山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁03民终3623号
上诉人（原审原告）：名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司。住所地：山东省淄博高新区鲁泰大道以北西六路以东（淄博名尚国际社区商业楼）。统一社会信用代码：91370300584546030G。
法定代表人：杜胜，董事长。
委托诉讼代理人：胡俊，浙江路成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张宁，男，1982年3月8日出生，汉族，个体工商户，现住山东省淄博市张店区。
上诉人名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司（以下简称“银泰城”）因与上诉人张宁房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市高新技术产业开发区人民法院(2017)鲁0391民初611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人银泰城的委托诉讼代理人胡俊，上诉人张宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
银泰城上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判被上诉人张宁与合同解除之日起七日内将案涉商铺恢复至交付时的状态并返还给上诉人银泰城；2、依法撤销一审判决第六项，改判被上诉人张宁于本判决生效后十日内支付上诉人银泰城房屋占用费45760.00元及占用期间物业服务费14040.00元；3、本案一二审诉讼费用由被上诉人张宁负担。事实和理由：一审法院认定事实有误，作出错误判决。
张宁答辩称，我已经有盖章的终止协议了，房屋占用费和物业费不应该支付。房屋恢复到使用前状态，这个当时没约定。我们搬东西之前，银泰城已经把案涉商铺租赁给另一个人了，合同上没体现，当时也没有要求恢复到交付时状态。
张宁上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判上诉人承担2280.00元租金；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人银泰城承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，上诉人缴纳的5000.00元保证金理应从租金中扣除或退还上诉人。2、一审法院认定事实不清，上诉人不应向被上诉人银泰城支付违约金1956.60元。综上，上诉人认可欠被上诉人银泰城租金7280.00元，但上诉人不存在违约事由，且保证金5000.00元被上诉人理应退还或从租金中扣除。
银泰城辩称，双方签订的《终止协议》就案涉《租赁合同》终止事宜已达成一致，系双方真实意思表示，被答辩人应当遵守约定并依约履行，未按约履行的应当按照《终止协议》的约定承担违约责任，支付违约金。
银泰城向一审法院起诉请求：1、请求依法确认双方当事人之间于2014年2月28日签订的《银泰城租赁合同》于2016年3月31日解除，张宁将所涉房屋于本合同解除之日起七日内恢复至房屋交付时的状态并返还给银泰城；2、请求判令张宁立即向银泰城支付欠付租金7280.00元和违约金2009.28元（以欠付的数额7280元为基数，按日千分之一的标准，自2016年4月1日计算至同年12月31日）；3、判令张宁向银泰城支付房屋占用费45760.00元及占用期间物业服务费14040.00元；4、判令银泰城依约不予退还张宁履约保证金11440.00元及质量保证金5000.00元，共计16440.00元；5、案件受理费等诉讼费用均由张宁承担。
一审法院认定事实：双方当事人于2014年2月28日签订《租赁合同》一份，共同约定:银泰城将位于购物中心三层3117号商铺租赁给张宁用于商业经营；租期期限为3个租约年（自计租日即2014年9月30日开始计算至2017年9月29日），租赁面积计52平方米；固定租金第一、二个租约年均为每月5720.00元，第三个租约年为每月6006.00元，按季交租并于每个租赁期的最后一个月20日前支付；物业费每月每平方米30.00元，按季交租并于每个支付期的最后一个月20日前支付；合同签订的当日张宁向银泰城交纳履约保证金11440.00元、物业服务费保证金3120.00元，银泰城有权从上述保证金中扣除欠付的租金、物业服务费、违约金或其他款项，开业日张宁向银泰城交纳货物质量保证金5000.00元；张宁迟延交纳本合同项下的费用，每迟延一日应当向银泰城支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金，迟延超过30日的银泰城有权单方面解除合同；因承租方违约导致合同解除的，出租方有权没收合同项下的履约保证金；本合同因任何原因终止后7日内，张宁应当使所涉房屋恢复到合同附件4的各项标准要求，经银泰城验收确认符合约定后交还等。合同签订后，双方最初均如约履行，银泰城交付了房屋，张宁亦如期交纳了各项费用。2015年12月31日，张宁向银泰城提出了终止合同的请求，后银泰城同意双方并为此签订了《终止协议》，约定：截止到2016年3月31日，张宁欠银泰城租金5720.00元、物业费16120.00元，折抵张宁先前交纳的履约保证金11440.00元、物业服务费保证金3120.00元，尚欠7280.00元，张宁之前交纳的质量保证金5000.00元不予退还；因系张宁擅自提起终止租赁合同，银泰城有权依据《租赁合同》的约定追究违约责任等。
一审法院认为，双方当事人签订的《租赁合同》，均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，确认有效，双方均应予遵守。在合同履行过程中，因张宁不想继续经营，进而提出了终止合同的意思表示，经银泰城同意后双方签订了《终止协议》，约定截止到2016年3月31日经折抵后张宁尚欠银泰城费用7280.00元，张宁之前交纳的质量保证金5000.00元不予退还，张宁应当遵守上述约定并依约履行。同时，对于银泰城请求确认双方签订《租赁合同》于2016年3月31日解除的主张，予以支持，张宁应当依约将所涉房屋于本合同解除之日起七日内返还给银泰城，对于银泰城主张的要求张宁恢复至房屋交付时的状态，双方在合同中约定的系要求张宁应当使所涉房屋恢复到合同附件4的各项标准要求进行归还，但在诉讼过程中银泰城并未提交合同附件4，因此，自此无法确认最初房屋交付时的状态，对于银泰城的该项主张，不予支持。对于银泰城主张的违约金，虽然双方签署了上述《终止协议》，但协议中已明确确认了系张宁提起终止（实际为违约）的事实，且协议中亦约定了银泰城继续追究违约责任的条款，因此，对于银泰城主张违约金的事实，符合法律规定和双方的约定，予以支持，但数额应当为1965.60元（以欠付的数额7280.00元为基数，按日千分之一的标准，自2016年4月1日计算至同年12月31日共计9个月），银泰城主张2009.28元系计算错误，对于多主张的部分，于法无据，不予支持。关于银泰城请求判令不予向张宁退还履约保证金11440.00元的主张，与双方在《终止协议》中的约定不符，不予支持。关于银泰城请求判令张宁向支付房屋占用费45760.00元及占用期间物业服务费14040.00元的主张，首先，双方在签订《终止协议》中已明确约定双方的合同于2016年3月31日解除，从常理上讲双方的权利义务自此终止；其次，银泰城没有提供证实张宁在上述解除日期之后继续占铺经营，反之，张宁提供了相关录音证据能够与其陈述的事实相互印证，自上述解除之日银泰城已经将涉案商铺进行了上锁等控制行为，张宁自此没有再经营。综上，确认银泰城主张的该项事实无证据证实，其该项主张不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司与张宁在2014年2月28日签订《租赁合同》于2016年3月31日解除。二、张宁于上述合同解除之日起七日内将位于银泰城内购物中心三层3117号商铺返还给名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司。三、张宁于本判决生效后十日内支付名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司租金、物业费等共计7280.00元。四、张宁于本判决生效后十日内支付名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司违约金1965.60元。五、名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司不予退还被告张宁质量保证金5000.00元。六、驳回名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司其他诉讼请求。如张宁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2489.00元，减半收取1244.50元，由名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司负担1082.50元，由张宁负担162.00元。
二审期间，上诉人银泰城围绕上诉请求依法提交了其与淄博少儿棋院于2016年12月底签订的关于案涉房屋的租赁合同一份。上诉人张宁围绕上诉请求依法申请证人赵某、郭某出庭作证的证言一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人银泰城与上诉人张宁签订的租赁合同于2016年3月31日解除。租赁合同解除起直至2017年1月，上诉人张宁的货物一直放在案涉房屋。在这期间，案涉房屋一直处于被锁状态。现案涉房屋已由上诉人银泰城于2016年12月底出租给了淄博少儿棋院。
以上事实有证人赵某、郭某的证言及双方当事人当庭陈述在卷佐证，足以认定。
二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人银泰城要求上诉人张宁将案涉房屋恢复至交付时状态有无事实及法律依据；二、上诉人张宁应否支付上诉人银泰城案涉租赁合同解除后的房屋占用费及占用期间的物业服务费；三、上诉人张宁缴纳的5000.00元保证金应否予以退还或从所欠租金中扣除；四、上诉人张宁应否支付上诉人银泰城违约金1965.60元。
关于焦点一：双方签订的案涉租赁合同24.2条约定“并使该房屋符合本合同附件四的各项标准要求，经甲方（银泰城）验收确认符合约定后，交还给甲方”。本案中，上诉人银泰城一审、二审均未按照合同约定提交附件四，且二审中上诉人银泰城明确认可其不能提供附件四，故，上诉人银泰城应当承担举证不能的责任。另，案涉房屋已由上诉人银泰城另行出租给了淄博少儿棋院，上诉人银泰城的该行为可以证明其认可上诉人张宁交付的房屋符合合同约定的返还要求，且另行出租的行为亦导致案涉房屋已无恢复至交付时状态的可能。因此，上诉人银泰城关于上诉人张宁将案涉商铺恢复至交付时状态的上诉请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。
关于焦点二：双方均认可案涉租赁合同已于2016年3月31日解除。上诉人银泰城主张案涉租赁合同解除后，上诉人张宁一直占用案涉房屋至2016年12月31日，故要求上诉人张宁支付上诉人银泰城自2016年4月1日起至2016年12月31日止的房屋占用费及占用期间的物业服务费。上诉人张宁对此不予认可，并申请证人赵某、郭某出庭作证证明系上诉人银泰城将案涉房屋上锁，导致其无法搬走货物，直至2017年1月，上诉人银泰城与淄博少儿棋院签订租赁合同后联系上诉人张宁，并打开锁，上诉人张宁将货物从案涉房屋搬走，故上诉人张宁占用案涉房屋系由上诉人银泰城的过错造成，其不应支付房屋占用费及占用期间的物业服务费。本院认为，双方当事人应对各自的主张提供证据证明。上诉人银泰城未提供证据证明上诉人张宁自案涉租赁合同解除之后继续占用案涉房屋的行为，且上诉人银泰城二审中的陈述前后矛盾：其一开始陈述不会对任何商铺进行上锁行为，但在证人赵某出庭作证时，其又自认曾对出租给证人赵某的房屋进行过上锁行为；另，其一开始陈述上诉人张宁的货物是在仓库，后又陈述在案涉房屋。相反，上诉人张宁一审提供的与上诉人银泰城工作人员孙俪的通话录音与二审中证人赵某、郭某的证言相互印证，能够证明案涉租赁合同解除后，上诉人银泰城将案涉房屋上锁进行实际控制的行为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，上诉人银泰城未提供证据证明上诉人张宁故意占用案涉房屋的事实，其应承担举证不能的责任。且上诉人张宁提供的证据能够证明上诉人银泰城实际上锁控制案涉房屋的事实。因此，上诉人银泰城主张上诉人张宁支付案涉租赁合同解除后至2016年12月31日期间的房屋占用费及占用期间房屋物业服务费的上诉请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。
关于焦点三：双方当事人于2016年2月28日签订的《终止协议》，系双方真实的意思表示，合法有效，双方应遵守该协议的约定。案涉《终止协议》约定“截止到2016年3月31日经折抵后张宁尚欠银泰城费用7280.00元，张宁之前交纳的质量保证金5000.00元不予退还”，故上诉人张宁应当遵守上述约定并依约履行，其主张退还5000.00元保证金或抵扣尚欠房租的请求违反《终止协议》的约定，本院依法不予支持。
关于焦点四：双方签订的《终止协议》第4条约定：因贵司（上诉人张宁）擅自提前终止租赁合同，我司（上诉人银泰城）有权依据租赁合同的约定追究贵司的违约责任。本案中，上诉人张宁提前终止租赁合同的行为及延迟交付房屋租金的行为违反了双方签订的《租赁合同》的约定，构成违约。因此，对于上诉人银泰城主张违约金的事实，符合法律规定和双方的约定。上诉人张宁关于其没有违约事由，不应支付违约金的上诉理由没有事实及法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，上诉人名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司、上诉人张宁的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1345.00元，由上诉人名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司负担1295.00元，上诉人张宁负担50.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 鹏
审 判 员 边存鑫
审 判 员 孟庆红
二〇一七年十二月十一日
法官助理 葛云雷
书 记 员 皮 玥