湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂随州中民一终字第00094号
上诉人（原审原告）：曹永富，男，汉族，1963年11月29日出生，个体工商户。
委托代理人：邓卫高（代理权限：一般代理），湖北天赋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张永忠，男，汉族，1961年12月31日出生，原随州市文峰板鸭厂业主。
委托代理人：钦世海（代理权限：一般代理），随州市炎帝法律服务所法律工作者。
上诉人曹永富与被上诉人张永忠房屋租赁合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2014）鄂曾都民初字第00589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月23日受理后，依法由审判员郭建强担任审判长，代理审判员朱玉玲、李超组成合议庭，于2015年5月28日公开开庭进行了审理。上诉人曹永富及其委托代理人邓卫高，被上诉人张永忠及其委托代理人钦世海，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告曹永富诉称：2010年9月12日，我与被告张永忠签订了《房屋租赁合同书》，我租赁被告厂房80间办沙发厂，租期8年。在租赁期间，为了扩大厂房我又搭建房屋13间，按合同约定，搭建厂房因征用给予的补偿费用归我所有。2012年9月，因我所租赁的厂房和我所搭建的房屋全部被政府征用，而被告将房屋拆迁补偿费、搬迁补助费等全部据为已有。请求依法判令被告返还我搬迁补助费、财产损失补偿费、退房屋租赁费计款26万元。诉讼费由被告负担。
原审被告张永忠辩称：原告不具备诉讼主体资格，其诉请应予驳回。原、被告签订《房屋租赁合同书》属实，但原告没有按合同的约定按期交付租金，所签订合同无法继续履行。由于原告违约，合同已按法律的规定解除。原告在租赁期间，已知道其所租赁的房屋即将被拆迁，但没有同拆迁部门谈及自己也搭建了厂房的相关情况。同时，原告在租赁房屋期间，又以租赁方的名义将其中13间厂房发租给他人经营，并收取租金。租赁的房屋被拆迁，主张权利的人应不是原告本人，而是原告发租的承租人，但其他承租人没有主张权利，因此，原告的诉请无法律依据，应予驳回。原告租赁我方房屋80间后，又将闲置的30间分别转租给他人从事石材加工、矿泉水生产，可口可乐储存，我方虽未提出异议，但由于经营所需，承租人利用大型货车运送原材料、装载吨位都在六十吨以上，将我方原修建的两条水泥路面全部轧坏，这次板鸭厂被征用时，两条水泥路不具备水泥灌注路面，按普通占地面积每30元／㎡予以补偿，每㎡减少补偿费60-70元，此损失是原告的行为所致，应由原告予以赔偿，要求原告赔偿损失58162元。
原判认定：2010年9月12日，原告曹永富与被告张永忠双方签订了《房屋租赁合同书》，主要内容为：“甲方：随州市文峰板鸭厂、乙方：曹永富。一、乙方租赁甲方房屋80间，租用时间八年（2010年11月15日至2018年11月15日），年租金人民币壹拾壹万伍仟元整，八年合计租金人民币玖拾贰万元整（920000元）。二、付款方式：每年11月15日提前一次性交清当年租金，水电费每个月25日前付清。以上二项如拖欠超过十天，甲方有权收回厂房，造成一切损失由乙方承担。三、在租用期间，乙方不得损坏甲方厂房厂地，有损坏原价赔偿。如需要改造经甲方同意。四、如果厂房被征用，乙方在租用期间内，按征用方搬迁补偿费，是多少甲方就付给乙方搬迁补偿费多少。乙方自己所搭建的房屋如果赔偿，归乙方所有。……甲方随州市文峰板鸭厂（加盖公章）张永忠、乙方曹永富（签名捺印）2010年9月12日”。合同签订后，原告曹永富按约定向被告支付了租金。原告曹永富承租此房后，因经营的需要，另行在该厂区内搭建了部分厂房并进行了装修，增添了水池、水塔、函管等附属设施。一年后，原告曹永富又将所租赁的厂房30间转租给张亮、雷勇、储清明等人，并分别签订了《房屋租赁合同书》，其中张亮承租6间，雷勇承租13间，储清明承租11间，租期均为3年，由原告曹永富收取租金。2012年10月10日，因随州市城东新区基础设施建设需对随州市文峰板鸭厂予以征用，根据随州市城东新区基础设施建设（二期）房屋征收补偿安置方案，2013年1月7日，随州市土地收购储备中心与被告张永忠签订了《随州市城东新区基础设施建设项目（二期）房屋征收货币补偿协议书》，合同主要内容为：一、乙方（张永忠）被征收房屋（厂房）位于东城办事处文峰塔社区八、九组，被征收房屋（厂房）建筑面积5127.04㎡，其中砖混748.57㎡，砖木4378.47㎡、二、补偿项目及金额：1、房屋（厂房）补偿金额1979348元，附属物补偿金额323743元，装饰装修补偿金额339745元、搬家费10000元、停业损失150000元，合计总金额为2802836元……”。由于该厂房即将被征用，2012年11月，原告曹永富将转租给张亮、雷勇、储清明的厂房又交给被告张永忠，被告张永忠又将上述30间房屋承租给张亮、雷勇、储清明，并由被告张永忠收取租金。其余50间和原告自己搭建的房屋仍由原告曹永富继续经营，原告曹永富在向被告张永忠付清2012年11月15日前全部租金之后，又于2012年12月26日、2013年2月3日向被告张永忠支付2013年租金40000元。该租金支付之后，因原告曹永富所承租的厂房即将拆除而停业，但设备等物仍未搬走，也未交付房屋。2013年4月3日，随州市文峰板鸭厂包括原告曹永富搭建的厂房全部拆除，并由随州市房屋拆迁事务所交由随州市土地收购储备中心验收。2013年4月9日，随州市土地收购储备中心向被告张永忠支付了房屋拆迁补偿资金。随州市土地收购储备中心要求原告曹永富领取搬迁费2000元。原告曹永富以自己搭建的厂房13间、停业损失、附属设施等有关补偿全部由被告张永忠据为己有为由，而未领取。因此发生争议，原告曹永富于2013年3月6日，向法院提起诉讼。在诉讼过程中，根据原告曹永富的申请，法院委托随州正兴工程造价事务有限公司对所争议的搭建的13间厂房的造价进行了评估，其鉴定结论意见为：建在板鸭厂内简易厂房①坐北朝南3间房屋，②坐南朝北5间伙房，③坐东朝西3间石棉瓦房的总建筑面积为275.4㎡，工程造价为￥40108.47元。另铝合金卷闸门3.2×2.9、1.25×2.4、3.1×2.9、1.5×2.2共24.57㎡，价值2948.40元未计入总价，若曹永富能举证材料是其更换，可并入总价中。被告张永忠参与了此鉴定过程，在鉴定过程中，被告张永忠认为，该简易厂房均是其做的，檩杆、瓦是其买的、地坪一切都是其自己的，与原告曹永富没有关系。本案在审理过程中，原告曹永富认为，其搭建房屋面积为275.7平方米，按拆迁补偿标准，砖木结构房屋面积每平方补偿370元计算，拆迁补偿费为101898元、装修费补偿5038.40元，附属设施补偿1906元、停业损失及搬家费为110000元，此款已由随州市土地收购储备中心补偿，应由被告张永忠予以返还，同时，还应由被告张永忠返还原告已付租金40000元。
原判另认定：随州市城东新区基础设施建设（二期）房屋拆迁指挥部关于张永忠板鸭厂房屋货币补偿说明：张永忠板鸭厂房屋补偿总款2802836元，其中停业损失150000元、按照房屋征收补偿安置方案，根本没有停业损失补偿，当时考虑板鸭厂有种鸭3000多只，经协商给予种鸭补偿150000元。
原审法院认为：原、被告对双方签订的《房屋租赁合同书》均无异议，本案争议的焦点问题是：原告曹永富在承租被告厂房后是否另行搭建厂房13间？原告曹永富在承租期间厂房被拆迁其停业损失、搭建的厂房、附属设施等是否应得到补偿？被告张永忠两条水泥路面的损坏降低了拆迁补偿标准，该损失是否应由原告赔偿？根据本案双方当事人的举证和审理查明的事实，法院认为：按《房屋租赁合同书》的约定，原告曹永富租赁被告张永忠板鸭厂房80间经营沙发厂，其租期为8年，按合同约定，原告曹永富已付清2012年11月15日前的全部租金。在原告曹永富承租此房期间，被告张永忠明知文峰板鸭厂即将被征用，应当向承租人原告曹永富说明相关情况并对双方所签订的《房屋租赁合同书》中约定的权利和义务进行协商处理而未作处理。2012年12月26日、2013年1月2日原告曹永富先后两次向被告张永忠支付租金时，被告张永忠仍然向原告曹永富收取租金40000元，故原、被告双方所签订的《房屋租赁合同书》仍在继续履行之中。自原告曹永富向被告张永忠交付2013年度租金之后，由于文峰板鸭厂已正式进入房屋拆除阶段，原告曹永富经营的沙发厂在租赁期内虽已停业，由此给原告曹永富造成的停业损失按法律和政策规定应当得到相应的补偿，但《随州市城东新区基础设施建设项目（二期）房屋征收货币补偿协议书》中对停业损失补偿150000元、系考虑被告张永忠板鸭厂有种鸭3000多只，该150000元系对种鸭损失的补偿。原告请求的停业损失和搬家费可向拆迁部门主张。关于原告曹永富是否搭建厂房13间，原告曹永富虽无直接证据证实其本人投资搭建厂房13间。但在本案审理中，张林、金力、王某均证实原告曹永富投资搭建了厂房，但具体搭建多少间无直接证据予以证实，证人王某出庭证实，原告曹永富建厂房3间，向其付工钱16000元。证人王某的出庭证言更具有证据效力，应予采信，应按原告曹永富投资搭建厂房3间予以补偿，补偿面积为63.3平方米（275.4立方米÷13间×3间）其补偿款13421元（370元／平方米×63.3平方米），对原告曹永富其他诉请，因证据不足，不予支持。关于2013年度租金40000元，因所租用的房屋于2013年4月3日拆除，租用期间仍实际占用，故房屋租金应收至2013年4月2日止为宜，按年租金计算，被告张永忠应返还多收租金16042元。关于被告张永忠要求原告曹永富赔偿两条水泥路面的损失问题，本案在审理过程中，因被告张永忠未在本案中提起反诉，且亦未提供证据予以证实，故对其请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百二十三条、第二百二十四条、第二百二十五条之规定，判决：一、被告张永忠于判决生效之日起十日内返还原告曹永富搭建房屋3间拆迁补偿费13421元、返还原告曹永富2013年度多付的房屋租金16042元；二、驳回原告曹永富其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4520元，由原告曹永富负担2300元，被告张永忠负担2220元。
上诉人曹永富不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实不清。王某证明所盖的坐北朝南3间厂房的面积应为125.8平方米，原审的计算有误。2、被上诉人应当退还多收的房租40000元，原审认定退还16042元错误。3、上诉人的停业损失和搬迁费被上诉人应予赔偿。请求二审法院依法改判。
被上诉人张永忠辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序符合法律规定，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：一审法院认定的曹永富所建坐北朝南3间厂房的实际面积，经本院向随州正兴工程造价事务有限公司调查核实为102.357平方米。原判认定的其他事实属实。
本院认为：本案争议的焦点主要有两个，一是曹永富投资搭建厂房3间应该按什么面积补偿问题。一审法院认定，曹永富主张承租厂房后另行搭建了厂房13间，因为证据不足，仅认定王某出庭证实的曹永富所建座北朝南厂房3间应当予以补偿，补偿面积按275.4立方米÷13间×3间=63.3平方米计算。上诉人曹永富认为该计算方式有误，上诉人所建的坐北朝南应当按实际建筑面积计算。二审经调查核实，曹永富建厂房3间的实际面积为102.357平方米，远大于一审按平均值所确定的面积，因此，该项损失的计算按所占实际面积确定更为合适，应为370元／平方米×102.357平方米=37983.09元。上诉人的该项上诉理由依法成立，本院予以支持。本案第二个焦点问题是曹永富向被告张永忠交付的2013年度租金是否应该返还，返还多少问题。一审法院认定，张永忠在2012年9月开始洽谈房屋拆迁事宜。2013年1月7日，张永忠就与随州市土地收购储备中心签订了《房屋征收货币补偿协议》。张永忠明知文峰板鸭厂即将被征用，应当向承租曹永富说明情况并协商租赁合同处理，但张永忠仍于2012年12月26日、2013年1月2日先后两次收取曹永富2013年度的租金共计40000元。此时，曹永富承租的房屋已经退还给了张永忠一部分，其余部分虽然没有办理退房手续，但已经处于停业状态。张永忠获得了全部拆迁赔偿，而其仍然向曹永富收取2013年度租金，显失公平。一审法院将承租时间计算至2013年4月2日不当，本院予以纠正。承租租金应当计算至拆迁协议签订之日2013年1月7日，其后的租金34192元应当返还。上诉人曹永富的该项上诉理由亦依法成立，本院予以支持。关于上诉人曹永富上诉称“停业损失和搬迁费被上诉人应予赔偿”的上诉理由，因原审法院已经告知“停业损失和搬家费可向拆迁部门主张”，同时，上诉人曹永富在二审中没有提交证据证明其停业损失和搬迁费，故对上诉人曹永富的该上诉理由不予支持。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第二百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
维持随州市曾都区人民法院（2014）鄂曾都民初字第00589号民事判决第二项；
二、变更随州市曾都区人民法院（2014）鄂曾都民初字第00589号民事判决第一项为：张永忠返还原告曹永富所建坐北朝南3间厂房的拆迁补偿费37983.09元，返还原告曹永富交纳的2013年度房屋租金34192元，合计72175.09元，于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4520元，由曹永富负担2300元，张永忠负担2220元；二审案件受理费380元，由上诉人张永忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭建强
代理审判员 朱玉玲
代理审判员 李 超
二〇一五年七月二十日
书 记 员 王 凌