杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第293号
原告：浙江省文化厅招待所。
法定代表人：雷祥雄。
委托代理人：胡丽芳。
委托代理人：王青松。
被告：郑志伟。
被告：杭州安澜酒店管理有限公司。
法定代表人：郑志伟。
两被告共同委托代理人：韩凯。
原告浙江省文化厅招待所为与被告郑志伟、杭州安澜酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2014年1月23日受理后，依法适用简易程序，由审判员王晓芳独任审判，于2014年3月4日公开开庭进行了审理。原告浙江省文化厅招待所的委托代理人胡丽芳、被告郑志伟以及被告郑志伟、被告杭州安澜酒店管理有限公司共同的委托代理人韩凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江省文化厅招待所诉称：2010年12月13日，原告就涉案房屋出租组织招投标，被告郑志伟提供相关材料报名投标并中标。原告经被告郑志伟要求，分别于2011年3月1日、3月7日、6月30日与“杭州柏年广告标识有限公司”签订了《房屋租赁合同》二份和《补充条款》一份。在合同履行过程中，因承租人拖欠房租，原告组织人员调查承租人情况。在核查过程中，原告发现被告郑志伟提供的用于和原告签订二份《房屋租赁合同》和一份《补充条款》的“杭州柏年广告标识有限公司”并无工商注册登记，系被告郑志伟虚构的主体，根本没有签订《房屋租赁合同》的民事行为能力。根据合同法及民法通则相关条款之规定：无民事行为能力人实施的民事行为为无效民事行为，所以，原告认为上述三份合同应当认定为无效合同。同时，原告发现本案所涉出租房屋一直由被告杭州安澜酒店管理有限公司在实际占有使用，经原告调查，2011年3月，被告郑志伟在和原告签订《房屋租赁合同》和《补充条款》后，使用私刻的原告公章，虚构原告同意“杭州柏年广告标识有限公司”与被告杭州安澜酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》转租房屋的事实，向杭州市工商行政管理局下城分局申领被告杭州安澜酒店管理有限公司的营业执照，并由被告杭州安澜酒店管理有限公司一直使用、经营。经查，被告郑志伟系占被告杭州安澜酒店管理有限公司70%股权的股东，被告杭州安澜酒店管理有限公司由被告郑志伟实际经营管理。根据民法通则第五十八条、合同法第二条第一款及第九条第一款的规定，该《房屋租赁合同》应当认定为无效。2013年9月30日，被告郑志伟出具了《终止合同书面申请报告》一份，承认上述虚构公司、私刻印章的行为及事实。综上，被告郑志伟虚构公司主体与原告签署《房屋租赁合同》及《补充条款》并私刻原告印章将房屋转租给被告杭州安澜酒店管理有限公司，其行为违反民法通则、合同法的规定，本案所涉的租赁合同、补充条款及转租合同都应当被认定为无效。同时。根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第四十九条规定，被告郑志伟符合本案诉讼主体资格要求。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院请求判令：1.“杭州柏年广告标识有限公司”与原告于2011年3月1日签订的《房屋租赁合同》、2011年3月7日签订的《补充条款》、2011年6月30日签订的《房屋租赁合同》三份合同无效；“杭州柏年广告标识有限公司”与被告杭州安澜酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；2.两被告承担房屋使用费（自2013年10月1日起算，暂计算至2014年1月31日，费用按实际评估价计算，暂参照合同约定租金计算房屋占有使用费为172155.33＊4=688621.32元）；3.本案诉讼费用由两被告承担。在诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令两被告共同承担房屋占有使用费1452931.98元（自2013年10月1日起算，暂计算至2014年3月31日，即242155.33＊6=1452931.98元）。
被告郑志伟、杭州安澜酒店管理有限公司共同辩称：被告对原告的第一、二项诉讼请求予以确认，诉讼费用应由原告承担。关于事实部分，原告所述基本属实，对于私刻原告公章的事情被告郑志伟是不知情的，被告郑志伟是委托代理机构办事，是否私刻印章不清楚。被告的确使用了无民事行为能力法人的名义与原告签订合同，原被告一直有商业来往，被告愿意解除三份合同。基于被告对该租赁物进行了化粪池改造，所涉费用为19.3万元，希望原告在进行租金计算的时候进行抵扣。被告对酒店租赁物的装修请求法院予以确认属于被告所有。被告虽然认可原告诉讼请求的第二项，但认为一次性支付占有使用费过高，请求法院判决给予被告一定期限支付。
在庭审中，原告浙江省文化厅招待所为证明自己的主张向法院提交了如下证据：
1.原告组织机构代码证、营业执照、法定代表人身份证明，用以证明原告的主体资格。
2.被告郑志伟身份证，用以证明被告郑志伟的主体资格。
3.被告杭州安澜酒店管理有限公司的组织机构代码证、公司工商基本情况，用以证明被告杭州安澜酒店管理有限公司的主体资格。
4.2011年3月1日，原告与“杭州柏年广告标识有限公司”签订的《房屋租赁合同》一份，
5.2011年3月7日，原告与“杭州柏年广告标识有限公司”签订的《补充条款》一份，
6.2011年6月30日，原告与“杭州柏年广告标识有限公司”签订的《房屋租赁合同》一份，
证据4-6，用以证明原告与被告郑志伟虚构的主体“杭州柏年广告标识有限公司”签订了《房屋租赁合同》；涉案三份合同均无效。
7.2011年，杭州安澜酒店管理有限公司向杭州市工商行政管理局下城分局申领营业执照递交的“杭州柏年广告标识有限公司”与被告杭州安澜酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》，用以证明被告郑志伟私刻原告公章；被告郑志伟虚构原告同意“杭州柏年广告标识有限公司”与被告杭州安澜酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》转租房屋的事实。
8.2013年9月30日，被告郑志伟单方出具书面的《终止合同申请报告》，用以证明被告郑志伟承认虚构“杭州柏年广告标识有限公司”、使用了伪造的“杭州柏年广告标识有限公司”印章并私刻了原告公章的行为及事实；被告郑志伟作为虚构合同主体导致合同无效的直接责任人，应与被告杭州安澜酒店管理有限公司一并承担房屋占有使用费。
上述证据经向两名被告质证，两名被告对证据1、2、3均无异议。对证据4、5、6、7、8无异议，但对证明对象提出异议，认为证据7、8不足以证明被告郑志伟私刻公章，仅是在手续问题上被告有过错，但不认可被告郑志伟有私刻公章行为。
被告郑志伟、杭州安澜酒店管理有限公司未向法庭提交相应的证据材料。
上述证据经举证、质证，本院认证如下：
原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8具有真实性、合法性、关联性，两名被告均无异议，本院对原告提交的上述证据予以确认，但对原告欲证明被告郑志伟私刻公章的证明目的不予确认。对其他证据的证明力本院予以确认。
综合原、被告的陈述以及上述有效证据，本院查明事实如下，
2010年12月13日，原告浙江省文化厅招待所就涉案房屋出租组织招投标，被告郑志伟提供相关材料报名投标并中标。原告经被告郑志伟要求，分别于2011年3月1日、3月7日、6月30日与“杭州柏年广告标识有限公司”签订了《房屋租赁合同》二份和《补充条款》一份。在合同履行过程中，因承租人拖欠房租，原告组织人员调查承租人情况。在核查过程中，原告发现被告郑志伟提供的用于和原告签订二份《房屋租赁合同》和一份《补充条款》的“杭州柏年广告标识有限公司”并无工商注册登记，系被告郑志伟虚构的主体名称。2011年3月，被告郑志伟在和原告签订《房屋租赁合同》和《补充条款》后，使用私刻的原告浙江省文化厅招待所印章，同意杭州柏年广告标识有限公司与被告杭州安澜酒店管理有限公司签订房屋租赁合同，向杭州市工商行政管理局下城分局申领了被告杭州安澜酒店管理有限公司的营业执照，并由被告杭州安澜酒店管理有限公司一直使用该租赁房屋。被告郑志伟系被告杭州安澜酒店管理有限公司的股东，占有该公司70%的股权。2013年9月30日，被告郑志伟出具了《终止合同书面申请报告》一份，承认其使用伪造的“杭州柏年广告标识有限公司”印章；在向杭州市工商行政管理局下城分局申领“杭州安澜酒店管理有限公司”营业执照时提交的“房屋租赁合同”中，又使用私刻的“浙江省文化厅招待所”印章。房屋租赁合同签订后，被告杭州安澜酒店管理有限公司一直使用上述房屋并支付租金至2013年9月30日。自2013年10月1日后，两被告未再支付房屋占有使用费用。
本院认为：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。被告郑志伟使用虚构的杭州柏年广告标识有限公司的名称与原告浙江省文化厅招待所签订房屋租赁合同二份和补充条款，违反了法律规定，故原告与杭州柏年广告标识有限公司于2011年3月1日签订的房屋租赁合同、2011年3月7日签订的补充条款、2011年6月30日签订的房屋租赁合同无效。被告郑志伟使用私刻的原告浙江省文化厅招待所印章虚构原告同意杭州柏年广告标识有限公司与被告杭州安澜酒店管理有限公司签订房屋租赁合同，违背了原告的真实意思表示，故该份租赁合同无效。原告请求确认房屋租赁合同无效的诉讼请求，本院予以支持。房屋租赁合同无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告要求两被告按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费1452931.98元（自2013年10月1日起至2014年3月31日止）的诉讼请求，两被告予以认可，本院予以支持。两被告称在租赁过程中因对租赁物进行改造而支出费用193000元，要求予以折抵租金，原告予以同意，本院遵循当事人自愿原则，对该项该费用在房屋占有使用费中予以扣除。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第九条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条第一款第（一）、（三）项以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、原告浙江省文化厅招待所与被告郑志伟以杭州柏年广告标识有限公司名义于2011年3月1日签订的房屋租赁合同、2011年3月7日签订的补充条款、2011年6月30日签订的房屋租赁合同无效；被告郑志伟以杭州柏年广告标识有限公司名义与被告杭州安澜酒店管理有限公司签订的房屋租赁合同无效；
二、被告郑志伟、被告杭州安澜酒店管理有限公司支付原告浙江省文化厅招待所2013年10月1日起至2014年3月31日期间的房屋占有使用费人民币1452931.98元，扣除人民币193000元，余款人民币1259931.98元限于判决生效后十日内履行。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币17876元（原告已预缴），减半收取为人民币8938元，由被告郑志伟、被告杭州安澜酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 王晓芳
二〇一四年四月十四日
书记员 王 菲