广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1827号
上诉人（原审被告、反诉原告）：唐文娟，女，汉族，1983年10月18日出生。
委托代理人：雷晓群，广东国欣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李为，女，汉族，1986年7月4日出生。
委托代理人：徐晶，广东商达律师事务所律师。
委托代理人：何小桂，广东商达律师事务所实习律师。
原审第三人：深圳市中联地产置业顾问股份有限公司。
法定代表人：杜欣，总经理。
上诉人唐文娟因与被上诉人李为、原审第三人深圳市中联地产置业顾问股份有限公司（以下简称中联地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年9月26日，深圳市房地产权登记中心向唐文娟颁发了深房地字第XX**号《房地产证》，唐文娟系深圳市宝安区龙华街道建设东路丹枫雅苑X栋X座XXXX房地产权利人，该房地产建筑面积57.25平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2015年4月12日，李为作为买方与作为卖方的唐文娟订立了一份《房产买卖合同》，合同约定唐文娟将涉案房产转让给李为，该房地产有抵押，卖方应在签订合同后3日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等；房产的转让价格为148万元，买方在签订合同当日支付定金5万元；双方约定将定金1万元委托第三方监管，买方按约定将定金转账或交付给第三方后，视为定金交付，发生定金交付的法律效力。买方通过申请按揭贷款的方式支付除购房定金以外的房款，买方须于2015年5月8日之前预付首期购房款（不包括定金）到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；买方应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准；如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款，卖方应一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行要求签署的相关文件。任何一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。
2015年4月12日，唐文娟出具了一份《收款收据》，载明收到涉案交易定金5万元。同日，中联地产公司出具了一份《收款收据》，载明收到李为支付的佣金2，000元。
2015年4月14日，唐文娟出具了公证授权委托书。
2015年5月5日，李为与唐文娟双方与中国银行股份公司深圳民治支行签署了《二手楼交易资金委托监管协议》，监管资金40万元。5月6日，中国银行股份公司深圳民治支行出具了一份《交易资金委托监管业务收款收据》，载明监管资金40万元已入账。
2015年5月22日，中国银行股份公司深圳民治支行出具了《个人二手住房按揭贷款承诺书》，该函承诺为此次交易向李为发放贷款103万元。
2015年5月25日，深圳市XXXX融资担保有限公司出具了一份《收款收据》，载明收到李为支付的涉案交易房地产担保费、手续费合计6，200元。
2015年6月4日，李为委托律师向唐文娟发出《律师函》，称其已经取得贷款承诺函，但唐文娟以“未能在关内买房”为由拒绝履行合同。李为要求继续履行合同，并催促唐文娟在接到律师函之日起二天内通知深圳市XXXX融资担保有限公司办理相关赎楼手续，否则将起诉唐文娟要求唐文娟承担违约责任。庭审中，唐文娟对该份律师函的真实性、合法性予以确认，但不认可关联性，称该份律师函证明唐文娟没有违约，而是因为在福田没有买到房导致合同未履行，进一步证明唐文娟主张符合真实情况，并非李为主张的房屋涨价唐文娟才不履行合同。
庭审中，唐文娟称李为虽然没有承认6月初付清全部房款，但中联地产公司知道该事实；之所以没有在合同上写明该付款期限，是因为唐文娟本人法律意识淡薄，签合同时没有看；唐文娟主张违约金过高，应予调低，但其不申请对涉案房产进行评估。李为称其没有承诺于6月初付清全部房款。中联地产公司称其并未承诺唐文娟在6月初能收到全部房款。唐文娟称其于5月中旬要求李为6月初支付全额房款，6月初未能收到全额房款，因此合同无法履行。中联地产公司称有2，000元定金作为交房保证金托管在中联地产公司处，按照法院判决处理。
李为在原审起诉请求：一、唐文娟向李为返还定金50，000元；二、唐文娟向李为支付因拒绝履行合同的违约金296，000元；三、唐文娟向李为支付因委托担保公司赎楼而产生的担保费6，200元；四、唐文娟向李为支付因购买涉案房产支付给中联地产公司的佣金2，000元；五、唐文娟承担本案诉讼费用。
唐文娟在原审反诉请求：一、唐文娟可不予退还李为定金50，000元；二、反诉费由李为承担。
原审法院认为，李为与唐文娟签订的《房产买卖合同》系李为与唐文娟双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行合同义务。
关于涉案合同不能履行的原因。李为主张唐文娟拒不办理赎楼，不履行涉案合同；唐文娟主张其要求李为于2015年6月初支付全额购房款，李为未支付，涉案合同无法继续履行。中联地产公司称其未承诺唐文娟于2015年6月初收到全额购房款。原审法院认为，合同系当事人间在平等、自愿基础上以设立、变更、终止民事权利义务关系为目的的民事法律行为，合同关系是可期待的信用，当事人间的该种信赖和期待受合同及法律保护，合同系确定当事人权利义务的依据，各方当事人应当严格遵照合同约定履行各自的合同义务。涉案合同约定买方于2015年5月8日之前支付首期款、办理资金监管，李为应于上述期限届满前申请银行按揭贷款。李为于2015年5月5日支付了首期款、办理了资金监管，并于2015年5月22日取得银行贷款承诺函。李为在履行合同中并不存在违约行为，唐文娟应当继续履行合同，将涉案房产过户转移至李为名下。但在合同履行过程中，唐文娟要求李为于2015年6月初付清全部购房款，唐文娟的该主张没有合同依据，增加了李为合同义务，李为有权予以拒绝；唐文娟以此为由拒绝履行涉案合同已构成根本违约。唐文娟主张李为与唐文娟双方就唐文娟于2015年6月初收到全额购房款存在口头约定，但李为和中联地产公司均不予认可；唐文娟提供的证据也不足以证明李为与唐文娟间曾就上述付款期间达成过一致的口头约定，唐文娟的该主张证据不足，原审法院不予采信。
关于违约责任。根据涉案合同的约定，任何一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。现唐文娟已构成违约，李为有权解除合同，并有权要求唐文娟支付违约金。根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。唐文娟已收到含有李为解除合同意思表示的民事起诉状，涉案合同已解除。在唐文娟违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，李为有权要求唐文娟支付转让成交价百分之二十的违约金。原审法院在深圳市二手房市场价格在涉案合同履行期间出现大幅上涨的基础上，兼顾涉案合同已履行至递件过户前、涉案合同因唐文娟违约无法履行、李为获取涉案房产预期利益落空、唐文娟申请调低违约金数额但又不申请对涉案房产市场价值进行评估等综合因素，根据公平和诚实信用原则，决定不支持唐文娟关于调低违约金数额的主张，唐文娟应按合同约定支付李为违约金296，000元（148万元×20％）。上述违约金可弥补李为遭受的损失，李为要求唐文娟另行赔偿赎楼担保费6，200及居间佣金2，000元损失的诉讼请求，没有依据，原审法院不予支持。合同解除后，唐文娟收取定金已没有合同依据，其应当将已收取的定金48，000返还给李为；定金2，000元在中联地产公司处托管，中联地产公司应当将上述定金2，000元返还给李为。唐文娟关于没收李为定金的反诉诉讼请求，没有事实和合同依据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李为与唐文娟于2015年4月12日签订的《房产买卖合同》已解除；二、中联地产公司应于本判决生效之日起三日内向李为退还定金2，000元；三、唐文娟应于本判决生效之日起三日内向李为支付违约金296，000元；四、唐文娟应于本判决生效之日起三日内向李为退还定金48，000元；五、驳回李为的其他诉讼请求；六、驳回唐文娟的其他反诉诉讼请求。本案本诉受理费3，307元、保全费2，291元，由李为负担598元，唐文娟负担5，000元，本诉受理费、保全费李为已预交；反诉受理费262.5元，由唐文娟负担，反诉受理费唐文娟已预交。
唐文娟不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。唐文娟与李为口头约定李为应于2015年6月初向唐文娟付清全部购房款。而一审法院却认定是在合同履行过程中唐文娟要求李为于2015年6月初向唐文娟付清全部购房款是不符合事实，明显认定事实错误。
（一）一审审理期间唐文娟在举证期限内提交的证据可以证明唐文娟与李为口头约定李为应于2015年6月初付清全部房款。相关证据有：1、唐文娟、唐文娟丈夫与李为于2015年6月8日录音的文字记录第二页第六、第七段，2、唐文娟与中联地产公司工作人员吴XX于2015年6月19日录音的文字记录第十、十一、十八、十九段及最后二段，3、唐文娟及其丈夫、中联地产公司工作人员吴XX于2015年6月24日电话录音的文字记录第十二、十三、十四、十五段，4、李为向唐文娟发的短信，5、李为提交的唐文娟与中介吴XX的录音第十一段，6、李为提交的唐文娟与中介吴XX的录音第二十段。
上述证据至少能证明以下几个事实：1、唐文娟出售涉案房屋的目的是为了置换房屋（唐文娟与中介均确认唐文娟是在“关内”置换房屋）；2、唐文娟售楼时已经定好了“关内”的房屋；3、唐文娟6月初需要支付关内的房款；4、唐文娟在签订合同时告知中联地产公司2015年6月初要取得全额房款（中联地产公司对录音确认，李为对唐文娟短信确认）；5、中联地产公司承诺签订合同二个月可以办好手续；6、中联地产公司承诺办理贷款申请手续同时办赎楼手续；7、签订合同至6月初差不多二个月时间；8、李为如能签订合同办理赎楼手续，唐文娟6月初能够取得全部房款；9、签订合同后李为没有按约定办理赎楼手续；10、唐文娟没有在6月初取得房款，是因为李为没有按约定时间办理赎楼手续。以上确认的事实可以得出以下结论：唐文娟因2015年6月初需支付购买福田区学位房的房款，才出售涉案房屋。于是唐文娟在出售涉案房时告知中联地产公司及李为6月初必须拿到全额房款。经中联地产公司计算，签订合同至6月初差不多有二个月时间，唐文娟可以拿到全款，所以，李为向唐文娟承诺6月初付清全部房款，唐文娟得到李为及中联地产公司的承诺后签订了合同。
（二）唐文娟与李为约定2015年6月初付清全部房款是符合常理。唐文娟家庭是普通工薪家庭，置换房屋，需要拿到出售涉案房屋的房款才有能力去购买新的房屋，由于唐文娟出售涉案房屋时已经定了“关内”的房屋，并与卖家约定6月初支付房款。唐文娟出售涉案房屋时提出必须2015年初收到全额房款是符合逻辑也符合常理。从常理分析，可以证明李为在签订合同时向唐文娟承诺2015年6月初唐文娟可以收到全部房款。首先，李为参与了看房及房价、付款方式、收取房款时间等整个协商过程。其次，中联地产公司确认唐文娟签订合同时提出了6月初必须收到全部房款的事实。再次，李为确认唐文娟签订合同时向中联地产公司提出6月初必须收到全部房款的事实。第四，当时签订合同到6月初有近二个月的时间，如能按约定贷款申请与赎楼手续同时办理李为是可以兑现其承诺。唐文娟与李为口头约定2015年6月初李为付清全部房款符合常理。
二、一审法院认定事实错误，导致错误判决。唐文娟与李为口头约定2015年6月初李为付清全部房款。口头约定是合同形式之一，同样具有法律效力，对合同当事人均具有法律约束力，双方应遵守。李为没有按约付清房款，是导致合同无法履行的原因，李为的行为构成违约，应向唐文娟承担违约责任。唐文娟没有任何违约行为，无需承担任何的违约责任。而一审法院对事实认定错误，导致了错误的判决。
三、即使认定唐文娟违约，但原审判决判令唐文娟承担房屋成交价20％的违约金有失公平，应依法调低违约金。首先，导致合同无法履行的原因并不是唐文娟的主观原因，而是客观原因。唐文娟出售涉案房屋的目的是为了置换福田学位房，由于没有及时收到涉案房屋的房款，导致唐文娟没有及时支付约定好的购房款，置换房屋失败。唐文娟也仅有一套涉案房屋居住。其次，李为也存在过错。合同签订时间是2015年4月12日，李为却于2015年5月5日才做资金监管，如果李为在签订合同时能及时做资金监管，唐文娟就能及时收到房款，置换房屋也能成功，本案也不会发生。李为承诺赎楼与申请贷款手续同时办理，但李为没有兑现承诺，如果李为贷款申请与赎楼同时办理，唐文娟也能及时收到房款，本案也不会发生。再次，由于福田学位房价的涨幅巨大，涉案房屋交易不成功，唐文娟的损失也大于李为。第四，李为2015年5月5日才做的资金监管，2015年5月中旬唐文娟发现李为仍未办理赎楼手续，唐文娟无法及时收到全部房款就通知李为，由于唐文娟未能及时收到房款，无法购买到学位房，合同无法履行。李为可以及时的购买其他房屋，减少损失，但李为没有防止损失的进一步扩大。支付首期款及通知唐文娟合同无法履行不超过10天，所以违约金也超过其损失。因此，结合诚实信用公平原则及双方过错的因素，即使在唐文娟违约的情况下，也应调低违约金。
据此，唐文娟上诉请求：1、撤销（2015）深宝法民三初字第1117号民事判决书；2、改判驳回李为的诉讼请求；3、改判唐文娟可不予退回李为定金50000元；4、一、二审的诉讼费用全部由李为承担。
李为答辩称：一、一审法院已查清本案全部事实，唐文娟称与李为口头约定李为应于2015年6月初付清全部房款，没有事实依据，系为逃避责任编造的借口，唐文娟所列举的录音等证据材料均不能证明双方约定李为应于2015年6月初付清全部房款。二、双方当事人已签订了书面合同，合同是双方是否违约的唯一判断依据。三、涉案房屋的市场价格现已达200万元以上，即使唐文娟承担了违约金责任，仍没有实际的经济损失。四、本案不存在调低违约金数额的事由。唐文娟主张在福田区购买学位房没有证据证明，即使没有成功购买，也与李为没有任何关系。李为在本案中没有任何过错，完全是按照双方签订的合同履行义务的，也没有对唐文娟做出任何承诺，并且全部手续均是由第三人办理。李为没有向唐文娟承诺过赎楼与贷款手续如何办理，因为该手续是由第三人负责处理。福田区学位房的涨幅与本案没有任何关联性，李为的损失是显而易见的。涉案房产目前的市价超过了200万元，李为即使拿到了成交价20％的赔偿，也仍然无法再买到与涉案房产相同的房产。李为做资金监管的时间符合合同约定，李为收到唐文娟拒绝履行合同的通知时间是2015年5月底，本案不存在李为没有防止损失扩大的情形。李为的首期资金当时在银行冻结，2015年5月底涉案房产的房价已经涨了很多，即使李为将首期款于2015年6月初从银行取走，也无法再以2015年4月份的价格购买到与涉案房产相同的房产，本案不存在李为没有防止损失进一步扩大的事实。因此在本案中，李为没有任何过错，并且李为遭受了巨大的经济损失，请求法庭依法公平判决。综上，请求驳回上诉，维持原判。
中联地产公司未应诉发表诉讼意见。
本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行合同义务。本案的争议焦点为：1、李为是否存在违约行为；2、原审判决判令唐文娟承担的违约金责任是否适当。
关于李为是否存在违约的问题，本案中李为的履约行为均符合涉案房屋买卖合同的约定，并不存在违约行为。唐文娟主张李为存在违约，理由是双方约定李为应在2015年6月初付清全部房款而李为未在该期限内付清，并主张李为未及时办理赎楼。对此本院认为，关于付款期限，双方当事人在涉案合同中并无此约定。至于唐文娟所列举的通话录音等证据材料，其与李为的通话录音以及短信均显示李为否认其作出上述承诺，唐文娟与中联地产公司员工之间的通话录音亦不能证明李为与唐文娟之间另外约定了付款时间，即使中联地产公司就付款时间向唐文娟作出承诺，亦对李为不具有约束力，因此，唐文娟该主张不成立。关于赎楼问题，涉案房屋买卖合同第二条第2款约定“房产有抵押，卖方应以A种方式赎楼”，可见赎楼系唐文娟作为卖方的合同义务，涉案合同虽约定由李为负担赎楼费用，但仅是关于赎楼费用承担的约定，而非赎楼义务方的约定，本案亦无证据证明李为负有在申请贷款的同时办理赎楼的义务，唐文娟该主张同样不成立。综上，本案并无证据证明李为在合同履行过程中存在违约，唐文娟拒绝履行合同，已构成违约，应向李为承担相应的违约责任。
关于违约责任的承担，涉案房屋买卖合同约定如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。关于原审法院所确定的违约金是否适当的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在本案中，李为已取得银行的贷款承担函，合同已履行到递件过户前阶段，李为在合同履行过程中并无过错，但因唐文娟的违约导致合同无法继续履行，其购买涉案房屋的预期利益落空，原审法院结合房地产市场价格情况、合同履行阶段、当事人的过错程度等因素，判令唐文娟依照合同约定向李为承担成交价20%的违约金，符合公平原则和诚实信用原则，并无不当，本院予以维持。唐文娟上诉请求不予支付违约金或调低违约金，理由不成立，本院不予支持。关于定金，涉案合同解除后，唐文娟收取李为所支付的定金，欠缺事实与法律上的依据，应予退回。原审判决根据定金实际收取情况判令唐文娟返还所收取的定金48000元，并无不当，本院予以维持。
综上，唐文娟的上诉不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6614元，由唐文娟承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
代理审判员 张 睿
代理审判员 庄 齐 明
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 李开宇（兼）
附本判决相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。