广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0403民初3061号
原告（反诉被告）：王有兴，男，1962年12月6日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。
被告（反诉原告）郭福强，男，1966年3月1日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。
委托诉讼代理人：马胜军，甘肃同心律师事务所律师。
被告（反诉原告）郭兰英，女，1962年11月6日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。
委托诉讼代理人：马胜军，甘肃同心律师事务所律师。
原告王有兴诉被告郭福强、郭兰英装饰装修合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王有兴，被告郭福强、郭兰英的委托诉讼代理人马胜军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王有兴向本院提出诉讼请求：1.判令被告郭福强支付装修费5700元；2.判令被告郭福强支付维修费4800元；3.判令被告郭福强支付家具款5290元；4.判令被告郭福强支付租房违约金1000元；5.被告郭福强承担本案诉讼费。2016年12月15日，原告王有兴申请追加郭兰英为本案共同被告，请求被告郭兰英与被告郭福强承担连带责任。事实与理由：原、被告双方于2010年6月10日签订《装修房屋合同》，约定原告王有兴负责为被告郭福强所有的位于珠海市××区城××白藤××路××藤××商住楼××单元××房进行装修，总承包价25000元，首付装修款10000元，欠款15000元可从该房屋租赁费中扣除，保修期两年。原告王有兴按期交工。截止2014年3月12日，被告郭福强仍欠原告王有兴装修费5700元，被告郭兰英打有欠条及家具盘点表一张。当时被告郭福强提出要收回房屋，准备出售，答应出售后付清装修款，但至今未付。由于该房屋位于顶层，夏天受热，春冬受潮，建筑质量又差，又经常无人居住管理，造成室内墙体脱落，严重影响房屋出租和出售。2016年9月份，被告郭福强打电话联系原告王有兴，让原告王有兴先垫资维修和购买家具进行出租，每年承包租赁金额8000元，合同两年。原告王有兴按被告郭福强要求进行了维修，又粉刷了墙面，合计支出4800元。为了出租原告王有兴又垫资购买了家具，支出5290元。原告王有兴于2016年11月16日开始对外出租。同年11月23日，被告郭福强来珠海，要求收回涉案房屋，并把租客赶走。原告王有兴退还了租客押金和租金，并承担了1000元的违约金。之后，被告郭福强更换了门锁。原告王有兴与被告郭福强协商无果，故原告提起本案诉讼。
原告王有兴对其诉称提供如下证据：
1．《房屋装修合同》一份，拟证明原告王有兴与被告郭兰英之间成立装修合同关系及相关约定；
2．委托书一份，拟证明被告郭福强委托原告装修和出租涉案房产的事实；
3．房地产权证一份，拟证明涉案房屋的权属人是被告郭福强；
4．欠条、家具盘点表一份，拟证明被告郭兰英确认欠原告装修费5700元及涉案房屋内原有旧家具的情况；
5．证人证言一份，拟证明原告为被告郭福强维修涉案房屋垫资4800元的事实；
6．照片一组，拟证明涉案房屋维修前后的状况及原告王有兴购买家具的情况；
7．收据二份，拟证明为了出租房屋，原告王有兴购买家具垫资5290元的事实；
8．《房屋租赁合同》一份，拟证明原告王有兴于2016年11月15日对外出租涉案房屋，被告郭福强赶走租客，造成原告王有兴承担违约金1000元的事实；
9．民事判决书一份，拟证明王国兰拖欠原告装修款的事实；
10．火车票复印件一份，拟证明原告于2016年8月份回过兰州；
11.《装修房屋合同》二份，拟证明王晓娟与被告郭兰英一起购房、装修、出租涉案房屋的事实；
12．房地产权证一份、王晓娟身份证复印件一份，拟证明王晓娟与被告郭兰英一起购房的事实；
13．证人证言一份，拟证明原告王有兴对外出租涉案房屋的事实；
14．房屋租赁合同一份，拟证明内容同上。
被告郭福强、郭兰英辩称，两被告没有拖欠原告王有兴装修款。2010年6月10日，原告与被告郭兰英签订《装修房屋合同》，约定由原告为被告郭福强装修房屋，装修款25000元，先预付10000元，余款15000元由原告王有兴出租涉案房屋，以涉案房屋的租金冲抵，每年租金6000元，装修期为3个月，即从2010年9月10日开始计租。2010年9月10日至2015年3月12日，原告王有兴经两被告同意出租涉案房屋收取租金。2015年3月12日后，两被告要求原告王有兴交回涉案房屋，原告王有兴拒不交回。2016年11月23日，两被告到涉案房屋处发现原告王有兴未经两被告同意擅自将涉案房屋出租给他人，要求其交还涉案房屋，原告王有兴仍拒不交还。2016年12月6日，两被告无奈报警，在民警的见证下由开锁公司打开涉案房屋，并对涉案房屋内的物品进行了拍照，发现原告王有兴除了将沙发更换外其余物品均是两被告交房给原告王有兴时的财物。从2010年9月10日至2016年11月23日，原告王有兴对外出租房屋期间的租金为36000元，但两被告于2014年3月12日稀里糊涂地给原告王有兴写了一个5700元的欠条，即便按该欠条计算，2014年3月12日至2016年11月23日的房屋租金为16000元，扣除欠条上的金额后，原告王有兴欠两被告租金10300元。原告王有兴主张的维修费、家具费、租房违约金根本不存在。原告王有兴是否维修了涉案房屋，两被告不清楚，且两被告也没有要求原告王有兴维修。即使原告王有兴对涉案房屋进行了维修，原告王有兴在其对外租赁的期限届满后的维修行为也与两被告无关。2016年12月6日，两被告开锁进入涉案房屋后仅发现沙发进行了更换，其余物品与两被告交给原告王有兴时一致，甚至还有缺少。故原告主张的家具款不属实。两被告并未要求原告王有兴在2015年4月12日后对外出租房屋，故其擅自出租如果造成了损失，也应由其自行负担。综上所述，请依法驳回原告王有兴的诉讼请求。
被告郭福强、郭兰英对其向本院提交如下证据：
1．《装修房屋合同》一份，拟证明被告郭兰英委托原告王有兴装修的事情和以房屋租金折抵装修费的事实；
2．《托管租房协议》一份，拟证明被告郭兰英委托原告王有兴租赁的时间截止2015年3月30日，在2015年3月30日原告王有兴出租房屋的行为为侵权行为；
3．照片七张，拟证明在2016年12月6日两被告在小区民警的配合下打开房屋，房屋内家具的实际情况；
4．短信清单一份，拟证明两被告没有委托原告王有兴租赁房屋和装修房屋的事实。
被告郭福强、郭兰英向本院提出以下反诉请求：1.判令原告王有兴向两被告支付房屋租金10300元；2.原告王有兴赔偿两被告实际损失10000元（包括交通费、食宿费、委托律师费），以实际和必须发生的为准；3.由原告王有兴承担全部诉讼费用。事实与理由：2010年6月10日，原告王有兴与被告郭兰英签订《装修房屋合同》，约定由原告王有兴为被告郭兰英装修房屋，装修款25000元，先预付10000元，余款15000元由原告王有兴出租涉案房屋，以涉案房屋的租金冲抵，每年租金6000元，装修期为3个月，即从2010年9月10日开始计租。2010年9月10日至2015年3月12日，原告王有兴经两被告同意出租涉案房屋收取租金。2015年3月12日后，两被告要求原告王有兴交回涉案房屋，原告王有兴拒不交回。2016年11月23日，两被告到涉案房屋处发现原告王有兴未经两被告同意擅自将涉案房屋出租给他人，要求其交还涉案房屋，原告王有兴仍拒不交还。2016年12月6日，两被告无奈报警，在民警的见证下由开锁公司打开涉案房屋，并对涉案房屋内的物品进行了拍照，发现原告王有兴除了将沙发更换外其余物品均是两被告交房给原告时的财物。从2010年9月10日至2016年11月23日，原告王有兴对外出租房屋期间的租金为36000元，但被告郭兰英于2014年3月12日稀里糊涂地给原告王有兴写了一个5700元的欠条，即便按该欠条计算，2014年3月12日至2016年11月23日的房屋租金为16000元，扣除欠条上的金额后，原告王有兴欠两被告租金10300元。原告王有兴不仅不向两被告支付房屋租金，却先起诉两被告，两被告远在兰州应诉成本约1万元，而原告王有兴即使败诉损失也仅为两百元的诉讼费。原告王有兴恶意提起诉讼意图获得非法利益，故两被告依法提起反诉。
被告郭福强、郭兰英对其反诉提交的证据除与本诉一致的证据外，另提交如下证据：
1．委托代理合同、发票一份，拟证明因原告王有兴的恶意诉讼，两被告委托律师参与诉讼产生的费用；
2．飞机票、火车票、汽车票、住宿费发票一组，拟证明两被告因参与本案诉讼支出的费用。
原告王有兴辩称，两被告反诉状中主张的2010年9月10日至2016年10月21日原告王有兴应支付给两被告的房租36000元不属实。原告王有兴于2011年5月份开始对外出租，至2014年3月12日原告王有兴不再对外出租，经结算后，用房租抵装修款后两被告尚欠原告王有兴装修款5700元，两被告于2014年3月16日收回涉案房产，委托中介公司出售。2016年8月份，原告王有兴回兰州，向两被告追讨装修款5700元，两被告称涉案房屋还有贷款，没有钱支付，要原告王有兴回珠海继续出租涉案房产，收取租金抵装修款。同年8月20日，原告王有兴回珠海，打开涉案房屋的门，发现墙体脱落，家具破烂。原告王有兴向两被告反映情况，两被告称要原告王有兴垫资维修，从租金中扣除。原告王有兴要求先签订合同，每年租金8000元，租期2年。对原告王有兴提出的要求，两被告称要等被告到珠海后才签订合同。2016年10月份，原告王有兴开始维修涉案房屋，费用支出了4800元。同年11月16日，原告王有兴把涉案房屋出租给ＸＸ辉。2016年11月23日，两被告来到珠海要收回涉案房屋，准备出售，把租客赶跑，原告王有兴向租客支付了违约金1000元，现在涉案房产已被两被告收回。请法院驳回被告的反诉。
原告王有兴对反诉辩称提交的证据与本诉一致。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人提交的证据本院认定如下：对原告王有兴提交的证据1、2、3、4、7、14及证据6中的家具照片和两被告提交的证据本诉证据的真实性、合法性和关联性予以确认；原告王有兴提交的证据6中的其他照片、证据8没有其他证据佐证，本院不予采信，原告王有兴提交的其他证据与本案无关；对两被告针对反诉另外提交的证据的真实性本院予以确认，但不能证明两被告主张的证明内容。对原告王有兴申请出庭作证的证人提供的证言，有相关证据佐证的部分，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年4月7日，被告郭福强签署委托书，委托原告王有兴办理其在珠海市××区城××白藤××路藤××小区××单元601房屋出租事宜，并约定简单装修，铺瓷砖，奶白色，800×800；装门；铺水、电管线；卫生间、厨房简装；装修钥匙一套。
2010年6月10日，原告王有兴作为乙方，被告郭兰英作为甲方，双方签订《装修房屋合同》，约定甲方自愿以25000元承包给乙方进行装修（计三个月）；双方约定签订合同时付款1万元；余下欠款15000元装修费，如付不清，可从房租费中扣除；按照××苑×单元×室张元勋装修标准装修（使用白色耐磨砖铺地面）；保修期两年。
2014年3月12日，被告郭兰英出具欠条给原告王有兴确认欠装修款5700元。同日，出具藤翠苑1栋2单元601房家具盘点表，确认有旧沙发一件、电视柜两个、凳子五个、抽油烟机一台、热水器（坏）、三个旧床垫（包括一张床架），在租房期间新产生的水电费用与被告郭兰英无关。同日，被告郭兰英与原告王有兴签订《托管租房协议》，约定自2014年4月1日至2015年3月30日一年时间承包租金6000元，房屋维修以及水、电、物业、电视、家具损坏和丢失由原告王有兴承担；家具盘点：旧沙发一件、电视柜两个、凳子五个、抽油烟机一台、热水器（坏）、三个旧床垫；在租房期间新产生的费用与被告郭兰英无关。
2016年8月至9月期间，原告王有兴与两被告短信联系协商涉案房屋维修和出租的事宜，原告王有兴提出把涉案房屋维修一下，添补些电器，每年8000元，帮两被告再租两年，两被告未在短信中明确回复。
2016年10月份至11月份，原告王有兴对涉案房屋的墙面维修并购置家具后，于2016年11月15日出租给ＸＸ辉。2016年12月，两被告向原告收回涉案房屋，原告王有兴退还ＸＸ辉租金及押金后，另行向ＸＸ辉支付违约金1000元。原告王有兴与ＸＸ辉签订的《房屋租赁合同》中约定室内物品有红木家具七件、电视柜两组、餐桌一个、铁椅四把、抽油烟机一台、床二套、床架一张、电脑桌一张、衣柜一组。
2016年11月下旬至12月上旬，原告王有兴与两被告短信联系要求两被告补维修费用，两被告则回复称没有同意原告王有兴维修和出租，让原告王有兴腾退涉案房屋，拉走原告王有兴的家具，返还两被告的家具，否则报警处理。
2017月2月14日，两被告委托律师参与本案诉讼，支出律师费3000元，另支出律师出庭应诉的交通费、住宿费。
另查明，被告郭福强是珠海市××区城××白藤××路藤××小区××单元××房屋的权属人，该房产建筑面积90.48平方米。
本院根据原告王有兴申请于2016年12月19日对被告郭福强位于珠海市××区城××白藤××路藤××小区××单元××房予以查封。
本院认为，关于原告王有兴主张的装修费用。原告王有兴与被告郭兰英之间的《装修房屋合同》是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按该合同约定行使权利、履行义务。从该合同的约定，可以确定装修款为25000元，被告郭兰英签订合同时已付款1万元，欠15000元，可由原告王有兴从出租涉案房屋收取的款项中扣除。之后，双方又于2014年3月12日对装修款进行结算，被告郭兰英出具欠条确认欠原告装修款5700元，该日被告郭兰英又与原告王有兴签订《托管租房协议》，约定再由原告王有兴出租涉案房屋一年，承包租金为6000元。根据《装修房屋合同》、《托管租房协议》及欠条的上述约定，2014年3月12日欠付的装修款5700元，与2014年4月1日至2015年3月30日的承包租金6000元抵扣后，两被告不再欠原告王有兴的装修款。原告王有兴主张《托管租房协议》没有实际履行，但其没有提供相关证据予以证明。因此，原告王有兴要求两被告支付装修款，没有依据，本院不予支持。
关于原告王有兴主张的维修费、家具费。根据证人提供的证言，结合《托管租房协议》、欠条中的家具盘点表和原告王有兴提供的家具照片，可以证明原告于2016年10月至11月期间，对涉案房屋的墙体进行了维修，墙面进行了粉刷并重新购置了部分家具。虽然原告王有兴没有提供证据证明两被告曾委托其维修房屋、购置家具，但原告王有兴的上述行为，确给被告郭福强带来的相应的利益，因此原告王有兴要求被告郭福强承担支付维修费和家具款，依法有据。由于原告王有兴未提供充分的证据证明维修费用及购置家具费用的金额，本院根据当地市场价格酌情确定其维修费用为4000元，购置家具款为5000元。由于被告郭福强是涉案房屋的权属人，是实际受益人，故本院确定由被告郭福强向原告王有兴支付维修费4000元，购置家具款5000元。
关于原告王有兴主张的违约金。根据《托管租房协议》的约定，被告郭兰英委托原告王有兴出租房屋收取租金的期限截止于2015年3月30日，原告王有兴没有提供证据证明两被告于2016年11月份委托其对外出租涉案房屋。因此原告王有兴无权代理被告郭福强出租房屋，由此产生的违约责任，应当由原告王有兴自行承担。原告王有兴要求两被告承担违约金，没有依据，本院不予支持。
关于两被告反诉原告王有兴支付房租金10300元的请求。根据《托管租房协议》的约定，被告郭兰英委托原告王有兴出租房屋收取租金的期限截止于2015年3月30日，之后双方没有再签订过租房协议，两被告没有提供证据证明其有委托原告王有兴继续对外出租涉案房屋，也没有提供证据证明原告自2015年3月31日至2016年11月15日占用并对外出租涉案房屋，收取租金。根据原告王有兴自述及证人证言，可以证明2016年11月16日至2016年11月25日，原告王有兴曾将涉案房屋出租给他人，但是因两被告收回涉案房屋，原告王有兴实际没有获得租金收益。因此，原告王有兴对外出租并收取租金的期间截止时间为2015年3月30日。根据《托管租房协议》、欠条的约定，2014年3月12日，被告郭兰英欠原告王有兴装修款5700元，2014年4月1日至2015年3月30日的承包租金6000元，抵扣后原告王有兴应当向两被告支付租金300元。
关于两被告反诉请求的实际损失。两被告请求的实际损失是其聘请律师产生的委托代理费、律师出庭应诉的交通费、食宿费等，两被告主张原告王有兴赔偿上述费用，没有相应的法律依据，本院不予支持。
综上所述，原告王有兴主张的维修费、家具款，依法有据，本院予以支持，但具体数额以本院确定的为准；原告王有兴的其他诉讼请求，没有依据，本院不予支持。两被告反诉的租金部分有依据，本院予以支持，具体金额以本院确定的为准；两被告的其他反诉请求，没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）郭福强于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）王有兴支付维修费用4000元；
二、被告（反诉原告）郭福强于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）王有兴支付家具款5000元；
三、原告（反诉被告）王有兴于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）郭福强、郭兰英支付房屋租金300元；
四、驳回原告（反诉被告）王有兴的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）郭福强、郭兰英的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费220元，减半收取110元，财产保全费188元，合计298元（原告已预交），由原告（反诉被告）王有兴负担138元，被告（反诉原告）郭福强、郭兰英负担160元；反诉费154元（两被告已预交），由原告（反诉被告）王有兴负担2元，被告（反诉原告）郭福强、郭兰英负担152元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审判员 董 凯
二〇一七年三月六日
书记员 黄晓敏