黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑民终116号上诉人（一审原告）：邹仁龙，男，1984年7月14日出生，汉族，住密山市。上诉人（一审原告）：李国丽，女，1989年7月6日出生，汉族，住密山市。二上诉人共同委托诉讼代理人：邹跃增（系邹仁龙父亲、李国丽公公），男，1960年6月4日出生，汉族，住密山市和平乡幸福村委会*组。二上诉人共同委托诉讼代理人：王洪彬，黑龙江昌达律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：王海龙，男，1976年12月3日出生，住鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：秦海峰，黑龙江雪原律师事务所律师。一审第三人：密山市靖裕房地产开发有限公司，住所地密山市密山镇东安街486号。法定代表人：潘秀华，该公司经理。委托诉讼代理人：宋伟民，该公司职工。一审第三人：李明国，男，1963年10月28日生，住密山市。上诉人邹仁龙、李国丽与被上诉人王海龙以及一审第三人密山市靖裕房地产开发有限公司（以下简称靖裕公司）、李明国案外人执行异议之诉一案，不服鸡西市中级人民法院（2017）黑03民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人邹仁龙及其二上诉人的共同委托诉讼代理人王洪彬，被上诉人王海龙及其委托诉讼代理人秦海峰到庭参加了诉讼，一审第三人靖裕公司、李明国经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。邹仁龙、李国丽上诉请求：撤销鸡西市中级人民法院（2017）黑03民初63号民事判决，确认邹仁龙、李国丽对密山市龙广庭院小区（以下简称龙广庭院）7号楼1单元501号房屋享有所有权，停止对该房屋的执行，由王海龙承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.在一审法院查封案涉房屋前，邹仁龙、李国丽与靖裕公司于2016年3月18日就龙广庭院7号楼1单元501号房屋，签订了合法有效的《商品房买卖合同》，签订合同当天将房屋交付给邹仁龙、李国丽,二人接收该房屋并进行装修，已实际占有并使用，同时邹仁龙、李国丽以现金的方式交付了20万元购房款。对此，有双方签订的《商品房买卖合同》、物业费、水费、电梯费、电费等相关票据为证。虽然龙广庭院物业出具物业费收据、水费收据、电梯费收据的时间是2016年9月6日，但收取的费用均是2016年3月至12月份的费用，该份证据足以证明在鸡西市中级人民法院于2016年7月5日作出69号民事裁定书（以下简称鸡西中院69号裁定）前，双方已经对该房屋进行了合法的买卖，邹仁龙、李国丽已经实际占有并使用该房屋。2.邹仁龙、李国丽购买房屋后办理房照过程中，该房屋仍然尚未被查封。鸡西中院69号裁定的查封时间是2016年7月5日，而邹仁龙、李国丽在办理本案争议房屋房照的过程中，为防止自己购买到已被法院查封、扣押的房屋，于2016年11月25日向密山市不动产登记中心查询该房屋档案状况时得到的结果是：“未抵押、未查封、未遗失”，即直到2016年11月25日，该房屋尚未被查封、扣押。靖裕公司于2016年11月6日给邹仁龙、李国丽开具了价格和税款合计为25万元的《黑龙江增值税普通发票》，邹仁龙、李国丽于查询当日，即2016年11月25日向密山市地方税务局缴纳了契税3571.44元，至此，邹仁龙、李国丽完成了购买房屋及办理房照的几乎全部流程，该房屋已经归邹仁龙、李国丽所有，而不是归靖裕公司所有。二、一审法院适用法律错误。1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《最高院查扣冻规定》）第一条：人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。根据该规定，邹仁龙、李国丽购买该房屋及办理房照过程中，鸡西中院69号裁定尚未生效，邹仁龙、李国丽购买的并非是已被法院查封、扣押的房屋，买卖行为合法有效。2.根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，尽管不动产登记簿上本案争议房屋的初始登记权利人是靖裕公司，但该公司已在查封前将案涉房屋出售给邹仁龙、李国丽，双方之间的买卖关系合法有效，邹仁龙、李国丽为办理产权登记缴纳了契税。故邹仁龙、李国丽对案涉房屋享有所有权。王海龙辩称：一审法院判决正确，二审法院应依法驳回上诉，维持一审判决。靖裕公司、李明国未予答辩。邹仁龙、李国丽向一审法院起诉请求：确认邹仁龙、李国丽对龙广庭院7号楼1单元501号房屋享有所有权，停止对该房屋的执行。一审法院认定事实，王海龙与靖裕公司、李明国民间借贷纠纷一案，鸡西市中级人民法院（以下简称鸡西中院）于2015年11月24日作出（2015）鸡商初字第7号民事判决，判令：靖裕公司、李明国于本判决生效之日起十日内共同偿还王海龙借款本金14,764,911元。该判决生效后，靖裕公司、李明国未履行，王海龙向鸡西中院申请执行，鸡西中院于2016年7月5日作出69号裁定，预查封了包括龙广庭院7号楼1单元501号房屋在内的部分房屋。邹仁龙、李国丽于2017年1月6日对上述查封裁定提出书面异议，请求停止对龙广庭院7号楼1单元501号房屋的执行。鸡西中院于2017年2月7日作出（2017）黑03执异17号执行裁定，驳回邹仁龙、李国丽的异议请求。邹仁龙、李国丽不服，提起本案诉讼。邹仁龙、李国丽主张，其于2016年3月18日购买了龙广庭院小区7号楼1单元501号房屋，合同约定价款为25万元，经其与靖裕公司协商，实际现金缴纳了20万元购买了案涉争议房屋。关于其现金的来源，邹仁龙、李国丽举示了李国丽银行账户2016年8月16日转账19万元的流水，并主张2016年3月邹仁龙、李国丽在其亲属处借款，该流水系还款产生，但对于借款的相关证据及借款细节，邹仁龙、李国丽未能作出合理说明。邹仁龙、李国丽举示的证据不能证实其于案涉争议房屋被法院查封前已实际入住。邹仁龙、李国丽名下无其他用于居住的房屋。案涉房屋未办理预售登记。一审判决认为，本案争议的焦点为：邹仁龙、李国丽对龙广庭院7号楼1单元501号房屋是否享有所有权及其享有的权利是否足以排除强制执行。案外人执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼排除对执行标的物的强制执行，这不仅要对当事人是否对执行标的物享有实体权利进行判断，还要对其实体权利是否足以阻止对执行标的物的强制执行进行判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，邹仁龙、李国丽与靖裕公司签订的《房屋买卖合同》不是经房产部门联网备案的合同，其房屋买卖未在房产部门办理备案登记，故不能单独依据该合同确认合同签订时间。邹仁龙、李国丽主张其系现金缴纳购房款，但对其现金来源未作出合理解释，其举示的银行流水在购房合同载明的买卖时间后、亦在法院查封后，对此，邹仁龙、李国丽未能举示其他可以佐证的证据，故邹仁龙、李国丽不能证实其买卖房屋及缴纳购房款的行为发生在法院查封之前。邹仁龙、李国丽亦无证据证实其于法院查封前已实际入住案涉争议房屋。综上，邹仁龙、李国丽对案涉争议房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其关于确认对案涉争议房屋享有所有权的主张亦不能成立。综上所述，邹仁龙、李国丽的诉讼请求于法无据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《执行异议的规定>》第二十九条之规定，判决：驳回邹仁龙、李国丽的诉讼请求。案件受理费5,050元，由邹仁龙、李国丽负担。二审中，邹仁龙、李国丽提交两组证据：第一组证据为2016年3月至5月的6张装修材料票据；第二组证据为7张案涉房屋照片。两组证据欲证明：邹仁龙、李国丽购买案涉房屋占有后进行装修并入住，是在查封之前。王海龙质证称，该两组证据不是二审新证据，应在一审法院提供而未予提供，超过举证期限，装修票据是白条子随时可以开具，不具有真实性，证据与本案不具有关联性，不能证实查封前占有。照片本身不能体现拍摄的时间以及人物的相关内容，不能证明与本案有关以及查封前占有。靖裕公司、李明国未发表质证意见。本院认证认为，该两组证据本身体现的是，邹仁龙、李国丽购买装修材料在鸡西中院查封案涉房屋之前，但因该两组证据提交时间较晚，证明效力较低，对邹仁龙、李国丽是否在查封之前实际占有案涉房屋，需要结合本案其他相关事实和证据加以认定。本院另查明，2016年7月5日，鸡西中院向密山市房地产管理处作出（2016）黑03执69号协助执行通知书，主要内容：鸡西中院审理并作出的69号裁定已经发生法律效力，依法预查封靖裕公司开发的包括案涉龙广庭院7号楼1单元501号房屋在内的部分房屋。同日，鸡西中院向密山市房地产管理处送达上述裁定，该房产处工作人员在该协助执行通知书（回执）上签字并加盖公章。2016年8月26日、12月19日，2017年11月14日，密山市朝阳热电有限公司分别向邹仁龙、李国丽出具黑龙江增值税普通发票三张。2016年9月5日、6日，物业公司向邹仁龙、李国丽出具水费、物业费、电梯费三张收据。2016年9月7日，邮政便民服务站向邹仁龙出具交纳电费收据一张。2016年11月6日，靖裕公司向邹仁龙、李国丽开具龙广庭院7号楼1单元501号房屋增值税发票，金额为238,095.24元，税额为11,904.76元，合计25万元。2016年11月25日，密山市产权市场咨询管理处档案馆的一份“查档回执单”，载明：龙广庭院7号楼1单元501号房屋产权人为靖裕公司，档案状况未抵押、未查封、未遗失。同日，加盖密山市龙广庭院物业管理收费专用章（以下简称物业公司）出具“黑龙江省住宅专项维修资金票据”一份，邹仁龙、李国丽交存金额为1551元。同日，密山市地方税务局密山分局出具的一份税收缴款书，邹仁龙、李国丽缴纳金额为3571.44元。2017年6月21日，物业公司向邹仁龙、李国丽出具物业费和电梯费收据两张。2017年8月23日，物业公司向邹仁龙、李国丽出具水费收据一张。2017年11月23日，密山市不动产登记中心出具“密山市住房（微机）查询证明”一份，主要内容：经该不动产中心档案室微机查询，邹仁龙、李国丽、邹妍溪在该不动产中心无产权登记信息，本证明只包括查询对象，在该不动产中心档案微机查询以内的及查询时段内的产权登记，此证明仅限在鸡西市中级人民法院使用。除此，本院二审查明的其他事实与一审认定的一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条关于“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，邹仁龙、李国丽提出阻却执行的理由是否成立，为本案争议的焦点问题。邹仁龙、李国丽与靖裕公司于2016年3月18日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。王海龙虽对邹仁龙、李国丽现金交款来源提出异议，但未能提供相反证据予以证明，由于人民法院审查商品房买卖合同纠纷与审查民间借贷合同纠纷依据的法律规定不同，在邹仁龙、李国丽主张现金交款，靖裕公司认可并出具购房款收据的情况下，应视为邹仁龙、李国丽向靖裕公司交付了全部购房款。鉴于邹仁龙、李国丽向一审法院举示密山市不动产登记中心出具的密山市住房（微机）查询证明，证明其名下无其他用于居住的房屋，根据《异议复议规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，应认定邹仁龙、李国丽享有的消费者物权期待权足以排除强制执行。但邹仁龙、李国丽基于与靖裕公司签订的房屋买卖合同，对案涉房屋仅享有物权期待权，其主张确认对案涉房屋享有所有权，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，邹仁龙、李国丽的诉讼请求成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销鸡西市中级人民法院（2017）黑03民初63号民事判决；二、停止对密山市龙广庭院小区7号楼1单元501号房屋的执行；三、驳回邹仁龙的其他上诉请求。一、二审案件受理费共计10,100元，由王海龙负担。本判决为终审判决。审判长  王晓兵审判员  李艳梅审判员  王成慧二〇一八年五月二十八日书记员  丁 馨