广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0111民初11937号
原告：广州市辉龙达物业管理有限公司，住所地广州市白云区三元里大道头祥元路24—30号二楼215A房。
法定代表人：李佩兰。
委托诉讼代理人：李先年，广东一粤律师事务所律师。
被告：廖全登，男，汉族，1965年6月11日出生，户籍地址广西壮族自治区北流市，
委托诉讼代理人：吴珏瑶，广东南日律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟志，广东南日律师事务所实习人员。
第三人：伍亮飞，男，1972年6月29日出生，汉族，身份证住址广东省恩平市，
委托诉讼代理人：邝志强，广东天旗律师事务所律师。
原告广州市辉龙达物业管理有限公司（以下简称：辉龙达公司）与被告廖全登、第三人伍亮飞租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告辉龙达公司委托诉讼代理人李先年、被告廖全登委托诉讼代理人吴珏瑶、钟志及第三人伍亮飞委托诉讼代理人邝志强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告辉龙达公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年11月至2015年10月的租金70458元；2、被告向原告支付2014年10月至2015年10月的水电费2880元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2012年2月9日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定原告将位于广州市白云区三元里祥元路24-30之附26-1号商铺出租给被告作为皮具展示商业使用。租期由2012年9月23日至2015年9月22日：2012年9月23日至2013年9月22日止，每月租金6435元；2013年9月23日至2014年9月22日止，每月租金6435元；2014年9月23日至2015年9月22日止，每月租金7078元。合同签订后，原告按合同约定将涉案房屋交给被告使用，但被告从2014年11月开始拖欠原告房租，2014年10月开始拖欠原告水电费。原告多次向被告催收房租与水电费，扣除被告直接代替原告向广州市宝力胜市场经营管理有限公司交了房租14478元、水电费1007元外，被告称其余的房租和水电费交给了第三人伍亮飞，但原告未收该租金和水电费，也未得到伍亮飞的确认。截止目前为止，被告尚欠原告房租70458元，水电费2880元。庭审中，本院向原告释明了涉案合同的效力问题，原告将其第一项诉讼请求变更为“被告向原告支付2014年11月至2015年10月的场地占用费70458元，其中已扣减2015年6月至8月的场地占用费14478元”，本院当庭口头裁定予以准许。
被告廖全登辩称：一、合同履行中，都是伍亮飞及其管理团队（包括吴永涛、李仁洲等人）代表原告对被告等租户进行管理，李佩兰并未参与，亦从未通知租户不要接受伍亮飞团队的管理。二、被告等租户应缴纳的所有费用，都是按照伍亮飞团队的要求，到商铺一期的管理处或者二期的伍亮飞办公室，以现金或者POS机刷卡缴纳，然后开具收据。期间，李佩兰从未向被告等租户提出异议。三、被告每月租金按照合同约定的6-7.5折缴纳，治安费每月150元，水电费则据实结算。租户必须在每一个租赁月初缴清当月的租金，同时把上月的水电费缴清。如未缴清费用，则伍亮飞会采取断水断电、限制进出等措施。四、租赁期间，被告都按时、足额缴纳了费用，否则被告无法开展经营活动。合同于2015年9月22日到期后，但在9月1日时，伍亮飞及其团队说商铺已经由宝力胜公司出租，故要求被告与该司重签了合同，被告至今仍在经营，并没有声明被告有欠费。五、李佩兰以维护租户利益为由，于2015年6月至10月份期间，先后多次取走众多租户持有的收据和身份证复印件，导致目前被告没有任何收据。因比，如果原告认为被告没有足额缴纳费用，则应由原告承担举证责任。综上所述，被告没有拖欠原告的租金和水电费，请依法驳回其诉讼请求。
第三人伍亮飞答辩称：一、原告辉龙达公司自成立以来，法定代表人李佩兰即委托第三人伍亮飞进行管理。但自2014年7月起，因李佩兰与伍亮飞之间发生经营纠纷，所以之后的租金就各自向分租户收取，共同管理辉龙达公司的租户。二、我方确认我方曾代表辉龙达公司收取租户的部分租金和水电费，我方收取费用时，都有开具收据给租户或者有转账记录。所以，只要是我方开具的收据或转账记录，我方都予以确认。但我方收取租户费用后，都用于辉龙达公司的日常开支，包括支付工资、水电费、税金、维护场地费用，以及向上一手房东缴纳租金等。另外，租赁保证全部是李佩兰收取的，我方没有收过，且李佩兰收取保证金后没有给回辉龙达公司。三、我方在管理辉龙达公司期间，从未对租户采取断水断电、限制进出的行为，如果租户确实欠费的，我方会催缴或通过司法途径解决。
经审理查明：2014年3月6日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定第一条：甲方将坐落于广州市白云区三元里祥元路24-30之附26-1号铺位（自编号）（以下简称：涉案商铺）出租给乙方作皮具展示商业用途使用。租赁面积约为33平方米（包含公共分摊）。第二条：租期由2012年9月23日至2015年9月22日。第三条：合同期内，所收租金为不含税价：2012年9月23日至2013年9月22日止，每月租金6435元；2013年9月23日至2014年9月22日止，每月租金6435元；2014年9月23日至2015年9月22日止，每月租金7078元。租金按月计收，乙方应在每月的1号前的使用前三天内，以现金的方式向甲方缴交租金及相关费用（租金优惠若有此项，另附补充协议）。乙方在签订本合同的同时，需向甲方缴纳12870元的租赁合同保证金，租赁期满，乙方在结清应缴费用及办结商铺退租手续后，甲方在六十日内无息退还。乙方商铺每月综合管理费即396元（按12元/平方米/月单价计收），治安管理费100元/月和卫生费50元/月。第四条第1款：甲方在乙方支付12870元履约保证金、6435元的首月商铺使用费当日将出租的商铺要是交付乙方使用。第九条：合同期满乙方如不续租，乙方应在租赁期满前的2个月书面通知甲方，乙方应在合同期满的当日按合同的约定办理退换承租商铺的所有手续。如有逾期，乙方同意甲方参照本合同的约定处理。乙方如需续租，在租赁期满前的2个月向甲方书面申请，经甲方同意后签到那个新合同。在同等条件下享有优先租赁权。合同签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告使用。
被告为证明其向原告缴纳了涉案商铺的租金，向本院提交了《租赁合同纠纷案数据核对表》及收据、银行流水等。其中，2014年11月支付租金4826元、水电284元、治安费150元，合计5260元；2014年12月支付租金4826元、水电费249元、治安费150元，合计5225元；2015年1月支付租金4826元、水电费236元、治安费150元，合计5212元；2015年2月支付租金4826元、水电费249元、治安费150元，合计5225元；2015年3月支付租金4826元、水电费132元、治安费150元，合计5108元；2015年4月支付租金4826元、水电费141元、治安费150元，合计5117元；2015年5月支付租金4826元、水电费249元、租金150元，合计5225元；以上数据均有第三人提交的收据为证，签名人为吴永涛，其中2015年2月至3月的数据亦有原告提交收据为证。2015年6月至2015年8月的租金收款人为宝力胜公司。2015年9月至10月的租金有收据复印件一张，记载被告交纳2015年10月至12月三月租金，且减免9月租金，盖有宝力胜公司的公章，但收据无记载日期。被告称2015年8月26日与宝力胜公司重签合同。原告质证称确认收到2015年2月3月的收据，但不确认收到款项；对于2014年11至2015年1月月、2015年4月至5月的收据及收款情况均不予确认；2015年6月至8月的款项，原告认可被告已经缴纳；2015年9月至10月的收款情况不予认可。伍亮飞陈述对于有吴永涛签名的收据均认可，确认收到相应的款项，吴永涛收取的款项用于辉龙达公司日常费用支出。
关于租金的支付问题，原告称不确认涉案商铺有打折，即使有打折按照交易习惯也只发生在租户按时交纳租金时。被告辩称实际上每个月租金都会打折，打折的幅度就是租金核对数据表格上的数据，不管租户交租金是按月一交还是三个月一交或者半年一交，打折幅度每个商铺都一样。第三人陈述称每个商铺打折情况不同，没有统一标准，也没有规律性。商铺活动期间会有一定的优惠政策：如果商铺—次性缴纳6个月的租金，租金方面可以打6折；一次性缴纳3个月，打7.5折；每月准时缴纳租金，按合同约定标准收取；如逾期未缴纳租金，我方会给商户一定的宽限期，宽限期后仍不缴纳的，将计算租金及违约金。个别商铺存在特殊情况的会依据实际情况给予优惠（如老乡、困难户）。因此，打折是有前提的，若我方发出缴费通知单情况下租户是要全额缴纳租金的。
原告为证明被告应支付水电费，提供了2014年2月至4月祥元一期的收租表共三张作为计算参考。原告认为2014年的三月的用电用水量不是最高的，从而以2014年3月的水电费作为3月以前及以后每个月份的计算标准，除此之外没有证据证实。原告对于被告提供的数据核对中的水电费数据予以确认，但是认为没有实际收到款项。
另查明，2012年9月18日辉龙达公司成立，李佩兰为该公司法定代表人，李佩兰和伍亮飞为辉龙达公司股东。伍亮飞与辉龙达公司、李佩兰因公司解散纠纷一案，广州市中级人民法院于2016年3月24日作出（2015）穗中法民二终字第1464号民事判决书。伍亮飞诉请解散辉龙达公司，法院经审理认定辉龙达公司不符合我国公司法规定的解散条件，因此驳回伍亮飞的诉讼请求。
2015年4月15日，案外人广州市宝力胜市场经营管理有限公司（以下简称：宝力胜公司）与李佩兰、辉龙达公司、第三人伍亮飞因租赁合同纠纷成讼。广州市中级人民法院于2016年11月14日作出的（2016）粤01民终12956号民事判决书查明以下事实：李佩兰及辉龙达公司在该案中提交过分租户缴纳租金、水电费收据，缴费通知单，支付证明单，拟证明吴永涛为宝力胜公司及辉龙达公司员工，其中盖有被告辉龙达公司务专用章及“管理处业务章”的收据，出纳均为吴永涛；分租户缴费通知单的制表人为吴永涛；抬头载有“辉龙达”的支付证明单，出纳亦为吴永涛。李佩兰及辉龙达公司确认委托伍亮飞管理辉龙达公司，但于2014年8月即伍亮飞与李佩兰发生纠纷后，伍亮飞开始以宝力胜公司名义向分租户收取租金。该案另查明，广州市白云区三元里祥元路24号-30号之三也即本案的涉案场地没有取得合法的规划报建手续。原、被告及第三人均确认涉案租赁合同中的表述“24-30号之附”包括在“24号-30号之三”中。
庭审中，被告主张原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。原告为证明其一直向被告催收租金，主张于2015年5月之前曾向被告收集过收据以核实被告是否缴纳租金，并提交了被告于2015年8月25日向原告出具的《付款情况说明》，其中载明被告从2014年3月至今，一直租用涉案商铺。该商铺租金一直由第三人伍亮飞及其委托人收取，从2014年3月至2015年6月被告已经缴纳租金共计88626元。其中2014年11月至2015年6月已经缴纳租金共计44200元。同时，原告称在（2016）粤01民终12956号案中，为核实被告是否缴纳租金及向谁缴纳租金，原告曾向法院提出追加被告为案件第三人。因此本案的诉讼时效应从（2016）粤01民终12956号民事判决书送达至被告开始计算，据此原告才能根据生效判决以判断被告是否有缴纳过租金。伍亮飞陈述：原告主张向被告收集收据目的并非催缴租金，而是为了证明伍亮飞在管理期间收取的租金没有向原告缴存。（2016）粤01民终12956号案判决书中没有体现原告向被告再次催告租金。诉讼时效的起诉点应是按被告最后交付租金的时间开始算。
第三人伍亮飞陈述：吴永涛为原告的财务，其一直代表原告向租户收取租金，吴永涛于2015年8月离职后未在宝力胜公司任职。2015年6月至8月期间，吴永涛将收取的租金转交给了宝力胜公司。宝力胜公司认为场地已经收回，原告无权再收取租金，因原告也一直欠宝力胜公司租金，故宝力胜公司同意以2015年6月到8月期间的租户租金来抵扣原告欠宝力胜公司的租金。
另，被告提交了其与宝力胜公司于2015年8月26日重新签订的租赁合同，至今仍在使用涉案商铺。原告辩称被告与原告在没有解除合同前与宝力胜公司签订合同，损害了原告利益，应该是无效的；且被告在与宝力胜公司签订租赁协议后，直到本案起诉之前也未告知原告该情况，因此对于被告提出的与宝力胜公司签订的租赁合同不认可。除2015年6月至8月，原告与宝力胜公司共同认可的被告直接向宝力胜公司缴纳的租金外，其他时间的租金各被告均应向原告缴纳。
以上事实，有当事人提交的租赁合同、付款情况说明、租赁合同纠纷案数据核对表、收据、银行流水、（2015）穗中法民二终字第1464号民事判决书、（2016）粤01民终12956号民事判决书、关于吴永涛身份说明、关于撤场及重签合同的情况说明及当事人陈述等证据证实。
本院认为，依查明的事实，涉案场地未取得合法的规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告与被告签订的《租赁合同》依法应为无效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”涉案《租赁合同》虽归于无效，但被告实际占有使用涉案商铺，仍应向出租人即原告支付占有使用费。因此，原告主张被告支付商铺占有使用费的诉讼请求合理合法，本院予以支持。被告以第三人提交的收据证明已经支付2014年11月至2015年5月的商铺占有使用费，收据上均有吴永涛签名，第三人对于上述款项亦予以认可。而原告称不予确认收据或收款情况。对此，本院认为，在履行合同的过程中，只有承租人支付了款项，出租人才可能出具收据。吴永涛作为原告的财务，其在出具收据时签名即是代表原告的行为。同时，第三人作为原告的股东之一，对于吴永涛代表原告收取款项的行为亦予以确认。原告提交的由被告签名确认的《付款情况说明》亦能佐证被告已交纳商铺占有使用费的情况。因此，原告的陈述没有事实依据，本院不予支持，予以驳回。对于被告提出已向原告支付2014年11月至2015年5月的商铺占有使用费的主张，本院予以采信。对于2015年6月至8月的商铺占有使用费，原告已在庭审中变更诉请时予以扣减，且原告认可被告已交纳该三个月使用费，本院不予赘述。对于2015年9月至10月的商铺占有使用费，涉案合同于2015年9月22日到期，被告陈述于2015年8月26日与宝力胜公司重新签订了租赁合同。被告违反了合同相对性原则，其在租赁期限届满前与宝力胜公司签订合同并向宝力胜公司支付款项的行为不能视为向原告支付款项，对于其认为已支付了2015年9月商铺占有使用费的主张，本院不予支持。因涉案合同于2015年9月22日期限届满，至此，被告还应向原告支付2015年9月的商铺占有使用费。至于原告主张被告支付2015年10月的商铺占有使用费，本院不予支持。
关于涉案商铺占有使用费的计算标准问题，涉案租赁合同约定2014年9月23日至2015年9月22日止，每月租金7078元。但依照第三人及原告提交的若干收据，证实被告实际支付的租金数额并非合同约定的数额。被告认为实际是按照约定租金的6.8折计算支付的，原告否认涉案商铺的租金存在打折情况，第三人陈述涉案商铺的租金存在打折情形，但并无规律可循。结合被告支付自2014年11月至2015年5月的款项数额显示均为4826元，事实上被告已经以实际支付的数额变更了涉案合同约定的租金标准，原告对此一直无明确提出异议。据此，可推定原、被告双方对该支付租金数额已达成合意。因此，被告应向原告支付2015年9月的商铺占有使用费共4826元。
关于原告要求被告支付水电费的问题，因原告未能提供证据证明涉案商铺实际发生的水电费及证实已交纳相应的水电费，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，原告应对此承担不利法律后果。
关于被告主张的诉讼时效抗辩，原告称于2015年5月曾向被告收集过收据以核实被告是否缴纳租金以及向谁缴纳租金，并提交了被告于2015年8月25日向原告出具的《付款情况说明》，其中载明被告已经缴纳至2015年6月的租金。被告的答辩中亦确认原告的法定代表人李佩兰曾于2015年6月至10月期间，先后多次取走原告持有的收据和身份证复印件。据此，本院认为，原告向被告收集收据的过程可视为就租金问题提出要求，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，原告的行为构成诉讼时效的中断。因此，被告提出诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。
综上所述，原告辉龙达公司的诉讼请求部分成立，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、在本判决生效之日起五日内，被告廖全登向原告广州市辉龙达物业管理有限公司支付2015年9月的商铺占有使用费4826元；
二、驳回原告广州市辉龙达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1633元，由原告广州市辉龙达物业管理有限公司负担1526元，由被告廖全登负担107元。被告负担的受理费于履行本判决时直接向原告支付。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陶向军
人民陪审员 吴月霞
人民陪审员 黎美琼
二〇一七年四月十三日
书 记 员 廖若薇