北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初11551号
原告（反诉被告）：李秀芹，女，1948年8月4日出生。
原告（反诉被告）：周荣记，男，1949年6月26日出生。
二原告共同委托诉讼代理人：刘其群，北京市安衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李贵，男，1953年11月8日出生。
委托诉讼代理人：许益民，内蒙古汇孚律师事务所律师。
原告（反诉被告）李秀芹、周荣记与被告（反诉原告）李贵房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员齐伟龙适用简易程序，公开开庭进行了审理。李秀芹、周荣记的委托代理人刘其群，李贵的委托代理人许益民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李秀芹、原告（反诉被告）周荣记向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年5月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》;2、判令被告向原告返还定金10万元;3、判令被告向原告支付违约金62万元;4、判令被告赔偿原告已经支付的居间费79050元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻，2016年5月2日二原告经北京链家房地产经纪有限公司居间与被告签订了《北京京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《买卖定金协议书》，合同约定被告将其位于北京市大兴区开泰西里11号楼6层2单元601（建筑面积89.63平方米，所有权证证号为X京房权证兴字第1220**号）房屋出售给原告，总价款为310万元。同时协议约定合同签订后原告支付定金10万元;被告最迟应于2016年5月20日前办理完毕解除抵押登记手续;原告支付居间服务费79050元。协议还约定任何一方构成根本违约的，违约方应支付房屋总价款的20%违约金给守约方;居间费由违约方承担。合同签订后，原告依约定足额支付定金、居间费，并积极筹集了首付款180万元。但被告一拖再拖，在2015年5月20日前未办理完解除抵押登记手续，2016年6月5日前仍未办理完毕解除抵押登记手续。依据合同被告己经构成根本违约。原告通知被告解除合同，并要求被告返还定金、赔偿己支付的居间服务费、支付违约金，被告置之不理。
被告（反诉原告）李贵辩称：一、原告的第一项诉讼请求不能成立，违反法律规定；第二、三诉讼请求不能成立，被告不存在违约的事情。假如双方签订《存量房房屋买卖合同》是有效的，该违约金奇高，请求法院予以调整，调整的标准应为不超过实际损失的30%。对于原告第四项诉讼请求，其支付第三方居间费用跟本案无关，本案没有按照合同继续进行，也就是说，经纪公司没有按照相关约定提供服务，原告支付居间费用是单方行为，该费用不应由被告承担。二、在双方签订合同时，原告是明知该房屋有抵押而购买房屋是无效的，也是违法的。另外，双方在北京市存量房屋买卖合同中约定的关于解押的条款是无效条款，因为抵押权人是原告与被告之外的呼和浩特成吉思汗大街支行，没有征得抵押权人同意，原、被告之间就设定了第三人的义务，这种约定本身是无效的。三、关于支付居间服务费的问题，中介公司并没有按照居间服务合同完成他的服务内容，所以居间服务根据不存在，原告自己交纳的居间服务费应由原告自己承担。四、原告并没有在事实理由中表述清楚其实际损失，关于实际损失也没有任何表述，言外就是没有实际损失。原告所谓的180万，被告根本不知情，而且原告存在严重违约，按照合同约定，原告应于2016年5月31日向被告交纳首付款180万，但至今原告没有交纳，该行为已经构成违约。五、双方关于房屋买卖的相关一系列法律文件，还没有签订完毕，按照双方补充协议里面最后条款有其他事项条款约定，双方还需要签署。但截止到目前为止，原告并未与被告签订该协议，导致本案买卖无法进行。本案违约方是原告。现提起反诉:1、依法判决确认反诉人与被反诉人于2016年5月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《买卖定金协议书》无效；2、判决被反诉人向反诉人赔偿损失62万元;3、本案反诉费由被反诉人承担。事实与理由:2016年5月2日，反诉人与二被反诉人就房屋买卖事宜签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《买卖定金协议书》，合同约定被反诉人购买反诉人位于北京市大兴区开泰西里11号楼6层2单元601房屋。被反诉人在购买房屋时己知该房屋设定抵押，且在双方签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》中己明确记载了设定抵押的事实。反诉人与被反诉人签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《买卖定金协议书》，违反我国相关法律规定，属无效合同。另外，《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》的从合同即《补充协议》也无效。《补充协议》的第二条第3款第(1)项约定，被反诉人应于2016年5月31日之前将第一笔首付款人民币180万元，以自行支付的方式支付反诉人。事实上，被反诉人一直未向反诉人交纳第一笔首付款，被反诉人的行为给反诉人造成了巨大的经济损失。
原告（反诉被告）李秀芹、原告（反诉被告）周荣记针对被告（反诉原告）李贵的反诉辩称：不同意李贵的反诉请求。由于李贵的违约，导致李秀芹、周荣记无法购买房屋，其所谓的损失是不成立的。双方签订的协议都是合法有效的。
原告（反诉被告）李秀芹、原告（反诉被告）周荣记围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、《交易资金托管提示函》、《交易方留存信息表》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》；2、《补充协议》；3、《买卖定金协议书》；4、《房屋交易保障服务合同》；5、房地产经纪服务事项告知书；6、公证书；7、电子回单查询；8、银行商务签购单；9、户口本；10、手机短信；11、《存量房买卖合同》；12、链家经办人王民的证人证言。
被告（反诉原告）李贵围绕其主张提交了：1、抵押合同、《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、房屋所有权证。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李贵、武果花（李贵之妻）于2016年4月21日出具公证委托书，委托案外人冷梅办理601号房屋的出售事宜，权限包括：一、代为办理提前还款手续，领取还款证明；二、领取解除抵押证明材料，办理解除抵押登记及与之有关的一切手续，领取解除抵押登记后的房产证；三、代为签署垫资、赎楼、借款等相关协议，代为收取垫资款、借款；四、代为签订房屋买卖合同，代办网签手续及注销网签手续……。委托期限自2016年4月21日至2017年4月21日。
2016年5月2日，冷梅代李贵（出卖人）与李秀芹、周荣记（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，北京链家房地产经纪有限公司为双方居间服务。双方约定：出卖人李贵出售601房屋，房屋建筑面积89.63平方米。该房屋已经设定抵押，抵押权人为内蒙古成吉思汗大街支行。出卖人李贵应在2016年5月10日前办理抵押注销手续。房屋成交价为165万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等145万元。买受人向出卖人支付定金10万元。当日，双方签订了补充协议，约定买受人于2016年5月2日将定金10万元以自行支付的方式支付给出卖人，出卖人应于2016年5月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出卖人最迟应于2016年5月20日前办理完毕解除抵押登记手续。出卖人自行筹集资金办理解抵押。买受人于2016年5月31日之前将第一笔首付款180万元（不包含前期支付的全部定金）以自行支付的方式支付给出卖人，于2016年6月30日之前将第二笔首付款118万元以自行支付的方式支付给出卖人。在2016年6月30日之前，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应支付另一方万分之五的违约金。出卖方若出现逾期履行还款解押的义务超过十五日的，则构成根本违约。买受方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受方支付违约金。居间方收取买受方的所有费用不予退还，由出卖方直接赔付买受方。
出卖方、买受方、居间方于2016年5月2日签订《居间服务合同》，约定买受方向居间方支付居间代理费63550元。王民作为居间方链家公司的经办人签署该合同。当日，出卖方、买受方、服务方北京中融信担保有限公司三方签订《房屋交易保障合同》，约定服务方按房屋交易总额的0.5%，向买受方收取保障服务费15500元，买受方应于签订合同当日一次性向服务方支付。
2016年5月2日，冷梅代李贵收取买受人李秀芹、周荣记定金10万元。2016年5月2日，买受人李秀芹、周荣记分别向链家公司支付居间代理费63550元，向中融信公司支付保障服务费15500元。2016年6月22日，周荣记、李秀芹分别向链家公司经办人王民、李晓真发送手机短信，以出卖人超出合同约定期限一个月之久未办理完毕房屋解押，构成根本违约为由，要求解除购房合同，并要求卖方按合同约定赔偿。2016年6月23日，链家公司经办人王民向冷梅发送手机短信，告知其相关事项。2016年7月1日，601号房屋的抵押被解除。
2016年5月4日，李秀芹、周荣记将其自有房屋出售。2016年8月13日，周荣记另行购买了位于本市顺义区的其他房屋。
本院认为，李贵与李秀芹、周荣记之间签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于李贵主张因房屋存在抵押，双方买卖合同无效的主张，本院不予采信。双方当事人均应按照合同约定的内容履行各自的权利及义务。本案中，双方在合同中明确约定李贵最迟于2016年5月20日前办理完毕解除抵押登记手续，若出现逾期履行还款解押的义务超过十五日的，李贵构成根本违约。李秀芹、周荣记有权解除房屋买卖合同。本案中，李贵于2016年7月1日才办理完毕解除抵押登记手续，其逾期解除房屋抵押的行为违反了合同约定，构成根本违约。李秀芹、周荣记要求解除《北京市存量房屋买卖合同》、返还定金10万元，证据充分，本院予以支持。
对于违约金的数额，李贵主张过高并请求法院予以调整，其该请求有法律依据。由于2016年6月22日，李秀芹、周荣记已经明确表示过解除合同，故其直接损失应固定在该期间内的房屋差价损失、中介费损失、购房款的利息损失等方面。李秀芹、周荣记此前已经将自有房屋出卖，由于李贵未能依约办理解押手续，导致李秀芹、周荣记不能及时使用房屋，需要另行花费时间和精力选购其他房屋，本院酌情确定违约金时，亦将上述情形作为参考因素。中介费损失与违约金不得并举，本院将中介费损失在违约金中一并考虑。不论李秀芹、周荣记的诉求是否全部得到支持，考虑到本案中李贵为过错方，李秀芹、周荣记为无过错方，其系依据合同约定的违约金标准固定其请求，并无主观滥诉之故意，故虽不能完全得到支持。但就违约金部分的诉讼费，本院不判予双方分担，全部由李贵负担。
当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在李贵未按照约定日期办理完毕解除房屋抵押手续时，李秀芹、周荣记未支付房屋首付款的行为，属于行使不安抗辩权的合法行为，不构成违约。故李贵要求李秀芹、周荣记赔偿损失62万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）李秀芹、周荣记与被告（反诉原告）李贵签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、被告（反诉原告）李贵于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）李秀芹、周荣记定金十万元；
三、被告（反诉原告）李贵于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）李秀芹、周荣记违约金二十二万元；
四、驳回原告（反诉被告）李秀芹、周荣记其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）李贵全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万八千九百九十六元，由原告（反诉被告）李秀芹、周荣记负担三百八十六元，由被告（反诉原告）李贵负担一万八千六百一十元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一万八千二百八十元，由被告（反诉原告）李贵负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 齐伟龙
二〇一六年十月二十七日
书记员 李金益