陕西省延安市宝塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）宝民初字第01298号
原告白宝玲，女，汉族，住延安市宝塔区。
委托代理人杜成军，陕西屹立律师事务所律师。
被告延安华龙（集团）房地产开发有限公司（以下简称华龙公司）。
法定代表人白起龙，该公司董事长。
委托代理人白建东，陕西通济律师事务所律师。
原告白宝玲诉被告延安华龙（集团）房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及原、被告代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2008年4月26日，原告同被告签订了商品房屋买卖合同，原告购买了被告开发的位于延安市宝塔区百米大道龙锦园小区4号楼2单元1层102号房屋。依据约定被告应当在2009年10月31日前将房屋交付原告使用。合同签订后原告依据约定支付了全部房款，但被告至今尚未将房屋交付原告，更让原告遗憾的是被告又将该房屋加价出售给了第三人，原告不但不能如期得到房屋，而且连房屋的所有权和使用权丧失，原告用贷款投巨资购买了该房屋，但由于被告的违约行为，给原告造成了巨大的经济损失。为了维护原告的合法权益，请求人民法院：1、依法确认原、被告之间签订的房屋买卖合同有效并继续履行，若不能继续履行，则支付房款、承担银行同期贷款利息、逾期交房的违约金，并按已付房款一倍的价格进行赔偿；2、由被告支付本案所有的诉讼费用。
原告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：
证据一、商品房买卖合同，证明原、被告签订了房屋买卖合同；
证据二、商品房认购单，证明原、被告于2007年12月3日签订了“龙昌园商品房认购单”；
证据三、收据，证明原告交纳了房款314618元和其它费用11269元；
证据四、照片八张，证明原告所购买房屋的位置和房屋的现状。
被告辩称，一、被告违反合同，一房二卖实属无奈之举，为最大限度的降低买受人损失，被告方事前提出多个解决方案与各买受人协商，在多数买受人都同意的情况下才实施的，所以被告方的违约并非恶意。龙昌园小区总共5幢楼，除了1、2号是临街的以外，其余3、4、5号楼都在小区内，在原先的设计图纸中，这三幢楼的一楼都是单元房户型，总共38户。从开盘到被告方更改设计，只卖出去5户，面对这不利的销售局面，被告从公司老总到销售部都在想尽办法解决，但都不尽人意。无奈之下，被告方想到了更改设计方案的办法，转变用途，将原先的商住房改为商业房。但又考虑到了该5户的利益，因此被告方事先分别给作了电话通知。同时被告方也提出了三个处理方案：其一，买受人可以任意调层，不增加楼层差价；其二，变更以后同等价格下，买受人可以优先购买；其三，可以退房，并按民间贷款利率给计算利息。该处理方案提出以后，有2户明确表态同意采用调层不加价方案，还有一户按照民间贷款计算利息退了房。所以说，被告方的违约行为，并不是一种出于为谋取高额利润的恶意行为，而是因大部分无法销售才实施的无奈之举，故该情节人民法院应当给予充分考虑。另外，因所争议房屋已经全部交付二次购买人，且购买人也已经对房屋进行了装潢，有的已经投入营业，故从客观事实的角度出发，也不存在将房屋再返还给原告等人了。二、关于合同被解除以后的惩罚性赔偿问题，也就是如何依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定，确定赔偿数额的问题。该解释第8条规“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。从该条款可以看出，《解释》规定的惩罚性赔偿数额为不超过买受人已付购房款的一倍，而并非《消法》第49条的“消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”。因此对于商品房买卖中的惩罚性赔偿数额应当由人民法院根据当事人的过错程度、获利情况等因素，在买受人已付购房款的一倍之内确定赔偿数额，而不是想当然的一倍。在此前提下，被告认为本案应以被告二次卖房所获得的利润差价为准，给予原告进行赔偿。以该差价进行赔偿也是有法律依据的，《合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案如果被告不一房二卖，那么设计更改为商业用房以后，被告向第三人销售房屋时，也就是被告违反合同时，原告的房屋每平米价格也就会上涨为被告向第三人销售的价格了，也就是每平米5518元，这也就是说，被告在违反合同时其应当可以预见到如果合同继续履行，那么被告的房屋立刻可以升值124891元，同样也就等于被告在违反合同时，可以预见到给原告造成的损失也为124891元。因此，人民法院以124891元作为本案的惩罚性赔偿应当是合理合法的。综上所述，因原、被告所签订的合同在履行中标的物属性重大变更，由原先的商住用途变更为商业用途，发生了情势变更，因此原、被告之间的合同无法继续履行，应依法解除。而被告与第三人签订的买卖合同，因不符合相关司法解释关于无效的规定，故应依法确认其效力。
被告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：
证据一、楼层设计平面图及销售草图，证明原告所购买的房屋的现状；
证据二、商品房买卖合同、房屋接交表、住户装潢申请，证明这个房屋已经卖给了第三人，并实际已经交付使用。同时可以证实被告在向第三人出买房屋中所得的利润124891元，依据该数字确定赔偿应当是合理合法的。
经审理查明，2007年12月3日，原告白宝玲与被告华龙公司签订了“龙昌园商品房认购单”。同日，原告交纳了定金50000元。2007年12月11日，原告交纳了107309元。2008年4月20日交纳了购房款7309元。2008年4月26日，原、被告签订正式的商品房买卖合同。合同约定，原告购买被告开发的位于延安市宝塔区百米大道龙锦园小区4号楼2单元1层102号房，房屋总价款为314618元。2008年5月27日，原告交纳了购房款150000元。2008年4月20日，原告交纳了办理房产证的契税、测绘费、手续费等计4977元，交纳了大修基金6292元。后被告更改了设计方案，将该小区一楼包括原告购买的房屋全部由住宅改为门面房，并将原告购买的房屋分割成若干卖与他人，从中获利124891元。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的房屋买卖协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。但被告在原告全部交清房款后改变设计方案并将房屋另售他人且已交付使用，致使原、被告签订的房屋买卖合同无法履行，合同目的不能实现，已构成违约，属于“一房二卖”。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，被告应返还原告购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。故原告要求被告返还房款，支付银行同期贷款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告承担已付房款一倍的赔偿责任，本院结合具体案情及当地客观实际，由被告按照房款的60%予以判处。被告辩称应当按照其获利差额即124891元来承担赔偿责任，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的法律精神，不能体现其惩罚性，故被告的辩称本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：
一、解除原告白宝玲与被告延安华龙（集团）房地产开发有限公司之间签订的商品房买卖合同；
二、由被告于本判决生效后五日内返还原告购房款314618元及办理房产证的契税、测绘费、手续费、大修基金等11269元、共计325887元，并支付从2008年4月26日至实际支付之日止的同期银行贷款利息；
三、由被告于本判决生效后五日内赔偿原告188771元；
案件受理费6020元，原告白宝玲已预交，实际由被告延安华龙（集团）房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 黑振艳
代理审判员 张晓斌
代理审判员 陈晓霞
二〇一〇年十一月二十三日
书 记 员 高雪梅