黑龙江省鸡东县人民法院民 事 判 决 书（2014）鸡东民初字第863号原告吴晓军，男，1963年10月21日生，汉族，无职业。委托代理人夏炎炎，黑龙江利和律师事务所律师。被告鸡东县鸡东镇人民政府。法定代表人肖剑波，职务镇长。委托代理人柴彬，黑龙江天利律师事务所律师。被告鸡东县工商联合会。法定代表人张胜华，职务会长。原告吴晓军与被告鸡东县鸡东镇人民政府、鸡东县工商联合会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月16日作出（2013）鸡东民初字第1171号民事判决，被告鸡东县鸡东镇不服该判决提起上诉，鸡西市中级人民法院，作出（2014）鸡民终字第326号民事裁定书，裁定撤销本院（2013）鸡东民初字第1171号民事判决，发回本院重审。本院立案受理后，适用普通程序，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人夏炎炎、被告鸡东县鸡东镇人民政府的委托代理人柴彬到庭参加诉讼。被告鸡东县工商联合会经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：经县计委批准，被告鸡东镇人民政府决定在镇政府院内开发一栋综合楼。经有关部门批准由二被告联合建设该项目的组织实施。2001年2月7日，原告与“鸡东县工商联鸡东镇政府基建办公室”（以下简称基建办公室）签订三份购房合同，共预付房款107644.5元，但被告却将房屋另行出售并交付他人，致使原告无法取得房屋。原告多次找基建办负责人要求返还购房预付款及赔偿损失，其均以各种理由推拖，故诉至法院，要求：1、确认原告与鸡东县工商联、鸡东镇政府基建办公室于2002年2月7日签订的购买鸡东镇政府职工住宅楼三份购房合同有效；2、判令被告赔偿因违约不能交付房屋给原告造成的实际损失，共计668271元（包含原告所付购房款107644.5元）。被告鸡东县鸡东镇人民政府辩称：原告与鸡东县工商业联合会签订的三份合同不是事实，被告与基建办原负责人孙泽南是个人之间借贷关系，不是真实房屋买卖关系；即使原告提供的合同及收据真实有效，本案早已过诉讼时效；原告要求赔偿损失是参照鸡东县新建楼房现今价格，该合同是2002年签订的，当时的房价低于现在，违反民法的公平原则，如果合同有效且未超过诉讼时效，应当以合同约定的价格返还并承担从房屋交付时起2年诉讼时效期内的利息才符合公平原则。被告鸡东县工商联合会未出庭、未答辩。原告为支持自己的诉讼请求，提供了如下证据：证据一、原告与鸡东县工商联鸡东镇政府基建办签定的三份购房合同及三份收据。证明原告购买鸡东镇政府院内的房屋，并交付购房款107644.5元。被告提出异议，原告出示的三份购房合同不真实，二被告不知情，这三份合同在基建办的财务帐目是否有体现、记载及基建办是否收到此款项无法证明。证据二、（1999）鸡统联字第1号文件，证明二被告共同决定成立鸡东县工商、鸡东镇政府基建办公室，并任命孙泽南为该基建办公室总指挥，胡学彩为副总指挥；鸡东镇人民政府（2001）鸡东镇法第2号文件，证明本案合同的标的物是第一被告镇政府向县计委呈报建设的；（2001）鸡计字第12号文件，证明鸡东县计委计划委员会批准鸡东镇政府的立项请示。被告无异议。证据三、（2007）鸡商再字第3号民事判决书，证明该基建办对外签订合同和民事责任应该由设立他的二被告单位承担。被告对真实性没有异议，但该份证据不适用于本案。证据四、鸡誉评字第（2015-SFJD-3-5）及其补充号鉴定估价报告两份，证明四原告所述的涉案房屋按现行新建交付毛坏房的市场的价值。被告提出异议，本案争议的房屋在2001年就已建成，合同也是在2001年签订的，争议的房屋是职工住房，不应按新交付商品房（毛坯房）进行评估，评估报告称是使用市场比较法，但在评估中评估对象没有于其他房屋进行比较。证据五、鸡东镇镇中社区委员会的证明，证明涉案房屋已经有人多年在居住使用，涉案房屋被告已不能交付。被告没有异议。证据六、证人付崇民的证言，证明原告在十余年的时间里，始终在与基建办的孙泽南沟通的事实，没有放弃自己的诉讼时效上的权利。被告有异议，证人说一直在联系基建办负责人孙泽南，未提供证据。被告向法院提供证据如下：中共鸡东县委统战部文件（复印件）及本案二被告与2008年向鸡东县领导打的关于镇政府综合复原楼情况汇报（复印件），证明本案争议的楼房是孙泽南个人开发的与二被告无关，本案争议的楼房在1999年就经鸡东县委统战部批准由孙泽南个人开发，是孙泽南个人以基建办的名义对外售楼。原告对证据本身和来源均有异议，没看到原件且工商联也没有出庭，这个协议具体执行情况均无法证明。上述证据经当庭质证，结合双方当事人的质证意见，本院对证据认定如下：原告提供的证据二、三、五，被告无异议，证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以采纳。证据一，被告提出异议，该办公室经二被告的授权对外从事商业活动，其与原告签订房屋购买合同，本院予以采信。证据四、被告提出异议，原告损失由于被告不能履行合同所致，该证据具有合法性、关联性、真实性，本院予以采信。证据六、被告提出异议，该证人证言尊重客观事实，本院予以采信。被告提供的证据由于没有提供原件，不具备真实性，本院不予以采信。依据上述采信的证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院对案件事实认定如下：1999年5月16日，中共鸡东县委统战部、中共鸡东镇党委下发了鸡统联字（1999）第1号文件，内容为：鸡东县计划委员会批准兴建的鸡东镇综合楼，经鸡东县委统战部和鸡东镇党委研究决定，同意由鸡东镇政府和鸡东县工商联联合承建，成立鸡东县工商联鸡东镇政府基建办（以下简称基建办公室）负责综合楼的所有事宜，任命工商联副会长孙泽南为基建办公室总指挥。鸡东镇政府综合楼于2001年5月20日开工，于2001年9月30日竣工。2001年9月11日，原告吴晓军与基建办公室分别签订了购买鸡东镇政府综合楼、三份楼房买卖合同，约定价款分别为人民币33606元、40432.5元、33606元，并约定竣工验收合格后基建办公室将房屋交给原告，产权归原告所有。2001年9月16日，原告向基建办公室交付了购买上述房屋的楼款107644.5元，原告交付房款后，被告至今未交付上述的房屋，在此期间原告和证人找孙泽南沟通此事，后来原告和证人找不到孙泽南，原告和证人就去找孙泽南所在的原单位鸡东县工商联合会交涉此事，多年来一直在与孙泽南和二被告协商此事。经原告申请，本院委托鸡西誉兴房地产估价有限责任公司对原告购买上述五处房屋价格进行鉴定，鉴定意见为：3单元602室2700元／平方米、4单元602室2700元／平方米、3单元402室3000元／平方米。本案争议的焦点：原告的诉讼请求是否已过诉讼时效，如果未过诉讼时效，双方签定的房屋买卖合同是否有效，如果合同有效，被告违约造成的损失及损失的赔偿标准。本院认为，原告是通过证人付崇民介绍与基建办协商签约，二被告的联合基建办违约后，原告始终在通过证人付崇民主张权利，发生诉讼时效中断，诉讼时效重新计算，故本案未超诉讼时效。二被告联合成立鸡东县工商联鸡东镇政府基建办公室，该办公室经二被告的授权对外从事商业活动，其与原告签订房屋购买合同，是双方的真实意思表示，合同成立并生效，不能因鸡东县工商联鸡东镇政府基建办公室现已不存在而影响合同效力，应为有效合同。在合同有效的情形下，被告已明确表示，不能继续履行合同义务，原告是在2002年交付购房款，至今十余年仍未交付房屋，由于被告方构成根本违约，出卖人拒绝履行合同，导致买受人需要另行购买相类似的房屋，则其需要支付的另行购房成本就同其之前签约的购房成本之间存在明显的价值之差，此种房屋差价是由于被告的违约行为造成的，可以作为原告所受的损失，故原告要求按新建楼房的现行市价格，给予赔偿，应予以支持。故依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、一百零七条、一百一十二条、一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告吴晓军与二被告联合成立的鸡东县工商联鸡东镇政府基建办公室于2002年2月7日签订的购买鸡东镇政府综合楼，三份房屋买卖合同有效；二、被告鸡东县鸡东镇人民政府、鸡东县工商业联合会返还原告吴晓军上述涉案三处房屋购房款107644.5元；赔偿损失560626.5元。此款于判决生效后立即给付。案件受理费10483元，由二被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。审 判 长  高宏伟人民陪审员  王凤军人民陪审员  张桂秋二〇一五年七月三十日书 记 员  于 雪