湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀中民一终字第387号
上诉人（原审被告）怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉置业），住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。
法定代表人邹明，公司总经理。
委托代理人米承善。
委托代理人李润奇。
被上诉人（原审原告）向春花，户籍地址湖南省辰溪县。
上诉人大汉置业因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2014）怀鹤民一初字第836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月30日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：向春花、大汉置业于2011年11月18日签订了《商品房买卖合同》，载明大汉置业建设的大汉·龙城兴龙府商品房，预售许可证号为怀房售许字（2012）第0009号。合同约定：向春花购买大汉置业的第15幢24层2401号商品房，房屋总价款475289元，在签订合同时付定金80000元，合同签订后另付房款209259元，向银行按揭（公积金）贷款18.6万元；向春花需在2013年6月30日前将共用部分专项维修资金交予大汉置业；大汉置业需在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给向春花，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果大汉置业逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，大汉置业按日向向春花支付已交付房价款的万分之二的违约金。
同日，向春花、大汉置业又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、向春花须在大汉置业发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到大汉置业指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由向春花承担，且与该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由向春花承担。向春花未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于向春花原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或向春花未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，大汉置业有权拒绝交付房屋，大汉置业由此延期交房无需承担违约责任。3、大汉置业在交付房屋时具备了买卖合同第十条约定的房屋交付条件后，向春花不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由向春花承担的有关税费、按现行标准由大汉置业代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件，向春花同意大汉置业的有效通知方式有：电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。
上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，向春花于2011年11月18日支付房款280344元，2013年4月10日支付房款8945元，并于2012年10月23日通过银行按揭贷款向大汉置业支付购房款18.6万元。
另查明，2013年12月31日大汉·龙城兴龙府住宅小区15栋工程质量经竣工验收合格，但至今尚未取得《竣工验收备案表》。大汉置业于2013年12月24日在边城晚报上发布“交房公告”，该公告载明：大汉·龙城一期兴龙府已全部具备交付条件，将自2013年12月30日起开始分批办理交房手续，敬请各位业主根据分批交付时间安排前来大汉·龙城营销中心办理交房手续，详情请见寄至您通讯地址的入伙通知书。向春花于2014年3月19日收房。
据此，原审法院认为：本案双方争议的焦点集中于大汉置业是否应承担逾期交房的违约金责任，对此应从双方约定的交房条件，履行合同的实际情况及法律效果进行辨析。
向春花、大汉置业对商品房约定的交房条件，按照《商品房买卖合同》第八条的约定为经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，而双方在《补充协议》第三条第3点中却又约定大汉置业交付房屋的条件为买卖合同第十条（规划、设计变更的约定），该约定并非关于房产交付的内容，故仍应按《商品房买卖合同》第八条确定大汉置业的交付义务，但大汉置业所售商品房没有在当地建设主管部门备案，尚未取得《竣工验收备案表》，因此大汉置业未达到约定的交房条件，应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。
至于大汉置业提出向春花未付清有关税费、维修基金，大汉置业可以主张先履行抗辩权，从而可以延期交房并无需承担违约责任。本院认为，对先履行抗辩权的约定应当具体明确，本案合同及协议均未对税费、维修基金的支付金额、支付时间等作出具体明确的规定，即约定不明，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，故对大汉置业在本案中主张的先履行抗辩权，本院不予支持。大汉置业未能按照约定在2013年6月30日前履行交房义务，其应于2013年7月1日起向向春花支付违约金。
大汉置业提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”鉴于先履行抗辩合同条款是因约定不明而不具约束力，在客观上造成大汉置业对能否延期交房不能预测，根据本案具体情况，本院酌情调整大汉置业按日向向春花支付已交付房价款的万分之一的违约金，即日违约金为475289元×0.0001＝47.53元。向春花在庭审中明确，诉请要求大汉置业支付违约金的期间为2013年7月1日至2014年3月1日，共244天，故违约金计算为47.53元×244天＝11597.32元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决：怀化市大汉置业有限公司向向春花支付自2013年7月1日起计算至2014年3月1日止的逾期交房违约金11597.32元，限本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费371元，由怀化市大汉置业有限公司承担。
宣判后，大汉置业上诉称：一审判决以上诉人所售商品房未能通过消防验收合格从而未达到法定交房条件为由，认定上诉人逾期违约交房，不符合法律规定和现实情况，消防验收合格不是双方约定的交付条件。根据双方签订的《商品房买卖合同》和补充协议第三条第二款约定，被上诉人应在2013年6月30日前交纳契税和专项维修资金，上诉人才能将房屋交付给被上诉人，而被上诉人并未依约缴纳专项维修资金，上诉人有权不交房，故不应承担逾期交房的违约责任。请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人向春花未作书面答辩。
经审理查明：原审法院查明的事实属实，与二审查明的事实一致。双方在二审中均未提交新的证据。
本院认为：本案双方争议的焦点问题是：1、双方在《补充协议》中约定的房屋交付条件是否有效，大汉置业是否违约；2、大汉置业的先履行抗辩权主张是否成立。
首先，向春花、大汉置业对商品房约定的交房条件，按照《商品房买卖合同》第八条的约定为经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，而双方在《补充协议》第三条第3点中却又约定大汉置业交付房屋的条件为买卖合同第十条（规划、设计变更的约定），该约定并非关于房产交付的内容，并未改变房屋交付的条件。故仍应按《商品房买卖合同》第八条确定大汉置业的交付义务。但大汉置业所售商品房没有在当地建设主管部门备案，尚未取得《竣工验收备案表》，因此大汉置业未达到约定的交房条件，应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。
其次，大汉置业主张的先履行抗辩权，是针对房屋交易税款和维修基金的收取而提出的主张。而房屋交易税款和维修基金的收取是政府相关职能部门所应当行驶的权利，大汉置业只是履行代收的义务，本质上并非大汉置业的合同权利。大汉置业以此主张先行抗辩权的理由不充分，依法不应予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费90元，由上诉人怀化市大汉置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
审 判 员 向淑莉
代理审判员 罗雪花
二〇一五年十月十三日
代理书记员 唐红霞