辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽01民终9057号
上诉人（一审原告）：沈阳市北方耐火材料厂，住所地沈阳市和平区浑河站西街道前进村。
负责人：高绍贤，该厂总经理。
委托代理人：尚尔东，辽宁良友律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：史宝仁，男，汉族，1946年2月9日出生，住址沈阳市和平区。
委托代理人：沙莎，辽宁和鑫律师事务所律师。
上诉人沈阳市北方耐火材料厂（以下简称“耐火材料厂”）因与被上诉人史宝仁土地租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初5708号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月10日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、审判员王虹（主审）参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
耐火材料厂一审诉称：诉讼请求：1、判令被告退还租金3万元；2、判令被告支付可移动设备拆卸、安装、调试、物品运输费10万元人民币，过渡期间补偿费7万元人民币，营业损失20万元人民币，合计人民币37万元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月，原、被告签订《土地租赁合同》，约定被告将其位于和平区浑河站西街邮局胡同的一处土地出租给原告使用，原告自行搭建库房，租赁期间自2013年9月1日至该土地动迁为止，年租金人民币3万元。地上物所有权及相关赔偿归原告所有。在原告续交第二年租金后，该地块被和平区政府依法征收，征收机构与被告签订补偿安置协议，被告拿到补偿后始终未向原告告知补偿金额，也未向原告支付任何补偿款。原告向沈阳长白岛经济区管理委员会（原沈阳满融经济区管理委员会）申请公开补偿安置协议被拒后，遂向沈河区人民法院提起行政诉讼，请求其公开对史宝仁被征收地块补偿标准及实际补偿的项目及补偿金额。沈河区人民法院于2016年3月31日作出如下判决：沈阳长白岛经济区管理委员会应于判决生效之日起十日内向原告公开被征收人史宝仁的征收补偿明细。根据沈阳长白岛经济管理委员会公开的《农地征收补偿安置协议》以及《房地产估价报告》可知，本地块上附属物补偿金为人民币11301937元。现原告根据《国有土地房屋征收与补偿条例》第十七条、《物权法》第一百三十二条、第四十二条第二款之规定，特提出如上诉讼请求，请法院支持。
史宝仁一审辩称：一、原告诉求答辩人退还租金3万元与事实和双方约定不符，答辩人同意退还其剩余租金2万元。原告自2013年9月1日起承租答辩人土地，至2015年1月动迁，实际使用期间1年零4个月。双方土地租赁合同约定：“土地年租金3万元，在租赁期内如有动迁变动，按实际使用期间收取租金。”原告实际使用期间共发生租金4万元，原告共支付租金6万元，扣除其实际使用期间的租金4万元，答辩人仅需退还其剩余租金2万元；二、原告诉求答辩人支付可移动设备拆卸、安装、调试、物品运输费10万元、过渡期间补偿费7万元、营业损失费20万共计37万元，没有事实和法律依据，亦没有证据支持，恳请法庭依法驳回其诉讼请求。本案的被拆迁主体系答辩人，被拆迁土地和地上原有的厂房、办公楼，曾分别出租给三家单位使用，两外两家企业规模较大，除租赁土地外还同时承租了原有的厂房、办公楼用于生产经营使用。原告作为其中最小的一家，仅仅是租用答辩人的部分土地，主要用于露天堆放砖块等材料使用，期间原告并未再另行建设任何厂房和生产车间，亦未承租和使用答辩人原有的厂房和办公楼，仅临时搭建了约100多平米的彩钢房用于工人吃饭、休息所用，而该临时用房并不包含的动迁范围和辽科房估咨字[2015]第001号《房地产估价报告》（以下简称估价报告）之中。且估价报告中亦未针对原告的情况单独作出估价结果，原告所诉的各种数额主张根本没有任何依据和充分的证据支持：1、原告索要10万元的高额可移动设备拆卸、安装、调试、物品运输费系没有事实、法律依据和证据支持的，恳请法庭予以查明。估价报告中对被拆迁的可移动设备拆卸、安装、调试、物品运输费共计估价人民币341500元，原告要求支付10万元，约占总费用的1/3。但从估价报告第8页所列的被拆迁机器设备等明细中可以看出，现场共计有各式机械设备约130余台（件），其中属于原告所有的设备仅强制式搅拌机2台、立式干粉搅拌机1台、卧式三轴搅拌机2台和机修设备2台等共计7台，仅占总搬迁设备的约1/20，且均不属于大型机械设备。在此情况下，原告却索要将近总额1/3的高额运输费，显然是极其不公平合理的，亦是没有任何事实、法律依据和证据支持的，恳请法庭予以查明。2、原告索要过渡期间补偿费7万元、营业损失20万元根本没有任何事实和法律依据，亦没有任何证据支持，原告根本不享有上述拆迁补偿权益，应当驳回其诉讼请求。根据估价报告可知，被拆迁房屋包括厂房、办公楼、锅炉房等总面积2883.04平方米，上述房屋均为答辩人所有，并分别出租给另外两家承租单位用于生产经营使用，与原告没有任何关联。根据我国征收拆迁补偿条例、城市房屋拆迁管理条例等规定，拆迁过渡期间安置补偿费的计算基础系依据被拆迁房屋面积得出的。对此，估价报告第11页中亦可看出，本案对于过渡期间补偿费和经营损失等两项补偿的计算基础依据以及评估结果，均是在2883.04平方米拆迁房屋的基础上计算得出的，原告并未租赁和使用该拆迁房屋，亦非该房屋的所有人，因此，原告与由被拆迁房屋计算得出的过渡期间补偿费和经营损失根本没有任何关联，更不享有任何补偿权益。故原告的诉讼请求根本没有任何事实和法律依据，亦没有任何证据支持，应当予以驳回。综上，恳请法庭能够依法查明事实，正确适用法律，支持答辩人的答辩意见，驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。
一审法院查明：原告（承租方/乙方）与被告（出租方/甲方）于2013年9月签订《土地租赁合同》一份，约定：一、甲方将位于和平区浑河站西街道邮局胡同的土地出租给乙方，乙方自行搭建库房，租赁期限自2013年9月1日至该土地动迁为止；二、该土地租金为人民币3万元/年，付款时间和方式：乙方每年提前一周上打租一次性付给甲方；三、租金不变，在租赁期限内如该土地有动迁的变动，按实际使用时间收取租金，由于土地的铺垫及厂房的建设是乙方出资完成，因此地上物的所有权归乙方所有，有关这方面的赔偿也应乙方所得；……。在该合同落款处，原告法定代表人高绍贤签名并加盖单位公章，被告亦签名予以确认。
合同签订后，被告将诉争土地交付原告使用，原告自2013年9月1日承租使用该地块，直至2015年1月动迁，期间共计支付被告租金6万元。
2015年1月20日，被告作为被征收人与征收部门即沈阳满融经济区管理委员会（现为沈阳长白岛经济区管理委员会）就其坐落在满融地区、占地面积5.41亩的农地签订《农地征收货币补偿安置协议书》，并获得地上附属物补偿金11,301,937元，其中：依据政策补偿248,400元，生产经营损失138,000元，依据评估报告（辽科房估咨字[2015]第001号）补偿10,915,537元。
现原告要求被告给付其补偿款未果，故诉至法院。
诉讼中，被告称其应退还原告租金2万元，原告予以确认。原告提供《房地产估价报告》（编号：辽科房估咨字[2015]第001号），载明：第16项、可移动设备拆卸、安装、调试、物品运输费的评估价格为341,500元，第18项、过渡期间补偿费的评估价格为216,228元，第19项营业损失的评估价格为761,123元。原告称其为该地块三家租户中的一家，故按照近三分之一的价格向被告主张可移动设备拆卸、安装、调试、物品运输费10万元人民币、过渡期间补偿费7万元人民币，按照四分之一的价格向被告主张营业损失20万元人民币。被告对原告该项主张不予认可，称该评估明细所包含的各式机械设备约130余台，原告的机械设备仅有七台，所占比例极小，按照三分之一的额度索要运输费不公平，也不合理；另外，评估报告的评估依据是在被告所有的原2883.04平方米的厂房基础上作出的，原告并非厂房的所有人和实际使用人，并不享有过渡期间补偿费和营业损失补偿权益。
另查，2015年12月16日，本案原告曾向沈阳市沈河区人民法院提起行政诉讼，请求判令沈阳长白岛经济区管理委员会向其公开对史宝仁被征收地块补偿标准及实际补偿的项目及补偿金额。沈阳市沈河区人民法院查明涉案的土地在征收范围内，并判决（详见[2015]沈河行初字第00243号行政判决书）‘被告沈阳长白岛经济区管理委员会于本判决生效之日起十日内向原告沈阳市北方耐火材料厂公开被征收人史宝仁的征收补偿明细’。
一审法院认为：原、被告之间的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。
关于租金，被告抗辩称其应返还原告租金2万元，原告对此无异议，一审法院予以确认。
关于原告主张的可移动设备拆卸、安装、调试、物品运输费10万元、过渡期间补偿费7万元及营业损失20万元，根据沈阳市沈河区人民法院[2015]沈河行初字第00243号行政判决书，涉案的土地在征收范围内，被告也有义务对原告进行赔偿。但原告仅依据房地产估价报告不足以证明其损失赔偿额，且原告按三分之一或四分之一的比例对运输费、过渡期间补偿费及营业损失进行估算，亦缺乏科学性和严谨性，故对原告该项主张，暂不予支持，待证据充分后，原告可另案诉讼。
一审法院判决：一、被告史宝仁于本判决生效之日起十日内返还原告沈阳市北方耐火材料厂租金2万元；二、驳回原告其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费3,650元（已减半收取），由原告沈阳市北方耐火材料厂负担3,500元，由被告史宝仁负担150元。
宣判后，耐火材料厂不服提出上诉，请求：1、撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付可移动设备拆卸、安装、调试、物品运输费10万元，过渡期间补偿费7万元，营业损失20万元，合计37万元。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要理由：一、租赁合同约定，如动迁，上诉人投资及经营部分的补偿归上诉人所有，评价报告及安置协议中有上诉人应得权益，上诉人应得到补偿。二、一审认定租赁合同有效，租赁地块在征收范围内，被上诉人有义务对上诉人进行补偿。一审法院并未就上诉人应得补偿金额进行充分调查了解。上诉人通过行政诉讼取得了征收补偿明细和报告，但此材料对上诉人补偿部分确实不甚明了，但上诉人再无力通过动迁部门取证。针对上诉人的补偿金额，在上诉人确实遭受实际损失的情况下，一审法院应对补偿金额的具体构成使用情况向被上诉人充分了解或要求动迁部门对补偿金的补偿对象和范围进行说明。
史宝仁二审答辩称：上诉人诉请没有事实和法律依据，没有证据支持。我方是被拆迁主体，拆迁范围包括土地及原有厂房、办公楼等，上诉人仅租用我方部分土地，用于露天堆放砖块等材料，期间上诉人并未再另行建厂房和生产车间，亦未承租使用原有厂房和办公楼，仅临时搭建约100平方米彩钢房用于工人吃饭、休息，该临时搭建彩钢房不包含在动迁范围和估价报告中。估价报告没有针对上诉人单独作出估价，上诉人主张没有依据和证据。1、估价报告对被拆迁的可移动设备拆卸、安装、调试、物品运输费共计估价341,500元，上诉人要求支付10万元，约占总费用的1/3。从估价报告第8页所列被拆迁机器设备明细中可以看出，现场共有各式机械设备约130余台（件），属于上诉人的设备仅7台，且不属于大型机械设备，上诉人诉请没有依据和证据。2、诉人不享有过渡期间补偿费、营业损失的拆迁补偿权益。根据估价报告被拆迁房屋2883.04平方米为我方所有，分别出租给另外两家单位用于生产经营，与上诉人无关。过渡期间补偿费、营业损失均是在拆迁房屋面积基础上计算得出，上诉人并未承租使用该部分房屋，上诉人不享有补偿权益。3、依合同，上诉人仅对其自行出资建设的地上物享有所有权和拆迁补偿权益，上诉人自行搭建的彩钢房并未在动迁范围和估价报告内，由上诉人自行管理，上诉人不享有补偿权益。
本院认为：一审判决认定基本事实不清，证据不足，应予发回重审。理由如下：双方签订的《土地租赁合同》第三条明确约定“在租赁期间内该土地动迁，由于土地的铺垫及厂房的建设是上诉人出资完成，因此地上物的所有权归上诉人所有，有关这方面的赔偿也应上诉人取得”。被上诉人作为被征收人与征收部门签订的《农地征收货币补偿安置协议书》约定，被上诉人取得地上附属物补偿金。依据评估报告（辽科房估咨字[2015]第001号），可移动设备拆卸、安装、调试、物品运输费评估价格341,500元；过渡期间补偿费评估价格216,228元；营业损失评估价格761,123元。上诉人诉请要求被上诉人给付上述补偿费中属于自己应得的部分，应当予以支持。由于该动迁地块由被上诉人出租给三家承租使用，上诉人仅为其中一家，而补偿安置协议和评估报告并未将三家予以划分。故此，一审法院应当就上述补偿中是否包括上诉人应得部分及具体数额进行审查，可考虑将征收部门列为第三人参加诉讼，以便查明案件相关事实。一审法院应当依据本案能够查明的案件事实依法作出裁判，不应以“原告主张取得费用比例缺乏科学性和严谨性，暂不予支持，待证据充分后，原告可另案诉讼”为由拒绝裁判。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初5708号民事判决；
二、发回沈阳市和平区人民法院重审。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 史舒畅
审 判 员 王 虹
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 郑金玲
本案裁定所依据的相关法律
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；