北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终13172号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京雅昌艺术印刷有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业区A区天纬四街7号。
法定代表人万捷，董事长。
委托代理人张芳，女，1983年12月21日出生。
委托代理人王宗玉，北京市地石律师事务所。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京绿州百斯特纸制品加工有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪吉祥工业区。
法定代表人杨晓玲，总经理。
委托诉讼代理人徐怡，北京市大都律师事务所律师。
委托诉讼代理人徐全立，北京市扶正律师事务所律师。
上诉人北京雅昌艺术印刷有限公司（以下简称雅昌公司）因与被上诉人北京绿州百斯特纸制品加工有限公司（以下简称绿州百斯特公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第21151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日受理后，依法组成由法官付辉担任审判长，法官陈烁琳、王世洋参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人雅昌公司之委托代理人张芳、王宗玉，被上诉人绿洲百斯特公司之委托代理人徐怡、徐全立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
绿州百斯特公司在一审起诉称：2013年7月29日，绿州百斯特公司与雅昌公司签订了一份房屋租赁合同，约定绿州百斯特公司将位于北京市顺义区×工业区内占地面积17.1亩独立院落及地上建筑物租赁给雅昌公司使用，租赁期限为2013年9月1日至2015年8月31日，租赁合同对双方权利、义务及违约责任等进行了详细约定。合同签订后，绿州百斯特公司依约向雅昌公司交付了租赁物。上述合同在今年到期后，雅昌公司提出不再续租，但其至今仍占有租赁物不向绿洲百斯特公司返还，并拖欠租金。雅昌公司的行为严重影响了绿洲百斯特公司对租赁物的后续使用，属于严重违约，雅昌公司应承担相应的违约责任。综上，绿洲百斯特公司起诉至法院，要求：1.判令解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，并要求雅昌公司立即向绿洲百斯特公司返还租赁物并将其名下250KV的变压器过户至绿洲百斯特公司指定的租户；2.判令雅昌公司向绿洲百斯特公司支付违约金共计547500元；3.判令雅昌公司向绿洲百斯特公司支付租金302500元及逾期返还租赁物的使用费至雅昌公司实际向绿洲百斯特公司返还租赁物之日止（从2015年12月21日开始计算，按月租金的三倍计算）；4.判令雅昌公司向绿洲百斯特公司支付必要的纠正违约费用，暂计20000元（已经实际支付部分的律师费，风险代理部分以实际支付金额为准）；5.判令雅昌公司承担全部诉讼费用。
雅昌公司在一审答辩称：关于绿洲百思特公司第1项请求，雅昌公司同意将变压器过户给下一个承租人是有条件的，只有在双方续约的情况下我方才同意过户，但双方没有续约，故不同意。绿洲百斯特公司第2、3项请求的内容有重复，且主张的违约金的数额过高，雅昌公司欠付绿洲百斯特公司的租金数额需要进一步确定，同意按照合同约定的租金标准支付逾期返还租赁物期间的使用费，2015年11月以后的租金也同意支付。不同意雅昌公司第4、5项请求。
雅昌公司在一审提起反诉称：2013年7月29日,雅昌公司与绿州百斯特公司签订《房屋租赁合同》，合同约定绿洲百斯特公司将位于北京市顺义区×工业区内占地面积17.1亩独立院落及地上建筑物租赁给雅昌公司使用。上述合同签订后，绿州百斯特公司并未向雅昌公司提供租赁房屋工程竣工或消防验收以证明房屋符合使用条件，影响了双方之间房屋租赁合同的效力。综上，雅昌公司提出反诉诉讼请求：1.判令撤销双方之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令绿州百斯特公司承担反诉诉讼费用。
绿洲百斯特公司就反诉答辩称：雅昌公司要求撤销合同无法定和约定的依据。
一审法院经审理查明：2013年7月29日，绿洲百斯特公司（合同甲方）与雅昌公司（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于顺义区×工业区内占地17.1亩独立院落及院内约5000平方米（办公楼最东南侧一间办公室甲方自留）房屋和附属设备（现有250KVA变压器）出租给乙方使用，用途为印刷厂房及库房。合同第4.1条约定，乙方可以在承租租赁物后自费对租赁物进行装修、修缮，且乙方对房屋的装修、修缮应当遵守如下规定......4.1.4乙方对租赁物的装修、改善应当事先取得甲方的书面同意。租赁期满，乙方不再承租甲方租赁物，对改造部分，甲方有权要求乙方恢复原状，且发生的费用由乙方负责......。第5.1条约定，本合同租赁期限自2013年9月1日至2015年8月31日。第5.3条约定，租赁期间届满前，如果乙方有意继续承租租赁物，应当在租赁期限届满前六十日内以书面方式提出续租要求，在征得甲方同意后，甲乙双方可以另行签订租赁合同；如果乙方不再承租租赁物，应当在租赁期限届满前九十日内以书面形式告知甲方，甲方接到告知书后双方确定乙方撤离时间及对租赁物的恢复原状。若在租赁期限届满前九十日内甲方未收到乙方不再承租租赁物之书面申请，则甲方认定乙方继续承租租赁物，否则按乙方违约处理。同样甲方不再将租赁物租与乙方按上述办法办理。第6.1条约定，本合同年租金为219万元，签订本合同的5个工作日内，乙方向甲方支付房屋两个月租金作为定金共计365000元。双方履行合同后，其中一个月的租金变为履约保证金，另一个月租金转为后续租金。即而后需再支付5个月租金为第一个半年的租金，并于2013年8月31日前交付五个月（含免租期）租金822500元。第6.2条约定，此后每半年缴纳一次房租1095000元。第8.5条约定，如果乙方在租赁期限届满或者本合同被解除后超过五日向甲方返还租赁物，则每逾期一日，乙方应当按照约定日租金的三倍向甲方支付逾期返还租赁物使用费。该使用费用自双方合同终止之日起算，至乙方实际向甲方返还租赁物之日止。第12.2条约定，因签署、履行本合同过程中发生的或与本合同有关的一切争议或纠纷，双方应通过友好协商解决。如在协商开始后三十日内双方仍不能解决该争议，则任何一方均有权向北京市顺义区人民法院提起诉讼，诉讼费、律师费及其他必要的纠正违约的费用等由败诉方承担。
当日，双方签订一份《补充协议》，约定租赁期限自甲方将租赁物交由乙方的第16天起开始计算，即免租期为15天，若租赁期间未经甲方同意，乙方私自改造，合同期满后甲方有权要求乙方恢复原状，且发生的费用由乙方负责。
上述合同及补充协议签订后，绿洲百斯特公司于2013年9月1日将涉诉房屋交付雅昌公司使用，雅昌公司按约支付绿洲百斯特公司房租。北京雅昌彩色印刷有限公司于2014年8月1日起名称变更为北京雅昌艺术印刷有限公司。
2015年6月29日，雅昌公司致函绿洲百斯特公司，称由于新厂房正在进行紧张施工装修，按施工工期排期，经过该公司研究决定自2015年9月30日起不再续租。2015年8月10日，双方达成补充协议，内容为：绿洲百斯特公司于2015年6月29日收到雅昌公司续租一个月的申请，绿洲百斯特公司同意续租一个月，并达成如下协议：1.双方于2013年7月29日所签署的《房屋租赁合同》中的条款继续有效；2.一个月的租金为182500元，并于2015年8月31日前交付；3.按合同第八条第8.2款之约定，雅昌公司于2015年9月25日向绿洲百斯特公司交付清空的租赁物；4.2015年9月30日未向绿洲百斯特公司交付租赁物，按《房屋租赁合同》中第八条第8.5款（三倍租金）规定执行；5.雅昌公司的履约保证金按《房屋租赁合同》第七条第7.2款执行。
后雅昌公司未在2015年9月25日前向绿洲百斯特公司交付承租的房屋。2015年11月4日，雅昌公司向绿洲百斯特公司出具《房屋租赁解除承诺书》，内容为：雅昌公司新区建设期间因受APEC和大阅兵活动要求影响，新厂区建设工作停工2月之多，导致公司无法在合同规定时间内搬离，深感歉意，并作出承诺：1.我司承诺在2015年12月20日前搬离；2.原我方投资安装的250千伏安变压器，无偿留于甲方使用，并配合办理相关过户手续，费用由使用方承担。
双方一致确认，雅昌公司已将2015年10月31日之前的租金费用交付绿洲百斯特公司。
至绿洲百斯特公司2015年12月24日起诉时，雅昌公司仍占用承租房屋。
2016年4月8日，雅昌公司向绿洲百斯特公司发送退租函，内容为：雅昌公司已于2016年3月28日将涉诉房屋内属于绿洲百斯特公司的所有物品清理完毕，但绿洲百斯特公司一直无人来办理相应的交接手续，雅昌公司主张自该日起其不再承担任何租金费用且与绿洲百斯特公司的房屋租赁合同终止。
2016年4月15日，双方就涉诉房屋内的附属设施设备进行清点，绿洲百斯特公司提出了要求雅昌公司修复的内容，并要求雅昌公司尽快完成修缮工作，修缮完毕三日内完成厂房交接工作，并要求雅昌公司将原有设施移走，若留下则无偿赠送给绿洲百斯特公司。
2016年5月19日，经一审法院现场勘验，涉诉房屋内仍遗留雅昌公司的部分物品，另有雅昌公司的部分装修内容如吊顶、灯、隔断仍在现场，上述绿洲百斯特公司要求雅昌公司修缮的内容尚未修缮，绿洲百斯特公司坚持要求雅昌公司将其装修改造的内容恢复原状。
2016年7月5日，双方共同对厂房的修缮及交接工作进行确认，并签订《北京绿州百斯特纸制品加工有限公司厂房修缮交接说明》（以下简称厂房修缮交接说明），内容为：雅昌公司于2016年6月积极配合绿州百斯特公司所提出的修缮需求，并于2016年6月28日完成了对厂房修缮的工作，并做下述厂房修缮交接说明：1.经与绿州百斯特公司负责人进行现场巡视确认工作，于2016年7月6日完成了厂房修缮交接工作。2.对于2016年6月30日之后未拆除项（不含变压器），雅昌公司无偿留给业主之用。3.变压器因特殊原因，经与业主协商后确定，暂不拆除，交接后6个月内，若有第三方承租方，雅昌公司可与第三方进行协商洽谈；若6个月后仍无承租方，则雅昌公司无条件负责拆除，此期间的维护安全责任由雅昌公司负责。对于交接说明中的未拆除项，雅昌公司认可包括雅昌公司在承租房屋期间的装饰装修及改造部分。
涉诉房屋所在土地性质为工业用地，北京吉祥工业总公司对该土地具有使用权。绿洲百斯特公司与北京吉祥工业总公司签订《合作协议书》，绿洲百斯特公司租赁上述土地建设工厂。2003年，绿洲百斯特公司在上述土地上建设涉诉房屋，但至一审法庭辩论终结前绿洲百斯特公司就涉诉房屋未能取得建设工程规划许可证。
经一审法院释明，若双方所签订的《房屋租赁合同》无效，绿洲百斯特公司将其诉讼请求变更为：1.雅昌公司立即向绿洲百斯特公司返还租赁物并恢复原状；2.雅昌公司向绿洲百斯特公司赔偿损失（含雅昌公司租赁到期后拖延搬迁给绿洲百斯特公司造成的租金收益损失及重新招租的空置费用）1095000元（六个月租金）；3.雅昌公司向绿洲百斯特公司支付租赁物的使用费至雅昌公司实际返还租赁物之日止（从2015年10月1日开始计算，每日参照原租赁协议约定的日租金的三倍计算）；4.判令雅昌公司承担全部诉讼费用。
雅昌公司对绿洲百斯特公司变更后的诉讼请求的答辩意见为：关于返还租赁物，雅昌公司已将涉诉房屋于2016年3月清空，是绿洲百斯特公司一直不同意办理交接直到2016年7月5日，现雅昌公司已将房屋腾退给绿洲百斯特公司。关于绿洲百斯特公司要求雅昌公司赔偿的损失，雅昌公司认为损失没有这么多。关于绿洲百斯特公司主张的使用费，雅昌公司认为2016年3月28日就已腾退，此后不应交纳使用费，且不同意按照三倍租金的标准向支付使用费。后绿洲百斯特公司撤回第1项诉讼请求。
若《房屋租赁合同》被认定无效，雅昌公司将其反诉请求变更为：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令绿洲百斯特公司赔偿雅昌公司房屋装饰装修费用219万元；3.判令绿洲百斯特公司承担反诉诉讼费用。关于雅昌公司变更后的反诉请求，绿洲百斯特公司认为双方已于2016年7月5日签署交接单，明确约定雅昌公司未拆除的装饰装修交给绿洲百斯特公司使用，雅昌公司的第二项反诉请求无事实基础。
关于雅昌公司已给付绿洲百斯特公司182500元履约保证金，双方均同意从雅昌公司应付绿洲百斯特公司的费用中扣除。
一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。绿洲百斯特公司未在一审法庭辩论终结前就涉诉房屋取得建设工程规划许可证，故一审法院依法认定双方签订的《房屋租赁合同》无效。一审法院按照合同被认定无效后，双方变更之后的诉讼请求进行审理。
关于腾退时间。雅昌公司主张腾退时间为2016年3月28日，但在一审法院于2016年5月19日现场勘验时，雅昌公司的部分物品仍遗留在涉诉房屋内，且双方一致确认待雅昌公司将房屋修缮之后再办理正式的交接手续，但雅昌公司一直未予修缮，故对于其主张于2016年3月28日已将涉诉房屋腾退的意见，不予采纳。一审法院以双方在2016年7月5日签订的厂房修缮交接说明中一致确认的2016年7月6日作为雅昌公司腾退的时间。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现双方均认可涉诉房屋的租赁费用已经交付至2015年10月31日，一审法院对此不持异议。双方在2015年8月10日的《补充协议》第4条中对雅昌公司未在2015年9月30日之前腾退房屋，给付绿洲百斯特公司使用费的标准进行了明确的约定。对此，一审法院认为，虽然双方签订的《房屋租赁合同》无效，但合同已经履行完毕，而雅昌公司在2015年10月1日之后仍然实际占有使用涉诉房屋。根据上述规定，绿洲百斯特公司有权要求雅昌公司支付该期间的房屋占有使用费。双方之所以就2015年10月1日之后逾期腾退房屋的使用费标准进行明确约定，就是为了督促雅昌公司按期腾退，且雅昌公司对双方约定的该使用费的标准是明知的，故雅昌公司逾期腾退，绿洲百斯特公司要求雅昌公司自2015年10月1日至实际腾退之日支付房屋占有使用费，一审法院予以支持，具体数额由参照双方在2015年8月10日《补充协议》约定的标准确定。雅昌公司已向绿洲百斯特公司支付的2015年10月的租金费用182500元以及182500元履约保证金应从雅昌公司应给付绿洲百斯特公司的房屋占有使用费中扣除。综上，雅昌公司仍应给付绿洲百斯特公司2015年10月1日至2016年7月6日期间的房屋占有使用费4672000元。
因双方签订的房屋租赁合同无效，绿洲百斯特公司要求雅昌公司赔偿因拖延搬迁给自己造成的租金收益损失及重新招租的空置费用，无法律依据，一审法院不予支持。
关于雅昌公司主张的装饰装修费用，根据双方签订的厂房修缮交接说明第二条约定，双方已经对装饰装修部分达成一致，即由雅昌公司无偿留给绿洲百斯特公司使用，并且已经办理交接。现雅昌公司再次向绿洲百斯特公司主张装饰装修费用损失，无事实依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院于2016年9月作出判决：一、确认北京绿州百斯特纸制品加工有限公司与北京雅昌艺术印刷有限公司于二〇一三年七月二十九日签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京雅昌艺术印刷有限公司于判决生效之日起七日内给付北京绿州百斯特纸制品加工有限公司二〇一五年十月一日至二〇一六年七月六日期间的房屋占有使用费四百六十七万二千元；三、驳回北京绿州百斯特纸制品加工有限公司其他诉讼请求；四、驳回北京雅昌艺术印刷有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
雅昌公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉理由：一、雅昌公司在2016年3月28日腾退涉诉房屋，并于2016年4月8日向绿洲百斯特公司发送《退租函》，故雅昌公司支付房屋占有使用费的截止时间应是2016年3月28日。二、雅昌公司支付房屋占有使用费的标准应参照双方约定的租金标准，即最多不应超过每月182500元。三、《房屋租赁合同》无效，《补充协议》也应无效，其中关于逾期腾退的占有使用费标准亦属无效。四、一审法院判决的房屋占有使用费数额过高。综上，请求撤销一审判决第二项，改判雅昌公司支付绿洲百斯特公司房屋占有使用费730000元。
绿洲百斯特公司服从一审法院判决。针对雅昌公司的上诉理由，答辩称：一、双方在《补充协议》内约定占有使用费标准是为了尽快督促雅昌公司腾退，该标准符合当时的客观情况。二、我方收取2015年10月的租金，不代表我方认可该占有使用费标准。三、双方的交接证明可以证实，雅昌公司于2016年7月5日腾退涉案房屋。四、因雅昌公司逾期腾退，导致案外人解除了与我方签订的租赁合同。一审法院参照适用双方约定的逾期腾退占有使用费标准，可以弥补我方的经济损失。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
以上事实，有《房屋租赁合同》、厂房修缮交接说明、勘验笔录、双方当事人陈述及二审开庭笔录等在案佐证。
本院认为：绿洲百斯特公司未取得涉诉房屋的建设工程规划许可证，双方所签《房屋租赁合同》应属无效，一审法院的认定正确，本院不持异议。
根据审理查明的事实，2016年7月5日，雅昌公司与绿洲百斯特公司签订厂房修缮交接说明，确认于2016年7月6日完成修缮交接工作，且雅昌公司自认之前在做厂房修缮工作，故应以2016年7月6日作为雅昌公司腾退的时间。本院对一审法院的认定不持异议。雅昌公司的该项上诉意见，本院不予采信。雅昌公司在占有使用涉诉房屋期间，应向绿洲百斯特公司支付房屋占有使用费。《房屋租赁合同》无效，《补充协议》亦应无效，其中第4条约定的逾期腾退房屋的使用费标准是在合同有效的前提下，为督促雅昌公司按期腾退而约定的标准，并非租金标准且具有明显的惩罚性。雅昌公司上诉认为一审法院参照该标准确定的占有使用费数额过高，请求调整，本院予以采纳。对占有使用费的具体数额，由本院结合案件具体情况酌定。
综上，本院认为，雅昌公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院判决认定的房屋占有使用费数额过高，本院予以调整。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第21151号民事判决第一项、第四项；
二、撤销北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第21151号民事判决第三项；
三、变更北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第21151号民事判决第二项为：北京雅昌艺术印刷有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京绿州百斯特纸制品加工有限公司房屋占有使用费二百一十五万三千五百元；
四、驳回北京绿州百斯特纸制品加工有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12500元，由北京雅昌艺术印刷有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费24320元，由北京雅昌艺术印刷有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费31620元，由北京雅昌艺术印刷有限公司负担11419元（已交纳），由北京绿州百斯特纸制品加工有限公司负担20201元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 辉
代理审判员 陈烁琳
代理审判员 王世洋
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 张 鑫