江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太浏民初字第00390号
原告庞惠根。
委托代理人庞纯。
被告金岳。
委托代理人孙秋江，江苏德龙律师事务所律师。
委托代理人奚振清，江苏德龙律师事务所律师。
原告庞惠根与被告金岳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法由审判员张永生适用简易程序分别于2015年6月4日、2015年7月20日公开开庭进行了审理。原告庞惠根及其委托代理人庞纯，被告金岳（参加第二次庭审）及其委托代理人孙秋江（参加第二次庭审）、奚振清（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庞惠根诉称：原告自2008年起将位于太仓市浏河镇复兴东街36-3（原浏河镇和平新村105幢103室）的房屋出租给被告，双方不曾签订租赁合同。原告于2015年2月底就2015年4月30日将与被告解除房屋租赁关系一事通知被告。2015年4月18日原告及案外人奚某等前往出租房屋与被告商讨屋内装修及部分设施的折价问题，经过数天商讨，最终确定折价款为3.8万元。2015年4月30日17：06，原告将案外人奚某提供的折价款3.8万元以转账的形式支付至被告提供的账户，同日17时27分以电话形式将汇款事宜告知被告，并要求被告及时归还房屋钥匙。2015年5月1日原告数十次拨打被告电话，被告拒绝接听，并拒绝交还出租房钥匙。5月2日早晨，原告发现被告找来一名电焊工将出租房外的卷帘门焊死，禁止任何人出入，后又将一铁锚堵住了出租房门。同时，被告恐吓案外人奚某不准其承租房屋，造成奚某退租。5月6日原告以个人存款向案外人返还了3.8万元折价款，被告的行为严重侵犯了原告对房屋的使用权并造成原告的损失，为此诉至法院，请求判令：1.被告腾退房屋；2.赔偿因破坏房屋外部设施所造成的损失2000元；3.支付自租赁合同到期之日起即2015年5月1日起至被告实际腾退之日止房屋使用费；4.返还原告3.8万元，并将房屋恢复原状。诉讼中原告明确本案中放弃第2项和第4项诉讼请求，并表示3.8万元的款项返还属于相对独立的法律关系，留待另案主张权利。
被告金岳辩称：1.原、被告双方自2008年开始发生租赁关系，但被告只是租赁原告103室约21平方米的房屋，被告占用的另一间104室系无主房屋，是被告自行将两间房屋打通，实际占用的面积总共约40平方米。2.原告要求被告返还3.8万元不成立，因为被告曾经向被告借款10万元，该3.8万元是归还的当时的借款。3.双方之间一直是口头合同，2014年度的租金5000元被告已付清；双方的确协商过腾退房屋，但被告提出原告要归还10万元借款，否则不同意腾退房屋，所以双方发生争执；现在房屋仍由被告占用。
经审理查明：原告庞惠根及其妻子系江苏省海洋渔业总公司职工，工作期间江苏省渔业总公司将位于原浏河镇和平新村105幢103室房屋分配给原告夫妻，因该房屋未参加房改，现该房屋所有权人仍登记为江苏省海洋渔业总公司。证号0300005256房屋权属登记上显示房屋坐落“浏河镇复兴东街和平新村21、22”，该证上共有4幢楼房，其中第2幢楼房系涉案房屋所属楼房。江苏省海洋渔业总公司于2015年5月8日、2015年6月16日出具的证明显示：原告家分配所得房屋系大间、面积约40平方米，坐落地址原和平新村105幢103室，房屋所有权证上显示为22-2幢，现地名为复兴东街36-3号。
2008年5月起原告将浏河镇复兴东街36-3房屋出租给被告金岳使用至今，双方从未签订过书面租赁合同。依庭审中当事人陈述，双方约定：租金一年一付，承租多年来租金也有过调整，最近一个年度即2014年度（2014年5月1日至2015年4月30日止）的租金为5000元／年。2014年度的租金被告已支付完毕。被告金岳承租后，起先作为居住用房，后改为饭馆经营使用至今。2015年年初被告经营的饭馆停止经营，之后打算将饭馆及相关设备一并转让他人，但一直未能转让成功。2015年4月18日原告带着案外人奚某及其家人到涉案房屋看房子，并与被告洽谈房屋退租及设备转让的事宜。
原告于2015年4月中旬起至5月1日多次与被告金岳通话，双方主要就租赁合同到期后房屋腾退及相关设施转让案外人奚某进行了协商。2015年4月29日，原告与案外人奚某签订了《房屋租赁合同》一份，双方约定，原告自2015年5月1日起将位于浏河镇复兴东街36-3的房屋出租给案外人奚某使用。2015年5月1日，因被告未能及时腾退房屋，原告将涉案房屋的门锁换掉；双方为此发生争执，之后被告金岳将涉案房屋的卷帘门焊接住，并运来一个铁锚堵在涉案房屋的门口。2015年5月11日原告向被告发送的手机短信载明：“小金，我二月底就告诉过你我要在4月30日收回房屋，你现在还不把房子还给我，你明天必须退出房子，明天最后一天，不然的话我真的去法院告你。”
以上事实，有原告提供的江苏海洋渔业总公司出具的证明、通话记录及短信、房屋租赁合同、现场照片、证人奚某的证言，本院依法调取的房屋权属登记信息及当事人陈述等予以佐证。
本院认为：原、被告双方自2008年5月1日以来长期形成了稳定的租赁关系，依据庭审中查明的事实，原、被告虽未签订书面租赁合同，但双方在履行过程中一直按照一年一租的口头形式实际履行租赁合同，该租赁关系合法有效。合同法规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；因此，原告随时可以催告被告终止合同。在双方口头约定的2014年度租赁合同到期前，原告已明确告知被告不再续租，被告理应在合同到期时及时返还租赁物给原告，但被告在租赁期限届满后仍继续占用租赁物并用铁锚堵住涉案房屋门口未归还原告，违反了相关法律规定，故对原告要求被告金岳腾退归还所租赁房屋的诉讼请求依法应予支持。庭审中被告对双方租赁房屋的范围提出异议，但并未提供相应证据证明其所占用的约40平方米的房屋并非从原告手中交付使用；现有证据表明，涉案房屋的公安门牌编号因历史原因发生多次变更；按照被告所了解的一楼有101、102、103、104四户的事实，结合房屋权属登记的房屋建筑面积推算，原告分配所得的103室的建筑面积应当远不止被告所说的约20平方米，结合江苏省海洋渔业总公司出具的证明，本院认定被告现占用的约40平方米的房屋系从原告处租赁所得；因此，被告应将占用的位于太仓市浏河镇复兴东街36-3号（原浏河镇和平新村105幢103室，面积约40平方米）房屋全部腾退归还原告。因被告金岳在2015年5月1日后仍继续占有原告房屋，给原告造成了相应的租金损失，原告有权主张被告支付房屋占有使用费。关于费用标准问题，由于原告提交的房屋租赁合同的租金标准12000元／年明显高于原、被告之间5000元／年的租金标准，目前原告缺乏其他证据证明12000元／年系同地段的合理租金价格，故本院仍采用原、被告之间最近年度的租金标准（5000元／年）确定本案房屋的占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告金岳于本判决生效后15日内，将其占用的坐落于太仓市浏河镇复兴东街36-3号原租赁房屋（原浏河镇和平新村105幢103室，面积约40平方米）腾退归还原告庞惠根。
二、被告金岳于本判决生效后15日内支付原告庞惠根自2015年5月1日起至实际腾退之日按5000元／年标准计算的房屋占有使用费。
上述款项直接给付原告或汇入太仓市人民法院，开户行：中国银行太仓市支行营业部，账号：45×××14。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费130元，减半收取65元，由被告金岳负担。案件受理费原告已预交，本院不再退回，由被告在支付上述款项时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：苏州农业银行园区支行，账号：10×××99。
审判员 张永生
二〇一五年八月十三日
书记员 沈玉兰