山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终3306号上诉人（原审被告）：烟台开发区长林房地产开发公司，住所地烟台经济技术开发区黄河路17号。法定代表人：丛树俭，该公司经理。上诉人（原审被告）：段红伟。委托代理人：范滨，山东通世律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台恒通船务公司，住所地烟台市芝罘区大马路2-6号。法定代表人：毕可林，该公司经理。委托代理人：乔永良，山东星河泰律师事务所律师。原审被告：中国水产总公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号18区19号楼。法定代表人：吴湘峰。上诉人烟台开发区长林房地产开发公司（以下简称长林公司）、段红伟因与被上诉人烟台恒通船务公司（以下简称恒通公司）、原审被告中国水产总公司确认合同无效纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2012）芝民一初字第730号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。长林公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判长林公司与中水远洋渔业有限责任公司烟台办事处（以下简称中水烟台办事处）于1999年4月28日签订的《合同书》以及中水烟台办事处与段红伟签订的《合同书》均有效，或将本案发回重审；恒通公司承担全部诉讼费。事实与理由：一审认定事实、适用法律及判决结果均错误。一、长林公司与中水烟台办事处签订的合同、中水烟台办事处与段红伟签订的合同均是真实的，相关购房款项均已全额支付，也均办理了房产转移过户手续，涉案房产已依法登记在段红伟名下。恒通公司没有举出相反证据推翻上述事实。二、一审判决结果违反了相关法律规定，且与已生效的法院判决、仲裁裁决书矛盾。三、一审认定长林公司与中水烟台办事处、段红伟之间存在恶意串通的证据不足。长林公司将恒通公司未支付购房款对应部分房屋出售给他人的行为是行使先履行抗辩权的行为，是保护自己合法权利不受侵犯的合法行为，不存在恶意。开具收款收据是双方交付购房款的凭证，一审要求提供购房款的资金来源于法无据。不动产物权的转移以登记为准，涉案房屋虽由恒通公司占有，但所有权归长林公司。即使恒通公司存在阻挠行为，也不能说明中水烟台办事处、段红伟购房房屋不合常理。长林公司与恒通公司的债权债务关系，只能通过合同纠纷解决，不影响中水烟台办事处和段红伟已取得物权的法律效力，不能主张长林公司与善意第三人、善意第三人之间的合同无效。四、关于中水烟台办事处付款及开发票的时间，事实是1999年5月18日中水烟台办事处一次性付款，长林公司当时开了发票。段红伟是在办房产证后去恒通公司交接房屋时受到恒通公司的围攻、阻挠，并不是在买房前去看房时受到阻挠。针对长林公司的上诉，恒通公司答辩称：一、长林公司恶意串通损害恒通公司利益事实清楚。１、由于合同约定的配套设施（电梯．暖气等）未落实，双方发生争执，故尚有３３３２２０元工程余款未结算。对于双方的争议，本应通过合法途径解决，但是长林公司却在交房四年之后，其公司停业前夕，串通他人背着恒通公司擅自将已出售给恒通公司的涉案房屋任意切割一部分，以双方尚未结算的房款作价“转卖”，其主观恶意显而易见。2、本案涉案房屋是一梯一户的建筑结构，如果从中像切豆腐一样任意切割一块出售是根本无法使用的，任何一个正常人都不可能买这样的房子，稍有一点职业敏感都会看出这根本不是正常的房屋买卖。而长林公司和段红伟以及中水烟台办事处明知该涉案房屋早已经出售并交付给恒通公司且在恒通公司的占有使用之下却仍然购买有违常理，这明显是恶意串通。3、中水烟台办事处是外地企业中水远洋渔业有限公司在烟台设立的非经营性质的临时办事机构，并无独立的财产，其经费来源应当是来自于上级主管部门的拨款，但是该办事处在给市房产交易部门出具的证明中却说其购买的涉案房屋与其上级主管部门无关。这说明其上级主管部门根本不知此事，自然也不可能拨款。没有上级主管部门同意和拨款，作为非经营单位的办事处根本不可能有资金购买房屋。而长林公司在一审中却说其收了中水烟台办事处的房款（现金）没入账，也就是说并无证据证明中水烟台办事处当时实际交付了房款。4、涉案房屋自1995年11月1日交付之日起就在恒通公司的占有使用之下，长林公司虽与中水烟台办事处签订了卖房合同，但并未向其交付过房子，所以中水烟台办事处手中根本没有房子。而段红伟明知涉案房屋已出售给恒通公司并在恒通公司的占有之下，中水烟台办事处手中并无房屋可供交付却仍与其签订房屋买卖合同并交付房款，这根本不符合常理。5、1995年5月15日恒通公司购买涉案房屋时，房价是3880元/㎡，三个月后七楼出售时就涨到了4000元/㎡，而中水烟台办事处与长林公司签订买房合同是四年以后，中水烟台办事处与段红伟签订房屋买卖合同更是在六年以后，此时这一烟台市黄金地段的房价已大幅上涨这是众所周知的事实，而他们居然能以333220元的价款买到121.1/㎡的房子，折合每平方米仅为2751元，这不仅不合乎常理而且也不符合善意取得条件之一的合理对价原则。以上诸多违背常理的行为表明长林公司是在与恒通公司发生房屋买卖合同纠纷恒通公司拒付购房余款的情况下，与中水烟台办事处及段红伟恶意串通，故意将已出售给恒通公司的涉案房屋任意切割一块以尚未结算的房款作价“转卖”，致使恒通公司无法办理房产登记，其行为严重损害了恒通公司的合法权益。二、中水烟台办事处与长林公司的所谓仲裁案，是恶意串通的虚假仲裁。从裁决书中可以长林公司和中水烟台办事处均对仲裁机构隐瞒了涉案房屋在四年以前就已经出售并交付给了恒通公司且一直在恒通公司占有使用之下的事实，还隐瞒了他们在签订合同之前就已经明知以上情况,其合同损害他人合法利益的事实,欺骗仲裁机构。而且仲裁过程中被申请人对申请人的仲裁请求不答辩，裁决后申请人亦不申请执行，这些有违常理的现象均显露出这个所谓的仲裁是他们恶意串通的虚假仲裁。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，长林公司的上诉无理，恒通公司请求依法维持原判。段红伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判长林公司与中水烟台办事处于1999年4月28日签订的《合同书》以及中水烟台办事处与段红伟签订的《合同书》均有效，或将本案发回重审；被上诉人承担全部诉讼费。事实与理由：一审认定事实、适用法律及判决结果均错误。一、长林公司与中水烟台办事处签订的合同、中水烟台办事处与段红伟签订的合同均是真实的，相关购房款项均已全额支付，也均办理了房产转移过户手续，涉案房产已依法登记在段红伟名下。恒通公司没有举出相反证据推翻上述事实。二、一审判决结果违反了相关法律规定，且与已生效的法院判决、仲裁裁决书矛盾。三、恒通公司至今未依约缴纳全部房款，属根本违约，长林公司有解除合同并追究其违约责任的权利。长林公司未主张全部解除合同，仅将相当于欠款价值的部分房屋卖与中水烟台办事处是善意的。中水烟台办事处具备主体资格，其与长林公司、段红伟的合同均是有效的。段红伟在买房前查看涉案房屋时，涉案房屋空置无人，也无人阻挠。一审判决载明的看房被人阻挠并厮打是办完房产证之后的事。恒通公司认为长林公司、中水烟台办事处、段红伟恶意串通，房屋买卖合同无效，应承担举证责任。其举证不能，应承担不利后果。在烟台市芝罘区人民法院（2007）芝民一初字第1516号案件的执行过程中段红伟与恒通公司就房屋交付问题达成了和解协议，从而说明恒通公司已经认可了段红伟对房屋享有所有权的事实，之后恒通公司再诉至法院要求合同无效，显然违背诚实信用原则，其诉求不应得到支持。一审回避段红伟在另案申请执行中恒通公司认可段红伟已取得涉案房屋5-7轴的所有权并承诺将涉案房屋5-7轴移交给段红伟的事实，判决涉案合同无效，是错误的。针对段红伟的上诉，恒通公司的答辩意见同对长林公司的答辩意见，并认为烟台市芝罘区人民法院（2007）芝民一初字第1516号案件的执行情况与本案合同效力确认无关。原审被告中国水产总公司未到庭，也未提交书面陈述意见。恒通公司向一审法院起诉请求：判令长林公司与中水烟台办事处签订的房屋买卖合同及中水烟台办事处与段红伟签订的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：恒通公司和长林公司于1999年9月30日被吊销营业执照。中水远洋渔业有限责任公司于2006年3月更名为中国水产总公司。1995年5月15日，恒通公司与长林公司在签订的《售房合同》中约定：由恒通公司购得长林公司的大马路1号（实际应为2号）院内综合楼第六层，建筑面积为408平方米，每平方米定价为3880元，计1583050元；该工程为框架结构综合楼，内设有电梯……水、电、暖、气、通讯线路、闭路电视线路齐全；合同签订后，恒通公司付定金房款总额的60%，剩余款额在工程交付使用前经恒通公司验收合格5日内付清；工程交付使用时间为1995年8月31日；合同中还约定了其他权利义务。1995年5月22日，双方对合同进行了公证。合同签订后，恒通公司于1995年5月19日依约支付给长林公司60%的购房款949830元。1995年11月1日，恒通公司与长林公司在签订的《补充协议书》中约定：合同全部价款1583050元，恒通公司已支付949830元，尚欠长林公司633220元，今恒通公司又支付300000元，并将于95年11月20日再付200000元，此款不应拖延，每延期一天，罚款2‰元，待房产证办理前全部付清剩余款项133220元；长林公司在恒通公司未全部付清房屋价款的条件下，先行交出恒通公司所购房屋钥匙，恒通公司则不再提出延期罚金的要求；煤气管线敷设于1995年11月20日前完成，并交付使用。《补充协议》签订后当日，恒通公司向长林公司支付300000元，该笔款付清后，长林公司将房屋钥匙交付给了恒通公司。恒通公司从长林公司处接收涉案房屋后使用至今，除涉案房屋5-7轴部分外，剩余房屋至今未办理房产证。恒通公司至今未向长林公司支付剩余房款333220元。1999年4月28日，长林公司与中水烟台办事处（合同落款处的法人代表处还有“张英明”签字字样）在签订的《合同书》中约定，长林公司以333220元的价格将涉案房屋东侧的5-7轴房屋出售给中水烟台办事处。1999年5月18日，长林公司出具收到房款333220元的收据。1999年7月2日，中水烟台办事处取得了涉案房屋东侧5-7轴房屋的房产证。1999年8月30日，烟台仲裁委员会出具烟裁（1999）经字第40号裁决书。裁决书记载，中水烟台办事处因与长林公司间的房屋买卖合同纠纷于1999年8月20日向该委员会提交仲裁申请。“案情”中载明：1999年4月25日中水烟台办事处与长林公司签订了《合同书》……当中水烟台办事处要求使用所购房屋时，发现长林公司与他方也就该房屋签订了《房屋买卖合同》，但并未办理所有权证书。“中水烟台办事处的仲裁请求如下：1、要求确认双方订立的房屋买卖合同有效，申请人（即中水烟台办事处）拥有坐落于芝罘区大马路2号长林大厦第六层东侧5轴至7轴建筑面积计121.10平方米房屋所有权。2、要求被申请人（即长林公司）立即将上述房屋交给申请人。3、仲裁费用由被申请人承担。被申请人对申请人的仲裁请求表示认可。没有进行答辩。”仲裁委员会裁决如下：“1、申请人与被申请人签订的房屋买卖合同合法有效。申请人拥有坐落于烟台市芝罘区大马路2号长林大厦第六层东侧5轴至7轴建筑面积121.10平方米的房屋所有权。2、被申请人将上述房屋于1999年9月10日前交给申请人。3、案件受理费7500元，处理费100元，由被申请人承担。本裁决为终局裁决。”后，中水烟台办事处与段红伟在签订的《合同书》（签订日期空白，段红伟称是2001年签订合同）中约定，段红伟购买涉案房屋东侧5至7轴，建筑面积121.10平方米，售价为333220元。2001年11月22日，中水烟台办事处出具收到段红伟房款333220元的收据。另，中水烟台办事处向烟台市房产交易管理处出具证明，委托丛树俭代表中水烟台办事处办理涉案房屋立契手续，并另行出具证明表示涉案房屋的5-7轴房屋为中水烟台办事处自有财产，与上级主管部门无关，因出售该房产出现纠纷，由中水烟台办事处全权负责。2001年12月5日，段红伟取得了涉案房屋东侧5-7轴房屋的房产证。2007年5月22日，山东乾元律师事务所受段红伟委托，向恒通公司发函，表示大马路2号6层东侧5-7轴房屋系段红伟于2001年购买，现段红伟得知恒通公司占用该房屋，恒通公司未经其允许擅自占用的行为，严重侵犯了段红伟权益，望恒通公司接到律师函后五日内积极解决此事，否则该所将代表段红伟诉诸法律。2007年6月29日，段红伟诉至原审法院，请求判令恒通公司腾迁大马路2号6层东侧5-7轴房屋。2007年11月1日，原审法院作出（2007）芝民一初字第1516号民事判决书，判令恒通公司于判决生效之日起30日内从大马路2号6层东侧5-7轴的房屋腾出，完好无损地交付给段红伟。恒通公司不服该判决，向烟台市中级人民法院提起上诉。2008年3月14日，烟台市中级人民法院做出（2008）烟民四终字第25号民事判决书，认为烟台恒通船务公司与长林公司签订的合同至今没有履行完毕，也未办理房产过户手续，因此烟台恒通船务公司享有的只是由此产生的债权，而段红伟现已取得大马路2号6层东侧5-7轴房产的房产证，对该房屋依法享有物权，烟台恒通船务公司仅以债权要求段红伟腾房的请求，不予支持。长林公司与中水烟台办事处并非该案当事人，其与段红伟在交易房产时提交的手续是否合法，三者之间是否有恶意串通的行为均不在该案审查的范围之内，故对烟台恒通船务公司该上诉主张不予采纳。烟台市中级人民法院最终判决驳回上诉，维持原判。2010年11月16日，恒通公司具状将长林公司、段红伟诉至原审法院，请求法院确认恒通公司与长林公司签订的房屋买卖合同合法有效，长林公司与中水烟台办事处签订的房屋买卖合同、中水烟台办事处与段红伟签订的房屋买卖合同属无效合同。2012年10月10日，恒通公司撤诉。2012年11月12日，恒通公司再次具状将长林公司、段红伟诉至原审法院，请求判令长林公司与中水烟台办事处、中水烟台办事处与段红伟签订的房屋买卖合同均属无效合同。诉讼中，恒通公司称要求确认合同无效的理由为：长林公司、段红伟和中水烟台办事处签订的两份连环买卖合同的目的非善意；中水烟台办事处没有民事主体资格和民事行为能力。一、关于长林公司、段红伟和中水烟台办事处签订合同是否存在主观恶意。恒通公司称，恒通公司与长林公司因配套设施问题发生争议，故未支付购房余款333220元。长林公司在交付房屋四年之后背着恒通公司将已出售的房屋任意切割一块，以双方尚未结算的房款作价出卖，显然具有主观恶意。从1995年11月1日恒通公司购买涉案房屋至今，从未有人考察过房屋。若中水烟台办事处、段红伟到现场查看就会发现房屋已卖给他人且在他人的使用之下，中水烟台办事处、段红伟应当知道房产的情况，仍签订购房合同，说明其不是善意的。同时，1995年5月15日恒通公司购买房屋时房价为3880元/平方米，之后大马路2号房屋的房价大幅上涨，但长林公司、段红伟和中水烟台办事处之间的房屋买卖合同仍是约定以333220元的价款购买121.10平方米的房产，折合2751元/平方米，不符合合理对价原则。长林公司称，被告已经按约提供了配套设施。依据恒通公司未支付的房款333220元和按日2‰计算的约五六十万的滞纳金，被告应当扣除304平方米的面积对外出售，但考虑到恒通公司毕竟是客户，最终考虑购房款余额、银行贷款利息、对外出租价格、违约金等因素对外出售了121.10平方米。庭审中，长林公司提交通知书六份、国内邮政快件收据四份、电报收费专用发票两份。其中落款时间为1997年10月16日、1998年10月13日、1999年1月26日的通知书载明长林公司多次要求恒通公司支付购房余款和滞纳金；1999年3月22日、1999年4月13日的通知书载明若恒通公司再不履行《补充协议书》，长林公司将按《补充协议书》中规定的款项数额罚金总和按原售房单价3880元/平方米折成房屋收回，以便对外转让或出售；1999年7月5日的通知书载明大马路2号6层5-7轴房屋产权已归中水烟台办事处，要求恒通公司将第6层5-7轴恢复原形，交给产权单位。恒通公司质证称，对通知书的真实性有异议，对收据和发票的真实性不发表意见，与本案无关，恒通公司没有收到通知书，也无法证明是长林公司发给恒通公司的函。段红伟对上述证据没有异议。关于长林公司、中水烟台办事处、段红伟之间的房屋买卖交易过程，长林公司陈述如下：中水烟台办事处于1999年4月28日与长林公司就涉案房屋内5-7轴房屋签订了房屋买卖合同，中水烟台办事处于同年5月18日交纳了全部购房款，双方到房管部门办理了房屋的转移过户手续，中水烟台办事处取得房产证。签订合同前，双方去看过房屋，但时间太长，记不清具体情形。被告中国水产总公司内部如何商议，长林公司不清楚。段红伟经丛树俭引荐，认识了中水烟台办事处的张英明，对购买房屋的事项进行了洽谈，并最终购买了房屋。其他内容以房管部门的档案为准。因为恒通公司的阻挠，房子住不进去，中水烟台办事处只能仍以333220元出售房屋。恒通公司将涉案房屋内的5-7轴房屋上锁、电梯关闭、不许长林公司、段红伟进入5-7轴房屋，并对两被告拳打脚踢，导致受伤，为此段红伟于2008年起诉要求恒通公司排除妨碍、交付房屋，该案现已中止审理。在段红伟买房前查看房屋时，恒通公司就已经进行上述阻挠行为，并持续至今。在2007年段红伟起诉恒通公司前后，长林公司和段红伟曾多次单独或共同当面找恒通公司法定代表人毕可林，要求恒通公司将5-7轴房屋腾迁并交付，但恒通公司拒不腾迁，还将段红伟打伤。另，关于中水烟台办事处付款情况，长林公司称1999年7月5日张英明一次性向丛树俭支付现金333220元，丛树俭向张英明出具了手写收条，并将购房款用于长林公司经营使用，记不清是否入账。1999年7月5日前后两三天，长林公司给张英明出具收到购房款333220元的发票。后，长林公司解释称因时间久远，记忆偏差，实际是张英明要求先开发票后付款，故长林公司是于5月18日提前开具了发票；张英明是在7月5日前付款，但记不清具体付款时间。庭审中，长林公司提供证人孙某出庭作证，证明证人所在公司于1995年为大马路2号长林大厦施工提供外墙砖，1999年5月15-20日期间（具体哪天记不清了），证人到长林大厦8层的长林公司，丛树俭带证人到财务科用中水烟台办事处于当日支付给长林公司的购房款现金中的120000元向孙某支付了货款。剩余的购房款210000余元支付给了长林大厦的另外施工单位。证人孙某述称，证人和丛树俭同属建材工业公司系统，证人负责建材，丛树俭负责房地产；1995年左右证人向丛树俭提供航院旁边盖楼所需的外墙釉面砖和其他零碎材料，丛树俭一直未付款，直到1999年丛树俭通知证人去拿钱，证人到丛树俭的财务处领取120000元现金，并将丛树俭之前出具的欠条归还。恒通公司质证称，丛树俭与证人的工程结算款与本案无关，对证人证言不予认可。长林公司、段红伟对证人证言没有异议。段红伟陈述如下：约在2002年，丛树俭领段红伟查看过一次涉案房屋的5-7轴房屋，当时屋内有人，二人一进门就被推搡出来。在买房前，段红伟就与丛树俭认识，丛树俭告知房子的原房主要出售房屋、很便宜，段红伟就购买了涉案房屋内5-7轴房屋。签订买房合同时，丛树俭、张英明、段红伟均在场。段红伟分两、三次以现金形式将房款给付丛树俭，丛树俭出具收条并将款转交给张英明，最后一次付款时，张英明出具了收据。后，段红伟又称，应该是在办理完毕房产证后去看房，被人推搡出来。在买房前丛树俭领段红伟看过涉案房屋内最东面的南边、北边两间屋，这两间屋是空置的，丛树俭就是将这两间屋卖给段红伟。记不清当时其余的房屋是否有人使用。庭审中，段红伟提供个体户注销情况一份（载明个体工商户烟台开发区宏伟工艺品总汇的负责人是段红伟，成立日期、核准日期为2002年9月10日，经营期限自1998年6月1日至2006年6月31日，注销、停业时间为2004年12月1日），证明段红伟自1998年开始经营个体工商户至2004年12月注销，具有充足的流动资金，有能力购买房屋。恒通公司对上述证据的真实性没有异议，但认为与本案无关，也不能证明段红伟的经济情况，个体工商户注销的原因应该是经营不善倒闭了。长林公司对该证据没有异议。二、关于中水烟台办事处的主体资格。恒通公司认为，中水烟台办事处没有民事主体资格和民事行为能力，对此，提交了烟台市工商行政管理局出具的档案查询证明一份（载明未查询到中水烟台办事处在该局的注册登记信息），证明中水烟台办事处未经工商管理机关登记注册，既不是法人也不是其他组织，不具有民事主体资格，没有民事行为能力。长林公司、段红伟质证称，对证明真实性、证明问题均有异议，中水烟台办事处不属于工商企业，不需到工商局登记备案。长林公司提交自烟台市档案馆调取的烟台市经济协作办公室文件烟经协字[1999]15号《关于设立中水远洋渔业有限责任公司烟台办事处的批复》（日期为1999年3月31日）复印件一份，载明：收悉中水远洋渔业有限责任公司申请报告，同意设立中水烟台办事处，负责人：张英明。办事处任务：负责总公司自用渔需物资的收货、保管、发货工作及代垫、代支相关费用和其他行政事务性工作。长林公司以此证明中水烟台办事处是经烟台市经济协作办公室批准成立，属于其他组织，具有民事权利能力、民事行为能力。恒通公司质证称，对《批复》真实性无异议，但中水烟台办事处没有经过工商登记，不具有主体资格。段红伟对该证据没有异议。另，长林公司为证明本案诉争事实已经生效法律文书确认，就同一事实和同一案由无需再次审理，提交了烟台仲裁委员会于1999年8月30日出具的烟裁（1999）经字第40号裁决书和（2007）芝民一初字第1516号民事判决书、（2008）烟民四终字第25号民事判决书各一份予以证明。恒通公司质证称，对裁决书有异议，申请人中水烟台办事处的主体资格不符合《仲裁法》第二条的规定，不适格，故该裁决无效，根据司法解释规定，若有证据足以推翻生效判决和裁定，该裁决书不能作为本案认定事实的依据；两份民事判决书与本案无关。原审法院依据公证书、收据、补充协议书、烟经协字[1999]15号文、（2007）芝民一初字第1516号民事判决书、（2008）烟民四终字第25号民事判决书、（2011）芝民一初字第17号民事裁定书、房产证等证据及当事人陈述认定上述事实。原审法院认为，恒通公司于1995年自长林公司购买涉案房屋至今未向长林公司支付剩余房款333220元的事实清楚。庭审中，双方当事人对恒通公司未支付333220元购房款的原因各执一词。长林公司虽称多次向恒通公司发送书面通知，但恒通公司对此不予认可，长林公司也未提交充分证据证明已将通知送达给恒通公司，且其主张部分解除合同缺乏法律或合同依据，对此不予采纳。长林公司在已与恒通公司签订了买卖合同、恒通公司已履行了部分义务的情况下，未依法、依约向恒通公司主张权利，而是自行将已出售的房屋分割出部分另行出售给他人，存在明显恶意。长林公司和段红伟虽称其各与中水烟台办事处的房屋买卖行为真实存在，但并未提供充分证据证明中水烟台办事处和段红伟实际交付了购房款以及交付房款的资金来源。同时，恒通公司从长林公司处接收涉案房屋后使用至今的事实清楚。长林公司和段红伟自认在中水烟台办事处和段红伟买房前，长林公司均与中水烟台办事处、段红伟查看过房屋，长林公司亦称在陪段红伟在买房前查看房屋时恒通公司存在阻挠行为，在恒通公司占有使用涉案房屋、长林公司还称恒通公司存在阻挠看房行为的情况下，中水烟台办事处与段红伟仍购买涉案房屋的5-7轴不合常理。长林公司、中水烟台办事处和段红伟分别签订合同将涉案房屋中的部分房屋自行买卖，明显损害了恒通公司的利益。综上，认定长林公司和中水烟台办事处、段红伟之间存在恶意串通行为，长林公司与中水烟台办事处签订的《合同书》、中水烟台办事处与段红伟签订的《合同书》应属无效。根据烟经协字[1999]15号《关于设立中水远洋渔业有限责任公司烟台办事处的批复》，中水办事处是经被告中国水产总公司申请并由烟台市经济协作办公室批准设立的机构，故恒通公司关于中水烟台办事处没有民事主体资格和民事行为能力的主张缺乏依据，不予采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，当事人无须举证证明已为仲裁机构生效裁决所确认的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外，故烟裁（1999）经字第40号裁决书虽裁决中水烟台办事处与长林公司签订的房屋买卖合同合法有效，但该裁决书与本案查明事实不符，不予采纳。至于（2008）烟民四终字第25号民事判决书中明确写明长林公司与中水烟台办事处并非该案当事人，其与段红伟在交易房产时提交的手续是否合法，三者之间是否有恶意串通的行为均不在该案审查的范围之内，故法院认定事实与（2008）烟民四终字第25号民事判决书并不矛盾，对长林公司和段红伟的答辩意见不予采纳。中国水产总公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩状，应视为对其诉讼权利的放弃，鉴于本案基本事实清楚，依法决定对本案缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决：一、确认烟台开发区长林房地产开发公司与中国水产总公司下设的中水远洋渔业有限责任公司烟台办事处于1999年4月28日签订的《合同书》无效。二、确认中国水产总公司下设的中水远洋渔业有限责任公司烟台办事处与段红伟签订的《合同书》无效。案件受理费100元，由烟台开发区长林房地产开发公司负担34元，中国水产总公司负担33元，段红伟负担33元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，1995年5月，恒通公司与长林公司签订了房屋买卖合同，恒通公司从长林公司购得涉案房屋所在的综合楼第六层，建筑面积为408平方米，总价款1583050元，长林公司自1995年11月将房屋交付恒通公司使用，恒通公司至今尚欠房款333220元，事实清楚。在此情况下，长林公司未依法、依约向恒通公司主张权利，而是自行将已出售的房屋分割出部分另行出售给他人，长林公司亦不能提供证据证实其在出售给他人前已与恒通公司解除了房屋买卖合同，故一审认定长林公司另行出售房屋的行为存在明显恶意并无不当。中水烟台办事处和段红伟不能提供充分证据证实其已实际交付了购房款，长林公司和段红伟自认在中水烟台办事处和段红伟买房前查看过房屋，长林公司亦称在陪段红伟在买房前查看房屋时恒通公司存在阻挠行为，结合中水烟台办事处和段红伟买房时恒通公司实际占用涉案房屋的情况，原审认定中水烟台办事处与段红伟购买涉案房屋的5-7轴不合常理并无不当。长林公司、中水烟台办事处和段红伟分别签订合同将涉案房屋中的部分房屋自行买卖，损害了恒通公司的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，原审法院认定长林公司和中水烟台办事处、段红伟之间存在恶意串通行为，长林公司与中水烟台办事处签订的《合同书》、中水烟台办事处与段红伟签订的《合同书》为无效正确。烟台仲裁委员会作出的烟裁（1999）经字第40号裁决书虽裁决中水烟台办事处与长林公司签订的房屋买卖合同合法有效，但该裁决书与本案查明事实不符，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，原审法院不予采纳并无不当。合同效力的认定不同于物权登记的效力，原审法院认定事实与烟台市中级人民法院（2008）烟民四终字第25号民事判决书并不矛盾。长林公司、段红伟的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，长林公司、段红伟的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人烟台开发区长林房地产开发公司负担50元，上诉人段红伟负担50元。本判决为终审判决。审判长  孔祥顺审判员  王家国审判员  于 慧二〇一六年九月九日书记员  陈蒙蒙