016年3月起未缴纳租金，故孔令敏诉请梁富荣给付从2016年3月1日起至腾空交还之日止的租金合理有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定“下列的诉讼时效期间为一年：(三)延付或者拒付租金的；”，孔令敏现有证据只能证明其在2016年4月16日向荣承公司、郭月华、梁富荣追讨过租金，荣承公司、郭月华、梁富荣抗辩孔令敏部分租金已过诉讼时效有法律依据，一审法院予以采纳，但根据双方实际履行的租金标准，在上述期间荣承公司、郭月华、梁富荣并不存在欠付租金。据此，梁富荣应按每月96000元标准向孔令敏支付从2016年3月1日起至腾空交还案涉租赁物之日止的租金。对孔令敏主张的该日前的租金，一审法院不予支持。荣承公司、郭月华、梁富荣未依时向孔令敏支付租金，给孔令敏造成了一定的损失，孔令敏主张逾期付款的利息有合理依据，一审法院予以支持。关于孔令敏主张的变损费。参照《租赁合同》约定的“电费、水费对业主交付（1.15元／度，并支付变损费23元/KW*250KW由供电部门收取，水费：3元／度（含污水处理费）”，梁富荣应向孔令敏支付占有使用租赁物期间的变损费，孔令敏主张按每月5750元（23元/KW×250KW）计付变损费合理有据，一审法院予以支持，但孔令敏证据不能证实其在2014年9月将案涉租赁物交付给了荣承公司、郭月华、梁富荣，结合荣承公司、郭月华、梁富荣自认交付时间为2014年12月及双方给付租金的事实，故变损费应从2014年12月起算，对孔令敏主张的该日以前部分的变损费，一审法院不予支持。据此，孔令敏主张的截至2016年8月31日止的电损费应为120750元（5750元×21个月）。案涉租赁物的实际使用人为荣承公司，荣承公司是一人有限公司，郭月华是其法定代表人，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务�担连带责任。郭月华未举证证明其个人财产独立于荣承公司财产，故孔令敏请求荣承公司、郭月华对梁富荣的应付的上述款项承担连带责任于法有据，一审法院予以支持。关于荣承公司、郭月华、梁富荣主张的装修损失、搬迁及设备安装贬值损失、停工期间员工薪酬支出。根据广州德高价格评估有限公司出具的《价格评估结论书》，广州市荣承电梯导轨有限公司租赁物装修费用损失评估价格为187394元、租赁物内物品和设备的搬迁费用损失评估价格为835126元、租赁物内固定资产因搬迁造成的贬值损失评估价格为18263元、停业期间的营业损失无法评估，合计1040783元；争议项目“地坪漆及纳米涂料”评估价格为43000元。根据孔令敏、荣承公司、郭月华、梁富荣自认，案涉租赁物x号简易厂房交付时地面没有做硬化处理，故对荣承公司、郭月华、梁富荣主张的地坪漆及纳米涂料的装修系其完成，一审法院予以采信。孔令敏明知涉案租赁物中的厂房未取得《建设工程规划许可证》，仍将其出租给荣承公司、郭月华、梁富荣，存在过错，梁富荣作为承租方、荣承公司作为实际使用人，对涉案租赁物的厂房有无合法报建、权属等情况负有审慎注意义务，但仍签订合同、使用案涉租赁物，亦存在过错，且双方过错责任相当，故一审法院酌定由孔令敏、荣承公司、郭月华、梁富荣对上述评估的损失各自承担50%，即孔令敏应向荣承公司、郭月华、梁富荣支付装修费用损失115197元[（187394+43000）×50%]、搬迁费用损失417563元（835126×50%）、租赁物内固定资产因搬迁造成的贬值损失9131.5元（18263×50%），合计金额为541891.5元。对孔令敏主张的超过该金额部分，一审法院不予支持。孔令敏主张的停车期间员工薪酬支出依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年10月31日作出如下判决：一、孔令敏与梁富荣于2014年9月11日签订的《租赁合同》无效；二、梁富荣、广州市荣承电梯导轨有限公司应于判决发生法律效力之日起30天内将位于广州市南沙区横沥镇x号的租赁物腾空（被法院查封的LD电动单梁6台、行吊6台除外）交还给孔令敏；三、梁富荣、郭月华、广州市荣承电梯导轨有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向孔令敏支付从2016年3月1日起至交还租赁物之日止的占用费（占用费参照每月租金标准96000元计�，判决生效前的租赁费用在判决生效之日起10日内支付，以后部分在每月10日前逐月支付）及逾期付款利息（从每月11日起，以当月拖欠的租金为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准计算至付清之日止，但不得超过本金）；四、梁富荣、郭月华、广州市荣承电梯导轨有限公司应于判决发生生法律效力之日起十日内向孔令敏支付变损费120750元；五、孔令敏应于判决发生法律效力之日起十日内向梁富荣返还保证金327000元；六、孔令敏应于判决发生法律效力之日起十日内向梁富荣、郭月华、广州市荣承电梯导轨有限公司支付租赁物装修费用损失、租赁物内物品和设备的搬迁费用损失、租赁物内固定资产因搬迁贬值损失共计541891.5元；七、驳回孔令敏其他诉讼请求；八、驳回梁富荣、郭月华、广州市荣承电梯导轨有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期�履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费20956元，由孔令敏承担8023元，由梁富荣、郭月华、广州市荣承电梯导轨有限公司负担12933元；反诉受理费10358元，由梁富荣、郭月华、广州市荣承电梯导轨有限公司负担5089元，孔令敏承担5269元；测绘费11013元由孔令敏承担，保全费5000元由梁富荣、郭月华、广州市荣承电梯导轨有限公司负担；评估费34596元，由孔令敏承担17298承担元，由梁富荣、郭月华、广州市荣承电梯导轨有限公司负担17298元。本院经二审审理，当事人对一审法院查明的事实并无异议，本院予以确认。二审期间，孔令敏提交了以下新证据：1、三份律师函；2、快递单。上述两组证据拟共同证明孔令敏分别于2015年1月27日、2015年2月3日、2015年3月18日委托广东鹏瑞律师事务所律师三次致函梁富荣，要求梁富荣支付未足额支付的租金差额和水电费,上述证据均有原件。梁富荣、郭月华、荣承公司对此质证称：1、证据一不属于新证据，不予以质证。2、证据二有原件，但无法确认真实性。退改批条无法确认邮局真实记录。经当庭拆开编号为1094176881214的快递，里面所载文件是孔令敏委托广东鹏瑞律师事务所梁广宙律师于2015年3月18日发给梁富荣的律师函，该函主要内容是说梁富荣拖欠涉案房屋2014年11月至2015年3月的租金差额及相关水电等费用，孔令敏多次要求尽快结算清相关费用，梁富荣对此置之不理。该份快递的《速递邮件改退批条》上显示收件人要求退回，称长时间不在广州。二审另查明，孔令敏在一审法院2016年9月1日的开庭中明确其诉讼请求时并未主张涉案场地的电表电费，所主张的基本电费（变损费）也只主张到2016年8月31日止。二审期间，双方均确认涉案合同并无约定如果租赁面积存在差异该如何处理租金的问题。本院询问根据各方在一审陈述，涉案场地出租时尚有场地在建，双方如何确定涉案最终交付建筑物的面积，孔令敏表示其并没有拆除重建，只是修补，所以基本面积还在，梁富荣、郭月华、荣承公司则表示是听孔令敏说的。梁富荣、郭月华、荣承公司在二审中表示其是在2014年12月份左右装行吊时行吊公司的测绘人员反映涉案车间没有那么大，因此发现面积有差异，最终涉案房屋是按照行吊公司测量面积规格定制，虽然发现面积有差异，且对方不同意减租，但因为其投入了很多设备，且这些设备是专门定制的，别的地方不能使用，所以没有提出解除合同。二审中，梁富荣、郭月华、荣承公司述称一审期间，一审法官两次到达涉�场地，均可以清晰反映出荣承公司处于停产状态。梁富荣、郭月华、荣承公司亦确认尚未将涉案场地交还给孔令敏，因拆除需要有专门的人员拆除，拆除费用太高所以一直没有拆除。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对此评析如下：鉴于涉案场地中有部分建筑物并未取得建设工程规划许可证，且涉案场地必须整体出租，故一审认定涉案租赁合同整体无效，并无不当，本院予以确认。涉案合同虽无效，但梁富荣、郭月华、荣承公司在签订涉案租赁合同时未尽审慎核查义务，且未能提供证据证实承租使用涉案场地至今，因涉案场地未取得建设工程规划许可证对其经营活动造成了困扰，反而按照自身核算的面积缴纳租金，故一审法院根据等价有偿原则，判令梁富荣、郭月华、荣承公司在占有使用涉案场地期间应支付涉案场地的使用费，并无不当，本院予以维持。梁富荣、郭月华、荣承公司以涉案场地租赁合同无效，按照过错相当原则，其只应支付场地使用费的50%，理据不足，本院不予支持。关于涉案场地的使用费标准应如何确定的问题。孔令敏应该按照约定的租金标准计算使用费，梁富荣则主张涉案场地有口头约定租金单价，故应该按照约定单价乘以实际测绘面积计算使用费，即每月96000元计算。对此本院认为，梁富荣、郭月华、荣承公司一直是按照每月96000元的标准缴纳租金，孔令敏只提供了证据证实其在2015年3月之前对此有提出异议，但此后并未就此提出异议，且涉案场地经评估公司实地测绘，涉案场地的实际建筑面积确实与约定的建筑面积存在较大出入，且孔令敏和梁富荣、郭月华等人的通话录音内容也表明孔令敏基于面积差异问题同意降低租金标准，故一审法院认定涉案场地的使用费应按照每月96000元的标准计算，较为公平合理，并无不当，本院予以维持。梁富荣、郭月华、荣承公司未能按时支付使用费，应承担逾期付款的利息，一审对此处理并无不当，本院予以维持。交付涉案场地是出租人的义务，孔令敏自称是在2014年10月将涉案场地交付给梁富荣、郭月华、荣承公司使用，对此应提供证据予以证实，不能提供则应承担举证不能的法律后果。孔令敏未能提供证据证明其在2014年10月将涉案场地交付给梁富荣，故一审法院以梁富荣、郭月华、荣承公司自认的接收场地的时间作为交接时间，并无不当，本院予以确认。孔令敏二审中亦不能提供充分证据证实其的主张，故本院对孔令敏该上诉理由不予支持。因双方签订的租赁合同明确约定由梁富荣负担变损费及变损费的计算标准，且该费用是使用涉案场地所发生的费用，故一审法院判令梁富荣按照涉案合同约定的标准承担该笔费用，符合公平合理原则，梁富荣以涉案租赁合同无效为由，主张其不应负担该费用，理据不足，本院不予支持。孔令敏在一审开庭当天明确了该笔款项的计算时间且并无主张涉案场地的电费，故其主张一审遗漏处理电费及部分变损费，缺乏事实基础，本院不予支持。一审法院认定涉案租赁合同无效，签约双方均存在过错，由各方各自负担损失的50%，并进而对孔令敏和�富荣、郭月华、荣承公司应负担的损失作出相应的处理，一审对此论理充分，认定妥当，本院予以维持，不再赘述。梁富荣以涉案租赁合同无效是孔令敏造成为由以及评估机构的评估结果不足以体现其真实损失情况为由，主张一审判令其负担损失的50%错误，理据不足，本院不予支持。孔令敏对损失总额的确定以及其应负担损失的比例的异议，亦缺乏相依的理据，本院不予支持。孔令敏二审期间提交的证据并不属于新证据，且不影响本案处理结果，本院不予审查。综上所述，孔令敏和梁富荣、郭月华、荣承公司的上诉请求均理据不足，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审�件受理费51274元，由梁富荣、郭月华、广州市荣承电梯导轨有限公司负担15641元，由孔令敏负担35633元。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一八年三月八日本书记员 李依虹