湖南省南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民一初字第184号
原告姚义，男。
委托代理人张松，湖南跃海律师事务所律师，代理权限为一般诉讼代理。
被告赵立峰，男。
委托代理人张正德，湖南九方律师事务所律师，代理权限为承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解、签收法律文书等特别授权。
被告赵江波，男。
委托代理人康铁之，湖南跃海律师事务所律师，代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解、提起反诉或者上诉等特别授权。
本院受理原告姚义与被告赵立峰、赵江波房屋买卖合同纠纷一案，依法组成由审判员黄琳担任审判长、审判员张建夫、人民陪审员雷畅凯参加的合议庭，于2014年7月11日公开开庭进行了审理。原告姚义及其诉讼代理人张松、被告赵立峰的诉讼代理人张正德，被告赵江波及其诉讼代理人康铁之到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2010年3月6日向被告购买了其开发的位于大通湖区河坝镇宾峰大市场按图纸所示的第1层第24号至33号、53号和55号门面，价格为70万元，同日还购买了宾峰大市场按图纸所示的第5、6、7、9、18共五套住房，价格为30万元，两项共计100万元，于合同签订日支付，被告赵立峰出具了收条；后又于2010年7月21日购买了宾峰大市场按图纸所示的第三套住房，价格为15万元；第十六套住房，价格为15万元，总计房款130万元。后因被告赵立峰资金紧张，将出卖给原告的宾峰大市场第一层第24至33号、53号和55号门面作了抵押进行贷款，后又将卖给原告的房屋作了第二次出售。原告多次找被告赵立峰交涉，2013年12月4日，被告赵立峰承诺于2014年元月5日前将所收原告的购房款130万元退还给原告，如违约，愿承担法律允许范围内最高利息和一切费用（包含律师费），并由被告赵江波承担连带保证责任。被告至今未退还该款项，故诉至法院请求：判决被告赵立峰退还原告交付的购房款130万元并承担支付按同期银行贷款利率的四倍计算的逾期付款违约金及诉讼费（含律师费），由被告赵江波承担连带担保责任。
被告赵立峰辩称，原、被告不存在房屋买卖合同关系，是借贷关系。赵立峰在开发宾峰大市场时没有取得商品房预售许可证，不能对外销售房屋；原告所述的借给赵立峰的130万元被告没有收到过。当时原告借给了被告一些钱，作为借款资金的安全担保，签订的购房合同，实际上没有购买房屋。故请求法院依法裁判。
被告赵江波辩称：因原告对被告赵江波提起诉讼所依据的还款承诺书的约定的效力是效力待定的合同条款，而宾峰大市场二、三层银行贷款未发放到位，故退还购房款条件未成就，原告对被告赵江波的诉讼请求不成立，与客观事实不符，故请求法院驳回原告对被告赵江波的诉讼请求。
原告就其诉讼请求向法庭提供了如下证据：
1、原告姚义的身份证复印件，证明原告的身份信息及诉讼主体资格；
2、退还购房款承诺书，证明被告赵立峰承诺在2014年1月5日前将所收原告的购房款130万元返还给原告及违约责任；
3、2010年3月6日购房合同及收据2份，证明原告购买了宾峰大市场24至33号、53号、55号门面共12间，5、6、7、8、18号住房共5套，共计购房款100万元；
4、2010年7月21日购房合同2份及借据，证明原告购买了宾峰大市场二套房屋共计30万元；
5、宾峰大市场一层和电梯房平面图，证明原告姚义在宾峰大市场所买门面及住房的位置；
6、他项权利登记申请示及反担保抵押合同，证明赵立峰在2012年8月29日及2010年11月10日已交宾峰大市场二、三层房屋抵押给夏雨成及钟卫清；
7、委托代理合同，证明姚义请律师支付律师费45000元。
经被告赵立峰质证，对证据1无异议；对证据2，130万购房款不存在；对证据3、4四份合同的质证意见：2010.3.6号的合同，赵立峰是公司的负责人，合同内容是不真实的，是虚假的，实际上是被告赵立峰找原告借了钱，而原告为了保证资金收回的安全性而签订的系列购房合同；实际上并没有购买；同日的另一份合同购买五套住房：甲方是公司，同样是原告为了保证资金收回的安全性而签订的系列购房合同；对公司出具的100万元的收据，是赵立峰出具的，但是并不是购房款，而是赵立峰与姚义之间为了所谓的购房合同合法化出具的虚假收据；2010.7.21合同，质证意见同前面的合同。对于借据，与合同存在关联性，对真实性无异议，证明双方存在借贷关系；对于平面图，对真实性有异议；对代理合同的真实性请求法庭依法审查。
经被告赵江波质证：以上证据不能支持被告赵江波主张的权利，对证据1无异议；对证据2，由于特别条款约定的事由未成就，承诺书对赵江波不发生效力；对证据3，合同上的卖房主体是房地产开发公司，赵立峰只是该公司的分公司的负责人，无权代表总公司签订合同，如果真正收的购房款，应该提供正式的购房款的收款收据及财务凭证，购房合同是虚假的；对证据4借据，两份借据写在一张材料纸上，时间相差四个月，借据不真实。
被告赵江波就其辩称向法庭提供了如下证据：
1、向公安机关的举报材料，证明原告姚义购房合同不存在等事实；
2、对姚松华的调查笔录，证明退款承诺书的产生过程。3、证人王汉科的当庭陈述。
经原告、被告赵江波质证分别发表如下质证意见：
原告姚义：对证据1真实性有异议，与本案没有关联性，合法性也有异议，不能对达到其证明目的；对证据2超过举证期限，不予质证，且当时该证人不在场，且证人未出庭，证据效力待定，证人王汉科的当庭陈述与本案无关联。
被告赵江波：对1、2、3号证据三性均无异议。
被告赵江波就其辩称向法庭提供如下证据：
1、退还购房款承诺书，证明当事人特别约定，如果宾峰大市场第二、三层贷款银行没有发放到帐的话，则本承诺书未生效；
2、证人许冰、李又喜的证言，证明赵立峰于2013年12月上旬的一天晚上七、八点钟的样子在电话里告知了姚义宾峰大市场第二、三层银行贷款不能到位的相关情况；
3、银行授信业务审批通知书，证明华融湘江银行于2013年第22次授信审批委员会批准，同意以赵立峰名下位于益阳市大通湖区河坝宾峰大市场第二层、三层总面积6887.58平方米商业用房抵押担保等条件，贷款2000万元，期限一年；
4、通话详单，证明赵立峰于2013年12月9日19时41分与姚义通话记录，时长2分20秒；
5、南房权证南洲镇字第10000130**号、10000130**号房屋产权证书，赵江波与杨茂财、刘光奇商品房销售合同各一份，证明被法院查封的1000013017、1000013019号两套房屋已先后于2012年3月17日、2013年10月31日出售给刘光奇、杨茂财；
6、吴灿的证明，证明贷款为什么没有贷成的原因；
7、长沙市旺成加油站配套设施有限公司证明，证明贷款为什么没有贷成的原因；
8、证人许冰、李又喜的当庭陈述。
经原告姚义及被告赵立峰质证，分别发表如下质证意见：
原告姚义：证据1，特别条款无效，其他内容的真实性、合法性、关联性没有异议。因宾峰大市场第二、三层在此承诺书前赵立峰就已经低押给了他人，故赵立峰在签订承诺书前或后都无法向银行贷到款。再者特别条款内容约定不明确，二、三层贷款银行没有发放到帐，是银行批准了贷款还是没有向银行申请贷款，约定不明。内容约定不明确的视为没有约定。
对证据2，许冰证言不真实，因为没有证实具体是哪一天，如果那天赵立峰给姚义打了电话，许冰又怎么知道对方是姚义，许冰根本不认识姚义，用手机打电话，通话内容在旁边的人根本听不清楚具体内容。相反承诺书是12月4日签订的，12月上旬赵立峰就打电话说在银行贷不到款，更进一步证实赵立峰故意欺诈姚义，更加证明特别条款无效；李又喜证实的质证意见与许冰相同。
对证据3，是复印件，未见原件，为无效证据；是授信长沙市旺成加油站配套设施有限公司贷款，不是给赵立峰贷款。是用赵立峰名下的宾峰大市场二、三层商业用房作抵押，而二、三层在此之前已经抵押给了他人，不能重复抵押。保证贷款发放后做到专款专用，资金仅能用于长沙市旺成加油站配套设施有限公司向上游采购加油站建设设备等。此贷款并不是发放给赵立峰，就是贷到款，赵立峰也无权使用。故此份证据与本案没有关联性，不能达到被告的举证目的。
对证据4，通话记录详单质证意见：仅能证明赵立峰与姚义通了电话，不能对证明通话内容，与本案没有关联性，不能达到被告的证明目的。
对证据5的质证意见，与本案没有关联性，二份商品房销售合同的真实性无法确定，现此四套房屋从法律上还是属于赵江波的。
对证据6，证人吴灿的质证意见，证人未出庭，其证言没有证据效力，证明内容与授信审批通知书内容相矛盾，授信通知书未约定捆绑的条款。
对证据7，旺成公司的证明，同证据6的质证意见。对第8号证据未持异议。
被告赵立峰：对被告赵江波提供的1-8号证据的三性均无异议。
法庭认证如下：对原告提供的第1、3、4、5、6、7号证据予以认定，对第2号证据的被告所承诺归还所欠原告1300000元的内容予以认定，对原告据此要求被告赵江波承担连带清偿责任的证明目的不予认定；对被告所提供的1、2、3号证据，原告姚义所提出的异议，均予以认定；被告赵江波提供的第1号证据予以认定，且对被告赵江波的证明目的亦予以认定，第2号证据及第8号证据，虽原告姚义分别发表质证意见为有异议、未持异议，被告赵江波均未持异议，经合议庭评议对此两份证据均不予认定，对第3号证据予以认定，第4、5号证据的真实性予以认定，但对其与本案的关联性不予认定，对第6、7号证据，原告虽提出了异议，但经合议庭评议予以认定。
经审理查明：原告于2010年3月6日向被告购买了其开发的位于大通湖区河坝镇宾峰大市场按图纸所示的第1层第24号至33号、53号和55号门面，价格为70万元，同日还购买了宾峰大市场按图纸所示的第5、6、7、9、18共五套住房，价格为30万元，两项共计100万元，于合同签订日支付，被告赵立峰出具了收条；后又于2010年7月21日购买了宾峰大市场按图纸所示的第三套住房，价格为15万元；第十六套住房，价格为15万元，原告总计给付被告赵立峰购房款130万元。后因被告赵立峰资金紧张，将出卖给原告的宾峰大市场第一层第24至33号、53号和55号门面作了抵押进行贷款，后又将卖给原告的房屋作了第二次出售，原告遂多次找被告赵立峰交涉，2013年12月4日，被告赵立峰承诺于2014年元月5日前将所收原告的购房款130万元退还给原告，并签订退还购房款承诺书，载明：如违约，愿承担法律允许范围内最高利息和一切费用（包含律师费），；另特别约定如果宾峰大市场第2、3层贷款银行没有发放到账，此承诺书作废，并由被告赵江波承担连带保证责任。被告至今未退还所欠购房款款项，原告遂诉至法院请求：判决被告赵立峰退还原告交付的购房款130万元并承担支付按同期银行贷款利率的四倍计算的逾期付款违约金及诉讼费（含律师费），由被告赵江波承担连带担保责任。另查明经被告赵立峰与长沙市旺成加油站配套设施有限公司共同向华融湘江银行长沙分行申请贷款，华融湘江银行长沙分行于2013年11月21日以编号2013年（对公）95号审批同意以被告赵立峰名下位于益阳市大通湖区河坝区宾峰集贸大市场二层、三层总面积6887.58平方米商业用房抵押担保，贷款20000000元，并要求中石油同意和本公司账户捆绑结算，华融湘江银行长沙分行以中石油为未答复为由，于2013年12月9日通知取消终止此笔贷款；原告姚义与湖南跃海律师事务所签订委托代理合同，原告姚义应向湖南跃海律师事务所交纳45000元代理费。
本院认为，被告赵立峰依据2010年3月6日，2010年7月21日分别与原告姚义所签订的购房合同，并共计支付购房款1300000元，向原告姚义出具退还购房款承诺书，载明承诺在2014年元月5日之前将所收姚义购房款1300000元返还给原告，如违约则承担法律允许的最高利息和一切费用（含律师费），其中特别条款：如果宾峰大市场第二、三层贷款银行没有发放到帐，此承诺书作废。约定是其双方的真实意思表示，且不违反法律规定，故对原告请求法院判令被告赵立峰偿还原告购房款1300000元，并承担至支付之日按同期银行贷款利率4倍计算的逾期付款违约金，和承担原告聘请律师的代理费45000元的主张，本院予以支持；被告赵立峰提出的与原告所签购房合同及交付的购房款均不真实的辩称主张，因证据不足，理由不充分，本院不予支持；对原告姚义要求被告赵江波承担连带违约担保责任的请求，因退还购房款承诺书的特别条款即如果宾峰大市场第二、三层贷款银行没有发放到帐，此承诺书作废，而被告赵立峰以宾峰大市场第二、三层作抵押向华融湘江银行申请贷款，华融湘江银行于2013年11月21日以（对公）95号审批通过该笔贷款业务，后因被告贷款申请人和中石油不能捆绑结算，华融湘江银行取消终止该笔贷款，故原告要求被告赵江波承担连带违约担保责任的请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条的规定，判决如下：
一、被告赵立峰所欠原告姚义1300000元购房款，限被告赵立峰于本判决生效后15日内清偿（利息按同期银行贷款利率4倍计算）；
二、被告赵立峰于本判决生效后15日内支付原告聘请律师的律师费45000元；
三、驳回原告姚义对被告赵江波的诉讼请求。
如果被告赵立峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费16900元，财产保全费5000元，共计21900元，由被告赵立峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 长 黄 琳
审 判 员 张建夫
人民陪审员 雷畅凯
二〇一四年四月二十三日
代理书记员 黄显彬
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。