湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0502民初4853号原告：张阿火，男，1952年1月28日出生，汉族。住址：浙江省湖州市吴兴区。委托代理人：冯康年，浙江衡汉律师事务所律师。被告：潘小康，男，1964年9月16日出生，汉族。住址：浙江省湖州市吴兴区。被告：高荣妹，女，1965年4月15日出生，汉族。住址：浙江省湖州市吴兴区。被告：蔡允武，男，1971年11月26日出生，汉族。住址：安徽省利辛县。委托代理人：沈月飞，湖州市织里法律服务所法律工作者。被告：苏侠芳，女，1968年7月3日出生，汉族。住址：安徽省利辛县。委托代理人：沈月飞，湖州市织里法律服务所法律工作者。第三人：费明法，男，1970年1月17日出生，汉族。住址：浙江省湖州市吴兴区。原告张阿火与被告潘小康、高荣妹、蔡允武、苏侠芳、第三人费明法确认合同无效纠纷一案，本院于2017年7月20日立案受理，依法由审判员沈巍适用简易程序进行审理。因案情复杂，于2017年10月11日转为普通程序并由审判员沈巍担任审判长，人民陪审员陈火荣、戴燕英组成合议庭进行审理，于2017年12月11日在本院环城法庭公开开庭审理。原告张阿火的委托代理人冯康年，被告蔡允武、苏侠芳的委托代理人沈月飞到庭参加诉讼，被告潘小康、高荣妹，第三人费明法经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张阿火起诉称：原告系第三人费明法的债权人，且已进入民事执行程序，截止2008年12月4日第三人尚欠原告未清偿债务2597389.2元，因第三人暂无财产可供执行，吴兴区人民法院以（2008）湖吴执字第1006号民事裁定书终结执行。该裁定书载明，原告可在第三人有可供执行财产时继续执行。最近，原告获悉，第三人费明法原有坐落于湖州市吴兴区织里镇公园路135号房屋（排屋）一套，建筑面积264.96平方米（原权证号：a0058935，发证日期：2001年11月29日）。2015年1月8日，第三人将该房屋以60万元的价格转让给被告潘小康、高荣妹夫妇，双方于2015年1月15日办理了房屋过户手续，被告潘小康、高荣妹取得权证号为130034069房屋产权证。但是，湖州市织里镇公园路135号房屋一直仍由第三人居住使用，从未向被告潘小康、高荣妹办理过移交手续。2016年3月16日，案外人吴金火（系第三人另案债权人之一）以费明法、潘小康、高荣妹三人为被告，诉请法院确认第三人与被告潘小康、高荣妹之间于2015年1月8日签订的关于买卖湖州市织里镇公园路135号房屋的《湖州市房屋买卖合同》无效。2016年10月28日，吴兴区法院作出（2016）浙0502民初2244号民事判决书。判决如下：费明法与潘小康、高荣妹于2015年1月8日签订的关于买卖湖州市织里镇公园路135号房屋的《湖州市房屋买卖合同》无效。该判决另查明，截止判决日前，潘小康、高荣妹尚未向费明法支付购房款。根据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告潘小康、高荣妹依法应当将湖州市织里镇公园路135号房产的权属恢复登记至第三人费明法名下，以使第三人或可以此房屋向全体债权人清偿债务。但被告潘小康、高荣妹夫妇却与被告蔡允武、苏侠芳夫妇恶意串通，并委托授权中介机构将案涉房屋以低于市场价格的（据中介机构向他人口述）80万元价格转让给被告蔡允武、苏侠芳。2017年1月17日，案涉房屋过户至被告蔡允武、苏侠芳名下，权证号为：浙（2017）湖州市（吴兴）不动产权第0007177号。原告获悉上述连环违法转让房屋后，酿成本诉。综上，原告认为，第三人尚欠原告巨额债务，在第三人无其他财产可供执行的情况下，案涉湖州市织里镇公园路135号房屋应视为第三人的全部财产或主要财产，第三人与被告潘小康夫妇之间的房屋转让行为已经损害了债权人的合法权益，且该房屋转让行为已经被生效判决确认为无效的房屋买卖合同；另据生效判决查明，被告潘小康夫妇尚未向第三人费明法支付购房款，故两被告依法应当将依据以上无效的《湖州市房屋买卖合同》所取得之织里镇公园路135号房地产的权属恢复登记至第三人名下，但被告潘小康夫妇明知自己无权处分，却故意与被告蔡允武、苏侠芳夫妇恶意串通，将案涉房产以低价转让给被告蔡允武、苏侠芳，损害了包括原告在内的全体债权人的合法利益，四被告之间的房屋买卖行为以合法形式掩盖其非法目的，案涉房屋买卖合同依法应当确认为无效。故诉至法院，请求法院判令：1、确认被告潘小康、高荣妹与被告蔡允武、苏侠芳于2017年1月13日签订的关于买卖湖州市织里镇公园路135号的《湖州市房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费由四被告承担。被告蔡允武、苏侠芳共同答辩称：对原告提出的被告恶意串通，转移财产的行为，两被告不予认同。双方签订的房屋买卖合同合法有效，而且两被告已支付了房屋买卖的合理对价，且房屋已完成交付，原告的诉请并无法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告潘小康、高荣妹未做答辩，也未向本院提交证据材料。第三人费明法未做陈述，也未向本院提交证据材料。庭审中，原告向本院提交（2008）湖吴执字第1006号民事裁定书、（2016）浙0502民初2244号民事判决书、讼争的《湖州市房屋买卖合同》（附：1、浙江省增值税普通发票，2、公正委托书）、案涉房屋织里镇公园路135号房屋在不同时间点的三份产权登记信息。被告向本院提交不动产登记信息查询证明一份，及银行流水4页。本院为查明案件事实，于2017年10月10日赴湖州市织里镇红鑫房产中介调查，复印了该房产中介的房屋登记簿2页，并由湖州织里红鑫房产经纪服务中心（经营者为陈万红）向本院出具情况说明一份。以上原、被告提交的证据均来源于本院、不动产权登记部门及银行，除被告提交的其中一份银行流水为打印件没有盖章无法查明真实性，一份系案外人转款缺乏关联性外，其余证据均能反映案件事实，形成完整的证据链条，本院作为有效证据采信。对本院主动调查的证据，原、被告经质证，对关联性均无异议，本院亦作为本案的定案证据。本院经审理，认定事实如下：原告张阿火系第三人费明法的债权人，向本院申请执行后，因费明法暂无财产可供执行，本院于2008年12月4日作出（2008）湖吴执字第1006号民事裁定书，确认未受偿的债权金额为2597389.2元。2001年11月29日，被告费明法对位于湖州市织里镇公园路135号房屋进行了产权初始登记，成为该房屋产权人，该房屋建筑面积为264.97平方米，建筑层数为3层，产权证号为130015628。为转移财产，逃避执行，第三人费明法与被告潘小康、高荣妹恶意串通，于2015年1月8日签订了上述房屋的买卖合同，并于2015年1月15日将上述房屋过户至被告潘小康、高荣妹名下，权证号为130034069、130034070。本院于2016年10月28日作出(2016)浙0502民初2244号民事判决书，判决“被告费明法与被告潘小康、高荣妹于2015年1月8日签订的关于买卖湖州市织里镇公园路135号房屋的《湖州市房屋买卖合同》无效。”该判决于2016年12月15日生效。案涉湖州市织里镇公园路135号房屋曾于2016年9月在湖州织里红鑫房产经纪服务中心挂单销售，最初挂牌价为116万，后因无人购买而将挂牌价降至98万元。2016年12月，同在该房产中介所，又以95万元挂牌，后又降至92.8万元。被告蔡允武、苏侠芳在该房产中介经营者陈万红的居间服务下，与被告潘小康、高荣妹于2017年1月13日签订编号为吴房NO.0010823的《湖州市房屋买卖合同》一份，该份合同卖方的实际签订者为潘小康、高荣妹的委托代理人潘小建。该份合同在湖州市吴兴区房产交易管理中心备案，并于2017年1月17日将该份房屋买卖合同的标的物（湖州市织里镇公园路135号房屋）过户至被告蔡允武、苏侠芳名下，权证号为浙（2017）湖州市（吴兴）不动产权第0007177号，该房产现已做抵押。该份合同约定的房屋转让价格为80万元，并约定过户发生的各项税费由被告蔡允武、苏侠芳承担。交易过程中，湖州市地方税务局吴兴税务分局作为潘小康的代开税票机关，于2017年1月13日开具金额为80万元的浙江增值税普通发票一份。另查明，2017年1月13日，被告蔡允武向房产中介的陈万红转账支付622000元，2017年1月14日向陈万红转账2万元，其余款项（主要为定金及过户后的尾款等）以现金等其他方式向房产中介支付，共计向房产中介支付了90万元左右（含买方中介费大约3万元）。又查明，被告潘小康、高荣妹曾于2016年3月8日，在湖州市太湖公证处办理了委托公证，委托潘小建以不低于80万元的价格转让湖州市织里镇公园路135号房屋。本院认为：原告作为第三人费明法的申请执行人，对费明法的责任财产具有直接的利害关系，其有权提起本案诉讼，以期使第三人的责任财产恢复至可供执行状态。原告主张被告潘小康、高荣妹与被告蔡允武、苏侠芳关于湖州市织里镇公园路135号房屋买卖合同无效的理由，主要有两点：1、被告潘小康、高荣妹取得案涉房屋的依据为其与第三人的购房合同，而该购房合同已经生效判决（2016年12月15日生效）确认无效，故根据《合同法》第58条的规定，被告潘小康、高荣妹应将案涉房屋返还给第三人。在此情形下，被告潘小康、高荣妹不仅没有返还，而与被告蔡允武、苏侠芳签订房屋买卖合同，故属于无权处分，且该无权处分至今未得到权利人（即本案第三人）的追认，故根据《合同法》第51条的规定，四被告签订的房屋买卖合同当属无效。2、四被告恶意串通，以不合理的低价转移财产，系以合法形式掩盖非法目的，损害了与原告的合法权益，故根据《合同法》52条的规定，合同当属无效。对于原告的第一点理由，本院认为：首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。”之规定，买卖合同的出卖人是否享有所有权或处分权，并不会影响买卖合同本身的效力，即使原告关于被告潘小康、高荣妹无权处分的观点成立，也无法得出买卖合同无效的结论。其次，四被告在2017年1月13日签订买卖湖州市织里镇公园路135号房屋合同的时候，被告潘小康、高荣妹系不动产登记簿记载的权利人，(2016)浙0502民初2244号民事判决书虽确定了之前转让合同无效，但未直接变更案涉房屋的所有权，根据法律规定，被告潘小康、高荣妹仅有返还财产给第三人费明法的义务，但在该项义务通过办理不动产变更登记而履行之前，物权不发生变动，仍属于潘小康与高荣妹。综上，原告认为无权处分继而合同无效的理由，本院不予采信。对于原告的第二点理由，本院认为：被告潘小康、高荣妹在明知其与第三人费明法关于案涉房屋买卖合同被法院判决确认无效的情况下，不仅没有将案涉房屋重新变更登记至第三人名下，反而对外出售，其恶意转移财产的主观故意明显。但被告蔡允武、苏侠芳是否与被告潘小康、高荣妹存在恶意串通，以合法形式掩盖非法目的的主观故意或者过错呢？案涉房屋的取得方式、合同约定的价格、实际支付的价格是考量本案被告蔡允武、苏侠芳是否存在《合同法》第52条关于合同无效情形的关键。原告认为，四被告签订的案涉房屋的转让价格为80万元，明显低于市场价格，但原告并未举证证明案涉房屋在2016年12月左右当地的指导价或市场交易价，进而造成本院无法参照合同法有关司法解释关于“明显不合理的低价”的规定进行判定。相反，本院为查明案件事实，主动到织里镇办理该房居间交易的中介所进行调查，翻看了房产中介原始的房屋登记簿两本，发现该涉案房屋从2016年9月份最初挂牌的116万逐步降至2016年12月份的92.8万。被告蔡允武在房屋买卖合同签订的当天及第二天向房产中介陈万红转账支付642000元，根据市场交易习惯，确实存在合同签订前交定金，过户后付尾款的情形，故本院认可被告蔡允武、苏侠芳为购买房屋实际支付房款87万元左右的事实。在没有其他证据的前提下，被告蔡允武、苏侠芳信赖物权登记的公示效力，并通过房产中介进行签订购房合同、办理过户手续、向中介支付定金、购房款等行为，符合一般购房人的交易习惯，符合常理并且合法有效。原告主张的房屋价格明显低于市场价、四被告恶意串通，以合法形式掩盖非法目的的理由，缺乏证据证明，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张阿火对被告潘小康、高荣妹、蔡允武、苏侠芳的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告张阿火承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长  沈 巍人民陪审员  陈火荣人民陪审员  戴燕英二〇一七年十二月十三日书 记 员  丁岸娜???