福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽09民终787号
上诉人（原审原告）：兴业银行股份有限公司福安支行。住所地：福建省福安市城关解放路23号，统一社会信用代码：913509817053050668。
负责人：卓生晖，行长。
委托诉讼代理人：林景华，福建人文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冯辉，男，1979年5月27日出生，汉族，住福建省福安市。
被上诉人（原审被告）:冯仁，女，1979年11月12日出生，汉族，住福建省福安市。
原审被告：冯斌，女，1968年9月2日出生，汉族，住福建省福安市赛岐开发区。
原审被告:福安市神农庄茶叶经营部。住所地：福建省福安市赛岐镇赛江花园**幢*号，注册号：350981600110332。
负责人：冯斌，经营者。
上诉人兴业银行股份有限公司福安支行（以下简称兴业银行福安支行）因与被上诉人冯辉、冯仁、原审被告冯斌、福安市神农庄茶叶经营部（以下简称神农庄经营部）金融借款合同纠纷一案，不服福建省福安市人民法院（2016）闽0981民初3827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人兴业银行福安支行上诉请求：撤销原审判决第三项，改判：兴业银行福安支行对冯辉、冯仁抵押的坐落于福安市城区房产享有抵押权，并有权在债权本金71万元及利息、罚息、复利、实现债权费用的范围内就该房产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿。事实和理由：兴业银行福安支行与冯辉、冯仁签订的《零售借款最高额抵押合同》约定由冯辉、冯仁抵押的坐落于福安市城区房产对冯斌向兴业银行福安支行的借款提供最高额本金限额71万元的抵押担保，并约定抵押担保范围包括借款本金及由此产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和实现债权费用（包括律师代理费等），该约定系当事人的真实意思表示。虽然抵押登记的债权数额为71万元，然根据住建部所发的编号为建办住房（2008）36号文《房屋权属证书、登记证明填写说明》规定，“债权数额”一栏填写的是被担保的主债权数额，即贷款本金。而根据抵押担保合同的约定，抵押担保的范围为本金、利息、复利及实现债权费用等。因此，兴业银行福安支行对于该抵押房产在71万元和71万元借款本金产生的利息、复利数额及实现债权产生的费用范围内享有优先受偿权。
被上诉人冯辉、冯仁未作答辩。
原审被告冯斌、神农庄经营部未作陈述。
兴业银行福安支行向一审法院起诉请求：1.判令冯斌偿还其借款本金709999.98元及相应利息（按合同约定计算至还清之日止）；2.判令冯辉、冯仁及神农庄经营部对上述款项承担连带偿还责任；3.确认其对冯辉、冯仁提供的福安市城区的房产享有优先受偿权；4.本案律师费1.6万元由冯斌、冯辉、冯仁、神农庄经营部连带承担。
一审法院认定事实：2013年11月8日，冯斌因经营需要与兴业银行福安支行签订《零售授信额度借款合同》（编号：131332168710000），授信71万元，有效期从2013年11月8日起至2016年11月8日止。同日，兴业银行福安支行与冯辉、冯仁签订了《零售借款最高额抵押合同》（编号：131332168703001），以福安市城区的房产为该笔授信担保，抵押担保最高本金限额71万元。同日，冯辉、冯仁及神农庄经营部为该笔借款签署了担保声明书，自愿对上述借款承担连带保证责任。以上两种担保的范围皆及于借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、抵押权人实现债权的费用等。抵押登记于2013年11月8日完成。2014年10月15日，冯斌因支付货款，依据授信合同与兴业银行福安支行签订《零售经营类借款合同》（编号：131420664101000），约定：借款金额为71万元，期限为11个月，自2014年10月15日起至2015年9月15日止；借款的还款方式为到期一次性归还借款本金、分期付息，还款日为每月20日及借款到期日；借款利率采取浮动利率，计算方式为央行贷款基准利率乘以1.40系数，每月1日调整，分段计息，发生2期违约后，借款利率以基准利率上浮50%进行调整；发生逾期，罚息利率为借款利率上浮50%，随借款利率的调整而调整；借款既有物权担保又有保证担保的，兴业银行福安支行在行使担保权时可以选择行使，也可同时行使；未按约定偿还借款本息，兴业银行福安支行有权要求提前清偿本息及其他费用。上述合同签订后，兴业银行福安支行依约放贷，履行了出借义务，但冯斌自2015年9月15日开始未按期还款，已构成违约，截至2016年6月13日，欠款本金709999.98元，利息3372.85元，罚息51302.22元。兴业银行福安支行因本案诉讼支出律师代理费1.6万元。
一审法院认为：兴业银行福安支行与冯斌签订的《授信额度借款合同》、《零售经营类借款合同》、与冯辉、冯仁签订的《借款最高额抵押合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。兴业银行福安支行按合同约定向冯斌履行了贷款发放义务，冯斌未能履行合同约定的还款义务，已构成违约，应承担偿还所欠借款本息的违约责任。兴业银行福安支行为实现本案债权支出的律师代理费1.6万元，属双方约定的应由冯斌承担的损失，故冯斌应予赔偿。冯辉、冯仁以其所有的坐落于福安市城区的房产为借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，抵押合同合法有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”，可认定兴业银行福安支行对冯辉、冯仁提供的抵押物，在拍卖、变卖后的价款在71万元限额内享有优先受偿权。冯辉、冯仁、神农庄经营部出具《担保声明书》，自愿对冯斌的债务承担连带担保责任，故对冯斌应偿还的借款本息及律师代理费承担连带清偿责任，其等人在承担担保责任后，有权向冯斌追偿。冯斌、冯辉、冯仁、神农庄经营部经合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第二百零三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、冯斌应于判决生效之日起三日内偿还兴业银行福安支行借款本金709999.98元及相应利息（利息的计算方法按双方签订的借款合同）；二、冯斌应于判决生效之日起三日内共同赔偿兴业银行公司福安支行律师代理费损失1.6万元；三、兴业银行福安支行对冯辉、冯仁所有的坐落于福安市城区的房产（房屋所有权证号：0020120745）拍卖、变卖后价款在71万元限额内优先受偿上述判决第一项、第二项债权；四、冯辉、冯仁、神农庄经营部对上述判决的第一项、第二项债务承担连带偿还责任；五、冯辉、冯仁、神农庄经营部在承担担保责任后，有权向冯斌追偿；六、驳回兴业银行福安支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11060元，由冯斌、冯辉、冯仁、神农庄经营部共同负担。
一审查明的事实，有相关证据予以佐证，当事人未提出异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第四十六条规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。因此，本案抵押权的行使，当以《零售借款最高额抵押合同》约定的抵押担保范围作为确定抵押物处理后所得价款的优先受偿范围。本案抵押物登记记载的“债权数额71万元”并非《零售借款最高额抵押合同》约定的被担保债权的全部，仅指办理抵押登记时可以确定的本金部分，由于“债权数额”不等同于“担保范围”，本案并不存在“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致”的问题。一审法院将超出登记债权数额的部分排除在优先受偿的范围之外，依据不足，本院对此予以纠正。兴业银行福安支行的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省福安市人民法院（2016）闽0981民初3827号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；
二、撤销福建省福安市人民法院（2016）闽0981民初3827号民事判决第六项；
三、变更福建省福安市人民法院（2016）闽0981民初3827号民事判决第三项为“兴业银行股份有限公司福安支行对冯辉、冯仁所有的坐落于福安市城区的房产（房屋所有权证号：00020120745）拍卖、变卖后价款在本金71万元及该本金项下的利息、罚息、复利、实现债权的费用的范围内优先受偿上述判决第一项、第二项债权”。
一审案件受理费11060元，由冯斌、冯辉、冯仁、福安市神农庄茶叶经营部共同负担。二审案件受理费1167元，由冯辉、冯仁共同负担。
公告费520元，由兴业银行股份有限公司福安支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 马孝斌
审判员 孙 雯
审判员 陈潇婷
二〇一七年八月三十一日
书记员 王丽娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……