上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初941号
原告：上海市闵行区君莲新城中城苑业主委员会。
负责人：戴元根，主任。
委托诉讼代理人：沈志澄，男，系上海市闵行区颛桥镇君莲新城第二居民委员会推荐。
委托诉讼代理人：谢德治，上海中夏旭波律师事务所律师。
被告：上海利马物业管理有限公司。
法定代表人：傅正平，总经理。
委托诉讼代理人：张汉良，男，系该公司员工。
原告上海市闵行区君莲新城中城苑业主委员会（以下简称中城业委会）与被告上海利马物业管理有限公司（以下简称利马公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中城业委会负责人戴元根及其委托诉讼代理人沈志澄、谢德治，被告利马公司法定代表人傅正平、张汉良到庭参加诉讼。诉讼中，被告利马公司提起反诉，因未按时缴纳诉讼费用，本院已按撤诉处理。本案现已审理终结。
原告中城业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告停车车位费及公共收益等收入款项合计226,348.65元；2.判令被告支付以226,348.65元为本金，自2015年7月8日起至本判决生效之日止，按照银行同期贷款利率计算的利息。事实与理由：2011年12月18日，原、被告签订《物业服务合同》，根据合同约定，君莲新城中城苑小区的物业管理服务，由被告负责。其中小区公共收益按比例分成，原告得70%，被告得30%。合同期限为3年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止。在实际履行中，由于种种原因，被告于2013年11月11日提出提前终止合同，并于该月底撤离小区。此后，双方为公共收益等事项进行多次协商无果，被告又不愿配合对小区公共收益进行审计，原告只得在新的物业公司上海某物业管理有限公司进场后，委托审计单位对2011年8月至2014年6月期间的小区公共收益资金收支等项目进行审计。经审计，扣除各项被告合理支出后，被告尚有相应的公共收益未能归还原告。故原告提出如上诉讼请求。
诉讼中，原告表示考虑到被告在入驻小区后，曾对小区进行维护付出等原因，故本案诉讼请求主张以20万元计。
被告利马公司辩称，被告入驻小区进行物业管理后，因小区此前物业管理混乱，被告为此支出了大量的人力物力，此后由于小区现状比较差，业主拖欠物业服务费致使公司亏损，被告也曾就此事向当地房管办反映亏损情况，最后于2013年11月贴出退场公告，并被迫于2013年11月底撤离小区，撤离小区时双方有移交记录。原告现为公共收益提出的请求已过两年诉讼时效。
2015年9月，业委会曾与被告签订过相关协议，由原告采取措施向欠付总额达90多万元的小区业主收取物业服务费，但原告并没有履约，导致被告向业主提起诉讼超过了诉讼时效。
原告提交的审计报告，被告并没有参与其中，对审计结论有异议。经被告计算2012年1月至2013年11月期间，被告收入的固定车位费、临时车位费、广告场地租金收益、前任物业移交的费用扣除两年间被告为小区物业支出的管理公司计提管理服务成本、账户代记服务费、业委会专项工程费用、业委会委员津贴、办公费用报销、业委会提出奖励金、办公活动经费借款、地下车库用水、电、79号公厕运行用水、环境整治费、公区维修材料费、公区维修工程款、计提公区维修人工管理费、法定税金、原告应承担的招标费等各项核计后，被告已亏损271,185.30元。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年12月18日，上海市闵行区君莲新城中城苑业主大会（甲方）与上海利马物业管理有限公司（乙方）签订了《物业服务合同》，约定由乙方对甲方君莲新城中城苑小区提供物业服务，合同履行期间自2012年1月1日至2014年12月31日止，由乙方按每月每平方米的标准收取住宅部分综合管理服务0.14元、公共区域清洁卫生服务0.11元、公共区域秩序维护服务0.15元、公共区域绿化日常养护服务0.04元、公共部位、公共设备设施日常运行、保养、维修服务费高层0.65元、底层0.25元。
合同第11条约定了，停车场（库）车位费收费分别采取以下方式：（一）小区停车场（库）车位属于全体共有全体业主共用的，车位使用人按地面机动车停车位150元/个·月；地下车库机动车停车位300元/个·月的标准向乙方交纳停车车位费。（二）临时停放每辆5元/小时，访客车辆满一小时，按一小时收费、超过8小时，按10元收费。（三）本小区停车场（库）仅限19座以下客车停放。货车不经同意不得进入。（四）非机动车停放的收费标准需另行约定。（五）乙方从停车车位费及公共收益收入中按30%的标准，提取服务成本。（六）乙方每月将停车费收入造册提供给业主委员会，并将月付费停车证和定额停车费发票交业主委员会加盖专用章或登记编号。（七）今后如购置道闸，如因保安管理、使用不当产生的维修费，由乙方承担。首次提供的临时停车IC卡如缺失，由乙方全额承担；合同第13条约定，本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理；乙方在签订场地等经营合同前，需报请甲方审核同意。上述经营管理收入乙方按30%提取管理服务费；第14条约定，业主应当按照下列约定筹集、使用和管理维修资金：（一）业主应当按照规定交纳和续筹专项维修资金；（二）专项维修资金的账务由甲方委托乙方代管，乙方按每户每月1元收取代管费，代管费用在停车车位费收益分摊中计取；（三）业主在转让其物业时，其账户上的专项维修资金继续用作其物业所在小区的共用部位、共用设备设施的维修、更新和改造；（四）甲乙双方必须按照政府规章及相关规定使用和管理专项维修资金；第16条约定，物业维修和更新的实施：一、物业共用部位、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合下述情形之一的，由乙方直接组织实施，费用经甲方审核后按规定在维修资金账户或公共收益中列支。（一）属规定的急修项目；（二）物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况；（三）经安全鉴定机构鉴定的危险房屋；（四）出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形；（五）物业维修和更新单项费用在5,000元以下。二、物业共用部位、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合下述情形之一的，经相关业主签名达到法规人数和业委会或者业主小组书面同意后，由乙方组织实施，费用经甲方审核同意后按规定在维修资金账户或公共收益中列支。（一）物业维修和更新费用在1,000元以上50,000元以下；（二）仅涉及部分业主时，在未损害相邻业主的合法权益的情况下。三、物业维修和更新单项费用在5万元以上的，由业主大会同意，经送审计事务所审价后，由乙方组织实施。乙方按有关规定编制专项维修资金使用方案，经甲方批准后实施，未经甲方批准或授权，乙方不得动用专项维修资金。专项维修资金使用方案经甲方批准后，乙方未按专项维修资金使用方案实施的，所引致甲方的经济损失及相应的法律责任，由乙方承担；第26条约定，乙方投标书的内容和在投标会上的答辩录音作为本合同的组成部分。
合同在物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保养和维修服务的附件中约定公共照明成本构成包括公共照明运行（电耗）、零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等；供水系统成本构成包括变频水泵供水电耗、供水设备保养、蓄水池清洗；消防系统成本构成包括消防设施、器材保养，消防设施年安全检测；一类零星修理的范围包括内外墙面（墙面砖、涂料）小面积修补（每处1平方米以下），更换公共走道门窗五金件，疏通落水管、污水管等排水、排污管道，更换公共走道门窗玻璃（单块面积小于1平方米），街坊道路侧石、路面修补（单块长度小于1米或面积小于1平方米），设施、设备标识修补，扶手、栏杆、灯杆等补刷油漆。
合同签订后，被告于2012年1月1日入驻小区为小区提供物业服务。
2013年11月11日，被告在小区内发布《关于中城苑物业管理服务被迫中断的公告》，在公告中，被告表示自其进驻小区以来，连续负债经营，部分业主拖欠物业费致使其经营困难，面临倒闭风险。鉴于上述状况，根据《物业服务合同》的相关约定，被告已于2013年9月初以书面形式通知业委会，表示将于2013年9月30日被迫中断物业服务，但是时间过去三个月，小区部分业主欠费如故，业委会也没有采取实质性的措施和办法，经向有关部门报告，其将于2013年11月30日因物业服务中断撤出中城苑小区。2013年11月30日，被告退出小区物业服务工作。
另查明，2012年8月30日，原、被告签订了中城苑2012年1月至6月小区公共收益收支账目公布表，其上载明该段时间被告收取的固定车位费108,400元、临时车位费33,750元、中国移动场地收入13,687.50元、饮水机场地收入1,200元，前期（前任物业）转入停车费162,898.81元、场地收入13,687.50元、业委会经费3,478.90元（注：该笔款项实为2012年下半年转入被告处，原告于2012年下半年应收款账予以扣除），上述费用分成税后为283,007.28元，支出为155,530.76元（附有详细支出费用清单），结余为127,476.52元。
2013年9月，被告向原告提供中城苑小区公共收入、成本费用支出年度财务结算明细表（2012年度），根据其中载明的2012年7月至12月期间的固定停车位收入经计算为145,147元、临时停车位收入经计算为26,000元；又载明招标中介服务费按月分摊为每月972.22元。
根据原告提供的加盖有被告中城苑物业管理处印章的2013年1月至10月固定车位、临时车位账单以及该处工作人员叶某签名确认的2013年11月固定车位、临时车位账单显示，该段期间被告收取的固定车位费269,425元、临时车位费37,750元。2013年被告又收取移动机房租赁费13,687.50元，饮水机场地费3,600元。2013年小区前期物业移交被告停车费26,988.82元、移动机房租赁费21,846.45元。
原告曾于2012年3月30日、6月5日分别向小区开发商上海某房地产有限公司、颛桥镇政府相关部门发函表示，经过物业移交查验发现小区内部分共用设施设备不同程度存在缺失、毁损的现象，希望开发商能及时予以更新和修复。后经协调，开发商同意先期预付10万元，用于设施设备的恢复和完善，故原告于同年6月21日出具了预付款证明，后被告于同年6月28日开具了金额为10万元，项目名称为“建筑维修预付款中城苑小区建筑、设施设备部分功能恢复维修工程”的发票（被告为此缴纳税金5,650元），而后根据被告提供的数份中城苑2012年公共收益年度结算汇总表，其中虽然收入项以及支出项各有不同，但在公共收益年度收入明细中均列入了此笔款项。
另查明，原、被告以及上海某物业管理有限公司在当地居委会见证下签订了《中城苑物资移交表》，由被告将小区业主资料、建筑图纸等材料移交给上海某物业管理有限公司，该移交表载明IC卡300张，结余0张。2012年4月，经原告同意，被告向上海某电子技术有限公司购买道闸设备卡，其中IC卡为5元一张。
2011年10月11日，上海市闵行区君莲新城中城苑业主委员会、业主大会（甲方）与上海某物业管理招投标代理有限公司（乙方）签订《物业管理招标代理委托协议》，约定了代理招标的项目名称为闵行区君莲新城中城苑，项目地址位于上海市闵行区春都路75弄，招标内容为住宅小区物业管理服务。双方在协议中约定，本次招标的代理服务费为3.5万元。同时双方就招标方式、委托乙方代理内容、甲方的权利义务等内容进行了约定。被告称该笔召标费其实际支付4万元。
2013年1月4日，上海市闵行区住房保障和房屋管理局与上海市闵行区君莲新城中城苑业主大会签订《商品住宅维修资金移交协议》，将小区的维修资金本息共计11,548,780.94元移交给上海市闵行区君莲新城中城苑业主大会开设于建行上海闵行支行的业主大会基金账号内，被告即开始代为原告记账。
又查明，原告小区内有中国移动机房，2007年1月，由开发商上海某房地产有限公司与中国移动通信集团上海有限公司签订《小区分布系统通信用房租赁协议》，由中国移动承租小区内的无人值守机房，租金每年13,687.50元，机房用电费用根据电表数，按供电局用电收费标准在每年第一季度内一次付清上年的电费。被告入驻小区后，原、被告于2012年3月6日向中国移动通信集团上海有限公司发函表示，被告利马公司为小区新选聘的物业服务单位，小区有移动机房接入小区电表，原告授权被告代管该租赁房的收益，并告知了被告的账户以及账号。
2013年3月18日，被告（作为甲方）与上海某机械科技有限公司（作为乙方）签订《智能无吸程叠压供水系统工程改造合同》，原告作为见证方在合同上盖章，合同约定：甲乙双方就智能无吸程叠压供水设备节能改造事宜达成一致，由乙方免费提供并安装2组全封闭不锈钢新型智控节能供水系统和相关设备，原供水设备由乙方收取，以抵销乙方新设备的部分投资款。有关节能受益分配，计算方式为：（新设备月电耗金额/（1-节能比）-新设备月电耗金额）*80%=乙方当月受益金额。节能比=（原设备电耗-
新设备电耗）/原设备电耗。乙方按上述计算方式收取8年后，不再收取收益额。2013年3月22日，原、被告在小区张贴水泵改造公示。
2013年7月21日，被告中城苑管理处向消防单位于2013年7月16日作出的检查进行回复表示，中城苑地下车库消防泵现已修好，经自查没有发现部分消防设施停用，消防水带或枪头已到货补上，消防设施的年检不属于住宅小区物业的，疏散指示灯已自查修复。2013年10月17日，上海市闵行区公安消防支队向被告发出行政处罚决定书，该决定书载明被告于2013年7月5日在上海市闵行区春都路75弄中城苑消防设施未保持完好有效的违法行为，罚款5,000元。
再查明，经上海市闵行区君莲新城中城苑业主大会委托，上海某会计师事务所有限公司对中城苑小区2011年8月1日至2014年6月30日的维修资金收支情况和小区收益资金收支情况进行审计，经审计报告载明2013年12月31日期末余额为231,618.65元。上述款项原告及上海某物业管理有限公司进行盖章确认。
2015年9月6日，原、被告签订《关于请中城苑业委会协助收缴物业费的协议》，其中提及“2015年7月8日来函收悉，在函中提到尚有部分公益性收入尾款未结算。”
再查明，诉讼中，被告提出反诉请求：1.要求中城业委会支付“小区脏乱差垃圾成灾的整改、整治和公共设施、设备功能恢复维修、更新”费用220万元；2.要求中城业委会赔偿经济损失106.88万元；3.要求中城业委会支付公共收益结算欠款26.07万元；4.中城业委会承担追讨全部物业管理欠费95万元。因被告未缴纳诉讼费，反诉按撤诉处理。对于第三条反诉请求，原、被告一致表示愿在本诉案件中一并由法院审核确认。
被告在诉讼中提供了其在小区提供物业服务期间应由小区公共收益中支出的明细账簿以及相应账目，本院组织双方当事人对该明细账簿、账目等相关证据材料进行了举证与质证。
本院认为，被告提出有关本案诉讼时效一节，从原告提供的2015年9月6日，原、被告签订的《关于请中城苑业委会协助收缴物业费的协议》中可以看出2015年7月8日原告已就公共收益一节向被告主张过权利，诉讼时效由此中断，至本案原告起诉时，其主张未过两年的诉讼时效。
原告主张依其委托的审计单位经小区新的物业公司上海某物业管理有限公司确认的2011年8月至2014年12月期间的公共收益收支情况审计报告作为依据提起的诉讼，并没有经在此期间提供物业服务的被告所认可，该证据本院不予采信。因此，本院对于在2012年1月至2013年11月期间在被告处的小区公共收益收入项目以及支出项目将根据双方当事人的举证与质证意见予以审核确认。
上述期间有关可以归属原告的公共收益确认如下：1、2012年1月至6月，双方已进行对账确认，被告认为该对账是在双方友好的基础上进行妥协后确认，现双方交恶不认可该对账单的意见，本院不予采信，故2012年1月至6月期间扣除支出账目后，被告应归还公共收益应计为127,476.52元；2、2012年7月至12月期间的固定停车位、临时停车位由被告向原告提供的年度财务结算明细表可以证明，该费用计得为171,147元，该款依双方约定由被告得其中30%，原告得70%，各自应承担5.65%的税收，被告在向本院提供的公共收益支出明细账簿中计算其应得款项时未扣除其应缴税收，本院不予认可，该款被告应支付原告113,034.04元；3、该期间被告收到开发商汇入的10万元款项，该款项长期列账于公共收益中，对于此笔款项被告表示用于入驻小区后的整治，该款入账后填补此前的支出，本院对照该笔款项的来源、用途、双方之间物业服务合同的约定后认为，该笔款项用于小区智能化设施、设备瘫痪恢复、完善与前期修理事宜，对于该款的使用被告并没有提供有效证据予以证明，且已经原告同意，故该笔款项在扣除开票税金后的94,350元，应由被告返还。至于被告主张的前期为小区支出的费用，在证据充分的情况下，另行主张权利；4、2013年1月至11月期间的小区固定车位、临时车位收入，可由原告提供的被告中城苑小区物业管理处加盖印章的收入详单所确认，被告认为没有授权物业管理处出具该证明的意见，缺乏依据，该期间的停车费收入计得为固定车位费269,425元、临时车位费37,750元，合计307,175元，该款按三七分，扣除税后，被告应归还202,873.73元；5、2013年被告收取的移动机房租赁费13,687.50元，饮水机场地费3,600元，按被告提供服务11个月计，按三七分，扣除税后，被告应归还11,906.71元；5、被告在交接物业时，未能将300张IC卡移交，此节由双方移交清单所证明，依物业服务合同约定，该款应予赔偿，赔偿款参考购入价以1,500元计；6、由小区前期物业移交的停车费26,988.82元、移动机房租赁费21,846.45元，合计48,835.27元；上述款项扣除原告自认的在2012年1月至6月对账中多计入3,478.90元后，合计596,497.37元。
有关使用公共收益支出账目：被告提供的中城苑管理处2012年及2013年度公共收益支出明细账簿列明了自2012年1月至2013年11月期间被告使用公共收益支出的情况，其中2012年共259项、2013年1-11月共219项（其中每月合计费用也列为一项），双方当事人对相关证据进行了质证，对此本院认为，1、2012年1月至6月，双方已就支出账进行核对签订了对账凭单，故该期间以双方核对支出金额为准，本院已就该段期间原告可得公共收益收入进行确认，故此期间被告再行提出的该账簿2012年1至150项不再另行确认；2、被告于账簿中列明的固定项目，其中原告认可归于公共收益中支出的为2012年部分：151、152、153（双方确认以86元计）、154、155、156、157、158、159、163、169、173、174、175、176、177、180（双方确认以23元计）、185、189、190、192、193、194、195、196、206、210、212、213、214、215、218、224、227、228、229、230、231、232、234（原告认可其中的25元）、240、243、244、245、246、247（双方确认各承担一半）、248、249、250（原告认可其中的11,820元）、252（双方确认以250元计）、257。2013年部分：1、2、3、4、5、6、7、8、10、12、19、20、22、23、24、25、27、28、29、30、35、36、38、39、40、41、43、44、45、46、47、48、55、56、59、60、62（双方确认各承担一半）、64、65、66、67、68、69、75、76、78、79、80、81、82、83、84、85、86、87、89、90、93、102、103、105、106、107、108、116、117、119、120、121、122、123、124、125、134、135、137、138、139、140、142、143、144、145、146、154、155、157、158、160、168、169、171、172、173、174、175、177、187、188、190、191、192、193、194、195、196、197、198、199、200、201、202、203、204、205、206、216、217。以上项目共计343,043.73元；3、除以上项目外，账簿中双方有争议的项目以大项计，分别是其一：地下车库电费、水费。该费用系小区地下停车库发生的水、电费，由于该小区并不另行对地下停车库收费，也不设专人管理地下车库，这一情况在被告入驻后没有变化，且双方在2012年1-6月对账中并未将此类款项计入公共收益支出项目，故该类费用不应计入公共收益支出中，应按物业管理费中的公共照明支出由被告自行承担；其二、小区79号公厕水费。小区并无专用公厕，该区域系被告物业管理用房，发生的费用无需计入公共收益；其三、管理公司计提管理成本、法定税金。此项本院前述已阐明，公共收益归属被告部分，被告应自负税金，故该项计算不正确部分应予纠正；其四、移动机房电费。账簿中有数月该类费用，根据相关证据，小区移动机房发生的电费最终应由移动公司承担，被告对此应明知，其作为物业公司按比例取得部分公共收益就有义务在垫付该款后向移动公司主张该笔费用，故该款不应列入公共收益支出项；其五、计提账户代记服务费。因小区维修资金移交时间为2013年1月，故此前被告计算的此类费用，按双方物业服务合同约定不应计入公共收益支出项；其六、计提公区维修人工费。此项被告依据所有购买材料的费用另行计算了30%的人工费，但可依据购买材料计算维修人工费的情形在物业服务合同中有专项约定及用途，虽然诉讼中原告认可了部分的材料费用，但被告尚没有证据可以证明本项人工费用可以计入公共收益支出项；其七、居委会组织消防演习、业委会组织突击绿化整治、突击员工加班费等项目，即不应计入公共收益支出，不为原告认可，此类费用难以支持；其八、绿化垃圾清运费。此类费用在账簿中记载较多，如系绿化修剪产生的垃圾发生的清运费用，应由被告自行承担，如明目为绿化垃圾清运费实则为小区居民的建筑垃圾清运费则由小区居民自行承担；其九、生活水泵改造费。根据相关水泵改造合同，改造后小区两台水泵的电费应由被告从共用设施设备的日常运行费用中支出，现被告支出的生活水泵的改造费实则以此为基础计算并且不高于此前应已支付的费用，故被告要求将此项列入公共收益支出，没有依据；其十、账簿中2012年的第166项电梯大修工程36,547元中，其中17,296元早已计入2012年上半年的支出账目中，所余款项要求计入公共收益中，没有依据；2013年的第208项消防隐患行政罚款5,000元，系公安机关针对被告的行政处罚，被告认为小区自身存在隐患而致其被罚款，依据不足；2013年的第218项历史遗留未交水费，被告并未支付，不应计入公共收益支出中。其余被告要求计入公共收益支出的费用，经本院审查后认为依据不足，本院不予采信；有关投标费，依原告与投标公司的约定为35,000元，被告认为支出为4万元，要求计入公共收益没有依据，有关招标费分摊，因被告单方面提出解除物业服务合同，故原告主张按其提供服务的月份分摊该笔费用22,361.11元，本院可予采信。
上述款项经计算后，原告主张要求被告归还公共收益以20万元计，不超过上述款项的范围，本院应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
被告上海利马物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告上海市闵行区君莲新城中城苑业主委员会公共收益20万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4,300元，由被告上海利马物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 方 敏
人民陪审员 冷安宏
人民陪审员 梅国蓉
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 刘 晨
附：相关法律条文
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。