浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2011）绍民初字第248号
原告：胡桂娟。
委托代理人：沈世雄。
被告：胡国峰。
被告：胡雅珍。
两被告的共同委托代理人：冯坚、董樑。
原告胡桂娟诉被告胡国峰、胡雅珍租赁合同纠纷一案，本院于2010年12月29日立案受理，依法由审判员冯春盛独任审判，于2011年3月9日公开开庭进行了审理。原告胡桂娟的委托代理人沈世雄，被告胡国峰、胡雅珍的共同委托代理人冯坚，证人张小娟、祁慧明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡桂娟诉称：原告与两被告于2010年7月20日签订一份《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，约定：由两被告将中国轻纺城服装床上用品交易区壹楼C-1-1219、C-1-1220、C-1-1221三间营业房租赁权转让给原告；转让价为520，000元，签约时原告先付定金100，000元；双方于2010年7月30日前办好租赁权过户手续；两被告于2010年10月18日前交房等。
嗣后，原告依约付清定金和转让款项，另支付中介费10，000元，履行了自己的全部合同义务。原、被告还去业主中国轻纺城集团股份有限公司市场分公司（以下简称轻纺城分公司）办理了过户手续。原告为此支出过户费15，024元，另向轻纺城分公司交纳了营业房壹年的租金17，751元。但两被告未能按约于2010年10月18日向原告交房。
原告认为，两被告在接受合同对价之后，没有按约交房，构成根本违约，使原告合同目的无法实现，故诉至法院，诉讼请求明确为：一、依法解除原、被告于2010年7月20日签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》；二、判令两被告立即返还原告营业房转让款520，000元、中介费10，000元、过户费15，024元、租金17，751元、违约定金100，000元，合计662，775元；三、本案诉讼费由两被告承担。
被告胡国峰、胡雅珍共同辩称：原、被告间于2010年7月20日签订《中国轻纺城市场营业房转让协议书》事实，该合同实质上是将被告胡国峰与轻纺城分公司就三间营业房所签订的租赁合同项下的全部合同权利与义务转让给原告，两被告已将三间营业房过户给原告，履行了全部合同义务，不存在违约。
另，2009年9月12日，被告胡国峰将上述三间营业房出租给案外人朱玉凤，租期一年，于2010年10月17日届满。原告在与两被告签约时对该事实是明知的，原告对朱玉凤依法享有到期返还营业房的请求权，换言之，两被告对原告的交付营业房是指示交付、观念交付、间接交付，非直接交付。所以尽管双方约定了于2010年10月18日交房，但原告已履行全部合同义务，包括营业房的交付，现在原告不能取得营业房，与己无关。
综上，两被告不存在违约，原告的诉求依据不足，请求法院驳回其诉讼请求。
经审理本院认定事实如下：出租人轻纺城分公司与被告胡国峰曾签订中国轻纺城服装市场营业房租赁协议，由被告胡国峰租赁中国轻纺城家居用品市场C区1219、1220、1221三间营业房。2009年9月12日，被告胡国峰将上述三间营业房转租给朱玉凤，约定租期自2009年10月18日至2010年10月17日，两方为此签订一份《中国轻纺城营业房协议书》，被告胡国峰另收取押金1，000元。
2010年7月20日，原告（乙方）与两被告（甲方）经中介人张某等人撮合签订一份《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，约定：甲方将其租赁的系争三间营业房转让给乙方承租，转让价520，000元，过户费用由乙方承担；签约时乙方先付转让定金100，000元，余款待产权单位确认并办理过户手续后一次性付清。若甲方反悔，所收乙方定金需双倍返还，乙方反悔，所付定金属违约自愿放弃，归甲方所有；双方初定于2010年7月30日前办理过户手续，如因市场公司等主办部门造成延误，双方应谅解并择日再办；交房日期为2010年10月18日止交给乙方，交房之前营业房的一切费用由甲方负责交清；原甲方与产权单位就营业房所签订的有关协议，是本协议的组成部分，继续受法律保护，原协议中甲方享有的一切权利全部转让给乙方，甲方所应承担的一切义务，同时全部转由乙方履行，原协议和原一切发票、收据由甲方转交给乙方保存。当日，受让方向转让方交付定金100，000元。转让方则将被告胡国峰与案外人朱玉凤订立《中国轻纺城营业房协议书》以及相应的1，000元押金移交给受让方。
2010年7月30日，原告向两被告付清转让余款420，000元。2010年8月30日，轻纺城分公司确认原承租人胡国峰将系争营业房的使用权转让给原告。2010年10月9日，原告向轻纺城分公司交纳过户费15，024元并交纳税金5，724元。2010年10月14日，原告与轻纺城分公司就系争营业房签订《中国轻纺城服装市场营业房（摊位）租赁协议》，原告为此支付租金17，751元。迄今，两被告未向原告履行交房义务。
以上事实认定，由原告提供的中国轻纺城市场营业房转让协议书、发票、完税发票、中国轻纺城服装市场营业房（摊位）租赁协议、转户确认书、转户协议书，两被告提供的情况证明、中国轻纺城营业房协议书、证人证明，证人张某、祁某的证言以及当事人在庭审中所作的陈述等证据予以证明。
本院认为：由房屋租赁合同而产生的租赁权，是指承租人依据其与出租人签订的房屋租赁合同在租赁期内对租赁物进行使用收益的权利。租赁权的本质是债权。租赁权的让与，不同于房屋的转租，它是指承租人完全脱离原租赁关系，使受让人继受其地位，以继续原租赁关系。从原、被告就系争营业房签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》内容来看，原告的主要合同权利是取得系争营业房的租赁权并取得出租人轻纺城分公司的同意（即合同约定的“过户”），其合同义务是支付相应的转让对价；而两被告的主要合同义务是将胡国峰从出租人轻纺城分公司依双方的租赁合同所取得的系争营业房租赁权让与给原告并协助办理“过户”，其合同权利是获得相应的对价。据此，该合同的性质是租赁权让与合同，其内容未违反国家法律法规禁止性规定，应认定合法有效。
租赁权的让与涉及承租人将自己与出租人签订的合同权利与义务一并转让给第三人。根据我国合同法第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。据此，经合同另一方即出租人同意的租赁权让与是合法转让，未经出租人同意的租赁权让与为非法转让，转让行为对出租人不发生法律效力。原、被告所约定的“过户”，实质上即系争营业房租赁权的让与要取得出租人轻纺城分公司的同意，其表现为轻纺城分公司确认原承租人即被告胡国峰退出原租赁关系并由原告与轻纺城分公司订立租赁协议。现该“过户”行为实际已经完成，但原告认为两被告在接受合同对价及“过户”之后，没有按约交房，构成根本违约，使原告合同目的无法实现，故诉请解除合同并返还相关款项。本院认为，我国合同法第九十四条规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同”，该条款表明，只有违约方的违约行为足以导致合同目的不能实现，守约方才能行使合同解除权。事实表明，原告通过合同的履行已经取得系争营业房的租赁权，其合同目的已经得以实现，故原告以合同目的无法实现为由行使法定合同解除权，理由不足且不利维护交易安全，本院不予支持。由此，原告主张返还因履行合同发生转让款、中介费、过户费、租金的请求应予驳回。
关于原告主张返还定金能否得到支持的问题。原告认为双方签约时由原告向两被告交付的100，000元定金的性质系违约定金，现两被告未按约时2010年10月18日交房，构成根本违约，要求另行返还定金100，000元。两被告则主张双方签约时原告已明知系争营业房已由被告胡国峰转租给朱玉凤，该转租期于2010年10月17日届满，由于原告已获得系争营业房承租人的地位，故原告对朱玉凤依法享有到期返还营业房的请求权，换言之，两被告对原告的交付是指示交付、观念交付、间接交付，不是直接交付，原告已履行全部合同义务，包括系争营业房的交付。本院认为，在原、被告签约时，原告确实明知系争营业房由被告胡国峰转租给案外人朱玉凤，转租期于2010年10月17日届满，但未有证据显示两被告在签订租赁权让与合同前后，向朱玉凤作出租赁权让与的通知，原、被告约定交房条款的本意是两被告在转租期届满时从朱玉凤处收回租赁物再交付给原告。据此，现两被告未按约履行交房义务，明显构成违约。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条的规定，当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则；当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。经审查，两被告的违约行为属于不完全履行合同，应按适当比例适用定金罚则。综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌定两被告返还定金的数额为40，000元。原告在其诉讼请求中未提及交付营业房，其对此可另循合法途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条之规定，判决如下：
一、胡国峰、胡雅珍应返还胡桂娟定金40，000元，款限于本判决生效后十日内付清；
驳回胡桂娟其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10，421元，减半收取5，210.50元，由胡桂娟负担4，810.50元，胡国峰、胡雅珍负担400元，款于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费10，421元，款汇至绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××27，开户行：绍兴市商业银行业务部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 冯春盛
二〇一〇年三月十七日
书记员 谭钰婷