广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第823号
上诉人（原审原告）：王灵伟，住广东省江门市江海区。
委托代理人：张学明、陈杰文，均系广东三良律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江门市东华房地产开发有限公司。住所地：广东省江门市。
法定代表人：杨树坪，董事长。
委托代理人：李增臣、钟淑华，均系广东百格律师事务所律师。
上诉人王灵伟因与被上诉人江门市东华房地产开发有限公司（以下简称“东华公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2015）江海法民一初字第151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年1月28日，王灵伟向原审法院提起诉讼，请求：判令东华公司因逾期交房向王灵伟支付违约金84129.32元及逾期付款利息（违约金由2014年8月31日起按已付房款万分之十计算，暂计至2014年12月25日，计至东华公司交楼之日止；利息由起诉之日起按银行同期贷款利率计算至结清款项之日止）；二、本案的诉讼费用由东华公司承担。主要事实和理由是：王灵伟于2013年4月10日购买东华公司所开发的天某湾爱某苑3幢1203室房屋，并签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定购房总价为719054元，建筑面积115.77平方米，出卖方应于2014年8月30日前将房屋交付买受人使用，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之十的违约金。合同签订后，王灵伟按约定支付了全部房款，但东华公司至今未能将房屋交付王灵伟，已属违约，其逾期交房已超90天，应当按日向王灵伟支付已交付房价款万分之十的违约金，即719054×0.001×117日=84129.32元（从2014年8月31日起暂计至2014年12月25日，实际的违约金计算至交楼之日止）。
东华公司答辩称：一、涉案房屋所在工程已竣工验收合格，各项单项工程均验收合格，符合交楼条件。东华公司于2014年12月12日取得工程竣工验收备案表。另外，涉案房屋供水单项工程已于2014年11月4日验收合格并投入使用；受电工程已于2014年12月4日验收合格；管道燃气设施配套项目已于2014年9月25日竣工并验收；消防工程已于2014年11月25日验收合格；2014年8月18日通过环境保护验收；2014年11月17日经核实符合规划条件；楼房电梯验收合格，并于2014年6月18日取得广东省江门市质量技术监督局使用登记……以上各项单项项目说明，涉案楼房已符合交楼条件。
二、东华公司已于2014年12月12日向王灵伟邮寄收楼通知书，其已于2015年2月16日办理了收楼手续。
三、依双方合同第八条之约定，东华公司应于2014年8月30日前交楼，但交楼时间可根据天气等原因予以延期。根据《广东省气象灾害防御条例》第二十条、《广东省高温天气劳动保护办法》第九条以及建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四条（十四）的规定，露天作业的建筑业施工时，遇到暴雨、台风、高温等天气应当停止作业。根据《江门市气象台》出具的气象资料统计（选用礼乐自动气象站数据），在2013年4月10日至2014年8月30日期间，存在15天暴雨及以上量级降水天气，19天台风影响天气，20天最高气温大于等于37摄氏度的天气。则受台风、暴雨、高温天气影响的时间共有39天【其中暴雨15天＋台风19天＋高温（20×2小时／8=5天）】。也即，双方约定交房日期可依合同延期至2014年10月8日。在延期的2014年8月31日至2014年10月8日，最高气温大于等于37摄氏度的天气有天【折合天（×2小时／8=天）】，受台风、暴雨影响的天数共有5天。故实际交房日期再延期5.5天。也即，双方约定的交房日期可依合同约定再延期至2014年10月13日。
四、逾期交房的天数应计至2014年12月12日。本案中约定的违约金属于惩罚性违约金。2014年12月12日，东华公司通知王灵伟收楼，已完成通知义务。至于王灵伟没有及时收楼，过错不在东华公司。既然东华公司于2014年12月12日往后期间不存在迟延交楼的过错，则其无需承担该期间内的违约责任。而《商品房买卖合同》之《补充协议》第三条只是对原合同第十一条“交接”作特别补充，并没有对违约责任或违约金的计算方式作补充。也就是说，本案的逾期交房天数应从2014年10月14日计至2014年12月12日，即60天。因此，根据双方商品房买卖合同第九条第1款第（1）项每日万分之一的违约金标准计算违约金。
五、即使逾期交房天数超过90天，合同约定的每日按已付房款万分之十的标准计算违约金过分高于王灵伟的损失，法院应予调低。理由如下：（一）依照法律规定及司法解释，违约金的标准是否过高，应以实际损失为基础，故王灵伟应就其损失举证，但其本案中未举证证明其存在有损失，说明东华公司的逾期交房行为没有给其造成损失或者造成的损失显著轻微。（二）东华公司已完成工程竣工备案合格，并交付房屋给业主使用，逾期时间短，违约及过错程度微弱。（三）按照最高法院的司法解释，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，即可认定为“过分高于造成的损失”。即法律允许的违约金标准是不应超过损失的30%。而王灵伟主张的每月违约金约为21571.62元，与事实不符。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：双方当事人于2013年4月10日签订合同编号为2013-0043＊＊号《商品房买卖合同》，合同约定由王灵伟向东华公司购买位于江门市江海区天某湾爱某苑3幢1203室房屋，按套销售，总房价为719054元，该合同第八条约定交房期限为2014年8月30日前，交付条件为该商品房经竣工验收备案合格，同时约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如遇重大灾害等原因，出卖人不可避免或克服的异常；3、天气、异常地质状况、政府行为等社会原因，经政府或有关技术单位出具证明文件后，出卖人可作为依据延期”同时该合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、……”。该合同的附件五《合同补充协议》第三条约定“对合同第十一条（房屋交接）作出如下补充约定：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由出卖人寄出‘收楼通知书’之日起（以挂号信的《国内挂号函件收据》邮戳日期为准）开始计算，15日后视作出卖人实际已将该商品房交付买受人使用。买受人自该交房日开始承担因该商品房交付而产生的全部责任”。
上述合同签订后，王灵伟已全部支付了购房款。王灵伟所购房产属于东华公司建筑工程编号为江海花园南区一期10-1栋楼房中的一套，该工程楼房于2014年11月27日进行竣工验收并一次通过验收合格，于2014年12月12日通过了江门市江海区住房城乡建设和水务局的工程竣工验收备案。东华公司于2014年12月13日向王灵伟邮寄发出收楼通知，王灵伟没有按通知规定的时间办理收楼手续。王灵伟认为东华公司未按合同约定的日期交楼，属于违约，遂诉至原审法院。
另查明，江门市气象台出具的《天气资料统计》显示，在2013年1月1日至2014年12月31日，该段时间内天气状况不适宜露天作业的暴雨以上降水量天数为18天，分别是：2013年的3月30日、5月8日、7月16日、7月28日、8月3日、8月14日、8月15日、8月23日、12月15日、12月17日和2014年的3月30日、3月31日、5月8日、5月9日、5月11日、7月25日、9月16日、9月17日；限制工作时间在6小时以内的气温大于或等于37摄氏度的天数为22日，分别是：2013年的6月19日、6月20日、6月21日、7月11日、7月13日、8月9日、8月12日、8月28日、9月21日和2014年的5月27日、6月14日、6月15日、6月16日、7月5日、7月6日、7月22日、7月23日、7月24日、7月31日、8月1日、9月3日、9月10日；我市受台风影响不能进行建筑作业的天数为22日，分别是：2013年的6月22日到23日、7月1日到2日、8月2日到3日、8月13日到16日、9月22日到23日、9月30日、11月10日到12日和2014年的7月17日到19日、9月15日到17日。
原审判决理由和结果
原审法院认为，本案涉及双方当事人之间房屋买卖合同的法律关系。双方均应诚实信用地遵守法律和双方的约定，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、双方实际应履行的交房日期是何时的问题；二、东华公司是否逾期交房及其逾期天数的问题；三、本案违约金的计算是否适用万分之十的比例，如适用该比例是否过高的问题；四、对违约金是否要计算利息的问题。
一、关于双方实际应履行的交房日期是何时的问题。
虽然双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间是2014年8月30日前，但还约定可延期变更的情形，如受天气影响的情形。参照《广东省气象灾害防御条例》第二十条“台风黄色、橙色、红色或者暴雨红色预警信号生效期间，除必需在岗的工作人员外，用人单位应当根据工作地点、工作性质、防灾避灾需要等情况安排工作人员推迟上班、提前下班或者停工，并为在岗工作人员以及因天气原因滞留单位的工作人员提供必要的避险措施”和2013年《国务院办公厅关于切实做好汛期灾害防范应对工作的紧急通知》第三部分“突出抓好各项防灾减灾措施的落实。要做好山洪泥石流灾害易发区、危险校舍、简易工棚等安全排查，遇有重大灾害性天气和险情，学校要停课、厂矿要停工、大型集会活动要取消，及时转移并妥善安置受威胁地区人员，避免造成人员伤亡。……”以及2007年建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四部分第（十四）条“加强工程建设过程中的防灾能力建设。有针对性地开展工程建设过程中的灾害预防工作，进一步提高建筑工地抵御各种灾害的能力，避免引发次生灾害和危及公共安全的事件。特别要加强对建筑行业管理人员和农民工抗御台风、防范滑坡等防灾知识和技能教育。要组织制定施工现场临时建筑物安全防灾技术标准和建筑施工灾害天气预警应急预案，在有灾害预警时，强化对施工现场临时建筑、塔吊、施工用电、脚手架、基坑边坡等重点部位和环节的检查，采取必要的加固措施及时消除安全隐患，并根据需要及时组织防灾或避险及施工人员疏散撤离”的规定，露天工作的建筑业在暴雨、台风天气不适宜作业，由此造成工程延误符合双方当事人在合同中约定的延期交房的条件，应予延期；参照《广东省高温天气劳动保护办法》第九条第（二）项“日最高气温达到37℃以上至39℃以下（不含39℃），全天户外露天工作时间不得超过6小时，12时至16时应当暂停户外露天工作”的规定，自双方签订合同的2013年4月10日至双方约定的交房日期2014年8月30日，37度以上的高温天气有20日，每日可有2个小时不作业，则20日的高温天气折合应有5日不作业（20×2÷8=5），受台风、暴雨天气影响共31日，故双方约定的实际交房日期可延期36日（31＋5=36），则双方约定的交房日期可依合同延期至2014年10月5日。在延期的2014年8月31日至2014年10月5日，37度以上的高温天气有2日，每日可有2个小时不作业，则2日的高温天气折合应有0.5日不作业（2×2÷8=0.5），受台风、暴雨天气影响共3日，故双方约定的实际交房日期可再延期3.5日，即双方约定的交房日期可依合同约定再延期至2014年10月9日，所以双方约定的最后交房日期实际是2014年10月9日。
二、关于东华公司是否逾期交房及逾期天数问题。
由上述论证的内容可知，东华公司的延期交房时间只可延期至2014年10月9日，但其于2014年12月13日才向王灵伟发出收楼通知，王灵伟未按通知规定的时间办理交房手续，按《商品房买卖合同》的附件五《合同补充协议》第三条约定，2014年12月27日视作出卖人实际已将该商品房交付买受人使用。故2014年10月10日至2014年12月27日属东华公司逾期交楼的时间，即共逾期79日。
三、关于本案违约金的计算是否适用万分之十的比例，如适用该比例是否过高的问题。
由上述论证的内容可知，东华公司交房共逾期79日，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，东华公司应支付王灵伟逾期交房的违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，逾期天数不超过90日的，逾期交房的违约金自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，则本案关于逾期交房的违约金的计算不适用万分之十的比例，而是适用万分之一的比例，不存在约定过高的情形，东华公司应支付给王灵伟的违约金为5680.53元（719054×79×1／10000=5680.53）。
四、关于对违约金是否要计算利息的问题。
东华公司应支付的违约金的数额在本判决发生法律效力之前都是不确定的，对一个不确定的权益行使收益权，没有法律依据，故王灵伟对东华公司应支付的违约金主张利息不予支持。
综上所述，王灵伟诉请东华公司支付的违约金数额过高，应调整为5680.53元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、东华公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交房的违约金5680.53元给王灵伟；二、驳回王灵伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1904元，由王灵伟负担1775.44元，东华公司负担128.56元。
当事人二审的意见
王灵伟不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原判，改判东华公司向王灵伟支付逾期交房的违约金84129.32元及逾期付款利息；2、东华公司负担本案两审的诉讼费。主要事实和理由是：一、原审判决认定事实错误。涉案合同第八条第3项约定的“天气”不是指台风、暴雨、高温天气，而是指飓风、地震、海啸、火山、泥石流等恶劣天气或地质灾害。因为东华公司在台风、暴雨、高温天气下仍可进行施工建设，而且双方在缔约时已经预见，故不应以台风、暴雨、高温天气影响施工为由而判定东华公司可延期交楼，否则就会严重影响合同履行的严肃性，以后房地产企业都以此来推卸逾期交楼的违约责任，对购房者不公平。二、原审法院适用法律错误。原审法院判定台风、暴雨、高温天气需要停工的依据均为地方性法规、行政法规或部门规章、政策文件，不是法律规定，据此作出判决的法律依据不足。并且应严格按照双方约定，判令东华公司按总房价款的日万分之十的标准支付逾期交楼违约金。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误，作出的判决错误，请求二审改判东华公司按逾期天数117天、每天按总房价款万分之十的标准向王灵伟支付逾期交楼违约金。
东华公司答辩称：一、涉案合同对交房条件约定是以“该商品房经竣工验收备案合格”为条件，而该建设工程已于2014年12月12日竣工验收备案合格，即达到交付条件。王灵伟认为东华公司没有达到交付条件，不符合事实。1、根据《商品房买卖合同》第八条的约定可知，商品房经竣工验收备案合格是商品房交付的条件。2、王灵伟认为《商品房买卖合同》附件四“装饰、设备标准”及“南区一期10-1、10-2栋毛坯房交楼标准”也是交楼条件。然而该附件的相关内容明确说明这是“交楼标准”，其中列明“客厅、房间、厨房、阳台、窗户、供水、供电、管道天然气”等设备均是业主办理收楼手续后，拿钥匙到商品房进行审查的标准，绝非“交楼条件”。3、王灵伟认为涉案房屋“供水、供电、管道天然气”均未到户，不符合事实。东华公司一审提供的证据3-5，均可证明在竣工验收备案前已完成水、电、管道天然气到户的工程。4、王灵伟之所以认为供水、供电、管道天然气”没有到户，没有独立的水表和电表，原因是其曲解了“到户”及“独立水电表”的意思。东华公司预售的是毛坯房，“水电到户”是指水管及电线到达该特定的房屋，“独立水电表”是指户与户之间水电的独立性。王灵伟仅以其查看房屋时没有看到水电表转动，就片面认为水电没有到户，是不符合常识的。要知道，即使有时候开发商以物业公司名义报装水电，但业主仍然要进行水电“转户”，王灵伟仍需进行水电等设施的报装方可使用。二、因恶劣天气影响建筑施工进度，这不仅是常理，也是合同约定和法律规定的延期交楼的事项。1、建筑行业是高危行业，从常理来看，为了保障施工人员的安全，遇到台风、暴雨、高温等恶劣天气，也应予以停工。因此，室外恶劣天气必将导致工程整体性延期。即便建筑工程有室内外施工的分类，但其属于整体性工程，是室外施工行为与室内施工行为的结合，二者缺一不可。在室外施工行为因恶劣天气无法进行时，室内施工也会因此被迫暂停。不论涉案房屋于何时封顶，只要室外天气不再适合施工，导致室内施工行为无法进行。2、根据双方《商品房买卖合同》第八条的相关约定，因天气原因并经有关单位出具证明，可作为延期交楼的依据。因此，该延期交楼的依据是有合同约定的。3、参照《广东省气象灾害防御条例》第二十条、《广东省高温天气劳动保护办法》第九条第（二）项、2007年建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四部分第（十四）条的规定，建筑业在暴雨、台风天气不适宜作业。即便王灵伟认为《广东省气象灾害防御条例》于2015年3月1日才生效故根据“法不溯及既往”的原则而不能适用，然而我国法律也有另一个原则“有利追溯原则”；更何况，本案在《广东省气象灾害防御条例》生效实施之后才采用，是符合法律规定的。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。王灵伟与东华公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同，双方当事人均应恪守履行。东华公司未在合同约定期限内向王灵伟交付商品房，则应依照合同约定承担支付违约金的违约责任。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、东华公司能否以暴雨、台风、高温等恶劣天气作为其延期交房的事由？据此可以延期的具体天数如何确定？2、东华公司逾期交房的违约金，应按何种标准计算？3、原审判决是否适用法律错误？
关于上述第一个焦点问题。首先，涉案《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2014年8月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、天气、异常地质状况、政府行为等社会原因，经政府或有关技术单位出具证明文件后，出卖人可作为依据延期。根据上述合同条款的约定，开发商本应在2014年8月30日前交房，若遇到“天气”等特殊原因的，开发商可凭政府或有关技术单位出具的证明文件予以相应延期，但该合同并未对“天气”这种特殊原因作出进一步明确化和特定化。按文义上的理解，“天气”是指某一个地方距离地表较近的大气层在短时间内的具体状态，此概念过于宽泛，根本无法仅凭该概念来界定涉案合同中“天气”的准确含义，而且现实世界中的天气种类繁杂，对建筑施工的影响亦大不相同，因此无法直接依据该合同条款认定开发商据以延期的“天气”是否满足约定的条件，故此须由法院对此进行合同解释，通过研判合同目的并按照有关的交易习惯、诚实信用及公平原则，对该“天气”一词作出限缩性的特定解读，使之符合双方当事人缔约时的真实意思，从而也使法院在认定开发商能否以“天气”为由延期交房、应当延期多少天等争议问题时，可以有一个更为公平合理的合同依据和判断标准。
其次，双方订立商品房买卖合同，其合同目的是开发商向购房业主转移商品房的所有权，开发商主要的合同义务是如期交付房屋。由此观之，则可推断出合同中约定可以延期的“天气”应当是可以影响施工进度、可能导致开发商无法如期交付房屋的恶劣天气。至于何为可以影响施工进度、可能导致开发商无法如期交付房屋的恶劣天气，原审法院参照《广东省气象灾害防御条例》的有关规定，结合日常生活经验和建筑行业的施工惯例，按照诚实信用及公平原则，从而认定台风、暴雨及高温天气（气温37度以上）属于上述的恶劣天气范畴，处理妥当。王灵伟上诉认为合同中约定的“天气”不是指台风、暴雨、高温天气，而是指飓风、地震、海啸、火山、泥石流等严重恶劣天气或地质灾害，将“天气”视作“地质灾害”，明显不符合常理，也并不符合涉案合同第八条关于“天气”约定的本意，故本院不予采纳。
再次，江门市气象台出具的《天气资料统计》应属合同中约定的“有关技术单位出具的证明文件”，开发商可凭该证明文件作为延期的依据。原审法院根据江门市气象台出具的《天气资料统计》，计算双方签约之日至实际交房之日期间可以延期的天数，是有合同依据的，处理也并无明显不当，本院予以维持。
关于上述第二个焦点问题。本案所涉的东华公司逾期交房天数，应自《商品房买卖合同》约定交房之日的次日（2014年8月31日）计至东华公司实际交房之日（2014年12月27日），再扣减因恶劣天气可作延期的天数，计得东华公司共逾期79天，不超过90日。进而根据涉案《商品房买卖合同》第九条的约定，东华公司应按每日万分之一的标准向王灵伟计付逾期交房违约金。原审法院的处理并无明显不当，本院予以维持。王灵伟上诉主张东华公司应按万分之十的标准计付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于上述第三个焦点问题。王灵伟诉称原审法院判定台风、暴雨、高温天气需停工的依据是地方性法规、部门规章或政策文件，不是法律规定，因此原审法院适用法律错误。对此，本院认为，原审法院仅是参照《广东省气象灾害防御条例》等有关规定对《商品房买卖合同》第八条关于“天气”的约定作出合法合理的解释，而并非适用地方性法规或政策文件直接调整双方当事人的权利义务关系，因此不存在适用法律错误而导致错误裁判的问题。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。王灵伟的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审受理费1904元，二审受理费1761.21元，全部由江门市东华房地产开发有限公司负担。王灵伟已预交二审受理费1904元，多交部分由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹富荣
审 判 员 柯小梅
代理审判员 伦卿兰
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 梁闪云
尹焕好