江西省景德镇市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣02民终479号
上诉人（原审原告）：景德镇雅佰居装饰设计工程有限公司，组织机构代码：09782673-X，住所地景德镇市珠山区梨树园小区星光花苑B区B栋2#三层楼。
法定代表人：王庆景，1963年3月1日出生，汉族，住景德镇市。
被上诉人（原审被告）：李建忠，男，1973年4月26日出生，汉族，住江西省。
上诉人景德镇雅佰居装饰设计工程有限公司因与被上诉人李建忠租赁合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2017）赣0203民初1376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人景德镇雅佰居装饰设计工程有限公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，并判决被上诉人给付上诉人2017年4月至9月的房屋租金30000元；2.被上诉人支付违约金20000元；3.被上诉人返还上诉人风扇2台、煤气灶1台，折合人民币800元；4.被上诉人承担租赁期限内的物业和水电费735元；5.一、二审诉讼费由被上诉人承担。
事实与理由：1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，只有出租人才有权提出解除合同或认定转租合同无效，本案被上诉人是次承租人，其在本案中无权提出转租行为是否有效的问题。2.涉案房屋在上诉人转租给被上诉人后，上诉人带被上诉人到出租人景德镇市海峰房地产开发有限公司委托收取租金和物业费的物业管理处付费，足以证明出租人是认可转租行为的，且至今也并未提供异议。3.上诉人于2016年10月30日将涉案房屋出租给被上诉人，原审法院于2017年10月18日受理本案，远远超出《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定的六个月异议期。4.出租人与上诉人的租赁期限至2021年9月30日止，上诉人与被上诉人的转租期间至2018年10月30日止，转租期限在承租期内，均为合法有效。5.即使转租行为无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被上诉人也应参照合同约定的租金标准向上诉人支付房屋占有使用费。
上诉人景德镇雅佰居装饰设计工程有限公司向珠山区人民法院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告承担房屋租金4-9月份的房屋租金费30000元；2、请求依法判决被告按合同协议规定赔偿原告20000元违约金；3、请求依法判决被告将原告物品返回物主风扇2台，煤气灶1台，折合人民币800元；4、请求依法判决被告承担租期内的物业、水电费735元；5、请求依法判决被告承担本案的一切诉讼费用。
一审法院认定的事实为：2016年6月15日，海峰公司将景德镇市梨树园小区星光花苑B区B栋2#三层楼租赁给原告，并签订租赁协议。该协议约定租赁期限为2016年6月15日至2021年9月30日，并于第四条第一款约定：未经甲方（海峰公司）书面或口头同意，乙方（原告景德镇雅佰居装饰设计工程有限公司）不得以任何方式私下进行转租、转让。2016年10月30日，原告景德镇雅佰居装饰设计工程有限公司又将景德镇市梨树园小区星光花苑B区B栋2#三层楼租赁给被告李建忠，并签订租赁协议。该协议约定租赁期限为2016年11月1日至2018年10月30日。被告一直向原告交纳租金至2017年4月，后因经营不善，于2017年5月搬出景德镇市梨树园小区星光花苑B区B栋2#三层楼。现原告以被告违约为由，起诉至法院，请求判令被告承担违约责任。
一审法院认为：原告将景德镇市梨树园小区星光花苑B区B栋2#三层楼租赁给被告的行为系转租行为，但原告所举证据未能证明原房屋出租人海峰公司知道或应当知道其转租行为，且在知道或应当知道其转租行为后六个月内未提出异议，因此原告就其将本案标的物转租给被告的行为是否合法有效举证不能。故对原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告景德镇雅佰居装饰设计工程有限公司的诉讼请求。本案受理费1088元，由原告景德镇雅佰居装饰设计工程有限公司承担。
上诉人景德镇雅佰居装饰设计工程有限公司在二审中提供了景德镇市海峰房地产开发有限公司出具的证明一份，海峰物业管理办公室出具的证明一份，黄建明出具的证明一份，以及海峰物业管理收款收据三份，为证明上诉人的转租行为已事先征得出租人一方的景德镇市海峰房地产开发有限公司的同意。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，经归纳诉讼当事人双方的争议问题，本案当事人的争议焦点如下：1.被上诉人是否应支付2017年4月至9月的房屋租金30000元；2.被上诉人是否应支付违约金20000元；3.被上诉人是否应返还风扇2台、煤气灶1台;以及被上诉人是否应承担租赁期限内的物业和水电费735元。
一、被上诉人是否应支付2017年4月至9月的房屋租金30000元。
经审理查明，2016年6月15日海峰公司将景德镇市梨树园小区星光花苑B区B栋2#三层楼租赁给上诉人，并签订租赁协议。该协议约定租赁期限为2016年6月15日至2021年9月30日2016年10月30日。上诉人景德镇雅佰居装饰设计工程有限公司又将景德镇市梨树园小区星光花苑B区B栋2#三层楼租赁给被上诉人李建忠，并签订租赁协议。该协议约定租赁期限为2016年11月1日至2018年10月30日。后因经营不善于2017年4月搬离该租赁房屋。上诉人在二审中亦认可被上诉人于2017年4月搬出涉案租赁房屋，该期间的租金也已交清。因被上诉人已于2017年4月搬出租赁房屋，上诉人主张被上诉人支付2017年5月至9月的租金并无法律依据，故对其主张被上诉人支付2017年4月至9月的房屋租金30000元，不予支持。
二、被上诉人是否应支付违约金20000元。
本案当事人双方于2016年10月30日签订的《房屋租赁合同》中明确约定，当事人双方无论哪方提前解除协议，将按贰万元损失赔偿给对方。根据合同约定当事人双方的租赁期间为2016年11月1日至2018年10月30日，而被上诉人于2017年4月搬离租赁房屋，并表示不继续承租该房屋，其行为已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，被上诉人应承担相应的违约责任。被上诉人主张上诉人的实际损失低于20000元，遂主张违约金过高。本院认为，综合本案当事人的过错程度、上诉人的实际损失等因素，酌定被上诉人赔偿上诉人15000元为宜。而原审判决以上诉人将景德镇市梨树园小区星光花苑B区B栋2#三层楼租赁给被上诉人的行为系转租行为，但上诉人所举证据未能证明原房屋出租人海峰公司知道或应当知道其转租行为，且在知道或应当知道其转租行为后六个月内未提出异议，因此上诉人就其将本案标的物转租给被告的行为是否合法有效举证不能，遂对上诉人的该项诉讼请求不予支持。但根据上诉人在二审中提供的景德镇市海峰房地产开发有限公司出具的证明，可以认定上诉人的转租行为事先已征得出租人景德镇市海峰房地产开发有限公司的同意，故原审判决以上诉人举证不能为由不予支持其该项诉请缺乏法律依据，应予纠正，上诉人的该项上诉请求部分成立，对其部分成立的诉请应予支持。
三、被上诉人是否应返还风扇2台、煤气灶1台;以及被上诉人是否应承担租赁期限内的物业和水电费735元。
上诉人主张被上诉人应返还风扇2台、煤气灶1台，但其并未提供证据证明交付涉案租赁房屋时亦交付了上述物品，且被上诉人对该事实也不予以认可，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故上诉人应承担举证不能的责任，对上诉人的该项上诉请求不予支持。另上诉人主张被上诉人承担租赁期限内的物业和水电费735元，并出具了业主名称为李建忠的海峰物业管理收款收据三份。因被上诉人于2017年4月搬离本案所涉租赁房屋，且被上诉人并未提供充分证据证明已足额缴纳了实际租赁期内的物业、水电费。遂被上诉人应支付上诉人代交纳的2017年4月份的物业、水电费，即334元，但对上诉人主张的5月份、7月份的物业、水电费，因无法律依据，遂不予支持。
综上所述，景德镇雅佰居装饰设计工程有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零六七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销景德镇市珠山区人民法院（2017）赣0203民初1376号民事判决；
二、李建忠于本判决生效之日起十日内给付景德镇雅佰居装饰设计工程有限公司违约金15000元，并支付物业、水电费334元；
三、驳回景德镇雅佰居装饰设计工程有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费1088元，二审案件受理费1088元，共计2176元，由李建忠负担653元，景德镇雅佰居装饰设计工程有限公司负担1523元。
本判决为终审判决。
审判长 吴海平
审判员 杨 武
审判员 耿丽萍
二〇一八年六月二十五日
书记员 祝 奇