广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初7996号原告：马成龙，男，1986年4月22日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：薛加冰，广东厚弘律师事务所律师，亦系第三人张花敏的委托诉讼代理人。委托诉讼代理人：林诗诗，广东厚弘律师事务所律师助理，亦系第三人张花敏的委托诉讼代理人。被告：彭湘琼，女，1977年9月15日出生，汉族，住广东省中山市开发区，委托诉讼代理人：赵子金，中山市火炬开发区法律服务所法律工作者。第三人：张花敏，女，1986年11月13日出生，汉族，住河南省滑县，原告马成龙与被告彭湘琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依被告彭湘琼之申请，追加张花敏作为本案第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马成龙，被告彭湘琼及其委托诉讼代理人赵子金，原告马成龙及第三人张花敏的共同委托诉讼代理人薛加冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马成龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的《中山市二手房买卖及居问服务合同》，协助原告办理坐落于中山市火炬开发区××号君华新城3区69幢902房的产权过户登记手续；2.判令被告以购房款1178000元为本金，自2017年4月12日起，每日按万分之五的标准向原告支付违约金至过户手续办理完毕之日止；3.确认位于中山市火炬开发区××号君华新城3区负一层416车位归原告使用，并由被告协助办理产权过户登记手续。事实和理由：在中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）居间介绍下，第三人与被告于2016年11月26日签订了《中山市二手房买卖及居问服务合同》，双方约定：1.由第三人购买被告名下位于中山市火炬开发区××号君华新城3区69幢902房的房产，总价款1178000元；2.定金12万，买方同意在合同签订时支付3万，另外9万于合同签订后5日内支付，该12万定金由居间方托管，买方将定金支付给居间方后视为卖方已收；3.买方须于取得银行贷款批复函之日起3个工作日支付首期款278000元；4.在买方按约定将房款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行的贷款批复函，且卖方已取得房地产证原件之日起5个工作日，买卖双方需要签署广东省房地产买卖合同，并办理递件过户手续；5.如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以总价款为基数支付每日万分之五违约金并继续履行合同。同日，第三人与被告签订了《二手房买卖合同补充协议》，确认前述合同1178000元款项已包括中山市火炬开发区××号君华新城3区负一层416车位。此外，双方在2016年12月17日与居间方签订了两份《二手房买卖合同补充协议》确认：1.意向贷款金额变更为900000元，首期款变更为278000元（包含定金在内）；2.贷款日期变更为2016年12月31日之前申请按揭。2016年12月18日，第三人与被告一致确认第三人将其在上述《广东省房地产买卖合同》中的合同权利转让给原告，由原告履行原合同及附件有关买方权利义务的约定，将房产过户到原告名下。第三人分别于2016年11月26日和2016年11月30日按照约定期限将上述30000元及90000元定金支付给居间方托管。2017年3月26日，原告取得中国工商银行《二手房按揭贷款确认书》，并分别于2017年3月7日和2017年4月12日向被告支付70000元和88000元。至此，原告首期购房款278000元已全部付清。虽经原告和居间方多次催告，被告仍拒绝履行办理递件过户手续的义务。根据合同法之相关规定，被告除应承担继续履行的合同义务外还应向原告支付违约金。原告马成龙向本院提供以下证据：1.《中山市二手房买卖及居间服务合同》；2.资金托管协议；3.《二手房买卖合同补充协议》2份；4.主体变更确认书；5.二手房按揭贷款确认书；6.银行转账回单；7.催告函、顺丰速运邮单、顺丰速运运单追踪情况；8.微信聊天记录、手机短信记录；9.二手房买卖合同补充协议；10.代交款确认书；11.家家顺公司POS机刷卡记录、收款收据；12.收据、个人信用报告、证明；13.短信记录；14.证人姚某的证言。被告彭湘琼辩称，原告本应于2016年12月31日前向银行申请按揭贷款，但其向银行申请按揭贷款的最终时间为2017年3月13日，距约定时间已超出两个月十三天，属严重违约。另，根据案涉合同的约定，买方须于取得银行贷款批复函之日起3个工作日内支付首期款（不含定金）278000元。本案中，银行的批复时间是2017年3月26日，原告却直至2017年4月12日才将款项汇入被告账号。被告认为原告存在前述严重违约情形，已另案起诉要求解除案涉房屋买卖合同并要求原告承担违约责任。被告彭湘琼就其辩解向本院提供以下证据：1.《中山市二手房买卖及居间服务合同》；2.《二手房买卖合同补充协议》两份；3.主体变更确认书；4.银行贷款批复函（图片）；5.转账记录。第三人彭湘琼述称，对合同主体更换一事予以确认。经审理查明，2016年11月26日，彭湘琼（卖方）、张花敏（买方）、家家顺公司（居间方）签订中山市二手房买卖及居间服务合同，合同约定，买卖双方交易的房地产位于中山市火炬开发区××号君华新城3区69幢902房，转让价款为1178000元；交易定金为12万元，买方在合同签订时支付定金3万元，在合同签订后5个工作日内支付定金9万元；除定金外的购房款按以下方式支付：买方意向贷款金额为78万元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2016年12月10日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，买方须于取得银行贷款批复函之日起3个工作日内支付首期款（不含定金）278000元；在买方按约定将房款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行的贷款批复函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起五个工作日内，买卖双方需签署广东省房地产买卖合同并办理递件过户手续；该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后25个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。同日，彭湘琼与张花敏签订二手房买卖合同补充协议，协议约定，前述合同1178000元的价格包括中山市火炬开发区××号君华新城3区负一层416车位的价格，该车位进行了销售合同备案登记，合同业务编号为HTN2016132554，尚未取得产权证明。合同签订后，张花敏按约支付了定金12万元。2016年12月17日，彭湘琼与张花敏就前述合同签订补充协议2份，变更内容主要有：1.将贷款日期变更为2016年12月31日之前申请按揭；2.将意向贷款金额变更为90万元，故首期款变更为278000元（含定金）。2016年12月18日，彭湘琼、张花敏、马成龙签订主体变更确认书，三方协商一致同意由马成龙履行前述合同及其附件有关买方权利义务的约定，将房产过户至马成龙名下。2016年12月24日，马成龙向家家顺公司交齐申请购房按揭所需材料，并由原家家顺公司员工姚某与广东雅商律师事务所工作人员陪同、协助向中国建设银行中山市分行办理按揭申请。因贷款未获审批，马成龙转而向工商银行申请贷款。中国工商银行股份有限公司中山分行银苑支行向马成龙出具二手房按揭贷款确认书，同意向其发放90万元房屋贷款，该确认书的落款日期2017年3月26日,姚某自述于2017年3月28日知悉贷款获审批通过。2017年3月7日，因彭湘琼须资金进行提前还贷，马成龙向彭湘琼支付7万元。同年4月12日，马成龙向彭湘琼支付除按揭银行拟发放的90万元贷款外的剩余全部首期款88000元。2017年4月21日，案涉房屋注销了抵押登记。2017年5月5日，马成龙诉至本院，主张前述实体权利。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，根据合同法的相关规定，对其违约责任的归责原则应适用严格责任原则，具体在判断合同当事人是否构成违约时应采用客观化判断标准依合同义务进行确定，此种合同义务既包括主给付义务，也包括从给付义务、附随义务等。如果违反的是主给付义务，通常可以认定构成根本违约；如果违反的是从给付义务、附随义务等，应区分具体情形，不能简单因此而解除合同，只有当对此类义务的违反危及作为合同基础的信赖关系时，或者使合同目的不能实现时，才可以认定同样构成根本违约，守约方由此可以解除合同。涉案合同系双方当事人在平等自愿基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。从合同义务看，马成龙作为买受人，依约按期足额向出卖人支付购房款是其合同项下的主给付义务，通过银行按揭贷款仅是支付方式，在案涉合同没有明确约定除定金外的购房款的最后支付日期的情况下，只有在马成龙未依约足额支付购房款，未履行主给付义务，或者其怠于向银行申请按揭贷款且危及作为合同基础的信赖关系时，才构成根本违约，彭湘琼才有权行使合同解除权。从合同的实际履行情况来看，马成龙如约支付了定金12万元，在向建设银行申请按揭贷款未获审批通过后转而向工商银行申请按揭贷款，在取得按揭贷款确认书后向彭湘琼支付了除银行拟发放的按揭贷款外的剩余全部购房款项，已经履行了其主给付义务。尽管马成龙未在取得按揭贷款确认书3个工作日内支付剩余购房款，存在一定迟延情节，但未达到合同约定的解除条件（迟延付款超过15个工作日），不构成根本违约。故，彭湘琼无权解除合同，应当继续履行其应尽的合同义务。马成龙诉请彭湘琼履行协助办理房屋过户手续、支付违约金，理据正当，本院予以支持，但违约金的计算起点应为起诉之日（即2017年5月5日），并以235600元（1178000元×20%）为限；其诉请办理车位的过户更名手续，因该车位尚未办理权属证书，本院仅判令彭湘琼协助办理销售合同备案登记更名手续。诉讼中，马成龙陈述有能力一次性支付剩余房款90万元，本院一并予以判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告马成龙于本判决生效之日起七日内向被告彭湘琼一次性支付剩余购房款90万元；二、被告彭湘琼在收到剩余购房款后三日内协助原告马成龙将位于中山市火炬开发区依云路1号君华新城3区69幢902房的房屋过户登记至原告马成龙名下；三、被告彭湘琼于本判决生效之日起七日内向原告马成龙支付违约金（计算方法：以1178000元为基数，按日万分之五的标准自2017年5月5日起计算至房屋过户手续办理完毕之日止，以235600元为限）；四、被告彭湘琼在收到剩余购房款后十日内协助原告马成龙将位于中山市火炬开发区依云路1号君华新城3区61-72幢地下车库负一层416号的车位变更销售合同备案登记至原告马成龙名下；五、驳回原告马成龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15402元，保全费2170元，合计17572元，由被告彭湘琼承担（该款原告马成龙已预交，被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李 芳审 判 员  王 珊人民陪审员  周观燕二〇一七年十月二十三日书 记 员  詹绮婷王静