广东省高州市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0981民初2801号原告：高州市桂圆食坊，住所地高州市谢村居委会坡耀村一、二组留用地。经营者：黄旭辉，男，1982年3月6日出生，汉族，高州市人，个体户，住高州市。委托代理人：梁文雄，广东雄兴律师事务所律师。被告：梁之，男，1989年10月25日出生，汉族，高州市人，大专文化，自由职业，住高州市，现住高州市。委托代理人：梁飞，男，1963年11月23日出生，汉族，高州市人，大专文化，自由职业，住高州市。系被告父亲。原告高州市桂圆食坊诉被告梁之租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高州市桂圆食坊的委托代理人梁文雄、被告梁之及其委托代理人梁飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高州市桂圆食坊向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告和被告于2015年11月21日签订的《高州市桂圆食坊租赁合同》，由被告立即将租赁场地即桂圆食坊内F092、F093号商铺交还给原告。2、判决被告支付尚欠租金99840元（租金暂计至2016年9月2日，以后租金计至被告交还商铺之日止）及违约金（滞纳金）给原告（违约金按欠款金额99840元按每天1%从起诉之日起计至主债还清之日止）。3、判决被告立即支付2016年1月至9月的管理费7488元给原告。4、判决被告立即支付2016年1月至7月的水电费用8511元给原告。5、由被告负担本案的诉讼费用。事实和理由：原告和被告于2015年11月21日签订《高州市桂圆食坊租赁合同》，约定由被告租赁桂圆食坊内F092、F093号商铺，面积约208平方米，每月租金12480元，按先交租金后经营的原则，并按季度缴交租金等内容。同时原告和被告另有约定管理费、水电费等缴交办法。被告签订合同后，即进场经营，但至今只缴交了一个月的租金，对管理费和水电费全部不缴交。特别是经原告催缴后，被告至今仍拒不支付。为此特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求中的“立即”指判决生效之日起解除合同，生效十天内要搬离；并变更第四项诉讼请求为，被告立即支付2016年1月至2016年11月16日的水电费给原告，费用约1万元，具体以表底为准。被告梁之辩称，我方与原告2015年11月21日签订《高州市桂圆食坊租赁合同》（以下简称《合同》）。2015年12月10日，签约后第19日，我方承租的F092、F093号商铺所在的整排临街商铺门前开始全部封闭修理（施工公告牌和日期见证据2），直至开庭前两天2016年11月14日，我方承租的F092、F093号商铺所在的整排临街商铺门前仍留有宽约4米的挖空沟壑未完工。封闭修理期间，围闭物完全遮挡我方餐厅，车辆行人不得进入，餐厅无法进行任何经营活动，后被迫停业至今。修理期间，我方需承担：贷款本息和装修折旧共3万元/月，10人约2万元工资，食材加海鲜损耗约0.5万元，水电加其他杂费约0.5万元，合计6万元/月损失。期间原告未与我方协商，单方作出按原租金12480元/月减半的决定，要求我方执行。我方认为修理属于政府工程，原告作为出租方，事先对整个食坊以及食坊四周的规划建设应有充分认识和了解，然而，原告招商期间隐瞒关键性修路因素，签约后第19日即全封闭修路，对我方餐饮经营造成致命性伤害，存在重大过失，属于欺骗行为。因此，修路期间造成我方的一切损失，应由原告全部承担。综上，我方答辩请求为，1、请求法院驳回原告全部诉讼请求。2、原告若单方面解除《合同》，请求法院按照《合同》第七条第2点判决原告赔偿我方每间商铺10万元，合计20万元。同时赔偿装修费折价28万元（原价38万元）和退还押金3万元给我方。3、请求法院判决免除我方租金99840元和滞纳金（《合同》为原告提供，合同中规定的滞纳金标准高达每天1%，已经远超我国合同法规定）。4、原告作为出租管理人，未能为租户提供合格的商业服务。食坊内多处发生群殴，甚至枪击事件。四周开通，没有安保建设。且《合同》中并无管理费的约定，原告要求我方支付管理费7488元没有事实和法律依据，我方不予认可。5、我方使用的水电费应在原告给我方的赔偿款中扣减，诉讼费及所有经济损失均由原告承担。本院经审理认定事实如下:对于双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年11月21日，原、被告（原告为甲方，被告为乙方）签订《高州市桂圆食坊租赁合同》，合同约定：一、租赁的场地为高州市桂圆食坊内F092、F093号商铺，面积约208平方米。二、租赁期具体起止日期为2015年10月1日至2019年9月30日止，装修期为35天，实际计租期从2015年12月21日开始。三、租金前两年即从2015年12月21日至2017年12月20日每月租金是12480元；第三年从2017年12月21日至2019年12月20日的租金递增10%，每月租金是13728元。租金按季度收取。乙方必须在每季度的第一个月的5日前缴清单季度的租金。乙方在签订本合同时向甲方支付壹个月租金12480元和三个月租金金额的押金30000元。四、电费按供电局价格，按实际电加损耗用电收取电费。水费按供水公司的价格收。乙方的水电费必须在每月5日前向甲方交清。五、甲方有权要求乙方按时按期交付租金和其他费用，乙方经甲方催缴后逾期不交清租金及其他费用的，甲方可按日加收1%的滞纳金。如超10天不交够租金的，属乙方违约，甲方有权无偿收回铺位，乙方要按违约赔偿。六、自合同签订之日起，乙方擅自违约解除合同或超期不交纳租金造成违约的，甲方有权扣除押金，甲方不补偿乙方装修损失费，同时有权追交所欠的费用，甲方并有权无条件无偿解除合同，收回铺位另行处理。原、被告签订合同后，被告已于2016年2月6日缴付一个月的租金12480元。除此外，被告没有再缴交过租金、水电费给原告。2016年3月9日，原告制作份《缴交租金催告书》并张贴在被告店铺门口，催促被告三天内按合同约定付清租金。2016年6月27日，原告制作了《催缴函》并向被告进行寄送，告知被告联系原告处理租金事宜，付清拖欠的租金及滞纳金。被告没有履行上述两个通知中的义务。按照合同约定及原告请求，从2015年12月21日起计至2016年9月2日止，减除被告已经交付的一个月的租金外，被告尚欠原告8个月及12天的租金。原告、被告双方共同签章确认截止2016年11月16日，被告尚欠电费2835元，尚欠水费679元。本院认为，原、被告签订的《高州市桂圆食坊租赁合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，为有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当依照约定全面履行自己的义务”的规定，被告应当按照与原告签订的合同约定内容，支付拖欠的自2015年12月21日起至2016年9月2日的租金99840元（截止2016年9月2日，尚欠的租金为104832元，原告请求支付99840元，是其自行处分权利的行为，不违反法律规定，本院予以准许）及2016年9月2日之后的租金（该租金计至被告交还商铺之日止）；并支付拖欠的水电费3514元（电费2835元+水费679元），上述两项费用合计103354元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定及双方签订的《高州市桂圆食坊租赁合同》第七条第1点的约定：“。乙方擅自违约解除合同或超期不交纳租金造成违约的。有权追交所欠的费用，甲方并有权无条件解除合同，收回铺位另行处理。”，由于被告拖欠租金和水电费，已构成违约，所以原告可以解除合同。因原告已书面通知被告限期支付租金，并向本院提出诉讼请求解除合同，故原、被告签订的《高州市桂圆食坊租赁合同》应于本判决生效之日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定和《高州市桂圆食坊租赁合同》第七条第1点、第八条第2点的约定及原告的诉讼请求，被告应在合同解除之日起10天内完成搬离。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款规定，因被告违约，故应承担违约责任，按照合同约定支付尚欠租金的滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条规定，由于《高州市桂圆食坊租赁合同》约定按日收取1%的滞纳金过高，且被告通过答辩的方式请求调整违约金，所以本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实原则予以衡量，并结合原告的诉讼请求，认为被告应该支付尚欠租金的违约金（从判决生效之日起按照中国人民银行同期贷款利率计至还清所欠租金之日止）给原告。关于原告请求被告支付2016年1月至9月的管理费7488元的主张的问题，因其没有提供相应证据予以证明，应承担举证不能的不利法律后果，故本院对该主张不予支持。关于被告在答辩中请求原告赔偿损失、退还押金等问题，因被告没有提起反诉，故应由其另行解决，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告高州市桂圆食坊与被告梁之签订的《高州市桂圆食坊租赁合同》于本判决生效之日解除。二、被告梁之于判决生效后十天内支付拖欠的商铺租金、水电费用共计103354元及2016年9月2日之后的租金（该租金从2016年9月2日起计至被告交还商铺之日止）、尚欠租金的违约金（违约金按所欠租金从判决生效之日起按照中国人民银行同期贷款利率计至还清所欠租金之日止）给原告高州市桂圆食坊。三、被告梁之应在《高州市桂圆食坊租赁合同》解除后十天内搬离位于高州市谢村居委会坡耀村一、二组留用地的高州市桂圆食坊内的F092、F093号商铺，把该商铺完好交回给原告高州市桂圆食坊。四、驳回原告高州市桂圆食坊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1308元，由原告负担141元，由被告梁之负担1167元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  李仁仲二〇一六年十二月二十日书记员  黄剑锋