云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云26民终19号
上诉人（原审被告、反诉原告）骆娅，女，1966年12月16日生，壮族，城镇居民，住广南县。
委托代理人玉炳文，云南章法律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）许康，男，1974年2月10日生，壮族，城镇居民，住广南县。
委托代理人许金凤、云南君山律师事务所律师，特别授权代理。
原审被告陆洪山，男，1963年5月21日生，壮族，城镇居民，住广南县，现在云南省文山监狱第八监区服刑。
原审被告罗娅因与原审原告许康、原审被告陆洪山房屋买卖合同纠纷一案，不服广南县人民法院（2015）广民二初字第160号民事判决，向本院提出上诉。本院2016年1月5日受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理后确认的本案事实是：被告（反诉原告）陆洪山、骆娅系夫妻关系，原告许康（反诉被告）与被告陆洪山是师生关系，被告陆洪山与许康均属教育局的职工。1993年12月30日被告陆洪山、骆娅基于当时的国家房改政策，出资4378.44元向广南县教育局购买位于广南县莲城镇南秀社区莲城西路老教育局院内74号1幢2单元3-1号建筑面积47.08㎡的福利房一套，二被告持有该房59%的产权，该房41%的产权仍属广南县教育局所有；后国家又有新政策规定，职工可以出钱向单位购买原属单位所有的41%产权。1998年6月1日，被告陆洪山及骆娅申请购买剩余的41%房屋产权，广南县教育局根据房改文件精神同意二被告按成本价购买，1998年6月27日广南县住房制度改革办公室受理并批准了该申请，二被告又支付了2467.8元的购房款，但二被告至今未办理该房的100%房屋产权证。当时广南县教育局有惯例，为了方便管理，参加房改政策的房屋不得推向市场，必须在本单位内部职工之间原价转让。2000年二被告自筹资金建盖房屋后即搬出教育局院内74号1幢2单元3-1号套房。2001年初原告许康与被告陆洪山达成购买老教育局院内74号1幢2单元3-1号房的口头协议，原告许康于2001年4月12日向被告陆洪山支付购房款人民币8000元，被告陆洪山在教育局其办公室内即亲笔书写一张收款凭证给原告，该凭证内容为“兹收到许康交来购房款（房款6934.24元，改造款1065.76元）人民币（大写）捌仟元￥8000.00元”，当时有广南县教育局办公室主任李子冲作为交款的见证人，原告许康即搬入该套房居住生活。2006年许康搬出该套房到外居住，从2007年至今许康一直将该房向他人出租。另查明，2005年前后，广南县教育局不再限制此类福利房向市场流通。2007年，陆洪山与骆娅因该房的归属问题曾要求广南县教育局领导协调，欲原价向原告许康收回该房屋，因原告不同意而无果。事因原告认为二被告已将该房出售给原告，应协助原告办理相关过户手续而诉至本院；二被告又以与原告订立的合同无效，原告的行为侵犯其所有权为由，向本院提起反诉。
原审认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设定、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告许康与被告陆洪山达成房屋买卖的协议后虽未签订房屋买卖的书面合同，亦未将该房产权过户到许康名下，但原告许康已于2001年4月12日向被告陆洪山支付全部购房款人民币8000元，有当时在场的见证人时任广南县教育局办公室主任的李子冲及被告陆洪山出具的“收款凭条”为证，且收款凭条上已注明为“兹收到许康交来购房款人民币8000.00元”，该房于当时即交付给原告许康管理使用，双方均已履行了房屋买卖的合同义务，而不是二被告所反诉的支付的8000元钱是购房定金或者租金。原告在该房内居住多年，二被告也与原告熟识，在此期间被告骆娅并未对该房屋的管理使用提出任何异议，直至2007年才提出异议，欲向原告许康收回该房，但经广南县教育局领导协调未果后，被告骆娅亦未向任何部门对该房屋买卖提出异议，或者采取其他方法方式以维护其权益，直至原告向本院提起诉讼后方提起反诉。被告骆娅一直与被告陆洪山在广南县城共同生活，并未存在任何其对陆洪山出售房屋应当不得知的客观因素，二被告也未就其主张向本院提交相关证据，故可推定被告骆娅对被告陆洪山与原告许康订立的房屋买卖协议是已知并认可的，故被告（反诉原告）骆娅反诉称其未知晓原告许康与被告陆洪山所订立的房屋买卖协议主张不能成立；且原告许康购买房屋的价格是符合当时同类型房屋的出售价格，并不存在欺诈、胁迫等致使合同无效的因素，故该房屋买卖合同是成立合法有效的，二被告应就该合同配合原告办理相关的房屋产权过户手续。综上所述，原告许康的诉讼请求有理，本院予以支持，被告陆洪山、骆娅的反诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：
一、原告（反诉被告）许康和被告（反诉原告）陆洪山、骆娅于2001年4月12日订立的房屋买卖协议合法有效，由被告（反诉原告）陆洪山、骆娅于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）许康办理房屋过户手续。二、驳回被告（反诉原告）陆洪山、骆娅的反讼请求。案件受理费人民币100元，由原告（反诉被告）许康承担；反诉费人民币475元，由被告（反诉原告）陆洪山、骆娅承担。
原审判决宣判后，原审被告罗娅不服，向本院提起上诉，上诉理由：一审审理将原审被告陆洪山与被上诉人许康的口头房屋买卖合同是否有效，作为本案争议焦点是正确的，说明一审认可2001年4月19日原审被告陆洪山出具给被上诉人的收条，只是作为收到被上诉人支付8000元款项的证据，不是房屋买卖的书面合同。但一审认定陆洪山与被上诉人的口头房屋买卖合同合法有效不符合法律规定。其理由如下：一、房屋买卖合同标的额较大且系比较重要之合同，故法律规定应当采取书面形式订立。《城市房地产管理法》第40条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同。上述规定是认定房屋买卖合同应当采用书面形式的法律依据。根据法律及相关司法解释的规定，正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型，内容一般包括房屋买卖合同的基本条款，如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。口头房屋买卖协议形式不合法，一审判决却认定有效，显然不符合法律规定。二、本案争议房屋系上诉人和陆洪山夫妻共同财产，陆洪山与被上诉人口头协议买卖房屋，未经上诉人同意，侵害了上诉人的合法权益，属无效协议。《城市房地产管理法》第37条、婚姻法司法解释（一）第17条第（二）项、物权法第97条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。《最高人民法院关于贯彻执行（民法通则）若干问题的意见》第89条规定。这里的处理夫妻共同财产的事项主要是指夫妻双方及其共同的未成年子女日常共同生活所必需的事项，其主要限制在维持家庭共同生活的费用、抚育子女的费用以及家庭成员所需的医疗费用等方面，此家事代理权限必须在日常家事的范围之内实施方为有效。针对处分夫妻共有财产重大事务的权利，如变卖夫妻共同房产，均由配偶共同决定处埋，任何一方不得独断专行。不动产的处分因价值重大，一方擅自处分会严重损害他方权益，故本案陆洪山与被上诉人口头协议买卖房屋，陆洪山的行为不属于日常家事的情形，事后上诉人也没有追认。合同法第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。上诉人没有追认，被上诉人事后也没有取得房屋的处分权，所以该房屋买卖协议应属无效。同时，2007年上诉人知道陆洪山擅自买卖房屋后，及时向教育局反映，并要求被上诉人返还房屋，教育局还没给予解决，2008年陆洪山就涉案入狱被关押至今。2014年的10月21日，上诉人还办理了本案房屋100%的产权登记，上诉人和陆洪山各占50%，上诉人持有的房产证已经在一审提交，一审判决无视案件客观事实，错误认定至今上诉人夫妇未办理该房100%的房屋产权证。三、被上诉人对本案房屋不构成善意取得。根据物权法第106条的规定，善意取得必须符合三个条件，在本案当中，房屋虽交付给被上诉人但没有办理转移登记，不构成善意取得。陆洪山未经上诉人同意，擅自处分夫妻共同财产，陆洪山和被上诉人的口头房屋买卖协议应属无效，被上诉人也不能善意取得该房屋的所有权，应当归还该房屋。四、一审判决认定：可推定上诉人对陆洪山和被上诉人订立的房屋买卖协议是己知并认可。该认定纯属主观臆断的推定。首先，陆洪山和被上诉人没有订立房屋买卖协议，上诉人怎么知道或认可；其次，如果上诉人认可，为何在2007年还去要求教育局解决返还房屋之事；最后，如果上诉人己知并认可，上诉人为何在2014年还去办理该房的房产证。根据法律规定，无效房屋买卖协议因为缺乏生效要件而自始不具有法律约束力，无效的房屋买卖协议由于具有违法性，当事人不能通过承认其效力而使其变成有效合同，因此无效合同的无效是绝对的，并且自始没有法律约束力。上诉人2014年办理了房屋的产权证书，现在要求被上诉人返还房屋，也不存在超过诉讼时效的问题。综上所述，一审判决认定事实有误，适用法律不当，判决结果显失公平公正。为维护上诉人的合法权益，特依法上诉，请求文山州中级人民法院重新开庭审理本案，查明事实后，依法支持上诉人的上诉请求。上诉请求1、请求文山州中级人民法院依法撤销广南县人民法院（2Ol5）广民二初字第160号民事判决，重新判决驳回被上诉人的诉讼请求，并判决由被上诉人将位于广南县原教育局集资房01幢2单元3层3-1号房屋返还上诉人和原审被告陆洪山，并支付上诉人房租27000元。2、由被上诉人承担本案一、二审案件受理费。
被上诉人许康未作书面答辩。
原审被告陆洪山未作书面陈述。
在二审中，双方均未提交新证据。
本院认定本案事实一审认定法律事实一致。
本案的主要争议焦点问题是：被上诉人与陆洪山达成的买卖合同是否有效及上诉人主张由被上诉人退房并支付租金的理由是否成立。
关于被上诉人与陆洪山达成的买卖合同是否有效的问题。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”2001年被上诉人与原审被告陆洪山达成口头协议，由陆洪山将其与上诉人所有的位于广南县莲城镇南秀社区莲城西路老教育局院内74号1幢2单元3-1号，建筑面积47.08㎡的福利房一套以8000元的价格出让给被上诉人。在支付完8000元价款后，该房一直由被上诉人许康管理使用。以上事实有被上诉人许康提交的，2001年4月12日由陆洪山亲笔书写，内容为“兹收到许康交来购房款（房款6934.24元，改造款1065.76元）人民币（大写）捌仟元￥8000.00元”收款凭证及原审对原广南县教育局办公室主任李子冲的调查笔录相互印证。本案上诉人罗娅与原审被告陆洪山系夫妻关系，双方于2000年就从老教育局院内74号1幢2单元3-1号搬出后，上诉人就一直与陆洪山在广南县城共同生活，其应当知道陆洪山与许康就该房所达成的房屋买卖协议，并将该房屋交付给许康管理使用至今的事实。在房屋交付给许康管理使用后，上诉人未提出过不同意对该房屋进行转让的意思表示，在一审及二审中也不能提交其不同意转让该房屋的书面证据，应承担举证不利的后果。上诉人主张该房作为夫妻共同财产，其丈夫无权对该房屋进行处理，被上诉人与陆洪山的转让行为无效的辩解理由不能成立。故陆洪山与许康达成的该房屋买卖的口头协议，因双方均已实际履行支付价款和交付房屋的义务，且该协议并不违反法律的禁止性规定，双方达成的房屋买卖协议属有效协议。上诉人及原审被告应配合上诉人办理相关的房屋产权过户手续。
关于上诉人主张由被上诉人退房并支付租金的理由是否成立的问题。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所在权于买受人，买受人支付价款的合同。”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案上诉人在一审提起反诉，请求由被上诉人将广南县莲城镇南秀社区莲城西路老教育局院内74号1幢2单元3-1号退给其，并由被上诉人支付租金使用该房屋的租金27000元。通过对前一问题的评述，2001年被上诉人与陆洪山达成的房屋买卖的口头协议属有效协议，且在许康支付8000元的价款给陆洪山后，陆洪山已将该房屋交付给许康实际管理使用。上诉人在审理过程中所提交的证据均不能证实被上诉人与陆洪山之间达成的是房屋租赁协议。通过双方的举证及一审法院对李子冲的调查笔录，均能证实2001年被上诉人许康与原审被告陆洪山达成口头协议，即由陆洪山将其与上诉人所有的位于广南县莲城镇南秀社区莲城西路老教育局院内74号1幢2单元3-1号以8000元的价格出让给被上诉人的事实。双方达成的对该房的买卖关系成立，并且已实际履行完毕。故上诉人主张双方系租赁关系无事实和法律依据。故对上诉人在一审中提出的反诉请求即由被上诉人退房并支付租金27000元的请求本院不予支持。
综上所述，本院认为，上诉人的上诉人理由不能成立，本院依法不予支持。一审认定事实清楚，实体处理正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费574元，由罗娅负担，一审案件受理费，按一审判决执行。
本判决为终审判决。
本判决送达即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请强制执行。
审判长 熊 祥
审判员 秦永兴
审判员 陆正义
二〇一六年二月二十五日
书记员 王晶晶