广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2038号
原告邓子槟，男，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。
委托代理人苏华，广东深兴律师事务所律师。
委托代理人叶炜璐。
被告朱茂拯，男，汉族，身份证住址湖南省蓝山县。
被告陈小艳，女，汉族，身份证住址湖南省蓝山县。
两被告共同委托代理人汪旭，广东广和律师事务所律师。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地，组织机构代码×××915。
法定代表人李耀智。
委托代理人周青林，女，汉族，1991年9月2日出生，身份证住址湖北省浠水县。
原告邓子槟与被告朱茂拯、陈小艳房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，在依法追加中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）为第三人后，公开开庭进行了审理。原告邓子槟及委托代理人苏华、叶炜璐，被告朱茂拯、陈小艳及共同委托代理人汪旭，第三人中原地产公司委托代理人周青林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年9月1日，作为买方的原告与作为卖方的两被告签订了一份《二手房买卖合同》，合同约定买卖双方交易的房产位于深圳市宝安区兴华花园6栋705，建筑面积约92.35平方米，房地产证号为深房地字第××号，转让价格为人民币2，070，000元，买方在签订合同时向卖方支付定金人民币100，000元，第二部分房款以银行按揭付款的方式支付，买方须于2015年9月17日前将除定金外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管帐号。合同第六条还约定该物业产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同第十一条承担违约责任。合同第十一条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方己支付的定金。原被告双方还与中原地产公司签订了资金托管协议，双方同意将定金人民币100，000元交由中原地产公司进行托管。合同签订后，原告依约于2015年9月1日将定金人民币100，000元支付到了托管方中原地产公司帐上，被告出具了收据给原告，但此后中原地产公司到国土局查询时，才知道涉案房产已被宝安区人民法院查封，被告的行为已违反了合同第六条的约定，根据合同约定，被告的行为己构成违约，原告有权要求被告按照转让成交价的百分之二十支付违约金。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：1.解除原被告双方签订的《房地产买卖合同》，两被告退回已收定金人民币100，000元，并判令两被告支付违约金人民币414，000元正（按成交价2，070，000元的20％计）；2.本案诉讼费由被告承担。
两被告共同答辩称，就涉案房产在2015年4月14日被告与案外人潘某签订合同，在签订合同之后，案外人潘某由于无法支付房款，被告在2015年7月3日通知解除合同，而且，被告与案外人潘某共同监管的资金在2015年7月30日以解付给案外人潘某。被告只收取案外人潘某1万元定金，所以，被告认为，与案外人潘某已经处理完毕，因此，在2015年9月1日与本案原告签订房屋买卖合同，但在与第三人办理产权打印手续时，才获知案外人潘斌斌在2015年7月22日已向宝安区人民法院提起诉讼，并在8月4日将涉案的房产进行查封，但被告一直没有收到相关的司法文书，只在2015年9月1日获知房产被查封之后，打电话给宝安区人民法院咨询，才知道案号和案件内容，所以被告准备在2015年9月1日下午到法院领取相关的司法文书，但因助理不在，所以在2015年9月2日上午才到宝安区法院领到相关的查封裁定书以及应诉通知书和诉状副本，但我方当时收到两份诉状副本，一份是7月22日当天的诉讼请求是案外人不履行合同，要求被告承担违约责任，在2015年9月1日被告和本案的原告已签订房屋买卖合同之后，案外人潘某当天下午就变更了诉讼请求，变更为继续履行合同，并要求被告承担违约责任。所以，被告在获知涉案房产被查封之后，已经通知第三人暂缓履行，但原告并没有在合同约定的期限内，即9月17日之前进行资金监管，所以，被告不应该承担违约责任。
第三人中原地产公司答辩称，我方作为居间方，为促成买卖双方之间的交易，已履行协助、通知等居间义务。
经审理查明：2015年9月1日，原告作为买方与作为卖方的两被告签订了一份《二手房买卖合同》（编号216035），约定两被告将位于深圳市宝安区西乡街道共乐村兴华花园6栋7××号房地产（房地产证号码为深房地字第50002499**）转让给原告，转让成交价为人民币207万元。买方同意在合同生效当日向卖方支付定金100，000元，定金交由双方所约定第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金的生效。买方须于2015年9月17日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行贷款承诺为准支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须于2015年9月17日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足，如多于合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；上述购房款支付到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续，签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易。该物业处于抵押状态。物业产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按合同第十一条承担违约责任。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。
2015年9月1日，原告支付定金人民币100，000元，两被告向原告出具了收款收据，现该定金人民币100，000元托管在第三人处，第三人同意根据法院判决处置。
合同签订后，两被告与第三人员工共同前往深圳市房地产权登记中心查询打印涉案房产信息时，发现涉案房产已被查封，查封时间为2015年8月6日，查封期限为三年，查封案号为（2015）深宝法民三初字第1614号。
原告在庭审中确认两被告于2015年9月3日告知其涉案房产被查封的事实。原告另称2015年9月17日与两被告电话联系办理资金监管，两被告予以拒绝，原告遂联系律师，办理起诉事宜。2015年9月18日，原告向本院提起本案诉讼，要求解除原、被告之间的《二手房买卖合同》，本案起诉状副本于2015年10月2日送达两被告。
另查明，本院受理的（2015）深宝法民三初字第1614号案件原告为案外人潘某，被告为本案两被告，该案原告原诉讼请求为要求两被告返还定金1万元、支付违约金28.48万元、支付其他损失10万元，后变更诉讼请求为确认两被告7月10日的解约行为无效、两被告继续履行签订的《房产买卖合同》、注销房产抵押登记赎出红本产权证、协助原告办理过户登记手续、并把房产交付原告、协助原告办理水电、燃气的过户手续、两被告支付违约金暂计1万元。两被告于2015年9月2日在本院签收了该案的查封裁定书、起诉状副本及证据材料。该案尚在审理过程中。
还查明，2015年10月9日，深圳市不动产登记中心向原告出具了《购房资格证明》，原告家庭可在本市购买两套住房。
上述事实，有当事人当庭陈述及二手房买卖合同、收据、资金托管协议、客户告知书、房产证复印件、银联刷卡单、收款收据、不动产资料电脑查询结果表、购房资格证明、民事起诉状（1614号案）、送达回证（1614号案）等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告与两被告签订的《二手房买卖合同》均系合同各方主体的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。
关于合同解除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十九条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，两被告于2015年9月1日签订涉案买卖合同将涉案房产出售给原告，原告确认两被告已于2015年9月3日告知涉案房产被查封事宜，虽原告不确认两被告已告知其可以提出解除合同退还定金，但根据原告确认的两被告在2015年9月17日已明确不配合做资金监管时已可以确认涉案合同无法继续履行，在涉案房产至原告起诉时仍处理查封状态的情况下，原告有权单方主张解除合同，合同自解除合同的通知到达两被告之日解除，故本院确认原被告签订的《二手房买卖合同》自本案起诉状副本送达两被告之日即2015年10月2日解除。合同解除之后，两被告应向原告返还定金人民币100，000元，因该定金托管在第三人处，应由第三人返还原告。
关于违约金的数额，原告依据《二手房买卖合同》第十一条之约定，主张被告应向其支付涉案房产交易价格百分之二十即人民币41.4万元的违约金。本案中，原告在签订《二手房买卖合同》当日支付了定金10万元，而两被告在签订合同两天后即已通知原告涉案房产被查封的事实，结合两被告在签订合同时并不知晓房产被查封以及涉案房产在合同签订后价格并未出现大幅波动的情况，综合考虑本案案情，原、被告于合同中约定的违约金过分高于实际造成的损失，故本院酌情调整为两被告向原告支付违约金人民币100，000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告邓子槟与被告朱茂拯、陈小艳签订的《二手房买卖合同》（NO.216035）于2015年10月2日解除；
二、被告朱茂拯、陈小艳于本判决生效之日起五日内向原告邓子槟支付违约金人民币100，000元；
三、第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起五日内将托管款项100，000元退还给原告邓子槟；
四、驳回原告邓子槟的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币4，470元，财产保全费人民币2，520元，合计6，990元，由原告邓子槟负担人民币4，270元，被告朱茂拯、陈小艳负担人民币2，720元，案件受理费、财产保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑广玲
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 周 爰
书 记 员 彭 琰
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。