西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民西初字第00037号
原告陕西恒德餐饮文化有限公司，住所地西安市新城区解放路103号。
法定代表人杜宗久，该公司总经理。
委托代理人景安，陕西静远新言律师事务所律师。
委托代理人袁非，陕西静远新言律师事务所律师。
被告西安民生集团股份有限公司，住所地西安市新城区解放路103号。
法定代表人马永庆，该公司董事长。
委托代理人高晶晶，女，1985年6月26日出生，汉族，西安民生集团股份有限公司职员。
委托代理人刘洁，女，1980年2月17日出生，汉族，西安民生集团股份有限公司职员。
原告陕西恒德餐饮文化有限公司与被告西安民生集团股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西恒德餐饮文化有限公司及其委托代理人景安、袁非，被告西安民生集团股份有限公司及其委托代理人高晶晶、刘洁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陕西恒德餐饮文化有限公司诉称，原、被告于2007年3月22日签订场地租赁合同，原告承租被告位于西安市解放路103号西安民生百货大楼一层和负一层的商业场地，用于经营德克士餐饮店，租期10年，2012年被告以经营布局需要调整为由，想要单方面解除场地租赁合同，收回一层经营场地转租他人，原告不同意中途解除合同，被告便采取停水停电等不正当手段，给原告设置经营障碍，逼迫原告腾房。2013年6月23日被告强行封堵原告德克士餐饮店并停水停电，使原告德克士餐饮店整体不能营业，2013年7月20日被告人员粗暴破坏店内装修，拉走部分店内桌椅设备。被告的上述行为严重损害了原告的经营权利，给原告造成了很大经济损失。现诉至法院请求判令被告：1、依法解除原告与被告的租赁关系，由被告向原告赔偿经营损失4690000元人民币，装修损失和设备损失1052929元人民币，并向原告支付违约金500000元人民币；2、判令被告立即返还侵占原告的桌椅等财物。
被告西安民生集团股份有限公司辩称，1、原告诉称与事实不符，因原告逾期交付租金被告才依租赁合同行使解除权，符合合同约定；2、对原告要求返还财产，因被告已在公函中告知，如原告违反备忘录逾期交还承租区域或逾期拆除，被告将按照原告放弃所有权处理，故原告作为本案的主体不适格；3、原告对其要求被告赔偿经营损失、装修和设备损失负有举证义务。同意解除租赁关系但请求驳回原告的其余诉讼请求。
经审理查明，2007年3月22日原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订场地租赁合同，约定“甲方同意将位于西安市解放路103号西安民生百货大楼一及地下负一层的商业用房出租给乙方用于经营德克士餐饮项目”，租赁面积为393平方米（一层100平方米、负一层293平方米），“租赁期限为2007年4月1日至2017年3月31日止，其中2007年4月1日至2007年5月31日为乙方装修日”，“基本租金为每月每平方米人民币110元”，“在基本租金的基础上，租金每5年增加一次，按5%的幅度进行递增，直至合同期满”，“乙方的租金实行预付制即：乙方应在每月30日前向甲方预付下月的租金”，“乙方经营实际发生的水、电、电话等公用事业费用，按其实际用量计算”，“自2007年5月1日起，按本合同约定计算租金”，“在合同期内，乙方可按照德克士餐厅的统一标准设计对租赁物内部进行重新布局和装修”，“无论合同提前终止还是到期终止，乙方都无权要求甲方给予装修补偿”，“除本合同明确规定终止、解除条款外，任何单方面解除或终止合同的行为皆视为违约，违约方应向守约方赔偿50万元的违约金”。合同签订后，原、被告双方均依约定履行。双方在合同履行过程中将租金给付方式以事实行为进行变更，即由被告向原告发出（催）交款通知单载明所对应月份及应交款项数额，原告再依此向被告财务缴付租金。
2013年5月22日被告向原告发出公函，表示“根据卖场的调整计划，我司将于2013年6月21日收回贵司所承租的一层全部区域。按照双方2012年11月16日签署的《备忘录》约定，我司特就收回一层出租场地的相关事宜函告如下：1、请贵司按照《备忘录》约定，于2013年6月20日前自行拆除一层所有装修及设备包括门头，及时将一层全部承租区域交还我司。2、根据《备忘录》约定，贵司可整体转至B1层继续经营。3、若贵司违反《备忘录》约定，逾期交还一层承租区域或逾期拆除、搬移一层承租区域的包括但不限于装修装饰、设备设施等相关营业物品的，我司将按照贵司放弃所有权处理，由此造成财产损失由贵司自行承担”。2013年6月23日双方发生纠纷，原告停止营业。
双方均无法提供被告2013年5月22日公函中所称“2012年11月16日签署的《备忘录》”。被告称公函中“2012年11月16日签署的《备忘录》”系其笔误，只有其提交的2013年1月8日所签备忘录，甲方为被告，乙方为原告，内容为“甲方同意乙方按照甲方公司有关装修规定对所承租区域进行装修，但因本次装修而可能产生的或有损失（该损失包括但不限于甲方即将收回一层全部区域而导致乙方装修投资的损失、新设备投入损失等），乙方已做好充分预期且同意全部承担”，“甲方同意将乙方经营的B1层区域继续出租给乙方经营，即在甲方进行调整时，乙方整体转至B1层经营”，“乙方承诺不再追究甲方提前收回出租区域的所有法律责任”。双方均在该备忘录最后一页（无正文）签章（无签章时间），被告并加盖骑缝章。原告称由于其所处劣势地位，2012年11月16日备忘录签署后即交给被告签章，被告并未将副本返回原告故无法提交，2013年1月8日并未签署备忘录，对被告所提交2013年1月8日备忘录不认可，表示其仅签署2012年11月16日备忘录，两份备忘录内容不一致。
原告所承租一层区域被告现已收回使用，负一层仍保持原告停止经营时原状并由双方同时加锁。被告对原告位于一层区域的经营设施集中存放，2013年12月30日双方对所存放物品进行共同清点如下：三合一展示台一个、三合一展柜一个、圣代机一个、圣代机柜一个、热水机一个、热饮机一个、热水热饮机柜一台、热饮料包三层架一台、双槽果汁机两台、双槽果汁机柜一台、百事可乐现调机一台（含不锈钢可乐气瓶4个）、百事可乐制冰机柜一台、前台展示柜一台、收银pos机4台、百事可乐不锈钢5层架一个、验钞机一个、翻转灯箱7个、前台展示盒4组、垃圾柜一台、对讲音箱2个、桌子21张、椅子42把、门4扇、dicos灯箱一个、风幕机2个、店务章一个、营业执照一个、税务登记证一个、卫生许可证一个、电子表一个、空调一台、电梯电机一台、出库单一套。
2012年原告（甲方、发包方）与天津通宇装饰工程有限公司（乙方、统包方／总承包方）签订德克士加盟餐厅装修统包施工合同，约定对德克士民生餐厅进行装修，“本工程合同总造价1326450元”，“工程项目计划自2012年11月12日开工，至2012年12月22日竣工”，“开工前一周内，如有发生追加确认项目，甲方向乙方支付统包费同时应支付确认之追加款，计人民币33000元”。该装修工程已完工，原告提交的中国建设银行2012年11月13日客户回单，载明“汇款人全称：赵晓岚”，“收款方名称：陈树文”，“汇款金额：1359450.00元”，“用途装修货款”。经查赵晓岚系原告财务人员，陈树文系天津通宇装饰有限公司德克士项目部经理。
天津通宇装饰有限公司出具证明，载明“陈树文系我公司（天津通宇装饰有限公司）德克士项目部经理。负责德克士民生餐厅（2012年11月12日-2012年12月22日）期间的有关装修的所有事宜。2012年11月13日收到（陕西恒德餐饮文化有限公司）民生餐厅（赵晓岚）汇入陈树文建行（6222800150141086286）1359450元（其中33000元是外立面增项费用）系德克士西安民生餐厅统包装修款。”
以上事实有租赁合同、（催）交款通知单、公函、备忘录、装修统包施工合同、客户回单、证明、勘验笔录以及当事人陈述在卷佐证。
本院认为，原、被告之间系租赁合同关系，所签订租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效应受法律保护。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，均应按照约定履行各自义务，双方在履行合同时应当遵循公平、诚实信用及权利义务相一致的原则，不得擅自变更或者解除合同。
被告以双方曾签订备忘录为依据收回一层全部区域，要求原告整体转至地下负一层继续经营，鉴于原告作为快餐型餐饮企业，其营业场所的确定与经营业绩密切相关，临街一层区域作为经营门面担负着重要的商业效应，对吸引客流量增加消费人群具有不可替代的作用，因此经营区域的改变属于合同重大事项的变更，当事人可以采取协商一致或签订补充文件的形式进行变更，在双方无法达成一致时，按照合同有关条款执行。
2013年5月22日被告向原告发出的公函中载明“按照双方2012年11月16日签署的《备忘录》约定，我司特就收回一层出租场地的相关事宜函告”，但被告无法提交该公函中所述“2012年11月16日签署的《备忘录》”，仅提交了原告持有异议的2013年1月8日备忘录。依据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，因此对本案证据关注的重点首先在于被告收回原告所承租地面一层经营区域的依据，其次才是对两份备忘录做进一步审查，换而言之即使有争议的备忘录真实性是确定的也不是被告作出收回相关区域行为的理由，因为合同的签订与合同的履行是完全不同的法律概念，被告在公函中已认可所“履行”的是2012年11月16日备忘录”而非仅仅“签订”的2013年1月8日备忘录。考虑到本案中经营区域的改变属于合同重大事项的变更，对双方当事人的权利义务都将产生重大影响，因此应该更加严格地按照文本内容比对其行为，从而确定是否符合法律规定。被告笔误之说显不具抗辩效力，本院不予采信。鉴于被告未能提交相关证据，故其单方收回一层经营区域系违约行为，租赁合同约定“除本合同明确规定终止、解除条款外，任何单方面解除或终止合同的行为皆视为违约，违约方应向守约方赔偿50万元的违约金”，现原告依此要求被告支付违约金于法有据，本院予以支持。
由于原租赁合同实际已无法履行，现原、被告双方均表示同意解除租赁关系，故对原告要求解除租赁合同之诉请，本院予以准许。双方对被告处所存原告物品已共同进行清点，原告仍系该批物品所有权人，被告应予以返还。
原告要求被告赔偿经营损失一节，鉴于商业风险具有不可预期性，原告仅仅依据曾经的收益来计算未来利润显无事实及法律依据，本院不予支持。
原告2012年12月将餐厅重新装修，装修款1359450元业已给付，因2013年6月被告单方收回一层区域致使原告无法经营，致该装修功能无法实施价值不能体现，已在事实上给原告造成损失，结合本案整体情况、双方过错程度及装修折旧比例，本院酌定被告以该装修价值的70%即951615元向原告予以赔偿为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十条、第九十三条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
1、原告陕西恒德餐饮文化有限公司与被告西安民生集团股份有限公司于2007年3月22日所签订的场地租赁合同自本判决生效之日起予以解除。
2、被告西安民生集团股份有限公司于本判决生效后三十日内给付原告陕西恒德餐饮文化有限公司装修损失费用951615元。
3、被告西安民生集团股份有限公司于本判决生效后三十日内给付原告陕西恒德餐饮文化有限公司违约金500000元。
4、被告西安民生集团股份有限公司于本判决生效后三十日内返还原告陕西恒德餐饮文化有限公司下列物品：三合一展示台一个、三合一展柜一个、圣代机一个、圣代机柜一个、热水机一个、热饮机一个、热水热饮机柜一台、热饮料包三层架一台、双槽果汁机两台、双槽果汁机柜一台、百事可乐现调机一台（含不锈钢可乐气瓶4个）、百事可乐制冰机柜一台、前台展示柜一台、收银pos机4台、百事可乐不锈钢5层架一个、验钞机一个、翻转灯箱7个、前台展示盒4组、垃圾柜一台、对讲音箱2个、桌子21张、椅子42把、门4扇、dicos灯箱一个、风幕机2个、店务章一个、营业执照一个、税务登记证一个、卫生许可证一个、电子表一个、空调一台、电梯电机一台、出库单一套。
5、驳回原告陕西恒德餐饮文化有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费72196元，由原告陕西恒德餐饮文化有限公司承担49020元，由被告西安民生集团股份有限公司承担23176元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘 可
代理审判员 申 洁
人民陪审员 吴秋玉
二〇一四年一月七日
书 记 员 战 幸