重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0118民初429号
原告:李国树，男，1968年9月14日出生，汉族，系重庆市永川区良鹏机械厂业主，住重庆市永川区
委托诉讼代理人：罗禄兵，重庆市永川区昌州法律服务所法律工作者。
被告：余从会，女，1951年2月20日出生，汉族，务农，住重庆市永川区。
被告：彭永兰，女，1969年7月29日出生，汉族，务农，住重庆市永川区。
被告：彭永义，女，1974年8月12日出生，汉族，务农，住重庆市永川区。
被告：彭永才，男，1976年6月25日出生，汉族，务农，住重庆市永川区。
上述四被告共同委托诉讼代理人：彭元燕，重庆市永川区中山法律服务所法律工作者。
被告：彭永红，男，1971年10月2日出生，汉族，务农，住重庆市永川区。
原告李国树与被告余从会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案后，依职权通知彭永兰、彭永义、彭永才、彭永红作为被告参与诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。之后本案因当事人争议较大，转为普通程序再次公开开庭进行审理。原告李国树及其委托诉讼代理人罗禄兵，被告余从会、彭永兰、彭永义、彭永才共同的委托诉讼代理人彭元燕，被告彭永红到庭参加诉讼。本案因中止诉讼和当事人申请鉴定总计扣除审理期限六百二十六日，现已审理终结。
李国树向本院提出诉讼请求：判令余从会退还租金4000元，并赔偿损失94790元。事实和理由：李国树系重庆市永川区良鹏机械厂的业主，从事机械加工，因原租赁场地的租赁期限即将到期，需租赁新的场地，遂于2014年1月10日与余从会、彭代元签订《门面租赁合同》，约定余从会、彭代元将重庆市永川区的两个门面及外坝租赁与李国树生产使用，租赁期限自2014年1月10日起至2024年1月9日止，2014年1月10日至2017年1月9日每年租金2000元，2017年1月10日至2020年1月9日每年租金2200元，2020年1月10日至2024年1月9日每年租金2500元。同日，李国树向彭代元、余从会支付租金4000元。2014年1月20日，李国树将机械加工所需的机械设备运送至租赁场地，余从会以李国树在租赁门面内打孔12个及设备过重，不准李国树卸下机器设备并拒绝交付门面。余从会的行为严重违反合同约定，致使李国树遭受重大损失，故提起诉讼。
李国树为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：
1．落款时间为2014年1月10日的《门面租赁合同》及收条各一份。拟证明彭代元、余从会将重庆市永川区陈食办事处彭家巷子的两个门面及外坝租赁与李国树生产使用，李国树支付了一年租金4000元。
2．照片十四张及重庆市永川区陈食街道社区居民委员会出具的证明一份。拟证明李国树于2014年1月20日将设备运送至租赁门面，余从会以李国树在门面内打孔12个及设备较重为由拒绝李国树卸下设备，社区调解未果。
3．《搬迁合同》一份及胡民全出具的收据两份。拟证明李国树与胡民全签订设备搬运协议，约定搬运费12000元。由于余从会违约，导致李国树将设备又运回原厂房，另行支付搬运费10000元，此两笔搬运费为损失。
4.王永生出具的收据两份，王九勇、明作展、林华、周四、王龙平分别出具的收据各一份及王永生的出庭证言。拟证明王永生、王九勇、明作展于2014年1月20日为李国树从原厂房运送设备至租赁门面，王龙平为李国树运送钢管等小件材料。由于余从会违约，四人于次日将设备及其他材料运送至当地一陶瓷厂，李国树总计支付运费6600元。此后，王永生、林华、周四为李国树将设备从当地陶瓷厂运回至原厂房，李国树支付运费3000元。前述支付的运费为损失。
5.陈德木出具的收据一份。拟证明李国树从原厂房拆除设备时损坏了地面，由于余从会违约，李国树将设备运回至原厂房，为生产经营，修复地面支出石子和水泥款共计3300元，为损失。
6.明秀田出具的收据两份、陈兴才出具的收据一份及徐德兵出具的收据一份。拟证明李国树雇佣明秀田、陈兴才、徐德兵协助搬运与安装设备，支付劳务费5430元，为损失。
7.录音一份。拟证明李国树为租赁房屋搭接了动力电，支付费用3000元，为损失。
8.陈仕贵出具的收条一份。拟证明由于余从会违约，李国树只能将设备运送至原厂房，并在原厂房搭建了彩钢棚，支付搭建彩钢棚费用12460元。
9.陈食商贸中心摊位租赁卡复印件一份。拟证明李国树于2010年8月1日至2014年7月30日期间租赁林洪均房屋生产。
被告余从会辩称，李国树提供的租赁合同系虚假的，双方实际于2014年1月7日签订租赁合同，门面已交付与李国树，未让李国树安装设备的原因系李国树擅自在门面地面打孔12个，致使地面产生裂缝，而门面下方系架空层，如将设备安装于租赁门面内将危及房屋安全，遂让李国树恢复原状，现合同尚未解除、终止，故要求驳回李国树的诉讼请求。
余从会为证明其辩称意见，向本院提交了以下证据：
落款时间为2014年1月7日的《房屋租赁合同》一份及重庆医科大学附属永川医院病例。拟证明租赁合同实际系余从会与李国树于2014年1月7日签订，彭代元于2014年1月10日正住院治疗，不可能同李国树于该日签订租赁合同，进而证明李国树举示的租赁合同及收条系伪造。
被告彭永兰、彭永义、彭永才、彭永红均辩称，返还租金及赔偿损失与其无关。
被告彭永兰、彭永义、彭永才、彭永红未向本院提交证据。
审理中，余从会申请鉴定李国树提交租赁合同上的彭代元签名，本院以余从会提交的公证书及李国树提交的2014年1月10日收条作为比对样本，委托重庆法正司法鉴定所进行鉴定。重庆法正司法鉴定所出具的司法鉴定意见书载明：依据现有样本，无法判断2014年1月10日的《门面租赁合同》上彭代元签名字迹与公证书上彭代元签名字迹是否系同一人书写；2014年1月10日的《门面租赁合同》上彭代元签名字迹与收条上彭代元签名字迹系同一人书写。余从会就该次鉴定支付鉴定费1500元。之后，李国树亦申请鉴定前述租赁合同上的彭代元签名，本院以重庆医科大学附属永川医院病例上的彭代元签名作为比对样本，委托重庆市弘正司法鉴定所进行鉴定。重庆市弘正司法鉴定所出具的司法鉴定意见书载明：《门面租赁合同》上第2页左上方甲方签字处“彭代元”的签名字迹与重庆医科大学附属永川医院病例中“患者（或家属）签字”处“彭代元”的签名字迹系同一人所书写。李国树就该次鉴定支付鉴定费3000元。
经庭审质证，当事人对重庆法正司法鉴定所出具的司法鉴定意见书及李国树举示的十四张照片无异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的其余证据和事实，本院认定如下：
1.关于重庆市弘正司法鉴定所出具的司法鉴定意见
李国树质证无异议，余从会、彭永兰、彭永义、彭永才、彭永红质证认为无法确定比对样本上彭代元签名是否系其本人书写，故对重庆市弘正司法鉴定所出具的司法鉴定意见不予认可。
本院审查认为，作为比对样本载体的重庆医科大学附属永川医院病例系本院依李国树申请从重庆医科大学附属永川医院调取，该病例真实性应当予以确认。从病例内容看，病例下方“患者（或家属）签字”后为“与患者关系”，即说明该病例如由患者家属签字，患者家属应于“与患者关系”处注明与患者的关系。现病例上“患者（或家属）签字”处签名为彭代元，“与患者关系”处系空白，由此已能使人相信病例上“患者（或家属）签字”处的彭代元签名系彭代元本人书写。而余从会、彭永兰、彭永义、彭永才、彭永红对该签名虽提出异议，但并未提供反驳证据。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件……”之规定，本院认定病例上彭代元签名系彭代元本人书写。因此该病例上彭代元签名可以作为比对样本。进而依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力”之规定，本院对重庆市弘正司法鉴定所出具的司法鉴定意见予以确认。
2.关于李国树举示落款时间为2014年1月10日的《门面租赁合同》与收条以及余从会举示的落款时间为2014年1月7日的《房屋租赁合同》及重庆医科大学附属永川医院病例
对李国树举示的落款时间为2014年1月10日《门面租赁合同》与收条，余从会、彭永兰、彭永义、彭永才、彭永红质证承认收到李国树租金4000元，但认为彭代元于2014年1月10日正住院治疗，不可能同李国树于该日签订租赁合同并出具收条，故李国树提交的租赁合同及收条系伪造，同时该合同上租赁房屋用途与租赁期限均被涂改。对余从会举示的落款时间为2014年1月7日的《房屋租赁合同》及重庆医科大学附属永川医院病例，李国树质证承认落款时间为2014年1月7日的《房屋租赁合同》及重庆医科大学附属永川医院病例的真实性，但认为落款时间为2014年1月7日的《房屋租赁合同》已经作废，重庆医科大学附属永川医院病例仅记载了彭代元住院时间，但并不能证明彭代元于2014年1月10日一直在医院。
本院审查认为，李国树对落款时间为2014年1月7日的《房屋租赁合同》及重庆医科大学附属永川医院病例的真实性无异议，本院即直接予以确认。病例虽记载彭代元于2014年1月8日23时入院，于2014年2月10日18时出院，但并不能排除彭代元于该期间离开医院的可能。按照重庆市弘正司法鉴定所出具的司法鉴定意见，李国树举示的落款时间为2014年1月10日的《门面租赁合同》及收条的真实性应当予以确认。进而本院对李国树主张的落款时间为2014年1月7日的《房屋租赁合同》已经作废事实予以认定。
从落款时间为2014年1月10日的《门面租赁合同》内容看，合同中关于租赁门面的用途被涂改为生产，租赁期限截止日期被涂改为2024年1月9日，合同为一式两份。李国树承认租赁门面用途及期限系其更改，但主张该更改系经与彭代元、余从会协商一致的结果，且彭代元、余从会所持有的合同亦作了更改。余从会则认为即便该份合同真实，租赁门面的用途及期限系李国树私自涂改，涂改部分对其不具有约束力。就此本院审查认为，虽然李国树举示的租赁合同中关于租赁门面用途及期限被其更改，但该更改对彭代元、余从会并不必然没有约束力。如果彭代元、余从会持有的合同亦作了更改，则说明更改部分系双方协商一致的结果，更改部分即对彭代元、余从会产生约束力。按照门面租赁合同内容，该合同为一式两份。如余从会主张李国树更改租赁门面用途及期限未取得其同意，向本院举示其持有的租赁合同即可证明其主张，但其坚持落款时间为2014年1月10日的《门面租赁合同》系李国树伪造。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”之规定，本院推定李国树关于租赁门面用途及期限的主张成立，即租赁门面用途为生产，租赁期限截止日期为2024年1月9日。
3.关于李国树举示的重庆市永川区陈食街道社区居民委员会出具的证明
余从会、彭永兰、彭永义、彭永才、彭永红对该份证明的真实性未提出异议，并质证认可证明中除李国树与彭代元、余从会、彭永红于2014年1月10日共同达成租赁协议以外的内容。
本院审查认为，该份证明加盖有重庆市永川区陈食街道社区居民委员会印章，余从会、彭永兰、彭永义、彭永才、彭永红就该份证明的真实性亦未提出异议，本院对该份证明的真实性即予以确认。对于证明中关于租赁合同签订主体及时间部分的内容，从双方的主张及举示的证据看，彭永红并非合同相对人，且重庆市永川区陈食街道社区居民委员会作出该部分证明，已超出其职权范围，因此本院对证明中的该部分内容不予认定。余从会、彭永兰、彭永义、彭永才、彭永红认可证明的其余部分内容，本院予以确认。
4.关于李国树举示的《搬迁合同》及胡民全出具的收据
余从会、彭永兰、彭永义、彭永才、彭永红质证认为该组证据真实性无法核实，即便真实，费用亦过高。
本院审查认为，该组证据系原件，证据形式符合法律规定，且与本案事实相关联，加之合同与收据内容能够相互印证，该组证据的真实性即应当予以确认。现余从会、彭永兰、彭永义、彭永才、彭永红质证认为设备搬运费用过高，但未提出反驳证据。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件……”之规定，本院认定李国树为搬运设备支出费用22000元。但依据李国树的陈述，该费用包括设备从原厂房搬运租赁门面的费用与设备从租赁门面搬运至原厂房的费用。由于李国树在原厂房租赁期限即将届满时另行选择租赁房屋，即表明设备将从原厂房搬离，必然将产生相应的搬运费用，这部分费用不属于李国树因合同未履行而产生的损失。同理，由于租赁合同未能履行，李国树将设备搬运至租赁门面后，又将设备搬运至其他地点，导致李国树增加了搬运费用支出，此部分支出属于李国树因合同未履行而产生的损失。结合李国树与胡民全关于设备从原厂房搬运至租赁门面处费用的约定，本院认定李国树就设备搬运的损失为10000元。
5.关于李国树举示的王永生、王九勇、明作展、王龙平、林华、周四各自出具的收据以及王永生的出庭证言
余从会、彭永兰、彭永义、彭永才、彭永红质证认为收据真实性无法核实，王永生的出庭证言前后矛盾，且由于李国树与胡民全签订了设备搬运合同，约定的费用应当包含运输费用，李国树却举示该组证据主张其另行支付了设备运输费用，显然不符合常理，故不予认可。
本院审查认为，李国树就设备搬运已与胡民全签订了合同，从合同内容分析，该份合同约定的搬运费应当包含设备运输费用。故该组收据的真实性即存在疑问。在此情形下，李国树应当进一步举证证明该组收据的真实性。就此，李国树举示了证人王永生的出庭证言。但根据证人王永生的出庭证言，设备均是王永生、王九勇及李国树运送，这一证言与李国树关于设备运送的主张相矛盾，而李国树对此并未作出合理的解释。再按证人王永生的出庭证言，李国树至今未付其运输费用，收据系为李国树诉讼而出具，那么收据载明运费的真实性亦令人怀疑。故证人王永生的出庭证言不仅没有使该组收据原本存在的疑问得以消除，反而进一步加深。因此，本院对该组收据及证人王永生涉此部分的出庭证言不予采信。进而依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，李国树就该部分损失主张应当承担举证不能的法律责任，本院不予认定。
6.关于李国树举示的陈德木出具的收据及陈仕贵出具的收条
余从会、彭永兰、彭永义、彭永才、彭永红质证认为该组证据真实性无法核实，不予认可。
本院审查认为，李国树为修复原厂房地面和搭建彩钢棚而支出的费用，不属于合同不能履行导致李国树产生的损失，故该组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。
7.关于李国树举示的明秀田、陈兴才及徐德兵各自出具的收据
余从会、彭永兰、彭永义、彭永才、彭永红质证认为该组证据真实性无法核实，且李国树与胡民全签订了设备搬运合同，约定的费用应当包含这部分费用，李国树却举示该组证据主张其另行支付了这部分费用，显然不符合常理，故不予认可。
本院审查认为，依据李国树陈述，明秀田、陈兴才于租赁门面处仅为李国树做工一天，其余时间均系在原厂房处协助设备的拆除、安装以及地面的平整，徐德兵仅在原厂房处协助设备的拆除与安装。结合证人王永生的出庭证言，李国树主张的其雇佣明秀田、陈兴才、徐德兵协助拆除设备、安装以及平整地面的事实可以认定。但如同前述关于证据4的论述，仅有李国树支付明秀田、陈兴才于租赁门面做工的劳务费才属于合同不能履行导致李国树产生的损失。进而按照约定的劳务费标准，本院就李国树的该部分损失认定为200元。
8.关于李国树举示的录音
余从会、彭永兰、彭永义、彭永才、彭永红质证认为录音真实性无法核实，不予认可。
本院审查认为，该录音没有其他证据佐证。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：……（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件……”之规定，本院对该录音不予采信。
9.关于李国树举示的陈食商贸中心摊位租赁卡
余从会、彭永兰、彭永义、彭永才、彭永红质证认为该份证据系复印件，不予认可。
本院审查认为，该份证据系复印件，真实性无法确认，且该份证据拟证明事实与本案不具有关联性，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年1月7日，余从会（甲方）与李国树（乙方）签订《门面租赁合同》，约定甲方将重庆市永川区陈食街道加油站2间门面租赁与乙方使用，租赁期限自2014年1月8日起至2020年1月7日止，第一年租金为4000元，第二年起年租金以2000元为基点，在市场行情上上浮70%计算，租金于每年年初10日前支付，甲方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需事先征得乙方同意。2014年1月10日，彭代元（甲方）与李国树（乙方）就前述门面租赁事宜重新签订《门面租赁合同》，约定甲方将重庆市永川区陈食办事处彭家巷子的门面及外坝租赁与乙方生产使用，租赁期限自2014年1月10日起至2024年1月9日止，2014年1月10日至2017年1月9日每年租金2000元，2017年1月10日至2020年1月9日每年租金2200元，2020年1月10日至2024年1月9日每年租金2500元，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，租赁结束，乙方需将房屋设施恢复原状。该份合同签订时，余从会在场，但该份合同上“出租方（甲方）”及“甲方签字”处余从会的签名系彭代元代签。同日，李国树向彭代元、余从会支付了一年租金4000元。随后，彭代元、余从会将门面钥匙交付与李国树。
2014年1月17日，李国树未征得彭代元、余从会同意即在租赁门面（进门外侧地面下方为土层，内侧地面下方为架空层）地面打孔12个，其中2个孔位于架空层梁边，两孔大小分别约为625平方厘米、40平方厘米，深度均约为11cm，其余10个孔位于租赁门面进门外侧地面。2014年1月20日，李国树将生产用机器设备运送至租赁门面外院坝，余从会、彭永才以李国树在门面地面打孔12个，致使地面产生裂缝，如继续安装设备，将危及房屋安全为由，拒绝李国树安装设备，重庆市永川区陈食街道社区居民委员会调解未果。由于无法安装设备，李国树于次日将设备运至当地一陶瓷厂，后将设备运送至原厂房。2014年3月底，李国树将门面钥匙交还与余从会。2014年4月29日，彭代元死亡。
本院认为，涉案租赁合同上余从会的签名虽系彭代元代签，但余从会就此并未作否认表示且收取了租金，应当视为余从会同意彭代元以其名义实施该民事行为。彭代元、余从会与李国树均系完全民事行为能力人，涉案租赁合同系双方真实意思表示且不违反法律或者社会公共利益，双方之间形成的房屋租赁合同法律关系即合法有效。合同履行过程中，由于余从会拒绝李国树将机器设备安装于租赁门面，李国树于事后将门面钥匙交还与了余从会，应视为双方协商一致解除了涉案租赁合同。因此彭代元、余从会收取的租金即应当返还，本院对李国树要求余从会返还租金的请求予以支持。余从会以李国树在门面地面打孔12个，致使地面产生裂缝，如继续安装设备，将危及房屋安全为由，拒绝李国树安装设备，但并未举示证据证明李国树安装设备危及了房屋安全。故合同未能履行是由于余从会违约所致，李国树据此有权请求余从会赔偿相应损失。但李国树请求的三个月经营损失，无证据证明，本院不予支持，其余损失按照前述关于证据的评析，本院仅予支持10200元，超出部分本院不予主张。被告余从会的辩称意见不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条、第七十一条、第七十五条之规定，判决如下：
一、限被告余从会于本判决生效后三日内支付原告李国树租金4000元并赔偿损失10200元；
二、驳回原告李国树的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2270元，由原告李国树负担2110元，由被告余从会负担160元，鉴定费4500元由被告余从会负担（双方各自负担部分费用与各自预交部分费用品迭后，被告余从会尚应支付原告李国树3160元，限于履行上述付款义务时一并直付原告李国树）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 杨 帅
审 判 员 郭 建
人民陪审员 谷光亮
二〇一八年三月七日
书 记 员 龙 腾