杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余塘民初字第702号
原告：沈元鸣。
被告：杭州清盛置业有限公司，住所地：杭州市余杭区钱江经济开发区顺达路101号北206房。
法定代表人：曹卫国，董事长。
委托代理人：蔡海辉，系公司员工。
原告沈元鸣（以下简称原告）诉被告杭州清盛置业有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案受理，并依法组成合议庭，于2016年2月25日公开开庭进行了审理，原告和被告委托代理人蔡海辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2013年12月29日，被告与原告签署了一式两份《房屋转让协议书》合同编号（2013097）（证据2）。其中约定被告将其名下的万盛商贸城1幢的804室以人民币261406元价格卖给原告，合同签订之日，原告全额向被告支付了房款及公共能耗费、一年的物业管理费（证据3），同时原告按照被告的要求现场签售了一式两份《房屋交接书》，办理了访问交接手续（证据4），2014年5月14日，根据被告通知，缴纳了物业专项维修资金（证据5）。2014年6月25日，根据被告通知（证据4），原告于2014年7月4日到现场办理房产相关手续，当场支付相关办证的所以税费以及委托费用（证据5）。当天被告相关工作人员带原告及其家人到塘栖市民中心办理了相关手续后告诉原告回家等待，数日后办好三证会快递给原告。原告在随后的时间里不断通过电话及去人催要三证，都被对方以各种理由推诿，至今也没有为原告办理相关过户产权证的手续。而2015年11月16日，当原告自己到塘栖市民中心查询办证进展情况时，才知自己的合法房产已经被被告在2015年9月6日恶意抵押（证据6），原告震惊万分。事实上被告在2013年12月14日曾作出承诺书（证据7），承诺私自将未过户的1号楼的房产抵押，其行为为无效。综上所述，原告已经依法取得了钱江经济开发区万盛商贸城1幢804室房产，并足额缴纳办证以及代办费用，但被告一直未依约办理房产过户手续，并且期满原告，恶意将原告房产进行抵押，其恶劣行为了令人发指，为维护原告合法权益，提起诉讼，请求：1、请求确认万盛商贸城1幢804室为原告所有，判令被告将1幢804室的房屋产权完全过户到原告名下；2、依据合同法判惩被告违约并承担由违约造成的损失261406＊5%=13070.3元；3、判令本案诉讼所产生的一切费用由被告承担。
原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述的证据有：
1、房屋转让协议书1份，证明房屋买卖的事实；
2、收据2份，银联商务特约商户签购单2份，收款收据1份，浙江省地方税务局通用机打发票1份（均为复印件），证明原告已经全额支付房款，并且被告已经全额收到房款的事实；
3、办理房屋交付手续须知1份（打印件），房屋交付通知书1份（打印件），房屋交接书1份，应缴款项清单1份，证明原告合法已经取得房产的事实；
4、万盛商贸城产权办理通知书1份，收据1份（复印件），浙江省住宅专项维修资金专用收据1份（复印件），证明原告已缴纳办产权证的所有费用的事实；
5、房产记载信息查询记录1份，证明原告房产被恶意抵押的事实；
6、承诺书1份（复印件），证明被告承诺私自抵押行为无效的事实。
被告答辩称：对于原告购买被告名下的房子的事实给予确认，至于为何没有办证，当时并非委托代理人操作，不太清楚。其他没有异议。
被告未向本院提供证据材料。
原告出示的证据，被告对证据1、3均无异议；证据2的收款收据中，代收能耗费、物业管理费均不是被告收取，银联商务特约商户签购单无异议；证据4中收据上的7382元不是被告收取，浙江省住宅专项维修资金专用收据是被告代收代缴的，钱已经交给房管局；证据5无异议；证据6，当时被告是否出具给原告，不清楚，而且是复印件，上面也没有写明房号。经审查，证据1、3、5和证据4中的万盛商贸城产权办理通知书能相互印证，且被告无异议，本院确认其作为认定本案相关事实的依据；证据2中被告开具的购房款收据和银联商务特约商户签购单、证据4中的浙江省住宅专项维修资金专用收据，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据2、4中非被告开具的收据、统一机打发票和证据6，被告对其真实性未予以认可，原告未提供原件核对，本院对该组证据不予确认。
根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：
原、被告于2013年12月29日签订《房屋转让协议书》（以下简称协议书）一份，约定以下主要内容：原告向被告购买位于杭州市钱江经济开发区万盛商贸城1幢804室的房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积38.72平方米；房屋价款按建筑面积计算，总价款为269491元；原告选择一次性支付方式，本协议书签订之日一次性付清全部房款，享有9.7折优惠，总价款为261406元；被告应于2013年12月31日前，将经竣工验收合格的房屋（毛坯）交付给原告；被告取得房屋产权证后，应及时通知原告签订《房屋买卖合同》，并协助原告办理产权过户手续（相关办证费用、物业专项维修资金和依法应由原告承担的税费由原告承担）；如被告在房屋交付后六个月内仍未取得房屋产权证，导致双方无法签订《房屋买卖合同》的，原告有权单方解除本协议，本协议解除后，被告应将原告已经支付的房款全额退还给原告，并按原告已实际支付款项的5%承担违约责任（即第六条第四款）。双方还就其他事项进行了约定。同日，原告交清全部房款，原、被告办理案涉房屋的交接手续。
2014年5月14日，原告向杭州市余杭区房地产管理处交纳案涉房屋住宅专项维修资金2323.2元。2014年6月25日，被告向原告发出《万盛商贸城产权办理通知书》，要求原告于2014年6月30日前带齐材料到万盛商贸城售楼中心办理产权相关手续。
原告提供的房产记载信息查询记录上载明：截止2015年11月16日，案涉房屋所有权人为被告，所有权证号为余房权证钱字第××号，登记时间为2014年5月28日；他项权人为曾焕忠，他项权证号为余房他证字第152992**号，债权数额100000元，权利种类一般抵押，登记日期为2015年9月6日，约定期限为2015年9月1日至2016年2月29日。
庭审中，原告表示其主张违约损失的依据是协议书第六条第四款。
本院认为，原、被告签订的协议书系双方真实意思表示，其内容并未违反法律法规的规定，且原、被告在签订协议书并履行完毕支付购房款、交付使用案涉房屋等合同主要义务时，案涉房屋并未设定抵押，被告对于案涉房屋享有完全的处分权利，故原、被告之间买卖案涉房屋的行为合法有效，被告应按照约定协助原告办理案涉房屋的权属转移登记手续。现因被告将案涉房屋抵押给他人，并已办理他项权证，客观上导致案涉房屋的所有权和土地使用权在抵押注销前无法过户至原告名下，故原告要求被告协助办理案涉房屋权属转移登记手续的诉讼请求，本院不予支持。原告要求确认案涉房屋产权归原告所有的诉讼请求，因不动产的物权变动以登记公示行为为准，法律文书能够直接引起物权变动的限于形成之诉，而本案系合同之诉，故该诉请理由不成立，本院不予支持。原告要求被告承担总价款5%的违约金的诉讼请求，因协议书约定“如被告在房屋交付后六个月内仍未取得房屋产权证，导致双方无法签订《房屋买卖合同》的，原告有权单方解除本协议，本协议解除后，被告应将原告已经支付的房款全额退还给原告，并按原告已实际支付款项的5%承担违约责任”，现被告于案涉房屋交付后六个月内完成了权属的初始登记，原告亦未要求解除合同，故原告依据该条约定要求被告承担房款总价5%的违约金的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告沈元鸣的诉讼请求。
本案案件受理费127元，由原告沈元鸣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费127元。对财产案件不服提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68】。
审 判 长 钟其炳
人民陪审员 沈孝泉
人民陪审员 吴国萍
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 朱少梅