民 事 判 决 书
沈阳市铁西区人民法院
沈阳市铁西区人民法院
民事判决书
（2016）辽0106民初1546号
原告沈阳中恒以心建家物业服务有限公司，住所地沈阳市铁西区景星北街46号10栋1号。
法定代表人李全红，系该公司总经理。
委托代理人刘尉，系辽宁楷格律师律师事务所律师。
被告金兆坤，男。
委托代理人金英达，男。
被告韩秀坤，女。（缺席）
原告沈阳中恒以心建家物业服务有限公司诉被告金兆坤、被告韩秀坤物业服务合同纠纷一案，本院2016年1月22日立案受理后，依法由审判员张伟适用简易程序公开开庭进行了审理，原告沈阳中恒以心建家物业服务有限公司委托代理人刘尉、被告金兆坤委托代理人金英达到庭参加了诉讼，被告韩秀坤经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳中恒以心建家物业服务有限公司诉称，原告与沈阳中恒银座房屋开发公司双方签订了《物业管理前期服务协议》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，每平方米每月2.15元人民币，逾期缴费的从逾期之日起按每日的万分之三缴纳滞纳金。被告系上述物业6-2-25-1的业主，物业面积96.83平方米，按约定应当向原告缴纳从2013年10月5日至2015年10月4日的物业管理费用人民币4996元。但被告一直拒绝缴纳。2013年10月5日至2014年10月4日物业费滞纳金2735元（截止于2015年10月4日）。原告向法院起诉，要求法院判决被告支付2013年10月5日至2015年10月4日期间物业服务费4996.00元；判决被告支付2013年10月5日至2014年10月4日物业费滞纳金2735元人民币（截止至2015年10月4日），以及之后物业费产生的滞纳金（按照每日千分之三支付，至缴清全部物业管理费之日止）；本案全部诉讼费由被告承担；原告律师费375元由被告承担。
被告金兆坤辩称，我原来是6#楼，我买房时6#楼边上是一个消防通道，我入住之后，物业公司私自改建一个垃圾房，气味扰民，噪音污染，而且安全通道取消我认为现在安全也是一个问题，我有意见的是每次在停电的时候我住的是高层25楼，电梯都是停用的，没有备用电，具我了解备用电设备启动不了，我的窗台漏水，从入住到现在一直没解决，就这三点。
被告韩秀坤既未到庭参加诉讼又未提出书面答辩意见。
经审理查明：被告金兆坤和被告韩秀坤系沈阳市铁西区“纳帕名门”住宅小区业主，其居住房屋为沈阳市铁西区南十中路5号2-25-1号、建筑面积96.83平方米。原告与沈阳中恒银座房屋开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定原告为纳帕名门住宅小区提供物业服务，住宅物业服务费2.15元/平方米/月。服务期限自2012年10月1日至2015年9月30日。此合同到期后，双方又签订了前期物业服务合同，委托服务期限自2015年10月1日起至业主委员会成立之日止。同时前期物业服务合同对沈阳中恒银座房屋开发有限公司、业主、原告的权利和义务的服务事项、服务质量等进行了约定。物业服务合同第十七条第5款约定：保修责任内房屋、设施、设备维修养护和房屋建设遗留质量问题，按以下方式处理：（1）沈阳中恒银座房屋开发有限公司负责返修；（2）委托原告返修，支付全部费用。第二十二条约定：房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护、大中修、更新费用承担（1）保修期内属保修范围的由沈阳中恒银座房屋开发有限公司承担；（2）不属保修范围的由该共有部分业主按建筑面积比例承担。
另查明，该小区建有一垃圾用房，距该小区6号楼较近。
上述事实，有原被告陈述笔录、原告提供的商品房买卖合同、物业费收据、物业服务合同，被告提供的照片等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与沈阳中恒银座房屋开发有限公司签订的前期物业服务合同不违反我国法律的强制性规定，合法有效。原告为小区提供了物业服务，被告享受了物业服务就应当履行交纳物业服务费的义务。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。由于物业公司所提供物业服务具有普遍性、综合性、长期性特点，而被告提供的证据具有即时性等特点，根据被告提供的证据还不足以认定原告提供的物业服务构成根本违约。关于被告提出的垃圾用房问题，从被告提供的照片看，该垃圾用房占用了园区的公共用地，同时距园区内6号楼较近，对6号楼部分住户的生活可能有一定的影响。在本案中，原告对垃圾用房存在的合法性负有举证责任，原告没有提供相关证据加以证明应承担相应的不利后果，对垃圾用房的存在负相应的不利后果。关于被告提出的电梯没有备用电问题，此问题属于园区配套设施问题，与开发商的建设和规划有关，与物业的服务内容和服务质量无关，故本院对其此抗辩主张不予支持。关于被告提出的窗台漏水问题，本院认为，根据前期物业服务合同第十七条第5款的约定，保修责任内房屋、设施、设备维修养护和房屋建设遗留质量问题维修方式为开发商维修或开发商委托原告维修两种方式，而本案中房屋验收人为原告，那么被告有合理理由相信这些房屋质量问题房屋交接验收单上存在的问题由原告负责解决，原告没有进行维修应认定其违反了其应尽的物业服务义务。根据被告提供的证据虽然不能证明原告提供的物业服务构成根本违约，但还是可以证明原告在日常服务过程中存有一定的瑕疵之处。物业服务合同约定住宅物业服务费2.15元/平方米/月，结合原告的物业服务实际情况，被告应交纳的自2013年10月5日起至2015年12月4日的住宅物业服务费为3497元。
关于原告主张的滞纳金因没有法律依据，故本院不予支持。
关于原告主张的律师费因其不属于必然发生的费用，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告金兆坤、被告韩秀坤于本判决生效后十日内给付原告沈阳中恒以心建家物业服务有限公司2013年10月5日至2015年10月4日期间的住宅物业服务费人民币3497元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回原告沈阳中恒以心建家物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告金兆坤和被告韩秀坤连带承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决数额部分依法交纳上诉费后，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 张伟
二〇一六年三月三十日
书记员 李鲲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。