湖南省益阳市资阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）资民二初字第162号
原告樊爱英，女，1971年8月21日出生，汉族，住益阳市资阳区。
委托代理人夏骞，湖南万维律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告益阳中禾置业有限公司，住所地益阳市资阳区临江路资江明珠。
法定代表人陈雅辉，公司董事长。
委托代理人文兰萍，湖南求剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告樊爱英与被告益阳中禾置业有限公司（以下简称中禾公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年5月6日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员叶柯适用简易程序于2015年6月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人夏骞、被告的委托代理人文兰萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年12月27日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同第三、四条约定，原告以446029元购买被告开发建设的资江明珠项目第2幢2010号房，第十九条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内完成商品房的初始登记，登记后180日内办妥房屋所有权证，如未办妥，自规定期限的第二日起至实际办妥登记之日止按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。
原告已依约足额付清房款，并且已收房使用，但被告至今没有将房屋权属证书办妥至原告名下。
原告认为，被告没有在合同约定的时间内为原告办妥房屋权属证书，已经违约，应当承担违约责任，原告为维护自身的合法权益，依法起诉，请求法院判令：1、被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金25647元（算至2015年4月30日），之后按已付房款的日万分之一支付违约金直至被告为原告实际办妥房屋权属证书之日止；2、被告承担诉讼费用。
被告辩称：一、《益阳市商品房买卖合同》第十九条关于产权登记日期的约定不是答辩人真实意思的表示，也不符合答辩人与被答辩人交付房屋后实际办证的情况，对答辩人没有约束力。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第18条及合同第十九条的约定，逾期办证一是由于供电审批改造工程的滞后、二是由于部分业主损坏消防设施导致消防验收的滞后所致，非因答辩人的原因或责任，答辩人不应承担违约责任。为此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、原告与被告签订的《益阳市商品房买卖合同》，欲证明原、被告之间的买卖合同经过了相关部门的备案，对双方具有约束力；被告没有按照合同的第19条办理房屋所有权证，应当按照约定承担违约责任，按已付房款日万分之一支付违约金。
证据2、原告的购房交款凭证，欲证明原告已按合同约定交付了购房款，被告应当按已交付的购房款按日万分之一支付违约金，原告是按揭支付，购房款都已全部按约支付给被告。
证据3、原告提供的由被告出具的《资江明珠收楼通知书》，欲证明原告收房的具体时间，是2012年12月31日。
被告质证意见：对证据1有异议，办证日期不是我方的真实意思表示；合同约定的办证日期是办不到的；对合同其他条款没有异议。对证据2、证据3没有异议。
被告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：
第一组证据：证据1、《供电方案答复单》；证据2、益电阅（2012）102号会议纪要；证据3、资江明珠小区一、二期10KV配电与“一户一表”工程施工合同；证据4、益阳电网高压用户供电调度协议；证据5、资江明珠后段施工工期安排；证据6、关于资江明珠住宅小区供电工程滞后的情况说明，欲证明被告逾期办证是由于电力改造滞后所致。
第二组证据：证据1、《工作联系单》；证据2、中禾公司给盛世太平《律师函》；证据3、《律师回复函》及违章整改报告、禁止通知、装修违约通知书（存根）；证据4、关于资江明珠B栋住户投诉问题的函及图片；证据5、关于资江明珠消防验收事项的情况；证据6、A、B栋1-4号户型申述及回复函；证据7、益公消验字（2014）第0003号《消防验收意见书》；证据8、益公消验字（2014）第0037号《消防验收意见书》，欲证明被告逾期办证是由于部分买受人损坏消防设施致消防验收滞后所致。
原告质证意见：对第一组证据原告认为，供电方案是2011年6月23日申请，而原告购房早在2010年12月就与被告签订了购房合同，因此，被告怠于行使自己的义务，相关的法律责任由被告自己承担；被告证明供电滞后，再导致验收滞后、办证滞后，但是原告认为该组证据，依据合同法第121条的规定，被告仍然应当承担违约责任，与原告无关。对第二组证据原告认为，对真实性无法确认，关联性仍然适用合同法第121条的规定，与原告无关。
本院认证如下：原告提交的证据1、证据2和证据3具备合法性、真实性和关联性，能证明原告向被告购房、交款、收房的事实，本院确认其证明力。被告提交的第一组和第二组证据，系复制件，亦未与原件核对，不具备证据的合法性，且不能达到被告主张自己公司非根本违约或有法定免责情形而不应承担逾期违约责任的证明目的，本院不予确认其证明力。
经审理查明，2010年12月27日，原告樊爱英与被告中禾公司签订《益阳市商品房买卖合同》一份，合同约定：1、原告向被告购买资江明珠项目中的第2幢20层2010号预售商品房，该商品房价款按建筑面积计算，总金额（人民币）446029元。付款方式及期限为：银行按揭贷款，首付款136029元于2010年12月27日支付，剩余房款31万元采用银行按揭方式支付；2、交付期限及条件：被告应当在2012年12月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的该商品房交付原告使用；3、被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：供水、供电在交房时达到使用条件；4、关于产权登记的约定：被告应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续，原告不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。原告于合同签订同日2010年12月27日向被告支付房价首付款136029元，剩余房款31万元采用银行按揭方式支付被告。原告于被告通知的时间—2012年12月30日接受了资江明珠项目中第2幢2010号房屋交付。被告未按合同约定在商品房交付使用后270日内办妥原告的房屋所有权证，且逾期办证至今，双方协商未果，故酿成纠纷。
另查，自原、被告房屋交付之日2012年12月30日至2015年4月30日，共计851天，扣除合同约定的办证期限270天，实际逾期天数为581天，以原告已付房款446029元为基数按日万分之一计算金额为25914.28元。原告起诉金额为25647元。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的规定，故合同合法有效。被告所提该合同第十九条关于产权登记日期的约定不是被告的真实意思表示，也不符合被告与原告交付房屋后实际办证的情况，对被告没有约束力之抗辩依法不能成立，本院不予采纳。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。依照合同约定，中禾公司负有在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥原告的房屋所有权证的合同义务。由于中禾公司未按合同约定履行上述义务，其行为已构成违约，故中禾公司依法应承担继续履行合同并按合同约定逾期按日向原告支付已付购房款日万分之一违约金的违约责任，原告的诉讼请求本院应予支持。被告关于逾期办证一是由于供电审批改造工程的滞后、二是由于部分业主损坏消防设施导致消防验收的滞后所致，非因被告的原因或责任，被告不应承担违约责任的抗辩，因该理由并不能改变其已经违约的事实，亦不能成为免除其违约责任的法定理由，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：
被告益阳中禾置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告樊爱英违约金25647元（算至2015年4月30日），之后按已付房价款的日万分之一支付违约金直至被告为原告实际办妥房屋权属证书之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为220元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 员 叶 柯
二〇一五年七月二十一日
代理书记员 宁文明
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。