福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0206民初765号原告：陈育明，男，1978年1月4日出生，汉族，住福建省松溪县。委托诉讼代理人：吕启明，福建厦理律师事务所律师。被告：厦门骏豪地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区仙岳路625号二楼之一。法定代表人：蔡端宏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨奇灏，福建天衡联合律师事务所律师。原告陈育明与被告厦门骏豪地产开发有限公司（以下简称骏豪公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈育明委托诉讼代理人吕启明、被告骏豪公司的委托诉讼代理人杨奇灏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈育明向本院提出诉讼请求：骏豪公司立即支付逾期办理产权证违约金33944.38元。事实和理由：2013年10月18日，陈育明、骏豪公司签订了商品房买卖合同，陈育明向骏豪公司购买其开发的“诚毅温泉健康世界I地块”4号楼11层05单元，该商品房总价款704240.2元。合同第十四条约定如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，陈育明依约交付了购房款，但因骏豪公司原因陈育明迟迟无法取得房屋权属证书。经查询骏豪公司于2016年6月住所地从湖里区之一。根据双方合同第十五条约定及相关司法解释规定，陈育明向贵院提起诉讼。骏豪公司辩称，依据双方签订的《商品房预售合同》第十四条及附件六《补充协议》第七条之约定，逾期协助办证违约金的起算日应为实际交房之日起90天，截止日为骏豪公司向厦门市不动产登记中心提交产权初始登记资料之日止，以陈育明已付购房款为基数按日0.01%计算，但最高支付金额不超过已付购房款的1%。骏豪公司已将涉讼房屋实际交付给陈育明，逾期协助办证违约金应从该日起90日后起算，即自2015年6月4日开始计算。2015年12月25日，骏豪公司将办理产权初始登记相关资料提交至厦门市不动产登记中心，已履行完合同约定的协助办证义务，逾期协助办证违约金应计至该日。因此违约金应以陈育明已付款为基数，按日0.01%的标准自实际交房之日起90日后计算至2015年12月25日（即扣除90天），但不应超过陈育明已付购房款的1%。本院经审理认定事实如下：2013年10月18日，陈育明、骏豪公司签订一份编号为03107931的《商品房买卖合同》，约定骏豪公司将位于厦门市同安区诚毅温泉健康世界I地块4号楼11层05单元出售给陈育明，商品房建筑面积87.88平方米，总价款为693197元。《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定”中双方约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因买受人原因，买受人不能在品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按照第2项处理……（2）买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金……。”《商品房买卖合同》第二十二条中约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第七条中约定：“……5、出卖人向当地房屋权属登记机构递交办理登记的文件后，房屋权属登记机构审核文件的时间（无论是否审核接受）不计入产权登记的时限及出卖人提交资料的时限；6、因出卖人的责任买受人未能取得房屋所有权证书，买受人不退房，出卖人按日依照买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金，而且出卖人违约金的最高支付金额为买受人已付款的1%。”2013年10月28日、2013年12月23日骏豪公司开具发票确认分别收到陈育明购房款208197元、485000元。2016年3月23日骏豪公司开具发票确认收到陈育明购房款11043.2元，发票载明的房屋面积为89.28平方米。2015年12月25日，骏豪公司向厦门市不动产登记中心提交了商品房初始登记的相关材料。现上述买卖房产登记于陈育明名下，坐落为厦门市同安区。庭审过程中，陈育明、骏豪公司均确认讼争房屋于2015年1月7日交付，陈育明确认违约金自交房后第91日开始计算。诉讼过程中，骏豪公司提交《项目土地房屋权属登记通知书》、《审核通知书》，欲证明骏豪公司已经履行完协助办理义务，陈育明对两份证据的证明对象不予确认，认为骏豪公司提供的是大产权的送件义务，并没有完成开发商的合同义务。本院认为，陈育明、骏豪公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行。骏豪公司作为房屋出卖人，应该依照合同约定按时办理商品房所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。骏豪公司在2015年12月25日将办理商品房初始登记的材料提交给厦门市不动产登记中心，已经超过了双方约定的时限，应承担相应的违约责任。双方签订的商品房买卖合同附件六《合同补充协议》第七条中约定房屋权属登记机构审核文件的时间不计入产权登记时限及出卖人提交资料的时限，因房屋权属登记机构审核文件的时限并非出卖人可以控制，因此该约定在合理范围之内，依法应当认定有效，骏豪公司在2015年12月25日将办理商品房初始登记的材料提交给厦门市不动产登记中心，并未因提交资料不完整影响到最终办出房屋产权证书，骏豪公司已经履行了自身的有关合同义务，陈育明并未举证证明在骏豪公司提交相应资料后仍存在过错导致房屋产权证延迟办理，故陈育明主张的延期办理房屋产权证的违约金应计至2015年12月25日止。商品房买卖合同附件六《合同补充协议》第七条中还约定逾期办理房屋所有权证书的违约金最高支付金额为买受人已付款的1%，该条款明显限制了出卖人的责任，应为无效的格式条款，理由如下：其一，本案商品房买卖合同系出卖人为了重复使用而预先拟定，条款并非买卖双方事先沟通协商而确定，骏豪公司亦没有证据证明事先曾就该条款向陈育明进行提示说明；其二，该条款限制了出卖人的责任，违约金的标准为每日总购房款的0.01%，出卖人在设置最高赔偿标限额为总购房款的1%后，即使出卖人在逾期办理产权证100日以后无限期拖延给买受人造成无法取得房屋权属证书的损失也无需承担责任，本案中骏豪公司向相关部门提交材料的逾期时间亦远远超出100天的时间，因此该条款明显不符合公平合理原则，限制并减轻了自身应当承担的责任，应为无效条款；其三，双方签订的商品房买卖合同第二十二条约定，合同补充协议中不得含有减轻或免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，骏豪公司在合同补充协议中添加逾期办证违约金最高限额的条款，明显减轻了出卖人在主合同应当承担的责任，不符合双方主合同的约定且有违诚实信用原则。此外陈育明2016年3月23日缴纳的购房款11043.2元发票载明的房屋面积为89.28平方米，为办理产权证时的实际测量面积，该部分款项并非商品房买卖合同中原来约定的款项，应为办理产权后的面积补差款，发生在骏豪公司向不动产登记中心提交初始登记材料之后，该部分不应计入违约金计算的基数。综上所述，陈育明主张逾期办理房屋权证的违约金应以合同约定购房款693197元为基数，按日0.01%自2015年4月8日起计算至2015年12月25日止共计18161.76元（693197元×0.01%×262天），依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、厦门骏豪地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陈育明支付违约金18161.76元。二、驳回陈育明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费324元，由陈育明负担173元，厦门骏豪地产开发有限公司负担151元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  张占甫二〇一七年六月二十八日代书 记员  吴朝旭附页：本案所适用的法律、司法解释条文:《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。