辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终9033号
上诉人(原审被告)：大连盛麟房屋开发有限公司。住所地：普兰店区铁西6路*层*号。
法定代表人：吴永恒，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：卢绪章，辽宁大东律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行。住所地：辽宁省大连市普兰店区商业大街**号。
负责人：李传华，该支行行长。
委托诉讼代理人：周翔，辽宁昌信律师事务所律师。
原审被告：张霞，女，1985年6月5日出生，汉族，住址普兰店市。
原审被告：张大志，男，1983年2月12日出生，满族，住址普兰店市。
上诉人大连盛麟房屋开发有限公司（简称盛麟公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行（简称普兰店农行）及原审被告张霞、张大志金融借款合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2017）辽0214民初74号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
盛麟公司上诉请求撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人普兰店农行要求其承担连带担保责任的诉请。其提出的主要上诉理由是：上诉人与被上诉人及两原审被告所签订的个人购房担保借款合同包括三方面内容，一是被上诉人向原审被告提供借款，二是上诉人对原审被告向被上诉人的借款提供阶段性担保，三是原审被告用从上诉人处购买的商品房对在被上诉人处的贷款提供抵押担保，原审判决根据被上诉人的诉请已经确认三方当事人之间的案涉个人购房担保借款合同于2017年1月5日解除，则上诉人与被上诉人之间就不存在担保法律关系了，则原审判决上诉人承担担保责任就无事实及法律依据了；上诉人提供的担保属于阶段性担保，根据约定，上诉人在办理所有权抵押登记前承担担保责任，但各方在签约后就对案涉房屋办理了房屋预售抵押登记，抵押权人和抵押人应当依照法律规定，在可以办理抵押登记的时候去办理，案涉房屋在2017年4月28日就可以办理产权证了，而本案的被上诉人在可以办理抵押登记的时候没有要求抵押人即原审被告办理抵押登记，即使合同没有解除，被上诉人也应该在具备办理抵押登记条件后3个月内主动申请办理抵押权登记，或者向人民法院提起诉讼责令抵押人即原审被告办理抵押登记。
被上诉人普兰店农行答辩称服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求及理由。其答辩意见为：首先，案涉合同解除不影响上诉人承担担保责任，上诉人此节上诉观点无理；案涉房屋至今未办理抵押登记，按约上诉人就应承担连带责任，被上诉人至今也不知晓案涉房产何时可以办理抵押登记，若办理完产权证可以办理抵押登记上诉人应告知被上诉人；本案诉讼之前，上诉人从未通知被上诉人何时可以办理抵押权登记，至于诉讼中上诉人称2017年4月28日可以办理产权证，被上诉人也无法确认，因为其并未举证证明。
原审被告张霞、张大志二审未作答辩。
原审原告普兰店农行向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的编号为×××号《个人购房担保借款合同》；2、判令被告张大志、张霞偿还原告借款本金256798.83元及利息、罚息、复利（自2015年12月25日起至全部本息还清之日止）；3判令被告盛麟房屋开发公司对上述借款本息承担连带保证责任；4、确认原告对被告位于普兰店市铁西路盛麟苑二期98-1-4-1号住房（建筑面积78.20平方米）享有优先受偿权；5、本案诉讼费由三被告承担。
一审法院认定事实是，2013年3月27日，被告张大志购买大连盛麟房屋开发有限公司商品房一套，该房屋位于普兰店市铁西路98号1单元4层1号，建筑面积78．20平方米，除首付126640．00元外，余款280000．00元办理银行按揭贷款。2013年4月25日，原告与被告张大志、张霞、大连盛麟房屋开发有限公司签订合同编号为×××《个人购房担保借款合同》，该合同约定原告向被告张大志提供贷款280000．00元，用途为购买房产，房产位于普兰店市铁西路98号1单元4层1号，建筑面积78．20平方米，借款期限为240个月，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮10％，确定执行年利率5．895％。还款方式为等额本息还款法，还本付息日为每月的25日。被告张大志、张霞以其所购买的上述房屋作为贷款抵押。合同同时约定：抵押人张大志与抵押物共有人张霞同意以上述房产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁费）、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50％，即8．8425％计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，原告有权停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等。同时，被告盛麟开发公司为被告张大志提供阶段性保证担保，约定保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。被告张大志在合同借款人、抵押人处签名，被告张霞在合同抵押人处签名，被告盛麟开发公司在保证人处签名盖章。合同签订后，原告于同日向被告张大志发放一手房贷款280000．00元。2015年6月3日，原、被告对位于普兰店市铁西路98号1单元4层1号，建筑面积78．20平方米的房屋，在普兰店市房地产管理处为案涉借款办理了预购商品房抵押权预告登记，证号为普房预普他证字第20133976号。贷款合同履行过程中，被告张大志自2015年12月25日起，未按约定履行还本付息义务。起诉后，被告张大志偿还了本金583．23元。原告提供在中国农业银行客户系统里打印的借款还款本金及利息计算表，证明截至2017年5月24日被告已还本金23784．40元，已还利息45176．50元（其中：正常息44393．88元、罚息322．86元、复利459．76元）。拖欠原告到期应付本金12262．73元，到期应付利息、罚息合计12663．43元（其中：利息11985．85元、罚息304．43元、复利373．15元），贷款本金余额为256215．60元。
一审法院认为，原告与被告张大志、张霞、盛麟开发公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。原告已按借款合同的约定履行了发放贷款的义务，被告张大志未按合同约定的期限及时履行还本付息的义务，拖欠到期借款本息，已经构成违约，原告有权解除合同。根据《个人购房担保借款合同》关于违约责任的约定，如果被告张大志未按双方约定期限归还借款本金的，原告有权计收罚息、复利，直至本息清偿为止。因被告张大志的借款，系被告张大志和张霞婚姻关系存续期间的共同债务，依法应由二被告共同承担清偿借款本息。故对原告要求二被告立即偿还借款本金256215．60元并自2016年2月25日起至上述款项还清日止，按照原、被告双方于2013年4月25日签订《个人购房担保借款合同》（合同编号为：×××）约定计付利息、罚息及复利的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求对被告张大志、张霞提供抵押的房屋享有优先受偿权的问题。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，建筑物或正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，案涉房屋仅办理了抵押预告登记，该抵押预告登记并不直接导致担保物权的设立或变更，而是原告对将来担保物权的设立享有的请求权。故在原告对案涉房屋未取得现实抵押权的情况下，其主张抵押物优先受偿权无法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告盛麟开发公司公司承担连带清偿责任的问题。被告盛麟开发公司虽抗辩称案涉预抵押房屋已经竣工验收且是因被告张大志和张霞不予办理产权证而导致的，但盛麟开发公司没有向本院提供支持该抗辩意见的证据。根据被告盛麟开发公司在案涉《个人购房担保借款合同》中的约定，保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。被告盛麟开发公司不能及时为被告张大志所购买的房屋办理产权证，因此导致张大志所购房屋无法办理正式抵押登记手续，故被告盛麟开发公司的保证责任不能免除。原告要求被告盛麟开发公司对被告张大志的借款承担连带清偿责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于被告张大志、张霞经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，并不影响本案依据所查明的事实依法作出公正裁决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行与被告张大志、张霞、大连盛麟房屋开发有限公司在2013年4月25日签订的编号为：×××号《个人购房担保借款合同》于2017年1月5日解除；二、被告张大志、张霞于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行借款本金256215．60元，并自2016年2月25日起至上述款项还清之日止，按照原、被告双方于2013年4月25日签订的编号为：×××《个人购房担保借款合同》约定计付利息、罚息、复利；三、被告大连盛麟房屋产开发有限公司对本判决主文第二项内容承担连带清偿责任；四、被告大连盛麟房屋产开发有限公司承担保证责任后有权向被告张大志、张霞追偿：五、驳回原告中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5151元、公告费900元，合计6051元由被告张大志和张霞承担，由被告大连盛麟房屋开发有限公司连带承担。
本院二审期间，当事人无新证据提交，本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，二审法院对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。首先，两原审被告未对一审判决提起上诉，视为服从一审判决，原审原告亦服从一审判决，则本院对一审判决第一、二、五项判项予以确认。根据上诉人的上诉请求，本案二审审理焦点就是对一审判决上诉人对两原审被告的案涉债务承担连带责任是否于法有据的认定。根据案涉《个人购房担保借款合同》的约定，上诉人盛麟公司应自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。现借款已经发放，借款人尚未取得房地产权属证书，以贷款人即被上诉人为抵押权人的抵押登记手续亦未办理，即符合双方约定上诉人承担保证责任的条件，则根据上述约定，上诉人就应承担连带保证责任，一审法院对此节所作认定于法有据，本院予以确认。上诉人提出的案涉合同已被一审法院判决解除故其担保责任不再存在的观点无理，亦与案涉合同约定的内容相悖，对其观点本院不予采纳。至于上诉人提出现案涉房屋可以办理产权证，是被上诉人与原审原告不办理原因所致的观点，首先，诉讼中，上诉人对案涉房屋何时可以办理产权证并未提举证据证明，其亦无据证明是被上诉人与两原审原告的责任导致案涉房产未办理抵押登记，其此节上诉主张依据不足，本院不予认定。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5151元（上诉人已预交），由上诉人大连盛麟房屋开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长吴巍立
审判员林荣峰
审判员何川
二〇一七年十一月二十七日
书记员李波