广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终592号
上诉人（原审被告）：清远通业股份有限公司。
法定代表人：骆丽。
委托代理人：黄艾琳，广东盈辉律师事务所律师。
委托代理人：谭国炽，广东盈辉律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：清远北江电力开发有限公司。
法定代表人：吴贤贵。
委托代理人：赖永和，广东远大永恒律师事务所律师。
委托代理人：禤世文，广东远大永恒律师事务所律师。
上诉人清远通业股份有限公司（以下简称“通业公司”）因与被上诉人清远北江电力开发有限公司（以下简称“北江电力”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初2948号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
北江电力答辩称：一、双方签订的《土地、厂房转让合同》、《补充合同》、《解除合同协议书》是平等协商，自愿签订的，根据意思自治原则被答辩人应当按照合同约定承担违约责任，法院亦应当尊重双方的意思自治约定。二、双方的违约金、利息约定合法、合理。根据合同法114条规定，被答辩人认为违约金过高的，应当承担举证责任。三、被答辩人主张以占用标的物期间租金收益抵扣欠款没有事实和法律依据。双方签订的合同中并未约定答辩人占用整修期间需支付费用，且答辩人占用标的物期间并未正式投入生产使用，大部分时间是在整修标的物，亦聘请了保安、保洁员对工厂进行维护，投入了大量费用。
北江电力向一审法院起诉请求：1、判令通业公司返还转让款3000万元及利息（利息从到账日起按照年利率6%计算至付清所有款项之日止）；2、判令通业公司支付补偿款150万元；3、判令通业公司支付违约金（违约金从2016年3月16日起至2016年4月15日按每天1万元计算，从2016年4月16日起每日以3000万元的1‰计算至付清所有款项之日止）；4、案件诉讼费及财产保全费由通业公司负担。
一审法院认定事实：北江电力与通业公司于2012年10月19日签订《土地、厂房转让合同》，由通业公司将其名下位于清远市高新技术开发区10#小区的6宗土地及地上建筑物、附着物及其他设施作价6000万元转让给北江电力。双方在2013年6月7日就转让事宜签订《补充合同》。北江电力分三次向通业公司支付前两期转让款共3000万元，其中2013年6月27日支付500万元、7月7日500万元、8月19日支付2000万元。通业公司将转让标的物交给北江电力整修使用。由于上述转让合同因故无法履行，双方于2015年12月30日签订《解除合同协议书》。《解除合同协议书》约定，一、通业公司应退还北江电力已付的3000万元及支付相应利息，定于2016年3月15日前归还，利息从通业公司到账日按年利率6%计算至所有款项付清之日止；二、通业公司应一次性在2016年3月15日前支付150万元给北江电力作为不能履行合同的补偿款；三、截止2016年3月15日，通业公司不能将上列款项支付给北江电力，则从次日起，通业公司每日支付北江电力违约金1万元，如超过2016年4月15日未付清所有欠款本息的，则按3000万元为本金，每天支付北江电力违约金1‰至将本息支付完毕为止，通业公司所支付款项按支付利息、补偿款、违约金、本金的顺序抵扣；四、在通业公司付清上述第一至三项所有款项前，北江电力对转让合同项下土地、厂房享有占有使用收益的权利，在通业公司付清所有款项的10日内，双方将合同项下的土地、厂房交接完毕。因通业公司未能依约付款，北江电力遂于2016年6月16日向原审法院提起诉讼。通业公司认为北江电力按《解除合同协议书》第三条的约定计付违约金，违约金的年利率已经超过了36%，明显高于北江电力的损失，应当参照金融机构同期贷款利率计算违约金；而《解除合同协议书》第四条中已经隐含了标的物的租赁收益系由北江电力收取的，故北江电力占有使用标的物期间的租赁收益应当抵偿通业公司的欠款。
一审法院认为：通业公司对北江电力主张返还转让款3000万元和相应利息，以及支付补偿款150万元的诉讼请求无异议，故对北江电力提出的第一、二项诉讼请求，原审法院予以支持。本案双方争议焦点为北江电力主张的违约金是否过高，以及通业公司抗辩认为北江电力占有使用标的物期间的租赁收益应当抵偿通业公司欠款的理由是否充分。
关于北江电力主张的违约金是否过高的问题。本案不是民间借贷纠纷，通业公司应当返还的款项也不是借款，因此不能以民间借贷利息的相关法律规定来约束违约金计付标准。北江电力、通业公司双方已在《解除合同协议书》中明确约定了逾期付款的违约金计算标准，通业公司认为约定的违约金标准过高，应当作相应的举证。通业公司未能举证证明《解除合同协议书》约定的违约金计算标准明显过高，故通业公司抗辩认为违约金过高应予调整的主张，事实及法律依据不足，原审法院不予采纳。北江电力按双方约定的计算标准主张违约金，合法有据，原审法院予以支持。至于北江电力占有使用标的物期间的租赁收益应否抵偿通业公司欠款的问题。《土地、厂房转让合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合同依法成立并生效。北江电力向通业公司支付了前期转让款，通业公司将标的物交付北江电力使用，符合双方在《土地、厂房转让合同》中的约定。房屋租金系北江电力在合法占有使用标的物期间的收益，现双方协议解除合同，双方没有约定北江电力在占有使用标的物期间的收益应当返还给通业公司，法律上也无明确规定该收益应当返还标的物原产权人。因此，通业公司抗辩认为北江电力在占有使用标的物期间的租赁收益应当抵偿通业公司欠款的主张，没有法律依据，原审法院不予采纳。判决：一、清远通业股份有限公司在判决生效之日起15日内向清远北江电力开发有限公司返还转让款3000万元并支付利息（利息按年利率6%计算至款项付款之日止，其中500万元转让款的利息从2013年6月27日起算，500万元转让款的利息从2013年7月7日起算，2000万元的利息从2013年8月19日起算）；二、清远通业股份有限公司在判决生效之日起15日内向清远北江电力开发有限公司支付补偿款150万元；三、清远通业股份有限公司在判决生效之日起15日内向清远北江电力开发有限公司支付违约金（其中2016年3月16日至2016年4月15日期间的违约金按每天1万元计算；2016年4月16日起以3000万元为本金，按每日1‰计付至前述第一判决确定的转让款及利息付清之日止）。案件受理费234142元，财产保全费5000元，合共239142元，由清远通业股份有限公司负担。
本院二审期间，当事人无新证据提交。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的除转让款的支付时间以外的事实基本属实，本院予以确认。另查明，北江电力分三次向通业公司支付3000万元转让款，其中2013年6月27日支付500万元，2013年8月19日支付2000万元，2014年7月7日支付500万元。
本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点可归纳为：通业公司主张调低违约金理由是否充分。
通业公司以《解除合同协议书》约定的违约金过高，已经超过法律关于民间借贷利息的规定为由，主张调低违约金。关于合同约定的违约金应否调整问题。首先，涉案的《土地、厂房转让合同》、《补充合同》、《解除合同协议书》，均是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。现因通业公司无法履行《土地、厂房转让合同》、《补充合同》中约定的义务，双方通过签订《解除合同协议书》对通业公司承担违约责任的方式进行了约定，北江电力根据双方的约定要求通业公司承担违约责任理由充分。通业公司以约定的违约金过高为由要求调低，但其并未提交证据证明合同约定的违约金明显高于北江电力的实际损失，故对其该节上诉理由本院不予支持。其次，通业公司提出约定的利息高于法律关于民间借贷利息的规定，因本案是建设用地使用权转让合同纠纷，并非民间借贷纠纷，通业公司该节上诉理由，理据不足，本院不予支持。此外，通业公司以涉案土地已经交给北江电力使用为由，要求将土地收益从违约金中扣除，鉴于通业公司并未提交任何证据证明涉案土地在北江电力控制期间产生收益，北江电力对此亦予以否认，故对通业公司的该节上诉理由本院亦不予支持。
鉴于原审判决将2014年7月7日支付的500万元转让款的支付时间错误认定为2013年7月7日，导致对该笔款项利息起算点认定错误，本院对此予以纠正，该500万元转让款的利息应从2014年7月7日起算。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初2948号民事判决第二项、第三项。
二、变更清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初2948号民事判决第一项为：清远通业股份有限公司在本判决生效之日起15日内向清远北江电力开发有限公司返还转让款3000万元并支付利息（利息按年利率6%计算至款项付清之日止，其中500万元的利息从2013年6月27日起算，2000万元的利息从2013年8月19日起算，500万元的利息从2014年7月7日起算）。
一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费202350元，由上诉人清远通业股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏永术
审判员 何 燕
审判员 郑家驹
二〇一七年五月二日
书记员 钟婉超
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。