辽宁省大连市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终5732号
上诉人（原审原告、反诉被告）：袁福全，男，1941年1月21日出生，汉族，住黑龙江省北安市。
委托诉讼代理人：邓鑫，辽宁拓嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：崔岩，男，1982年5月2日出生，汉族，住辽宁省大连市旅顺口区。
委托诉讼代理人：温洪丽，辽宁住邦律师事务所律师。
上诉人袁福全因与被上诉人崔岩房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2016）辽0212民初1328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
袁福全上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、认定事实不清。1.租赁合同的签订是双方真实的意思表示，租赁合同生效。合同并未约定租赁用途，一审法院以案涉房屋在租给上诉人前一直被用作餐饮用途，上诉人未能提供取得过营业执照为由，认定被上诉人无需继续缴纳租金的事实是违背法律规定的。上诉人依约将200平方米的房屋交付给被上诉人使用，依法被上诉人理应支付相应租金。2.上诉人将2层200平方米的案涉房屋交付被上诉人使用，但被上诉人在违法改建后被行政执法强行拆除，因被上诉人的违建行为，给上诉人的财产造成一定的损失，一审法院以被上诉人无需返还租金及押金为由，免除被上诉人的赔偿责任，适用法律错误。二、违反法定程序。上诉人及被上诉人申请到旅顺口区城建局调取被上诉人因违法改建后被行政执法强制性拆除的相关证据，直至一审判决作出后，该份关键性证据依然未能调取，因被上诉人的违法改建行为造成上诉人的财产损失，一审法院未能调取相应证据，属于违反法定程序。
崔岩辩称，一审法院认定案涉房屋租赁前上诉人经营烧烤店，合同虽然没约定房屋用途，但被上诉人不可能自己去住，按常理可以推定，被上诉人签订合同的目的就是进行经营活动，上诉人明知办不了营业执照，同时也明知案涉房屋涉嫌违建，最终导致被上诉人租用案涉房屋无法使用。因此，被上诉人不得不同意上诉人解除租赁合同。因为无法使用，所以无须支付租金。针对违反法定程序，上诉人和被上诉人申请法院调取行政执法强制拆除的相关证据，法院可以根据申请的事实和理由决定是否调取，如果一审法院认为不需要调取，则可以不调取，不违反法定程序。
袁福全向一审法院起诉请求：解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，判令被告向原告支付租金65,000元。
崔岩向一审法院反诉请求：判令袁福全返还其已交的租金65,000元、押金20,000元，共计85,000元。
一审法院认定事实：2014年6月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告有房屋一套，地址旅顺口区解放桥桥头，面积280平方米（后确定为200平方米，原、被告认可上下两层为200平方米）；租期三年，2014年6月8日至2017年6月8日；租金每年65,000元，每年6月8日付款；租房押金2万元；原告暂未出示房产证以证明房屋的所有权，如租期内发生房屋纠纷事件，由原告解决，因此给被告造成的经济损失由原告承担。并同时约定原告同意被告对该房屋进行局部改建，改建费用不得超过壹佰万元，改建费全部由乙方出资。合同签订后，原告收取被告租金65,000元、押金20,000元，将案涉房屋交付被告。
庭审中，原告提交2010年7月1日案外人朱东武将解放桥泵房出租给原告儿子袁玉金，租期10年的租赁合同及原告与袁玉金系父子关系证明、袁玉金委托原告对外出租案涉房屋委托书并申请朱东武到庭作证，拟证明原告有权出租房屋。朱东武到庭称案涉房屋土地是部队的，没有房证；当时部队同意此房作为旅顺化肥厂抽海水的泵房，因为其对化肥厂帮助比较大，化肥厂就把案涉房屋给他了。提供旅顺化肥厂2000年6月28日出具的证明”现全权委托我厂下岗职工朱东武负责对解放桥泵房的管理”、2001年6月7日大连市旅顺口区工贸资产运营有限公司出具的1000元的收据，内容为”朱东武泵房租金”、2002年3月5日旅顺口区卫生局颁发的旅卫食许字第005206号卫生许可证：企业名称旅顺水上海鲜小吃部，负责人朱东胜，经营地址旅顺解放桥南侧。原告称案涉房屋租赁给被告前袁玉金经营的是烧烤店，名称为伸海楼阁海鲜烧烤，有卫生许可证，营业执照在办理中，不知何原因，一直没办下来。
另查，原告将案涉房屋交付给被告时二层为塑钢窗结构，庭审中被告陈述承租后想把二层四周的柱子改成混凝土的，房盖改成水泥盖的，柱子已经改完，房盖刚改的时候，被下达通知，综合执法拆除的时候说案涉房屋只有一层，不应该有二层。原告不认可，提供2010年10月29日，旅顺规划局发给执法局的《关于旅顺海鲜烧烤屋顶观景平台增加玻璃蓬罩的征求意见的复函》，主张案涉房屋交付被告时上层是个观景平台，观景台和玻璃罩是允许建的，因为被告把上层拆除后自行用水泥搭建二层，综合执法才拆除的。被告认为被告有权进行改建和加固，因双方合同中有约定。
另，原告诉状书写姓名为”袁富全”，提交的身份证姓名为”袁福全”，被告反诉状中反诉的被告为”袁福全”，原告诉状书写的姓名错误，因被告无异议，本文书中原告姓名直接按正确列明。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，现双方均同意解除合同，应准许。原、被告签订的租赁合同约定的房屋面积为200平方米，是二层的面积，现二层已不存在，且案涉房屋在租给原告前一直被用作餐饮用途，原告未提供取得过营业执照，现要求被告继续交纳租金没有依据，不予支持。关于被告的反诉请求，原告虽非案涉房屋的所有权人，但原告将房屋租赁被告后非因房屋产权产生纠纷致被告无法使用，现被告未提供证据证明其未实际使用案涉房屋，且被告交付租金时间为2014年6月，在原告起诉前未提出异议；另虽合同约定可以改建，但被告改建房屋应办理相关手续，现房屋结构与原告交付被告时已不同，故被告反诉要求原告返还租金及押金均无事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、解除原告袁福全与被告崔岩签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告袁福全的诉讼请求；三、驳回被告崔岩的反诉请求。案件受理费1424元、其他诉讼费用50元，计1474元（原告已预交），由原告负担；反诉费962元（被告已预交），由被告负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，按照《房屋租赁合同》约定，袁福全同意崔岩对该房屋进行局部改建，改建费用不得超过100万元，改建费全部由崔岩出资。但双方对改建范围未作具体约定，亦未办理合法建设手续，案涉房屋的二层改建时即被强制拆除，双方对此结果均存在过错。双方依法应当遵循公平原则和诚实信用原则，及时采取适当措施，并就合同履行、扩建费用和房屋损失等问题进行协商，切实防止损失继续扩大。一审判决根据查明的事实，未支持崔岩提出的要求袁福全返还已付的首年租金65,000元、押金20,000元的反诉请求，崔岩并未提出上诉。一审判决亦未支持袁福全要求崔岩按原约定租金标准支付租金的诉讼请求，并无不妥。袁福全提出的一审调查收集证据违反法定程序的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，袁福全的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1424元，由上诉人袁福全负担。
本判决为终审判决。
审判长李守众
审判员曾国救
审判员王迎春
二〇一七年八月三十日
书记员王澜