山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁15民终2682号
上诉人（原审原告）:潘东路，男，1982年2月6日出生，汉族，农民，住山东省聊城市东昌府区。
委托诉讼代理人:ＸＸ，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:荣盛房地产发展股份有限公司，住所地:河北省廊坊经济技术开发区祥云道81号荣盛发展大厦。
法定代表人耿建明，董事长。
被上诉人（原审被告）:荣盛房地产发展股份有限公司聊城分公司，住所地：山东省聊城市东昌府区建设东路2号。
负责人:杨震，经理。
二被上诉人共同委托诉讼代理人:于红伟，山东鲁衡律师事务所律师。
上诉人潘东路因与被上诉人荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称荣盛公司）、荣盛房地产发展股份有限公司聊城分公司（以下简称荣盛公司聊城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2016）鲁1502民初4073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
潘东路上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判二被上诉人自2012年4月1日起至阿尔卡迪亚小区三期B2幢1单元16层1161室房屋产权证办结之日止以385071元为基数按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向上诉人支付违约金；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定“双方约定的××应当在商品房竣工验收后30日内办理所有权初始登记并将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案违反了…强制性规定，该约定无效。而且聊城市人民政府规定自2010年11月1日起…，因此双方合同约定的在商品房竣工验收后30日内办理所有权初始登记无法履行。…本案不能认定系××即被告的责任导致原告不能取得房屋权属证书，…房屋所有权属转移登记的时间应自2015年9月1日开始计算…”并判决“二被告自2015年9月1日起…按中国人民银行同期贷款利率支付原告违约金”，属认定事实及适用法律错误。一、本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定确定涉案房产的房屋权属证书办理期限及逾期办证违约金的起算时间。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中关于交房及办理初始登记的期限约定有效，但是在该合同中并没有关于办理阿尔卡迪亚小区三期B2幢1单元16层1161室房屋（以下简称1161室）所有权转移登记时间的具体期限约定，因而本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条“由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”之规定确定1161室房产的房屋权属证书办理期限及逾期办证违约金的起算时间。即从被上诉人交付房屋之日（2011年12月31日）起至2012年3月30日止，此期间为办理1161室房屋所有权属转移登记的期限；逾期则自2012年4月1日起开始计付违约金，至1161室房屋办结房屋所有权属转移登记手续止。二、上诉人未能取得1161室房屋权属证书，系被上诉人的原因所致。1.逾期办理1161室房屋权属证书的原因及责任在于被上诉人。被上诉人虽然在2011年12月31日交付了1161室房屋，但是却对上诉人隐瞒了该楼房尚未办理竣工验收等事实，经查证：1161室所在的阿尔卡迪亚小区三期B2幢楼房系于2013年11月1日取得的建设工程竣工验收备案证书，2014年4月29日取得的建设工程竣工规划验收合格证，2015年8月底办理的初始登记。在被上诉人未办理上述手续之前，1161室房屋不具备办理房屋所有权属转移登记的条件，因而本案中1161室房屋未能办理房屋所有权属转移登记的原因及责任在于被上诉人，一审判决中关于“本案不能认定系××即被告的责任导致原告不能取得房屋权属证书”的认定显属认定事实错误。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，被上诉人应当承担违约责任。2.被上诉人关于“因新规定要求未履行竣工综合验收备案而无法办理房屋所有权初始登记，致使办证延迟”的理由不能成立，这属于被上诉人的自身原因，而非系不可抗力因素，不能作为逾期办证的免责理由。首先，在上诉人与被上诉人签订2010年10月14日《商品房买卖合同》之前，国务院、建设部、山东省人大常委会、山东省住房和城乡建设厅等部门就颁布过相关规定，明确规定住宅小区应当进行综合验收。2005年3月31日通过的《山东省商品房销售条例》及2009年6月16日发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》均将取得综合验收备案作为交付商品房的前提条件，办理房屋所有权初始登记之前应取得综合验收备案规定早已有之，2010年11月1日起施行的《聊城市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》只是对实施上述规定的具体落实，而不应成为被上诉人在该办法制定前可以不履行国家和山东省相关法规规定的理由。其次，被上诉人荣盛公司系于1996年12月30日设立的专业从事房地产开发与经营的上市股份有限公司，在全国各地拥有多家分公司及合作公司，被上诉人对商品房开发、建设、销售等相关法律法规应十分熟悉，应当知道在取得房屋所有权初始登记前应履行综合验收备案。即使是按2010年11月1日施行的《聊城市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法，据约定的房屋交付日2011年12月31日，被上诉人仍有一年多的时间可以准备、落实，但是，从被上诉人办理竣工验收备案等情形可以看出，被上诉人没有积极履行合同的诚意，而是采取隐瞒、拖延等手段损害上诉人的权益，在2015年8月底才办理初始登记，以不能成立的理由为逾期办证进行辩解。通过以上情形可以证实，上诉人未能取得1161室房屋权属证书，系由于被上诉人的原因所致；被上诉人关于“因新规定要求未履行竣工综合验收备案而无法办理房屋所有权初始登记，致使办证延迟”的理由不能成立。三、被上诉人最低应按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向上诉人支付违约金。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照以付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准》规定“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30-50%；”，据上述规定，被上诉人最低应按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向上诉人支付违约金。综上，被上诉人至今未为上诉人办理房屋所有权属证书是因其自身怠于履行合同约定和国家规定造成的。一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人荣盛公司、荣盛公司聊城公司共同辩称,上诉人至今未办理房屋权属转移登记，是政策变化和上诉人的自身原因造成，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判决。1.逾期办证的主要原因是合同履行过程中的政策变化，政策变化是答辩人不能预见，不能控制的情况，因其导致合同约定的条件从法律上、事实上均不能履行，这不属于答辩人的原因，因此原审判决认定2015年8月31日起被上诉人具备为上诉人办理房屋所有权属转移登记的条件是正确的。2.根据《补充协议》第11条第2款的约定，在上诉人提供办证所需的全部资料并向答辩人交清办理房屋产权证相关费用后，答辩人代上诉人向房屋登记部门办理房屋权属证书。而上诉人明知已具备办证条件，但又不办证，上诉人一审提起诉讼后，答辩人也多次通知其办理房产证，但至今未办理。3.《商品房买卖合同司法解释》规定了逾期办证违约责任条款，但表述也只是“可以”而非“应当”或“必须”。《商品房买卖合同司法解释》实施时间为2003年6月1日，当时银行对逾期贷款利息按照日万分之二点一计收罚息，但是在2003年12月10日，中国人民银行发布[2003]第251号通知，对计收逾期贷款罚息的规定作出了修改，修改后的规定对商品房买卖合同纠纷已无法起到参考借鉴作用，因此上诉人以此要求违约金就丧失了相关法律依据。另上诉人系按揭贷款购买房屋，已经向贷款银行办理了抵押手续，无法再进行转让、抵押等形式的处分行为，而是否办理权属证书对其居住以及经营、租赁均无任何影响，上诉人并未因逾期办理房屋权属登记而产生任何损失。鉴于违约金具有以补偿性为基础，以惩罚性为补充的特点，在上诉人无任何损失的情况下其主张违约金的基础并不存在。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判决。
潘东路向一审法院起诉请求：请求判令二被告为潘东路办理聊城市东昌府区阿尔卡迪亚小区三期B2幢1单元16层1161室的房屋权属证书；自2012年4月1日起至二被告履行办证之日止以总房款385071元为基数，按银行同期贷款利率加收30%计算逾期办理房屋权属证书的违约金；案件受理费由二被告承担。
一审法院认定事实：2010年10月14日，潘东路（××）与荣盛公司（××）签订《商品房买卖合同》一份，合同主要内容:潘东路以按揭方式购买被告开发的聊城市东昌府区阿尔卡地亚小区三期B2幢1单元16层1161室的预售商品房，该商品房建筑面积98.48平方米，用途为普通住宅，商品房总价款为385071元，××应当在2011年12月31日前，依照国家和山东省的有关规定，将具备下列条件即该商品房经竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。××应当在商品房竣工验收后30日内办理房屋所有权初始登记并将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，同时将能够办理转移登记的日期在小区内向业主予以公告。由于××的原因，未能在约定期限内办理房屋权属转移登记的，按下列第3种方式即双方协商解决处理；……。合同附件五《商品房买卖合同》内容补充协议第11条第（2）项约定：××采取按揭贷款方式购房，××在办理交付手续时向××全额交清办理房屋产权证相关费用后，由××代××办理房屋产权证。合同签订后，潘东路依约交付了首付购房款155071元，按揭贷款230000元，贷款期限20年。荣盛公司聊城公司收取购房款、出具收据。2011年12月31日，荣盛公司聊城公司向潘东路交付了房屋，潘东路向荣盛公司聊城公司交纳了契税、公共维修基金及物业费等，此费用不含代办房屋产权证的相关费用。
一审法院另查明：建设部制定的2008年7月1日实行的《房屋登记办法》第三十条规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交房屋已竣工的证明。第九十七条：省自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门可以根据法律、法规和本办法结合本地实际情况制定房屋登记实施细则。2009年5月1日起实行的山东省实施《房屋登记办法》细则第二十条：住宅小区申请房屋所有权初始登记时应有开发主管部门出具的住宅小区综合验收备案证明或分期综合验收备案证明。2009年山东省建设厅制定了《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》，第6、8条要求对住宅小区必须经过综合验收才能交付，综合验收备案后才能办理房屋备案手续。凡未经竣工综合验收备案、未取得建设工程档案合格证的项目,房屋登记部门不得受理。聊城市人民政府颁布的《聊城市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》规定即自2010年11月1日起，房地产开发项目竣工后，开发企业必须组织相关部门和单位进行项目综合验收，符合条件的，相关部门和单位应出具相应的竣工验收合格证明；开发企业应在获得开发项目各专项竣工验收合格证明后15日内，将竣工综合验收报告报房地产开发行政主管部门备案；凡未经竣工综合验收备案、未取得建设工程档案合格证的项目，房屋登记部门不予受理。2015年7月16日，荣盛公司取得聊城市住房和城乡建设局颁发的编号LCZY2015第3号聊城市房地产开发项目竣工综合验收备案证书，后向房屋登记部门办理房屋所有权初始登记，于2015年8月31日取得聊房权证新字第××号房屋所有权证书。
一审法院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强行性和禁止性规定，该合同为有效合同。但双方约定的“××应当在商品房竣工验收后30日内办理房屋所有权初始登记并将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案”违反了《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》和《房屋登记办法》细则的强制性规定，该条约定无效。而且聊城市人民政府政府规定自2010年11月1日起，开发项目必须经竣工综合验收备案方能办理房屋登记手续，因此双方合同约定的在商品房竣工验收后30日内办理房屋所有权初始登记无法履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”因此潘东路要求被告按双方约定的该条内容履行义务不应支持。潘东路要求按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第18条第（二）项：即商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日为房屋办证的期限。该条适用的前提为：由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，××应当承担违约责任。而本案不能认定系××即被告的责任导致潘东路不能取得房屋权属证书，房屋经综合验收非××的个人原因，因此潘东路要求自2012年4月1日承担违约责任不应支持。被告于2015年7月16日取得综合验收备案证书后已于2015年8月31日取得了房屋权属证书。此时起被告已具备为潘东路办理房屋所有权属转移登记的条件，其未为潘东路办理已经构成违约。因此被告应承担自该时间即2015年9月1日起至办理房屋产权证之日止的违约金，以385071元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。根据合同附件五，潘东路应向被告全额交清办理房屋产权证相关费用后由被告代其办理房屋产权证。潘东路诉称已交清由被告代潘东路办理房产证的费用，未提交相关证据加以证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条之规定判决如下：一、限本判决生效之日起十日内被告荣盛房地产发展股份有限公司聊城分公司、被告荣盛房地产发展股份有限公司协助配合潘东路潘东路办理聊城市东昌府区阿尔卡迪亚小区三期B2幢1单元16层1161室的房屋产权证；二、二被告支付潘东路自2015年9月1日起至办理上述房屋产权证之日止的违约金（以385071元为基数，按中国人民银行同期贷款利率执行）；三、驳回潘东路的其他诉讼请求。案件受理费1350元，由原告承担1120元，二被告承担230元。
二审诉讼中，上诉人潘东路述称：原审中庭后提交的阿尔卡迪亚B1#、B2#商住楼建设工程竣工规划验收合格证，时间是2014年4月9日，规划验收时间是在该日，证明被上诉人没有按合同约定办理相应验收手续，致使合同约定的房产证办理时间及商品房买卖合同案件司法解释第18条规定的办证期限之内，被上诉人没有办理上述证件，存在违约行为。提交以下证据：1.建设工程竣工验收备案证书，拟证明2013年11月1日涉案商住楼才取得竣工验收备案证书，还证明被上诉人交付涉案房屋时隐瞒未取得竣工验收的情形，存在违约行为，这也是不能如期办理相应证件的原因之一。2.被上诉人退回契税的银行明细网上截图打印件，结合原审中提交的契税缴纳凭证证明2012年1月2日上诉人缴纳了契税，2016年12月28日被上诉人方退给上诉人，这也说明上诉人方在接收房屋时，已按被上诉人的要求缴纳了办理房产证需缴纳的相关费用。被上诉人荣盛公司、荣盛公司聊城公司对上述证据的质证意见为：1.对证据1的真实性无异议，但对证明的内容有异议。这两份证据不能证明逾期办证的原因是被上诉人造成的，对合格证上诉人主张的证明内容与本案无关联性，房屋交付与办证并非同一法律关系。2.对证据2，上诉人曾缴纳契税属实，契税退回被上诉人代理人对此不了解，庭下向当事人了解后，再向法庭回复。缴纳契税并不能证明上诉人已按合同约定履行了应有其缴纳的办理权属登记手续所需全部费用，即不能证明上诉人已完成由被上诉人代为办理权属登记手续的前置义务。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是：被上诉人荣盛公司、荣盛公司聊城公司向上诉人潘东路应支付的违约金应自何时、按何种利率计算。
《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第八条规定：“房屋登记部门在进行房屋登记时，应查验开发项目竣工综合验收备案手续，查验《山东省建设工程档案合格证》。凡未经竣工综合验收备案、未取得建设工程档案合格证的项目，房屋登记部门不予受理。”从该规定中可看出，房屋登记的前提条件是房屋经过综合验收。在本案中，潘东路与荣盛公司于2010年10月14日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规强制性和禁止性规定，该合同为有效合同。但双方约定的“××应当在商品房竣工验收后30日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案”，违反了《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的相关规定，应属无效。荣盛公司于2015年7月16日取得综合验收备案证书，2015年8月31日取得了房屋权属证书，此时其已具备为潘东路办理房屋所有权属转移登记的条件，其未为潘东路办理权属转移登记已构成违约，因此，荣盛公司应承担自2015年9月1日起至办理房屋产权证之日止的违约金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，该条规定的表述为“可以”，“可以”是指可为或可不为，是一种授权性规定，而非强制性规定，可以进行选择适用。一审法院酌情判令以385071元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算并无不当。
综上所述，上诉人潘东路的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1120元，由上诉人潘东路负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 鑫
审 判 员 孔繁奎
审 判 员 孙久强
二〇一八年四月十二日
法官助理 李昭鹏
书 记 员 郭 静