重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第03930号
上诉人（原审原告）唐沈。
委托代理人严加垚，重庆佰锐得律师事务所律师。
上诉人（原审原告）重庆市沙坪坝区龙凤云洲伟才幼儿园。
法定代表人唐沈，重庆市沙坪坝区龙凤云洲伟才幼儿园园长。
委托代理人严加垚，重庆佰锐得律师事务所律师。
上诉人（原审被告）重庆俊峰置业有限公司。
法定代表人罗皓，重庆俊峰置业有限公司总经理。
委托代理人陈霞。
上诉人唐沈、重庆市沙坪坝区龙凤云洲伟才幼儿园（以下简称伟才幼儿园）因与上诉人重庆俊峰置业有限公司（以下简称俊峰公司）租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年5月11日作出（2015）沙法民初字第00116号民事判决，上诉人唐沈、重庆市沙坪坝区龙凤云洲伟才幼儿园、重庆俊峰置业有限公司对该判决均不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理本案，于2015年9月10日进行了询问，上诉人唐沈、伟才幼儿园的委托代理人严加垚，上诉人俊峰公司的委托代理人陈霞参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2009年6月23日，俊峰公司取得重庆市沙坪坝区大杨公桥XXX号附XX号房屋的房地产权证，土地使用权类型为出让，土地用途为科教用地，房屋建筑面积为1786.94平方米。
2009年4月22日，俊峰公司（甲方）与唐沈（乙方）签订《龙凤云洲幼儿园房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于沙坪坝区大杨公桥XXX号附XX号建筑面积为1878.60平方米房屋（以下简称诉争房屋），用于从事幼儿园经营。合同约定租赁期限五年，从2009年4月22日起至2014年4月21日止，租金免收期限自2009年4月21日起至2010年4月20日止，自2010年4月20日起，租金第一年按建筑面积1878.60平方米为基数，按每月每平方米12元计算，以后每年按照5%的比例递增。合同第四条第3款第（1）项约定，租期届满，如乙方已全面履行本合同项下条款且已缴清全部费用，经甲方验收无误，甲方将履约保证金全额无息退还乙方。第七条第2款约定，本合同解除／终止，被告有权收回租赁房屋，原告须在本合同解除／终止前10日内清场，把租赁房屋连同其所有的附属设施、装潢、附加物、钥匙以清洁、良好状态经甲方验收合格后，完好无损如期交还甲方。第八条第3款约定，本协议租赁期间，乙方有下列行为之一的，在不影响甲方任何补救措施的前提下，甲方有权解除本合同并无条件收回租赁房屋，甲方为此无需承担任何责任，乙方已缴纳的租金及保证金不予退还，乙方须在收到甲方的通知后立即搬空迁离租赁房屋。其中第（9）项约定，乙方任何违反本协议的其他行为。第九条第1款第（1）项约定，甲方应遵守当地政府制定的有关法律、法规规定，全力协助乙方办理办园手续。第九条第2款第5项约定，在甲方全力协助下乙方应自行办理经营所需具备的所有批文证书。第十一条第4项的约定，甲方了解乙方违约的事实而又接受租金时，并不表示甲方放弃追究乙方违约责任的权利，除非甲方明确以书面方式放弃行使前述权利。乙方缴付租金或其他款项如有不足额的情况，甲方接受此不足额的款项并不表示甲方同意减免，更不影响其追索不足部分的租金或欠款的权利以及按本合同和法律规定采取其他措施的权利。
合同签订后，俊峰公司按合同约定将房屋交付给唐沈使用，用于开办伟才幼儿园。唐沈交纳了按照其租赁房屋产权证上记载的建筑面积1786.94平方米面积计算的房屋租金，截止2014年4月20日共计交纳租金1165935.50元。其中在俊峰公司的通知下，伟才幼儿园于2013年12月30日、2014年1月2日两次向俊峰公司补交租金339284.20元，2014年1月7日，俊峰公司向伟才幼儿园出具发票，备注该款为2010年4月20日至2010年12月20日“补房屋面积增加租赁递增房租”。后俊峰公司与唐沈、伟才幼儿园在租赁合同履行中发生纠纷，俊峰公司向本院提起诉讼，经本院及重庆市第一中级人民法院审理确认，因俊峰公司与实验幼儿园的合同纠纷，影响了伟才幼儿园办理相关手续及正常招生，经俊峰公司批准，同意唐沈从2010年12月17日起开始交纳房租。俊峰公司与唐沈签订的《龙凤云洲幼儿园租赁合同》约定的合同租赁期间是从2009年4月22日至2014年4月21日，2009年4月21日至2010年4月20日为免租期，且因俊峰公司与重庆市沙坪坝区实验幼儿园的纠纷，俊峰公司也同意唐沈、伟才幼儿园从2010年12月17日开始交纳租金。但此仅表明俊峰公司同意免除唐沈、伟才幼儿园从2009年4月21日至2010年12月17日交纳租金的义务，而在双方对租赁期限没有重新约定的情况下，仍应遵照合同约定，租赁期限应于2014年4月21日届满。唐沈、伟才幼儿园上诉称其于俊峰公司达成合意：唐沈交纳2010年4月20日至2010年12月17日的租金，并按照1878.60平方米补交租金，租赁合同的到期时间延长至2015年12月18日，但其并未提交合意的证据，俊峰公司对此并不予认可，因此，对其关于租赁合同的到期时间延长至2015年12月18日的上诉主张不予支持。
另查明，案外人重庆市沙坪坝区实验幼儿园与俊峰公司于2006年8月31日签订《协议书》，约定双方在龙凤云洲小区内联合开办“沙坪坝区实验幼儿园.龙凤云洲分园”。此后，因俊峰公司将该房屋另行出租给了唐沈，重庆市沙坪坝区实验幼儿园于2010年向本院提起诉讼俊峰公司，要求解除合同，并要求俊峰公司支付违约金300000元。本院以（2010）沙法民初字第03735号民事判决书判决支持重庆市沙坪坝区实验幼儿园的诉讼请求。俊峰公司不服本院一审判决，依法提起上诉。2010年12月17日，重庆市第一中级人民法院以（2010）渝一中法民终字第04389号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2010年10月27日，唐沈取得重庆市沙坪坝区教育委员会制发的办学许可证【渝（沙）幼132100号】。2010年11月22日，重庆市沙坪坝区民政局作出沙民发（2010）282号《关于同意重庆市沙坪坝区龙凤云洲伟才幼儿园登记的批复》，同意伟才幼儿园法人登记。2014年10月14日，重庆市沙坪坝区教育委员会出具《证明》，该《证明》载明，唐沈于2009年8月持与重庆俊峰置业公司的幼儿园租赁合同向沙坪坝区教委提出办园申请。因该场地系重庆俊峰置业有限公司与重庆市沙坪坝区实验幼儿园联合举办“沙区实验幼儿园龙凤云洲分园”场地，故沙区教委未受理其办园申请。唐沈于2010年3月12日再次向我委提交举办幼儿园申请，经沙区教委审核，基本具备办园资格，同意其办园，并于2010年8月20日颁发办学许可证。该幼儿园法人唐沈于2010年10月27日到我委领取其办学许可证正、副本。
审理中，原告唐沈、伟才幼儿园认为被告俊峰公司违约给其造成装修及经营损失要求被告俊峰公司赔偿821145元，被告俊峰公司返还多收取的租金339284.20元，并承担利息损失，退还履约保证金20000元。被告认为其并未违约，原告要求赔偿损失的诉请已过诉讼时效，并未多收取原告租金，且因原告违约依据合同的约定不应退还履约保证金，要求驳回原告诉请。经本院组织双方调解，因分歧太大，调解未成。
一审法院判决认为，原被告双方于2009年4月22日签订的《龙凤云洲幼儿园房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。针对原被告双方争议焦点及原告的诉请，分别评判如下。
一、关于被告的违约行为以及是否应承担赔偿责任。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者合同义务不符合约定的，应承担违约责任。在原被告双方签订的租赁合同中，多处约定被告有全力协助原告办理幼儿园经营所需具备的所有批文证书的义务。2009年4月22日，原被告双方签订租赁合同后，被告虽按约定将租赁房屋交付原�使用，因被告与重庆市沙坪坝区实验幼儿园的合同纠纷，影响了原告办理相关手续，致使原告当时未能全面实现其合同目的。从庭审查明的事实看，被告确因与重庆市沙坪坝区实验幼儿园的合同纠纷，未能协助原告办理幼儿园经营所需手续，存在违约行为。直到被告与重庆市沙坪坝区实验幼儿园合同纠纷审理终结后，原告才于2010年10月27日领取重庆市沙坪坝区教育委员会颁发的办学许可证正、副本，并于同年12月22日获得重庆市沙坪坝区民政局关于伟才幼儿园法人登记的批复，原告已能实现其租赁房屋办幼儿园的目的。2010年12月22日前，被告的确存在未能全力协助原告办理幼儿园经营所需具备的所有批文证书的义务的违约行为。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。原告最迟应�2010年12月23日知道或应当知道其权利被侵害，但原告于2014年12月23日才向本院提起诉讼，要求被告对其协助办理幼儿园手续的违约行为，承担赔偿装修损失及经营损失的请求，也未举示证据证明具有诉讼时效中断、中止等情形的证据，显然已经超过了向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间。故对于原告要求因被告违约应承担赔偿装修及经营损失821145元的诉讼请求，不予支持。
二、关于被告是否应当退还租金339284.20元及利息。
原告认为其2013年12月30日、2014年1月2日两次向被告补交的租金339284.20元，系因被告的要求补交的按照双方合同约定的租房面积计算以及递增租金部分和被告已经同意免除原告的2010年4月21日至2010年12月17日的租金部分，原告没有缴纳339284.20元租金的义务，被告否认双方将合同展期18个月的事实后，其收取该租金没有合法依�，应当予以退回。本院认为，首先依据原被告双方签订的租赁合同约定，租金自2010年4月20日起，第一年按照建筑面积1878.60平方米为基数计算，按12元／平方米／月计收租金，以后每年按照5%的比例进行递增。但被告提供的租赁房屋实际建筑面积为1786.94平方米，与合同约定建筑面积并不一致。原告支付租金数额与租赁面积直接相关，故作为承租人的原告可以合同约定面积与实际面积不符为由，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，要求作为出租人的被告承担返还相应租金的权利，相对应的递增部分被告理应退还原告。故对该部分诉请，本院予以支持。其次，重庆市第一中级人民法院（2014）渝一中法民终字第05636号民事判决书确认：俊峰公司与唐沈签订的《龙凤云洲幼儿园租赁合同》约定的合同租赁期间是从2009年4月22日至2014年4月21日，2009年4月21日至2010年4月20日为免租期，且因俊峰公司与重庆市沙坪坝区实验幼儿园的纠纷，俊峰公司也同意唐沈、伟才幼儿园从2010年12月17日开始交纳租金。最后，依据双方签订的租赁合同的约定，以及实际租赁面积1786.94平方米和重庆市第一中级人民法院（2014）渝一中法民终字第05636号民事判决书的认定，截止2014年1月20日原告应向被告交纳租金为：2010年4月21日至2011年4月20日，其中2010年4月21日至2010年12月17日系俊峰公司同意免除唐沈、伟才幼儿园应缴纳租金期间，按12元／平方米／月计收租金，2011年4月21日至2012年4月20日，按12.6元／平方米／月计收租金，2012年4月21日至2013年4月20日，按13.23元／平方米／月计收租金，2013年4月21日至2014年4月20日，按13.89元／平方米／月计收租金，共计为939676.71元。原告实际向被告交纳租金为1165935.50元，故被告应当退还原告租金为226258.79元，并承担原告利息损失，该利息损失以226258.79元为本金，从2014年1月3日起至判决生效之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。
三、关于被告退还履约保证金20000元。
原被告双方签订的租赁合同约定，租期届满，如原告已全面履行本合同项下条款且缴清全部费用，经被告验收无误，被告将履约保证金全额无息退还乙方；本协议租赁期间，原告任何违反本协议的其他行为，被告有权解除本合同，并无条件收回租赁房屋，被告为此无需承担任何责任，原告已交纳的租金及履约保证金不予退还。本合同解除／终止，被告有权收回租赁房屋，原告须在本合同解除／终止前10日内清场，把租赁房屋连同其所有的附属设施、装潢、附加物、钥匙以清洁、良好状态经甲方验收合格后，完好无损如期交还甲方。从庭审查明事实上，原告并未于租赁合同约定�租赁期限2014年4月21日届满时，履行其交还租赁房屋的义务，故其无权要求被告退还履约保证金20000元。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限被告重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力之日立即返还原告唐沈、原告重庆市沙坪坝区龙凤云洲伟才幼儿园租金226258.79元，并承担以226258.79元为本金，从2014年1月2日起至本判决发生法律效力之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息损失。二、驳回原告唐沈、原告重庆市沙坪坝区龙凤云洲伟才幼儿园的其他诉讼请求。案件受理费15576元，减半收取7788元（原告已预交7788元），由原告唐沈、重庆市沙坪坝区龙凤云洲伟才幼儿园负担5000元，被告重庆俊峰置业有限公司负担2788元。被告重庆俊峰置业有限公司负担之金额限于本判决生效后迳付原告唐沈、重庆市沙坪坝区龙凤云洲伟才幼儿园2788元。
宣判后，唐沈、重庆市沙坪坝区龙凤云洲伟才幼儿园、重庆俊峰置业有限公司均不服一审判决，向本院提出上诉。
唐沈、伟才幼儿园上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审认定上诉人主张的违约损失超过诉讼时效，事实认定不清、适用法律错误。被上诉人隐瞒租赁场地已与第三方联合办学的事实，导致上诉人租赁场地后，根本无法开办幼儿园，被上诉人已构成根本性违约。本案诉讼时效应当从双方租赁关系终止时起算。被上诉人违约后，上诉人多次通过电话、面谈等方式向被上诉人主张权利，�讼时效多次中断。2、被上诉人应当退还上诉人20000元履约保证金。双方约定的租赁到期后，上诉人认为双方已就租赁期限顺延达成合意，并且已经缴纳了合同期满后的相关租金。本案合同履行过程中，被上诉人根本性违约在先，被上诉人无权扣除上诉人的履约保证金。履约保证金与违约金不应并处。
俊峰公司上诉请求：撤销一审判决第一项，一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审判决认定事实错误。被上诉人交纳的339284.2元的租金系上诉人根据合同约定合理收取的租金补差金额，上诉人不应当予以退还。上诉人并未免除被上诉人2010年4月21日至2010年12月17日的租金缴纳义务，被上诉人应当补交，一审存在认定事实错误。2、即使认定被上诉人应当从2010年12月17日开始按照1786.94平方米12.6元／月支付租金，上诉人也只应当退还被上诉人租金221827元，而非一审判决第一项的226258.79元。
二审审理查明的事实与一审审理查明事实一致。
本院认为，双方于2009年4月22日签订的《龙凤云洲幼儿园房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。针对双方的上诉理由，本院评判如下：1、诉讼时效的问题：审理查明2010年12月22日之前，上诉人俊峰公司因与案外人的合同纠纷存在未全力协助上诉人唐沈、伟才幼儿园办理经营幼儿园所需文书的违约行为，上诉人唐沈、伟才幼儿园对此违约行为的诉讼时效起算点为2010年12月23日，而上诉人唐沈、伟才幼儿园对此起诉的时间为2014年12月23日，已超过法律规定的二年的诉讼时效，上诉人唐沈、伟才幼儿园也未举示相应证据证明其在法定诉讼时效期间存在中断、中止诉讼时效的法定事由，因此，上诉人唐沈、伟才幼儿园的该项诉讼请求依法不予支持。2、20000元履约保证金是否应由上诉人俊峰公司退还上诉人唐沈、伟才幼儿园的问题：根据双方租赁合同的约定，退还履约保证金的前提是合同解除或终止时，上诉人唐沈、伟才幼儿园依约履行了退还租赁房屋的义务。而事实上，上诉人唐沈、伟才幼儿园并未履行该义务，因此，上诉人唐沈、伟才幼儿园要求上诉人俊峰公司退还履约保证金的诉讼请求依法不予支持。履约保证金的不予退还和违约责任及违约金具有不同的法律意义，上诉人唐沈、伟才幼儿园关于“履约保证金与违约金不应并处”的上诉意见缺乏法律依据。3、上诉人俊峰公司是否应当退还租金的问题：租赁合同载明的房屋面积与实际面积存在差异，而租金是根据双方约定租金单价按照租赁面积进行计算，上诉人俊峰公司收取的租金补差金额存在多收取的情况，并且审理查明租金的起算日期为2010年12月17日，一审根据双方合同约定的租金每年按5%的递增的计算和主张正确，上诉人俊峰公司应退还上诉人唐沈、伟才幼儿园多支付的租金226258.79元，并支付相应的资金占用利息。4、人民法院生效判决已确认上诉人俊峰公司对2010年4月21日至2010年12月17日期间的上诉人唐沈、伟才幼儿园应交纳的租金明确表示予以免除，上诉人俊峰公司再次要求上诉人唐沈、伟才幼儿园交纳该期间的租金缺乏依据。综上，上诉人唐沈、伟才幼儿园和上诉人俊峰公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15576元，由唐沈、重庆市沙坪坝区龙凤云洲伟才幼儿园负担7788元，重�俊峰置业有限公司负担7788元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔繁树
代理审判员 李 娅
代理审判员 吴长渝
二〇一五年十月十九日
书 记 员 韩 微