浙江省宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0212民初10297号
原告：宁波江东皓超广告有限公司（统一社会信用代码为913302123404983000），住所地：宁波市鄞州区百丈东路88,96号（12-3）。
法定代表人：李念，该公司总经理。
委托诉讼代理人：熊迪山，浙江欧硕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁佳蓓，浙江欧硕律师事务所律师。
被告：宁波新世界百货有限公司（统一社会信用代码为91330200256035506Y），住所地：宁波市鄞州区中山东路269号。
法定代表人：牛伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐伟，浙江导司律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈超，浙江导司律师事务所实习律师。
原告宁波江东皓超广告有限公司与被告宁波新世界百货有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李建宏独任审判。后因案情复杂，本案于2017年11月20日转为普通程序组成合议庭审理。本案于2017年11月7日、2018年1月22日公开开庭审理了本案。原告宁波江东皓超广告有限公司的委托诉讼代理人熊迪山，被告宁波新世界百货有限公司的委托诉讼代理人徐伟、陈超到庭参加诉讼。审理期间，原、被告在申请庭外和解的期限内未达成协议。本案现已审理终结。
原告宁波江东皓超广告有限公司起诉称：2015年12月1日，原、被告签订《户外广告位租赁协议》一份，约定原告向被告租赁宁波新世界百货商场大楼外墙的A-1、A-3、A-4、A-6号广告位，租赁期限为2015年12月1日至2018年3月31日，租金为450000元每年，付款方式为先付后用，按季支付；原告向被告一次性支付能耗费押金50000元、租赁费押金100000元。原告已支付租金至2017年8月。2016年6月13日，原、被告又签订《户外广告位租赁协议》一份，约定原告向被告租赁该大楼外墙的A-2、A-5号广告位，租赁期限为2016年7月1日至2018年3月31日，租金为200000元每年、付款方式为先付后用，按季支付；原告向被告一次性支付能耗费押金10000元、租赁费押金20000元。原告已付租金至2017年9月。合同签订后，原告与宁波爱珂文化传媒有限公司（以下简称爱珂公司）签订了两份《新世界百货墙体灯箱广告代理合同》，统一将上述新世界百货户外广告媒体资源全权委托爱珂公司负责招商和经营，该公司向原告支付合作费用。2017年6月23日，原告收到被告的两份《合同终止通知函》，单方面声明于2017年6月30日终止双方的合同关系。原告认为，原、被告签订的两份《户外广告位租赁协议》合法有效，原告已按约向被告支付租金，被告单方面解除合同的行为已构成违约。故请求判令：1、判令确认原、被告之间签订的两份《户外广告位租赁协议》于2017年6月30日解除；2、被告退还原告租赁押金及能耗费押金180000元、剩余租金125000元；3、被告赔偿原告因违约造成的经济损失1407500元；4、被告向原告支付广告牌制作费用128000元或同意原告自行拆除所有广告牌。
被告宁波新世界百货有限公司答辩称：原告向被告租赁外墙广告位搭建户外广告牌但未经依法审批，导致原宁波市江东区行政管理局于2017年1月4日作出行政处罚决定，认为大厦外墙立面搭建户外广告牌构筑物因无法采取改正措施消除对规划实施影响，责令被告限期拆除户外广告牌构筑物。之后原告也一直未履行该行政处罚决定。该行政处罚决定导致原、被告签订的租赁合同不能继续履行，被告据此要求解除合同符合法律的规定和双方合同的约定，且根据合同约定出现上述事由的，被告不承担赔偿责任。对于原告的诉讼请求：其要求解除双方签订的《户外广告位租赁协议》，被告没有异议；对其提出的要求退还租赁押金120000元和能耗押金60000元，被告认为，根据协议约定，协议终止后原告应于7日内将广告牌撤离广告位并恢复原状，否则应按双倍租金向原告支付占有使用费，故原告一直未拆除广告牌产生的占有使用费应从租赁押金中予以扣除，且原告要求退还押金的条件尚未成就。对能耗费押金，应扣除被告为其垫付的电费3771.03元，剩余能耗押金56228.97元同意退还；对于原告提出的要求退还已交未用的租金合计125000元，被告予以确认；对于原告要求赔偿经济损失1407500元，被告认为，原告与被告签订广告位租赁协议后，未经被告同意又将其承租的广告位转租给给案外人赚取差价，其提出的损失为差价损失，于法无据，且证据不足，依法应予驳回；对于原告提出的要求允许其自行拆除广告牌，被告没有异议，但相关物业已归还给大楼的原业主宁波中华置地有限公司，原告应向该公司协调解决，至于要求赔偿广告制作费，要求予以驳回。
原告为证明其主张的事实，向本院提供了下列证据：
1、《户外广告位租赁协议》二份，用以证明原、被告于2005年12月1日、2016年6月13日签订租赁协议，约定由原告向被告租赁外墙广告位，并约定租赁期限、租金及其他权利义务的事实。
2、收款收据三份，用以证明原告共向被告支付各类押金18万元的事实。
3、网上银行交易凭证二份，用以证明原告于2017年6月5日向被告支付租金162500元，两份协议的租金已分别支付到2017年8月和2017年9月的事实。
4、《新世界百货墙体灯箱广告代理合同》二份，用以证明原告与被告签订租赁协议后将上述新世界百货户外广告媒体资源全权委托爱珂公司负责招商和经营，该公司向原告支付合作费用，被告的违约行为造成原告经济损失1407500元的事实。
5、《合同终止函》二份，用以证明被告于2017年6月23日单方面声明于2017年6月30日终止双方合同关系的事实。
被告为证明其辩称的事实，向本院提供了下列证据：
1、《行政处罚决定书》一份，用以证明因原告未经审批设立户外广告牌，原宁波市江东区城市管理行政执法局作出行政处罚决定，责令被告拆除违法广告牌，致使本案租赁协议无法继续履行的事实。
2、广告位外景照片三份，用以证明原告于2017年8月8日仍占用涉案广告位的事实。
3、电费欠费通知四份，用以证明原告拖欠被告为其垫付的广告牌电费合计3771.03元的事实。
为查明事实，本院根据原告的申请调取了以下证据：
1、本院向宁波中华置地有限公司的工作人员张云飞、陈伟飞所作的调查笔录一份，该两人陈述宁波中华置地有限公司是新世界百货大楼物业的所有人，被告经营的场所包括外墙均是向该公司租赁，因被告经营困难该公司于2017年6月底与其解除了租赁合同，并于当年的7月底移交完毕所有的经营场地。
2、被告与宁波中华置地有限公司于2017年7月21日签订的《租赁合同补充协议（二）》一份，约定双方于2017年7月15日提前终止原签订的租赁合同及配套协议。
本院根据被告的申请，向宁波市鄞州区城市管理行政执法局调取了其作出行政处罚决定的证据材料：现场检查（勘查）笔录、被告公司商务部经理金建芬的询问笔录、原告公司吴麟煌的询问笔录、以及原江东区东胜街道庆安社区居委会干部戴惠飞笔录、原宁波市规划局江东分局《关于对江东区城市管理行政执行局咨询函的复函》，现场照片，上述材料证明涉案的户外广告牌未依法办理建设工程规划许可证，且规划部门不同意补办的事实。
对原、被告提供的上述证据，经庭审质证，被告对原告提供的证据1没有异议，但需要指出的是，根据该协议约定，由于政府行政命令等不可抗拒因素等导致协议无法履行的，被告不承担赔偿责任。因原告向被告租赁广告位后没有依法取得审批被行政处罚导致合同无法履行，被告是不应该承担任何责任的。本院对该证据予以认定。对原告提供的证据2、证据3，被告无异议，本院予以认定。对原告提供的证据4，被告对该证据的合法性有异议，认为原告未经被告同意擅自转租广告位不合法。本院对该证据的真实性予以认定。对原告提供的证据5，被告没有异议，本院予以认定。
对被告提供的证据1，原告对该证据的真实性和合法性没有异议，但对关联性有异议，认为本案租赁协议无法履行不是行政处罚造成，而是被告自己经营不善导致与大楼的物业方中华置地公司解除协议造成的。本院认为该证据真实、合法，且与本案具有关联性，故予以认定。对被告提供的证据2，对其真实性无异议，但认为其与被告解除租赁协议后，没有实际在使用广告位发布广告。本院对该证据的真实性予以认定。对被告提供的证据3，原告认为不能证明被告为原告垫付电费的事实。本院认为该电费催款通知系被告单方制作，未经原告确认，且原告不予认可，故本院认为该证据缺乏证明力，不予认定。
对本院根据原告申请调取的证据，原告无异议，被告认为，被告与宁波中华置地有限公司确实已解除了租赁合同，但不是被告违约造成的，是双方协商一致解除的，且解除的时间是2017年7月15日，因此不能证明原告的证明目的。本院对该组证据予以认定。对本院根据被告申请调取的证据，原、被告均无异议，本院予以认定。
综上，本院经审理查明的事实如下：
2015年12月1日，原、被告签订《户外广告位租赁协议》一份，约定原告向被告租赁宁波新世界百货商场大楼外墙的A-1、A-3、A-4、A-6号广告位，租赁期限为2015年12月1日至2018年3月31日，租金为450000元每年，付款方式为先付后用，按季支付；原告向被告一次性支付能耗费押金50000万元、租赁费押金100000元。2016年6月13日，原、被告又签订《户外广告位租赁协议》一份，约定原告向被告租赁该大楼外墙的A-2、A-5号广告位，租赁期限为2016年7月1日至2018年3月31日，租金为200000元每年、付款方式为先付后用，按季支付；原告向被告一次性支付能耗费押金10000元、租赁费押金20000元。两份协议还约定：如发生以下情形导致本协议无法继续履行的，甲方（被告）不承担赔偿责任，但需退还乙方（原告）生育租期内已付未用的组经。其中第1项“自然灾害及政府行政命令等不可抗拒因素”。协议同时又约定：如本协议终止，乙方须于终止之日起七日内将有关费用全部结清以及将广告牌撤离广告位并回复原状，否则乙方应按本协议终止时标准按实际占用场地天数每日租金的双倍向甲方支付广告位使用的费用。合同签订后，原告在租赁的外墙广告位上制作了广告牌用于发布广告，并向被告支付了租赁押金120000元、能耗费押金60000元。
2015年12月25日、2016年8月1日，原告先后与宁波爱珂文化传媒有限公司（以下简称爱珂公司）签订了两份《新世界百货墙体灯箱广告代理合同》，约定原告将上述新世界百货户外广告媒体资源全权委托爱珂公司负责招商和经营，由爱珂公司独家买断该户外广告的经营权，并向原告支付合作费用。第一份协议约定的合作期限为24个月（从2016年2月1日至2018年1月31日），爱珂公司第一年支付的广告费为1100000元，第二年支付的广告费为1200000元。第二份协议约定的合作期限为20个月（从2016年8月1日起至2018年3月31日），爱珂公司需分期支付原告广告费共计760000元。
2017年1月4日，原宁波市江东区城市行政管理执法局作出（2017）甬东建设一决字第3号行政处罚决定，认为涉案户外广告牌未办理过且不能办理建设工程规划许可证，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形，责令被告限期拆除涉案广告牌。2017年6月23日，被告书面通知原告于2017年6月30日终止双方于2015年12月1日和2016年7月1日签订的两份《户外广告位租赁协议》。
另查明，被告位于宁波金光中心商业大厦内的经营场地及大厦外墙系向宁波中华置地有限公司租赁，双方于2017年7月15日经协商后解除了原签订的租赁合同，并于同年7月底前办理了移交手续。另外，原、被告签订的两份租赁协议在履行过程中，第一份协议原告租金已支付至2017年8月，第二份协议已付租金至2017年9月。
本院认为：原、被告签订的两份《户外广告位租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容并不违法法律或行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。原告租赁涉案外墙广告位后，虽未经审批搭建户外广告牌被有关部门行政处罚，但不影响双方关于该外墙广告位租赁合同的效力和合同的履行。虽双方在协议中约定政府行为可以作为合同解除的事由，但涉案的行政处罚决定不会导致被告合同目的无法实现，因此，被告在没有合同约定和法定事由的情况下未经原告同意提前解除合同，其行为构成违约。现原告同意并要求确认双方签订的两份租赁合同于2017年6月30日解除，本院予以准许。合同解除后，双方应对原告交付的各类押金和已付的租赁费予以结算。被告辩称因原告尚未拆除租赁外墙广告位上的广告牌，根据合同约定其押金退还的条件尚未成就。本院认为，因涉案租赁物经被原物业所有人宁波中华置地有限公司收回，且原告亦提出要求自行拆除涉案广告牌，故被告没有再继续扣押上述押金的理由，原告要求退还租赁和能耗费押金，本院予以支持。被告称其为原告垫付的电费应从能耗押金中予以扣除，因未提供有效的证据，本院不予采信。关于原告要求退还剩余的租金合计125000元，因原、被告于2017年6月30日解除合同后至被告与宁波中华置地有限公司于2017年7月15日解除租赁合同期间，原告尚在占用原告的外墙广告位，故租赁费应计算至2017年7月15日，扣除上述占有使用费27075元后剩余的租金退还给原告。被告辩称合同终止后原告继续使用租赁物的应按租赁费标准双倍计算占有使用费，因合同解除属于被告违约造成，故本院对被告的该辩称不予采信。原告要求被告赔偿因违约造成的经济损失，因原告搭建广告牌未经审批且无法补办相关手续，属于违法搭建，且缺乏依据，故本院不予支持。对于原告请求被告向其支付广告制作费或者允许原告自行拆除广告牌，因原告违法搭建广告牌的行为不受法律保护，故对其要求支付广告牌制作费不予支持，至于其要求被告允许拆除广告牌，因合同解除后拆除租赁物上的广告牌并返还该租赁物是原告的合同义务，原告可自行拆，且被告已与案外人宁波中华之地有限公司解除了物业租赁合同，并已办理了相关物业的移交手续，原告可与案外人自行协商解决，对原告的该项诉讼请求，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条的规定，判决如下：
一、确认原告宁波江东皓超广告有限公司与被告宁波新世界百货有限公司分别于2015年12月1日和2016年6月13日签订的两份《户外广告位租赁协议》于2017年6月30日解除；
二、被告宁波新世界百货有限公司退还原告宁波江东皓超广告有限公司租赁押金及能耗费押金合计180000元；
三、被告宁波新世界百货有限公司退还原告宁波江东皓超广告有限公司剩余租赁费97925元；
上述三项合计，被告宁波新世界百货有限公司应支付原告宁波江东皓超广告有限公司277925元，限于本判决生效后十日内履行完毕。
四、驳回原告宁波江东皓超广告有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。
案件受理费21365元，由原告宁波江东皓超广告有限公司负担15896元，被告宁波新世界百货有限公司负担5469元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 李建宏
人民陪审员 朱洪勇
人民陪审员 赵宝德
二〇一八年三月五日
书 记 员 张泉毅