河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫10民终2410号
上诉人(原审原告、反诉被告)：河南万象地产有限公司，住所地许昌经济技术开发区屯里路。
法定代表人：王福增，该公司董事长。
委托代理人：李新霞，河南君志合律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：寇顺兴，男，1947年1月22日生，汉族，住许昌市魏都区。
上诉人河南万象地产有限公司（以下简称万象公司）、寇顺兴因物权保护纠纷一案，不服河南省许昌市建安区人民法院（2015）许县民一初字第32号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年07月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人河南万象地产有限公司的委托代理人李新霞，上诉人寇顺兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
河南万象地产有限公司上诉请求：撤销原判第二项，依法改判寇顺兴向万象公司支付赔偿金。事实和理由：一、寇顺兴占用万象公司土地和房屋事实清楚，且寇顺兴已经利用该房屋出租盈利，所以应当向万象公司赔偿损失。1、寇顺兴所主张的法律关系是租赁关系，该关系并不能对抗万象公司取得的房屋所有权。2、寇顺兴恶意无权占有房产，其行为导致万象公司取得所有权后却无法行使合法权利，从2010年来万象公司遭受了巨大的损失，寇顺兴应当向万象公司支付赔偿金。3、寇顺兴一直对外转租，他没有损失并且以此获利。该房屋出租租金的市场价值在35万元/年左右，综上，寇应当赔偿万象公司损失。
寇顺兴辩称，上诉人上诉理由不成立，我占有房屋是合法占有，是基于租赁而占有并享有土地使用权。所以我不应当支付赔偿金。
寇顺兴上诉请求：撤销原判第一、三项，依法改判万象公司向寇顺兴解决水电不通的遗留问题，支付损失赔偿。事实与理由：1、我占有房屋是合法占有，是基于租赁而占有并享有土地使用权。2、万象公司不是抵押权人，抵押权人是许昌银行，2009年4月14日许昌银行对涉案房产就办理了过户，抵押权已经实现。许昌银行认可我占有，即认可我租赁，有拍卖书和瑕疵书说明为证，同时租赁、占有并没有妨碍银行行使抵押权，更没有妨碍银行行使物权（出售及拍卖房屋），银行拍卖是附加条件的民事拍卖行为，拍卖资产存在部分房产（金彩虹的公寓楼）被他人占用，存在使用权纠纷，该遗留问题需要买受人协商解决，委托方及拍卖人不承担任何相关责任及由此产生的任何费用。3、万象明知拍卖部分房产被他人占有而仍然竞拍竞买，这说明万象是认可了附加条件的，该遗留问题需要买受人协商解决，所以拍卖资产才低于本价一千余万元。当时该拍卖资产价值3000余万元，万象公司1750元的价格竞拍成功，这之间的差价就是就是因为我占用了部分资产而导致的结果。
万象公司答辩称，一、万象公司合法取得争议房屋的所有权，寇顺兴无权占有。2010年9月9日，万象公司从中原银行（原许昌市城市信用合作社）处通过拍卖程序取得讼争土地使用权以及地上建筑物、附属物所有权，依法对本案争议房屋享有占有、收益、使用和处分的权利。寇顺兴虽然于2007年8月已与金彩虹公司签订租赁合同，但金彩虹公司并未取得房屋所有权，金彩虹无权出租；而即便存在合法有效租赁关系，在本案房屋先抵押后租赁情况下，寇顺兴所主张的租赁关系并不能对抗万象公司所享有的权利，依据担保法及城镇房屋租赁的司法解释的规定，寇顺兴所主张的租赁关系并不影响万象公司依法行使权利。其上诉称抵押权已经不存在，不适用担保法的规定，不符合事实和法律规定。二、拍卖成交确认书并不能证明寇顺兴合法占有涉案房产。拍卖成交确认书及瑕疵说明中对寇顺兴占用状态的表述，不能认定为其已合法占有，而且也从中不能得出许昌银行和万象公司认可其占有的结论，寇顺兴上诉称许昌银行认可其占有没有依据。三、寇顺兴上诉要求解决水电不通及赔偿损失没有事实和法律依据，不应予以支持。寇顺兴租赁房屋的法律关系依法并不能对抗房屋所有权人，本案争议房屋寇顺兴一直恶意无权侵占，严重侵害了万象公司的合法权益，对其解决水电诉求不应支持。而且寇顺兴占用房屋并无符合情理的租赁房屋的交易习惯和目的，从用途称雇人来看管房屋，这种行为明确证明其明知且恶意侵占房屋；同时，寇顺兴明知自己没有所有权，仍违法将房屋随意向外转租，其所提出的“受到侵害、遭受损失”明显违背事实;即便寇顺兴所称的损失确实存在，万象公司无任何侵害寇顺兴合法利益的行为，也与该损害后果没有任何因果关系，事实上，万象公司从２０１０年通过拍卖取得房屋所有权后，却一直因为寇顺兴的恶意无权占有行为导致万象公司不能行使房屋权利，万象公司才是真正受到侵害、遭受损失的一方。故万象公司不应赔偿寇顺兴任何损失，寇顺兴还应赔偿万象公司损失。综上，万象公司认为，原告取得的土地使用权、房屋所有权合法有效，依法应当受到保护，寇顺兴占有、使用土地、房屋的行为没有合法依据且严重损害了万象公司的合法权益，请求依法驳回其上诉请求。
万象公司向一审法院起诉请求：1、寇顺兴排除妨害、返还占用万象公司的房屋和土地；2、寇顺兴赔偿万象公司损失20万元；3、本案的诉讼费由寇顺兴承担。
寇顺兴向一审法院反诉请求：1、万象公司排除妨害，开通出租房屋应当具备基本的水电使用条件；2、万象公司赔偿寇顺兴损失2247912元；3、本案的诉讼费由万象公司承担。
一审法院认定事实：河南华正实业股份有限公司（以下简称华正实业公司）于1991年12月1日至2000年3月1日期间向许昌市城市信用合作联社借款1400万元，华正实业公司于1999年4月28日以其39787平方米的土地作抵押进行担保，双方签订土地使用权抵押合同，并在许昌县国土资源局办理城镇国有土地使用权抵押许可证，期限为1999年4月28日至2000年4月27日。2000年2月23日，双方再次签订土地使用权抵押合同，并于2000年4月28日在许昌县国土资源局办理城镇国有土地使用权抵押许可证，期限为2000年4月28日至2001年4月27日。
2001年8月17日，华正实业公司将其地上房屋以出资形式转让给许昌金彩虹印染有限公司（以下简称金彩虹公司），2002年9月12日许昌县人民政府为金彩虹公司颁发了第052002031号、052002032号、052002033号、052002034号、052002035号、052002036号、052002037号、052002038号、052002039号房屋所有权证。
2004年3月9日，许昌市城市信用合作联社将该1400万元的债权转让给许昌市城市信用社，许昌市城市信用社依法向许昌市中级人民法院提起诉讼。2004年11月8日，许昌市中级人民法院作出（2004）许民二初字第35号民事判决书，判决华正实业公司归还许昌市城市信用社借款本金1363．53万元及利息。因华正实业公司未依法履行许昌市中级人民法院作出的（2004）许民二初字第35号民事判决书，许昌市城市信用社向许昌市中级人民法院申请强制执行，2006年6月20日，许昌市中级人民法院作出（2006）许法执裁字第30号执行裁定书，将华正实业公司位于尚集镇高新技术开发区39787平方米的土地使用权以评估价3182960元抵偿许昌市城市信用社（后更名为许昌市商业银行）的借款。2008年7月23日，许昌市商业银行对上述土地办理了许昌县国用（2008）第0005792号、（2008）第0005793号国有土地使用权证。
2005年6月，许昌市城市信用社不服许昌县人民政府为金彩虹公司颁发房屋所有权证的行政行为，诉至该院。2007年5月，该院作出（2007）许县法行初字第03号、第04号、第05号、第06号、第07号、第08号、第09号、第10号、第11号行政判决书，判决撤销许昌县人民政府为金彩虹公司颁发房屋所有权证的行为。许昌县人民政府及作为第三人的金彩虹公司均不服该行政判决书，提起上诉，2007年11月，许昌市中级人民法院作出（2007）许行终字第80号、第81号、第82号、第83号、第84号、第85号、第86号、第87号、第88号终审行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2008年12月2日，许昌市中级人民法院作出（2008）许法执裁字第07-136-3号执行裁定书，将华正实业公司位于尚集镇××国道西侧（土地证××为××用××字××、××）土地上全部建筑物以流拍保留价13102141元抵偿给许昌市商业银行（原许昌市城市信用社）。
2009年2月6日，许昌县房地产产权登记发证办公室在报纸上发出撤销房屋所有权证公告，公示根据生效的行政判决书，许昌县人民政府于2002年9月12日核发的位于许昌县尚集镇的金彩虹公司的第052002031号、052002032号、052002033号、052002034号、052002035号、052002036号、052002037号、052002038号、052002039号房屋所有权证已被撤销。
2009年4月14日，许昌县人民政府对位于许昌县××国道西侧的房产为许昌市商业银行颁发第A0007281号、第A0007281号、第A0007282号、第A0007283号、第A0007284号、第A0007285号、第A0007286号、第A0007287号、第A0007288号、第A0007289号、第A0007290号、第A0007291号、第A0007292号、第A0007293号、第A0007294号、第A0007295号、第A0007296号、第A0007297号、第A0007298号、第A0007299号、第A0007300号、第A0007301号、第A0007302号房屋所有权证。
2010年9月9日，原告万象公司通过河南胜德拍卖有限公司以1750万元的拍卖价款依法取得许昌银行股份有限公司位于许昌县××国道西侧的两宗土地使用权和地上建筑物、附属物，并签订《拍卖成交确认书》，该成交确认书中第七条其他需要约定的事项约定：“1、拍卖资产存在部分房产（金彩虹公寓楼）被他人占用，使用权存在纠纷，该遗留问题需买受人负责协商处理解决，委托方及拍卖人不承担任何相关责任及由此产生的一切费用……”。
2010年12月14日，许昌县人民政府为原告万象公司颁发上述土地的国有土地使用权证（证号：许昌县国用（2010）第0006008号、第0006009号）。
2011年11月25日，许昌县人民政府为原告万象公司颁发上述土地上房产的房屋所有权证（证号：许县房权正字第A0013214A、A0013215A、A0013216A、A0013217）。
2007年8月5日，金彩虹公司将位于尚集镇107国道西侧临路该公司院内的楼房一栋六层（金彩虹公寓楼）整体出租给寇顺兴使用，并签订房屋租赁合同一份，该租赁合同约定：该租赁房屋的用途及使用方法由承租方寇顺兴自行决定，租赁期限为20年，自2007年8月15日起至2027年8月15日，租金为前12年每年4万元，以后8年每年5万元，在合同签订后一次性交纳前12年的租金48万元……。2007年8月20日寇顺兴向金彩虹公司缴纳租金48万元。
2009年1月11日，金彩虹公司的法定代表人苏建军与被告寇顺兴签订房屋租赁补充协议，该补充协议约定：因出租方未按原约定时间向承租方交房，现双方达成补充协议，一、……；二、金彩虹公司同意将其厂院内的职工火房、餐厅及职工澡堂（含道路）配套出租给寇顺兴使用……；三、金彩虹公司出租的房屋应当具备基本的水电使用条件……；四、双方于2007年8月5日签订的房屋租赁协议仍然有效，但寇顺兴不再要求金彩虹公司承担相应的违约责任……。
2014年8月17日，被告寇顺兴与案外人王继红签订房屋转租合同，被告寇顺兴将租赁金彩虹公司的位于尚集镇107国道西侧临路六层楼房（金彩虹公司公寓楼）转租给王继红使用，同时约定房屋的交付时间为2014年11月19日之前，寇顺兴转租范围应当具备基本的水电使用条件，租赁期限为原金彩虹公司与寇顺兴签订房屋租赁合同的全部年（即20年），租金为前二年为33万元／年，自第三年起，租金在前一年度的基础上增加5％，即34．65万元，第四年为36．3825万元，第五年为38．2016万元，以此类推，每年递增。双方合同签订后，因租赁楼房水电不通，租赁合同未履行。2007年2月，许昌市城市信用社将名称变更为许昌市商业银行（全称为许昌市商业银行股份有限公司）。
一审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人均不得侵犯。公民合法的财产权受法律保护。《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
1、关于金彩虹公司与被告寇顺兴签订的房屋租赁合同对原告万象公司是否具有约束力及关于原告万象公司要求被告寇顺兴排除妨害、返还占用的房屋、土地并赔偿损失的请求是否符合法律规定问题。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，金彩虹公司与被告寇顺兴于2007年8月5日签订房屋租赁合同时，涉案租赁物（金彩虹公寓楼）房屋权属纠纷的行政诉讼虽然正在进行，但只能说明涉案房屋所有权存在争议，但并不能据此否认涉案房屋的所有权仍然属于金彩虹公司。但该涉案房屋在出租前已设立抵押权，且抵押权人许昌市商业银行因实现抵押权而获得本案涉案房屋及土地的所有权和使用权，即许昌市商业银行于2008年7月23日办理了国有土地使用权，于2009年4月14日办理了房屋使用权证，且金彩虹公司关于本案涉案房屋的房产证被依法撤销，故该涉案房屋新的所有权人不受被告寇顺兴与金彩虹公司之间租赁合同的约束，而本案原告万象公司作为涉案房屋新的所有权人亦不受寇顺兴与金彩虹公司之间租赁合同的约束。原告万象公司作为涉案房屋新的所有权人基于其所有权可以要求占有该涉案房屋的被告寇顺兴排除妨碍、返还被占用的房屋、土地。至于原告万象公司要求被告寇顺兴赔偿其损失20万元的诉求，因无证据予以证明，故对该请求该院不予支持。
2、关于被告寇顺兴反诉要求原告万象公司排除妨碍、开通出租房屋应具备的水电适用条件的反诉请求是否符合法律规定问题。该院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条之规定，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。被告寇顺兴的反诉与本诉的诉讼请求之间具有因果关系，故应合并审理。因被告寇顺兴与金彩虹公司2007年8月5日签订的房屋租赁合同对原告万象公司不具有约束力，故被告寇顺兴依据该租赁合同而要求万象公司排除妨碍、开通出租房屋应具备的水电使用条件的反诉请求因于法无据，该院不予支持。
3、关于被告寇顺兴因租赁合同不能履行造成的各种损失问题。其可以基于租赁合同向出租方金彩虹公司主张，本案不作处理。遂依法判决：一、被告寇顺兴于本判决生效后三十日内排除妨碍、返还原告河南万象地产有限公司的房屋及土地；二、驳回原告河南万象地产有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告寇顺兴的反诉请求。本诉案件受理费4300元，由原告河南万象地产有限公司承担。反诉案件受理费12392元，由反诉原告寇顺兴承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院认定事实与原审法院认定一致。
本院认为，许昌市商业银行基于抵押权取得了涉案土地及其上附属房产的所有权，虽然寇顺兴在此前与金彩虹公司签订了租赁协议，但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”，所以寇顺兴的租赁权不能对抗许昌市商业银行。寇顺兴在许昌市商业银行取得所有权后虽然仍占有着涉案房产，但是，寇顺兴与金彩虹公司签订租赁合同后，其所占有的房屋始终未通水电，寇顺兴没有证据证明许昌市商业银行默示同意其继续租赁。2010年9月9日，万象公司通过河南胜德拍卖有限公司以1750万元的拍卖价款依法取得许昌银行股份有限公司位于许昌县××国道西侧的两宗土地使用权和地上建筑物、附属物，并签订《拍卖成交确认书》，该成交确认书中第七条其他需要约定的事项约定：“1、拍卖资产存在部分房产（金彩虹公寓楼）被他人占用，使用权存在纠纷，该遗留问题需买受人负责协商处理解决，委托方及拍卖人不承担任何相关责任及由此产生的一切费用……”。万象公司自《拍卖成交确认书》生效之时，即承继了原权利人许昌市商业银行的权利。万象公司有权利要求寇顺兴排除妨碍、返还被占用的房屋、土地。因为万象公司没有提供证据证明寇顺兴占有房屋造成了其损失，故万象公司的上诉请求本院不予支持。综上所述，万象公司、寇顺兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16692元，由河南万象地产有限公司负担4300元，由寇顺兴负担12392元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙志强
审 判 员 秦东亮
代理审判员 李柯远
二〇一七年十一月二日
书 记 员 李永慧