贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔南民终字第525号
上诉人（原审被告）黔南州安居工程发展中心，住所地都匀市工人路*号。
法定代表人李德智。
委托代理人王宏。
被上诉人（原审原告）罗瑞义。
上诉人黔南州安居工程发展中心与被上诉人罗瑞义房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，都匀市人民法院于2014年4月10日作出（2014）都民初字第278号民事判决后，黔南州安居工程发展中心不服，向本院提出上诉。本院于2014年6月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审审理查明：1998年11月17日，黔南州中级人民法院委托黔南州拍卖公司对都匀市拼花木地板厂位于都匀市环东南路102号的门面进行拍卖，1999年2月4日，原告罗瑞义通过拍卖程序，购得环东南路102号房屋的11号、12号、13号、14号门面。被告黔南州安居工程发展中心取得环东�路102号地段南苑楼工程开发项目后，于2009年11月24日与原告（乙方）签订《房屋拆迁安置合同》，该合同约定：一、已被拆除房屋位于都匀市环东南路102号，为一层砖混结构，层高3米，共4间，房屋建筑面积现场实地测量为90.72平方米（见附图）。二、双方同意以产权调换的方式进行安置，赔偿按乙方提出并标出的新房范围进行调换。安置新房位于该地段新建南苑楼底层A／0A—H轴1—9轴（见图），建筑面积为144.84平方米（以有资质房屋测绘单位测量的面积为准）。三、该房屋按规定的过渡期从本协议签订后，为24个月，过渡期内每月按250元／间，一次付清。四、甲方逾期交房，按《贵州省房屋拆迁管理办法》第三十三条办理。五、本协议签订时，乙方必须将房屋权属证明文件交给甲方。合同签订后，被告对原告的四间门面房进行了拆除。2012年8月29日，被告书面通知原告称开发的“南苑楼”已竣工，在6天之前办理安置房交接事宜。当日，原告按被告要求将拍卖成交确认书原件四份、委托拍卖合同复印件等交给被告。但被告却以原告没有提供四间门面房的所有权证书为由，拒绝将安置房交付给原告。2014年1月17日，原告向法院提起诉讼。
原审原告罗瑞义一审诉称：1998年11月17日，黔南州中级人民法院委托黔南州拍卖公司对位于都匀市小围寨环东南路102号地段的原都匀市拼花木地板厂的房产进行拍卖，其相关产权过户手续由委托方黔南州中级人民法院负责办理。1999年2月4日，原告罗瑞义在黔南州拍卖公司通过竞拍的方式获得原都匀市拼花木地板厂11号、12号、13号、14号门面。
2009年11月24日，被告黔南州安居工程发展中心在知晓上述事实的情况下与原告罗瑞义签定《房屋拆迁安置合同》，双方同意以产权调换的方式对原告所有的原都�市拼花木地板厂11号、12号、13号、14号门面进行安置，安置新房位于都匀市小围寨环东南路102号地段新建南苑楼底层A／0A-H轴1—9轴，建筑面积为144.84平方米。
被告于2012年8月29日通知原告携带被拆迁房屋的相关手续到被告处办理交接事宜，同时载明：一、本人身份证复印件；二、被拆迁房屋的权属文件。原告于2012年8月29日向被告提交了1、原告身份证复印件；2、拍卖成交确认书：NO：011、NO：012、NO：013、NO：014号原件四张；3、委托拍卖合同复印件一份，被告出具收条予以确认。但现在被告黔南州安居工程发展中心却以原告无房屋产权证为由拒不履行合同义务。根据《中华人民共和国物权法》第15条明确规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”为此，原告多次与被告协商，均被拒绝，故起诉至法院，请求判决：1、确认《房屋拆迁安置合同》合法、有效；2、被告向原告交付安置房南苑楼底层A／0A-H轴1—9轴（建筑面积144.84平方米；）3、赔偿原告延期交房从2012年8月29日起至2013年12月31日止，计4个月损失，共计46336元（144.84平方米×80元／平方米×4个月）；4、支付延期交房过渡补助费50000元。
被告黔南州安居工程发展中心辩称：第一，原、被告签订拆迁安置合同后，约定由原告方提供房屋权属证明，但原告并未提供，所以，没有交房，不构成违约；第二，原、被告双方签订的房屋拆迁安置合同违反法律规定，应属无效合同。所以，请求驳回原告的诉请。
一审法院认为：原告罗瑞义通过黔南州中级人民法院委托的拍卖公司购得都匀市环东南路102号的四个门面就依法取得了该四间门面的所有权，虽然此�因故没有办理房屋所有权证，但不影响原告对该门面所有权的享有。原、被告经实地测量原告四间门面的面积后，双方签订《房屋拆迁安置合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有拘束力，双方应按照合同约定履行义务。被告没有按照约定的交房时间交付安置房屋，构成违约，应承担违约责任，将合同约定的安置房交付给原告，并依照合同第四条关于违约责任的约定，承担违约责任，即按照《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条关于因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起在原安置补助费标准的基础上增加临时安置补助费，增加标准为逾期二年不是三年的增加100%的规定，从2011年11月起，每月支付2000元的（250元／间×100%）的过渡费，支付至交付安置房为止，原告主张被告从2012年8月份起按约定支付逾期交房过渡费是对自己实体权利的处分。所以，原告主张双方签订的《房屋拆迁安置合同》有效，由被告按合同约定给付过渡费的请求予以支持，对主张被告赔偿逾期交房造成的租金损失的请求，因被告已按合同约定承担了违约责任，故原告的该项请求不予支持；被告主张双方签订的《房屋拆迁安置合同》无效的辩护意见，无法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，参照《国务院城市房屋拆迁管理条例》第二十三条、第三十一条、第三十二条之规定，判决：一、被告黔南州安居工程发展中心于本判决生效后5日内，将安置房南苑底层A／0A—A轴1—9轴门面房屋（建筑面积144.84平方米）交付给原告罗瑞义；二、被告黔南州安置工程发展中心从2012年8月份起经�付原告安置房之月止，每月支付过渡费2000元。三、驳回原告罗瑞义的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4882元，由被告黔南州安居工程发展中心负担4600元，由原告罗瑞义负担282元。
一审判决宣判后，黔南州安居工程发展中心不服，向本院提起上诉。上诉请求：撤销都匀市人民法院（2014）都民初字第278号民事判决，依法驳回被上诉人的一审诉讼请求。主要事实及理由：1、上诉人与被上诉人双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》违反法律禁止性规定，是无效合同。被上诉人提交的资料不符合合同第六条的约定，其没有提供房屋权属证书。拍卖成交书仅仅是买卖合同成立的依据，是取得不动产物权的依据之一，不经登记不能确�不动产物权，委托拍卖书也不是人民法院生效的确权法律文书，不能作为取得房地产的依据。如果被上诉人不提交房屋权属证书，可能导致合同无效，因此我方拒绝交房。一审过程中经我方向房产局核实，原房屋仍登记在都匀市装饰材料厂名下。本案房屋发生了两次转让行为，一次是被上诉人1999年2月4日参与竞买拍卖成交的买卖转让行为，一次是上诉人与被上诉人拆迁安置的房屋转让行为。依据《物权法》第十五条的规定，被上诉人取得房屋后，依法应当登记，否则，不得处置该不动产的所有权。《城市房地产管理法》第三十八条规定了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因此，合同违反禁止性规定，是无效合同。2、被上诉人以欺诈的手段签订合同，侵占国有土地，恶意逃避国家税收直接导致合同无效。从我方提交的房屋所有权证载明的门面有效面积来�，原门面总面积为12.15×6=72.9平方米。拍卖时门面面积增加，被上诉人取得的门面为20.5×4=82平方米，拍卖时肖永梅买得一间门面20.5平方米，谢剑秀买得一间门面14.25平方米，拍卖面积达116.75平方米。签订安置合同时，被上诉人一户的面积达14.4×6.3=90.72平方米，超过原有效面积17.82平方米，加上肖永梅和谢剑秀的门面，已超过原有效面积52.57平方米，明显看出，原房屋的处置侵害了国有土地，由于未登记而处置不动产，属于恶意逃避国家税收，损害了国家利益和他人合法权益。由于被上诉人事前未提供房产证，以欺诈手段与我方签订合同，损害国家利益，依照合同法第52条的规定，也应认定合同无效。3、一审法院认定我方违约有误，上诉人不应再支付过渡费。被上诉人未按照合同第六条的规定将房屋权属证明文件交给上诉人，其违约在先，我方有后履行抗辩权，拒绝交房也不违反法律规定。被上诉人要求支付安置过渡费的请求不应得到支持。综上，双方签订的《房屋拆迁补偿安置合同》违反了法律禁止性规定，被上诉人以欺诈的手段与我方签订合同，侵占了国有土地，恶意逃避国家税收，损害了国家利益和他人合法权益，依法应认定为无效合同。请二审法院驳回被上诉人的请求。
被上诉人罗瑞义二审辩称：双方签订的《房屋拆迁安置合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，上诉人逾期拒不交房，理应加付安置过渡费及损失。请二审法院依法判决。
经二审审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案的争议焦点为：1、双方签订的《房屋拆迁安置合同》是否有效；2、上诉人是否应当支付安置过渡费给被上诉人。
本院认为：1998年11月17日，�申请执行人中国农业银行贵州省都匀市支行的申请，本院依法委托黔南州拍卖公司对都匀市环东南路102号房屋的门面进行拍卖，1999年2月4日，罗瑞义通过拍卖程序购得该房屋的11号、12号、13号、14号门面。一审判决后，双方并未对上述事实提出异议，本院予以确认。
关于双方签订的《房屋拆迁安置合同》是否有效的问题。上诉人以被上诉人未提供房屋权属证明，违反法律禁止性规定主张签订的合同无效。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”之规定，罗瑞义于1999年2月4日通过法院强制执行程序中的拍卖程序购得都匀市环东南路102号房屋11号、12号、13号、14号门面，拍卖成交时罗瑞义即取得该四间门面的所有权。双方签订《房屋拆迁安置合同时》时，上诉人也明知被上诉人通过司法拍卖的方式取得该四间门面，因此，双方签订的《房屋拆迁安置合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应根据合同的约定履行各自的义务。另外，经过对原四间门面面积进行实际测量，双方均同意上诉人以产权调换的方式将建筑面积为144.84平方米的新房安置给被上诉人，即安置新房的面积为双方当事人的真实意思表示，上诉人应按合同约定的面积将安置新房交付被上诉人。因此，上诉人以四间门面实际测量面积大于房管局登记的面积主张合同无效的理由不成立，本院不予采纳。
关于上诉人是否应当支付安置过渡费给被上诉人的问题。因双方签订的《�屋拆迁安置合同》有效，现上诉人没有按照合同约定的交房时间交付安置房屋给被上诉人，已构成违约，应根据双方合同约定承担逾期交房的违约责任。一审据此判决上诉人将安置房屋交付给被上诉人，并由上诉人承担逾期交房过渡费，正确。上诉人主张不应承担违约责任的理由不成立，本院不予采纳。
综上，上诉人黔南州安居工程发展中心的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4882元，由上诉人黔南州安居工程发展中心承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 潮
代理审判员 蔡云飞
代理审判员 刘国红
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 左龙祥