北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初10917号
原告：北京佳源投资经营有限责任公司，住所地本市东城区地安门东大街58号。
法定代表人：丁文理，董事长
委托诉讼代理人：许晨，男，1990年11月1日出生，该公司职员。
委托诉讼代理人：杨红，北京市兰台律师事务所律师。
被告：陈工，男，1966年1月26日出生。
委托诉讼代理人：张胜利，北京市京德律师事务所律师。
原告北京佳源投资经营有限责任公司诉被告陈工合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京佳源投资经营有限责任公司的委托诉讼代理人许晨、杨红，被告陈工及委托诉讼代理人张胜利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京佳源投资经营有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付诉争房屋折价补偿款10308982元；2、判令被告向原告支付自2007年2月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，暂计至2017年7月31日为1138879元；3、本案的诉讼费、评估费由被告承担。事实及理由如下：原告改制前系北京市东城区住宅发展中心，负责东城区辖区内的拆迁安置工作。2001年，海运仓地区启动拆迁项目。被告母亲王某原系北门仓79号的公有住房承租人。2001年6月18日，原告与王某签订《东城区海运仓地区危旧房改造货币补偿协议》，该协议已实际履行，拆迁补偿工作已结束。2006年8月，被告刑满释放，其向原告及东城区相关部门申请解决住房困难问题。经政府相关部门研究，同意被告陈工、陈某2、陈某1三兄弟以经济适用房价格在民安小区购买三居室一套，以解决三人的住房问题。2006年12月30日，原告与被告签署《回购就地安置住房预售合同》及《回购就地安置住房补充协议书》，约定被告购买的住房实际楼号为民安小区东直门内北小街××号房屋（以下简称诉争房屋），实测面积118.46平方米。上述合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告支付了首付款并办理了银行贷款，取得上述房屋所有权，办理了房屋所有权证书。2015年11月，被告的弟弟陈某1、陈某2将原、被告诉至北京市东城区人民法院，要求确认原、被告于2006年12月30日签订的《回购就地安置住房预售合同》及《回购就地安置住房补充协议书》无效。经北京市东城区人民法院审理，作出（2015）东民初字第××号民事判决书，确认上述合同无效。判决送达后，各方当事人在法定期限内均未提起上诉，该一审判决也已生效。原告认为，被告取得诉争房屋系基于《回购就地安置住房预售合同》及《回购就地安置住房补充协议书》，现（2015）东民初字第××号民事判决书已经确认上述合同无效，根据《合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据（2015）东民初字第××号民事判决书中载明“2010年3月，被告将上述房屋出售给案外人李某，房屋档案中保存的《存量房屋买卖合同》上载明的交易价格为1070000元”，本案被告在《回购就地安置住房预售合同》及《回购就地安置住房补充协议书》确认无效之前已将取得的安置房屋转让予善意第三人并办理过户登记，导致无法返还原物。诉讼中，原告已申请对诉争房屋的现值进行了评估。依据评估结论，被告应当对原告予以折价补偿，并支付房屋使用费。故原告提起本案诉讼。
被告陈工辩称：原告所述不实。当时安置的房屋是安置给被告陈工的，被告不应该支付房屋折价款。如果人民法院认定应当支付房屋折价款，也应该是以被告出售诉争房屋的价款107万元减去被告当时安置诉争房屋时向原告交纳的购房款592300元。同时，原告要求被告支付使用费的请求，没有法律依据，被告不同意支付。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈工与案外人陈某2、陈某1系兄弟关系。三人之母王某原在本市东城区北门仓××号承租公房2间。2001年6月18日，王某与北京市东城区住宅发展中心（后改制更名为北京佳源投资经营管理有限责任公司，即本案原告）签订《东城区海运仓地区危旧房改造货币补偿协议书》，约定王某同意货币补偿安置，放弃其他安置补偿方式，王某应安置人口为4人，分别是（原处为空白）。王某在本危改区范围内北门仓××号居住使用非成套正式房屋2间，使用面积36.18平方米，建筑面积48.12平方米，使用权补偿款为326314元。王某在规定期限内搬家腾地，再给予王某提前搬家奖励费5000元、搬家补助费600元、电话移机费235元、电视天线迁移费300元、空调移机费0元、金额合计6135元。以上4项金额合计为332449元。同日，王某签署《放弃安置住房具结书》，主要内容为本人现住南房2间，按照相关规定，应就地安置一居室、二居室各一套，经慎重考虑，本人自愿放弃就地安置的2套住房，本人、本人家属及与此房产有关联的单位和个人保证以后不再以任何方式向本危改区实施单位提出进行安置的要求。同日，王某领取了相关补偿款。2006年12月30日，被告陈工（买受人）与原北京市东城区住宅发展中心（出卖人）签订《回购就地安置住房预售合同》，约定买受人原住房地址北门仓××号，在海运仓危改区内有正式住房（原住为空白）间，使用面积（原处为横线）平方米，建筑面积（原处为横线）平方米，应安置人口（原处为空白）人。买受人（原处为横线）为符合实施细则的自建房户。买受人回购的就地安置住房为民安地区二区××楼（施工楼号）××房屋，该安置住房的用途为普通住宅。该房屋建筑面积118.46平方米，购房款总金额为592300元，本地区经济适用住房价格为每平方米5000元。付款方式为买受人支付首期购房款192300元后，方可办理贷款，付款时间为2007年1月30日前。同日，双方还签订《回购就地安置住房补充协议书》，约定陈工购买的住房实际楼号为民安小区东直门内北小街××号，实测建筑面积为118.46平方米。上述合同签订后，陈工支付了首付款并办理银行贷款后，取得上述房屋的所有权。2010年3月，陈工将上述房屋出售给案外人李某，房屋档案中保存的《存量房屋买卖合同》上载明的交易价格为1070000元。2015年11月，被告的弟弟陈某1、陈某2将原、被告诉至本院，要求确认原、被告于2006年12月30日签订的《回购就地安置住房预售合同》及《回购就地安置住房补充协议书》无效。经本院审理，作出（2015）东民初字第××号民事判决书，确认上述合同无效。判决送达后，各方当事人在法定期限内均未提起上诉，该一审判决已生效。现原告持诉称理由诉至本院。
诉讼中，原告申请对诉争房屋的现值予以评估（价值时点为2017年9月28日）。同时，原告申请对诉争房屋在2007年2月1日至2017年7月31日期间的房屋租金进行评估。2017年8月29日，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对原告的上述申请予以评估鉴定。2017年10月25日，北京华天通房地产评估有限公司分别出具《房地产估价报告》。诉争房屋在2017年9月28日价值时点为10308982元；诉争房屋在2007年2月1日至2017年7月31日期间的房屋租金为1138879元。原告对《房地产估价报告》不持异议，被告则对《房地产估价报告》不予认可。庭审中，本院询问被告诉争房屋出售时的价格，被告表示出售价格即为《存量房屋买卖合同》上载明的交易价格107万元。对此，原告表示不予认可，认为该价格为网签价格，明显与当时的市场实际价格不符。为此，本院曾到诉争房屋处查找购房人李某（亦曾电话联系），但未果。为核实在2010年3月期间诉争房屋一带的二手房市场价格，本院向北京链家房地产经纪有限公司及北京我爱我家房地产经纪有限公司进行询价。北京我爱我家房地产经纪有限公司给本院答复，当时的价格每平方米在35000元左右。北京链家房地产经纪有限公司答复，本院该公司没有2010年的交易记录，2011年10月23日，该公司的交易显示50.84平方米，单价37569元；2012年5月，146.46平方米的房屋，单价31204元；2012年2月，98.64平方米，单价39538元；81.93平方米，单价35213元。对此，原、被告均认为本院的询价与本案无关。
上述事实，有原、被告的陈述，危改实施细则，《回购就地安置住房预售合同》，民事判决书，生效证明，《房地产估价报告》，《存量房屋买卖合同》，工作笔录和庭审笔录等在案佐证。
本院认为：根据已查明的事实，原、被告于2006年12月30日签订《回购就地安置住房预售合同》及《回购就地安置住房补充协议书》，根据上述协议，原告安置被告本市东城区民安小区东直门内北小街××号房屋一套。后案外人陈某1、陈某2起诉要求确认上述安置协议无效，经本院审理，判决确认上述协议无效，该判决已生效。根据相关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。经核实，本案诉争房屋已被被告于2010年3月出售给案外人李某。基于此，被告已无法向原告返还诉争房屋，被告依法应向原告给予折价补偿。诉讼中，原告申请对诉争房屋的现值予以评估，评估的结论为人民币10308982元。应当指出，原告向被告主张折价损失，并无不当，但其已目前的市场价格向被告主张，依据不足，被告应以出售诉争房屋时的价格给予原告折价补偿。庭审中，被告表示该房屋出售的价格为107万元。对此，原告不予认可。本院亦认为该价格非诉争房屋交易的真实价格。为此，本院对原告出售诉争房屋时的周边二手房交易价格进行了询价。本院结合询价的结果以及原、被告双方在签订安置补偿协议过程中的过错（被告在签订该协议时亦存在审查不严的过错）程度，综合酌定被告应向原告给予折价补偿300万元。同时，原告亦应返还被告在签订合同时收取被告的购房款人民币592300元，该款将与被告应补偿原告的300万元予以折抵。原告要求被告给付房屋使用费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告陈工于本判决生效后十日内给付原告北京佳源投资经营有限责任公司补偿款人民币二百四十万零七千七百元；
二、驳回原告北京佳源投资经营有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费90487元，由原告北京佳源投资经营有限责任公司负担54367元，被告陈工负担36120元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
评估费26649元，由原告北京佳源投资经营有限责任公司负担13325元，被告陈工负担13324元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 罗成芳
审 判 员 张 提
人民陪审员 胡进贤
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 蒋彤彤