北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第12462号
原告俞洪满，男，1976年12月18日出生。
委托代理人刘丽冉，北京市庆成律师事务所律师。
被告张艳荣，女，1962年1月3日出生。
委托代理人张艳（张艳荣之妹妹），1965年7月27日出生。
委托代理人张旭征，北京市青天律师事务所律师。
原告俞洪满诉被告张艳荣农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告俞洪满之委托代理人刘丽冉，被告张艳荣之委托代理人张艳、张旭征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告俞洪满诉称：张艳荣在顺义区木林镇×村有正房5间、厢房3间，房屋由其父张守来代为保管。2007年6月4日，张守来代张艳荣与原告签订房屋买卖协议。张艳荣得知后，不予认可，并于2009年诉至法院。2009年8月19日，张艳荣与原告达成（2009）顺民初字第7088号民事调解书，确认张艳荣与原告签订的房屋买卖协议无效。根据法律规定，无效合同的法律后果是双方返还因为无效合同而取得的财产。法院在处理房屋买卖合同效力时，未对买卖协议无效的法律后果作出处理。原告基于对张艳荣的信任购买了房屋已经5年，但现在张艳荣不闻不问，原告多次找张艳荣协商返还房屋款及信赖利益损失，张艳荣不予理睬。原告认为，张艳荣对房屋买卖协议无效应承担主要责任，故诉至法院，请求：1.判令张艳荣给付原告房屋及附属物重置成新补偿款43124元、宅基地区位补偿款365524元、树钱1266元，鉴定费4000元；2.张艳荣返还购房款13000元；3.诉讼费由张艳荣负担。
被告张艳荣辩称：第一，涉诉房屋买卖合同无效，张艳荣没有过错。张守来在未告知张艳荣的情形下私自与俞洪满签订协议出售房屋，张艳荣得知后立即维护自己的合法权益。俞洪满在购买房屋时不是木林镇×村村民，与张艳荣不是同一集体经济组织成员，且俞洪满明知所购房屋属张艳荣所有，在张艳荣没有出具任何授权张守来出售房屋的情形下，仍与张守来签订协议并以低价购买涉案房屋，俞洪满和张守来负有同等过错。第二，涉诉房屋不存在增值问题。涉诉房屋自2000年起至今一直对外出租给一户人家，租金从未发生变化为每月50元，对俞洪满的生活并无任何影响，俞洪满在通过张守来购买房屋后未将出租房屋收回自用，故自2007年6月4日购买房屋到2009年8月19日房屋被收回这两年期间，俞洪满除收取租金外，从未对房屋进行修缮、翻建、新建等添附，故不涉及房屋产生增值赔偿问题。第三，房屋不存在重置成新价和区位补偿价的赔偿问题。张艳荣提交的木林镇总体规划中明确了木林镇×村在2020年之前没有拆迁、改造的规划。第四，同意返还购房款13000元。
经审理查明：
张艳荣系张守来之女，在顺义区木林镇×村有宅院一处。2007年6月4日，俞洪满与张守来签订《协议书》，约定甲方张艳荣，乙方俞洪满。甲方有宅院一处，坐落于张守来房后两米以北，有正房五间、西厢房三间，北邻官道、东邻王玉丰，西邻官道（八尺宽）。经甲乙双方协商，甲方同意出卖给乙方使用，由乙方付出一万三千元给甲方收取，当日付清。恐日后无凭，特立此据。甲方：代理张守来，乙方：俞洪满。中证人王福林、李国民。
2009年，张艳荣将张守来、俞洪满诉至本院，要求确认房屋买卖协议无效。在法庭审理过程中，经本院主持调解，作出（2009）顺民初字第7088号民事调解书，双方自愿达成如下协议：张艳荣与俞洪满签订的房屋买卖协议无效。
2012年，俞洪满将张艳荣诉至我院，要求张艳荣给付房屋重置成新价并赔偿损失。经审理我院认为，张艳荣不是涉诉买卖合同的相对方，故作出（2012）顺民初字第5916号民事裁定书，裁定驳回俞洪满的起诉。俞洪满不服上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院认为张艳荣与俞洪满经我院调解确认房屋买卖协议无效，根据该调解书，张艳荣与俞洪满之间存在房屋买卖合同关系，故裁定撤销原裁定，指令我院继续审理。后我院于2014年9月12日作出（2012）顺民初字第14459号民事判决书，判决张艳荣于判决生效之日起七日内返还俞洪满购房款并赔偿损失共计十八万元。张艳荣不服上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院以事实不清为由，撤销我院（2012）顺民初字第14459号民事判决书，将案件发回我院重审。
在（2012）顺民初字第14459号案件中，经俞洪满申请，我院委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司对涉诉房屋及附属物的重置成新价及宅基地区位补偿价进行评估，经鉴定涉诉房屋及附属物的评估总价为47041元，宅基地区位补偿价因未能出具涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》而未能评估。张艳荣表示涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》原在其手中，但后来丢失。经我院向顺义区木林镇×村村民委员会、顺义区木林镇土地科、北京市国土资源局顺义区分局调取，均未调取到涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》或相关登记底卡。顺义区木林镇×村村民委员会于2009年5月18日出具证明，内容为：我村村民张艳荣在本村有正房五间、厢房三间、北邻管道、东邻王玉丰、西邻管道（八尺宽），南邻张守来。另，顺义区木林镇×村村民委员会于2010年1月24日出具证明，内容为：我村村民张艳荣，房屋土地使用证不慎丢失，有住房一处，门牌号×村×路×号。2014年10月10日，顺义区木林镇土地管理科出具证明：我镇×村村民张艳荣的宅基地在×村×路×号，在1991年宅基地确权时因为邻里宅基地纠纷未能丈量确权，所以张艳荣的宅基地没有集体建设用地使用证。
在本案审理过程中，双方均认可涉诉房屋一直在出租，在房屋买卖协议被确认无效前，房租由俞洪满收取；在房屋买卖协议被确认无效后，房租由张艳荣掌管。涉诉宅院内的房屋及附属物情况与我院2013年5月14日现场勘查时情况一致，无变化。关于张艳荣在2009年起诉要求确认张守来与俞洪满房屋买卖协议无效，后经调解确认张艳荣与俞洪满签订的房屋买卖合同无效的原因，张艳荣表示她不懂法，认为只要买卖合同无效就可以了，俞洪满则表示张艳荣对张守来与俞洪满买卖房屋行为进行了追认，所以调解时张艳荣才认可是她与俞洪满签订的房屋买卖合同无效。
本案中，俞洪满以原报告结论不足以准确反映现在房价等理由申请进行房屋及附属物重置成新价及区位补偿价进行重新鉴定，我院依法委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司进行评估。后北京北方房地产咨询评估有限责任公司出具（京）北方估字（2016）涉字第001号《房地产估价报告》，估价结果为房屋重置成新价（包括装修及附属物价值）43124元，区位补偿价（按实际占地面积计算）365524元。原告俞洪满支付鉴定费2000元。张艳荣不认可上述鉴定结论，认为评估价值时点有误，应为2009年8月19日。经我院向北京北方房地产咨询评估有限责任公司询问，鉴定机构表示，本案价值时点如确定为2009年8月19日，房屋重置成新价会略高于43124元，区位补偿价不变。
张艳荣提交了顺义区木林镇土地科2014年9月24日出具的证明一份，内容为：“根据《顺义区木林镇2007-2020年总体规划》第四章第二节第27条：木林镇贾山村、孝德村、安辛庄、王泮庄、蒋各庄、潘家坟、陈家坨、荣各庄、陀头庙、魏家店，有一定的交通条件和产业基础，保留作为基层村”。原告俞洪满认为此证据与本案无关。
上述事实，有双方当事人陈述、庭审笔录、卷宗材料、民事判决书、《协议书》、民事调解书、评估报告、证明等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。
本院认为：
张守来以张艳荣代理人的身份与俞洪满在2007年签订了《协议书》，约定将张艳荣位于北京市顺义区木林镇×村×路×号的房屋出卖给俞洪满，俞洪满将房款13000元交付给张守来。张守来在未取得张艳荣授权、且明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围的情况下仍以张艳荣名义与俞洪满签订房屋买卖协议，张守来对于房屋买卖协议的形成及无效负有主要责任。俞洪满在明知涉诉房屋属于张艳荣所有的情况下，未能尽到谨慎的审查义务，仍与张守来签订房屋买卖协议书，对房屋买卖协议的形成和无效负有次要责任。在张艳荣起诉要求确认俞洪满与张守来签订的房屋买卖协议书无效的情况下，张艳荣自愿与俞洪满达成一致调解意见，即确认张艳荣与俞洪满签订的房屋买卖协议无效，上述调解意见已经人民法院的生效法律文书予以确认，故张艳荣应对房屋买卖协议的无效后果应承担主要责任，并赔偿俞洪满由此造成的各项合理损失。
俞洪满主张其购买涉诉房屋为了自行居住使用，但因无足够资金，故暂未对房屋进行翻建、新建或装修等添附行为。俞洪满作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益以及买受人因房屋、土地现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。鉴于俞洪满在购买房屋后并未实际居住使用、购买时间较短、未对房屋进行翻建、装修等，本院参照评估结论、考虑双方过错大小等酌情确定俞洪满的损失数额。张艳荣主张的建院墙、修缮房屋的支出，因证据不足以证实存在添附价值情况，故本案中不对张艳荣主张的相应费用进行扣除。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告张艳荣于本判决生效之日起七日内返还原告俞洪满购房款一万三千元；
二、被告张艳荣赔偿原告俞洪满各项损失共计十万元，于本判决生效之日起七日内付清；
三、驳回原告俞洪满的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千六百四十四元，由原告俞洪满负担二千二百九十三元，由被告张艳荣负担五千三百五十一元，于本判决生效之日起七日内交纳。
鉴定费四千元，由原告俞洪满负担二千元（已交纳四千元），由被告张艳荣负担二千元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 张 蕾
人民陪审员 胡军霞
人民陪审员 董学红
二〇一六年四月十三日
书 记 员 张 旭