湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四终字第290号
上诉人（原审原告）株洲大众物业管理有限公司，住所地：株洲市荷塘区保健巷2号。
法定代表人王鲁湘，系该公司董事长。
特别授权委托代理人侯廉裕，湖南火炬律师事务所律师。
特别授权委托代理人何行昌，株洲市法学会法律服务部法律工作者。
被上诉人（原审被告）株洲市成功置业有限责任公司，住所地：株洲市荷塘区文化路晨光小区院内。
法定代表人唐光红，系该公司董事长。
特别授权委托代理人李冬梅，湖南法达律师事务所律师。
上诉人大众物业管理有限公司因与被上诉人株洲市成功置业有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服株洲市荷塘区人民法院（2014）株荷法民一初字1198号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月1日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月18日公开开庭进行了审理，上诉人株洲大众物业管理有限公司委托代理人侯廉裕、何行昌，被上诉人株洲市成功置业有限责任公司委托代理人李冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，被告株洲市成功置业有限责任公司是株洲市荷塘区荷塘月色小区的开发商，2008年8月15日，被告与原告株洲大众物业管理有限公司就该小区一期工程的物业服务签订前期物业服务合同，约定由原告为其开发的荷塘月色小区提供前期物业服务，其中一期工程包括3栋、4栋、5栋、6栋、7栋共五栋住宅，商业铺面16个。合同期限自2009年12月31日至2011年12月30日，物业服务区域东至太阳村安置小区，南至石油公司宿舍，西至快速环道辅道，北至太阳村私人住宅，服务内容包括：物业公共部位及共用设施设备的维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾处理机管道疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。2011年5月24日，荷塘月色小区二期工程竣工，同年7月11日经有关部门验收合格，二期工程包括1栋、2栋住宅楼及地下车库，本案争议的地下车库为人防工程，属于该小区二期工程。2011年5月23日，原、被告双方就即将竣工的荷塘月色二期工程的物业交接专门召开联系会议，双方对该小区的二期工程物业移交内容及移交时间做了安排，该联系会议中还约定地下车库由被告自行管理，水电费按国家相关标准执行，相关费用及事宜由公司负责人协商处理。
另查明，在该前期物业服务合同到期前，荷塘月色小区还未成立业主委员会，原告以取得过半数业主签名同意为由，将前期物业服务合同延长三年。至2013年7月30日原告撤离该小区前，荷塘月色小区的物业服务一直由原告负责。
原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，是由建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。原、被告双方签订的前期物业服务合同物业管理区域四至虽然包括地下车库，但是该合同签订时地下车库并未竣工，该地下车库是2011年5月24日才竣工的，同年7月11日经有关部门验收合格，故原告请求被告自2010年1月1日起支付该地下车库的物业管理费与事实不符。前期物业合同于2011年12月30日到期，在该前期物业服务合同到期前小区还未成立业主委员会，原告以取得过半数业主的签名为由将前期物业服务合同延长三年，原告实际为荷塘月色小区提供物业服务至2013年7月30日，故前期物业服务合同有效期限至2013年7月30日。原、被告双方于二期工程竣工前召开联系会议，专门就二期工程物业交接进行安排，双方约定地下车库由被告自行管理，水电费按国家标准缴纳，其他相关费用及事宜由公司负责人协商处理，但该相关费用是什么费用，不能明确。该院认为，该地下车库虽然由被告所有，但是并不能以此为由将地下车库等同于小区住宅及商业住户，住宅、商业业主以自己的专有面积为标准缴纳物业费，根本原因是业主享受了小区公共区域的保洁、安保、水电维护、绿化维护等物业服务，故原告不能以未给住宅、商业业主提供室内服务也收取了物业费为由收取地下车库的物业费。原告请求被告支付地下车库的物业管理费的基本前提是为该地下车库提供了物业服务。既然双方已约定地下车库由被告自己管理，且原告也未提供相关证据证明其对地下车库的卫生、停车等日常事务提供了物业服务，故原告请求缺乏事实依据。该地下车库为人防工程，业主只能购买使用权，在原告为荷塘月色小区提供物业服务期间，该地下车库除了少量车位使用权出售给了业主以外，绝大多数是由业主无偿使用的，根据前期物业合同第四章第三条约定，停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位100元／月、车库车位50元／月的标准向原告缴纳停车管理服务费，故即便原告为小区车辆进出、安保等提供了一定的物业服务，也只能向相关受益人收取。综上所述，原告的诉讼请求不应得到支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回原告株洲大众物业管理有限公司请求被告株洲市成功置业有限责任公司支付自2010年1月1日至2013年8月31日荷塘月色小区地下停车库物业管理费人民币458700元的诉讼请求。本案案件受理费8181元，由原告株洲大众物业管理有限公司承担。
宣判后，原告株洲大众物业管理有限公司不服，向本院提出上诉，请求撤销株洲市荷塘区人民法院（2014）株荷法民一初字第1198号民事判决，改判被上诉人依法支付上诉人物业管理服务费以及违约金合计人民币458700元并承担一审、二审诉讼费。事实及理由：一、原审以上诉人没有对被上诉人地下车库内部进行管理为由，不支持上诉人请求缺乏事实依据。二、一审认为停车管理服务费等同于物业管理服务费是错误的。被上诉人答辩认为本案争讼的地下车库系人防工程，没有交由物业管理，上诉人请求支付物业费没有事实依据，故请求维持原判。
经本院二审公开开庭审理，上诉人株洲大众物业管理有限公司提交两份证据：一、幼儿园的物业费收据，拟证明幼儿园属于被上诉方的产业，但是也是交了物业费。二、株洲市商品房（预）销售合同，拟证明一期工程地下车库存在的时间。被上诉人质证认为，这两份证据不属于新证据，与本案没有关联性。地下车库属于二期产业，不属于一期产业。本院认为，按照民事诉讼证据规则的规定，上诉人提交的证据不属于新证据，与本案争议事实无关联，不能实现上诉人的证明目的，故不予采信。本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案争议的焦点系被上诉人是否应支付地下车库物业管理费用。本院认为上诉人请求支付地下车库的物业管理费的基本前提是为该地下车库提供了物业服务。上诉人与被上诉人双方签订的前期物业服务合同期限自2009年12月31日至2011年12月30日，合同到期后双方没有续签合同。虽在该前期物业服务合同到期，小区还未成立业主委员会前，上诉人以取得过半数业主签名同意为由，将前期物业合同延长三年，但从合同到期的2011年12月30日起至上诉人2013年7月30日撤离小区止，并不属于前期物业管理的范畴。该地下车库于2011年竣工，验收合格后，当事双方专门召开联系会议，约定了地下车库由被上诉人自行管理。因此上诉人在未提供相关证据证明其对地下车库的卫生、停车等日常事务提供了物业服务的情况下，上诉人该请求缺乏事实依据。该地下车库为人防工程，业主只能购买使用权，在上诉人为荷塘月色小区提供物业服务期间，该地下车库除了少量车位使用权出售给了业主以外，绝大多数是由业主无偿使用的，故即使上诉人为小区车辆进出、安保等提供了一定服务，也只能向相关受益人收取停车管理服务费。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，证据采信合理，适用法律正确，判决并未不当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8181元，由上诉人株洲大众物业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 晶
审 判 员 赵庆华
代理审判员 李 黎
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 侯雨凡
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当时人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。