西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初2501号
原告：成都银行股份有限公司西安分行，住所地：西安市高新区沣惠南路18号唐沣国际1至3层。
负责人：贺晓燕，该分行行长。
委托代理人：贾冬恺，男，汉族，1990年12月5日出生，现住西安市高新区，该分行员工。
委托代理人：王华瑜，女，汉族，1985年1月1日出生，现住西安市莲湖区，该分行员工。
被告：杜小琴，女，汉族，1970年1月20日出生，现住榆林市神木县。
被告：云润存，男，汉族，1969年9月11日出生，籍住陕西省佳县。
被告：神木县房地产开发经营有限公司，住所地：陕西省榆林市神木县职中路西交警大队对面。
法定代表人：马涛，该公司董事长。
委托代理人：张志强，陕西秦北律师事务所律师。
委托代理人：陈鸿儒，男，汉族，1974年5月30日出生，籍住陕西省神木县，系该公司办公室副主任。
原告成都银行股份有限公司西安分行（以下简称成都银行西安分行）与被告杜小琴、云润存、神木县房地产开发经营有限公司（以下简称神木房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告成都银行西安分行的委托代理人贾冬恺、王华瑜、被告杜小琴、被告神木房地产公司的委托代理人张志强、陈鸿儒均到庭参加了诉讼，被告云润存经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告成都银行西安分行诉称：2012年，被告杜小琴、云润存向其申请购置房屋按揭贷款，之后原、被告签订了《成都银行个人房产按揭借款合同》，被告杜小琴、云润存所购置位于神木县神木镇南郊原玻璃厂有限责任公司麟州华府2号商住楼2幢1单元702号房屋在神木县房地产管理所办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，原告按合同约定向被告杜小琴、云润存发放了借款。由于被告杜小琴、云润存于2016年1月起不再向原告履行还款义务，致借款合同无法继续履行。经多次催讨，三被告拒不履行还款义务。故原告诉至法院，请求判令：1、被告杜小琴、云润存立即向原告支付截止2016年10月18日的借款本金438311.37元，利息17789.62元，罚息997.08元；并按合同约定支付自2016年10月18日起至实际清偿之日的利息、罚息；2、抵押物神木县神木镇南郊原玻璃厂有限责任公司麟州华府2号商住楼2幢1单元702号房屋拍卖、变卖后所得价款优先清偿上述债务；3、神木房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4、被告承担本案案件受理费及因诉讼产生的公告费。
被告云润存经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
被告杜小琴辩称：其与被告神木房地产公司签订认购协议书及商品房买卖合同，但被告未按约定标准交付房屋，其中存在面积误差、与约定的高级外墙砖不符、户型与图纸设计不符、被告未出示五证、商铺1-4电梯楼道与住户共用、未办理产权登记、装饰装修与约定不符、被告卖房不公平公正、供热公司在住户地下室建供热站存在安全隐患、房屋距离电厂过近存在污染等问题。故被告神木房地产公司存在严重违约，本案系买卖合同引起的贷款合同，买卖合同是主合同，贷款合同是从合同，请求驳回原告诉讼请求。
被告神木房地产公司辩称：神木房地产公司并未在成都银行西安分行向借款人借款时提供担保，故不应当承担连带清偿责任。
经审理查明，2012年10月20日，神木房地产公司（出卖人）与杜小琴（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定神木房地产公司将麟州华府2号商住楼第2幢1单元702号房产出售给杜小琴。2012年12月5日，成都银行西安分行（贷款人）与杜小琴、云润存（借款人、抵押人）、神木房地产公司（保证人）签订《成都银行个人房产按揭借款合同》，合同约定：成都银行西安分行向杜小琴、云润存提供贷款47万元，用于购买麟州华府2号商住楼第2幢1单元702号房产；贷款期限为21年，自2012年12月5日起至2033年12月5日止；本合同执行浮动利率，本合同项下的贷款利率为月利率，具体为在基准利率水平上浮一定的比例，该比例为10%，贷款利率为千分之6.004167；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在贷款利率水平上上浮50%；利率调整方式采用按年调整，每年1月1日（可选择1月1日和贷款发放日）自动调整本合同项下贷款利率，以最新的基准利率作为基础；还款方式为等额本息还款；还款日为每期末月的20日；借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，贷款人有权行使宣布贷款提前到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用、向借款人收取违约金等一项或几项权利。该笔借款的担保方式有杜小琴、云润存提供的抵押担保和神木房地产公司提供的保证担保方式。关于抵押担保，被告杜小琴、云润存愿意以合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。2012年12月26日，成都银行西安分行就涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。关于保证担保，合同约定保证人提供连带责任保证。当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其它担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、公证费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。对于保证人在保证范围内的全部应付款项，贷款人有权从保证人在贷款人系统开立的账户中予以划收。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。合同第二十三条约定，本合同任何一方当事人传递给其他各方的通知，须按本合同所列的通讯地址或联系电话进行。借款人、担保人通讯地址、联系电话如有变动，应于10日内以书面形式通知其他各方。贷款人通讯地址、联系电话如有变动或发生需通知借款人、担保人的事项时，应采用在贷款人网点张贴公告、网上银行、电话银行等任一方式通知。合同第二十五条约定，杜小琴、云润存的地址为神木县神木镇水龙路。
经询，成都银行西安分行称其就涉案房产尚未取得他项权证。2013年1月6日，成都银行西安分行向杜小琴发放贷款47万元，该款项被委托付至神木房地产公司的在成都银行西安分行营业部开立的帐户内（帐号：12×××31）。
根据成都银行西安分行提供的对账单及欠款明细表显示，截止2017年5月25日，杜小琴、云润存逾期偿还贷款17期。截止2016年10月18日拖欠成都西安分行本金438311.37元，利息17789.62元、罚息997.08元。
案件审理过程中，神木房地产公司及其法定代表人马涛对成都银行西安分行提交的《商品房买卖合同》、《成都银行个人房产按揭借款合同》、《成都银行楼宇按揭业务合作协议书》的真实性不予认可，称上述合同及协议上加盖的公章不是其公章，其与神木县成太义号商贸公司（以下简称“成太公司”）签订《合作协议书》，其收取资质借用费用130万元，麟州华府2号商住楼项目仅是挂在神木房地产公司名下，该项目完全是由成太公司独立经营，自负盈亏，所有的债权债务与神木房地产公司无关，后经了解，该项目由案外人李和平、李方东等人以神木房地产公司名义开发、销售麟州华府楼盘，其向李和平、李方东等人提供过公司证照、资质，上述合同及协议上的神木房地产公司公章及法定代表人私章均不真实，其未向借款人提供担保。针对该意见，神木房地产公司提交鉴定报告两份予以证明。成都银行西安分行对鉴定报告的真实性不予认可，称其工作人员至神木房地产公司住所地面见法定代表人马涛而签订的《成都银行楼宇按揭业务合作协议书》，且神木房地产公司在成都银行西安分行处开户也留存的是该套资料，其不清楚神木房地产公司所称的资质出借情况，其是基于对开发商的信任才借款的，神木房地产公司与案外人之间的合同效力不能对抗成都银行西安分行。经询，神木房地产公司认可麟州华府2号商住楼项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等载明土地使用权人、建设单位、售房单位均是神木房地产公司。
上述事实，有身份信息、《商品房买卖合同》、《成都银行个人房产按揭借款合同》、《成都银行楼宇按揭业务合作协议书》、借款支取凭证、房屋预告登记证明、借款凭证、对账单、欠款明细表及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，神木房地产公司认为成都银行西安分行提交的《商品房买卖合同》、《成都银行个人房产按揭借款合同》、《成都银行楼宇按揭业务合作协议书》上神木房地产公司的公章不真实，并称其将资质、证照出借给成太公司，其未参与麟州华府2号商住楼项目的经营和销售，故本案所涉债权债务与其无关，但麟州华府2号商住楼项目的五证均在神木房地产公司名下，神木房地产公司认可其同意案外人以其名义开发、销售涉案项目，且作为涉案房产的出卖人与买受人签订《商品房买卖合同》并已备案，神木房地产公司以其提交的司法鉴定意见书证明其不是《商品房买卖合同》、《成都银行个人房产按揭借款合同》、《成都银行楼宇按揭业务合作协议书》的主体，不应承担责任，于法无据，本院依法不予采纳，神木房地产公司应当履行上述合同及协议书的权利义务。神木房地产公司称应由案外人成太公司等承担责任一节，因成都银行西安分行不知晓神木房地产公司将证照、资质出借的情况，故神木房地产公司就其与案外人之间的关系无法对抗成都银行西安分行，其与案外人之间的纠纷应另行处理。
成都银行西安分行与杜小琴、云润存、神木房地产公司签订的《成都银行个人房产按揭借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应全面诚信的履行各自的合同义务。合同签订后，成都银行西安分行依约向杜小琴、云润存履行了发放贷款的义务，杜小琴、云润存理应按照合同约定向成都银行西安分行按期还款，其未能按约还款的行为已构成违约，故成都银行西安分行要求宣告贷款立即到期并主张杜小琴、云润存偿还借款本金、利息、罚息的诉请，有事实和法律依据，本院依法予以支持。
关于成都银行西安分行能否对涉案房屋行使抵押权的问题，涉案房屋上虽设定了房屋抵押权预告登记，但该抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即预购商品房抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，成都银行西安分行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。即不动产抵押未办理抵押登记，不发生物权效力，故本案抵押权并未设立，成都银行西安分行要求对仅办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据，本院依法不予支持。
关于神木房地产公司应否对上述债务承担连带清偿责任一节，《成都银行个人房产按揭借款合同》约定保证人提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止，本案中，成都银行西安分行未就涉案房屋取得他项权利证书，上述债务亦属于合同约定的保证范围，故成都银行西安分行要求神木房地产公司对上述债务承担连带担保责任，于法有据，本院依法予以支持。神木房地产公司承担保证责任后，有权依据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定向债务人杜小琴、云润存追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告杜小琴、云润存应于本判决生效之日起十日内向原告成都银行股份有限公司西安分行偿还贷款本金438311.37元、利息17789.62元、罚息997.08元（截至2016年10月18日），并按合同约定支付自2016年10月19日起至实际清偿之日止的利息、罚息。
如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、被告神木县房地产开发经营有限公司对被告杜小琴、云润存上述第一项债务承担连带保证责任，被告神木县房地产开发经营有限公司承担连带保证责任后，有权向被告杜小琴、云润存进行追偿。
三、驳回原告成都银行股份有限公司西安分行其余诉讼请求。
本案案件受理费8156元，由三被告承担。因原告已预交，故三被告在给付上述款项时将案件受理费一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘洁
审 判 员 朱华
人民陪审员 袁伟
二〇一七年八月二日
书 记 员 李静