江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终860号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郭艳召，男，1977年5月1日生，汉族，住江苏省徐州经济技术开发区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：房莉，女，1978年6月3日生，汉族，住江苏省徐州经济技术开发区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：赵皇，江苏泰信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙贺，男，1986年12月4日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘晴，女，1989年11月13日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：耿超，徐州市云龙区天桥法律服务所法律工作者。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴丽娜，女，汉族，1980年2月14日生，居民身份证号码3203021980********，住江苏省徐州市鼓楼区黄河东岸小区**号楼***室。
上诉人郭艳召、房莉因与被上诉人孙贺、刘晴房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2015）开民初字第1368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人郭艳召、房莉及其委托诉讼代理人赵皇、被上诉人孙贺、刘晴的委托诉讼代理人耿超、吴丽娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
郭艳召、房莉上诉请求：撤销原审判决第一、三、七、八项，依法改判驳回被上诉人一审第1、2项诉讼请求，支持上诉人一审第2、3、4项反诉请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、双方《二手房买卖合同》实质上是一个整体宾馆经营项目的购买，包含房屋部分和经营权部分，被上诉人不能将宾馆经营权过户给上诉人，合同价款中应扣除宾馆经营权的价格才公平合理。2、上诉人在合同履行中并无过错，是被上诉人违约导致合同无法继续履行，其应承担双倍定金20万元数额的违约金责任。3、房屋占有使用费一审法院判决错误，未过户部分房屋被上诉人闲置多年不会产生效益，且处于法院查封状态，被上诉人根本无权处置，也无法使用。即使有损失也是被上诉人违约所致，应自己承担责任，而且占用费的标准过高，不能实际体现该地段房屋实际租赁价格。4、上诉人的经营损失是现实存在的，应由被上诉人赔偿。由于经营权没有过户，导致上诉人一直无法正常经营，虽然进行了无证经营，但收入上是有区别的，应该有上诉人赔偿经营损失。5、上诉人的装修损失被上诉人应全部赔偿，由于被上诉人的过错导致合同无法履行，被上诉人应当赔偿全部装修损失，包括已过户部分的装修折旧损失。
被上诉人孙贺、刘晴辩称：我们认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
孙贺、刘晴向一审法院提出诉讼请求：1、判令郭艳召、房莉偿还购房款1114491.82元及逾期利息（利息计算从2014年4月1日起按照同期同类银行贷款利率计算至给付之日）；2、判令郭艳召、房莉支付五楼占用费用540159.36元、四楼占用使用费93164.94元；3、要求郭艳召、房莉返还四楼412、413、414，五楼501-512房间；4、案件诉讼费由郭艳召、房莉承担。
郭艳召、房莉向一审法院提出反诉请求：1、确认双方《二手房买卖合同》房屋未过户部分（法院执行查封部分）无效；2、赔偿未过户部分房屋装修费用589849.3元；3、赔偿已过户部分房屋装修折旧损失239852.6元；4、赔偿宾馆经营损失837000元，双倍返还定金200000元；5、孙贺、刘晴承担反诉费用。
一审法院认定事实：郭艳召、房莉系夫妻关系。2013年11月5日，孙贺、刘晴(卖方)与郭艳召、房莉及案外人宗湘龙、曾静（买方）签订《二手房买卖合同》，约定郭艳召、房莉及案外人宗湘龙、曾静购买孙贺、刘晴所有的位于徐州××技术开发区的商用房产，建筑总面积共计1407平方米，总价款为5500000元整，合同签订之日，买方向卖方支付人民币50000元，作为购房定金，如有违约，违约方须向另一方支付双倍定金；卖方须向买方保证所卖的房产无纠纷，财产明确，该房产现为卖方自己经营宾馆，购买卖方的房产是将宾馆经营权一起购买下来的（包含在购房款里），卖方须保证经营权无纠纷，卖方在收到定金后先将宾馆的经营权过户给买方；房款总计5500000元整，过户完毕按双方约定买方先付给卖方4500000元整，余下的1000000元房款于一年内（按全部房产过户完毕之日起计算）付清，利息按银行贷款利息计算、利息按季度支付给卖方，合同签订之日起买方先付50000元定金，过户第一套房产时再付50000元定金，定金共计100000元整；合同签订之日起卖方将房屋交与买方使用，并同时配合买方将房产注册的宾馆给买方进行法人变更；过户方法为房屋过户完一套后，买方再付该套房产的钱，现因部分房产尚处于抵押状态，故卖方用上一套的房款解押下一套抵押的房产，以此类推，直至该房产全部过户完毕，买方将4500000元付给卖方，余下的1000000元按合同上的约定执行，如买方在约定期限内未将1000000元的余房款付清，须向卖方赔偿违约金200000元整。同日，房莉向孙贺支付购房定金50000元。
2013年12月7日，孙贺、刘晴委托其父孙建处理该房屋买卖合同全部事宜，并出具委托书一份，内容为“今委托我父亲孙建全权处理金山桥开发区碧螺山庄1区3#楼305室—512室房屋买卖合同的全部事宜”。后郭艳召、房莉一直未付购房款，孙建于2013年12月15日向郭艳召催要购房款，双方经过协商，孙建同意在总房价5500000元的基础上降200000元，但要求郭艳召将尚欠购房款一次性付清。同日，郭艳召向孙建出具《承诺书》一份，内容为“本人承诺，因购孙贺商道宾馆商用房1400㎡，原定付款4500000元于2014年3月30日前付清，余款800000元于2015年3月30日前付清。另ＸＸ同意总房款降200000元，余款1000000元利息按银行同期利息支付。”孙建同意在上述余款1000000元的基础上降200000元即上述余款为800000元，并在该承诺书上承诺“本人同意总房款降200000元，余款付800000元”。另有汪正军、高平虎作为见证人在该承诺书上签字。
后房莉又于2013年12月23日向孙贺支付定金50000元及购房款425340.34元，于2014年1月7日支付购房款196000元，于2014年1月24日支付购房款247069元，于2014年5月21日支付购房款100000元，以上共计支付购房款1068409.34元（含定金100000元）。
合同签订后，孙贺、刘晴将诉争房屋及宾馆营业执照、消防许可证、税务登记证、特种行业经营许可证、卫生许可证及发票专用章等宾馆经营证件交付郭艳召、房莉，郭艳召、房莉实际占有并装修上述该房产并已作为宾馆投入使用，但因孙贺、刘晴经营的宾馆系个体工商户，无法将宾馆经营人登记到郭艳召、房莉名下。后郭艳召、房莉于2016年11月3日办理了新的工商营业执照。
孙贺、刘晴一共将其名下的五套16间房屋过户到房莉个人名下，分别为：于2013年12月10日将位于碧螺山庄1#区3#楼408、409、410、411室（合计建筑面积132.65㎡）的房屋过户至房莉名下，2013年12月26日将碧螺山庄1#区3#楼402、403、404室（合计建筑面积96㎡）、碧螺山庄1#区3#楼405、406、407室（合计建筑面积122.18㎡）的房屋过户至房莉名下，于2014年1月9日将碧螺山庄1#区3#楼305、306室（合计建筑面积96㎡）的房屋过户至房莉名下，于2014年2月7日将碧螺山庄1#区3#楼308、309、310、311室（合计建筑面积132.65㎡）的房屋过户至房莉名下。以上已过户房屋建筑面积合计579.48㎡。
剩余八套15间房屋未办理过户手续。2013年9月24日，涉案碧螺山庄1#区3#楼501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、511、512室（合计建筑面积640.58㎡）被徐州市鼓楼区人民法院查封。2015年10月10日，涉案碧螺山庄1#区3#楼412、413、414室（合计建筑面积111.42㎡）被徐州市泉山区人民法院查封。2016年11月29日，徐州市泉山区人民法院发布公告拟对412、413、414室房屋进行处置，责令被告在该通知张贴送达后七日内自行腾出房屋。
在案件审理过程中，郭艳召、房莉申请对涉案二手房买卖合同中未过户部分的装修费用损失进行评估鉴定。一审法院委托徐州光明资产评估事务所进行鉴定评估，其于2017年8月20日出具徐光评报字[2017]第15号司法鉴定报告书，经评估该装修费用为307400元，具体包括：四楼客房装修34000元，四楼走廊装修2800元，五楼客房装修53700元，五楼阳光房装修14100元，五楼走廊装修6600元，五楼给排水3800元，屋顶防水层6200元，电梯井改造（含楼梯）95300元，电梯72000元，太阳能加热器6100元，蓝色储水罐1800元，银色储水罐4100元，五楼到顶楼的楼梯4600元，电子监控2300元。房莉为此支出评估费13000元。
另查明，《徐州市住房保障和房产管理局关于发布2013年度徐州市主城区房屋租赁指导价格的通知》（徐房发[2014]21号），对于京沪铁路以东，京福高速以南以西，铜山路206国道以北范围，商业用房租金26.35元/㎡/月，办公用房租金17.42元/㎡/月，住宅用房租金18.75元/㎡/月。
一审法院认为：一、关于涉案《二手房买卖合同》的效力问题，应视房产具体情况予以区分。首先，孙贺、刘晴与郭艳召、房莉签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且涉案碧螺山庄1#区3#楼305、306、308、309、310、311、402、403、404、405、406、407、408、409、410、411室房屋已经实际履行并过户至房莉名下，故就上述房产的买卖部分，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。郭艳召、房莉应当支付孙贺、刘晴已过户部分的购房款1114422.22元（5300000元÷1407㎡×已过户面积579.48㎡-已付购房款1068409.34元）。因合同约定“房屋过户完一套后，买方再付该套房产的钱”，即先过户后付款，上述房屋最晚于2014年2月7日过户，且承诺书明确于2014年3月30日前付清4500000元，故孙贺、刘晴主张自2014年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算逾期利息损失，不违反法律规定，一审法院予以支持。
其次，针对未过户的房屋部分，因涉案《二手房买卖合同》的标的物包含签订合同前已被徐州市鼓楼区人民法院查封的碧螺山庄1#区3#楼501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、511、512室房屋，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，及最高人民法院《关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》，就上述房屋的买卖部分，依法应认定无效。对于反诉原告的该项反诉请求，一审法院予以支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
案件中，孙贺、刘晴作为房屋出卖人，依法负有交付房屋并转移房屋所有权给郭艳召、房莉的义务，涉案转让的部分房屋因孙贺、刘晴与案外人纠纷原因被查封时，孙贺、刘晴依法负有消除房屋所有权上存在的法律限制，以履行转移房屋所有权的义务，但孙贺、刘晴在收到郭艳召、房莉支付的部分购房款后至今没有解除涉案房屋上存在的查封，综合案件具体案情，孙贺、刘晴应对合同无效承担主要责任。同时，郭艳召、房莉在签订合同前应当对买卖标的物尽到合理的注意和审查义务，核实涉案房屋的相关抵押、查封状况，并依照约定及承诺履行付款义务，故郭艳召、房莉亦存在一定过错。综上，酌定孙贺、刘晴承担损失的65%，郭艳召、房莉承担损失的35%。
再次，因涉案《二手房买卖合同》的标的物碧螺山庄1#区3#楼412、413、414室房产在签订合同后被徐州市泉山区人民法院查封，因司法查封导致买卖合同目的不能实现，一审庭审中，双方均表示同意就该部分房产买卖不再继续履行，故就该部分房产的买卖合同依法应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、关于孙贺、刘晴要求郭艳召、房莉返还未过户部分房屋并支付占有使用费的问题。因原告已于合同签订后将全部房屋交付郭艳召、房莉，由其实际占有使用，但因部分合同涉及无效或解除，故郭艳召、房莉应当将上述未过户部分的房屋返还孙贺、刘晴。关于合同无效部分的占有使用费，酌定参照徐州市住房保障和房产管理局发布的2013年度徐州市主城区房屋租赁指导价格中办公用房租金17.42元/㎡/月的标准计算。签订合同前被查封的501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、511、512室房屋共计640.58㎡，故房屋占有使用费为640.58㎡×17.42元/月×35%=3906元/月，自2013年11月涉案房屋实际交付至今约48个月，郭艳召、房莉应支付未过户房屋的占有使用费187488元。关于合同解除部分，被告占有412、413、414室房屋系基于双方签订的二手房买卖合同，而该部分合同客观上无法继续履行的原因在于上述房屋因原告与案外人的纠纷被法院查封，被告对此并无过错，故原告无权要求该部分的占有使用费。
三、关于反诉原告郭艳召、房莉主张未过户部分装修损失的问题。双方签订涉案《二手房买卖合同》时已明确约定反诉原告购买房屋的目的是为了经营宾馆，故反诉原告在上述房屋交付后进行的装饰装修，属于双方可预见的范畴，现因部分合同涉及无效或解除，上述未过户部分的房屋应予返还，但对于无法返还的已形成附和的装饰装修物，应由双方各自按照导致合同无效或解除的过错分担现值损失。
根据一审法院委托鉴定评估结论，对于反诉原告主张的电梯井改造、电梯、太阳能加热器、储水罐、电子监控部分的装修181600元（95300元+72000元+6100元+1800元+4100元+2300元），属于已过户和未过户房屋的共用部分，故首先应按照面积比例予以分摊，即因合同解除未过户部分共用损失为181600元/总面积1331.48㎡×未过户111.42㎡=15197元，因合同无效未过户部分共用损失为181600元/总面积1331.48㎡×未过户640.58㎡=87368元，再加上四楼客房装修34000元，四楼走廊装修2800元，五楼客房装修53700元，五楼阳光房装修14100元，五楼走廊装修6600元，五楼给排水3800元，屋顶防水层6200元，五楼到顶楼的楼梯4600元，以上未过户部分装修损失合计228365元。其中，关于合同解除部分，反诉被告应赔偿反诉原告装修损失51997元（四楼客房34000元+走廊2800元+共用部分15197元）；关于合同无效部分，结合双方的责任比例，反诉被告应赔偿反诉原告装修损失（228365元-51997元）×65%=114639元。
四、关于反诉原告主张的其他损失。1、因涉案碧螺山庄1#区3#楼305、306、308、309、310、311、402、403、404、405、406、407、408、409、410、411室房屋已过户至反诉原告房莉名下，并由其实际经营使用，故该装饰装修不属于损失，故对该项反诉请求不予支持。2、关于经营损失，庭审中双方明确合同中约定的宾馆经营权指工商营业执照，但因孙贺、刘晴原先经营的宾馆属于个体工商户无法进行法人变更登记，即双方的该项约定客观上无法履行；而实际上，郭艳召、房莉并未因此而停止宾馆经营，虽然未办理工商变更登记，但涉案宾馆正常经营，故郭艳召、房莉不存在经营损失，故对该项反诉请求不予支持。3、关于反诉原告主张的双倍返还定金，因担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效，因上述未过户部分房屋买卖合同无效，故该定金条款所担保履行的该部分内容也应无效。另，反诉原告也存在未按约定承诺支付购房款的行为。反诉原告交纳的定金100000元已经冲抵购房款，对其要求双倍返还定金，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决：一、被告郭艳召、房莉应于本判决生效后十日内支付原告孙贺、刘晴购房款1114422.22元及逾期利息（以1114422.22元为基数，自2014年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定的给付之日止）；二、被告郭艳召、房莉应于本判决生效后三十日内将碧螺山庄1#区3#楼412、413、414、501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、511、512室返还原告孙贺、刘晴；三、被告郭艳召、房莉应于本判决生效后十日内支付原告孙贺、刘晴未过户房屋的占有使用费187488元；四、驳回原告孙贺、刘晴的其他诉讼请求；五、确认反诉原告郭艳召、房莉与反诉被告孙贺、刘晴签订的《二手房买卖合同》涉及碧螺山庄1#区3#楼501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、511、512室的部分无效；六、解除反诉原告郭艳召、房莉与反诉被告孙贺、刘晴签订的《二手房买卖合同》涉及碧螺山庄1#区3#楼412、413、414室的部分；七、反诉被告孙贺、刘晴应于本判决生效后十日内赔偿反诉原告郭艳召、房莉装修损失166636元；八、驳回反诉原告郭艳召、房莉的其他反诉请求。
本院认为，通过双方诉辩，双方争议焦点为：1、上诉人请求双倍返还定金20万元应否予以支持。2、一审判决判令上诉人承担未过户房屋占有使用费187488元是否妥当。3、装修损失应否全额赔偿。4、上诉人关于营业损失部分诉请应否予以支持。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：
关于应否双倍返还定金20万元的问题，根据《中华人民共和国担保法》第五条之规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。”定金条款是履行主合同的担保，而担保合同成立是以主合同成立为前提条件的，因本案中未过户部分房屋买卖合同无效，故该定金条款所担保履行的该部分内容也应无效。且上诉人存在未按约定支付购房款的行为，其交纳的定金已经冲抵购房款，对上诉人要求双倍返还定金20万元的主张本院不予支持。
关于上诉人应否承担未过户房屋占有使用费187488元的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，上诉人与被上诉人合同签订后，被上诉人就将所有房屋交由上诉人使用，但因部分合同涉及无效或解除，故上诉人应将未过户房屋返还被上诉人并支付未过户房屋占有使用费。一审法院参照徐州市住房保障和房产管理局发布的2013年度徐州市主城区房屋租赁指导价格中办公用房租金17.42元/㎡/月的标准计算，结合未过户部分的房屋面积及双方的责任比例，酌定未过户房屋占有使用费为187488元并无不当，本院予以认可。
关于装修损失应否全额赔偿的问题，对于已过户至上诉人名下的房屋，由于已经由上诉人实际经营使用，故该装饰装修不属于损失；对于未过户至上诉人名下的房屋，一审法院根据鉴定评估结论、当事人提交的证据、双方的责任比例计算装修损失为166636元并无不当。故上诉人主张全额赔偿装修损失的上诉请求不能成立，本院不予支持。
关于营业损失应否支持的问题，因双方已明确合同中约定的宾馆经营权指工商营业执照，而个体工商户无法进行法人变更登记，即双方的该项约定客观上无法履行。且上诉人并未因此而停止宾馆经营，不存在经营损失，故对上诉人主张营业损失的上诉请求，本院不予支持。
综上，上诉人郭艳召、房莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18016元，由上诉人郭艳召、房莉负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖伟巍
审判员 宋新河
审判员 孟 娟
二〇一八年四月十日
书记员 宗 正