北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）门民初字第225号
原告何淑兰，女，1926年2月1日出生。
原告何颖，女，1980年9月3日出生。
委托代理人赵建民，北京市亚太律师事务所律师。
被告北京市门头沟区永定镇贵石村村民委员会，住址北京市门头沟区永定镇贵石村。
法定代表人何秋忠。
委托代理人刘瑞霞，北京市中济律师事务所律师。
原告何淑兰、何颖与被告北京市门头沟区永定镇贵石村村民委员会（简称贵石村村委会）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何淑兰、何颖及其委托代理人赵建民，被告贵石村村委会委托代理人刘瑞霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何淑兰、何颖诉称：何淑兰�北京市门头沟区永定镇贵石村（简称贵石村）村民，何淑兰与周文系夫妻，婚后未生育子女。周元红系周文唯一的亲侄女，何颖系周元红之女。周文于2000年10月11日去世，何淑兰在周文去世后与贵石村村委会签订《五保供养协议书》，将位于北京市门头沟区永定镇贵石村x号的院子及院内的北房半间及自建南房半间、屋内的家具、生活用品及3个古董花瓶交给贵石村村委会管理，并于2000年12月9日搬往养老院居住。因养老院条件差，何淑兰要求住回其原有房产时得知房屋已被贵石村村委会转让给他人，贵石村村委会将何淑兰安置在一间西房中，后又几次搬家。贵石村村委会的该行为已经侵犯何淑兰对房屋的所有权。2010年贵石村被列入拆迁范围，村内只有何淑兰一人未安置。2011年6月12日，二原告与贵石村村委会订立《协议》，载明：因贵石村全村拆迁，村委会照顾老人�便，且何颖自愿承担赡养义务，经三方同意，在何淑兰五保户身份解除后，由贵石村村委会一次性给付何淑兰租房费和赡养费2万元，贵石村村委会同时承诺何淑兰的安置房由村委会提供，由何颖以成本价购买。现贵石村安置房均已实际交付，但贵石村村委会迟迟不按照协议履行给付何淑兰安置房屋的义务，二原告多次催促至今无果。现二原告得知贵石村村委会已经无法提供安置房屋，故我们要求贵石村村委会按照永定镇拆迁政策中安置一居室的最小面积56平米，将购买安置房屋的差价给付何淑兰。
被告贵石村村委会辩称：二原告关于何淑兰解除五保户身份及村委会与何淑兰、何颖签订《协议》的陈述属实。何淑兰原在贵石村有半间北房，何淑兰与贵石村村委会签订《五保供养协议书》后，贵石村村委会将该房屋卖给了他人，并没有卖二原告所述的半间南房及院落�我村委会与何淑兰、何颖订立《协议》时曾约定给何淑兰安置房，并由何颖出钱购买，因为何淑兰属于空挂户人员，根据永定镇定的拆迁政策，空挂户人员只能享有人均45平米的安置面积，所以《协议》中的安置房实际是45平米的安置房，至于何颖出钱购买是指让何颖以每平米4500元的价格购买安置房屋，村委会主要是从中协调，负责给何淑兰跑安置房屋的相关手续，房屋并不是直接由村委会提供给何淑兰。根据门头沟区现在的政策，空挂户人员不再给安置房屋，政策变化属于不可抗力，村委会不应承担赔偿责任。此外如果法院认为村委会应当承担责任，我方认为，村委会只能承担45平方米的购房款差价，不应承担56平方米的购房款差价。综上，我们不同意二原告的诉讼请求。
经审理查明：何淑兰系贵石村村民，其丈夫周文于2000年10月11日死亡。何淑兰在贵石村x号原有半间北房。2000年12月6日，何淑兰与贵石村村委会订立《五保供养协议书》，载明：“我村村民何淑兰同志，无依无靠，基本丧失劳动能力，本人同意由镇敬老院负责供养，经村委会与双方商定，敬老院愿意按国家五保条例的规定，对何淑兰同志实行供养到寿终，并负责后事处理（按当地风俗和国家规定办）。被供养人的所有财产，归供养人继承，他人不得干涉……”协议书下方有何淑兰的签名及贵石村村委会盖章确认。同日，贵石村村委会与周元亮订立房屋买卖协议，载明：“一、房屋位置：村西从北数第四排周元清、周元刚房屋中间半间房卖给周元亮。二、房屋价款：经贵石村村委会同意，党员会通过，半间房按市场价，做价贰仟元正（2000元）。三、因村民何淑兰无依无靠，基本丧失劳动能力，现年74岁，经本人申请，村委会同意，按国家五保条例规定，送镇敬老院供养到寿终。房屋及其它财产归贵石村村委会。经贵石村村委会研究，将房产半间及其它生活用品卖给村民周元亮。协议下方有周元亮签名及贵石村村委会盖章确认。原、被告均认可该房屋买卖协议中的半间房屋即为何淑兰的房屋，但何淑兰主张，在半间北房对面还有半间自建南房，该南房也一并被贵石村村委会卖给了周元亮，但未在协议中说明，贵石村村委会对此不予认可。《五保供养协议书》和房屋买卖协议签订后，何淑兰被送到永定镇敬老院居住。2001年年初，何淑兰以敬老院条件差为由要求回到家中居住，因何淑兰的房屋已由贵石村村委会出售给他人，贵石村村委会为何淑兰另行安排了住处。
2010年11月，贵石村被列入拆迁范围。2011年6月2日，何淑兰向贵石村村委会申请解除五保户身份，改由何颖担任其监护人，贵石村村委会讨论后于2011年6月6日与何�兰订立了解除协议，约定何淑兰的五保户身份解除后，由村委会一次性给予何淑兰租房费和赡养费2万元，并由村委会提供安置房，由何颖花钱购买；2011年6月12日，贵石村村委会（甲方）与何颖（乙方）、何淑兰（丙方）及何淑兰的亲人订立了《协议》，就何淑兰解除五保户身份后由何颖担任何淑兰的监护人，负责赡养和负担何淑兰一切日常费用进行了约定，同时确定“1、何淑兰的五保户身份解除后，贵石村村委会一次性给予何淑兰租房费和赡养费2万元，由甲方直接支付给乙方。2、何淑兰的安置房由贵石村村委会提供，由她的监护人何颖花钱购买。3、如乙方、丙方以后不按协议规定执行，乙方应将2万元租房费和赡养费以及购置的安置房返还给甲方，甲方将原实际购房款退回给乙方，安置房产权归甲方所有。”原、被告一致认可，协议签订是以贵石村整体拆迁、�淑兰的房屋已经被村委会出售以及何淑兰解除五保户身份的背景下签订的，协议中确定的安置房屋为一居室，何颖花钱购买安置房屋的成本为4500元／平方米。
关于安置房屋问题，何淑兰、何颖主张，根据永定镇的拆迁政策，一居室安置房屋的面积为55平方米，但房屋交付时的实际面积均超过56平方米，因此要求贵石村村委会按照56平方米的标准，在何颖负担成本价的前提下，给付二原告按市场价购买一居室安置房屋的差价，二原告要求在1.1-1.2万元／平方米之间确定安置房屋的差价；贵石村村委会认为，何淑兰的房屋已经出售，其在贵石村属于空挂户人员，根据永定镇拆迁政策，“空挂户中属本村村民且享有土地确权的（经公示认可）经村委会出具证明，并由腾退人认定后，可按照每人45平方米的标准购买定向安置房，购买面积不足应安置面积的，剩余面积不予另�补偿，其他空挂户不享有购买定向安置房的权利”，何淑兰只能享有45平米的安置面积，贵石村村委会只能以45平方米为标准承担赔偿责任，同意由法院在二原告主张的安置房每平方米差价范围内确定应由贵石村村委会承担的房屋差价。
另查，《关于门头沟区永定镇S1线区域组团定向房屋安置相关规定》，定向安置房户型面积“按照一居室约为55平方米、二居室……设计图纸，待房屋完工后按实际测量面积，多退少补”。“定向安置房价格的确定，执行北京市相关政策。定向安置房回购均价为4500元／平方米，但因楼层原因在此基础上有一定浮动”。
上述事实，有当事人及其委托代理人陈述，证明信，户口本复印件，贵石村村委会证明，《五保供养协议书》，贵石村关于空挂户何淑兰的情况说明，房屋买卖协议，何淑兰解除五保户身份的协议，会议记录，解除协议�《协议》，谈话笔录，《门头沟区永定镇城市建设房屋腾退补偿安置办法实施细则》，《关于门头沟区永定镇S1线区域组团定向房屋安置相关规定》等证据在案佐证。
本院认为：何淑兰、何颖与贵石村村委会达成的《协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，各方应依约履行各自义务。贵石村村委会主张门头沟区不再给空挂户人员安置房屋为由作为不可抗力拒绝承担合同义务的意见，于法无据，本院不予采信。《协议》中虽未约定贵石村村委会应向何淑兰提供安置房的具体面积及何颖购买安置房应如何负担成本，但双方在庭审中已经就安置房屋为一居室房屋，及何颖应以4500元／平方米的价格购买安置房屋达成一致意见，对此本院不持异议。关于贵石村村委会应赔偿的安置房差价问题，根据《关于门头沟区永定镇S1线区域组�定向房屋安置相关规定》，一居室安置房屋的面积约为55平方米，二原告虽主张安置房屋的实际面积均大于56平方米，但在其与贵石村村委会订立《协议》时并不能确定安置房交付的实际面积，不宜以56平方米作为确定贵石村村委会赔偿的标准；贵石村村委会以何淑兰为空挂户人员为由，要求以45平方米计算贵石村村委会应负担的安置房差价，但其忽略了何淑兰的房屋是在何淑兰去世前由村委会出售的事实，贵石村村委会出售何淑兰房屋的行为是导致何淑兰成为“空挂户人员”的主要原因，贵石村村委会应对此承担责任，基于公平原则考虑，依照55平方米计算贵石村村委会应承担的安置房差价更为合理。关于安置房的差价问题，二原告主张在1.1-1.2万元／平方米之间确定安置房差价，贵石村村委会亦表示同意，本院将综合安置房屋的市场价值、贵石村村委会的过错程度�原、被告双方意见酌情确定安置房每平方米的差价。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：
北京市门头沟区永定镇贵石村村民委员会于本判决生效之日起七日内给付何淑兰六十五万元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万零三百元，由北京市门头沟区永定镇贵石村村民委员会负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 王丽娟
代理审判员 唐 晶
代理审判员 朱丹枫
二〇一五�六月十五日
书 记 员 刘昕蕊