浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2238号
上诉人（原审原告）：乐清经济开发区投资发展有限公司。
法定代表人：卓礼丰。
委托代理人：郑旭阳。朱国琬。
被上诉人（原审被告）：浙江雁楠智能科技有限公司。
法定代表人：包宣平。
委托代理人：王正善。潘晓珍。
原审第三人：乐清市中新能源科技有限公司。
法定代表人：包宣平。
委托代理人：王正善。潘晓珍。
上诉人乐清经济开发区投资发展有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2015）温乐民初字第373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月28日受理后，本院依法组成合议庭于2015年9月10日公开开庭进行了审理。上诉人乐清经济开发区投资发展有限公司的委托代理人郑旭阳、被上诉人浙江雁楠智能科技有限公司及原审第三人乐清市中新能源科技有限公司的委托代理人王正善、潘晓珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2012年10月9日，乐清经济开发区乐商创业园项目对外发布招商公告。第三人乐清市中新能源科技有限公司等企业向原告申请入园。2013年1月10日，原告就入园企业名单进行公示，其中包括第三人乐清市中新能源科技有限公司等企业。2013年1月29日，第三人就其承租的原告所有的乐商创业园B幢6楼（使用面积1568.41㎡、公摊面积58.88㎡，租金为6层年租金85元／㎡、公摊面积年租金180元／㎡，物业费为10元／㎡·年）向原告预交了物业管理费16272.9元、厂房租金143913.25元、押金20000元。同月，原告将厂房钥匙交付第三人。之后，双方因用电需要补签《入园意向书》，《入园意向书》落款时间为2013年6月。2013年8月6日，第三人因企业发展需要，向乐清经济开发区管委会申请企业名称变更为“浙江雁楠智能科技有限公司”。2013年8月16日，第三人与浙江南瑞科技有限公司共同以浙江南瑞科技有限公司的名义向供电局申请非居民生活用电开户登记。同日，原告通知包括第三人在内的入园企业，通知内容载明：“乐商创业园园区内已经实行三通，企业进入正常生产状态。经公司研究决定将租金起算时间定为：入园企业汇款至乐清经济开发区投资发展有限公司的后一天开始算起，以汇款凭证的第一笔时间作为贵企业租金起算时间。”2013年9月13日，被告浙江雁楠智能科技有限公司新设成立，住所地为第三人承租厂房。经原告同意，第三人已预交款项转为被告预交款项，第三人承租原告厂房所产生的权利义务转由被告享有、承担。2013年11月26日，乐商创业园完成配电通电。2013年12月18日，被告承租厂房受电工程竣工。
2014年初，原告通知包括被告在内的入园企业“2013年所预交费用作为2014年租金等，2013年租金从2013年4月1日起至11月26日止共235天按35%收取，2013年11月26日至2014年1月30日共64天按正常全额收取。”
2014年11月12日，原告通过浙江联英律师事务所乐清分所致函被告，要求被告在接函之日起七日内到原告公司签订厂房租赁合同。2014年11月18日，被告等企业就浙江联英律师事务所乐清分所2014年11月12日函件回复浙江联英律师事务所乐清分所，载明：“……二、签订租赁合同，一直是我们（被告等）企业强烈要求和期盼的事。但开发区方面无视我们企业的正当要求，下发通知要求我们企业，缴纳未通电期间的租金，如此霸王条款，让我们企业难以接受。由于2013年未通电期间的租金问题争执不下，导致后面的签订合同之事，在争议中久拖未决，并非我们企业拒签合同。……”
2014年12月30日，原告向被告邮寄《解除租赁合同通知书》，通知书载明：“自本通知函发之日起，贵公司与我公司之间的不定期房屋租赁关系解除，请你在收到本书面通知后15日内腾空所租赁厂房，并在收到本书面通知后15日内支付实际租赁期间的租金129324.78元和物业费14623.32元，以及腾退前实际占用期间厂房相关费用。二、若你在上述期限内不腾空厂房和支付拖欠租金，本公司将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求你承担相应的损失。”同日，被告收到该通知书。
另查明：1、在未正式通电前，包括第三人、被告在内的部分企业利用原告临时变压器进行生产经营。2、2013年8月6日，因被告工商登记等需要，包宣平（第三人和被告的法定代表人）以浙江雁楠智能科技有限公司（筹）的名义与原告签订了《房屋租赁协议书》，该协议书记载内容如下：“一、房屋坐落在乐清经济开发区乐商创业园B栋6楼，合计使用面积1568.41平方米。二、租赁期共伍年，出租方从2013年8月10日起将出租房屋交付承租方使用，至2018年8月9日收回。三、租金每年143900元，交纳期限和方式：租金一年一付，电汇付清。”另外，载明《房屋租赁协议书》仅限于工商执照、税务登记证、组织代码证变更之用。3、被告同意2013年预交的费用作为2014年厂房租金等，但就2013年租金如何支付问题分别向原告、乐清经济开发区管委会、乐清市人民政府、乐清市三千办反映，要求相关单位合理解决2013年厂房租金收取问题。由于双方就2013年租金如何支付存在争议，被告至今尚未支付2013年相关租金等。
原判认为：民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。2013年8月6日，包宣平（第三人和被告的法定代表人）以浙江雁楠智能科技有限公司（筹）的名义与原告签订了所谓的《房屋租赁协议书》。该协议书载明仅限于工商执照、税务登记证、组织代码证变更之用，结合被告等企业2014年11月18日针对浙江联英律师事务所乐清分所的复函等文件所记载的双方未签订书面租赁合同的陈述，该协议书系为了被告办理工商登记等用途，并非是原、被告签订房屋租赁合同的真实意思表示，故包宣平（第三人和被告的法定代表人）以浙江雁楠智能科技有限公司（筹）的名义与原告于2013年8月6日签订的《房屋租赁协议书》依法不成立，被告有关双方已签订书面租赁合同的抗辩，不予采纳，应认定原、被告2013年至今尚未签订书面租赁合同，双方之间应属于不定期租赁合同关系。
《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”该条之所以规定出租人应当在合理期限之前通知承租人，其目的在于给予承租人合理的时间去重新寻找租赁物、腾退生活物品、生产设备等。本案被告作为正处于正常生产经营状态的工业企业，其厂房、办公用房的寻找，生产设备的搬迁，员工的安置等，15天时间明显不能完成，而本案原告2014年12月30日通知被告解除房屋租赁关系，要求被告在15日内腾空所租赁厂房，并且，原告也未举证证明其在解除房屋租赁关系之前已通知被告将在2014年12月30日解除租赁关系。因此，原告的解除行为不符合《合同法》第二百三十二条关于“合理期限”的要求，对原告要求确认原、被告之间的租赁合同关系已经解除的主张，不予支持。鉴于本案合同的解除不合法，原告要求被告腾退涉案厂房，于法无据，不予支持。
2014年初，原告通知包括被告在内的入园企业“2013年所预交费用作为2014年租金，2013年租金从2013年4月1日起至11月26日止共235天按35%收取，2013年11月26日至2014年1月30日共64天按正常全额收取。”对于第三人2013年1月29日所预交费用作为2014年相关租金费用，被告已予同意。原告就涉案厂房2014年（2014年2月1日至2015年1月31日）相关租金、费用已经收取，现原告要求被告支付2014年2月1日至2014年12月29日的租金等费用无事实依据，不予支持。
对于原告要求被告支付2014年12月30日至实际腾退之日止的房屋占用使用费问题。如前所述，原告就双方之间的不定期租赁合同关系解除不合法，双方之间的租赁合同关系依然存在，目前不存在占有使用费和腾退的问题。被告已支付2014年2月1日至2015年1月31日的厂房租金等费用，对于2015年2月1日开始的租金等费用支付问题。《合同法》第二百二十六条规定“对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案双方未签订书面租赁合同，亦无证据证明双方就租金等费用如何支付存在口头约定或交易习惯；即便如双方尚未成立的2013年8月6日《房屋租赁协议书》所记载的租金一年一付，双方就租金具体是一年中的何时支付也系约定不明，有鉴于以上情况，本案2015年2月1日开始的租金等费用支付也应在2016年1月31日租赁期间届满一年时支付。双方租赁合同如在2016年1月31日前合法解除的，则应在租赁期间届满时支付。因此，对原告要求被告支付2014年12月30日至实际腾退之日止的房屋占用使用费的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告乐清经济开发区投资发展有限公司的诉讼请求。案件受理费3179元，减半收取1589.50元，由原告乐清经济开发区投资发展有限公司负担。
宣判后，乐清经济开发区投资发展有限公司不服，提起上诉称：一、原判驳回上诉人要求被上诉人支付2014年租金的诉讼请求没有事实依据，且违反法律规定。双方对2013年租金存在争议，为此上诉人多次与包括被上诉人在内的园区各个企业进行协调，后根据乐清经济开发区管委会的指导意见，与大部分的园区企业达成了一致的协调意见。但被上诉人直至一审庭审结束前都没有认可上诉人提出的协调方案，因此该协调方案不能作为认定本案事实的依据。原审法院将协调方案作为认定本案事实的依据，显属错误。二、上诉人在解除合同的书面通知里已经明确给予15天的合理腾空期限，原审法院认为出租人在发出解除合同通知之前，应当通知承租人将要解除合同，这显然是对法律条文的严重曲解：首先，从法条本身的要素角度，原审判决的理解是错误的。《合同法》第二百三十二条规定：“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，上诉人发出的解除合同通知书送达在前，15天的合理期限在后，完全符合上述规定。《合同法》第九十六条对合同解除权的行使作出了明确规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”这一规定适用于所有的合同解除权行使情形，没有任何例外规定。上诉人的解除合同通知已到达被上诉人，符合法定的生效要件。即使上诉人给予被上诉人15天腾退时间不合理，也不影响合同解除的法律效力，法院完全可以将腾退期限进行合理调整。况且本案起诉时已经远远超过了上诉人在解除合同通知中给予被上诉人的15天期限，根本不影响被上诉人腾退的实现。三、原审判决违反法定程序。上诉人一审的第一项诉讼请求为“确认原、被告之间的租赁合同关系己经解除”，在一审庭审过程，上诉人也一直主张解除合同通知已经生效，而原审法院对解除合同通知的效力认定与上诉人的主张不一致，应当告知上诉人变更诉讼请求。原审法院并未依法向上诉人释明，剥夺了上诉人变更诉讼请求的权利。原审法院认定合同解除不合法，超越了当事人的诉讼请求范围。《合同法》第九十六条规定：“合同自通知到达对方时生效。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据这一规定，本案中如果被上诉人对上诉人对解除合同通知的效力有异议，应当通过反诉的方式请求人民法院确认。在被上诉人未提出任何诉讼主张的情况下，原审法院超越职权，代替被上诉人行使权利，径自判决。综上，请求撤销原判，发回重审。
被上诉人浙江雁楠智能科技有限公司、原审第三人乐清市中新能源科技有限公司辩称：一、原判认定被上诉人已经向上诉人支付2014年的租金是正确的。双方对于被上诉人2013年预交的费用转化为2014年租金已达成一致意见，该租金方案是上诉人提出的，被上诉人收到该方案后，并没有提出异议，而是进行了认可，因此该方案即具备法律效力。该方案不是在诉讼中因调解所作的让步和妥协，故不适用最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第67条的规定。原判将双方已经达成一致意见的租金的租金方案作为认定事实的依据，并无不当。二、本案不存在上诉人可以解除租赁关系的事由，上诉人无权单方随意通知被上诉人解除合同。被上诉人系处于正常生产经营状态的工业企业，若搬迁，重新寻找厂房、办公用房、搬迁生产设备、安置员工需要几个月乃至更久，上诉人通知被上诉人在15天内腾空租赁厂房，显然不合理。即使上诉人要解除合同，也应当给予上诉人合理的时间。上诉人的解除行为不符合《合同法》关于合理期限的规定，原判认定上诉人的解除行为不合法是正确的。三、原判的认定并未超出当事人诉讼请求的范围，上诉人主张原判程序违法没有法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，各方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，被上诉人作为具有一定规模且处于生产经营状态企业，其搬迁牵涉到落实新厂房及办公用房、搬运设备、安置员工等一系列事项，上诉人于2014年12月30日发出的解除房屋内租赁关系的通知仅给予被上诉人15天的腾空期限，显然并不合理。考虑到上诉人未给予被上诉人合理的腾空期限，原判对上诉人要求确认双方之间的租赁合同关系已经解除的诉讼请求不予支持，符合公平原则。鉴于涉案房屋租赁合同尚未解除，上诉人要求被上诉人腾空租赁房屋并支付租赁合同解除之日起至实际腾退之日止的占有使用费，依据不足，原审法院不予支持，并无不当。
上诉人与被上诉人虽未明确约定将2013年被上诉人年预交的费用抵作2014年的租金，但被上诉人自收到上诉人关于2013年预交费用抵作2014年租金并要求缴纳2013年租金的通知后，仅对其应缴纳的2013年租金金额提出异议，并未对上诉人提出的2013年预交的费用抵作2014年租金的主张提出异议，应视为其认可上述主张，也即双方已达成关于2013年预交费用抵作2014年租金的合意，现上诉人又要求被上诉人支付2014年2月1日至2014年12月29日的租金，缺乏事实依据，原审法院不予支持，亦无不当。上诉人可另行就2013年的租金向上诉人主张权利。另外，上诉人以原审判决超越当事人的请求范围为由主张原审判决程序违法，依据不足，本院不予采纳。
综上，上诉人的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3179元，由上诉人乐清经济开发区投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张苗苗
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一五年十月十三日
代书 记员 周婷婷