湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民一终字第669号
上诉人（原审被告）汤祥辉。
委托代理人唐祖春，湖南永州市诚信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）周凤英。
被上诉人（原审原告）陈文辉，系被上诉人周凤英与陈启明（已故）的长子。
被上诉人（原审原告）曾秀英，系被上诉人周凤英与陈启明（已故）的次子（已故）的妻子。
被上诉人陈文辉、曾秀英的共同委托代理人陈明云，系被上诉人陈文辉的女儿、被上诉人曾秀英的侄女。
被上诉人（原审原告）陈龙。
法定代理人曾秀英，系被上诉人陈龙的母亲。
上诉人汤祥辉因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省江永县人民法院（2015）江永法民初字第648号民事判决，于2015年10月23日向原审人民法院提交上诉状提起上诉，原审人民法院于2015年12月8日移送上诉状及案卷至本院。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月28日下午在本院第一审判庭公开开庭进行了审理。上诉人汤祥辉及其委托代理人唐祖春，被上诉人陈文辉、曾秀英及其委托代理人陈明云到庭参加诉讼。被上诉人周凤英、被上诉人陈龙经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审查明：陈启明与汤祥辉系同母异父的兄弟。1982年3月14日，两人的父母主持两人分家，将坐落于江永县潇浦镇解放街66号建筑面积为104.82m2的砖木结构两层楼房一栋平分给陈启明、汤祥辉管业使用，双方签订了分家协议书。2000年4月3日，汤祥辉将自己所有的一半办理了房产证，房权证号：江永县房权证消浦镇字第43044000039**号，建筑面积为52.41m2。2001年11月14日，汤祥辉与陈启明在原分家协议书上又签订协议书，约定“现将父辈留下的遗产房屋归汤祥辉一半转让兄陈启明，经双方协商，收取陈启明转让费叁仟元正，房屋今后一切由陈启明使用管业”。协议签订当天陈启明支付汤祥辉“转让房屋转让费15，000元”，汤祥辉出具一份收据给陈启明。协议签订后，诉争房屋由陈启明及家人居住至今。汤祥辉2000年办理的房产证原件由陈启明家人持有，陈启明于2002年8月病逝。
原审认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，“房地产转让，是指房地产权权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。汤祥辉与陈启明签订了房屋转让协议，汤祥辉与陈启明之间的房屋转让协议实质是房屋买卖协议，即房屋所有权的转让协议，故对于汤祥辉辩称“该协议是房屋使用权转让协议，而不是房屋所有权转让，其性质是房屋租赁协议”的抗辩理由依法不予采纳。汤祥辉与陈启明签订的房屋转让协议系双方真实意思的表示，协议签订后，陈启明已向汤祥辉支付了房屋转让对价（协议书约定转让费3000元，陈启明实际支付被告汤祥辉转让房屋费15，000元），此后陈启明及家人一直使用居住该房屋，双方至今虽未办理过户手续，但双方签订的房屋转让协议合法有效，双方应继续履行该合同，被告汤祥辉应依法将该房屋的所有权转移给受让人。现陈启明已去世，周凤英、陈文辉、曾秀英、陈龙作为陈启明的法定继承人，要求汤祥辉协助办理该房屋的转让过户手续的诉求，依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十七条以及《中华人民共和国继承法》第三条第（二）项之规定，判决：汤祥辉在本判决生效后十日内将坐落于江永县潇浦镇解放街66号房屋（房权证号：江永县房权证消浦镇字第43044000039**号）协助过户登记给周凤英、陈文辉、曾秀英、陈龙。如果未按判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案案件受理费100元，减半收取50元，由汤祥辉承担。
宣判后，原审被告汤祥辉不服，向本院提起上诉称：1、上诉人汤祥辉与陈启明签订的协议并非房屋买卖协议，而是租赁协议。上诉人汤祥辉是将房屋出租给陈启明使用；2、上诉人汤祥辉收取的15，000元不是房屋转让价款，而是租金。因此，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，并由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人陈文辉、曾秀英答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。
被上诉人周凤英、陈龙未作答辩。
上诉人在二审期间未向本院提交新的证据。
被上诉人在二审期间向本院提交了以下证据：证据一、照片一张，拟证明当时支付上诉人1.8万元为房屋转让的合理对价；证据二、江永县国土资源局地籍股于2015年12月22日出具的《证明》，拟证明案涉房屋未登记办理土地使用权证。
上诉人汤祥辉质证认为：对被上诉人提交的证据一，因合同只写明了转让费3000元，未明确18，000元的转让费，因此，该证据与事实不符；证据二，案涉房屋是老房子，房随地走，不需要重新办理土地使用权证。
本院对上述证据审核后认为：被上诉人提交的证据一照片，不能证明案涉房屋价值与双方交易的价值相当，对该证据本院不予采信。证据二《证明》，只能证明案涉房屋暂未办理土地使用权证，与本案诉请是否成立无关，本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。
本院认为：本案双方争议焦点为上诉人与陈启明之间签订的针对诉争房屋的协议属房屋买卖合同还是房屋租赁合同。房屋买卖合同是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为，房屋出卖人负有交付房屋并协助买受人办理房屋产权证书的义务，买受人负有支付房屋转让价款的义务。房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，上诉人于2001年11月14日与陈启明在原分家协议书上约定“现将父辈留下的遗产房屋归汤祥辉一半转让兄陈启明，经双方协商，收取陈启明转让费叁仟元正，房屋今后一切由陈启明使用管业”。协议签订当天陈启明支付汤祥辉“转让房屋转让费15，000元”，汤祥辉出具一份收据给陈启明。协议签订后，诉争房屋由陈启明及家人居住至今。上诉人汤祥辉也将案涉房屋的房产证原件交由陈启明家人持有。双方签订的协议已明确约定是“转让”房屋，而非“租赁”，且被上诉人向上诉人支付了房屋买卖的合理转让价款，上诉人也将房屋产权证原件交给了被上诉人方持有。双方并没有约定租赁期限、租金及其支付期限和方式。如为租赁关系，上诉人也无需将房屋产权证交予被上诉人持有，亦不会出具收取“转让费”的字据。因此，从双方签订的协议内容及实际履行来看，上诉人与陈启明签订的协议应为房屋买卖协议，而非租赁协议。上诉人上诉提出与陈启明签订的合同为房屋租赁合同，与本案事实不符，不能成立，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，判处恰当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费100元，由上诉人汤祥辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴昭明
审 判 员 郑 霓
代理审判员 刘志军
二〇一五年十二月三十一日
代理书记员 张 婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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