浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬余民初字第195号
原告：金浩善。
委托代理人：陶胜文，浙江和义观达律师事务所律师。
委托代理人：余美美，浙江和义观达律师事务所律师。
被告：余姚市凤凰城文化娱乐餐饮有限公司。住所地：余姚市开丰路***号。
法定代表人：沈红卫，该公司董事长。
委托代理人：钱荣麓，浙江阳明律师事务所律师。
委托代理人：施迎科，浙江阳明律师事务所律师。
原告金浩善与被告余姚市凤凰城文化娱乐餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年12月2日向本院起诉，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条之规定先行调解，因调解不成，本院于2015年1月8日立案受理，依法适用简易程序进行了审理，后依法转为普通程序审理。本案分别于2015年3月18日、5月11日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告金浩善的委托代理人陶胜文，被告余姚市凤凰城文化娱乐餐饮有限公司的委托代理人钱荣麓、施迎科到庭参加诉讼；第二次庭审，原告金浩善的委托代理人陶胜文，被告余姚市凤凰城文化娱乐餐饮有限公司的委托代理人施迎科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金浩善起诉称：2012年4月29日，原告与被告签订《租房协议》一份。协议约定原告将位于余姚市兰江街道开封路188号别墅区的建筑和土地租给被告使用。租期为2012年4月1日至2016年9月30日止。租金总额为人民币壹佰柒拾肆万捌�元整（1748000元）。付款方式：总共分二期支付，前期支付（租期为2012年4月1日-2014年9月30日），协议签订后支付人民币玖拾伍万元，后期支付（租期为2014年10月1日-2016年9月30日）在2014年9月30日前支付人民币柒拾玖万捌仟元。协议同时约定，违约责任：如果甲方违反本协议提前收回房屋的，甲方应赔付给乙方半年的租金，同样，乙方违反本协议，乙方应赔付给甲方半年的租金。协议签订后，被告支付了第一期租金，原告也将房屋交付给被告使用，双方一直按协议的约定在履行。但是被告没有按协议约定，在2014年9月30日前支付第二期租金798000元。上述租金虽经原告多次催讨，被告至今未付，其行为已违反协议的约定构成违约。原告依协议约定要求被告支付租金并承担违约责任符合法律规定。综上所述，为维护自身的合法权益，现依法提起诉讼，要求判令：解除原、被告于2012年4月29日签订的《租房协议》并腾退房屋；被告支付2014年10月1日至2014年11月10日的租金66500元；被告支付违约金199500元。后原告变更诉讼请求为判令：确认双方签订的《租房协议》无效并要求被告腾退房屋；被告支付2014年10月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（参照协议标准）。
被告余姚市凤凰城文化娱乐餐饮有限公司答辩称：1.双方签订过合同的事实没有异议，但合同是无效合同，根据最高院司法解释规定，合同无效原告不能主张租金。2.欠付租金是事实，但是因房屋没有取得合法所有权，本案原告实际上是不适格的原告，如果取得也不是个人取得，是单位取得，要求法院依法驳回原告起诉，即使法院认为是适格原告，合同也是无效的。
对原告金浩善提供的证据，经庭审质证，本院作如下认定：
1.租房协议1份，拟证明原、被告签订房屋租赁�议，并对租期、租金、违约责任等事项做相关规定的事实。被告余姚市凤凰城文化娱乐餐饮有限公司对签订合同的事实没有异议，对合同合法性有异议，认为原告并没有合法有效取得该房屋的所有权，或者其他相关审批手续。经审查，本院对该协议予以采信；
2.房屋所有权证、土地使用权证各1份，拟证明原告对涉案房屋拥有合法产权，原告有合法的出租权利的事实。被告余姚市凤凰城文化娱乐餐饮有限公司对真实性没有异议，对关联性有异议，认为房产证并非原告所有，是案外人公司所有，所以原告无权与被告签订合同，房产证不是本案所租赁房屋的房产证，该公司没有合法拥有租赁房屋的所有权，所以授权原告来出租房屋也是违法的。经审查，本院对上述证据的真实性予以采信；
3.证明1份，拟证明原告有权出租涉案房产的事实。被告余姚市凤凰城文化娱乐餐�有限公司对三性有异议，认为该房屋并非公司拥有合法产权证的房屋，授权本案原告更是非法的。经审查，本院对该证明予以采信。
综合以上举证、质证、认证情况，结合双方在庭审中的陈述，本院认定如下案件事实：2012年4月29日，原告金浩善（出租方，甲方）与被告余姚市凤凰城文化娱乐餐饮有限公司（承租方，乙方）签订《租房协议》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于余姚市兰江街道开封路188号别墅区的建筑和土地，作余姚市凤凰城文化娱乐餐饮有限公司办公和宿舍使用，不得作其他使用；房屋租期从2012年4月1日起至2016年9月30日止；租金总额为人民币壹佰柒拾肆万捌仟元整（1748000元），付款方式总共分二期支付，前期支付（租期为2012年4月1日-2014年9月30日），协议签订后支付人民币玖拾伍万元（950000元），后期支付（租期为2014年10月1日-2016年9月30日�在2014年9月30日前支付人民币柒拾玖万捌仟元（798000元）；如果甲方违反本协议提前收回房屋的，甲方应赔付给乙方半年的租金，同样，乙方违反本协议，乙方应赔付给甲方半年的租金等。被告余姚市凤凰城文化娱乐餐饮有限公司已按协议支付前期租金950000元。另，位于余姚市城区兰江街道开封路188号别墅区的房屋未取得房产证，亦未取得建设工程规划许可证，该土地使用权人为余姚市金鑫汽车零部件有限公司。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告金浩善与被告余姚市凤凰城文化娱乐餐饮有限公司签订了《租房协议》，但涉案的房屋未取得房产证，亦未取得相应的建设工程规划许可证，因此该《租房协议》无效。房屋租赁合同无效，当事人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。现原告金浩善要求确认双方签订的《租房协议》无效，被告余姚市凤凰城文化娱乐餐饮有限公司腾退房屋，并支付自2014年10月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（参照协议标准），本院予以支持。被告余姚市凤凰城文化娱乐餐饮有限公司辩称因房屋没有取得合法所有权，本案原告主体不适格，要求依法驳回原告起诉。本案中，原告金浩善与被告余姚市凤凰城文化娱乐餐饮有限公司签订《租房协议》后，被告余姚市凤凰城文化娱乐餐饮有限公司已按协议支付前期租金950000元，即原、被告双方已实际履行该《租房协议》，且该房屋所涉土地的使用权余姚市金鑫汽车零部件有限公司亦已许可原告金浩善使用、出租该房屋，因此对被告余姚市凤凰城文化娱乐餐饮有限公司的辩称意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告金浩善与被告余姚市凤凰城文化娱乐餐饮有限公司之间于2012年4月29日签订的《租房协议》无效；
二、被告余姚市凤凰城文化娱乐餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内从其向原告金浩善所承租的房屋中腾空、搬离；
三、被告余姚市凤凰城文化娱乐餐饮有限公司支付原告金浩善自2014年10月1日起至实际腾空、搬离所承租的房屋之日止按照1093.15元／天的标准计算的房屋占有使用费。
以上款项限在本判决发生法律效力后十五日内付清。（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费5450元，由被告余姚市凤凰城文化娱乐餐饮有限公司承担，限于本判决发生法律效力后七日内交纳。（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市财政局非税资金专户，账号：39×××90，汇款时一律注明本案案号）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 朱章程
人民陪审员 张瑞安
人民陪审员 苏丁江
二〇一五年五月十四日
书 记 员 周海燕