江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初10045号原告：宁波银行股份有限公司南京河西支行，统一社会信用代码91320100575938999U，住所地南京市鼓楼区江东北路287号银城广场辅楼一楼。负责人：曹翼舸，该支行行长。委托诉讼代理人：陈鹏远，宁波银行股份有限公司南京分行员工。委托诉讼代理人：苏汉，宁波银行股份有限公司南京分行员工。被告：江苏弘瑞房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320000768299310B，住所地南京市建邺区应天大街837号8幢201室。法定代表人：徐朝瑞，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵道义，男，1968年1月27日生，汉族，江苏弘瑞房地产开发有限公司副总经理，住南京市鼓楼区。被告：徐朝瑞，男，1971年10月23日生，汉族，户籍地南京市鼓楼区。被告：朱慧，女，1972年3月30日生，汉族，户籍地南京市鼓楼区。原告宁波银行股份有限公司南京河西路支行（以下简称宁波银行河西支行）与被告江苏弘瑞房地产开发有限公司（以下简称弘瑞房地产公司）、徐朝瑞、朱慧金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月26日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宁波银行河西支行的委托诉讼代理人陈鹏远，被告弘瑞房地产公司委托诉讼代理人赵道义到庭参加诉讼，被告徐朝瑞、朱慧经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宁波银行河西支行向本院提出诉讼请求：1、判令弘瑞房地产公司立即偿还借款本金18990000元，利息（含罚息、复利）311551.5元，并继续支付自2016年7月20日至借款实际给付之日止的利息（含罚息、复利）；2、判令徐朝瑞、朱慧对上述债务承担连带责任；3、如弘瑞房地产公司未按约还款，判令原告对抵押房产位于南京市建邺区恒山路2-3、建邺区恒山路3-1、应天大街839号-3、应天大街839号-4、应天大街839号-5、应天大街839号-6、应天大街839号-7七套房产享有优先受偿权；诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月18日，原告与弘瑞房地产公司签订固定资产贷款合同、最高额抵押合同，约定弘瑞房地产公司向原告借款30000000元，弘瑞房地产公司以其名下的南京市建邺区恒山路1-6等十套房产抵押给原告，作为上述借款之担保；同日，原告与徐朝瑞、朱慧签订保证合同，约定徐朝瑞、朱慧对弘瑞房地产公司的上述借款承担连带保证责任；合同还对还款期限、方式、利率、保证范围、违约责任等权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告依约发放了贷款。弘瑞房地产公司2016年6月18日应归还借款本金1500000元，逾期未归还，构成违约，原告诉至法院，请求判如所请。被告弘瑞房地产公司辩称，对贷款事实不持异议。原告主张的七套抵押房产中除了南京市建邺区恒山路2-3以外，其余六套均在南京市雨花台区人民法院进入拍卖程序，同意在拍卖款中偿还宁波银行借款。但恒山路2-3房屋对应的抵押和贷款合同应该按原合同继续履行。被告徐朝瑞、朱慧未答辩，亦未提交证据。原告宁波银行河西支行围绕其诉讼请求提交了：固定资产贷款合同、借款借据、还款明细、最高额抵押合同、他项权证、最高额保证合同等证据，被告弘瑞房地产公司对上述证据均不持异议。被告徐朝瑞、朱慧未到庭进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月9日，宁波银行河西支行作为抵押权人与弘瑞房地产公司作为抵押人，签订《最高额抵押合同》（合同编号：07207DY20130198）约定：弘瑞房地产公司将其名下位于南京市建邺区恒山路1-6、建邺区恒山路2-1、建邺区恒山路2-2、建邺区恒山路2-3、建邺区恒山路3-1、应天大街839号-3、应天大街839号-4、应天大街839号-5、应天大街839号-6、应天大街839号-7共计十套房产抵押给宁波银行河西支行，为弘瑞房地产公司自2013年6月9日起至2023年6月7日止，不超过30000000元最高额债务提供抵押担保；抵押担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、宁波银行河西支行实现债权和抵押权的费用等。该合同第八条第1款第（1）项约定，发生下列情形之一，抵押权人有权选择将抵押财产拍卖、变卖等形式兑现或变现，以所得价款优先受偿，主合同项下债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，上述期限届满包括抵押权人依照主合同的约定或者国家法律、法规规定宣布主合同项下债务提前到期的情形。上述房产已办理了抵押登记，宁波银行河西支行取得他项权证，债权登记数额为30000000元。同日，宁波银行河西支行分别与徐朝瑞（系弘瑞房地产公司总经理）、朱慧签订《最高额保证合同》，约定：徐朝瑞、朱慧自愿自2013年6月9日起至2023年9月7日止的期间内为弘瑞房地产公司不超过60000000元的最高债务承担连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、宁波银行河西支行实现债权的律师费、诉讼费、保全费等费用；保证期限为主合同约定的债务人债务履行期限届满之日起两年。2013年6月18日，宁波银行河西支行与弘瑞房地产公司签订《固定资产贷款合同》（合同编号：07207GK20130211），约定：宁波银行河西支行向弘瑞房地产公司提供30000000元贷款，用于支付装修款；期限自2013年6月18日起至2023年6月7日止；采用浮动利率，即中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮10%，按年浮动；贷款采用按季结息，每半年还一次本金1500000元，贷款到期，利随本清；借款人在还款日不支付合同约定的到期本息行为视为违约，宁波银行河西支行有权宣布合同项下借款本息提前到期，立即收回借款本息，并就逾期借款部分按照借款到期时执行利率加收50%计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。上述合同签订后，宁波银行河西支行按约发放贷款30000000元，借款借据载明年利率为7.205%。弘瑞房地产公司2016年6月18日应归还借款本金1500000元尚未归还，截至2016年7月19日，尚欠宁波银行河西支行借款本金18990000元，利息（含罚息、复利）311551.5元。目前，南京市建邺区恒山路1-6、建邺区恒山路2-1、建邺区恒山路2-2已解除抵押。建邺区恒山路3-1、应天大街839号-3、应天大街839号-4、应天大街839号-5、应天大街839号-6、应天大街839号-7于2016年10月由南京市建邺区人民法院裁定进行评估、拍卖。本院认为，原告宁波银行河西支行与被告弘瑞房地产公司签订的《固定资产贷款合同）》、《最高额抵押合同》，与被告徐朝瑞、朱慧签订的《最高额保证合同》系各方当事人真实意思表示，且抵押房产已办理抵押登记，均合法有效。宁波银行河西支行按约发放贷款，而弘瑞房地产公司却未按约偿还借款本金，其行为已构成违约，应承担违约责任，宁波银行城西支行有权提前收回借款本息。故宁波银行河西支行主张弘瑞房地产公司立即偿还借款本金18990000元，利息（含罚息、复利）311551.5元，并继续支付自2016年7月20日至借款实际给付之日止的利息（含罚息、复利）的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。关于保证责任。根据《最高额保证合同》的约定，徐朝瑞、朱慧自愿对弘瑞房地产公司上述债务承担连带保证责任，故在弘瑞房地产公司违约后，宁波银行河西支行有权要求徐朝瑞、朱慧对弘瑞房地产公司的债务承担连带清偿责任，徐朝瑞、朱慧在承担连带保证责任后，有权向弘瑞房地产公司追偿。关于抵押物。根据《物权法》相关规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。本案中，宁波银行河西支行与弘瑞房地产公司签订《最高额抵押合同》，并依法取得南京市建邺区恒山路2-3、建邺区恒山路3-1等十套房产他项权证，现三套已解除担保，如弘瑞房地产公司未按约履行还款义务，原告宁波银行河西支行有权以剩余七套该房产折价或者以拍卖、变卖的价款在债权范围内优先受偿。关于被告弘瑞房地产公司提出的每套抵押房产都对应不同的债务数额，现原告主张的七套房产中恒山路2-3房屋对应的贷款及抵押合同应该按原合同履行的抗辩，本院认为，根据法律的规定，主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使抵押权，且原告宁波银行河西支行与被告弘瑞房地产公司签订的《最高额抵押合同》已明确载明抵押权人在依合同约定宣布债务提前到期的情况下亦可对抵押财产进行拍卖、变卖所得价款优先受偿，故对弘瑞房地产公司上述辩解本院不予采信。被告徐朝瑞、朱慧经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江苏弘瑞房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告宁波银行股份有限公司南京河西支行借款本金18990000元，利息（含罚息、复利）311551.5元，并继续支付自2016年7月20日起至借款实际给付之日止的利息（含罚息、复利）（按上述合同约定的利率标准计算）；二、被告徐朝瑞、朱慧对江苏弘瑞房地产开发有限公司上述第（一）项债务承担连带清偿责任，徐朝瑞、朱慧在承担保证责任后，有权向江苏弘瑞房地产开发有限公司追偿；三、如被告江苏弘瑞房地产开发有限公司为履行第（一）项债务，原告江苏银行股份有限公司南京城西支行有权以被告江苏弘瑞房地产开发有限公司提供抵押的位于南京市建邺区恒山路2-3、建邺区恒山路3-1、应天大街839号-3、应天大街839号-4、应天大街839号-5、应天大街839号-6、应天大街839号-7房产折价或者拍卖、变卖所得价款在债权数额30000000元范围内优先受偿。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费137609元，保全费5000元，公告费600元，合计143209元，均由被告江苏弘瑞房地产开发有限公司负担；被告徐朝瑞、朱慧承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长  余 敏人民陪审员  郭长根人民陪审员  贾喜梅二〇一六年十二月十六日书 记 员  陈 悦附相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七十一条第一款主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。