上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初4986号
原告(反诉被告)：庞江强，男，1980年4月10日生，汉族，住浙江省。
委托诉讼代理人：马琳，上海辉和律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海达超电器成套设备有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：陈月飞，总经理。
委托诉讼代理人：陈结根，上海翊鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦军，上海翊鸿律师事务所律师。
原告庞江强与被告上海达超电器成套设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案后，依法适用简易程序审理。期间，被告提起反诉，本院依法予以受理。审理中，因案情复杂，本院转为适用普通程序进行审理。经本院院长审批，本案延长审限六个月。本院于2017年12月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马琳、被告的法定代表人陈月飞及委托诉讼代理人秦军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《厂房租赁合同》于2016年10月17日解除；2.判令被告支付拖欠的2016年3月25日至2016年12月21日期间的厂房租金及使用费人民币(下同)140,917元(按每月15,834元的标准计算，其中包含2016年3月25日至2016年10月17日期间的租金107,139元和2016年10月18日至2016年12月21日期间的使用费33,778元)；3.判令被告支付违约金15,834元。诉讼中，结合本院对合同效力所作释明，原告将上述诉请变更为：判令被告支付拖欠的租金及使用费共计125,083元(即由上述140,917元减去租赁保证金15,834元得出)。事实和理由：2013年6月19日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定由被告向原告承租位于上海市松江区九亭镇龙高路XXX号、面积940平方米的厂房(以下简称涉案房屋)。合同对租期、租金标准及支付、违约金等事项进行了约定。签约后，原告按约交付厂房，但被告未按约支付租金。经原告多次催要，被告仍未支付，故提起诉讼。
被告辩称，不同意原告的全部诉请。原告已按约将使用费付至2016年3月24日。因涉案房屋遭遇拆违，2016年3月初，原、被告达成口头协议，约定2016年3月25日起被告无需再付租金，并配合原告进行拆违。据此，双方之间的《厂房租赁合同》已于2016年3月25日合意解除。此外，2016年7月15日，被告曾收到九亭镇政府的强拆通知，要求被告于当月18日前自行拆除违章建筑。受拆违因素影响，被告于2016年3月初即开始搬迁，最终于2016年11月28日全部搬离。综上，被告并未违约不付租金或使用费。退一步讲，即便要付使用费的，原告主张的计算期间也有误。另外，从2016年2月起，原告从未要求被告支付租金或使用费。原告所称发通知解除合同，被告并未收到。至于租赁保证金15,834元，应予返还，原告无权抵扣任何费用。
被告向本院提出反诉请求：1.确认原、被告之间的《厂房租赁合同》于2016年3月25日解除；2.判令原告支付被告动迁补偿费、搬迁费共计135,864元(其中，搬迁费为58,200元，系根据实际搬迁费用得出；拆迁补偿费为77,664元，系参照案外的《闵行区七宝镇人民政府拆违和环境综合整治补偿办法》的标准估算得出)；3.判令原告支付被告装修损失费5,712元(系形成附和的装饰装修物残值损失，被告共计装修投入137,620元，其中包含电线费57,120元，该项诉请金额即按电线费的10%主张。计算理由：双方曾有约定，涉案房屋的线路由原告负责，但原告转嫁给了被告，实际花销为57,120元，考虑到折旧因素，被告只主张该费用的10%)；4.判令原告返还被告租赁保证金15,834元。诉讼中，被告将上述诉请2-3的金额调高，即将诉请2的金额调整为152,200元(由四项组成：一是拆违和环境综合治理补偿费94,000元，参照《闵行区七宝镇人民政府拆违和环境综合整治补偿办法》得出；二是机器搬运费12,000元，4,000元×3车得出；三是货物搬运费38,700元，900元/车×43车得出；四是叉车费7,500元，750天/天×10天得出，该叉车费是将第三项的货物搬运到汽车上所生费用)。将诉请3的金额调整为137,620元(由两部分组成：一是装修材料费加人工费共计80,500元，二是电线费57,120元)。嗣后，结合本院对合同效力的释明，被告又将上述反诉请求1变更为要求确认《厂房租赁合同》部分有效、部分无效，且有效部分已解除，并表示上述反诉请求2-4系基于合同部分有效、部分无效所提，内容同上。事实和理由：双方签订《厂房租赁合同》后，被告如约支付房租。然2016年7月15日，被告收到九亭镇政府下达的拆违决定书，要求被告于当月18日前搬离。被告立即找原告商谈动迁补偿、拆迁赔偿等事宜，但无果。拆迁在即，被告无奈遂边找厂房边搬迁，于2016年11月全部搬离。涉案房屋也于2016年12月22日被拆除。此前的2016年3月初，双方曾口头协商达成合意，即2016年3月13日起被告无需再付租金，且原告承诺给被告另寻他处及搬迁的合理时间。现原告违背诚信，恶意诉讼，被告无奈提起反诉。
针对被告的反诉，原告辩称，首先，双方并未口头合意解约，也未达成被告无需再付租金的口头协议。其次，被告主张的动迁补偿费、搬迁费无事实和法律依据，且根据合同第十九条的约定，被告也无权主张该费用。另外，被告以他处的整治补偿办法作为参照来衡量本案的补偿费损失，显然缺乏依据。第三，因被告违约导致合同解除，其无权要求装修损失赔偿，且被告也未举证证明其曾进行过装修。至于租赁保证金，原告有权要求冲抵本诉的违约金。
本院经审理认定事实如下：2013年6月19日，原告作为甲方、出租方，与被告作为乙方、承租方签订《厂房租赁合同》，约定由被告向原告承租涉案房屋作生产用途使用，租期三年零九个月，从2013年6月16日至2017年3月12日。前9天为装修期，免收租金。正式计租时间为2013年6月25日。租金按建筑面积每平方米0.55元，月租金15,834元，年租金为190,000元。双方签约时，乙方向甲方支付租赁保证金15,834元和2013年6月25日至2013年12月24日的六个月租金。合约期满乙方付清租金及一切费用后，甲方将保证金全额退还。乙方应每六个月支付一次租金，支付时间为提前30天支付。逾期30天未付租金，甲方有权终止合同，并保留其他合法追缴权利。乙方应保持厂房原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备。如乙方需改建或维修建筑物，须经甲方同意方能实施。该合同第十三条约定，该合同有效期内，任何一方违约，对方都有权解除合同。由此造成的损失，由违约方赔偿。第十九条约定，如在合同期，厂房拆迁政府拆迁除外，乙方的搬迁费用由甲方支付。第二十条约定，如在合同期内，甲方要与乙方终止合同，甲方要赔偿乙方的装修费用。第二十一条约定，合同期内任何一方违约都要付对方一个月租金。该合同另对其他租赁事宜进行了约定。
诉讼中，原告称，其曾以EMS快递形式向被告发出2016年10月17日《解除〈厂房租赁合同〉通知书》，载明因被告违约欠付租金，经催讨仍未支付，故原告依约终止合同，并通知被告双方之间的《厂房租赁合同》于2016年10月17日终止，要求被告结清所欠费用并及时搬离厂房。该邮件于2016年10月19日寄出，次日送达，投递结果查询为“他人收”。对此，被告称其并未收到。
另诉讼中，关于涉案房屋的来源和权属，原告称，涉案房屋系由其向上海近铁展示装饰工程有限公司(以下简称近铁公司)所租，而上海市松江区九亭镇龙高路XXX号厂房(涉案房屋系其中一部分)的权利人则为上海伟灵龙实业发展有限责任公司(以下简称伟灵龙公司)。近铁公司和伟灵龙公司之间也系租赁关系。为此，原告还提供了其与近铁公司之间的《厂房租赁合同》为证。被告对原告所述的租赁物来源无异议。
另查明，本案诉讼之前，近铁公司已发起对庞江强的诉讼〔(2017)沪0117民初2087号案件，以下简称2087号案件〕，主要以其欠付使用费为由要求支付该费用。该案审理中，作为原告的近铁公司为证明租赁物的来源、权属及系争租赁合同的效力，提供了一系列证据材料，其中有一份关于上海市松江区九亭镇龙高路XXX号厂房的平面图。该案审理中，庞江强自认上海市松江区九亭镇龙高路XXX号厂房的次承租人系于2016年12月10日最终搬离。本案审理中，本院一则向双方当事人说明了2087号案件审理的相关情况，二则出示了该平面图，并由双方在图上确认了涉案房屋的位置，其中，双方确认：涉案房屋中有一部分位于近铁公司改建(无合法审批手续)的面积中。此外，2087号案件经本院审理后已作出判决并已生效。
审理中，本院结合案情，对涉案房屋之无合法建造手续部分所对应的合同无效进行了释明，释明后，原、被告各自对诉请作了前述变更。
本案诉讼中，关于涉案房屋被拆除的时间，原告一直称2016年12月22日，而被告的表述前后不一，在其反诉状及前期审理中均认可拆除时间为2016年12月22日，在庭审时却又称实际拆除日期为2016年12月12日。
此外，关于被告搬离涉案房屋的时间。被告坚称其于2016年11月28日最终搬离，并以电话方式通知原告接收房屋。但原告对此不予认可，并称其一直催促被告搬离，但被告拒绝，直至强拆。
诉讼中，双方确认，涉案房屋在由原告向被告交付时并非毛坯状态。审理期间，被告称其曾进行了翻新装修，但对涉案房屋在其装修前后的状况并未通过录像或公证等方式予以固定。审理中，本院要求被告对装修问题充分举证，但其仅能提供如下证据：1.2013年6月18日其与案外人葛某某签订的《材料费及工费》1页；2.2013年6月18日至2014年6月9日期间案外人葛某某出具的材料费和人工费收款凭据11张；3.2013年6月28日案外人上海市宝山区方力五金商店开具的电线费57,120元的收款收据一份；4.被告所作固定资产(构建筑)清查明细表一份。原告对上述证据的真实性、关联性均不予认可，且认为《材料费及工费》签订时间在租赁合同之前，有违常态，且被告在尚未取得租赁权时，不可能对用料写的如此详尽。
诉讼中，被告为证明其搬迁费用损失58,200元，还提供了一张由案外人于2016年11月29日出具的搬迁费收据，被告对其真实性、关联性亦不予认可。
另外，诉讼中，被告为证明其正常履约受到环境综合整治的影响，还提供了政府网站截屏两张，一张显示内容为“九亭城管中队开展龙高路勤富路乱象整治”一文；另一张系2016年3月7日九亭镇工程项目管理办公室所发《勤富路龙高路垃圾房污水纳管改造工程招标公告》。原告对网页截屏的真实性、关联性均不予认可。
上述事实，有《厂房租赁合同》、平面图、生效民事判决书认定的事实及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，关于《厂房租赁合同》的效力问题，根据本案已查明的事实，应结合具体情况作区分处理。一方面，结合已生效民事判决书的认定，对于来源于伟灵龙公司且未经近铁公司改建的租赁物部分，对应的租赁合同应属有效，双方均应恪守履行。而另一方面，对于近铁公司自行翻建的的租赁物部分，因未经合法批准建造，故其对应的租赁合同当属无效。对于无效的部分，原告存在主要过错，而被告在承租该部分房屋时未尽到必要的注意义务，亦存在次要过错。
据此，《厂房租赁合同》系部分有效、部分无效。针对有效的部分，被告理应按约足额支付房租，未按约支付的，原告可依约依法追究被告的违约责任。本案中，对于该有效部分，首先，双方均诉请确认合同解除，说明双方合同解除本身并无异议，只不过对解除事由各持己见。其次，关于解除事由。被告主张双方于2016年3月25日合意解约，但缺乏相应的证据证明，原告对此又不予认可，本院难以采信。同理，虽然本案中被告关于涉案房屋遭遇拆违整治的相关事宜与原告在另案中的陈述相互印证，但被告确无证据证明原告已免除了2016年3月25日起的租金或使用费，而其所称原告从2016年2月起未再向其催讨过租金一事，即便属实，也无法得出原告已放弃相关权利主张的必然结论。在此情况下，被告未按约支付租金构成违约，原告有权解除合同。但原告主张2016年10月17日合同解除尚缺乏依据，因为被告否认收到原告所发解除通知，原告又未补强证据证明该通知确系有效送达。但即便如此，由于涉案房屋于2016年12月22日被拆除，导致租赁合同事实上已履行不能。综上，本院确认《厂房租赁合同》的有效部分已解除。合同虽已解除，但被告仍应支付欠付的租金或使用费。针对无效的部分，原告可参照合同约定的租金标准向被告主张占有使用费。但原告计算的截至日期应予调整，主要理由在于，原告在另案中已自认被告于2016年12月10日最终搬离，在其对涉案房屋遭遇整治一事知情的情况下，应推定其在被告搬离之时即应收回房屋，故相应的使用费计算至2016年12月10日为宜。原告主张的起算时间和计算标准(每月15,834元)尚无不妥，本院予以采纳。审理中，被告虽辩称其已于2016年11月28日搬离，但一则缺乏相应的证据证明，二则即使该搬离时间属实，也不代表其已完成了租赁物的返还义务，在原告不认可的情况下，其也不能证明原告在其合理主张房屋返还情况下有怠于接受之情形，故对被告所述搬离一事，本院难以采信。此外，被告所举证据亦不足以证明其对租赁物的占有使用受到了可归责于原告的不利影响，在此情况下，本院也很难作出使用费应当少付或者不付的认定。关于租赁保证金15,834元，被告主张返还，而原告主张抵扣租金及使用费，本院认为原告的主张并无不妥，予以支持。
关于被告所提的各项损失赔偿问题。首先，关于搬迁费损失58,200元，一则，被告提供的证据并不充分，二则，搬迁费系一次性费用，在租赁合同终止后，承租人返还租赁物是其主要的法定义务，搬迁费是必然要发生的费用。本案中，即便合同能够正常履行，租期也已所剩无多。结合该两点，本院对该项诉请不予支持。其次，关于形成附合的装饰装修物残值损失。一则根据相关司法解释的规定，有效情况下双方之间可就装修残值进行结算，而无效情况下原则上应就装修现值进行结算，基于此，被告全部主张装修残值损失本身即于法不符。更主要的是，本案中，被告未提供充分证据证明装修投入的真实性，应承担相关举证不能的不利后果，此其一。其二，从有效部分和无效部分分而论之的角度看，针对有效部分，在被告违约情形下，其也无权要求原告赔偿装修残值损失。本案中也不存在原告在利用价值范围内适当补偿的问题。针对无效部分，即便原告根据过错应当承担相应赔偿责任的，但鉴于被告举证不能，本院对此也难以支持。统上，本院对该项诉请也不予支持。至于拆迁补偿费，被告并未提供证据证明涉案房屋存在相应的拆迁补偿款且该款项与其有关，在此情况下，其要求原告支付该费用，尚缺乏事实和法律依据，本院难以支持。而被告以他处房屋的相关补偿标准作为其主张依据，也明显缺乏关联性和说服力，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条第(二)项之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)庞江强与被告(反诉原告)上海达超电器成套设备有限公司之间的《厂房租赁合同》部分有效、部分无效，且有效部分已解除；
二、被告(反诉原告)上海达超电器成套设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)庞江强租金及使用费共计119,282.80元(已扣除租赁保证金15,834元)；
三、驳回被告(反诉原告)上海达超电器成套设备有限公司的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
本诉案件受理费3,118元，反诉案件受理费2,942元，合计诉讼费6,060元，由原告(反诉被告)庞江强负担128元(已付)，由被告(反诉原告)上海达超电器成套设备有限公司负担5,932元(已付2,942元，余款2,990元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
审 判 员 李晓蕾
人民陪审员 陆为明
二〇一八年一月二十九日
书 记 员 周昳歆
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第十一条……
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
……