贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔26民终1465号
上诉人(一审被告）：黔东南州华兴房地产开发有限公司。住所地：凯里市电厂新村商业综合楼后面华兴房地产负*楼。
法定代表人：程涛，总经理。
被上诉人（一审原告）：谭兴，男，1971年12月9日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。
被上诉人（一审原告）：罗小芳，女，1973年2月2日出生，仫佬族，贵州省凯里市人，住址同上，与谭兴系夫妻关系。
上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司（以下简称：华兴房产公司）因与被上诉人谭兴、罗小芳商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2017）黔2601民初2198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
黔东南州华兴房地产开发有限公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、逾期办理房产证的原因在于政府规划调整和拆迁原因，属于不可抗力。上诉人在开发建设华兴电力小区的过程中遇到龙头河片区312道路建设工程和凯里市人民政府对钉子户杨林铨房屋的拆迁工作问题。龙头河片区312道路的规划部分覆盖了上诉人开发的电力小区及基础设施规划，因道路规划与上诉人的建设规划存在冲突，上诉人不得不重新变更和调整原有的设计。这些规划变化，凯里市规划局已经在电力小区进行公告，被上诉人已经完全知晓。凯里市政府对规划区杨林铨户的房屋久征不下，政府最后重新变更原来的规划和设计，造成上诉人开发的电力小区设计变更，导致工期延误和基础设施至今没有完善而无法办理房产证，这些都是政府行为造成的，属于不可抗力，上诉人不应承担逾期办证的责任。二、不可抗力事由发生后，已经依法告知了被上诉人。不可抗力事由发生后，凯里市规划局在电力小区范围内多次粘贴公告，告知小区进行规划调整的事实。同时，延期交房和办证后，被上诉人也多次以口头或书面形式要求上诉人交房和办证，上诉人在对被上诉人回复的书面材料中，已经明确告知了被上诉人开发的小区被政府进行规划调整的事实。一审法院认定“规划调整等事由发生后，上诉人没有及时通知被上诉人”，显然是错误的。三、在我国的诸多判例中，政府规划调整所导致的延期交房等违约情形，开发商不承担责任。四、本案中，上诉人不是给付延迟，一审法院适用法律错误。
谭兴、罗小芳答辩称：1、关于上诉人提出不可抗力的问题，不可抗力是来知不明的现象，如地震、洪灾、冰灾、火灾、战争等现象，2012年至2014年在凯里市没有发生以上任何现象。2、关于上诉人提出政府规划调整的问题，政府规划调整文件发行于2016年3月10日，交房日期于2014年12月31日，办证日期为2015年6月30日，规划时间在交房和办证日期之后，不属于不可抗力。3、关于上诉人提出拆迁钉子户杨林铨房屋征收不下的问题，杨林铨房屋征收是在2008年从开始征用土地时就不能征收，而不是在建房过程中不能征收，上诉人也是知道的，不属于不可抗力。4、关于上诉人提出的龙头河片区312道路建设工程问题，被上诉人与上诉人签订的是商品房买卖合同，不是道路规划合同，312道路工程文件发行于2014年11月10日，而开发商与建设施工方签订的完工日期为2014年8月30日，故312道路建设与被上诉人无关。5、关于上诉人提出凯里市规划局在电力小区范围内进行公告的问题，被上诉人不是电厂新村小区家属人员，而是来自五湖四海的农民，不住在小区，看不到公告，但上诉人在回复材料有公告，公告日期是2015年1月30日，已经超过了交付日期，也与办证无关，不属于不可抗力。6、关于上诉人提出凯里市规划局的公告材料，凯里市规划局文件发行于2016年5月25日已经超过了交房和办证日期，也不属于不可抗力。7、关于上诉人提出已经依法通知被上诉人的问题，被上诉人在2016年7月22日书面与上诉人交涉赔偿后，于2016年8月1日上诉人才以书面传给被上诉人。所以，不属于依法通知被上诉人。综上，请求二审法院维持一审判决。
谭兴、罗小芳一审诉讼请求：一、支付逾期办理房产证违约金34226.41元；二、立即办理房屋所有权证。
一审法院认定事实：原告谭兴、罗小芳系“华兴·清水湾”小区C3-1204号业主，被告华兴房产公司系自然人投资或控股的有限公司，经营范围有：房地产开发、销售等。2013年11月18日，原告谭兴、罗小芳与被告华兴房产公司就商品房买卖事宜签订了一份合同编号为2013004694的《商品房买卖合同》。合同主要约定：谭兴、罗小芳购买华兴房产公司在建的凯里市大桥路电力小区西侧华兴清水湾小区C3-1204号商品房。1、建筑面积为129.73㎡、套内建筑面积为112.48㎡；2、按套内建筑面积计算，单价为每平方米4529.35元，总购房款为509461元；3、付款方式：首付款153461元，银行按揭支付356000元；4、交房时间：2014年12月31日前交付；5、办理房产证时间为2015年6月30日前；6、逾期交房的违约责任：（1）逾期在15日内的，出卖人从约定交付期限届满的次日起至实际交付之日止向买受人按日支付已交付房价款万分之一的违约金，并在商品房实际交付之日起5日内向买受人支付，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从约定交付期限届满的次日起至实际交付之日止向买受人按日支付全部已付购房款万分之一的违约金，并在商品房实际交付之日起5日内向买受人支付。7、逾期办证违约责任：逾期超过约定日期30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人从约定之日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止向买受人按日支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，在被告交付商品房的面积小于合同约定面积的情况下，原告依约全额支付购房款468854.92元。因被告迟迟未能办理房屋所有权证，原告在多次催促未果的情况下于2017年6月6日向本院提起诉讼。庭审中，因被告不同意调解，本院未主持双方当事人进行调解。另查明：截止2017年6月30日，被告未能向原告提供办理商品房转移登记有关文书，逾期时间为730天。
一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案被告华兴房产公司作为房地产开发企业有权将其开发的商品房对外进行商业预售，故原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有提供办理商品房转移登记有关文书，业主至今未取得所购商品房的房屋所有权证，被告的行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法于约应当承担逾期办证违约金的民事责任。根据双方当事人在商品房买卖合同中的约定，逾期办证违约金为34226.41元（468854.92元×730天×0.0001）。原告诉请截止2017年6月30日逾期办证违约金，事实清楚，证据充分，本院予以支持。虽然政府在涉案工程施工过程中曾以文件形式要求停工是事实，但被告没有及时履行告知原告的义务，故其辩解意见理由不能成立，本院依法不予采纳。被告华兴房产公司作为房地产开发商有提供办理所售商品房所有权转移登记相关文书和资料的义务，虽然没有办理房屋所有权证的权利，但应当在房产管理部门为购房者（业主）办理房屋所有权证时提供相关文书，故原告诉请被告交付办理房产证相关手续文书，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中国人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黔东南州华兴房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告谭兴、罗小芳逾期办理房产证违约金34226.41元。二、被告黔东南州华兴房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告谭兴、罗小芳交付办理商品房所有权转移登记的相关文书。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660元，已减半收取330元，由被告黔东南州华兴房地产开发有限公司负担。
本院二审期间当事人均未提交证据材料。
本院二审期间组织双方当事人进行调解，未达成调解协议。二审查明的事实与一审一致。
本案争议焦点：政府规划调整和拆迁延迟是否属不可抗力，上诉人是否承担逾期办证违约责任。
本院认为：关于政府规划调整和拆迁延迟是否属不可抗力，上诉人是否承担逾期办理房产证的违约责任的问题。经审理认为，上诉人在开发涉案小区时就应当进行规划设计，应当考虑“拆迁、征地”能否完成以及是否具备开发条件等客观情况，而不是在双方订立《商品房买卖合同》后才考虑的问题。本案涉及的拆迁户杨林铨户早在《商品房买卖合同》签订之前的2012年8月10日凯府发（2012）44号文件中就已经明确为征收范围，能否按时完成拆迁在小区开发时即签订《商品房买卖合同》之前就应当预见。同时，双方在《商品房买卖合同》约定第二十二条“转移登记”中约定“出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件，交付给买受人。”然而政府的规划调整是发生在2016年，即发生在合同迟延履行之后。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，也不能免除上诉人的责任。故对上诉人提出政府规划调整和拆迁延迟属于不可抗力，不承担逾期办证违约责任的上诉意见，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费660元，由上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琴
审判员 杨再幸
审判员 沈 智
二〇一七年九月十五日
书记员 龙冬冬