北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初13860号
原告（反诉被告）北京市海淀会友精细化工厂，住所地北京市海淀区安宁庄东路23号银燕大厦2号楼B区2层212室。
法定代表人张驰，总经理。
委托代理人郝萍，北京金尚律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨贵兴，男，1944年5月2日出生，住北京市昌平区。
委托代理人杨立忠，男，1965年6月17日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托代理人张春玉，北京市融正律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京市海淀会友精细化工厂（以下简称会友化工厂）与被告（反诉原告）杨贵兴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员陈振祥依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）会友化工厂法定代表人张驰及委托代理人郝萍，被告（反诉原告）杨贵兴委托代理人杨立忠、张春玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）会友化工厂诉称：2015年5月6日，被告与原告签订《土地房屋租赁合同》，协议约定甲方（被告）将北京市昌平区x镇x号房屋及土地出租给乙方（原告）使用，租赁期限为5年，2015年5月1日至2020年4月30日止，每年租金140000元，分二次付清，每半年的第一个月的上旬（即10日内）支付70000元。同时约定租赁期间如遇国家占地拆迁，甲方应提前3个月通知乙方，并赔偿乙方所建地上物及GMP装修改造投资及所连带经营损失。合同签订后，甲方如约将租赁房屋交给乙方，乙方一直在此处经营，并按期向甲方交纳租金。2016年该租赁房屋遇到拆迁，原告自2017年5月因拆迁不得不停产停业无法经营，而被告因拆迁获得补偿款2693103元，被告未对原告进行任何拆迁补偿，故诉至法院，请求依法判令：1.被告向原告支付装修补偿费421818元；2.被告向原告支付停产停业综合补助费经营损失785070元；3.停业致使遣散工人造成的损失462020元；4.被告向原告支付搬迁补助费687076元；5.本案的诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）杨贵兴辩称：双方的租赁合同于2015年3月18日提前解除，原告要求确认2015年5月1日终止没有法律依据。2、双方签订的房屋租赁协议解除协议书约定因提前解除合同，原告将租金扣除水电费后返还被告，因此原告要求被告支付水电费没有法律依据。3、原告拆除被告的机器设备没有通知被告。4、被告依据约定履行了合同，按时交纳了租金，不存在违约，原告违反了双方解除协议书的约定，于2015年3月底，更换了租赁地点大门的钥匙，导致被告无法按照解除协议履行，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告杨贵兴反诉称：被反诉人在租赁反诉人土地房屋期间，尚欠2016.11.1-2017.4．25期间的房租70000元、水费3544元、电费61208.4元及电话(8011****)费514元，总计135266.40元。反诉人代被反诉人将水费、电费及电话费先行缴纳之后，被反诉人才于2017.1.20给付反诉人35000元，但仍欠100266.40元。另，双方《土地房屋租赁合同》是由被反诉人提供的格式条款，其中第五.1条、第八.2条，明显加重了反诉人的责任，排除了反诉人的权利，对反诉人显失公平，应被确认为无效。故提出反诉请求：1.要求反诉被告给付拖欠的租费等费用共计100266.40元；2.确认双方《土地房屋租赁合同》第五.1条、第八．2条无效；3.由反诉被告承担诉讼费用。
反诉被告会友化工厂针对反诉辩称：我不同意反诉原告的反诉意见，我方认为反诉人提出的反诉状内容其中部分与事实不符。房屋租金在2017年1月份已交纳三万五千元的房租，交至2017年3月份，在2017年4月1日被反诉人已经停产停业，无法经营。而在4月5日已经搬离了，无须交纳租金。水费、电费我方认可。我方认可拖欠的水费3544元、电费61208元、电话费514元，但另行解决，不同意予以扣除。合同第五条第一项约定真实意思为甲方赔偿的经营损失为六个月的真实损失。第八条第二项甲方有一个通知的义务，并不存在无效。
经审理查明：2015年5月6日，杨贵兴（房屋出租方，简称甲方）与会友化工厂（承租方，简称乙方）签订《土地房屋租赁合同》，协议约定甲方将位于北京市昌平区x镇x号的4.7亩土地及房屋出租给乙方使用，租赁期限为5年，自2015年5月1日至2020年4月30日止；每年租金140000元，租金按每半年支付一次，以后各期租金的支付时间为每半年的第一个月的上旬（即10日内），租赁期间发生的电费由乙方承担，每度为1.2元（暂定），水费为每吨6元（暂定）。同时在合同中第五条中约定1.租赁期间如遇拆迁，甲方赔偿。甲方应赔偿乙方所建地上物及GMP装修改造投资及所连带经营损失、合同约定：陆个月。2.前一租期所造地上物及装修改造投资及所连带经营损失就不在赔偿范围。双方在合同中还约定在租赁期间如遇国家或市政规划所造成本合同不被履行时，甲方应提前三个月通知乙方，并补偿损失。额度按本合同第五条中第一项规定执行。合同签订后，甲方如约将租赁房屋交给乙方，乙方一直在此处经营，并按期向甲方交纳租金。第一次庭审中原告认可尚欠被告水费3544元、电费61208.4元及电话费514元，第二次庭审中原告认可尚欠被告房屋租金35000元，以上共计100266.4元。
原、被告双方在合同当中提到的GMP系药品生产质量管理规范，系一套适用于制药、食品等行业的强制性标准，GMP要求制药、食品等生产企业应具备良好的生产设备、合理的生产过程、完善的质量管理和严格的监测系统，确保最终产品质量符合法规要求。庭审中，会友化工厂为证明其GMP装修改造投资情况，向本院提交了2015年5月18日与北京中科首净环境工程技术有限公司签订的《净化工程合同书》、附件及相关发票38万余元，2015年9月4日与北京通业恒电装饰工程有限公司签订的《改建装修工程合同书》及相关发票21万余元、与北京燕燕传承建筑工程有限公司签订的《改建装修工程合同书》及相关发票5万余元。庭审中杨贵兴认为以上合同及发票真实性无法判断，并认为装修事项与本案无关，但未向本院提交相反证据加以证明。
因昌平区x路（x段）环境整治项目，涉案场地及房屋被拆迁腾退，2017年4月28日，杨贵兴与x镇x村村民委员会签订《腾退协议书》，杨贵兴作为被腾退人共获得拆迁腾退补偿款3292818元。具体包括房屋补偿款1577797元、附属物补偿款687076元、搬家补助费49067元、停产停业补偿785070元、搬迁奖励156801元等。2017年8月，会友化工厂诉至本院，诉讼请求及理由同诉称。庭审中，杨贵兴提起反诉，反诉请求及理由同反诉称。
上述事实，有《土地房屋租赁合同》、《腾退协议书》、《净化工程合同书》及附件、《改建装修工程合同书》、发票及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明，当事人提供的证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，杨贵兴与会友化工厂签订的《土地房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中会友化工厂并非拆迁腾退的对象，出租人杨贵兴是否赔偿会友化工厂相关损失，完全取决于租赁合同本身，会友化工厂主张权利的依据也只能是合同法及双方租赁合同的约定。根据《土地房屋租赁合同》第五条第一款的约定“租赁期间如遇拆迁，甲方赔偿。甲方应赔偿乙方所建地上物及GMP装修改造投资及所连带经营损失、合同约定：陆个月”。故杨贵兴应赔偿会友化工厂所建地上物及GMP装修改造投资及所连带经营损失（合同约定：陆个月）。
关于会友化工厂主张的装修损失，本院结合会友化工厂向本院提交的GMP改建装修工程合同及相关发票，并考虑到会友化工厂的装修使用年限、装修折旧以及租赁合同期限，本院酌定杨贵兴应赔偿会友化工厂装修补偿费40万元。
关于会友化工厂主张的停产停业损失补偿问题。因租赁物被拆迁，双方均产生停产停业损失（会友化工厂不能继续在涉案厂房内从事药物生产，杨贵兴损失了租金收入），故本院结合会友化工厂的经营期限、合同中约定的杨贵兴应赔偿会友化工厂的连带经营损失期限等酌定会友化工厂分得10%的停产停业综合补偿费，杨贵兴分得90%的停产停业综合补偿费。
关于会友化工厂主张的遣散工人损失，因双方在合同中并未有相关约定，属于其单位的自主经营范畴，故本院对会友化工厂主张的遣散工人损失不予支持。关于会友化工厂主张的搬迁补助费，因会友化工厂并非签订搬迁协议的相对方，且双方在合同中未有相关约定，故会友化工厂无权向杨贵兴主张该项费用。
关于反诉人杨贵兴主张的会友化工厂拖欠的租赁费用，反诉被告会友化工厂对该笔费用表示认可，本院对此不持异议。关于反诉人杨贵兴要求确认双方签订的《土地房屋租赁合同》第五条第一款、第八条第二款无效的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杨贵兴给付原告（反诉被告）北京市海淀会友精细化工厂装修补偿费400000元、停产停业综合补助费78507元，于本判决生效后十日内履行。
二、原告（反诉被告）北京市海淀会友精细化工厂支付被告（反诉原告）杨贵兴租赁费用100266.40元，于本判决生效后十日内履行。
三、驳回原告（反诉被告）北京市海淀会友精细化工厂的其它诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）杨贵兴的其它反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12824元，由原告北京市海淀会友精细化工厂负担8585元，已交纳；由被告杨贵兴负担4239元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费1153元，由反诉被告北京市海淀会友精细化工厂负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陈振祥
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 雷迎新