广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）惠阳法新民初字第253号原告黄锡奎，男，汉族，1956年5月13日出生，住广东省深圳市罗湖区，委托代理人黄升宇，男，汉族，1984年6月26日出生，住址同上，系原告黄锡奎之子。被告张国忠，男，汉族，1964年11月29日出生，住广东省深圳市龙岗区，被告戴云娣，女，汉族，1966年9月24日出生，住广东省深圳市龙岗区，被告惠州泰云雅丽塑胶工艺有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区镇隆镇河西开发区。法定代表人戴云娣。上列三被告共同委托代理人张云流，广东人为律师事务所律师。上列三被告共同委托代理人黄文科，广东人为律师事务所实习律师。原告黄锡奎诉被告张国忠、戴云娣、惠州泰云雅丽塑胶工艺有限公司（以下简称“泰云雅丽公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月29日、2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告黄锡奎及其委托代理人黄升宇、三被告的共同委托代理人张云流、黄文科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄锡奎诉称，被告张国忠与戴云娣为夫妻关系。原告黄锡奎于2012年10月5日与被告张国忠签订了《工厂经营转让和租房协议》（以下称《协议》），《协议》约定将位于惠州市××××河西开发区的厂房出租给被告。协议签订后，原告依约将厂房交付给被告用于经营泰云雅丽公司，被告戴云娣是该公司的法定代表人。在合同履行期间，被告拖欠原告黄锡奎2014年1月份至今租金，厂房租金每月60000元，合计480000元。根据合同法及双方的约定，被告拖欠租金的行为已经构成违约，原告行使解除合同的条件已经成就，故此，请求法院依法判令：1．解除原告黄锡奎与被告张国忠于2012年10月5日签订的《工厂经营转让和租房协议》；2.被告支付拖欠的厂房租金480000元（租金暂计至2014年8月份）及相应违约金给原告；3.被告承担本案全部诉讼费用。原告黄锡奎对其诉称提交如下证据：1.原告身份证，证明原告的主体资格;2.被告张国忠常住人口基本信息、戴云娣身份证、被告泰云雅丽公司营业执照，证明被告的主体资格；3.工厂经营转让和租房协议，证明经营转让和租房事实；4.收款收据，证明租金交纳记录；5.房产证，证明涉讼厂房的权属。被告张国忠、戴云娣、塑胶公司共同辩称，一、被告泰云雅丽公司是厂房实际承租人，在设立被告泰云雅丽公司过程中被告张国忠以自己的名义与原告签订合同，故被告张国忠无须承担支付租金的责任。涉案租赁合同于2012年10月签订，被告泰云雅丽公司于2013年2月注册成立，在设立被告泰云雅丽公司过程中被告张国忠以自己的名义与原告签订合同。被告泰云雅丽公司注册成立后，被告泰云雅丽公司已对被告张国忠签订的合同予以确认，并成为厂房实际的承租人，依据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国公司法）若干问题的规定（三）》第二条第二款规定“公司成立后对前款规定公司成立后的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”，故被告张国忠无须承担支付租金的责任。二、被告戴云娣是被告泰云雅丽公司的法定代表人，不是厂房的承租人，故被告戴云娣无须承担支付租金的责任。三、被告泰云雅丽公司认为如原告需提前解除租赁关系，原告应履行提前书面通知义务，不能以诉讼代为履行通知义务，请依法驳回原告的诉讼请求。被告张国忠、戴云娣、泰云雅丽公司未向本院提交证据材料。经庭审质证，三被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对原告提交的证据1、2、3、4、5即原告身份证、被告张国忠、戴云娣的常住人口基本信息、被告泰云雅丽公司的营业执照、工厂经营转让和租房协议、收款收据、房产证，由法院核实了原告证据原件的情况下，三被告对证据的真实性没有异议；对工厂经营转让和租房协议证明的内容有异议，因为被告泰云雅丽公司当时还没有注册成立，被告张国忠作为筹建的工作人员与原告签订了转让和租房协议，所以三被告认为被告张国忠不应当承担支付租金责任；对收款收据，实际上被告张国忠是代表被告泰云雅丽公司支付的租金，并不是被告张国忠以本人的名义支付租金；对房产证的合法性、真实性、关联性无异议。经审理查明，被告泰云雅丽公司成立于2013年2月1日，由三来一补企业“惠阳区镇隆大光雅丽塑胶丝花厂”转型为外资企业，法定代表人是戴云娣。涉讼的四栋厂房（钢筋混凝土结构）位于广东省惠州市惠阳区镇隆镇河西开发区，权属人是黄锡奎，房地产权证书编号分别为粤房地权证惠州字第××号、第××号、第××号、第××号，建筑面积分别为1753.62平方米、5833.44平方米、523.87平方米、2717.55平方米。2012年10月初，原告（合同称“甲方”）与被告张国忠（合同称“乙方”）签订一份《工厂经营转让和租房协议》，约定甲方将甲方位于惠州市惠阳区镇隆镇大光管理区的镇隆河西开发区雅丽塑胶丝花厂的经营权和包括四栋厂房宿舍内外一切设备、电器、材料等（不包括四栋厂房不动产）转让给乙方，协议其中第七条载明：经营使用场地之厂房为甲方所有，经营权转让给乙方，甲方给三个月免租期为乙方筹备期（即签订合同后开始计三个月），三个月后，乙方使用整体厂房、宿舍、加建水泥房、钢筋棚之类全部。直至双方成交买卖厂房后终止；第八条载明：租金商定，月租金六万元人民币，若双方厂房买卖因某种原因无法成交，月租金六万元人民币以维持三年，方可按当时的市场实际调加；第九条载明：甲方支持乙方发展，减轻淡季损失和来年经济压力，租金从2013年1月1号开始计算，2013年7月底前交清上半年租金，8月底交清下半年租金，2014年及后租金在每月五号前交清。合同签订后，原告依约交付了涉讼厂房，被告张国忠将承租的厂房用于开设、经营被告泰云雅丽公司。2013年11月29日，被告张国忠以被告泰云雅丽公司的名义向原告支付了2013年1月至2013年12月份的租金，2014年1月份之后的租金未付。2014年8月26日，原告向本院提起本案诉讼。被告张国忠于2014年9月8日收到本院邮寄的本案起诉状副本等应诉材料。庭审时，原、被告一致陈述被告张国忠承租涉讼的厂房系用于开设、经营被告泰云雅丽公司。原告除明确要求作为泰云雅丽公司发起人的被告张国忠承担合同责任外，还主张利息以每月应付租金60000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，分别从2014年1月6日起计至此款项付清之日止，从2014年2月6日起计至此款项付清之日止，从2014年3月6日起计至此款项付清之日止，从2014年4月6日起计至此款项付清之日止，从2014年5月6日起计至此款项付清之日止，从2014年6月6日起计至此款项付清之日止，从2014年7月6日起计至此款项付清之日止，从2014年8月6日起计至此款项付清之日止。另查明，原告于2014年8月14日向本院提出财产保全申请，本院于同日作出（2014）惠阳法立保字第76号民事裁定书，裁定：一、冻结或查封被申请人在中国农业银行（此处空白）支行开设账号为44×××02、44×××60账户上的资金500000元为限或等值的机械设备（具体见查封清单）。冻结账户期限均为6个月，查封机械设备期限为一年。二、查封申请人黄锡奎名下位于惠州市××××河西开发区的厂房﹝证号：粤房地权证惠州字第××号﹞。查封期限为两年。2014年9月29日，原告向本院请求解除对被告泰云雅丽公司机器设备的查封，本院于同日作出（2014）惠阳法立保字第76-1号民事裁定书，裁定：解除对被申请人泰云雅丽公司机器设备的查封（以惠阳法院查封扣押财产清单记载内容为准）。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，作为合同相对方的原告，有权选择被告张国忠或泰云雅丽公司承担合同责任，在原告选择向被告张国忠主张权利的情况下，本院应予支持和准许。本案中，涉讼租赁物登记在原告名下，具有合法权源，《工厂经营转让和租房协议》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。虽然双方在租赁合同中并未约定解除合同的条件，然至原告起诉时，被告张国忠拖欠租金已达八个月，根据《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条的规定：“承租人有下列行为之一的，出租人有权要求赔偿因此造成的损失，并且可以解除租赁合同：…（四）拖欠租金达六个月以上的。”，且在案件审理过程中被告张国忠亦无支付租金的意思表示，故应认定原告解除合同于法有据，即使原告向本院起诉前未通知被告解除租赁合同，但诉状副本送达被告张国忠之日（2014年9月8日）应视为解除通知到达被告，租赁协议解除，故本院对原告提出的解除租赁合同的诉求予以支持。根据庭审查明的事实，被告张国忠拖欠原告自2014年1月1日起至2014年8月30日的租金480000元（60000元/月×8个月）,本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，因此，被告张国忠对合同解除前所拖欠的租金仍应继续履行支付义务。因被告张国忠存在上述违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，原告依法有权要求被告张国忠承担违约责任。结合合同对租金及租金支付时间的约定，现原告主张以每月应付租金60000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，从每月逾期付款时间起算，直至款项付清之日止，于法有据，本院予以支持。虽然原告称被告张国忠与被告戴云娣是夫妻关系，被告戴云娣应对被告张国忠负担的债务承担连带责任，但原告对此未向本院提供相关证据予以证实，故本院对其该主张不予支持。原告同时还以被告戴云娣是被告泰云雅丽公司法定代表人为由要求被告戴云娣对上述债务承担连带责任，于法无据，本院不予支持。三被告主张被告泰云雅丽公司实际使用涉讼房屋，租赁合同责任的承担主体应为被告泰云雅丽公司，而非被告张国忠和被告戴云娣，三被告的抗辩意见实质上系主张被告泰云雅丽公司对上述租赁合同权利义务的概括承受，构成债务转移，但上述租赁合同在履行过程中，实际履行支付租金义务的人为被告张国忠，而原告并未同意租赁合同的权利义务概括移转于被告泰云雅丽公司，故被告张国忠作为合同相对人应承担合同责任。因被告泰云雅丽公司亦并未作出与被告张国忠共同承担租赁合同责任的意思表示，故原告主张被告泰云雅丽公司和张国忠承担连带责任的主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告黄锡奎与被告张国忠就广东省惠州市惠阳区镇隆镇河西开发区厂房2012年10月5日签订的《工厂经营转让和租房协议》。二、被告张国忠应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告黄锡奎自2014年1月1日至2014年8月30日的房屋租金480000元及利息（利息以每月应付租金60000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，分别从2014年1月6日起计至此款项付清之日止，从2014年2月6日起计至此款项付清之日止，从2014年3月6日起计至此款项付清之日止，从2014年4月6日起计至此款项付清之日止，从2014年5月6日起计至此款项付清之日止，从2014年6月6日起计至此款项付清之日止，从2014年7月6日起计至此款项付清之日止，从2014年8月6日起计至此款项付清之日止）。三、驳回原告黄锡奎对被告惠州泰云雅丽塑胶工艺有限公司的诉讼请求。四、驳回原告黄锡奎对被告戴云娣的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8500元，由被告张国忠负担，诉讼费原告黄锡奎已预交，本院不予退回，由被告张国忠在上述履行期限内迳付给原告黄锡奎。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  潘伟雄审 判 员  谢运生代理审判员  邹思友二〇一四年十二月三日书 记 员  刘宇文