江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终415号
上诉人（原审原告）吴岩飞。
委托代理人刘志国，江苏漫修（宜兴）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宜兴恒东房地产开发有限公司，住所地宜兴市宜城街道荆溪中路773号。
法定代表人张方明，该公董事长。
委托代理人李晨飚，北京市中伦（上海）律师事务所律师。
委托代理人张觅，北京市中伦（上海）律师事务所律师。
上诉人吴岩飞与被上诉人宜兴恒东房地产开发有限公司（以下简称恒东公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2015）宜民初字第2065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
吴岩飞一审诉称：2012年8月23日，其向恒东公司的代理人宜兴市惠安置业有限公司（以下简称惠安公司）订购“恒基誉珑湖滨”双拼别墅一幢，双方约定了房号、面积、单价、房屋买卖合同签订时间等内容。其先后向惠安公司及该公司法定代表人叶志峰支付房款700万元，但恒东公司至今拒不认可惠安公司的代理行为，不与其签订房屋买卖合同。请求判令恒东公司退还购房款700万元及利息（自2012年12月22日起按银行同期贷款利率计算）并承担本案诉讼费。
恒东公司在本案中未作答辩，但其在（2014）宜民初字第0831号案件（本案系该案撤诉重诉）辩称1、涉案纠纷系刑事犯罪而非民事纠纷，应当移送公安。2、从事实上看，吴岩飞并未证明其实际付款，也未证明其付款的目的是为了购买房屋，在二者未出庭的情况下一切都是吴岩飞的单方陈述，没有证据予以佐证。3、就本案法律关系而言，本案实际系吴岩飞委托叶志峰或惠安公司代其购买，吴岩飞应当知道惠安公司是无权代表恒东接受房款，从吴岩飞提供的协议中可以看出，本案所涉争议时吴岩飞与其代理人之间的法律关系。4、吴岩飞主张贷款利率于法无据。
原审法院经审理查明：2012年8月23日，惠安公司与吴岩飞签订合作协议，内容为：现由宜兴市惠安置业有限公司为吴岩飞代购恒基誉珑湖滨双拼别墅32号，建筑面积680平方米左右，单价1.56万元，于2012年11月31日前与恒基誉珑湖滨签订正式合同，如不能购买到此房屋则由惠安公司承担违约金贰佰万元整，同时承担一切法律责任。后吴岩飞并未与恒基誉珑湖滨开发商恒东公司签订正式合同。
2012年8月23日，吴岩飞父亲吴祖亮向惠安公司汇款400万元，惠安公司出具了收款收据一份，落款时间为2012年8月23日。收款收据品名标注为：双拼别墅。2012年11月30日、2012年12月4日，朱文姣和虹亚房地产开发公司（以下简称虹亚公司）分别汇款50万元、250万元给叶志峰。审理中朱文姣、虹亚公司出具说明，称吴祖亮系该公司股东、董事长，吴岩飞系公司股东、副总，其公司受委托于上述时间汇款给叶志峰系受吴祖亮、吴岩飞委托支付，该款从2012年吴祖亮可分配红利中扣回。
2012年12月21日，惠安公司与吴岩飞签订恒基誉珑湖滨别墅销售协议（以下简称销售协议），内容为：由惠安公司代购恒基誉珑湖滨别墅22号101室102室，总面积680平方米左右，总价款1050万元。吴岩飞前期支付700万元，余款350万元在该房屋交付时付清。该销售协议上有叶志峰签字。
另查明：在（2014）宜民初字第0831号案件审理中，根据恒东公司申请，原审法院依法委托苏州同济司法鉴定所对合作协议、收款收据、销售协议印文与比对印文（调取于惠安公司工商档案）是否为同一枚印章形成及销售协议中“叶志峰”签字笔迹与比对材料中“叶志峰”签名（调取于惠安公司工商档案）字迹是否为同一个人书写进行鉴定。后鉴定机构于2014年12月26日出具意见书，鉴定意见为：1、合作协议及惠安置业收款收据中惠安公司印文与比对印文不是同一枚印章盖印。销售协议中惠安公司印文与比对印文是同一枚印章盖印。2、销售协议中“叶志峰”签字笔迹与比对材料中“叶志峰”签名笔迹不是同一人书写。对此，吴岩飞认为鉴定中样本来源存在局限性，工商登记部门只对登记档案进行形式真实性审查，并不对其进行内容真实性审查，故样本中“叶志峰”签名存在不是叶志峰本人所为的可能，惠安公司也可能存在使用不同印章的可能，并请求对叶志峰本人进行调查。
2015年3月12日，原审法院调查人员至镇江监狱向叶志峰进行调查，向其出示相关证据后，其陈述：合作协议上没有他的签字，公章他不清楚，销售协议上签字是他的签字，收款收据是他出具的，公章是他加盖的。双方存在买卖房屋的事实。
再查明：恒东公司为宜兴市誉珑湖滨花园的开发商。叶志峰为惠安公司法定代表人。2012年4月，恒东公司与惠安公司签订了一份销售代理委托合同。该合同约定恒东公司委托惠安公司与另一家销售代理公司按合同联合开展誉珑湖滨综合住宅项目第一期的住宅营销代理工作。惠安公司及另一家代理公司享有对该项目宜兴地区营销策划和销售代理权。代理期自合同签约之日起至该项目正式公开发售之日起12个月，或至合同提早解除或终止时止（以较早者为准）。恒东公司负责宣传营销过程中一切合同文件的签署。恒东公司负责与客户签订房屋买卖的一切合同文件及协调办理客户的银行按揭手续，惠安公司销售人员必须协助办理。恒东公司按时向惠安公司支付销售代理费。恒东公司委派专人负责收取客户定金、购房款，与客户签订房地产买卖合同并办理相关的各项购房手续。在代理期内，恒东公司根据惠安公司累计成交金额支付佣金。2013年4月25日，恒东公司在售楼处贴出公告，内容为：恒基誉珑湖滨项目原销售代理公司惠安公司与我公司因代理委托销售合同已到期，双方的销售代理关系已经终止。后续延续销售工作暂由我司营销人员执行。
上述事实，有吴岩飞提供的合作协议、收款收据、销售协议、汇款凭证、付款说明，法院调取的（2014）宜民初字第0831号案件庭审笔录、鉴定报告书、对叶志峰的调查笔录，（2015）锡民再终字第0002号民事判决书及庭审笔录等证据在卷佐证。
原审法院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。惠安公司与恒东公司之间签订了销售代理委托合同，该合同约定惠安公司无权签约、收款。但双方签订的名称是销售代理合同，惠安公司持有该合同后，可能会导致相对人有理由相信惠安公司有代理权。但具体到本案中，1、根据吴岩飞提供的合作协议及销售协议可以看出，双方约定由惠安公司代吴岩飞购买誉珑湖滨的房屋。吴岩飞与惠安公司之间系代理关系，惠安公司收取吴岩飞相关款项系基于该法律关系，同时双方也对不能购买到该房屋而产生的法律后果作出了约定即由惠安公司承担违约责任。2、从本案购房过程来看，惠安公司并未以恒东公司的名义与吴岩飞签订购房合同或作出承诺，且在合作协议中也明确载明需与恒基誉珑湖滨即恒东公司签订正式合同。3、购房者吴岩飞及其父亲均系虹亚公司股东，分别担任副总及董事长职务，而该公司系房地产开发公司。故吴岩飞作为房地产开发行业的从业者在购买别墅时应当知道签订正式购房协议及相应流程，但其购买金额巨大的别墅时缺乏相应的谨慎义务，自身存在过错。现因惠安公司不能代其购买房屋也不能退还购房款的责任并不能归责于恒东公司。根据上述意见，即便吴岩飞知道或者有理由相信惠安公司具有销售恒基誉珑湖滨花园房屋的代理权，其与惠安公司之间的行为也不构成表见代理，对恒东公司并不发生约束力。综上，吴岩飞与惠安公司签订合作协议、销售协议并支付相应款项后，要求恒东公司认可该行为并退还购房款700万元及相应利息的主张没有相应的事实依据及法律依据，对其诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，该院判决：驳回吴岩飞的诉讼请求。案件受理费66880元，由吴岩飞负担。
吴岩飞不服原审判决，向本院提起上诉称：1、惠安公司在2012年4月取得恒东公司开发的誉珑湖滨综合住宅项目的销售代理权，吴岩飞是建立在恒东公司与惠安公司系销售代理关系的基础上，与惠安公司于2012年8月签订了合作协议，并于2012年12月21日签订了销售协议。2、尽管两份协议中均有代购字样，但由于恒东公司与惠安公司存在销售委托关系，吴岩飞只能通过惠安公司购买案涉房屋。又由于惠安公司不是开发商，与惠安公司签订协议后，仍需通过惠安公司与开发商签订最终的商品房买卖合同。故不能仅凭字面意思认定吴岩飞与惠安公司系代理关系。3、由于恒东公司与惠安公司的代理销售关系形成在前，并对外公示，惠安公司实际代表恒东公司行使了销售权、收款权。吴岩飞与惠安公司的一个行为应视为同时包含两个法律关系的内容，吴岩飞有权选择买卖关系主张权利。4、通过代理商销售房屋，将房款交付给代理商是房地产市场的交易惯例。吴岩飞及其家人的从业经验不能作为吴岩飞在本案中购房行为具有过错的理由。请求二审法院撤销原判，依法改判。
恒东公司辩称：1、根据吴岩飞提供的合作协议及销售协议，双方约定惠安公司代吴岩飞购买誉珑湖滨的房屋，协议中约定的代购表达含义清楚，不存在任何认识错误，即惠安公司系吴岩飞的购房代理人，吴岩飞与惠安公司之间系代理关系。协议中也约定了未能成功购买到约定的房屋由惠安公司承担违约责任，惠安公司收取吴岩飞的相关款项系基于该法律关系。2、惠安公司也未以恒东公司名义与吴岩飞签订购房协议，且协议中也明确约定需与恒东公司签订正式买卖合同，原审法院认定惠安公司系吴岩飞购买房屋的代理人正确。3、恒东公司与惠安公司系居间合同关系，惠安公司无权代为签约、收款。吴岩飞基于其与惠安公司之间的代购关系而交付的房款应由惠安公司返还。4、恒东公司售楼处有明显的财务室标志，有专门人员负责收款，正常的购房者也应直接将款项交付给恒东公司，吴岩飞不是善意无过失的相对人，惠安公司的行为也不构成表见代理。恒东公司与吴岩飞之间未建立任何合同关系。吴岩飞的上诉请求，无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：二审中，吴岩飞陈述合作协议系惠安公司以自己的名义与其签订，签订协议时惠安公司向其出示了2012年4月恒东公司与惠安公司签订的销售代理委托合同。
双方的争议焦点为：吴岩飞与恒东公司之间是否存在买卖合同关系，吴岩飞是否有权要求恒东公司返还款项。
本院认为：吴岩飞与恒东公司之间不在买卖合同关系，其无权要求恒东公司返还款项。理由：一、2012年8月23日惠安公司与吴岩飞签订合作协议约定由惠安公司代购案涉房屋，并且约定了如不能购买到此房屋则由惠安公司承担违约金，吴岩飞二审中也确认，该合同是惠安公司以其自己的名义与其签订，故该合同的相对方为惠安公司，从文字表述的含义来看，也是由惠安公司代理吴岩飞购买房屋，而非惠安公司代表恒东公司向吴岩飞出售房屋。2012年12月21日惠安公司与吴岩飞签订的销售协议，则再次明确了是惠安公司为吴岩飞代购房屋。二、根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，构成表见代理应当具备行为人实施了无权代理行为，但所存在的代理权表象与被代理人行为直接相关，行为人与相对人之间的合同需以被代理人的名义订立，相对人相信行为人有代理权出于善意无过失。本案中，惠安公司确与恒东公司存在房屋代理销售关系，但如前所述，案涉合作协议、销售协议惠安公司均是以自己名义与吴岩飞签订，而非以恒东公司名义签订。吴岩飞二审中认可与惠安公司签订合同时，惠安公司向其出示了恒东公司与惠安公司签订的销售代理委托合同，而该委托合同中明确约定了恒东公司负责与客户签订房屋买卖的一切合同文件及协调办理客户的银行按揭手续，恒东公司委派专人负责收取客户定金、购房款。吴岩飞明知上述合同内容的情况下，仅与惠安公司签订内容为由惠安公司代购房屋的合同，未与恒东公司签订正式合同。向惠安公司支付款项，而并未向恒东公司支付。吴岩飞的行为存在明显过失，故吴岩飞不是善意无过失的相对人。其所称其有理由相信惠安公司有权代表恒东公司签订买卖合同、收取购房款的上诉理由，不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费66880元，由吴岩飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈君
审 判 员 缪凌
代理审判员 胡伟
二〇一六年四月二十六日
书 记 员 王滢