福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）融民初字第5860号
原告福清市华城物业服务有限公司，住所地福建省福清市音西街道西环路北1号国际华城8＃211。
法定代表人翁武龙，总经理。
委托代理人吴小迪、陈尔珠，福建熹龙律师事务所律师。
被告何龙官，男，1978年6月12日出生，汉族，住福建省福清市。
原告福清市华城物业服务有限公司（以下简称”华城物业”）因与被告何龙官物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理，依法适用简易程序于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告华城物业的委托代理人吴小迪、被告何龙官到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华城物业诉称：2011年9月1日，原告与华城（福清）房地产有限公司（以下简称华城地产）签订《国际华城前期物业服务合同》，约定原告为国际华城小区提供前期物业服务，合同期限为三年，自2011年9月1日起至2014年9月1日止。合同签订后，原告随即入驻国际华城小区，为包括被告在内的全体小区业主提供各项物业服务。2014年9月1日，《国际华城物业服务合同》期限届满后，鉴于国际华城小区尚未成立业主委员会，为此小区所属清华社区经全体业主投票表决后，同意与原告续订《前期物业服务合同》，由原告继续为被告提供物业专项服务，合同期限为两年半（自2014年9月1日起至2017年2月1日止）。上述物业服务合同均明确约定了被告作为小区业主，应遵守合同及业主临时管理规约中的义务，按时向原告支付物业服务费、水电公摊费用等。被告于2009年3月31日与华城地产签订《购房合同》，并于2010年4月3日办理手续，入住国际华城小区，但自2011年9月1日起，被告即以各种理由拒不向原告缴纳物业服务费、水电公摊等费用，累计高达9222元。为此，原告曾采取各种方式催促被告及时缴款，但被告均置若罔闻。现原告为维护自身及小区其他业主的合法权益，保障小区的正常物业管理秩序，请求法院依法判令被告向原告支付物业服务费7638元、水电公摊费1584元及滞纳金10098元（滞纳金按日千分之三计算，自2011年9月1日起计至被告实际还款之日止，暂计至2012年9月1日止为10098元），以上共计19320元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告何龙官辩称：当初华城地产引入深圳市长城物业管理股份有限公司（以下简称长城物业）这一未来小区五星级物业服务品牌，被告同长城物业签订了《前期物业管理服务协议》，约定由长城物业负责小区的管理、房屋和各类公共设备设施以及配套服务建筑设施的维护养护管理、环境保洁绿化等。2011年7月17日，长城物业未经广大业主同意就与华城地产达成协议并退出小区的物业管理，对广大业主构成单方面违约。2011年7月20日华城地产即已选聘刚成立1个月的原告入驻小区（入驻不久即发生原告保安追赶殴打业主事件并被各大媒体报道，且原告入驻小区实际时间与起诉状中不符）。2011年9月1日华城地产与原告签订《前期物业服务合同》（合同期限：2011年9月1日一2014年8月31日）。原告在未经业主授权且未与业主签订任何协议情况下，通过单方面开展活动来诉求物业费。原告持有的由华城地产授权委托的《前期物业服务合同》到期后，向居委会申请”续聘”，居委会接受申请而不是建议召集召开全体业主大会由产生的业主委员会进行物业公司的选择。2015年3月6日，清华社区居委会与原告签订《福建省物业服务合同》，原告当天即以福清市华城物业服务有限公司国际华城服务中心的名义在小区张贴《致全体业主、店面租户使用人的一封信》追讨物业费。2015年3月24日，原告就写民事起诉状准备诉讼。被告认为：原告与业主未签协议，未履行与开发商签订的《前期物业服务合同》、与居委会签订的《福建省物业服务合同》约定的义务，处于弱势的业主拒交物业费是合理合法的。国际华城小区业主委员会长期未成立是否另有原因，进而影响业主对物业企业的选择，从而总是”被代表”，物业纠纷不断。不论是否形成事实合同，业主拒交物业费的抗辩是有”正当理由”。原告未签合同即提前入驻国际华城，前后两个物业公司的资质和服务标准落差巨大，物业费收取标准却延续长城物业。因为原告的物业资质和服务标准远低于购房承诺，被业主联合抵制，加上原告并未履行义务或并未完全履行合同义务，大批量的业主拒交物业费。被告只是其中一位业主。原告入驻国际华城起，物业管理十分混乱，不但未督促开发商及时修缮周边绿化及公共设备并移交小区公共配套建筑设施，未督促开发商将小区水电及时整改以达到水电移交标准来维护业主利益，还纵容保安打人。小区经常停水停电、私搭乱建、多处小区和楼层消防逃生通道被封堵、诸多公共设备设施被损毁、配套服务建筑设施用途被任意改变、公共配套建筑被侵占或出租、广告随处可见、随意改变建筑结构打通出口与搭设楼梯、小区保洁随意、小区内经常乱停机动车危及老人小孩安全、绿地部分被破坏、原先售楼购房时广告的高尔夫练习场地不见踪影、保安还让骗子进小区、清洁卫生让外地承包并做不干净、电缆明线随意牵搭、××运行并时常出故障滑梯困人、擅自改装电梯设施、聘请的保安年龄偏大、缺乏基本的安保能力且疏于巡逻、占用小区维修基金帐目、管理混乱，垃圾清理不及时，卫生无人打扫、一层汽车乱停放，侵占本属于包括被告在内的小区众业主的费用，对小区业主反映的问题不认真处理或干脆置之不理、小区治安案件频发、物业因持续损害业主利益而使双方的矛盾重重，陆续有业主与原告有物业管理官司、争吵不断，以前物业还强断电，房屋墙体有裂痕还会漏水等。已经危及小区业主的人身财产安全。退一万步说，即使合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符”合同”约定，业主基于最高法院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。若合同无效，业主还可以行使不安抗辩权。另外，物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费。业主已提交的大量的证据证明原告明显未提供符合行业标准的服务，原告不但造成业主的经济损失、还给业主生活带来严重不便，对小区的管理服务严重不负责任，致使小区内私搭乱建现象比比皆是。种种迹象表明了原告并没有能力管理该小区并履行相关义务。因此原告是严重违约的，原告没有履行物业服务合同的义务，无权要求被告支付物业费，更不要说请求业主承担逾期交款的滞纳金违约责任，请法院驳回原告有关滞纳金的请求。原告所诉求的费用已过诉讼时效和非原告或有权益部分，应予以剔除。对于物业费中包含的公共配套设施、市政公用基础设施部分应由开发商承担，而不是包括被告在内的小区业主。其他部分未尽陈述，均以反诉状为补充。综上，原告接管国际华城小区物业服务管理不合法，其诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，请求依法驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费用由原告承担。
经审理查明：原告华城物业是经福州市住房保障和房地产管理局批准并依法注册登记从事物业管理服务的有限责任公司，其物业服务资质等级为三级，其资质证书中准予从事物业管理时间从2012年8月6日起，有效期至2015年12月31日止。被告何龙官于2009年3月31日与华城地产签订《购房合同》，并于2010年4月3日办理入住国际华城小区手续。系国际华城小区第A5座705单元的业主，其住宅建筑面积为141.44平方米。国际华城小区为华城地产开发，并于2008年3月与长城物业签订了《”国际华城”前期物业管理服务合同》，约定由长城物业负责小区的共用部位共用设施设备，附属建筑物、构筑物，共用绿地、花木、建筑小品，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序等管理、维修和养护；约定业主交纳的住宅、商铺物业服务费（按面积计算）分别为1.2元/月每平方米、1.8元/月每平方米。交费时间为当月5日前。逾期交纳应从逾期之日起每天按应交费的万分之五交纳违约滞纳金。后因小区入住率低且大量物业服务费无法收取，导致长城物业亏损，长城物业于2011年7月17日与华城地产签订《国际华城物业管理退出协议》。3天后长城物业向华城地产交付了物业管理相关资料，并于2011年8月5日退出国际华城小区的物业管理。随之华城地产在国际华城小区张贴通告，告诉广大业主其于2011年7月20日选聘原告接管小区日常物业服务、管理等工作，延续长城物业在国际华城项目的收费标准进行收取。2011年9月1日，原告与华城地产签订《国际华城前期物业服务合同》，约定原告为国际华城小区提供前期物业服务，合同期限为三年，自2011年9月1日起至2014年9月1日止。合同签订后，原告随即入驻国际华城小区，为包括被告在内的全体小区业主提供各项物业服务。2014年9月1日，《国际华城物业服务合同》期限届满后，鉴于国际华城小区尚未成立业主委员会，原告为此向小区所属清华社区、福清市音西街道办事处、福清市建设局发函征求是否主其续聘。为此小区所属清华社区组织相关工作人员及小区各栋楼楼长代表上门征询业主意见，并经多数业主投票表决后（注：2014年9月份小区项目总户数1232，入住总户数810；发征询表总数并收回均为615张；发出选票581张，同意票数412张，占71%，不同意票数108张，弃权票61张）。2015年3月6日清华社区与福清市音西街道社区规划与建设服务中心共同出具《物业服务合同备案双过半同意证明》，并由清华社区与原告签订《福建省物业服务合同》，约定由原告继续为被告提供物业管理服务，合同期限为两年半（自2014年9月1日起至2017年2月1日止）。自从原告于2011年9月1日正式入驻小区参与物业管理后，被告与一些业主认为原告的物业服务不到位，物业管理十分混乱，已危及小区业主的人身财产安全，拒绝向原告缴纳物业服务费、水电公摊等费用，原告在小区多次通过张贴公告，甚至发律师函不断催促部分业主依约交费。
又查：被告何龙官的住宅建筑面积为141.44平方米，每平方米物业费是1.2元，每月需交纳169.7元物业费。被告从2011年9月1日起就未交纳，暂计至2015年9月止物业费为141.44㎡×1.2元/㎡×45个月＝7638元。原告主张小区的公摊水电费是根据实际用电用水情况计算，已经交纳的业主都是依此平均公摊，被告拖欠相同时间的水电公摊费为35.2元/月×45个月＝1584元。被告对于原告提供的欠费凭证质证时认为原告计算不合理且计算方法有误，但双方均未提供能证明水电公摊费完整的相关依据。在庭审中被告提出反诉，绝大部分涉及到本案物业服务合同无直接关联一些问题，坚持要求本院予以一并处理，本院在庭审中已明确告知被告因法律关系不同可另行主张。
再查：国际华城小区分三期开发建设，总户数达1960多户，其中住宅达1690多户（含子母房462户），商业店面270多户，至2013年10月份已全部交房，目前业主入住900多户，入住率约为60%，入住业主中有200多户尚拖欠原告物业服务相关费用未交。根据被告向本院提供相片、录像等视听资料，可以证明原告在国际华城小区提供的物业管理服务中确实存在诸多瑕疵。本案在审理期间，国际华城小区的一些业主因原告于2015年11月19日为维护消防管道喷油漆造成自来水有异味，认为其饮用水受污染而向福清市信访局投诉，要求有关部门责令原告解决用水、支持成立业主委员会、整改消防报警系统存在重大安全隐患、检测并修补多部电梯出现故障、呼救系统失灵等物业管理混乱问题。为此本院于2015年11月底派员与清华社区ＸＸＸ主任等干部召集原、被告双方及部分业主在清华社区针对信访反映等物业问题进行沟通协商仍无果。
以上事实，有原告提供的营业执照、组织机构代码证、法人身份证明、资质证书，被告身份证复印件，商品房买卖合同、入住手续会签单，前期服务合同、长城物业退出服务函、通告函件、退出协议、备案证明，福建省物业服务合同、是否续聘的函件、双过半证明，被告的欠费凭证，被告何龙官提供的《民事答辩状》与《民事反诉状》及指证原告的相关视频、录音及照片的视听光盘，证人林某、陈某1、陈某2、陈某3（四个均为小区未交物业费的其他业主）出庭作证的证言，融信告知访［2015］504号信访事项告知单及当事人陈述等为证。以上证据经审查核实，予以确认。
本院认为：由于国际华城小区目前仍未成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业，故原告与华城地产签订的《国际华城前期物业服务合同》、与清华社区签订《福建省物业服务合同》，符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，对业主和物业服务企业均具有约束力。原告是国际华城合同约定前期物业管理服务的公司，被告是国际华城物业管理服务小区的业主，双方均应当按照合同约定诚信全面履行自己的义务。原告已经对被告的住宅物业事实上提供了服务，并也为保障小区的正常运行、维护，履行了主要义务。原告作为物业管理服务的企业，应当依约履行物业服务义务，通过不断提高服务质量，得到广大业主对工作的理解和支持。本案原告物业服务管理中，虽然已对住宅物业提供服务，保障小区的正常运行、维护，履行主要义务，但物业服务管理过程存在的诸多瑕疵与不完善之处没有积极与业主进行沟通和协调，应进行切实可行的整改，并认真依约履行相应的维修、养护、管理和维护的义务，与业主共同维护好小区的公共生活秩序。被告自2011年9月1日起就拒交全部的物业服务费和公摊水电费，已超出了合同履行抗辩权的范畴，其行为亦构成违约。被告至今仍拖欠原告的45个月物业服务费7638元和公摊水电费未交。综合考虑小区物业服务情况、物业服务费的起止时间、双方的违约程度等因素，本院对原告要求被告支付逾期付款滞纳金的诉请依法不予支持，并酌情将被告应支付的物业服务费调整为7255.9元。由于原告未提供被告拖欠公摊水电费完整依据，且被告对公摊水电费的总额及分摊计算方式有异议，故对原告该主张本院暂不予支持。公摊水电费虽由原告代收代付，但小区业主负有最终的支付义务，双方应尽量协商或另行解决。即便存在原告物业管理不到位原因，被告亦应当通过法律赋予的权利来保障自身权益，而非拒付全部物业服务费用，无形中对小区的其他按约缴费的业主造成不公。原告诉请的物业管理费是逐月产生累计而得的连续性债权，应适用诉讼时效的有关规定，故被告主张超过诉讼时效，本院不予支持。至于被告向本院”反诉”主张追究本案的其他相关单位及其责任人，原告有否违规收费，调查选聘续签原告有否存在舞弊，调查原告阻碍业主委员会长期未成立的原因，责令原告拆除小区相关违法广告，修补好建筑外墙渗水，原告占用小区维修基金，赋予小区全体业主行使自治或通过招投标选聘物业的权力，责令原告归还属于业主的公共配套建筑及非法获利，请求法院追责原告的律师违背职业操守并公开道歉等，本院认为本案系物业服务合同关系，被告上述诸项诉请有的与本案不属于同一法律关系，有的不属于法院受理范围，在本案中均不予处理，原告可向相关部门反映或另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零九条和《物业管理条例》第七条的规定，判决如下：
一、被告何龙官应于本判决生效之日起十日内支付给原告福清市华城物业服务有限公司2011年9月至2015年9月的物业服务费7255.9元；
二、驳回原告福清市华城物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费283元，由原告福清市华城物业服务有限公司负担83元，被告何龙官负担200元，款限法律文书生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 王统勇
二〇一五年十二月二十一日
书记员 施李春
附注：一、本判决书引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
2、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。