吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉民提字第11号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：长春市成邦汽车销售服务有限公司。住所地：长春高新技术产业开发区。
法定代表人：魏志杰，该公司董事长。
委托代理人：金永祚，吉林国瀚律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：吉林省信托有限责任公司。住所地：长春市。
法定代表人：高福波，该公司董事长。
委托代理人：车传波，吉林义理律师事务所律师。
委托代理人：陈占春，吉林义理律师事务所律师。
一审被告：杨莉娜，女，汉族，1974年8月15日出生，住长春市宽城区。
委托代理人�盛世峰，吉林同信法大律师事务所律师。
再审申请人长春市成邦汽车销售服务有限公司（以下简称成邦公司）因与被申请人吉林省信托有限责任公司（以下简称信托公司）及一审被告杨莉娜房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2013）长民一终字第150号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年11月29日作出（2013）吉民申字第2044号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。成邦公司的委托代理人金永祚和信托公司的委托代理人车传波、陈占春到庭参加诉讼，杨莉娜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
2012年6月13日，一审原告信托公司起诉至长春高新技术产业开发区人民法院称：2009年12月9日，吉林省高级人民法院（2008）吉民二初字第16号民事调解书确认，成邦公司将其所有的坐落于长春高新技术产业开发区硅谷大街3666号，建筑面积为5651.18平方米，产权证号为长房权字第10900013**号的房屋及其地下部分以37479600.00元抵偿给信托公司。现该房屋已过户至信托公司名下，产权证号为长房权字第11200004**号，土地证号为长国用第0900018**号。在信托公司收回房屋时，杨莉娜拒不交付，并出示了2007年6月30日与成邦公司签订的《房屋租赁合同》。信托公司享有房屋使用权，杨莉娜应向信托公司交付租金。成邦公司在以房抵债前没有说明房屋出租的事实，导致房屋抵债价格不实。为此，成邦公司应承担连带支付租金的义务。故请求判令杨莉娜、成邦公司连带支付2009年12月至2017年6月的租金。杨莉娜、成邦公司辩称：信托公司的诉讼请求没有任何事实及法律依据，请求法院驳回信托公司的诉讼请求。理由是：（一）在该房屋抵债时，成邦公司已明确告知�托公司房屋出租的事实，信托公司对这一事实是明知的。三方在2009年12月4日签订了三方抵账协议，该协议对三方如何处理房屋的情况做了约定。（二）成邦公司在吉林省高级人民法院下达民事调解书一个月内，2010年1月份就按照民事调解书规定的内容将涉诉房屋全部过户到信托公司名下。（三）评估报告并没有对使用该房屋及装修的费用进行评估。按照法律规定，三方协议应继续履行到期满。
长春高新技术产业开发区人民法院一审查明：2009年12月9日，吉林省高级人民法院（2008）吉民二初字第16号民事调解书确认，成邦公司将其所有的坐落于长春高新技术产业开发区硅谷大街3666号，建筑面积为5651.18平方米，产权证号为长房权字第10900013**号的房屋及其地下部分以37479600.00元的价格抵给信托公司。其中包含杨莉娜对该房屋进行装修、改造、扩建投入的费用。2010年1月28日，上述房屋过户至信托公司名下，产权证号为长房权字第11200004**号。另查，2007年6月30日，杨莉娜与成邦公司签订了《房屋租赁合同》，约定成邦公司将上述房屋出租给杨莉娜，租期自2007年6月30日至2017年6月30日，年租金60万元，租金以杨莉娜扩建、装修、改造该房屋投入的资金550万元折抵。
长春高新技术产业开发区人民法院一审认为：自成邦公司将房屋所有权转让给信托公司时起，信托公司即享有对该房屋的占有、使用、收益和处分的权利。成邦公司在转让该房屋所有权时，应当将该房屋的收益即房屋租金一并转移给信托公司。按照杨莉娜与成邦公司签订的《房屋租赁合同》的约定，年租金60万元，月租金应为5万元。关于租金的给付，租期在一年以上的，应当在每届满一年时支付。因此，成邦公司应将自信托公司取得房屋所有权之日2010年1月28日至信托公司主张权利之日2012年6月13日共计29个月的租金145万元支付给信托公司。长春高新技术产业开发区人民法院于2013年3月19日作出（2012）长高开民初字第871号民事判决：成邦公司于判决生效后10日内，给付信托公司自2010年2月至2012年6月共计29个月的租金145万元。
成邦公司不服一审判决，向吉林省长春市中级人民法院提起上诉称：2009年12月经吉林省高级人民法院民事调解书确认，成邦公司代为他人用本案所涉房屋评估作价3700余万元折抵其欠信托公司部分欠款。成邦公司在该民事调解书规定的期限内，将该房屋产权过户至信托公司名下。在成邦公司用该房屋代为他人抵账之初，成邦公司如实将该房屋已出租的情况告知了信托公司，而且房屋承租人杨莉娜也将房屋租赁协议交给了信托公司，信托公司亦曾多次派人实地勘察，对抵账房屋已经出租的情况非常了解并表示认可。信托公司在接收该房屋两年之久后，起诉成邦公司支付租金不合情理，对成邦公司是不公平的。综上，请求二审法院发回重审或依法改判。信托公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。杨莉娜答辩称：我不应该承担任何责任，成邦公司上诉跟我无关，不发表意见。
吉林省长春市中级人民法院二审查明：2007年6月30日，成邦公司（甲方）与杨莉娜（乙方）签订一份《房屋租赁合同》。该份房屋租赁合同载明：“因甲、乙双方曾于2006年6月30日签订《房屋租赁协议》，依该协议约定，甲方将位于本市高新区硅谷大街3666号楼房租赁给乙方，租期：3年，年租金：60万元。”“合同第一项：租赁房屋的位置、面积、层数。租赁房屋位于本市高新区硅谷大街3666号，面积：5651.18平方米（不包括乙方扩建面积700平方米），层数：3层；第二项：租赁期限：10年（自2007年6月30日至2017年6月30日）；第三项：因乙方扩建、装修、改造租赁房屋投入550万元，故甲方同意乙方用投入的扩建、装修、改造款项折抵全部房屋租金，乙方不再另行向甲方缴纳房屋租金。”
另查明，2009年11月25日，吉林博大东方房地产土地评估咨询有限公司向委托方成邦公司出具房地产估价报告，估价标的为位于长春市高新技术产业开发区硅谷大街3666号房屋建筑面积为5651.18平方米、土地使用面积为3297平方米的房屋。估价对象的概况与现状部分描述为：“委估建筑物为框架结构，东西朝向，共三层，于2006年建成，建筑物外墙为大理石贴面，内墙刷涂料；矿棉板吊顶；大理石地面；塑钢门窗；估价对象水电暖齐全，一二层为饭店、网吧，三层一半为台球室及办公室，另一半未装修。”
2009年12月7日，信托公司（甲方）、陈维平（乙方）与成邦公司（丙方）三方签订《协议书》一份。该《协议书》约定：“第一条：丙方同意以其所有的坐落于长春市高新技术开发区硅谷大街3666号房屋（房屋所有权证书号：长房权字第10900013**号，建筑面积：5651.18平方米）以及该房屋的地下部分以评估价37479600.00元抵偿给甲方，代乙方偿还欠甲方的债务；第二条……本协议生效后，已出租、出借的房间由乙方协调承租人、借用人同甲方另行订立租赁合同，承租人、借用人不同意订立的，由乙方负责收回；第五条：本协议自吉林省高级人民法院下达民事调解书后生效。”
2009年12月9日，吉林省高级人民法院作出的（2008）吉民二初字第16号民事调解书第一项内容为：“第三人长春市成邦汽车销售服务有限公司以其所有的坐落于长春市高新技术开发区硅谷大街3666号房屋（房屋所有权证书号：长房权字第10900013**号，建筑面积：5651.18平方米）以及该�屋的地下部分以评估价37479600.00元抵偿给吉林省信托有限责任公司，代吉林省吉原石油天然气开发有限责任公司（以下简称吉原公司）偿还欠吉林省信托有限责任公司的债务。”
再查明，杨莉娜与成邦公司租赁合同中所记载的700平方米的扩建面积是通过对涉诉房屋框架加层的方式增加，扩建全部是在涉诉房屋范围内进行。信托公司与成邦公司均一致认可本院（2008）吉民二初字第16号民事调解书中涉诉房屋抵债价值37479600.00元中包含杨莉娜对涉诉房屋扩建、装修与改造的部分。
吉林省长春市中级人民法院二审认为：按照成邦公司与杨莉娜房屋租赁合同约定，杨莉娜承租使用涉诉房屋的对价为其扩建、装修及改造涉诉房屋的投资。对成邦公司而言，其收取租金的表现形式为涉诉房屋的添附物及扩建部分的价值，即该部分租金已物化于涉诉房屋。成邦公司代吉原公司偿�债务时，其明确表示系以其所有的涉诉房屋按评估值37479600.00元抵偿信托公司债权。信托公司与成邦公司均认可抵债价值37479600.00元中包含杨莉娜对涉诉房屋扩建、装修与改造的部分，即成邦公司代偿吉原公司所欠信托公司债务总额中包含涉诉房屋的租金价值。成邦公司如此代偿债务致使信托公司一方面债权减少，另一方面又无法收取租金，但成邦公司却取得了对案外人吉原公司37479600.00元的权益，至于成邦公司是以上述37479600.00元的权益向吉原公司追偿、还是进行债务抵消或放弃上述权益等均是成邦公司与吉原公司之间的事情。依照诚实信用及公平原则，成邦公司应将其提前收取并抵债的租金部分予以返还。原审判决成邦公司给付涉诉房屋产权变更后的租金收益正确，应予维持。虽然成邦公司主张在达成以物抵债协议时信托公司已知道并认可涉诉房屋的出租情况，但成邦公司并无证据证明其已将与杨莉娜签订的租赁合同提交给信托公司，亦无证据证明信托公司认可放弃涉诉房屋抵账后的租金收益。成邦公司此项主张不成立，不应予以支持。但按照成邦公司与杨莉娜2007年6月30日的房屋租赁合同关于租金标准的约定，10年租期的租金总额为550万元，由此折算年租金应为55万元，即双方已变更租金标准由每年60万元为55万元。原审法院仍以60万元／年的标准判令成邦公司承担返还租金义务不当，应予纠正。按照原审法院确定的给付期限，成邦公司返还租金收益应为1329166.67元。超出原审法院确定的给付期限后的租金部分信托公司可另行主张。综上，原审判决认定事实部分有误，应予纠正。吉林省长春市中级人民法院于2013年7月17日作出（2013）长民一终字第150号民事判决：一、变更长春高新技术产业开发区人民法院（2012）长高开民初字�871号民事判决“被告长春市成邦汽车销售服务有限公司于本判决生效后10日内，给付原告吉林省信托有限责任公司自2010年2月至2012年6月共计29个月的租金1450000.00元”为：“上诉人长春市成邦汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内，给付被上诉人吉林省信托有限责任公司自2010年2月至2012年6月共计29个月的租金1329166.67元。”二、驳回被上诉人信托公司的其他诉讼请求及上诉人成邦公司的其他上诉请求。
成邦公司申请再审称：（一）成邦公司已全面履行了吉林省高级人民法院（2008）吉民二初字第16号民事调解书所确定的调解内容，该案已全部结案。现信托公司起诉成邦公司要求其给付代偿的房屋租金，属于重复告诉，原审法院对本案进行立案和审理违背了上述民事调解书的调解内容，违反民事诉讼的相关法律规定，是错误的。（二）信托公司明知本案争议房屋�租金已成为房屋的添附且已放弃对该租金的主张。信托公司超过诉讼时效期间不主张租金的行为表明其已默示免除了该租金债务，而其在与陈维平、成邦公司签订的《协议书》中亦未约定信托公司要收取租金或成邦公司应支付租金，因此，信托公司以协议的方式明示免除了该租金债务。（三）原审判决混淆了债务人与第三人、代偿与债务转移这两对法律概念，认定事实错误。成邦公司替陈维平偿还债务系债务代偿而非债务转移，信托公司如认为债务履行存在瑕疵应向债务人主张，成邦公司作为第三人不应承担任何合同义务。（四）二审法院依据不当得利的法律规定作出判决属适用法律错误，成邦公司替陈维平还债不存在不当得利。综上，请求依法撤销吉林省长春市中级人民法院（2013）长民一终字第150号民事判决，予以改判。被申请人信托公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院再审查明的事实与二审查明的事实一致。
本院再审认为：（一）关于信托公司起诉本案是否属于重复告诉问题。虽然信托公司与吉原公司、陈维平借款合同纠纷一案已调解结案，且该案所涉的争议房屋与本案所涉的争议房屋为同一处房屋，但本案系信托公司与成邦公司、杨莉娜之间因房屋租赁而产生的纠纷，两个案件案由不同，民事法律关系不同，当事人亦不完全相同，属于两个相互独立的案件，因此，成邦公司关于信托公司要求其给付房屋租金的请求属于重复告诉，法院不应予以立案和审理的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。（二）关于成邦公司替陈维平偿还债务这一行为的法律性质问题。本院（2008）吉民二初字第16号民事调解书确定的调解内容第一项为：“第三人长春市成邦汽车销售服务有限公司以其所有的坐落于长春市高新技术开发区硅谷大街3666号房屋（房屋所有权证书号：长房权字第10900013**号，建筑面积：5651.18平方米）以及该房屋的地下部分以评估价37479600元抵偿给吉林省信托有限责任公司，代吉林省吉原石油天然气开发有限责任公司偿还欠吉林省信托有限责任公司的债务。”由此可知，成邦公司系以第三人的身份向信托公司代偿债务，信托公司对此亦予认可。（三）关于信托公司所主张的租金损失应由谁承担的问题。成邦公司与杨莉娜达成一致，以杨莉娜对本案争议房屋的添附物折抵房屋租金至2017年6月30日，其后成邦公司又将包括杨莉娜添附部分的本案争议房屋代陈维平抵偿给信托公司。现信托公司以其既无法对本案争议房屋进行占有使用，亦无法向承租人收取租金，致使其房屋所有权无法得以实现为由，要求成邦公司承担自房屋过户登记之日起至杨�娜的租赁期间届满之日止这一段租赁期间的房屋租金损失。成邦公司对此不予认可，并主张信托公司已通过明示和默示的方式免除了其租金债务，且其系代偿债务，信托公司如认为债务履行存在瑕疵应向债务人主张，其作为代偿第三人不承担任何合同义务。对此，本院认为，1.信托公司在其与陈维平、成邦公司签订的《协议书》中并未明确表示放弃对该租金债务的主张，因此，成邦公司关于信托公司以协议方式明示免除了该租金债务的主张缺乏事实依据，本院不予支持。同时，成邦公司关于信托公司在接收本案争议房屋两年后才要求其给付房屋租金的行为，即表明信托公司已默示免除了该租金债务的主张，缺乏法律依据，本院亦不予支持。2.如前所述，成邦公司系代偿债务。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条关于“当事人约定由第三人向债权人履行债务的�第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”之规定，信托公司如认为成邦公司代偿的债务存在瑕疵，应向债务人主张承担违约责任。同时，成邦公司与信托公司、陈维平在《协议书》第二条中亦约定，负责协调承租人同信托公司订立新的租赁合同并在承租人不配合的情形下，收回本案争议房屋的义务人是陈维平，而非成邦公司。因此，根据该三方协议的约定，在已出租房屋无法收回的情形下，亦应由信托公司向陈维平主张权利。3.《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”本案系房屋租赁合同纠纷，信托公司与成邦公司就房屋租金的给付问题发生争议，仅涉及租赁合同的履行与违约责任等相关法律规定的适用，不宜适用关于不当得利的法律规定。同时，由于杨莉娜以添附形式折抵租金，并将添附物一并计入房屋评估价值中，导致信托公司无法行使房屋使用权，债权利益减损。但诚如二审判决所述，成邦公司是以涉诉房屋的权益向吉原公司追偿，还是进行债务抵消或放弃上述权益等均是成邦公司与吉原公司之间的事情。在本案的法律关系当中，无法认定成邦公司将其所有的房屋代为抵偿债务后是否获益，而且成邦公司已按照本院（2008）吉民二初字第16号民事调解书和三方协议确定的内容履行了相关的义务。因此，二审法院依据不当得利的相关法律规定判决由成邦公司承担租金损失，在适用法律方面存在不当之处，本院予以纠正。综上，无论是依照《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定亦或按照三方协议的约定，成邦公司均不应向信托公司承担租金损失。信托公司对成邦公司的诉讼请�，本院无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款和第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销长春高新技术产业开发区人民法院（2012）长高开民初字第871号民事判决和吉林省长春市中级人民法院（2013）长民一终字第150号民事判决；
二、驳回吉林省信托有限责任公司的诉讼请求。
一、二审案件受理费35850.00元，由吉林省信托有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 丽
代理审判员 岳 航
代理审判员 刘陆璐
二〇一四年五月八日
书 记 员 黄 青