湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第00364号
上诉人（原审原告）杨义和，男，汉族。
委托代理人杨自瑞，湖北联帮律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告）马宗祥，男，回族。
委托代理人邱才友，湖北高见律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原审被告襄阳市路灯管理处（以下简称路灯管理处）。
法定代表人王智峰，路灯管理处主任。
委托代理人方晟楠，湖北思扬律师事务所律师。代理权限为一般代理。
上诉人杨义和因与被上诉人马宗祥、原审被告路灯管理处所有权确认纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院于2015年5月6日作出的（2015）鄂樊城王民初字第00189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月29日受理后，依法组成由审判员魏俊担任审判长，审判员任侨、代理审判员荣雯芳参加的合议庭，于2015年8月12日公开开庭进行了审理。上诉人杨义及其委托代理人杨自瑞，被上诉人马宗祥及其委托代理人邱才友，原审被告路灯管理处委托代理人方晟楠到庭参加了诉讼。
原告杨义和一审诉请：要求法院确认位于路灯管理处家属院2号楼3单元2楼322号房屋的所有权归原告所有，马宗祥、路灯管理处协助办理上述房屋的房地产权属变更登记手续。
原审判决认定：杨义和与马宗祥均为路灯管理处职工。1990年路灯管理处在本市春园路家属院建起一栋家属楼，标记为2号楼。杨义和被分配在2号楼2单元2楼221号房屋（以下简称221房）居住，该房系两室一厅住房，实际建筑面积为91.80平方米；马宗祥被分配在2号楼3单元2楼322号房屋（以下简称322房）居住，该房系三室一厅住房，实际建筑面积为127.09平方米。1994年路灯管理处根据国家房改政策以及本市房改方案对本单位职工已居住公房进行房改。同年5月20日，路灯管理处作为售房单位（甲方）与杨义和作为购房人（乙方）签订房改售房协议书一份，约定：甲方将221房出售给杨义和，标准房价合计为13194.20元，根据襄樊市公有住房出售办法规定，甲方应收乙方房款8203.10元；乙方购房后，拥有住房的占有权、使用权、继承权、有限处分权和收益权；乙方付清购房款并住满五年后，可以出售，在相同条件下，甲方有优先购买权，其�值额扣除有关税费后，按规定的比例分配；乙方购房后未住满五年要求退房的，甲方将乙方所付房款，扣除折旧费后，退还乙方，个人装修部分经评估后折扣计价。当日，路灯管理处也与马宗祥签订了房改售房协议书，将322房出售给马宗祥，标准房价合计为18715.08元，路灯管理处根据公房出售办法，应收马宗祥房款10894.42元。协议的其它条款内容与杨义和的协议内容一致。1994年5月15日杨义和向路灯管理处交纳了8203.10元购房款，1994年6月17日马宗祥向路灯管理处交纳了8979元购房款。根据房改办法，杨义和、马宗祥分别拥有所住房屋的60%的产权，路灯管理处拥有所出售公房40%的产权。1997年7月14日，马宗祥与涂珍因夫妻感情不和经本市樊城区人民法院调解离婚，协议约定马宗祥单位分得的三室一厅房屋归马宗祥所有，彩电、冰箱、存款等财产归涂珍所有。
1998年时，马�祥所住房屋邻居家发生一起命案，马宗祥的儿子受到怀疑，于是产生矛盾。马宗祥向路灯管理处提出借换房使用。1998年10月20日，经路灯管理处协调，杨义和与马宗祥签订暂借房协议一份。协议约定：马宗祥将原购住房与杨义和原购住房互借换使用，并经处办公会议研究同意；马宗祥、杨义和二位职工借换住房系双方自愿，并经处同意的一种暂时行为，其住房原产权隶属关系不变；马宗祥、杨义和双方今后欲换购对方住房，必须在本市有关上级部门换购住房政策出台后，向路灯管理处提出申请，经处正式同意后，按有关政策规定办理产权变更手续，并按规定交纳各种费用；马宗祥、杨义和双方在本人购房拥有部分产权的情况下，非经本处同意，变更产权转让手续属无效行为，其发生的后果双方自行负责。该协议马宗祥、杨义和以及路灯管理处当时法定代表人在协议�签了字，单位加盖了公章。暂借房协议签订的前一天，杨义和支付涂珍8000元，涂珍未出具收条。1999年，本市开始公有住房第二次房改，杨义和于1999年7月13日向路灯管理处交纳了322房屋部分购房款5912元，收款收据上载明交款人是杨义和，马宗祥于同日交纳221房部分购房款4512元，收款收据上载明交款人是马宗祥。
2001年6月20日，路灯管理处（甲方）与杨义和（乙方）签订职工购买标准价住房过渡到成本价售房协议书一份。协议约定：甲方将221房屋出售给乙方，建筑面积91.80平方米，计价面积82.50平方米，总价款26300.70元（产权形式为全部产权，房改办评估面积为计价面积，房管局确权面积为建筑面积），根据本市有关房改政策的规定，同意将该房屋全部产权出售给乙方，乙方应向甲方补交房款为4252.04元；乙方以成本价购房后，拥有全部产权，可以依法交易，按规定�补交土地使用权出让金或所含土地收益和缴纳有关税费后，其交易收入（含增值部分）全部归个人所有；乙方必须在国家规定的范围内行使所有权，不得危害公共利益、损害他人的合法权益，住房若出售和转让，在同等条件下原产权单位有优先购买权。同日，路灯管理处也与马宗祥签订职工购买标准价住房过渡到成本价售房协议书一份，协议约定路灯管理处将322房出售给马宗祥，该房建筑面积127.09平方米，计价面积116.56平方米，总价款36411.29元，根据房改政策马宗祥应向路灯管理处补交房款8631.94元。协议的其它内容与杨义和的协议内容一致。2002年8月19日，杨义和向路灯管理处交纳322房补交购房款2639.84元，收据上载明：今收到马宗祥补交购房款2639.94元。2002年10月28日房管部门为杨义和颁发了221房的房产证（产权证号为樊城区字第00038928号），为马宗祥颁发了322房的�产证（产权证号为樊城区字第00038945号）。2005年9月14日国土资源部门分别给杨义和与马宗祥颁发了房屋对应的土地使用权证。此后，马宗祥要求杨义和返还房屋，并经路灯管理处协调均无果。
2010年底，马宗祥向原审法院提起诉讼，要求杨义和腾空322房并交还房屋，该院审理后认为马宗祥与杨义和的纠纷，属单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管的范围，于2011年9月裁定驳回了马宗祥的起诉。2012年8月马宗祥又向原审法院提起诉讼，要求确认杨义和占用的房屋所有权归其所有，杨义和搬出房屋并将房屋归还给马宗祥。2013年2月28日马宗祥以诉争房屋已登记在自己名下为由又撤回了起诉。2013年10月2日，马宗祥搬进322房居住至今。
原审法院认为，国家实行的住房制度改革政策，是国家将所有的已分配给职工居住的公房，根据职工�工龄、职务、级别等因素以优惠政策分阶段出售给职工，与一定的身份关系相关联，具有较强的福利性，房屋购买价格也远低于市场价。路灯管理处是国家的事业单位，其所建职工住房属于国有资产，并受托而管理该国有资产。在房改过程中，其代表国家作为售房单位，职工为购房人，房改行为的合理合法与否最终要经过政府住房制度改革办公室的审查确认，直至房管部门、国土资源管理部门颁发房产证、土地使用权证，该房改行为才能宣告完结。
本案中，杨义和、马宗祥作为路灯管理处职工，无偿分得公房居住，1994年第一次房改时，又根据各自的工龄、级别等因素对所住公房进行房改，根据各自的身份享受了一定的福利。1998年10月，经路灯管理处协调，杨义和与马宗祥签订暂借房协议书，该协议明确表明了双方是互借换房屋使用，是一种暂时行为，住房原产权隶属关系不变。杨义和与马宗祥按协议交换了房屋使用，虽然以后杨义和又交纳了322房的二次房改补交房款，但该房款的计算仍然是根据马宗祥的身份以及该房第一次房改的基础而得来，并且最后一次收据上仍注明是马宗祥补交322房房款。另外，在暂借房协议签订前，杨义和支付涂珍8000元，因涂珍与马宗祥已离婚，从法律角度其并不享有322房的任何产权，该8000元也无任何协议认定它的法律性质，更没有记载于暂借房协议中。我国民法通则规定，民事法律行为必须意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益；民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式，法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。杨义和诉称其补交了二次购房款、支付了8000元，但这些行为不能依法就此推定马宗祥接受了杨义和的换房行为，换购房改房行为是特殊行为，必须要有双�明确的意思表示。在暂借房协议签订后，在二次房改协议签订过程中，直至房管、土地管理部门颁发房地产权属证书等一系列行为过程中，没有双方的互换互购住房申请，证明不了双方有互换互购住房的意思表示。其次，房改不同于一般的房屋买卖关系，无论是购房人与售房单位，还是购房人与购房人之间，若发生房屋产权或交易行为的更换，必须要经过严格的房改程序和履行一定的房改手续，经过政府房改部门、房管部门等行政部门的审查批准，不能随意而为，房改售房行为与每个职工的身份关系相关联，根据身份享受福利。即使要换房，则交换后房屋的房款计算以及房产证的颁发都要重新报相关行政部门根据身份计算房款和变更房改相关手续，才能完成换房行为，最终取得产权证书。第三，根据暂借房协议约定内容分析，“杨义和、马宗祥今后欲换购对方住�，必须在本市有关上级部门换购住房政策出台后，向处提出申请，经处正式同意，按有关政策规定办理产权变更手续，并按规定交纳各种费用”，该协议条款对换购住房确定了以下几个条件，一是换购住房政策出台，二是向路灯管理处提出申请，三是处研究决定，四是按有关政策规定办理产权变更手续，五是交纳各种费用。但是，暂借房协议签订后，双方始终没有提出换购住房申请，路灯管理处也没有接受到双方的换购住房申请，故双方的换购住房行为不能成立。需要特别说明的是，路灯管理处作为售房单位，又作为杨义和与马宗祥的工作所在单位，其已经参与协调了双方最初的暂借房关系，又对今后若出现换购房情形作了特别规定，那么在第二次房改即职工即将取得房屋100%的产权时，出于产权人的身份以及职工的管理单位，应该履行房改与管理之责，尽到注意�务，应当召集杨义和与马宗祥在一起对互借房屋是相互归还还是相互换购作出明确表态，与最初的暂借房协议作一呼应。如果双方拟换购住房，在此环节可解决产权最终归属；若不换购住房，则借房使用需明确借期，从而避免纠纷。从这个意义上讲，路灯管理处存在一定过错。原告杨义和若认为房改程序有错误、单位存在过错，可找相关行政管理部门另行解决。综上，杨义和的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十六条、第七十一条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告杨义和的诉讼请求。案件受理费500元，由原告杨义和负担。
上诉人杨义和不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：（一）原判认定事实错误。1、原判认定上诉人支付被上诉人8000元房屋面积差价补偿款是向案外人涂珍支付，不是向被上诉人支付，进而错误认为被上诉人没有收到8000元补偿款，是认定事实错误。2、原判把一个产权关系十分明确，把已经完成房改取得100%产权的成本价房屋且通过互换房屋行为使上诉人取得本案房屋产权的行为，认定为房改法律关系，从而把一起十分简单的通过物权交换而产生的确权纠纷认定为房改所产生的福利纠纷，完全是认定事实错误。3、原判认定上诉人与被上诉人没有提出换房申请是错误的。4、双方之间是换购房关系而不是暂借房关系，上诉人享有本案房屋100%的产权，原判驳回上诉人诉讼请求是错误的。从协议内容、单位证明和会议记录、被上诉人提供的王允亮的证明看，原判对该协议的理解是错误的；从被上诉人收取上诉人杨义和房屋差价款8000元，二次房改款及房屋从标准价�渡到成本价的差价款双方分别缴纳的是对方的房款看，双方之间换购房得到了路灯管理处的同意；且上诉人从1998年起对诉争房屋实际占有使用。5、原判认定“上诉人若认为房改程序有错误、单位存在过错，可找相关部门另行解决”是认定事实错误。本案是产权纠纷，原判已驳回了上诉人的诉讼请求，且房改工作已结束，原判让上诉人继续找相关部门另行解决本案纠纷，认定事实错误。（二）原判证据不足。本案已经有证据充分认定上诉人将8000元给了被上诉人，双方各自参加了对方的二次房改，缴纳了对方二次房改款项，双方是换购房屋的行为，但原判却对此进行了回避。（三）原判适用法律错误。原判认定事实错误，证据不足，适用法律错误，由此导致判决不公。请求二审法院撤销原判；改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。本案全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人马宗祥答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
原审被告路灯管理处答辩称：其与双方纠纷无关，不应作为本案的被告。
本院经审查认为：上诉人杨义和与被上诉人马宗祥均系原审被告路灯管理处的职工，1998年10月20日双方就路灯管理处分配给各自且无完全产权的房屋签订的《暂借房协议书》，系向原审被告路灯管理处申请并经该处办公会议研究同意、主持下签订的。该协议体现了原审被告路灯管理处对单位内部房改房的调整和管理，双方当事人因履行该协议而产生的纠纷系单位内部因建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作范围，上诉人杨义和可向原审被告路灯管理处或其上级主管部门申请解决。2010年马宗祥依据本案协议起诉要求杨义和腾退322房时，杨义和也以本�纠纷不属于人民法院主管进行了答辩。原审法院对此案进行实体处理，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第（三）项、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十条，《最高人民法院﹤关于房地产案件受理问题的通知﹥》第三条之规定，裁定如下：
撤销襄阳市樊城区人民法院（2015）鄂樊城王民初字第00189号民事判决；
驳回杨义和的起诉。
杨义和一审、二审分别预交的诉讼费500元，共计1000元，予以退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 魏 俊
审 判 员 任 侨
代理审判员 荣雯芳
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 张建设