湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘02民终873号上诉人（原审原告）：赵旭东，男，汉族，1988年4月19日出生，住陕西省西安市临潼区。上诉人（原审原告）：陈嘉，女，汉族，1988年11月16日出生，住陕西省西安市临潼区。两上诉人共同委托诉讼代理人：罗立志，湖南如金律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：株洲诚建房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市天元区黄河北路庐山路交叉口繁盛花园1栋1701-1713号。法定代表人胡桂云，系公司总经理。委托诉讼代理人：李景林，湖南天桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁鹏，湖南天桥律师事务所律师。上诉人赵旭东、陈嘉因与被上诉人株洲诚建房地产开发有限公司（以下简称诚建公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院于2018年1月24日作出的（2017）湘0211民初2808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案受理后，依法组成合议庭，于5月8日公开开庭审理了本案。上诉人赵旭东、陈嘉的委托诉讼代理人罗立志、被上诉人诚建公司的委托诉讼代理人李景林、梁鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵旭东、陈嘉向本院提起上诉请求：请求撤销株洲市天元区人民法院(2017)湘0211民初2808号民事判决书，依法、依购房合同及补充协议改判，不服金额33686元；本案的上诉费用等由被上诉人承担。事实与理由为:一审判决没有按照合同约定予以判决，将违约金按照被上诉人的申请调减至按每日万分之二计算，严重损害了上诉人作为购房者的合法权利。上诉人的损失巨大，调减后的违约金无法弥补损失。双方约定最早的交房日期为2015年12月31日,后来因为被上诉人的原因多次迟延交房日期。因为被上诉人的违约，上诉人在外租房的租金、延迟交房的装修材料、人工等上涨，导致上诉人损失巨大。协议规定的违约金远不足以弥补上诉人的损失，即使按照日万分之四的标准也不能算是过高。被上诉人诚建公司答辩称：双方约定的日万分之四的利息过高，应调整为日万分之二利息计算，维护双方合法权益，一审法院认定事实清楚，请求依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。上诉人（原审原告）赵旭东、陈嘉在一审法院提出的诉讼请求：被告赔偿延迟交房违约金91773元（暂计算至立案之日，要求计算到交房之日止）及返还契税款和预收房产证的办证费共计2283元。一审法院审理查明：2014年4月6日，原告赵旭东、陈嘉（乙方）与被告诚建公司（甲方）签订一份《株洲市商品房预销售合同》（合同号：9000202616）约定：“乙方向甲方购买芦淞区东环路669号诚建檀香山1栋1101室；总房价款暂定为456585元；房屋交付条件为取得质监部门核发的工程质量安全监督报告或建设方、施工方、监理方、设计方、勘察方对房屋出具的竣工验收合格报告；甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方。如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。如未在合同期限内交付房屋，甲方应自交付期限第二天起按已支付的房价款的日万分之一计算向乙方支付违约金至实际交付之日止。”合同签订后，二原告向被告支付购房款456658元，被告向二原告开具了发票。交房期限届满后，被告未向二原告交房。双方经协商于2016年3月6日签订一份《诚建檀香山一期延期交房补充协议书》约定：“本协议内容与购房合同具有同等法律效力。预销售合同中相关条款与本协议相关条款相冲突时，以本协议条款为准；甲方承诺2016年6月30日前将符合交房条件的房屋交付给乙方。2016年1月1日至2016年6月30日期间产生的违约金按购房全款数额的日万分之一标准计算，于7月7日一次性支付。逾期支付违约金的，甲方从违约之日（2016年1月1日）按购房全款数额的日万分之二的标准支付违约金；甲方在2016年6月30日前不能向乙方履行交房义务，同意再次延期交付至2016年8月30日前。同时，2016年6月30日至2016年8月30日期间产生的违约金按购房全款数额的日万分之三标准计算，于9月5日一次性支付；甲方在2016年8月30日仍不能向乙方履行交房义务或不能达到约定的交房条件，乙方有权选择以下第2种方式处理违约情况即乙方自愿选择继续履行合同，则自2016年8月30号起甲方按购房全款数额的日万分之四计算并向乙方支付违约金（每月25日前付至乙方指定账户）。诚建檀香山项目尚未完成竣工验收，被告至今仍未向二原告交付房屋。被告辩称未交房系因政府规划和市政工程建设没有配套所致，但未提供证据对上述事实予以证明。双方因此产生纠纷，故二原告诉至该院，请求判如所请。另查明：被告已向二原告收取办证费15981元，并将其中的11415元交至株洲市房地产权属与交易管理处，现自愿将差额部分4566元返还原告。本案审理过程中，原告将诉讼请求“返还契税2283元”变更为“返还办证费4668元”。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案中，预销售合同以及补充协议书系原、被告双方出于真实意思表示自愿订立，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立生效，受法律保护。被告违反合同及补充协议的约定逾期交房，应依约承担违约责任向原告支付逾期交房违约金。被告辩称未交房系因政府规划和市政工程建设没有配套所致，但未提供证据予以证明，故该院对其主张不予采信。被告未于2016年7月7日前一次性全额支付2016年1月1日至2016年6月30日期间的违约金，按双方的约定，2016年1月1日至2016年6月30日期间的违约金按购房全款数额的日万分之二计付，2016年6月30日至2016年8月30日期间的违约金按购房全额数额的日万分之三计付。2016年8月30日以后的违约金按购房全额数额的日万分之四计付。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条之规定，一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现双方均未提供证据证明被告因原告违约所致具体损失，酌情可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定以年利率6%作为确定资金占用利息损失的基准。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”之规定，酌情可以在6%年利率的1.3倍即年利率7.8%以内予以调整。据此标准，双方约定的日万分之三过高，而双方约定的日万分之二与此大体相当，故本案违约金标准以日万分之二计算为宜，并计算至房屋实际交付之日止。截止2017年9月28日被告应支付的违约金计算为456658元×0.02%/日×636日（2016年1月1日至2017年9月28日）即58086.9元现被告自愿退回办证费用4566元，该院对原告该项诉求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告株洲诚建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵旭东、陈嘉支付逾期交房违约金58086.9元（逾期交房违约金暂计算至2017年9月28日，之后部分以456658元为基数按0.02%/日计算至房屋实际交付之日止）；二、被告株洲诚建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵旭东、陈嘉返还办证费用4566元；三、驳回原告赵旭东、陈嘉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2152元，减半收取计1076元，由被告株洲诚建房地产开发有限公司负担716元，原告赵旭东、陈嘉共同负担360元。在二审审理过程中，上诉人赵旭东、陈嘉向本院提交证据一份，即网上打印的“马上就办、真抓实干”网络问政平台——诚建﹒檀香山问题回复函七张，拟证明被上诉人一直逾期交房，上诉人多次向政府机关催促被上诉人交房，但被上诉人多次违约至今仍未交房，上诉人损失严重，违约金没有过高。经本院组织质证，被上诉人对上诉人提交的证据发表质证意见认为真实性无法确定，与本案无关联性，不能证明违约金不过高，2018年4月底被上诉人已书面通知和登报通知收房，但是上诉人一直不去收房。结合被上诉人的质证意见，本院认为一审已对被上诉人至2016年8月30日未交房的事实予以确认，故被上诉人该份证据可不再作为本案证据予以认定。各方当事人对一审查明的事实均无异议。本院对一审采信的证据和查明的事实予以认定。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案二审的焦点问题为：上诉人诚建公司逾期交房的违约金是否应当计算及计算标准。分析如下：根据上诉人与被上诉人签订的《诚建檀香山一期延期交房补充协议书》的约定，2016年1月1日至2016年6月30日的延期交房违约金按照购房全款数额的日万分之一计算，上诉人需于2016年7月7日一次性支付，逾期支付则按照日万分之二标准计算；2016年6月30日至2016年8月30日的延期交房违约金按照购房全款数额的日万分之三计算。对于2016年8月30日仍未交房的延期交房违约金按照购房全款数额的日万分之四计算。上诉人与被上诉人对于延期交房的事实均无异议，上诉人赵旭东、陈嘉主张对于逾期交房违约金的计算应按照补充协议约定的标准支付违约金。本院认为，对于延期交房的违约责任认定应主要衡量给消费者造成的损失。本案中上诉人没有提交充分的证据证明其因违约造成的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。故认定本案的违约损失可主要参照房屋交付后出租取得的收益或消费者因不能按时收房使用额外支付的租房开支。根据当事人签订的《株洲市商品房预销售合同》及《诚建檀香山一期延期交房补充协议书》的约定，考虑到上诉人延期交房的违约行为和被上诉人的客观损失一直延续，一审法院从公平角度出发，将整个延期交房期间，即从2016年1月1日起至实际交房之日止的延期交房违约金计算标准确定为购房全款数额的日万分之二，符合本案实际，对上诉人损失的弥补也较为适当，本院依法予以确认。上诉人赵旭东、陈嘉的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费642元，由上诉人赵旭东、陈嘉负担。本判决为终审判决。审判长 刘 蕾审判员 彭建爱审判员 罗湘武二〇一八年六月一日书记员 刘 丹