吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉民再字第3号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：湖北穗丰房地产综合开发有限公司。住所地：湖北省武汉市江岸区。
法定代表人：娄俊，该公司董事长。
委托代理人：王彦明，吉林吉大律师事务所律师。
委托代理人：周宇，吉林吉大律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：吉林省国际信托投资有限责任公司清算组。住所地：吉林省长春市朝阳区。
负责人：王振，该清算组组长。
委托代理人：彭力保，北京市凯誉律师事务所律师。
一审第三人：吉林省方圆资产管理有限公司。住所地：吉林省长春市朝阳区。
法定代表人：刘芳洲，该公司董事长。
委托代理人：殷宏达，该公司职员。
再审申请人湖北穗丰房地产综合开发有限公司（以下简称穗丰公司）因与被申请人吉林省国际信托投资有限责任公司清算组（以下简称吉林国投清算组）及一审第三人吉林省方圆资产管理有限公司（以下简称方圆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2012）吉民一终字第7号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2014年12月18日作出（2012）民申字第422-3号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。穗丰公司的委托代理人周宇、吉林国投清算组的委托代理人彭力保和方圆公司的委托代理人殷宏达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年4月26日，一审原告吉林国投清算组起诉至吉林省长春市中级人民法院称：方圆公司与穗丰公司于2002年10月16日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定方圆公司购买穗丰公司在湖北省武汉市江汉区香港路292号开发建设的“穗丰花园”三期五号楼301、302、401、402、501、502共计六套住房，合计房款为291.27万元，穗丰公司应于2003年7月31日前交付房屋。2002年10月24日，吉林国投清算组、穗丰公司及案外人海南恒业集团有限公司（以下简称海南恒业）签订《关于落实武汉市区抵债房产产权问题的协议书》（以下简称《三方协议》）一份，该协议书第五条约定，2002年10月16日签订的《商品房买卖合同》系落实盘活穗丰公司楼房资产而将吉林国投清算组预收的300万元租金用于买受本案争议房屋。协议签订后，方圆公司于2002年12月3日通过新华证券有限公司武汉八一路证券部（以下简称新华证券八一路部）向穗丰公司支付了全部购房款300万元。该房屋至今穗丰公司未交付给吉林国投清算组及方圆公司。2010年9月，方圆公司在湖北省武汉市江汉区人民法院起诉穗丰公司，诉请穗丰公司向其交付该《商品房买卖合同》项下房屋并办理相关房屋的权属证书及赔偿损失。湖北省武汉市中级人民法院作出（2011）武民终字第347号民事裁定，认为方圆公司实施的行为系受吉林国投清算组之托的代理行为，其依据《商品房买卖合同》向穗丰公司主张权利，诉讼主体不适格。因穗丰公司未履行其与方圆公司签订的《商品房买卖合同》，亦未履行其与吉林国投清算组签订的《三方协议》，造成吉林国投清算组合法权利受到损害。因该《三方协议》第十条约定“如有纠纷，由甲方（吉林国投清算组）所在地人民法院管辖处理执行”。现吉林国投清算组依法提起诉讼，请求法院判令：1.穗丰公司向吉林国投清算组及方圆公司履行其于2002年10月16日签订的《商品房买卖合同》；2.穗丰公司向吉林国投清算组及方圆公司交付该《商品房买卖合同》项下房屋（价值291.27万元），并办理相关房屋权属证书；3.穗丰公司按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布同地段同类房屋租金标准或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准赔偿吉林国投清算组及方圆公司损失（自2003年7月31日至交付房屋之日止）；4.穗丰公司按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿吉林国投清算组及方圆公司逾期办理产权证的损失及违约金（自2003年9月30日至办理产权证之日止）；5.诉讼费用由穗丰公司承担。
穗丰公司辩称：1.本案争议所涉《商品房买卖合同》、《三方协议》均已终止。第一，《商品房买卖合同》第六条约定“2002年10月19日交付房款人民币2912700元”，第七条约定“如买受人自本合同规定的应付款项期限之日起七日内，未向出卖人交付房款，本合同将自动取消”，该合同签署后，方圆公司未按合同约定的期限将房款支付给穗丰公司。因此，该合同由于方圆公司违约而终止。另外，根据《三方协议》第二条、第五条约定的“凡本协议涉及的房产一律以本协议约定为准”和“签订新合同”的意思表示，穗丰公司和方圆公司就“穗丰花园”三期五号楼的房屋买卖合同关系应由双方通过在《三方协议》签署后的将来某一时间签署新的合同的方式来设立，原合同已被废止；第二，吉林国投清算组是海南恒业的股东，又是吉林省财政厅代表吉林省政府持股97.496%的国有公司，穗丰公司基于对这两家带有政府财政资金背景公司的信任，为急于解决资金周转短缺签署了《三方协议》，相信吉林国投清算组、海南恒业会按《三方协议》的约定及时向穗丰公司支付购买抵债房屋的全部款项300万元，出于履约诚意，穗丰公司甚至在《三方协议》签署之前就已将“穗丰花园”三期1号楼1-2层商铺交付给了吉林国投清算组。可吉林国投清算组、海南恒业根本无诚意履行支付购房款的义务，未向穗丰公司支付购房款。穗丰公司遂于2003年5月23日向吉林国投清算组发函通知终止履行包括《三方协议》在内的一系列相关合同、补充协议，函件所产生的法律后果就是合同守约方向违约方发出的书面解除合同通知，吉林国投清算组在收到该书面通知后，未在法定期限内提出异议并诉至法院，通知已产生包括《三方协议》在内的一系列相关合同、补充协议被穗丰公司依法行使解除权而解除的法律事实。吉林国投清算组无权再依据《商品房买卖合同》、《三方协议》向穗丰公司主张权利；2.穗丰公司与吉林国投清算组之间就本案诉争的六套房屋尚未签订新的《商品房买卖合同》，双方之间并未建立房屋买卖合同关系，吉林国投清算组无权依据并不存在的房屋买卖合同向穗丰公司主张权利。第一，因原《商品房买卖合同》已如前所述被废止，穗丰公司和吉林国投清算组或方圆公司并未依据《三方协议》第五条约定，在2002年10月24日后的某个时间通过协商的方式另行再签署一份买卖合同来确立双方的房屋买卖合同关系，故双方不存在房屋买卖合同关系。第二，从《三方协议》内容上看，是穗丰公司和吉林国投清算组、海南恒业三方当事人之间就海南恒业欠吉林国投清算组的债务所形成的如何清偿债务框架性协议。至于《三方协议》各条款的具体履行，尚需各方当事人根据该协议约定的抵债原则分别去签署各种单项合同来实现，因此，《三方协议》的相关条款约定，从合同法律性质上讲，属“预约合同，即合同当事人为将来订立确定性本约合同达成的书面允诺或协议”。《三方协议》第四条、第五条中所谓“重新签订购房合同”、“签订新合同”约定内容指的就是订立确定性本约合同，即穗丰公司和吉林国投清算组之间成立新的房屋买卖合同关系；3.吉林国投清算组要求穗丰公司交付房屋的诉讼请求已超过诉讼时效。穗丰公司于2003年5月23日向吉林国投清算组发函解除一系列相关合同、补充协议后，吉林国投清算组在超过两年的数年间未就此《三方协议》是否应继续履行、是否同意穗丰公司发函，向穗丰公司提出过任何权利主张、异议，直至2010年9月，本案方圆公司才以吉林国投清算组身份向湖北省武汉市江汉区人民法院提起诉讼，这不是本案吉林国投清算组在主张权利。即使是吉林国投清算组，也超过了诉讼时效，不应得到法律支持；4.吉林国投清算组提起本案诉讼是重复诉讼行为。本案所涉的《三方协议》是法院审理并必须作出裁判的基本内容，但《三方协议》是否有效、是否解除终止等争议早在2006年7月就已被吉林省高级人民法院以（2006）吉民二初字第30号案件受理，在该案中，穗丰公司提起反诉，请求确认《三方协议》无效、判令吉林国投清算组腾退房屋并赔偿相关损失等。吉林省高级人民法院就《三方协议》的效力至今未作出裁判，目前该案仍在诉讼中，对本案进行实体审理违反了民事诉讼程序法律规定。综上，本案在程序上应驳回吉林国投清算组起诉，即使坚持审理也应当中止审理，如仍然进行实体审理，也应依法驳回吉林国投清算组全部诉讼请求。
方圆公司陈述意见同吉林国投清算组起诉意见一致。
吉林省长春市中级人民法院一审查明，2002年10月16日，穗丰公司与方圆公司签订《商品房买卖合同》一份，约定穗丰公司将其位于湖北省武汉市香港路公务员小区的“穗丰花园”三期5号楼301、302、401、402、501、502号房屋出售给方圆公司，单价为2500元每平方米，合同建筑面积1165.08平方米，总价为291.27万元；合同第六条约定付款方式及期限：买受人于2002年10月19日一次性交付购房款291.27万元；第七条约定买受人逾期付款的违约责任：如买受人自本合同规定的应付款期限之日起七日内，未向出卖人支付房款，本合同将自动予以取消；第八条约定交付期限：出卖人应当在2003年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人与买受人另行协商解决；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。穗丰公司与方圆公司分别在出卖人、买受人处加盖公章。
2002年10月24日，吉林国投清算组（甲方）、海南恒业（乙方）、穗丰公司（丙方）签订《三方协议》一份：2000年12月2日甲乙双方签订的协议书确认乙方欠甲方债务本息2.36亿元，其中协议第三条约定的以实物资产抵偿部分尚未落实，为履行协议第三条第1、2、4款（即武汉市区抵债房产），签订本协议。《三方协议》第二条约定：“鉴于原吉林国投及其下属的武汉八一路证券部与丙方签订过多个合同，三方约定：凡本协议涉及的房产一律以本协议约定为准，但抵债的总体原则和总价款不变”；第三条约定：“乙方和丙方承诺：在甲方履行出资三百万元购房盘活资产的义务后，应享有协议约定的房产产权及使用权，乙、丙双方遗留的问题按照双方约定另行处理，保证不再影响甲方房产的产权过户和使用，乙方保证如约履行对甲方和丙方的清偿承诺”；第四条约定：“鉴于吉林国投已经撤销清算和协议资产需要专项抵顶财政款的实际情况，按清算程序规定甲方与武汉市万通房产开发有限公司（由乙方协调）、丙方重新签订购房合同，购房主体名称改为由吉林省政府委托的房产托管单位‘吉林省方圆资产管理有限公司’，具体包括：……（3）原协议约定的穗丰花园五号楼三个单元价值2808000元及五号楼建筑面积5812.57平方米，抵债23250280元整，合计抵债26058280元，调整如下：从总额中减除江汉二路门面房增加的500平方米，按原协议每平方米24500元折合总计12250000元，剩余为13808280元整，重新签订购买穗丰花园五号楼住宅，按原协议价格不变。（4）穗丰花园5套住宅，原协议每平方米3900元，合计抵顶2981055元”；第五条约定：“为全面落实甲方与乙、丙方签订的抵债协议，盘活丙方的楼盘资产，甲方拟将穗丰花园一幢1-2层租给新华证券有限公司武汉八一路证券部，预收的三百万元租金全部用于预购丙方在建住宅楼公务员小区穗丰花园5号楼，均价按预售最低价每平方米2500元共1200平方米，签订新合同，房间楼层与前款规定一致并相连接。购房款按照多退少补的原则统一结算，如有余额转为入住费用。此条不在上述偿还债务的范畴之内。”
2002年11月13日，吉林国投清算组向新华证券八一路部出具《付款授权委托书》：“为尽快清收资产，根据我清算组与你部签订的房屋租赁合同，你部需预付300万元租金。现委托你部将此款直接划入湖北省穗丰房地产综合开发公司账户，并请注明为吉林省方圆资产管理有限公司代付购房款。”2002年12月11日，穗丰公司出具《收据》：“今收到新华证券有限公司长春东风大街证券营业部人民币（大写）叁佰万元整（￥3000000.00），系付房款（代吉林方圆资产管理有限公司购房款）。”2007年3月1日，新华证券有限责任公司清算组出具《情况说明》一份：“经我组核实，2002年12月6日，新华证券有限公司长春东风大街证券营业部（以下称东风大街营业部）向湖北穗丰房地产综合开发有限公司汇出的300万元款项系新华证券有限公司下属的武汉八一路证券部在接到吉林省国际信托投资有限责任公司清算组的相关付款委托，向新华证券有限公司总部汇报，经总部同意，要求东风大街营业部代吉林省国际信托投资有限责任公司清算组汇出的款项。”
2007年8月30日，湖北省武汉市嘉鱼县公安局作出嘉公立字（2007）第00626号《立案决定书》，对穗丰公司涉嫌合同诈骗罪一案立案。湖北省武汉市嘉鱼县公安局分别于2008年2月26日、2008年3月28日对本案穗丰公司法定代表人娄俊进行了询问，并形成了书面《询问笔录》。现将《询问笔录》中与本案有关的内容进行整理如下：吉林国投清算组以方圆公司名义支付穗丰公司购房款300万元，用于购买穗丰花园5栋的六套住宅，穗丰公司收到300万元后，出具了收款收据和房屋移交凭证，将穗丰花园2850平方米商铺交付给吉林国投清算组使用。娄俊认为本案诉争的六套房屋与《三方协议》的内容有关，商铺的问题没有解决，就未将房屋交付给吉林国投清算组。至于诉争房产的抵押问题，这些房产在出售时已经办理了抵押手续，穗丰公司有能力在还清银行贷款后履行合同，穗丰公司已在2007年9月27日提前将银行按揭贷款还清，这些房产现在在穗丰公司名下，但吉林省高级人民法院的案件没有审结，穗丰公司不同意将房屋交付给吉林国投清算组并办理更名过户手续。2009年4月1日，湖北省武汉市嘉鱼县公安局作出嘉公撤字（2009）01号《撤销案件决定书》：“我局办理的娄俊涉嫌合同诈骗案，因犯罪情节显著轻微，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第十五条规定，决定撤销此案。”
另查，方圆公司于2010年9月诉至湖北省武汉市江汉区人民法院，要求穗丰公司立即履行交房义务，办理房屋产权证书和手续等，湖北省武汉市中级人民法院于2011年4月2日作出（2011）武民终字第347号终审裁定，认为“本案所涉房屋系吉林省国际信托投资有限公司清算组依其与海南恒业集团有限公司、湖北穗丰公司签订《关于落实武汉市区抵债房产产权问题的协议书》的约定出资300万元购买。该协议约定，吉林省国际信托投资有限公司清算组履行出资300万元购房盘活资产的义务后，享有协议约定的房产产权及使用权。同时还约定案涉房屋购房主体名称改为由吉林省政府委托的房产托管单位吉林方圆公司。依据上述约定内容和吉林方圆公司向吉林省高级人民法院出具的《情况说明》内容，吉林方圆公司以房产的托管单位名义与湖北穗丰公司签订案涉房屋的《房屋买卖合同》的行为应属代理行为。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条‘受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外’的规定，《商品房买卖合同》所涉权利义务直接约束吉林省国际信托投资有限公司清算组和湖北穗丰公司。因此，吉林方圆公司依据《商品房买卖合同》主张权利，其诉讼主体不适格”，裁定驳回方圆公司起诉。
再查，2006年7月3日，吉林国投清算组因另案诉至本院，请求判令海南恒业向其支付欠款3990万元，并以穗丰花园1幢1、2层房屋承担上述还款义务；穗丰公司与海南恒业承担连带责任；确认周培华、华望萍、刘建平等人与穗丰公司之间的商品房购销合同及与中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行、中国民生银行股份有限公司武汉分行之间的《个人住房借款合同》无效，并判令解除对上述房屋的抵押登记。在该案审理过程中，穗丰公司提起反诉，请求确认吉林国投清算组严重违反2000年12月1日《武汉市商品房买卖合同》导致该合同解除，判令吉林国投清算组承担违约责任51.3万元；确认2002年12月24日的《三方协议》无效；判令吉林国投清算组立即腾退穗丰花园1号楼1-2层商场，并按武汉市目前市场同类商铺平均租赁价支付租金并赔偿损失1048.8万元人民币。本院因该案所涉证据中有13份已发生法律效力的民事判决书被湖北省武汉市人民检察院提起抗诉，于2009年12月28日作出（2006）吉民二初字第30号民事裁定，中止审理该案。
吉林省长春市中级人民法院一审认为：（一）关于吉林国投清算组请求穗丰公司交付房屋的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。据穗丰公司法定代表人娄俊在湖北省武汉市嘉鱼县公安局穗丰公司涉嫌合同诈骗罪一案的《询问笔录》所述，诉争房屋在2007年9月27日前因按揭贷款而设定抵押权，且穗丰公司将此情况告知了吉林国投清算组，穗丰公司未向吉林国投清算组及方圆公司履行合同、交付房屋是因为其认为诉争房屋与吉林省高级人民法院（2006）吉民二初第字30号案件有关，如果无关，穗丰公司可以立即将诉争房产过户，办理相关产权手续，并提出将诉争房产过户后，相关的房产手续交给公安机关保管，等吉林省高级人民法院的案件判决后再作处理的要求。从以上笔录可以推定，吉林国投清算组、穗丰公司双方在此之前对本案诉争房屋的交付及产权变更手续事宜进行过协商，因该房设定了抵押权及双方关于另案对本案的影响认识不同而未果，吉林国投清算组于2007年8月30日通过向湖北省武汉市嘉鱼县公安局报案的方式主张权利。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十五条规定，诉讼时效中断，自湖北省武汉市嘉鱼县公安局作出撤案决定之日即2009年4月1日重新计算，故方圆公司于2010年诉至湖北省武汉市江汉区人民法院主张权利并不超过诉讼时效，而根据湖北省武汉市中级人民法院（2011）武民终字第347号民事裁定，方圆公司是基于与吉林国投清算组之间的代理关系主张权利，即现吉林国投清算组向穗丰公司主张交付房屋不超过诉讼时效。关于穗丰公司提出娄俊在公安机关的询问笔录不能作为民事案件证据使用的主张，于法无据，不予支持。
（二）关于本案是否属于重复诉讼、是否应中止审理的问题。吉林国投清算组在吉林省高级人民法院的（2006）吉民二初字第30号案件中，是就其与海南恒业之间的债权债务关系提起的诉讼，其中虽涉及本案穗丰公司的相关责任及《三方协议》的内容，但本案是吉林国投清算组与穗丰公司之间的商品房买卖合同关系，与另案属于两个不同的法律关系，不存在重复诉讼的问题。穗丰公司在吉林省高级人民法院的（2006）吉民二初第字30号案件中，虽提起了确认《三方协议》无效的反诉请求，但该《三方协议》只是对本案所涉房屋付款方式的补充，该项内容得到双方认可并已经实际履行，其他合同主要内容如标的、单价、总面积均无变更，因此该《三方协议》并未否定原合同，其约定的另签协议条款亦未实际履行，因此《三方协议》的效力问题并不影响本案合同效力，故对穗丰公司关于本案应中止审理的请求不予支持。
（三）关于穗丰公司是否应向吉林国投清算组及方圆公司交付穗丰花园5号楼301、302、401、402、501、502号房屋，并办理相关房屋权属证书的问题。穗丰公司与方圆公司于2002年10月16日形成的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，合同双方当事人应按约定履行各自义务。合同中的买受人虽为方圆公司，但据湖北省武汉市中级人民法院（2011）武民终字第347号民事裁定，方圆公司是基于代理行为与穗丰公司签订的合同，合同所涉权利义务应约束吉林国投清算组与穗丰公司，故吉林国投清算组向穗丰公司主张权利，主体适格，穗丰公司亦应向吉林国投清算组履行各项合同义务。关于穗丰公司提出根据《三方协议》约定，穗丰公司应与吉林国投清算组在《三方协议》签订之后的某一时间重新就本案所涉房屋签订商品房买卖合同的主张，因该《三方协议》中的此款约定并未实际履行，又如前所述，2002年10月16日的《商品房买卖合同》是合法有效的，且吉林国投清算组已履行了己方义务，该合同仍对各方当事人有法律约束力。关于穗丰公司提出根据合同约定，吉林国投清算组没有在合同约定期限内交付购房款，合同已自行取消的主张，吉林国投清算组已全部履行了交纳房款的义务，穗丰公司法定代表人对此亦表示认可，并作出如果本案诉争房屋与（2006）吉民二初字第30号案件无关，穗丰公司可以立即将诉争房产过户的意思表示，穗丰公司接收房款的行为应视为其认可双方继续履行合同。关于穗丰公司提出其已于2003年5月23日向吉林国投清算组发函，作出终止包括《三方协议》在内的一系列相关合同、补充协议的意思表示一节，因吉林国投清算组否认其收到该函，穗丰公司又未能提供证据予以证明，故穗丰公司以此主张双方于2002年10月16日签订的合同已解除，没有事实及法律依据。因此，穗丰公司在吉林国投清算组履行完毕合同义务，穗丰公司又未履行有效终止双方合同手续的情况下，主张双方合同已终止，不应予以支持。
（四）关于穗丰公司是否应向吉林国投清算组及方圆公司支付逾期交房损失的问题。穗丰公司应在诉争房屋解除抵押权后即2007年，向吉林国投清算组交付房屋并办理更名过户手续，穗丰公司至今未交房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十七条规定，应向吉林国投清算组支付逾期交房的损失。因合同中没有逾期交房的违约责任，逾期交房损失赔偿额可以按照逾期交房期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。又据湖北省武汉市房产管理局于2005年9月29日发布的《市房产局关于发布武汉市2005年上半年房屋租赁市场参考租金的通知》，本案诉争房屋在自2005年1月1日起的租金标准为11元每平方米每月，根据合同约定的房屋面积即1165.08平方米，穗丰公司应向吉林国投清算组支付逾期交房损失为2007年9月27日至给付之日止，按照11元每平方米每月，房屋面积为1165.08平方米的标准计算。关于穗丰公司提出根据合同约定，穗丰公司逾期交房，合同双方应通过协商方式解决，而《解释》第十七条规定适用于合同对逾期办证没有约定的情况，不适用本案的主张，《解释》第十七条规定适用的是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”的情况，本案中合同仅约定穗丰公司逾期交房时，双方解决问题的方式，并未具体约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，故吉林国投清算组依据此条规定主张权利并无不当。
（五）关于穗丰公司是否应向吉林国投清算组及方圆公司支付逾期办理产权证违约金及损失的问题。根据《解释》第十七条、第十八条规定，买受人可以就逾期交房及逾期办证问题向出卖人并行主张违约责任，故吉林国投清算组在穗丰公司未按合同约定为其办理房屋权属证书且责任在穗丰公司的情况下，向穗丰公司主张逾期办证违约责任于法有据，应予支持。关于吉林国投清算组主张的违约金及损失数额应如何保护的问题，合同对逾期办证的违约责任有明确约定，吉林国投清算组虽主张合同约定的违约金过低，应调整为以购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利息上浮40%，但其未能举证证明其损失金额，吉林国投清算组此项主张不适用《解释》第十八条的规定，应按合同约定的3万元予以保护。
综上，吉林省长春市中级人民法院作出（2011）长民一初字第26号民事判决：一、穗丰公司向吉林国投清算组履行2002年10月16日签订的《商品房买卖合同》；二、穗丰公司于本判决生效后十日内向吉林国投清算组交付2002年10月16日《商品房买卖合同》中约定的房屋（武汉市江汉区香港路292号公务员小区“穗丰花园”三期第五幢301、302、401、402、501、502号房）；三、穗丰公司于本判决生效后十日内为吉林国投清算组办理上述房屋的相关权属证书；四、穗丰公司于本判决生效后十日内给付吉林国投清算组逾期交房损失（自2007年9月27日至给付之日止按照11元每平方米每月、房屋面积为1165.08平方米的标准计算）；五、穗丰公司于本判决生效后十日内给付吉林国投清算组逾期办证违约金30000元；六、驳回吉林国投清算组其他诉讼请求。案件受理费58790元、保全费5000元，合计63790元，由吉林国投清算组负担29015元，穗丰公司负担34775元。
穗丰公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1.一审越权行使裁判权对《三方协议》的效力提前作出裁判属违法审理。《三方协议》效力问题已经由吉林省高级人民法院（2006）吉民二初字第30号案件正在审理过程中，一审法院在该案没有结论之前下判超越权限，而且吉林国投清算组在本案的诉讼已经在（2006）吉民二初字第30号案件中提起了诉讼，属重复诉讼，本案不应予以受理。2.娄俊的刑讯笔录未经刑事诉讼程序认定，直接在民事案件中作为证据采信，属违法审判。该证据的来源及形式均不合法，真实性不能认定，而且娄俊在笔录中明确表示“对公安机关提供的相关资料作为公安机关的证据，不要作为民事证据”。3.吉林国投清算组的请求已经超过诉讼时效。2002年10月16日合同约定交房日期为2003年7月31日，吉林国投清算组应当在2005年7月31日提起诉请，而湖北省武汉市嘉鱼县公安局的立案也是在诉讼时效届满后，故一审法院应当驳回其诉讼请求。4.2002年10月16日的《商品房买卖合同》已经终止。首先，方圆公司没有在合同约定之日付款，根据合同约定合同自动取消；其次，之后签订的《三方协议》约定“本协议涉及的房产一律以本协议约定为准，重新签定（订）购房合同，签定（订）新合同”，而《商品房买卖合同》的标的物系《三方协议》涉及的房产，根据该约定，原合同已废止。5.《三方协议》签署后，双方并未签订新合同，给付的300万元购房款是吉林国投清算组为履行三方协议第五条约定而支付，而第五条约定不是原合同的补充和修改，故吉林国投清算组无权要求我公司履行未成立的房屋买卖合同并交付房屋。6.本案诉争房屋为经济适用房，吉林国投清算组作为公司不能购买，《商品房买卖合同》不能继续履行。7.我公司已经向吉林国投清算组发函行使了解除权，该事实应予认定。综上，请求二审法院撤销原判，予以改判，由吉林国投清算组承担诉讼费。
本院二审查明的事实同一审法院查明的事实一致。
本院二审认为：一、关于吉林国投清算组的起诉是否超过诉讼时效问题。吉林国投清算组于2007年8月30日向湖北省武汉市嘉鱼县公安局报案，向穗丰公司主张权利。因本案争议房屋一直因穗丰公司贷款而设定抵押权，直至2007年9月27日才将抵押权解除。通过穗丰公司法定代表人娄俊在公安机关的询问笔录得知，吉林国投清算组在此前就本案诉争的相关标的物进行过协商，只是因该房设定了抵押权以及本院（2006）吉民二初第字30号案件对本案的影响认识不同而未果，吉林国投清算组的起诉没有超过诉讼时效。
穗丰公司提出娄俊在公安机关的询问笔录不能作为民事案件证据使用，因询问笔录盖有湖北省武汉市嘉鱼县公安局经济犯罪侦察大队公章，穗丰公司没有提供证据证明询问笔录不真实，为非法取得，故询问笔录应为合法有效，笔录所记载的内容是娄俊的真实意思表示。
二、关于本案是否重复审理，应否中止问题。
本院（2006）吉民二初字第30号案件系吉林国投清算组诉海南恒业、穗丰公司、周培华等10人、中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行、中国民生银行股份有限公司武汉分行，请求判令海南恒业向其支付欠款3990万元，并以穗丰花园1幢1、2层房屋承担上述还款义务；穗丰公司与海南恒业承担连带责任……不包含本案诉争房屋。而本案系吉林国投清算组要求穗丰公司履行2002年10月16日《商品房买卖合同》，交付房屋之诉，与（2006）吉民二初字第30号案件诉争的标的物不一致。另外，2006年10月16日的《商品房买卖合同》是独立存在的，从《三方协议》的内容来看，并未否定2006年10月16日的《商品房买卖合同》，故本案不存在重复起诉和中止审理问题。
三、关于穗丰公司是否应向吉林国投清算组交付本案诉争房屋的问题。
穗丰公司与方圆公司于2002年10月16日形成的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。方圆公司虽没有在2002年10月26日合同约定给付房款期限内付款，但之后2002年12月11日，穗丰公司开具了“收到新华证券有限公司长春东风大街证券营业部代吉林方圆资产管理公司购房款300万元”《收据》，且娄俊在询问笔录中亦明确表示“吉林国投以吉林方圆公司名另支付我公司购房款300万元，用于购买穗丰花园5栋的6套住宅”，吉林国投清算组与方圆公司的付款以及穗丰公司收款并开具购房款收据的行为，足以表明双方实际上已经撤销了“如买受人自本合同规定的应付款期限之日起七日内，未向出卖人支付房款，本合同将自动予以取消”的约定，故2002年10月16日形成的《商品房买卖合同》没有解除，方圆公司已经按合同约定履行了付款义务，穗丰公司应当履行交付房屋义务。
就穗丰公司提出根据《三方协议》第二条约定，“凡本协议涉及的房产一律以本协议约定为准”，2002年10月16日的房屋买卖合同视为作废一节，因《三方协议》实际上是海南恒业以穗丰公司房产抵偿吉林国投清算组债权的协议，协议中唯一与本案诉争财产有关联的第五条明确写明“此条不在上述偿还债务的范畴之内”，故本案诉争房屋不属《三方协议》所涉的抵债房屋，《三方协议》第二条对本案诉争财产没有约束力。穗丰公司提出300万元购房款是吉林国投清算组履行《三方协议》的约定，因娄俊在《询问笔录》中承认，吉林国投清算组给付购房款300万元是用于购买穗丰花园5栋的6套住宅，故穗丰公司主张不能成立。穗丰公司提出其已于2003年5月23日向吉林国投清算组发函，作出终止包括《三方协议》在内的一系列相关合同、补充协议的意思表示一节，因吉林国投清算组否认其收到该函，穗丰公司又未能提供证据予以证明，故穗丰公司的主张没有事实及法律依据，不予支持。
关于穗丰公司提出本案诉争房屋为经济适用房，无法履行交付房屋并办理手续问题，因建设部的规定属部门规章，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，2002年10月16日的房屋买卖合同并没有违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，应予履行。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人穗丰公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项（现《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项）之规定，本院作出（2012）吉民一终字第7号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58790元，由上诉人穗丰公司负担。
穗丰公司申请再审称：（一）本案与（2006）吉民二初字第30号民事案件系吉林国投清算组重复起诉，理应予以驳回；本案原审判决将300万元认定为吉林国投清算组支付本案争议的六套房屋的购房款，并判令穗丰公司交付六套房屋严重损害了穗丰公司的合法权益，是错误的。1.（2006）吉民二初字第30号民事案件已经将穗丰公司于2002年12月11日收到的300万元认定为吉林国投清算组支付穗丰花园1幢2850平方米商铺的购房款，又在本案中依据相同的证据对同一笔300万元作出了不同的认定，即该300万元系支付2002年10月16日《商品房买卖合同》的购房款，该种认定显然是错误的，且说明本案与（2006）吉民二初字第30号民事案件为重复审理，理应驳回；2.吉林国投清算组以其交付给穗丰公司的唯一一笔300万元，既要求穗丰公司向其交付穗丰花园1幢2850平方米的商铺，又要求穗丰公司向其交付穗丰花园的六套房屋，根本是强买强卖，妄图达到“一石二鸟”的强盗逻辑；（二）在2002年10月16日的《商品房买卖合同》已自动取消、《三方协议》未生效、当事人亦无明确约定的情况下，原审法院竟依据吉林国投清算组支付穗丰花园1幢2850平方米商铺的300万元，要求穗丰公司履行已取消的《商品房买卖合同》，交付本案争议的六套房屋，认定案件的基本事实缺乏依据，是错误的。1.2002年10月16日的《商品房买卖合同》因方圆公司未在约定的时间内支付购房款而自动取消，在各方当事人均未明确表示亦无证据的情况下，原审判决将《三方协议》认定为对《商品房买卖合同》的补充没有依据；2.《三方协议》第五条未约定具体房号，没有明确的交付时间和办证时间，欠缺房屋买卖合同构成的必须要件，双方当事人也未按第五条的约定另行签订合同，吉林国投清算组也未以自有资金支付作为启动《三方协议》生效的资金300万元，故《三方协议》并未生效，因此也不能得出原审判决要求穗丰公司交付穗丰花园三期5幢六套房屋的结论；3.穗丰公司收到300万元时，其与吉林国投清算组之间只有双方于2000年12月1日签订的《武汉市商品房买卖合同》处于生效状态且在履行中，故该300万元购房款系吉林国投清算组依据《武汉市商品房买卖合同》而支付的2850平方米商铺的购房款，与本案六套房屋无关；（三）原审判决适用法律错误，将案件已经撤销、未经法庭质证的公安机关的《询问笔录》直接作为认定本案基本事实的依据，并恶意曲解该笔录中的内容，严重违反民事证据规则的相关法律规定；（四）本案所涉穗丰花园的六套房屋位于湖北省武汉市，案件理应由该地的法院管辖，原审法院对本案进行审理严重违反了不动产专属管辖的规定，应予纠正。综上，请求撤销本院（2012）吉民一终字第7号民事判决，驳回吉林国投清算组的全部诉讼请求并判令其承担全部诉讼费用。
被申请人吉林国投清算组辩称：（一）根据生效的最高人民法院（2013）民一终字第109号民事判决的认定，《三方协议》已发生法律效力，穗丰公司关于《三方协议》未生效的主张不能成立；（二）本案与本院受理的（2006）吉民二初字第30号民事案件诉讼请求不同，案件事实不一致，是两个独立的案件，穗丰公司关于两案存在重复诉讼问题的主张不成立；（三）穗丰公司关于刑事案件中的《询问笔录》不能在民事案件中使用的主张没有法律依据，公安机关对穗丰公司法定代表人娄俊作出的《询问笔录》可以在本案中作为证据使用；（四）生效的最高人民法院（2013）民一终字第109号民事判决已经认定《三方协议》中只涉及一个300万元，该300万元既是《三方协议》生效的要件，又是购买本案争议的六套房屋的购房款。《三方协议》与《商品房买卖合同》有关联，《三方协议》因吉林国投清算组支付了300万元购房款而生效，但二者之间存在独立性，《三方协议》是抵债协议，《商品房买卖合同》中所涉的六套房屋不在《三方协议》涉及的抵债范围内。穗丰花园1幢2850平方米的商铺是抵债的资产，不需要吉林国投清算组付款，穗丰公司关于300万元是购买穗丰花园1幢2850平方米商铺的款项的主张不成立；（五）虽然《商品房买卖合同》中存在解除条款，但吉林国投清算组已经通过事实行为履行了给付300万元购房款的义务，穗丰公司也出具了《收据》，并注明了是代方圆公司购房款，故《商品房买卖合同》没有解除，应继续履行。综上，穗丰公司的再审申请理由不能成立，请求驳回其再审申请，维持本院（2012）吉民一终字第7号民事判决。
方圆公司陈述称其没有意见，请求维持本院（2012）吉民一终字第7号民事判决。
本院再审审理查明的事实除与本院二审审理查明的事实相同之外，另查明，吉林国投清算组与穗丰公司、海南恒业及中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行、中国民生银行股份有限公司武汉分行、周培华等10人合同纠纷一案，本院已于2013年1月17日审理终结，并作出（2006）吉民二初字第30号民事判决，判令：一、穗丰公司于判决生效之日起十日内赔偿吉林国投清算组损失3990万元；二、驳回吉林国投清算组的其他诉讼请求；三、驳回穗丰公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修改）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费209510元、财产保全费200520元，反诉案件受理费65015元，共计475045元，由穗丰公司负担。
宣判后，穗丰公司不服，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院于2013年12月18日作出（2013）民一终字第109号民事判决。判令：一、维持吉林省高级人民法院（2006）吉民二初字第30号民事判决第一项、第二项；二、撤销吉林省高级人民法院（2006）吉民二初字第30号民事判决第三项；三、吉林国投清算于判决生效之日起十五日内将位于湖北省武汉市江汉区香港路292号“穗丰花园”1幢商用房腾退给穗丰公司；四、驳回穗丰公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费209510元，财产保全费200520元，由穗丰公司负担；反诉案件受理费65015元，由吉林国投清算组负担；二审案件受理费241300元，由穗丰公司负担200000元，吉林国投清算组负担41300元。
该判决生效后，穗丰公司仍不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2014年12月13日作出（2014）民申字第1268号民事裁定，驳回穗丰公司的再审申请。
本院再审认为：（一）关于本案是否存在重复诉讼的问题。本案系吉林国投清算组与穗丰公司、方圆公司之间的房屋买卖合同纠纷，争议标的为穗丰花园三期五号楼的六套房屋。而本院（2006）吉民二初字第30号民事案件系吉林国投清算组诉海南恒业、穗丰公司、周培华等10人及中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行、中国民生银行股份有限公司武汉分行，请求偿还3990万元欠款的合同之诉。两案虽然都涉及到《三方协议》，但当事人不尽相同，法律关系和标的物也不一致，吉林国投清算组在两案中的诉讼请求亦无重复之处，故两案为两个完全独立的诉讼，并不因涉及到相同的证据即产生重复诉讼的问题。穗丰公司关于两案系重复诉讼的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持；（二）关于本案审理是否违反专属管辖的相关规定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定：“人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。人民法院对当事人提出的异议，应当审查。异议成立的，裁定将案件移送有管辖权的人民法院；异议不成立的，裁定驳回。当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。”本案中，穗丰公司并未在原审审理过程中提出管辖异议，故管辖问题不属于本案再审审理的范围，本院对穗丰公司关于本案审理违反专属管辖的相关规定的主张，不予审理；（三）关于公安机关对穗丰公司法定代表人娄俊作出的《询问笔录》是否能作为本案的证据使用的问题。虽然该《询问笔录》所涉的娄俊涉嫌合同诈骗罪案件因犯罪情节显著轻微而被依法撤销，但并不因此即否定该《询问笔录》的真实性，我国现行法律法规中亦无关于刑事案件中形成的笔录不能作为民事案件中的证据使用的相关规定。在本案原审审理过程中，该《询问笔录》已经庭审举证质证，穗丰公司亦未能提供相反证据，证明《询问笔录》不是娄俊的真实意思表示，或系通过非法手段取得的，且原审判决并未单独以该证人证言作为定案依据，该证人证言与书证等其他证据相互印证，其作为认定本案事实的证据之一，并无不当；（四）关于吉林国投清算组支付给穗丰公司300万元款项的法律性质问题。1.生效的最高人民法院（2013）民一终字第109号民事判决已经认定，“从《三方协议》约定的内容来看，并不存在吉林国投清算组在支付300万元购房资金义务外，还需要另行支付300万元盘活资金的义务”，“《三方协议》仅约定了300万元购房盘活资金的义务”，该300万元资金的支付既是《三方协议》第九条约定的协议生效的条件，也是穗丰花园5号楼的购房款，体现在《三方协议》第五条中，该条“约定是为了落实该《三方协议》、盘活穗丰公司资产而对吉林国投清算组支付的300万元资金的来源及去处的具体细化约定，即在抵债之后，吉林国投清算组出租‘穗丰花园’1幢的收益全部用于支付穗丰花园5号楼的购房款”。由以上认定内容可知，《三方协议》仅约定了一个300万元购房盘活资金的义务，吉林国投清算组支付给穗丰公司的300万元既使得《三方协议》因此而发生法律效力，又履行了支付穗丰花园5号楼购房款的义务。该种认定符合双方当事人在《三方协议》中的约定，也符合合同法等价有偿的原则；2.虽然《三方协议》是以抵债为主要内容的协议，但双方当事人在《三方协议》第五条中明确约定“此条不在上述偿还债务的范畴之内”，即第五条中约定的300万元不包含在清偿债务的范围内。而穗丰花园1幢1-2层2850平方米商铺系《三方协议》第四条第2项中约定的抵偿3990万元债务的房产，最高人民法院（2013）民一终字第109号民事判决亦对此予以确认，故穗丰公司关于300万元系支付购买穗丰花园1幢1-2层2850平方米商铺的款项的主张，与《三方协议》的约定不符，亦与最高人民法院（2013）民一终字第109号判决的认定相矛盾，且没有任何证据能够证明，故对其该项主张，本院不予支持；（五）关于穗丰公司是否应向吉林国投清算组交付穗丰花园三期5号楼301、302、401、402、501、502号房屋的问题。1.穗丰公司与方圆公司于2002年10月16日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同中的买受人虽为方圆公司，但根据生效的湖北省武汉市中级人民法院（2011）武民终字第347号民事裁定，方圆公司是基于代理行为与穗丰公司签订的合同，合同所涉权利义务应约束吉林国投清算组与穗丰公司。虽然双方当事人在该合同第六条中约定方圆公司应于2002年10月19日一次性交付购房款291.27万元，并在第七条中约定如方圆公司在合同约定的应付款期限之日起七日内，即2002年10月26日之前未向穗丰公司支付房款，则该合同将自动予以取消，但在合同约定的给付房款期限内，吉林国投清算组、穗丰公司、方圆公司三方于2002年10月24日又签订了一份《三方协议》，该《三方协议》第五条约定，吉林国投清算组将出租穗丰花园1-2层所得的租金300万元用于购买穗丰花园5号楼住宅，每平方米按2500元计价，共1200平方米，并约定双方当事人就此问题重新签订新合同。从《三方协议》第五条的内容来看，该条应是对《商品房买卖合同》的补充和变更。（1）《商品房买卖合同》和《三方协议》第五条在内容上存在很多相似甚至相同之处，如合同标的均位于穗丰花园5号楼，单价均为2500元每平方米，标的总面积和合同总价款亦十分相近，一为1165.08平方米和291.27万元，一为1200平方米和300万元，且双方当事人在《三方协议》第五条中约定“购房款按照多退少补的原则统一结算，如有余额转为入住费用”，对购房所剩钱款的处理进行了明确的约定。此外，《三方协议》中并没有与用300万元购买房屋相关的房间号、楼层等内容的约定，故第五条中关于“房间楼层与前款规定一致并相连接”的约定，所涉“前款”应系指《商品房买卖合同》中约定的六套房屋，此点亦与“签订新合同”的表述相印证；（2）虽然双方当事人在《三方协议》第二条中约定“凡本协议涉及的房产一律以本协议约定为准”，但因《三方协议》系以实物资产抵偿债务为目的，而《三方协议》第五条明确写明“此条不在上述偿还债务的范畴之内”，第五条从内容上来看亦与抵债所涉财产无关，且《三方协议》并未否定《商品房买卖合同》的内容和效力，故《商品房买卖合同》不因《三方协议》第二条而作废，仍然对双方当事人具有约束力，双方当事人均应依照《商品房买卖合同》和《三方协议》第五条的约定履行各自的义务。因此，《三方协议》第五条系对《商品房买卖合同》的补充和变更，即双方当事人对购房款的来源和剩余购房款的用途作出了补充约定，并约定双方重新签订新合同，以细化原《商品房买卖合同》；2.吉林国投清算组和穗丰公司之后并未签订新的合同，而是由吉林国投清算组委托新华证券八一路部代付购房款，新华证券有限公司长春东风大街证券营业部于2002年12月6日向汇丰公司汇出300万元款项，穗丰公司于2002年12月11日出具了收到300万元购房款的《收据》，并注明系“代方圆公司的房款”。由上述行为可以认定，双方当事人通过实际的履行行为变更了双方在《商品房买卖合同》中对付款时间的约定，以及双方在《三方协议》中对重新签订新合同的约定。《商品房买卖合同》并未因超过约定的付款期限而解除。除《三方协议','2018-09-23
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"杨胜伟与舒祖佳、曾晓玲民间借贷纠纷一案执行裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2014-04-14\\\\\",\\\\\