北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终2805号
上诉人（原审被告）：北京金宣置地房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区开阳里六区15号楼1层2号。
法定代表人：王彬，经理。
委托诉讼代理人：赵胜利，男，1974年10月7日出生，北京金宣置地房地产经纪有限公司法务专员。
被上诉人（原审原告）：徐继才，男，1959年8月12日出生，汉族，鹤岗市北龙公司退休职工，住北京市丰台区。
原审被告：张士超，男，1992年11月23日出生，汉族，北京金宣置地房地产经纪有限公司职工，住北京市丰台区。
上诉人北京金宣置地房地产经纪有限公司（下称金宣置业公司）因与被上诉人徐继才、原审被告张士超房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初14336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金宣置业公司上诉请求：撤销一审判决第一项及第二项关于水费、电费的判决，改判我公司只承担2016年11月10日到2017年3月8日的有线电视费。事实和理由：我公司与徐继才签订的《北京市房屋出租委托代理合同》违反了北京市出租房屋管理相关行政法规及北京市地方规章，自始无效。2017年3月初，北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市工商行政管理局发出公告，右安门街道办事处及下属玉林里居民委员会通知双方整改，我公司已经于2017年3月8日完成了整改。自合同签订到2017年3月8日房屋整改完成，我公司仅应承担4个月的有线电视费，一审对此未予查明。徐继才对行政机关的通知及整改的完成情况都是知情的。
徐继才辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
张士超述称，同意金宣置地公司的上诉意见。
徐继才向一审法院起诉请求：1.要求金宣置地公司赔偿违约金8600元、水费185元、电费59元、有线电视费126元以及屋内物品丢失的损失：浴霸灯泡三个60元、窗帘滑道100元、微波炉400元、1.8米实木床及床垫4000元；2.要求金宣置地公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2016年11月10日，徐继才（甲方）与金宣置地公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号：0026257），约定甲方将其所有的丰台区右安门外玉林里26号楼4层403号房屋交由乙方代为出租，出租代理期限自2016年11月10日至2017年11月9日，租金标准：每月房屋租金为4300元，乙方通过银行打款方式，并按约定打款到甲方账户。乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2016年11月10日，第二次2017年2月10日，第三次2017年5月10日，第四次2017年8月10日。（提前10天打房租）。出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用（1）（2）（3）（4）（6）（9）（10）。（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）室内设施维修费。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。该合同第九条合同的解除第（四）款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按规定划付租金达5天以上的。2、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。3、利用房屋从事违法活动。4、放任承租方的上述行为的。合同第十条违约责任第（三）款约定：乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同附件二：房屋交割清单上列明：单人床1张、双人床1张、沙发1大2小、衣柜1个3门、写字台1个，有限电视机顶盒及摇控器各1个、冰箱1台、洗衣机1台、空调1台及摇控器1个、热水器、燃气灶、微波炉及抽油烟机各1台、门卡、钥匙及电卡各1个。电卡（剩余电数）123.98元、冷水表（底数）1104、天然气卡（剩余字数）1199。双方在交房确认一栏中约定：对上述情况，租赁代理机构经验收，认为符合房屋交验条件，并且双方已对水、电、燃气等费用结算完结，同意接收。交房日期2016年11月6日。甲方：徐继才签字。乙方：张士超签字。双方在退房确认一栏未填写内容。另，2016年11月7日，徐继才与张士超签订协议一份，约定屋内床、衣柜若客户不需要，可以搬走，若搬走损坏，一切费用由乙方承担。费用合计4000元。
合同签订后，徐继才依约将上述房屋交付给金宣置地公司，但金宣置地公司仅依约支付了前两期租金，此后再未向徐继才支付租金。因金宣置地公司未依约按期履行支付租金的义务，金宣置地公司于2017年5月13日将房屋钥匙交还徐继才，但双方未办理书面交接手续。
本案审理中，徐继才向法院提供其于2017年5月25日交纳自来水费票据、有线电视费缴费查询清单、其书写的关于水费、有线电视费、电费的计算清单以及屋内丢失物品清单，据此要求赔偿。金宣置地公司及张士超不认可屋内物品丢失，并称水费在交还钥匙之前已结清，但未提供证据加以证明。
另查，丰台区玉林里26号楼4层403号房屋登记所有权人为徐继才，房屋产权证号为：京（2016）丰台区不动产权第XX**号，房屋性质为商品房。
一审法院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，徐继才与金宣置地公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号：0026257）系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，双方均应依约履行。合同签订后，徐继才依约履行了全部义务，但金宣置地公司未依约按期支付租金，对此，金宣置地公司应承担相应违约责任。徐继才要求金宣置地公司支付违约金8600元的诉讼请求并无不当，法院应予支持。金宣置地公司于2017年5月13日将房屋钥匙交还徐继才时，双方未办理书面的退房交接手续，未能明确记载交接当时房屋内的设施及相关物品的情况。现徐继才称屋内相关物品丢失并提供清单，但该证据不足以证明上述物品确已丢失且系金宣置地公司及张士超所造成，故对徐继才要求赔偿上述物品损失的请求，法院不予支持。关于水费、电费、有线电视费，根据合同约定应由金宣置地公司负担，故对徐继才的该项请求，法院予以支持。金宣置地公司称水费已结清，但未提供相应证据予以证明，对此法院不予采信。张士超系金宣置地公司职员，其与徐继才签订合同系履行职务行为，依法不承担相应责任。据此，一审法院判决：一、北京金宣置地房地产经纪有限公司于判决生效后七日内给付徐继才违约金八千六百元；二、北京金宣置地房地产经纪有限公司于判决生效后七日内给付徐继才水费一百八十五元、电费五十九元、有线电视费一百二十六元；三、驳回徐继才的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明的事实与一审基本一致。另补充查明，张士超为金宣置地公司职工。徐继才与金宣置地公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》中约定租赁用途为居住（分租）。金宣置地公司称合同签订后，其在涉案房屋打了两道隔断，分租给三户，已于2017年3月8日应徐继才的要求完成了整改，并将租户清理。徐继才称合同约定的分租不等同于群租，其系接到居委会的通知后才得知涉案房屋被用于群租，不清楚金宣置地公司何时完成的整改，被责令整改后金宣置地公司并没有与其协商不再履行合同，也没有在2017年3月8日将房屋交还，2017年5月13日房屋交接时金宣置地公司拍摄了房屋的水电表字数，说到店里结算，但金宣置地公司要求其交还合同原件才同意办理结算，所以最终双方没有对水电等费用进行结算。金宣置地公司称2017年3月8日后，涉案房屋就由徐继才实际控制，但未提交证据。本院审理中，金宣置地公司提交了北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局和北京市工商管理局于2017年3月20日发布的《关于依法治理违反群租房的通告》，证明徐继才对涉案房屋被群租是明知的。徐继才认可文件的真实性，不认可金宣置地公司的证明目的。
本院认为，金宣置地公司与徐继才签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。是否违反北京市关于房屋群租的相关政策，不影响合同的效力。金宣置地公司主张徐继才在签订合同时允许将涉案房屋群租，徐继才不予认可，称系接到居委会通知后才得知房屋被用于群租。虽然根据合同约定房屋可用于分租，但分租不能等同于群租，金宣置地公司未能举证证明其上述主张，故本院对此不予采信。涉案房屋因群租被要求整改并不当然影响合同的履行，根据合同约定，金宣置地公司应当在2017年5月10日交纳下期租金，但金宣置地公司并未按时交纳租金，而是于2017年5月13日将房屋钥匙交还徐继才，提前与徐继才解除了合同。金宣置地公司的上述行为已经构成了违约，依约应当支付徐继才相当于两个月租金的违约金。金宣置地公司主张徐继才已于2017年3月8日实际控制了涉案房屋，徐继才不予认可，根据举证原则，金宣置地公司对其该项主张负有举证责任，现金宣置地公司无任何证据可证明上述主张，故应承担举证不能的不利后果，本院对金宣置地公司的该项主张不予采信。根据合同约定，金宣置地公司应当承担租赁期间的水费、电费及有线电视费。现金宣置地公司无证据证明返还房屋时已结清了上述费用，故对于徐继才提出的水费、电费、有线电视费的诉讼请求，应予支持。关于金宣置地公司的调查取证申请，因徐继才亦认可涉案房屋曾被要求整改，故该事实无需进一步查证，本院对金宣置地公司的该项申请不予准许。
综上所述，金宣置地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费138元，由北京金宣置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 曹 雪
审判员 李蔚林
审判员 王军华
二〇一八年三月十九日
书记员 孙国栋