常州市金坛区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）坛民初字第2390号
原告金坛汇景房地产开发有限公司，住所地金坛市汇贤中路9号。
法定代表人王建华，董事长。
委托代理人苗一慧，江苏钟鸣律师事务所律师。
被告无锡康嘉福皇家古法投资管理有限公司，住所地无锡建筑西路567-569号第二十五层。
法定代表人廖亚中，负责人。
委托代理人蒋晓霖，系公司法务部职员。
委托代理人廖启东，江苏知本律师事务所律师。
原告金坛汇景房地产开发有限公司（以下简称汇景公司）诉被告无锡康嘉福皇家古法投资管理有限公司（以下简称康嘉福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭适用普通程序于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告汇景公司的委托代理人苗一慧、被告康嘉福公司的委托代理人蒋晓霖、廖启东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汇景公司诉称，2012年7月13日，原、被告签订房屋租赁协议，约定由被告承租原告坐落在金坛金城镇南环一路802号房屋两层，租期十年。协议签订后，原告依约交付租赁房屋，被告使用该房屋从事经营至今。但被告未能依约缴纳租金，截止2015年4月1日，被告应缴纳的租金为2346106元（计算至2015年9月30日），而被告实际向原告付款1253000元（含100000押金），实际拖欠原告租金1193106元。原告多次催要无果，现诉至法院要求：1、解除原、被告于2012年7月13日签订的房屋租赁协议；2、被告在租赁协议解除后7日内将承租房屋腾空交付原告；3、被告按年租金840452元的标准，向原告承担自2015年10月1日起至实际腾空交付房屋之日止的逾期腾房占有使用费；4、被告偿还所欠原告租金1193106元；5、被告承担所欠原告租金滞纳金500000元；6、被告赔偿原告损失420226元；7、本案诉讼费用由被告负担。
被告康嘉福公司辩称，原告在起诉前没有通知被告解除合同，根据法律规定原告无权直接向法院提出解除租赁协议；原告没有履行合同约定的义务，违约在先，租赁房屋出现质量问题，原告以种种理由拖延维修时间，严重影响了被告租赁房屋的目的，不能正常经营；原告要求承担滞纳金，有失公平，约定过高；原告不能既要求被告承担滞纳金，又要求被告承担赔偿损失，没有法律依据；根据协议约定，原告有义务通知被告缴纳租金，故被告不应当承担违约金。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，坐落于金坛市南环一路802号房屋登记于原告汇景公司名下。2012年7月13日，汇景公司（甲方）与康嘉福公司（乙方）签订房屋租赁协议1份，主要约定：甲方将位于金坛市南环一路802号2层房屋出租给乙方使用；租赁期自2012年4月1日起至2022年3月31日止；第一年租金为385000元、第二年租金为748000元、第三年租金为792880元、第四年租金为840452元；租金按6个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金支付时间为2012年3月30日；乙方须在每个支付期起始日10天前全额支付当期租金；协议签订后，乙方向甲方缴纳押金100000元；甲方在乙方缴纳当期租金前15天书面、QQ或短信等方式提醒乙方；如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金5%加收滞纳金；拖欠租金超过15天，甲方有权收回出租房，乙方须按实际使用日缴纳租金并承担违约责任；乙方拖欠租金违约的，甲方有权收回该房屋，乙方按当年的6个月租金赔偿甲方损失，并赔偿由违约行为造成对方的损失。协议签订后，被告向原告支付100000元押金。原告于2015年7月21日起诉至本院。
另查明，2014年12月26日，江苏钟鸣律师事务所通过EMS邮件（号码：1006473942612）向被告寄出律师函，主要内容为：江苏钟鸣律师事务所接受汇景公司的委托，就被告公司与汇景公司房屋租赁事宜提供相应法律服务；截止2014年11月30日，被告公司应缴纳房屋租金1925880元、押金100000元，合计2025880元；截止2014年12月26日，被告公司共向汇景公司缴纳1253000元，累计拖欠租金772880元；现函告贵公司接到律师函三日内将所欠汇景公司租金如数缴纳，否则将以诉讼方式，要求解除与被告公司的租赁协议，并要求被告公司支付所欠租金及赔偿相应损失。根据中国邮政速递物流显示，2014年12月30日11时37分该邮件投递并签收，签收人为同事。
诉讼过程中，根据原告的申请，本院依法向工商银行无锡蠡园开发区支行、交通银行无锡分行、建设银行无锡滨湖支行出具（2015）坛民初字第2390号民事裁定书及协助执行通知书，依法冻结被告康嘉福公司名下的银行存款人民币2150000元或查封其同等价值的财产。
庭审过程中，原、被告双方确认：被告于2012年4月1日至2013年3月31日缴纳租金385000元、2013年4月1日至2014年3月31日缴纳租金748000元、2014年4月1日至2015年3月31日缴纳租金20000元。被告陈述：“若算至2015年9月30日，所欠租金1193106元是对的，但应该只算到开庭之日或是起诉之日……滞纳金的性质是违约金，我方认为违约金过高……对于原告违约在先，没有相应证据……解除是可以的，需要将条件协商好，我方分批支付租金，其他的希望免除……若腾房超过2015年9月30日，我们该支付还是会支付的。”
上述事实，有当事人陈述、房屋租赁协议、律师函、EMS邮政物流等证据在卷佐证。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示且不违反相关法律规定，属合法有效，双方均应恪守履行。对于原告主张解除房屋租赁协议并要求被告7日内腾空房屋的请求，本院认为，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告未缴足第三年的租金，原告向其书面发函并给予了三日宽限期，但被告仍未履行。原告要求解除该房屋租赁合同，返还房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
对于拖欠租金，原告主张算至2015年9月30日，被告辩称应算至起诉之日或是开庭之日。本院认为，2014年12月26日原告向被告发函给予其三日的宽限期，并注明若不能如数缴纳，将以诉讼方式依法维权，届时解除双方的租赁协议，而原告于2015年7月21日向法院起诉，故以2015年7月21日确定双方解除房屋租赁合同的时间较为合适，租金也应算至2015年7月21日。根据原、被告双方约定的租金，被告仍应支付原告租金1030772元（840452元÷365天×112天+792880元-20000元）。2015年7月21日后，被告仍实际占有、使用出租房屋，理应按照双方租赁合同约定的租金标准给付自2015年7月22日起至实际腾空之日止的占有使用费。原告主张按照年租金840452元的标准计算上述占有使用费，于法有据，本院予以支持。
对于租金滞纳金及损失，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告主张的租金滞纳金及损失，均属于违约金形式，双方约定过高，结合本案实际情况及当事人的过错，本院酌定被告赔偿原告损失50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告金坛汇景房地产开发有限公司与被告无锡康嘉福皇家古法投资管理有限公司于2012年7月13日签订的房屋租赁协议。
二、被告无锡康嘉福皇家古法投资管理有限公司于本判决生效之日起15内支付原告金坛汇景房地产开发有限公司租金1030772元，并按照年租金840452元支付自2015年7月22日起至实际腾空之日止的占有使用费。
三、被告无锡康嘉福皇家古法投资管理有限公司于本判决生效之日起30日内将金坛市南环一路802号2层房屋腾空并将上述房屋返还原告金坛汇景房地产开发有限公司。
四、被告无锡康嘉福皇家古法投资管理有限公司于本判决生效之日起15内支付原告金坛汇景房地产开发有限公司违约金50000元。
五、驳回原告金坛汇景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（户名：常州市金坛区人民法院执行款专户，开户银行：江苏银行金坛支行，账号：83×××13）。
案件受理费人民币23707元、保全费5000元，合计人民币28707元，由原告金坛汇景房地产开发有限公司负担9178.62元，被告无锡康嘉福皇家古法投资管理有限公司公司负担19528.38元（此款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起15日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时依照《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费23707元。（户名：江苏省常州市中级人民法院开户银行：江苏银行常州分行营业部账号：80×××63）
审 判 长 高妍彦
代理审判员 蔡闻世
人民陪审员 王兰兰
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 汤陈楚