广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂10民终2421号上诉人（一审原告）百色川惠国际广场小区第二届业主委员会。负责人黄建民，主任。委托代理人黄爱芳，广西凌盛律师事务所律师。被上诉人（一审被告）百色川惠房地产开发有限公司。住所地：百色市右江区新兴路**号川惠国际广场酒店*楼。法定代表人刘延林，董事长。委托代理人黄伟旗，广西中名律师事务所律师。委托代理人赵芳，广西中名律师事务所律师。上诉人百色川惠国际广场小区第二届业主委员会因所有权确认纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2016）桂1002民初1257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月29日立案受理后，依法组成合议庭于2017年2月17日传唤双方当事人到庭进行调查、质证。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2005年，被告通过审批开发建设百色?川惠国际广场。2005年6月21日，被告与百色市人民政府签订协议，后者委托被告建设广场、道路和人防地下室，所需费用由百色市人民政府承担。人防地下室在和平时期由被告使用管理。2006年8月21日，百色市人民防空办公室与被告签订建设川惠广场地下室协议，约定被告建设适合人防队伍平时集结、训练等使用的一般地下室4000㎡。地下室工程竣工验收后，百色市人民防空办公室要办理4000㎡地下室的房屋产权证，被告要�以提供各种有关文件资料支持配合办理产权证，按城市规划要求作为公共设施使用，由乙方维护和管理。在和平时期被告可使用4000㎡的地下室，战时按国家和政府的法律、法规、规定及要求，统一收归国家及政府使用。被告按规定保持、维护、恢复地下室的使用功能。2006年，川惠行政公寓楼A1、A2、A3、B共４幢住宅及商铺竣工后，陆续出卖给业主。至2007年10月1日后，仍有十余位业主与被告签订商品房买卖合同购买行政公寓楼及商铺。在被告与各业主签订的商品房买卖合同附件二中，双方约定：“根据《房产测量规范》（GB17986—2000）买受人所购房屋的共用分摊面积由下列部分构成：1、电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室的建筑面积，以水平投影面积计算；2、套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙�水平投影面积的一半。注：①除以上第1、2项列入买受人所购房屋的共同分摊面积以外，小区会所、幼儿园、地面、地下停车库（位）等物业，由出卖人投资建成，物业产权及其他权益归出卖人所有。②公共部位与公共房屋分摊面积以具有测绘资质的单位根据《房产测量规范》等规定测量并报百色市房屋产权登记机关备案的测绘报告为准”。诉争的地下一层（地下车位）竣工后一直由被告使用并收益。除人防工程使用的地下室面积外，被告未出售其余空间面积。现原告认为地下室一层的停车场实为住宅地下层，属于架空层，应属于行政公寓楼的基础部分，为全体业主共同所有，被告无权使用并处分，提出上述诉讼请求。一审法院审理认为，原告诉请确认诉争地下一层即地下停车位属其所有，并要求被告停止出租使用行为，实际为确认地下层（地下停车位�所有权的归属问题。根据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”之规定，物的所有权应遵循物权法定原则，即谁出资谁所有。故被告依法开发建设百色?川惠国际广场项目，取得原始的合法所有权。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”之规定，本案审查被告建成诉争地下一层后，对该物权是否另有约定。被告提交证据证实，诉争的地下一层中有4000㎡由百色市人民政府、百色市人防办出资委托被告建设。其余面积中，被告与各业主在《商品房买卖合同》中约定：电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、过道、值班警卫室的建筑面积，以水平投影面积计算纳入原告代表的各业主的所购房屋的共有分摊面积。这部分归原告全体业主所有。被告提交的经百色市房地产综合信息测绘技术服务中心出具的《川惠国际广场共有建筑面积分摊认定表》、《川惠国际广场A1#共有建筑面积分摊认定表》、《川惠国际广场A2#共有建筑面积分摊认定表》、《川惠国际广场A3#共有建筑面积分摊认定表》也充分证实了被告恪守该约定，将上述建筑面积纳入全体业主的公摊中。地下一层的剩余空间面积，因未纳入业主共同分摊面积中，原告所代表的各业主与被告签订的合同中又明确约定：除纳入房屋共同分摊面积以外，小区会所、幼儿园、地面及地下停车库（位）等物业，由出卖人投资建成，物业产权及其他权益归出卖人所有。故地下一层的剩余面积无论建设规划的用途是否为停车库�位），均属于合同约定的由被告出资建成，属被告所有的物业。故原告的诉请没有事实和法律依据，该院不予支持。遂依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款、《中华人民共和国人民防空法》第五条、《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回原告百色川惠国际广场小区第二届业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告百色川惠国际广场小区第二届业主委员会负担。上诉人百色川惠国际广场小区第二届业主委员会不服一审判决，以一审认定事实不清，遗漏当事人百色市人民政府或者百色市人民防空办公室，程序违法，判决错误为由，请求撤销一审判决，改判涉案小区地下层属全体业主共有。主要理由是：一审期间，被上诉人没有提交任何有关百色市人民政府、百色市人防办出资1044.3万元的相关证据，一审依据什么认定百色市人民政府、百色市人防办出资建设地下层。地下层是行政公寓楼的主要基础建筑，是基础承重部分，按照《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，应属于行政公寓的专有部分。上诉人购买该行政公寓时，所支付的购买款包括了地下层的费用，地下层是行政公寓楼的基础承重部分，是整个建筑不可分割的部分，应属于上诉人所有。被上诉人百色川惠房地产开发有限公司答辩的主要意见是：地下层是经城市建设管理部门规划合法建设的，不属于商品房公摊部分及配套设施，地下层造价与主体造价即所销售商品房造价是分开的。地下层由被上诉人单独投资建设,在销售房屋时也并�有计入公摊面积，在商品房买卖合同附件二中也明确约定，小区会所、幼儿园、地面及地下停车库（位）等物业，由出卖人投资建设，以上物业产权及其他权益归出卖人所有，而且公共分摊面积中并不包括地下层,故地下层应属于被上诉人所有。物权法第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此，当事人可以对车位的归属问题作出约定，答辩人已经与被答辩人就车位的所有权问题作出约定。综上所述，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请二审予以驳回。二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本案当事人争议的主要焦点是，百色川惠国际广场小区地下停车库是否属于全体业主共有并享有管理、支配、收益的权利。本院认为，被上诉人�投资建设川惠五星级酒店及配套行政公寓、商业中心之初，因该项目为百色市的重点形象工程和标志性建筑，百色市人民政府与被上诉人签订协议，投资1046.506万元修建该项目的广场、道路和人防地下室，工程施工由被上诉人负责。随后百色市人民防空办公室与被上诉人签订协议，约定由百色市人民防空办公室代为百色市人民政府管理这些工程，并以百色市人民防空办公室的名义办理人防地下室的房屋产权证。双方还约定人防地下室在和平时期由被上诉人使用管理，战时收归国家和政府使用。为此被上诉人出售行政公寓时，与买受人在商品房买卖合同附件二中明确约定地下停车库（即人防地下室）由出卖人投资建成，物业产权及其他权益归出卖人所有，共用分摊面积由电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、套(单位)与公共建筑�间之间的分隔墙以及外墙的一半等部分构成，地下停车库并未计入共用分摊面积。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”之规定，以及《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”之规定，被上诉人作为地下停车库的开发商，其与业主在商品房买卖合同附件二中明确约定“地下停车库由出卖人投资建成，物业产权及其他权益归出卖人所有”，也未将地下停车库计入公摊面积内，又根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工�建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”之规定，地下停车库属于人防工程，为百色市人民政府出资建成，其建设费用并未纳入到住宅销售价格之中，根据百色市人民政府与被上诉人的约定，被上诉人对地下停车库享有合理占有、使用、收益的权利，故上诉人认为地下停车库属业主共有缺乏事实与法律依据，本院不予采信，对上诉人主张应由全体业主对地下停车库享有管理、支配、收益的权利亦不予支持。综上分析，一审认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人百色川惠国际广场小区第二届业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 凌文�审判员 玉   江审判员 凌   除二〇一七年三月十七日书记员 劳 伟 平