福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽03民终446号
上诉人（原审被告）曾国清，男，1967年5月1日出生，汉族，农民，住所地莆田市秀屿区。
委托代理人郑庆扬，莆田市中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）莆田市后海围垦管理局，住所地莆田市秀屿区埭头镇高林村赤岑287号。
法定代表人陈银辉，局长。
委托代理人陈志强、潘碧霞，福建律海律师事务所律师。
上诉人曾国清因与被上诉人莆田市后海围垦管理局（以下简称“后海管理局”）租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第3451号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2015年6月26日，后海管理局对其所管理的部分租赁期满的虾池公开进行招投标，招标文件中明确说明，2015年7月7日上午9点半正式在后海渔村二楼会议室投标。参加单口虾池投标者，需在7月5日下午5点前缴纳投标履约保证金10万元。中标者中标后，必须于2015年7月14-15日向招标人一次性交清合同期租金余额（超过投标中标履约保证金部分），逾期未交清合同期租金的，视为中标人放弃对所中标的池塘租赁权，中标人所缴纳的投标履约保证金转为违约金不予退还，归招标人所有，并由招标人收回中标人承租的池塘，另行招租。曾国清在缴纳投标履约保证金10万元后，于2015年7月7日参加单口虾池投标第二批次西区第21#虾池的投标，并以140200元的投标价格中标。此后，曾国清没有按照后海管理局文件规定于2015年7月14-15日向后海管理局一次性交清合同期租金余额。
原审法院另查明，后海管理局西区第21#虾池现由曾国清占有、使用。
原审法院认为：后海管理局的招标文件中明确说明，中标者中标后，必须于2015年7月14-15日向招标人一次性交清合同期租金余额，逾期未交清合同期租金的，视为中标人放弃对所中标的池塘租赁权，由招标人收回中标人承租的池塘，另行招租。上述规定，没有违反法律强制性规定，是合法有效的，对中标者具有法律约束力。曾国清中标后却没有依照文件规定按时支付租金余额，违反了规定，应承担由此产生的相应后果，视为拒绝与后海管理局签订租赁合同，其继续占有、使用虾池构成侵权，应承担由此给后海管理局造成的租金损失，租金标准应参照标底价98000元／年，即日租金511.73元。曾国清以后海管理局未尽到通知义务的理由进行抗辩，该理由不能成立，因为后海管理局没有通知的义务，是曾国清应主动付清租金余额，且曾国清完全可以按招投标文件上已明确载明的后海管理局的账号等信息在规定的时间内交清租金余额。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二十条第三项、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，判决：一、曾国清应自判决生效之日起三十日内返还给莆田市后海围垦管理局西区第21#虾池；二、曾国清应支付给莆田市后海围垦管理局自2015年8月1日起至指定返还虾池之日止按日租金511.73元计算的租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2688元，减半收取人民币1344元，由曾国清负担。
一审宣判后，上诉人曾国清不服，向本院提起上诉。
上诉人曾国清上诉称：1、在后海管理局的《民事起诉状》中，有三个诉讼请求，但原审判决却未对后海管理局的第二个诉讼请求进行处理，属于漏判，存在程序瑕疵。2、在原审中，原审法院没有播放曾国清提供的录音光盘，也没有对该录音光盘进行质证审查。在原审判决书中，遗漏了曾国清提供的所有证据，也没有对曾国清提供的证据进行分析认定，存在程序违法。3、本案后海管理局单方制作招标文件对后海垦区进行招租，该招标文件及招标行为理应受《中华人民共和国招标投标法》及《中华人民共和国招标投标法实施条例》的制约。但根据《中华人民共和国招标投标法实施条例》第二十六条的规定，投标保证金不得超过招标项目估算价的2%。本案招标项目估算价是9.8万元，但后海管理局要求交纳的投标保证金为10万元，明显违反该行政法规的强制性规定，也违反公平原则，故原审对该10万元的投标保证金认定为合法有效，该认定违背法理，应予纠正。4、原审判决第二项对日租金的计算是错误的，日租金应为268.49元。5、根据涉案招标文件第六条的规定，在曾国清中标后，后海管理局应履行通知的义务，通知曾国清应到的时间、处所及办理签订合同的具体承办人，但原审判决却认定后海管理局没有通知的义务，是错误的。6、在2015年7月15日下午5点左右，曾国清夫妇携款到后海管理局的办公处所准备交纳租金余额并签订合同，但后海管理局的办公人员已人去楼空。当时曾国清夫妇遇到后海管理局生产科科长陈庆华，但拦不住陈庆华，陈庆华也是组织签订合同的领导。该事实有曾国清提供的录音光盘为证。但原审判决对该录音光盘不予质证认定，明显是错误的。7、在涉案的招标文件中，只载明交纳履约保证金的时间、地址、联系人以及账号，并没有对租金余款如何交纳、交纳给谁进行说明。根据曾国清夫妇于2015年7月28日找到后海管理局财务负责人蔡建洪的对话录音可以看出，曾国清是想交纳租金余款而交纳不了，并非曾国清不愿意交纳。因此，原审法院认定曾国清可以依据招标文件交纳租金余额，缺乏依据，不能成立。8、曾国清已经连续使用讼争的虾池长达7年。在本案的招投标中，曾国清以14.02万元中标，后海管理局也同意曾国清继续使用讼争虾池，故原审判决认定曾国清使用虾池构成侵权，是错误的。9、因后海管理局组织养殖户施工不当，导致曾国清使用的虾池进水源被切断，造成虾池干涸，池中养殖的花蛤等死亡殆尽，经济损失惨重，曾国清多次与后海管理局协商赔偿方案未果。综上，请求撤销原审判决，发回重审，或者改判驳回被上诉人后海管理局的原审诉讼请求，并判令本案一审、二审诉讼费用由被上诉人后海管理局承担。
被上诉人后海管理局辩称：1、原审法院审理程序合法，不存在漏判现象。原审中后海管理局在起诉状中虽列明三项诉讼请求，但在原审判决作出前后海管理局已经申请撤回第二项诉讼请求，故原审法院没有对该请求进行审理是正确的。2、原审法院判决曾国清支付给后海管理局自2015年8月1日起至原审法院指定返还虾池之日止按日租金511.73元计算的租金是正确的。曾国清在参与虾池投标后已经使用虾池，却没有按照规定缴清剩余租金，其行为视为放弃对所中标虾池的租赁权，故曾国清应当承担返还财产、赔偿损失的责任。3、曾国清以后海管理局未履行通知义务进行抗辩没有依据。曾国清在参与投标后，在中标当场，后海管理局的工作人员就已经揭晓中标人员名单，并当场通知中标人员应该按照文件规定及时缴清剩余租金。然而曾国清迟迟不缴纳剩余租金。后海管理局的工作人员也多次电话通知曾国清缴清剩余租金，但曾国清以自己所中标的虾池投标价比别人高为由拖延缴纳剩余租金，进而要求后海管理局降低租金。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，对原审法院查明的事实，上诉人曾国清与被上诉人后海管理局均无异议，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人曾国清通过被上诉人后海管理局的招标中标取得涉案虾池的租赁权，该事实双方均无异议，本院予以确认。上诉人曾国清参与涉案虾池的招标项目并中标取得涉案虾池的租赁权，说明上诉人曾国清同意按照被上诉人后海管理局的招标文件行使权利、履行义务。根据该招标文件的规定，上诉人曾国清中标后应在2015年7月14-15日补足租金，逾期未交清租金的，投标履约金转为违约金不予退还，归被上诉人后海管理局所有，并由被上诉人后海管理局收回涉案虾池的租赁权。但上诉人曾国清并未按该规定的时间向被上诉人后海管理局补足租金，且至今仍未交清，故应认定上诉人曾国清存在违约行为，被上诉人后海管理局请求由上诉人曾国清将涉案虾池返还给被上诉人后海管理局，并支付占有、使用涉案虾池期间相应的租金，于法有据，原审判决予以支持是正确的。原审法院虽然判决上诉人曾国清应按涉案虾池招标底价每年人民币98000元的标准向被上诉人后海管理局支付租金，但却认定日租金为人民币511.73元，是错误的，应予纠正为日租金人民币268.49元。因涉案虾池的标底价是人民币9.8万元，但被上诉人后海管理局收取了人民币10万元的投标履约金，根据《中华人民共和国招标投标法实施条例》第二十六条第一款“招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的，投标保证金不得超过招标项目估算价的2%。投标保证金有效期应当与投标有效期一致”的规定，被上诉人后海管理局收取的超过估算价人民币9.8万元的2%的部分的投标履约金即人民币98040元违反了该行政法规的强制性规定，应属无效；没有超过估算价2%的合理部分即人民币1960元应为涉案虾池的投标履约金。基于公平原则和诚信原则，上诉人曾国清所需支付的租金应与上述人民币98040元相互折抵，上诉人曾国清返还涉案虾池后，被上诉人后海管理局应多还少补。上诉人曾国清主张根据其原审提供的录音及二审提供的新录音，可以证实其有向被上诉人后海管理局交付剩余租金，但被上诉人后海管理局不肯收取。因被上诉人后海管理局对两份录音的真实性均有异议，且录音内容无法直接证实上诉人曾国清所要证明的内容，故本院对该两份录音不予采信。被上诉人后海管理局在原审开庭后确有申请撤回其起诉状中的第二项诉讼请求，原审法院虽然没有对此作出准予撤回的裁定，存在程序瑕疵，但考虑到原审法院已经查清本案基本事实并依法作出相应的判决，应认定原审法院对本案的审理没有严重违反法定程序，为了节约司法资源，无需将本案发回重审，故对上诉人曾国清要求本案发回重审的请求，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第3451号民事判决第一项；
二、变更福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第3451号民事判决第二项为：上诉人曾国清应于本判决生效之日起三十日内支付给被上诉人莆田市后海围垦管理局自2015年8月1日起至本判决指定上诉人曾国清返还虾池之日止按日租金人民币268.49元计算的租金（上诉人曾国清已交纳的投标履约金中的人民币98040元可以予以折抵）；
三、驳回上诉人曾国清的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费人民币2688元，减半收取人民币1344元，由上诉人曾国清负担人民币100元，由被上诉人莆田市后海围垦管理局负担人民币1244元；二审受理费人民币385元，由上诉人曾国清负担人民币100元，由被上诉人莆田市后海围垦管理局负担人民币285元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一六年四月十三日
书 记 员 倪益群
附：相关主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。