浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2008）浙民一终字第300号
上诉人（原审被告）黄荣恩。
委托代理人魏信云。
被上诉人（原审原告）侯琳云。
上诉人黄荣恩与被上诉人侯琳云房屋买卖合同纠纷一案，杭州市中级人民法院于2008年9月24日作出（2007）杭民一初字第157号民事判决，黄荣恩不服该判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院根据当事人提出的有效证据及其陈述，认定以下事实：黄荣恩与侯琳云通过汪银江的介绍，于2002年9月10日签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：黄荣恩将位于杭州市上城区建国中路298、300号，建筑面积为87.75平方米的商业用房转让给侯琳云，转让价格为220万元；付款方式为2002年9月10日前支付房款50万元，2002年9月15日前支付房款80万元，余款90万元在房屋三证过户给侯琳云后立即支付，房款付清后交付房屋。在合同“房屋租赁情况”一栏内填写了“有”字。同时，合同还约定了黄荣恩保证房屋交接时没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由黄荣恩承担全部责任。合同签订后，侯琳云陆续将220万元购房款支付给了汪银江，黄荣恩从汪银江处自2002年8月30日至2002年12月3日陆续收到2196431元，并在收条上表示建国中路298、300号商铺所有房款220万元已经全部结清。2002年9月20日，侯琳云取得建国中路298、300号房屋的权属证书。2004年2月，黄荣恩就其与建国中路298、300号原承租人董诚伟间的房屋租赁合同纠纷向杭州仲裁委员会申请仲裁，后又撤回申请。侯琳云向杭州市上城区人民法院提起诉讼，要求判令董诚伟支付2002年9月10日至2004年5月9日的租金294209元，并赔偿经济损失27055元，该院于2004年5月27日作出驳回原告侯琳云起诉的民事裁定。同年6月15日，侯琳云就其与董诚伟的房屋租赁纠纷向杭州仲裁委员会申请仲裁，该委予以受理。7月23日，董诚伟以侯琳云、黄荣恩为被告，向杭州市上城区人民法院提起诉讼，请求确认黄荣恩与侯琳云的房屋买卖行为无效。2005年7月14日，该院作出（2004）上民三初字第159号民事判决书，确认黄荣恩与侯琳云之间的房屋买卖合同无效。2007年9月27日，黄荣恩向杭州市上城区人民法院提起诉讼，请求判令侯琳云将杭州市建国中路298、300号的房屋予以返还。10月24日，该院出具（2007）上民一初字第1286号民事调解书：侯林云自调解书生效之日起45日内将其现使用的建国中路298、300号的房屋腾空，返还给黄荣恩。2007年10月19日，浙江勤信房地产土地估价有限公司对侯琳云委托评估的杭州市建国中路298、300号房屋作出浙勤房估字（2007）第03937号《房地产转让估价报告》，结论：房屋价值为4563000元。侯琳云为上述房屋纠纷共支付案件受理费3937.5元、仲裁费24108元、律师费40000元、房屋过户费用207078.87元、评估费10177元。2007年12月7日，侯琳云向原审法院提起诉讼，请求判令黄荣恩归还房款220万元，赔偿经济损失3033164.37元，并承担本案诉讼费。
原审法院认为，当事人于2002年9月10日签订的《杭州市房屋转让合同》，已被生效法律文书确认无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，因无效合同所取得的财产应予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同被确认无效的原因是黄荣恩在转让房屋时，未通知承租人，侵害了承租人的优先购买权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，该通知义务在法律上是归于黄荣恩，因其未能履行上述义务，导致本案房屋转让合同无效，对此，黄荣恩应当承担主要的过错责任。对于侯琳云来说，在双方签订的房屋转让合同中，黄荣恩已经明确告知了房屋有租赁的情况，侯琳云作为买受人，亦应当尽谨慎的注意义务，而其未能尽到该义务，导致合同被确认无效，对此也应当承担一定的过错责任。关于侯琳云是否已经支付房款的问题，侯琳云申请的证人也就是房屋买卖的中介人汪银江已经确认其已经收到了侯琳云的购房款220万元，且其提供了由黄荣恩出具给汪银江的六份收条，黄荣恩对该六份收条的真实性是无异议的，证实了双方间关于杭州市建国中路298、300号房屋的220万元房款已经结清，黄荣恩已经收到了全部房款。至于黄荣恩所称其从汪银江处所取得的钱款是汪银江欠其父亲的钱，该抗辩理由缺乏证据证明，不予采信。杭州市建国中路298、300号房屋经侯琳云委托评估机构进行评估，房屋价值为4563000元，黄荣恩虽对该评估报告有异议，认为价格偏高，然该评估虽然是侯琳云委托，但评估机构是具有相关评估资质的，黄荣恩未申请对上述房屋价值进行重新评估鉴定，故其所提异议不予采纳。侯琳云主张赔偿房价差额损失的理由正当，予以支持；其为办理该房屋过户手续所支出的费用，属于履行合同中所需，可以作为经济损失；评估费、租金追讨费用等，亦是当时其作为房屋产权人，为维护自身利益而产生的合理性支出。现房屋转让合同被确认无效，侯琳云将上述费用作为其因此所受到的损失，向黄荣恩进行主张的理由正当。至于侯琳云主张的租金损失，是自2002年9月20日至2004年11月15日期间的，而本案房屋评估的估价时点是在2007年10月19日，且已经支持了其所主张的房屋差价，其再主张估价时点前的租金损失缺乏依据，不予支持。综上，对于侯琳云所受的经济损失，黄荣恩应当承担主要的赔偿责任，而侯琳云亦存在一定的过错，也应承担部分责任。该院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黄荣恩返还侯琳云购房款220万元；二、黄荣恩赔偿侯琳云房价差额损失2363000元、房屋过户手续费207078.87元、评估费10177元及租金追讨费用68045.5元，合计2648301.37元的90%，即2383471.23元；上述第一、二项相加，黄荣恩共应支付给侯琳云45834**.23元，黄荣恩应于判决书生效之日起一个月内付清。三、驳回侯琳云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48432元，财产保全费5000元，由侯琳云负担7464元，由黄荣恩负担45968元。
宣判后，黄荣恩上诉称：一、原审认定事实错误。在上诉人与原承租人间的房屋租赁合同纠纷一案中，尽管因上诉人侵犯承租人之优行购买权而负有过错，但按照合同相对性原则，该过错责任仅及于承租人，不足据此在其后与被上诉人间的房屋买卖合同纠纷被确定对被上诉人负有过错责任。因为客观上存在租赁事实在该买卖合同中已明确告知了被上诉人，即“房屋租赁情况”一栏内填写了“有”，也即上诉人已将权利瑕疵明示。由此，应认定作为买受人的被上诉人自愿承担该权利瑕疵的潜在风险，一旦真的发生，其不能就此向出卖方的上诉人追究责任。二、原审适用法律错误。原审据此作为定案依据的部分法条，基于前述的相同理由，不能作为裁判的依据。请求二审法院撤销原判决第二项，改判驳回被上诉人对上诉人的各项赔偿请求，以及所有诉讼费用的承担比例。
被上诉人侯琳云辩称，黄荣恩在本案中存在明显过错，依法应承担法律责任，原判决认定事实清楚，法律适用正确。
二审期间，当事人均未提出新的证据。上诉人黄荣恩以被上诉人侯琳云单方委托浙江勤信房地产土地估价有限公司作出的浙勤房估字（2007）第03937号《房地产转让估价报告》，在主要依据已丧失有效、合法的情况下，原审仍以此作出判决有失公正为由，申请对涉案房屋现价值重新委托评估机构进行鉴定。本院审查认为，上述估价报告系侯琳云为请求黄荣恩赔偿其房屋差价损失而作为证据提出，作出该份估价报告的鉴定机构具有相应的鉴定资格，鉴定程序合法，鉴定结论不存在明显依据不足的情形，黄荣恩亦无提出证据足以反驳，原审法院确认该份证据的证明力，符合我国民事诉讼法及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，本院对黄荣恩提出的重新鉴定申请不予准许。
本院审核当事人在一审程序中提出的书证，及其所作陈述内容，二审查明的案件事实与原判决相一致。
本院认为，出卖人黄荣恩与买受人侯琳云协商订立的本案房屋转让合同，当事人意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合我国民法通则及合同法关于合同生效的规定条件。合同履行过程中，由于出卖人（出租人）未在该房屋出卖之前的合理期限内通知承租人，因而侵害了承租人依法享有的房屋优先购买权利，从而引发了房屋租赁合同纠纷案件，导致受诉人民法院作出确认本案房屋转让合同无效的生效判决。出卖人黄荣恩虽然在订立上述房屋转让合同时已告知买受人该房屋存在租赁的情形，但因其作为出租人负有通知承租人行使优先购买权的法定义务，正由于其未履行该义务而致使本案房屋转让合同被确认无效，当然应承担合同无效的法律后果，而不能将此归责于买受人侯琳云。据此，原审法院根据侯琳云因此遭受的损失，判令出卖人黄荣恩承担权利瑕疵担保义务的过错赔偿责任，于法有据。综上，黄荣恩提出的上诉主张，没有事实与法律依据，本院不予采纳。原判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25868元，由上诉人黄荣恩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 虹
审 判 员 陈其荣
代理审判员 车勇进
二〇〇九年二月十九日
书 记 员 王雅倩