广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初13951号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，住所广东省佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层。统一社会信用代码91440600560865635Y。
负责人：陈宇辉，执行总经理。
委托诉讼代理人：郑晓芬，女，汉族，1992年5月1日出生，住址广东省汕头市濠江区，系公司员工。
委托诉讼代理人：吴锐萍，女，汉族，1993年4月26日出生，住址广东省揭东县，系公司员工。
被告：江宜，女，汉族，1971年1月13日出生，住址广东省湛江市霞山区，
委托诉讼代理人：范国辉，广东广深律师事务所律师。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司诉被告江宜物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案受理，依法适用简易程序，由审判员梁菡独任审判，并于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑晓芬、吴锐萍、被告的委托诉讼代理人范国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年11月16日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。后广东碧桂园物业管理有限公司授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告购买碧桂园城市花园，碧桂园佛山市禅城区岭南大道北131号2座2808房商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并于与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费213.10元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2013年7月开始拖欠原告费用，至2017年9月16日拖欠的款项已经达50714.67元。原告多次致电被告，且向被告发出《催缴通知单》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告特向法院起诉，请求判令：1、请求法院判令被告向原告支付物业服务费，2013年7月至2017年8月的物业服务费共计人民币10655元；2、请求法院判令被告以每月物业服务费213.10元（2.50元/月/平方米×85.24平方米）为本金，自欠费月的后两个月的1日起按日5‰计算支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2017年9月16日的违约金数额为38790.61元；3、请求法院判令被告向原告支付公摊电费，2014年10月至2017年6月的公摊电费共计人民币1269.06元；以上费用共计人民币50714.67元。4、请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称：1、本案的诉讼请求、证据与佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初9748号案件一样，根据一事不再理的原则，应当不予受理。2、佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初9748号判决书认定，商品房买卖合同约定的交楼时间是2013年6月30日，而买卖合同同时约定被告于2013年6月30日前交付全部购房款，该判决认为被告应先将购房款交付给开发商，是交楼的条件。如果被告不付清房款，开发商有权不将房屋交付给被告，至今被告尚未收楼。佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字1135号判决也认定开放商一直没有交楼给被告。涉案房屋钥匙一直由原告保管。由于至今尚未交楼，被告不应支付物业管理费和违约金。3、2017年8月被告按佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字1135号的内容支付购房款和相关款项，但原告至今没有交付房屋和钥匙。故被告不应缴纳相应的物业管理费。
诉讼中，原告向法院提交以下证据：
1、核准变更登记通知书4份。
2、资质证书、碧桂园城市花园前期物业服务合同、佛山市禅城区物业管理服务收费备案表。
3、广东省商品房买卖合同、佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书、碧桂园城市花园前期物业服务协议。
4、欠费明细。
5、《商品房买卖合同》补充协议、收楼通知书。
诉讼中，被告向法院提交以下证据：
1、（2016）粤0604民初9748号民事判决书。
2、（2014）佛城法民一初字第1135号民事判决书、（2016）粤0604执510号结案通知书。
本院审理查明：生效的（2016）粤0604民初9748号民事判决书查明如下事实：一、2010年11月16日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定由乙方对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务事宜。物业服务费用：甲方或业主所有的物业若为公寓式酒店，物业服务费由甲方或业主按其所有的物业建筑面积2.5元/月/平方米计收……。同年12月20日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司就涉案楼盘的物业管理服务基本情况及收费标准向佛山市禅城区发展规划和统计局进行了备案。二、2013年1月4日，被告（买受人）与佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定由买受人向出卖人购买涉案佛山市禅城区岭南大道北131号二座2808房，合同约定：建筑面积共89.26平方米，套内建筑面积68.42平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.84平方米；“碧桂园城市花园”分期开发建设，买受人同意园内一切管理事务由出卖人按法定程序聘请有关物业服务企业全权负责……。同日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司向被告发出《收楼通知书》，被告在通知书上签名确认。该通知书上载明：江宜于2013年1月4日签订《商品房买卖合同》向我司购买涉案商品房，该商品房已达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，可于2013年6月30日交付给江宜，请江宜与销售中心预约收楼手续的办理时间。物业服务费从2013年7月1日开始起计收。特提请江宜注意：江宜应于办理该商品房交接手续之前将该单位所有楼款937308元付清我司，如江宜不予付清，则我司有权不将该商品房交付给江宜而不须承担任何责任。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，主要约定：甲方同意由乙方对碧桂园城市花园商品住宅区中禅城区岭南大道北131号二座2808房提供物业服务。三、2013年4月15日，经佛山市禅城区房地产交易中心测绘，涉案二座2808房的建筑面积为85.24平方米。2016年1月16日，原告向被告发出《禅城碧桂园欠费催缴通知单》，要求被告支付拖欠的2013年7月1日至2015年12月31日的物业服务费6393元、水电公摊费506.96元及至2016年1月16日的违约金13674.64元。四、2012年3月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备修理）、绿化养护服务、物业租赁、停车场（库）服务。2012年11月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司。2015年11月24日，广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，即本案原告。原告具有物业管理的一级资质。五、佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司诉江宜房屋买卖合同纠纷一案[案号为（2014）佛城法民一初字第1135号]，本院于2014年11月8日作出（2014）佛城法民一初字第1135号民事判决书，判决江宜向佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司支付位于佛山市禅城区岭南大道北131号2座2808房购房余额749846元及违约金。该判决书已生效。在该案诉讼过程中，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与江宜一致确认：佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司尚未将涉案房屋交付给江宜。六、诉讼中，原告陈述：佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司委托原告代办涉案房屋的入住登记手续，故将涉案房屋的钥匙交给原告。至今被告尚未到原告处办理入住登记手续，涉案房屋的钥匙仍由原告保管。由于被告尚未收楼，故涉案房屋仍处于毛坯空置状态，无人居住。佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司已向被告发出《收楼通知书》，因此即使被告尚未收楼，按《商品房买卖合同》的约定视为出卖人已交付商品房。
生效的（2016）粤0604民初9748号民事判决书认定：……《收楼通知书》与涉案《商品房买卖合同》是同一日签订，且从《收楼通知书》所载明的内容反映出涉案房屋在签订买卖合同时已达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，完全可以办理交楼手续。但买卖合同却约定交付时间为2013年6月30日，而买卖合同同时约定被告于2013年6月30日前交付全部购房款，这说明作为出卖方的佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司的真实意思是要求被告支付全部购房款后才能收楼，否则，被告是不能按《商品房买卖合同》的约定收楼，这从《收楼通知书》上载明的“特提请江宜注意：江宜应于办理该商品房交接手续之前将该单位所有楼款937308元付清我司，如江宜不予付清，则我司有权不将该商品房交付给江宜而不须承担任何责任。”得以证实。另，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司因江宜没有支付涉案房屋的购房款而于2014年9月起诉江宜，并在该案诉讼过程中明确其没有将涉案房屋交付被告，其行为再次证实其交付涉案房屋的条件是被告必须支付全部购房款，而不是按《商品房买卖合同》约定的在2013年6月30日向被告交付涉案房屋。在本案诉讼过程中，原告除提交2013年1月4日的《收楼通知书》外，没有提交其他证据证明佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司或原告已通知被告接收涉案房屋，且原告亦确认被告至今尚未办理收楼手续，涉案房屋的钥匙现由原告保管。综上，原告未能提供充分有效证据证明存在《商品房买卖合同》约定的“视为出卖人已交付商品房”的事实以此反驳被告的抗辩，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由原告承担举证不能的法律后果。被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。在无证据证明涉案商品房已依据合同约定交付予被告的情形下，原告主张被告交纳2013年7月至2016年8月的物业服务费及违约金的合同条件尚未成就，原告的相关诉请无事实与法律依据，本院不予支持。判决：驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司的诉讼请求。
庭审中，经本院询问，被告江宜陈述：2017年8月才向开发商佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司支付涉案房产的购房余额749846元，2017年9月4日开发商开具了发票，至今没有收到钥匙。原告陈述：我方已于2013年6月交楼。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。
原告向本院起诉要求支付2013年7月至2017年8月的物业服务费。其中，2013年7月至2016年8月的物业服务费，原告已曾向本院起诉，本院以（2016）粤0604民初9748号民事判决书作出处理，原告以同一事实和理由再次主张，属于重复起诉，本院对该部分请求不再予以审理。
对于原告主张的2016年9月至2017年8月的物业服务费及违约金的问题。根据（2016）粤0604民初9748号民事判决书认定的事实，由于被告未向佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司支付完购房款，故佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司未向原告交楼，原告主张其于2013年6月已经向被告交楼，本院不予支持。根据庭审查明事实，被告江宜陈述其于2017年8月向佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司付清楼款，但至今未收到房屋钥匙，在原告未能举证证明其在被告付清楼款后已向被告交楼的情况下，本院不予认定被告江宜已于2017年8月前收楼。因此，原告主张被告支付物业服务费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告主张被告支付2014年10月至2017年6月的公摊电费，本院基于同样理由亦不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百二十四条的规定，判决如下：
驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司的诉讼请求。
本案适用简易程序，受理费减半收取534元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 梁 菡
二〇一七年十二月十三日
书记员 张春兰