江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第2834号
上诉人（原审被告）熊朝辉，男，1978年4月13日生，汉族，上海铁路局南京东机务段职工。
委托代理人段云路，女，1979年10月4日生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）南京大华锦绣物业管理有限公司，住所地南京市浦口区柳州南路1号。
法定代表人金福民，该公司总经理。
委托代理人何跃坤，男，1977年11月7日生，汉族，该公司员工。
上诉人熊朝辉因与被上诉人南京大华锦绣物业管理有限公司（以下简称大华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第3480号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人熊朝辉的委托代理人段云路、被上诉人大华物业公司的委托代理人何跃坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大华物业公司原审诉称，熊朝辉自2009年12月15日入住大华锦绣华城桂美颂29栋1109室以来，该小区由大华物业公司前期托管。熊朝辉尚未交纳2010年1月1日至2014年12月31日物业管理费，大华物业公司向熊朝辉催缴，可熊朝辉至今仍拒不交纳。为了使小区物业服务能正常开展，维护公司合法权益，现提起诉讼，要求熊朝辉交清2010年1月1日至2014年12月31日物业管理费6970元及滞纳金3462元、公摊水电费900元，共计11332元。
熊朝辉原审辩称，对前期物业服务协议和业主临时公约没有异议，但不同意缴纳物业费。物业费用没有按时交纳是因为大华物业公司物业服务不到位造成的，其房屋质量有问题，虽经维修，但一直未能解决。其楼下对讲系统未起用，附近不远处建房，导致其家中被盗2次，电线和摩托车被偷，大华物业公司应赔偿其损失。其所在楼房的地下车库一起未有启用，造成其停车不方便。大华物业公司的小区物业管理不规范，对大华物业公司的收费标准有异议，不同意承担公摊水电费和滞纳金。
原审法院经审理查明，熊朝辉系南京市浦口区大华锦绣华城桂美颂29栋1109室的业主，房屋面积129.10平方米。2009年12月15日熊朝辉与大华物业公司签订了前期物业服务协议，熊朝辉并签字承诺遵守业主临时公约。合同约定在业主大会成立前由选聘的物业管理公司负责前期物业管理服务工作；物业管理服务费每半年交纳一次，具体时间为每年的1月10日前和7月10日前；业主若逾期交纳应按每天万分之五加收滞纳金；物业管理服务费按物价部门审核批准的价格为准。根据南京市浦口区物价局浦价发（2008）9号批复，该小区物业管理公共服务费收费标准为多层每月每平方米（建筑面积）0.40元；小高层每月每平方米（建筑面积）0.90元。大华物业公司催缴欠款，熊朝辉尚拖欠从2010年1月1日至2014年12月31日物业管理服务费6970元，公摊水电费900元。
本案在审理过程中，大华物业公司陈述因熊朝辉住宅附近建筑施工，大华物业公司2014年的物业管理服务费可相应减免20%。因大华物业公司所住楼房的地下车库未启用，开发商提供了附近商业中心的地下车库给桂美颂业主使用。
原审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。大华物业公司向熊朝辉主张物业费及公摊水电费，该收取标准未违反法律法规的规定，原审法院予以支持。熊朝辉提出的大华物业公司在房屋维修、停车管理、环境维护、安全保卫等方面存在物业管理不善的问题，未能切实履行好合同约定的服务内容，未能达到应有的服务标准。原审法院认为，由于物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。熊朝辉对其主张所提供的证据不足以证实大华物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，因此，其主张减免物业费，原审法院不予支持。对大华物业公司要求的违约金，原审法院认为，熊朝辉拒绝交纳物业费的做法虽有不妥，原审法院不支持这种做法，但考虑到大华物业公司的工作尚存提高、改进之处，鉴于此种情形，原审法院对于大华物业公司要求熊朝辉承担逾期交费违约金的诉讼请求，不予支持。对熊朝辉提出的要求大华物业公司赔偿其被盗窃财产损失的意见，原审法院认为，熊朝辉的此项主张系侵权法律关系，不在本案审理范围。熊朝辉如有证据，可另行主张。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、熊朝辉于本判决生效之日起三日内向南京大华锦绣物业管理有限公司支付物业管理服务费6691元、公摊水电费900元，合计7591元。二、驳回南京大华锦绣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元减半收取25元，由熊朝辉负担。
熊朝辉不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、被上诉人没有尽到物业管理公司该有的职责。被上诉人利用小区业主公共道路收取停车费，从未向业主公示收取费用及物业管养费等告示；上诉人房屋因为屋顶沉降造成堵塞漏水，被上诉人虽然维修了，但是沉降问题没有改变，以后还会造成堵塞漏水；上诉人购买的是二手房，拿房时没有可视门铃和猫眼。被上诉人的上述行为已构成根本违约，在此种情况下，有权不交物业管理费和公摊水电费。2、物业费及公摊水电费诉讼时效应该是两年，被上诉人主张物业服务费用及公摊水电费用超过诉讼时效。请求二审法院撤销原判，依法改判，并判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人大华物业公司答辩称，1、关于小区道路停车收费，被上诉人有物价局关于小区道路停车收费的批复及而且有合法票据。2、每半年上诉人会在小区公告栏对物业费、水电费进行相关公示。3、小区到目前为止需要前期物业提供服务，小区还没有成立业主委员会，上诉人所收的园区路面上的公共停车费每半年会有公示，如果成立了业委会会将相关费用交给业委会。4、关于上诉人主张房屋漏水的问题，在房屋质保期内应由开发商或相关施工单位进行维修。上诉人报修后被上诉人也派相关施工单位到现场进行了维修。5、猫眼问题，不属物业公司义务范围，应由开发商进行安装。6、关于诉讼时效问题，物业公司一直在主张催缴物业费。且按照有关规定，诉讼时效应从前期物业管理服务合同约定的最后一期物业费缴纳届满之日起开始计算。因此，本案未过诉讼时效。原审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的案件事实正确，本院予以确认。
本院认为，被上诉人大华物业公司是上诉人所在小区的物业服务单位，被上诉人已向该小区提供了物业服务，上诉人作为该小区业主接受了被上诉人的物业服务，应当按约定交纳物业服务费。
上诉人提出其房屋因沉降造成漏水，但认可被上诉人进行了维修。因被上诉人系物业服务单位，其对房屋质量不承担责任，上诉人提出的房屋沉降问题，现无证据证明为被上诉人责任范围，故上诉人主张因此不交纳物业服务费用和公摊水电费用，不符合法律规定。上诉人提出其拿房时没有可视门铃和猫眼，对此上诉人亦无证据证明被上诉人有向其提供可视门铃和猫眼的义务，这一上诉理由亦不能成立。上诉人主张被上诉人未公告相关收费，被上诉人对此不予认可，对此，上诉人仍可依照法律规定和合同约定向被上诉人进行查询，但不应以此拒交物业服务费用和公摊水电费用。综上，原审法院的判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人熊朝辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年六月十六日
书 记 员 罗程允