文书内容四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川13民终2473号上诉人(原审被告)：南充市耀程房地产有限公司。法定代表人：程耀，总经理。上诉人(原审被告)：程耀，男，汉族，生于1970年12月21日，住四川省仪陇县新政镇东狮路122号。二上诉人共同委托诉讼代理人：李凡涛，四川明炬律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张贞芳，女，汉族，生于1970年9月18日，住四川省仪陇县。委托诉讼代理人：吴林艳，四川金粟律师事务所律师。原审第三人：张超凡，男，汉族，生于1963年5月1日，住四川省仪陇县。上诉人南充市耀程房地产有限公司（以下简称耀程房产公司）、程耀因与被上诉人张贞芳、原审第三人张超凡房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省仪陇县人民法院(2017)川1324民初1157号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。耀程房地产公司、程耀上诉请求：一、撤销仪陇县人民法院(2017)川1324民初1157号民事判决；二、驳回被上诉人张贞芳一审诉讼请求；三、判决双方继续履行2015年11月5日签订的“定房协议”。事实与理由：一、“定房协议”合法有效，应予维持。本案定房协议符合商品房买卖合同本约条件，应认定为“商品房买卖合同”合法有效；二、未办理产权证书的责任不在上诉方，应由被上诉人承担办证不能的法律责任。张贞芳迟迟不按“定房协议”第六条第二款的约定“在签订本协议之日起7日内签订”商品房买卖合同，同时，时至今日也未提供登记申请和个人身份信息、缴纳契税的凭证，导致上诉人不能到登记机关进行“商品房买卖合同”备案和初始登记。其过错在于被上诉方。本案系由于被上诉人的原因导致不能办证，应由被上诉人承担未能办证的法律责任。三、被上诉人应继续履行“定房协议”约定的义务。被上诉人要求解除合同违反诚实信用原则。请求二审法院判令被上诉人继续履行合同义务。张贞芳辩称，一、原审法院认定《定房协议》已约定了《商品房管理办法》第十六规定的商品房买卖合同所应具备的主要条款，且双方均已履行主要义务，故虽名为《定房协议》，实际应当认定为商品房买卖合同。二、未办理产权证书的责任显然在上诉人。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。原审第三人张超凡述称，我系案涉工程的承包人之一，工程目前没有竣工验收。没有办理房屋权属证的责任在耀程房产公司。张贞芳向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告耀程房产公司的5份《定房协议》解除或法院依法解除，并判令二被告向原告返还房款2120117元，并从2015年11月5日起至清偿日止按每日千分之一的资金利息赔偿损失。2、判令二被告承担本案诉讼费、保全费等全部费用。一审法院审理查明，2010年，程耀注册成立耀程房产公司，该公司性质为自然人独资，股东为程耀一人。2013年，程耀与第三人张超凡等人合伙承建耀程房产公司开发的仪陇县立山镇金山大市场项目。后程耀与张超凡商议并结算，程耀将对张超凡的欠款355万元转为借款，程耀又将一辆奔驰车作价120万元抵偿给张超凡。2015年11月5日，张超凡将其对程耀的债权转让给张贞芳，张贞芳与程耀及耀程房产公司协议，将经结算剩余的2377161元债权转作购房款，购买金山大市场项目的住房A幢B单元C层D号及A幢B单元C层D号和商铺A幢B号、C号、D号、E号，并分别签订了6份《定房协议》（甲方为耀程房产公司，乙方为张贞芳），该协议为被告耀程房产公司提供的格式合同，约定了房屋的价款、面积、位置、付款方式、违约责任等。协议内约定的房屋已于2014年1月取得商品房预售许可证，签订协议时房屋已竣工并投入使用，其中商铺当时已出租。耀程房产公司2015年12月28日向张贞芳出具了金额为2377161元房款收据，其中A单元B层C号作价256984元（已转卖他人），其余四个商铺及一套住房总计作价2120177元。协议签订后，耀程房产公司以对其已出租的上述四个商铺承租人通知的方式交付房屋，向承租户表明房屋已卖给张贞芳，后张贞芳向四个商铺的商户收取了2016年度的租金共计30700元。在签订《定房协议》之后至今未办理房屋产权证，并且耀程房产公司在庭审时表示目前短时间内还办不了产权证。张贞芳称其于2016年10月10日和2016年10月27日向耀程房产公司以邮政特快专递的方式分别送达了催告函和解除合同通知书，催告函主要内容为要求耀程房产公司在收到催告函后7日内与张贞芳签订正式《商品房买卖合同》，解除合同通知书主要内容为因耀程房产公司未与其签订正式的商品房买卖合同并办理备案手续构成根本违约，解除5份《定房协议》并要求耀程房产公司在7日内协商退款和赔偿事宜。一审法院认为，第三人张超凡将其对程耀的债权转让给张贞芳，且通知了程耀，是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，具有法律效力；张贞芳与程耀协议将债权转作购买耀程房产公司的房产，并签订了名为《定房协议》的合同，耀程房产公司系程耀所注册的一人公司，其为公司法定代表人和唯一股东，有权代表公司履行民事法律行为，该《定房协议》是双方真实意思表示，成立并生效，对双方具有法律约束力，被告耀程房产公司向张贞芳出具2377161元房款收据的行为即表明其认可以债权转作购房款的意思表示，张贞芳履行了合同约定的主要义务，耀程房产公司也通过向承租商户通知的方式向张贞芳交付了合同约定的四个商铺，协议中约定了《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同所应具备的主要条款，且双方均已履行主要义务，虽名为《定房协议》，实际应当认定为商品房买卖合同；该合同中未约定不另行签订《商品房买卖合同》则某方有合同解除权，且在本案中是否另行签订《商品房买卖合同》均不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，因此张贞芳不能以未另行签订《商品房买卖合同》为由解除与被告耀程房产公司签订的《定房协议》。张贞芳与耀程房产公司签订合同时，合同上约定作为买卖标的房屋已竣工并投入使用，依据《城市房地产开发管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，耀程房产公司应当自2015年11月5日起的最迟90日，即2016年2月4日为张贞芳办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，耀程房产公司至本案庭审辩论结束时仍然不能为张贞芳办理房屋所有权登记，且未能提供证据证明不能办理相关手续不是由于其自身原因造成，因此张贞芳有权请求解除合同并赔偿损失，对张贞芳请求解除其与耀程房产公司签订的5份《定房协议》的诉讼请求，法院予以支持，耀程房产公司应当将所收取的该5份协议所约定的购房款2120177元返还给张贞芳，同时张贞芳应返还已接收的四处商铺；在协议当中双方并未对未办理产权证或合同解除后如何承担损失进行约定，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对于原告的损失，应当自2016年2月5日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算其损失。程耀称其曾向张超凡支付了按月息3分计算的利息，法院认为其支付利息的行为属于自愿行为，且所支付的年利率未超过36%，不影响本案金额的计算。因耀程房产公司系程耀注册的一人有限责任公司，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，程耀不能证明公司财产独立于其自己的财产，因此程耀与耀程房产公司应当承担连带责任。一审法院作出判决：一、解除原告张贞芳与被告南充市耀程房地产有限公司于2015年11月5日签订的分别购买立山镇金山大市场A幢B号、A幢C号、A幢D号、A幢E号、A幢F单元G层H号房屋的5份《定房协议》；二、被告南充市耀程房地产有限公司于本判决生效之日起30日内向原告张贞芳返还购房款2120177元，并承担自2016年2月5日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的利息，至还清款日止，被告程耀承担连带责任。三、原告张贞芳在本判决生效之日起30日内将仪陇县立山镇金山大市场1幢40号、1幢41号、1幢42号、1幢47号四处房屋返还给被告南充市耀程房地产有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11881元，由被告程耀、南充市耀程房地产有限公司共同负担。二审查明，本院审理中，耀程房产公司仅提供案涉仪陇县立山镇金山大市场1、2号楼竣工验收报告复印件，和向仪陇县住房和城乡规划建设局验收申请，其案涉工程目前尚未取得竣工验收备案表，亦未办理房屋初始登记。本院二审查明的其余事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据本案双方当事人的诉辩情况，本案的争议焦点是：张贞芳无法办理案涉房屋所有权登记，其请求解除合同是否应当支持。耀程房产公司与张贞芳签订案涉房屋的五份《定房协议》，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同，《定房协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。耀程房产公司作为出卖人，其协助买受人办理房屋所有权证是出卖人的基本义务。根据《城市房地产开发管理条例》第三十三条规定，耀程房产公司应当在签订合同之日起90内协助张贞芳办理房屋登记手续。但是由于耀程房产公司至今没有取得竣工验收备案，无法办理商品房的初始登记，更无法协助张贞芳办理房屋转移登记。因此，张贞芳未办理房屋所有权登记的原因，系耀程房产公司的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。因此，张贞芳起诉请求解除房屋买卖合同并赔偿损失，应予支持。耀程房产公司上诉认为未办理产权证书的责任不在自己，应由张贞芳承担办证不能的法律责任，并继续履行“定房协议”约定的义务，其上诉理由不成立，本院不予采信。综上所述，耀程房产公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11881元，由上诉人南充市耀程房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 辉审判员 刘荣耀审判员 田 娟二〇一七年十一月二十八日书记员 陈姗姗