广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法民一初字第29号
原告童明芬。
委托代理人唐胜利，广东宝威律师事务所律师。
委托代理人刘凤，广东宝威律师事务所律师实习律师。
被告东莞市金帆照明电器有限公司，住所地：东莞市南城区新城市中心区稻花村B20座102号铺之一。
法定代表人黄兰妹，该公司总经理。
被告东莞市中建品牌策划传播集团有限公司，住所地：东莞市莞城东兴路52号二楼之一。
法定代表人梁群，该公司总经理。
被告东莞市融信融资担保有限公司，住所地：东莞市南城区莞太大道胜和路段43号胜和大厦3楼之一。
法定代表人林丹，该公司总经理。
被告罗国柱。
被告罗国新。
上述五被告的共同委托代理人叶伟智，广东雄爵律师事务所律师。
上述五被告的共同委托代理人谭立军，广东雄爵律师事务所律师。
原告童明芬诉被告东莞市金帆照明电器有限公司（以下均简称“金帆公司”）、东莞市中建品牌策划传播集团有限公司（以下均简称“中建公司”）、东莞市融信融资担保有限公司（以下均简称“融信公司”）、罗国柱、罗国新房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2015年6月2日、7月17日和10月9日公开开庭进行了审理。原告童明芬的委托代理人唐胜利、刘凤，五被告的共同委托代理人叶伟智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告童明芬起诉称，原告与被告金帆公司于2014年1月3日签署《东莞华尔街认购协议》，购买被告于东莞市南城区鸿福路100号尚书银座“东莞华尔街”一层123号铺位，成交总价830万元。双方于2014年1月13日签订了正式的《商铺买卖合同》，并在2月20日前支付了所有款项共计8356789元。2014年10月15日，被告金帆公司、中建公司和融信公司签署《补充协议》，被告承诺于该协议生效后30个工作日内和原告到房管部门办理商铺交易网签手续，并过户到原告名下，若逾期办理，需支付原告商铺总成交价30%作为违约金，并承担原告因维权所产生的所有费用。被告中建公司和融信公司对被告金帆公司在《商铺买卖合同》、《补充协议》的义务承担连带保证责任。原告认为被告拒不履行办理商铺产权过户的行为侵害其权益，特提起本案诉讼，请求法院判令：1、确认东莞市南城区鸿福路100号尚书银座“东莞华尔街”一层123号铺位为原告童明芬所有；2、被告金帆公司支付违约金249万元，被告中建公司和融信公司承担连带责任；3、三被告连带承担本案的全部诉讼费、律师费和保全费。后由于东莞市南城区鸿福路100号尚书银座“东莞华尔街”一层123号铺位已经处于法院执行拍卖阶段，经本院释明后，原告变更诉讼请求为：1、被告返还原告支付的购房款830万元及占用该资金的利息（从起诉之日起计算到付清之日止）；2、赔偿原告为此支付的契税与维修基金66789元；3、被告支付违约金249万元；4、五被告承担连带赔偿责任。
五被告共同答辩称，原告不能同时请求利息与违约金，且违约金约定过高，被告同意按银行规定的同期贷款利率计算违约金。
经审理查明，2014年1月3日，童明芬与金帆公司签订《东莞华尔街认购协议》，购买被告位于东莞市南城区鸿福路100号尚书银座“东莞华尔街”一层123号铺位，成交总价8300000元。双方于2014年1月13日签订了正式的《商铺买卖合同》，约定童明芬应在2014年1月13日前支付包含定金在内的首期转让款4850000元，剩余款项由其办理银行按揭贷款支付；付清购房款后商铺即日交付，且从该商铺交付之日起30天后出卖方应向童明芬支付租金收益；在合同签订之日起三个月内，双方对案涉商铺办理产权过户登记手续；逾期办理过户登记手续时，视为出卖人违约，每逾期一日，按总价的日万分之三支付逾期违约金，逾期超过180日时，买方有权解除合同，出卖人应在解除合同之日起七天内将所收房款退还买方，另应按总价的30%支付赔偿金。合同签订后，童明芬实际向金帆公司支付了购房款8300000元和维修基金、税款等66789元。童明芬确认从2014年2月份实际收楼，由于该商铺已经由金帆公司出租给案外使用，故其从该月起收取金帆公司支付的租金收益，共计三个月，每月41500元。之后，由于金帆公司未办理产权过户手续，2014年10月15日，金帆公司作为甲方、童明芬作为乙方、中建公司作为丙方、融信公司作为丁方共同签订《补充协议》，载明：甲方承诺在本协议生效之日起30个工作日内与乙方办理交易网签手续，并在办理完网签手续之日起30个工作日内将商铺产权过户至乙方名下，若逾期，乙方有权选择解除合同并可以要求甲方承担违约责任，违约金标准为该商铺成交总价30%即249万元，甲方承担违约责任的同时应一并返还商铺的成交价值；丙方和丁方对甲方在合同以及补充协议中的义务承担连带保证责任。
另查明，东莞市南城区鸿福路100号尚书银座“东莞华尔街”一层123号铺位于2013年5月27日办理产权登记，房产证号为：04××94，产权人为金帆公司，该商铺于2013年6月9日办理了他项权人为华夏银行股份有限公司广州分行的抵押登记，并于2014年1月14日再次办理了他项权人为华夏银行股份有限公司东莞分行的抵押登记。而且，该商铺于2014年5月27日开始，先后被多家法院查封，并因抵押权人起诉已进入东莞市中级人民法院的执行拍卖程序。经本院释明案涉商铺买卖合同可能存在不能继续履行过户手续的风险后，童明芬变更其诉讼请求，诉如所请。
2015年6月6日，罗国新和罗国柱共同向童明芬出具一份《承诺书》，载明案涉商铺已经确定无法办理房产过户以及实际交付，并承诺如金帆公司无法偿还童明芬的购房款和违约金以及不能履行法院生效判决书时，以个人资产对金帆公司所欠债务承担无限连带清偿责任。童明芬据此追加罗国新和罗国柱为本案共同被告，要求两人与其他被告一起承担连带清偿责任。
上述事实，有东莞华尔街认购协议、商铺买卖合同、补充协议、收据、房产登记查询信息、拍卖公告、承诺书以及本案庭审笔录附卷为证。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，由于案涉争议的位于东莞市南城区鸿福路100号尚书银座“东莞华尔街”一层123号铺位已被法院查封和执行拍卖，在此情形下，该铺位无法继续办理产权变更手续至童明芬名下，故童明芬变更诉讼请求要求被告返还购房款和承担赔偿责任实质上是要求解除合同和要求被告对此承担违约责任。由于系被告金帆公司的原因导致案涉商铺被查封和执行拍卖，无法履行过户手续，故金帆公司存在根本违约导致案涉商铺买卖合同无法继续履行，童明芬据此要求金帆公司返还购房款8300000元及利息并赔偿支付的维修基金、税款等66789元，合法有据，本院予以支持。《商铺买卖合同》约定若逾期办理产权过户的，买方有权解除合同，出卖人应在解除合同之日起七天内将所收房款退还买方，另应按总价的30%支付赔偿金；同时，《补充协议》亦约定若逾期办理产权过户的，童明芬有权选择解除合同并可以要求金帆公司承担违约责任，违约金标准为该商铺成交总价30%即249万元，因此，在金帆公司违约导致合同解除的情况下，童明芬诉请金帆公司支付违约金2490000元，符合双方对于违约条款的约定。金帆公司主张违约金条款约定过高，请求法院予以调整。对此，本院认为，违约金条款系双方当事人的真实意思表示，根据合同严守原则，违约方应当根据违约金条款承担违约责任。虽然《中华人民共和合同法》第一百一十四条规定了在违约金过分高于损失的情况下可以请求适当减少，但金帆公司并没有举证证明案涉违约金的约定过分高于损失，故金帆公司主张案涉违约金约定过高要求调整，依据不充分，本院不予支持。中建公司、融信公司、罗国新以及罗国柱作为连带责任保证人分别在《补充协议》和《承诺书》上签名，故应当对金帆公司的前述债务承担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百零七条、一百一十一条、一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告东莞市金帆照明电器有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告童明芬返还购房款8300000元及该款利息（利息从2014年12月22日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至款项实际付清之日止）。
二、被告东莞市金帆照明电器有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告童明芬赔偿维修基金、税款等66789元。
三、被告东莞市金帆照明电器有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告童明芬支付违约金2490000元。
四、被告东莞市中建品牌策划传播集团有限公司、东莞市融信融资担保有限公司、罗国新、罗国柱对被告东莞市金帆照明电器有限公司的前述三项债务承担连带清偿责任。
本案受理费86540元，财产保全费5000元，合计91540元，由五被告共同负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 黄 薇
代理审判员 李淑萍
人民陪审员 陈俊杰
二〇一五年十月十四日
书 记 员 张志军
附本案法律法规
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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