上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初8790号
原告（反诉被告）：上海征勇快递服务有限公司。
法定代表人：杨关祥，经理。
委托诉讼代理人：杨宏伟，男，在上海征勇快递服务有限公司工作。
委托诉讼代理人：郑金辉，上海辉和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：上海育公电器有限公司（以下简称“被告一”）。
法定代表人：周圣瑜，总经理。
委托诉讼代理人：石启忠，男，在上海育公电器有限公司工作。
委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。
被告：上海市青浦区重固镇人民政府（以下简称“被告二”）。
法定代表人：金彪，镇长。
委托诉讼代理人：钱侦强，男，上海市青浦区重固镇人民政府减量办工作人员。
原告上海征勇快递服务有限公司诉被告上海育公电器有限公司、上海市青浦区重固镇人民政府房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告提起反诉，本院依�予以受理。原告委托诉讼代理人杨宏伟、郑金辉，被告上海育公电器有限公司被告委托诉讼代理人石启忠、李庆春，被告上海市青浦区重固镇人民政府委托诉讼代理人钱侦强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海征勇快递服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告一向原告支付减量化拆迁补偿款2,607,075元；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原、被告于2013年4月1日签订了房屋租赁合同，约定原告将位于上海市青浦区赵重公路XXX号厂房出租给被告，租赁期限为2013年4月1日至2018年3月31日，年租金人民币15万元。合同签订后，原告按约向被告一交纳了租金并开始生产经营。2016年8月，因土地减量化，原告租用被告的厂房纳入了减量化拆迁范围。被告一在未与原告协商的情况下，与被告二签订了减量化拆迁补偿协议。因补偿款项中涉及原告的�益，在与被告一协商无果后，原告诉至法院。现原告明确主张减量化拆迁补偿款2,607,075元，依据均为上海百盛房地产评估有限责任公司于2017年3月15日出具的评估报告，该金额组成具体包括：1、可恢复使用设备128,000元，该设备为可拆卸的设备，原告已经搬离；2、无法恢复使用机器设备45,000元；3、物资搬迁费148,940元。4、彩钢板房255,872元；5、附属设施（在附件五附属物、附着物查勘及估计明细表中第5项道路，面积1,368.30平米，金额144,499元；第7项大门，金额31,036元；第11、12、13项电缆，金额分别为35,376元、31,152元、40,920元；第14项电缆保护管，金额17,600元），上述6项合计总价283,895元；6、补偿协议中第3条约定评估金额为507.73万元，原告主张的停工停产停业损失、职工遣散费、速迁奖励费用，合计1,745,368元。金额计算为评估总价507.73万元扣减评估报告总价3,331,932元，剩余部分即为原告主张的停工停产停业损失、职工遣散费、速迁奖励费用。具体对应的金额无法明确。目前没有其他依据。在本案中，原告明确被告二对上述补偿款不承担责任。之所以将被告二作为诉讼当事人，是为了查明是事实。
被告上海育公电器有限公司辩称：被告一同意向原告支付第1项关于可恢复使用设备128,000元的费用及第2项无法恢复使用机器设备评估费用45,000元；同意支付原告第3项物资搬迁费41,920元。上述3项费用被告一同意向原告支付。有争议的款项部分包括职工遣散费，被告一同意按照100元/平方，按照有证面积计算。其余费用被告一均不同意支付。鉴于被告租金付至2017年3月31日，按照合同约定应当提前20天支付6个月的租金，现被告拖欠租金未付。故被告提起反诉，反诉请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令反诉被告支�房屋租金或房屋占有使用费（以每月13,750元为标准，从2017年4月1日起计付至2017年12月31日，计算9个月）；3、判令反诉被告支付逾期付款违约金（以72,500元为计算基数，按照每日1%标准计算，自应付日2017年3月10日计付至实际支付之日止）；4、判令反诉被告支付水费1,215元、电费11,799.49元（系2017年5月18日至2017年7月31日期间产生的，合计13,014.49元）；5、判令反诉被告支付场地租金1,427,136.90元；6、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：原告未按时支付房屋租金及水电费。根据合同第8条第1款第3项约定，原告拖欠租金，被告一有权解除合同并收回房屋。原告支付租金至2017年3月31日止，自2017年4月1日开始拖欠租金。被告一主张解除合同的时间为2017年12月31日，之所以确定该时间是因为合同所涉厂房已于2017年12月31日被全部拆除，合同实际无法履行。原告应自2017年4月1日开始支付租金及房屋占有使用费至实际腾退之日止。租金标准按照合同第4条约定，月租金13,750元。根据合同第4条约定的标准，原告应在2017年3月10日之前支付下一期6个月的租金，鉴于原告未按约支付，原告应支付逾期付款违约金。违约金标准是根据合同第8条第2款约定，逾期交付租金的，按照天数支付违约金，标准为拖欠租金的1%。原告在租用期间，还产生了水电费未交，被告一先行代原告缴纳相关水电费，故该费用也用由原告支付被告一。原告在钢结构大棚上进行改建，根据评估报告，面积为1,368.30平米。原告系擅自改建并使用上述面积，且未支付使用费及租金，被告一自2013年4月1日计算至房屋被拆除计算，被告一按照市场行情，计算原告实际使用的天数，得出场地租金的金额。审理中，被告撤回第五项主张原告支付场地租金1,427,136.90元的反诉请求，在本案中�主张，但要求保留诉权。
反诉被告上海征勇快递服务有限公司针对反诉原告上海育公电器有限公司反诉辩称：针对反诉诉请1、原告同意解除合同，但2017年3月31日被告一与被告二签订了减量化拆迁补偿协议，根据协议约定，系争地块必须在2017年4月21日之前搬离，而2017年5月1日被拆除的是原告自行搭建的彩钢棚违章建筑，面积是1,368.30平米。针对双方租赁合同的范围，且有产证的1,200平米的厂房于2018年1月1日被拆除。该1,200平米的厂房在2017年5月1日之后一直由原告占有使用，双方也未做交接，直至2018年1月1日被拆除。因政府拆迁行为导致合同无法继续履行，原告同意解除合同，原告认为解除合同的时间为2017年5月1日。针对反诉诉请2、原告确认2017年3月31日之后未支付租金。同意支付租金至2017年12月31日。之后鉴于房屋被拆除，原告也没有继续使用系争房屋，�不同意继续支付。针对反诉诉请3、合同于2017年5月1日已经解除，鉴于合同约定的违约金标准过高，即使法院认定原告需要承担违约金，原告申请法院酌情调整违约金。针对反诉诉请4、关于水电费，原告同意支付。针对反诉诉请5、原告不同意支付。
被告上海市青浦区重固镇人民政府辩称：针对原告本诉诉请，被告二认为原告与被告一之间的诉讼与被告二无关。评估报告中的款项都是给被告一的，和原告无关。针对被告一反诉诉请，被告二认为，与被告二无关。
经开庭审理查明：2013年4月1日，原告（乙方）与被告一（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定被告一将位于上海市青浦区赵重公路XXX号厂房，建筑面积1,200平方米、使用面积1,200平方米，不含现有门面房及土地，出租给原告使用，租期从2013年4月1日至2018年3月31日止，租期5年。租金及交�方式约定3年之内即2013年4月1日至2016年3月31日年租金为15万元（12,500元/月）。2016年4月1日至2018年3月31日年租金为165,000元（13,750元/月）。租金按预付6个月，押金2个月支付。合同签订后原告应立即向被告支付6个月的租金，以后每次提前20天向被告支付6个月的租金。押金为25,000元。被告交付房屋后，一切水电设施用量由原告自理。原告拖欠租金，被告有权解除合同，并收回房屋。原告逾期交付租金，除应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为：拖欠租金的1%。因不可抗力或政府行为导致合同无法履行时，双方互不承担责任。实际租金按入住天数计算，多退少补。
合同签订后，被告一向原告交付了房屋，原告租金支付至2017年3月31日，之后未支付租金。原告承租后，在青浦区赵重公路XXX号地块上自行搭建了建筑面积1,368.30平方米彩钢�房。
2017年2月13日，被告二发出《告知书》：根据市、区两级政府工作安排，被告二已全面启动生态环境综合治理及环保违法违规建设项目清理整治工作，为充分保障企业主权益，在生态环境综合整治和环保违法违规建设项目清理整治中，将视情考虑对195区域提前解困动迁或对198区域实施土地减量化。
2017年3月15日，由上海百盛土地估价有限责任公司和上海百盛房地产估价有限责任公司出具房地产估价报告，该报告载明，本项目所涉及的上海育公电器有限公司位于上海市青浦区赵重公路XXX号的房屋，根据权利人提供的《上海市房地产权证》【沪房地青字（2003）第001158号】，估价对象土地权属性质为集体，用途为工业，帝豪为青浦区重固镇赵重路46-5丘，总面积2,220.83平方米，房屋证载建筑面积1,026.82平方米。经估价人员实地查勘，估价对象厂区内�有未见证房屋2幢，建筑面积1,558.70平方米。本次“198地块减量化”所涉及估价对象为房屋（共3幢，建筑面积合计为2,585.52平方米）、装饰装修、附属物及附着物的建安重置价值和机器设备、物资的搬迁费用。估价结果为房屋费用金额1,995,165元，具体包括办公楼，建筑面积1,026.82平方米，建安重置单价1,500元/平方米，房屋评估总价1,540,230元；平房，建筑面积190.40平方米，建安重置单价1,230元/平方米，房屋评估总价199,063元；彩钢板房，建筑面积1,368.30平方米，建安重置单价220元/平方米，房屋评估总价255,872元。装饰装修费用金额466,008元。附属物、附着物费用548,819元，具体估价明细表列明包括第5项1,368.30平方米道路，总价为144,499元；第7项大门，总价为31,036元；第11、12、13项电缆，总价分别为35,376元、31,152元、40,920元；第14项电缆保护管，总价为17,600元。可恢复使用机器设备金额为128,000元。无法恢复使用机器设备金额为45,000元。物资搬迁金额为148,940元，其中列明天天快递搬迁补偿费用为41,920元，被告搬迁补偿费用为107,020元。
2017年3月15日，被告一（乙方）与被告二（甲方）签订《青浦区重固镇建设用地减量化搬迁协议书》，约定，乙方所有的房屋坐落在赵重公路XXX号，土地性质集体，用途工业，用地面积2,220.83平方米，折合3.33亩，建筑面积2,585.52平方米。乙方自愿关闭企业，搬迁设备，腾空厂房，实施建设用地减量化，并同意实行货币补偿。经上海百盛房地产估价有限责任公司评估，其房屋、土地使用权、设备、附属设施等综合评估总价为507.73万元。将双方商定，乙方自签订本协议之日起至2017年12月31日之前全部完成搬迁任务，其中违法建筑必须在2017年4月20日前腾出厂房并配合实施拆违工作。如涉及乙方将房屋出租给�三方的，应由乙方负责与第三方协商补偿的相关事宜，并按期完成搬迁和发放职工安置补偿金等相关事宜。双方另约定了其他权利义务。
原告自行搭建的1,368.30平米的彩钢板房拆除于2017年5月1日被拆除，原告租用被告一的建筑面积1,200平方米办公楼等房屋于2017年12月31日被拆除。房屋在拆除之前均由原告占有使用。
另查明，位于上海市青浦区赵重公路XXX号厂房，办理了上海市房屋产权证，权利人登记在被告名下，建筑面积为1,026.82平方米。
以上查明的事实，由原告、被告的陈述，房屋租赁合同、收据、青浦区重固镇建设用地减量化搬迁补偿协议、评估报告、告知书、上海市房地产权证等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本案中，原被告之间主要争议如下：
一、关于原告主张的减量化拆迁补偿款问题。
原告明确该笔费用具体包括：1、可恢复使用设备128,000元；2、无法恢复使用机器设备45,000元；3、物资搬迁费148,940元。4、彩钢板房255,872元；5、附属设施总价283,895元，在附件五附属物、附着物查勘及估计明细表中第5项道路，面积1,368.30平米，金额144,499元；第7项大门，金额31,036元；第11、12、13项电缆，金额分别为35,376元、31,152元、40,920元；第14项电缆保护管，金额17,600元；6、补偿协议中第3条约定评估金额为507.73万元，原告主张的停工停产停业损失、职工遣散费、速迁奖励费用合计1,745,368元。
被告一同意支付可恢复使用设备128,000元、无法恢复使用机器设备评估费用4,500元及物资搬迁费41,920元。有争议的款项部分包括职工遣散费，被告一同意按照100元/平方，按照有证面积计算予以补偿。其余费用被告一均不同意支付。
被告二认为，评估报告中的款项都是给被告一的，和原告无关。
被告还认为位于青浦区赵重公路XXX号地块上总共租赁给了七户承租户，除了产证上面积1,026.82平米出租给了原告之外，还有另外6间门面房也没有产证，租赁给了另外6户承租户，且也纳入本次减量化评估范围。原告对被告所述上述意见予以确认。
本院认为，可恢复使用设备128,000元、无法恢复使用机器设备评估费用45,000元及物资搬迁费41,920元，原被告之间无争议，本院予以确认。根据评估报告，物资搬迁金额为148,940元，其中列明天天快递搬迁补偿费用为41,920元，被告搬迁补偿费用为107,020元。故物资搬迁费148,940元中属于被告的搬迁补偿费用为107,020元，原告主张无依据，本院不予支持。对于原告主张1,368.30平米彩钢板房255,872元，因原、被告均确认该彩钢板房系由原告自行搭建，故该笔费用也应属于原告。原告认为该彩钢板房对应的附属物、附着物查勘及估计明细表中第5项道路面积1,368.30平米，金额144,499元，该道路面积实际上是该彩钢房对应的地坪，也属于原告搭建。原告的解释尚属于合理，被告也未提供相反的证据，故本院对原告意见予以采信，本院对原告主张的该笔费用予以支持。原告主张的无法恢复使用机器设备、附属物、附着物查勘及估计明细表中第7项大门、第11、12、13项电缆、第14项电缆保护管及停产停业损失、职工遣散费、速迁奖励等费用，原告均未提供相应的证据。上述费用被告一均不同意支付。被告二认为，评估报告中的款项都是给被告一的，和原告无关。鉴于原告未提供相关证据，故本院对原告主张的上述费用均不予支持。庭审中，被告一对原、被告双方有争议的款项部分包括职工遣散费，被告一同意按照100元/平方，按照有证面积1,026.82平方米计算予以补偿。与法无悖，本院予以准许。综上，本院确定被告应向原告支付的各项补偿款合计为717,973元。
二、关于合同解除问题。
审理中，鉴于2013年4月1日原告与被告一所签订《房屋租赁合同》，合同约定的租期从2013年4月1日至2018年3月31日止。原、被告均认可原告自行搭建的1,368.30平米的彩钢板房拆除于2017年5月1日被拆除，原告租用被告一的建筑面积1,200平方米办公楼等房屋于2017年12月31日被拆除。房屋在拆除之前均由原告占有使用。现双方均同意解除合同，但对于合同解除的时间，原告认为解除合同的时间为2017年5月1日，被告一主张解除合同的时间为2017年12月31日，之所以确定该时间是因为合同所涉厂房已于2017年12月31日被全部拆除，合同实际无法履行。本院认为，本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，于法无悖，应为合法有效。现双方均同意解除合同，根据查明的事实，原告自行搭建的1,368.30平米的彩钢板房拆除于2017年5月1日被拆除，原告租用被告一的建筑面积1200平方米办公楼等房屋于2017年12月31日被拆除。房屋在拆除之前均由原告占有使用。原告认为解除合同的时间为2017年5月1日，无相应的事实依据，本院不予采纳。鉴于合同所涉厂房已于2017年12月31日被全部拆除，合同实际无法履行，且原告自2017年3月31日之后未再交付租金，被告一主张解除合同的时间为2017年12月31日，本院予以确认。
三、关于房屋租金、水电费、逾期付款违约金问题
被告主张原告支付房屋租金，以每月13,750元为标准，从2017年4月1日起计付至2017年12月31日计算9个月，以及水费1,215元、电费11,799.49元。上述费用原告均同意支付。双方对此无异议，本院予以确认。对于被告主张的支付逾期付款违约金（以72,500元为计算基数，按照每日1%标准计算，自应付日2017年3月10日计付至实际支付之日止），被告认为，原告应自2017年4月1日开始支付租金及房屋占有使用费至实际腾退之日止。租金标准按照合同第4条约定，月租金13,750元。根据合同第4条约定的标准，原告应在2017年3月10日之前支付下一期6个月的租金，鉴于原告未按约支付，原告应支付逾期付款违约金。违约金标准是根据合同第8条第2款约定，逾期交付租金的，按照天数支付违约金，标准为拖欠租金的每日1%计算。原告认为，鉴于合同约定的违约金标准过高，即使法院认定原告需要承担违约金，原告申请法院酌情调整违约金。本院认为，原告于2017年3月31日之后的租金未付，且合同约定之后的租金原告应于2017年3月10日之前支付。鉴于原告未按约支付租金，显属违约，应按合同约定承担违约责任。被告据此主张原告违约，有相应的事实依据，但被告主张违约金计算标准过高，原告也请求法院酌情认定。本院综合本案实际情况及相关法律规定，依法酌情调整为以72,500元为计算基数，按照每日千分之一标准计算，自2017年3月10日起计付至实际支付之日止。
根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，应为合法有效，原、被告均应按约履行。审理中，关于合同中所涉及的押金，原、被告均不要求在本案中处理，双方另行解决。本院对此予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据�若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告上海征勇快递服务有限公司与被告上海育公电器有限公司于2013年4月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月31日予以解除；
二、被告上海育公电器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海征勇快递服务有限公司补偿款717,973元；
三、反诉被告上海征勇快递服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海育公电器有限公司租金123,750元；
四、反诉被告上海征勇快递服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海育公电器有限公司水费1,215元、电费11,799.49元；
五、反诉被告上海征勇快递服务有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告上海育公电器有限公司逾期付款违约金（以72,500元为计算基数，按照每日千分之一标准计算，自2017年3月10日起计付至实际支付之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币27,656.60元，由被告上海育公电器有限公司负担人民币10,979.73元，由原告上海征勇快递服务有限公司负担人民币16,676.87元；反诉受理费人民币1,557.64元，由反诉被告上海征勇快递服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 林 青
人民陪审员 王宏美
人民陪审员 钱 江
二〇一八年四月二十五日
书 记 员 严文琪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所�据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。