广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）粤高法执复字第40号
申请复议人（异议人、被执行人）：广州华英房地产开发有限公司。住所地：广州市越秀区。
法定代表人：张蕊琴，该司董事长。
申请执行人：保兴投资有限公司。住所地：香港特别行政区。
法定代表人：冼祥，该司董事。
被执行人：高达宜投资有限公司。住所地：香港特别行政区。
法定代表人：蓝泸明，该司董事长。
申请复议人广州华英房地产开发有限公司（以下简称华英公司）不服广州市中级人民法院（2014）穗中法执异议字第169号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查完毕。
广州市中级人民法院（以下简称广州中院）在执行（2012）穗中法执字第675号申请执行人保兴投资有限公司（以下简称保兴公司）和被执行人高达宜投资有限公司（以下简称高达宜公司）、华英公司借款纠纷一案过程中，于2012年3月27日作出（2012）穗中法执字第675号执行裁定，查封、冻结、扣划、截留、扣押变卖属于被执行人高达宜公司和华英公司的银行存款8461万元或其它财产。2014年10月21日，广州中院向广州市国土资源和房屋管理局发出协助执行通知书，继续查封华英公司名下位于广州市人民北路919号广东国际贸易大厦除已预售外的全部商品房（预售号：穗房预字第20030035），已被查封的作轮候查封，查封期限1年（从2014年12月2日起至2015年12月1日止）。2014年9月13日，广州中院作出（2012）穗中法执字第675号执行裁定，拍卖被执行人华英公司名下位于广州市人民北路919号广东国际贸易大厦第五、六层房产以清偿债务。
华英公司不服上述查封、拍卖裁定，向广州中院提出异议称：1、（2012）穗中法执字第675号案的执行标的额，计算至今不超过9000万元人民币（其中美元按现时汇率折算），法院裁定查封我司建造的广东国际贸易大厦除已预售的地上第1、2层外的其他全部房产，经法院委托评估，该大厦3-11层价值为381187296元，2014年9月23日，法院又作出（2012）穗中法执字第675号执行裁定，拍卖该大厦第5、6层，评估价值为100985346元。上述事实证明法院显著超标的额查封、拍卖我司财产，构成执行违法行为。2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第7条规定：“拍卖机构由当事人协商一致后，经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定拍卖机构名册中，采取随机的方式确定；……”法院从未就选择拍卖机构事宜征求过当事人的意见，也从未询问过当事人是否愿意协商选择拍卖机构，就直接由其自行进行选定，剥夺了当事人协商选择拍卖机构的权利，违反上述规定，属执行程序违法。故请求；1、停止并纠正显著超标的额查封、拍卖异议人财产的执行违法行为；2、解除超标的额查封的广东国际贸易大厦房产；3、停止拍卖，撤销拍卖裁定。
广州中院经审理查明：关于保兴公司与高达宜公司、华英公司借款合同纠纷一案，广州中院于2010年7月22日作出（2008）穗中法民四重字第3号民事判决，判令：高达宜公司于判决生效之日起十日内清偿保兴公司借款本金美元250元及人民币1573.42万元，并支付利息，高达宜公司不按判决第一项确定期限和金额清偿债务的，保兴公司有权要求华英公司就其损失承担连带赔偿责任等。本院于2011年12月5日以（2011）粤高法民四终字第33号民事判决，驳回上诉，维持该判决。上述判决已发生法律效力，因高达宜公司、华英公司未按判决履行义务，保兴公司向广州中院申请强制执行，广州中院以（2012）穗中法执字第675号立案执行。
在（2008）穗中法民四重字第3号案件审理期间，广州中院曾作出（2008）穗中法民四重字第3号民事裁定及协助执行通知，查封了华英公司名下位于广州市人民北路919号广东国际贸易大厦除已预售外的全部商品房（预售号：穗房预字第20030035）。本案进入执行后，广州中院以（2012）穗中法执字第675号执行裁定继续查封上述房产。广州中院委托广州启诚房地产土地评估有限公司对广州市人民北路919号广东国际贸易大厦除1、2层的地上部分房地产价值及第9至11层的权益价值进行评估，该公司于2014年6月出具穗启诚评字（2014）-1272号《房地产估价报告》，上述房地产于估价时点的评估值为人民币381187296元。
2014年2月26日，广州中院就拟拍卖查封财产问题询问申请执行人保兴公司的意见，保兴公司称考虑到拍卖可能流拍降价的情况，不同意解除部分房产的查封，申请法院先拍卖第五、六层，由法院确定拍卖机构，不同意与对方协商。2014年9月13日，广州中院裁定拍卖华英公司名下广州市人民北路919号广东国际贸易大厦第五、六层房产以清偿债务。2014年9月24日，广州中院摇珠选定受托拍卖机构，中签机构为广东景晟拍卖有限公司、广东英飞特拍卖有限公司、广东衡益拍卖有限公司。
另查明，据广州市房地产档案馆《房地产登记簿查册表》记载：越秀区人民北路919号广东国际贸易大厦，商业：三层3A号铺、四层4A号铺，抵押权人为中国银行广州市天河支行；商业：第八层A、B、C号铺，抵押权人为中国建设银行广州市天河支行。
在广州中院听证过程中，华英公司认为计算至目前的执行标的为9000万元人民币左右；保兴公司认为已超过9000万元人民币，接近1亿元。
广州中院认为：一、关于华英公司提出广州中院超标的额查封、拍卖的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”本案中，广州中院查封了华英公司名下的广东国际贸易大厦房产除已预售外的全部商品房，2014年6月对该大厦3-11层进行价值评估。虽然评估值超过了双方当事人各自计算的执行标的额，但该大厦存在三层3A号铺、四层4A号铺以及第八层A、B、C号铺设定了抵押，第九至十一层未建的情形；同时存在处置房产时的不确定性以及债权实现前逾期利息仍在增加等因素，故目前无法确定能够足以全额清偿本案债权及执行费用的具体的房产面积和方位。广州中院对华英公司名下广东国际贸易大厦除已预售外全部房产作概括性查封，并无不当。目前广州中院裁定拍卖的第五、六层，评估价值与双方计算的执行标的额相当，而拍卖过程中存在流拍、降价等情况，也会导致成交价格不确定。故华英公司认为广州中院超标的额查封、拍卖的主张依据不充分，不予支持。
二、关于法院采取随机方式确定拍卖机构的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第七条规定：“拍卖机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的拍卖机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定拍卖机构的，人民法院应当准许。”保兴公司在广州中院征询选定拍卖机构的意见时，已明确表示不同意与对方协商。在协商不成的情况下，广州中院以摇珠方式选定拍卖机构，符合上述规定。华英公司认为广州中院拍卖程序违法，并据此要求撤销拍卖裁定的理由不成立，不予支持。
2014年12月12日，广州中院作出（2014）穗中法执异议字第169号执行裁定，驳回华英公司的异议。
申请复议人华英公司不服，向本院申请复议，请求：1、撤销（2014）穗中法执异议字第169号执行裁定；2、责令该院纠正并解除超标的额查封申请复议人的广东国际贸易大厦房产；3、责令该院纠正违法拍卖行为，停止拍卖，撤销拍卖裁定。其复议理由是：1、广州中院只要查封上述大厦没有权利负担的第5、6层及第9、10、11层权益，就完全可以实现足额清偿本案的债权金额及执行费用的目的，其他被查封的楼层应当属于超标的额查封，理应依法予以解封。按评估报告，该大厦第5、6层的估值合计为人民币100985346元，第9至11层估值合计为78231258元，虽然第9至11层尚未建设但仍存在很大的财产价值。2、广州中院拍卖的该大厦第5、6层评估价值为人民币100985346元，显著超出本案债权金额约一千余万元，已构成超的额拍卖。3、广州中院从未告知过申请复议人该执行案已进入到拍卖阶段及其进程，也从未就选择拍卖机构事宜告知并征求申请复议人的意见，从而剥夺了申请复议人的知情权及表达意见的权利，构成执行程序违法。4、在本执行异议审查尚未作出裁定期间，广州中院违反法定程序继续对执行异议财产实施与拍卖相关的行为，包括在报纸上刊登拍卖公告、在该大厦张贴拍卖通知，并于2014年12月5日进行了网上第一次拍卖。
本院经审查，对广州中院查明的事实予以确认。
另查明，在本案执行异议期间，广州中院对涉案房产第5、6层进行了第一次拍卖，拍卖结果为流拍。
本院认为：关于华英公司提出广州中院显著超标的查封的复议理由。经审查，广州中院委托评估公司对涉案房产除1、2层的地上部分房地产价值及第9至11层的权益价值进行评估，上述房地产于估价时点的评估值为人民币381187296元，但该房产存在三层3A号铺、四层4A号铺以及第八层A、B、C号铺均设定了抵押，第9至11层尚未建设的情况。关于本案执行标的额，在执行异议听证会上，华英公司认为计算至目前是9000万元人民币左右，保兴公司认为接近1亿元人民币，但是在债权完全实现之前逾期还款利息仍在不断增加。而且涉案房产的评估价值只是作为确定起拍价格的参考依据，并不是商品的真正市场价值，在拍卖过程中可能存在流拍、降价再拍等情况。综合考虑以上多项因素，为确保债权人的利益，广州中院对华英公司名下广东国际贸易大厦除已预售外全部房产作概括性查封，并无不当。华英公司提出广州中院显著超标的查封的复议理，不能成立，本院不予支持。
关于华英公司提出广州中院超标的额拍卖的复议理由。经审查，关于本案执行标的额，在执行异议听证会上，华英公司认为计算至目前是9000万元人民币左右，保兴公司认为接近1亿元人民币。而涉案房产第5、6层的评估价值为人民币100985，346元，经第一次拍卖流拍后，第二次拍卖的起拍价可能会降低，而且涉案房产第5、6层的评估价值并不是真正的市场价值。因此，华英公司提出广州中院超标的额拍卖的复议理由，没有事实依据，不能成立，本院不予支持。
关于华英公司提出广州中院未就选择拍卖机构事宜告知并征求其意见，剥夺其知情权及表达意见权利的复议理由。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第七条规定：“拍卖机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的拍卖机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定拍卖机构的，人民法院应当准许。”经审查，保兴公司在广州中院征询选定拍卖机构的意见时，已明确表示不同意与对方协商。在协商不成的情况下，广州中院以摇珠方式选定拍卖机构，符合上述法律规定，程序得当，本院予以维持。因此，华英公司提出广州中院未就选择拍卖机构事宜告知并征求其意见的复议理由，不能成立，本院不予支持。
关于华英公司提出广州中院在执行异议审查期间继续实施与拍卖相关行为，属程序违法的复议理由。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十条规定：“执行异议审查和复议期间，不停止执行。被执行人、利害关系人提供充分、有效的担保请求停止相应处分措施的，人民法院可以准许；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行。”本案中，广州中院在执行异议审查处理期间，继续实施与拍卖相关的行为，于2014年12月5日进行第一次拍卖，符合上述法律规定。因此，华英公司提出广州中院在执行异议审查期间继续实施与拍卖相关行为，属程序违法的复议理由，没有法律依据，本院不予支持。
综上，华英公司的复议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
驳回广州华英房地产开发有限公司的复议请求，维持广州市中级人民法院（2014）穗中法执异议字第169号执行裁定。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 陈良军
审 判 员 陈可舒
代理审判员 彭惠连
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 袁伟现