江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第1489号
上诉人（原审被告）常州市葡京叁陆玖假日宾馆有限公司，住所地常州市天宁区小河沿6号。
法定代表人赖泽君，该公司总经理。
委托代理人王井国，江苏民和众律师事务所律师。
上诉人（原审被告）常州市匍京典当有限公司，住所地常州市延陵东路865号通信大厦九楼。
法定代表人赖松平，该公司董事长。
委托代理人陈荣昌，江苏阳陵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）尹翔。
委托代理人朱蕾，江苏梁丰律师事务所律师。
原审被告李焕明。
原审被告赖泽君。
上诉人常州市葡京叁陆玖假日宾馆有限公司（匍京宾馆）、常州市匍京典当有限公司（匍京典当）与被上诉人尹翔及原审被告李焕明、赖泽君排除妨害纠纷一案，因上诉人不服常州市天宁区人民法院（2014）天民初字第2387号民事判决，上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
尹翔诉称，2006年1月、2007年2月，尹翔与常州市元元房地产咨询服务有限公司（以下简称元元公司）签订《房地产买卖契约》，尹翔向元元公司购买位于常州市天宁区小河沿6-538号、6-517号房屋二套，元元公司也实际交付了该房屋，2008年1月30日如下领取了该两套房屋的房产证，2008年2月1日领取了该两套房屋的土地证。2009年9月中旬尹翔发现匍京典当、李焕明抢占了该房屋并私自对该房屋重新装修，2012年11月12日匍京典当、李焕明以葡京宾馆的名义对外经营，尹翔与匍京宾馆、匍京典当交涉被未果，尹翔认为匍京典当、葡京宾馆、李焕明、赖泽君的行为侵害了其合法权益，诉至法院，审理中明确诉讼请求为请求法院判令：1、葡京宾馆、匍京典当立即迁出位于常州市天宁区小河沿6-517、6-538号房屋，并将该房屋恢复原状。2、匍京典当支付2009年9月至2012年11月11日期间小河沿6-517、6-538号房屋的使用费，葡京宾馆支付2012年11月12日至实际返还该两套房屋并恢复原状之日的该两套房屋的使用费，李焕明、赖泽君对葡京宾馆、匍京典当的上述给付义务承担连带清偿责任。使用费按50元每月每平方米计算；3、本案的诉讼费用、评估费由匍京典当、葡京宾馆、李焕明、赖泽君承担。
葡京宾馆、匍京典当、李焕明、赖泽君共同答辩称：四位均没有占用尹翔的房屋，其中葡京宾馆对尹翔的房屋进行了装修，尹翔应向葡京宾馆支付相应的补偿款。请求法院驳回尹翔的诉讼请求。
原审经审理查明，2008年1月30日常州市天宁区小河沿6-517号、538号房屋（以下简称涉案房屋）所有权证载明所有权人为尹翔，建筑面积分别为36.5平方米、39.75平方米。2008年2月1日涉案房屋国有土地使用权证载明使用权人均为尹翔。
原审另查明，2012年8月15日，本市局前街派出所因卢艳洁报警对其询问，卢艳洁陈述2009年下半年至今，有人不通知卢艳洁，也无任何理由就将天宁区小河沿6-560号房屋装修使用，至今没有任何说法。而且，有很多人像卢艳洁这样的情况，例如戴青、尹翔、范新华、陈小凤等人。
2012年9月1日，局前街派出所对张孝国做询问笔录，张孝国陈述其在匍京典当工作，其因匍京典当在小河沿开的葡京宾馆有纠纷向派出所反映情况。2008年左右，常州市源森置业有限公司（以下简称源森公司）将小河沿6号（原嘉康宾馆）典当给匍京典当，后源森置业还不上钱，匍京典当将小河沿6号的5楼（原嘉康宾馆）拍卖下来。接着，匍京典当就对小河沿6号5楼（原嘉康宾馆）进行改装装修。在这个过程中发现，小河沿6号5楼（原嘉康宾馆）一共有9家人来找到匍京典当，他们都有房产证。后来，匍京典当考虑这9家人确实有产权，匍京典当就找他们协商，但是未协商成功。这件事情就一直拖着，匍京典当到现在也没有营业。
2012年9月12日，局前街派出所再次对卢艳洁做询问笔录，卢艳洁陈述涉案房屋表象是葡京宾馆在经营，具体情况不清楚。
2012年9月7日，局前街派出所对惠榴娣做询问笔录，惠榴娣陈述其通过元元公司购买源森置业下属的嘉康宾馆509号房间，购买房屋后将房屋委托给源森置业管理，后领取了房产证，源森置业给其回报。2009年年初的时候，嘉康酒店抵押给了匍京典当，但是有产权的房间没有抵押，后其未从源森置业处取得过回报。现在其与葡京宾馆签订协议，葡京宾馆给其回报。
原审还查明，法院于2008年8月6日立案受理了原告常州市匍京典当有限公司与被告邵峰、常州市源森置业咨询有限公司和仪征中源置业有限公司典当纠纷一案，该案经各方当事人调解，邵峰将其名下的常州市小河沿6号房屋1939.64平方米与所欠尹翔款项折价相抵偿，该房产权归匍京典当所有，上述1939.64平方米房屋均位于小河沿6号5楼，为多个房间并拥有单独的产权证号，但不包括涉案房屋。葡京宾馆、匍京典当、李焕明、赖泽君陈述上述房屋后分别登记在赖泽君、李焕明名下。
2009年11月13日，法院出具（2008）天执字第1096-1号民事裁定书，裁定被执行人邵峰所有的常州市小河沿6号6楼房屋（总建筑面积2113.7平方米）以拍卖保留价896万元折价抵偿给申请执行人常州市匍京典当有限公司。2013年8月2日，赖泽君取得常州市天宁区小河沿6号房屋（建筑面积2113.70平方米）的房屋所有权证。
原审再查明，2013年7月3日，尹翔诉葡京宾馆至法院（2013天民初字第1318号），要求其迁出并支付房屋使用费用，后申请撤回起诉。法院委托常州永申房地产评估有限公司对涉案房屋租赁价格进行评估，该评估公司出具评估报告，载明估价人员现场勘查时，受条件限制，未能进入室内进行勘查，故估价结果为涉案房屋在毛坯状态下的市场租赁价格；涉案房屋在2009年9月1日至2014年2月10日期间租金每年上涨3%，其中小河沿6-517号2009年（4个月）租金为4173元，2010年为12895元，2011年为13280元，2012年为13679元，2013年为14090元。其中小河沿6-538号2009年（4个月）租金为4544元，2010年为14043元，2011年为14463元，2012年为14897元，2013年为15345元。后该评估公司出具补充说明，载明涉案房屋带有普通装修房屋租赁价格是毛坯房租赁价格的105%，带有精装修房屋租赁价格是毛坯房租赁价格的110%。尹翔为此支付评估费2000元。
原审法院至葡京宾馆进行调查，该公司职员陈述部分房间可能有客人在，尚未退房，故小河沿6号5-506、538、521、517、560号房间原审法院未能全部进入，原审法院进入的小河沿6号517、521、506号房间均为带装修并正常营业房间。
原审又查明，葡京宾馆成立于2012年11月12日，股东为李焕明、赖泽君，法定代表人为李焕明。2013年7月9日，法定代表人变更为赖泽君，2014年3月25日，股东变更为赖泽君、李戊已、赖松平。匍京典当于2007年9月14日成立，法定代表人为赖松平。
原审审理中，尹翔陈述购买涉案房屋的情况与惠榴娣的陈述类似。
原审审理中，尹翔提供元元公司关于涉案房屋销售广告、常州晚报刊登的涉案房屋销售广告，证明尹翔购买涉案房屋时即为独立产权的精装修的酒店式公寓。葡京宾馆、匍京典当、李焕明、赖泽君提供2012年9月5日匍京典当与葡京宾馆签订的房屋租赁合同，合同约定租赁房屋坐落在常州市天宁区小河沿6号，建筑面积2113.7平方米等。
原审审理中，法院（2013）天民初字第1318号案件庭审中葡京宾馆的委托代理人陈荣昌陈述葡京宾馆占有使用小河沿6号一楼的酒店大堂，五楼、六楼作为客房、餐厅，尹翔所有的房屋也在五楼，但空置未用，2008年从匍京典当处租赁该案涉案房屋即装修，装修了二、三年。本案中葡京宾馆、匍京典当、李焕明、赖泽君的委托代理人陈述葡京宾馆2012年11月对涉案房屋进行装修。
上述事实，有房屋所有权证、销售广告、常州晚报、公安机关询问笔录、评估报告、民事调解书、民事裁定书及当事人的陈述等证据证实。
原审法院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。尹翔作为小河沿6-517号、小河沿6-538号房屋所有权人，有权对妨害其实现小河沿6-517号、小河沿6-538号房屋物权的行为请求排除妨害，并可以请求相关的损害赔偿。
关于涉案房屋是否为精装修。根据尹翔举证的购房广告、常州晚报广告、尹翔购买房屋的用途以及公安机关对惠榴娣的调查情况，尹翔购买涉案房屋时应为精装修房屋。
关于是否应当支持尹翔要求葡京宾馆搬出涉案房屋的诉讼请求。张孝国在公安机关笔录中陈述匍京典当2008年开始对小河沿6号（原嘉康宾馆）进行改装装修，结合四被告庭审中的陈述、葡京宾馆于2012年11月12日成立及其他庭审查明的事实，法院认定涉案房屋系匍京典当于2008年开始对其进行改装装修，葡京宾馆成立后，由葡京宾馆占有使用涉案房屋。葡京宾馆、李焕明、赖泽君辩称均未占有使用涉案房屋，原审法院至葡京宾馆处调查时，小河沿6号5楼作为葡京宾馆的客房在使用。葡京宾馆在法院（2013）天民初字第1318号案件中亦陈述小河沿6号5楼、6楼作为客房使用。现葡京宾馆无理由占有他人房屋，妨害了尹翔对房屋的占有、使用，故原审法院对尹翔要求葡京宾馆排除妨害的诉讼请求予以支持。
关于是否应当支持尹翔要求匍京典当搬出涉案房屋的诉讼请求，原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，如未能提供证据予以证明，则由负有举证责任的当事人承担不利后果。因尹翔未能提供证据证明匍京典当居住在涉案房屋内，匍京典当亦不予认可，且尹翔审理中陈述其系担心租赁合同到期后，匍京典当成为实际使用人故请求匍京典当迁出，故原审法院对尹翔要求匍京典当迁出涉案房屋的诉讼请求，不予支持。
关于尹翔要求葡京宾馆、匍京典当将涉案房屋恢复原状。因尹翔并未充分举证涉案房屋购买时装修的具体情况，故尹翔要求葡京宾馆、匍京典当对涉案房屋恢复原状的诉讼请求，法院不予支持。因涉案房屋购买时的装修已被破坏并进行改装装修，涉案房屋现状为带装修，故葡京宾馆在迁出房屋时，葡京宾馆、匍京典当应保持涉案房屋目前装修状态完好，不得对现有装修进行损坏，如有损坏，尹翔对此可另行主张权利。
关于尹翔要求赔偿涉案房屋使用费。根据评估报告，房屋使用费应按鉴定报告确定的涉案房屋带有精装修的租赁价格计算。尹翔要求匍京典当、葡京宾馆按照50元每平方米每月标准支付使用费，法院对其合理部分予以支持。两尹翔要求赖泽君、李焕明对上述房屋使用费承担连带清偿责任，依据不足，法院不予支持。因葡京宾馆、匍京典当的过错导致本案纠纷，故葡京宾馆、匍京典当应承担评估费及相应的诉讼费用。
综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条的规定，作出如下判决：一、常州市葡京叁陆玖假日宾馆有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内从位于常州市天宁区小河沿6-517号、6-538号房屋内迁出。二、常州市匍京典当有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付尹翔2009年9月起至2012年11月11日止期间上述房屋的使用费96892.4元。三、常州市葡京叁陆玖假日宾馆有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付尹翔2012年11月12日起至2013年12月31日止期间上述房屋的使用费36657.5元，并支付2014年1月1日起至常州市葡京叁陆玖假日宾馆有限公司从位于常州市天宁区小河沿6-517号、6-538号房屋内实际迁出之日止期间上述房屋的使用费（其中小河沿6-517号房屋计算标准为2014年年租金为15964元，以后每年递增3%；其中小河沿6-538号房屋计算标准为2014年年租金为17386元，以后每年递增3%）。、常州市匍京典当有限公司、常州市葡京叁陆玖假日宾馆有限公司本判决发生法律效力之日起十日内支付尹翔鉴定费2000元。五、驳回尹翔的其他诉讼请求。六、案件受理费4389元，减半收取2194.5元，由常州市匍京典当有限公司、常州市葡京叁陆玖假日宾馆有限公司负担1434元，由尹翔负担760.5元。
上诉人葡京宾馆不服上述判决，向本院提起上诉称：1.涉案房屋并未装修，原审认定精装房不当。2.涉案房屋至今空置，并无排除妨碍情形。
上诉人匍京典当不服上述判决，向本院提起上诉称：1.涉案属排除妨碍诉请与其无关联。2.匍京典当与尹翔之间无关系。4.匍京典当未占有使用涉案房屋，不应支付使用费。
被上诉人尹翔在法定期限内未作书面答辩，二审中，尹翔表示对原审判决无异议。
原审被告李焕明、赖泽君未到庭。
二审中，对原审查明的事实各方无异议部分本院予以确认。
二审中，匍京典当提供证人张孝国到庭作证其并非匍京典当员工，审理中张孝国表示其不作证人。
本院认为，一、关于葡京宾馆上诉部分：
上诉理由一：依据尹翔购入购房协议及购房广告显示涉案房屋尹翔购入时属现房且进行了装修，涉案房屋已由葡京典当于2009年进行了再次装修，之后由葡京宾馆使用。葡京典当改变了涉案房屋初始状态，葡京宾馆使用涉案房屋时亦未经尹翔同意，构成对涉案房屋所有权的侵权，因此该上诉理由之举证责任应由葡京宾馆承担，但葡京宾馆未完成。上诉人该上诉理由，本院不予采信。
上诉理由二：涉案房屋由葡京宾馆实际使用，据该事实状态，双方应办理好对涉案房屋的交接。上诉人该上诉理由，本院不予采信。
二、关于葡典当上诉部分：
上诉理由一、二：涉案房屋葡京典当于2009年未经尹翔同意进行了装修，事实上已对构成对涉案房屋所有权的侵权。上诉人该上诉理由，本院不予采信。
上诉理由三：涉案房屋葡京典当于2009年未经尹翔同意对涉案房屋进行了装修并控制到至2012年11月11日止，期间处于实际占有状态，理应支付相关使用费。上诉人该上诉理由，本院不予采信。
综上，上诉人葡京宾馆、匍京典当的上诉理由不能成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4389元，由上诉人常州市匍京典当有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 飞
审 判 员 邵泽宇
代理审判员 刘岳庆
二〇一五年十一月六日
书 记 员 汪芫朗