浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2539号
上诉人（原审被告）：卓巧云。
委托代理人：林礼涨。
上诉人（原审被告）：朱梓然。
被上诉人（原审原告）：郑祖育。
原审被告：苍南县灵溪镇庆明旅馆。
执行事务合伙人：王彩玉。
上诉人卓巧云、朱梓然因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2015）温苍民初字第739号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，2012年4月30日，卓巧云承租郑祖育名下的坐落于浙江省苍南县灵溪镇江湾路302号整间房屋，为此，双方签订房屋租赁合同，约定：一、租房期限自2012年5月1日至2017年4月30日止。二、房屋第一年租金为137500元，年递增率按当年租价递增10%。三、卓巧云必须于每年的3月1日前向郑祖育支付定金3万元，余款于当年4月30日前付清，每延迟一天交滞纳金按日租金一倍收取。四、租期未满双方如果一方违约付违约金3万元给对方；五、租赁期间收取押金1万元，租赁期满结算清退回余款。2013年3月7日，张丽清及卓巧云与朱梓然签订旅馆转让协议书，约定张丽清、卓巧云将坐落于灵溪镇江湾路302号庆明旅馆转让给朱梓然，诉争房屋也同时转租给朱梓然，卓巧云与郑祖育签订的房屋租赁合同中约定的押金1万元归朱梓然所有。合同签订后，双方分别依合同约定履行义务，但自2015年5月1日起，卓巧云未按时向郑祖育支付足额租金，朱梓然仅于2015年5月7日通过银行转账52000元给郑祖育，经郑祖育多次催讨至今未付剩余款项。
另查明，郑祖育、卓巧云签订租赁合同时，郑祖育已收取卓巧云押金10000元。
原判认为，郑祖育与卓巧云于2012年4月30日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。依法成立的合同，自成立时生效，且对当事人具有法律约束力，合同各方当事人均应本着诚实信用的原则全面履行合同义务。卓巧云至今没有足额给付郑祖育租金，致使郑祖育不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，郑祖育依法享有合同的法定解除权。现郑祖育主张解除租赁合同关系，依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。朱梓然仅于2015年5月7日通过银行转账52000元给郑祖育，卓巧云尚未足额支付2015年5月1日之后的租金，郑祖育要求按照合同约定的年租金183012元标准支付剩余租金至判决生效之日，理由正当，应予支持。关于滞纳金，卓巧云没有给付郑祖育租金，应按照协议约定每日向郑祖育支付所欠的日租金数额，现郑祖育主动将滞纳金标准调整至以每年所欠租金183012元为基数，按年利率6.1%的四倍计算，符合法律规定，应予支持。朱梓然作为次承租人，因其未与卓巧云签订房屋租赁合同，郑祖育要求其腾空并交还租赁房屋，以及按郑祖育与卓巧云签订的房屋租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至腾空之日，理由正当，于法有据，应予支持。郑祖育要求卓巧云、苍南县灵溪镇庆明旅馆腾空并交还租赁房屋、支付房屋占有使用费及要求朱梓然、苍南县灵溪镇庆明旅馆对第二项、第三项、第四项诉请款项承担连带支付责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。双方租赁关系终止后，朱梓然应履行返还租赁房屋的义务，但应给予合理期限。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十九条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除郑祖育与卓巧云于2012年4月30日签订的关于苍南县灵溪镇江湾路302号房屋租赁合同；二、卓巧云于本判决生效后十日内支付郑祖育租金（2015年5月1日起算至判决生效之日止，扣除已支付的52000元，按年租金183012元计算）；三、卓巧云于本判决生效后十日内支付郑祖育滞纳金（以年租金183012元为基础，从2015年5月1日起算至本判决确定的履行之日止，按年利率6.1%的四倍计算）；四、朱梓然于本判决生效后三十日内将上述房屋腾空并交还给郑祖育；五、朱梓然于上述房屋腾空后十日内支付房屋占有使用费（判决生效次日起算至实际腾空之日止，按年租金183012元计算）；六、驳回郑祖育的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，减半收取1025元，由郑祖育负担325元，卓巧云负担700元。
一审宣判后，卓巧云、朱梓然不服，分别向本院提起上诉。
卓巧云提起上诉称，一、一审法院认定卓巧云租赁郑祖育整间房屋与事实不符。在2011年4月1日和2012年4月30日卓巧云与郑祖育签订两份房屋租赁合同时，被上诉人郑祖育就已经把该房屋的一层店面租赁给他人开设服装店，直至2015年4月14日。卓巧云租赁的只是一层后半间及楼上的房间。二、如果卓巧云租赁的是整间房屋，那么根据房屋租赁合同的约定，卓巧云20**年支付给郑祖育的租金应该是137500元，而不是44000元，此后朱梓然的租金也应该按照137500元递增，而不是以44000元为基础递增。如果卓巧云少付租金，郑祖育早就起诉了，可郑祖育并没有主张租金的问题。三、卓巧云没有接受过教育，属文盲，对文字并不认识，郑祖育拿着房屋租赁合同给卓巧云签时，卓巧云对合同内容并不知晓，后来卓巧云将合同拿给他人看，才知道租金要13万多，是整间租赁，卓巧云就此事打电话给郑祖育，郑祖育称合同只是形式，没有关系的。四、2012年4月30日卓巧云与郑祖育签订的租赁合同就有两份，两份合同存在天壤之别，原审法院判决解除，不知道是哪份房屋租赁合同。五、卓巧云之前开设的是旅馆，租赁一层房屋根本没有用处，不可能会租赁整间房屋。综上，卓巧云只承租了一层的后半间及楼上的房屋，并不是整间租赁。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回郑祖育一审的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由郑祖育负担。
朱梓然提起上诉称，一、卓巧云只租用郑祖育房屋的一层后半间及楼上的房间，原审认定卓巧云租赁整间房屋，并判决解除房屋租赁合同，显然错误。1、根据朱梓然提供的工商档案，郑祖育从2010年10月13日开始就把房屋的一层店面租赁给他人开设服装店，直至2015年4月15日。所以郑祖育不可能再把整间房屋租赁给卓巧云使用。2、2012年4月30日存在两份合同，原审法院判决解除租赁合同，不知道是哪一份租赁合同。并且从原审庭审整个过程来看，卓巧云始终陈述只承租该房屋一层后半间及楼上的房间，原审法院却称“结合卓巧云的陈述”认定是整间房屋租赁。3、如果卓巧云租赁的是整间房屋，那么根据房屋租赁合同的约定，卓巧云20**年支付给郑祖育的租金应该是137500元，而不是44000元，此后朱梓然的租金也应该按照137500元递增，而不是以44000元为基础递增。原审庭审时，法官责令郑祖育庭后提供2011年开始租金支付的银行汇款凭证，但至今没有下文。二、原审判决不注重调查，不尊重事实。卓巧云只租赁了郑祖育房屋的一层后半间及楼上房间，该事实从工商档案、租金支付、郑祖育及卓巧云的陈述均能得到体现，原审法院却不予认定，仅凭两份有争议房屋租赁合同，就认定是整间租赁，所作判决与事实不符。三、原审法院认定朱梓然支付给被上诉人郑祖育租金52000元，但在判决书第二项中却将该款项用于扣除卓巧云支付给郑祖育的租金，判决第五项又判决朱梓然支付给郑祖育房屋占有使用费，判决明显不公平。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回郑祖育一审的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由郑祖育负担。
卓巧云、朱梓然对对方的上诉均未提出异议，均认为卓巧云没有承租一楼前面店铺，也没有将一楼前面店铺转租给朱梓然。
针对卓巧云、朱梓然的上诉，郑祖育未到庭进行答辩，书面答辩称，一、原审法院认定事实清楚。关于租赁范围，卓巧云承租的是江湾路302号整间房屋，卓巧云也是将整间房屋转租给朱梓然的。关于租金金额，2012年的合同仅是延长租赁期限而已，其他并无变动，该合同书写的租赁范围为一层店面显然是笔误。卓巧云与朱梓然均认识字，合同签订后三年来都没有对租赁范围和租金等合同约定事项提出异议，对于整间房屋的租赁卓巧云和朱梓然均是确定无误的。卓巧云和朱梓然之间的转让合同并未约定楼上部分如何计算租金，两人一审庭审中也明确承认卓巧云是将承租范围整个转租给朱梓然，可见并不存在卓巧云分开转租的情形。二、租金支付情况与承租范围没有必然关联。卓巧云、朱梓然租赁房屋后，将一楼店面转租他人，收取的转租租金用来支付给郑祖育的租金，不足部分再由卓巧云、朱梓然补足，旅馆使用的部分房屋并无固定的租金数额。虽然之前的租金系由店铺次承租人和卓巧云、朱梓然分别转给郑祖育，但都是代表卓巧云、朱梓然支付租金，不代表房屋分为两部分分别计算租金。三、如果郑祖育确有将一楼店面租给李小宝至2017年，租赁合同应由郑祖育自己签订，不可能由他人冒签，因为与李小宝签订的租赁合同也是在2012年4月30日签订的。如果确实是郑祖育租给李小宝至2017年，那么郑祖育会起诉李小宝支付租金，而不会起诉卓巧云、朱梓然。四、从工商登记衔接的时间上来看，经营者为林金芥的工商登记日期为2011年11月28日，是在2011年4月1日的房屋租赁合同之后，注销时间为2012年5月7日。之后经营者为李小宝的工商登记时间为2012年5月23日，是在2012年4月30日签订租赁合同后几天。两份工商登记情况均可以印证卓巧云、朱梓然在承租整间房屋后再将一层店面转租的事实。另外，经营者为钱小娜的第一份工商登记日期为2009年11月5日，注销时间为2010年6月21日，系在2011年4月1日的房屋租赁合同之前，与本案无关。钱小娜的第二份工商登记日期为2010年10月13日，后因未参加2011年度个体验换照于2012年12月28日被吊销执照，但该份工商登记日期比林金芥的工商登记日期早，注销时间比林金芥的工商登记晚，故该份工商登记不能客观真实反映一层店面的经营期间。五、卓巧云没有根据合同约定付清本年租金，一审法院判决解除合同并判决卓巧云支付剩余租金及滞纳金正确。合同解除后，朱梓然、庆明旅馆作为次承租人和房屋实际使用人，负有立即腾体房屋的义务。一审法院判决朱梓然于判决生效后腾空房屋交还房屋并支付房屋占有使用费也是正确的。综上，原判认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
苍南县灵溪镇庆明旅馆未到庭陈述意见。
二审期间，卓巧云、郑祖育均没有提供新的证据。朱梓然提供了两张照片，拟证明涉案房屋现在一楼前面店面有人承租的事实。经质证，卓巧云认为照片真实，一楼前面店面确实有人承租。郑祖育未到庭对证据发表质证意见。本院认为，该证据能够反映涉案房屋一楼店面现在有人承租的事实。
本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审认定的事实予以确认。
本院认为，二审争议焦点为卓巧云是否承租了郑祖育名下的坐落于浙江省苍南县灵溪镇江湾路302号的整间店铺。郑祖育（作为甲方）与卓巧云（作为乙方）于2012年4月30日签订的《房屋租赁合同》第五条约定：“该房屋第一年租金人民币：壹拾叁万柒仟伍佰元整，年递增率按当年租价递增10%。”，合同第八条约定：“租赁期间乙方如要装修或整改须征得甲方同意，一楼店面不得产生转让费。如果产生转让费房东得40%、转让人得60%。”从上述约定内容可见，双方的租赁范围包括一楼前面店面。卓巧云称只承租了一楼后面店面及楼上部分，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。郑祖育与卓巧云于2012年4月30日签订的房屋租赁合同合法有效，卓巧云未按合同约定履行支付租金的义务，致使郑祖育的合同目的不能实现，故原审判决解除双方签订的租赁合同并判决卓巧云按照合同约定支付租金，并无不当。滞纳金是因逾期向国家交纳各种费用而需额外缴纳的金钱，是行政责任形式。而本案中，郑祖育与卓巧云在房屋租赁合同约定的“滞纳金”，实际上是违约方对其违约行为所承担的责任，表述为违约金更为恰当。但由于郑祖育已经于2015年5月7日收到租金52000元，故滞纳金不应再以年租金183012元为基数，而应以131012元为基数。至于卓巧云、朱梓然提出租金由一楼前面店面和旅馆分别支付的问题，租金支付方式并不影响承租范围的确定。只要出租人同意，承租人可与次承租人分别向出租人支付租金。关于卓巧云、朱梓然提出2012年4月30日有两份租赁合同，一审没有明确解除哪份合同的问题，双方当事人均明确在2012年4月30日只签订了一份房屋租赁合同，只是合同一式两份，郑祖育在其所持有的房屋租赁合同上所作的修改，并不形成新的合同，故卓巧云、朱梓然该上诉理由不能成立。卓巧云作为承租人，朱梓然作为次承租人，苍南县灵溪庆明旅馆作为实际使用人，在房屋租赁合同解除后均负有腾空并返还房屋的义务。若房屋未能在本判决确定的时间内腾空，根据合同相对性原则，卓巧云应支付房屋占有使用费至实际腾空之日止。朱梓然已经支付的52000元可由其在腾空房屋后与卓巧云另行结算。
综上，卓巧云的上诉理由不能成立，本院对其请求不予支持。朱梓然的上诉理由部分成立，本院对其请求合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省苍南县人民法院（2015）温苍民初字第739号民事判决第一、二、六项及诉讼费负担部分；
二、撤销浙江省苍南县人民法院（2015）温苍民初字第739号民事判决第三、四、五项；
三、卓巧云于本判决生效之日起十日内支付郑祖育违约金（以131012元为基数，按年利率6.1%的四倍计算，自2015年5月1日起算至实际履行之日止）
四、卓巧云、朱梓然、苍南县灵溪镇庆明旅馆于本判决生效之日起三十日内将浙江省苍南县灵溪镇江湾路302号房屋腾空并交还给郑祖育；
五、卓巧云于上述房屋腾空后十日内支付郑祖育房屋占有使用费（自本判决生效次日起计算至实际腾空之日止，按年租金183012元计算）
二审案件受理费4100元，由上诉人卓巧云、朱梓然各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张苗苗
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一五年十一月十二日
代书 记员 蔡瑞洁