湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民一终字第431号
上诉人（原审原告、反诉被告）杨丽红。
委托代理人杨扬，永州市诚信法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）奉粤琳。
上诉人杨丽红与上诉人奉粤琳因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2015）零民初字第117号民事判决，分别于2015年7月23日、24日向原审人民法院提交上诉状提起上诉。原审人民法院于2015年9月9日移送上诉状及案卷至本院，本院同日立案受理后，依法由审判员吴昭明担任审判长，与审判员唐爱民、郑霓组成合议庭，代理书记员甄园园担任庭审记录，于2015年9月28日上午在本院第一审判庭公开开庭审理了本案。上诉人杨丽红及其委托代理人杨扬、上诉人奉粤琳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2010年10月24日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了一份《租赁协议》，甲方（奉粤琳）将永州鼎丰锰冶炼有限公司原办公楼出租给乙方（杨丽红），《租赁协议》第二条约定租期为五年，即自2011年1月1日起至2015年12月31日止，乙方所租三层租金为人民币60，000元整；《租赁协议》第三条约定了租金支付及生效期，租金第一年按季支付，乙方于2011年1月1日起，每季度首日向甲方交付租金15，000元整，后四年按每半年支付，于每年1月1日、6月1日各交付30，000元租金，乙方须按时交租；《租赁协议》第六条其他协定：①乙方租下房屋后，改装及装修费用自理，甲方不做任何承诺。合同到期乙方向甲方交回房屋且所做的房屋装修不得人为提前拆除破坏。乙方若认为需要加修厕所，甲方已将化粪池挖好，乙方负责将水管道引入化粪池内……；③乙方租赁后，要遵守国家法律法规，依法经营，积极纳税，甲方不承担乙方任何税费，包括房租税……；⑤乙方若超过一个月未交租金，甲方有权终止合同。乙方不得将房屋租与他人，不得开设网吧，允许分包使用，但亦不得分包给他人开设网吧，否则甲方有权终止合同。⑥乙方若终止合同，则甲方没收所有押金，并按照实际季度收取乙方租金……。协议签订后，原告（反诉被告）交给被告（反诉原告）房租押金10，000元；此后，原告（反诉被告）对房屋进行了装修，2011年1月1日双方开始正式履行合同，前三年双方均积极履行了协议约定的义务，2014年度永州市零陵区对租金收入征收房产税，被告（反诉原告）将出租给原告（反诉被告）的房屋租金收入60，000元，按征收标准上交房产税10，620元，房产税上交后，被告（反诉原告）认为该税款依协议约定应由原告（反诉被告）负担，原告（反诉被告）则认为该税款依法应由被告（反诉原告）负担，原告不应承担此税款，双方因此而发生纠纷。2015年1月1日，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）拖欠2014年度租金10，620元及2015年度租金为由，擅自切断原告（反诉被告）楼层的水电，致其不能营业，原告（反诉被告）便于同日贴出暂停营业告示，2015年1月4日被告（反诉原告）通过手机短信、电话等方式告知原告又恢复租赁物水电供应，但原告（反诉被告）即未与被告（反诉原告）协商，又不交纳2015年度的租金，2015年1月8日被告（反诉原告）又邮寄给原告（反诉被告）一份《房东提示函》，但原告（反诉被告）一直未予营业，双方也未协商处理该纠纷，2015年1月13日，原告（反诉被告）以被告（反诉原告）违约为由向法院提起诉讼。另查明，原告（反诉被告）尚欠被告（反诉原告）水电费196.5元。
原判认为，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）自愿签订《租赁协议》合法、有效，应受法律保护，双方当事人应严格按照协议的约定享受权利履行义务。本案中，原告（反诉被告）在2015年1月1日未交房租的情况，被告（反诉原告）应给予一定适当的容忍时间，并通过正当途径维护自己的权利，相反被告（反诉原告）却采取过激行为，擅自切断租赁物的水电供应，导致原告（反诉被告）无法正常营业，协议无法履行，应承担一定违约责任。此后，被告（反诉原告）于2015年1月4日主动恢复水电供应后，并多次提示原告（反诉被告）履行合同，但原告（反诉被告）既不与被告（反诉原告）协商，也不履行合同，其行为也是导致协议不能履行的另一原因，现双方当事人在本诉与反诉的请求中，均要求解除《租赁协议》，无意继续履行；故应予以解除，协议解除后，被告（反诉原告）应返还原告（反诉被告）押金，原告（反诉被告）应积极归还租赁物，并支付拖欠的水电费162元（2014年12月29日至2015年3月4日，原告仅要求162元），鉴于原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在协议不能继续履行中均有一定过错，且其过错程度相当，双方当事人的损失应各自承担，即原告（反诉被告）自行承担固定装修使用价值的损失，被告（反诉原告）自行承担2015年的租金损失。至于被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）支付2014年房屋租金，实际是指被告（反诉原告）交纳的房产税，虽然协议的条款中提及到房产税，但该条款有两种不同含义的理解，双方均陈述了对自己有利的解释，根据该条款不能确定协议约定的交纳义务人，应依法律确定交纳义务人，具体本案中的纳税义务人应为被告（反诉原告），故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担2014年度房产税10，620元，不予支持。被告（反诉原告）辩称切断水电供应，属于行使不安抗辩权，因不安抗辩权的含义是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有履行或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。规定不安抗辩权是为了切实保护当事人的合法权益，防止借合同进行诈骗，促使对方履行义务，主要情形是指《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的四种情况，本案的事实与上述法律规定不符，故对被告（反诉原告）的这一辩解理由，不予采纳。至于原告（反诉被告）要求对固定装修费用的残值进行鉴定，因协议约定固定装修在协议期满后交给被告（反诉原告），原告（反诉被告）仅拥有使用价值，前述已阐明双方在本案中的违约责任相当，对固定装修仅有一年的使用价值的损失以及2015年度的租金损失双方当事人应各自承担，进行鉴定已经没有必要。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）杨丽红与被告（反诉原告）奉粤琳于2010年10月24日签订《租赁协议》；二、限被告（反诉原告）奉粤琳在本判决生效后五日内退给原告（反诉被告）杨丽红押金10，000元；三、限原告（反诉被告）杨丽红在本判决生效后五日内给付被告（反诉原告）奉粤琳水电费162元（2014年12月29日至2015年3月4日，原告仅要求162元）；四、限原告（反诉被告）杨丽红在本判决生效后五日内将租赁物交给被告（反诉原告）奉粤琳；五、驳回原告（反诉被告）杨丽红的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）奉粤琳的其他诉讼请求。本案案件受理费1300元，反诉费650元，共计1950元，由原告（反诉被告）杨丽红负担950元，由被告（反诉原告）奉粤琳负担1000元。
宣判后，原审原告（原审反诉被告）杨丽红、原审被告（原审反诉原告）奉粤琳均不服原审判决，向本院提起上诉。
杨丽红的上诉理由是：1、上诉人在本案中没有过错，被上诉人应承担本案的全部过错和上诉人使用的水、电费在2014年12月28日已结清，不存在拖欠被上诉人的水、电费；2、上诉人与被上诉人在原审诉讼中均同意上诉人对租赁房的装修费用进行鉴定，但原审却没有采纳双方该鉴定意见，属程序违法。请求二审维持原判第一、二、三、六项，撤销原判第四、五项，改判被上诉人赔偿解除《租赁协议》后一年（2015）的房屋装修费用5万元或发回重审。
奉粤琳的上诉理由是：1、本案双方签订的《租赁协议》约定是由被上诉人交纳房租税，因此本案的房租税纳税人应为被上诉人；2、被上诉人自2015年1月1日起关门不营业，也不交纳租赁费给上诉人，应支付上诉人2015年期间半年的租金；3、本案是被上诉人的不法应对和不交房租导致合同失效终止，上诉人不应退被上诉人所交的押金。请求支持上诉人在原审中的诉请。
针对杨丽红的上诉理由，奉粤琳答辩称：一审法院判决有错，但不是上诉人杨丽红所述错误，上诉人杨丽红所述所请于事实不存在、于合同无依据、于法不成立。请依法驳回并支持答辩人的上诉请求，判令上诉人杨丽红赔偿半年房租损失3万元，支付2015年欠合同款10，620元，支持答辩人依合同不退还押金1万元。
针对奉粤琳的上诉理由，杨丽红答辩称：综上所述，被答辩人的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不能得到法律的支持，请二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，支持答辩人的上诉请求。
上诉人杨丽红在二审期间提供了以下证据：一、一审法院的调解笔录及调解协议，拟证明2015年4月21日，经一审法院主持调解，上诉人杨丽红申请鉴定，被上诉人奉粤琳同意鉴定，双方自愿达成协议：1、由原告杨丽红先移交房子，再列出出租房内固定物品的清单，鉴定时间就在房屋移交后进行；2、鉴定费由原告杨丽红承担。二、房屋交接协议，拟证明2015年4月23日，双方按照调解协议的约定办理了移交手续，双方对租赁物移交和水电费情况无争议。三、鉴定申请书，拟证明2015年4月24日，上诉人向一审法院提交了《鉴定申请书》，请求法院对外委托鉴定机构，对上诉人所装修的范围和项目进行装修价值鉴定。四、被上诉人堵墙照片，拟证明2013年12月1日，被上诉人开始擅自违约侵权，实施了拆门拆锁堵墙的行为，致使上诉人无法营业。五、（2013）零民初字第1543号一审民事判决书、（2014）永中法民一终字第232号终审判决书、（2015）永中法立民申字第31号再审民事裁定书，拟证明被上诉人单方毁约，擅自实施换锁堵门砌隔墙以后，上诉人提起了诉讼，一、二审判决均认为，被上诉人擅自采取砌隔离墙的方式，属过激行为，由此给原告造成的损失应承担民事责任。判决被上诉人拆除隔离墙、恢复门锁。六、上诉人的营业执照、被上诉人堵墙、拆墙及擅自开业的照片、收据，拟证明2015年9月在上诉期间，被上诉人拆墙，并以上诉人营业执照上的名称，霸占上诉人的财物营业和收款。
上诉人奉粤琳对上诉人杨丽红的证据质证认为：证据一，1、该调解笔录无效，上诉人奉粤琳没有同意鉴定。2、租赁物在上诉人杨丽红手里，合同明确规定，合同移交不存在赔偿。3、上诉人杨丽红要求中止，上诉人奉粤琳也没有得利。证据二，上诉人奉粤琳没有同意房屋交接协议，该协议无效。证据三，上诉人奉粤琳没有同意鉴定。证据四和证据五，与本案无关，因上诉人不付租金，上诉人奉粤琳才堵墙，该判决只是判决双方履行合同，上诉人奉粤琳没有承担民事责任。证据六，与本案无关。
对上诉人杨丽红提供的上述证据本院经审查认为：证据一，只是一个调解笔录，双方未实际履行，不能等同法院制作的调解书，不能证明上诉人杨丽红的证明目的，本院不予采信。证据二，能证明杨丽红于2015年4月23日将租赁房移交了奉粤琳和双方对水电费的金额进行了确认，本院予以采信。证据三，只是杨丽红在原审申请对租赁房中所装修的范围和项目进行鉴定，但不能证明其主张的目的，本院不予采信。证据四、五、六，与本案无关联性，本院不予采信。
上诉人奉粤琳在二审期间未提供新的证据。
二审经审理查明，杨丽红于2015年4月23日已将租赁房移交奉粤琳。其它案件事实与一审认定的事实相一致，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案争执焦点有三，具体阐述如下：一、房租税由谁承担。双方签订的《租赁协议》第6条第3项只是约定奉粤琳不承担杨丽红任何税费，但未约定房租税由谁承担，而本案收取房屋租金受益人是奉粤琳，根据权利义务相一致原则，履行租金纳税人应是奉粤琳。二、导致本合同提前终止的责任在谁，杨丽红主张奉粤琳赔偿因未能履行完合同期限的房屋固定装修费是否可支持和杨丽红在本案中所交的房屋租赁押金，奉粤琳是否应予退还。奉粤琳因杨丽红在2015年1月1日未交房屋租金，不通过正当途径维权，却采取过激行为切断租赁房的水电致使杨丽红无法正常营业，应承担一定违约责任。奉粤琳在切断租赁房水电几天后，又主动恢复水电供应，并多次提示杨丽红继续履行合同，杨丽红既不与奉粤琳协商，也不继续履行合同，也是致使合同不能履行的另一原因，且双方当事人在原审诉讼中均主张解除《租赁协议》，不再要求继续履行，为此原审确认本案合同不能继续履行，双方均有一定过错正确。基于双方过错程度相当的事实，原审确认杨丽红自行承担固定装修使用价值的损失，奉粤琳自行承担2015年的租金损失，并由奉粤琳退还杨丽红所交的租房押金正确。三、原审判处由杨丽红给付奉粤琳水电费162元（2014年12月29日至2015年3月4日）是否正确。双方在二审期间均陈述杨丽红是于2015年4月23日才将租赁房移交奉粤琳，而原审基于奉粤琳提供的依据证实162元的水电费是杨丽红移交租赁房之前产生的，因此，原审判处由杨丽红给付奉粤琳水电费162元正确。虽双方在原审法院的主持下由杨丽红已将租赁房移交奉粤琳，原审法院还在本案中判处杨丽红将租赁物交给奉粤琳，这是对租赁物移交问题的进一步确认，并无不当。综上所述，原审认定事实清楚，处理正确。综上所述，奉粤琳、杨丽红的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1850元，由奉粤琳承担800元，杨丽红承担1050元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴昭明
审 判 员 唐爱民
审 判 员 郑 霓
二〇一五年十月十日
代理书记员 甄园园
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。