延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）吉24民终359号
上诉人（原审原告、反诉被告）：延吉市土地收购储备中心，住所吉林省延吉市天池路****号。
法定代表人：赵文秀，主任。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴万晨（曾用名吴万隆），现住吉林省延吉市。
上诉人延吉市土地收购储备中心（以下简称“市土地收储中心”）因与被上诉人吴万晨之间租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2014）延民初字第230号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员刘晓娟担任审判长，林美、朴美兰组成合议庭对本案进行了审理，书记员车世兰担任记录。本案现已审理终结。
市土地收储中心在一审中诉称：2013年6月25日，第三人张玮与吴万晨签订了一份房屋租赁合同，张玮将位于香料厂院内的综合楼一层库房和东侧两间办公室出租给了吴万晨，年租金5.3万元。2013年9月20日，延吉市政府决定征收香料厂的土地及地上附着物，包括吴万晨租赁的库房及办公室。2013年10月9日，市土地收储中心与张玮签订《土地使用权收购合同》，并将补偿款支付给张玮，依法取得原房主张玮的权利。按照张玮与吴万晨签订的房屋租赁合同中“房屋因政府征收，双方合同自然终止。”的约定，吴万晨应腾出租赁的库房及办公室。故要求判决解除与吴万晨之间的租赁合同，判决吴万晨立即腾出租赁的房屋。
吴万晨在一审中辩称：吴万晨租赁的是张玮的库房及办公室，租赁合同是受法律保护的，根据法律规定，租赁物在租赁期间发生产权变更的，不影响租赁合同的效力。市土地收储中心在没有与吴万晨协商补偿的情况下即要求解除租赁合同，腾出房屋不合理。
吴万晨在一审中反诉称：吴万晨于2013年6月25日与原房主延吉市香料厂签订了房屋租赁合同，经营汽车配件和汽车维修，租期3年。吴万晨承租房屋后，对租赁的房屋进行了改造、维修。虽然原房主将吴万晨租赁的房屋产权转让给了市土地收储中心，但租赁合同对双方继续有效。市土地收储中心要求解除合同没有法律依据，吴万晨有权追究市土地收储中心提前解除合同的违约责任。吴万晨同意解除合同，但要求市土地收储中心必须承担违约责任，向吴万晨支付租赁的房屋装修费用33900元、固定设备拆除及重新安装费用78800元、搬迁停业三个月期间6名工人的工资60000元、停业损失60000元（每月20000元）、过度补偿费50000元、税费3000元（每月1000元），合计285700元。诉讼中，因固定设备拆除及搬迁费用已由延吉市交通局承担，故放弃要求市土地收储中心支付固定设备拆除费用，变更反诉请求，要求市土地收储中心按鉴定结论支付房屋装修费及固定设备安装费，承担停业损失150000元（包括工人工资60000元）及反诉费5600元、鉴定费2000元。诉讼中，第二次变更反诉请求，要求市土地收储中心按鉴定结论支付房屋装修费、固定设施拆除的损失及固定设备安装费、支付临时安置补助费30000元（每月10000元）、停产期间的工人工资75000元（每月25000元）、停产导致的营业收入损失30000元（每月10000元）及反诉费5600元、鉴定费2000元。
一审法院经审理查明：1993年10月24日，原延吉市小营乡通过招商引资的方式由刘洪有个人投资成立延吉市香料厂，为享受政策优惠，以集体企业名义注册。1999年1月25日，延吉市香料厂向原延吉市小营乡申请注销企业法人营业执照得到批复，同年3月5日在延吉市工商行政管理局办理了注销登记，并注明企业的设备、设施、物质、债务由小营乡政府清理。1999年8月17日，刘洪有在延吉市土地管理局以延吉市香料厂的名义办理了土地使用权证，土地使用权面积为8849.30平方米。2006年7月10日原延吉市小营乡乡长崔虎出具证明证实延吉市香料厂为私营企业。2006年9月10日，延吉市中小企业发展局出具证明证实延吉市香料厂系刘洪有个人投资兴办，全部资产归属个人所有。2009年5月18日，刘洪有在延吉市房产管理局以延吉市香料厂的名义办理了5个房屋所有权证，产权性质为私有。
2013年6月25日，刘洪有的妻子张炜与吴万晨签订“房屋租赁合同”，约定张炜将延吉市香料厂院内的综合楼一层库房及大库门东侧两间办公室出租给吴万晨使用，租赁期限为三年（自2013年8月1日起至2015年7月30日止），年租金5.3万元；并约定吴万晨在租赁期间，如拆墙、拆门窗、过墙眼必须经张炜同意；房屋如因不可抗拒的自然灾害导致损毁，或因国家政府征用，本合同自然终止，双方互不承担责任。合同签订后，吴万晨对库房及办公室、厨房进行了改造和装修。之后使用其在2012年3月29日登记的个体工商户营业执照经营汽车配件和进行汽车维修。
2013年9月20日，延吉市人民政府发布通告，拟征收土地东至卧龙街，西至新民北街，南至延河路，北至梨花路。
2013年10月9日，市土地收储中心与刘洪有及张炜夫妻签订“土地使用权收购合同”，约定市土地收储中心收购刘洪有及张炜所有的以延吉市香料厂名义注册登记的土地使用权，包括地上附着物房屋（不含机器设备），收购补偿款总额为4000万元。2013年10月14日，市土地收储中心按合同约定将收购补偿款支付给了刘洪有，刘洪有亦即时腾迁。而吴万晨因补偿问题未得到解决拒绝腾迁。
2014年3月25日至2014年4月8日期间，吴万晨根据本院的行为保全的裁定，在延吉市交通局的协助下将其维修设备及汽车零部件全部搬迁至依兰镇平安村新址，搬运物资的运输费及人工费已由市土地收储中心垫付并自愿承担。
2014年3月28日，本院根据吴万晨的申请，委托延吉市价格认证中心对吴万晨在其租赁期间对库房、办公室及厨房进行改造和装修的费用及其移址后对固定设备的安装费用、临时安置补助费及停业损失进行评估鉴定。2014年6月16日，延吉市价格认证中心作出延市价鉴字（2014）第28号价格鉴定结论书，评定吴万晨对租赁的生产车间、办公室和厨房的改造装修费用为30385元，移址后对固定设备的安装费用为22800元，但对临时安置补助费及停业损失以缺乏鉴定资料为由未作出评定。2014年9月11日，本院根据吴万晨的申请，又委托延吉市价格认证中心对吴万晨因搬迁拆除导致其存放汽车配件的货架、牌匾损失及移址后电缆线的安装费及误工损失进行鉴定。2014年10月20日，延吉市价格认证中心作出延市价鉴字（2014）第42号价格鉴定结论书，评定吴万晨因搬迁拆除导致其存放汽车配件的货架、牌匾损失及移址后电缆线的安装费用合计为9670元。2015年3月23日，延吉市价格认证中心向本院出具补充说明，评定汽车修配厂大工的工资为每月4000元，小工的工资为每月2000元，厂长的工资为每月5000元。另查明，吴万晨在经营期间雇佣工人6人，加之其本人每月工人工资总和为25000元。2015年6月15日，延吉市价格认证中心又向本院出具补充说明，评定吴万晨经营的汽车修配厂纯收益为每月7000元。2016年1月6日，延吉市价格认证中心又向本院出具补充说明，评定吴万晨经营的汽车修配厂因移址而进行设备安装及调试施工周期合计为32天。2015年12月4日，延吉市交通运输局出具情况说明，内容是延吉市交通局协助吴万晨将其维修设备及汽车零部件于2014年3月25日至2014年4月8日全部搬迁至依兰镇平安村的新址。
一审法院认为：延吉市香料厂虽然登记为原延吉市小营乡集体企业，但系刘洪有个人投资兴办，且原延吉市小营乡承认延吉市香料厂实际是私营企业，延吉市中小企业发展局亦承认延吉市香料厂系刘洪有个人投资兴办，全部资产应归属刘洪有个人所有。而刘洪有以延吉市香料厂办理的房屋所有权证中亦载明为私产，故刘洪有享有以延吉市香料厂登记的房屋所有权及土地使用权。张炜与刘洪有系夫妻关系，对以上财产享有共有权。张炜与与吴万晨签订的“房屋租赁合同”是对其共有财产行使的处分权，且已经刘洪有认可，故应认定有效。市土地收储中心与刘洪有及张炜夫妻签订“土地使用权收购合同”，并交付补偿款后，取得了以延吉市香料厂名义注册登记的土地使用权及房屋所有权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”市土地收储中心作为受让人，应继续履行张炜与与吴万晨签订的“房屋租赁合同”。在审理中，吴万晨反诉同意解除合同，并已按本院的裁定腾出租赁的房屋，故市土地收储中心的诉讼请求已经实现，本院对此予以确认。关于吴万晨反诉要求市土地收储中心赔偿其损失的诉讼请求应否支持的问题，本院认为，市土地收储中心以租赁的房屋已被政府征收，按合同约定应解除租赁合同且按合同约定不承担责任的理由不成立。因合同约定的是“因国家政府征用，合同自然终止，双方互不负责任”并未约定因政府征收而导致合同自然终止的条件。而延吉市人民政府发布的通告亦为征收土地，故市土地收储中心以按合同有约定而要求解除租赁合同且不承担责任的理由无事实依据。其在租赁期限未届满的情况下而提前要求解除合同，因此给承租人吴万晨造成的损失应由市土地收储中心承担。故吴万晨反诉要求市土地收储中心赔偿其损失的诉讼请求合理，本院予以支持，但其请求赔偿的损失必须有证据证实且合理。吴万晨变更后明确的诉讼请求是要求市土地收储中心按鉴定结论支付房屋改造装修费、固定设施拆除的损失及固定设备安装费、支付临时安置补助费、停产期间的工人工资、停产导致的营业收入损失。一、关于吴万晨要求市土地收储中心按鉴定结论支付房屋改造装修费、固定设施拆除的损失及固定设备安装费的请求是否合理。本院认为，吴万晨承租房屋后，为了其经营需要，确实对房屋进行了改造，其移址后该投入损失应为实际损失。而其承租房屋时为经营有必要安装一些固定设备，其移址后因拆除固定设备而导致设备的损坏的损失也应为实际损失。另外，其移址后需要重新安装固定设备，重新安装费用也应为其实际损失。故吴万晨要求市土地收储中心赔偿支付房屋改造装修费、固定设施拆除的损失及固定设备安装费的诉讼请求合理，本院予以支持。按鉴定结论其改造装修房屋费用为30385元，固定设备安装费用为22800元，货架及牌匾拆除损坏费用及安装固定设备时必须安装电缆线的费用合计9670元，以上三项合计62855元，应由市土地收储中心支付给吴万晨。至于吴万晨提出的因改建房屋支付给了原房主张炜3000元赔偿款，因其未提供支付款项的凭证，故对其该项主张本院不予支持。二、关于吴万晨要求市土地收储中心支付临时安置补助费的请求是否合理。本院认为，因吴万晨主张每月按1万元的标准支付三个月的临时安置补助费没有事实及法律依据，故本院不予支持。三、关于吴万晨要求市土地收储中心支付停产期间的工人工资、停产导致的营业收入损失的请求是否合理。本院认为，市土地收储中心无反驳证据证实吴万晨提供的工资列表不属实，故吴万晨要求市土地收储中心支付停产期间的工人工资的请求，本院予以支持。而吴万晨要求市土地收储中心支付停产导致的营业收入损失，因有鉴定机构的补充鉴定结论证实，本院亦予以支持。根据鉴定结论及延吉市交通局的证明可以认定吴万晨安装设备周期及搬迁时间合计为1个半月，故其停产期间的工人工资应为25000元／月×1.5个月=37500元。其停产导致的营业收入损失应为7000元／月×1.5个月=10500元。综上，本院支持吴万晨反诉要求市土地收储中心支付房屋装修费、固定设施拆除的损失及固定设备安装费、停产期间的工人工资及停产导致的营业收入损失的反诉请求。对吴万晨反诉要求市土地收储中心支付临时安置补助费的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）延吉市土地收购储备中心与被告（反诉原告）吴万晨之间的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）吴万晨腾出租赁的房屋（已履行）；三、反诉被告（原告）延吉市土地收购储备中心于本判决反诉发生法律效力之日立即向反诉原告（被告）吴万晨支付改造装修房屋费用30385元，固定设备安装费用为22800元，货架及牌匾拆除损坏费用及安装固定设备时必须安装电缆线的费用合计9670元，停产期间的工人工资37500元，停产导致的营业收入损失10500元。以上合计110855元；四、驳回反诉原告（被告）吴万晨其他反诉请求。如反诉被告（原告）延吉市土地收购储备中心未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1125元，保全费550元及其他费用80元，合计1755元，由原告（反诉被告）延吉市土地收购储备中心负担；反诉费5650元，减半收取2825元及鉴定费2000元，合计4825元，由反诉被告（原告）延吉市土地收购储备中心负担。
宣判后，市土地收储中心不服上述判决向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一、原房主张炜与吴万晨之间签订的合同第八条明确约定因国家政府征用，双方之间的房屋租赁合同自然终止，因此征收也应终止，并且合同解除属于正常解除，不属于违约，我中心不应承担赔偿责任。二、即使存在赔偿问题，原审反诉部分的判项既没有合同依据也没有法律依据。综上，请求二审法院驳回吴万晨的反诉请求。
本院经审理查明事实与一审查明事实基本一致。
本院认为：本案系因城市房屋征收、拆迁、安置所引发的纠纷，市土地收储中心作为隶属于延吉市政府，且负有城市房屋征收、补偿、安置等工作的单位，其对属于被征收人的土地、房屋实施征收系行政行为，即市土地收储中心与被征收人张玮之间签订的《土地使用权收购合同》显具行政行为的特征，并不属于平等民事主体之间订立的合同。市土地收储中心征收土地、房屋后与房屋承租人之间亦非系平等主体之间的法律关系，故其要解除与吴万晨之间的租赁合同，并要求腾出房屋的诉讼请求不属于人民法院民事案件受理范围。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第186条之规定，裁定如下：
一、撤销吉林省延吉市人民法院（2014）延民初字第230号民事判决；
二、驳回上诉人延吉市土地收购储备中心的起诉。
二审案件受理费2825元，退还给上诉人延吉市土地收购储备中心。
本裁定为终审裁定。
审判长 刘晓娟
审判员 林 美
审判员 朴美兰
二〇一六年八月一日
书记员 车世兰