江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终1711号
上诉人（原审原告）孙慧。
上诉人（原审原告）刘建军。
上诉人（原审原告）章一立。
以上三上诉人共同委托代理人李艳。
上诉人（原审原告）李艳。
委托代理人张秀香，江苏众昇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）连云港市富园房地产开发有限公司，住所地江苏省灌云县伊山镇宾馆路5号。
法定代表人姜道志，该公司董事长。
委托代理人马家麟，该公司办公室主任。
委托代理人孙万金，江苏远大弘正律师事务所律师。
上诉人孙慧、刘建军、章一立、李艳因与被上诉人连云港市富园房地产开发有限公司（以下简称富园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第05446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月10日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月22日公开开庭审理了本案。上诉人李艳并作为上诉人孙慧、刘建军、章一立的委托代理人，上诉人李艳的委托代理人张秀香，被上诉人富园公司的委托代理人马家麟、孙万金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙慧、刘建军、章一立、李艳一审诉称：2008年12月24日，孙慧、刘建军、章新海、李艳与富园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定孙慧、刘建军、章新海、李艳购买富园公司开发的富园广场小区的21幢1-22室房屋，并约定权属证书办理期限及违约条款。孙慧、刘建军、章新海、李艳按约定履行了义务，但富园公司没有按合同的约定办理产权登记。现要求：1、判令富园公司立即将所购房屋办理权属证书所需资料向产权登记机关备案；2、判令富园公司按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准支付逾期办证违约金暂计为人民币22万元；3、本案的诉讼费用由富园公司承担。
富园公司辩称：一、孙慧、刘建军、章一立、李艳未能及时取得房屋所有权证书的责任是政府不作为造成的，对此富园公司不应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十五条第三款的约定，因政府原因及不可抗力的因素导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人免予承担责任。富园公司已经按照合同约定的时间交付房屋，并按期向行政机关提交办理房屋所有权证所需要的相关资料，本案所涉房屋早已具备办理房屋产权证的条件，但由于以下几方面因素，政府迟迟不给办理：1、富园公司在2007年还以出让方式取得2007-6号地块使用权（即电信局地块），面积为8732平方米。该地块为毛地，地上建筑物尚未拆迁，主要是电信局建筑设施，由于省电信局干预，直到2012年底也未能拆迁，县政府要求富园公司将电信局地块一起动工建设，提升城市化建设的品味，电信局地块不开工建设，对富园广场小区建设就不给予综合验收，不综合验收就办不到产权证，但电信局拆迁工作又无法进行。2009年2月份小区已建的楼栋全部交付使用，但政府就是不给予综合验收。最后县政府协调未果，未达成拆迁协议，最终与富园公司解除电信局地块的出让合同，重新挂牌出让；2、由于富园广场北侧在规划中没有规划与公共绿地的隔离围墙，县政府要求富园公司在小区北侧建设隔离围墙，但小区业主极力反对，县政府带领相关部门出面协调处理却未能处理好，最后县政府要求富园广场小区业主签订一份“承诺书”，承诺山前河南岸的沿河绿地为市政公用绿地，小区原有围墙拆除和重新建设时不得干涉，在承诺基础上才能给予办理房产证，故逾期办证的原因是县政府的诸多因素对富园广场小区能办而不给予办证；二、即使富园公司负有责任，也只能参照双方合同中关于违约金的条款，并依据公平原则给付违约金，孙慧、刘建军、章一立、李艳主张的标准没有法律依据；三、孙慧、刘建军、章一立、李艳起诉已超过二年的诉讼时效。富园广场小区的买受人与富园公司签订《商品房买卖合同》的时间是在2007年至2010年之间，富园公司最迟于2009年9月23日前交付房屋（仅有王华明1户是2010年10月26日上房）。富园公司最迟应于2009年12月底前，将房屋权属登记需要的资料报产权登记机关备案，但由于相关职能部门的原因未能及时办证登记。从2012年10月26日至2013年3月7日，富园公司已为富园广场小区的买受人办理了商品房初始登记。本案诉讼时效的起始时间应从2010年1月1日起计算，而孙慧、刘建军、章一立、李艳直到2015年7月份才提起诉讼，已超过二年的诉讼时效期间。综上，请求驳回孙慧、刘建军、章一立、李艳的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2008年12月24日，孙慧、刘建军、章新海、李艳与富园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人（孙慧、刘建军、章新海、李艳）购买出卖人（富园公司）开发的位于灌云县伊山中路西侧富园广场的第21幢1-22室的商品房，商品房总金额1910540元；合同第八条交付期限：出卖人应当在2009年1月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经分期综合验收合格；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、如因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的（政府原因及不可抗力因素除外），出卖人将按买受人所交房款金额的万分之零点五向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。
商品房建好后，2009年5月10日，富园公司将商品房交付给孙慧、刘建军、章新海、李艳。2012年10月26日，富园公司为富园广场的第21幢楼房向灌云房地产管理处办理了商品房初始登记。
原审法院另查明：2012年11月27日，灌云县人民政府召开政府常务会议，其中关于富园广场项目竣工规划核实认定及产权登记相关情况汇报：为切实解决建设部门提出的开发商擅建围墙、占用公共绿地等问题，会议决定的第（一）项：以富园房地产公司拆迁专户80万元作为开发单位拆除擅建围墙、打通公共绿地的保证金，该款项转到建设局账户；第（四）项：山前河南岸绿地为公共绿地，富园广场小区业主须签订承诺书，承诺不干涉政府将公共绿地与小区分隔，房产部门方可办理产权登记，如违背承诺，该小区业主在办理房产抵押、转移时，房产部门不予办理。此后，富园公司要求富园广场小区的业主签订《承诺书》一份，内容为：本人系灌云县伊山镇富园广场小区幢单元室业主，由于该小区建设时，开发企业将山前河南岸的公共绿地围入小区园内，小区建成后开发企业多次组织拆除违建围墙均遭到部分业主阻挠，导致小区房屋无法进行核实认定，房产登记无法进行，现本人申请办理产权登记，并慎重承诺：1、承认山前河南岸按规划建设的沿河绿地为市政公用绿地，不属于富园广场小区；2、因实施规划而对小区原有围墙拆除和重新建设时，本人不以任何理由干涉；3、如果本人违背该承诺，在处分该房产时，房管部门可以不予办理。有部分业主在《承诺书》上签字，有部分业主没有签字。
原审法院认为：孙慧、刘建军、章新海、李艳与富园公司所签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，富园公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由富园公司提供的资料报产权登记机关备案。如果因富园公司的责任，孙慧、刘建军、章一立、李艳不能在规定期限内取得房地产权属证书的，富园公司按所交房款金额的万分之零点五支付违约金。
因为双方在《商品房买卖合同》中明确约定了逾期办证违约金的计算方法，即按所交房款金额的万分之零点五支付违约金，该约定为一时性债权，而不是没有约定违约金，也不是约定以日或月为单位累计计算违约金数额的继续性债权。富园公司于2009年5月10日将涉案房屋交付孙慧、刘建军、章新海、李艳使用，故富园公司应当于2009年8月11日前，将权属登记需要由富园公司提供的资料报产权登记机关备案，至此孙慧、刘建军、章一立、李艳应当知道其权利被侵害，孙慧、刘建军、章一立、李艳最迟应当于2011年8月11日提起诉讼，而孙慧、刘建军、章一立、李艳直到2015年8月6日才向法院提起诉讼，超过了二年诉讼时效期间，孙慧、刘建军、章一立、李艳也未提供足够的证据证明存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，故本案已超过诉讼时效期间。对于孙慧、刘建军、章一立、李艳要求富园公司将办理权属证书所需资料向产权登记机关备案的诉讼请求，因富园公司已办理了商品房初始登记，原审法院也不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，原审法院判决驳回孙慧、刘建军、章一立、李艳的诉讼请求。一审案件受理费4600元，由孙慧、刘建军、章一立、李艳负担。
上诉人孙慧、刘建军、章一立、李艳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、原审判决关于逾期办证违约金的诉讼时效起算时间是错误的。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的（政府原因及不可抗力因素外）出卖人将按买受人所交房款总额的万分之零点五向买受人支付违约金。而原审判决将被上诉人提供资料进行报备的90日期限等同于上诉人办理产权登记期限是错误的。其次，开发商的初始登记是业主办理产权登记的前提条件，初始登记的期限与业主办理产权登记的期限是先后顺序，而非同一概念。根据合同第十五条的约定，被上诉人应当在交付房屋90日内将需由其提供的资料报产权登记机构备案，该约定无法确认这是进行初始登记期限还是办理上诉人产权登记期限。开发房产只有经过综合验收合格，开发商缴纳了各项税费等情况后，才能到产权部门办理初始登记。而事实上，被上诉人在房屋交付后相隔三、四年才进行初始登记，上诉人在被上诉人初始登记前办理房屋所有权登记是无稽之谈。故合同约定的交付房屋后90日的期限不能视为被上诉人为上诉人办理产权登记的期限。本案被上诉人为上诉人办理房屋所有权登记的期限是不能确定的，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，当事人就有关履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。而原审法院认定诉讼时效期间从被上诉人提供资料报产权登记机关备案期限届满之日起计算显然是错误的。2、原审判决认定双方的约定为一时性债权是错误的。首先，双方签订的合同并未约定上诉人应在多久期限内取得房地产权属证书；其次，“出卖人将按买受人所交房款总额的万分之零点五向买受人支付违约金”该约定没有明确违约金的支付时间。双方关于办理产权登记的期限约定属于约定不明，双方对违约金的支付时间没有约定。而一时性债权指的是内容在某个时点就已经确定的债权，本案的约定不符合一时性债权的特点，故原审判决认定双方的约定为一时性债权是错误的。二、退一步讲，即使原审判决对时效的认定是正确的，本案也存在时效中断情形。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条：“权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的除外。”及第十四条：“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”即使原审判决对时效的认定是正确的，本案也存在诉讼时效中断的情形。因被上诉人违约没有办理初始登记，致使上诉人无法办理产权登记。上诉人及其他业主为了办理产权登记证书一直奔波于被上诉人及有关部门，且在2012年11月27日灌云县人民政府召开政府常务会议，专门研究涉案房屋权属登记问题，部分业主签署《承诺书》，2013年被上诉人才办理了初始登记，业主陆续办理产权登记。2014年9月11日灌云县住房和城乡建设局下发的灌建信馈字（2014）31号文《关于ＸＸ建等人信访事项答复意见书》，这一系列的行为均能表明上诉人等业主一直在主张自己的权利，而上诉人办理产权登记的主张与逾期办证违约金的主张，均因被上诉人同一违约行为所致，属于同一债权，故上诉人主张办理产权登记的诉讼时效中断的效力及于逾期办证违约金。三、基于同样的事实、同样的案由、同样的约定、同一法官的审理，原审法院竟然作出截然相反的判决，令上诉人无法信服。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以撤销，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人富园公司答辩称：一、一审法院判决认定诉讼时效的起始点是正确的，符合双方当事人在商品房买卖合同的明确约定。本案在一审开庭时被上诉人依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定以及根据双方当事人在《商品房买卖合同》中第十五条的约定提出上诉人主张权利已经超过两年诉讼时效的抗辩理由，上诉人在违约行为产生之后长达近4年半的时间才向人民法院起诉，显然超过了诉讼时效。诉讼时效的起始点是从当事人知道或者应当知道权利受到侵害起开始计算，《商品房买卖合同》第十五条约定被上诉人作为开发商应当在房屋交付后90日内将办理产权登记的材料报房产管理部门备案，这就是被上诉人为上诉人办理房产证前所要履行的义务，被上诉人在2009年9月之前将上诉人的房屋交付使用，从2009年9月份交付使用的90日之内应当向将灌云房管局提交办理产权证的备案资料，所以从2009年9月底90日满后即2010年1月1日前后应当是计算诉讼时效的起始时间，时效应当计算到2012年1月，而本案上诉人起诉的时间是2015年，上诉人因超过了诉讼时效丧失了胜诉权。二、双方当事人在《商品房买卖合同》中具体约定了违约金的比例幅度，约定了违约时间，这就是一时性债权。三、关于上诉人提出有诉讼时效中断的事由，本案一审开庭时上诉人并未向一审法院提供有关诉讼时效中断的证据。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，请求二审法院维持原判。
二审期间，上诉人方曙光、洪峰向本院提交下列证据：
1、连云港市中级人民法院（2015）连民终字第01567号民事判决书，证明该判决书第八页富园公司的答辩内容表明涉案小区的所有业主一直在与富园公司交涉办理产权登记事宜；
2、2012年11月27日灌云县人民政府的常务会议记录，专项讨论涉案小区的产权登记相关情况，讨论的结果是要求被上诉人的业主签订承诺书一份，证明上诉人以及涉案小区的业主交付房屋后一直在向有关部门进行维权，直到2012年10月27日得到政府部门的重视，进行专项研讨；
3、2014年9月11日，灌云县住房和城乡建设局下发的灌建信馈字31号文，证据1、2、3综合表明上诉人以及其他业主一直在向有关部门及被上诉人交涉办理房产证事宜，属于诉讼时效的中断情形。
4、证人杨某、朱某的证人证言，证明上诉人参与了一系列的信访及维权，要求被上诉人办理房产证等事宜。被上诉人在交付房屋以后时隔近4年才办理房屋初始登记，长达4年时间如果上诉人都没有与被上诉人交涉办理房产证，与常理不符，上诉人通过自己多年的努力，好不容易购买一套房屋，不可能对房产证的办理不闻不问。
经质证，被上诉人富园公司质证意见为：对证据1、2、3的三性均无异议，但不能达到其证明目的，因为被上诉人在灌云县富园小区开发的房屋很多，交付房屋办理产权证也不是一期，这份判决书的业主向产权部门反应过，所以被上诉人没有提出时效抗辩，但并不代表上诉人也有提出主张的事实。对证据4证人证言的真实性不予认可，两位证人的证言没有得到其他相关证据的印证，且两位证人的证言都不能证明上诉人所主张的诉讼时效中断的事实。从证言中可以反映出一个客观事实，被上诉人在一审提出的答辩理由，是因为政府原因，被上诉人是可以免责的。被上诉人在交房后按照上诉人代理人说时隔4年才办理初始登记，原因在政府，证人也提到政府要求业主签署承诺书，业主不签就不予办理。
本院认证意见：经审查，本院对上诉人提交的证据1、2、3的真实性依法予以确认；对证据4，因证人证言无其他证据相佐证，且证人对相关事实并未予以明确回答，故本院对证人证言不予采信。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
另查明：章新海、李艳系夫妻关系，于1997年8月27日生一子章一立。章新海于2012年7月27日死亡。章新海的父亲章永林、母亲王素芳在章新海死亡前均已去世。
本案二审争议焦点：1、涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的违约金是否为一时性债权；2、上诉人孙慧、刘建军、章一立、李艳要求被上诉人富园公司支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求是否已过诉讼时效。
本院认为：关于第一个争议焦点。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……如因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的（政府原因及不可抗力因素除外），出卖人将按买受人所交房款金额的万分之零点五向买受人支付违约金。本院认为，上述条款对富园公司的违约责任及违约金的计算方式作出了明确约定，即富园公司逾期办理初始登记时就需支付双方约定的金额明确的违约金，故原审法院认定富园公司逾期办证产生的违约金为一时性债权并无不当，应适用诉讼时效的规定。上诉人关于本案并非一时性债权的上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。
关于第二个争议焦点。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，诉讼时效期间为二年，从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起算。本案中，按照涉案商品房买卖合同的约定，富园公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该条文明确约定的是开发商即富园公司办理初始登记的期限，而非约定富园公司为买房人办理产权登记。商品房建好后，2009年5月10日，富园公司将商品房交付给孙慧、刘建军、章一立、李艳，故富园公司未在2009年8月10日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案即构成违约。上诉人作为购房人，在合同约定的办证期限届满后，尚未取得相关权利证书，其即应当知道权利被侵害，故本案诉讼时效应从2009年8月11日开始计算。上诉人方曙光、洪峰关于原审判决诉讼时效起算时间错误的上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。
关于本案诉讼时效是否存在中断的问题。本院认为，上诉人所举2012年11月27日灌云县人民政府的常务会议记录的内容并不能证明其向富园公司主张办理产权登记，灌云县住房和城乡建设局下发的灌建信馈字31号文及证人杨某、朱某的证人证言亦不能证明上诉人向富园公司主张过办理产权登记，故上诉人直至2015年8月才向法院提起诉讼，超过了二年的诉讼时效期间，本案已过诉讼时效。
关于上诉人孙慧、刘建军、章一立、李艳上诉称同案不同判的上诉理由，本院审查后认为，原审法院根据富园公司有无提出过诉讼时效的答辩意见适用不同的法律并作出不同的判决并无不当，本院对上诉人孙慧、刘建军、章一立、李艳的该上诉理由不予采纳。
综上，上诉人孙慧、刘建军、章一立、李艳的上诉请求和理由不能成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由上诉人孙慧、刘建军、章一立、李艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。