广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤07民终1086号上诉人(原审被告)：开平富琳裕邦房地产开发有限公司，住所地广东省开平市。法定代表人：牛加强，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓鸿发，广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁炜俊，广东风采新纪元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁锡照，男，1993年2月20日出生，汉族，住广东省开平市。上诉人开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称富琳裕邦公司）因与被上诉人梁锡照商品房预售合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2017）粤0783民初3194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富琳裕邦公司上诉请求：变更一审判决第一项为富琳裕邦公司应向梁锡照支付2016年1月1日至2017年9月30日的逾期交付商品房违约金33151.86元。事实和理由：一、一审法院没有对2015年12月31日至2016年7月31日期间的逾期违约金计算标准进行调整，属判决错误。首先，一审法院认为2015年12月31日至2016年7月31日期间的违约金应依据《补充协议》的约定履行，并认为《补充协议》是在双方明知富琳裕邦公司违约的情况下自愿签订的，应按约定履行，故不作调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，《补充协议》虽为富琳裕邦公司在明知违约的情况下签订，但该约定仍过分高于梁锡照的实际损失，依法仍然应当予以调整。事实上，不论违约金的约定是在违约前还是违约后，只要属于违约金过分高于造成的损失的情况，法院就应当依据当事人的请求予以适当减少。其次，《广东省商品房买卖合同》同为富琳裕邦公司与梁锡照自愿签订的合同，但一审法院在认定时却作了区别对待，认为《广东省商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之五计付的标准属于过高，应调整为按已交付房价款每日万分之二的标准计付，而《补充协议》约定2015年12月31日至2016年7月31日期间的逾期交房违约金为35000元，折算的计算比例约为每日万分之四。每日万分之四的计付标准已远远高于一审法院认为合理的每日万分之二的计付标准，但一审法院却没有对此进行调整。综上，一审法院认为2015年12月31日至2016年7月31日期间的逾期交房违约金应按《补充协议》的约定履行，不作调整；2016年8月1日至2017年9月30日期间的逾期交房违约金调整为按已交付房价款每日万分之二的标准计付，同样属于违约金过分高于造成的损失的情况，但一审法院却由不同的认定，属于判决错误。二、一审法院确定的违约金计算标准仍然过高，应当予以降低。富琳裕邦公司在本案一审时已经提交了江门市经华万达资产评估土地房地产估价有限公司评定的同地段同类房屋租金评估报告，证明与梁锡照所购买的房屋属同地段同类房屋租金为每平方米16.6元/月。梁锡照所购买的房屋面积为95.10平方米，每月租金为1578.66元，2016年1月1日至2017年9月30日合计21个月，该期间的租金共为33151.86元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，就商品房买卖合同而言，其逾期交付房屋的违约金计算标准应当以该房屋的租金标准为依据。一审判决确定富琳裕邦公司应支付的违约金为66446.43元，加上富琳裕邦公司已经支付的5000元，富琳裕邦公司在2016年1月1日至2017年9月30日期间获得违约金为71446.43元，比富琳裕邦公司的实际损失多出38294.57元，不符合违约责任的填平原则。梁锡照辩称，富琳裕邦公司没有按合同约定赔偿违约金，并且还要求减少一审判决的数额，并不合理。梁锡照向一审法院起诉请求：1.判令富琳裕邦公司因逾期交房而向梁锡照支付136460.225元（暂计至2017年9月30日，共计638天，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；2.一审诉讼费由富琳裕邦公司承担。一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、开平富琳裕邦房地产开发有限公司应自一审判决生效之日起10日内支付2016年1月1日至2017年9月30日的逾期交付商品房违约金66446.43元给梁锡照；二、驳回梁锡照的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1514元，由梁锡照负担783元，由富琳裕邦公司负担731元。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对富琳裕邦公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。结合双方当事人的诉辩意见以及本案的相关证据，本案二审争议焦点为：富琳裕邦公司承担的逾期交房违约金应如何确定。梁锡照与富琳裕邦公司签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，富琳裕邦公司应于2015年12月30日前向梁锡照交房，而富琳裕邦公司至今未能举证证明其已将具备合同约定的交付条件的房屋交付给梁锡照，已违反了双方合同的上述约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，富琳裕邦公司依法应承担违约责任。对于2015年12月31日至2016年7月31日逾期交房的违约金，双方签订的《补充协议》约定富琳裕邦公司补偿梁锡照购车位30000元及5000元现金，即双方通过合意对《广东省商品房买卖合同》约定的违约金作出调整，且富琳裕邦公司已经支付5000元，履行了其中一部分违约责任，现富琳裕邦公司主张再次调整违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定富琳裕邦公司还应支付梁锡照补偿款30000元，并无不当，本院予以维持。对于2016年8月1日至2017年9月30日逾期交房的违约金，虽然双方当事人在《广东省商品房买卖合同》第九条约定逾期超过180日后交房的，出卖人应自合同约定的房屋交付期限之次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，如果约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，当事人可以请求对约定的违约金予以核减。本案中，富琳裕邦公司在一审期间以双方合同约定的违约金过高为由，请求一审法院予以核减，而梁锡照未能举证证明因富琳裕邦公司逾期交房造成其实际损失的情况，故一审法院综合考虑双方合同的履行情况、涉案房屋所处同地段同类房屋的租金价格及中国人民银行同期贷款利率等预期利益因素，对双方约定的违约金予以调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付违约金，并据此判决富琳裕邦公司应向梁锡照支付2016年8月1日至2017年9月30日期间的逾期交房违约金36446.43元（427775元×426天×2?），并无不当，本院予以维持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条仅适用于双方当事人没有约定违约金数额或损失赔偿数额的计算方法，在本案双方当事人对违约金的计算方法已作出了相关约定的情况下，富琳裕邦公司依据该条款规定主张以涉案房屋所处地段的租金为标准核算违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，富琳裕邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1461元，由开平富琳裕邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢敏忠审 判 员 梅晓凌审 判 员 熊昌波二〇一八年四月十九日法官助理 李苏琴书 记 员 李静雯