北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第12212号
原告（反诉被告）谢广启，男，1962年5月30日出生。
委托代理人孙德华，北京市青天律师事务所律师。
被告（反诉原告）丛建华，女，1962年7月25日出生。
委托代理人张振忠，男，1954年1月31日出生。
原告（反诉被告）谢广启诉被告（反诉原告）丛建华确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郝自蕙独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢广启及其委托代理人孙德华，被告（反诉原告）丛建华及其委托代理人张振忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）谢广启诉称：2006年1月10日，谢广启与丛建华签订农村房屋买卖合同，谢广启将登记在其名下使用的位于北京市顺义区大孙各庄镇×××使用面积为331平米的宅院一处以29500元的价格卖与丛建华。涉诉宅院的土地使用证编号为顺-
尹-
大段村集建（证）字第157号，宅院内有谢广启建于1970年至1990年间的正房五间、西厢房三间、猪圈一间、门楼一间、厕所一间、东边临时棚子一间。合同签订后涉诉宅院及红本交由丛建华掌控并使用。因为对我国农村房屋买卖的相关政策法规所知甚少，且因卖房时未经家人同意家庭矛盾不断，根据我国相关法律法规规定，故诉至法院，请求判令：1.确认原告（反诉被告）谢广启与被告（反诉原告）丛建华于2006年1月10日签订的《房屋买卖合同》无效；2.被告（反诉原告）丛建华返还原告（反诉被告）谢广启顺-
尹-
大段村集建（证）字第157号集体土地建设用地使用证范围内的宅院及该土地使用证，原告（反诉被告）谢广启返还被告（反诉原告）丛建华购房款29500元；3.案件受理费由被告（反诉原告）丛建华负担。
被告（反诉原告）丛建华辩称：1.谢广启于2014年9月20日曾就本案纠纷向顺义法院起诉过一次，该案案号为（2014）顺民初字第14426号，该案中委托评估机构对涉诉房屋进行评估出具评估结论后，谢广启就撤诉了。现在又就同一纠纷重复起诉至法院，是浪费司法资源；2.我方认为双方签订的《房屋买卖合同》有效，有双方的签名，且有6名证人签×，其中还有村委会的人员参与，在合同上明确载明“口说无凭立字为证”，从法律上已经确定了该合同的法律效力，因此合同有效。公民依法享有民事权利、承担民事义务，谢广启具有完全民事行为能力，对自己签订的契约应承担相应的法律责任；3.我国婚姻法有规定，夫妻双方对于夫妻共同财产有平等处理权，因生活需要夫妻双方都有权利处分夫妻共同财产，他人有理由相信夫妻双方都知道处理夫妻共同财产时，另一方不得以不同意或不知道损害善意第三人的权益，我方认为本案中谢广启以家庭矛盾为由要求确认合同无效是借口，这么大的事情不可能不跟家里人商量，从逻辑上讲是不成立的；4.我国土地管理法规定严禁城镇居民购买宅基地上的房屋，没规定农村居民不能购买，丛建华系农业户口，其购买谢广启宅基地上的房屋是有效的，涉诉宅院应归丛建华所有；5.若法院最后认定双方签订的《房屋买卖合同》无效，谢广启应给付丛建华45万元的经济补偿。
被告（反诉原告）丛建华反诉称：丛建华在（2014）顺民初字第14226号谢广启诉丛建华房屋买卖合同纠纷案件的审理过程中依法申请了评估并支出评估费2000元，且为参加庭审及评估产生误工费、交通费等损失，丛建华认为谢广启起诉又撤诉出尔反尔的做法违背了诚实信用的原则，因而丛建华的损失应由谢广启予以承担，故诉至法院，请求判令：1.原告（反诉被告）谢广启与被告（反诉原告）丛建华签订的《房屋买卖合同》有效；2.原告（反诉被告）谢广启赔偿被告（反诉原告）丛建华房地产评估费2000元、误工费700元、交通费2100元，合计4800元；3.顺-尹-
大段村集建（证）字第157号集体土地建设用地使用证范围内的宅院房屋归被告（反诉原告）丛建华所有；4.案件受理费由原告（反诉被告）谢广启负担。
原告（反诉被告）谢广启辩称：不同意丛建华的诉讼请求。评估费的发生不是必要的，就房屋价值双方可以私下协商。谢广启同意给付丛建华购房款的利息钱。
经审理查明：
2006年1月10日，原告（反诉被告）谢广启作为立卖房人（出让人）、被告（反诉原告）丛建华作为立买房人（受让人）就北京市顺义区大孙各庄镇大段村村西街道西侧宅院（以下简称涉诉宅院）签订《房屋买卖合同》，内容如下：“立卖房字据人谢广起即将家中原有瓦房五间宅院一处卖给丛建华名下为业，东西宽南北长按土地使用证为准，东至大街西至穆长祥南至过道北至过道，经中证人调解说和作价人民币贰万玖仟伍佰元整。由买日起翻修建筑与任何人毫无相干，卖主不能干扰，立字为证口说无凭，现金笔下交清。土地使用证移交买主。立卖房人谢广起，立买房人丛建华，中证人浦金明吴振林穆全志谢广才穆青林，代×穆松，公元二○○六年元月十日立”。
就签订前述《房屋买卖合同》的相关情况谢广启当庭陈述如下：“当时这房子没有什么用，家里急需用钱，条件困难。我当时在本村共有两处宅基地，一处是涉诉宅院，另一处也登记在我名下，是我在一九八几年的时候从我哥哥那买来的，后1993年确权的时候确权在了我的名下，因为我有两个儿子，所以得有两处宅基地，但是现在村里不给批（宅基地）了；（出卖时）有五间正房、三间西厢房、一间猪圈、门楼一间、厕所一间、东边一间临时棚子，都是我建造的，正房是在1972年建的，厢房是在一九八几年建的，合同是我们双方的真实意思表示”。丛建华陈述在2012年的时候西厢房都塌了，其又重新建了现在的西厢房三间，其他房屋情况认可谢广启之陈述。
丛建华及其丈夫彭连喜的户籍为北京市密云县西田各庄镇白道峪村农业户口。谢广启当庭明确其主张前述《房屋买卖合同》无效的理由如下：1.涉诉宅院系谢广启与家人的家庭共有财产，谢广启未经其他共有人同意出售涉诉宅院损害了其他共有人的权益；2.被告丛建华的户口不在顺义区大孙各庄镇大段村，根据法律规定，其不允许购买大段村宅基地上的房屋。
就谢广启陈述的上述理由丛建华进行如下反驳：1.丛建华在2005年通过大段村的吴栋认识的谢广启，后通过吴栋介绍要购买谢广启的房子，当时谢广启要价3万元，后又降了500元，于2006年签订了房屋买卖合同，合同上的内容是代×穆松书写，当时只写了一份，在丛建华处保管，合同上还有六名中证人及代×的签字，其中有当时×××村干部，还有谢广启的亲弟弟谢广才在场签字，所以谢广启称其家里人不同意是不合常理的；2.合同签订后丛建华将购房款交给谢广启，谢广启将房屋交付丛建华，房屋是丛建华给女儿买的，丛建华女儿有时在涉诉房屋居住，丛建华也偶尔回来住，丛建华认为双方签订的合同不违反有关规定，丛建华属本市农业户口的农民，有权购买涉诉房屋。
2014年9月25日，谢广启以房屋买卖合同纠纷为由将丛建华起诉至本院，要求解除与丛建华就涉诉宅院签订的《房屋买卖合同》，返还丛建华购房款二万九千五百元。该案案号为（2014）顺民初字第14426号，该案在审理过程中丛建华申请对涉诉宅院内房屋、附属物价值及宅基地区位补偿价值（建筑面积90.76平方米，宅基地用地面积331.00平方米）进行评估，经北京市高院摇号确定评估机构为北京东华天业房地产评估有限公司，该评估机构于2015年2月10日出具评估报告书，确定涉诉宅院在2015年1月16日的价值为人民币341991元，其中宅基地区位补偿价值为288362元，房屋及附属物价值为53629元。该评估报告的有效期自2015年2月10日起至2016年2月9日止。在上述评估报告作出后，本院组织双方进行质证，丛建华认可评估报告的真实性及内容，谢广启不认可评估报告中关于宅基地区位补偿价值的内容，称涉诉宅院未拆迁，不应有土地价值补偿。后该案谢广启申请撤诉，本院口头裁定准许。本案庭审中本院调取了上述案件卷宗材料，双方均认可该卷宗材料的真实性及内容。
庭审中，谢广启就其诉讼请求向本院提交如下证据：1.盖有顺义区大孙各庄镇大段村村民委员会公章的书面证明一张，时间为2015年8月16日，证明出具人是村委会会计穆松，用于证明谢广启和其土地使用证上登记的“谢广起”是同一人，系登记笔误，丛建华认可该证据的真实性及证明目的；2.《房屋买卖合同》复印件一份，用于证明双方存在房屋买卖关系及当时购房价格，现涉诉宅院由丛建华居住使用，合同原件在丛建华处，丛建华认可该证据的真实性及证明目的；3、编号为顺-
尹-
大段村集建（证）字第157号登记使用人为谢广起的集体土地建设用地使用证复印件一份，用于证明谢广启为该土地合法使用人，使用证原件在丛建华处，丛建华认可该证据的真实性及证明目的。
庭审中，丛建华就其对谢广起诉讼请求的反驳意见及其反诉主张提交如下证据：1.北京东华天业房地产评估有限公司评估报告书一份，用于证明涉诉宅院内房屋、附属物价值及宅基地区位补偿价值，谢广启认可该证据的真实性；2.北京增值税普通发票一张，盖有北京东华天业房地产评估有限公司发票专用章，金额为2000元，用于证明丛建华在双方上一案件的诉讼中因申请对涉诉宅院进行评估支出评估费2000元，谢广启认可该证据的真实性，不认可证明目的和关联性，认为无需做评估；3.盖有北京市密云县西田各庄镇白道峪村村民委会公章的误工证明及收入情况证明，日期为2015年8月16日，证明开具人为村委会书记彭友新，用于证明丛建华为应诉产生的误工损失为700元，谢广启不认可该证据的真实性及证明目的；4.收据7张，用于证明丛建华为应诉及评估支出交通费2100元，谢广启不认可该证据的真实性及证明目的。
本案庭审中，本院明确告知丛建华如下事项：因涉诉宅院的《房屋买卖合同》已经发生争议，为了避免损失扩大，在相关争议解决完毕之前，即法院作出终审判决之前，被告丛建华不得对涉诉房屋进行装修、改扩建等任何变动，应维持涉诉宅院的现状。
上述事实，有双方当事人陈述、民事案件卷宗材料、户口簿复印件等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。
本院认为：
本案争议焦点之一为被告丛建华是否具备购置涉诉宅院的主体资格及双方签订之《房屋买卖合同》的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有特定福利保障性质，目的是保障本村村民的基本居住条件，其附着在宅基地上，与宅基地不可分离，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用权。本案中，丛建华主张其作为北京市密云县农民，购买涉诉宅院并未违反法律规定。对此，本院认为农村宅基地属于农民集体所有是指特定村集体内的宅基地归本村农民集体所有，不包括其他村的农民，故丛建华之辩解意见本院实难采信。丛建华不具备购置涉诉宅院的主体资格，其与谢广启签订就涉诉宅院签订《房屋买卖合同》不符合法律的相关规定，应当依法认定该《房屋买卖合同》无效。
本案争议焦点之二为双方签订之《房屋买卖合同》无效后的财产返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉诉宅院房屋、附属物的现价值及宅基地区位补偿价值经评估机构评估出具评估报告，尚在有效期内，经本院组织质证，双方均认可其真实性，谢广启称无需评估但未提交相关证据予以证明，故本院对评估报告予以采信。涉诉宅院虽未被拆迁征用，但双方之房屋买卖交易行为已完成多年，涉诉宅院房屋及所占土地价值有明显提升，基于诚实信用的基本原则，谢广启现主张合同无效要求丛建华退还房屋，其应返还丛建华涉诉宅院房屋及附属物的现价值并对丛建华因合同无效造成的信赖利益损失给予补偿，其数额本院根据双方过错程度参照评估报告的意见予以确定。谢广启主张因家人不同意才要求确认合同无效，丛建华进行反驳并提交相关证据，综合庭审查明的情况本院认为丛建华之反驳意见符合生活常理，本院予以采信并作为区分双方过错程度的依据。丛建华要求谢广启给付经济补偿款45万元无充分依据，因而本院对其主张过高部分不予支持。丛建华反诉请求中主张的评估费2000元属其因合同无效受到的损失且提交相关证据予以佐证，本院根据双方过错程度对丛建华此项主张予以部分支持，误工费和交通费主张因无充分证据证明且未提交正规发票，本院实难支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）谢广启与被告（反诉原告）丛建华于二○○六年一月十日就北京市顺义区大孙各庄镇大段村村西街道西侧宅院签订的《房屋买卖合同》无效；
二、原告（反诉被告）谢广启于本判决生效之日起三十日内返还被告（反诉原告）丛建华房屋及附属物现价值五万三千六百二十九元；
三、原告（反诉被告）谢广启于本判决生效之日起三十日内赔偿被告（反诉原告）丛建华信赖利益损失二十万一千八百五十三元；
四、自原告（反诉被告）谢广启实际按照本判决第二项、第三项全部履行完毕之日起七日内，被告（反诉原告）丛建华将北京市顺义区大孙各庄镇大段村村西街道西侧宅院腾退返还给原告（反诉被告）谢广启；
五、自原告（反诉被告）谢广启实际按照本判决第二项、第三项全部履行完毕之日起七日内，被告（反诉原告）丛建华将北京市顺义区大孙各庄镇大段村村西街道西侧宅院的《集体土地建设用地使用证》原件返还给原告（反诉被告）谢广启；
六、原告（反诉被告）谢广启于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）丛建华评估费损失一千四百元；
七、驳回原告（反诉被告）谢广启的其他诉讼请求及被告（反诉原告）丛建华的其他反诉请求。
本诉案件受理费二百六十九元，由原告（反诉被告）谢广启负担（已交纳），反诉案件受理费三十五元，由被告（反诉原告）丛建华负担（已交纳）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 郝自蕙
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 钱诗亮