大连高新技术产业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0293民初385号
原告（反诉被告）：大连华锐世纪物业管理有限公司。
委托诉讼代理人：程黛玉，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：亓渤，辽宁社和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨子，女。
原告（反诉被告）大连华锐世纪物业管理有限公司（以下简称原告华锐物业公司）与被告（反诉原告）杨子（以下按本诉称谓行文）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大连华锐世纪物业管理有限公司的委托诉讼代理人程黛玉、亓渤、被告（反诉原告）杨子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华锐物业公司向本院提出诉讼请求：被告杨子支付拖欠2016年4月3日至2016年12月31日期间的物业服务费2370.57元。事实和理由：被告杨子系原告华锐物业公司管理的高新园区善水园的业主。被告杨子于2015年1月3日接受该园区建筑面积为88.04m2的房屋，并与原告签订了《前期物业管理合同》。双方约定，被告杨子应按建筑面积以3元/m2/月向原告华锐物业公司支付物业管理费。然而至原告华锐物业公司起诉时，被告杨子未交纳2016年度物业管理服务费。在被告未交物业管理服务费期间，原告华锐物业公司对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理服务。在此期间，原告华锐物业公司多次向被告杨子催交未果，故原告诉至法院，请求法院判如所请。
被告杨子辩称，不同意原告华锐物业公司的诉讼请求，请求法院依法驳回。原告与建设单位没有签订前期物业服务合同，原告按照3元的标准收取物业费未经物价局认定。
被告杨子向本院提出反诉请求：1.原告华锐物业公司返还2015年1月2日至2016年4月2日期间的物业费3170元；2.原告华锐物业公司返还装修服务费2271元；3.原告华锐物业公司返还办理宽带押金费（手续费）300元。事实与理由：1.根据大连市《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》大价发（2014）50号文件规定，新建的普通住宅小区在未取得房屋竣工备案证书前应由开发建设单位承担物业费，因开发商将房屋交付被告杨子时未取得房屋竣工备案证书，故原告华锐物业公司应返还已收取的物业服务费。原告华锐物业公司与建设单位没有签订前期物业服务合同，故其提供的服务是违法的，无权收取物业费。原告华锐物业公司与作为业主的被告杨子签订的物业服务合同是被告在收房时按照建设单位人员要求在未仔细阅读情况下签订的，该合同没有加盖印章，故未成立，不具有法律效力。原告华锐物业公司未按照合同标准提供物业服务，故无权按照3元/m2/月的标准收取物业费。原告收费未到相关部位办理收费认定以及超过其等级资质。2、根据大连市《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》大价发（2014）50号文件第六条第（二）项“物业服务企业在办理房屋入住手续时，不得以任何理由向业主收取保证金、抵押金、管理费等项费用。业主装修房屋时产生的装修垃圾由业主自行清运的，物业服务企业不得向其收取垃圾清运费。业主委托物业服务企业清运装修垃圾的，收费标准由双方协商确定”的规定，原告华锐物业公司在被告装修时，从未与被告协商，强行要求交纳装修服务费2271元，如不交纳就不允许工人施工，原告向被告收取的装修服务费已包含在物业费中。3.根据《物业管理条例》，物业服务企业接受委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，故原告华锐物业公司在代收中国电信宽带费用时，收取的手续费300元应予返还。
原告华锐物业公司对于被告杨子提出的反诉请求不予认可，请求依法驳回。原告华锐物业公司进入小区提供物业服务系基于与开发商以及与业主之间的签订的前期物业服务合同，上述两份合同合法有效，原告华锐物业公司已按约履行合同内容，被告理应交纳物业费。被告所称的大价发（2014）50号文件已被废止，且该文件是大连市政府部门的行政文件。原告华锐物业公司所履行的合同不属于《合同法》五十二条确定的无效合同，被告应按合同约定的数额及时间交纳物业费。被告要求返还装修服务费不属于反诉范畴，且被告交纳的装修服务费系基于装修服务合同以及业主确认函约定，物业公司超出物业服务范畴额外提供服务所产生的费用，原告华锐物业公司已按约履行完相应义务，故不同意返还。被告所诉宽带手续费系被告安装宽带和光猫费用，不是代收费用和押金，不同意返还。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告杨子系大连市高新园区善水园的业主，该房屋建筑面积为88.04平方米。2013年7月，瑞恒置业有限公司与原告大连华锐世纪物业管理有限公司签订未名山项目前期物业管理服务合同，委托原告对瑞恒置业未名山二期项目提供物业管理服务事宜。物业服务期限为自2014年10月1日起至瑞恒置业未名山业主委员会成立后与物业公司签订新的物业管理服务合同生效时终止。住宅的物业管理服务费为3.0元（含电梯费）/月/平方米。物业服务费按季度交纳，除首期物业服务费外，业主或物业使用人应于每季首月10日前交纳。
2015年1月10日，瑞恒置业有限公司向被告交付了案涉房屋。被告签署了《瑞恒﹒未名山前期物业管理服务合同》，在合同中约定原告华锐物业公司为被告房屋所在的善水园（未名山二期）提供物业服务，善水园（未名山二期）的物业费为3元/月/平方米，业主应在领取物业钥匙时预交至少一个季度的物业管理费作为首期物业费。除首期物业服务费外，业主或物业使用人应于物业费到期前10日交纳。原告华锐物业公司与被告还约定了原告提供的物业共用部位、公共秩序维护、清洁卫生维护等物业服务项目的标准。同日，被告签署了《业主确认函》及《装修管理服务合同》，被告表示接受并遵守出卖人与物业服务公司签订的《前期物业管理服务合同》。被告在房屋交付使用前还须向出卖人或物业服务公司交付装修服务费：按户销售建筑面积25.80元/平方米收取（此费用为一次性收取）。装修服务费含建筑垃圾从业主室内到政府指定室外建筑垃圾排放场的运输和管理费用；含电梯运输建筑材料所造成的设备磨损、养护、保洁、人员秩序维护等费用。
2015年1月10日，被告杨子向原告华锐物业公司交纳了2015年1月3日至2016年4月2日的物业费3170元。2016年1月17日，被告杨子向原告交纳了初装费300元。原告认可被告按照《业主确认函》及《装修管理服务合同》交纳的装修服务费为2271元。
现被告未交纳2016年4月3日至2016年12月31日物业费。
自2017年1月1日起，原告依据与瑞恒置业有限公司、大连乐而居物业服务有限公司签订的协议书，确定瑞恒置业有限公司与大连华锐世纪物业管理有限公司的前期物业合同终止，瑞恒置业有限公司选聘大连乐而居物业服务有限公司为新物业公司。在上述三方协议书中，还约定大连乐而居物业服务有限公司于2017年1月1日进场与原告大连华锐世纪物业管理有限公司进行交接，过渡期为2017年1月1日至2017年1月15日。双方完成协议约定的空置房物业费收缴等项交接事项后，原告退出未名山小区的物业管理。现原告已退出案涉小区的物业管理。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提供物业费收据及初装费收据，用以证明原告收取费用后加盖的印章为未名山物业服务中心，故其没有收费资格，原告表示该费用系原告收取，未名山物业服务中心字样系原告项目部印章，用以区分原告进行物业服务的具体小区，本院认为原告依据与开发商及业主之间成立的有效前期物业服务合同进行物业管理等服务，系有效的物业费收取主体，被告仅以印章为未名山字样为由辩解原告不具备物业费收取资格的理由不能成立。
本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。现原告华锐物业公司与被告杨子之间成立了合法有效的物业服务合同，该合同对双方均具有约束力。原、被告均应按照合同的约定履行各自义务，原告华锐物业公司应按约提供物业管理服务，被告则应按约交纳物业费。被告使用案涉房屋，且接受原告华锐物业公司提供的物业服务，故理应支付物业费。现原告华锐物业公司提供的证据足以证实其与建设单位已经签订前期物业服务合同，该合同合法有效，且被告亦确认接受并遵守该合同和收费标准等，故对被告提出的原告未签订合法有效前期物业服务合同以及物业公司在房屋竣工日期后收物业服务费才合法、收费标准不应按3元/月/平方米，因此不交纳物业费的意见，不予采纳。关于被告辩解的原告在收费单据加盖的印章不是原告公司名称，故原告不具备收物业费资格的意见，本院认为原告依据合法有效的前期物业服务合同，在已提供前期物业服务基础上，具备物业费收取主体资格，对被告该辩解意见不予采纳。
关于物业费的具体数额，原告主张被告欠交2016年4月3日至2016年12月31日期间的物业费，其具体数额应为2360.04元。在原告提供物业服务期间，多名业主未交纳物业费，原告已提起诉讼，在上述物业服务合同纠纷案件中业主均反映原告提供物业服务不达标，主要包括小区绿化、垃圾清运等方面，上述案件可以显现原告在提供物业服务和与业主的沟通上存在一定瑕疵，故对于物业费的标准本院酌情调整为2360.04元×90%≈2124.04元。
关于被告杨子要求原告华锐物业公司返还已交纳的物业费的反诉请求，本院认为原告华锐物业公司与开发商签订的前期物业管理服务合同合法有效，原告华锐物业公司已经依据该合同约定履行了物业服务义务，现被告杨子并无证据证明原告华锐物业公司在其交费期间内没有提供物业管理服务，故对被告杨子要求原告华锐物业公司返还已经交纳的物业管理费的反诉请求，不予支持。
关于被告杨子要求返还装修服务费的反诉请求，因被告杨子在接受案涉房屋时已签署业主确认函，该份确认函表明双方在原告华锐物业公司应提供的物业服务范畴外另行约定了装修服务费标准及范围，且原、被告还签订了《装修管理服务合同》约定了具体的权利义务，现原告华锐物业公司已依据约定履行了装修建筑垃圾清运义务，而被告杨子在签署业主确认函、《装修管理服务合同》、交纳首期物业费后又另行交纳了装修服务费，足以证明被告杨子对该项约定知情及认可，故本院对被告杨子要求原告华锐物业公司返还装修服务费返还的反诉请求不予支持。关于被告辩解的装修服务费系原告强行收取意见，因其未提供证据证实，故本院不予采纳。
关于被告杨子要求返还初装费的反诉请求，因被告提供的收据显示初装费并无原告代中国电信收费用及押金字样，原告在其提起诉讼的案件中及本案中表示原告系安装主体，原告已经履行了初装及提供设备的义务，故被告在已接受了服务后再要求原告返还该费用的请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杨子于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）大连华锐世纪物业管理有限公司自2016年4月3日至2016年12月31日物业费2124.04元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告（反诉被告）大连华锐世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）杨子的全部反诉请求。
本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由原告（反诉被告）大连华锐世纪物业管理有限公司负担5元，由被告（反诉原告）杨子负担20元，被告（反诉原告）杨子负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）大连华锐世纪物业管理有限公司。反诉案件受理费减半收取计25元，由被告（反诉原告）杨子负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 蒋春艳
二〇一七年九月十八日
书记员 陈迎雪
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。