江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终5702号
上诉人（原审被告）：苏连保，女,1947年9月19日生,汉族，住江苏省常熟市。
委托诉讼代理人：ＸＸ敏，江苏正大发展律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢携，江苏正大发展律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：常熟市鸽球布匹市场有限公司，住所地江苏省常熟市陈家市53号。
法定代表人：王瀚洲，执行董事。
委托诉讼代理人：卞为军，江苏少平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨蓉，江苏少平律师事务所律师。
上诉人苏连保因与被上诉人常熟市鸽球布匹市场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2016）苏0581民初11342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏连保的上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院未查明涉案门市部的产权和土地使用权的归属，被上诉人不是涉案门市部的产权人，无权要求上诉人搬离；上诉人与被上诉人之间的租赁关系具有特殊性，是一种特殊性质的承租权（“无期限租赁权”、“优先租赁权”），2000年12月份双方签订的《租赁协议》明确上诉人享有“无限期租赁权”。该特殊性决定了即使被上诉人具有请求权的基础，但实现的条件也不成就；由于上诉人享有无期限租赁权、优先租赁权，只要上诉人没有明确表示不承租该门市部，在同等条件下，被上诉人必须将涉案门市部出租给上诉人；一审法院超期审理，程序违法。
常熟市鸽球布匹市场有限公司辩称：一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。被上诉人在一审中已经提交了房产证和土地证，房产证已经变更至被上诉人名下，土地使用权证由于涉税事宜暂未变更，但被上诉人与常熟市鸽球印染有限公司的关系在一审中已做陈述，被上诉人有权出租涉案房屋；双方系租赁关系，被上诉人在多次给予宽限期仍无法达成租赁协议的情况下，要求苏连保腾空房屋、支付实际使用费的诉求合法有据。上诉人在一审中强行转账并不代表双方达成了租赁协议；一审程序合法，双方曾申请调解并签字确认调解期限从审限中扣除。
常熟市鸽球布匹市场有限公司向一审法院起诉请求：1、判令原审被告立即腾空、搬离鸽球布匹市场一区50号门市部，并将该房屋交还。2、判令原审被告支付自2016年9月12日起，按照年租金32590元计算至实际搬离之日的房屋占有使用费。本案诉讼费用由原审被告承担。
原审法院经审理查明：1996年12月30日，常熟鸽球布匹市场通过申请批准后成立，为全民所有制，隶属于国营常熟印染总厂。后国营常熟印染总厂变更为常熟市鸽球印染有限公司，常熟鸽球布匹市场变更为常熟市鸽球布匹市场有限公司。常熟市鸽球布匹市场有限公司于2006年4月21日办理了房屋登记，权证号00079422，房地号52130004-2，建筑面积为4673.19平方米。苏连保为常熟市鸽球布匹市场有限公司的多年租赁户。2015年9月7日，常熟市鸽球布匹市场有限公司与苏连保签订了租赁协议（2015-2016年度）1份，协议载明：“出租方常熟市鸽球布匹市场有限公司（甲方），承租方苏连保（乙方），乙方向甲方租赁位于常熟市××号鸽球布匹市场的商业用房，为明确甲、乙方双方的权利义务，经友好协商，特签订本协议：一、租赁房屋位置：常熟鸽球布匹市场的1区50号，面积57.6平方米，用途仅限于经营布匹。二、租赁期限：租赁期为壹年，即自2015年9月8日至2016年9月7日止。三、租金及支付方式：年租金为人民币32590元整，在签定本协议时，乙方向甲方一次性付清。……。六、其他约定：1、同等条件下，乙方享有优先租赁权。乙方拥有更名权。…。3、本协议租赁期间届满前一个月内，乙方应主动联系甲方，并签定下年度的“租赁协议”，交纳下一年度的租金（租金标准：甲方将以通告形式在鸽球布匹市场内的公告栏上张贴告示）。否则，视为乙方自动放弃租赁机；甲方将该门市部另行招租。…。6、本协议经双方完成签章后生效。甲方：常熟市鸽球布匹市场有限公司（盖章），乙方：苏连保（签名），签定日期：2015年9月7日。”协议签订后，苏连保使用常熟鸽球布匹市场的1区50号门市部经营布料生意。
至2016年9月7日合同到期后，双方当事人就新一年度合同的签订问题发生纠纷，为此常熟市鸽球布匹市场有限公司诉讼至法院。在审理期间，苏连保于2016年11月28日单方向常熟市鸽球布匹市场有限公司汇款19955.4元。
原审法院认为：双方当事人签订的商业用房租赁合同为其真实意思表示，常熟市鸽球布匹市场有限公司将自己名下的商业用房屋出租给苏连保，不违反法律规定，该合同为有效合同。双方2015年-2016年租赁协议期限届满后，未能签订新年度的租赁合同，在未能达成协议的情况下，常熟市鸽球布匹市场有限公司要求苏连保立即腾空、搬离鸽球布匹市场1区50号门市部，并将该房屋交还给常熟市鸽球布匹市场有限公司的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持。因原租赁协议届满后，双方未能签订新年度的租赁合同，苏连保仍占有、使用该租赁房屋，对租金也无新的约定，可以按照原合同约定的租金标准计算苏连保实际占有使用门市部的使用费，常熟市鸽球布匹市场有限公司要求苏连保支付按照上一年的年租金32590元计算自2016年9月12日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持。苏连保提出的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：
一、苏连保于本判决发生法律效力之日起十日内腾空并返还常熟市鸽球布匹市场有限公司位于江苏省常熟市常熟鸽球布匹市场的1区50号的门市部。
二、苏连保于本判决发生法律效力之日起十日内给付常熟市鸽球布匹市场有限公司房屋使用费（自2016年9月12日起至实际房屋交付之日止，按照年租金32590元计算）。（如采用转账方式支付，请汇入常熟市鸽球布匹市场有限公司指定账号；或汇入常熟市人民法院）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元减半收取50元，由苏连保负担。（常熟市鸽球布匹市场有限公司同意其预交的案件受理费50元由苏连保向其直接支付，原审法院不再退还，由苏连保在本判决发生法律效力之日起十日内向常熟市鸽球布匹市场有限公司支付）。
二审查明事实与原审查明的事实一致。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，涉案房屋的所有权及土地使用权是否完全转让至被上诉人名下，与被上诉人是否有权出租涉案房屋并非同一问题，被上诉人已经提供了其有权出租涉案房屋的相关证据，且双方之前的租赁关系已存续多年，亦证明被上诉人有权出租涉案房屋，上诉人以被上诉人不是涉案房屋产权人因此无权要求其搬离的上诉理由难以成立，本院不予采信。上诉人依据其与被上诉人2000年12月份签订的《租赁协议》主张其享有无限期租赁权，因该无限期租赁权缺乏相应的法律依据，本院不予支持。双方于2015年9月7日签订的租赁协议明确约定：租赁期限为一年，同等条件下上诉人一方享有优先租赁权，在协议租赁期间届满前一个月上诉人一方应主动联系被上诉人一方，并签订下年度的租赁协议，交纳下一年度的租金，否则视为上诉人一方放弃租赁。上诉人未能提供充分证据证明其已按照前述协议履行义务，其主张的优先租赁权不符合双方约定条件，本院不予支持。本案涉及系列案件，为妥善解决双方争议，一审法院做了大量调解工作，上诉人对此并无异议，因此上诉人认为一审法院超审限构成程序违法的意见，本院不予采信。
综上所述，苏连保的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由苏连保负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵东
审判员 顾平
审判员 陈斌
二〇一七年十一月二十七日
书记员 孙贞