云南省永仁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第548号
原告罗某
原告李某
二原告委托代理人张某
被告某某房地产开发有限公司。
法定代表人杨某
委托代理人李某某
委托代理人邱某
原告罗某、李某诉被告某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理。依法由审判员王文菊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某及其委托代理人张某，被告的委托代理人李某某、邱某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月20日，原、被告签订了《商品房购销合同》，原告向被告购买位于永仁民族文化大街一品水岸房地产开发项目的商品房第8幢第1、2层03号商品房。合同约定：第四条计价方式与价款：套内建筑面积为83.84平方米，每平方米6529.42元，总金额561624元；第六条付款方式与期限：签约当天支付房款的50%即人民币276624元，项目封顶支付总房款的30%即165000元，交房时支付总房款的20%即110000元；第七条交付期限：甲方（被告）应于2012年12月31日前，将经建设单位验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方（原告）；第九条逾期交房的违约责任：甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列［一］［二］种方式处理：逾期60天后，甲方按下列［1］［2］［3］种约定承担违约责任。1、解除合同，甲方按乙方已付款的10%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费甲方承担。2、甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。3、自本合同约定交房期限次日起超过90天后，甲方向乙方支付商品房总房款15%的违约金，且乙方有权解除合同等合同条款。合同签订后，于2011年8月22日在永仁县建业房地产交易中心进行了备案登记。2011年8月20日原告支付房款256624元，2012年5月20日支付房款165000元，2013年4月13日支付房款110000元，2013年4月31日支付契税等费用23935.44元。原告按合同约定履行了合同义务，但被告未按约定于2012年12月31日交房，并办理完土地使用证、房屋所有权证等证照，至今已违约长达35个月之久。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法判令被告：1、及时将原告购买的商品房移交原告，并办理房屋所有权证、土地使用证；2、由被告支付违约金88259.84元；3、诉讼费由被告承担。
被告某某房地产开发有限公司辩称，1、答辩人于2013年4月13日已实际交房，且双方就逾期交房违约事宜已达成一致并赔付逾期交房违约金5000元。被答辩人无权就逾期交房再行起诉答辩人；2、被答辩人未履行办理房屋产权登记手续的前置程序的义务，造成答辩人不能办理房屋权属证书，答辩人不应承担逾期办证的违约责任。根据双方合同约定，答辩人仅具有配合被答辩人办理房屋产权证的义务，办理房屋产权证的过程中，被答辩人首先应提供合法有效的身份证明（身份证、结婚证）及购房发票给答辩人，然后再与答辩人签订办证委托书，后由答辩人准备相关材料提交住建部门方能办理和领取房屋产权证书。本案中，二被答辩人未向答辩人履行提交相关材料和签订办证委托手续，造成答辩人办证手续迟迟不能进行。因此对造成被答辩人未能取得房屋权属证书的后果，应由被答辩人自己承担；3、被答辩人拒不配合答辩人办理房屋权属证书违约在先，被答辩人应付清答辩人剩余购房尾款20000元。双方合同约定，被答辩人购买的房屋采取分期付款的方式进行，签约当天支付购房款的50%，前期款中需预留20000元，在办理完房屋产权证书并交付乙方时付清该预留款项。本案中，房屋总价款为551624元，被答辩人已支付购房款531624元，剩余20000元因被答辩人不配合履行办证义务而未支付。故被答辩人应及时履行办证义务并付清答辩人购房尾款20000元；4、被答辩人在购房已实际获得答辩人1万元的折抵优惠款，9.8折扣、6%返租租金优惠，并就逾期交房违约责任达成一致并获得5000元违约金赔偿，被答辩人的诉讼违背了基本的诚实信用原则，答辩人保留起诉被答辩人返还购房优惠款项及追偿剩余20000元购房款的权利。
原告向本院提交下列证据证实其诉讼主张：
1、身份证复印件一份，欲证实原告的基本身份情况及诉讼主体资格；
2、《商品房购销合同》，欲证实2011年8月20日原、被告签订了合同，对双方的权利义务均进行了约定；
3、收据，欲证实原告交房款及税费的情况；
4、商铺代收费用一览，欲证实原告已交清了办证的所有费用；
5、（2013）永民初字第297号民事判决书、（2014）楚中终字第463号民事调解书，欲证实涉案房屋于2014年6月17日才竣工验收合格，对违约金以调解方式结案。
经质证，被告对以上证据的真实性均无异议，但对证据5中的判决书欲证实的事实不予认可，对民事调解书认为与本案无关。
本院认为，原告提交的上述证据，来源合法，内容客观真实，能证实原告欲证实的事实，本院予以采信。
被告向本院提交下列证据证实其抗辩主张：
1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及身份证复印件，欲证实被告公司的诉讼主体资格；
2、《商品房订购协议》、《商品房购销合同》，欲证实①原、被告双方签订《商品房订购协议》、《商品房购销合同》，原告购买一品水岸8幢1-2层03号商铺的事实；②被告出卖原告的房屋已按照1万元的折抵优惠款、9.8折扣、6%返租租金优惠原告，双方约定返租期限一年的事实；③原告对办理房屋产权证、土地证具有协助义务，原告应先履行协助被告办理房屋产权证的义务，被告才能取得房产证、土地证的事实；
3、一品水岸代收费用一览、现金进帐单，欲证实①被告于2013年4月13日与原告办理交房手续，原告向被告交纳契税、房屋维修基金、测绘手续费、办证费18935元的事实；②原、被告双方在办理交房时就逾期交房违约事宜协商一致，由被告支付原告5000元逾期交房违约金，并从原告应支付被告的23935元交房代收费用中扣除的事实；
4、逾期交房违约金领取单，欲证实原告于2013年4月13日收取被告逾期交房违约金5000元，原告无权就交房事宜起诉被告的事实。
经质证，原告对以上证据的真实性无异议，但对证据2和证据3中的代收费用一览欲证实的事实有异议，对其他证据无异议。
本院认为，被告提交的证据1、3、4，证实了被告的主体资格、原告应交纳契税、房屋维修基金、测绘手续费、办证费等税费23935元、被告支付原告5000元逾期交房违约金，并从原告应支付被告的代收税费中扣除，原告实际交税费18935元的事实，本院予以采信，对被告欲证实2013年4月13日原告已实际接房的事实，本院不予采信；证据2中的《商品房购销合同》，与原告提交一致，本院予以采信，对《商品房订购协议》，虽为双方共同签订，但因双方已另行签订了《商品房购销合同》，对房屋的单价、房款的支付方式、违约责任等重新进行了约定，该协议对双方当事人已失效，本院不予采信。
经庭审举证、质证、认证，本院确认以下法律事实：
二原告系夫妻。2011年8月20日，原、被告签订了《商品房购销合同》。合同约定：原告（乙方）向被告（甲方）购买位于永仁民族文化大街一品水岸房地产开发项目的商品房第8幢第1、2层03号商品房。第四条计价方式与价款约定为：套内建筑面积为83.84平方米，每平方米6579.48元，总金额551624元；第六条付款方式与期限：签约当天支付房款的50%即人民币276624元，项目封顶支付总房款的30%即165000元，交房时支付总房款的20%即110000元，并注明：客户签约当天在付总房款50%首期款中预留贰万元人民币（20000元），在该商铺产权权属证书办理完毕并交付乙方时，乙方现场付清该预留款项；第七条交付期限：甲方（被告）应于2012年12月31日前，将经建设单位验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方（原告）；第九条逾期交房的违约责任：甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列［一］［二］种方式处理：逾期60天后，甲方按下列［1］［2］［3］种约定承担违约责任。1、解除合同，甲方按乙方已付款的10%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费甲方承担。2、甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。3、自本合同约定交房期限次日起超过90天后，甲方向乙方支付商品房总房款15%的违约金，且乙方有权解除合同等合同条款。合同签订后，2011年8月22日在永仁县建业房地产交易中心进行了备案登记。原告分别于2011年8月20日支付房款256624元，2012年5月20日支付房款165000元，2013年4月13日支付房款110000元，二原告共支付购房款531624元。2013年3月底4月初，被告电话通知原告接房。2013年4月13日二原告到被告公司支付房款110000元，并交纳交易契税、房屋维修基金、测绘手续费、办证费等费用23935元，同日被告公司支付二原告逾期交房违约金5000元，二原告已领取，并从被告的代收税费23935元中扣减。被告于2014年6月17日取得《竣工验收报告》，验收为合格工程。二原告至今未到物管公司领取房屋钥匙，也未向被告交纳办理房屋权属证书所需的相关材料。
本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定的时间交房，被告应依法承担违约责任。合同约定被告应于2012年12月31日前，将经建设单位验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方。依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定，商品房的交付应通过建设单位组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行竣工验收合格方可进行，故本案争议房屋于2014年6月17日才符合交付条件，被告应承担逾期交房的违约责任。被告虽于2013年4月13日支付二原告逾期交房违约金5000元，但双方未明确约定违约的具体时限，本院认为，被告支付的5000元为2012年12月31日至2013年4月13日期间的逾期交房违约金。2013年4月14日至2014年6月17日房屋验收合格期间共14个月的违约金，被告应予支付。双方虽对违约责任进行了约定，但未对逾期后的违约责任进行明确选择，视为约定不明，本院依照中国人民银行公布的一年期贷款基准利率6%计算。原告支付房款531624元后对交接房事宜持放任态度，其应对扩大的损失自行承担责任。被告提出其已赔付逾期交房违约金5000元，原告无权就逾期交房再行起诉的辩解本院不予采纳；原告未向被告提交办理房屋产权证书的相关材料，致房屋至今未能办理产权登记，对原告要求被告承担逾期办证的违约责任的诉请，本院不予支持。被告提出的不应承担逾期办证的违约责任的辩解，本院予以采纳。被告应向原告支付的逾期交房违约金为37213.7元（531624×6%÷12个月×14个月）。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告某某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告罗某、李某交房，并协助办理《房屋所有权证》、《土地使用证》；
二、由被告某某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告罗某、李某逾期交房违约金37213.7元（款交法院）。
诉讼费1003元，由原告罗某、李某交纳580元，被告某某房地产开发有限公司交纳423元。
如果负有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息至款项清偿之日止。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判员 王文菊
二〇一六年一月五日
书记员 杨春文