湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭中民一终字第639号
上诉人（原审被告）陈玲。
被上诉人（原审原告）湘乡市昆仑桥办事处中心学校。
法定代表人成伟平。
委托代理人胡俪君，湘乡市环市法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
上诉人陈玲因与被上诉人湘乡市昆仑桥办事处中心学校房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘乡市人民法院（2015）湘法民一初字第389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月14日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员韩小平担任审判长，审判员张防修、代理审判员向兴礼参加合议，代理书记员严冰彬担任记录，于2015年9月23日公开开庭审理了本案。上诉人陈玲、被上诉人湘乡市昆仑桥办事处中心学校委托代理人胡俪君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2010年7月25日，被告陈玲以陈小红名义从陈放明处转租了原告湘乡市昆仑桥办事处中心学校所属昆仑桥中心小学所有的2号门面。该门面没有取得建设工程规划许可证。合同约定每月租金为338元，合同期限至2010年11月22日。合同到期后，双方没有签订新的租赁合同。被告缴纳租金至2014年5月22日。2014年6月25日经湘乡市发展和改革局批准，同意对湘乡市昆仑桥中心小学进行改扩建。湘乡市昆仑桥办事处中心学校分别于2014年7月19日、8月25日向被告陈玲发出搬出通知。9月25日湘乡市昆仑桥办事处司法所组织原、被告双方进行调解未果。原告于2015年3月诉至一审法院。本案在一审审理过程中，一审法院组织原、被告调解未果。
原审判决认为：依法成立的合同，自成立时生效。根据“最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案原告湘乡市昆仑桥办事处中心学校在法庭辩论终结前没有向一审法院提交门面已经规划、报批、报建的证据，故原、被告签订的租赁合同是无效的合同。无效的合同自始没有法律约束力，对于原告要求被告陈玲腾退门面的诉讼请求，一审法院予以支持。根据“最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故被告陈玲应依合同向原告湘乡市昆仑桥办事处中心学校支付占有使用该门面的费用，按每月338元，自2014年5月23日起至腾退之日止。被告陈玲辩称其向前租赁户支付了转让费、对门面进行了装修及其他损失合计107852元，要求原告赔偿，因转让费没有法律依据，装修、维修及其他损失，被告没有向一审法院提交相应证据，亦未提起反诉，故对被告的该项请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、二百二十六条、“最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、被告陈玲在本判决生效之日起五日内腾退昆办中心小学2号门面；二、由被告陈玲给付原告湘乡市昆仑桥办事处中心学校房屋占有使用费，按每月338元计算，自2014年5月23日起至腾退之日止。本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告陈玲负担。
原审宣判后，陈玲不服上诉称：一、一审判决显示公平，一审法院认定租赁合同无效，未对学校方的违章建筑出租的非法所得进行收缴，并按照法律规定处以罚款、拘留，相反要求被告腾退门面，未判令原告赔偿被告损失，显失公平；二、一审法院支持原告的违法行径，与法律相悖。原告的门面未纳入城市规划，系违法建筑，在利益的驱动下把门面租赁给被告，且未按法律程序办理房屋租赁证，其行为违法，而法律保护的是合法行为。原告导致被告的经济损失107852元，一审法院未予支持，相反一审法院判令被告给付原告租赁费按每月338元计算，自2014年5月23日起至腾退之日止，该判决助长了原告违法的威风，大灭了被告惨遭原告侵权的志气。原告要求被告所给付的是租金，而一审法院判令的是房屋占有使用费，让人不可理解。《侵权责任法》第三条规定，“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任”，原告对被告侵权，应当判令原告赔偿被告经济损失107852元。综上，请求判令：一、撤销湘乡市人民法院作出的（2015）湘法民一初字第389号民事判决书；二、依法改判；三、由被上诉人承担本案二审全部诉讼费用。
被上诉人湘乡市昆仑桥办事处中心学校答辩称：一审法院认定事实清楚，判决公平公正。一审法院在开庭审理后，查明了本案的客观事实，认为出租人未能取得相关职能部门的证照，属无效合同。因出租人的出租物在城市，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作出了判决，该判决合情合理合法。被答辩人提出的要求于法无据，请求驳回上诉。
二审期间各方当事人均未向本院提交新证据。
经本院二审审理查明，原审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为，结合当事人的诉辩理由及查明的事实，本案争议焦点为：一、上诉人是否应腾退门面，并支付房屋占有使用费；二、上诉人损失在本案中能否支持。
关于焦点一，上诉人陈玲以陈小红名义从陈放明处转租了被上诉人湘乡市昆仑桥办事处中心学校所属昆仑桥中心小学所有的2号门面，因门面未取得建设工程规划许可证，属违法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之：“出租人就未取得工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效…..”，因此，上诉人陈玲以陈小红名义从陈放明处转租被上诉人湘乡市昆仑桥办事处中心学校所属昆仑桥中心小学所有的2号门面租赁合同为无效合同。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还…..，”就房屋租赁合同而言，因承租人依据房屋租赁合同取得的对房屋的占有，没有合法根据，其应当将房屋移转占有给出租人，另外承租人在占有使用出租人房屋期间，事实上获得了财产性利益，也属于返还财产范围。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持…..”。本案中，租赁合同无效后，出租人湘乡市昆仑桥办事处中心学校请求承租人陈玲腾退门面，并要求按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院应予支持。
关于焦点二，上诉人要求被上诉人赔偿经济损失107852元，因上诉人未在一审诉讼中提起反诉，且未提供充分的证据证明其具体损失，对于上诉人的上诉理由，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审判决确定的负担，二审案件受理费25元，由上诉人陈玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩小平
审 判 员 张防修
代理审判员 向兴礼
二〇一五年十月十四日
代理书记员 严冰彬
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。