浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙11民终1177号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王臻，男，1972年1月18日出生，汉族，住丽水还是莲都区。
委托诉讼代理人：叶碧成，浙江法和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜彪，男，1957年3月27日出生，汉族，住温州市鹿城区。
上诉人王臻为与被上诉人杜彪房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省莲都区人民法院（2016）浙1102民初第3193号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人王臻及其委托代理人叶碧成、被上诉人杜彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王臻上诉请求：一、撤销原判，二、被上诉人退还上诉人租金10556.75元并双倍返还保证金16000元，三、本案相关诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人已分别于2015年3月17日支付租金102538元，2016年3月19日支付26000元，2015年3月又支付了4万元，共计168538元。按照双方在《房屋租赁合同》中的约定，第三年递增5%，即第四年的租金为120750元，即使按照一审法院认定的合同截止时间至2016年5月31日，上诉人只需支付租金157981.25元，而上诉人已实际支付168568元，被上诉人应退还租金10556.75元。二、上诉人已支付租金168538元，租期实际应至2016年6月份，而被上诉人在2016年4月份就单方面提出终止合同，在合同期限内未征求上诉人的意见也未通知上诉人的情况下，将房屋出租给第三人，并且雇佣社会上的人员，对上诉人经营的餐厅进行打砸、驱赶客户，明显已构成违约。按照2013年2月10日的《房屋租赁合同》第8条约定，如甲方违约的，应加倍退还乙方保证金，并退回未期满的租金。因此，被上诉人应双倍退还保证金16000元。
被上诉人杜彪辩称，上诉人五年来从来没有准时交过房租，在一审中被上诉人已提交相关证据予以证明。上诉人所说的4万元交的是2015年的房租，合同中约定房租是2月9日交，但上诉人拖到4月份才交纳。当时也报警过，派出所出警解决过，上诉人不肯交房租，才要求他搬离，锁换了三回，把上诉人里面的东西清理出去，上诉人将锁砸坏又搬进去，后来反映到市公安局，经市公安局领导签字下发到派出所，上诉人收了现在租客的转让费才搬走。被上诉人收到26000元租金，无奈的前提下才起诉。
被上诉人杜彪向一审法院起诉请求：一、解除2012年2月10日签订《房屋租赁合同》；二、被告支付房屋租金94750元；三、被告支付违约金自2016年2月起根据人民银行贷款基准利率至付清房租为止（2016年2月至5月应付违约金1500元）；四、诉讼费用由被告承担。
上诉人王臻向一审法院反诉请求：一、判令反诉被告退还反诉原告未期满的租金47788元及反诉原告代反诉被告垫付的其他费用共计2260元；二、判令反诉被告双倍返还保证金共计16000元；三、反诉费用由反诉被告承担。
一审法院认定：2009年9月11日，原告杜彪与中国建设银行丽水市分行（该行经“丽水地区财务开发公司”丽地财董1999第2号文件取得泗州楼弄8号2层的房屋）签订房屋买卖合同，原告买受坐落于泗州楼弄8号2层的房屋（即案涉房屋）。2012年2月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方（原告杜彪）将坐落于中山街471号二楼租给乙方（被告王臻）使用，期限为2012年2月10日起至2017年3月10日止；“租金每月拾壹万伍千元，每半年交一次，合计拾壹万伍千元，半年一付”；租金三年不变，第四年递增5％；乙方一次性付给甲方保证金8000元，期满后甲方退还给乙方；乙方如有违约行为，甲方将收回房屋，不退租金和保证金。被告支付原告租金情况为2011年3月1日115000元、2012年3月15日57500元、同年5月16日57500元、2014年3月5日115000元、2015年3月17日102538元、2016年3月19日26000元。2016年5月17日，原、被告双方在万象街道派驻派出所治安调解室进行调解，原告在调解笔录中承认“半年租金应该是6万多元”。2016年6月1日起，原告将案涉房屋出租给第三人王军平使用。
一审法院认为：原告杜彪与被告王臻之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。从现有证据看，原告杜彪系合法占有案涉房屋，被告认为原告主体不适格，未提供证据证明，故对该辩解不予采信。现双方对年租金的约定有争议，通过对证据的审查，认为年租金为115000元系合同签订时双方的真实合意。原告认为年租金应为230000元，依据不足，故对原告的该主张不予支持。根据合同约定第四年房租递增5％，故2015年的租金应为120750元，被告已支付原告102538元，尚欠18212元。2016年2月10日至同年5月31日三个月又22天的租金应为37231.25元（120750元÷12×3.7月），被告2016年仅支付原告26000元，尚欠租金11231.25元。被告从原告处租房后，2015年及2016年转租前未按照约定足额支付房屋租金，属违约，原告杜彪诉请解除双方的租赁协议、支付租金，符合法律规定，予以支持，但租金以实欠租金为准。原告要求被告支付违约金，鉴于双方合同未设置违约金事项，故对该诉请不予支持。反诉原告王臻要求反诉被告杜彪返还其所垫付的房产税、水表费共计2260元，举证不足，对该诉请，不予支持。反诉原告王臻要求反诉被告杜彪返还未期满的租金，未举证证明其存在多付租金的情形，故不予支持。对反诉原告要求反诉被告双倍返还保证金的请求，因反诉原告违约，根据租赁合同约定，乙方违约，甲方不退保证金。故对该反诉请求，不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、解除原告杜彪与被告王臻签订的关于丽水市中山街471号二楼的房屋租赁合同。二、被告王臻于本判决生效后十五日内支付原告杜彪房屋租金29443.25元。三、驳回原告杜彪的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告王臻的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2206元，由原告杜彪负担1206元，由被告王臻负担1000元；反诉案件受理费1452元，由反诉原告王臻负担。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了证据。上诉人提交了莲都区农村商业银行股份有限公司对账单及业务凭证，被上诉人提交了情况反映一份，本院组织当事人进行了质证。本院认为，上诉人提交的该份证据来源合法，内容真实，能证实上诉人曾于2015年3月18日转账支付给被上诉人租金40000万元的事实，故予以采信；被上诉人提交的证据，系单方陈述，故不予采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，2015年3月18日，上诉人王臻支付给被上诉人杜彪租金40000元。
本院认为，上诉人2015年支付租金共计142538元，扣除2015年应支付租金120750元，尚余21788元。按照合同约定第四年起租金递增5%，故2016年租金为126787.5元，半年租金为63393.75元。双方签订的房屋租赁合同约定租金半年一付，因此，2016年上半年上诉人还应支付租金41605.75元。结合历年房租支付情况和房屋租赁市场中先付后用的房租支付惯例，本院认定上诉人应于每年2月和8月支付半年租金。现上诉人2016年3月19日仅支付房租26000元，2016年上半年租金仍有15605.75元租金未付，上诉人已经构成违约。按照合同约定，被上诉人有权不退还租金和保证金。故虽然上诉人已交租金扣除截止至2016年5月31日的应付租金外，仍有结余，上诉人的上诉请求仍不能成立。综上，一审判决认定事实有误，导致裁判结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持丽水市莲都区人民法院（2016）浙1102民初3193号民事判决第一项、第三项；第四项；
二、撤销丽水市莲都区人民法院（2016）浙1102民初3193号民事判决第二项及迟延履行债务利息部分、案件受理费负担部分。
一审案件受理费3658元，由上诉人王臻负担822元；由被上诉人杜彪负担2836元；二审案件受理费1200元，由上诉人王臻负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 洋
审 判 员 苏伟清
代理审判员 王晓璐
二〇一六年十二月八日
代书 记员 何 锦