北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初20942号
原告：孙瑞锦，男，1983年9月20日出生。
委托诉讼代理人：赵建民、李喆，北京市亚太律师事务所律师。
被告：郭培忠，男，1968年9月9日出生。
委托诉讼代理人：宁光让，河南尚领律师事务所律师。
被告：孟齐，女，1972年10月6日出生。
委托诉讼代理人：杨晓飞，北京市富华邦律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：闫松松，男，1987年9月8日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：高立新，男，1991年12月26日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。
原告孙瑞锦与被告郭培忠、孟齐、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙瑞锦及其委托代理人赵建民、被告郭培忠的委托代理人宁光让、被告孟齐及其委托代理人杨晓飞、第三人经纪公司的委托代理人高立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙瑞锦向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告孟齐返还定金4万元；2.请求法院依法判令被告根据合同第四条违约责任，第2款第1项、第4项赔付相当于房屋总价款的20%（250万元的20%，即50万元违约金）。诉讼过程中，孙瑞锦变更诉讼请求：1.请求法院判令被告继续履行房屋买卖合同，由被告配合原告办理贷款手续。2.请求法院判令被告将购买的房屋（位于宣武区广安门外大街xxx号）交付给原告，并协助办理房屋产权过户手续。事实和理由：2015年原告孙瑞锦通过第三人即中介方北京链家房地产经纪有限公司与郭培忠的委托代理人孟齐签订了房屋买卖合同，当时被告孟齐称该房屋虽然落在我爱人郭XX的哥哥郭培忠的名下，但该房屋是2009年8月我和爱人出资购买，同时向我出具了2009年8月21日其爱人郭培样的委托书，此外被告孟齐还出具了郭培忠的身份证及复印件同时还出具2015年12月26日郭培忠签字的声明书，保证该房屋未设抵押，而且当面打电话核实了情况，还有代理人孟齐签字。原告有理由相信孟齐完全代理郭培忠行使出售权，故此原告与孟齐在第三人的中介下签订了房屋买卖合同，约定将郭培忠名下单独所有的坐落在宣武区广安门外大街xxx号楼房一套出售给原告，面积为48.26平方米，约定房价250万元，原告按合同约定支付定金2万元，孟齐又书写了关于代理权的承诺书：“若因本人违反上述承诺导致合同无效或无法履行，本人同意承担相应的法律责任。”订合同后1月中旬原告筹备首付款，准备办理房屋贷款时被告给原告打电话称，因郭培忠的妻子原因房屋无法出售，而且宣称要买涨价到260万元，鉴于卖方出现了违约，而且在3月中旬明确该房无法出售了，房产涨到330万元。总之由于被告的违约致使合同无法履行，故此原告多次要求被告赔偿损失或支付违约金，遭到被告拒绝，无奈原告只得诉至法院，请求法院支持原告诉请。
郭培忠辩称，孟齐和原告之前签署的买卖合同我方并没有授权，也不予追认，这个是在他签署合同之后第二天，我们就明确表达的观点。我们通过被告孟齐的证据了解到，孟齐在签署合同之后的第二天还是第三天就通知原告解除合同。原告在合同规定的期限内没有履行相关的主要合同义务，原告实际上也已经同被告解除了买卖合同。不同意原告提出的诉讼请求。
孟齐辩称，我方认为，原告要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求无法实现，理由在于：本案讼争房屋登记在被告郭培忠的名下，在签订合同时孟齐没有郭培忠夫妇的共同书面授权，在签订合同后的第二天，孟齐与郭培忠联系，要求书面授权事宜，郭培忠才告知孟齐他和他的配偶现在已经离婚，讼争房产是婚内购买，现在就财产问题矛盾严重，所以不能出具双方的授权，也就是说即使郭培忠同意但是他的配偶也不会同意。因此，本案原告要求继续履行合同已经在事实上不可能，所以不同意原告的诉讼请求。
经纪公司述称，孟齐持有郭培忠的原始证件，包括房屋产权证、身份证，与原告签署北京市存量房屋买卖合同合订本，及补充协议、居间服务合同等相关法律文件。上述协议的签署系买卖双方的真实意思表示，合法有效，合同履行过程中，原告向郭培忠的代理人孟齐支付定金2万元，签约第二天，孟齐表示不再继续出售，并提出涨价要求，双方多次协商未果，导致本诉。对于原告继续履行的诉讼请求与我方无关，不发表意见。
当事人围绕诉讼请求及主张，依法提交的证据：
孙瑞锦提交1.房屋买卖业务签约文件合订本（交易资金托管提示函、交易方留存表）；2.北京市存量房务买卖合同（经济成交版）2015年12月26日；3.房屋交易保障服务合同；4.居间服务合同；5.补充协议；6.代理人关于代理权的承诺书；7.声明2015年12月26日；8.承诺不自行办理缴税、过户声明；9.孙瑞锦与孟齐的沟通短信；10.孙瑞锦与链家周玉洁的沟通微信记录；11.录音讨论（一）、（二）。
孟齐提交短信记录2页。
经纪公司提交1.房屋业务签约文件合订本；2.房屋交易保障服务合同；3.补充协议；4.房屋所有权证（X京房权证宣字第X**号）；5.客户身份证；6.业主身份证；7.代理人身份证；8.房地产经纪服务告知书；9.授权委托书（代理人）；10.承诺不自行缴税声明书；11.家庭购房申请表；12.购房承诺书；13.网上签约授权委托书；14.代理人关于代理权的承诺书；15.客户的未婚声明；16.公证书；17.配偶（共有权人）同意出售证明。
当事人对上述证据的质证意见及本院的认证：
一、孙瑞锦对经纪公司提交的证据1.至证据17.的质证意见是：“真实性认可，上面原告签字都是原告本人签字，这些材料在中介都见过，证据9.上面签字我看到时是签字的，签约当天2015年12月26日我当时看到的是没有被划过的。今天看到的是划掉了。”
二、孙瑞锦对孟齐提交短信记录2页没有异议，本院予以确认并在卷佐证。
三、孙瑞锦提交的证据1.证据至证据6.证据8.与经纪公司提交的证据1.至证据3.证据10.证据14.内容一致。郭培忠：“作为郭培忠无法判断真实性，合法性有异议，上面没有郭培忠的签字，没有郭培忠的授权，没有进行过追认，也不同意事后追认。”孟齐：“上面‘郭培忠孟齐代’是孟齐写的，孟齐的签字是本人所签。”对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。
四、孙瑞锦提交的证据7.。郭培忠：“没见过，也没签过，也没追认。”孟齐：“是孟齐代签的。”经纪公司：“是孟齐代签的，原件保存在我公司。”对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。
五、孙瑞锦提交的证据9.。郭培忠：“与郭培忠无关。”经纪公司：“无法确认。”孟齐：“真实性回去核实，关联性不认可，与本案无关。”后孟齐并未向本院提供核实情况，经本院核对，短信记录上显示的电话号码与本案其他材料上孟齐所留电话号码吻合，对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。
六、孙瑞锦提交的证据10.。郭培忠：“与郭培忠无关。”孟齐：“不清楚。”经纪公司：“认可。”对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。
七、孙瑞锦提交的证据11.。郭培忠：“与郭培忠无关。”孟齐：“第一份真实性关联性合法性都不认可，所谓的韩主任说了什么与案件没有直接关系，第二份录音郭XX的录音内容，我们找郭XX本人听了，不能确定真实性，商讨内容与本案关联也不大。”经纪公司：“第一份录音，双方在协调房子涨价问题，里面有我们工作人员谈话，是工作人员主持下谈的，第二份录音没有实质性内容。”对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。
八、经纪公司提交的证据4.。郭培忠：“没有异议，是郭培忠交给孟齐办事用的产权证，产权证记载内容没有变化。郭培忠的亲弟弟郭XX是孟齐的丈夫。当时郭培忠的身份证和产权证交付给孟齐是想让孟齐帮助办理贷款，而且身份证早就拿回去了。现在身份证已经在郭培忠的手里，在没签合同之前就已经拿回去了，留下的只有身份证复印件。现在产权证在郭培忠手里，在知道打官司之后从孟齐手中要回。”孟齐：“没有异议，签合同时我带了房产证原件、郭培忠身份证复印件、上海的公证书、我自己的身份证原件。郭培忠年初的时候让我帮他做贷款，咨询用房子抵押。”对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。
九、当事人对经纪公司提交的证据5.没有异议，本院予以确认并在卷佐证。
十、经纪公司提交的证据6.。郭培忠：“信息内容没有异议，复印件与原件一致，我们没有给孟齐原件。”孟齐：“郭培忠给孟齐留的复印件，原件从来没在孟齐手里过，复印件提供给链家了。”经纪公司：“我们不能保证证据6.复印件就是最初的复印件。孟齐携带郭培忠身份证原件及她自己的身份证原件到场，我们公司当场把两个身份证自己复印留存。”经纪公司就其主张，未继续出示证据。对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。
十一、经纪公司提交的证据7.。郭培忠：“不知道是不是真实的。”孟齐：“没有异议，是否是在经纪公司复印的需要核实。”经纪公司：“是孟齐身份证原件在我单位自行复印的。”对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。
十二、经纪公司提交的证据8.。郭培忠：“郭培忠没有签字也没有授权。”孟齐：“郭培忠的签字是孟齐签的，上面签字是我本人签字。”对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。
十三、经纪公司提交的证据9.。郭培忠：“不认可，郭培忠没有授权也没有签字，上面身份信息中的身份证号与郭培忠本人信息不一致，授权不能成立。”孟齐：“委托郭培忠签字被划掉，原告说见到这份材料时没有被划掉。最下面孟齐签字是我签的，涂黑部分签字不是我写的。”经纪公司：“委托人郭培忠签字是孟齐签的被划掉了，是孟齐自己给划掉了，本人受托人“孟齐”是孟齐本人签字。”对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。
十四、经纪公司提交的证据11.证据12.证据15.。郭培忠：“郭培忠没有参与买卖合同，对原告的资料不清楚。”孟齐：“不清楚。”对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。
十五、经纪公司提交的证据13.。郭培忠：“没有授权也没有签字，也不追认。”孟齐：“上面郭培忠的签字是孟齐所签。”对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。
十六、经纪公司提交的证据16.。郭培忠：“孟齐夫妇自己委托约定，与郭培忠及郭培忠名下房产无关。涉案房屋是郭培忠本人购买的，没有孟齐与郭XX出资，还贷了款。”孟齐：“真实性认可，与本案无关。是孟齐提供给链家公司的，是链家公司要过去的。夫妻之间为买房子办过委托书。孟齐与郭XX对涉案房屋没有出资。”经纪公司：“当时签约时业务员了解到孟齐与郭XX对涉案房屋的出资关系，才让孟齐提供了这份材料。”
对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。
十七、经纪公司提交的证据17.声明人一栏无签字，不属于证据，本院不予认证。
当事人对本院调取的房屋档案材料无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郭培忠、郭XX（身份证号码×××）系兄弟关系，孟齐与郭XX系夫妻关系。
2009年8月21日，郭XX签署委托书，内容为：“委托人郭XX，受托人孟齐。我，委托人郭XX与妻子孟齐欲共同按揭贷款购买北京裕泰达房地产开发有限公司开发建设的位于北京市宣武区广安门外大街远见名苑国际公寓XXX室的二套房屋。现因我在上海工作，无法亲自办理贷款购房事宜，故委托妻子孟齐为我的代理人，代为办理贷款购买上述房屋的如下手续，一、与房产开发商签署商品房预售合同；二、与贷款银行签署上述房产的按揭贷款合同并办理抵押登记等相关事宜；三、办理上述房产的入住手续并缴纳相关费用；四、办理贷款银行放款后的后续还款事宜；五、办理上述房产产权手续的相关事宜。……”该委托书经公证（以下简称公证委托书）。
2009年8月12日，出卖人北京裕泰达房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）与买受人郭培忠签订北京市商品房预售合同，约定：“郭培忠购买房地产公司开发建设的位于宣武区广安门外大街红居危改小区二期项目用地红居危改二期7层719号房屋。”该合同落款买受人（签章）处为郭培忠签字，委托代理人（签章）处空白。2010年12月3日，上述合同涉及房屋的房屋所有权人登记于郭培忠名下，房屋坐落为北京市西城区广安门外大街xxx号（以下简称涉案房屋）。2011年3月9日，郭培忠与北京银行股份有限公司琉璃厂支行（以下简称北京银行）因个人住房商业贷款签订房屋抵押贷款合同，并以涉案房屋为抵押物办理抵押登记，北京银行为抵押权人。2015年10月28日，郭培忠与北京银行签订解除抵押权协议，并于同日注销了抵押登记。
2015年12月26日，在经纪公司的门店，孟齐持个人身份证原件、涉案房屋的房屋所有权证原件、郭培忠身份证复印件与孙瑞锦在经纪公司门店由经纪公司居间签订北京市存量房屋买卖合同，该合同内容有：“出卖人，郭培忠；买受人孙瑞锦。第一条房屋基本情况，（一）出卖人所售房屋坐落为西城区广安门外大街xxx。第二条房屋权属情况，（一）该房屋所有权证号为X京房权证宣字第X**号。第三条成交方式，出卖人与买受人通过经纪公司居间成交。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为2500000元。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1.买受人向出卖人支付定金20000元，直接支付给出卖人。（四）关于贷款的约定。买受人拟贷款1750000元。第五条房屋产权及具体状况的承诺。第六条房屋交付，3.出卖人收到全部购房款后3个工作日内将该房屋交付给买受人。第七条违约责任。第八条税、费相关规定。第九条权属转移登记。（五）当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第十条不可抗力。第十一条争议解决方式。第十二条本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。”上述合同落款出卖人（签章）处由孟齐书写“郭培忠孟齐代”，委托代理人处有孟齐签字；买受人处有孙瑞锦签字。孟齐收取孙瑞锦支付的定金20000元，未交郭培忠。
2015年12月26日，孟齐、孙瑞锦以上述方式还签署了居间服务合同、房屋交易保障服务合同、房地产经纪服务事项告知书、补充协议。补充协议内容有：“甲方（出卖方）郭培忠；乙方（买受方）孙瑞锦；丙方（居间方）经纪公司，第一条成交价格，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价2500000元。第二条关于房屋交易具体事宜的约定，1.定金，乙方支付首付款时定金视为首付款的一部分，（1）乙方于2015年12月26日将第一笔定金20000元自行支付甲方。4.首付款，（1）乙方于2016年3月15日前将第一笔首付款750000元以建委资金监管方式支付甲方。5.申请购房贷款，甲乙双方应于2016年2月20日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6.权属转移登记，甲乙双方同意，在2016年3月15日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。7.物业交割，甲乙双方应当在甲方收到全部购房款5日内，自行办理物业交割手续，丙方陪同。第三条税费的承担，全部由乙方负担。第四条违约责任。第五条其他。”补充协议落款甲方（出卖方）处郭培忠签名由孟齐代写，委托代理人处为孟齐签名；乙方（买受方）处有孙瑞锦签名。丙方（居间方）处有经纪公司印章，经办人处有冯波签名。
孟齐交由经纪公司复印留存的涉案房屋所有权证附记栏记载有抵押事项及抵押权注销事项。经纪公司将孙瑞锦、孟齐的身份证原件、郭培忠身份证复印件复印留存。经纪公司将孟齐提供的公证委托书复印留存。
经纪公司留存原件的授权委托书，内容有：“委托人郭培忠，身份证号×××；受托人孟齐。委托人欲通过居间人将位于宣武区广安门外大街xxx的房屋进行出售。就此事宜，委托人特授权受托人代其办理本授权委托书约定的事宜。受托人拥有下述第1-6项授权。1.受托人有权以委托人的名义与居间人就居间事宜进行洽商，签署居间及相关协议、履行居间及相关协议。2.受托人有权以委托人的名义签署买卖合同及相关协议。3.受托人有权以委托人的名义收取定金。4.受托人有权以委托人的名义收取购房款。5.受托人有权以委托人的名义享有北京市存量房屋买卖合同项下的权利。6.授权委托期限为一年。受托人在上述授权范围内所作的一切行为及签署的一切文件，委托人均予以承认并承担相关责任。”落款委托人处可见被笔划涂黑的“郭培忠”字样，日期填写为2015年12月26日。页脚，内容为：“本人（受托人）孟齐（签名）确认并承诺，本授权委托书由我提交给相关方且本授权委托书由委托人本人亲自签署并授权，本授权委托书真实、准确、有效。”该处孟齐签字是本人所签。上述授权委托书上出现的身份证号码属郭XX的。
2015年12月26日，由孙瑞锦及孟齐代郭培忠签署的文件还有《承诺不自行办理缴税、过户的声明》、网上签约授权委托书、未婚声明、代理人关于代理权的承诺书。其中，代理人关于代理权的承诺书（以下简称承诺书）的内容有：“本人孟齐受郭培忠的合法委托，代其出售坐落于北京市宣武区广安门外大街xxx室之房产（房产证号X京房权证宣字第X**号）并签署相关合同文本。本人谨在此郑重承诺，本人代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后5个工作日内提交委托人亲笔签字的授权委托书或公证的授权委托书。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。”承诺书落款承诺人（签字）处有孟齐签字，日期填写为2015年12月26日。
2016年1月30日，孙瑞锦签署家庭购房申请表、购房承诺书。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。就经纪公司留存的郭培忠身份证复印件是原件复印还是复印件再复印问题。经纪公司对其提交的郭培忠身份证复印件所主张的原件复印负有举证责任，经纪公司未出示相关证据，对经纪公司的主张本院不予采信。房屋所有权人应以房屋所有权证登记为准，孟齐出示公证委托书意在证明其对房屋具有处分权，而非代理权。
本案争议焦点为孟齐的行为是否属代理行为及是否构成表见代理。如属代理行为或构成表见代理，孟齐与孙瑞锦签订的北京市存量房屋买卖合同及相关文件所产生的权利义务及法律后果由郭培忠享有和承担，反之，对郭培忠不发生效力。
公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。在民事活动中，授权委托书是受托人具有委托人授权的凭证。在本案，留存在经纪公司的授权委托书上虽有受托人孟齐签字，但未经郭培忠授权签署。经纪公司由受托人自行承诺经委托人授权，存在法律风险，也违反一般常识。该授权委托书不能作为认定孟齐具有代理权的依据。
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。在房屋买卖交易前，或存在行为人代理出卖人与买受人之间就交易房屋曾经设立过房屋租赁关系，而此种延续交易的情形往往使买受人相信房屋出租受托人即行为人亦存在出售房屋的代理权，本案不存在此情形。买房是大投入的交易，买受人应对交易对手的身份严格注意。代理人与委托人之间存在的父母、子女、配偶等直系亲属关系，成为代理人持有委托人的身份证、房屋所有权证的合理理由，可使买受人相信行为人有代理权。在本案，孟齐与郭培忠的叔嫂关系非直系亲属，不具有紧密的财产关系，不足以构成在房屋买卖交易中作为相对人判断行为人具有代理权的身份条件。且授权委托书上记载的委托人身份证号码明显错误，稍加注意即可辨识。综上，孟齐的行为不构成足以使孙瑞锦客观上有充分理由相信孟齐具有代理权的表征，对孙瑞锦坚持孟齐行为构成表见代理的主张，本院不予支持。
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。在本案所涉及的北京市存量房屋买卖合同等合同、授权委托书、《承诺不自行办理缴税、过户的声明》、网上签约授权委托书，均无郭培忠签字，郭培忠亦未追认，且于诉讼中郭培忠对孟齐的售房行为仍坚持不追认，故孟齐的行为属没有代理权的个人行为，对郭培忠不发生效力。
综上所述，孙瑞锦要求继续履行合同的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条规定，判决如下：
驳回孙瑞锦的诉讼请求。
案件受理费13400元，由孙瑞锦负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 周 斌
二〇一六年十二月二十八日
书记员 苏晓明