广东省信宜市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂信法民二重字第3号
原告陈天继，男，汉族，现住信宜市。
委托代理人柯长川，广东海法律师事务所律师。
被告陆军，男，汉族，住信宜市。
被告苏家梅，女，汉族，住信宜市。
追加第三人傅继生，男，汉族，住信宜市东镇街道凤岗平田村***号。
原告陈天继诉被告陆军、苏家梅买卖合同纠纷一案，茂名市中级人民法院于2015年7月20日作出（2015）茂中法民三终字第143号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院于2015年9月24日重新立案后，依法另行组成合议庭进行审理。重审中，本院依法追加傅继生作为本案的第三人参加诉讼，于2016年1月12日公开开庭审理了本案。原告陈天继及其委托代理人柯长川、第三人傅继生到庭参加诉讼，被告陆军、苏家梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陈天继诉称，被告陆军与苏家梅是生意上的合作伙伴，两被告以陆军个人名义向原告购买座落在信宜市贵子镇大佛子2800平方米的土地（土地使用证号为：信府国用××××××号），原告已协助两被告办理了土地转让变更登记手续，将土地登记在两被告名下，但两被告一直未按口头约定的时间和金额履行支付地皮款。2013年12月17日，原告陈天继为甲方，被告陆军为乙方，双方签订《协议�》，约定：甲方将座落在信宜市大佛子的土地转让给乙方，该地已办理转户手续由陆军与苏家梅共用，因乙方拖欠甲方地皮转让款人民币120万元未支付，经协商，乙方定于2013年12月17日前支付10万元给甲方，余款110万元定于2014年1月15日前全部付清；乙方逾期付款必须在三天内将土地证交给甲方，限一个月内付清余下的欠款；乙方超过约定期限一个月不付款则视为放弃土地的使用权，土地由甲方无偿收回，乙方无条件协助甲方办理转让过户手续给甲方。签订协议书后，两被告均没有按协议约定的期限履行支付，至今仍拖欠原告地皮款共120万元，原告经多次追讨无果。两被告竞然在办理完土地转户手续后自行委托拍卖行对土地进行拍卖，被告的不诚信行为严重损害了原告的合法权益。原告在迫不得已的情况下于2014年10月25日申请法院对位于信宜市大佛子的土地进行诉前�全。原告是该地的原权利所有人，依法对土地的拍卖款享有优先受偿权，原告请求被告按中国人民银行同期同类贷款利率从主张权利之日起计付利息给原告符合法律规定。请求：一、判令被告陆军、苏家梅共同支付拖欠的地皮款120万元给原告，并按中国人民银行同期同类贷款利率从主张权利之日起计付利息给原告；二、判令原告对位于信宜市贵子镇大佛子的土地（土地使用证号：信府国用×××××号）的拍卖款享有优先受偿权；三、由被告陆军、苏家梅共同承担本案的诉讼费用。
原告围绕其诉讼请求向本院提供证据如下：1.原告陈天继的身份证复印件一份；2.《协议书》复印件一份；3.贵子镇人民政府出具的《证明》复印件一份；4.建设用地批准书及红线图复印各一份；5.国有土地使用权转让合同共2份；6.国有土地使用证［信府国用×××××号］复印件各一份；7.国有土地使用证［信府国用×××××号］复印件一份；8.国有土地使用证［信府国用×××××号］复印件一份；9.傅继生出具的证人证词复印件一份；10.信宜市现行基准地价复印件一份；11.购地发票（金额为20万元）复印一份。
重审中，原告当庭提交的证据有：1.蔡洁的《证明》复印件一份；2.孙淼的《证明》复印件一份。
被告苏家梅辩称，一、苏家梅与原告陈天继互不认识，不存在任何债务关系，原告以苏家梅为被告起诉没有任何的事实依据。二、土地是经拍卖行从傅继生手上拍卖得来的，而不是从原告处购买的。三、我方已支付了12万元给原告，另外已支付了税款、拍卖费等共计29万元。即使被告陆军与原告之间存在转让土地的债务关系，也与苏家梅没有任何关系。请求法院驳回原告对苏家梅的诉讼请求。
被告苏家梅围绕其主张向本�提供的证据如下：1.税收转账专用完税证复印件二张；2.税收通用完税证复印件一张；3.发票联复印件一张。
被告陆军既不作答辩，也没有提供证据。
追加第三人傅继生重审时书面述称，一、座落在信宜市贵子镇大佛子2800平方米的土地［现土地使用证号：信府国用×××××号］的原使用权权利人并不是我本人，而是原告陈天继。当时陈天继通过杨阳找到我，要求暂时登记在我的名下，我提供身份证给杨阳去办理登记手续。实际上，上述土地我没有出过转让款，也没有交过任何的税费和其他费用。二、由于我并不是涉案土地使用权原权利人，也不参与过原告陈天继与被告陆军、苏家梅之间的事情，因此，原、被告之间的纠纷与我无关，本案的处理也与我无关。
本院依职权调取的证据有：1.拍卖成交确认书一份；2.信宜市新闻拍卖公告一份�3.信宜拍卖行2012年第十五期拍卖会资料复印件一份；4.通知一份；5.委托拍卖合同两份；6.信宜拍卖行拍卖公告一份。
经审理查明，原告陈天继与蔡洁是夫妻关系，被告苏家梅与黄海东是夫妻关系。本案涉讼的土地位于信宜市大佛子，面积2800平方米，四至为：东至坎；南至河坎、空地；西至河坎；北至河坎。2008年1月28日，信宜市贵子镇人民政府为转让方（甲方），蔡洁、孙淼为受让方（乙方），双方签订《国有土地使用权转让合同》，将位于信宜市大佛子面积为2800平方米的土地使用权转让给蔡洁和孙淼共同使用。同年3月，蔡洁和孙淼分别取得了信府国用×××××号、信府国用×××××号《国有土地使用证》，其中蔡洁占1120平方米，孙淼占1680平方米。2010年1月22日，上述2800平方米的土地使用权变更登记在第三人傅继生名下，变更登记后的证号为信府国用（2010）第××××号。2012年5月30日，傅继生为转让方（甲方），陆军、苏家梅为受让方（乙方），双方签订《国有土地使用权转让合同》，约定转让上述2800平方米土地使用权，转让总金额为40万元。2012年7月9日，傅继生与信宜市拍卖行签订《委托拍卖合同》，委托拍卖行对上述2800平方米土地使用权及地上建筑物进行公开拍卖。2012年12月22日，茂名市信宜拍卖行出具《拍卖成交确认书》，确认陆军、苏家梅以总金额40万元竞买成交位于信宜市大佛子的2800平方米建设用地使用权及地上建筑物。2013年7月19日，上述2800平方米土地使用权变更登记使用权人为陆军，变更登记后的证号为信府国用（2013）第×××××号，该证注明以陆军名字登记发证，使用权由陆军、苏家梅共同使用。
2013年12月17日，陈天继为甲方，陆军为乙方，双方签订《协议书》，该协议的内容是：“甲方�天继将座落于信宜市大佛子土地（土地权属属于甲方所有，以傅继生名义登记发证）转让给乙方陆军。转让过户手续已办妥，陆军与苏家梅共用，证号：信府国用（2013）第×××××号，面积、界至等详见土地使用证。乙方欠甲方地皮转让款人民币壹佰贰拾万元（1200000元），鉴于乙方地皮转让款支付拖拉，多次违背口头协议，现经甲乙双多次协商，一致达成以下协议：1.乙方于2013年12月17日前支付甲方人民币壹拾万元，余下人民币壹佰壹拾万元必须于2014年1月15日前全部付清。2.乙方逾期，三天内乙方必须将土地使用证交给甲方，限一个月内付清余下欠款人民币壹佰壹拾万元。3.乙方超过期限一个月则乙方放弃该宗土地使用权，由甲方无偿收回土地。以后甲方处理乙方不得干涉，并无条件协助甲方办理转让过户等有关手续。4.本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，本协议自双方签字之日起生效。如任何一方违约，违约方加倍赔偿对方经济损失。”陈天继在甲方签名栏签名盖指模，陆军在乙方签名栏签名盖指模，黄海东在现场见证人栏签名盖指模。原告在协议左下角写下“2013.12.17日壹拾万元未付”后，陆军签名并盖指模确认。
原告于2014年10月25日向本院提交《诉前保全申请书》，要求对大佛子的2800平方米土地使用权予以查封，并提供了担保，本院于同日作出（2014）茂信法朱保字第1号民事裁定书，裁定对信宜市大佛子的2800平方米土地使用权予以查封。原告于2014年10月30日向本院提起诉讼，提出前述诉称中的诉讼请求。2015年1月20日，本院作出（2014）茂信法朱民初字第143号民事判决书判决：一、限被告陆军、苏家梅在本判决发生法律效力后十日内支付地皮款120万元给原告陈天继，并按中国人民银行同期同类贷款利率从主张权利之日起计付利息给原告陈天继；二、原告陈天继对位于信宜市贵子镇大佛子的土地［土地使用证号：信府国用（2013）第××××号］的拍卖款享有优先受偿权。被告苏家梅不服该判决，上诉于茂名市中级人民法院。2015年7月20日，茂名市中级人民法院作出（2015）茂中法民三终字第143号民事裁定书裁定：一、撤销广东省信宜市人民法院（2014）茂信法朱民初字第143号民事判决；二、发回广东省信宜市人民法院重审。重审中，本院依法追加傅继生作为本案的第三人参加诉讼。
对于被告苏家梅辩称其已支付了12万元给原告的问题，
原告在重审庭审中称，被告是在2013年7月19日办理过户手续前支付10万元给我的，当时双方口头约定以130万元成交，被告先支付10万元给我，在办理过户后再支付120万元给我，但后来被告无法支付120万元给我，双方才签订了该份�议。我没另收到被告的20000元。
在重审庭审中，第三人傅继生还述称，因为当时陈天继要处分地皮，在本宗地转让给陆军、苏家梅时，我是委托朋友陈恩礼代办转让手续的。
另查明，本案涉案的土地2800平方米属贵子镇的二级住宅用地，按信宜市国土资源局颁发的信国土资发（2014）69号文件，核定该土地级别价为每平方米515元，上调幅度13%后为每平方米582元，下调幅度15%后为每平方米438元。
本院认为，本案争议的主要焦点是：一、谁是转让2800平方米土地使用权给两被告的实际转让人；二、本案应以《拍卖成交确认书》还是以《协议书》为处理依据；三、《协议书》对被告苏家梅是否有法律约束力；四、被告苏家梅除在《协议书》订立前已支付10万元给原告外，是否还支付20000元给原告，及《协议书》中的120万元转让款是否包含苏家梅已支付的10万元；五、原告对涉案土地依法处置的价款是否享有优先受偿权。
一、关于谁是转让2800平方米土地使用权给两被告的实际转让人问题。位于信宜市大佛子面积2800平方米的土地使用权转让给被告陆军、苏家梅前，登记的使用权人为第三人傅继生，但傅继生不论是书面陈述，还是在庭审中的陈述，都确认其是登记的名义使用权人，原告才是该土地的实际使用权人，并且根据在转让过程中，被告苏家梅是向原告支付款10万元（双方确认）的事实，本院认定上述2800平方米的土地使用权在转让给被告陆军、苏家梅前，属原告所有。据此说明傅继生委托他人代办土地权属转让给两被告，其只是名义上的转让人，实质是原告与两被告之间产生土地使用权属转让。
二、关于本案应以《拍卖成交确认书》还是以《协议书》为处理依据问题。由于原�举证证明拍卖转让后其与被告陆军于2013年12月17日签订《协议书》，而被告陆军也没有对原告的该项事实主张予以反驳，且《协议书》内容也不存在违反法律规定而导致无效的其他情形，故《协议书》是有效的。涉案土地虽经拍卖行拍卖，但该拍卖成交价明显低于所在镇的级别价格，况且之后原告又与被告陆军签订《协议书》，重新确立债权债务关系，说明对涉案土地的拍卖明显存在瑕疵。因此，本案应以《协议书》为处理依据。
三、关于《协议书》对被告苏家梅是否有法律约束力问题。上述2800平方米土地使用权转让后登记使用权人为陆军，该土地使用证注明以陆军名字申请登记发证，使用权由陆军、苏家梅共同使用。由此可知，被告陆军、苏家梅既是涉案土地的共同权利人，也是涉案土地的共同义务人。虽然原告与被告陆军签订《协议书》时，被告苏�梅没有在协议上签名，但苏家梅丈夫黄海东明知协议写明是转让全部涉案土地的欠款为120万元，且写明苏家梅是该土地的共同使用人，在涉及其利益的情况下，仍以现场见证人身份签名见证，可视为对苏家梅的代理行为。为此，可认定被告陆军与原告签订《协议书》，既是陆军的真实意思表示，也是苏家梅的真实意思表示。故被告陆军、苏家梅应共同履行《协议书》所确定的义务。因此，被告苏家梅关于“被告陆军与原告之间存在转让土地的债务关系，也与苏家梅没有任何关系”的抗辩，本院不予采纳。
四、关于被告苏家梅除在《协议书》订立前已支付10万元给原告外，是否还支付20000元给原告，及《协议书》中的120万元转让款是否包含苏家梅已支付的10万元问题。（一）因原告对苏家梅提出的其还另行支付过现金20000元给原告的事实主张予以否认，苏家梅也没有提供相关的证据证实，故本院不予认定。（二）从《协议书》“乙方欠甲方地皮转让款人民币壹佰贰拾万元（1200000元），鉴于乙方地皮转让款支付拖拉，多次违背口头协议，现经甲乙双多次协商，一致达成以下协议：1.乙方于2013年12月17日前支付甲方人民币壹拾万元，余下人民币壹佰壹拾万元必须于2014年1月15日前全部付清”的表述可知，1.被告欠原告的地皮转让款120万元，是协议的当日双方结算的结果，并不是地皮转让的价款为120万元；2.是将欠款120万元分两期偿还，即2013年12月17日前支付10万元，2014年1月15日前付清余下的110万元。而陆军在协议上签名并盖指模确认“2013、12、17日壹拾万元未付”，说明被告未按协议约定付款10万元给原告，故被告仍欠原告的地皮转让款为120万元。至于协议前苏家梅支付原告的10万元，如前所述，由于协议写明被告欠原告的地�转让款120万元，说明协议的当日双方已将该10万元纳入结算后确认被告欠原告的120万元。因此，《协议书》中的欠款120万元不包含苏家梅已支付10万元。
五、关于原告对涉案土地依法处置的价款是否享有优先受偿权的问题。从《协议书》约定的第2、3项可知，双方已约定被告逾期不付清款，原告有权要求被告返还土地，以确保原告债权的实现。据此说明，本案土地使用权的实际转让是以被告付清转让款为条件的。因此，原告请求因转让涉案土地使用权所产生的债权，对依法处置该土地使用权的价款享有优先受偿权，符合公平的法律原则，本院予以支持。
综上所述，原告已按双方约定交付土地给两被告使用，并协助办理了土地使用权变更登记手续，被告陆军、苏家梅没有按协议的约定履行义务，已构成违约，违反了民事活动应遵循的诚实信用原则�原告请求两被告支付土地使用权转让款120万元，合理合法，本院应予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息标准计算”的规定，两被告本应从逾期付款之日（即2014年1月16日）起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息标准计算利息给原告，但原告只请求按中国人民银行同期同类贷款利率从主张权利之日（起诉之日，即2014年10月30日）起计付利息是其的民事权利，本院予以支持。被告陆军、苏家梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可作缺席判决。经本院审判委员会讨论决定，依照《�华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十八条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限被告陆军、苏家梅在本判决发生法律效力之日起二十日内支付土地使用权转让款120万元及该款的利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年10月30日起计至付清转让款之日止）给原告陈天继。
二、原告陈天继在上述第一项判决的债权内，对依法处置被告陆军、苏家梅位于信宜市贵子镇大佛子的土地使用权（土地使用证号：信府国用（2013）第××××号）的价款享有优先受偿权。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15600元，诉前保全费5000元均由被告陆军、苏家梅共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判长 张庆祥
审判员 林伯海
审判员 李承良
二〇一六年三月三十日
书记员 官嘉欣
附法律条文如下：
一、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务
第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。
合同中有关质量、期限、地点或者价款约定不明确，按照合同有关条款内容不能确定，当事人又不能通过协商达成协议的，适用下列规定：（二）履行期限不明确的，债务人可以随时向债权人履行义务，债权人也可以随时要求债务人履行义务，但应当给对方必要的准备时间。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。