吉林省吉林市丰满区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民一初字第95号
原告：吉林市城华物业服务有限公司。住所地：吉林市丰满区宜山路。
法定代表人：庞建伟，该公司总经理。
委托代理人：王军，该公司副总经理。
委托代理人：颜萍，该公司品质经理。
被告：李冠宇，男，汉族，学生，住吉林市丰满区。
委托代理人：刘丽梅（系李冠宇母亲），女，汉族，公务员，住吉林市丰满区。
原告吉林市城华物业服务有限公司诉被告李冠宇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汤丹适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉林市城华物业服务有限公司的委托代理人王军、颜萍，被告李冠宇的委托代理人刘丽梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告吉林市城华物业服务有限公司诉称：被告购买案外人吉林市证大华城房地产开发有限公司开发的圣地雅歌别墅小区100-4室住宅一套。原、被告双方于2010年6月29日就该商品房的前期物业服务签订了《前期物业服务协议》，同时，被告在开发单位制定的《临时管理规约》中的《承诺书》上签字确认。《前期物业服务协议》生效后，被告向原告缴纳了2010年6月11日至2011年12月31日期间的物业服务费15931.81元（387.95平方米×2.2元／平方米），期满后经过物业公司工作人员多次上门催缴，被告始终拒绝向原告缴纳物业服务费及违约滞纳金至今。原告为了维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、被告支付原告物业费30725.64元及违约滞纳金55889.94元，合计人民币86615.58元；2、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告明确诉请的物业费为2012年1月1日至2014年12月31日三年的物业费。同时以书面形式变更滞纳金的计付标准为从应交物业费的最后一日起按人民银行同期贷款利率计算至实际交费之日止。
被告李冠宇辩称：我们是2010年6月办理的入住手续，至今已5年多，物业公司一直没有成立业主委员会。我们签订的是《前期物业管理服务协议》，至今已经5年了，该协议应该已经无效了。原告应该在规定的时间内成立业主委员会，物业公司不作为。就物业公司自己说了算，在法律上是不合法的。从物业公司进驻到现在，物业不作为，导致业主的权利受到侵害。物业公司不作为具体表现在：1、地下车库破烂不堪、篷布不遮雨雪、雨水不畅通。2、公共车位被占，作为车库出售，侵犯了业主的利益。3、小区内随意泊车，下江通道被占，变成私人专属停车场和私人菜园，侵犯了全体业主利益。4、保洁工作差，垃圾清理不及时，夏天没有做到一日一换垃圾袋，滋生蚊蝇，垃圾随意堆放。5、私搭乱建猖獗。多户业主扩建，占用公共部位。6、小区残垣断壁、杂草丛生、树木被砍，小区内唯一喷水池从未喷过水，小区左侧门岗灯从未亮过。7、小区景观围墙被随意扒倒重建、扩建。8、被告家的阳光房2楼3楼一直漏水，没有给予解决，我们自费封闭了凉台。现在也没有解决墙面漏水问题。2014年5月我们就房屋漏水的问题向物业报修，直到9月份也没有进行维修，导致被告家的柜子、床垫等物品被水泡。在无奈的情况下，被告自费进行了维修，被告维修后，物业公司仅给被告家刮了大白。今年春季已经来临，墙壁渗水问题又开始出现。因为物业公司以上的不作为行为，导致被告不交纳物业费。
本案争议焦点如下：一、组织成立业主委员会是否为物业公司应当承担的责任；二、《前期物业管理服务协议》是否已失效；三、原告提供物业服务的质量是否存在瑕疵；四、被告应缴纳的物业费及滞纳金数额如何确定。
针对本案焦点问题，原告当庭提供证据如下：
证据1、营业执照及组织机构代码证复印件各一份。证明原告的主体适格，也说明原告是正规的物业服务企业。
证据2、《前期物业管理服务协议》一份。证明物业公司的服务范围及业主的责任和义务，协议中约定每年的一月份为当年的物业费缴纳时间。
证据3、《临时管理规约》及承诺书各一份。证明业主和物业之间关于权利义务的约定。
证据4、物业费缴费明细表一份。证明其他业主已经按时缴纳物业费，保证物业公司的正常运行。
证据5、收缴物业费通知单一份及照片三张。证明原告向被告主张了权利，已经将收缴物业费通知单张贴在被告家门口。
证据6、照片两张。证明被告也存在私搭乱建行为。
证据7、违章记载及回执两份、整改通知书一份。证明对包括被告在内的业主私搭乱建行为，原告已经向业主要求整改，但遭到拒绝，说明物业公司实际进行了管理。
经质证，被告认为：对证据1、2、3无异议；对证据4，表示不清楚，没见过。对证据5，表示没见过，也没签收过。对证据6及证据7，认为被告与原告协商房屋漏水的问题，原告不给解决，后来经原告同意，被告自费将凉台封闭以解决漏水的问题。经本院审查，因被告对证据1、2、3没有异议，对其真实性本院予以确认；对证据4，因系原告自行制作，对其真实性本院不予确认。对证据5，虽然被告表示没有见过，但原告作为物业服务企业，向业主催缴物业费符合常理，并且物业公司的工作人员也在收缴物业费通知单上注明了业主拒签。故本院对于原告曾向被告催缴过物业费的事实予以确认。对证据6、7，原告提供证据能够证明对业主私搭乱建行为进行了管理，被告除封闭凉台外，还存在外扩围墙的行为，故本院对原告提供的证据6、7予以确认。
针对本案焦点，被告当庭提供证据如下：
2015年3月10日拍摄的照片57张。证明：1、地下车库破烂不堪、篷布不遮雨雪、下水不畅通、公共泊车位被作为车库出售、进户的地下室门破损严重、水龙头缺失、排水管用塑料袋代替；2、小区内随意泊车，下江通道被占，变成私人停车位和私人菜园；3、保洁工作差，垃圾不及时清理，夏天滋生蚊蝇。4、私搭乱建猖獗。在公共区域，业主随意自建，影响业主正常通行。其中有一条小路有一半被占用，都是杂物。部分业主随意改变自己房屋外墙，导致整个小区面貌与以前不一样，外观景色非常难看。5、小区残垣断壁、杂草丛生、树木被砍，小区内唯一喷水池从未喷过水，小区左侧门岗灯从未亮过。6、小区景观围墙被随意扒倒重建、扩建。7、被告家的阳光房2楼3楼一直漏水，没有给予解决，我们自费封闭了凉台。现在也没有解决墙面漏水问题。2014年5月我们就房屋漏水的问题向物业报修，直到9月份也没有进行维修，导致被告家的柜子、床垫、电脑等物品被水泡。在无奈的情况下，被告自费进行了维修，被告维修后，物业公司仅给被告家刮了大白。今年春季已经来临，墙壁渗水问题又开始出现。
经质证，原告认为：照片只能作为原告服务质量存在瑕疵的一方面证据，不能够完全认定原告服务不合格。《物业管理条例》第七条规定，业主应当交纳物业服务费用。物业服务难免出现瑕疵，大部分业主交费了，也说明大部分业主对原告的服务还是满意的。如果有问题，希望业主与我们沟通，我们能够改进，不能拒绝交纳物业费。关于私搭乱建，被告所居住的圣地雅歌别墅小区确实比较严重。原告也进行了劝阻和制止，但原告作为物业服务企业，没有执法权。就该问题原告已经向有关部门进行了反映。就被告房屋漏水问题，属房屋质量问题，在质保期内应由开发单位维修，质保期外可申请房屋维修基金进行维修。因该房屋处于质保期内，所以，被告应要求开发单位承担维修义务。经本院审查，因原告对被告提供的照片真实性未表示异议，故本院对被告提供的照片的真实性予以确认。
经审理查明：被告李冠宇是吉林市丰满区圣地雅歌（三期）100-4室业主，原告吉林市城华物业服务有限公司为该小区的物业管理公司。2010年6月11日，被告与吉林市城华物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。同时，被告在开发单位制定的《临时管理规约》的承诺书上签字确认自愿遵守该规约。《前期物业管理服务协议》约定，由吉林市城华物业管理有限公司为被告所居住小区提供物业服务，小区业主向物业公司交纳物业服务费，物业服务费标准为，联排及双拼别墅物业服务费按建筑面积每月2.2元／平方米计算。物业服务费按年缴纳，每个缴费时间段的第一个月为缴费时间。未按时缴纳物业服务费用，从逾期之日起，按欠费总额的日千分之三支付违约金。被告住宅为联排别墅，建筑面积为387.95平方米。被告仅在办理入户手续时交纳了2010年6月11日至2011年12月31日期间的物业服务费15931.81元，期满后经过原告工作人员多次催缴，被告均拒绝向原告交纳物业服务费。故原告起诉至本院，要求判令：1、被告支付原告物业费30725.64元及违约滞纳金55889.94元，合计人民币86615.58元；2、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告明确诉请的物业费为2012年1月1日至2014年12月31日三年的物业费。同时以书面形式变更滞纳金的计付标准为从应交物业费的最后一日起按人民银行同期贷款利率计算至实际交费之日止。
另查明，一、吉林市城华物业管理有限公司于2010年6月2日将公司名称变更为吉林市城华物业服务有限公司。二、被告所居住的圣地雅歌小区至今未成立业主大会。三、原告提供物业服务的圣地雅歌小区内地下车库存在车库门破损、通道屋顶漏水、小区围墙破损等现象，园区内多户业主存在私搭乱建行为。针对被告房屋漏水问题，原告曾联系建设单位进行过维修，被告也自行进行了维修，被告自行维修后，原告对被告室内墙面进行了粉刷（俗称“刮大白”）。
本院认为：一、原告不负有组织成立业主委员会的责任。《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”根据该规定，成立业主大会并选举业主委员会的责任并不在原告，被告可向该条规定中列明的部门反映情况，要求其指导成立业主大会，并选举业主委员会。二、本案涉及的《前期物业管理服务协议》仍然有效。原、被告于2010年6月11日签订的《前期物业管理服务协议》第十七条约定：“本协议自签字之日起生效，至与业主委员会签订《物业服务合同》之日起终止。”现被告所居住的小区并未成立业主大会，当然也没有选聘其他物业服务企业。故《前期物业管理服务协议》依然对全体业主具有法律约束力。三、原告提供的物业服务存在一定瑕疵，可适当减少被告应承担的物业服务费。如地下车库存在车库门破损、通道屋顶漏水、小区围墙存在破损等现象，原告未能及时进行维修。对于被告主张的小区内业主私搭乱建严重的问题，因为物业公司不是执法部门，仅能对于该种行为进行制止，但无权强行阻止或拆除，原告提供的证据也证明原告对业主私搭乱建问题进行了劝阻。但被告自身也存在违章扩建的行为。故被告以此为由拒绝交纳物业费，本院不予支持。如被告认为原告存在出售公共部位进行盈利的行为，其可向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门反映情况，并督促其尽快指导成立业主大会，并选举产生业主委员会，由业主委员会代表全体业主主张权利。对于被告房屋漏水的问题，因房屋漏水属房屋质量问题，且原告房屋在质保期内，其应向建设单位（开发商）主张权利，经与被告沟通，被告表示房屋漏水问题，经被告自行维修，漏水问题已部分解决。原告作为物业服务企业，也对被告的损失采取了补救措施（即对被告室内墙面进行了粉刷）。故被告以房屋漏水为由拒绝交纳物业费的主张，本院不予支持。物业服务费乃整个小区公共部位、设施维护保养、维持小区功能正常持续运行所必需，任何一个业主任意拒交物业服务费，可能导致小区的管理难以为继，服务质量下降，乃至损害全体业主的共同利益。发生问题时，业主与物业公司应及时沟通解决，业主亦可向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。而业主拒交物业服务费的行为则会导致物业公司资金不畅，给物业服务增加难度，造成物业服务恶性循环的情形。鉴于原告所提供的物业服务确实存在一定瑕疵，故本院认为被告应承担2012年1月1日至2014年12月31日三年的物业费总额的90%为宜，即27653.08元（30725.64×90%）。另外关于滞纳金的问题，原、被告间确因房屋漏水等问题存有争议，始终未得到解决，不能认定被告拖欠物业服务费系违约行为，原告诉讼滞纳金的请求不予支持。因原告所服务的圣地雅歌小区内私搭乱建现象确实较为严重，希望原告在今后的工作中能够认真履行职责，对此种行为应当进行制止，并及时向有关行政管理部门报告。希望原告在今后的服务中能提高服务质量，善于同广大业主沟通，共同营建优质、文明的小区。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《物业管理条例》第十条、第二十六条、第三十六条、第四十二条、第四十六条之规定，判决如下：
一、被告李冠宇给付原告吉林城华物业服务有限责任公司物业服务费27653.08元，于判决生效后10日内付清；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。
案件受理费1965元，减半收取982.5元，由原告吉林市城华物业服务有限公司承担668.5元，由被告李冠宇承担314元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判员 汤 丹
二〇一五年四月二十七日
书记员 赵春苗