江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第01106号
上诉人（原审被告）王清，个体工商户。
委托代理人马兰，退休教师。
委托代理人陈召强，江苏彭城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王光才，工人。
被上诉人（原审被告）王光均，工人。
被上诉人（原审被告）王彩云，工人。
被上诉人（原审被告）ＸＸＸ，工人。
被上诉人（原审被告）王彩霞，工人。
以上四被上诉人共同委托代理人王光才，工人。
被上诉人（原审原告）李自平，公司职员。
上诉人王清因与被上诉人李自平、王光才、王光均、王彩云、ＸＸＸ、王彩霞房屋确权纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第1371号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月6日公开开庭审理了本案。被上诉人王金龄于二审开庭前死亡，其法定继承人王光才、王光均、王彩云、ＸＸＸ、王彩霞承继王金龄的诉讼主体地位继续参加本案诉讼。上诉人王清及其委托代理人陈召强，被上诉人李自平，被上诉人兼四被上诉人王光均、王彩云、ＸＸＸ、王彩霞的共同委托代理人王光才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，王金龄、王清分别系王光银的父亲和女儿。2012年4月27日，徐州矿务集团有限公司棚户区改造办公室（甲方、拆迁人）与王光银（被拆迁人）签订徐矿集团棚户区改造搬迁补偿安置协议。该协议就甲方拆除乙方承租位于西工人村2栋2单元7号房屋及补偿情况作出约定。
2012年5月3日，王清书写协议书载明：“王光银、王清自愿放弃购买南村房子所得房款伍万元整，必须由王金龄、王光均、王彩云、王彩霞一个月内付清（付给王清）如不付清。（一个月内）6.3，房子所属权归王清、王光银所得。”该协议签有“王清同意”字样并由王光银捺印。
同日，王光均给王光银、王清出具《借条》载明，“今欠王光银、王清自愿放弃南村所得房款伍万元整，一月内付给王光银的女儿王清。王光均如一月之内（六月三日）不付清，房子归王光银、王清所有。”
2012年6月2日，王光均出具《收据》一份，载明：“今收到李自平交王光银房屋产权补偿金伍万元整。收款人：王光均2012年6月2日。”
2012年6月9日，王光均、王金龄出具《收条》载明：“今收到李自平购房款贰万元整。收款人：王光均、王金龄2012.6.9日”
2012年6月7日，李自平以王光银（买受人）的名义与徐州华美房地产开发有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同号为0277845、0277846）约定买受人购买出卖人位于新河矿南工人村院内新河花园4-1-102室房屋，建筑面积78.46平方米。合同第四条第4项约定：“根据徐矿集团棚改安置房政策规定，按建筑面积计算，该商品房总价款为141374元”。第六条付款方式及期限中第3项约定：“该商品房省补4500元，集团公司补贴39285元，拆迁补偿款32232元，签订本合同时买受人付房款65357元。”
同日，李自平以王光银（买受人）的名义与徐州华美房地产开发有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同号为0277846）约定买受人购买出卖人位于新河矿南工人村院内新河花园4-1-108室地下室，建筑面积共6.63平方米。该商品房单价为700元／平方米，总金额为4641元。
同日，李自平以王光银的名义交纳徐州矿务集团有限公司购房款65511元、购买地下室款项4641元。
2012年7月10日，李自平以王光银的名义交纳房屋买卖契税及契税滞纳金共计1139.54元。
2013年7月9日，李自平与江苏大彭阳光物业管理有限公司签订关于新河花园4-1-102室房屋的前期物业服务协议。于2012年7月11日，交纳物业费307.3元。
2013年7月10日，王光均、王金龄、王彩侠、王光才出具“房屋产权转让证明”载明：徐矿集团棚户区改造房屋王光银自愿放弃新河花园4-1-102号房及4-4-108号地下室房屋产权。其房屋产权于2012年6月7日转让给李自平所有。李自平自2012年6月7日现金交纳该房款并付其补偿款。该房屋及地下室产权王光银及其女儿王清已自愿放弃，转让给李自平所有。李自平交款及其房产契税并拥有该房产权。”
2013年8月6日，徐州矿务局新河矿住房制度改革领导小组出具“关于棚改拆迁户王光银安置的情况说明”载明：“王光银棚改前居住在新河矿西村2排2栋7号，建筑面积47.16平方米，该房性质为共有住房，评估价为36643元，房屋附属物补偿为2918元。如果选择货币安置，应先购买该房屋产权，购买金额为房屋评估价的20%：36643元＊20%=7328.6元，然后补偿50000元。王光银实际可得金额为50000-7328.6＋2918=45589.4元，特此说明。”
另查明，2013年1月7日，王光银被一审法院以（2013）泉民特字第0001号民事判决宣告为无民事能力人，并指定王清为王光银的监护人。
2013年2月21日，徐州矿务集团总医院起诉王光银要求其支付2013年2月16日前欠付医疗费，后以（2013）泉民调初字第130号民事调解书调解王光银于2013年3月6日给付徐州矿务集团总医院医药费、护理费、生活费合计43908.20元（此费用计算至2013年2月16日）。
2013年9月12日徐州矿务集团总医院起诉王光银要求其支付2013年8月9日前欠付医疗费52687.47元，后以（2013）泉民初字第3777号民事调解书调解王光银于2013年11月21日前给付徐州矿务集团总医院医药费、护理费、营养费合计45511.05元（截止至2013年8月9日，王光银预交的住院押金已扣除）。
2013年11月19日，王光银死亡。
再查明，涉案房屋所在的新河花园小区房屋所有权登记审核表显示，该小区房屋所有权人为徐州矿务集团有限公司。
2014年11月3日，徐州矿务集团有限公司出具“关于新河花园有关房屋情况说明的函”，明确涉案房屋登记安置人为王光银，其购房款已全部交清且已上房。其公司不对涉案房屋主张权利。
原审法院认为，第一、李自平主张其从王金龄处购买涉案房屋，并已经将房款支付完毕，该房屋所有权应归李自平所有。并提供徐矿集团棚户区改造搬迁补偿安置协议、王清书写的协议书、收条、收据、商品房买卖合同两份、购房发票、现金完税证、涉案房屋的物业服务协议及物业费收据、王金龄、王光均、王彩侠、王光才书写的房屋产权转让证明、新北居委会出具的证明予以证实。根据李自平提供的证据结合王清提供的由王光均于2012年5月3日出具的借条可以表明涉案房屋原系王光银租住公有住房，因该房屋拆迁，王清和其父王光银同意通过王金龄、王光均、王彩云、王彩霞将房屋的购买权以50000元转让。李自平从王金龄处购买涉案房屋时，王金龄持有王清书写并由王光银捺印的“协议”，且有王光均在场。鉴于王金龄、王光均与王光银的特殊身份关系，其持有载明王光银同意放弃涉案房屋的购买权并以50000元价格转让的“协议”，足以致李自平相信王金龄具有代理权，王金龄的代理行为构成表见代理。王清主张虽然其和王光银同意以50000元转让涉案房屋的购买权，但王金龄及王光均、王彩云、王彩霞未将卖房款交予王清，因此转让房屋购买权的行为应无效的观点，不能对抗善意第三方即李自平，其可向相关义务人另行主张权利。王金龄及其子王光均代王光银转让涉案房屋购买权的行为应为有效。其次，王清主张王光银死亡时即2013年11月19日，涉案房屋并未出卖，李自平与王金龄系恶意串通，并提交录音予以证实，仅从该录音无法证实其主张，且根据李自平提交的购房发票及完税证明、物业服务协议及物业费收据均可印证该房屋在王光银去世前已经由李自平购买并交纳各项费用的事实。故对王清的抗辩，不予采信。第二、李自平要求确认涉案房屋归其所有，并提供涉案房屋的购房合同、购房发票、现金完税证、物业服务协议及物业费收据予以证实，从以上证据可以显示李自平作为房屋的购买人已经支付了房屋对价，履行了买受人的义务，故其主张涉案房屋归其所有的诉讼请求，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决：确认位于徐州市泉山区新河矿南工人村院内新河花园4-1-102室房屋及4-1-108号地下室归李自平所有。
上诉人王清不服上述民事判决，向本院提起上诉称：王金龄的行为不构成表见代理，李自平亦非善意第三人。1、王金龄等人并非王光银的监护人，其对于王光银名下的房屋没有处置权利。李自平与王金龄等人系亲戚关系，应当知晓王光银家的情况，结合李自平以王光银的名义购买涉案房屋，可以看出李自平对涉案房屋系王光银的拆迁安置房这一事实是明知的。2、涉案房屋应归王清所有。李自平既然称看到过王清所写的协议书，即应知晓如果王金龄等人没有向王清支付约定房款，涉案房屋仍归王清所有，王金龄等人没有处置权。事实上，王光均于2012年6月2日为李自平出具收据，明确载明收款人系王光均，没有王清或者王光银的签名。王清从未收到王金龄或者王光均给付的任何款项。故依据2012年5月3日的协议，涉案房屋在王清未收到房款的情况下仍归王清所有。综上，李自平应当知晓王金龄等人对涉案房屋没有处置权，其在不了解王金龄等人是否已经向王清实际交付款项的情况下，其购买涉案房屋明显不符合善意买受人的条件。请求二审法院在查明事实的基础上撤销原判，发回重审或者依法改判涉案房屋归王清所有。
被上诉人李自平答辩称：王金龄等人在2013年1月7日之前系王光银的监护人，王光银住院期间均由王金龄的几个子女护理。从法律角度看，王金龄系王光银父亲，有资格作为王光银的监护人。李自平提供的合同等证据均系国家权力机关出具，真实有效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
被上诉人王光才、王光均、王彩云、ＸＸＸ、王彩霞答辩称：王金龄、王光银系父子关系。在一审法院作出（2013）泉民特字第0001号民事判决之前，王光银均由王金龄及其子女照顾护理。本案的卖房行为得到了王光银、王清的认可。李自平并非王光才家属的弟弟，李自平购买涉案房屋的行为合法有效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经双方当事人确认，二审的争议焦点是：如何确定诉争房屋的所有权归属。
二审期间，上诉人王清向法庭提供王光银在徐州矿务集团总医院住院治疗的费用清单，证明除去医保报销、二次报销及赔偿费用，王光银住院期间总共的费用支出为19586元。即李自平称将购房款交到医院系虚假的。被上诉人李自平质证认为，无法确认该清单的真实性，与本案无关。被上诉人王光才、王光均、王彩云、ＸＸＸ、王彩霞共同质证认为，对该证据的真实性有异议，确系李自平将购房款交到一审法院，一审法院又给付医院。被上诉人李自平向法庭提供徐州市房屋权属登记申请书两份、商品房预售合同网上登记备案证明两份（合同编号：0277846、0277845）、徐州市预购商品房预告登记申请书两份，证明诉争房屋系其合法购买。上诉人王清质证认为，对真实性有异议，不能证明系李自平购买涉案房屋。被上诉人王光才、王光均、王彩云、ＸＸＸ、王彩霞共同质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被上诉人王光才、王光均、王彩云、ＸＸＸ、王彩霞共同向法庭提供拖尸费和冰棺费收据两份，证明王光银死亡后其五人实际支出拖尸费及冰棺费共计960元。上诉人王清对该两项费用的真实性有异议，认为与本案无关。上诉人李自平质证认为，对该两份收据的真实性、合法性和关联性均不持异议。本院认为，上述证据能否证明双方当事人的上诉主张，需结合其他证据加以综合分析。
本院二审查明的事实同一审查明的事实相一致。
本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。即认定行为人与相对人订立合同的行为构成表见代理，应当具备以下条件：一是行为人没有代理权；二是签订合同之时具有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；三是相对人主观上须为善意且无过失；四是行为人与相对人签订的合同应具备合同有效的一般条件，即不具有无效和可撤销的内容。本案中，王金龄等人将涉案房屋购买权转让给李自平的行为构成表见代理。具体理由如下：
首先，王金龄等人对涉案房屋购买权的处置构成无权代理。王金龄并非涉案房屋的合法权利人，其得以享有处置涉案房屋购买权相关权利的凭证系王清与王光银于2012年5月3日共同出具的协议书。根据该协议书内容，王光银与王清均同意经由王金龄、王光均、王彩云、王彩霞将涉案房屋的购买权以5万元的价格予以转让。王金龄等人若一个月内不付清5万元，则房子仍归王清、王光银所有。王金龄等人于2012年6月2日收到李自平给付的5万元之后，未将该款项实际给付王清，导致该协议书并未发生法律效力，即王金龄等人不再享有将涉案房屋的购买权予以转让的代理权限，王金龄等人对涉案房屋购买权的转让构成无权代理。
其次，李自平作为交易相对人有理由相信王金龄等人对涉案房屋购买权的转让享有代理权，其在实际购买涉案房屋时主观上系善意且无过失。王清虽然主张李自平购买涉案房屋时曾看到过王清所写的协议书，即应知晓如果王金龄等人未如约向王清支付该5万元，则涉案房屋仍归王清所有，但李自平在未确认王金龄等人是否已实际给付王清的情况下，径行购买涉案房屋明显不符合善意买受人的条件，但结合王光银、王清确实有将涉案房屋购买权以5万元价格予以转让的意思表示；李自平已于协议书约定付款期限届满之前将5万元实际给付王金龄等人；王金龄与王光银、王清之间的特殊身份关系；王光银于2011年11月起患有××多次住院；王金龄、王光均、王彩霞、王光才于2013年7月10日向李自平出具了涉案房屋产权转让证明；以及王清在2012年6月3日之后并未与徐州华美房地产开发有限公司就涉案房屋签订商品房买卖合同，而是于2014年4月1日徐州市泉山区人民法院受理后才主张权利等情形，可以确认李自平系基于对王金龄等人与王清、王光银之间特殊关系的合理信赖，认为该5万元已经由王金龄等人如约交付王清，王金龄等人对于涉案房屋购买权的处分当然具有代理权，即李自平已经尽到一般人的注意义务，主观上系善意且无过失。
最后，李自平与王金龄等人虽然没有签订正式的涉案房屋购买权转让合同，但结合双方的实际行为，李自平以王光银的名义与徐州华美房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，办理了网上备案并实际缴纳了购房款，且与物业公司签订合同并交纳费用，亦实际占有了涉案房屋，即涉案购房合同已经实际履行，李自平已经履行了买受人的义务。
据此，一审法院从有利于解决纠纷、维持现有交易秩序的角度，认定涉案房屋归李自平所有，有事实及法律依据。王清关于王金龄等人转让房屋购买权的行为应属无效的主张，不能对抗善意购买人李自平，其可另行向王金龄等人主张债权。
综上，王清的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人王清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 费 蜜
代理审判员 刘 洋
代理审判员 田 原
二〇一六年五月十一日
书 记 员 吴雨臻