湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终3539号
上诉人（原审被告）：宜昌津汇酒店投资管理有限公司，住所地宜昌市西陵区珍珠路81号。统一社会信用代码91420500770764007H。
法定代表人:黄必松，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郑平，男，该公司工程部经理。
委托诉讼代理人：谢雪涛，女，该公司财务主管。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军湖北省宜昌军分区，住所地宜昌市西陵区。
负责人:黄长清，该军分区司令员。
委托诉讼代理人：乔雁，湖北三峡律师事务所律师。
上诉人宜昌津汇酒店投资管理有限公司（以下简称津汇公司）因与被上诉人中国人民解放军湖北省宜昌军分区（以下简称宜昌军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2017）鄂0502民初1858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。津汇公司的委托诉讼代理人郑平、谢雪涛，宜昌军分区的委托诉讼代理人乔雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
津汇公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判《军队房地产租赁合同》不予解除或者发回重审（不服一审判决内容为第一条解除房地产租赁合同，第二条于判决生效后一个月腾退租赁房屋及第四条支付违约金586573元）。事实和理由：
一、一审未采纳津汇公司提交的证据，导致部分事实不清。一审中，津汇公司提交了房屋漏水的照片，证人出庭作证因漏水多次进行维修，责令整改通知书以及津汇公司给宜昌军分区的回复函件等证据，以此说明宜昌军分区在交付房屋后，因租赁物存在的严重问题导致津汇公司不能实现合同目的，但一审均未予以采纳。
二、宜昌军分区交付的租赁物存在重大缺陷，宜昌军分区违约在先，房屋租赁合同不因津汇公司违约而解除。1、宜昌军分区交付的租赁物的疏散楼梯间不符合规范要求，导致每次消防抽查都无法通过，按照宜昌房屋租赁管理条例的规定，属于不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋，不应进行出租，我国消防法规定，建设工程的消防设施在未进行整修合格后是不应对外进行租赁的。而原租赁物是用于酒店经营，津汇公司在租赁时仍用于住宿餐饮服务，不想该租赁物却存在消防安全的重大隐患，多次消防检查中被要求整改，宜昌军分区存在严重违约。2、在签订合同时房屋为原租赁人宜昌运七酒店在使用和经营，津汇公司只能从外观上进行了解。几个月后该房屋交付给津汇公司时，才发现该租赁物的第四层为搭建层，因考虑到只要能正常使用并未太在意，当时投入装修。营业不久就发现第四层经常漏水，致使酒店部分房间的吊顶（有时多达20多间），墙面、地板及其他设施严重损坏，时常引起客人投诉，不仅造成经济上的损失，也给津汇公司酒店的声誉造成不良影响。津汇公司向宜昌军分区反映无果后自行维修多次，该问题到现在仍未得到解决。
三、有新的证据证明所租赁的房产门口因通道刷黑封闭施工严重影响了经营。宜昌三峡工程多能公司施工时间为2014年12月10日至2015年4月29日。在此期间严重影响了经营，津汇公司曾给宜昌军分区去函，请求对相应租金进行减免，但宜昌军分区并未明确表态。
宜昌军分区辩称，根据约定，该房屋漏水的维护义务在于津汇公司。双方交付的房屋符合双方约定。请求二审驳回上诉，维持一审判决。
宜昌军分区向一审法院起诉请求：1、解除宜昌军分区与津汇公司签订的《军队房地产租赁合同》；2、津汇公司立即腾退位于位于夷陵路70号的承租房屋；3、津汇公司支付拖欠的房屋租金3370000元、水电费253623元（租金、电费计算至2017年7月31日）、水费计算至2017年7月8日）；4、津汇公司自2017年8月1日至腾退之日止，按日4192元支付租金（合同解除后为占有使用费）、据实结算水电费；5、津汇公司支付拖欠租金的违约金586573元（按年6%计算至2017年7月31日），并自2017年8月1日起至前述给付义务履行完毕之日止，以合同约定的租金支付方式计算的租金为标的，按中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息。
一审法院认定事实：2013年12月31日，宜昌军分区后勤部（出租方、甲方）与津汇公司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》约定，乙方承租位于宜昌市××区××路××号房屋（建筑面积2841平方米，场地面积150平方米）；租赁用途为住宿餐饮服务；租赁期限自2014年4月1日至2019年3月31日，年租金为153万元，租金每半年结算，乙方需于每半年的前十日支付；水电等费用由乙方承担，乙方需于合同签订后十日内支付房地产租赁保证金153万元；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞纳经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供水电。
上述合同签订后，宜昌军分区依约交付了房屋。津汇公司支付了153万元保证金后，于2016年6月30日支付租金20万元，一直未能按时足额履行交租义务。截至2017年7月31日，津汇公司尚欠租金490万元、水电费252054元（水费计至同年7月8日）。
经一审主持调解，双方当事人未能达成一致意见。
一审法院认为，宜昌军分区与津汇公司之间的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，亦未违反法律规定，一审依法确认其效力。津汇公司承租房屋后，未按约定按时足额向宜昌军分区交付租金，已构成违约。现宜昌军分区请求解除合同，要求津汇公司腾退承租房屋、给付拖欠的租金(津汇公司交付的保证金已冲抵)及相关费用，符合双方约定和法律规定，一审予以支持。关于宜昌军分区所提的违约金请求，合同约定的每日按滞纳经费总额的千分之三计收违约金超出法律规定，宜昌军分区已主动调减至按年6%计收违约金，一审予以支持。宜昌军分区所提的至2017年7月31日的违约金，按照双方约定的支付时间、应支付的金额，计算如下：自2014年3月20日至2017年7月31日为154550.96元（76.5万元×6%÷365×1229天）；自2014年6月20日至2017年7月31日为142981.64元（76.5万元×6%÷365×1137天）；自2015年3月20日至2017年7月31日为108650.95元（76.5万元×6%÷365×864天）；自2015年6月20日至2017年7月31日为97081.64元（76.5万元×6%÷365×772天）；自2016年3月20日至2017年7月31日为62625.20元（76.5万元×6%÷365×498天）；自2016年6月20日至2016年6月30日为1383.28元（76.5万元×6%÷365×11天）；自2016年7月1日至2017年7月31日为30193.15元（76.5万元×6%÷365×395天）；自2017年3月20日至2017年7月31日为16725.20元（76.5万元×6%÷365×133天），共计614192.03元。宜昌军分区所提自2014年3月20日起至2017年7月31日止的违约金586573元，未超出法律规定的范围，一审予以支持。宜昌军分区所提自2017年8月1日起至前述给付义务履行完毕之日止，以合同约定的租金支付方式计算的租金为标的，按中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息的请求，亦未违背法律规定，一审予以支持。
关于津汇公司所提诉讼时效的抗辩意见，一审认为，本案中，合同约定分期支付租金，各期租金的支付确实具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，故本案的诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算，宜昌军分区所提的全部租金请求未超过诉讼时效。关于津汇公司所提未交租金是对房屋漏水、疏散楼梯间不符合消防规范等部分履行不能的违约行为的合理抗辩的辩解意见，于法无据，一审不予采纳。关于津汇公司所提军队全面停止有偿服务活动才是宜昌军分区解除合同的真正原因的辩解意见，一审认为，军队全面停止有偿服务活动属实，但本案中，租赁合同的解除，是因为津汇公司逾期交纳租金，构成根本违约，双方之间租赁合同的目的无法实现所致。
综上，津汇公司的上述辩解意见，一审均不予采纳。一审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决：一、解除宜昌军分区与津汇公司于2013年12月31日签订的《军队房地产租赁合同》。二、津汇公司于判决生效后一个月内向宜昌军分区腾退位于宜昌市××区××路××号的租赁房屋。三、津汇公司向宜昌军分区支付租金3370000元、水电费253623元，共计3623623元，并自2017年8月1日起至房屋腾退之日止，按日4192元支付租金（合同解除之后为占有使用费），据实结算2017年8月1日之后的电费及2017年7月9日之后的水费。四、津汇公司向宜昌军分区支付违约金586573元（截至2017年7月31日），并自2017年8月1日起至前述给付义务履行完毕之日止，以合同约定的租金支付方式计算的租金为标的，按中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息。上列应付款项，于判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19912.50元，由津汇公司负担，由其在履行上列款项时一并直接转付宜昌军分区。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：一、案涉《军队房地产租赁合同》第一条载明：“乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。”津汇公司为专业酒店经营公司，在作投资前不可能不对欲承租的房地产进行现场勘察、实地了解情况，故本院对津汇公司上诉所称房屋交付时才发现房屋存在漏水等瑕疵不予采信。津汇公司既已了解欲承租的房地产的现状，愿意与宜昌军分区签订租赁合同，租赁期内一直正常经营，现又主张租赁物存在严重的问题导致其不能实现合同目的，有违诚实信用原则,本院不予支持。
二、至于津汇酒店所称因门口道路刷黑，影响其经营的问题。首先该行为并非宜昌军分区实施，不可归责于宜昌军分区。根据合同的相对性原理，津汇酒店不得依第三人的行为向合同相对人，即宜昌军分区主张权利。其次，即使有影响，但影响有多大，给津汇公司造成了何种程度的损失，津汇公司均未举证。最后，如果施工时对津汇公司有不利影响，那么施工结束后，相比签订合同时，环境更优越，当然会对津汇公司产生有利影响，所以津汇公司亦不得据此主张权利。
三、津汇公司于2014年初接收租赁物后，仅支付过租金20万元，长期拖欠宜昌军分区的租金和水电费，其在2016年4月25日、2016年6月30日分别向宜昌军分区去函，表示将及时结清拖欠的租金和水电费，但均未履行。承租人拖欠租金是根本违约行为，出租人当然有权行使法定解除权，解除租赁合同，收回租赁物。津汇公司以所谓投入巨大、经营亏损为由不同意解除合同，无法律依据，本院不予支持。
综上所述，津汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9666元，由宜昌津汇酒店投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈继雄
审判员 刘 强
审判员 王明兵
二〇一七年十二月十三日
书记员 袁昌芹