南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）建民初字第2619号
原告刘文兰。
委托代理人买德懋。
被告朗诗集团股份有限公司。
法定代表人田明，该公司董事长。
委托代理人邱运峰，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人杨蕙。
被告刘逸文。
委托代理人陈蕾，江苏霍旭光律师事务所律师。
被告南京博洛尼装饰装修工程有限公司。
法定代表人蔡雪晴，该公司总经理。
委托代理人王超。
原告刘文兰诉被告朗诗集团股份有限公司（以下简称朗诗公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，经被告朗诗公司申请，依法追加刘逸文和南京博洛尼装饰装修工程有限公司（以下简称博洛尼公司）为本案被告，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘文兰及其委托代理人买德懋，被告朗诗公司的委托代理人邱运峰、杨蕙，被告刘逸文的委托代理人陈蕾，被告博洛尼公司的委托代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘文兰诉称，原告与被告朗诗公司于2007年4月22日签订《南京市商品房预售合同》，由原告购买被告朗诗公司开发的本市建邺区白龙江东街X号X幢X单元X室房屋。该房屋已于2008年7月交付原告。原告收房后对房屋进行了装修。2009年10月，原告发现所购房屋客厅有渗漏的水渍，即向小区物业公司报修，经多次交涉，并初步查明系房屋漏水所致。因被告朗诗公司交付给原告的房屋漏水，不仅给原告的装修造成了损害，而且致使原告室内的其它财产也遭受损失。同时，因被告朗诗公司迟迟未能将房屋修理好，致原告花巨资所购置的房屋至今空置无法使用，给原告造成了巨大的损失。经多次协商未果，故诉至法院，请求判令被告朗诗公司停止侵害、排除妨碍、消除危险并将原告的财产恢复原状；同时判令被告朗诗公司赔偿原告损失（其中家具损失34868元<含沙发10000元、吊柜5600元、餐边柜6826元、茶几2976元、鞋柜4621元、地柜4845元；背景墙大理石石材80000元；洗衣池2000元>、房屋租金损失自2009年8月至房屋漏水修复时止，每月6000元；房屋装修修复费用<包含材料及人工费>62000元）；同时将房屋的防水、防渗漏期从财产恢复原状并达到交付使用之日起计算；本案诉讼费由被告朗诗公司承担。
被告朗诗公司辩称，原告所述的事实都是属实的。我公司得知原告在小区物业公司报修时间是2010年7月，随后我司维修人员就在被告刘逸文家进行水压测试。2010年8月，我司初步确定是被告刘逸文家墙体内的热水管漏水，漏水原因现尚不清楚。2010年10月19日，我司发函给刘逸文要求进其屋内进行维修，并赔偿维修损失，但刘逸文一直不配合。为此，物业公司曾于2011年1月起诉刘逸文要求其配合对其楼下住户即原告家中漏水进行维修，但起诉被法院驳回。我司在本案中要求追加刘逸文的理由就是原告房屋漏水，需要从二楼刘逸文家中进行维修施工，但刘逸文一直不予配合。如法院支持原告关于赔偿房屋空置费用之诉请，其中扩大的损失费用应由被告刘逸文承担。我司在本案中要求追加博洛尼公司为被告的理由是博洛尼公司在检查原告家中漏水时，因拆除原告家中马桶未能及时复原安装，造成室外老鼠进来咬坏原告家具，其原告家具损失不是我司一方原因造成，也有被告博洛尼公司的原因。而且我司怀疑博洛尼公司在为原告装修卫生间时没有做好防水措施。
被告刘逸文辩称，其住宅墙内冷、热水管均属于被告朗诗公司交付给业主房屋内的一部分组成内容，维修、保修主体是被告朗诗公司。该公司卖给原告及本人的房屋是精装修房屋，本人入住新房后未进行二次装修，因此不存在本人改造房屋而造成一楼业主即原告家中漏水的事实。其次，被告朗诗公司提到的相关人员与本人协商配合维修问题，本人于2011年11月24日明确表示同意配合的，并且是因被告朗诗公司不愿向本人交付因维修原告房屋漏水，而要为本人家中恢复原状的保证金，而最终没有达成维修协议。本人认为自己未给原告家中漏水造成侵权事实，因此在本案中不需承担任何责任，本人不是本案适格被告，且也是朗诗公司所开发房屋质量问题的受害者。
被告博洛尼公司辩称，被告朗诗公司要求追加我司为本案被告，我司不予认可。造成原告损失原因是其购买的朗诗公司房屋漏水，因房屋漏水存在，才导致我司为原告查找漏水原因而拆除原告家中马桶等事项。被告朗诗公司没有证据证明老鼠进入原告家中是从马桶排污管口中进来的；不拆除马桶，老鼠同样也可进入原告家中，我司是义务帮助原告拆除其马桶排查渗漏情况，且原告当时也未要求我司重新安装所拆马桶，故我司在本案中不应承担责任。
经审理查明，原告于2007年4月30日与被告朗诗公司（原名南京朗诗置业股份有限公司）签订了《朗诗国际街区中园》商品房预售合同，约定由原告购买被告朗诗公司开发的位于本市建邺区白龙江东街X号X幢X单元X室（以下简称X室）房屋；房屋建筑面积为129.1平方米；房价为人民币1262598元。原告所购房屋为精装修房屋；房屋防水及防渗漏的保修期为5年。
又查明，原告于2008年7月31日收房，收房时未发现室内漏水。因原告对所购房屋原装修不尽满意，于同年12月至2009年5月，委托被告博洛尼公司重新对上述所购房屋进行二次装修完毕；在装修中原告未改变该房内部结构，只是对客厅、房间地板进行更换；对室内房门及门套进行更换；对卫生间的墙、抽水马桶进行更换，并对过道地砖及房间、客厅墙纸、灯等进行了更换。2009年10月，原告准备入住上述房屋时发现其家中客厅的西墙中部朝外有渗水现象。
还查明，被告刘逸文为正对原告房屋楼上邻居，其购买被告朗诗公司的房屋也是精装修房，但其购买房屋后未进行二次装修即入住。原告购买的房屋只有一个卫生间，与其楼上刘逸文购买的房屋内部结构有所不同，刘逸文购买的房屋有二个卫生间；原告客厅西墙渗水部位上方是刘逸文家中主卫位置。原告发现家中有渗水现象于2009年12月，首先要求其委托的装修公司即被告博洛尼公司来家中进行排查。2010年7月，博洛尼公司在拆除原告家中卫生间顶部墙砖后发现，二楼刘逸文家主卫内部水管漏水。同年7月，原告向物业公司报修，被告朗诗公司同时接到报修，经其公司相关人员测试水压，2010年8月朗诗公司初步判断为二楼（即刘逸文家）的热水管爆裂，即刘逸文家中墙体内的热水管漏水，但漏水原因尚不清楚。在博洛尼公司排查漏水原因时，曾因原告要求为其拆除了卫生间马桶，有三、四个月时间未进行重新安装。其间，原告发现室内所购置的部分家具被老鼠咬坏，原告分析老鼠进入屋内系从卫生间马桶拆除后排污口位置进入。原告为此找被告朗诗公司交涉，后被告朗诗公司将原告购买的、被老鼠咬坏或未被咬坏的家具（含沙发、吊柜、餐边柜、茶几、鞋柜、地柜、洗衣池等）拖走并代为保管。另原告家中背景墙大理石也被朗诗公司拖走、保管。
另查明，原告为查屋内漏水，拆除了过道地砖、客厅、房间地板；卫生间墙、地砖、抽水马桶；另因漏水造成屋内部分墙纸、贴脚线、门及门套毁损。2010年11月，原告曾和被告朗诗公司就原告房屋漏水、维修、赔偿等达成一致意见，但因被告朗诗公司与被告刘逸文就如何进其主卫进行相应漏水维修及如何对刘逸文家因检修造成的损坏部位进行修复时间、经济补偿等未能取得一致意见，刘逸文拒绝朗诗公司进行相应维修。为此，南京朗诗物业管理有限公司曾于2011年1月诉至本院，要求判令刘逸文、邱义芝（二人系白龙江东街X号X幢X单元X室（以下简称X室）业主）承担物业公司为本案原告刘文兰家中漏水修复而尽配合义务。本院审理后认为，刘文兰屋内漏水的维修主体不是物业公司，而是本案的被告朗诗公司，故于2011年6月裁定驳回“原告朗诗物业对刘逸文、邱义芝的起诉。”本案原告刘文兰因要求被告朗诗公司维修房屋未果，于2011年9月诉至本院，要求被告朗诗公司对其所购房屋漏水进行修复、排除妨碍、恢复原状；并要求朗诗公司赔偿其家中损失、恢复家中二次装修的损失，房屋空置等损失，并要求重新确定房屋防水保修期限等。被告朗诗公司应诉后，即申请要求本院将刘逸文、博洛尼公司追加为本案共同被告，同时申请要求对原告家中漏水原因进行司法鉴定。本院同意其申请，并于2011年11月委托南京东南建设工程质量安全鉴定有限公司，对原告家中漏水原因进行司法鉴定。同年12月，鉴定人员到现场勘察发现，并给我院工作联系函，告知涉案X室客厅墙面有渗水现象，渗水处还有潮湿现象；根据现场勘察结果初步分析，渗水的水源应来自于楼上X室卫生间内，因X室卫生间管道（排水管、进水管）等目前均被隐蔽，为了查明漏水原因，需将X室主卧卫生间内浴缸拆除，局部墙体凿开，对隐蔽的排水管、进水管等水管进行逐一检查，方能找出具体渗漏点；“由于上述拆除、凿除、检查工作存在以下问题，会导致装修破坏，并有可能造成管道的损害；应该由哪一方当事人配合进行现场拆除、如何修复等问题”。本院接此工作函后，于2012年1月告知被告朗诗公司上述鉴定工作函内容，并要求其尽快给出对X室业主刘逸文户的卫生间拆除修复、过渡、补偿等事宜的可行性方案。同年1月31日，朗诗公司承诺尽快向本院和刘逸文提供相应拆除、维修、过渡、补偿方案。但至今被告朗诗公司仍未向本院或刘逸文提出进入刘逸文家中对原告家中漏水维修中，如何对刘逸文家进行维修期间的过渡补偿及维修后恢复原状工作等问题的回复或意见方案，致鉴定部门无法再次进入刘逸文家中进行后续鉴定，同年5月鉴定部门对本案司法鉴定做退回处理。审理中，被告朗诗公司认可原告所购其101室房屋的空置损失为每月6000元（即同地段、同类房屋每月出租房的月租金损失），但同时强调原告向其报修漏水日期为2010年7月，不是原告自称的2009年8月；同时强调其可以承担合理维修期间原告房屋的空置损失，对于因被告刘逸文不配合维修期间的原告房屋空置损失，则应由被告刘逸文承担。对此，原告坚持此项损失应由被告朗诗公司承担，其不向被告刘逸文主张；被告刘逸文则不同意被告朗诗公司对此项损失的分摊意见。
审理中，被告朗诗公司同意赔付原告因房屋漏水所造成的各项装修损失及修复费用80000元（含原告重新铺地板、贴墙纸、更换门及门套、卫生间墙、地砖、过道地砖等）；并同意回购原告花费10000元购买的沙发、花费8000元购买的背景墙大理石、花费2000元购买的洗衣池；对上述意见，原告予以认可。被告朗诗公司并同意支付原告合理的维修家具费用，不同意全部回购原告购买并由其暂代为保管的全部家具，原告对此不予认可。因原、被告就原告所有损失应由谁负担意见不一，致本案调解不成。
上述事实，有原告提供的房屋买卖合同、家具购置发票，有被告朗诗公司提供的（2011）建南民初字第60号民事裁定书，有鉴定部门的工作联系函及庭审笔录等证据证实。
本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。原告与被告朗诗公司签订的“商品房预售合同”合法有效，在原告依约付清购房款后，被告朗诗公司则有义务向原告提供符合质量标准的精装修房屋。原告收房后发现房屋存有漏水现象，并向被告朗诗公司反映后，被告朗诗公司就应在最合理的时间段，并做好其他有义务配合维修事项的业主工作，为原告房屋墙体内漏水进行修复。被告刘逸文作为与原告不动产相毗邻的楼上业主，对原告屋内墙体漏水有义务协助被告朗诗公司进行维修。故本院对被告朗诗公司要求被告刘逸文配合其对原告家中漏水进行维修之意见，本院予以采纳；从鉴定部门给本院的“工作联系函”中不难看出，原告所购房屋客厅等部位漏水原因系房屋内部水管出现问题等原因所致，与原告装修无涉，与其二楼业主即本案被告刘逸文使用其房屋卫生间无关、与被告博洛尼公司二次装修无关，而是被告朗诗公司所出售给原告精装修房屋本身存有质量问题，责任在被告朗诗公司，故对原告要求其赔偿房屋漏水所造成损失之合理部分的诉请，本院应予支持；鉴于原告与被告朗诗公司系房屋买卖合同相对方，其双方是合同关系，原告所购被告房屋存有漏水现象属合同中的违约事项，非被告朗诗公司的侵权行为，故对原告要求判令其停止侵害、排除妨碍、消除危险之诉请，本院不予支持；但被告朗诗公司有义务为原告修复房屋漏水；又鉴于被告朗诗公司在本案诉讼期间和之前均未能向被告刘逸文提出合理维修方案并被其采纳，故导致原告房屋至今未能修复的责任在被告朗诗公司，故对原告要求朗诗公司赔偿房屋空置损失之诉请，本院予以采纳；因原告无证据证明其家具被老鼠咬坏是老鼠从卫生间抽水马桶排污口位置进入所致，故对原告要求被告朗诗公司全部回购其家具之诉请，本院不能完全予以支持，对被告朗诗公司愿意回购的部分家具、石材并愿意合理负担原告修理家具费用的意见，本院予以认可并酌情支持原告该项诉请；对被告朗诗公司要求被告博洛尼公司承担原告损失之意见，本院不予采纳；鉴于原告未能提供有效证据证明其向被告朗诗公司报修房屋漏水的日期为2009年8月，故本院认可被告朗诗公司自认的原告报修日期为2010年7月，故原告的房屋空置损失的起算日期为2010年7月；因被告朗诗公司认可承担原告房屋恢复装修的各项损失80000元，故本院对原告此项诉请及被告朗诗公司此意见，予以采纳；还鉴于被告朗诗公司所交付给原告的房屋存有质量问题，且至今未能修复，故对原告要求重新明确计算其所购房屋的防水、防渗漏期的保修日期之诉请，本院认为合理并予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：
一、被告朗诗集团股份有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告刘文兰修复其购买的位于本市建邺区白龙江东街X号X幢X单元X室房屋内的漏水、渗水现象；被告刘逸文对被告朗诗集团股份有限公司上述房屋修复工作有义务协助、配合，其因配合修理而造成的各项损失由被告朗诗集团股份有限公司对其补偿。
二、被告朗诗集团股份有限公司在其为原告刘文兰修复房屋后五日内，向原告刘文兰支付房屋空置费（空置费支付起算日期为2010年7月，至被告朗诗集团股份有限公司为原告修复房屋时止；空置费计算标准为每月人民币6000元）。
三、被告朗诗集团股份有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告刘文兰支付恢复房屋装修后各项损失80000元，房屋装修、恢复等工作由原告刘文兰自行解决，双方就此事无纠葛。被告朗诗集团股份有限公司在上述时间内，向原告刘文兰支付沙发回购款10000元、大理石回购款8000元、洗衣池（含水龙头）回购款2000元，合计20000元，上述物品归被告朗诗集团股份有限公司所有；另被告朗诗集团股份有限公司在上述时间内，向原告刘文兰返还家具（含代保管的吊柜二组、餐边柜、茶几、鞋柜、地柜），并支付其家具修理费5000元。
四、原告刘文兰购买被告朗诗集团股份有限公司的位于本市建邺区白龙江东街X号X幢X单元X室房屋的防水、防渗漏的保修期为该房屋漏水被修复当日起计算，至其后五年最后一日止。
五、驳回原告刘文兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5045元、鉴定费用1000元，合计6045元，由被告朗诗集团股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 黄克强
审 判 员 李晓燕
人民陪审员 王顺丽
二〇一二年九月二十一日
书 记 员 张晓燕