山东省青州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0781民初2262号
原告张志红，女，1966年7月1日出生，汉族
委托代理人钟欣，山东海岱律师事务所律师。
被告潍坊盛宏假日酒店有限公司
法定代表人高强，总经理。
被告潍坊盛宏置业投资发展有限公司
法定代表人陈孝荣，董事长。
委托代理人郑建、孟庆杰，山东北海律师事务所律师。
被告青州市鼎盛泰宏国际假日酒店管理有限公司
法定代表人王翠，总经理。
委托代理人杜辉，山东衡源律师事务所律师。
原告张志红与被告潍坊盛宏假日酒店有限公司（以下简称酒店公司）、潍坊盛宏置业投资发展有限公司（以下简称置业公司）、青州市鼎盛泰宏国际假日酒店管理有限公司（以下简称管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，依法由审判员赵立波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张志红的委托代理人钟欣、被告置业公司的委托代理人孟庆杰、被告管理公司的委托代理人杜辉到庭参加诉讼，被告酒店公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告张志红诉称，2010年9月10日，经原告与被告置业公司协商，原告购买被告开发的盛宏国际假日酒店第13层第1609号商品房一处，在购买当日双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定原告购买的该房产“用途为商用，仅用于经营酒店使用”，当日原告向被告置业公司支付了全部购房款，被告酒店公司租赁原告房产。同时被告置业公司为原告出具了《〈盛宏国际假日酒店租赁合同〉履行担保书》，对应当支付给原告的租金或者回购款进行担保。之后，被告酒店公司按年向原告支付租赁费到2015年度，双方于2013年1月1日补充签订了《盛宏国际假日酒店租赁合同》，对租赁原告房产的相关事宜进行了书面约定。但在2016年1月23日，被告酒店公司以其酒店将被法院拍卖为由要求解除租赁合同，据原告了解，目前盛宏国际假日酒店由被告酒店公司经营使用，并不符合合同解除的条件。根据约定，被告酒店公司应当在2015年12月31日前付清2016年度的租金，但至今没有支付，被告的行为已构成违约。按照合同约定，被告还应当向原告支付逾期付款违约金，但在原告向被告主张其应承担的付款责任时，被告一直推脱，拒绝支付。为此，请求依法判令被告酒店公司继续履行原、被告双方于2013年1月1日签订的《盛宏国际假日酒店租赁合同》，被告酒店公司、管理公司向原告支付2016年度的租赁费28825元，并支付逾期付款违约金965.47元（计算至2016年3月7日，以后违约金按14.41元/日计算至实际付款之日），共计29790.47元，被告置业公司承担担保还款责任，诉讼费用由三被告负担。
被告酒店公司未答辩。
被告置业公司辩称，1、原告与我方的买卖合同属实，我方已经将房产交付原告；2、因被告酒店公司用于经营的房产进入拍卖程序，该酒店的经营已经无法正常进行，符合法定解除的条件，请法院依法解除涉案租赁合同；3、履行担保书系我方对被告酒店公司正常经营过程中租金不能支付的情况下履行代为支付的一般保证，本案因为法院拍卖导致不能正常经营，不在我方担保范围内，不应当承担支付后续租金及违约金的担保责任。4、即使我方承担担保责任，根据履行担保书的约定，我方承担的是一般保证责任，在原告没有经过诉讼及强制执行程序，并不能证明无法从被告酒店公司收回租金及违约金的前提下，我方拥有先诉抗辩权，不应当承担支付租金的担保责任。5、租金、违约金的计算数额，请求法院依法认定。综上，请求法院解除租赁合同，并驳回对我方的诉讼请求。
被告管理公司辩称，被告管理公司从未与原告签订租赁合同，也没有实际租赁使用原告的房屋，双方之间不存在房屋租赁关系，原告所诉无事实及法律依据，是错误的，应当驳回原告对被告管理公司的起诉。
经审理查明，2010年9月10日，原告张志红与被告置业公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定原告购买被告置业公司开发的盛宏国际商务大厦第1609号商品房一处，该房建筑面积为64.12平方米，总价款344326元。当日，原告向被告置业公司支付了全部购房款。此后，原告与被告酒店公司就涉案房屋租赁事宜达成口头协议，约定由被告酒店公司租赁该房用于酒店经营。被告置业公司向原告提供了落款日期为2010年9月3日的《〈盛宏国际假日酒店租赁合同〉履行担保书》一份，书面承诺：“潍坊盛宏置业投资发展有限公司（下称盛宏置业公司），以其名下盛宏国际假日酒店1-6层物业的产权，对《盛宏国际假日酒店租赁合同》中每年的租金收益和未来可能发生的潍坊盛宏假日酒店有限公司（下称盛宏酒店公司）原价回购该物业提供担保。若盛宏酒店公司不能按照《盛宏国际假日酒店租赁合同》中的约定支付出租方租金或者在租赁期满后出租方想将房屋原价出售给盛宏酒店公司而盛宏酒店公司不能回购时，盛宏置业公司有义务通过拍卖、抵押或其他方式处理1-6层物业以抵付盛宏酒店公司应付给出租方的租金或者回购款。”2010年12月30日，原告将涉案房屋交付被告酒店公司租赁使用。2013年1月1日，原告与被告酒店公司补充签订《盛宏国际假日酒店租赁合同》一份，约定：被告酒店公司租赁原告所有的坐落于盛宏国际假日酒店1609号房产一处；租赁期限为八年，房屋交付时间为2010年12月30日；租金按年支付，第一次支付时间为2010年12月31日，第1-3年租金为每年25434元，第4-5年租金为每年27129元，第6-8年租金为每年28825元；如被告酒店公司逾期3个月未向原告支付租金，应另按日支付年度租金的0.5‰作为违约金，自违约之日起第二天开始计算；存在下列情形之一时，合同自动解除，双方均不承担责任：1、因不可抗力导致合同无法执行时，2、因国家政策法规导致该物业不具备经营条件时，3、合同有效期届满，4、经双方书面同意的其他情况；双方另就其他事项进行了约定。该租赁合同履行期间，被告酒店公司已按合同约定支付租金至2015年12月31日，2016年度租金未支付。
2016年1月23日，被告酒店公司向原告送达公告一份，内容为：“潍坊盛宏假日酒店有限公司原系股东刘伟涛和刘素霞经营，酒店公司所经营使用的大楼系潍坊盛宏置业有限公司所有，因此前酒店公司向青州农商行贷款，盛宏置业公司用大楼作为担保物提供抵押，银行将债权转让给山东中晨有限公司，中晨公司为实现债权提起诉讼，法院作出了判决。大楼即将被拍卖处置。鉴于原酒店公司的经营场所不复存在，原酒店公司从各业主处租赁的房屋已无法继续使用，酒店公司同各业主签订的租赁合同已无法继续履行，为保护各业主的利益，现解除租赁合同，请各业主于2016年1月31日前携《盛宏国际假日酒店租赁合同》和《房屋买卖合同》到酒店公司办理合同解除手续，酒店公司同时支付2016年1月31日之前的租金，逾期办理者，酒店公司将不予承担1月31日后的租金。办理手续地点：潍坊盛宏假日酒店有限公司”。因原告不同意与被告酒店公司解除租赁合同，未按公告内容办理解除合同手续，现涉案房屋仍由被告酒店公司使用。
同时查明，2015年5月30日，被告酒店公司、管理公司签订《酒店餐饮承包合同》一份，约定被告酒店公司将其经营的盛宏国际假日酒店餐饮部分发包给被告管理公司经营，餐饮部分为被告置业公司所有的青州市衡王府路1766号（盛宏国际商务大厦）1-5层，承包期限为五年，自2015年6月1日至2020年5月31日。被告管理公司在经营过程中，曾向入住盛宏国际假日酒店的客户开具加盖本公司发票专用章的住宿费发票。
本院所确认的上述事实，有原告张志红提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《盛宏国际假日酒店租赁合同》、《〈盛宏国际假日酒店租赁合同〉履行担保书》、公告、住宿费发票、被告管理公司提交的《酒店餐饮承包合同》及当事人陈述等在案为凭。以上证据已经开庭质证及本院审查，可以采信。
本院认为，原告张志红购买被告置业公司开发的盛宏国际商务大厦1609号房产后，与被告酒店公司就涉案房屋租赁事宜达成口头协议，约定由被告酒店公司租赁该房用于酒店经营，并于2010年12月30日将涉案房屋交付被告酒店公司租赁使用，此后双方又于2013年1月1日补充签订《盛宏国际假日酒店租赁合同》一份，就房屋租赁的标的、期限、租金、违约责任、解除条件等进行了约定，且被告酒店公司已按合同履行交付租金义务至2015年底，据此，应认定双方房屋租赁合同关系已经依法成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及第九十四条规定，依法成立的合同在发生约定解除条件或符合法定解除的情形时，当事人可以解除合同。本案中，被告酒店公司在涉案租赁合同履行期间向原告发出以解除合同为主要内容的公告，其理由不符合合同法定解除的条件；同时对照租赁合同中关于合同解除条款的约定，被告酒店公司以“原酒店公司的经营场所不复存在，原酒店公司从各业主处租赁的房屋已无法继续使用，酒店公司同各业主签订的租赁合同已无法继续履行”为由提出解除合同，也与双方约定的“因不可抗力导致合同无法执行”、“因国家政策法规导致该物业不具备经营条件”、“合同有效期届满”等合同解除条件并不吻合。因此，被告酒店公司无权以符合约定解除或法定解除条件为由，解除其与原告间尚在履行期内的房屋租赁合同关系，被告发出的公告不具备解除合同通知的效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同自成立时生效；该法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。据此，在本案房屋租赁合同未解除的情况下，原告作为守约方，有权请求被告酒店公司继续履行合同义务。
根据涉案房屋租赁合同约定，被告酒店公司应于2015年12月31日前支付2016年度房屋租金，2016年度系该合同履行的第六年，租金为28825元，被告酒店公司应足额及时支付。同时根据合同约定，如被告酒店公司逾期3个月未支付租金，应自违约之日起第二天另按日支付年度租金的0.5‰作为违约金，据此计算，被告酒店公司因逾期支付租金应承担的违约金标准应为每日14.41元（28825元×0.5‰），自2016年1月1日至原告主张的2016年3月7日，共计67天，违约金为965.47元，此后应按上述标准计算至被告酒店公司足额支付所欠房屋租金之日止。据上，对原告请求被告酒店公司支付房屋租金及逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。
被告管理公司虽在承包经营被告酒店公司的餐饮业务过程中，向入住盛宏国际假日酒店的客户开具住宿费发票，但不能据此认定其与原告形成了事实上的房屋租赁合同关系。原告请求判令被告管理公司支付房屋租金及违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
被告置业公司在原告与被告酒店公司形成房屋租赁合同关系时，自愿向原告提供《〈盛宏国际假日酒店租赁合同〉履行担保书》，该担保书前段关于“对……租金收益……提供担保”的内容与后段关于“若盛宏酒店公司不能按照……约定支付出租方租金……时，盛宏置业公司有义务通过拍卖、抵押或其他方式处理1-6层物业以抵付盛宏酒店公司应付给出租方的租金……”的表述中，关于保证方式的内容相互矛盾，应视为被告置业公司对保证方式的约定不明，故本案中其承担保证责任的方式应按连带责任保证处理。对原告请求被告置业公司承担保证责任的诉讼请求，本院一并予以支持。被告置业公司关于保证方式为一般保证的辩解意见缺乏法律依据，本院不予采纳。
被告酒店公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对自己所享有的诉讼权利的放弃。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告张志红与被告潍坊盛宏假日酒店有限公司于2013年1月1日签订的《盛宏国际假日酒店租赁合同》继续履行；
二、被告潍坊盛宏假日酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张志红2016年度租金28825元及逾期付款违约金965.47元（逾期付款违约金计算至2016年3月7日，此后按每日14.41元计算至本判决确定的付款之日止）；
三、被告潍坊盛宏置业投资发展有限公司承担连带清偿责任；
四、驳回原告张志红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费544元，减半收取272元，由被告潍坊盛宏假日酒店有限公司、潍坊盛宏置业投资发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判员 赵立波
二〇一六年七月四日
书记员 文桂梅