广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初8267号原告（反诉被告）：陈玉明，男，1979年1月12日出生，汉族，住广东省化州市，本诉委托诉讼代理人：谢方玉，广东广瀚律师事务所律师。本诉委托诉讼代理人：张嘉敏，广东广瀚律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：中山市怡景房地产有限公司，住所地中山市西区沙朗彩虹大道71号首层第三卡，统一社会信用代码91442000568233405N。法定代表人：郭子仪，董事长。委托诉讼代理人：莫健环，广东皓粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱小英，广东皓粤律师事务所律师。原告（反诉被告）陈玉明诉被告（反诉原告）中山市怡景房地产有限公司（以下简称怡景公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈玉明及委托诉讼代理人谢方玉、张嘉敏，被告怡景公司的委托诉讼代理人朱小英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈玉明向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》；2.判令被告双倍返还原告保证金14400元；3.判令被告返还原告水电周转金810元；4.判令被告赔偿原告装饰装修损失31300元；5.判令被告返还原告广告牌位押金1500元。事实和理由：被告委托中山市金朗物业管理有限公司于2016年1月25日与原告签订《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》，合同约定原告承租位于中山市××大道××号沙朗汽车用品商城1座1层第1055卡铺，并于2016年1月25日进行交接。《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》中约定商铺开业日预定为2016年7月1日，此外，被告亦承诺举行汽配城盛大开业仪式、组建配送车队、建造指示牌、举办超大型车展等一系列宣传事项以提高汽配城知名度并带动汽配城客流。合同签订后，原告依约交付了保证金7200元，水电周转金810元，并进行了装修进货等待配合开业。然而被告在超出约定开业时间后，迟迟未进行任何形式的通知确认整体开业日期，也未履行任何承诺宣传事项。被告行为已经违约，故诉至法院维护原告合法权益。被告怡景公司辩称：1.我方同意解除合同，但原告应当支付腾退承租卡铺之前的租金；2.对于原告诉求的租金保证金及物业管理费的保证金，因原告违约，按合同约定，被告有权没收保证金，故该项请求应当予以驳回。对于原告诉求的水电周转金，该费用被告同意在合同解除的基础上，原告结清所拖欠的水电费后予以退回；3.关于陈玉明的装修损失费，应当由原告自行承担，关于陈玉明主张的广告牌押金，该费用同意在合同解除的基础上，由原告退回广告牌后我方予以退回；关于诉讼费，本案因两原告违约而提起本诉，该费用应由原告自己承担。反诉原告怡景公司向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》合同编号：SLQP2016116，反诉被告陈玉明立即腾退承租卡铺。2.判令反诉被告陈玉明向反诉原告支付租金5066.67元（租金以每月800元从2017年2月1日开始计至反诉被告撤离租赁场地，暂计至2017年7月10日）；3.判令反诉被告向反诉原告支付物业管理费8533.33元（物业管理费以每月1600元从2017年2月1日开始计至反诉被告陈玉明撤离租赁物止，暂计至2017年7月10日）；4.判令反诉被告陈玉明支付逾期付款滞纳金6096元，其中租金滞纳金2032元（以每月租金780元，从2017年2月1日起按月分段按每逾期一天按应收总额的0.5%收取滞纳金，暂计至2017年7月10日）；物业管理费滞纳金4064元（以每月租金1820元，从2017年2月1日起按月分段按每逾期一天按应收总额的0.5%收取滞纳金，暂计至2017年7月10日）；5.判令反诉原告有权没收保证金7200元（其中租金保证金2400元，物业管理费保证金7800元）；6.判令反诉被告陈玉明承担本案的律师代理费用2666.67元；7.判令反诉被告陈玉明承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年1月，反诉原告委托中山市金朗物业管理有限公司，将其位于中山市××大道××号沙朗汽车用品商城1座1层第1055卡铺出租给被反诉人陈玉明使用。双方签订《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》，合同约定每月28日需交纳下月租金、物业管理费、水电费及其他费用，每月租金800元，物业管理费1600元等权利及义务。2017年2月起，陈玉明开始拖欠租金及物业管理费，反诉原告多次催告反诉被告交纳上述费用，但反诉被告却置之不理。反诉原告认为：双方签订的《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》系双方的真实意思表示，合同合法有效。反诉被告未依约向反诉原告支付上述费用已构成违约，为维护反诉原告的合法权益，特向法院提出反诉。反诉被告陈玉明辩称：一、我方同意解除合同，店铺现还未腾退，同意在解除合同之后进行腾退；二、对于租金、物业管理费，确认从2017年2月开始计算，我方同意支付，但被告主张的数额不合理，被告没有开业，我方只同意支付一半；三、关于付款滞纳金，我方不同意支付，被告没有履行开业的义务，滞纳金不应由我支付；四、关于没收保证金，我方不同意，我方确认已缴纳了保证金7200元，其中物管保证金为2340元，租金保证金5460元；五、关于律师费和诉讼费，是被告违约，不应由我方承担。本院经审理认定事实如下：怡景公司系中山市××大道××号1座1层的产权人。2015年11月1日，怡景公司与中山市金朗物业管理有限公司（以下简称金朗物业公司）签订《授权委托书》，委托金朗物业公司办理位于中山市××大道××号物业出租、管理（包括但不限于签订租赁合同、收取租金、物业管理费、代收水电费）等事项。2016年1月25日，金朗物业公司（甲方，出租方）与陈玉明（乙方，承租方）签订《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》（合同编号：SLQP2016094），约定：甲方受业主怡景公司的委托，将位于中山市××大道××号沙朗汽车用品商城1座1层第1055卡铺（建筑面积约为27平方米）出租给乙方经营汽车用品；甲方商铺开业日预定为2016年5月1日，此日期如有更改，甲方另行通知乙方，开业日以甲方通知日为准，乙方须配合甲方沙朗汽车用品商城整体开业日同时正式开业；商铺租赁期限为3年，自2016年3月1日至2019年2月28日，双方约定2016年3月1日为该商铺预定交接日，该商铺的实际交接日以甲、乙方的《商铺交接确认书》中签订日期为准；甲方负责整个中山沙朗汽车用品商场的物业管理工作，在租赁期内，乙方同意接受甲方提供的物业管理服务并缴纳综合物业管理费；月租金为800元，综合物业管理费为1600元/月，签署《商铺交接确认书》的当日即为租赁期限及租金、综合物业管理费的起算日，起租日起3日内开始支付首月租金、综合物业管理费，其后每月28日前支付下月租金、综合物业管理费；租金及综合物业管理费：第一年自商铺交接之日起甲方给予乙方免租金、综合物业管理费装修期1个月，装修期满后甲方给予乙方再免收租金、综合物业管理费三个月，签订合同时乙方一次性交纳3个月租金、综合物业管理费的，甲方免乙方2个月租金、综合物业管理费；第二年乙方向甲方提出申请，凭甲方审批意见可一次性交纳7个月租金免5个月租金。签订本合同同时，乙方同意支付三个月租金金额的租赁保证金2400元及三个月综合物业管理费金额的物业管理保证金4800元给甲方；租赁保证金及物业管理保证金合称履约保证金，该履约保证金不是乙方预付的租金、综合物业管理费，仅是乙方履行本合同约定义务的担保；租赁期届满乙方无违约情况下，甲方在7个工作日内将履约保证金无息退还给乙方；乙方应于商铺交接之日向甲方交纳商铺水电周转金810元，租赁期限届满乙方明确表示不再续约，或者本合同提前终止，乙方无任何拖欠水、电费的情况下，甲方在7个工作日内将水电周转金无息退还给乙方。甲方确保完成该物业建筑消防验收；乙方自行承担该商铺经营所需的营业执照、经营许可、装修消防验收等责任和费用，甲方提供相应的文件予以协助，未予办理导致的相应后果由乙方承担。商铺由甲方统一安装电表，每个商铺设独立计量电表，乙方按使用量及供电、供水管理部门收费标准向甲方交纳有关费用，电费加收10%电损费用；甲方有权根据其认为合适的情况下在沙朗汽车用品商城的公共区域举行活动、展览或商铺展销等活动，无需事先通知乙方，乙方亦不得干涉；除乙方参与资金投入外，甲方举行上述活动的收益归甲方所有，与乙方无关；租赁期限届满当日或提前解除本合同之日起7日内，乙方自费将属于乙方的可动产财物搬离，并承诺无条件将添加于商铺所有装修物及与该场地不可分离的装修增设物（不动产）无偿交给甲方，包括但不限于装修装饰设备及材料；乙方需按本合同约定准时缴纳租金、综合物业管理费、水电费及其他费用，甲方不再另行通知；如乙方逾期交纳租金等费用，甲方有权每逾期一天按应收总额的千分之五收取乙方滞纳金，乙方逾期交纳租金等费用达30日以上的，则甲方有权解除本合同，收回出租的商铺，没收乙方已交付的保证金，并有权继续追收租金等费用及其他经济损失（包括律师费）。合同还约定其他事宜。金朗物业公司、陈玉明分别在合同甲、乙方处签字盖章确认。合同签订后，金朗物业公司依约将涉案商铺交付给陈玉明使用，陈玉明依约向金朗物业公司缴纳租赁保证金及物业管理保证金7200元、三个月的租金及物业管理费7200元、水电周转金810元、广告位押金1500元。陈玉明从2017年2月1日起未再缴纳租金、物业管理费，其认为未缴纳的原因在于怡景公司超出约定开业时间，迟迟未进行任何形式的通知确认整体开业日期，也未履行任何承诺宣传事项属于违约，遂诉至本院主张前述权利。另查：陈玉明于2017年4月3日向怡景公司邮寄解除合同通知书，怡景公司于当日收到。怡景公司因本案诉讼委托广东皓粤律师事务所律师作为诉讼代理人参加诉讼，签订有《民事案件委托代理合同》并支付律师费2666.67元。庭审中，双方已确认陈玉明已缴清水电费。双方确认经怡景公司同意，陈玉明对案涉商铺进行过装修；双方对于装饰装修残值无法协商一致；陈玉明提交送货单一份拟证明其装修费用，怡景公司不确认该单据。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。怡景公司是涉案商铺的所有权人，其委托金朗物业公司代为签订合同对租赁物进行出租、管理，金朗物业公司行为系代理怡景公司，相应权利义务归于怡景公司。怡景公司与陈玉明签订的《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行。怡景公司已按合同约定向陈玉明交付商铺，陈玉明亦应按合同约定交纳租金等费用。关于合同解除问题。陈玉明与怡景公司均提出解除合同的请求。陈玉明于2017年4月3日向怡景公司发出解除合同通知书，邮寄快递单显示怡景公司于当日收到。故本院确认双方于2016年1月25日签订的《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》已于2017年4月3日解除，因双方确认陈玉明至今未交还涉案商铺，故陈玉明应将涉案商铺内物品清空后返还给怡景公司。关于合同解除原因，双方均主张对方违约。陈玉明认为怡景公司超出约定开业时间，迟迟未进行任何形式的通知确认整体开业日期，也未履行任何承诺宣传事项属于违约。对其理由，本院分析如下：一方面，陈玉明称怡景公司承诺举行盛大开业仪式、组建配送车队等宣传事项，但无证据显示该承诺，反之，双方签订的租赁合同约定“怡景公司有权根据其认为合适的情况下在沙朗汽车用品商城的公共区域举行活动、展览或商铺展销等活动，陈玉明对此不得干涉”的内容，反映怡景公司对涉案汽配城进行广告等宣传活动的前提是基于怡景公司的经营需要，并不属于怡景公司需履行的合同义务；其二，在怡景公司按约交付租赁物后，陈玉明自办理相关的营业执照后即可自行开业经营，即使按陈玉明所陈述该汽配城整体开业即代表进行某种程度的广告宣传，怡景公司未达到该种规模的广告宣传并不能影响租赁商铺的正常经营，并不导致涉案合同因此而无法履行。故对陈玉明主张怡景公司违约的理由，本院不予以采信。陈玉明承租涉案商铺后已依合同享受各种免租待遇，现自2017年2月1日起拖欠怡景公司租金、综合物业管理费至今，其长期拖欠租金、综合物业管理费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于租金、综合物业管理费的问题。陈玉明尚欠怡景公司从2017年2月1日起租金、综合物业管理费为事实，因涉案商铺陈玉明至今仍未交还怡景公司，现怡景公司要求陈玉明按800元/月、1600元/月的标准从2017年2月1日至返还商铺之日止的租金、综合物业管理费的诉讼请求，符合相关法律规定和双方合同约定，本院予以支持。合同解除后，陈玉明亦应参照合同约定标准支付占有使用租赁物期间的费用。关于水电周转金问题。根据租赁合同的约定，陈玉明在无任何拖欠水、电费的情况下，怡景公司将水电周转金退还陈玉明，庭审中，双方已确认陈玉明的水电费已缴清，故现陈玉明要求怡景公司退还水电周转金810元的诉求，本院予以支持。关于广告位押金。陈玉明返还商铺后已不再使用广告牌，故怡景公司应向陈玉明退回广告牌押金1500元。关于陈玉明装饰装修损失问题。陈玉明提交的送货单，在无其他证据如装修合同、收款发票等佐证的情况下，不足以证实其装修费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时双方对已形成附合的装饰装修物处理无约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的应不予支持。双方租赁合同亦约定合同提前解除的，承租人添加于商铺上的不可分的装修物归出租人所有。如前述，本院已认定本案合同解除因陈玉明违约导致，故无论是依法律规定或合同约定，陈玉明要求怡景公司赔偿其装修损失的请求，均不能成立。关于保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，……”规定，以及怡景公司与陈玉明签订的《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》关于“……乙方逾期交纳租金等费用达30日以上的，则甲方有权解除本合同，收回出租的商铺，没收乙方已交付的保证金，……”约定，本案中，陈玉明因拖欠租金等费用存在违约，怡景公司要求收取陈玉明的租赁保证金及物业管理保证金共7200元不予退还，符合上述法律规定及双方的合同约定，本院予以支持。陈玉明要求怡景公司退还双倍保证金14400元，于法无据，本院不予支持。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”规定，诉讼中，怡景公司主张收取陈玉明的租赁保证金及物业管理保证金7200元已获本院支持，在怡景公司未举证明自己的损失范围的情形下，本院考量该款项与其因陈玉明违约造成的合同损失相当，其继续要求陈玉明支付租金滞纳金、物业管理费滞纳金，于法无据，本院对此不予支持。关于律师费问题，该费用属于怡景公司与陈玉明签订的租赁合同中明确约定的违约责任范围，而且怡景公司主张的律师费也符合《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》规定标准，故该费用应当由陈玉明承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陈玉明与被告（反诉原告）中山市怡景房地产有限公司签订的《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》已解除；二、原告（反诉被告）陈玉明应于本判决生效之日起七日内将中山市西区彩虹大道77号沙朗汽车用品商城1座1层第1015卡商铺返还给被告（反诉原告）中山市怡景房地产有限公司；三、原告（反诉被告）陈玉明应于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）中山市怡景房地产有限公司从2017年2月1日起至返还商铺之日止的租金（按800元/月标准）；四、原告（反诉被告）陈玉明应于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）中山市怡景房地产有限公司从2017年2月1日起至返还商铺之日止的综合物业管理费（按1600元/月标准）；五、原告（反诉被告）陈玉明于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）中山市怡景房地产有限公司律师费2666.67元；六、被告（反诉原告）中山市怡景房地产有限公司已收取原告（反诉被告）陈玉明的租赁保证金及物业管理保证金共7200元不予退还；七、被告（反诉原告）中山市怡景房地产有限公司于本判决生效之日起七日内将已收取的水电周转金1050元、广告牌押金1500元退回给原告（反诉被告）陈玉明，合计2550元；八、驳回原告陈玉明的其他诉讼请求；九、驳回反诉原告中山市怡景房地产有限公司的其他诉讼请求。若未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，减半收取为500元（原告已预交），由原告负担476元，由被告负担24元（被告负担的部分应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）；反诉受理费269元，保全费316元，合计585元（反诉原告已预交），由反诉原告负担173元，反诉被告负担412元（反诉被告负担的部分应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付反诉原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 高 尚二〇一七年八月三十一日书记员 郭小琪许晓丹