北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终2855号
上诉人（原审原告）：申斌，男，1966年1月31日出生，住北京市密云区。
委托诉讼代理人：张贵富，男，1959年7月24日出生，住江苏省兴化市。
委托诉讼代理人：王京顺，北京市江山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：骆建国，男，1975年5月10日出生，住北京市密云区。
被上诉人（原审被告）：北京正圆世嘉房地产开发有限公司，住所地北京市密云区十里堡镇博世庄园小区办公楼。
法定代表人：温马贵，经理。
委托诉讼代理人：王小雪，北京仁道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯文生�北京仁道律师事务所律师。
上诉人申斌因与被上诉人骆建国、北京正圆世嘉房地产开发有限公司（以下简称正圆世嘉公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初6152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人申斌之委托诉讼代理人张贵富、王京顺、被上诉人骆建国、被上诉人正圆世嘉公司之委托诉讼代理人王小雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
申斌上诉请求：1．撤销一审判决，判决立即停止对申斌购买的位于北京市密云区十里堡镇赏星悦目×号别墅（以下简称×号别墅）的强制执行，并解除对上述房屋的查封或发回重审；2．一审、二审的诉讼费用由骆建国、正圆世嘉公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。各方对申斌购买×�别墅的事实没有争议，争议在于申斌是否已实际占有该房屋，一审判决对此认定错误，申斌在北京市密云区人民法院（以下简称密云法院）查封前已实际占有使用×号别墅，密云法院查封没有法律依据，应依法解除。其一，申斌购得此房的小区先后有两个物业公司负责管理，一个是北京智信行物业管理有限公司（以下简称智信行物业公司），该小区自2006年建成至2011年11月底由智信行物业公司负责管理，另一个是北京千禧苑物业公司管理有限公司密云分公司（以下简称千禧苑物业公司），于2011年12月初进驻小区；其二，申斌有智信行物业公司于2011年9月11日收取物管费凭证，有智信行物业公司发放的×号别墅的大门钥匙为证，说明申斌实际占有使用×号别墅。其三，千禧苑物业公司于2011年8月21日出具的证明可以表明申斌在千禧苑物业公司入驻该小区前就实际占有使用了×号别墅，千禧苑物业公司属于有偿使用；其四，申斌邻居173号业主刘凡军出庭作证称2011年11月将部分家具存放在申斌家中，同时证明申斌于2011年11月已实际占有使用×号别墅；其五，房屋入住手续只能办理一次，申斌是2011年9月8日向智信行物业公司缴费办理入住，并领取大门钥匙，千禧苑物业公司此后入驻小区，其无权否认申斌已经办理入住手续的事实；其六，案件审理过程中法官曹小澎曾向千禧苑物业公司李艳梅了解情况，但李艳梅2012年4月左右才到该小区工作，其并不了解情况，其所述内容不足以证明事实，应以千禧苑物业公司出具的证明为准；其七，（2012）密民初字第2234号民事调解书中提及“合同签订后被告……但被告直到2011年11月8日才交付使用”，充分证明申斌从2011年11月8日已实际占有使用×号别墅。二、密云法院2017年3月8日的查封行为是（2012）密民初字第2234号民事调解书生效确权之后做出的，属违法行为，理应予以纠正。密云法院于2012年2月24日、2014年2月20日、2017年3月8日分别作出查封，并声称是续封，但续封是指在查封有效期内的再次查封，密云法院在2014年2月20日续封后到2016年2月20日期间没有采取查封措施，应该属解除查封，2017年3月8日的再次查封不属于续封，且当时申斌在装修，密云法院在已知申斌实际占有使用×号别墅的情况下强行查封属于违法行为，严重侵害了申斌的合法权益。三、一审法院审理程序违法，应予纠正。本案曾两次开庭，在第二次开庭过程中，智信行物业公司谢经理因交通问题没有及时赶到，审理人员仅以迟到为由拒绝其出庭作证，剥夺了申斌的部分诉讼权利，对于申斌实际占有使用×号别墅的事实谢经理是很重要的见证人，一审法院未允许其出庭作证严重影响了公正审理和案件走向�
骆建国辩称：同意一审判决，法院是2012年2月作出的查封，2017年是续封。
正圆世嘉公司辩称：同意一审判决。
申斌向一审法院起诉请求：判决立即停止对申斌购买的位于密云区十里堡镇赏星悦目×号别墅的强制执行，并解除对上述房屋的查封；诉讼费由骆建国、正圆世嘉公司承担。
一审法院认定事实：位于北京市密云区赏星悦目小区别墅系正圆世嘉公司开发建设，2007年1月30日，北京檀州富苑房地产开发有限公司（甲方）、北京正圆房地产开发有限公司（乙方）、南通四建集团有限公司（丙方）、正圆世嘉公司（丁方）签订一份协议书（以下简称四方协议），协议书中约定，丁方将×号等七套房产用以抵偿甲方、乙方欠丙方的工程款、保修金等共计7276320元。2010年6月26日，南通四建集团有限公司与张贵富签订一份协议书，约�南通四建集团有限公司将四方协议中的×号等七套房产及另一房产共八套转让给张贵富，后南通四建集团有限公司给张贵富出具若干张房款收据，并给张贵富出具委托授权书，授权书中该公司表示已将×号别墅有偿转让给申斌，请正圆世嘉公司协助张贵富办理确认购买人、房屋价格等手续。2010年2月16日申斌与正圆世嘉公司签订商品房买卖合同，正圆世嘉公司将博世庄园二期×号房，以927200元卖给申斌，正圆世嘉公司出具了收据。
2012年3月26日，申斌以商品房预售合同为由，起诉正圆世嘉公司至密云法院，要求继续履行合同。2012年5月24日，密云法院作出（2012）密民初字第2234号民事调解书，确认：双方继续履行2010年2月16日签订的《商品房买卖合同》；待双方均符合办理房屋产权转移登记条件时，正圆世嘉公司协助申斌办理房屋产权转移登记手续。
2012年2月13日，在刘秀芳与正圆世嘉公司商品房销售合同纠纷一案审理过程中，刘秀芳提出财产保全申请，密云法院于2012年2月20日作出（2012）密民初字第1165号民事裁定书，对正圆世嘉公司名下的位于北京市密云区十里堡镇赏星悦目别墅区×号别墅予以查封。该裁定由密云法院于2012年2月21日执行。2012年3月20日，该院作出（2012）密民初字第1165号民事调解书：一、正圆世嘉公司于二○一二年六月一日之前给付刘秀芳人民币七十万元及利息一万五千元，财产保全费四千零二十元由原告刘秀芳负担（已交纳）；二、如正圆世嘉公司未按上述还款协议履行义务，则除应支付七十一万五千元之外，还应以七十一万五千元为基数，按照银行同期贷款利率向原告支付利息，自二〇一二年六月二日起计算至付清之日止，财产保全费四千零二十元由正圆世嘉公司负担（于二○一二年六月十日之前给付原告）。案件受理费五千五百二十元由正圆世嘉公司负担（于本调解协议生效后七日内给付原告）。刘秀芳于2012年9月10日提出执行申请，该院以（2012）密执字第2584号立案执行。该案进入执行程序后，诉讼中采取财产保全查封措施，转为执行中的查封措施。
该案在执行过程中，该院依据刘秀芳、骆建国、正圆世嘉公司签署的债权转让三方协议书，于2013年11月15日作出（2012）密执字第2584号民事裁定书，裁定：密云法院（2012）密民初字第1165号民事调解书确认的刘秀芳对正圆世嘉公司的债权由骆建国承受。后，骆建国作为该案的申请执行人，陆续向该院提出续封申请，该院分别于2014年2月20日、2017年3月8日，对正圆世嘉公司名下的位于北京市密云区十里堡镇赏星悦目别墅区×号别墅予以续封。
2017年4月，申斌向密云法院提出执行异议，该�经审理，于2017年6月20日作出（2017）京0118执异37号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。2017年7月，申斌向密云法院提起该案之诉，因骆建国为密云法院调解员，经北京市第三中级人民法院指定管辖，该案由怀柔法院管辖审理。
该案在审理过程中，申斌提交了一份智信行物业公司2017年7月3日出具的情况说明一份，上载：“位于密云区开发区由正圆世嘉公司开发的赏星悦目别墅小区，从小区建成至2011年11月底小区物业都是由本公司负责管理，在此期间小区业主入住发放钥匙都是由本公司负责。×号业主申斌于2011年9月10日要求办理入住手续并缴纳了物业管理费，大门钥匙于2011年11月8日发放，正式办理入住手续。”申斌提交一份千禧苑物业公司2017年8月21日出具证明一份，上载“本公司于2011年11月接受赏星悦目小区物业管理，进驻时由于开发商提供的物业用房没有盖好，因此，通过开发商协调将×号业主申斌的别墅暂借用物业作为办公用房，使用期间房屋使用费与物业管理费相抵。”申斌提交了智信行物业公司2011年9月10日收据一份，上载收到×号申斌物业管理费5563元。骆建国对上述三份证据不予认可，正圆世嘉公司表示物业费应该由千禧苑物业公司收取。
该案在审理过程中，该院向千禧苑物业公司进行了调查，该公司工作人员李艳梅表示，其是负责该小区办理入住手续的工作人员，千禧苑物业公司于2011年12月接手小区物业，该公司接手该物业时没有×号房屋的入住手续，之后也没有办理过入住手续，物业公司也曾找业主办理入住手续，但都联系不上业主。×号房屋之前是物业公司用作办公用房，用了约一年，2012年物业用房建好后搬了出来，房屋一直没有钥匙。该院向其询问该公司出具的证明怎么解释，其表示房屋是申斌购买的，但借给物业公司使用了，具体是从开发商借的还是从申斌借的不清楚。
一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
涉案房屋申斌与正圆世嘉公司已签订书面合同，已支付全部价款，申斌未办理过户手续自身不存在过错。但申斌未能提供充足证据证明其已办理入住手续并实际占有使用，智信行物业的证明与该院调查情况不符，且未能提供其他充足证据佐证，对该证明该院不予采信。综上，对申斌的诉讼请求该院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回申斌的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。申斌向本院提交的证据如下：证据1．智信行物业公司经理解某书面证人证言，证明：（1）赏星悦目小区自2006年建成至2011年11月是由智信行物业公司管理；（2）×号别墅业主已经在智信行物业公司撤出小区前办理了交物业费等入住手续并在屋内存有物品；（3）两个物业公司之间没有办理交接手续。同时，解某出庭作证称，智信行�业公司自2006年8月接手管理博世庄园小区，其当时是负责经理，智信行物业公司大约在2007年8月负责赏星悦目小区，负责小区办理入住发放院门和户门钥匙，管理绿化、安保；申斌在2007年之前就办理入住了，申斌的材料其看到过；智信行物业公司管理赏星悦目小区没有手续。证据2．千禧苑物业公司再次出具的证明，证明：（1）两个物业公司未办理交接手续；（2）×号别墅是否在原物业公司办理入住不掌握信息；（3）千禧苑物业公司上次出具的证明真实有效。证据3．李艳梅书面证人证言，证明：（1）李艳梅表示两物业公司是否办理交接不清楚，×号别墅业主是否在原物业公司办理入住不确定；（2）李艳梅对千禧苑物业公司借用×号别墅当办公场所不知情，具体情况以千禧苑物业公司出具的证明为准。正圆世嘉公司发表质证意见如下：对于证据1，对于证人的身份不�确定，证人开始说申斌是智信行物业公司入驻前办理的入住手续，后来又说是2011年之前办理的入住手续，陈述前后矛盾；对于证据2，真实性不确定，不应该作为新的证据；对于证据3，证人应出庭作证，正圆世嘉公司认可一审法院调查的相关情况。骆建国发表质证意见如下：对于证据1，不属于新证据，一审已经给了举证期限。对于证据2、证据3的质证意见与正圆世嘉公司一致。申斌对于解某证言的真实性、关联性、证明目的均予以认可。本院对上述证据的真实性及证明目的将结合本案事实综合予以认定。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，综合当事人的诉辩主张及查明的事实，本案在二审期间的争议焦点为：人民法院查封×号别墅之前，申斌是否已合法占有涉案房屋。
当事人对自己提出的主�，有责任提供相应的证据。申斌主张其在2011年11月8日领取钥匙并办理了×号别墅入住手续，对此其在一审期间提交了智信行物业公司出具的情况说明、邻居刘凡军证人证言，并在二审期间申请证人解某出庭作证，但是，申斌并未提交诸如查验房屋、接收钥匙等房屋交付过程中通常应有的证据材料，且证人解某出庭称申斌2007年之前已办理入住，与申斌的主张存在矛盾，仅凭智信行物业公司出具的证明材料、刘凡军证人证言和自称该公司经理的解某的个人陈述，对于申斌已接收×号别墅的主张，本院难以采信。申斌提交千禧苑物业公司出具的证明，证明千禧苑物业公司从申斌处借用×号别墅作为办公用房，用以佐证其已实际占有使用×号别墅，但该证明的内容与一审法院依职权对千禧苑物业公司工作人员的调查情况相悖，虽然二审期间申斌提交了千禧苑物业公司工作人员的证人证言，但该证人无正当理由未出庭接受质询，且对其一、二审期间陈述前后矛盾不能作出合理的解释和说明，本院对申斌提交的该部分证据，亦不予采信。
本案中，申斌未能提交充分证据证明在人民法院查封之前其已实际占有×号别墅，故其提起案外人执行异议之诉，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其诉求停止对×号别墅强制执行并解除查封，于法无据，本院不予支持。
申斌上诉主张一审程序违法，经本院审查无事实依据，对其主张本院不予采信。
综上所述，申斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉�维持原判。
二审案件受理费70元，由申斌负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
审 判 员 张玉娜
审 判 员 贾 旭
二〇一八年三月二十七日
法官助理 何 平
书 记 员 左 爽