文书内容广东省梅州市中级人民法院民事判决书（2017）粤14民终1334号上上诉人（原审被告）：梅州嘉应新天地有限公司。住所地：梅州市梅江区龙安路志昌大厦***号。法定代表人：曾媛，该公司经理。委托诉讼代理人：赵秀娟，广东宝晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾尚东，男，汉族，1970年6月8日出生，现住梅州市梅江区。被上诉人（原审原告）朱菊荣，女，汉族，1972年7月14日出生，现住梅州市梅江区。上列两被上诉人的委托诉讼代理人：丘国中、陈勇志，广东义致律师事务所律师。上诉人梅州嘉应新天地有限公司因与被上诉人曾尚东、朱菊荣房屋买卖合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院（2017）粤1402民初297号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年12月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梅州嘉应新天地有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决以涉案房屋取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》方符合交楼法定条件为由，判令上诉人承担逾期交楼的违约责任至2016年10月28日，上诉人认为一审判决违反双方合同的约定，并且上诉人施工工程中因不可抗力原因造成的延迟交房属于合同规定的免责条款。一、一审法院将竣工验收备案表的取得时间即2016年10月28日认定为涉案房屋交付时间违反了上诉人与被上诉人双方合同的约定，涉案房屋在2016年8月5日已具备交付条件。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条已明确约定涉案房屋的交楼条件为“该商品房经验收合格”。一审中，上诉人提交了2016年8月5日经工程设计、勘察、施工、监理四个单位出具的《建筑工程竣工验收报告》，证明涉案房产在2016年8月5日已达到合同约定的“商品房验收合格”的条件，一审法院将涉案房屋2016年10月28日竣工验收备案表的取得时间认定为实际交付时间违反了双方合同的约定。并且，根据上诉人提交的收楼通知书及快递回单可知，2016年5月17日上诉人已书面通知包括被上诉人在内的业主收楼，而根据上诉人补充提交的收楼确认书及其他资料可知，大部分业主在接到收楼通知书后已陆续收楼并实际装修入住，说明涉案房屋已完全具备交付条件。另外，上诉人在2016年8月5日涉案楼房竣工验收合格后也多次电话催告包括被上诉人在内的业主进行收楼。因此，延期交楼的责任在于被上诉人。二、上诉人因不可抗力因素不能按时交房，符合合同约定的可据实延期交楼的情形，交楼时间依法应予以顺延。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第二款的约定可知，如遭遇不可抗力的，出卖人（上诉人）可据实予以延期，恶劣天气并非上诉人所能预见、避免和控制，系不可抗力，涉案房屋涉及高空的室外施工及升降建筑材料等安全方面的问题，受天气因素的影响非常大。根据上诉人补充提交的资料，从2013年10月1日到2016年5月31日的阵雨/暴雨天高达225天，即由于恶劣天气原因导致在建设过程中无法施工的天数是225天，交楼时间依法应予以顺延。综上所述，一审判决认定事实不清，恳请二审法院依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人曾尚东、朱菊荣口头辩称，原审判决正确，应予维持。曾尚东、朱菊荣向一审法院提起诉请求：1.判令被告立即支付原告逾期交付商品房的违约金100189.03元（此违约金暂计至2017年2月12日，2月12日至实际支付之日止的违约金另计，银行固定资产贷款同期利率按1-5年4.75%的年利率计算）；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告曾尚东、朱菊荣系夫妻关系。被告为从事房地产开发经营的企业，投资开发位于梅州市梅江区江南办梅龙东路、梅水路的壹江南房地产项目。2014年12月11日，梅州市住房和城乡建设局向被告颁发《广东省梅州市商品房预售许可证》（编号：2014072），被告取得壹江南第K1栋(嘉应歌剧院文化综合体商住小区13号楼)的商品房的预售许可。2015年2月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，主要约定，……被告向原告预售位于梅州市××区××、××房的房产。……房款总价为人民币3013204元，银行按揭方式付款。……被告应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府有关的规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。……原告已按本合同的约定交清商品房总价款，如若被告未按约定时间交付使用，逾期时间被告按银行固定资产贷款同期利率计算支付违约金给原告。……商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明条件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担等内容。合同签订后，原告按约付清了购房款等款项。被告于2016年8月3日竣工验收合格，于2016年10月28日在梅州市住建局进行工程竣工验收备案。2016年5月17日，被告书面通知原告进行收楼。2016年10月7日，被告将未备案的房屋交付给原告使用。此后双方因违约赔偿协商未果，原告遂于2017年2月14日向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求，被告作出上述答辩。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，依法受法律的保护。原告按约付清了购房款，被告应按约于2016年5月31日前将涉案房产交付给原告使用，被告于2016年10月7日将房屋交付给原告使用，但涉案房屋尚未竣工验收备案的事实，有原、被告庭审陈述证实，予以确认。本案争议焦点为，一是被告向原告交付涉案房屋是否具备交房的法定条件的问题。二是双方约定违约金计算标准如何认定的问题。关于被告向原告交付涉案房屋是否具备交房的法定条件的问题。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同条件不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条、第八条的规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《竣工验收备案表》，即取得《竣工验收备案表》是交付房屋的法定条件。虽然双方约定的交楼条件低于法定条件，但是被告在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，否则原告有权拒绝接受交付。被告于2016年10月7日将房屋交付给原告使用，但被告交付的是未具备法定的交楼条件的房屋。因此，被告在2016年10月28日前未取得工程竣工验收备案表的情况下理应对该期间承担延迟交楼的违约责任，原告现要求被告按合同约定支付延期交付违约金的诉讼请求合理合法，应予支持。关于双方约定违约金计算标准如何认定的问题。根据双方合同约定，被告逾期交付房屋，原告可按银行固定资产贷款同期利率要求被告计付违约金。该计算违约金的“银行固定资产贷款同期利率”约定不明确，原、被告双方当事人在审理中表示同意按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，但原告主张应按一至五年（含五年）中国人民银行同期同类贷款利率4.75%/年计算，被告则主张按一年以内（含一年）中国人民银行同期同类贷款利率4.35%/年计算。结合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，违约金应以4.35%计算为宜。综上，梅州嘉应新天地有限公司应当支付逾期交付房屋的违约金54250.22元（从2016年6月1日起至取得工程竣工验收备案表时间2016年10月28日止逾期天数为149天×合同总价3013204元×4.35%÷360天=违约金54250.22元）给原告曾尚东、朱菊荣，原告曾尚东、朱菊荣请求超出部分依法不予支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，判决：一、被告梅州嘉应新天地有限公司应在本判决生效后五日内，支付违约金54250.22元给原告曾尚东、朱菊荣。二、驳回原告曾尚东、朱菊荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2303.78元（已由原告曾尚东、朱菊荣预交2303.78元），由被告梅州嘉应新天地有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：1、诉争商品房验收合格时间的认定；2、逾期办理商品房交付手续期间的认定。关于诉争商品房验收合格时间的认定问题。诉争商品房于2016年8月5日由建设单位组织勘察、设计、施工、监理四个单位进行验收后出具了工程综合验收合格的《建筑工程竣工验收报告》。2016年10月28日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定的交付条件为“该商品房经验收合格”。嘉应新天地公司上诉主张以建设、勘察、设计、施工、监理五单位进行的工程竣工验收合格即商品房经验收合格。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》等行政法规及建设部相关行政规章的规定，我国于2000年以前实施的是商品房验收许可制度，即由房地产开发主管部门组织竣工验收及综合验收的制度，并由建设行政主管部门对竣工验收进行备案的制度。但根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》及2000年6月30日施行的建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的规定，工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施，县级以上地方人民政府建设行政主管部门委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督；国务院于2002年11月1日取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目，2004年5月19日取消了有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。据此，本案诉争商品房工程项目于2016年8月5日经五方进行竣工验收合格，即视为符合双方合同约定的“商品房经验收合格”的交付条件。原审认定取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》为交楼条件依据不足，应予纠正。关于逾期办理商品房交付手续期间的认定问题。双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定交楼时间为2016年5月31日，被上诉人实际收楼时间是2016年10月7日。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”嘉应新天地公司主张其于2016年5月17日向被上诉人发出收楼书面通知，但此时间点商品房并未进行竣工验收，被上诉依约有权拒绝交接。诉争商品房于2016年8月5日才通过竣工验收合格，达到合同第八条约定的交付使用条件。嘉应新天地公司无证据证明该公司在商品房达到交付使用条件后何时通知了被上诉人办理交付手续，亦无举证证明是被上诉人因自身原因造成延期办理交付手续。对于嘉应新天地公司逾期办理商品房交付手续的起止时间认定，应从合同约定的交付期限届满的第二天，即2016年6月1日开始计算至实际办理商品房交付手续的2016年10月7日止。关于嘉应新天地公司上诉提出的天气原因问题。下雨等天气属于可以预见的自然现象，不构成合同第八条约定的可以延期交房的不可抗力情形，嘉应新天地公司亦未能举证证明遭遇合同第八条约定的可以延期交房的不可抗力并在发生不可抗力之日起10日内告知了买受人。据此，嘉应新天地公司上诉主张由于恶劣天气原因导致在建设过程中无法施工，交楼时间依法应予以顺延，不予采信。关于违约金计算问题。原审结合合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，按一年以内（含一年）中国人民银行同期同类贷款利率4.35%/年计算适当。鉴于诉争商品房工程项目于2016年8月5日经五方进行竣工验收合格为符合双方合同约定的“商品房经验收合格”的交付条件，实际交楼时间是2016年10月7日，原审计算逾期交付房屋天数不当，应予纠正。梅州嘉应新天地有限公司因此应当支付逾期交付房屋的违约金46324.91元（从2016年6月1日起至实际办理商品房交付手续的2016年10月7日止逾期天数为129天×（合同总价3013204元×4.35%÷365天）=违约金46324.91元）给曾尚东、朱菊荣，综上所述，梅州嘉应新天地有限公司上诉部分有理，其上诉请求有理部分予以支持。一审判决认定的事实部分错误，实体处理部分欠妥，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2017）粤1402民初297号民事判决第二项；二、变更广东省梅州市梅江区人民法院（2017）粤1402民初297号民事判决第一项为：梅州嘉应新天地有限公司应于本判决生效后五日内，支付违约金46324.91元给曾尚东、朱菊荣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2303.78元，由梅州嘉应新天地有限公司负担1060元，由曾尚东、朱菊荣负担1243.78元。二审案件受理费2303.78元（此款己由梅州嘉应新天地有限公司预交），由梅州嘉应新天地有限公司负担1060元，由曾尚东、朱菊荣负担1243.78元。本判决为终审判决。审 判 长  梁小艾代理审判员  李新红代理审判员  范宜洪二〇一七年十二月二十七日书 记 员  朱红珍