宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石惠民初字第1964号
原告石嘴山市立昌物业管理有限公司，住所地宁夏石嘴山市。
法定代表人杨立军，石嘴山市立昌物业管理有限公司总经理。
委托代理人周婉嫱，宁夏剑平律师事务所律师，特别授权代理。
被告石嘴山市惠农区人民政府，住所地宁夏石嘴山市。
法定代表人李彬，石嘴山市惠农区人民政府区长。
委托代理人张守海，宁夏塞北律师事务所律师，特别授权代理。
被告石嘴山市惠农区育才街道办事处，住所地宁夏石嘴山市。
法定代表人张杰林，石嘴山市惠农区育才街道办事处主任。
委托代理人张守海，宁夏塞北律师事务所律师，特别授权代理。
被告田维忠，男，1972年1月26日出生，汉族。
被告陶瑞，男，1968年8月22日出生，汉族。
原告石嘴山市立昌物业管理有限公司与被告石嘴山市惠农区人民政府、石嘴山市惠农区育才街道办事处、田维忠、陶瑞物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月12日受理，被告石嘴山市惠农区育才街道办事处于2015年12月7日提出追加被告申请，以田维忠、陶瑞为实际业主和使用人为由申请追加二人为本案被告参加诉讼，本院依申请依法追加田维忠、陶瑞作为本案被告参加诉讼。本院依法组成合议庭适用普通程序于2016年2月16日对本案公开开庭进行了审理。原告石嘴山市立昌物业管理有限公司的委托代理人周婉嫱、被告石嘴山市惠农区人民政府和石嘴山市惠农区育才街道办事处的委托代理人张守海、被告田维忠、被告陶瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告石嘴山市立昌物业管理有限公司诉称，2012年9月30日，石嘴山市立昌物业管理有限公司与石嘴山市惠农区育才街道办事处签订《银河苑一期物业服务合同》，约定由石嘴山市立昌物业管理有限公司向惠农区银河苑小区提供相关物业服务，合同约定物业服务费每月每平方米0.36元、公共能源费每月每户3元及违约金。惠农区银河苑小区移民租住户田维忠自2014年1月至2014年9月期间，拖欠物业服务费及公共能源费202元、违约金33.30元；移民租住户陶瑞自2013年7月至2014年9月期间，拖欠物业服务费及公共能源费337元、违约金64.20元。石嘴山市惠农区人民政府系惠农区银河苑小区的实际所有人，依照合同约定，应当与石嘴山市惠农区育才街道办事处承担连带责任。特诉至法院请求：一、依法判决被告立即支付原告物业服务费及公共能源费539元，违约金97.50元，合计636.50元；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告石嘴山市惠农区人民政府、石嘴山市惠农区育才街道办事处共同辩称，1、物业合同成立未生效；2、石嘴山市惠农区人民政府虽然是所有人，但不是业主，租住户为业主，公租房和廉租房的使用租住人为实际业主；3、根据法律规定，物业服务公司向业主委员会提出物业费主张的，应当告知向业主提出主张，即使按照合同约定，也是应当向租住户主张权利；4、合同约定石嘴山市惠农区育才街道办事处的义务是多方面的，有督促义务、支付义务和连带支付责任，所以无法确定应当承担连带责任；5、违约责任的第二条和第七条加重了石嘴山市惠农区育才街道办事处的义务，属于无效条款。
被告田维忠辩称，田维忠是2012年9月6日入住该小区，房屋面积为54平方米，每平米每月物业费0.36元，每月公共能源费3元。2014年1月至9月的物业费没有交纳是事实，但是有其他原因，因为石嘴山市立昌物业管理有限公司称交纳物业费才发放纱窗，所以田维忠用交物业费的钱买了纱窗，没有领纱窗，交纳公共能源费应当楼道里有照明，可是并未提供服务。
被告陶瑞辩称，陶瑞是2012年9月6日入住该小区，房屋面积为54平方米，每平米每月物业费0.36元，每月公共能源费3元。2013年的物业费和公共能源费已交清，2014年1月至9月的物业费和公共能源费没有交纳。没有交纳费用的原因是石嘴山市立昌物业管理有限公司没有给纱窗。
原告石嘴山市立昌物业管理有限公司为证实其主张提供了下列证据予以证实，被告石嘴山市惠农区人民政府、石嘴山市惠农区育才街道办事处、田维忠、陶瑞进行了质证。
证据一：宁发改审发（2011）278号文件（复印件）一份，证明石嘴山市惠农区人民政府系银河苑小区移民工程的责任主体和建设主体的事实。石嘴山市惠农区人民政府、石嘴山市惠农区育才街道办事处对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为只能证明工程的主体是石嘴山市惠农区人民政府，不能证明支付物业费的主体是石嘴山市惠农区人民政府和石嘴山市惠农区育才街道办事处。被告田维忠、陶瑞对此证据无异议。
证据二：银河苑一期（前期）物业服务合同一份，证明石嘴山市立昌物业管理有限公司与石嘴山市惠农区育才街道办事处于2012年9月31日签订该合同，约定物业服务期限为2012年9月至2014年9月31日，约定物业费用每平米每月0.36元，公共能源费每月3元，该小区物业使用人逾期不缴纳物业服务费等，自逾期之日起承担1%的违约金，石嘴山市惠农区育才街道办事处就主张的所有费用承担连带责任的事实。石嘴山市惠农区人民政府、石嘴山市惠农区育才街道办事处对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该合同属于无效合同，合同第九条约定，签订合同时生效，但该合同没有签订日期，属于合同已成立未生效，即使该合同有效，但该合同第九条约定，石嘴山市惠农区育才街道办事处是督促业主缴费，但违约条款约定为支付责任及连带责任，合同约定属于不明确，石嘴山市惠农区人民政府和石嘴山市惠农区育才街道办事处不应承担责任，该合同是由石嘴山市立昌物业管理有限公司提供的格式合同，合同第七条加重了石嘴山市惠农区育才街道办事处的责任，根据法律规定该条款应当属于无效条款，合同第五条约定由业主支付物业费。被告田维忠、陶瑞认为该合同是石嘴山市立昌物业管理有限公司与石嘴山市惠农区育才街道办事处签订，与其无关。
证据三：告知一份，证明2014年9月30日石嘴山市立昌物业管理有限公司与石嘴山市惠农区育才街道办事处达成一致，2014年9月30日后不再向银河苑小区提供物业服务，同时证实证据二中合同约定2012年9月30日至2014年9月30日期间石嘴山市立昌物业管理有限公司提供物业服务的事实。石嘴山市惠农区人民政府、石嘴山市惠农区育才街道办事处对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明证据二的签订日期，只能证明石嘴山市立昌物业管理有限公司的事实服务行为。被告田维忠、陶瑞对该证据无异议。
被告石嘴山市惠农区人民政府为证实其抗辩主张，提交惠政发（2012）42号文件（复印件）一份，证明银河苑小区系移民小区，移民五年内享有廉租权，证明移民是物业服务的业主。石嘴山市立昌物业管理有限公司对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为该证据明确移民住户对银河苑小区房屋只有廉租权，即为租住户，并非该房屋的业主，对房屋没有所有权，该证据系石嘴山市惠农区人民政府对移民租住户的相应政策，与本案无关。被告石嘴山市惠农区育才街道办事处、田维忠、陶瑞对此证据无异议。
被告石嘴山市惠农区育才街道办事处、田维忠、陶瑞未向法庭提交证据。
对于原、被告提供的上述证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
经审理查明，石嘴山市立昌物业管理有限公司（乙方）与石嘴山市惠农区育才街道办事处（甲方）签订《银河苑一期物业服务合同》，合同约定：委托项目在物业管理区域内，乙方提供前期物业管理服务包括：物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行维修、养护和管理；物业共用部分和银河苑小区营业房门前及道路的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。委托期限自2012年9月31日至2014年9月31日止。物业服务费标准：商业物业（公共设施维护费）每月0.6元／平方米，公共能源费（楼道、路灯用电、灯泡、开关的维修更换）每户3元／月；违约责任：租住户（业主）或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费，甲方应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的自逾期之日起加收1%违约金，甲方承担连带责任。
同时查明，石嘴山市惠农区人民政府系惠农区银河苑小区的责任主体和建筑主体，惠农区银河苑小区租住户田维忠自2014年1月至2014年9月期间，拖欠物业服务费及公共能源费202元；租住户陶瑞自2013年7月至2014年9月期间，拖欠物业服务费及公共能源费337元。田维忠、陶瑞拖欠之前的物业服务费用已向石嘴山市立昌物业管理有限公司交清。
本院认为，石嘴山市立昌物业管理有限公司作为物业管理服务企业，依法取得了对惠农区银河苑小区物业管理服务的权利，虽未与石嘴山市惠农区人民政府签订物业服务合同，但提供了物业管理服务，应当收取相应的物业管理服务费用。石嘴山市惠农区人民政府作为惠农区银河苑小区的责任主体和建筑主体，将房屋租赁给田维忠、陶瑞居住，应为该小区房屋的所有权人，即业主，田维忠、陶瑞作为物业使用人，应当按照约定交纳物业服务费用，业主负连带交纳义务。石嘴山市惠农区育才街道办事处与石嘴山市立昌物业管理有限公司在合同中明确约定，如业主逾期不交纳物业费，愿承担连带责任。根据《最高人民法院关于城市街道办事处是否应当独立承担民事责任的批复》，街道办事处进行自身民事活动产生纠纷的，应当独自承担民事责任，故石嘴山市惠农区育才街道办事处应承担连带责任。因合同中约定加收1%的违约金，故田维忠应交纳物业服务费及公共能源费202元、违约金2.02元（202元1%），陶瑞应交纳物业服务费及公共能源费337元、违约金3.37元（337元1%）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款之规定，判决如下：
一、被告田维忠自本判决生效后五日内支付原告石嘴山市立昌物业管理有限公司物业服务费及公共能源费202元、违约金2.02元，合计204.02元；
二、被告陶瑞自本判决生效后五日内支付原告石嘴山市立昌物业管理有限公司物业服务费及公共能源费337元、违约金3.37元，合计340.37元；
三、上述两项费用如逾期支付，由被告石嘴山市惠农区人民政府、石嘴山市惠农区育才路街道办事处承担连带责任，被告石嘴山市惠农区人民政府、石嘴山市惠农区育才路街道办事处承担连带清偿责任后，有权向被告田维忠、陶瑞追偿；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告石嘴山市立昌物业管理有限公司负担2元，被告石嘴山市惠农区人民政府负担48元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。
在上诉期届满后七日内凭本判决书到石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。
如本判决生效后，履行义务一方拒不履行，另一方应在履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
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审 判 长 孙建军
人民陪审员 王孝良
人民陪审员 王香云
二〇一六年五月十二日
书 记 员 陈 杰
附本案适用的相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
3、《物业管理条例》
第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。