广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第708号上诉人（原审被告）：张国忠。委托代理人:张云流。委托代理人:黄文科。被上诉人（原审原告）：黄锡奎。委托代理人：郑永南。原审被告：戴云娣。原审被告：惠州泰云雅丽塑胶工艺有限公司。法定代表人：戴云娣。上述两原审被告共同委托代理人:张云流；黄文科。上诉人张国忠因租赁合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2014）惠阳法新民初字第253号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人原审的意见原审原告黄锡奎向原审法院提起诉讼，请求�院判令：1．解除原告黄锡奎与被告张国忠于2012年10月5日签订的《工厂经营转让和租房协议》；2.被告支付拖欠的厂房租金480000元（租金暂计至2014年8月份）及相应违约金给原告；3.被告承担本案全部诉讼费用。主要事实和理由：被告张国忠与戴云娣为夫妻关系。原告黄锡奎于2012年10月5日与被告张国忠签订了《工厂经营转让和租房协议》（以下称《协议》），《协议》约定将位于惠州市惠阳区镇隆镇河西开发区的厂房出租给被告。协议签订后，原告依约将厂房交付给被告用于经营泰云雅丽公司，被告戴云娣是该公司的法定代表人。在合同履行期间，被告拖欠原告黄锡奎2014年1月份至今租金，厂房租金每月60000元，合计480000元。根据合同法及双方的约定，被告拖欠租金的行为已经构成违约，原告行使解除合同的条件已经成就。原告黄锡奎对其诉称提交如下证据：1.原告身份证，证明原告的主体资格;2.被告张国忠常住人口基本信息、戴云娣身份证、被告泰云雅丽公司营业执照，证明被告的主体资格；3.工厂经营转让和租房协议，证明经营转让和租房事实；4.收款收据，证明租金交纳记录；5.房产证，证明涉讼厂房的权属。被告张国忠、戴云娣、塑胶公司共同辩称，一、被告泰云雅丽公司是厂房实际承租人，在设立被告泰云雅丽公司过程中被告张国忠以自己的名义与原告签订合同，故被告张国忠无须承担支付租金的责任。涉案租赁合同于2012年10月签订，被告泰云雅丽公司于2013年2月注册成立，在设立被告泰云雅丽公司过程中被告张国忠以自己的名义与原告签订合同。被告泰云雅丽公司注册成立后，被告泰云雅丽公司已对被告张国忠签订的合同予以确认，并成为厂房实际的承租人，依据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国公司法）若干问题的规定（三）》第二条第二款规定“公司成立后对前款规定公司成立后的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”，故被告张国忠无须承担支付租金的责任。二、被告戴云娣是被告泰云雅丽公司的法定代表人，不是厂房的承租人，故被告戴云娣无须承担支付租金的责任。三、被告泰云雅丽公司认为如原告需提前解除租赁关系，原告应履行提前书面通知义务，不能以诉讼代为履行通知义务，请依法驳回原告的诉讼请求。被告张国忠、戴云娣、泰云雅丽公司未向本院提交证据材料。经庭审质证，三被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对原告提交的证据1、2、3、4、5即原告身份证、被告张国忠、戴云娣的常住人口基本信息、被告泰云雅丽公司的营�执照、工厂经营转让和租房协议、收款收据、房产证，由法院核实了原告证据原件的情况下，三被告对证据的真实性没有异议；对工厂经营转让和租房协议证明的内容有异议，因为被告泰云雅丽公司当时还没有注册成立，被告张国忠作为筹建的工作人员与原告签订了转让和租房协议，所以三被告认为被告张国忠不应当承担支付租金责任；对收款收据，实际上被告张国忠是代表被告泰云雅丽公司支付的租金，并不是被告张国忠以本人的名义支付租金；对房产证的合法性、真实性、关联性无异议。原审法院查明的事实原审法院经审理查明，被告泰云雅丽公司成立于2013年2月1日，由三来一补企业“惠阳区镇隆大光雅丽塑胶丝花厂”转型为外资企业，法定代表人是戴云娣。涉讼的四栋厂房（钢筋混凝土结构）位于广东省××××镇隆镇河西开发区，权属�是黄锡奎，房地产权证书编号分别为粤房地权证惠州字第××号、第××号、第××号、第××号，建筑面积分别为1753.62平方米、5833.44平方米、523.87平方米、2717.55平方米。2012年10月初，原告（合同称“甲方”）与被告张国忠（合同称“乙方”）签订一份《工厂经营转让和租房协议》，约定甲方将甲方位于惠州市惠阳区镇隆镇大光管理区的镇隆河西开发区雅丽塑胶丝花厂的经营权和包括四栋厂房宿舍内外一切设备、电器、材料等（不包括四栋厂房不动产）转让给乙方，协议其中第七条载明：经营使用场地之厂房为甲方所有，经营权转让给乙方，甲方给三个月免租期为乙方筹备期（即签订合同后开始计三个月），三个月后，乙方使用整体厂房、宿舍、加建水泥房、钢筋棚之类全部。直至双方成交买卖厂房后终止；第八条载明：租金商定，月租金六万元人民币，若双方厂房买卖因某种原因无法成交，月租金六万元人民币以维持三年，方可按当时的市场实际调加；第九条载明：甲方支持乙方发展，减轻淡季损失和来年经济压力，租金从2013年1月1号开始计算，2013年7月底前交清上半年租金，8月底交清下半年租金，2014年及后租金在每月五号前交清。合同签订后，原告依约交付了涉讼厂房，被告张国忠将承租的厂房用于开设、经营被告泰云雅丽公司。2013年11月29日，被告张国忠以被告泰云雅丽公司的名义向原告支付了2013年1月至2013年12月份的租金，2014年1月份之后的租金未付。2014年8月26日，原告向本院提起本案诉讼。被告张国忠于2014年9月8日收到本院邮寄的本案起诉状副本等应诉材料。庭审时，原、被告一致陈述被告张国忠承租涉讼的厂房系用于开设、经营被告泰云雅丽公司。原告除明确要求作为泰云雅丽公司发起人的被告张国忠�担合同责任外，还主张利息以每月应付租金60000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，分别从2014年1月6日起计至此款项付清之日止，从2014年2月6日起计至此款项付清之日止，从2014年3月6日起计至此款项付清之日止，从2014年4月6日起计至此款项付清之日止，从2014年5月6日起计至此款项付清之日止，从2014年6月6日起计至此款项付清之日止，从2014年7月6日起计至此款项付清之日止，从2014年8月6日起计至此款项付清之日止。另查明，原告于2014年8月14日向本院提出财产保全申请，本院于同日作出（2014）惠阳法立保字第76号民事裁定书，裁定：一、冻结或查封被申请人在中国农业银行（此处空白）支行开设账号为44×××02、44×××60账户上的资金500000元为限或等值的机械设备（具体见查封清单）。冻结账户期限均为6个月，查封机械设备期限为一年。二、查�申请人黄锡奎名下位于惠州市惠阳区镇隆镇河西开发区的厂房﹝证号：粤房地权证惠州字第××号﹞。查封期限为两年。2014年9月29日，原告向本院请求解除对被告泰云雅丽公司机器设备的查封，本院于同日作出（2014）惠阳法立保字第76-1号民事裁定书，裁定：解除对被申请人泰云雅丽公司机器设备的查封（以惠阳法院查封扣押财产清单记载内容为准）。原审法院判决理由和结果原审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予�持。”的规定，作为合同相对方的原告，有权选择被告张国忠或泰云雅丽公司承担合同责任，在原告选择向被告张国忠主张权利的情况下，本院应予支持和准许。本案中，涉讼租赁物登记在原告名下，具有合法权源，《工厂经营转让和租房协议》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。虽然双方在租赁合同中并未约定解除合同的条件，然至原告起诉时，被告张国忠拖欠租金已达八个月，根据《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条的规定：“承租人有下列行为之一的，出租人有权要求赔偿因此造成的损失，并且可以解除租赁合同：…（四）拖欠租金达六个月以上的。”，且在案件审理过程中被告张国忠亦无支付租金的意思表示，故应认定原告解除合同于法有据，即使原告向本院起诉前未通知被告解除租赁合同，但诉状副本送达被告张国忠之日（2014年9月8日）应视为解除通知到达被告，租赁协议解除，故本院对原告提出的解除租赁合同的诉求予以支持。根据庭审查明的事实，被告张国忠拖欠原告自2014年1月1日起至2014年8月30日的租金480000元（60000元/月×8个月）,本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，因此，被告张国忠对合同解除前所拖欠的租金仍应继续履行支付义务。因被告张国忠存在上述违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，原告依法有权要求被告张国忠承担违约责任。结合合同对租金及租金支付时间的约定，现原告主张以每月应付租金60000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，从每月逾期付款时间起算，直至款项付清之日止，于法有据，本院予以支持。虽然原告称被告张国忠与被告戴云娣是夫妻关系，被告戴云娣应对被告张国忠负担的债务承担连带责任，但原告对此未向本院提供相关证据予以证实，故本院对其该主张不予支持。原告同时还以被告戴云娣是被告泰云雅丽公司法定代表人为由要求被告戴云娣对上述债务承担连带责任，于法无据，本院不予支持。三被告主张被告泰云雅丽公司实际使用涉讼房屋，租赁合同责任的承担主体应为被告泰云雅丽公司，而非被告张国忠和被告戴云娣，三被告的抗辩意见实质上系主张被告泰云雅丽公司对上述租赁合同权利义务的概括承受，构成债务转移，但上述租赁合同在履行过程中，实际履行支付租金义务的人为被告张国忠，而原告并未同意租赁合同的权利义务概括移转于被告泰云雅丽公司，故被告张国忠作为合同相对人应承担合同�任。因被告泰云雅丽公司亦并未作出与被告张国忠共同承担租赁合同责任的意思表示，故原告主张被告泰云雅丽公司和张国忠承担连带责任的主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告黄锡奎与被告张国忠就广东省惠州市惠阳区镇隆镇河西开发区厂房2012年10月5日签订的《工厂经营转让和租房协议》。二、被告张国忠应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告黄锡奎自2014年1月1日至2014年8月30日的房屋租金480000元及利息（利息以每月应付�金60000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，分别从2014年1月6日起计至此款项付清之日止，从2014年2月6日起计至此款项付清之日止，从2014年3月6日起计至此款项付清之日止，从2014年4月6日起计至此款项付清之日止，从2014年5月6日起计至此款项付清之日止，从2014年6月6日起计至此款项付清之日止，从2014年7月6日起计至此款项付清之日止，从2014年8月6日起计至此款项付清之日止）。三、驳回原告黄锡奎对被告惠州泰云雅丽塑胶工艺有限公司的诉讼请求。四、驳回原告黄锡奎对被告戴云娣的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8500元，由被告张国忠负担，诉讼费原告黄锡奎已预交，本院不予退回，由被告张国忠在上述履行期�内迳付给原告黄锡奎。当事人二审的意见上诉人张国忠不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.请求撤销原审判决第一项)第二项,依法改判或发回重审。2．一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、原审判决认定事实不清,适用法律错误,上诉人并非原审被告惠州泰云雅丽塑胶工艺有限公司(下称泰云雅丽公司)的发起人,被上诉人于原审提交的第四组证据已明示被上诉人与泰云雅丽公司建立了租赁合同关系。(一)上诉人并非泰云雅丽公司发起人。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第一条规定:“为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人,应当认定为公司的发起人,包括有限责任公司设立时的股东。”原审被告泰云雅丽公司营业执照的经营范围显示:该�司由三米一补企业“惠阳区镇隆大光雅丽塑胶丝花厂”转型为外资企业,并非新设立;另,其股东为雅丽圣诞装饰制品公司(AHLAICHRISTMASDECORATIONCOMPANY),而非上诉人。在被上诉人未提交任何证据证明上诉人为泰云雅丽公司发起人的前提下,一审法院即错误地适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第二条,以“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同,合同相对人请求该发起人承担合同责任的,人民法院应予支持”为由要求上诉人支付租金及利息,是明显认定事实不清,适用法律错误。(二)被上诉人于原审提交的第四组证据已明示泰云雅丽公司与被上诉人建立了租赁合同关系,可非与上诉人建立租赁合同关系。被上诉人于原审提交的第四组证据为2013年11月29日由被上诉人开具的《收款收据》,被上诉人自书表述为“今收到张国忠交来原大光雅丽厂,交来:现泰云雅丽厂2013年1-12月租金”。该组证据明示的意思表示为:其一,被上诉人默认收取的租金系来自泰不雅丽厂(即泰云雅丽公司)而非来自上诉人张国忠;其二，张国忠系转交泰云雅丽公司租金的人员,而非承租人:原审判决第8页中,一审法院认定“雨原告并未同意租赁合同的权利义务概括转移于被告泰云雅丽公司”,与该组证据显示的案件事实明显不符,系典型的认定事实不清。二、《工厂经营转让和租房协议》已部分实际履行,不具备解除的法理前提。三、合同解除不得免除法定的通知义务。一审判决认定合同解除的依据为《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条的规定:“承租人有下列行为之工的,出租人有权要求赌偿因此造成的损失,并且可以解除租赁合同:¨(四)拖欠租金达六个月以上的。”但该条例属地方性法规,一审判决不得单方排除法律的适用,被上诉人仍得履行�合同法》第九十六条规定的通知义务。据此,一审法院错误地以诉状副本送达上诉人即视为已履行通知义务,明显失当。应予纠正。综上,原审判决认定事实不清,适用法律错误,请求贵院依法改判或发回重审。被上诉人黄锡奎辩称，一、被答辩人的上诉理由没有事实依据。1．2012年10月5日,答辩人余被答辩人签订的《工厂经营转让和租房协议》,是双方的真实意思表示,签约主体适格,且不违反法律的强制性规定，行为合法有效。该协议约定：答辩人将涉案楼房整体出租给答辩人。首先，答辩人对该楼房享有完全合法的产权，具各房屋出租的合法主体资格;第二、被答辩人是该协议的签约主体,且在履行协议时支付了约定租金义务。根据《民法通则》、《合同法》等相关规定,履行《工厂经营转让和租房协议》的主体就是签约的相对人,即为本案的上诉人。因此,被上诉人提出的上诉理由完全违背法律法规的相关规定,没有事实和法律依据。2．被答辩人故意违反《工厂经营转让和租房协议》的约定,没有按照该协议的约定时间支付租金,属于故意违约,答辩人己经多次口头催收租金,不存在所谓的“没有履行通知义务”的事实。二、被答辩人的上诉理由没有法律依据。首先,被答辩人以最高人民法院《关于使用本案二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，根据被上诉人提交的双方签订的《工厂经营转让和租房协议》内容显示：“转让方黄锡奎，身份证：××；承让方房张国忠，身份证：440321196411297513”，在该协议书落款位置有黄锡奎张国忠双方的签名确认。本院判决理由及结果本院认为：本案是租赁合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一是双方当事人签订的《工厂经营转让和租房协议》是否应当解除；二是上诉人张国忠是否应当支付被上诉人黄锡奎房屋租金及利息。具体判析如下：关于双方当事人签订的《工厂经营转让和租房协议》是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，承租人于2014年1月开始拖欠租金，被上诉人于2014年8月26日向原审法院起诉，承租人至开庭为止仍拖欠租金，上诉人张国忠已经构成根本违约，导致被上诉人黄锡奎的租赁合同目的无法实现，被上诉人依法应当享有解除合同的权利。据此，原审法院判决解除双方当事人签订的《工厂经营转让和租房协议》并无不妥，应予维持。关于上诉人张国忠是否应当支付被上诉人黄锡奎房屋租金及利息的问题。上诉人认为被上诉人是与泰云雅丽公司建立租赁合同关系，而非与上诉人建立租赁合同关系，上诉人不应承担缴纳租金的责任。经查明，双方当事人签订的《工厂经营转让和租房协议》内容显示：“转让方黄锡奎，身份证：××；承让方房张�忠，身份证：440321196411297513”，在该协议书落款位置有黄锡奎张国忠双方的签名确认。可以认定，上诉人张国忠作为租赁合同的承租人，与被上诉人建立租赁关系。至于上诉人张国忠租赁该厂房供泰云雅丽公司生产经营，并不影响双方当事人的合同关系。据此，原审法院判令上诉人张国忠承担租金及利息，符合法律规定，应予以维持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用8500元，由上诉人张国忠负担。本判决为终审判决。审 判 长  池志勇审 判 员  赖锦荣代理审判员  黄宇乐二〇一五年八月二十三日书 记 员  黄美静附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；