甘肃省甘谷县人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0523民初521号原告：李某，甘肃省甘谷县人，住甘谷县。被告：牛某，甘肃省甘谷县人，住甘谷县。被告：巩某，甘肃省甘谷县人，住甘谷县。原告李某与被告牛某、巩某确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李某、被告牛某到庭参加了诉讼。被告巩某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1.判令被告巩某与被告牛某签订的房产租赁协议和抵押协议无效并立即搬离原告所属房屋；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月，原告通过缴纳首付款，与甘谷县工商银行办理抵押按揭贷款购买了甘谷县康庄东路华隆家园2#1302室商品房一套，2015年原告一方进行了房屋产权登记。2016年10月20日，李某、巩某经甘谷县人民法院调解离婚，该房产所有权及室内家具电器归李某所有。而在2016年7月初，被告牛某未经原告同意私自更换了房门锁芯并无任何手续地强行入住该房内，为此原告向物业负责人说明了实情并声明该住户与原告无任何关系。经甘谷县城关派出所多次出警，被告牛某于10月25日才突然出示了与被告巩某私下就该房屋签订的长达20年、年租金仅5000元的租赁协议，对此物业负责人表态不愿再受被告牛某胁迫，再三强调只认原告为房主，并与牛某签订了立即停电停水，交出房屋钥匙的协议。但被告牛某未履行协议没有交付全部房屋钥匙。原告认为：1、原告与被告巩某的离婚调解书中房产归原告所有是合法有效的。2、本案中被告巩某行为属无权代理，且未经原告追认同意。3、被告双方非善意第三人。被告巩某未经原告同意将该房屋租赁给被告牛某，侵犯了原告对该房屋的所有权利，被告双方签订的租赁协议依法应确认无效，其双方签订的房产抵押协议也应确认无效。被告牛某辩称：我和巩某是在2015年经朋友介绍认识的。2015年10月1日左右巩某借了我10万元，说是给她父亲看病，巩某用此房屋作为该借款抵押物，签了一份房屋抵押协议,但我不同意提交，因为与本案无关。之后巩某又陆续以要归还挪用公款为由借了几次钱，借款总额45万元。我自己有住处，但因巩某说10万元给我租20年，我觉得便宜就同意租了当办公室。租赁协议是我和巩某两人在此房屋中签订的，租金10万元我以现金方式支付给了巩某。现在我认为：1.租赁合同签订于2016年7月1日，在李某和巩某离婚之前；2、巩某明确给我表示李某对租赁合同知情，并给了我房门钥匙；3、原告在我租赁后搬走了日常用品，明确表示该房屋由我居住。原告李某报警是在我出示租赁合同之后，该房屋物业费在7月初是由我负责的。李某离婚后才开始让我搬离。现在我要求继续履行租赁合同。被告巩某未出庭，在庭前调解时承认其与牛某签订租赁合同属实，并将此事告知过李某；也承认其在法院调解离婚时说过在2016年底农历过年前将房屋腾出交付给李某并领回孩子由自己抚养，认为李某只能在年后自己交还不了房子时才能主张要房子。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告李某提交了民事调解书和房屋所有权证、购房票据、家具购买票据用于证明离婚事实及房屋所有权归原告所有；被告牛某对以上证据无异议。原告提交的与被告巩某、牛某、以及物业管理人员、装潢工人之间的通话录音，被告牛某对真实性无异议，但认为该录音未显示日期，不能达到证明牛某未曾告知李某自己租赁房屋的目的；原告提交的与被告巩某之间的短信记录用于证明巩某的债务与其无关，被告牛某表示不知情也认为与本案无关。被告牛某提交了房屋租赁合同、租金收条以及李某、牛某二人与物业之间达成的”调解协议”，用于证明与被告巩某之间租赁的事实。原告李某表示自己对租赁合同不知情，对”调解协议”认为可以证明李某和物业对牛某的租赁不认可的事实。被告牛某申请证人马某到庭，证明牛某入住后李某从涉案房屋搬走了些东西，用以证明李某知道房屋已租赁与牛某。原告李某承认自己搬走了部分生活用品，但反而能够证明此房屋自己一直正常居住，牛某入住后换了门锁，自己无法入住，不得已取走了自己的衣物和部分生活用品的事实。原告李某请求本院调取牛某持有的牛某与巩某之间签订的房屋租赁合同和房产抵押协议，牛某提交了租赁合同，但拒绝提交房产抵押协议；原告李某又申请调取城关派出所出警情况和物业管理人的证言，经本院调取城关派出所证明李某在此房屋内因与牛某发生纠纷于2016年10月29日、11月14日两次出警；物业管理人证明了有关双方发生纠纷及达成”调解协议”的过程。本院依职权调取了甘谷县人民法院（2016）甘0523民初991号民事案件卷宗，能够证明（2016）甘0523民初991号民事调解书对本案诉争房产确认为夫妻共同财产，确认房产所有权及室内家具电器归李某所有，剩余按揭贷款由李某负责归还；李某一次性支付巩某共同财产折价款11万元等。离婚案件调解时，被告巩某未曾说明该房屋出租于他人。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李某和被告巩某原系夫妻关系。2013年4月，李某和巩某在夫妻关系存续期间缴纳180566元首付款，与甘谷县工商银行办理抵押按揭贷款购买了甘谷县康庄东路华隆家园2#1302室商品房一套，2015年该房产进行了房屋产权登记，登记证号为”谷房权证字第XX**号”，房屋所有权人登记为李某。2016年10月20日，李某、巩某经甘谷县人民法院以（2016）甘0523民初991号民事调解书调解离婚，该调解书对本案诉争房产确认为夫妻共同财产，确认该房产所有权及室内家具电器归李某所有，剩余按揭贷款由李某负责归还；李某一次性支付巩某共同财产折价款11万元等。离婚案件调解时，被告巩某未曾说明该房屋出租于他人。2016年11月14日，李某因与牛某在涉案房屋所在的华隆家园发生吵闹并报警后，经华隆家园物业协调李某和牛某达成”调解协议”1份，涉案房屋自此暂停水电，单元钥匙由物业暂时保管，李某和牛某此后再均未入住。原告李某起诉后，被告牛某提交了2016年7月1日与被告巩某签订的”房屋租赁合同”1份，该合同约定巩某将诉争房屋租与牛某，约定房屋及室内电器都归牛某无偿使用，出租时间至2036年7月1日，租金每年5000元，一次性付清20年租金10万元。牛某并提交了巩某所写收到租金10万元的”收条”1份。本院认为，本案的争议焦点为被告巩某和被告牛某之间签订的”房屋租赁合同”是否有效。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定：”共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定:”夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案所涉房屋在原告李某与被告巩某婚姻关系存续期间属夫妻双方的共同财产，被告巩某与被告牛某之间签订长达20年的房屋租赁合同，属于对夫妻共同财产做出的”重要处理决定”，该租赁合同是否有效取决于巩某是否”擅自处分”，是否与李某”平等协商，取得一致意见”。被告巩某在离婚调解时的调解笔录及本案送达和调解时的笔录均能够证明巩某表示会自行处理结束房屋由他人居住的事情，承诺会在2016年底农历年前将房屋归还于原告李某，且原告李某和被告牛某多次通话录音能够证明牛某入住涉案房屋是因与巩某的债务纠纷而入住，并未告知过李某此房屋已租赁与牛某的事情，所以以上证据能够同时证明李某在牛某入住后并不知道此房屋已由巩某租赁与牛某之事，也能够证明巩某出租房屋时并未告知李某，应当属于巩某”擅自处分”，未与原告李某”平等协商，取得一致意见”，巩某与牛某之间签订的”房屋租赁合同”应当认定无效。至于被告牛某向被告巩某支付10万元租金的问题，因被告牛某在签订租赁合同时未履行谨慎义务，牛某应当相信巩某单独租赁房屋的行为非夫妻双方共同意思表示，加之牛某与巩某之间存在用此房屋做抵押的其他借贷关系，而被告巩某行踪不定，拒不到庭，故牛某与巩某之间的租赁行为及租金的问题应另行处理，本案不予涉及。至于原告请求确认两被告之间签订的抵押协议是否有效的问题，应当在牛某请求履行债务时才能涉及，本案不予审理。综上，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项之规定，判决如下：一、确认被告巩某和被告牛某之间签订的房屋租赁合同无效；二、被告牛某于本判决生效后十日内搬出甘谷县康庄东路华隆家园2#1302室；三、驳回原告李某的其他诉讼请求。案件受理费800元，由原告李某负担400元，被告巩某负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天水市中级人民法院。审 判 长  董雪莉审 判 员  王志峰人民陪审员  蒋胜荣二〇一七年五月三日书 记 员  孟彦武