广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终2598号
上诉人（原审原告）：刘彦，女
委托诉讼代理人：钟宏伟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴梓珊，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：美联物业代理（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区，组织机构代码：727151643。
法定代表人：张锦成，执行董事。
委托诉讼代理人：王晓燕，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：江可欣，女，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：黄思烨，女。
被上诉人（原审被告）：李远志，男。
被上诉人黄思烨、李远志共同委托诉讼代理人：覃俊翔，广东深宝律师事务所律师。
上诉人刘彦因与被上诉人美联物业代理（深圳）有限公司（以下或简称美联物业）、被上诉人黄思烨、李远志房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初6543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘彦上诉请求：1、撤销南山法院2016年12月20日作出的(2016)粤0305民初字6543号民事判决第一、二、四项；2、确认合同无效；3、李远志向刘彦返还购房定金人民币（以下币种均为人民币）69万元；4、驳回李远志的全部反诉请求；5、黄思烨、美联物业对上述定金返还承担连带责任；6、李远志、美联公司、黄思烨承担本案诉讼费。
事实和理由：
一、涉案合同的效力问题。涉案委托授权《公证书》的委托期限为2016年3月24日至2019年3月23日，未涵盖涉案合同签订的日期即2016年3月6日。尽管一审也认识到《公证书》此瑕疵，但仍据此认为该《公证书》具有对合同追认之效力，并以刘彦怠于履行交付首期款的义务为由判定刘彦承担违约责任。刘彦认为，一审法院的的认定不当，理由如下：首先，涉案合同签订时处于效力待定状态，黄思烨与美联物业对此带有有欺诈的主观恶意2016年3月6日签订合同时，刘彦注意到房主并非是黄思烨，并提出要查看授权书，但黄思烨以授权书忘带、下次提供为由予以搪塞，并称若没有代理权，就不会有房屋钥匙和房产证；美联物业明知黄思烨没有授权，为牟取中介费之目的，向刘彦声称黄思烨有授权，建议黄思烨下次提供，共同欺骗刘彦签订了涉案合同。3月9日，刘彦付清定金后，要求查看授权书，美联物业才向刘彦透底，黄思烨只有出租房屋的授权，没有售房的授权。此时，定金已交，加上刘彦购房心切，无奈之下刘彦只有不断要求美联物业要房主对涉案合同进行确认，以求合同的顺利履行，完成房屋交易。刘彦认为，双方2016年3月6日签订的涉案合同当时尚未生效，处于效力待定状态，一审判决对此也是确认的。这种状态系由黄思烨等的欺骗行为所致，一审中，美联物业也承认了黄思烨等的欺骗事实。其次，合同签订后，李远志未对涉案合同进行有效的追认。刘彦认为，黄思烨、美联物业欺诈在先，签订了涉案合同，其事后理应主动要求李远志对合同进行追认，以使合同生效，弥补其签约时的过错，特别是合同签订后，刘彦还多次通过美联物业要求李远志对合同进行确认或者“补签一下”，李远志更应积极主动地向刘彦就涉案合同的效力问题进行明示的、直接的表态。而其表态只需向刘彦发送一份书面信函，或在涉案合同上补签个字，但李远志始终未这样做。当刘彦发现《公证书》中的瑕疵，以撤销合同的方式指出该瑕疵后，其若不同意刘彦撤销合同的做法，希望合同得到履行，更应以明示、直接的方式表态，修正《公证书》中的瑕疵，向刘彦明确确认涉案合同的效力，铺平合同履行的道路，而不应该保持缄默。在刘彦看来，李远志保持缄默的态度，表明其也同意刘彦之撤销合同的做法，既然如此，刘彦当然无需在4月24日按合同约定向李远志履行交付首期款的义务。可见，李远志对涉案合同的追认，态度上是消极的、不作为的，刘彦认为，涉案合同为房屋买卖不动产交易合同，合同的履行涉及到一系列手续的办理，需示之于第三方，并需取得第三方的协助，自与一般的动产买卖合同的简单交付的履行方式不同，因此，对合同的要求更严格，对此类效力待定合同的追认更应该以明示的、直接的方式作出，尤其是在被上诉方主观欺诈在先，刘彦多次要求确认合同效力的情况下，李远志更应正面明确表态，而不是让人去猜测其对合同效力的真实意思。再次，《公证书》不具有追认合同的效力。诚然黄思烨3月24日后取得了授权，有出售涉案房屋的资格，但同时应看到《公证书》清楚地载明黄思烨只在2016年3月24日起至2019年3月23日期间有出售涉案房屋的授权，也就是说其3月6日是无权签订合同的。此时，要完成涉案房产的交易，只有在3月24日之后，由双方重新签订合同，但不能据此认为原合同已经生效，因为凭涉案合同和《公证书》，根本无法完成交易。一审也认为《公证书》存在重大瑕疵，并严重影响到了刘彦对合同效力的判断。最后，涉案合同存在不能履行的瑕疵。根据合同约定和房屋买卖的惯例，涉案房产交易存在赎楼、申请银行贷款、房产过户等诸多复杂的环节。凭涉案合同和《公证书》，根本无法办理上述任何一个环节的手续，涉案合同根本就无法履行。综上所述，涉案合同因黄思烨和美联物业的欺诈行为所致，合同签订后，尤其是刘彦多次通过美联物业要求李远志对合同进行追认的情况下，李远志理应积极主动地以明示、直接的方式对合同的效力进行表态；李远志出具《公证书》后，收到刘彦书面指出公证书存在的瑕疵，其若不同意刘彦的做法，希望合同得到履行，更应以明示、直接的方式表态。但李远志错过一次又一次的追认合同效力的机会，没有对合同进行明确的有效的追认，根据合同法的规定，效力待定的合同在被追认之前是无效的。但一审无视上述重要事实，仅以“未经刘彦确认的被刘彦单方出具的微信记录复印件”和“刘彦两次发函的理由不一致”及“刘彦未在第一时间对《公证书》提出异议”三点理由，判定涉案合同已经得到李远志的追认，因此是有效的，刘彦认为，一审的判定缺乏法律和事实依据，是片面的。首先，一审直接引用美联物业单方出具的微信记录复印件之证据认定“从各方确认的聊天记录来分析，各方当事人均认同出具《公证书》的行为即为追认行为，且刘彦在收到《公证书》微信截图后还就征信问题与美联物业进行商谈”，作为一审认定涉案合同已经被追认的理由。如上所述，对方提供的微信记录全为复印件，真实性无法确认不说，从记录的内容看，也看不出刘彦已经认同李远志出具《公证书》的行为即为追认行为的意思，因此一审的认定缺乏事实依据；其次，一审法院还以刘彦两次发函的理由不一致为由，认为刘彦撤销合同的真实原因是征信问题，而非李远志未确认合同的问题，进而认为刘彦认可了《公证书》具有追认合同的效力。从刘彦两次发函可以看出，刘彦两次发函均明确指出，李远志出具的《公证书》存在重大瑕疵，就这一点看，两份函件的理由是一致的，所不同的，只是第一次发函多了一条理由一一政策变化的理由。刘彦认为，刘彦作为一个非法律专业人士，面对交易金额巨大的涉案房屋买卖及当时复杂的法律情景，难免举棋不定、心思慌乱，甚至病急乱投医，出现一时的误判，应在情理之中。另外，从刘彦提供的微信记录可以看出，自签订合同以后，刘彦一直在向美联物业咨询银行征信问题，因此即使出现一审认定的“刘彦在收到《公证书》，还与美联物业洽谈征信问题”的情形，也不能说明刘彦就认可了《公证书》具有追认合同的效力，只能说明刘彦一直有房屋购买的诚意，只是在收到《公证书》后，经过一段时间考虑，发现了《公证书》的瑕疵，认识到涉案合同存在的法律风险，才决定撤销合同。刘彦认为，刘彦的行为应不具有认可《公证书》的意思。一审认为刘彦未在第一时间准确无误地判断甚至连法律专业人士经过深思熟虑也未必拿得准的法律事件，一眼洞穿《公证书》的瑕疵，准确找出撤销合同的理由，作出正确的应对，从而认定刘彦认可了《公证书》，显然是对刘彦的苛求和义务的不当加重，也是对李远志的放纵和义务的不公平地减免。李远志确认合同效力的行为瑕疵与刘彦因征信问题不能获得银行贷款，是两个不同层面的问题，前者关乎着合同的效力，后者关乎着合同生效后是否违约的问题，皮之不存毛将焉附？合同若不生效，自不存在违约的问题，本案关键是要解决合同的效力问题，而非违约问题，两者存在逻辑上的先后顺序，不容颠倒。但是一审却紧抠刘彦的征信问题，并以此为由不支持刘彦撤销合同的行为，显然不当。再则，根据合同4．(2)C的约定，刘彦不能从银行获得贷款，刘彦应于得知不能获批贷款之日起5个工作日以其他方式足额履行付款义务。因此，若刘彦征信有问题不能获得银行贷款，从合同这条约定看，刘彦应已有准备，不会影响到合同的履行。综上，涉案合同应认定为无效。一审法院确认合同有效，并认为刘彦未于4月22日交付首期款构成违约，与事实和法律不符，也极不严谨，应予以纠正。
二、关于刘彦对李远志的诉讼请求问题。刘彦起诉时，并不知美联物业对被托管的定金的处理情况，因此，未将李远志列为被告。诉讼中，刘彦申请李远志作为被告参加诉讼。尽管在追加的申请中未再列明诉讼请求，刘彦认为，既然是追加，对黄思烨和美联物业的诉讼请求当然适应于李远志，我们在原审庭审中也一再表明，要求李远志返还定金的请求。因此，刘彦对李远志的诉求是明确的。一审法院以“合同已经解除，已经履行的部分依法本应回复原状，鉴于原告并未诉请要求李远志返还定金”为由，驳回刘彦的诉讼请求，与事实不符，也不利于双方纠纷的解决，徒增讼累，也浪费司法资源，应予以纠正。
三、黄思烨与美联物业应对返还定金承担连带责任。美联物业作为专业的房产中介机构，明知黄思烨只有房屋租赁的代理权、没有房屋出售代理权的情况下，仍撮合买卖双方签订合同，隐瞒此事实直到刘彦缴纳了全部定金后才告知刘彦，后终因缺乏出售人的明确追认，致使当事人产生纠纷，合同未能依约履行。之后在刘彦多次要求，在业主对合同进行追认前，不得放款的情况下坚持放款，美联物业显然存在明显的过错和违规行为。而黄思烨明知自己不具有房屋出售权限的情况下，谎称有代理权与刘彦签订合同，合同签订后，在合同未得到业主的有效追认的情况下，要求美联物业放款，也存在过错。黄思烨、李远志的上述行为，对导致涉案合同的无效、当事人之间产生纠纷，负有不可推卸的责任，故应承担定金返还的连带责任。
综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，刘彦为维护自身合法权益，特提起上诉，请求法院依法改判。
被上诉人美联物业辩称，美联物业的答辩意见与一审时的答辩意见一致。
被上诉人黄思烨辩称，在美联物业的上诉答辩意见的基础上再补充两点：1、黄思烨认为一审判决适用法律正确，认定事实清楚，应依法维持。2、黄思烨认为一审判决违约金过低，请求二审法院结合实际的市场行情予以调整。
被上诉人李远志辩称，1、李远志认为在一审中对黄思烨的代理权限的追认是合法有效的追认，不存在瑕疵。2、刘彦在一审中未向李远志主张返还定金，那么刘彦的该上诉主张不属于二审法院的审查范围，应予驳回。3、一审判决的违约金过低，请求二审法院予以调整。
刘彦向一审法院起诉请求：1、美联物业返还刘彦支付的购房定金人民币70万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算自2016年4月1日起计至实际返还之日止，暂计至2016年6月2日为5255元）；2、判令黄思烨对上述定金的返还承担连带责任；3、判令由美联物业、黄思烨、李远志承担本案诉讼费用。原审庭审中，刘彦增加一项诉讼请求：确认《房屋转让合同书》无效。
李远志向一审法院反诉请求：1、判令解除2016年3月6日签订的《房屋转让合同书》；2、判令刘彦向李远志支付违约金310万元；3、判令刘彦承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：位于深圳市南山区后海滨路YH花园C座XXXX房的涉案房产于2016年10月9日登记在李远志名下，建筑面积140.94平方米。
2015年9月14日，李远志在广东省深圳市南山公证处办理了（2015）深南证字第19XXX号《公证书》，委托黄思烨办理涉案房产的产权登记、入伙、缴纳税费等手续并管理、出租涉案房产，代理期限：2015年9月14日至2018年9月13日。
刘彦提交不动产权证书、房屋弱电平面图等证据，共同用以证明在签订《房屋转让合同书》（以下简称涉案合同）前黄思烨向刘彦出具涉案房产的不动产权证书和房屋弱电平面图，以此表明其有代理权限，刘彦基于此相信黄思烨有代理权并与其签订合同；刘彦提交其在签订涉案合同前、后所拍摄的涉案房产内部照片若干，用以证明黄思烨有涉案房产钥匙，刘彦基于此相信黄思烨有代理权并与其签订合同。美联物业、黄思烨、李远志对刘彦出示的上述证据均予以确认。
2016年3月6日，黄思烨作为李远志（卖方）的代理人与刘彦（买方）通过居间方美联物业签订涉案合同，约定卖方将涉案房产转让给买方，转让成交价为1550万元；买方在签署本合同当天向卖方支付定金40万元，在签署本合同后三日内（含当日）再向卖方支付定金30万元；定金交由双方所约定的第三方监管；买方须于2016年4月22日前（含当日）将首期款（不含定金）395万元支付至监管机构的监管账号；除定金、首期款以外的楼款，买方可以商业贷款/公积金贷款/公积金、商业组合贷款中的任何一种方式进行按揭付款；如买方不能获批贷款，则买方应于得知不能获批贷款之日起五个工作日内以其他方式足额履行付款义务；银行承诺发放的贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后的总金额，如少于本合同转让成交价的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起五个工作日内补足差额部分；涉案房产没有抵押，产权完整；双方协商同意在定金中预留1万元作为交楼押金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行合同义务超过五个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行合同义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他内容。
同日，黄思烨作为李远志（甲方）的代理人与刘彦（乙方）、美联物业（丙方）三方共同签订《资金托管协议》，约定甲、乙双方同意将定金70万元（含交楼押金1万元）交由丙方托管；甲方将涉案房产的房地产证原件交给配合甲、乙双方过户的第三方（含各类中介公司、经纪公司及担保公司）且涉案房产经查档确认产权清晰有效无抵押无查封状态时，丙方可解除托管将定金放给甲方。2016年3月6日、3月9日，刘彦分别向美联物业支付定金40万元和30万元，美联物业于2016年3月11日出具收据予以确认。
2016年3月24日，李远志在广东省深圳市南山公证处办理了（2016）深南证字第XXXX号《公证书》，委托黄思烨办理涉案房产的转卖及其他事宜，代理期限：2016年3月24日至2019年3月23日。
刘彦提交其与美联物业工作人员微信聊天记录一组，以证明刘彦曾多次要求李远志对涉案合同进行追认，但李远志一直未在涉案合同上签字确认，也未向刘彦提供有效的授权委托手续，刘彦要求美联物业在收到有效的公证委托书后才能放款。美联物业对上述证据的予以确认，但认为该组证据同时证明美联物业将黄思烨、李远志已补充提供公证委托书的事宜告知刘彦；黄思烨、李远志对该组证据予以确认，但认为该组聊天记录反映出刘彦已经确认公证委托书，美联物业是在看到公证委托书后才将托管的定金69万元支付给了李远志。刘彦提交录音光盘及文字说明，以证明黄思烨在签订涉案合同时声称其为有权代理（代理期限仍有五年），刘彦曾要求黄思烨在签约当天下午即提供有效的授权委托书，美联物业则建议黄思烨于3月9日刘彦支付定金时顺便提供，刘彦是基于对美联物业的信任以及黄思烨提供的涉案房产产权证明才同意等到3月9日再查看授权委托书，美联物业在刘彦交付了第二笔定金后才向刘彦说明黄思烨只有出租涉案房产的代理权限，存在故意隐瞒的嫌疑，另刘彦多次表明涉案合同未生效并要求美联物业在未取得有效委托书之前不能放款。美联物业对该证据予以确认，但认为该证据能证明其已将黄思烨、李远志补充提供公证委托书的事宜告知刘彦；黄思烨、李远志对该证据的真实性不予认可。
2016年3月30日，美联物业通过微信向刘彦告知黄思烨、李远志已出具了《公证书》，并将《公证书》的截图发送至刘彦。
2016年3月31日，美联物业向李远志支付定金69万元。
2016年4月1日，刘彦分别向美联物业、黄思烨寄送《合同解除告知函》，以深圳市政府于2016年3月25日出台关于首付比例提高的新政致使涉案合同客观上无法履行为由，要求予以解除，并退还定金70万元。同年4月9日，刘彦向美联物业、黄思烨寄送《关于撤销<房屋转让合同>的函》，以涉案合同未经李远志追认、黄思烨系无权代理为由，要求撤销涉案合同。美联物业、黄思烨、李远志均确认已收到上述函件。美联物业于2016年4月13日向刘彦寄送《回复函》，告知其已收悉刘彦寄送的上述函件以及定金69万元已付至李远志的事宜，刘彦于次日收到该《回复函》。
刘彦提交证明一份，以证明涉案房产最迟于2016年5月14日已重新放盘出售，李远志、黄思烨同意刘彦撤销合同。美联物业对该证据予以确认；黄思烨、李远志不予认可。
黄思烨、李远志提交美联物业与黄思烨的微信聊天记录，以证明刘彦的征信存在问题，刘彦对该证据不予确认，美联物业对该证据予以认可；黄思烨、李远志提交刘彦与美联物业的微信聊天记录，以证明刘彦承认自己征信有问题，且美联物业已告知刘彦公证委托事宜，刘彦及美联物业对该证据真实性均予以认可；李远志提交刘彦与美联物业的微信聊天记录、刘彦的个人信用报告，共同用以证明刘彦将其个人信用报告发送给美联物业，因征信不良刘彦自己承认无法办理贷款，且刘彦在2016年3月31日还提到网签的事情，由此可以推断刘彦在2016年3月31日前已知道黄思烨具备出售涉案房产的代理权限，刘彦存在违约情形，美联物业、黄思烨对该组证据予以确认，刘彦不予确认；李远志提交刘彦与银行信贷员的微信聊天记录，以证明刘彦信用卡逾期比较多，且其名下有一笔80万元的房贷和一笔200万元的担保，刘彦因此无法为购买涉案房产再进行贷款，刘彦、美联物业对该证据不予认可，黄思烨予以确认。
2016年5月26日，李远志委托律师向刘彦寄送《律师函》，以刘彦严重违约为由要求解除涉案合同并没收定金，刘彦在庭审中确认其于2016年5月26日收到该《律师函》。
另，庭审中原审法院行使释明权，询问刘彦是否变更诉讼请求，刘彦表示不同意变更。
一审法院认为，涉案合同的效力问题是本案争议的焦点。刘彦认为黄思烨2016年3月6日签订涉案合同的行为系无权代理行为，李远志一直未对涉案合同作出合法有效的追认，刘彦依法有权撤销涉案合同，故涉案合同无效；而美联物业、黄思烨、李远志均认为涉案合同已经李远志追认，合法有效。对此原审法院评析如下：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。本案中，就黄思烨无权代理签订涉案合同这一事实，各方当事人均不持异议，关键是涉案合同是否经李远志合法追认的问题。根据查明的事实，刘彦在签订涉案合同后确实有通过美联物业催告李远志对涉案合同进行追认并要求美联物业在李远志出具真实有效的《公证书》前不能支付定金，李远志在一个月内出具了关于委托黄思烨转卖涉案房产的《公证书》，而美联物业亦及时将李远志已出具上述《公证书》事宜告知刘彦并通过微信将《公证书》截图发送至刘彦。虽然该《公证书》载明的代理期限是“2016年3月24日至2019年3月23日”，但从各方确认的微信聊天记录来分析，各方当事人均认同“出具《公证书》”的行为即为追认行为，且刘彦在收到《公证书》微信截图后还就征信问题与美联物业进行商谈，刘彦若认为该《公证书》的代理期限存在问题不能涵盖黄思烨签订涉案合同的时间，其亦应当在2016年3月30日收到美联物业发送的微信截图时第一时间提出异议，刘彦以新政出台影响首付比例为由于2016年4月1日致函黄思烨要求解除涉案合同后，又于2016年4月9日以涉案合同未经追认为由致函黄思烨要求撤销涉案合同，明显不符常理。综上，李远志的追认行为虽存在瑕疵，但并不影响涉案合同的效力，该追认意思表示自2016年3月30日到达刘彦时生效，涉案合同自订立时起生效，对李远志发生效力。涉案合同应视为刘彦和李远志的真实意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，均应严格按照合同的约定履行内容。刘彦诉请确认合同无效，理据不充分，原审法院不予支持。
关于涉案合同的履行问题。刘彦支付定金后，依约应在规定期限内办理首期款资金监管，现刘彦逾期履行办理首期款资金监管义务超过五个工作日，已构成违约，李远志依约享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。李远志关于解除合同的诉请，有事实和法律依据，原审法院予以支持，故原审法院确认本案合同于涉案《律师函》送达刘彦之日即2016年5月26日解除。合同解除后，李远志有权要求刘彦依约双倍返还定金，或者支付房产转让价百分之二十的违约金。李远志据此诉请刘彦支付违约金，有事实和法律依据，原审法院依法予以支持。刘彦认为在涉案合同无效的情形下，李远志主张违约金于法无据。原审法院认为，违约金以补偿为主，兼具惩罚性，鉴于李远志2016年3月24日的追认行为存在瑕疵，在一定程度上确会影响到刘彦对涉案合同效力的判断，故综合考虑合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，酌定刘彦应支付李远志违约金70万元。合同已解除，已经履行的部分依法本应恢复原状，鉴于刘彦并未诉请要求李远志返还定金，仅以合同无效为由要求黄思烨和美联物业返还购房定金并支付相关利息，故原审法院确认托管至美联物业的定金1万元应直接付至刘彦，对刘彦关于黄思烨和美联物业返还购房定金69万元及相关利息的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、确认刘彦与李远志2016年3月6日签订的《房屋转让合同书》于2016年5月26日解除；二、刘彦应于本判决生效之日起十日内向李远志支付违约金70万元；三、美联物业应于本判决生效之日起十日内向刘彦返还定金1万元；四、驳回刘彦的其他诉讼请求；五、驳回李远志的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉费用5426.3元，由刘彦负担5352.3元，由李远志负担74元；反诉费用15800元，由刘彦负担3568元，由李远志负担12232元。
本院经审理查明，刘彦提交的其与美联物业的员工肖AB的微信截图显示，（刘彦）“业主补签合同现在是个什么情况”，肖AB“刘小姐早上好！业主已经从国外回来，今天去做公证”，刘彦“我们要看到真实的公证书才能放款”，肖AB“你放心吧！肯定是要有公证才放款的”，刘彦“嗯”。刘彦对美联公司以及黄思烨、李远志在原审提交的微信记录不予确认。
原审已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于涉案合同的效力。黄思烨签订涉案《房屋转让合同》时，没有取得李远志的授权，上述签约的行为构成了无权代理。合同签订后，刘彦通过美联物业催促李远志追认涉案合同。从刘彦自己提交的微信记录来看，其同意以李远志出具公证授权委托书的方式追认涉案合同，李远志由此于2016年3月24日办理了委托黄思烨转卖涉案房产的公证委托手续，可见李远志履约之诚意。虽然授权公证委托书载明的代理期限为“2016年3月24日至2019年3月23日”，但刘彦在收到美联物业的委托书截图时并未提出代理期限的异议。若刘彦对该委托期限存在异议或者认为仍应由李远志在合同上签字的方式追认涉案合同，应当对此予以明示，但刘彦直接于2016年4月1日发出了《合同解除告知函》、又于2016年4月9日发出《关于撤销<房屋转让合同>的函》,违反了诚实信用的原则。李远志追认合同的行为虽然存在瑕疵，但从李远志出具授权委托书的本义以及早已将涉案房产的房产证原件、钥匙交予黄思烨的行为来看，李远志认可黄思烨代其签订涉案合同的行为。该意思表示已于2016年3月30日到达刘彦，涉案合同于此时发生了效力。刘彦主张合同无效的理由不成立，本院不予支持。
涉案合同约定刘彦应于2016年4月22日支付首期款，刘彦未予支付已构成了违约，李远志于2016年5月26日以刘彦严重违约为由发函解除涉案合同的理由成立，原审判令刘彦承担70万元的违约金并无不当。至于购房定金，刘彦在一审并未向李远志主张返还，原审对此不予处理正确，本院予以维持。
综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，刘彦的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5426.3元，由刘彦负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年三月二十五日
书记员 廖冉冉（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。