江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣03民终83号上诉人（原审原告）：张欣泉，男，1964年5月4日出生，汉族，商人，户籍所在地萍乡市，现住萍乡市。上诉人（原审原告）：张佩仪，女，2001年2月19日出生，汉族，学生，户籍所在地萍乡市，现住萍乡市。法定代理人：张欣泉(上诉人张佩仪的父亲)，男，汉族，商人，1964年5月4日出生，户籍所在地萍乡市，现住萍乡市。两上诉人共同委托诉讼代理人：李倩，江西博韬律师事务所律师，一般代理。被上诉人（原审被告）：赖咸萍，男，1959年10月16日出生，汉族，商人，住萍乡市。委托诉讼代理人：彭福科，江西振武律师事务所律师，一般代理。被上诉人（原审被告）：尹文明，女，1966年6月29日出生，汉族，现住萍乡市。上诉人张欣泉、张佩仪与被上诉人赖咸萍、尹文明房屋租赁合同纠纷一案，不服萍乡市安源区人民法院（2017）赣0302民初1939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张欣泉、张佩仪的共同委托诉讼代理人李倩，被上诉人赖咸萍及其委托诉讼代理人彭福科到庭参加诉讼。被上诉人尹文明经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张欣泉、张佩仪上诉请求：1、请求依法撤销萍乡市安源区人民法院（2017）赣0302民初1939号民事判决书。2、请求依法另行改判二被上诉人以111700元为标准，自2017年5月1日起至2017年10月11日止按月利息3%计算，共计违约金17872元。3、请求依法改判二被上诉人所交房屋租赁押金100000元不予退还。4、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定二被上诉人有拖欠房屋租金的情形，符合合同约定的解除合同的条件，判令上诉人有解除合同的权利，却在没有任何事实和法律依据的情况下，在有明确的合同约定的情况下，不认定上诉人有收取违约金和不返还房屋租赁押金的权利，在同一事实的基础上，在二被上诉人没有提出反诉的情况下，作出自相矛盾的判决，既判令上诉人可以因被上诉人的违约行为解除合同，同时判令二被上诉人虽然违约，但不需要承担支付违约金不返还房屋租赁押金的法律后果。关于房屋租金押金是否应当退还，二被上诉人是否应承担违约金的问题，上诉人认为一审法院存在偏袒被上诉人，错误认定的情形。一审法院认定被上诉人不交房屋租金是因为双方未达成一致意见，导致未及时支付租金情有可原，上诉人认为客观事实是二被上诉人自承租上诉人的房屋开始，从未按时交过房租，处于长期拖欠房租的状态，每月的房屋都要经过多次催讨，2017年6月21日，上诉人委托江西博韬律师事务所向二被上诉人送达《律师催告函》之后，第一次以房屋漏水作为理由拒交房租，而实际情况是房屋不存在长期漏水的情况，仅在三、四月下暴雨的时候有两间房短暂的有漏水的情况，系突发事件，上诉人已及时维修好，不存在山体滑坡的情况，在上诉人多次催收后被上诉人缴纳2017年4月份租金的时候并未向上诉人提出房屋存在漏水情况，要求减免房租和退还房屋，且在一审法院审理过程中二被上诉人并未提供证据证明其自己的主张，其在收到《律师催告函》之后所发的短信只是其意图逃避缴纳房租义务的托辞，本案中，二被上诉人存在明显恶意违约的情形，理应承担违约导致的支付违约金和不返还押金的法律责任。赖咸萍答辩称，1、被上诉人根本不存在违约行为，不需承担违约责任。被上诉人没有缴纳房租是由于上诉人没有及时履行房屋维修义务造成的。被上诉人承租房屋后，发现房屋至少四个房间存在严重漏水情况，要求上诉人进行修复，但是由于多次漏水且一直没有修复好，后来被上诉人在2017年5月1日开始拒绝缴纳房租。被上诉人在严重漏水问题未得到妥善解决后拒付租金，系合法履行抗辩权，并非实质违约行为。2、上诉人将存在严重漏水的房屋出租给被上诉人致使租赁合同的目的无法实现，被上诉人有解除合同的权利。上诉人明知答辩人租赁房屋的目的是用于开办老年公寓，而严重漏水的房屋是不能开办老年公寓的，故意隐瞒了房屋严重漏水的情况，是严重失信的。如果被上诉人知道房屋漏水情况存在，根本不会承租上诉人的房屋。同时由于房屋漏水，被上诉人的老年公寓无法继续开办下去，租赁房屋不能实现合同目的，根据《合同法》第九十四条的规定，可以解除合同。3、上诉人没有履行维修义务构成根本违约，应承担违约责任。上诉人作为出租人应提供符合租赁用途的房屋。然而根据本案的证据双方当事人的陈述，本案涉诉的房屋在承租人使用过程中，存在严重的漏水现象，上诉人经过多次修理仍未得到改善。租赁合同履行过程中，出租方提供符合约定的租赁物或提供维修后达到正常使用标准的租赁物与承租人交付租金均系合同的主要义务内容，因此上诉人的行为已经构成违约，应承担违约责任。4、上诉人无权要求被上诉人继续缴纳房租。上诉人应给与被上诉人老年公寓搬离的时间，且搬离期间也不应支付房租。5、上诉人违约在先，无权收取被上诉人的押金，应予退还。尹文明未出庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。张欣泉、张佩仪向一审法院起诉请求：1.判令解除原告张欣泉与两被告所签订的《租赁协议》并判令两被告将所租赁的萍乡锦锈山庄商务楼第二、三层返还给原告张佩仪；2.判令两被告尽快支付所欠原告的租金62000元并按月租金21000元的标准计算房屋租金至实际腾房之日止，同时判令两被告按月利息3%计算违约金至全部租金支付完毕为止（暂按62000元的金额计算至2017年7月31日止共计5580元）；3.判令两被告所交的房屋租赁押金100000元不予返还；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：2016年5月6日，原告张欣泉与两被告签订《租赁协议》，约定两被告向原告张欣泉租赁座落于安源××后埠街部分房屋用于开办老年公寓，面积为二、三层约1300平方米，一层接待大厅店面两间约100平方米及两个通往二、三层的板梯间，租赁期限为5年，自2016年6月2日起至2021年6月1日止，2016年6月2日至2017年6月1日，每月租金20000元，2017年6月2日至2018年6月1日，每月租金21000元，逐年递增，每月5日前以现金方式提前支付下一个月租金。签订合同时两被告必须向原告张欣泉支付房屋租赁押金100000元。协议还约定违约责任为：在合同期限内，两被告未按约支付租金，按照月利息3%向原告张欣泉计付违约金，超过一个月未付租金，原告有权解除租赁合同，收回租赁房屋，租赁房屋的固定装修归原告所有，两被告所交付的租赁押金不予退还。在合同期限内，如原告提前解除合同，则原告应双倍返还两被告租赁押金，租赁房屋的固定装修费用由原告按折旧后价值赔偿两被告。签订合同后，原告如约将房屋交付给两被告，两被告向原告支付了租赁押金100000元，并按约支付租金至2017年4月30日。因案涉房屋存在漏水现象，多次维修未果，两被告于2017年6月19日，以四间靠石案的房子存在山体滑坡，对房间内居住的老人会造成伤害为由，请求将该四间房屋退还给原告，但双方一直未达成协议，两被告未向原告支付自2017年5月1日起的房屋租金。在本案审理过程中，被告赖咸萍于2017年10月11日将案涉房屋返还给原告，并向本院出具一份《说明》，同意解除《租赁合同》。另查明：原告张欣泉与原告张佩仪系父女关系，在《租赁协议》签订时原告张佩仪尚未成年。原告向两被告出租的房屋部分产权归原告张佩仪所有，部分房屋系原告张欣泉租赁案外人刘文东所有的房屋。原告张佩仪于2016年5月6日出具一份《委托书》，授权原告张新泉负责与案涉房屋有关的租赁事宜。刘文东与原告张欣泉的《租赁合同》中约定租赁期限为20年，自2016年1月1日起至2035年12月31日，刘文东已向他人出租的第一层房屋的租金自该合同签订之日其由原告张欣泉行使出租人的一切权利。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，原告张佩仪、张欣泉根据原告张欣泉与被告赖咸萍、尹文明签订的《租赁协议》要求两被告支付租金，本案系房屋租赁合同纠纷。争议的焦点是：1.原告张欣泉与两被告签订的《租赁协议》是否有效，若有效是否已解除，于何时解除；2.两被告向原告支付的租赁押金是否应退还；3.两被告是否应向原告支付房屋租金及违约金。关于合同效力及解除问题。原告张欣泉与两被告签订《租赁协议》所涉及的房屋部分系原告张欣泉女儿张佩仪所有，部分系原告张欣泉从他人处承租所得，而签订合同时原告张佩仪系未成年人但授权原告张新泉负责案涉房屋的出租事宜，现以案涉房屋所有权人身份加入到本案诉讼的行为亦可视为一种追认行为，故在该协议系双方真实意思表示，两被告未举证证明该协议违反了法律、行政法规强制性规定的情况下，认定该协议合法有效。被告赖咸萍关于该协议无效的意见，该院不予采纳。在《租赁协议》有效的情况下，原、被告应根据该协议约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”两被告与原告签订的《租赁协议》中约定，两被告超过一个月未支付租金，原告张欣泉有权解除合同，收回租赁房屋。根据庭审查明，两被告自2017年5月1日起未向原告支付租金，至原告起诉时已达近三个月，故两原告有权解除原告张欣泉与两被告签订的《租赁协议》。在本案审理过程中，被告赖咸萍于2017年10月11日将案涉房屋返还给原告并同意解除合同。由此可见，原告张欣泉与两被告签订的《租赁协议》于2017年10月11日已解除，且两被告已于当日将案涉房屋交还与两原告。故两原告关于要求解除《租赁协议》、两被告返还房屋的诉求，不予支持。被告赖咸萍关于双方已于2017年5月解除《租赁协议》，其不应向原告支付租金的答辩意见，因其未举证证明且其认可并未将案涉房屋返还给原告，该院不予采纳。关于押金退还问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”两被告承租原告房屋用于开办老年公寓，房屋漏水会给老年人的生活带来不便，影响案涉房屋的使用，两被告自2017年5月后便与原告协商因漏水、山体滑坡问题要求退部分房屋事宜，因双方未达成一致意见，从而导致未及时支付租金，情有可原，而非无正当理由不支付租金。在两被告现已及时将房屋退还给原告的情况下，该院依法根据公平原则，对两原告关于要求判决两被告所付押金100000元不予退回的诉求，不予支持。被告关于因原告未履行案涉房屋的维修义务导致合同解除原告应双倍返还押金的答辩意见，因其未举证证明原告未履行房屋的维修义务，该院不予采纳。关于房屋租金及违约金。因原告张欣泉与两被告之间的《租赁协议》于2017年10月11日解除并于当日退还了案涉房屋，两被告向原告支付了截至2017年4月30日的房屋租金，故两被告应向原告支付自2017年5月1日起至2017年10月11日止的租金，其中2017年5月租金为20000元，6月至10月每月租金为21000元，故自2017年5月1日起至2017年10月11日止的租金为20000元+21000元/月×4月+21000元/月×（11÷30）月=111700元。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”案涉房屋在出租过程中出现漏水现象，影响使用，原告未保持租赁物符合约定用途，两被告在与原告协商未果的情况下，未及时支付租金，不能认定为违约，故无需向两原告支付违约金。对于原告的该诉求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第九十三条第二款、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告赖咸萍、尹文明于本判决生效后十日内向原告张欣泉、张佩仪支付房屋租金111700元，品除被告赖咸萍、尹文明已支付的押金100000元，两被告仍需向两原告支付11700元；二、驳回原告张欣泉、张佩仪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3651元，由原告张欣泉、张佩仪负担3000元，被告赖咸萍、尹文明负担651元。本院二审期间，被上诉人赖咸萍提交了律师函一份、漏水现场照片四张并申请证人王某、姚某到庭作证，拟补强证明被上诉人所租房屋的具体漏水情况和漏水程度。证人王某称：房屋住宿条件还好，主要问题是卫生间漏水，一直未得到很好的解决。证人姚某称：从2016年7月中旬发现一个房间的卫生间和租赁房屋的过道上存在漏水，叫了房东维修，但是一直未修好。上诉人张欣泉、张佩仪质证称：证人相对客观的陈述了事实，实际上，被上诉人向上诉人租赁的房屋是一栋房屋，总共三层。漏水是在极端情况下才会出现，而且只有一个房间的卫生间存在流水，且出租人履行了修缮义务，不能证明租赁房屋不能使用，也不能实现被上诉人的证明目的。本院经审查认为，结合被上诉人在一审中提交视频资料，上述证据能够补强证明被上诉人租赁房屋的漏水情况。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点1、两被上诉人是否应当向上诉人支付房屋租金及违约金；2、上诉人是否应向两被上诉人退还房屋租赁押金。关于房屋租金问题，两被上诉人自2017年5月1日开始未向上诉人交付租金，虽然两被上诉人拒交租金系因房屋漏水问题未得到解决，但直到2017年10月11日才将案涉房屋返还给上诉人，故两被上诉人应当向上诉人支付2017年5月1日起至同年10月11日止的房屋租金共计111700元。关于违约金及房屋押金问题。两被上诉人与上诉人签订的合同性质系房屋租赁合同，上诉人作为出租人，应当提供符合租赁用途的房屋。然而，根据双方当事人提交的证据及庭审陈述，本案涉诉的房屋在承租人使用过程中，存在漏水现象，上诉人经过多次修理仍未得到改善。此外双方签订的租赁协议中明确写明了租赁房屋用于开办宾馆和老年公寓，而房屋存在漏水现象可能影响到老年人人身安全及居住环境。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。出租人对于租赁物有法定的维修义务，并且应当以实现承租人正常使用租赁物为维修目的。本案中，上诉人提供的租赁物存在漏水情形，两被上诉人基于此亦向出租方告知，在漏水问题未得到妥善解决而没有及时支付租金，系行使抗辩权的行为，不构成根本性的违约，故上诉人要求支付违约金的请求不能成立。另外，一审法院根据查明的事实及公平原则，判决上诉人需向两被上诉人退还押金亦并无不当。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由张欣泉、张佩仪负担。本判决为终审判决。审判长  黄红建审判员  阳 涛审判员  周金颉二〇一八年三月五日书记员  李颖倩