贵州省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔民终265号
上诉人（原审原告）：童静，女，1969年2月15日出生，汉族，住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人：胡良刚，贵州子尹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨绍昌，贵州子尹律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：贵州省冶金建设公司。住所地：贵州省遵义市南门关。
法定代表人：徐金明，该公司经理。
委托诉讼代理人：李辅智，贵州诚稳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：遵义同一房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区南舟路**号。
法定代表人：李建华，该公司经理。
委托诉讼代理人：曹小丽，该公司职工。
被上诉人（原审被告）：重庆科创投资咨询有限责任公司。住所地：重庆市渝北区双凤桥街道渝航路*****号。
法定代表人：曹亮，该公司经理。
童静因与贵州省冶金建设公司（以下简称省冶建）、遵义同一房地产开发有限公司（以下简称同一房开公司）、重庆科创投资咨询有限责任公司（以下简称科创公司）案外人执行异议之诉纠纷一案,不服贵州省遵义市中级人民法院（2015）遵市法民初字第305号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年3月22日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年5月9日对本案进行二审调查询问，上诉人童静的委托诉讼代理人杨绍昌、被上诉人省冶建委托诉讼代理人李辅智、被上诉人同一房开公司、科创公司共同委托诉讼代理人曹小丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
童静上诉请求：1、撤销原审判决，将本案发回重审；或在查清案件事实的基础上依法改判支持上诉人原审中的诉讼请求。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：1、上诉人与同一房开公司签订的商品房买卖合同真实有效，应受法律保护。（1）同一房开公司就其与上诉人之间签订商品房买卖合同的事实予以认可。（2）合同签订后，上诉人按照合同的约定于2015年3月13日向同一房开公司支付了全部价款，也取得了同一房开公司已出具收款收据，并办理了网签手续，涉案房屋已由同一房开公司移交给上诉人。（3）涉案房屋款项已经支付，且款项来源于债权转让，购房款采取以物抵债的方式的问题，从真实性出发，双方确实存在债权债务关系，具有以物抵债的基础。（4）同一房开公司没有及时在网签后办理备案登记手续，责任不在上诉人，主要是同一房开公司与案外人之间有借款关系，涉案房屋被同一房开公司事先与该案外人办理了网签手续。要另行办理房屋备案手续，就必须先到房管部门撤销此前的网签，因此拖延了20天左右时间。轮到上诉人撤销网签、准备办理备案登记时，涉案房屋已被遵义市中级人民法院查封。（5）商品房买卖合同是上诉人与同一房开公司之间真实交易关系的反映，不违反法律禁止性规定，应合法有效，原审判决仅仅因为购房款的支付方式为以物抵债而认为购房款并未实际支付，有失公允，违背了《合同法》的立法目的。2、上诉人未能办理产权变更登记手续是因原审法院的查封行为，不能以此否认上诉人的物权。目前上诉人已经占有、使用、收益涉案房屋。2015年2月10日，遵义市中级人民法院作出（2015）遵市法民一初字第1-1号民事裁定书，对“迎红水岸”第B1、B2裙楼-2-1、-2-2号房屋进行查封。2015年4月1日，法院向遵义市住房和城乡建设局送达协助执行通知书，查封了上述房屋。上述事实可知，一审法院对涉案房屋的真正查封时间是在2015年4月1日，即在上诉人与同一房开公司签订买卖合同之后。因此，就本案中的基本事实而言，上诉人与同一房开公司所签合同在原审法院对涉案房屋的查封之前，故原审法院的查封行为，不能影响上诉人对该房屋享有权利。另，上诉人与同一房开公司之间已经办理了网签手续，该网签手续虽不能代替产权的变更登记，但网签的作用在于防止出卖人进行一房二卖，也是进行商品房备案的必要程序之一。鉴于此，双方之间已经具有变更房屋产权的合意，并已付诸实施。但是，原审法院的查封行为阻止了双方转移房屋产权，侵犯上诉人的合法权益。同时，原审法院据此判决驳回我在原审中的诉讼请求，涉嫌将其侵权行为合法化，不能对抗我的合法权益。3、原审判决，忽视下列事实，本案事实不清。（1）省冶建主张涉案房屋属于拆迁安置用房因此该房不能买卖的事实无证据证实，应承担举证不能的责任。（2）涉案房屋不属于拆迁安置用房的范围，省冶建与涉案房屋无任何权利义务关系。同一房开公司可以进行交易。而原审法院将涉案房屋予以查封显属违法，应当对该房屋进行解封并满足上诉人的上诉请求。（3）省冶建在另案进行超额查封的事实。省冶建在起诉同一房开公司的案件之中起诉金额为2000多万元，但从原审中省冶建的自认查封了同一公司5500余万元的财产，省冶建存在明显的超额查封，涉案房屋没有被查封的必要性，原审法院没有查清案件事实，驳回上诉人的执行异议，下达了（2015）遵市法执异字第9号执行裁定书。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条：查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。因此，省冶建申请原审法院对同一房开公司价值5500余万元的财产进行查封违反法律的规定，而原审法院却忽视此事实，进而判决驳回上诉人在原审中的诉讼请求。故，原审法院（2015)遵市法执异字第9号执行裁定书及（2015）遵市法民初字第305号民事判决书应被撤销。
省冶建答辩请求驳回上诉，维持原判。主要事实及理由：1、根据原审查明的案件事实，童静因代偿协议对被上诉人同一房开公司享有债权后即与同一房开公司以签订商品房买卖合同的形式达到以物抵债的目的，购房款并未实际支付。2、根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，虽然被答辩人童静与同一房开公司就争议房屋签订有《商品房买卖合同》，但双方并未及时依法履行变更登记手续，而被答辩人童静提供证据证明其已在登记部门的相应网站上履行的“网签”行为并不具备物权法意义上的变更登记效力。因此，原审法院在依据另案中作出的（2015)遵市法民一初字第1-1号民事裁定书对同一房开公司开发的“迎红水岸”相关房屋进行查封之时，争议房屋之物权归属仍登记在同一房开公司名下，应当认定查封的房屋属同一房开公司所有，故被答辩人童静所持涉案房屋属其所有的主张不能成立。3、被答辩人童静与同一房开公司在签订《商品房买卖合同》后未及时办理物权变更登记存在过错，并不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的例外情形，故被答辩人童静诉请要求解除对涉案房屋的查封的理由，没有事实和法律依据。
同一房开公司与科创公司共同答辩称：我方与童静签订的合同是在房管部门签订的，所签订合同的标的不应该被查封。
童静向一审法院起诉请求：1、判令停止对位于贵州省遵义市××舟路××、××楼××号房屋的执行；解除贵州省遵义市中级人民法院作出的（2015）遵市法民一初字第1-1号民事裁定的查封内容；2、本案诉讼费用由被告承担。主要事实及理由：2015年3月13日，原告与被告同一房开公司签订《商品房买卖合同》，购买了其开发的位于贵州省遵义市××舟路××、××楼××号商品房，合同约定的商品房价款为2138400元，合同约定的付款方式为一次性付款，当日原告即与被告同一房开公司签订合同并办理网签手续。因同一房开公司就案外人吴冬、王亚勤向原告借款提供连带责任担保。借款期限届满后，借款人吴东、王亚勤未按照约定向原告归还借款本息1500万元，原告向同一房开公司主张承担连带保证责任。原告遂与同一房开公司、案外人吴东、王亚勤于2015年3月13日签订《代偿协议》，约定由被告同一房开公司向原告归还借款本息1500万元。鉴于原告应当向被告同一房开公司支付商品房价款，被告同一房开公司应当向原告归还借款本息。因此，原告与被告同一房开公司于2013年3月13日签订《商品房买卖合同》补充协议，按照补充协议约定原告应付被告同一房开公司的房款从前述债权中予以抵消。买卖合同生效后，原告已经按照合同约定支付全部房屋价款，被告也将原告购买的上述房屋交付原告使用，原告也备齐办理产权转移登记的相关材料。2015年4月1日，贵州省遵义市中级人民法院因被告省冶建与被告同一房开公司、科创投资公司拆迁安置补偿合同纠纷案作出（2015）遵市法民一初字第1-1号民事裁定书，对原告购买的房屋予以查封。原告认为争议房屋已由原告购买并交付使用，且对于未办理商品房的过户手续没有过错。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，应解除涉案房屋的查封。
一审法院认定案件事实：省冶建司与同一房开公司、科创公司拆迁安置补偿合同纠纷一案，诉讼过程中，一审法院于2015年2月10日作出（2015）遵市法民一初字第1-1号民事裁定书，裁定：1、对遵义同一房地产开发有限公司、重庆科创投资咨询有限责任公司价值1500万元的财产予以查封、扣押、冻结；2、对贵州省冶金建设公司所有的位于贵州省遵义市××大道××基地××号集资楼的489.20平方米的商业用房（房屋所有权证号为：遵房权证遵义市字第××号）予以查封。2015年4月1日，一审法院向遵义市住房和城乡建设局送达协助执行通知书，查封了“同一房开公司”名下“迎红水岸”B组团裙房-2-1、-2-2、-2-3等号房屋。
同时查明，2015年3月13日，案外人朱敬福与童静作为甲方与乙方同一房开公司和丙方吴东、王亚勤签订《代偿协议》，主要约定就吴东、王亚勤差欠童静的借款本息1500万元由同一房开公司负责偿还。同日，童静与同一房开公司签订《商品房买卖合同》一份及相应的补充协议，约定同一房开公司将其开发的“迎红水岸”B组团裙房-2-3号房屋以2138400元的价格出售给童静，同一房开公司向童静出具有购房款收款收据。童静认可该购房款并未实际支付，而是将其对同一房开公司因代偿协议享有的债权作为购房款抵扣后进行的商品房买卖行为。
还查明，童静在购买争议房屋后没有办理产权变更手续，在2015年3月17日从同一房开公司处接收相应房屋后即委托了案外人重庆汶太商业管理有限公司在管理对外出租经营事宜。
一审法院认为，根据原、被告的诉辩及理由，归纳本案的争议焦点为：童静要求解除对争议房屋即同一房开公司开发的“迎红水岸”B组团裙房-2-3号房屋的查封的理由是否成立。首先，根据查明的案件事实可知，童静因代偿协议对同一房开公司享有债权后即与同一房开公司以签订商品房买卖合同的形式达到以物抵债的目的，购房款并未实际支付。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，虽然童静与同一房开公司就争议房屋签订有《商品房买卖合同》，但双方并未及时依法履行变更登记手续，而童静提供证据证明其已在登记部门的相应网站上履行的“网签”行为并不具备物权法意义上的变更登记效力。因此，一审法院在依据另案中作出的（2015）遵市法民一初字第1-1号民事裁定书对同一房开公司开发的“迎红水岸”相关房屋进行查封之时，争议房屋之物权归属仍登记在同一房开公司名下，应当认定查封的房屋属同一房开公司所有，童静所持涉案房屋属其所有的主张不能成立。而童静与同一房开公司在签订《商品房买卖合同》后未及时办理物权变更登记存在过错，并不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的例外情形，故童静诉请要求解除对涉案房屋的查封的理由，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回原告童静的诉讼请求。案件受理费100元，由原告童静承担。
本院二审审理查明的事实与一审一致。
结合双方二审诉辩，归纳本案争议焦点为：本案中上诉人童静对案涉房屋享有的权益是否足以排斥财产保全查封行为
本院认为，本案中，上诉人对案涉房屋享有的权利不能对抗法院的查封行为。
首先，从本院审理查明的事实可知，本案中，上诉人童静于2015年3月13日与同一房开公司签署了《商品房买卖合同》，童静虽主张是通过房管部门“网签”的方式，但从一审法院（2015）遵市法民一初字第1-1号民事裁定书的协助执行情况来看，截止2015年4月1日，案涉房产仍登记于同一房开公司名下，这也是一审法院能进行查封的原因。据此可以得出，童静与同一房开公司之间的商品房买卖行为并未对外公示，仅在童静与同一房开公司之间形成了债的法律关系。
其次，依照《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，关于本案争议房产，童静与同一房开公司在签署商品房买卖合同后，并没有及时依法履行变更登记手续，童静提供的网页打印截图的证据认为其已在登记部门的相应网站上履行的“网签”行为，经当场核实并未有备案登记，其未能举证证明，同时童静主张的“网签”行为也不属于物权法意义上的不动产变更登记，不具有物权的对抗效力。
第三，本案中，审理查明的事实可知，案涉房屋已取得预售许可证，在法律上属于可以进行物权变更登记的不动产，但从童静与同一公司签署商品房买卖合同的2015年3月13日至一审法院查封案涉房产的2015年4月1日，长达18天时间，此段期间童静既不请求过户登记，也不进行商品房预售备案登记，怠于行使自身权利，因此，本案的情形并不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的例外情形，故童静诉请要求解除对涉案房屋的查封的理由，没有事实和法律依据。
综上，童静的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人童静负担。
本判决为终审判决
审判长 朱仕芬
审判员 罗 二
审判员 刘珊涌
二〇一七年五月二十日
书记员 黄 义