昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初4562号原告：云南俊盟置业有限公司,住所地：昆明市盘龙区北京路世纪俊园二期1幢24层24A号。法定代表人：王学晓，系该公司总经理。委托代理人：和慧莲、林丽，均系云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告：李梓硕，女，汉族。被告：范红云，男，汉族。二被告共同委托代理人：卢一汕，云南昕坤律师事务所律师，特别授权代理。原告云南俊盟置业有限公司诉被告李梓硕、范红云商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月19日受理后，依法适用普通程序，于2017年8月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人和慧莲、被告委托代理人卢一汕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原被告双方签订的【金尚俊园写字楼1幢1902】《商品房购销合同》及补充协议已经解除;2、请求判令被告返还【金尚俊园写字楼1幢1902】房屋并在7日内无条件配合原告办理《商品房购销合同》解除备案手续;3、请求判令本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2013年6月26日,原被告双方签订了【金尚俊园写字楼1-1902】的《商品房购销合同》及补充协议。依据合同约定,被告购买原告开发销售的【金尚俊园写字楼1-1902】房,该套房产的总价为人民币2430195元。合同约定房款为贷款方式付款，被告首期支付购房总价款的60.09%，金额1460195元,其余价款向建设银行云南省分行贷款支付，原告为被告的借款行为向银行提供阶段性保证担保。鉴于被告逾期偿还银行贷款,银行通知原告履行连带保证责任。原告遂为被告向银行承担担保责任。根据合同约定，被告未按约偿还贷款或违反担保贷款合同的其他约定，原告有权解除合同,为此双方签订了《解除协议书》。同时因此造成原告直接或间接经济损失(包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、评估费、拍卖费、执行费），被告应承担全部赔偿责任。现原告为维护自己的合法权益,故诉至本院,主张上述诉请。被告辩称,解除协议是双方的真实意思表示，双方的合同已经解除，请求法庭依法确认合同解除的效力。案涉房屋是因为被告原因导致已经被查封了，现在是无法办理解除备案手续的。虽然案涉房屋已经备案在被告名下，但实际上产权并不属于两被告，在没有办理产权证前产权依然属于原告。现在案涉房屋被昆明中院查封并进入处置阶段，原告主张房屋产权没有发生转移也是依据相关法律规定，被告予以认可。在判明房屋产权归属之后所产生的法律后果被告愿意承担。如果最终确认合同解除产生返还的首付款被告也愿意作为案外第三人执行债权的保障支付到法院相关查封账户。经审理，本院确认如下案件事实：原告云南俊盟置业有限公司与被告李梓硕于2013年6月26日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》、于2013年7月15日签订《商品房购销合同》之补充协议二,以上合同主要内容为:一、被告将其开发建设的位于白云路××××路交叉口金尚俊园三期1幢19层1902号房出售给原告，房屋套内建筑面积为154.69平方米，房屋总价款为人民币2430195元，交房时间为2013年10月31日前。合同签订同日，双方办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为KM2013070147526。二、原告首期支付购房总价款的60.09%，金额1460195元,付款日期：2013-04-23。其余价款970000元向建设银行云南省分行贷款支付。三、如被告未按贷款（按揭）合同的约定偿还贷款或违反贷款（按揭）合同的其他约定，致使银行要求原告承担连带保证责任的(含部分或全部承担连带责任的情况,以银行出具的要求承担连带责任的文件为准),无论房屋是否交付,是否出租第三方,原告均有权解除合同，要求被告返还房屋,配合原告办理《商品房购销合同》解除备案手续。合同自原告解除合同通知书送达被告之日起解除（按合同约定寄出5日视为送达）。审理中查明，2013年9月24日原告李梓硕、范红云与中国建设银行股份有限公司云南省分行签订《个人住房(商业用房)借款合同》,总贷款4070000元,用于购买白云路××××路交叉口金尚俊园三期1幢19层1901、1902、1903、1905号房屋,贷款期限120个月,原告自愿为被告向银行的借款提供抵押加阶段性保证,其中贷款支付了本案的剩余房款970000元。庭审中原、被告均认可本案涉案房屋的房款已支付完毕,房屋已交付被告使用至今。2016年6月27日中国建设银行云南省分行昆明第四个人贷款中心向原告发出履行个人住房贷款担保义务的告知函。2017年7月11日中国建设银行云南省分行昆明第四个人贷款中心出具代偿证明,说明截止2017年7月11日原告代被告偿还1501669.77元的按揭款项,其中含本案涉案房屋的按揭贷款。2015年9月24日,原被告自愿达成《商品房购销合同》解除协议,该协议主要内容:双方确认房屋尚未交房,双方自愿解除《商品房购销合同》,被告配合原告办理解除合同及备案登记相关手续,原告向被告退还房款(被告已缴付房款-原告代被告向银行偿还的贷款本息)。审理中还查明,原告曾于2016年11月14日向本院起诉,请求确认原被告签订的《商品房购销合同》及补充协议一、二已经解除,后原告自愿撤诉,本院2016年12月14日作出(2016)云0103民初6708号民事裁定书,准予原告撤回起诉。本案涉案房屋已被昆明市中级人民法院予以先后两次查封,查封总期限2015年1月19日—2020年1月17日,查封内容该房产停止办理变更、过户、抵押。庭审中原告称2016年7月25日收到昆明市中级人民法院发出的协助执行通知书，随后向该院提出执行异议申请。2017年3月6日云南国情拍卖有限公司受昆明市中级人民法院委托对该房产进行公开拍卖。以上事实，有原告提交的企业法人营业执照、被告身份证复印件、《商品房购销合同》及《合同补充协议》、《个人住房(商业用房)贷款合同》、个人住房贷款担保业务合作协议、公证书、履行担保责任通知书、还款证明、代偿证明、《商品房购销合同》解除协议、昆明市中级人民法院协助执行通知书及查封财产清单、司法拍卖公告等证据在卷佐证及原告、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”。本案从原告的两项诉讼请求内容看,原告依据原告、被告双方自愿签订的《解除协议书》,首先主张请求判令确认《商品房购销合同》及补充协议已经解除,其次请求解除《商品房购销合同》备案手续,再为请求被告返还金尚俊园写字楼1-1902房屋,而不是在合同解除后主张赔偿损失。涉案《解除协议书》的签订时间是在法院对该房司法查封之后,而司法查封内容为该房产停止办理变更、过户、抵押。最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定:“审判机关在审理确权诉讼时,应对查清所要确权的财产权属状况,发现已经被执行局查封、扣押、冻结的,应当中止审理;当事人诉请确权的财产被执行局处置的,应当撤销确权案件;在执行局查封、扣押、冻结后确权的,应当撤销判决书或调解书。”案涉房屋的房款(首付款、银行按揭贷款)已支付完毕,房屋已交付被告使用,双方之间房屋买卖关系的主要权利义务已基本履行完毕,被告对涉案房屋享有物权期待权,在尚未办理房屋产权证的情况下,该房由被告的债权人另案已申请法院执行查封、处置,房屋权属尚不清楚,属于事实上不能行使解除权,故对原告的两项诉讼请求,在法院执行查封、处置依然存在的情况下,本院不予支持。鉴于原告已提出执行异议申请,本院已告之原告可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张权利。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、法发[2011]15号第26条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条的规定，判决如下：驳回原告云南俊盟置业有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由原告云南俊盟置业有限公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘学俭人民陪审员  农绍领人民陪审员  杜 芸二〇一八年一月二十日书 记 员  刘艳艳