北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
2015年东民初字第12660号
原告：张威，男，1961年11月5日出生，中国石油化工总公司职员。
委托诉讼代理人：张良，北京市华鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶雨，女，1969年11月4日出生，北京乐视星云投资中心总经理。
被告：当代节能置业股份有限公司，住所地北京市东城区东直门香河园街1号院10号楼。
法定代表人：张雷，董事长。
委托诉讼代理人：贾俊兴，男，1986年1月14日出生，该公司职员。
委托诉讼代理人：戈兆坤，男，1981年10月21日出生，该公司职员。
被告：第一物业（北京）股份有限公司，住所地：北京市海淀区青云里满庭芳园小区配套公建二层。
法定代表人：张鹏，董事长。
委托诉讼代理人：梁聪，男，1988年1月7日出生，该公司职员。
委托诉讼代理人：田汉国，男，1985年11月16日出生，该公司职员。
原告张威诉被告当代节能置业股份有限公司、第一物业（北京）股份有限公司合同纠纷一案，本院于2015年8月7日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张威的委托诉讼代理人张良、叶雨，被告当代节能置业股份有限公司（以下简称当代节能公司）的委托诉讼代理人贾俊兴、戈兆坤，第一物业（北京）股份有限公司（以下简称第一物业公司）的委托诉讼代理人田汉国、梁聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张威向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即将原告所有的位于北京市东城区香河园街××号房屋修复至入住交房时的状态；2、判令二被告连带赔偿原告经济损失92万元；3、判令被告承担与本案相关的诉讼费。事实及理由如下：2004年6月，当代节能公司作为出卖人与原告签订合同编号为××的商品房买卖合同。合同约定，原告购买被告当代节能公司开发建设的位于北京市东城区香河园街××号房屋（以下简称诉争房屋），诉争房屋建筑面积为133.97平方米，价款为人民币1312939元。合同第十七条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅保证书》作为本合同的附件，出卖人自住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。第三款约定：在商品房保修范围和保修期内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。合同签订后，原告依约定向被告支付了全部购房款。被告当代节能公司于2004年6月30日将诉争房屋交付原告。2004年6月30日，原告与北京当代鸿运房地产经营开发有限公司、北京招商局物业管理有限公司等三方共同签署《当代万国城五号楼、七号楼物业管理公约》。北京当代鸿运房地产经营开发有限公司在与北京招商局物业公司前期物业合同到期后，承诺承担业主所有债务。2009年1月11日，当代节能置业股份有限公司与被告第一物业公司签订《北京市前期物业服务合同》。二被告为关联企业。2007年夏季，诉争房屋的主卧，次卧屋顶及侧墙漏水，原告立即报修，被告当代节能公司和北京招商局物业管理有限公司对漏水处进行了维修。2008年夏季，因诉争房屋存在严重漏水状况，比以往更加严重，屋顶、侧墙大面积漏水，原告根本无法正常使用诉争房屋。无奈之下，原告再次与被告第一物业公司联系维修事宜，明确要求二被告对诉争房屋的全部屋顶和侧墙进行维修，保证不再漏水。被告第一物业公司对屋顶和侧墙进行了全面维修，施工至2009年11月结束。施工结束后，原告即发现室内有严重的刺激性气味，人在室内有过敏反应，经专业机构鉴定，确认空气中的总挥发性有机化合物即TVOC超标，诉争房屋仍然无法正常居住使用。2010年夏季，房屋又发生严重漏水，二被告于当年11月份再次对诉争房屋进行维修，施工至2011年1月。2013年期间，被告动用公共维修基金对诉争房屋楼顶做防水处理，但是诉争房屋至今仍然存在漏水情况。因被告当代节能公司出售的房屋本身存在严重质量问题，原告自2009年8月起至今一直无法使用房屋。原告认为，交付的房屋质量应当符合国家和北京市的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，符合双方关于装饰、设备标准的约定。诉争房屋的严重质量问题致使该房屋根本无法居住，长期空置也无法正常出租回收购房成本，给原告造成了巨大的经济损失。即使按照诉争房屋最低市场租金每1万元月测算，自2009年8月至2017年3月期间的经济损失已达92万元。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。
被告当代节能公司辩称：原告所述不实。被告没有诉争房屋的维修记录，房屋防水保修期是五年，从房屋交付开始计算，原告发生漏水已经超过保修期范围，原告没有证据显示诉争房屋在保修期范围内发生了质量问题，故原告让被告承担维修及赔偿责任没有法律依据。房屋交付之后，已经脱离被告的控制，防水被破坏，不能排除是原告或者第三方造成的。从原告提供的公证书来看，诉争房屋只有卧室漏水，该渗漏范围是否会导致诉争房屋整体不能使用，还需要人民法院予以裁判。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。
被告第一物业公司辩称：原告主张房屋质量问题，被告作为物业公司是公共性的管理单位，对方主张物业公司承担责任，理由是被告未能履行前期物业合同，这与事实不符。被告已经履行了前期物业合同约定的义务，被告没有理由成为本案的被告。原告并没有履行止损义务，从2004年交房到现在已经十多年，原告主张从2007年就有各种各样的问题，并没有将自己的损失降到最小化。扩大的损失不应当由二被告承担。关于漏水的成因及漏水的位置现在均不清楚，在案件事实还没有调查清楚的情况下，原告又停止进行鉴定，被告认为对方应当对举证不能承担相应责任。对方主张的房屋使用费不合理，即便是到现在周边区域的房屋租赁水平也没有达到每月1万元的标准，而且原告主张的起始时间是2009年，那年租金是很低的，所以被告对原告主张的使用费计算方式有异议。被告是2009年1月才进驻该小区提供物业服务，而且进驻之后，被告未收到原告的报修情况，从时间来计算，从2004年到2009年也已经超过了五年时间，原告并没有相应证据证明其在五年期限内向被告当代节能公司提供过相应的报修记录，所以对于诉争房屋防水部分已经超过保修期限。被告第一物业公司是2009年后才进驻小区提供物业服务的，所以也不能追究被告第一物业公司的维修和赔偿责任。
经审理查明：2004年6月，原告与北京当代鸿运房地产经营开发有限公司签订《商品房买卖合同》。约定原告购买北京当代鸿运房地产经营开发有限公司开发建设的位于北京市东城区香河园街××号房屋，建筑面积为133.97平方米；价款为人民币1312906元；买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅保证书》作为本合同的附件，出卖人自住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。合同签订后，原告依约定向被告支付了全部购房款。北京当代鸿运房地产经营开发有限公司于2004年7月30日将诉争房屋交付给原告（该房屋非毛坯房，装修标准详见合同的附件三）。随后，原告取得诉争房屋的所有权证。此时，该小区的物业服务单位为北京招商局物业管理有限公司，该公司的服务期限截止到2008年12月31日。2008年3月18日，北京当代鸿运房地产经营开发有限公司变更为当代节能置业股份有限公司。2009年1月1日，被告第一物业（北京）股份有限公司成为小区的物业服务单位。诉讼中，原告表示2007年夏季，诉争房屋的主卧、次卧、客厅的墙裙及主卧的天花板出现漏水现象，当时小区的物业服务单位北京招商局物业管理有限公司进行了维修，但到2008年渗漏的情况仍在延续。2009年1月，被告第一物业公司进驻小区。被告第一物业公司对诉争房屋的屋顶和侧墙进行了全面维修。施工结束后，原告发现室内有严重的刺激性气味，经检测，确认空气中的总挥发性有机化合物即TVOC超标，诉争房屋无法正常居住使用。2010年夏季，房屋又发生严重漏水，二被告于当年11月份再次对诉争房屋进行维修，施工至2011年1月。诉争房屋至今仍无法正常使用，渗漏现象依然存在。现原告持诉称理由诉至本院。
另查，2012年4月，被告第一物业公司申请商品住宅专项维修资金对诉争房屋所在的5号楼屋面防水进行大修。庭审中，被告当代节能公司表示诉争房屋的防水保修期为5年，而原告在此期间并无报修记录，也未向其主张权利，不能证明诉争房屋是在保修期内发生的漏水情况，故被告当代节能公司不应承担维修及赔偿责任。对此，原告申请证人贾某和出庭作证。贾某和表示其系北京招商局物业管理有限公司任项目副经理，在万国城小区项目工作期间，诉争房屋的业主曾报修，反映卫生间、卧室、起居室、门厅等处存在天花板、墙裙漏水的问题。经其本人组织相关人员查看，情况属实，并将该情况反映给了开发商，开发商安排施工单位进行过维修。2008年12月，万国城项目由被告第一物业公司接收负责管理，此后的情况就不知道了。二被告对贾某和的证言不予认可。诉讼中，原告申请对诉争房屋的漏水原因及服务质量进行鉴定。2015年11月14日，本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心进行鉴定。后因原告与鉴定机构就鉴定事项产生分歧，原告未交纳鉴定费。2016年3月24日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心终止鉴定。2017年7月20日，原告再次申请对诉争房屋的质量缺陷及屋内渗漏水的原因进行鉴定。本院再次委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心予以鉴定。2017年9月14日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心给本院来函，表示根据现场勘验情况认为，诉争房屋顶板及卧室窗周围存在多处漏渗水痕迹，但目前均无湿渍，表面干燥；诉争房屋卧室窗窗台外侧有维修痕迹；被告第一物业公司现场陈述：诉争房屋表面防水于2013年进行过翻修；诉争房屋外窗进行过维修，根据现场勘验情况，诉争房屋不具备鉴定条件，终止此次鉴定。同时，原告亦对其主张的房屋使用费（92万元）申请评估。本院先后委托北京仁达房地产评估有限公司、北京大地盛业房地产土地评估有限公司、北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司进行评估，皆因评估时点及评估数据问题无法评估，予以退案，后本院又委托北京康正宏基房地产评估有限公司进行评估，后因评估费问题，原告申请撤回评估。为此，原告提交链家网页截图及统计网数据增长比例，用于证明其主张房屋使用费的依据。二被告对链家网页截图及统计网数据增长比例的真实性不持异议，但对原告的证明目的不予认可。
上述事实，有原、被告的陈述，《商品房买卖合同》，房屋所有权证，证人证言，管理公约，商品住宅专项维修资金申请单，检测报告，维修记录，公证书，施工方案，评估鉴定终止说明，网页截图，庭审笔录等在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据已查明的事实，原告与被告当代节能公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，原告向被告当代节能公司支付了购房款，被告当代节能公司亦向原告交付了诉争房屋。2007年，诉争房屋屋内开始出现渗漏水的状况。小区当时的物业服务单位北京招商局物业管理有限公司对该房屋进行了维修，但渗漏的情况仍在延续。2009年1月，被告第一物业公司进驻小区。被告第一物业公司亦对诉争房屋的屋顶和侧墙进行了维修。此后又进行过数次维修，但直至本次诉讼期间，诉争房屋的渗漏情况并未改变，且在此前的一段时间内，渗漏的情况有所加重，导致诉争房屋无法正常居住使用。现原告起诉要求二被告对诉争房屋予以修复至入住交房时的状态。庭审中，被告当代节能公司认为该房屋发生渗漏水的状况已经超过保修期范围，原告亦没有证据证明诉争房屋在保修期范围内发生了质量问题，不同意原告要求其维修及赔偿的诉讼请求。应当指出，根据原告提供的证人贾某和证明，诉争房屋的渗漏情况发生在2007年，属于被告当代节能公司的保修期内，故被告当代节能公司对诉争房屋负有维修义务。诉讼中，原告曾申请对诉争房屋的渗漏成因进行鉴定，虽鉴定未果，但该房屋渗漏的客观情况存在，被告当代节能公司理应将该房屋的渗漏情况修复至正常居住使用状态，并将屋内墙壁、门窗等恢复原状。同时，原告要求被告当代节能公司赔偿因无法正常使用诉争房屋造成的经济损失（房屋使用费）92万元。原告在诉讼中亦对该部分诉讼请求申请评估鉴定，但皆因评估数据及鉴定费等原因，评估未果。考虑到原告确因诉争房屋的渗漏导致其无法正常居住使用该房屋，被告当代节能公司亦应对原告给予经济赔偿。但需指出，原告在诉争房屋出现渗漏情况后，未能及时主张权利，造成损失扩大，其亦应承担部分责任。结合原告提供的网页截图，本院将对被告当代节能公司给付原告的赔偿数额予以酌定。原告要求被告第一物业公司共同承担维修及赔偿的诉讼请求，因原告与二被告形成的法律关系不同，故原告的该项主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：
一、被告当代节能置业股份有限公司于本判决生效后三十日内对原告张威所有的位于北京市东城区香河园街××号房屋的外墙及屋顶外部予以维修，至正常居住使用状态，并对该房屋屋内的墙壁、屋顶、门窗及地面予以恢复原状，至依照《商品房买卖合同》约定的交付状态；
二、被告当代节能置业股份有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张威经济损失人民币三十五万元；
三、驳回原告张威的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13000元，由原告张威负担3000元，被告当代节能置业股份有限公司负担10000元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 提
人民审判员 田 庚
人民陪审员 李久居
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 蒋彤彤