湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0502民初271号
原告：王胜军。
委托代理人：周旭涛，浙江清溪律师事务所律师。
被告：陆海将。
被告：盛卫根。
委托代理人：唐炳洪，浙江浙经律师事务所律师。
委托代理人：沈汇丰，浙江浙经律师事务所实习律师。
原告王胜军与被告陆海将、盛卫根确认合同无效纠纷一案，原告王胜军于2015年8月11日向德清县人民法院起诉，该院受理后，因被告盛卫根提出回避申请，2015年11月17日，浙江省湖州市中级人民法院指定本院进行审理。2015年12月9日，德清县人民法院向本院移送相关案件材料。本院于2016年1月11日立案受理，并依法由代理审判员蔡蓉适用简易程序于2016年3月24日公开开庭进行审理。原告王胜军的委托代理人周旭涛、被告陆海将、被告盛卫根的委托代理人唐柄洪、沈汇丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王胜军起诉称：2014年7月3日，原告与被告陆海将签订一份房屋买卖协议，被告陆海将将坐落于德清县武康镇玉墅林枫6幢501室、永安小区38幢204室房屋以197万元出卖给原告。原告扣除被告陆海将应归还其的107万借款，于2014年10月31日支付购房款90万元。2014年11月28日，两被告恶意串通，签订虚假抵押借款合同，将已经出卖给原告的房屋抵押，并办理了抵押登记。虽2014年11月28日，被告盛卫根转账支付了200万元，但其中120万元，当天即通过唐明伟返还给了被告盛卫根。2015年2月4日，被告盛卫根还以该笔200万元借款向德清县人民法院起诉。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、两被告于2014年11月28日签订的《抵押借款合同》无效，并解除抵押登记；2、本案诉讼费由两被告承担。
被告陆海将答辩称：与原告签订的房屋买卖协议属实。签订买卖合同主要是玉墅林枫的房子存在150万的贷款，当时与老婆闹离婚，而本人与原告关系较好，原本就欠了原告的钱，所以就与原告签订了房屋买卖合同。与被告盛卫根签订抵押借款合同亦属实。当时被告陆海将资金链断裂，无法从银行取得贷款，被告盛卫根提出让被告陆海将以房屋作抵押，向被告陆海将提供借款。因之前被告陆海将向被告盛卫根借过60万，双方约定200万元中的60万先归还之前的借款。双方办理好公证及抵押登记手续后，因被告盛卫根的妻子认为前期出借给被告陆海将的款项较多，要求在借款中再扣除一部分用于归还之前的借款。所以200万元被告盛卫根出借给被告陆海将之后，又有120万还给了被告盛卫根。被告陆海将希望原告能与被告盛卫根协商，把玉墅林枫的房子卖掉以后，两人按比例分配。
被告盛卫根答辩称：两被告不存在恶意串通，签订抵押借款合同的时候，被告盛卫根并不知道抵押房屋已由被告陆海将出售给原告。两被告之间200万元的借款是真实的。两被告谈妥抵押借款事宜后，因房产证押在案外人蔡兴中处，故被告盛卫根先行出借给被告陆海将60万元，将房产证取回，以便于办理抵押登记手续。并约定在该60万元用后续抵押借款的款项先行归还。同时，截至2014年11月28日，被告陆海将至少还欠被告盛卫根300余万元，双方约定先用抵押借款中的60万归还之前欠款中的部分。所以在被告盛卫根向被告陆海将出借款项后，其中有120万又还给了被告盛卫根，这是借新还旧。该120万元先行打到唐明伟的帐户是因为双方的帐目比较复杂，所以打到中间人的账户以作见证。根据被告陆海将的陈述，其是出于与老婆闹离婚，怕房屋被分才将房屋卖给原告，故原告与被告陆海将之间的买卖合同是虚假的。被告陆海将将玉墅林枫及永安小区两套房产出售给原告总价才197万元，且房屋买卖合同中对两套房屋分别的售价未作说明。被告陆海将将玉墅林枫房产抵押给被告盛卫根，仅这一套房产就抵押了200万元。被告陆海将与原告之间的房屋售价明显低于市场价，且买卖合同不具有履行性，仅凭这样的买卖合同根本无法办理过户手续。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年7月3日，原告与被告陆海将签订《房屋买卖协议》一份，约定被告陆海将将其所有的坐落于浙江省德清县武康镇玉墅林枫6幢501室、永安小区38幢204室，两套房屋作价197万元出售给原告。合同同时明确，被告陆海将在2014年3月19日向原告借款100万元，4月15日向原告借款30万元，其中107万作为购房款，余款在2014年10月31日前付清。原告付清房款后，即办理过户手续。被告陆海将应在2014年12月31日前将该房产交付原告。合同签订后，2014年10月31日，原告根据被告陆海将要求将剩余房款90万元，支付至金汇小额贷款公司，用于归还被告陆海将在该公司的借款。原告与被告陆海将至今未办理上述房屋买卖协议中房产的产权变更登记手续。原告亦未占有、使用上述买卖的房产。
2014年11月28日，被告陆海将在未告知被告盛卫根已将玉墅林枫房屋出售给原告的情况下，与被告盛卫根签订《抵押借款合同》一份，约定被告陆海将向被告盛卫根借款200万元，借款期限为2014年11月28日至2015年11月27日止，借款利息为月利率1%。被告陆海将自愿以坐落于浙江省德清县武康镇玉墅林枫6幢501室房屋为上述借款提供抵押担保。该《抵押借款合同》由德清县公证处（2014）浙德证字第1185号《公证书》公证。并已办理抵押登记手续。协议签订后，被告盛卫根向被告陆海将转账支付了200万元。当天，被告陆海将将其中的120万转账支付给案外人唐明伟，余款现金取出。唐明伟随即将该120万转入了被告盛卫根账户。
另查明，因被告陆海将向案外人蔡兴中借款，所涉玉墅林枫房屋产权证在案外人蔡兴中处，无法办理抵押登记手续。2014年11月24日，被告盛卫根出借给被告陆海将现金60万元，用于归还蔡兴中，取回房屋产权证。两被告口头约定，该款项60万元在被告盛卫根出借给被告陆海将的200万中先行归还。两被告办理抵押登记手续后，因被告陆海将尚欠被告盛卫根其他借款，被告盛卫根要求被告陆海将再归还60万元。被告陆海将遂将200万元借款中的120万通过唐明伟汇至被告盛卫根账户。
再查明，2014年11月28日，被告陆海将向被告盛卫根出具欠条一份，载明尚欠盛卫根386万元。
以上事实，由原告提交的房屋买卖合同、银行回单、公证书、他项权证、银行转账凭证、银行交易凭证，被告盛卫根提交的借条、借款凭证、转账凭证及原告、两被告在庭审中的陈述予以证实。
本院认为，本案的争议焦点为：被告陆海将在收到被告盛卫根200万元的借款后，又将其中的120万于当天归还被告盛卫根用于偿还之前的欠款，有无恶意串通，损害第三人利益导致合同无效的情形。对此本院作如下分析：第一，在陆海将与盛卫根办理房屋抵押借款时，陆海将未告知盛卫根抵押房屋已出售给原告的事实，原告亦未能提供其他的证据证明盛卫根应当知道房屋已被出售。故盛卫根不存在主观恶意。第二、本案所涉抵押权的范围为抵押借款合同中所涉的借款200万元。在签订本案200万元抵押借款合同前，陆海将确有借款尚未归还盛卫根，两被告约定以本次借款先行归还之前的借款，而法律并不禁止借新还旧。盛卫根为取得担保物权支付了合理对价。第三、两被告间的抵押借款已由公证处进行了公证，并办理了抵押登记手续。故盛卫根系善意第三人，原告主张两被告恶意串通，损害其利益，《抵押借款协议》无效的理由不成立，抵押借款协议合法有效。不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力。原告与陆海将通过签订买卖合同，系对合同所涉房屋进行不动产所有权的变动的意思表示。盛卫根与陆海将通过签订抵押借款协议，系对所涉房屋设立担保物权的意思表示。两者均属不动产物权，均需要依法进行登记，方能发生法律效力。盛卫根的抵押权依法办理了抵押登记手续，原告与陆海将的买卖合同虽然签订在前，但并未办理变更登记手续，不得对抗善意第三人。原告可依据与陆海将签订的房屋买卖合同，另行向陆海将主张权利。综上，对于原告请求确认两被告于2014年11月28日签订的《抵押借款合同》无效的请求本院不予支持。对原告请求解除抵押登记的诉讼请求，不属于民事诉讼的受理范围，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百零六条、第一百七十九条之规定，判决如下：
驳回原告王胜军全部诉讼请求。
本案受理费100元，减半收取50元，由原告王胜军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 蔡蓉
二〇一六年四月十三日
书 记 员 蔡燕