湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终6812号
上诉人（原审原告）：袁兴坤。
委托诉讼代理人：黄柏崴，湖南旷真律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曾望珍。
委托诉讼代理人：庞圣祥，湖南天恒健律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊盛君，湖南天恒健律师事务所律师。
上诉人袁兴坤因与被上诉人曾望珍买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初1138号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
袁兴坤上诉请求：1、依法撤销长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初1138号民事判决，依法改判被上诉人支付购房款476694元于上诉方，并判令被上诉人向上诉人支付自2016年1月1日至2016年1月25日止的违约金共计11440元，并支付自2016年1月26日起至全部购房款付清之日止的违约金（合同约定违约金标准为日率3‰，现上诉人自愿调整为日率1‰）；2、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定上诉人不具备涉案房屋出卖资格与事实不符。2016年7月12日作为开发商的橘郡公司就做出了《情况说明》，认可2013年11月就将702号房屋抵偿南托公司实际施工人即上诉人的事实，亦认可其与被上诉人之间的购房合同为协助上诉人出卖该房屋办理产权手续。该说明明确了本案的事实：1、上诉人对702号房具备处置权，该事实开发商橘郡公司、建筑商南托公司及被上诉人曾望珍各方均明知；2、被上诉人与开发商之间的《商品房买卖合同》实际并不具备实质意义，只是基于其与上诉人签订的《702号房以房抵工程款》而承担协助办理产权过户范围内的义务，且该房屋买卖合同被上诉人支付的110万银行按揭贷款直接由橘郡公司转付给了上诉人，可以看出主要合同义务则由上诉人基于与被上诉人签订的购房协议来确定权利义务，承担法律责任。因此，本案真实的基础法律关系是上诉人与被上诉人的《702号房购房协议》，且被上诉人现已取得该房屋所有权，被上诉人向上诉人支付房款及承担违约责任，并无不当。二、现被上诉人已实际取得该房屋，应当依据约定承担支付房款及违约责任。所谓开发商橘郡公司向被上诉人开具的发票不代表其已支付完毕该房屋购房款，发票开具只是为办理产权过户，付款事实被上诉人应当提交其银行转账凭证证明。
曾望珍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
袁兴坤向一审法院起诉请求：1、曾望珍向袁兴坤支付购房款476694元；2、曾望珍向袁兴坤支付违约金11440元（2016年1月1日至2016年1月25日止），并支付自2016年1月26日起至全部购房款付清之日止的违约金（合同约定违约金标准为日率3‰，现袁兴坤自愿调整为日率1‰）；3、曾望珍承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年11月8日，曾望珍向橘郡公司交纳702房的契税、印花税、印花工本费等费用87760元。2014年11月24日，曾望珍与橘郡公司签订买卖合同，由曾望珍购买702房，该商品房建筑面积208.06㎡，总金额1576694元。曾望珍选择一次性付款方式。2014年11月28日，橘郡公司（甲方）与湖南南托建筑股份有限公司（乙方，以下简称南托公司）签订《以工程款抵房款协议书》（以下简称橘郡公司以房抵款协议书），主要约定乙方以B5、B6、C1区工程款（袁兴坤项目组）抵付曾望珍所购橘郡生态居住区C2区C11栋702号房屋购房款（裸房价1576694元）；房屋产权办理橘郡·礼顿山生态居住小区C2区C11栋702号房屋，办理户名曾望珍；乙方须另附书面委托书，将相应工程结算款委托甲方直接划扣该部分款项用于抵购房款。对于本协议项下工程款以抵房款，依据是乙方或乙方指定的第三方与甲方签订正式的商品房买卖合同。抵房款的工程款，视为甲方已按甲、乙双方相关合同约定支付给了乙方相应金额的工程款。用于抵扣购房款的工程款，乙方应提供建安发票并承担相应的税费；若经实际结算后，乙方在甲方处的工程款余额不足该套房屋的购房款的，在结算完成之日起五日内由乙方以现金方式向甲方补足，用于缴纳本协议项下房屋价款；鉴于购房人曾望珍以按揭方式支付购房款。在上述购房的按揭款到达甲方账户后，甲方分别在5个工作日内，将相应金额、且已达到支付的工程（进度、结算）款付至乙方账户。2013年11月1日已签订的“以房款抵工程（结算）款协议书”（以下称原协议），因该套房屋购房人已由陈义天更换为曾望珍并签订购房合同，原协议中涉及该套房屋购房款抵工程款的内容以本协议为准；甲方保证该套房屋产权无争议。2014年11月29日，南托公司（甲方）与袁兴坤（乙方）签订《协议书》（以下简称南托公司以房抵款协议书），主要约定鉴于甲方已于2014年11月28日与橘郡公司签订橘郡公司以房抵款协议书和《C2区C11栋702号以工程款抵房款协议书》，甲方受让了乙方施工的702房（作价1576694元）、703房（作价1596282元）以抵偿欠付甲方的工程款，乙方作为“橘郡·礼顿山”项目B5、B6、C1区的实际施工人，作为工程款最终享有人，故两份协议中的该两处房屋直接由乙方处置，该两处所卖价款由乙方享有，甲方对此予以同意。2015年3月18日，橘郡公司开出两张销售不动产统一发票交给曾望珍，金额分别为476694元和1100000元，款项性质均为702房购房款。2015年8月27日，袁兴坤（甲方）与曾望珍（乙方）签订《购房协议书》（以下简称702房购房协议书），主要约定乙方向甲方购买属于甲方所有的702房房屋产权，房屋建筑面积208.06㎡，乙方同意并确认按上述房产的现状进行受让，对房产现状不持任何异议；上述房屋所有权益为甲方承建橘郡公司工程的工程款抵扣所得，该房屋产权的购房款为1576694.1元；双方同意，甲方将其用工程款抵扣的该房屋产权以1576694.1元转让给乙方，乙方同意以上述价格受让；鉴于购房人曾望珍以按揭方式支付房款，双方签订本购房协议后，乙方必须在2015年12月31日前支付总房款30%的首付款给甲方，金额为476694元，余款1100000元由乙方办理按揭方式的银行支付给甲方指定银行，并及时通知甲方；因转让上述房产而产生的所有税费及其他费用均由乙方承担。因乙方未缴纳相关税费导致房产产权无法完成转让的，乙方应向甲方支付相当于总房款10%的违约金；双方签订本合同不得改变买卖意向，否则属违约行为，违约方应向守约方支付相当于总房款10%的违约金，若给对方造成损失的，还应承担损害赔偿责任；乙方应按合同约定的时间足额支付该房产的款项，否则每逾期一日，应按未付款项千分之三向甲方支付违约金；乙方未付清所有房款之前，房屋产权属于甲方，甲方有权要求乙方返还房屋，房屋购房款项付清后，房屋产权属于乙方，本协议自动失效。
庭审中，袁兴坤认为橘郡公司因以房抵工程款将702房处分权转让给南托公司，南托公司亦将702房处分权转让给实际施工人袁兴坤，以上均未在行政机关办理变更手续。袁兴坤遂与曾望珍签订购房协议，因702房系预售房，需橘郡公司配合办理房屋产权登记等相关手续，曾望珍便与橘郡公司签订买卖合同，该买卖合同并非真实买卖关系，仅为方便办理变更手续的程序性合同。买卖合同显示曾望珍应一次性付款，但依据702房购房协议书，曾望珍系以银行按揭贷款方式付款，曾望珍在中国银行办理余款1100000元按揭贷款手续，现中国银行已将1100000元支付给橘郡公司，橘郡公司依约将款项支付至南托公司，南托公司亦依约将款项支付至袁兴坤，但首付款476694元至今尚未支付。其次，从橘郡公司以房抵款协议书、南托公司以房抵款协议书可以看出，袁兴坤已于2013年11月1日取得702房处分权；702房购房协议书中可以看出，曾望珍对702房系袁兴坤以房抵工程款转让得来，且袁兴坤是实际出卖人的事实知情并认可，否则其不会于2014年11月24日与橘郡公司签订702房买卖合同后，又于2015年8月27日与袁兴坤签订702房购房协议书。702房购房协议书系双方真实意思表达，合法有效。现702房已变更登记在曾望珍名下。袁兴坤已履行约定义务，曾望珍存有逾期付款的违约行为，应按702房购房协议书约定承担违约责任。曾望珍认为，买卖合同和702房购房协议书签名确系本人书写，但案外人张伟山与袁兴坤于2014年与其协商，因橘郡公司尚有工程未结，已将702房抵工程款转让给他们。为便于周转资金，二人让曾望珍购买一套作为投资。当时约定以银行按揭贷款方式付款，首付款分三次支付给袁兴坤即可。曾望珍考虑后，同意购买702房，并配合办理余款1100000元银行按揭贷款手续，银行也将1100000元支付至橘郡公司。因张伟山时常要求其配合签署一些文书，曾望珍对于自己签署文书的内容并未审慎，故其对702房购房协议书内容并不清楚。因橘郡公司是以房抵工程款，其司房款利益已得到实现，出于做账需要，橘郡公司已开具购房发票（两张发票共计1576694元）并交由曾望珍。曾望珍以银行按揭贷款方式付款1100000元，后曾望珍发现该套房屋属于烂尾楼，无法实际交付，且个人身体不适，故多次找张伟山协商要求解除合同，但与张伟山无法达成一致，故尚有476694元未支付。即使按袁兴坤所诉系袁兴坤将房屋出售给曾望珍，袁兴坤至今不能向曾望珍交付房屋，曾望珍也不存在继续履行合同。其次，袁兴坤主张其拥有702房的处分权，但橘郡公司才是702房的所有人，依据买卖合同约定，如曾望珍存在违约行为，应由橘郡公司主张权利，袁兴坤非适格主体。
另查明，一、702房预售登记在曾望珍名下，该房屋尚未交付。二、2016年7月12日，橘郡公司作出情况说明书，认可其于2013年11月1日将702房抵作工程款转让给南托公司，由南托公司再行抵作工程款转让给袁兴坤。转让协议签订后，南托公司即对702房具备完全处置权，其司协助办理产权手续。根据南托公司（袁兴坤项目部）要求，橘郡公司就702房与曾望珍签订买卖合同。在收到曾望珍给付的1100000元后，已将该款付至南托公司。
一审法院认为，当事人有权对自己民事权利进行处分，但当事人提起诉讼，请求法律保护，法院则应对当事人的行为性质进行审查判断。橘郡公司将702房以房抵款转让给南托公司，并认可南托公司再度转让给袁兴坤，袁兴坤依据上述转让协议取得702房的处分权，遂与曾望珍签订702房购房协议书。可以看出，袁兴坤是基于橘郡公司的认可，才具备向曾望珍转让房屋的资格。但橘郡公司又与曾望珍签订买卖合同。买卖合同对房屋价款、交付房屋的期限、房屋交接、产权登记、违约责任等内容进行约定；702房购房协议书主要对房屋价款支付主体、时间、方式等内容进行约定。从双方履行合同方式来看，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。橘郡公司、南托公司、袁兴坤之间未就房屋转让变更进行登记，也未实际交付房屋，则702房的所有权人仍是橘郡公司。其次，曾望珍虽未按买卖合同约定一次性付款，但其办理银行按揭贷款后，将贷款1100000元支付给橘郡公司，并未按702房购房协议书约定支付给袁兴坤指定账户。第三、长沙市房地产交易管理所依据买卖合同已将702房预售登记在曾望珍名下，曾望珍购房发票亦由橘郡公司开具。可以看出，曾望珍与橘郡公司的买卖合同已得到实际履行，并已进行预售登记，产生法律效力。则橘郡公司将702房转让给南托公司，并认可南托公司再度转让给袁兴坤的行为，属于法律上履行不能。在该情形下，袁兴坤不具备向曾望珍转让702房的法律主体资格，其与曾望珍签订的702房购房协议书不能实现当事人所预期的目的，袁兴坤享有的仍是对南托公司、橘郡公司的债权请求权。因此，袁兴坤请求曾望珍按照702房购房协议书支付购房款，无法律依据和事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决：驳回袁兴坤的诉讼请求。一审案件受理费8622元，减半收取4311元，由袁兴坤负担。
二审中，双方当事人未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点在于曾望珍应否向袁兴坤支付购房款及违约金，违约金如何计算。根据本案查明的事实，涉案房屋系橘郡公司以房抵工程款转让给南托公司，南托公司又再度以房抵工程款给袁兴坤，袁兴坤取得房屋处分权后与曾望珍签订购房协议书，橘郡公司之后也与曾望珍签订了商品房买卖合同。从曾望珍与袁兴坤签订的购房协议书内容来看，其在签订协议时对涉案房屋的状况是知晓的，其与袁兴坤签订的购房协议书是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。由此可知，虽然橘郡公司与曾望珍之间签订了涉案房屋商品房买卖合同，但因涉案房屋系预售房，需橘郡公司配合办理房屋产权登记等相关手续，故该合同仅为方便办理变更手续的程序性合同。并且，涉案房屋现已备案登记在曾望珍名下。因此，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。因双方在协议中已经明确约定曾望珍应当于2015年12月31日前支付袁兴坤总房款的30%即476694元，现付款期限已过，故曾望珍应当向袁兴坤支付房款476694元。同时，曾望珍未按照约定付款，明显构成违约，应当承担相应的违约责任。曾望珍主张该套房屋属于烂尾楼，无法实际交付，缺乏证据证明，本院不予支持。虽然双方在合同中约定了每逾期一日，曾望珍应按未付款项千分之三向袁兴坤支付违约金，但该标准明显过高，本院酌定按中国人民银行规定的金融机构同期计收逾期贷款利息的标准计算。同时，考虑到约定的交房时间届至时房屋尚未经竣工验收合格，未达到交房条件，实际竣工验收合格时间为2016年12月30日，因此，违约金应自2016年12月31日起，按中国人民银行规定的金融机构同期计收逾期贷款利息的标准计算至购房款付清之日止。
综上所述，袁兴坤的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初1138号民事判决；
二、曾望珍应于本判决生效之日起十日内向袁兴坤支付购房款476694元及违约金（违约金以欠付房款476694元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期计收逾期贷款利息的标准，自2016年12月31日起计算至购房款付清之日止）；
四、驳回袁兴坤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8622元，减半收取4311元，由曾望珍负担；二审案件受理费8622元，亦由曾望珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉霞
代理审判员 刘忠二
代理审判员 黄雀艳
二〇一七年五月五日
书 记 员 张奕劼
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。