江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终2336号
上诉人（原审原告）潘俊，男，1982年6月3日出生，汉族。
上诉人（原审原告）赵小明，女，1987年6月6日出生，汉族。
委托代理人潘俊（系赵小明配偶），男，1982年6月3日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）南京康利置业有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇致远路68号。
法定代表人王殿春，该公司副董事长。
委托代理人蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。
上诉人潘俊、赵小明因与被上诉人南京康利置业有限公司（以下简称康利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第2429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人潘俊、赵小明原审诉称，2011年9月17日，潘俊、赵小明与康利公司签订了《康利华府商品房预售合同》（以下简称《商品房预售合同》），约定康利公司将位于南京市溧水区永阳镇致远路68号康利华府某幢某单元504室商品房出售给潘俊、赵小明，总价款为797000元；房屋交付时间为2013年8月31日前。合同签订后，潘俊、赵小明按照合同约定履行了付款义务。后康利公司于2013年9月4日以挂号信的方式通知潘俊、赵小明收房，由于康利公司提供不出相关交房材料，故潘俊、赵小明拒绝收房并多次和康利公司交涉，后康利公司公示了一份《房屋竣工验收备案登记证》复印件表明备案时间为2013年9月30日，故潘俊、赵小明于11月收房。但后得知该备案表是作废的，实际康利公司在约定的交付时间内，未取得相关验收合格证明，不符合房屋的交付条件，存在逾期交房的违约行为。另，潘俊、赵小明购买的该套住宅存在严重质量问题，康利公司应对房屋质量问题进行修复并赔偿由此引起的相应损失。为此，潘俊、赵小明诉至法院，请求判令：1、康利公司承担逾期交房以及办理房产证的违约责任，按合同支付违约金17932.5元及利息582.8元（自2013年9月30日起至2014年5月13日止，按购房款的日万分之一计算）；2、对潘俊、赵小明房屋质量进行修复，并赔偿由此引起的相应损失；3、本案诉讼费由康利公司承担。原审庭审中潘俊、赵小明撤回上述第二项诉讼请求，原审庭审后潘俊、赵小明变更第一项诉讼请求为康利公司应支付自2013年9月30日起至自康利公司实际取得竣工验收备案的时间即2014年4月26日止的违约金。
康利公司原审辩称：1、潘俊、赵小明与康利公司双方签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，已经成立并生效，具有法律约束力。2、案涉房屋所在工程已经竣工验收合格，施工、监理、设计、建设单位一致同意工程竣工验收通过，可以交付使用，潘俊、赵小明、康利公司于2013年11月5日办理了房屋交付手续，潘俊、赵小明已领取了钥匙，房屋已发生了转移占有。3、结合合同约定的宽展期及不可归咎于康利公司原因（因遵守政府法令、公用事业单位的要求等）造成的延误事实，康利公司有权顺延交付并不承担违约责任。4、如果人民法院认为康利公司须承担延期交付的违约责任，合同约定的逾期交房的违约金计算标准远远高于潘俊、赵小明的实际损失，人民法院应依法进行调整，同时，因潘俊、赵小明在康利公司逾期后怠于履行催告义务，对损失扩大也存在一定的过错，理应分担一定的责任。
原审法院经审理查明，2012年12月30日，作为预售人的康利公司（甲方）与作为预购人的潘俊、赵小明（乙方）签订《商品房预售合同》一份，其中约定：由甲方将位于溧水区永阳镇致远路68号康利华府某幢某单元504室预售给乙方；房屋面积117.33m2；房价款合计为797000元；房屋交付时间为2013年8月31日之前，具体时间以甲方发放《交付通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房时间）；在甲方具备本合同约定的交房时间（即甲方取得房屋竣工验收备案登记证）的情况下，甲方可（但无义务）发出房屋交付通知，房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行，甲方就此不承担延期交房责任；如因政府部门政策变化、遵守政府法令、市政干线工程、临时措施、公共卫生事件、社会突发事件、公用事业单位的原因导致康利公司逾期交付公共配套设施等原因及其他不可抗力因素导致的情形，康利公司可据实顺延交房日期，无需向潘俊、赵小明承担违约责任；甲方延迟交付该商品房的，乙方给付甲方30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任，如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；该商品房交付应已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，潘俊、赵小明向康利公司支付购房款797000元。至此，潘俊、赵小明履行了全部付款义务。
2013年8月28日，康利华府一期6#楼工程竣工验收；2014年4月26日，房屋建筑工程备案机关同意工程竣工验收备案。
2013年11月5日，潘俊、赵小明与康利公司办理了房屋交接手续，领取了钥匙。
原审另查明，在2013年9月交房时，案涉房屋的水电气均已开通；同地段同类型房屋（以面积100m2为例）的月租金约为1200元。
以上事实，由潘俊、赵小明提交的商品房预售合同、不动产统一发票，康利公司提交的单位工程竣工验收证明书、准予交付通知单、业主收楼资料确认表及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，潘俊、赵小明、康利公司之间签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。潘俊、赵小明按约履行付款义务后，康利公司亦应按约将具备商品房交付条件的房屋交付给潘俊、赵小明。本案中，康利公司虽于2013年11月5日将房屋交付给潘俊、赵小明，但该房屋并未取得建设行政主管部门核发的房屋工程竣工验收备案表；潘俊、赵小明虽接收了房屋，但并不影响康利公司在不具备交付条件时交房应承担的违约责任。同时，合同已约定一个月的宽限期，因其他原因造成的延误不能成为延期交房的理由。故对康利公司辩称的不承担违约责任的理由，原审法院不予采信。
关于违约金标准，双方虽约定“延期交房的由康利公司按已交房款的日万分之一支付违约金”，但我国《合同法》中所规定的违约金性质应为赔偿性违约金，是以填补守约方损失的功能为主，以惩罚为辅。本案中，康利公司于2013年11月5日交付的房屋虽未取得房屋工程竣工验收备案表，但康利公司交房时，已将涉案房屋的水电气开通，而潘俊、赵小明接收房屋后已实际占有和使用，且该房屋已于2014年4月26日取得房屋工程竣工验收备案表（该日应视为有效的交付日期），故原审法院以潘俊、赵小明的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金为3575元【从2013年10月1日起至11月4日，按同地段同类型房屋月租金1407.96元（1200元／月÷100m2×117.33m2）的1.3倍计算，酌定违约金为2075元；从2013年11月5日至2014年4月25日，酌定违约金为1500元】。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决如下：一、康利公司于判决生效之日起十日内支付潘俊、赵小明迟延履行违约金人民币3575元。二、驳回潘俊、赵小明的其他诉讼请求。
如康利公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费363元，减半收取182元，由康利公司负担。
上诉人潘俊、赵小明不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋交付时水电气尚未正式开通，而是临时水电，燃气也是由上诉人于2014年7月14日自行在燃气公司开通。被上诉人在合同履行中的责任并不能因所谓水电气开通而减轻，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释（二）》第二十九条不能适用。二、原审适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条有误。首先本案违约金总体数额并不高，不存在适当减少的理由。其次根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释（二）》第二十九条之规定，违约金的调整必须遵循公平原则和诚信原则。原审法院未查明被上诉人提供了虚假的竣工验收备案表诱骗上诉人收房；在被上诉人违反公平、诚信原则逾期交房、逾期办证的情况下，原审调整违约金存在错误。同时，上诉人诉讼请求中有关于逾期办理房产证的违约责任，而原审法院对该项请求并未进行处理。再次，原审适用了两种违约损失计算方法，不能令人信服。综上，原审判决认定事实错误、适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审，涉诉一审、二审一切诉讼费用均由被上诉人承担。
被上诉人康利公司二审答辩称：1、本案是依据已经生效的（2014）溧民初字第1661号民事判决作出裁判，一审法院根据生效的裁判文书作为认定案件事实及裁判的依据，符合法律规定。2、原审认定交付钥匙日期为2013年11月5日，则涉案房屋于该日已实际交付，2014年4月26日仅是法定交付日。根据合同约定，交钥匙即视为交付，根据法律规定，转移占有即为交付；因此被上诉人不应再承担2013年11月5日之后的违约责任。但原审法院仍然从公平合理角度判决开发商给付相应违约金，已充分保护了上诉人权益。3、一审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
双方当事人对于原审查明的事实均无异议，本院予以确认。上诉人潘俊、赵小明在二审中提交同地段同类型房屋租金价格查询网页，以证明租金标准；被上诉人康利公司认为上述证据并非新证据，且上诉人查询的是2016年3月份的精装修房屋租金价格，租期、房屋类型与涉案房屋均不相同，因此没有参考价值。一审法院经过向相关物价部门进行咨询，确认了同地段同类型房屋的毛坯房租金价格为1200元每月并按该租金标准的1.3倍进行计算，与上诉人所举证之价格基本接近。本院对上述证据的真实性予以确认，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。
本院二审另查明：
2014年6月24日，案外人茅冬梅依据其与康利公司签订的《康利华府商品房预售合同》向原审法院起诉，要求康利公司继续履行合同并向其赔偿延期交房违约金。原审法院在该案中查明：自2013年9月交房至2014年1月20日，茅冬梅所购房屋（总房款804340元）的水电气均已开通，且所产生的费用均由康利公司支付。该案原审法院针对违约金标准问题，酌情确定康利公司向茅冬梅支付违约金1500元，并于2014年11月28日作出（2014）溧民初字第1661号民事判决。该判决已生效。
上诉人潘俊、赵小明陈述，其变更后的诉讼请求中的违约金为逾期交房违约金。
上述事实，由（2014）溧民初字第1661号民事判决书及当事人陈述等予以证实。
本院认为，根据我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现双方签订的商品房预售合同约定被上诉人交房前需取得房屋竣工验收备案证明、交房时间为2013年8月31日前，同时也约定被上诉人迟延交房，上诉人给予30日宽展期，宽展期内，合同继续履行，被上诉人无需向上诉人承担违约责任。据此，被上诉人最迟应于2013年9月30日前取得房屋竣工验收备案证明并完成房屋交付义务，否则构成违约。虽然被上诉人于2013年11月5日向上诉人交付了房屋，但未达到约定的交付条件和法律规定的交付条件，原审法院判令被上诉人向上诉人承担违约责任符合法律规定。
根据我国合同法规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，合同约定的宽展期届满之日至竣工验收备案表取得之日期间，因涉案房屋未具备交付条件，故被上诉人构成违约。2013年10月1日至2013年11月4日之间，因上诉人并未接收房屋，故原审法院参照同地段、同类型租金标准的1.3倍计算违约损失。而被上诉人于2013年11月5日向上诉人交付房屋时，涉案房屋已具备水电气使用条件，上诉人也实际占有和使用，并未导致上诉人无法占有房屋从而产生使用费损失。综上，原审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度和诚实信用原则，分阶段酌定违约金标准及数额，并无不当。上诉人还称被上诉人提供了虚假的竣工验收备案表诱骗其收房，但并未提供充分证据予以证明，故本院对该上诉理由不予支持；上诉人如认为其因逾期办理房屋产权证遭受损失，可依法另行主张。据此，上诉人的上诉请求并无事实与法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费363元，由上诉人潘俊、赵小明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 汪海燕