浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）越民二初字第964号
原告孔菊英。
被告陶达钧。
委托代理人（特别授权代理）李红卫。
原告孔菊英为与被告陶达钧其他经济纠纷一案，于2007年4月25日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员孙锡芳适用简易程序于2007年6月5日、同年6月19日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告孔菊英、被告陶达钧及其委托代理人李红卫到庭参加诉讼，第二审庭审，原告孔菊英、被告委托代理人李红卫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告孔菊英诉称，2007年3月7日，原告与被告签订转租协议，约定：1、原告将承包经营的南都宾馆四楼餐厅转让给被告陶达钧经营，具体交接时间是2007年3月10日，并支付定金10000元；2、转让费（其中经营权转让费为50000元，其它财产及装璜费为50000元）共计100000元；3、原告交南都宾馆的押金20000元不在转让费之内；4、承包费按原合同由甲方负责去办好转租手续；5、库存物资按实盘点为2437元；6、被告要求原告在未办好转租合同手续前扣10000元，办好后全部付清。原被告又口头约定在原告代为办好三证（税务证、工商执照、卫生许可证）后，被告再付清所有款项，现原告已按约定履行完毕，被告仅支付转让费80000元，其余的转让费20000元及库存物资费2437元至今未能支付，现原告诉至本院，请求依法判令被告陶达钧立即付清所欠转让费20000元及库存物资转让费2437元。
被告陶达钧辩称，原告孔菊英伪造房东沈利华的名义与被告订立营业房租赁合同，未经过原出租人南都宾馆的同意，违反了原告与南都宾馆租赁合同中关于转租必须经过出租人同意的约定，属非法转租，因此原被告双方于2007年3月7日签订的转租协议无效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告在举证期限内向本院提供下列证据：
1、转租协议一份，以证明2007年3月7日，原被告签订转租协议，原告已按约履行，但被告至今尚欠原告转让费20000元及库存物资转让费2437元的事实。被告质证后对真实性无异议，但认为原告在转租该场所时未经过原出租人的同意，因原告与出租人（绍兴南都宾馆）签订的租赁合同中已明确约定，“承租人不得擅自将租赁场所出租、转包、转让它人，须得出租人的同意方可转让”，因此该协议无效。
2、税务登记证一份、营业执照一份，以证明原告已按照双方约定为被告办好了相关的证件（税务登记证、营业执照、卫生许可证）的事实。被告质证后对证据的真实性无异议，但认为与本案无关联。
被告在举证期限内向本院提供以下证据：
1、原被告于2007年3月12日签订的两份租赁合同（原件一份、在该原件基础上复印形成的复印件一份），以证明原告伪造房东沈利华的名义与被告签订租赁合同，该租赁合同未经过原出租人的同意事实。原告质证后对真实性提出异议，两份租赁合同均不符合证据的形式要件，系被告单方伪造制作，原被告未签订过租赁合同。
2、被告于2007年3月12日与绍兴市南都宾馆签订的租赁合同一份，以证明原告对出租的场地无处分权，原被告间在签订转租协议时对场所的转租未经过出租人同意的事实。原告质证后对租赁合同的真实性无异议，同时该证据恰能证明原告将场所的租赁权转让给被告是经过原出租人同意的。
3、原告与绍兴市南都宾馆于2006年5月30日签订的租赁合同一份，以证明原告与原出租人（绍兴南都宾馆）签订的租赁合同中已明确约定，“承租人不得擅自将租赁场所出租、转包、转让它人，须得出租人的同意方可转让”，现原告擅自将房屋转租给被告，因此原被告签订的转让协议无效的事实。原告质证后对该租赁合同的真实性无异议，但认为原告将营业场所的租赁权转让给被告后经过了原出租人绍兴市南都宾馆的追认，协议应认定有效。
本院认证认为，原告提供的证据1，被告质证后对真实性无异议，本院予以认定，可以证明原被告于2007年3月7日签订转租协议的事实；证据2、被告质证后对真实性无异议，本院予以认定，可以证明原告已代被告办理了绍兴市越城食缘轩大酒店的卫生许可证、工商执照、税务登记证等证件的事实；被告提供的证据1，原告否认合同中“沈利华”三字系原告书写，被告又放弃申请鉴定，而且原被告在庭审中均陈述双方未订立过租赁合同，故本院对两份租赁合同的真实性不予认定；证据2，原告质证后对真实性无异议，本院予以认定，可以证明被告与原房屋出租人绍兴市南都宾馆在2007年3月12日订立了租赁合同的事实；证据3、原告质证后对真实性无异议，本院予以认定，可以证明原告与原出租人绍兴南都宾馆于2006年5月30日签订租赁合同，该合同第十条明确约定，“承租人不得擅自将租赁场所出租、转包、转让它人，须得出租人的同意方可转让”的事实。
根据采纳的证据和被告的自认，本院确认如下案件事实：
2006年5月30日，原告孔菊英作为承租方与出租方绍兴市南都宾馆签订租赁合同，合同约定，由原告租赁绍兴市南都宾馆四楼全层，租赁期限自2006年5月20日到2009年1月19日止，租金为第一年100000元，第二年为110000元，第三年130000元，原告不得擅自将租赁场所出租、转包、转让它人，须得出租方同意方可转让。
2007年3月7日，原告与被告签订转租协议，约定：1、原告将承包经营的南都宾馆四楼餐厅转让给被告陶达钧经营，具体交接时间是2007年3月10日，并支付定金10000元；2、转让费（其中经营权转让费为50000元，其它财产及装璜转让费为50000元）共计100000元；3、原告交南都宾馆的押金20000元不在转让费之内；4、承包费按原合同由甲方负责去办好转租手续；5、库存物资按实盘点为2437元；6、被告要求原告在未办好转租合同手续前扣10000元，办好后全部付清。
2007年3月12日，被告陶达钧与绍兴市南都宾馆签订租赁合同，由被告陶达钧向绍兴市南都宾馆租赁四楼全层，租赁期限自2007年3月20日到2010年3月19日，租金为第一年110000元，第二年120000元，第三年130000元。
另查明，原被告曾口头约定在原告代为办好三证（税务证、工商执照、卫生许可证）后，被告再付清所有款项，现原告已按约定履行完毕，被告仅支付转让费80000元，其余的转让费20000元及库存物资费2437元至今未能支付。
本院认为，本案的争议焦点主要存在两个方面：
第一、关于转租协议中“转租”含义的理解。被告主张原被告间是转租关系，而原告则认为双方间实际是存在租赁权让与的法律关系。本院认为，转租与租赁权的让与是不同的法律概念，其区别在于，首先，就法律性质而言，转租系承租人与次承租人之间成立新租赁合同；租赁权让与为租赁债权的转让，在实践中，经常与营业财产一并出租；其次，就当事人各方的法律关系看，转租时，转租人于转租后，仍享有租赁权，同时在转租人与次承租人之间又产生一新的租赁关系，租赁权的让与则不同，在承租人让与租赁权时，承租人于转让租赁权之后，退出租赁关系，第三人代其位，成为租赁合同的当事人。结合本案，原被告签订转租协议后，被告与出租人绍兴市南都宾馆签订租赁合同，同时直接向出租人支付租金，即被告替代原告取得了租赁合同当事人的地位，而原告则因此退出了租赁关系，因此，就法律关系而言，原被告存在的法律关系为租赁权的让与。
第二，该租赁权的让与是否合法的问题。本案原告在未经出租人同意的情况下将其承租的房屋的租赁权让与被告，当时该租赁权让与行为尚处于效力待定的状态，如出租人在事后对其进行追认，则该租赁权让与行为有效，否则，属于非法的租赁权让与，租赁权让与的行为无效。本案中，出租人绍兴市南都宾馆在原告与被告订立转租协议后，即与被告签订租赁合同，并向被告收取租金的行为，应视为事后对该租赁权让与行为的追认，因此该租赁权让与行为合法有效。
本院认为，原、被告之间的转让协议，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，双方均应诚信履行。原告已按约完全履行合同，被告作为合同的相对方理应向原告支付尚欠的转让款20000元及库存物资费2437元，故原告要求被告支付尚欠的转让款20000元及库存物资费2437元的主张，理由正当，本院予以支持。被告辩称原被告间转租协议无效的意见，与本院查明的事实不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
被告陶达钧应支付给原告孔菊英转让费20000元，库存物资费2437元，合计人民币22437元，于本判决生效后十日内履行。
本案案件受理费361元，减半收取180.5元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 孙锡芳
二〇〇七年七月二十日
书 记 员 顾瑶瑶