杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭下民初字第753号
原告（反诉被告）刘小健。
委托代理人韩勇。
被告（反诉原告）朱春法。
被告（反诉原告）徐月娥。
委托代理人陈国杭。
原告（反诉被告）刘小健为与被告（反诉原告）朱春法、徐月娥房屋租赁合同纠纷一案，于2010年4月29日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭。被告在答辩期内向本院提起反诉，本院受理后于2010年6月23日对本诉与反诉合并进行了公开审理。原告（反诉被告）委托代理人韩勇、被告（反诉原告）委托代理人陈国杭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘小健诉称，2002年3月9日，原告与被告朱春法就石桥镇西文村（东新路651号）沿街房一层约100平方米签订房屋租赁合同。合同约定租赁三年，从2002年2月20日至2005年2月20日止，三年租金共计187000元，押金10000元，同时约定押金自合同期满后连本带息一次性退还给原告。签约后，双方按照约定履行合同义务。2005年2月20日双方约定再续约三年。合同期限自2005年2月20日至2008年2月18日为止。押金10000元继续延用。因被告要将房屋整体租赁等因素，原告又于2006年2月28日以60000元转让费的价格盘下承租房的二楼，同时以此为合同变更内容重新与被告签订房屋租赁合同，合同期限至2006年2月28日起至2009年2月27日止。2008年底，原告听说所承租的房屋可能会被拆迁，然询及二被告时他们均承诺连年内不会拆迁。于是，2009年初，原、被告再次签订为期两年的租房合同，约定被告将其所有的涉案房屋一至二层租给原告使用，期限从2009年2月28日至2010年2月27日止，年租金150000元。签约后，原告即支付给被告半年租金，10000元原押金继续使用。2009年8月底，下城区东新街道“一村一方案”试点单位农居拆迁指挥部通知东新路651号将要拆迁。原告积极响应政府号召，于2009年9月1日正式停业。后原告多次就房屋装饰装修补偿款及押金事项等与二被告协商，均未果。故诉诸法院，望判如所请。诉讼请求：1、判令二被告返还原告租房押金人民币10000元整及利息6195元整共计人民币16195元整（利息计算时间从2002年3月9日至2010年4月9日，利息：每日万分之二点一），并由二被告承担连带责任；2、判令二被告支付原告装饰装修补偿款人民币147365元整，并由二被告承担连带责任；3、判令二被告支付原告因拆迁而造成的经营损失补偿款（按三个月租金计算）共计人民币37500元整，并由二被告承担连带责任；4、判令二被告承担全部诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、2002年3月9日签订的租房合同、2009年年初签订的租房合同，欲证明2002年至2011年原告与被告之间房屋租赁关系的存在，双方约定押金10000元自合同期满后连本带息一次性归还原告。
2、杭州市拱墅区意外企业形象设计工作室《工程预（决）算清单》、证人罗某甲的证人证言、承租房一楼的装修照片、承租房二楼的装修照片，欲证明原告为生产经营而投入在承租房内的装修、装饰费用147365元。
3、下城区东新街道“一村一方案”试点单位农民拆迁指挥部的通告，欲证明原告所承租的房屋被拆迁的事实存在。
4、原告个体工商户营业执照、原告税务登记证，欲证明原告从事合法经营的依据、原告承租房屋是进行商业用途的。
5、农居拆迁补偿安置协议书（2009.8.11签订），欲证明被告因房屋拆迁已得到各项补偿费用共计人民币2179655元。
被告（反诉原告）朱春法、徐月娥答辩并反诉称，2002年3月9日，双方就涉案房屋签订房屋租赁合同，明确约定了租赁期限和租金、押金等相关情况，约定租期届满后，原告有权优先续租。在三年合同到期后，租金、押金、水电费已经全部结清。2005年2月20日重新签订合同，期限为3年，押金重新缴纳，被告出具收据。10000元的押金为一付一清，并不存在所谓的继续延用的情况。2008年底因原告还要承租二楼，在2006年又签订了房屋租赁合同。2009年2月28日，双方再次签订房屋租赁合同，约定将诉争房屋一至二层租给原告使用，因原告要求，将租赁期限由一年增至二年。约定了租期、租金、付款方式，以及约定因国家需要征用，自动解除合同，损失自行承担等事项。后原告只支付租金79000元，没有缴纳押金。2009年5月14日，拆迁指挥部告知被告应在2009年8月20日之前签订补偿协议，并在2009年8月31日前腾房。2009年8月11日，被告与拆迁指挥部签订了协议书，并于2009年8月30日前搬迁完毕。由于原告拒绝搬迁，且多次阻挠，导致被告无法及时将房屋腾空、交房，严重影响了施工建设。拆迁指挥部在2010年1月22日通知原告无果后，于2010年1月27日强制拆迁，被告交房完毕。但原告至今仍未能支付房屋租金及水电费。为维护被告的合法权益，特提起反诉，望依法判决。反诉请求：1、依法判令反诉被告（原告）立即支付租金62500元（从2009年8月28日至2010年1月27日止）、滞纳金22500元及水电费3329.50元（从2009年8月1日至2009年9月15日止）；2、本案反诉费由反诉被告（原告）承担。
被告（反诉原告）为支持其答辩理由及反诉请求，向本院提交了如下证据：
1、情况说明，欲证明拆迁情况等相关事项，2009年5月份已经下发拆迁通知，被告在8月11日签订协议，并于8月30日搬迁完毕；因原告阻挠，拆迁指挥部于2010年1月27日强制拆迁，因此应当承担至此的租金及滞纳金、水电费。
2、清单、证明，欲证明被告已交款项等相关事实。
3、电费清单，有供电局盖章，证明被告已经交付电费的事实。
原告（反诉被告）刘小健对反诉答辩称，1、反诉原告的诉请没有依据。2009年8月，下城区东新街道通知拆迁，反诉被告积极配合拆迁，反诉原告在诉状中提到的不予配合，阻挠拆迁的情况与事实不符。2、2009年8月11日，反诉原告与杭州市下城区建设局签订了协议书，涉案房屋至此就被国家征用。因此，反诉原告要求反诉被告支付从2009年8月28日至2010年1月27日止的租金没有事实和法律依据。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的五份证据，被告对证据1中2002年3月9日签订的合同真实性无异议，关联性有异议；2009年签订的合同的三性没有异议，但对证明对象有异议，合同为二年、三年一签，是分段的，不能证明自2002年-2011年的连续租赁关系，不存在押金10000元自合同期满后连本带息一次性归还的情况，2005年租金、押金连本带息都已经结清。本院认为两份租赁合同及被告在庭上的陈述可以证明双方租赁关系从未中断，且每份合同中对押金均作出了期满后归还的约定，被告称2005年租金、押金连本带息都已经结清的抗辩，缺乏证据佐证，本院不予采信，对证据1的证据效力予以确认。证据2被告对决算书三性都有异议，为原告单方面制作，对资质也有异议；对照片的三性都有异议，因为没有经过公证；对于证人的情况说明有异议，证人与原告是朋友关系，故在形式上不符合法律规定，证人为挂靠的个体户，不具有资质，在庭上回答究竟是预算还是决算书时，其考虑了半天才回答，这与常理不符，对该证人证言的三性都有异议。本院认为《工程预（决）算清单》的制作单位为杭州市拱墅区意外企业形象设计工作室，实际装修人为证人罗某乙，付款凭证未提供，照片拍摄时间及是否为拆迁前的现状无法确认，原告的该组证据之间不能形成完整的证据链，无法证明原告为装修承租房投入147365.87元，故对其证据效力不予确认。对证据3被告没有异议，对拆迁事实也无异议，但这与原告的陈述有矛盾，恰恰证明了房屋为强制拆迁，而非原告所说的9月1日就停业。本院结合原告的证明对象，对该份证据的效力予以确认。证据4被告无异议，本院对其证据效力予以确认。
被告提交的三份证据，原告对证据1的三性有异议，该情况说明究竟是书证还是证人证言，且仅凭指挥部出具的说明并不能证明其中的具体情况，据所了解的情况，该指挥部已经撤销，不知该公章从何而来，且与本案无关，原告要求的只是装饰装修费用。本院认为原告称指挥部已经撤销无证明支持，该证据就朱春法户的搬迁过程作了说明，与本案具有关联，故对其证据效力予以确认。证据2中的清单原告认为与原件不一，不予质证，西文经济合作社的证明仅说明整栋房屋的用水情况，并不能证明原告的用水量。本院对清单的证据效力不予确认，西文经济合作社的证明反映2009年9月16日至2010年1月15日朱春法户缴纳的水费为928元，朱春法于2009年9月30日搬离，原告于2010年1月27日搬离，故可以确定上述水费中包含了原告在搬离前所用部分水费，对证明的真实性及与本案的关联性予以确认。对证据3原告认为涉案房屋只有一个总表，只能说明被告的用电部分也在其中，但不能客观反映被告提出的要求原告承担的电费金额。本院认为该份电费清单系杭州城北供电局出具，故对其真实性予以确认，该清单反映2009年7月至2009年10月朱春法户缴纳的电费为5190.58元，上述电费中包含了原告在该期间用电所产生的电费，故对其与本案的关联性亦予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：
2002年3月9日，原告与被告朱春法就石桥镇西文村（东新路651号）沿街房一层约100平方米签订房屋租赁合同。合同约定租赁期三年，从2002年2月20日至2005年2月20日止，三年租金共计187000元，押金10000元，同时约定押金自合同期满后连本带息一次性退还给原告。签约后，双方按照约定履行合同义务。2005年2月20日双方约定再续约三年，合同期限自2005年2月18日起至2008年2月18日为止，租金第一年66000元，第二年68000元，第三年70000元，每半年支付一次。2006年2月28日原告又以60000元的价格向被告承租二楼一层，并重新与被告签订房屋租赁合同，合同期限为2006年2月28日起至2009年2月27日止。2009年2月28日双方又签订一份租房合同，约定租期二年，自2009年2月28日起至2011年2月27日止，年租金150000元；合同第七条约定，因国家需要征用，自动解除合同，损失自行承担；原告在租用期内交押金10000元，期满无争议后，如数退还原告。
2009年5月14日，因城中村改造和重工路拓宽改建工程建设需要，下城区东新街道“一村一方案”试点单位农居拆迁指挥部通知朱春法户已被列入拆迁范围。2009年8月11日朱春法与杭州市下城区建设局签订一份《农居拆迁补偿安置协议书》，该协议书认定朱春法户拆迁房屋建筑面积1174.1平方米，其中合法批建房屋建筑面积330平方米，合法房屋和地上附属物补偿费合计人民币1780455元，相关奖励费326000元，过渡费72000元，搬家补贴费1200元，合计2179655元。朱春法户于2009年8月31日搬迁，上述相关补偿费用亦已履行完毕。
2010年1月22日下城区东新街道“一村一方案”试点单位农居拆迁指挥部通知原告在2010年1月26日前撤离或清退，因原告未能主动搬迁，下城区东新街道“一村一方案”试点单位农居拆迁指挥部于2010年1月27日组织有关职能部门实施强制搬迁，并于当日将东新路651号房屋拆除。
本院认为，原、被告之间所签订的一系列房屋租赁合同，均系双方真实性意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故合法有效。本案中双方争议的焦点是：一、本诉中原告的诉请是否有相应的事实和法律依据？1、关于押金10000元及利息6195元。原告在第一份租赁合同签订后，支付了押金10000元，被告徐月娥在该租赁合同的背面签字确认收到该押金，之后原告在每次租赁期限届满后均续租，合同约定的租期一直延续至2011年2月27日，每次签订的租赁合同均约定押金10000元。被告答辩时称押金在每次租赁期届满后均已退还，下次租赁期开始时重新交纳，而2009年2月28日最后一次租房合同签订后原告未交纳该押金。但从本案证据反映，除原告第一次交纳押金被告徐月娥确认收到外，被告所称的押金一付一清，每次租赁期满后均予以退还的抗辩，均无证据佐证。现原、被告之间的租赁关系已终止，被告不能证明押金已经退还，故对原告要求返还押金的请求，本院予以支持。原、被告虽在第一份合同中曾约定押金连本带息归还，但此后双方多次续签合同，在最后一份租赁合同中并未就押金利息作出约定，故如被告如期退还，无需承担利息，无故逾期不退，可按同期银行贷款基准利率计算相应利息。原告要求从2002年3月9日起按每日万分之二点一计算至2010年2月26日的利息，本院不予支持。对2010年2月27日原告搬迁之日起至押金实际归还之日的利息，本院予以支持。2、关于装饰装修补偿款。原告称装修承租房屋花费147365.87元，却未能提交装修合同、付款凭证，其工程预算书由企业制作，实际装修却为个人，而该企业与个人之间有何关联，原告亦未提供证据证明，故原告应对其举证不能承担不利后果。对原告的该项诉请，本院不予支持。3、关于经营损失。首先原告对其主张的经营损失37500元无任何证据证明；其次，双方在合同中约定房屋因国家需要征用，自动解除合同，损失自行承担。因此原告即使存在损失，该损失也应由其自行承担，对原告的该项请求，本院亦不予支持。二被告系夫妻关系，押金10000元亦系徐月娥收取，故原告要求二被告共同承担责任，本院予以准许。二、反诉中被告的诉请是否有相应的事实和法律依据？1、关于租金62500元。被告于2009年8月11日与杭州市下城区建设局签订《农居拆迁补偿安置协议书》，该房屋及所在土地被国家征用，8月31日被告已搬迁。在拆迁范围内的房屋，应当停止房屋租赁、生产经营等活动，故被告向原告主张2009年8月28日至2010年1月27日的房租及滞纳金，于法无据，本院不予支持。2、关于水电费。被告主张的水费为85元，电费3244.5元。据被告提交的证据反映，2009年9月16日至2010年1月15日朱春法户总的水费为928元，原告承租的房屋共为二层，被告主张了85元水费，尚合乎情理，故本院予以支持；2009年7月至2009年11月总的电费为5190.58元，原告在庭审中认可欠缴的电费为2500元左右，本院结合本案实际酌情确认原告应承担的电费为2500元。鉴于水、电费被告均已向相关部门缴纳，故上述费用原告应支付给被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）朱春法、徐月娥于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘小健返还押金10000元，并支付相应利息（自2010年2月27日起按人民银行同期贷款基准利率计算至该款项付清之日）；
二、原告（反诉被告）刘小健于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）朱春法、徐月娥支付水费85元，电费2500元；
三、驳回原告（反诉被告）刘小健的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）朱春法、徐月娥的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4316元，由原告（反诉被告）刘小健负担4101元，被告（反诉原告）朱春法、徐月娥负担215元；反诉受理费1004元，由原告（反诉被告）刘小健负担29元，被告（反诉原告）朱春法、徐月娥负担975元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5320元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审 判 长 叶东晓
人民陪审员 陈学清
人民陪审员 王惠民
二〇一〇年九月十日
书 记 员 杨晓丽