广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终3872号
上诉人（原审原告）：江洁文，男，1987年5月30日出生，汉族，住广东省广州市从化区。
委托诉讼代理人：潘光育，广东流溪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：熊鑫，男，1983年1月26日出生，土家族，住广东省广州市从化区。
原审第三人：广州市佳林房地产中介有限公司温泉分公司，住所地广东省广州市从化温泉镇温泉东路西四巷4号。
法定代表人：钟松南。
上诉人江洁文因与被上诉人熊鑫、原审第三人广州市佳林房地产中介有限公司温泉分公司（以下简称佳林公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初3481号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人江洁文上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判熊鑫以60000元为本金，按合同约定的日1％的标准，从2017年4月1日起计至款项付清之日止的滞纳金给江洁文。事实和理由如下：一审判决认定双方合同约定滞纳金按照日1%计付标准过高，并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九第条一款的规定将滞纳金标准调整为年利率24%，缺乏事实和法律依据。一、一审法院未明确滞纳金标准是否过高的判断依据，草率适用自由裁量权，损害了守约方的合法权益，也缺乏事实和法律依据。二、一审法院已认定涉案《房地产买卖合同(三方合同)》真实有效，合同第九条是双方对违约责任的明确约定。如果作为违约方的熊鑫认为约定的违约责任过重，其负有举证责任，如举证不能则应承担不利的法律后果，依约承责。三、江洁文诉请的违约金标准符合双方约定，并且与弥补江洁文的实际损失较为一致。涉案房屋从签订合同之日到熊鑫违约将涉案房屋出售给案外人房屋升值已达300000元以上，该升值部分按惯例亦视为守约方的损失。按江洁文依约诉请标准计至一审判决之时的滞纳金也仅150000元左右，不存在标准过高的情形。四、一审判决结果导致作为违约方的熊鑫不但不会受到损失，而且还能获利。这样的判决结果违背了公平正义的司法目标。
被上诉人熊鑫二审答辩称：同意一审判决，不同意江洁文的上诉请求；一审判决认定事实清楚，适用法律正确；请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人佳林公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，也未提交书面意见。
江洁文于2017年9月28日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除江洁文与熊鑫于2016年12月10日签订的《房地产买卖合同》；2.熊鑫双倍返还定金60000元给江洁文；3.熊鑫赔偿涉案房屋从签订上述合同之日起至2017年5月5日止升值部分的价值（现暂按300000元估价计算，具体数额以第三方评估为准）给江洁文；4.本案受理费、评估费等所有相关诉讼费用由熊鑫承担。一审庭审中江洁文变更第二项诉讼请求为：熊鑫双倍返还定金60000元给江洁文，并从2017年4月1日起以60000元为基数按每日1%的标准计算到滞纳金支付完毕给江洁文之日止，暂计至2017年11月23日为141600元；江洁文于庭审结束后又申请撤回了第三项诉讼请求。
熊鑫一审答辩称：一、同意江洁文的第一项诉请，熊鑫认为解除时间2017年2月16日，熊鑫已明确跟中介公司提出解约。二、江洁文第二项诉请既主张双倍返还定金，又主张违约金，违反法律规定，应当不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。涉案《房地产买卖合同》第九条前部分是定金条款，后部分是违约金条款，不能同时适用。江洁文以熊鑫逾期返还双倍定金60000元为由，主张从2017年4月1日起以双倍定金60000元为基数计算违约金于法无据。熊鑫向江洁文双倍返还定金应当以熊鑫存在违约为前提。熊鑫是否存在违约，并不是江洁文认为熊鑫违约就构成违约，应当经法院审判认定。法院审判认定熊鑫存在违约，熊鑫才负有按照合同约定承担双倍返还定金的义务。未经法院审判，违约责任待定，熊鑫需要承担双倍返还定金的义务亦待定。因此，熊鑫不存在逾期履行返还双倍定金行为。江洁文以熊鑫逾期返还双倍定金60000元为由，主张从2017年4月1日起以双倍定金60000元为基数计算违约金于法无据。三、熊鑫最终承担违约责任不应高于因违约造成江洁文损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第28条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿数额综合不应超过应违约造成的损失”。江洁文本案诉请双倍返还定金60000元。按60000元为基数从2017年4月1日起每日1%计算滞纳金暂计至开庭之日为141600元，赔偿房屋升值部分的价值暂按300000元，已经远远超过熊鑫因违约造成江洁文损失。假若法院经审判确定熊鑫存在违约。江洁文所产生的损失只是房屋差额损失。江洁文是否存在差额损失，熊鑫认为亦是不确定。因为双方签订的《房地产买卖合同》第十八条第3款约定“甲方同意乙方过户时用他人名字”，事实上，最终履行房屋买卖合同不一定是江洁文，有可能是第三方。退一步来讲，法院认为江洁文存在差额损失，熊鑫认为该差额损失应当以整个房产升值部分为基准，综合衡量江洁文的实际支出、实际履行合同的程度、当事人的过错，预期利益、是否适用格式合同或格式条款等多项因素，根据公平原则予以综合权衡。本案江洁文只在签约之日支付了30000元定金，自始没有其他付出或履约行为，包括没有申请办理银行贷款，没有支付首付款。30000元定金对比950000元的总房价，只占3%，即使按江洁文主张的300000元计算整体房产升值部分，江洁文的房屋差价损失按3%比例，也不过是9000元。显然，按合同约定，熊鑫违约双倍返还定金60000元己经足以弥补江洁文损失包括含房屋差额损失，不需要再重复支付江洁文房屋差额损失。
一审法院经审理查明：2016年12月10日，江洁文（买方）与熊鑫（卖方）、佳林公司签订《房地产买卖合同（三方合同）》，合同相关内容约定如下：1.熊鑫通过佳林公司将坐落在广州市从化区江埔街珠江御景山水城1栋2单元702房（以下简称“涉案房屋”）的房地产出售给江洁文，该房屋建筑面积为129平方米；2.江洁文、熊鑫双方协定该房地产交易总额为950000元，江洁文以按揭方式购买，江洁文已于签订本合同同时支付定金30000元，江洁文应于签订房管局正式合同签订当天再支付楼款为220000元，剩余房款700000元由江洁文向银行按揭贷款；3.江洁文、熊鑫同意过户当天分别给佳林公司8000元作为佣金；4.其他事项：（1）熊鑫出证后十五个工作日内办理按揭手续；（2）同贷书出来后十五个工作日内办理过户手续；（3）熊鑫同意江洁文过户时用他人名字。签订上述合同当天，江洁文支付了30000元购房定金给熊鑫。2017年2月16日，熊鑫发送短信给佳林公司，表示不卖房子并同意支付适当赔偿，后佳林公司于4月初告知江洁文熊鑫不卖房。2017年3月10日,熊鑫取得了涉案房屋的不动产权证。同年5月5日，涉案房屋被过户到案外人黄婉怡、郭俊楠名下。
一审庭审中，江洁文、熊鑫以及佳林公司均同意解除三方于2016年12月10日签订的《房地产买卖合同（三方合同）》。
以上事实有当事人提供的《房地产买卖合同（三方合同）》、收据、《不动产登记查册表》等证据以及庭审笔录予以佐证。
一审法院认为，江洁文、熊鑫以及佳林公司于2016年12月10日签订的《房地产买卖合同（三方合同）》关于房屋买卖事项的约定是三方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。现三方当事人均同意解除上述合同，一审法院对江洁文请求解除上述合同的诉讼请求予以支持。
江洁文在签订合同后如约支付了30000元定金给熊鑫，后熊鑫于2017年2月16日作出不卖房的意思表示，已构成违约。根据涉案合同第九条“甲方（熊鑫）于收取定金或首期款后违约或不依上述期限办理或不交该房地产时，甲方（熊鑫）应即时付给乙方（江洁文）方所付的双倍定金（或双倍楼款）给乙方（江洁文）。甲方（熊鑫）如延误退还及赔偿，应自违约日后七日起加计每日1%滞纳金并累积计算到乙方（江洁文）得到赔偿为止”的约定，一审法院对江洁文请求熊鑫双倍返还定金60000元并于2017年4月1日起以60000元为基数支付滞纳金的诉讼请求予以支持。由于滞纳金按照日1%计算过高，应予调整，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定将日1%调整为年利率24%，即熊鑫应自2017年4月1日起至款项付清至日止，以60000元为本金，按照年利率24%的标准支付滞纳金给江洁文。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条、第一百五十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款的规定，一审法院2017年11月30日作出判决如下：一、解除原告江洁文与被告熊鑫、第三人广州市佳林房地产中介有限公司温泉分公司于2016年12月10日签订的《房地产买卖合同（三方合同）》；二、被告熊鑫于本判决发生法律效力之日起十日内返还双倍定金60000元给原告江洁文；三、被告熊鑫于本判决发生法律效力之日起十日内支付滞纳金给原告江洁文（以60000元为本金，按照年利率24%的标准，从2017年4月1日起计至款项付清之日止）；四、驳回原告江洁文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2162元，由原告江洁文负担1396元，被告熊鑫负担766元。
本院经庭询调查确认一审查明事实。各方二审均无新证据提交。
另外，江洁文二审当庭向本院提交一份《房屋价格升值评估申请书》，并陈述称：法院在一审诉讼期间鼓励双方调解，双方谈到如果法院判决的话，可以按合同约定的条款判决熊鑫承担违约责任，江洁文可以拿到150000元违约金，也为了尽快结案，就撤回要求熊鑫赔偿房屋升值差价的诉请；江洁文认为违约金的高低与损失对应，房屋差价损失就是衡量双方约定的违约金标准是否过高的参考条件之一，故申请法院对涉案房屋差价进行评估，以证明江洁文主张按照约定计算违约金标准并不高。
本院认为，一审法院认定涉案《房地产买卖合同》合法有效，熊鑫根本违约导致双方买卖合同关系解除应承担违约责任，判令熊鑫向江洁文双倍返还定金共60000元，各方均无异议，二审不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对江洁文的上诉请求，认定如下：
江洁文上诉请求熊鑫依约以60000元为本金按每日1%的标准计算滞纳金至付清款日止的问题。双方合同第九条明确“甲方（熊鑫）于收取定金或首期款后违约或不依上述期限办理或不交该房地产时，甲方（熊鑫）应即时付给乙方（江洁文）所付的双倍定金（或双倍楼款）给乙方（江洁文）。甲方（熊鑫）如延误退还及赔偿，应自违约日后七日起加计每日1%滞纳金并累积计算到乙方（江洁文）得到赔偿为止”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。据此，熊鑫与江洁文签约后，未按合同约定履行义务，构成根本违约，造成江洁文的实际房价差利益损失；熊鑫亦未及时依约双倍返还定金。因此，江洁文主张以60000元为本金按每日1%标准计算滞纳金有合同依据。但是，江洁文在2017年4月初已知熊鑫违约不同意出售房屋，却于2017年9月28日才提起本案诉讼，属未采取适当措施致使损失扩大的情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，江洁文上诉主张滞纳金计至付清款项之日止，本院不予采纳。另外，双方合同约定涉案房屋交易价款为950000元，江洁文仅付定金30000元，一审法院前述判决江洁文双倍返还定金，已部分弥补江洁文的实际房价差损失。本院综合本案诉讼实际情况，酌情认定江洁文应向熊鑫支付滞纳金100000元。
另外，江洁文二审当庭申请对房价差进行评估，显然已超过举证期限；且熊鑫在本案诉讼中对房价差暂按300000元计算，亦未提出异议，该评估申请对本案事实认定并无实质意义，故本院不予接纳。
综上所述，一审查明事实清楚，但案件处理结果欠妥，本院予以纠正。江洁文上诉主张以60000元为本金按1%计付滞纳金至付清款之日止，亦不能成立。因此，本案一、二审案件受理费负担主体，不作调整。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初3481号民事判决第一、二、四项以及一审案件受理费负担的认定；
二、变更广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初3481号民事判决第三项为：熊鑫于本判决发生法律效力之日起十日内支付滞纳金100000元给江洁文。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2940元，由上诉人江洁文负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一八年三月三十日
书记员 莫善友