四川省旺苍县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0821民初27号
原告：梁斌，男，汉族，生于1976年12月6日。
委托代理人：胡俊，四川苍龙律师事务所律师。
被告：杨淑华，女，汉族，生于1965年5月1日。
委托代理人：唐毅，男，汉族，生于1971年4月9日，系被告杨淑华之弟。
委托代理人：张少春，旺苍县普济镇法律服务所法律工作者。
被告：王城玉，男，汉族，生于1987年6月17日，系被告杨淑华之子。
委托代理人：唐毅，男，汉族，生于1971年4月9日，系被告王城玉舅舅。
委托代理人：张少春，旺苍县普济镇法律服务所法律工作者。
被告：麻德，男，汉族，生于1967年5月1日。
委托代理人：杨琼华，女，汉族，生于1970年12月30日，系被告麻德之妻。
委托代理人：唐毅，男，汉族，生于1971年4月9日，系被告杨琼华之弟。
原告梁斌与被告杨淑华、王城玉、麻德合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁斌的委托代理人胡俊，被告杨淑华、王城玉及委托代理人唐毅、张少春，被告麻德的委托代理人杨琼华、唐毅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告梁斌诉称：2007年8月21日，原告梁斌与被告杨淑华之夫王晓明签订《房屋转让协议》，2008年1月29日，原告梁斌与麻德、杨琼华又签订一份《转让及建房协议》，
约定王晓明、麻德以自有房屋及土地使用权入股，由原告梁斌缴纳土地出让金，并拆除原有房屋，重新规划设计和委托建筑开发企业建设住宅用房，并承担全部建房费用。协议同时约定了新建住房的产权归属分配。协议签订后，原告梁斌依约进行报建，委托旺苍县五峰建设工程有限公司开发建设，新建房屋项目“景泰家园”于2011年7月28日办理了土地使用证，2012年3月26日完成竣工验收备案。2010年8月9日，原告梁斌依照约定向王晓明、麻德交付了应当分得的房屋。现王晓明已去世，原告梁斌多次要求被告杨淑华、王城玉、麻德协助办理新建房屋的土地使用权、房屋所有权登记及过户手续，但均被拒绝，经派出所、社区多次调解未果，现诉来本院，请求确认位于旺苍县东河镇凤凰中路景泰家园住宅楼设计单元号为1-1-3、1-3-1、1-3-2、1-3-3、1-4-1、1-4-2、1-4-3、1-5-2、1-5-3、1-6-2、1-6-3、1-7-1、1-7-2、1-7-3、1-8-1的房屋系原告梁斌所有；被告杨淑华、王城玉、麻德应当协助办理上述房屋土地使用权证、房屋所有权证的过户手续。
被告杨淑华、王城玉辩称：双方经协商于2007年8月21日签订房屋转让协议，约定将自家房屋转让给原告梁斌用于开发，并明确了双方的权利及义务，原告梁斌随即于当月拆除了原建筑。但原告梁斌为了扩大修建范围，在与邻居麻德多次协商未果的情况下，故意损毁麻德的房屋基础，导致其房屋裂缝，继而发生纠纷，造成停工近三年，给被告杨淑华、王城玉一家造成房租损失近十万元。期间，被告杨淑华、王城玉一家多次要求终止合同，原告梁斌均不予理睬，继续以王晓明的名义修建房屋，于2010年9月完工。所修房屋进深比协议约定减少了1.6米，导致向被告杨淑华、王城玉一家交付的一楼门面面积减少了11.04平方米，二楼房屋面积减少了18.72平方米，且违规修建了第七层、第八层，给房屋质量造成安全隐患。综上，原告梁斌恶意违约，应当履行违约责任，拆除违规建筑，赔偿经济损失，被告杨淑华、王城玉自会履行合同相关义务。
被告麻德辩称：2007年8月，原告梁斌以房地产开发的名义与邻居王晓明达成房屋转让协议，并拆除了王晓明原有房屋，之后找到被告麻德，希望拆除被告麻德所有的原有房屋，一并开发重建。因被告麻德所有的二层楼房刚重新装修，并经营餐馆，效益很好，便拒绝了原告梁斌的重建要求。原告梁斌随即开始修建王晓明的房屋，故意挖空被告麻德的房屋基础，导致房屋裂缝成为危房。被告麻德不得已同意原告梁斌拆除原有房屋，一并开发重建。双方于2008年1月29日达成房屋转让及建房协议，约定重建期限为一年，向被告麻德交付的房屋面积不低于90平方米。协议签订后，原告梁斌随即拆除了被告麻德的原有房屋，但直到2010年才开工，同年9月完工，故意拖延工期近两年，造成房屋出租损失达十五万元，还缩小了交付房屋的面积。被告麻德本一直同意协助办理房屋过户手续，原告梁斌反而还起诉至法院，给被告麻德造成精神损失。综上，原告梁斌恶意违约，应当履行违约责任，赔偿经济损失，被告麻德自会履行合同相关义务。
原告梁斌为支持其诉讼请求，向本院提交了如下主要证据：
1、2007年8月21日梁斌与王晓明、杨淑华签订的《房屋转让协议》一份。证明双方经协商一致，达成的房屋转让及建房协议。
2、2008年1月29日梁斌与麻德、杨琼华签订的《转让及建房协议》一份。证明双方经协商一致，达成的房屋转让及建房协议。
3、《国有建设用地使用权出让合同》、缴费发票及旺国用（2011）第1894号土地使用权证。证明原告梁斌出资，以270400元的价格取得受让土地（编号为20100696，面积为384.53平方米）的国有建设用地使用权，登记为王晓明、麻德共有。
4、旺苍县规划和建设局关于景泰家园住宅楼设计方案的批复《旺规建函[2007]79号》、旺苍县规划和建设局关于县五峰建设工程有限公司景泰家园续建工程初设方案的批复《旺规建函[2009]257号》。证明景泰家园住宅楼项目经政府相关部门审批，属于合法建房。
5、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》（正、副本）、《旺苍县建设工程开工通知书》。证明景泰家园住宅楼项目经政府相关部门审批，属于合法开工建房。
6、《建设工程施工合同》。证明景泰家园项目由旺苍县五峰建设工程有限公司发包给具有合法资质的广元市元坝区第二建筑工程公司施工。
7、《竣工验收备案书》、《竣工验收报告》。证明景泰家园住宅楼项目经验收合格，房屋共八层，总面积1874.32㎡。
8、《房屋面积测绘报告》。证明景泰家园住宅楼楼层分布、房屋面积测绘情况。
9、《领条》两张。证明原告梁斌已于2010年8月按照协议约定向王晓明（已故）、麻德交付了门面房、住房的钥匙。
10、《房屋所有权归属协议》。证明四川五峰建设工程有限公司不享有景泰家园项目的房屋所有权。
11、景泰家园楼盘表。证明住宅楼楼层分布、房屋面积及所有权归属情况。
被告杨淑华、王城玉、麻德共同质证认为：对证据1、2、3、4、5、6、9的真实性没有异议，但原告梁斌违约在先，违规修建第七层、第八层，拖延工期长达两三年，应当履行违约责任，拆除违规建筑，赔偿经济损失；证据7，出具竣工验收报告的单位是否具有资质不清楚；证据8，应当在双方共同参与下进行测绘，交付房屋面积应当为实际使用面积，并不含公摊面积；证据10，王晓明、麻德签字不属实；证据11，楼盘表载明的房屋面积应当由双方当事人在场一同测绘。
被告杨淑华、王城玉、麻德没有向法庭提供证据。
综合以上双方提供的证据，经庭审质证，本院作如下证据认证：原告梁斌提交的证据1、2、3、4、5、6、9，被告杨淑华、王城玉、麻德没有异议，经审查，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，予以认定；证据7为建设、勘察、设计、施工、监理单位共同出具的工程竣工验收报告，予以认证；证据8，属于具有合法资质的单位出具的房屋面积测绘报告，予以认证；证据10，被告杨淑华、王城玉、麻德虽辩称签字不属实，但房屋归属协议与双方签订的建房协议能够相互印证，本院予以认证；证据11，楼盘表属政府相关职能部门出具，与房屋面积测绘报告相互印证，予以认证。
根据当事人举证、质证，法庭调查及本院对上述证据的认证，本院作如下事实认定：2007年8月21日，原告梁斌与王晓明（已故）签订《房屋转让协议》，该协议约定双方的主要权利义务关系如下：
1、王晓明将凤凰街中段临街212、214、216、218号门面（宽度14.4）及房屋、土地（东临麻德自由墙，西临张朝元自由墙，北临广旺矿务局堡坎为界），大约300㎡左右的土地、房屋全部转让给梁斌，供开发使用。王晓明负责周边关系协调和原室内搬迁工作，以保证工程顺利展开，房屋修建时间由梁斌确定；
2、梁斌将开发的一楼临街门面两间和二楼两套住房的产权（包括房产证和土地使用证）全部过户给王晓明（按商品房标准由主管部门验收合格为准）。两间门面房：框架结构，门面建筑面积（宽度3.3米+3.6米，进深15.3米）即6.9×15.3米。其余房屋、门面及其他土地由梁斌自行处理，王晓明一方不得干涉。梁斌负责办理房屋、土地等一切手续，费用由梁斌承担，王晓明应当予以协助。
2008年1月29日，原告梁斌与麻德、杨琼华又签订一份《转让及建房协议》，该协议约定双方的主要权利义务关系如下：
1、麻德、杨琼华自愿将凤凰路中段现有房屋交给梁斌开发建设（包括拆除现有建筑，重新规划设计），自签字之日起，麻德、杨琼华将现有土地使用证、房产证交予梁斌；麻德、杨琼华协助梁斌进场施工，负责协商与李东升、昝学恩、陈中林公用基础，协助解决邻里关系；设计规划图纸出来后，应当征得麻德、杨琼华同意，并按图纸施工，执行国家现行建筑质量标准和检查验收标准，房屋修建必须从房屋拆除之日起一年内完工，因雨天或其他不可抗拒因素引起的误工除外，否则应当承担违约责任；
2、麻德、杨琼华享有新建房屋一楼门面层、二楼、五楼的房屋产权，一楼门面占地面积为王晓明现有共用墙中心线以东部分全部产权归麻德、杨琼华，门面层为全框架结构，高度不低于3米，进深不少于14米；二楼、五楼每层套房面积不低于90㎡。梁斌负责办理建设所需一切房屋、土地手续，费用梁斌承担。梁斌享有三楼、四楼、六楼、七楼的房屋所有权，可进行买卖、转让，麻德、杨琼华不得干涉，地下室、后坝的使用权归梁斌所有。
签订以上两份土地转让协议之后，梁斌便以麻德、王晓明的名义，与四川五峰建设工程有限公司以联合开发建房的方式，委托广元金鑫建筑勘察设计咨询有限公司为勘察、设计单位，广元市元坝区第二建筑工程公司为施工单位，四川鼎昇建设项目管理咨询有限公司为监理单位，向旺苍县城乡规划建设和住房保障局提出建房申请，取得名称为“景泰家园”的旺建字第2007-70号《建设工程规划许可证》（副本）。旺苍县规划和建设局2007年6月28日出具旺规建函[2007]79号批复文件，核准“景泰家园”（王晓明地块）住宅楼总建筑面积903.4㎡，六层。2009年9月7日出具旺规建函[2009]257号批复文件，核准“景泰家园”（麻德地块）住宅楼总建筑面积590㎡，六层。并取得编号为510821201001280101的《建筑工程施工许可证》，载明开工日期为2009年6月10日，竣工日期为2010年6月10日。2007年7月23日，旺苍县规划和建设局颁发旺开建（2007）字038号《旺苍县建设工程开工通知书》，同意“景泰家园”项目开工。工程竣工后，2010年6月21日，经旺苍县城乡规划建设和住房保障局执法大队现场核实，“景泰家园”项目实际建设为七层、局部八层，建筑总面积1874.32㎡，超建部分追缴相关费用后，旺苍县规划和建设局补办完善旺建字第2007-70号《建设工程规划许可证》（正本），核定建房规模总面积1874.32㎡。2010年9月10日，四川省建设厅出具“景泰家园”工程的《竣工验收报告》，景泰家园工程经建设、勘察、设计、施工、监理单位质量验收合格。
2010年8月，原告梁斌向王晓明交付了设计单元号为1-1-1（建筑面积54.34㎡）、1-1-2（建筑面积54.34㎡）的门面房（合并单元号为1-1-1），设计单元号为1-2-2（建筑面积102.57㎡）、1-2-3（建筑面积71.91㎡）的住房；向麻德交付了设计单元号为1-1-4（建筑面积85.76㎡）的门面房，设计单元号为1-2-1（建筑面积84.27㎡）、1-5-1（建筑面积84.27㎡）的住房。
2011年3月6日，麻德、王晓明与四川五峰建设工程有限公司签订《房屋所有权归属协议》，约定四川五峰建设工程有限公司不享有景泰家园项目土地、房屋所有权。同年4月25日，梁斌以麻德、王晓明的名义与旺苍县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，以270400元的价格取得受让土地（编号为20100696，面积为384.53平方米）的国有建设用地使用权。2011年7月28日，旺苍县人民政府向麻德颁发旺国用（2011）第1894号《国有土地使用权证》，使用权面积为384.53㎡，并载明本宗土地为麻德、王晓明共有。2015年10月29日，原告梁斌曾诉来本院，请求确认上述房屋的所有权归梁斌所有，被告杨淑华、王城玉应当协助办理过户手续，因讼争土地登记为王晓明（已故）、麻德共有，原告梁斌便于2015年11月20日撤回起诉。现再次诉来本院，提出上述请求。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”依据上述规定，原告梁斌与王晓明（已故）于2007年8月21日签订的《房屋转让协议》，与被告麻德、杨琼华于2008年1月29日签订的《转让及建房协议》，都约定提供土地使用权的当事人只分得固定数额的房产，不承担经营风险，故本案应当认定为土地使用权转让合同。双方经协商一致，被告麻德与王晓明（已故）将384.53㎡的划拨土地使用权转让给原告梁斌，由原告梁斌缴纳土地出让金，自行出资修建房屋，双方签订的协议系真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议并不损害国家、集体及第三人的合法权益，应当认定为有效协议。
原告梁斌按照政府相关职能部门的审批方案，委托具有资质的四川五峰建设工程有限公司以联合开发建房的方式合法建房，现房屋已完工并经验收合格，被告杨淑华、王城玉认为违规修建第七层、第八层，并未提供证据予以证实，与本院查证事实不符，该抗辩理由不能成立。依照双方协议第（二）项约定：梁斌将开发的一楼临街门面两间和二楼两套住房的产权过户给王晓明，其余房屋、门面及其他土地由梁斌自行处理，王晓明一方不得干涉。故被告杨淑华、王城玉主张第七层、第八层四套房屋不应当属原告梁斌一人所有的理由不能成立。原、被告签订合同的目的在于原告梁斌能够取得修建房屋的物权登记，根据双方约定，原告梁斌已按照协议约定履行旧房拆除、新房修建、缴纳土地出让金等绝大部分合同义务，并于2010年8月向被告麻德与王晓明（已故）实际履行交付房屋的义务，合同目的能够实现。被告杨淑华、王城玉、麻德业已接收、占有、使用、收益原告梁斌交付的房屋多年，现提出原告梁斌交付房屋面积未到达到约定面积应当予以赔偿，还应当赔偿延期交房的损失，实为提出了独立的诉讼请求，经法庭释明，被告杨淑华、王城玉、麻德未在法定期间内提出反诉、缴纳诉讼费。故本案不予审理，当事人可另行起诉主张权利。双务合同中，双方当事人均享有权利，同时承担对等给付义务，如若被告杨淑华、王城玉、麻德既不履行自己协助过户的义务，又怠于请求对方承担违约责任，容易形成合同长期履行僵局，不利用维护市场交易秩序。综上，被告杨淑华、王城玉、麻德应当履行法定的合同附随义务，协助原告梁斌办理房屋过户手续，原告梁斌基于土地使用权转让的实际受让方及实际房屋建造的行为方，请求确认房屋所有权归属，并要求被告一方协助办理过户手续符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十三条、第六十六条、第一百四十三条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第二十四条之规定，判决如下:
一、位于旺苍县东河镇凤凰中路景泰家园住宅楼设计单元号为1-1-3（53.94㎡）、1-3-1（84.27㎡）、1-3-2（102.57㎡）、1-3-3（71.91㎡）、1-4-1（84.27㎡）、1-4-2（102.57㎡）、1-4-3（71.91㎡）、1-5-2（102.57㎡）、1-5-3（71.91㎡）、1-6-2（102.57㎡）、1-6-3（71.91㎡）、1-7-1（84.27㎡）、1-7-2（102.57㎡）、1-7-3（71.91㎡）、1-8-1（73.44㎡）的十五套房屋[土地使用权证：旺国用（2011）第1894号]，归原告梁斌所有；
二、被告杨淑华、王城玉、麻德在本判决生效之日起三十日内协助原告梁斌办理上述房屋的房地产权属登记。
本案受理费30794元，由原告梁斌负担21556元，被告杨淑华、王城玉负担9238元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。
审 判 长 杨彦平
代理审判员 杨晓丽
人民陪审员 冯光学
二〇一六年七月十五日
书 记 员 罗治通
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国物权法》
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
第一百四十四条建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。
第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。