江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终11375号
上诉人(原审被告)：孙培东，男，1960年1月29日出生，汉族，住江苏省太仓市。
委托诉讼代理人：黄勤，江苏合展律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈忠伟，江苏合展律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：吴全民，男，1977年11月6日出生，汉族，住湖北省麻城市。
委托诉讼代理人：严丹婷，江苏金太律师事务所律师。
原审被告：沈碧瑜，女，1963年4月26日出生，汉族，住江苏省太仓市。
原审第三人：中国银行股份有限公司太仓分行，住所地江苏省太仓市城厢镇新华东路68号。
主要负责人：黄世忠，该分行行长。
上诉人孙培东因与被上诉人吴全民及原审被告沈碧瑜、原审第三人中国银行股份有限公司太仓分行（以下简称中国银行）合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院(2017)苏0585民初2652号民事判决。向本院提起上诉。本院于2017年12月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
孙培东上诉请求：原审判决严重违反法定程序。吴全民诉称，其在2006年4月26日与张松桥、彭玉平签订售房协议书，协议约定张松桥、彭玉平将位于太仓市浏河镇新塘丁泾路3幢202室作价8万元出售给吴全民。孙培东在2009年8月4日与彭玉平签订房地产买卖契约，将涉案房屋以22万元售于孙培东，涉案房屋已在2009年8月中旬转移登记到孙培东名下。因此，吴全民必须主张涉案房屋所有权属于其所有的前提下，才能主张由谁协助将涉案房屋协助过户。根据合同相对性原则，孙培东没有合同义务协助吴全民过户。因此，原审法院不但超出吴全民的诉讼请求范围，而且遗漏了重要被告张松桥、彭玉平。原判决遗漏当事人，属于严重违反法定程序的，发回原审人民法院重审。原审判决认定事实错误，适用法律错误。孙培东持有涉案房屋的所有权证，且向原产权人彭玉平支付了房屋交易的对价，属于合法交易。倘若吴全民确在2006年4月向张松桥、彭玉平购买涉案房屋，但至2009年8月未办理房屋过户手续，对此，吴全民存在严重过错。现涉案房屋已合法转移至孙培东名下，按照最高人民法院的相关司法解释规定，吴全民只能对张松桥、彭玉平主张售房协议的违约责任。况且，吴全民早在2010年2月2日向原审法院提起诉讼，请求解除与张松桥、彭玉平的购房协议并返还购房款，此案的诉讼状副本已由原审法院送达给张松桥、彭玉平，根据我国合同法第94和96条的解除合同规定，应认定吴全民与张松桥、彭玉平购房协议已解除。原审判决认定孙培东与彭玉平所签的房地产买卖契约属于无效，是对事实的错误认定，也是适用法律的错误。
综上，孙培东认为，原审判决严重违反法定程序，认定事实错误，适用法律错误。为了维护孙培东的合法权益，特提起上诉，具体请求如前。
吴全民辩称：原审法院查明事实清楚，孙培东通过与案外人彭玉平恶意串通，通过虚假房屋交易方式骗取银行贷款,损害了吴全民作为实际买受人的合法权益。原审法院通过从孙培东违反正常买房的交易习惯，孙培东未占有未实地查看房屋严重违背正常人的思维。孙培东签订三方协议愿意无条件将涉案房屋过户给吴全民，印证了孙培东与案外人彭玉平交易的虚假性。孙培东购房目的前后陈述自相矛盾，孙培东对于购房价款陈述不一致等多方面来论证孙培东与案外人彭玉平不具有购买涉案房屋的真实意思表示。因此原审法院认为孙培东与案外人彭玉平签订房地产买卖契约的行为系恶意串通，通过虚假房屋交易方式骗取银行贷款，损害了吴全民的合法权益，推定为孙培东与案外人买卖契约无效。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，程序合法。吴全民诉请将涉案房屋过户到吴全民名下，所依据的是2010年4月21日签订的三方协议书，在该协议书里面孙培东明确将涉案房屋过户给吴全民。吴全民作为出卖人，基于买卖关系且占有使用涉案房屋长达十年之久，有权要求将涉案房屋过户至其名下。但是由于案外人彭玉平就涉案房屋已经不再登记在其名下，所以事实上案外人彭玉平已经无法履行过户的义务。孙培东系在与案外人彭玉平恶意串通通过虚假房屋交易方式骗取银行贷款，该行为损害了吴全民作为实际买受人的合法权益。因此，根据合同法的规定，孙培东与案外人彭玉平签订的房屋买卖合同系无效的。孙培东当然不是涉案房屋的所有权人。吴全民有权按三方协议书，有权诉请将涉案房屋过户到其名下。2006年签订的购房协议书并未解除。吴全民虽然于2010年2月2日提出诉讼，要求解除购房协议书，但是在开庭之后，孙培东、吴全民、案外人彭玉平之间达成了三方协议，根据三方协议的内容，2006年签订的购房协议书不但没有解除，案外人彭玉平还确认了将涉案房屋出售给吴全民的事实。在三方协议书中案外人彭玉平与孙培东明确了同意将涉案房屋过户给吴全民。如果协议书已经解除，吴全民与案外人彭玉平之间不存在买卖关系，又何须将涉案房屋过户给吴全民？因达成三方协议，吴全民也已经向法院撤回了解除的诉请，且法院已经准许。因此我们认为购房协议书并未解除。吴全民已经按照原审法院的要求涤除了孙培东在涉案房屋上存在的抵押，请求二审法院维持原判。
吴全民向一审起诉请求：判令孙培东、沈碧瑜将位于太仓市浏河镇新塘区丁泾路3幢202室房屋过户至吴全民名下。
一审法院认定事实：1994年，张松桥与彭玉平登记结婚，两人于2004年2月25日以彭玉平名义向他人购买了太仓市浏河镇新塘区丁泾路3幢202室房屋（即丁泾路西侧3号代建房202室）并登记在彭玉平名下。
2006年4月16日，张松桥出具收条确认收到吴全民购房订金10000元。2006年4月24日，张松桥出具收条确认收到吴前名买房款70000元。2006年4月26日，吴全明（乙方）与张松桥、彭玉平（甲方）签订售房《协议书》一份，甲方将太仓市浏河镇新塘街丁泾路西侧3号代建房202三室一厅商品房（面积约90平方）及配套车库一间作价80000元永久性出售给乙方，购房款一次性付清不存在欠账，房屋过户手续一切费用由甲方承担。甲方由张松桥签字，乙方由吴全明签字。吴全民称：吴全明、吴前名就是吴全民，吴全民住进涉案房屋后补签的协议书，出售房屋及收款时彭玉平也在场，张松桥、彭玉平说张松桥一个人签字就行了且把房产证和土地证交给了吴全民。孙培东、沈碧瑜对该证据提出质疑：首先吴全明、吴前名并非吴全民，也不一定是张松桥签字，故无法确认协议书和收条的真实性。
2006年8月，彭玉平向湖北省麻城市人民法院再次起诉要求判决与张松桥离婚，该院于当年10月判决准予张松桥、彭玉平离婚【即（2006）麻法东民一初字第061号案件】，在该案庭审过程中张松桥提及两人在江苏太仓新塘有一套房屋在2006年卖掉了，彭玉平并未对此发表意见或提出异议，且该案民事判决书中共同财产部分并无涉案房屋更未涉及对涉案房屋的处理。2006年12月27日，彭玉平与丁建锋在太仓市××镇人民政府办理了结婚登记。
2009年8月4日，彭玉平与孙培东签订《房地产买卖契约》将涉案房屋以成交价220000元售于孙培东，该《房地产买卖契约》上载明付款方式为现金+贷款，其他事项中填写为空房。2009年8月5日，孙培东向中国银行股份有限公司太仓分行用涉案房屋抵押借款150000元支付购房款，沈碧瑜也签字同意抵押，涉案房屋产权登记至孙培东、沈碧瑜名下。抵押贷款借款借据（孙培东留存）上显示借款人系孙培东（有具体银行账户）、收款人系彭玉平（有具体银行账户）。孙培东、沈碧瑜称：该契约系在房地产交易中心直接签署，没有通过中介，当时孙培东夫妇、彭玉平、丁建锋在场，空房的意思是指不含家具；丁建锋与孙培东、沈碧瑜系亲戚，丁建锋夫妇向孙培东借款；孙培东、沈碧瑜名下当时已有商品房（城厢镇惠阳一村41幢104室）住，购买涉案房屋纯属投资而非住；贷款150000元由银行直接划给彭玉平银行账户。吴全民称：涉案房屋的两证被彭玉平以协助吴全民过户为名骗走，后来一直未给吴全民过户。
2010年2月2日，吴全民（委托诉讼代理人吴教民、王飞）向原审法院起诉张松桥、彭玉平要求解除购房协议书并返还购房款、赔偿损失，2010年3月9日开庭时彭玉平称：2009年8月其将涉案房屋以成交价180000元卖给了孙培东、涉案房屋由张松桥以600元/月租给吴全民、不清楚离婚后涉案房屋租金实际系谁收取的；因2010年4月21日吴全民、彭玉平、孙培东达成三方《协议书》，故吴全民于该日向原审法院申请撤回该案诉讼。2010年4月21日，吴全民（原告）、彭玉平（被告）、孙培东（第三方）签订的三方《协议书》载明：彭玉平、张松桥于2006年4月26日将太仓市浏河镇新塘街丁泾路西侧3号代建房202室房屋作价80000元卖给吴全民，但未办理过户手续，2009年8月彭玉平又将该房屋过户给孙培东，因此引发吴全民、彭玉平之间的诉讼，现经友好协商达成如下协议：1.彭玉平及孙培东承诺在2012年1月10日前将该房屋由孙培东直接过户给吴全民，过户全部税费由彭玉平承担，孙培东协助办理过户手续；2.孙培东承诺本协议签订后该房屋仍由吴全民使用，孙培东不以任何理由限制吴全民对该房屋的使用权且不将该房屋过户给彭玉平以外的任何单位和个人；3.由彭玉平赔偿吴全民10000元（包括本案诉讼费、保全费、律师费等损失），在本协议签订当天支付；4.本协议签订后由吴全民向法院申请撤诉；5.如彭玉平、孙培东未能履行本协议第1条约定义务，吴全民再次起诉的律师费由彭玉平承担，彭玉平还须按诉讼时房屋评估价赔偿吴全民损失；6.如孙培东将该房屋过户给他人，孙培东需按本协议第5条规定与彭玉平承担连带责任；7.本协议经三方签字后生效，协议书一式四份，其中一份交太仓市人民法院备案。孙培东、沈碧瑜对该证据不持异议，但认为：直至签署三方协议时孙培东才知道住在涉案房屋内的人系吴全民，当时若办理过户是可以的，但彭玉平必须赔偿孙培东、沈碧瑜的损失，事实上签订好该协议书后根本没人找孙培东办理过户手续，导致过户时间早就过了；半年后孙培东将三方协议书的事情告知沈碧瑜，沈碧瑜很生气但也没说啥。
2012年2月9日，因孙培东、沈碧瑜未按时归还中国银行股份有限公司太仓分行涉案房屋抵押贷款，后者诉至原审法院要求解除双方签订的《购房借款合同》、孙培东、沈碧瑜归还借款本金133725.70元及利息、律师费、吴全民有权就涉案抵押房屋优先受偿，经调解双方达成（2012）太商初字第0101号调解协议：解除双方签订的《购房借款合同》、本息由孙培东、沈碧瑜于2012年3月16日前给付，中国银行股份有限公司太仓分行有权在孙培东、沈碧瑜未履行给付义务时对涉案抵押房产折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，等等。调解时，沈碧瑜的委托诉讼代理人为孙培东。
因孙培东、沈碧瑜未履行（2012）太商初字第0101号民事调解书，中国银行股份有限公司太仓分行向原审法院申请执行（2012太执字第1328号案件），该执行案件中孙培东系沈碧瑜的委托诉讼代理人，执行过程中孙培东在2012年3月31日的执行笔录中陈述：同意拍卖涉案房产，涉案房产孙培东没出钱，直接到银行贷款，不清楚吴全民怎么住进去的，也没接触过吴全民；孙培东在2012年4月5日的执行笔录中陈述：法院先把房子查封拍卖吧；因吴全民向原审法院申请执行异议，2012年11月19日，原审法院执行庭组织吴全民、中国银行股份有限公司太仓分行、孙培东、沈碧瑜进行执行听证，吴全民委托诉讼代理人张兴华、中国银行股份有限公司太仓分行委托诉讼代理人包忠华、孙培东、沈碧瑜的委托诉讼代理人葛宪平参加听证，葛宪平在听证中陈述：贷款150000元支付给彭玉平，余下70000元等交房时再付清，张松桥出庭陈述：涉案房屋系张松桥、彭玉平的夫妻共同财产，买房具体是彭玉平经手的，出售给吴全民之前其也在里面住了一段时间，彭玉平同意出售涉案房屋给吴全民，签订售房合同时彭玉平在场，吴全民已把80000元购房款付清，当时还把房产证交给了吴全民，因吴全民有些材料在老家就没过户，其对彭玉平将涉案房屋另售孙培东夫妻的事情根本不知情、更谈不上同意。在该案执行过程中，孙培东向原审法院执行庭提交2009年8月15日丁建锋签字的收条一份，主要内容为：今收到丁建锋、彭玉平新塘90.63平方房产证、土地证各一份，现已办理过户贷款事宜，贷款金额150000元已由中国银行直接划付彭玉平中国银行账户，还款由丁建锋、彭玉平经我中国银行账户支付，必须每月在账户内预留足够还款资金，如发生意外造成不良后果则有丁建锋、彭玉平负责。特立此条，一式二份，各执一份。待还款结束后，房屋所有权属丁建锋、彭玉平所有。孙培东、沈碧瑜解释称：当时购房时因涉案房屋已被彭玉平对外出租，故双方口头商定由彭玉平夫妻预收的两年房租替孙培东、沈碧瑜还2年贷款，但也没有核实过租赁的情况，因为进不去涉案房屋故孙培东、沈碧瑜仅在涉案房屋大楼外围看了一下；丁建锋写收条时彭玉平不在现场，也没找彭玉平核实过。
2015年10月21日，孙培东、沈碧瑜（委托诉讼代理人王金其）向原审法院起诉要求吴全民腾退涉案房屋并支付房屋使用费，吴全民（委托诉讼代理人吴教民、严丹婷）向原审法院提交了本案中的购房协议书、购房款收据、执行异议书。2015年12月14日该案开庭时，孙培东、王金其、吴全民及吴教民、严丹婷到庭，该案庭审中孙培东陈述：购房前孙培东岳父母住在孙培东家里，孙培东儿子马上大学毕业准备结婚，一家三代人住在一起不方便，因岳父母没有房子住、又是岳王人，正好丁建锋称彭玉平新塘有房出售，故才购买涉案房屋；当时是通过房屋中介办理的抵押贷款和付款手续，彭玉平持有孙培东的银行卡并用孙培东的银行账户每月还贷，彭玉平还至2011年9月10日停止还贷，孙培东夫妇也没去还贷，银行于2012年2月就起诉了；涉案房屋实际成交价150000元。2016年1月14日，孙培东夫妇向原审法院撤回该起诉讼。
2017年8月15日，孙培东、沈碧瑜尚结欠中国银行股份有限公司太仓分行的涉案房屋抵押贷款本金69291.26元、利息4407.48元由吴全民以垫付方式还清。2017年8月22日太仓市国土资源局不动产登记中心出具的信息查询结果证明已显示涉案房屋的他项权信息一栏为空。
原审法院认为，吴全民与张松桥签订购房协议书，得到张松桥的确认，张松桥亦确认签订购房协议书时彭玉平在场且同意出售，结合三方协议书中彭玉平确认张松桥、彭玉平向吴全民售房的事实及彭玉平、孙培东同意直接过户至吴全民名下的具体情况，故原审法院确认吴全民与张松桥签订的购房协议书合法有效，且对彭玉平也具有约束力，双方均应按照约定履行各自的义务,原审法院对孙培东、沈碧瑜的鉴定申请不予准许。现吴全民早已将购房款80000元支付给张松桥，张松桥、彭玉平早已于2006年即将涉案房屋交付给吴全民实际占有并使用至今，通过庭审中张松桥的出庭陈述及彭玉平在三方协议书中的表态来看，张松桥、彭玉平均认可购房协议书并同意将涉案房屋过户至吴全民名下，但因涉案房屋现登记于孙培东、沈碧瑜名下，且孙培东、沈碧瑜拒绝履行过户手续，因此引发本起诉讼。
本案的争议焦点在于孙培东、沈碧瑜是否有义务直接将涉案房屋过户至吴全民名下。原审法院认为，一、彭玉平与孙培东恶意串通通过虚假房屋交易方式骗取银行抵押贷款，严重侵犯了前手购房人吴全民的权利，彭玉平与孙培东签订的房地产买卖契约无效:1.彭玉平在涉案房屋已出售给吴全民的情况下又将涉案房屋出售给孙培东，两人虚假抛高房屋成交价、虚假设定首付+贷款模式、实际却骗过银行全部用银行抵押贷款来支付购房款，违反正常的房屋买卖交易习惯;2.房屋作为现今社会承载较大额度财富的象征，普通人对房屋买卖这种大宗交易非常谨慎，孙培东、沈碧瑜明知涉案房屋由他人占有并使用却至今未至房屋内进行实地查看，孙培东、沈碧瑜述称房屋使用人不在家无法进入查看的说法并不构成买房人实地看房的障碍，购房人对房屋的质量状况、装修状况、居住占有情况等影响房屋价值的因素均不谨慎审查，严重违背了一个理性人的正常思维逻辑；3.涉案房屋过户至孙培东、沈碧瑜名下的起因在于彭玉平向孙培东借款，涉案房屋过户至孙培东、沈碧瑜名下后，两证却仍由彭玉平夫妇持有、还贷也由彭玉平夫妇负责、且双方约定还贷结束后涉案房屋所有权仍归彭玉平夫妇所有、孙培东、沈碧瑜对还贷事宜根本不负责，这种交易模式明显不符合正常房屋买卖的交易规则，从该种交易模式来看，双方之间更关心抵押贷款资金的获得使用而根本不关心房屋的使用，这也与孙培东所称其实其根本不想要涉案房屋宁可让法院拍卖说法相印证；4.三方协议书中孙培东没有获得任何对价却同意将涉案房屋直接过户至吴全民名下，且三方协议书对150000元款项并未有任何涉及，若彭玉平与孙培东之间房屋买卖交易真实，则作为理性成年人的孙培东不大可能去签署三方协议书，由此也反证孙培东与彭玉平的房屋交易的虚假性；5.孙培东、沈碧瑜称代还贷系因彭玉平已预收租房人两年租金故代为还贷两年但并未提供任何相关证据，亦与丁建锋出具的收条内容不符，且彭玉平所称的租金标准亦与孙培东、沈碧瑜所称的还贷金额差距甚大，另孙培东、沈碧瑜2015年12月14日庭审过程中称购房系为孙培东岳父母居住与本次庭审中称不住而为投资目的的说法相矛盾，同时孙培东与彭玉平对房屋成交价这么重要的事实说法也不一致。综上，原审法院推定孙培东与彭玉平之间签订的房地产买卖契约无效。二、孙培东、沈碧瑜应直接将涉案房屋过户至吴全民名下，理由为：1.涉案房屋抵押的贷款已由吴全民代为还清，现涉案房屋上面的负担除了本案的首封外已无抵押负担，不存在过户障碍，另因孙培东与彭玉平恶意串通将涉案房屋过户至孙培东、沈碧瑜名下，孙培东、沈碧瑜的权利并不能优先于具有真实房屋买卖合同关系且占有并居住在涉案房屋内长达十年之久的权利人吴全民；2.张松桥作为吴全民申请的证人在执行听证中对吴全民的涉案房屋房主身份未提异议，且从始至终张松桥均认为涉案房屋已卖给了吴全民，三方协议书中彭玉平、孙培东明确同意于2012年1月10日前将涉案房屋直接过户至吴全民名下，孙培东理应按照三方协议书的约定履行过户义务，但本次诉讼前孙培东始终未还清银行抵押贷款并涤除抵押负担，亦未按约办理过户；3.沈碧瑜经法院通知始终未出庭接受法庭质询，据孙培东称沈碧瑜对三方协议书也仅为生气并未说什么，与彭玉平签订房地产买卖契约的是孙培东，涉案房屋过户至孙培东、沈碧瑜名下过程中沈碧瑜仅系签字配合孙培东而已，孙培东与彭玉平之间的房地产买卖契约无效，孙培东、沈碧瑜理应履行返还涉案房屋的义务，故沈碧瑜理应与孙培东一起共同将涉案房屋直接过户至吴全民名下。至于孙培东、沈碧瑜与彭玉平夫妇之间的纠纷可由孙培东、沈碧瑜另行向彭玉平夫妇主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、第五十九条、第六十条规定，判决：孙培东、沈碧瑜于判决生效后10日内将太仓市浏河镇新塘区丁泾路3幢202室房屋协助过户至吴全民名下。案件受理费80元，由孙培东、沈碧瑜共同负担；保全申请费820元，由吴全民负担。
二审中，当事人没有提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的房屋买卖出现了一房二卖的情况，究竟那份买卖合同有效。2006年张松桥与吴全民签订房屋买卖合同，约定张松桥、彭玉平将争议的房屋以80000元出卖给吴全民，吴全民、张松桥分别在协议书上签名，吴全民将80000元房款支付给了张松桥，之后吴全民就居住在该房屋内，但未办理过户手续。2009年彭玉平与孙培东签订了房屋买卖协议，彭玉平将该房以220000元卖给孙培东，之后孙培东用该房向银行抵押贷款150000元，并将该款转交给彭玉平，剩余的70000元房款未支付。该房屋虽然过户到孙培东、沈碧瑜名下，但孙培东、沈碧瑜对房屋的居住权未主张过权利，之后因结欠银行贷款被诉法院，最终所欠款由吴全民垫付。纵观吴全民、孙培东、彭玉平在法院审理期间达成的三方协议来看，孙培东、彭玉平同意将房屋过户到吴全民名下。该协议是当事人的真实意思表示，也是对吴全民与张松桥、彭玉平之间房屋买卖关系的确认，孙培东在购房款150000元未收回的情况下，是不可能同意将房屋过户给吴全民的。由此可以认定，彭玉平与孙培东之间的买卖是为了骗取银行贷款，双方之间不是真实的买卖，故该买卖行为无效。作为出卖人之一的张松桥明确表示该房屋是出卖给吴全民的，对于彭玉平与孙培东之间的买卖不清楚，结合三方协议彭玉平同意将房屋过户吴全民名下，从而说明彭玉平认可了双方之间的买卖关系，故吴全民与彭玉平、张松桥之间的买卖关系依法成立。吴全民作为房屋的权利人要求孙培东、沈碧瑜将房屋产权证过户至吴全民名下的请求应予支持。
综上所述，孙培东上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由孙培东负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙鲁江
审判员 柏宏忠
审判员 管 丰
二〇一八年三月六日
书记员 张嘉旻