广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤09民终1857号
上诉人（原审被告）：信宜市好家居房地产置业有限公司。住所地：信宜市东镇街道新城路**号。
法定代表人：赖翰飞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李龙周，广东粤茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘利火，广东粤茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李立华，男，1954年9月8日出生，汉族，住广东省信宜市,
被上诉人（原审原告）：李秀，女，1980年1月3日出生，汉族，住广东省信宜市，
共同委托诉讼代理人：刘燕霞，广东前瞻律师事务所律师。
原审被告：信宜市地方税务局。
住所地：茂名市信宜市迎宾路。
法定代表人：龚之贤，该局局长。
委托诉讼代理人：刘小和，广东泰的律师事务所律师。
上诉人信宜市好家居房地产置业有限公司（以下简称好家居）因与被上诉人李立华、李秀，原审被告信宜市地方税务局（以下简称信宜地税）不当得利纠纷一案，不服信宜市人民法院（2017）粤0983民初177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人好家居上诉请求：1.依法撤销广东省信宜市人民法院（2017）粤0983民初177号民事判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决上诉人退还多收取的办证费11571.92元、评估费2000元没有事实和法律依据。事实和理由：1、由于水电报装费没有计入楼房开发建设成本（有《工程预算书》证实），被上诉人前来购房时，明确向其说明以包干的形式收取水电报装费、办证费18000元。被上诉人同意后，并按约定的金额履行了支付义务，有被上诉人提供的票据证实，上诉人也按约定为被上诉人报装好水电和办理好房地产权证。因此，该收费约定是双方的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。现一审判决上诉人退还办证费是明确错误的。2、被上诉人是办理银行按揭贷款支付房款的，评估费是办理房屋抵押贷款时应银行要求进行房地产抵押估价所产生的费用，该费用应当由被上诉人承担。后经双方协商，由上诉人以包干的形式收取评估费2000元代为办理。上诉人已按约定为被上诉人办理好《房地产抵押估价报告》，作出评估报告的信宜市志诚评估所是信宜市房产局的下属评估所，其是根据信宜市房产管理局提供的2013年办证收费表中评估费的收费标准（按房价5‰的标准收取）。一审判决认定上诉人没有提供评估费票据就要求上诉人全部退还，是对上诉人的工作成果（已帮被上诉人办好评估报告）视而不见，这是明显错误的。法院应根据信宜市2013年办证收费表评估费的收费标准或行业标准来认定评估费。二、被上诉人本案的起诉已超过法定的诉讼时效期间，依法应当判决驳回原告的诉讼请求。被上诉人于2013年10月15日向上诉人交付了办证费、水电安装费18000元，即使对该收费有争议，也应在交费之日起两年内（即：2015年10月14日前）主张权利。再者，被上诉人于2014年9月12日办理了涉案商品房的房地产权证，并亲自到信宜市房地产管理局（现为信宜市不动产登记中心）办理涉案房屋的抵押登记，被上诉人办理涉案商品房抵押登记提交的《信宜市房地产他项权利登记申请书》、《房地产抵押清单》和《房地产价值认定书》均可证实。因此，被上诉人在办理抵押登记前已知道上诉人为其办理好《房地产权证》，并清楚房地产权证中登记的面积及相关的办证费用。但被上诉人一直未主张权利，迟至2017年1月17日才向法院起诉，显然已超过法定的诉讼时效期间。但一审判决认为诉讼时效应从2016年9月20日开始计算，明显与事实不符。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应予撤销。
被上诉人李立华、李秀辩称：一、原审法院判决上诉人退还多收取的办证费及评估费，依据充分，适用法律正确，理由如下：1、上诉人主张其所收取的办证费18000元中包含“水电安装费”并且是“包干费用”，没有任何事实及法律依据。第一，根据上诉人出具的收款收据显示，18000元是“办证费及水电报装费”，并不包含“水电安装费”，而且按字面的通常理解，办证费应是办理产权证所需支出的费用，水电报装费应是按向供水供电部门申报用水用电的费用，无论如何也实在无法与“水电安装费”联系上。第二，上诉人未提供任何证据证明其为被上诉人申报用水用电的“水电报装费”的支出，仅提供证据证明涉案楼盘水电安装工程的费用，但是根据双方所签订的《广东省商品房买卖合同》第十三条、附件三中明确约定了被上诉人所支付的总购房款所购买的房屋需是“水：每户1表，水管安装至各户阳台或厨房；电：每户1表，安装电线至各户大门前”，即上诉人收取的购房款中已经包含了水电安装的成本，其所收取的应该是办证费用，并不包括水电安装工程的费用。而且根据《价格法》第十三条（“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。”）、《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条（“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施,包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用,一律计入开发建设成本之中,不得在房价之外另行收取。”）之规定，上诉人作为房屋销售一方，依法不得在合同注明的房价之外收取任何费用，特别是水电安装这些基础设施的建设费。第三，上诉人主张其所收费的办证费用属于包干费用没有任何依据，上诉人出具的办证收据中并没有注明属于包干费用，也没有约定办理产权证需收取劳务费用，双方之间仅是一般的代收代办关系，这也是上诉人作为开发商所附赠的代办服务，双方应据实结算，多还少补。2、上诉人未能提供证据证明其代支评估费的金额，原审法院根据《民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，认定由其承担举证不能后果，判决其退还预收的评估费并无不妥。二、被上诉人的诉讼请求未超诉讼时效，理由如下：根据《民法通则》第137条第1款（“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”）之规定，诉讼时效应从知道被侵害时起计算。本案诉讼请求是退还多收取的“办证费、评估费、维修基金”，只有自答辩人知道应办理产权证应支出的办证费、评估费、维修基金金额的时候，才知道自己的权利是否被侵害，诉讼时效才起算。涉案房产证是由上诉人代办的，办理产权证的费用也是由上诉人从预收办证费中代支的，这是双方都没有争议的事实，办好产权证后，上诉人并没有将办理产权证所支出的办证费票据交付给被上诉人，也没有将办理产权证所需支付的办证费项目、金额等告知被上诉人，更加没有与被上诉人就办证费用进行过结算，被上诉人根本不知道自己权利被侵害，诉讼时效未起算。上诉人主张已超诉讼时效没有依据。综上，被上诉人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及事实理由不成立，恳请法院驳回其上诉，维持原判。
原审被告信宜地税述称：一、一审判决认定被上诉人要求信宜地税对上诉人多收取的办证费承担连带退还责任没有事实和法律依据是正确的。二、信宜地税与本案的上诉人、被上诉人均没有发生法律上的民事行为，与本案不存在利害关系。三、信宜地税收取契税属依法征收的行政行为，不是被上诉人所称的不当得利。综上，信宜地税认为一审判决程序合法，认定事实清楚。请求维持一审判决关于驳回被上诉人对信宜地税的诉讼请求的这项判决。
原告李立华、李秀向一审法院起诉请求：1.判决被告好家居退还多收取的办证费11571.92元、评估费2000元、维修基金514.2元，合计14086.12元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清之日止）给原告；2.判决被告信宜地税对上述第一项请求中办证费11571.92元承担连带退还责任；3.本案的诉讼费由两被告承担。
一审法院审理查明：被告好家居成立于2007年10月11日，经营范围是房地产开发销售。2013年3月2日，原告向被告好家居支付首期房款115594元。2013年3月12日，原告向被告好家居支付首期房款47000元。2013年3月13日，原告与被告好家居签订《商品房买卖合同》，约定原告以总金额382594元向被告好家居购买位于信宜××××花园开发区好家居怡景豪庭建筑面积为149.79平方米的B幢B1701号房。该商品房合同第十三条约定被告好家居交付给原告使用的商品房的装饰、设备应符合双方约定附件三的标准。附件三第10项约定水每户一表，水管安装至各户阳台或厨房。第11项约定电每户一表，安装电线至各户大门前。2013年10月15日，原告向被告好家居支付办证费及水电报装费18450元、评估费2000元、维修基金1450元。2013年10月28日，原告向被告好家居支付维修基金3044元。被告好家居收到上述款项后分别开具了上述收费项目的《收据》给原告收执。2013年4月18日，原告与中国建设银行股份有限公司信宜支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，并于2013年4月28日向被告好家居支付房款220000元。2013年上半年，被告好家居将好家居怡景豪庭B幢B1701号房交付给原告使用。
涉案房屋已于2014年9月12日办好房产证（办理了两本证），证号为：粤房地权证信房字第××号，房地产权属人李立华，房地产权属人李秀。附记载明李立华（）、李秀（）共同共有；2014年11月11日中国建设银行股份有限公司信宜支行取得证号为粤房地产他项权证信房他字第04××71号的《房地产他项权证》，债权数额220000元，设定日期从2013年4月19日至2023年4月19日。
被告好家居向信宜市房产管理局缴纳的款项如下：2013年1月21日缴纳测绘费640元；2013年3月19日缴纳商品房预售款监督管理服务费2663元；2013年3月20日缴纳张彪等3份登记费240元；2013年4月6日缴纳张彪等3份登记费240元；2014年9月28日缴纳测绘费、证明费9610元，房地产交易手续费43599.0元；2014年10月28日缴纳刘凤丽等人登记费2480元。被告好家居于2014年7月2日在中国建设银行股份有限公司茂名信宜新里分理处开办信宜市城南金湖花园开发区怡景豪庭B1701维修基金账户，并缴存3979.8元，该账户存折一直由被告好家居保管。被告好家居代原告委托信宜市志诚房地产评估所对涉案房屋进行评估后，信宜市志诚房地产评估所于2013年4月12日作出信志评（2013）932号《房地产抵押估价报告》。本案中被告好家居没有提供该评估的发票或收据。原告于2016年9月20日到信宜市不动产登记中心查询结果显示，该商品房已缴纳契税6878.08元。
被告好家居开发的好家居怡景豪庭共有商品房112套。根据被告好家居提供的票据，被告好家居用去配电工程施工费121784元、配电工程材料款328503元、水表安装工程安装费200000元、水表、水管安装工程安装费50000元、水杂费用74000元、高压分接箱款18619元、水表、电表后置部分的安装工程款共670000元，以上共1462906元，平均每户为13061元。
信宜市房产管理局在2013年的办证收费项目为：1、登记费，（住宅）80元/1件、（非住宅）550元/件，收费对象为业主；2、档案证明费，150㎡以下50元/宗、150㎡以上300元/宗，收费对象为业主；3、房屋代理费，按成交价总额2.5%/宗，收费对象为业主、开发商各占一半，2013年10月该费用停止收取；4、印花税，5元/每证，收费对象为业主；5、共有权证工本费，10元/每本，收费对象为业主；6、测绘费，100㎡以内120元、100㎡至200㎡160元，收费对象为开发商；7、交易手续费，3元/㎡，收费对象为开发商；8、交易评估费，5‰/宗，收费对象为业主，该费用已于2013年12月停止收取；9、商品房预售款监督管理服务费，预售款的2‰，收费对象为开发商。2014年的办证收费项目为：1、登记费，（住宅）80元/1件、（非住宅）550元/件，收费对象为业主；2、档案证明费，150㎡以下50元/宗、150㎡以上300元/宗，收费对象为业主；3、印花税，5元/每证，收费对象为业主；4、共有权证工本费，10元/每本，收费对象为业主；5、测绘费，100㎡以内120元、100㎡至200㎡160元，收费对象为开发商；6、交易手续费，3元/㎡，收费对象为开发商；7、商品房预售款监督管理服务费，预售款的2‰，收费对象为开发商,该费用已于2014年1月起停收。
庭审中，原告与被告好家居确认双方没有对办证费、评估费、维修基金等费用达成书面协议，也没有进行结算。
一审法院认为：本案的争议焦点为：（一）原告请求被告好家居返还多收取的办证费、评估费、维修基金是否有法律依据；（二）原告请求退还多收费用是否已超过诉讼时效期间；（三）原告要求被告信宜地税对多收取的办证费及利息承担连带责任是否有依据。
一、关于原告请求被告好家居返还多收取的办证费、评估费、维修基金是否有法律依据的问题。被告好家居既不是办证部门，也不是评估部门，其收取原告的办证费、评估费、维修基金均属代收费用。同时，被告好家居是涉案房屋办证费、评估费、维修基金的实际支出者，其应对上述费用是否实际支出，支出多少进行举证。原告与被告好家居确认双方没有就办证费、评估费、维修基金等费用达成书面协议。从双方签订的《商品房买卖合同》及被告好家居出具的收据来看，双方未约定该费用采取包干形式收取，且原告对被告好家居以《销售简概》主张采取包干形成收取费用予以否认。因此，被告好家居应退多收取的费用。
对于办证费，被告好家居提交信宜市房产管理局出具的发票证明其于2013年1月21日缴纳测绘费640元；2013年3月19日缴纳商品房预售款监督管理服务费2663元；2013年3月20日缴纳张彪等3份登记费240元；2013年4月6日缴纳张彪等3份登记费240元；2014年9月28日缴纳测绘费、证明费9610元，房地产交易手续费43599.0元；2014年10月28日缴纳刘凤丽等人登记费2480元。但根据信宜市房产管理局出具的2013年度、2014年度的办证收费项目显示，上述费用中，只有登记费80元才属于原告承担的项目，其他费用均属于被告好家居自行负担项目，故本院对登记费80元予以认可，其他费用不予认可。被告好家居认为，涉案商品房的水电报装费用未计入建筑成本，其收取原告的办证费及水电报装18000元应减除水电报装费13061元（水电安装总工程用去1462906元，平均每户13061元），但根据双方在《商品房买卖合同》约定购房款及交付房屋标准，被告好家居交付给原告使用的商品房需水电安装到户，因此，水电安装费已计入双方约定的购房款中，被告好家居不应该再向原告收取该项费用，故一审法院对被告好家居认为其收取原告的办证费及水电报装18000元应减除水电安装费13061元的主张不予支持。因此，根据本案查明的事实，被告好家居为原告办理房产证支出的费用为契税6878.08元、登记费80元，共有权证工本费10元，共6968.08元，多收取原告办证费11481.92元（18450元-6968.08元）。对于评估费，本案中被告好家居代原告委托信宜市志诚房地产评估所对涉案商品房作出了信志评（2013）932号《房地产抵押估价报告》，但没有提交评估费用的发票或收据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，应由被告好家居对评估费实际支出数额承担举证不能的法律后果。对于维修基金，根据被告好家居提交涉案商品房维修基金存折显示，其已代原告缴存维修基金的金额为3979.8元，多收取原告维修基金514.2元（4494元-3979.8元）。综上，被告好家居应退还多收取的办证费11481.92元、评估费2000元、维修基金514.2元，共13996.12元给原告。因双方没有对多收取款项的利息进行约定，被告好家居应从起诉之日（2017年1月17日）按本金13996.12元并按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息直至还清之日止给原告。
二、关于原告请求退还多收费用是否已过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”虽然原告于2013年10月15日、2013年10月28日向被告好家居支付办证费、评估费、维修基金，涉案房屋于2014年9月12日办好房产证，但被告好家居并没有就该些费用与原告进行结算，维修基金账户存折一直由被告好家居保管,且原告于2016年9月20日到信宜市不动产登记中心查询才得知被告好家居多收取费用，知道自身权利受到侵害。因此，原告请求被告好家居返还多收取费用的诉讼时效应从2016年9月20日起计，至原告于2017年1月17日提起本案诉讼，没有超过二年的诉讼时效期间。
三、关于原告要求被告信宜地税对多收取的办证费及利息承担连带责任是否有依据的问题。被告信宜地税的主要职能是依法进行税收管理，督促被告好家居退还多收取原告的办证费不属其职责范围。因此，原告要求被告信宜地税对多收取的办证费及利息承担连带责任没有法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十二条、第一百零八条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、限被告信宜市好家居房地产置业有限公司在本判决发生法律效力后十日内退还多收的办证费、评估费、维修基金共计13996.12元及利息（从2017年1月17日起按本金13996.12元并按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清13996.12元之日止）给原告李立华、李秀。二、驳回原告李立华、李秀的其他诉讼请求。
二审中，上诉人好家居提交以下证据：1、最高院（2016）民终613号民事判决，拟证明没有开具发票与当事人需要支付的费用不具有对等关系。2、茂名发改局请示广东省发改委作出的2017年1月25日茂价举（2007）3号答复，拟证明信宜市新建商品房销售没有将水电安装等基础费用纳入房价，发改局允许房价之外收取水电报装费。被上诉人对证据一的关联性及证明的内容有异议，对证据二的真实性、合法性和证明的内容都有异议。被上诉人提交（2017）粤09民终780号民事判决书，拟证明本院已经对类同案件作出生效判决，本系列案应参照该生效判决作出判决。上诉人对该证据的真实性没有异议，但认为（2017）粤09民终780号民事判决明显错误，该案为合同纠纷案件而非不当得利纠纷，且对上诉人已支付的水电报装费及评估费不予认可，上诉人已对该案申请再审。原审被告信宜地税认为上诉人和被上诉人提供的证据与其没有关联，是否真实、合法由法院认定。
一审判决查明的事实，经本院审查后予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点有三个，一是本案法律关系定性问题；二是原审判决上诉人退还多收的办证费、评估费和维修基金有无事实和法律依据；二是被上诉人的起诉是否超过法定诉讼时效。
一、关于第一个焦点问题，上诉人认为本案法律关系是基于商品房销售行为形成的，双方争议纠纷是基于签订的合同，被上诉人成为了上诉人的业主之后才引起的，是基于合同产生的纠纷。本案中上诉人收取被上诉人费用，代为缴纳办证费、评估费及维修基金，双方并未就本案的委托事项签订书面协议，双方共同认可的依据是上诉人收取被上诉人的办证费及水电报装费、评估费、维修基金的三张收据，该三张收据没有费用包干的意思表示，上诉人也明确表示不包含劳务费，因而只能理解为所交费用为多退少补的一般代理行为，对于上诉人代被上诉人缴纳费用之后的剩余部分，应属于被上诉人所有，上诉人在没有合法根据的情况下占有该部分利益，形成不当得利，属于不当得利之债，而非上诉人所指的合同之债。综合原审起诉请求和事实理由，本案定性为不当得利纠纷符合本案实际。
二、关于第二个焦点问题。上诉人认为其以包干形式向被上诉人收取水电报装费、办证费18000元已经经被上诉人同意，这在楼盘的销售简介中有说明，而且其开具给被上诉人的收据中也有注明。被上诉人对于上诉人提出的销售简介约定以包干形式收取的主张予以否认，对于上诉人提出的收据中注明的办证费及水电报装费，被上诉人仅认可办证费，对于水电报装费，被上诉人认为是指向供水供电部门申报用水用电的费用，而非建筑工程中安装水电的费用,且上诉人未能提供证据证明水电报装费的支出。本案中，上诉人与被上诉人就本案的委托事项没有签订书面协议，其向被上诉人出具的收据并未注明包干费用，也未约定劳务费用，故对上诉人关于代办房产证和水电安装费按18000元/每户的收费属于包干形式的上诉主张不予支持。上诉人提供水电安装票据及工程预算书证明其支付了水电安装费且没有计入房屋销售成本，并认为根据其提供的茂名市发改局文件，有权另行收取水电安装费。但根据双方在《商品房买卖合同》中约定购房款及交付房屋标准，上诉人交付的房屋应完成水电安装等内容，水电安装费已计入双方约定的购房款中，被上诉人不应再另行收取。对于上诉人出具给被上诉人的《收据》（第0002493号）所注明的水电报装费的具体数额，由于被上诉人无法提供证据证明，本院不予认定。对于办证费用的支出，根据被上诉人向信宜地税查询的结果，已缴纳契税6878.08元，结合上诉人提交的信宜市房产管理局出具的发票证明以及该局出具的2013、2014年度的办证收费项目，被上诉人应承担项目只有登记费80元。因此上诉人对于多收取的办证费用应为18450元-6878.08元-80元=11481.92元。上诉人认为评估费是办理房屋抵押贷款时应银行要求进行房地产抵押估价所产生的费用，应由被上诉人负担。但上诉人未能提供评估费的支出票据，其提供最高人民法院（2016）民终613号民事判决只是针对个案判决，并非司法解释，不具有普遍适用效力。由于上诉人不能证明是否支出评估费用以及支出的具体数额，应当承担举证不能的法律后果。上诉人收取被上诉人维修基金4494元，实际缴存3979.8元，多收取了514.2元。
三、关于第三个焦点问题。上诉人认为被上诉人于2013年10月15日向上诉人交付了办证费、水电安装费18000元，被上诉人对收费有争议应当在2015年10月14日前主张权利，而且，被上诉人于2014年9月12日办理了涉案商品房的房地产权证和办理涉案商品房抵押登记，其已经知道涉案房屋的房地产登记面积及相关的办证费用，直至2017年1月17日被上诉人才向法院起诉，明显超过法定的诉讼时效。本案中，上诉人认为自己收取被上诉人的办证费属于包干形式，从来没有告知被上诉人关于办证支出费用的金额。即使涉案商品房于2014年9月12日办理了房产证，但也没有证据证明被上诉人知道房产部门的收费情况。被上诉人直至2016年9月20日到信宜地税查询才知道涉案商品房缴纳契税的情况。由于办理房产证需向税务部门和房产部门缴纳各种税款及费用，只有被上诉人知道或者应当知道涉案商品房所交税款及其他费用的具体数额，被上诉人才能知道自己的权利是否受到侵害，诉讼时效才能开始计算。因此，上诉人提出本案超过诉讼时效的理由没有依据，不予采纳。
综上所述，信宜市好家居房地产置业有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费152元，由上诉人信宜市好家居房地产置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 邹辉球
审判员 阮树本
审判员 潘泽茂
二〇一七年十月二十六日
书记员 林小群