广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第1829号
原告家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司，住所地：珠海市。
负责人叶少荣，经理。
委托代理人钟宏炬，广东莱特律师事务所律师。
委托代理人周锦珠，广东莱特律师事务所律师。
被告管坤，男，汉族，身份证地址山东省青岛市市南区。公民身份号码：×××0010。
原告家某物业管理（深圳）有限公司珠海分公司诉被告管坤物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告家某物业管理（深圳）有限公司珠海分公司委托代理人周锦珠到庭参加诉讼，被告管坤经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告具有合法的物业管理资质。和记黄埔地产（珠海）有限公司于2001年9月24日将珠海市唐家湾镇金唐路333号海怡湾畔小区的物业管理委托给和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司管理，委托期限自2001年9月25日起至海怡湾畔业主委员会成立并签署新的物业管理委托合同之日止。和记黄埔地产（珠海）有限公司从2009年12月31日起具备国家物业管理一级资质。2014年7月14日，和记物业服务（深圳）有限公司经深圳市市场监督管理核准，变更企业名称为家某物业管理（深圳）有限公司；2014年8月21日，和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司经珠海市工商行政管理局核准，变更企业名称为家某物业管理（深圳）有限公司珠海分公司。
海怡湾畔住宅小区工程目前已经全部完工并完成房屋交付使用，其中最后一期怡峰的公告交付时间是2009年7月23日。
2002年5月17日香洲区物业管理办公室核定，海怡湾畔属于高尚住宅区。海怡湾畔的入住率从2002年5月17日起已经达到62%。目前海怡湾畔小区物业已经全部办理入伙入住。因业主流动性较大以及业主委员会选举办法变更等原因，海怡湾畔尚未成立业主委员会。
根据珠府法（2002）51号《关于高尚住宅小区物业管理服务收费有关问题的解释》，尚未成立业主委员会的高尚住宅小区可以经实际入住户数50%以上业主的同意（以签订《前期物业管理服务协议》或其他相关书面协议为准），高于珠海市物业管理收费办法的标准收取物业服务费。该解释第三条还规定“经物业管理主管部门评定但尚未成立业主委员会的高尚住宅小区，如物业管理公司已与50%以上业主就物业管理服务及收费签订协议，按协议约定执行。”有关规定已经实际执行多年并经人民法院和仲裁委员会的生效裁判所确认。
目前，全部入住或购房的小区业主均与原告签订了《前期物业管理服务协议》，并协商确定了物业管理收费标准。可见，原告依法享有向被告等小区业主的物业管理收费权利并承担管理服务的义务。
被告从和记黄埔地产（珠海）有限公司购得珠海市唐家湾镇金唐路333号海怡湾畔海天阁16栋303房的物业。该物业建筑面积80.97平方米。
原、被告签订的《前期物业管理服务协议》对物业管理服务费特别约定如下：第一条第二款第四项“乙方的权利义务”中约定被告应当依据本协议向原告交纳物业管理费用；第四条第二款“物业管理服务费用”中约定被告按住宅的建筑面积每月每平方米2.9元计算，第六款约定被告于每月5日前支付物业管理服务费；第十一条“违约责任”第三款约定被告逾期交纳物业管理服务费需要从逾期之日起应补交并承担每日千分之一的违约金。
自2013年11月起，被告没有任何免责事由却没有向原告交纳物业管理服务费。截至2015年5月，被告已经欠费19个月，累计拖欠物业管理服务费人民币4461.20元及产生违约金1255.90元（暂计至2015年6月8日），合计5717.10元。原告为此曾经多次电话、发函催收，但被告置之不理。
另根据被告所签署的《珠海海怡湾畔业主公约》第五章第五款第1项“任何业主若未能在到期后七天内支付本公约项下须支付物业管理服务费、物业维修基金或任何款项，物业管理公司有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及滞纳金，并收取附加费用，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用。”的规定，被告应当承担包括但不限于原告因此增加的行政费用，和原告因此聘请律师发出律师函及聘请律师代理诉讼等的律师服务费。因本案一审诉讼原告已经根据广东省律师收费标准与广东莱特律师事务所商定律师服务费人民币2500元，该律师服务费低于一般收费标准且原告已经实际支付。依约该笔费用应当由被告承担。
原告认为被告无故长期拖欠物业管理费，已经严重损害了原告以及其他业主的合法权益。故特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即支付拖欠原告的物业管理费4461.2元以及从欠费之日起至清偿之日止以欠费金额的每日千分之一的标准承担违约金（其中2013年11月-2015年5月共19个月，每月物业管理费234.8元，累计4461.2元，从欠费之日起以欠费金额按每日千分之一的标准暂计至2015年6月8日的违约金为1255.9元）；2.被告支付原告律师服务费2500元；3.被告承担全部诉讼费、公告费等相关费用。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交下列证据：1.房地产权登记表；2.资质证书；3.珠海市外来物业服务企业登记备案证明；4.珠海市海怡湾畔物业管理合同；5.物业管理委托书；6.前期物业管理服务协议；7.业主公约；8.业主楼宇接受证明书；9.拖欠物业管理费及违约金明细表；10.律师函及邮寄凭证；11.关于申请高尚住宅小区级别的报告；12.关于海怡湾畔尚未成立业主委员会的情况说明；13.关于高尚住宅小区物业管理服务收费有关问题的解释；14.民事判决书；15.委托代理合同、律师服务费发票。
被告未向法庭提交书面答辩意见，也未向法庭提供证据。
根据原告提供的证据，并经开庭审理，本院查明以下事实：
和记物业服务（深圳）有限公司系合法成立的具备物业管理资质的物业服务公司，和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司系其依法成立的分公司。2001年9月20日，珠海市海怡湾畔小区的开发商和记黄埔地产（珠海）有限公司与和记物业服务（深圳）有限公司签订《物业管理合同》，并于2001年9月24日出具《物业管理委托书》，委托和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司对珠海市唐家湾海怡湾畔住宅小区进行物业管理，委托期限自2001年9月25日起至住宅区业主委员会成立并签署新的物业管理委托书之日止。
珠海市唐家湾镇金唐路333号海怡湾畔海天阁16栋303房登记的权属人为被告，该房系被告向和记黄埔地产（珠海）有限公司购买，建筑面积为80.97平方米。
2004年12月11日，和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司为被告提供前期物业管理服务。当日，和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司、被告还签订了《珠海海怡湾畔业主公约》。其中《前期物业管理服务协议》第二条约定：和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司的物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等；第四条约定：住宅按建筑面积每月每平方米2.9元交纳物业管理服务费，交纳时间是每月5日之前；第六条约定：受有关部门或单位的委托，和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司可提供水费、电费等代收代缴费服务，收费标准执行政府规定；第十一条第三款约定：业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。《珠海海怡湾畔业主公约》第五章第（五）第1约定，任何业主若未能在到期后七天内支付本公约项下须支付物业管理服务费、物业维修基金或任何款项，物业管理公司有权采取任何下列行动追讨欠缴的款项及滞纳金，并收取附加费用，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用。
海怡湾畔小区至今尚未成立业主委员会。2002年5月，海怡湾畔小区被珠海市香洲区物业管理办公室认定为高尚住宅区，入住率为62%，其收费应按珠海市法制局珠府法（2012）51号文件执行。珠海市法制局珠府法（2012）51号文件规定，经物业管理主管部门评定但尚未成立业主委员会的高尚住宅小区，如物业管理公司已与50%以上业主就物业管理服务及收费签订协议，按协议约定执行。
2014年8月21日，和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司经珠海市工商行政管理局核准，企业名称变更为本案原告。
被告已于2005年7月18日办理入伙手续。原告主张被告未交纳2013年11月至2015年5月的物业服务费4461.20元（234.8元／月）。同时，原告主张其每月扣费两次，时间分别是月初与月中，因被告没有按时交费，当月欠缴的物业管理费的滞纳金应从下月1号起计算。
再查明，原告于2015年8月14日与广东莱特律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律师事务所代理其与被告物业管理合同纠纷一案，并向该律师事务所支付了律师服务费2500元。
以上事实，有原告提交的房地产登记表、资质证书、珠海市海怡湾畔物业管理合同、物业管理委托书、前期物业管理服务协议、业主公约、业主楼宇接受证明书、关于申请高尚住宅小区级别的报告、关于海怡湾畔尚未成立业主委员会的情况说明、关于高尚住宅小区物业管理服务收费有关问题的解释、委托代理合同、律师服务费发票及本院庭审笔录附卷为证，足以认定。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》、《珠海海怡湾畔业主公约》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定。同时，根据珠海市法制局珠府法（2002）51号文第三条“经物业管理主管部门评定尚未成立业主委员会的高尚住宅小区，如物业管理公司已与50%以上业主就物业管理服务及收费签订协议，按协议约定执行”的规定，原、被告约定的收费标准未违反地方人民政府关于物业服务价格的规定。故，原、被告达成的关于物业管理服务的相关协议是有效协议，双方均应当遵照执行。原告为被告提供了物业管理服务，被告理应依约支付物业服务费。被告拖欠物业服务费用，构成违约。故原告诉请被告支付拖欠的2013年11月至2015年5月的物业服务费4461.20元（2.9元／平方米×80.97平方米×19月），理据充分，本院予以支持。对于违约金，双方约定于每月5日前支付物业管理费，《前期物业管理服务协议》第十一条“违约责任”第三款约定被告逾期交纳物业管理服务费需要从逾期之日起补交并承担每日千分之一的违约金，因此，原告要求被告按该计算方法支付违约金（暂计至2015年6月8日为1255.9元，之后，以欠费金额4461.20元为计算基数，按每日千分之一计算至清偿之日止），合法有据，本院亦予以支持。《珠海海怡湾畔业主公约》约定因追缴欠款所产生的“行政及法律费用”由业主承担，且原告请求被告支付律师费2500元，没有超过相关法律法规的规定，本院予以支持。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案中，被告经本院合法传票传唤，拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院在查明事实基础上径行判决。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告管坤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司支付2013年11月至2015年5月的物业服务费人民币4461.20元，并向原告家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司支付违约金（暂计至2015年6月8日的违约金为1255.90元，自2015年6月9日起，以人民币4461.20元为基数，以每日千分之一的标准计付至清偿之日止）；
二、被告管坤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司支付律师费人民币2500元。
如未按本判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币50元，由被告管坤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 莫应裕
人民陪审员 余敏慧
人民陪审员 张 锦
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 王 琛