江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终7993号
上诉人（原审被告）：纪贤敏，女，1972年9月23日生，汉族，无业，住江苏省沛县。
委托诉讼代理人：颜长林，江苏天地明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余永军，江苏天地明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴洁，女，1982年8月14日生，汉族，无业，住徐州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：刘松，系吴洁之夫，男，1983年5月19日生，汉族，江苏师范大学教师，住徐州市鼓楼区。
上诉人纪贤敏因与被上诉人吴洁房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初4619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人纪贤敏及其委托诉讼代理人颜长林、余永军，被上诉人吴洁及其委托诉讼代理人刘松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
纪贤敏上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人在一审中的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定上诉人与被上诉人双方在签订房屋买卖合同时明知不能过户不正确，事实上，上诉人并不知道涉案房屋能否过户。2、一审法院认定当上诉人将户口迁移到徐州市区时就具备了房产过户政策的要求，房屋买卖合同所附生效条件成立，合同生效，此时上诉人不同意办理房屋过户构成违约，一审法院上述认定不当。尽管上诉人积极配合合同的履行，由于上诉人除涉案房屋外，还同时拥有因离婚所得房产，因此，双方签订房屋买卖合同时，上诉人拥有两套以上住宅产权，按照当时房产政策是不能办理房屋产权过户的，房屋买卖合同双方将房屋办理过户的事项同时委托给了鸿博房产中介，合同签订后，产权过户手续办理过程中，鸿博房屋中介曾电话明确告诉上诉人房屋产权按政策不能正常过户，需私下花二三万块钱找人帮忙，上诉人明确反对，表示按合同约定不再履约，按照合同中双方约定，不能按政策正常办理房屋过户手续，合同不生效，双方互不违约，故一审法院认定的事实存在严重错误并导致错判。二、程序错误。上诉人与被上诉人间的合同商谈、签定、房屋产权过户的办理，所有环节都不是合同双方单独进行的，都与鸿博房屋中介密切相关，因此在房屋产权过户办理过程中，鸿博房屋中介的言行对双方均有代表性，鸿博房屋中介在本案中应作为第三人或证人出庭，以便查明事实，应上诉人请求，一审法院曾承诺通知鸿博房屋中介与合同双方一起查明案情，调处案件，但后来没有音信。三、适用法律错误。一审法院适用《合同法》第六十条和一百一十四条的规定判定上诉人违约并承担违约金违背事实，上诉人没有违约，一审法院适用法律错误。
吴洁辩称，上诉人于2017年6月初与被上诉人签订涉案房屋买卖协议，并于合同签订当日迁移户口，已满足徐州市于2017年5月31日下发的《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》中对于房屋交易规定的条件。上诉人于2017年6月底通知被上诉人不再进行涉案房屋交易，有录音为证，被上诉人要求上诉人按照签订的房屋买卖合同赔偿违约金2万元整，现上诉人提出的上诉理由和双方争论的焦点为涉案房屋是否符合交易条件，上诉人的理由为其名下不止一套房产，不符合《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》中规定的交易条件，但被上诉人认为上诉人名下所谓的多套房产是小产权房，也就是并未经过国土房管局备案的房屋，故不能作为其名下有多套房产的依据。
吴洁向一审法院起诉请求：1、纪贤敏支付违约金2万元；2、纪贤敏承担诉讼费。事实和理由：2017年6月6日，吴洁在徐州鸿博房地产经纪有限公司与纪贤敏签订房屋买卖协议，约定买卖泉山区东南印象城4-1-102室住房一套，买卖价格125万元。6月29日，纪贤敏违约不出售上述房产，根据合同约定，纪贤敏应承担违约金2万元，故提起诉讼。
一审法院认定事实：2017年6月6日，吴洁、纪贤敏经徐州鸿博房地产经纪有限公司居间签订房地产买卖协议一份，主要内容为：纪贤敏向吴洁出售泉山区东南印象城4-1-XXX室住房一套；交易价格125万元；房款支付采取首付加贷款方式；过户所有税费由吴洁承担；纪贤敏收到房屋全款之日双方交接房屋；吴洁交付购房定金1万元由居间方保管；如违约则违约方赔偿守约方违约金2万元及直接、间接经济损失；纪贤敏房贷自行偿还保证正常过户；纪贤敏于2017年6月9日前将户口迁至本房产名下；签订本协议如果产权处能正常交易此合同生效，如因政策原因不能正常交易买卖双方互不违约。该协议未明确约定房产过户时间及付款时间。
协议签订当日，纪贤敏将户口从原址迁至案涉买卖房屋名下。
2017年7月初，纪贤敏明确表示不再继续履行双方房屋买卖协议。
庭审中，法院曾询问吴洁、纪贤敏双方为何未明确约定房产过户及付款时间问题。吴洁解释为，协议签订时因涉及徐州市人民政府徐政发【2017】33号文件的新政实施的问题，新政中规定在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的不得上市交易。由于政策出台和落实之间有一定的延迟期，居间方认为先不要约定具体的日期，等到政策落实以后再另行商定。当时我们都是基于想买卖的态度，居间方说要1个月的时间才能确定这个政策。纪贤敏解释为，签订协议时居间方说不能正常过户，因为新政实施还没有确定下来，所以具体日期没法落实。我也不是徐州市区户口，是诚心想卖房子，所以跟吴洁签了协议，积极去配合迁户口。为此，纪贤敏向法院举证新办的户口本、离婚协议书及房屋补偿安置协议各一份，证明纪贤敏拥有一套以上住房，不符合徐政发【2017】33号文件要求，买卖协议所涉及的房屋因不能正常过户导致该协议不生效。吴洁质证后认为，房屋安置补偿协议签订日期是2017年8月24日，在双方签订买卖协议之后且在纪贤敏违约发生之后，协议签订时以及纪贤敏违约时均符合履行条件。
一审法院认为，根据徐州市限购政策的最新规定，吴洁、纪贤敏在签订案涉房地产买卖协议时对房屋不具备过户条件均系明知，因此双方对于房产过户及付款时间未予明确约定属事出有因，但该协议应为双方真实意思表示。双方在协议中约定的“签订本协议如果产权处能正常交易此合同生效，如因政策原因不能正常交易买卖双方互不违约”内容应属附生效条件的合同条款，该条款所附条件因纪贤敏户口迁移至案涉房屋名下而成就，即此时合同不仅生效，而且具备完全履行条件。此后，纪贤敏拒绝继续履行合同，应属违约，吴洁依照合同约定要求其支付违约金2万元亦符合法律规定，故吴洁诉讼请求成立，法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：纪贤敏于本判决生效后十日内支付吴洁违约金2万元。案件受理费300元，减半收取150元，由纪贤敏纪贤敏负担（此款吴洁已预交，纪贤敏于本判决生效后十日内给付吴洁）。
根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：上诉人是否存在违约行为。
二审期间，上诉人提交沛县房屋入户调查表一份，拟证明上诉人位于沛县东风西路的房屋不是小产权房。经质证，被上诉人认为，上诉人提交新证据目的为证明其名下不止涉案房屋一套房产，但是无法提供国土房产局所开具的正式文件或者房产证，而只是提供了拆迁征收的证明，该证据无法支撑上诉人要达到的其名下不止一套房产的证明目的。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人是否存在违约行为的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”。同时该法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第一百一十四条又规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……”本案中，双方在合同中虽未明确约定房产过户时间及付款时间，但可以由当事人协议补充或由人民法院按照合同有关条款或者交易习惯确定，因此并不影响该协议的履行，但是上诉人明确表示不愿继续履行涉案房屋买卖协议，构成违约，因此被上诉人享有法定解除权，被上诉人向上诉人主张的2万元违约金，即是解除合同后向被上诉人主张的违约金，虽然被上诉人在一审诉状中并未提出解除合同的独立诉请，但是其在一审诉状的事实和理由中以及在二审庭审中，均表示解除与上诉人的合同，并要求上诉人承担违约金，故一审判令上诉人支付被上诉人违约金2万元，并无不当，本院予以维持。
综上所述，纪贤敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由纪贤敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 胡元静
代理审判员 张 璟
二〇一八年五月二十四日
书 记 员 陈斯雅