山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋中中法民终字第512号
上诉人（原审被告）张建国，男，1970年5月11日出生，汉族。
委托代理人高丕泽，山西文英律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）董文君，男，1989年3月9日出生，汉族，太原市居民，现住太原市。
被上诉人（原审原告）白金易，男，1989年1月8日出生，汉族，太原市居民，现住太原市。
以上二被上诉人之共同委托代理人白永清，山西国华律师事务所律师。
原审第三人张海宗，男，1971年4月25日出生，汉族。
原审第三人张清海，男，1970年5月18日出生，汉族。
上诉人张建国因与被上诉人董文君、白金易，及原审第三人张海宗、张清海租赁合同纠纷一案，不服榆次区人民法院（2014）榆民女子初字第253号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张建国及其委托代理人高丕泽，被上诉人董文君、白金易及其共同委托代理人白永清，原审第三人张海宗、张清海均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，志村村委因扩宽道路占用案外人王福安宅基地，为其在村东口新批宅基地一处，王福安在该宅基地上建起楼房一栋。2013年10月26日王福安和本案第三人张海宗双方签订一份房屋租赁合同，约定王福安将上述房屋出租给第三人之一张海宗（张海宗陈述该与张建国系合伙关系）。2013年12月15日张建国与董文君签订一份房屋租赁合同，约定将张海宗承租王福安的楼房其中的一层出租给董文君，租赁期从2013年12月15日起至2018年6月15日止，每年租金为19万元。合同中载明董文君租赁该房屋作为商业用途。合同第二条“房屋法律概况”中，房屋所有权证书编号、土地使用权证书编号处均为空白。合同签订后张建国收取19万元租金，并向董文君出具收条一份。
原审庭审中，董文君、白金易陈述二人系合伙关系，实际上19万元租金系二人共同出资。张建国对此不予认可；张建国及第三人均陈述张建国、张海宗、张清海三人系合伙关系，三人租赁案外人王福安楼房，第三人对张建国将该楼房一层租给董文君及收取租金19万元一事，知情且无异议。张建国及第三人陈述该19万元己用于支付王福安的房租，董文君、白金易对张建国及第三人上述陈述不予认可，董文君、白金易以租金收条系张建国出具为由主张租金由张建国退还。双方各执己见，协议不成为本案事实。
原审认定，双方所签租赁合同中己明确约定董文君租赁房屋作为商业用途，现该房系在宅基地上所建，尚未取得房屋权属证书及土地证，导致董文君租赁该房屋后无法办理正常的营业审批手续，故董文君以权利瑕疵致使合同目的无法实现为由主张解除合同，于法有据，应予支持；董文君签订房屋租赁合同时，应根据自己的用途审查房屋是否符合要求，然而该未尽到注意义务导致造成损失且不及时主张权利造成损失扩大，也应承担相应责任，故董文君主张退还全部租金的诉请该院不予全部支持，从董文君向该院提起诉讼之日，即2014年7月8日起至2014年12月15日止剩余5个月租金79166元应由张建国退还董文君。因张建国与董文君订的房屋租赁合同中承租人一方仅有董文君一人签字，且张建国对白金易、董文君合伙及共同出资一事不予认可，该租赁合同出租人一方仅张建国签字，租金收条系张建国出具，董文君对张建国、张海宗、张清海合伙一事亦不予认可，故该租金应由签订合同的当事人张建国退还董文君；白金易与董文君之间，张建国与张海宗、张清海之间各自可依各自合伙协议约定自行解决；董文君以张建国欺诈主张赔偿损失一节，因签订租赁合同时，租赁合同上房屋产权证和土地证编号处均系空白，据此不能认定张建国存在欺诈，故对董文君赔偿损失的诉请该院不予支持。
原审判决：一、解除董文君与张建国于2013年12月15日所签房屋租赁合同；二、张建国于本判决书生效后10日内退还董文君租金79166元；三、驳回董文君、白金易的其他诉讼请求。
宣判后，张建国不服，向本院提起上诉。其上诉请求及主要的上诉理由是：1、被上诉人董文君是主动自愿、平等充分协商和上诉人签订的房屋租赁合同，约定好租金租期。明晰房屋产权状况，分两次交纳了租金，并在租房后实际占有使用至今。房屋所有人是王福安，房屋使用人张建国对该房屋享有合法转租权，张建国将自己承租的该房屋的一部分转租给董文君的行为是合法有效的；2、双方签订的合同的第三条第二款明确写的是“乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业用途”，这是被上诉人向上诉人的承诺。被上诉人到目前为止，对该房屋已经进行过改装行为，使用权已经彻底实现，并完全自主的占有了该房屋，张建国的合同义务已彻底履行；3、根据双方签订的合同可以看出，房屋本身根本不存在土地证等产权手续，董文君在签订合同时就明知该房屋的权属状况；4、董文君能否实现合同目的完全在于自身对房屋本身的使用，即使董文君在租期内一天不使用房屋，也不能判决退还租金，更不能在本案中以权属瑕疵为由判决解除合同；5、董文君未尽到注意义务导致损失且不及时主张权利造成损失扩大，也应承担相应责任。董文君从租房到现在一直占有该房屋已达一年多，根据原审法院判决，董文君到底承担了何种相应的责任，张建国在2013年11月17日向董文君书面下发了催交租金的通知，至今没有任何回复。张建国每年35万的房租还正在被房东王福安催交。综上，请求二审法院依法改判由被上诉人继续履行合同，并判令一二审诉讼费用由被上诉人承担。二审庭审中，上诉人张建国又陈述，由于被上诉人的原因导致上诉人及第三人无法交纳房主租金，上诉人与房东也解除了租赁关系，即使解除合同也应是法院判决之日即2014年12月24日，因此我方不应退还相关的租金，上诉人的上诉请求根据现在情况也不符合实际情况，请求根据现在的请求依法改判。
被上诉人董文君、白金易共同答辩称：1、2013年12月15日张建国将其承租的王福安的房屋其中的一层出租给董文君，被上诉人实际交付了上诉人一年房租19万元，双方明确租赁房屋的用途为商业用途，开设网吧；2、被上诉人在签订《房屋租赁合同》时对上诉人存在欺诈行为，被上诉人与上诉人签订该租赁合同前已经明确知道租赁房屋用于开设经营性网吧需要租赁房屋的手续，但上诉人隐瞒房屋属于宅基地且没有任何产权手续；3、该租赁房屋在一审判决前，上诉人已实际占用并使用一部分。一审判决后，目前上诉人实际占有并使用该房屋。上诉人已实际履行了原审判决第一项的内容，双方解除了原租赁合同；4、上诉人提出的上诉人理由无实质性内容，无证据支持。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人张清海、张宗海答辩称，同意上诉人的意见，双方签订合同不存在欺诈，请求二审法院依法判决。
二审期间，被上诉人董文君、白金易提供了本案租赁房屋的现场照片7张，证明上诉人在一审期间已将房屋租给饭店“黄焖鸡米饭”，在门面房贴有出租广告，房屋仍是属于上诉人及原审第三人使用，上诉人已实际解除并控制了房屋。上诉人张建国对该证据的质证意见为：认可该组照片的真实性，但认为不能实现被上诉人的证明目的，且照片不显示日期，与本案没有关系。原审第三人的质证意见为：认可照片的真实性，但认为房子仍由被上诉人实际占有。因双方当事人对该证据的真实性无异议，本院经审查对被上诉人二审期间提供的该组照片予以采信。其余事实与原审查明的事实一致。
本院认为，被上诉人以商业用途为目的租赁上诉人的房屋，因本案诉争房屋存在权属瑕疵致使无法实现合同目的要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除条件，原审法院判决双方解除合同合法有据，本院依法予以维持。对于租赁合同的解除时间的认定，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，将被上诉人起诉时间认定为合同解除时间，并无不当，本院依法予以维持。合同解除后，上诉人应当向被上诉人返还2014年7月8日起至2014年12月15日止剩余5个月租金。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1780元，由上诉人张建国承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 俊
审 判 员 白雁军
代理审判员 元晓鹏
二〇一五年八月五日
书 记 员 李 玲