山西省临猗县人民法院
行 政 判 决 书
（2017）晋0821行初3号
原告段某吉，男，汉族。
委托代理人毛建公，山西明煌律师事务所律师。
被告河津市国土资源局，住所地河津市新建街24号。
法定代表人周建军，局长。
委托代理人尚载东，河津市不动产登记中心副主任。
委托代理人原颖，山西聪锐律师事务所律师。
第三人杜某德，男，汉族。
委托代理人李为民，山西明厚律师事务所律师。
委托代理人林淼，山西君越成律师事务所律师。
原告段某吉诉被告河津市国土资源局、第三人杜某德土地行政管理一案，于2017年1月5日向本院提起行政诉讼。本院于2017年1月6日受理后，于2017年1月8日向被告河津市不动产登记局及第三人杜某德送达了起诉状副本，应诉通知书、举证通知书，被告河津市不动产管理局答辩称其不是适格主体，原告变更被告为河津市国土资源局，本院于2017年1月24日向被告河津市国土资源局及第三人杜某德送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书，依法组成合议庭，于2017年4月18日、2017年7月14日两次公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人、被告河津市国土资源局的委托代理人、第三人的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告河津市国土资源局受理第三人杜某德就座落于西环线以南文苑北区别墅小区第25排东起第四、五家1-7层房屋所有权登记申请后，经审核，于2014年4月10日向第三人杜某德颁发了河津市房权证（2014）字第136**号房权证，记载：产权人杜某德，共有人为樊淑珍一人，共同共有，座落西环线以南文苑北区别墅小区第25排东起第四家，1幢，发证日期2014年4月10日，用途住宅，产权面积1061.72m2。
原告段某吉诉称，案外人贺胜利组合他人于2002年12月24日以竞拍方式拍得河津市人民政府举办的57亩别墅小区土地使用权第25号地块，2006年案外人贺胜利在该地块上建成一幢地下一层地上七层共14套房屋的住宅楼，我于2009年1月9日和2011年11月15日从贺胜利手中购得的五套房屋房号中的201、601、701位于该房屋产权证书中。2013年贺胜利把所承建的房屋全部抵顶给第三人，其中包括我的房屋。河津市房屋管理中心在没有查清事实的情况下于2014年4月10日为第三人颁发了河津市房权证2014字第136**号中华人民共和国房屋所有权证，该份证书包含我的三套房屋，致使我无法办理房权证。现河津市房屋管理中心的不动产登记管理职责全部由被告接收。请求依法撤销颁发给第三人的河津市房权证2014字第136**号中华人民共和国房屋所有权证。
原告段某吉在举证期限内提交以下证据：
1、2009年1月9日卖房协议书复印件一份，
2、2011年11月15日卖房协议书复印件一份，证据1-2证明案外人贺胜利与原告签订卖房协议。
3、运城市中级人民法院（2016）晋08行终46号、47号判决书复印件各一份，证明原告与案外人贺胜利的卖房协议已被法院生效判决认可。证据1-3综合证明原告与案外人贺胜利签订卖房协议，原告已经取得涉案房屋的所有权。
4、照片6张（系当庭提交），照片1-5证明涉案房屋现状，小区呈单元楼格局，说明这个房子是以套为单元，被告发证应当以套为单位；照片6证明涉案房屋是贺胜利已经交付原告，原告已经装修，图片上的玻璃是原告安装。
卖房协议以及装修行为可以证明原告已经实际取得了涉案房屋的所有权，具备原告主体资格。
被告河津市国土资源局辩称，一、我局登记行为事实清楚，依据充分、程序合法。1、登记行为符合《房屋登记办法》第七条规定的程序，审查中第三人提交了《房屋登记办法》第三十条规定的文件，文件的权利人均为第三人杜某德，符合所有权初始登记要求。2、我局尽到注意义务，根据《房屋登记办法》第十一条、第十八条的规定，我局对申请人提交的文件仅承担形式审查义务。本案第三人杜某德提交的文件均由政府有关部门出具，且文件权利人为第三人杜某德，文件形式符合登记要求。再者，原告也无证据证明第三人杜某德提交的房屋所有权初始登记文件不合法。二、原告不具有诉讼主体资格。原告没有证据证实其实际受让了该涉案房屋，根据之前的生效判决第三人杜某德实际受让了该涉案房屋，原告无权要求撤销河津市房权证（2014）字第136**号房权证。综上，我局对涉诉房屋的登记行为，有充分的事实及法律依据，程序合法，请依法驳回原告的诉讼请求。
被告河津市国土资源局在举证期限内向本院提交了下列作出行政行为的证据、依据：
1、登记档案袋复印件（编号：13612）
2、所有权初始登记申请书、询问笔录复印件
3、房地产登记受理审核业务书复印件
4、实地查看表复印件
5、土地使用权证复印件
6、建设工程规划许可证复印件
7、建设工程竣工规划认可证复印件
8、申请人即本案第三人身份证明（身份证、户口本）复印件
9、房产测绘成果报告复印件一份
10、河津市2014字第13612房屋产权登记薄复印件一份
11、运城市中级人民法院（2016）晋08行终46号、47号判决书复印件，证明运城市中级人民法院已经查明涉案房屋由第三人杜某德取得。
12、房屋登记官考核合格证书复印件。
被告当庭出示了证据1、2、3、4、9、10、11、12的原件，证据1-10、12证明按照规定履行审查职责、登记行为符合法律规定。
第三人杜某德述称，一、段某吉不具备原告主体资格，应依法驳回其起诉。涉案房屋的所有权系我依据合法的债务抵顶取得，且已经办理房屋所有权证，段某吉虽然举证其与贺胜利所签两份《卖房协议书》其中201、601、701房屋位于第13612号房权证中，202、702房屋位于13163号房权证中，但该两份协议书是段某吉假借购房之名应付自身债务而签订的，贺胜利并非真卖房给段某吉，段某吉不具备行政诉讼法第二十五条关于原告主体资格的规定，其与涉案房屋并无利害关系，不具备原告主体资格。二、段某吉对涉案房屋是否具有权属系民事争议，依法应在民事争议解决后再对本案进行审理。三、本案房屋登记程序合法，符合《房屋登记办法》第十三条、第十八条、第十九条、第三十条的规定，段某吉的诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回其诉讼请求。
第三人杜某德在举证期限内提交以下证据：
1、河津市房权证2014字第136**号房屋所有权证复印件（当庭出示原件），证明河津市房屋权属登记管理中心于2014年4月10日为杜某德及樊淑珍办理产权登记并颁发房屋所有权证。
2、山西省运城市中级人民法院（2016）晋08行终46号行政判决书，证明杜某德依债务抵顶合法取得案涉土地房屋，对案涉房屋具有合法权属来源。
3、2014年3月17日《山西省代收罚没款收据》《一般缴款书》工商银行汇款凭证；
4、2014年3月17日《现金交款单》
5、2014年4月15日山西省2014年行政事业性收费票据
证据3-5证明杜某德2014年3月17日缴纳超容积率罚款26616元、补交超容积率配套费24191元、2014年4月15日交纳登记费。相关费用缴纳完毕，所办理房产证符合法律规定。
6、证人贺三昌证言，证明：段某吉依据的两份《卖房协议书》的中间人贺三昌证实，协议系段某吉为假借购房之名应付自身债务而签订的，贺胜利并非真卖房给段某吉，段某吉对案涉房屋无任何权属，不具备诉讼主体资格。
经庭审质证，原告及第三人对被告提交的证据质证意见如下：原告对被告作出具体行政行为的法律授权依据无异议，但认为被告作出具体行政行为法律适用依据错误，因涉案房屋承建人是贺胜利，原始权利人是贺胜利，系转移到第三人杜某德手中，应适用《房屋登记办法》第三十二条、第三十三条关于转移登记规定，不应适用初始登记规定。第三人对被告作出具体行政行为法律授权依据及法律适用依据均无异议，认为原告所述第三十三条适用前提是房屋已经登记，本案涉案房屋不具备该条件，第三人申请属初始登记，因第三人申请登记之前涉案房屋无所有权证书。原告对被告提交的证据质证意见如下：1、有些证据是事后补的，虚假；2、证据2房屋所有权初始登记申请书的申请时间2014年4月9日，证据4实地查看表上的时间是2014年4月8日，时间顺序违反常理。按照正常程序应当由申请人先申请，被告单位受理之后再进行实地查看；3、证据3没有受理意见、审核意见，仅有受理人签名，登记管签名，没经过审核委员会会审，程序违法；4、对证据5土地使用证不认可；5、证据6建设工程规划许可证、证据7建设工程竣工规划认可证真实性无异议，但认为是补发的；6、证据9是第三人提供的，产权人应是贺胜利，不是杜某德；7、证据10有异议，第三人在2014年4月10日申请，却在2014年4月10日当天发证，被告经过实地查看、审核登记，在一天时间完成，违反常理。第三人对被告提交的证据质证意见如下：对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。1、证据1-10符合《房屋登记办法》第十三条、第十八条、第十九条、第三十条规定，资料完整，被告作出具体行政行为程序合法；2、证据11证明第三人杜某德依债务抵顶合法取得土地房屋权属的事实，原告不具有本案诉讼主体资格；3、原告对证据2和证据4提出的异议，第三人于2014年4月8日提出口头登记申请，登记机关答复先进行实地查看，第三人配合登记机关工作人员到现场查看，第二天，第三人来到登记机关填写书面申请，并接受询问。初始登记和实地查看分别规定于《房屋登记办法》第十八、十九条，均属于申请阶段工作范围，法律均无严格规定该两项工作前后顺序；4、原告对证据3提出的异议，签字确认就是同意；5、原告对证据10提出的异议，本案被告作出行政行为的期限符合《房屋登记办法》第二十三条“在三十个工作日内办结”的规定；6、原告对证据9及证据5提出的异议，在此前中院生效判决书已经驳回原告据此起诉。
另，原告认为被告所提交的证据3《房地产登记受理审核业务书》审核人宋国瑞签名非本人书写，当庭提出笔记鉴定申请。但因在（2017）晋0821行初4号案件中也提出对宋国瑞签名进行笔记鉴定，原告申请本案笔迹鉴定意见以（2017）晋0821行初4号鉴定意见为准，经运城市中级人民法院委托当事人共同认可的鉴定机构山西省绛县司法鉴定中心鉴定，确定宋国瑞的签名系本人书写。
被告及第三人对原告提交的证据质证意见如下：被告对四组证据均有异议，认为证据1、2只能证明段某吉与贺胜利签订协议，不能证明实际履行，被告登记时从未有人提供该两份协议，协议和登记行为无关；证据3是登记行为之后取得的，且证明涉案房屋是第三人杜某德的。证据4证明不了是涉案房屋，也不能证明原告对房屋进行装修，实际取得所有权。第三人取得涉案房屋所有权，按幢登记，不违反法律规定，如需变更按套进行登记，是第三人的权利。第三人对原告提交的证据质证意见如下：证据1、2虚假，没有原件不能证明真实性。证据3无异议，只是记载段某吉与贺胜利签订过卖房协议，并没有查明协议的效力。证据4看不出来哪个房屋是原告的，证明不了原告实际占有案涉房屋。
原、被告对第三人提交的证据质证意见如下：原告对证据1不认可，质证意见同被告证据10；证据2真实性无异议；证据3、4真实性认可，证明目的不认可，不能以罚款形式承认违法行为的合法化；证据5真实性无异议；证据6贺三昌为被告员工，违法为第三人提供空白表格与本案有利害关系，证言不应采信，卖房协议是真实的。第三人认为，颁发土地证时，贺三昌提供过空白表格给第三人，行为合法，不违反纪律。贺三昌是否签发空白函件，和本案无关。贺三昌当时是土地局工作人员，房产登记是房管部门职责，是编办将河津市不动产登记中心调整到河津市国土局的，贺三昌与被告颁发房产证没有关系，贺三昌和第三人没有利害关系，其证言应予采信。被告对第三人提交的证据均无异议。
本院对上述证据的认证如下：原、被告及第三人均提交的运城市中级人民法院（2016）晋08行终46、47号判决书，是已生效的法律文书，确认为有效证据。被告河津市国土资源局提交的证据，原告质证虽对部分证据中的内容质疑，但对真实性没有异议，被告提交的证据具有真实性、合法性、关联性，符合行政诉讼证据规定，本院确认为有效证据。原告段某吉提交的证据1、2段某吉与贺胜利签订的两份卖房协议书的真实性予以确认；证据4无法证明照片房屋就是案涉房屋，不能确认与本案的关联性，本院不予采信。第三人提交的证据2、3、4、5具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据1真实性、关联性予以认可。证据6贺三昌的证言可以证实段某吉与贺胜利签订过卖房协议书的事实，但证言中“为应付段某吉的高利贷纠纷而签订，并非当事人真实意思表示，协议虚假”的证明内容，原告当庭否认，因本证据系孤证，真实性无法核实，且证人与本案原、被告均存在利害关系，本院不做有效证据认定。
根据原、被告及第三人的诉辩意见，结合庭审举证、质证意见，本院查明以下事实：第三人杜某德于2014年4月9日（原告在质证意见中所述第三人2014年4月10日提出申请，经查第三人提出申请是2014年4月9日）就座落于河津市西环线以南文苑北区别墅小区第25排东起第四家土地证号为河国用（2014）5号土地上的房屋向河津市房屋权属登记管理中心提出初始登记申请，河津市房屋权属登记管理中心于当日受理后，对申请人杜某德及共有人樊淑珍进行了询问，并在杜某德提交书面申请的前一天，于2014年4月8日进行实地查看，标的物状况为房屋1-7层砖混结构。申请期间，第三人杜某德提交河国用（2014）5号的土地使用权证、建设工程规划许可证，建设工程竣工规划认可证，身份证、户口本复印件、房屋测绘成果报告等材料，经审核，河津市房屋权属中心于2014年4月10日为杜某德颁发河津市（2014）13612号房屋产权证书，载明：产权人杜某德，共有人为樊淑珍一人，共同共有，座落西环线以南文苑北区别墅小区第25排东起第四家，1幢，发证日期2014年4月10日，用途住宅，产权面积1061.72m2。段某吉认为河津市（2014）13612号房屋产权证书包含他的房号为201、601、701的三套房屋，于2017年1月5日向本院提起行政诉讼，要求撤销河津市2014字第13612房屋产权登记证书，向本院提交卖房协议书两份。2009年1月9日，贺胜利与段某吉签订卖房协议书一份，载明：“甲方贺胜利、乙方段某吉，经甲、乙双方协商，甲方愿意将文苑北区别墅小区七层二楼201、202两套房屋卖给乙方，具体协议如下：一、房屋位置东靠张兰芳，西靠席革亮。二、甲方卖给乙方房屋，两套合计柒拾贰万元整，现金交易。三、房屋201、202两套房，不管甲方以前以后有什么纠纷，对乙方无关，乙方不承担任何责任。四、甲方负责办理土地房产证（费用甲方负担）。五、本协议一式叁份。甲方贺胜利、乙方段某吉，中间人贺三昌。2009年1月9日。”2011年11月15日，贺胜利与段某吉签订卖房协议书一份，载明：“甲方贺胜利、乙方段某吉，经甲、乙双方协商，甲方愿意将文苑北区别墅小区七层六楼601、七楼701、702三套房屋卖给乙方，具体协议如下：一、房屋位置东靠张兰芳，西靠席革亮。二、甲方卖给乙方房屋，三套合计人民币陆拾伍万元整，现金交易。三、房屋601、701、702三套房，不管甲方以前以后有什么纠纷，对乙方无关，乙方不承担任何责任。四、甲方负责办理土地房产证（费用甲方负担）。五、本协议一式叁份。甲方贺胜利、乙方段某吉，中间人贺三昌。2011年11月15日。”
庭审中原告提出三个质疑：一、被告发证流程违反时间先后顺序，实地查看时间在第三人提出房屋产权登记申请之前；二、房产登记在没有套时才以幢、层登记，被告实地查看未区分房屋有无套，按幢登记，实地查看未尽职责；三、案外人贺胜利与第三人杜某德之间属于以物抵债，属于物权交换中的二手交易，二手交易房应该缴纳税费。另，贺三昌违反规定为第三人办理产权手续，该事实已经被纪检委查处并作出处分。被告答复：第三人起初是口头申请，所申请登记的是整幢房屋，不区分套，被告查看房屋具体位置即可，原告称第三人产权手续作假，在土地产权纠纷中已经进行了审查，仅涉及土地，不针对房屋，原告认为第三人申请登记的文件是虚假、后补、伪造的，应提交证据。第三人认为：起初提出房屋产权口头登记申请，被告认可，应当认定，第三人依法取得案涉整栋房屋所有权后，以幢为单位向被告申请登记，不违反法律规定。关于颁发土地证时，贺三昌提供过空白表格给第三人，行为合法，不违反纪律。贺三昌是否签发空白函件，和本案无关。
另查明：一、2002年12月25日，案外人杨增义拍得河津市文苑小区以北、紫金街以西别墅区用地57亩中第25号地块一排六家的国有土地使用权。2004年间，杨增义组合贺胜利（2014年10月已因病去世）为25号土地的组合人之一。2006年6月24日，贺胜利在竞得的国有土地上建设一栋地下一层地上7层共14套房屋的住宅楼。2010年贺胜利因公司资金周转问题，先后通过贺三昌以所建房屋的一层、二层房屋作抵押，向杨增义借款90万元，以约定月息2.25%向杜某德举债200万元。2013年，以贺三昌为中人，贺胜利以杜某德代其偿还向杨增义借取的90万元，同时免除自己向杜某德的借款200万元及利息为条件将自己组合所得的土地及地上所建房屋抵顶给杜某德。2013年3月前，杜某德履行了双方约定，2013年3月18日，案外人贺胜利出具书面《证明》给杨增义称，25号地块中自己占用的地块是杜某德委托自己与杨增义进行的组合，该块地基房屋与自己没有任何关系，其本人同意由杜某德与杨增义等几家办理土地房屋相关手续。2013年7月10日，杜某德等六家共同向河津市国土资源局申请办理国有土地使用权证，河津市国土资源局于2014年1月20日分别为申请人办理了《国有土地使用证》，其中杜某德所占土地的证号为“河国用（2014）第5号”和“河国用（2014）第6号”，本案涉诉房屋所占地块为河国用（2014）5号国有土地使用证。2014年10月，贺胜利因病去世之后，原告段某吉对分别位于两个使用证上的房屋进行装修时，杜某德进行阻挡并向其出示了《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。原告段某吉于2015年10月19日分别向法院提起行政诉讼要求撤销河国用（2014）5号和河国用（2014）6号国有土地使用证，临猗县人民法院经审理认为，河津市国土资源局颁发土地使用证的行政行为存在多处瑕疵，程序违法，分别判决撤销河国用（2014）5号和河国用（2014）6号国有土地使用证。被告和第三人上诉后，运城市中级人民法院经终审认为，土地从拍卖取得到办理登记均不涉及段某吉，段某吉与案外人贺胜利签订的《卖房协议书》，购买的是涉案土地上的房屋，其与土地登记颁证行为无法律关系，段某吉不具备原告主体资格，以（2016）晋08行终46、47号行政判决书判决驳回段某吉的诉讼请求。
二、为整合不动产登记职责，完善不动产登记机构设置，按照国家、省关于不动产统一登记有关要求，2015年12月14日，河津市机构编制委员会以河编发（2015）9号文件将不动产登记职责调整到河津市国土资源局，在河津市国土资源局地籍管理股加挂“河津市不动产登记局”牌子。故被告由河津市不动产登记局变更为河津市国土资源局。
本院经审判委员会讨论认为，我国实行房屋所有权登记发证制度，取得房屋应当申请办理房屋所有权证书。房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。原河津市不动产登记局，是一个独立机构，负责河津市房屋登记工作，2015年因为整合不动产登记职责，完善不动产登记机构设置，调整为河津市国土资源局的一个部门，承担原河津市不动产局法律责任的主体成为河津市国土资源局，河津市国土资源局现负责本辖区不动产管理工作。本案被告接到第三人杜某德的申请和相关登记资料，依据《房屋登记办法》经过受理、实地查看、审核，认为符合发证条件，给第三人办理了房产证。庭审中，原告认为被告具体行政行为适用法律依据错误，程序违法，认为房地产登记受理审核业务书及实地查看表上的宋国瑞签名非本人书写，当庭提出笔记鉴定申请，经鉴定，受理审核业务书及实地查看表上宋国瑞的签名确系本人书写。原告认为被告发证流程违反时间先后顺序，实地查看时间在第三人提出房屋产权登记申请之前；房产登记在没有套时才以幢、层登记，被告实地查看未区分房屋有无套，按幢登记，实地查看未尽职责。《房屋登记办法》第十条规定：房屋应当按照基本单元进行登记，房屋基本单元是指有固定界限，可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号）的房屋或者特定空间；第十九条规定：办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记……，没有明确具体的查看时间。根据法律规定，按幢登记，被告在第三人书面申请前实地查看，均不违反法律规定。另，原告提出的案外人贺胜利与第三人杜某德之间属于以物抵债，属于物权交换中的二手交易，二手交易房应该缴纳税费，案外人贺胜利将地块和房屋抵债给杜某德之前，并未办理任何相关手续，本案的登记符合初始登记要求。被告对第三人颁发的河津市2014字第13612号房权证，基本事实清楚，程序符合法律规定。关于段某吉是否具有原告主体资格，庭审中被告及第三人认为段某吉无证据证明其实际受让了该涉案房屋，无原告主体资格。原告所提交的与案外人贺胜利签订的两份卖房协议以及贺三昌证言，能证实在第三人办证之前原告就涉案房屋与贺胜利有过协议。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”的规定，原告可以提起诉讼。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告段某吉的诉讼请求。
案件受理费50元,由原告段某吉承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。
审 判 长 张聪玲
审 判 员 周博文
代理审判员 徐耀霞
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 徐振华