辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终1284号
上诉人（原审被告）：大连诚兴汽车维修有限公司。
法定代表人：王玉凤，该公司经理。
委托代理人：吴荣喦，辽宁鑫诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王舸。
委托代理人：郭佳，辽宁长城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王立春。
原审原告王舸与原审被告王立春、大连诚兴汽车维修有限公司（以下简称诚兴公司）租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院作出（2015）甘民初字第2084号民事判决，诚兴公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人诚兴公司的委托代理人吴荣喦，被上诉人王舸及其委托代理人郭佳到庭参加诉讼。被上诉人王立春经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告王舸一审诉称：原告与被告王立春于2011年2月25日签订了《房屋租赁协议》，约定由原告将位于大连高新园区北河口锅机户房对面的二层框架房屋出租给被告王立春使用，年租金15万元，租期自2011年3月1日起至2012年2月28日止。上述协议到期后被告王立春又与原告续签了两次一年期限的协议，最后一次续约的截止期限为2014年2月28日。房屋租赁期限到期后原告多次要求被告王立春给付拖欠租金6万元以及归还所租房屋并恢复原状，但被告迟迟不归还房屋及拒付租金6万元，直至今日已造成原告租金损失30万元。2015年，原告从大连高新园区市场监督管理局得知在2013年7月，被告王立春与王玉凤合伙共同出资使用原告出租的房屋向上述市场监督管理局申请设立了大连诚兴汽车维修有限公司。原告在起诉之前，多次找到二被告协商有关租金给付及腾退房屋事宜，但至今未果。现请求：1.判决二被告共同给付原告房屋租金30万元；2.判决二被告立即腾退其所承租原告的房屋并恢复原状；3.本案的诉讼费由二被告承担。
被告王立春一审辩称：同意原告的诉讼请求，原告陈述事实真实，没有异议。
被告诚兴公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告对诚兴公司的诉讼请求。原告陈述与王立春之间签订案涉房屋租赁协议，而没有陈述与诚兴公司签订过案涉房屋租赁协议，说明原告与王立春之间存在直接的法律关系，王立春在租赁合同期内拖欠租金，有给付租金的义务，而诚兴公司与原告之间不存在直接法律关系，诚兴公司不是本案被告。原告要求二被告给付租金30万元在诉状中没有将事实与理由陈述清楚，在这种情况下要求二被告承担30万元租金损失没有事实依据。
一审法院审理查明：原告与被告王立春于2011年2月25日签订了《房屋租赁协议》，约定由原告将位于大连高新园区北河口锅炉房对面的二层框架房屋出租给被告王立春使用，年租金15万元，租期自2011年3月1日起至2012年2月28日止。2012年2月10日，原告与被告王立春签订了《房屋租赁协议》，协议约定年租金为12万元，租赁期限自2012年3月1日至2013年2月28日止。2013年4月22日，原告与被告王立春签订了《房屋租赁协议》，协议约定年租金为10万元，在合同签订之日起三十日内支付上半年租金，下半年租金在2013年8月30日前支付。租赁期限自2013年3月1日至2014年2月28日止。2014年5月25日，被告王立春与王玉凤（诚兴公司的法定代表人）签订合伙协议，协议约定甲方王立春承担房屋第一年度租金8万元，甲乙双方按照50%承担第二年房租8万元，并于第一年租期届满前一个月交与原告。
另查，被告王立春与案外人王玉凤均系诚兴公司的股东，王玉凤系诚兴公司的法定代表人。被告王立春认可欠原告租金30万元。诚兴公司占用案涉房屋至今。
一审法院认为：关于原告与被告王立春所签订的《房屋租赁协议》的效力问题。原告未能取得案涉房屋的所有权证书，也未能提供房屋已经获得相关部门的规划许可证，因此，原告与被告王立春签订的《房屋租赁协议》应属无效。原告要求二被告共同给付租金30万元问题，因被告王立春将案涉房屋出租给诚兴公司占有使用，故被告王立春作为房屋的承租人应该向原告支付按涉房屋的租金，原告要求被告王立春向原告支付案涉房屋占有使用期间的租金30万元的诉请一审法院予以支持。被告诚兴公司辩称其与原告之间没有房屋租赁合同故不应该支付租金的观点于法有据，一审法院予以采信，原告要求诚兴公司支付租金的主张一审法院不予支持。关于案涉房屋的腾退与恢复原状问题，诚兴公司占有使用案涉房屋没有法律依据和合同依据，故原告要求诚兴公司腾退房屋并恢复原状的诉请于法有据，一审法院予以支持。因被告王立春没有占用案涉房屋，故原告要求被告王立春腾退房屋并恢复原状的诉请一审法院不予支持。诚兴公司辩称房屋没有取得房产证，原告与被告王立春所签订的合同是无效的，原告没有资格要求诚兴公司腾退房屋，因案涉房屋系原告所建造，但未取得相关部门的规划许可，诚兴公司也未提供相关证据证明案涉房屋属于他人所有或由他人建造，故诚兴公司的上述抗辩理由一审法院不予采信。原告与被告王立春签订《房屋租赁协议》因违法无效，被告王立春依据无效的租赁协议承租的房屋与王玉凤签订合伙协议应属无效，诚兴公司依据其股东王立春和王玉凤签订的合伙协议占有使用案涉房屋应属无权占有，故原告要求诚兴公司腾退案涉房屋并将案涉房屋恢复原状的诉请一审法院予以支持。
综上所述，大连市甘井子区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告王立春给付原告王舸房屋租金30万元；二、自判决发生法律效力之日起三十日内，被告大连诚兴汽车维修有限公司将大连高新园区北河口锅炉房对面的二层框架房屋（即大连市甘井子区凌水镇小平岛西街16号）腾退给原告王舸并恢复原状；三、驳回原告王舸的其他诉讼请求。案件受理费5800元，其他诉讼费50元，合计5850元，由被告王立春、大连诚兴汽车维修有限公司共同负担。
诚兴公司的上诉理由及请求是：1.一审判决在没有证据证明案涉房屋系王舸所有的情况下，判决王立春给付租金和腾退房屋缺乏事实和法律依据；2.王舸应承担举证证明房屋归其所有的举证责任；3.一审判决认定合同无效却判决王立春给付租金30万元，存在自相矛盾之处；4.一审认定案涉房屋为非法建筑却支持了王舸要求支付租金的请求于法无据；5.一审认定合同无效，应依法驳回王舸的诉请，一审适用法律错误；6.一审判决程序违法，在未确认案涉房屋归王舸所有的情况下判决腾退房屋属程序违法；7.王舸将诚兴公司列为被告是错误的，双方之间没有直接法律关系和根本利害关系。故请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。
王舸二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。对于房屋的所有权关系在诚兴公司与王立春之间的合作协议中已经明确写明，诚兴公司对此应该是明知的，诚兴公司无权占用房屋。
王立春二审未到庭亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，本案中，王舸与王立春签订了《房屋租赁协议》，王立春继而依据双方租赁协议的约定占有、使用案涉房屋。对于案涉《房屋租赁协议》的效力问题，由于在本案审理过程中，王舸未能提交案涉房屋已取得建设工程规划许可或经主管部门批准建设的证明，因此，一审法院依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，认定王舸与王立春签订的《房屋租赁协议》无效是正确的。同时，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人仍有权参照合同约定的租金标准请求支付房屋占有使用费。本案一审审理过程中，王舸虽未明确按照上述司法解释的规定向王立春主张合同认定无效后的占有使用费，但王立春对于王舸起诉主张的事实及欠付“租金”的数额、性质均未提出异议，王立春在庭审中明确表示同意王舸要求其支付租金的诉讼请求，对此应认定为王立春在诉讼过程中对其诉讼权利和实体权利的处分和认诺行为，而对于一审法院判决王立春向王舸支付欠付“租金”的判决内容，王立春在一审判决宣判后未提起上诉，亦应视为王立春对于一审判决内容的服从。由于王立春作为一审判决相应判项的付款义务主体并未提起上诉，又因一审该判项认定的欠付款项数额尚为正确且王立春已明确表示同意王舸的该项诉请，故二审本院对此判项不做调整。由于一审判决并未判令诚兴公司承担给付该款项的责任，故本院对诚兴公司的上诉理由不予采纳。
对于王舸一审要求王立春和诚兴公司腾退房屋、恢复原状的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，本案中，王舸虽未能提供案涉房屋的权属证书或规划许可证明，但是，王舸提交了其对案涉房屋组织施工建设的照片、签证单等证据，证明案涉房屋系由其原始建设；而且，在案涉租赁合同签订、履行及本案诉讼期间，王立春始终认可其系从王舸处承租取得了对案涉房屋占有、使用的权利，而诚兴公司亦认可其是依据与王立春签订的合伙协议开始占用案涉房屋，现诚兴公司虽主张王舸无权对案涉房屋主张权利，但诚兴公司却未能提供案涉房屋存在其他权利人或王舸无权出租案涉房屋进行收益等其他反驳证据。因此，本案在无其他相反证据的情况下，一审认定王舸在本案中有权主张腾退房屋并无不妥。庭审中，诚兴公司自认其目前仍实际占用案涉房屋，而诚兴公司又无法提供其实际占用案涉房屋的合法依据，因此，一审法院根据本案现有事实和证据判令诚兴公司向王舸腾退房屋并无不妥，本院对此予以维持。但是，对于王舸要求将房屋恢复原状的请求，本院认为，首先，在王舸与王立春签订的租赁协议中并未对房屋原状进行明确约定，王舸对于其主张的房屋原状亦未提交充分证据予以证明；其次，王舸未能提交证据证明承租人或实际使用人存在擅自拆改房屋结构的行为，也没有证据证明房屋现有状况破坏了房屋原有使用功能或安全性，因此，王舸在本案中提交的证据尚不足以支持其要求将房屋恢复原状的主张，一审法院对其该项请求予以支持依据不足，本院对此依法予以纠正。对王舸要求将房屋恢复原状的请求，本院不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，但对于王舸要求将房屋恢复原状的诉讼请求，因无充分证据证明其主张，对其该项请求不能予以支持，本院对此依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第2084号民事判决第一项；
二、撤销大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第2084号民事判决第三项；
三、变更大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第2084号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起三十日内，大连诚兴汽车维修有限公司将大连高新园区北河口锅炉房对面的二层框架房屋（即大连市甘井子区凌水镇小平岛西街16号）腾退给王舸；
四、驳回王舸的其他诉讼请求。
一审案件受理费5850元（王舸预交），由王立春负担5800元，大连诚兴汽车维修有限公司负担50元；二审案件受理费5800元（大连诚兴汽车维修有限公司预交），由上诉人大连诚兴汽车维修有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 季 烨
二〇一六年四月十二日
书 记 员 董 芳