北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第31262号
原告张一森，男，1948年6月3日出生。
委托代理人田伟奇，北京天元律师事务所律师。
委托代理人刘徒南，北京天元律师事务所律师。
被告路光，男，1977年5月24日出生。
原告张一森诉被告路光房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员高磊独任审判，公开开庭进行了审理。原告张一森的代理人田伟奇、刘徒南，被告路光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张一森诉称，2014年8月，原、被告订立租赁合同，约定由被告租赁原告的房屋，租期为2014年8月13日至2017年6月15日，共计34个月，租金为每月2万元，后双方协商变更为年租金245000元并按照此标准实际履行。租赁合同同时约定，原告提前收回房屋或被告提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的300%支付违约金。2015年4月30日，原告与被告联系，要求提前解除租赁合同。2015年5月1日，双方见面时，被告拿出其起草的《提前解除合同通知书》要求原告签署，双方当场签署。此后，被告并未对租赁合同的提前解除提出异议，也未向人民法院提起诉讼。被告已经于2015年7月初搬离该房屋，但被告拒绝将承租房屋返还给原告。原告认为双方的租赁合同已经解除，特诉至法院请求：1、确认原、被告双方订立的合同编号为00114000029535的北京市房屋租赁合同已经于2015年7月30日解除；2、被告向原告返还玉廊西苑xx号楼xx单元xx房屋；3、被告付给原告自2015年8月12日至其实际向原告返还承租房屋期间的房屋占用费（按原租金标准671.2元/日计算）；4、被告向原告返还承租房屋内附属的实木玄关柜以及四人位布艺沙发一组；5、诉讼费用由被告承担。
被告路光辩称，房屋每月租金是2万元，原告所说年24.5万元租金与事实不符，被告于2015年4月30日收到原告发来的短信，是原告之子张为一要求与被告见面的。原告说明了三点解除合同原因，1.想搬回来住，2.移民想卖涉案房屋，3.条件随时都可以谈。被告答复原告搬家一事需要与家人商量，商量后给予答复。原告所说5月1日见面是不符的，被告当时已经离京，期间张为一一直联系被告要求腾房，5月17日下午有人来看涉案房屋，要求被告向其说明是原告朋友来借住。自张为一说提出解约后，我与爱人商量解约事情，不同意。5月17日解约通知书是我本人打的，因张为一带客户去家里看房对生活带来影响，张为一表明还会带人来看房，尽量不影响被告生活，也表明合同解除的条件可以再谈。签署的租赁合同中有约定说明解除合同的原因，被告没有违反合同中的规定，不存在单方解除合同。现在被告依然不同意解除合同，被告与原告签署了三年的租赁合同，并按照年房租付款，之所以签署租赁合同是为了孩子上学。当时是原告同意签署三年的合同，被告才租了原告的房屋，在2014年8月10日分两笔5000元与240000元支付到张为一账户中。租房时涉案房屋当时有沙发一个，没有玄关柜，沙发是摇椅沙发和布艺沙发。被告为涉案房屋购置了若干家具，也代为维修了燃气设备，被告为了能够居住三年才不断完善涉案房屋。在张为一带客户看房后，于2015年6月中旬链家公司（中介机构）告诉涉案房屋已经卖出。被告向张为一告知被告有优先购买权，关于租约的情况也没向买家告知。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年8月，原告张一森（甲方）通过居间方北京链家房地产经纪有限公司（丙方）与被告路光（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（合同编号：00114000029535，以下简称租赁合同），约定将原告张一森名下位于北京市西城区玉廊西园xx号楼xx单元xx室出租给被告路光居住使用。具体权利义务内容如下：“……（一）房屋租赁期自2014年8月13日至2017年6月15日……（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品。设备设施……租金标注及支付方式：人民币（大写）贰万元，租金总计：人民币（大写）陆十八万元整。支付方式：……押0付12，各期租金支付日期：2014.8.10，2015.7.10，2016.7.10。”在上述合同中，双方对涉案房屋的维护及维修、转租、合同解除等权利义务内容进行了约定，其中关于违约责任一节内容有如下记载：“第十条违约责任……租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的300%支付违约金，甲方应退还相应的租金。”原告之子张为一作为原告的合同代理人与被告路光在上述租赁合同中签字。
2015年5月，原告因需要出卖涉案房屋向被告提出解除合同。根据被告自述的内容，被告在原告提出解除合同后配合原告对涉案房屋进行评估并搬离涉案房屋。庭审中，被告主张优先购买权，并对原告提出的解除合同的要求不予认可，认为根据“买卖不破租赁”的法律规则，双方的房屋租赁合同仍在履行之中，不同意解除合同。原告主张根据租赁合同中违约条款的内容，原告具有单方合同解除权，并提交原告之子张为一与被告路光签字确认的《提前解除合同通知书》一份、张为一与被告路光往来手机短信电子版复印件各一份、张为一于2015年9月17日向被告路光发送的《催告函》一份，被告发送给张为一及家人的电子邮件打印版一份，以证明被告已经同意解除合同并且双方的租赁关系于2015年7月30日解除的事实。被告虽对上述证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，主张其没有同意合同解除，且原告侵犯了其优先购买权。根据上述四份证据的内容，原告之子张为一曾于2015年5月17日携带其他案外人前往涉案房屋看房，被告在2015年6月份时同意协助现场评估房产。且被告与原告之子张为一就合同解除的经济赔偿问题进行了协商，但未达成一致意见。在上述证据中没有明确的能够体现出被告同意解除合同的内容。
关于被告搬离涉案房屋的原因，原告主张被告搬离房屋的行为表明被告已经同意解除合同。被告主张因原告要带他人看房，在原告的授意下，被告才搬离涉案房屋，且被告搬离房屋的行为并不意味着合同解除。双方未提交其他证据。
关于涉案房屋产权状况，原告主张涉案房屋已经于2015年9月出卖给他人，但是无法提交证据证明买受人的身份信息以及其他有关房屋买卖的证据材料。被告主张原告于2015年6月将涉案房屋出卖。双方未提交其他证据。
关于房屋租金的给付问题，原告主张根据租赁合同的内容，被告应于2015年7月10日支付2015年8月至2016年7月的租金，但被告至今未能支付完毕。被告主张其在得知原告将房屋出卖的事实后，不清楚租金应该交给谁，故没有向原告按时交纳租金。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、《提前解除合同通知书》、手机短信、电子邮件、《催告函》等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告在租赁期间将涉案房屋出卖，应当及时通知被告并协商合同的履行问题。原告所依据的违约条款内容并不构成合同的单方解除权，原告提交的证据材料也不能证明被告已经同意解除租赁合同，故在被告坚持要求继续履行合同的情况下，原告要求解除租赁合同于法无据，本院不予支持。另外，关于原告提出被告未支付2015年8月至2016年7月租金一节内容，本院认为被告在不清楚买房人信息的情况下，为避免以后可能与买房人产生纠纷而没有继续支付房屋租金，符合日常生活经验。本次诉讼结束后，双方可就合同履行问题再行协商或另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告的全部诉讼请求。
案件受理费五千三百元由原告张一森负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 高磊
二〇一五年十二月八日
书 记 员 王溪