北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第37162号
原告（反诉被告）刘十化，男，1981年10月11日出生。
委托代理人吴春华，北京市蓝鹏律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄敏，女，1967年10月19日出生。
委托代理人张志扬，北京雷石律师事务所律师。
第三人北京中海物业管理有限公司，住所地北京市海淀区三里河路15号中建大厦9层901号。
法定代表人魏民，总经理。
委托代理人梁缘，男，1982年1月24日出生，中海物业管理有限公司增值服务中心经理。
原告（反诉被告）刘十化（以下称其姓名）与被告（反诉原告）黄敏（以下称其姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加北京中海物业管理有限公司（以下简称中海物业公司）作为第三人参与诉讼，并由代理审判员叶永尧独任审判，公开开庭进行了审理。刘十化之委托代理人吴春华，黄敏之委托代理人张志扬，中海物业公司之委托代理人梁缘均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘十化诉称：2013年6月24日，通过中海物业公司介绍，我与黄敏签订了租赁合同，承租了位于北京市朝阳区某房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为288.31平方米。合同约定租赁期限为36个月，自2013年10月25日至2016年10月24日，2013年6月25日至10月24日为免租期。同时，黄敏承诺给涉案房屋安装中央空调及地暖。合同签订后，我按照约定向黄敏支付了房屋租金及押金合计52000元，但黄敏一直未能交付房屋，没有给涉案房屋安装空调和地暖，并明确表示不再将房屋租给我。我则一直催告黄敏交付房屋，以便进行装修及入住，但其不接电话，也不回复。我认为，黄敏的行为已经构成根本违约，故诉至法院。我的诉讼请求为：一、请求法院判令解除我与黄敏及中海物业公司于2013年6月24日签订的《房屋租赁居间合同》中房屋租赁部分；二、请求法院判令黄敏返还已付的租金及押金52000元；三、请求法院判令黄敏支付违约金13000元。
黄敏辩称并反诉称：刘十化所述情况不属实，签订合同当天，我就告诉他到中海物业公司管家处自行领取房屋钥匙和电卡，刘十化已经从管家处取走钥匙，现在涉案房屋内还有刘十化放置的铁锹。当时，刘十化确实提到了中央空调及地暖安装问题，但我并未承诺安装。实际情况是，刘十化在签订合同后反悔，向我提出解除合同，因为其没有任何理由，所以我当时不同意解除。现在双方矛盾尖锐，刘十化要求解除合同，我也同意，但其已构成违约，我提出反诉如下：一、要求解除双方的租赁合同；二、要求刘十化支付租赁中介费6500元；三、要求刘十化支付违约金13000元。另外，刘十化已付的租金及押金直接折抵2013年6月24日至2013年10月24日的租金。
刘十化针对黄敏的反诉辩称：按照合同约定，2013年6月23日至2013年10月24日为免租期，不存在给付租金问题。由于黄敏构成违约，故不应当支付租金、违约金。中介费也是由违约方承担，另外，合同第十四条第五款约定，无论谁违约，黄敏都无权向我主张中介费，应当在法院确定违约方之后，由第三人另行主张。
中海物业公司述称：我公司已经促成租赁双方签订合同，他们之间的纠纷与我公司无关，我公司收取了黄敏中介费6500元，本来应该是按一个月租金向双方收取，后刘十化不愿意支出该笔费用，所以就只收取了业主黄敏一方的费用。据工作人员称，刘十化与黄敏在签订合同后主要就是否安装中央空调产生争议，双方对中央空调没有书面约定，当时业主表示打听一下空调的价格，如果以后他们自己回来住还能用就可以安装，但后来打听价格比较贵，就没有安装。对于房屋交接事宜，合同签订后，刘十化一方一位姓叶的到我公司管家严师傅处取走了钥匙，一个小时左右将钥匙还了回来，后来刘十化的母亲又过来取过钥匙，过几天就把钥匙还回来了，屋内的铁锹是姓叶的放的。对于中介费的负担，双方合同中约定由违约方来支付。
经审理查明：黄敏系涉案房屋的业主，中海物业公司系涉案房屋所在小区的物业管理企业，为小区业主提供管家服务。
2013年6月24日，在中海物业公司居间服务下，黄敏（甲方）作为出租人，刘十化（乙方）作为承租人，中海物业公司（丙方）作为居间人，三方共同签订了《房屋租赁居间合同》，就甲乙双方的房屋租赁及委托丙方提供居间服务达成协议，乙方承租甲方所属的涉案房屋用于居住，租赁期限为36个月，自2013年10月25日至2016年10月24日，租金每月为13000元，租金按半年交付，第一次租金应在本合同签订后的当日交付。合同第五条约定，合同签订后在起租前，乙方向甲方交付一个月房屋租金作为保证金，保证金作为乙方不损坏房屋结构及附属设施、不丢失家具、电器、物品和不拖欠水、电、燃气等费用的保证，保证金不冲抵末期租金，合同期满，乙方结清全部费用，甲方双方办理房屋移交手续后，甲方应将所收保证金全部返还乙方。合同第六条约定，本合同签订时，甲方应一次性支付丙方居间服务费，居间服务费按半个月租金计算，共计6500元。合同第十一条约定，合同有效期内单方终止合同构成违约，由违约方向守约方支付一个月租金作为违约金。合同第十四条补充条款约定：（1）租金前半年季付，从2014年4月起每半年支付一次房租；（2）免租期为装修期，自2013年6月25日至2013年10月24日；（3）出租期间除物业费由业主承担外，其余费用均由租客承担；（4）在租赁期内，业主若违约收回房屋，除支付租金违约金外，还需支付租客方装修费；（5）若在免租期内，租客违约，中海物业退还业主服务费，由租客方支付居间服务费。次日，刘十化通过曲某的建设银行账户向黄敏账户中转账支付了52000元，包括三个月租金39000元及保证金13000元。2013年7月15日，黄敏向中海物业公司支付了服务费6500元。
2013年8月9日，刘十化通过特快专递方式向黄敏的户籍地及涉案房屋两个地址邮寄了《催告函》，主要内容是要求黄敏在5日内完成房屋交接事宜，承担违约责任。2013年8月10日，刘十化通过其朋友叶某手机再次向黄敏手机发送了与《催告函》内容一致的短信。后又在涉案房屋门口处张贴“交房、退房租”的大字报。2013年9月11日，刘十化以黄敏未按照约定交付房屋、安装空调及地暖，构成根本违约为由诉至本院。
庭审中，黄敏表示在签订合同时已告知刘十化自行到中海物业公司管家处领取钥匙，当时刘十化的朋友叶某也在场，后来就是叶某从管家处取走钥匙及电卡的，屋内有他们放的铁锹。关于空调、地暖安装问题，双方只是协商，并未达成书面协议。中海物业公司对黄敏的陈述予以确认，刘十化则否认从管家处领取钥匙之事实，即使领取了钥匙，也只是看看装修而已。另，黄敏申请中海物业公司工作人员张某出庭作证，张某作证称：签订合同时刘十化与叶某均在场，当时双方自行协商交接事宜，其并未参与，双方还协商了空调安装问题。
上述事实，有《房屋租赁居间合同》、银行交易查询记录、曲某出具的《说明书》、快递详情单、《催告函》、短信记录、照片、授权委托书、中海物业公司收据、证人证言、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：刘十化、黄敏及中海物业公司签订的《房屋租赁居间合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，对各方当事人具有法律约束力。本案双方争议的焦点在于房屋的交接问题，租赁双方在合同中并未约定交接的具体时间，但根据中海物业公司的陈述，刘十化的朋友叶某从其管家处领取了钥匙，证人张某也印证了签订合同时叶某一同在场，而中海物业公司为涉案房屋所在小区提供管家服务，结合涉案房屋为毛坯房，承租人需进行装修，并无特殊需要交接的物品及设施，故本院认为叶某从中海物业管家处领取钥匙的行为视同黄敏已将涉案房屋移交给刘十化，故刘十化以黄敏未交付房屋构成根本违约，缺乏依据，本院不予支持。关于空调、地暖安装事宜，租赁双方并无书面约定，黄敏否认承诺安装空调、地暖，故刘十化之主张，亦缺乏依据，本院不予采信。现刘十化单方要求解除合同，构成违约，其应当按照合同约定，向黄敏支付违约金，因刘十化在取走钥匙后随即归还了钥匙，视为其已将房屋返还，不宜计算租金，故黄敏应将收取的租金及保证金退还给刘十化。另外，三方当事人约定了违约方应支付居间服务费，则刘十化应当支付居间服务费，现黄敏已将居间服务费支付给中海物业公司，为避免诉累，本案中一并就居间服务费予以处理，由刘十化将居间服务费直接给付黄敏。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）刘十化与被告（反诉原告）黄敏及第三人北京中海物业管理有限公司于二○一三年六月二十四签订的《房屋租赁居间合同》中关于房屋租赁约定的条款；
二、被告（反诉原告）黄敏于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）刘十化租金及押金五万二千元；
三、原告（反诉被告）刘十化于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）黄敏违约金一万三千元及居间服务费六千五百元；
四、驳回原告（反诉被告）刘十化的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）黄敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费857元，由原告（反诉被告）刘十化负担287元（已交纳），由被告（反诉原告）黄敏负担570元（已交纳144元，余款426元于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 叶永尧
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 李 淼