河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商民终字第480号
上诉人（原审被告）虞城县嘉和置业有限公司，住所地虞城县。
法定代表人代文亮，男，汉族，住河南省虞城县。
委托代理人赵其士，男，汉族，虞城县嘉和置业有限公司员工。
被上诉人（原审原告）谷坤鹏，男，汉族，住虞城县。
委托代理人李扎根，河南福聚律师事务所律师。
委托代理人高嘉伟，河南福聚律师事务所实习律师。
上诉人虞城县嘉和置业有限公司（以下简称虞城嘉和公司）与被上诉人谷坤鹏商品房预售合同纠纷一案，原告于2015年1月8日向虞城县人民法院起诉，请求判令被告支付违约金20975元。虞城县人民法院于2015年4月13日作出（2015）虞民初字第148号民事判决。虞城嘉和公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月8日在本院第十四审判庭公开开庭审理了此案。上诉人虞城嘉和公司的委托代理人赵其士，被上诉人谷坤鹏的委托代理人李扎根、高嘉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，原、被告于2012年1月17日签订的《商品房买卖合同约定：原告购买被告开发的位于虞城县嵩山路北侧“珠江豪庭”小区22号楼2单元701号商品房，价款287339元，被告于2012年12月31日前向原告交付经验收合格的商品房。该合同第九条约定，逾期（交房）超过60日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续…。原告于合同签订日交清首付款177339元，剩余欠款110000元作按揭贷款于2012年8月16日通过银行打入被告账户。现原告以被告未按期交房为由诉讼来院，要求被告支付逾期交房违约金20975元。
另查明，被告提交的（珠江豪庭22号楼）工程竣工验收备案表载明：该工程的竣工验收备案文件已于2013年6月27日收讫，准予备案。落款时间为2013年6月28日。
原审认为，原告与被告虞城嘉和公司自愿签订的《商品房买卖合同》，不违背法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，本案原告按约交清了房款，被告逾期交房，应按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。
关于违约金计算期间。双方合同约定的商品房最后交付期限为2012年12月31日，交付条件为验收合格，但涉案商品房所在“珠江豪庭”小区22号楼于2013年6月28日才完成竣工验收备案，被告公告通知交房时尚不符合交付条件，况且据涉案合同第十一条规定，被告应书面通知办理交付手续，其以公告方式通知不符合该条约定，没有完成约定的通知义务。故从2013年1月1日（合同约定最后交付期限的次日）至2013年6月27日（验收合格日的前日）的178天应计入被告逾期交房的天数。2013年6月28日之后，由于公告不属于合同约定的书面通知方式，被告采用电视台广告及在售楼部张贴公告的方式通知对个别业主是不充分的，不能作为交房的有效通知，被告的书面通知义务并不因曾发出公告而得以免除，故其仍应承担违约责任。原告作为买受人应关注所购房屋按期或逾期交房的情况，即便不知情，在合同约定的交付期满后，也应主动了解情况，防止损失扩大化，这不仅是原告作为买受人的权利，同时也是买受人在行使权利时应承担的相应附属义务。况且，被告在2013年6月28日商品房符合交付条件后，没有理由拒绝交房，书面通知的内容也不仅仅局限于交付的时间，还包括交付的程序告知，原告不应仅等待书面通知的到来，故原告对涉案商品房的延期交付也有一定责任。根据诚实信用和公平原则，本院酌定从2013年6月28日起再计算违约天数90天，合计268天，故违约金计算为287339=元×0.0001×268天=7700.68元，取整数为7700元，被告应予支付。对于被告提出根据补充协议的约定，至公告交房日视为交付的主张，本院结合合同其他条款认为，该补充协议并未改变合同约定的书面通知方式，公告通知应在由于买受人原因致书面通知不能的情况下进行，且前提是按约定日期交付经验收合格的商品房，被告不能证明其穷尽了其他通知方式，抗辩不能成立。至于被告所称因电力改造至3个月不能施工，属不可抗力应予扣除的主张，本院认为该事由不属于不可抗力，被告不能因此免责，故对其该项主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，虞城县人民法院于2015年4月13日作出（2015）虞民初字第148号民事判决：被告虞城县嘉和置业有限公司于判决生效之日起五日内支付原告谷坤鹏逾期交房违约金7700元。
案件受理费324元，由被告虞城县嘉和置业有限公司负担119元，原告负担205元。
上诉人虞城嘉和公司不服原审判决，上诉称，上诉人施工过程中，因电力改造导致三个月无法施工，属于不可抗力，应当予以扣除。上诉人2013年5月16日的公告送达交房手续要求2013年6月2日办理收楼手续，根据补充协议约定，应当视为已经于2013年6月2日交付房屋。原审在商品房符合交付条件后再酌定90天违约时间没有事实和法律依据。请求二审改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人谷坤鹏辩称，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，该合同当事人应该履行，上诉人要求从合同约定的交房日期之日起要求承担违约责任合法有据，而一审法院仅从房屋竣工之日起增加90天明显错误。请求二审依法裁判。
根据双方当事人的诉辩意见，本院将本案的争议焦点归纳为，一审判决上诉人支付被上诉人逾期交房违约金是否有事实、法律依据。
双方当事人对本院归纳的争议焦点无异议，本院予以确认。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。
本院认为，关于上诉人虞城嘉和公司主张因电力改造导致延期交房应按不可抗力扣除三个月交房期限问题。根据上诉人虞城嘉和公司原审提交的虞城县豫中电力安装公司两份通知，于2011年10月至11月和2012年10月至11月份分别约一个半月时间进行电网改造，本案上诉人虞城嘉和公司与被上诉人谷坤鹏于2012年1月17日签订的《商品房买卖合同》约定交房时间为2012年12月31日，故在2012年1月17日前行为与本案没有关联性；上诉人虞城嘉和公司没有证据证明电网改造是延期交房不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力及与本案的关联性，故上诉人虞城嘉和公司主张因电力改造导致延期交房应按不可抗力扣除三个月交房期限的上诉理由不能成立，本院不予支持。
涉案《商品房买卖合同》第十一条明确约定“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，上诉人虞城嘉和公司采用电视台公告方式通知合同相对人前去办理交房手续不符合约定通知方式；合同中书写了被上诉人谷坤鹏的住址和联系电话，上诉人虞城嘉和公司没有证据证明采用合同约定方式或方便快捷的电话方式通知合同相对人，采用在虞城电视台公告方式通知对个别业主是不充分的，原审认定上诉人虞城嘉和公司的书面通知义务并不因曾发出公告而得以免除并承担违约责任并无不当。上诉人虞城嘉和公司主张按照其公告确定的2013年6月2日为向合同相对人完成交房时间的上诉理由不能成立，本院不予支持。
经竣工验收，2013年6月28日涉案商品房符合交付条件，根据上诉人虞城嘉和公司违约行为、实际交房时间和被上诉人谷坤鹏不应被动消极等待书面交房通知的附属合同义务，原审根据诚实信用和公平原则从2013年6月28日起再酌定90天计算违约金并无不当。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判执行；二审案件受理费324元，由上诉人虞城县嘉和置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱利民
审判员 张学朋
审判员 尤永胜
二〇一五年七月二十日
书记员 杨冰倩