重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）九法民初字第09279号
原告重庆温馨源物业管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区锦龙路289号5幢。织机构代码：69124710-8。
法定代表人伏中华，职务总经理。
被告李进林，男，1984年9月27日出生，汉族。
被告黄莉淋，女，1989年1月20日出生，汉族。
委托代理人李进林，男，1984年9月27日出生，汉族。
原告重庆温馨源物业管理有限公司（以下简称温馨源公司）诉被告李进林、黄莉淋物业服务合同纠纷一案，本案立案受理后，依法由代理审判员倘军伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告温馨源公司的法定代表人伏中华，被告李进林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温馨源公司诉称，原告系某小区的物业管理公司，被告系某小区某幢某号房屋业主。依据业主临时管理规约、前期物业服务合同等，被告应交纳物业服务费及相关费用，但被告自2013年1月起拒绝交纳物业服务费，自2012年2月起拒绝向原告交纳公摊水电费。经原告多次催交，被告仍未交纳。故诉至法院，请求：1、判令被告立即向原告支付欠交的物业服务费、公摊水电费，截止至起诉之日，被告已拖欠2012年8月、2012年12月-2014年3月的物业服务费2838.29元，2012年2月-2014年3月公摊水电费250元。2、被告立即向原告支付自欠费之日起至交清该费用止的滞纳金，滞纳金按千分之三标准计算。3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告放弃要求被告支付滞纳金及2012年8月物业服务费的诉讼请求。
被告李进林、黄莉淋辩称，其购置的某小区房屋不符合商品房买卖合同的约定，该案业经法院判决，但至今未执行，应由原告执行（2012）九法民初字第12563号判决书。其在接房时也交纳三个月的物业服务费。但小区的安保、电梯、门禁系统都存在问题，小区的服务没有达到特级服务标准，也没有达到约定的基本要求，物管费应当下浮30%直到原告完全履行相关规定、约定之日。由于其居住的房屋存在质量问题，原告应对施工质量问题进行处理，并要求原告提升小区物业服务管理质量，清退小区所有公共收益，立即停止侵占，在业主委员会成立之前定期公示公共区域收益，修复和启用小区沟渠循环系统和喷水系统。原告赔礼道歉赔偿被告精神损失费及误工费1000元。
经审理查明，被告李进林、黄莉淋是位于重庆市九龙坡区某小区某幢某号的业主，房屋建筑面积为116.06平方米。2011年2月11日，被告与重庆双发房地产开发有限公司签订了重庆市商品房买卖合同，约定被告购买重庆双发房地产开发有限公司开发的位于九龙坡区某小区某幢某号房屋一套，约定的交房时间为2011年12月31日前。2012年2月17日，重庆双发房地产开发有限公司通知被告接房，因房屋质量问题，双方发生争议，被告拒绝接房。后被告将重庆双发房地产开发有限公司诉至法院，本院于2012年12月17日作出（2012）九法民初字第12563号民事判决书，判决认为，重庆双发房地产开发有限公司于2012年2月17日通知李进林、黄莉淋接房，虽然房屋门窗及阳台栏杆材质不符合约定，但不影响房屋的整体质量以及居住使用的功能，属于整改范畴，李进林、黄莉淋不应以此作为拒绝接房的正当理由，重庆双发房地产开发有限公司通知李进林、黄莉淋的接房时间视为“实际交付”时间。判决之后，双方均未上诉。
2009年12月30日，重庆双发房地产开发有限公司与原告就某小区签订了前期物业服务合同，合同约定，物业服务费按月收取，高层住宅按按建筑面积1.5元／月／平方米收取物业服务费；物业服务费不含业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙、路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、绿化、二次供水水泵、自备发电机油料）及电梯运行等的用水、用电费、由业主据实分摊；业主应于通知交房之日起交纳物业服务费；业主空置房，其物业服务费用按职能部门相关规定执行；物业服务费应按月交纳，业主或物业使用人应在每月前十日内履行交纳义务；合同期限自2009年12月30日起至业委会续聘或选聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止。前期物业服务合同附件有物业构成明细、公共设施设备明细、物业管理服务标准三个部分。2011年5月24日，原告就某小区物业收费标准在重庆市物价局进行了备案，备案价格为1.5元／㎡.月（含电梯费）。合同签订后，原告在某小区从事物业管理服务至今。2012年8月31日，被告预存了三个月的物业和公摊费，金额为552.3元，至此之后被告未交纳过物业服务费和水电公摊费。被告于2012年9月12日接房，并于当月进行装修。后原告对被告进行催交物业服务费、水电公摊费未果。诉讼中，被告同意交纳每月10月的水、电公摊费。
庭审中，被告举示了照片17张、业主手册一份，证明小区封闭式管理不达标、设备设施维修不达标以及其小区房屋质量未达标，原告物业服务未达到标准。被告对业主手册真实性无异议，对其中的14张照片真实性无异议，认为小区门禁在业主上下班高峰时将侧门打开，方便业主进出；小区单元门是业主没有及时关闭，不是原告原因；电梯顶棚系业主装修时损坏，但原告已对电梯进行了维修；消防设施每年都会维修保养；房屋质量问题不清楚。其中的4张照片无法看出系原告服务的小区，故不认可。原告举示了电梯定期检验报告、重庆市电梯日常维护保养合同、重庆永环洁环保科技有限公司化粪池清掏服务合同、2013年3月、7月公摊费明细表、2013年部分水电公摊费交费发票、2013年11月、2014年4月、5月保安巡逻签到表，证明原告定期对电梯进行维护，每天对小区进行保安巡逻，每户10元／月的水电公摊费有收费依据，其对小区已经履行了合同约定的服务。被告对电梯定期检验报告真实性有异议，但电梯中并未张贴检验报告；对化粪池清掏服务合同真实性无异议，对公摊费明细表、水电公摊费交费发票表示不清楚，看不懂，因水电公摊费无约定，不应交纳；对保安巡逻签到表其不清楚来源，其在小区没有见到过；重庆市电梯日常维护保养合同没有见过，真实性不清楚。
上述事实，有前期物业服务合同、（2012）九法民初字第12563号民事判决书、重庆市物业服务费（市场调节价）备案表、电梯定期检验报告、重庆市电梯日常维护保养合同、重庆永环洁环保科技有限公司化粪池清掏服务合同、2013年3月、7月公摊费明细表、2013年部分水电公摊费交费发票、2013年11月、2014年4月、5月保安巡逻签到表、预收款收款凭证、照片、房屋产权证以及当事人陈述等证据在卷为凭，足以认定。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。重庆双发房地产开发有限公司与原告就某小区签订的前期物业服务合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的相关规定，协议合法有效。该合同对原告和作为业主的被告李进林、黄莉淋均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。
被告虽辩称原告提供的物业服务存在各种问题，但未否认原告温馨源公司根据前期物业服务合同为某小区提供物业服务这一基本事实，被告向原告按期足额支付物业服务费是其根据前期物业服务合同应履行的主要义务，被告以拒绝支付物业服务费对原告进行抗辩，缺乏合同和法律依据，故原告请求被告支付拖欠的物业服务费，应予支持。由于物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准的评判，不能仅凭某一时间点的状态进行，现被告未提供证据证明因原告的服务缺位致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，故被告仅依据其提供的照片辩称小区的安保、电梯、门禁系统都存在问题，没有达到约定的基本要求，其证据不足，本院对该意见不予采纳。被告要求物管费应当下浮30%直到原告完全履行相关规定、约定之日，缺乏事实和法律依据，本院也不予采纳。被告关于清退小区所有公共收益，立即停止侵占，在业主委员会成立之前定期公示公共区域收益，修复和启用小区沟渠循环系统和喷水系统以及原告赔礼道歉赔偿被告精神损失费及误工费1000元等意见，属于独立的诉讼请求，不属于本案审理范围，故本案不予处理。
本案中，被告的实际接房时间应为2012年2月17日，故2012年2月份的水、电公摊费应从接房之日起计算。被告同意按每月10元交纳水、电公摊费，本院予以尊重，故截止到2014年3月被告所欠水、电公摊费的金额为254.33元（10元／月÷30天×13天＋10元／月×25月）。被告房屋建筑面积为116.06平方米，物业服务费按建筑面积1.5元／平方米计算，每月应交物业服务费为174.09元。本案中，被告于2012年8月31日，预存了三个月的物业和公摊费，金额为552.3元，因三个月的物业服务费应为522.27元，故被告实际上预存了三个月的物业服务费以及水、电公摊费30.03元。因截止到2014年3月被告所欠水、电公摊费的金额254.33元中包含了被告预交的30.03元，应予以抵扣，抵扣后被告还应支付水、电公摊费224.3元。因被告于2012年8月31日，预存了三个月的物业服务费之后一直未交纳物业服务费，故原告请求被告支付2012年12月至2014年3月的物业服务费，应予支持，2012年12月至2014年3月的物业服务费为2785.44元。原告自愿放弃2012年8月物业服务费及滞纳金的诉讼请求，本院对此予以尊重。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李进林、黄莉淋于本判决生效后10日内支付拖欠原告重庆温馨源物业管理有限公司2012年12月1日至2014年3月31日止的物业服务费用2785.44元。
二、被告李进林、黄莉淋于本判决生效后10日内支付拖欠原告重庆温馨源物业管理有限公司2012年2月17日至2014年3月31日止的水、电公摊费224.3元。
三、驳回原告重庆温馨源物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告李进林、黄莉淋负担（此款原告重庆温馨源物业管理有限公司已预交，被告于本判决生效后十五日交付给原告重庆温馨源物业管理有限公司25元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 倘军伟
二〇一四年十一月六日
书 记 员 陈思佳