.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）辽02民终8931号上诉人（原审原告）：大连嘉园物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连市金州区体育场小区30号楼1单元2-1。法定代表人：李波涛，总经理。委托诉讼代理人：王燕，辽宁信德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王凤玲。上诉人大连嘉园物业管理有限公司（以下简称嘉园物业）因与被上诉人王凤玲物业服务合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初1631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉园物业的委托诉讼代理人王艳到庭参加诉讼，被上诉人王凤玲经本院传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。嘉园物业上诉请求：撤销一审判决，依法改判嘉园物业的一审诉讼请求。事实和理由：1.根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条之规定，上诉人已向居民委员会提出帮忙催缴物业费的申请，居民委员会也出具证明曾参与协助催缴，能够引起时效中断，一审不予采信错误；2.一审未按《中华人民共和国民法通则》第一百九十条之规定认定本案诉讼时效中断，而适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条驳回上诉人相应诉讼请求，系适用法律错误。物业合同属分期履行的连续性合同，符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，诉讼时效应当从最后一期履行期限届满之日起计算，故嘉园物业的主张未过诉讼时效；3。居民委员会可以证明嘉园物业在诉讼时效期间内多次向王凤玲催缴过物业费，应当被采信。王凤玲未作答辩。嘉园物业向一审法院起诉请求：1.判令王凤玲支付2011年2月26日至2017年6月25日期间76个月的物业费和电梯费共计6990元；2.给付拖欠物业费的滞纳金1000元；3.诉讼费用由王凤玲负担。一审法院认定事实：王凤玲系大连市金州区体育场小区29号1-11-2号（建筑面积为89．98平方米）的业主，其于2009年12月7日入住该房屋时与开发商签订了《大连市前期物业管理服务协议》，约定物业费标准为每平方米0．8元，并交纳了第一年的物业管理费。王凤玲自入住开始至本案审理终结时，一直接受嘉园物业提供的物业管理服务。一审法院认为，王凤玲与大连亚东房地产开发有限公司签订的《大连市前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定履行。嘉园物业受大连亚东房地产开发有限公司委托对王凤玲居住小区进行物业服务和管理，王凤玲应依约向嘉园物业缴纳物业管理费。《物业收费许可证》系备案性许可，故双方依据合同约定履行各自权利义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理的期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。王凤玲辩称嘉园物业没有在诉讼时效内期间内向其催缴物业费，嘉园物业提供的证据也不能证明自2010年至2015年2月5日期间曾向其本人书面催缴过物业费，故嘉园物业主张2015年2月5日以前的物业费已经超过诉讼时效，不予支持。王凤玲提出嘉园物业的物业服务不到位，王凤玲可以依据《大连市前期物业管理服务协议》的约定追究嘉园物业的违约责任，而王凤玲以此拒绝缴纳物业费，缺乏事实与法律依据，不予支持。王凤玲应向嘉园物业缴纳自2015年2月6日至2017年6月6日的物业管理费2015.55元（0．8元／平／月×89．98平×28个月）。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。在亚东房地产公司与嘉园物业公司之间签订的《”体育场小区”前期物业合同》中约定了电梯费按照每户每年240元收取，故王凤玲应向嘉园物业缴纳电梯费560元［20元／月（240元／年）×28个月］。关于嘉园物业主张逾期交费的滞纳金，《大连市前期物业管理服务协议》中对王凤玲交费时间并未作出约定，故起算滞纳金的时间无法确定。嘉园物业可以随时向王凤玲主张权利，但是应给予王凤玲一定合理的付款宽限期。嘉园物业于2017年2月20日向法院起诉，故王凤玲自2017年2月20日起向嘉园物业支付逾期付款的违约金。《大连市前期物业管理服务协议》约定的滞纳金计算金额超出了王凤玲同期应缴纳的物业费本金，标准过高，一审法院予以调整至按照中国人民银行规定的金融机构同期流动资金贷款利率给付。综上，王凤玲应给予嘉园物业2015年2月6日至2017年6月6日的物业管理费2015．55元以及按照中国人民银行规定的金融机构同期流动资金贷款利率计付自2017年2月20日起至本判决确定的给付之日止的违约金。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、王凤玲于本判决生效之日起十日内向嘉园物业交纳拖欠的2015年2月6日至2017年6月6日的物业管理费2015.55元以及电梯费560元；二、王凤玲于本判决生效之日起十日内向嘉园物业交纳逾期交纳物业费的违约金。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对原审认定事实予以确认。另补充查明，《”体育场小区”前期物业合同》（开发商大连亚东房地产开发有限公司与嘉园物业签署）第六章第十三条约定：本合同有效期内，已售出物业的物业管理服务费按下列标准向业主或使用人收取：住宅房屋建筑面积每月每平方米0.80元，公建房屋建筑面积每月每平方米1.00元。收费时间：以业主接受交付时间为准，空置房管理费自乙方进入小区管理之日起计算，由甲方（开发商）按季支付给乙方（上诉人）。该节事实有《”体育场小区”前期物业合同》为凭，本院予以确认。本院认为，嘉园物业的部分诉讼请求已过诉讼时效期间，一审认定事实虽有遗漏，但处理结果正确，应予维持。理由如下：第一，开发商与上诉人签订的《”体育场小区”前期物业合同》中明确约定了物业费按季支付，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该前期物业合同对王凤玲具有约束力，王凤玲应当按季向上诉人交纳物业费。一审认定双方对物业费交付时间没有约定系事实认定错误，应予纠正。第二，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定：权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。本案中，居民委员会并非该条文中所称依法有权解决民事纠纷的组织，嘉园物业向居民委员会申请协助催缴物业费，并不能引起诉讼时效中断。第三，居民委员会的《证明》仅笼统地陈述嘉园物业每年派人协调欠费业户积极缴费，未能进一步说明是否曾向王凤玲催缴及何时、以何种方式进行催缴，王凤玲否认曾收到过嘉园物业或居民委员会的书面或口头催缴通知，嘉园物业亦未能进一步举证证明其已按《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定向王凤玲进行了书面催缴，嘉园物业应当承担举证不能的不利后果。故一审认定嘉园物业超过两年的物业费请求已过诉讼时效不予支持并无不妥，应予维持。综上，嘉园物业上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30元，由大连嘉园物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长刘勇峰审判员王家永审判员李淑红二〇一七年十二月四日书记员张宁