江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0581民初12087号
原告：朱伟锋，男，1973年7月1日出生，汉族，住江苏省常熟�。
委托诉讼代理人：苏伟元，常熟市琴川法律服务所法律工作者。
被告：李小伟，男，1972年8月5日出生，汉族，住浙江省仙居县，现住江苏省常熟市。
被告：朱东兴，男，1977年8月29日出生，汉族，住浙江省仙居县，现住江苏省常熟市。
委托诉讼代理人：苏葭，江苏海容律师事务所律师。
委托诉讼代理人：严鸿，江苏海容律师事务所律师。
原告朱伟锋诉被告李小伟、朱东兴确认合同无效纠纷一案，本院于2016年10月26日立案受理，依法由审判员赵丽丹适用简易程序审理。于2016年11月28日公开开庭进行了审理。原告朱伟锋的委托诉讼代理人苏伟元、被告朱东兴的委托诉讼代理人苏葭到庭参加诉讼。后于2017年1月6日第二次公开开庭进行了审理。原告朱伟锋的委托诉讼代理人苏伟元、被告朱东兴的委托诉讼代理人严鸿到庭参加诉讼。审理中，本院将案由变更为房屋迁让纠纷。被告李小伟两次庭审经本院合法传唤无正当理由均拒不到庭。本案现已审理终结。
原告朱伟锋向本院提出诉讼请求：1.确认两被告于2013年3月20日就金沙花园36幢签订的《房屋租赁合同》无效，并腾空房屋归还原告；2.判令两被告按每月3800元的价格共同支付从2016年5月18日起至实际交付房屋日止的房屋使用费；3.本案的诉讼费用由两被告共同承担。后将诉讼请求第一项变更为：判令两被告腾空房屋归原告所有。事实和理由：原告于2016年4月21日以最高价170万元的价格从司法网拍中的竞得常熟市金沙花园36幢319.66平方米住宅房一幢。并于2016年5月9日取的（2014）熟执字第01992号之三执行裁定书，2016年6月12日进行房产登记，并取得了房产证和土地证。原告之前知道该房屋有所谓的“租赁”，并知道里面是毛坯，从未装饰，也未住过人，里面堆放了一些杂物和企业织物废料，且大部分是易燃品，所以原告在获得所有权证后就去管理该房屋时，却找到“承租人”的百般阻挠，原告多次报警后，被告提出几十万远的高价解约补偿。根据（2014）熟商初伤初字第01096号民事判决书，被告于2012年10月9日开始将金沙花园36幢等财产向招商银行常熟支行抵押贷款270万元，于2014年1月21日开始逾期不还，随后于2014年8月5日立案，2014年9月23日开始庭审，2014年10月10日进行了判决。两被告为了抗拒法院的执行，于2013年3月20日就金沙花园36幢签订了从2013年4月1日至2028年3月31日年租金仅为13500元的319.66平方米住宅房一幢的《房屋租赁合同》，即便是真实的，也是不符合厂里常理的。该房屋由于长期无人管理，长满野草，全是灰尘，里面仅堆放一些杂物和企业织物废料，且长期没有进出人及货物。这些与租赁的目的毫无关系，不管从经济效益还是生活服务等方面，常人是无法想象的。严重违背了诚实信用原则，严重侵犯了权利人的合法权利。种种迹象表明：两被告于2013年3月20日就金沙花园36幢签订的《房屋租赁合同》实属虚假租赁合同，自始无效。
被告李小伟书面辩称，1.答辩人与朱东兴之间签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，并经人民法院审核认定合法有效。答辩人因种种原因，在2013年出现急需资金周转的情况。本人的当时名下有位于常熟市沙家浜镇金沙花园36幢的一栋房屋�故一开始答辩人向想出售上述房屋以解燃眉之急，但上述房屋地址比较偏僻，没有相应配套设施，加上经济大环境不好，一时根本卖不出去。无奈之下我只能变出售为出租，因为价钱便一点的话出租比出售容易的多。此后，朱东兴向其表示有租赁的兴趣。因为答辩人需要资金周转，于是其向朱东兴提出可长时间租给他，价钱可以便宜点。经协商，双方达成一致意见，租金为15年，每年租金为13500元，共计为202500元。上述租金答辩人已全部收到。在上述房屋经法院拍卖之前，在法院询问下，其也向法院陈述了出租房屋给朱东兴的事实，并向法院递交了租赁合同等相关材料。法院经过审核后，确认了租赁的事实，并在房屋拍卖公布的情况表中也记载了出租的相关情况。故其租赁给朱东兴是事实，并已经过法院认定。2.答辩人从未有诉状中所说的向被答辩人提出几十万元高价解约补偿的说法，此说法纯粹是被答辩人别有用心的捏造的情况。综上，答辩人认为与朱东兴签订的《房屋租赁合同》真实有效，并已经法院认定，且上述房屋的拍卖公告中已明确记载此房屋已出租的相关情况，被答辩人在明知有租赁的情况下竞购获得此房屋，现在却已种种理由甚至捏造的事实，诬称是虚假合同，其用心实在险恶。故请求法院查明事实，驳回被答辩人的全部诉请。
被告朱东兴辩称，1.李小伟与朱东兴之间签订的房屋租赁合同合法真实有效，并且已经通过法院的审核认定；2.原告在经拍卖获得房屋所有权之前，法院相关拍卖机关向其告知房屋租赁的相关事宜，并且拍卖公告中明确记载的，原告在竞拍得到本案诉争房屋后通过各种非法手段损害朱东兴依法享有的租赁的权益，我方因此事多次报案。朱东兴认为，原告明知租赁情况下购得房屋，通过各种手段逼迫朱东兴，同时原告陈述的事实和理由中存在不实之处，综上请求法院驳回原告的诉讼请求。同时对于李小伟的答辩状无异议，其陈述的是事实。
经审理查明，2013年3月20日，李小伟作为出租方（甲方）、朱东兴作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、甲方出租给乙方的房屋坐落于常熟市沙家浜金沙花园36幢（以下简称涉案房屋），产权证面积320平方米，独幢。二、租赁期限为壹拾伍年，自2013年4月1日起至2028年3月31日止。三、租金、支付方式和其他费用。甲、乙双方约定，该房屋每年的租金13500.00元，共计租金202500元；乙方支付租金方式如下：以先付后用的原则，一次性付清全部租金；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气等费用、房屋和设备日常维修由乙�承担。四、房屋使用要求和维修责任。租赁期间，装潢及房屋修理由乙方自理，装修时如需要更更改该房屋机构结构，需征得甲方同意方可施行。由于乙方原因造成的商品损失或毁坏，乙方应照价赔偿。乙方不得在房屋内存放危险品。否则，如该房屋及附属设施因此受损，乙方应承担全部责任。甲方同意乙方可以将房屋转租给他人使用。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，应于租赁期满前3个月，向甲方提出续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。五、约定条款。租赁期间，双方不得违约，如一方违约应赔偿守约方足够的经济损失。合同终止时，在未经甲方同意留存的物品，甲方有权处置，收益归甲方所有。乙方应装修成形的不可移动和部分，无偿归甲方所有。
2013年3月20日，朱东兴向李小伟支付租金2500元并向朱东兴出具收条；2013年4月1日，朱东兴转账支付李小伟20万元并由李小伟出具收条。2014年5月10日，朱东兴交纳了常熟市沙家浜镇金沙花园36幢房屋2014年1月1日至2014年12月30日的物业费1500元、2016年5月1日，朱东兴交纳了2015年1月1日至2016年12月30日的物业费3000元。
另查明，2012年10月9日，案外人招商银行有限公司常熟支行（以下简称常熟招行）与被告李小伟、案外人赵慧琴签订《个人授信及担保协议》1份，该协议约定常熟招行向李小伟、赵慧琴提供总额270万元的可循环授信额度，授信期限为36个月，从2012年10月9日起到2015年10月9日止。李小伟、赵慧琴以位于常熟市招商城万利商厦B区232、常熟市金沙花园36幢的房屋作为抵押物。本项抵押为最高额抵押。抵押人愿以该两处房产全部权益抵押给授信人（××），作为偿还本该协议项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。同日，被告李小伟、赵慧琴在常熟市房屋产权登记中心将其所有的常熟市金沙花园36幢和招商城万利商厦B区232号房产分别办理了最高额抵押登记，担保的债权数额分别为245万和25万元。同日，被告李小伟、赵慧琴与原告常熟招行签订《周转易协议书》1份，约定原告常熟招行在授信额度内给予被告李小伟、赵慧琴总额为270万元的周转易贷款，贷款期限为12个月，还款方式为按月付息，到期还本，结息日为每月21日，贷款利率按中国人民银行公布的同期基准利率上浮35％，即8.1%，利率调整方式为不变。2012年10月10日，常熟招行向李小伟、赵慧琴发放贷款人民币270万元。2013年10月9日，李小伟、赵慧琴归还常熟招行全部贷款本息。2013年10月10日，常熟招行向李小伟、赵慧琴发放贷款人民币149万元；2013年10月11日，常熟招行向李小伟、赵慧琴发放贷款人民币121万元。2014年1月21日开始，李小伟、赵慧琴开始逾期还息。截至2014年6月16日，李小伟、赵慧琴结欠常熟招行借款本金270万元、利息89925.04元、复利2584.56元，合计2792509.6元。
2014年8月5日，本院受理了常熟招行为原告、李小伟、赵慧琴为被告的金融借款合同纠纷案件，（2014）熟商初字第01096号民事判决书判决确认常熟招行有权以折价、或者以拍卖、变卖李小伟、赵慧琴抵押的常熟市金沙花园36幢房屋所得价款在最高额245万元的范围内优先受偿借款本息2792509.6元的债务。
2014年11月18日，常熟招行就（2014）熟商初字第01096号民事判决书申请本院立案执行，执行中于2015年5月28日作出拍卖常熟市金沙花园36幢房屋的裁定。2016年4月21日，本案原告朱伟锋以最高价人民币1700000元的价格在司法网拍中竞得常熟市金沙花园36幢房屋的所有权。
2016年6月12日，常熟市金沙花园36幢房屋的房屋所有权人登记为朱伟锋。同年6月16日，常熟市金沙花园36幢房屋的土地使用权人登记为朱伟锋。
庭审中，原告认为，本案的所涉房屋的抵押在前租赁在后，后原告经过司法拍卖获得了房屋的所有权，原告有权利要求被告腾让该房屋而不受租赁合同的约束，属于买卖不破租赁的例外，因此要求两被告腾让房屋并支付自（2014）熟执字第01992号执行裁定书生效开始即2016年5月18日起至实际交付房屋之日之日止的房屋使用费。被告朱东兴认为，原告在拍卖时是知道所涉房屋存在租赁的，朱东兴在承租上述房屋时完全不知道该房屋已发生的抵押情况及将来可能发生的拍卖及涉诉情况，且朱东兴和李�伟签订的租赁合同是真实的，也按照约定履行了自己的合同义务包括支付房屋租赁费用，朱东兴获得该房屋的承租权是善意的，租赁时李小伟也未告知其房屋抵押的情况，故原告应受该房屋租赁合同的约束，原告要求被告腾让房屋无依据，同时，原告要求被告支付房屋使用费亦是无依据的。至于原告在获得房屋的所有权后对被告采取断水、断电并造成被告物品等损失的问题，其另行主张。因双方意见不一且被告李小伟未到庭，致调解未成。
庭后，原告向本院表示，对于自2016年5月18日起至实际交付之日的房屋使用费不再主张。
以上事实，由身份证、非常熟籍居住证信息证明、照片、（2014）熟执字第01992号之三执行裁定书、房屋所有权证、土地所有权证、房屋租赁合同、收条、收据、拍卖公告、�2014）熟商初字第01096号民事判决书及本院庭审笔录证证据为证。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋出租前已设立抵押的，因抵押人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。涉案房屋于2012年10月9日设立了抵押，抵押权人为案外人常熟招行，而涉案房屋的租赁合同签订时间为2013年3月20日，抵押权人常熟招行根据（2014）熟商初字第01096号民事判决书于2015年5月28日申请执行，在执行过程中涉案房屋通过司法拍卖由朱伟锋竞拍取的涉案房屋后，朱东�与李小伟之间的租赁关系已无法继续履行，朱东兴或李小伟自2016年4月22日起后占有涉案房屋没有依据，现原告要求两被告腾空房屋并返还给原告，依法有据，本院予以支持。因原告在庭后表示对涉案房屋自2016年5月18日起至实际交付房屋之日止的房屋使用费不再主张，其原告真实意思表示，本院予以准许。被告李小伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，视为其放弃抗辩、质证的权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理陈振房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告李小伟、朱东兴于本判决生效之日起三十日内将常熟市金沙花园36幢房屋腾�并返还给原告朱伟锋。
案件受理费减半收取人民币40元，由被告李小伟、朱东兴负担（原告同意被告负担的诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审判员 赵丽丹
二〇一七年一月十二日
书记员 王怡婷