山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初1791号原告：周辉群，男，汉族，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：唐国臣，山东汇融律师事务所律师被告：青岛联合利丰房地产开发有限公司，住所地山东省胶州市。法定代表人：梁炳植，董事长。委托诉讼代理人：王学堂，男，汉族，住青岛市黄岛区，系青岛联合利丰房地产开发有限公司员工。原告周辉群与被告青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周辉群的委托诉讼代理人唐国臣、被告联合利丰公司的委托诉讼代理人王学堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周辉群向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付给原告逾期交房违约金27391元；二、判令被告支付逾期办理房屋产权证书违约金54535元；三、判令被告逾期交付车位违约金20520元，合计102446元；四、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭撤回第二项诉讼请求，保留第一、三项诉讼请求。第一项诉讼请求明确为判令被告支付房屋违约金27391元，自2013年9月30日至2015年7月15日，本金521080元×日万分之一×660天-已付7000元。第三项诉讼请求明确为判令被告支付车位违约金27777.8元，自2015年1月1日至2016年12月31日，本金95000元×万分之四/天×731天。事实和理由：原被告于2012年8月31日签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区16号楼2单元2层201户商品房一套，总价款521080元，合同第11条约定被告应于2013年9月30日前将房屋交付给原告，实际交房2015年7月15日，逾期22个月，违约金27391元，上述201户房产逾期办理房产证违约金54535元。原被告又于2014年5月1日签订《车位使用权转让合同》约定，由原告购买被告开发的半岛蓝湾花园13#-17#地下车库6#车位，价款95000元，车位交付应为2014年12月30日，但至今未验收交付，2015年1月1日至2016年12月31日期间逾期违约金20520元，根据《民事诉讼法》119条规定向人民法院起诉，请求依法判决。被告联合利丰公司辩称：一、被告逾期交房应予以免责，不应承担违约责任，根据《商品房预售合同》补充条款第九条第一款双方约定：下述情形构成对逾期交房的免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。其中第四项明确约定，非出卖人原因的市政配套设施批准或者安装延误导致工程拖期或逾期交房的免责。被告逾期交房正是因未安装市政府配套管网所致，而非出卖人的原因。2015年4月14日胶州市城市排水管理站出具了一份情况说明，工程名称：半岛蓝湾1-13#楼16-17#楼室外排水工程；地址：204国道以东，花园路以北；工程排水情况说明:周边暂无市政府配套管网，该证据充分证明了小区周边暂无市政配套管网，且至今也没有安装配套管网。因此，被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网所致，被告应予免责，不应承担违约责任。《中华人民共和国住房和城乡建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第四条规定：住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用；第六条规定：住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：----（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全”。据此，根据合同约定及法律法规规定，被告逾期交房非被告的责任应予以免责，不应承担违约责任。二、原告主张逾期办理房屋产权证违约金与法无据。1、根据《青岛市商品房预售合同》（201200112863）的约定，被告没有违约，无需承担逾期办理房屋产权证的违约责任。根据商品房预售合同第十四条的约定：在甲方（被告）取得房地产权属登记证明后30日内，由甲、乙（原告）双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日90天内，由双方依法向胶州市房地产管理局办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。根据该条规定，办理房屋房产证的期限是被告取得房地产权属证明和双方签署《房屋交接书》为起算点，被告并没有逾期也不存在违约，所以，被告无需承担逾期办理房屋产权证的违约责任。三、车位违约金约定过高，应根据实际损失予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。根据胶州市发展和改革局、胶州市城乡建设局发文的《胶州市物业收费管理办法》的通知，该管理办法载明普通住宅物业管理区域停车服务费指导标准为：中型车露天停车费50元/月，室内停车70元/月，小型车露天停车30元/月，室内停车50元/月。因该车位为小型室内车位，据此办法规定，原告损失应为：50元*24个月=1200元，如果按约定日3/10000计算违约金则为20520元，这样约定的违约金过分高于造成的实际损失，属于明显不公，请求法院适当予以调整。被告在原告起诉前已支付原告7000元，综上所述，请求人民法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告周辉群向本院提交了如下证据材料：证据一、原被告于2012年8月31日签订的《青岛市商品房预售合同》一份。证明原告出资521080元于2012年8月31日购买被告开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区16号楼2单元2层201户商品房一套；双方约定于2013年9月30日被告向原告交付该商品房；逾期交房由被告按照房价款的日万分之一承担违约金（合同第12条）。证据二、原被告双方签订的《车位转让合同》一份，证明原告于2014年5月1日购买了被告开发的半岛蓝湾小区13#-17#地下车库6#车位，合同约定被告于2014年12月30日前将符合使用条件的车位交付原告使用，价款95000元。证据三、中国银行股份有限公司贷款合同一份，证明原告向银行贷款200000元。证据四、涉案房屋的付款票据二份，证明原告于2012年8月31日交首付款321080元，贷款金额200000元，原告将购房款向被告全部付清。证据五、车位付款票据一份，证明2014年5月1日已向被告付清车位款95000元。证据六、付款票据五份，证明被告于2015年7月15日向原告交房，被告向原告交房时收取物业费、装修押金等计3129.60元。证据七、协议书一份，证明被告违约交房后，原、被告双方达成协议书，由被告于2015年7月15日、2015年7月18日分别向原告支付部分违约金3500元，共计7000元。被告对原告所提交证据材料的真实性及证明事项均无异议。被告联合利丰公司向本院提交了如下证据材料：证据1、胶州市城市排水管理站出具的情况说明复印件一份，证明涉案小区周边没有配套管网。证据2、建设部住宅小区竣工综合验收管理办法复印件一份，证明涉案房屋不符合该办法第四条、第六条第二款规定，涉案房屋没有综合验收条件。被告逾期交楼的原因是因为政府没有配套管网，根据商品房预售合同第九条第一款的约定，被告应予免责，不应承担违约责任。原告对被告所提交证据材料质证意见如下：对被告提交的二份证据的真实性无异议，但该二份证据是复印件，原告对证明事项不予认可，不符合免责条件。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：关于原告提交的证据，被告表示均无异议，本院予以采信。关于被告提交的证据1、2，因系复印件且原告不予认可，故本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2012年8月31日签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买胶州市福州南路半岛蓝湾小区267号半岛蓝湾小区16号楼2单元2层201户房屋一套，房屋价款521080元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，被告应于2013年9月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告如未在约定期限内将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。原告于2012年8月31日交首付款321080元，向中国银行贷款200000元，共向被告支付购房款521080元。另原被告于2014年5月1日签订《胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园车位使用权转让合同》一份，约定以联合利丰为转让人，以周辉群为受让人就胶州市新城区福州南路267号13#-17#地下车库6#签订《胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园车位使用权转让合同》，该合同载明：“……第三条、受让人以人民币95000元受让该车位的使用权。……第五条交付期限转让人在2014年12月30日将符合使用条件的车位交付受让人使用。但如遭遇不可抗力或其他非转让人所能控制的突发事件，且在30日内告知受让人的，转让人可据实予以延期。……第六条逾期交付的违约责任除本合同第五条规定的特殊情况外，转让人如未按本合同规定的期限交付该车位，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，转让人按日向受让人支付已交付款项万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，有权解除合同。受让人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，转让人按日向受让人支付已交付款项万分之四的违约金。”受让人已于2014年5月1日交付人民币95000元。另查明，被告于2015年7月15日、2015年7月18日分别向原告支付部分违约金3500元，共计7000元。被告于2015年7月15日将涉案房屋交付给原告，车位至今未交付。本院认为，被告抗辩延期交房系市政配套设施不足等因素所致，根据相关法律规定及双方合同约定应予以免责。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因被告提交的证据不足以判断是否属于法律规定及合同约定不可抗力的免责情形，应当承担举证不能的法律后果，对其该抗辩主张本院不予采信。被告抗辩车位违约金约定过高，应根据实际损失予以调整，2012年9月11日胶州市发展和改革局、胶州市城乡建设局发文的《胶州市物业服务收费管理办法》的通知，该管理办法载明普通住宅物业管理区域停车服务费指导标准为：中型车露天停车费50元/月，室内停车70元/月，小型车露天停车30元/月，室内停车50元/月。因该管理办法下发后原被告签订的车位使用权转让合同，并且分别约定了逾期不超过60日和逾期超过60日的违约金计算标准，因此被告抗辩的按照指导标准确定违约金约定缺乏公平性的主张，本院不予采信。故本院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱、是否适用格式合同或条款等因素，认为合同约定的违约金标准不存在过高，对被告的抗辩主张本院不予采信。因被告的行为构成违约，原告要求被告支付逾期交房违约金，符合双方约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告双方签订的合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。根据双方签订的合同约定，涉案房屋交付时间应为2013年9月30日前，原告已经支付全部购房款，被告逾期未交付房屋，逾期交付房屋的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。被告已于2015年7月15日将涉案房屋交付原告使用，故原告主张被告支付2013年9月30日至2015年7月15日逾期交房违约金本院予以支持。根据原被告签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，若逾期交付房屋，被告应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自最后交付期限之第二天起算。原、被告均认可涉案房屋的交付时间应为2013年9月30日之前，被告已于2015年7月15日将涉案房屋交付原告使用，房屋总价款为521080元，被告在原告起诉前已经支付原告逾期交房违约金7000元，原告在诉讼请求中也予以扣除，故被告应支付原告逾期交付房屋违约金27026.5元（本金521080元×日万分之一×653天-7000元）；根据原被告签订的《胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园车位使用权转让合同》第六条（2）约定，逾期超过60日，有权解除合同。受让人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，转让人按日向受让人支付已交付款项万分之四的违约金。”原被告均认可涉案车位的交付时间应当为2014年12月30日，但被告至今未交付，故被告应支付原告自2015年1月1日至2016年12月31日天按已交付价款日万分之四计算的违约金，即27777.8元（95000元×万分之四/天×731天）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告青岛联合利丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周辉群逾期交付房屋及车位违约金共计54804.3元；二、驳回原告周辉群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2349元，减半收取1174.5元，由被告青岛联合利丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  匡建玲二〇一七年三月三十日书记员  冷 甜