江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴江民初字第1795号
原告吴江市新品纺织整理有限公司。
法定代表人钮伟忠，董事长。
委托代理人张玉华，江苏震宇震律师事务所律师。
被告孙士杰。
被告吴江市苏春织造厂。
投资人任春明，总经理。
委托代理人黄昊，江苏恒渊律师事务所律师。
原告吴江市新品纺织整理有限公司（以下简称新品纺织）与被告孙士杰、吴江市苏春织造厂（以下简称苏春织造）案外人执行异议之诉一案，本院于2014年8月6日立案受理后，依法由审判员刘辉云适用简易程序于2014年11月3日公开开庭进行了审理。后由审判员刘辉云、人民陪审员丁松林、陈美琴组成合议庭适用普通程序于2015年4月22日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告新品纺织的委托代理人张玉华、被告孙士杰、被告苏春织造的委托代理人黄昊到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告新品纺织的委托代理人张玉华、被告苏春织造的委托代理人黄昊到庭参加诉讼，被告孙士杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新品纺织诉称：被告苏春织造系个人独资企业，工商营业执照登记的投资人为任春明。2010年4月，任春明与案外人吴江市创辉喷织有限公司（以下简称创辉喷织）达成隐名股东投资协议，约定创辉公司投资200万元，任春明投资300万元，创辉公司系被告苏春织造的隐名投资人。2013年1月23日，原告新品纺织与被告苏春织造签订了土地、厂房转让协议书，由被告苏春织造将自有的土地、厂房出售给原告新品纺织，该协议约定转让52亩土地使用权，其中已办理权属证明的有9175.8平方米（约14亩），转让所有地表附属物，其中办理房产证的厂房共计4170.31平方米，双方约定土地使用权、厂房建筑物及配套水电等基础设施转让款共计2700万元，原告新品纺织与被告苏春织造签订的土地、厂房转让协议由苏州市吴江区桃源镇人民政府见证并确认。原告新品纺织在转让协议签订后按照协议的约定向被告苏春织造及其指定的收款人支付了相应的转让款项共计2695万元。被告苏春织造也已于2013年1月23日实际向原告新品纺织交付了其所有的厂房及土地，原告新品纺织现在上述厂房内开展正常的生产经营。后原告新品纺织与被告苏春织造共同前去相关政府部门办理了房产过户手续，涉案房屋的所有权产证已于2013年9月30日变更到原告新品纺织名下，但由于被告苏春织造与本案被告孙士杰之间的民事纠纷案件，吴国用（2011）第423001078号土地使用权被苏州市吴江区人民法院于2013年10月31日查封，导致无法办理过户手续。为此，原告新品纺织向苏州市吴江区人民法院提出执行异议，该院于2014年7月17日出具了（2014）吴江执异字第0042号执行裁定书，裁定驳回了原告新品纺织的异议。原告新品纺织认为，原告已经向被告苏春织造及其投资人任春明足额支付了涉案土地使用权及厂房的转让对价，房产证已经变更至原告新品纺织名下，根据法律规定，原告新品纺织享有涉案国有土地的使用权及厂房的所有权，因此，法院查封并执行本案诉争的土地使用权是没有理由的，故原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，请求判令撤销对原告新品纺织已受让的土地使用权的查封并停止执行诉争土地使用权，本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求变更为：判令对本案原告新品纺织受让的土地使用权停止执行。
被告孙士杰辩称：对原告新品纺织起诉的事实没有异议，请求法院依法判决。
被告苏春织造辩称：对原告新品纺织的诉状中陈述的对本案所涉房屋和土地买卖的事实是真实的，至于具体法律适用以及是否停止执行的判断，请求法院依法判决。案外人创辉喷织是被告苏春织造的隐名股东，具体是案外人创辉喷织占到百分之四十的股权，任春明投资了百分之六十，被告苏春织造出售给原告新品纺织的本案所涉的厂房和土地使用权都是由案外人创辉公司和任春明共同投资的，具体出面是由被告苏春织造订立的土地买卖合同。后来被告苏春织造于2013年1月23日把本案所涉的土地使用权和厂房出售给了本案的原告新品纺织，也是经过被告苏春织造和案外人创辉喷织共同同意的，转让款收到了2695万元，还有5万元没有收到。被告苏春织造协助原告新品纺织办理了房产过户手续，在协助原告办理土地使用权过户手续的时候由于土地使用权被法院查封，故没有办理完成过户。
经审理查明：2013年10月31日，孙士杰向本院提起诉讼，要求判令任春明立即归还借款360万元及自借款之日起至判决生效之日止的四倍银行同期同档贷款利息，沈菊琴、钮志明、蔡菊珍、徐新雷、钟其芳、张忠伟、苏春织造、吴江市盛泽明宇纺织厂、吴江磊安织造厂、创辉喷织对任春明的还款承担连带清偿责任，并承担本案的诉讼费用。审理过程中，孙士杰向本院申请财产保全，本院于2013年10月31日作出（2013）吴江盛民初字第1662号民事裁定书，对苏春织造名下位于苏州市吴江区桃源镇大德村的土地使用权予以查封，土地证号为：吴国用（2011）第4230010**号，土地证记载的宗地面积为9175.8平方米。2013年12月5日，本院作出（2013）吴江盛民初字第1662号民事判决书，判决任春明应于本判决生效后十日内归还孙士杰借款3600000元，并偿付逾期利息损失（以本金3600000元计，自2013年8月5日起至判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算）；沈菊琴、钮志明、蔡菊珍、徐新雷、钟其芳、张忠伟、苏春织造、吴江市盛泽明宇纺织厂、吴江磊安织造厂、创辉喷织对任春明上述还款义务负连带清偿责任；案件受理费减半收取为18126元，诉讼保全费5000元，合计23126元，由任春明、沈菊琴、钮志明、蔡菊珍、徐新雷、钟其芳、张忠伟、苏春织造、吴江市盛泽明宇纺织厂、吴江磊安织造厂、创辉喷织共同负担。
（2013）吴江盛民初字第1662号民事判决生效后，任春明、沈菊琴、钮志明、蔡菊珍、徐新雷、钟其芳、张忠伟、苏春织造、吴江市盛泽明宇纺织厂、吴江磊安织造厂、创辉喷织未履行生效法律文书确定的义务。孙士杰向本院申请强制执行。2014年4月21日，新品纺织向本院提出执行异议，要求对法院查封行为进行重新审查并解除对上述土地使用权的查封。本院于2014年7月17日作出（2014）吴江执异字第0042号执行裁定书，裁定驳回新品纺织对登记在苏春织造位于吴江桃源镇富乡村的土地（土地使用权证号：吴国用（2011）第423001078号）的异议。
另查明：2013年1月22日，苏春织造与新品纺织签订《土地厂房转让协议》，约定由新品纺织购买苏春织造所有的位于苏州市吴江区桃源镇大德村土地使用权及所有地面附属物（包括配套水电等基础设施），其中土地使用权面积为52多亩，其中已办理权属证明的有9175.8平方米，土地证号为吴国用（2011）第4230010**号，其中所有地面附属物中已办理房产证面积为4170.31平方米，房产证号为吴房权证桃源字第××号。双方约定上述土地使用权、厂房建筑物及配套的水电等基础设施转让款共计为2700万元。新品纺织应于本协议签订后交付定金人民币600万元，余款于2013年1月30日前支付，苏春织造应于2013年3月20日前将厂房交付新品纺织使用。苏州市吴江区桃源镇人民政府作为见证单位在协议上盖章。
2013年1月22日，新品纺织委托案外人李勇向苏春织造的投资人任春明银行账户转入100万元；2013年1月22日，新品纺织委托案外人吴江市英姿服饰厂向苏春织造银行账户转入500万元；2013年1月28日，新品纺织委托案外人李勇向苏春织造的投资人任春明银行帐户转入360万元。新品纺织认为上述转帐款系新品纺织履行协议，支付的土地厂房转让款。
又查明：2013年2月6日，案外人沈小芳向案外人李玲转账共计400万元，同日，苏春织造和案外人李玲共同出具了收条，载明：收到新品纺织土地房屋转让款400万元，此款系新品纺织委托蔡程玲支付给苏春织造厂房土地转让款，此款系由本人指定打入案外人李玲账户，案外人李玲在证明人处签字。2013年10月10日，苏春织造的投资人任春明出具情况说明一份，载明：兹有苏春织造转让给新品纺织位于苏州市吴江区桃源大德村土地厂房一事中，所产生的由苏春织造承担的费用清单共计903873.07元，新品纺织认为土地厂房转让协议中约定了所有的税费由苏春织造承担，至2013年10月10日新品纺织在办理相关过户手续的过程中为苏春织造垫付了共计903873.07元，应由苏春织造返还新品纺织，后新品纺织同意苏春织造以75万元的转让款折抵上述垫付款。2013年10月29日，案外人李勇向案外人李玲转账50万元，同日，苏春织造和案外人李玲共同出具了收条，载明：收到新品纺织土地房屋转让款50万元，此款系案外人李勇受新品纺织委托支付给苏春织造的土地房屋款，打入指定账户为李玲，案外人李玲在证明人处签字。2013年11月4日，新品纺织向案外人李玲转账共计130万元，同日，苏春织造和案外人李玲共同出具了收条，载明：收到新品纺织房屋、土地转让款130万元整，此款系新品纺织支付给苏春织造的土地房屋转让款，此款由本人指定打入李玲账户，案外人李玲在证明人处签字。2013年1月28日，苏春织造和案外人李勇共同出具收条一份，该收条载明：收到新品纺织1080万元整，此款系苏春织造隐名股东创辉喷织用于归还李勇借款，同意直接从土地转让款中扣除，特此说明，苏春织造加盖公章，投资人任春明签字；案外人李勇在收条后注明内容：本公司在苏春织造土地及房产中占40%股份，上述房地产出售后本公司应得总售价2700万元中的40%，即1080万元，该款在应归还李勇款中扣除，案外人李勇签字，并加盖“吴江市创辉喷织有限责任公司”公章。
再查明：2013年8月15日，新品纺织向苏州市吴江地方税务局缴纳了不动产销售税共计322455元，2013年9月30日，新品纺织与苏春织造办理了涉案有产证厂房的过户登记手续，房屋所有权人变更为新品纺织，房产权证号为苏房权证吴江字第××号。2013年11月12日，新品纺织缴纳电费19771.49元，发票记载地址为桃源镇大德村。2014年7月18日，新品纺织缴纳水费1041.20元，发票记载地址为大德村路。
庭审中，经新品纺织申请，本院委托江苏国众联土地房地产评估咨询有限公司对涉案有证房地产进行评估，该公司于2015年3月24日出具苏国众联（2015）评字第2-0336号估价报告，结论为：本次估价的价值时点为2013年1月22日，吴国用（2011）字第423001078号土地使用权评估值为264.26万元，苏房权证吴江字第××号房产评估值为383.40万元，合计为647.66万元。新品纺织向江苏国众联土地房地产评估咨询有限公司支付了鉴定费26700元。
以上事实，由原告提供的（2013）吴江盛民初字第1662号民事判决书、（2014）吴江执异字第0042号执行裁定书、销售不动产统一发票记账联、《土地厂房转让协议书》、苏春织造工商登记资料、创辉喷织工商登记资料、隐名股东投资协议书、付款凭证、新品纺织工商登记资料、投资协议书、苏州市吴江区桃源镇集体资产经营公司收款收据、情况说明书、国土资源局土地估价备案表及宗地图、收条、借款合同、进账单、网银转账单补充凭证、过户费用清单及情况说明、结算凭证、电费发票、水费发票以及当事人陈述及本院的询问笔录等证据予以证实。
本院认为：被告孙士杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，由此产生的法律后果由被告孙士杰自己承担。原告新品纺织与被告苏春织造之间于2013年1月22日签订的《土地厂房转让协议》自双方签字盖章时成立，其中关于已办理权属登记的土地证号为吴国用（2011）第423001078号的9175.8平方米的土地使用权及已办理权属登记的产权证号为吴房权证桃源字第××号的4170.31平方米的房产所有权的转让部分内容有效，关于未办理权属登记的土地使用权的转让部分内容因违反法律禁止性规定无效。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告新品纺织与被告苏春织造之间签订的《土地厂房转让协议》依法成立，其中关于已办理权属登记的土地证号为吴国用（2011）第423001078号的9175.8平方米的土地使用权的转让部分内容有效，原告新品纺织于2013年1月22日和2013年1月28日通过转帐支付给被告苏春织造的土地房屋转让款为960万元，已超过2013年1月22日涉案有证土地使用权和有证房屋的评估市场价值647.66万元，应视为原告新品纺织已向被告苏春织造全额支付了涉案有证土地使用权和有证房产的转让价款，再加上原告新品纺织在庭审中提供的电费、水费缴纳单等材料可以进一步证明其已经实际占有使用位于苏州市吴江区桃源镇大德村的涉案房产。现无证据证明原告新品纺织对涉案有证土地使用权尚未办理过户手续存在过错，并且，2013年9月30日，被告苏春织造已将涉案有证房屋所有权变更登记至原告新品纺织名下，考虑到土地使用权与地上附属物的不可分割性，在土地使用权和地上附属物权属不一致的情况下遵循地随房走的权属原则，法院不应对位于苏州市吴江区桃源镇大德村涉案有证土地使用权进行查封、扣押、冻结，故对原告新品纺织要求对位于苏州市吴江区大德村的土地证号为吴国用（2011）第423001078号的9175.8平方米的土地使用权停止执行的请求，本院应予支持。关于原告新品纺织要求对协议所涉的位于苏州市吴江区大德村的无证土地使用权停止执行的请求，本院认为，经查询本院并未对本案所涉无证土地采取任何的执行措施，故原告要求对该部分无证土地停止执行的诉讼请求没有事实依据，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条的规定，判决如下：
一、停止对位于苏州市吴江区桃源镇大德村土地证号为吴国用（2011）第4230010**号的土地使用权执行。
二、驳回原告吴江市新品纺织整理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费28000元、鉴定费26700元，合计54700元，由被告孙士杰负担，被告孙士杰负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告已预交的案件受理费本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号：10×××99，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。
审 判 长 刘辉云
人民陪审员 丁松林
人民陪审员 陈美琴
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 王 媚