江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民初字第0186号
原告宿迁市医药有限公司，住所地宿城区经济开发区（南区）鸿运路5号。
法定代表人陈通，该公司总经理。
委托代理人时华君，江苏大楚律师事务所律师。
被告宿迁市苏兴房地产开发有限公司，住所地宿城区苏豪银座小区B幢1401。
法定代表人孙敦英，该公司董事长。
委托代理人邱峰，江苏杜江律师事务所律师。
委托代理人姜亚春，江苏宿兴律师事务所律师。
原告宿迁市医药有限公司（以下简称医药公司）诉被告宿迁市苏兴房地产开发有限公司（以下简称苏兴公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年10月15日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2015年10月29日、2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告医药公司委托代理人时华君，被告苏兴公司委托代理人邱峰（第一次庭审）、姜亚春（第二次庭审）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告医药公司诉称：2008年10月15日，医药公司与苏兴公司签订《拆迁补充协议》（以下简称补充协议），就苏兴公司拆迁医药公司房屋补偿事宜达成协议：苏兴公司同意在拆迁原址新建楼房苏豪银座项目面北一层门市房约100平方米，以每平方米叁万伍仟元的价格出让给医药公司。双方对该商铺的进深、面积、位置、交房时间等作出约定。医药公司预留购房定金100万元。该补充协议并对双方的违约责任作出约定。2012年6月29日苏兴公司书面告知医药公司于2012年7月10日前办理购房手续及支付购房款。医药公司以苏兴公司未能依约提供符合标准的门市房为由予以抗辩。可以证明，至迟在2012年7月10日苏兴公司应当提供符合协议约定标准的门面房而未能提供，致使医药公司的合同目的无法实现，苏兴公司的行为构成违约。医药公司多次通知苏兴公司提供符合协议约定标准的门面房并签订正式的商品房买卖合同，但苏兴公司一直未能履行义务。根据最高人民法院相关司法解释的规定，苏兴公司违反双方签订的预约合同的约定，应当承担继续履行合同的义务并承担赔偿损失的违约责任。医药公司为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1.苏兴公司按照《拆迁补充协议》约定标准向医药公司提供商铺、与医药公司签订正式的《商品房买卖合同》并向医药公司交付房屋；2.苏兴公司向医药公司赔偿损失500万元。
在案件审理过程中，医药公司变更诉讼请求为：1.请求判令苏兴公司向医药公司返还定金100万元并承担定金占用期间利息（该利息以月息2.5%为标准自交付定金之日即2010年9月20日起计算至给付之日止）；2.请求判令苏兴公司给付医药公司违约金500万元；3.请求判令苏兴公司赔偿医药公司的房屋差价损失429.87万元。
被告苏兴公司答辩称：1.讼争的房屋已经出售，不存在向医药公司交付的问题。2.对医药公司主张的《拆迁补充协议》的真实性有异议。苏兴公司在2010年9月20日前，董事长、法定代表人均为案外人魏永标，魏永标同时也是医药公司的法定代表人。2010年9月20日，魏永标将其在苏兴公司的股份转让给马克林，该份协议是2010年9月20日形成的。而非协议上载明的签订日期2008年10月15日。该份协议严重侵犯了苏兴公司的利益，具有欺诈的成分。另外，该份协议的内容明显权利义务不对等，显失公平。苏兴公司并未收到医药公司预留的100万元定金，除了这套房子还有三套房屋也存在虚假情况，有关部门已经立案调查。该拆迁补偿协议是无效的，请求驳回医药公司对苏兴公司的诉讼请求。
针对医药公司变更后的诉讼请求，苏兴公司认为：1.鉴于医药公司在拆迁过程中涉嫌犯罪，苏兴公司已经将相关材料提交公安机关，公安机关即将立案侦查，故本案应当中止审理。2.对于医药公司主张的违约金及损失，应当提交相应的证据予以证明。即使苏兴公司应向医药公司返还定金100万元，医药公司主张的资金占用利息按照月利率2.5%计算无依据，应当按照中国人民银行同期同类贷款利息计算。
经审理查明：2008年10月9日，医药公司与苏兴公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》两份，约定因建设苏豪银座项目的需要，苏兴公司补偿医药公司土地款276.88万元、其他各项损失2080万元。
2008年10月15日，医药公司与苏兴公司该签订《拆迁补充协议》一份，该协议约定：1.苏兴公司同意在拆迁原址新建楼房苏豪银座项目面北一层门市房约100平方米。以每平方米叁万伍仟元价格出让给医药公司，该门面南北深度不得超过12米，面积最少不小于90平方米。2.医药公司购房位置：双方同意以苏豪银座面北一层商城主入口东侧。3.交房时间：双方协商同意交房时间自取得施工许可证之日起三年时间内交付给医药公司。4.医药公司预留购房定金人民币100万元。5.违约责任：（1）苏兴公司必须保证本协议履约，如苏兴公司违约不执行本协议，承担违约金人民币500万元，给医药公司作为补偿。（2）苏兴公司不能按期交房每拖延一个月赔偿医药公司人民币3万元。（3）苏兴公司如不履行本协议承担违约金人民币100万元。苏兴公司与医药公司均在该协议书上加盖印章。
2010年9月20日前后，苏兴公司新老股东签订《股权转让前会商意见记录》，其中约定“转股同时，财务移交遗留问题，主要指定金、押金、垫付工程款，垫付7月15日至9月17日之间9700万元借款利息（月息二分五，2.5%），具体结算，互相补差……医药公司拆迁安置门市为面北独立单间商铺，不参加楼内商城面积公摊”。该会商意见记录由魏永标、马克林、王钦锋、ＸＸ四人签名确认。
2010年3月17日，苏兴房产公司取得苏豪银座项目建设工程规划许可证。
2010年9月20日，苏兴公司向医药公司出具100万元苏豪银座门面房购房定金收据。
2011年11月18日前，苏兴房产公司向宿迁市住房和城乡建设局提交苏豪银座商品房预（销）售方案书。该方案书中载明苏豪银座项目建设的商品房面积及销售单价。
双方一致确认最符合拆迁补充协议约定条件的商铺为苏豪银座1-003A，该商铺的实用面积为58.635平方米、公摊面积为58.549平方米。因上述商铺不符合会商意见记录中约定的“拆迁安置门市为面北独立单间商铺，不参加楼内商城面积公摊”的要求，医药公司拒绝办理相应的购房手续。2012年8月23日，苏兴公司将上述商铺以单价71685元，总价840万元的价格出卖给案外人李恒贤。双方因而成讼。
另查明：苏兴房产公司设立于2006年2月23日。2010年9月28日，其法定代表人由魏永标变更登记为马克林。股东由魏永标、王钦锋、ＸＸ变更为ＸＸ、马克林。2014年8月19日，法定代表人由马克林变更为程堂军。
本案的争议焦点是：1.苏兴公司主张本案中止审理的理由能否成立；2.医药公司要求苏兴公司返还定金及利息、给付违约金并赔偿房屋差价损失的理由能否成立，如成立，数额如何确定。
关于第一个争议焦点。苏兴公司主张，医药公司在拆迁过程中存在经济犯罪行为，且苏兴公司已向公安机关报案，但苏兴公司未能在本院限定的期限内提交公安机关对本案所涉拆迁行为涉嫌犯罪进行立案侦查的证据，故本院对苏兴公司的主张不予采信。
关于第二个争议焦点。医药公司主张，因拆迁补充协议不能履行，苏兴公司应向其返还定金100万元。苏兴公司否认收到医药公司的上述100万元，但因在拆迁补充协议中已约定“预留购房定金100万元”，且苏兴公司已向医药公司出具该100万元定金收据，故本院对苏兴公司的辩解不予支持。又因双方在拆迁补充协议及会商意见记录上对房屋的位置、实用面积及公摊面积均有明确的约定，但苏兴公司未能按照上述约定向医药公司交付房屋，故苏兴公司的行为已经违反双方协议约定，本院对医药公司要求苏兴公司向其返还定金100万元的诉讼请求予以支持。医药公司另主张苏兴公司承担定金占用期间的利息，但因双方对此并未明确约定，现医药公司主张该利息参照会商意见记录中资金拆借的利息标准即月息2.5%计算依据不足，本院酌定该利息按照中国人民银行同期同类贷款利率自定金收据出具日期即2010年9月20日计算至给付之日止为宜。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。根据上述医药公司关于定金的主张可以看出，医药公司在本案中并未要求适用定金条款，故对其要求适用违约金的条款应予支持。苏兴公司应按照拆迁补充协议的约定向医药公司给付违约金500万元。医药公司另要求苏兴公司向其给付房屋差价损失，因双方协议约定的违约金已经足以弥补医药公司该部分损失，故本院对医药公司的该项请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、宿迁市苏兴房地产开发有限公司返还宿迁市医药有限公司定金100万元及利息（该利息以100万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2010年9月20日起计算至给付之日止）；
二、宿迁市苏兴房地产开发有限公司给付宿迁市医药有限公司违约金500万元；
上述第一、二项义务均于本判决生效后十日内履行。
三、驳回宿迁市医药有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费46800元,保全费5000元，合计51800元，由被告宿迁市苏兴房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省高级人民法院，并同时向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费46800元（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行，帐号：10×××75）。
审 判 长 孙芳远
代理审判员 李志华
代理审判员 王冬冬
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 石 敏
法律提示：
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义乌人应当承担不履行义乌所产生的一切法律后果。
申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
逾期申请的，人民法院不予立案执行。
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百一十五条当事人可以按照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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