河北省廊坊市安次区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀1002民初2297号
原告：吴国瑛，女，1976年11月23日生，汉族，现住廊坊市广阳区。
委托诉讼代理人杨杰、张艳秋，河北辩达律师事务所律师。
被告：徐得铖，男，1970年8月28日生，汉族，现住廊坊市广阳区。
被告：肖伟华，女，1982年2月3日生，汉族，现住廊坊市广阳区。
委托诉讼代理人徐得铖，男，1970年8月28日生，汉族，现住廊坊市广阳区新源道新源小区*栋*单元***室。系肖伟华之夫。
原告吴国瑛与被告徐得铖、肖伟华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴国瑛及委托诉讼代理人杨杰、张艳秋，被告徐得铖（即被告肖伟华的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求1、确认原告吴国瑛与被告徐得铖、肖伟华签订的房屋买卖合同合法有效，判令被告履行产权过户手续；2、本案诉讼费及其他与诉讼有关的费用由被告承担。事实与理由：2013年9月15日被告徐得铖因经营需要向原告吴国瑛借款400000元，约定还款日期为2014年9月18日，利息为每月10000元（2015年3月改为月息8000元），但被告徐得铖未按照约定期限返还借款，利息给付至2016年1月。另，被告徐得铖、肖伟华夫妻二人于2013年1月28日购买了位于廊坊市安次区顺安街以南、常甫路以西钻石国际1栋1单元8层833号房产。因被告徐得铖无力偿还全部借款，被告徐得铖同意将房产出售给原告吴国瑛，用于折抵相应的借款本金，原告吴国瑛自愿购买。因此2016年1月10日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定的购房款总价为300000元，其中230000用所欠借款折抵，余款在房产过户时以原告吴国瑛代为清偿银行按揭贷款的方式给付，多退少补。同时约定，被告徐得铖应在取得该房屋所有权证后30日内协助原告吴国瑛办理产权过户手续。《房屋买卖合同》签订后被告徐得铖将钻石国际1-1-883号房以及购房合同、银行按揭贷款合同、购房发票等全部手续交付给原告吴国瑛。而且，吴国瑛在实际占有房屋以后于2016年3月27日将该房屋以自己的名义出租给了第三人。后经吴国瑛多次催促，徐得铖于2016年10月21日取得了房屋所有权证。为了协助原告吴国瑛办理产权过户手续，2016年10月21日徐得铖、肖伟华授权张鸿亮代为办理产权过户登记手续，并办理了授权委托公证。原告吴国瑛于2016年10月26日替徐得铖还清了剩余的70353.65元银行按揭贷款。10月27日原告吴国瑛持建设银行出具的还款证明到廊坊市房管局办理了解除抵押登记（他项权证）手续，10月31日下午原告与张鸿亮办理产权过户手续时正好碰到广阳区人民法院工作人员，该房产被采取了查封措施，致使房屋无法办理过户登记手续。
依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十六条、《合同法》第四十四条、《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第59条的规定，原告吴国瑛与被告徐得铖、肖伟华签订的《房屋买卖合同》合法有效，并已实际占有和使用，原告通过购买方式合法取得了该房产的所有权，且双方签订《房屋买卖合同》基于双方的真实意思表示，并无导致合同无效的法定事由。另，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》远远早于法院采取查封措施之前，属于在先权利，应当受到法律保护。为维护原告的合法财产权益，故诉至法院。
被告徐得铖、肖伟华未提交书面答辩意见，庭审中辩称，房屋买卖的事情确认属实，房屋过不了户并不是我能决定的。我现在没有能力承担诉讼费。
经审理查明，原告吴国瑛与二被告徐得铖、肖伟华系朋友关系，被告徐得铖、肖伟华系夫妻关系。2013年9月15日，原告吴国瑛与被告徐得铖签订《借款协议》，约定被告徐得铖向原告吴国瑛借款400000元，月利息10000元，借款期限自2013年9月18日至2014年9月18日。
庭审中，原告提供了中国银行对账单、中国建设银行股份有限公司打款明细、原告与郭胜阳的结婚证、被告徐得铖的收条，证明借款300000元已由原告之夫郭胜阳转账到被告徐得铖指定的廊坊市悦煊网络科技发展有限公司的账户，借款100000元已转账至被告徐得铖指定的中国建设银行的账户。被告徐得铖的收条亦表示认可收到上述400000元。
此后被告徐得铖按《借款协议》约定向原告支付利息至2016年1月份，但本金未能偿还。2016年1月10日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，约定：二被告徐得铖、肖伟华夫妻2013年1月28日购买了位于廊坊市安次区顺安街以南、常甫路以西钻石国际1栋1单元8层833号房产，因被告无力偿还全部借款，同意将该房产出售给原告，用于折抵相应的借款本金，原告自愿购买。双方还约定：1、经双方协商一致，房屋转让总价款为人民币300000元；2、购房款分两次支付，本合同签订之日被告未返还借款中的230000元自动转换为购房首付款，待该房产取得房屋所有权证后原告直接替被告偿还全部剩余的银行按揭贷款，多退少补。折抵购房款后被告仍应返还剩余借款170000元，还款期限为2016年12月31日，利息为月息2分。3、本合同签订之日起3日内被告应将上述房产及购房合同、发票等购房凭证交付原告，房屋的风险责任自交付之日起转移给原告。被告取得房屋所有权证后30日内应协助原告办理完毕房屋所有权过户手续，产权过户发生的费用由原告承担；4、被告保证出让房产除本合同第一条告知的银行按揭贷款抵押外，再无其他任何债权债务纠纷、抵押、查封等权利瑕疵；5、上述房屋交付后的物业管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用均由原告承担。违约责任：被告如违反本合同第四条第二款的约定或其他任何被告原因致使本合同无效、撤销或致使合同目的无法全部实现的任何情况出现，被告仍承担返还原告全部借款本金和利息的义务，利息计算时间自原借款发生时间开始计算，等等。
另查明，原、被告签订《房屋买卖合同》涉及的廊坊钻石国际1-1-833室房屋，建筑面积36.62平方米。该房屋系被告徐得铖于2013年1月28日向廊坊市圣龙房地产开发有限公司按揭贷款购买的商品房，购房总价款为197696元，其中首付款99696元，银行按揭贷款98000元，未还贷款75000元。2016年1月10日原告与二被告签订《房屋买卖合同》后，被告将该套房屋的档案资料等相关材料交付给原告，同时将房屋交付给原告使用，2016年3月27日原告将房屋出租给第三人使用。2016年10月21日，被告徐得铖、肖伟华授权张鸿亮代为办理偿还银行贷款、注销抵押登记、产权过户登记等手续，并办理了授权委托公证。2016年10月26日，原告吴国瑛替被告徐得铖还清了剩余贷款70353.65元，并协助撤销了银行抵押。2016年10月31日，原告与委托人张鸿亮到廊坊市房管局办理产权过户时得知该房产被查封。
以上事实有原告提交的《借款协议》、中国银行对账单、中国建设银行股份有限公司打款明细、原告与郭胜阳的结婚证、被告徐得铖的收条，《商品房买卖合同》、房屋所有权证书、公证书、租房合同、中国建设银行个人贷款结清证明、个人贷款还款凭证等及原、被告的庭审陈述为证。
本院认为，原告吴国瑛与二被告徐得铖、肖伟华签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，双方以达成买卖房屋替代原有的部分借款协议的履行方式，符合《中华人民共和国合同法》第77条的规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，故该《房屋买卖合同》合法有效。原告吴国瑛与被告徐得铖的债权、债务关系因双方约定视为部分履行完毕，转化为房屋买卖合同关系。按照《房屋买卖合同》的约定，原告支付了约定的房款，并替被告偿还了剩余70353.65元贷款，并协助被告撤销了银行抵押，原告也已实际占有、使用该房屋，故房屋所有权应归原告所有，被告应配合原告办理房屋产权过户手续。为保证合同的稳定性及交易的安全，双方提及房屋被法院查封的问题与本案的买卖合同没有直接的关系，本院不予采信。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
原告吴国瑛与被告徐得铖、肖伟华签订的关于廊坊钻石国际1-1-833室房屋的《房屋买卖合同》合法有效，被告徐得铖、肖伟华配合原告吴国瑛办理房屋产权过户手续。
案件受理费6700元，减半收取3350元，由被告徐得铖、肖伟华承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
审判员 李晓芳
二○二○一七年二月十三日
书记员 罗 云
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
注：本判决在生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。