河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫12民终1346号
上诉人（原审被告）：三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村民委员会第二村民组。住所地：三门峡市湖滨区梁家渠第二村民组。
负责人:张建峡，该组组长。
委托诉讼代理人：王建国，河南郑声律师事务所律师。代理权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解。
被上诉人（原审被告）：翟双喜，男，1968年12月30日出生，汉族，住三门峡市。
委托诉讼代理人：郭建波，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解，代收取法律文书。
原审第三人梁青，女，1980年1月4日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。
委托诉讼代理人：郭建波，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解，代收取法律文书。
上诉人三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村民委员会第二村民组（以下简称梁家渠第二村民组）因与被上诉人翟双喜、原审第三人梁青租赁合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2017）豫1202民初815号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人梁家渠第二村民组的负责人张建峡及委托诉讼代理人王建国，被上诉人翟双喜、原审第三人梁青的委托诉讼代理人郭建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁家渠第二村民组上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定没有事实和法律依据。1、一审判决已经查明，1999年3月27日，2002年8月19日，上诉人与被上诉人签订租赁合同到期后，2007年9月30日，上诉人与被上诉人在原合同基础上签订《承包增加协议》，该协议在原租赁合同的基础上，对期限和价格进行了变更。自2014年开始，被上诉人就开始拖延缴纳房租，直到2015年2月28日才缴纳2014年10月1日至2015年9月30日的租金。2016年2月1日才缴纳2015年10月1日至2016年9月30的租金。2016年9月30日的租金至今没有缴纳，被上诉人的行为严重违反合同约定2、根据双方合同约定，被上诉人支付的租金平均仅为3.2元每平方米，与市场价格相差7倍之余，明显损害了集体利益，况且合同期限长达20年，但却没有对租金进行任何调整的约定。3、被上诉人利用承租房屋进行改变和扩建，违法建筑已被三门峡市城建部门处罚，违法事实和违法建筑仍继续存在。4、被上诉人与原组长曹建方签订的协议没有经村民小组三分之二以上村民同意。请求二审改判支持上诉人的诉讼请求。
翟双喜辩称：1、上诉人和被上诉人签订的合同效力已经生效判决所确认。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议经过村民代表同意。2、双方在租赁协议中约定允许扩建，且被上诉人对承租房屋的扩建也是经过上诉人组长同意的。3、被上诉人在一审判决后已交纳了2016至2017年的租金，没有拖欠房租。请求二审驳回上诉，维持原判。
梁青辩称：同意翟双喜的答辩意见。
梁家渠第二村民组向一审法院起诉请求：要求变更2007年9月30日签订的承包增加协议中年租金由7万元增加到48万元（按每平方米月租金22元计算）和每3年按照市场租赁价格确定租金增长或减少比例，并拆除违章建筑，恢复房屋原状。
一审法院认定事实：1999年3月27日，梁家渠第二村民组与翟双喜签订租房合同书，约定：租包房址面西上官北路一至六层，每年租金5万元，第一承包期5年，从翟双喜开业之日算起，每年向甲方交清当年租金，如不交清，合同终止。在不影响主体情况下，如翟双喜根据用途需增加或改造设施，费用由翟双喜自理，其新设施产权归梁家渠第二村民组。2002年8月19日双方签订租房补充合同一份，载明：租赁时间从2002年10月1日至2007年9月30日，翟双喜每年10月1日前交清当年租金，如不交清，合同终止；合同期满后自行失效。2007年9月30日双方签订梁家渠第二村民组服务综合A型楼承包增加协议，约定：承包期为20年（2007年10月1日至2027年10月31日），承包费钱25年每年7万元，按每5年为一个单位进行价格变更，及第二个5年共增加2万元，以此类推。每年10月1日前交清本年承包款项，否则甲方有权终止合同。合同签订后，翟双喜依约缴纳至2013年9月30日的租金。2013年9月25日，翟双喜通过河南省三门峡市正大公证处将2013年10月1日至2014年9月30日的租金74000元提存。
（2013）湖民二初字第482号民事判决书“经审理查明”载明：2012年6月13日和2013年7月1日，翟双喜分别与第三人梁青签订租赁协议，将翟双喜承租的梁家渠二组上述房屋分两次转租给梁青，租期分别至2027年8月30日、9月30日，租金每年共计265000元。梁青租赁上述房屋至今。原审认为，部分载明：根据查明的事实，翟双喜将其承租的房屋转租时，事先征得梁家渠二组原组长曹建芳的同意。庭审中，梁青表示愿意缴纳房租，只要梁家渠二组愿意接受，并出具发票，其就立即缴纳。
2017年5月9日，三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村民委员会出具证明一份，载明：源馨商务酒店梁青20**年2月28日通过电子转账向我村交付的594000元，所交款项为梁青、翟双喜、梁拴丁、张建国四家租赁二组房屋的租金，含梁青20**年7月1日至2015年7月1日租金22万元、2014年11月1日至2015年11月1日租金20万元；翟双喜2014年10月1日至2015年10月1日租金7.4万元；梁拴丁2014年6月1日至2015年6月1日租金5000元，2014年11月1日至2015年11月1日租金1.5万元；张建国2014年11月30日至2015年11月30日租金8万元。2016年2月1日，翟双喜通过梁飞账户向梁家渠第二村民组缴纳了食府2015年10月1日至2016年10月1日的租金74000元。
另查明：2013年11月，梁家渠第二村民组以翟双喜与原组长曹建芳恶意串通，未经该组村民代表商讨表决、租赁价格过低，租赁合同违反国家法律法规规定，显失公平为由提起诉讼，要求确认双方签订的租赁合同无效。原审于2014年12月12日作出（2013）湖民二初字第482号民事判决书，确认双方于1999年3月27日、2002年8月13日、2007年9月30日签订的租赁合同为有效合同，驳回梁家渠第二村民组诉讼请求。2016年7月20日，梁家渠第二村民组再次以同样理由提起诉讼，要求变更增加租金。2017年4月1日本案庭审中，梁家渠第二村民组将诉讼请求第一项增加租金变更为终止双方所签订的租赁合同，并支付自2015年至今拖欠的租金。2017年5月11日及16日本案庭审中，梁家渠第二村民组更改第一项诉讼请求为解除双方签订的租赁合同，并支付自2015年至合同解除之日的租金，理由为翟双喜拖延缴纳租金，以自己行为表明不履行合同义务。
一审法院认为：法律规定合同解除的情形主要有四种，一是因不可抗力致使不能实现合同目的，二是在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，三是当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，四是当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，由于转租，故实际缴纳房租的人为第三人梁青，梁青当庭表示愿意缴纳房租，只要梁家渠第二村民组出具正式发票。梁青已将房租缴纳至2016年10月1日，2016年10月2日至2017年10月1日的房租缴纳时间为2016年10月2日，在此日期之前，双方由于租赁纠纷，梁家渠第二村民组已将翟双喜提起诉讼，要求增加房租，后要求解除合同，未给翟双喜合理期限缴纳房租，且关于房屋的纠纷案件正在处理中，故其以翟双喜拖欠缴纳租金为由要求解除合同，不符合解除合同的法定情形，不予支持。关于梁家渠第二村民组要求的拆除违章建筑、恢复房屋原状的请求是建立在解除合同的基础上，由于解除合同的诉讼请求不能得到支持，故该请求亦不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决：驳回三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村民委员会第二村民组的诉讼请求。案件受理费500元，由三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村民委员会第二村民组负担。
二审期间，翟双喜向本院提交2017年9月27日湖滨农商行转账凭证一份，拟证实其向梁家渠村委交纳租金74000元（2016年10月1日至2017年9月30日）。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，梁家渠第二村民组以其与翟双喜签订的房屋租赁协议未召开村民大会表决、租金过低以及翟双喜违法私搭乱建，经村民代表大会一致表决，要求确认其与翟双喜签订的房屋租赁合同无效、拆除私搭乱建违法建筑的诉讼请求已被生效判决驳回，因此，对梁家渠第二村民组与翟双喜签订的房屋租赁合同的效力应依法予以确认。依法生效的合同对双方均有约束力，各方均应按合同约定履行。
二审期间，翟双喜已交纳租金至2017年9月30日，不存在拖延、拒付租金的事实。梁家渠第二村民组对租金数额有异议，可依法另行解决，但不能作为解除合同的理由。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”关于房屋的修缮及使用管理双方在2002年8月13日的房屋补充协议第三条约定：“在不影响楼房主体的情况下，翟双喜根据用途增加或改造设施，费用由翟双喜自理，其设施产权归翟双喜所有，合同到期后翟双喜不再租赁，其所建的一切设施由翟双喜自行拆处，回复本楼原样。”如翟双喜在租赁协议履行中的建设行为对涉案房屋造成损失，梁家渠第二村民组可向翟双喜另行主张，但不能作为梁家渠第二村民组单方解除合同的法定理由。
综上所述，梁家渠第二村民组的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村民委员会第二村民组负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭丽莎
审判员 路增广
审判员 李小敏
二〇一七年九月二十七日
书记员 张娇娇