上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2398号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海旸灿工贸有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人朱祥。
委托代理人霍俊娟，上海汇隽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海方园塑料包装厂，住所地上海市嘉定区。
法定代表人倪玲芬。
委托代理人周艺杰。
委托代理人周建宏。
上诉人上海旸灿工贸有限公司（以下简称“旸灿公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第502号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人旸灿公司法定代表人朱祥及委托代理人霍俊娟、被上诉人上海方园塑料包装厂（以下简称“方园厂”）法定代表人倪玲芳及委托代理人周艺杰、周建宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年6月14日，旸灿公司、方园厂签订一份《房屋及场地租赁合同》，约定方园厂将位于上海市嘉定区沪宜公路XXX弄XXX号南面车间的彩钢棚（面积为233平方米）出租给旸灿公司使用，租赁期限为3年，自2011年7月1日至2014年6月30日。2013年8月20日，双方又签订一份《厂房租赁合同》，约定方园厂将位于上海市嘉定区沪宜公路XXX弄XXX号南面车间（面积257平方米）出租给旸灿公司使用，租赁期限自2013年9月1日至2014年6月30日，水电费出租方每月按实际使用开出收据收取现金。在上述两份合同中，双方并约定了租金标准等。
2014年4月30日，旸灿公司法定代表人朱祥签署一份欠款证明，确认拖欠方园厂租金、电费等费用人民币（以下币种均为人民币）29，219元。
2014年7月15日，方园厂向旸灿公司发出一份通知函，载明方园厂已于2014年5月份通知旸灿公司搬离，故再次通知旸灿公司在2014年9月底前全部搬离，2014年10月1日起停止供电，并要求旸灿公司支付租金、电费等费用。旸灿公司接到该函件后一直未搬离。方园厂遂起诉至原审法院。原审法院以（2014）嘉民三（民）初字第864号案件立案受理。在该案中方园厂要求旸灿公司支付租金、搬离房屋并支付至2014年6月30日的电费31，527元及滞纳金1，576.40元等。旸灿公司则在上述案件中提出反诉，要求方园厂退还旸灿公司电费税金25，182元等。在该案审理中，方园厂后撤回部分诉请，电费只向旸灿公司主张至2014年4月30日。原审法院于2014年9月19日就该案作出判决，原审法院认为旸灿公司、方园厂间的房屋租赁合同因租赁标的物未取得建设工程规划许可证故应确认为无效合同，旸灿公司要求返还电费退税没有证据，遂最终判决旸灿公司搬离、支付使用费等并驳回了旸灿公司要求方园厂归还电费退税的请求。该案判决后，旸灿公司不服提起上诉，上海市第二中级人民法院于2015年2月25日作出（2014）沪二中民二（民）终字第2489号民事判决书维持了原审判决。
2015年3月，旸灿公司起诉至原审法院，称2014年5月嘉定区菊园新区青冈村委会通知旸灿公司该租赁的场地需要动迁，并对旸灿公司的生产设备和房屋装修等进行了资产登记备案。由于方园厂欺骗拆迁人称该厂房与场地全部是方园厂在经营，故拆迁人仅与方园厂签订了《拆迁补偿安置协议》。方园厂妄图侵吞全部拆迁款，整个评估签约过程旸灿公司完全不知晓，方园厂该行为损害了旸灿公司的合法权益。另外，旸灿公司、方园厂签订租赁合同后，由于仅方园厂在电力公司开户，故双方约定旸灿公司的电费交给方园厂，以收据为证。按照生产经营规则，电费属于经营成本，工业用电可以申请开具增值税发票，享受退税，但方园厂从未就旸灿公司所付电费向旸灿公司开具增值税发票，侵占了旸灿公司的电费退税，上次诉讼因旸灿公司未提供证据而驳回，现旸灿公司提供电费发票为证。此外，由于方园厂与青冈村委会签订了动迁协议，导致旸灿公司未能和青冈村委会签订协议，完成搬迁，造成旸灿公司现在既不能生产经营，又不能依法动迁，从2014年9月至今旸灿公司的生产经营一直处于半停滞状态，造成巨大损失，故请求判令：一、方园厂归还旸灿公司的拆迁安置补偿款（暂定为20万元）并支付该款项从2014年11月起至实际归还之日的双倍利息损失；二、方园厂归还25，182元电费的退税款；三、方园厂赔偿旸灿公司经营损失10万元。原审审理中，旸灿公司明确其第一项诉请金额为70万元，包括搭建物损失、二次装潢、附属设施、搬迁费和停产停业损失，其中停产停业损失按照每平方米350元、共490平方米计算。
方园厂辩称并提起反诉称，双方不是拆迁征收的主体，旸灿公司要求方园厂支付动迁补偿款没有事实和法律依据。此外，旸灿公司的电费退税的诉请在另案中已经审理，应当予以驳回，故不同意旸灿公司诉请。在租赁合同履行期间，虽经方园厂催告，旸灿公司仍未返还相关租赁物，也未及时支付自2014年5月1日起至2014年12月31日的电费，共计58，267.1元，故反诉要求旸灿公司支付2014年5月1日起至2014年12月31日的电费61，889.5元及滞纳金4，100.73元。
原审另查明，2014年12月18日，案外人菊园新区青冈村民委员会作为协议甲方与作为协议乙方的方园厂签订一份《土地及厂房租赁终止及搬迁补偿协议》，该协议载明甲方对乙方企业实施搬迁，根据评估报告，乙方租用甲方厂房800平方米、自建面积786平方米，实际建筑面积按1586平方米计算，其中二次装潢费为482，261元、设备搬运费241，350元、停工停产损失237，810元、奖励费69，000元，合计搬迁补偿总额为1，030，421元，甲方应在协议签订之日起30日内给付乙方50%，剩余50%在搬离后给付。该协议另约定乙方如有转租等情况的，必须自行协商处理好搬迁补偿相关事宜，与甲方不发生任何关系。
原审又查明，上述评估报告中属于旸灿公司施工部分有：一、搭建物部分：评估报告建筑物估价汇总一览表中共有彩钢棚577.5平方米，其中序号4、5、6为旸灿公司搭建，共72.3平方米，合计建安重置总价16，357元，序号3彩钢棚面积129平方米，建安重置价为29，670元，其中旸灿公司施工部分为东西两面墙；二、二次装潢部分：南车间序号为19、20、22、23部分为旸灿公司所有，总价32，945元；三、搬迁费部分：序号1至25均为旸灿公司所有，合计143，050元。此外，该评估报告二次装潢主要分为三个部分评估，依次为办公区域、南车间、北车间。旸灿公司使用部分为南车间和相邻的彩钢棚。
原审审理中，旸灿公司、方园厂就下列评估事项存在争议：一、旸灿公司主张二次装潢中办公区域内的序号3、4、10项即瓷砖、水斗、吊顶系旸灿公司施工，方园厂对此不予认可，并陈述办公区域均为方园厂使用；二、旸灿公司主张报告中序号21的南车间的环氧树脂地坪135平方米、补偿价10，800元系其施工，方园厂对此不予认可，对此旸灿公司提供了其与案外人上海圣均建筑工程有限公司于2011年6月签订的房屋装修合同、工程承包协议及案外人开具的工程款收据，上述第一份合同施工地点为南面厂房内，施工总面积为35平方米，施工内容中有一项为地面铺设环氧树脂地坪，第二份合同中施工内容包括环氧地坪漆；三、旸灿公司另主张附属设施中的水泥场地、雨蓬、彩钢夹心板隔热层、自来水设施费系其所有，旸灿公司提供了其购买彩钢板的送货单据，但方园厂对此不予认可，方园厂陈述旸灿公司仅20平方米水泥场地，其余均为方园厂施工。此外在审理中，旸灿公司提出部分评估项目数量不符，其主张环氧地坪233平方米、厕所装潢、南面厂房装潢等遗漏评估，并有部分遗漏设备未评估，并在方园厂只有少量设备情况下，出现旸灿公司、方园厂的电线电缆补偿数额一致的情况，故该评估报告有错误，应当重新进行动迁评估和谈判。但在原审法院向旸灿公司释明后，旸灿公司明确不进行司法鉴定，要求按照动迁补偿处理。
原审法院经审理后认为，旸灿公司、方园厂间租赁合同经原审法院（2014）嘉民三（民）初字第864号民事判决书确认无效、旸灿公司应当搬离租赁房屋，该判决书直至2015年2月25日二审法院判决维持后才发生法律效力，在此之前，方园厂已于2014年12月18日与案外人菊园新区青冈村民委员会签订了搬迁补偿协议。由于搬迁补偿事实发生在旸灿公司、方园厂租赁关系清结之前，故协议中属于旸灿公司部分，方园厂应当给予旸灿公司。根据庭审查明事实，双方确认由旸灿公司施工的搭建物、二次装潢、属于旸灿公司所有的搬迁费总计192，352元，另外旸灿公司搭建了3号彩钢棚的两面墙，故原审法院酌情确定该项补偿中的5，000元属于旸灿公司所有；对于争议部分，其中争议一根据评估报告的分类，应当属于方园厂办公区域，故旸灿公司主张其中项目归其所有没有事实依据，不予支持。对于争议二，旸灿公司提供了合同、收据作为证据，且该部分处于旸灿公司使用的南面厂房内，而方园厂未提供证据证实其进行过环氧地坪的施工，故法院支持旸灿公司此项主张将该项环氧地坪补偿10，800元判归其所有。对于争议三，其中方园厂认可旸灿公司水泥场地20平方米，故相对应的补偿款2，000元方园厂应给予旸灿公司；另外旸灿公司虽提供了彩钢板送货单据，但不能证明全部彩钢板隔热层均系其施工，根据建筑物估价汇总一览表记载，旸灿公司施工的彩钢棚为72.3平方米，方园厂的彩钢棚为505.2平方米，故原审法院按照旸灿公司、方园厂彩钢棚面积比例确定旸灿公司应获此项补偿中的676元。以上各项合计210，828元，方园厂应当给付旸灿公司。对于停产停业损失，系对房屋使用人的补偿，旸灿公司主张按照租赁面积给予补偿合法有据，但标准应按搬迁补偿协议确定的数额计算。根据上述协议，总搬迁面积为1586平方米，停产停业损失共计237，810元，平均每平方米150元，故旸灿公司主张的490平方米的停产停业损失应为73，500元。综上，方园厂应给付旸灿公司搭建物、二次装潢、附属设施、搬迁费、停产停业损失共计284，328元。由于本案系民事纠纷，故旸灿公司主张在本案中进行动迁评估，于法无据，法院对此不予采纳。对于旸灿公司主张的电费退税，其提交的电费发票并不能证明退税事实的存在，且双方合同约定，电费由方园厂开具收据收取现金，据此无法得出旸灿公司支付的电费含税的结论，故旸灿公司主张电费退税没有依据，不予支持。对于旸灿公司主张的经营损失，由于双方合同无效，该经营损失并非合同无效的直接损失，且搬迁补偿协议中也给予了停产停业补偿，故旸灿公司该项诉请没有法律依据，法院不予支持。对于方园厂反诉要求的电费和滞纳金，其中电费系旸灿公司实际使用，不因合同无效而免于支付，故旸灿公司应当向方园厂支付该项费用。对于滞纳金，由于双方合同无效，且方园厂并无双方结算和催告的依据，故其主张滞纳金，没有法律依据，不予支持。
原审法院据此作出判决：一、上海方园塑料包装厂应于判决生效之日起十日内给付上海旸灿工贸有限公司搭建物、二次装潢、附属设施、搬迁费、停产停业损失共计284，328元；二、上海旸灿工贸有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海方园塑料包装厂2014年5月1日至2014年12月31日的电费61，889.5元；三、驳回上海旸灿工贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回上海方园塑料包装厂的其他反诉请求。
原审判决后，上诉人旸灿公司不服，向本院提起上诉称：旸灿公司虽未与菊园新区青冈村民委员会直接签订租赁合同，但是根据《土地及厂房租赁终止及搬迁补偿协议》中载明的评估报告的内容显示，旸灿公司的财产赫然在列，故应当认定旸灿公司为动迁主体之一。旸灿公司参与被动迁厂房的实际建造，且使用多年，修缮维护也由旸灿公司承担。原审中，旸灿公司拒绝重新评估的原因主要是担心停产停业损失无法弥补。旸灿公司占有使用厂房的面积应为596平方米，而非原审认定的490平方米。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持旸灿公司的原审全部诉讼请求。
被上诉人方园厂答辩称：旸灿公司并未提供任何有效证据证明存在“损失”，理应承担举证不能的不利后果。方园厂与菊园新区青冈村民委员会签订的《土地及厂房租赁终止及搬迁补偿协议》，系承租人与出租人终止双方的租赁合同关系并取得合同提前解除补偿的协议，因此方园厂取得补偿利益有法律依据。即便存在旸灿公司所谓的损失，根据旸灿公司与方园厂之间租赁合同约定，双方租赁关系于2014年6月30日终止，而实际签订补偿协议的时间在双方合同到期之后，方园厂已及时、多次通知旸灿公司搬离及返还租赁物。如旸灿公司根据方园厂的要求及时搬离，则不会存在旸灿公司所主张的“损失”。双方的租赁合同中，对于旸灿公司交付的电费使用费是否含税并未作约定。双方在合同实际履行过程中，也一直是按不含税价格处理，且方园厂并非电力部门，根本不可能按照旸灿公司的要求向其开具发票并令其办理退税。同时，旸灿公司的该项诉请已在另案中作出处理，根据“一事不再理”规定，应予驳回。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，旸灿公司与方园厂之间签订的《租赁合同》已经生效判决认定为无效，作为出租人的方园厂，其将未取得建设工程规划许可证的出租物对外出租，违反法律规定，应当对合同无效承担责任。根据法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，方园厂对于旸灿公司在租赁厂房上进行的搭建系明知，且无证据证明方园厂对此曾提出过异议，故合同无效后，方园厂对旸灿公司在系争厂房上的添附物应予以补偿。本院经审查，原审法院酌定由方园厂给付旸灿公司284，328元，该金额尚属合理。关于旸灿公司上诉要求方园厂归还电费退税款一节，双方租赁合同并未约定方园厂收取旸灿公司支付的电费后还需将所退得的税费给付旸灿公司，故本院对此不予支持。关于旸灿公司主张的经营损失，因该项损失并非合同无效的直接损失，且即使根据双方签订的两份租赁合同，双方对租赁期限的约定均至2014年6月30日止，故双方对于租赁期限的约定是明确且确定的，无论拆迁发生与否，都不会导致租赁期限顺延的结果，故旸灿公司该项主张，理由不能成立，本院亦不予支持。综上，原审法院所作判决可予维持。对旸灿公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币12，776.70元，由上诉人上海旸灿工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理徐晨
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……