广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初9127号原告（反诉被告）：潘万忠，男，1964年5月20日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区，委托诉讼代理人：周祥云，广东威格信律师事务所律师。被告：马忠奎，男，1975年8月17日出生，汉族，住湖南省，被告（反诉原告）：汤应平，女，1973年1月25日出生，汉族，住湖南省，委托诉讼代理人：钟志国，湖南河清律师事务所律师。第三人：中山市港信房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市港口镇兴港南路五48号绿茵苑8卡。法定代表人：刘利坚。委托诉讼代理人：李凌男，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：余伟杰，广东雅商律师事务所律师助理。原告（反诉被告）潘万忠与被告马忠奎、被告(反诉原告)汤应平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月9日受理后，被告汤应平提起反诉，本院经审查后予以受理并与本诉进行合并审理。另外，本院依法追加中山市港信房地产经纪有限公司（以下简称港信公司）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼。后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘万忠委托诉讼代理人周祥云，被告马忠奎、被告（反诉原告）汤应平委托诉讼代理人钟志国、第三人港信公司委托诉讼代理人李凌男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘万忠向本院提出诉讼请求：1.两被告继续履行房地产买卖合同并协助原告办理中山市港口镇港口大道48号海逸华庭10幢903房的产权证件；2.两被告支付违约金60000元；3.两被告赔偿原告委托律师所产生的律师费15000元。事实与理由：原告于2015年10月13日通过港信公司凯旋南岸分公司与被告马忠奎、汤应平签订房地产买卖合同，双方约定两被告将其名下的位于中山市港口大道48号海逸华庭10幢903房出售给原告，总价款555000元。双方在房地产买卖合同中约定原告支付定金60000元，余款495000元按如下方式支付：1.银行通知2天内支付楼款310000元；2.国土过户当天支付楼款100000元；3.剩余80000元在2016年3月1日前支付。在合同履行过程中，原、被告及中介方于2016年1月12日签订补充协议，约定：1.原告总计支付定金60000元，原告应在查完档三天内支付；2.原告自愿拿购房款200000元帮两被告向银行赎楼；3.原告应于2016年1月12日支付房款175000元，其中17000元为中介费及税费，拿证当天在支付尾款10000元；4.两被告应在房产证、国土证完成注销登记后两个工作日，配合原告、中介方办理国土递件手续。原告按照房地产买卖合同及补充协议约定应当在两被告配合办理国土递件前支付375000元，在国土递件当天再支付175000元。原告在两被告配合办理国土递件前已支付了420000元，但两被告却一直以各种理由拒绝办理国土递件手续。经原告及中介多次催促，两被告仍以各种理由拒不履行。为维护自身合法权益，原告特提起本案诉讼。庭审中，原告明确不向第三人港信公司主张权利。另外，对于第二项诉讼请求，因原告交纳的款项中属于定金性质的为60000元，原告主张相当于一倍定金的违约金即60000元。原告潘万忠对其主张的事实以及诉讼请求提交的证据有：1.房地产买卖合同；2.补充协议；3.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表；4.收据四张；5.解除房地产买卖合同通知函。被告马忠奎辩称：当时买卖房屋时，港信公司要求被告马忠奎出面洽谈买卖事宜并要求提供被告马忠奎持有的产权证书，被告马忠奎出示产权证书并与原告签订合同，当时港信公司及原告看到被告马忠奎持有的产权证书上显示，除被告马忠奎之外还有共有人汤应平，所以要求被告马忠奎在相关文件上，以代理人身份代替被告汤应平签字。在签订补充协议之时，港信公司要求其提供汤应平的授权，因为被告汤应平本人在湖南，所以被告马忠奎没有得到被告汤应平的授权。因为产权证书有两本，被告汤应平持有的被告马忠奎无法取得，所以马忠奎与汤应平协商出售房屋一事，但被告汤应平不同意，并告知其房产证已遗失。被告马忠奎便想办法补办房产证，包括办理登报的手续。后房产证在被告马忠奎自身车辆中被找到。虽然遭到被告汤应平反对，但马忠奎仍签订了后面一系列的协议。被告马忠奎没有被告汤应平书面的授权委托书，后来港信公司及原告要求其去取被告汤应平的授权委托书，其把被告汤应平从湖南家里叫过来，但是被告汤应平不同意签订授权或者签订买卖合同，由于被告汤应平坚决不同意其办理任何手续，各方争议较大，导致其无法按合同履行，引起本案纠纷。原告及港信公司对上述事实知情。被告马忠奎确认已收取原告房款420000元，并且没有将该款项给予被告汤应平，其与被告汤应平目前还在婚姻存续期间，本想在处理完本案纠纷以及涉讼房屋后，就与被告汤应平离婚。被告马忠奎对其辩解在举证期限内提交的证据有：房地产权证。被告汤应平辩称，1.被告汤应平从来没有与原告签订任何合同，原告与被告马忠奎之间的房屋买卖合同对被告汤应平没有任何法律约束力，原告的起诉没有事实依据。对于被告马忠奎所述有关协商买卖涉讼房屋的事情，因为汤应平没有参与，所以不知情。直至后来，被告马忠奎才将买卖房屋一事告知被告汤应平;2.被告马忠奎已通知原告解除合同，故原告与被告马忠奎之间的房屋买卖合同已经解除，没有履行的必要性。被告汤应平对其辩解在举证期限内提交的证据有：1.房地产权证；2.房地产买卖合同、补充协议；3.村委会证明。第三人港信公司述称，2015年10月13日，原告与被告马忠奎在在港信公司芊翠分店签订房地产买卖合同，签订合同之前，第三人要求被告马忠奎提供土地证、房产证，但是其仅提供了土地证，第三人发现土地证上的权利人为两人，被告马忠奎陈述其二人为夫妻关系，能够代表被告汤应平签订房屋买卖合同，且出卖房屋是其二人的意思表示。在房地产买卖合同上也有明确约定，被告马忠奎保证其拥有足够的授权，否则应当承担相应的违约责任；同时第三人也曾要求被告马忠奎提供被告汤应平的授权材料；关于被告汤应平是否知情这一点，汤应平曾于2015年12月来过中山，也曾与原告及第三人见面，当时汤应平并不反对出售涉讼房屋，仅是对办理房产买卖过户手续提出疑问，如果当时被告汤应平反对出售涉讼房屋的，第三人是不会建议原告与被告马忠奎签订补充协议，并协助两被告提前清偿银行贷款解除抵押登记。另外，在后续交易包括办理公证等手续过程中，被告汤应平均是有参与其中的。2015年12月左右，中介方曾与原告、两被告到中山市××区公证处签订买卖房屋委托书，在此期间，被告汤应平也是同意将涉讼房屋出售给原告的，但因为其认为委托书中可能存在侵犯其某些合法权益的情形，因此拒绝在委托书上签字，但其对买卖一事是不持异议的。2016年1月12日三方签订补充协议，签订该协议后，两被告将其所持有的一本土地证、两本房产证在中介方协助下到中国银行办理二手房按揭手续。注销抵押登记后，被告汤应平在未通知中介方、原告的情况下，将房产证、土地证私自取回，导致无法办理过户手续。第三人在发生纠纷时积极与原、被告各方进行协调，两被告以多种理由要求延期过户，后拒绝配合过户，第三人认为原因在于近期房价上涨，被告马忠奎曾表示要求原告支付房价上涨的费用。另外，确认在签订补充协议之时，汤应平没有在场，汤应平的签字是由被告马忠奎代签。第三人港信公司就其陈述在举证期限内并未提交证据。反诉原告汤应平向本院提出反诉请求：1.确认反诉被告潘万忠与被告马忠奎签订的房地产买卖合同、补充协议无效或撤销、解除房地产买卖合同、补充协议；2.反诉被告潘万忠立即腾退涉讼房屋。事实与理由：反诉原告汤应平与被告马忠奎是夫妻关系。2015年10月13日，反诉被告潘万忠与被告马忠奎未经反诉原告汤应平的同意签订房地产买卖合同后又签订补充协议，约定将反诉原告汤应平与被告马忠奎共同所有的房屋售予反诉被告潘万忠。所有合同、协议上汤应平的签名均非本人所签，而是由被告马忠奎代签，汤应平事后也没有追认签名的效力。在这种情况下，反诉被告潘万忠未经反诉原告汤应平的同意，搬进涉讼房屋居住，侵犯了反诉原告汤应平的合法权利。同时，反诉原告汤应平认为，不排除反诉被告潘万忠与被告马忠奎在签订房屋买卖合同、补充协议过程中，恶意串通，损害反诉原告汤应平的合法权利。为维护其自身合法权益，反诉原告汤应平特提出其反诉请求。庭审中，反诉原告汤应平进一步明确其第一项诉讼请求为：确认反诉被告潘万忠与被告马忠奎签订的房地产买卖合同以及补充协议无效。反诉原告汤应平对其主张的事实以及反诉请求提交的证据与本诉证据一致。反诉被告潘万忠辩称，反诉原告汤应平的反诉请求没有事实依据和法律依据。1.被告马忠奎与第三人港信公司均确认，被告汤应平先后多次来到中山，并同意出售涉讼房屋，只是对具体操作环节存有异议，因此，房地产买卖合同与补充协议应当视为经反诉原告汤应平同意而签订，该两份合同均已成立且发生法律效力。2.即使反诉原告汤应平否认已授权，但被告马忠奎的签字与代理行为符合表见代理情形，本案被告马忠奎与反诉原告汤应平目前仍然属于婚姻存续期间，所以反诉被告潘万忠有充分理由相信，被告马忠奎是有代理权的。反诉被告潘万忠在合同的签订与履行过程中，已经尽到审慎的义务，并不存在任何过错，而且完全依照合同履行相应的付款义务。反诉被告潘万忠对其反诉辩解中提交的证据与本诉证据一致。本院经审理认定事实如下：2015年10月13日，马忠奎、汤应平（卖方）与潘万忠（买方）、经纪方港信公司签订房地产买卖合同，合同约定：买卖双方通过经纪方出售及购入中山市港口镇港口大道48号海逸华庭10幢903房，建筑面积122.64平方米，交易价格为555000元，付款方式为：（1）定金60000元为第一部分楼款，在签署合同时向卖方支付10000元，合同生效后3个工作日内向卖方支付定金50000元；（2）495000元为第二部分楼款，银行通知还款2天内支付楼款310000元，国土过户当天支付楼款100000元，剩余80000元在2016年3月1日前支付。卖方须国土过户当天将该房地产交由买方使用，卖方需付清在交楼前产生的一切有关杂费。如果卖方在收取定金后不依合同条约将该房地产售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；如果买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已支付定金由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，卖方不可再进一步追究责任或要求赔偿；如该房地产已交付使用，则卖方有权收回该房地产，且买方收楼后新投入的装修等不宜搬迁的设施无偿归卖方所有；签署本合同的代理人独立地向买方和经纪方保证其已经获得有效的授权，否则，由签署本合同的代理人参照本合同的定金条款、违约条款和赔偿条款向买方和经纪方承担责任。本合同履行过程中如发生争议，各方应及时协商解决，并采取措施避免损失的发生或扩大。协商不成的，任何一方都可以依法向房地产所在地的人民法院提起诉讼，诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方或过错方承担。合同中手写备注约定：卖方出售该物业实收价格538000元整，剩余17000元用于支付买方税费和中介服务费；2.买方自愿同意帮买方还清银行贷款，卖方公证委托给中介服务方。合同还约定了其他内容，由马忠奎、潘万忠签字捺印，经纪方港信公司盖章确认。另外，在卖方处有汤应平的签字，各方确认汤应平的签字是由马忠奎代签。2016年1月12日，原告（买方）潘万忠与被告（卖方）马忠奎、汤应平签订补充协议，约定：1.买方定金为60000元，其中签合同当天支付定金为10000元，查完档3天内支付定金50000元；2.买方自愿拿房款200000元帮业主赎楼，此房款必须专款专用，卖方不得用于他处，若卖方违约，则赔偿买方双倍定金；若买方违约，则卖方没收定金，违约方支付经纪方的中介费；3.买方同意于2016年1月12日支付房款80000元，2016年1月13日支付房款30000元，国土递件过户当天支付房款175000元，其中的17000元给经纪方用于支付中介费及税费（买方必须保证为首次购房），拿证当天支付尾款10000元；4.卖方需在房地产国土证注销抵押完2个工作日内，配合买方，经纪方到国土部门办理递件过户手续，卖方不得转卖给其他人；5.买方价格为555000元，卖方实收价格为538000元，剩余17000元用于支付中介费与税费；协议还约定了其他内容，由马忠奎、汤应平（马忠奎代签）、潘万忠签字捺印确认。针对付款情况，潘万忠于2015年10月13日向马忠奎支付定金60000元，后分别于2016年1月12日、2016年1月31日向马忠奎支付楼款110000元、250000元。至此，原告潘万忠合共向被告马忠奎支付款项420000元。另外，被告马忠奎曾于2016年4月20日向原告潘万忠发出的解除房地产买卖合同通知函。被告马忠奎用原告潘万忠支付的购房款清偿了银行抵押贷款，并注销抵押登记，注销日期为2016年4月11日，后被告汤应平自行到银行取回产权证书。原告潘万忠认为被告马忠奎、汤应平并未依约协助原告办理过户手续以及领取权属证书已构成违约，故诉至本院，主张前述实体权利。反诉原告汤应平认为反诉被告潘万忠与被告马忠奎签订的合同以及补充协议无效，反诉被告潘万忠应向其返还涉讼房屋，故提起反诉，主张前述反诉请求。诉讼中，原告潘万忠向本院申请财产保全申请，要求保全涉讼房屋价值相当于100000元的份额，本院经审查后于2016年5月13日作出（2016）粤2071民初9127号之一民事裁定，查封了涉讼房屋价值相当于100000元的财产份额。另查，涉讼房屋除前述本院财产保全查封以外，并不存在其他抵押或查封情形。涉讼房屋潘万忠及家人已自2015年年底开始入住使用。又查，为提起本案诉讼主张权利，原告潘万忠支出了律师费15000元，有委托代理合同以及律师费发票予以证明。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。关于本案房地产买卖合同以及补充协议的效力问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。本案中，潘万忠作为买方，马忠奎与汤应平作为夫妻，马忠奎通过多种形式保证其出售涉讼房屋已经经过其妻子汤应平的同意，潘万忠完全有理由相信马忠奎出售涉讼房屋已经得到夫妻双方的一致同意，潘万忠是善意买受人。另外，结合第三人港信公司的陈述，虽然汤应平并没有在房地产买卖合同以及补充协议上签字，但其曾在整个交易的过程中前来中山，其是知晓买卖一事的，并无证据如律师函、自身书写的通知书等显示其明确反对买卖一事，故本院认为房地产买卖合同以及补充协议是各方真实意思表示，依法成立并合法有效，且效力应及于汤应平。在房地产买卖合同中有“唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同”的约定，该约定同样是各方当事人真实意思表示，但回归本案实际案情，潘万忠已合共向马忠奎支付款项420000元，已经超过总房款的75%，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条规定：“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”，该规定属于法律规定，其效力高于当事人之间的约定。潘万忠已向马忠奎支付超过了总购房款75%的款项，汤应平通过反诉的形式主张取回涉讼房屋，缺乏法律依据。另外潘万忠已自2015年年底入住使用涉讼房屋，且涉讼房屋除本案财产保全查封之外，并不存在其他查封或抵押的情形，也就是说交易不存在障碍，马忠奎、汤应平理应继续履行合同，协助办理过户手续使得潘万忠取得产权证书。关于潘万忠主张的违约金60000元问题。房地产买卖合同中只有定金的约定，并没有违约金的约定，基于前述，各方应继续履行房地产买卖合同，潘万忠主张相当于一倍定金的违约金缺乏合同依据以及法律依据，本院不予支持。关于潘万忠主张的律师费15000元，有合同依据，并提交了相关证据予以证明，本院予以支持。关于汤应平的反诉请求，基于前述，房地产买卖合同以及补充协议合法有效，且效力应及于汤应平，汤应平要求确认合同无效并要求潘万忠腾退涉讼房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于马忠奎收取了潘万忠购房款420000元，对于马忠奎与汤应平内部应如何解决，应由其二人自行处理。另外，为彻底解决本案纠纷，本院确定，在办理过户手续当天，潘万忠应向马忠奎、汤应平支付除税费等以外的购房余款118000元。综上，原告潘万忠诉求合理部分，本院予以支持；反诉原告汤应平反诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告潘万忠与被告马忠奎、汤应平，第三人中山市港信房地产经纪有限公司继续履行各方于2015年10月13日签订的房地产买卖合同以及2016年1月12日签订的补充协议；被告马忠奎、汤应平于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告潘万忠办理坐落于中山市港口镇港口大道48号海逸华庭10幢903房房地产的过户手续使得原告潘万忠取得前述房地产的不动产权证，在此同时，原告潘万忠向被告马忠奎、汤应平支付剩余购房款118000元；二、被告马忠奎、汤应平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告潘万忠赔偿律师费15000元；三、驳回原告潘万忠的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告汤应平的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10100元，诉讼保全费1020元，合共11120元（原告潘万忠已预交），由原告潘万忠负担1112元，由被告马忠奎、汤应平负担10008元（被告马忠奎、汤应平于本判决生效之日起七日内迳付原告潘万忠）；反诉案件受理费4675元（反诉原告汤应平已预交），由反诉原告汤应平自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁丹妮人民陪审员  陈晓莹人民陪审员  邓杏妹二〇一七年五月四日书 记 员  宋依蒙陆金雪陈静怡