吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉24民终字第31号上诉人（原审被告）：李忠民，现住敦化市。被上诉人（原审原告）：敦化市源祥物业服务处。所在：敦化市瑞景新村院内。经营者：张然，该服务处经理。委托代理人：李春华，服务处职员。上诉人李忠民与被上诉人敦化市源祥物业服务处物业服务合同纠纷一案，由敦化市人民法院于2015年11月6日作出（2015）敦民初字第2249号民事判决。宣判后，被告李忠民不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理完毕。敦化市源祥物业服务处（以下简称源祥物业服务处）一审诉称：李忠民是源祥物业服务处管理的鑫城阁小区物业的业主和物业使用人，居住在鑫城阁小区A座5单元5楼西，住房面积88.68平方米。源祥物业服务处与鑫城阁小区业主委员会签订的物业管理合同，负责鑫城阁物业，合同约定按每月每平方米0.68元收取物业费，李忠民按照物业服务合同的规定尽到服务义务。源祥物业服务处至今未缴纳鑫城阁小区A座5单元5楼西2013年9月1日至2015年8月31日两年的物业费，已交800元，尚欠648元和B座南侧东14号车库，面积18.84平方米，平房21号车库，面积20平方米，物业费欠2013年9月1日至2015年8月31日两年的物业费606元，合计共欠1254元。为了维护原告利益请求法院判令被告支付鑫城阁小区A座5单元5楼西、B座南侧东14号车库、平房21号车库，欠2013年9月1日至2015年8月31日物业费1254元，并承担本案的诉讼费用。李忠民一审辩称：第一，我没有跟这个物业公司签订物业合同，我不承认这个物业公司；第二，原告收费没有依据，要求原告出具收费依据；第三，原告把小区公用设施私自拆除变卖，侵害了业主的利益；第四，我家春节被盗，小区监管不到位，应该赔偿我损失。车库水、电都没有，把摄像头都拆除，只有几个摄像头留下，造成小区治安混乱。小区不是封闭性管理，侵害了业主安全。我交了800元是清雪费和卫生费。因为这两项他们做到了。但是现在我对卫生也不满意，下雪也不及时清理。并且小区私自设置车位，影响我正常进出车库，车已经被刮多次。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。一审判决审理查明：李忠民居住在敦化市胜利街鑫城阁A座5单元5楼西侧，房屋面积为88.68㎡，B座南侧东14号车库面积为18.84㎡、平房21号车库面积为20㎡。2013年5月1日，源祥物业服务处与敦化市胜利街鑫城阁小区业主委员会签订了物业服务合同，主要内容为：双方约定的收费标准为住宅每平方米每月收取0.68元，非住宅每平方米每月收取0.66元（原告自愿收取0.65元）。2013年9月1日至2015年8月31日期间，李忠民已付物业服务费800元，尚欠物业服务费1254元（88.68㎡×0.68元×24个月+38.84㎡×0.65元×24个月-800元）。另查，原告敦化市源祥物业服务处为个体工商户，于2011年10月18日注册，注册号为222403600203478，经营者姓名为张然，经营范围为物业服务。2011年12月19日取得了经营性收费许可证，证号为260360227。2014年8月1日经年检确定胜利街鑫城阁小区物业管理服务费住宅每平方米0.68元、非住宅0.65元。一审判决认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，源祥物业服务处与敦化市胜利街鑫城阁小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对全体业主具有约束力。根据该小区的特殊情况，双方已经在合同中约定了源祥物业服务处应提供服务的具体内容，源祥物业服务处已经按照合同约定履行其应尽的义务，李忠民应及时交纳物业费。李忠民提出的物业服务存在的问题，即，私自拆除公用设备，自家被盗，车库没有水、电，小区私自设置车位，影响正常进出车库，等均不属于合同约定的范围，不能以此为不交纳服务费的理由。李忠民提出的业主委员会成立的事实，根据已经生效判决书认定的事实，2013年4月28日，敦化市胜利街长城社区鑫城阁小区业主大会筹备组公示的业主委员会名单包括：康凯、王大群、陈凤昆、王启立、王海军、冯丽琴、李永富、李连喜、宋国太、杨振一、郝春香、姜海波、王玉华。除冯丽琴、宋国太外，其他人员均在鑫城阁小区物业服务合同上签字。故李忠民以对源祥物业服务处与业主委员会签订的物业服务合同不认可，其不知业主委员会如何成立，原告收取的物业费和服务水平不符等为由，不交纳物业费，理由不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百五十七条、第一百五十八条、第一百七十四条；《物业管理条例》第四十二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：李忠民于本判决生效之日给付敦化市源祥物业服务处物业服务费1254元。如果李忠民未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，邮寄费50元，合计75元，由李忠民负担。上诉人李忠民不服一审判决上诉称：1.因上诉人从来没有承认源祥物业服务处和鑫城阁业主签订物业合同，源祥服务处拿出合同系伪造。2.源祥物业服务处和鑫城阁业主签的合同，其中的基本要素不符合合同法的规定。该份合同不是在双方共同协商一致前提下共同拟定，鑫城阁小区业主有证明，一审法院不采纳。3.上诉人与源祥服务处不存在合同关系，故判决为服务费用等一切费用，都不存在。综上所述，请求二审法院查清事实，支持上诉人的合法请求。被上诉人源祥物业服务处辩称：一审判决正确，合同签订了并且已经服务了，上诉人已交纳部分物业费。二审期间，上诉人在向本院提供证据一：业主联名签字名单（当庭提交复印件），以证明合同签订是虚假的。被上诉人源祥物业服务处质证称：对证据的真实性有异议。证明不了想证明的问题，与本案无关。本院认为，上诉人提供的该证据系复印件，被上诉人对此证据的真实性有异议，且上诉人亦未提供其他相关证据予以佐证，故本院对该证据不予采信。证据二：2015年7月10日，关于罢免鑫城阁小区业主委员会的公告。证明：全体业主不承认业主委员会的成员。被上诉人源祥物业服务处质证称：对证据真实性有异议，证据与本案无关，且129户业主中90%的业主已经交了物业费。本院认为，该公告内容虽为罢免鑫城阁小区业主委员会，但上诉人未能提供该小区业主同意罢免鑫城阁小区业主委员会的相关证据予以佐证，且被上诉人对该证据真实性有异议，故本院对该证据不予采信。证据三：康凯录音文字整理。证明：康凯也不承认签订的物业合同。被上诉人质证称：对证据真实性有异议，没有康凯本人签字，证据也与本案无关。本院认为，上诉人当庭未提供原版录音资料，而是对录音资料的文字整理，且没有康凯本人的签名，上诉人对该证据的真实性亦有异议，故本院对该证据不予采信。证据四：吉林省高级人民法院受理案件通知书复印件一份。证明：物业合同签订的不合法。被上诉人质证称：对该证据的真实性无异议，但无法证明合同不合法。本院认为，双方对该证据的真实性均无异议，但该通知书所涉案件与本案无关，故本院对该证据不予采信。被上诉人向本院提供的证据：敦化市物业管理办公室下发的敦市物办发【2013】第07号关于敦化市鑫城阁小区成立业主委员会的批复（原件）。上诉人质证称：对证据的真实性有异议，证据是后补的。物业合同中业主委员会成员签字都是假的，后补的。本院认为，被上诉人提供了该批复原件，上诉人虽有异议，但未能提供证据予以反驳，且该证据与本案具有关联性，本院予以采信。二审审理查明事实与一审审理查明事实相同。另查，与本案上诉人李忠民同属敦化市鑫城阁小区业主范玉鹏与敦化市源祥物业服务管理处之间的物业服务合同纠纷，延边州法院作出（2015）延中民二终字第71号民事判决认定：“根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，源祥物业服务处与鑫城阁小区业主委员会签订的物业合同合法有效，对全体业主具有约束力。根据该小区特殊情况，双方已经在合同中约定了被上诉人应提供服务的具体内容，被上诉人已经按照合同约定履行其应尽的义务，上诉人应及时交纳物业费。上诉人提出的物业服务存在问题，有些属于合同约定的范围，有些不属于合同约定的范围，上诉人提出的单元门损坏的事实发生在被上诉人进驻小区前，对单元门更换等问题被上诉人已作出合理解释。对上诉人提出的业主委员会成立的事实，敦化市胜利街长城社区居民委员会也予以证实，故上诉人以对被上诉人与业主委员会签订的物业服务合同不认可，其不知业主委员会如何成立、被上诉人收取的物业费与服务水平不符等为由，要求减少交纳物业费的理由不能成立，二审不予支持。”该判决已生效。本院认为，因已生效（2015）延中民二终字第71号民事判决中的诉讼当事人范玉鹏与李忠民系住同一小区，并同时接受源祥物业服务处提供的物业服务，该判决中对合同的效力和敦化市鑫城阁小区业主委员会成立均依法予以了认定，且李忠民已向源祥物业服务处交纳了部分物业费800元，能够证明李忠民接受了源祥物业服务处的物业服务，涉案物业服务合同对李忠民具有约束力，李忠民应按合同约定支付相应的物业服务费用，故上诉人李忠民的上诉请求不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人李忠民负担。本判决为终审判决。审判长 崔 玉审判员 林 一审判员 金春秋二〇一六年三月十四日书记员 朴 民