江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终4124号
上诉人（原审被告）:金坛市薛埠镇有色金属合金厂，住所地常州市金坛区薛埠镇夏桥。
投资人:李国庆，该厂厂长。
委托诉讼代理人：陈文裕，江苏常金律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：常州市金坛区薛埠镇上阳村村民委员会，住所地常州市金坛区薛埠镇上阳村。
负责人：杨国华，该村委会主任。
委托诉讼代理人：汪磊，江苏剑群律师事务所律师。
上诉人金坛市薛埠镇有色金属合金厂（以下简称有色金属厂）因与被上诉人常州市金坛区薛埠镇上阳村村民委员会（以下简称上阳村委会）租赁合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2015）坛朱民初字第720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
有色金属厂上诉请求：撤销原判，依法改判驳回上阳村委会的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、有色金属厂系1996年薛埠镇人民政府招商引资项目，因当时无土地使用计划指标，在政府承诺办理土地使用权指标的条件下，先租赁上阳村委会位于新浮水库东侧长山凹约十亩荒山地进行厂房设施建设。2、1996年12月10日，金坛市薛埠镇土地规划管理所给有色金属厂核发了《村镇规划选址意见书》（厂房390平方米，按图施工）；又根据《村庄与集镇规划建设管理条例》第26条、《江苏省村镇建设管理办法》第8条规定核发了《江苏省村镇工程建设许可证》（NO.0050417，建筑面积190平方米，二层）；同时薛埠镇人民政府根据《中华人民共和国土地管理法》第38条的规定给有色金属厂核发了土地使用批准书（坛薛政地字1996第150号）。综上可以证实有色金属厂在上阳村委会租赁的上述集体荒山地上所建厂房等设施均有合法手续，系有色金属厂的不动产产权。无论是国家还是地方政府均应依法保护有色金属厂的合法产权。3、有色金属厂与上阳村委会在1996年12月20日签订的《土地租用协议书》中明确了“村委会负责新建厂房用地的一切审批手续”，后来的事实证明上阳村委会没有履行上述职责；2002年6月11日的协议中双方确定如遇租赁土地开发，搬迁事宜按政策规定办理，即拆迁补偿属有色金属厂所有；2006年12月21日中协议双方不仅再次确定了如遇租赁土地开发，搬迁事宜按政策规定外，还再次确定了拆迁补偿归乙方（即有色金属厂）所有；2012年1月1日中协议双方进一步明确了有色金属厂投入的所有不动产须经有资质的评估机构评估为准。双方的上述协议规定充分考虑了当时的历史情况下造成了有色金属厂不动产厂房和设施是在上阳村委会集体荒山土地上合法所建，也明确了有色金属厂合法的不动产厂房和设施。4、另有色金属厂与上阳村委会在2012年1月1日土地租赁协议中没有赋予甲方（上阳村委会）的解除权，只明确了乙方（有色金属厂）在解除协议时移除承租土地上的所有设施，且不涉及不动产房屋。这更加明确了双方认可有色金属厂在上阳村委会租赁土地上的不动产房屋及设施是合法的。5、纵观有色金属厂与上阳村委会双方签订的多次土地租用协议：上阳村委会的诉讼请求是违反双方签订协议时的真实意思表示的。这几份协议可以系统解释为上阳村委会是没有权利解除双方的土地租用协议，也没有权利要求有色金属厂腾让并返还租赁土地的。因为上阳村委会无法负责履行当时承诺的有色金属厂厂房用地的一切审批手续，才造成了双方不断的多次签订土地租用协议。6、有色金属厂没有因政策性原因关停，有色金属厂的经营范围是可以加工合金铅（即可外购粗铅锭进行加工、提纯、加贵稀金属合成合金铅），目前只是处于停产状态。二、一审中的常陆评报字（2016）第103号资产评估报告书不能作为对有色金属厂进行补偿的法律依据。1、该资产评估报告书的价值类型为市场价值，即买卖双方系自愿、知情、非强迫，且不包括非市场价值，即投资价值、在用价值、清算价值和残余价值。上阳村委会通过诉讼的方式对有色金属厂进行补偿，并非有色金属厂自愿，故该资产评估报告书的市场价值类型不能反映交易双方的公平性和合理性。2、该资产评估报告书采用的评估方法为成本法，即要减去评估资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。这对有色金属厂是极大的不公平。3、该资产评估报告书是基于满足评估假设和限制条件下的评估价值。有色金属厂不能理解何为“评估假设和限制条件”，该报告书没有释明。4、该资产评估报告书未对有色金属厂厂房设施、道路、水泥场地、全部绿化、花坛、冷却塔、三座水塔、配电房、变压器等其他生产设施进行评估，也没有涉及土地使用价值和搬迁费用。三、一审法院适用法律错误。1、上阳村委会一审的诉讼请求是解除与有色金属厂的租赁合同，且对有色金属厂的部分资产进行评估并自愿补偿，这种性质类似于征收征用，应当按照国家的法律法规来办理。2、综合前述理由，有色金属厂使用上阳村委会的土地是基于物权法规定的土地使用权，是一种用益物权。既然是一种财产权利，那么它必然体现一定的财产价值，解除双方租赁合同或者征收征用就必然对此种价值进行补偿。一审法院没有遵守法律规定，无视有色金属厂的合法权利。3、关于企业用地和政府对土地进行管理存在很多需要从历史遗留方面进行看待的问题。按国家土地管理法的规定，企业用地必须使用国有建设用地（集体企业除外），但从实际情况看，地方政府在实践中往往默许企业通过租赁的方式获取土地，这种现象较为普遍。在这种情况下，地方政府单纯以法律规定上的思维一律拒绝企业的补偿要求明显不具有公允性。就本案，一审法院应当考虑有色金属厂的权益。4、一审法院应当理解，企业是否办理了土地审批手续和取得权属证书不是绝对性和唯一性的评判依据。是否取得批准手续其实是一个行政管理方面的问题，即使没有相关手续也不能必然推出用地违法的结论。尤其在本案中，有色金属厂在当地政府默许的情况下，虽然没有完善相关用地手续，但并不是有色金属厂的责任。因此，如解除有色金属厂与上阳村委会的租赁合同，有色金属厂土地使用权是否补偿的问题，一审法院应本着实事求是和历史眼光来解决相关争议。本案中涉及的集体土地使用权价值应当补偿给用地单位（有色金属厂），才是合法和公允的解决办法。四、一审法院的判决违反了公平原则。1、上阳村委会在协议中承诺办理有色金属厂租赁土地上的不动产房屋及设施的产权手续。如果上阳村委会要求解除与有色金属厂的土地租赁协议，要求有色金属厂腾让并返还租赁土地，必须解决有色金属厂在租赁土地上的不动产房屋及生产经营设施，因为这一切都是上阳村委会违约所造成的。2、根据《中华人民共和国合同法》的规定，损失的赔偿范围应当限于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益损失。本案中，上阳村委会没有履行办理有色金属厂租赁合同中涉及的土地、房屋产权的合法手续，由此造成的损失都应当由上阳村委会承担。因此，有色金属厂租赁上阳村委会土地上建造的建筑物、构筑物等地上附属物所有价值，上阳村委会应当予以补偿。3、按照现行的国家法律和政策规定，合法的不动产房屋及设施如遇拆迁、征用均应参照《国有土地上房屋征收和补偿条例》的规定执行，任何单位和个人均应当通过征收决定、补偿决定等合法手续或者通过法律程序进行拆迁，法律明确禁止地方政府和部门进行强拆。如上阳村委会强行要求有色金属厂腾让并返还租赁土地，必然导致强行拆迁有色金属厂的合法不动产房屋及其生产经营设施，这样既违反了国家的法律和政策，又侵犯了有色金属厂的合法权益，造成有色金属厂重大损失的后果是显而易见的，也是极其不公平的。4、上阳村委会无权要求有色金属厂腾让并返还所租赁土地。有色金属厂在上阳村委会集体荒山土地上所建厂房及生产经营设施手续合法，产权明确。如果上阳村委会要求有色金属厂腾让并返还所租赁土地，必须按照双方签订的协议对有色金属厂投入的所有不动产及其生产经营设施进行合理补偿。同时，任何单位和个人均不可违反国家的法律法规和政策对有色金属厂不动产及其生产经营设施进行强拆，双方应当进行沟通，协商解决历史遗留下来的问题。如强行要求有色金属厂腾让，造成有色金属厂合法的不动产及其生产经营设施受到损害，进而造成重大损失后果的，均由上阳村委会承担。
上阳村委会辩称：1、上阳村委会一审诉讼请求中要求有色金属厂腾让的土地仅是1996年开始租赁的十亩土地，该土地的租赁合同在2014年12月底已经到期，并不存在解除租赁合同的情况。本案所涉的租赁合同因合同期满自然终止，有色金属厂所称用益物权也不存在。2、上阳村委会自1996年双方签订租赁合同起全面履行了合同义务，包括帮助有色金属厂取得相应的政府审批手续。现租赁期满，有色金属厂私自搭建的房屋、构筑物、机器设备等，应当自行移除，拆迁费用由有色金属厂自行承担。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
上阳村委会向一审法院起诉请求：有色金属厂腾让并返还土地；有色金属厂自2015年1月1日起至实际返还之日止按年租金40000元支付租金损失；本案诉讼费由有色金属厂承担。
一审法院认定事实：1996年12月20日，原金坛市薛埠镇新浮村委会（甲方，因区划调整，金坛市薛埠镇新浮村委会已合并至上阳村委会）与有色金属厂（乙方）签订土地租用协议书，主要约定：乙方租用甲方的约5亩荒山作为乙方的生产场地，甲方负责平整该荒山；甲方负责乙方生产场地向南的水田及北面长山凹水库与种植户办理好使用手续给乙方使用；甲方负责新建厂房用地的一切审批手续；乙方每年向甲方缴纳租金2万元；乙方每年补贴甲方田、水库3000元；租赁期自1997年1月1日起至2001年12月底止。1996年12月10日，金坛市薛埠镇土地规划管理所向有色金属厂颁发村镇规划选址意见书、村镇工程建设许可证，金坛市薛埠镇人民政府于当日向有色金属厂颁发土地使用批准书，准许有色金属厂使用上述荒地中的316.7㎡建设厂房2层，建筑面积为190㎡。后有色金属厂在该5亩荒山土地上陆续建设办公楼1幢、宿舍2幢、浴室、门卫房、车间、回收库房、配电房等房屋和构筑物。上述房屋至今未办理房屋所有权证，有色金属厂至今也未缴纳上述土地的土地出让金。
2002年2月11日，上阳村委会（甲方）与有色金属厂（乙方）签订土地租用协议书，主要载明：乙方租用甲方的长山凹土地约5亩作为生产经营场地；租赁期自2002年1月1日起至2006年12月31日止；乙方每年上交甲方租金24000元；乙方每年补贴甲方长山凹水库至溢洪闸处水田、水库税费3000元。
2006年12月21日，上阳村委会（甲方）与有色金属厂（乙方）签订土地租用协议书，主要载明：乙方租用甲方的长山凹土地约5亩作为生产经营场地；租赁期自2007年1月1日起至2011年12月31日止；乙方每年上交甲方租金24000元；乙方每年补贴甲方长山凹水库至溢洪闸处水田、水库税费3000元。
上述土地租用协议书中的5亩土地是相同的。2012年1月1日，上阳村委会（甲方）与有色金属厂（乙方）签订土地临时租用协议，主要载明：甲方将新浮水库东侧长山凹的土地约10亩（即涉案土地，包含上述土地租用协议书中的5亩土地）租赁给乙方作为生产经营使用；租赁期自2012年1月1日起至2014年12月31日止；乙方每年向甲方缴纳租金40000元；在租赁期内，若遇区域规划调整或国家征收征用，需使用该租用土地，乙方应无条件服从，本协议自行终止，乙方投入的不动产经有资质的评估机构评估为准，土地补偿费归甲方所有；在租赁期内，若遇国家及政府政策性调整，需整治关停乙方的企业，乙方应无条件服从，本协议自行终止，甲方对乙方不作任何补偿；在租赁期结束后，如需续订另行商量，但出租金额3年仍保持40000元，如不续订，乙方在甲方规定的时间内移除承租土地中的所有设施，甲方不对乙方任何赔偿。
2015年7月30日，上阳村委会向有色金属厂发送催告函，主要载明：双方于2012年1月1日签订的土地临时租用协议约定租赁期限至2014年12月31日，现租赁期限已届满，土地临时租用协议自然终止，但有色金属厂至今未将涉案土地上的所有设施移除后将涉案土地交还上阳村委会，现上阳村委会要求有色金属厂在接到本催告函之日起1个月内将涉案土地上的所有设施移除后将涉案土地交还上阳村委会。
2016年2月25日，有色金属厂申请对该厂内的所有房产、设施、道路及所属周边绿化、苗木等属于有色金属厂的固定设施进行评估。后一审法院依法委托常州国联资产评估事务所进行鉴定，因有色金属厂在规定的时间无故逾期缴费，一审法院司法鉴定室于2016年7月4日将鉴定予以终结退回。
2016年8月30日，上阳村委会申请对有色金属厂的有准建手续在内的建筑物及其他部分设施的价值进行评估。受一审法院委托，常州新大陆资产评估有限公司于2016年10月20日作出常陆评报字[2016]第103号资产评估报告书，主要载明：本次评估的基准日为2016年9月21日，评估对象和评估范围为有色金属厂的建筑物，评估的价值类型为市场价值；房屋概况为：办公楼1幢（建筑面积222㎡）、办公楼后附房（建筑面积93.4㎡）、宿舍2幢（建筑面积分别为93.6㎡、100㎡）、浴室（建筑面积为10.8㎡）、门卫房（建筑面积为17.2㎡），总面积为537㎡；构筑物主要为水泥场地、彩钢板棚等；本次评估价值不包含土地使用权；价值评估对象于评估基准日2016年9月21日在满足评估假设和限制条件下的评估价值为292350元，其中，房屋评估价值为261600元，构筑物评估价值为30750元。
上阳村委会在诉讼中陈述：常陆评报字[2016]第103号资产评估报告书中的房屋和构筑物建设于1996年，后进行过翻修，上阳村委会同意按照该资产评估报告书对有色金属厂进行补偿。有色金属厂在诉讼中陈述：除办公楼后附房外，该资产评估报告书未对有色金属厂厂房围墙之外的全部绿化、花坛、冷却池、三座水塔、配电房、变压器等进行评估，该资产评估报告书没有涉及土地价值和搬迁费用，不能作为对有色金属厂进行补偿的依据。
有色金属厂已于2014年因政策性原因关停，已享受关停补偿。有色金属厂至今未将涉案土地上的设施移除，也未将涉案土地交付上阳村委会。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。有色金属厂租用上阳村委会的涉案土地作为生产经营场地，此系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，土地租用协议书、土地临时租用协议应依法认定为真实有效，双方应当按照约定履行各自的义务。土地临时租用协议约定租赁期限至2014年12月31日止，有色金属厂已于2014年因政策性原因关停，上阳村委会也已于2015年7月30日通知有色金属厂在接到催告函之日起1个月内将涉案土地上的所有设施移除后将涉案土地交还上阳村委会，但有色金属厂至今未将涉案土地上的设施移除，也未将涉案土地返还上阳村委会，根据土地临时租用协议关于在租赁期限届满后，如不续租，有色金属厂应在上阳村委会规定的时间内移除涉案土地上的所有设施的约定，上阳村委会要求有色金属厂腾让并返还涉案土地的诉讼请求不违反法律规定，该院予以支持。上阳村委会不对有色金属厂任何补偿的约定，故有色金属厂提出的上阳村委会应支付搬迁费用的辩解意见缺乏事实和法律依据，该院不予采纳。涉案土地并未办理土地征用手续，有色金属厂提出的其应享有土地价值的辩解意见缺乏事实和法律依据，该院不予采纳。
根据土地使用批准书和村镇工程建设许可证，有色金属厂可在涉案土地上建设190㎡的厂房，但自1996年起，有色金属厂在涉案土地上建设办公楼、办公楼后附房、宿舍、浴室、门卫房、车间、回收库房、配电房、彩钢板棚及花坛等设施，有色金属厂在涉案土地上建设的房屋已远远超过190㎡，根据资产评估报告书，办公楼、办公楼后附房、宿舍、浴室、门卫房等共计537㎡的房屋及水泥场地、彩钢板棚等构筑物的评估价值共计292350元，上阳村委会也同意按照资产评估报告书确定的评估价值对有色金属厂进行补偿，这是上阳村委会对自身权利的合法处分，该院予以准许，资产评估报告书中载明的房屋和构筑物在上阳村委会按照资产评估报告书确定的评估价值对有色金属厂予以补偿后由上阳村委会享有和处分。有色金属厂应当及时将涉案土地上除资产评估报告书中载明的房屋和构筑物以外的回收库房、配电房、绿化等所有其他设施移除后将涉案土地返还上阳村委会。
有色金属厂未在上阳村委会规定的1个月内即在2015年9月前将涉案土地上的所有设施移除并将涉案土地返还上阳村委会，有色金属厂违反了土地临时租用协议的约定，上阳村委会要求有色金属厂按照年租金40000元支付租金损失的诉讼请求不违反法律规定，有色金属厂应当自2015年9月1日起至实际返还涉案土地之日止向上阳村委会支付租金损失。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，作出判决：一、金坛市薛埠镇有色金属合金厂于该判决生效之日起三个月内将位于常州市金坛区薛埠镇新浮水库东侧长山凹的约10亩土地上除常陆评报字[2016]第103号资产评估报告书中载明的房屋和构筑物以外的其他设施移除后将上述土地返还常州市金坛区薛埠镇上阳村村民委员会；二、金坛市薛埠镇有色金属合金厂于该判决生效之日起三个月内支付常州市金坛区薛埠镇上阳村村民委员会自2015年9月1日起至实际返还上述第一项义务中的土地之日止按年租金人民币40000元计算的租金损失；三、常州市金坛区薛埠镇上阳村村民委员会于该判决生效之日起三个月内支付金坛市薛埠镇有色金属合金厂常陆评报字[2016]第103号资产评估报告书中载明的房屋和构筑物补偿款共计人民币292350元；四、驳回常州市金坛区薛埠镇上阳村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费383元，由有色金属厂负担。
本院二审期间，有色金属厂围绕上诉请求提供常州国联资产评估事务所于2017年1月10日作出的《拟解除租赁合同涉及的房屋、机器设备、构筑物及附属设施评估报告》，证明有色金属厂不愿意解除租赁合同，即便解除，上阳村委会也应根据评估结论补偿327.38万元。上阳村委会质证认为，该评估报告的评估范围
未经双方一致认可，故对评估结论不予认可。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：讼争双方分别于1996年12月20日、2002年2月11日、2006年12月21日、2012年1月1日签订土地（临时）租用协议，约定上阳村委会将案涉土地租赁给有色金属厂作为生产经营使用，有色金属厂向上阳村委会支付租金，双方缔结租赁合同法律关系,本案案由应为租赁合同纠纷。
上阳村委会将其所有的土地租赁给有色金属厂使用，系平等民事主体之间的法律关系，现上阳村委会依据租赁合同要求收回租赁土地，并非国家依据相关法律、法规规定对土地及地上构筑物的征收征用，本案争议不适用征地补偿的规定。
（一）案涉租赁合同的法律效力。上述协议均约定了租赁期限且均已到期，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，合同的权利义务终止。因双方未续订租赁合同，上阳村委会有权根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，在租赁期间届满后，要求有色金属厂返还租赁土地，且有色金属厂返还的租赁土地应当符合合同约定。双方2012年1月1日土地临时租用协议约定，如不续订，有色金属厂在上阳村委会规定的时间内移除承租土地中的所有设施。上阳村委会于2015年7月30日致函有色金属厂要求其在收到该函之日1个月内将涉案土地上的所有设施移除后将涉案土地交还，但有色金属厂未予返还，故上阳村委会提起本案诉讼要求有色金属厂腾让并返还土地符合法律规定及合同约定，应予支持。有色金属厂主张土地临时租用协议仍然发生法律效力，上阳村委会提起本案诉讼系行使合同解除权，于法不符，不予支持。
（二）案涉租赁合同终止后的法律后果。2012年1月1日土地临时租用协议约定，有色金属厂在租用期结束后，如需续订另行商量，如不续订，有色金属厂在上阳村委会规定的时间内移除承租土地中的所有设施，上阳村委会不对有色金属厂任何补偿，因此，有色金属厂要求上阳村委会补偿搬迁费用的主张与合同约定不符，不予支持。
案涉土地系上阳村委会出租给有色金属厂经营使用，有色金属厂仅在租赁期限内享有对案涉土地进行合理使用的权利，且从土地临时租赁协议关于“如遇区域规划调整或国家征收征用，土地补偿费归甲方（上阳村委会）所有”的约定来看，有色金属厂对其不享有长期土地权益亦属明知，其要求上阳村委会对土地使用权进行补偿的主张与合同约定明显相悖，不予支持。
双方约定有色金属厂在租用期限结束后，应移除承租土地中的所有设施，上阳村委会不做任何补偿。本院认为，有色金属厂作为理性人应对土地租赁期限有明确预期，应根据该明确预期对租赁土地的利用作出合理规划，其事先知晓建造房屋如土地租赁到期后不续签合同的后果。现上阳村委会按约收回土地，有色金属厂不得将其自愿投入的成本要求上阳村委会负担。此外，建筑物的合法与否也不是上阳村委会应予补偿的法律依据，根据双方土地临时租用协议约定，合同到期后如不续订，有色金属厂应在上阳村委会规定时间内移除承租土地上的所有设施，上阳村委会不对有色金属厂作任何补偿。故有色金属厂无权要求上阳村委会对租赁土地上的不动产进行补偿。
上阳村委会同意按照一审法院委托评估的资产评估报告书确定的评估价值对有色金属厂进行补偿，系其对自身权利的处分，也有利于本案纠纷的解决，可予准许。
综上，有色金属厂的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费383元，由有色金属厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨迪
审 判 员 钱锦
代理审判员 潘军
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 吴洋