重庆市开县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开法民再初字第00003号
再审申请人（原审被告）李国香，女，汉族，生于1964年10月18日，重庆市开县人，住重庆市开县。
委托代理人李枝斌，重庆四方律师事务所律师。
被申请人（原审原告）徐玉国，男，汉族，生于1971年7月7日，重庆市开县人，住重庆市开县。
委托代理人周德胜，重庆帅风律师事务所律师。
第三人毛西强，男，汉族，生于1964年4月28日，重庆市开县人，住重庆市开县。
委托代理人李枝斌，重庆四方律师事务所律师。
原审原告徐玉国与原审被告李国香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月11日作出（2013）开法民初字第02039号民事判决，已发生效力。再审申请人李国香不服该判决，向本院申请再审。经本院审判委员会讨论，认为再审申请人李国香的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定。本院于2014年7月16日作出（2014）开法民监字第00001号民事裁定，裁定如下，一、本案由本院另行组成合议庭再审；二、再审期间，中止原判决执行。本院依法另行组成合议庭，由审判员张洪川担任审判长，代理审判员刘静，人民陪审员刘继成组成合议庭，适用普通程序于2014年11月26日公开开庭进行了审理。再审申请人李国香、委托代理人李枝斌、被申请人徐玉国、委托代理人周德胜、第三人毛西强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年5月30日，徐玉国起诉要求：1、确认其与李国香于2010年10月11日签订的《房屋买卖合同》有效并继续履行；2、判决李国香立即清运走堆放在已交付房屋内的建筑材料；3、判决李国香停止阻扰装修的行为；4、判决李国香支付违约金39236元；5诉讼费由李国香负担。2013年7月3日，本院公开开庭进行了审理。徐玉国及其委托代理人到庭参加了诉讼，李国香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法缺席审判。
原审查明：徐玉国、李国香于2010年10月11日签订《房屋买卖合同》，合同约定：李国香将位于开县住宅套房一套卖给徐玉国所有。房屋的总价款为196180.8元。签合同时，徐玉国支付李国香164180元，李国香于2011年1月27日交付房屋时，徐玉国支付李国香22000元。合同还约定：如一方违约，向守约方支付房屋总价款20%的违约金，并赔偿损失。双方约定，如徐玉国没有得到房产证前由徐玉国扣出李国香10000元，徐玉国得到房产证后由徐玉国将10000元付于李国香。该合同签订时有在场人徐玉友、周道辉、李学军等人签字确认。徐玉国于2010年10月11日支付给李国香164180元的房款，2011年1月27日，徐玉国再次支付李国香22000元的房款后，李国香将房屋钥匙交付给徐玉国。2013年，徐玉国准备装修房屋时，因李国香的阻挠导致徐玉国无法对该房屋进行装修。
原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。徐玉国、李国香在签订房屋买卖合同过程中都应尽到必要的注意义务，对交易风险应有一定的预判能力，而徐玉国、李国香也是经过仔细考虑后才签订《房屋买卖合同》的，是双方当事人真实意思表示，没有合同无效、可变更或可撤销的情形，符合合同有效的要件。因此徐玉国与李国香所签订的《房屋买卖合同》是合法有效的。徐玉国、李国香也应当按照所签订的《房屋买卖合同》的约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。徐玉国、李国香签订合同后，李国香应保证所交付的房屋能为徐玉国所完全控制、使用，以使原告能够顺利进行装修。李国香在2011年1月27日将房屋交付给徐玉国后，因李国香的阻挠致使徐玉国无法对该房屋进行装修，从而违反合同所规定的相关附属义务，构成违约。而徐玉国、李国香双方在《房屋买卖合同》中约定违约条款，该违约条款并不违反法律规定，故李国香应按照合同约定承担违约金，共计39236元。故此，李国香应按照所签订的《房屋买卖合同》继续履行，并不得妨碍徐玉国正常装修房屋；李国香应支付给原告39236元的违约金。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下，1、李国香应按照与徐玉国于2010年10月11日所签订的《房屋买卖合同》继续履行，不得妨碍徐玉国正常装修房屋；2、李国香在本判决生效后十日内一次性支付徐玉国违约金39236元。案件受理费减半收取2050元，由李国香负担（原告已预付，被告直付原告）。
本案再审查明，房屋买卖的基本事实与原审相同予以认定。在再审中，再审申请人李国香与第三人毛西强提出所建房屋系违章建筑且涉及第三人利益，要求确定《房屋买卖合同》无效。
另查明，再审申请人李国香与第三人毛西强于2005年8月12日在民政部门办理了离婚登记。离婚后，再审申请人李国香与第三人毛西强的移民安置土地在一个安置点，由毛西强建设房屋。2008年1月21日，开县规划局XX规划所的工作人员对第三人毛西强在的房屋建设情况进行了调查询问，毛西强自述从2007年2月开始动工，因当时没进行移民销号未办理规划手续。2008年1月21日，开县规划局作出责令停止违法行为通知书【渝规监停开字（2008）第0061号】，认为毛西强在开县XX镇XX村X社未经规划许可擅自建设的行为属于违反城乡规划的行为，责令其停止违法行为，听候处理。2008年3月7日，开县规划局作出限期拆除违法建筑的通知【渝规监限开字2008第48号】，认为毛西强在XX镇XX村安置区未经规划许可违法修建的建筑物违反了《中华人民共和国城乡规划法》第64条的规定，应当予以拆除，责令毛西强在2008年3月13日内自行拆除该违法建筑。在期限内拘不自行拆除的，将予以强制拆除。2014年5月27日，开县XX街道镇村建设管理所出具证明证明毛西强、李国香所建房屋在原点未变。
为证明自己的主张，原审中，被申请人徐玉国向本院提供以下证据：
1、李国香的户口证明，证明被告身份；
2、徐玉国与李国香2010年10月11日签订的房屋买卖合同；证明房屋买卖事实；
3、李国香写的收条，证明李国香收到徐玉国购房款共计186180元；
4、天然气和用电安装资料，证明争议的房屋由徐玉国是由安装天然气和电；
5、出庭证人胡某某、徐某某的证言，证明李国香阻挠导致徐玉国无法对该争议房屋进行装修。
在原审中，再审申请人李国香未出庭也未对证据进行质证；在再审中，再审申请人李国香对被申请人徐玉国在原审中提供的证据的真实性无异议，对证据2房屋买卖合同的合法性有异议，认为所卖房屋系违章建筑，房屋买卖合同违反法律禁止性规定，应当无效。
为支持自己的主张，在再审中，再审申请人李国香本院提交以下证据以支持其诉讼请求：
1、开县规划局于2008年1月21日的调查询问笔录，证明毛西强所建房屋没有办理相关规划手续；
2、开县规划局渝规监停开字（2008）第61号责令停止违法行为通知书及送达回证，证明开县规划局责令毛西强停止违法行为；
3、开县规划局渝规监限开字（2008）第48号限期拆除违法建筑的通知，证明毛西强所建房屋被开县规划局要求限期拆除；
4、开县XX街道镇村建设管理所出具的证明，毛西强、李国香所建房屋在原点未变。
被申请人徐玉国对证据1的真实性有异议，认为证据2、3缺乏法律约束力，证据4只能证明毛西强、李国香所建房屋在原点未变。
在再审中，被申请人徐玉国未提交新证据。
根据双方当事人的诉辩主张及举证、质证情况，本院针对本案争议焦点综合评判，申请再审人李国香明知开县规划局已于2008年3月7日作出限期拆除违法建筑的通知，要求第三人毛西强在2008年3月13日前自行拆除位于开县XX镇XX街（XX安置点）的建筑，仍将该建筑第X楼套房一套卖给徐玉国。至今该房屋仍未完善相关规划手续。根据《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”的规定，2010年10月11日，申请再审人李国香与被申请人徐玉国将开县规划局限期拆除的违章建筑进行买卖，违反了法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，李国香与徐玉国所签订的《房屋买卖合同》应当认定无效。原判决认定李国香与徐玉国所签订的《房屋买卖合同》是合法有效的基本事实缺乏证据证明。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款：“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围”的规定，被申请人徐玉国在原审中未主张返还购房款及损失部分等损失可另行主张，本案不予调整。
综上，本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十三条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）开法民初字第02039号民事判决；
二、驳回被申请人徐玉国诉讼请求。
原审案件受理费4100元，由被申请人徐玉国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院或者本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 张洪川
代理审判员 刘 静
人民陪审员 刘继成
二〇一五年二月三日
书 记 员 毛蜀徽