天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津01民终1615号上诉人（原审被告、反诉原告）：岳家良，男，1953年12月25日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：王余，天津国嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹杨，女，1980年7月2日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。委托诉讼代理人：张焕，天津融煦律师事务所律师。原审第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼13层04、05、06、07、08室。法定代表人：李峰岩，执行董事。委托诉讼代理人：马楠，女，该公司员工。上诉人岳家良因与被上诉人曹杨、原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2017）津0104民初6993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。岳家良上诉请求：1.撤销原判第二、三、四项，依法改判驳回被上诉人要求上诉人返还定金10000元、给付违约金460000元、赔偿中介费92000元的诉讼请求，或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。原审判决认定涉案房屋查封裁定系上诉人本人签收的事实错误。原审判决并未依照法律规定对存在争议的证据及事实进行分析、认定，造成诉争合同履行过程的相关事实未能查清。上诉人不知道房屋被查封，不存在故意隐瞒的情形，且被上诉人得知此事后没有提出异议，认可房屋现状。上诉人未能及时清贷，并提交证据证明系因被上诉人所致。被上诉人未能提供相反证据。被上诉人未经催告及书面告知，单方明确表示不再购买房屋，一审未予查明。一审法院曲解违约金的立法本意，变相鼓励当事人通过诉讼获利的不当行为，未审查被上诉人实际损失的证据。曹杨辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。链家公司述称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。曹杨向一审法院起诉请求：1.解除曹杨与岳家良签订的《房产交易合同》；2.岳家良返还曹杨定金100000元；3.岳家良向曹杨支付违约金460000元；4.岳家良赔偿曹杨中介费92000元；5.岳家良赔偿曹杨贷款服务费600元；6.岳家良赔偿曹杨代收评估费1000元；7.岳家良承担本案诉讼费、保全费。岳家良向一审法院提出反诉请求：1.解除曹杨与岳家良签订的《房产交易合同》；2.曹杨支付岳家良违约金460000元；3.反诉费用由曹杨承担。一审法院认定事实：2016年10月13日曹杨、岳家良及链家公司签订《房产交易合同》（合同编号100000391285）。合同约定由曹杨购买岳家良名下位于天津市河东区房屋，房屋面积为139.28平方米，成交价格为4600000元。合同约定，岳家良于2016年11月5日前还清贷款，曹杨、岳家良于2016年11月15日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。合同第二条约定，如岳家良未能履行合同条款导致合同终止、无法履行或解除，则岳家良须双倍返还定金给曹杨；合同第八条约定，违约方拒不履行合同义务已经逾期超过十五个工作日，构成根本性违约，守约方有权解除合同，并要求违约方支付房屋成交价10%的违约金。合同签订后，曹杨于2016年10月13日向岳家良支付定金100000元；于2016年10月14日向第三人支付中介费92000元、贷款服务费600元、代收评估费1000元。2016年12月22日岳家良将涉诉房屋出售与案外人张晓玲。另查，天津市河西区人民法院在审理相关案件中，2015年7月10日将本案涉诉房屋予以查封，并于当日通过邮寄方式向岳家良送达（2015）西民三初字第1661-1号民事裁定书，岳家良本人签收该民事裁定书。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。曹杨、岳家良及链家公司签订的《房产交易合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，曹杨已按合同约定向岳家良支付了定金，向第三人支付了相关费用。而岳家良未按约定于2016年11月5日前还清贷款，涉诉房屋被查封阻却了曹杨、岳家良对于房屋交易合同的履行，2016年12月22日岳家良又将涉诉房屋转卖他人，导致双方的协议无法再履行。岳家良主张是在曹杨明确通知岳家良不再购买涉诉房屋，才将涉诉房屋转卖他人，但岳家良提供的证据不足以支持其主张。根据曹杨、岳家良签订的《房产交易合同》及相关法律规定，岳家良的行为已构成根本性违约，曹杨有权要求与岳家良解除合同并按照合同约定要求岳家良承担违约责任。违约金具有补偿性和惩罚性，违约方是否受益不是衡量违约金数额的唯一标准，且曹杨、岳家良签订的《房产交易合同》约定构成根本性违约，违约方支付房屋成交价10%的违约金的标准，不违反法律规定，因曹杨、岳家良约定的房屋价款为4600000元，因此岳家良应给付曹杨违约金460000元。现曹杨、岳家良均要求解除房产交易合同，一审法院准许。因曹杨、岳家良签订的《房产交易合同》已经解除，曹杨给付岳家良的定金100000元，岳家良应予返还。链家公司已促成曹杨、岳家良之间买卖合同关系成立，由于岳家良违约导致合同未能继续履行，应由岳家良负担曹杨的相关损失，曹杨要求岳家良给付中介费92000元，一审法院予以支持。庭审中，链家公司同意退还曹杨贷款服务费600元、代收评估费1000元，一审法院准许。对于岳家良提出的其他反诉请求，因其未能提供证据证明，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十六条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除曹杨与岳家良及天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》；二、判决生效后三十日内，岳家良返还曹杨定金100000元；三、判决生效后三十日内，岳家良给付曹杨中介费92000元；四、判决生效后三十日内，岳家良赔偿曹杨违约金460000元。五、判决生效后三十日内，天津链家宝业房地产经纪有限公司退还曹杨贷款服务费600元、代收评估费1000元；六、驳回岳家良其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10336元，保全费3788元，共计14124元，由岳家良负担。反诉案件受理费5168元，由岳家良负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人岳家良、被上诉人曹杨与原审第三人链家公司签订的《房产交易合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。上诉人岳家良作为房屋产权人出售房屋，有义务确认房屋无查封等影响双方履行买卖合同的情形，其因其他纠纷导致房屋被法院依法查封，应对上述房屋买卖合同不能顺利履行承担责任。上诉人岳家良主张其系在被上诉人曹杨明确表示不再购买涉诉房屋，才将涉诉房屋转卖他人，但其提供的证据不足以支持其主张，一审法院未予采信并无不当。上诉人岳家良将涉案房屋转售他人，致使涉案合同目的不能实现，已构成根本性违约，被上诉人曹杨有权要求解除合同并按照合同约定要求上诉人岳家良承担违约责任。涉案《房产交易合同》中明确约定了违约金的计算方式，且综合考虑合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，上诉人主张违约金过高应予调整，事实依据不足，一审法院支持被上诉人请求的违约金并无不当。《房产交易合同》解除后，被上诉人曹杨给付上诉人岳家良的定金，上诉人岳家良应予返还。原审第三人链家公司已促成上诉人与被上诉人的交易，由于上诉人违约导致合同未能继续履行，应由上诉人负担中介费用。综上所述，岳家良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10320元，由上诉人岳家良负担。本判决为终审判决。审 判 长  张玉明代理审判员  邵 丹代理审判员  王 晶二〇一八年五月二十二日书 记 员  王晓乐附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……