文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初22382号原告：欧阳青，男，1978年12月29日出生，汉族，住湖南省茶陵县。委托代理人：杨砚、梁蕴珊，均系广东颐和律师事务所律师。被告：广州皮鞋厂，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：黄平，董事长。被告：广州市大利物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：刘保全，经理。上述两被告共同委托代理人：颜伦任、吴成锋，均系广东仁言律师事务所律师。被告：段文军，男，1969年9月9日出生，汉族，住湖北省天门市。被告：黄琳琳，女，1992年2月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：温振宽，广东广信君达律师事务所律师。原告欧阳青诉被告广州皮鞋厂、广州市大利物业管理有限公司（以下简称“大利公司”）、段文军、黄琳琳不当得利纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告欧阳青及其委托代理人杨砚、梁蕴珊，被告广州皮鞋厂和大利公司的共同委托代理人吴成锋，被告黄琳琳的委托代理人温振宽到庭参加了诉讼，被告段文军经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告欧阳青诉称：2015年1月，原告经段文军介绍购买广州皮鞋厂在建的天河区濂泉路6号富一层C13号商铺，并向段文军支付诚意金41万元，广州皮鞋厂向原告出具了《商铺预订书》，并称该预定书即为收据。2016年1月，经原告多次催促，广州皮鞋厂称商铺已建好，可以签订买卖合同，原告发现商铺面积大幅减少，且合同并非买卖合同，而是与大利公司之间的租赁合同。对此，广州皮鞋厂解释称商铺暂不能买卖，原告若要使用商铺需签订该份租赁合同，待可以买卖时再转为买卖合同，但必须立即支付购买商铺的第二期款项30万元。原告被迫交回《商铺预定书》签订了租赁合同，并按照广州皮鞋厂的要求将款项30万元支付到黄琳琳账户。但至今，广州皮鞋厂仍未与原告签订商铺买卖合同，广州皮鞋厂以买卖商铺为由收取原告71万元缺乏合同及法律依据，原告有权要求退还款项。现请求判令：一、广州皮鞋厂、大利公司、段文军、黄琳琳共同向原告偿还款项71万元，并向原告支付占用上述款项所应支付的利息（以41万元为本金，自2015年1月4日起算；以30万元为本金，自2016年1月12日起算；均按中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%的标准计算，计至实际清偿之日止）；二、本案诉讼费由四被告承担。被告广州皮鞋厂、大利公司共同辩称：一、广州皮鞋厂、大利公司与原告是房屋租赁合同关系，并非房屋买卖合同关系。原告提交的商铺预订书的内容约定双方未来是签订租赁合同，不收取定金，已经界定商铺预定书是房屋租赁预约合同。二、广州皮鞋厂、大利公司均未收取过涉案款项，也未授权他人收取款项，因此原告的诉请与广州皮鞋厂、大利公司无关。三、原告申请返还款项的主张已经超过除斥期间，原告在起诉中认为广州皮鞋厂、大利公司存在欺诈行为，撤销合同的主张时间为一年，在原告收到商铺预定书知道双方构成的是房屋租赁合同关系而非房屋买卖合同关系，因此在该时即主张撤销合同，要求返还款项。四、原告主张返还款项已经超过2年的诉讼时效。被告黄琳琳辩称：不同意原告的诉讼请求，原告主张没有事实和法律依据。一、黄琳琳并非涉案商铺的业主，不具备出售涉案商铺的条件，因此不存在房屋买卖的事实。二、黄琳琳取得涉案商铺的承租权后交给段文军对外放租，待段文军与原告对接好，黄琳琳将涉案商铺转让给原告，收取30万元。原告与黄琳琳之间是商铺承租权转让合同关系，黄琳琳已履行合同义务，收取转手费合法合理，原告也凭借黄琳琳交付的商铺议定书与大利公司签订了物业使用合同。三、双方交易标的明确，没有相互隐瞒。在转让商铺承租权之前，黄琳琳已明确告知转让标的是商铺承租权。四、收取转手费是商业惯例，合情合理，合法有效。五、原告承租商铺属于投资项目，应承担投资风险。据辩000铺，发现商铺面积与预订书上的面积有大幅度减少被告段文军未答辩亦未提交证据。经审理查明：穗规验证[2015]665号的《建设工程规划验收合格证》（发证日期为2015年11月30日）显示：建设单位为广州皮鞋厂，建设项目名称为商业、办公楼工程，建设位置为天河区濂泉路6号，建设规模为1幢，地上15层（部分5、12、13层，另设一层夹层），地下3层。原告称其通过银行转账方式于2015年1月4日向段文军支付41万元，于2016年1月12日向黄琳琳支付30万元。原告称上述款项分别为向广州皮鞋厂支付的购买广州市天河区濂泉路6号地段富一层C13号商铺（以下简称“涉案商铺”）的诚意金及购铺余款。为证明其上述陈述，原告提交如下证据：1、中国工商银行业务凭证、原告银行账户明细、网银历史交易查询表、中国农业银行业务凭证，拟证明其原告琳000向段文军、黄琳琳账户分别支付41万元及30万元；2、显示由原告（乙方/使用人）与大利公司（甲方/营运人）签订的《物业使用合同》，约定：乙方承租涉案商铺作商业用途使用，使用期从甲方收取乙方首期的使用费及管理服务费的月份起计陆年；《物业使用合同》甲方落款处为“黄国良”的签名并加盖有“广州市大利物业管理有限公司”的印章。经质证，广州皮鞋厂、大利公司对证据1的真实性、合法性、关联性有异议，并认为其非实际收款人，不清楚实际的交易细节；对证据2的真实性予以确认，且主张该证据显示原告与大利公司成立的是商铺租赁关系。黄琳琳对证据1的真实性无异议，并确认收取上述款项；对证据2的真实性无异议，但认为其收取的款项性质为转手费。黄琳琳称其与段文军为合作关系，黄琳琳向广州皮鞋厂支付了款项并获得涉案商铺的承租权，但双方并未签订书面合同，只是口头约定黄琳琳可以将承租权转让；黄琳琳取得涉案商铺承租权后交给段文军对外出租，段文军与原告对接好后，其将涉案商铺转让给原告，且其仅收取30万元，溢价部分由段文军处理，故其所收取的30万元应为承租权转让费。广州皮鞋厂称黄琳琳具有涉案商铺的优先承租权权并获得了一份商铺预定书，如黄琳琳需要转让商铺，则由受让人持该商铺预定书去更名。原告对上述陈述予以否认，并称其与黄琳琳之间根本不存在转让关系，其基于购买涉案商铺支付相应款项。庭审中，原告表示，其根据广州皮鞋厂、大利公司的指示向段文军账户支付41万元、向黄琳琳账户支付30万元，其认为该款项最终是交给广州皮鞋厂，但根据广州皮鞋厂、大利公司的陈述，仅能证明上述款项由段文军、黄琳琳收取，故其要求实际收款人段文军返还41万元、黄琳琳返还30万元，并自款项支付当天起算利息。本院认为：原告在本案庭审中表示，根据广州皮鞋厂、大利公司的陈述，仅能证明相应款项分别由段文军、黄琳琳收取，故其在本案中要求实际收款人即段文军、黄琳琳分别返还41万元、30万元，即不向广州皮鞋厂、大利公司主张退还款项及利息，该行为属于其对自身权利的处分，并无不妥。关于原告要求段文军返还41万元及支付利息的诉请。原告提交相关转账凭证证明其已于2015年1月4日向段文军支付41万元。对于上述款项的性质，原告称上述款项为其购买涉案商铺的诚意金，根据查明的事实，段文军并非涉案商铺的建设方，而广州皮鞋厂作为建设方否认与原告存在签订商铺买卖合同的合意，亦否认其授权段文军代其收取款项、出售商铺，段文军经本院合法传唤未到庭应诉，应视为放弃本案举证及答辩的权利，故段文军收取原告41万元款项缺乏依据。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，段文军收取原告41万元款项应属不当得利，且给原告造成一定损失，现原告要求段文军返还上述款项41万元及按照中国人民银行同期同类贷款利率标准（不超过原告主张的年利率4.75%）支付利息，具有事实和法律依据，该利息应自2015年1月5日起计付，原告主张自付款之日即2015年1月4日起计付利息，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张黄琳琳返还购房款30万元的诉请。黄琳琳确认其收取上述款项30万元，但认为该款项性质为商铺承租权的转让费。其一，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（一）项的规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明的责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，在合同纠纷中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。因此，黄琳琳应当提供充分证据证明其关于与原告就涉案商铺成立了转让合同关系的陈述。但本案中，黄琳琳并未就此提供证据，由此产生的举证不能的不利后果应由黄琳琳自行承担。第二，现有证据并未直接反映上述款项的性质，在收付款双方对款项性质持有争议的情况下，考虑到原告的内心意思表示亦是判断其所支付款项性质的重要依据，本院认为原告关于向黄琳琳支付的款项属于其想购买涉案商铺的余款的陈述符合日常生活经验，对此依法予以采信。从本案查明的事实看，黄琳琳并非涉案商铺的建设方，而广州皮鞋厂作为建设方否认与原告存在签订商铺买卖合同的合意，亦否认其授权黄琳琳代其收取款项、出售商铺，因此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，黄琳琳占有原告欲购买涉案商铺的购房款30万元应属不当得利，现原告主张黄琳琳返还购房款30万元及按照中国人民银行同期同类贷款利率标准（不超过原告主张的年利率4.75%）支付利息，具有事实和法律依据，该利息应自2016年1月13日起计付，原告主张自付款之日即2016年1月12日起计付利息，缺乏依据，本院不予支持。段文军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告段文军于本判决发生法律效力之日起10日内向原告欧阳青返还款项41万元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，以不超过原告欧阳青主张的年利率4.75%为限，自2015年1月5日起计至实际偿还之日止）；二、被告黄琳琳于本判决发生法律效力之日起10日内向原告欧阳青返还款项30万元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，以不超过原告欧阳青主张的年利率4.75%为限，自2016年1月13日起计至实际偿还之日止）；三、驳回原告欧阳青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11650元，由原告欧阳青负担50元，由被告段文军负担6612元，由被告黄琳琳负担4988元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  马穗华人民陪审员  廖凤如二〇一八年二月二十四日书 记 员  梁怡筠廖嘉欣判决书已于2018年   月   日送达