江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终字第954号
上诉人（原审被告）南京爱思开房地产开发有限公司，住所地南京市栖霞区燕子矶街道燕尧路39号柳塘小学内。
法定代表人周继星，该公司董事长。
委托代理人王小虎，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）王俊伟，男，1985年11月14日生，汉族。
被上诉人（原审原告）谷煜熠，女，1986年2月13日生，汉族。
以上二被上诉人委托代理人徐金琪，江苏汇商律师事务所律师。
上诉人南京爱思开房地产开发有限公司（以下简称爱思开公司）因与被上诉人王俊伟、谷煜熠商品房预售合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖迈民初字第760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王俊伟、谷煜熠原审诉称，2013年4月3日，王俊伟、谷煜熠与爱思开公司签订商品房预售合同，由王俊伟、谷煜熠购买爱思开公司位于南京市栖霞区燕子矶街道紫金北郡山庄某号楼503室房屋，面积为79.6平方米，房屋总价款为84.181万元。房屋交付时间为2013年12月30日，并约定了迟延交付房屋的违约责任。合同签订后，王俊伟、谷煜熠按照约定履行支付房款的义务。2013年12月30日，爱思开公司并未按约定交付王俊伟、谷煜熠房屋。后经王俊伟、谷煜熠多次催促，爱思开公司于2014年6月15日承诺，2014年7月11日起至实际交付房屋日止，爱思开公司赔偿王俊伟、谷煜熠合同约定除外的损失每日100元。但爱思开公司并未按承诺完全履行义务，在支付王俊伟、谷煜熠4100元赔偿后，尚有6000元未支付。2014年8月28日，爱思开公司在房屋没有经过竣工验收合格的情况下，通知王俊伟、谷煜熠交付房屋，爱思开公司的行为违反了相关法律的强制性规定，故爱思开公司通知交付房屋的行为无效。2014年10月20日，爱思开公司取得房屋竣工验收报告，故直到2014年10月20日，才能认定为爱思开公司交付了房屋。爱思开公司迟延交付房屋的行为，已构成违约，应当承担违约责任。但是按照合同约定，凡是爱思开公司有违约情形的，承担责任或者是总房款的1%，或者是最高1000元，或者是上限不超过总房款的千分之一，但是王俊伟、谷煜熠有违约情形的，承担责任或者总房款的10%，或者是总房款的每日万分之一，合同中关于违约责任的约定极不公平合理。合同关于爱思开公司迟延交房的违约责任就是上限不超过合同总价款的千分之一，显然极低，依据相关法律规定，王俊伟、谷煜熠可要求增加违约金。房屋交付时，案涉房屋的配套设施未完善，爱思开公司应按合同约定支付违约金。王俊伟、谷煜熠为维护自身合法权益，要求判令：1、爱思开公司承担迟延交付房屋的违约责任，支付违约金17930元（自2013年12月30日起至2014年8月30日止，已扣除青奥会停工期间的31天，每日按照总房款84.181万元的日万分之一计算）；2、爱思开公司支付其承诺的合同约定额外的违约赔偿金900元；3、爱思开公司退回房款差价1164元；4、爱思开公司承担未建设配套设施的违约责任400元；5、诉讼费由爱思开公司承担。
爱思开公司原审辩称：1、应扣除亚青会期间31天停工时间，且根据合同第六条规定迟延交付房屋的违约金上限不超过合同总价款的千分之一；2、王俊伟、谷煜熠未按合同约定的时间足额交纳定金；3、其同意退还王俊伟、谷煜熠购房差价款1164元；4、其同意给付王俊伟、谷煜熠400元的未按约定建设完成的配套设施的违约金。
原审法院经审理查明，2013年4月2日，王俊伟、谷煜熠与爱思开公司签订商品房预售合同，合同约定由王俊伟、谷煜熠（乙方）购买爱思开公司（甲方）建设的栖霞区燕子矶街道紫金北郡山庄0某号楼503室住宅房一套，房屋建筑面积为79.6平方米，房屋单价每平方米10575.5元；王俊伟、谷煜熠应于2013年3月26日前支付定金10万元；王俊伟、谷煜熠迟延支付合同价款的，应按照未付到期款的万分之一／天计算，支付迟延履行期间的违约金，且在王俊伟、谷煜熠未付清房款及逾期付款违约金前，爱思开公司有权延期交房，亦不承担逾期交房的违约责任；爱思开公司向王俊伟、谷煜熠交房的时间为2013年12月30日，爱思开公司逾期交付房屋的按照已收价款的每日万分之一计算向乙方支付迟延期间的违约金，本款违约金额上限不超过合同总价款的千分之一；合同对配套设施和其他设施的约定内容为合同附件7的内容，附件7的设施迟延达到爱思开公司承诺条件的，爱思开公司按照每天20元的标准向王俊伟、谷煜熠支付违约金，本款违约金额上限不超过1000元。合同签订后，王俊伟、谷煜熠按照合同约定的数额支付了购房款。2014年8月30日，王俊伟、谷煜熠与爱思开公司办理了房屋交付手续。
原审另查明，2014年6月15日，爱思开公司因迟延交房事宜，向全体购房者作出书面承诺，内容为：“我公司承诺，小区验收并交付后围网及绿化，公司重新整改，小区的围墙（即围网改砖墙）、绿化整改到位，以上工作在青奥会结束后2个月做完。紫金北郡山庄交付时间2014年7月10日之前，如果2014年7月10日前交付不了，自2014年7月11日开始，我公司在合同所规定的赔偿外，每户每天赔付人民币100元整，赔偿日结（未按协议规定的时间内交付房款的除外）”。为此爱思开公司已向王俊伟、谷煜熠支付了4100元违约金，尚欠900元未付。
原审庭审过程中，爱思开公司举证南京市栖霞区燕子矶街道于2013年7月20日发布的通知一份，拟证明由于受到有关部门的停工管控通知，致使爱思开公司迟延交付房屋，故计算逾期交房违约金时应扣除31天（自2013年8月1日至2013年8月31日）的停工天数；爱思开公司举证王俊伟、谷煜熠于2013年3月26日缴纳2万元定金的收据，拟证明王俊伟、谷煜熠并未按照合同约定，足额支付10万元定金。
原审法院认为，王俊伟、谷煜熠与爱思开公司订立的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，该合同对双方当事人均具有法律约束力。
根据相关法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定双方当事人的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免责或限制其责任的条款。提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的该条款无效。在本案所涉商品房预售合同中，合同既约定了卖房人逾期交付房屋的，应承担每日万分之一的违约金，但又同时限定了卖房人的最高赔偿限额为不超过合同总价款的千分之一。该限定条款明显违背公平原则，且卖房人并没有提请对方注意限制其自身责任的条款，对限制其自身责任的条款，向买房人进行充分说明。故此限制条款应属无效条款。爱思开公司逾期交付房屋的违约金数额仍应按照合同约定的已收价款的每日万分之一标准计算。但迟延交房时间应扣除举办亚青会事宜而停工的31天时间，爱思开公司应支付王俊伟、谷煜熠逾期交房违约金17724元。
对于爱思开公司于2014年6月15日发布的承诺书，一方面该承诺系爱思开公司自行作出，另一方面爱思开公司已按承诺的内容支付王俊伟、谷煜熠4100元的赔偿款，故爱思开公司仍应按照承诺支付王俊伟、谷煜熠直至交付房屋之日止的剩余额外赔偿款900元。如爱思开公司认为王俊伟、谷煜熠存在违约行为，可另案起诉。对于配套设施建设的违约责任以及退还购房差价款，王俊伟、谷煜熠主张爱思开公司应支付400元的配套设施建设违约金、退还购房差价款1164元，爱思开公司对王俊伟、谷煜熠的该两项请求亦予以认可，故对王俊伟、谷煜熠的该两项请求，原审法院予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第一百零七条之规定，判决：一、南京爱思开房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付王俊伟、谷煜熠逾期交房违约金人民币17724元。二、南京爱思开房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付王俊伟、谷煜熠额外赔偿金人民币900元。三、南京爱思开房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还王俊伟、谷煜熠购房款人民币1164元。四、南京爱思开房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付王俊伟、谷煜熠逾期交付配套设施违约金人民币400元。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取283元、保全费326元，合计609元，由王俊伟、谷煜熠负担269元，爱思开公司负担340元。
爱思开公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方订立的商品房预售合同并非采用格式条款订立的。1、该预售合同版本是严格按照南京市住房和城乡建设委员会指定并监制的版本，同时经南京市房产部门网上审批备案的；2、双方对于合同违约金条款内容，均是充分协商后作出填写或选择；3、爱思开公司在售楼处张贴合同范本供买房人了解、知悉，已尽必要的提示注意义务。二、即使原审法院认定逾期交房违约金条款违背公平原则，属于无效条款，应对该条款予以纠正，但不应加重爱思开公司的违约责任，况且，爱思开公司并无加重王俊伟、谷煜熠违约责任。三、王俊伟、谷煜熠并未证明其实际损失，原审法院既按已收房款日万分之一标准判令爱思开公司承担违约金责任，同时又在合同外判其按每天100元标准承担违约金责任，有违公平公正。四、王俊伟、谷煜熠未按合同约定内容付款，也存在违约行为。综上，请求二审法院按同地段租金标准改判其向被上诉人支付逾期交房违约金。
王俊伟、谷煜熠答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律基本正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
针对王俊伟、谷煜熠是否存在迟延付款问题，爱思开公司称，王俊伟、谷煜熠未按合同约定在2013年3月26日向其支付100000元定金，实际仅支付20000元。王俊伟、谷煜熠反驳称，其在2013年3月26日向爱思开公司支付20000元，爱思开公司是认可的，从未提出过异议；双方合同签订时间为2013年4月2日，但合同中定金缴纳数额已打印成100000元，并非双方真实的约定；双方约定房屋总价款为841810元，首付款261810元、公积金贷款58000元，如再加上定金100000元，合计数额为941810元，前后数据相矛盾。经查，双方合同约定：1、房价款合计841810元；2、王俊伟、谷煜熠应于2013年3月26日前向爱思开公司支付100000元定金；3、王俊伟、谷煜熠应于2013年4月2日前向爱思开公司支付第一期合同价款261810元；4、公积金贷款580000元。针对合同约定的定金、首付款、公积金贷款合计数额为何超出房价款100000元，爱思开公司未能作出合理解释，但认可王俊伟、谷煜熠于2013年3月26日支付的20000元，已实际转化为2013年4月2日首付款261810元的一部分。双方对于公积金贷款580000元的付款情况及房屋总价款841810元约定不持异议。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方签订的商品房预售合同约定，爱思开公司逾期交付房屋的按照已收价款的每日万分之一计算向王俊伟、谷煜熠支付迟延期间的违约金，本项违约金额上限不超过合同总价款的千分之一，但该“违约金额上限不超过合同总价款的千分之一”的约定系由爱思开公司打印拟定的格式化条款，该内容限制王俊伟、谷煜熠要求爱思开公司承担延期交房违约责任的权利，免除爱思开公司承担相应责任的义务，故原审法院认定“违约金额上限不超过合同总价款的千分之一”内容属无效条款，符合法律规定。除了上述限制性条款无效外，商品房预售合同其他条款未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。故此，原审法院根据合同中关于爱思开公司逾期交房按已收房款的每日万分之一向王俊伟、谷煜熠计付违约金，具有事实及法律依据。
本案中，爱思开公司因迟延交房事宜，于2014年6月15日向全体购房者作出书面承诺，如果2014年7月10日前交付不了房屋，自2014年7月11日开始，爱思开公司在合同所规定的赔偿外，每户每天赔付人民币100元整，赔偿日结。爱思开公司该承诺系其真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。爱思开公司已向王俊伟、谷煜熠支付了4100元违约金，尚欠900元未付，爱思开公司理当按其承诺支付违约金尾款900元，原审法院判令爱思开公司向王俊伟、谷煜熠支付该900元并无不当，依法应予维持。
另，经查证涉案预售合同约定的定金、首付款及公积金贷款合计数额为941810元，实际超出双方约定的房屋总价款841810元，存在矛盾。爱思开公司也认可王俊伟、谷煜熠于2013年4月2日向其支付首付款261810元，公积金贷款580000元和房屋总价款841810元双方也无异议，如王俊伟、谷煜熠再按定金条款向爱思开公司支付100000元定金，超出双方房屋总价款数额的约定，故爱思开公司主张王俊伟、谷煜熠未按合同约定付款的意见，显然不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费566元，由上诉人南京爱思开房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 白文虎
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 冯 超