广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0607民初4968号
原告（反诉被告）：梁丽波，女，1975年10月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：钟世文，广东鑫霆律师事务所律师。
被告（反诉原告）：佛山市三水乐高丰物业租赁服务有限公司，住所地：广东省佛山市三水区大塘镇前街股份合作经济社前街村“头头顶”土名，统一社会信用代码：914406070826478944。
法定代表人：林辉钹。
委托诉讼代理人：谢琼，广东创顺律师事务所律师。
第三人：佛山市三水区大塘镇前街股份合作经济社，住所地：广东省佛山市三水区大塘镇连滘村委会前街村，组织机构代码：073525246。
原告（反诉被告，以下简称原告）梁丽波与被告（反诉原告，以下简称被告）佛山市三水乐高丰物业租赁服务有限公司（以下简称乐高丰公司）、第三人佛山市三水区大塘镇前街股份合作经济社（以下简称前街股份社）合同纠纷一案，本院于2017年11月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁丽波及其委托诉讼代理人钟世文，被告乐高丰公司的委托诉讼代理人谢琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁丽波向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告所签《大塘中心广场公寓投资确认书》无效；2、请求判令被告退还原告人民币20000元并支付利息（利息以20000元为基数自2017年11月1日起算至实际支付之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告因接到被告销售人员电话邀约有公寓出售，便于2017年8月24日到被告处了解情况，当日签订《大塘中心广场公寓投资确认书》，并支付了2万元款项。根据《大塘中心广场公寓投资确认书》约定，原告自愿投资位于佛山市三水区大塘镇前街股份合作经济社前街村的大塘中心广场二座316号公寓，建筑面积为30平方米，每平方米单价为10000元整，租期至2045年6月30日止，赠送111号铺。在签订该确认书时，原告对所投资的项目公寓周边环境并不了解，而被告作为出卖方事先也没有主动履行告知义务，夸大该公寓商业价值，以及虚假宣传该公寓配套设施、交通条件、居住条件等，又以返租、赠送铺位等噱头，导致原告一时冲动签订投资确认书。
该投资确认书并非原告的真实意思表示，被告以售让的名义误导原告签订该份投资确认书，且确认书所约定投资的公寓地块非商业用地，也不具有相应的产权证明。在签订投资确认书时，被告并没有向原告明示《乐高丰公寓投资合同》，也没有出示公寓及商铺所有权证书或者其他合法权属证明等可租售文件。而在签订投资确认书后，原告更多次与被告工作人员联系，要求出示公寓及商铺所有权证书或者其他合法权属证明等文件，以及要求查看公寓及商铺，也对公寓、商铺的建筑面积及租赁期限、用途等提出异议，但被告从未出示，也更未就乐高丰公寓投资合同的具体条款进行协商洽谈。在原告多次要求被告退还款项后，被告拒绝退还，被告没收其所谓定金款无事实及法律依据。综上所述，被告恶意欺诈、虚假宣传骗取原告支付定金款项，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。
被告乐高丰公司辩称：1、答辩人与原告签订《大塘中心广场公寓投资确认书》（以下简称“确认书”）是在自愿、平等、公平的基础上签订的，系双方的真实意思表示，且《确认书》没有违反法律、法规的强制性规定。该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。2、答辩人依法取得涉案公高的土地经营权，依法向相关主管部门报建并取得《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等相关证件，具有合法的租赁权。3、原告诉请退还定金2万元并支付利息无任何事实和法律依据。理由如下：（1）《确认书》第五条第三款约定：“若由于乙方原因未能按时缴纳总价款，甲方不予退还定金给乙方，且有权另行出租该物业”。现因原告的原因，未能在《确认书》约定的时间2017年9月3日前交付总价款以及签订《乐高丰公寓投资合同》，其行为已构成违约，答辩人有权按照《确认书》的约定不予退还定金。（2）原告是完全民事行为能力人。答辩人已向原告明示了双方将签订的《乐高丰公寓投资合同》范文本及附件。原告确认已详细阅读并理解上述文件且无异议的情况下签署的《确认书》，依据《中华人民共和国合同法》之规定，原告应按照《确认书》约定履行合同义务。（3）原告未提供任何证据证明答辩人夸大该公寓商业价值及虚假宣传。答辩人认为该公寓有商业价值，可以返租并赠送铺位是事实，而并非虚假宣传。综上，答辩人有权要求原告承担违约责任，不予退还定金。请贵院在查明事实基础上驳回原告全部诉请。
被告乐高丰公司向本院提出反诉请求：1、判令双方签订的《大塘中心广场公寓投资确认书》于2017年10月31日解除；2、判令反诉人不予退还定金2万元，并有权另行出租大塘中心广场二座316号公寓；3、本案的全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人经协商一致于2017年8月24日签订《大塘中心广场公寓投资确认书》。双方约定：被反诉人自愿投资位于佛山市三水区大塘镇前街股份合作经济社前街村（土名“头头顶”）的大塘中心广场二座316号公寓，建筑面积为30平方米。该物业的总价款为30万元，应于2017年9月3日前付清，同时与反诉人签订《乐高丰公寓投资合同》。若因被反诉人的原因未能按时缴纳总价款的，反诉人则不予退还定金，且有权另行出租该物业。协议达成后，被反诉人在签订《投资确认书》时支付了定金2万元，并承诺按照约定支付全部投资款项，签订《乐高丰公寓投资合同》。事后，被反诉人无故拒不支付款项，未在约定时间内签订合同。反诉人曾多次限期要求被反诉人履行合同约定义务；但被反诉人一直拒不履行；无奈下反诉人通过律师函的方式函告，反诉人将按照约定对被反诉人的违约行为进行解除合同，没收定金，另行出租该物业。综上，被反诉人逾期不支付款项，未能在约定时间内签订《乐高丰公寓投资合同》的行为，已构成根本违约，反诉人有权解除合同，并按照合同约定没收定金，另行出租该物业。面对被反诉人的无理诉请，反诉人无奈之下提起反诉，恳请法院在查明本案事实基础上，依法判决。
原告梁丽波辩称：不同意被告的反诉请求，请求法院驳回，意见与起诉状中的意见一致。该投资确认书是格式条款，在签订确认书的时候，被告没有出示乐高丰公寓投资合同。投资确认书中载明租期至2045年6月30日止，一、没有明确起租时间，二、赠送的商铺属于大塘镇村委会，被告无权赠送，合同约定的赠送行为无效，该投资确认书，亦不属于原告的真实意思表示。
原告梁丽波提供：《大塘中心广场公寓投资确认书》、收据、消费交易凭条各一份、相片一张，以证明其主张的事实。
被告乐高丰公司提供：被告营业执照一份、前街村民代表会议记录一份、前街村头头顶土地发包方案一份、土地出租公告一份、连滘村委会前街股份合作经济社土地投标签到表一份、集体资产交易成交确认书一份、前街村头头顶土地承包合同书一份（附身份证复印件、宗地图各两份）、补充协议一份、前街村头头顶合同补充协议一份、土地使用权证两份、规划设计条件两份、建设用地规划许可证两份、建筑工程规划许可证两份、建设工程施工许可证两份、大塘中心广场公寓投资确认书一份、律师函一份、EMS快递单一份，以证明其主张的事实。
本院经审查后认为，原、被告提供的证据来源合法、内容真实，与本案事实相关，本院对双方提供的证据的真实性合法性均予以确认。
经审理查明：2017年8月24日，原告梁丽波与被告乐高丰公司签订《大塘中心广场公寓投资确认书》一份，约定原告梁丽波投资位于佛山市三水区大塘镇前街股份合作经济社前街村土名为“头头顶”的大塘中心广场二座316号公寓，约定建筑面积为30平方米，每平方米单价为10000元，承租期至2045年6月30日止，另外约定被告赠送111号铺。双方约定，原告梁丽波在签订该确认书时向被告乐高丰公司支付定金20000元，物业总价款为300000元。双方再约定，原、被告在约定的时间内签订《乐高丰公寓投资合同》时，该上述定金20000元抵作投资公寓总价款的一部分，若由于原告梁丽波的原因未能按时缴纳总价款，被告乐高丰公司可以不予退还定金，且有权另行出租该物业。签订上述确认书当日，原告梁丽波向被告乐高丰公司支付了定金20000元。签订上述确认书后，原、被告产生争议，原告梁丽波没有向被告乐高丰公司支付余下款项，双方也未签订《乐高丰公寓投资合同》。2017年11月1日，被告乐高丰公司委托律师向原告梁丽波发出《律师函》，通知解除《大塘中心广场公寓投资确认书》。原告梁丽波于2017年11月2日收到该函。
另查明，第三人前街股份社是佛山市三水区大塘镇连滘村委会“头头顶”（土名）的原土地所有权人。“头头顶”土地共45.1亩。2012年9月份，前街股份社通过集体表决程序，通过了“头头顶”土地的发包方案。2013年1月16日，案外人张灿煌通过大塘镇农村集体资产管理交易中心举办的招投标程序，竞得“头头顶”土地的承包经营权。当日，张灿煌与第三人前街股份社签订《前街村头头顶土地承包合同书》，约定由张灿煌承包“头头顶”土地45.1亩，其中可以按规划建设的面积29.33亩，地块1面积20.58亩，地块2面积8.75亩。地块1土地用途为其他商服用地，地块2用途为公共租赁住房用地（兼容商业服务业设施用地），承包期限自2016年1月15日至2046年1月15日止，为期三十年。合同中约定，1、承包期内，土地的所有权属于甲方（第三人前街股份社），乙方（张灿煌）享有在承包的土地合法经营使用和收益权利，不包含宗地范围内的地下资源、埋藏物和市政公用设施。承包期满，乙方要将承包的土地交回甲方，交回土地时，遗弃的杂物乙方要全部清理，地上的不动产建筑物归甲方所有。“头头顶”地块1、2分别于2013年5月14日，2013年9月29日转化为国有土地，土地证号分别为：佛三国用（2013）第0104956号、佛三国用（2013）第0110040号。第三人前街股份社通过土地划拨成为“头头顶”土地地块1、地块2的土地使用权人。此后，第三人前街股份社为涉案“乐高丰商业中心”工程项目办理了地字第440607201400001号、地字第440607201300173号《建设用地规划许可证》两份；编号440621201501070101、440621201405300201-2《建设工程施工许可证》两份；建字第440607201400739号、建字第440607201400220号《建设工程规划许可证》两份。2014年1月20日，第三人前街股份社与张灿煌签订《补充协议》，约定变更《前街村头头顶土地承包合同书》的承包方为被告乐高丰公司。
本院认为，经本院依法行使释明权后，原告明确其诉请返还定金的请求权基础为确认合同无效。所以本案原、被告之间的争议焦点是涉案《大塘中心广场公寓投资确认书》是否具有法律效力。关于被告乐高丰公司是否享有涉案土地使用权的问题，《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》（以下简称《办法》）?第二条规定：“本办法所称的征收农村集体经济组织土地所需的留用地（下称留用地），是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。留用地的使用权及其收益全部归该农村集体经济组织所有。”该《办法》第六条规定：“留用地应当依法转为建设用地。留用地原则上保留集体土地性质；在城镇规划区范围内的留用地可征收为国有土地。?留用地办理转为建设用地或征收土地手续的费用，纳入征地成本，由用地单位承担。其中，征收为国有建设用地的，各地级以上市、县（市）人民政府可以无偿返拨给被征地农村集体经济组织，用于发展壮大集体经济。”涉案“头头顶”地块是按照上述规定，依法定程序转为建设用地，其开发建设过程符合广东省的土地政策。被告乐高丰公司通过承包合同，取得了“头头顶”地块的使用权。原告述称被告无涉案土地使用权的意见，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案《大塘中心广场公寓投资确认书》性质上，属于租赁合同。原、被告在签订《大塘中心广场公寓投资确认书》时，涉案的“乐高丰公寓”已经办理了相关建设工程用地许可、规划许可、施工许可，属于合法建筑物。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”原、被告在《大塘中心广场公寓投资确认书》中约定了租赁期至2045年止，虽然超过了二十年的法定租赁期限，该确认书中约定超过二十年的部分无效，但在二十年以内的约定有效。综上，原告诉请确认《大塘中心广场公寓投资确认书》完全无效，本院不予支持。
关于《大塘中心广场公寓投资确认书》是否已经解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”该法第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”由于原告梁丽波经被告乐高丰公司催告，仍未按期支付合同款，被告乐高丰公司可以依法行使解除权。合同自原告方收到解除通知书即2017年11月2日解除。
关于涉案20000元定金是否应当返还的问题，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”《大塘中心广场公寓投资确认书》约定的标的额为300000元，按照该协议约定，租赁期大约为28年，扣除因超过法定租赁期限而无效部分的标的额之后，标的额为214285.71元（300000元÷28年×20年）。原告梁丽波所交的20000元，并未超过合法标的额214285.71元的百分之二十。另外，由于双方在《大塘中心广场公寓投资确认书》中约定，若由于原告梁丽波的原因未能按时缴纳总价款，被告乐高丰公司可以不予退还定金，原告梁丽波未按约定付款，已经触犯了该违约条款，被告乐高丰公司主张不予退还定金20000元，并有权另行出租大塘中心广场二座316号公寓，本院予以支持。
第三人前街股份社经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）梁丽波的全部诉讼请求；
二、确认涉案《大塘中心广场公寓投资确认书》于2017年11月2日解除；
三、确认被告（反诉原告）佛山市三水乐高丰物业租赁服务有限公司无须返还20000元定金，并有权另行出租大塘中心广场二座316号公寓。
案件受理费（本诉、反诉）共计300元，由原告（反诉被告）梁丽波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 卢泽辉
二〇一八年二月八日
异
书记员 吴惠敏