吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0204民初2950号原告：中国建设银行股份有限公司吉林市分行，住所地吉林市松江路71-1号。代表人：韩冬，该分行行长。委托诉讼代理人：李明波，吉林齐略律师事务所律师。被告：张欢,男,1986年1月3日出生,汉族,户籍所在地吉林省蛟河市民主街道朝阳路*****号，住吉林市船营区。被告：吉林市侪新龙湖房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区昆明小区5号。法定代表人：张铁镝，总经理。委托诉讼代理人：单丽芳，北京大成（吉林）律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行（下称建行吉林市分行）与被告张欢、吉林市侪新龙湖房地产开发有限公司（下称侪新龙湖公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行吉林市分行的委托诉讼代理人李明波、被告侪新龙湖公司的委托诉讼代理人单丽芳到庭参加诉讼，被告张欢经本院公告送达开庭传票，公告期届满，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行吉林市分行向本院提出诉讼请求：1、解除建行吉林市分行与张欢签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、张欢偿还借款本金284896.72元，利息2286.39元，罚息12.58元，本息合计287195.69元（计算至2017年8月18日）及自2017年8月19日起至实际给付之日止的利息及罚息，按合同约定标准计算；3、建行吉林市分行对抵押房产即张欢名下的坐落于吉林市船营区解放西路小区x号楼x单元x层x号房产享有优先受偿权。4、侪新龙湖公司承担连带保证责任。事实与理由：原告与张欢于2016年4月13日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同编号为xxx。约定：借款本金为29万元，用于张欢购买个人房屋。借款期限为360个月，即2016年4月13日至2046年4月13日。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，借款逾期罚息利率为执行利率水平上上浮50%。还款方法为等额本息还款法。保证人为侪新龙湖公司，保证期间为合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正文及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。张欢用其购置的吉林市船营区解放西路小区x号楼x单元x层x号房产作抵押，并在吉林市房地产管理局进行了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，原告按约定于2016年4月19日履行支付借款的义务，但张欢未按期还款，依据双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定，张欢构成违约，原告有权解除与借款人（被告）的借贷关系，有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还借款本息及相关费用，并自借款逾期之日起计算逾期罚息。现张欢未按合同约定还款。故，诉至法院。张欢未作答辩。侪新龙湖公司辩称：答辩人不应当承担担保责任，具体理由如下：一、答辩人为阶段性保证人，根据合同约定，已超过担保期限，不应承担担保责任。答辩人与原告、被告张欢签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》中第三十五条明确约定，答辩人为阶段性保证人。根据第三十六条约定，阶段性保证人的保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥。现经查，案涉房屋于2016年4月15日登记在被告张欢名下，并于2016年5月13日抵押权登记于原告名下，本案原告在实际上取得了对于房屋的优先权及控制权，答辩人的担保期限已终止，不应承担担保责任。且本案签订的为原告所拟定的格式合同，关于三十六条阶段性保证期间的规定，应当作出有利于答辩人的合理解释。答辩人作为地产公司对于被告张欢是否办理房产证、原告是否办理他项权证，无任何约束权利，更没有办法实际控制或代替任何一方办理。现原告在格式条款中以此条件约定阶段保证期间，显然是加重了答辩人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，应属无效的格式条款。被告张欢的房屋进行了登记备案，具有公示效力，且原告进行了抵押登记，享有优先权，答辩人的担保责任当然结束，不应再继续承担。二、答辩人为保证人责任，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定，债务人以其自有财产提供抵押的，保证人仅承担担保物以外的责任。本案中物保已完全能够清偿本案的借款，答辩人作为保证人不应再承担担保责任。首先，被告张欢于2016年4月5日与答辩人签订《吉林市商品房买卖合同》在答辩人处购买房屋（坐落于解放西路小区x号住宅x单元x层x号），并向银行贷款，以其购买的房屋作为抵押，答辩人为其提供阶段性保证。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定，原告应当就案涉抵押房屋进行优先受偿，不足部分由答辩人承担保证责任，即答辩人仅就所抵押的房屋以外的债权承担保证责任。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，且根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，《个人住房（商业用房）抵押借款合同》中关于担保条款第十二条保证条款第五款保证责任中第（二）项关于原告可随意就每种担保方式进行主张的约定，应属无效的格式条款。该条款与《中华人民共和国物权法》中债务人自己提供物保应当优先被实现债权的规定相违背，加重了答辩人的责任。而且，事实上，被告张欢购买的房屋价款为374024元，其也按照《个人住房（商业用房）抵押借款合同》进行了还款。现房屋在被告张欢名下价值约37万元，完全能够清偿本案债务。因此，本案中答辩人不应承担担保责任。三、就原告与被告张欢之间的借款、利息、罚息及归还情况，答辩人不能予以认可，应当结合证据及合同进行计算最终确定。此外，建设银行扣划吉林市侪新龙湖房地产开发有限公司10840.52元用于偿还本案本息，建设银行应当予以返还。综上，答辩人认为，原告的诉讼请求根据法律规定，应当由借款人自行提供的抵押物优先清偿，而本案的抵押物价值完全可以清偿本案的剩余债务，担保人为阶段性担保人，现保证期间已经届满，无需承担担保责任，请法院驳回原告对于答辩人的诉讼请求。庭审中，为证明自己的主张，建行吉林市分行向本院提交如下证据：1、个人住房（商业用房）借款合同；2、商品房买卖合同、房屋预告登记证明；3、个人贷款支付凭证、个人贷款支付委托书；4、贷款账户基本信息、个人贷款对账单。侪新龙湖公司质证意见：证据1，对证据的真实性未提出异议，对证据所证明的问题提出异议，认为关于保证范围，因与物权法相抵触，且加重了侪新龙湖公司的担保责任，应属无效；关于保证期间，应当解释为届满之日为2016年5月13日，在此之后，侪新龙湖公司不承担担保责任。证据2、3，对证据的真实性、合法性、关联性均未提出异议。证据4，对证据的真实性、合法性、关联性未提出异议，对证据所证明的问题提出异议，认为不能证明原告诉请的本息余额，且原告对于侪新龙湖公司的扣划款项并未按月进行扣划，多收取了罚息部分，应该由原告自行承担，截至庭审张欢不欠本息，原告诉请不应得到支持。侪新龙湖公司提交了如下证据：1-1、吉林市商品房买卖合同；1-2、个人住房（商业用房）抵押借款合同；1-3、吉林市房屋登记簿；2、建设银行个人贷款还款凭证。建行吉林市分行质证意见：证据1，对第一组证据的真实性均未提出异议，对证据所证明的问题提出异议，认为侪新龙湖公司避重就轻阐述了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》第三十六条的部分，该条约定保证期间为自本合同生效之日起至抵押登记已办妥，且抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本以及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，侪新龙湖公司回避了应当将抵押财产的权利证书交由贷款人的合同义务，现抵押财产的他项权利证书并未交由原告，故不能免除侪新龙湖公司的保证责任；另外合同均是经双方协商一致达成的，是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律强制性规定，属有效合同，且侪新龙湖公司自愿承担保证责任，包括借款人所应付的借款本金、利息、罚息等其他应付款项，侪新龙湖公司的该项主张不应得到法院的支持；依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，首先应当按照合同约定实现债权，只有在合同未明确约定的情况下，才按法律规定实现物保后实现人保，而借款合同中已经明确约定，无论是否借款人自己提供担保，无论是否有第三方承担保证责任，均可以直接向保证人主张权利。证据2，对证据的真实性未提出异议，对证据所证明的问题提出异议，认为上述三笔扣划的保证金是原告依据合同约定扣划的，用于偿还借款人所拖欠的借款本息及罚息，不应当返还。张欢未提供证据。本院对双方当事人提供的证据综合评判如下：张欢未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利。建行吉林市分行提供的证据1—4，侪新龙湖公司提交的证据1—2，对方当事人对证据的真实性均未提出异议，本院对上述证据的真实性均予以采信。对双方当事人提供证据所要待证的观点在论理部分予以阐述。依据建行吉林市分行的举证、陈述以及本院对证据的认证，对以下事实予以确认：2016年4月13日，建行吉林市分行（贷款人）与张欢（借款人）、侪新龙湖公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号xxx），约定：借款本金29万元；借款期限360个月，即2016年4月13日至2046年4月13日；借款人将借款用于购置商品房；贷款利率为月利率，浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方法为等额本息还款；担保方式为抵押加阶段性保证；抵押财产：吉林市船营区解放西路小区x号住宅x单元x层x号；保证人提供的保证为连带责任保证，保证期间为合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止（第三十六条）;无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任（第十二条第五款第二项）；违约情形及违约救济措施包括借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。《个人住房（商业用房）借款合同》还对合同当事人的其他权利义务进行了约定。合同签订后，2016年4月19日，建行吉林市分行按照张欢签具的个人贷款支付委托书向侪新龙湖公司发放贷款29万元。同年5月13日，抵押房屋（吉林市船营区解放西路小区x号住宅x单元x层x号、建筑面积95.82平方米）办理了预购商品房抵押权预告登记。在借款合同的履行过程中，张欢仅按合同约定偿还部分当期应还借款本息，自2017年6月发生逾期。2017年6月29日、9月25日、11月23日，建行吉林市分行在侪新龙湖公司保证金账户总计扣划10840.52元用于偿还张欢所欠借款本息。截至2017年12月27日，张欢尚欠借款本金282618.89元，利息3282.43元。本院认为，张欢与建行吉林市分行、侪新龙湖公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。合同当事人均应按合同的约定全面履行合同义务。建行吉林市分行已按合同约定履行了提供借款的合同义务。张欢未按借款合同的约定按期足额偿还当期应还借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任，根据合同约定，双方约定的合同解除条件已成就，建行吉林市分行有权解除借款合同并要求张欢归还全部借款本金及利息。同时，张欢以其所购房屋为借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，故建行吉林市分行有权请求以约定抵押的房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款予以受偿。侪新龙湖公司系阶段性保证人，现尚处于借款合同约定的保证期间，同时依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条关于“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”的规定，侪新龙湖公司在借款合同解除后仍应对张欢的应付款项承担连带保证责任。关于侪新龙湖公司的抗辩主张：1、侪新龙湖公司提出已超过担保期间以及合同条款为格式条款，加重了侪新龙湖公司保证责任应属无效条款的抗辩主张，本院认为，关于侪新龙湖公司承担保证责任的保证期间的约定条款列于“特别签订条款”中，独立于建行吉林市分行预先拟定、重复使用的条款之外，不属格式条款。且张欢借款用途为购置侪新龙湖公司出售的房屋，借款直接发放给侪新龙湖公司，侪新龙湖公司实现销售获取收益，亦应承担相应的经营风险，借款合同明确约定了保证期间，现房屋他项权利证等尚未办妥交与建行吉林市分行，侪新龙湖公司依约应承担合同责任，侪新龙湖公司主张加重其义务无事实及法律依据，该抗辩主张，本院不予采纳。2、侪新龙湖公司提出张欢已提供抵押物，侪新龙湖公司在抵押物保证范围内免除保证责任，抵押物价值已足够偿还所欠借款数额以及合同中关于担保条款第十二条第五款第二项属无效条款，其公司不应承担保证责任的抗辩主张，本院认为，虽然本案债务人张欢以自己的房屋作为担保物抵押，但依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，当事人首先应依合同约定实现债权。本案，《个人住房（商业用房）借款合同》第十二条第五款第二项虽为格式条款，但在合同范本中体现该条款已加重笔墨，建行吉林市分行在提供合同样本时已尽到提示义务，而侪新龙湖公司系房地产开发企业，对本案所渉金融借款业务有足够的认知，其既已自愿签订合同，应当认定该条款有效。该条款中约定无论债务人（张欢）对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于抵押），保证人（侪新龙湖公司）在本合同项下的保证责任均不因此减免，借款人（建行吉林市分行）均可直接要求保证人（侪新龙湖公司）依照合同约定在其保证范围内承担保证责任，故侪新龙湖公司该抗辩主张无法律依据，本院不予采纳。3、侪新龙湖公司提出张欢所欠借款数额不清的抗辩主张，本院认为，建行吉林市分行提交的个人贷款支付凭证能证明建行吉林市分行交付了借款本金，对于是否偿还借款以及偿还的数额应由张欢负有举证责任，而非建行吉林市分行负有举证责任；同理，侪新龙湖公司应对其代张欢偿还借款本息数额负有举证责任，张欢、侪新龙湖公司未举证证明自己的主张；建行吉林市分行提交的贷款账户基本信息、银行对账单应视为建行吉林市分行对张欢已偿还借款本息数额的自认；对贷款账户基本信息、银行对账单记载的数额本院予以确认，对侪新龙湖公司的该抗辩主张，本院不予采纳。综上，对侪新龙湖公司提供证据所证明的观点，本院均不予采纳，对建行吉林市分行提供证据所证明的观点均予以采纳。建行吉林市分行的诉讼请求，有合同及法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起解除被告张欢、吉林市侪新龙湖房地产开发有限公司与原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行于2016年4月13日签订的编号为xx的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告张欢于本判决生效之日起七日内偿还原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行借款本金282618.89元，利息3282.43元（利息计算至2017年12月27日，自2017年12月28日起借款本金282618.89元的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率标准计付至还清借款之日止）；三、被告张欢逾期不履行上述第二项确定的义务，原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行有权以被告张欢所抵押的坐落于吉林市船营区解放西路小区x号住宅x单元x层x号房屋（建筑面积95.82平方米）折价或者以拍卖、变卖所得价款予以受偿；四、被告张欢逾期不履行上述第二项确定的义务，由被告吉林市侪新龙湖房地产开发有限公司承担连带给付责任。被告吉林市侪新龙湖房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告张欢追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费5848元（其中案件受理费5608元、公告费240元）由被告张欢、吉林市侪新龙湖房地产开发有限公司共同负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  李慧媛人民陪审员  王英艳人民陪审员  王秀英二〇一七年十二月二十八日书 记 员  孙翀文