杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭西民初字第2906号
原告：沈金浩。
被告：浙江省耀江房地产开发有限公司。
法定代表人：汪曦光。
委托代理人：黄任重、童相灿。
原告沈金浩（以下简称原告）诉被告浙江省耀江房地产开发有限公司（以下简称被告）车位、车库纠纷一案，本院于2009年10月28日受理后，依法由审判员陈清独任审判，于2009年11月18日公开开庭进行了审理。原告沈金浩，被告的委托代理人黄任重、童相灿到庭参加诉讼。后因案情需要，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2010年2月23日再次公开开庭进行了审理。原告沈金浩，被告的委托代理人黄任重、童相灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告系耀江文萃苑小区业主，自2007年9月开始租赁耀江文萃苑小区地下人防工程改造的200号停车位（以下简称200号停车位）。
2006年3月7日，在西湖区花园社区党委、居委会的协调下，西湖区房管局、西湖区翠苑街道、文萃苑业主委员会以及被告等单位就文萃苑地下车库有关问题进行协商，并以会议纪要的形式达成协议，协议载明：被告和文萃苑业主委员会双方同意搁置对文萃苑地下车库产权和经营权的争议，同时将目前地下车库租金270元／月·泊位调整到288元／月·泊位，临时停车价格维持原来的价格不变；双方在地下车库产权明确之前，地下车库租金的价格保持不变；本次会议纪要从2006年3月份日期起生效并实施。但被告从2008年6月22日开始违反会议纪要约定，擅自将地下人防车位租金从288元涨到350元，到2009年6月22日合计12个月，共计向原告多收取744元人民币。因耀江文萃苑小区200号停车位属于小区人防工程区域范围内，根据《最高人民法院审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第三条规定，耀江文萃苑小区地下人防工程应认定为全体业主共有部分。另外，人防工程改造的车库是利用小区的地基建成，被告在销售时已将地基建设的成本摊入房价，根据《中华人民共和国人民防空法》谁投资谁收益的原则耀江文萃苑小区地下人防工程也应认定为全体业主共有部分。综上，被告对200号停车位无收益权，无权增加车位租金。请求判令：一、被告返还原告已支出200号停车位每月62元的停车租金，从2008年6月22日到2009年6月22日合计12个月，共计744元；二、被告承担本案诉讼费。
被告答辩称：一、根据《中华人民共和国人民防空法》的规定，人民防空工程平时归投资者使用管理，收益归投资者所有，被告是200号停车位的合法的投资人，对200号车位具有合法的收益权。二、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条以及《中华人民共和国国家标准房产测量规定》B3.1规定，作为人防工程的地下室不计入商品房的共有部分，故200号停车位不属于《最高法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应法律若干问题的解释》第3条规定的共有部分，不属于全体业主共有。另外，原、被告双方签订的商品房买卖合同附件明确约定地下车位不包含在商品房销售的共有部分面积内。三、原告提出以车位成本是否摊入房价来判断车位的归属，是不正确的。目前房地产的价格是市场需求决定，而不是成本决定。法律上不以成本来判断归属，判断车位的归属应依据物权的规定。四、被告与相关单位签订会议纪要之后，原、被告又数次签订的《车位租赁合同》，《车位租赁合同》系原、被告双方真实的意思表示，应视为双方对200号停车位的租金的重新约定，租金应以租赁合同约定为准。
针对被告的答辩，原告称：《车位租赁合同》系格式合同，且原告是被迫签订的，不是原告的真实意思表示。
原告提供了以下证据材料：
1、2006年3月7日文萃苑地下出库有关问题会议纪要复印件，证明业主和被告应当遵守会议纪要达成的协议，地下车库产权明确前每月收取288元；
2、杭州市人防办关于耀江文萃苑业主代表咨询人防工程有关问题答复，证明地下车库的产权问题；
3、耀江文萃苑人防工程车库图，证明耀江文萃苑200号车位属于人防工程区域范围内，产权不明确；
4、杭州市司法局答复，证明人防工程的归属不应由原告方举证，在没有权利人主张的情况下应属于全体业主共有；
5、车位租赁合同七份、车位租赁发票，证明被告提高租金；
6、答复函两份，证明颁发人防工程使用权的情况只是在目前产权不明确的情况下采取的行政监管措施，并不是物权法意义上的权利；
7、光盘（当庭播放），证明开发商存在欺诈行为。
被告未提交证据。
上述原告提供的证据，被告质证后认为，证据1的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，对200号停车位的租赁事宜应以车位租赁合同为准；证据2的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，不能证明其待证事实；证据3的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，只能证明200号停车位属于人防工程范围，其收费标准应以具体的合同为准；证据4，没有司法局盖章，对真实性、关联性有异议，被告对车库的权属一直是主张权利的；证据5的真实性、合法性没有异议，关联性和证明内容有异议，不能证明收费标准不合理，恰恰证明收费标准的约定是平等自愿的；证据6的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，人防办公室对临时使用证作出的解释并不能说明被告对本案诉讼标的没有处分权，被告是否对争议标的具有权利的解释权不在人防办；证据7的真实性无法判断，且与本案没有关联。
本院对原告提供的上述证据，认证如下：证据1、2、3、5、6的真实性予以认定；证据4的真实性无法确认，不予认定；证据7，不能证明待证事实，不予认定。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
1、本案争议的文萃苑地下一层停车场第200号停车位属于小区人防工程区域内。
2、2006年3月7日，在西湖区翠苑街道花园社区党委、居委会的协调下，西湖区房管局、西湖区翠苑街道、文萃苑业主委员会以及被告等单位就文萃苑地下车库有关问题举行协调会，并以会议纪要的形式达成协议，协议载明：1、被告和文萃苑业主委员会双方同意搁置对文萃苑地下车库产权和经营权的争议，以维护小区的稳定、和谐的良好局面。2、被告和文萃苑业主委员会双方同意将目前地下车库租金270元／月·泊位调整到288元／月·泊位，临时停车价格维持原来的价格不变。3、为了小区的稳定、和谐和长治久安，涉事的各方在地下车库产权明确之前，地下车库租金的价格保持不变。5、本次会议纪要从2006年3月份日期起生效并实施等。
3、原告与被告分别于2007年9月25日、2007年12月17日、2008年3月28日、2008年6月12日、2008年9月25日、2008年12月23日、2009年3月28日，就文萃苑地下一层停车场第200号停车位租赁事宜先后签订了7份《车位租赁合同》，双方约定的租赁期限均为3个月，其中前3份合同约定租金为288元／月／个，2008年6月12日的合同约定的租金为360元／月／个，其余3份约定租金为350元／月／个。原告支付2008年6月22日至2009年6月22日租金为4230元。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；第三人主张权利的，承租人应当及时通知承租人。由此可见，在租赁合同法律关系中，即使出租人存在无权处分的情况，租赁合同仍然有效，出租人仅对承租人承担违约责任。因本案涉及的是租赁合同法律关系，故对于双方争议的被告是否具有200号停车位合法收益权问题并非本案争议的焦点，也不影响对本案的处理。本案原告诉请返还的租金是基于原、被告双方于2008年6月12日、2008年9月25日、2008年12月23日、2009年3月28日分别签订的四份《车位租赁合同》而产生，故本案争议的焦点在于原、被告签订的上述四份《车位租赁合同》是否有效。对此，本院认为，上述四份《车位租赁合同》，系原、被告双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定有效。原告认为该四份合同系在被迫情况下签订，但未提供相应证据予以佐证，对此抗辩意见，本院不予采纳。《车位租赁合同》中关于租赁期限及租金的主要条款均非格式条款，均由双方协商确定并手书填写，原告认为《车位租赁合同》是强行格式合同的抗辩意见亦不成立，本院亦不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告应支付的租金数额应按照上述四份《车位租赁合同》的约定为准，被告根据上述四份《车位租赁合同》向原告收取2008年6月22日至2009年6月22日期间的租金4230元，合法有据。原告要求被告返还租金744元的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告沈金浩的诉讼请求。
案件受理费50元由原告沈金浩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 清
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 沈 玲
二〇一〇年十月二十一日
书 记 员 杨 慧