北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第08702号
上诉人（原审原告）王安强，男，1988年9月2日出生。
委托代理人刘悦洲，天津津云律师事务所律师。
委托代理人赵海燕，北京盈科（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京金兰甫房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区丰桥路2号。
法定代表人吕照清，董事长。
委托代理人周一麟，北京市天银律师事务所律师。
上诉人王安强因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第05740号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。
2015年2月，王安强起诉至原审法院称，我与北京金兰甫房地产开发有限公司（以下简称金兰甫公司）于2013年6月2日签订了《北京市商品房预售合同》，该合同约定：由我购买金兰甫公司开发的优筑大厦1717号的房屋，总价款为2590972元，房屋应当于2013年11月15日前交付。合同第十四条约定，交房时间顺延后，出卖人逾期超过60日，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人已经交付房价款的1%向买受人支付违约金。合同第十五条约定，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行公布的活期存款利率付给利息。其后，我向金兰甫公司支付了全部购房款，但金兰甫公司未按合同约定向我交付房屋，直到2014年4月13日金兰甫公司才发给我《入住通知书》，通知我于2014年4月23日交房。同时合同约定房屋面积为68.61平方米，实际交房面积为72.37平方米，建筑面积误差比5.48%。2014年9月19日，我与金兰甫公司解除了合同，但金兰甫公司一直拖延返还房款。2015年2月17日，金兰甫公司才向我返还房款2590972元并支付违约金25909.72元。金兰甫公司逾期交房超过60日，面积误差比超过3%，依约应承担两项违约责任，即支付违约金和房款利息。然而我的损失远远超过违约金，其中包括我于2013年4月27日结婚，是为结婚而买房，因对方迟迟未交房而造成的损失；我借来的购房款产生的借款利息；我租房居住产生的租金损失；我为追索房款不得已诉讼而支付的律师费。金兰甫公司占用我的购房款，省去了自身贷款利息，构成不当得利，应当返还；无论金兰甫公司将我交纳的购房款放于何处、贷于何处，都将自然产生利息，孳息应随本金返还。故我诉至法院，要求：1.金兰甫公司向我支付购房款利息共计470757.21元，从我实际支付购房款之日至2015年2月17日，按年利率12%计算；2.金兰甫公司向我支付违约金444847.49元；3.金兰甫公司向我支付自2013年11月15日至2015年2月12日的租金损失57647.33元；4.金兰甫公司向我支付律师费151070元；5.诉讼费用由金兰甫公司承担。
金兰甫公司辩称：不同意王安强的诉讼请求。第一，王安强依照年利率12%要求给付利息无法律依据，合同第十四条约定，交房时间顺延后，出卖人逾期超过60日，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人已经交付房价款的1%向买受人支付违约金。2014年9月19日双方协商一致签订《退房协议》解除原购房合同，并约定我公司按房款的1%支付违约金。《北京市商品房预售合同》及《退房协议》均是双方真实意思表示，应当履行，我公司已依约向王安强支付违约金25909.72元。第二，王安强以逾期交房的原因解除合同，并没有选择面积误差比超出3%的原因解除合同，我公司已承担解除合同的责任，不可重复承担，并且《北京市商品房预售合同》已解除，面积误差对王安强无影响，也未造成王安强实际损失。第三，合同约定该商品房的用途为写字楼，非住宅，王安强称为结婚买房与事实不符，且王安强称2013年5月结婚，而《北京市商品房预售合同》约定的交房时间为2013年11月15日，王安强的说法自相矛盾。第四，王安强主张的律师费于法无据。第五，不同意支付租金损失，我们已按退房协议承担违约责任，王安强的租金损失是基于自己居住产生的，与涉诉房屋的用途不一致，与购买涉诉房屋无因果关系。第六，不同意王安强提出的违约金的诉讼请求。双方协商一致达成《退房协议》，已就预售合同的解除及我公司应当承担的违约责任达成合意，我公司已全部履行《退房协议》义务，不存在再支付违约金的情形。且依据合同法规定，约定的违约金只有低于造成的损失，当事人才能请求法院增加，但王安强现没有证据证明其自身存在损失，故请求法院驳回王安强的诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。王安强与金兰甫公司签订的《北京市商品房预售合同》及《退房协议》内容未违反我国相关法律、法规的规定，合法有效，双方当事人均应依照协议的约定履行各自的权利义务。因双方所签订的《退房协议》中明确记载退房原因及违约金的支付问题，未记载利息、租金等损失问题，且金兰甫公司已将王安强所交纳的购房款及退房协议中约定违约金予以返还，退房协议业已履行完毕，故王安强以金兰甫公司逾期交房及涉诉房屋面积误差比超过3%为由要求金兰甫公司赔偿《退房协议》签订之前的利息及租金损失，缺乏依据，法院不予支持。依据《退房协议》的约定，在北京房屋土地管理局确认解除此商品房预售登记后，金兰甫公司将本协议约定的款项退还给王安强。本案中，双方均认可涉诉房屋的商品房预售登记于2014年9月19日解除。商品房预售登记解除后，金兰甫公司应依约及时将本协议约定的款项退还给王安强。签订《退房协议》之前王安强已发《函》催促金兰甫公司返还购房款及违约金，且金兰甫公司是因自身财务原因未及时履行《退房协议》，故金兰甫公司应当以王安强已付购房款为基数支付自2014年9月20日至2015年2月17日金兰甫公司实际退还之日止的利息。金兰甫公司关于其应于2014年11月19日前返还购房款及违约金的抗辩意见，法院不予采纳。关于上述利息计算标准，法院认为应按照同期人民银行贷款利率的标准计算，王安强主张按照年利率12%的诉请过高，应予驳回。本案系商品房预售合同纠纷，王安强关于律师费损失的诉讼请求，缺乏法律依据，法院难以支持。关于违约金一节，法院认为双方的签署《退房协议》已明确约定违约金的数额，且违约金数额足以弥补逾期交房给王安强造成的损失，故王安强认为合同约定的违约金过低要求增加违约金的诉讼请求，法院难以支持。据此，原审法院于2015年6月判决：一、北京金兰甫房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内以购房款二百五十九万零九百七十二元为基数按照中国人民银行同期贷款利率给付王安强二〇一四年九月二十日至二〇一五年二月十七日的利息。二、驳回王安强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王安强不服，上诉至本院。其主要上诉理由是：第一，一审法院认定《退房协议》中没有确认王安强的利息、违约金、租金损失等债权，王安强向法院请求保护《北京市商品房预售合同》项下的债权缺乏依据，违反了民法、合同法的相关规定。第二，王安强要求金兰甫公司支付由金兰甫公司掌管购房款期间购房款产生的孳息，依法有据。即便依照房屋预售合同约定，金兰甫公司应当承担房屋面积误差比超过3%的违约责任，也应返还购房款利息。购房款利息应按照银行同期贷款利率计算，因为金兰甫公司实际使用了王安强的购房款去建筑房屋，少用了银行贷款，少付了银行贷款利息，如按活期利率计算购房款利息返还给王安强，金兰甫公司就会不当得利。第三，一审判决认定逾期交房违约金25909.72元数额足以弥补逾期交房给王安强造成的损失，完全违反事实。金兰甫公司逾期交房给王安强带来的损失主要包括三部分，王安强再购房时面临房价已大幅上涨的损失、逾期交房期间的租金损失、律师费损失，这些损失高达1673214元，远远超过约定的违约金，约定的违约金金额应当予以调高至444847.49元。第四，在一审期间王安强提出了提请收集、调取证据申请，要求调取涉诉房屋的实际出售价格，一审法院不予准许，违反了民事诉讼法关于调查取证的相关规定。第五，金兰甫公司不能因为其违约行为而获得巨额的额外利益，金兰甫公司的收益正是守约的王安强的巨大损失，依据民法的公平原则，金兰甫公司的不当获利应当返还王安强以赔偿王安强的损失。综上，一审法院判决认定事实错误，适用法律不当，故请求：1.依法撤销（2015）丰民初字第05740号民事判决书；2.依法改判金兰甫公司给付王安强自2013年5月18日起至2015年2月17日止的购房款利息242136元及违约金444847.49元；3.依法改判金兰甫公司赔偿王安强自2013年11月15日起至2015年2月12日止王安强的租金损失57647.33元；4.律师费151070元、一审、二审诉讼费用由金兰甫公司承担。
金兰甫公司同意原判，其主要答辩意见为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决的内容是正确的，并无不当。关于王安强的上诉请求，我公司不予认可，请求法院依法驳回其上诉请求。第一，双方签订了《退房协议》，该协议是双方针对解决该合同纠纷真实意思表示一致的体现，那么根据诚实信用原则双方应当依约如实履行该协议。第二，王安强所主张的第二、三、四项请求，在《退房协议》中均没有约定，依法不应得到支持。第三，关于王安强的第二项诉讼请求，其计算的利息和违约金两个数额有冲突，存在重复，且该项请求无事实和法律依据。第四，商品房预售合同已经对该房屋用途和性质进行了明确揭示，即写字楼，故王安强要求的住房租金损失与本案无关联性。第五，王安强要求的律师费损失，无任何相关的法律依据，不应得到支持。
经审理查明：2013年6月2日，王安强与金兰甫公司签订《北京市商品房预售合同》，约定：王安强购买金兰甫公司开发的位于丰台区×××商业、酒店、写字楼14层1单元1717号的房屋，该商品房的用途为写字楼，房屋预测建筑面积共68.61平方米，房屋总价款为2590972元。出卖人应当在2013年11月15日前向买受人交付该商品房。关于出卖人的逾期交房责任，该合同约定交房时间顺延后，出卖人逾期超过60日，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人已经交付房价款的1%向买受人支付违约金。关于面积差异处理，该合同约定建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行公布的活期存款利率付给利息。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。
2014年9月19日，王安强与金兰甫公司签订了《退房协议》，约定：经双方友好协商，因金兰甫公司延期交房，王安强提出退房一事，达成如下协议：一、金兰甫公司同意王安强的退房要求，并向王安强退还已支付的购房款2590972元及因延期交房的违约金，按总房款的1%金额为25909.72元；二、双方共同到北京房屋土地管理局办理注销登记；在北京房屋土地管理局确认解除此商品房预售登记后，金兰甫公司将本协议第一条约定的款项退还给王安强，王安强在收取上述款项时应提供付款证明，向金兰甫公司退还包括但不限于购房发票等全部相关凭证；三、本协议自双方签字盖章后生效，原购房合同在北京房屋土地管理局确认解除此商品房预售登记后解除，自原购房合同解除之日起，金兰甫公司有权另行出售该房屋，但金兰甫公司负有按本协议约定的时间返还王安强上述全部款项的义务。该协议还记载了其他相关事宜。2015年2月17日，金兰甫公司向王安强返还了购房款2590972元，并向王安强交付了因延期交房的违约金25909.72元。
一审法院审理期间，双方对王安强的购房款支付问题意见一致，即均认可王安强于2013年5月18日向金兰甫公司支付了5万元，于2013年5月25日向金兰甫公司支付了50万元，于2013年6月2日向金兰甫公司支付了750972元，于2013年10月27日向金兰甫公司支付了129万元，王安强将合同约定的购房款2590972元全部支付完毕。对于房屋交付问题，双方均认可金兰甫公司未依照合同约定的期限向王安强交付房屋，而是于2014年4月13日向王安强发送了《入住通知书》，通知王安强可以在2014年4月23日收房，而王安强未实际收房。关于面积误差比问题，双方均认可涉诉房屋实测建筑面积为72.37平方米，建筑面积误差比超过了3%。此外，双方均表示双方于2014年9月19日解除了涉诉房屋的商品房预售登记。
同时，双方在诸多方面亦存在分歧。王安强认为金兰甫公司在退还购房款的同时应一并退还购房款的利息，且金兰甫公司支付的违约金25909元数额过低，不足以弥补自己的损失，金兰甫公司应另行对自己的住房租金、律师费、房屋涨价等损失进行赔偿。金兰甫公司对王安强的上述意见持否定态度，认为双方已就预售合同的解除及金兰甫公司应承担的违约责任达成合意，签订了《退房协议》，且金兰甫公司已全部履行了协议内容，故不应再支付购房款利息及进行违约赔偿。对于金兰甫公司应向王安强退还购房款2590972元、违约金25909元的时间及逾期退款利息的标准，金兰甫公司认为《退房协议》中未约定具体返还款项时间，且退款需经公司内部财务审批，解除商品房预售登记后60日内为合理期限，即金兰甫公司应于2014年11月19日前返还购房款及违约金，同意按照中国人民银行活期存款利率以已付房款为基数向王安强支付自2014年11月19日至2015年2月17日期间的利息，并认为利率水平最高应不超过中国人民银行同期贷款利率。王安强不认可金兰甫公司的上述意见。
本院审理期间，王安强提交评估申请，申请对涉诉房屋在2015年2月17日的房屋价值进行评估，以确定其重新购房所受到的房屋涨价损失。金兰甫公司不同意上述评估申请，认为双方已经签订《退房协议》，对双方纠纷作出了真实明确的约定，双方均应切实履行该约定，现王安强的要求加重了金兰甫公司的责任，等于让金兰甫公司承担了两项违约责任，有违公平。另，王安强要求评估房屋价值的时间点不正确，且房屋价值是波动的，该评估申请没有事实和法律依据。
以上事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、《退房协议》、购房款收据、《入住通知书》、中国农业银行结算业务申请书等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，王安强与金兰甫公司签订的《北京市商品房预售合同》及《退房协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反我国法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守合同行使权利、履行义务。双方签订《退房协议》时，王安强即应意识到其可能存在利息、租金、房屋价值上涨等损失，其仍与金兰甫公司签订了《退房协议》，并在该协议中明确记载退房原因及违约金的支付问题、办理退房的方式、双方所签原购房合同解除的时间，以及原购房合同解除后金兰甫公司的相关权利和义务等系列内容，但并未提及购房款利息、租金、房屋价值上涨等损失问题。现该《退房协议》约定的内容已经履行完毕，且王安强提交的证据亦无法证明其签订《退房协议》时针对购房款利息、租金、房屋价值上涨等损失问题保留了后续权利，故本院综合以上因素，认为《退房协议》即双方针对所签原购房合同的解除、违约责任及其他相关权利义务等后续问题所达成的协议。鉴于此，现王安强再以金兰甫公司逾期交房及涉诉房屋面积误差比超过3%为由要求金兰甫公司赔偿租金损失及《退房协议》签订之前的购房款利息损失，依据不足，难以得到支持。
我国合同法第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。从以上法律规定可以看出，违约金是当事人通过协商预先确定的将来一方出现违约应作出的独立于履行行为以外的给付。本案中，王安强在金兰甫公司违约行为发生后，已与金兰甫公司达成《退房协议》，对双方解除原购房合同的原因及违约责任等事宜进行了约定，现王安强以金兰甫公司依据《退房协议》所支付的违约金25909元数额过低，不足以弥补自己的损失为由，要求增加违约金数额，显然不符合上述法律规定的精神。因此，王安强的该项请求，因缺乏依据，本院难以支持。鉴于此，本院认为无需启动评估程序对王安强主张的重新购房所受到的房屋涨价损失进行评估。故对于王安强提出的评估申请，本院不予准许。对于王安强要求金兰甫公司支付律师费损失的请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。
从《退房协议》的约定、涉诉房屋的商品房预售登记的解除时间，以及王安强发《函》催促金兰甫公司返还购房款及支付违约金等情况判断，金兰甫公司确存在逾期履行《退房协议》约定的返还购房款及支付违约金义务的行为，原审法院判决金兰甫公司以王安强已付购房款为基数按照中国人民银行同期贷款利率向王安强支付自2014年9月20日至2015年2月17日的利息，处理正确，本院予以确认。
综上所述，原判正确，应予维持。王安强的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费14919元，由王安强负担11919元（已交纳），由北京金兰甫房地产开发有限公司负担3000元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费12757元，由王安强负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵文军
代理审判员 王继玉
代理审判员 肖金良
二〇一五年十月二十日
书 记 员 林晓天