江苏省邳州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邳民初字第1245号
原告陈伯高，民警。
委托代理人王伟。
被告魏贤红，农民。
被告彭德钱，农民。
被告江苏邳州农村商业银行股份有限公司。
法定代表人乔建社，该公司董事长。
委托代理人汤海洋，该公司员工。
被告张勇，中学教师。
被告杨兴龙，教师。
被告李全备，教师。
被告王健康，教师。
被告沙岳，教师。
被告刘刚，教师。
被告杨兴龙、李全备、王健康、沙岳、刘刚共同委托代理人张希惠，教师。
原告陈伯高诉被告彭德钱、魏贤红、江苏邳州农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）、张勇、杨兴龙、李全备、王健康、沙岳、刘刚案外人执行异议之诉一案，本院于2015年3月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月8日、10月23日公开开庭进行审理，原告陈伯高及其委托代理人王伟，被告农商行委托代理人汤海洋，被告杨兴龙、李全备、王健康、沙岳、刘刚共同委托代理人张希惠均到庭参加诉讼，被告彭德钱于2015年6月8日到庭参加诉讼，经本院传票合法传唤未到庭参加2014年10月23日的庭审。被告魏贤红、张勇经本院传票合法传唤未到庭参加上述庭审。本案现已审理终结。
原告陈伯高诉称，通过邳州飞龙房地产经纪有限公司的中介，2013年3月3日原告与被告魏贤红、彭德钱签订购房协议，并向被告魏贤红、彭德钱交付订金1万元，支付中介费6500元，购买该房屋时，经经纪公司查询，涉案房屋未被司法机关采取任何司法措施。2013年3月11日，原告与被告魏贤红、彭德钱签订购房合同，同时向两被告支付购房款350570元（包括订金、首付款、房产契税以及15个月的银行按揭贷款等）。上述购房协议、购房合同均由经纪公司予以见证。此后，原告与邳州市中原装饰公司签订装饰装修合同，进行装修，并于2013年8月入住至今。同时，涉案房屋在中国建设银行股份有限公司邳州市支行的住房按揭贷款，均由原告正常交纳至今，从未迟延。原告在涉案房屋居住期间，与物业管理公司签订物业管理合同，并作为涉案房屋的业主正常交纳物业费、水电费、清洁费等费用。2015年年初，原告接到邳州市人民法院执行局的通知，被告知该房屋于2013年4月26日被法院查封。原告于2015年1月6日提出执行异议，后法院以涉案房屋抵押权未消灭为由，驳回原告的异议。原告不服该裁定，在法定期限内提起案外人执行异议之诉，请求判令停止对位于邳州市运河街道银河湾小区x号楼x单元x室房屋的执行，并解除对该房屋的查封；依法确认上述房屋的所有权归原告所有；并由被告承担本案的诉讼费用。
被告彭德钱辩称，涉案房屋确实已经出售给原告，是通过中介出售的。
被告农商行、杨兴龙辩称，原告所诉没有法律依据，请求依法驳回。
被告李全备、王健康、沙岳辩称，原告与被告彭德钱、魏贤红签订的购房合同为虚假合同、无效合同。即使原告实际履行了购房合同，但未经登记不发生法律效力；涉案房产已经设立了的抵押，未经抵押权人的同意，抵押人无权处分房产，转让无效。原告未支付全部房款，实际占有房屋后，也未对产权过户登记，自身存在重大过错。综上请求驳回原告的诉讼请求。
被告魏贤红、张勇、刘刚未答辩。
经审理查明，被告魏贤红、彭德钱系夫妻关系。2013年3月3日，原告陈伯高通过邳州飞龙房地产经济有限公司中介介绍与被告魏贤红签订飞龙不动产购房协议一份，约定被告魏贤红将其所有的位于邳州市运河街道银河湾小区x幢x单元x室建筑面积为150.92平方米的商品房一套出售给原告陈伯高，双方约定房价为653333元，原告支付被告购房订金1万元。同年3月11日双方签订购房合同一份，约定房价共计727270元（包含被告支付的涉案房产的契税、维修基金、已经支付的银行按揭贷款、物业费及上房产生的一切费用），2013年3月11日前陈伯高支付房款340570元并继续偿还银行贷款，魏贤红交付涉案房屋。涉案房产在中国建设银行贷款371700元，月供3680元，由陈伯高按月偿还。至2013年3月11日，陈伯高支付首付款及契税、维修基金、已经支付的银行按揭贷款、物业费及上房产生的一切费用共计350570元，魏贤红出具收条一张，载明：本人魏贤红今收到陈伯高购买银河湾小区x号楼x单元x室购房款叁拾伍万零伍佰柒拾元整（￥350570）。收款人魏贤红2013年3月11日。同日魏贤红将涉案房屋交付陈伯高。陈伯高占有涉案房屋后，以魏贤红的名义偿还部分银行贷款。现涉案房产因欠银行贷款仍未消灭抵押权。
另查明，被告彭德钱向农商行贷款，张勇、李全备、杨兴龙、王健康、沙岳、刘刚为此提供连带责任担保。借款逾期后，主债务人和诸担保人未能归还全部将借款本息而成讼。本院受理后，于2014年2月20日作出（2013）邳商初字第0170号民事判决，彭德钱、魏贤红偿还农商行借款本金20万元及利息（自2013年1月21日起以年利率15.744%计算至判决确定给付之日）；张勇、李全备、杨兴龙、王健康、沙岳、刘刚对上述债务的清偿承担连带责任。该案在审理期间，本院根据农商行的申请，于2013年4月26日作出（2013）邳商初字第0170号民事裁定，将登记魏贤红名下涉案房产予以查封。
上述判决生效后、彭德钱、魏贤红、张勇、李全备、杨兴龙、王健康、沙岳、刘刚未在生效法律文书确定的期限内履行义务，农商行向本院申请执行，本院受理后，根据申请执行人农商行的申请，拟将查封的涉案房产予以评估，陈伯高以查封的涉案房产属其所有为由，向本院提出执行异议。本院于2015年3月5日作出（2015）邳执异字第005号执行裁定，驳回陈伯高的异议。陈伯高不服该裁定，在法定期限内提起执行异议之诉。
上述事实，有当事人庭审陈述及（2015）邳执异字第005号执行裁定书、购房合同、购房协议书、收条、还款记录、庭审笔录等书证为证，本院予以确认。
本院认为，因农商行申请执行彭德钱、魏贤红、张勇、李全备、杨兴龙、王健康、沙岳、刘刚借款合同纠纷一案对涉案房屋进行执行，原告陈伯高作为案外人对执行标的提出执行异议，后对本院作出的执行异议裁定不服，在法定期限内提起执行异议之诉，符合执行异议之诉受理范围。关于涉案房屋是否属原告陈伯高所有。根据物权法规定，房屋等不动产的设立、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记，不发生法律效力。原告陈伯高虽与魏贤红签订房屋买卖合同，但未完成过户登记，陈伯高尚未取得所有权，从物权归属上看，涉案房屋仍属于被告魏贤红所有，原告要求确认涉案房产属其所有的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。此外，关于原告是否能阻却对涉案房屋的强制执行，应依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定进行判定。根据该规定，被告执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。具体而言，陈伯高据此阻却强制执行，应当具备下列条件：一是第三人（陈伯高）与被执行人（魏贤红）之间存在合法有效的房屋买卖关系；二是第三人在法院采取查封等强制执行措施之前，已经支付全部房屋价款；三是第三人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；四是第三人对未办理房屋过户无过错。被告魏贤红将尚在按揭贷款抵押期间的房屋出卖给原告陈伯高，尽管未经抵押权人同意，但就房屋买卖合同这一债权行为而言，并未违反法律强制性规定，仍属有效。但原告并未就涉案房屋办理转按揭贷款，原告仍以魏贤红的名义分期偿还银行贷款，而银行贷款仍未清偿完毕，不能视为原告已经支付了全部的房屋价款。原告主张，其未办理过户登记不存在过错。而“第三人没有过错”的前提应是第三人已经支付全部价款并实际占有房屋。原告陈伯高以代偿按揭贷款的方式，在未经抵押权人同意办理转按揭贷款手续的情况下，不能认定其已经付清全部购房款，其要求停止执行房屋，并解除对该房屋的查封的请求，不应得到支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
驳回原告陈伯高的诉讼请求。
案件受理费4300元，由原告陈伯高负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 张元领
审 判 员 张 鑫
人民审判员 郑思德
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 张 威