北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终8068号
上诉人（原审原告）：北京华星擘达物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区民族园路2号3幢2层2011号。
法定代表人韩洪国，董事长。
委托诉讼代理人：闫拥军，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭力保，北京市凯誉律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京东方汉斯餐饮有限责任公司，住所地北京市丰台区永外宋庄路11号1号楼二层。
法定代表人：马玉霞，经理。
委托诉讼代理人：张恒，男，北京东方汉斯餐饮有限责任公司法务部主任。
委托诉讼代理人：刘德琴，女，北京东方汉斯餐饮有限责任公司法务。
上诉人北京华星擘达物业管理有限公司因与上诉人北京东方汉斯餐饮有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第05245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人北京华星擘达物业管理有限公司之委托诉讼代理人闫拥军、彭力保；上诉人北京东方汉斯餐饮有限责任公司之委托诉讼代理人张恒、刘德琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
北京华星擘达物业管理有限公司（下称华星擘达公司）上诉请求：一、请求撤销北京市丰台区人民法院第（2015）丰民初字第05245号民事判决第二项；二、请求华星擘达公司与北京东方汉斯餐饮有限责任公司（下称东方汉斯公司）2008年11月6日签订的《房屋租赁合同》于2013年10月21日解除；三、请求确认东方汉斯公司已付的剩余租金154,945元归华星擘达公司所有；四、判令东方汉斯公司承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：华星擘达公司与东方汉斯公司解除房屋租赁合同的日期为2013年10月21日，一审判决书事实认定有误。一审判决认为“原告虽主张其已向被告送达了解除合同通知书，但根据已查明事实，无证据证明高××为被告公司人员，原告未举证证明其已向被告送达了解除合同通知书，故对原告主张的解除合同时间，本院不予确认。”我公司认为一审关于解除合同时间的认定错误，不符合事实。（一）我公司有证人张××证实于2013年10月21日向东方汉斯公司送达《解除合同通知书》。2013年10月21日，我公司向东方汉斯公司送达《解除合同通知书》，通知东方汉斯公司解除合同。证人张××和东方汉斯公司的工作人员同时在场并签字，庭审中证人张××出庭作证证明了东方汉斯公司收到《解除合同通知书》。（二）案外人张××在收到《解除合同通知书》后，提起确认合同无效诉讼，东方汉斯公司知晓合同已经解除。2013年10月21日，案外人张××收到我公司送达的《解除合同通知书》，获知东方汉斯公司无合法出租权，于2013年10月22日向北京市丰台区人民法院提起诉讼，起诉东方汉斯公司，其诉讼请求为依法确认张××与东方汉斯公司签订的租赁合同无效，该诉状中明确收到我公司发出的《解除合同通知书》这一事实，而且诉状已经送达东方汉斯公司，因此东方汉斯公司对解除合同是非常清楚的。（三）我公司与东方汉斯公司的房屋租赁合同解除后，收回租赁房屋，东方汉斯公司知晓合同已经解除。我公司于2013年10月26日向东方汉斯公司送达《解除合同通知书》一份，函中写明我公司已与东方汉斯公司解除《房屋租赁合同》，要求东方汉斯公司于2013年11月2日前完成清退工作。《解除合同通知书》发出后，我公司按照解除合同通知书依法收回租赁物，并且我公司与北京青青草酒店管理有限公司（下称青青草酒店公司）于2013年11月28日签订房屋租赁合同，青青草酒店公司也将房屋投入使用，行使其承租权利，东方汉斯公司并未口头或书面提出任何异议。故东方汉斯公司已知晓并认同我公司与东方汉斯公司的房屋租赁合同已解除的事实。因此，我公司与东方汉斯公司解除房屋租赁合同的时间是2013年10月21日。二、租赁物部分只能用于写字间，部分限于写字间等项目，东方汉斯公司改变租赁物用途，全部转租用于宾馆的行为，构成违约，我公司有权解除合同。一审判决认为“东方汉斯公司可以将涉案房屋做写字间、餐饮使用，亦可用作其他用途”不符合双方的约定和客观事实。双方于2011年5月23日签订的补充协议约定：“我公司同意东方汉斯公司与北京大汉伟业物业管理有限公司（下称大汉伟业公司）合作，将东方汉斯公司承租房屋的部分面积用于经营出租写字间。如东方汉斯公司餐厅的经营劣势不能改变，东方汉斯公司亦可将剩余的餐厅面积全部做写字间等项目出租。”补充协议内容明确了租赁物的用途分两块：一是我公司同意东方汉斯公司承租房屋的部分面积用于经营出租写字间；二是东方汉斯公司将其剩余的餐厅面积全部做写字间等项目出租。但是东方汉斯公司全部改做宾馆使用，违反了合同约定。三、东方汉斯公司改变房屋结构的行为，构成违约，我公司有权解除合同。一审判决认定东方汉斯公司改变房屋结构，但认为我公司不享有解除权，没有事实和法律依据。双方签订的《租赁合同》第十二条约定“乙方（东方汉斯公司）有下列情形之一时，甲方有权解除合同。a）乙方在签约合同以后，单方面解除合同或不履行合同约定义务的”。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因此东方汉斯公司改变房屋结构，我公司有权解除合同。四、东方汉斯公司剩余租金154945元归我公司所有。一审仅仅判决保证金归我公司所有，对剩余租金没有支持，没有法律依据和事实根据。双方签订的租赁合同第十二条规定，“乙方违约的情况下，乙方已支付的保证金、剩余租金、乙方装修投入无偿归甲方所有。”依据东方汉斯公司已经违约的情况，东方汉斯公司已支付的保证金、剩余租金应归我公司所有。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护我公司的合法权益。
东方汉斯公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回华星擘达公司的诉讼请求或发回重审，诉讼费由华星擘达公司承担。事实和理由：第一个主要理由，我公司转租房屋后，华星擘达公司提出异议的时间远超半年，其欲解约的意思与行为，人民法院不应予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。原审法院查明的事实里，确认华星擘达公司实际上是直到2015年3月9日开始，才将我公司每季度所交房租费退还原转账账户，即以实际行为表明了其解除合同的意思表示。原审法院经审理查明确认华星擘达公司提出解约的时间实际应为2015年3月9日。而我公司与青青草酒店公司的法定代表人与实际控制人张××早在2013年4月7日就签订了房屋转租合同，并将房屋于2013年6月20日交付次承租人占有使用并大规模全面装修后做酒店对外经营。华星擘达公司在知道和应当知道我公司的转租行为后，长达将近两年的时间里，才以实际行动提出异议，想要解约，远超法律规定的半年异议时间，其解约意思和行为，依法不应得到支持。就算在我公司未收到也不认可、原审法院经审理查明也不认可的华星擘达公司所说的2013年10月21日的提出解除合同时间，也超过了2013年4月7日至2013年10月6日的半年时间了。而在我公司提交的证据目录5里，就是我公司与青青草公司的法定代表人与实际控制人张××于2013年4月7日签订的房屋转租合同，此份证据是华星擘达公司于原审提交证据。用大白话说就是：就算我公司整体转租房屋了，且转租时就是没有经过华星擘达公司书面同意，华星擘达公司也超过了异议期间。第二个主要理由，我公司与华星擘达公司自2008年11月6日签订涉案房屋租赁协议并交付我公司占有使用后，已合法占有涉案租赁房屋直至今日，我公司一直按时交付租金,至今我公司也从未与华星擘达公司有过房屋腾退行为与事实。而我公司与青青草酒店公司的法定代表人与实际控制人张××在2013年4月7日签订房屋转租合同，并将房屋于2013年6月20日交付其占有使用并大规模全面装修后做酒店对外经营，直至今日，我公司与次承租人也从未有过合同解约与房屋腾退行为与事实。次承租人于2013年6月20日也合法占有涉案房屋直至今日。根据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。而华星擘达公司与次承租人青青草酒店公司于2013年11月28日签订的涉案房屋租赁合同，既晚于2008年11月6日我公司与华星擘达公司的房屋租赁合同，也晚于2013年4月7日我公司与次承租人的房屋转租合同。在前述两个合同合法有效且都合法占有房屋事实，在也都没有房屋腾退事实情形下，华星擘达公司与次承租人是不可能合法交付使用房屋的，依法也不能履行合同。第三个主要理由，工商局的一整套档案证据表明，早在2013年6月27日，华星擘达公司就已经正式盖公章书面同意了把整体房屋2609平米让次承租人青青草酒店公司做酒店经营使用，并提供了一系列的证明和配合，让次承租人青青草酒店公司办理工商营业执照及特行、消防等资质。而早在2013年4月25日的次承租人的企业名称预先核准通知书和名称预先核准申请表及变更申请表里(证据目录第6至8)，明确载明次承租人的主营业务就是住宿。在证据14消防安全检查合格证里，明确注明的使用性质就是宾馆。证据15特种行业许可证里明确注明了主营业务就是宾馆住宿。证据16卫生许可证里许可的项目就是住宿。在一审过程中，我公司提交的大量丰台工商分局调档证据资料都能充分证明华星擘达公司早在2013年6月27日向工商局出具的正式盖章书面证明材料里已经明确同意对整个争议房产2609平方米以租赁形式允许我公司整体转租了。虽然在我公司与华星擘达公司的房屋租赁合同里约定争议房屋面积为约2660平米，但在丰台工商分局档案材料里（见我公司证据目录13房屋产权证）华星擘达公司提交的政府颁发的房屋登记表里涉案房屋的实际面积恰恰只有2609平米。第四个主要理由，我公司与华星擘达公司于2011年5月23日对涉案房屋所做的补充协议，事实上就是华星擘达公司允许我公司可以对涉案房屋进行整体转租的书面同意协议。一审法院在判决里列明的第三个争议焦点里认为我公司在未经华星擘达公司另外书面同意前没有整体转租权是严重错误的。我公司与华星擘达公司的补充协议里第一条：华星擘达公司同意我公司与大汉伟业公司合作将部分面积用于出租写字间。这里的部分面积是谁说了算？显然是华星擘达公司自己说了算。而因为涉案房屋是工业产权，工商局不能对大量的写字间出租经营的公司办营业执照，导致我公司与大汉伟业公司合作将部分面积用于出租写字间的部分直到2013年4月6日时就是0，我公司当然就应该适用补充协议第二条对余下的几乎全部面积可以对外转租。第五个次要理由，我公司并没有对涉案房屋整体转租。原审法院在判决里列明的第四个争议焦点里认为我公司将房屋整体转租的认定是严重错误的。因为合同成立的核心要件是真实意思的表示。而我公司与次承租人对留20平米不予出租的约定是特别约定，只要有这20平米没有出租就在法律上不能算整体转租。而我公司根据常情常理允许次承租人整体装修后再交出20平米来由我公司股东办公专用的合同约定和真实意思表示，并不会因为次承租人在交付前涉案房屋产生纠纷而没能交付从而否定和抹杀了我公司并未整体转租的法律事实和认定。第六个次要理由，我公司及次承租人的装修未破坏房屋主体和承重结构。因涉案房屋本身就是框架结构，只要框架未被破坏，怎么装修都是可以的。且根据合同的约定，就算结构被破坏，华星擘达公司也没有解约权。这点我公司同意原审法院认定。第七个次要理由，酒店本身就是写字间的一种特殊形式。我公司与华星擘达公司的补充协议里，约定了我公司有权做写字间等项目出租，不限于写字间。这一点我公司也同意原审法院的认定。第八个次要理由，一审判决在程序上审理期限严重超期。程序严重违法。第九个次要理由，一审法院实体严重违法。
一审法院在判决书里只总结了本案争议的四个焦点，而恰恰忽略了本案争议最核心的第五个焦点：到底是否有充分证据证明华星擘达公司书面同意了我公司对涉案房屋进行整体转租。这一问题一旦明确，前四个争议焦点也就随之迎刃而解！而事实上我公司提交的具有政府公信力的一整套丰台区工商分局调档核心证据组能证明华星擘达公司早在2013年6月27日的正式盖章书面证明里已经明确同意对整个争议房产2609平方米以租赁形式提供给我公司的承租人使用的关键核心证据，在判决书中只字未提，严重实体违法！综上所述，请求二审法院根据法律公平公正的依法判如所请。
华星擘达公司向一审法院起诉请求：一、确认双方2008年11月6日签订的《房屋租赁合同》于2013年10月21日解除；二、确认东方汉斯公司已付保证金300000及剩余租金154945元归我公司所有。
一审认定事实:2008年11月6日，华星擘达（出租方，甲方）与北京东方汉斯餐厅（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：出租房屋基本情况：1.地址：北京市丰台区永外宋庄路11号；2.结构与层数：框架结构，独立四层，乙方承租房屋第二层全部建筑面积；3.建筑面积：约2660平方米。房屋用途：甲方同意乙方租赁该房屋，为乙方经营餐饮及办公使用。租赁期限为：从2008年11月7日至2021年9月29日止。免租期：从2008年11月7日至2009年3月6日止。收取租金期限：从2009年3月7日至2021年9月29日止。租金的标准：租赁期限内，第一年至第五年，每年租金为1200000元人民币（大写：壹佰贰拾万元整），含物业费。每三个月租金为300000元人民币（大写：叁拾万元整），以后租金每五年递增5%。乙方应另向甲方缴纳水、电费、暖气费，其中水费6.1元/吨，电费为1.05元/度，暖气费为30元/平方米/年。如遇国家政策调整上述费用，按调整后的标准收取。若乙方拆除全部暖气片并不使用暖气，则甲方不收取暖气费。合同保证金及付款方式：合同签订时，乙方向甲方一次性交纳相当于三个月租金的合同履约保证金；付款方式为每三个月支付一次，每次支付三个月租金。每次付款时间为前次交纳租金到期的前五日内一次付清。甲方开具正式发票；上述合同保证金在合同自然期满时，在乙方缴清所有应付款且无违约的情况下，甲方在收回房屋后七个工作日内无息退还乙方；经甲方书面同意，乙方在合同期内可以将所承租房屋超过800平米以上部分整体转租给第三方，或与第三方合作经营（800平米以下除外）；房屋改造及装修：甲方承诺该房屋为框架结构，改造及装修时方案须报乙方备案后，乙方可以根据自己经营要求对承租房屋进行改造及装修，对其原有的装修装饰进行拆除，合同终止后无需恢复原状，但是乙方进行改造及装修不得损害房屋主体结构及房屋配套设施设备等，如果乙方给甲方造成损失由乙方全额赔偿。违约责任：乙方有下列情形之一时，本合同乙方已付保证金、剩余租金、乙方装修投入无偿归甲方所有，甲方有权解除合同，乙方承担全部赔偿责任：乙方在签约合同以后，单方面解除合同或不履行合同约定义务的；乙方擅自将承租房屋抵押、转租（部分转租除外）、转借他人使用；乙方逾期不支付租金及其他费用超过30天的。后，华星擘达公司依约交付房屋。庭审中，双方一致认可：本合同约定的租赁地址宋庄路11号即为宋庄路11号1号楼。
2009年，华星擘达公司、北京东方汉斯餐厅、东方汉斯公司签订《合同主体变更协议》，约定：原由北京东方汉斯餐厅与华星擘达公司签订的房屋租赁合同及其他一切债权债务由东方汉斯公司承担。后，东方汉斯公司依约支付房屋租金。
2011年5月23日，华星擘达公司（甲方）与东方汉斯公司（乙方）签订《补充协议》，约定：一、甲方同意乙方与北京大汉伟业管理有限公司合作，将乙方承租房屋的部分面积用于经营出租写字间。二、如乙方餐厅的经营劣势不能改变，乙方亦可将剩余的餐厅面积全部做写字间等项目出租。
2013年4月7日，东方汉斯公司（出租方、甲方）与张××（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于丰台区宋庄路11号1号楼二层及门脸小二楼现状租赁给乙方从事商业用途；租赁标的物二层2660平米及门脸小二楼建筑面积110平米，合计为2770平方米。租赁期限：自2013年7月1日至2021年9月29日。乙方留一间20平米内的办公室为甲方股东专用。大汉伟业公司在该《租赁合同》“同意单位”处盖章。后，张××将涉案房屋改建，用于经营青青草酒店公司。
2013年10月21日，华星擘达公司发出《解除合同通知书》，张××、高××在该《解除合同通知书》尾部签字，并手书“此通知原件已确认收到”。华星擘达公司主张，高××是东方汉斯公司人员。东方汉斯公司对此主张不认可，且未收到上述解除合同通知书。
2013年11月28日，华星擘达公司与青青草酒店公司签订《房屋租赁合同》，约定：华星擘达公司将丰台区宋庄路11号1号楼二层租赁给青青草酒店公司。
庭审中，张××出庭作证陈述：其自东方汉斯公司处租赁房屋，合同约定的面积是2770平米，其中有110平米是违章建筑，实际上是2660平米，20平米并未交给甲方股东使用；租赁房屋用于经营青青草酒店公司，并对涉案房屋的消防、水电、轻体墙、土建等进行了改造，除了外墙，其他都拆除了。东方汉斯主张：合同中约定了张××应交付20平米，其没有将20平米交付我方使用是违约行为。
截止至2016年3月7日，东方汉斯公司如约向华星擘达公司支付房屋租金。自2015年3月9日起，华星擘达公司陆续将东方汉斯公司2015年3月5日后支付的房屋租金退还原转账账户。
另查，坐落于丰台区永外宋庄路11号1号楼的房屋所有权人为华星擘达公司。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订的租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。
本案争议焦点有四点：一、关于房屋用途是否仅限于写字间及餐饮。根据补充协议中双方的约定：如乙方餐厅的经营劣势不能改变，乙方亦可将剩余的餐厅面积全部做写字间等项目出租。该条约定中“写字间等项目”已明确对双方原合同约定的房屋用途做了扩大约定，即：东方汉斯公司可以将涉案房屋做写字间、餐饮用，亦可用作他用途。二、东方汉斯公司是否改变了原有的房屋结构。东方汉斯公司自华星擘达公司租赁涉案房屋做餐饮及办公使用，后又将房屋转租给张××用于经营北京青青草酒店。东方汉斯公司的转租行为导致房屋用途从根本上已经发生变更，如果房屋结构不能随之变动则不能实现合同目的。张××的证言亦已证实“除了外墙，其他都拆除了。”因此，可以认定涉案房屋的结构已经发生变更。但依据双方合同约定：“乙方进行改造及装修不得损害房屋主体结构及房屋配套设施设备等，如果乙方给甲方造成损失由乙方全额赔偿”。因此，即使东方汉斯公司改变了原有的房屋结构，亦应承担赔偿损失的责任，华星擘达公司并不当然享有解除权。三、东方汉斯公司是否有权将房屋整体转租。依据双方租赁合同约定：东方汉斯公司擅自将承租房屋抵押、转租（部分转租除外）、转借他人使用的，华星擘达公司有权解除合同。故租赁合同本身限制了东方汉斯公司整体转租的权利。而补充协议中第一条“甲方同意乙方与北京大汉伟业管理有限公司（即大汉伟业公司）合作，将乙方承租房屋的部分面积用于经营出租写字间”，亦是对东方汉斯公司部分转租权的确认。第二条“乙方亦可将剩余的餐厅面积全部做写字间等项目出租”，此条约定的是东方汉斯公司可以将“剩余”面积出租。即：首先应保留其与北京大汉伟业管理有限公司合作经营部分，其次剩余部分可以出租。因此，补充协议中也是对东方汉斯公司部分转租权的确认，并未赋予东方汉斯公司整体转租的权利。四、东方汉斯公司是否将房屋整体转租。东方汉斯公司自华星擘达公司租赁的房屋面积与东方汉斯公司和张××签订的租赁合同中约定的房屋面积一致。虽然东方汉斯公司与张××签订的租赁合同中约定“留一间20平米内的办公室为甲方股东专用”，而依据张××的证言该20平米的办公室并未实际交付东方汉斯公司，东方汉斯公司亦认可张××“没有将20平米交付我方使用是违约行为”。故涉案房屋实际由张××全部占有使用，东方汉斯公司已将涉案房屋整体转租。东方汉斯公司将涉案房屋整体转租的行为已经构成其与华星擘达公司签订的租赁合同约定的违约行为，华星擘达公司享有解除合同的权利。
华星擘达公司虽主张其已向东方汉斯公司送达了解除合同通知书，但根据已查明事实，无证据证明高××为华星擘达公司人员。华星擘达公司未举证证明其已向东方汉斯公司送达了解除合同通知书。故对华星擘达公司主张的合同解除时间，本院不予确认。2015年3月9日，华星擘达公司将东方汉斯公司支付的租金退还原转账账户，即以实际行为表明了其解除合同的意思表示。故对合同解除时间，本院确认为2015年3月9日。根据双方合同约定，东方汉斯公司有违约行为的，保证金及已交纳的剩余租金归华星擘达公司所有。华星擘达公司已将2015年3月5日后的房屋租金退还东方汉斯公司，即东方汉斯公司无剩余租金在华星擘达公司。故其要求确认租金归其所有的诉讼请求本院不予支持。一审法院于2016年6月判决：一、北京东方汉斯餐饮有限责任公司已付保证金三十万元归北京华星擘达物业管理有限公司所有；二、驳回北京华星擘达物业管理有限公司其他诉讼请求。
二审经审理，认定事实与一审基本一致。二审补充查明，涉案房屋性质为工业用房，东方汉斯公司提交华星擘达公司为青青草酒店公司工商注册提供的《企业住所证明》，该证明内容为：产权人同意位于北京市丰台区永外宋庄路11号1号楼二层2609平方米的房屋以租赁方式提供给该企业使用，使用期限1年。东方汉斯公司称该证明表明华星擘达公司同意东方汉斯公司将涉案房屋整体转租给青青草酒店公司，用于酒店住宿经营。东方汉斯公司同时提交该公司关于批准北京青青草酒店管理有限公司建立的通知及华星擘达公司向工商行政管理部门出具的《配套服务需求说明》，东方汉斯公司主张该两份证据，《关于批准北京青青草酒店管理有限公司建立的通知》是在要求华星擘达公司出具企业住所证明时出示给了华星擘达公司，《配套服务需求说明》是华星擘达公司为青青草酒店公司办执照出具的。该两份文件可以证明华星擘达公司对整体转租经营酒店是明知的，也是同意的。华星擘达公司否认同意东方汉斯公司整体转租经营酒店住宿，称开具《企业住所证明》时东方汉斯公司并未说明是转租，我方以为青青草酒店公司是东方汉斯公司自己开办的企业。《关于批准北京青青草酒店管理有限公司建立的通知》是东方汉斯公司内部文件，我公司没见过，且该文件内容表明青青草公司的注册地点是一间房屋而不是整个二层。该通知恰恰证明青青草酒店公司是东方汉斯公司成立的，且不是整体租赁。我公司出具的《配套服务需求说明》内容是同意成立从事管理主营业务的青青草酒店公司，而不是住宿酒店。另外，工商注册信息表明刚开始注册时，青青草酒店公司营业范围是企业管理服务，会议服务，承办展览展示，并没有住宿一项。住宿是我公司与青青草酒店公司直接签订租赁合同以后，经我公司同意青青草酒店公司于2014年8月26日变更经营范围后加的。这也说明我公司之前并未同意东方汉斯公司经营酒店住宿。
在二审审理中，东方汉斯公司的证人隆×出庭作证称华星擘达公司知道并同意东方汉斯公司整体转租涉案房屋给青青草酒店公司用于经营住宿酒店。隆×系大汉伟业公司的业务经理。青青草酒店公司法定代表人张××出庭作证，证明：青青草酒店公司的企业住所证明是大汉伟业公司的经理郭湘泗交给我的，当时注册的经营范围没有住宿，住宿是后加的，但我向东方汉斯公司承租时就说明了从事酒店住宿，合同里也有明确。我装修时，华星擘达公司找过我，不同意东方汉斯公司将房屋整体转租给我，不同意改变房屋用途及进行私自装修破坏房屋楼体结构，并于2013年10月21日向我送达《解除合同通知书》，我在该通知书上签字确认收到。我不认识高××。2013年10月22日，我向法院起诉东方汉斯公司，开始要求确认合同无效，后又变更诉讼请求为要求解除租赁合同。2015年撤诉，撤诉第二天又起诉。2014年3月东方汉斯公司又起诉我补交租金、恢复门楼。两个案子仍在审理当中。2013年11月28日，我与华星擘达公司直接签订房屋租赁合同。住宿属于特行，是我与华星擘达公司直接签订租赁合同后，华星擘达公司为我出具手续办理的卫生许可、特行经营许可等证照。
在二审审理中，东方汉斯公司承认与张××的租赁合同中保留20平方米的面积，一是为自己办公，二是规避整体转租的事实。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。华星擘达公司与东方汉斯公司签订的租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应本着诚实信用原则自觉遵守合同约定，履行合同义务。华星擘达公司在合同履行过程中行使解除权，于2013年10月21日发出《解除合同通知书》，华星擘达公司称直接将《解除合同通知书》送达给青青草酒店公司及东方汉斯公司，由青青草酒店公司的法定代表人张××及东方汉斯公司的工作人员高××签收。张××认可签收《解除合同通知书》的事实，但东方汉斯公司否认收到该解除合同通知，不承认高××为其公司工作人员，张××也称不认识高××，华星擘达公司也未提供证据证明高××的身份及其他向东方汉斯公司有效送达《解除合同通知书》的证据。华星擘达公司基于上述证明要求确认合同解除日为2013年10月21日依据不足，本院不予支持。2015年3月9日，华星擘达公司将东方汉斯公司支付的租金退还东方汉斯公司原转账账户，以实际行为表明其解除租赁合同的意思表示，一审判决确认该日为双方租赁合同解除日并无不当，本院予以维持。华星擘达公司上诉要求确认2013年10月21日其发出《解除合同通知书》日为租赁合同解除日，证据不足，本院不予支持。
华星擘达公司行使解除权是否合法，华星擘达公司解除租赁合同的理由是东方汉斯公司未经其同意擅自整体转租租赁房屋用于经营住宿酒店，并进行破坏房屋主体结构的装修。东方汉斯公司对华星擘达公司提出的解除合同的理由均不承认。首先东方汉斯公司认为经营酒店及整体转租系经华星擘达公司同意的，并以华星擘达公司出具《企业住所证明》、《配套服务需求说明》、《关于批准北京青青草酒店管理有限公司建立的通知》作为证据。华星擘达公司抗辩称开具《企业住所证明》时，东方汉斯公司并未说明是转租，我方以为青青草酒店公司是东方汉斯公司自己开办的企业。《关于批准北京青青草酒店管理有限公司建立的通知》是东方汉斯公司内部文件，我公司没见过，该通知恰恰证明青青草酒店公司是东方汉斯公司建立的。我公司出具的《配套服务需求说明》内容是同意成立从事管理主营业务的青青草酒店公司，而不是住宿酒店。青青草酒店公司营业范围是企业管理服务，会议服务，承办展览展示，并没有住宿一项。住宿是我公司与青青草酒店公司直接签订租赁合同以后，经我公司同意青青草酒店公司于2014年8月26日变更经营范围后加的。双方对补充协议的内容理解存在分歧，华星擘达公司认为补充协议是允许东方汉斯公司经营餐饮及写字楼，未允许东方汉斯公司经营住宿酒店。东方汉斯公司则主张补充协议约定“乙方亦可将剩余的餐厅面积全部做写字间等项目出租。”，“等项目”就表示可以做其他项目，包括酒店。本院认为，经营住宿酒店属于特种经营行业，需特别许可，应在合同中作特别明示约定，“等项目”不能简单地理解为可经营住宿酒店。证人隆×虽作证称华星擘达公司知道并同意东方汉斯公司整体转租涉案房屋给青青草酒店公司用于经营酒店，但证人隆×系大汉伟业公司的业务经理，其与东方汉斯公司有身份关系，其证词不能被采信。证人张××证明华星擘达公司不同意东方汉斯公司整体转租涉案房屋用于经营酒店，并通知其与东方汉斯公司解除合同。从双方的举证情况及质证意见分析，东方汉斯公司提交的证据不能明确地认定华星擘达公司同意其整体转租涉案房屋用于经营酒店。东方汉斯公司的上诉意见，本院不予采信。华星擘达公司行使解除权的理由合法成立，一审判决认定东方汉斯公司违约，保证金30万元不予返还并无不当，本院予以维持。
华星擘达公司上诉主张剩余租金的权利，鉴于解除日之前已付租金不存在剩余，华星擘达公司此项上诉请求，本院不予支持。
综上所述，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5800元，由北京东方汉斯餐饮有限责任公司负担3476元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由北京华星擘达物业管理有限公司负担2324元（已交纳），二审案件受理费9199元，由北京东方汉斯餐饮有限责任公司负担5800元（已交纳）,由北京华星擘达物业管理有限公司负担3399元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
审 判 员 王军华
审 判 员 曹 雪
二〇一六年十二月六日
法官助理 董 红
书 记 员 马丽雅