北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第15983号
上诉人（原审被告）山水文园凯亚房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区小武基村甲8号5号院1号楼1层105室。
法定代表人李瑞芳，董事长。
委托代理人谢奎和，男，1970年4月5日出生。
委托代理人吴洋，男，1985年9月29日出生。
被上诉人（原审原告）关毅，男，1972年11月30日出生。
委托代理人张翔宇，北京市君泰律师事务所律师。
上诉人山水文园凯亚房地产开发有限公司（以下简称山水文园公司）因与被上诉人关毅商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第24842号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年5月，关毅起诉至原审法院称：2007年10月9日，关毅与山水文园公司签订《北京市商品房预售合同》，约定：关毅向山水文园公司购买其开发的位于北京市朝阳区×号房屋（以下简称×号房屋）；合同总价款为6091393元；山水文园公司应当在2009年12月31日前取得×号房屋所在楼栋的权属证明，逾期则自应当取得期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日向关毅支付全部已付款万分一的违约金，并于实际取得之日起45日内支付；山水文园公司应在2009年12月30日向关毅交付房屋，并于房屋交付之日起1080天内（即2011年7月18日前）为关毅办理房屋所有权证书；如届时未能办理房屋所有权证，山水文园公司应当按日向关毅支付全部已付款万分之一的违约金，并于关毅实际取得房屋所有权证之日起30日内向关毅支付。
合同签订后，关毅按房屋实际面积给付了山水文园公司购房款6091663元，但山水文园公司未能按照约定时间完成×号楼的产权初始登记，也未能按照约定为关毅办理×号房屋的所有权证。直至2013年8月30日，山水文园公司才将×号房屋的所有权证交给关毅。山水文园公司的行为违反了合同约定，应承担违约责任。故关毅诉至法院，要求山水文园公司支付关毅逾期完成产权初始登记的违约金（自2010年1月1日起，至实际完成×号楼的产权初始登记之日止，以6091663元购房款为本金，按日万分之一计算）；山水文园公司支付关毅逾期办理产权转移登记的违约金（自2011年7月18日起至2013年8月30日止，以6091663元购房款为本金，按日万分之一计算）。
山水文园公司辩称：×号楼的产权初始登记并未逾期，即便存在逾期的情况，该行为也没有给关毅造成任何实际损失，关毅向山水文园公司主张此项违约金有失公平。办理产权转移登记的过程并非山水文园公司所能控制，逾期办理的责任不应由山水文园公司承担。逾期办理产权转移登记手续并未给关毅造成任何实际损失，关毅向山水文园公司主张此项违约金有失公平。合同约定两项违约金的计算标准过高，应予酌减，两项违约金存在重合，不应重复计算。
×号房屋的实际交付时间为2009年1月2日，晚于合同约定的交付时间（2008年7月30日），应自实际交付房屋之日起算产权转移登记期限。计算逾期办理产权转移登记的时间也应截止至2013年6月9日产权转移登记之日，而不是关毅领取房屋所有权证的时间（2013年8月30日）。关毅直到2015年才起诉主张两项违约金，已经超过了诉讼时效。
原审法院经审理查明：2007年，关毅与北京×房地产开发有限公司（该公司现已更名为山水文园公司）签订《北京市商品房预售合同》，约定：关毅购买山水文园公司开发的×号房屋；房屋总价款6048415元；山水文园公司应当在2008年7月30日前向关毅交付商品房，并于2009年12月31日前取得×号房屋所在楼栋的权属证明，如因山水文园公司的责任未能取得的，自应取得期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，山水文园公司应当按日计算向关毅支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际取得权属证明之日起45日内向关毅支付；如因山水文园公司的责任，关毅未能在商品房交付之日起1080日内取得房屋所有权证，自关毅应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，山水文园公司按日计算向关毅支付全部已付款万分之一的违约金，并于关毅实际取得房屋所有权证之日起30日内支付。
合同签订后，关毅按照房屋实测建筑面积给付山水文园公司购房款6091663元。2008年7月30日交付房屋时，关毅对房屋质量提出异议，经协商后双方于2009年1月2日办理了房屋交付手续。2013年6月9日，×号房屋取得了房屋所有权证，同年8月30日山水文园公司将房屋所有权证交付给了关毅。
原审庭审中，法院询问山水文园公司×号楼完成产权初始登记的具体时间。山水文园公司表示，由于相关工作人员离职，其无法说明。法院告知山水文园公司于庭后核实，并向法院作出明确回复，否则自行承担相关责任，但山水文园公司未向法院作出说明。原审庭审中关毅表示，在山水文园公司拒绝说明完成产权初始登记时间的情况下，其同意逾期完成产权初始登记违约金计算至2012年4月24日其交纳专项维修基金之日止。
案件审理过程中关毅表示，如果法院认为《北京市商品房预售合同》约定的违约金比例过高，其同意由法院进行调整。
原审法院经审理认为：关毅与山水文园公司签订的《北京市商品房预售合同》的内容不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。
山水文园公司延迟给关毅办理×号房屋的产权过户登记近两年时间，关毅有理由对其是否按照合同约定时间完成×号楼的产权初始登记提出疑议。山水文园公司否认自己逾期完成产权初始登记，其应该且可以明确说明完成产权初始登记的时间，并提供相应证据，但经法院释明后，其仍未就此明确说明也未提供相应证据，应承担举证不能的后果。
山水文园公司未能在合同约定期限内完成×号楼的产权初始登记和×号房屋的产权过户登记构成违约，应承担相应的违约责任。山水文园公司主张从×号房屋的实际交付时间起算产权转移登记期限，缺乏法律依据和合同依据，法院不予采信。山水文园公司主张产权转移登记逾期日截止至产权转移登记之日的抗辩意见合法有据，法院予以采信。关毅未能举证证明山水文园公司的两项违约行为给其造成了实际损失，山水文园公司认为合同约定违约金过高，并请求法院予以酌减的抗辩理由，法院予以采纳。法院将根据案件实际情况，依据公平原则，对两项违约金的数额分别予以酌减。
山水文园公司直至2013年6月9日才完成×号房屋的产权转移登记，在此之前《北京市商品房预售合同》一直处于持续履行状态，山水文园公司关于关毅的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见缺乏法律依据，法院不予采信。
据此，原审法院于2015年9月作出判决：一、山水文园公司于判决生效后十日内支付关毅逾期完成产权初始登记违约金十五万四千元；二、山水文园公司于判决生效后十日内支付关毅逾期完成产权转移登记违约金二十九万五千元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，山水文园公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，改判驳回关毅的原审诉讼请求。理由为：1.一审判决以合同约定交付日起算违约金属事实认定错误，应当以实际交付日起算违约金；2.逾期办证的行为并未给关毅造成损失，违约金应予以酌减；3.延期办理楼栋权属证明与延期办理房屋产权证明是承接关系，一审判决属于重复计算违约金；4.关毅诉讼请求已过诉讼实效，应予驳回。关毅同意审判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、发票、收据、房屋所有权证及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。关毅与山水文园公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。在合同履行过程中，山水文园公司未在双方约定的期限内办理完成×号房屋所在楼栋的权属证明以及×号房屋的权属转移登记，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。合同条款对上述两项违约行为所应承担的违约责任均作出明确约定，山水文园公司应依约定向关毅支付两项违约金。山水文园公司上诉主张两项违约金计算重复，与合同约定不符，本院对其意见不予采纳。
有关违约金的数额。原审法院根据案件实际情况已对两项违约金数额分别予以酌减，且酌减数额合理适当，故山水文园公司就此提出上诉不能成立。
有关违约金的起算点。双方在合同中对山水文园公司应当交付商品房的时间及关毅应取得房屋所有权证的时间有明确约定，现山水文园公司未能举证证明迟延受领房屋是关毅过错造成，故其要求违约金的起算日为实际交房日，缺乏事实及法律依据，本院对其上诉请求不予支持。
有关诉讼时效问题。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。×号房屋的权属转移登记于2013年6月9日办理完毕，关毅于2015年5月11日向法院提起诉讼，未过两年诉讼时效。故山水文园公司关于关毅诉讼请求已过诉讼时效的上诉主张，本院不予采纳。
综上，山水文园公司之上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4018元，由山水文园凯亚房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费8036元，由山水文园凯亚房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 周艳雯
代理审判员 孙承松
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 杜超男