贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔东民终字第874号
上诉人（原审原告）朱宗玲……
委托代理人王邦华……
上诉人（原审第三人）凯里市国土资源局……
法定代表人龙锦屏……
委托代理人蒋诚诚……
被上诉人（原审被告）贵州省鑫兴房地产开发有限责任公司……
法定代表人何晖……
委托代理人黄雪刚……
委托代理人蒋奉军……
被上诉人（原审第三人）黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发公司……
法定代表人陈长江……
委托代理人陈长春……
委托代理人蒙忠飞……
上诉人朱宗玲、凯里市国土资源局（以下简称凯里市国土局）因与被上诉人贵州省鑫兴房地产开发有限责任公司（以下简称鑫兴公司）、黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发公司（以下简称中兴公司）合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2015）凯民初字第293号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审查明：2007年9月22日，中兴公司与原告签订《永乐路国税局职工住宅拆迁还建协议书》，约定：一、就地安置，实行拆一还一，并按房屋套内面积还建，不再计算公摊面积。二、被拆迁人原房屋实测套内面积82.68㎡，新房还建套内面积132.54㎡（新房面积暂按设计面积，交房时以房产部门测量核定的面积为准），还建房屋楼层二十五层、户型F型。三、超出还建部分的面积按2100元／㎡购买。超面积及不足面积的房款，交新房时一次性付清。五、过渡期间房租费按500元／月补偿给被拆迁人，从双方签订协议之日计算，拆迁人按半年付款一次给被拆迁人。八、2、搬进新房从项目办理前期手续、土建动工建设之日起，逾期搬房拆迁人继续补偿房租费，并在逾期的时间每月每户增加100元。九、新房办理产权证时的相关费用，原房屋产权内的费用由拆迁人承担，超面积部分的费用由被拆迁人承担。协议签订后，原告搬出房屋。2012年3月15日，凯里市建设局与北京蓝图工程设计有限公司签订《建设工程设计合同》，对“凯里—金阳领域”即本案宗地房产设计方案、户型进行了调整。2012年5月9日，凯里市国土局与中兴公司签订《永乐路5＃宗地善后事宜处理协议书》，约定国土局收回国有土地使用权、开发权，中兴公司原与45户职工签订的协议所约定的应由中兴公司履行的义务自2012年4月30日起由国土局继续履行。2012年5月13日，凯里市国土局与鑫兴公司签订《国有土地使用权出让合同》，约定由鑫兴公司无偿还建住宅45套，各拆迁户还建房屋楼层、户型、面积及超面积补差协议价款等要求以签订的拆迁协议为准，鑫兴公司必须认可，并承担相应义务。出让合同签订后，鑫兴公司开始对宗地进行开发建设。因建设房屋户型与原《拆迁还建协议书》约定的面积、户型、朝向的房屋不同，经双方协商，原告另行选购房屋一套。2012年8月1日，因未能按期交房，经被拆迁户向凯里市住房和城乡规划建设局请示，最终协议房租费变更为每月900元，并由国土局报凯里市政府，由市财政统一支付。自2013年12月22日起至2014年1月28日止，凯里市国土局未再支付原告房租费。原告遂诉至法院。另查明：被告以张贴《通知》的方式，于2014年1月28日通知原告前来办理交房事宜。原告没有在2013年5月20日《关于金阳领域被拆迁户相关问题的会议纪要》上签名，亦不认可该《会议纪要》中关于防盗监控系统及超面积补偿费用的协议。
原审认为：债权债务的概括承受，是指合同当事人一方将其债权债务一并转移给第三人，由第三人概括地接受原当事人的债权和债务的法律行为。本案原告与第三人中兴公司签订《还建协议》，对过渡费进行了明确约定。后中兴公司将合同权利义务一并转移给国土局，后国土局又将合同权利义务转移给被告鑫兴公司，即发生了“债权债务的概括承受”。现原告诉请支付自2013年12月22日起至今的过渡费，因凯里市国土局与中兴公司签订的《永乐路5＃宗地善后事宜处理协议书》已明确约定中兴公司原与45户职工签订的协议所约定的应由中兴公司履行的义务自2012年4月30日起由国土局继续履行。凯里市国土局与鑫兴公司签订的《国有土地使用权出让合同》也约定到交房前即2014年1月30日前的过渡费由国土局负担。故国土局对原《还建�议》中的过渡费负有支付义务，即自2013年12月22日起至2014年1月30日止的过渡费1110元由第三人国土局负担。因原《还建协议》对交房方式未予约定，事后原告、被告、第三人均未对交房方式予以约定，故被告采取在涉案房屋小区张贴公告方式予以公告，视为被告已经通知原告交房，故原告诉请2014年1月30日之后的租金无事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第八条、第八十八条之规定，判决由第三人凯里市国土资源局于本判决生效之日起十日内支付原告朱宗玲过渡费1110元。驳回原告朱宗玲的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告朱宗玲负担20元，第三人凯里市国土资源局负担5元。
朱宗玲不服一审判决，提出上诉称：一、被上诉人要交付的房屋应当符合国家法律法规的规定（经验收合格），也应当符�上诉人签订的《永乐路国税局职工住宅拆迁还建协议书》约定，但一审法院在被上诉人未提供相应的证据情况下认定被上诉人可交付房屋给上诉人缺乏证据；二、被上诉人在该项目处张贴通知告知上诉人办理交房手续形式不合理，一审法院予以认定被上诉人通知时间为交房时间错误。请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
凯里市国土局不服一审判决，提出上诉称：上诉人与鑫兴公司签订的《国有土地使用权出让合同》中约定，永乐路5﹟宗地建设项目在2012年5月30日前开工，在2014年1月30日之前竣工，如鑫兴公司不能按时交房使用的，逾期过渡费由鑫兴公司承担。鑫兴公司已于2014年1月28日就已经在涉案房屋小区张贴公告的方式予以公告向被上诉人交房，其行为视为已通知被上诉人交房，故上诉人不应再支付当事人诉请的过渡费。请求撤销一审判决第一项并判决被上诉人承担本案的诉讼费用。
鑫兴公司以上诉人朱宗玲请求支付过渡费无事实和法律依据进行答辩，请求驳回上诉人的诉讼请求。
中兴公司二审期间未作答辩。
二审期间，上诉人凯里市国土局提交以下证据：①《关于拨付永乐路5号宗地拆迁过渡费的请示及市人民政府批复》，证明从2012年5月至2013年12月，永乐路5号宗地的拆迁过渡费上诉人已向市人民政府请示且市人民政府已作批复同意支付；②《进账单及永乐路5号宗地拆迁过渡费签字表格》，证明2012年5月至2013年12月永乐路5号宗地的拆迁过渡费上诉人已支付完毕，同时证明过渡费的计算是按照季度来支付的，每月900元。
上诉人朱宗玲对证据①真实性没有异议，认为该组证据证明了过渡费标准由每月600元增加至900元，同时认为过渡费的计算应当计算到天数，不能用年、月计算；对证据②持有异议，认为过渡费按照季度计算是错误的，应当计算到天数。
被上诉人鑫兴公司对证据①②没有异议，认为该证据恰好证明过渡安置费应当由市政府来承担，不应由鑫兴公司来承担。
被上诉人中兴公司对证据①②没有异议。
本院认为证据①②证明过渡费的支付标准及支付时间等事实，予以采信。
被上诉人鑫兴公司提交以下证据：①凯里市建设局建设项目竣工初步验收意见表、②竣工初验收应整改质量问题完毕报告、③凯里市环境保护局文件（凯环函（2014）171号）、④黔东南州公安消防支队建设工程消防验收意见书（黔东南州公消验字（2014）第0059号）、⑤黔东南州人防工程易地建设证（人防建字（2014）第03号）、⑥贵州省建设工程竣工验收备案表建备（2004）第23号，六组证据证明被上诉�修建的房屋已经经过验收合格的事实，交房之前已经通过有关部门初步竣工验收，交房之后经过政府相关部门备案登记，符合交房条件。
上诉人朱宗玲认为证据③④⑤充分证实了该房屋是在2014年5月份才进行三项验收，被上诉人在1月份交房是在三项验收之前，通知交房时并不能证明消防是合格的，环保是合格的，而证据①②只能证明是2014年1月进行初验，但是初验的结果是不合格的，不能达到交房条件，上面明确注明了屋面局部位置漏筋，楼面栏杆松动，房屋初验不合格；证据⑥刚好证明房屋是在2014年6月30日进行正式验收，2014年6月30日之后一直没有收到鑫兴公司任何的交房通知，同时证明鑫兴公司应该交房，交房时间应该是2014年7月1日起。
被上诉人中兴公司对证据①-⑥没有异议。
上诉人凯里市国土局对证据①-⑥没有异议。
本院认为证据①-⑥证明鑫兴公司开发的房屋2014年6月30日经相关部门验收合格，予以采信。
上诉人朱宗玲、中兴公司未提交证据。
二审经审理查明：2012年5月13日，凯里市国土局与鑫兴公司签订《国有土地使用权出让合同》，约定由鑫兴公司须在2014年1月30日之前竣工交房使用，延期交房的，由竞得人每月承担15万元安置过渡费，并交由市人民政府用于被拆迁户过渡费补偿。出让合同签订后，鑫兴公司开始对宗地进行开发建设。因建设房屋户型与原《拆迁还建协议书》约定的面积、户型、朝向的房屋不同，经双方协商，上诉人另行选购25层E户型房屋一套。自2012年5月起，国土局以900元／月支付被拆迁人过渡费至2013年12月止，且被拆迁户已签收领取。另查明：2014年6月30日，鑫兴公司开发的房屋经相关部门验收合格，其余事实与一审查明一致。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
上诉人朱宗玲与被上诉人中兴公司2007年签订的《永乐路国税局职工住宅拆迁还建协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是依法成立并生效的合同，对双方当事人具有法律约束力并受法律保护，双方当事人应按照合同约定履行自己的义务。
2012年5月9日，凯里市国土局与中兴公司签订《永乐路5＃宗地善后事宜处理协议书》，约定凯里市国土局收回国有土地使用权、开发权，中兴公司原与朱宗玲等45户职工签订的协议所约定的应由中兴公司履行的义务自2012年4月30日起由凯里市国土局继续履行。中兴公司将自己在合同中的权利和义务一并转让给凯里市国土局，为合同的概括转让。该转让在形式上未征得上诉人朱宗玲同意，但上诉人朱宗玲在其后去土地交易中心签字领取过渡费等行为视为对该合同概括转让予以认可，故该转让对上诉人朱宗玲发生效力。上诉人凯里市国土局应按照《永乐路5＃宗地善后事宜处理协议书》约定履行义务。
2012年5月13日，凯里市国土局与鑫兴公司签订《国有土地使用权出让合同》，合同中并未约定由鑫兴公司承担自合同签订起支付过渡费的义务，且上诉人朱宗玲自凯里市国土局与鑫兴公司签订合同后也一直向凯里市国土局领取每月过渡费，故此，凯里市国土局应承担支付过渡费的义务。上诉人凯里市国土局认为鑫兴公司违反与其签订的合同约定，可另行依照约定向鑫兴公司进行责任追偿。
朱宗玲与中兴公司在《永乐路国税局职工住宅拆迁还建协议书》中对房屋交付时间及通知方式没有约定。2014年1月28日，鑫兴公司在原涉案房屋小区张贴公告方式予以公告通知交房，因此时房屋未经验收合格，依照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，此时房屋不符合法律所规定的交付条件，不得交付使用。2014年6月30日，房屋经相关部门验收合格，符合法律所规定的交付条件，而上诉人朱宗玲又未提交证据证明所交房屋不符合约定的交付条件，上诉人朱宗玲应该接房。上诉人朱宗玲逾期未接房，法律后果应由其自行承担。上诉人凯里市国土局未依照《永乐路国税局职工住宅拆迁还建协议书》约定支付房屋交付前的过渡费违约，上诉人朱宗玲诉请凯里市国土局支付过渡费符合合同约定和法律规定，应予支持，但上诉人朱宗玲主张支付2013年12月22日起至交房之日止过渡费没有依据，过渡费应按之前的支付标准900元／月支付。一审法院仅支持2013年12月22日至2014年1月30日期间的过渡费1110元错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第六十条、第六十五条、第八十八条、第一百零七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，判决如下：
一、撤销凯里市人民法院（2015）凯民初字第293号民事判决；
二、上诉人凯里市国土资源局自收到本判决书之日起十日内支付上诉人朱宗玲2014年1月至2014年6月期间的过渡费5400元。
三、驳回上诉人朱宗玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计195元，由上诉人凯里市国土资源局负担100元，上诉人朱宗玲负担95元。
审 判 长 龙集东
审 判 员 李邦华
代理审判员 王 珺
二〇一五年十一月三日
书 记 员 李维君