湖南省岳阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0621民初1331号
原告：岳阳县新开镇马山村西山村民组。
负责人：曹清连，组长。
委托诉讼代理人：姚智中，湖南云盟律师事务所律师。
被告：曹岳欣，男，1949年4月18日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。
委托诉讼代理人：刘克强，湖南唯平律师事务所律师。
第三人：廖少波，男，1969年10月23日出生，汉族，住岳阳县。
委托诉讼代理人：漆程，湖南忠民律师事务所律师。
原告岳阳县新开镇马山村西山村民组（以下简称马山村西山组）与被告曹岳欣确认合同无效纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，根据廖少波的申请，本院通知廖少波作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马山村西山组的负责人曹清连及其委托诉讼代理人姚智中、被告曹岳欣及其委托诉讼代理人刘克强、第三人廖少波及其委托诉讼代理人漆程到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告马山村西山组向本院提出诉讼请求：1、判令2013年5月16日原、被告所签房屋买卖合同无效；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告祖籍系原告所在地，被告父亲原自建房屋经土改划归马山村西山组（原新开乡团山村西山组），作为仓库。2013年5月16日，被告称年老多病，想买回祖业（即西山组集体仓库），村民出于同情同意以20000元低价卖给被告，但要求不得转让给第三人。当天在没有召开村民小组会议的情况下，原、被告签订了房屋卖合同，合同上的签名有很多都不是村民代表本人签名，系他人代签。合同签订后，被告交付了20000元购房款，但没有要求交付房屋。被告至今没有占有、使用居住该房屋，该房屋因没有通电、通水，里面存放着西山组的一些集体财产和其他组民的一些生产工具。签订合同后不到两个月时间，被告在没有告知原告的情况下于2013年7月3日私自将房屋转卖给第三人。组民得知情况后向村委会和镇政府反映情况，要求解除合同并将20000元购房款退还，司法所多次调解没有解决争议。根据法律、行政法规和国家政策等相关规定，农村房屋、土地（特别是宅基地）只能在集体组织成员内流转，城镇居民不能购买。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告2013年5月16日签订的房屋买卖合同，标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地使用权。同时，该合同是在未经村民小组会议讨论通过的情况下私自签订，程序违法，应为无效合同。被告作为城市居民，并非马山村村民，对诉争的集体仓库至今没有占有、使用、居住，《集体土地建设用地使用证》未变更至被告名下。被告在签订买卖合同不到两个月时间私自将西山组集体仓库转卖给第三人，违背诚实信用原则，应对合同无效承担全部责任。现原告为维护自身合法权益，经召开西山村民小组会议，一致同意提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告曹岳欣辩称：一、原、被告于2013年5月16日签订的房屋买卖合同合法合规。1、合同主体合法。原、被告买卖的房屋为被告的集体仓库，被告享有处分的权利，原告亦是完全民事行为能力人，可以独立进行民事活动。2、双方签订合同的意思表示真实。合同明确载明“乙方祖籍系甲方所在地，现要求购买甲方原生产队仓库，经甲方2013年5月7日社员会议讨论通过同意购买。”部分组民户主代表在合同上签字认可。合同签订后，即日被告付清了购房款。2013年5月30日团山村村委会审核签字认可。3、合同内容不违反法律和社会公共利益。合同买卖标的物系原告所有的集体财产，处分该财产前经过了全体社员会议讨论通过，符合我国村委会组织法第28条的规定。合同约定的权利和义务也合法合规，也不违背当地风俗习惯等。二、被告合法取得的财产有权转让。根据合同约定，被告支付费用后即对标的物（仓库房屋）享有占有、使用、收益和处分的权利，原告不得以任何理由加以干涉。被告于2013年7月3日将合法取得的房屋转让给本组村民廖少波，廖少波于2014年1月11日向岳阳县房产部门申请办理了房屋登记手续。为维护被告的正当合法权益，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人廖少波述称：原告于2013年5月16日将集体仓库转让给被告，并签订了转让合同。第三人于2013年7月3日从被告处购买了该集体仓库，并于2014年1月11日在岳阳县房产局新开房管所办理了房产登记，占有、使用该仓库至今。现原告起诉请求确认原、被告所签转让合同无效，意在收回该仓库，但第三人以合理对价善意取得，系房产的合法所有权人，请求依法确认房产归第三人所有。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的被告常住人口信息1份、集体土地建设用地使用证2份，被告提交的原告出具收条1份，第三人提交的自己身份证1份、常住人口登记卡1份，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的村民小组会议决定1份，用以证明原告诉讼主体资格合法，符合法律规定，被告和第三人提出异议称不知情；原告提交的合同书1份，用以证明合同违反了法律强制性、禁止性规定，被告和第三人对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为合同没有违反法律规定；原告提交的照片8张，用以证明被告没有占有、使用房屋，被告和第三人对真实性没有异议，但被告提出购买房屋后因身体原因没有居住并转让给了第三人，第三人提出多次要求原告腾空而原告不配合。本院认为上述证据真实，来源合法，与本案有关联，予以确认。2、被告提交的合同书1份、房产证1份、廖少波的身份证1份及常住人口登记卡1份，用以证明合同已经村委会见证认可，被告将房屋转让给第三人合法合规，第三人无异议，原告对真实性没有异议，但提出合同书上村委会事后盖章原告不知情，房产证在土地有合法所有人的基础上应该不能单独办理，廖少波的身份证及常住人口登记卡与本案无关；被告提交的自己身份证1份及病历1份，用以证明被告具有主体资格且身患严重疾病，第三人无异议，原告对真实性、合法性无异议，但提出正是因为被告有病才将房屋卖给被告。本院认为上述证据真实，来源合法，与本案有关联，予以确认。3、第三人提交的补充协议1份，用以证明支付合理对价从被告处取得了房屋，被告没有异议，原告对真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，认为不构成善意取得且与本案没有关联；第三人提交的房产证1份，用以证明第三人取得了房屋产权，被告没有异议，原告对真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，认为土地上有合法所有人的基础上房屋应该不能单独办理权证。本院认为上述证据真实，来源合法，与本案有关联，予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告祖籍在原告所在地，被告父亲原自建的住房经过土改，后归原告集体所有，原告将该房屋作集体仓库使用（根据1992年11月10日填发的集体土地建设用地使用证，地址岳阳县新开乡团山村西山组，地号300505，土地类别老宅基地，土地使用者部分登记在西山组名下，用途集体仓库，部分登记在曹红久名下，用途住宅。曹红久系五保户，已故）。被告户籍地岳阳市岳阳楼区××塔社区××号，城镇居民。2013年5月，被告因病要求购买被告集体仓库回西山组居住，原告通过召开村民小组会议同意将集体仓库卖给被告。2013年5月16日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订合同，合同内容为乙方祖籍系甲方所在地，现要求购甲方原生产队仓库，经甲方2013年5月7日社员会议讨论通过同意购买。现甲、乙双方协商达成合同条款如下：一、乙方一次性支付现金贰万元，甲方就出示收款条据。二、乙方支付费用后即对该标的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，甲方不得以任何理由加以干涉。…原告组长曹清连在合同上签名，部分组民代表也在合同上签名。被告在合同签订后，当日支付了20000元，组长曹清连出具了收条。2013年5月30日，被告找原团山村村委会在合同书上签署情况属实并加盖了村委会公章。被告由于病情发生变化，2013年7月3日，被告与第三人（西山组村民廖少波）签订了一份补充协议，被告将购置西山组仓库转让给第三人，价格25000元，一切事宜参照西山组购房合同执行。补充协议签订后，第三人支付了25000元。2014年1月11日第三人在岳阳县房地产管理局新开房管所办理了房屋所有权证书（岳县房权证新开镇字第××号），房屋所有权人廖少波，共有情况单独所有，规划用途住宅，附记由曹岳欣转让。
本院认为，原、被告于2013年5月16日签订的合同，合同约定被告购买原告原生产队的仓库，该仓库占用的土地系农村集体土地，因此，买卖的标的物不仅是房屋，还包含相应的土地使用权。该仓库原系被告父亲自建住房，占用的土地为宅基地，经过土改，虽然原告后来将该住房收归集体作仓库使用，但集体土地建设用地使用证登记的土地类别为老宅基地，宅基地性质并没有改变。我国宅基地使用权是受法律限制的，只有本集体经济组织成员才能享有，非本集体经济组织成员不应享有对宅基地的使用权。被告属于城镇居民，并非新开镇马山村村民，购买农村宅基地房屋时，原、被告双方签订的合同是无效的。但本案中，被告已将购买的房屋卖给了第三人，而第三人系涉案房屋所在村组的集体经济组织成员，法律所禁止的“非本集体组织成员无权取得农村宅基地使用权”的情形已经消失，且第三人已向房地产管理部门申请办理了房屋所有权证，故对原告以原、被告签订的合同违反法律、行政法规和国家政策等相关规定的强制性、禁止性性要求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。关于原告提出合同在未经村民小组会议讨论通过的情况下私自签订，程序违法，应为无效合同的理由，经审查，合同上已注明2013年5月7日社员会议讨论通过，且有部分村民代表签名，村委会也于2013年5月30日在合同上签署了情况属实并加盖了公章，同时，原告负责人庭审时陈述经过组里开会同意，故理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：
驳回原告岳阳县新开镇马山村西山村民组的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告岳阳县新开镇马山村西山村民组负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 吴立平
人民陪审员 方 伟
人民陪审员 邓三定
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 黄 敏
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。