湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初1884号原告：杨绍勇，男，汉族，1978年8月15日出生。委托诉讼代理人：唐永洪（特别授权）。被告：怀化市大汉置业有限公司。法定代表人：邹明，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：李润奇。原告杨绍勇诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨绍勇的委托诉讼代理人唐永洪，被告的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨绍勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2015年10月1日起至2018年5月1日止的延期交房违约金35090.26元（以已交付房价款372113为基数，按日万分之一计算，共计943天）；2.判令被告向原告支付自2018年5月2日起至交房之日止的延期交房违约金（计算方式同上）；3.判令被告向原告支付延期办证违约金3,721.13元（按已付房款1%计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月21日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）。《买卖合同》第三条第一款约定：“买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一)为大汉龙城.旺龙府项目中的第3[幢]∠[单元][层]601号房《买卖合同》第四条第一款约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为(人民币)每平方米2,778元，总金额372,113元。”《买卖合同》第十条第一款约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。”《买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日的买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”《买卖合同》第十七条及《补充协议》第八条约定，出卖人应在双方约定交房后910天内办好房产证与土地使用权证，若不能按期办理好房产证与土地使用权证，出卖人按买受人已付房款的1%支付违约金。《买卖合同》签订后，原告依约交付了全部购房款及相关税费，但被告未在约定时间内将符合交房条件的房屋交付给原告。且未在约定时间内办妥房屋权属登记，已构成违约。根据上述《买卖合同》及补充协议约定，被告应向原告支付延期交房违约金和延期办证违约金。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，希望法院依法判处。被告大汉置业公司辩称：一、被告开发建设的房屋已经竣工验收，属合格工程，具备法律规定的交房条件。2016年1月23日，被告开发建设的大汉·龙城旺龙府住宅小区3号楼，经过施工、设计、监理、建设等单位的共同验收，取得了结论为合格的《工程质量竣工验收记录》。原告购买的房屋，正是3栋的房屋。这一事实，表明被告开发建设的房屋，属验收合格可以交付的房屋，符合双方在补充协议第二条第三款第三段中约定的分栋验收合格的交付条件。2017年7月6日，消防验收合格。被告所售的房屋达到约定和法定的交房条件，之后不应当再承担逾期交房违约责任。二、被告可以延期交房，不应当承担逾期交房违约金。双方在《补充协议》第二条第二款约定，原告未付清有关税费、住房维修资金的，原告可以拒绝交付房屋，由此延期交房无需承担违约责任。三、被告办证期限尚未届满，不应当承担逾期办证违约责任。双方在《补充协议》第八条约定，被告办证期限于交房之后910日内办好产权证书。目前，办证期限尚未届满，被告没有违约，不应当承担逾期办证违约责任。综上，对原告提起的诉讼请求，依法应予以驳回。经审理查明，2014年1月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的大汉龙城·旺龙府项目中的第3幢601号住宅一套；建筑面积133.95平方米，单价每平方2778元，总金额372113元；原告首付款112113元，剩余房款26万元采用公积金贷款方式支付；十、被告应在2015年9月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理交付手续；双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单；由于被告原因，未按合同约定于2015年9月30日前将商品房交付原告使用，逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按每日万分之二向原告支付已交房价款的违约金；被告应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因被告原因，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续，按补充协议的约定。同日签订的《怀化市商品房买卖合同》附件四《补充协议》约定：由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任；该商品房经主体分栋验收合同并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，被告即通知原告办理交接手续；双方约定交房后910日内办好房产证和土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告原因则顺延，若不能按期办理好房产证与土地使用权证，被告按原告已付房款的1%支付违约金。合同签订后，原告付清购房款，于2015年10月20日交清契税。原告至今未收房。另查明，涉诉房屋于2016年1月23日经分栋验收合格，于2017年7月6日经消防验收合格，但至今尚未完成工程竣工验收备案，没有取得《竣工验收备案表》。上述事实，由原告身份信息、被告营业执照、《商品房买卖合同》、《补充协议》、销售不动产统一发票、收款收据、工程质量竣工验收记录、建设工程消防验收意见书等证据证实。本院认为，原告杨绍勇与被告大汉置业公司所签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告杨绍勇与被告大汉置业公司在《商品房买卖合同》、《补充协议》中均对交房条件予以约定，但《补充协议》就交房条件约定不明确，交房条件应以《商品房买卖合同》约定为准，即被告应当在2015年9月30日前将商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。被告至今未达到合同约定的交房条件，并在约定期限内向原告交房，逾期交房的事实客观存在，应当承担违约责任，向原告支付逾期交房违约金。原告要求被告按日万分之一支付违约金，系对自身权利的处置，本院予以支持。因此，被告应支付2015年10月1日至2018年5月1日期间的违约金35090.26元（372113元×0.0001×943天）。2018年5月2日以后的违约金按每日37.21元（372113元×0.0001）的标准，计算至被告交付涉案房屋之日止。被告大汉置业公司提出原告在交房前未交清契税以及住房维修基金，其可以延期交房而不承担违约责任的理由，本院认为，该理由不能成立。根据《补充协议》第二项房产交付使用第2条和第3条约定的权利义务内容表明，原告交清契税以及住房维修基金等费用的前提是大汉置业公司必须达到合同约定的交房条件，双方在交接房屋的同时交清上述费用。而本案中被告至今未取得《竣工验收备案表》，没有达到合同约定的交房条件，在约定期限内通知交房，被告已构成逾期交房违约。被告在达到合同约定的交房条件并通知交房前，原告尚不具备交清上述费用的合同条件，故被告不能以原告未交清上述费用来对抗自己应当承担的逾期交房的违约责任。原、被告约定交房后910日内办好房产证和土地使用权证，因原告至今未收房，故办证期限尚未届满，关于原告要求被告支付延期办证违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨绍勇逾期交房违约金35090.26元。二、被告怀化市大汉置业有限公司从2018年5月2日起，按每日37.21元的标准向原告杨绍勇支付逾期交房违约金，直至被告怀化市大汉置业有限公司交付涉案房屋之日止。三、驳回原告杨绍勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费770元，减半收取385，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  王 黎二〇一八年六月十二日代理书记员  尹绪琴