河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2018）豫10民终12号上诉人：任子刚(原审被告、反诉原告）：男，1965年10月16日出生，汉族，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：张立新，许昌市魏都区致慎法律服务所法律工作者。被上诉人：赵斌(原审原告、反诉被告）：男,1966年10月29日出生，汉族，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：胡延辉，河南金泰律师事务所律师。上诉人任子刚因与被上诉人赵斌租赁合同纠纷一案，不服魏都区人民法院（2017）豫1002民初5728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人任子刚及其委托诉讼代理人张立新、被上诉人赵斌及其委托诉讼代理人胡延辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任子刚上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或改判驳回一审原告的诉讼请求、支持一审反诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原判认定事实有误。1.2013年9月份，被上诉人赵斌之妻闫丽华收到上诉人任子刚搬迁费80000元。2013年12月份，经协商，被上诉人赵斌将门面房租赁给上诉人任子刚经营珠宝行生意。2013年12月13日，上诉人任子刚与许昌博通广告装饰有限公司签订装饰装修工程施工合同及电动门和柜台，投资223000元。2013年12月31日，双方签订房屋租赁合同，期限10年，年租金200000元，如涨房租，随行就市。2014年11月30日，被上诉人赵斌及妻子闫丽华收到上诉人任子刚230000元，多预支30000元；2015年11月30日，被上诉人赵斌及妻子闫丽华收到上诉人任子刚250000元，多预支50000元。2017年6月12日，被上诉人以欠房租为名终止合同。综上，被上诉人及妻子未租房，先收一年房租违反法律规定，应返还转让费80000元、装修投资223000元、多预支的房租80000元，且双方合同不应解除。赵斌辩称：第一,关于上诉人称被上诉人收到其转让费80000元的事实根本不存在，该80000元实际是上诉人支付给涉案房屋前租户的搬迁费并非转让费。第二、上诉人主张其花费装修费223000元应由被上诉人承担的请求不能成立。即便上诉人在被上诉人房屋原有装修的基础上进行过其他装修，根据《最高人民法院关于审理具体应用法律问题若干问题的解释》第十一条第（二）项“因承租人的违约导致合同解除，承租人请求赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，本案中房屋租赁合同的解除是由于上诉人没有按照合同约定交纳租金造成的，也就是说，房屋租赁合同的解除是因上诉人的违约导致的，因此，对该部分装饰装修损失不应由上诉人承担。第三、上诉人称其向被上诉人预支房租80000元与事实不符。双方的房屋租赁合同第四条第一项约定“租金贰拾万元整（20万元整），以后每年按市场随行就市”，第二项约定“房租按年缴纳，期满前一个月缴清（每年12月1日前预交下一年的房租）”。被上诉人每收到上诉人的房租后，都会按照每次收取房租的数额向上诉人出具收到条，收到条清楚的写明系当年房租。因此，被上诉人完全是按照合同约定收取上诉人的房租，并不存在上诉人所称的“预支房租80000元的事实”。第四、上诉人在上诉状中所称的“合同并未约定先交钱后租房”，“即使有约定也违反法律规定”没有事实及法律依据，理由是：根据《合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”，根据房屋租赁合同第四条第二项约定：“房租按年交纳，期满前一个月交清（每年12月1日前预交下一年的房屋）”，因此，本案中双方签订的房屋租赁合同明确约定先交钱后租房，并且该约定完全符合法律的规定，一审判决对此事实认定及法律适用并无不当。第五、上诉人诉称一审判决确认房屋租赁合同于2017年6月12日解除没有事实依据是错误的。被上诉人与上诉人签订的《租房协议》第四条第2项约定，房租按年缴纳，期满前一个月交清（每年12月1日前预交下一年的房租），同时协议第三条第2项还约定，承租方在合同期满前一个月未交下一年房租期间的租金，出租方可以终止合同，根据上述约定，上诉人2017年度的房租本应于2016年12月1日前交清，但是到现在为止，2017年度的房租还未支付，故根据《合同法》第九十三条第二款之规定及双方约定，被上诉人可以解除合同。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉完全没有事实及法律依据，故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。赵斌向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的租赁合同于2017年6月12日已解除。2.判令任子刚返还租赁房屋。3.判令任子刚支付拖欠赵斌的2017年1月1日至2017年6月12日期间的房屋租金共计112500元及利息6000元。4.判令任子刚参照约定的租金标准支付自2017年6月13日至任子刚实际返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费及利息。本案诉讼费由任子刚承担。任子刚向一审法院反诉请求：判令赵斌立即给付任子刚转让费80000元、装修费223000元、预支房租费80000元，三项共计383000元。本案反诉费用由赵斌承担。一审法院认定事实：2005年9月10日，原告赵斌购买了许昌市春秋花园二期第5幢底层A05号、面积为138.03平方米的房屋。2013年12月31日，赵斌作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的任子刚签订房屋租赁合同一份，约定：赵斌将本案所涉房屋出租给任子刚，租赁期10年，自2013年12月31日至2023年12月31日；租金200000元，以后每年随行就市；房租按年缴纳，期满前一个月缴清（每年12月1日前预交下一年房租）；承租方在合同期满前一个月未缴下一年房租期间的租金，出租方可终止合同，收回房屋。2014年11月30日，任子刚支付了2015年的房租230000元。2015年11月30日，任子刚支付了2016年的房租250000元。任子刚支付房租至2016年12月31日。2017年6月12日，赵斌向任子刚送达了解除租赁合同通知书，通知任子刚因其未交纳2017年度的房租，自该通知送达之日起，双方之间的租赁合同解除，并要求任子刚自收到该通知后10日内搬出涉案房屋，将该房屋交付赵斌，并支付所欠租金，如有异议，可在10日内向有关部门提出。同日，任子刚向赵斌发出了不同意解除租赁合同通知书，表示不同意解除双方签订的租赁合同。现本案所涉房屋由任子刚占有使用。另查明，任子刚对涉案房屋进行装修支出相关费用223000元。2013年9月12日，赵斌妻子闫丽华向任子刚出具了证明一份，载明收到了任子刚支付的涉案房屋前租户搬迁费用80000元。以上事实，有商品房买卖合同一份、发票两张、租赁合同一份、解除租赁合同通知书一份、不同意解除合同通知书一份、装饰装修施工合同一份、收据两份、材料清单一份、收到条一份及庭审笔录在卷为凭。一审法院认为，任子刚提供的照片6张、光盘一张、证明一份与本案不具有关联性，不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。合同解除的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，赵斌与任子刚签订的房屋租赁合同明确约定“房租按年缴纳，期满前一个月缴清（每年12月1日前预交下一年房租）；承租方在合同期满前一个月未缴下一年房租期间的租金，出租方可终止合同，收回房屋”，因任子刚未按照合同约定支付房租，赵斌于2017年6月12日向任子刚送达了解除租赁合同通知书表示解除双方之间签订的租赁合同，故双方之间的房屋租赁合同自2017年6月12日解除，对于赵斌要求确认双方签订的租赁合同于2017年6月12日已解除的诉讼请求，予以支持。双方签订的租赁合同解除，任子刚应当将涉案房屋返还赵斌，故对于赵斌要求任子刚返还租赁房屋的诉讼请求，予以支持。双方签订的租赁合同于2017年6月12日已解除，任子刚应当支付自2017年1月1日至2017年6月12日期间的租金，并应支付占用房屋期间的使用费，故对于赵斌要求任子刚支付2017年1月1日至2017年6月12日期间的房屋租金的诉讼请求及要求任子刚支付自2017年6月13日至任子刚实际返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，予以支持。双方就2017年的房屋租金未达成新的一致意见，故赵斌要求任子刚支付的房屋租金及房屋占有使用费以200000元/年的标准计算。双方未约定利息，故对于赵斌要求任子刚支付利息的诉讼请求，不予支持。任子刚称2013年9月12日，赵斌妻子闫丽华向任子刚出具的证明所载明的80000元系转让费，并要求赵斌给付该款，该院认为该证明载明该80000元是任子刚支付的涉案房屋前租户搬迁费用，故对于任子刚要求赵斌给付其转让费80000元的反诉请求，不予支持。任子刚对房屋进行装修支出的装修费223000元是任子刚为了自身的经营活动而支出的费用，该费用应当由任子刚自行承担，故对于任子刚要求赵斌支付装修费223000元的反诉请求，不予支持。任子刚称赵斌收到其2015年、2016年的房屋租金,但是多收到了8万元，并要求给付该款，该院认为，双方签订的房屋租赁合同约定“租金200000元，以后每年随行就市”，而任子刚于2014年11月30日向赵斌支付了2015年的房租230000元，于2015年11月30日向赵斌支付了2016年的房租250000元，这是双方依据合同约定协商一致的结果，故对于任子刚要求赵斌给付预支房租费80000元的反诉请求，不予支持。判决：一、确认赵斌与任子刚于2013年12月31日签订的房屋租赁合同于2017年6月12日已解除。二、本判决生效之日起十日内，任子刚将位于许昌市春秋花园二期第5幢底层A05号的房屋返还赵斌。三、本判决生效之日起十日内，任子刚支付赵斌2017年1月1日至2017年6月12日期间的房屋租金89315.07元。四、本判决生效之日起十日内，任子刚支付赵斌房屋占有使用费84383.56元，并自2017年11月14日起按照每年200000元的标准支付赵斌房屋占有使用费至实际返还房屋之日止。五、驳回赵斌的其他诉讼请求和任子刚的反诉请求。本案本诉受理费2770元，由赵斌负担637元，由任子刚负担2133元。本案反诉受理费3523元，由任子刚负担。二审中，当事人均未向本院提交新证据。经二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，二审争议焦点是：1.原审法院判决确认解除《房屋租赁合同》是否适当；2.转让费、装修费等应否返还。关于焦点1，双方2013年12月31日《房屋租赁合同》第四条第2项约定：“房租按年缴纳，期满前一个月缴清（每年12月1日前预交下一年房租）”和第三条第2项约定：“承租方在合同期满前一个月未缴下一年房租期间的租金，出租方可终止合同，收回房屋”，本案证据显示出租方于2014年11月30日收到2015年房租、2015年11月30日收到2016年房租，任子刚未支付2017年房租违反了合同约定，2017年6月12日赵斌向任子刚送达《解除租赁合同通知书》，原审法院依法判决确认解除《房屋租赁合同》并无不当。关于焦点2，任子刚所称2013年9月12日的80000元系转让费，经审查，该笔费用产生于2013年12月31日签订《房屋租赁合同》之前的2013年9月12日，内容是闫丽华证明任子刚支付了涉案房屋前租户搬迁费80000元，该事实表明涉案出租房的前租户放弃承租或搬迁腾房过程中，任子刚承担并经闫丽华手支付了前租户的搬迁费用，该事实与本案租赁合同纠纷无关，故任子刚要求赵斌给付该笔费用的上诉请求，本院不予支持。关于223000元装修费问题，首先，双方《房屋租赁合同》第六条第2项约定：“承租方装修房屋须事先征得出租方同意，费用由承租方自理”，其次，根据《最高人民法院关于审理具体应用法律问题若干问题的解释》第十一条第（二）项“因承租人的违约导致合同解除，承租人请求赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，本案《房屋租赁合同》的解除是因任子刚没有按照合同约定交纳租金所致，也没有证据表明赵斌同意继续利用装饰装修，故原审法院未支持赵斌返还该笔费用并无不当。关于任子刚称2015年、2016年多支付80000元租金问题,该争议涉及《房屋租赁合同》第四条的约定和履行，该第四条第2项约定“租金200000元，以后每年按市场随行就市”的条文显然存在意思表述瑕疵。虽然当事人没有举证2014年房租收据，但依据现有合同及证据可以推定双方收付的2014年度房租应是200000元。另，2014年11月30日房租收条明确载明收到“2015年房租”230000元后的一年内未对存在30000元差额发生纠纷、2015年11月30日出具的收条明确载明收到“2016年房租”250000元后的一年内未对存在50000元差额发生纠纷，即2014年度房租为200000元、2015年度房租230000元、2016年度房租为250000元的年度租金次第提高，该事实证实赵斌关于年租金的解释符合《房屋租赁合同》关于年租金按市场随行就市的约定，任子刚称两年多付80000元租金的理由无事实根据和法律依据。综上所述，上诉人任子刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6293元，由任子刚负担。本判决为终审判决。审判长  徐小燕审判员  张 靖审判员  彭志勇二〇一八年二月二十八日书记员  邓 威执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口