广西壮族自治区防城港市防城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0603民初65号
原告：孙观伟，男，1946年8月13日出生，汉族，居民，住广西防城港市防城区。
原告：杜志梅，女，1953年12月12日出生，汉族，居民，住广西防城港市防城区。
原告：孙明艳，女，1976年5月14日出生，汉族，干部，住广西防城港市防城区。
原告：孙明杰，男，1978年12月31日出生，汉族，干部，住广西防城港市防城区。
以上四原告委托诉讼代理人：宁崇强，广西众厚律师事务所律师。
以上四原告委托诉讼代理人：刘文钦，广西众厚律师事务所实习律师。
被告：黄昱棋，男，1986年10月9日出生，京族，个体，住所地广西防城港市防城区防城镇防钦路**号*栋*单元***室，现住防城港市防城区。
被告：温俊华，女，1965年3月24日出生，汉族，个体，住广西防城港市防城区。
被告：黄生伟，男，1962年12月11日出生，京族，干部，住广西防城港市防城区。
以上三被告委托诉讼代理人：项光生，广西云鸿律师事务所律师。
原告孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰与被告黄昱棋、温俊华、黄生伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙观伟、孙明艳、孙明杰及四原告委托诉讼代理人宁崇强、刘文钦，被告温俊华及三被告委托诉讼代理人项光生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付应付房屋租金共计134600元给原告；2、判令被告赔偿逾期交房的房屋占用费42666元给原告（房屋占用费暂按每月8000元计算，期限自2015年6月16日至2015年11月25日，共计5个月另10天，占用费按评估机构的评估标准计算）；3、判令被告支付拆除和修复房屋的费用共计61500元给原告；4、本案诉讼费用全部由被告承担。诉讼中变更第2项诉讼请求为赔偿房屋占用费90740.12元。增加一项请求为由被告负担评估费6000元。事实和理由：2007年7月6日，原告杜志梅与被告黄昱棋签订《房屋租赁合同》，约定原告出租位于防城港市防城区的房屋一栋【其中门牌号××为孙观伟和杜志梅所有、88号产权人为孙伯雄（已故，现88号产权为孙观伟继承）、90号为孙明杰所有、92号为孙明艳所有】给被告经营使用。每月租金为3000元，租赁期为10年，从2007年10月1日至2017年10月1日。合同签订后，原告依约将房屋交给被告使用，被告黄昱棋以其母亲温俊华的名义注册防城宝蓝咖啡厅，并用于经营咖啡生意。因被告黄昱棋出国留学，于2011年2月21日起委托其母亲温俊华、父亲黄生伟共同管理租赁房屋及经营咖啡厅生意。由于被告违约对租赁房屋进行装修并在租赁房屋上加建违法建筑，原告知悉后多次要求被告进行修复，但被告只修复了部分，剩余部分拒不修复。由于双方对因被告擅自改变房屋承重结构和扩建的处理和修复协商不成，原告于2011年9月22日诉至法院，请求：一、解除原告杜志梅与被告黄昱棋于2007年7月6日签订的《房屋租赁合同》；二、被告将租赁的房屋交付给原告。在一审法院受理后，被告仍然有在租赁房屋内进行违法扩建行为。后经防城港市中级人民法院于2015年5月12日作出（2014）防民一终字第539号民事判决书，判决：一、解除原告杜志梅与被告黄昱棋于2007年7月6日签订的《房屋租赁合同》；二、被告黄昱棋、温俊华、黄伟生于判决生效后十日内腾退租赁的房屋交付原告孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰；三、被告黄昱棋、温俊华、黄生伟于判决生效后一个月内对原告孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰位于防城港市防城区山海大道86、88、90、92号房屋恢复原状。在原告向防城区人民法院起诉房屋租赁合同纠纷至终审判决生效后期间，被告一直不按租赁合同履行支付租金义务，拖欠原告从2011年10月1日起至2015年6月16日止的房屋租金共134600元；由于被告不履行生效的防城港市中级人民法院（2014）防民一终字第539号民事判决书所确定的被告腾退租赁房屋给原告的义务，致使原告房屋从2015年6月16日起至11月25日一直由被告占用，造成原告损失房屋占用费。因被告擅自装修、改变房屋承重结构和进行扩建，并造成原告房屋损害。经鉴定确定因装修造成损失而需部分拆除和修复的费用为61500元，被告应支付该费用给原告。为此，原告提起诉讼。
被告黄昱棋、温俊华、黄生伟答辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据。1、原告第一项请求已超过诉讼时效。因原告锁门和法院查封房屋，被告无法正常使用房屋，因此造成的损失应由原告承担。2、因被告没有房屋钥匙，无法完成腾房的要求，原告也没有配合被告开房并且清点物品，也无证据证明在2015年6月16日起至11月25日期间原告再次将房屋出租给被告，因此损失应由原告承担。3、第三项请求与防城港市中级人民法院的判决不一致，且原告无证据证明原告将房屋交给被告当时房屋状况，不存在支付的法律依据。4、黄生伟不是本案适格被告。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定以下：1、房屋租赁合同。该合同是双方当事人签订的，被告对其真实性和关性联性无异议，且形式和来源合法，故本院予以认定。2、民事起诉讼状、受理案件通知书。该证据是原告于2011年起诉的诉状，且经本院及防城港市中级人民法院作出了判决，具有真实性，本院予以认定。3、申请书、防城区人民法院通知。该证据是（2013）防民初字第652号案中的资料，具有真实性、合法性，本院予以认定。4、广西诚信达保险公估有限公司于2014年4月15日作出的公估报告，该报告已经生效判决采信，本院予以认定。5、通知书、送达回证。该证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以认定。6、照片。该照片未能反映实施行为的时间，未能反映案件事实情况，本院不作为定案依据。7、异议书、商铺解封申请书。原告对该证据的真实性和关联性没有异议，只对合法性有异议，本院认为该证据形式和来源合法，本院予以认定。8、关于履行（2014）防市民一终字第539号民事判决的报告。该报告是被告向本院提交，由立案庭签收，证明提交报告的事实，本院予以认定。
经原告申请，本院委托广西中阳资产评估事务所有限公司对原告位于防城港市防城区防城镇山海大道86、88、90、92号房屋自2015年6月16日至11月25日的房屋租金进行评估，该公司于2016年5月31日作出了中阳评报字（2016）C072号评估报告。被告对该评估报告有异议，认为：评估报告缺乏真实性和合法性。该评估公司不属于广西区司厅公布的鉴定机构名册中的鉴定机构，其无权出具司法鉴定报告。评估报告无三名鉴定人签名，程序上不符合法律规定。注册资产评估师资格证书2015年年检过期，2016年没有年检。原告评估申请书没有签名。没有选择相同或相近资产作为参照物。评估报告所采用依据不全面、不正确。本院计对被告的意见，要求评估公司作出说明，评估公司于2016年8月29日作出了说明并补充2016年已年检的资格证及工作底稿。说明年检问题是由于出具报告时评估资格证书正在年审过程中，尚未取得新证，而把旧证复印件放入评估报告中。报告中鉴定申请书无签名，是因复印件比较模糊，多次复印使得签名处的签字痕迹淡化。评估人员按照资产评估准则的要求，进行现场勘查，对附近类似出租房屋的实际租金水平进行调查，采用市场比较法估算得出估价对象在评估基准日时的市场租金水平。并根据评估得出的评估对象基准日的市场租金水平和相关调查资料确定房屋租金水平。本院认为，广西中阳资产评估事务所有限公司是在广西区法院评估、审计、司法鉴定等机构被选名册范围内，具有相应的资质，并由本院选择，选择机构程序合法。鉴定人员具备资格，采用现场调查、市场比较法估算作出的评估报告，具有科学、客观性。因此，本院对该评估报告予以采信，并作定案依据。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年7月6日，原告杜志梅与被告黄昱棋签订《房屋租赁合同》，约定原告出租位于防城港市防城区的房屋一栋【其中门牌号××为孙观伟和杜志梅所有、88号产权人为孙伯雄（已故，现88号产权为孙观伟继承）、90号为孙明杰所有、92号为孙明艳所有】给被告经营使用。每月租金为3000元，租赁期为10年，从2007年10月1日至2017年10月1日。合同签订后，原告依约将房屋交给被告使用，被告黄昱棋以其母亲温俊华的名义注册经营防城宝蓝咖啡厅，并用所租房屋经营咖啡生意。因被告黄昱棋出国留学，于2011年2月21日起委托其母亲温俊华管理租赁房屋及经营咖啡厅生意。2011年8月，被告对租赁房屋进行装修，原告提出异议，因双方协商不成，原告于2011年9月22日诉至本院，请求：一、解除原告杜志梅与被告黄昱棋于2007年7月6日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告立即恢复租赁房屋原状，将房屋交还原告。并于2011年10月19日申请本院保全被告改变租赁房屋结构、损坏房屋的证据，本院于2011年10月24日下发通知，通知被告对租赁房屋停止施工并封存。经原告申请，本院委托广西诚信达保险公估有限公司进行检测鉴定，该公司于2014年4月15日作出公估报告，公估鉴定结论为因装修造成损坏而需要修复及部分拆除费用为61500元。2014年8月30日，本院作出（2013）防民初字第652号民事判决，判决：一、解除原告杜志梅与被告黄昱棋于2007年7月6日签订的《房屋租赁合同》；二、被告黄昱棋、温俊华、黄伟生于判决生效后十日内腾退租赁的房屋交付原告孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰；三、被告黄昱棋、温俊华、黄生伟于判决生效后十日内支付61500元恢复房屋原状费用给原告孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰。被告不服判决提起上诉，防城港市中级人民法院于2015年5月12日作出（2014）防市民一终字第539号民事判决，判决：一、维持防城港市防城区人民法院（2013）防民初字第652号民事判决第一、二项；二、变更防城港市防城区人民法院（2013）防民初字第652号民事判决第三项为：黄昱棋、温俊华、黄生伟于本判决生效后一个月内对孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰位于防城区山海大道86、88、90、92号房屋恢复原状。2015年5月27日，被告收到判决书。判决生效后，被告没有按期履行，原告向本院申请执行，要求被告交付房屋。被告于2015年11月26日将房屋交还原告。自2011年10月1日起被告没有支付租金给原告。
诉讼中，原告向本院申请要求对原告位于防城港市防城区防城镇山海大道86、88、90、92号房屋自2015年6月16日至2015年11月25日的房屋租金进行评估。该公司于2016年5月31日作出中阳评报字（2016）C072号评估报告，评估报告结论为位于防城港市防城区防城镇山海大道86、88、90、92号房屋自2015年6月16日至11月25日的房屋租金在本报告书载明的评估基准日、评估目的和价值类型下的评估结果为90740.12元。
本院认为：本案争议焦点是：一、黄生伟是否是适格被告；二、原告主张支付房屋租金是否超过诉讼时效，被告是否应承担支付租金的责任；三、被告是否应承担2015年6月16日至2015年11月25日期间的房屋占用费；四、原告主张拆除和修复房屋的费用是否有事实和法律依据。
一、关于黄生伟是否是适格被告的问题。虽然房屋租赁合同是由被告黄昱棋签订，但承租房屋的目的是用于家庭经营咖啡厅，并以温俊华的名义注册经营，黄生伟与温俊华是夫妻关系，应视为共同经营。且已经生效判决确认黄生伟也承担相应责任，因此，本案中黄生伟是适格被告。
二、关于原告主张支付房屋租金是否超过诉讼时效，被告是否应承担支付租金的责任问题。按照法律规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害之日起计算。本案原告于2011年9月22日向本院提起诉讼，主张解除合同，在法院未作出判决并生效前，未能确定是否解除合同，因此，从2011年10月1日起至解除合同期间的租金，应从解除合同的判决生效之日起计算诉讼时效期间。而解除合同判决生效时间是2015年5月27日，原告于2015年12月28日向本院提起诉讼，没有超过一年的诉讼时效期间。因此，原告主张支付房屋租金没有超过诉讼时效。被告认为超过诉讼时效的抗辩意见理由不成立，本院不予采信。被告虽然从2011年10月24日本院通知停止施工并封存房屋时起未能实际使用租赁房屋，但产生纠纷致使原告提起诉讼是因被告擅自装修房屋的行为引起，且因被告装修房屋改变房屋部分承重结构，并造成局部损害，被告存在过错。被告的过错行为造成在合同期内未能正常使用房屋。因此，在解除合同前，即使被告没有使用租赁房屋，也应承担支付租金的责任。被告应按合同约定每月3000元从2011年10月1日至2015年5月27日（解除合同时间）期间的租金。原告主张从2011年10月1日起至2015年6月16日止按合同约定支付租金，因原告同时主张从2015年6月16日起因逾期交房的房屋占用费，故本院支持从2011年10月1日至2015年6月15日的租金133500元。被告抗辩不承担支付租金责任的意见理由不成立，本院不予采信。
三、关于被告是否应承担2015年6月16日至2015年11月25日期间的房屋占用费问题。按照防城港市中级人民法院（2014）防市民一终字第539号民事判决，被告应于2015年6月6日前履行腾退房屋并交付给原告的义务，但被告没有按期履行，至2015年11月25日才将房屋腾退。此期间被告仍占用房屋，被告占用房屋期间的占用费，应由被告承担。经原告申请，本院委托评估机构对租赁房屋自2015年6月16日至2015年11月25日的房屋租金进行评估，评估结论为此期间的租金为90740.12元。原告主张的房屋占用费应参照租金确定。故原告主张被告支付自2015年6月16日至2015年11月25日的房屋占用费90740.12元，本院予以支持。被告抗辩不承担责任，理由不成立，本院不予采信。
四、关于原告主张拆除和修复房屋的费用是否有事实和法律依据的问题。原告在2011年9月22日起诉时，已对因被告的装修行为造成房屋损害的问题提出要求恢复原状的诉求，并经防城港市中级人民法院（2014）防市民一终字第539号民事判决确定由被告承担恢复原状的责任。根据《合同法》第二百二十三条第二款的规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。被告未经原告同意便对租赁房屋进行装修，并造成部分房屋损坏，原告已诉求恢复原状并得到法院判决确定，现原告就同样的事实主张赔偿损失，属于重复主张。因此，原告主张拆除和修复房屋的费用61500元无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原告的请求本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款、第二百二十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条的规定，判决如下：
一、被告黄昱棋、温俊华、黄生伟支付给原告孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰房屋租金133500元；
二、被告黄昱棋、温俊华、黄生伟支付给原告孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰房屋占用费90740.12元；
三、驳回原告孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰的其他诉讼请求。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本案受理费5602元，评估费6000元，由原告孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰负担元1223无，被告黄昱棋、温俊华、黄生伟负担10379元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5602元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张健平
审 判 员 章 超
人民陪审员 刘 波
二〇一六年九月三十日
书 记 员 罗 静
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