广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终12728号
上诉人（原审原告、反诉被告）：管敬忠，男，1968年11月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈智彬，男，1973年4月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
两上诉人的共同委托诉讼代理人：温永刚，广东丰源律师事务所律师。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：骆燕霞，广东丰源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：唐婉娥，女，1974年3月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
被上诉人（原审被告）：梁金华，男，1972年12月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈志雄，广东信广律师事务所律师。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨绮珊，广东信广律师事务所实习律师。
上诉人管敬忠、陈智彬因与被上诉人唐婉娥、梁金华租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初10720号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人管敬忠、陈智彬上诉请求：1.撤销一审判决，并发回重审或直接改判；2.本案的一、二审诉讼费由唐婉娥、梁金华负担。事实和理由：一、一审对管敬忠、陈智彬与唐婉娥签订的《东二仓库铺位租赁合同》所涉及的租赁物是否合法规划报建认定不清，进而对租赁合同的效力做出了错误的认定。1.管敬忠、陈智彬对案涉租赁物已经合法报建已充分举证。在一审中，管敬忠、陈智彬为证明案涉租赁物已经合法规划报建，提交了《建设工程规划许可证报批表》、《工程竣工验收报告》、《消防验收意见书》和《建筑工程消防设计审核意见书》复印件，上述证据资料显示，报建人并非管敬忠、陈智彬，故管敬忠、陈智彬显然并非验收资料原件持有人，故管敬忠、陈智彬根本无法提供原件进行核对，管敬忠、陈智彬的举证责任已经完成。2.一审法院认定合同违反法律强制性规定而无效，是法院依职权主动审查的结果，那么就应当根据管敬忠、陈智彬提供的证据线索，主动追加佛山市南海区桂城街道东二村东约经济合作社为第三人，要求其提供原件进行核对，以查明案件重要事实。故一审法院未追加佛山市南海区桂城街道东二村东约经济合作社为第三人就直接判决，遗漏了应当参加诉讼的当事人，亦影响查明事实，依法应发回重审。3.案涉租赁物是否经合法规划报建是一个客观上的既定事实，不会因为管敬忠、陈智彬不能提供证据原件就从已经合法规划报建变为未经合法规划报建或从未经合法规划报建变为已合法规划报建。4.一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款而认定合同无效，该法律条文与一审法院应当表述的事实和观点根本不符，明显适用法律错误。二、梁金华与唐婉娥为夫妻关系，且本案债务是因夫妻关系存续期间的经营活动发生，为夫妻共同债务。本案债务也属于夫妻之间不可分割的债务，一审判决梁金华只对唐婉娥承担的使用费及利息承担连带清偿责任，对唐婉娥承担的管理费不需要承担连带清偿责任没有事实和法律依据。
被上诉人唐婉娥、梁金华辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回管敬忠、陈智彬的上诉请求。
管敬忠、陈智彬向一审法院提出诉讼请求：1.解除管敬忠、陈智彬与唐婉娥于2016年9月15日签订的《东二仓库铺位租赁合同》；2.第一项诉请项下的合同约定的履约保证金120000元归管敬忠、陈智彬所有；3.唐婉娥、梁金华立即向管敬忠、陈智彬支付拖欠的租金（2017年4月-7月）120000元、管理费（2017年3月-7月）1900元；4.唐婉娥、梁金华立即向管敬忠、陈智彬支付拖欠租金的滞纳金27000元；5.唐婉娥、梁金华向管敬忠、陈智彬支付违约金1280000元；6.本案所有的诉讼费用由唐婉娥、梁金华支付。
唐婉娥向一审法院提出反诉请求：1.管敬忠、陈智彬返还唐婉娥履约保证金120000元及利息（以120000元为本金，从2017年8月15日起计至实际返还日止，按年利率6%计算）；2.本案的全部诉讼费由管敬忠、陈智彬承担。
一审法院查明：2004年8月1日，佛山市南海区桂城街道东二村东约经济合作社（出租方、甲方）与管敬忠、陈智彬（承租方、乙方）签订《土地租赁合同书》，约定乙方租赁甲方的土地2982平方米，用于建设厂房经营工厂、商铺，租赁期限从2004年8月1日起至2019年12月30日等。
2016年9月15日，管敬忠、陈智彬（发包方、甲方）与唐婉娥（乙方、承包方）签订《东二仓库铺位租赁合同》，约定甲方将位于桂城华翠南路东二村东约水围工业区的饮料仓库铺位19间（以下简称涉讼租赁物）租给乙方使用，租赁期由2016年9月1日至2019年12月30日，甲方于2016年9月1日向乙方交付铺位，于2016年9月1日起计租金。每月租金40000元。合同签订之日起3天内乙方将履约保证金120000元交给甲方，并在每月10日前交付当月租金。若乙方毁约则履约保证金归甲方所有，若合同期满后乙方无违约及其他责任，则履约保证金30天内不计利息退还乙方。甲方向乙方收缴管理费收缴期和时间与收租赁金相同。管理费为每月475元，与租金一起交。如果东二东约村有变动要求，此管理费随之变动。乙方如不依时交付租赁款和管理费的，甲方则按所欠金额以每日千分之五计罚滞纳金（每月10号开始计收滞纳金），但最长时间不能拖欠超过一个月，否则，甲方有权单方终止合同，并采取相应的措施，包括收回租赁的铺位，向人民法院申请封存乙方的财产，设备物品公开拍卖，所得款项先行偿还租金，不足总价，继续追讨偿还，乙方无权阻止。在租赁期内，双方均不得无故终止合同，任何一方违反该约定，均需以未使用年限的全部租赁费作为违约金付给对方。空调、风扇、电视、电饭煲等电器可搬走，点灯电线、开关、插头、天花、门等装修设施不能改动或搬迁。
同日，唐婉娥向管敬忠、陈智彬交纳履约保证金120000元。
2017年8月7日，管敬忠、陈智彬在涉讼租赁物悬挂招租横幅，对涉讼租赁物进行招租。
唐婉娥已经付清2017年3月31日前的租金、管理费，已支付2017年4月租金20000元，此后租金、管理费均未支付。
另查明，2000年5月26日，唐婉娥、梁金华登记结婚，现为夫妻关系。
一审法院认为,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。涉讼租赁物为建筑物，而管敬忠、陈智彬未能举证证明涉讼租赁物经合法规划报建手续，故涉讼合同违反法律强制性规定，依法无效。合同无效为自始无效，不存在解除的问题，管敬忠、陈智彬诉请解除合同没有事实和法律依据，一审法院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。涉讼合同无效，管敬忠、陈智彬收取的保证金120000元应退还予唐婉娥，唐婉娥反诉请求合法有据，一审法院予以支持；相反，管敬忠、陈智彬诉请没收该保证金没有事实和法律依据，一审法院不予支持。参照双方合同约定保证金无息退还的约定，并考虑双方租赁关系经本案才清算，管敬忠、陈智彬保证金返还义务至本案才确定，唐婉娥主张管敬忠、陈智彬支付保证金利息理据不足，一审法院不予支持。
关于唐婉娥实际占有涉讼租赁物的期间问题。管敬忠、陈智彬确认其曾于2017年6月29日与东二村的人员到涉讼租赁物，要求清算租金、工人工资，并表示唐婉娥发完工资就离开、未偿还租金，此可与唐婉娥陈述以及证人证言相互印证，一审法院对证人证言予以采信。管敬忠、陈智彬先是亲自到涉讼租赁物找唐婉娥讨要租金，但又称其在8月上旬看到唐婉娥找人在门口出售餐饮物品却未予制止与常理不合。实际上，现有证据显示管敬忠、陈智彬于2017年8月已在涉讼租赁物悬挂横幅招租，可见当时管敬忠、陈智彬已经实际控制租赁物。管敬忠、陈智彬称唐婉娥一直在使用涉讼租赁物明显与事实不符，一审法院不予采纳。相反，唐婉娥所主张的2017年6月29日，管敬忠、陈智彬收回租赁物能与证人证言、管敬忠、陈智彬后续的实际控制租赁物的行为相印证，更为合理可信，一审法院予以采纳，并认定管敬忠、陈智彬实际已于2017年6月29日接收涉讼租赁物。对于唐婉娥提交的员工离职申请书，不影响本案认定处理，一审法院不予审查认定。管敬忠、陈智彬既于2017年6月29日起实际控制涉讼租赁物，处置其中物品的行为亦应为管敬忠、陈智彬所为。结合管敬忠、陈智彬自认的物品处理的时间，一审法院认定管敬忠、陈智彬在接收租赁物后于2017年8月初对涉讼租赁物内唐婉娥物品进行了处理。
虽然管敬忠、陈智彬在2017年6月29日接收涉讼租赁物，但唐婉娥停止经营后亦应积极协助清理物品将租赁物腾空，而实际上租赁物内仍遗留唐婉娥经营物品，确实影响管敬忠、陈智彬使用涉讼租赁物，唐婉娥应支付相应的对价予管敬忠、陈智彬。唐婉娥虽主张租赁物内物品价值为129585元，但未能举证证明，一审法院不予采纳。一审法院综合考量管敬忠、陈智彬实际控制租赁物导致唐婉娥无法使用，故使用费应予以调减、唐婉娥物品存在折旧等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定管敬忠、陈智彬处理唐婉娥物品所获价款冲抵2017年7月1日之后唐婉娥应付的使用费、管理费，唐婉娥应付使用费、管理费计算至2017年6月30日。综上，扣减唐婉娥已付款后，唐婉娥应向管敬忠、陈智彬支付2017年4月1日至2017年6月30日的使用费100000元（20000+40000+40000）。
虽然涉讼合同约定管理费的标准根据东二东约村所定的标准予以调整，但并非实际由东二东约村收取，而是作为唐婉娥使用涉讼租赁物对价之一，且唐婉娥一直按合同约定向管敬忠、陈智彬交纳管理费，故一审法院认为管理费应由管敬忠、陈智彬与唐婉娥参照合同约定进行清算，唐婉娥辩称管敬忠、陈智彬无权收取管理费理据不足，一审法院不予采纳，故唐婉娥应向管敬忠、陈智彬支付2017年4月1日至2017年6月30日的管理费共1425元（475元/月×3个月）。
涉讼合同无效，其中的违约金、滞纳金条款亦无效，管敬忠、陈智彬主张按照合同约定计收违约金、滞纳金没有法律依据，一审法院不予支持。但唐婉娥逾期支付使用费，确实造成管敬忠、陈智彬利息损失，故结合管敬忠、陈智彬主张的期间及一审法院认定的应付使用费情况，唐婉娥应以20000元为本金从2017年4月10日起，以40000元为本金从2017年5月10日起，以40000元为本金从2017年6月10起，均至2017年7月10日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息共659.75元予管敬忠、陈智彬。
唐婉娥、梁金华为夫妻关系，上述债务因夫妻关系存续期间的经营活动发生，为夫妻共同债务，梁金华应对上述唐婉娥债务承担连带清偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条等规定，判决：一、唐婉娥应于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费100000元予管敬忠、陈智彬；二、唐婉娥应于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费利息659.75元予管敬忠、陈智彬；三、唐婉娥应于判决发生法律效力之日起十日内支付管理费1425予管敬忠、陈智彬；四、管敬忠、陈智彬应于判决发生法律效力之日起十日内退还保证金120000元予唐婉娥；五、梁金华对上列第一、二项判决承担连带清偿责任；六、驳回管敬忠、陈智彬的其他诉讼请求；七、驳回唐婉娥的其他反诉请求。案件受理费减半收取8880元，由管敬忠、陈智彬负担7709.15元，由唐婉娥、梁金华负担1170.85元；财产保全费5000元，由管敬忠、陈智彬负担3959.56元，由唐婉娥、梁金华负担1030.42元。反诉受理费1350元，由管敬忠、陈智彬负担。经抵扣后，唐婉娥、梁金华应负担的份额共851.27元应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予管敬忠、陈智彬，一审法院不另收退。
二审期间,管敬忠、陈智彬向本院提交了《关于东二东约工业开发区购销部饮料仓库报建情况的说明》、《关于东二东约工业开发区饮料仓库、购销部消防验收合格的意见》、《关于同意东二东约饮料仓库、购销部建筑工程消防设计审核意见》，拟证明案涉租赁物经过相应的报建及消防验收之事实。本院经核查认证如下,因上述证据均有原件予以核对,故本院确认其真实性。
唐婉娥、梁金华在二审期间未向本院提交新证据。
经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。
本院认为,根据双方当事人的上诉及答辩意见,本案的上诉争议焦点系案涉《东二仓库铺位租赁合同》的效力定性及梁金华对唐婉娥所承担的支付案涉房屋管理费之债务应否承担连带清偿责任的问题。
首先，关于案涉租赁合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款之规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。本案中，根据当事人提交的证据显示，佛山市南海区国土城建和水务局于2004年核发了案涉建筑物名称为“东二东约工业开发区购销部饮料仓库”的《南海区建设工程规划许可证报批表》，编号为“南临建（2004）0043号”，由此可见，案涉仓库是以临时建筑的名义报建，自2004年报建至本案双方当事人于2016年9月15日签订案涉《东二仓库铺位租赁合同》已长达12年之久。在本案诉讼中，管敬忠、陈智彬未向法院提供关于案涉租赁物存在延长临时使用期限的相关证据，且二审期间，在法院明释管敬忠、陈智彬并给予其一定期限的情况下，仍未向法院提交该方面的任何证据，故案涉《东二仓库铺位租赁合同》因违反了上述法律规定而归于无效。管敬忠、陈智彬上诉提出关于案涉租赁合同有效的主张，缺乏依据，本院不予支持。
其次，关于梁金华对唐婉娥所承担的支付案涉房屋管理费之债务应否承担连带清偿责任的问题。基于上述，案涉租赁合同被依法认定为无效合同，一审法院根据无效合同的处理原则，判令管敬忠、陈智彬向唐婉娥返还保证金12万元、唐婉娥向管敬忠、陈智彬支付相应的使用费10万元、使用费利息659.75元、管理费1425元并无不妥，本院予以维持。至于梁金华对唐婉娥所承担的支付案涉房屋管理费之债务应否承担连带清偿责任的问题。一审判决已认定案涉合同中约定的管理费系唐婉娥使用案涉租赁物的对价之一部分，并据此判令唐婉娥应向管敬忠、陈智彬支付相应的管理费1425元，此系唐婉娥应向管敬忠、陈智彬承担的合同之债务。唐婉娥、梁金华为夫妻关系，上述债务因夫妻关系存续期间的经营活动发生，为夫妻共同债务，梁金华理应对上述唐婉娥债务承担连带清偿责任。一审判决对此处理不妥当，本院予以纠正。
综上，一审法院认定事实基本清楚，但未判决梁金华对唐婉娥应向管敬忠、陈智彬支付相应管理费之合同债务承担连带清偿责任一节处理欠妥当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初10720号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项、第七项；
二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初10720号民事判决第五项为：梁金华应对一审判决中第一项、第二项、第三项内容承担连带清偿责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费18740.10元，由上诉人管敬忠、陈智彬负担。
本判决为终审判决。
审判长 余珂珂
审判员 安 静
审判员 黄玉凤
二〇一八年一月十七日
书记员 赵超琳