云南省富源县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）富民初字第1210号
原告：周灵华，浙江省乐清市人，个体工商户。
委托代理人：李才栋，云南天志律师事务所律师（特别授权）。
被告：云南富源县丽都百货有限公司。
法定代表人廖前平，公司董事长。
第三人：富源县天云商贸有限责任公司。
法定代表人胡冬梅，公司经理。
原告周灵华诉被告云南富源县丽都百货有限公司（以下简称丽都百货）、第三人富源县天云商贸有限责任公司（以下简称天云商贸）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月29日受理后，依法组成合议庭于2016年1月5日公开开庭进行了审理。原告周灵华及其委托代理人、第三人天云商贸到庭参加了诉讼，本院依法向被告丽都百货公告送达了诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等，现公告期限届满，被告丽都百货无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。经合议庭评议，现已审理终结。
原告周灵华诉称：2013年10月1日，原告与被告签订了房屋租赁合同。被告将富源县太和街丽都百货商场（富源县中安街173号）的第一层、第二层的临街商铺F1和F2两个区域出租给原告，出租商铺的房屋面积为200平方米左右。原、被告双方在签订房屋租赁合同之前，被告声称其与天云商贸签订了10年的承包经营合同，在10年经营期间，被告有权对自己承包经营的商铺进行转租。于是，原告与被告商谈承租被告名下的物业富源县太和街丽都百货商场的第一层和第二层的临街商铺的F1和F2两个区域；原告于2011年8月13日向被告缴纳了合同保证金人民币（以下币种均为人民币）20000元；2013年10月1日，原告与被告正式签订了房屋租赁合同，合同第二条约定原告的承租期为：“2013年10月1日至2016年9月30日止，期限为三年。”房屋租赁合同的第三条就房屋租金作了如下约定：“所租的年租金标准为400000元；租金支付方式按前两年支付一次，后一年支付一次，第二次支付时间为2015年5月31日前”。2013年10月1日（也就是房屋租赁合同签订的当天）原告依照合同约定向被告支付了前两年的房租800000元；被告出具了收条给原告。被告在收条中载明：收到周灵华2013年10月1日至2015年9月30日房租800000元。2014年10月13日，被告的法定代表人廖前平找到原告，说被告的资金周转有点困难，望原告提前向被告交纳第三年度的房租，如果原告提前交房租，被告可以给原告一定的房租优惠。于是经双方协商，原告与被告又于2014年10月13日签订了一个补充协议，补充协议的内容是：“经甲乙双方协商，2013年签订合同中要求第二次付房租的时间为：2015年5月31日前付清，协商后双方愿意提前支付，甲方优惠乙方8万元，实际收取32万元。”2014年10月13日（也就是原、被告签订补充协议的当天），原告向被告支付了第三年房租人民币320000元。被告向原告出具了收条，被告在出具的收条中载明：收到周灵华2015年10月1日至2016年9月30日房租人民币320000元。至此，原告提前付清了被告的3年房租，即原告付清了被告2013年10月1日至2016年9月30日的3年房租。原告购进了300多万元的商品百货在自己所承租的商铺区域内搞销售经营。到了2015年6月13日，第三人在原告所租商铺门上粘贴通知，通知说被告没有按约定的时间于2015年6月1日之前向第三人（房屋所有权人）交房租和有关费用，原告向被告租赁的房屋部分，虽然租赁期限到2016年9月30日才满，但原告所交的房租不是交给第三人，而是交给了被告，被告又没有按其与第三人的约定于2015年6月1日之前续交房租给第三人。因此第三人不准原告继续使用向被告转租而来的临街商铺从事销售经营活动。第三人的26个自然股东天天轮番到原告租房经营处吵闹，使原告的经营无法进行。原告多次联系被告的法定代表人廖前平来解决问题，而廖前平却躲了起来，始终不肯露面，只是在电话中回答原告说：公司经营不畅，亏损很大，叫原告到法院起诉解决。原告考虑到自己所租临街铺面是从被告手中转租而来的房屋，自己出了50多万元装修，自己所购进的百货还有200多万元的货没销售完。如果任凭第三人强行关原告商铺的门，那么原告的损失会更大。于是经第三人与原告协商，原告又于2015年7月1日与第三人签订了房屋租赁合同，该合同约定的期限为三年，即从2015年7月1日至2018年6月31日止，原告又向第三人支付了第一年的房租320000元。对同一个地点、同一个房屋、同样面积的临街商铺，原告向被告承租过来，原告向被告支付了第一年和第二年的房租800000元；原告向被告支付了第三年房租320000元。原告与被告约定的房屋租赁期限是2013年10月1日至2016年9月30日止。但原告使用承租房屋至2014年6月13日，第三人就出面干涉原告对其承租房屋的使用权，第三人要求原告与其重新签订合同，向第三人交纳房租。才准原告使用其向被告承租而来的房屋商铺。原告在万般无奈的情况下，不得不与第三人另行签订了房屋租赁合同，及支付了第一年房租320000元。因此，原告向被告支付的第二年房租400000元，还有2015年的7、8、9月不能享受到房屋承租使用权。被告应当返还原告房租100000元（400000元÷12个月×3个月）；原告向被告支付了2015年10月1日至2016年9月30日一年的房租320000元，但原告却不能享受到一年期的承租房屋使用权，被告应当返还原告房租320000元；被告还应当按合同约定返还保证金20000元。被告不讲诚信，故意欺诈原告，转租给原告的房屋存在重大的权利瑕疵，原告出了人民币1120000元给被告租商铺搞经营，却不能在租期内行使所租房屋商铺的使用权。
综上所述，原告为了维护自己的合法权益，根据相关法律提起民事诉讼，请求1、依法判决被告返还原告合同保证金20000元；判决被告返还原告2015年7月1日至2015年9月30日的3个月房租100000元；判决被告返还2015年10月1日至2016年9月30日的一年房租320000元，共计人民币440000元。2、若被告在原告的承租期内（2013年10月1日至2016年9月30日），被告支付了第三人房租，对第三人的房屋享有转租权。就请求法院判决第三人相应赔偿原告的前述经济损失人民币440000元。3、本案诉讼费用由败诉方承担。
原告针对其诉讼请求，在庭审中申请变更，变更内容为：1、要求判令解除原被告双方于2013年10月1日签订的房屋租赁合同；2、自愿放弃原诉讼请求中的第二项﹛若被告在原告的承租期内（2013年10月1日至2016年9月30日），被告支付了第三人房租，对第三人的房屋享有转租权。就请求法院判决第三人相应赔偿原告的前述经济损失人民币440000元﹜。
被告丽都百货无正当理由拒绝到庭参加诉讼，亦没有向本院提交书面答辩意见。
第三人天云商贸的答辩意见为：不清楚原告周灵华与被告丽都百货签订房屋租赁合同的情况，丽都百货是从我们手上租的，2013、2014年收着租金，但2015年没有收着。
原告周灵华针对其诉讼主张向本院提交以下证据：
1、租赁合同文本一份，用来证明2013年10月1日原被告双方签订了房屋租赁合同，约定被告丽都百货将富源县太和街丽都百货商场的第一层、第二层的临街商铺的F1和F2两个区域出租给原告使用，原告每年向被告支付租金40万元，租赁期限自2013年10月1日至2016年9月30日止。
2、收款收据两份（编号分别为1185085、0723166），用来证明原告承租房屋向被告交纳过2万元的保证金及2013年10月1日至2015年9月30日期间的房租80万元。
3、补充协议和收款收据（编号为0723171）各一份，用来证明经原被告双方协商，就房屋租赁合同于2014年10月13日签订了补充协议，约定原告于2014年10月13日提前向被告支付2015年10月1日至2016年9月30日的房租32万元，因为提前收取，被告自愿降低租金数额，年度租金实际收取了32万元。
4、通知一份，用来证明第三人于2015年6月12日向原告发出通知，告知因被告丽都百货没有向天云商贸交纳租金，第三人限定期限要求被告交纳租金，逾期则解除合同。
5、房屋租赁合同和收据各一份，用来证明原告为了正常经营，重新与天云商贸签订了房屋租赁合同，就同一租期又向第三人支付了租金32万元。
第三人天云商贸对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认可。
被告丽都百货、第三人天云商贸均没有向本院提交证据。
本院认证认为被告丽都百货自愿放弃诉讼权利，拒绝到庭参加诉讼，视为对原告周灵华所举证据无异议；第三人也未提出异议。因此原告周灵华所举证据与所述事实相符，能够证明案件事实，本院将作为定案依据予以采信。
根据庭审中原告周灵华、第三人天云商贸的陈述、举证及合议庭对证据的认证，本院确认如下法律事实：
被告丽都百货承租了第三人天云商贸位于富源县太和街173号百货商场，双方约定了租赁期限、租金数额及给付方式及承租方转租权等各自权利义务。在承租期间，被告丽都百货将该商场的第一层、第二层临街商铺的F1和F2两个区域转租给了原告周灵华，双方于2013年10月1日签订了书面的房屋租赁合同，合同约定租赁期限自2013年10月1日至2016年9月30日，原告交纳2万元作为合同履行保证金，租期内原告周灵华每年向被告丽都百货支付租金40万元等相关内容。签订合同当日原告周灵华向被告支付了2013年10月1日至2015年9月30日的租金人民币80万元。2014年10月13日经被告丽都百货与原告周灵华协商一致，双方就原租赁合同签订了一份补充协议，约定原告周灵华提前向被告支付2015年10月1日至2016年9月30日年度的租金，被告丽都百货自愿降低租金收取标准，于签订补充协议当日实际收取租金人民币32万元。2015年6月12日，第三人天云商贸书面张贴通知，限定期限要求被告丽都百货支付到期租金，否则按照合同约定行使解除权。在此期间被告丽都百货没有向第三人交纳租金，第三人要求原告停止使用租赁房屋。为了能够正常经营，原告周灵华重新与天云商贸签订了房屋租赁合同，就同一租期又向第三人支付了租金32万元。现原告周灵华向本院提起诉讼，要求解除与被告丽都百货所签订的房屋租赁合同，并要求被告丽都百货退赔已支付的租金42万元和保证金2万元，合计人民币44万元。
本院认为，被告丽都百货与原告周灵华所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思，且已实际履行，合同依法成立并生效，当事人各自的权利义务应当受到《合同法》等相关法律的保护和约束。现被告丽都百货不能保证原告对约定房屋承租的权利，合同目的已不能实现，双方所签订的合同符合法定解除的条件，原告此项诉讼请求本院予以支持。在合同履行过程中，由于被告丽都百货的违约行为，导致第三人收回本案所涉的租赁房屋，未能保证原告使用房屋的正当性，其收取原告预交的租金（2015年7月1日至2016年9月30日）共计人民币42万元应当退赔原告。同理，被告丽都百货向原告收取的保证金人民币2万元也应当退赔。虽然被告丽都百货未到庭参加诉讼，但此举应视为其自愿放弃诉讼权利，不影响本院查明案件事实及依法裁判。其次，本案中第三人天云商贸并非争议合同的当事人，其参加诉讼是为了查明案件事实，并非承担责任的主体，且原告周灵华当庭表示放弃针对第三人天云商贸提出的诉讼请求；因此，第三人天云商贸在本案中不承担责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告周灵华与被告云南富源县丽都百货有限公司于2013年10月1日所签订的《房屋租赁合同》。
二、由被告云南富源县丽都百货有限公司于本判决生效后十五日内退赔原告周灵华预交的租金人民币420000元及保证金人民币20000元，合计人民币440000元。
三、第三人富源县天云商贸有限责任公司不在本案中承担责任。
案件受理费人民币7900元，由被告云南富源县丽都百货有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 陈 超
人民陪审员 肖植雄
人民陪审员 温双云
二〇一六年一月十九日
书 记 员 文春芳