杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第1303号
原告：苏新辰。
委托代理人：蒋瑛。
被告：赵卫红。
委托代理人：张永强。
原告苏新辰诉被告赵卫红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理后，依法由审判员倪泓独任审判，并于2015年6月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋瑛、被告的委托代理人张永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原、被告于2012年1月14日签订《租赁合同》，约定原告将其所有的位于杭州市西湖区文三西路锋尚苑3幢底商（商2-3）的商铺租赁给被告作商业经营用途，租赁期限自2012年2月4日起至2018年4月3日止，租金分期分段支付。后被告依约履行了第一期、第二期和第三期第一、二、三段房屋租金的支付义务，但未按照合同约定在2015年4月4日支付应当支付的第三期第四段的租赁费323360元。经原告催讨，被告至今未履行该项支付义务。故诉至法院，请求判令：一、被告继续履行合同，即由其继续租赁位于杭州市西湖区文三西路锋尚苑3幢底商（商2-3）的商铺；二、被告支付第三期第四段即2015年4月4日至2015年10月3日期间的房屋租赁费323360元及滞纳金（自2015年4月5日起到被告实际付清该租赁费时止，每日按欠租额的1%计算）；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩称：原告所述基本属实。合同签订后，前三期双方均已按照合同约定履行，但在2015年春节前，被告因无法继续经营而与原告联系要求退租，之后还将房屋钥匙交还给了原告。由于原告提出的违约责任太高，致使被告无法承受，故要求法院协调。总之，被告已无法继续履行合同，也没有再使用原告的房屋，不存在向原告继续支付房租的情形，但被告也愿意承担原告合理的损失。
原告向本院提供了以下证据：
1.《租赁合同》一份（原件）。证明原、被告于2012年1月14日签订租赁合同，约定原告将其所有的位于杭州市西湖区文三西路锋尚苑3幢底商（商2-3）的商铺租赁给被告作商业经营用途，租赁期限自2012年2月4日起至2018年4月3日止，租金分期分段支付的事实。
2.房屋所有权证二份（原件）。证明杭州市西湖区文三西路锋尚苑3幢底商（商2-3）的商铺所有权人为原告。
3.催交租金的短信截屏一份（打印件）。证明2015年4月11日，原告通过移动电话（号码138××××7190）向被告（号码135××××6361）发送催交租金短信。
4.网银支付凭证二份（打印件）。证明被告在合同签订之后已经依约支付了至2015年4月3日的租金。
5.退出申请（打印件）、韵达快递收件人存根联及快递查询记录（复印件）各一份。证明原告于2015年4月21日收到署名为被告的退出申请，该退出申请全文为打印字，并无被告亲笔签名，交件单上也非被告签名，即原告没有收到被告的有效退租申请。
6.《租赁合同（商三）》一份（原件）。证明案涉房屋中位于杭州市文三西路锋尚苑3幢底商（商3）的商铺于2015年7月1日起另行租赁给他人，租赁期限至2023年8月31日止，租金标准为2.8元／平方米／天，其中2015年7月1日至8月31日止的两个月为免租装修期。
7.发票一份（原件）。证明原告为出租位于杭州市文三西路锋尚苑3幢底商（商3）的商铺支付中介代理费20000元的事实。
8.欠费催缴通知单一份（原件）。证明案涉房屋的物业管理公司在2015年4月19日向原告催缴物业费，被告尚有物业费22867元未清缴。
9.催交电费款通知单一份（原件）。证明被告尚有4353.09元电费（含违约金）未清缴。
10.发票二份及电力缴费签购单一份（原件）。证明原告于2015年6月24日代被告缴付了案涉房屋的电费4353.09元（含违约金45.61元）。
被告向本院提供了以下证据：
1.收条一份（原件）。证明被告已经将所租房屋的钥匙交还给了原告。
2.退租请求（复印件）、快递详情单寄件人存根联（原件）各一份。证明双方一直通过微信协商退租事宜，被告于2015年4月向原告发送了书面退租请求。
3.微信截屏一组（打印件）。证明双方一直在协商退租事宜。
4.韵达快递面单二页（原件）、快递跟踪记录二页（打印件）。证明被告已按照原告的要求将退租请求寄送给原告。
5.彩信截图一份（打印件）。证明原告在起诉时已经将案涉房屋进行出租，图片中店铺外张贴的电话就是原告委托的中介公司的电话。
上述证据均经庭审质证。被告对原告提供1-4的证据均无异议，被告自2015年春节起即已不再经营，也未使用房屋，双方一直在协商退租事宜；证据5，被告坚持向原告寄送的文件内容就是被告所举证的退租请求，而非原告举证的退出申请，既然原告认为没有收到被告的有效申请，那其委托中介公司出租房屋即构成根本违约；证据6，真实性无异议，合同的签订时间在2015年6月，说明原告在之前已经重新出租房屋了；对证据7无异议；证据8，真实性无异议，但被告已经全部缴纳了相关物业费；证据9、10，真实性无异议，但对证明内容有异议，被告不清楚该费用的所属时间，实际被告承租的房屋在2015年2月份之后的用电已被拉闸，不可能在这之后还产生电费，相反，原告在之后将房屋再行出租，却会产生相应电费，包括前期装修都需要用电。被告提供的证据中，原告认为证据1的出具人并非原告的受托人，收条上也没有出现所租赁房屋的细节，故与本案无关；证据2中，上面备注邮寄的内容只是“文件”，并没有具体文件的名称，也没有交寄时间，原告没有收到过，且退租请求上也没有时间，不能证明被告已经向原告发送了书面的退租请求；证据3，真实性无异议，从双方微信的内容可以看出，至2015年4月16日上午10点半之前，被告还未向原告提交过书面的解除租赁请求，而原告是在4月17日向被告发送了催收租金的短信，整个微信内容基本上也都是在谈转租事宜，并没有明确退租；证据4，真实性无异议，但对该交件单上的“赵卫红”名字是否为其本人所签有异议，交寄的内容也仅显示为“文件”，没有写明是退租请求，不能证明寄给原告的就是被告举证的手写的退租请求；证据5，图片中显示的发件人是“温州小海鲜”，真实性待定，应当由被告继续补充证据证明关联性。
结合证据的来源以及与本案的关联性，本院对上述证据认证如下：原告提供的证据1-4具有真实性、合法性及关联性，本院予以认定；原告提供的证据5和被告提供的证据2、4，其中的快递跟踪记录相互印证，可以证明被告于2015年4月19日向原告寄送了书面的退租申请，且原告于2015年4月21日已签收的事实，故本院对此予以认定，至于快递内退租申请的文本，因双方提供的版本不同，但又均无其他证据可予佐证，故本院均不予认定；原告提供的证据6、7，被告对真实性无异议，本院予以认定；原告提供的证据8-10与本案无直接关联，本院不予认定；被告提供的证据1，原告虽然对是否收到房屋钥匙表示不清楚，但其在庭后本院规定的时间内并未核实回复，根据庭审中本院告知的内容，应视为其已认可被告交还了租赁房屋钥匙，故对此事实予以认定；被告提供的证据3，原告对真实性并无异议，本院予以认定；被告提供的证据5并非原件，本院无法核实真实性，故不予认定。
根据对有效证据的确认及当事人陈述，本院认定案件事实如下：
位于杭州市文三西路锋尚苑3幢底商（商2）、（商3）的商铺系原告所有，面积均为285.78平方米。2012年1月14日，原告与被告签订《租赁合同》一份，由原告将上述两间商铺租赁给被告作商业经营用途，商铺面积共计571.56平方米，双方约定：租赁期限自2012年2月4日起至2018年4月3日，共74个月；租金支付：第一期（共2个月）从2012年2月4日至2012年4月3日止，租金为79855元，在本合同签订时随同定金一并支付；第二期从2012年4月3日至2013年10月3日止，共18个月，租金标准为2.32元／平方米／天，合计租金725995.5元，于2012年4月4日、2012年10月4日、2013年4月4日分三次分别向原告支付241998.5元；第三期从2013年10月4日起至2015年10月3日止，共24个月，租金标准为3.1元／平方米／天，合计租金1293440.28元，被告需在2013年10月4日、2014年4月4日、2014年10月4日、2015年4月4日分四次分别向原告支付323360元；第四期……；被告未如期交付租金时，每逾期一天，原告有权按被告实欠租金总额的1%加收滞纳金；订立本合同时，被告须向原告交纳80000元的保证金，合同期满或双方解除合同之日，如被告没有违约行为，原告需将该保证金一次性退还；等等。同日，被告向原告交纳了保证金80000元。上述合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告用该租赁房屋经营“刘一手火锅”店，并按期向原告支付了至2015年4月3日止的房租。2015年春节后，被告因经营困难与原告多次协商转租事宜，但一直未果。2015年4月14日，被告将租赁房屋钥匙带至原告母亲单位，由原告母亲同事代为转交。2015年4月19日，被告向原告寄送了书面的退租申请，原告于2015年4月21日签收。2015年4月20日，原告向本院起诉，要求判如所请。审理过程中，原告经寻租后于2015年7月1日将案涉房屋中的杭州市文三西路锋尚苑3幢底商（商3）商铺另行租赁给他人，约定租赁期限至2023年8月31日止，租金标准为2.8元／平方米／天，租赁期间内租金不递增。
本院认为：原、被告之间签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，且未违反法律规定，应当认定有效。根据合同约定，被告承租案涉房屋的期限应至2018年4月3日止，但其在2015年春节后却以经营困难为由与原告多次协商转租事宜，并且于2015年4月14日单方将租赁房屋钥匙租赁交至原告处，该行为已构成违约。而原告虽然在微信中有要求被告书面申请解除合同的表述，但并不代表原告已同意与被告协商一致解除合同，事实上，原告在被告发出书面退租申请的次日，即向法院起诉请求被告继续履行合同。故被告向原告寄送书面退租申请的行为，并不产生双方房屋租赁合同解除的效力，被告应当继续履行合同。之后，原告应被告要求积极联系房屋再出租事宜，并于2015年7月1日将其中的杭州市文三西路锋尚苑3幢底商（商3）商铺出租给他人的行为，是为避免被告损失扩大而采取的合理行为，并不构成违约，但原、被告之间的房屋租赁合同中关于该间商铺的租赁，实际已因原告的再出租行为而于2015年7月1日提前解除。故被告需向原告支付该商铺自2015年4月4日至2015年6月30日期间的租金，为77961元（285.78平方米×3.1元／平方米／天×88天）。至于被告因该商铺租赁关系的提前解除而形成的违约责任以及因该商铺再出租价格低于被告承租价格的差价损失，原告在本案中并未主张，故本院不予处理，原告可另案主张。由于杭州市文三西路锋尚苑3幢底商（商2）、（商3）商铺系独立的两间商铺，原告将其中的（商3）商铺出租于他人后，并不影响被告对（商2）商铺的使用利益，故被告仍然应当继续承租（商3）商铺至合同期满，并依约向原告支付该商铺自2015年4月4日至2015年10月3日期间的租金161680元（285.78平方米×3.1元／平方米／天×365天／2）。据此，原告有权要求被告支付2015年4月4日至2015年10月3日期间的租金共计239641元。根据合同的约定，该部分租金被告应当于2015年4月4日支付于原告，但其至今未付，故其自2015年4月5日起还需向原告支付滞纳金，至于计算滞纳金标准，本院酌情按日万分之五的标准予以认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、赵卫红继续履行2012年1月14日与苏新辰签订的《租赁合同》中关于杭州市文三西路锋尚苑3幢底商（商2）商铺部分的租赁合同；
二、赵卫红于本判决生效之日起十日内向苏新辰支付2015年4月4日至2015年10月3日期间的租金共计239641元，并按日万分之五的标准支付自2015年4月5日起至款项实际付清之日止的滞纳金；
三、驳回苏新辰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6150元减半收取3075元，由苏新辰负担628元、赵卫红负担2447元；其中赵卫红负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 倪 泓
二〇一五年十月十六日
书记员 黄娟芬