山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终142号
上诉人（原审被告）：青岛德源泰置业有限公司。住所地：青岛胶州市南外环路以北杭州路以西。
法定代表人：赵元海，该公司董事长。
委托代理人：相婷婷，该公司职工。
委托代理人：栾誉晗，该公司职工。
被上诉人（原审原告）：李超，个体工商户。
委托代理人：吕怀军，山东南山东海律师事务所律师。
上诉人青岛德源泰置业有限公司（以下简称德源泰公司）因与被上诉人李超商品房预售合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2015）龙民三初字第588号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年12月11日，李超与德源泰公司就位于龙口市港城大道北、南山路西的利群集团龙口商业步行街第C幢2层210铺号房订立了商品房预（销）售合同。合同约定，该商品房建筑面积共99.76平方米，总价款为1006586元。合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人于2011年12月11日前一次性付清总房款1006586元。第八条“交付期限”约定：1、该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》；2、出卖人应当在2012年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；3、……。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条“交接”约定，1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，验收交接后，双方应当签署房屋交接单。2、双方进行交接验收时，出卖人应当出示下列证明文件：（1）有关部门出具的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》；……。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：1、出卖人发出的《交房通知书》规定的房屋交付使用之日起，即视为房屋已交付买受人。发出《交房通知书》的通讯地址以本合同签订时买受人在合同中所记载的地址为准，自出卖人按该通讯地址挂号寄出书面文件之日起视为有效发出，在投邮（以寄出邮戳为准）后的第三日即为有效送达买受人。如买受人通讯地址有变更须在五日内书面通知出卖人，否则相关责任由买受人承担。买受人除应按物业管理规定缴纳自出卖人交付之日起至买受人实际办理交割手续之日止的各项费用外，还应承担房屋毁损、灭失的风险。买受人在接收房屋前必须交清所有应付款项，否则出卖人有权拒绝交房且不承担任何责任。2、……。合同附件四补充协议第10条约定：……买受人应在收房前与该物业公司签订前期物业服务合同，缴纳相关物业管理费用，……。
合同签订后，李超向德源泰公司付清了总房款1006586元，德源泰公司向李超出具收款收据。李超诉至原审法院，称德源泰公司至今未按约定向李超交付其所购的商品房，请求依法判令德源泰公司向李超支付自2012年7月1日至2015年6月1日的逾期交房违约金214402.82元，诉讼费用由德源泰公司承担。德源泰公司辩称，1、根据双方签订的《商品房预（销）售合同》的约定，德源泰公司有权拒绝交付涉案房屋。根据合同附件四补充协议的第10条约定：李超在收房前应当交清全部购房款及一切相关费用（包括物业服务费等），否则，德源泰公司有权拒绝交房。该补充协议第11条：本协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。然而，自合同签订以来，李超一直未交纳物业费等相关费用，因李超不履行合同约定义务，德源泰公司有理由根据先履行抗辩权不予交付涉案房屋。2、根据合同约定，德源泰公司已向李超交付完毕涉案房屋。2014年1月22日，德源泰公司已向李超发出了《交房通知书》，催促李超前往德源泰公司处办理交房手续，该通知书明确写明：“本通知书邮寄出5日即视为房屋交付……”，李超也已收到，根据合同约定：“出卖人发出的《交房通知书》规定的房屋交付使用之日起，即视为房屋已交付买受人。”但李超一直未前来办理，后德源泰公司又于2014年3月4日给李超发送一份《交付催告函》，再次催促其前来办理房屋交付手续，德源泰公司已尽到了相应的通知义务但李超仍未办理。故未能交房的原因在于李超，李超签收后仍拒绝对涉案商品房进行交付的行为不能对抗根据合同约定涉案房屋已经交付使用的事实。综上，李超的诉讼请求缺少事实与法律依据，请依法予以驳回。德源泰公司主张其于2014年1月22日向李超发出了交付使用通知书，于2014年3月4日向李超发出一份《交付催告函》，通知李超到德源泰公司办理涉案房屋的交付手续，李超对此不予认可。
另查明，庭审中德源泰公司提交了商品房质量保证书、商品房使用说明书、《龙口市建设工程竣工验收备案表》及《建设工程竣工规划核实合格证》。《龙口市建设工程竣工验收备案表》显示涉案房屋于2015年6月30日竣工验收，2015年7月18日工程备案。《建设工程竣工规划核实合格证》显示该证系2015年2月10日由龙口市住房和规划建设管理局核发。
原审法院依据商品房预（销）售合同、预收款收据、交付使用通知书、交付催告函、物业管理服务合同、临时管理规约、商品房质量保证书、商品房使用说明书、《龙口市建设工程竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划核实合格证》及双方当事人陈述等证据认定上述事实。
原审法院认为，李超与德源泰公司于2011年12月11日签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定，德源泰公司应于2012年6月30日前，将已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付给李超使用。但截至2015年6月1日，德源泰公司仍未取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。李超拒绝接收未达到交付使用条件的涉案房屋，不违反法律规定及合同约定，其要求德源泰公司承担自2012年7月1日至2015年6月1日的逾期交付房屋违约金214402.82元（1006586元×2／10000／天×1065天），于法有据，应予支持。德源泰公司虽抗辩称李超未交纳物业服务费等费用其有权拒绝交房，且其已向李超发出了交房通知书及交付催告函，李超拒绝收房，导致涉案房屋未交付的原因系李超自行造成的，德源泰公司不应承担违约责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款之规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。根据双方签订的合同约定，交房的前提条件是德源泰公司已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》。但涉案房屋至2015年6月1日时未经验收合格，也未能取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》，不符合法定的和合同约定的交房条件。《物业管理条例》第四十二条第二款明确规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。且合同明确约定买受人需交纳的是自出卖人交付之日起至买受人实际办理交割手续之日止的各项费用。因此，德源泰公司的上述抗辩理由不当，不予采纳。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，原审法院于2015年11月2日判决：青岛德源泰置业有限公司于本判决生效后十日内给付李超自2012年7月1日至2015年6月1日的逾期交房违约金214402.82元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4516元，保全费1620元，由青岛德源泰置业有限公司承担。
宣判后，上诉人德源泰公司不服，提起上诉称，一、上诉人已多次催促被上诉人前来办理房屋交接手续，导致涉案房屋不能交付的原因系被上诉人所致。原审法院认定事实不清，上诉人不应承担赔偿责任。根据合同约定，上诉人已于2014年1月22日发出交付使用通知书，通知被上诉人办理交房手续，通知中明确告知通知书邮寄出5日即视为房屋交付，被上诉人一直未予办理，上诉人又向被上诉人发送了交付催告函，再次催促被上诉人前来办理交付手续，被上诉人仍不予办理。上诉人已尽到相应的通知义务，未能交房的原因在于被上诉人。二、原审在被上诉人举证不能的情况下，仍作出对被上诉人有利的判决，实属证据不足。根据合同约定，被上诉人在收房前应交清全部购房款及一切相关费用（包括物业服务费等），否则上诉人有权拒绝交房。被上诉人一直未提交已缴纳物业费的相关证据，上诉人有理由依照合同约定拒绝交付涉案房屋。原审仅对被上诉人庭审中主张的对其有利的合同条款进行审查，而对上诉人主张的合同条款未予审查。在被上诉人未提供充分证据的情况下，原审仍认定上诉人不交付涉案房屋违约，并据此判决上诉人支付违约金，属证据不足。三、涉案房屋未取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》不影响房屋具备交付条件的事实。实践中，上述证书的取得有一定的滞后性，且仅起到公示作用，因此，取得上述证书仅是建设工程竣工验收合格的充分而非必要条件，原审判决前，涉案房屋已取得了上述证书。涉案房屋未能交付的原因在被上诉人，被上诉人不能因未取得上述证书而不予接收房屋。上诉人不应支付逾期交房违约金。综上，原审认定事实不清，证据不足。请求撤销原判，改判上诉人不承担责任。
被上诉人李超答辩称，一、上诉人并没有提供充分的证据证实其主张，因此上诉人的第一部分主张不能作为认定事实的依据。二、关于物业费的缴纳，按照《物业管理条例》第42条第2款的规定，因涉案的房屋至今没有交付给被上诉人，所以该物业费仍然应该由建设单位缴纳，而不应由被上诉人缴纳；同时双方所签订合同的形式是格式条款，而按照格式条款的相关规定，上诉人并没有对该格式条款对被上诉人进行充分明确的说明，所以该条款也对被上诉人不发生效力。三、按照双方合同的约定，在上诉人未向被上诉人出具建设工程规划许可证等文件之前，被上诉人有权拒绝接受涉案房屋，由此产生的一切延期交房责任由上诉人承担的合同约定。既然上诉人未能提供相关的文件，所以被上诉人拒绝接收涉案房屋符合双方的约定，由此产生的延期交房由上诉人自行承担。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明，被上诉人主张在合同约定的交付期限届满后的2012年7月份向上诉人要求交付房屋，但因上诉人与施工方因工程问题发生纠纷，施工方把所承建的房屋加锁，所以上诉人无法向被上诉人交付，之后被上诉人知道上诉人不具备交房的相关法律文书，所以再没有催过上诉人。上诉人对此表示不清楚。上诉人于2014年1月22日和2014年3月4日两次通过邮寄通知的方式要求被上诉人办理涉案房屋的交接，被上诉人在原审虽否认回执上的签名系其本人所签，但并未申请鉴定。上诉人确认涉案房屋在上述通知交房的时间均不具备合同约定的交付条件。上诉人确认2015年6月份在所有手续完备之后其向主管部门提出办理相关证书的申请，之前是否提交办理相关证书的申请不清楚，无证据提交。
本院查明的其他事实与原审认定的一致。
本院认为，上诉人与被上诉人在2011年12月11日签订的商品房预售合同合法有效。依照合同约定，上诉人应于2012年6月30日前向被上诉人交付符合取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》等约定条件的商品房，逾期交付应承担违约金。上诉人虽于2014年1月22日向被上诉人发送了交付使用通知书，后又于2014年3月4日向被上诉人发送了交付催告函，但涉案房屋在上述通知确定的交房时间点并未达到合同约定的交付条件，因此，被上诉人拒绝接收房屋并未违反合同约定。上诉人主张未交付房屋的责任在被上诉人，理由不成立，本院不予支持。上诉人主张被上诉人欠缴物业费，依照合同约定，其有权拒绝交付房屋，但在上诉人发送通知时其并未取得合同约定的相关证书、被上诉人也未实际接收房屋及双方签订的《利群集团龙口商业步行街物业管理服务合同》约定的被上诉人欠缴物业费的违约责任是支付滞纳金的情况下，上诉人该主张，理由不成立，本院不予支持。上诉人另主张相关证书的取得有一定滞后性，仅起公示作用，未取得相关证书不影响房屋实际具备交付条件，但房屋交付时上诉人应出示相关证书是其应尽的合同义务，上诉人陈述的向主管部门申请办理相关证书的时间已在被上诉人主张的逾期交房违约金的期间之后，因此，上诉人该主张，理由亦不成立。综上，上诉人逾期交房的事实清楚，原审判令上诉人支付被上诉人自2012年7月1日至2015年6月1日期间的逾期交房违约金正确，应予维持。上诉人的上诉主张不成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4608元，由上诉人青岛德源泰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 王家国
审判员 于 慧
二〇一六年二月二十三日
书记员 陈蒙蒙