上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终1366号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海时空电气控制设备有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人沈小龙，总经理。
委托代理人王本红。
委托代理人毛维赫，上海德禾翰通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈宗艳，女，1975年11月1日生，汉族，户籍所在地安徽省。
委托代理人易瑞京，上海骏丰律师事务所律师。
上诉人上海时空电气控制设备有限公司（以下简称时空公司）因与被上诉人陈宗艳房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第1402号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人时空公司的委托代理人王本红、毛维赫，被上诉人陈宗艳的委托代理人易瑞京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2014年1月初，案外人王某某与时空公司签订了《厂房租赁合同》，约定时空公司将其所有的上海市嘉定区外冈镇仙桥115号厂房出租给王某某，房屋总面积约1200㎡，租赁期限为12年，自2014年3月1日至2026年3月1日，免租期两个月，租金分为四期支付，3年为一期，第一期每年25万元，租金按年支付，先付后用，保证金为一个月的租金；另外，该合同约定王某某在租赁期间对时空公司的厂房实施大的改动，如拆墙、建墙、装修、装潢等凡涉及到改变原来房屋的原有现状，须获得时空公司同意，租赁期内时空公司同意王某某转租给他人使用，并同意王某某开门面商铺经营；合同还约定，在租赁期内，任何一方违约，违约方同意支付守约方违约金20万元，另外赔偿一切损失；另合同第一页有时空公司法定代表人沈小龙手写的“同意乙方（王某某）2014年1月3日进场装修改装”字样，并有其签名。该合同签订之后，王某某支付了时空公司保证金（押金）2万元（双方一致确认保证金系2014年1月3日之前支付，2014年1月19日才写的收条）和租金25万元，2014年1月3日前，时空公司将系争房屋交付王某某使用，随后王某某对系争房屋进行了装修改造。2014年2月25日，王某某与案外人林某某、陈某某签订《房屋租赁合同》，约定将系争房屋（总面积约1200㎡）出租给林某某、陈某某，租金每平方米1.37元／天，租赁期限为10年，自2014年4月8日至2024年4月7日。2014年3月26日，王某某基于时空公司要求出具的承诺书，该承诺书第一条第1款载明“甲方（时空公司）提供给乙方（王某某）是工业用房，乙方改造装修后变为商业用房，装修后改变了原来厂房结构，拆除了内部墙体和门窗，在今后12年厂房使用中由改建而产生的一切后果由乙方承担全部责任和赔偿经济损失”，另有手写的“拆下门窗甲方已拿走”和“除自然灾害以外，雪天不在其内”字样，并有沈小龙签字。沈小龙表示第一句手写的“拆下门窗甲方已拿走”不是其所写，但两个签字都是其所签。原审法院要求其庭后提供时空公司持有的承诺书，但被告并未提供。2015年2月6日，王某某向时空公司发出通知书，要求时空公司前去收租金，但时空公司并未收取。2015年5月15日，时空公司与林某某、陈某某签订了《房屋租赁合同》，约定时空公司将系争房屋出租给林某某、陈某某，租期3年，自2015年3月1日至2018年2月31日，租金每年40万元。陈宗艳认为，时空公司与案外人林某某、陈某某串通，其行为已构成违约，故起诉要求：一、时空公司向陈宗艳支付违约金50万元；二、时空公司返还陈宗艳保证金2万元；三、时空公司返还陈宗艳2015年3月和4月的租金41，666.67元；四、解除王某某与时空公司签订的厂房租赁合同。时空公司则提起反诉，请求判令：一、解除王某某与时空公司签订的租赁合同，由陈宗艳支付违约金20万元；二、判令陈宗艳赔偿时空公司拆除的防盗门、窗和配电箱、两堵承重墙的损失19万元（详见清单）；三、判令陈宗艳支付时空公司垫付的电费9，454.56元。
原审法院另查明，1、系争房屋中706.18㎡系有证建筑，权利人为时空公司，其余建筑系无证建筑，时空公司确认是其扩建的，并未办理过建设工程规划许可证。庭审中，双方均表示愿意按照合同有效来处理；2、案外人王某某于2015年3月14日去世，其父母已经先于其死亡，陈宗艳系其妻子，两人共育有三个子女，长子王志鹏、次子王志程、女儿王梦琪。三子女均明确表示放弃本案所涉合同实体权利。3、关于本诉诉请一的构成，陈宗艳表示包括违约金20万元及实际损失超过违约金的部分30万元，损失主要指王某某投入的装修损失100万元和转租可得利益每年35万元，考虑到评估费及时间问题，超过违约金部分仅主张30万元。4、时空公司为证明装修改建费用由案外人林某某支付，申请了证人林某某出庭作证。林某某表示其承租系争房屋之前，王某某已拆除系争房屋的前面一堵内部墙体，将房屋改造成了门面房，其承租之后，拆除了后面一堵墙，并对房屋进行了装修。因林某某表示房屋由其实际使用，其愿意将电费直接支付给时空公司，故时空公司撤回了反诉第三项诉讼请求。
原审法院认为，本案存在如下争议焦点：一、谁是违约方，陈宗艳、时空公司的违约金及其他损失可否支持、如何支持；二、王某某与时空公司间租赁合同是否可以解除；三、保证金和租金是否需要退还陈宗艳。
关于争议焦点一，时空公司认为王某某违约的3项理由中，对于第1项理由，王某某未经允许对系争房屋进行了大范围结构性的改造，双方租赁合同约定，王某某可以对房屋进行装修改装，且于2014年3月26日，在本案系争房屋改建装修均已完成后，时空公司要求王某某出具了承诺书，承诺改建后的风险由王某某承担，并未要求王某某恢复原状或赔偿损失，双方租赁合同仍然继续履行，表明时空公司对上述改建装修是知晓且同意的。对于第2项理由，合同完全转租给了案外人，对此，合同明确王某某作为承租人可以进行转租，且全部转租不足以构成合同解除的事由，故对该理由不予采纳。至于第3项理由，王某某未支付电费，在合同履行过程中，次承租人林某某已向时空公司支付过一部分电费，也同意支付剩余电费，且该理由亦不足以构成合同解除的事由，法院不予采纳。综上，时空公司认为陈宗艳违约的理由均不成立，故其反诉要求陈宗艳支付违约金并无依据，法院不予支持。至于其反诉要求陈宗艳赔偿拆除门、窗、墙等损失19万元，时空公司要求王某某出具的承诺书中载明，拆下的门窗时空公司已经拿走，并有时空公司法定代表人沈小龙的签名，虽沈小龙否认是其所写，但其确认是其签名，故法院认定沈小龙已对此签名确认，系争房屋拆除的门窗时空公司已经拿走。至于其他财物损失，时空公司系同意王某某对系争房屋进行改建装修的，并且时空公司出具的财物清单系其自行制作，陈宗艳并不认可，且其主张金额亦无相应凭据，法院对该项诉讼请求不予支持。既然陈宗艳并未违约，且按照合同约定支付了租金和保证金，而时空公司却在租赁期间内直接与次承租人林某某、陈某某建立租赁关系，致使双方租赁合同以及王某某与次承租人的租赁合同无法继续履行，其行为显属违约，应当承担相应的违约责任。双方合同约定，在租赁期内，任何一方违约，违约方同意支付守约方违约金20万元，另外赔偿一切损失。本案中，超过违约金的损失，陈宗艳认为主要包含装修损失100万元和转租可得利益损失剩余年限按35万元／年计算两部分，现仅主张30万元。即使时空公司对装修损失存在异议，但转租可得利益损失已超过陈宗艳主张的金额，因违约金不足以弥补因时空公司违约对陈宗艳造成的实际损失，故对陈宗艳请求时空公司支付违约金20万元及超过违约金的损失30万元，法院予以支持。
关于争议焦点二，王某某与时空公司签订的《厂房租赁合同》中，合同约定租赁物建筑面积约1200平方米，但其中部分面积为无证面积，该无证部分并不影响整体合同的履行，故该合同有效。现双方均要求解除合同，法院予以照准。
关于争议焦点三，保证金和租金是否应当返还陈宗艳。对于保证金，因系时空公司违约，故双方合同解除后，时空公司应当返还陈宗艳保证金2万元。至于租金，虽然双方合同约定租期自2014年3月1日至2026年3月1日，免租期两个月，但王某某已提前两个月于1月3日左右即进场装修改装，且王某某也已经支付了首年租金25万元，对该金额从未提出异议，并于次年2月份主动提出要支付下一年度的租金，因此，该免租期两个月应为王某某提前进场的2个月，因此时空公司无需向陈宗艳返还租金，故对陈宗艳该项本诉诉请，法院不予支持。另外，时空公司反诉要求陈宗艳支付电费，但在庭审中撤回该项诉请，系当事人自主处分诉权的行为，于法无悖，法院予以准许。据此，判决如下：一、解除王某某与时空公司于2014年1月签订的《厂房租赁合同》；二、时空公司应于判决生效之日起十日内赔偿陈宗艳违约金200，000元；三、时空公司应于判决生效之日起十日内赔偿陈宗艳因违约产生的损失300，000元；四、时空公司应于判决生效之日起十日内返还陈宗艳保证金20，000元；五、驳回陈宗艳的其他本诉诉讼请求；六、驳回时空公司的其他反诉请求。本案本诉受理费9，416元，减半收取4，708元，由陈宗艳负担349元，时空公司负担4，359元；反诉受理费3，575元，由时空公司负担。
原审法院判决后，时空公司不服，向本院提起上诉，认为原审判决认定事实不清，主要证据不足。涉案房屋为工业用途，不能作为商业用途。虽然转租协议并未涉及房屋用途，但涉案房产已经被被上诉人改建为超市，并且进行了经营活动。被上诉人以实际行为改变了房屋用途，违反禁止性法律规定，该转租合同当属无效，相应的转租收益不应当受法律保护。关于被上诉人拆除房屋承重墙一节，承诺书的签署只能证明上诉人知晓房屋拆除的事实，并不代表同意，在合同解除后出租人有权要求承租人恢复原状并消除由此可能造成的风险，被上诉人应当承担赔偿房屋损害费用。鉴于原审判决存在前述错误，请求二审法院撤销原审判决主文第二、三、四项或发回重审。
被上诉人陈宗艳辩称：原审时双方当事人对合同效力都确认合法，现有证据证明被上诉人承租房屋时就被允许改建和转租，上诉人对房屋的改建和用途是明知的。上诉人要求终止合同是因为向次承租人了解到房屋租金有差价，故而终止合同。上诉人的违约行为侵害了被上诉人的合法权益，原审判决上诉人承担责任正确，请求予以维持。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为：原审法院基于转租收益而支持被上诉人的损失主张，上诉人对此持有异议，故而质疑转租协议的效力。但是涉案转租协议并未约定承租房屋用作开设超市，不能据此认定协议的效力存有争议。即便如上诉人所言，工业用地房屋不能用于商业用途，也只涉及行政机关是否因此处罚房屋权利人或者经营者的问题，并不影响协议效力。因此，上诉人以转租协议无效为由主张免除赔偿责任，缺乏法律依据，本院不予认同。关于上诉人主张的房屋恢复原状的问题，因承租人王某某拆除之时，上诉人知晓，并且未表示异议。而在之后，上诉人与次承租人直接建立租赁关系，该行为实际是认同并利用了房屋现状，再行要求被上诉人恢复原状，显然缺乏事实依据。鉴于上诉人的上诉缺乏依据，原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12，991元，由上诉人上海时空电气控制设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 毅
审判员 承怡文
审判员 王怡红
二〇一六年四月八日
书记员 李 娜
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……。