宁夏回族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第169号
上诉人（原审被告）宁夏东方华港房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区北京东路165号八层东侧。
法定代表人何晓东，该公司董事长。
委托代理人马万军，宁夏永川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭东利。
被上诉人（原审原告）慕永祥。
二被上诉人共同委托代理人庞麟，宁夏辅德律师事务所律师。
上诉人宁夏东方华港房地产开发有限公司（以下简称东方华港公司）因与被上诉人郭东利、慕永祥房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2015）银民初字第27号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月3日公开开庭审理了本案。上诉人东方华港公司的委托代理人马万军，被上诉人郭东利、慕永祥的委托代理人庞麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年6月8日，原告郭东利、慕永祥与被告东方华港公司以及案外人丰宇实业公司签订《购买“艾依归谷”写字楼协议书》一份，约定郭东利、慕永祥预付定金390万元，预购东方华港公司和丰宇实业公司联合开发的“艾依归谷”建筑面积约20000平方米写字楼。后因上述开发项目未获政府批准等原因，东方华港公司和丰宇实业公司未能向郭东利、慕永祥履行协议交付房屋。2013年7月12日，郭东利、慕永祥（乙方）与东方华港公司（甲方）签订《协议书》一份，约定郭东利、慕永祥购买东方华港公司拟开发建设的位于银川市金凤区宁安西巷以东、富安巷以北金钻名座6号楼第19、20、21层，总建筑面积4800平方米，单价6000元／平方米，总价款2880万元；“乙方已支付甲方人民币陆佰万元的房款定金”；东方华港公司取得预售许可证后，通知郭东利、慕永祥签订房屋买卖合同，协助郭东利、慕永祥办理房屋按揭贷款；该综合写字楼的开工时间为2013年9月10日，交工时间为2015年9月10日，如果东方华港公司在约定开工时间的12个月内还未开工，应双倍返还郭东利、慕永祥定金1200万元，且不得以任何理由拒绝支付。同日，东方华港公司给郭东利、慕永祥出具收款收据一份，将此前已收郭东利、慕永祥“艾依归谷”写字楼定金390万元以及利息160万元转作金钻名座6号楼定金，并出具了合计收到定金550万元的收据。收据上加盖东方华港公司财务专用章，并经郭东利、慕永祥和东方华港公司财务人员签字。2013年10月20日，东方华港公司（乙方）与案外人森豪公司（甲方）签订《房地产开发项目转让协议》，该协议记载：金钻名座6号楼由森豪公司投资建设，项目负责单位为东方华港公司，并由银川开发区宏建房地产开发有限公司和东方华港公司签订《房地产项目联合开发合作协议书》；现东方华港公司同意将协议中属于自己的责、权、利全部转让给森豪公司。其中该协议第七条载明：“鉴于乙方（东方华港公司）于2013年7月12日与郭东利、慕永祥签订协议书，该协议的义务由于本合同的签订乙方（东方华港公司）无法履行，甲乙双方同意乙方（东方华港公司）应履行的合同义务转至甲方（森豪公司），郭东利、慕永祥已缴纳的600万元购房款，乙方（东方华港公司）不予退还，由甲方（森豪公司）承继协议所确定的权利与义务。”郭东利在该条款左边空白处签署“同意转让郭东利、2013.10.20”字样。后无论是森豪公司还是东方华港公司均没有在《协议书》约定的期限内给郭东利、慕永祥交房，郭东利、慕永祥遂向法院提起诉讼。在原审法院审理中，双方对郭东利、慕永祥已交购房定金数额存在争议，东方华港公司主张郭东利、慕永祥只交纳定金390万元，郭东利、慕永祥主张交纳了600万元，其中550万元由东方华港公司出具了收据，40万元由郭东利、慕永祥给东方华港公司出具了欠条，另外10万元由东方华港公司作为购房优惠条件予以减免。就东方华港公司与森豪公司签订项目转让协议时是否通知过慕永祥的问题，东方华港公司当庭陈述：（因为）合同签订及后期付款都是与郭东利进行的，当时通知了郭东利。对金钻名座6号楼是否业经政府审批立项和取得商品房预售许可证问题，东方华港公司没有提交相应证据，现该工程进度处于停滞状态。
原审法院认为，关于东方华港公司对郭东利、慕永祥所负合同义务是否已经转移的问题。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”本案所涉《协议书》系郭东利、慕永祥与东方华港公司签订，郭东利、慕永祥不仅共同在协议上签字，还在东方华港公司2013年7月12日出具的定金收据上签字，共同行使和履行《协议书》所涉权利、义务。其中对于合同权利而言，该二人系共同债权人。东方华港公司负有向合同相对人即郭东利、慕永祥共同履行债务的义务。2013年10月20日，东方华港公司与案外人森豪公司签订《房地产开发项目转让协议》，将涉案房地产项目整体转让给森豪公司时，郭东利虽然在该转让协议第七条旁边签字，同意东方华港公司将《协议书》约定应向郭东利、慕永祥履行的合同义务移转给案外人森豪公司，但无证据证实征得合同共同权利人即慕永祥的同意，且在诉讼中东方华港公司也陈述当时转移债务时只通知了郭东利，现慕永祥对郭东利单方签字同意转移债务的行为不予追认，东方华港公司也没有提交郭东利一人签字即可代表共同债权人全体意思表示或构成表见代理的证据，应认为上述《房地产开发项目转让协议》第七条关于东方华港公司转移债务的约定对共同债权人即郭东利、慕永祥不发生法律效力，债务转移不成立，森豪公司也非本案必要共同诉讼人。东方华港公司关于合同义务已经转移，其不应承担本案民事责任的辩解于法无据，不予采纳。关于本案所涉《协议书》效力以及应否解除问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，郭东利、慕永祥为预购金钻名座6号楼部分商品房而与东方华港公司签订《协议书》时，该工程项目尚未开工，双方在协议中也明确约定东方华港公司取得该楼预售许可证后，通知郭东利、慕永祥签订房屋买卖合同，积极协助郭东利、慕永祥办理房屋按揭贷款。从上述法律规定和合同约定看，双方签订的《协议书》属于预约合同，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依照约定全面履行各自的义务。该协议签订后，东方华港公司基于未履行之前双方签订的《购买“艾依归谷”写字楼协议书》，将郭东利、慕永祥已付该楼盘定金390万元和利息160万元合计550万元转作金钻名座6号楼定金并出具了收据，但东方华港公司在诉讼中未提交该楼（金钻名座6号楼）业经政府审批立项、取得商品房预售许可证以及按约定期限开工建设等方面的证据，现该工程仍处于停滞状态，早已超过了双方约定的交工时间，应认为东方华港公司已经违约，并导致双方合同目的不能按期实现，郭东利、慕永祥因此请求解除《协议书》的诉讼请求，符合法律相关规定，应予以支持。
关于东方华港公司应否承担定金责任及定金数额如何确定问题。东方华港公司在《协议书》中约定的定金属于担保合同履行的性质，应适用我国《合同法》和《担保法》关于定金的相关规定。东方华港公司与郭东利、慕永祥签订《协议书》后，未依照约定向郭东利、慕永祥全面履行合同义务，其行为构成违约，应按合同约定和法律规定承担定金责任，双倍返还郭东利、慕永祥已付定金。但在定金数额方面，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，双方当事人在《协议书》中约定预付定金600万元，超过了约定房屋总价款2880万元的20%即576万元，超过部分无效。东方华港公司基于未履行《购买“艾依归谷”写字楼协议书》约定的义务，将郭东利、慕永祥已付该楼盘定金390万元和利息160万元合计550万元转作金钻名座6号楼定金并出具了收据，其行为没有违反法律相关规定，合法有效。上述《协议书》和《房地产开发项目转让协议》中虽然载明郭东利、慕永祥已付定金600万元，但诉讼中郭东利、慕永祥没有提交据实交纳全部定金600万元的证据，且郭东利、慕永祥也承认其中40万元另行给东方华港公司出具了欠条，剩余10万元由东方华港公司作为购房优惠条件予以减免。因此，郭东利、慕永祥已付金钻名座6号楼的定金应以550万元确定，东方华港公司在本案中应承担的定金责任，也应以郭东利、慕永祥实交定金的双倍即1100万元（550万元×2倍）为限。郭东利、慕永祥的诉讼请求成立，应当予以支持，但超出部分不予支持。东方华港公司关于债务转移，不应承担本案民事责任的辩解不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：1、解除郭东利、慕永祥与东方华港公司于2013年7月12日签订的《协议书》；2、东方华港公司双倍返还郭东利、慕永祥定金1100万元，限于本判决生效后十五日内付清。本案受理费93800元，诉前保全费5000元，合计98800元，由东方华港公司负担88800元，由郭东利、慕永祥自行负担11000元。
一审宣判后，东方华港公司不服，向本院上诉，请求二审撤销一审判决，发回重审或改判上诉人不承担责任并判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。理由：1、上诉人于2013年10月20日与案外人森豪公司达成协议，将金钻名座6号楼项目整体转让给森豪公司，上诉人与被上诉人所签订购房协议的全部合同义务由森豪公司承继，且转让行为得到了被上诉人郭东利的书面同意，因被上诉人郭东利与慕永祥享有的是共同债权，且上诉人与被上诉人签订的购房协议及后期付款手续都是由被上诉人郭东利办理，被上诉人郭东利对转让行为的认可已构成了表见代理。根据《合同法》第八十四条的规定，该转让协议已生效，上诉人与涉案的金钻名座6号楼建设工程无任何关系，一审法院认定债务转让行为不成立，系认定事实错误。2、本案涉及债权是被上诉人郭东利与慕永祥共同所有，被上诉人郭东利对债务转让行为做出了书面同意，被上诉人郭东利所享有的债权所对应的债务转让行为应发生法律效力，一审法院认定《协议书》第七条关于上诉人转让债务的约定对被上诉人郭东利、慕永祥皆不发生法律效力，错误。3、本案所涉《协议书》的签订是基于上诉人与被上诉人签订的《购买“艾依归谷”写字楼协议书》，在《购买“艾依归谷”写字楼协议书》签订时，被上诉人实际缴纳定金为390万元，本案定金数额应为390万元。
被上诉人郭东利、慕永祥答辩称：一审法院认定事实清楚，判决正确。上诉人与案外人森豪公司所签订的《房地产开发项目转让协议》系无效合同。1、涉案项目原由上诉人与另一案外人宏建公司于2013年4月11日签订了《房地产项目联合开发合作协议书》，拟由两方联合开发，且涉案项目土地使用权归宏建公司所有，故如上诉人将《房地产项目联合开发合作协议书》项下权利义务概括让与案外人森豪公司，依法理应征得原合同主体一方宏建公司的书面同意，但上诉人至今没有提供宏建公司同意项目转让的任何证据。2、根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十条、第二十一条规定，“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件”，“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。”。但本案中，上诉人与森豪公司所签订的《房地产开发项目转让协议》不符合上述转让条件，涉案项目至今尚未开工。该《房地产开发项目转让协议》名为“项目转让”实为“土地买卖”，符合《合同法》第五十二条第（三）项以合法形式掩盖非法目的的情形，应属无效合同。退一步讲，即使上诉人与案外人森豪公司所签订的《房地产开发项目转让协议》有效，但该协议对被上诉人也不具有约束力，合同义务和违约责任理应由上诉人继续承担。上诉人与东方华港公司于2013年7月12日签订的《协议书》的主体一方系郭东利和慕永祥，并非只有郭东利一人，协议中所涉及的权利义务应由其二人共同享有和承担。但上诉人在将涉案项目整体转让给案外人森豪公司时，就涉及被上诉人的权利和义务的事实部分未告知并征得慕永祥的书面同意。故该《房地产开发项目转让协议》对被上诉人均不具有约束力。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向法庭提交证据、均坚持原审时的举、质证意见，均对原审查明的事实无异议。
经审理，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案的焦点问题是：一是东方华港公司对郭东利、慕永祥所负合同义务是否已经转移问题，二是本案所涉《协议书》效力以及应否解除问题，三是东方华港公司应否承担定金责任及定金数额问题。
关于东方华港公司对郭东利、慕永祥所负合同义务是否已经转移的问题。本案中郭东利、慕永祥在其与东方华港公司签订的《协议书》中签字，并且在东方华港公司2013年7月12日出具的定金收据中，郭东利、慕永祥也签了字，可以认定该二人系共同债权人，东方华港公司负有向该二人履行债务的义务。2013年10月20日，东方华港公司与案外人森豪公司签订《房地产开发项目转让协议》，将涉案房地产项目整体转让给森豪公司时，郭东利在该转让协议上签字，同意东方华港公司将《协议书》约定应向郭东利、慕永祥履行的合同义务移转给案外人森豪公司，但无证据证实征得合同共同权利人慕永祥的同意，且东方华港公司也陈述当时转移债务时只通知了郭东利，慕永祥本人对郭东利单方签字同意转移债务的行为不予认可，东方华港公司也没有证据证明郭东利一人签字可代表共同债权人慕永祥的意思表示或构成表见代理的证据，因此原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八十四条的相关规定认定东方华港公司对郭东利、慕永祥所负合同义务债务转移不成立并无不妥。
关于本案所涉《协议书》效力以及应否解除问题。在郭东利、慕永祥与东方华港公司签订《协议书》时，该工程项目尚未开工，双方在协议中也明确约定东方华港公司取得该楼预售许可证后，通知郭东利、慕永祥签订房屋买卖合同并协助郭东利、慕永祥办理房屋按揭贷款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定和双方约定的合同，双方签订的《协议书》属于预约合同，合法有效。该协议签订后，东方华港公司又基于未履行之前双方签订的《购买“艾依归谷”写字楼协议书》，将郭东利、慕永祥已付该楼盘定金390万元和利息160万元合计550万元转作金钻名座6号楼定金并出具了收据，但东方华港公司在诉讼中未提交该楼（金钻名座6号楼）业经政府审批立项、取得商品房预售许可证以及按约定期限开工建设等方面的证据，由于该工程现仍处于停滞状态，超过了约定的工期，原审认定东方华港公司违约、郭东利、慕永祥请求解除《协议书》的诉讼请求符合法律相关规定并无不当。
关于东方华港公司应否承担定金责任及定金数额如何确定问题。东方华港公司与郭东利、慕永祥签订《协议书》后，未依照约定向郭东利、慕永祥全面履行合同义务，其行为构成违约，应当按照合同约定承担定金责任，并双倍返还郭东利、慕永祥已付的定金。虽然郭东利、慕永祥在“艾依归谷”项目中缴纳的定金数额是390万元，但东方华港公司并未实际开发该项目，东方华港公司基于未履行《购买“艾依归谷”写字楼协议书》约定的义务，将郭东利、慕永祥已付该楼盘定金390万元和利息160万元合计550万元转作了金钻名座6号楼的定金并出具了收据，证明东方华港公司对于550万元定金数额已认可，故原审认定本案定金数额为550万元、东方华港公司应双倍返还郭东利、慕永祥定金1100万元并无不当，东方华港公司主张本案定金数额应为390万元无事实依据。
综上，原判认定事实清楚、证据充分，实体处理并无不当，东方华港公司的上诉请求不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费87800元，由宁夏东方华港房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李凤英
审 判 员 陶爱珍
代理审判员 罗卫江
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 叶敏娟