广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2072民初9362号
原告：中山古镇南粤村镇银行股份有限公司，住所地广东省中山市古镇镇。
法定代表人：唐本建，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周燮印，男，该公司管理部副总经理。
被告：林建珍，男，1982年6月7日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。
被告：梁爱平，女，1986年6月10日出生，汉族，住广西壮族自治区贺州市。
原告中山古镇南粤村镇银行股份有限公司（以下简称古镇南粤银行）与被告林建珍、梁爱平金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告古镇南粤银行的委托代理人周燮印到庭参加诉讼，被告林建珍、梁爱平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告古镇南粤银行向本院提出诉讼请求：1.被告林建珍向原告清偿借款本金479492.64元及利息（含罚息及复息，从贷款到期之日即2015年6月15日起至清偿之日止，暂计至2017年8月3日为85526.03元）；2.被告支付（2015）中二法古民二初字第1127号案件和（2017）粤20民终139号案件诉讼费17000元）；3.被告梁爱平对被告林建珍的上述债务承担连带保证责任；4.原告就上述债权对抵押登记物享有优先受偿权。事实和理由：原告与被告林建珍于2014年5月15日签订《借款合同》，借款金额56万元，借款期限自2014年5月15日至2015年5月14日止，约定合同期限内年利率为6.6%，逾期加收50%的利率作为罚息利率。借款期限届满，被告林建珍欠原告借款本金479492.64元。2013年5月7日，被告梁爱平与原告签订了61万元的《最高额保证合同》。被告林建珍也于2013年5月7日与原告签订了《最高额抵押合同》，约定被告林建珍以其所有的位于广东省中山市××花园商住楼××房【土地证号：中府国用（2013）第易10000**，房屋产权证号：粤房地权证中府字第××号】的房地产作抵押，被担保主债权的最高限额为61万元，抵押担保的范围包括本息、利息、复息、罚息、违约金及实现债权的费用和所有其他应付费用。上述借款逾期后，被告林建珍为偿还欠款，于2015年8月27日与原告及第三方张雪梅签订一份《三方协议》，约定被告林建珍将抵押物出售于张雪梅，所得房产价款用于归还起拖欠原告的贷款本息。后张雪梅依约代被告林建珍向原告偿还48万元。在办理抵押房产过户登记手续时，因被告林建珍另有债务而被法院查封，导致变更过户手续无法完成，导致各方于2015年12月4日涉讼。2017年5月18日经中山市中级人民法院终审判决，判决原告返还张雪梅监管资金48万元及利息。2017年6月23日，原告按生效判决书向张雪梅返还了48万元及利息。
原告古镇南粤银行提供如下证据：1.《个人借款合同》、借款借据，证明原告与被告林建珍签订借款合同及原告向被告林建珍发放56万元贷款；2.《最高额保证合同》，证明被告梁爱平为被告林建珍的借款提供最高额担保，担保金额为61万元；3.《最高额抵押合同》、他项权证书，证明被告林建珍为其借款提供房产抵押；4.（2015）中二法古民二初字第1127号和（2017）粤20民终139号，证明原告实际支付了诉讼费17000元。
被告林建珍、梁爱平未应诉、答辩，亦未提交证据。
经审理查明，2013年5月7日，被告林建珍与原告签订《最高额抵押合同》，约定被告林建珍将其所有的位于广东省中山市××花园商住楼××房[土地证号：中府国用（2013）第易10000**号，房屋产权证号：粤房地权证中府字第××号]的房地产抵押给原告。上述抵押物担保的主债权为在2013年5月7日至2016年5月7日期间，在61万元最高债权余额内，原告依据与被告林建珍签订的主合同享有的债权。抵押担保的范围为主合同项下的全部债务，包括但不限于本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用。主债务履行期届满或原告提前收回债权未受偿的，原告有权对抵押物进行折价以抵偿主合同债务人所欠债务或对抵押物进行拍卖、变卖以取得价款优先受偿。上述最高额抵押合同签订后，原告取得了中山市古镇镇古一浦兴路14号乐丰花园商住楼1座1001房的抵押权证[粤房地他项权证中府字第0113009848号]。同日，保证人梁爱平与原告签订《最高额保证合同》，约定梁爱平担保的主债权为在2013年5月15日至2016年5月15日期间，在61万元最高债权余额内，原告依据与林建珍签订的主合同享有的债权；保证方式为连带责任保证，保证人承担连带共同保证责任；本合同项下的保证期间为自主合同债务人履行债务期限届满之次日起两年；担保的范围为主合同项下的全部债务，包括但不限于本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用。
2014年5月15日，原告与被告林建珍签订《个人借款合同》，约定被告林建珍向原告借款56万元用于支付货款，借款期限为2014年5月15日至2015年5月14日，被告林建珍选择到期还本，分次付息，贷款到期日一次性还清贷款本金。贷款利率为年利率6.6%，利息自贷款发放之日起计算，按月结息，结息日为每月的20日，最后一次结息日为贷款到期日。被告林建珍不按本合同约定的还款期限偿还到期应付的贷款本金的，自逾期之日起，按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率计收逾期利息，罚息利率为9.9％；林建珍在贷款期限内不能按期支付的利息，应按本合同约定的罚息利率支付复利，直至清偿本息为止；本合同项下任何一笔贷款本息发生逾期，原告有权宣布已发放的全部贷款提前到期，提前收回已发放的贷款本息；合同还约定了其他内容。签订《个人借款合同》后，原告于2014年5月15日向被告林建珍发放了56万元贷款。借款期限届满后，被告林建珍未全部偿还借款本金及利息，至今尚欠原告借款本金479492.64元及利息。
本院认为，古镇南粤银行与林建珍签订《个人购房担保借款合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规规定，合法有效。林建珍在借款期限到期后未偿还贷款本金，应当承担相应的违约责任，除向原告偿还尚欠的贷款本金479492.64元外，还需按合同约定支付罚息和复利。罚息和复利均在合同约定的贷款利率基础上上浮50%计收。林建珍将其所有的位于广东省中山市××花园商住楼××房的房地产抵押给原告作最高额抵押。涉案借款属于该最高额抵押担保范围。林建珍未按时支付贷款本息，原告有权主张最高额抵押权，在最高债权余额61万元限度内就上述抵押物优先受偿。
关于被告梁爱平的保证责任问题。《最高额保证合同》约定保证人的保证期间为自主合同债务人履行债务期限届满之次日起两年。本案主合同债务期限届满之日为2015年5月14日，保证期间为2015年5月15日至2017年5月14日。原告于2017年8月8日才向本院提起诉讼主张保证人梁爱平承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”。原告未在合同约定的保证期间要求保证人承担保证责任，保证人免除保证责任，故原告要求被告梁爱平承担保证责任，不符合法律规定，本院不予支持。
另原告在本案中主张（2015）中二法古民二初字第1127号案件和（2017）粤20民终139号案件的诉讼费合计17000元，但该费用是因第三人与原告产生纠纷而发生，不是原告因实现本案债权的费用和所有其他应付费用。原告该项诉请，不符合合同约定和法律规定，本院亦不予支持。被告林建珍、梁爱平经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告林建珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中山古镇南粤村镇银行股份有限公司偿还借款本金479492.64元并支付利息（含罚息、复利，自2015年6月15日起至清偿之日止，按合同约定的贷款利率计收罚息和复利）；
二、原告中山古镇南粤村镇银行股份有限公司就上述债权在61万元限度内对被告林建珍所有的位于广东省中山市古镇镇古一浦兴路14号乐丰花园商住楼1座1001房【土地证号：中府国用（2013）第易10000**，房屋产权证号：粤房地权证中府字第××号】的房地产的折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权；
三、驳回原告中山古镇南粤村镇银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9620元，由被告林建珍负担（受理费原告已预交，本院不作退还，由被告林建珍在履行上述债务时径付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 谭震华
审判员 黎 妙
审判员 姚红波
二〇一八年一月二十三日
书记员 张杰清