江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民四终字第00478号
上诉人（原审原告）朱旻。
被上诉人（原审被告）何学文。
委托代理人翁祝新（特别授权），泰兴市溪桥法律服务所法律工作者。
上诉人朱旻与被上诉人何学文房屋买卖合同纠纷一案，泰兴市人民法院于2015年4月28日作出（2013）泰黄民初字第1658号民事判决。上诉人朱旻对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审审理查明：2009年12月20日，何学文（甲方、转让方）与朱旻（乙方、受让方）签订房地产转让合同一份，合同约定甲方根据有关部门批准在黄桥镇城黄中路69号新建两栋住宅房，并将其中座落在三单元506室的房地产转让给乙方。房产及辅房总成交价格为383800元，其中主房346800元，单价2443元／㎡。车库37000元，面积16.8㎡，单价2200元／㎡。另有其他费用6000元。合同主文下方备注，该房所对应的六层阁楼同时归乙方所有，但无产权证。合同签订当日，朱旻即向何学文交付房款359800元，余款30000元为房屋两证押金未给付；何学文也将房屋钥匙交给朱旻。朱旻此后对该房屋进行了装修并居住。
另查明：2005年12月30日，何学文取得涉讼房屋所在地块的土地使用权，该地块用途为商业用地；2008年4月，何学文在该地块上进行商住楼建设；2010年1月4日，泰兴市规划局以何学文未取得建设工程规划许可证进行建设为由，对何学文进行罚款。同年1月8日，泰兴市规划局同意何学文补办符合规划要求的两幢商业、办公用房的建筑工程规划许可证，但本案涉讼房屋所在的五层不在补办范围之内。2××1年9月22日，何学文获得规划批建的面积取得房屋产权证（不包括涉讼房屋），规划用途为非住宅，产权为何学文、朱秀平共有。涉讼房屋至今未获得房屋所有权证。
朱旻提起本案诉讼，请求依法判决：一、确认朱旻与和许文于2009年12月20日签订的房屋买卖合同无效；二、何学文返还朱旻购房款359800元并赔偿重新购房差价损失602773.74元；三、何学文赔偿朱旻装修费损失及利息暂计200000元。
何学文答辩称：一、朱旻诉称不是事实。双方当事人早就认识，是朱旻多次主动要求何学文将房屋转让给他。在转让房屋时，何学文向朱旻反复交代因为是商业用地，办理房产证很困难，需要等较长时间；如不同意的话，可以不买。二、2009年12月20日双方签订房屋转让合同的第三条，约定“……该宗土地为国有出让，其性质详见甲方的大土地证”，何学文已明确告知该土地是商业用地，所以朱旻是在明知土地性质的情况下，自愿进行房屋转让的，现朱旻提出转让合同无效，其本身也存在过错。三、双方在签订房屋转让合同后进行了即时转让，即朱旻一次性付了359800元，何学文出具收据并将房屋钥匙交给朱旻，双方不存在交收定金行为。而关于违约责任，在合同第九条有明确约定。四、在转让合同的备注栏，何学文明确告知该房屋所对应的六层阁楼归乙方所有，但无产权证，这就是说，朱旻是明知双方转让的房产无产权证。五、朱旻给付359800元房款后，尚有30000元未支付，该款项是作为办理房屋两证的押金，也就是说，朱旻是同意何学文在允许的时间内办理两证的，而且将应付30000元作为押金没有给付何学文。综上，朱旻在双方房屋转让合同也是存在过错的，请法院依法处理。
一审中，朱旻提交下列证据：
一、2009年12月20日房地产转让合同，拟证明：1、何学文是该地块的开发主体，且在合同中明确载明销售的是住宅；2、该合同附件1中产权证号、使用性质等全部空白，说明何学文在合同中刻意回避了规划用途、使用年限、规划许可证等；3、该合同系何学文提供的格式合同，而非建设部门要求的规范合同。
二、2009年12月20日收据一份，拟证明朱旻按约缴清了除押金以外的全部房款。
三、2005年12月30日土地使用权证复印件（此系何学文2013年4月提供给朱旻），证明该处土地使用权人为何学文，性质为商业用地，使用年限40年；泰权证黄桥字第××号房屋产权证，拟证明1、房屋为何学文与朱秀萍共同共有，何学文在售房时未如实告知朱旻，也未让共有人在合同上签字；2、该处房屋性质为非住宅用房，合法面积仅有1859.07平方米，层数为4层（不包括朱旻房屋所在的5层），房产证是2××1年9月22日才登记。
四、2008年7月4日何学文交给泰兴市发改委的立项报告复印件，证明何学文开发地块为商业办公用地，用于建设商业办公楼。而何学文在房地产转让合同表述为转让住宅用房。
五、2010年1月4日泰兴市规划局行政处罚决定书和罚款收据复印件，拟证明何学文在2009年12月20日出售房屋给朱旻时，尚未取得建筑工程规划许可证，所售房屋为违法建筑。
六、建设工程规划许可申请表及补办测算图、规划许可证复印件，拟证明建设单位为何学文个人，而非法定的房地产开发公司。审批准建层数为4层，第5层无任何合法手续。同时证明该处房屋为非住宅用房。
七、商品房买卖合同复印件一份，拟证明类似地段房价已达到6400元／平米。
八、录音一份（含文字整理稿），拟证明何学文承认其开发的房产是不合法的，卖给朱旻的房屋因无合法手续领不到房产证，希望朱旻宽限一段时间办理审批手续，届时如无法办理则退房补偿差价损失。
九、何学文分别与鞠振、李季签订的房地产转让合同复印件各一份，证明双方当事人签订的转让合同是何学文提供的格式合同。
一审中，何学文提供下列证据：
一、2013年8月2日报告一份，拟证明何学文在积极向有关部门申请补办房屋产权及变更土地用途。
二、房屋测绘成果认签表复印件，拟证明该表中所示2号楼502室即为本案涉讼房屋，面积为133.35平方米。
在一审审理过程中，根据朱旻的申请，原审法院委托泰州市永诚资产评估事务所对涉讼房屋（黄桥镇城黄中路69号文苑小区三单元506室）价值进行评估。该评估事务所于2014年2月27日出具评估报告书，载明：在设定两证齐全，按住宅房标准进行评估的情况下，涉讼房屋评估价值为685292元（面积为142平方米），车库为36960元，房屋装修价值163300元，阁楼装潢价值32900元，车库装潢3120元。何学文对该评估报告提出异议，认为该评估报告认定的事实与客观事实严重不符，鉴定结论缺乏公正性，申请原审法院重新委托评估。由于该报告评估人员在接受原审法院询问时，评估机构所作评估结论有较大的随意性和不确定性，且当庭质询不具有说服力，不能准确反映估价对象的价值，原审法院遂决定重新委托评估。2015年1月27日，经原审法院委托，泰州经纬房地产估价事务所有限公司出具泰经纬房估字2015第010号评估报告书，载明：在设定两证齐全情况下，涉讼房屋评估价值为581800元（面积为142平方米），车库为42000元，房屋装修价值108336元，阁楼装潢价值48843元，车库装潢2742元。朱旻对评估报告提出异议，认为：1、较之前一份评估报告，该份报告在车库价值有所增加同时，房屋价值却相对减少，此与常理不符；2、装修部分为何在确定价值的基础上再打折？该报告评估人员到庭接受质询时，对上述问题做了如下回答：1、本次评估的车库价值较前一次评估上涨，并不一定必然意味着本次评估的房屋价值较前一次评估也要上涨，要看前一次评估的车库定价的高低。如果定价高，那后一份评估的车库价值与前一份相比时不一定能体现出市场的同步变化。其本人并没有参与前一次评估，只对自己所做评估报告负责；2、因为装修的新旧不同，价值就不同，故评估装修现值需要考虑成新问题。原审法院认为，评估人员当庭解答能够合理解释朱旻的异议，对该评估报告书依法应予采信。
原审法院认为：本案涉讼房屋在建造后，因未能补办建设工程规划许可证等相关手续，致使至今不能办理房屋所有权证，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，朱旻与何学文签订的房屋买卖合同属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
关于双方过错责任的认定。何学文作为出卖方，在买卖关系上占主动地位，故其对买卖关系被认定为无效的后果应承担主要责任。朱旻作为买受人，在购房前未严格验证对方房屋产权情况，××目购买在主观上亦存在一定过错，负有次要责任。综合上述因素，确认朱旻承担20%的过错责任，何学文承担80%的过错责任。
关于朱旻因合同无效所受损失。结合购房时单价、已付款占总成交价的比例及经纬评估公司评估报告所确定的房屋单价（两证齐全）等因素，确定朱旻合理损失为如下：其中主房部分为359800元／389800元×（346800元÷2443元／米）×（4097元／米-2443元／米）=216725.72元，车库部分为359800元／389800元×（42000元-37000元）=4615.19元，其中何学文承担80%为177072.73元。讼争房屋已经装修，装修部分属于添附，恢复原状已不现实，也不利于生产、生活，因合同无效致讼争房屋须返还朱旻，故相关装修也只能由何学文继受，何学文给予朱旻相应的补偿。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，判决：一、朱旻与何学文于2009年12月20日签订的房地产转让合同无效。二、何学文于判决生效之日起20日内返还朱旻购房款359800元。三、何学文于判决生效之日起20日内赔偿朱旻损失177072.73元。四、何学文于判决生效之日起20日内补偿朱旻装修增值（含六楼阁楼）159921元。五、朱旻于判决生效之日起20日内将文苑小区3单元506室房屋及阁楼内的空调、热水器、浴霸、沙发、桌椅等可移动资产搬走并将房屋返还给何学文。六、驳回朱旻的其他诉讼请求。案件受理费15315元，评估费19000元，合计34315元，由朱旻负担8315元，何学文负担26000元（此款朱旻已预缴16000元，何学文在履行上述给付义务时一并加付朱旻）。
上诉人朱旻不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审认定朱旻有过错，系适用法律错误。本案的过错责任应全部在何学文。1、朱旻在购房时，如果何学文依法提供了全部合法手续，朱旻怠于审查，则责任在于朱旻。但本案是何学文以有些手续正在办理过程中为由未提供。事实上，何学文在2009年12月20日与朱旻签合同时，有些手续尚未拿到手，是不可能提供给朱旻的。作为初次购房的朱旻来讲，已经尽到了应有的注意义务。2、何学文利用朱旻初次购房不懂房地产方面的法律知识，以无合法手续不可以从事房地产开发这种貌似合理的理由欺诈朱旻。3、何学文没有按照《城市房地产转让管理规定》第八条的规定，在合同中明示条款内容，也没有履行明示《商品房买卖合同示范文本》等法定义务。何学文应在90日内提供必要的合法证明文件协助朱旻办理土地、房屋所有权登记手续，但其五年来均没有履行协助义务。由此可见，本案过错应完全在何学文。而一审认定朱旻承担20%的责任，毫无事实和法律依据。二、一审对第二次的评估报告予以认定，毫无事实依据，本案应认定第一次评估报告。1、第一次评估报告程序合法，评估调查参考对象比较客观公正，适用法律正确。何学文提出重新鉴定的理由是装潢部分的评估有出入，但事实上完全是其无中生有。2、第二次的评估完全显失公平公正，在确定基准日评价的基础上再打折，更是毫无法律依据。第二次评估机构当庭表示评估方法和程序都是与第一次评估适用的法律一样，既然一样，而第一次评估机构按确定的基准日评估的价值，就应是最终的评估结论；而第二次评估却在基准日评估价值的基础上对房屋和装修均打了八五折，对此评估机构质证时并未提供任何法律依据。另外，第二次评估参考对象房屋所在地段的繁华程度均不如讼争房屋，尤其是房价大幅上升的情况下，第二次评估价比第一次却大幅下降，评估机构也未能给出令人信服的解释。3、何学文申请重新鉴定后没有选择鉴定机构，朱旻也没有选择鉴定机构。原审确定第二次鉴定机构程序违法。三、原审判决朱旻承担8315元诉讼费无事实依据，本案诉讼费应全部由何学文承担。综上，请求二审撤销一审判决，重新作出判决。
被上诉人何学文答辩称：1、朱旻作为房屋买受人，在签订房地产转让合同时对何学文未取得产权证是明知的，何学文对该合同内容已尽了如实告知的义务，朱旻对买卖合同无效的行为应承担同等责任。原审判决何学文承担主要责任，明显偏重。2、朱旻对六楼（即阁楼）装修并未取得何学文的同意，其装修损失应自行承担。3、朱旻因买卖合同无效已获得了相应的赔偿，其应及时将讼争房屋返还给何学文，但其一直居住在讼争的房屋内，其应该赔偿使用该房子的费用。请求二审法院驳回朱旻的上诉请求，依法采纳何学文的请求并予以改判。
二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，二审予以认定。
二审中，何学文虽提出上诉，但未按规定交纳上诉费，以口头裁定其上诉按自动撤回上诉处理。
二审中，双方当事人的争议焦点：一、朱旻在双方房屋买卖中是否存在过错。二、因双方签订的买卖合同确认无效造成朱旻的损失，原审进行了两次评估，应如何处理。
关于焦点一。朱旻作为具有完全民事行为能力的买受人，在购房前应严格验证对方房屋产权情况，但其在与何学文签订买卖合同时未尽到审查义务，故主观上明显存在一定过错，负有次要责任。何学文作为出卖方，在买卖关系上占主动地位，其对买卖关系被认定为无效的后果应承担主要责任。原审根据本案实际情况，确认朱旻承担20%的过错责任，何学文承担80%的过错责任，并无不当。朱旻上诉提出自己不存在任何过错，不应承担任何责任，无事实和法律依据，本院依法不予采纳。
关于焦点二。朱旻主张自己的损失应以原审法院第一次评估报告为依据。原审中，泰州永诚资产评估事务所就讼争房屋及装潢价值作出永诚评报字（2014）第0301号《司法鉴定评估报告书》（即第一次评估报告）。在一审庭审中，何学文要求鉴定人陈某屋单价依据，但鉴定人以“技术报告是底稿，不能对外出具”为由拒绝向何学文、朱旻陈述，且该鉴定报告上对讼争房屋装修部分未出具明细表，何学文当庭提出异议并申请重新鉴定。因何学文申请重新鉴定符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第三（项）的规定，故其申请重新鉴定应予准许。对于泰州经纬房地产估价事务所有限公司作出的泰经纬房估字2015第010号《房地产估价报告》，一审庭审中，鉴定人出庭接受了双方当事人的质询时，详细陈述了鉴定依据，并对双方当事人当庭提出的包括讼争房屋单价4097元／平方米、在基准日评估价值的基础上对装修价值打八五折等问题进行了陈述。对于朱旻在二审庭审提出何学文申请重新鉴定未选择鉴定机构问题，经查，原审法院鉴定机构于2014年11月11日向何学文、朱旻送达通知书，通知其共同于2014年11月25日上午8：50到泰兴市人民法院选择鉴定机构，何学文及其委托代理人翁祝新于该日到庭依法定程序选择泰州经纬房地产估价事务所有限公司作为鉴定机构，朱旻未到庭。原审法院对此形成相应笔录，何学文及翁祝新在该笔录签名确认。朱旻上诉提出何学文申请重新鉴定时未选择鉴定机构的主张不成立，不予采信。综上分析，该鉴定结论依据充足、程序合法，应当作为本案证据予以采纳
对于朱旻上诉提出一审确定其承担8315元诉讼费问题，因原审法院判决朱旻的部分诉讼请求败诉，原审法院根据案件的具体情况确定其承担相应诉讼费，符合《国务院诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。上诉人朱旻提出的上诉事实和理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15315元，由上诉人朱旻负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈继元
审 判 员 丁万志
代理审判员 黄方林
二〇一五年十月十三日
书 记 员 夏桂尧