青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崂王民初字第12号
原告邓某某。
委托代理人王新华，系山东昌圣律师事务所律师。
委托代理人郭某某，系原告之子。
被告青岛崂建建筑工程有限责任公司，住所地青岛市崂山区王哥庄街道王哥庄村东。
法定代表人王孝云，总经理。
委托代理人王瑞珍，系该公司工作人员。
委托代理人陈秀妮，系该公司工作人员。
被告郭某甲。
委托代理人刘刚，系山东青大泽汇律师事务所律师。
委托代理人迟某某，系被告郭某甲之夫。
原告邓某某诉被告青岛崂建建筑工程有限责任公司（以下简称崂建公司）、郭某甲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓某某委托代理人王新华、郭某某，被告崂建公司委托代理人王瑞珍、陈秀妮，被告郭某甲委托代理人刘刚、迟某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邓某某诉称，原告于1999年1月9日与被告崂建公司（原青岛市崂山区王哥庄镇建筑工程公司）签订房屋买卖契约，购买位于崂山区李山东路王哥庄办事处宿舍。双方签订协议后，被告郭某甲在没有原告授权的情况下，私自到被告崂建公司将协议的买方改成被告郭某甲，因该房屋至今没有房产证书，房屋买卖契约是房屋所有权的唯一证据，因此两被告的行为严重侵犯原告的合法权益，为此要求判决两被告私自修改协议的行为无效；判决深圳路X号X号楼X单元XXX户房屋归原告所有；本案诉讼费由被告承担。
被告崂建公司辩称，因涉案房屋的合同签订、购房款及房屋的所有手续都是被告郭某甲办理的，为此认为双方是母女关系，对更改合同姓名没有进行审查。
被告郭某甲辩称，一、原告并非是涉案房屋买卖合同的当事人，也没有履行该合同义务，被告郭某甲买房时只是借用原告姓名，因此原告不具备诉讼主体资格；二、被告郭某甲作为房屋买受人与合同另一方协商修改合同并无不当，是为了使合同与事实相一致；三、该房屋为被告郭某甲所有，购房手续及购房款、交易后的装修管理均是被告郭某甲承担办理的，被告郭某甲为了照顾赡养原告，才让其居住该房屋；四、原告的诉讼请求已过诉讼时效，应予以驳回。
经审理查明，原告邓某某与被告郭某甲系母女关系。1999年1月9日原告邓某某作为乙方（买方），与王哥庄街道办事处作为甲方（卖方）签订《房产买卖契约》，该合同约定：甲方自愿将座落在崂山区李山东路王哥庄办事处宿舍楼东X单元X楼西户的房产［房屋建筑面积84.15平方米］出售给乙方，房产成交价为162800元，双方同意于1999年1月9日将房权转移给乙方，甲方保证上述房权清楚，该契约包括X车库西X单元X地下室。合同落款处甲方盖有青岛市崂山区王哥庄镇建筑工程公司印章及代表人王孝云的签字，乙方为被告郭某甲签字，注有“（代签）”字样。后二被告将该合同的买方更改为被告郭某甲。
原告提交证据及被告质证情况：
1、提交《房产买卖契约》复印件，证明原告于1999年1月9日与被告崂建公司签订买卖契约，合同及房款收据原件均在被告郭某甲处，该合同约定房屋价格及地点，包括车库、地下室，合同是被告郭某甲代原告签订的，合同下方乙方代表人处注有原告邓某某的身份证号码。经质证，被告崂建公司没有异议，认可被告郭某甲与该公司签订及更改的合同，合同上原告的身份证号码及联系电话是其为了方便用铅笔随意写的，后来擦掉了。被告郭某甲对合同的真实性有异议，认为与事实不符，房屋的成交价格为16XXXX元，并非是16XXXX元，对合同约定其他事项，其中车库、地下室部分合同原来是没有的，是事后添加的，关于原告身份证号码是后加的，郭某甲保存的合同中没有，因此不能证明原告是合同当事人，该合同中没有原告的亲笔签字及捺印，原告也从未履行该合同，被告郭某甲作为房屋实际买受人，已实际履行了合同，该合同的签订只是借用了原告姓名。
2、收款收据复印件二张，证明原告于2000年9月20日交房款42000元，1999年1月9日交房款60XXX元，另有一张收据60XXX元因被告崂建公司丢失，无法提供，收款名称均是原告的名字。经质证，被告青崂建公司无异议。被告郭某甲对证据的真实性无异议，但辩称，这两份收据之所以写的是原告名字，是因为被告崂建公司要求收据与合同姓名一致，房款实际是被告郭某甲支付的。
3、被告崂建公司出具证明，证明收到原告房款16XXXX元，因财务交接，其中原告房款60XXX元收据存根丢失。经质证，被告崂建公司认可为原告出具的该证明，但后经核对，房款最后是以16XXXX元成交的，最初的定金60XXX元是徐少林缴纳的，另外在为原告出具该份证明时，也已告知原告因公司财务更换可能会有误差的问题。被告郭某甲对该证据的真实性无异议，但辩称房款是16XXXX元，且其中一笔60XXX元，原告称收据丢失，实际没有丢，由此说明原告根本没有实际支付房款，该房屋多少钱原告都不清楚。
4、原告提交证据五、证据六水电费、物业费收据及有线电视证，证明该房屋自交房后由原告居住管理至今，提交自2009年至2011年缴纳的水电费、物业费收据及有线电视证。经质证，被告郭某甲对真实性无异议，但称所有费用均是其支付的，有线电视也是其办理的，只不过办理时要求谁住在里面就登记谁的名字。
5、录音光盘及录音整理材料，证明被告崂建公司委托代理人陈秀妮在录音中称诉争房屋是原告购买的，合同写的是原告名字，当时买房子是郭某甲经办的，什么手续都拿齐了，也承认改名字应该叫原告来，以上陈述与被告崂建公司代理人今天开庭所陈述的相矛盾。经质证，被告崂建公司不认可，辩称，在此之前，原告已来公司二次，原告录音是有备而来，如果要录音也应从第一次来公司的时候开始，之前的陈述原告都没录，当时原告邓某某和被告郭某甲都说诉争房屋是自己的，弄得也比较混乱。被告郭某甲对录音的真实性无法确认，而录音中未明确涉及哪处房子，是否与本案有关，录音时间、地点无法确定，即使是真实的，也是被告崂建公司在核实情况，不是对事实的陈述，且录音中陈秀妮是崂建公司工作人员，仅代表个人意见，不是被告崂建公司意见。
庭审中被告崂建公司提交证据原始档案、《房产买卖契约》各一份，证明该房屋买卖、签订合同过程均是被告郭某甲办理的，该房屋最终交易价为16XXXX元。原告经质证认为，以上原告提交的涉案《房产买卖契约》亦经被告崂建公司确认没有异议，而该份合同中乙方代表人处没有原告身份证号码，显然对证据做了手脚，被告崂建公司以上辩称合同用铅笔书写部分擦掉，其没有权利更改；房款交易额为16XXXX元，被告崂建公司解释为16XXXX元与为原告出具的书证相矛盾，被告崂建公司口头陈述不能否认其出具的书证，作为合同是严肃的，被告之陈述显然带有倾向性，不足以证明本案事实。对于提交的档案真实性有异议，被告崂建公司明知道被告郭某甲是买卖合同代理人的情况下，没有核实授权委托，也没有进行电话落实，随意更改买受人姓名的行为属于违法；被告崂建公司以档案证明房屋成交价，即使最终成交价是16XXXX元，也不能证明其观点。被告郭某甲对被告崂建公司提交的证据均无异议，该证据与原告提交的证据不相符，被告崂建公司为原告出具的书面证明，该公司认可是在没有核实的情况下出具，认为书面证据与被告崂建公司的陈述均是当事人陈述，不存在证据效力问题，由此证明原告并未支付房款。关于档案证据，本来就是被告郭某甲让原告邓某某顶名购买房屋，对此被告崂建公司予以确认，因此无需原告的授权，被告崂建公司也没有义务核实，更名是真实有效的。
被告郭某甲提交证据及质证情况：
1、收据及交款通知各一份，证明购房款中有60XXX元是由徐少林支付的，因此原告所称购房款是由其支付与事实不符。经质证，原告对其真实性有异议，认为与本案无关，徐少林购买的房屋与原告提交的合同价格不符，不能证明被告郭某甲付款了，收据不能证明徐少林与被告崂建公司已履行了房屋买卖合同。被告崂建公司无异议，认可是该公司出具的收据，所收的款项是本案诉争房屋的房款，购房金额不一致是因为是纯房屋款，不包括车库及地下室，因该房屋是被告郭某甲妹夫徐少林订购，交了60XXX元房款，后来徐少林退房，被告郭某甲想要，因此将徐少林60XXX元房款转给了被告郭某甲，郭某甲再将60XXX元退还给徐少林。
2、提交发票及收款收据一宗，证明该房屋的水、电、暖设施
及室内装修均有被告郭某甲出资建设，并交纳相关费用，因此该房屋的买受人是郭某甲，也是房屋的实际管理人。经质证，原告对证据真实性无异议，但是设施费、水、电、装修等费用都是由原告支付被告郭某甲，有的收据在原告处，有的在被告郭某甲手里，以上并不能证明被告郭某甲的主张。被告崂建公司对此不予质证。
3、被告郭某甲申请证人徐少林、陈永强出庭作证，徐少林证明其购买王哥庄镇开发的房屋，当时交了60XXX元定金，后因在别处买了房屋，将该房屋退掉，被告郭某甲丈夫想要此房屋，便于2009年10月份左右把60XXX元定金返还于我，房屋归被告郭某甲了。证人陈永强证明1999年，被告郭某甲丈夫向其借款人民币60XXX0元，告知在崂山高科园买房子，具体位置不清楚，2006年将款还清。原告对证人徐少林的证人证言以其与被告郭某甲属亲属关系为由不予认可，证人陈永强与被告郭某甲丈夫借款行为与本案无关，无论被告郭某甲对其借款如何处理，从提交的合同中证实被告郭某甲代理原告邓某某购买房屋。另外被告郭某甲提交证人郭启聪证言及申请本院调取郭启聪调查笔录、夫妻财产分配协议书各一份，郭启聪证明原告现在所居住的房屋，是被告郭某甲与其丈夫以原告的名义自筹款购买，原告及其丈夫生前不止一次的说过，合同改名也是原告及其丈夫同意的。在七、八年前，原告之夫让其去为原告两个儿子分家，在分配家产中原告也只提过沧口住房和楼下小卖部，没有说崂山有房子，2009年因原告之夫病重，其去原告家看望，原告之夫委托其写遗嘱时，将自有财产的一半留给原告养老所用，遗嘱中也只有沧口住房和楼下小卖部，曾未说还有其他房产；夫妻财产分配协议书是原告与其丈夫签订并经公证，该协议只分配了李沧的房子，没有涉及本案诉争房子，由此说明该涉案房屋并非原告购买。原告质证称，郭启聪是被告的四叔，曾因房屋与原告发生过纠纷，其证言不具法律效力，郭启聪的证言及法院的调查笔录均属间接证据，不能证明被告观点；对夫妻财产分配协议书真实性无异议，但与本案无关。
本案诉争房屋原告邓某某于2006年入住使用至今，该房屋未办理房屋产权证书。
上述事实，有原告提交的《房产买卖契约》、收款收据、被告崂建公司出具的证明、水电、物业管理费收据、有线电视证、录音光盘一个；被告崂山提交的《房产买卖契约》、档案材料各一份；被告郭某甲提交的房款收据，交款通知，装修、设施支付费用发票，证人证言，公证书及调查笔录、当事人陈述、庭审笔录在案为凭。
本院认为，原、被告提交的房产买卖契约证实，该合同为被告郭某甲代其母原告邓某某与被告崂建公司签订的，被告郭某甲在没有征得原告邓某某同意的情况下擅自更改合同中的买受人，事后也未得到原告的追认，被告崂建公司在被告郭某甲没有提交书面授权委托书的情况下，未对更改合同事宜向原告进行核实，便擅自根据被告郭某甲的要求，将合同中的买受人由原告更改为被告郭某甲，二被告行为已构成侵权，原告要求确认二被告私自修改合同的行为无效，其主张本院予以支持。对于被告郭某甲所称，原告与其不是代理关系，原告不是房屋的实际买受人，其修改合同无需原告同意等，对此未能向本院提交有效证据证明，故本院不予采纳。关于原告要求确认诉争房屋归原告所有问题，因该房屋至今未办理房屋所有权证，被告崂建公司未能提交该房屋项下的土地使用审批、规划等相关手续，故原告的此项主张不属法院民事案件受理范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项之规定，判决如下：
一、被告青岛崂建建筑工程有限责任公司与被告郭某甲于1999年1月9日签订的《房产买卖契约》乙方（买方）的修改行为无效。
二、驳回原告邓某某的其它诉讼请求。。
案件受理费人民币3556元，由被告青岛市崂山区崂建建筑有限公司、被告郭某甲各负担1778元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 张登科
审判员 葛善贵
审判员 王 青
二〇一四年四月三十日
书记员 肖 静