北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第06775号
原告刘巧，女，1976年9月22日出生。
委托代理人李永军，北京市中唐律师事务所律师。
被告北京鹏润房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区潞城镇新城工业区。
法定代表人黄秀虹，董事长。
委托代理人陈浩，男，1979年8月28日出生，北京鹏润房地产开发有限责任公司职员。
委托代理人宋利明，男，1979年12月18日出生，北京鹏润房地产开发有限责任公司职员。
原告刘巧（以下简称原告）与被告北京鹏润房地产开发有限责任公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李永军、被告委托代理人陈浩、宋利明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年1月21日，我与被告签订编号为Y×××××的《北京市商品房预售合同》，约定由我购买被告出售的国美家园×区×期×号楼（T36－T38）3层3-05号商铺，房屋建筑面积为136.12平方米，价款为1438744元。根据合同约定，我购买的房屋应采用中央空调供暖系统，且在2007年6月30日达到使用条件，合同关于“装饰和设备标准的约定”：供暖系统为中央空调，公共走廊及消防楼梯间货梯厅顶棚为结构板刮腻子喷乳白色胶漆，中水系统为市政中水系统供水，保安监控防盗系统为广播系统。我按约支付了购房款及各种税费，并于2007年9月3日取得了上述房屋的所有权证。但我发现被告并未按照合同约定该楼安装中央空调采暖系统，导致房屋冬冷夏热，无法正常使用。公共走廊及消防楼梯间货梯厅顶棚管道裸露，未装饰成结构板刮腻子喷乳白色乳胶漆，也没有安装市政中水系统、保安监控防盗系统及广播系统。经我多次要求，被告拒不履行合同义务。此外，被告还违反当初的承诺，将原约定的商业部分1-3层的双向电梯仅安装了单向的电梯，且对我所有的上述房屋所在的一层私自进行楼梯改造，被告的行为给我的房屋出租及招商造成了极大的影响。综上，被告违反预售合同的约定及相关法律规定，侵害了我的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告按照合同约定给位于北京市朝阳区青年路西里×号院×号楼3-05号房屋安装符合合同约定且符合该建筑工程商业空调施工设计的中央空调；2、被告按照合同约定和建筑工程施工图安装并交付使用电梯和楼梯，具体为要求被告将青年路西里×号院×号楼楼一层大堂处的楼梯拆除，将一至三层的电梯均安装为双向电梯；3、被告为我的房屋安装符合合同约定的广播系统（应急广播和背景音乐合用）；4、被告按照合同约定为我的房屋安装市政中水系统；5、被告按照合同约定为我的房屋安装保安监控防盗系统；6、被告按照合同约定将我所购房屋公共走廊及消防楼梯间货梯厅的顶棚装饰为结构板刮腻子喷乳白色乳胶漆；7、被告按照合同约定将我所购房屋东侧的卫生间进行完善，达到正常使用标准；8、被告赔偿我因上述房屋问题导致的从2007年7月1日至2012年6月30日期间的租金损失241729.8元并按照每建筑平方米每月54元的标准支付至按合同约定交付之日为止；9、被告返还我因所购房屋内烟道占用房屋面积多支付的房屋价款12851.2元。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。关于第1项诉讼请求，原告所购房屋安装的确实不是中央空调，安装空调的时候我们也认为是中央空调，后来有业主起诉，经过法院确认我们安装的与中央空调有区别，我方也承认安装的不是中央空调，但是重新安装中央空调施工量过大，成本过高，会对其他业主利益造成损害，所以我方认为中央空调现在不具备改造施工条件，该意见已经被法院采纳。关于第2项诉讼请求，我方安装的电梯基本符合合同约定，合同附件第1页的平面图中标注的扶梯只有单侧的扶梯。原告第3项和第5项诉讼请求，合同约定的广播和防盗系统是只要留线就行，我方已经按照合同约定留线，合同附件六对此有约定。我方交房的时候这些系统都已经做好了，但是覆盖面上不是每个地方都有。保安监控系统预留总线是按照合同约定做的。第4项诉讼请求，市政供水不是我方能解决的，市政供水现在还没有供到我们小区，所以原告的房屋中无法使用市政中水供水系统。第6项诉讼请求，如果是针对原告房屋内的部位我方可以给其刷漆刮腻子，但是原告诉讼请求针对的是公共区域，应当由全体业主或业主委员会提出。第7项诉讼请求，根据合同附件六，我方已经按照合同做到了，而且原告房屋西侧也有卫生间能够正常使用，东侧卫生间能不能正常使用不影响原告，该项诉讼请求缺乏事实依据。第8项诉讼请求，政府标准中的区域不确定是否是涉案房屋所在区域。政府信息公开中所确定的房屋租金标准只是参考，是对原告问题的回答，不具备法律效力。并且同一地区房屋也有正在出租的情况，虽然我们房屋存在一定瑕疵，并不构成根本违约，不影响原告出租。第9项诉讼请求，希望实地测量。
经审理查明：2006年1月21日，原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订了编号为Y×××××的《北京市商品房预售合同》一份，该合同约定由原告购买被告出售的位于北京市朝阳区国美家园×区×期×号楼（T36－T38）第3层3-05号房屋（以下简称涉案房屋），合同约定原告购买的房屋用途为商业，预测建筑面积共135.14平方米，其中套内建筑面积77.6平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积57.54平方米，房屋价款为1432835元。该合同第九条关于“设计变更的约定”约定：“（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建设工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。”该合同附件六“装饰和设备标准的约定”约定：“……7.公共走廊及消防楼梯间货梯厅：……顶棚：结构板刮腻子喷乳白色乳胶漆；8.电梯：液压电梯或扶梯；……10.中水系统：市政中水系统供水；11.供暖系统：中央空调；……15.广播系统：应急广播与背景音乐合用；16.保安监控防盗系统：预留控制总线。”该合同附件八“合同补充协议”第七条第2款约定：“主合同及本补充协议所指商品房用途均为配套（商业），其中适用于住宅用途的部分条款，将不作为约束出卖人的相关规定。”
上述合同签订后，原告依约向被告支付了合同约定的购房款。2008年1月8日，原告取得了涉案房屋的所有权证（房屋所有权证记载的涉案房屋的坐落为：北京市朝阳区青年路西里×号院×号楼3-05号房屋，以下将涉案房屋所在楼栋统一简称为×号楼）。房屋所有权证所附房屋登记表中记载的房屋建筑面积为136.20平方米，其中套内建筑面积（含阳台）77.92平方米，分摊建筑面积58.28平方米。原告称被告未按照合同约定为涉案房屋所在楼栋安装合同约定的中央空调，导致其购买的诉争房屋无法正常使用，故要求被告继续履行合同，按照合同约定为其所购的房屋安装符合合同约定且符合建筑工程商业空调舌功设计的中央空调。被告认可原告所购房屋中安装的不是中央空调，但称重新安装中央空调施工量过大，成本过高，会对其他业主的利益造成损害，故其认为现不具备重新安装中央空调的施工条件。经查，诉争房屋所在楼栋内的其他部分业主也曾因中央空调问题将被告诉至本院，要求被告为诉争房屋所在的×号楼安装中央空调，本院经审理后认认为，业主未提交充分证据证明现有供暖方式不能达到国家规定的供暖标准，且将目前的分体式空调的供暖方式变更为中央空调的供暖方式会对其他业主使用涉案房屋所在楼栋的其他房屋造成严重影响，故认为不宜判令变更。本院作出判决后，原告均不服一审判决，提出上诉，北京市第三中级人民法院经审理后认为，被告未按照合同约定提供中央空调已构成违约，但鉴于×号楼仅少数买受人的商品房预售合同中有此约定，如要求被告继续安装中央空调，将超过其在订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故对本院有关中央空调的判决意见予以维持。本案中，原告提交“二十号商业楼委托业主代表争取商铺权益”的签名表、“国美9号商业楼业主是否同意开发商为本楼安装中央空调调查表”、部分业主签字的“业主自测温度”记录及照片若干，欲证明×号楼所有的73位业主经过自测房屋温度均同意安装中央空调。原告同时提交北京众益锐程科技发展有限公司出具的“国美家园三期T36、T37、T38组合体项目设计说明及报价”欲证明涉案房屋所在的楼栋具备安装中央空调的条件。被告认为原告提交的上述业主签字的文件中业主的签字都不一样，且有的业主在签订的商品房预售合同中没有约定安装中央空调，业主自测温度不具备证明力，而北京众益锐程科技发展有限公司对楼栋的整体结构和房屋结构并不了解，其出具的设计说明不代表能够安装中央空调。
原告另称，被告交付的房屋存在如下不符合合同约定之处：1、被告未按照合同约定和建筑工程施工图关于电梯的设计图安装和交付使用双向电梯，且擅自违反规划在一层大堂到地下一层处设置楼梯；2、被告未按照合同约定为涉案房屋安装广播系统（应急广播与背景音乐合用）；3、被告未按照合同约定为涉案房屋安装市政中水供水系统；4、被告未按照合同约定为涉案房屋安装保安监控防盗系统；5、被告未按照合同约定将涉案房屋所在的公共走廊及消防楼梯间货梯厅的顶棚装饰为结构板并刮腻子喷乳白色乳胶漆；6、被告未按照合同约定将涉案房屋东侧的卫生间完善至正常使用标准。针对上述问题，原告向被告分别提出了其第二至第七项诉讼请求。针对上述第1项问题，原告提交×号楼T36-T38地下一层、首层、三层的平面图，以证明被告交付的房屋楼梯不符合合同约定。被告认为从首层平面图可以看出在扶梯旁预留有楼梯口，故其在一层和地下一层之间安装楼梯并非其擅自开挖，在作为合同附件的平面图中标注的扶梯只有单侧的扶梯；关于广播系统和保安防盗系统，合同约定只需预留总线。
原告又称，其所购涉案房屋内有一烟道，占用其房屋面积导致其多支付房屋价款12851.2平方米，故要求被告返还该部分价款。被告认为预售合同附件八合同补充协议第五条关于“面积结算”有相关约定，原告在之前未提出异议，应视为其已经同意按照实测面积结算房款。原告认可其在收房后未就该问题提出过异议，但其认为实测技术报告在实践中都是根据图纸核算的房屋套内建筑面积，未将涉案房屋内特殊的烟道考虑在内，且其房屋所有权证的附图中亦未体现出烟道。经查，涉案房屋所有权证所附的测绘图显示涉案房屋套内南北的长度为8.47米，东西长度为9.20米，在该测绘图上未标示涉案房屋内有烟道。
案件审理中，本院前往涉案房屋所在楼栋进行现场勘验。经现场勘验确认，×号楼一层大堂西侧扶梯旁安装有一架楼梯与地下一层相连通，下到地下一层后发现，地下一层原通过电梯直梯及安全通道上行，现安全通道已上锁，无法正常通行。原告涉案房屋门前的公共走廊及消防楼梯间货梯厅的顶部可见各种管道及通风道分布。涉案房屋北侧（楼层西侧）的公共卫生间已投入使用，但女厕所的门被封死，楼层东侧的公共卫生间门外挂有巨幅海报，现无法使用。原告称其在2013年6月将涉案房屋出租给北京麦田房地产经纪有限公司使用，涉案房屋由该公司进行了装修。在涉案房屋内南侧中间位置有一个横截面呈长方形的通风烟道突出墙体之外，烟道旁另有一墙柱，现该烟道和墙柱在装修时已经被预制板包裹，外表看仍为长方体立柱形，经现场测量，该立柱距地面1米以上部分的横截面长约1.55米，宽约0.63米，1米以下部分外部另有部分装饰，该部分宽度约为0.66米。承办人在涉案房屋内未发现水管接口，原告称其也不清楚室内是否存在供水系统。
原告提交北京市住房和城乡建设委员会“政府信息公开告知书”，内容为朝阳区青年路西里小区所在区域2007年至2012年第二季度商品房住宅类平均租金的标准，欲以此证明其所主张的房屋租金损失。被告认为该租金标准只是参考，不具备法律效力，其房屋虽存在一定的瑕疵，但并不影响原告出租，不构成根本违约。
以上事实，有《北京市商品房预售合同》、购房款发票、房屋所有权证、民事判决书、现场勘验笔录、照片及双方当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，对合同当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故原、被告双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。关于原告所称中央空调的问题。在双方签订的合同中明确约定了被告应当向原告交付房屋的供暖方式为中央空调供暖，根据查明的情况，被告实际未按照合同约定提供中央空调供暖系统，已构成违约。由于合同中对于不安装中央空调的违约责任并未约定，而被告将供暖方式变更后事实上给原告对涉案房屋的使用造成了一定的不便，故本院认为原告在被告单方改变供暖方式的情况下，要求被告赔偿损失的诉讼请求，具有事实和法律依据，并根据供暖方式改变的情况以及对原告使用房屋的影响程度，酌情确定具体的赔偿数额。关于原告要求给×号楼安装中央空调的诉讼请求，本院认为，原告并未向本院提交充分证据证明现有的供暖方式不能达到国家规定的供暖标准，且根据法院生效判决书的记载，由于×号楼仅有部分买受人的商品房预售合同中有关于供暖方式为中央空调的约定，如要求被告继续安装中央空调，将超过其在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故本院认为，不宜判令被告将×号楼的供暖方式变更为中央空调的供暖方式。关于原告所称×号楼一层大堂至地下一层加装楼梯的问题。根据法庭调查，被告虽存在加装楼梯的问题，但其系出于方便地下一层的业主通行而进行的加装，且加装过程中并未改变×号楼楼栋的主体结构，且该处的加装亦非预售合同第九条所列明的设计变更，原告所购买的涉案房屋位于×号楼的3层，该处的楼梯变化亦难认定对其实际使用涉案房屋造成影响，故原告该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于将×号楼一至三层的电梯均安装成双向扶梯的问题。根据原告提交的×号楼相关楼层的平面图，可见×号楼一至三层的扶梯在设计时即为单向扶梯，且合同中对于扶梯究竟为单向或双向并未有明确约定，故原告该项诉讼请求亦无合同和事实依据，本院不予支持。关于安装广播系统、保安监控防盗系统问题。根据本案查明的情况，被告已在相应位置为该两个系统预留了总线，×号楼仅有部分买受人所签订的预售合同中存在此项约定，原、被告所签预售合同附件六第15项只是约定“广播系统：应急广播与背景音乐合用”，但对于其数量、具体的安装位置和应当达到的使用效果等并未明确约定，且双方对此亦未达成新的一致，故本院难以认定被告在该处存在违约，对原告该项诉讼请求亦难以支持。关于公共走廊及消防楼梯间货梯厅的顶棚装饰为结构板并刮腻子喷乳白色乳胶漆的问题，根据原告举证及双方陈述，可以确认涉案房屋所在楼层的公共走廊及消防楼梯间货梯厅的顶棚未装饰成结构板并刮腻子喷乳白色乳胶漆，被告就此问题已构成违约。但考虑到该项约定涉及的是公共走廊及消防楼梯间货梯厅，并非原告房屋的专有部分，如果判令被告继续对公共走廊及消防楼梯间货梯厅的顶棚进行改造，势必影响涉案房屋所在楼栋内其他业主对房屋的使用，故不宜判令被告将×号楼内的公共走廊及消防楼梯间货梯厅的顶棚继续饰成结构板并刮腻子喷乳白色乳胶漆。由于预售合同中对于被告未将公共走廊及消防楼梯间货梯厅的顶棚装饰成结构板并刮腻子喷乳白色乳胶漆的违约责任未作出约定，本院综合考虑被告在该处的违约情形以及该项违约对原告使用涉案房屋可能造成的影响，对原告因被告该项违约所造成的损失酌情确定。关于市政中水供水系统的问题。本院认为原、被告双方在合同附件六中关于“装饰和设备标准的约定”系对原告购买商铺所在楼栋的整体约定（如外墙、卫生间、公共走廊及消防楼梯间供货厅、电梯等）。对于合同附件六第10条中关于“中水系统：市政中水系统供水”的理解应当为，在房屋按照规划设计方案安装有中水的前提下，应当由市政中水供水，而非由其他方式供应中水。根据合同附件八第七条第2款的约定，原告购买的商铺不享有该商铺所在楼栋专用于住宅房屋的设备、设施，根据商铺的性质和合同附图，该商铺在设计规划时不含有卫生间，亦不具备安装中水系统的条件，故原告要求被告给×号楼安装中水的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告因该项问题赔偿损失的诉讼请求亦无事实依据，本院亦不予支持。关于卫生间的问题。本院认为，通过现场勘验可以查明，涉案房屋所在楼栋的西侧卫生间能够正常使用，且合同中并未约定应当投入使用的公共卫生间数量，故原告的该项诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。关于涉案房屋内烟道占用实际使用面积的问题，双方所签订的合同及原告所取得房屋所有权证中对于烟道均未明确记载，但根据本案查明的情况，原告涉案房屋内确实存在一个上下贯通的烟道，因该烟道所在位置的确占用了原告房屋内的使用面积和空间，在实际上影响了原告对其房屋的使用，现原告就此要求被告退还烟道横截面所占用面积范围内的房屋价款有相应的依据，原告关于应退还价款的计算亦无不当，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告北京鹏润房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告刘巧经济损失八万元；
二、被告北京鹏润房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内退还原告刘巧因房屋内烟道占用房屋面积部分的价款一万二千八百五十一元二角；
三、驳回原告刘巧的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千五百五十九元，由被告北京鹏润房地产开发有限责任公司负担（原告刘巧已预交，于本判决生效后七日内给付原告刘巧）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 张帅宾
人民陪审员 王俊妍
人民陪审员 曹俊英
二〇一六年五月五日
书 记 员 唐 琪