湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00450号
上诉人（原审被告）：王明光，男，1968年5月23日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：蒋克秀（系王明光之妻），1972年12月22日出生，汉族。
上列两上诉人的共同委托代理人：周传荣、赵燕萍，北京大成（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：柯圣英，女，1954年2月23日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：柯圣福，男，1955年12月12日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：柯冬莲，女，1961年11月28日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：柯玲，女，1966年3月24日出生，汉族。
上列柯圣福、柯冬莲、柯玲的共同委托代理人：柯圣英，身份情况同上。
原审被告：柯圣雄，男，1971年11月12日出生，汉族。
上诉人王明光、蒋克秀因与被上诉人柯圣英、柯圣福、柯冬莲、柯玲，原审被告柯圣雄确认合同无效、房屋腾退纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2013）鄂江夏民二初字第00060号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2011年6月21日，柯圣英、柯圣福、柯冬莲、柯玲向一审法院提起诉讼，请求判令：1、请求确认柯圣雄与王明光、蒋克秀签订的房屋买卖合同无效；2、由王明光、蒋克秀腾退该房屋；3、由柯圣雄、王明光、蒋克秀承担诉讼费用。
一审法院经审理查明，柯希田、曹桂祥夫妇系武汉市江夏区山坡乡山新村柯雷家湾村民，1985年建砖混结构两层房屋一栋，房屋编号为山坡乡山新村柯雷家14号。房屋个人建房用地许可证、土地使用证、建房许可证均登记在柯希田名下，未办理房产证（武汉市江夏区除纸坊地区外，农民在农村集体土地上所建房屋未颁发产权证）。夫妇二人育有柯圣英、柯圣福、柯冬莲、柯玲及柯圣雄五个子女，子女结婚后均别居他处。1995年，柯圣福在山坡乡山星村107国道旁开办山星化工厂，其后柯圣雄也到该厂居住。2005年，柯希田、曹桂祥从山新村柯雷家湾搬至化工厂与柯圣福、柯圣雄同住，村中房屋另租给他人居住。2008年5月30日，柯希田去世，其继承人未对遗产进行处置。2011年1月5日，曹桂祥去世，其继承人对上述房屋仍未作遗产处置，房屋一直空置无人居住。
王明光、蒋克秀夫妇原系重庆市城口县的农村人口，1997年举家迁至武汉市江夏区山坡乡山新村柯雷家湾租借村民柯圣乡房屋和田地从事农业生产，但其户口仍登记在原籍，未迁入武汉市江夏区落户。2004年12月31日，王明光、蒋克秀取得该村2.1亩土地的承包经营权证。2011年3月6日，柯圣雄（甲方）与王明光、蒋克秀（乙方）签订《房屋买卖、水田转让承包合同书》，约定：甲方将楼房一栋（含厨房、猪栏、厕所、牛栏）作价70000元出售给乙方，签字付款40000元，余款30000元于2012年3月6日付清。该合同还就以柯希田、曹桂祥家庭承包的水田转让等事项进行了约定。柯圣雄、王明光、蒋克秀及村民柯贤吉、武汉市江夏区山坡乡山新村干部金建平、柯雷家湾村民柯华在合同上签名见证，金建平并经手加盖了山坡乡山新村村民委员会公章。合同签订当日，王明光、蒋克秀支付柯圣雄购房款4万元，柯圣雄则将上述房屋钥匙及房屋、田地相关证件、资料一并交付给王明光、蒋克秀。但此后不久，柯圣英听知房屋被卖后，即告知柯圣雄不能卖房，柯圣雄即刻找王明光、蒋克秀说明家人不同意卖房，房屋不能动。但王明光、蒋克秀仍将房屋翻修后入住。2011年4月5日，柯圣英、柯圣福、柯冬莲、柯玲清明节回乡祭祖时，以祖产未经继承人同意擅自买卖，侵犯继承人合法权利为由，与王明光、蒋克秀协商，要求收回房屋、退还购房款。协商过程中，双方发生纠纷以致打110报警处理，村组干部发现后也予以制止，并进行协调。协调未果，柯圣英、柯圣福、柯冬莲、柯玲诉于法院。在诉讼过程中，王明光、蒋克秀要求支付购房尾款30000元，柯圣雄拒绝接收。本案在审理过程中，因双方当事人意见分歧较大，调解未能达成一致意见。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。王明光、蒋克秀与柯圣雄并非同一集体经济组织的成员，相互间对于宅基地及其上房屋的买卖行为应认定无效。关于王明光、蒋克秀辩称构成善意取得、房屋不应返还的观点，本案诉争的房屋系柯圣英、柯圣福、柯冬莲、柯玲与柯圣雄的父母生前共同所有的财产，因其父母先后死亡而成为遗产。由于该遗产未进行分割，故应属柯圣英、柯圣福、柯冬莲、柯玲以及柯圣雄共同共有。柯圣雄未经其他共有人的同意，以其个人名义与他人签订房屋买卖合同，事后也未取得其他共有人的追认。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产，以及对共有的不动产或者动产进行重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。故柯圣雄出售上述房产的行为属无权处分。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有人有权向无处分权的人请求赔偿损失”。王明光夫妇从外地迁至江夏区山坡乡山新村居住十多年，对诉争房屋系遗产等情况应该比较清楚，其购买房屋时应尽合理的注意义务。王明光夫妇作为房屋一类大宗资产的购买人，签订合同时所持“你敢卖我就敢买”的态度不是民事交往过程中所应有的正常心态，其夫妇的购房行为不能构成善意取得。故柯圣英、柯圣福、柯冬莲、柯玲的诉讼请求合法有理，予以支持。王明光、蒋克秀夫妇的辩称意见缺乏法律依据，不予采信，其因此不能取得诉争房屋的损失可另行向柯圣雄进行追偿。据此，经合议庭评议并经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条的规定，判决：一、柯圣雄与王明光、蒋克秀于2011年3月6日签订的房屋买卖合同无效；二、由王明光、蒋克秀于本判决生效之日起30日内向柯圣英、柯圣福、柯冬莲、柯玲及柯圣雄腾退位于武汉市江夏区山坡乡山新村柯雷家湾14号砖混结构两层房屋一栋。本案受理费100元，由柯圣雄负担50元，王明光、蒋克秀共同负担50元。
判后，王明光、蒋克秀不服，向本院提起上诉称，王明光、蒋克秀在江夏区山坡乡山新村居住十多年，长期在该地生产生活，并且取得了该村的土地承包经营权，故王明光、蒋克秀应属江夏区山坡乡山新村集体经济组织成员。柯圣雄向王明光、蒋克秀提出转让土地、出卖房屋时表明其兄弟姐妹不要该房屋，在签订房屋买卖合同时王明光、蒋克秀的主观意识属于善意的，王明光、蒋克秀购买房屋的行为依法构成善意取得，王明光、蒋克秀依法取得诉争房屋的所有权。上诉请求：一、撤销原判，改判驳回柯圣英、柯圣福、柯冬莲、柯玲的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由柯圣英、柯圣福、柯冬莲、柯玲承担。
柯圣英、柯圣福、柯冬莲、柯玲答辩称，柯圣雄在出卖诉争房屋前我们不知道，柯圣雄与王明光、蒋克秀签订房屋买卖协议后我们才知道，并及时向王明光、蒋克秀明确表示我们不同意柯圣雄出卖诉争房屋的行为。一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
柯圣雄述称，我未经四被上诉人的同意擅自将共有房屋出售，故我与王明光、蒋克秀签订的房屋买卖协议应为无效。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，坐落于武汉市江夏区山坡街新村柯雷家14号的两层房屋一栋，原系柯圣英、柯圣福、柯冬莲、柯玲、柯圣雄的父母柯希田、曹桂祥生前所有。柯希田、曹桂祥分别去世后，上述房屋应属柯希田、曹桂祥的遗产而发生继承，由于该遗产未进行分割，故诉争房屋属于柯圣英、柯圣福、柯冬莲、柯玲、柯圣雄共同共有。王明光、蒋克秀的户籍至今不在诉争房屋所在地的集体经济组织，其与柯圣雄并非同一集体经济组织的成员，法律规定集体土地上的不动产，只能在该集体经济组织成员之间流转，故柯圣雄与王明光、蒋克秀签订的诉争房屋买卖行为应为无效。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产，以及对共有的不动产或者动产进行重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，柯圣雄出售诉争房屋未经其他共同人同意，且事后也未经其他共有人追认，故其与王明光、蒋克秀签订的房屋买卖协议的行为属无权处分。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。王明光、蒋克秀的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由王明光、蒋克秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 张文霞
代理审判员 丰 伟
二〇一五年五月十八日
书 记 员 汪丽玲