重庆市巫山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0237民初2732号
原告：李平，女，1973年4月20日生，汉族，无固定职业，户籍地重庆市巫山县，现住重庆市巫山县。
委托诉讼代理人：陈超（特别授权），重庆宏愿律师事务所律师。
被告：文国胜，男，1965年11月27日出生，汉族，住重庆市北部新区。
委托诉讼代理人：曹建东（特别授权），重庆市巫山县维正法律服务所法律服务工作者。
原告李平与被告文国胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理后，依法由审判员徐家雪独任审判，适用简易程序并于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告李平及其委托诉讼代理人陈超，被告文国胜的委托诉讼代理人曹建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李平向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认2008年7月11日原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判决由被告履行将位于重庆市巫山县XX街道XX街XX号XX号楼第X层X号的房屋过户给原告的义务；3.请求判决被告支付原告违约金6335元；4.请求判决诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告诉讼请求第一项变更为：确认2008年7月11日原告与被告文国胜以重庆市文丰房地产开发有限责任公司的名义签订的《商品房买卖合同》合法有效。事实与理由：2008年7月11日，原告与重庆市文丰房地产开发有限责任公司（该公司于2008年10月30日变更为重庆市尧冠房地产开发有限责任公司，并于2014年6月9日注销）签订《商品房买卖合同》，约定将自己开发的重庆市巫山县XX街道XX路XX号XX号楼第X层X号房屋1套（建筑面积为74.53㎡）卖给原告。被告文国胜以法定代表人的名义在合同上签字确认。签订合同时，原告一次性付清了房款126700元，且约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，出卖人按已付房款的5%向买受人支付违约金，同年9月被告把该房屋交付给原告居住、管理、生活至今。2006年10月8日，重庆市文丰房地产开发有限责任公司和被告文国胜签订《商品房买卖合同》，将该房产卖给了被告文国胜，并于2007年7月26日将该房产过户到被告文国胜名下。
原、被告签订合同后，原告一直要求被告按照《商品房买卖合同》第十五条的内容为原告购买的房屋办理产权登记证书，被告均以各种理由拒绝办理，致使原告的合法权益受到严重损失。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。
被告文国胜辩称，原、被告签订的《商品房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，其约定符合相关法律规定，应为合法有效；被告至今没有按照合同的约定依法履行给各原告办理产权过户登记的义务，由衷地向原告表示深深的歉意，并将积极努力尽早将其所购买的房屋进行产权过户登记。被告之所以至今没有履行过户登记的义务是因为受到目前房地产市场行情的严重冲击，导致其资金运转困难，因此其违约责任请求原告酌情予以考虑；被告收受的购房款以其出具的收款收据为准，包含原告欠缴的水电费用等。总之，双方以签订的合同、收款收据为准，合同中有违约责任约定的就按照约定，其诉讼费按照法律规定裁决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告文国胜原系重庆市文丰房地产开发有限责任公司的法定代表人。2006年10月8日，重庆市文丰房地产开发有限责任公司将位于重庆市巫山县原XX镇XX路XX号XX幢XX号【现位于重庆市巫山县XX街道XX街XX号XX幢XX号，所在层数为X层，房屋建筑面积1000.18平方米】和重庆市巫山县原XX镇XX路XX号XX幢XX号【现位于重庆市巫山县XX街道XX街XX号XX幢XX号，所在层数为X层，房屋建筑面积775.54平方米】的房屋出卖给被告文国胜，签订了《商品房买卖合同》，并于2007年7月26日，被告文国胜取得上述房产的房地产权证。
另查明，2008年7月11日，原告李平与重庆市文丰房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，被告文国胜以该公司法定代表人的身份在该合同书的末尾处盖有文国胜及该公司的印章，合同约定：重庆市文丰房地产开发有限公司将位于巫山县原XX镇XX路XX号XX幢第X层X号（现位于重庆市巫山县XX街道XX路XX号XX幢X层X号）的房屋1套，建筑面积58平方米，单价212184.50元/平方米，以总价款126700元出卖给原告，并约定签订合同时首付70000元，余款65978元在交房时付清。同时，合同第八条约定“出卖人应当在2008年9月20日前，……，并符合本合同约定的商品房交付买受人，……。”合同第十五条“关于合同登记和产权登记的约定”中第2约定：“出卖人应在商品房交付使用内30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第（2）处理。”即买受人不退房，出卖人按己支付房款的5%向买受人支付违约金。双方签订合同后，原告于2008年7月11日首付房款70000元，2008年10月29日双方办理交接该房屋时，原告再次支付房款50723元、同日交纳水、电立户费（即配套设施费）共计1655元、（大）维修金及房产证工本费共计1800元、税费6335元、房屋管理费180元。重庆市文丰房地产开发有限公司将上述房屋交付给原告使用、管理至今，但至今未办理房屋产权过户。被告文国胜在庭审陈述，上述房产至今仍处于抵押状态。
另查明，2008年10月31日，重庆市文丰房地产开发有限责任公司更名为重庆市尧冠房地产开发有限责任公司，法人代表文国胜变更为冯琼；2014年6月9日注销了重庆市尧冠房地产开发有限责任公司。
以上事实，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。重庆市文丰房地产开发有限公司与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同内容对合同双方当事人均具有法律约束力。庭审中，被告文国胜对重庆市文丰房地产开发有限公司与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》的真实性予以确认并认可其效力，现原告要求确认自己与被告文国胜以法定代表人身份及其重庆市文丰房地产开发有限公司于2008年7月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，符合法律的规定，本院予以支持。该合同第十五条明确约定了违约责任，因本案争议房产至今处于抵押状态，造成该房屋无法办理过户手续的事实，系被告的过错所致，虽然该公司已变更，但其违约后果，应由原法定代表人文国胜承担，故原告要求被告文国胜按照合同约定已付房款应承担的违约金6036.15元【（70000元+50723元）×5%】的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
对于讼争房屋是否过户的问题，本院认为，房屋买卖合同成立后，出卖人应保证及时将所出卖的房屋的所有权转移给买受人，协助买受人办理过户手续。在办理过户登记之前，买受人对房屋仅享有债权，不享有物权变动的效力。虽然被告文国胜在庭审中表示愿意协助原告办理产权过户登记手续，但因被告文国胜已将本案争议的房屋办理了抵押登记，该权利人对本案争议的房屋享有财产优先受偿。抵押权属于物权，优先于依合同取得的债权。且原告主张本案争议房屋抵押权已经消灭，根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条的规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护，但原告没有向本案提供证据予以证明被告文国胜与对该房屋享有抵押权的人之间的债权债务已过诉讼时效，故该房屋在抵押权存续期间，原告要求被告协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告李平与被告文国胜以重庆市文丰房地产开发有限责任公司（文国胜系法定代表人）于2008年7月11日签订的《重庆市商品房房买卖合同》有效。
二、由被告文国胜于本判决生效之日起十日内支付原告李平的违约金6036.15元。
三、驳回原告李平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2961元，减半收取1480.50元，由被告文国胜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 徐家雪
二〇一六年九月十三日
书记员 毛菊梅