江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第1197号
原告无锡市新龙腾商业物业管理有限公司，住所地江苏省无锡市新区欧典家园177-26-27室。
法定代表人舒策张，该公司执行董事。
委托代理人李克章，江苏海辉律师事务所律师。
委托代理人李风，江苏海辉律师事务所律师。
被告孔洁。
委托代理人郭娟。
原告无锡市新龙腾商业物业管理有限公司（以下简称新龙腾公司）与被告孔洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月13日受理后，依法由审判员严海涛、代理审判员程加干、人民陪审员蔡卓君组成合议庭适用普通程序，于2015年9月25日公开开庭进行了审理。原告新龙腾公司的委托代理人李风、李克章，被告孔洁及其委托代理人郭娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新龙腾公司诉称，其与孔洁于2012年11月签订房屋租赁协议，约定将无锡市新区长江北路280-286号新区哥伦布广场B栋147号商铺出租给孔洁使用，并由新龙腾公司提供商业管理和物业服务。新龙腾公司向孔洁交付商铺后，孔洁未按约定支付租金、商业管理费、物业管理费等费用。现新龙腾公司诉至本院，要求判令解除新龙腾公司与孔洁签订的《哥伦布广场商铺租赁合同（A）》《商铺管理合同》，并立即支付商铺租金69230.66元、商业管理费20066.70元、物业管理费35116.72元、周年庆费用300元，合计124714.08元，并判令孔洁承担相应违约金（以逾期金额为基数，自逾期之日起计算至实际支付之日止按每日千分之三计算）。
被告孔洁辩称，新龙腾公司宣传资料规划与欧尚超市之间有天桥连接，但未及时落实，导致人流量少，另冬天不开空调、房屋漏水等问题，故未支付租金等费用，逾期付款违约金的计算无法律依据，且标准过高，要求予以调整。
经审理查明，2012年11月29日，孔洁与新龙腾公司签订《哥伦布广场商铺租赁合同（A）》、《哥伦布广场商铺管理合同》，约定由孔洁承租位于无锡市长江北路280-286号新区哥伦布广场B栋147号商铺，面积为89㎡。租赁期限自2013年1月1日始至2015年12月31日止。租金按每月3790元计算，租金按季支付，每季租金在自然季首月七日前缴纳。2013年、2014年前三个月免租。乙方首期租金交纳日为2013年4月7日，所交纳租金为2013年4月1日至2013年6月30日。如果本合同由于乙方（孔洁）原因提前终止或解除，视为乙方不享有前述免租期，乙方须在本合同终止或解除后3日内向甲方（新龙腾公司）补交前述免租期限内的所有租金。商业管理费按每月1068元计算，按季度于每自然季首月七日前交纳。物业管理费按每月1869元计算，按季度于每个自然季首月七日前交纳。若乙方拖欠租金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金。每年12月18日定为哥伦布广场周年庆，乙方需协助甲方主办并承担周年庆费用300元。
上述合同签定后，孔洁支付了2013年1月-3月的物业费后，再未支付其他费用。
2014年7月25日，新龙腾公司向孔洁出具《催款函》，通知孔洁于2014年7月28日前一次性支付拖欠款项89835元，并按约定正常经营。若未按要求交纳费用，合同自行解除。后新龙腾公司又于2014年8月1日向孔洁出具《关于合同解除及租赁区域收回的告知函》，告知孔洁因其未按期交纳各项费用89835元并擅自间断经营15天，故《哥伦布广场商铺租赁合同（A）》、《哥伦布广场商铺管理合同》自2014年7月9日解除，新龙腾公司不予退还保证金，孔洁向新龙腾公司交还租赁区域。
上述事实，有双方当事人陈述及新龙腾公司提供的商铺租赁授权委托书、《哥伦布广场商铺租赁合同（A）》、《哥伦布广场商铺管理合同》、《催款函》、《关于合同解除及租赁区域收回的告知函》等证据在卷佐证。
诉讼中，孔洁称新龙腾公司未按宣传资料架设与欧尚超市连接的天桥导致商场人流量少，且商场存在冬天不开空调、漏水等情形，故未支付租金、商业管理费、物业管理费、周年庆等费用，为此其提供业主抗议集会的照片2张、《协商结果》复印件1份、《哥伦布免租申请书》复印件1份（附商户签字）。新龙腾公司对《协商结果》、《哥伦布免租申请书》复印件真实性不予认可，且认为与本案无关联性。关于照片，新龙腾公司表示对真实性无法核实，但认为商铺应当自负盈亏，与本案无关联性。
诉讼中，新龙腾公司与孔洁一致确认《哥伦布广场商铺租赁合同（A）》、《哥伦布广场商铺管理合同》于2014年7月9日解除。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《哥伦布广场商铺租赁合同（A）》、《哥伦布广场商铺管理合同》，新龙腾公司与孔洁就商铺租赁、租金、商业管理费、物业管理费、周年庆费用等均予约定，孔洁应按约定履行交纳义务。孔洁所提人流量少、不开空调、漏水等未提供充足证据证明，且并非双方约定拒付租金、商业管理费、物业管理费、周年庆费用的条件，故本院对其抗辩不予采信。双方约定的租金为3790元／月、物业管理费1869元／月、商业管理费1068元／月，均按季度支付，于每个自然季的首月交纳，自2013年1月1日至合同解除前一日即2014年7月8日，应交纳的租金为69230.66元、商业管理费19508.80元、物业管理费34140.40元、周年庆费用300元，合计123179.86元，扣除孔洁已缴纳的3个月物业管理费5607元，尚余117572.86元未缴纳。关于逾期付款违约金，2013年1月-3月系免租期，且孔洁已缴纳相应物业费，故仅3个月商业管理费3204元未缴纳，逾期付款违约金自2013年1月8日起算；2013年4月-6月，租金、商业管理费、物业管理费合计20181元未缴纳，逾期付款违约金自2013年4月8日起算；2013年7月-9月，租金、商业管理费、物业管理费合计20181元未缴纳，逾期付款违约金自2013年7月8日起算；2013年10月-12月，租金、商业管理费、物业管理费合计20181元未缴纳，逾期付款违约金自2013年10月8日起算；2014年1月-3月，系免租期，应缴纳商业管理费、物业管理费8811元，逾期付款违约金自2014年1月8日起算；2014年4月-6月，租金、商业管理费、物业管理费合计20181元未缴纳，逾期付款违约金自2014年4月8日起算；2014年7月1日-8日，应缴纳租金、商业管理费、物业管理费1793.86元，逾期付款违约金自2014年7月9日起算。另周年庆费用300元，孔洁亦应依约缴纳而未缴纳，则逾期付款违约金自2013年12月19日起算。孔洁要求对违约金进行调整，而新龙腾公司未能证明其因孔洁逾期付款所造成的具体损失，本院认定中国人民银行同期同档贷款利率为其损失标准，其约定的每日千分之三的违约金赔付率明显过高，本院调整违约金按中国人民银行同期同档贷款利率的130%计算。综上，孔洁应支付新龙腾公司租金、商业管理费、物业管理费、周年庆费用共计117572.86元，并支付逾期付款违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第二十九条之规定，判决如下：
一、新龙腾公司与孔洁于2012年11月29日签定的《哥伦布广场商铺租赁合同（A）》、《哥伦布广场商铺管理合同》于2014年7月9日解除。
二、孔洁于本判决发生法律效力之日起十日内支付新龙腾公司租金、商业管理费、物业管理费、周年庆费用共计117572.86元及逾期付款违约金（其中3204元自2013年1月8日起算，20181元自2013年4月8日起算，20181元自2013年7月8日起算，20181元自2013年10月8日起算，8811元自2014年1月8日起算，20181元自2014年4月8日起算，1793.86元自2014年7月9日起算，300元自2013年12月19日起算，上述各阶段费用均按中国人民银行同期同档贷款利率的130%计算至至实际支付之日止）。
案件受理费8092元（已由新龙腾公司预交），由孔洁负担2428元，由新龙腾公司负担5664元（新龙腾公司同意其预交的案件受理费由孔洁于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给新龙腾公司，本院不再退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。
审 判 长 严海涛
代理审判员 程加干
人民陪审员 蔡卓君
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 蒋云鹏
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。