浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第270号
原告：赵俊晓。
原告：葛卫星。
两原告共同委托代理人：王晓凌、王江伟。
被告：杜红兰。
委托代理人：李军民。
原告赵俊晓、葛卫星为与被告杜红兰房屋租赁合同纠纷一案
，于2013年1月30日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法决定
由审判员吴玻适用简易程序独任审判，于2013年3月14日公开开庭
进行了审理。原告赵俊晓及两原告的共同委托代理人王晓凌，被
告杜红兰的委托代理人李军民到庭参加诉讼。本案现已审理终结
。
原告赵俊晓、葛卫星起诉称：原告葛卫星、赵俊晓系夫妻。
被告因经营东阳市横店小广州发型设计室，自2007年7月起租用两
原告所有的坐落于东阳市横店镇江南路95号（原门牌江南中路136
号）的房屋（以下简称涉案房屋），由于原、被告关系较好，双
方未签订书面租赁合同，仅口头约定租金从2007年10月1日起至20
11年10月1日为197000元，以后按每年49250元计算。后因双方产
生其他纠纷，被告于2010年8月20日仅认可租金为每年2万元。被
告于2012年11月腾空涉案房屋，但对拖欠的租金246250元至今未
付。请求判令被告支付两原告房屋租金246250元和逾期利息（自
起诉之日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至被告履行
之日止）。在本案审理过程中，两原告将诉讼请求变更为要求判令被告支付房屋租金10万元。
被告杜红兰未在法定答辩期限内提交书面答辩状，在庭审中
口头答辩称：1、因被告夫妻自2006年后多次无息借款给两原告，
且当时双方关系较好，故两原告将涉案房屋无偿出借给被告使用
，原告葛卫星曾向被告出具了一份“出借书”，两原告的诉请没
有事实和法律依据，应予驳回。2、假设原、被告确实存在房屋租
赁的事实，两原告的起诉也超过了法律规定的诉讼时效，也应予
驳回。
经开庭审理，原、被告对下列事实无异议，本院予以确认：
两原告系夫妻和涉案房屋的所有人。被告于2007年9月起一直
使用涉案房屋的一楼和三楼的部分房屋（期间实际使用的房屋情
况存在变动）用于经营个体工商户东阳市横店小广州发型设计室
，直至2012年腾空（对腾空的具体月份存在争议，原告主张系11
月，被告主张系3月）退还两原告。被告已承担了水电费，但未向
两原告支付其他费用。
对两原告提供的用以证明其系涉案房屋所有权人、被告使用
涉案房屋用于经营发型设计室的相关证据，采纳为定案的有效证
据。
本院认为，本案的争议焦点是：1、被告系无偿借用涉案房屋
还是租用涉案房屋？如果系租用，租金应如何计算？2、如存在被
告租用涉案房屋的事实，原告的起诉是否已超过诉讼时效？
针对上述争议焦点，原、被告提供的证据及对方的质证意见
如下：
一、两原告提供的证据及被告的质证意见：
1、被告于2010年8月21日向原告赵俊晓出具的书信（与原件核对一致的复印件）1份，以证明被告自认其于2007年10月1日起
按2万元／年的租金承租涉案房屋的事实。被告对真实性无异议，
但认为对书信的含义应综合全部内容分析，书信的真实意思是，
即使被告应付房租，两原告应付的利息也足以抵销，故书信不能
证明两原告主张的相应事实。
2、东阳市横店镇横店社区花厅居民小区出具的证明（与原告
件核对一致的复印件）1份，以证明被告自2007年9月份起承租涉
案房屋经营发型设计室的事实。被告对合法性有异议，认为居民
小区不具备作证的主体资格，且证明内容与原告葛卫星出具的“
出借书”矛盾。
二、被告提供的证据及两原告的质证意见：
1、“出借书”1份，以证明原告将涉案房屋无偿出借给被告
使用的事实。两原告对出借书系由原告葛卫星出具的事实无异议
，但认为不能证明被告主张的相应事实，理由为：原告赵俊晓对
此不知情；原告葛卫星出具“出借书”的真实目的是为了便于被
告申领营业执照，而并非无偿出借；经协商，被告已认可应按2万
元／年的标准支付租金，据此已推翻了“出借书”。
2、本院（2012）东横商初字第268号民事判决书1份，以证明
法院生效判决已对两原告将涉案房屋无偿出借给被告使用的事实
予以确认的事实。两原告认为不能证明被告主张的相应事实，判
决仅否认原告葛卫星主张的其中一笔金额计197000元的汇款是涉
案房屋的租金，并没否认被告承租涉案房屋的事实，且判决能反
映原告葛卫星对其中两笔向被告的借款应支付利息。
3、两原告的儿子葛锐青书写的便条1份，以证明原、被告并
无重新约定被告需要支付房租的事实。原告认为与本案无关，且即使如被告主张的“该便条由两原告的儿子代表两原告出具”，
也只能证明双方对房屋租金的支付经协商不能达成一致意见。
4、原告葛卫星分别于2007年3月9日、4月17日、5月14日出具
的借条复印件（与原件核对无误）各1份，以证明原告葛卫星曾分
三次向被告的丈夫无息借款21万元的事实，从而以印证因被告夫
妻曾借款（包括无息借款）给原告葛卫星、故两原告将涉案房屋
无偿出借给被告的事实。原告对真实性无异议，但认为与本案无
关，不能证明被告主张的相应事实。
本院认证意见如下：
关于两原告提供的证据，证据1，虽具真实性，但判断其含义
应综合分析书信的整体内容，书信的整体内容系反映原、被告产
生纠纷后，被告在假定原告葛卫星应对其向被告夫妻的全部借款
支付利息、其应对两原告支付涉案房屋的租金的情况下，对应付
利息、应付租金数额的主张，故不能据此认定被告自认其应按每
年2万元的标准支付两原告租金，证据1不具有证明两原告主张的
相应事实的证明力。证据2，不具备有效证据的认定要件，不予采
纳。
关于被告提供的证据，证据1，两原告对其真实性并无异议，
故具备真实性。“出借书”明确载明系无偿出借，两原告又不能
提供相反证据，同时，房屋系借用还是租用对被告申领营业执照
并无影响，故两原告认为出具“出借书”的目的系为便于被告申
领营业执照的质证意见不能成立。在长达数年的时间内，被告一
直未向原告支付所谓的租金，原告赵俊晓在庭审中陈述其对被告
并未支付2010年年底前的“租金”知情，且其又不能举证证明其
在双方产生纠纷前曾向被告主张支付租金，故原告赵俊晓认为其对“出借书”不知情的质证意见不符合情理，也不能成立。基于
上述对两原告提供的证据一的同样认证意见，两原告认为“出借
书”已被双方之后达成的协议推翻的质证意见也不能成立。综上
，本院确认证据1具备有效证据的认定要件，予以采纳，确认其具
有证明被告主张的相应事实的证明力。证据2、4，具备有效证据
的认定要件，且两原告曾向被告夫妻无息借款的事实已被本院生
效判决确认，故予以采纳，确认其具有证明原告葛卫星曾向被告
夫妻无息借款的事实的证明力。证据3，仅能反映两原告的儿子对
原、被告间应如何结算的看法，对被告主张的相应事实没有证明
力，不予采纳。
根据上述认证意见，本院对双方存在争议的相关事实作如下
认定：因曾多次向被告夫妻借款（其中于2007年3月9日、4月17日
、5月14日向被告的丈夫韦军良的三笔借款计21万元被本院生效判
决认定为无息借款）等原因，2007年11月8日，原告葛卫星向被告
出具了一份“出借书”，主要内容为：我户江南路玖拾伍号房产
无偿出借给杜红兰经营“小广州”发型设计，出借期间房屋相关
事项由杜红兰作主。之后，原告葛卫星又曾于2008年11月5日向被
告无息借款197000元，于2011年10月14日归还了15万元，对余款4
7000元和逾期利息（自2012年5月24日起按银行同期贷款利率计算
），本院作出的生效判决已判令本案原告葛卫星归还本案被告。2
012年，原、被告产生纠纷，被告夫妻分别向本院起诉要求判令本
案原告葛卫星归还借款本息。在纠纷解决过程中，双方在对借款
本息的结算中均曾提及如何支付租金的问题，但被告提及租金支
付的前提条件是对所有借款支付利息。
本院认为，因原告葛卫星曾多次向被告夫妻借款，其中数笔为无息借款等原因，两原告将涉案房屋无偿出借给被告用于经营
个体工商户东阳市横店小广州发型设计室的事实清楚，证据确实
充分，足以认定，同时，虽然在产生纠纷后双方均曾提及租金支
付问题，但对此没有达成合意，被告向原告赵俊兰出具的书信中
提及租金支付，前提条件是原告应对所有借款支付利息，故并不
成立其对应付租金的自认，综上，两原告的诉请没有事实和法律
依据，不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国
民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十
五条之规定，判决如下：
驳回原告赵俊晓、葛卫星的诉讼请求。
案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告赵俊晓、葛卫
星负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华
市中级人民法院（预交上诉案件受理费，款汇至户名：金华市财
政局\\\帐号：19×××37\\\开户行：中国农业银行金华市分
行或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
审 判 员 吴 玻
二〇一三年四月十五日
代书记员 方俊欢