广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终9768号
上诉人（原审被告）：深圳市XX汽车服务有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区XX48栋一楼。
法定代表人：詹柱明，总经理。
委托代理人：范凌鹤，广东卓权律师事务所律师。
委托代理人：罗嘉玲，广东卓权律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市XX投资有限公司，住所地：广东省深圳市福田区XXX工业区308栋519。
法定代表人：吴怡德，总经理。
委托代理人：肖浩，广东嘉辉律师事务所律师。
原审被告：广东XX建设集团有限公司，住所地：广东省广州市XXX。
法定代表人：马华新，董事长。
原审被告：深圳市XX联合开发有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区XX永昌楼八、九层，统一社会信用代码：XXXXXXXXX4。
法定代表人：赵明，董事长。
委托代理人：黄文俊，广东安泰信律师事务所律师。
原审被告：詹柱明，住所地：广东省深圳市罗湖区。
委托代理人：范凌鹤，广东卓权律师事务所律师。
委托代理人：罗嘉玲，广东卓权律师事务所实习律师。
上诉人深圳市XX汽车服务有限公司（以下简称XX公司）因与被上诉人深圳市XX投资有限公司（以下简称XX公司）、原审被告广东XX建设集团有限公司（以下简称XX公司）、深圳市XX联合开发有限公司（以下简称XX公司）、詹柱明物权保护纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三重字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审查明，2008年12月9日，广东省揭西县人民法院接受广东省高级人民法院的指定，在执行申请执行人广东粤财信托投资公司与被执行人XX公司借贷纠纷案件中，委托广东旭通达拍卖有限公司拍卖XX公司名下位于深圳市宝安区新安镇XX工业区工业用地31974平方米使用权（宝府国用字第××号）及地上临时违建物，XX公司以1370万元的价格公开竞得上述拍卖物。
2009年1月9日，广东省揭西县人民法院作出（2008）揭西法执字第143-3号《民事裁定书》，裁定位于深圳市宝安区新安镇XX工业区的土地使用权（宝府国用字第××号）归买受人XX公司所有。
2010年5月31日，广东省揭西县人民法院作出（2008）揭西法执字第143-4号《民事裁定书》，裁定位于深圳市宝安区新安镇XX工业区的土地（宝府国用字第××号）上的临时建筑物归买受人XX公司所有。
2012年11月13日、2013年7月15日，XX公司依据广东省揭西县人民法院（2008）揭西法执字第143-3号《民事裁定书》，陆续登记取得A10X-1119和A10X-1133、A10X-1XXX号宗地使用权，房地产证号分别为深房地字第××号、深房地字第××号、深房地字第××号，宗地面积分别为19695.9平方米、1240.5平方米、11036.22平方米。
2013年6月27日，广东省广州市中级人民法院制作（2010）穗中法执字第1698号《关于拍卖深圳宝安一地块不负责清偿的公函》，告知XX公司其竞买的位于深圳市宝安区新安镇XX工业区土地使用权（宝府国用字第××号），委托拍卖时拍卖公告已设定“地上违法建筑的清偿由买受人自行负责处理”条件，广东省广州市中级人民法院不负责清场。
一审另查明，XX公司与XX公司系物业委托管理合同关系，XX公司委托XX公司管理深圳市××新安镇XX工业区土地及地上建筑物。XX公司于2012年6月12日核准注册成立，詹柱明系XX公司的法定代表人。
2012年2月29日，詹柱明与XX公司签订一份《房屋租赁合同》，约定XX公司将位于宝安区XX工业区48栋一楼房屋出租给詹柱明，面积800平方米，租赁单价每月每平方米15元，月租金总额12000元，租赁期限自2012年3月1日至2016年12月31日止，租赁用途为厂房，XX公司应于2012年3月1日前将租赁物交付詹柱明使用，詹柱明应于每月10日前交纳租金。XX公司、詹柱明主张上述合同系为方便詹柱明开办XX公司并办理营业执照而签订的，有关合同约定的XX工业区48栋楼并不存在；XX公司、XX公司、詹柱明、XX公司均主张，詹柱明及XX公司从未向XX公司、XX公司支付租金。詹柱明、XX公司主张，有关XX公司所在地系詹柱明于2006年3月从案外人肖汉强（系香港人）处受让的，地块交付时地上已有铁皮房等临时建筑物，转让费90余万元，已按每月每平方米2元的标准向肖汉强一次性支付了10年租金，租期至2016年12月，但詹柱明主张其与肖汉强间未签订书面转让协议，詹柱明也未能提供相关凭据佐证其主张的转让及付款事实。
XX公司委托深圳市地籍测绘大队对XX公司所在地的地界进行测绘，深圳市地籍测绘大队于2015年9月18日出具《测点测量报告》，显示XX公司位于A10X-1119、A10X-1133宗地范围内，XX公司建筑物（铁皮房）及空地面积达1993.48平方米，其中1987.94平方米在宗地A10X-1119范围内，5.54平方米在宗地A10X-1133范围内。深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局根据XX公司提供的《测点测量报告》，出具深规土宝函（2015）1477号《市规划国土委宝安管理局关于宗地重叠的业务咨询的复函》，对《测点测量报告》显示测点测量的占地面积、对应宗地予以确认。XX公司、詹柱明、XX公司、XX公司对上述《测点测量报告》、《市规划国土委宝安管理局关于宗地重叠的业务咨询的复函》均不予认可，XX公司、詹柱明主张，XX公司铁皮房面积约800平方米，含空地约1100平方米。
一审又查明，2012年至2015年XX工业区厂房一楼房屋租赁指导租金为每月每平方米18元。
XX公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认XX公司与詹柱明签订的宝BL002414号深圳市房屋租赁合同书无效；2、XX公司、XX公司将非法占用XX公司名下位于深圳市宝安区XX48栋一楼的800平方米土地及地上临时建筑物腾空移交XX公司；3、XX公司、XX公司支付XX公司房屋占有使用费437600元（按同地段指导租金计算，自2008年12月9日起计至2012年2月29日止）；4、XX公司、XX公司支付XX公司房屋占有使用费587040元（按同地段的指导租金计算，自2012年3月1日起计至土地及地上临时建筑物腾空移交之日止，暂计至2015年7月23日）；5、确认上述800平方米土地及地上临时建筑物腾空移交XX公司前，因地块及地上临时建筑物安全事故等风险由XX公司、XX公司承担；6、XX公司、XX公司、XX公司、詹柱明负担本案诉讼费用。
原审法院认为，本案为物权保护纠纷。《中华人民共和国物权法》第四条明确规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
关于XX公司与詹柱明签订的《房屋租赁合同》的效力认定。拍卖成交的标的物所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。有关A10X-1119、A10X-1133、A10X-1XXX号宗地土地使用权及其地上临时建筑物，广东省揭西县人民法院已于2009年1月9日作出《民事裁定书》，将其裁定归XX公司所有。XX公司提供的《测点测量报告》、《市规划国土委宝安管理局关于宗地重叠的业务咨询的复函》显示XX公司所在的建筑物位于A10X-1119号、A10X-1133号宗地范围内，XX公司、詹柱明、XX公司、XX公司虽对上述证据不予认可，但未能提供证据予以反驳，应当承担不利后果，一审法院认定XX公司所在经营地点位于XX公司享有使用权的宗地内。根据合同法原理，无权处分人与他人签订的合同，于履行期限届满前未取得处分权，权利人又不予追认的，合同无效。本案XX公司在XX公司取得相关宗地使用权后，擅自与詹柱明签订《房屋租赁合同》的行为属无权处分，鉴于该《房屋租赁合同》未能获得XX公司的追认，一审法院认定上述《房屋租赁合同》无效。
关于XX公司所在地块及地上建筑物返还的认定。《房屋租赁合同》无效，詹柱明、XX公司也未能提供有效证据证实其占有、使用涉案地块及地上附属临时建筑物的合法性，应当承担不利后果，一审法院认定XX公司占有、使用涉案地块及其地上临时建筑物，缺乏法律依据，构成对XX公司享有物权的损害。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。鉴于XX公司确认有关临时建筑物占地面积为800平方米，结合XX公司诉讼主张，一审法院对此予以认定。XX公司应当向XX公司交付涉案800平方米土地及地上附属临时建筑物。至于XX公司建筑物价值的损失，不属本案处理范围，XX公司可另寻法律途径解决。至于XX公司主张XX公司返还涉案土地及建筑物的请求，因XX公司并非实际占用人，该项请求缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于占有使用费支付的认定。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。结合本案，XX公司向XX公司、XX公司主张2008年12月9日至2012年2月29日期间的占用费，因XX公司未能提供证据证明XX公司、XX公司在该期间实际占有使用了涉案地块及地上附属建筑物，XX公司应当承担未能举证的不利后果，原审法院认定该项请求缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。至于XX公司向XX公司、XX公司主张2012年3月1日起占有使用费的请求，结合詹柱明、XX公司的主张及目前的占有使用现状，原审法院予以认定。鉴于现有证据无法证实XX公司、詹柱明曾按照《房屋租赁合同》约定将涉案地块及建筑物的租金支付XX公司、XX公司，XX公司、詹柱明、XX公司、XX公司亦主张XX公司、詹柱明从未向XX公司、XX公司支付租金，结合XX公司的注册成立时间，XX公司应当向XX公司支付2012年6月12日起的占有使用费，有关占用费应按房屋租赁指导租金的标准计付，一审法院核算截至辩论终结前即2015年12月的占有使用费为612000元（800平方米×42.5月×18元），往后的占有使用费按照深圳市房屋租赁指导租金标准支付至生效判决指定的腾退土地及房屋之日止。对于XX公司的诉求，超过原审法院认定的部分，原审法院不予支持；至于生效判决指定的腾退之日后的占有使用费，可待实际发生后另行主张。至于詹柱明、XX公司提出其已向肖汉强支付2016年12月以前的使用费的抗辩主张，鉴于其未能提供证据予以证实，原审法院不予采信，詹柱明、XX公司应当承担不利后果。至于XX公司主张XX公司一并支付2012年3月起的占用费的请求，因现有证据无法证实XX公司实际收取了XX公司占用费，故对该项请求原审法院不予支持。
关于地块及建筑物移交前风险承担的认定。XX公司要求确认XX公司、XX公司在涉案地块及临时建筑物移交前承担有关安全事故等风险，一审法院认为XX公司主张的风险事故责任尚未发生，且本案系物权保护纠纷，XX公司诉求与本案不属同一法律关系，不属本案处理范围，相关安全事故等责任应待实际发生后根据实际案情另行处理，故对该项请求一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第四条、第二十八条、第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认XX公司与詹柱明于2012年2月29日签订的《房屋租赁合同》无效；二、XX公司于判决发生法律效力之日起二十日内向XX公司交付XX公司所在的位于深圳市宝安区XX工业区A10X-1119号、A10X-1133号宗地范围内800平方米土地，并腾空交付上述土地地上临时建筑物；三、XX公司于判决发生法律效力之日起二十日内向XX公司支付占有使用费（2012年6月12日至2015年12月占有使用费为612000元，2016年1月起占有使用费按照深圳市房屋租赁指导租金标准计至本判决指定的腾退土地及房屋之日止）；四、驳回XX公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费93752元，XX公司负担88573元，XX公司负担5179元。
上诉人XX公司不服原审判决，向本院提起上诉，称：1、一审XX公司提交《房屋租赁合同》及《测点测量报告》所涉及“48”栋楼并不存在，本案讼争之宝安区XX工业区总共44栋房产。2、现使用临时地上附着物（铁皮房）实际面积为800平方米，原承租人为深圳市XXX汽车有限公司，出租人为深圳市大胜机电设备有限公司，与XX公司无关。3、XX公司于2012年申请注册为从事汽车售后服务之特种行业，其办理营业执照需办理消防、环保等行政前置许可，而办理上述批文、证照的前提又必须提供备案之《房屋租赁合同》；为此，XX公司只得找到专业办理营业执照的中介结构代办相关手续，其中涉及租赁合同的，XX公司只得请求该物业管理者XX公司配合盖章，从而顺利拿到营业执照、环保批文等手续。XX公司认为一审将租赁关系承租方、出租方主体认定错误，XX公司并非适格被告，不能因为存在一份以应付、配合行政机关办理行政批文之《房屋租赁合同》改变其承租人、出租人主体身份。
为了维护XX公司的合法权益，请求判令：1、撤销一审判决第一、二、三项；2、XX公司无需支付占有使用费61.2万元；3、本案一、二审诉讼费、案件受理费由XX公司承担。
被上诉人XX公司答辩称：一审查明事实清楚，适用法律准确，XX公司上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、一审庭审中XX公司自认侵占涉案地块，一审判决书中也有载明。2、深圳市地籍测绘大队的测绘报告及国土局的复函均能清晰的反映出XX公司的侵占事实。3、XX公司提出的上诉理由与事实不符，缺乏证据支持，也缺乏法律依据。
原审被告XX公司述称：一审判决对本案的基本事实没有查清，根据XX公司在二审期间提交的证据可以说明，其是向其他人承租的。有一点一审判决认定的是正确的，XX公司仅仅是物业管理人，并没有出租涉案争议的土地给XX公司或者詹柱明，也没有收取租金，XX公司要求XX公司承担侵权责任是缺乏事实依据的。
原审被告詹柱明述称：我方意见和XX公司一致。
原审被告XX公司未到庭，亦未陈述。
经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为物权保护纠纷案件。XX公司经拍卖取得涉案A10X-1119、A10X-1133和A10X-1XXX号宗地使用权及地上临时建筑物的所有权，有人民法院的生效法律文书予以确认，其物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。从深圳市地籍测绘大队出具的《测点测量报告》及深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局出具的《市规划国土委宝安管理局关于宗地重叠的业务咨询的复函》所载内容可知，XX公司从事经营活动的场地在XX公司所有的地块范围内。XX公司未经权利人XX公司同意，占用涉案地块及地上临时建筑物，已构成侵权，一审法院依法判决XX公司返还涉案物业，并支付占有使用费，认定事实清楚，处理结果亦无不当，应予维持。XX公司虽上诉称涉案临时建筑物由案外人深圳市XXX汽车有限公司从案外人深圳市大胜机电设备有限公司处承租并实际使用，但该主张与XX公司一审时所称涉案临时建筑物是从案外人肖汉强处购得的主张自相矛盾，且未提供充分证据予以佐证，故对其上诉理由，本院不予采信。在XX公司购得涉案土地及地上临时建筑物之前，原权利人XX公司与XX公司为委托管理关系，XX公司作为管理人，对涉案物业有实际的控制力，其同样负有向XX公司交付涉案物业的义务，故一审判决驳回XX公司的该部分诉讼请求，处理不当。但XX公司并未就此提起上诉，视为服判，本院依法维持一审判决结果。关于詹柱明与XX公司所签《房屋租赁合同》的效力问题，本院认为，我国《合同法》第五十二条对合同无效的情形作了明确规定，无权处分人与他人签订的合同，并不属于导致合同无效的情形之一，故XX公司请求确认前述合同无效的诉讼主张，不应得到支持，本院依法改判。至于XX公司上诉所称，签订《房屋租赁合同》的目的并非建立房屋租赁关系，双方亦未实际履行该合同，涉及《房屋租赁合同》是否成立的问题，不属于本案审理的范围。当事人如因该问题发生争议，可另循法律途径解决。
综上所述，XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回。但一审判决关于涉案《房屋租赁合同》的效力问题，认定错误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第二十八条、第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三重字第10号民事判决第二、三项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三重字第10号民事判决第一、四项；
三、驳回深圳市XX投资有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费9920元，由深圳市XX汽车服务有限公司负担。
判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年九月二十一日
书记员 张东阳（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国物权法》
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。