北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终3860号
上诉人（原审被告）张金卜，男，1960年3月18日出生。
委托代理人兼原审被告北京市尧舜建材供应站之委托代理人方莉梅，北京市京翰律师事务所律师。
委托代理人兼原审被告北京市尧舜建材供应站之委托代理人开佰达，北京市京翰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蔡生容，女，1974年11月25日出生。
委托代理人金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。
原审被告北京市尧舜建材供应站，住所地北京市丰台区花乡白盆窑村***号。
法定代表人张金卜，董事长。
上诉人张金卜因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第11979号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年9月，蔡生容起诉至原审法院称：2013年6月25日，我与张金卜签订《工业厂房租赁合同》，约定蔡生容将位于北京市大兴区魏善庄龙海工业园36号的厂房租赁给北京市尧舜建材供应站（以下简称尧舜供应站），租赁期限为3年，自2013年7月20日至2016年7月19日，年租金为4000000元。尧舜供应站仅正常交纳了第一年的租金，至今未交纳2014年的租金，并于2014年9月11日通知我解除合同，但并未就解除合同的赔偿问题给出结论。我认为，张金卜代理尧舜供应站签订合同，尧舜供应站系承租人，因构成债务加入，故张金卜亦应同尧舜供应站共同对我承担责任。现尧舜供应站和张金卜未能按照合同履行义务，提前解除合同应依约支付违约金4000000元，并承担2014年8月20日至解除合同通知送达我之日（2014年9月11日）期间（共计22日）的未付租金及违约金。现我起诉要求张金卜和尧舜供应站连带支付提前解除合同的违约金4000000元、迟延支付第二年租金的违约金880000元及2014年8月20日至判决之日的租金，并承担诉讼费。后在诉讼中明确诉讼请求为要求张金卜及尧舜供应站：1、腾退位于北京市大兴区魏善庄龙海工业园36号的租赁厂房；2、支付提前退租违约金4000000元；3、支付租金244200元（自2014年8月20日至2014年9月11日，共计22日）及逾期滞纳金（暂自2014年8月10日计算至2015年1月5日，金额为363858元；自2015年1月6日起的逾期滞纳金以244200元为基数，按照每日1％的标准计算）；4、支付房屋占用费（要求以年租金4000000元为基数，自2014年9月12日计算至其实际腾退租赁标的物之日；其中自2014年9月12日至2015年1月5日的房屋占用费为1266300元）；5、支付欠付的物业费84972元、水费4000元、电费8537.43元；6、支付装修损失1501500元；7、承担本案诉讼费用。
张金卜、尧舜供应站辩称：与蔡生容订立《工业厂房租赁合同》的相对方系案外人北京世瑞祥泰商贸中心（以下简称世瑞祥泰中心），并非我们，张金卜仅是世瑞祥泰中心授权的合同洽商人，其兼任世瑞祥泰中心的经理，世瑞祥泰中心的经营者系案外人张世娟；据了解，承租人已交纳2014年8月19日之前的租金，但是在2014年8月初承租人就已经将租赁场院交还蔡生容，现蔡生容已将租赁场院租赁给案外人中铁十四局第三工程有限公司；蔡生容现在已经实际控制了租赁场院，实际上系其扣留了承租人一部分物品，并非承租人不将物品搬走，所以不存在向蔡生容支付租金的问题；蔡生容应向合同相对人世瑞祥泰中心主张违约金，且违约金过高，解除合同并非承租人单方原因造成的，蔡生容也有违约行为；我们找到世瑞祥泰中心收集了一些缴纳电费的收据，世瑞祥泰中心已经将电费缴纳至2014年10月4日，世瑞祥泰中心自己打了1口井，所以不会产生水费，租赁场院是个封闭场院，所以不会产生物业费；蔡生容对自己的房屋进行装修，不应由承租人赔偿装饰装修损失。
原审法院经审理认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；当事人对合同的效力可以约定附期限；附生效期限的合同，自期限届至时生效；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；依法成立的合同，受法律保护；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。蔡生容系出租人，双方当事人最大的争议焦点在于承租人主体身份的确定，对此双方各执己见；签订合同当事人与实际使用房屋的民事主体不一致的，因租赁合同履行发生纠纷时，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体；双方提交《工业厂房租赁合同》封面载明的乙方均由张金卜签字确认，首页及落款处的承租方（乙方）处亦均由张金卜签字确认，而且张金卜和尧舜供应站提交2份律师函中亦主张系张金卜与蔡生容签订的《工业厂房租赁合同》，租赁房屋内存放的物品亦归张金卜所有，上述合同签订及履行情况均表明张金卜系承租人；虽然系通过世瑞祥泰中心支付保证金、租金，且租赁房屋内设置有尧舜供应站的标示，北京市大兴区魏善庄工业区管理委员会亦证明系尧舜供应站在租赁厂地内实际经营，但正如不能仅依据租金及保证金转入北京京飞龙装饰工程有限公司（以下简称京飞龙公司）、京飞龙公司系电力部门所认可的直接缴纳电费的用户，就认定京飞公司系出租人一样，亦不能仅依据付款及实际使用情况即认定尧舜供应站或世瑞祥泰中心系本案房屋租赁合同的承租人；因张金卜和尧舜供应站未提供充分证据证明世瑞祥泰中心出具的授权委托书在订立本案租赁合同时已形成且蔡生容已知悉，故对其依据该证据材料证明张金卜系代理世瑞祥泰中心订立《工业厂房租赁合同》的主张，法院不予采纳；虽然张金卜和尧舜供应站提交《工业厂房租赁合同》加盖有世瑞祥泰中心的印章，但蔡生容提交的合同并未加盖上述印章，因张金卜和尧舜供应站未提供充分证据证明蔡生容有与世瑞祥泰中心订立合同的合意，又考虑到律师函已明确载明系张金卜与蔡生容订立合同，根据禁反言的基本契约原则，故对张金卜和尧舜供应站依据授权委托书及其持有的《工业厂房租赁合同》等证据材料证明世瑞祥泰中心系合同承租人的意见，法院不予采纳。综上所述，对张金卜系本案租赁合同承租人的事实，法院予以确认；因蔡生容未提供充分证据证明尧舜供应站之行为构成对张金卜所欠合同债务的债务加入，故对蔡生容对尧舜供应站所主张各项诉讼请求，法院均不予支持；蔡生容与张金卜所签订《工业厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同在双方于2013年6月25日签订合同时成立，并于蔡生容收到首期租金4000000元及保证金200000元时生效。合同生效后，蔡生容、张金卜均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案另一争议焦点在于确认出租人、承租人在租赁合同履行过程中是否存在违约行为。首先分析出租人是否存在违约行为。本案租赁合同系整院出租，年租金为4000000元，整院出租的租金确定与实际使用面积不具有必然联系；虽然合同载明建筑面积约23000平方米，但即使按照张金卜和尧舜供应站提交的厂房平面图，总建筑面积为24538平方米，扣除其主张的蔡生容占用的1500平方米厂房，剩余建筑面积为23038平方米，亦未少于合同约定的租赁面积，故对其主张蔡生容实际交付的房屋少于合同约定故应减少租金的抗辩意见，法院不予采纳；张金卜和尧舜供应站主张因蔡生容占用库房空间导致承租人考虑消防、库房安全、实际操作等诸多因素，两个建筑面积共计5510平方米的库房无法正常使用，应退赔1年的租金958244.10元，因未就此提供充分证据证明，故对该项抗辩意见，法院不予采纳；张金卜和尧舜供应站主张因蔡生容提供的供暖设备无法使用，其因此支出维修费用37044.45元，因未提供充分证据证明，故法院不予采纳；对于张金卜和尧舜供应站主张蔡生容在2014年9月即将承租厂房上锁，造成承租人无法使用租赁物的意见，因系张金卜在2014年9月向蔡生容寄送律师函，主张解除合同，且其提交照片中亦有在承租院落内拍摄的照片，故对该项抗辩意见，法院不予采纳；而且，根据《工业厂房租赁合同》第七条第3款，在承租人违约未交纳租金导致合同解除时，出租人有权留置承租人物品，直至承租人缴清租金及违约金，故即使存在蔡生容扣留张金卜物品之情形，亦系依约定合法行使留置权，并无不当；据此，因张金卜和尧舜供应站举证并不充分，故对其主张蔡生容存在违约行为，对合同解除应承担责任的抗辩意见，法院不予采纳。分析承租人是否存在违约行为。张金卜已支付第一年（自2013年8月20日至2014年8月19日）租金4000000元，但其未按合同约定于2014年8月20日之前的10日支付第2年度（自2014年8月20日至2015年8月19日）租金4000000元，构成违约，根据蔡生容提交公证书所公证内容，系张金卜单方违约要求解除合同，故张金卜应承担相应违约责任；虽然张金卜系违约方，并不享有合同解除权，但蔡生容于2014年9月12日收到张金卜向其寄送的要求解除合同的律师函，认可因承租人根本违约造成合同解除，故本案租赁合同于2014年9月12日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因在法院主持下承租人已搬离租赁房屋，故对蔡生容要求张金卜立即腾退租赁厂房的诉讼请求，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”；根据“工业厂房租赁合同”第七条第5款第2项：“租赁期内，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方退租前一年标准的1年租金”，即违约金为4000000元，现张金卜和尧舜供应站主张该项违约金过高，综合考虑蔡生容在张金卜违约解除合同后另行寻找承租人的合理时间、原租金标准、土地租赁费用、房屋折旧等因素，该违约金数额过高，法院酌情予以降低，酌定为2000000元；扣除张金卜支付的保证金200000元，张金卜还应支付提前退租违约金1800000元。因张金卜交纳租金至2014年8月19日，租赁合同于2014年9月12日解除，故蔡生容要求张金卜交纳自2014年8月20日至2014年9月11日期间租金，理由正当，应予支持，其主张欠租日期为22日亦合理，经计算，该期间租金为241095.89元（22÷365×4000000），张金卜应予支付；根据《工业厂房租赁合同》第七条第3款，承租人逾期缴纳租金的，每日承担未缴金额的1％的违约金，即每年365％，该违约金计算标准过高，蔡生容依据该标准所主张的逾期滞纳金（暂自2014年8月10日计算至2015年1月5日，金额为363858元；自2015年1月6日起的逾期滞纳金以244200元为基数，按照日1％的标准计算）亦过高，法院酌情予以降低，酌定按未付租金的30％计算，即72328.77元。合同解除后，无论是认定张金卜遗留物品拒不返还租赁物，还是认定系蔡生容合法留置张金卜之物品，对上述物品占用库房期间的占有使用费，张金卜均应支付，参照原租金标准，同时考虑实际占用库房面积、占用时间等各种因素，对该房屋占用费，法院酌定为800000元。根据《工业厂房租赁合同》第四条第2款第E项：“签订合同后房屋产生的供暖费、水费、电费、卫生费、保安费、垃圾清运费、经营产生的税费、物业费等等由乙方支付完成”，故张金卜应支付合同签订后（自2013年6月25日起）至合同解除前（至2014年9月12日）的物业费、水费、电费；本案租赁合同已在2014年9月12日解除，虽然承租人负有在合同解除后返还租赁物之义务，但考虑到根据张金卜和尧舜供应站提交的照片及法院勘验情况，部分租赁房屋在合同解除后由他人占有使用，从诚实信用原则这一合同法及民事诉讼法共同基本原则出发，蔡生容亦应对返还租赁物及实际使用租赁物情况进行说明，因蔡生容、张金卜对上述情况均未充分举证及明确说明，故对张金卜应支付物业费、电费、水费的截止日期，法院酌情确定为计算至合同解除之日；据此，蔡生容主张在2013年计算5个月（8月至12月）的物业费并无不当，但其主张在2014年计算12个月物业费，时间过长，应计算至2014年9月12日，经计算，该物业费为67046.14元（408÷365×59980）；根据前述，对蔡生容要求张金卜支付2014年10月至2014年12月期间电费的诉讼请求，法院不予支持；因蔡生容就合同解除前产生的水费未提供证据证明，故对其要求张金卜支付水费4000元的诉讼请求，法院不予支持。蔡生容对办公楼进行装饰装修，根据合同约定，该装修系“对现有毛坯房现状的办公楼进行装修，按照甲方原有设计思路进行，并利于乙方承租后能用于符合乙方需要的办公”，又考虑租赁双方对出租人所实施装修在合同解除后是否进行补偿并未进行约定，出租人在租赁合同解除后可以继续使用该不动产添附，故蔡生容要求张金卜支付装修损失1501500元无合同及法律依据，法院不予支持。据此，原审法院与2016年1月判决：一、扣除保证金二十万元，张金卜赔偿蔡生容提前退租违约金一百八十万元（于判决生效后十日内履行）；二、张金卜给付蔡生容自二○一四年八月二十日至二○一四年九月十一日期间的租金二十四万一千零九十五元八角九分、逾期滞纳金七万二千三百二十八元七角七分，共计三十一万三千四百二十四元六角六分（于判决生效后十日内履行）；三、张金卜给付蔡生容房屋占用费八十万元（于判决生效后十日内履行）；四、张金卜给付蔡生容物业费六万七千零四十六元一角四分（于判决生效后十日内履行）；五、驳回蔡生容的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张金卜不服，仍持原诉意见上诉至本案，并称：原审判决认定事实及适用法律均错误，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回蔡生容的全部诉讼请求。蔡生容同意原判。
经审理查明：尧舜供应站系集体所有制企业，张金卜系尧舜供应站的法定代表人；世瑞祥泰中心系个体工商户。
2013年6月25日，甲方蔡生容（出租人）与乙方张金卜（承租方）签订《工业厂房租赁合同》，约定：甲方将坐落在北京市大兴区魏善庄镇龙海工业园36号的厂房出租给乙方使用，租赁建筑面积约为23000平方米，土地类型为工业用地，钢结构厂房，承租人按现有厂房承租，甲方负责对现有毛坯房现状的办公楼进行装修，按照甲方原有设计思路进行，并利于乙方承租后能用于符合乙方需要的办公，大家保持沟通，装修时间合同签订后不超过3个月；乙方厂房整改装修日期为1个月，自2013年7月20日至2013年8月20日，该期间系甲方给乙方的免费租期；厂房租赁期限为3年，自2013年7月20日至2016年7月19日；该厂房租金按照实际使用厂房建筑面积计算（见附件1）约为23000平方米；租金每年为4000000元（此租金不含税，如乙方需要发票，税金由乙方支付）；租赁期满，若双方同意续租，租金另行商定；甲、乙双方签订厂房租赁合同之日，乙方向甲方支付厂房租赁保证金200000元整，租赁期满，若乙方无违背本合同约定的行为事实，则甲方将等额保证金返还乙方，如乙方有违约行为，则相应处罚按照本合同相关条款执行；租金支付方式为每年使用前支付，第一年租金在签订合同之日起乙方交给甲方，以后支付日期为每年使用期前10日，乙方应将保证金和租金汇付到京飞龙公司账号内；甲方应保证交付房屋时水、电、暖气可以正常使用，排污排水管道畅通，基础设施完善能够正常使用；租赁开始后的维护责任归乙方；签订合同后，凡在合同生效之前原来房屋产生的供暖费、水费、电费、卫生费、保安费、垃圾清运费、物业费等等由甲方支付完成；乙方租赁后，甲方承担本合同中出租土地的使用税、房产税、管理费、绿化费、或者工业园区收取的其他费用（备注：乙方不在承租甲方的场地内注册新公司营业执照的情况下）；承租期间房屋水、电、暖气费、煤气费、通讯费以及所有因乙方自身产生的费用，由乙方承担；签订合同后房屋产生的供暖费、水费、电费、卫生费、保安费、垃圾清运费、经营产生的税费、物业费等等由乙方支付完成；乙方在租赁期间，原则上不得转租厂房给第三方，或者以其他合作等方式引入第三方进入厂房，在征得甲方同意的情况下，乙方可以转租；租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态，并不得拆除乙方添附的建筑物；乙方逾期缴纳租金的，每日承担未缴金额1％的违约金；超过30日仍未缴纳的，甲方可以解除合同并有权收回厂房，同时有权留置乙方物品，直至乙方缴清租金及违约金；租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方退租前一年标准的1年租金；本合同一式4份，双方各执2份，合同盖章签字后，甲方收到乙方首期房租及保证金之后，此合同生效。
上述合同签订后，蔡生容对涉案厂房进行装修并进行了交付。2013年7月1日、3日，付款人世瑞祥泰中心向京飞龙公司账户汇付了保证金200000元及2013年8月20日至2014年8月19日期间的租金4000000元。此后租金，未交纳。
原审法院审理中，双方对于谁是《工业厂房租赁合同》中的承租人存有争议；分别提交了《工业厂房租赁合同》，合同正文内容一致、均没有附件1。
关于《工业厂房租赁合同》的合同主体问题。蔡生容提交的《工业厂房租赁合同》，封面“甲方”处有蔡生容的签字，“乙方”处有张金卜的签字，第1页首部“承租方（乙方）”处有张金卜的签字，落款处“甲方（出租方）”处有蔡生容的签字，“乙方（承租方）”处有张金卜的签字；蔡生容主张因张金卜系尧舜供应站的法定代表人，其签署合同的行为系代表该供应站履行职务，租赁合同的实际使用人及承租人系尧舜供应站，因张金卜在合同履行过程中的行为构成债务加入，故张金卜应与尧舜供应站承担连带责任，为证明该主张蔡生容还提交如下证据：1、由北京市大兴区魏善庄镇工业区管理委员会出具的证明，该证明载明：“经我工业园区核实，自2013年7月20日起至今，位于我工业园区36号的挂牌实际经营使用单位是北京市尧舜建材供应站”；2、收据2张，1张收据载明蔡生容在2013年6月26日收到张金卜交来的自2013年8月20日至2014年8月19日期间的租金4000000元，另一张收据载明蔡生容在2013年6月25日收到张金卜交来的保证金200000元，上述2张收据的“交款人”、“收款单位公章”处均系空白。另，蔡生容为证明尧舜供应站在租赁房屋内挂牌经营及自己对租赁房屋进行了装修，提交2张照片（主张拍摄于张金卜、尧舜供应站向自己主张解除租赁合同后不久，照片中大厅前台处装饰有内容为“北京市尧舜建材供应站”的标示，走廊内进行了装修）。张金卜、尧舜供应站提交《工业厂房租赁合同》，封面“甲方”处有蔡生容的签字，“乙方”处有张金卜的签字，该合同第1页首部“承租方（乙方）”处有张金卜的签字，并加盖有印文为世瑞祥泰中心的公章，落款处“甲方（出租方）”处有蔡生容的签字，“乙方（承租方）”处有张金卜的签字，并加盖有印文为“北京世瑞祥泰商贸中心”的公章，主张世瑞祥泰中心系承租人，为证明该主张张金卜、尧舜供应站还提交如下证据：1、世瑞祥泰中心于2013年6月10日出具的授权委托书，该委托书主要内容为：兹委托我司的张金卜同志代理委托人签订关于大兴区魏善庄龙海工业园36号厂房租赁协议的相关事宜，本委托书有效期限至协议签订日期止；2、两张“北京银行信汇凭证”，该信汇凭证显示在2013年7月1日通过世瑞祥泰中心账户支付租金4000000元，于2013年7月3日通过世瑞祥泰中心账户支付保证金200000元；3、世瑞祥泰中心出具的《说明》，主要内容为：2013年6月，本中心委托经理张金卜作为代理人办理与蔡生容女士签订关于大兴区魏善庄龙海工业园36号厂房租赁协议的事情。当时签订协议一式4份，蔡生容执两份，我中心执两份，张金卜拿回后我公司加盖了我中心的公章，蔡生容表示只要付款就可以，谁签的字都是一样的。现我中心仅保留了1份协议，另一份现找不到了。
对于合同解除情况。蔡生容提交北京市方正公证处于2014年11月27日出具的保全证据公证书，该公证书显示：存储名称为“张总褚秘书”的联系人于2014年6月22日向蔡生容的手机发送短信，主要内容为：“蔡总：您好！……受我司张总委托，相告一事，我司花乡店经营场所，由于政府总体规划，估计要到明年底才要动迁，考虑到总体经营和客户情况，我司现不便整体动迁至贵司魏善庄租地，鉴于成本考虑，我司拟转租部分贵司租地，转告。望同意为盼！我司将继续承担贵我双方协议中应承担之责任。以上盼复，谢谢！尧舜建材褚荣兵”，于2014年7月21日发送的短信主要内容为：“蔡总：根据最新信息，我司花乡店总部所在区域不动迁了，所以，我们想提前停租，您看我们可否少赔偿点损失，然后立即撤出。请回复。给您带来不便，抱歉！”。张金卜、尧舜供应站则提交分别于2014年9月10日（于2014年9月12日签收）、2014年9月30日（于2014年10月4日签收）向蔡生容寄送的2份律师函，于2014年9月12日签收的律师函载明：“北京市京翰律师事务所依法接受张金卜先生的委托，指派本律师就与贵方解除（终止）厂房租赁合同通知书相关事宜，向贵方出具如下律师函。鉴于：2013年06月25日，张金卜先生与贵方签订了《工业厂房租赁合同》……2013年07月01日，张金卜先生向贵方支付了第一笔厂房租赁费用，其后的租赁费均按照合同约定完成支付。张金卜先生积极完全的履行了合同义务，但贵方却未完全按照合同约定履行相应的义务……鉴于综上所述，张金卜先生深感与贵司于2013年06月25日所签2013年07月20日生效的《工业厂房租赁合同》实在难以履行，经审慎考虑，决定解除合约。张金卜先生本着高度负责的精神，委托本所发送律师函件，内容如下：1、张金卜先生将于2014年09月09日起，解除（终止）2013年06月25日所签的《工业厂房租赁合同》……”，于2014年10月4日签收的律师函载明：“北京市京翰律师事务所依法接受张金卜先生的委托，指派本律师就贵方非法扣押张金卜先生货物相关事宜，向贵方出具如下律师函……但贵方却一再阻挠张金卜先生腾退房屋，并非法扣留厂房货物（商品货物、货架、木板等，货物价值4417016.94元）不让运出销售及使用，严重影响了我方的正常经营活动。我们认为，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》及相关法律法规，张金卜先生存放在库房的货物属私有财产，只有法律明确赋予行政执法权的国家机关才有权扣押……贵方的这种行为已经严重侵犯了张金卜先生的合法权益，并给张金卜先生造成了重大的经济损失……”。
张金卜为证明合同签订后蔡生容一直占用租赁厂房内1500余平方米空间，以及由此使承租人因考虑到消防、库存安全、实际操作等诸多因素，导致2个总面积为5510平方米的库房无法正常使用，还为了证明蔡生容于2014年9月将承租厂房大门加锁，承租人无法进入承租厂房，无法使用厂房，提交张金卜和尧舜供应站提供的厂房平面图（平面图显示租赁厂房总面积为24538平方米，蔡生容占用约1500平方米厂房）、照片（显示拍照时间为2014年9月24日，租赁院落的伸缩门关闭，拍摄视角既有在大门外向内部拍摄，亦有由内部向大门外拍摄）及录像；为证明蔡生容提供的取暖设备无法使用，且拒绝维修，承租人聘请凯运装修队维修取暖设备并支付37044.45元，提交1张北京银行转账支票存根（出票时间：2013年12月9日，收款人：凯运锅炉安装队，金额：32880元，用途：魏善庄暖气片维修）及1张安装清单、1张“大兴库房暖气维修用配件明细”；为证明蔡生容扣留价值4417016.99元的物品，并因无法正常销售造成损失441700元（按10％计算），提交由世瑞祥泰中心出具的2张《大兴魏善庄扣押库存商品明细》；为证明蔡生容已将部分租赁房屋出租给案外人中铁十四局集团第三工程有限公司等单位，蔡生容因继续出租并无实际损失，提交厂房平面图（载明将6040平方米办公楼对外出租）、照片（显示拍摄时间为2015年1月13日，办公楼设置有内容为“中铁十四局集团第三工程有限公司”的牌匾，办公楼前停放车辆，并设置有“工程概况牌”、“廉政建设监督牌”等宣传栏）；为证明截至2014年9月，世瑞祥泰中心未欠付出租人任何费用，提交1张北京银行客户回单（付款人：世瑞祥泰中心，金额：3699.16元，用途：电费）及1张“用电客户电费交费通知单”（由国家电网出具，显示2014年9月电费为3669.16元，最迟交费日期为2014年9月25日，通知单打印日期为2014年9月26日，催收部门为魏善庄供电所）；为证明蔡生容取得45亩土地的成本仅为每月租金23333元，即每年每平方米的用地成本仅为9.33元，提交北京龙海投资有限公司（甲方，出租人）与蔡生容（乙方，承租人）签订的土地转租合同，合同双方约定北京龙海投资有限公司将位于北京市大兴区魏善庄工业开发区配件厂东侧的45亩土地出租给蔡生容使用，土地使用权转让期限为50年，自2009年10月1日至2059年10月1日，蔡生容可在该土地范围内建造厂房、办公用房、生活用房、员工宿舍等，土地转让金总金额为14000000元。张金卜、尧舜供应站主张经其核算，蔡生容的实际损失的成本底值为每月53195元，成本高值为每月76528元。
为证明欠付物业费数额，蔡生容提交由北京龙海园物业管理有限公司出具的魏善庄龙海工业园36号欠费证明，该证明显示2011年至2014年每年的物业费均为59980元；蔡生容主张每月的物业费为4998.33元，故承租人欠付2013年8月至2013年12月、2014年全年的物业费共计84972元（共计17个月）。为证明承租人拖欠2014年10月至2014年12月期间电费8537.43元，蔡生容提交2014年10月、2014年11月、2014年12月的6张“用电客户电费交费通知单”；为证明承租人在2014年9月（含9月）之前的交纳电费情况，蔡生容提交自2013年11月至2014年9月的“用电客户电费交费通知单”；为证明装修租赁厂房支出装修费用1501500元，蔡生容提交其（甲方，发包人）与北京京北方装饰有限公司（乙方，承包人）于2014年7月2日签订的装饰装修合同、北京京北方装饰有限公司出具的办公楼装修工程报价表（载明装修总价为1501500元）、1张装饰工程竣工验收单（载明工程内容为魏善庄工业园36号办公楼装修，竣工时间为2013年8月15日，验收时间为2013年8月18日，验收结论为合格）、1张收款单位为北京京北方装饰有限公司的金额为1501500元的办公楼装修款收据。
原审法院在双方当事人到场的情况下，于2015年3月12日进行了现场勘验，确认：魏善庄龙海工业园36号院内南侧库房的东部存放有大量物品（大门上锁，蔡生容认可系其存放物品，并主张合同双方对此并无异议），南侧库房的西部已经被清空，西侧的南部房屋内存放有大量物品（蔡生容主张系承租人存放物品，张金卜、尧舜供应站则主张系蔡生容存放物品），西侧中部库房基本被清空，但存放有货架等少量物品，北侧的西部库房内存放有木材等少量物品，北侧的东部、中部的2个库房内存放有物品（上锁，当事人均主张系承租人存放物品），东侧部分办公楼已经在正常使用（设置有“京台高速公路工程第五项目经理部”的牌匾）。
原审法院于2015年4月28日组织对租赁院落内物品进行交接，承租人存放于租赁院落内的剩余物品被搬离。
本院审理中，张金卜就其主张的取暖设施维修费，认可其不能就取暖设施无法使用要求蔡生容进行维修被拒绝提供证据；也不能提供充分证据证明世瑞祥泰中心所出具授权委托书在订立本案房屋租赁合同时已形成且被蔡生容知悉。双方一致认可魏善庄龙海工业园36号院是封闭的，除《工业厂房租赁合同》中涉及的租赁标的外，蔡生容占用了部分面积。
上述事实，有双方当事人的陈述、《工业厂房租赁合同》、收据、证明、公证书、用户客户电费交费通知单、装饰装修合同、装饰工程竣工验收单、收据、照片、厂房平面图、律师函、国内标准快递面单、快递网上查询单、北京银行客户回单、土地转租合同、《说明》等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案双方争议焦点之一为《工业厂房租赁合同》中承租人主体身份问题。签订合同当事人与实际使用房屋的民事主体不一致的，因租赁合同履行发生纠纷时，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体。双方提交《工业厂房租赁合同》封面载明的乙方均由张金卜签字确认，首页及落款处的承租方（乙方）处亦均由张金卜签字确认，只是张金卜、尧舜供应站提交的《工业厂房租赁合同》落款处加盖了世瑞祥泰中心的公章。现张金卜、尧舜供应站仅凭其提交的《工业厂房租赁合同》和世瑞祥泰中心付款凭据等就主张世瑞祥泰中心系合同承租人。对此，本院认为，市场经济中，承租人承租了房屋后交与他人实际使用、约定的付款义务人与实际付款人不同以及收款人指定收款账户等都是很常见的，这些并不当然导致合同主体变更；而张金卜、尧舜供应站提交的2份律师函中均表述为系“张金卜与蔡生容签订的《工业厂房租赁合同》”，租赁房屋内所存放物品亦归张金卜所有，因张金卜本人与世瑞祥泰中心有着一定关系，其不能提供证据证实其在订立合同时向蔡生容披露是受该中心委托与蔡生容订立《工业厂房租赁合同》，故张金卜、尧舜供应站提交的《工业厂房租赁合同》明显存疑，与本案其他证据及认定的事实相矛盾，本院对张金卜、尧舜供应站关于合同主体的主张不予采信。同理，蔡生容所述尧舜供应站是《工业厂房租赁合同》承租人一节，虽租赁房屋内设置有该供应站的标示，北京市大兴区魏善庄工业区管理委员会亦证明系尧舜供应站在租赁厂地内实际经营，但据此就认定该供应站是《工业厂房租赁合同》的一方主体。本院认定张金卜为《工业厂房租赁合同》的承租人。因双方提供的《工业厂房租赁合同》除落款处不同，其他内容一致，应认定该合同系双方真实意思表示，在双方于2013年6月25日签订合同书时成立，并于蔡生容收到首期租金4000000元及保证金200000元时生效。合同生效后，蔡生容、张金卜均应按照合同约定全面履行自己的义务。
因张金卜未提供充分证据证明尧舜供应站的行为构成对张金卜所欠合同债务的债务加入，故对蔡生容对尧舜供应站提出的主张各项诉讼请求，显无道理，本院均不予支持。
双方争议焦点之二是哪方违约的问题。张金卜支付了第一年的租金4000000元，但未依约于2014年8月10日之前支付第二年度即2014年8月20日至2015年8月19日期间的租金，已构成违约；根据蔡生容提交的公证书所公证的内容，也证实系张金卜单方违约要求解除合同，故张金卜应承担相应违约责任。至于张金卜所述蔡生容交付的租赁面积不符合约定的问题，按照张金卜、尧舜供应站提交的厂房平面图显示涉案院落总建筑面积为24538平方米，扣除其所主张的蔡生容占用的1500平方米厂房，剩余面积并不少于合同约定的租赁面积23000平方米；张金卜、尧舜供应站所述取暖设备不能使用、其自行维修产生损失一节，因其未提供证据证实其已就取暖设备不能正常使用要求蔡生容进行维修被拒绝的事实存在，仅凭维修票据尚不能证实其维修的原因和目的，也不能证实蔡生容不履行出租人义务的事实存在；张金卜、尧舜供应站主张蔡生容在2014年9月即将承租厂房上锁，造成承租人无法使用租赁物的意见，因系张金卜于2014年9月向蔡生容寄送律师函，主张解除合同，且其提交的照片中亦有在承租院落内拍摄的照片，与其此项主张明显不符，同时根据《工业厂房租赁合同》，在承租人违约未交纳租金导致合同解除时，出租人有权留置承租人物品，直至承租人缴清租金及违约金，故即使存在蔡生容扣留张金卜物品之情形，也是蔡生容依约合法行使留置权，并无不当。据此，因张金卜、尧舜供应站提供的证据不足，本院对其所述蔡生容存在违约行为一节不予采信。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张金卜系违约方，虽不享有合同解除权，但蔡生容于2014年9月12日收到张金卜向其寄送的要求解除合同的律师函，认可因承租人根本违约造成合同解除，故双方所签《工业厂房租赁合同》已于2014年9月12日解除。但蔡生容同意解除合同的行为并不意味着其当然的放弃向对方追究违约责任的权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务；又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。现蔡生容要求张金卜按照《工业厂房租赁合同》的约定，支付提前解除合同的违约金4000000元，张金卜、尧舜供应站主张违约金过高，原审法院综合考虑因张金卜违约解除合同导致的空置期、原租金标准、土地租赁费用、房屋折旧等诸多因素，认定蔡生容按照约定标准主张的违约金过高，适当予以降低，酌定为2000000元，在扣除张金卜支付的保证金200000元后确定张金卜还应支付提前退租违约金1800000元，是正确的。张金卜坚持认为违约金过高，缺乏依据，本院不予采信。张金卜交纳租金至2014年8月19日，租赁合同于2014年9月12日解除，蔡生容要求张金卜交纳自2014年8月20日至2014年9月11日期间租金、迟延支付的滞纳金，理由正当，应予支持。原审法院经核算后确定了此期间租金数额，并认定蔡生容按照合同约定的标准主张的违约金过高，应适当予以降低，并酌定按未付租金的30％计算确定此项违约金，也是正确的。合同解除后，无论是认定张金卜遗留物品拒不返还租赁物，还是认定系蔡生容合法留置张金卜之物品，对上述物品占用库房期间的占有使用费，张金卜均应按照原租金标准及实际占用库房面积、占用时间予以支付。原审法院综合考虑上述因素，酌定了该项占用费数额，也无明显不当。按照《工业厂房租赁合同》的约定，张金卜还应支付合同签订后至合同解除前的物业费、水费、电费。至于相关费用如何确定，虽蔡生容就此提供了一定证据，张金卜在合同解除后也确实负有返还租赁物的义务，但考虑到根据张金卜、尧舜供应站提交的照片及原审法院勘验情况，部分租赁房屋在合同解除后由他人占有使用，从诚实信用原则这一基本原则出发，蔡生容亦应对返还租赁物及实际使用租赁物情况进行说明，因双方对现在占用部分涉案房屋的案外人是基于何种原因进入涉案房屋的，均未充分举证证明，故只能将张金卜应支付物业费、电费、水费的截止日期确定为合同解除之日。蔡生容依合同约定及物业管理单位计算的物业费欠费表向张金卜主张2013年8月至2014年9月12日期间的物业费，理由充足，应予支持。张金卜以院落系封闭的为由主张不存在物业费，显然与双方约定不符，本院不予采信。蔡生容要求张金卜支付2014年10月至2014年12月期间电费，缺乏依据，本院不予支持；因蔡生容就合同解除前所产生水费未提供证据证明，故本院对其要求张金卜支付水费4000元的诉讼请求，也不予支持。关于蔡生容主张的装修损失，因双方约定该装修系“对现有毛坯房现状的办公楼进行装修，按照甲方原有设计思路进行，并利于乙方承租后能用于符合乙方需要的办公”，且双方对装修在合同解除后是否进行补偿并未进行约定，而蔡生容在合同解除后仍可以继续使用，故其要求张金卜支付装修损失，无合同及法律依据，本院不予支持。另，原审法院已经主持腾退了租赁标的物，现蔡生容要求张金卜立即腾退租赁厂房，已无必要。
综上，张金卜的上诉请求依据不足，本院难以支持。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费64114元，由蔡生容负担38545元（已交纳），由张金卜负担25569元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费30644元，由张金卜负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 冷继光
代理审判员 王 磊
二〇一六年四月十九日
书 记 员 孙春玮