广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1725号
上诉人（原审原告）：唐弋苏，女。
被上诉人（原审被告）：东莞市樟木头广开花园酒店（普通合伙），住所地广东省东莞市樟木头镇振兴街。
诉讼负责人：连敬桃。
委托代理人：鲁桔萍，该酒店员工。
委托代理人：任英，该酒店员工。
上诉人唐弋苏因与被上诉人东莞市樟木头广开花园酒店（普通合伙）（以下简称广开酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法樟民一初字第227号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年3月18日，唐弋苏向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、广开酒店停止对唐弋苏的侵权（停电、停水、广告牌位强行给康辉）。2、撤销限期整改通知书。3、撤销本案商铺租赁合同书中的霸王条款（第6.2条、第9.4条、第10.7条）。4、广开酒店履行协助唐弋苏办理营业执照的法定义务。5、广开酒店赔偿因其侵权行为而给唐弋苏造成的损失880元。
原审法院经审理查明：2013年3月16日，唐弋苏、广开酒店双方签订《商铺租赁协议书》一份，约定由唐弋苏向广开酒店承租怡都二座202室，租赁期限2年，自2013年3月1日起至2015年2月29日，月租金1550元，租赁保证金4650元。合同第6.2条约定如广开酒店同意转租，则唐弋苏应向广开酒店支付10000元转租手续费。否则视为唐弋苏违约，广开酒店有权解除协议，租赁保证金不退还。第7.1条约定唐弋苏可在不改变房屋结构、不影响大楼结构和相邻铺位结构的条件下对租赁铺位进行内部装修，但装修方案、装修施工图、平面图、效果图应经广开酒店书面盖章及酒店负责人签字同意。第7.2条约定本铺现状出租，唐弋苏不得擅自拆改出租物业结构，不得擅自拆改物业结构、不得擅自安装广告招牌尺寸及改变外墙颜色。唐弋苏因经营需要设置广告招牌时，需书面向广开酒店提出申请，待广开酒店同意及负责人签字后，按广开酒店所规定的统一尺寸设置，不得增长或增高或缩小及不得设置直向招牌，否则，视为唐弋苏违约，甲方有权解除协议及追究唐弋苏责任，租赁保证金不予退还。第9.4条约定唐弋苏租赁广开酒店铺位必须用政府机关发出营业执照及执照法人签租赁合同，如签合同时没有办好营业执照，唐弋苏可以待办好营业执照时，重新加入营业执照字号及名称到租赁合同中，同时加盖执照公章。唐弋苏自签订本合同起6个月办好营业执照，并变更好本合同与唐弋苏营业执照一致。唐弋苏逾期未办理营业执照或未变更好本合同，视为唐弋苏违约，广开酒店有权解除协议，有权不退还任何保证金。第10.7条约定经营期间，商铺为营业场所，不可住人及煮食，如唐弋苏私自在商铺住宿及煮食，视同唐弋苏违约，广开酒店有权单方解除协议，有权不退还任何保证金。如唐弋苏违反协议在营业场所住人及煮食，导致所发生的任何事故唐弋苏须承担所有经济及法律责任，广开酒店不承担任何责任。
2013年5月16日，唐弋苏向广开酒店提交装修申请，装修内容包括：招牌重新装修、电路电线重新布置、空调重新购置、铺名重新更名，预计装修期2013年5月16日至2013年5月31日。该装修内容部分手写注明：招牌按酒店规定尺寸制做、对齐、对面，对门面左边招牌尺寸；要求国标线联塑阻燃套管；要求有电工资质的施工人员施工方可；射灯要求安装不可明装，原有拆除。广开酒店工程部及总经理在该装修申请上签名确认。2013年7月9日，广开酒店向唐弋苏发出限期整改通知书，要求整改内容为：1、唐弋苏擅自将房屋改造成多间小房间，要求7日内还原房屋原有结构；2、唐弋苏违反铺内不可住人煮食的约定；3、现有消防设施及装修材料严重不符合标准，存在重大消防隐患。
第一次庭审后，为切实查明案情，原审法院于2014年6月6日下午前往案涉租赁房屋进行现场勘查，并拍摄现场照片一组。唐弋苏本人及广开酒店代理人也到场。经现场查看，涉案租赁房屋处于二楼，临街，通过公共楼梯连接一楼。房屋下方一楼为康辉公司。该房屋现通水电，能正常使用。房屋内部用隔板隔成若干小间，该装修未最终完成。房屋临街外墙部位悬挂有唐弋苏和康辉公司的广告牌，一楼临街铺位为康辉公司。
第二次庭审时，唐弋苏确认其争议的广告牌位置即为悬挂康辉公司广告牌处，是康辉公司今年4月份占用的。广开酒店主张本案是房屋租赁，不包括外墙的广告位使用权。该争议应由唐弋苏与康辉公司协商解决。
涉案房屋系唐弋苏从前手徐桂蓉处转租受让，徐桂蓉在该场所开办东莞市樟木头倩蕊化妆品店，并申领有牌照。
庭审中，广开酒店表示未停过唐弋苏水电、愿意配合唐弋苏办理营业执照。唐弋苏明确其诉请要求撤销的霸王条款为第6.2条、第9.4条、第10.7条。
上述事实，有商品租赁协议书、装修申请、限期整改通知书、报警回执、光盘及光盘内容说明、照片以及原审法院庭审笔录、现场勘查照片等为证。
原审法院认为：涉案房屋租赁合同合法有效，双方均应严格按约履行。唐弋苏现以广开酒店违约为由，诉请停止侵权、撤销合同霸王条款及整改通知书、赔偿损失等。现经现场勘查，涉案房屋水电可正常使用，不存在广开酒店非法停水断电的事实。广开酒店亦于庭审中表示愿意积极协助唐弋苏办理相关营业执照。唐弋苏也未提交充分有效的证据证明其在向广开酒店提交办证申请及相关材料后，广开酒店消极怠于配合而导致无法办理有关营业牌照。因此，唐弋苏诉请广开酒店停止停水停电、履行协助办理营业执照义务的诉请，证据不足，于法无据，原审法院不予支持。
关于撤销霸王条款。唐弋苏以涉案租赁合同的第6.2条、第9.4条、第10.7条属霸王条款为由诉请撤销。但经审查，相关条款的内容主要为转租手续费、承租方申领牌照、禁止承租方留宿煮食的约定，如唐弋苏单方违反，则广开酒店依约享有单方解除权。涉案合同系双方在合法自愿、公平协商的基础上签订，内容亦未显失公平。现唐弋苏又以上述条款属霸王条款诉请撤销，于法无据，原审法院不予支持。
关于撤销限期整改通知书。唐弋苏承租物业后，有权依约进行相关装修改造。现有证据显示，唐弋苏向广开酒店提交了装修申请，明确装修内容为招牌重新装修、电路电线重新布置、空调重新购置、铺名重新更名，但未附相关装修方案、施工图、平面图。经现场勘查，唐弋苏确实将房屋内部用隔板隔成数间，客观上增加了消防、安全管理的难度。在此情况下，广开酒店作为出租方，依现场情况发函要求整改，属行使正当的合同权利。唐弋苏也于2013年7月9日签收该整改通知书，签收当时亦未提异议，现又单方诉请撤销，于法无据，原审法院不予支持。唐弋苏承租该物业是用于商业经营，为实现其经营目的，有权在符合合同约定及消防、安全管理要求的前提下对房屋内部进行适当改造。唐弋苏可在房屋现状及整改通知要求的基础上，对装修方案进行优化调整后，重新提交装修材料报广开酒店审核。
关于广告牌位。唐弋苏主张现悬挂康辉公司广告的位置属其使用范围，现广开酒店强行给康辉公司，侵害了其权益，要求返还广告牌位。经现场勘查，该位置确属唐弋苏租赁房屋的外墙外部位置。但是，该位置属户外广告牌位置，唐弋苏在该位置设置广告牌，应先向政府有关部门申请，先行办理一定的审批手续。唐弋苏未提交任何证据证明其对该广告牌位享有合法有效的使用权。另，现在该位置悬挂广告的是康辉公司，即便唐弋苏的主张成立属实，相关直接侵害唐弋苏权益的主体是康辉公司，而非广开酒店。因此，唐弋苏该项诉请，同样于法无据，原审法院不予支持。
关于损失赔偿。唐弋苏以广开酒店侵权导致其损失为由，诉请赔偿880元。如上所述，原审法院对唐弋苏述称的广开酒店侵权的事实主张未予支持，对唐弋苏的其余全部诉请均未予支持。故唐弋苏诉请广开酒店履行金钱赔偿义务、支付赔偿款880元，同样于法无据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决驳回唐弋苏全部诉讼请求。案件受理费25元，由唐弋苏负担。
上诉人唐弋苏不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决程序违法，本案适用简易程序，审案三个多月，法官有迟到现象。（二）原审判决认定事实错误，适用法律不当。1、广开酒店多次剪水管、电线，保安亦承认唐弋苏多次自己接好水管、电线。2、广开酒店一直不肯出示产权证复印件给唐弋苏去办理营业执照，违法了合同约定。3、广开酒店将属于唐弋苏的广告牌位卖给他人使用，广开酒店应当返还广告位、广告牌及通风窗户。4、广开酒店没有证据证明《期限整改通知书》、《解约通知》的真实性，其非法赶走唐弋苏，非法占有唐弋苏的押金、装修费、转让金。5、案涉租赁合同中有霸王条款，违反了公平原则，应当撤销。广开酒店已收取租金，不应当再收取店面转让费。6、广开酒店的侵权造成唐弋苏财产损失十二万余元，唐弋苏只要求其赔偿广告费损失。据此，唐弋苏请求本院：撤销原审判决，改判支持唐弋苏一审全部诉讼请求。
被上诉人广开酒店口头答辩称：（一）双方明确约定转让费问题，是双方的真实意思表示。广开酒店没有对案涉租赁物停水停电，唐弋苏提供的只是报警回执，非最终结果，且电表是供电公司管理操作，广开酒店没有权利停电。（二）案涉租赁物有租赁许可证，根据合同约定合同签订六个月内办理营业执照，但唐弋苏在没有办理营业执照的情况下已营业经营，有关部门查处后勒令其停业。唐弋苏提出的非法占有问题，若是犯罪行为，则不是本案审理范围。（三）广告牌问题。唐弋苏必须取得营业执照后才能办理设置广告牌，且需向广开酒店提出书面申请，广开酒店审核材料后符合相关规定才能设置。（四）唐弋苏在未取得营业执照的情况下擅自将案涉租赁物分割成小单间，违反了消防法的规定，广开酒店已经向唐弋苏发出整改通知，唐弋苏亦已经签收，其应当进行整改，否则违反约定。案涉合同约定案涉租赁物不能住人、煮食，法律亦有规定。（五）广开酒店有配合唐弋苏办理营业执照，按照规定唐弋苏要签订消防责任书。综上，唐弋苏上诉请求没有依据，请求维持原判。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，唐弋苏二审庭审中确认其与广开酒店是协商签订案涉租赁合同，但其当时并未看清合同条款。
再查明，唐弋苏二审庭审中确认案涉租赁物目前是通水通电，并主张2014年2月份广开酒店向案涉租赁物实施停水停电，后来2014年3月份唐弋苏找人修复。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对唐弋苏上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩。本院分析如下：
关于唐弋苏诉请撤销案涉租赁合同部分条款的问题。根据已查明的事实，案涉租赁合同是唐弋苏与广开酒店经过协商，达到一致意见才签订。作为合同的双方在签订合同之前，理应充分了解合同条款，清楚自身的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”的规定，唐弋苏无提供任何证据证明其主张撤销的合同条款存在上述法律规定的情形，因此，案涉租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。双方当事人应遵循合同的约定全面履行各自的义务。唐弋苏诉请撤销案涉租赁合同的部分条款依据不足，本院不予支持。
关于唐弋苏诉请撤销广开酒店开具的《限期整改通知书》问题。广开酒店向唐弋苏出具案涉《限期整改通知书》是单方民事行为，广开酒店在履约过程中，其作为出租人有权向承租人唐弋苏就租赁物使用情况提出其自身的观点和要求，而不论《限期整改通知书》中记载的内容是否真实存在。即便《限期整改通知书》中记载的内容并非事实，也只是涉及双方在履行合同中产生的违约责任问题，故唐弋苏诉请撤销《限期整改通知书》缺乏法律依据，本院不予支持。
关于唐弋苏诉请要求广开酒店出具房产证给其办理营业执照的问题。第一，根据“谁主张，谁举证”的民事证据举证规则，唐弋苏未提交充分证据证明其在向广开酒店提交办证申请及相关材料后，广开酒店消极怠于配合而导致无法办理营业牌照，且案涉租赁合同对此亦未约定明确的合同条款。第二，广开酒店在原审庭审中已表示愿意积极协助唐弋苏办理相关营业执照。因此，原审法院不予支持唐弋苏的该项诉请处理正确，本院予以维持。
关于唐弋苏诉请要求广开酒店停止侵权并赔偿损失的问题。本案中，唐弋苏认为广开酒店存在两个侵权行为，其一对租赁房屋实施停水停电的行为，其二占用案涉租赁物外场的广告牌位置的行为。侵权责任的构成应具备以下四点要件：1、损害事实的客观存在；2、侵权行为；3、侵害行为与损害事实间存在因果关系；4、侵权行为人存在过错。本院对此分析如下：首先，根据唐弋苏的自述以及原审法院现场勘查情况来看，案涉租赁房屋目前通水通电，唐弋苏要求广开酒店停止侵权行为，缺乏事实依据。其次，案涉广告位现由康辉公司使用，唐弋苏以侵权法律关系起诉广开酒店，广开酒店并非适格侵权主体。因此，唐弋苏诉请要求广开酒店停止侵权行为不能成立。同理，唐弋苏以广开酒店侵权为由主张相关经济赔偿，缺乏法律依据，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。唐弋苏的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人唐弋苏负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一四年十二月四日
书 记 员 郑惠琼
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。