北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第13276号
上诉人（原审被告）刘华利，男，1962年3月25日出生。
上诉人（原审被告）刘文娜，女，1989年2月23日出生。
委托代理人刘华利（刘文娜之父），男，1962年3月25日出生，北京市艺华宝投资股份有限公司总经理。
被上诉人（原审原告）北京金地万厦物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区华威里3号楼地下室一层。
法定代表人王效玉，总经理。
委托代理人付明浩，北京市君泰律师事务所律师。
上诉人刘华利、刘文娜因与被上诉人北京金地万厦物业管理有限公司（以下简称金地物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第22761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月9日受理该案后，依法组成由法官高峙担任审判长，法官王天水、法官魏志斌参加的合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘华利、上诉人刘文娜的委托代理人刘华利，被上诉人金地物业公司的委托代理人付明浩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金地物业公司在一审中起诉称：金地物业公司为翌景家园小区的物业服务企业，刘华利、刘文娜为该小区×房屋的业主。依据双方签订的翌景家园业主公约，小区物业管理标准为每月每平方米2.8元。自2008年3月1日起至2013年12月31日，刘华利、刘文娜累计拖欠物业费30936元，上述费用经金地物业公司多次催告，刘华利、刘文娜未予给付。故金地物业公司诉至一审法院，要求刘华利、刘文娜支付2008年3月1日至2013年12月31日的物业管理费30936元。
刘华利、刘文娜在一审中答辩称：关于物业费本来应该交纳，刘华利、刘文娜不交纳物业费的原因是因为刘华利、刘文娜家的机械车位。车位的名字是刘华利，刘华利找开发商要退车位，但是开发商说车位已经交由金地物业公司销售管理，让刘华利去找金地物业公司解决。金地物业公司说地下一层有地面车位，但需要补交7万元，问刘华利想不想要，刘华利同意了。第二天，刘华利问金地物业公司需要补交多少钱，金地物业公司又说9万元。刘华利想让金地物业公司优惠一些。第三天刘华利又去找金地物业公司，金地物业公司说只剩2个车位了，让刘华利补交12万元。过了一年之后，金地物业公司的经理找刘华利谈话，是因为家里漏水，当时又说了车位的问题，当时刘华利跟经理说买车位没有买车，是想把车位租出去，用租金交纳物业费。刘华利跟经理说要把机械车位卖掉，然后帮刘华利买一个地面车位。经理说地面车位已经卖完了，帮刘华利问问有没有其他人卖车位。物业管理混乱，直到现在刘华利都不知道自己的机械车位是哪个。物业管理有问题，电梯、安全设施都不符合要求，电梯是经常性坏，电梯还会坠下去，还出现了人员受伤。热水问题，刘华利、刘文娜入住的时候热水都是黄色的，直到去年才解决。金地物业公司的管理人员保安年龄都很大，还经常睡觉。小区院内应是花园，现变成了商铺。小区内的地上停车，让行人都没有走路的地方。金地物业公司对公共设施的维修不及时。金地物业公司对每个住户应该一视同仁，收费标准也应该一视同仁。金地物业公司财务不公开不透明，刘华利、刘文娜交的钱不知道去哪了。两年前下大雨，我家漏水了，打电话给金地物业公司，金地物业公司的人说没时间去。后来刘华利、刘文娜就报警了，后来警察带着金地物业公司的领导来了，刘华利、刘文娜家的楼顶都可以看到钢筋了，他们也没有说什么，刘华利、刘文娜说要解决漏水，然后再修缮。刘华利、刘文娜找金地物业公司和楼上的人查看漏水原因，但是金地物业公司没有来人。刘华利、刘文娜自己花钱找人把下水管道通了，现在基本好了。金地物业公司现在也没有说要给刘华利、刘文娜家修补。
一审法院审理查明：2007年2月15日，北京金地世纪缘房地产开发有限公司作为委托方（甲方）与作为受托方（乙方）的金地物业公司签订翌景嘉园物业管理委托合同，约定甲方将×委托于乙方实行物业管理，委托管理期限自2007年2月15日起至业主委员会成立之日止。物业管理服务费由乙方按照建筑面积每月每平方米2.8元向业主或物业使用人收取。
刘文娜、刘华利系×房屋的所有权人，其中刘文娜占90%份额，刘华利占10%份额。该房屋建筑面积157.97平方米。刘文娜、刘华利未交纳2008年3月1日至2013年12月31日期间的物业管理费。
庭审中，刘文娜、刘华利称不缴纳物业费的原因是金地物业公司未给刘华利退换车位，且金地物业公司提供的物业服务存在电梯经常损坏、收费标准不统一、维修不及时等问题。金地物业公司对刘文娜、刘华利的陈述均不予认可。
另，该小区未成立业主委员会。
一审法院判决认定：依据金地物业公司与北京金地世纪缘房地产开发有限公司签订的翌景家园物业管理委托合同，金地物业公司为翌景家园小区提供物业服务。刘文娜、刘华利作为该小区的业主，享受物业服务，应当按照约定交纳物业费，故金地物业公司要求刘文娜、刘华利支付物业费的诉讼请求，该院予以支持，具体金额，该院依据合同约定，结合金地物业公司的诉讼请求予以确定。对于刘文娜、刘华利的答辩意见，缺乏事实和法律依据，该院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：刘华利、刘文娜自判决生效之日起7日内向北京金地万厦物业管理有限公司支付2008年3月1日至2013年12月31日期间的物业费30936元。如果刘华利、刘文娜未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
刘文娜、刘华利不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.2012年6月，由于外排水管道堵塞，导致大量雨水渗漏至刘文娜、刘华利家。金地物业公司拒绝履行维修义务。后刘文娜、刘华利报警，警察责令金地物业公司尽快解决，金地物业公司未作出任何处理。刘文娜、刘华利自行委托专业人员疏通，支出了疏通费。由于楼上住户不配合修理，并报警，造成刘文娜、刘华利精神上的伤害。2.金地物业公司没有为刘华利更换车位。综上，金地物业公司管理混乱，应当减少物业服务费。请求撤销一审判决，改判刘文娜、刘华利支付金地物业公司物业服务费18560元。一审、二审诉讼费由金地物业公司承担。
金地物业公司服从一审判决，其针对刘文娜、刘华利的上诉理由答辩称：刘文娜、刘华利没有提交证据证明金地物业公司存在管理混乱的事实。刘文娜、刘华利家中漏雨问题应属于开发商应当负责的事项，与金地物业公司无关。刘文娜、刘华利在一审中主张因没有解决车位问题而拒交物业服务费。车位系开发商出售，车位的调换应当向开发商主张，与金地物业公司无关。综上，请求驳回刘文娜、刘华利的上诉，维持原判。
二审审理期间，刘文娜、刘华利向本院提交收据1张、照片8张，用以证明其聘请管道疏通人员，疏通室外排水管，并支付疏通费以及其房屋漏雨，造成墙体泥沙脱落的事实。
金地物业公司不认可收据的真实性，认为该收据没有加盖印章，无法判断其真实性，同时该收据亦没有记载疏通的具体部位，无法证明是因室外雨水管道堵塞，而导致刘文娜、刘华利家漏雨的事实。金地物业公司认可照片的真实性，但提出刘文娜、刘华利家室内漏雨，不属于物业服务的范畴。
本院经审查认为，刘文娜、刘华利提交的收据没有加盖收款单位的印章，在金地物业公司不予认可的情况下，该证据不能证明刘文娜、刘华利聘请人员对室外排水管道进行疏通，并支付疏通费的事实。基于当事人的一致认可，本院认定照片的真实性。对照片的证明目的，本院将在本院认为部分，结合其他证据，一并作出认定。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有翌景家园物业管理委托合同、照片以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点在于，根据2012年7月刘文娜、刘华利家中漏雨，以及刘华利购买的车位未能调换的事实，是否可以认定金地物业公司在履行物业服务方面存在瑕疵，进而应当减少刘文娜、刘华利的物业费。
物业服务企业对建筑物公共部位、公用设施等负有维修、养护和管理义务。刘文娜、刘华利主张其家中漏雨，属于金地物业公司瑕疵履行物业服务义务。金地物业公司对此不予认可，认为刘文娜、刘华利家中漏雨属于其专有部分漏雨，不是金地物业公司服务的范畴。刘文娜、刘华利主张因室外排水管道堵塞导致其家中漏雨，应当提供证据予以证明。而根据刘文娜、刘华利提供的现有证据并不能证明其家中漏雨的原因是因室外排水管道堵塞而引起，其应当承担举证不能的不利法律后果。刘文娜、刘华利关于金地物业公司未能解决其家中漏雨问题，属于瑕疵履行物业服务义务的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。刘华利从开发商购买车位，其更换车位应当与开发商进行协商。刘华利主张金地物业公司未能为其更换车位的事实，与金地物业公司履行物业服务义务没有关联。刘文娜、刘华利关于金地物业公司未能为其更换车位，属于瑕疵履行物业服务义务的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。在刘文娜、刘华利不能举证证明金地物业公司履行物业服务义务存在瑕疵的情况下，其关于应当减少物业服务费的上诉请求，没有事实依据，本院不予支持。
综上，刘文娜、刘华利的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费287元，由刘华利、刘文娜负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；
二审案件受理费574元，由刘华利、刘文娜负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 峙
代理审判员 魏志斌
代理审判员 王天水
二〇一四年十月十四日
书 记 员 徐 晨