江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初9338号原告：中国人民解放军无锡联勤保障中心，住所地在无锡市滨湖区梁清路***号。负责人：侯志平，该联勤保障中心部队长。委托诉讼代理人：杨涛，该联勤保障中心助理会计师。委托诉讼代理人：崔保华，江苏九州祥和律师事务所律师。被告：张庆，女，汉族，1981年10月5日出生，住南京市建邺区。原告中国人民解放军无锡联勤保障中心（以下简称无锡联保中心）与被告张庆房屋租赁合同一案,本院于2017年9月8日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告无锡联保中心的委托诉讼代理人崔保华，被告张庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告无锡联保中心向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的编号为0026298-A的《军队房地产租赁合同》于2017年5月4日解除；2.被告向原告返还位于江苏省南京市鼓楼区新门口10号二层门面房；3.被告向原告支付自2016年7月25日起至实际返还之日止的租金（按94600元/年计算）；4.被告按滞缴经费总额的千分之三向原告支付2016年7月25日起至实际交付租金之日止的逾期违约金；5、判令原告不予退还被告房地产租赁保证金1000元；6、被告向原告支付违约金5000元。事实和理由：2014年1月28日，原中国人民解放军73841部队有偿服务办公室与被告签订《（军队房地产租赁合同》（编号：0026298-A号）一份，双方约定，原告将位于南京市鼓楼区新门口10号二层的门面房（坐落号：南苏字第3990号）出租给被告经营棋牌、棒球等，房屋建筑面积为193平方米，租赁期限自2014年7月25日起至2017年7月24日止，年租金94600元，租金按季度结算，于每季的前十日内交付。2016年12月20日，因被告己逾期56日未缴纳该租赁房屋2016年7月25日至2016年10月24日这一季度的租金，原告委托江苏九州祥和律师事务所向被告寄发了催缴租金的《律师函》，要求被告收函后3日内缴纳欠缴租金，并支付相应的违约金，但被告2016年12月21日收函后未给予任何答复。截止2017年5月3日，该季度的租金已逾期282日未缴纳，2016年10月25日至2017年1月24日该季度的租金已逾期190日未缴纳，2017年1月25日至2017年4月24日该季度的租金已逾期98日未缴纳，2017年4月25日至2017年7月24日该季度的租金已逾期8日未缴纳。鉴于被告的违约行为，原告委托江苏九州祥和律师事务所在2017年5月3日向被告寄发《律师函》一份，告知被告双方解除合同，要求被告返还所租赁房地产并于收面三日内支付拖欠的租金及相应的违约金。但被告拒绝签收该份律师函，EMS快递于2017年5月4日被退回。原告认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原告与被告间的《房地产租赁合同》已在2017年5月4日解除，被告应返还非法占用的房地产。同时依据《军队房地产租合同》相关约定，原告不需向被告返还房地产租赁保证金，被告应向原告支付2016年7月25日起至实际返还房地产之日止所拖欠的租金以及相应的违约金。综上，请求支持原告的诉讼请求。被告张庆辩称，被告已经于2016年6月20日将涉案房屋返还给原告，原告起诉被告要求解除合同，并返还房屋，且要求被告向其支付房租、违约金、滞纳金等，均无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年1月28日，原中国人民解放军73841部队有偿服务办公室（甲方）与张庆（乙方）签订了一份《军队房地产租赁合同》，约定甲方将位于南京市鼓楼区新门口10号二层的门面房（坐落号：南苏字第3990号）出租给乙方经营棋牌、棒球等，租期自2014年7月25日起至2017年7月24日止，租金94600元/年，租金按季度结算，于每季的前十日内交付；乙方在合同签订后缴纳1000元保证金；乙方有违反合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，乙方向甲方支付违约金5000元；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日甲方按滞纳金额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日甲方有权解除合同，并收回全部财产；本合同须经相应管理部门审批并加盖合同审核专用章后生效。合同签订后，南京军区房地产管理局在该合同上加盖了审核专用章，73841部队将上述房屋交付给了张庆使用。2016年2月中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求部队全面停止租赁等有偿服务。2016年12月20日，73841部队委托律师向张庆发函，要求其支付2016年7月25日至2016年10月24日的租金，并支付相应的滞纳金。快递查询单显示，该函被张庆的同事代收，但张庆称其未收到该函。2017年5月3日，73841部队再次向张庆发函，明确解除双方签订的军队房地产租赁合同，没收张庆缴纳的保证金1000元，并要求张庆支付拖欠的租金、滞纳金以及违约金等。快递单显示，该函妥投，但张庆亦称其未收到该函。2017年8月28日，无锡联勤保障中心再次向张庆发函，要求其腾空并交付所承租的房屋，并支付租金、违约金、滞纳金等，张庆确认其收到了该函。73841部队有偿服务办公室原归南京军区联勤部第十六分部管理，南京军区变更为东部战区后，联勤部第十六分部被撤销，其管辖范围归无锡联保中心继承。无锡联保中心对此出具一份《关于诉讼主体变更的情况说明》，确定73841部队已于2016年12月15日停止运行，其权利义务由无锡联保中心继承，涉及73841部队的案件，诉讼主体变更为无锡联保中心等等。张庆所承租的房屋取得了建设工程规划许可证，但未取得产权证，该房屋所占用的土地使用权被划拨给了原73841部队。目前，案涉房屋的钥匙扔在张庆手中掌握，张庆称其不清楚钥匙放到哪里了。庭审中，张庆为证明其于2016年6月20日即按照73841部队的要求将涉案的房屋进行关停，向本院提供了证人出庭作证。证人纪某系部队的工作人员，其称2016年6月份其到张庆承租的涉案房屋中进行抄表的时候，该房屋已经被关闭，2016年6月份以后就没有再产生水电费用。证人何某称，其是在2016年6月底抄表的，当时张庆经营的门店已经关闭。上述事实，有原告无锡联勤保障中心提供的证据在卷佐证，且有证人纪某、何某的证言，以及原、被告双方的当庭陈述与抗辩予以证明，本院予以确认。本院认为，当事人协商一致可以解除合同，合同解除后，尚未履行的中止履行，已经履行的根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一、关于原告的诉讼主体资格问题根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，军事用地为划拨用地。根据2000年6月中央军委公布实施的《中国人民解放军房地产管理条例》的规定，军队房地产在军队之间实行无偿调配。本案中，根据原告提供的土地使用权证和情况说明等证据，可以认定诉争房屋系军产，其现在的权利人为原告，原告对该房屋依法享有相应的权利，其提起本案诉讼符合法律规定。二、关于本案所涉租赁合同的效力问题原告所出租的房屋虽未取得房屋产权证，但取得了建设工程规划许可证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条等规定以及合同法关于合同效力的规定，本院认定本案中原、被告双方所签订的租赁合同有效。三、关于合同的解除及违约金、滞纳金等问题本案中，张庆虽未提供其与无锡联勤保障中心签订的解除租赁合同的协议，但无锡联勤保障中心并未对证人的证言提出异议，且两位证人均证明2016年6月份涉案房屋已经关闭，且此后未再发生水电费，故本院对张庆主张的案涉房屋已经于2016年6月20日关停的事实，予以认定。因张庆关停该房屋系发生在中央军委下发的停偿通知后，且合同尚未到期，其自发停止经营的可能性较小，故本院对张庆主张的其停止经营系根据无锡联勤保障中心的要求所作出的事实，予以认定。因双方已就停止履行该合同达成一致，故本院认定双方的租赁合同已经于2016年6月份解除。因合同已经解除，故无锡联勤保障中心再行请求确认双方的租赁合同于2017年5月4日解除，并张庆向其支付2016年7月24日以后的租金、滞纳金以及违约金等，已无事实和法律依据，本院对其请求，不予支持。因本案所涉合同的解除系无锡联勤保障中心基于中央军委的停偿决定而作出的，故其请求不予退还张庆缴纳的保证金1000元，无事实和法律依据，本院不予支持。但是，因案涉房屋的钥匙仍在张庆手中掌握，故不能认定张庆已经将案涉房屋交付给了无锡联勤保障中心，无锡联勤保障中心要求张庆返还案涉房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张庆于本判决生效之日起十日内将位于南京市鼓楼区新门口10号二层的门面房（坐落号：南苏字第3990号）返还原告中国人民解放军无锡联勤保障中心；二、驳回原告中国人民解放军无锡联勤保障中心的其他诉讼请求。案件受理费4173元，由原告中国人民解放军无锡联勤保障中心承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙晋辉人民陪审员  郭春雷人民陪审员  钱 晨二〇一七年十二月二十七日书 记 员  陈 蓉