文书内容广东省深圳市盐田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0308民初891号原告：深圳市群利物业管理有限公司。法定代表人：叶祥基，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢晓军，广东仁人律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏杰，广东仁人律师事务所律师。被告：匡伏珍。原告深圳市群利物业管理有限公司诉被告匡伏珍物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人苏杰、被告匡伏珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉求：1、被告支付原告2016年9月至2017年5月期间的物业管理服务费1620.36元、本体维修基金144.72元、垃圾处理费121.5元、2016年7月至2017年3月期间的水费、污水处理费105.6元，并支付滞纳金116.12元（以日万分之五的标准暂计至2017年5月31日，之后的滞纳金按日万分之五的标准计至实际清偿之日止）；2、被告承担诉讼费用。事实和理由：2006年8月29日，原、被告签订《碧桐湾前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务，被告每月20日前按每平方米2.8元交纳物业管理服务费，并交纳本体维修基金，逾期则交纳违约金。2013年3月，原告与碧桐湾业委会签订《深圳市物业服务合同》，约定原告为小区业主提供物业服务至2016年2月29日，合同到期后协商延期至2016年8月29日。在这期间因上调物业管理费及支付业委会津贴事宜未能达成一致意见，多次协商续签事宜未果，原告及业委会均向政府部门反映，盐田区沙头角街道办和盐田区住建局均回复，建议暂时由原告按原物业服务合同提供物业服务。在新的物业管理公司选出之前，为维护小区业主的正常生活，原告一直按原合同提供物业服务，但被告于2016年9月开始拖欠物业管理服务费、本体维修基金、垃圾处理费、水费、污水处理费。被告辩称：1、原告与碧桐湾业委会签订《深圳市物业服务合同》已经到期，双方合同关系终止，原告无权收取物业管理费等相关费用；双方没有合约关系，更不存在交纳滞纳金的问题。经审理查明:被告系碧桐湾的业主，该房产于2006年8月4日购买。2006年8月29日，原、被告签订《碧桐湾前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供前期物业管理服务，包括房屋共用设施维护、绿化、环境卫生、保安等服务；被告每月20日前按每月每平方米2.8元的标准交纳物业管理服务费，并在物业保修期满以后按规定交纳房屋本体维修基金；原告受委托可提供水费、电费等代收代缴服务；原告违反协议，未达到管理服务质量约定的，被告有权要求限期改正，给被告造成损失的，原告应承担相应责任，被告违反协议逾期交纳有关费用的，原告有权要求被告交纳每日万分之五的违约金。2013年3月1日，原告与碧桐湾大厦业委会签订《深圳市物业服务合同》，合同约定，原告为碧桐湾小区提供物业服务，合同期限自2013年3月1日至2016年2月29日；原告提供日常维修、养护、清洁、消防等服务，并配合做好秩序维护，业主应在每月15日或25日，按2.8元/平方米/月支付物业服务费，按0.25元/平方米/月交纳本体维修基金，原告每月支付业委会5000元的津贴。合同终止后，在新的物业服务企业接管前，原告应当应业委会的要求暂时继续提供物业服务，一般不超过六个月。业委会违反合同约定，原告有权要求限期解决，已造成损失的，可以要求业委会承担相应的赔偿责任，原告提供的服务达不到合同约定的，业委会有权要求在合理期限内改进，给业主造成损失的，原告承担相应的赔偿责任。原告和业委会在合同期限届满时，原告表示收费标准太低难以为继，提出上调物业管理费的请求，双方出现争议。2016年6月22日，原告向业委会发出《关于召开碧桐湾业主大会意见反馈函》，对于上调物业管理费等相关事项，希望业委会在业主大会上正确传达。2016年7月29日，业委会向原告发出《关于2016年8月29日合同终止后的商议函》，希望商议按照旧合同履行延长三个月，即2016年8月29日至2016年11月29日，待2016年9月25日业主大会结果决定是否续约。2016年8月3日，原告向业委会发出《关于同意签订三个月临时物业服务协议的复函》，表示同意按照原合同的相关条款和服务标准签订临时协议，但不再支付业委会5000元的津贴。2016年10月27日，业委会向原告复函，对一些争议问题进行沟通，并征询原告“贵司是否愿意按原合同继续提供服务，直到小区安排新物业与贵司进行交接？”、“贵司如果依法来函要自动退出，业委会只有提请启动应急服务，如贵司有意参与公开竞标，业委会欢迎贵司依法参与”。2016年11月14日，盐田区沙头角街道办事处做出《关于碧桐湾物业管理相关事项的指导意见函》，其中对于物业服务合同指出：根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条的规定，现物业公司收取物业服务费至业主大会依法选聘物业服务企业、新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。2017年5月15日，盐田区住房和建设局向业委会做出《关于碧桐湾小区物业管理问题的复函》，指出鉴于你会未组织选聘出新物业服务企业，也未就选聘新物业服务企业前的小区物业管理制定详细的管理方案，为维护小区业主正常的生活，避免现物业服务企业退出后无人管理的现象，在你会尚未作出是否由原物业企业服务至新物业企业提供服务之日的决定前，建议暂由原物业企业按原合同约定的义务提供物业服务。2017年5月21日，业委会向原告发出《通知函》，要求原告支付拖欠的2016年9月至2017年5月期间9个月的业委会津贴45000元，并对小区内的安保、消防、违建等问题进行整改。2017年7月17日，盐田区沙头角街道办事处召集相关部门召开物业管理联席会议，要求相关部门对业委会提出的违建、管理、消防安全、物业专项维修资金的交存使用等问题进行监督检查，同时督促业委会应加快选聘物业服务企业的工作。2017年9月，碧桐湾小区业主大会通过招投标形式，选定星科物业管理有限公司作为小区新的物业公司。2017年10月13日，沙头角街道办组织召开碧桐湾大厦物业交接协调会，协调相关交接事宜，确认物业管理费用收益归属节点。被告庭审时对原告诉求主张的2016年9月至2017年5月期间的物业管理服务费1620.36元、本体维修基金144.72元、垃圾处理费121.5元、2016年7月至2017年3月期间的水费、污水处理费105.6元的金额没有异议，对于滞纳金有异议，认为不合理。原告称原合同到期后，没有继续支付业委会5000元的津贴，其他都按原合同履行。被告称合同到期后，原告管理处的领导不在岗，也没有在巡逻，电梯经常被停。原告在庭审时申请黄忠诚、王仁明、徐长明出庭做证，三人分别从事水电维修、安保、清洁工作，三人均表示一直在碧桐湾小区履行正常的物业工作。本院认为：原告与碧桐湾业委会签订《深圳市物业服务合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方应按合同约定行使权利、履行义务，对作为享受了物业服务的被告也具有约束力。《深圳市物业服务合同》的合同期限虽然截至2016年2月29日，但根据原告与业委会之间的往来函件，可以确定实际延续至2016年11月29日，且原告一直持续提供小区物业服务。《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条规定，物业服务合同期限届满时，为依法选聘物业服务企业的，原合同可以继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。盐田区沙头角街道办据此做出指导意见：现物业公司收取物业服务费至业主大会依法选聘物业服务企业、新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止；盐田区住建局也做出类似复函。原告根据相关指导意见，一直对小区多个方面提供事实上的物业服务，保证了小区未出现物业服务的真空期。而且物业服务于整个小区，具有整体性和公共性，少部分业主不按时按标准交纳物业服务费，对小区整体服务会产生不利影响，对其他按时按标准交纳费用的业主或者物业使用人也极为不公平，故原告主张的各项费用，本院予以支持。关于原告按每日万分之五的标准计算滞纳金的主张，因为每日万分之五的标准是2009年的《碧桐湾前期物业管理服务协议》约定的，双方实际的合同约束力在于之后的物业服务合同，物业服务合同对此并未明确约定，但被告迟延履行义务的行为必然会给原告造成损失，本院酌定按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。业委会提出的消防、安保、违建以及本体维修基金使用情况等问题，可以向有关主管部门反映查证；有关业委会津贴问题，如有必要，可以另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：被告匡伏珍应在本判决生效之日起十日内支付原告深圳市群利物业管理有限公司2016年9月至2017年5月期间的物业管理服务费1620.36元、本体维修基金144.72元、垃圾处理费121.5元、2016年7月至2017年3月期间的水费、污水处理费105.6元，并以每月的欠费本金（见附表）为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算利息。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告匡伏珍负担。本判决为终审判决。审判员 罗    鸣书记员 江雪珠（兼）书记员江雪珠（兼）附表：序号              所欠日期              起息日              管理费/月（元）              本体基金/月（元）              垃圾处理费/月（元）              水费、排污费（元）              欠费本金合计（元）                  1              2016年9月              2016-10-1              180.04              16.08              13.5              60.8              270.42                  2              2016年10月              2016-11-1              180.04              16.08              13.5              /              209.62                  3              2016年11月              2016-12-1              180.04              16.08              13.5              /              209.62                  4              2016年12月              2017-1-1              180.04              16.08              13.5              /              209.62                  5              2017年1月              2017-2-1              180.04              16.08              13.5              22.4              232.02                  6              2017年2月              2017-3-1              180.04              16.08              13.5              /              209.62                  7              2017年3月              2017-4-1              180.04              16.08              13.5              /              209.62                  8              2017年4月              2017-5-1              180.04              16.08              13.5              22.4              232.02                  9              2017年5月              2017-6-1              180.04              16.08              13.5              /              209.62                  合计              /              /              1620.36              144.72              121.50              105.60              1992.18