江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终1030号
上诉人（原审被告、反诉原告）：南通市北翼新城建设开发有限公司，住所地南通市。
法定代表人：张宏明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：姜飙，江苏通成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邵博强，江苏通成律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏果超市（南通）有限公司，住所地南通市。
法定代表人：陈兵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：申德龙，该公司员工。
上诉人南通市北翼新城建设开发有限公司（以下简称建设公司）因与被上诉人苏果超市（南通）有限公司（以下简称苏果公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2017）苏0611民初3834号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
建设公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持建设公司的一审反诉请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对“返还定金”和“返还营运费用”的认定理解有误，双方签订的《解约协议》是双方真实意思表示，应予尊重，尤其是对该协议第三条应理解为“两不找”约定，即双方之前签订的《房屋租赁合同》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》协商解除后，互不追究对方任何义务或责任。但一审法院简单作文义解释，作出有利于苏果公司的倾向性解释。营运费用是对苏果公司正常营运的补贴，现双方达成《解约协议》，苏果公司不再承租相关房屋，不再继续经营，建设公司有权要求苏果公司返还该营运费用，而并非苏果公司收到后即取得该款项的所有权。双方解除租赁关系后还要建设公司倒贴营运费用与正常商业经营理念有悖。
被上诉人苏果公司辩称，根据《补充协议（二）》，运营费用为建设公司补贴苏果公司经营过程中实际发生的费用，性质与定金不同。在苏果公司收到营运费用后，就将该费用用于自身的经营补贴即已取得该款项的所有权，因此，对于此费用不存在退还的问题。并且根据双方原合同约定，建设公司支付给苏果公司的营运费用实际上是远远少于合同约定的。因此苏果公司认为营运费用不应予以退还。请求驳回上诉，维持原判。
苏果公司向一审法院起诉请求：判令建设公司返还定金150万元。
建设公司向一审法院提出反诉请求：判令苏果公司返还512207.2元。
一审法院认定事实：苏果公司与建设公司于2010年1月30日签订《房屋租赁合同》，建设公司将其位于南通市外环北路北侧、通宁大道东侧鸿鸣摩尔部分房屋出租给苏果公司从事商业经营，租赁期限20年，自2011年11月1日起至2031年10月31日止，前三年每年租金5322123.4元（为参考费用，具体租金根据结算面积调整。以后每三年增加部分租金）。建设公司承诺于2011年7月1日前将租赁房屋交付苏果公司装修。苏果公司向建设公司支付定金150万元，在超市正式开业后，该定金即转为第一年房租，在第一年第一个应付年度租金中先行扣除。
合同签订后，苏果公司于2010年5月19日支付给建设公司定金150万元。
2013年10月12日，双方签订了《补充协议（一）》，约定：建设公司同意给予苏果公司自开业日起第一至第三合同年（2014年1月1日至2016年12月31日）免收租赁费用的优惠；在免租三年间，建设公司补贴苏果公司营运费用150万元/年，具体补贴细则双方另行协商；如苏果公司开业后前三年经营亏损，建设公司无条件同意苏果公司退租撤场。
2015年6月18日，双方达成《补充协议（二）营运费用补贴协议》，约定：建设公司未支付150万元营运费用给苏果公司，该费用滚动列加于2015年应付营运补贴费用中；建设公司补贴苏果公司营运费用2015年300万元，2016年150万元。如建设公司未按约支付补贴资金，经苏果公司催告后3日内仍不支付的，苏果公司有权解除《房屋租赁合同》、《补充协议（一）》，建设公司仍应将未付的补贴资金支付给苏果公司。
2016年12月，双方达成《解约协议》，约定：双方所签《房屋租赁合同》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》于本协议签订之日解除，双方互不追究违约责任，建设公司不得向苏果公司主张租期内的任何租金及其它任何补偿。苏果公司在交付房屋之前付清承租房屋的所有水电费；苏果公司在2017年1月15日前将房屋交还建设公司；自协议生效之日起，双方均不得要求或制约对方履行《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》、《补充协议（二）》约定的任何义务或责任。
2017年4月14日，苏果公司将租赁房屋交还建设公司。
2017年9月30日，苏果公司发函给建设公司，要求建设公司归还定金150万元，建设公司未予归还。
对双方争议的证据和事实，一审认定如下：苏果公司收到建设公司款项数额及性质。苏果公司认可收到建设公司支付的412207.2元，其中营运费用40万元、货款12207.2元，对建设公司主张2015年7月向苏果公司账户存现金10万元不予认可。而建设公司提交的工商银行现金存款10万元凭条为复印件，且未加盖银行印章，故对其真实性难以确认，建设公司主张向苏果公司支付了该笔营运费用的事实，不予确认；建设公司所提交的网上银行查询页面显示，2015年5月11日汇款12207.2元汇款用途为货款，但又备注为苏果人员工资，而建设公司提交的其他四笔网上银行查询页面（苏果公司认可）在汇款用途，分别为营销补贴、营运补贴、活动经费和苏果8月营销，且金额均为整数，从这四份网上银行查询页面显示的汇款用途对比，结合双方约定的营运费用的支付方式，2015年5月11日12207.2元款项不太可能为营运费用。通过以上分析，认定建设公司支付给苏果公司营运费用的金额为40万元。
一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案双方当事人对签订租赁合同、合同履行、合同变更过程及合同解除均无异议。根据当事人的诉辩意见，双方的争议焦点在于：1.建设公司收取苏果公司的150万元定金应否退还；2.苏果公司收取建设公司的营运费用40万元应否退还。双方之所以产生分歧，在于对《解约协议》第三条“自协议生效之日起，双方均不得要求或制约对方履行《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》、《补充协议（二）》约定的任何义务或责任”的理解不同。苏果公司认为，双方已约定建设公司免收租金，故本应充抵租金的定金应予返还，而建设公司则认为，这个约定就是“两不找”约定，如果要返还定金，则营运费用也应返还。
一审法院认为，对合同条文的理解先应按文义理解，如有分歧，应结合合同其他条文及合同履行变更情况综合判断。
关于返还定金。首先，交付定金作为苏果公司和建设公司约定的义务，苏果公司已经履行，而返还定金，双方并未在相关合同或协议中约定，不属双方在《解约协议》第三条中约定的义务或责任，返还定金不受该条约定限制；其次，定金的性质是担保租赁合同的履行，建设公司收取定金后并不当然获得定金的所有权，定金的处置应该按照双方约定进行；第三，双方在《房屋租赁合同》中约定，苏果公司所交定金150万元，在超市正式开业后转为第一年房租，在第一年第一个应付年度租金中先行扣除，但在《补充协议（一）》中又明确约定前三个合同年（即原告实际承租期间）免收租赁费用，在《解约协议》第一条中也明确约定，建设公司不得向苏果公司主张租期内的任何租金及其它任何补偿，双方约定的定金处置方式因补充协议对合同的变更而落空，致使建设公司无正当理由取得定金的所有权，在双方合同解除后，建设公司收取苏果公司定金的事由消除，建设公司又未能提出其他以定金抵扣的苏果公司应付费用的情形，故建设公司返还定金为合同解除后的应有之意，否则构成不当得利。建设公司提出，根据《解约协议》第三条的约定，苏果公司不得要求建设公司履行给予免收前三年租金优惠的义务，与《解约协议》第一条的约定相矛盾，对其意见不予采纳。
关于返还营运费用。根据《补充协议（二）》，营运费用为建设公司补贴苏果公司经营过程中实际发生的费用，该义务为已履行的义务，不同于定金的是，苏果公司收到营运费用后，即取得该款项的所有权。且，建设公司支付的营运费用只为双方约定补贴金额中的一部分，按该协议，苏果公司可继续向建设公司追索剩余营运费用。《解约协议》第三条约定，双方均不得要求或制约对方履行《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》、《补充协议（二）》约定的任何义务或责任，实际上是限制了苏果公司继续向建设公司追索营运费用，对已履行的给付义务，对方已取得款项的所有权，双方又未约定返还。故建设公司要求苏果公司返还已补贴给苏果公司的营运费用，不予支持。
综上所述，本案当事人协商一致解除合同，双方应按《解约协议》的约定处理合同解除的遗留问题。双方虽未在《解约协议》中约定定金的处理，但已明确建设公司不向苏果公司主张租金或其他补偿，合同履行中又无其他以该定金抵扣的给付义务，故建设公司所收取定金应当退还苏果公司，对苏果公司的诉讼请求应予以支持。而苏果公司收取的建设公司支付的营运费用，为双方在合同履行中建设公司应当承担的义务，苏果公司已经取得该费用的所有权，在合同解除后，双方无约定的情况下，建设公司要求退还的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，一审判决：一、南通市北翼新城建设开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向苏果超市（南通）有限公司支付150万元；二、驳回南通市北翼新城建设开发有限公司的反诉请求。案件受理费18300元，减半收取计9150元，反诉案件受理费8922元，减半收取计4461元，均由南通市北翼新城建设开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于对《解约协议》第三条“自协议生效之日起，双方均不得要求或制约对方履行《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》、《补充协议（二）》约定的任何义务或责任”如何理解。从上述条款文义看，该约定意在约束双方《解约协议》生效以后不得要求对方履行相关义务，对于《解约协议》之前的义务，双方并未约定如何处理。关于苏果公司已付的150万元定金问题，双方在《房屋租赁合同》中约定，苏果公司所交定金150万元，在超市正式开业后转为第一年房租，在第一年第一个应付年度租金中先行扣除，但在《补充协议（一）》中又明确约定前三个合同年（即苏果公司实际承租期间）免收租赁费用，在《解约协议》第一条中也明确约定，建设公司不得向苏果公司主张租期内的任何租金及其它任何补偿。故苏果公司已没有支付租金的义务，建设公司持有苏果公司的150万元已无合法依据，理应予以返还。关于营运费用问题，根据《补充协议（一）》及《补充协议（二）》，在免租三年间，建设公司负有每年补贴苏果公司150万元营运费用的义务，签订《解约协议》后，苏果公司不得再要求建设公司履行该义务，但对于建设公司已经支付的40万元营运费用，双方并未约定返还。且营运费用性质不同于定金，定金具有担保性质，收取定金后不必然取得所有权，但营运费用收取后即取得所有权。建设公司要求返还营运费用无合同和法律依据。综上，建设公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8922元，由上诉人南通市北翼新城建设开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 金 玮
审判员 吕 敏
审判员 杜太光
二〇一八年五月二十五日
书记员 张慧娴