惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠湾法民一初字第1175号
原告（反诉被告）：惠州大亚湾鑫浩房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区龙山七路秋谷阳光园1l栋201号。
法人代表人：辜典虹。
委托代理人：刘仁淮，该公司工作人员。
被告（反诉原告）：周碧江，男，汉族，1968年3月6日出生，住湖北省谷城县，
委托代理人：高瑞盛，广东法迈律师事务所律师。
委托代理人：林琳，广东法迈律师事务所实习律师。
原告惠州大亚湾鑫浩房地产开发有限公司（下称“鑫浩公司”）诉被告周碧江商品房预售合同纠纷一案，本院2014年9月24日立案受理后，被告周碧江提起反诉，本院审查并受理后，依法由审判员李海仁适用简易程序，将本诉和反诉合并于2014年11月11日公开开庭进行了审理，原告鑫浩公司委托代理人刘仁淮，被告周碧江及其委托代理人高瑞盛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫浩公司诉称：2011年10月31日，被告购买原告开发的位于大亚湾西区××花园××单××房，房屋总价为42万元，被告采取按揭方式支付房款，根据合同约定：被告应于2010年10月31日支付购房首期款l3万元，余款29万元办理按揭手续。合同签订后，被告于签订当日支付购房款人民币5万元，剩余首期款尚未缴清，且按揭手续一直未配合办理，导致合同目的无法实现。被告逾期履行合同约定的办理按揭手续，已构成严重违约，对此原告于2014年9月11日根据合同约定，正式发函要求被告一次性支付剩余29万元房款，但被告对此置之不理。根据合同约定，被告逾期履行合同义务，原告有权要求被告一次性支付房款。为此，特向法院提起诉讼，请求判令：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》及备案登记手续；2.被告承担违约金42000元整；3.被告承担解除合同备案所需的费用；4.本案诉讼费由被告承担。
原告鑫浩公司向法庭提交了商品房买卖合同、收据、购房款催告函、催告函快递单、预告登记证明等证据，用以证明其诉称的事实。
被告周碧江辩称：一、2012年12月，原告指定的深圳大中华国际广场上海银行，明确将被告提交的按揭申请材料退还给了被告，即不能办理按揭，至今已有两年，原告提出的解除合同的诉求，已经过了一年，所以原告丧失解除权，如原告要求解除合同，被告同意，但应当由原告承担违约责任。二、违约金问题，被告在签订合同后提交了办理按揭的所有材料与费用，同时也由原告的销售人员办理了一些假证件，但在2012年12月被告才知道按揭手续不能办理，从签订合同被告就已经支付了首期款13万元，剩下的19万元应当是办理按揭支付，导致无法办理按揭是原告的责任，2012年12月原告就已知晓合同无法履行，至今已过了2年的诉讼时效，所以原告要求支付违约金没有法律依据。2012年12月之后，被告知道上海银行办不了按揭贷款后，原告也没有任何通知告诉被告，要提交其他材料再办理贷款。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼。
被告周碧江向法庭提交了认购协议书、商品房买卖合同、收款收据、转账记录、社保记录、电话录音、公章、离婚证、短信记录等证据，用以证实其辩称的事实。
反诉原告周碧江诉称：反诉人与被反诉人于2011年10月8日签订《秋谷康城认购协议书》，2011年10月31日签订《商品房买卖合同》，约定由反诉人认购被反诉人位于惠州××西区××大道秋谷康城二期第7栋3单元302号房，建筑面积95.2平方米，房款总价为420000元。反诉人先后共支付首付款130000元，维修基金5712元，备案费160元。余款290000元约定到深圳市大中华国际广场上海银行办理按揭。但是当反诉人提交完整的材料到上海银行办理按揭时，并要求反诉人出钱由被反诉人伪造收入证明及在惠州市的参保资料，但均不能通过银行审核，上海银行早就将反诉人所交的资料退回被反诉人公司。后反诉人多次与被反诉人协商办理购房按揭事宜，但是一直未能达成共识。被反诉人作为房地产开发公司，违反诚实信用原则，明知反诉人一直在深圳居住和工作，并且在深圳购买社保，反诉人在惠州购房，在深圳不能办理银行按揭贷款手续，却未如实告知，违反法定义务，反诉人在交纳全部首付款的情况下，银行不能办理按揭，至今购房目的无法实现，严重侵犯反诉人的合法权益。为此，反诉人请求法院判令：1.被反诉人返还首付款130000元，维修基金5712元，备案费160元以及按照银行逾期贷款利率支付以上款项的利息；2.被反诉人支付反诉人办理银行按揭十多次来回的交通、误工费6000元；3.被反诉人支付反诉人违约金50000元，并承担解除合同的所有费用；4.案件的诉讼费全部由被反诉人承担。
反诉原告周碧江提交了认购协议书、商品房买卖合同、收款收据、转账记录、社保记录、电话录音、公章、离婚证、短信记录等证据，用以证实其诉称事实。
反诉被告鑫浩公司辩称：一、被答辩人签订商品房买卖合同后，实际交纳房款为5万元，按揭贷款未办理，责任在被答辩人；二、被答辩人要求赔偿利息及交通费，没有法律依据，被答辩人无权要求上述赔偿事宜，双方签署的合同也没有对此有任何约定。为此，因被答辩人原因，首期款未交纳齐全，并且不配合办理按揭手续，导致合同无法履行，其所提出的诉讼请求不符合法律及双方合同约定，请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。
反诉被告鑫浩公司未向本院提供反诉证据。
经审理查明：2011年10月8日，被告周碧江认购原告鑫浩公司开发的位于惠州××西区××大道秋谷康城二期第7栋3单元302号房，双方签订一份《秋谷康城认购协议书》，被告周碧江当天向原告鑫浩公司支付购房定金20000元。2011年10月31日，原告鑫浩公司作为出卖人与被告周碧江作为买受人正式签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：被告周碧江购买原告鑫浩公司开发的上述房产。该房建筑面积为95.2平方米，总房价为420000元。合同第六条付款方式约定，2011年10月31日付首期款130000元，余款290000元于2011年11月30日办理银行按揭支付。合同第七条逾期付款的违约责任约定，逾期在30日之日，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日起止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同附件四补充协议第二条第一款约定，买受人若选择按揭方式付款的，应在签订《广东省商品房买卖合同》的同日与银行签订按揭贷款合同，应于7日内提交符合银行要求的完整的个人住房贷款合同申请资料，收受人的贷款额度与年限以银行根据当时国家相关金融信贷法律、法规及政策最终审批为准，非因出卖人原因买受人按揭贷款未获得银行批准（包括但不限于买受人逾期未提交完整个人住房贷款申请资料、买受人信用等级或记录不符合条件、相关金融信贷法律、法规及政策调整等）或买受人不配合办理银行按揭手续的，买受人应在出卖人通知之日起30日内付清全部购房款。买受人自出卖人通知之日起30日内未付清购房款的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并有权将房另售他人，买受人按应付总购房款的10%向出卖人支付违约金，同时买受人承担解除合同及解除合同备案登记所需的费用。出卖人扣除违约金、解除合同及解除合同备案登记费用后，将已付购房款的剩余部分退还买受人。双方还就其它事项作出了相应的约定。合同签订当天，被告周碧江向鑫浩公司支付了30000元购房款，合同备案费160元、维修基金5712元。此后，被告周碧江向案外人上海银行申请办理按揭贷款手续，上海银行没有通过周碧江的按揭贷款申请。2014年9月11日，鑫浩公司向周碧江送达一份《购房催告函》，要求被告周碧江接到函件后7日内付清所欠370000元购房款并承担相应的违约金。周碧江收到函件后一直没有支付购房款，为此，原告鑫浩公司遂向本院起诉，主张上述诉讼请求。
另查明：2011年7月至2013年7月，被告周碧江在深圳市参加社会保险并交纳社会保险金。涉案商品房已于2012年1月9日办理了预购商品房预告登记，预告登记依据合同号为11A7166，登记号：粤房地预登惠州字第3300033745号。
以上事实，根据原告鑫浩公司提交的商品房买卖合同、收据、购房款催告函、催告函快递单、预告登记证明及被告提交的认购协议书、商品房买卖合同、收款收据、转账记录、社保记录、电话录音、公章、离婚证、短信记录及当事人陈述等在卷佐证，予以认定。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议没有违反法律规定，是双方的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，当事人应当按合同约定诚实信用履行。
被告周碧江没有按照合同约定向鑫浩公司支付购房款，经鑫浩公司催告后，依旧没有支付购房款。根据合同约定，买受人因非出卖人原因无法取得银行按揭贷款的，买受人应在出卖人通知之日起30日内付清全部购房款。买受人自出卖人通知之日起30日内未付清购房款的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并有权将房另售他人，买受人按应付总购房款的10%向出卖人支付违约金，同时买受人承担解除合同及解除合同备案登记所需的费用。为此，原告鑫浩公司要求解除涉案商品买卖合同及被告周碧江支付违约金及承担解除合同备案登记所需费用的诉讼请求，符合合同约定，没有违反法律规定，本院予以支持。具体的违约金数额为42000元（420000元×10%）。原告鑫浩公司在2014年9月份通知被告周碧江一次性付清购房款，被告周碧江此后没有付款，鑫浩公司在此30日后享有解除合同的权利。因此，原告鑫浩公司的上述诉讼请求，没有超过诉讼时效，应当予以支持，被告认为鑫浩公司的诉讼请求超出诉讼时效的抗辩，与事实不符，本院不予支持。
周碧江反诉请求鑫浩公司返还购房款130000元。根据法律规定，当事人对其诉讼主张具有举证义务。本案中，周碧江提供的收款收据及银行票根等证据，证实其支付的款项为购房款50000元、登记费160元及维修基金5712元。因此，周碧江主张的已经支付130000元购房款的证据不足，本院不予采信。涉案合同解除后，原告鑫浩公司应向被告周碧江返还其已付房款及其他费用共计55872元，在抵扣周碧江应支付的违约金42000元后，原告鑫浩公司应向被告周碧江返还的款项为13872元。周碧江请求鑫浩公司支付上述款项的利息损失及其办理按揭的交通费及误工费的诉讼主张，因周碧江没有提供证据予以证实，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第九十七条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、解除原告惠州大亚湾鑫浩房地产开发有限公司与被告周碧江于2011年10月31日签订的《广东省商品房买卖合同》（11A7166）及注销预购商品房预告登记（登记号：粤房地预登惠州字第3300033745号）；
二、被告惠州大亚湾鑫浩房地产开发有限公司返还被告周碧江款项13872元，该款在扣除被告周碧江应承担的解除合同备案所需的费用后3日内支付；
三、驳回反诉原告周碧江的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2232元（本诉425元+反诉1807元），由原告负担695元，被告周碧江负担1537元。原告已向本院预交425元，被告周碧江已向本院预交1807元，原告应当在本判决生效后10日径付原告270元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 员 李海仁
二〇一四年十二月一日
代理书记员 钟丹燕