江苏省滨海县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0922民初3658号
原告（反诉被告）：滨海洲盛置业发展有限公司，住所地滨海县东坎镇新建南路3号楼112室。
法定代表人：严道佐，该公司董事长。
委托代理人：刘胜香，江苏阜东律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告（反诉原告）：李正彬，男，1971年8月23日生，住射阳�。
委托代理人：王明祥，江苏公正律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告滨海洲盛置业发展有限公司诉被告李正彬租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，被告（反诉原告）李正彬于2016年7月27日提起反诉，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）滨海洲盛置业发展有限公司的委托代理人刘胜香、被告（反诉原告）李正彬及其委托代理人王明祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）滨海洲盛置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1判令解除原、被告签订的编号为ZSB037号《租赁合同》及《补充协议》；2、判令被告支付2014年6月1日至2015年5月31日期间的租金122304元，并按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付自2014年10�1日起至实际给付之日止的违约金；3、判令被告支付2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金15288元，并按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付自2015年10月1日起至实际给付之日止的违约金；4、判令被告按月租金10912元支付2016年6月1日起至实际解除合同、退还房屋之日的租金；5、本院诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年9月30日签订编号为ZSB037号《租赁合同》及《补充协议》各一份，约定由被告承租原告所有的洲盛国际家居广场3号楼三层A3103－A3105、A3096－A3098、A3074－A3076号商铺从事家具经营。租赁期限为2014年6月1日至2017年5月31日，年租金为122304元，第一年租金应于合同签订之日缴纳，在缴清第一年租金后，在租赁期内可优惠年租金两次，每次减少租金10.5个月，即第二年、第三年的年租金可按1.5个月支付，即每年只按签订合同的对应日支付租金15288元，�果被告逾期支付租金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付违约金，且逾期付款超过一个月，原告有权解除合同，收回商铺。被告已对该商铺经营二年多时间，但被告一直拖欠租金，经原告多次催收无果。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决。
被告（反诉原告）李正彬答辩及反诉称，一、答辩人与被答辩人滨海洲盛置业发展有限公司签订的房屋《租赁合同》及《补充协议》，以及与滨海洲盛国际家居装饰城有限公司签订的《协议书》，因滨海洲盛置业发展有限公司与滨海洲盛国际家居装饰城有限公司是紧密的关联企业，两公司的股东、法人代表及注册登记地址均一致，答辩人实际是与一个诉讼主体发生的纠纷，故一并予以答辩并对滨海洲盛置业发展有限公司提出反诉。二、滨海洲盛置业发展有限公司与�海洲盛国际家居装饰城有限公司要求答辩人支付租赁费及物管服务费，因为该两公司没有先行履行相关义务，故无权要求答辩人按约支付本诉原告诉请的费用。具体理由为：1、滨海洲盛置业发展有限公司及滨海洲盛国际家居装饰城有限公司早在2013年就已进行招商活动，在与答辩人达成了租赁意向后，先行让答辩人对租赁的涉案商铺进行装修，双方的《租赁合同》直到2014年9月30日开业之后才进行补签。而在2013年11月5日，双方进行先期商谈租赁事宜时，就由滨海洲盛国际家居装饰城有限公司代表两家公司共同与答辩人签订了一份《洲盛国际家居广场进场协议》，承诺由该公司提供4#馆4层320平方米的场地给答辩人作为办公用房无偿使用，但之后虽然答辩人按约支付了5000元的定金，但直到目前为止，虽经答辩人数次催促，但滨海洲盛国际家居装饰城有限公司及滨海洲盛�业发展有限公司均未将该场地交付给答辩人使用。2、2014年6月1日，答辩人对所租赁的3#楼涉案商铺装修完毕并开始经营后，滨海洲盛置业发展有限公司及滨海洲盛国际家居装饰城有限公司突然在没有征得答辩人同意的情况下，就在答辩人租赁的经营场所范围内开设两处消防通道，答辩人予以制止，但该公司仍强行施工。目前，该消防通道依然存在并在使用中。而两公司的上述行为不但违反合同约定，同时也给答辩人之后的经营造成了严重地影响。3、在答辩人对所租赁的涉案商铺进行装修前，该两公司就已将中央空调安装就位，并承诺商户进驻后免费使用空调。在答辩人与滨海洲盛国际家居装饰城有限公司签订的《管理服务协议书》中，还特地将原本准备收取的空调使用费予以删除，即入驻商户均可免费使用空调。但答辩人在装饰城经营两年期间，该公司从未提供空调服务。直到在商户纷纷投诉、拒交相关费用的情况下，才于2015年12月18日发布《公告》，并承诺保证于2016年7月1日前完善空调设施，实现空调开放。但因为此前没有空调，已导致答辩人的经营季节性的业务无法进行。以上3点，该两公司应赔偿给答辩人的相关损失足以冲抵答辩人应支付的租赁费和物管费用。同时，因为该两公司没有先行履行的约定，故也无权行使要求答辩人支付租金和物管费的权利。故答辩人请求法院驳回两公司的本诉请求。三、因为上述两公司的诸多违约之处一直未能采取积极措施来进行弥补，所以反诉原告也没有按约支付租金和物管费，双方并为此一直在进行沟通交涉。但2016年6月初，该两公司突然切断了反诉原告承租的上述商铺的电源，导致反诉原告无法经营，只好关门。该两公司后又于2016年6月20日向法院提起诉讼，要求解除《租赁合同�、《补充协议》，以及《管理服务协议》，客观上双方的租赁及物管服务关系已不得不终止，但该终止的原因和责任均是该两公司导致和应承担的。反诉原告现也同意解除双方的上述合同，反诉被告滨海洲盛置业发展有限公司在违约的同时给反诉原告造成了巨大的经济损失，故反诉原告要求反诉被告滨海洲盛置业发展有限公司对此进行赔偿。现诉请：1、驳回本诉原告对答辩人诉讼请求；2、判令反诉被告赔偿给反诉原告装潢及库存物资损失合计60万元；3、本诉及反诉费用均由反诉被告承担。
反诉被告滨海洲盛置业发展有限公司辩称，反诉原告反诉理由没有事实依据，不能成立，请法庭依法驳回。
本院经审理认定事实如下：2014年9月30日，滨海洲盛置业发展有限公司（出租方）与李正彬（承租方）签订《�赁合同》，约定出租方将位于滨海县东坎镇滨海洲盛国际家居广场3号楼三层A3103、A3105、A3096、A3098、A3074、A3076号合计1274平方米铺位租赁给承租方，租赁期限自2014年6月1日起至2015年5月31日止。租金为每年122304元，租赁费用在本合同签订之日一次性缴纳。租赁合同第三条第3项约定：“合同期内，如承租方损坏出租方设施或违反商城管理条例及治安、消防管理规定导致出租方或他人遭受经济损失的，承租方应予赔偿，出租方并有权从承租方的综合保证金中扣除相应的抵偿金额，不足部分出租方或权利人有权追索赔偿”。租赁合同第四条第2项约定：“承租方有下列行为之一的，出租方有权解除合同，收回商铺，综合保证金不予退还。（1）未经出租方书面同意，承租方将商铺转租、转借、分租、转让、交换、抵押。（2）未经出租方�意，承租方擅自变更及超范围经营。（3）利用商铺存放危险物品或进行违法活动。（4）拖欠租赁费达一个月以上。”租赁合同第五条第3项约定：“承租方如逾期支付租赁费，除支付租赁费外，另行给付逾期利息（利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）”。租赁合同第七条第6项约定：“承租方租赁期满不续租的，或提前解除租赁合同的，或租赁合同依法、依约终止的，承租方应及时将租赁物完好地交还出租方，承租方租赁场所内的装修物归于出租方，承租方不得拆毁，出租方亦不给予任何补偿。承租方交还商铺时，也不得留存物品或影响商铺的正常使用。对未经同意留存的物品，出租方有权处置。”双方签订《租赁合同》后，经双方协商一致，又签订了《补充协议》，约定：一、承租方保证�2013年12月1日进场装修，在2014年5月20日装修结束，并正常营业…。二、承租方租赁铺位的位置、面积、租金、管理费等见正式租赁合同和管理服务协议，承租方按合同规定一次性缴清全年租金、物业管理费和维护服务费等费用后，承租方续签租赁合同和管理服务协议，并缴清所有费用后，出租方同意返还给承租方拾点伍个月租赁费和服务维护费，此优惠在经营期间总计享有两次（此优惠仅对本租赁铺位在合同期内且正常经营有效）。四、双方要严格履行本协议中的所有约定，并做好保密，如承租方违反约定和承诺，出租方有权取消给承租方的全部优惠政策，并有权收回承租方所租赁的铺位，承租方所有的装修费用不予赔偿，所交保证金、租金、管理费等各项费用不予退还。从2014年6月1日起算并收取租金和管理费等相关费用。六、本协议与双方签订的租赁合同、管理服务协议具有同等法律效力。以前的其他所有约定及承诺作废，以本协议约定为准。七、本协议自2014年6月1日起至2017年5月31日止为有效期。第二年租金、维护服务费、物业管理费在2015年10月1日交清。租金明细：1.5个月租金和维护服务费；12个月物业管理费。租赁合同签订后，李正彬向滨海洲盛置业发展有限公司支付了2014年6月1日至2014年11月30日期间的半年租金60628元。滨海洲盛置业发展有限公司将诉争房屋交付李正彬使用。庭审中，双方一致认可李正彬已将上述房屋的租金交至2014年11月30日。双方一致同意解除租赁合同。
另查明，2013年11月5日，滨海洲盛国际家居装饰城有限公司（甲方）与李正彬（乙方）签订《洲盛国际家居广场进场协议》。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约�力。关于本诉，本案中双方签订的租赁合同及补充协议是双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。根据租赁合同及补充协议约定，被告李正彬应在租赁合同签订之日2014年9月30日一次性缴纳2014年6月1日至2015年5月31日租赁费122304元，但被告李正彬只在2014年10月10日支付了2014年6月1日至2014年11月30日半年租金60628元，被告李正彬未按约定支付租金，构成违约。根据租赁合同约定，被告拖欠租赁费用达一个月以上，原告有权解除合同，收回商铺。被告如逾期支付租赁费，除支付租赁费外，另行给付逾期利息（利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）。庭审过程中被告也同意解除租赁合同。现原告要求解除原、被告于2014年9月30日签订的编号为ZSB037号《租赁合同》及《补充协议》，有事实和法律依据，本院予以支持。要求被告立即支付2014年6月1日至2015年5月31日期间的租金122304元，并按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付自2014年10月1日起至实际给付之日期间的违约金。经庭审查明，被告于2014年10月10日已支付2014年6月1日至2014年11月30日期间的半年租金60628元，故被告应支付2014年12月1日至2015年5月31日期间的租金61152元及逾期利息（自2014年10月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）。要求被告支付2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金15288元，并按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付自2015年10月1日起至实际给付之日止的逾期利息，有事实和法律依据，本院予以支持，但逾期利息应从2015年10月2日起算。要求被告按月租金10912元支付2016年6月1日起至退还房屋之日期间的租金（在一年内最长不超过一个半月租金），有事实和法律依据，本院予以支持。关于反诉，对于被告李正彬认为原告未能提供4#馆4层320平方米的场地给答辩人作为办公用房无偿使用的主张，原告对此不予认可，根据本院现场勘验，目前4#馆4层仍然没有人使用，被告也无证据证明原告违反合同约定将其另行出租给他人，故被告的该反诉主张本院不予支持。对于被告李正彬认为原告未提供空调服务，导致被告的经营季节性的业务无法进行的主张，原告否认其签订合时承诺向被告提供空调服务，被告也未提供证据证明，且因双方未在租赁合同及补充协议中对此进行约定，亦未就此明确达成后续协议，故被告的该反诉主张本院不予支持。对于被告李正彬认为原告在没有征得被告同意的情况下，就在被告租赁的经营场所范围内开设两处消防通道，给被告的经营造成了严重地影响的主张，经本院现场勘验并询问其他经营户，被告所主张的两处�防通道在原告将租赁房屋提供给被告时就已存在，是被告进行装修时将涉案两处消防通道封死，故被告认为开通两处消防通道对其经营造成了严重地影响的主张，本院不予支持。对被告要求原告赔偿其一年装修折旧款约35万元的主张，根据租赁合同约定，被告租赁期满不续租的，或提前解除租赁合同的，或租赁合同依法、依约终止的，被告应及时将租赁物完好地交还原告，被告租赁场所内的装修物归于原告，被告不得拆毁，原告亦不给予任何补偿。被告交还商铺时，也不得留存物品或影响商铺的正常使用。对未经同意留存的物品，原告有权处置。被告李正彬未按约定支付租金，构成违约。根据租赁合同约定，被告拖欠租赁费用达一个月以上，原告有权解除合同，收回商铺。故被告要求原告赔偿其一年装修折旧款约35万元反诉请求，本院不予支持。对于被告认为原告�其断电致其无法正常经营，要求原告赔偿其未销售的库存家具损失25万元的主张，对此，反诉被告称其从未对反诉原告租赁的房屋停电；因反诉原告对反诉被告曾对涉案房屋停电一节未提供证据证明，本院对反诉原告此一陈述不予采信。
综上所述，原告滨海洲盛置业发展有限公司要求解除原、被告于2014年9月30日签订的编号为ZSB037号《租赁合同》及《补充协议》、判令被告支付2014年12月1日至2015年5月31日期间的租金61152元及逾期利息（自2014年10月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）、判令被告支付2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金15288元及逾期利息（自2015年10月2日起至实际给付之日，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）、判令被告按月租金10912元支付2016年6月1日起至实际退还房屋之日期间的租金（在一年内最长不超过一个半月租金）的诉讼请求，本院予以支持。反诉原告要求驳回本诉原告对被告的诉讼请求、判令反诉被告赔偿反诉原告装潢及库存物资损失合计60万元的反诉请求，本院不予支持。依照《中华民人共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：
一、解除原告滨海洲盛置业发展有限公司与被告李正彬于2014年9月30日签订的《租赁合同》及《补充协议》；
二、被告李正彬于本判决生效后十日内支付原告滨海洲盛置业发展有限公司（自2014年12月1日至2015年5月31日）租金61152元及逾期利息（自2014年10月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四�计算）；
三、被告李正彬于本判决生效后十日内支付原告滨海洲盛置业发展有限公司（自2015年6月1日至2016年5月31日）租金15288元及逾期利息（自2015年10月2日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；
四、被告李正彬于本判决生效后十日内按月租金10912元支付原告滨海洲盛置业发展有限公司（自2016年6月1日起至退还房屋之日期间）的租金（在一年内最长不超过一个半月租金）；
五、驳回原告滨海洲盛置业发展有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告李正彬的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3052元，减半收取1526元，由原告滨海洲盛置业发展有限公司负担658元；被告李正彬负担868元。
本案反诉诉讼费9800元，减半收取4900元，由反诉原告李正彬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费（如汇款在附言中注明“法院诉讼费”字样，收款人名称：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行。账号：400101040227821）。上诉期满后七日内仍未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 徐新枝
二〇一六年九月二十一日
法官助理 赵凡淇
书 记 员 董亚吉
附相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更可者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。