上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初26165号
原告：王雪梅，女，1970年12月6日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：宋玲娣，上海祺道律师事务所律师。
被告：毛红，女，1969年1月4日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。
被告：毛祥林，男，1946年5月15日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。
被告：徐玲娟，女，1944年10月4日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。
被告：袁永良(曾用名袁永军)，男，1970年4月23日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。
四被告共同委托诉讼代理人：仲维理，上海市通浩律师事务所律师。
四被告共同委托诉讼代理人：张玉静，上海市通浩律师事务所律师。
原告王雪梅与被告毛红、毛祥林、徐玲娟、袁永良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判，于2017年9月26日、11月17日公开开庭进行了审理。原告王雪梅及其委托诉讼代理人宋玲娣，四被告共同委托诉讼代理人仲维理、张玉静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与四被告于2010年3月22日签订的《购房合同》合法有效；2、四被告于过户条件成就时协助原告将其坐落于上海市闵行区华漕镇爱博六村XXX号XXX层XXX室房屋(即上海市闵行区申长北路XXX弄XXX号XXX室，以下简称涉案房屋)过户至原告名下。
事实与理由：2010年3月22日，经闵翟房地产事务所居间介绍，原、被告签订一份《购房合同》，约定，四被告将上海市闵行区华漕镇爱博家园四期东X号X层XXX室房屋转让给原告，房价292万元(人民币，下同)。合同约定在被告领取了房地产权证后，应当协助原告办理产权过户手续。原告按约支付了房款，被告交付房屋后原告装修入住至今。然被告取得了房屋的产权证后，原告要求被告配合办理过户手续，却遭被告拒绝。现为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。
诉讼中，原告表示，涉案房屋的真实交易价格为146万元，为了保障双方的利益，并防止被告违约，故将合同价作高至真实交易价的两倍即292万元，如果被告违约，可以按292万元为基数由被告承担50%比例的违约金，以此约束被告。
四被告辩称：2010年3月，由于被告袁永良经营的企业需要资金周转，故向原告提出借款200万元，原告表示同意但要求以被告尚未取得的两套动迁安置房作为抵押，被告急需用钱故同意了原告的要求。在中介公司，双方签订了两份购房合同。被告向原告出具的收条中约定如果到期不还则以两套房屋作抵押。由于原告在2013年向被告催讨借款本息，被告无力归还，原告提出将两套房屋交由原告出租以弥补资金损失，故被告将房屋交付给了原告。双方签订的合同是虚假的，签约时房屋并不存在，房屋买卖并非双方真实意思表示，原、被告之间是借贷关系而非房屋买卖关系，要求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，被告毛红与袁永良系夫妻关系，被告毛祥林与徐玲娟系夫妻关系，被告毛红系毛祥林与徐玲娟之女。
2008年11月16日，闵行区重点工程建设指挥部作为拆迁人(协议甲方)、上海闵行闵一房屋拆迁有限公司作为拆迁实施单位，被告毛祥林作为被拆迁人(协议乙方)，签订一份《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定：乙方所有的闵行区华漕镇新家弄村新家弄新区X号房屋予以�迁，甲方提供包括涉案房屋在内的四套动迁安置房(即配套商品房)及支付相应补偿款。被告毛红在协议的乙方落款处签名。
同月29日，闵行区重点工程建设指挥部作为协议甲方，被告毛红、毛祥林、徐玲娟以及案外人袁某(1993年8月12日出生，当时尚未成年)作为乙方《房屋认购合同》，约定，甲方取得拆迁乙方住房的房屋拆迁许可，经双方协商一致，就乙方向甲方认购《爱博家园》动迁安置房事宜，订立本合同，乙方认购《爱博家园》四期东xx号xx层xxxx室，预测建筑面积120.77平方米，房屋总价508,069.09元；乙方同意签订本合同时将拆迁安置补偿的费用转为房屋价款；甲乙双方签订本合同后预定期为730天后再次签订《上海市商品房出售合同》办理产权转移。
由于被告袁永良需要资金周转，有意向出售涉案房屋。2010年3月22日，经闵翟房产事务所诸翟公�居间介绍，四被告作为甲方、原告作为乙方，双方签订一份《购房合同》，约定，甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，乙方自愿买受该房屋；房价款为292万元；甲方保证该房屋不受他人合法追索，该房屋享有共有权的权利人均已书意同意将该房屋出售给乙方；该房屋的相关权益随该房屋一并转让；房款支付时间：2010年3月14日支付定金1万元，3月23日支付房款286万元；甲方领取《房屋所有权证》出售该房时，应当配合中介方办理房屋所有权转移登记给乙方，房屋所有权转移登记的费用(过户费和印花税)由双方各自承担；甲方不履行合同，中途不售该房和不配合中介方办理房屋所有权转移登记给乙方时，甲方必须退还乙方已付房款和该房的装修费，并赔偿该房屋合同总价的百分之五十的违约金；双方商定交房期以动迁办物业通知。合同下方以手写方式备注：余款5万元待产�过户日一次性付清；房屋认购合同原件已交付乙方；领取钥匙时进户费由支付(维修基金、电给、防盗门)。原、被告分别在合同落款处签名，中介方加盖印章并由经办人归某某签名。
2010年3月14日，原告支付定金1万元。
2010年3月23日，原告通过银行转账方式向被告毛红的银行账户转入140万元。四被告出具一张《收条》，内容为：今收到王雪梅现金286万元整，归还期伍年，如到期不还，以爱博家园四期东X号X层XXX室房产抵押。落款为“借款人”，由四被告签名。
同日，原告向闵翟房产事务所支付居间服务费5,000元。
2012年12月，涉案房屋的建设工程竣工。2013年2、3月，被告袁永良将涉案房屋交付给了原告，原告即装修后入住至今。
2013年2月4日，原告向被告支付10万元。同日,被告袁永良出具一份收条，内容为：今收到xx号xxxx室和x号xxxx室两套房子余款10万元，以(已)全部结清，到时过户费用各自承担自己部分。
被告袁永良曾分别于2011年12月2日、2014年6月4日在落款为2010年3月23日的收条上签名。
现原告以诉称理由诉至本院。
另查，2010年5月8日，袁永良通过闵翟房产事务所准备出售另一套“爱博家园四期东x号xx层xxxx室”(上海市闵行区申长北路XXX弄XXX号XXX室)动迁安置房，建筑面积56.1平方米。经该事务所介绍，本案四被告与原告签订一份《购房合同》，合同约定的转让价格为137万元。原告表示真实交易价格为68.5万元。原告于2010年5月8日转款给被告毛红20万元、5月21日转款30万元。原告在2013年2月4日转款10万元中包括了此房的购房款5万元。原告表示其另行以现金方式支付此房的房款10万元和3.5万元。被告否认收到现金10万元和3.5万元，对其余付款无异议。
包括涉案房屋在内的该住宅小区开发商于2015年12月25日取得该小区的大产证。2017年6月30日，涉案房屋产权被转移登记至被告毛祥林、徐玲娟的名下。
庭审中，被告确认《购房合同》中的上海市闵行区华漕镇爱博六村XXX号XXX层XXX室房屋即为上海市闵行区申长北路XXX弄XXX号XXX室房屋。
以上事实，由原告提供的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋认购合同》、《购房合同》、银行转账凭证、被告袁永良出具的收条、大产证登记信息等，被告提供的产权人为毛祥林、徐玲娟的涉案房屋产权证等，以及证人归某某的证言、双方当事人陈述所证实。
本院认为，本案争议焦点在于原、被告之间是房屋买卖合同关系还是借款合同关系。
双方签订的《购房合同》中，包括了房屋地址、付款期限、交房条件和期限、税�负担、违约责任等均作了约定，符合房屋买卖合同的基本要件。该合同经过中介公司居间撮合，且原告支付了居间服务费，符合房地产交易的惯例。四被告出具的收条中，注明“归还期五年，如到期不还，以爱博家园四期东X号X层XXX室房产抵押”的内容，且落款又注明是“借款人”，此收条内容符合借款合同基本要件。合同内容与收条内容反映出的法律关系存在差异。在此情况下，应当综合双方的行为(分期收付款、出具收条、交接房屋等)、证人证言，以及各自的陈述、社会日常惯例等，判断双方关于收付钱款的真实目的。
首先，按民间借贷的一般惯例，出借方通常一次性提供借款，借款人在收到借款后出具收据。而本案中，原告自2010年3月至2013年2月分三次向被告付款，而且第一次付款仅1万元，第二笔付款达140万元，直至2013年2月原告还在向被告付款，�种付款举动显然不符合借款合同中的出借方提供借款的情形，而更符合房屋买卖合同中买受方支付定金、支付首期房款、结清购房尾款的交易惯例。其次，虽然四被告于2010年3月23日出具收条中注明了五年归还期等内容，但在原告于2013年2月4日支付10万元钱款时，被告袁永良出具的收条中明确表示两套房款已结清，过户费用各自承担的内容，而收条内容完全与房屋买卖关系相吻合，而与民间借贷无关。第三、被告在2013年初从动迁方取得涉案房屋后即将房屋交付给了原告，原告接收房屋后进行装修并入住至今，如果双方是借款关系，被告仅以涉案房屋作为抵押，原告不可以投资装修并实际入住房屋。综上分析，本院认为，原、被告之间存在房屋买卖合同关系，且房屋交易系双方真实意思表示，合法有效。被告关于双方之间不存房屋买卖合同关系，而是借贷关系的抗辩意见，本院不予采信。
双方签订的买卖合同约定的房价款为292万元，原告并未按合同约定金额付款。如果按原告所述房屋交易的真实价格为146万元，则原告在2010年3月23日前(含当日)已付款共计141万元，尚余的5万元，即为合同约定的尾款。而被告在2010年2月23日前收到原告支付了141万元，其出具了金额为286万元的收条，由此可以证明合同价292万元并非双方真实交易价格，再结合证人归某某的陈述以及被告在2013年2月4日出具的收条(确认两套房屋的尾款10万元)，本院认定，原、被告就涉案房屋交易约定的真实转让价为146万元。原告已全部付清了房款。原告关于合同约定的交易价格系作高房价以便增加被告违约成本，以此约束被告的解释，具有合理性，本院予以采信。
按上海市关于配套商品房限制上市交易的相关规定，配套商品房上市交易的前提是签订动迁安置补偿协议、大产证取得时间均需满三年。
被告与动迁方签订动迁安置补偿协议的日期为2008年11月16日，至今已满三年，但涉案房屋的开发商取得大产证的日期为2015年12月25，至今尚未满三年，限制交易过户的期限截止至2018年12月24日届满，因此目前涉案房屋还不符合过户条件。基于原、被告之间的买卖合同关系合法有效，被告现所作的抗辩表示其拒绝履行合同义务。现原告要求被告继续履行合同，于法有据。目前房屋产权登记于被告毛祥林、徐玲娟名下，则毛祥林、徐玲娟应当在涉案房屋符合交易过户条件的情况下协助原告办理过户手续。在办理过户手续时需要缴纳的相关费用由双方各自负担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告王雪梅与被告毛红、毛祥�、徐玲娟、袁永良于2010年3月22日就上海市闵行区申长北路XXX弄XXX号XXX室房屋(即合同记载的上海市闵行区华漕镇爱博家园四期东xx号xxxx室)签订的《购房合同》有效；
二、被告毛祥林、徐玲娟于上海市闵行区申长北路XXX弄XXX号XXX室房屋符合交易过户条件后的三日内协助原告王雪梅办理此房的产权过户手续，将产权过户登记至原告王雪梅名下。在办理产权过户过程中所应缴纳的相关税费由双方各自承担。
案件受理费减半收取计人民币8,970元，财产保全费5,000元,合计13,970元，由被告毛红、毛祥林、徐玲娟、袁永良负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一七年十一月三十日
书记员 陈晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。