延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终549号
上诉人（原审被告）：李松月，住吉林省和龙市。
委托代理人：耿芳记，延吉市朝阳川镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：黄虎林，住吉林省延吉市。
委托代理人：崔凯博，吉林海兰江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：金仙玉，住吉林省延吉市。
被上诉人（原审被告）：朴春花，住吉林省延吉市。
委托代理人：朴春实（系朴春花的妹妹），住吉林省延吉市。
上诉人李松月因与被上诉人黄虎林、朴春花、金仙玉之间房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院作出的（2015）延民初字第3730号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄虎林在一审中诉称：2014年12月，原告黄虎林经被告朴春花介绍与被告李松月口头约定由被告李松月购买原告位于延吉市北山街“夕阳红”老年公寓B座422号、建筑面积68.50平方米的房屋，房屋价款20万元人民币，原告将房屋所有权人变更为李松月，被告李松月在房屋更名后7日内支付房款20万元。双方约定后，原告和李松月及原房主到开发商处把房屋所有权人更名至李松月名下。但被告李松月未按约定支付房款，又把房屋退给被告朴春花，被告朴春花把房屋产权证变更至被告金仙玉名下后，把房屋卖给案外人。故诉至法院要求被告李松月立即支付购房款人民币20万元，被告朴春花及金仙玉未经原告同意擅自将原告房屋卖给案外人，应对上述20万元款项承担连带偿还责任。
李松月在一审中辩称：我跟黄虎林还有一个女的到开发商处把房屋的名字更名为我的名下。后因我没有凑齐房款要退房，黄虎林说有朴春花的欠款，让我把房屋退给朴春花，所以我把房屋退给朴春花。房屋变更为我的名下时，我向开发商交纳了36000元费用，我把房屋退给朴春花后，朴春花退给我这36000元费用。
朴春花在一审中辩称：原告的诉讼请求不成立。原告欠被告朴春花人民币36万元，被告有证据证明原告答应撤诉。该房屋原告卖给被告李松月，因被告李松月后期不想购买该房屋，经原告同意把诉争房屋转让给被告朴春花的母亲金仙玉，转让理由是原告与被告朴春花有欠款。因此，该房屋转让给被告金仙玉的行为是合法有效的，请求法院驳回原告黄松林的诉讼请求。
金仙玉在一审中辩称：原告黄虎林说有被告朴春花的欠款，同意把房屋转让给我。购房合同变更为我名下的时候，我和被告李松月还有被告朴春花一起去更名至我的名下。3个月后办理了房屋产权证。
一审法院经审理查明：2014年12月，原告黄虎林经被告朴春花介绍，与被告李松月口头约定，由被告李松月购买原告的位于延吉市北山街“夕阳红”老年公寓B座422号、建筑面积68.50平方米的房屋，房屋价格为20万元人民币，原告将房屋所有权人变更为李松月，被告李松月在房屋更名后7日内支付房款20万元。双方约定后，原告和李松月及原房主金明玉到开发商处把房屋所有权人更名至被告李松月名下，被告李松月向开发商交纳了相关费用36000元，被告李松月拿到购房合同书。后被告李松月因资金问题，没有向原告交付房款，而与被告朴春花、金仙玉到开发商处把房屋所有权人变更至被告金仙玉的名下，后被告朴春花又把房屋产权证办理在被告金仙玉，并以19万元的价格卖给案外人。
一审法院经审理认为：原告黄虎林与被告李松月于2014年12月达成房屋买卖协议，该房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，应为有效合同。原告将其房屋买卖合同的权利义务转让给被告李松月，并在开发商处已办理购房合同的变更手续，原告已退出原房屋买卖合同关系，原告、被告李松月、开发商之间形成房屋买卖合同的概括转让关系，被告李松月应按合同约定给付原告转让款20万元，被告李松月应承担违约责任。至于被告李松月又把诉争房屋转让给被告金仙玉和被告朴春花，属于另一法律关系，在本案中被告朴春花和金仙玉不承担责任。被告李松月、朴春花、金仙玉均主张原告有被告朴春花欠款，经原告同意转让房屋，但没有提供证据予以证明，三被告的抗辩意见，本院不予支持。原告黄虎林要求被告李松月支付房款20万元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决：一、被告李松月于本判决发生法律效力之日起立即支付给原告黄虎林人民币20万元。二、驳回原告黄虎林的其他诉讼请求。如果被告李松月未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按日万分之1.75支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，保全费1520元，共计5820元，由被告李松月负担。
宣判后，李松月不服上述判决向本院提起上诉，其主要理由为：1.一审判决认定事实不清。案外人金明玉与被上诉人黄虎林之间的房屋预售转让合同样无效。案外人金明玉与上诉人房屋的预售转让合同，因案外人金明玉与被上诉人金仙玉房屋预售转让登记而解除，预售转让后金明玉的房屋受让人是金仙玉，被上诉人黄虎林没有在开发商销售商和房产局变更自己为合同相对人，黄虎林仅为金明玉房屋预售转让的代理人；2.案外人金明玉、被上诉人黄虎林没有向上诉人履行交付房屋义务；3.被上诉人黄虎林委托朴春花终止了与李松月预售转让交易，已经另行转让给被上诉人金仙玉，实现了金明玉与金仙玉债权债务的概括转移，李松月只是辅助办理过户手续。被上诉人金仙玉已经另行将涉案房屋产权转让给他人，并收取房款；4.原告的20万元房款诉讼请求不能成立。上诉人李松月在没拿到房门钥匙前就已经支付36000元。应该扣除后返还或重新计算为157800元。上诉人李松月于2013年春季罹患小脑萎缩，疑似老年痴呆症，属于限制民事行为能力人,交易行为无效；5.被上诉人黄虎林滥用民事诉讼权利，原告主体不适格。房屋预售转让合同签字证明，合法房屋买受人不是黄虎林，黄虎林不是权利人。综上所述，被上诉人房屋预售转让“改底单”交易损害国家利益，违反法律和行政法规禁止性规定应当认定无效。其恶意提起民事诉讼，一审判决错误，请二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判驳回起诉或者发回重审。
黄虎林在二审中辩称：原审提供的证据可以证明双方之间房屋买卖合同成立，约定价款为20万元，李松月应履行付款义务，李松月与朴春花、金仙玉系另一法律关系应另案解决，李松月未能举证证明黄虎林同意将房屋转给金仙玉。
金仙玉在二审中辩称：黄虎林欠朴春花的钱，房屋是用来抵债的，我实际上是买黄虎林的房子，请二审法院查清事实支持上诉人的诉讼请求。
朴春花在二审中辩称：黄虎林委托我帮助他卖房。经我联系，他与李松月达成房屋买卖协议，后由于李松月无法支付欠款，双方取消了交易，黄虎林当时为了以房子顶欠我的钱，要求李松月协助将房子办理到金仙玉（我的母亲）名下，之后黄虎林到金仙玉家里将房屋钥匙交给了金仙玉。
二审中，李松月、黄虎林、金仙玉、朴春华均未提供新的证据。
经本院审理查明：黄虎林于2012年在案外人金明玉处购买了位于延吉市北山街夕阳红老年公寓B座422号、建筑面积68.50平方米的房屋（即案涉房屋，该房屋为商品房，未办理房屋所有权登记，双方交易后未将商品房买卖合同的买受人变更为黄虎林，商品房买卖合同的房屋买受人仍为金明玉）。2013年开始，黄虎林与朴春花同居，在同居期间，黄虎林欲以200000元的价格出售案涉房屋，朴春花便于2014年12月联系了其朋友案外人ＸＸ花（李松月的女儿）商谈是否购买案涉房屋事宜，经协商案外人ＸＸ花同意为其母李松月购买案涉房屋，约定房屋价款为200000元，在商品房买卖合同的房屋买受人变更为李松月后7日内支付房款。朴春花将该情况告知了黄虎林，黄虎林表示同意并找到案外人金明玉将案涉商品房买卖合同的房屋买受人变更至李松月名下，办理买受人更名时李松月向开发商交纳了相关费用36000元。后由于案外人ＸＸ花出现变故未能及时筹措资金，李松月便向朴春花提出退房要求，朴春花同意退房并告知李松月将商品房买卖合同的房屋买受人变更至其母金仙玉名下，李松月按照朴春花的要求到开发商处将案涉商品房买卖合同的房屋买受人更名为金仙玉，朴春花将李松月支付的相关费用36000余元返还给了李松月，并将案涉房屋产权证办理在了金仙玉名下。黄虎林自称：2015年1月20日知道李松月将案涉房屋返还给了朴春花并登记在金仙玉名下，后来知道朴春花将案涉房屋以190000元的价格出卖给案外人，后向朴春花索要房款发生争议。2015年6月9日黄虎林向延吉市公园街派出所报案称，朴春花诈骗其房屋。
另查，2015年5月开始黄虎林与朴春花不再同居。
再查，黄虎林与李松月达成房屋买卖协议并将商品房买卖合同中的房屋买受人更名为李松月后，黄虎林与李松月没有互留任何联系方式。
本院认为：黄虎林与李松月达成的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。在该合同履行过程中，由于李松月无法及时支付房屋价款，故向朴春花提出了退房的要求，朴春花同意退房并告知李松月将房屋买受人变更为金仙玉。但由于朴春花不是案涉房屋买卖合同的当事人，因此，本案的争议焦点是朴春花的行为是否构成表见代理。
《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”据此，构成表见代理需满足以下条件：1.以被代理人的名义进行活动；2.无权代理人与相对人之间的民事行为具备成立、生效要件；3.相对人有理由相信无权代理人有代理权；4.相对人主观上善意。本案中，朴春花在与李松月的女儿ＸＸ花协商房屋买卖事宜的过程中，就已经告知房屋系黄虎林的，其只是代黄虎林出卖房屋，双方达成一致意见后黄虎林也是按照约定将案涉房屋买卖合同的买受人变更至李松月名下，通过上述事实可以认定朴春花出卖案涉房屋的行为系有权代理。黄虎林将案涉房屋买受人变更到李松月后，并未对收取房款的人作出约定，也未向李松月提供任何自己的联系方式，结合黄虎林与朴春花同居生活的事实，可以认定黄虎林对房屋交易的一切事宜委托给了朴春花处理客观事实。即使黄虎林主张没有委托朴春花解除房屋买卖合同及接收房屋，但对年近八十高龄的李松月而言，完全有理由相信朴春花有权处理涉及案涉房屋买卖中产生的一切事务。因此，李松月将房屋退还给朴春花并无不当，朴春花的行为构成表见代理，该行为对黄虎林具有约束力，李松月已按照约定将房屋返还给了黄虎林，故黄虎林要求李松月支付房款的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定李松月返还房屋，并判令李松月支付房款系适用法律错误，本院予以纠正。黄虎林在本案中要求朴春花、金仙玉承担支付房款的连带责任，与本案属不同法律关系，不属于本案的审理范围，黄虎林可通过另案主张权利。
综上，一审判决认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第3730号民事判决；
二、驳回黄虎林的诉讼请求。
一审案件受理费4300元，保全费1520元，二审案件受理费4300元，合计10120元，由黄虎林负担。
本判决为终审判决。
审判长 全智光
审判员 刘晓娟
审判员 林 美
二〇一六年七月十一日
书记员 段崇鹏