安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蚌民一终字第00839号
上诉人（原审被告）：王斌，男，1971年6月20日出生，汉族，个体工商户，住安徽省蚌埠市禹会区。
被上诉人（原审原告）：王志琴，女，1955年10月19日出生，汉族，蚌埠市淮上区经贸委退休职工，住安徽省蚌埠市龙子湖区。
被上诉人（原审原告）：王子强，男，1953年10月15日出生，汉族，蚌埠火柴厂退休职工，住安徽省蚌埠市。
被上诉人（原审原告）：王晓红，女，1962年12月27日出生，汉族，蚌埠染料公司退休职工，住安徽省蚌埠市龙子湖区。
上诉人王斌因与被上诉人王志琴、王子强、王晓红房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院于2015年7月22日作出的（2015）蚌山民一初字第00588号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭于2015年10月12日公开开庭审理了本案，上诉人王斌，被上诉人王志琴、王子强、王晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：本案诉争房屋坐落于本市青年街十区5栋南梯北第四间（产权证号：蚌私字第20××59号，产权人：代玉兰）。戴玉兰育有五个子女，分别为长子王志贵、次子王志明，及三子王子强、长女王志琴、次女王晓红，即本案三原告。2013年4月24日，戴玉兰去世。2013年6月15日，原告王志琴经戴玉兰所有继承人授权与被告王斌签订房屋租赁协议书，约定：甲方（戴玉兰）坐落在青年街141号底层营业房一间，由乙方王斌承租使用。租赁期壹年，从2013年7月1日至2014年6月30日止。承租期中不准转租，按期付清水电费用等。租赁费全年39000元，一次性于2013年7月1日付清。由王志琴写出收据…如果租赁期间遇拆迁房屋，甲方退还实际余额。拆迁事宜由甲方办理…2013年6月23日，被告交纳了39000元房屋租金，原告王志琴出具了收条。现三原告以租赁期限届满为由要求被告腾退房屋并支付房屋占有使用费。
原审法院另查明：经蚌埠市地名委员会办公室证实本案原告主张的蚌埠市青年街141号与蚌私字第20××59号房地产权证上载明的青年街十区5栋南梯北第四间系同一地址。
原审法院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案诉争房屋产权人为戴玉兰，戴玉兰去世后其继承人未对该房屋进行遗产分割，该房屋所产生的租金收益等权益属于全体继承人享有。而原告王志琴在经全体继承人的授权后作为代表与被告王斌签订了房屋租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法、有效。原、被告理应按照合同约定行使权利、履行义务。因合同约定的租赁期限至2014年6月30日，租期届满后原告一直对被告继续使用房屋提出异议，且被告亦未交纳相应的房屋使用费，故双方间的租赁合同已经终止，现原告要求被告腾退房屋于法有据，本院予以支持。同时，被告一直未将房屋钥匙交还原告，并同原告办理交接手续，导致诉争房屋仍处于被告占用状态，故被告理应支付原告相应的房屋使用费，即39000元／12月×9月（自租赁期满2014年7月1日至起诉之日2015年4月2日止）＝29250元，原告主张该部分费用的数额为26600元，本院予以支持。关于被告辩解的诉争房屋所处地段于2013年11月16日即开始被政府征收拆迁，鉴于被告并未能提供有效证据证实，且被告对因拆迁问题是否应当退还其预交的租金并没有提出反诉，故本院对其辩解意见不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十四条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决如下：一、被告王斌于本判决生效之日起三十日内将位于蚌埠市青年街141号房屋腾空并返还给原告王志琴、王子强、王晓红；二、被告王斌于本判决生效之日起七日内支付原告王志琴、王子强、王晓红房屋使用费26600元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费465元，减半收取233元，由被告王斌负担
一审判决送达后，王斌不服，向本院提起上诉。
王斌上诉称：1、三被上诉人没有诉讼主体资格。诉争房产的所有权人是三被上诉人的母亲戴玉兰，戴玉兰去世后，诉争房产并没有进行析产，三被上诉人并未取得诉争房屋的所有权且不能代表所有继承人；2、诉争房屋在2013年11月16日之后处于拆迁状态。上诉人在一审中提交的《蚌埠市蚌山区人民政府关于二马路市场及周边区域房屋征收公告》表明诉争房屋及其周边地区在2013年11月16日之后处于被征地拆迁状态，（2014）蚌山民一初字第01384号判决书中也认定了该事实；3、原审法院认为上诉人未能证明诉争房屋不能经营属于事实认定错误，诉争房屋在拆迁开始后就处于不能经营的状态。上诉人在一审中提供的证人证言和现场照片可以形成证据链证明诉争房屋不能经营。根据上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议第四条的约定，上诉人不应承担房屋使用费。综上，王斌请求撤销原审判决，依法改判或者发回重审。
王志琴、王子强、王晓红共同答辩称：1、被上诉人诉讼资格合法有效，戴玉兰去世后，被上诉人王志琴经戴玉兰所有的继承人授权为代表与上诉人王斌签订租赁合同；2、上诉人没有新的证据证明诉争房屋已被征收拆迁，现在上诉人还占用房屋经营，从2014年7月1日起至今未付使用费。二审被上诉人要求对上诉人追加房屋使用费30000元，罚款30000元。
二审庭审中，王斌提供如下证据：安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2014）蚌山民一初字第01384号民事判决书，以证明自2013年11月16日诉争房屋处于被拆迁状态。
王志琴、王子强、王晓红共同的质证意见：该证据与本案无关联性。（2014）蚌山民一初字第01384号民事判决书中记载的房屋与本案诉争房屋不在同一拆迁区域，本案诉争位于青年街141号的房屋在2015年国庆节期间才通知拆迁，现在办理手续中。
本院认证意见：对该判决书的真实性予以认定，但该判决书中并没有与涉案房屋相关的事实认定，不能证明涉案房屋被征收拆迁。
经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。
本案双方争议的焦点为：1、三被上诉人是否具有诉讼主体资格；2、上诉人是否应当向三被上诉人支付房屋使用费26600元。
本院认为：王志琴、王子强、王晓红的诉讼主体资格问题。因涉案房屋仍登记在戴玉兰名下，尚未进行遗产分割，故该房屋现为戴玉兰的所有继承人共同共有。王志琴、王子强、王晓红作为戴玉兰的继承人，与涉案房屋存在直接利害关系，故有权以共同共有人的身份向王斌主张权利，要求其腾退房屋及给付房屋使用费。而其他共有权人并非必须参加本案诉讼的当事人，即使共有权认内部因财产分割引发纠纷，亦不属本案审理范围，故其他共有权人未参与诉讼并不影响本案的实体处理。
关于王斌是否应当向王志琴等支付房屋使用费26600元的问题。房屋租赁协议终止后，王斌作为承租人，负有返还房屋的义务。王斌虽主张其已于2014年9月将房屋钥匙交给了王志琴，但王志琴并不认可，王斌亦未能提供证据证明其交付钥匙的事实。故原审判决认定“诉争房屋仍处于被告占有状态”，并按照房屋租赁费的标准判令王斌给付房屋使用费26600元于法有据。王斌上诉称诉争房屋在2013年11月16日之后处于拆迁状态、不能经营，但截至本案起诉之日即2015年4月2日，涉案房屋并未被拆迁，故对该事实主张，本院不予采信。
另外，关于王志琴等提出追加房屋使用费30000元及罚款30000元的请求事项，因其在一审中并未提出该项请求，故不属于二审审理范围，本院依法不予审理。
综上，王斌的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费465元，由王斌负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 凯
代理审判员 陈二伟
代理审判员 胡松涛
二〇一五年十一月六日
书 记 员 丁刘女
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。