北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
2015年丰民初字第23007号
原告邓秀萍，女，1946年3月11日出生。
委托代理人孙英实，北京市中友律师事务所律师。
被告邓秀清，女，1963年7月1日出生。
委托代理人张胜利，北京市京德律师事务所律师。
原告邓秀萍与被告邓秀清房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓秀萍委托代理人孙英实到庭参加诉讼。被告邓秀清经本院合法传唤无正当理由未到庭参加普通程序庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告邓秀萍诉称：2013年2月21日，原告与北京瀚达金晟置业有限公司签订《北京市商品房预售合同》约定，原告购买丰台区A1#住宅楼（限价商品房）602室住房（以下简称涉诉房屋）。因原告系聋哑人，不方便自行办理该房屋的相关购房手续，故委托被告代为办理。2014年12月28日，被告要求原告签署了《房屋契约》。该房屋契约无论从形式上和内容上都违反了法律规定，是无效的契约。涉诉房屋属于国家政策规定的限价格、限套型（面积）的两限房，是国家为解决中低收入家庭的住房困难问题的政策性住房，有很强的人身专属性，而被告并不具有购买该房屋的资格。《房屋契约》约定房屋的产权人属于邓秀清的约定，损害了原告和社会公共利益，属无效行为。综上，《房屋契约》的本质是借名购买两限房，是对双方借名购买两限房事实的确认，该《房屋契约》违反了国家法律强制性规定，侵犯了社会公众利益，侵犯了原告与原告丈夫的合法权益，是无效合同。现原告诉至法院，要求确认原告与被告于2014年2月28日签订的《房屋契约》无效。
被告邓秀清未出庭参加普通程序的庭审，但其在简易程序庭审中辩称：不同意原告的诉讼请求。原告提供的《房屋契约》系原告单方意思表示，并不是合同，也不是约定。故本案不属于法院受理民事案件的范围，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年11月3日，北京市丰台区人民政府住房保障和改革办公室发出限价商品住房购买资格审核备案通知单，主要内容为：经审核，邓秀萍的家庭符合北京市申请购买限价商品住房条件，现准予备案，备案编号X071100514，家庭申请人口2人，姓名邓秀萍、孙振留，配售一套1居室限价商品住房。2012年12月27日，北京市丰台区人民政府住房保障和改革办公室发出丰台区限价商品住房配售通知书，主要内容为购房人：邓秀萍身份证号×××，已选择了A1号楼3单元602号房屋，可以签约。2013年2月21日，邓秀清作为邓秀萍的委托代理人与北京翰达金晟置业有限公司签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》（合同编号：Y1442186）约定，邓秀萍购买北京翰达金晟置业有限公司开发的位于北京市丰台区A1#住宅楼（限价商品房）602号房屋（现行政地址为北京市丰台区602号），预测建筑面积共61.72平方米；总价款521842元；北京翰达金晟置业有限公司经批准，该限价商品住房暂定名为福海棠华苑。2014年12月5日，北京韩达金晟置业有限公司取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。涉诉房屋尚未取得房屋所有权证书。经本院向北京市国土资源局丰台分局及北京市丰台区房屋管理局询问，上述房屋管理部门均答复称涉诉房屋属限价商品住房产权性质。
庭审中，原告邓秀萍与被告邓秀清均认可邓秀清向北京翰达金晟置业有限公司支付全部购房款，邓秀清作为邓秀萍的代理人办理了涉诉房屋接收手续，涉诉房屋由邓秀清进行装修。原告邓秀萍称涉诉房屋的购房合同、购房款发票等原件均由被告邓秀清保管，涉诉房屋交付后由被告邓秀萍的女儿居住使用。被告邓秀清对此不予认可，称其未使用涉诉房屋，因双方发生纠纷现将涉诉房屋的购房合同、购房款发票等原件及钥匙均交由双方的母亲保管。
原告邓秀萍提交2014年2月28日的《房屋契约》载明,座落于北京市丰台区602号的房屋产权人虽系邓秀萍，但实则经邓秀萍夫妇及其三子女确定无人购买的情况下同意由邓秀清出资及办理申请购买、验收、装修等与房屋有关的一切事宜。经双方约定：此房屋的产权人属于邓秀清所有，与其它任何人无关，待5年后政策允许的情况下邓秀萍无偿为邓秀清办理此房屋的过户等一切相关手续。此房建筑面积为62.2平方米。每平方米8455/平方米。按实测建筑面积计价（元）525986元。限价商品房预售合同签于2013年2月19日补充协议签于2014年8月15日立契约人：邓秀萍代笔孙振留证明人：邓秀英邓中杰邓秀娟邓中英母亲王淑巧。就《房屋契约》的签署情况，本院向邓秀英了解情况，其称：当时原告邓秀萍不想购买涉诉房屋，被告邓秀清没有房屋居住。邓秀清就出资购买了涉诉房屋。其作为证明人在该《房屋契约》上签字。本院向邓中杰了解情况，其称：原告邓秀萍系我姐姐，被告邓秀清系我妹妹。签订《房屋契约》前，邓秀萍与邓秀清关于涉诉房屋有过沟通，涉诉房屋系邓秀清购买的，邓秀清给予邓秀萍一定补偿。邓秀萍与邓秀清协商后，由我女儿起草的《房屋契约》，邓秀萍及证明人在该契约上签字。
对于上述《房屋契约》，原告邓秀萍认可系其本人签字，并由其代孙振留签字，签订《房屋契约》时孙振留不在场。涉诉房屋是被告以原告名义购买的、由被告支付购房款并对涉诉房屋装修及居住使用，双方已就借名买房达成合意。交房以后，被告为了确认自己的权利让原告签署《房屋契约》。同时，原告邓秀萍主张其与被告邓秀清系借名买卖限价商品住房的关系，因涉诉房屋属于国家政策规定的限价格、限套型（面积）的政策性住房，被告不具有购买涉诉房屋的资格，《房屋契约》中关于涉诉房屋的产权人属于邓秀清的约定，损害了原告和社会公共利益。《房屋契约》系对双方借名购买限价商品住房事实的确认，故要求确认原告与被告于2014年12月28日签订的《房屋契约》无效。
被告邓秀清对于《房屋契约》的真实性认可，《房屋契约》上的签字除了孙振留系由邓秀萍代签的，其他人的签字均是本人签字。同时，在案件审理过程中，本院多次向被告邓秀清释明、询问并要求被告邓秀清在一定期限内就下列问题向法院提供书面答复：因被告邓秀清认可其代原告邓秀萍签订《北京市商品房预售合同》并办理房屋接收手续，且由其支付购房款，由其对涉诉房屋进行装修，故被告邓秀清应向法院说明其对涉诉房屋有无实体权利，其与原告邓秀萍关于涉诉房屋是否存在合同关系，其是否知晓《房屋契约》的内容，是否认可《房屋契约》的内容。被告邓秀清明确表示上述问题与本案无关，不予回答，不发表意见，并坚持认为《房屋契约》没有其签字，不是合同，仅是原告邓秀萍的单方意思表示，不属于法院民事案件受理范围。
上述事实有当事人陈述、《北京市商品房预售合同》等证据在案佐证。
本院认为：限价商品住房是政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的住房，其购买对象具有专属性，购房人应当具备相应的资格。本案争议的房屋为限价商品住房，属于政策性保障性住房。依据法律规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，邓秀清虽未在《房屋契约》上签字，但该契约对借名买房一事交待清楚，且结合现有证据分析，可以认定邓秀萍与邓秀清已经在事实上形成了借名购房关系，因邓秀清不具备购买限价商品住房的资格而借用邓秀萍的名义购买涉诉房屋，其借名购买限价商品住房的行为本身违反了国家相关政策法规的规定，应属无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第五十二条之规定，判决如下：
邓秀萍与邓秀清之间的《房屋契约》无效。
案件受理费9018元，由原告邓秀萍负担4509元（已交纳）；由被告邓秀清负担4509元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁 艳
人民陪审员 谷玉珍
人民陪审员 肖进华
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 宋 悦