上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终9175号
上诉人（原审被告）：汤文清，男，1971年2月13日生，汉族，住上海市奉贤区。
被上诉人（原审原告）：上海大至物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区奉浦开发区灵芝村943号4幢158室。
法定代表人：任鹏，总经理。
委托诉讼代理人：黄玲，上海徐卫红律师事务所律师。
上诉人汤文清因与被上诉人上海大至物业管理有限公司（以下简称大至物业）物业服务合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初7819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人汤文清上诉请求：撤销原审判决，改判驳回原审原告的诉讼请求。事实和理由：被上诉人未尽到物业管理职责，且存在乱收费情况。
被上诉人大至物业未作答辩。
2017年4月，大至物业诉至一审法院，请求判令：1、汤文清支付大至物业2008年3月至2016年12月的物业费人民币16,211.64元（以下币种同）；2、汤文清支付大至物业违约金16,211.64元。一审庭审中，大至物业变更诉讼请求为：判令汤文清支付大至物业2008年3月至2016年12月的物业费5,403元，并支付逾期付款违约金5,403元。
一审法院认定事实：2004年7月，案外人上海A有限公司与上海B有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定上海A有限公司为“百合苑”提供物业管理服务，服务期限自2004年9月1日起至业主大会成立并签订物业管理服务合同时止。物业费的收费标准如下：别墅每月每平方米1.60元、高层住宅每月每平方米1.80元、多层住宅每月每平方米1.20元；业主逾期缴纳的，按每日千分之三计算违约金。合同签订后，上海A有限公司依约提供了物业管理服务。2006年6月12日，上海市XX局对百合苑小区的物业费收费标准确认如下：高层住宅每月每平方米1.50元，别墅每月每平方米1.51元。2009年1月5日，上海A有限公司企业名称变更为上海C有限公司；2012年8月9日，上海C有限公司的企业名称变更为上海D有限公司。2013年3月16日，大至物业与上海市奉贤区百合苑小区业主大会签订《物业服务合同》，约定自2013年4月1日起至2018年3月31日止大至物业为百合苑小区提供物业管理服务，物业费收费标准如下：高层和复式住宅每月每平方米1.50元、别墅每月每平方米1.51元，业主应于每月10日前交纳物业费，逾期交纳的，按未缴纳部分每日千分之三支付违约金。合同签订后，大至物业依约提供了物业管理服务。2013年4月10日，大至物业与上海D有限公司签订《奉贤区百合苑小区物业债权转让协议书》，上海D有限公司将其在百合苑小区管理服务期间的物业费债权转让给大至物业。汤文清系上海市奉贤区XX路XX弄XX苑XX号XX室房屋的权利人，该房屋坐落于百合苑小区内。汤文清自2008年3月起至2016年12月止未交纳过物业费。2015年11月20日，经结算大至物业同意涉案房屋2008年3月起的物业费按每月每平方米0.5元计算，截止2015年12月共计欠费4,794元。结算后，汤文清仍未履行缴费义务，截止2016年12月汤文清共计欠费5,403元。上述欠款，经大至物业多次催讨无着，故大至物业诉至一审法院。
一审法院认为，物业管理服务是物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。本案中，案外人上海D有限公司及大至物业依约为汤文清提供物业管理服务，汤文清理应及时交纳相应的物业费。汤文清辩称，对案外人上海D有限公司与大至物业的债权转让协议不认可，仅愿意交纳2013年4月之后的物业费。一审法院认为，根据合同法的规定，债权转让通知债务人后即对其发生效力，即便汤文清此前不知道大至物业与案外人上海D有限公司之间存在债权转让协议，但此次诉讼后，汤文清对此也已知晓，故对汤文清的上述抗辩意见，一审法院不予采信。对物业费的收费标准，大至物业自愿降低收费，从2008年3月起至2016年12月按照每个月每平方米0.5元计算，系大至物业权利的自由处分，于法无悖，一审法院依法予以支持。汤文清辩称，涉案房屋为动迁房，2007年3月至2008年2月的物业费也应当按照每个月每平方米0.5元收取，汤文清多交纳的物业费应冲抵后续的物业费。但汤文清未能提供相应的证据，且在2015年11月20日，大至物业向其出具欠费情况明细时，汤文清也未提出书面异议。故对汤文清的该项抗辩意见，一审法院不予采信。汤文清还辩称，涉案房屋质量有问题，存在漏水情况，大至物业未及时维修，故不同意交纳物业费，也无需支付逾期付款违约金。一审法院认为，根据物业服务合同的约定，物业公司对户外墙面、楼梯间、走廊通道等房屋共用部位承担维护和管理义务。本案中，汤文清辩称的涉案房屋因质量问题漏水，不属于物业公司管理和维护的范围。假设涉案房屋确因质量问题存在漏水，汤文清也应及时向房地产开发商主张相应的权利，而不应以此为由拒交物业费，故一审法院对汤文清的该项抗辩意见不予采信。现大至物业诉请要求汤文清支付拖欠的物业费5,403元，具有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。对逾期付款违约金，根据物业服务合同约定的违约金计算标准，至诉讼时汤文清应付的违约金已远超5,403元，大至物业自愿按照5,403元主张违约金，系其权利的自由处分，与法无悖，一审法院依法予以支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于二〇一七年六月九日作出判决：一、汤文清于判决生效之日起十日内支付大至物业2008年3月至2016年12月期间的物业费5,403元；二、汤文清于判决生效之日起十日内支付大至物业逾期付款违约金5,403元。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费70元，减半收取计35元，由汤文清负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。本案中，案外人上海D有限公司及被上诉人依约为上诉人提供物业管理服务，上诉人应及时交纳相应的物业费。物业费的收费标准系经物价部门确认，现被上诉人自愿降低收费，系对自身权利的处分。上诉人关于被上诉人乱收费的上诉理由，缺乏事实依据。至于上诉人所称房屋因质量问题漏水，可另行向房地产开发商主张权利，而不应成为拒付物业费之理由。综上所述，上诉人汤文清的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币70元，由上诉人汤文清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 强
代理审判员 钱 卫
审 判 员 李 兴
二〇一七年八月二十九日
书 记 员 洪燕君
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……