江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终4788号
上诉人（原审原告）：倪某2，男，1957年5月24日生，汉族，住上海市长宁区。
上诉人（原审原告）：姚艾熹，女，1958年4月5日生，回族，住上海市长宁区。
上诉人（原审原告）：倪某1，女，1999年9月17日生，回族，住上海市长宁区。
法定代理人：倪某2，系倪某1父亲。
委托诉讼代理人：张井申（受倪某2、姚艾熹、倪某1共同授权委托），上海市公民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江阴市恒基房地产有限公司，住江阴市月城镇文化街118号。
法定代表人：唐双凤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐林鹏，江苏春申律师事务所律师。
委托诉讼代理人：华磊，江苏春申律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：江阴华府天地投资管理有限公司，住江阴市临港新城滨江西路2号7幢409室。
法定代表人：石枫。
上诉人倪某2、姚艾熹、倪某1因与被上诉人江阴市恒基房地产有限公司（以下简称恒基公司）、江阴华府天地投资管理有限公司（以下简称华府公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2016）苏0281民初1625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
倪某2、姚艾熹、倪某1上诉请求：撤销一审判决第三项，加判恒基公司对第一、二项确定华府公司的付款义务承担连带责任。事实及理由：一、其购买恒基公司开发的华府天地的房产，前提条件即包租5年。华府公司系为配合恒基公司的售房而由恒基公司注册成立。恒基公司为规避履行《华府天地商业街委托经营管理合同》（以下简称《委托经营合同》）的支付租金义务，在售房之时让华府公司与其签订《委托经营合同》，之后华府公司故意违反工商行政管理的规定造成营业执照被吊销，公司人员亦去向不明，致使其无法向华府公司主张租金，说明恒基公司与华府公司存在恶意串通。二、恒基公司与华府公司系一体，在售房、包租中的任何行为均应被视作共同行为，并对后果承担连带责任。三、虽然合同没有约定恒基公司对租金承担连带支付义务，但是“江阴市政府重点打造的项目――江阴华府天地商业街”打印资料载明开发商承诺包租5年，该资料系其参加的购房团工作人员给其，其中对包租5年进行了广告宣传。
被上诉人恒基公司辩称，一、其公司与华府公司系两个独立的法人，并不存在关联性。华府公司的成立、被吊销营业执照均不是其能够决定；上诉人所称华府公司的成立完全是为了配合其售房行为，亦缺乏事实依据。二、其将楼盘整体销售给案外人江阴泽舟投资有限公司（以下简称泽舟公司），泽舟公司再委托华府公司销售，泽舟公司已经将房款支付恒基公司，其与泽舟公司约定发票直接开具给购房者，房款由华府公司收取。华府天地商业街商铺《预订单》以及《委托经营合同》是由上诉人与华府公司签订，其并非前述两份合同的当事人，对华府公司作出包租5年的承诺不知情。三、其从未发布过华府天地商业街广告的印刷品，从未在《商品房买卖合同》中或以其他方式承诺对华府公司所承诺的包租5年的义务承担连带责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人华府公司未作答辩。
倪某2、姚艾熹、倪某1向一审法院起诉请求：1.恒基公司、华府公司连带付清2012年10月1日至2015年9月30日结欠租金250128元；2.连带支付违约金45901元。
一审法院查明事实：
2010年7月11日，姚艾熹与华府公司签订《华府天地商业街商铺预定单》（以下简称《预定单》）一份，主要内容为：商铺位置80号，面积112.33平方米，定金20000元，实际成交金额815239（后改动为805968元）；本预定单为签订华府天地商业街《商品房买卖合同》和相关合同之依据，定金可全额抵减首期应付款；客户自愿接受华府公司一次性赠与前2年市场培养金，前2年同意由华府公司负责对本项目统一经营管理、统一业态经营布局和市场培育；客户自愿同意商铺第三年、第四年、第五年的商铺经营权、使用权、收益权在投资回报高于或等于8%时，统一交华府公司经营管理、统一出租、统一业态经营布局，代收租金在20个工作日内返还业主。
2010年7月11日至2010年8月28日，华府公司给倪某2、姚艾熹开具定金及房款收据5份，共计805968元。2010年8月30日姚艾熹与华府公司签订《委托经营合同》一份，合同约定：“姚艾熹就购买的商铺委托华府公司经营管理，委托经营期限自2010年10月1日至2015年9月30日止；委托经营权限为在五年中华府公司享有该商铺的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权，在委托经营期限内，未经华府公司同意不得撤销其代理权限；租金支付方式为市场培育期第一、二年的租金双方已确认，无需支付商铺租金，两年的市场培育期无偿交于华府公司统一经营，第三年租金为74112元，第四年租金为83376元，第五年租金为92640元，华府公司按每半年支付租金，若逾期支付租金，则按租金每日万分之三作为违约金，合同继续履行（若逾期支付租金半年，姚艾熹有权终止合同）”等内容。
2010年8月15日恒基公司与倪某2、姚艾熹、倪某1签订《商品房买卖合同》，约定：倪某2、姚艾熹、倪某1向恒基公司购买位于华府家园第3幢6单元1-2层A25号商业用房，建筑面积为107.59平方米，单价为7175元/平方米等内容。同日，双方签订《补充条款》，条款主要内容为：对华府家园第3幢6单元1-2层A25号确定公安编号为月城镇畅园路80号，房屋实际建筑面积为112.33平方米，实际结算总价为805968元。2011年6月16日恒基公司给倪某2、姚艾熹、倪某1开具了销售不动产统一发票，2011年3月4日办理了房屋所有权证，登记房屋所有权人为姚艾熹，共有人为倪某2、倪某1。
一审中，倪某2、姚艾熹、倪某1提供华府天地商业街广告印刷品一份以及标题为：“江阴市政府重点打造的项目――江阴华府天地商业街”打印纸三页，打印纸内容有：项目开发商包租5年，回报率为6%、7%、8%、9%、10%。倪某2、姚艾熹、倪某1称打印纸三页系夹在广告中在恒基公司的销售部拿到，具体谁给的也不清楚了，恒基公司认为上述广告并非其公司出具的，且打印纸内容中看房联系人及电话也非其公司的。
恒基公司于2005年12月设立，注册资本为1000万元；华府公司于2010年7月19日设立，注册资本为100万元，2012年1月10日因逾期未年检被工商行政部门吊销营业执照。
上述事实有《预定单》、《委托经营合同》、《商品房买卖合同》、《补充条款》、工商登记材料、收据、销售不动产统一发票及当事人陈述等证据在卷佐证。
本案一审争议焦点是：恒基公司是否应与华府公司承担连带责任。倪某2、姚艾熹、倪某1认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，恒基公司在商品房买卖过程中进行的广告宣传，有包租内容，是具体的承诺，应当受该承诺的约束，所以应当承担连带责任。此外，购房款实际由华府公司给了恒基公司，华府公司的产生和消亡完全是恒基公司一手操作，恒基公司与华府公司都是知道包租内容的，恒基公司与华府公司的行为构成了共同销售，所以恒基公司应当承担连带责任。恒基公司认为其公司未进行包租的广告承诺，《预定单》、《委托经营合同》是华府公司单方面与姚艾熹签订，与恒基公司无关，恒基公司也不知情，恒基公司与华府公司均系独立企业法人，没有关联，不应承担责任。
一审法院认为：姚艾熹与华府公司签订的《委托经营合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按合同的约定履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。华府公司未能按约支付租金，倪某2、姚艾熹、倪某1作为房屋所有权人共同主张结欠的租金及逾期支付租金的违约金，法院依法予以支持。
关于恒基公司是否应承担连带责任，法院认为恒基公司不需要承担责任。理由：1.倪某2、姚艾熹、倪某1不能证明“江阴市政府重点打造的项目――江阴华府天地商业街”打印纸由恒基公司提供，打印纸上未有恒基公司的印章或表明上述内容系恒基公司发布，恒基公司亦否认出具过上述宣传资料，无法认定恒基公司在商品房买卖过程中进行了包租的广告宣传，故对倪某2、姚艾熹、倪某1要求适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，以恒基公司进行的广告宣传有包租内容而要求其承担连带责任的主张，法院不予采信；2.《预定单》、《委托管理合同》系倪某2、姚艾熹、倪某1与华府公司签订，未加盖恒基公司公章，倪某2、姚艾熹、倪某1认为恒基公司以华府公司的名义与倪某2、姚艾熹、倪某1签订上述协议未提供证据证明，根据合同相对性原则，恒基公司不受《委托经营合同》的约束；3.恒基公司与华府公司系两个独立的法人，应独立承担民事责任，倪某2、姚艾熹、倪某1认为华府公司的产生和消亡系恒基公司一手操作，恒基公司与华府公司为共同销售和包租，未提供证据证明，也与工商登记情况不符。综上，倪某2、姚艾熹、倪某1要求恒基公司对租金承担连带责任，证据不足，法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、华府公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付倪某2、姚艾熹、倪某1房屋租金250128元。二、华府公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付倪某2、姚艾熹、倪欣违约金45901元。三、驳回倪某2、姚艾熹、倪某1的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5740元、公告费600元，合计6340元（倪某2、姚艾熹、倪某1已预交），由华府公司负担，于判决发生法律效力之日起十日内直接支付给倪某2、姚艾熹、倪某1。
各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审争议焦点是：恒基公司有无承诺包租。
本院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，上诉人倪某2、姚艾熹、倪某1与被上诉人恒基公司签订的系《商品房买卖合同》，与被上诉人华府公司签订的系《委托经营合同》，即存在两个不同的法律关系，其在签订合同时亦知晓每份合同的相对方，故其主张恒基公司履行《委托经营合同》中的包租义务缺乏合同依据。倪某2、姚艾熹、倪某1提供的彩色宣传页中并未载明包租；其提供的“江阴市政府重点打造的项目――江阴华府天地商业街”打印资料并非恒基公司提供且无恒基公司的确认，载明的“项目开发商包租5年”文字亦不能直接认定系恒基公司的意思表示，不能证明恒基公司通过广告宣传作出承诺，故其主张恒基公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定承担违约责任，缺乏事实依据。华府公司的注册成立、吊销是否与恒基公司有关的问题，与本案所涉《委托经营合同》的履行属于不同的法律关系，且仅依据注册、吊销的时间不足以认定华府公司与恒基公司存在恶意串通，故本案中不予理涉。
综上，倪某2、姚艾熹、倪某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5740元，由上诉人倪某2、姚艾熹、倪某1负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林中辉
审 判 员 王一川
代理审判员 赵 璧
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 汪丽敏