呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内01民终3171号
上诉人（原审原告）：闫素英，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：陈祥，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张绥生，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：朱时银，内蒙古誉昊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：滑敏，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：朱时银，内蒙古誉昊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。
上诉人闫素英因与被上诉人张绥生、滑敏房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院(2016)内0105民初3121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人闫素英的委托诉讼代理人陈祥、被上诉人张绥生、滑敏的委托诉讼代理人朱时银、锡林图雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
闫素英的上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实，依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由张绥生、滑敏承担。事实与理由：第一，闫素英逾期交付房租并未构成违约。双方签订的《房屋使用权租赁合同》中约定”第一年租金，在2015年4月1日前交清，以后每年租金，在每年3月1日前按照第一年租金支付方式进行支付。......”,”乙方逾期缴纳租金，每逾期一日应向甲方支付租金总额千分之零点四的滞纳金，如逾期超过一个月，则甲方有权解除合同。但确有特殊情形并得到甲方认可后，可以适当延期给付”。说明只要出租方同意，可以延期给付租金。2016年4月6日，4月7日双方的短信交流说明逾期交房租是双方协商的结果,而且逾期交付房租是历年形成的惯例。张绥生、滑敏在3月中旬就向次承租人透露要与闫素英解除合同的信息，并与次承租人私下沟通，闫素英至今未缴纳房租是符合常理的；闫素英有证据证明是张绥生、滑敏不收取房租，以达到解除合同的目的。第二、闫素英与张绥生、滑敏的房屋租赁合同并未解除，闫素英迟延交付租金的行为是经双方同意的，不构成根本违约，不能按合同约定解除合同；闫素英与张绥生、滑敏之间的租赁合同并未解除，因为双方就房屋的装修改造费用正在协商，闫素英并未同意解除合同，闫素英虽然带领张绥生、滑敏与次承租人见面，是为了就装修及次承租人房租支付情况进行协商，取得一致意见后才能同意解除。而且闫素英在法律规定的异议期内提起了诉讼，故解除合同的通知不能起到解除合同的效力。第三、张绥生、滑敏在与闫素英的合同尚未解除的情况下就将房屋另行出租构成违约。
张绥生、滑敏辩称，第一，闫素英所称的逾期交付房租是经出租方同意的合理商业行为，没有事实和法律依据，不能成立，合同约定闫素英应于2016年3月1日前付清第二年的租金，如逾期支付超过一个月，则出租方有权解除合同。闫素英并无证据证明出租方同意其延期交付租金，其逾期交付租金的行为已构成违约，出租方有权解除合同。第二，闫素英与张绥生、滑敏在2016年4月7日达成解除合意，并有闫素英的弟弟闫俊红带领滑敏与次承租人商谈直接出租房屋的事宜；4月15日，滑敏与闫素英通话，通话中闫素英同意解除合同，并要求滑敏直接对接次承租人收取租金；4月19日，张绥生、滑敏为了完善手续，委托快递公司向闫素英送达了《解除合同通知书》，并由闫素英本人签收。根据《中华人民共和国合同法》的规定，双方之间的租赁合同已经解除，装修及次承租人已支付的租金问题并不影响合同解除的效力。第三，张绥生、滑敏在合同解除后与次承租人直接签订租赁合同，不违反法律规定。所以一审法院认定事实清楚，适用法律正确，闫素英的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。
闫素英一审诉讼请求：一、判令张绥生、滑敏继续履行《房屋使用权租赁合同》；二、判令张绥生、滑敏赔偿闫素英违约金4万元；三、判令张绥生、滑敏赔偿闫素英经济损失10万元；四、判令张绥生、滑敏承担本案诉讼费。
一审法院经审理查明，闫素英与张绥生、滑敏于2015年4月1日签订《房屋使用权租赁合同》，约定：出租方张绥生、滑敏（甲方），承租方闫素英（乙方），房屋坐落位置大学东路文化商城121号，建筑面积为一层159.47平方米、二层180.13平方米、三层97.6平方米、四层42.25平方米；租期为8年，即2015年4月1日起至2023年4月1日止；租赁金额40万元/年（第1年和第2年的租金，第3年根据市场情况另行商定）；第一年租金在4月1日前交清，以后每年租金在每年3月1日前按照第一年租金支付方式进行支付；乙方未经甲方同意，不能将房屋擅自转租、转借他人或调换使用；乙方逾期交纳租金的，每逾期一日应向甲方支付租金总额千分之零点四的滞纳金，如逾期超过一个月，则甲方有权解除合同，但确有特殊情形并得到甲方认可后，可以适当延期给付。同日，闫素英与张绥生、滑敏的委托代理人张秀华签订补充协议，约定张绥生、滑敏同意闫素英在合同签订日期2015年4月1日至2023年4月1日之内可以将此门脸转租。
另查明，闫素英于2016年4月6日给张绥生发送短信，内容为：”我早就给你准备好40万的房租了，你什么时候来取，上次给你打电话你也没来取啊”，4月7日张绥生回复：”这是昨天给我发的信息”，”请将大学路文化商城房租，汇入工商银行卡6222080602001703602，张绥生。”
又查明，2015年的房租40万元闫素英已于2015年4月至5月陆续转账付清，2016年的房租40万元闫素英至今未付。
再查明，2016年4月15日闫素英与滑敏通电话，闫素英说：”你去找他们吧，人家不是跟你谈了，那就是交给你了，那跟我就没有说的余地了，你们自己说去吧”；滑敏说：”那还有这么个问题，我跟他们谈是没有问题，那咱们是不得有个解除合同”；闫素英说：”你们自己跟人家谈去吧，谈完以后你该收就收，该谈多少钱你就谈，谈完以后，我这段时间比较忙，完了再说吧”；滑敏说：”那咱们解除合同还用签吗，什么时候签”；闫素英说：”你弄利索了咱们再签，不要到时候他们又来找我麻烦”。
一审法院认为，闫素英与张绥生、滑敏双方签订的《房屋使用权租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同约定租金为40万元，第二年租金应在2016年3月1日前支付，但闫素英至今未交付租金，构成违约，按照合同约定逾期交纳租金超过一个月，张绥生、滑敏有权解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条”当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案滑敏于2016年4月15日电话告知闫素英解除合同，故闫素英与张绥生、滑敏签订的《房屋使用权租赁合同》于2016年4月15日已解除，闫素英请求张绥生、滑敏继续履行《房屋使用权租赁合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于张绥生、滑敏主张闫素英擅自转租构成违约的请求，由于双方签订了补充协议允许转租，故一审法院不予支持。关于闫素英主张实际交付房租一直不按合同约定，而是晚于合同约定的时间，故其不构成违约的理由，于法无据，一审法院不予支持。关于闫素英主张其按时交付房租而张绥生拒收房租，由于其未提供证据佐证，且张绥生发送短信告知其收取房租的银行账号后其仍未履行交付房租的义务，故对该主张一审法院不予支持。关于闫素英主张2015年7月1日前该房屋一直闲置并无收益，与本案无关，一审法院不予处理。由于闫素英逾期交付房租构成违约，且双方签订的合同已于2016年4月15日解除，故张绥生、滑敏不存在违约行为，闫素英请求张绥生、滑敏赔偿其违约金及经济损失的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回闫素英的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对于一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、闫素英迟延交付租金是否构成违约；二、闫素英与张绥生、滑敏之间的房屋租赁合同是否解除；三、张绥生、滑敏与次承租人另行签订房屋租赁合同是否构成违约。
关于焦点一，闫素英与张绥生、滑敏之间的《房屋使用权租赁合同》中约定”第一年租金，在2015年4月1日前交清，以后每年租金，在每年3月1日前按照第一年租金支付方式进行支付。......”,”乙方逾期缴纳租金，每逾期一日应向甲方支付租金总额千分之零点四的滞纳金，如逾期超过一个月，则甲方有权解除合同。但确有特殊情形并得到甲方认可后，可以适当延期给付”。闫素英在2016年3月1日前未交纳2016年度的租金，并于2016年4月6日给张绥生发短信”我早给你准备好40万元的房租，你什么时候来取，上次给你打电话你也没来取啊”，4月7日张绥生回复短信”请将大学路文化商城房租，汇入工商银行卡6222080602001703602，张绥生。”从以上短信显示闫素英表示已经准备好房屋租金，张绥生要求闫素英将租金支付至其银行卡，闫素英在张绥生告知银行卡后仍未支付房屋租金。闫素英认为该短信内容显示迟延交付租金是双方协商一致的结果的主张，但缺乏证据支持，该理由不能成立。闫素英认为迟延交付房租是依据交易习惯，但是根据《中华人民共和国合同法》第六十一条”合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，是指在合同中没有约定或者约定不明确，没能达成补充协议的情况下才适用交易习惯。本案中双方当事人对于交付租金的时间是有明确约定的，故闫素英认为迟延交付租金是依据双方交易习惯的主张也不能成立。所以本案中闫素英迟延交付房租的行为已经构成违约。
关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条”当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条第一款”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，双方当事人不仅可以协商一致解除合同，还可以在合同中约定解除合同的条件，条件成就，解除权人可以行使解除权。本案中，双方在合同中约定了行使解除权的条件为逾期支付租金超过一个月，在符合该条件的情况下，出租人可以行使解除权。闫素英至今未支付房屋租金，已经构成违约，从双方2016年4月15日的通话记录显示双方就解除合同已经进行了协商。2016年4月19日张绥生、滑敏向闫素英发出了解除合同的通知，同日该通知到达闫素英。根据上述法律规定及双方合同约定，张绥生、滑敏行使解除权符合法律规定，合法有效，发生解除双方的《房屋使用权租赁合同》的效力，虽然闫素英在异议期内提起诉讼主张合同没有解除并要求继续履行租赁合同，但其主张缺乏证据支持，不能成立。本案中张绥生、滑敏与闫素英签订的《房屋使用权租赁合同》依法解除。闫素英主张双方就装修改造费用等内容尚未达成一致意见的主张，可以另行通过诉讼解决。
关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款中规定的通知到达，并非仅指书面通知形式，行使解除权的关键在于解除权人是否向对方当事人传达了解除合同的意思表示，只要解除权人通过一定形式向对方当事人表达了解除合同的意思而且该意思表示为对方所知悉，即可发生解除合同的效力。本案中，从双方2016年4月15日的通话记录可以显示张绥生、滑敏解除合同的意思表示，闫素英已经知悉，而且闫素英也明确表示由张绥生、滑敏与次承租人进行协商，故张绥生、滑敏与次承租人在2016年4月15日形成新的租赁合同不存在违约情形。闫素英的该项上诉理由不能成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。闫素英要求继续履行合同并赔偿损失的主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人闫素英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 韬
审 判 员 戴玉英
代理审判员 刘 伟
二〇一七年三月六日
书 记 员 曹建飞