上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初7734号原告：陶竞，住广东省。原告：何志光，住广州市。上述两原告共同委托诉讼代理人：兰天翔，广东经纶律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：邓晓君，广东经纶律师事务所律师。被告：上海当天资产管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：郑洋。原告陶竞、何志光与被告上海当天资产管理有限公司及第三人仲量联行测量师事务所（上海）有限公司（以下简称为“仲量联行”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2016年8月9日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人邓晓君到庭参加诉讼，被告上海当天资产管理有限公司、第三人仲量联行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。后因案件需要，本案转为普通程序并组成合议庭。审理中，原告撤回对第三人的诉讼，本院予以准许，并于2017年5月4日再次公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人邓晓君到庭参加诉讼，被告上海当天资产管理有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶竞、何志光向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告于2015年11月13日就上海市静安区南京西路XXX号主楼底层办公房（以下简称为“南京西路房”）所签订的《房屋租赁合同》已于2016年4月17日解除；2、被告向原告支付违约金人民币69万元；3、判令被告按《房屋租赁合同》约定交纳租金，以7,666元/天计算，自2016年4月4日起计算至2016年4月17日为99,658元；4、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金以2,300元/天计算，自2016年4月4日起至被告实际付清租金之日止；5、判令被告支付占用期间使用费，以9,075.60元/天计算，自2016年4月17日起至2016年5月24日止（共38天），计344,872.80元；6、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更如下诉讼请求：诉请2为“被告应承担擅自退租的违约责任，向原告支付违约金690,000元，被告已支付的租赁保证金690,000元可与前述违约金进行抵扣”；诉请4中的“自2016年4月4日起至被告实际付清租金之日止”变更为“自2016年4月3日起至2016年5月10日止为85,100元”；诉请5中的“自2016年4月17日起至2016年5月24日止(共38天)，计344,872.80元”变更为“从2016年4月17日计至2016年5月10日止为208,738.80元”。事实和理由：2015年11月13日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定由原告将南京西路房出租给被告使用。租赁期限自2015年11月15日起至2020年11月14日止。原告应于2015年11月15日前将房屋交付给被告。该房屋自2015年11月15日起至2020年11月14日止的月租金为230,000元。2015年12月15日、12月30日及2016年1月11日被告三次向原告发函，称由于租赁物所属物业管理公司仲量联行不批准其装修方案，致其无法进场装修，但被告对其主张不能提供任何证据证明。2016年3月3日，被告向原告发出《解除房屋租赁合同》通知书，书面通知原告自通知书发出之日起解除双方《房屋租赁合同》，并要求原告支付违约金、退还租金及承担被告已付物业管理费、物业押金等。2016年3月10日，原告向被告发出《律师函》，指出被告要求解除双方《房屋租赁合同》的依据不足，不同意被告解除合同的主张，并要求被告继续如约履行《房屋租赁合同》。原告亦同时委托律师向仲量联行发出《律师函》，告知现被告基于其所称无法进场装修事宜要求解除《房屋租赁合同》，主张如原告届时需承担不利后果的，原告将向仲量联行要求赔偿一切经济损失。2016年3月14日，被告向原告发出《租赁合同关系解除通知》，称原、被告之间租赁关系于2016年3月3日解除，被告不再承担《房屋租赁合同》项下的权利义务。2016年3月18日，仲量联行委托上海市君悦律师事务所向原告发出《律师函》，称：由于租户未能按照业主进场通知书中所要求的缴付“押一付三”款项，故暂不能办理装修手续，而仲量联行也于2015年12月21日向租户再次说明“仲量联行管理中心与租户、装修代表于2015年12月24日专门召开专题协调会，会议明确了租户需要缴纳支付“押一付三”款项，仲量联行于该份《律师函》并称“2016年1月11日，管理中心收到了租户以转账形式支付的押一付三费用，客服也立即通过短信方式通知了租户员工姚小姐。2016年1月20日，管理中心再次发函至租户员工姚小姐，再次提醒租户前来办理单元收楼及装修手续。2016年2月2日租户代表方及装修方前来单元现楼收楼，并称春节在即，待节后再行办理装修手续”，故仲量联行主张不存在无故拖延被告进场装修，并已在符合大厦管理规定的情况下允许租户进场装修。2016年3月25日，被告向原告发出《函件》，再次说明强调原、被告之间租赁关系于2016年3月3日解除，被告不再承担《房屋租赁合同》项下的权利义务。2016年4月15日，鉴于被告再三要求解除《房屋租赁合同》并且未按前述约定缴纳后续租金的违约行为，原告向被告发出《律师函》，书面告知被告：双方2015年11月13日签订的《房屋租赁合同》将于本律师函送达被告之日解除，并要求被告承担合同约定的违约责任，补缴逾期租金、移交场地及钥匙、结算其他相关费用（如有）。被告已于2016年4月17日签收该份《律师函》。至原告起诉之日止，被告仍未履行补缴逾期租金、移交场地及钥匙、结算其他相关费用（如有）等义务。原告围绕诉讼请求提交了房屋租赁合同、签收单、函件、律师函、回函、解除房屋租赁合同通知书、租赁关系解除通知、妥投证明等作为证据。被告上海当天资产管理有限公司未答辩。经审理查明：两原告系南京西路房的权利人。2015年11月13日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定了乙方承租甲方的南京西路房；房屋租赁期自2015年11月15日起至2020年11月14日止，其中2015年11月15日起至2016年1月3日止，为50天免租期。甲方应于2015年11月15日前向乙方交付该房屋；该房屋2015年11月15日至2017年11月14日的月租金为230,000元，2017年11月15日至2019年11月14日的月租金为241,500元；2019年11月15日至2020年11月14日的月租金为253,575元；租金以非自然月支付，每三个月为一个支付期，首期租金乙方应于本合同双方签订后，并乙方确认能够办理经营证照后5个工作日内向甲方支付，以后每期租金支付时间为当期期初的7日内；甲方应提前5个工作日开具乙方认可的有效等额租金发票给乙方（第一次提供租金发票的时间除外），开具发票的税费由甲方承担，乙方将租金按时转入甲方指定银行账户内，未经乙方书面同意，承租期间不得更改。如甲方提供发票时间延期，则乙方支付时间相应顺延；乙方应于支付首期租金时向甲方一并支付房屋租赁保证金，保证金为叁个月的租金，即690,000元；租赁关系终止时，乙方付清由乙方应付的所有费用后，甲方在三日内全额无息返还保证金；甲方应协助乙方在交房后30日内办理营业执照、租赁备案登记、装修许可证等；甲、乙双方同意，有下列情形之一的（其中，11.2.7为“乙方逾期不支付租金累计超过三十日的”），一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金，甲方均应按本合同5.1条约定退还乙方已支付的保证金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足弥补损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；违约责任：……乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状并赔偿损失。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按解除合同时月租金的叁倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足以弥补的，不足部分则由乙方另行支付。因甲方原因导致乙方未能在交房后30日内办理营业执照、租赁备案登记、装修许可证等文件申请事项及其他与租赁场地相关的工商、税务、城建等手续，乙方有权单方解除本合同。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应向甲方按月租金的1%支付违约金……。补充条款：……甲方同意乙方在不破坏房屋原有结构的情况下，对该房屋室内进行装修、分割。并满足二次消防验收，如装修需经政府有关职能部门批准。由乙方办理有关手续，甲方应积极配合；甲方同意乙方在其租用外墙原有位置（具体位置详见附件）上安装乙方统一的横、竖灯箱招牌、宣传牌、营业标记、小型中央空调室外机组等。原告提供的《签收单》显示：“……上海市南京西路XXX号主楼底层办公房商铺钥匙1把，签收人王伟（上海当天资产管理有限公司），2015年11月12日”。2015年12月5日，被告发函原告，函件内容为：“……因该房屋开发商与贵方之间的承租管理合作失败，导致开发商与该房屋所属物业管理公司，即仲量联行测量师事务所（上海）有限公司，不批准我司装修方案，不允许我司进场装修。因我司承租贵方该房屋用于门店办公经营，无法进场将导致贵我双方所签订的《房屋租赁合同》无法履行，无法实现租赁目的。请贵方于收到本函件后3个工作日内与该物业管理公司或开发商协调同意我司进场装修，并尽快与我司签订补充协议顺延合同租期及免租期……”。2015年12月18日，原告通过律师发函给被告，内容为：“……一、关于贵司于《函件》所称租赁物所属物业管理公司，即仲量联行测量师事务所（上海）有限公司不批准贵司装修方案，不允许贵司进场装修之事宜。贵司未能提供相关证据证明，因此陶竞、何志光先生不予认可贵司所主张事宜。如确有贵司所主张事宜的，贵司应积极向陶竞、何志光先生提供相关证据，以便陶竞、何志光先生及时向有关单位了解、沟通解决相关事宜。二、贵司与陶竞、何志光先生于2015年11月13日就承租上海市静安区南京西路XXX号主楼底层办公房事宜签订《房屋租赁合同》，该合同系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，已依法成立并发生法律效力，故合同双方均应依法遵守并履行上述《房屋租赁合同》各项约定……”。同日，原告通过律师发函至仲量联行，内容为:“……请贵司于收函叁日内就上海当天资产管理有限公司于本函附件《函件》中所反映事宜向陶竞、何之光先生澄清说明，如确有该司所主张事宜的，贵司应协助排除该司合法使用陶竞、何志光先生上述物业的障碍，包含但不限于允许该司进场装修”。2015年12月30日，被告回函，内容为：“……租赁用途为设立金融理财商铺。租赁合同签署后，我司按照合同约定与物业沟通并准备进场装修事宜，但租赁物所属物业管理公司即仲量联行测量师事务所（上海）有限公司仲益大厦（原南证大厦）管理中心因贵方与租赁物所属开发商纠纷原因屡次不批准我司装修方案，不允许我司进场装修，严重影响了我司的开业计划。……建议贵方及时与开发商或物业协商解决，避免损失扩大……”。2016年1月11日，被告发函给两原告，内容为：“……鉴于现因贵方原因，即贵方与房屋开发商存在纠纷导致物业公司不允许我司对店铺进行装饰、装修，不允许我司进场且贵方对我司进场事宜未提供任何协助，导致我司自贵我双方签署的房屋租赁合同约定的租赁起始日2015年11月15日起至今未进场装修，已严重影响了我司的开业计划。……为避免进一步扩大双方损失，烦请贵方尽快至该租赁房屋物业管理处或委派代理人前往协助我司办理进场装修手续，并就我司于2015年12月30日发出的《回函》中相应店招事宜与物业进行沟通,以保证贵我双方租赁合同的实际履行……”。同年1月13日，原告通过律师发函给被告，内容为：“……贵司需在不再损坏外立面结构的前提下方可进行相应装修装饰，且贵司按《房屋租赁合同》约定应同意由物业管理公司进行物业管理。现就贵司及物业管理公司所反映情况来看，贵司装修方案未获物业管理审批的根本原因在于贵司装修方案已涉及影响大厦的外立面，因此，如贵司装修方案存在不符合《房屋租赁合同》及物业管理公司相应规定的，贵司应进行纠正……”。同日，原告通过律师发函至仲量联行，要求仲量联行配合上海当天资产管理有限公司办理相关的物业装修手续。同年3月3日，被告向原告发出《解除房屋租赁合同通知书》内容为：“……由于贵方原因导致我司至今仍未成功进场装修实现对该商铺的使用，我司曾多次函告贵方上述情况，并希望贵方尽快至该地商铺物业管理处或委派代理人前往协助我司办理进场装修手续，贵方却始终未提供任何实质性协助。鉴于上述情形，贵方在事实上未能实现该商铺的对我方的实际交付，致使我司承租该房屋的目的无法实现，严重影响了我司的开业计划，给我司造成了经营损失……我司已向贵方预付2016年1月4日至2016年4月3日期间的租金及相当于月租金叁倍的保证金，共计人民币1,380,000元（大写：人民币壹佰叁拾捌万元整）。我司已向该租赁商铺的物业方“仲量联行南证大厦物业管理中心”支付了2015年12月1日至2015年12月31日的物业管理费及相当于三个月物业管理费的物业押金，共计人民币27,529.32元……综上，我司现依据《房屋租赁合同》书面通知贵方解除本合同。现通知如下：1、《房屋租赁合同》自本通知书发出之日立即解除。2、鉴于该场地并未实际交付我司，我司从未能够进场开展装修工作，我司无人员设备入场，该场地与签约之前并无变化。现通知贵方于2016年3月6日之前派人查看房屋场地，无论贵方届时是否派人到场查看，2016年3月6日后均视为贵方已实际控制该房屋。3、贵方应向我方按月租金的叁倍，即人民币690,000元（大写：人民币陆拾玖万元整），支付违约金；4、退还我司已付保证金及已付未住的剩余租金，共计人民币1,380,000元（大写：人民币壹佰叁拾捌万元整）；5、承担我司已支付的物业管理费及物业费押金，共计人民币27,529.32元（大写：贰万柒仟伍佰贰拾玖元叁角贰分整）。以上费用，请贵方于收到本通知书后5个工作日内向我司指定账户进行支付……”。同年3月10日，原告通过律师发函给被告，内容为：“……陶竞、何志光先生已向贵司交付涉案商铺并由贵司实际占有、使用，陶竞、何志光先生不存在任何其他违反合同约定的行为。因此，贵司现提出涉案《房屋租赁合同》自发出之日立即解除，并要求陶竞、何志光先生承担相关违约责任的主张无合同依据，也无法律依据。涉案《房屋租赁合同》合法有效，贵司应依约继续履行相关义务……”。同年3月14日，被告向两原告发出《租赁关系解除通知》，内容为：“……我方再此声明，贵我双方的租赁关系自2016年3月3日，即我方发出时终止，双方房屋租赁合同解除，我方将不再承担《房屋租赁合同》约定的权利义务，贵方自2016年3月3日起可将该商铺另行出租、出售，与我司无关”。同年3月18日，仲量联行向两原告发出《律师函》，内容为：“……根据目前仲量联行初步了解情况反映，上海当天资产管理有限公司于2015年12月1日向仲量联行管理中心递交进场通知书、租赁合同等相关书面资料，12月2日租户装修方提供了装修图纸，并签收装修手册。由于租户未能按照业主进场通知书中所要求的缴付“押三付一”款项，故暂不能办理装修手续。……2016年1月11日，管理中心收到了租户以转账形式支付的押三付一费用，客服也立即通过短信方式通知了租户员工姚小姐……2016年2月2日租户代表方及装修方前来单元现场收楼，并称春节在即，待节后再行办理装修手续。综上所述，仲量联行管理中心并未无故拖延租户进场装修……管理中心在符合大厦管理规定的情况下，已允许租户进场装修……”。同年3月25日，被告发函两原告，内容为：“……我方坚持我方于2016年3月3日发出的主张与要求……鉴于我方从合同签署之日起至今从未能进场，且于2016年3月3日发出的已要求贵方“在2016年3月6日之前派人查看、接受场地，无论贵方届时是否派人到场查看，2016年3月6日后均视为贵方已实际控制该房屋”，故2016年3月6日后由于贵方不进行场地查看、接收场地而引起的贵方的损失与我方无关”。同年4月15日，两原告通过律师发函给被告，内容为：“……陶竞、何志光先生根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定及《房屋租赁合同》之约定，依法解除与贵方2016年11月13日所签订的《房屋租赁合同》，前述合同自本函送达贵方之日解除。……贵方还应在本函送达之日起五日内向陶竞、何志光先生支付未缴纳的租金、移交场地及钥匙、结算其他相关费用（如有）……”。同年5月4日，两原告通过律师再次发函给被告，内容为：“……鉴于贵方与陶竞、何志光先生就上海市静安区南京西路XXX号主楼底层办公室所签订的《房屋租赁合同》已于2016年4月17日依法解除，截止到2016年5月3日贵方仍未按照合同约定及陶竞、何志光先生的要求归还租赁场地及钥匙，……请贵方在收到此函之日起五日内联系陶竞、何志光先生办理归还租赁场地及钥匙的相关工作……”。同年5月13日，两原告通过律师发函给仲量联行，内容为：“……陶竞、何志光先生与上海当天资产管理有限公司关于上海市静安区南京西路580号主楼底层办公室的租赁关系已于2016年4月17日解除。近日，陶竞先生与贵司物业管理部门联系得知，上海当天资产管理有限公司已将上海市静安区南京西路XXX号主楼底层办公室的钥匙交由贵司物业管理部门保管。现陶竞、何志光先生均授权由原《房屋租赁合同》中陶竞、何志光先生的备用联系人陶震先生（身份证号码：32090219761XXX，联系电话：18019****X）代为取回上海市静安区南京西路580号主楼底层办公室的钥匙并收回场地，作为前述房屋的物业管理单位，贵司有责任保护业主陶竞、何志光先生对房屋的合法权益，包括但不限于在租赁关系解除后帮助业主实际收回房屋，实现陶竞、何志光先生对房屋的合法占有、使用。请贵司在确认陶震先生的合法证件后将上海市静安区南京西路XXX号主楼底层办公室的钥匙移交给陶震先生。望贵司协助办理为盼……”。审理中，原告认可已收到被告支付的2016年1月4日至同年4月3日的租金，并已收到被告缴纳的房屋租赁保证金69万元。原告还表示已于2016年5月24日取回系争房屋的钥匙。另，原告表示放弃向被告追究2016年5月10日以后之违约金及2016年5月10日以后的房屋使用费的权利。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，双方应当按约全面履行。本案中，被告虽于2016年3月14日向两原告发出《租赁关系解除通知》，但其要求解除的理由并不充分，被告未经协商一致擅自中途退租，理应按约承担违约责任。鉴于被告一再表示不履行《房屋租赁合同》项下义务，且已不再支付房屋租金，原告作为出租人可以解除租赁合同，并要求被告承担违约责任。故本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。两原告于2016年4月15日通过律师发函给被告，要求依法解除与被告于2015年11月13日所签订的《房屋租赁合同》。合同解除的时间应为通知到达对方的时间。现经查明，本案被告已于2016年4月17日签收了该份《律师函》，故本院认定《房屋租赁合同》解除的时间为2016年4月17日。由于被告租金支付至2016年4月3日止，故被告尚应向原告支付自2016年4月4日起至同年4月17日止的租金，现原告主张租金99,658元，本院予以准许。另被告还需按月租金的1%支付逾期支付租金的违约金，现原告表示主张至2016年5月10日止的违约金85,100元，对2016年5月10日以后的不予主张，本院予以准许。合同解除后，被告负有将系争房屋返还原告之义务，未向原告返还房屋的，应向原告支付房屋使用费。4月17日后，因双方的合同已解除，被告理应返还房屋，及时将房屋钥匙交与原告，逾期则应承担房屋使用费。现原告主张至2016年5月10日止的房屋使用费208,738.80元，对2016年5月10日以后的不予主张，本院予以准许。关于原告要求被告支付违约金的诉请，符合合同约定，亦不违反相关的法律规定，本院予以准许。关于违约金的金额，鉴于原告已经收取了被告69万元的租赁保证金，故本院认定此笔租赁保证金可与被告应支付的违约金金额相抵扣。被告上海当天资产管理有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认出租方陶竞、何志光与承租方上海当天资产管理有限公司就上海市静安区南京西路XXX号主楼底层办公房签订的《房屋租赁合同》于2016年4月17日解除；二、被告上海当天资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陶竞、何志光违约金690,000元（与原告陶竞、何志光已收取的租赁保证金690,000元抵扣）；三、准许原告陶竞、何志光要求被告上海当天资产管理有限公司支付自2016年4月4日起至2016年4月17日止的租金99,658元，该款应由被告上海当天资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付；四、被告上海当天资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陶竞、何志光自2016年4月4日起至2016年5月10日止的逾期支付租金的违约金85,100元；五、被告上海当天资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陶竞、何志光自2016年4月18日起至2016年5月10日止的房屋使用费208,738.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,551.50元，由被告上海当天资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  高静兰人民陪审员  王文娟人民陪审员  薛为安二〇一七年六月三十日书 记 员  杨 凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。