湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民二终字第00566号
上诉人（原审被告）郭慈。
委托代理人何训德，湖北峰峦律师事务所律师。一般授权代理。
被上诉人（原审原告）孙正宣。
委托代理人梅昌英（孙正宣之母）。特别授权代理。
委托代理人王必华，湖北楚天剑律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人郭慈因与被上诉人孙正宣房屋买卖合同纠纷一案，不服秭归县人民法院（2015）鄂秭归民初字第00113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月23日受理后，依法组成由审判员李淑一担任审判长，审判员胡建华、代理审判员关俊峰参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙正宣在原审诉讼中的诉讼请求为；判令解除双方签订的《房地产买卖契约》，由郭慈双倍返还定金20000元。
原审判决认定，郭慈与孙正宣双方交易的位于湖北省秭归县沙镇溪镇三星路76-A的房屋产权登记地址实为秭归县沙镇溪镇三星路76号，该房屋原为秭归县供销社所有，仅有一层。郭慈及其丈夫王荣购得该房屋后扩建加层为三层房屋，却一直未办理第二、三层房屋的产权登记证书。2014年11月，孙正宣经人介绍有意购买该房屋第二层，并委托其母梅昌英、其兄孙正军与郭慈磋商办理。双方实地看房以后，商定孙正宣以119800元购买该处房屋，郭慈附带赠送部分家具家电。孙正军当日代孙正宣向郭慈交付了定金10000元，郭慈出具收条一份载明：今收到孙正军押金10000元（壹万圆整），如办到房产证全部付清。2014年11月30日，双方签订一份《房地产买卖契约》，协议约定：甲方（郭慈）自愿将位于秭归县沙镇溪镇三星路76-A的房屋（第二层）出售给乙方（孙正宣），成交价格为119800元，甲方已经收到乙方预付的购房定金10000元；乙方于2015年1月16日向甲方交付房款50000元，甲方将房屋交付乙方，余款在房屋证件办齐后支付；甲方在2015年5月份之内办不到房产证，免半年房租费或退回定金壹万元。2015年1月16日，双方电话联系付款交房事宜，由于双方对合同如何履行出现分歧，郭慈未交付涉案房屋，孙正宣亦未支付购房余款。
原审判决同时认定，郭慈与孙正宣签订涉案合同后办理了房屋所有权证和土地使用权证，房屋（第二层）登记的产权面积为56.98平方米，远少于房屋的实际面积。该房屋的产权登记面积仅包括客厅、餐厅及两间卧室，郭慈另外搭建的三件房屋无法办理产权证书，包括一间卧室、厨房和卫生间。
原审法院据以认定上述事实的主要证据有：双方提交的《房地产买卖契约》，孙正宣提交的收条，郭慈提交的房屋所有权证及及土地使用权证以及双方当事人在原审庭审中的陈述等。
原审法院认为，郭慈与孙正宣双方签订《房地产买卖契约》，郭慈将其位于秭归县沙镇溪镇三星路76号房屋（第二层）出售给孙正宣，协议内容对房屋的标的、价款、付款方式等作出了明确约定，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定《房地产买卖契约》合法有效。双方应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行合同义务。就涉案房屋买卖交易而言，卖方负有向买方交付没有质量和权利瑕疵房屋的义务。而郭慈出售给孙正宣的房产中有三间房屋系私自搭建而不能办理房产（房屋所有权）证，导致该处房屋的产权登记面积与房屋实际面积相差甚远，郭慈用于交易的房屋显然存在着严重的权利瑕疵，致使孙正宣不能实现合同目的。因此，孙正宣请求解除合同于法有据，应当予以支持。郭慈辩称其已经在签订合同时将搭建房屋的情况告知了孙正宣，但未能提供证据证明，对该辩论意见不予采纳。虽然郭慈出具给孙正宣的收据中载明其交付的10000为押金，但双方之后在签订合同时明确其为定金，对此双方在庭审中亦无异议，因此，孙正宣向郭慈支付的10000元应当视为交付的定金。根据《最高人法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条的规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。郭慈与孙正宣在《房地产买卖契约》中对定金处理进行了特别约定，即如果卖方截止到2015年5月不能办理房产证，则可退回定金壹万元。现因郭慈出售的部分房屋属于私自搭建而不能办理房产证致使双方解除合同，其应当按照双方约定退还定金，本案不能适用定金罚则，对于孙正宣要求郭慈双倍返还定金的主张不予支持。基于上述理由，原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《最高人法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除孙正宣与郭慈于2014年11月30日签订的《房地产买卖契约》；二、郭慈返还孙正宣定金10000元，限判决生效后三日内付清。三、驳回孙正宣的其他诉讼请求。原审并同时决定，一审案件受理费300元，减半收取150元，由郭慈负担。
上诉人郭慈不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、孙正宣委托的代理人梅昌英和孙正军在了解涉案房屋的基本情况时，郭慈曾明确说明该房屋的厨房、卫生间及小卧室是其自行扩建，无法办理房屋所有权证的事实，孙正宣应当知晓，所以双方在签订涉案《房地产买卖契约》中并未注明房屋面积。孙正宣在知晓该房屋的实际状况后仍同意购买并交付定金，无正当理由无权要求解除涉案房屋买卖合同并返还定金。2、原审法院并没有按照孙正宣诉称的事实和理由裁判，而以涉案房屋实际面积和登记面积之误差认定孙正宣不能实现合同目的而判决解除合同并返还定金，忽略了孙正宣对自己主张应承担举证责任，原审法院举证责任分配不当。3、郭慈在收取孙正宣定金后，积极履行办理涉案房屋初始登记义务，并于2015年5月之前办理完毕。而孙正宣在签订合同交付定金之后悔约，应自行承担不利后果。因此，请求二审人民法院依法撤销原判，改判驳回孙正宣在原审中的诉讼请求，并由孙正宣承担一、二审诉讼费用。
被上诉人孙正宣口头答辩称，郭慈在与孙正宣签订房屋买卖合同时并未说明厨房、卫生间及卧室是违法建筑，郭慈出售的部分房屋存在瑕疵，孙正宣有权要求解除合同并返还定金。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回孙正宣的上诉，维持原判。
二审诉讼中，郭慈与孙正宣均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原审判决认定的事实属实。
本院认为，郭慈拟出售给孙正宣的位于秭归县沙镇溪镇三星路76号的房屋系其从秭归县供销社购买所得，在其与孙正宣签订涉案《房地产买卖契约》时该房屋并未登记在郭慈名下，双方签订房屋买卖合同中对于涉案房屋面积未作明确约定。郭慈上诉提出其曾明确告知孙正宣自行扩建的部分房屋无法办理房屋所有权证的事实，孙正宣在知晓的情况下仍签订涉案《房地产买卖契约》，视为认可房屋所有权证上载明的面积（56.98平方米），孙正宣当庭对此予以否认。郭慈作为房屋出卖人，应向买受人明确告知涉案房屋权利存在瑕疵的事实，而其未能提供相应证据予以证实。对于孙正宣而言，其在交纳定金后发现所购买房屋所有权证登记的面积（56.98平方米）与实际面积（80平方米左右）相差甚远，涉案房屋买卖合同对其构成重大误解，具备可撤销情形。因原审法院未向孙正宣释明变更诉讼请求的程序存在瑕疵，但实体处理正确，本院决定予以维持。郭慈据此提出原审法院举证责任分配不当以及涉案合同应继续履行等上诉理由均不能成立，不应予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律虽不准确，但实体处理恰当，依法应予维持。经合议庭评议决定，依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元（郭慈已预交），由郭慈负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李淑一
审 判 员 胡建华
代理审判员 关俊峰
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 张鹏炜