江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终385号
上诉人（原审原告）杨顺玉。
委托代理人邹传洪，江西海青律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）梁昂盛。
委托代理人陈健卿，江西腾龙律师事务所律师。
上诉人杨顺玉诉被上诉人梁昂盛房屋买卖合同纠纷一案，不服崇义县人民法院(2015)崇民二初字第261号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：本案中原、被告所争议的房地产位于崇义县横水镇解放路54号（原崇义县横水镇横水大队东街生产队）。该地块属于集体土地。原告杨顺玉从其母亲张某某处继承该房地产后，于1990年5月18日办理了房屋所有权证房屋验证为两层十一间的土木结构房屋，总面积为272.53平方米，房屋所有权人为杨顺玉，性质为私产。原告杨顺玉因外出云南做生意，向其哥哥杨某乙、吴某某等人借款人民币30000元。后在云南的原告因无法偿还上述借款，于是口头委托其哥哥杨某乙转让本案争议的房地产。2004年元月29日，杨某乙以人民币30000元的价格出售给了本案被告梁昂盛，并签订了房地产转让合同书，该合同书中约定“……一、甲方（杨顺玉）转让给乙方（梁昂盛）的房地产，乙方应付给甲方转让金叁万元整，付款时间为二〇〇四年元月二十九日。……四、如果乙方在未办理该房地产转移证照手续期间，甲方现有的该房地产证书和有关合同协议交给乙方保管，以后被转让的房地产所产生（甲方应予协助）的权益归乙方受偿，同时不影响乙方对该房地产的使用权和处分权。双方永久对此没有争议。……”所售房屋款项由被告的岳父曾某甲于二〇〇四年元月二十九日支付给了杨某乙，而杨某乙用上述房款抵偿了原告杨顺玉所欠自己及他人的借款人民币30000元。2004年6月，原告从云南回到崇义。随着经济发展和城市扩建，本案所争议的地块因位于崇义县城中心，房地产价格上涨。原告杨顺玉多次向被告岳父曾某甲主张收回本案争议房地产均未果，遂通过履行房产证遗失登报等手续，于2011年8月9日办理了房产证，房屋所有权人为杨顺玉、罗某某共有。另查明，原告杨顺玉为非农业家庭户口。
原告杨顺玉的诉讼请求为：1、依法确认双方所订立的“房地产转让合同”无效，返还各自的财产（增加诉讼请求）；2、本案诉讼费由双方承担。
原审法院认为：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。原告杨顺玉在签订房地产转让合同书时为完全民事行为能力人，通过口头委托的方式将房地产进行转让，实为代理人在其权限内实施民事法律行为，系原告的真实意思表示。而被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因此，杨某乙所签订的签订房地产转让合同书，作为被代理人理应承担该合同书所产生的民事法律效果，其中包括合同履行的约束效果。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告梁昂盛已经将购房款项支付完毕，且被告十多年来一直作为实际的所有权人在占有、使用、收益、处分该房屋。作为合同当事人的原告理应继续按照约定全面履行自己的义务。随着经济发展和城市扩建，本案所争议的地块因位于崇义县城中心，原告杨顺玉在房地产价格上涨的情况下，主张要求收回已经出售的房地产，并按照当时的人民币30000元予以返还房屋款，原审法院认为，该诉求违反了诚实信用原则。《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则要求民事主体从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行义务，不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。在房地产转让合同书中已经明确约定了房产证、土地使用证由被告梁昂盛保管，原告杨顺玉在明知房产证在被告处的情况下，通过谎称遗失登报手段另行补办房产证，违反了诚实信用原则。因此，原告杨顺玉要求确认房地产转让合同书无效的诉讼请求，理由不充分，不予支持，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决：驳回原告杨顺玉的诉讼请求。案件受理费550元，依法减半收取275元，由原告杨顺玉承担。
上诉人杨顺玉不服该判决，上诉请求改判，支持其一审诉讼请求。其上诉主要理由如下：1、上诉人在2004年6月10日左右回崇义后，才知道房子已卖给了被上诉人，并订立了“房地产转让合同书”。由于被上诉人是属城镇户口，而上诉人房屋属集体土地上的房产，所以被上诉人无法办理过户手续。加之上诉人及家人对该“房地产转让合同书”有异议。为此，双方当时议定房地产归还给上诉人，并退回房款给被上诉人。但就房款未达成一致意见。县里按政策规定又要重新换新一代房产证。为此，上诉人要求曾某甲将房产证归还给上诉人，曾某甲说“这两证都找不到了，你要办只有履行房产证遗失程序进行换证”。在这无奈的情况下，上诉人才通过遗失登报等手续于2011年8月9日换领了崇城（3）字第9181号房产证。2、原审法院适用法律错误。被上诉人不是集体土地上房屋的合格主体。该合同无效。3、订立合同的意思表示不真实。订立合同时，上诉人在云南而不在场，合同的全部内容只是在回崇义时才知道，且未有在合同上签名。
被上诉人梁昂盛答辩称：1、杨顺玉早就想把房子卖掉，因为该房条件极差，道路不便，排水不畅，前面还有体委一栋办公楼挡住。杨顺玉为了卖房，在县中介信息中心登出了出售该房的信息广告，因要在外地做生意，把该房的全部证件和私章交给了他哥哥杨某乙。在签订合同时，杨某乙多次和杨顺玉联系，杨顺玉都同意，所以才在合同书上盖了杨顺玉的章，然后付了款，同时把所有证件都交给了我方。2、杨顺玉本身是城镇户口，不能持有集体土地证，以后都要转为国有。我方去办转移手续时，土地管理局说县城规划区域内有很多这样的情况，现在还没有机会，以后有机会再来办手续，所以才有杨顺玉在申请表上的签名。
二审审理中，上诉人向法庭提交以下两组证据：第一组是本案争议房屋的现场照片打印件4张以及2016年3月29日的证明一份，用以证明：1、争议房屋是土坯房，房屋租给了制衣厂；2、从房屋出卖之后，被上诉人没有在该房屋中居住过，一直是租给他人在使用。第二组是房屋拆迁补偿协议书一份，收据凭证一份，证明被上诉人所买的房屋由于拆迁拆除了该房屋的一部分，拆迁费18557.36元已由被上诉人领取。该两组证据经被上诉人质证无异议，本院予以认定。
二审审理中，被上诉人未向法庭提交新的证据。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
二审另查明：1、诉争房屋为两屋土坯房屋，位于崇义县城规划区内。梁昂盛受让后，一直出租给他人居住使用。2007年7月25日，因崇义县城北章源休闲广场建设需要，拆除征用了该房屋的一部分附属设施，梁昂盛获得了拆迁补偿款18557.36元。2、1990年5月18日诉争房屋登记的崇城字第388号《房屋所有权证》登记的所有权人为杨顺玉个人，并没有其他共有权人的登记。3、梁昂盛在一审中提交了以下两份表格：①《崇义县城乡居民土地使用权转让申请表》，申请人姓名一栏为“梁昂盛、曾某乙”，原土地使用者意见一栏注明“同意转让杨顺玉”，但未载明时间。②《城乡居民土地使用权转让送审表》，户主姓名一栏为“梁昂盛、曾某乙”，原土地使用者意见一栏注明“同意转让签字人：杨顺玉”，并载明时间为2004年11月19日。二审审理中，杨顺玉称，前者申请表中的“杨顺玉”是其本人亲自签名的，是2004年6月签的，但“同意转让”的签字不是其本人签名的。后者送审表中“同意转让”的签字和“杨顺玉”的签名不是其本人所签。
本院认为：对于诉争2004年1月29日《房地产转让合同书》，尽管杨顺玉本人没有在该合同中签名，但是，第一，该合同中“杨顺玉”的签名为杨顺玉的哥哥杨某乙代签，且加盖了杨顺玉存放在杨某乙处的私章。第二，被上诉人主张上诉人2004年6月回崇义县以后，在一起去办证时，杨顺玉在申请表、送审表等三份表格中均签名并签注了“同意转让”。杨顺玉在二审中仅承认在申请表中其亲自签了“杨顺玉”的名字。即使如杨顺玉所言，其仅在一份申请表中签了名，由于该申请表是转让诉争房屋及土地的申请表，故也应认定为杨顺玉同意转让该房屋。综上，杨某乙代杨顺玉签订诉争合同，既在当时获得了杨顺玉的委托，又在事后获得了杨顺玉的追认。故杨顺玉应当受该诉争合同的约束。
关于杨顺玉上诉称该房屋所占土地为集体土地，诉争合同无效的问题。本院认为，本案中的房屋所占土地虽属集体所有，但已属于城镇规划区，不属于农村规划区，且由张某某于1979年办理了崇义县集体（社员个人）占用土地申请审批，之后由杨顺玉继承而得，其与农村集体经济组织的农民宅基地应有所区别。而且，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，被上诉人能否办理过户，不是影响本案合同效力的因素。另外，上诉人主张双方当时口头约定，如果办不了过户，被上诉人就将房屋退给上诉人。这一主张，被上诉人不予认可。且从诉争合同内容来看，双方并没有约定房屋不能过户为合同解除的条件。故上诉人这一主张，本院不予采信。
上诉人在诉争房屋出卖十多年以后，在房地产市场价格上涨的情况下，要求收回已经出售多年的房屋，违反诚实信用原则，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人杨顺玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一六年五月六日
书 记 员 王 佳
书 记 员 甘美玉
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