广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第187号
上诉人（原审被告）：珠海国业良种有限公司。住所地：广东省珠海市高新区。
法定代表人：林汉国。
委托代理人：袁运江，广东律师事务所律师。
委托代理人：栾建梅，广东××赛律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：广东省现代农业集团有限公司。住所地：广州市天河区。
法定代表人：吴惟瑞。
委托代理人：陈庆元，广东律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：广东省良种引进服务公司。住所地：珠海市。
法定代表人：曾健民，董事长。
上诉人珠海国业良种有限公司（以下简称国业良种公司）与被上诉人广东省现代农业集团有限公司（以下简称现代农业集团公司）、广东省良种引进服务公司（以下简称良种引进公司）租赁合同纠纷一案，国业良种公司不服珠海市香洲区人民法院作出的（2014）珠香法民三初字第179号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：1995年4月19日，珠海市土地审批委员会作出珠地审复字1995（094）号《关于建设项目规划用地的复函》，同意良种引进公司在金鼎那洲村南马墩头用地40000平方米（以下简称马墩头用地），功能为水产良种基地。1995年8月8日，珠海市规划局发出95拨字132号《建设用地规划许可证》，准予马墩头用地办理征用划拨土地手续。同年8月15日，珠海市国土局发出（1995）国土字第161号《建设用地批准书》，准予良种引进公司使用马墩头用地。1995年10月，良种引进公司经珠海市计划委员会等有关主管部门批复同意兴建珠海名优新水产良种基地。1995年11月3日，广东省珠海水产良种繁育中心作为企业法人成立，并由该公司使用马墩头用地至今。
2000年，按照中共广东省委办公厅、广东省人民政府办公厅关于印发《广东省属国有企业资产重组总体方案》的通知和广东省经济贸易委员会、广东省财政厅联合发出的《关于将广东省农业发展公司等企业划拨给广东省农业集团公司的通知》，良种引进公司被划拨给现代农业集团公司所有。2001年10月，良种引进公司取得马墩头用地的《房地产权证》（粤房地证字第C0575397号），该房地产权证载明：土地使用权来源为划拨，用途为水产良种基地，自用面积45673平方米。2002年3月，现代农业集团公司审核同意良种引进公司进行企业改制，双方签订了《产权转让合同》，双方约定良种引进公司投入珠海水产良种繁育中心的长期投资（包括马墩头用地）不纳入改制范围，双方至今未办理马墩头用地的变更登记手续。
2003年7月，现代农业集团公司同意珠海水产良种繁育中心进行企业改制，双方于2003年8月18日签订了《产权转让合同》。合同约定现代农业集团公司将珠海水产良种繁育中心除土地以及洪水冲毁报废设施、资产以外的资产权益、即办公楼、变压器、丰田人货车等地面附着物和鱼池开挖工程费用，确定以196000元转让给珠海水产良种繁育中心。后现代农业集团公司收取了珠海水产良种繁育中心支付的产权转让费196000元。2003年7月31日现代农业集团公司（作为甲方）与珠海水产良种繁育中心进行企业改制发起人林汉国（作为乙方）签订了《土地租赁合同》，该租赁合同主要内容为：1、甲方出租土地状况：甲方出租土地位于珠海市金鼎那洲村南马墩头，房地产证编号为粤房地证字第C0575397号，地号为B0401950，面积为45673平方米，目前土地权属证仍在良种引进公司名下，但实际权益属甲方，尚未办妥有关转名手续；2、乙方承租土地用途：乙方承租甲方土地，用于水产良种繁育，包括但不限于饲养种鱼、繁育种鱼苗等；3、土地租金：乙方需向甲方缴交土地年租金2万元人民币，该租金自2003年1月1日起计算，于每年12月31日前缴清，土地租金每满3年上调10%，如乙方拖延半年不缴租金，则视为乙方放弃承租各项权利与义务，甲方有权收回出租土地，另行处理。租赁合同签订后，该马墩头用地出租一直由国业良种公司发起成立的水产良种繁育中心使用至今。2003年12月29日，珠海水产良种繁育中心经改制企业名称变更为珠海国业良种有限公司，林汉国为国业良种公司法定代表人。国业良种公司除第一年缴纳租金20000元外，此后一直未再向现代农业集团公司缴纳租金。国业良种公司尚欠现代农业集团公司2004至2005年租金计40000元（20000×2），2006至2008年租金计66000元（20000×110%×3），2009至2012年租金96800元（20000×110%×110%×4），以及2013年1月至11月的租金22183元（20000×110%×110%÷12×11），合计共224983元。
2003年12月，现代农业集团公司经广东省财政厅等有关部门批准，进行了国有企业改制，根据《现代农业集团公司整体改制国有产权转让协议备忘录》载明，改制后的现代农业集团公司受让的资产包括广东省珠海水产良种繁育中心45673平方米土地100%使用权。
2005年11月21日，珠海市国土资源局作出珠国土字（2005）720号《关于收回良种引进公司位于金鼎那洲村南马墩头用地的决定》，认为良种引进公司因改制原因，已停止使用国业良种公司划拨的马墩头用地，决定收回上述用地，同时撤销珠海市（1995）准字第161号《建设用地批准书》。该决定于同年11月23日送达良种引进公司。良种引进公司、现代农业集团公司不服该决定，向一审法院提起行政诉讼，一审法院作出（2006）香行初字第15号行政判决：撤销国业良种公司珠海市国土资源局2005年11月21日作出的珠国土字（2005）720号《关于收回良种引进公司位于金鼎那洲村南马墩头用地的决定》，该行政判决书已发生法律效力。2011年5月，现代农业集团公司以林汉国为国业良种公司提出起诉，要求解除租赁合同，支付租金，收回出租土地，恢复租赁土地原状。一审法院作出（2011）珠香法民一初字第3139号民事判决书，该案经珠海市中级人民法院再审，该院以林汉国不是该案适格主体为由，裁定撤销了上述判决并驳回现代农业集团公司的起诉。现代农业集团公司遂以国业良种公司为被告，于2014年1月起诉至一审法院。
现代农业集团公司在一审的诉讼请求为：1、请求判决解除现代农业集团公司与国业良种公司法定代表人签订的《土地租赁合同》；2、请求判决国业良种公司支付拖欠现代农业集团公司的租金，实际算至国业良种公司将土地返还现代农业集团公司为止，暂算至2013年11月，租金为人民币224983元；3、请求判决国业良种公司将承租的土地恢复原状，交还给现代农业集团公司。
一审法院认为，珠海市金鼎那洲村南马墩头45673平方米土地虽然登记在良种引进公司名下，但根据相关的改制文件，该马墩头用地的实际使用权益归现代农业集团公司，现代农业集团公司有权出租该马墩头用地。现代农业集团公司与时为珠海水产良种繁育中心改制企业发起人的身份签订《土地租赁合同》，后珠海水产良种繁育中心改制为本案国业良种公司，故国业良种公司应为上述租赁合同的承租方，承担租赁合同的相关义务。
至于现代农业集团公司、国业良种公司所签订的《土地租赁合同》效力问题。案涉南马墩头用地的土地使用权来源为政府划拨。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”同时，根据该法第四十四条、第四十五条的规定，划拨土地使用权，除满足补签土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金或以出租收益抵交出让金等条件，并经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准外，不得出租。上述法规有关划拨土地的出租需要经过有关部门批准的规定，均属于管理性的强制性规定，其目的是保证将租金中所含的土地收益上缴国家。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第14条的规定，合同法第52条第5项规定的“强制性规定”指效力性强制性规定。因此，现代农业集团公司、国业良种公司签订的《土地租赁合同》没有违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效之合同。国业良种公司没有依照合同约定支付租金，现代农业集团公司要求解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，国业良种公司应将承租的马墩头用地返还现代农业集团公司，并参照《土地租赁合同》的约定向现代农业集团公司支付相应的租金自2004年计至2013年11月为224983元。2013年12月至国业良种公司实际返还土地止时的租金，亦由国业良种公司按《土地租赁合同》的约定租金标准支付。
对于现代农业集团公司要求恢复土地原状的请求，因案涉土地上存在建筑物及其他地面附着物、生产设备设施等，国业良种公司在返还租赁土地后，对于建筑物等的处理，可基于双方签订的《产权转让合同》确定的内容进行协商，本案不宜在土地租赁纠纷中一并处理。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除现代农业集团公司与国业良种公司签订的《土地租赁合同》；二、国业良种公司于判决发生法律效力之日起10日内将所租赁的珠海市金鼎那洲村南马墩头45673平方米土地返还给现代农业集团公司；三、国业良种公司于判决发生法律效力之日起10日内向现代农业集团公司支付租金224983元（计至2013年11月为止），2013年12月至国业良种公司实际土地返还现代农业集团公司为止时的租金，由国业良种公司按《土地租赁合同》的约定租金标准支付；四、驳回现代农业集团公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费51925元，由现代农业集团公司负担110元，国业良种公司负担51815元。
一审判决后，国业良种公司不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判驳回现代农业集团公司的诉讼请求；2.判决现代农业集团公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由如下：一、一审法院认为“根据改制文件，涉案土地的实际使用权益归现代农业集团公司，现代农业集团公司有权出租涉案土地”，并以此为由判决国业良种公司交纳租金、返还土地给现代农业集团公司是错误的。1、涉案土地并非现代农业集团公司所有，现代农业集团公司不具有提起本案诉讼的主体资格。2、现代农业集团公司主张出租合同有效和返还土地请求的依据是，现代农业集团公司认为其是涉案土地的权属人，依据来自于良种引进公司改制文件，现代农业集团公司提起本案诉讼的目的是通过司法方式确认其拥有涉案土地的使用权，而这是严重违反相关土地管理法律法规的，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44-47条规定，划拨用地未经原批准部门的同意，是不能转让、出租、抵押的。事实上，涉案土地的性质是珠海市政府划拨用地，但一审原院认为涉案土地的使用权可以通过改制、通过协商发生变更，也可以出租，国业良种公司不知道一审法院扩大对前述法规的理解有什么依据。国业良种公司认为，现代农业集团公司不是涉案土地权属人，对涉案土地也没有使用权、处分权或支配权，其无权签署诉称的《土地租赁合同》，也无权请求支付租金。3、现有证据证明，涉案土地自划拨之日起就一直由国业良种公司使用，现代农业集团公司并没有交付过涉案土地给国业良种公司，现代农业集团公司与国业良种公司使用涉案土地没有一点关系，现代农业集团公司要求国业良种公司交还土地没有任何依据。4、若判决支持现代农业集团公司的请求，则可能开以司法途径规避我国国有划拨土地权属转让的刚性规定之先河。本案现代农业集团公司的诉请名为追讨租金和返还土地，实质上是请求确认现代农业集团公司对涉案土地享有产权，现代农业集团公司是想绕开原划拨机关珠海市政府的管理和批准，达成变更权属人的效果，这是极其严肃和严重的问题，若本案判决支持现代农业集团公司的请求，可能会变成支持以司法途径规避我国国有划拨土地权属转让的刚性规定，这很值得慎重考虑。由于历史原因和客观事实，我国现存有大量国有划拨土地和小产权房，如果本案现代公司的主张得到支持，势必有其他的国有划拨土地和小产权房业主也会循此途径变相转让产权，后果不堪设想。
二、退一步讲，就算现代农业集团公司有权提出交还土地，但现代农业集团公司与国业良种公司签订的《产权转让合同》显示，涉案土地上的办公楼、地面附着物等已折价转让给国业良种公司，合同还约定产权转让合同的效力优先于租赁合同，基于地面附着物与土地无法分离这个特性，现代农业集团公司事实上已丧失收取租金和返还土地的权利，返还土地无法执行。
三、现代农业集团公司的支付租金请求也已超过诉讼时效期间，不受法律保护。
综上，请求二审法院维护法律尊严，维护正义，依法撤销一审判决，改判驳回现代农业集团公司的诉讼请求。
现代农业集团公司答辩称：1、根据现代农业集团公司与国业良种公司2013年7月31日所签订的租赁合同第一条可知，甲方是现代农业集团公司，双方签订合同时对涉案土地的权属已经明白，当时林汉国代表现在的国业良种公司签订合同，在签订合同时国业良种公司承认现代农业集团公司是土地的权属人，而且当时土地的附属物也属于现代农业集团公司，这就说明当时林汉国对土地的权属属于现代农业集团公司是无异议的；2、一、二审的证据材料均可以证明广东省财政厅以及其他相应的单位出具的一系列文件，显示现代农业集团公司是涉案土地的权益人，只是还没有办理相关手续，同时，今天参加开庭的一审第三人对实际权益人属于现代农业集团公司并无异议。林汉国当时作为改制的发起人也对此无异议；3、现代农业集团公司作为案涉土地的权属人，一审法院也作出判决认定，所以也不存在现代农业集团公司规避有关规定来办证的问题；4、一审法院的判决中已认定涉案土地的附着物及办公楼，国业良种公司没有提出反诉，是属于另案解决的问题，国业良种公司提出的第二点不应该由本案审理；5、诉讼时效问题，一审起诉时，2011年3月11日现代农业集团公司给林汉国发了一个律师函，当时林汉国跟现代农业集团公司协商，只是说是否可以减免租金，现代农业集团公司发出律师函后，林汉国没有对租金提出任何异议。林汉国提出再审申请后的2013珠中法审监民第11号案中，所列举的事实，林汉国都没有提出过诉讼时效问题，按照最高院的规定，国业良种公司现在提出时效问题是不合理的。
良种引进公司答辩称：基本同意现代农业集团公司所说的事实；1、土地不是属于良种引进公司的；2、涉案土地在1995年左右，广东省珠海水产良种繁育中心是良种引进公司的子公司，2002年因为要改制，良种引进公司当时没有钱买，所以土地就没有包含在改制的资产里面；3、因为良种引进公司没有出钱买，良种引进公司也没有无偿使用该土地的权利，良种引进公司也没有主张该土地是属于良种引进公司的，土地是属于农业集团公司的。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人国业良种公司上诉主张被上诉人现代农业集团公司不是涉案土地的权属人，被上诉人现代农业集团公司无权签署《土地租赁合同》，也无权请求支付租金，因此，本案的焦点为被上诉人现代农业集团公司是否为本案适格的主体。为此，本院认为，首先，涉案土地使用权登记在一审被上诉人良种引进公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，被上诉人良种引进公司为涉案租赁物的权属人；其次，根据中共广东省委办公厅、广东省人民政府办公厅关于印发《广东省属国有企业资产重组总体方案》的通知和广东省经济贸易委员会、广东省财政厅联合发出的《关于将广东省农业发展公司等企业划拨给广东省农业集团公司的通知》，良种引进公司被划拨给了被上诉人现代农业集团公司所有。并且良种引进公司在进行企业改制时，涉案租赁物没有被纳入改制范围，《广东省现代农业集团有限公司整体改制国有产权转让协议备忘录》关于“改制后的广东省现代农业集团有限公司受让的资产包括广东省珠海水产良种繁育中心45673平方米土地100%使用权”的记载亦对此进行了印证。因此，被上诉人现代农业集团公司对被上诉人良种引进公司名下未纳入改制范围的资产享有权益；再次，租赁合同法律关系中的出租人并不仅仅限于租赁物的所有权人，对租赁物享有合法使用权的人，都有权将其使用的标的物转由他人使用，成为出租人。本案中，作为土地登记权属人的良种引进公司认可现代农业集团公司作为出租人的身份，因此，被上诉人现代农业集团公司为本案适格的当事人。上诉人国业良种公司关于被上诉人现代农业集团公司不是涉案租赁物的权属人，从而无权签署租赁合同及请求支付租金的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于被上诉人现代农业集团公司请求支付租金是否超过诉讼时效问题。本院认为，被上诉人现代农业集团公司的委托代理人于2011年3月11日向上诉人国业良种公司的改制发起人林汉国发出过催收租金的律师函，此后又通过诉讼的方式主张租金，因此，上诉人国业良种公司关于被上诉人现代农业集团公司支付租金的诉讼请求超过诉讼时效的主张没有事实依据，本院不予支持。
关于上诉人国业良种公司主张涉案土地上的办公楼、地面附着物等已折价转让了上诉人国业良种公司，基于地面附着物与土地使用以无法分离的特性，被上诉人现代农业集团公司丧失了返还土地使用权的问题。本院认为，被上诉人现代农业集团公司在与广东省珠海水产良种繁育中心改制企业发起人签订《产权转让合同》时，明确约定转让的标的物为除土地以外的其他资产权益，因此，上诉人国业良种公司以此主张被上诉人现代农业集团公司丧失返还土地使用权的主张没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人国业良种公司的上诉主张没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币51925元，由珠海国业良种有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 牟宏微
代理审判员 葛阳辉
二〇一五年六月一日
书 记 员 陈妙斯