浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0683民初6288号
原告：嵊州市仁川餐馆，住所地：浙江省嵊州市三江街道官河南路***号。
经营者：金贞姬，女，1985年6月1日出生，朝鲜族，住黑龙江省东宁县。
委托诉讼代理人：王晶，浙江近远律师事务所律师。
被告：相可丹，女，1982年1月16日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。
委托诉讼代理人：应胜南，浙江计然律师事务所律师。
原告嵊州市仁川餐馆与被告相可丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案后，依法适用简易程序。审理中，原告申请对位于嵊州市官河南路260号（嵊州市仁川餐馆）一至二层房屋的附合装饰装修物的现存价值进行评估，本院接受其申请后，依法委托绍兴宏泰资产评估有限公司于2016年12月12日作出绍宏泰评报字［2016］第791号嵊州市仁川餐馆单项资产评估报告书。后因本案案情复杂，本院裁定转为普通程序。本案于2017年4月1日公开开庭进行了审理。原告嵊州市仁川餐馆的诉讼代理人王晶、被告相可丹的诉讼代理人应胜南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嵊州市仁川餐馆向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年4月20日签订的《房屋租赁协议》；2.判令被告双倍返还原告定金4万元；3.判令被告赔偿原告房屋装修损失579140元；4.判令被告赔偿原告经营损失80万元。事实和理由：2015年4月20日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，经房屋所有权人嵊州市铭远投资有限公司同意，约定将被告向嵊州市铭远投资有限公司租赁的坐落于嵊州市的房屋转租给原告作餐馆使用，约定租期六年，自2015年5月1日起至2021年4月30日止，租金为第一年人民币25万元，以后每年递增5%，付款方式为先付后租，每半年支付一次，签订合同�明确告知房屋未有抵押，在合同中约定若将来房屋所有人用于抵押贷款的，原告应无条件签字同意并自愿放弃优先购买权，合同明确了双方的权利义务。合同签订后，原告按约支付了租房定金并投入了大量的资金用于餐馆的装修，同时按期缴纳租金，正常开展经营。
2016年8月，原告突然收到嵊州法院的拍卖预告，在申请执行人中信银行股份有限公司绍兴嵊州支行与被执行人嵊州市铭远投资有限公司等执行一案中，欲拍卖原告承租的即嵊州市铭远投资有限公司所有的位于嵊州市的房屋，同时嵊州法院经调查于2016年8月8日作出了（2016）浙03683执2381号之五执行裁定书，因涉案房屋已于2014年6月10日已抵押给银行将原告对涉案房屋的租赁权予以涤除。原告虽向嵊州法院提出执行异议，但未果。现嵊州法院在继续执行涉案房屋，导致原告已无法继续履行房屋租赁合同。原告认为因被告提供的租赁房屋存在重大瑕疵，有重大过错，现原告与被告签订的《房屋租赁合同》已客观上无法继续履行，导致原告产生重大的经济损失，遂成讼。
综上，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。被告违反约定提供有瑕疵的租赁房屋，提供虚假的房屋抵押信息，导致原告无法继续承租涉案房屋，被告理应为原告的损失承担赔偿责任。现原告为维护自身合法权益，特向嵊州法院提起诉讼，以求判如所请。
被告相可丹辩称，1.原、被告是转租关系，被告承租涉案房屋后以出租人名义转租给原告，涉案房屋已经抵押的事实被告不知情，被告没有过错，从法律上说原告承租该房屋进行重大投入，其有了解该房屋状况的相应义务，去房管�门查询就可得知房屋抵押的事实，原告没有履行合理审查义务，存在过错。至庭审日止，被告没有单方解除合同，房屋租赁合同尚在履行中。如果原告要解除合同，责任在原告，被告没有任何过错。2.原告关于房屋租赁合同明确告知房屋没有抵押的诉称不事实。房屋租赁合同明确载明出租方或房屋所有权人嵊州市铭远投资有限公司将房屋用于抵押贷款时，原告应无条件签字同意办理，由此说明涉案房屋用于抵押，不违背原告的意愿，原告同意抵押，此即意味着对抵押权人实现抵押权的时候原告要承担相应的后果，即原告根据合同约定应承担抵押物被处分时对其产生的不利后果。3.涉案房屋由嵊州法院进入处分程序后，被告即告知原告，要求原告配合拍卖，向嵊州法院缴纳腾退保证金，被告保证会自己或者请求买受该房屋的他人，在房屋处分后继续租给原告，即原、�告的房屋租赁合同可以得到维系。在房屋租赁合同维系的情况下，原告的腾退保证金不会受到分文损失，也不会受到其他损失。庭审后，涉案房屋的买受人又向嵊州法院执行局发函，明确原告可以继续租赁涉案房屋，无需腾空房屋，并请求嵊州法院执行局将原告缴纳的腾退保证金予以全额退还。事实上嵊州法院已经退还原告缴纳的腾退保证金。4.涉案房屋经过拍卖，已由案外人应春亚买受，买受人应春亚已向嵊州法院执行局发函，明确原告可以继续租赁涉案房屋至原房屋租赁合同期限届满，无需腾空房屋，并请求嵊州法院执行局将原告的腾退保证金予以全额退还。事实上嵊州法院已经退还原告缴纳的腾退保证金。另据被告了解，原告至今在正常经营，在新的权利人已经书面承诺的情况下，原告可以正常经营到租赁期满，涉案的房屋租赁合同不需要解除，被告也不需�赔偿原告的任何损失，故对原告的诉讼请求应当全部予以驳回。5.原告至今拖欠了被告半年租金131250元，被告保留要求原告支付该租金的权利，若嵊州法院判令要被告赔偿原告主张的各项损失，原告欠付的租金应当在赔偿款中等额扣除。综上，其要求驳回原告的全部诉讼请求。
原告就其诉讼请求所依据的事实，提供了以下证据予以证明：
证据1.房屋租赁合同1份，证明2015年4月20日原、被告签订房屋租赁合同，约定将嵊州市铭远投资有限公司为房屋所有人的涉案房屋转租给原告使用，租期为2015年5月1日至2021年4月30日，被告先支付定金2万元，同时合同第五条第5款约定，被告将涉案房屋转租给原告已经过房屋所有权人的同意，如果房屋所有权人要将房屋用于抵押的，原告签字确认，并自愿放弃优先�买权。
证据2.定金收据1份，证明原告在2015年2月17日向被告支付定金2万元的事实。
证据3.（2016）浙0683执2381号之五执行裁定书1份、（2016）浙0683执异40号执行裁定书1份，证明因涉案房屋抵押权在先，原告的租赁权在2016年8月已经被法院涤除，对房屋租赁以及转租的事实已经在执行裁定书上认定的事实中查明。
证据4.由原告申请经嵊州法院委托绍兴宏泰资产评估有限公司作出的绍宏泰评报［2016］第791号嵊州市仁川餐馆单项资产评估报告书1份，证明原告投入于涉案房屋的装修装饰物经评估公司评估，价值为579140元的事实。
证据5.原告的经营账本1份，证明在房屋租赁合同签订后至原告起诉日之前原告的经营情况，利润一年大概30多万元，在起诉时仅仅要求按每年20万元×4年计算即80万元。
证据6.绍兴创益照明股份有限公司的基本情况1份，证明原告缴付的定金2万元是按照被告的指示缴纳到绍兴创益照明电器有限公司的，绍兴创益照明电器有限公司已变更为绍兴创益照明股份有限公司，被告均为两家公司的股东。
被告对原告提供的证据质证如下：对证据1的真实性、合法性没有异议，但对其关联性提出以下意见：租金每年25万元，以后逐年递升，半年一付，原告应当在2016年10月付清2016年11月开始的半年租金，但至庭审之日原告未曾支付过；同时合同第5条第5款约定，原告应无条件同意房屋抵押的事实，即涉案房屋的抵押不违背原告的意愿，原告应当承担房屋抵押所带来的后果。对证据2，与本案缺乏关联性，从收据内容上不能�映出是被告收到所涉的定金。对证据3，二份执行裁定书的真实性没有异议，但被告认为该二份执行裁定书仅仅是执行程序手续，在涉案房屋拍卖过程中以及房屋受拍后，经被告一系列安排，使得法院的执行程序并不影响原告的承租经营，新的房屋买受人同意可由原告继续租赁。对证据4的真实性没有异议，但该评估报告有重大瑕疵，评估报告没有计算出租期届满6年后装修装饰物余存多少价值，原告欲以确定本案损失范围，应启动进一步的评估程序。对证据5，被告不予认可。对证据6的真实性没有异议。
被告就其抗辩意见，提供了以下证据予以证明：
证据7.相可丹与嵊州市铭远投资有限公司签订的房屋租赁合同1份，证明涉案房屋是被告向嵊州市铭远投资有限公司租赁所得，租赁期限为2015年3月1日�2030年2月28日，该租赁期限涵盖了原、被告所订房屋租赁合同约定的租赁期限。
证据8.网络拍卖竞价结果公告打印件1份，证明涉案房屋已于2017年3月18日经竞拍由应春亚买受的事实。
证据9.应春亚的身份证复印件以及应春亚出具的承诺书各1份，证明应春亚承诺其买受的涉案房屋仍同意按嵊州市铭远投资有限公司与相可丹订立的租赁合同约定条件、期限由相可丹继续承租至该租赁合同期满为止。
原告对被告提供的证据质证如下：对证据7，该合同原告是知情的，但与本案没有关联性，原告是与被告签订房屋租赁合同的。对证据8，其真实性请法院予以核实，即使真实，原告认为仅仅能证明应春亚拍得涉案房屋，是否应春亚为真正房屋所有人应以办理过户手续为准。对证据9的真实性有异议，即使应春亚同意原告继续租赁涉案房屋，该节事实也与本案没有关联性；原告对涉案房屋的租赁权已由法院涤除，案外人现在同意原告继续租赁，而是否与案外人重新建立租赁关系的决定权在于原告，故该承诺书与本案事实没有关联性。
本院对原、被告提供的证据认证如下：证据1，经查，合同内容能够映证原告主张的证明目的，该证据与本案事实具有关联性，本院予以认定。证据2可与证据6一并认证，审查原告提供二份证据的证明目的，可视为二份证据为一组证据，即原告用以证明其按照被告的指示向被告为股东的绍兴创益照明电器有限公司缴纳租房定金2万元的事实。经查，被告确曾为绍兴创益照明电器有限公司的股东，同时收款收据载明的“收到定金（嵊州市房租定金）”款�内容即为证据1所涉的房屋定金，综上，本院认定证据2、6能够形成证据链，对原告主张的证明目的具有证明力。证据3，经查二份裁定书的内容对原告主张的证明目的有所反映，故证据3与本案事实具有关联性，本院予以认定。证据4，经查其内容能够达到原告的证明目的，本院予以认定。证据5，系原告自制，其真实性无法确定，对该证据本院不予认定。证据7，经查其内容能够达到被告的证明目的，本院予以认定。证据8，结合庭后被告提供的拍卖成交确认书、（2016）浙0683执2381号之三执行裁定书、协助执行通知书等法律文书复印件的内容，本院认定证据8能够达到被告的证明目的，本院予以认定。证据9，能够达到被告的证明目的，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月20日，嵊州市铭远�资有限公司（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同1份。合同约定：甲方将坐落于嵊州市的房屋出租给乙方餐饮使用，租赁期限为自2015年3月1日起至2030年2月28日止。2015年4月20日，被告（甲方）与原告（乙方）签订房屋租赁合同1份，合同约定：1.甲方将嵊州市铭远投资有限公司坐落于嵊州市的房屋转租给乙方餐饮使用，租赁期限为六年，自2015年5月1日起至2021年4月30日止。2.第一年租金为25万元／年，以后每二年在前一年的基础上提升5%，即第三年起租金为26.25万元，第五年起租金为27.5625万元，依此类算。租金每半年支付，房屋交付日前，乙方付清第一年50%的租金；此后的每半年租金，乙方均应提前一个月付清；为确保本合同的履行，房屋交付日前，乙方向甲方支付租赁定金2万元。3.房屋所有人嵊州市铭远投资有限公司同意甲方相可丹转租给乙方嵊州市仁川�馆。甲方及房屋所有人嵊州市铭远投资有限公司将房屋用于抵押贷款时，乙方应无条件签字同意办理，并自愿放弃优先购买权。原告与被告就房屋租赁合同的其它权利义务也作了相关约定。嗣后，被告交付原告涉租房屋。原告按合同约定应缴付的定金2万元已在2015年2月17日按照被告的指示向被告为股东的绍兴创益照明电器有限公司缴纳。因涉案房屋所有权人嵊州市铭远投资有限公司未履行本院作出的（2016）浙0683民初983号生效民事判决确定的义务，本院拟依法拍卖嵊州市铭远投资有限公司所有的位于嵊州市的房产即涉案租赁房屋。原告在该案执行中向本院提出要求保护其租赁权，本院于2016年8月8日作出（2016）浙0683执2381号之五号执行裁定书对嵊州市仁川餐馆的租赁权裁定予以涤除。被告收到该裁定书后提出执行异议，本院于2016年8月30日作出（2016）浙0683执异40号执�裁定书，裁定驳回嵊州市仁川餐馆的异议申请。2016年9月13日，原告起诉来院，提出上述诉讼请求。审理中，原告申请本院对位于嵊州市（嵊州市仁川餐馆）一至二层房屋的附合装修装饰物的现存价值进行评估，本院接受其申请后，依法委托绍兴宏泰资产评估有限公司于2016年12月12日作出绍宏泰评报字［2016］第791号嵊州市仁川餐馆单项资产评估报告书。该评估报告书载明：评估基准日为2016年11月14日，评估结论为嵊州市（嵊州市仁川餐馆）一至二层房屋的附合装饰装修物的评估价值合计人民币伍拾柒万玖仟壹佰肆拾元整（￥579140.00）。2017年3月18日，涉案房屋经本院淘宝网司法拍卖网络平台拍卖，由应春亚竞得，同年4月13日本院作出（2016）浙0683执2381号之三号执行裁定书和协助执行通知书，裁定和通知书的主文为：解除对涉案房屋的所有查封措施，停止办理以原所有�人嵊州市铭远投资有限公司为主体的对涉案房屋的查封；注销抵押权人中信银行股份有限公司绍兴嵊州支行对涉案房屋的抵押登记；确认原属嵊州市铭远投资有限公司的涉案房产归买受人应春亚所有，上述房产的所有权自本裁定书送达买受人应春亚时起转移，买受人应春亚可单方持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。应春亚竞得涉案房屋后，其承诺对涉案房屋按嵊州市铭远投资有限公司与被告签订的租赁合同约定的期限、条件继续由被告承租至该合同约定的租赁期限届满，并表示涉案房屋原由被告转租给原告，同意可由被告继续转租原告，原告无需腾空房屋可继续租赁经营。原告已从本院退得先前缴纳的腾退保证金5万元。
另查明，涉案房屋于2014年6月9日由嵊州市铭远投资有限公司抵押给中信银行股份有限公司绍兴�州支行。涉案房屋自原、被告签订《房屋租赁合同》之时，即由被告交付原告，之后一直由原告占有使用，开展餐饮经营，包括房屋在本院执行司法拍卖期间亦未停止使用。绍兴创益照明电器有限公司已变更为绍兴创益照明股份有限公司，被告曾为绍兴创益照明电器有限公司的股东，亦为绍兴创益照明股份有限公司的股东。
本院认为，审查原告各项诉讼请求的内在联系，以法律性质而论，可认定原告要求被告双倍返还租房定金、赔偿房屋装修损失以及经营损失等诉讼请求，均属于《合同法》第九十七条规定合同解除后产生的法律后果的表现形式。换言之，即欲行处理原告的第二、三、四诉讼请求，必需先行评判原告第一项要求本院判令解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求是否成立。根据我国现行的合同法律制度，合同的解除可有协议解除、约定解除和法定解除三种形式，其中协议解除又称双方解除，而约定解除和法定解除均属于单方解除范畴。统观双方的诉辩主张，可认定本案不存有协议解除和约定解除的法律事实，即协议解除和约定解除对本案而言不能适用。而合同的法定解除不外乎两个方面：一个方面是因不可抗力产生法定解除权；另一个方面是因一方的违约而产生法定解除权。显然，本案不存在基于不可抗力而致原告享有合同解除权的法律事实。故判断原告解除合同的请求权能否成就的关键在于被告是否存在严重违约或根本违约的法律事实。原告诉称解除双方签订的《房屋租赁合同》的主要事由为其对涉案的嵊州市房产按约享有的租赁权在涉案房屋被执行司法拍卖程序前由本院裁定予以涤除，致其不能继续履行房屋租赁合同，使之产生重大的经济损失，其作为承租人的合法权益不能实现。经查，涉案房屋在2014年6月9日即已设定抵押，在嵊州市铭远投资有限公司与被告签订的房屋租赁合同以及原、被告签订的房屋转租合同之前。对于涉案房产被执行司法拍卖前抵押与租赁共存，且抵押在先，租赁在后的情况，我国《物权法》第一百九十条明确规定：抵押设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本院依据该法条规定在涉案房屋被另案执行司法拍卖程序前作出裁定涤除原告的租赁权，该裁定关于涤除原告租赁权的内容仅在利于房屋顺利拍卖成交、不危及抵押权人的债权及时受偿的范围内，排除租赁的效力，该项裁定内容旨在较好地兼顾相关权利主体的利益，但并未直接宣布双方所订的房屋租赁合同已经解除，也未直接确认原告作为合同一方行使法定解除权的条件已经成就，即并未赋之原告可单方解除双方所订房屋�赁合同的权利。涉案房屋虽在执行司法拍卖前已由本院裁定查封，但该查封只是禁止涉租房屋的转让，并未禁止原告对涉租房屋的正常利用，且拍卖成交后本院已及时裁定解除和停止办理一切有关涉案房屋的查封措施。事实上涉案房屋在拍卖成交前后，原告均未腾退，直至法庭辩论终结前一直由原告占有并用于经营餐饮，且原告也已退回先前缴纳的腾退保证金。再者，涉案房屋新的买受人表示愿意继续将涉案房屋出租给被告，并同意被告以原合同条件、合同期限继续转租给原告使用，即原、被告的房屋转租合同的效力仍可得以合法维存。综上，本院认为，虽则涉案房屋在另案执行司法拍卖期间有过被查封和涤除原告租赁权等情况，但上述司法措施并未影响到原告对其所租房屋的正常使用，原告一直在利用涉案房屋提供餐饮经营服务，从中实现承租人的合同目的。�此，本院认定本案并不存在被告严重违约或根本违约的法律事实，故原告要求解除原、被告所订《房屋租赁合同》的诉讼请求，与法不符，本院不予支持。随之，原告其余各项关于合同解除后续问题处理的诉讼请求，亦无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
驳回嵊州市仁川餐馆的诉讼请求。
案件受理费21360元，保全费5000元，合计26360元，由嵊州市仁川餐馆负担，款已向本院缴纳；评估费5300元，由嵊州市仁川餐馆负担，款已向绍兴宏泰资产评估有限公司缴纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 单 超
人民陪审员 倪越明
人民陪审员 王跃三
二０一七年六月九日
书 记 员 马春燕
本案引用的法律条文：
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。