北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终898号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张怀锋，男，1979年4月23日出生，汉族，住北京市海淀区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：彭文，男，1981年7月11日出生，汉族，住北京市怀柔区。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：雷海军，北京银雷律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：中科基业（北京）投资股份有限公司，住所地北京市海淀区上地信息产业基地三街1号楼二层A段211。
法定代表人：蔡小河，总经理。
委托诉讼代理人：陈榕金，北京市中银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄诗怡，北京市中银律师事务所实习律师。
上诉人张怀锋、上诉人彭文与上诉人中科基业（北京）投资股份有限公司（以下简称中科公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初30645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张怀锋、上诉人彭文，上诉人中科公司之委托诉讼代理人陈榕金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张怀锋、彭文上诉请求：同意一审法院判决第一项、第二项、第三项；撤销一审法院判决第四项、第五项，依法改判张怀锋、彭文支付中科公司违约金105000元，要求中科公司返还张怀锋、彭文三个月租金的保证金317500元。事实与理由：中科公司于2017年5月12日在隐瞒我方的情况下已经开始对外招租，已经着手准备跟我方解除合同，中科公司存在违约行为，我方不应当支付违约金；双方曾经就退租事宜进行协商，但未达成一致意见；中科公司主张的违约金过分高于其实际损失，应当予以酌减。中科公司于2017年7月时已经将房屋另行出租，所以中科公司不存在损失。
中科公司辩称，不同意张怀锋、彭文的上诉请求。
中科公司上诉请求：同意一审法院判决第三项、第四项、第五项，撤销一审法院判决第一项、第二项、第六项，依法改判要求重新确定双方签订合同的解除日期为2017年7月28日，即实际收回房屋之日；依法改判驳回张怀锋、彭文要求中科公司返还105833.33元租金的诉讼请求；依法改判张怀锋、彭文支付2017年7月14日至2017年7月28日的租金55671.23元，2016年11月29日至2017年7月28日的物业费26301.57元，2016年11月29日至2017年3月15日的供暖费12924.15元，支付2017年3月14日至2017年3月31日延迟支付租金的违约金21300元。事实与理由：张怀锋、彭文单方将房屋钥匙、电卡、燃气卡寄送给中科公司的行为不具有解除合同的效力，租赁合同应当与2017年7月28日中科公司实际将房屋收回时解除。根据合同约定，提前退租的应当提前90日书面通知，双方并未办理交接，中科公司是为了避免损失进一步扩大才于2017年7月28日收回房屋，中科公司不应当退还张怀锋、彭文已经交纳的租金，且张怀锋、彭文应当支付截止到2017年7月28日止的租金。租赁合同约定提前退租的，应按当期标准补交物业费、供暖费，法院应当支持中科公司的该项请求。2017年6月14日我方虽收到房屋钥匙，但根据租赁合同第十条第三项的约定，张怀锋、彭文应当支付延迟支付租金的违约金21300元，该数额系我方自行估算的。
张怀锋、彭文辩称，不同意中科公司的上诉请求。
张怀锋、彭文向一审法院起诉请求：1.判令解除房屋租赁合同；2.判令中科公司返还张怀锋、彭文剩余一个月房租105833.33元及保证金317500元，合计423333.33元。
中科公司向一审法院反诉请求：1.解除《房屋租赁合同》；2.判令张怀锋、彭文支付2017年7月13日至2017年7月28日租金55671.23元;3.判令张怀锋、彭文支付2017年11月29日至2017年1月12日免租期租金156575.34元；4.判令张怀锋、彭文支付2016年11月29日至2017年7月28日物业费26301.57元；5.判令张怀锋、彭文支付2016年11月29日至2017年3月15日供暖费12300元；6.判令张怀锋、彭文支付2017年3月14日至2017年3月31日租金违约金21300元；7.判令张怀锋、彭文支付解除合同违约金952500元（合同约定违约金1270000元扣除保证金317500元）。
一审法院认定事实：位于北京市海淀区善缘街1号1层12号房屋系中科公司从该房屋所有权人张经纬处承租，租赁期限自2013年11月1日起至2029年4月30日，中科公司对该房屋有转租权。2016年11月29日，张怀锋、彭文（乙方）与中科公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：房屋坐落于北京市海淀区善缘街1号立方庭大厦12号底商（以下简称12号房屋）；甲方对该房屋具有合法的转租权限；乙方知悉该房屋权属情况及来源情况，同时乙方已现场考察了该房屋，愿意承租该房屋，并确认符合乙方的要求；乙方拟作餐饮经营场所；租赁期限自2016年11月29日起至2029年4月30日止，甲方于本合同签订时已将房屋按现状交付给乙方，乙方在此确认无异议；免租期自2016年11月29日至2016年1月12日，免租期内，乙方不支付租金，但应支付实际发生的水费、电费、物业管理费、供暖费、制冷费等各项费用，如本合同租赁期未满即解除或终止的，乙方不能享受免租期，应按第二年租金的标准向甲方补交免租期内的租金；自合同签订之日起三年，甲方不向乙方收取物业费和供暖费，甲方自第四个合同年起按所在物业收费标准向乙方收取物业费和供暖费，其他费用正常支付，如果在此期间，乙方提前退租的，上述免交费用，乙方按当期标准补交；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应当按照原状返还房屋及附属物品、设备设施，甲乙双方应当对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用，无论任何原因解除或终止合同，对未形成附合的装饰装修物，可由乙方拆除但乙方应当恢复原状，对已形成附合的装饰装修物，无偿归甲方所有，乙方不得要求赔偿，租赁期满或合同解除后，对于租赁房屋内乙方未经甲方书面同意遗留的物品，视为乙方自动放弃所有权，甲方有权自行处置并不给予乙方任何赔偿或补偿；自2016年11月29日起至2019年11月28日止，每年租金为1270000元；租赁期不满一年的，租金以实际发生的租赁天数计算；租金支付方式预付制，每三个月一付，并提前30天支付，乙方应于本合同签订之日向甲方支付第一期的租金317500元，第二期租金317500元由乙方于2017年3月13日前支付给甲方，此后每次租金期满提前30天支付下一期租金，以此类推；保证金317500元，由乙方于本合同签订之日支付，如果乙方违反本合同项下的规定，由此甲方产生应收款项，甲方将有权扣留部分或全部保证金作为因乙方违约而对甲方的合理经济补偿直至解除本合同；租赁期内水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费、空调费均由乙方承担，在合同履行过程中，乙方不得以水、电、暖气等设备设施达不到乙方或相关部门的要求而向甲方提出任何赔偿主张或不按期交纳相应的租金及水、电、暖等费用；乙方在租赁期内，不得将房屋转租、转让、转借给第三人。第八条合同解除：“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达30日的；2、在合同期内，甲方单方面提前收回该出租房屋的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，采取停水停电等措施收回租赁房屋：1、不按照约定支付租金累计达10日以上的；2、欠缴各项费用达20000元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、利用房屋从事违法活动的；6、将房屋转租、转让、转借给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。”第十条违约责任：“（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按第二年年租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按第二年年租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前90日书面通知对方，并按第二年年租金的100%向甲方支付违约金。（三）甲方未约定时间缴付房屋或者乙方不按约定支付租金未到达解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每迟延1日应按第二年年租金的1%向对方支付违约金。”第十二条其他约定事项：“4、甲乙双方在此确认，乙方在租赁房屋使用‘北京西贝虎餐饮有限公司’（营业执照代码110108019503397）进行经营，不得再使用租赁房屋作为营业场所注册其他公司。乙方在本租赁合同签订之日起2个月内变更‘北京西贝虎餐饮有限公司’的字号，不再使用‘西贝虎’字样；甲方不保证租赁房屋可以作为企业、事业、社会团体等实体的注册地址，不保证可以使用租赁房屋作为经营场所办理营业证照”。上述合同签订次日，张怀锋、彭文支付保证金317500元及第一期租金317500元。张怀锋、彭文承租房屋后进行餐饮经营，并取得营业执照、消防、卫生等许可手续，对外经营名称为“面包与枪支”。2017年4月1日，张怀锋、彭文交纳第二期房屋租金，租金已交纳至2017年7月13日。2017年5月18日，张怀锋、彭文向中科公司送达了《退租申请》，主要内容为：“我方在承租期间未拖欠贵公司房租，目前房租已交至7月13日，我方也有317500保证金在贵公司。双方合作良好。因为我方在餐饮行业经验不足，我们的出品不适合这边食材，其中主要原因是我方资金严重困难，现在已无能力继续经营下去，故向贵方申请退租。我方本着从贵方利益出发考虑，尽早提出申请避免给贵方带来损失。请贵公司根据我方实际困难给予支持”。同年6月6日，张怀锋、彭文向中科公司发出《解除协议通知书》，主要内容为：“现由于经营状况不好，导致我方在承租不到一年内亏损严重，入不敷出，经营所得完全无法覆盖经营成本，进而导致商铺现金流断裂，现我方已无资金运营该商铺，更无资金于2017年6月13日前向贵方支付2017年7月13日之后的房租。在此之前，我方多次与贵方沟通拟将商铺转租给他人或解除本合同事宜，一次来降低贵我双方的损失，但是均未与新的承租人签订租赁合同，目前我方损失日益扩大，我方无法再承受损失。鉴于我方面临的情况，我方正式通知解除与贵方签订的合同，2017年7月13日之后我方将不再承租贵方房屋，贵我双方无需再履行合同约定的权利和义务，请贵方自接到本通知之日起与我方协商房屋交接事宜，如贵方在接到本通知书后未与我方就房屋交接手续进行协商，2017年7月13日前我方将自行搬离。”6月12日，张怀锋、彭文将12号房屋腾空，同时向中科公司寄出房屋钥匙、电卡、燃气卡及《退房交接说明》，主要内容为：“我方于2017年6月7日向贵方快递解除合同通知书。现将贵方位于北京市海淀区中关村西区善缘街1号立方庭大厦12号底商、面积为347.98平方米的房屋钥匙2把、电卡1张、燃气卡1张交付于贵方。店内物品贵方可自行处理，望贵公司办理交接手续。”中科公司确认其于6月14日收到了上述文件及房屋钥匙、电卡、燃气卡。6月23日，中科公司向张怀锋、彭文发出《关于<解除协议通知书>的回函》，主要内容为：《解除协议通知书》及《退房交接说明》来函已收悉，如提前退租，需根据合同相关条款结算，具体如下：1、补交免租期租金156575.342元，2、补交物业费24562.621元、供暖费12924.15元，3、核算水电费，4、根据合同第十条第（二）款支付违约金1270000元，5、支付印花税损失17022.99元，以上共计1481085.103元。贵方收到本通知支付上述费用，届时双方办理房屋交接手续。现12号房屋由中科公司持有，空置。另查，中科公司在收取张怀锋、彭文第二期租金后未提出迟延支付租金异议，亦未收取违约金。
一审法院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张怀锋、彭文与中科公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。上述合同履行期内，张怀锋、彭文明向中科公司确表示不再继续支付第三期租金、申请退租，并已将12号房屋交付中科公司，故张怀锋、彭文已明确表示不再履行合同义务，《房屋租赁合同》应予解除。关于合同解除的具体时间，中科公司于2017年6月14日接收房屋钥匙、电卡、燃气卡，故其已经实际接收房屋，法院根据该时间确定合同已于当日解除。张怀锋、彭文主张中科公司提供的房屋存在消防、卫生等问题不适租，但其承租房屋后已经取得了餐饮经营相关手续且实际进行了经营，并且该主张与合同中载明的“乙方知悉该房屋权属情况及来源情况，同时乙方已现场考察了该房屋，愿意承租该房屋，并确认符合乙方的要求”不符，亦与其在《退租申请》、《解除协议通知书》中自认的资金困难致无力继续经营的事实相悖，故其该主张缺乏相应的事实依据，法院不予采信。《房屋租赁合同》因张怀锋、彭文的原因提前解除，故其理应根据合同约定支付免租期租金、提前解除合同违约金，因此中科公司要求张怀锋、彭文支付免租期租金和解除合同违约金的反诉请求，于法有据，法院予以支持。张怀锋、彭文向中科公司支付的保证金，应与其应当支付的免租期租金和违约金相抵扣，中科公司主张的违约金数额已经抵扣保证金，对此法院不持异议。因张怀锋、彭文租金支付至2007年7月13日，而法院确认的合同解除时间为2017年6月14日，故相应一个月租金中科公司应予退还，因此张怀锋、彭文要求退还一个月租金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持；中科公司要求张怀锋、彭文支付2017年7月13日至7月28日租金的反诉请求，缺乏相应的事实与法律依据，法院不予支持。关于中科公司主张的物业费、供暖费，因其未向法院提交其已向相关单位缴纳相应费用的证据，故法院对于其上述反诉请求不予支持。关于中科公司主张的迟延支付租金的违约金，因中科公司在受领第二期租金时并未提出异议，亦未要求张怀锋、彭文支付违约金，故法院对其该项反诉请求亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条之规定，判决：一、张怀锋、彭文与中科基业（北京）投资股份有限公司于二〇一六年十一月二十九日签订的《房屋租赁合同》于二〇一七年六月十四日解除；二、中科基业（北京）投资股份有限公司于本判决生效后七日内返还张怀锋、彭文房屋租金十万五千八百三十三元三角三分；三、张怀锋、彭文于本判决生效后七日内向中科基业（北京）投资股份有限公司支付二〇一六年十一月二十九日至二〇一七年一月十二日租金十五万六千五百七十五元三角四分；四、张怀锋、彭文于本判决生效后七日内向中科基业（北京）投资股份有限公司支付解除合同违约金九十五万二千五百元；五、驳回张怀锋、彭文的其他诉讼请求；六、驳回中科基业（北京）投资股份有限公司的其他反诉请求。
二审中，张怀锋、彭文提交新证据，分别为：1.中科公司在58同城网站发布招租信息的公证书，用以证明中科公司于2017年5月12日开始进行招租，存在违约行为。中科公司认可该证据的真实性，但表示发布招商广告是由于张怀锋、彭文早在2017年4月下旬就口头提到经营不下去、想退租，于是委托中科公司对外进行招商，希望找到下家承租其腾退的房屋。2.微信记录，用以证明中科公司已于2017年7月将涉案房屋出租出去。中科公司对于该证据的真实性不予认可，认为不能确定微信聊天记录的主体，该记录中的答复不具有客观性。3.铺面通知和照片，通知日期是2017年8月11日，证明2017年8月11日有卫计委发出的公示，涉案房屋在2017年8月11日前已经出租，8月份已经开始进行装修。中科公司认可该证据的真实性，但认为涉医疗用途房屋的租赁要先进行公示，公示完毕之后才可以签订合同，中科公司与该医疗机构签订租赁合同的时间是2017年8月23日，租赁的实际日期为2017年8月15日。4.录音光盘和文字整理材料，用以证明中科公司很早之前就进行招租，承租方因不同意合同内容，因此未能承租房屋。中科公司认为上述录音内容没有原始载体，不认可该录音内容的真实性。诉讼中，张怀锋、彭文未能提供上述录音内容的原始载体。中科公司提交的新证据为：租赁合同及补充协议，用以证明中科公司找到新的承租方，由于张怀锋、彭文没有及时迁出营业执照的原因致使中科公司多给新的承租方三个月的免租期，以致造成中科公司的实际损失至少为八个月的房屋租金。张怀锋、彭文认为该证据与本案无关，如果正常租赁的话，就应该享受一个半月的免租期。
除涉案房屋已于2017年8月15日出租给他人外，一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。
另，本院二审期间，张怀锋、彭文申请酌减违约金。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。张怀锋、彭文与中科公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应当按照合同约定履行各自义务。
根据本案查明的事实，张怀锋、彭文于2017年4月下旬曾向中科公司提出退租事宜，现有证据表明中科公司于2017年5月12日就包括涉案房屋在内的大厦的部分房屋进行招租。2017年6月14日，中科公司收到张怀锋、彭文邮寄的涉案房屋的钥匙、电卡、燃气卡及《退房交接说明》后，未向张怀锋、彭文提出异议，张怀锋、彭文未再使用涉案房屋。至此，双方签订的《房屋租赁合同》应予解除。一审法院认定中科公司于2017年6月14日接收房屋钥匙、电卡、燃气卡后已经实际接收房屋，确定上述日期为合同解除日期并无不当。中科公司以其实际进入房屋的时间即2017年7月28日作为确定合同解除的时间，没有事实及法律依据，本院不予支持。因张怀锋、彭文已将房屋租金交至2017年7月13日，在确定双方解除合同日期为2017年6月14日的前提下，一审法院判令中科公司返还张怀锋、彭文相应房屋租金并无不当。中科公司不同意返还租金并要求张怀锋、彭文交纳2017年7月14日至2017年7月28日房屋租金没有事实及法律依据，一审法院驳回其该项诉讼请求并无不当。对于中科公司主张的物业费、供暖费，因中科公司未举证证明实际发生，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。
双方合同中约定，第二期租金317500元由张怀锋、彭文于2017年3月13日前支付给中科公司，张怀锋、彭文分别于2017年3月15日支付157500元、2017年3月30日支付157500元、2017年4月1日支付2500元，三次共支付第二期租金317500元。张怀锋、彭文主张延迟支付租金系经过中科公司同意一节，因中科公司不予认可，张怀锋、彭文未就此问题提供证据加以证明，应认定张怀锋、彭文迟延交纳租金已构成违约，一审法院驳回中科公司该项诉讼请求不当，本院予以纠正。双方合同约定，租赁期内，张怀锋、彭文需提前退租的，应提前90日书面通知中科公司，并按第二年年租金的100%向中科公司支付违约金。根据本案查明的事实，张怀锋、彭文提前退租的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于张怀锋、彭文支付中科公司延迟交纳租金及提前解除合同违约金的数额问题。诉讼中，中科公司就张怀锋、彭文迟延交纳租金的违约行为，请求按照《房屋租赁合同》第十条第三款的约定按每延迟1日应按第二年年租金的1%向中科公司支付违约金；中科公司就张怀锋、彭文提前退租的违约行为，请求按照《房屋租赁合同》第十条第二款支付违约金。张怀锋、彭文请求法院对违约金数额酌情减少。本院认为，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益等因素酌情确定违约金数额。本院酌定张怀锋、彭文应给付中科公司迟延交纳租金的违约金2800元；酌定张怀锋、彭文应给付中科公司提前退租的违约金470000元。考虑到双方约定中科公司有权扣留部分或者全部保证金作为因张怀锋、彭文违约而对中科公司的合理经济补偿，因此张怀锋、彭文已交纳中科公司的保证金应与其二人应支付的违约金相抵扣，不足部分仍应予以给付。经审核，张怀锋、彭文将已交纳中科公司的保证金317500元与其二人应支付的迟延交纳房屋租金的违约金2800元及提前解除合同的违约金470000元抵扣后，尚应给付155300元。对于中科公司的过高要求，本院不予支持。
综上所述，张怀锋、彭文的部分上诉理由成立，相应上诉请求本院予以支持。中科公司的部分上诉理由成立，相应上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第二项、第九十六条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初30645号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初30645号民事判决第五项、第六项；
三、变更北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初30645号民事判决第四项为：张怀锋、彭文于本判决生效后七日内向中科基业（北京）投资股份有限公司支付解除合同违约金及迟延交纳租金违约金共计155300元；
四、驳回张怀锋、彭文的其他诉讼请求；
五、驳回中科基业（北京）股份有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，未按期履行给付金钱义务的，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按期履行其他义务的，支付迟延履行金。
一审本诉案件受理费3825元，由中科基业（北京）股份有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
一审反诉案件受理费9340元，由张怀锋、彭文负担3812元（本判决生效后七日内交纳），由中科基业（北京）股份有限公司负担5528元（已交纳）。
二审案件受理费19916元，由张怀锋、彭文负担6261元（已交纳），由中科基业（北京）股份有限公司负担13655元（已交纳11738元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘国俊
审 判 员 刘新泉
二〇一八年四月八日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 赵梦芸