深 圳 市 天 方 房 地 产 经 纪 代 理 有 限 公 司 与 九 江 东 方 恒 昌 房 地 产 开 发 有 限 公 司 商 品 房 委 托 代 理
销 售 合 同 纠 纷 二 审 民 事 判 决 书
江西省高级人民法院
民事判决书
（2016）赣民终68号
上诉人（原审原告）：深圳市天方房地产经纪代理有限公司，住所地深圳市福田区福虹路世界贸易广场A座1608。
法定代表人：宛进，该公司董事长。
委托代理人：樊正根，江西柴桑律师事务所律师。
委托代理人：刘晖，江西柴桑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：九江东方恒昌房地产开发有限公司，住所地江西省九江市浔阳区塔岭南路39号A03#。
法定代表人：柳先发，该公司董事长。
委托代理人：张毅，江西支点律师事务所律师。
上诉人深圳市天方房地产经纪代理有限公司（以下简称天方公司）因与被上诉人九江东方恒昌房地产开发有限公司（以下简称恒昌公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江西省九江市中级人民法院（2014）九中民一初字第88号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。天方公司的委托代理人樊正根，恒昌公司的委托代理人张毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年8月19日，天方公司（乙方）与恒昌公司（甲方）签订《“泰山花园”项目策划代理销售合同》，约定由天方公司独家代理销售恒昌公司开发的“泰山花园”项目（该项目后更名为“江南府第”，以下简称项目），约定：本合同所指委托乙方销售的项目西由甲方开发的项目，项目位于九瑞大道转盘，泰山路以西，市电话局以北路段，总建筑面积约59053.2平方米；项目取得预售许可证并正式开盘后3个月内乙方应完成项目当批推盘量的40%销售率，项目正式开盘后6个月内乙方应完成项目当批推盘量的70%的销售率，项目正式开盘后10个月内乙方应完成项目当批推盘量的95%推盘率，（项目推盘量指已取得预售许可证及甲方实际推出市场销售的项目面积部分）乙方完成任务数量以《房屋买卖合同》的总金额为标准统计；如乙方在约定的时间内未能完成销售任务，甲方可以单方面解除本合同，但应支付乙方已经实现的代理费；甲方承诺项目将在2011年1月10日前取得项目预售许可证，如甲方在项目正式开盘前项目未具备销售条件（预售许可证未取得或其销售手续不齐全等），乙方销售任务、销售指标和完成时间随之顺延或不再生效，双方另行制定考核标准；委托代理的期限为本合同有效期自签订之日起至乙方实现本项目住宅销售95%以上，在完成95%销售率后经双方协商可终止本合同；关于项目住宅销售代理费结算的约定，甲方根据乙方在合同期内实现的销售额向乙方支付一定比例的代理费，甲方向乙方支付销售总额的0.8%作为乙方代理费，如乙方在项目正式开盘后3个月内完成甲方提供当批推盘量的40%销售率时，甲方向乙方支付已经实现代理费的70%，暂扣其余30%作为乙方履约保证金，乙方不完成本阶段销售目标任务，履约保证金不予返还；如乙方在项目正式开盘后6个月内完成甲方提供当批推盘量的70%销售率时，甲方向乙方支付已经实现代理费的70%，暂扣其余30%作为乙方履约保证金，乙方完不成本阶段销售目标任务，履约保证金不予返还；如乙方在项目正式开盘后10个月内完成甲方提供当批推盘量的95%销售率时，乙方的代理费提取标准按照销售总额的1%计提，甲方向乙方全额支付已经实现代理费，返还之前暂扣的所有乙方履约保证金，甲方在乙方完成任务指标后十个工作日内一次性补足乙方前阶段的代理费差额；关于双方结算的其他约定，销售代理费的结算依据为针对客户按揭付款和一次性付款的，以客户交付首批款，签订购房合同后，甲乙双方即可按照甲方实际到款额与乙方结算代理费，如项目不能按时拿到预售许可证，但项目已经实现了预约销售，以客户交纳了部分款项并签订销售认购书后，甲乙双方即可按照甲方实际到款额与乙方结算代理费；关于项目溢价代理费的约定，项目实现的销售价格超过双方约定的销售底价以上的部分，甲、乙双方按各自8：2分配，即甲方分配80%，乙方分配20%，乙方分配20%即为乙方的溢价代理费（溢价分成）；本项目多层住宅部分销售价格均价为5000元每平方米（按建筑面积计算），本项目高层住宅部分销售价格均价为4800元每平方米（按建筑面积计算，超出部分为溢价）；针对客户按揭付款和客户一次性付款的，以客户交付首批款，签订购房合同并按揭到账后，甲乙双方即可结算付给乙方的溢价代理费；本合同自双方签字盖章之日起生效，本合同生效后，任何一方不得擅自单方解除合同，甲乙双方约定，如任何一方单方面解除合同，则承担所有的违约责任及赔偿金100万元。
涉案项目共有15栋楼房，房屋套数共计550套，其中第1栋、第2栋、第3栋和第4栋为高层楼房，其他楼房均为多层楼房，项目分两期推盘。
第一期于2011年3月10日取得预售许可证，2011年3月12日项目正式开盘，推盘房屋套数共计226套，面积共计21869.12平方米。其中，3栋54套，面积5570.04平方米；4栋54套，面积5570.04平方米；8栋36套，面积3269.46平方米；11栋36套，面积3269.46平方米；13栋36套，面积3269.46平方米；14栋10套，面积920.66平方米。第一期开盘后三个月（2011年3月12日至2011年6月12日），天方公司完成销售该批推盘量中的109套，面积共计10666.46平方米，销售总额为54932965元，按面积计算销售率为48.77%；其中，多层59套、销售面积为5353.36平方米、销售总额为28846933元；高层50套、销售面积5313.1平方米、销售总额为26086032元。开盘后六个月（2011年3月12日-2011年9月12日），天方公司累计销售房屋131套，面积12729.47平方米，销售率为58.20%（12729.47平方米／21869.12平方米）。开盘后10个月（2011年3月12日-2012年1月12日），天方公司累计销售房屋总计150套，共计完成推盘量14531.55平方米，开盘后十个月内销售率为66.45%（14531.55平方米／21869.12平方米）。之后完成销售14套，销售面积共计1438.54平方米，销售总额共计为7412699元；其中，多层3套、销售面积271.73平方米、销售额1517121元；高层11套、销售面积1166.81平方米、销售额5895578元。第一期销售套数总计为164套，总销售面积共计15970.09平方米，销售总额共计83169986元；其中，多层销售面积为7727.18平方米，销售总额为42010544元，均价为5443.77平方米；高层销售面积为8252.91平方米，销售总额为41159442元，均价为4987.26平方米。
第二期预售许可证取得时间为2011年9月22日，总套数为324套，推盘总面积为31155.74平方米。其中，9栋24套，面积2181.46平方米；11栋24套，面积2181.46平方米；12栋36套，面积3268.54平方米；15栋36套，面积3255.22平方米；1栋54套，面积5774.26平方米；2栋54套，面积5774.26平方米；5栋36套，面积3270.54平方米；6栋24套，面积2181.46平方米；7栋36套，面积3268.54平方米。2011年10月10日至2012年1月10日，天方公司销售房屋14套，其中，多层7套、销售面积629.24平方米、销售额3610352元；高层7套、销售面积721.14平方米、销售额为3781297元；面积共计为1350.38平方米，销售总额共计为7391649元（推盘率不足10%）。2012年1月11日至2012年4月10日，天方公司销售房屋2套，均为高层房屋，面积为193.77平方米，销售额为897000元。2012年4月11日至2012年8月10日，天方公司销售房屋23套，销售面积共计2162.3，销售总额为11109559元；其中，多层20套、销售面积1816.13平方米、销售额为9488991元，高层3套、销售面积为346.17平方米，销售额为1620568元。之后完成销售153套，总销售面积共计14863.87平方米，销售总额为76796922元；其中，多层98套，销售面积8886.8平方米，销售额48599214元；高层55套，销售面积5977.07平方米，销售额28197708元。截至起诉时，第二期共计销售193套，面积为18663.99平方米，销售总额为96701002平方米，其中，多层面积11425.85平方米，销售额62204429元；高层面积7238.15平方米，销售额34496573元。
截至起诉时，天方公司已销售房屋共计357套（一、二期总计），面积34634.08平方米，销售总额为174870988元。其中，高层面积共计14324.25平方米，销售总额为69760437元；多层面积总计18871.3平方米，销售总额为102697852元。第一期总销售套数为164套，总销售面积共计15970.09平方米，销售总额为83169986元，其中，多层销售面积为7727.18平方米，销售额为42010544元，均价为5436.73平方米；高层销售面积为8252.91平方米，销售额为41159442元，均价为4987.26平方米。第二期总套数为193套，面积为18663.99平方米，第二期多层的销售面积共计为11425.85平方米，销售额为62204429元，均价为5444.18元／平方米。高层的销售面积共计为7238.15平方米，销售额为34496573元，均价为4765.94元／平方米。
恒昌公司分别于2011年6月11日、2011年7月11日、2011年8月13日、2011年10月6日、2012年3月8日、2012年11月11日、2013年2月15日、2013年6月22日、2013年8月5日、2013年10月11日、2013年11月18日向天方公司支付了200000元、100000元、150000元、50000元、150000元、35033元、50000元、60000元、50000元、30000元、30000元，共计支付了905033元。
天方公司在一审庭审中认可其已于2014年5月撤场，并称其分别于2012年3月1日、2014年5月13日、2014年5月22日通过邮政特快专递向恒昌公司邮寄了催告函，恒昌公司称其并未收到上述材料，天方公司并未提供邮寄回执或其他凭证证实恒昌公司收到上述材料。
天方公司诉至原审法院，请求：一、恒昌公司向天方公司支付截至2014年5月31日止销售“江南府第”项目的代理费和溢价代理费共计2629583.47元；二、恒昌公司向天方公司支付违约金1473187.6元；三、本案诉讼费用由恒昌公司承担。
恒昌公司以天方公司未认真履行工作职责，单方面终止合同，给恒昌公司带来经济损失为由提出反诉，请求：一、天方公司向恒昌公司支付违约赔偿金100万元；二、天方公司向恒昌公司支付经济损失赔偿计100万元；三、本案相关诉讼费用由天方公司承担。
原审法院认为，天方公司与恒昌公司签订的合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行合同义务。
关于代理费的计算问题。本案中，代理费包括基础代理费及溢价代理费。对于基础代理费，《“泰山花园”项目策划代理销售合同》第四条约定：关于项目住宅销售代理费结算的约定，甲方根据乙方在合同期内实现的销售额向乙方支付一定比例的代理费，甲方向乙方支付销售总额的0.8%作为乙方代理费；如乙方在项目正式开盘后3个月内完成甲方提供当批推盘量的40%销售率时，甲方向乙方支付已经实现代理费的70%，暂扣其余30%作为乙方履约保证金，乙方不完成本阶段销售目标任务，履约保证金不予返还；如乙方在项目正式开盘后6个月内完成甲方提供当批推盘量的70%销售率时，甲方向乙方支付已经实现代理费的70%，暂扣其余30%作为乙方履约保证金，乙方完不成本阶段销售目标任务，履约保证金不予返还；如乙方在项目正式开盘后10个月内完成甲方提供当批推盘量的95%销售率时，乙方的代理费提取标准按照销售总额的1%计提。在合同履行过程中，不论是第一期销售还是第二期销售，天方公司均未在合同约定的推盘后的10个月内完成95%的销售率，故根据合同约定，天方公司可计提的基础代理费应为销售总额的0.8%。第一期开盘后3个月的销售总额为54932965元，基础代理费为439463.72元（54932965元×0.8%）。在此之后至起诉时天方公司完成的销售总额为119938023元（174870988元-54932965元），因天方公司未完成70%的销售率，故基础代理费的30%应作为履约保证金扣除并不应返还，故除第一期开盘三个月内销售的房屋不应扣除30%的履约保证金外，之后销售的房屋应扣除30%的履约保证金，基础代理费为671652.93元（119938023元×0.8%×0.7）。基础代理费共计为1111116.65元（439463.72元＋671652.93元）。
关于溢价代理费如何计算的问题。根据《“泰山花园”项目策划代理销售合同》约定：项目实现的销售价格超过双方约定的销售底价以上的部分，甲、乙双方按各自8：2分配，即甲方分配80%，乙方分配20%，乙方分配的20%即为乙方的溢价代理费（即溢价分成）；本项目多层住宅部分销售价格均价为5000元每平方米（按建筑面积计算），本项目高层住宅部分销售价格均价为4800元每平方米（按建筑面积计算），超出部分为溢价；针对客户按揭付款和客户一次性付款的，以客户交付首批款，签订购房合同并按揭款到帐后，甲乙双方即可结算付给乙方的溢价代理费。因合同中并未约定销售底价，故上述条款确认了乙方即天方公司的溢价分成为20%；同时，合同第六条第2项的约定“本项目多层住宅部分销售价格均价为5000元每平方米（按建筑面积计算），高层住宅部分销售价格均价为4800元每平方米（按建筑面积计算），超出部分为溢价”。天方公司与恒昌公司对于该条约定的“均价”应如何理解有不同意见：天方公司主张应对已销售的商品房进行平均计算，若均价超过上述约定，即应计算溢价代理费；恒昌公司则称，均价系针对所有推盘商品房的均价而言的，只有完成合同约定的销售任务，才可计算溢价分成，因天方公司总计销售面积不足推盘总面积60%，未完成合同约定的95%的销售任务，故不存在计算溢价代理费的基础，不应计算溢价代理费。原审法院认为，对于均价如何计算，合同约定并不明确，而双方签订的代理合同中并未明确约定天方公司需在完成销售任务的基础上才能计算溢价代理费，按照一般理解，均价应指已完成销售的房屋的均价，即应以已销售的房屋面积作为计算均价的基数，已销售的房屋的均价只要超过合同约定的均价即可计算溢价代理费，即天方公司关于溢价代理费应予计算的主张成立，予以采纳。第一期总销售套数为164套，总销售面积共计15970.09平方米，销售总额为83169986元。其中，多层销售面积为7727.18平方米，销售总额为42010544元，均价为5436.73平方米，超过合同约定均价，溢价总额为3374644元（42010544元-5000元／平方米×7727.18平方米），溢价代理费为674928.8元（3374644元×20%）；高层销售面积为8252.91平方米，销售总额为41159442元，均价为4987.26平方米，超过合同约定均价，溢价总额为1545474元（41159442元-4800元／平方米×8252.91平方米），溢价代理费为309094.8元（1545474元×20%）。故天方公司可获得的第一期销售房屋的溢价代理费共计为984023元（674928.8元＋309094.8元）。第二期总销售套数为193套，面积为18663.99平方米，其中，多层的销售面积共计为11425.85平方米，销售总额为62204429元，均价为5444.18元／平方米，超过合同约定，溢价总额为5075179元（62204429元-5000元／平方米×11425.85平方米），溢价代理费为1015035元（5075179元×20%）。高层的销售面积共计为7238.15平方米，销售总额为34496573元，均价为4765.94元／平方米，未达到合同约定的4800元／平方米，不予计算溢价代理费。第一、二期溢价代理费共计1999058元（984023元＋1015035元）。综上，代理费合计为3110174.65元（基础代理费1111116.65元＋溢价代理费1999058元）。因恒昌公司已向天方公司支付了代理费共计905033元，故恒昌公司还应向天方公司支付代理费2205141.65元（3110174.65元-905033元）。
关于天方公司与恒昌公司双方是否存在违约行为及违约责任的承担问题。天方公司与恒昌公司签订《“泰山花园”项目策划代理销售合同》的目的是恒昌公司委托天方公司帮助其完成涉案楼盘的销售任务，天方公司并依据完成的销售任务获得代理费。该合同约定，“如乙方即天方公司在项目正式开盘后3个月内完成甲方即恒昌公司提供当批推盘量的40%销售率时，甲方向乙方支付已经实现代理费的70%，暂扣其余30%作为乙方履约保证金，乙方不完成本阶段销售目标任务，履约保证金不予返还”，即甲方在乙方完成推盘量的40%时，即应向乙方支付已经实现代理费的70%。2011年6月11日天方公司实现的基础代理费即为439463.72元，但恒昌公司向天方公司支付了200000元，不足天方公司已实现代理费的70%（439463.72元×0.7=307624.6元），即恒昌公司存在未按照合同要求支付代理费的违约行为。代理合同还约定，“项目取得预售许可证并正式开盘后3个月内乙方应完成项目当批推盘量的40%销售率，项目正式开盘后6个月内乙方应完成项目当批推盘量的70%的销售率，项目正式开盘后10个月内乙方应完成项目当批推盘量的95%推盘率（项目推盘量指已取得预售许可证及甲方实际推出市场销售的项目面积部分）”。由此可见，合同约定了天方公司需在项目开盘后10个月内完成95%的销售任务，但合同履行过程中，天方公司除在第一期开盘后3个月内完成合同约定的40%的销售率外，之后均未实现合同约定的销售率，且在其撤场时也才完成销售房屋357套，面积34634.08平方米，销售率不足70%，远未达到合同约定的95%的销售任务，天方公司亦存在怠于履行合同的行为，违反了合同关于销售任务的约定。天方公司与恒昌公司在履行代理合同的过程中均存在一定的违约行为，恒昌公司未按照合同约定足额支付代理费的行为在一定程度上影响了天方公司代理销售房屋的进展，而天方公司未按照合同约定期限完成销售任务的行为亦在某种程度上对恒昌公司造成了损失，鉴于双方都有一定过错，故对天方公司要求恒昌公司向其支付未按代理合同约定支付代理费的违约损失1473187.6元的请求，不予支持；对恒昌公司要求天方公司支付违约经济损失100万元的请求，亦不予支持。
关于恒昌公司要求天方公司支付因天方公司单方解除合同的违约赔偿金100万元的诉讼请求的问题。《“泰山花园”项目策划代理销售合同》约定，“本合同有效期自签订之日起至乙方实现本项目住宅销售95%以上；如任何一方单方面解除合同，则承担所有的违约责任及赔偿金100万元”。本案中，天方公司在未与恒昌公司协商一致也未完成合同约定的95%的销售率的情形下即于2014年5月撤场，导致双方之间的矛盾加剧，并致使合同不能继续履行。天方公司辩称因恒昌公司未按照合同约定支付代理费系根本违约，合同第四条约定的销售任务对其不再具有约束力；而其于2014年5月撤场系行使《合同法》赋予的抗辩权，并非单方解除合同。原审法院认为，虽然恒昌公司在天方公司完成第一期开盘后3个月内的销售任务时未按约支付代理费，但是其已支付了20万元，而后又于2011年7月11日支付了10万元，恒昌公司逾期支付代理费的行为并不必然导致天方公司的代理销售活动完全无法进行，而天方公司未对恒昌公司逾期支付代理费的行为进行催告，故天方公司称辩称因恒昌公司未按照合同约定支付代理费系根本违约，合同第四条约定的销售任务对其不再具有约束力的答辩主张不能成立。同时，天方公司虽邮寄了要求撤场通知给恒昌公司，但是其并未提供任何证据证实恒昌公司收到了上述要求撤场的通知，天方公司在未告知恒昌公司的情况下就撤场的行为可以认定为单方解除合同，故对天方公司主张其撤场是行使合同履行不安抗辩权的主张，不予采纳。天方公司单方撤场的行为违反了合同约定，也对恒昌公司造成了损失，结合代理合同第十条第2款约定，认定天方公司应向恒昌公司承担100万元违约责任。
综上所述，天方公司的本诉请求部分有事实依据，予以部分支持。恒昌公司的反诉请求部分有事实依据，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第一百二十五条第一款规定，判决：一、恒昌公司于本判决生效之日起十五日内向天方公司支付代理费2205141.65元；二、天方公司于本判决生效之日起十五日内向恒昌公司赔偿违约损失1000000元；三、驳回天方公司的其他诉讼请求；四、驳回恒昌公司的其他反诉请求。本案案件本诉受理费39623元，反诉受理费22800元，共计62423元，由天方公司承担20423元，恒昌公司承担42000元。
上诉人天方公司上诉称，原判认定事实错误。一、一审法院将天方公司2014年5月撤场的行为认定为单方解除合同，并以此判令天方公司向恒昌公司赔偿违约损失100万元，无事实和法律依据。首先，天方公司撤场系行使先履行抗辩权，而非解除合同。截止2014年5月份，恒昌公司一直拖欠天方公司代理费和溢价代理费220余万元未付，该行为属于严重违约行为。根据《合同法》的相关规定，天方公司自恒昌公司逾期付款之日后，便可以行使先履行抗辩权，拒绝履行相应的合同义务。天方公司并通过邮寄函件方式告知恒昌公司，如其不支付代理费和溢价代理费，天方公司将行使《合同法》赋予的先履行抗辩权予以撤场。其次，判决天方公司向恒昌公司赔偿100万元违约损失，无合同和法律依据。《“泰山花园”项目策划代理销售合同》约定的违约责任，系针对擅自单方解除合同之违约行为。天方公司并未解除销售合同，而系行使先履行抗辩权。因此，本案不存在适用合同约定赔偿100万元违约损失的前提条件。再次，退一步说，即使一审法院认定天方公司解除了合同，天方公司亦非擅自单方解除合同，而是因为恒昌公司拒不支付代理费和溢价代理费这一根本违约行为，而依法行使解除权。二、一审法院在认定恒昌公司未按约定支付代理费和溢价代理费属于违约的情况下，又以天方公司未完成销售任务为由认定天方公司存在过错，并据此驳回天方公司要求恒昌公司支付1473187.6元违约金的诉讼请求，属于认定事实不清和适用法律错误。首先，恒昌公司存在逾期付款的违约行为，应依约向天方公司支付违约金。首先，截止天方公司行使抗辩权撤场时，恒昌公司仍欠天方公司220余万元代理费和溢价代理费，按照合同约定，应按日千分之一的标准向天方公司支付违约金。其次，恒昌公司逾期支付前3个月内完成的第一期推盘量40%的销售任务而发生的代理费和溢价分成，天方公司可拒绝履行相应的合同义务。再次，即使一审法院认定天方公司未完成销售任务，这也不是恒昌公司违约的免责事由，根据合同约定，天方公司承担相应的违约责任（即扣除天方公司30%的代理费），而不能据此驳回天方公司要求恒昌公司支付违约金的诉讼请求。且合同当事人均存在违约的情况下，应根据合同的约定判令各自承担与其违约行为相应的违约责任，而不能据此免除对方的违约责任或相互抵销彼此的违约责任（即使抵销也只能是在履行判决或强制执行阶段抵销相应给付金额，而不是在审理阶段抵销双方的违约行为及相应的违约责任）。综上，请求二审法院撤销原判第二、三项，改判恒昌公司向天方公司支付逾期支付代理费的违约金1473187.6元，本案一、二审诉讼费用均由恒昌公司承担。
被上诉人恒昌公司答辩称，一、天方公司怠于履行合同义务，并单方违约终止合同，应当承担违约责任。首先，天方公司未按合同约定完成项目策划、设计、销售价格方案的制作等工作。其次，代理合同约定天方公司必须在开盘后10个月内完成95%的销售率，但其仅完成60%的销售率，且在已销售的房屋当中，有许多的业绩实际上是由恒昌公司主动营销完成的。再次，代理合同约定“本合同有效期自签订之日起至乙方实现本项目住宅销售95%以上，在完成95%销售率后经双方协商可终止本合同”，表明代理合同的有效期限为“完成项目销售95%以上”。2014年5月底，天方公司在未完成销售率的情况下，撤出营销人员，终止合同的履行，属于单方违约行为，应承担违约赔偿责任。二、恒昌公司在履行《代理销售合同》过程中无违约行为。首先，原判错误认定恒昌公司应支付天方公司的基础代理费、溢价代理费合计为3110174.65万元，实际并没有那么多。其次，项目开盘第一期三个月后，恒昌公司向天方公司支付30万元，即便按照一审判决认定的第一期销售总额54932965元（因为一审判决将销售总金额计算过大，实际金额应小于此数字），恒昌公司按期支付了应付的代理费（54932965元×0.8%×70%＝30.76万元）。何况，恒昌公司为激励天方公司完成好销售任务，于2011年8月13日又向天方公司预支付了代理费15万元，超出了当时应结算的代理费。再次，按照被答辩人向法院提供的统计表显示，在2014年6月1日以前项目营销实际收款为117642840.7元，依据销售代理合同的约定，按照实际收款金额，应付代理费为658799.9元（117642840.7元×0.8%×70%＝658799.9元）。截止2014年6月1日天方公司终止协议时，恒昌公司已支付代理费905033元，还多支付了246233.1元。综上，请求二审法院驳回天方公司的上诉请求。
二审中，天方公司申请证人余某某、张某某出庭作证，证明天方公司已通知恒昌公司支付代理费和溢价代理费，如不付，天方公司将撤回销售人员，待其支付完毕后，再继续进行销售。恒昌公司质证认为，对两位证人证言的真实性、合法性和关联性均有异议，该证人证言并非新证据，且两位证人曾担任天方公司的项目负责人以及项目经理，与天方公司有利害关系，其证言不能反映客观事实，与本案不具有关联性，也不能达到其证明目的。本院认为，两位证人的证言主要反映了恒昌公司欠付代理费，天方公司向恒昌公司进行过催收的事实，因该两位证人曾系天方公司的员工，与天方公司有一定的利害关系，故对其证言的证明力结合本案其他事实和证据综合认定。
恒昌公司未提交新证据。
二审查明的事实与原审一致，对于一审查明的事实，二审予以确认。
本院认为，根据双方诉辩意见，本案争议焦点为：天方公司与恒昌公司是否均存在违约行为，是否应向对方支付违约金？
首先，天方公司以恒昌公司未按约支付代理费为由，单方撤场，并诉请恒昌公司支付逾期违约金1473187.6元；恒昌公司又以天方公司撤场系单方解除合同为由，反诉请求天方公司支付违约金100万元。从原审查明的事实来看，恒昌公司应向天方公司支付代理费3110174.65元，恒昌公司已付代理费905033元，未付代理费2205141.65元，未付金额占应付金额的70.9%。恒昌公司确实存在逾期支付代理费的情况，根据《“泰山花园”项目策划代理销售合同》的约定，“如甲方（恒昌公司）未按时按量向乙方（天方公司）支付代理销售费用，应该按照每日千分之一向乙方（天方公司）支付违约金”，恒昌公司应按该约定向天方公司支付逾期付款违约金。后天方公司与恒昌公司协商代理费未果，便以先履行抗辩权为由撤场，天方公司虽未明确表示解除合同，但其将人员全部撤回的行为事实上表明了解除合同的意思表示。根据《“泰山花园”项目策划代理销售合同》中“本合同自双方签字盖章之日起生效，本合同生效后，任何一方不得擅自单方解除合同，甲乙双方约定，如任何一方单方面解除合同，则承担所有的违约责任及赔偿金100万元”的约定，天方公司也应向恒昌公司承担违约责任。鉴于天方公司是因恒昌公司未按约支付代理费才撤场，双方的违约行为存在关联性，根据本案实际及公平原则，双方的违约责任可互相抵销，互不负违约责任。原审判决天方公司向恒昌公司赔偿违约损失100万元不当，应予纠正。
其次，恒昌公司以天方公司未按合同约定的期限完成销售任务为由，反诉请求天方公司支付经济损失100万元。关于天方公司未完成销售任务的违约责任，《“泰山花园”项目策划代理销售合同》约定，“甲方（恒昌公司）根据乙方（天方公司）在合同期内实现的销售额向乙方支付一定比例的代理费，甲方向乙方支付销售总额的0.8%作为乙方代理费，如乙方在项目正式开盘后3个月内完成甲方提供当批推盘量的40%销售率时，甲方向乙方支付已经实现代理费的70%，暂扣其余30%作为乙方履约保证金，乙方不完成本阶段销售目标任务，履约保证金不予返还；如乙方在项目正式开盘后6个月内完成甲方提供当批推盘量的70%销售率时，甲方向乙方支付已经实现代理费的70%，暂扣其余30%作为乙方履约保证金，乙方完不成本阶段销售目标任务，履约保证金不予返还”。从上述约定可知，双方对天方公司每期应完成的销售任务作出了约定，如天方公司未完成当期销售任务，恒昌公司可扣除基础代理费的30%作为处罚。本案中，因天方公司并未在上述约定的期限内完成销售任务（除第一期开盘后3个月内完成当批推盘量的40%外），原审法院遂根据上述约定，在计算天方公司基础代理费时扣除了30%作为违约责任。现恒昌公司还以此为由再次诉请天方公司支付其经济损失100万元，却无相应证据佐证，原审法院不予支持该反诉请求并无不当。
综上，对天方公司上诉请求部分予以支持。原审判决认定事实部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持江西省九江市中级人民法院（2014）九中民一初字第88号民事判决第一、三、四项；
二、撤销江西省九江市中级人民法院（2014）九中民一初字第88号民事判决第二项。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费39623元，由深圳市天方房地产经纪代理有限公司承担18000元，九江东方恒昌房地产开发有限公司承担21623元。一审反诉案件受理费22800元，由九江东方恒昌房地产开发有限公司承担。二审案件受理费26585.5元，由深圳市天方房地产经纪代理有限公司承担16585.5元，九江东方恒昌房地产开发有限公司承担10000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪少华
代理审判员 吴玉萍
代理审判员 陈 慧
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 张 英
附：本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。