江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终306号
上诉人（原审原告）江苏国信物业管理有限公司，住所地南京市长江路88号2016室。
法定代表人杨正明，该公司董事长。
委托代理人李巍，该公司员工。
委托代理人马红君，江苏兆邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）尤文秀，女，1958年1月5日生，汉族。
委托代理人顾玉华，中石化化工销售公司华东分公司职工。
上诉人江苏国信物业管理有限公司（以下简称国信物业公司）因与被上诉人尤文秀物业服务合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦江民初字第624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月4日公开开庭审理了本案。上诉人国信物业公司的委托代理人马红君，被上诉人尤文秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
国信物业公司原审诉称，2008年7月3日国信物业公司与南京市浦口区沿山东路188号国信自然天城小区项目的开发商江苏国信象山地产有限公司（下称象山地产公司）签订《前期物业服务合同》，双方约定国信自然天城小区由国信物业公司提供物业管理服务，物业服务费标准为每平方米2元／月（双复式别墅）。尤文秀作为自然天城业主，于2009年10月10日收房，但自2011年11月1日起一直没有按时缴纳物业费用。现要求尤文秀支付国信物业公司2011年10月18日至2015年3月31日的物业管理费7808.5元，延期交纳违约金390元，共计8198.5元，并承担本案全部的诉讼费用。
尤文秀原审辩称，1、其于2008年7月3日与开发商签署国信自然天城112栋101室的购房合同，双方共同确认合同的所有条款，包括房屋质量及维修服务等义务。2、2010年其房屋装修好，2011年发现房屋主卧室卫生间顶和墙里严重漏水，后报物业公司维修，但第二年发现主卫生间依然漏水，多次报物业公司维修无果。每年的梅雨季节其都多次报物业公司维修，但至今没有修理。3、由于自然天城房屋设计上的问题，主电缆在室外，受潮会断路，其家两次断路，导致家中的中央空调、油烟机、锅炉、集成吊顶排风扇、洗衣机全部烧坏，造成经济损失11000元，但物业公司一直不予解决。4、由于房产商及物业一直拖延不维修，不履行职责，致使存在的问题超过双方约定的保质期，房产商和物业应向其支付违约金12600元（1260天×10元／天）。该商品房在保修期内因工程质量问题造成乙方经济损失的，应按约定赔偿。5、自然天城一期房屋普遍存在严重的质量问题，由此导致欠交物业费由物业承担。另外拿房的时候有一处智能化监控，但物业没有装。
原审法院经审理查明，1、尤文秀居住在浦口区沿山东路188号112幢1单元101室（即国信自然天城小区），居住面积169.75平方米，自2011年10月18日至2015年3月31日的物业费7808.5元（2011年10月18日至2014年10月17日共计36个月×169.75平方米×每月2元／平方米×50%=6111元，2014年10月18日至2015年3月31日共计5个月×169.75平方米×每月2元／平方米=1697.5元），此费未交纳。2、2008年7月4日，象山地产公司与国信物业公司订立《前期物业服务合同业主临时公约》一份，合同约定：由国信物业公司为尤文秀居住的国信自然天城小区提供物业服务，物业费按每月每平方米2元计算。合同订立后，从2008年起至今，国信物业公司一直为国信自然天城小区提供物业服务。
原审法院认为，建设单位象山地产公司依法与国信物业公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。国信物业公司有义务依照上述合同履行物业服务，也有权要求业主支付物业服务费用。在庭审中，尤文秀提出的房屋质量问题、房屋设计问题与国信物业公司无关联，应向相对应的义务人主张权利，且尤文秀已另案起诉。但国信物业公司作为管理小区单位，有义务协助小区内的业主解决因居住产生的问题，其未能履行协助义务解决业主问题，国信物业公司主张物业费应予酌减即为4685元（7808.5元×60%）。国信物业公司主张了390元的违约金，原审法院认为，国信物业公司没有举证证明违约金的计算依据，故原审法院对该项主张不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审判决：一、尤文秀于判决生效之日起十日内支付江苏国信物业管理有限公司物业服务费4685元（2011年10月18日起至2015年3月31日之间的物业费）。二、驳回江苏国信物业管理有限公司的其他诉讼请求。原审案件受理费50元，由江苏国信物业管理有限公司负担20元，由尤文秀负担30元。
上诉人国信物业公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求：一、请求撤销原判，支持其原审中的诉请；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由如下：一、被上诉人不交物业费是因为房屋质量问题、设计问题，这些均与上诉人无关，且被上诉人已另提起诉讼；被上诉人并未提交证据证明上诉人没有尽到物业服务的义务，原审判决认定事实不当；二、《前期物业管理服务合同业主临时公约》规定欠费业主或使用人应向物业管理公司缴纳物业服务费用数额5%的违约金，原审法院认定被上诉人欠缴物业费却判定被上诉人不承担违约金，没有依据。
被上诉人尤文秀辩称，原审判决并无不当，其之所以没有交纳物业费，是因为房屋出现问题，经多次与上诉人联系，上诉人没有予以处理，故其没有交纳物业费。
双方对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，被上诉人尤文秀向本院提交了一组水费发票、电费发票，另提交一份燃气费用明细表，以此证明涉案房屋是空置房，应按70%收取物业服务费。上诉人对此质证称，根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条第四款及《南京市物业管理服务收费办法》第十五条第二款的规定，以及国信物业公司和尤文秀签订的前期物业服务合同第三章第七条第4点的约定，作为业主，被上诉人如果主张按70%交纳物业费，应当向物业管理企业即上诉人提供书面申请，待物业公司进行书面备案后方可按70%交纳相关费用，但是被上诉人所提供的证据并不能够证明其已向上诉人提交书面申请并经备案，应当按照约定全额交纳物业服务费和公摊能耗费。
庭审中，被上诉人陈述其拒交物业费是因为涉案房屋的维修问题，其多次向上诉人反应，但没有得到解决；本院询问其开发商是否对涉案房屋维修过，被上诉人又称开发商只维修了卫生间及卧室，且没有修好，对其他维修点没有维修。
另查明，涉案小区《前期物业服务合同》约定，购房业主房屋连续六个月以上空置的，须向上诉人进行书面备案，上诉人应向业主按70%收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费；业主违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交数额5%向上诉人支付违约金。
又查明，被上诉人尤文秀依据开发商的承诺享受物业服务费“两免三减半”政策，即房屋交付两年内免收物业服务费，房屋交付第三年至第五年减半收取物业服务费。
再查明，在与本案合并审理的（2016）苏01民终309号案件中，涉案小区另一位业主张立新提交了涉案小区《住宅质量保证书》，用以证明涉案房屋保修受理部门为国信物业公司。国信物业公司质证认为，该保证书虽载明质量保证的受理单位是国信物业公司，但没有载明其应承担维修义务，国信物业公司受理了业主的保修申请，并向开发商进行了沟通，尽到了受理义务。
以上事实，由《前期物业服务合同》、二审开庭笔录等在卷证实。
本院认为，象山地产公司与国信物业公司订立的《前期物业服务合同业主临时公约》合法有效，该合同对国信物业公司和国信自然天城小区全体业主均具有约束力。涉案小区《住宅质量保证书》记载，国信自然天城小区质量保修受理部门为国信物业公司，故国信物业公司应对小区业主尽到受理报修的义务，国信物业公司对此亦予以认可。国信物业公司作为小区物业服务企业，应对业主居住产生的问题尽到协助解决义务。根据目前涉案房屋质量问题仍没有得到妥善处理的事实，张立新认为物业公司未尽到相应的协助义务，国信物业公司亦未能提供证据证明其妥善履行了协助义务，应当认定国信物业公司提供的服务存在瑕疵，故原审法院对国信物业公司应收物业费酌减40%，对国信物业公司主张的违约金不予支持，并无不当。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人国信物业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 白文虎
代理审判员 刘 凡
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 孙雪松