广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）清中法民二终字第50号上诉人（原审原告）：清远市平和物业管理有限公司。法定代表人：刘鉴恩，经理。委托代理人：黄少链，广东金亚律师事务所律师。委托代理人：黄艳明，广东金亚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：梁利初。委托代理人：陈艳芳，系梁利初的妻子。被上诉人（原审被告）：陈艳芳。上诉人清远市平和物业管理有限公司因与被上诉人梁利初、陈艳芳物业服务合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2013）清城法民初字第1792号民事判决，向本院提起上诉，本�受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，被告梁利初、陈艳芳是清远市清城区北江二路富域华府＊＊＊层＊＊＊号的业主。2008年7月1日清远市富域华府业主委员会与原告签订《富域华府物业管理合同》，合同期限自2008年7月1日起至2013年6月30日止，由原告负责实施富域华府的物业管理服务事宜。合同第三条约定大堂玻璃雨棚、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、化粪池、绿化、电梯、公共环境卫生、车辆停泊等等事项均在原告提供的物业管理服务范围内。第七条第3点约定：“业主或物业使用人须于当月15日—30日前缴交物业管理服务费用。逾期缴交的，从逾期之日起按应缴交金额的百分之一缴交滞纳金。”2010年6月，富域华府大堂的雨棚由十楼B2业主李东兰出资更换为不锈钢雨棚。2010年7月4日，富域华府业委会向原告发出《限期整改通知书》，要求原告对其提供物业服务进行整改。2010年7月13日，原告就整改的内容进行答复，并由时任业委会主任郑永刚签收文件。业委会对原告整改的内容不满，于2010年7月17日向原告发出《限期退场通知书》，要求原告于2010年7月19日前退场。2010年6月起，被告无再缴交相关物管费用。被告当庭确认拖欠原告物业管理费6322.93元、垃圾处理费370元、监控器安装费148元及电梯维修费75元，但认为2010年6月至2011年7月期间的物业管理费已经超过了两年的诉讼时效，依法应不予支持。原告确认其无出资更换富域华府大堂的雨棚。原审法院认为，被告当庭确认拖欠垃圾处理费370元、监控器安装费148元及电梯维修费75元，对此法院予以确认，被告应支付上述费用合计593元给原告。关于原告主张被告支付小车临停费4160元、水费1242.60元的请求，被告在庭审过程中对原告�上述两项主张均有异议，但在法院指定的举证期限内，被告就其抗辩无提供任何反驳证据。经法院核对，原告提交的证据5《水费单》、证据6《打卡表》、证据8《富域华府业主欠费明细表》与原件核对无误，法院对其真实性予以确认，故对原告的主张，法院予以支持。关于原告主张被告支付物业管理费6322.93元的请求，被告在庭审中确认拖欠物业管理费的金额，但提出2010年6月至2011年7月期间的物业管理费已经超过了两年的诉讼时效及要求折价支付物业管理费的抗辩。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告主张2010年6月至2011年7月间的物业管理费2392.46元（170.89元／月×14个月）已过诉讼时效，对该民事权利法院不予保护，故对于被告关于诉讼时效的抗辩，法院予以采纳。《广东省物业管理条例》第二条的规定，物业管理是按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。就大堂雨棚更换的问题，原告确认其并无出资进行更换，而是由小区业主自行更换，虽然原告辩称是前期物业公司的原因而导致雨棚无更换，但大堂雨棚更换的事实是发生在双方签订的《富域华府物业管理合同》的合同期限内，原告对此负有进行维修、养护和管理的义务，对于原告的辩称，法院不予采信。同时根据被告提供的证据3《限期退场通知书》显示，原告对富域华府的物业管理未进行彻底的整改，虽然原告主张业委会主任郑永刚已经就整改的相关情况进行签收，但其签名备注为“文件接收人签名”，并不代表业委会对原告整改成果的认可。综上，原告无按合同约定全部�行其合同义务，故被告主张折价支付物业管理费的抗辩，法院予以采纳，结合本案，被告可折价70%向原告支付物业管理费2751元{（6322.93元－2392.46元）×70%}。关于原告主张被告自起诉之日起按拖欠总额每日计付1%违约金的请求。原告主张的滞纳金实质上是一种违约责任的承担方式，由于原告在提供物业服务期间未能依双方的约定履行合同义务，被告拒交物业管理费有合理的理由，故对此请求，法院不予支持。综上所述，依照《广东省物业管理条例》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，原审法院于2013年10月12日作出如下判决：一、被告梁利初、陈艳芳应于本判决生效之日起三日内支付垃圾处理费、监控器安装费、电梯维修费合计593元给原告清远市平和物业管理有限公司。二、被告梁利初、陈�芳应于本判决生效之日起三日内支付小车临停费、水费合计5402.6元给原告清远市平和物业管理有限公司。三、被告梁利初、陈艳芳应于本判决生效之日起三日内支付物业管理费2751元给原告清远市平和物业管理有限公司。四、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费54元，由被告负担。宣判后，清远市平和物业管理有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销清城区人民法院（2013）清城法民初字第1792号民事判决第三项，并改判被上诉人清偿拖欠的物业管理费3930.47元给上诉人，并从起诉之日起按拖欠总额每日计付1％滞纳金给上诉人；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、上诉人已全部履行物业服务合同义务，被上诉人应当依约支付物业管理费给上诉人。原审法院认为上诉人没有出资维修雨棚，从而认定上诉人没有完全履行服务合�，认定是错误的。首先该大堂雨棚的损坏发生在前期物业公司管理期间，且是因为业主在装修时高空砸物损坏大堂雨棚，该业主向清远市富域房地产开发有限公司赔偿2000元，但清远市富域华府业主委员会未向该房地产公司取回2000元，该事实被上诉人在一审庭审时也确认。因此，究其原因是业主委员会的过错才致使大堂雨棚没有维修。其次，退一步该大堂雨棚应由上诉人维修，但由于该雨棚属于共用部位，根据《富域华府物业管理合同》第八条第2点及《广东省物业管理条例》第五十八条第四款之规定，因此，上诉人要维修该雨棚其费用应从维修资金中支付。最后，依据以上所述维修该雨棚的费用从维修资金中支付，其办理的程序根据《清远市住宅专项维修资金管理实施细则》第二十一条的规定，上诉人已完成其应当履行的义务，主要是因为业主委员会未委托物业公司实施维修方案，才致使物业公司没法正常维修雨棚。二、原审法院认定“业主委员会郑永刚签收整改文件，并不代表业主委员会对原告整改成果的认可”，上诉人认为该认定错误。首先郑永刚是业主委员会的主任，是业主委员会的法定代表人，其签收行为代表全庭业主成员。其次，若业主委员会成员不同意上诉人的整改，那么业主委员会可以根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定对物业公司进行解聘，但事实上从2009年至今业主委员会一直没有解聘上诉人，由此可见，上诉人的整改得到了全体业主的认可。三、被上诉人应当支付1％的违约金给上诉人。由于上诉人没有违约，被上诉人拖欠物业管理费，应当按合同约定支付违约金给上诉人。综上，原审法院以上诉人没有履行物业服务合同为由，作出扣减30％的判决是错误的，请二审采纳上诉人的上�请求，并作出判决。被上诉人梁利初、陈艳芳答辩称：关于雨棚的问题，当时已经委托了上诉人修理，并且三分之二业主已经签名，但上诉人说维修价钱太贵，因此，一直拖着没有维修。请求维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，涉案的大堂玻璃雨棚损坏发生在清远市平和物业管理有限公司与富裕华府业主委员会签订物业管理合同之前，但清远市平和物业管理有限公司在二审中陈述其与前物业公司交接时未履行相关的验收手续。又查明，上诉人二审提交的《富域华府小区物业维修资金使用申请表》申请事项中包括“大堂玻璃雨棚维修”，该申请表右下方盖有“清远市富域华府业主委员会”的印章，申请表背面为《光棚维修工程预算单》，该预算单盖有“清远市清城区恒丰玻璃工程部”的印章。二审期间，上诉人与被上诉人均确认《关于大堂玻璃维修资金的使用方案》已经征得富域华府三分之二以上业主同意。上诉人认为其向各个业主送达《光棚维修工程预算单》的行为视为其已经向业主委员会提供了维修单位，但由于业主委员会不同意，导致涉案雨棚一直未能维修。被上诉人则认为上诉人没有提供维修单位供其选择。再查明，上诉人在二审庭审中陈述，先由上诉人方提供维修单位给业主委员会选择，最终选定维修单位的是业主委员会，动用维修资金不需要业主委员会单独出具委托书。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求的范围进行。综合上诉人的上诉请求与答辩人的答辩意见，本案双方的争议焦点是：一、上诉人在管理涉案物业过程中是否存在违约行为。二、被上诉人应否向上诉人支付逾期交纳物业管理费的违约金。关于争议焦点一。涉案的《富域华府物业管理合同》系清远市富域华府业主委员会代表全体业主与物业使用人与上诉人在平等协商的基础上签订，该合同是双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。根据该合同第三条的约定，涉案的大堂玻璃雨棚属于上诉人物业管理服务事项的范围，虽然涉案的大堂玻璃雨棚的损坏发生在上诉人接收涉案物业之前，但上诉人在合同期内对大堂玻璃雨棚负有维修、养护和管理义务。上诉人认为其已经提供维修单位给业主委员会选定，是由于业主委员会不同意，才导致上诉人不能维修雨棚。本院经审查认为，根据上诉人提交的《富域华府小区物业维修资金使用申请表》，上诉人提出包�大堂玻璃雨棚维修在内的“申请表”以及“预算方案”后，“清远市富域华府业主委员会”在该申请表“落款处”加盖印章的行为可视为其对该申请内容及预算方案的同意，并且上诉人也确认关于涉案雨棚的维修方案已经取得了富域华府三分之二业主的同意。因此，上诉人提交的证据不仅能证实业主委员会同意该维修方案，同时也证实了上诉人存在未按合同约定履行物业维修义务的违约行为。所以，对上诉人的该项上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人认为清远市富域华府业主委员会未委托其实施维修的问题。本院经审查认为，因上诉人已经通过与业主委员会签订物业管理合同的方式取得对涉案物业进行管理服务的授权，而对小区物业的维修、养护和管理是上诉人应尽的合同义务，至于发生具体的物业服务事项的费用支出则仅需征得绝大多�业主的同意即可，而不需业主委员会重新委托上诉人行使。二审中，上诉人亦陈述，物业维修资金的动用不需要业主委员会单独出具委托书。因此，对上诉人的该项理由，本院不予采纳。一审法院以上诉人未能按照合同全部履行物业管理义务构成部分违约为由，判令被上诉人向上诉人支付70％的物业管理费，并无不当。关于争议焦点二。上诉人认为其将整改文件提交给郑永刚签收，郑永刚为业主委员会的主任，其签收行为即代表全体业主。本院经审查认为，郑永刚在“文件接收人”处签名的行为，仅能证实郑永刚收取了该文件，而不能视为郑永刚对上诉人整改情况的认可。综上，因上诉人存在违约行为在先，且未能提交证据证实其整改情况已得到了业主认可的情况下，上诉人请求被上诉人支付违约金的上诉理由，缺乏事实和法律依据。原审法院对上诉人的�项诉讼请求予以驳回并无不当，本院予以维持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人清远市平和物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  巢忠文代理审判员  郑家驹代理审判员  禹 莉二〇一四年五月四日书 记 员  冯敏静附相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义�，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。