江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终1646号上诉人（原审被告）：江苏凯盛置业有限公司,住所地江苏省宿迁市宿豫区江山大道118号法定代表人：王健恩，该公司总经理。委托诉讼代理人：王安桂，江苏河滨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:陈倩慧。被上诉人（原审原告）:刘露。被上诉人（原审原告）:曹微微，居民。被上诉人（原审原告）:陈诗梦。被上诉人（原审原告）:陈学梅，居民。（未到庭）被上诉人（原审原告）:蒋华，居民。被上诉人（原审原告）:李强。被上诉人（原审原告）:张某。被上诉人（原审原告）:徐立梅。被上诉人（原审原告）:徐军，居民。被上诉人（原审原告）:徐世芳。被上诉人（原审原告）:沈学俊。被上诉人（原审原告）:兰君瑶。被上诉人（原审原告）:孔庆荣。被上诉人（原审原告）：孙进。被上诉人（原审原告）：顾克宏。被上诉人（原审原告）：阚亮天。被上诉人（原审原告）：刘长霞。被上诉人（原审原告）：任兆云。被上诉人（原审原告）：田颖。被上诉人（原审原告）：南云健。被上诉人（原审原告）：刘先知。被上诉人（原审原告）：孙洪芹。被上诉人（原审原告）：徐建萍。被上诉人陈倩慧等24人共同委托诉讼代理人:田毅，北京高朋（扬州）律师事务所律师。被上诉人陈倩慧等24人共同委托诉讼代理人：李晓雅，北京高朋（扬州）律师事务所律师。原审被告：宿迁红星凯盛国际家居生活广场有限公司,住所地宿迁市宿豫区江山大道118号法定代表人：周晓宝，该公司总经理。上诉人江苏凯盛置业有限公司（以下简称凯盛公司）因与被上诉人陈倩慧等24人及原审被告宿迁红星凯盛国际家居生活广场有限公司（以下简称红星凯盛家居公司）委托合同纠纷一案，不服江苏省宿豫区人民法院（2015）宿豫商初字第00341号民事判决本院提起上诉。本院2016年6月12日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2016年7月12日组织双方当事人公开进行了听证。上诉人凯盛公司的委托诉讼代理人王安桂，被上诉人陈倩慧等24人的委托诉讼代理人田毅到庭参加诉讼；原审被告红星凯盛家居公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人凯盛公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人对上诉人的原审诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.上诉人并未承诺加入红星凯盛家居公司与24名被上诉人之间的租金债务，一审法院依据录音证据认定上诉人承诺支付2014年10月31日之后的租金，构成债务加入，明显错误。首先，该录音证据未经上诉人质证，属于重大程序性错误；其次，一审判决认定的录音内容与实际内容不同，即便该录音确实为严昌通本人的谈话内容，从谈话北京来看，严昌通是在对方律师咄咄逼人且诱导的情况下发表的意见，一审法院对此进行断章取义明显不当；再者，严昌通并非凯盛公司的法定代表人，亦未取得明确授权处理此事，因此，即使其承诺给付租金，也不能认为上诉人具有债务加入的真实意思表示。2.上诉人凯盛公司与红星凯盛家居公司之间没有任何关系，两公司并非关联公司，一审法院在没有任何证据支撑的情况下，仅以凯盛公司在销售商铺时具有“坐享十年超100%稳固收益”的宣传，主观认定两公司存在实际关系，属认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。本案中，上诉人系《商品房买卖合同》的相对方，而红星凯盛家居公司系《委托管理合同》的相对方，一审法院判决两公司共同承担连带给付责任没有任何法律依据。三、一审法院判决上诉人承担被上诉人的差旅费和调查取证费用有失偏颇。被上诉人陈倩慧等24人共同辩称，一、被上诉人在一审中提交的录音证据绝大多数都是在宿豫区政法委书记及信访局局长主持的上诉人与被上诉人调解的过程形成，在这些录音中被上诉人从未怂恿挑拨，严昌通虽然不是专业的法律人士，但其是代表江苏凯盛公司表态的，应是职务行为，是上诉人的真实意思表示，一审法院的认定不存在断章取义。二、根据凯盛公司的工商登记档案，该公司成立至今，严昌通一直是八大股东之一，且持股比例最高，当时担任上诉人的总经理。在宿豫区政法委、信访局组织的沟通协调会上，严昌通也都是代表江苏凯盛出面协调并表态的。三、上诉人与原审被告红星凯盛家居公司之间存在控制关系。一审中，被上诉人多次举证证明其在上诉人的一手安排之下与红星凯盛家居公司签订的委托经营合同，甚至出现部分被上诉人与红星凯盛家居公司签订租赁经营合同在先，而上诉人出售房屋在后的情况，由此可见红星凯盛家居公司事实上没有独立的法律人格，一直处于上诉人的实际管理之。四、在庭审当日上午，被上诉人沈学俊等人还与上诉人的现任总经理王海玲（音）会面，王海玲承认目前涉案商铺都是上诉人在对外出租，每一年收取300余万元的租金，因此，凯盛公司理应对本案承担连带责任。综上，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原审判决。原审被告红星凯盛家居公司未作陈述。陈倩慧、刘露向一审法院起诉请求：1.判令解除陈倩慧、刘露与红星凯盛家居公司之间所签订的《商铺委托经营管理合同》；2.判令凯盛公司和红星凯盛家居公司支付陈倩慧、刘露拖欠的租金14871.00元，利息438.69元（利息从拖欠之日起算到实际支付之日，暂计算至起诉之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.依法判令凯盛公司和红星凯盛家居公司承担违约金136440.00元，并支付陈倩慧、刘露因双方商品房买卖合同纠纷所产生的差旅费及调查取证费共计1000元；4、判令凯盛公司和红星凯盛家居公司对以上债务承担连带责任；5、本案诉讼费由凯盛公司和红星凯盛家居公司承担。陈倩慧、曹微微向一审法院起诉请求：1.判令解除陈倩慧、曹微微与红星凯盛家居公司之间所签订的《商铺委托经营管理合同》;2.依法判令凯盛公司和红星凯盛家居公司支付陈倩慧、曹微微拖欠的租金13636.50元，利息400.91元（利息从拖欠之日起算到实际支付之日，暂计算至起诉之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.依法判令凯盛公司和红星凯盛家居公司承担违约金125085.00元，支付陈倩慧、曹微微因双方商品房买卖合同纠纷所产生的差旅费及调查取证费共计1000元；4.判令凯盛公司和红星凯盛家居公司对以上债务承担连带责任；5.本案诉讼费由凯盛公司和红星凯盛家居公司承担。陈诗梦、陈雪梅向一审法院起诉请求：1.依法判令解除陈诗梦、陈雪梅与红星凯盛家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》；2.依法判令凯盛公司和红星凯盛家居公司支付拖欠陈诗梦、陈雪梅的租金15178.50元，利息446.25元（利息从拖欠之日起算到实际支付之日，暂计算至起诉之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.依法判令凯盛公司和红星凯盛家居公司承担违约金139265.00元，并支付陈诗梦、陈雪梅因双方商品房买卖合同纠纷所产生的差旅费及调查取证费共计1000元；4.判令凯盛公司和红星凯盛家居公司对以上债务承担连带责任；5.本案诉讼费由凯盛公司和红星凯盛家居公司承担。蒋华、李强一审法院起诉请求：1.依法判令解除蒋华、李强与红星凯盛家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》；2.依法判令凯盛公司和红星凯盛家居公司支付蒋华、李强拖欠的租金40142元，利息1770元（利息从拖欠之日起算到实际支付之日，暂计算至起诉之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.依法判令被告承担违约金284632元，并支付蒋华、李强因双方商品房买卖合同纠纷所产生的差旅费及调查取证费共计1000元；4.判令凯盛公司和红星凯盛家居公司对原告的以上主张承担连带责任；5.本案诉讼费由凯盛公司和红星凯盛家居公司承担。张某一审法院起诉请求：1.解除张某与红星凯盛家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》;2.依法判令凯盛公司和红星凯盛家居公司支付张某拖欠的租金21881元，利息965元（利息从拖欠之日起算到实际支付之日，暂计算至起诉之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.依法判令凯盛公司和红星凯盛家居公司承担违约金136490元，并支付张某因双方商品房买卖合同纠纷所产生的差旅费及调查取证费共计1000元；4.判令凯盛公司和红星凯盛家居公司对以上债务承担连带责任；5.本案诉讼费由凯盛公司和红星凯盛家居公司承担。徐军、徐世芳一审法院起诉请求：1.解除徐军、徐世芳与红星凯盛家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》;2.依法判令凯盛公司和红星凯盛家居公司支付徐军、徐世芳拖欠的租金20115元，利息887元（利息从拖欠之日起算到实际支付之日，暂计算至起诉之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.依法判令凯盛公司和红星凯盛家居公司承担违约金125501元，并支付徐军、徐世芳因双方商品房买卖合同纠纷所产生的差旅费及调查取证费共计1000元；4.判令凯盛公司和红星凯盛家居公司对以上债务连带责任；5.本案诉讼费由凯盛公司和红星凯盛家居公司承担。沈学俊一审法院起诉请求：1.解除沈学俊与红星凯盛家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》;2.依法判令凯盛公司和红星凯盛家居公司支付沈学俊拖欠的租金16844元，利息743元（利息从拖欠之日起算到实际支付之日，暂计算至起诉之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.因凯盛公司和红星凯盛家居公司原因导致解除合同，依法判令凯盛公司和红星凯盛家居公司承担违约金13.5467万元，并支付沈学俊因双方商品房买卖合同纠纷所产生的差旅费及调查取证费共计1000元；4.判令凯盛公司和红星凯盛家居公司对以上债务承担连带责任；5.本案诉讼费由凯盛公司和红星凯盛家居公司承担。兰君瑶一审法院起诉请求：1.解除兰君瑶与红星凯盛家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》;2.依法判令凯盛公司和红星凯盛家居公司支付兰君瑶拖欠的租金8998.5元，利息265元（利息从拖欠之日起算到实际支付之日，暂计算至起诉之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.因凯盛公司和红星凯盛家居公司原因导致解除合同，依法判令凯盛公司和红星凯盛家居公司承担违约金62750元，并支付兰君瑶因双方商品房买卖合同纠纷所产生的差旅费及调查取证费共计1000元；4.判令凯盛公司和红星凯盛家居公司对以上债务承担连带责任；5.本案诉讼费由凯盛公司和红星凯盛家居公司承担。孔庆荣一审法院起诉请求：1.解除孔庆荣与红星凯盛家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》;2.依法判令凯盛公司和红星凯盛家居公司支付孔庆荣拖欠的租金13381元，利息590元（利息从拖欠之日起算到实际支付之日，暂计算至起诉之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.依法判令凯盛公司和红星凯盛家居公司承担违约金88752元，并支付孔庆荣因双方商品房买卖合同纠纷所产生的差旅费及调查取证费共计1000元；4.判令凯盛公司和红星凯盛家居公司凯盛公司和红星凯盛家居公司对以上债务承担连带责任；5.本案诉讼费由凯盛公司和红星凯盛家居公司承担。孙进、顾克宏一审法院起诉请求：1.解除孙进、顾克宏与红星凯盛家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》;2.依法判令凯盛公司和红星凯盛家居公司支付孙进、顾克宏拖欠的租金26156元，利息1153元（利息从拖欠之日起算到实际支付之日，暂计算至起诉之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.依法判令凯盛公司和红星凯盛家居公司承担违约金176197元，并支付孙进、顾克宏因双方商品房买卖合同纠纷所产生的差旅费及调查取证费共计1000元；4.判令凯盛公司和红星凯盛家居公司对以上债务承担连带责任；5.本案诉讼费由凯盛公司和红星凯盛家居公司承担。阚亮天、刘长霞一审法院起诉请求：1.解除阚亮天、刘长霞与红星凯盛家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》;2、依法判令凯盛公司和红星凯盛家居公司阚亮天、刘长霞支付拖欠的租金23296元，利息1027元（利息从拖欠之日起算到实际支付之日，暂计算至起诉之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.依法判令凯盛公司和红星凯盛家居公司承担违约金122519元，并支付阚亮天、刘长霞因双方商品房买卖合同纠纷所产生的差旅费及调查取证费共计1000元；4.判令凯盛公司和红星凯盛家居公司对以上债务承担连带责任；5.本案诉讼费由凯盛公司和红星凯盛家居公司承担。任兆云一审法院起诉请求：1.解除任兆云与红星凯盛家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》;2.依法判令凯盛公司和红星凯盛家居公司支付任兆云拖欠的租金30173元，利息1774元（利息从拖欠之日起算到实际支付之日，暂计算至起诉之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.依法判令凯盛公司和红星凯盛家居公司承担违约金96655元，并支付任兆云因双方商品房买卖合同纠纷所产生的差旅费及调查取证费共计1000元；4.判令凯盛公司和红星凯盛家居公司对以上债务承担连带责任；5.本案诉讼费由凯盛公司和红星凯盛家居公司承担。南云健一审法院起诉请求：1.解除南云健与红星凯盛家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》;2.依法判令凯盛公司和红星凯盛家居公司支付南云健拖欠的租金24680元，利息726元（利息从拖欠之日起算到实际支付之日，暂计算至起诉之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.依法判令凯盛公司和红星凯盛家居公司承担违约金172060元，并支付南云健因双方商品房买卖合同纠纷所产生的差旅费及调查取证费共计1000元；4.判令凯盛公司和红星凯盛家居公司对以上债务承担连带责任；5.本案诉讼费由凯盛公司和红星凯盛家居公司承担。刘先知、孙洪芹一审法院起诉请求：1.解除刘先知、孙洪芹与红星凯盛家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》;2.依法判令凯盛公司和红星凯盛家居公司支付刘先知、孙洪芹拖欠的租金18551元，利息818元（利息从拖欠之日起算到实际支付之日，暂计算至起诉之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.依法判令凯盛公司和红星凯盛家居公司承担违约金123052元，并支付刘先知、孙洪芹因双方商品房买卖合同纠纷所产生的差旅费及调查取证费共计1000元；4.判令凯盛公司和红星凯盛家居公司对原告的以上主张承担连带责任；5.本案诉讼费由凯盛公司和红星凯盛家居公司承担。徐建萍一审法院起诉请求：1.解除徐建萍与红星凯盛家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》;2.依法判令凯盛公司和红星凯盛家居公司支付徐建萍拖欠的租金21190.6元，利息935元（利息从拖欠之日起算到实际支付之日，暂计算至起诉之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.依法判令凯盛公司和红星凯盛家居公司承担违约金123744元，并支付徐建萍因双方商品房买卖合同纠纷所产生的差旅费及调查取证费共计1000元；4.判令凯盛公司和红星凯盛家居公司对以上债务承担连带责任；5.本案诉讼费由凯盛公司和红星凯盛家居公司承担。一审法院认定事实：2010年5月11日起，刘露、陈倩慧等24人分别与凯盛公司签订《商品房买卖合同》，分别购买了凯盛公司开发的红星凯盛国际家居广场A楼2层2662号、A楼2层2631号、A楼2层2629号、A楼1层1326号、A楼1层1328号、A楼2层2100号、A楼2层2102号、A楼2层2140号、A楼2层2138号、A楼2层2285号、A楼2层2142号、A楼3层3672号、A楼2层2554号、A楼2层2552号、A楼1层1149号、A楼3层3383号、A楼3层3206号、A楼3层3204号、A楼2层3182号、A楼1层1633号商铺，价款分别为：207389元、190132元、211682元、270402元、270402元、136490元、136490元、125501元、270934元、125501元、177504元、176197元、176797元、245038元、193311元、172060元、172060元、246103元、247488元，并均约定物业由宿迁红星美凯龙家居装饰有限公司（后更名为红星凯盛家居公司）经营管理。2010年11月30日，刘露、陈倩慧等24人（甲方）分别与红星凯盛家居公司（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》共20份，上述合同均约定：“二、委托经营目的1、为使《红星凯盛国际家居广场》规范运作，交易繁荣，扩大知名度，甲方委托乙方统一经营管理该商铺；。五、委托经营条款1、鉴于《红星凯盛国际家居广场》为新建商业，需大力培育。实行统一招商和经营管理，且甲方购买该商铺时，已经同意委托统一经营管理而获得优惠价，故在委托经营前三年。乙方无须向甲方支付任何费用；。5、商铺使用费支付方式按三个月支付一次，先付后用。由乙方在三个月中第一个月的10日前支付给甲方。（遇法定节假日顺延至节假日后的第一个工作日内）。商铺使用费支付形式为：银行汇款至甲方指定的账户内。七、合同的解除（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同：1、未按约定支付商铺使用费用达60日以上的；八、违约责任（二）委托经营期间，乙方需提前终止合同的，应提前90日通知甲方，乙方按该商铺《商品房买卖合同》总价的50%向甲方支付违约金，并赔偿由此造成的一切经济损失；（三）因一方过错导致本合同无效、解除、提前终止的，过错方应向对方赔偿全部损失。（四）委托经营期间内，甲乙双方不履行本合同所约定的义务及责任，造成对方损失的，应向对方赔偿实际损失。（五）甲乙双方不得以约定违约金的比例数额过高向法院要求予以减免。”陈倩慧、刘露与红星凯盛家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定：“三、（一）商铺的委托经营期自2010年11月30日起计算，共计10年（即自2010年11月30日起至2020年11月29日）；。五、委托经营条款2、委托经营期内第四年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为24559元；3、委托经营期内第五年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为人民币27289；4、第6年起（从2015年11月30日至2020年11月29日），按照商场实际收取的租金支付，其中乙方提留10%作为管理费用，（租金以乙方与商家签订的租赁合同为准）。”合同签订后，双方当事人按约履行，后红星凯盛家居公司未按约足额给付商铺使用费，最后一次支付使用费时间为2014年10月13日，截至2015年5月29日欠付商铺使用费14871.5元。陈倩慧、曹微微与红星凯盛家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定:“三、（一）商铺的委托经营期自2010年11月30日起计算，共计10年（即自2010年11月30日起至2020年11月29日）；五、委托经营条款2、委托经营期内第四年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为22516元；3、委托经营期内第五年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为人民币25017元；4、第6年起（从2015年11月30日至2020年11月29日），按照商场实际收取的租金支付，其中乙方提留10%作为管理费用，（租金以乙方与商家签订的租赁合同为准）。”合同签订后，双方当事人按约履行，后红星凯盛家居公司未按约足额给付商铺使用费，最后一次支付使用费时间为2014年10月14日，截至2015年5月29日欠付商铺使用费13636.5元。陈诗梦、陈学梅与红星凯盛家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定：“三、（一）商铺的委托经营期自2010年11月30日起计算，共计10年（即自2010年11月30日起至2020年11月29日）；。五、委托经营条款2、委托经营期内第四年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为25068元；3、委托经营期内第五年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为人民币27853元；4、第6年起（从2015年11月30日至2020年11月29日），按照商场实际收取的租金支付，其中乙方提留10%作为管理费用，（租金以乙方与商家签订的租赁合同为准）。”合同签订后，双方当事人按约履行，后红星凯盛家居公司未按约足额给付商铺使用费，最后一次支付使用费时间为2014年10月13日，截至2015年5月29日欠付商铺使用费15178.5元。蒋华、李强与红星凯盛家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定：“三、（一）商铺的委托经营期自2010年11月30日起计算，共计10年（即自2010年11月30日起至2020年11月29日）；。五、委托经营条款2、委托经营期内第四年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为32021元；3、委托经营期内第五年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为人民币35579元；4、第6年起（从2015年11月30日至2020年11月29日），按照商场实际收取的租金支付，其中乙方提留10%作为管理费用，（租金以乙方与商家签订的租赁合同为准）。”合同签订后，双方当事人按约履行，后红星凯盛家居公司未按约足额给付商铺使用费，最后一次支付使用费时间为2015年2月6日，截至2015年5月29日欠付商铺使用费40142元。张某、徐立梅与红星凯盛家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定：“三、（一）商铺的委托经营期自2010年11月30日起计算，共计10年（即自2010年11月30日起至2020年11月29日）；。五、委托经营条款2、委托经营期内第四年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为16163元；3、委托经营期内第五年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为人民币17959元；4、第6年起（从2015年11月30日至2020年11月29日），按照商场实际收取的租金支付，其中乙方提留10%作为管理费用，（租金以乙方与商家签订的租赁合同为准）。”合同签订后，双方当事人按约履行，后红星凯盛家居公司未按约足额给付商铺使用费，最后一次支付使用费时间为2015年2月10日，截至2015年5月29日欠付商铺使用费39839.4元。徐军、徐世芳与红星凯盛家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定：“三、（一）商铺的委托经营期自2010年12月31日起计算，共计10年（即自2010年12月31日起至2020年12月30日）；。五、委托经营条款2、委托经营期内第四年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为14862元；3、委托经营期内第五年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为人民币16513元；4、第6年起（从2015年12月31日至2020年12月30日），按照商场实际收取的租金支付，其中乙方提留10%作为管理费用，（租金以乙方与商家签订的租赁合同为准）。”合同签订后，双方当事人按约履行，后红星凯盛家居公司未按约足额给付商铺使用费，最后一次支付使用费时间为2015年2月10日，截至2015年6月30日欠付商铺使用费36628元。沈学俊与红星凯盛家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定：“三、（一）商铺的委托经营期自2011年5月29日起计算，共计10年（即自2011年5月29日起至2021年5月28日）；。五、委托经营条款2、委托经营期内第四年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为32084元；3、委托经营期内第五年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为人民币35649元；4、第6年起（从2016年5月29日至2021年5月28日），按照商场实际收取的租金支付，其中乙方提留10%作为管理费用，（租金以乙方与商家签订的租赁合同为准）。”合同签订后，双方当事人按约履行，后红星凯盛家居公司未按约足额给付商铺使用费，最后一次支付使用费时间为2015年2月2日，截至2015年5月28日欠付商铺使用费52493元。兰君瑶与红星凯盛家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定：“三、（一）商铺的委托经营期自2010年11月30日起计算，共计10年（即自2010年11月30日起至2020年11月29日）；。五、委托经营条款2、委托经营期内第四年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为14862元；3、委托经营期内第五年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为人民币16513元；4、第6年起（从2015年11月30日至2020年11月29日），按照商场实际收取的租金支付，其中乙方提留10%作为管理费用，（租金以乙方与商家签订的租赁合同为准）。”合同签订后，双方当事人按约履行，后红星凯盛家居公司未按约足额给付商铺使用费，最后一次支付使用费时间为2014年11月11日，截至2015年5月29日欠付商铺使用费10197元。孔庆荣与红星凯盛家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定：“三、（一）商铺的委托经营期自2011年4月14日起计算，共计10年（即自2011年4月14日起至2021年4月13日）；。五、委托经营条款2、委托经营期内第四年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为21020元；3、委托经营期内第五年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为人民币23356元；4、第6年起（从2016年4月14日至2021年4月13日），按照商场实际收取的租金支付，其中乙方提留10%作为管理费用，（租金以乙方与商家签订的租赁合同为准）。”合同签订后，双方当事人按约履行，后红星凯盛家居公司未按约足额给付商铺使用费，最后一次支付使用费时间为2015年2月9日，截至2015年7月13日欠付商铺使用费13381元。孙进、顾克宏与红星凯盛家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定：“三、（一）商铺的委托经营期自2010年11月30日起计算，共计10年（即自2010年11月30日起至2020年11月29日）；。五、委托经营条款2、委托经营期内第四年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为20865元；3、委托经营期内第五年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为人民币23184元；4、第6年起（从2015年11月30日至2020年11月29日），按照商场实际收取的租金支付，其中乙方提留10%作为管理费用，（租金以乙方与商家签订的租赁合同为准）。”合同签订后，双方当事人按约履行，后红星凯盛家居公司未按约足额给付商铺使用费，最后一次支付使用费时间为2015年2月10日，截至2015年5月29日欠付商铺使用费26156元。阚亮天、刘长霞与红星凯盛家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定：“三、（一）商铺的委托经营期自2011年3月14日起计算，共计10年（即自2011年3月14日起至2021年3月13日）；。五、委托经营条款2、委托经营期内第四年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为29018元；3、委托经营期内第五年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为人民币32242元；4、第6年起（从2016年3月14日至2021年3月13日），按照商场实际收取的租金支付，其中乙方提留10%作为管理费用，（租金以乙方与商家签订的租赁合同为准）。”合同签订后，双方当事人按约履行，后红星凯盛家居公司未按约足额给付商铺使用费，最后一次支付使用费时间为2014年8月25日，截至2015年6月13日欠付商铺使用费23296元。任兆云、田颖与红星凯盛家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定：“三、（一）商铺的委托经营期自2011年3月25日起计算，共计10年（即自2011年3月25日起至2021年3月24日）；。五、委托经营条款2、委托经营期内第四年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为22892元；3、委托经营期内第五年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为人民币25436元；4、第6年起（从2016年3月25日至2021年3月24日），按照商场实际收取的租金支付，其中乙方提留10%作为管理费用，（租金以乙方与商家签订的租赁合同为准）。”合同签订后，双方当事人按约履行，后红星凯盛家居公司未按约足额给付商铺使用费，最后一次支付使用费时间为2014年8月28日，截至2015年9月24日欠付商铺使用费30173元。南云健与红星凯盛家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定：“三、（一）商铺的委托经营期自2010年11月30日起计算，共计10年（即自2010年11月30日起至2020年11月29日）；。五、委托经营条款2、委托经营期内第四年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为20376元；3、委托经营期内第五年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为人民币22640元；4、第6年起（从2015年11月30日至2020年11月29日），按照商场实际收取的租金支付，其中乙方提留10%作为管理费用，（租金以乙方与商家签订的租赁合同为准）。”合同签订后，双方当事人按约履行，后红星凯盛家居公司未按约足额给付商铺使用费，最后一次支付使用费时间为2015年1月30日，截至2015年5月29日欠付商铺使用费24680元。刘先知、孙洪芹与红星凯盛家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定：“三、（一）商铺的委托经营期自2011年4月8日起计算，共计10年（即自2011年4月8日起至2021年4月7日）；。五、委托经营条款2、委托经营期内第四年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为29144元；3、委托经营期内第五年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为人民币32382元；4、第6年起（从2016年4月8日至2021年4月7日），按照商场实际收取的租金支付，其中乙方提留10%作为管理费用，（租金以乙方与商家签订的租赁合同为准）。”合同签订后，双方当事人按约履行，后红星凯盛家居公司未按约足额给付商铺使用费，最后一次支付使用费时间为2015年2月9日，截至2015年7月7日欠付商铺使用费18551元。徐建萍与红星凯盛家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定：“三、（一）商铺的委托经营期自2010年12月7日起计算，共计10年（即自2010年12月7日起至2020年12月6日）；。五、委托经营条款2、委托经营期内第四年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为29308元；3、委托经营期内第五年，乙方向甲方支付该商铺的年使用费为人民币32564元；4、第6年起（从2015年12月7日至2020年12月6日），按照商场实际收取的租金支付，其中乙方提留10%作为管理费用，（租金以乙方与商家签订的租赁合同为准）。”合同签订后，双方当事人按约履行，后红星凯盛家居公司未按约足额给付商铺使用费，最后一次支付使用费时间为2015年2月11日，截至2015年6月6日欠付商铺使用费21190.6元。2014年10月因红星凯盛家居公司拖欠全体业主商铺使用费，全体业主依法维权。2014年10月16日，凯盛公司与全体业主达成协议，并形成协议书一份，载明：“1、截至2014年10月底前红星凯盛家居公司拖欠全体业主租金，计人民币1480万元，以上所欠租金，由江苏凯盛置业有限公司筹资给红星凯盛家居公司，在2015年1月30日前应全部付清，如在2015年1月30日前仍未能支付2014年10月底前拖欠的应付租金1480万元。应按应付款每日万分之五计息，次月按每日万分之十计息，依次类推；2、定于2014年12月30日之前，江苏凯盛置业有限公司组织全体股东与业主代表商谈，以后的应付租金怎样支付及第六年起租金收益事宜。具体开会洽谈时间双方日后确定；3、各地区业主代表总数：30人内。在开会前各地业主代表需提供业主委托授权书。”2015年3月16日，刘露、陈倩慧等红星凯盛国际家居广场业主至凯盛公司维权，凯盛公司严昌通表示“周晓宝他现在跑了，不是不负责任了吗？不是我们照样跟你们谈吗？照样在给你们付钱吗？也就是现在一切由我们开发商负责了吗？”一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为；民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。本案中，陈倩慧等24人与红星凯盛家居公司签订的商铺委托经营管理合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人均有法律约束力。陈倩慧等人按约将其商铺委托红星凯盛家居公司经营，履行了合同义务，红星凯盛家居公司应按约支付商铺使用费，现其未按约付款，违反了合同约定，应承担违约责任，向陈倩慧等人支付商铺使用费，并赔偿其经济损失。陈倩慧等人主张解除经营管理合同，符合合同约定应予支持。陈倩慧等人主张红星凯盛家居公司按房价50%承担违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，依法不予支持。陈倩慧等人主张的差旅费、调查取证费等，因确系外市人员到宿迁维权、立案、开庭，必然产生差旅费等费用，故酌情予以支持。凯盛公司承诺支付2014年10月31日之前的租金，属债务加入，对该部分使用费应承担与红星凯盛家居公司共同支付的责任。对于2014年10月31日后的使用费，陈倩慧等人在宿迁维权，凯盛公司委派严昌通处理此事时，严昌通明确表示在周晓宝离开宿迁的情况下一切由开发商负责，结合凯盛公司在销售商铺时“坐享十年超100%稳固收益”的宣传，以及红星凯盛家居公司与凯盛公司之间的实际关系，应认定凯盛公司认可并承担红星凯盛家居公司与陈倩慧等人之间合同项下的义务，亦应属债务加入，凯盛公司应对红星凯盛家居公司的债务承担连带责任。陈倩慧等24人在诉讼中增加诉讼请求，经审查不宜合并审理，其可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条和《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、红星凯盛家居公司应于本判决生效后十日内给付陈倩慧、刘露商铺使用费14871元（计算至2015年5月29日）及利息（以1226.5元为本金，自2014年9月11日起，以6822.25元为本金，自2014年12月11日起，以6822.25元为本金，自2015年3月11日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）和差旅费等800元；二、红星凯盛家居公司应于本判决生效后十日内给付陈倩慧、曹微微商铺使用费13636.5元（计算至2015年5月29日）及利息（以1128元为本金，自2014年9月11日起，以6254.25元为本金，自2014年12月11日起，以6254.25元为本金，自2015年3月11日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）和差旅费等800元；三、红星凯盛家居公司应于本判决生效后十日内给付陈诗梦、陈雪梅商铺使用费15178.5元（计算至2015年5月29日）及利息（以1252元为本金，自2014年9月11日起，以6963.25元为本金，自2014年12月11日起，以6963.25元为本金，自2015年3月11日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）和差旅费等800元；四、红星凯盛家居公司应于本判决生效后十日内给付蒋华、李强商铺使用费40142元（计算至2015年5月29日）及利息（以4563元为本金，自2014年9月11日起，以17789.5元为本金，自2014年12月11日起，以17789.5元为本金，自2015年3月11日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）和差旅费等800元；五、红星凯盛家居公司应于本判决生效后十日内给付张某、徐立梅商铺使用费21881元（计算至2015年5月29日）及利息（以4820元为本金，自2014年9月11日起，以8081.5元为本金，自2014年12月11日起，以8979.5元为本金，自2015年3月11日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）和差旅费等800元；六、红星凯盛家居公司应于本判决生效后十日内给付徐军、徐世芳商铺使用费20115元（计算至2015年6月30日）及利息（以3602元为本金，自2014年10月11日起，以8256.5元为本金，自2015年1月11日起，以8256.5元为本金，自2015年4月11日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）和差旅费等800元；七、红星凯盛家居公司应于本判决生效后十日内给付沈学俊商铺使用费16844元（计算至2015年5月28日）及利息（以802元为本金，自2014年9月10日起，以8021元为本金，自2014年12月10日起，以8021元为本金，自2015年3月10日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）和差旅费等800元；八、红星凯盛家居公司应于本判决生效后十日内给付兰君瑶商铺使用费8998.5元（计算至2015年5月29日）及利息（以1154.75元为本金，自2014年9月11日起，以3715.5元为本金，自2014年12月11日起，以4128.25元为本金，自2015年3月11日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）和差旅费等800元；九、红星凯盛家居公司应于本判决生效后十日内给付孔庆荣商铺使用费13381元（计算至2015年7月13日）及利息（以2197元为本金，自2014年10月25日起，以5255元为本金，自2015年1月25日起，以5839元为本金，自2015年4月25日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）和差旅费等800元；十、红星凯盛家居公司应于本判决生效后十日内给付孙进、顾克宏商铺使用费26156元（计算至2015年5月29日）及利息（以2972元为本金，自2014年9月11日起，以11592元为本金，自2014年12月11日起，以11592元为本金，自2015年3月11日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）和差旅费等800元；十一、红星凯盛家居公司应于本判决生效后十日内给付瞰亮天、刘长霞商铺使用费23296元（2015年6月13日）及利息（以726.5元为本金，自2014年6月25日起，以7254.5元为本金，自2014年9月25日起，以7254.5元为本金，自2014年12月25日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）和差旅费等800元；十二、红星凯盛家居公司应于本判决生效后十日内给付任兆云、田颖商铺使用费30173元（计算至2015年9月24日）及利息（以286元为本金，自2014年4月6日起，以5723元为本金，自2014年7月6日起，以5723元为本金，自2014年10月6日起，以5723元为本金，自2015年1月6日起，以6359元为本金，自2015年4月6日起，以6359元为本金，自2014年7月6日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）和差旅费等800元；十三、红星凯盛家居公司应于本判决生效后十日内给付南云健商铺使用费24680元（计算至2015年5月29日）及利息（以2040元为本金，自2014年9月11日起，以11320元为本金，自2014年12月11日起，以11320元为本金，自2015年3月11日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）和差旅费等800元；十四、红星凯盛家居公司应于本判决生效后十日内给付刘先知、孙洪芹商铺使用费18551元（计算至2015年7月7日）及利息（以3169.5元为本金，自2014年10月19日起，以7286元为本金，自2015年1月19日起，以8095.5元为本金，自2015年4月19日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）和差旅费等800元；十五、红星凯盛家居公司应于本判决生效后十日内给付徐建萍商铺使用费21190.6元（计算至2015年6月6日）及利息（以4908.6为本金，自2014年9月18日起，以8141元为本金，自2014年12月18日起，以8141元为本金，自2015年3月18日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）和差旅费等800元；十六、凯盛公司对上述十五项红星凯盛家居公司的债务承担连带清偿责任；十七、解除以下合同：红星凯盛家居公司与陈倩慧、刘露2010年11月30日签订的《商铺委托经营管理合同》，红星凯盛家居公司与陈倩慧、曹微微2010年11月30日签订的《商铺委托经营管理合同》，红星凯盛家居公司与陈诗梦、陈雪梅2010年11月30日签订的《商铺委托经营管理合同》，红星凯盛家居公司与蒋华、李强2010年11月30日签订的《商铺委托经营管理合同》，红星凯盛家居公司与张某、徐立梅2010年11月30日签订的《商铺委托经营管理合同》，红星凯盛家居公司与徐军、徐世芳2010年12月31日签订的《商铺委托经营管理合同》，红星凯盛家居公司与沈学俊2011年5月29日签订的《商铺委托经营管理合同》，红星凯盛家居公司与兰君瑶2010年11月30日签订的《商铺委托经营管理合同》，红星凯盛家居公司与孔庆荣2011年4月14日签订的《商铺委托经营管理合同》，红星凯盛家居公司与孙进、顾克宏2010年11月30日签订的《商铺委托经营管理合同》，红星凯盛家居公司与阚亮天、刘长霞2011年3月14日签订的《商铺委托经营管理合同》，红星凯盛家居公司与任兆云、田颖2011年3月25日签订的《商铺委托经营管理合同》，红星凯盛家居公司与南云健2010年11月30日签订的《商铺委托经营管理合同》，红星凯盛家居公司与刘先知、孙洪芹2011年4月8日签订的《商铺委托经营管理合同》，红星凯盛家居公司与徐建萍2010年12月7日签订的《商铺委托经营管理合同》；十八、驳回陈倩慧、刘露等24人的其他诉讼请求。案件受理费51457元，由被告江苏凯盛置业有限公司、红星凯盛家居公司承担。本院二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审认定事实没有异议，故本院对一审法院查明的事实予以确认。经双方当事人确认，本院归纳本案二审的争议焦点为：上诉人凯盛公司对于被上诉人陈倩慧、刘露等人所主张的2014年10月31日之后的房屋租金是否构成债务加入。本院认为，通过对本案事实进行综合分析，应当认定上诉人凯盛公司对于被上诉人陈倩慧、刘露等人主张的2014年10月31日之后的租金构成债务加入，其应与红星凯盛家公司对此承担连带清偿责任。具体理由如下：1.严昌通2015年3月16日在与红星凯盛家居广场业主商谈过程中的意思表示是真实的。从查明的事实来看，严昌通与部分业主于2015年3月16日会面并就租金问题进行商谈，是在扬州相关新闻媒体的参与下进行的，不仅形成了录音资料和现场照片，且扬州的新闻媒体还对此事进行了新闻报道，据此可以看出，严昌通在与业主进行沟通过程中并不存在受欺诈、受胁迫等情形，因此，其在商谈中所作意思表示应当是真实的。至于凯盛公司上诉过程中主张严昌通系在对方代理律师咄咄逼人的语境下做出了相关陈述，本院认为，即使存在该种情形，也不能构成影响其意思表示真实性的法定情形。2.严昌通2015年3月16日在与红星凯盛家居广场业主会面商谈的行为应当是履行职务的行为。首先，该次会面的地点系凯盛公司系其经营场所，且与严昌通一同与业主会面的还有凯盛公司的工作人员朱学国；其次，严昌通系凯盛公司的股东之一，其在与业主会面商谈过程中所表明的身份系红星凯盛家居公司“严总”，且其在2014年10月16日与业主代表签订《协议书》和2014年12月30日向全体业主公开发出《致歉信》时，也是作为凯盛公司代表人之一在《协议书》和《致歉信》上签字确认的；再者，公严昌通与业主代表商谈中的谈话内容来看，其也是系代表公司向业主作出解释和相关承诺的。3.严昌通在该次会谈中相关承诺中包含了债务加入的意思表示。从2015年3月16日会谈的背景情况来看，是此前业主与凯盛公司签订《协议书》以及随后多次商谈的延续，而在2014年10月16日的《协议书》中，凯盛公司已经明确承诺承担2014年10月底前所欠租金，并约定对于2014年10月30日之后的租金再行商谈，因此，严昌通在此次会面中作出相关意思表示也是合理的；从严昌通的承诺内容来看，其作出了“一切由我们开发商负责了”的意思表示，该意思表示是对业主认为凯盛公司在房屋销售过程中作出“包租十年”和“开发商一手包办”的观点后的回应，具有连贯性，足以说明凯盛公司具有债务加入进而化解纠纷的真实意思表示。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费4555元，由上诉人江苏凯盛置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长赵振亚代理审判员刘路路代理审判员王旺二〇一六年十月九日书记员张晓青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第34页/共34页