甘肃省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）甘行终9号
上诉人（原审第三人）孙支边。
上诉人（原审第三人）孙丽娟。
委托代理人孙支边。
上诉人（原审第三人）胡国领。
委托代理人孙支边。
被上诉人（原审原告）孙生芳。
委托代理人甘世勇，甘肃天问律师事务所律师。
原审被告兰州高新技术产业开发区建设和房产管理局。
负责人高坤，该局局长。
出庭负责人暴军，该局副局长。
委托代理人樊海峰，该局工作人员。
上诉人孙支边、孙丽娟、胡国领因孙生芳诉兰州高新技术产业开发区建设和房产管理局（以下简称高新开发区房管局）房屋行政登记一案，不服兰州铁路运输中级法院（2016）甘71行初42号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙支边作为上诉人孙丽娟、胡国领的共同代理人，被上诉人孙生芳的委托代理人甘世勇，原审被告高新开发区房管局副局长暴军及其委托代理人樊海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告孙生芳系第三人孙支边的父亲，第三人孙丽娟的爷爷，第三人孙丽娟、胡国领系夫妻关系。被告高新开发区房管局单位名称原为“兰州高新技术产业开发区建设和房地产管理局”，于2015年7月28日更名为“兰州高新技术产业开发区建设和房产管理局”，其下设的兰州高新技术产业开发区房地产交易中心，负责审核办理房屋所有权登记及填发证书工作。2005年6月11日，第三人孙支边作为买受人，与兰州天庆房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买兰州市城关区高新天庆大道696号2单元501室房屋（以下称涉案房屋），房屋建筑面积131.90平方米。2006年4月12日，被告高新开发区房管局依据上述合同，办理该房屋所有权登记，颁发了所有权人为第三人孙支边的房权证兰房（高私）产字第2040号房屋所有权证书。2007年2月28日，原告孙生芳和第三人孙支边签订“父子协议”，约定：“孙支边于2006年4月12日委托他母亲夏金伢在兰州市城关区雁滩乡天庆嘉园15-2-501号（B区）一套，房权证号为兰房（高私）产字第2040号。现经父子双方协商此房产权转让给父亲孙生芳所有，购房至今孙支边支付房款28万元整现由父亲孙生芳归还给儿子孙支边”。协议签订后，原告孙生芳于2007年2月28日、2008年2月8日分两次将28万元支付于第三人孙支边。2013年10月31日，原告以第三人孙支边为被告，向兰州市城关区人民法院（以下简称城关区法院）起诉，要求第三人孙支边协助办理涉案房屋过户登记手续，法院受理该案后，于2014年7月22日中止审理，于2016年3月23日裁定准许撤诉。在该案审理期间，第三人孙支边于2014年1月8日，以涉案房屋产权证丢失为由，申请补办房屋所有权证书。2014年2月18日，被告就涉案房屋向第三人孙支边补发了兰房权证（城关区）字第3419**号房屋所有权证书。2014年3月18日，第三人孙支边与第三人孙丽娟、胡国领签订房地产买卖契约，约定第三人孙支边将涉案房屋出售给第三人孙丽娟、胡国领，并共同向被告高新开发区房管局申请办理房屋所有权转移登记。被告高新开发区房管局经审核申请资料，认为无办理转移登记的限制性信息，于2014年3月27日办理了转移登记，于2014年3月28日填发了所有权人为第三人孙丽娟、胡国领的房屋所有权证书，证书附记“证载房屋由孙丽娟、胡国领共同共有”。当日，第三人孙丽娟、胡国领与案外人中国工商银行股份有限公司兰州东岗支行（以下简称工行东岗支行）签订房地产抵押合同，将涉案房屋作为其向银行借款68万元的抵押，并申请抵押登记，被告高新开发区房管局于2014年4月2日予以登记，并于2014年4月3日向案外人工行东岗支行填发了兰房他证（城关区）字第1640**号房屋他项权利证书。2014年7月15日，原告孙生芳以第三人孙支边、孙丽娟、胡国领为被告，向城关区法院起诉，要求确认涉案房屋归原告所有；确认第三人孙支边与孙丽娟、胡国领签订的关于买卖涉案房屋的房地产买卖契约无效。城关区法院于2014年7月22日受理该案。2014年7月24日，原告孙生芳以涉案房屋错误登记为由，向被告申请异议登记，并提交城关区法院受理案件通知书及起诉状等材料，被告予以登记。2015年2月27日，城关区法院作出（2014）城民一初字第448号民事判决书，认定涉案房屋系原告孙生芳与第三人孙支边共同出资购买，第三人孙支边与原告孙生芳签订父子协议，已将共有房屋中属于自己的份额转让给了原告孙生芳，判决：涉案房屋所有权归原告孙生芳所有，第三人孙支边与第三人孙丽娟、胡国领于2014年3月18日签订的关于买卖涉案房屋的买卖契约无效。该案判决生效后，原告孙生芳将第三人孙丽娟、胡国领和工行东岗支行诉至城关区法院，要求撤销房屋他项权证和抵押登记，要求第三人孙丽娟、胡国领将涉案房屋协助办理登记至原告名下。城关区法院审理后，于2015年9月14日作出（2015）城民一初字第232号民事判决书，判决驳回了原告孙生芳的诉讼请求。原告孙生芳不服该判决提出上诉，兰州市中级人民法院于2016年1月19日作出（2015）兰民三终字第871号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告孙生芳于2016年3月15日向本院起诉。
另查明，涉案房屋自购买后一直由原告孙生芳居住使用，房权证号为兰房（高私）产字第2040号的房屋所有权证书原件也一直由原告孙生芳持有。
一审法院审理认为，涉案房屋所有权曾登记在第三人孙支边名下，原告孙生芳与第三人孙支边签订父子协议，明确了房屋实际权属。此后，双方就涉案房屋发生权属争议，已经法院生效民事判决认定，房屋系双方合同购买，并确认房屋所有权归原告孙生芳所有，原告孙生芳与涉案房屋存在利害关系。第三人孙支边与第三人孙丽娟、胡国领签订房地产买卖契约，并办理所有权转移登记，对原告孙生芳而言，应属于首次转移登记行为，原告孙生芳与涉案房屋为标的物的被诉登记行为存在直接利害关系，提起诉讼人民法院应当依法受理。被告辩称原告孙生芳与涉案房屋无利害关系，不具有本案原告资格的理由不能成立，本院不予采纳。
《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”第四十八条第一款规定：“公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内”。被诉房屋登记行为于2014年3月27日作出，原告孙生芳于2014年7月15日提起民事诉讼，并在2014年7月22日向被告高新开发区房管局申请异议登记。2014年7月15日至提起本案诉讼的2016年3月15日期间内，原告孙生芳两次提起民事诉讼，请求解决房屋权属、第三人之间签订的房屋买卖契约效力及涉案房屋抵押合同效力等争议事项，直到2016年1月19日二审作出终审判决。原告孙生芳以作出房屋登记行为的基础民事行为无效为由，对房屋登记行为提出异议，在提起行政诉讼前，先行起诉解决民事争议，应属于法律规定的“其他不属于其自身原因耽误起诉期限的情形”，民事争议处理期间不应计算在行政诉讼起诉期限内。依据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款“被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任”的规定，被告高新开发区房管局负有证明原告孙生芳何时知道或者应当知道被诉行政行为作出的举证责任，但未能提供相应证据，故应认定原告孙生芳于2014年7月15日提起民事诉讼时为知道被诉行政行为作出之日，除去上述不应计算起诉期限的期间，原告孙生芳提起本案诉讼，并未超过法律规定的起诉期限。被告辩称原告起诉已超过诉讼期限的理由，本院不予采纳。
本案第三人申请办理房屋所有权转移登记，向被告高新开发区房管局提供了所有权转移登记申请书、原房屋所有权证书、申请人身份证明、经公证的委托书及委托人身份证明、房屋买卖契约，被告高新开发区房管局经审核并询问申请人后，作出本案被诉登记行为，已经尽到了合理、审慎的审查职责，对此，各方亦不持异议。被告高新开发区房管局辩称，其作出登记行为并无过错的理由成立，予以采纳。房屋登记部门对买卖房屋的所有权转移登记，是买卖双方履行转移房屋所有权的合同义务，由行政机关进行登记，填发所有权证书，以确认所有权转移的公示行为。转移登记产生的法律效果是实现房屋所有权转移，实质是卖方依法履行转移房屋所有权的合同义务。现因该登记行为所依据的第三人之间签订的房地产买卖契约被确认无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力，因此依据合同的履行行为也不应予以保护，故本案中表征房屋所有权转移的被诉登记行为的法律效力亦不应再予维护。被诉的房屋登记行为所记载的房屋所有权人为第三人孙丽娟、胡国领，与人民法院生效民事判决确认房屋所有权归原告孙生芳所有不相一致，登记确有错误，依法应予撤销。
综上所述，被告高新开发区房管局作出本案被诉的登记行为，已尽到合理、审慎的审查职责，并无过错，但其据以作出登记行为的买卖合同法律关系被确认无效，且登记的所有权人与生效民事判决所确认的所有权人不一致，确有错误。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决：撤销被告高新开发区房管局将兰州市城关区高新天庆大道696号2单元5层501室住宅房屋所有权人登记为第三人孙丽娟、胡国领，填发兰房权证（城关区）字第3500**号房屋所有权证的行为。
上诉人孙支边、孙丽娟、胡国领上诉称，一审判决认定事实错误。根据物权法规定不动产应当登记，未经登记的不动产不得对抗已登记的不动产。上诉人孙支边与胡国领和孙丽娟签订的转让房屋协议生效后，城关区法院才作出了（2014）城民初字第448号民事判决。上诉人之间的房屋产权转让登记行为在前，民事判决在后。因此，被上诉人孙生芳对涉案房屋所有权未经登记，不发生效力。2011年9月30日，上诉人孙支边的母亲过世后，涉案房屋产权应当属于上诉人孙支边父母的共同财产，上诉人孙支边也有权继承属于其母亲的合法遗产。综上，一审法院没有尽到审慎审查之责，在证据不足，事实不清的情况下作出的判决错误。请求撤销一审判决。
被上诉人孙生芳答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告高新开发区房管局述称，我局于2014年3月27日办理涉案房屋所有权转移登记时，已经尽到合理审慎的审查职责，并无过错。2016年8月15日，我局收到一审判决时知道城关区法院于2015年2月27日作出的（2014）城民一初字第448号民事判决，该判决认定涉案房屋所有权归孙生芳所有，并确认涉案的房地产买卖契约无效，我局认可法院生效判决并尊重法院判决。
二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，原建设部《房屋登记办法》第四条第一款规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。”本案原审被告高新开发区房管局作为在其辖区内负责房屋登记工作的主管机构，具有办理房屋所有权转移登记的法定职权。《房屋登记办法》第十一条第三款规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”本案中，2014年3月18日，上诉人孙支边与上诉人孙丽娟和胡国领签订房地产买卖契约后，依据《房屋登记办法》的规定，向原审被告提交了申请房屋所有权转移登记所需的全部材料，原审被告依照法定程序对登记材料进行审查后予以登记，已尽到了审慎审查的义务。但是，上诉人孙支边向原审被告申请涉案房屋所有权转移登记时隐瞒了其与被上诉人孙生芳于2007年2月28日签订“父子协议”的事实，导致涉案房屋所有权有争议的情况下进行转移登记，不符合上述规定。根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条规定，生效的人民法院裁判文书确认的事实，可以作为定案依据。本案中，城关区法院作出的已生效的（2014）城民一初字第448号民事判决认定，涉案的兰州市城关区高新天庆大道696号2单元5层501室的房屋所有权归被上诉人孙生芳所有；上诉人孙支边与上诉人孙丽娟和胡国领于2014年3月18日签订的关于买卖兰州市城关区高新天庆大道696号2单元5层501室房屋的房地产买卖契约无效。涉案物权登记的基础性法律关系已被确认无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力，因此依据该合同的履行行为也不应予以保护。据此，原审被告在对涉案房屋所有权转移登记时虽然尽到了审慎审查的义务，但只能证明自身无过错，并不能证明其所作出的转移登记行为必然合法。另外，根据《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废。据此，本案原审被告高新开发区房管局可以根据已生效的民事判决，撤销涉案的房屋转移登记行为，其未予撤销不当，依法应予撤销。
关于上诉人在庭审中提出民事判决生效后被上诉人未在期限内申请执行，属于放弃对涉案房屋所有权主张的问题。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条第二款规定，原房屋权利人对首次房屋转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。被上诉人孙生芳作为涉案房屋转移登记的原房屋权利人，其依据生效的城关区法院（2014）城民一初字第448号民事判决，对涉案房屋转移登记行为提起诉讼符合法律规定的起诉条件。关于被上诉人是否申请执行生效民事判决的问题，属于被上诉人选择救济途径的问题，不属于本案审查范围。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人孙支边、孙丽娟、胡国领的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人孙支边、孙丽娟、胡国领负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 克 祥
代理审判员 姚振勇代理审判员朵利民
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 丁 卫 东
附：本判决适用的相关法律依据：
《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项
人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定。
……