黑龙江省牡丹江市东安区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑1002民初1240号原告：牡丹江市城郊农村信用合作联社，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。法定代表人：杨崴，男，该联社理事长。委托诉讼代理人：陈军，黑龙江鼎坤律师事务所律师。被告：王晶，女，1980年3月2日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：丁建国，北京市鼎基律师事务所律师。第三人:符琳琳，女，1984年10月25日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。原告牡丹江市城郊农村信用合作联社（以下简称农村信用联社）与被告王晶、第三人符琳琳申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月13日公开开庭进行了审理。原告农村信用联社的委托诉讼代理人陈军、被告王晶及其委托诉讼代理人丁建国到庭参加诉讼，第三人符琳琳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理,现已审理终结。原告农村信用联社向本院提出诉讼请求：1.要求撤销（2017）黑1002执异18号执行裁定书；2.要求恢复对坐落于牡丹江市东小三条路以东北小爱民街以北000XXX室、房产图号39X-49X-X/X-X-000XXX、建筑面积195.19平方米商服用房的执行；3.要求被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告农村信用联社撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2011年9月28日，第三人符琳琳与原告农村信用联社签订了个人购房担保借款合同，合同约定符琳琳向原告借款273万元用于购买房产，该房产位于牡丹江市七星街东小三条路南，建筑面积195.19平方米。担保借款合同签订当日，原告与符琳琳签订了房地产抵押物清单，用其购买的房产做借款担保，抵押给原告，并于2011年9月30日办理了抵押权他项权证登记。原告按照双方签订的合同约定，于2011年9月30日向开发商牡丹江世豪房地产开发有限公司（以下简称世豪公司）在原告农村信用联社营业部开设的银行账号3700101220000XXXXX发放贷款273万元，履行了放款义务。从2014年8月27日起，符琳琳没有按期偿还本息，没有按时履行还款义务。原告农村信用联社为维护自身的合法权益，依法向贵院提起诉讼，经贵院调解，原告农村信用联社与符琳琳达成调解协议，形成（2016）黑1002民初687号民事调解书。因符琳琳在调解书规定的还款期限内，没有履行给付义务，原告农村信用联社向贵院申请强制执行，贵院受理并作出（2017）黑1002民执98号执行裁定书。被告王晶于2017年8月7日对执行标的提出书面异议，贵院受理后认为执行标的经生效法律文书确认系世豪公司以结算工程款的方式抵偿给被告王晶，在法院查封前，被告王晶已经实际占有使用，不能办理产权过户非被告王晶的原因所致，且被告王晶与世豪公司签订的房屋买卖合同已经被黑龙江省高级人民法院民事判决书认定合同成立，依照相关法律规定裁定中止对执行标的的执行。原告农村信用联社认为应撤销（2017）黑1002执异18号执行裁定书，恢复对涉案商服用房的执行，理由如下：一、被告王晶对涉案商服用房尚未取得所有权。根据黑龙江省高级人民法院做出的已经生效的（2015）黑民终字第52号民事判决书，黑龙江省高级人民法院已经认定：“王晶与世豪公司之间虽存在有效合同，但因涉案4户商服用房的权属尚未变更登记至王晶名下，故王晶对涉案4户商服用房尚未取得所有权。王晶关于确认涉案4户商服用房属于其所有的上诉请求不能成立，本院不予支持。”二、原告农村信用联社对标的物的抵押权经生效法律文书得以确认。根据黑龙江省高级人民法院做出的已经生效的（2015）黑民终字第52号民事判决书，黑龙江省高级人民法院已经认定：“王晶未取得涉案4户商服用房的所有权，而尹春霞、王腊梅、李洪梅、符琳琳等四人在设立抵押时，系涉案4户商服用房登记的权利人，故涉案4户商服用房在设立抵押时所有权不存在争议，王晶关于农村信用联社分别与尹春霞、符琳琳等四人签订的《个人购房担保借款合同》因违反《中华人民共和国担保法》第三十七条关于所有权有争议的财产不得抵押之规定，合同应认定无效的上诉理由不能成立。本案中农村信用联社经向房屋登记管理部门查询，获知符琳琳、尹春霞等四人为涉案4户商服用房登记的权利人，基于公示公信原则，农村信用联社有理由相信国家房管部门登记簿上记载的物权状态为真实权利状态，已尽到了合理的审查和注意义务，并无主观过错。王晶虽主张农村信用联社与尹春霞等四人恶意串通损害其合法权益，但未举示充分证据予以证明，对其该主张，本院不予支持。因此，王晶关于尹春霞等四人分别与农村信用联社签订的《个人购房担保借款合同》无效，要求房屋登记部门撤销抵押登记的上诉请求不能成立，本院不予支持。”三、被告王晶只有涉案房屋的债权，不能阻碍原告农村信用联社行使抵押权优先受偿。被告王晶基于依法成立的有效合同，有权请求世豪公司继续履行合同，对涉案4户商服用房协助办理权属变更登记，但在原告农村信用联社已经取得抵押权的情况下，须以被告代符琳琳、尹春霞等四人清偿债务涤除抵押权为前提。被告王晶不同意代王腊梅、尹春霞等四人偿还贷款，故被告王晶没有消除抵押权。被告王晶未取得涉案房屋的所有权，只有涉案房屋的债权，根据物权优先于债权的原则，被告王晶不能阻碍原告农村信用联社行使抵押权优先受偿权、不能阻碍原告强制执行涉案商服用房。综上，原告农村信用联社为维护自身合法权益起诉至法院。被告王晶辩称，不同意原告农村信用联社的诉讼请求及事实理由。在原执行案件中，被告王晶依法申请执行异议，向执行机关陈述事实理由并提交了相关的证据，执行机关作出的执行裁定书程序实体合法，不应当恢复对涉案房屋的执行。生效法律文书已经认定符琳琳与世豪公司之间的合同无效，被告王晶与世豪公司之间就涉案房屋的买卖合同合法有效，被告王晶已将涉案房屋的对价款全额支付，支付的方式是工程款抵扣房价款，同时被告王晶实际占有涉案房屋。原告农村信用联社在涉案房屋的贷款审查中，没有依法尽到审慎的、全面的审查义务，与世豪公司及符琳琳之间存在着恶意串通，符琳琳与世豪公司的涉案房屋买卖合同发生在被告王晶与世豪公司的诉讼期间，这一事实原告农村信用联社应当予以审查。原告农村信用联社在审查贷款和设定抵押过程中，涉案房屋为被告王晶占有使用，根据贷款通则27条，个人贷款执行办法第13条、第15条，原告农村信用联社作为经营机构应当对抵押物的状况、价值、贷款人符琳琳的收入情况等贷款发放的基本事实予以审查，审查的方式应当以实地调查为主，间接调查为辅。抵押物价格畸高，明显属于超出抵押物价值，符琳琳的收入证明文件明显虚假，符琳琳的月收入为24000元，却没有附任何个人收入纳税证明，并且被告到符琳琳的单位实地调查，证实该单位员工当时实际收入只有一两千元，并且该单位根本没有符琳琳这个人。原告在金融借款纠纷案件中，放弃了对符琳琳配偶的共同偿债权利，也放弃世豪公司的保证责任，从另一侧面也佐证了原告与符琳琳、世豪公司之间存在恶意串通。原告主张恢复对涉案房屋的执行，是违法的。涉案房屋除房屋本身外尚有被告装修的合法权益，如恢复执行，势必侵害被告的合法的装修部分的权益。综上，应驳回原告的诉请。第三人未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，第三人符琳琳未到庭质证视为放弃质证的权利。对于原告农村信用联社所举证据一营业执照一份、组织机构代码证一份、法定代表人身份证明书及法定代表人居民身份证复印件一份、金融许可证一份、法院传递邮件详情单一份、（2017）黑1002执异18号执行裁定书一份，被告王晶无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于原告农村信用联社所举有争议的证据，本院认定如下：1.房屋所有权证、牡丹江市城郊农村信用合作联社个人购房担保借款合同、他项权证。本院认为，该组证据能够证明第三人符琳琳取得了涉诉房屋的房屋产权证，与原告农村信用联社签订了个人购房担保借款合同，并办理房屋抵押登记及房屋他项权证的事实，本院对此事实予以确认。2.黑龙江省农村信用社借款凭证、贷款明细查询。本院认为，该组证据为合法有效的书证，本院予以采信。3.（2016）黑1002民初687号民事调解书、（2017）黑1002执98号执行裁定书。本院认为，该组证据中的（2016）黑1002民初687号民事调解书系生效法律文书，本院予以采信，（2017）黑1002执98号执行裁定书能够证明本院对涉诉房屋查封的事实，本院对此事实予以确认。4.（2015）黑民终字第52号民事判决书。本院认为，该份证据系生效法律文书，本院予以采信。对于被告王晶所举有争议的证据，本院认定如下：1.（2012）牡民初字第15号民事判决书、（2015）黑民终字第52号民事判决书。本院认为，该组证据中的（2015）黑民终字第52号民事判决书系生效法律文书，本院予以采信，因（2015）黑民终字第52号民事判决书对(2012)牡民初字第15号民事判决书中认定的事实予以确认，故本院亦对该判决书认定的事实予以确认。2.（2011）东民初字第442号民事裁定书及传票。本院认为，因被告王晶未提供其他证据相佐证，该证据不能证明被告王晶欲证明的问题，故本院对此组证据所要证明的问题不予采信。3.贷款档案（包括收入证明、房屋买卖合同、贷款合同、共同还债责任书、房屋现状照片，来源于（2012）牡民初字第15号案件，原告农村信用联社作为证据向法庭提交，该组证据的原件在原告农村信用联社处）。本院认为，该证据不能证明被告王晶欲证明的问题，对该证据本院不予确认。第三人符琳琳未向法庭提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月13日，第三人符琳琳与世豪公司签订牡丹江市天豪花园第X幢000XXXX号商服用房的商品房买卖合同。2011年9月28日，符琳琳办理了牡房权证东安区字第111XX**号房屋产权证。同日，原告农村信用联社与第三人符琳琳签订了编号为牡城农信（营业部）20110XXX号《牡丹江市城郊农村信用合作联社个人购房担保借款合同》，合同约定符琳琳向原告农村信用联社借款2730000元用于购买房产，该房产位于东小三条路以东、北小爱民街以北，建筑面积195.19平方米，房屋产权证号为牡房权证东安区字第111XX**号。借款期限自2011年9月28日起至2021年9月27日止，利率为年利率8.46%，还款方式为等额本息。符琳琳用其购买的上述涉案房产做抵押担保，并于2011年9月30日办理了房屋他项权证，他项权证号为牡房他证东安区字第2011XX**号。2011年9月30日，原告农村信用联社按照合同约定向开发单位世豪公司在原告农村信用联社营业部开设的银行账号3700101220000XXXXX发放贷款2730000元。2016年8月18日，本院受理了（2016）黑1002民初687号原告农村信用联社与第三人符琳琳借款合同纠纷一案，经本院主持调解，原告农村信用联社与符琳琳达成如下协议：一、解除原告牡丹江市城郊农村信用合作联社与被告符琳琳签订的牡城农信（营业部）2011XXXX号个人购房担保借款合同；二、被告符琳琳于2016年10月10日前给付原告借款本金2158856.55元，给付截止至2016年9月20日的罚息402192.04元、复利4412.03元；三、被告符琳琳逾期未偿还上述债务，原告有权以被告符琳琳所抵押的房产（坐落于牡丹江市东小三条路以东北小爱民街以被000XXX室，产籍号39X-49X-X/X-X-000XXX、房屋所有权证号111XXXX号、建筑面积195.19平方米）折价、或拍卖、变卖的价款优先受偿；四、如被告符琳琳不能于2016年10月10日前偿还上述借款本息，则承担自2016年9月21日起到借款本息全部还清为止的罚息及复利；五、原告放弃其他诉讼请求。符琳琳未在调解书确定的还款期限内履行给付义务，原告农村信用联社向本院申请强制执行，本院受理并作出（2017）黑1002民执98号执行裁定书，查封符琳琳名下、坐落于黑龙江省牡丹江市东安区、房产图号为39X-49X-X/X-X-000XXX、建筑面积为195.19平方米商服一处，期限为叁年。2017年8月7日，被告王晶向本院提出案外人执行异议申请书，请求中止对第三人符琳琳名下、坐落于黑龙江省牡丹江市东安区、房产图号为39X-49X-X/X-X-000XXX、建筑面积为195.19平方米商服用房的执行，并解除查封。本院于2017年8月21日作出（2017）黑1002执异18号执行裁定书，认为王晶提出的执行异议请求成立，故裁定中止对坐落于黑龙江省牡丹江市东安区、房产图号为39X-49X-X/X-X-000XXX、建筑面积为195.19平方米商服用房的执行。原告农村信用联社在法定期间内向本院提起申请执行人执行异议之诉。2014年11月28日，牡丹江市中级人民法院作出（2012）牡民初字第15号原告王晶与被告世豪公司、被告牡丹江市安装工程有限公司（以下简称安装公司）、被告尹春霞、李洪梅、王腊梅、符琳琳、第三人农村信用联社房屋买卖合同纠纷一案民事判决书，该案判决后经当事人上诉，黑龙江省高级人民法院作出（2015）黑民终字第52号民事判决书，判决内容为：……三、变更牡丹江市中级人民法院（2012）牡民初字第15号民事判决第四项为：牡丹江世豪房地产开发有限公司与符琳琳于2011年8月10日签订的201091XXXX96F65XXXX号《商品房买卖合同》无效，世豪公司与王晶就王晶实际占有的天豪花园小区4户商服用房（天豪花园小区第X幢000XXX号、000XXX号、000XXX号、000XXX号商服用房）房屋买卖合同成立，合法有效……。省高院判决确认了牡中院判决确认的事实，牡中院判决确认的事实为：2007年10月28日，被告王晶、案外人王留生与安装公司签订了《工程项目施工承包管理协议》，协议约定：工程名称为天豪花园小区X号楼工程；工程地点为牡丹江市七星街以南、东四条路以西，工程造价为29379770元，工程承包期限从2007年10月25日起至工程保修期满止。双方还对各自的权利和责任进行了约定，其中约定王留生、王晶负责施工中发生的业务往来，向业主单位催要工程预付款、工程进度款和工程结算价款。业主单位如以物抵账，亏损由承包人负担。2008年5月10日，世豪公司作为发包人与承包人安装公司就天豪花园X号楼工程签订了建设工程施工合同，协议约定工程名称为天豪花园小区X号楼，工程内容为土建、给排水、采暖、电气、消防工程、框架结构。施工合同专用条款62进度款约定以形象进度为准，具体为：承包人每月20日将已完成的工程量报发包方、监理方，发包方于5日内确认并按审定的工程形象进度拨付工程款。施工合同专用条款77、补充条款约定：工程预付款、进度款、结算款由发包人按时支付，否则发包人承担由此给承包人造成的损失。同月，世豪公司还与安装公司签订了补充施工协议条款，补充协议第4条对工程款的支付方式作了约定，约定天豪花园小区X号楼工程费全部用商品房支付的方式。工程结算时，若房源不足以支付安装公司工程费时，世豪公司可用现金补齐，世豪公司若用现金支付工程款则顶商品房价格下浮2%的价格付给安装公司。分配给安装公司的房源中所售房屋的款额在进度款中优先拨付，超过当次应拨进度款部分留在世豪公司账户，若不超过当次应拨进度款时用房源明细表中的房屋补齐。补充施工协议附商品房分配原则及天豪花园X号楼商品房房源明细表，商品房分配原则约定严格执行天豪花园X号楼商品房房源明细表所约定的单价。商品房由世豪公司统一销售，任何一方不能擅自降价，由售房处统一进行促销活动。如发现有违规行为，造成的损失及后果由违约方全部承担。2009年6月3日，世豪公司、安装公司、牡丹江市东信监理公司派员就天豪花园X号楼工程的支付、工期及工程质量在世豪公司召开会议，并形成会议纪要，郎晓峰代表世豪公司，吕强代表安装公司，王留生代表安装公司在会议纪要上签字。会议纪要约定：一、建设单位分三次支付100万元工程款给施工单位：2009年6月10日支付50万元。2009年6月15日支付30万元。2009年6月20日支付20万元。二、2009年6月30日工程竣工后，建设单位支付施工单位100万元工程款。如建设单位资金允许，可再支付100万元。三、建设单位将施工单位剩余的20户房源开具临时售房合同。四、建设单位将拨付给施工单位的10个车位在2009年6月10日确定编号。拨付给乙方门市房的房贷手续在2009年6月20日办完……2009年6月13日，被告王晶（乙方）与世豪公司（甲方）就天豪花园小区签订4份房源认定协议书，协议书中约定鉴于王晶对天豪花园小区的特定房屋有购买意向，为保证王晶在取得预销手续后，能及时与世豪公司就认购的房屋签订商品房买卖合同，经双方协商达成以下协议：“一、认购房屋的概况……二、付款方式：王晶采取现金方式付款。4户房屋的具体认购价款情况：X号楼X单元X层X室，建筑面积125.41平方米的认购价格……”。2010年11月7日，世豪公司为王晶出具证明，证明内容：小区名称：天豪花园高层，位置：七星街东小三条路与小爱民街之间，房号：门市X、门市X、门市X、门市X、门市X、门市房X、门市房X、门市房X，产权归属：王晶。原告王晶称要求世豪公司为王晶出具证明是因为其要出租房屋，2009年3月就已占有使用8户门市房。天豪公司出卖的4户商服用房即为王晶所称的8户门市房，原8户门市房经房产部门登记为4户门市房，现该争议的门市房经装饰装修用于经营旅店及出租。本院认为，因原告农村信用联社对本院作出的（2017）黑1002执异18号关于中止本案涉诉房屋执行的执行裁定书提出异议，要求许可对诉争房屋的执行，故本案为申请执行人执行异议之诉纠纷。关于原告农村信用联社要求许可对诉争房屋执行的诉讼请求，本院认为，经发生法律效力的黑龙江高级人民法院作出的(2015)黑民终字第52号民事判决书认定：世豪公司已将涉案房屋交付被告王晶，被告王晶支付房款的方式为世豪公司欠付其工程款进行折抵，双方形成房屋买卖关系。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因此，被告王晶与世豪公司关于涉案房屋买卖合同成立，合同合法有效。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条关于不动产物权登记生效以及合同效力和物权效力区分之规定，不动产物权的变动，必须以不动产物权的公示方法即登记为必要条件，设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同成立并生效不必然发生不动产物权变动之效力。被告王晶与世豪公司之间虽存在有效合同，但因案涉房屋的权属尚未变更登记至被告王晶名下，故被告王晶对涉案房屋尚未取得所有权。而第三人符琳琳就涉案房屋在设立抵押时，系房屋登记的权利人，故涉案房屋在设立抵押时所有权不存在争议。原告农村信用联社经向房屋登记管理部门查询，获知第三人符琳琳为涉案房屋登记的权利人，基于公示公信原则，原告农村信用联社有理由相信国家房管部门登记簿上记载的物权状态为真实权利状态，已尽到了合理的审查和注意义务，并无主观过错，被告王晶虽主张原告农村信用联社与第三人符琳琳恶意串通损害其合法权益，但未提供充分证据予以证明，对其该主张，省高院对此不予支持。因此，王晶关于尹春霞等四人分别与农村信用联社签订的《个人购房担保贷款合同》无效，要求房屋登记部门撤销抵押权登记的请求不能成立，省高院对此不予支持。原告农村信用联社与第三人符琳琳签订的《个人购房担保贷款合同》有效，第三人符琳琳具有履行生效的（2016）黑1002民初687号民事调解书所确定的偿还欠款本息义务，原告农村信用联社具有对涉案房屋行使抵押物优先受偿的权利，现被告王晶没有代符琳琳偿还贷款，故对于原告农村信用联社要求许可对诉争房屋执行的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：准许对坐落于牡丹江市东小三条路以东、北小爱民街以北、房产图号39X-49X-X/X-X-000XXX、建筑面积195.19平方米商服用房的执行。案件受理费100元，由被告王晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  付 薇人民陪审员  刘秀莲人民陪审员  寇亚丹二〇一七年十二月二十日书 记 员  任巧迪