湖南省益阳市资阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）资民一初字第830号
原告中国赫山农行股份有限公司益阳赫山支行。住所地：益阳市桃花仑东路***号。
法定代表人冯永斌，该行负责人。
委托代理人唐德仁，该行工作人员。代理权限为一般代理。
委托代理人符兰，该公司工作人员。代理权限为一般代理。
被告益阳益隆变速箱有限公司。住所地：益阳市资阳区长春镇杨树村。
法定代表人朱洪兵，该公司总经理。
委托代理人陈德明，湖南九方律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告益阳兴隆变速箱有限公司。住所地：益阳市资阳区长春工业园杨树村。
法定代表人李和安，该公司总经理。
委托代理人潘子龙，湖南激扬律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人谌文武，湖南激扬律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告中国农业银行股份有限公司益阳赫山支行（以下简称赫山农行）与被告益阳益隆变速箱有限公司（以下简称益隆公司）、益阳兴隆变速箱有限公司（以下简称兴隆公司）物权保护纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理，依法由审判员狄卫华担任审判长，与审判员刘爱民、人民陪审员刘万江组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赫山农行委托代理人唐德仁、符兰、被告益隆公司委托代理人陈德明、被告兴隆公司委托代理人潘子龙、谌文武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赫山农行诉称：2013年12月，益隆公司以其位于资阳区长春镇杨树村的土地和两栋厂房作为抵押在我行贷款2500万元。借款到期后，益隆公司未在约定的期限还款，为此，原告诉至益阳市中级人民法院。2014年4月28日，益阳市中级人民法院作出（2014）益法民二初字第10号民事判决书，判决原告对抵押物有优先受偿权。执行中，原告发现益隆公司与原告签订借款合同后，将抵押物租赁给被告兴隆公司，由被告兴隆公司实际生产使用抵押物。两被告的行为违反了被告益隆公司与原告关于益隆公司用于借款的抵押物如有租赁情况需提前15日告知并征得原告同意的约定，严重损害了原告的利益。故原告诉至法院，要求依法确认两被告的租赁关系无效；判令被告兴隆公司搬离益隆公司的2号厂房。
被告益隆公司辩称：益隆公司与赫山农行签订借款合同和抵押合同时，抵押物没有出租；益阳五福齿轮热锻有限公司（以下简称五福公司）与兴隆公司签订租赁合同，益隆公司并不知情，五福公司与兴隆公司签订的租赁合同是律师出面签订的，益隆公司法人朱洪兵未签字，与益隆公司无关。益隆公司与兴隆公司之间的租赁关系是否有效，兴隆公司是否应当搬离益隆公司的2号厂房，应当由法院依法确认、判决。
被告兴隆公司辩称：兴隆公司概括受让五福公司与益隆公司租赁合同约定的权利与义务、履行了支付租金的义务；益隆公司法代表人朱洪兵收取兴隆公司的租金，五福公司与兴隆公司之间租赁合同已转让，五福公司与兴隆公司签订租赁合同时，益隆公司的厂房并未设置抵押权，兴隆公司与益隆公司之间的租赁关系成立，原告的诉讼请求无法律和事实依据，应当依法予以驳回。
为支持其主张，原告赫山农行在举证期限内向本院提供了以下证据：
1、工商局企业注册登记资料，欲证明兴隆公司成立的时间为2014年1月23日原告向益隆公司发放贷款后，益隆公司未经原告同意与兴隆公司之间形成的租赁关系无效；
2、经营场地租赁协议书，欲证明五福公司与兴隆公司签订场地租赁协议的时间在益隆公司与原告签订抵押借款合同之后；
3、订购、产品购销、产品买卖合同6份，欲证明2013年12月30日前益隆公司还在生产经营、2013年11月25日五福公司与益隆公司签订租赁协议不真实的事实；
4、借款合同2份、最高额抵押合同、抵押保证书及附件，欲证明益隆公司将其所有的权证号为0014712、00159100的两栋厂房抵押给原告的时间及两栋厂房抵押时尚未出租的事实；
5、益阳市中级人民法院民事判决书，欲证明原告对益隆公司2号厂房享有优先受偿权。
经质证，被告益隆公司、兴隆公司对证据1、3、4、5的三性均无异议，对证据2的真实性均有异议，益隆公司认为协议书朱洪兵未签字，不能达到原告的证明目的，被告兴隆公司认为协议书是兴隆公司成立时由代理机构制作的，不能作为认定兴隆公司与益隆公司租赁关系无效的依据。
为支持其主张，被告益隆公司在举证期限内向本院提交情况说明1份，欲证明原告与益隆公司签订抵押合同前，益隆公司未与王明辉签订承包合同、益隆公司未与五福公司、王明辉签订租赁合同的事实。经质证，原告无异议。被告兴隆公司提出异议，认为情况说明系益隆公司自己出具，无其他证据佐证，不真实，不能达到其证明目的。
为支持其主张，被告兴隆公司在举证期限内向本院提供了以下证据：
1、《承包协议》和《补充协议》，欲证明益隆公司与王明辉签订承包协议，由王明辉承包经营益隆公司资产的情况；
2、《租赁合同》，欲证明2013年11月25日益隆公司与五福公司、王明辉签订租赁合同，将王明辉承包经营的、益隆公司所有的场地租赁给五福公司经营使用、益隆公司将2号厂房抵押给原告前，益隆公司的2号厂房已出租的情况；
3、《租赁使用权转让合同》、收条、银行转账单、《益阳仲裁委员会裁决书》，欲证明五福公司依据租赁合同将其在租赁合同中享有的权利义务概括转让给兴隆公司，原告与益隆公司签订抵押合同之前，益隆公司的2号厂房已出租的事实；
4、益隆公司企业登记信息、结婚证，欲证明益隆公司的基本情况及其法定代表人朱洪兵的婚姻状况；
5、兴隆公司、五福公司的企业登记信息，欲证明两公司的基本情况及王明辉既是五福公司的法定代表人又是兴隆公司股东的事实；
6、房屋他项权证，欲证明抵押物的权利存续期限。经质证，原告、益隆公司认为证据1、4、5、6与本案无关，证据2、3不真实性，不能达到其证明目的。
为支持其主张，原告在举证期限内申请本院到电网湖南省电力公司益阳客户服务中心调取益隆公司和兴隆公司电费缴纳明细，对王明辉进行调查，欲证明2号厂房由益隆公司经营至2014年7月止，益隆公司与兴隆公司的租赁关系形成于原告与益隆公司签订2号厂房抵押贷款之后的事实。
经质证，益隆公司无异议。兴隆公司提出异议，认为电费缴纳明细记载益隆公司缴纳电费至2014年7月的时间有误，不能达到原告的证明目的。
本院经对证据材料进行审查，并结合双方质证意见，认证如下：
原告提交的证据1、3、4、5，被告益隆公司、兴隆公司均无异议，以上证据符合证据的合法性、关联性、客观性，对其证明效力，本院予以确认。原告提交的证据2，本院审查认为，该份场地租赁协议书虽为朱洪兵与兴隆公司因租赁经营场地所所签订的协议，经营场地亦在资阳区长春工业园杨树村，但双方约定租赁场所的面积为200平方米、租金每月2000元，与益隆公司2号厂房的基本情况不符，对其证明效力，本院不予确认。益隆公司提交的情况说明，本院审查认为，虽然情况说明加盖了益隆公司的公章，但该份说明由益隆公司本单位出具，兴隆公司提出异议，益隆公司未提供相关证据予以佐证，对其证明效力，本院亦不予确认。兴隆公司提交的证据1、4、5、6与本案具有关联性，能证明本案的基本事实，本院确认其证明效力。兴隆公司提交的证据2、3，本院审查认为，证据2、3，除兴隆公司提交的租金收条能证明兴隆公司成立后，益隆公司于2014年5月14、15日收取兴隆公司租金，与兴隆公司之间形成了事实上的租赁关系以外，其他证据所证明的事实与客观事实不符，不能达到兴隆公司欲证明原告与益隆公司签订抵押合同前，2号厂房已出租的事实。电网湖南省电力公司益阳客户服务中心的缴费明细和对王明辉的调查笔录，来源合法，能证明本案的基本事实，本院确认其证明效力。
根据对以上证据的分析与认定，并结合当事人的陈述，本院查明本案事实如下：
2013年12月11日，益隆公司因资金周转的需要与赫山农行签订《流动资金借款合同》和《最高额抵押合同》，以其所有的位于资阳区长春镇杨树村的土地（益国用2013第D02183号）和两栋厂房（益房权证资字第001471**号、益房权证资字第001591**号）作为抵押贷款2750万元，并到房管部门办理了他项权证。《最高额抵押合同》第六条第二款约定：抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押物作出赠与、转让、出租、抵押或者进行其他任何方式的处分。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。贷款发放不久，赫山农行发现益隆公司的法定代表人朱洪兵因在外出现重大债务纠纷而遭他人非法拘禁，遂以益隆公司的行为违反了合同的约定、益隆公司出现了影响借款安全和债务履行的情形为由，于2014年1月3日向益隆公司发出了《贷款提前到期通知书》，要求益隆公司立即归还借款，并于同年4月8日诉至益阳市中级人民法院。2014年4月28日，益阳市中级人民法院作出（2014）益法民二初字第10号民事判决，判令益隆公司向赫山农行偿还借款2060万元及利息；赫山农行对益隆公司交付抵押的房地产在拍卖、变卖后所得价款具有优先受偿权。判决生效后，赫山农行在申请享有优先受偿权的执行中，兴隆公司提供益隆公司与五福公司、王明辉签订的租赁合同、五福公司与兴隆公司签订的租赁权转让合同等对抗法院生效文书，要求享有优先租赁权。为此，赫山农行诉至本院。
另查明：兴隆公司成立于2014年1月23日。案外人王明辉既是五福公司（成立于2008年9月7日）的法定代表人，又是兴隆公司的股东。2012年2月1日，益隆公司与王明辉签订承包协议，将其所有的“益阳益隆变速箱有限公司”的资产承包给王明辉经营。2013年3月23日，益隆公司与王明辉签订补充协议，就承包金以及交纳方式进行补充约定。2013年11月25日，益隆公司与五福公司、王明辉签订租赁合同，合同约定：益隆公司所有的、由王明辉承包经营的1栋厂房租赁给五福公司经营使用，租赁期限为10年，年租金为36万元，年租金于每年6月份一次性支付。但合同对租赁期限的起止时间未进行约定。五福公司与益隆公司、王明辉签订书面的租赁合同后，未向益隆公司交纳租金，亦未实际履行租赁合同。2014年1月28日，五福公司未经益隆公司的同意，与兴隆公司签订租赁使用权转让合同，将其在租赁合同的权利义务概括转让给兴隆公司。同年5月14、15日，益隆公司收取兴隆公司交纳的租金30万元。自此，兴隆公司租赁2号厂房经营使用至今。
本院认为：本案争执的焦点为：1、赫山农行与益隆公司签订抵押借款合同前，益隆公司所有的2号厂房是否已经出租；2、益隆公司与兴隆公司之间的租赁关系是否有效；3、兴隆公司是否应当搬离益隆公司所有的2号厂房。
关于赫山农行与益隆公司签订抵押借款合同前，益隆公司所有的2号厂房是否出租的问题。
本院认为，益隆公司与王明辉签订资产承包合同后，经王明辉同意与五福公司、王明辉签订的《租赁合同》，虽对租赁期限、租金标准、租金交纳方式以及转租条件等相关事宜进行了约定，但未约定租赁的起止时间，且约定租赁标的物“1栋厂房”与诉争的2号厂房不符，《租赁合同》签订后，五福公司并未使用2号厂房，亦未向益隆公司交纳租金，租赁合同未实际履行，无法确定《租赁合同》约定的出租标的物“1栋厂房”是诉争的2号厂房还是益隆公司的1号厂房。因此，兴隆公司辩称益隆公司将2号厂房抵押给赫山农行之前2号厂房已出租的事实不成立。2014年5月14、15日，兴隆公司向益隆公司交纳租金并使用2号厂房，应确认双方形成事实上的租赁关系，与之前五福公司与兴隆公司的租赁使用权转让无关，其租赁时间在抵押借款合同签订、抵押权设定之后。据此，益隆公司将2号厂房抵押给赫山农行之后出租给兴隆公司的事实足以认定。
益隆公司与兴隆公司之间的租赁合同是否有效的问题。
本院认为，益隆公司与赫山农行签订的二份《最高额抵押
合同》系当事人的真实意思表示，合同内容均不违反法律规定，抵押合同合法有效。益隆公司与赫山农行签订借款抵押合同，未经赫山农行书面同意，将抵押物租赁给兴隆公司经营使用，违反抵押合同及法律规定。房管部门办理的抵押物他项权证，具有对外的公示公信力。兴隆公司租赁益隆公司的2号厂房时，未查询了解租赁物的公示信息，导致抵押权人的权利受到侵犯，存在过错，并非善意第三人。因此，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条关于抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，以及《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权之规定，本院确认益隆公司与兴隆公司之间的租赁关系无效。
三、关于兴隆公司是否应当搬离益隆公司所有的2号厂房的问题。
本院认为，益隆公司与赫山农行签订抵押合同后未取得赫山农行的书面同意，将抵押物出租给兴隆公司经营使用的行为系违约。抵押物出租使用，影响了抵押物正常的拍卖，变卖价值的实现，侵犯了抵押权人的实体权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还之规定，原告要求兴隆公司搬离益隆公司所有的2号厂房的诉讼请求，本院依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条、《中华人民共和国担保法》第三十三条之规定，判决如下：
一、确认被告益阳益隆变速箱有限公司与被告益阳兴隆变速箱有限公司之间的租赁关系无效。
二、被告益阳兴隆变速箱有限公司在本判决生效后30日内搬离被告益阳益隆变速箱有限公司所有的2号厂房。
案件受理费6700元，由被告益阳益隆变速箱有限公司负担3350元，被告益阳兴隆变速箱有限公司负担3350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 长 狄卫华
审 判 员 刘爱民
人民陪审员 刘万江
二〇一六年三月二十八日
代理书记员 郭瑞芬
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第三十四条下列财产可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；
（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
（六）依法可以抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。