广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法民一初字第1396号
原告ＸＸ。
原告陈秋斌。
上述原告的共同委托代理人张玲悦。
被告揭彩红。
委托代理人李剑辉。
委托代理人张正飞。
第三人东莞市星汇房地产中介有限公司。
法定代表人王彦州。
委托代理人唐海年。
第三人东莞市润通房地产按揭服务有限公司。
法定代表人陈国健。
第三人中国银行股份有限公司东莞横沥支行。
负责人李普明。
原告ＸＸ、陈秋斌诉被告揭彩红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加东莞市星汇房地产中介有限公司（以下简称“星汇中介公司”）作为第三人参加诉讼，并组成合议庭公开开庭进行第一次审理，原告ＸＸ、陈秋斌的共同委托代理人张玲悦，被告揭彩红及其委托代理人李剑辉，第三人星汇中介公司的法定代表人王彦州、委托代理人唐海年到庭参加了诉讼。后因案件审理需要，本院依法追加了东莞市润通房地产按揭服务有限公司（以下简称“润通公司”）、中国银行股份有限公司东莞横沥支行（以下简称“中国银行横沥支行”）作为第三人参加诉讼，并组成合议庭公开开庭进行第二次审理，原告ＸＸ、陈秋斌的共同委托代理人张玲悦，被告揭彩红及其委托代理人李剑辉，第三人星汇中介公司的委托代理人唐海年，润通公司的法定代表人陈国健到庭参加了诉讼。第三人中国银行横沥支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ、陈秋斌诉称，原告于2015年6月28日与被告以及居间人星汇中介公司就居间买卖位于东莞市凤岗镇官井头村龙平街大运城邦花园一期4栋2单元103房签订了《房地产买卖合同》，并在2015年6月25日支付定金50000元。合同约定本次交易采取按揭方式支付尾期楼款870000元整。现原告就该物业所申请的个人消费贷款已于2015年8月初审批通过。按《房地产买卖合同》附件相关约定，在物业已具备交易过户的条件的情况下买卖双方应在十个工作日内备齐资料到房管部门办理递件过户手续。然被告却声称不再出售该物业并在经纪公司另行放盘出售该物业，致本次交易过户手续迟迟无法正常进行。原告认为，《房地产买卖合同》是合同三方当事人真实的意思表示，不违反法律规定，各方均应诚实履行。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1.被告继续履行《房地产买卖合同》，并按870元／日自2015年8月14日起支付逾期履行违约金至过户之日止；2.被告在判决生效后十个工作日配合原告到房管部门办理交易过户手续（若银行需要重新审批贷款的顺延至同意贷款出具）；3.被告承担本案诉讼费用。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；2.被告向原告支付违约金125000元；3.被告向原告返还定金50000元；4.被告向原告赔偿中介费20000元；5.被告向原告支付律师费10000元及担保费2400元；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审结束后，原告再次增加一项诉讼请求：被告向原告支付因快速担保所产生的费用22675元（含担保费13050元，担保服务费1500元，受理费500元，评估费5625元，二手办证费2000元）。
被告揭彩红辩称，原告于2015年6月份和中介方在没有征得被告同意的情况下私自到被告所有的位于东莞市凤岗镇官井头村大运城邦花园一期4栋2单元103号房子。当时房子里面还有租客在租住，租客可以证明曾多次有人上门看房，且对房子的装修以及价格都非常满意。原告与星汇中介公司一再与被告联系，希望被告出售房子，并说现在若不出售，以后房子就卖不到这个价钱。被告当时认为星汇房地产比较了解市场行情，不会欺骗被告，因此被告在没有征得家人同意以及没有做相关的市场了解的情况下，仓促地与原告及星汇房地产签订了合同。后经了解到一套与被告的房子是同一栋、同一楼层、同一户型，且装修不如被告的房子的卖到1520000元。被告便找中介说明情况。后经中介方与原告协商，原告同意在原合同约定的价格的基础上再加50000元，加价后房屋总价是1300000元，被告也同意了。但直到快要过户也不见原告支付后面增加的50000元。经被告方再三考虑，决定不再继续履行合同，并与原告约定原告买房所支付的所有费用共计80000元由被告承担。但事后原告要求被告支付赔偿金200000元。被告认为原告的要求不合理，所以不同意原告的要求，只愿意返还定金50000元，并在合理范围内承担赔偿责任。另外，被告并非系案涉房产的实际所有人，案涉房产是被告与其丈夫柳再平的夫妻共同财产，并且被告与柳再平也约定了案涉房产是暂记于被告方名下，待二人婚生女儿长大结婚时被告应当无条件将案涉房产过户至婚生女儿名下，因此被告无权单独处分案涉房产。
第三人星汇中介公司陈述称，星汇中介公司的工作人员跟原告方并不认识，反而跟被告方比较熟悉，所以不存在星汇中介公司与原告串通、欺骗被告的事实。被告在案涉房屋相邻的一栋房屋居住，所以被告对案涉房屋的市场价格是有所了解的。
第三人润通公司陈述称，被告在2015年6月份办理相关手续的时候说要卖，后来又说不卖，说要把房子留给女儿，这是被告不卖房子的借口。
第三人中国银行横沥支行在法定期限内未向本院提供任何证据，也未提交任何陈述。
经审理查明，原告ＸＸ、陈秋斌系夫妻关系，双方于2011年2月16日登记结婚。位于东莞市凤岗镇官井头村龙平街大运城邦花园一期4栋2单元103的案涉房屋，产权人登记为揭彩红，建筑面积为93.62平方米，房产证号：23××19。2015年6月28日，揭彩红作为卖方，ＸＸ、陈秋斌作为买方，星汇中介公司作为经纪方，三方共同签订了一份编号为0001160的《房地产买卖合同》。合同主要约定：一、卖方将案涉房屋转让给买方，转让价款为1250000元；二、买方须在2015年6月28日向卖方支付定金50000元；三、首期楼款（含定金）380000元在案涉房屋过户当天由买方直接转账给卖方；四、楼价余款870000元由买方按揭付款，买方应于本合同签订后7个工作日内到银行办理按揭贷款申请；五、银行贷款支付方式为采用快速担保贷款，由担保公司向银行提供担保，并由银行提前放款至卖方账户内，到账则视为卖方已收取；六、买卖双方应于本合同签订后7个工作日内，书面委托经纪方或相关按揭公司办理该物业转名之一切手续；七、需要向有关部门、担保公司等支付的税、费（包括但不限于公证费）由买方承担；八、买方收到首期楼款当天交付案涉房屋；九、在产权资料齐全并具备过户情况下，买卖双方应在十个工作日内备齐资料到房管部门办理递件过户手续；十、在合同履行中，任何一方不履行合同的或因一方因素而导致合同无法履行的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费，守约方已经支付的，经纪方不予退还，该代理费作为买卖一方损失由违约方直接赔偿守约方；十一、因买方或卖方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料或提供虚假资料或无正当理由逾期办理交易、按揭等相关手续以及无正当理由逾期交付房屋、逾期支付房款等义务的，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍怠于履行义务的，则：（1）守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金；……等等。
2015年6月25日，揭彩红收取了ＸＸ、陈秋斌交付的定金50000元。2015年6月28日，ＸＸ、陈秋斌向星汇中介公司支付中介代理费10000元，同时承诺在房屋过户当天支付剩余中介代理费10000元。2015年7月1日，揭彩红配合陈秋斌到中国银行横沥支行办理申请银行贷款相关手续。2015年7月1日当天，陈秋斌向润通公司支付了担保相关费用共22675元（含担保费13050元，担保服务费1500元，受理费500元，评估费5625元，二手办证费2000元）。2015年7月1日，ＸＸ、陈秋斌因办理公证手续而支出公证费用260元。揭彩红主张其于2015年7月1日再过一个星期之后，因案涉合同价格明显偏低，已向ＸＸ、陈秋斌提出不再出售案涉房屋。ＸＸ、陈秋斌则主张在2015年8月上旬收到星汇中介公司传来的消息称揭彩红不愿履行合同。星汇中介公司主张在银行同贷书出来前两天才收到揭彩红的口头通知不再出售该房屋。2015年8月10日，ＸＸ、陈秋斌委托广东广健律师事务所向揭彩红发出《律师函》，催促揭彩红在收到《律师函》之日起三个工作日内配合办理递件过户手续。2015年8月15日，中国银行横沥支行出具《个人住房贷款意向书》，批准了陈秋斌的贷款申请。
揭彩红主张，因为合同价格明显偏低，合同显失公平，买方涉嫌与星汇中介公司恶意串通。为此揭彩红提供了案外人签订的案涉房屋同一小区一期4栋1单元106的《房地产买卖合同》复印件及三份《大运城邦花园二区六期认购书》复印件为证。4栋1单元106的《房地产买卖合同》显示房屋面积为100.2平方米，合同价为1520000元，合同签订日期为2015年7月17日。三份《大运城邦花园二区六期认购书》显示大运城邦花园二区六期13号住宅楼405号建筑面积为73.18平方米的房产总价为1696712元，日期为2015年7月21日；大运城邦花园二区六期13号住宅楼505号建筑面积为73.18平方米的房产总价为1704789元，日期为2015年8月4日。大运城邦花园二区六期12号住宅楼402号建筑面积为55.78平方米的房产总价为1470407元，日期为2015年12月12日。
揭彩红另主张，揭彩红并非案涉房产的真实所有人，其只是代女儿柳馨暂时持有案涉房产。揭彩红称案涉房屋买卖合同系其没有经过与家人协商的情况下私自签订的，现在家人不同意出售该房屋。
以上事实，有原告提供的《房地产买卖合同》、《买卖代理费支付承诺书》、房地产权证、中介费收款收据、定金收据、《个人住房贷款意向书》、担保费用收款收据、公证费用发票、律师函、快递单、结婚证，被告提供的《房地产买卖合同》（复印件）、《大运城邦花园二区六期认购书》（复印件）、《协议书》、房产登记信息查询结果、结婚证以及本案庭审笔录、询问笔录附卷为证。
本院认为，依据《中华人民共和国民法通则》第十一条“十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人”的规定，揭彩红在签订案涉《房地产买卖合同》时已成年，系完全民事行为能力人，对签订案涉《房地产买卖合同》所产生的权利义务应当具有全面清醒的认识。揭彩红主张ＸＸ、陈秋斌与星汇中介公司恶意串通致其低于市场价签订案涉合同，揭彩红该主张的理由均系推测，并未提供任何证据予以证明，且理由牵强。合同交易价格最终需要买卖双方本人决定，揭彩红作为完全民事行为能力人，理应对签订合同的行为产生的后果具有清醒的预见，不得事后以没有与家人协商或不了解当时市场价格等为由来推卸责任。故对于揭彩红该主张，本院不予采信。
承上，案涉《房地产买卖合同》系买卖双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，买卖双方及星汇中介公司均应遵循诚实信用原则依约履行案涉《房地产买卖合同》。该合同约定在产权资料齐全并具备过户情况下，买卖双方应在十个工作日内备齐资料到房管部门办理递件过户手续；约定因买方或卖方违反本合同约定，逾期办理相关手续超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍怠于履行义务的，则守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金。本案中，揭彩红在银行贷款同意书出具前即已向对方明确表示不卖案涉房屋，在银行出具贷款同意书后以及ＸＸ、陈秋斌委托律师发送《律师函》催促履行合同后揭彩红仍一直未配合办理案涉房屋的过户手续。揭彩红的上述行为已构成严重违约。因此，根据上述合同约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，ＸＸ、陈秋斌有权解除案涉《房地产买卖合同》。对ＸＸ、陈秋斌的这一诉讼请求，本院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案中，ＸＸ、陈秋斌已交付揭彩红50000元定金。现该合同因揭彩红违约而解除，ＸＸ、陈秋斌依法可要求揭彩红返还50000元定金。因此，对ＸＸ、陈秋斌要求揭彩红退还50000元定金的诉讼请求，本院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，被告构成违约，应按照案涉《房地产买卖合同》的约定承担相应的违约责任。案涉《房地产买卖合同》约定守约方有权要求违约方支付等额于总楼价10%的违约金。结合案情及揭彩红的违约情况，本院认为相当于总楼价10%的违约金处于合理范围内。ＸＸ、陈秋斌作为守约方选择要求揭彩红支付等额于总楼价10%的违约金，本院予以支持。已知双方约定的总楼价款为1250000元，则揭彩红应支付违约金125000元。
案涉《房地产买卖合同》约定守约方已经支付给经纪方的代理费作为买卖一方的损失，由违约方直接赔偿守约方。ＸＸ、陈秋斌已经支付了中介代理费10000元，根据上述约定，揭彩红应予赔偿该笔费用。对于ＸＸ、陈秋斌要求揭彩红支付中介费的诉讼请求，本院在10000元的范围内予以支持。超出部分，本院不予支持。
关于律师费、财产保全担保费的诉讼请求，双方并未对该费用的承担进行约定，因此该诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告庭审后提出的快速放款担保费用的诉讼请求，因已超过变更诉讼请求的期限，本院不予处理。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告ＸＸ、陈秋斌与被告揭彩红及第三人东莞市星汇房地产中介有限公司于2015年6月28日签订的《房地产买卖合同》；
二、被告揭彩红应于本判决发生法律效力之日起五日内退还原告ＸＸ、陈秋斌购房定金50000元；
三、被告揭彩红应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告ＸＸ、陈秋斌支付违约金125000元、中介代理费10000元；
四、驳回原告ＸＸ、陈秋斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4571元，原告ＸＸ、陈秋斌已预缴，由原告ＸＸ、陈秋斌承担896元，被告揭彩红承担3675元，本案保全费1120元，原告ＸＸ、陈秋斌已预缴，由被告揭彩红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 黄小尘
人民陪审员 ＸＸ娣
人民陪审员 李敏仪
二〇一六年五月十二日
书 记 员 陈伟龙
吴秀珠
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国民法通则》
第十一条十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。
十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。