浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙金民终字第1302号
上诉人（原审原告）王某。
委托代理人吴某某。
被上诉人（原审被告）王某某。
被上诉人（原审被告）胡某某。
两被上诉人共同委托代理人唐某某。
上诉人王某因房屋买卖合同纠纷一案，不服金华市婺城
区人民法院（2010）金婺北民初字第126号民事判决，向本院
提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现
已审理终结。
原审原告王某在原审中诉称，王某某、胡某某系夫妻关
系。2010年3月11日，其与胡某某在金华市天益商品信息咨询
有限公司（以下简称天益咨询公司）签订《房地产买卖协议》
，约定：甲方（即王某某）将自有的、登记在王林土××下×
×、××于金华市××号香滨苑3幢1单元601室房屋及附属用
房转让给乙方（即王某）；协议签订之日，由乙方付给甲方2
万元作为购房某某；房价为41.6万元，2010年3月24日办理房
产证过户手续，同时，由乙方一次付清购房款（含定金）；该
房于2010年3月24日办理房产过户手续，并于当日由甲方正式
交付给乙方使用等条款。当日，其按约支付了购房某某2万元
，后王某某、胡某某未按时办理房产过户手续，也未交付房产。请求判令王某某、胡某某交付座落于金华市婺城区白某某35
5号香滨苑3幢1单元601室房屋给其并办理该房屋所有权和国有
土地使用权变更登记到其名下的手续；由王某某、胡某某承担
诉讼费用。
原审被告王某某、胡某某在原审中辩称，1、王某所说的
支付2万元定金不是事实，实际上没有支付。2、双方签订房屋
买卖协议时，王某自身存在着过错。3、本案所涉的房产是属
于王某某的，胡某某事先没有得到王某某的授权，事后也没有
得到王某某的认可，胡某某的行为不构成表见代理，要求驳回
王某的诉请。
原审法院查明，王某某与胡某某系夫妻关系。2008年12
月，胡某某将登记在王林土××下××于金华市××号香滨苑
3幢1单元601室的房屋挂上“金华房网”转让，转让价40万元
。2010年3月，王某上网获息后，即通过“筑家房产中介公司
”与胡某某取得联系，并于3月10日对该房进行现场察看。次
日，王某母亲与胡某某取得联系，胡某某携同其儿子与王某一
起来到“天益咨询公司”进行协商，胡某某提供《房屋所有权
证》和《土地使用权证》给王某查看，“天益咨询公司”上网
对该房产进行查询核实，后双方对房屋转让价等事项进行协商
，在协谈房屋转让价时，胡某某打电话征求出差在外的王某某
的意见。因王某单位请假较麻烦，且对该房屋较满意，所以要
求当日签订协议，随后，王某与胡某某签订了《房地产买卖协
议》1份，约定：甲方（王某某）同意将座落于白某某355号香
宾苑3幢1-601室建筑面积约为145.58平某，附房20.28平某的房屋转让给
乙方（王某）。房产证号：00××59、土地证号：6-
9627。签订协议后，由乙方付给甲方2万元作为购房某某。房
屋转让价为41.6万元，款于2010年3月24日办理房产证过户手
续同时，由乙方一次性付清。该房于2010年3月24日办理房产
过户手续，并交付给乙方使用。及违约责任等。甲方由胡某某
签名，乙方由王某签名，见证方为“天益咨询公司”盖章。协
议签订后，王某按约支付了购房某某2万元，由胡某某出具《
收条》1份，该定金存放在“天益咨询公司”，并由“天益咨
询公司”出具给胡某某《收条》1份。后王某某、胡某某通知
“天益咨询公司”告知其不同意转让该房，并要求“天益咨询
公司”组织双方调解。“天益咨询公司”组织双方调解一次，
但因意见不一致而调解未果。
原审法院认为，本案争议的焦点是胡某某与王某签订《
房地产买卖协议》的行为是否构成表见代理及该协议是否有效
的问题。针对本案事实，现从表见代理的4个构成要件作以下
分析：其一，表见代理只能在代理人无代理权而从事代理行为
的情形下发生。本案胡某某未经王某某委托授权，应属无权代
理行为。其二、相对人有合理的理由相信无权代理人有代理权
。王某认为其相信胡某某享有代理权的理由是，王某某与胡某
某系夫妻关系；胡某某将该房屋上网转让，意思表示清楚；在
双方协商房屋转让价时，胡某某通过电话方式与王某某联系，
王某某未表示反对；期间，胡某某持有房产证和土地使用权证
，且其成年儿子一直在协商现场。经审查，该院认为，王某某与胡某某确系夫妻关系，但根据有关法律规定，夫或妻非因日
常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平
等协商，取得一致意见。房屋应属重大夫妻共同财产，应由夫
妻双方共同协商才能做出处理决定，况且该房屋的产权登记人
为王某某，王某即使按一个正常普通人的常识也应当知道需征
求一下产权人的意见。胡某某转让该房屋的意思表示虽然明确
，且在协商过程中，确实与王某某通过电话联系，但王某并无
证据证明王某某未表示反对。王某某与胡某某的儿子虽与胡某
某在协商现场，但其儿子对该房屋并无共有权，更无处分权，
王某不能因其儿子在场且未表示反对就有理由相信胡某某享有
代理权。因此，王某相信胡某某享有代理权的理由不充分。其
三、相对人主观上是善意的，无过失的。王某认为其主观上是
善意的，且房屋转让价也是合理的，应属善意取得。该院认为
，所谓主观上的善意，是指相对人不知道或不应当知道无权代
理人实际上没有代理权。本案中，王某明知房屋产权人是王某
某，但王某在既未看到胡某某是否持有王某某的书面授权委托
书，又未听见王某某给胡某某作出口头授权的情形下，其作为
一个合理的、谨慎的人在当时这种情形下，完全不应信赖胡某
某享有代理权，因此，王某在主观上并不能认为是善意的。同
时，王某以为胡某某享有代理权是由于其疏忽大意及懈怠所造
成的，因为王某明知房屋产权人是被告王某某，王某完全可以
通过其本人或“天益咨询公司”与王某某进行联系，征求其意
见或取得其授权或等待其出差回来后再签订协议，但王某却怠
于联系核实，故其主观上存在过失。其四、无权代理行为的发生与本人（即被代理人）有关。即本案王某的合理信赖的形成
与王某某的行为应当有关联。而王某某除了接到胡某某的电话
外，并无其他任何其他足以使王某产生合理信赖的表现行为，
且王某并未能举证证实王某某在该电话中已作出同意转让该房
产或已同意授权给胡某某代办转让该房产的意思表示，因此，
王某信赖胡某某享有代理权的形成与王某某之间无牵连性。综
上，王某提供的证据不足以证明胡某某的签约行为构成表见代
理，且事后也未得到王某某的追认，故其与胡某某签订的《房
地产买卖协议》对王某某不发生法律效力，该房屋转让行为应
属无效民事行为。王某的诉请，不符合法律规定，该院依法不
予支持。依照《中华某某共和国合同法》第四十九条、第五十
六条、《中华某某共和国民法通则》第七十八条之规定，判决
：驳回王某要求王某某、胡某某交付座落于金华市婺城区白某
某355号香滨苑3幢1单元601室房屋，及办理房屋所有权和国有
土地使用权变更登记至王某名下的诉讼请求。如果未按该判决
指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民
事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的
债务利息。一审案件受理费6390元，由王某负担。
宣判后，原审原告王某不服，向本院提起上诉称，胡某
某的签约行为已构成了表见代理，原判对本案讼争房屋买卖合
同不成立的认定不当，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人王某某、胡某某在庭审中辩称，原判认定事实
清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据确实、充分，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是胡某某的行为是否构成表
见代理。根据《中华某某共和国合同法》第四十九条的规定：
“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理
人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代
理行为有效”。本案中，虽胡某某非涉案房屋的登记产权人，
但其系产权人王某某的妻子，是房屋的共有人。其将涉案房屋
挂至网络出售，在王某有意向购买该房屋后，也一直由其出面
与王某联系购房事宜，并持钥匙带王某进行现场察看，在签署
协议当天其携带房屋两证与儿子一同前往中介公司，并在与其
丈夫王某某电话沟通过之后与王某签订了涉案合同，收取了20
000元购房某某。综合上述事实，王某完全有理由相信胡某某
丈夫王某某知道或应当知道胡某某出卖房屋的行为。胡某某提
出王某某在电话中并未同意出卖房屋的辩解，与其在通完电话
后便与王某签订了合同并收取了定金的行为，以及夫妻关系正
常，儿子在场等情况看，此辩解有悖常理。综上，胡某某出卖
该房屋行为已构成表见代理，涉案合同应当认定有效，王某某
、胡某某应依约交付涉案房屋并协助王某办理有关过户手续，
同时王某应一次性付清房款416000元（包含已付的20000元定
金）。王某提出的上诉理由成立，本院予以支持。原判认定事
实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华某某共和国民
事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华某某共
和国合同法》第四十九条之规定，判决如下：
一、撤销金华市婺城区人民法院（2010）金婺北民初字第126号民事判决；
二、王某某、胡某某于本判决生效之日起三十日内交付
座落于金华市婺城区白某某355号香滨苑3幢1单元601室的房屋
并协助王某办理有关过户手续，同时王某应一次性付清房款41
6000元（包含已付的20000元定金）。
一审案件受理费6390元，二审案件受理费12780元，均由
王某某、胡某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑林军
代理审判员 金 桦
代理审判员 楼 俊
二〇一〇年十月二十一日
代书 记员 汪艳玲