连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0706民初4611号原告：封士银，男，1979年6月30日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：嵇丽，江苏海滋律师事务所律师。被告：边继恒，男，1966年7月20日生，汉族，住连云港市海州区。第三人：马丽，女，1968年9月24日生，汉族，住连云港市海州区。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行，住所地连云港市海州区通灌南路58-1号。负责人：徐要军，该行行长。委托诉讼代理人：李海宁，江苏云港律师事务所律师。原告封士银与被告边继恒、第三人马丽、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行（以下简称邮蓄银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告封士银及其委托诉讼代理人嵇丽、被告边继恒、第三人马丽、第三人邮储银行的委托诉讼代理人李海宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告封士银向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行房屋买卖合同；2.判令被告协助原告办理位于海州区玉带新村二期工程棕苑2号楼三单元101号房屋过户手续；3.本案诉讼费、保全等费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年4月17日在被告家里签订了房屋买卖合同，合同约定原告购买被告位于海州区玉带新村二期工程棕苑2号楼三单元101号的房屋，房屋总价为92万元整，合同签订之时原告支付壹万元作为购房定金，被告同时应提供身份证复印件、房产证及土地证原件、预售合同、授权委托书等资料由连云港舒豪房地产经纪有限公司代为保管，以作为过户之用，并约定原告贷款金额为20万元，因被告说不着急，合同并没有约定首付款支付时间、办理过户时间及贷款时间，双方是口头约定把首付款50万元支付到监管账户，过户前把房屋剩余21万元贷款还清。合同签订当日原告支付给被告壹万元购房定金，之后原告要求被告一起办理监管账户事宜，这样才能履行支付50万元首付款，被告说自己出差不在连云港，以各种借口推脱，直到5月19日被告明确表示不同意按合同约定的总价履行，而要求原告按总价110万元购买该房屋，原告拒绝，要求被告按双方签订的合同履行。原告为此于2017年4月25日将家庭中唯一一套住宅出售，面临一家五口无处居住处境。为维护原告合法权益，现诉至贵院，请求依法支持原告诉讼请求。被告边继恒辩称，合同应夫妻双方共同签字，合同是我单方面签字的，当时说好首付款给我，但一直没有给我，另外还有欠邮储银行的贷款未还清。第三人马丽辩称，签协议的时候，房屋是夫妻共有财产，被告一人签合同是不起作用的，原告明知房屋是夫妻共有财产，还和被告单方签订合同，原告也是有过错的。我不同意继续履行合同，签订合同的时候我不在场，合同是无效的，合同上对什么时候付款没有写。第三人邮储银行辩称，被告和第三人马丽在我行以涉案的房屋抵押贷款了25万元，至2017年11月7日，还剩余201105.58元贷款未还。对于涉案的房屋买卖，邮储银行不清楚。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、收据、房屋所有权证、通话记录、录音、协议、出庭证人证言、结婚证、个人额度借款合同等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年4月17日，原告封士银（购房方，乙方）与被告边继恒（出售方，甲方）、连云港舒豪房地产经纪有限公司（居间方，丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：第一条：甲方同意将坐落在连云港市玉带新村棕苑23楼3单元101（房屋产权证号：02××23面积127.92平方米（以产权证为准）的房屋出售给乙方，乙方对出售的房屋充分了解自愿购买。甲方就房屋的附属设施和装潢等情况，说明：无。第二条：甲、乙双方经协商一致，同意将本房屋产权转让乙方，总价款为（人民币）大写玖拾贰万元整，小写920000元整。甲、乙双方约定，该房屋的维修基金余额，煤气初装费、有线电视初装费等费用已包含在总价内，不再另行计算，本合同签定之时，乙方支付（人民币）壹万元整（小写10000元整）作为购房定金，其中丙方预收2000元水电押金费用。甲方同时提供身份证复印件、房产证及土地证原件、预售合同、授权委托书等资料由丙方代为保管，以作过户之用。第三条：乙方贷款的，贷款额为200000元整，由丙方代乙方办理贷款手续。乙方承诺，因自身原因或国家政策调整造成的贷款无法放贷或贷款额不足时均以现金方式补足。…。第十条补充约定：甲方留下：2空调、太阳能、12㎡车库、橱柜。合同还就其他内容进行了约定。上述合上述合同签订当日，原告封士银向被告边继恒支付了定金1万元，此后被告边继恒以房屋涨价、其妻子马丽不同意出售为由拒绝办理资金监管手续，导致合同未能继续履行。另查明，诉争房屋于2002年建成，2003年6月17日在房管部门登记，登记所有权人为边继恒一人。被告边继恒与第三人马丽于1990年4月7日登记结婚。2015年2月28日，被告边继恒、第三人马丽与第三人邮储银行签订《个人额度借款合同》，约定边继恒、马丽向邮储银行贷款25万元，贷款期限自2015年2月28日起至2025年2月28日止，同时用诉争房屋进行抵押。诉讼中，原告封士银追加邮储银行作为第三人参加诉讼，其表示愿意用剩余购房款代偿被告边继恒欠邮储银行的上述贷款，以便涤除抵押权。邮储银行述称，截止2017年11月7日，被告边继恒、第三人马丽尚欠我行贷款本金201105.58元。还查明，原告封士银于2017年9月4日将剩余购房款91万元提存在本院。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》明确约定了房屋的房号、价格、付款方式、交付时间等内容，具有二手房买卖合同的主要内容，系双方当事人真实意思表示。诉争房屋虽然于被告边继恒与第三人马丽婚姻存续期间取得，但诉争房屋产权证登记所有权人仅为边继恒一人，原告方基于对房产证公示公信效力的信任，与诉争房屋登记权人边继恒签订房屋买卖合同，属于善意，该《房屋买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。本案原告已向被告支付了定金10000元，此后在办理资金监管过程中，边继恒以房屋涨价、其妻子马丽不同意出售为由拒绝履行相关手续，导致合同无法继续履行，已构成违约。故原告要求继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因诉争房屋已在边继恒、马丽向邮储银行贷款时设定抵押，只有在该抵押权消灭后，房屋才能进行权利过户，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务使抵押权消灭。本案诉讼中，原告封士银为涤除诉争房屋上的抵押权，便于诉争《房屋买卖合同》的继续履行，其愿意用剩余购房款代替边继恒、马丽偿还全部银行贷款，并将剩余购房款91万元于2017年9月4日提存在本院。原告封士银代边继恒、马丽向邮储银行清偿的欠款，应从其支付的91万元购房款中予以扣除，剩余部分应支付给被告边继恒。邮储银行应在贷款结清后，注销在诉争房屋上设立的抵押权；被告边继恒应在抵押权注销后将房屋过户至原告封士银名下。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告封士银与被告边继恒就坐落于新浦区玉带新村二期工程棕苑2号楼3单元101室房屋签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、原告封士银于本判决发生法律效力后十日内向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行还清边继恒、马丽所欠贷款本息（截止2017年11月7日尚欠贷款本金201105.58元，具体数额以该行在清偿之日的明细为准）；三、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行于上述贷款清偿之日起十日内办理上述房屋的抵押登记注销手续；四、被告边继恒于上述房屋的抵押登记注销后十日内协助原告封士银将上述房屋产权过户至原告封士银名下；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13000元、保全费1520元，共计14520元，由被告边继恒负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。审 判 长  刘永红审 判 员  钱 永人民陪审员  郭家民二〇一七年十二月十四日书 记 员  张 颜法律条文和上诉须知一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿期全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。………《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：44×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行