广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终19075号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李静，女，汉族，1989年8月9日出生，住所地：湖北省黄梅县.
委托诉讼代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：唐荣基，男，汉族，1972年12月4日出生，住所地：四川省营山县.
委托诉讼代理人：蔡怀庆，北京市汉威（深圳）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王一淋，女，汉族，1981年5月27日出生，住所地：四川省达县.
委托诉讼代理人：唐荣基，男，汉族，1972年12月4日出生，住所地：四川省营山县，系王一淋丈夫。
原审第三人：深圳市中和房地产经纪有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区龙岗街道宝龙社区锦龙二路金众蓝钻风景2栋1C04，组织机构代码：59432666-4。
法定代表人：丘志军。
原审第三人：中信银行股份有限公司深圳分行，住所地：广东省深圳市福田区中心三路8号卓越时代广场二期一层（15A、15-19、34-36、41-43）及五层至十层，统一社会信用代码：91440300192207267P。
负责人：陈许英，行长。
委托诉讼代理人：曾超，广东嘉得信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴宁，男，汉族，1989年4月19日出生，住所地：广东省深圳市福田区，系该行员工。
上诉人李静因与上诉人唐荣基、王一淋，原审第三人深圳市中和房地产经纪有限公司（以下简称中和公司）、中信银行股份有限公司深圳分行（以下简称中信银行深圳分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初4150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李静的委托诉讼代理人熊伟，上诉人唐荣基及其委托诉讼代理人蔡怀庆，王一淋的委托诉讼代理人唐荣基，原审第三人中信银行深圳分行的委托诉讼代理人曾超到庭参加诉讼，原审第三人中和公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
李静上诉请求：1、撤销一审判决第八项；2、判决王一淋、唐荣基支付李静违约金32.4万元；3、本案诉讼费用由王一淋、唐荣基承担。
事实和理由：买卖双方签订的《房地产买卖（居间）合同》第十五条明确约定：“任何一方不履行合同约定的义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或者要求对方支付该房地产总价款的百分之六的违约金”，且根据深圳房地产的交易惯例，违约金为转让总价款的百分之二十，一审法院未判决任何违约金实属错误，变相鼓励被上诉人违约，显示公平。
唐荣基辩称，购房资格证明注意事项第二项“鉴于申请人家庭购房资格可能发生变化，如果申请人家庭在办理过户登记时不再具备购房资格，我中心将按相关规定不予办理转移登记”。李静的婚姻状况为已婚，其爱人李楠在深圳有一套房产，该房产于2016年11月3日过户给他人。因为与本案相关的限购政策是以家庭为限购单位，在李静爱人名下已拥有一套房产的情况下，其不可能具备购房资格。因此深圳市不动产登记中心出具的购房资格证明内容不违法，但违背了相关的限购政策。除这一因素可能阻断李静的购房资格外，还有另外两个情形也可能阻断李静购房资格，分别是：1、与本案有关的限购政策规定签约时间是以网签时间为准，而本案的履行环节仅仅是支付了定金，首期款的资金监管尚未办理，更谈不上网签。2、即便是李静通过离婚手段规避以家庭为单位的限购政策，到二审庭审为止，其本人的社保缴纳记录也不足两年。按照目前正在生效的限购政策，购房人需连续在深圳购买社保五年。上述三种情形都会阻断李静购房资格的形成，因此我方认为该购房资格证明存在时间上的滞后性，且该购房资格证明内容中也强调该证明的截至日期为2016年3月18日，距今已将近两年，李静是否具备购房资格应当根据现行政策进行评判。另外特别强调一点，李静提交的购房资格证明只是证明李静是否具备在深圳购买房产的形式上的证明，按照政策的实质内容，购房资格需结合其本人在深圳购买社保的缴纳年限，其本人在深圳是否拥有房产等相关因素进行实质性评判，通过调取李静本人的社保缴纳记录、婚姻状况以及李静家庭成员的房产拥有状况才足以判断李静是否真正具有购房资格，不能单凭这一纸购房资格予以证明。二审庭审前，我方已向法庭提交了调查取证申请，申请调查李静本人的社保缴纳记录以及相关证据，法院可以向本代理人出具调查令，由本人向社保局调取，查明案件的争议事项。综上所述，李静本人目前并不具备在深圳购买房屋的资格，因此该涉案合同在客观上属于履行不能，请求法院支持唐荣基的全部上诉请求，并驳回李静的全部上诉请求。
王一淋辩称，李静提交诉状一的时间为2016年3月18日，而诉状二的提交时间为2016年8月，可以看出李静在2016年3月25日深圳市政府出台相关限购政策后一直观望。限购政策出台后房价在一段时间内有跌价，7、8月份房价上涨时其才追加了继续履行的请求。从李静提交的相关短信来看，李静本人多次向我方申请首付款资金监管进行延期，证明李静本人并没有购买能力。其他意见同唐荣基意见一致。
唐荣基、王一淋共同上诉请求：1、撤销原审判决，驳回李静的全部诉讼请求；2、判令唐荣基、王一淋与李静签订的《房地产买卖（居间）合同》解除；3、判令唐荣基、王一淋没收李静已支付的定金10万元；4、判令李静承担一、二审诉讼程序的全部诉讼费用。
事实和理由：一、由于唐荣基身份证丟失，李静向唐荣基、王一淋虚构声称临时身份证不能办理资金监管申请。之后李静又以唐荣基、王一淋不配合办理资金监管为由将唐荣基、王一淋起诉至人民法院。李静在2016年1月25日之前没有监管购房首期款的资金支付能力，所以李静虚构临时身份证不能办理资金监管，误导唐荣基、王一淋为其争取首期款筹集时间或意图使唐荣基、王一淋陷入违约，因此，逾期办理资金监管的责任在李静，唐荣基、王一淋如约依法解除涉案合同的行为于法有据。
二、关于李静的购房资格问题，一审以《购房资格证明》认定李静具备购房资格的做法有误。涉案《购房资格证明》记载：“截至2016年3月18日，申请人具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套”，可以看出：李静的购房资格是在2016年3月18日之前。2016年3月18日之后，深圳市政府于同年又先后出台了“325”、“104”政策，在非深户的社保缴纳年限上，“325”政策将之前的“社保连续缴满一年”更改为“需连续缴满三年”，“104”政策则将“社保连续缴满三年”更改为“连续缴满五年”并作为购房资格的条件之一，因此，涉案《购房资格证明》不能证明李静目前仍然具备购房资格。
李静辩称，一、一审判决已认定唐荣基、王一淋迟延履行相关义务。
二、深圳市不动产登记中心已经出具了李静具备购房资格的相关证明，请求驳回唐荣基、王一淋的全部上诉请求，支持李静的全部上诉请求。
中信银行深圳分行述称，请求法庭依法保护我方的抵押权。
中和公司未到庭，未发表意见。
李静向一审法院起诉请求：1、唐荣基、王一淋继续履行《房地产买卖（居间）合同》；2、唐荣基、王一淋自行筹资还清尚欠中信银行深圳分行的银行贷款剩余本息；3、唐荣基、王一淋协助中信银行深圳分行注销涉案房屋的抵押登记并将房地产证书原件交予中和公司托管；4、唐荣基、王一淋协助李静签署涉案房屋的《深圳市二手房买卖合同》，并协助李静申请减免相关税费及办理转移登记到李静名下手续，递件回执由中和公司托管；5、判决唐荣基、王一淋将涉案房屋交付给李静；6、唐荣基、王一淋协助李静办理涉案房屋的水、电话、煤气、有线或数字电视、宽频网络等的过户手续；7、唐荣基、王一淋支付李静违约金324000元；8、本案受理费、保全费、公告费、鉴定费等诉讼费由唐荣基、王一淋承担。
唐荣基、王一淋向一审法院反诉请求：1、解除唐荣基、王一淋与李静签订的《房地产买卖（居间）合同》；2、唐荣基、王一淋没收李静已支付的定金100000元；3、李静承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年11月30日，李静与唐荣基、王一淋签订了《房地产买卖（居间）合同》（合同编号NO：0000783），约定唐荣基、王一淋将其名下位于深圳市龙岗区锦龙二路蓝钻风景花园7栋B801出售予李静，房地产证号为60××01，成交总价1620000元；合同约定该房地产交易定金为100000元，上述定金由买卖双方约定的监管机构监管，即视为卖方收讫。为防范交易风险、督促卖方按约定如期交付该房地产并结清所有费用，买卖双方协商同意在首期款中预留5000元的交房保证金交由居间方托管。买方通过向银行抵押方式付款，买方须于支付除定金、交房保证金之外的剩余首期420000元，买方须于2016年1月25日之前向指定银行支付监管资金及提交抵押贷款申请相关资料、并配合银行办理贷款审批手续、抵押贷款金额以银行承诺发放贷款为准。关于违约责任，任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款的百分之六的违约金。合同最后约定:1、买卖双方配合居间方办理一切相关房产交易手续；2、卖方同意买方在一周内交齐剩余50000元定金；3、在此合同签订日期第二天交齐首期定金50000元整。
2015年12月13日，王一淋出具收款收据，确认收讫购房定金100000元。其中，有5000元作为交楼押金托管在中和公司处。
李静提交了多份短信截屏，显示其与中和公司中介人员多次联系唐荣基、王一淋，但唐荣基、王一淋均以唐荣基身份证遗失，未办出新的身份证为由，多次推托不履行配合办理首期款资金监管的合同义务。2016年3月16日，李静通过短信方式向唐荣基发送《履约催告函》，要求唐荣基于2016年3月17日上午10点整准时在中国工商银行龙岗支行办理资金监管及按揭贷款手续。2016年3月17日，李静如期前往上述地点，但唐荣基、王一淋未到场。
经查，涉案房屋登记权利人为唐荣基、王一淋各享有50%的产权，房地产证号为深房地字第××号，抵押权人为中信银行深圳分行。
2016年11月14日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，证明截至2016年3月18日（本案李静起诉之日），李静具备本市购房资格，可购一套住房。
另外，李静同意一次性支付购房款。
一审法院认为，李静与唐荣基、王一淋签订的《房地产买卖（居间）合同》，为双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，李静、唐荣基、王一淋双方作为合同的买卖方，应当严格遵照合同约定履行各自义务。本案中，李静按约支付了定金，合同约定了首付款金额为420000元，李静须于2016年1月25日之前在指定银行办理该款项的资金监管，同时申请银行贷款，按照交易流程及交易习惯，唐荣基、王一淋在李静监管首期款时应当予以积极配合。而本案唐荣基、王一淋以唐荣基身份证未办出为由多次拒绝配合李静办理资金监管，单方解除合同，导致合同无法继续履行。因此，唐荣基、王一淋的行为于法无据，应当承担违约责任。无证据显示李静存在违约，因此，对唐荣基、王一淋的反诉请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，李静主张唐荣基、王一淋继续履行合同的请求，符合法律规定，且符合限购政策关于购房资格的规定，故一审法院予以支持。李静有义务向唐荣基、王一淋支付除定金之外的剩余房款1520000元。唐荣基、王一淋有义务偿还剩余贷款本息，注销中信银行深圳分行的抵押登记，并将涉案房屋过户登记至李静名下。如唐荣基、王一淋拒不履行上述赎楼义务，李静可代为还款并办理注销抵押登记手续。关于李静主张唐荣基、王一淋承担违约责任的问题，一审法院认为，合同约定，任何一方不履行合同义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款的百分之六的违约金。而合同中并无关于继续履行合同的情况下，违约方承担20%的违约责任的约定，因此，对李静的该项主张，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李静与唐荣基、王一淋继续履行于2015年11月30日签订的《房地产买卖（居间）合同》（合同编号NO：0000783）；二、唐荣基、王一淋于判决生效之日起十日内自行筹资还清中信银行深圳分行以深圳市龙岗区蓝钻风景花园7栋B801房屋【深房地字第××号】作为抵押的剩余贷款本息，并办妥注销抵押登记；三、如唐荣基、王一淋逾期履行上述第二项判决义务，李静于唐荣基、王一淋逾期之日起十日内代为清偿中信银行深圳分行以深圳市龙岗区蓝钻风景花园7栋B801房屋【深房地字第××号】作为抵押的剩余贷款本息，并办妥注销抵押登记，因此产生的赎楼费用由李静负担；四、李静于判决生效之日起十日内向唐荣基、王一淋支付剩余购房款1520000元；五、唐荣基、王一淋在收到李静上述第四项购房款之日起十日内与李静签署《深圳市二手房买卖合同》，并将深圳市龙岗区蓝钻风景花园7栋B801房屋过户登记至李静名下，因办理过户登记所产生的税费由李静负担；六、唐荣基、王一淋在完成上述第五项过户登记手续后五日内结清房屋水、电、燃气、有线电视及电话宽带等费用，并办理过户手续至李静名下，将房屋交付予李静使用；七、上述判项未尽事宜按照李静、唐荣基、王一淋于2015年11月30日签订的《房地产买卖（居间）合同》（合同编号NO：0000783）之约定诚信履行；八、驳回李静的其他诉讼请求；九、驳回唐荣基、王一淋的全部反诉请求。上述付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。本案本诉受理费6160元，保全费2140元，反诉受理费1150元。由唐荣基、王一淋承担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实清楚，应予确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。当事双方签订涉案《房地产买卖（居间）合同》（合同编号NO：0000783）是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，一审法院认定合同有效，适用法律正确，应予确认。在合同履行过程中，李静依约支付了定金，而唐荣基、王一淋却以唐荣基身份证未办出为由，不予配合办理首期款资金监管，唐荣基、王一淋的行为已构成违约，李静可要求其继续履行，一审法院据此作出判决，认定事实清楚，处理结果亦无不当，应予维持。唐荣基、王一淋虽上诉称其被李静误导，且李静不具有购房资格，但就其被误导的主张，唐荣基、王一淋并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果；关于李静的购房资格问题，深圳市不动产权登记中心已经回函确认，截至李静起诉的2016年3月18日，李静具备住房购买资格，一审法院据此作出判决，处理结果并无不当。李静另上诉主张迟延履行违约金，但涉案买卖合同中对此并没有约定，故李静的主张亦没有依据，不予支持。
综上所述，李静、唐荣基、王一淋的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13470元，由李静负担6160元，唐荣基、王一淋负担7310元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 张 秀 萍
审判员 朱 宽
二〇一七年十二月十八日
书记员 张东阳（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。