辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽03民终2698号
上诉人（原审被告）：鞍山华川置业有限公司。住所地：鞍山市铁西区民生西路3甲2-10-351-14。
法定代表人：严云川，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李珊�，该公司员工。
委托诉讼代理人：李大卫，辽宁晟通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：鞍山厚德物业服务有限公司。住所地：鞍山市铁西区环钢路*******号。
法定代表人：韩成，该公司经理。
委托诉讼代理人：纪丹，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：康姝虹，辽宁浩杨律师事务所律师。
上诉人鞍山华川置业有限公司（以下简称华川置业公司）因与被上诉人鞍山厚德物业服务有限公司（以下简称厚德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2016）辽0303民初1718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华川置业公司委托诉讼代理人李珊珊、李大卫，被上诉人厚德物业公司委托诉讼代理人纪丹、康姝虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华川置业公司上诉请求：1.撤销鞍山市铁西区人民法院（2016）辽0303民初1718号民事判决，发回重审或依法改判。2.本案一审、二审诉讼费由厚德物业公司负担。事实和理由：双方因物业费代缴问题于2015年9月8日共同协商签订《房屋抵顶协议书》，该协议是双方在处理物业费代缴事宜确定的最后一份协议，其中第二项明确约定“甲方应承担的华川爱丁花园（一期）乙方物业管理费（代替一期业主缴纳部分）剩余全部抵顶房屋（具体房源双方协商确定），具体金额以甲方与“华川爱丁花园（一期）”业主签署的“免交物业费确认单”确定的金额为依据。”可以看出，双方对物业费缴纳方式是有明确约定得的，即以房抵费，而且双方也实际履行并抵顶了一套房屋。故此该协议应共同遵守，合法有效。一审法院无理由变更双方协议的履行方式，�令我方以现金方式给付物业费，没有事实依据。2.一审法院忽略重要事实，即厚德物业公司只实际服务至2016年5月19日，之后厚德物业公司没有继续提供物业服务。一审法院做出我方给付厚德物业公司2016年全年物业费的判决错误。3.一审法院适用法律错误，厚德物业公司在履行合同过程中，多次违反合同内容，我方多次接到关于厚德物业服务质量问题的投诉，并要求更换物业公司。因厚德物业公司整改无效，我方才解除与其的物业服务合同。一审法院对此不予审理，简单的认定《前期物业合同中》约定除第九章规定的合同终止情形外，不得提前解除合同，前行判令双方的物业服务合同依然存在，应按照约定全面履行自己义务，显然属于认定事实和适用法律错误。
被上诉人厚德物业公司辩称，我方认同一审判决。首先华川置业公司没有履行房屋抵顶协议，并且从一审的答辩意见看，华川置业公司否认欠款事实，明确拒绝履行合同义务由于华川置业公司不履行给付义务，继续销售房屋，导致可抵顶的房源减少，从根本上导致该协议无法履行。所以一审法院支持现金给付是合理的。
厚德物业公司向一审法院起诉请求：华川置业公司给付物业费472541元。
一审法院认定事实：2014年11月30日，厚德物业公司（乙方）与华川置业公司（甲方）签订一份物业费代缴协议，主要约定：一、甲方自本协议签订之日起代替《华川·爱丁花园》项目一期业主缴纳物业费总计：1439133元；二、第一年由2014年12月1日至2015年12月1日为期12个月的应代付物业费，自本协议签订之日起，甲方以现金的形式分期支付给乙方（注：2014年12月15日前支付乙方250000元；2015年3月1日前支付乙方272541元）；第二年由2015年12月1日至2016年12月1日为期12个月的应代付物业费于起费之日起现金支付乙方（注：2015年12月15日前支付乙方；2016年3月31日前支付乙方）；第三年由2016年12月1日至2017年12月1日为期12个月的应代付物业费于起费之日起现金支付乙方（注：2016年12月15日前支付乙方；2017年3月31日前支付乙方）；三、甲方代替《华川·爱丁花园》项目一期业主向乙方缴纳的物业费，乙方以最终甲方与《华川·爱丁花园》项目一期业主签署的“免交物业费确认单”为准，确认单免交月份外的由乙方向业主收取物业费等。上述协议签订后，华川置业公司与李国栋等524名业主签订了免交物业费确认单并交付厚德物业公司一份，其中免交物业费金额：2015年度为502916元，2016年度为496662元，2017年度为314514元，共计1314092元。2014年12月31日，华川置业公司给付厚德物业公司30万元。2015年9月8日，华川置业公司（甲方）与厚德物业公司（乙方）签订一份房屋抵顶协议书，主要约定：一、合作内容：乙方负责华川爱丁花园（一期）物业服务管理工作，甲方于2014年12月份已支付给乙方30万元物业费后，剩余未付物业费进行抵顶房屋。（具体合作内容以甲、乙双方签署的前期物业合同为准；物业费需要代缴金额以甲方与“华川爱丁花园（一期）”业主签署的“免交物业费确认单”为准）。二、抵顶费用：甲方应承担的华川爱丁花园（一期）乙方物业管理费（代替一期业主缴纳部分）剩余全部抵顶房屋（具体房源双方协商确定），具体金额以甲方与“华川爱丁花园（一期）”业主签署的“免交物业费确认单”确定的金额为依据。三、抵顶房源：乙方抵顶房源以甲方确定的抵顶房源范围内优先选定，具体房源乙方抵顶时确定。四、双方权利义务：1、合同签订后，抵顶商品房产权和处置权归乙方所有，如果乙�指定他人购买抵顶的房屋，乙方应出具与购房人书面证明，甲方应与该购房人签订商品房买卖合同，并给购房人开具正式购房发票，甲方协助该房屋购买人办理房屋产权证、契税证、按揭贷款及入住等手续，费用由房屋购买人负担，甲方视该商品房产权人为正常业主，履行商品房买卖合同的各项条款及其他相关权利。如果购房者以按揭贷款方式购房，银行贷款应归乙方所有。2、在乙方出具与购房人书面证明时，乙方已确定购房人姓名，甲方所开具的购房收款收据在开正式购房发票时，乙方无权变更购房者的姓名等。该协议签订后，华川置业公司以房屋抵顶方式支付厚德物业公司物业费301267元。截止2016年12月31日，华川置业公司应支付厚德物业公司代缴物业费999578元，已支付601267元，尚欠398311元至今未付。
另查明：2012年9月18日，华川置业公司与厚德物业公司签订一份前期物业服务合同，主要约定：物业项目基本情况名称：华川·爱丁花园；建筑面积：6万平方米；区域四至：东至六道街、南至铁道、西至九道街、北至二十八中学委居民区；物业服务期限为5年，自2012年9月16日至2017年9月15日；本合同期限未满、业主委员会与其聘用的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止；除本合同第九章规定的合同终止情形外，甲乙双方均不得提前解除本合同，否则解约方应当承担相应的违约责任；造成损失的，解约方应当承担相应的赔偿责任等。
一审法院认为：华川置业公司与厚德物业公司签订的前期物业服务合同、物业费代缴协议意思表示真实合法有效。关于厚德物业公司诉请华川置业公司给付物业费472541元一节，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束�”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，本案华川置业公司与厚德物业公司签订前期物业服务合同，委托厚德物业公司为华川·爱丁花园小区提供物业服务，其间双方签订了物业费代缴协议并约定代缴物业费数额以《华川·爱丁花园》项目一期签署的免交物业费确认单为准，分三年给付。该代缴物业费双方虽签订房屋抵顶协议书约定以房屋抵顶，但双方并未按协议抵顶完毕，截止2016年12月31日，华川置业公司尚欠厚德物业公司物业费398311元未付，故厚德物业公司诉请华川置业公司给付物业费398311元理由正当，该院予以支持。关于华川置业公司反诉厚德物业公司给付公共区域电费434368.59元一节，因华川置业公司该项诉求与本案非是同一法律关系，且华川置业公司未交纳反诉费，故该院不予一并审理，华川置业公司对此可另行诉讼。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：一、华川置业公司于判决生效后十日内给付厚德物业公司代缴物业费398311元；二、驳回厚德物业公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8388元，财产保全费2920元，共计11308元，由厚德物业公司负担1318元，由华川置业公司负担9990元，此款厚德物业公司已垫付，华川置业公司在履行本判决（一）项义务时加付9990元给厚德物业公司。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：华川置业公司提交了致业主的公开信，公告、通知办理入住明细、日常保修记录。维修单、入住文献、缴费单据用以证明在2016年5月25日之前，鞍山市泰营物业管理有限公司（以下简称泰营物业公司）就已经接管了物业。厚德物业公司对该组证据的真实性、合法性关联性均提出异议，认为通知、公告、公开信没有经过第三方认证，真是性存疑。办理入住手续标注的楼号显示是二期工程，本案争议的是一期工程的物业费。本院认为，结合案涉小区在本案二审期间已经实际由泰营物业公司提供物业服务的客观事实，应当认定华川置业公司确实另行与泰营物业公司建立物业服务合同关系。泰营物业公司与华川置业公司签订物业服务合同后，向全体业主发布通知等行为符合常理，故对与通知、公开信的真实性本院予以采信。但因该小区原由厚德物业服务公司提供物业服务，厚德物业服务公司亦有相关证据证明其在公开信、通知提及的期间内亦提供物业服务，故该通知及公开信不能证明在发出后，泰营物业公司即切实提供了物业服务（详见本院认为部分）。关于办理入住明细，因该入住明细多为非本案争议物业服务楼号，故关联性本院不予采信。关于日常保修记录，本院予以采信。被上诉人厚德物业公司提供了日常接待表及收款收据，用以证明厚德物业公司是该小区唯一合法物业并且为小区提供物业服务。华川置业公司称该证据真实性有异议，收费中刘香平的物业费收取时间段是2016年6月2日至2017年6月1日，而该小区一期业主在该时间段内免交物业费。且笔迹的真实性存疑。日常接待表没有第三方确认。电梯费在2016年5月20日泰营公司进驻后已经全部换成刷卡控制，所以不可能向其缴纳电梯费。本院认为，厚德物业公司提交的收款收据及日常接待表均系原件，刘香平的收据没有证据证明其笔迹不真实，且免交物业费的人员及数额本案双方均确认依免交物业费确认单为准，刘香平并不在免交确认单中。华川提交的日常接待表也仅有五份有业主在维修单上签字，并非全部或大部分一一对应业主签字。故对厚德物业公司提交的接待表和收款收据，本院真是性予以采信。但因现有证据证明泰营物业公司也提供了服务，故厚德物业公司用该组证据证明厚德物业公司提供2016年全年物业服务，本院不予采信。具体理由见本院认为部分。
对一审查明的其它事实本院予以确认。
本院认为，厚德物业公司原是华川置业公司委托的物业服务企业，双方并无争议。华川物业公司代缴2015年度、2016年度的物业费，双方没有争议。对于一审法院认定2015年度及2016�度客观存在的物业费数额双方亦没有异议。现华川置业公司仅就其应当给付厚德物业公司2016年度物业费的具体时间段及给付方式存在争议。故本案争议的焦点是，厚德物业公司在2016年实际提供物业服务的具体时间以及华川置业公司是否有权要求以抵顶房屋的方式给付。
关于厚德物业公司在2016年实际提供物业服务的时间，也即华川置业公司应支付的2016年物业费的具体数额一节。华川置业公司提交了其与泰营公司签订的前期物业合同及泰营公司在2016年5月23日之后提供物业服务的相应证据。厚德物业公司提交了其在2016年全年一直在提供物业服务的证据。本院认为，厚德物业公司系华川置业公司初始委托的物业服务公司。虽然华川置业公司发出的解除前期物业合同的协议，但厚德物业公司并未同意该解除协议，并于接收该协议的半个月之内，即提起的本案诉讼，说明双方未就解除双方之间的前期物业服务合同达成合意。在此情况下，华川公司另行与泰营物业公司于2016年5月17日签订新的前期物业服务合同，对厚德物业公司不产生效力。厚德物业公司与泰营物业公司及华川置业公司之间没有进行物业服务工作的正式交接。泰营物业公司在没有得到前手物业服务公司同意与配合交接的情况下进驻小区，向该小区提供物业服务，必然存在过渡阶段，即逐步提供服务，逐步全面接管小区。也即本案证据反映的两家物业公司均提供了物业服务的情形。现没有充分证据证明泰营物业公司在2016年5月23日发布通知宣称其开始进行物业服务后，在多大程度及范围内切实对该小区进行物业服务。故上诉人称厚德物业公司只实际提供物业服务至2016年5月19日的上诉理由没有事实依据，本院不予支持。关于厚德物业公司提供物业服务的时间，从厚德物业公司自行提供的日常接待表中可见，在2016年8月17日其接待记录记载26号、30号、31号楼停电，电梯停，厚德物业公司的回复是让与泰营处理。故可以认定此时，厚德物业公司已经逐步退出了该小区的物业管理，无法提供有效物业服务。故厚德物业公司的实际服务时间确定至2016年8月30日为宜。因案涉物业费的物业年度是2014年12月1日至2015年12月1日，2015年12月1日至2016年12月1日，故厚德物业公司2016年度物业服务时间应为2015年12月1日至2016年8月30日，计9个月故华川置业公司应支付厚德物业公司2016年度九个月的物业费数额应为496662/12×9=372496.5元。故华川置业公司2015、2016年度应支付厚德物业公司物业费875412.5元（502916元+372496.5元），扣除已经支付的601267元，华川置业公司尚欠厚德物业公司物业费274145.5元（875412.5元-601267元）。一审法院对此数额认定错误，本院予以纠正。
关于给付方式问题。虽然本案双方签订了《房屋抵顶协议书》，但该协议仅写明剩余款项以房屋抵顶方式给付，对应予抵顶的金额，具体用以抵顶的房屋并没有明确约定，其履行条件尚未成就。且现本案双方就尚欠的物业费数额发生争议，也即履行房屋抵顶协议的基础发生争议，故厚德物业公司有权向华川置业公司提出诉讼要求给付尚欠的物业费。但一审法院并未认定该房屋抵顶协议无效。故双方在履行判决时，就具体的给付方式可自行协商。该上诉理由没有事实依据，本院不予支持。
综上，上诉人华川置业公司的上诉请求合理部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持鞍山市铁西区人民法院（2016）辽0303民初1718号民事判决第二项；
二、变更�山市铁西区人民法院（2016）辽0303民初1718号民事判决第一项为上诉人鞍山华川置业有限公司于本判决生效后十日内给付鞍山厚德物业服务有限公司代缴物业费274145.5元；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8388元，由厚德物业公司负担3522.96元，由华川置业公司负担4865.04元。财产保全费2920元，由华川置业公司负担。二审案件受理费7242元，由上诉人华川置业公司承担4924.56元，被上诉人厚德物业公司负担2317.44元。一审案件受理费、财产保全费厚德物业公司已垫付，二审案件受理费华川置业公司已垫付，华川置业公司在履行本判决给付义务时，双方当事人按照前述确定的一审、二审案件受理费分担数额一并履行。
本判决为终审判决。
审判长 曾 桂
审判员 戴艳丽
审判员 王 瑶
二〇一七年十二月十三日
书记员 王冠辰