辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中审民终再字第00048号
再审申请人（案外人）：陈某某，女，19＊＊年＊＊月＊＊日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
委托代理人：苏某某，辽宁某某律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：于某某，男，19＊＊年＊＊月＊＊日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：王某某，女，19＊＊年＊＊月＊＊日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：冯某某，男，19＊＊年＊＊月＊＊日出生，汉族，住沈阳市于洪区。
委托代理人：姜某，辽宁某某律师事务所律师。
委托代理人：冯某，男，19＊＊年＊＊月＊＊日出生，汉族，住沈阳市于洪区。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王某，女，19＊＊年＊＊月＊＊日出生，汉族，住沈阳市于洪区。
委托代理人：姜某，辽宁某某律师事务所律师。
委托代理人：冯某，男，19＊＊年＊＊月＊＊日出生，汉族，住沈阳市于洪区。
冯某某、王某与于某某、王某某房屋买卖合同纠纷一案，沈阳经济技术开发区人民法院于2012年2月8日作出（2011）经开民初字第2064号民事判决。宣判后，于某某、王某某不服，向本院提起上诉。本院于2012年7月13日作出（2012）沈中民二终字第1784号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，案外人陈某某向本院申请再审，本院于2015年3月18日作出（2014）沈中立民申字第597号民事裁定，决定再审此案。本院依法另行由审判员王曌鋆担任审判长，与审判员安一凌、代理审判员吴锡（主审）组成合议庭，于2015年6月16日公开开庭审理了本案。陈某某及其委托代理人苏某某，于某某，冯某某及王某的委托代理人姜某、冯某到庭参加诉讼，王某某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年9月5日，冯某某、王某向沈阳经济技术开发区人民法院起诉称，2009年12月11日，经大青乡某某村村民委员会同意，冯某某、王某购买于某某、王某某房屋（位于沈阳市铁西新区大青乡某某村，二层，440平方米），双方签订《买卖房屋契约书》，同时约定房屋（出租部分）租金由冯某某、王某收取。冯某某、王某于契约书签订当日，交付于某某、王某某购房款130万元，于某某、王某某交付冯某某、王某房证等相关文书。2009年12月15日，冯某某、王某及于某某、王某某签订《房产交接书》明确房屋归冯某某、王某所有等事宜。事后，于某某、王某某没有履行协议，继续使用冯某某、王某所购房屋至今。同时于某某、王某某自行收取房屋（出租部分）租金，计80000元人民币。冯某某、王某多次要求于某某、王某某履行契约约定，交付冯某某、王某房屋，但于某某、王某某推托、搪塞，故冯某某、王某诉至法院，请求判令于某某、王某某即时履行《买卖房屋契约书》，交付冯某某、王某房屋；于某某、王某某将出卖房屋更名过户至冯某某、王某名下；于某某、王某某给付冯某某、王某2010年、2011年房屋租金80000元。
于某某、王某某一审时未到庭答辩。
一审法院查明，冯某某、王某系夫妻关系，于某某、王某某也系夫妻关系。2005年，于某某、王某某在做买卖生猪生意时与冯某某、王某相识，双方在生意往来的四年中，于某某、王某某陆续欠冯某某、王某生猪款130万元。后因于某某、王某某无力偿还欠款，于某某、王某某决定以房抵债。2009年12月11日，双方签订《买卖房屋契约书》，约定于某某、王某某将坐落在铁西区某某村的自有房屋（二层楼，440平方米）卖给冯某某、王某，折合人民币130万元，房款笔下一次交清。同时约定以后上下楼房租归冯某某、王某收取。于某某、王某某于签约当日交付了房屋产权证和契证。2009年12月15日，双方又签订《房产交接书》一份，明确房屋于2009年12月15日正式归冯某某、王某所有，经检验房屋门窗完好无缺。双方之间的房屋买卖事实，于某某、王某某所在村的村民委员会知情并认可，并分别在两份协议书上加盖某某村村委会的公章。后因于某某、王某某拒不办理过户手续、拒不腾房，双方发生纠纷，冯某某、王某诉至法院，请求判令于某某、王某某交付房屋；于某某、王某某将出卖房屋更名过户至冯某某、王某名下；于某某、王某某给付冯某某、王某2010年、2011年房屋租金80000元。
一审法院认为，冯某某、王某，于某某、王某某系不同村的村民，涉案房屋所占的土地应归村集体经济组织所有，根据房地一体的原则，并结合物权法的第六十条规定，即对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。故该房屋的买卖应当经于某某、王某某所在村的村民委员会同意方可确定有效。结合本案，双方自愿签订房屋买卖协议，并经于某某、王某某所在的某某村民委员会认可，应认定双方签订的协议合法有效，双方均应恪守。于某某、王某某拒不腾房和协助办理过户的行为均属违约行为，冯某某、王某要求于某某、王某某腾房并协助办理过户的的诉讼请求合理，应予以支持。关于冯某某、王某要求于某某、王某某给付房屋租金8万元的问题，房屋买卖协议中虽约定协议签订后该房屋的租金应由冯某某、王某收取，但冯某某、王某只提供沈某某的证明一份，拟证实于某某、王某某违法收取租金7000元，因证人未能到庭作证，于某某、王某某亦未到庭，冯某某、王某目前的证据不足以证明其诉讼主张，冯某某、王某可另行收集证据再向于某某、王某某主张权利。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第六十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、于某某、王某某于判决发生法律效力起三十日内将位于沈阳市铁西新区大青乡某某村（二层，440平方米）的房屋腾出；二、于某某、王某某于判决发生法律效力起十日内配合冯某某、王某办理房屋过户手续。案件受理费17220元，由于某某、王某某负担。
一审判决宣判后，于某某、王某某不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。理由为：一、一审法院认定事实错误，房屋买卖协议无效。于某某、王某某与冯某某、王某之间不存在房屋买卖关系。事实是于某某、王某某欠收活猪钱130万元，当时曾给冯某某打过一张欠条，后来于某某、王某某无力还钱，双方商定440平房屋动迁后，从所得的动迁款中偿还；二、440平房屋没有房证，房屋的所有权实际属于于某某的父母。440平房屋是于某某父亲从原来的65平旧房翻盖的，原房主是陈某。于某某、王某某夫妻无权处分；三、于某某、王某某与冯某某、王某不是同村同乡人口，在签订协议时，没有某某村委会盖章，至于什么时候盖的，于某某、王某某也不知道；四、440平房屋价值几百万元，远远大于130万元，于某某、王某某也不可能以如此低的价格卖房，从房屋租金的收取来看，因于某某、王某某家是房主，才会出现承租人向于某某、王某某家交纳房租的事实，也说明双方当时根本不存在房屋买卖的情况。
冯某某、王某二审时辩称，买卖房屋是有效的，于某某、王某某说我到大队盖章不知道是不符合事实的，写协议的时候我要求到大队，于某某说其欠大队钱不想到大队盖章，让我自己去。于某某、王某某说房证是假的，卖给我的房屋的产权证件上面的名字就是于某某的名字，如果房证是假的我也不能到法院申请要这个房子。某某大队动迁是2000元一平，440平只能动到88万元。130万元包括我给其现金50万元和猪款80万元。于某某、王某某因为欠款一直张罗卖争议房屋，后来找到我说要卖给我，买卖房屋契约书、房产交接书上签字的证明人李某某是于某某的姑父。
本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院二审认为，于某某、王某某与冯某某、王某签订的《买卖房屋契约书》、《房产交接书》对房屋的坐落、价款、房屋交接时间均约定具体明确，且有于某某的姑父李某某作为证人在该两份协议书上签字证明，故该两份协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。于某某、王某某称与冯某某、王某不存在房屋买卖关系，因未提供证据证明该主张，故本院对于某某、王某某此主张，因无事实和法律依据，不予支持。关于于某某、王某某提出争议房屋没有房证，且该争议房屋的所有权人系于某某父母的上诉主张，在双方签订房屋买卖协议书时于某某、王某某亦将争议房屋的相关证件交付给冯某某、王某，于某某、王某某亦未提供争议房屋系其父母所有的相关证据，于某某、王某某实际亦在争议房屋居住，故对于某某、王某某此上诉主张，因无事实和法律依据，本院不予支持。于某某、王某某与冯某某、王某虽非同一集体经济组织成员，但双方的买卖协议已经房屋所在地集体经济组织某某村民委员会盖章确认，双方当事人的房屋买卖协议合法有效，故本院对于某某、王某某称村委会盖章其不知情及该协议无效的上诉主张，不予支持。关于于某某、王某某提出房屋出让价格过低及其系房主，承租人向其交纳房租的事实，说明双方根本不存在房屋买卖的情况的上诉主张，于某某、王某某与冯某某、王某签订的买卖房屋协议对房屋价款约定明确，于某某、王某某亦未提供证据证明协议约定的房屋价款不是其真实意思表示，故于某某、王某某以低价卖房说明双方不存在房屋买卖合同关系，没有事实和法律依据；因争议房屋于某某、王某某未向冯某某、王某交付，承租人向于某某、王某某交纳房租的行为，不能认定于某某、王某某与冯某某、王某不存在房屋买卖合同关系，故对于某某、王某某此上诉主张，本院也不予支持。
本院二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17220元，由于某某、王某某负担。
陈某某申请再审，请求：1、撤销沈阳市中级人民法院（2012）沈中民二终字第1784号民事判决及沈阳经济技术开发区人民法院（2011）经开民初字第2064号民事判决；2、判决涉案房屋属于陈某某所有，于某某对该房屋不享有所有权，于某某无权以该房屋抵偿其对冯某某、王某的债务。事实和理由为：1、经到发证机关沈阳经济技术开发区建设局调取该房屋相关档案，查明并无登记权利人为于某某的房屋所有权的相关档案信息，由此可以断定，其提供的所谓登记权利人为于某某的房屋所有权证为伪造的证据；2、有新证据证明案涉房屋属于陈某某所有，陈某某与于某某系母子关系，2004年3月15日陈某某的丈夫于某与陈某签订协议，将原属于陈某所有的面积为65.54平方米房屋出卖给于某夫妻，并支付了购房款13万元，陈某交付了房屋。后于某夫妻在此房屋基础上翻建，形成二层楼，建筑面积440平方米，也就是现在案涉房屋的状态，于某夫妻一直在此房屋居住至今。上述购房事实有2004年3月15日于某与陈某签订的购房协议书，沈阳市铁西区西三环街道办事处某某村民委员会于2012年2月24日出具的介绍信，房屋所有权证（村房字第0**号），张甲、王某甲、李某甲、单某某四位证人证言为证，因此案涉房屋应当属于陈某某所有，于某某对该房屋不享有任何权利。
于某某答辩称，同意陈某某的意见，诉争房屋是我父母的，我欠冯某某钱，他逼得我没有办法，冯某某说我父母的房屋动迁之后给他钱也行，但得给他写个手续，我就给他办了个假的房产证。
王某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未答辩。
冯某某、王某共同答辩称，我方和于某某协议顶账时，双方是自愿的，没有无效合同的法定情形，且价值相当，事后于某某为逃避债务，规避执行，与其母亲恶意串通，编造自己办假房证欺骗我们，房屋是于某某父母买的，是父母扩建的谎言，否认曾经做出的以房抵债行为。现陈某某的证据均不足以证明房屋是其购买的。买房人于某现已在监狱服刑，卖房人不是原房主陈某而是陈某的母亲刘某某，现陈某和刘某某均已去世，陈某某提供的《协议书》无从查证真伪，只有邻居张甲出证人证言证明此事，但具体情节又说不清楚，又有一老乡以执笔人的身份作证，但是立约与交房款13万元的先后顺序的陈述与《协议书》中表达的也不一致，另一邻居证明看见陈某某一家扩建房子的证言同样不能证明房子的归属。某某村委会的《介绍信》欲证明于某买房的事实更加虚假，开介绍信时，于某正在服刑，根本不能亲自办房票，村委会不在买房现场又怎能证明买房的事实，此份介绍信是村委会谁写的申请人又说不清楚，这份证据的虚假性更是显而易见。综上，陈某某的再审申请目的就是配合她的儿子逃避债务，现在本案已经执行完毕，陈某某的恶意诉讼行为不应当得到法律的支持。请求法院依法驳回陈某某的再审请求。
本院再审查明事实与原审判决查明的事实基本一致。
另查明，原审判决生效后，冯某某、王某向沈阳经济技术开发区人民法院申请强制执行。执行期间，陈某某向沈阳经济技术开发区人民法院提出执行异议，该院于2014年1月28日作出（2012）经开执字第560号执行裁定，驳回陈某某的异议。陈某某对该裁定不服，于2014年2月27日向该院提起案外人执行异议之诉，该院于2014年5月22日作出（2014）经开民初字第861号民事裁定，驳回陈某某的起诉。陈某某不服该裁定，向本院提起上诉，本院于2014年9月9日作出（2014）沈中民二终字第01974号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。该案已于2014年10月强制执行完毕，该房现为冯某某、王某占有，但并未办理房屋过户手续。
本院认为，本案应当发回重审，理由如下：1、关于本案的法律关系问题。再审庭审中，于某某及冯某某、王某均主张双方之间系因于某某拖欠冯某某、王某购买生猪款130万元而形成的以房抵债关系，原审对此事实亦予以认定，故本案表面上虽为房屋买卖法律关系，实质上是因以房抵债而产生的债务纠纷。以物抵债行为应为实践性法律行为，只有物权转移给债权人，债务才消灭。本案中，双方当事人仅有以房抵债的合意，但并未办理房屋更名过户手续，应视为抵债行为未完成，故原审在已查明双方系债务关系的情况下，径行依照房屋买卖关系判决腾房并办理更名过户手续不当。重审时应根据已查明的事实明确本案法律关系，并在该基础上正确适用法律。2、关于于某某是否有权处分涉案房屋的问题。现案外人陈某某主张其为涉案房屋的所有权人并提供了相关的新证据予以佐证，而于某某再审庭审中也主张其提供给冯某某、王某的房屋所有权证系伪造的，故原审对于于某某是否为涉案房屋的权利人，是否有权处分涉案房屋未予查明。
综上，原审判决认定基本事实不清，适用法律错误，应当发回重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百二十四条、第四百二十二条之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市中级人民法院（2012）沈中民二终字第1784号民事判决和沈阳经济技术开发区人民法院（2011）经开民初字第2064号民事判决；
二、本案发回沈阳经济技术开发区人民法院重审。
审 判 长 王曌鋆
审 判 员 安一凌
代理审判员 吴 锡
二〇一五年十月十九日
书 记 员 王 龙
本案所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第四百二十二条必须共同进行诉讼的当事人因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由未参加诉讼的，可以根据民事诉讼法第二百条第八项规定，自知道或应当知道之日起六个月内申请再审，但符合本解释第四百二十三条规定情形的除外。
人民法院因前款规定的当事人申请而裁定再审的，按照第一审程序再审的，应当追加其为当事人，作出新的判决、裁定；按照第二审程序再审的，经调解不能达成协议的，应当撤销原判决、裁定，发回重审，重审时追加其为当事人。
第四百二十四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，人民法院裁定再审后，案外人属于必要的共同诉讼当事人的，依照本解释第四百二十二条第二款规定处理。
案外人不是必要的共同诉讼当事人的，人民法院仅审理原判决、裁定、调解书对其民事权益造成损害的内容。经审理，再审请求成立的，撤销或者改变原判决、裁定、调解书；再审请求不成立的，维持原判决、裁定、调解书。