四川省广安市广安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广安民初字第3750号
原告陈超，男，生于1991年7月4日，汉族，家住四川省南充市顺庆区。
委托代理人曾维胜，四川爱众律师事务所律师。
被告四川世泰乐房地产开发有限公司。住所地四川省绵阳市科创园区创业大道中段***号*楼。
法定代表人方彬，董事长。
被告方彬，男，生于1971年7月17日，汉族，家住四川省成都市成华区。
被告杨华，女，生于1981年9月24日，汉族，家住四川省成都市成华区。
上述三被告的委托代理人胡兵，四川弘维律师事务所律师。
上述三被告的委托代理人蔡昌军，男，生于1978年12月15日，汉族，家住四川省绵阳市。
原告陈超诉被告四川世泰乐房地产开发有限公司、方彬、杨华民间借贷纠纷一案，本院于2015年8月28日立案受理，依法组成合议庭，于2016年4月25日公开开庭进行了审理。原告陈超及其委托代理人曾维胜，被告四川世泰乐房地产开发有限公司、方彬、杨华的委托代理人胡兵、蔡昌军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈超诉称，2014年10月27日和11月5日，陈超作为出借人代表与四川世泰乐房地产开发有限公司签订了两份《担保抵押借款合同》，约定：四川世泰乐房地产开发有限公司向原告共计借款860万元，期限均为8个月，月利率为1.6%，利息按月支付。四川世泰乐房地产开发有限公司自愿承担原告的律师费、诉讼费和保全费等一切费用。被告四川世泰乐房地产开发有限公司自愿用位于绵阳市某某社区某某号楼某某层的酒店式公寓作为原告借款给被告做抵押担保，同时方彬自己还为借款做担保，以确保原告的债权实现。同日，被告四川世泰乐房地产开发有限公司与宏伟公司签订了两份《借款业务居间中介服务合同》，约定：考察费137.6万元，居间费月利率按照1.6%计算。由于被告四川世泰乐房地产开发有限公司未能按期偿付本息，在2015年7月3日，其与原告签订了《抵押协议》，约定：被告四川世泰乐房地产开发有限公司自愿将其与原告已网签的《商品房买卖合同》作为抵押担保的房屋按每平方米作价2000元抵偿给原告。2014年10月27日至2014年12月13日，原告先后与宏伟公司签订《业务咨询服务合同》，约定：宏伟公司与原告陈超按照上述借款合同组织并出借资金共860万元；由宏伟公司考察借款项目、审查项目相关要件；在服务合同签订的当日，原告按约将借款转入四川世泰乐房地产开发有限公司指定帐户，实出借860万元。2014年12月13日，四川世泰乐房地产开发有限公司向119名出借人出具了其收到860万元借款的《收妥确认书》。被告四川世泰乐房地产开发有限公司在收到借款后，至今未按照合同约定支付利息，也未偿还本金。2015年7月9日，陈超与被告四川世泰乐房地产开发有限公司签订了《展期合同》。被告杨华是被告方彬的妻子，在夫妻关系存续期间，对方彬所欠债务应当承担连带偿还的责任。为了保护原告的合同法权益，现要求：1、判令被告四川世泰乐房地产开发有限公司偿还原告陈超借款共计860万元及按协议支付利息（其中500万元月利率按照1.6%从2014年10月27日起至付清借款时止，360万元利率按照1.6%从2014年11月5日起至付清借款时止）。考察费137.6万元，居间费月利率按照1.6%从2014年10月27日起到付清借款时止，并按借款总额的20%承担违约责任。2、判令被告方彬、杨华对前述借款本金、利息、考察费、居间费、违约金以及律师代理费承担连带保证责任。3、判令被告四川世泰乐房地产开发有限公司以其某某广场某某号楼8-11层的酒店式公寓以2000元/㎡的价格抵偿原告借款本息、违约金以及律师代理；或判令原告对五方校园广场1号楼8-11层的酒店式公寓的拍卖享有优先受偿权。4、原告的律师代理费388000元、诉讼费、保全费等相关费用全部由被告承担。
被告四川世泰乐房地产开发有限公司、方彬、杨华辩称，1、本案的原告因涉嫌非法吸收公众存款刑事犯罪，已经被公安机关立案侦查，因为涉嫌刑事犯罪，依法该遵从先刑后民的原则。2、原告提供的主张是民间借贷，但是又涉及居间费用和考察费用在本案中不应该处理。3、原告主张的是民间借贷，但是又提出以房屋来抵偿借款本息，这是房层买卖合同纠纷，原告的请求在本案不应该得到处理。4、对原告主张借款860万元，证据不足，事实不清，原告没有提供相关的由他们签字的借款凭证，并且已经偿还了总共743600元。5、原告主张的借款总额20%的违约金、以及利息、考察费和律师费已经超过了法律规定，这是无效的，其超出部分不予认可。6、原告主张对五方校园广场1号楼8-11层的酒店式公寓享有优先受偿权以及买卖方式来抵借款没有法律规定。
经审理查明：2014年10月20日，曹阳等122人委托陈超作为出借人代表参与考察四川世泰乐房地产开发有限公司的借款项目，同时曹阳等122人（委托人）授权陈超（受托人）办理以下事项“与该项目有关的抵押登记、质押登记的备案及解除，公证，其他法律文书的签收，借款资金管理，监督、实地考察借款方资金使用情况，解决合同履行过程中产生的争议和借款方违约产生的争议（包括但不限于提起起诉、参与调解、诉讼、承认、放弃、变更诉讼请求，申请财产保全，申请执行、达成执行和解等），受托人上述行为委托人均予以认可，对委托人发生法律效力”。2014年10月27日，四川世泰乐房地产开发有限公司（甲方、借款人）、陈超（乙方、出借人代表）、方彬（丙方、担保人）签订了《担保抵押借款合同》。其主要内容为“3.1本《合同》项下的借款金额为人民币：伍佰万元整（小写：5000000.00元）（大小写不一致时，以大写为准，下同）。3.2借款期限：8个月，自2014年10月27日起2015年6月26日止（借款期限满6个月后，如甲方资金提前回笼可提前还乙方的出借款）。4.1.1期限在本《合同》期以内的，按照现行月利率1.6%执行。4.2甲方应一次性支付居间费，费率按甲方与居间方签订的《借款业务居间合同》为准；借款逾期期间按该费率的2倍支付居间费。6.1甲方自愿用绵阳市某某社区某某广场某幢某层共计46套商业用房为乙方借款给甲方作抵押担保，借款人民币伍佰万元（抵押物名细详见甲方与乙方签订的《商品房买卖合同》备案）。6.5甲方将抵押担保的商品房签订《商品房买卖合同》备案后，乙方需在两时内将款项转入甲方指定的帐户。8.1丙方自愿为甲方向乙方借款担保并承担借款连带责任。10.1.1甲、乙、丙三方如任何一方未按照本《合同》约定的条款完整履行，违约方必须向守约方支付本《合同》借款总额的20%作为违约金，守约方收违约方违约金，不影响本《合同》的其它条款履行。11.1本《合同》已经三方协商，确认是三方的真实的意思表示，在履行中如有纠纷，先三方协商解决，协商不能达成一致，三方约定向本《合同》签约地和本《合同》借款履行地的南充市中级人民法院诉讼解决”。2014年10月27日，四川世泰乐房地产开发有限公司向广安市宏伟投资管理有限公司出具了壹份《转帐委托书》，其内容为“因我公司四川世泰乐房地产开发有限公司于2014年10月27日同你签订的广宏借间字（2014）第008号《抵押借款合同》，按合同约定，我公司须每月向所有出借人转（存）利息，现我公司将所有出借人的利息一次性打入以下帐户：户名：陈多强，帐号：某某某某某，开户行：中国建设银行某某分行，并委托广安市宏伟投资管理有限公司将此帐户上的款项转入各实际出借人帐户。注：此帐户为我公司委托转出的帐户，我公司予以认可，由此产生的一切纠纷及法律经济责任均由我公司承担”。2014年10月27日，陈超与四川世泰乐房地产开发有限公司签订了46份《商品房买卖合同》。陈超购买了四川世泰乐房地产开发有限公司名下的位于绵阳市某某社区某某号共计46套房屋，价款1000万元。2014年10月27日，四川世泰乐房地产开发有限公司出具了壹份委托书，其内容为“我司委托陈超及陈多强将购买绵阳市某某社区某某号共计46套房款全部转入方彬个人帐户工行绵阳支行营业部，帐号某某某某某某”。陈超、陈多强将款1000万元转给了方彬，且四川世泰乐房地产开发有限公司向陈超出具了壹份收款1000万元的收据（0398291）。2015年7月3日，四川世泰乐房地产开发有限公司（甲方、借款人）与陈超（乙方，出借人）签订了壹份《抵偿协议》，其主要内容为“二、根据甲乙双方于2014年10月27日签订的《担保抵押借款合同》的约定，甲方与乙方于2014年10月27日位于绵阳市某某社区某某幢某某号共计46套商业用房签订《商品房买卖合同》进行网签备案，为甲方向乙方借款作抵押担保。现因甲方公司经营的原因，甲方无法按2014年10月27日签订的《担保抵押借款合同》约定的时间偿还乙方的出借款及支付利息等相关费用，经甲乙双方友好协商，甲方自愿将2014年10月27日甲方与乙方已网签签订的《商品房买卖合同》作为借款抵押担保的房屋按每平方米作价2000元抵偿给乙方，（抵偿的商品房位于绵阳市某某社区某某号共计46套商业用房）抵偿的商品房合同编号及楼层号和房号详见以下表所列及甲方与乙方网签签订的《商品房买卖合同》”。
2014年11月5日，四川世泰乐房地产开发有限公司（甲方、借款人）、陈超（乙方、出借人代表）、方彬（丙方、担保人）签订了《担保抵押借款合同》，其主要内容为“3.1本《合同》项下的借款金额为人民币：叁佰陆拾万元整（小写：3600000.00元）（大小写不一致时，以大写为准，下同）。3.2借款期限：8个月，自2014年11月5日起2015年7月4日止（借款期限满6个月后，如甲方资金提前回笼可提前还乙方的出借款）。4.1.1期限在本《合同》期以内的，按照现行月利率1.6%执行。4.2甲方应一次性支付居间费，费率按甲方与居间方签订的《借款业务居间合同》为准；借款逾期期间按该费率的2倍支付居间费。6.1甲方自愿用绵阳市某某社区某某广场某某号营业房为乙方借款给甲方作抵押担保，借款人民币叁佰陆拾万元（抵押物名细详见甲方与乙方签订的《商品房买卖合同》备案）。6.5甲方将抵押担保的商品房签订《商品房买卖合同》备案后，乙方需在两时内将款项转入甲方指定的帐户。8.1丙方自愿为甲方向乙方借款担保并承担借款连带责任。10.1.1甲、乙、丙三方如任何一方未按照本《合同》约定的条款完整履行，违约方必须向守约方支付本《合同》借款总额的20%作为违约金，守约方收违约方违约金，不影响本《合同》的其它条款履行。11.1本《合同》已经三方协商，确认是三方的真实的意思表示，在履行中如有纠纷，先三方协商解决，协商不能达成一致，三方约定向本《合同》签约地和本《合同》借款履行地的南充市中级人民法院诉讼解决”。2014年11月5日，四川世泰乐房地产开发有限公司向广安市宏泰投资管理有限公司出具了壹份《转帐委托书》，其内容为“因我公司四川世泰乐房地产开发有限公司于2014年11月5日同你签订的广宏借间字（2014）第009号《抵押借款合同》，按合同约定，我公司须每月向所有出借人转（存）利息，现我公司将所有出借人的利息一次性打入以下帐户：户名：陈某某，帐号：某某某某某，开户行：中国建设银行某某分行，并委托广安市宏伟投资管理有限公司将此帐户上的款项转入各实际出借人帐户。注：此帐户为我公司委托转出的帐户，我公司予以认可，由此产生的一切纠纷及法律经济责任均由我公司承担”。2014年11月5日，陈超与四川世泰乐房地产开发有限公司签订了43份《商品房买卖合同》。陈超购买了四川世泰乐房地产开发有限公司名下的位于绵阳市某某社区某某广场某幢某层某号共计33套房屋，面积为18000.66平方米，价款7200000元。2014年11月5日，四川世泰乐房地产开发有限公司出具了壹份委托书，其内容为“我司委托陈超、陈多强及李之荣将购买绵阳市某广场某幢某号，23个房间，面积为1252.16平方米；某层某号，10个房间，面积为548.5平方米的房款共计7200000元整。转入工商银行绵阳支行营业部，户名：方彬，帐号：某某某某某某某，金额：720万”。事后，陈超、陈多强及李之荣将款720万元转给了方彬，且四川世泰乐房地产开发有限公司向陈超出具了壹份收款720万元的收据（0398292）。2015年7月9日，四川世泰乐房地产开发有限公司（甲方、借款人）与陈超（乙方，出借人）签订了壹份《抵偿协议》，其主要内容为“二、根据甲乙双方于2014年11月5日签订的《担保抵押借款合同》的约定，甲方与乙方于2014年11月5日位于绵阳市某社区某广场某幢营业用房签订《商品房买卖合同》进行网签备案，为甲方向乙方借款作抵押担保。现因甲方公司经营的原因，甲方无法按2014年11月5日签订的《担保抵押借款合同》约定的时间偿还乙方的出借款及支付利息等相关费用，经甲乙双方友好协商，甲方自愿将2014年11月5日甲方与乙方已网签签订的《商品房买卖合同》作为借款抵押担保的房屋按每平方米作价2000元抵偿给乙方，（抵偿的商品房位于绵阳市某某社区某某广场某某号营业用房）抵偿的商品房合同编号及楼层号和房号详见以下表所列及甲方与乙方网签签订的《商品房买卖合同》”。
2015年3月31日，四川世泰乐房地产开发有限公司向陈超出具了壹份《还款承诺书》，其内容为“我方（四川世泰乐房地产开发有限公司）于2014年10月27日及第2014年11月5日一2015年7月4日分两笔向陈超的借款（合计人民币860万元整），现作如下承诺：一、我方从2015年4月1日起至2016年3月31日止共计12月的时间内还清陈超的借款本金及利息。我方承诺以4个月为阶段还款，第一阶段还款总额不低于240万元（2015年4月1日-2015年7月30日4个月的时间还清第一阶段的本金240万元，还款前三个月每月还款不低于50万元最后一月还清前面剩余的款项。后续每阶段的240万元本金以此类推）。若低于240万元低于的部分我方以某广场某号楼某层的酒店公寓以2000元/㎡的价格抵偿给出借方借款，我方无条件协助出借方办理相关抵偿手续。我方每月还款金额出借人代表陈超须无条件解除对应合同价值的抵押物。二、出借方的利息从还款第二阶段开始支付，前面的利息（利率以借款合同为准）以此类推最后一月结清所剩余款，若我方未能支付或者没有足额支付，未支付或者未足额支付的部分我方同意以某某广场某号楼某层的酒店公寓以2000元/㎡的价格抵偿出借方的借款利息。三、出借人代表陈超须同意我方销售已经备案至其名下的房产，当买受人和我方签订认购协议交纳定金后出借人代表陈超必须配合且出借人代表陈超收到承诺人还款解除该套房屋的网签备案以便后续收款，我方不以酒店公寓抵偿这部份款项。”。
2015年7月9日，四川世泰乐房地产开发有限公司（甲方、借款人）、陈超（乙方、出借人）、方彬（丙方、担保人）签订了《展期合同》，其主要内容“一、经甲、乙、丙三方协商由丙方方彬继续为该两笔借款做担保，甲方自愿用位于绵阳市某某社区某某号楼某某层的酒店式公寓作为原告借款给被告做抵押担保，同时（抵押物祥见甲乙两方签订给乙方（出借代表人及所有出借人）的《商品房买卖合同》。二、在甲、乙、丙三方于2014年10月27日签订《担保抵押借款合同》约定期限的基础上展期30天，从2015年6月26日展期至2015年7月25日止；在甲、乙、丙三方于2014年11月5日签订《担保抵押借款合同》约定期限的基础上展期30天，从2015年7月5日展期至2015年8月4日。六、特别约定：双方在履行合同中如遇有争议的地方或者一方没有完全履行遵守合同时双方可协商解决，如协商不能达成一致时，双方约定向广安区人民法院或项目所在地法院诉讼、申请查封、裁定等”。事后，四川世泰乐房地产开发有限公司向陈超支付了9万元，但未明确是支付的利息还是借款本金。四川世泰乐房地产开发有限公司的法定代表人方彬通过银行向任文政转款38万元和273600元。
四川世泰乐房地产开发有限公司按《展期合同》的约定也未向原告陈超清偿借款和支付利息，陈超起诉来院，要求依法裁决。
同时查明，方彬和杨华系夫妻关系。
认定上述事实的依据有：
1、2014年10月20日，曹阳等122人与陈超签订的《对出借人代表授权委托书》。
2、2014年10月27日和2014年11月5日，四川世泰乐房地产开发有限公司（甲方、借款人）、陈超（乙方、出借人代表）、方彬（丙方、担保人）签订了两份《担保抵押借款合同》。
3、2014年10月27日和2014年11月5日，四川世泰乐房地产开发有限公司向广安市宏伟投资管理有限公司出具了两份《转帐委托书》。
4、2014年10月27日，陈超与四川世泰乐房地产开发有限公司签订了46份《商品房买卖合同》。
5、2014年11月5日，陈超与四川世泰乐房地产开发有限公司签订了33份《商品房买卖合同》。
6、2014年10月27日和2014年11月5日，四川世泰乐房地产开发有限公司出具了两份委托书。
7、2015年7月3日和2015年7月9日，四川世泰乐房地产开发有限公司（甲方、借款人）与陈超（乙方，出借人）签订了两份《抵偿协议》。
8、2015年3月31日，四川世泰乐房地产开发有限公司向陈超出具了《还款承诺书》。
9、2015年7月9日，四川世泰乐房地产开发有限公司（甲方、借款人）、陈超（乙方、出借人）、方彬（丙方、担保人）签订了壹份《展期合同》。
10、原、被告的陈述等相关证据。
本院认为，2014年10月20日，曹阳等122人与陈超签订的《对出借人代表授权委托书》足已说明，作为出借人代表的原告陈超有权代表实际借款人起诉等事项，且被告四川世泰乐房地产开发有限公司也知道原告陈超是借款人代表并有此职责，故本院确认出借人代表陈超有诉讼主体的资格。被告四川世泰乐房地产开发有限公司现还欠原告陈超借款860万元的事实有《担保抵押借款合同》、《抵偿协议》、《还款承诺书》、《展期合同》及原、被告的陈述等证据证实，原告陈超与被告四川世泰乐房地产开发有限公司已形成了合法有效的借贷关系，故被告四川世泰乐房地产开发有限公司理应向原告陈超清偿借款860万元。至于资金利息的问题，因《担保抵押借款合同》上约定月利率为1.6%；且被告四川世泰乐房地产开发有限公司未按《担保抵押借款合同》、《还款承诺书》、《展期合同》的约定履行义务，其行为构成违约，理应向原告陈超支付借款总额的20%作为违约金，但依据法律法规的相关条款的规定，利息和违约金的总计年利率不能超出国家规定的人民银行基准贷款利率的四倍，故该借款860万元从借款之日起至还清借款日止按人民银行同期基准贷款利率的四倍计算利息（其中500万元从2014年10月27日起至还清借款日止按中国人民银行于2014年10月份的1年期基准贷利率的四倍计算利息，360万元从2014年11月5日起至还清借款日止按中国人民银行于2014年11月份的1年期基准贷利率的四倍计算利息）。至于被告方彬担保责任问题，因原告陈超与被告四川世泰乐房地产开发有限公司、被告方彬签订的《担保抵押借款合同》上约定是连带责任担保，故被告方彬对被告四川世泰乐房地产开发有限公司的债务承担连带保证责任。被告杨华是否承担责任的问题，从原告提供的《担保抵押借款合同》、《抵偿协议》、《还款承诺书》、《展期合同》的证据来看，借款人是被告四川世泰乐房地产开发有限公司，担保人是被告方彬，且方彬是四川世泰乐房地产开发有限公司的法定代表人，说明被告杨华既不是借款人，也不是担保人，只是方彬的妻子，而且负有举证责任的原告陈超未提供被告杨华在本案中要承担责任的相关证据，故被告杨华不承担责任。被告四川世泰乐房地产开发有限公司向原告陈超支付了9万元，但未明确是支付的利息还是借款本金，且《担保抵押借款合同》和《展期合同》上也没有约定，理应按先息后本的顺序计算，故本院依法按利息确认，且从被告四川世泰乐房地产开发有限公司承担的资金利息中扣除。被告四川世泰乐房地产开发有限公司的法定代表人即被告方彬通过银行向任文政转款38万元和273600元，因被告四川世泰乐房地产开发有限公司未按《转帐委托书》的约定将款转给陈多强，故该两笔款由被告四川世泰乐房地产开发有限公司与任文政协商处理，在本案中不予处理。关于被告四川世泰乐房地产开发有限公司用自己开发的位于绵阳市某某社区某某广场某号楼某层某号，共计79套房屋提供担保的问题，从原告陈超提供的《担保抵押借款合同》、《抵偿协议》、《还款承诺书》、《展期合同》和《商品房买卖合同》的内容来看，被告四川世泰乐房地产开发有限公司用自己开发的房屋向原告陈超的借款本息担保，又通过商品房买卖的形式销售给原告陈超，故被告四川世泰乐房地产开发有限公司与原告陈超签订的买卖合同作为民间借贷合同的担保，被告四川世泰乐房地产开发有限公司在本判决生效后不能履行本判决确定的金钱债务时，原告陈超可以申请拍卖该房屋的价款以偿还自己的债务。至于原告陈超的其他诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息…”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款…”、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条“债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。”、《中华人民共和国担保法》第十八条第一款“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数)。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”之规定，判决如下：
一、被告四川世泰乐房地产开发有限公司在本判决生效后二十日内向原告陈超清偿借款人民币8600000.00元（捌佰陆拾万元）和支付资金利息（其中500万元从2014年10月27日起至还清借款日止按中国人民银行于2014年10月份的1年期基准贷利率的四倍计算利息，360万元从2014年11月5日起至还清借款日止按中国人民银行于2014年11月份的1年期基准贷利率的四倍计算利息）。
二、被告四川世泰乐房地产开发有限公司向原告陈超支付的9万元从被告四川世泰乐房地产开发有限公司承担的资金利息中扣除。
三、被告方彬对被告四川世泰乐房地产开发有限公司所承担的债务负连带清偿责任。
四、被告四川世泰乐房地产开发有限公司在本判决生效后不能履行本判决确定的金钱债务时，原告陈超可以申请拍卖该房屋（79套房屋）的价款以偿还自己的债务。
五、驳回原告陈超的其他诉讼请求。
本案受理费72000元，保全费5000元，共计77000元，由被告四川世泰乐房地产开发有限公司负担，向广安市广安区人民法院交纳。
义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时上缴上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。
审 判 员 洪 鲜
人民陪审员 蒋有富
人民陪审员 曾昌意
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 冯瀚达