江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泰中民再终字第00031号上诉人（原一审原告、二审被上诉人）：泰兴市泰茗盛世文化传媒有限公司，住所地泰兴市泰兴镇府前公寓7号楼-1-2。法定代表人：马春兰，该公司总经理。委托代理人：杜春斌，江苏人仁律师事务所律师。委托代理人：孙小林，江苏济恒律师事务所律师。被上诉人（原一审被告、二审上诉人）：泰兴市天天大药房有限公司，住所地泰兴市黄桥镇十桥中路128号。法定代表人：薛兴无，该公司执行董事。委托代理人：王建良，江苏星月城律师事务所律师。委托代理人：姚曙琴，江苏君谊律师事务所律师。原一、二审第三人：胡月珍。原一、二审第三人：吴素芬。原一、二审第三人：陈幼娜。原一、二审第三人：戴幼芬。上述原一、二审第三人共同委托代理人：叶碧波，泰兴市延令法律服务所法律工作者。上诉人泰兴市泰茗盛世文化传媒有限公司（以下简称泰茗传媒公司）与被上诉人泰兴市天天大药房有限公司（以下简称天天大药房）及第三人胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬房屋租赁合同纠纷一案，泰兴市人民法院于2013年4月23日作出（2011）泰黄民初字第1502号民事判决。天天大药房不服，向本院提起上诉。本院于2013年9月18日作出（2013）泰中民四终字第0336号民事判决，已经发生法律效力。天天大药房仍不服，向本院申请再审。本院于2014年7月24日作出（2014）泰中民申字第0058号民事裁定，裁定本案由本院再审，并于2014年11月13日作出（2014）泰中民再终字第00023号民事裁定，撤销原一、二审判决，将本案发回泰兴市人民法院重审。泰兴市人民法院重审后，于2015年6月10日作出（2014）泰民再初字第0025号民事判决。泰茗传媒公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。泰兴市人民法院原一审查明：2010年12月8日，第三人胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬与天天大药房法定代表人薛兴无、泰兴市天天好大药房签订房屋租赁合同一份，约定胡月珍等将其所有的位于泰兴市鼓楼南路72号（原泰兴金凤商城）三至九层租赁给天天大药房，租赁期限为2010年12月8日至2023年2月7日止，共计12年；同时约定消防设施内部由天天大药房负责，消防泵及外主管道由第三人负责，五楼玻璃钢漏水部分及现三楼的玻璃破损部分由天天大药房在装潢时一并设计，翻修费用由第三人承担10万元，其余由天天大药房承担。2011年4月18日，泰茗传媒公司与天天大药房签订房屋租赁合同一份，约定泰茗传媒公司租赁泰兴市泰兴镇鼓楼南路72号三楼，范围为第三层，建筑面积约1700平方米，天天大药房负责消防主管道、自来水主管道的到位，提供消防主控管理，泰茗传媒公司租赁用途为经营网吧、电玩、儿童欢乐世界、音像制品，期限为10年，自2011年5月18日至2021年5月17日止，租金为每年60万元，每三年上涨10%……租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前6个月书面通知对方，并赔偿对方相当于当年租金的损失。2011年4月20日，泰茗传媒公司支付给天天大药房租金40万元，同日，泰茗传媒公司与泰兴市爱家装饰工程有限公司签订建筑装饰工程施工合同，约定包工包料，并自同年6月11日进场施工。自2011年4月23日起泰茗传媒公司先后分别与上海幻潮消防工程有限公司等签订消防工程整改、购买协议，并发生往来。2011年6月25日，泰兴市爱家装饰工程有限公司发函给泰茗传媒公司，明确：自6月11日进入施工以来因漏雨给施工带来了很多不利，造成很大的损失……请求泰茗传媒公司解决漏雨问题并赔偿损失56000元、延迟竣工日期。后江苏济恒律师事务所接受泰茗传媒公司的委托于2011年8月22日出具律师函邮寄给天天大药房，明确：天天大药房无法提供整栋大楼的消防主控验收合格证明致使泰茗传媒公司无法领取营业执照，且在装修过程中发现三楼东北侧严重漏水，致新装修的部分全部损毁，约三分之一的面积无法使用，泰茗传媒公司无法营业，无法实现合同目的，天天大药房的行为构成根本违约，决定解除合同并要求退还租金并赔偿损失。次日，天天大药房收到泰茗传媒公司的律师函，委托江苏东进信宇律师事务所回函给泰茗传媒公司委托代理人，答复称：消防主控室已经恢复，装修损失数额由双方协商，因泰茗传媒公司尚未将图纸报公安消防机构审核，且从施工到营业需较长时间，故不存在营业损失。2011年11月16日，泰茗传媒公司向泰兴市人民法院提起诉讼称：本案所涉房屋没有消防验收合格证导致其不能使用，天天大药房的欺诈行为导致泰茗传媒公司遭受巨大的经济损失，请求确认双方签订的房屋租赁合同已解除，判令天天大药房返还房屋租金40万元，赔偿直接损失3748610.59元，可得利益损失暂定为60万元，共计4348610.59元。泰兴市人民法院原一审另查明：天天大药房庭审中确认出租给泰茗传媒公司的房屋漏水整改工程于2011年9月底开始，10月初结束，消防供水于当年11月底实现。2011年9月9日，泰州市公安消防支队作出《关于同意江苏中录时空网吧泰兴市壹陆壹陆鼓楼加盟店1616城市娱乐综合体内部装修及消防设施改造建设工程消防设计审核意见》给泰茗传媒公司，明确：一、同意该内部装修工程消防设计图纸资料进行施工；二、以下意见需修改并在施工中落实……以上意见应当落实整改，工程竣工后应当申报消防验收，经消防验收及消防安全检查合格后方可投入使用。2012年4月12日，泰茗传媒公司申请对其花费的设计费用等损失进行鉴定，泰兴市人民法院依据鉴定结论对泰茗传媒公司主张的损失认定如下：1、泰茗传媒公司支付给天天大药房的租金40万元；2、设计费85000元；3、装修费用1388503元；4、空调系统损失288991元；5、网络设备、监控设备损失109100元扣减泰茗传媒公司自行处理的设备总计46270元，余额为62830元；6、网吧桌子35640；7、收银、会员管理系统67600元；8、消防系统61805元；9、漏雨造成的装修损失56003元；10、营业损失，结合相关规定及咨询意见，计算3个月、每月53800元，合计161400元；11、户外灯箱字2万元。上述损失合计2627772元。泰兴市人民法院原一审再查明：天天大药房法定代表人薛兴无以胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬为被告于2013年3月14日向泰兴市人民法院提起诉讼，要求解除其与胡月珍等四人于2010年12月8日签订的《房屋租赁合同》并赔偿损失270万元，理由为其承租的泰兴市鼓楼南路72号三至九层房屋在转租及使用过程中存在整栋楼排水管破损漏水、电控系统全部瘫痪、没有消防控制中心、地下通风设备无电机、地下消防泵及主管道直到2011年12月9日才完成更换实现消防供水等。泰兴市人民法院原一审认为：泰茗传媒公司与天天大药房所签订的租赁合同合法有效。从查明的事实可以确认天天大药房在合同签订后长达六个多月的时间未能确保租赁物符合约定的使用条件，致泰茗传媒公司无法使用，应确认为不能实现合同目的，泰茗传媒公司可以要求解除双方之间的租赁合同。天天大药房在起诉解除其与第三人房屋租赁合同纠纷时的陈述印证了泰茗传媒公司的诉讼理由。综上，泰茗传媒公司于2011年8月22日书面通知解除合同，于法有据，故应当确认双方之间的租赁合同于2011年8月23日解除，天天大药房应当赔偿泰茗传媒公司为此所遭受的损失。由于泰茗传媒公司在未取得消防部门消防设计审核意见的情况下擅自进场装修，其对自身的损失亦应承担相应的责任，综合双方的过错程度，以天天大药房承担70%、泰茗传媒公司自行承担30%为宜，即天天大药房应赔偿泰茗传媒公司损失1839440.4元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十六条之规定，判决：一、确认泰茗传媒公司与天天大药房于2011年4月18日签订的房屋租赁合同已于2011年8月23日解除。二、天天大药房于本判决生效之日起60日内一次性赔偿泰茗传媒公司各项损失计1839440.4元。三、泰茗传媒公司承租的泰兴市泰兴镇鼓楼南路72号（原泰兴金凤商城）三楼范围内所有装修的工程、空调系统（1.5匹格力空调规格型号为KFR35-N3、3匹吸顶空调规格型号为KFR72各1台、5匹吸顶空调KFR120计13台、全然交换机3000计1台除外）、网络设备、监控设备（泰茗盛世公司自行处理的中心交换机1台、光纤模块22个、墙柜3个除外）、收银、会员管理系统、消防系统、户外灯箱字等设施，留归天天大药房，1.5匹格力空调规格型号为KFR35-N3、3匹吸顶空调规格型号为KFR72各1台、5匹吸顶空调KFR120计13台、全然交换机3000计1台、中心交换机1台、光纤模块22个、墙柜3个、网吧桌子（定制80＊50＊68㎝）180张、网吧椅110张、沙发70张由泰茗传媒公司于本判决生效后15日内自行拆除、搬出。四、驳回泰茗传媒公司的其他诉讼请求。案件受理费44790元，诉讼保全费5000元，鉴定费17100元，合计66890元，泰茗传媒公司负担20067元，天天大药房负担46823元。天天大药房不服原一审判决，向本院提起上诉称：一审判决严重违反程序性规定，判决天天大药房承担赔偿责任没有事实和法律依据，赔偿责任应由第三人承担，请求二审撤销原判，发回重审。本院二审查明的事实与原一审查明的事实一致。本院二审认为：案涉租赁合同的解除系因天天大药房的违约行为所致，鉴于泰茗传媒公司在未取得消防部门消防设计审核意见的情况下擅自进场装修，其对自身的损失亦应承担相应责任，原一审综合双方的过错程度，确定天天大药房承担70%、泰茗传媒公司自行承担30%的责任并无不当。至于第三人的法律责任，不属于本案解决争议的范畴，故不予理涉。原一审确认的泰茗传媒公司各项损失并无不当之处，且不存在程序违法之处。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44790元，由天天大药房负担。泰兴市人民法院再审对原一、二审查明的案涉房屋租赁合同的签订、履行及产生纠纷等事实予以确认，就租赁房屋是否存在消防缺陷，另查明：2003年1月24日，泰兴市公安局《关于华联超市泰兴股份有限公司建筑工程消防验收合格的意见》载明该工程消防验收合格，在消防方面具备使用条件。2011年7月10日，胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬与上海幻潮消防工程有限公司签订了《消防安装工程协议书》，工程名称：原金凤商城消防主系统修复安装，该工程已于7月底修复完毕。2012年1月6日，泰州市消防技术服务事务所出具《建筑消防设施检测报告》，委托单位：泰兴市天天时尚酒店有限公司，建筑名称：天天快捷宾馆（原泰兴金凤商城5－8层），检测类别：竣工检测，检测时间：2012年1月2日，消防泵、消防栓均为原有设备，消防栓给水系统等经检测合格。2013年3月14日天天大药房法定代表人薛兴无以胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬为被告提起的诉讼中，泰兴市公安局消防大队于2013年12月9日《关于“泰兴市人民法院有关‘金凤商城’消防问题的咨询函”的答复》中表述，2011年9月28日，我大队对原金凤商城二层经营的天天数码港进行检查时，发现该场所未办理相关消防手续擅自营业，同时发现该场所存在其他问题，我大队下发相关法律文书，责令该场所停止使用。2012年7月22日，我大队对该场所进行复查，发现该场所已经关停，责任主体消失，决定对该重大火灾隐患进行销案，相关整改通知书已全部失效。2012年该大楼内天天时尚宾馆、肯德基相继申报内部装修工程验收，并均通过消防验收，我大队及泰州市消防支队至今未接到其他经营场所内装修工程的消防验收申报。2011年9月9日，泰州市公安消防支队作出《关于同意江苏中录时空网吧泰兴市壹陆壹陆鼓楼加盟店1616城市娱乐体内部装修及消防设施改造建设工程审核意见》，明确：一、同意该内部装修工程消防设计图纸资料进行施工；二、以下意见需修改并在施工中落实……以上意见应当落实整改，工程竣工后应当申报消防验收，经消防验收及消防安全检查合格后方可投入使用。2014年3月13日，泰兴市人民法院作出（2013）泰民初字第0970号民事判决，确认本案讼争房屋的消防主系统是合格的，该判决经本院（2014）泰中民终字第0514号民事判决予以维持。泰兴市人民法院再审再查明：2013年11月25日，泰兴市人民法院作出（2012）泰民初字第950号民事判决，解除了天天大药房与胡月珍等四人签订的房屋租赁合同。对原一、二审认定的除营业损失之外的泰茗传媒公司损失2466372元予以确认，对泰茗传媒公司主张的其他损失不予认定。泰兴市人民法院再审认为：本案的争议焦点为“一、出租房是否存在消防方面的缺陷而导致根本不能用于经营网吧；二、漏雨是否影响泰茗传媒公司的营业。上述两个因素是否致使泰茗传媒公司的合同目的不能实现。”泰茗传媒公司、天天大药房于2011年4月18日签订的《房屋租赁合同》不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。本案中，泰茗传媒公司以涉案房屋存在消防及漏雨问题导致无法实现租赁合同目的，具备法定解除条件为由，请求确认房屋租赁合同已经解除。一、关于消防问题：整栋大楼即原金凤商城在2003年已通过消防验收，后交付给多位经营者经营，均未因主体消防不合格而被消防部门责令停业。2011年7月该大楼又进行了消防主系统修复安装。案涉房屋交付后，位于租赁房屋范围内的其他部分楼层亦出租给他人经营，都已通过消防验收。《中华人民共和国消防法》第十一条规定“国务院公安部门规定的大型人员的密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核”，该法第十二条规定“依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工”，泰茗传媒公司在未将消防设计文件等相关材料报消防机构审核的前提下，于2011年6月11日擅自进场施工，至2011年9月9日泰州市公安消防支队才作出同意其装修的审核意见，而泰茗传媒公司早于2011年8月22日就书面通知解除合同，足以说明泰茗传媒公司已用行为表明其不履行房屋租赁合同，并非无法实现合同目的而被迫解除合同。天天大药房于次日收到合同解除通知并回复，且在法律规定的期限内既未向仲裁部门申请仲裁，也未向人民法院提起诉讼，故双方所签订的房屋租赁合同应认定为已经解除。二、关于漏雨问题：依据双方订立的房屋租赁合同的约定，本案天天大药房应承担的是重大设施、设备的维修养护责任。若涉案房屋消防泵及外主管道以及房屋漏雨存有问题，泰茗传媒公司可要求天天大药房进行及时维修养护，而非解除合同。事实上，天天大药房已对房屋漏雨问题进行了修缮。故泰茗传媒公司诉称无法实现租赁合同目的缺乏事实依据，不予采信。由于天天大药房未能及时将漏雨部分修缮，致使泰茗传媒公司损失56003元，应予赔偿。泰茗传媒公司未经消防部门准许，擅自装修所造成的损失应由自己承担。关于本案所涉租金损失40万元，再审中法院组织双方协调交接房屋，天天大药房及第三人均表示同意，但泰茗传媒公司并未有交房诚意，致使协调未果，故租金损失应由泰茗传媒公司承担，天天大药房不予返还。至于营业损失，因导致房屋租赁合同的解除并非因天天大药房违约行为所致，故对该项损失亦不予认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第二百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、确认泰茗传媒公司与天天大药房于2011年4月18日签订的房屋租赁合同已于2011年8月23日解除；二、天天大药房赔偿泰茗传媒公司因漏雨造成的损失56003元；三、泰茗传媒公司承租的泰兴市泰兴镇鼓楼南路72号（原泰兴金凤商城）三楼范围内所有装修工程及其它一切设施由泰茗传媒公司于本判决生效后15日内自行拆除、搬出；四、驳回泰茗传媒公司其他诉讼请求。案件受理费44790元，诉讼保全费5000元，鉴定费17100元，合计66890元，由泰茗传媒公司负担61823元，天天大药房负担5067元。泰茗传媒公司不服上述再审判决，向本院提起上诉称：（一）关于消防问题，整栋大楼虽于2003年就已通过消防验收，但其后又多次改建扩建，需要重新申报验收，租赁房屋存在重大瑕疵，于2011年12月9日才实现消防供水，因天天大药房违约致使泰茗传媒公司无法将承租房屋用于经营。（二）关于房屋漏水，承租房屋漏雨长达半年之久，再审判决认为不会影响泰茗传媒公司的经营是错误的。（三）本案解除合同是否属法定解除，再审判决认定自相矛盾。（四）关于交房问题。原一、二审期间及原二审判决生效后，泰茗传媒公司多次要求交房，但天天大药房一直不予理会。综上，泰兴市人民法院再审判决认定事实错误，请求二审查清事实，依法改判。被上诉人天天大药房辩称：（一）关于消防问题，泰茗传媒公司租赁房屋用于经营应由其申报消防验收，其在消防审核通过前即开始装修，在消防审核意见出来前即单方解除合同，由此导致的损失天天大药房无赔偿义务；（二）关于漏雨问题，天天大药房已采取了相应维修措施，合同解除的原因和过错责任在泰茗传媒公司。（三）关于交房问题，直到再审时泰茗传媒公司仍拒绝交房，其从未有交房的真实意思。综上，请求驳回泰茗传媒公司的上诉请求。原一、二审第三人胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬称：再审判决关于消防部分的事实认定及法律适用是正确的，关于房屋漏雨的赔偿责任应依照合同约定，请求二审查明事实，依法判决。本院二审对泰兴市人民法院再审查明的事实予以确认。本院认为：本案争议的焦点是案涉房屋租赁合同解除的原因及责任承担。关于消防问题：案涉房屋所在整栋大楼2003年即通过消防验收，2011年7月实施了消防主系统修复工程，生效法律文书亦确认案涉房屋的消防主系统是合格的，2012年该大楼内天天时尚宾馆、肯德基先后申报并通过内部装修工程消防验收，上述事实表明案涉房屋并不存在导致合同目的无法实现的消防缺陷。关于漏雨问题：因房屋漏雨造成泰茗传媒公司装修损失应予认定，但2011年10月漏雨问题已解决，案涉大楼内的另一经营户也已正常营业，故房屋漏雨也并未导致合同目的无法实现。2011年9月消防部门的审核意见表明案涉房屋装修工程经过整改并申报，是可以通过消防验收的，至于漏雨问题泰茗传媒公司可以要求天天大药房履行维修义务，因此泰茗传媒公司称案涉房屋存在消防及漏雨问题导致合同目的无法实现，显然缺乏事实依据。泰茗传媒公司未事先申报内部装修工程消防验收即于2011年6月开始内部装修，在消防部门作出整改意见之前，泰茗传媒公司已于2011年8月22日发函给天天大药房要求解除合同，应认定合同解除原因系泰茗传媒公司单方明确表示不履行主要债务，因合同解除导致的装修及营业损失应由泰茗传媒公司自行承担。关于租金40万元，因泰茗传媒公司至今未与天天大药房进行房屋交接，且未提供证据证明未交房的责任在天天大药房一方，因此该租金天天大药房应不予返还。天天大药房未及时履行维修义务致使房屋漏雨造成泰茗传媒公司装修损失，应予赔偿。综上，泰兴市人民法院的再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。泰茗传媒公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持泰兴市人民法院（2014）泰民再初字第0025号民事判决。二审案件受理费20000元，由上诉人泰兴市泰茗盛世文化传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  孟玉祥审判员  陈海涛二〇一五年十月三十日书记员  陈 鹂