中华人民共和国上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初6766号
原告戴瑢瑢，女，1956年1月13日出生，汉族，住上海市。
原告朱青文，女，1988年11月29日出生，汉族，住址同上。
原告朱金根，男，1923年6月3日出生，汉族，住上海市。
三原告共同委托代理人王家德、邱宇，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被告朱娟，女，1982年11月20日出生，汉族，户籍地上海市，现住美国。
被告朱伟，男，1981年10月14日出生，汉族，住上海市。
第三人上海长宁东虹桥小额贷款股份有限公司，住所地上海市。
法定代表人沈若雷。
委托代理人邵黎明、穆晓林，上海市弘安律师事务所律师。
原告戴瑢瑢、朱青文、朱金根与被告朱娟、朱伟、第三人上海长宁东虹桥小额贷款股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戴瑢瑢、朱青文及三原告的共同委托代理人王家德、邱宇，被告朱伟，第三人上海长宁东虹桥小额贷款股份有限公司的委托代理人穆晓林到庭参加诉讼。被告朱娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告戴瑢瑢、朱青文、朱金根共同诉称，戴瑢瑢、朱青文系母女关系，朱金根系戴瑢瑢的公公、朱青文与朱娟的祖父，朱娟系戴瑢瑢的丈夫朱玉明(已故世)的侄女，系朱青文的堂姐。上海市普陀区吉镇路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)系朱玉明一家三口于上世纪九十年代动迁而分得的安置房，2003年朱玉明按售后公房的相关政策买受而取得产权。2006年朱玉明因生意投资失败而无法按时归还银行的商业贷款，中介推荐以现有居住房屋在亲属之间作假的房屋买卖套取银行购房贷款借新还旧，来延缓还款时间并降低月还款额度。经朱玉明的兄弟姐妹商量后决定由朱玉明与朱娟签订《上海市房地产买卖合同》并办理房地产变更登记，由朱娟以买受人身份出面申请购房贷款交朱玉明归还商业贷款，并由朱玉明负责按月还贷，系争房屋仍由朱玉明全家居住并在购房贷款还清后再将房屋过户回来。朱娟因此将全部购房资料(包括买卖合同、贷款合同、契税凭证、贷款银行开户卡、房地产权证等)都交由朱玉明保管，之后朱玉明与戴瑢瑢、朱青文以每月的家庭收入按月向银行归还贷款本息。2007年9月，朱娟离境前往美国时，再次承诺在贷款还清后回国帮助办理变更过户手续，朱娟的父母也因此将朱娟的身份证及户口本等交由朱玉明保管。2013年4月，朱玉明与戴瑢瑢、朱青文在按月偿还贷款本息的基础上，筹措了全部剩余贷款本息约人民币25万余元(以下币种均为人民币)的资金，在朱娟父亲朱玉虎的陪同下，前往工商银行办理了朱娟名下剩余购房贷款提前还贷的全部手续。自贷款全部还清后，朱青文通过电话、短信、QQ等多种方式与身在美国的朱娟联系，希望她能尽快回国办理系争房屋的过户手续，但朱娟一直以身份不便为由表示不能回国，并拒绝了在美国办理相关委托过户的使领馆公证手续。2014年8月4日，朱玉明因突发晚期肝癌而病故。2015年9月，朱青文在朱娟父亲朱玉虎的陪同下专程前往美国寻找朱娟，但因其始终避而不见而无果。2016年2月26日，朱伟突然持与朱娟签署的《上海市房地产买卖合同》上门，声称系争房屋已由朱娟在2016年1月以180万元的价格转让给他并已付清全部房款，要求戴瑢瑢、朱青文限期搬离。双方交谈中，朱伟明确表示朱娟当时提出的条件是“朱伟只能在完成交易后、且过了正月十五再上门看房”，而被告朱伟在明知系争房屋的出售款低于市场价且存在产权纠纷的情况下，提出了过户手续全部完成后方才向朱娟支付购房款的交易条件，得到了朱娟的同意。原告报案后得知朱娟在出国八年后于2015年两度悄悄回国，先后申领了新的身份证和新的房地产权证，与朱伟在恶意串通的情况下完成了此次非法交易。2016年3月21日，原告向交易部门查询得知，朱伟在取得系争房屋产权后即以系争房屋为抵押物向第三人借款140万元。原告认为朱玉明生前与朱娟就系争房屋签订的买卖合同并非双方真实意思表示，目的是为了套取银行购房贷款缓解朱玉明的还贷困难，且合同签订后朱娟除将贷款33万元由贷款银行直接发放至朱玉明名下外，并未支付其余房款。不仅系争房屋的使用权始终控制在戴瑢瑢、朱青文及朱玉明手中，贷款本息的归还及提前还贷等亦均由戴瑢瑢、朱青文、朱玉明承担。因此，朱玉明生前与朱娟签署的买卖合同，名为不动产买卖实为假借买卖套取银行贷款的行为，违反了国家法律法规的规定，破坏了国家的金融监管与房地产交易秩序，依法应认定为无效。同时，朱娟明知购房目的，既未支付购买对价，也未实际偿还贷款本息。朱娟凭因无效买卖合同而取得的房产证私自将系争房屋转让给朱伟，侵犯了原告的合法权益。朱娟与朱伟在转让过程中商定的交易价格明显低于市场价格15-20万元、且“朱伟只能在交易完成之后方可实地看房以及变更登记之后朱伟再开始支付房款”的相关约定，明显违背了房屋买卖的正常交易习惯，印证了朱伟明知朱娟故意隐瞒系争房屋的真实权利关系而恶意串通完成交易，其因此取得的房屋所有权并非出于法律上的善意取得，不应受到保护。现原告诉至法院，请求判令：1、确认朱玉明(已故世)与朱娟就系争房屋于2006年6月8日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、确认朱娟与朱伟就系争房屋于2016年1月签订的《上海市房地产买卖合同》无效；3、朱伟撤销在系争房屋上设置的抵押，第三人对此承担协助配合义务；4、将系争房屋产权恢复登记至2006年6月8日朱玉明与朱娟交易之前的状态；5、本案诉讼费由被告承担。
被告朱娟未作答辩。
被告朱伟辩称，第一，两被告没有任何关系，本被告欲置业，通过中介(个人中介，非门店)介绍购买了系争房屋。本被告在签订合同前确实没有上门看过房，不清楚原告与朱娟之间的纠纷，整个交易过程朱娟都亲自到场参与。第二，两被告之间的房屋买卖真实有效。房屋买卖合同约定的房价是175.75万元，但两被告之间还签订过一份补充协议，内容相较房屋买卖合同更加详细，约定朱娟的到手价是190万元，本被告已经将190万元付清，其中通过银行转账180万元，10万元是现金支付，朱娟就10万元写了收条。两被告没有上门交接房屋，而是朱娟将钥匙交付本被告，并电话告知可以入住的时间。第三，系争房屋产权获得后，本被告以系争房屋做了抵押登记，用借款140万元中的100万元支付了系争房屋的部分房款。目前，第三人的借款没有还清。综上，不同意原告的诉讼请求。
第三人述称，不清楚原、被告之间的房屋纠纷，朱伟将系争房屋抵押向第三人借款140万元，现在借期已到，但尚未归还本息。如果原告愿意代为清偿，第三人可以配合涤除抵押权。第三人的抵押权合法有效应当受到法律保护。
经审理查明，戴瑢瑢与朱玉明系夫妻关系，朱青文系双方之女。朱金根是朱玉明的父亲，朱娟系朱玉明哥哥朱玉虎的女儿。系争房屋原产权人系朱玉明。
2006年6月8日，朱玉明(甲方、出卖人)与朱娟(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，约定朱娟以58万元的转让价款购买系争房屋，附件三付款协议约定乙方于2006年5月20日支付5万元定金、6月8日支付20万元房款、8月30日前以贷款形式支付33万元房款。合同对房屋交接的时间、办理过户手续的时间、迁移户口的时间、逾期付款及逾期过户与交接的违约责任等未作约定。
2006年6月19日，朱娟作为借款人与案外人中国工商银行股份有限公司上海市静安支行签订《房屋担保借款合同》，以系争房屋为抵押物向银行借款33万元。在缴纳过户税、费后，双方办理了过户手续，系争房屋产权于2006年7月5日过户至朱娟名下。抵押以及过户过程中的贷款合同、保险费、相关税、费凭证以及产权证原件、朱娟的身份证原件全部由朱玉明保管。朱玉明、戴瑢瑢、朱青文一直居住系争房屋。
2006年7月26日，银行贷款33万元发放至朱玉明名下。截止2013年3月，朱玉明按月以自己或以戴瑢瑢或以他人名义向朱娟银行存折存入2000-7000元。
2012年起，朱青文通过腾讯QQ就提前还款、产权恢复等事宜与身处美国的朱娟进行联系，朱娟直至2015年5月仍表示待其美国身份取得后回国办理过户手续。朱青文申请上海市徐汇公证处对上述聊天内容进行了公证。
2013年4月13日，朱青文向朱娟账户转入26万元。4月23日，朱娟父亲朱玉虎以朱娟的名义向贷款银行申请提前还款，还款金额为25万余元。
2014年8月4日，朱玉明病故。
2015年11月11日，朱娟以房产证遗失为由向房管部门申请补证。
2016年1月4日，朱娟(甲方、卖售人)与朱伟(乙方、买受人)签订编号为XXXXXXX号的《上海市房地产买卖合同》，约定朱娟以房价款175.75万元的价格将系争房屋出售给朱伟。合同对房屋交接的时间、付款时间与方式、逾期付款及逾期过户与交接的违约责任等未作约定，且本次交易未通过经纪机构居间介绍。1月29日，系争房屋产权人登记为朱伟。
2016年2月23日，朱伟及案外人王某某与第三人签订《借款合同》，向第三人借款140万元，借款期限为3个月，自2016年2月23日至2016年5月22日。同日，朱伟与第三人签订《抵押合同》，朱伟以系争房屋为抵押物为上述借款提供担保。2月25日，第三人向朱伟放款140万元。2月29日，系争房屋之上设立了以第三人为抵押权人的抵押权登记，债权数额为140万元。
朱伟支付朱娟钱款的时间为：2016年2月4日支付80万元、2月25日支付60万元、2月27日支付40万元。后两笔款项于获得第三人借款140万元后支付。
2016年2月起，朱伟携他人多次上门要求戴瑢瑢、朱青文搬离系争房屋，双方发生冲突并报警处置。3月26日，戴瑢瑢、朱青文在朱伟的强行要求下迁出系争房屋，朱伟实际占有系争房屋。
另查，2016年2月1日，朱娟的父亲朱玉虎书写《证人证言》，主要内容为：2006年朱玉明因债务问题，与朱娟协商以买卖形式将房屋过户给朱娟，以朱娟的名义办理购房贷款，帮助朱玉明偿还债务，待房屋贷款还清后再将房屋过户给朱玉明。合同签订后贷款33万元放至朱玉明名下，房屋仍由朱玉明一家居住，银行贷款由朱玉明夫妻按月偿还。2013年5月，在本人的陪同下还清了剩余贷款。由于房屋过户不久，朱娟就离开上海去了美国，但一直与本人以及朱青文保持联络。朱娟原计划2014年回国办理房屋过户手续，但直至朱玉明病故也未能回来，后又答应2015年过年回来办理过户，但仍未回来。2015年9月，本人陪同朱青文前往美国寻找朱娟，但没能找到。本人同意戴瑢瑢、朱青文通过法律途径要回房屋产权，并愿意将上述陈述作为证人证言提供法庭。
再查，朱伟与案外人王某某至今未还清第三人借款的本息。
现原告诉至本院，请求判决如其诉请。审理中，原告表示若朱伟逾期不配合涤除抵押权，原告自愿代为清偿。被告直至判决之日仍未递交补充协议以及10万元收条。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
针对原告要求确认朱玉明与朱娟签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求。首先，从合同本身看，除了付款期限与方式外，对于房屋交付、过户、违约责任、户口迁出等重要内容均无约定。其次，在合同的实际履行过程中，系争房屋的实际居住状况并未因房屋买卖而变化；交易过程中的相关凭证包括朱娟的贷款合同、产权证、身份证、税费凭证等均由朱玉明保管；朱玉明、戴瑢瑢、朱青文还按月将相关款项转至朱娟直至最后一笔提前还款，时间能够与朱娟的按月还贷以及提前还贷并注销抵押的时间相对应，能够认定系争房屋的贷款由朱玉明等人归还；同时根据朱青文与朱娟的聊天内容，朱娟多次承诺回国后会办理房屋过户手续。综合以上事实，本院认为双方之间的房屋买卖并非正常交易，其真实目的是为了取得银行贷款。根据相关法律规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效，故本院对原告要求确认朱玉明与朱娟签订的合同无效的诉讼请求予以支持。
针对原告要求确认两被告签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求。首先，从合同本身看，合同同样对房屋交付、违约责任、付款期限、户口迁出等内容均无约定，显然违背正常的交易惯例。因产权证原件在朱玉明处，朱娟为此还补办了产权证后与朱伟进行的房屋交易。其次，朱伟确认其在签订合同前未上门看房，也没有与朱娟进行房屋交接，朱娟仅以房屋钥匙的交付以及电话告知可以入住的时间作为房屋交接的方式。房屋交易细节反常，而朱伟未提出异议。再次，在付款过程中，朱伟支付的180万元是在其取得房屋产权登记之后，且其中100万元的款项来源于第三人的借款。朱伟还表示双方之间存在一份更为详细的补充协议，且真实的成交价为190万元，但未提供证据予以证明，本院难以采信。综合以上事实，本院认为朱娟因无效合同成为无权处分人，而朱娟与朱伟的交易行为存在诸多不符合常理之处，朱伟难以认定为善意购买人。本院对原告要求确认两被告签订的合同无效的诉讼请求予以支持。
针对原告要求注销抵押以及恢复产权登记的诉讼请求。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因朱伟将系争房屋抵押给第三人，故朱伟应注销抵押登记后将系争房屋产权恢复至朱娟名下，再由朱娟恢复产权至原登记状态。原告自愿在朱伟不履行上述义务的情况下代为清偿，无不当，本院予以准许。原告代为清偿后可以另行追偿。至于房款返还问题。没有证据证明朱娟向朱玉明支付过任何房款，贷款也由朱玉明等人偿还，故双方之间不存在房款返还问题。两被告之间的房款返还问题不宜在本案中处理，朱伟可以另行主张。被告朱娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的依法审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、朱玉明与被告朱娟于2006年6月8日就上海市普陀区吉镇路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告朱娟与被告朱伟于2016年1月4日就上述房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
三、被告朱伟应于本判决生效之日起十日内涤除上述房屋上的抵押权，逾期不履行准许原告戴瑢瑢、朱青文、朱金根代为清偿，第三人上海长宁东虹桥小额贷款股份有限公司应于清偿之日起十日内协助办理抵押权注销手续；
四、被告朱伟应在上述抵押权注销之日起十日内协助被告朱娟办理上述房屋产权登记过户至被告朱娟名下的手续；
五、被告朱娟应在上述房屋产权过户至其名下之日起十日内协助办理产权恢复原登记状态的手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案保全费人民币5000元，由两被告各半负担。
本案受理费人民币20617元，由两被告各半负担。
如不服本判决，被告朱娟可在判决书送达之日起三十日内，其余当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 陈文丽
人民陪审员 浦 艳
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。