福建省安溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0524民初4266号
原告：中国农业银行股份有限公司安溪县支行(下称农行安溪支行)，住所地福建省安溪县。
法定代表人潘良平，任该行行长。
委托诉讼代理人：吴宗禄，系安溪支行营业部副主任。
委托诉讼代理人：李锦胜，系安溪支行信贷部科员。
被告：王国庆，男，1958年10月1日出生，汉族，福建省安溪县人，住福建省安溪县。
被告：王碧娥，女，1961年1月29日出生，汉族，福建省安溪县人，住福建省安溪县。
被告：安溪鸿业房地产发展有限公司（下称鸿业房地产公司），住所地福建省安溪县。
法定代表人：陈少瑜，任董事长。
原告农行安溪支行与被告王国庆、王碧娥、鸿业房地产公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行安溪支行的委托诉讼代理人吴宗禄到庭参加诉讼，被告王碧娥、王国庆、鸿业房地产公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农业银行安溪支行向本院提出诉讼请求：1.解除农行安溪支行与王国庆、鸿业房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：35105200800003363）；2.王国庆、王碧娥立即偿还尚欠农行安溪支行借款本金69317.68元及利息（自2016年3月15日起按合同约定及人民银行相关规定计算至还清款项之日止）；3.农行安溪支行有权在合同约定的担保范围内对抵押人王国庆提供的抵押房地产进行折价，或以拍卖、变卖抵押房地产所得价款优先受偿；4.鸿业房地产公司承担连带清偿责任；5.王国庆、王碧娥、安溪鸿业房地产发展有限公司共同承担本案的诉讼费用及公告费260元。事实和理由：2008年5月13日，农行安溪支行与王国庆、鸿业房地产公司等签订35105200800003363号合同。合同约定：鉴于借款人王国庆向鸿业房地产公司购买座落于安溪县××城镇××路鸿业华庭华辉楼D31房，并以该房产及其权益作为抵押物向农行安溪支行申请个人住房按揭抵押贷款，同时由借款人配偶王碧娥承担共同还款责任，并由保证人鸿业房地产公司提供连带责任保证担保。合同签订后，农行安溪支行向王国庆提供借款金额240000元，贷款期限自2008年5月13日起至2018年5月12日止,共120期归还，每期还款金额依约定采用等额法计算。借款人应按时足额还本付息。王国庆、王碧娥并出具共同还款承诺书，承诺贷款到期后由本人及全体家庭成员的全部收入共同偿还该笔贷款。合同生效后，王国庆按月足额偿还本息至2016年3月14日，但从2016年3月15日开始未能按月足额偿还本息，至2016年7月29日结欠本金69317.68元，欠息1260.09元。依据《个人购房担保借款合同》第十六条第二款第二项之规定，借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息的，贷款人有权停止发放借款，有权提前收回已发放借款、行使抵押权并要求保证人承担保证责任，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他保全措施。
王国庆、王碧娥、鸿业房地产公司未作答辩。
农行安溪支行围绕诉讼请求依法提交了证据。王国庆、王碧娥、鸿业房地产公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃答辩和质证权利。本院对农行安溪支行提交的证据审查后予以确认并在卷佐证。
本院认定事实如下：
2008年4月18日，王国庆、王碧娥为向农行安溪支行贷款，共同出具共同还款承诺书及抵押担保承诺书给农行安溪支行收执，共同还款承诺书主要内容为：鉴于王国庆因购房所需，拟向贵行申请个人住房按揭贷款人民币24万元，本人同意该贷款由本人及全体家庭成员的全部收入共同偿还该笔贷款。承诺人：王国庆王碧娥2008、4、18”。抵押担保承诺书主要内容为：“鉴于王国庆因购房所需，拟向贵行申请个人住房按揭贷款人民币24万元，本人同意以自有房地产壹宗自愿为借款人贷款人民币24万元提供抵押担保，并依法承担民事责任。抵押担保期间自设定抵押之日起至担保范围内贷款本息全部还清时止，担保范围包括依据本承诺在贵行审批额度内签订的主合同项下的贷款本金、利息、逾期利息及复利、罚息、损害赔偿金及诉讼费、抵押物处置费用过户费等抵押权人实现债权的一切费用。房地产名称：安溪县东南侧改建工程A幢鸿业华庭华辉楼D幢D31号。房产证号：购房合同号：0937305。抵押人：王国庆共有人：王碧娥2008年4月18日”。2008年5月13日,农行安溪支行与王国庆、王碧娥、鸿业房地产公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号为：35105200800003363），合同主要内容为：借款金额为240000元；借款用途用于借款人（王国庆）购买位于“鸿业华庭”华辉楼D31房的房屋；借款期限自2008年5月13日起至2018年5月12日止，共计120个月；执行年利率为8.613%。自借款发放后，每月的借款对应日（20日/借款对应日）为还款日。没有借款对应日的，以每月的最后一日为还款日，采用等额本息规定的方式归还借款本息。借款人每期（月）应还本息金额为人民币2990.18元。借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期起，直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息。借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息，贷款人有权停止发放借款，有权提前收回已发放借款，行使抵押权或要求保证人承担保证责任，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。抵押人自愿以下列财产安溪县东南侧改建工程A幢“鸿业华庭”华辉楼D幢D31号房（编号35105200800003363房地产抵押清单）作为本合同项下债务的抵押物。抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。保证人（鸿业房地产公司）为借款人依本合同形成的债务提供连带责任保证。保证范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿补偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为本合同约定的借款人债务履行期限届满之日起两年。借款人提供抵押担保的，保证人愿先于抵押担保对所担保债务履行保证责任。保证人应按本合同约定履行保证责任，并同意贷款人从保证人任何账户中直接划收相关款项。签订合同后，农行安溪支行依约发放贷款240000元，同时王国庆、王碧娥以向鸿业房地产公司购买的位于安溪县东南侧改建工程A幢“鸿业华庭”华辉楼D幢D31号房产进行了预购商品房备案登记与预购商品房抵押权预告登记，农行安溪支行为预告登记权利人，该商品房至今未办理所有权登记手续。借款后，王国庆按月足额偿还本息至2016年3月14日，自2016年3月15日始未依合同约定按月归还借款本息，尚欠本金69317.68元及自2016年3月15日起的利息经农行安溪支行催讨，未能偿还。审理中，农行安溪支行交纳公告费260元。
综上所述，本院认为，农行安溪支行与王国庆、王碧娥、鸿业房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，借款及担保内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对当事人均具有法律约束力。合同签订后，农行安溪支行依约向王国庆发放了贷款，王国庆作为借款人未能按约定偿付借款本息，根据合同的约定，农行安溪支行有权请求解除合同，王国庆应承担立即偿还借款本金69317.68元及相应利息、罚息的违约责任。王国庆与王碧娥系夫妻，同时王碧娥自愿承诺作为共同还款人承担还款责任，农行安溪支行请求王碧娥共同偿还上述债务，予以支持。本案抵押物上设定的房屋抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。据此，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。所以，农行安溪支行作为本案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对本案房产办理抵押权登记的请求权并可排他性地对抗他人针对本案房产的处分，而非享有现实的抵押权，故农行安溪支行请求对本案抵押房产享有优先受偿权，于法无据，不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”。可见，只有在没有约定或约定不明确的情况下，债务人自己提供物的担保的，债权人才应先就该物的担保实现债权；有约定的，债权人应按照约定实现债权。本案中，农行安溪支行与王国庆、王碧娥、鸿业房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》明确约定：“借款人提供抵押担保的，保证人愿先于抵押担保对所担保债务履行保证责任”。该条款应当认定农行安溪支行与鸿业房地产公司在同一债权同时存在物保和人保的情况下对物保和人保承担责任顺序的特别约定。因此，农行安溪支行请求鸿业房地产公司对本案全部债务承担连带清偿责任，符合法律规定，应予支持。王国庆、王碧娥、鸿业房地产公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除中国农业银行股份有限公司安溪县支行与王国庆、王碧娥、安溪鸿业房地产发展有限公司于2008年5月13日签订的合同编号为：35105200800003363《个人购房担保借款合同》。
二、王碧娥、王国庆应于本判决生效之日起十日内返还中国农业银行股份有限公司安溪县支行借款本金69317.68元及自2016年3月15日起按《个人购房担保借款合同》及中国人民银行的有关规定计算至还清款项之日止的利息、罚息，并支付公告费260元。
三、安溪鸿业房地产发展有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任，其承担保证责任后有权向债务人王碧娥、王国庆追偿；
四、驳回中国农业银行股份有限公司安溪县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4900元,由王国庆、王碧娥、安溪鸿业房地产发展有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 黄月治
审 判 员 李珍珍
人民陪审员 林东宣
二〇一七年一月二十五日
书 记 员 李晓萍
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。