广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终6251号上诉人（原审原告）：陈立勋，男，1967年1月7日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：张锦扬，广东微众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘传寿，男，汉族，1980年4月27日出生，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：李建勇，广东华商律师事务所律师。上诉人陈立勋因与被上诉人刘传寿委托合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民一初字第1136号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年4月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人陈立勋的委托诉讼代理人张锦扬，被上诉人刘传寿及其委托诉讼代理人李建勇，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人陈立勋上诉请求：1、撤销深圳市南山区人民法院(2015)深南法民一初字第1136号民事判决书；2、判令刘传寿返还售房款15万元；3、判令刘传寿支付延期归还售房款15万元之利息1996元（利息按照同期贷款利率计算，从2015年7月8日起计至售房款全部付清之日止，截止2015年10月20日暂计1996元）；4、判令刘传寿返还涉案房产交易过程中涉及的《房地产买卖居间合同》、《买方主体变更确认书》、《业主定金证明及托管协议》、《房屋交易资金托管业务开户通知／协议书》、《二手楼购房贷款承诺书》等相关资料原件；5、判令刘传寿承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、刘传寿擅自扣留陈立勋售房款15万元的事实清楚，证据充分。2014年7月4日，陈立勋委托刘传寿办理出售其位于深圳市南山区工业四路半山海景兰溪谷（二期）6栋A-14A房屋的相关事宜。2015年1月14日，刘传寿根据陈立勋于2014年7月4日签署的委托书，与深圳市招商置业顾问有限公司、梁伟洪（买方，2015年3月17日买方由梁伟洪变更为陈爱芳）三方签订了《房地产买卖居间合同》，合同约定买方向卖方购买涉案房产，成交价为1150万元，其中应付定金200万元，买方在签署合同之日起2日内补足定金余款190万元；定金197万元由卖方托管在居间方处，其余3万元作为交房保证金交居间方托管；付款方式为按揭付款；居间佣金为115000元，由买家支付。因涉案房屋系陈立勋与纪菊共有，各自分别享有该房屋50%的份额，且刘传寿也是纪菊的售房代理人。为了方便分配售房款以及办理涉案房屋的赎楼手续，陈立勋将其名下工商银行账户及密码交由刘传寿控制。2015年1月21日，陈立勋的工商银行账户收到深圳市招商置业顾问有限公司解付的售房款定金197万后，刘传寿当天即将197万元转入其名下个人账户，后于2015年1月23日，陈立勋的工商银行账户收到了刘传寿分配的定金款317568.77元（刘传寿从197万元定金款中，私自扣除了个人佣金30万元，预留赎楼费用20万元，交易期间预留供楼款216000元，还陈立勋与纪菊欠刘传寿、蔡继钊、庄君佑的欠款265862.46元、144000元、144000元；扣除上述欠款后定金剩余700137.54元，陈立勋占50%计得350068.77元，再扣除陈立勋欠纪菊的32500元，剩余所得317568.77元）。2015年3月18日，涉案交易买卖双方前往建设银行深圳分行办理购房首期款资金监管，并签署了资金托管协议。买方陈爱芳将首期购房款150万元存入买方名下建设银行账户进行资金监管，约定交易条件成就时上述购房资金划转至卖方指定的银行账户。2015年4月10日，建设银行深圳分行出具了贷款承诺书，同意向买家陈爱芳发放购房贷款800万元。2015年6月16日，陈立勋的工商银行账户收到了首期售房款150万元中的75万元，2015年6月16日，陈立勋的建设银行账户收到了售房尾款800万元中的400万元。2015午7月8日，陈立勋的工商银行账户收到了刘传寿转入的剩余售房结算款9242.8元（刘传寿从赎楼借款、定金中预留的供楼款、交楼保证金中，扣除赎楼费用、交易期间房屋物业管理费等全部费用后，所结余的分配款项）。以上事实，有陈立勋提交的《房屋买卖居间合同》、授权委托书、定金证明及托管协议、房屋交易资金托管业务开户通知／协议书购房贷款承诺书、银行流水，以及一审庭审笔录为证。刘传寿未与陈立勋协商一致的情况下，擅自扣除了售房定金200万元中的30万元（其中陈立勋占有份额为15万元）作为其个人代理报酬，并拒绝交回给陈立勋，严重侵犯了陈立勋的合法权益。二、从刘传寿提交的证据也可得知，刘传寿擅自扣除了陈立勋15万元售房款作为其个人佣金的事实。刘传寿在一审期间提交了《佣金支付承诺书》、《佣金收据》、《声明》等证据，想要以此证明系该笔30万的款项系深圳市开诚地产经纪有限公司所收取的居间佣金，与刘传寿无关。事实上，刘传寿系深圳市开城地产经纪有限公司的法定代表人及总经理，该笔款项实际上是刘传寿利用代理出售房屋的便利私自扣留陈立勋的售房款，与交易居间佣金无关，陈立勋自始至终未与深圳市开诚地产经纪有限公司签订任何居间服务合同，陈立勋根本无须向该公司支付任何佣金。涉案房产交易的居间方系深圳市招商置业顾问有限公司，并非是深圳市开诚地产经纪有限公司，故深圳市开诚地产经纪有限公司无权收取居间佣金，况且涉案房产交易的居间佣金约定由买家支付，陈立勋根本无需支付居间佣金，且刘传寿所主张的30万元佣金数额与涉案房屋交易居间佣金115000元也不相一致。本案中，陈立勋没有同意也从未承诺向刘传寿支付15万元佣金。刘传寿提交的《佣金支付承诺书》并非系陈立勋妹妹陈紫慧所签，系刘传寿伪造的虚假证据，从陈立勋提交的《担保服务合同》、《担保书》、《借款合同》、《划款委托书》、《房地产抵押合同》这一组证据中也可以看出，陈紫慧的签名明显与该份承诺书签字明显不一样，陈紫慧从未签署过该份承诺书。并且陈紫慧也无权单独决定支付佣金的事宜，陈立勋在2014年7月23日出具的公证委托书第三页第二段已经明确说明：“本人现委托上述三位受托人为本人的全权代理人，在本人余下有生之午或去世后，上述三位受托人中如两位同时签署及同意，均可以以本人的名义在本人的产权份额内办理如下全部委托事宜，本人均予以认可，并由本人承担相应的法律责任”因此，陈紫慧一个人根本不能代表陈立勋作出上述承诺事项。另外，纪菊也无权单独决定涉案房产交易佣金支付的事宜，刘传寿提交的《声明》明显与事实不符。首先，纪菊并未在2015年1月15日与陈立勋商量佣金支付事宜，陈立勋也未曾表示同意支付刘传寿佣金一事；其次，在陈立勋2014年7月23日出具的公证授权委托书第三页第一段文字中，也明确说明：“本人不同意及不认可纪菊女士代表本人收取本人所占的50%的一切金钱、利益、资产或其他等同价值的一切”。作为陈立勋的代理人，该份公证书刘传寿也持有一份，其明知纪菊是无法代表陈立勋的，也没有权利单独决定支付佣金的事宜；再次，刘传寿也知道陈立勋与纪菊的关系不和，双方一直在闹离婚，并自2013年1月份起已经分居多年，故涉案房屋所有售房款都是由陈立勋及纪菊分开收取，且涉案房产交易的定金以及剩余售房款结算款也是由刘传寿进行分配后转付给陈立勋和纪菊的。因此，纪菊根本无法代表陈立勋单独决定支付佣金的事宜。综上，刘传寿所主张的以深圳市开诚地产经纪有限公司名义所收取的30万元，实为刘传寿利用代理出售房屋便利私自扣留的售房款，该笔款项与交易居间佣金无关，陈立勋亦从未承诺向刘传寿支付任何代理报酬。本案系委托合同纠纷，陈立勋与刘传寿之间系基于充分信任才建立的委托代理关系，在双方未约定代理费用的情况下，刘传寿无权擅自扣留陈立勋的售房款作为代理报酬，刘传寿应当依法向陈立勋返还15万元的售房款。综上所述，一审法院判决认定事实错误，请二审法院依法改判。被上诉人刘传寿答辩称，涉案佣金30万元是陈立勋与另一名房产所有者纪菊共同支付的，并非按份支付，况且也已经履行完毕，收款人是深圳市开城房地产经纪有限公司，而不是刘传寿，因此一审判决应当维持。上诉人陈立勋向一审法院起诉请求：1、刘传寿退还售房款15万元；2、刘传寿支付延期归还售房款15万元之利息1996元（利息按同期贷款利率计算，从2015年7月8日起计算，现暂计算至2015年10月20日），利息计算至售房款全部付清之日止；3、刘传寿交付涉案房产交易过程中涉及的《深圳市招商置业顾问有限公司房屋买卖居间合同》（编号：l40705l）、《买方主体变更确认书》、《业主定金证明及托管协议》（编号：0013704）、《业务开户通知／协议》、《二手楼购房贷款承诺书》等相关资料的原件；4.刘传寿承担本案诉讼费。一审法院认定事实：涉案房产系深圳市南山区工业四路半山海景.兰溪谷（二期）6栋A-14A，建筑面积为206.1平方米，房地产证号为深房地字第××号，登记日期为2010年5月12日，权利人为陈立勋（50%）、纪菊（50%）。2014年7月4日，陈立勋委托包括刘传寿在内的四位受托人办理涉案房产的买卖相关事宜。委托期限为：2014年5月22日至2016年5月21日，委托事宜包括：“办理转让上述房产有关手续，代为签署房地产买卖合同并收取售房款、银行按揭贷款”；“以委托人的名义在银行开立账户，办理存、取款，转帐等业务”；“代为管理房产，收取房屋租金，支付与该房产有关的各项费用；办理水、电、煤气、有线（数字）电视、网络、电话等费用的结清及过户手续；办理退保手续，并代为收款。”上述委托房产是指法律规定的属于陈立勋本人份额的房产。上述房产有关款项指定划入受托人的指定账户收取。受托人有转委托权。受托人可独立办理各自受托权限的事项。受托人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理相关手续，委托人均予承认。2015年1月14日，陈立勋、纪菊的代理人刘传寿（卖方）与深圳市招商置业顾问有限公司（居间方）、梁伟洪（买方，2015年3月17日买方由梁伟洪变更为陈爱芳）签署《房地产买卖居间合同》，约定买方向卖方购买涉案房产，成交价为1150万元，其中应付定金200万元。买方在签署本合同时向居间方交购房保证金10万元，买方在签署本合同之日起2日内补足定金余款190万元。定金197万元由卖方托管在居间方处，其余3万元作为交房保证金交居间方保管。卖方纪菊、陈立勋的代理人刘传寿在《业主定金证明及托管协议》签字确认：居间方深圳市招商置业顾问有限公司收取梁伟洪定金190万，卖方同意将该定金交由居间方托管，待符合《房地产买卖居间合同》约定的相关转定条件后，再领取上述定金。2015年3月18日，卖方（由纪菊、陈立勋的代理人刘传寿签字确认）将150万元购房款存入建设银行资金监管。2015年4月10日，建设银行深圳市分行出具《二手楼贷款承诺书》，承诺在满足前提条件的情况下，对陈立勋、纪菊就涉案房产买卖的贷款申请发放25年期800万购房贷款。2015年4月17日，陈立勋出具《委托书》，委托包括刘传寿在内的四位受托人办理涉案房产50%产权的买卖相关事宜。委托期限：2015年4月17日至2016年4月15日。委托事宜包括：“办理转让上述房产有关手续，代为签署房地产买卖合同并收取售房款、银行按揭贷款”；“以委托人的名义在银行开立帐户，办理存、取款，转帐等业务”；“代为管理房产，收取房屋租金，支付与该房产有关的各项费用；办理水、电、煤气、有线（数字）电视、网络、电话等费用的结清及过户手续；办理退保手续，并代为收款。”受托人无转委托权。受托人可独立办理授权权限内事项。受托人在其授权范围内及代理期限内签署的一切文件和表格以及产生的一切权利和责任，委托人均予承认。陈立勋当庭提交了《中国工商银行个人客户流水账单》等交易流水，显示其个人账户就涉案房产出具定金、首期款、尾款等的记录情况。刘传寿当庭提交四份由刘传寿代理陈立勋签名的两份《业主定金证明及托管协议》、一份《房屋交易资金托管业务开户通知/协议书》，以及建行出具的25年期800万贷款的《二手楼购房贷款承诺书》，表示涉案房产的相关款项已全部移交委托人即陈立勋。陈立勋认为其并未收到200万元定金中的15万元。法院当庭告知刘传寿，庭后向法庭提交关于200万元定金支付的相关材料以及关于佣金支付的书面协议，刘传寿庭后已分别提交，法院依法令刘传寿发表质证意见。情况如下：1、刘传寿庭后提交卖方（分别由纪菊签署以及陈立勋的妹妹陈紫慧代签）向深圳市开诚房地产经纪有限公司就涉案房产交易支付30万元佣金而签署的《佣金支付承诺书（卖方）》及深圳市开诚房地产经纪有限公司出具的收取30万元佣金的《收据》，陈立勋均不确认其真实性。陈立勋认为《佣金支付承诺书（卖方）》系刘传寿伪造，并且依2014年7月23日《委托书》所述，仅有陈紫慧一人签署并不能代表陈立勋本人；而《收据》系刘传寿利用职务之便开具的。2、对于200万定金支付情况，刘传寿庭后提交了陈立勋的妹妹的微信截图以及陈立勋妻子纪菊出具确认涉案房产交易总佣金为30万元的《声明》，陈立勋均不确认其真实性。陈立勋庭后亦提交2014年7月23日陈立勋签署的《委托书》，委托陈紫慧、罗德贤、周文杰对出售涉案房产在内的财产委托事宜，其中授权委托包括：三位受托人之中的其中二人同意，可以以其二人名义或本人名义就出售房产与车辆时所获得一切任何与金钱等资产收取或行使或转移。一审法院认为，当事人对于自己主张的事实，有责任提交证据证明。本案系委托合同纠纷，陈立勋与刘传寿之间并无书面委托代理合同。但陈立勋曾经作为委托人对包括刘传寿在内的受托人先后于2014年7月4日以及2015年4月17日两次对外出具《委托书》，表示：受托人可以“办理转让上述房产有关手续，代为签署房地产买卖合同并收取售房款、银行按揭贷款”；“以委托人的名义在银行开立帐户，办理存、取款，转帐等业务”；“代为管理房产，收取房屋租金，支付与该房产有关的各项费用；办理水、电、煤气、有线（数字）电视、网络、电话等费用的结清及过户手续；办理退保手续，并代为收款。”受托人可独立办理各自受托权限的事项。受托人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理相关手续，委托人均予承认。由上可见，陈立勋与刘传寿之间应系基于充分的个人信任缔结委托代理合同的法律关系。在没有书面约定委托代理合同并以此规定代理的详细事宜、有无代理费用和受托人如违反与委托人的口头约定的相关法律后果的情况下，陈立勋授权刘传寿代理涉案房产的买卖相关事宜，即被推定愿意承担由于刘传寿的代理行为而产生的各项法律风险。本案中，陈立勋主张刘传寿将房产交易的15万委托款项私自扣留做代理费的事实与双方事实上的约定不符，即刘传寿无权收取代理费用或佣金，但陈立勋未能提交相应证据证明，应当承担举证不能的法律后果。另外，陈立勋主张刘传寿在委托代理过程中擅自扣留其售房款15万元，陈立勋亦并未提交有效依据证明双方之间全面准确的款项流转关系或刘传寿返还陈立勋款项缺口为15万元的事实，陈立勋应当对此承担举证不能的法律后果。综上，陈立勋要求刘传寿退还售房款15万元以及相应利息、要求刘传寿返还相应交易文书资料原件的诉讼请求没有事实和法律依据，法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回陈立勋的全部诉讼请求。本案受理费3340元，由陈立勋负担。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点即被上诉人刘传寿应否返还15万元售房款给上诉人陈立勋。本院分析如下：首先，现有证据证明上诉人陈立勋与被上诉人刘传寿是委托关系，即上诉人陈立勋委托被上诉人刘传寿出售涉案房产，并收取相关费用。第二，现有证据不能证明被上诉人刘传寿有扣留售房款的行为。第三，上诉人陈立勋否认其妹妹陈紫慧在《佣金支付承诺书（卖方）》的签名，但并无在一审中对于签名申请鉴定，因此，本院对《佣金支付承诺书（卖方）》的真实性予以确认。《佣金支付承诺书（卖方）》、微信聊天记录、深圳市开诚房地产经纪有限公司收据、纪菊的声明足以证明是深圳市开诚房地产经纪有限公司收取了30万元售房佣金。第四，2016年6月27日，上海市浦东新区人民法院作出（2014）浦民一初字第41936号民事判决，准予纪菊与陈立勋离婚，该判决已于2016年8月5日生效。即在涉案房产出售时，纪菊与陈立勋尚未解除婚姻关系，纪菊签署的《佣金支付承诺书（卖方）》对陈立勋同样具有法律效力。第五，《中华人民共和国合同法》第四百零五条规定：受托人完成委托事物，委托人应当向其支付报酬。本案中，上诉人陈立勋与被上诉人刘传寿虽未在委托书中约定报酬，但上诉人陈立勋明知被上诉人刘传寿是从事房产中介的专业人士，且被上诉人刘传寿在售房过程中还为其垫付了数十万的供楼款，因此被上诉人刘传寿即使收取一定数额的佣金，也是合乎常理的。综上，本院认为，上诉人陈立勋主张被上诉人刘传寿擅自扣留其售房款缺乏事实依据。另外，即使被上诉人刘传寿向房产中介支付了佣金，也是在上诉人陈立勋的妻子纪菊及其委托代理人陈紫慧同意的情况下支付的，被上诉人刘传寿并无过错。因此，上诉人陈立勋的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3340元，由上诉人陈立勋负担。本判决为终审判决。审判长 郭 勇 忠审判员 袁 劲 秋审判员 刘付伟贤二〇一七年五月二十三日书记员 彭 乐 程附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决之前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。