南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终114号
上诉人（一审被告、反诉原告）:梁德高，男，1957年11月24日出生，汉族，住南宁市。
被上诉人（一审原告、反诉被告）:南宁威宁资产经营有限责任公司，住所地南宁市良庆区五象大道西段669号。
法定代表人：朱海，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王文千，广西刘晰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚朝光，广西刘晰律师事务所律师。
上诉人梁德高因与被上诉人南宁威宁资产经营有限责任公司（以下简称威宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月2日公开开庭进行了审理。上诉人梁德高、被上诉人威宁公司的委托诉讼代理人王文千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人梁德高上诉请求：1.维持一审判决第一、三项；2.撤销一审判决第二、四项，改判梁德高无需支付给威宁公司房屋占用费8870元，改判威宁公司返还房屋押金、佣金、手续费共计5460元。事实与理由：一审判决认定的部分事实不清，适用法律错误。1.一审判决梁德高支付威宁公司8870元房屋占有使用费错误。本案中，梁德高与威宁公司签订了多份不同时段的租赁合同。2012年合同到期后，双方没有签订商铺租赁合同，梁德高一直按原协议约定将租金存入指定银行卡上，租赁合同一直在履行。2015年3月，威宁公司强行断水断电，商铺经营的目的已不能实现，故梁德高不应支付8870元的房屋占有使用费，威宁公司应退还押金。即使需支付房屋占有使用费，也不应按910元/月的标准进行支付；2.威宁公司应当将收取的佣金、手续费返还给梁德高。一审判决认定威宁公司收取佣金、手续费的事实，也确认了在涉案租赁合同中并未约定有对佣金、手续费收取的条款，因此，威宁公司收取该费用并无事实与法律依据，应当返还。
被上诉人威宁公司辩称：1.一审判决认定事实正确。梁德高只交纳租金到2015年1月31日，在合同解除后继续占用涉案房屋期间，造成威宁公司的经济损失，应相当于涉案房屋租赁的市场价格。虽然在2015年3月份，威宁公司为促使梁德高退房采取了断水断电的自救措施，但威宁公司在此之前已经明确通知了梁德高，但其一直拒绝腾退涉案房屋，并且自行接通水电，一直在涉案房屋内经营至今。因此，一审判决梁德高自2015年2月1日至实际返还房屋期间按原合同约定的租金标准910元/月支付房屋占有使用费（其中以合同押金3870元直接冲抵了部分使用费）正确；2.一审判决威宁公司无须向梁德高返还佣金、手续费1590元正确。威宁公司从2007年起对外招租涉案房屋，租赁期限均为一年，要求承租人在每次竞租成功后，需要交纳1-2个月租金标准的佣金，以及交纳150元的手续费，该佣金和手续费，主要是用于弥补招租过程中发生的成本而收取的。梁德高从2007年开始便一直租赁涉案房屋，且双方每年签订一份租赁合同，租赁期限均为一年，每次签订租赁合同时，均向南宁威宁租赁物业服务有限公司交纳中介费、租赁服务费、手续费等，其中，也包括2012年3月的佣金和手续费1590元。虽然在租赁合同中未约定佣金和手续费的内容，但确实是双方在签订租赁合同过程中另行达成的合意，也是梁德高自愿缴纳的，并不是威宁公司强行收取，梁德高无权要求返还。综上，请求驳回上诉，维持原判。
威宁公司向一审法院起诉请求：1.解除威宁公司与梁德高之间的房屋租赁合同关系；2.梁德高搬离租赁房屋，并将租赁房屋交还给威宁公司；3.梁德高向威宁公司支付2014年1月1日至2015年1月31日的租金差价13770元；4.梁德高向威宁公司补交2015年2月1日至2016年3月31日的租金共计28000元，且至其将租赁房屋交还给威宁公司之日止，按100元/㎡/月的标准向威宁公司支付房屋占有使用费；5.本案诉讼费用由梁德高承担。
梁德高向一审法院提出反诉请求：1.解除双方之间的房屋租赁合同；2.威宁公司向梁德高返还中介费486元、手续费750元、租赁服务费1290元、佣金及手续费1590元、合同押金3870元；3.本案的诉讼费由威宁公司承担。
一审法院认定事实：威宁公司对涉案铺面有出租管理权。2012年2月27日，威宁公司（甲方，出租方）委托林创与梁德高（乙方，承租方）签订一份《铺面（房屋）临时租赁合同》，约定：1.甲方自愿将坐落在中尧路52号（栋）7号面积20㎡的铺面临时出租给乙方使用；2.铺面的月租金为910元，租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日；3.乙方每月按时将租金通过银行转账的方式付至甲方账户内，乙方须在中国建设银行网点开立储蓄存折账户，并授权甲方委托中国建设银行从账户中每月扣划租金；4.合同签订之日，乙方须一次性向甲方交纳相当于三个月租金的履约担保金2730元，租赁期满、乙方退铺时，甲方将履约担保金无息退还乙方；5.乙方保证承租上述铺面仅作发廊使用；6.甲方按时将出租的铺面交给乙方使用，并保证水电线路通畅；7.租赁期届满，乙方应按时搬出，并将承租铺面及相关设施设备完好交还甲方；8.在租赁期间，乙方负担自用的水电费及卫生、治安等物业管理费用，其中水电费由威宁物业公司代收代缴。合同还对其他的权利义务作了约定。之后，梁德高以每月910元的标准向威宁公司支付租金至2015年1月31日，直至庭审当日，梁德高仍占有使用涉案商铺。
2012年3月23日，梁德高向林创交纳佣金、手续费共计1590元，林创出具《收据》给梁德高收持。
2014年5月6日，威宁公司向梁德高发出《通知》，载明：“中尧路52号因我公司对该路段进行土地开发，对商铺租户实行续租，新租金单价为100元/㎡/月，收取两个月佣金和150元手续费，合同签订期限为2014年1月1日至2014年12月31日。现再次郑重通知您于2014年5月8日前与我公司订立房屋租赁合同并交纳各项费用，逾期未与我公司续签合同的，视为放弃续租该商铺的权利，我公司将择期对该商铺进行公开竞租。”
2014年6月18日，威宁公司向梁德高发出《律师函》，载明：“根据你与威宁公司签订的《铺面（房屋）临时租赁合同》之约定，你承租的该铺面已于2012年12月31日租期届满，但你至今仍未将该铺面交回，已侵犯了威宁公司对该铺面享有的合法权益，为此特敦请你在接到本律师函3日内将铺面交回威宁公司，否则威宁公司将对该铺面停水停电，本律师亦将根据威宁公司的授权而对你提起诉讼，通过法律途径收回该铺面。”该《律师函》于2014年6月30日张贴在涉案商铺门前。
2015年1月8日，威宁公司向梁德高发出《通知》，载明：“2015年起我公司将对中尧路52号沿街商铺合同到期的承租户进行合同续签工作，因部分承租户合同到期后长时间未与我公司签订租赁合同，影响了国有资产管理和保值升值。经我公司领导研究决定，中尧路52号商铺所有承租户于2015年1月14日前到我公司签订房屋租赁合同（合同单价为80元/㎡，收取2个月佣金及150元手续费，合同期限截止2015年1月1日至2015年12月31日）。逾期未签订合同的承租户视为自动放弃承租权，我公司将统一将商铺进行公开竞租，未能成功竞得商铺的原租户我公司将要求限时办理商铺将商铺交回我公司，逾期不办理所产生的一切后果由承租户自行承担。”
2015年1月21日，威宁公司向梁德高发出《通知》，载明：“你与我公司所签订的位于中尧路52-7号商铺租赁合同已于2012年12月31日期满，我公司已于2015年1月8日送达《通知》，请你于2015年1月14日前到我公司办理续签商铺租赁合同的相关手续，逾期视为自动放弃续租的权利。鉴于你未在规定期限与我公司办理合同续签手续，现我公司决定将该商铺以公开竞价的方式出租，2015年1月29日截标，报名时间从2015年1月21日至2015年1月28日17:00时止。”因梁德高拒收该《通知》，该《通知》于同日张贴在涉案商铺门前。
2015年1月30日，威宁公司向梁德高发出《通知》，载明：“您与我公司所签订的位于中尧路52-7号商铺租赁合同已于2012年12月31日期满，我公司2015年1月21日送达《通知》，通知您原承租的商铺将以公开竞价的方式对外出租。2015年1月29日该商铺竞价截标，并竞价成交确定新承租者。在竞租活动中，您未报名参与商铺竞价，因此，《房屋租赁合同》到期后，我公司与您的房屋租赁关系终止。请您自行安排好经营和搬迁计划工作，在2015年2月5日前清空原承租商铺内的所有物品，并将商铺及原有的附属设备设施以完好、整洁的状态交还我公司。逾期未将商铺交还的，我公司将采取停水、停电等措施维护我公司的业主权益。”梁德高拒绝签收该《通知》。
2015年3月5日，威宁公司向梁德高发出《通知》，载明：“您与我公司所签订的位于中尧路52-7号商铺租赁合同已于2012年12月31日期满，2015年1月29日该商铺竞价截标，并竞价成交确定新承租者。在竞租活动中，您未报名参与商铺竞价，因此，《房屋租赁合同》到期后，我公司与您的房屋租赁关系终止。2015年1月30日已通知您于2015年2月5日前自行安排好搬迁工作，但至今您未搬出，将商铺移交我公司。现再次通知您于2015年3月8日前清空原承租商铺内的所有物品，将商铺完好交还我公司，逾期未将商铺交还的，我公司将采取停水、停电及封铺等措施维护我公司的业主权益。”该《通知》于次日张贴在涉案铺面门前。
另查明：2015年1月8日、2015年1月21日、2015年1月30日、2015年3月6日，威宁公司的工作人员来到南宁市上，向承租其房屋、商铺的十余名包括梁德高在内的承租户送达相关《通知》。2015年3月，威宁公司对由其出租管理的中尧路上包括涉案商铺的十余间房屋、商铺断水断电。2016年5月10日，威宁公司将中尧路上其出租管理的场所包括梁德高在内的十余名承租户起诉至该院，并提出解除租赁关系、交还租赁物、支付租金等诉讼请求。
一审法院认为，威宁公司与梁德高于2012年2月27日签订的《铺面（房屋）临时租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。该合同的租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2012年12月31日《铺面（房屋）临时租赁合同》约定的租赁期届满后，威宁公司同意梁德高继续租用涉案房屋，双方未再续签新的租赁合同，双方的关系已转化为不定期租赁合同关系。根据《合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。威宁公司于2014年6月18日向梁德高发出《律师函》，并于2014年6月30日将《律师函》张贴在涉案商铺门前，要求梁德高于收到函件的3日内搬离商铺。发出该《律师函》后，威宁公司仍以每月910元的标准向梁德高收取租金直至2015年1月31日，并于2015年1月8日向梁德高发出《通知》，该《通知》载明威宁公司有继续与梁德高签订租赁合同的意向。可见威宁公司在发出《律师函》后仍同意梁德高继续使用涉案商铺。威宁公司于2015年1月21日向梁德高发出《通知》，载明因梁德高未于2105年1月14前到威宁公司办理续签商铺租赁合同的相关手续，已自动放弃续租，涉案商铺将通过公开竞价的方式重新出租。威宁公司解除合同的意思表示于2015年1月21日到达梁德高，故认定双方的租赁合同关系于2015年1月21日解除。双方的租赁合同关系解除后，梁德高无继续占用涉案房屋的合法理由，故梁德高应在本案判决生效后的十日内搬离涉案房屋，将涉案房屋交还威宁公司。
关于租金差价的问题。2014年5月6日，威宁公司向梁德高发出《通知》要求以租金单价100元/㎡/月，重新签订租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日的合同。2015年1月8日，威宁公司向梁德高发出《通知》要求以租金单价80元/㎡/月重新签订租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日的合同。这两份《通知》只是威宁公司的单方意思表示，并未与梁德高达成合意，不能作为要求梁德高支付租金差价的理由。故威宁公司要求梁德高支付2014年1月1日至2015年1月31日的租金差价13770元，不予支持。
关于房屋占有使用费的问题。因双方的租赁合同关系于2015年1月21日解除，威宁公司第四项诉讼请求中的租金实质为房屋占有使用费。梁德高以每月910元的标准向威宁公司支付租金至2015年1月31日。2015年3月，威宁公司对涉案商铺断水断电，威宁公司在向梁德高发了多份要求其搬离涉案商铺的通知后，梁德高仍拒绝履行腾房义务，威宁公司通过断水断电的方式自救，并无不当。且梁德高在断水断电后仍占有使用涉案商铺，因此对梁德高关于减免租金的答辩意见不予采纳。鉴于双方的租赁合同关系解除后，并未就租金标准达成一致意见，而威宁公司与案外人黄兴国就涉案商铺所签订的协议书和确认书，不能作为约束梁德高的依据。双方于2012年2月27日签订的《铺面（房屋）临时租赁合同》中约定的910元/月为房屋占有使用费的标准。故2015年2月1日至2016年3月31日，梁德高应向威宁公司支付房屋占有使用费12740元（计算方式：910元×14个月）。威宁公司在庭审过程中表示，其收取梁德高合同押金3870元，该押金可抵扣梁德高拖欠的房屋占有使用费。故抵扣后，梁德高还应向威宁公司支付房屋占有使用费8870元。威宁公司要求梁德高支付房屋占有使用费28000元，多出的部分，不予支持。2016年4月1日至梁德高将涉案商铺返还威宁公司之日，梁德高应按910元/月的标准向威宁公司支付房屋占有使用费。
关于中介费、租赁服务费、佣金、手续费的问题。梁德高于2012年3月23日向威宁公司签订合同的委托代理人林创交付佣金、手续费共计1590元。林创作为威宁公司与梁德高签订房屋租赁合同的委托代理人，向梁德高收取佣金、手续费共计1590元，并出具《收据》给梁德高收持。林创的收款行为是代理威宁公司的行为，代理行为后果由威宁公司承担。虽然在双方签订的租赁合同中，并未约定威宁公司可以向梁德高收取佣金、手续费，但在威宁公司要求梁德高支付佣金、手续费时，梁德高并未提出异议，并向威宁公司交纳了该款项。梁德高自愿交纳该费用，双方对收取佣金、手续费达成合意，且未约定该费用可以退还，梁德高要求威宁公司退还该费用于法无据。而梁德高未提交有效证据证实威宁公司收取其中介费、租赁服务费，应承担举证不能的责任。故梁德高要求威宁公司返还中介费、租赁服务费、佣金、手续费，一审法院不予支持。
关于合同押金的问题。梁德高向威宁公司交纳的合同押金3870元已用来抵扣其应向威宁公司支付的房屋占有使用费，故梁德高要求威宁公司返还合同押金3870元，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、威宁公司与梁德高的房屋租赁合同关系于2015年1月21日解除，梁德高于本案判决生效后的十日内搬离涉案房屋，将涉案房屋交还威宁公司；二、梁德高向威宁公司支付房屋占有使用费8870元，2016年4月1日至梁德高将涉案商铺返还威宁公司之日，梁德高应按910元/月的标准向威宁公司支付房屋占有使用费；三、驳回威宁公司的其他诉讼请求；四、驳回梁德高的其他反诉请求。
对一审查明的事实，威宁公司与梁德高均无异议。二审期间，梁德高围绕上诉请求依法提交了下列证据:1.梁德高中国建设银行存折（存折号码：45×××05）收支记录，证明2013-2015年期间双方租赁合同处于继续履行的状态，不属于占用；2.照片，证明2015年以后威宁公司强行断水电和拆除房屋，损害承租方合法权益，房屋无法正常使用；3.租赁服务费、中介费、手续费发票，押金发票，部分租金发票，证明威宁公司乱收费。威宁公司对上述证据的真实性无异议，但认为均不能证实证明目的，梁德高从2007年起承租商铺，每次签订租赁合同均需要缴纳佣金和手续费，服务费和手续费为林创代威宁物业公司收取。对当事人争议的证据，本院认定如下：1.中国建设银行存折（存折号码：45×××05）收支记录，确认真实性，该证据证实梁德高向威宁公司交纳租金至2015年1月31日，一审判决已确认，予以认可；2.照片，确认真实性，但无拍摄时间，无法证实涉案商铺目前无法使用，不予认可；3.租赁服务费、中介费、手续费发票，押金发票，租金发票，均为真实，合同押金发票证实威宁公司收取梁德高合同押金3870元的事实，一审判决已确认，予以认可。租赁服务费、中介费、手续费发票和租金发票的开票日期与本案无关联，均不予认可。
经审查，本院确认一审判决查明的事实。
综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1.一审判决计算的房屋占有使用费是否合理？2.威宁公司是否应当返还佣金和手续费？
关于一审判决计算的房屋占有使用费是否合理的问题。本院认为，房屋租赁合同解除后，威宁公司无须继续履行提供符合使用条件房屋的义务，而梁德高负有及时返还房屋的义务。威宁公司多次通知梁德高搬迁并交还涉案房屋，但其拒不归还，威宁公司有权采取断水、断电等措施以自救且不承担赔偿对方损失的责任。梁德高自行接通水电后占用房屋，无正当理由迟迟不归还房屋，应当支付逾期腾房占有使用费，一审判决认定房屋占有使用费参照原租赁合同的租金标准计算，不予减免，合法有据。梁德高提出其无需支付房屋占有使用费的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于威宁公司是否应当返还押金、佣金和手续费的问题。本院认为，梁德高所交纳的房屋押金已抵扣其应支付的房屋占有使用费，故其无权要求威宁公司返还。本案合同佣金和手续费为经双方合意，由威宁公司在竞租成交后，签订合同前向承租人收取的费用，梁德高未以此为由拒签合同，且双方亦未约定上述费用可以抵扣租金或在解除合同后予以返还，故梁德高提出合同佣金、手续费应予以返还的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人梁德高的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费158元（梁德高已预交），由上诉人梁德高负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 岚
审判员 玉 萍
审判员 彭 博
二〇一七年七月十七日
书记员 符贵芳