福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0212民初3192号原告：厦门市博士物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区仙岳路248号10楼，统一社会信用代码：91350200260130768A。法定代表人：范忠应，总经理。委托诉讼代理人：游衔，公司职员。被告：甘颖，男，1986年9月27日出生，汉族，户籍地江西省上饶市玉山县，现住福建省厦门市同安区。委托诉讼代理人：甘超，系其兄，男，汉族，1984年11月25日出生，住福建省厦门市同安区。原告厦门市博士物业管理有限公司（以下简称博士物业公司）与被告甘颖物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告博士物业公司之委托诉讼代理人游衔、被告甘颖之委托诉讼代理人甘超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告博士物业公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告甘颖清偿在厦门市同安区所欠的公摊电费、水费、公共维修金及物业管理费、车位管理费合计人民币（币种，下同）5830.60元；2.判令甘颖向博士物业公司支付上述欠款违约金4112.96元；以上两项合计9943.56元；3.判令甘颖承担本案诉讼费。事实和理由：甘颖自2013年12月1日起至2016年12月31日止拖欠水费、公摊电费、公摊水费526.60元，自2015年1月1日起至2016年12月31日止拖欠的公共维修金1060.80元，自2015年1月1日起至2016年12月31日止拖欠的物业管理费4243.20元。甘颖拖欠管理费行为明显违反相关法律法规之规定，侵犯了博士物业公司的合法权益，故博士物业公司提起诉讼，诉如所请。被告甘颖答辩称：1.原告博士物业公司未完全履行合同义务，没有按《物业管理服务合同》履行义务，提供的物业服务不到位；2.博士物业公诉违反《物业管理条例》第三十六条的规定，没有尽到服务职责。博士物业公司违约在先，收取业主的违约金事实不充分，违背公平正义，且博士物业公司不完全履行合同，收取足额服务费显失公平。原告博士物业公司提供以下证据证明其主张：1.物业管理服务合同，证明博士物业公司的收费标准和依据及收取被告甘颖违约金的依据；2.物业服务合同备案证明，证明博士物业公司收费的依据；3.商品房买卖合同备案证明，证明甘颖是房产所有人；4.邮政挂号信函收据，证明博士物业公司有向甘颖催缴费用；5.欠费清单，证明被告的欠费金额明细；6.厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法、厦门市发展改革委关于实施《厦门市物业服务收费管理办法》有关问题的通知、用电公摊计标表、用水公摊计标表、水电公摊明细表、用电明细表，证明甘颖的水电公摊费用。被告甘颖提供以下证据以证明其主张：1.照片，证明博士物业公司物业服务不到位；2.小区业主的聊天内容截图照片，证明博士物业公司违反了物业服务合同里的约定。经组织双方举证、质证，本院对原、被告提供的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。经审理查明：原告博士物业公司对同安“金利·蓝湾”新城提供物业管理服务，其先后于2014年6月29日、2016年1月22日与厦门金利蓝湾新城业主委员会签订《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》（续），就博士物业公司的权利义务进行约定，其中2014年6月29日签订的《物业管理服务合同》第五章物业管理服务费用约定：高层、小高层住宅1.2元/月.㎡；房屋公共维修金0.3元/月.㎡。路灯、监控设备、甲方办公等电费据实结算，向业主收取；道闸等电费据实结算，向业主收取；绿化、保洁、消防、差额水量等公用水费据实结算，向业主收取；路灯、绿化、保洁、消防、监控设备、甲方办公、差额用量等公用水电费由全体业主按户平均分摊。业主或者物业使用人逾期交纳物业服务费及其它费用的（其他费用是指：公共维修金、水公摊费、电公摊费、业主自用的水费、电费等），从逾期之日起按日计收千分之三的滞纳金。2016年1月22日签订的《物业管理服务合同》对物业管理费、房屋公共维修金、水电公摊费用及违约金的约定与2014年6月29日签订的《物业管理服务合同》一致。2012年11月21日，被告甘颖购买了金利·蓝湾新城8号楼3层04单元（即同安区瑶江里168号302室），合同建筑面积147.33㎡。然而，自2013年12月1日起甘颖开始拖欠物业管理费等费用。2013年12月1日至2016年12月31日止的公摊水费20.20元、公摊电费506.40元，2015年1月1日起至2016年12月31日止的房屋公共维修金1060.80元（0.3元/月.㎡×147.33㎡×24个月），2015年1月1日至2016年12月31日止的物业管理费4243.10元（1.2元/月.㎡×147.33㎡×24个月），上述费用合计5830.50元。对于上述欠款，博士物业公司已多次电话催缴，并发具了厦门市邮政局挂号信以及特快专递邮件予以催收，甘颖至今仍未缴纳。本院认为：原告博士物业公司已对金利·蓝湾新城实施了物业服务及管理，被告甘颖作为该小区物业的使用人，有义务接受博士物业公司的物业服务及管理，并交纳物业管理费等相关费用。现甘颖拖欠公摊水费、公摊电费、公共维修金及物业管理费未缴，经博士物业公司催缴后，仍拒绝缴纳，其行为已构成了违约。故博士物业公司要求甘颖清偿公摊水费、公摊电费、公共维修金、物业管理费合计5830.50元，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。至于甘颖辩称博士物业公司服务管理不到位，不能足额收取服务费。对于小区物业服务存在的问题，甘颖可向业主委员会或有关部门提出意见予以维权，而不应以此作为拒绝交纳物业服务费的理由。故甘颖提出的辩论意见，本院不予采纳。在博士物业公司已依约提供服务的情况下，甘颖仍需向博士物业公司交纳相关的物业服务费用。至于博士物业公司要求甘颖缴纳相关欠费违约金的诉讼请求（根据博士物业公司提交的欠费明细表，其主张违约金的费用是发生在2013年12月1日至2016年12月31日期间的公摊水费、公摊电费526.60元，发生在2015年1月1日起至2016年12月31日止的公共维修金1060.80元和发生在2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费4243.10元。关于违约金问题。甘颖未按时缴纳物业管理服务费、公共维修金、公摊水电费属违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，博士物业公司主张逾期缴纳的违约金应予以适当支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。根据本案事实，甘颖自2013年12月1日起拖欠本案讼争费用，违约性质较为严重。本院综合考量博士物业公司的实际损失、双方义务的履行情况、当事人的过错程度，将上述所欠费用的违约金计算标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍从博士物业公司与厦门金利蓝湾新城业主委员会签订《物业管理服务合同》之日（2014年6月29日）起计算至博士物业主张的2016年12月31日止。即本案的违约金以5830.50元为基数（2013年12月1日至2016年12月31日止的公摊水费20.20元、公摊电费506.40元，2015年1月1日起至2016年12月31日止的房屋公共维修金1060.80元，2015年1月1日至2016年12月31日止的物业管理费4243.10元），按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍从2014年6月29日起计算至2016年12月31日止。根据《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十六条、《最高人民法院人民关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告甘颖自本判决生效之日起五日内向原告厦门市博士物业管理有限公司清偿所拖欠的公摊水费、公摊电费、公共维修金及物业管理费共计人民币5830.50元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以5830.50元为基数，自2014年6月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2016年12月31日止）；二、驳回原告厦门市博士物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币50元，适用简易程序减半收取人民币25元，由被告甘颖负担，款于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 陈妙容二〇一七年九月三十日代书记员 李倩雯附本案适用法律条文：1、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。