文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 �（2017）粤0306民初19899号原告肖香萍，女，汉族，1988年5月23日出生，身份证住址湖南省隆回县，委托代理人肖小芳，广东宇芳律师事务所律师。委托代理人计可宇，广东宇芳律师事务所律师。被告林成，男，汉族，1992�3月18日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，第三人深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2（仅限办公），前称为深圳市家家顺房产交易有限公司。法定代表人杜艳花。上述原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖小芳到庭参加了诉讼，被告及第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应�，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2017年5月30日，在第三人居间下，原告与被告签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》和《资金托管协议》。合同约定原告将其位于深圳市宝安区西乡街铁仔路宝田雅苑A-801（深房地字第××号）以2499800元价格转让给被告;交易定金为15万元，在合同签订时支付定金2万元，合同签订后5个工作日内再支付定金13万；被告应于2017年6月14日之前支付首期款60万元（不含定金）。资金托管协议约定，托管定金2万元，并约定了托管款的处理方式；协议还约定了各方违约责任。2017年5月30日被告支付了定金2万元。次日，原告按照协议约定，在第三人指定的担保公司签订服务合同并办理委托赎楼公证书等事项，被告及第三人却未按协议履行划款义务。2017年6月5日，被告明确向原告表示因自身资金问题，将不履行合同，被告也多次通过第三人向原告转达；原告多次与被告、第三人沟通，要求被告继续履行合同，被告明确表示不履行。2017年6月13日原告委托律师向被告及第三人发送律师函，要求被告、第三人按照履约房屋买卖合同的约定；被告拒不回应，至今仍未支付剩余定金和首期款。原告请求法院判令：1、解除原告与被告于2017年5月30日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、被告向原告支付买卖合同约定转让总价款20%的违约金499960元；3、被告承担原告维权律师费30000元；4、被告承担本案全部诉讼费用。被告未提交书面答辩意见。第三人述称，2017年5月30日，原被告在第三人居间服务下签署了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、《资金托管协议》，均为三方真实意思表示，合法有效。被告于签合同当日向原告支付定金2万元，其中2000元作为交房保证金，依据协议约定，该笔定金托管于第三人处。2017年6月6日，被告向第三人提交《不放定申请书》表示因其本人资金不足、银行贷款未审核通过等原因，不能继续交易该房产，申请定金不予放款给原告，待其本人与原告达成一致后再处理该资金的去向，同时被告请求与原告和平协商解决。经第三人协调，原被告双方于2017年6月6日下午见面协商，被告当时表示愿意赔偿并征询原告的赔偿方案，但原告未给予赔偿方案并要求第三人先支付其2万定金再作协商。第三人多次协调，被告要求未协商一致前不得将定金放款给原告并要求第三人将定金退还至其账户。依据《资金监管协议》约定，目前该笔定金2万元仍托管于第三人处。2017年6月9日，第三人再次与原告沟通并转达被告的意思，询问原告和平解决的条件，原告坚持要求第三人向其支付定金2万元再协商。期间致电被告，但双方僵持不下，协商无果。2017年6月14日，第三人收到原告的《律师函》并转寄给被告及告知其风险。2017年6月29日收到原告的《解除通知书》并已转达被告。2017年6月17日，第三人向原告寄出《回函》。2017年7月6日，第三人再次收到原告《律师函》并转达被告，被告无任何表态，交易停滞。经审理查明，2017年5月30日，原告（卖方）、被告（买方）、第三人（居间人）共同签订一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定原告将其名下位于深圳市宝安区××铁仔路××号的住宅转让给被告，转让价2499800元；交易定金150000元，买方于合同签订时支付定金20000元，合同签订后三个工作日内支付剩余130000元，定金交由第三人托管；买方须于2017年6月14日前支付首期款600000元至双方监管账户并向银行申请按揭贷款，卖方予以协助配合；房产处于抵押状态，卖方须于合同签订之日起三个工作日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书；房产交易产生的税费由买方负担；如买方未按合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所指出的律师费、诉讼费由买方负担。2017年5月30日，原告、被告及第三人签订一份《资金托管协议》，约定买卖双方同意将定金20000元交由第三人托管，其中包括交房保证金2000元，待双方实际交房结清相关费用且向居间方提供交房证明后五个工作日退还。同日，被告向原告支付定金20000元，该款至今托管于第三人处。2017年5月31日，原告向案外人深圳市中诚致信融资担保有限公司、龙军华等人出具一份《委托书》，委托办理涉案房屋的融资赎楼、办理注销登记、过�登记等手续，并在深圳市前海公证处办理了公证手续。后来，原被告在合同履行过程中，因被告无法筹集资金，双方无法继续交易，双方产生纠纷。原告曾多次向被告致函主张权利，原告亦曾发函要求解除双方买卖合同但该份函件未能妥投。另查明，原告系涉案位于深圳市宝安区××铁仔路××号的住宅的登记所有人，不动产证号5000654394，该房屋目前尚处于抵押状态。原告为此案诉讼支付律师代理费30000元。以上事实，有经过庭审举证、质证的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、《资金托管协议》、《委托书》、《民事案件代理合同》、《深圳增值税普通发票》等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原被告及第三人签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。有关合同解除的认定。本案中，原告作为买方已经履行的委托第三方担保公司办理融资赎楼的义务，被告应当全面履行有关给付定金、支付首期款、申请�行按揭贷款等买方义务，但被告仅支付了部分定金即表示无法继续履行合同，其行为已经违反了合同约定，构成根本违约。依据双方约定，原告有权解除双方的买卖合同关系，并承担相应违约责任。合同自通知到达对方时解除，结合本案诉状送达时间，本院认定本案合同关系已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。鉴于双方约定的违约责任过高，结合双方合同履行的具体阶段，考虑原告的具体损失情况，本院认定原告主张的违约金过高，本院酌情予以调整，调整后的违约金按合同总价款的10%计付，即被告应当支付原告违约金249980元。被告支付的定金20000元，按照合同解除的处理原则，应当返还被告，本院一并在被告应付违约金中予以扣减，被告仍应支付原告229980元，定金20000元由第三人直接支付原告。对于原告诉求，超过本院认定的部分，本院不予支持。有关律师费的认定。按照双方合同的约定，被告违约应当支付原告因此发生的维权律师费等，原告主张律师费30000元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告肖香萍与被告林成签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》已解除；二、被告林成于本判决书发生法律效力之日起五日内支付原告肖香萍违约金229980元、律师费30000元；三、第三人深圳市乐有家房产交易有限公司于本判决书发生法律效力之日起五日内支付原告肖香萍款项20000元；四、驳回原告肖香萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9100元，由原告负担4292元，被告负担4808元。公告费400元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  冼晓莉人民陪审员  朱林华人民陪审员  李苏敏二〇一七年十一月十日书 记 员  关春红书 记 员  李一军附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行�已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自�提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。