浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭江民初字第2058号原告杭州汽车客运中心站小商品城有限公司，住所地杭州市江干区德胜东路3339号。法定代表人高兴礼，执行董事。委托代理人李迎春、焦现伟，浙江京衡律师事务所律师。被告杭州长运客运站场有限公司，住所地杭州市下城区东新路610号301室。法定代表人李远龙，董事长。委托代理人陈楠楠，浙江星韵律师事务所律师。委托代理人孙佳骏，浙江星韵律师事务所实习律师。被告杭州华驰物业管理有限公司，住所地杭州市下城区东新路184号20区。法定代表人周传荣，执行董事。委托代理人陈新华，公司员工。原告杭州汽车客运中心站小商品城有限公司（以下简称小商品城公司）为与被告杭州长运客运站场有限公司（以下简称长运公司）、杭州华驰物业管理有限公司（以下简称华驰公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年10月26日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员朱若君独任审判，于2015年12月3日公开开庭进行了审理。原告小商品城公司的委托代理人李迎春、焦现伟，被告长运公司的委托代理人陈楠楠，被告华驰公司的委托代理人陈新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告小商品城公司诉称，华驰公司与长运公司签订有《管理大楼1-9层租赁合同》一份，约定租赁期限为2009年11月12日至2019年11月11日。2011年1月16日，华驰公司与长运公司协商签订了《管理大楼租赁补充协议》1份，就客运中心站管理大楼10-11层租赁及相关事宜做出了约定，租赁期限为合同签订之日并物业交付之日起至2019年11月11日。经长运公司同意，华驰公司将其承租的管理服务大楼1-9层转租给小商品城公司，双方约定转租合同的终止期限与原租赁合同终止期限相同。转租合同履行过程中，因租赁物存在瑕疵，导致小商品城公司招租商铺的租赁户不能办理相关证照，从而致使众多商铺租赁户与小商品城公司解除租赁关系，小商品城公司因此遭受损失179722.5元。华驰公司与长运公司对租赁物存在的瑕疵均存在过错，应当对此损失向小商品城公司承担连带赔偿责任。华驰公司与长运公司在租赁合同履行过程中因租金及水电费等事宜产生争议，法院判决解除长运公司与华驰公司之间的租赁合同，但并未直接解除小商品城公司与华驰公司之间的转租合同，华驰公司作为次承租人的合法权益，依法应当得到保护。华驰公司与长运公司之间租赁合同的解除并不当然直接导致转租合同的解除，且转租合同亦经过长运公司的共同签署，不违反法律、法规的禁止性规定，小商品城公司依约有权合法占有和使用案涉房屋。小商品城公司在华驰公司与长运公司发生纠纷及诉讼期间，一直都表示愿意直接向长运公司支付租金和水电费，且实际已代华驰公司支付了租金336万元，水电费325867.34元。在次承租人愿意替承租人支付租金的情形下，基于合同安定性及交易稳定性，依法应当捍卫转租关系及转租人的合法权益。因此，在长运公司与华驰公司之间的合同终止后，华驰公司与小商品城公司的租赁合同依法应继续履行，华驰公司与小商品城公司之间的权利义务应由长运公司承受，且由长运公司履行华驰公司与小商品城公司之间的转租合同并不违反长运公司出租案涉房屋以收取租金的目的，对长运公司也无任何不利之处。小商品城公司诉至法院请求判令：一、长运公司继续履行由小商品城公司与长运公司、华驰公司于2010年1月29日共同签署的转租合同；二、华驰公司向小商品城公司赔偿损失179722.5元，长运公司承担连带赔偿责任。被告长运公司辩称，一、法院已判决解除长运公司与华驰公司签订的租赁合同，华驰公司与小商品城公司应向长运公司腾退返还租用的房屋。该判决已生效，小商品城公司应予以履行。二、长运公司签章仅系同意华驰公司将房屋转租给小商品城公司，长运公司非该合同当事人，不构成新的租赁关系。长运公司与华驰公司的租赁合同被判令解除，华驰公司与小商品城公司间的转租合同缺乏履行基础，小商品城公司诉请继续履行缺乏依据。三、小商品城公司代华驰公司支付租金和水电费，系代为履行合同义务，并非对抗长运公司诉请解除合同的合理抗辩理由。且诉讼过程中，小商品城公司并未代替华驰公司支付拖欠的所有租金、违约金、水电费等费用，法院判决租赁合同解除于法有据。四、小商品城公司因违约而向商铺租赁户承担违约责任，与长运公司无关。基于合同相对性原则，小商品城公司应向华驰公司主张赔偿损失。综上，请求驳回小商品城公司的全部诉讼请求。被告华驰公司辩称，一、小商品城公司、长运公司和华驰公司签订的合同，合法有效，三方均应依约履行。二、小商品城公司多次表示愿意在协商基础上为华驰公司支付租金和水电费。三、小商品城公司已支付租金413万余元、水电费179万余元。四、华驰公司处于停业状态，无力承担相应费用。五、小商品城公司诉请赔偿的损失并不是因为华驰公司行为导致，华驰公司不承担该赔偿责任。经审理查明，本院对于本案以下事实依法予以确认：2009年11月12日，长运公司（甲方）与华驰公司（乙方，当时的企业名称为杭州华驰汽车维修市场有限公司）签订了《管理大楼1-9层租赁合同》（以下简称主合同），约定，甲方将位于杭州客运中心站管理服务大楼1-9层共约19000余平方米房屋租赁给乙方，具体租赁范围以双方签字确认的平面图为准；租赁期限为十年，即2009年11月12日起至2019年11月11日止；年租金为552万元，前四年年租金不变，从第五年起年租金在上年年租金的基数上递增6%，第七年起年租金在上年年租金的基数上递增8%，第九年起年租金在上年年租金的基数上递增10%；采取先付款后使用的原则，乙方在合同签订之日起一周内支付第一年的物业租金，以后每半年一付，必须在每年5月12日和11月12日前，分二次缴纳当年的租金；乙方未按时缴纳各类费用，拖欠租金、水、电等相关费用60天以上，未经甲方同意，擅自将承租物业使用权整体或部分抵押、转让、分包及与第三方合作经营的，未经甲方同意擅自对承租物业进行装修改造的，或将不可移动的附属设施进行擅自移动的，甲方有权解除合同，无条件收回物业，依法追究乙方违约责任并要求赔偿甲方所有损失；甲方负责安装管理服务大楼的水、电计量器具，由甲方根据乙方使用的实际情况予以测定，按电力、水力等部门价格按月收取，乙方在接到甲方缴费通知书后一周内向甲方缴齐水电等相关费用，不得拖欠；合法经营手续由乙方自行办理，其他各类证照须与经营者身份相符；等等。2010年1月29日，华驰公司（甲方）与小商品城公司（乙方）签订《管理服务大楼1-9层租赁合同》（以下简称转租合同），约定，甲方将杭州客运中心站管理服务大楼1-9层共约19000余平方米房屋租赁给乙方；租赁期限为十年，即2009年11月12日起至2019年11月11日止；乙方自主进行经营定位，报甲方备案，乙方自行办理报批手续，最终以工商核准的经营范围为准；年租金552万元，前四年年租金不变，从第五年起年租金在上年租金的基数上递增6%，第七年起年租金在上年租金的基数上递增8%，第九年起在上年年租金的基数上递增10%；合法经营手续由乙方自行办理，其各类证照须与经营者身份相符；等等。长运公司签章同意华驰公司将上述房屋转租给小商品城公司。小商品城公司承租上述房屋后，将上述房屋出租给若干商户。2013年12月23日起，王珍平等商户陆续向本院起诉小商品城公司，要求解除其与小商品城公司签订的商铺租赁经营合同，并主张小商品城公司返还租金、综合管理服务费等。案号为（2014）杭江九民初字第1、2、4、5、6、8、9、12、13、14、40号。本院作出判决，认为王珍平等商户在商城开业后进行了正常的营业，小商品城公司未能依合同约定为各商户办理出独立的工商及税务证照，系其履约过程中存在瑕疵，并非构成根本性违约，故判令小商品城公司退还王珍平等人部分租金及保证金等。上述案件共计判令小商品城公司退还租金117868元，退还保证金60000元，承担诉讼费1854.5元。2014年4月25日，长运公司以华驰公司拖欠租金、水电费、擅自装修为由诉至本院，主张解除双方的租赁合同关系，华驰公司和第三人小商品城公司腾退房屋，华驰公司支付租金和水电费等。华驰公司以长运公司阻碍其装修及经营活动、不配合办理土地性质变更导致商户无法办理营业执照，其有权不支付租金为由提起反诉，主张继续履行合同，长运公司支付违约金，并赔偿装修折旧费用、商户租金减免费及预期收益等。本院于2014年12月19日作出（2014）杭江民初字第757号判决，认定华驰公司拖欠租金、水电费理由不成立，判令解除双方租赁合同关系，华驰公司、小商品城公司腾退返还案涉大楼，华驰公司支付租金、水电费及违约金，驳回了华驰公司的全部反诉请求。华驰公司不服该案判决，向杭州市中级人民法院提起上诉。2015年4月23日，杭州市中级人民法院作出（2015）浙杭民终字第662号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。小商品城公司在2012年期间曾向长运公司转账支付款项4134900元，填写的款项用途为场地使用费。小商品城公司曾在2011年、2012年、2014年和2015年7月期间向长运公司支付水电费1760028.69元。以上事实，有原告小商品城公司提供的房屋租赁合同、（2015）浙杭民终字第662号民事判决书、（2014）杭江九民初字第1、2、4、5、6、8、9、12、13、14、40号民事判决书、水电费发票、转款凭证及本案庭审笔录为证。本院认为，本院作出的（2014）杭江民初字第757号民事判决已发生法律效力。华驰公司与长运公司签订的主合同解除，华驰公司丧失占有案涉大楼的合法权源，小商品城公司作为次承租人负有腾房义务，其应当履行生效判决所确定的腾退案涉大楼的义务。长运公司在转租合同中签字仅系同意华驰公司的转租行为，小商品城公司以长运公司在转租合同中签章为由，认为长运公司系转租合同的相对人，并无事实和法律依据，本院不予采信。而小商品城公司支付2012年度租金及相关水电费用，并不能证明小商品城公司与长运公司间存在合同关系，亦不构成长运公司负有履行转租合同义务的合理理由，本院对小商品城公司诉请继续履行转租合同不予支持。小商品城公司因与商户王珍平等人的纠纷，被法院判决退还部分租金及全部保证金。该纠纷系因小商品城公司与商户约定由小商品城公司为商户统一办理工商及税务证照及双方合同终止引起。根据主合同及转租合同的约定，华驰公司及小商品城公司的合法经营手续均由其自行办理，且相关的证照须与经营者身份相符。小商品城公司未按约履行自己与他人约定的合同义务导致不利后果，应当由小商品城公司自行承担。小商品城公司据此诉请华驰公司和长运公司赔偿损失，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，判决如下：驳回原告杭州汽车客运中心站小商品城有限公司的全部诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币1947元，由原告杭州汽车客运中心站小商品城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币3894元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审判员  朱若君二Ｏ一六年一月二十无书记员  杨文婕