云南省临沧市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）云09民终97号
上诉人（原审原告）：杨丽娟，女，1971年6月3日生，汉族，住昆明市五华区。
委托诉讼代理人：刘洪文，云南云誉(景洪)律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：云县鸿济地产有限责任公司。住所地：临沧市云县爱华镇草皮街***号。
法定代表人；姜月亭，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨小泉，云南天外天（临沧）律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
上诉人杨丽娟因与被上诉人云县鸿济地产有限责任公司民间借贷纠纷一案，不服云县人民法院（2016）云0922民初803号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭于2017年3月14日公开开庭进行审理。上诉人杨丽娟的委托诉讼代理人刘洪文、被上诉人云县鸿济地产有限责任公司（以下简称鸿济公司）的委托诉讼代理人杨小泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨丽娟上诉请求：1.撤销（2016）云0922民初803号民事裁定书，并依法改判支持杨丽娟的全部诉讼请求；2.全部诉讼费用由鸿济公司承担。事实及理由：1.原审认定事实错误。2014年1月19日，杨丽娟购买鸿济公司开发的商品房并订立《商品房购销合同》，该合同已经备案登记，双方所订立的合同均为依法成立并生效的合同，且系双方真实意思表示。原审在杨丽娟已向法院提供充分证据证明双方之间系房屋买卖法律关系的情况下，仅依照双方之间行为不符合日常房屋交易习惯为由，认定双方之间系以订立商品房买卖合同作为借款的担保，明显属于认定事实错误，《最高人民法院公报》中明确：“在认定双方当事人之间是否名为房屋买卖实为借贷法律关系时，应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。”鸿济公司并未向法庭提交任何直接证据证明双方当事人之间存在民间借贷法律关系。2.原审适用法律错误。鸿济公司于2014年6月19日向杨丽娟出具《承诺》，系双方就部分解除房屋买卖合同的意思表示，但鸿济公司到期未履行承诺，则应按照双方已订立的《商品房购销合同》和承诺继续履行，并向杨丽娟开具商品房购销发票，按照《最高人民法院公报》所载裁判规则可知，即便双方确实存在借贷关系，但一方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，并不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。因此，上诉人要求继续履行双方之间已订立的《商品房购销合同》并取得相应的物权于法有据。
鸿济公司辩称，双方签订的商品房购销合同虽然备案，但不影响合同效力，不影响物权效力。该交易符合名为买房实为借贷，是以商品房购销合同担保债权。双方签订的回购协议及商品房交易约定价格低于市场价格。一审认定事实清楚，适用法律正确，恳请驳回上诉。
杨丽娟向一审法院起诉请求：１.判决被告继续履行2014年1月19日与原告签订的编号为LCJ—2013—S190号、S191号、S192号、S194号、S195号、S196号、S197号、S198号、S200号、S201号、S202号、S203号、S204号、S206号、S207号、S208号、S209号《商品房购销合同》；2.被告向原告出具所购买的五十六套房屋的购房发票；3.被告向原告支付逾期交房违约金865038.62元；4.本案全部诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2014年1月19日，杨丽娟、鸿济公司之间签订了编号为LCJ—2013—S190号等17份《商品房购销合同》并于次日进行了登记备案。杨丽娟于同年1月20日、21日向鸿济公司支付款项13000000元，在支付款项之日双方签订了《回购协议》，约定：一、甲方于2014年3月20日将所售房屋以13780000元全部回购，并且不承担任何相关违约责任。二、甲方于2014年4月20日将所售房屋以13910000元全部回购，并且不承担相关违约责任。三、甲方未在以上约定日期内回购杨丽娟所购买的房源，此回购协议无效。后鸿济公司多次向杨丽娟支付款项。2014年6月19日，鸿济公司向杨丽娟出具承诺书，承诺：一、同意与杨丽娟解除退房清单中所列房屋的购房合同，保证于2014年6月25日前向其退还购房款6500000元，并支付违约金780000元。二、云南澜沧江啤酒企业（集团）有限公司和云南星凯房地产开发有限公司自愿为上述款项提供连带责任保证。三、若鸿济公司不能于2014年6月25日退还房款并支付违约金的，则应向杨丽娟开具全部所购房屋正式购房发票。鸿济公司逾期未履行承诺，杨丽娟遂提起诉讼，请求判如所请。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本案中，杨丽娟、鸿济公司之间虽然签订了商品房买卖合同，但双方在签订购房合同的次日即签订了房屋回购协议，并约定两个月后即房屋竣工交付期限前就回购全部房屋，且鸿济公司已多次向杨丽娟支付款项，杨丽娟不关注实际交付房屋产权，而关注点集中在房屋回购及违约金问题上，杨丽娟、鸿济公司之间的行为不符合一般日常房屋交易习惯，表明双方无买卖商品房的真实意思，不存在真实的房屋买卖合同关系，双方实际系以通过订立房屋买卖合同并登记备案的方式作为民间借贷合同的担保。庭审中，原审向杨丽娟释明相关法律关系，杨丽娟不予变更诉讼请求，故对其的起诉予以驳回。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回杨丽娟的起诉。案件受理费12450元，予以退还杨丽娟。
本院认为，法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定；认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同亦并非不可缺少的要件，只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立；同时，双方履行合同，实现债权债务的方式应当符合法律规定。本案中，杨丽娟向鸿济公司支付1300万元并收取利息的行为，表明双方当事人就借贷达成了合意且出借方已经实际交付款项给借款方，足以认定在双方之间成立借贷关系。首先，杨丽娟与鸿济公司双方在签订《商品房购销合同》的次日，即就所售商品房签订回购协议，商品房出售价为1300万元，却要2个月内支付1378万元或3个月内支付1391万元给杨丽娟回购所售房产。鸿济公司的上述行为表明，其与杨丽娟签订商品房买卖合同的目的，是从杨丽娟处融资借贷1300万元，而非以该价款出售商品房。其次，就买受人而言，在鸿济公司屡次不能按回购协议约定回购房屋的情况下，杨丽娟不是要求鸿济公司恢复履行《商品房购销合同》，而是要求鸿济公司退还购房款，且当事人双方确认在出具承诺书时已退还杨丽娟650万元，说明杨丽娟与鸿济公司签订《商品房购销合同》的真实目的不是获得房屋，而是通过签订《商品房购销合同》为双方之间的借贷行为提供房屋担保。即使杨丽娟主张签订合同时具有购买商品房的真实意思，也因未就此与鸿济公司达成合意而不能在双方间产生商品房买卖合同关系成立的法律效果。第三，根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》的规定，发票是交易真实发生的证明，也是办理不动产权属登记的凭证。杨丽娟持有银行回单及鸿济公司出具的收款收据，主张与鸿济公司之间存在商品房买卖合同关系，证据不充分。杨丽娟作为商品房买卖合同中约定的买受人，支付1300万元购房款后，未要求开具销售不动产统一发票，而是要求鸿济公司退还购房款，结合其前述行为明显不符合商品房买卖关系的交易惯例和理性买受人及时行使权利、保护自身利益的惯常做法。综上，鸿济公司从杨丽娟处取得1300万元的真实意思是融资借贷，与其签订《商品房购销合同》的目的，是为了担保债务的履行。原裁定认定杨丽娟与鸿济公司间系借贷的法律关系，并依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》作出的裁定正确。
综上所述，杨丽娟的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
案件受理费12450元，予以退还杨丽娟。
本裁定为终审裁定。
审判长 李 明
审判员 龙 伟
审判员 赵艳洁
二〇一七年三月二十日
书记员 李 丹