山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁05民终996号
上诉人（原审被告、反诉原告）：商新港。
委托诉讼代理人：崔守星，山东城合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：东营市东营区东城街道办事处。
负责人：周玲，主任。
委托诉讼代理人：马卫峰，山东钧钰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许浩浩，山东钧钰律师事务所律师。
上诉人商新港因与被上诉人东营市东营区东城街道办事处（以下简称东城街道办）房屋租赁合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2016）鲁0591民初1827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人商新港及其委托诉讼代理人崔守星，被上诉人东城街道办的委托诉讼代理人许浩浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
商新港上诉请求：1.撤销一审判决中关于反诉部分的判决，依法改判或发回重审；2.一、二审反诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定上诉人商新港向东城街道办主张支付修复道路垫付款与本案审理无关联性，属于认定事实不清。东营市鼎成物业管理有限公司是代表原出租人签订的合同，其后果由原出租人承担，现东城街道办接管涉案房屋，承继了原出租人的权利和义务，应承担相应的责任。2.上诉人商新港自2010年承租涉案房屋，租赁合同虽每年一签，但房屋一直由上诉人承租使用。租赁合同中就租金调整作出了约定，上诉人也就下一年度租赁合同的签订问题一直与被上诉人进行协商，未达成新合同的责任在被上诉人。上诉人在2015年刚刚耗资六十余万进行了装修，主张适当赔偿应获支持。涉案房屋租赁合同第七条属于格式条款，应当无效。3.一审法院对上诉人的两份鉴定申请不予准许属于程序不当。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，损害了上诉人的合法权益，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人东城街道办辩称，一审判决认定事实清�，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
东城街道办向一审法院起诉请求：1.判令被告商新港返还位于东营市东营区惠州路沿街商铺196号房屋一套、197号房屋一套、198号房屋一套、199号房屋一套；2.被告商新港支付自2015年10月1日起至2016年9月26日止的房屋使用费115727元及自2016年9月27日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按每年每平方米300元计算）；3.被告商新港承担本案的诉讼费用。原告东城街道办在一审当庭放弃要求被告商新港支付自2016年9月26日起至实际履行之日止的滞纳金（按每天100元计算）的诉讼请求。
商新港向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告东城街道办赔偿损失260000元；2.诉讼费用由反诉被告东城街道办承担。
一审法院认定事实：涉案房屋系东营市东营区惠州路沿街第196号（房产证号为东房权证东营区字第××号，房屋编号为70876）、197号（房产证号为东房权证东营区字第××号，房屋编号为70875）、198号（房产证号为东房权证东营区字第××号，房屋编号为71372）、199号（房产证号为东房权证东营区字第××号，房屋编号为71321）商用房，房屋面积共计390.03平方米，房屋登记所有人为东营市住房和城乡建设委员会（现更名为东营市住房和城乡建设局）。2011年10月19日，东营市住房和城乡建设委员会（甲方）与案外人东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司（乙方）签订《市直首期经济适用房沿惠州路东侧公建项目特许经营协议》，约定甲方将其市直首期经济适用房沿惠州路东侧公建项目（坐落于辽河路以南、惠州路东侧）特许乙方进行经营和管理；特许经营期限为30年，特许经营期限内，房屋权属性质不变；特许经营期限内，乙方可依法利用房屋进行自主经营或对外出租，收入用于房屋日常维修管理并获取适当投资收益等。现该份协议已解除。2011年10月1日至2015年9月30日期间，案外人东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司（甲方）与商新港（乙方）每年签订一份《房屋租赁合同》，约定由商新港租赁惠州路沿街商铺196号、197号、198号、199号房屋，房屋面积共计390.03平方米。其中，2014年10月1日至2015年9月30日租赁期间的《房屋租赁合同》第四条约定年租金共计62405元；第七条第二款第七项约定，房屋租赁期满，乙方要无条件按时将房屋完整交还甲方，乙方新增资产，能带走的带走，但不能进行破坏性拆除，必须保证房屋的完整和整洁，不能带走的无偿交由甲方处置。
2015年9月5日，中共东营市委、东营市人民政府印发了《关�中心城区建设管理事权调整的意见》（东发[2015]7号）明确规定：“惠州小区西侧沿街商业用房无偿划转东营区”。同年9月，原告（乙方）与东营市住房和城乡建设局（甲方）签订《惠州小区物业管理移交协议书》，约定甲方负责将惠州小区西侧的商业用房及所有原始档案和出租情况资料整理移交乙方，负责协调东旭公司将2015年9月30日后新签订租赁合同所得收益移交乙方；乙方负责移交协议签订完成1个月内，一次性将小区西侧商业用房原支付购置款6893764.61元退还东旭公司。涉案商业用房于2015年9月份移交原告，相应商业用房产权证正在办理变更登记手续。
2015年12月25日，东城街道办事发出书面通知：自2015年10月起，惠州小区的固有固定资产、日常行政监管权限以及物业管理，东营市住房城乡建设局已全�移交给东城街道办管理。惠州路沿街商铺，未到期的租赁合同，依然正常运行，若合同到期，将不再与东旭公司续签。合同已到期租户请于2016年1月4号前缴纳房租，房租价格按200元/平方米收取。已缴纳房租的商户请于1月5号上午9点拿着银行回执单，到惠州小区居委会办公室，统一与东城街道办事处续签房屋租赁合同。2016年4月27日，原告再次发出书面通知：告知被告租用的涉案房屋已到期，租金价格300元/平方米，自2015年10月10日至2016年10月10日房租共计42870元，于2016年5月5日前汇入原告指定账户。已缴纳房租的商户，拿着银行回执单到东城街道办322号房间统一与东城办管理中心签订房屋租赁合同。如不按时缴费，原告将于2016年5月15日开始收回房屋。截至目前，原、被告因租金问题未达成一致意见，未签订新的房屋租赁合同。
以上�实由原告（反诉被告）提交的《房屋租赁合同》一份、《协议书》及惠州小区物业管理移交汇总表各一份、房产证两份、《市直首期经济适用房沿惠州路东侧公建项目特许经营协议》复印件一份、东营市住房和城乡建设局出具的证明及惠州路商业用房房号与房产证标段号对照表各一份，被告（反诉原告）提交的《房屋租赁合同》四份、由原告发出的通知两份以及双方当事人的陈述为证。
一审法院认为，涉案东营市东营区惠州路沿街第196号、197号、198号、199号商用房，由被告（反诉原告）商新港与案外人东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司签订书面《房屋租赁合同》而承租使用，书面合同约定的租赁期限于2015年9月30日届满。针对本诉部分，本案现有证据能够证实原告于2015年9月取得涉案房屋的所有权，根据《中华人民共和国�同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，涉案房屋租赁合同对原、被告继续有效，原告应当承继原租赁合同约定的权利和义务。涉案房屋租赁合同到期后，原、被告因涉案房屋租金未达成新的房屋租赁合同，现原告诉请判令被告返还房屋，有事实和法律依据，予以支持。同时，被告应向原告支付无权占用房屋期间的房屋使用费，原告依据其单方委托评估形成的市场租金估价报告而主张按300元/平方米/年计算房屋使用费，但被告不予认可，一审法院不予采信。一审法院认为应以涉案房屋租赁合同约定的年租金62405元作为房屋使用费的计算标准，被告应支付原告惠州路沿街第196号、197号、198号、199号房屋自2015年10月1日起至2016年9月26日止共计362天的房屋使用费，现原告主张361天，予以准许，数额应为61721.11元（62405元÷365天×361天）以及自2016年9月27日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费（按每日62405元÷365天＝170.97元计算），对原告主张的超出部分不予支持。针对反诉部分，反诉原告依据其与案外人东营市鼎成物业管理有限责任公司签订的《物业服务合同》，要求反诉被告支付其修复道路的垫付款，并申请对其出资修建的出入口道路工程量进行鉴定，根据合同的相对性，该诉求与本案审理无关联性，不予审查，反诉原告可另行主张权利。反诉原告依据其对涉案房屋进行装修支付的费用，要求反诉被告支付解除涉案租赁合同对其造成的损失，并申请对涉案房屋的装修价值进行鉴定，根据涉案房屋租赁合同第七条的约定“反诉原告新增资产，能带走的带走，但不能进行破坏性拆除，必须保证房屋的完整和整洁，�能带走的无偿交由反诉被告处置”，故对反诉原告提出的鉴定申请不予准许，该项诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款之规定，一审法院判决：一、被告（反诉原告）商新港于判决生效之日起三十日内返还原告（反诉被告）东营市东营区东城街道办事处位于东营市东营区惠州路沿街第196号（房产证号为东房权证东营区字第××号，房屋编号为70876）、197号（房产证号为东房权证东营区字第××号，房屋编号为70875）、198号（房产证号为东房权证东营区字第××号，房屋编号为71372）、199号（房产证号为东房权证东营区字第××号，房屋编号为71321）房屋各一套；二、被告（反诉原告）商新港于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）东营市东营区东城街道办事处截至2016年9月26日的房屋使用费61721.11元，以及自2016年9月27日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费（按每日170.97元计算）；三、驳回原告（反诉被告）东营市东营区东城街道办事处其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）商新港的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1308元，由原告（反诉被告）东营市东营区东城街道办事处负担610元，由被告（反诉原告）商新港负担698元；反诉案件受理费2600元，由被告（反诉原告）商新港负担。
二审期间，上诉人商新港提交下列证�：
1.从案外人韩伟烈处复印的承租商户签名反映材料两份。证明：2011年9月因涉案商铺没有进出道路，上诉人与韩伟烈出资修路，被上诉人应承担上诉人为此垫付的费用，具体数额申请进行鉴定。
2.装饰工程施工合同一份。证明：2015年6月份上诉人在承租期间对涉案房屋进行了装修，支出费用60余万元，要求被上诉人对于上诉人不能长期经营造成的装修损失承担赔偿责任。
被上诉人东城街道办质证认为，对证据1、2的真实性有异议且不予认可，上诉人举证证明的内容与本案没有法律关系，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同中没有关于修路及装修施工的约定，根据合同的相对性，上诉人主张的损失与本案审理的房屋租赁合同纠纷不属于同一法律关系，因此上诉人的上诉请求没有事实和法律根据。
本院认为，上诉人商新港提交的证据1系为证实其所主张的修路垫付款，而其该项主张不属本案审理范围，故本院不予采信；证据2所证实的装修损失与房屋租赁合同第七条的约定不符，本院亦不予采信。
二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方当事人虽然在房屋租赁合同中约定商新港可在东城街道办书面同意后对承租房屋进行装修，但同时在合同第七条约定，租赁期满，商新港新增资产能带走的带走，不能带走的无偿交由东城街道办处置。现双方的房屋租赁期限已经届满，对于商新港装修涉案房屋所产生的装饰装修物应当按照该约定进行处理，上诉人商新�反诉主张被上诉人东城街道办赔偿其装修损失缺乏合同和法律依据。关于上诉人商新港反诉主张的修复道路垫付款，与本案租赁房屋缺乏直接的关联性，其该主张与本案争议事实并非同一法律关系，一审法院对此不予审查，并无不当。上诉人商新港在二审中提交的鉴定申请内容与一审相同，一审法院已进行审查并不予准许，基于前述理由，本院对其在二审中提交的申请亦不予准许。
综上所述，上诉人商新港的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2600元，由上诉人商新港负担�
本判决为终审判决。
审判长 翟玉芬
审判员 李 静
审判员 许晓芳
二〇一七年十月二十四日
书记员 高 凤