上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终2028号
上诉人（原审原告、反诉被告）：褚海根，男，1964年4月17日出生，汉族，住上海市奉贤区。
委托诉讼代理人：董卫平，上海景昊律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海颖坦木业有限公司，住所地上海市奉贤区青村镇奉柘公路2799号1100室。
法定代表人：胡丹丹，董事长。
委托诉讼代理人：王磊鸣，上海市理诚律师事务所律师。
上诉人褚海根、上诉人上海颖坦木业有限公司（以下简称颖坦公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初4271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日受理后，依法组成合议庭，于2018年3月20日公开开庭审理了本案。上诉人褚海根及其委托诉讼代理人董卫平，上诉人颖坦公司之委托诉讼代理人王磊鸣到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人褚海根上诉请求：撤销原判第三、四项，改判颖坦公司赔偿其财产损失42,400元，其赔偿颖坦公司油漆房重置费104,594元，不同意赔偿颖坦公司房屋装修费。事实和理由：原审庭审中，颖坦公司确认拿走配电箱、电线等，同时，其也提供了相应的照片足以证明该事实的存在，法院应酌情确定配电箱、电线的价格并判决颖坦公司予以赔偿。双方签订的《厂房租赁合同》第十一条的约定，其前提条件是如有搬移费、装潢费，而实际上在减量化复垦回购补偿中并没有搬移费、装潢费，既然其没有得到补偿，其也无法给予颖坦公司补偿。原审判决由其补偿颖坦公司房屋装修费154,000元，缺乏相应的依据，且原审判决确认油漆房重置费120,000元过高，应按减量化复垦回购实际补偿额与评估额的比例来确定油漆房的重置费。综上，原审认定事实错误，判决缺乏事实依据，请求二审法院依法支持其上诉请求。
上诉人颖坦公司上诉请求：撤销原判第二、第四项，改判驳回褚海根要求颖坦公司支付房屋租赁费的诉请，并判决褚海根赔偿颖坦公司房屋装修损失429,430元、油漆房重置费24万元。事实和理由：双方于2015年12月10日签订《厂房租赁合同》，2016年12月，因褚海根原经营的“上海XX有限公司”未向环保部门办理环保竣工验收，有关部门对系争厂房采取了切电措施，致双方产生纠纷。切电�生后，其公司在村委会的见证下已于2017年2月8日将主要设备和材料搬离厂房，为配合褚海根在系争厂房征用过程中进行评估，故未将该厂房彻底清理。褚海根以此作为其公司持续使用该厂房至2017年9月2日的依据，缺乏事实根据。系争厂房被切电后已无法进行生产，原审将租金调整至2.2万元，仍然过高。根据系争厂房减量化复垦征收评估报告，油漆房重置价是24万元，房屋装修损失按公式计算应为42万余元，原审判决褚海根补偿其公司房屋装修费、油漆房重置费合计27.04万元，金额过低。请求二审法院依法支持其公司的上诉请求。
褚海根向一审法院起诉要求判令：1、立即解除褚海根、颖坦公司于2015年12月10日签订的《厂房租赁合同》，颖坦公司立即搬离褚海根厂房；2、颖坦公司立即支付厂房租金480,000元；3、颖坦公司立即支付违约金36,000元；4、颖坦公司赔偿褚海根财产损失42,400元；5、诉讼费由颖坦公司负担。
颖坦公司反诉要求判令：1、解除褚海根与颖坦公司于2015年12月10日签订的《厂房租赁合同》；2、褚海根退还颖坦公司2016年1、2月份的租金96,667元、保证金50,000元；3、褚海根支付颖坦公司违约金50,000元、装修费429,430元、油漆房建造费240,000元、工人人工工资163,747元、搬迁费用250,000元、停工停业损失300,000元；4、本案诉讼费由褚海根承担。
一审法院认定事实如下：褚海根与颖坦公司于2015年12月10日签订了《厂房租赁合同》，约定由褚海根将位于上海市奉贤区XX公路XX号的厂房出租给颖坦公司使用，租期为五年，自2016年3月1日至2020年3月1日止，年租金为580,000元，并约定租金的付款方式、违约责任等。颖坦公司租用上述厂房后对办公室、厂房内部做了部分装修，另搭建了用于生产的油漆房等。2016年12�26日，因褚海根原经营的“上海XX有限公司”未向环保部门办理环保竣工验收及颖坦公司未办理相关环保手续的前提下开工生产，有关部门对上海市奉贤区XX公路XX号即系争厂房，采取了切电措施，致双方产生纠纷。
另查明，涉案厂房因属“减量化”区域面临拆迁，有关房地产评估公司已经对该厂房出具初步评估报告。
再查明，至本案辩论终结前，颖坦公司已搬离系争厂房。
审理中，双方当事人自愿将房租、租房保证金、机器转让款、双方业务往来款项互作抵销，并确认除双方存有争议的20,000元业务费外，截止至2016年12月31日止，颖坦公司尚欠褚海根租赁费为25,952元。颖坦公司鉴于双方达成的以上抵销合意，撤回了反诉第2项请求。褚海根、颖坦公司同时表示双方互不向对方主张违约责任。
对有争议的证据和事实，原审组织当�人进行了证据交换和质证，原审认证如下：
一、颖坦公司实际使用涉案厂房截止至何时？
颖坦公司称其于2017年2月8日搬离了系争厂房，为证明此事实提供了落款为“2017年2月8日”、“上海市奉贤区XX村民委员会”的“证明”一份，褚海根对此并不认可，认为颖坦公司是在2017年9月2日刚刚搬离，提供了有拍摄日期的现场照片。对双方争议的这一事实原审认为：颖坦公司提供的“证明”内容中有“现上海颖坦木业有限公司准备把机器、设备搬离该厂房，在搬离时请村民委员会作见证，并做好影像资料”的叙述，该段内容文义表述的只是颖坦公司准备搬离，而实际搬离时尚须他人见证，但庭审中颖坦公司并未提供其搬离具体日期的其他证据；相反的是，颖坦公司陈述其曾在2017年8月下旬搬场时因操作不当引发火灾而报警，这就证明其在报警当日还未搬离，颖坦公司同时认可2017年9月2日拍摄的照片是搬场时的情景。结合上述证明和当事人的陈述，原审认为褚海根陈述颖坦公司搬离的日期有事实依据，原审认定颖坦公司实际使用厂房截止日为2017年9月2日。
二、颖坦公司装修补偿如何确定？
原审认为，涉案厂房属于“减量化”复垦区域，颖坦公司现已实际搬离了涉案厂房，审理中双方也均表示不再向对方主张违约责任，可视为双方合意解除合同。根据查明的事实，颖坦公司承租后确对部分房屋有投入了装修，经双方核对后确认：四层楼厂房（生产车间）中颖坦公司制作了油漆房、涂刷环氧地坪一层及二间卫生间修缮；厂门东侧二层楼中底层的其中三间办公室进行了装修、底层其余三间改建成家具展示厅、二楼六间作了刷墙和更换门窗等的装修；对厢房处的厨房亦作了一定修缮。审理期间双方当事人表示，不再另行委托评估，同意以“减量化”复垦回购的评估报告作为解决本次纠纷的参考依据。现颖坦公司要求按评估价补偿，褚海根则同意按减量化复垦回购实际补偿额4,690,403.9元与评估额6,469,610元相比后的相同比例，补偿颖坦公司在规划红线外的一幢四层楼房（生产车间）的实际装修投入，而在对规划红线内的建筑物（厂门东侧二层楼）的装修，因非其本人的原因而未能得到补偿，故也不同意补偿给颖坦公司，原审认为褚海根是否得到“减量化”复垦的补偿与褚海根、颖坦公司间因租赁合同产生的纠纷，系不同法律关系，在褚海根（甲方）、颖坦公司（乙方）双方签订的《厂房租赁合同》第十一条中有“……，如有搬移费装潢费（由乙方装修的）、损失费等的拆迁补偿费由乙方享受。其他甲方不予任何补偿”的约定，故在租赁房内的装修费用应由褚海根补�予颖坦公司，并应按评估机构的评估价、成新率，由原审结合评估公司工作人员的意见，公平合理地确定补偿金额。原审注意到评估报告明确了油漆房的动迁价格，故油漆房补偿以144,270元为基础，由褚海根在合理范围内予以补偿；其他部位的装修，因评估机构对建筑物仅评估了每平方米的单价，未列出具体装修单价，原审向出具评估报告的有关工作人员作了咨询，其意见为：办公楼（厂门东侧二层楼）装修单价约为每平方米670元，底层其中的二间办公室装修单价为每平方米900元，面积50平方米；厨房装修单价为每平方米200元；成新率为80%；办公楼装修单价包含外墙装修，外墙装修占整体装修三分之一不到。原审根据上述评判条件和实际装修面积，酌情确定相应的实偿金额。
三、颖坦公司在停电后实际使用厂房期间的租赁费如何确定？
涉案厂房于2016年12月26日被切电，根据有关部门的通知，褚海根、颖坦公司双方对此均有一定责任，相应的后果也应由褚海根、颖坦公司承担，因断电后颖坦公司租用厂房用于生产的主要目的不能实现，故租赁费标准应予调整，褚海根主张按每月30,000元计算，颖坦公司则同意按每月10,000元计算，原审酌情调整为每月22,000元的标准计算，因双方对2016年12月31日之前的租赁费等已作结算，2017年的实际租期根据原审认定的事实，确定为自2017年1月计算至2017年9月2日，即8个月。
四、颖坦公司在搬离时造成褚海根财产损失如何计算？
褚海根请求颖坦公司赔偿搬离时造成其空调、配电板、电线共计42,400元的损失，颖坦公司确认包括褚海根所有的三台壁挂式空调在内的11台空调，以20,000元的价格，打包出卖给他人，结合评估报告每台单价400元的价格，原审酌定褚海根�空调为每台6**元。对其余损失颖坦公司不予认可，因褚海根未能提供其他证据证明其存在的其他实际损失，原审故不予认定。
五、颖坦公司主张工人工资、搬迁和停产损失费如何计算？
颖坦公司在庭审结束后向原审表示撤回以上诉请，另行主张，此系当事人自行处分自己的民事权利，于法无悖，原审予以准许。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。褚海根与颖坦公司双方签订《厂房租赁合同》合法有效，根据双方当事人在庭审中的陈述和颖坦公司已实际撤离的情况，原审认定双方当事人已合意解除了租赁合同，故已无必要处理褚海根请求颖坦公司搬离系争厂房的诉请。合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力，双方仍应按相关条款执行，故颖坦公司有权向褚海根主张相应的装修补偿款。颖坦公司作为承租人对因保管不善造成褚海根财产损失，应予赔偿。褚海根与颖坦公司对2016年12月之前的互负的债务自愿作了抵销、结算，依法予以准许。
原审法院审理后，于二○一七年十二月二十八日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百条、第二百二十二条之规定，作出判决：一、确认褚海根与上海颖坦木业有限公司于2015年12月10日签订的《厂房租赁合同》已于2017年9月2日解除；二、上海颖坦木业有限公司于判决生效之日起十日内支付褚海根房屋租赁费201,952元（包括2016年12月31日前结欠的租赁费25,952元及2017年1月1日至2017年9月2日止的租赁费176,000元）；三、上海颖坦木业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿褚海根空调损失费1,200元；四、褚海根于判决生效之日起十日内补偿上海颖坦木业有限公司房屋装修费154,000元、油漆房重置费120,000元，合计270,400元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5,440元，由褚海根负担1,163元，上海颖坦木业有限公司负担4,277元；反诉案件受理费9,509元，由上海颖坦木业有限公司负担5,039元，由褚海根负担4,470元。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，褚海根与颖坦公司签订的《厂房租赁合同》在履行过程中，因系争厂房属于“减量化”复垦回购区域，现双方合意解除租赁合同，于法不悖。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于本案中颖坦公司实际搬离系争厂房的时间问题，原审根据颖坦公司提供的村委会证明的内容，并结合褚海根提供的颖坦公司搬场时拍摄的照片及颖坦公司的相关陈述等，确认颖坦公司实际搬离系争厂房日期为2017年9月2日，应无不当。颖坦公司主张其公司已于2017年2月8日搬离系争厂房，依据不足，本院不予采信。关于切电后系争厂房的租金标准问题，根据租赁合同约定，系争厂房的年租金为58万元，即月租金为48,333元，鉴于有关部门于2016年12月26日对系争厂房采取切电措施系因褚海根原经营的“上海XX有限公司”未向环保部门办理环保竣工验收及颖坦公司未办理相关环保手续的前提下开工生产所致，双方对此均有责任，故原审结合双方租赁合同约定、切电后对系争厂房使用所造成的影响及双方各自均有过错等本案实际情况，将系争厂房租金标准酌情调整为每月22,000元，应属合理，本院予以认同。颖坦公司主张该租金标准仍然过高，本院不予采信。关于褚海根主张的财产损失问题，褚海根主张颖坦公司在搬离时拿走其配电箱、电线等，并要求颖坦公司予以赔偿，鉴于褚海根对此并未提供充分的证据，且颖坦公司对此不予认可，故原审对褚海根主张的配电箱、电线损失未予支持，并无不当。褚海根上诉坚持要求颖坦公司赔偿该部分损失，依据不足，本院不予支持。关于房屋装修费及油漆房重置费的金额认定问题，鉴于双方于原审中均表示同意以“减量化”复垦回购评估报告作为参考依据而不再另行委托评估，故原审参照评估机构的评估价并结合评估公司工作人员的意见等，酌情确定褚海根补偿颖坦公司房屋装修费154,000元、油漆房重置费120,000元，应属合理，本院予以认同。颖坦公司要求褚海根赔偿其公司油漆房重置价24万元，房屋装修损失42万余元，依据不足，本院不予采信。双方合同原定租赁期至2020年3月，现双方系因系争厂房属于减量化复垦区而提前解除合同，且双方合同中对于厂房的装修损失补偿亦作了相关约定，故褚海根不同意对颖坦公司的房屋装修损失予以补偿，本院不予采信。至于褚海根因减量化复垦回购而实际获得的补偿金额，此系褚海根与案外人之间对各自权利的处分，与本案双方间租赁合同纠纷并非同一法律关系，褚海根要求按其减量化复垦回购实际补偿额与评估额的比例来确定油漆房的重置费金额，缺乏依据，本院亦不予采信。综上所述，原审根据本案查明的事实及双方当事人的诉辩主张，判决确认双方签订的《厂房租赁合同》于2017年9月2日解除，由颖坦公司支付褚海根房屋租赁费并赔偿褚海根空调损失费，褚海根补偿颖坦公司房屋装修费、油漆房重置费，并无不当，本院予以确认，但原审以裁定方式对原审判决主文第三项予以补正，缺乏法律依据，本院予以纠正。褚海根、颖坦公司的上诉请求和上诉理由均不能成立，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初4271号民事判决第一、二、四项；
二、变更上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初4271号民事判决第三项为：上海颖坦木业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿褚海根空调损失费1,800元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉案件受理费13,588元，由上诉人褚海根负担5,440元，由上诉人上海颖坦木业有限公司负�8,148元。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年四月十七日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……