广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1323民初2969号原告：中国银行股份有限公司惠州惠东支行。负责人：黄锡勤。委托诉讼代理人：黄炳春、陈晓慧，广东指针律师事务所律师、实习律师。被告：林记，男。被告：陈少贞，女。被告：惠东县安泰房地产开发有限公司。法定代表人：邱庆伟。委托诉讼代理人：苏志辉，男。原告中国银行股份有限公司惠州惠东支行诉被告林记、陈少贞、惠东县安泰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司惠州惠东支行的委托诉讼代理人黄炳春和被告惠东县安泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人苏志辉到庭参加诉讼，被告林记、陈少贞经本院公告传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司惠州惠东支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令立即解除原告与被告林记、惠东县安泰房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》[合同编号：JG6VAA20120749号]；2.请求判令被告林记偿还贷款本金人民币436664.45元，利息7388.58元，本息合计人民币444053.03元（利息暂计至2016年8月15日，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿之日）；3.请求判令被告林记承担本案律师费人民币24203元；4.请求确认原告对被告林记名下位于惠东县黄埠海滨大道大线滩涂地段安泰海景湾16栋海韵阁10层1005号房[预告登记号：粤房地预登惠东字第142006528号]的房产享有抵押权，并对其处置价款享有优先受偿权；5.判令被告林记承担本案的诉讼费、公告费及其他原告为实现债权而产生的费用；6.判令被告陈少贞对上述债务承担共同清偿责任；7.判令被告惠东县安泰房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。事实及理由：2012年11月14日，原告与被告林记、惠东县安泰房地产开发有限公司签订《个人一手住房贷款合同》[合同编号：JG6VAA20120749号]（以下简称贷款合同），双方在贷款合同中约定：原告向被告林记发放贷款人民币480000元用于购房，借款期限为20年，2012年12月17日至2032年12月17日，贷款月利率为5.45833‰（具体借款起止日期、贷款利率以借据为准，合同期内如遇国家调整利率或计息办法，贷款人将按国家规定进行调整），采用按月等额本息还款法。贷款合同约定：若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款合同还约定，因借款人违约的，贷款人有权解除合同，并有权要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。为了确保贷款合同的履行，由被告林记提供其名下位于惠东县黄埠海滨大道大线滩涂地段安泰海景湾16栋海韵阁10层1005号房的房产作为本合同项下贷款的担保，同时办理了房地产预告抵押登记[预告登记号：粤房地预登惠东字第142006528号]。被告惠东县安泰房地产开发有限公司为保证人承担阶段性连带责任保证，保证期间为至借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日。上述合同生效后，原告依约于2012年12月17日向被告林记发放贷款人民币480000元，被告林记依据合同约定履行还款义务至第39期，从第40期开始逾期，截止2016年8月15日，已连续拖欠原告贷款4期，拖欠本金436664.45元，利息7388.58元，本息合计人民币444053.03元，经原告方多次催讨，被告林记拒不履行还款义务，严重违反合同约定。被告陈少贞作为被告林记的配偶，上述债务发生在夫妻关系存续期间，且用于购房，被告陈少贞理应对上述债务承担共同清偿责任。被告惠东县安泰房地产开发有限公司至今未办理出房产证及他项权证，亦未履行连带保证责任。综上所述，鉴于被告的上述违约行为已严重侵害了原告的合法权益，为依法维护原告的合法权益，特诉诸法院，望判如所请！被告林记、陈少贞均未到庭参加诉讼，未作答辩，也未向本院提交证据。被告惠东县安泰房地产开发有限公司辩称，答辩人认为可以拍卖抵押物，完全可以还清贷款，答辩人可以协助卖房，但答辩人不应该承担连带清偿责任。房产证现在正在办理中，准备五方验收了，估计四月底可以办出证。原告对其诉讼主张，提交了如下证据：证据1、原告基本资料；证据2、负责人身份证明，证明原告诉讼主体资格；证据3、三被告身份证明，证明三被告主体资格；证据4、结婚证，证明被告林记、陈少贞系夫妻关系；证据5、个人一手住房贷款合同，证明双方合同关系、管辖法院、利息计算依据以及标准；证据6、预告抵押登记证，证明房屋权属及抵押关系；证据7、借款借据，证明借款事实及金额；证据8、贷款已还款明细清单、逾期未还款查询，证明被告林记违约事实及金额；证据9、律师费发票、委托代理合同，证明原告为实现债权产生的律师费用，证据10、最新贷款已还款明细清单、逾期未还款查询，证明原告起诉后被告未还款。被告惠东县安泰房地产开发有限公司对上述证据均没有异议，原告的陈述与其提供的证据能相应佐证，本院对原告提供的上述证据真实性予以采信。本院经审理查明事实如下：被告林记与被告陈少贞系夫妻关系。2012年11月14日，原告与被告林记、惠东县安泰房地产开发有限公司签订一份编号为JG6VAA20120749的《个人一手住房贷款合同》（以下简称《贷款合同》）。双方在合同中约定贷款金额为480000元，贷款期限为20年，自贷款人实际放款日起算；若为分期房款，则自第一个实际放款日起算。贷款用于购买惠东县黄埠海滨大道大线滩涂地段安泰海景湾16栋海韵阁10层05号的房屋，购房合同号0028195。贷款利息为浮动利率，合同签订时月利率执行5.45833‰，浮动周期为12个月，从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次。还款方式采用等额本息还款方式。合同第三条第5款约定罚息计算方式：若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。第十八条约定担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。贷款合同第十条约定，个人一手住房贷款合同通用条款是合同不可分割的组成部分，与合同具有相同的法律效力。本合同项下抵押物期限从本合同签订之日起至本合同履行届满之日后贰年止，即2012年11月14日至2034年11月14日。《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条借款人违约事件及处理第1款约定，借款人出现未按期归还贷款本息事件视为本合同项下违约；第2款约定出现违约事件时，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。第四条开发商保证，约定若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下债务，保证人仍应承担相应的违约责任/及保证责任。被告林记在贷款合同借款人处签名捺印确认，被告惠东县安泰房地产开发有限公司在贷款合同保证人处盖章。2012年11月14日，被告林记作为抵押人，以名下购买位于惠东县××海滨大道××线滩涂地段××海景××号的房屋作为偿还贷款合同项下贷款的抵押担保，与原告签订了《抵押物清单》，被告陈少贞在《抵押物清单》下方抵押物共有人确认处签名捺指模确认。双方于2012年11月22日到房产部门办理了商品房抵押权预告登记手续。2012年12月17日，原告向被告林记出具《借款借据》，将贷款480000元发放至被告指定的收款人的银行账户中，《借款借据》载明借款用途为购房，借款期限20年，月利率5.45833%。被告林记在《借款借据》上签名捺指模确认。合同履行期间，被告林记自2016年4月17日开始拖欠还款，截止至2016年8月15日，被告林记已经连续拖欠原告贷款4期，拖欠本金5657.46元，拖欠利息7388.58元，未到期本金余额431006.99元，本息合计人民币444053.03元。经原告催讨，被告林记仍未能履行合同约定的还本付息义务。2015年8月10日，原告中国银行股份有限公司惠州分行（甲方）与广东指针律师事务所（乙方）签订一份《外聘律师委托合同》，委托乙方代理本案件。签订协议后，广东指针律师事务所指派该所邓超环、黄炳春等律师承办本案的代理工作。诉讼过程中，原告提供金额为24203元的律师费发票证实律师费用的实际支付。另查明，截止到法庭辩论终结前，被告林记所购买的位于惠东县黄埠海滨大道大线滩涂地段安泰海景湾16栋海韵阁10层1005号房尚未办理权属证书及他项权登记手续。本院认为：原告中国银行股份有限公司惠州惠东支行与被告林记、被告惠东县安泰房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效。被告林记未按贷款合同约定向原告偿付本息，截止至2016年8月15日，被告林记已经连续逾期4期，拖欠贷款本金5657.46元，利息7388.58元，未到期本金余额431006.99元，本息合计人民币444053.03元。被告林记未按约定期限足额还款属违约行为，应承担违约的法律责任，根据双方合同的约定，原告向本院诉请解除与被告林记、惠东县安泰房地产开发有限公司签订的贷款合同，理由充分，应予支持。合同解除后，被告林记应向原告中国银行股份有限公司惠州惠东支行偿还借款本金436664.45元、截止至2016年8月15日的利息合计7388.58元，及从2016年8月16日起至还清款日止按贷款合同约定的逾期利率计算的利息。由于被告林记在合同履行期间未能按时偿付贷款本息，原告中国银行股份有限公司惠州惠东支行为实现债权，已委托广东指针律师事务所代理原告与被告之间的诉讼事务，为此支付了律师代理费24203元，根据双方合同的约定，原告诉请被告林记支付律师代理费24203元，理由充分，予以支持。被告林记以名下购买位于惠东县××海滨大道××线滩涂地段××海景××号的房屋作为抵押担保，原、被告双方到房产管理部门办理了预购商品房抵押权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，预告登记，系预告登记权利人享有未来实现抵押权请求权的保全效力，即未经预购商品房抵押权登记权利人同意，处分该预购商品房不发生物权效力。预告登记并不意味着抵押权已经设立。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，可见房产的抵押权自登记时设立。本案被告林记购买的房产未办理正式抵押权登记，因此，原告诉请确认对上述房产享有抵押权并对处置价款享有优先受偿权，理由不足，不予支持。被告林记、陈少贞系夫妻关系，上述债务发生在夫妻关系存续期间，系因购置婚后房产所欠，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条中“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法十九条第三款规定情形的除外”的规定，属于夫妻共同债务，原告诉请被告陈少贞承担共同清偿责任，理由充分，予以支持。被告惠东县安泰房地产开发有限公司在贷款合同保证人处盖章对贷款合同项下贷款承担阶段性连带保证责任，并约定保证期间自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止。截止法庭辩论终结前，被告林记所购买的位于惠东县黄埠海滨大道大线滩涂地段安泰海景湾16栋海韵阁10层1005号尚未办理房产权属证书及抵押登记手续，贷款人未收到他项权证，因此，被告惠东县安泰房地产开发有限公司按照合同约定仍应承担连带保证责任。原告诉请被告惠东县安泰房地产开发有限公司对被告林记的上述债务承担连带清偿责任，理由充分，予以支持。被告林记、陈少贞经本院公告传唤未到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条以及上述司法解释之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司惠州惠东支行与被告林记、被告惠东县安泰房地产开发有限公司于2012年11月14日签订的合同编号为JG6VAA20120749的《个人一手住房贷款合同》。二、被告林记在本判决发生法律效力后7日内一次性向原告中国银行股份有限公司惠州惠东支行清偿贷款本金436664.45元，截止至2016年8月15日的利息7388.58元，及从2016年8月16日起至偿清款日止按贷款合同约定的逾期利率计算的利息。三、被告林记在本判决发生法律效力后7日内一次性向原告中国银行股份有限公司惠州惠东支行支付律师代理费24203元。四、被告陈少贞对被告林记的上述债务承担共同清偿责任。五、被告惠东县安泰房地产开发有限公司对被告林记的上述债务承担连带清偿责任。六、驳回原告中国银行股份有限公司惠州惠东支行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8330元，由被告林记、被告陈少贞、被告惠东县安泰房地产开发有限公司连带负担；公告费560元，由被告林记、被告陈少贞连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  钟广鸣审 判 员  张鉴洋人民陪审员  叶兰香二〇一七年五月三十一日法官 助理  钟伟东书 记 员  彭丽君