陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宝民一终字第00232号上诉人（原审被告）宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司，住所地宝鸡市渭滨区川陕路100号。法定代表人王金云，总经理。委托代理人惠涧坪，陕西宝吉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张欣，男。委托代理人齐晓敏，男。上诉人宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司（以下简称“新苑地产公司”）因与被上诉人张欣商品房买卖合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2011）宝渭法民初字第01276号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人新苑地产公司委托代理人惠涧坪、被上诉人委托代理人齐晓敏均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，经审理查明，2009年8月24日，原告张欣与被告新苑地产公司签订《商品房预售合同》，由原告张欣购买被告开发建设的绿城逸水苑小区9幢3单元1201号房屋，房屋价款244000元。合同第八条约定：出卖人应当在2009年6月30日前，将验收合格的房屋交付买受人。第九条约定：出卖人如未按规定期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。2009年8月24日、2010年1月12日，原告张欣分两次向被告交纳房款共计244000元。2010年12月30日，被告向原告交付该套房屋，因房屋面积减少，被告向原告退还购房款1125元。交房当日，被告收取原告维修基金7286元，房屋契税3643元，房屋产权工本费100元。另查明，截止本案庭审时，原告张欣尚未取得房地产权属证书。经本院核实，被告至今未向宝鸡市房地产交易权属登记管理处报送办理房屋权属登记所需资料，亦未交纳维修基金、契税、工本费。原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于延期交房违约金。原、被告双方对2010年12月30日实际交付房屋并无争议，对此本院予以确认。被告辩称其已于2010年l0月9日已电话通知业主收房，因此迟延交房违约金只应计算至该日为止，但其未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故对被告的辩解意见，本院不予采纳。因双方合同约定的逾期90日交房违约金按已付房款的万分之一计算，故原告主张违约金2185．87元【（244000元一1125元）x0．0001×90天】，计算得当，不违法法律规定，本院予以支持。关于迟延办理房产证，因合同约定被告应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但在本案审理中，被告并未举证证明其在约定期限内已履行了该项义务，其应承担举证不能的法律后果。同时，经本院向宝鸡市房地产交易权属登记管理处核实，被告至今未报送办理权属登记的资料，因此，足以认定原告未取得房地产权属证书系被告原因造成。双方合同第十五条约定如因被告的责任原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金，对于合同中“规定期限”双方并无明确约定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任…．（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，本院认定此“规定期限”应理解为自房屋交付使用之日起90日，原告自2011年1月28日交付房屋至今仍未取得房屋权属证书，显已超过该期限，此时，原告张欣实际已付房款为242875元（24400—1125元），因此被告应向原告支付迟廷办理房屋权属证书违约金2428．75元（242875元×1％）。关于原告请求由被告在30日内办妥房屋权属证书，逾期每日按房价款万分之二支付迟延赔偿金的诉讼请求，因被告并不负有办理房屋权属证书的义务，其负有的只是协助义务，况且其无权审批办理该证书，因此原告请求不当，本院不予支持。关于原告请求被告及时通上电子可视门禁系统，按报纸广告、规划沙盘上的承诺尽快完成小区绿化工作的诉讼请求，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，构成要约的前提是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，同时还应具备对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响两个要素，而本案中，原告并无证据证明该广告对买卖合同的订立及房屋价格的确定存在重大影响，故原告该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。对原告主张由被告对其虚假宣传、配套设施造假欺骗消费者的行为在报纸上公开道歉的诉讼请求，因本案属合同纠纷，在合同责任中并无赔礼道歉的责任形式，故原告该项请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条之规定，判决：一、被告宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内向原告张欣支付迟延交房违约金2185．87元、迟延办理房屋权属证书违约金2428.75元，共计4614.62元。二、驳回原告张欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司负担。上诉人宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司不服原审法院的上述民事判决，以一审法院在认定上诉人延期交房的天数时，未考虑当年的雪灾和地震等不可抗力因素给上诉人造成的影响、双方合同约定上诉人仅负责将办证所需的资料提交产权登记机关备案，而非由上诉人负责为被上诉人办理产权证为由，请求依法撤销一审判决并予以改判，驳回被上诉人的不当诉讼请求。被上诉人张欣答辨称，原审法院对两个违约金的判决，事实清楚，证据充分，应予维持，请求二审法院驳回上诉人的上诉。经审理查明，原判认定的本案事实清楚，有当事人的陈述和相关书证等证据在卷佐证，均经当庭质证，应予确认。本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同内容真实，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。关于延期交房的问题，上诉人虽称是因雪灾和地震等不可抗力因素造成，但2008年年初的震灾主要集中在我国南方，5.12汶川大地震虽波及宝鸡地区，而双方商品房买卖合同的签订及交付均是在此之后，雪灾、地震与上诉人迟延交房之间并无必然的因果关系，故上诉人的该项上诉理由不能成立。上诉人亦未有充分证据证明被上诉人怠于履行收房义务，原审法院按实际交房时间来计算迟延交房违约金并无不当。关于延期办理房屋权属证书的问题，上诉人未举证证明其已将应由其出具的办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，应承担举证不能的法律后果。上诉人的该行为违反了合同的约定，构成违约，其应当承担支付违约金的法律责任。故上诉人的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。据此，原判认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审理程序合法，判处得当。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  王 雷代理审判员  邱有前代理审判员  任小剑二〇一三年四月三日书 记 员  景 涛