浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙11民终1472号上诉人（一审被告、反诉原告）：吴水法，男，1958年6月20日出生，汉族，住遂昌县。上诉人（一审被告、反诉原告）：毛小媛，女，1967年10月26日出生，汉族，住遂昌县。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：陶松生，浙江万申佳律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：毛士忠，男，1953年5月6日出生，汉族，住遂昌县。被上诉人（一审原告、反诉被告）：徐连松，男，1968年7月23日出生，汉族，住遂昌县。被上诉人（一审原告、反诉被告）：毛妙丽，女，1977年5月10日出生，汉族，住遂昌县。以上三被上诉人的共同委托诉讼代理人：余菊红，遂昌县为民法律服务所法律工作者。被上诉人（一�第三人）：毛志忠，男，1957年6月12日出生，汉族，住遂昌县。上诉人吴水法、毛小媛因与被上诉人毛士忠、徐连松、毛妙丽、毛志忠农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省遂昌县人民法院（2017）浙1123民初994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴水法、毛小媛上诉请求：一、依法撤销浙江省遂昌县人民法院（2017）浙1123民初994号民事判决，并发回重审，或在查清事实的基础上依法改判驳回三被上诉人的诉讼请求，支持两上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由三被上诉人毛士忠、徐连松、毛妙丽负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院认定“该协议实为转让宅基地，系以宅基地为合同标的”的事实，属事实认定错误。1、2010年徐连松要买吴水法户在石笋头村55号的房屋，支付了1500元，后买卖并没有达成。毛士忠未经吴水法同意在房前空坛建房影响了吴水法户房屋的出路、采光，也损害了房屋的经济开发价值。对毛士忠建房一事，毛小媛认为政府应拆除违章房屋。2、2014年上半年，毛士忠户未经审批将自有的石笋头村7号房屋进行拆建，因其两次违章建房，镇政府责令毛士忠在7号房屋原宅基地上停止新建房屋，并拆除之前的违章房屋。3、农民建房必须经过审批，严格执行一户一宅的政策。为了景区的和谐稳定，驻村干部建议通过集体内部调整房屋来化解矛盾，违章房屋通过拆旧建新的方式调整给无房户所有，在违章房屋处理结束后毛士忠户申请政府批准旧房屋拆旧建新。4、毛小媛、吴水法与毛士忠协商后，采取将吴水法户房屋卖给毛士忠后进行拆除再申请新建房屋的方式帮助毛士忠，即通过政府部门审批用违章房屋顶替新建的房屋，房屋所有权调整到无房户人的名下，使得违建房屋不被拆除。2014年11月20日，中间人毛志忠说收到毛士忠转交的购房款。次日，在毛志忠在场的情况下，吴水法户与毛士忠户签订了《农村房屋出售协议》。5、为了符合拆旧建新的买卖条件，毛小媛户依约拆除了石笋头55号房屋，并与无房户毛火年协商，毛火年同意以5000元出让其建房申请人的户头，故毛火年与毛士忠签订《购买建房户头协议》。后毛火年提出拆旧建新的建房申请并获得批准，毛士忠之前建的旧房屋顶替新房屋，房屋所有权归毛火年，而毛士忠对该房享有使用权。二、一审判决适用法律错误。旧房未能拆除，改变了政府对新建房屋的合法审批，房屋由两栋变为三栋。1、《农村房屋出售协议》生效后，毛士忠户取得石笋头村55号房屋的所有权，协议中明确约定自签订协议起吴水法、毛小媛将房屋拆除。出卖人依约拆除房屋是履行合同的一部分，拆除的后果由购房人承担，拆除房屋的土地使用权由集体收回。2、地随房走，出卖人出卖房屋，房屋占用的土地使用权一并转移，购房人拆除房屋后，就不再享有原房屋上的土地使用权。未经集体同意及政府部门批准，本案当事人不享有原55号房屋的土地使用权。一审判决认定交付的是宅基地而非房屋缺乏证据支持。3、房随地走，房屋拆除后，毛士忠户在55号房前空坛上的房屋予以保留，原建房屋的宅基地归毛火年建房使用。因此，本案中宅基地上保留的房屋依法归毛火年所有，毛火年取得的宅基地不属于本案审理范围。4、判决买卖协议无效会导致旧房依法存在，政府批准拆旧建新的房屋两栋变成三栋。双方�议买卖的55号房屋依然保存一间厨房31.68m2，根据裁判结果，吴水法户依然享有该厨房的所有权及土地使用权，买卖协议无效后，吴水法户有村55号房屋一栋（部分），毛士忠户有拆旧建新一户，毛火年有违章房屋拆旧建新后调整的一栋，合法房屋应为三栋。综上，解除合同或合同无效不符合原两栋房屋拆旧建新的审批，毛火年的建房资格将被取消，毛士忠违建房屋将被依法拆除。毛士忠提起诉讼违反信用原则，一审判决引起新的纠纷和矛盾，依法应改判。被上诉人毛士忠、徐连松、毛妙丽辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，证据确凿充分。一、案涉协议违反了法律的禁止性规定，应属无效，三被上诉人要求与两上诉人解除该协议，两上诉人反诉要求继续履行该协议的诉讼请求不应得到支持。二、两上诉人的上诉理由没有法律依据。1、因被答辩人投诉举报，答辩人于2010年3月26日向被答辩人支付了1500元购房押金，后双方自愿签订了《农村房屋出售协议》并交付了壹拾万元地基押金。协议中写明被答辩人愿意将房屋115m2连空坛面积共180m2售给答辩人，被答辩人自签订协议起将房屋拆除。从这一点来看，双方买卖的是宅基地，而非房屋。故被答辩人要求答辩人继续履行协议及支付购房款，无法律依据。2、2011年7月13日，被答辩人与毛金根经调解已将双方的宅基地进行了调换，且毛金根与毛小媛调换后于2014年10月22日主动将房屋拆除。3、因被答辩人答应解决其与毛金根的纠纷，答辩人才将购房款交给毛志忠，待被答辩人与毛金根的纠纷解决后再将钱交给被答辩人。4、2007年，毛小媛及其母亲申请下山移民，经批准后，毛小媛及母亲进行了安置并领取了异地转移补助资金，由此�知，被答辩人的房屋必须要拆除，宅基地为农村集体所有，被答辩人将不属于自己的宅基地进行买卖严重侵害了答辩人的合法权益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人毛志忠未发表答辩意见。被上诉人毛士忠、徐连松、毛妙丽向一审法院起诉请求：一、双方解除合同，并要求吴水法、毛小媛返还毛士忠、徐连松、毛妙丽购买房屋及地基押金计人民币98500元及利息（占用资金利息按年利率6%计算至款付清之日止）；二、由吴水法、毛小媛承担本案诉讼费用。上诉人吴水法、毛小媛向一审法院反诉请求：1、毛士忠、徐连松、毛妙丽立即支付购房款98500元；2、赔偿因毛士忠、徐连松、毛妙丽违约所造成的损失14282.5元。一审法院认定事实：吴水法、毛小媛系夫妻关系，1992年以吴水法为户主申请在遂昌县原对正乡（现为王村口镇）石笋头村建造房屋一幢。2007年，毛小媛及其母亲申请下山移民，经公示无异，该户准予迁移，安置地点为遂昌县妙高街道公园路二弄七号302室。因毛士忠、徐连松、毛妙丽在临近吴水法、毛小媛位于遂昌县王村口镇石笋头村的房屋建造房屋，双方因此产生矛盾，故毛士忠、徐连松、毛妙丽欲购买吴水法、毛小媛该处房屋，并于2010年3月26日，向吴水法、毛小媛支付了1500元购房押金。2014年11月20日，经双方同意，毛士忠、徐连松、毛妙丽将10万元款项交由第三人毛志忠，毛志忠出具收条一份，载明：“今收到毛士忠关于对吴水法解决地基押金。”2014年11�21日，吴水法、毛小媛（甲方）与毛士忠、徐连松、毛妙丽（乙方）就吴水法、毛小媛位于遂昌县王村口镇石笋头村的房屋签订一份《农村房屋出售协议》，约定：“甲方愿意将一所房屋115M2连空坛面积共180M2售给乙方，乙方自愿承购，价格定为壹拾万元整。自签订协议起甲方将房屋拆除，木料与砖头归甲方收回。经甲乙双方协定，吴水法的房屋由他本人拆除。……”。之后，吴水法、毛小媛在第三人处领取了1万元。现吴水法、毛小媛已将位于遂昌县王村口镇石笋头村的房屋基本拆除。一审法院认为，农村土地除由法律规定属于国家所有的以外，属农民集体所有，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。农民对经批准使用的宅基地等集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法在该宅基地上建造住宅及其附属设施，但宅基地的所有权仍属农民集体所有。农民对宅基地享有的权利中不包含单独处分宅基地使用权的权利，农民在本村集体内部转让宅基地使用权时，必须与合法建造的住房一起转让，不得单独转让宅基地使用权。本案中，双方签订的《农村房屋出售协议》虽名为出售农村房屋，但根据该协议约定的自签订协议吴水法、毛小媛需拆除该房屋的内容可确认吴水法、毛小媛需交付的并不是房屋而系该宅基地，该协议实为转让宅基地，系以宅基地为合同标的。该协议违反了法律的禁止性规定，应属无效。故毛士忠、徐连松、毛妙丽要求与吴水法、毛小媛解除该协议，吴水法、毛小媛要求继续履行该协议的诉讼请求均不应得到支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定判决：一、驳回毛士忠、徐连松、毛妙丽的诉讼请求。二、驳回吴水法、毛小媛的诉讼请求。本案本诉收取案件受理费2088元，由毛士忠、徐连松、毛妙丽负担。反诉收取案件受理费2556元，由吴水法、毛小媛负担。二审期间，上诉人吴水法、毛小媛提交了四组证据：证据一、《证明》，待证1、吴水法户与毛士忠户之间不存在宅基地买卖，2、房屋拆除后，宅基地归集体收回。证据二、诉争房屋现场勘查照片，待证1、出卖房屋已经依协议拆除但毛士忠保留了原违章建筑的房屋，2、吴水法户前违章房屋调剂给了毛火年，且毛火年通过政府审批取得了该房屋的权属，3、毛火年与毛士忠签订协议，未拆除的违章建筑实际归毛士忠户所有，毛火年仍然居住在村集体生产用房内，4、徐连松阻碍正常执法，未经批准建房且拒绝拆除，5、购买房屋拆除后要回购房款。证据三、购买建房户头协议，待证吴水法户出资，毛火忠出面购买了毛火年的建房资格，解决《农村房屋出售协议》中建房户头的约定。证据四、调地补偿协议，待证90年吴水法建处分从毛士忠处调4平方米宅基地。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，现对上述证据认定如下：证据一无法证明其所要待证的事实，本院不予采信。证据二并不影响对合同效力的审查，本院不予采信。证据三、四无法证明其所要待证的事实，且证据四系复印件，对该两组证据本院均不予采信。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二�明确规定，存在违反法律、行政法规的强制性规定情形的，合同无效。《农村房屋出售协议》虽表述为将房屋115m2连空坛面积共180m2售给毛士忠、徐连松、毛妙丽，但结合协议上“自签订协议起将房屋拆除”等内容来看，该协议实际上系对宅基地的买卖，违反了法律、行政法规的强制性规定，故一审认定该《农村房屋出售协议》系无效合同，并无不当，本院予以维持。至于调地协议、户头买卖以及违法建筑处理的问题，与本案合同效力的认定无关。另，关于合同无效后双方过错责任的分担可另案诉讼。综上所述，两上诉人的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受�费2556元，由上诉人吴水法、毛小媛负担。本判决为终审判决。审 判 长  吕 湘审 判 员  汤丽军审 判 员  聂伟杰二〇一七年十一月三十日代书记员  应煜丽·??10?··??1?·