南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初491号原告：杨珍妹，女，汉族，1968年4月4日生。委托诉讼代理人：李媛，江苏永孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔骁，江苏永孚律师事务所实习律师。被告：南京工业大学，住所地南京市新模范马路*号。法定代表人：黄维，该校校长。被告：南京工业大学科苑宾馆，住所地南京市鼓楼区模范马路**号。负责人：童毛第，科苑宾馆经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：江其国，男，科苑宾馆员工。以上两被告共同委托诉讼代理人：黄月华，江苏永衡昭辉律师事务所律师。原告杨珍妹诉被告南京工业大学科苑宾馆（以下简称科苑宾馆）合同纠纷一案，本院于2016年7月5日作出（2016）苏0106民初4489号民事判决书，杨珍妹不服判决提起上诉，南京市中级人民法院（以下简称南京中院）于2016年12月12日裁定撤销原判决发回重审，本院于2017年1月16日立案。原告并申请追加南京工业大学为共同被告，本院予以准许。原告杨珍妹诉科苑宾馆、南京工业大学房屋租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨珍妹委托诉讼代理人李媛、乔骁，被告南京工业大学、科苑宾馆共同委托诉讼代理人江其国、黄月华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨珍妹向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的餐厅承包经营协议；2、被告支付原告对于餐厅装饰装修、设施投入等损失的补偿；3、被告给付原告因停业造成的员工工资损失共计71700元；4、被告给付原告自2015年9月16日至起诉之日的停业损失12万元；5、被告给付原告因停业造成的酒水的储存、销售等损失；6、被告给付原告剩余承包期限内因不能经营造成的可得利益损失（按照80万元每年计算）；7、被告给付原告出资建造四间门面房损失；8、被告按照周边市场价值支付原告承包其他餐厅差价损失。其后，原告变更、明确诉讼请求如下：1、放弃原诉讼请求1；2、原诉讼请求2明确为，判令被告科苑宾馆支付原告餐厅装饰装修、设施等损失约为60万元；3、原诉讼请求3明确为，判令被告科苑宾馆支付原告因停业造成的员工工资损失71700元；4、原诉讼请求5明确为，判令被告科苑宾馆支付原告因停业而损失的酒水展示费、销售酒水奖励费共计1.44万元（展示费：6种酒*100元/月*4个月=2400元；奖励费：1000元/月*12个月=12000元）；5、原诉讼请求4、6合并为：判令被告科苑宾馆支付原告2015年9月16日至合同履行完毕的可得利益损失（按照25万元/年计算）；6、原诉讼请求7明确为，判令被告科苑宾馆支付原告出资建造、装修四间门面房的损失约为9万元；7、放弃原诉讼请求8；8、本案诉讼费用由两被告承担。对两被告的责任承担方式明确为：被告南京工业大学对被告科苑宾馆上述债务不能清偿的部分承担相应责任。事实和理由：自2010年11月下旬，原告承包经营被告餐厅，承包期限届满后，双方又于2013年11月30日签订了《南京工业大学科苑宾馆餐厅经营承包协议》（以下简称餐厅经营承包协议），约定原告继续承包3年，期满后，可在不增加承包经营管理费的条件下续签2年。但是，被告自2015年9月11日起擅自违约，要求原告将餐厅归还被告，并干扰原告继续经营，造成餐厅处于停业状态。后原告出于无奈，于2016年3月将餐厅交还被告。因为南京中院认定案涉房屋无规划及合法建造手续，属违法建筑，故案涉的承包经营合同应属无效，所以原告基于租赁合同法律关系提起诉讼；因违法建筑至租赁合同亦无效，故两被告应承担相应的赔偿责任。被告南京工业大学、科苑宾馆共同辩称：1、案涉租赁合同基于被告没有产权证而导致合同无效，根据相关司法解释，出租人即被告所承担的损失责任范围仅为承租人的装饰装修，而即便装饰装修的损失也必须是经过出租人同意的装饰装修才能进行赔偿，现在承租人没有进行装饰装修，事先也没有申请要装修装饰，故原告装修装饰的损失与出租人没有关系；且原告对于被告的房屋没有许可证和产权证的事实，从头至尾清楚明白，所以原告也有相应过错，应该承担相应的责任；2、因为合同无效，原告所谓经营所得、可得利益等，不受法律保护，且原告也没有证据证明所谓的经营损失、员工工资等的发生；3、原告主张四间门面房的建造、装修费用，这四间门面房系原告私自搭建，没有得到出租人的同意，侵犯了被告的土地权益；且双方在2013年签订的合同里已明确，原告同意把这四间违建门面房交由被告管理，被告善意的把租金由原来的75000元/年调整为25000元/年，故原告非但没有损失实际上已获得了利益；另，在双方的终止协议中，被告已经向原告支付了15万元的损失补偿，足以抵销原告所称损失；从法律关系来看，这是侵权法律关系，与本案的合同纠纷没有关联。综上，原告的诉请缺乏事实及法律依据，请求予以驳回。经审理查明：2008年11月28日，案外人孙月明就案涉房屋与科苑宾馆签订经营承包协议，期限为2008年10月1日至2010年9月30日，承包管理费为75000元/年。上述合同到期后，原告杨珍妹丈夫张克俊就案涉房屋与科苑宾馆签订了经营承包协议，期限为2010年11月30日至2013年11月30日，承包管理费为75000元/年。上述两份合同所附科苑宾馆提供给承租方使用的设备清单中主要设备基本相同。2013年11月30日，杨珍妹与科苑宾馆签订《南京工业大学科苑宾馆餐厅经营承包协议》，主要内容为：杨珍妹承包科苑宾馆现已到期，杨珍妹有意继续承包经营，双方经协商达成如下协议，1、杨珍妹将上一期承包经营餐厅期间利用加工间后场空地开出的4间门面房交归科苑宾馆，并与现有承租户终止租赁协议、结清租金等一切费用，自2013年12月1日起，这4间门面房由科苑宾馆管理，与杨珍妹无关；2、杨珍妹经营需分批投入约15万元对加工制作间等场地进行改造，并将改造方案报科苑宾馆备案；3、承包经营期限2013年12月1日至2016年11月30日；年承包费用25000元，先缴纳后经营；履约保证金1万元；杨珍妹需对餐厅进行改造装修，应经科苑宾馆同意后方可实施，改造装修费用由杨珍妹自理；由杨珍妹自行搭建新增的房屋等不动产归科苑宾馆所有，杨珍妹不得自行拆除；科苑宾馆将餐厅现有的设备家具（见清单）提供给杨珍妹使用，如有损坏丢失照价赔偿；因不可抗力原因或因政府拆迁、学校建设需要，致使本协议无法继续履行的，本协议自然终止，双方均不承担违约责任，当年所缴的承包经营管理费按剩余月份退还，对杨珍妹所作的投入和造成的损失，科苑宾馆不给予经济补偿；如果杨珍妹所进行的活动超出本协议规定的范围，如转租、转包或分包、转让行为，擅自更改或扩大经营范围等，科苑宾馆有权立即终止本协议并扣罚缴纳的全部或部分履约保证金。该协议所附设备清单主要部分亦为上述合同延续下来使用。上述协议签订后，杨珍妹将自建的4间门面房移交给科苑宾馆。2015年4月20日，杨珍妹丈夫张克俊向南京工业大学出具报告一份，内容为：鉴于目前做餐饮的形势很不好，另外此餐厅存在以下缺点使本人无法正常经营，1、此餐厅是违建房，没有产权证，本人无法领取合法的卫生许可证、营业执照及环保证等；2，餐厅内部化粪池臭气味太重，使人就餐困难；3，厨房设施已严重破旧，无法正常使用，排油系统已经瘫痪，无法正常作业；4，马上梅雨季节到来，屋面破旧，到处漏水，无法正常使用；鉴于以上情况，本人合同租期还有几年，本人愿意继续经营与餐饮无关的项目，租期、租金不变，不破坏原餐厅结构，请领导尽快给我拿出解决方案。2015年8月2日，张克俊与案外人朱建民签订《店面租赁合同》，主要内容为：张克俊将案涉南京市新模范马路30号的店面出租给朱建民使用，年租金85000元，租期自2015年7月25日至2017年7月24日；本合同为保密性合同，如南京工业大学知道本合同，则本合同自动作废，朱建民无条件搬出。关于该转租行为，杨珍妹予以认可，但称转租的是科苑宾馆餐厅的一间，并且没有实际履行；科苑宾馆称杨珍妹的转租行为造成了管理上的混乱。科苑宾馆提供一份与马春林的录音证据，马春林称其2013年12月承租了餐厅，花了4-5万元进行装潢，经营了1年就不再经营。杨珍妹称马春林是其聘请的大堂负责人，并非转租。2015年9月25日，科苑宾馆向杨珍妹丈夫张克俊发出通知：因学校建设需要，经营承包协议无法继续履行，协议自然终止，双方均不承担违约责任；2015年9月10日已经通知你方，现再次通知协议2015年9月30日终止，你方应在2015年9月30日前归还房屋设施等。杨珍妹对该通知的真实性认可。2016年3月14日，科苑宾馆作为甲方，张克俊、杨珍妹作为乙方，签订《交还南京工业大学科苑宾馆餐厅协议》、后于2016年3月31日签订《交还南京工业大学科苑宾馆餐厅协议补充条款》，主要内容为：乙方先行搬出科苑宾馆餐厅，交还甲方；乙方搬迁完交钥匙当日甲方先行预付15万元（含已交未使用的房租，从2015年7月起计算）及押金1万元作为协议终止、交还餐厅的经济补偿，多退少补，并且甲方另行交给乙方50万元的转账支票作为质押；乙方须在2016年3月31日前清完自有物品，逾期视为放弃所有权，由甲方处理；附件为甲乙双方设备、家具、厨具等清单和房屋内部装修现状记录单。2016年3月31日，科苑宾馆向张克俊、杨珍妹支付16万元。2016年4月1日，科苑宾馆与杨珍妹进行了餐厅资产交接，交接当日，科苑宾馆与张克俊、杨珍妹签订了科苑餐厅资产现状统计确认单。现科苑宾馆餐厅已经拆除。2016年4月7日，本院立案受理朱建民诉张克俊、科苑宾馆房屋租赁合同纠纷一案。朱建民要求：确认其与张克俊签署的《店面租赁合同》无效；张克俊赔偿店面装修损失52000元；科苑宾馆对上述损失承担连带责任；张克俊赔偿因其擅自拆除涉案房屋装修而给原告造成的铝合金玻璃门、灯具、灯箱等损失，以及使用涉案房屋经营面馆的使用费损失，合计1万元。本院经审理认为：《店面租赁合同》中约定的涉案房屋未进行合法物权登记，亦未取得规划核准等建造手续，故双方签订的《店面租赁合同》，系违反了法律法规的效力性禁止性规定，为无效合同；双方对该合同无效均存在过错，应各自承担相应责任；朱建民主张的装修事实和装修损失数额成立；综合本案案情，本院酌定被告张克俊赔偿朱建民装修损失2.8万元等等。2016年7月6日，本院作出（2016）苏0106民初3242号民事判决：《店面租赁合同》无效；张克俊赔偿朱建民装修损失2.8万元；驳回朱建民的其他诉讼请求。张克俊不服该判决提起上诉，南京中院作出（2016）苏01民终7131号民事判决：驳回上诉，维持原判。庭审中，关于损失部分，原告杨珍妹提供了科苑餐厅资产现状表，2016年3月17日装修、设备记录（系手画草图，其上有被告代理人江其国签名），原告自制装修明细单，以证明原告餐厅装饰装修、设施损失约为60万元，但对于其所购设备，仅提供了2013年8月16日出具的6000元定制保温售饭台收据一张、2015年7月2日出具的3200元购买空调柜机收据一张（其上注明2年）、2015年10月26日出具的850元购买猛火灶收据一张。原告并提供2015年3月28日张克俊与南京朱氏酒业有限公司签订的合同、该公司出具的证明（内容为：从2014年开始与青石村土菜馆签订酒水销售协议，2014年完成合作任务，本公司发放了12000元奖励-酒水充抵，因2015年其未完成销售任务，故年底12000元酒水不予奖励，其月奖励已按月兑付，未完成不予给付），以证明原告因停业而损失的酒水展示费、销售酒水奖励费共计1.44万元（展示费：6种酒*100元/月*4个月=2400元；奖励费：1000元/月*12个月=12000元）；青石村土菜馆聘请李锋、许若国、丁来凤、杨梅、张建芬的劳动合同以及工资签收单、说明，以证明上述人员领取2015年10月、11月份工资及12月份工资补偿共计71700元，亦系原告损失；原告自行记录的2013年台账，证明原告经营利润即可得利益按照25万元/年计算，至2018年为75万元。两被告对原告上述损失质证意见为：被告在科苑餐厅资产现状及2016年3月17日装修、设备记录上签字，并未认可是原告购买的设备及进行的装修，很多设备和装修系被告以前交付餐厅时存在的，在原告经营之前被告2008年将餐厅交付给案外人孙月明经营时的清单里也是清楚的；且原告将餐厅私自转租时，承租人亦进行了装饰装修，在（2016）苏0106民初3242号案中已有证明；对原告自制装修明细单真实性不认可，收据无法与清单相对应；对原告提交的劳动合同真实性无法确认，且其中的身份证号码不正确，原告应提交相应纳税、社保记录；协议书所对应的并不是案涉餐厅，酒水的展示费和奖励证明与本案无关，同时也无法判断真实性。另，庭审中原告杨珍妹丈夫张克俊陈述，2013年双方签订协议后，其去领营业执照和卫生许可证时，才知道案涉房屋是违建；领不到营业执照但其还是正常营业，就是开不了发票，如果客户需要，发票由科苑宾馆提供等等。原告并申请证人江某出庭作证，以证明原告餐厅于2015年9月停业。被告认为证人系原告朋友，客观性不够，且其在书面证言中对停业具体至几月几日，而当庭却记不清，相互矛盾，对真实性不予认可。以上事实，有原被告陈述，原告提供的承包经营协议、交还科苑宾馆餐厅协议及补充条款、餐厅资产现状表、收据、劳动合同、证明、照片、通知、2013年台帐记录、证人证言等证据，两被告提供的支付凭证、报告、转租合同、录音、案外人孙月明承包协议、2010年租赁协议、交接录像等证据及本院庭审笔录予以证实。本院认为，案涉餐厅经营承包协议名为承包，就其内容而言实为房屋租赁合同。法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得规划核准等建造手续，应系违法建筑，故原告杨珍妹与被告科苑宾馆签订的餐厅经营承包协议无效。合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，科苑宾馆在明知案涉房屋没有产权证等合法手续情况下，仍然予以出租，其对合同无效存在过错。原告杨珍妹在订立餐厅经营承包协议过程中，未对涉案房屋的规划核准、产权登记等相关事项尽到审慎核实等义务；且其与丈夫张克俊已租赁案涉房屋多年，其在2013年时已知房屋无产权证而继续承租；故本院认定原告对该合同无效亦存在相应过错。综上，原告和被告科苑宾馆对合同无效产生的损失，应各自承担相应责任。被告应当返还依无效合同取得的财产即租金，原告应给付参照租金标准计算的2013年12月至2016年3月实际交房期间的占有使用费（至2015年7月前的费用相等，相互抵销），双方并应依过错程度承担相应损失赔偿责任。关于原告主张的案涉餐厅装饰装修、设施投入等损失问题。首先，经营承包协议载明的设备清单与科苑餐厅资产现状表上列明的主要设备基本重合，且这些设备系由被告提供；原告陈述其于2015年9月停业，其又于2015年10月26日购买猛火灶，与常理不符；空调柜机无品牌，不能在资产现状表中反映。其次，原告与其丈夫张克俊自2010年起已租赁案涉房屋直至2016年3月，原告未提供其2013年进行装修的相关证据，结合张克俊的报告内容，不能认定原告于2013年对案涉房屋进行了装修；且（2016）苏0106民初3242号案件已明确2013年后案涉房屋部分装修并非原告所为；结合原告承租时间、过错程度，本院认定两被告补偿原告15万元（包括不主张房屋使用费），已可弥补其损失。故本院对原告上述诉讼请求不予支持。关于原告诉请的出资建造4间门面房损失的问题，该4间门面房系原告私自搭建的违法建筑，原告未提供证据证明建造成本，且被告在案涉房屋租赁费用上已予以考量（减少年租金5万元），故对原告该项诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的员工工资损失71700元、停业损失1.44万元及可得利益损失（25万元/年×3）问题。原告所举证据不能充分证明相关员工工资损失实际发生及停业损失的必然产生，且该停业损失针对的是酒水奖励，亦不能简单等同于钱款。原告主张的可得利益损失，无相应法律依据，且仅依其自记台帐予以计算亦依据不足。故本院对原告上述三项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：驳回原告杨珍妹的全部诉讼请求。案件受理费14035元，由原告杨珍妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 苗 军人民陪审员 杨 敏人民陪审员 李 恒二〇一七年十月十六日书 记 员 范惠文履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。