上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四（民）初字第2096号
原告（反诉被告）蔡光胜。
原告（反诉被告）周俐。
上列两原告共同委托代理人魏旗安，上海百悦律师事务所律师。
上列两原告共同委托代理人林文强，上海百悦律师事务所律师。
被告（反诉原告）陆阳。
被告（反诉原告）郑震英。
被告（反诉原告）陆义。
上列三被告共同委托代理人杨威，上海闰德律师事务所律师。
原告蔡光胜、原告周俐诉被告陆阳、被告郑震英、被告陆义房屋买卖合同纠纷以及反诉原告陆阳、反诉原告郑震英、反诉原告陆义诉反诉被告蔡光胜、反诉被告周俐房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张扬独任审判。被告陆阳、被告郑震英、被告陆义于2015年7月2日提出反诉，本院于2015年7月2日、2015年7月20日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡光胜、原告（反诉被告）周俐的共同委托代理人林文强，被告（反诉原告）陆阳、被告（反诉原告）郑震英、被告（反诉原告）陆义及三被告共同委托代理人杨威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡光胜、周俐诉称，2014年12月14日，原、被告签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定三被告将位于上海市杨浦区政通路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给二原告，系争房屋面积66.76平方米，产权证号为杨XXXXXXXXXX，总价人民币2，040，000元（本案币种均为人民币）。合同签订后，二原告按照约定支付了首期房款610，000元和贷款额度与房款的差额2，000元。而按照合同的约定，三被告应当履行如下义务：1、于合同签订后15日内，将房地产转让情况告知小区业主委员会和物业管理单位；2、于2015年1月15日之前，向房地产所在地的公安派出所机构办理原有户口的全部迁出手续；3、在2015年2月15日之前，与二原告共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；4、于2015年5月7日前，腾出房屋并通知二原告进行验收。然时至今日，经二原告多次催促，三被告却未履行合同约定的任一义务。故要求：1、原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年6月5日解除；2、三被告退还两原告已支付的房款612，000元；3、三被告支付两原告赔偿金4，590元和违约金408，000元。
被告陆阳、郑震英、陆义（反诉原告）辩称并反诉称，同意原告第一项诉请，不同意原告其余诉请。当事人双方2014年12月14日签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》约定反诉原告将自己的系争房屋出售给反诉被告，总价2，040，000元。合同签订后，反诉被告支付了首期房款610，000元和贷款额度与房价差价人民币2，000元，同时约定在2015年2月15日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。在约定日期到来后，反诉被告提出贷款不能够及时批下来，在中介的协调下，双方同意将办理过户的时间调整到2015年4月30日。但是时间到了以后，4月30日反诉被告却以种种借口拒不到房产交易中心。因此，反诉被告已经违约在先。反诉原告是合同的守约方，反诉被告是违约方。合同签订后，双方应该按照合同严格执行。根据合同的规定，现反诉要求反诉被告按照合同标的的20%支付违约金408，000元，按照合同约定，还应该支付赔偿金10，725元。
反诉被告（原告）蔡光胜、周俐辩称，不同意反诉原告诉请。反诉被告不存在违约行为，反诉原告的反诉请求缺乏事实依据。双方履行合同可以将2015年4月30日作为节点，2015年4月30日之前反诉被告在合同约定的时间内办理了相应的贷款手续，并于2015年2月27日办理成功，双方一直到3月24日到房产中心办理手续，期限的拖延是因为反诉原告陆阳生病造成的，与反诉被告无关。后去办理，遇到审税的问题，需要15天手续办理期，而郑震英要去台湾，故双方约定办理过户手续变更至2015年4月30日，故4月30日之前所有的延误都是反诉原告及中介造成的，与反诉被告无关。审税结果在5月7日才完成，故反诉被告在5月7日缴纳了税费，合同在5月7日已经将近2个半月，过了2个月银行主张贷款合同无效，故反诉被告跟反诉原告商量重新签订贷款合同，反诉原告也是同意的，5月13日贷款合同审批下来后，反诉被告在13日当日通知反诉原告，但因陆阳本人生病，故5月13日没有办理，直至5月22日双方才一同前往房产中心办理手续，基于反诉原告的无理要求，最终交易过户手续未办成，故不存在反诉被告的违约行为。违约金一节，我们认为缺乏法律依据，根据合同法的规定，合同双方可以约定解除合同的条件，解除条件成就，守约方可以履行解除合同，反诉原告迟延付款满足15天且反诉原告发出单方解除合同通知，方可解除，延期付款非延期申办贷款或过户手续，合同只约定反诉被告在合同签订后30个工作日内申办贷款，45个工作日内办完贷款，故在75个工作日内反诉被告办完贷款就不存在违约行为。银行放贷的快慢无法确定，合同也未约定。就算反诉被告的行为造成银行审批手续延续，但最多从2015年4月7日-2015年4月13日，只有6天，没有达到30天。且反诉被告从未收到过反诉原告的解除通知。反诉原告提出5月15日解除合同是不成立的，5月22日双方仍到房地产交易中心办理手续，5月26日双方对合同的继续履行进行过协商，可以看出合同在继续履行中，故反诉原告的反诉请求无法律依据。
经审理查明，系争房屋的权利人为陆阳、郑震英、陆义。2014年12月14日，卖售人（甲方）为陆阳、郑震英、陆义与买受人（乙方）为蔡光胜、周俐就系争房屋签订一份《上海市房地产买卖合同》，合同约定：甲乙双方通过上海菁英房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房屋建筑面积66.76平方米，转让总价款2，040，000元。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2015年5月7日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2015年2月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以杨浦区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。甲、乙双方同意，自本合同签订后，甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理。第（三）款内容为：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定的最后付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付按照前款方式计算的15日的款项外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理。第（三）款内容为：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产权利转移及房地产交接）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定最后交付之日起算至实际支付之日止。逾期超过15日后，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付按照前款方式计算的15日款项外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内，退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。补充条款（一）中约定，甲方应于2015年5月7日之前将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、燃气、煤气（若有）、电话（若有）、有线电视（若有）等费用进行结算。甲方于甲、乙双方签订本买卖合同后15日内，将该房地产转让情况告知小区业主委员会和物业管理单位。甲、乙双方应于乙方办妥其为该房地产的《上海市房地产权证》，且甲、乙双方对该房地产办妥交接手续并签订该房地产的交接书当日，至该房地产小区的业主委员会和物业管理单位办妥维修基金的更名手续，并对水、电、燃气、煤气（若有）、电话（若有）、有线电视（若有）、宽带（若有）等户名的更名手续。甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前或2015年1月15日之前，向该房地产所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的全部迁出手续。乙方若需要向贷款银行申请贷款款项的，乙方应于甲、乙双方签订买卖合同后30个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应于甲、乙双方至该房地产所在区的交易中心办理房地产产权过户之前，现金补足不足部分。本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为已送达，通讯地址如有变动，应于10日内通知各方及中介方。附件三（付款协议）中约定，乙方应于甲、乙双方签订本买卖合同当日，直接支付甲方房款共计610，000元整。上述房款包含乙方已支付甲方的定金共计5，000元转为房款。甲方同意乙方通知向贷款银行或上海住房置业担保有限公司申请贷款款项共计1，420，000元整的形式支付该笔房款款项。待乙方申请的贷款款项经贷款银行或上海住房置业担保有限公司审核通过后，甲、乙双方至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产产权过户手续，该房地产所在区的房地产交易中心受理交易过户并向乙方开具《上海市房地产登记收件收据》（简称“收件收据”），该收件收据由乙方或上海住房置业担保有限公司或居间方代为保管。自房地产交易中心受理之日起20天左右，由乙方或上海住房置业担保有限公司或居间方持收件收据至该房地产所在区的房地产交易中心领取乙方为其权利人的《上海市房地产权证》及《他项权利证》后三工作日内，将乙方为其权利人的《上海市房地产权证》复印件及《他项权利证》原件送至贷款银行或上海住房置业担保有限公司，待贷款银行或上海住房置业担保有限公司收到上述材料后，由贷款银行或上海住房置业担保有限公司直接该贷款款项转入甲方提供的银行账户。原、被告及中介方在合同上签字盖章并注明联系地址。
2014年12月13日，陆阳向蔡光胜出具收到5，000元购房定金的收款收据。2014年12月14日，陆义向周俐出具收到605，000元首期房款的收款收据。2015年5月7日，陆阳出具收条一张，言明：今收到周俐付来的用于购买政通路XXX弄XXX号XXX室购房款之首付款（61.2万元）的尾款2，000元整。
周俐分别与中国光大银行、上海市住房置业担保有限公司签订了两次《住房公积金个人购房借款合同》、《个人贷款合同（抵押、保证）》。
第一次签订的《住房公积金个人购房借款合同》合同中约定，周俐借款金额为700，000元，借款期限为15年（180月），即从2015年2月27日至2030年2月27日止。贷款年利率为4.25%（月利率3.54‰）。借款所购买并作为抵押物的住房为系争房屋。抵押物共有人为：周俐、蔡光胜。贷款资金划入账户的收款人为陆阳。《个人贷款合同（抵押、保证）》合同中约定，借款人为周俐，抵押人为：周俐、蔡光胜，借款种类为住房贷款，贷款用途为购住房，贷款金额为700，000元。贷款期限为240个月，即自2015年2月27日起至2035年2月27日止。贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.15%下浮10%执行，本合同项下首期执行贷款年利率为5.535%。借款人和抵押人（含抵押物共有人）均为周俐、蔡光胜。抵押物地址为系争房屋所在地。
第二次签订的《住房公积金个人购房借款合同》合同中约定，周俐借款金额为1，100，000元，借款期限为15年（180月），即从2015年5月13日至2030年5月13日止。贷款年利率为3.75%（月利率3.125‰）。借款所购买并作为抵押物的住房为系争房屋。贷款资金划入账户的收款人为陆阳。《个人贷款合同（抵押、保证）》合同中约定，借款人为周俐，抵押人为：周俐、蔡光胜，借款种类为住房贷款，贷款用途为购住房，贷款金额为300，000元。贷款期限为240个月，即自2015年5月13日起至2035年5月13日止。贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率5.65%下浮10%执行，本合同项下首期执行贷款年利率为5.085%。借款人和抵押人（含抵押物共有人）均为周俐、蔡光胜。抵押物地址为系争房屋所在地。
2015年5月7日，蔡光胜、周俐缴纳了系争房屋契税。2015年5月22日，双方相约共同前往上海市杨浦区房地产交易中心办理系争房屋交易过户手续，期间，为房贷款项落实时间双方发生分歧，致过户未成。
2015年6月16日，原告具状来院，作如上诉请。
以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、收款收据及收条、常住人口信息、律师函、《住房公积金个人住房抵押借款合同》、《个人贷款合同》、房屋权属登记信息查询证明、认定申请表、认定通知书、纳税申报表及当事人陈述等证据予以证明，并经法庭质证，本院对上述事实予以认定。
本院认为，双方当事人于2014年12月14日签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。
蔡光胜、周俐现要求解除合同，陆阳、郑震英、陆义亦同意解除合同，于法不悖，本院予以准许。合同解除日期应以被告收到原告诉状之日加以确定。合同解除后，陆阳、郑震英、陆义理应返还蔡光胜、周俐预付的前期购房款。
合同约定，蔡光胜、周俐若需要向贷款银行申请贷款款项的，应于双方签订买卖合同后30个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。自申请贷款起满45个工作日，蔡光胜、周俐的购房贷款仍不足买卖合同约定的额度，则蔡光胜、周俐应于双方至系争房屋所在区的交易中心办理房地产产权过户之前，现金补足不足部分。可见，蔡光胜、周俐未按照合同约定期间履行完毕各项贷款手续。故蔡光胜、周俐要求陆阳、郑震英、陆义支付赔偿金4，590元和违约金408，000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。
合同约定，陆阳、郑震英、陆义应于2015年5月7日之前将系争房屋交付蔡光胜、周俐，交付标志为交付系争房屋钥匙，并对物业管理费、水、电、燃气、煤气（若有）、电话（若有）、有线电视（若有）等费用进行结算。陆阳、郑震英、陆义应于双方签订合同后15日内，将系争房屋转让情况告知小区业主委员会和物业管理单位。陆阳、郑震英、陆义应于双方办理产权过户手续前或2015年1月15日之前，向该房地产所在地的公安派出机构办理原有户口的全部迁出手续。陆阳、郑震英、陆义未按照合同约定，履行上述约定的合同内容。且陆阳、郑震英、陆义亦认可蔡光胜、周俐办理新的贷款合同、收取房款及约定5月22日前往交易中心办理过户手续，故反诉要求蔡光胜、周俐支付违约金408，000元及赔偿金10，725元的反诉请求，于法无据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）蔡光胜、原告（反诉被告）周俐与被告（反诉原告）陆阳、被告（反诉原告）郑震英、被告（反诉原告）陆义2014年12月14日签订的关于上海市杨浦区政通路XXX弄XXX号XXX室房屋《上海市房地产买卖合同》于2015年6月20日解除；
二、被告（反诉原告）陆阳、被告（反诉原告）郑震英、被告（反诉原告）陆义应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）蔡光胜、原告（反诉被告）周俐购房款人民币612，000元；
三、原告（反诉被告）蔡光胜、原告（反诉被告）周俐要求被告（反诉原告）陆阳、被告（反诉原告）郑震英、被告（反诉原告）陆义支付赔偿金人民币4，590元的诉讼请求，不予支持；
四、原告（反诉被告）蔡光胜、原告（反诉被告）周俐要求被告（反诉原告）陆阳、被告（反诉原告）郑震英、被告（反诉原告）陆义支付违约金人民币408，000元的诉讼请求，不予支持；
五、反诉原告（被告）陆阳、反诉原告（被告）郑震英、反诉原告（被告）陆义要求反诉被告（原告）蔡光胜、反诉被告（原告）周俐支付违约金人民币408，000元的诉讼请求，不予支持；
六、反诉原告（被告）陆阳、反诉原告（被告）郑震英、反诉原告（被告）陆义要求反诉被告（原告）蔡光胜、反诉被告（原告）周俐支付赔偿金人民币10，725元的诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币14，022元，减半收取计人民币7，011元，由原告（反诉被告）蔡光胜、周俐负担人民币3，505元，由被告（反诉原告）陆阳、郑震英、陆义负担人民币3，506元；本案反诉受理费人民币3，790元，由反诉原告（被告）陆阳、郑震英、陆义负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张 扬
二〇一五年八月二十八日
书记员 袁甄乙
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
......
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
......
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。