河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0811民初1675号原告张凤珍，女，1965年5月11日出生，汉族。委托代理人邓超，河南剑源律师事务所律师。被告河南中海房地产开发有限公司。法定代表人范宝堂，总经理。委托代理人孙保红，河南苍穹律师事务所律师。委托代理人李盼盼，河南苍穹律师事务所实习律师。原告张凤珍与被告河南中海房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月9日作出受理决定，于2016年6月13日原告送达了开庭传票、举证通知书等，于2016年6月14日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等。本院依法适用简易程序，于2016年6月17日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人邓超，被告中海公司的委托代理人孙保红和李盼盼到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告诉称，2012年2月27日，原被告双方签订商品房买卖合同，原告出资购买被告开发的位于山阳区××东南路××“××·××”××商住楼××单元××号，房屋总价款350313元，合同约定交房日期为2012年5月31日。原告按合同约定按期支付了房款，但被告违反合同逾期交房且至起诉之日止该房屋仍不具备交房条件，基础设施、公共配套建筑未达到交付条件、逾期也未给原告办理房地产权属证书。根据双方签订合同的约定，被告理应承担违约责任并支付违约金，现由于被告拒不按照合同约定支付相关的违约金。为了维护原告的合法权益，现起诉要求：1.被告支付原告逾期交房违约金100元；2.被告支付原告逾期办理房地产权属证书违约金25467.75元（违约金按照房屋总价款万分之一计算至起诉之日止，实际违约金计算至原告取得房地产权属证书之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、我方已经于2013年6月11日已经将房屋实际交付原告，而原告于2016年6月7日才向法院起诉，原告诉请要求承担逾期交房违约金显然早已经超过了两年诉讼时效，不应予以支持。二、被告逾期交房有无法预见的客观事实，焦作市南水北调工程的焦东路桥封闭施工对被告的施工造成重大影响，导致期间延误了233天无法正常施工。因此计算逾期交房时间时应当在合同约定的违约天数基础上扣除233天。三、因房屋买卖合同在履行过程中由于南水北调焦东路桥的施工已经导致客观情况发生了重大变化，继续按合同条款履行对我方明显不公平，因此请求法院对合同违约条款予以调整，降低违约金标准。四、我方一直在积极配合协助业主向房管部门报送材料协助办理房地产权属证书。逾期交房势必会造成办证时间的推迟，两者存在必然的时间联系，均与焦东路桥施工造成的工期推迟有关，因此被告更不应因同一行为承担两种不利法律后果，在计算该违约金天数时也应当扣除233天，并请求对合同违约条款予以适当调整。综上，请求法院驳回原告的不当诉讼请求，依法判决。根据原被告诉辩意见，本案的争议焦点是：1、原告要求支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效；2、被告要求降低违约标准是否有事实与法律依据；3、原告各项诉讼请求的事实与法律依据。原告提交证据材料如下：1.原告的身份证复印件一份；证明原告的诉讼主体资格；2.原告房屋买卖合同一份，契税完税证一张，证明原被告双方签订商品房买卖合同约定了交房的期限及配套设施的交付条件，以及逾期交房的违约责任承担方式和计算标准。原告已按合同约定履行合同相应义务。被告质证认为，对原告提交的原告的身份证复印件、购房契税完税证明、房屋买卖合同真实性均无异议。根据合同约定，以及被告实际交房的时间，可以看出，被告于2013年6月11日已经将房屋给原告，可以看出，原告的第一项诉讼请求超过了诉讼时效。对原告所举证据，本院认证如下：证据1、证据2真实性均予以确认。被告提交证据材料如下：1、监理公司出具的停工情况说明一份；2、焦东路桥封闭和绕行公告报纸一份；3、焦东路桥附近商铺情况说明三份；4、山阳区南水北调办公室证明一份。以上证据共同证明被告因焦东路桥封闭造成中海丽江项目工程延误233天的客观事实。需要说明的是，中海丽江项目1、5、6号楼位于焦东路东侧，南水北调跨渠立交东南角，与东南角辅路临近。焦东路桥施工期间将1、5、6号楼的进出通道完全切断，工程被迫停工。同时，封闭期间临时开通向西方向的便道仅仅是方便周边村民的出入，施工车辆无法进入。2012年9月20日焦东路主路虽然开通，但其辅路依然处于封闭状态，中海丽江项目工程依然受制，实际影响天数远远超过233天。5、入住流程表一份，证明被告在2013年6月11日将房屋交付原告，原告要求逾期交房违约金的诉讼请求已过两年诉讼时效，不应予以支持。原告质证认为，对被告提交的证据1-5真实性无异议，但对其证明指向有异议，我方认为被告提交的证据与本案没有关联性；对证据1仅是对建设方出具的情况说明，是建设方的违约，被告系开发商，与原被之间签订的合同没有任何关系，被告应按照合同约定向原告履行，建设方违约不能对抗开发商违约。对证据2不属于法律规定的不可抗力，焦东路的封闭施工仅仅是绕行，是可以进行施工的，有两条路可以进行施工，而主要的道路还有新安路。对证据3和本案没有关联性，我方均不予质证。对证据4真实性无异议，但我方认为和本案没有关联性。对证据1—4南水北调桥立项时间远早于中海丽江项目时间。对证据5，原告接收被告房屋并不表示被告不需要承担逾期交房的责任，我国对商品房的交付条件是有法律强制规定的，逾期交房违约金的诉讼起算点是房屋具备法定交付条件之日起算，而被告交付的房屋不具备相应条件，因而原告主张违约金是合理的，并不超过诉讼时效。对被告所举证据，本院认证如下：证据1—5真实性予以确认。经庭审质证，依据有效证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年2月27日，以原告张凤珍为买受人，被告中海公司为出卖人，双方签订房屋买卖合同，约定买受人购买位于山阳区××东南路××商品房××商住楼××单元××房，该房屋总价款350313元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年5月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订之后，原告如约交纳了购房款350313元。被告所开发该商品房原暂定名“中海·欧凯龙”，后命名为“中海·丽江”。2013年6月11日原告在被告公司印制的“入住办理流程表”签字并领取房屋钥匙，该表显示原告所购丽江6号楼1单元601号房屋的总房款已付清。2012年1月20日，南水北调中线干线工程建设管理局河南直管项目建设管理局郑州项目部和焦作市公安交通管理局发布“关于南水北调总干渠施工期间焦东路绕行路改建后绕行公告”，内容为“为确保南水北调焦作城区段焦东路桥建设顺利进行，维护城市的正常生产、生活和交通秩序，在焦东路现有绕行路西新修建一条同等功能的绕行路，现将有关事项公告如下：自2012年1月30日10时起，封闭现有焦东路绕行路，开通新修建的焦东路绕行路，请过往车辆行人注意交通安全，按交通标志通行”。后南水北调中线工程焦作1段焦东路桥主干道机动车道建成通车。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。原被告签订房屋买卖合同后，原告张凤珍按约向被告中海公司足额交付了房款，但在并未发生合同第八条约定的特殊原因可据实予以延期的情况下，被告未如约于2012年5月31日前将房屋交付给原告使用即2013年6月11日原告自被告处领取房屋钥匙，被告确已逾期交房，原告于2016年6月起诉主张被告支付逾期交房违约金，已超出两年诉讼时效期间，被告亦以此作为抗辩理由，故该主张不应予以支持。双方合同约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金”，故被告应向原告支付逾期向产权登记机关提供备案资料违约金，根据双方合同约定该违约金应自商品房交付使用后365日起计算，本案原告于2013年6月11日自被告处领取房屋钥匙，故应自2014年6月12日起，由被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南中海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款350313元向原告张凤珍支付自2014年6月12日起至本判决确定的履行之日止逾期向产权登记机关提供备案资料的违约金（截至2016年6月9日为25502.8元）；二、驳回原告张凤珍的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费439元减半收取为220元，由被告河南中海房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  毋剑慧二〇一六年六月二十二日书记员  蔡艳红河南省焦作市山阳区人民法院民事判决书（附页）（2016）豫0811民初1675号（2016）豫0811民初1675号民事判决书引用的相关法律法规，具体表述如下：⒈《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。⒉《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。⒊《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。……⒋《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。----