浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0304民初6429号原告：彭乃勋，男，1991年5月16日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：程纯，上海市浩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晶，上海市浩信律师事务所律师。被告：温州市金中梁置业有限公司。住所地：温州市南白象街道曙东路**号（第*层）。统一社会信用代码：91330300583597469D。法定代表人：杨剑，董事长。委托诉讼代理人：周正萍，北京德恒（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志苗，北京德恒（温州）律师事务所律师。原告彭乃勋与被告温州市金中梁置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月26日公开开庭进行审理。审理过程中，因案情复杂，本案转为适用普通程序，于2018年1月12日公开开庭进行了审理。原告彭乃勋的委托诉讼代理人程纯、赵晶，被告温州市金中梁置业有限公司的委托诉讼代理人周正萍、张志苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭乃勋向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款703905.4元及上述资金占用所产生的利息损失（以703905.4元为本金，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2013年4月1日计算至判决确定履行之日止）；2.判令被告向原告支付赔偿金1407810.8元；3.本案诉讼费、评估费等因案件诉讼而发生的费用均由被告负担。事实和理由：被告系中梁地产集团旗下企业，为“中梁国宾一号”北区（现名称为“南湖锦园”）的开发商。2012年开始，被告通过发布会、电台（百晓讲新闻、电视广告等）、纸媒（温州都市报等），大肆宣传“中梁国宾一号天境泳池洋房”。2013年3月，在“南湖锦园”开盘时，被告通过楼书、户型广告、沙盘模型、LED3D视频等形式，以“天境泳池洋房”为噱头，大肆宣传“稀缺60席180-280方泳池洋房”、“约200平方米泳池私家会所”、“泳池算不了什么，但有哪座泳池中属于您一个人”、“太太的洋房”及“没有泳池的洋房是不道德的”等。同时，被告在楼书中标注“五跃六户型不仅将泳池设置在了顶层，同时更是斥以多重防水措施和辅助SPA空间，让主人享受有天有地的浪漫生活”。原告在看了相应的广告、楼书、沙盘（模型）后，被“天境私家泳池洋房”深深吸引。2013年4月13日前后，在现场售楼人员的极力推荐下，原告做了充分的现场咨询、了解，并认真阅读了户型图之后，与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定：原告向被告购买该楼盘第9幢503号商品房；建筑面积205.70平方米，单价28347.11元/平方米，总价款5831000元；被告应于2015年6月30日前将竣工验收合格、取得相应批准文件，并具有正常使用条件的商品房交付原告等内容。合同签订后，原告依约支付了全额购房款。2015年10月底，被告才通知原告收房。2015年10月28日，原告验房时发现涉案房屋并无“天境泳池”，同时还发现涉案房屋存在漏水等严重的质量问题。于是，原告拒绝收房。自2015年10月开始，原告及其他业主代表就补做泳池及质量赔偿等问题与被告进行长期谈判但未果。谈判过程中，被告一直强调泳池是能补做的，补做泳池的价格在4-6万元，但并不实用。因长期谈判无果，加之被告又一轮欺骗和误导，原告于2016年10月无奈接受被告提出的补偿方案，即以被告以购房款减价18万元的形式对延期交房、房屋质量等问题进行补偿，原告先行收房。双方同意对泳池部分的赔偿暂行搁置，最终按照他人或者法院判决的金额予以赔偿。直到2017年7月原告才从其他业主处了解到温州市市场监督管理局曾于2016年9月20日出具温市监处字【2016】103号《行政处罚决定书》，查明“当事人的房屋设计规划图上并没有显示泳池”，并认定被告行为构成虚假广告，作出了相应的行政处罚。至此，原告才得知自己被欺骗，其所购房屋设计规划图中并没有泳池，也无法补做。原告支付给被告的购房款包含泳池的价款，该部分款项被告应予以返还。原告请求按照《商品房网上销售管理系统》显示的9幢503室、303室挂牌售价差价为3422元/平方米（30449元/平方米-27027元/平方米）计算泳池对房价影响，鉴于303室房屋泳池建在地下室，而503室房屋泳池建成在房顶，上下两套房屋的房型无差异，故原告估算泳池对房价的影响至少在3422元/平方米以上，故被告应返还原告购房款703905.4元（3422元/平方米×205.70平方米）。因被告存在欺诈行为，根据修正前的《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条的规定，被告应按房屋售价的两倍进行惩罚性赔偿，因赔偿金额巨大，原告暂按泳池对房屋价款影响的标准计算，即1407810.8元（703905.4元×2）。另外，原告得知“国宾一号”南区“泳池洋房”业主因泳池争议获得了100万元上下的赔偿款。2017年7月底，原告等业主前往被告处要求按照该标准进行赔偿，但被告予以拒绝，遂成诉争。被告答辩称：一、被告不存在欺诈行为。1、被告发布的广告是针对整个楼盘的，涉案楼盘中确实有部分房屋设置有泳池。另外，被告关于泳池的广告宣传不属于合同要约，《商品房买卖合同》及其附件中均已约定宣传资料、楼书、沙盘（模型）等不视为合同要约，不具有合同效力，最终以房屋效果为准，双方已经约定排除广告内容作为合同组成部分。2、涉案《商品房买卖合同》经过双方审慎核实确认（合同扉页、合同附件八第十二条、原告的诉状均可体现），原告知悉合同及规划中并无泳池，另外原告曾签署过要求增设泳池的优化改造《申请书》，要求第三方对涉案房屋进行改造增设泳池；3、本案不符合欺诈的构成要件（欺诈的故意，事实欺诈行为，因欺诈陷入错误，因错误而为意思表示），原告并未因被告的广告宣传行为而陷入错误的认识进而签订合同，其是明知合同约定中不包含泳池，泳池需要通过第三方改造实现的情况，涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。二、涉案《商品房买卖合同》并无泳池的约定，也不包含泳池的价款，故原告要求返还泳池价款并赔偿利息损失的诉讼请求，缺乏事实与法律依据。三、本案不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》关于欺诈需要双倍赔偿的规定。首先，商品房作为重大资产区别于普通商品；其次，被告不存在欺诈的行为。最后，在合同履行过程中产生的争议，双方已经达成了关于房产的一揽子解决方案，原告方在这个过程当中给被告出具了不可撤销的承诺书，对有关泳池、房屋质量等相关问题做一揽子的处理，原告承诺按照竣工验收的房产接收交房，不再提出任何的异议，也不再提出任何的额外要求，现被告已按申请给予优惠，原告起诉要求被告给予额外的赔偿违背诚信原则，原告的诉讼请求应予驳回。本院经审理认定事实如下：被告系坐落于温州市瓯海区南白象街道“南湖锦园”楼盘的开发商（推广名：“中梁国宾一号”北区）。2012年下半年至2013年初，被告通过报纸、电视、楼书、户型广告、沙盘（模型）、LED3D视频宣传“中梁国宾一号之太太的洋房即60席天境泳池洋房”（即跃层洋房，配备2.8米宽，8.5米长的标准游泳池）、“户户配备私家泳池，享受仅属家人的畅游水域空间”、“没有泳池的洋房，是不道德的”等内容。2013年3月开盘时，被告曾向购房意向客户发放10万元置业抵用券及车位抵用券，置业抵券及车位抵用券使用说明中均注明：“本券仅为优惠凭证，非购房凭证.本券仅限‘先生的别墅’开盘，客户成功认购后七日内使用，七日后本券自动作废……”2013年4月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《商品房预定协议书》，约定：原告向被告购买坐落于温州市瓯海区南湖锦园9幢503室房屋，单价为29803元/平方米，总金额6130570元，定金50万元于签订本协议时支付等内容。同时，该协议书第五条约定：“甲、乙双方同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房预售合同的附件。”该协议第十一条“其它补充内容”约定：“……第三条甲乙双方同意：在商品房预定协议书签订前有关文件、楼书及其他资料中就商品房买卖合同项下商品房及相关设备设施（含建筑区划内公共部分、绿化）所做的表述，与商品房买卖合同及其附件规定不一致的，以商品房买卖合同及其附件为准，原有的表述不视为合同要约或合同组成部分。销售宣传资料、沙盘模型等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内房屋效果为准。第四条本补充协议书内容如遇和《商品房预定协议书》约定条款有抵触时，均以本补充协议书为准……”同日，原告向案外人温州中梁物业服务有限公司出具一份《申请书》，载明：“本人彭乃勋……于2013年4月1日购买了中梁国宾1号（核准名：《南湖锦园》9幢503室商品房。因本人需要，特向温州中梁物业服务有限公司申请将本人购买的商品房进行改造……本人特不可撤销的承诺如下：1、本人自愿承担以上空间调整及拆除所产生的一切后果，与其他任何公司无关……7、本人申请在屋面设置游泳池，并在泳池外墙一侧加防护措施，以《房屋使用范围示意图》阁楼层平面（附图）为准……10、为了配合温州中梁物业服务有限公司按照本人的申请，完成房屋内部相应的调整改造，本人同意在《商品房买卖合同》所约定的交房时间基础上将实际交房时间再顺延120天，具体交房时间以通知为准，按照上述约定向本人交付房屋的，不承担违约责任。”2013年4月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及其附件。合同约定：原告购买温州市瓯海区南湖锦园9幢503室房屋；建筑面积205.70平方米；每平方米28347.11元，总金额5831000元；买受人采用银行按揭贷款、公积金贷款或组织贷款方式支付购房款；出卖人应当在2015年6月30日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用等内容。合同附件一为房屋分层分户平面图（无泳池标识）。合同附件八补充协议内容载明：“出卖人与买受人经充分协商，就双方签定的《商品房买卖合同》达成如下一致补充条款：……八.买受人对于所购商品房的建筑区划内及区划外的现状和规划已充分了解……十二.特别约定……2、《商品房买卖合同》第九条约定的交房时间为项目竣工验收完成、达到相关法律法规及相关部门规定的交房标准的时间。但如买受人申请温州中梁物业服务有限公司对房屋内部、小区内部进行相应的优化改造的，出卖人可根据买受人的授权将房屋直接交付给物业公司，以便物业公司完成优化改造后再将房屋交付给买受人。上述优化改造的时间，以买受人向温州中梁物业服务有限公司申请优化改造时确定的优化改造时间为准……4、本合同签订前有关文件、楼书及其他资料中就商品房买卖合同项下商品房及其相关设备设施（含建筑区划内公共部分、绿化）所做的表述，与商品房买卖合同及其附件规定不一致的，以商品房买卖合同及其附件为准，原有的表述不视为合同要约或组成部分。销售宣传资料、沙盘模型、样板房等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准……”2013年5月30日，上述《商品房买卖合同》经温州市瓯海区房产管理处登记备案。原告陆续支付被告全部购房款5831000元。2015年6月9日，涉案商品房所在工程完成竣工验收备案登记。原告在收到被告寄送的《领房通知书》后，于2015年10月底前往涉案房屋现场进行验房，因涉案房屋现场没有泳池及质量等问题拒绝收房。此后，原告等部分业主与被告就泳池及质量问题等进行协商沟通，最终达成一致意见。2016年10月14日，原告向被告出具《优惠申请暨承诺书》，载明：“……‘南湖锦园’第9幢503号商品房，该商品房总价款为5838370元。截止本承诺书出具之日，买受人已支付房款5831000元，剩余应付未付房款为7370元，现承诺人向贵司申请优惠房款314000元……为此，承诺人作不可撤销承诺如下：……二、在贵司或贵司工作人员以电话或短信或其他方式通知的限期内，按时办理上述商品房的合同备案、交付、结算、以及相关权证（含他项权证）的办理手续，并且对贵司按照竣工验收后房屋的实际状况交房不再提出任何异议……四、承诺人或买受人在此确认：该优惠申请是关于该房屋及车位包括但设计、质量、装饰装修、通风、日照等交付现状、房屋价格、附赠设施、优惠方案等在内的所有争议的一揽子解决方案之申请。若贵司兑现承诺人前述优惠申请，承诺人同意不再向贵司以房屋工程质量严重缺陷以外的任何理由（包括但不限于……泳池……）提出任何额外的其他要求，例如要求给予其他优惠、赠送、解除合同、退款、更名、停止履行合同等等。承诺人同意放弃上述权利。五、承诺人或买受人特承诺，贵司给予本承诺书申请的优惠后，承诺人（买受人）持有的其他任何书面文件关于回购（如有）、优惠、赠送等内容均告失效……鉴于上述优惠方案是本人同贵司（出卖人）经过充分协商后确定的结果，是在本人充分理解并经过慎重考量后才作出的承诺，确系本人真实意思表示。承诺书中手写部分与打印部分具有同等效力，双方为优惠需调整房屋总价而通过房管局备案而签订的《购房补充协议书》仅作为优惠调价之依据，所有约定以本承诺书及双方签订的《商品房买卖合同》为准，若本承诺书内容与《商品房买卖合同》约定存在不一致的部分，以本承诺书为准。本承诺书自交付给贵司始生效，且不可撤销。”被告给予上述申请购房优惠（退还原告房款18万元、赠送价值134000元的车位）后，原告与被告办理涉案房屋交接验收手续，并在《房屋交接验收书》上签字确认。另查明，“国宾一号”小区内部分洋房配备有泳池。2016年4月，“国宾一号”部分未配备泳池的洋房业主向温州市市场监督管理局投诉。该局经过调查，于2016年9月20日作出温市监处字【2016】103号行政处罚决定书，认定被告在房屋设计规划图上没有显示泳池的情况下宣传温州市瓯海区南湖锦园洋房配备“标准游泳池”，广告宣传与事实不符，认为被告的行为构成发布虚假广告，责令被告停止违法行为，消除影响并缴纳罚款。以上事实有原、被告的陈述，原告提供的居民身份证、工商登记信息、楼书、报纸、沙盘（模型）照片、户型图、《商品房买卖合同》、购房发票及汇款记录、行政处罚决定书、照片若干、视频光盘、录音及文字整理资料、车位抵用券、置业抵用券，被告提供的《商品房预定协议书》、《商品房买卖合同》、《申请书》、《优惠申请暨承诺书》、《房屋交接验收书》、汇款凭证、竣工验收备案表等予以证明，本院审查后予以认定。原告为证明涉案房屋有配备泳池与未配备泳池的差价，向本院提交温州市房屋销售系统挂牌价格，涉案房屋及同幢303室房屋，被告在广告宣传时均为“泳池洋房”两套房屋的差价并非泳池形成的差价，无法证明原告的待证事实，本院不予采纳。原告为证明原告拒绝收房的情况，向本院提交案外人出具的业主验房问题记录单、房屋交接验收书，该部分双方庭审中已经进行陈述确认，以双方陈述为准，原告提供的该组证据仅涉及他人房屋，与本案无关，本院不予认定。本院认为，原、被告在签订《商品房买卖合同》时，原告曾向案外人温州中梁物业服务有限公司出具《申请书》，申请在涉案房屋屋面设置泳池。在明确涉案房屋无法设置泳池后，原告与被告进行协商，并向被告出具《优惠申请暨承诺书》，在被告给予优惠房款18万元、赠送车位（价值134000元）的情形下，同意不再以房屋工程质量严重缺陷以外的任何理由（包括但不限于……泳池……）向被告提出任何额外其他要求，例如要求给予其他优惠、赠送、解除合同、退款、更名、停止履行合同等等，同意放弃除房屋质量严重缺陷以外的任何权利。该《优惠申请暨承诺书》系原告的真实意思表示，原告方自愿放弃对自身权利（包括基于合同主张返还、赔偿权利）的主张，不违反法律规定，合法有效。在被告方给予原告申请的优惠后，《优惠申请暨承诺书》即对原告产生法律约束力。现原告已享受被告给予的购房优惠，办理了涉案房屋的交接验收手续，应视为原告已放弃向被告主张泳池赔偿的相应权利。原告以被告给予的优惠包括被告原承诺的车位抵用券的优惠，优惠金额远低于无泳池给涉案房屋价款带来的价差，且与“国宾一号”其他泳池洋房业主获得了100万元的赔偿相差甚远为由，主张原告出具《优惠申请暨承诺书》存在显失公平的情况。对此，本院分析如下：第一，关于优惠的内容。车位抵用券的使用说明载明“客户成功认购后七日内使用、七日后本券自动作废”，原告主张其获得的优惠属于车位抵用券上的优惠，与使用说明不符，且与《优惠申请暨承诺书》中“持有的其他任何书面文件车位、优惠、赠送等内容均失效力”的约定不符。第二，关于优惠是否应与泳池价款相符。首先原告提供的证据尚不足以证明涉案房屋配备泳池与未配备泳池情形下的价差。其次，优惠的金额系双方意思自治下达成的合议，并不需要完全与泳池价款相对应。第三，“国宾一号”其他泳池洋房业主与被告及温州中梁华成置业有限公司达成的调解，系调解协议双方的自愿处分行为，对本案并不具有约束力。综上，对原告关于显失公平的主张，本院不予采纳。另外，原告主张其出具《优惠申请暨承诺书》时，双方明确泳池争议搁置，与《优惠申请暨承诺书》中“承诺人同意不再向贵司以房屋工程质量严重缺陷以外的任何理由（包括但不限于……泳池……）提出任何额外其他要求”相矛盾，该承诺书中已明确对泳池问题不再提出任何额外其他要求，对该主张本院不予采纳。综上，原告的诉讼请求的，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、第一百四十三条、第一百五十八条，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告彭乃勋的诉讼请求。案件受理费23694元，减半收取11847元，由原告彭乃勋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员  陈淑雅人民陪审员  周培俊人民陪审员  金 耘二〇一八年三月九日代书 记员  林晶晶?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百五十八条民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时生活。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。-??1?-