甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民一初字第1159号
原告李婉婷区。
委托诉讼代理人：马雅娟，甘肃合睿律师事务所律师。
被告：甘肃永瑞房地产开发有限公司。
法定代表人：朱国尧，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：谢壮，甘肃奇盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：史晓宇，甘肃奇盛律师事务所律师。
被告谢岩钦。
委托诉讼代理人：杨飞鸿，甘肃东方人律师事务所律师。
原告李婉婷诉被告甘肃永瑞房地产开发有限公司（以下简称：永瑞公司）、谢岩钦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李婉婷的委托诉讼代理人马雅娟，被告永瑞公司的委托诉讼代理人史晓宇，被告谢岩钦及其委托诉讼代理人杨飞鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李婉婷向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与第一被告之间的房屋买卖合同；2、判令第一被告返�原告购房款708185.24元；3、判令第一被告支付原告至判决确定之日的利息（以708185.24元为基准计算，按照银行同期贷款利率，暂计算至2015年11月30日期间的利息为96305.44元）；4、判令第二被告对原告2011年3月28日支付的100000元及其利息承担连带责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年3月初,原告购买了第一被告预售的位于五里铺干休所地块的兰州市创意国际商贸城（下称创意城）负一楼的铺面一间,约定交房时间为2014年6月。2011年3月26日，原告按照第一被告的要求将100000元购房款汇入了第二被告帐户,3月28日，第一被告出具了收据。后经原告与第一被告沟通,第一被告同意原告的铺面由负一楼换至三楼108号,交房时间不变。2014年1月初,第一被告通知原告房子快要峻工交付,催付余款,原告在1月16日与23日分别向第一被告支付了200000元与408185.24元购房款。但时至今日,由第一被告承建的创意城房子还未交付原告。自2014年6月至今,原告多次找第一被告与第二被告要求交付房屋或者返还购房款,但二被告均置之不理，原告诉至法院。
被告永瑞公司辩称，被告永瑞公司从未预售过房屋，也未收到任何款项，且签订合同时被告永瑞公司也未取得房屋预售许可证。本案被告永瑞公司已报案，已涉及刑事，永瑞公司建议法院将本案已送公安机关。
被告谢岩钦辩称，一、答辩人是受被告永瑞公司的委托，代为收取诚意金及售房款。2011年3月1日，被告永瑞公司向答辩人出具了《招商招租授权委托书》，委托答辩人代表公司与商户签订租房、售房合同;代收商户诚意金、定金、意向金等。被告永瑞公司还将公司法定代表人、执行董事的职权委托给了答辩人行使。因此答辩人的行为是代表永瑞公司的职务行为，并非个人行为。二、答辩人账户中所收到的商户诚意金及售房款，答辩人已通过朱国尧和陈良同全部转付给被告永瑞公司，答辩人自己并未占有这些款项。根据权利义务相一致原则，本案民事责任也应当由第一被告承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：
被告永瑞公司是2005年12月7日在兰州市工商行政管理局依法登记设立的有限公司。位于兰州市城关区东岗东路的“兰州军区五里铺干休所改造暨兰州创意国际商贸城”项目系被告永瑞公司与中国人民解放军兰州五里铺离职干部休养所联合建设的项目。为筹措项目建设资金，自2011年1月起，被告永瑞公司即通过多渠道对项目进行融资。在融资过程中，被告永瑞公司法定代表人朱国尧于2011年1月2日向股东叶成岳出具《特别授权委托书》一份，委托叶成岳为特别授权代理人，依照法律规定和公司章程规定，行使朱国尧在永瑞公司的全部股东权利及永瑞公司执行董事、法定代表人职权，被告永瑞公司在该《特别授权委托书》上加盖公章。2011年3月1日，被告永瑞公司向被告谢岩钦出具了《招商招租授权委托书》，委托被告谢岩钦全权负责“兰州创意国际商贸城”招商、招租工作到该项目全部开发完成、全部建筑面积出租或销售完毕为止，具体的授权权限如下：1、代表公司招商招租锁定商户；2、代表公司与商户签订租房、售房合同；3、代表公司代取商户的诚意金、定金、意向金、租房、售房款项等；4、满足商户要求的其他权利。另，公司将法定代表人、执行董事职权委托谢岩钦行使，由谢岩钦全面主持公司的全部工作，任何人不得提出异议。
2011年3月26日，原告李婉婷就认购“兰州创意国际商贸城”-1F商铺，向被告谢岩钦付款10万元，被告向原告开具了收取-1F诚意金10万元的收据一张，该收据中的经办人一栏中加盖了案外人林贤通的私章。2014年1月16日、1月23日，原告李婉婷持其农业银行卡以刷卡形式分别向被告永瑞公司付款200000元、408185.24元作为其购买“兰州创意国际商贸城”3F-108号商铺的诚意金，被告永瑞公司向原告开具收款收据一张。后被告永瑞公司未与被告谢岩钦收取诚意金的包括原告在内的客户签订商品房买卖合同并交付商铺，这些商户遂将林贤通、谢岩钦控告至兰州市公安局，要求追究非法吸收公众存款罪的刑事责任。2016年7月19日，兰州市公安局以经侦查没有犯罪事实为由，向王芙蓉等人出具了不予立案通知书。现原告诉讼来院，要求被告退�收取的诚意金并支付利息损失。
另查明，被告永瑞公司设立时的注册资本为人民币1000万元，股东为朱国尧、陈松汉、叶成岳、陈建忠、余建静、陈良同六人。2007年3月15日，股东余建静退出，其股份转让给了股东朱国尧。2010年1月18日，股东朱国尧将其部分股份转让给了股东陈松汉、陈建忠、陈良同，至此，各股东在被告处所持股份为朱国尧255万元、陈松汉215万元、陈建忠185万元、陈良同175万元、叶成岳170万元。朱国尧担任被告公司法定代表人。
2011年1月8日，股东朱国尧、陈良同作为甲方，叶成岳作为乙方，被告永瑞公司作为丙方签订《融资协议书》，朱国尧、陈良同共同从叶成岳处借款5000万元，月利息为1.5%，借款期限6个月；被告永瑞公司为该笔借款承担连带保证责任。同时该协议还约定甲乙双方同意于协议签订后一个月内签署《股权转�协议》，将甲方持有的永瑞公司43%股权转让给乙方或乙方指定人员，甲方同意将上述股权委托给乙方管理。同年4月2日，永瑞公司股东陈良同为甲方，叶成岳为乙方签订《股权转让协议》，载明“双方均系永瑞公司现有股东，甲方将其所持永瑞公司17.5%的全部股权转让给乙方，乙方向甲方支付股权转让款为人民币175万元……。”同日，双方又签订《补充协议》，载明：将《股权转让协议》第二条中的乙方向甲方支付的股权转让价款由人民币175万元变更为5250万元……”。
同年7月8日，股东朱国尧、陈良同作为甲方，叶成岳作为乙方，被告永瑞公司作为丙方签订《融资协议书》的补充协议书，载明“甲方向乙方的借款5000万元于2011年7月8日到期。到期后甲方未按期向乙方偿还借款本息及财务顾问费用，甲、乙、丙三方在签署《融资协议书》的同时将甲方�持永瑞公司43%的股权托管给了乙方，并向乙方或乙方指定人员出具了特别委托授权书，甲、乙、丙三方在《融资协议书》中约定，甲方在签署《融资协议书》后一个月内签署《股权转让协议》，将甲方持有的永瑞公司43%的股权转让给乙方或乙方指定的人员。现甲方并未在约定的时间内与乙方签署《股权转让协议书》，为解决甲方违约问题，甲乙丙三方经充分平等协商，就甲方继续履行所签订的《融资协议书》等事宜达成以下条款：（1）甲方所持有的永瑞公司43%的股权价值经双方充分评估后作价含已投入资金为壹亿贰仟玖百万元（3亿元×43%＝1.29亿元）。（2）现由于甲方无力偿还乙方的借款本息及财务顾问费用，甲方自愿将所持永瑞公司43%的股权以壹亿贰仟玖百万元的价格转让给乙方。（3）在甲方所持永瑞公司43%的股权未完成股权转让变更登�备案手续前质押给对方，并由甲方负责办理股权质押手续。（4）在甲方未完成股权转让变更登记备案手续前甲方委托乙方行使甲方在永瑞公司的全部股东权利及永瑞公司执行董事、法定代表人一切职权，甲方向乙方出具特别授权委托书。甲方保证并承诺，乙方在行使授权权限时，任何人不得干涉、阻挠或提出异议。”同年7月20日，股东朱国尧、叶成岳在《融资协议书》及补充协议书首页上分别书写“此协议作废”并签字。
2011年10月，被告永瑞公司召开股东会，同年10月15日的股东会决议载明：“1、股东变更：公司原股东为朱国尧、陈松汉、陈建忠、陈良同、叶成岳，现变更为叶成岳、陈松汉、陈建忠，原股东朱国尧、陈良同依法退出公司股东会。2、出资变更：公司股东原出资情况为朱国尧255万元、陈松汉215万元、陈建忠185万元、陈良同175万元、叶成岳170万元。现变更为叶成岳600万元，陈松汉215万元，陈建忠185万元，其中原股东朱国尧将出资的255万元、原股东陈良同将出资的175万元转让给叶成岳。3、公司原执行董事由股东朱国尧担任，现变更为股东叶成岳担任，免去朱国尧公司执行董事职务。公司原法定代表人由原股东朱国尧担任，现变更为由股东叶成岳担任，免去朱国尧公司法定代表人职务。公司原监事由股东陈松汉担任，现变更为由股东陈建忠担任，免去陈松汉公司监事职务。4、修改公司章程。”该股东会决议落款处有叶成岳、陈松汉、陈建忠、朱国尧、陈良同的名字，但决议及相关文件仅抄送于兰州市工商局专业市场分局。2012年9月19日，永瑞公司向兰州市工商行政管理局提出法定代表人变更登记申请。2013年7月26日，兰州市工商行政管理局作出（兰工商）登记内变字（2013）第3号准予变更登记通知书，对永瑞公司法定代表人作出变更登记行政行为，永瑞公司法定代表人由股东朱国尧变更为叶成岳。
2011年9月15日，股东叶成岳以股东陈良同为被告，永瑞公司为被告诉至本院，要求确认双方签署的《股权转让协议》及《补充协议》合法有效，判令陈良同继续履行《股权转让协议》及《补充协议》，协助叶成岳将陈良同持有的永瑞公司17.5%的股权变更至叶成岳名下。陈良同则提出反诉要求撤销双方签订的《股权转让协议》。该案经一审判决、二审发回重审后，本院于2013年11月4日作出（2012）城民二初字第546号判决书，判决撤销叶成岳与陈良同于2011年4月2日签订的《股权转让协议》，驳回叶成岳的诉讼请求。2014年5月4日，兰州市中级人民法院作出（2014）兰民二终字第120号民事判决书，维持了本院（2012）城民二初字第546号判决。
2013年8月7日，股东陈良同将兰州市工商行政管理局作为被告，永瑞公司作为被告起诉至本院，要求撤销（兰工商）登记内变字（2013）第3号准予变更登记通知书，恢复永瑞公司原法定代表人。本院于2015年2月28日作出（2013）城行初字第109号行政判决书，判决撤销兰州市工商行政管理局作出的（兰工商）登记内变字（2013）第3号准予变更登记通知书。该判决于2015年8月5日被兰州市中级人民法院（2015）兰行终字第56号行政判决书予以维持。在该行政判决书查明的事实中记载：“2011年10月25日，被告永瑞公司召开股东会，形成以下决议内容：一、撤销同年10月15日作出的股东会会议决议。二、…。三、撤销朱国尧所有写给叶成岳的一切法人委托授权书。该股东会决议下方的股东签名中未见叶成岳签字。”
再查明，自被告永瑞公司股东之间发生纠纷起，被告永瑞公司多次向省、市公安、检察�关报案称股东叶成岳伙同社会人员林贤通借永瑞公司之名搞非法集资，要求追究刑事责任。在2011年12月15日被告永瑞公司出具给甘肃省公安厅《叶成岳涉嫌非法集资的报告》中提到“2011年1月5日，我公司法定代表人朱国尧授权股东叶成岳行使公司执行董事、法人代表职权。授权期间叶成岳擅自与林贤通签订了（项目招商合同），林贤通利用我公司的项目招商，按每户30万元到200万元不等的标准非法集资……”，但公安、检察机关对此均未立案。2014年4月，林贤通与薛文统预谋抢占兰州市城关区兰州军区五里铺干休所施工工地，并于同年4月7日凌晨实施这一行为，致使65名工地人员受伤，施工设施及个人财产被损坏，造成重大经济损失。林贤通、薛文统等人以犯聚众扰乱社会秩序罪被追究刑事责任。
又查明，被告谢岩钦分别在中国农业银行及皋兰县农村信用合作联社东岗分社（以下简称：皋兰信合东岗分社）开立了私人账户用于收取各商户交纳的诚意金。其中大部分商户的诚意金均打入被告在皋兰信合东岗分社三个账户内。自2011年3月21日至2011年7月14日，被告在皋兰信合东岗分社开立的账户内有253笔10万到200万元不等的款项打入，共计金额为8830万元。被告谢岩钦于2011年3月29日至2012年5月24日期间向孙加微、谢亮亮、孙云海、林贤通等人分别转出大额款项共计14笔，共8830万元。截止2014年12月21日，被告谢岩钦该账户余额为29513.81元。自2011年3月22日至2011年4月27日，被告开立的账户共收入92笔款项，共计3485万元，支出3479.68万元，最大一笔支出为2011年3月29日付给孙加微的3100万元。截止2014年12月21日，该账户余额为76433.39元。自2011年3月22日至2011年9月1日，被告开立的账户共收入57笔款项，共计1940万元，支出1940万元，最大一笔支出为2011年3月29日付给孙加微的1360万元。上述谢岩钦开立的三个账户共收入402笔款项，计1.4255亿元，支出1.424968亿元。上述款项中的大部分转入了孙加微账户，孙加微系案外人林贤通的妻子。而2014年原告等人打入被告永瑞公司账户的诚意金，根据银行流水显示，永瑞公司向谢岩钦、孙加微等人大额支付3080万元；对外借款及小额支付310万元。
现“兰州创意国际商贸城”已建成并取得预售许可证，非住宅面积为82175.05平方米，已售面积为81154.78平方米，可售面积1020.27平方米。
本院认为，关于原告要求解除其与被告永瑞公司之间的房屋买卖合同的请求，原告提交的《甘肃永瑞房地产开发有限公司铺号确认单》中，没有加盖被告永瑞公司印章，没有所购商铺的具体位置等房屋买卖合同的主要内容，且被告永瑞公司否认与原告签订了房屋买卖合同，可以认定�告与被告永瑞公司之间不存在房屋买卖合同，故对原告该请求，本院不予支持。原告现要求被告返还的诚意金包括两部分，即其交付给被告谢岩钦的诚意金10万元及直接交付给被告永瑞公司的诚意金608185.24元。对于原告直接交付给被告永瑞公司的诚意金608185.24元，因被告永瑞公司客观上未与原告签订房屋买卖合同、向原告交付商铺，故其应当向原告退还该部分诚意金。而对于被告谢岩钦收取的诚意金10万元，我国民法通则规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。“兰州创意国际商贸城”建设之初，存在资金不足的实际情况，根据被告永瑞公司提供的相关证据显示，被告永瑞公司决定多渠道融资。在融资过程中，被告永瑞公司法定代表人朱国尧于2011年1月2日授权股东叶成岳行使公司执行董事、法定代表人职权。根据被告永瑞公司2011年10月15日股东会决议内容以及2011年10月25日股东会决议“撤销朱国尧所有写给叶成岳的一切法人委托授权书”可知，被告永瑞公司股东对于朱国尧向叶成岳出具授权委托书是知情且同意的。而其后被告永瑞公司又在叶成岳取得授权后，向被告谢岩钦出具了招商招租授权委托书，委托被告谢岩钦代表永瑞公司就“兰州创意国际商贸城”进行招商招租、代收诚意金、定金、意向金、租房、售房款项等，该委托不违反法律的强制性规定，应属有效。被告谢岩钦在授权范围内行使的收取原告诚意金行为应当视为被告永瑞公司的行为，相应的民事责任应当由被告永瑞公司承担，因此被告永瑞公司亦应当向原告返还其交纳的诚意金10万元，本院对原告的该部分诉讼请求予以支持。关于被告永瑞公司辩称其从未委托被告谢岩钦对外招商的主张，虽然被告永瑞公司提供了一系列公司股权转让、法定代表人变更的生效裁判文书以证明叶成岳给被告谢岩钦的授权不是其公司行为，但原告提供的朱国尧给叶成岳出具的委托书能够与《招商招租授权委托书》形成证据链证明被告谢岩钦的招商行为系被告永瑞公司的委托招商行为，且被告永瑞公司内部在2011年9月至2015年期间发生的股权转让纠纷、法定代表人变更工商登记行政纠纷等并不能影响被告谢岩钦2011年3月1日受被告永瑞公司委托代为招商和收取诚意金行为的效力，因此本院对被告永瑞公司的该项辩称不予采纳。
关于原告要求被告赔偿利息损失的诉讼请求。本院认为，虽然被告永瑞公司在收取原告诚意金多年后，仍未与原告签订购房合同、向原告交付商铺，给原告造成了一定损失，但原告交纳诚意金的行为�表明其在该商铺建成后，以期待取得商铺的经营权，但对于交纳诚意金后，是否必然取得商铺的经营权以及具体商铺的位置、面积等重要事项，双方并无明确约定。而且兰州市城关区“东部商圈”的商机纵然难得，但原告在选择商机时，应当尽到合理谨慎的注意义务，因此，原告对于该利息损失也负有一定责任，本院对原告按照中国人民银行三年期贷款基准利率分段计算要求被告赔偿利息损失的请求予以部分支持，判令被告按同期银行贷款利率向原告赔偿利息损失，该损失按年利率4.75%计算。故被告应当向原告赔偿的10万元诚意金利息损失为22220.3元（自2011年3月26日至2015年11月30日，共计4年8个月零4天，100000×4.75%×4+100000×4.75%÷12×8+100000×4.75%÷365×4≈22220.3），应当向原告赔偿的200000元诚意金的利息损失为17781.1元（自2014年1月16日至2015年11月30日，共计1年10个月零14天，200000×4.75%×1+200000×4.75%÷12×10+200000×4.75%÷365×14≈17781.1），应当向原告赔偿的408185.24元诚意金的利息损失为35917.9元（自2014年1月23日至2015年11月30日，共计1年10个月零7天，408185.24元×4.75%×1+408185.24元×4.75%÷12×10+408185.24元×4.75%÷365×7≈35917.9），同时被告永瑞公司还应当依照上述标准向原告赔偿利息损失至诚意金实际返还之日止。
同时，根据本案查明的事实可知，被告谢岩钦收取诚意金后，并未将该款项移交给被告永瑞公司，而是转入了案外人林贤通、孙加微等人的账户。现被告谢岩钦并无证据证明其将收取的款项转给他人的行为系被告永瑞公司委托，被告永瑞公司给被告谢岩钦出具的委托书也未明确约定所收款项的处理方式，因此被告谢岩钦将所收诚意金转给他人的行为属于被告永瑞公司授权不明�被告谢岩钦超越授权行使的行为，该行为未经被告永瑞公司的追认，被告谢岩钦作为代理人，也应当对其收取的原告诚意金及产生的相应利息损失承担连带返还、赔偿责任。
综上所述，被告谢岩钦收取原告诚意金的行为系其受被告永瑞公司委托而实施的行为，其行为的法律后果应当由被告永瑞公司承担，因此被告永瑞公司应当向原告返还诚意金并承担相应的利息损失，但被告谢岩钦对其收取后擅自处分部分诚意金的返还，应当承担连带责任。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、第六十五条第三款、第六十六条第一款、第一百零八条之规定，判决如下：
一、被告甘肃永瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告李婉婷退还购房诚意金608185.24元，并赔偿利息损失53699元（利息损失计算至2015年11月30日，此后产生利息损失由被告甘肃永瑞房地产开发有限公司按年利率4.75%的标准承担至实际退还诚意金之日止）；
二、被告甘肃永瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告李婉婷退还购房诚意金100000元，并赔偿利息损失22220.3元（利息损失计算至2015年11月30日，此后产生利息损失由被告甘肃永瑞房地产开发有限公司按年利率4.75%的标准承担至实际退还诚意金之日止）；被告谢岩钦对被告甘肃永瑞房地产开发有限公司的该笔债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告李婉婷其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11845元，由原告李婉婷共负担204元，被告甘肃永�房地产开发有限公司共负担11641元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审判长 瞿 梅
审判员 柴宗海
审判员 丁雨宁
二〇一七年四月一日
书记员 陈 琳