广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终6822号
上诉人（原审原告反诉被告）：王亮辉，女，汉族，1965年1月16日出生，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：黄衍雄，广东汇联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡炳华，广东汇联律师事务所律师。
上诉人（原审被告反诉原告）：佛山市南海华南装饰材料城物业有限公司，住所广东省佛山市南海区狮山镇罗村街边村西便塱地段商铺，组织机构代码058592512。
法定代表人：杨厚华。
委托诉讼代理人：金三宝，广东循理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何惠仪，广东循理律师事务所律师。
上诉人王亮辉、佛山市南海华南装饰材料城物业有限公司（以下简称华南公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初第734号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年7月11日，王亮辉（乙方，承租方）与华南公司（甲方，出租方）签订《铺位租赁合同》，约定甲方将位于华南装饰材料城内A座232、234、236、238、240、242号铺位出租给乙方作经营销售墙纸、窗帘使用；使用期从2014年7月11日至2018年9月30日；计租面积369.30平方米：铺位为毛坯结构，铺内不能设立洗手间，可以安装独立电表，但无独立用水，只提供厕所用水，公共厕所的水、电机公共设施的电费由该层已承租商户按间数比例分摊；租金每月每平方米5元；乙方于2014年7月11日交付2014年7月23日至2015年1月22日期间租金11079元，然后甲方交付铺位予乙方使用；乙方于每年12月1日至10日向甲方支付次年1月1日至6月30日的租金，于每年6月1日至10日向甲方支付当年7月1日至12月31的租金等内容。
当天，王亮辉（乙方，承包方）与华南公司（甲方，发包方）一并签订《铺位基础设施配套承包合同》，约定乙方按上述铺位面积369.30平方米支付基础设施配套费予甲方；支付期间2014年7月23日至2018年9月30日；每平方米7元，每年31022元；乙方于2014年7月11日交付2014年7月23日至2015年1月22日期间基础设施配套费15511元、按金26590元；乙方于每年12月1日至10日向甲方支付次年1月1日至6月30日的基础设施配套费，于每年6月1日至10日向甲方支付当年7月1日至12月31的基础设施配套费；电表和室内的用水用电设施，由乙方自行办理和自费报装等内容。
当天,双方一并签订《用电担保协议》，约定乙方支付3000元为用电担保押金，作为涉讼商铺用电的担保，并对电费支付方式等进行约定。
王亮辉于当天支付2014年7月23日至2015年1月22日期间租金11079元、同期基础设施配套费15511元、用电担保押金3000元、电表初装费2500元及按金26590元。华南公司将涉讼商铺交由王亮辉使用。王亮辉装修后用于墙纸、窗帘的经营销售。
王亮辉未按上述约定支付2014年1月1日开始的各项费用，华南公司多次向王亮辉催收。2015年1月6日，华南公司向王亮辉发出《律师函》，要求王亮辉支付租金、基础设施配套费及水费等。3月23日，华南公司在律师见证下进入上述商铺，对内有物品清点、拍照、制作盘点表，并转移至他处存放。同年5月9日，王亮辉向佛山市公安局南海分局罗村派出所报案，认为华南公司盗窃上述铺位内办公台、椅子、沙发、茶几、电脑、打印机、空调、电磁炉、电饭锅、单车、软包施工工具一套、软包型条、布匹摩登坊布艺进货4匹、浙江进货12匹、窗帘配件（花边、窗饰头、挂钩等）及窗帘板、软包装板、地毯板、购物发票及收据，价值超过140000元。诉讼中，法院询问王亮辉是否愿意取回华南公司提供的《盘点表》上物品，王亮辉明确表示上述物品价值已贬损，且已报警处理，华南公司系刑事违法，不愿接收上述物品，诉讼请求不做变更。
诉讼中，华南公司提供了涉讼商铺的建设工程规划许可证，未能提供涉讼商铺竣工验收的资料。
另查明，根据广东诚安信工程造价咨询有限公司出具的《报告书》，涉讼商铺装修造价209044.86元，其中税金7024.26元。王亮辉支付评估费8400元。王亮辉明确其不能提供装修发票。
王亮辉于2015年5月21日向原审法院提起诉讼，请求：1.确认王亮辉与华南公司于2014年7月11日签订的《铺位租赁合同》及从合同《铺位基础设施配套承包合同》和《用电担保协议》无效；2.华南公司返还租金11079元，按金26590元、基础设施配套费15511元、电表初装费2500元及用电按3000元予王亮辉；3.华南公司赔偿损失417845.54元予王亮辉；4.案件诉讼费用由华南公司承担。华南公司提起反诉，请求判令：1.王亮辉支付自2015年1月23日至2015年3月23日的租金3755元；2.王亮辉支付自2015年1月23日至2015年3月23日的基础设施配套费5256元；3.王亮辉支付自2014年7月23日至2014年11月30日的水费52元；4.王亮辉支付滞纳金4895.58元（其中租金、基础设施配套费及水费的滞纳金均暂计至2015年6月8日，按每日0.3%计至王亮辉付清之日止）：5.王亮辉承担案件所有诉讼费用。
原审法院认为：本案为租赁合同纠纷，但华南公司仅能提供涉讼商铺的建设工程规划许可证，至法庭辩论终结未能提供涉讼商铺竣工验收的资料，不能证明系按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，王亮辉、华南公司签订的《铺位租赁合同》、《铺位基础设施配套承包合同》及《用电担保协议》均属无效。因涉讼合同无效，华南公司收取的按金26590元、用电按金3000元应予以返还，王亮辉的该请求法院予以支持。
关于王亮辉请求华南公司返还租金、基础配套设施费及华南公司反诉请求王亮辉支付2015年1月23日至3月23日期间的使用费、基础设施配套费及滞纳金。涉讼合同虽然无效，但王亮辉已实际占有使用租赁物，仍应参照双方约定标准及时间支付使用费予华南公司，基础配套设施费亦属原华南公司约定的费用。2015年3月23日华南公司收回涉讼商铺，故王亮辉应支付2015年1月23日至3月23日期间的使用费、基础设施配套费8863.20元[369.30平方米×（5元+7元）÷30日×60日]，华南公司请求超出的部分没有事实依据，法院不予支持。华南公司根据合同约定请求按每日0.3%计算逾期支付上述费用的滞纳金，该约定性质是对违约金的约定，因合同无效该条款亦为无效；但王亮辉本应于2014年12月10日前支付上述费用，其迟延支付，造成华南公司的损失，故法院酌定王亮辉以8863.20元为本金从2014年12月11日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息予华南公司，华南公司请求超出的部分，法院不予支持。王亮辉请求华南公司返还2014年7月23日至2015年1月22日期间的使用费、基础配套设施费，因王亮辉在上述期间仍占有、使用涉讼租赁物，其请求华南公司返还上述费用没有依据，法院不予支持。
关于王亮辉请求华南公司返还电表初装费2500元、赔偿装修损失277845.54元。涉讼合同无效，电表初装费以及装修残值均属于王亮辉的损失。根据评估公司出具的评估报告，涉讼装修造价为209044.86元，其中税金7024.26元，因王亮辉未能提供发票，故此应扣减税金的价值，则装修造价为202020.60元（209044.86元7024.26元）。华南公司认为单位工程预算汇总表中1.1定额分部分项工程费数额与定额分部分项工程预算表数额不一致，但该两部分所含费用项目并不一致，故两部分数额不同符合常理；华南公司又认为预算包干费、材料检验试验费、其他措施项目费应根据实际发生计算，王亮辉已提供与案外人的装修合同，但法院对合同以及预算费用的真实性不予认定，故委托评估公司进行委托，预算包干费、材料检验试验费、其他措施项目费为评估公司估算的费用，故法院对华南公司的上述辩解不予采纳。综合考虑租赁期限及华南公司收回涉讼商铺的时间等因素，法院酌定王亮辉装修、电表初装费损失共计170000元。王亮辉主张按装修费用277845.54元计算装修损失，但其未能提供充分证据证明其已支付上述装修费用，故法院对超出的部分不予支持。作为出租人的华南公司在明知道涉讼商铺没有办理竣工验收手续的情况下，仍然将涉讼商铺进行出租，华南公司存在过错。王亮辉作为涉讼商铺的承租人应当对作为合同标的物的商铺是否办理报建验收手续及是否符合实现合同目的的要求进行审查。王亮辉并没有对此进行审慎审查，也存在过错。根据当事人的过错程度及合同签订和履行的情况，法院确认王亮辉与华南公司的过错比例为50%，各承担一半责任。则华南公司应赔偿王亮辉85000元（170000元÷2）。涉讼合同无效的责任并非全部在于华南公司，故王亮辉主张华南公司承担损失的全部赔偿责任，法院不予支持。华南公司辩称无需赔偿没有事实依据，法院不予采纳。
关于王亮辉认为华南公司盗窃，应赔偿其各项物品损失140000元。王亮辉在使用涉讼租赁物期间，迟延支付各项费用，经华南公司催收仍未支付，华南公司搬出王亮辉在租赁物内物品、腾空租赁物属于私力救济行为。诉讼中，华南公司出具《盘点表》，列明所搬出的王亮辉物品，确定仍由华南公司保存；经法院询问，王亮辉明确表示不愿意取回上述物品，只主张华南公司赔偿物品价值，因此王亮辉的该项请求没有事实和法律依据，法院不予支持。
关于华南公司反诉请求王亮辉支付公摊水费52元。华南公司未能提供证据证明其已向供水公司支付公摊水费；亦未举证证明根据王亮辉的承租商铺间数，对比已出租的商铺间数，其应支付的公摊水费数额，故华南公司的该项请求法院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、王亮辉与华南公司于2014年7月11日签订的《铺位租赁合同》、《铺位基础设施配套承包合同》及《用电担保协议》无效；二、华南公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还按金26590元、用电按金3000元予王亮辉；三、华南公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿85000元予王亮辉；四、王亮辉应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年1月23日至同年3月23日期间的使用费8863.20元及以该款为本金从2014年12月11日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予华南公司；五、驳回王亮辉的其他诉讼请求；六、驳回华南公司的其他反诉请求。案件本诉受理费减半收取4223.94元，由王亮辉负担3223.94元，由华南公司负担1000元。案件反诉受理费减半收取74.48元，由王亮辉负担25元，华南公司负担49.48元。评估费8400元，由王亮辉、华南公司各负担4200元。
上诉人王亮辉不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、华南公司无权收取基础设施配套费及电表初装费。1.基础设施配套费主要用于建设项目以外的市政公用配套设施，包括城市主次干道、给排水、供电、供气、路灯、公共交通、环境卫生和园林绿化等项目的建设和维护，是市政基础设施建设资金的补充，与各项城市建设资金统筹安排使用。城市基础设施配套费由城市建设行政主管部门会同财政部门编制年度资金使用计划，报当地人民政府批准实施。华南公司作为一介普通的商事主体，无权收取基础设施配套费。2.根据国务院的行政法规及广东省政府的地方规章，初装费只是公用事业及公益性服务中的收费，如供水、供电、供气、供热、铁路、电信、邮政等行业经营者在设施建设、运行、维护、使用过程中收取。华南公司作为一介商事主体，无权收取电表初装费。二、《铺位租赁合同》、《铺位基础设施配套承包合同》及《用电担保协议》无效的过错主要在华南公司，华南公司应承担70%的责任，赔偿王亮辉损失146331.40元。理由如下：1.华南公司明知租赁物没有经过竣工验收而予以出租，不顾法律规定及承租人的利益，主观上存在违法的故意；2.案涉土地的性质为工业用地，华南公司用作商业用地，没有经过法定程序予以变更，违反法律规定。3.土地的所有权人也未依法办理土地使用功能的变更，华南公司对此知情；4.案涉土地大部分未取得土地证；5.华南公司是否有权出租案涉物业亦不明确。本案中，王亮辉已经尽到了谨慎义务，如有过错，相对于华南公司而言，也是较轻的。一审法院以各自承担50%的责任显失偏颇，应予改判。三、一审法院对华南公司是否有权出租案涉物业及律师见证的违法性未作审查。上诉请求：1.维持原审判决第一、六项；2.变更原审判决第二项为“华南公司应于判决发生效力支日起十日内返还按金26590元、基础设施配套费15511元、电表初装费2500元及用电按金3000元予王亮辉”；3．变更原审判决第三项为“华南公司应于判决发生效力之日起十日内赔偿146331.40元予王亮辉”；4.撤销原审判决第四项；5.案件一、二审受理费、评估费及均由华南公司承担。
上诉人王亮辉在二审期间未向本院提交新证据。
上诉人华南公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、涉讼商铺已取得建设工程规划许可证，并通过消防验收备案，原审判决认定就涉讼物业签订的《铺位租赁合同》、《铺位基础设施配套承包合同》及《用电担保协议》无效，属适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”上述规定明确表明判断房屋租赁合同是否有效应以房屋是否取得了《建设工程规划许可证》为准，只要出租房屋取得了建设工程规划许可证，就应当认定为合法建筑，出租方与承租方签订的租赁合同应为有效。本案中，一审法院已查明涉讼物业于2012年10月17日取得建设工程规划许可证，并于2014年10月22日通过消防验收备案，符合租赁的条件。但一审法院却片面地以涉讼物业未能提供竣工验收的资料，进而认定租赁合同无效，把涉讼物业是否竣工验收作为租赁合同合法性审查的核心要件错误。二、涉讼合同合法有效，王亮辉的损失因其自身原因导致的，应驳回王亮辉的全部诉讼请求。综上所述，涉诉合同合法生效，华南公司已依约交付了商铺给王亮辉使用，华南公司并不存在任何过错。但王亮辉却未依约支付租金、基础设施配套费等费用，并因其自身经营问题在2014年1月6日关门停业，王亮辉由此导致的装修等损失应由其自行承担。一审法院判令华南公司按过错比例承担50%的责任，有失公平。上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、三项；2.改判确认王亮辉与华南公司于2014年7月11日签订的《铺位租赁合同》、《铺位基础设施配套承包合同》及《用电担保协议》有效并判令驳回王亮辉的诉讼请求；3.案件一、二审受理费及评估费由王亮辉负担。
上诉人华南公司在二审期间未向本院提交新证据。
二审中，本院依职权向佛山市南海区国土城建和水务局发函，调查案涉物业（佛山市南海华南装饰材料城A座）是否取得建设工程规划许可证及案涉租赁物业所在土地性质为工业用地，华南公司将其出租用作商业用途是否违反规划。该局于2016年12月27日向本院复函称：1.我局未核发建设项目名称为“佛山市南海华南装饰材料城A座”的建设工程规划许可证。2.租赁物所在土地为工业用地，土地使用权人为佛山市南海区罗村镇街边村民委员会上联村民小组、佛山市南海区罗村街街边村上联股份合作经济社。佛山市南海华南装饰材料城物业有限公司涉嫌将案涉租赁场地出租用于商业用途，违反《广东省城乡规划条例》第四十七条：房屋使用人应当按照建设工程规划许可证或者房地产权证书载明的用途使用房屋。确需变更房屋用途的，应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理变更手续。上诉人王亮辉、华南公司对上述复函的真实性、合法性、关联性没有异议。上述复函为本院依职权调取的证据，来源真实，形式合法，本院予以采信。
经审查，本院对原审法院除“华南公司提供了涉讼商铺的建设工程规划许可证”外的案件事实予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，华南公司在一审中提交了《建设工程规划许可证》，用以证明案涉租赁物业已取得建设工程规划许可，但由于该《建设工程规划许可证》所载建设项目名称“车间A”与案涉租赁物业“佛山市南海华南装饰材料城A座”之名称不一致。此外，该《建设工程规划许可证》载明的“车间A”用地为工业用途，而本案案涉租赁物业为商铺，商铺用地属商业用途，即该《建设工程规划许可证》载明的土地用途与案涉租赁物业土地用途亦不相同。是故，华南公司提交的《建设工程规划许可证》不足以证明案涉租赁物业已取得建设工程规划许可证，且系按建设工程规划许可而建设，原审法院据此认定华南公司与王亮辉签订的案涉《铺位租赁合同》、《铺位基础设施配套承包合同》及《用电担保协议》为无效合同，并据此判决华南公司应向王亮辉返还按金26590元、用电按金3000元妥当，本院予以维持。华南公司上诉称案涉合同有效，其不应返还该两项按金款额于法无据，本院不予支持。
案涉合同虽无效，王亮辉已实际占有使用案涉租赁物，其应参照双方约定的租金标准向华南公司支付占有使用费。原审法院据此并结合王亮辉于2015年1月23日起未再支付案涉租赁物业占有使用费及华南公司于2015年3月23日已收回案涉租赁物业的案件事实，判决王亮辉应向华南公司清偿欠付的2015年1月23日至2015年3月23日的案涉租赁物业占有使用费8863.20元[369.30×（5元＋7元）÷30日×60日]及相应利息（自王亮辉应支付该款项之次日即2014年12月11日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计付），并无不当，本院亦予维持。王亮辉上诉称其不应支付该占用使用费，该主张于法无据，本院不予支持。王亮辉还上诉称该占有使用费金额中包含有案涉租赁物业基础设施配套费，华南公司无权收取该部分费用。对此，一方面，由于该基础设施配套费用系案涉租赁物业管理、水电设施、广场停车、电梯等基础设施使用的对价，当事人双方于案涉合同中已明确约定应由王亮辉支付，此表明该费用实系双方约定的案涉租赁合同租金价格的组成部分。另一方面，王亮辉亦未举证证明该部分费用若计入案涉租赁物业占用使用费价格，则案涉租赁物业占用使用费价格将明显过高。故，王亮辉该项上诉主张理据不足，本院亦不予支持。
华南公司诉请王亮辉支付2014年7月23日至2014年11月30的水费，由于华南公司对此未举证证明，原审判决对此不予支持妥当，本院予以维持。
由于案涉合同无效，原审法院根据案涉租赁物业的装修鉴定造价为209044.86元（含税金7024.26元）及王亮辉还交纳电表初装费2500元，并结合王亮辉未提交装修发票及其对案涉租赁物业的使用时间等因素，酌定王亮辉装修、电表初装费损失为170000元，再根据双方当事人因案涉合同无效，对该损失造成均有过错及各自过错程度之案件情形，确认王亮辉与华南公司对该损失金额各承担50%，从而判决华南公司应向王亮辉赔偿损失85000元亦无不当，本院予以维持。王亮辉上诉主张华南公司应承担主要过错责任而应向其赔偿损失146331.40元，该主张依据不充分，本院不予支持。
王亮辉上诉称华南公司应向其赔偿物品损失140000元，对此，华南公司将王亮辉放置在案涉租赁物业中的物品搬离案涉租赁物业，在该物品可由王亮辉取回而其不主张取回的情形下，王亮辉径行主张华南公司应向其赔偿物品损失140000元，该主张于法无据，原审法院判决不予支持妥当，本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。王亮辉、华南公司的上诉主张均理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4596.94元，由王亮辉负担2005.14元，由佛山市南海华南装饰材料城物业有限公司负担2591.8元。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二○二○一七年一月十一日
书 记 员 黄结仪