广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0403民初1774号
原告（反诉被告）珠海市骏烽实业有限公司，住所地斗门区井岸镇新青二路9号2栋首层之一，统一信用代码91440400733108457R。
法定代表人李锡标，总经理。
委托诉讼代理人余南生，该公司职员。
委托诉讼代理人钱敏，广东邦仁律师事务所律师。
被告（反诉原告）赵永红，男，1973年12月8日出生，汉族，四川省南部县。
委托诉讼代理人温旺平，江西翠微律师事务所律师。
原告珠海市骏烽实业有限公司（以下简称：骏烽公司）诉被告赵永红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案受理后，被告赵永红于2016年8月26日提起反诉，本院经审查依法予以合并审理，并组成合议庭于2016年12月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）骏烽公司的委托诉讼代理人余南生和钱敏、被告（反诉原告）赵永红的委托诉�代理人温旺平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告骏烽公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《餐饮项目场地租赁合同》及《商铺租赁合同》，被告立即腾退涉案铺位；2、判令被告支付拖欠的租金、管理费及水电费474993元，并按拖欠期每日千分之五支付违约金，违约金总计：348528元人民币；3、判令没收被告履行合同保证金90900元人民币；4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2010年10月6日签订了《餐饮项目场地租赁合同》，约定被告承租原告位于斗门区XXX号XXX整改商铺XX轴场地用于经营餐饮业，合同期限为10年（从2010年10月6日起至2020年10月5日止）。合同签订后，双方依约履行。被告在租赁物上设立并经营斗门区井岸镇永红大碗菜酒家。但被告自2015年6月份起无故违约，拖欠原告租金、管理费及水电费共474993元。原告�多次催讨无果，遂诉至法院，请求法院依法维护原告的合法权益。
被告赵永红辩称：原告要求解除合同及腾退涉案铺位，被告同意。因原告违反合同约定将涉案房屋的其他店面租赁给从事同样行业的客满园湘菜和川菜，使被告大量投入无法实现资金回报。被告多次口头和书面通知原告要求解决，原告均不予以理会，被告只好采取缓交、停交租金的方式予以抗辩。原告违约在先，被告对于拖欠的租金和违约金不予承担。原告诉称的水电费不实，被告已交清。原告收取管理费无依据，被告不予认可。
被告（反诉原告）赵永红向本院提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）退回30000元场地建设费；2、判令原告（反诉被告）退回2014年2月至2015年5月份期间的管理费206880元（计算方法：1293平方米×10元/平方米×16个月=206880元）；3、判令原告（反诉被告）�偿反诉人损失348528元；4、若解除双方租赁合同，请求判令原告（反诉被告）退回履约保证金90900元；5、判令原告（反诉被告）承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2016年10月6日，原、被告签订了《餐饮项目场地租赁合同》及《补充协议》，约定被告承租原告涉案物业从事餐饮业。因该地位置偏僻、没有人气，之前承租该物业的餐饮企业经营不到半年便倒闭。这意味着被告需投入大量的资金来带旺这一带的消费，基于此，双方在租赁合同中约定：在甲乙双方签订租赁物的有效期内，甲方的综合楼的铺位不得出租给与乙方经营项目相同的餐饮（即湘菜、川菜），但粤菜、西餐、中餐厅及快餐类除外。合同签订后，被告依约向原告交付了履约保证金90900元及场地建设费30000元。而原告提供的场地并无任何设施，也没有在租赁期间提供任何的管理服务。被告投入大量资金进行装修、设备购置、广告宣传等，生意越做越好。从2014年2月份起，原告将综合楼的物业租赁给客满园做湘菜，致使被告营业额锐减，损失高达200多万元。为此被告于2015年4月24日发函给原告，要求其妥善解决，但原告置之不理。经多次沟通无果，被告通过停交租金来行使抗辩。2016年3月14日原告采取停水停电的方式，导致被告无法营业。2016年4月16日，双方经协商，被告将承租的二楼场地退回给原告，继续租赁首层铺位。原告的违约行为导致被告损失，原告应予赔偿，恳请法院判如所请。
原告（反诉被告）骏烽公司针对反诉答辩称：1、原告不存在违约情形。原、被告在签订《餐饮项目场地租赁合同》的同时还签订了一份《补充协议》，在《补充协议》中约定：在甲乙双方签订租赁物的有效期内，甲方的综合楼的铺位不得出租给与乙方经营项目相同的餐饮（即湘菜、川菜），但粤菜、西餐、中餐厅及快餐类除外。鉴于上述合同义务，原告于2012年7月17日在与黄某签订的《商铺租赁合同》第一条第1款中约定，黄某承租原告铺位做餐饮，经营范围限定于西餐、茶餐厅和中式快餐。实际上，黄某在所承租的铺位上设立的“蒸品王餐厅”主营也是西餐、茶餐厅和中式快餐。2014年4月1日，黄某在该铺位设立了珠海市客满园餐饮有限公司，主营粤菜并兼营部分江西菜。期间，被告提出异议，原告在充分调查后认为，“客满园”经营的菜品主要为粤菜，部分江西菜也是黄某利用家乡优势食材而提供的特色服务，并非以川、湘菜为主营，不属于违反合同约定的情形。原告并据此口头回复了被告，并建议被告通过法律途径解决。被告遂以此为借口，长期拖欠租金、管理费和水电费。2016年7月12日，原告就被告拖欠租金、管理费和水电费事�向法院提起本案诉讼。次日，“客满园”向原告发函请求将其主营菜品改为川、湘菜，鉴于原告已提起诉讼要求解除合同，且被告经营的餐厅自2016年4月起已关门停业的情况，原告于2016年7月20日复函同意“客满园”转营。2、关于场地建设费30000元和管理费的问题，合同中均作了明晰的约定，同时，被告在违约前也一直按合同约定交纳，双方并无任何争议。综上，被告反诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院经审查，认定如下：原告所提交的“大碗菜2015年6月-2016年7月份欠款”清单，系原告单方制作，被告不予认可，本院不予确认；被告所提交的大碗菜营收明细为被告单方制作，无其他证据佐证�本院不予确认；证人黄某的证言与原告所提交的反诉答辩证据能相互印证，且证人黄某作为“客满园”的负责人，对“客满园”的设立、经营过程知情，本院对其证言予以采信，对原告所提交的反诉答辩证据予以确认。
经审理查明：2010年10月6日，原、被告签订了一份《餐饮项目场地租赁合同》约定：甲方将位于斗门区井岸镇新青二路九号一栋综合楼首层120-121号商铺（计租面积296㎡）及二层D～F1轴交1-9轴场地（计租面积997.7㎡）出租给乙方用于经营餐饮业，合同期限为10年（从2010年10月6日起至2020年10月5日止）；乙方按现状承租甲方上述场地，该租赁场地现况为大型豪华餐饮装修，水、电、消防设施齐全的场地，经双方确认，该场地的现况已满足乙方餐饮项目的使用功能，本合同签订后，乙方须一次性向甲方支付在该场地的建设费30000元，作为乙方经营期�使用甲方场地原有设施的使用费，合同终止或期满，该款不予退还；本合同签订之日，乙方须一次性向甲方支付90900元作为本合同的履约保证金，该保证金不得用于冲抵乙方应向甲方正常缴纳的相关费用，如租金、管理费、水电费等；乙方应在每月10日前依时向甲方支付当月租金、管理费及一个月的水电费等相关费用，逾期缴纳，甲方可按每日5‰的标准收取滞纳金。合同并对每月租金、管理费、水电费的标准以及违约责任等作了约定。同日，双方还签订了一份《补充协议》，该协议第一条第1项约定：在甲乙双方签订租赁物的有效期内，甲方的综合楼的铺位不得出租给与乙方经营项目相同的餐饮（即湘菜、川菜），但粤菜、西餐、中餐厅及快餐类除外。合同签订后，双方依约履行。被告向原告支付了场地建设费30000元并交纳履约保证金90900元。原告依约向被告交付了�赁场地。2011年3月7日，被告以上述租赁物为住所成立了斗门区XXX永红大碗菜酒家，经营餐饮业。
2012年7月17日，原告与黄某签订了一份《商铺租赁合同》，约定原告将综合楼首层102-105号铺位出租给黄某经营餐饮业，经营范围为西餐、茶餐厅和中式快餐，租赁期限9年（从2012年8月1日起算）。2014年4月1日，黄某与许辉、曾正一起投资设立珠海市客满园餐饮管理有限公司，黄某任该公司执行董事兼经理，是该公司法定代表人。该公司在黄某上述租赁铺位中开办并经营“客满园”餐厅。2015年4月24日，被告以斗门区井岸镇永红大碗菜酒家的名义向原告发出通知，通知内容为原告违反《补充协议》第一条第一款和第二款的约定造成被告损失280万元，要求原告于2015年5月1日前妥善处理并协商赔偿事宜。因双方对通知所涉事项不能达成一致，被告从2015年6月份起，未再支�月租、管理费等租赁费用。2016年4月16日，双方经协商一致，被告将案涉租赁场地的二楼部分退回给原告，就首层商铺的租赁双方签订了一份《商铺租赁合同》，约定：原告将斗门区井岸镇新青二路九号一栋综合楼首层120-121号商铺（计租面积296㎡）出租给被告，租期4年（从2016年5月10日起至2020年5月10日止）；月租8500元，从2016年5月10日起计收；合同保证金90900元，由2010年10月6日签订的合同不做改动，因被告经营期间尚欠甲方租金和水电费（具体见附表），该保证金不得用于冲抵其正常应交纳的费用如租金、水电费等。合同并对每月租金和水电费的交纳时间以及违约责任等作了约定。同日，双方制作了“大碗菜2015年6月至2016年3月份欠款”表作为《商铺租赁合同》附表。双方并在该表上签名确认。
再查明，被告在案涉场地经营的斗门区井岸镇永红大碗菜酒家�2016年4月起没有营业，一直处于关门歇业状态。2016年5月25日，被告向工商部门办理了“斗门区井岸镇永红大碗菜酒家”注销登记。同日，案外人谭涛在同址成立了“斗门区井岸镇XX大碗菜酒家”，并办理了工商登记，登记企业类型为“个体户”，经营者为“谭涛”。
另查明，原告于2016年7月14日向本院申请财产保全，要求查封被告名下的银行账户和房产，并提供了珠海中远融资担保有限公司出具的《诉讼保全担保书》作为担保。本院经审查，认为原告申请符合法律规定，于2016年7月26日作出了（2016）粤0403民初1774号民事裁定书，裁定冻结被告在中国银行股份有限公司珠海新青支行账号45XXXX04内的存款、查封被告名下位于珠海市斗门区XXX号XX栋XX单元XX室的房屋产权。
本院认为：原、被告双方前后共签订了三份租赁合同，即2010年10月6日签订的《餐饮项目场地租赁合同》、《补充协议》以及2016年4月16日签订的《商铺租赁合同》，上述合同均系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律禁止性规定，上述合同均合法、有效。双方对《餐饮项目场地租赁合同》约定的二层租赁场地退租问题达成一致，因此而产生了租赁面积和月租变化，双方于2016年4月16日签订《商铺租赁合同》予以确认，实际是对《餐饮项目场地租赁合同》约定的内容进行变更，双方的原租赁合同关系并未消灭。被告以其没有于合同签订当日交清履约保证金90900元为由，主张双方于2016年4月16日签订的《商铺租赁合同》没有生效。根据该合同第五条约定，该合同保证金90900元由2010年10月6日签订的合同，不做变动。双方之间于2010年10月6日成立的租赁合同关系并未消灭，且被告所交纳的履约保证金90900元也没有退回，自然适用于该《商铺租赁合同》。故被告该主张理据不充分，本院不予采信。上述三份合同均为有效合同，双方当事人应依照合同约定履行。
双方争议的焦点问题是原告租赁铺位给黄某经营“客满园”餐厅是否构成违约以及其违约行为与被告的损失是否有直接因果关系。被告以“客满园”餐厅从2014年2月起经营川、湘菜为由，主张原告违反《补充协议》关于“在甲乙双方签订租赁物的有效期内，甲方的综合楼的铺位不得出租给与乙方经营项目相同的餐饮（即湘菜、川菜），但粤菜、西餐、中餐厅及快餐类除外”的约定，有违约行为。被告并提供了客满园菜谱（招牌菜）、“客满园”销售小票和发票、“客满园”与“大碗菜”外观照片以支持自己的主张。“客满园”销售小票和发票的时间均为2016年8月14日；“客满园”与“大碗菜”外观照片上没有显示拍摄时间；客满园菜谱（招牌菜）与原告�交反诉答辩证据中的客满园菜谱（招牌菜）系同一菜谱，经证人黄某确认为2016年8月转营后制作的菜谱，且有相关印刷收据佐证，故被告所提交的证据不足以证明“客满园”从2014年2月经营川、湘菜的事实。从双方提交的证据来看，原告提供的簿式“客满园”菜谱为“客满园”餐厅2014年4月-2016年7月使用的菜谱，该菜谱与证人黄某的证言及客满园餐饮管理有限公司出具的证明涉及到“客满园”餐厅在2014年4月-2016年7月的经营菜品情况。该菜谱从其版面到菜品名称均没有川、湘菜的字样，从内容上看其菜品五花八门，与普通中餐厅日常菜品基本一致，并无明显属于何种菜系的风格。菜谱共列菜品66种，即使按被告意见如“莲花血鸭”、“酸辣鸡杂”、“干锅肥肠”是川、湘菜的品种，其所占比例亦很少。况且当前社会流动性加大，各菜系之间交流融合加强，单从上述菜�名称上并不能判断该菜属于什么菜系。而证人黄某的证言及客满园餐饮管理有限公司出具的证明均陈述了“客满园”餐厅在此期间经营以粤菜为主兼营赣菜的事实。至于“客满园”餐厅在2016年8月转营以川、湘菜为主，根据被告自述其经营的“永红大碗菜酒家”已于2016年3月14日关门停业，并于2016年5月25日办理了注销登记，“客满园”餐厅转营的事实对其餐饮经营不存在实质影响。综上，被告主张原告违约，理据不充分，本院不予采信。被告以原告违约导致其损失为由，反诉请求原告赔偿损失348528元。首先，原告不存在违约事实；其次，餐厅的经营好坏受多方面因素制约，其中所在区域的大营商环境、人流量、餐厅自身的经营、管理、服务和出品才是主要也是直接原因；再次，根据被告自述，被告请求的金额是根据原告请求的滞纳金数额确定，而不是根据自己的实�损失。故被告该请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告承租原告物业，应依约及时足额支付相关租赁费用。根据租赁合同约定，被告应向原告按月支付月租、管理费和水电费。双方在2015年5月之前一直都是按合同约定的月租、管理费和水电费标准履行。2016年4月16日，双方对被告2015年6月-2016年3月欠付的租金、管理费及水电费进行了对账并制表签名确认。被告并在欠款表备注：此件总数以已收付款收据为准，此数只作参考，按合同约定的付款方式，甲方应减免两个月月租。从此备注可知，被告对欠款表中所列每月应交和欠交的租金、管理费和水电费数额并没有异议，只是认为总数要以收据核算为准。原告请求被告支付2015年6月-2016年7月的租金、管理费和水电费474993元，该数额没有超出合同约定的标准和双方确认的租赁费用标准，该请求理据充分，本院予以支持。被告主张水电费已交清，作为交费义务方应提交证据予以证明，但被告并没有提交任何证据证明其主张，故本院对该主张不予采信。被告以原告没有提供管理服务不应收取管理费为由，反诉请求原告退回2014年2月至2015年5月份期间的管理费206880元。该请求不但有违合同约定，且与其实际履行行为和确认行为相矛盾，理据显不充分，本院不予支持。被告拖欠租赁费用，其行为已违约，依约应承担没收履约保证金和交纳滞纳金的违约责任。原告请求没收被告交纳的履约保证金90900元，理据充分，本院予以支持。原告请求被告支付迟延交纳租赁费用的滞纳金，本院予以支持，但合同约定每日5‰的滞纳金标准过高，本院酌减为按中国人民银行同期贷款利率予以计付。
至于场地建设费30000元，《餐饮项目场地租赁合同》明确约定：乙方按现状承租甲方上述场地，该租赁场地现况为大型豪华餐饮装修，水、电、消防设施齐全的场地，经双方确认，该场地的现况已满足乙方餐饮项目的使用功能，本合同签订后，乙方须一次性向甲方支付在该场地的建设费30000元，作为乙方经营期间使用甲方场地原有设施的使用费，合同终止或期满，该款不予退还。被告也按合同约定实际履行。被告反诉请求原告退回该30000元，既无事实依据，也没有法律依据，本院不予支持。
关于合同解除和租赁场地腾退问题，因双方对此均无争议，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最�人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）珠海市骏烽实业有限公司与被告（反诉原告）赵永红2010年10月6日签订的《餐饮项目场地租赁合同》、《补充协议》以及2016年4月16日签订的《商铺租赁合同》于2016年12月8日解除；
二、被告（反诉原告）赵永红于本判决生效之日起七日内将位于斗门区井岸镇新青二路九号的骏烽实业有限公司综合楼A座首层120-121号商铺腾退给原告（反诉被告）珠海市骏烽实业有限公司；
三、被告（反诉原告）赵永红于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）珠海市骏烽实业有限公司清偿所欠租金、管理费和水电费合计474993元，并按中国人民银行同期贷款利率、以每月欠款的数额分别从当月10日起计付滞纳金，计至2016年4月30日止（2015年6、7月欠款均为31188元，2015年8月欠款为45051元，2015年9月欠款为47633元，2015年10月欠款为47028元，2015年11月欠款为44815元，2015年12月欠款为43847元，2016年1月欠款为41952元，2016年2月欠款为44489元，2016年3月欠款为41114元，2016年4月欠款为31188元）。
四、原告（反诉被告）珠海市骏烽实业有限公司没收被告（反诉原告）赵永红所交履约保证金90900元。
五、驳回被告（反诉原告）赵永红的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费12944元、财产保全费4520元（原告已预交），合计17464元，由原告（反诉被告）珠海市骏烽实业有限公司负担3900元，被告（反诉原告）赵永红负担13564元；反诉受理费5282元（被告已预交），由被告（反诉原告）赵永红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 程洪龙
人民陪审员 宋超霞
人民陪审员 梁文英
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 吴悦媚