重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长法民初字第05725号
原告重庆创杰物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道黄桷路12号5栋1单元1-3号，组织机构代码：79585663-7。
法定代表人傅英，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）李永达，男，1966年4月6日出生，汉族，该公司员工，住重庆市潼南县。
委托代理人（特别授权）王曼琳，女，1979年8月4日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区。
被告雷涛，女，1970年3月25日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。
原告重庆创杰物业管理有限公司（以下简称创杰物业公司）与被告雷涛物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，依法由代理审判员田玉康适用简易（小额）程序公开开庭进行了审理。原告创杰物业公司委托代理人李永达、被告雷涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告创杰物业公司诉称：被告雷涛系某小区15幢18-1号房屋业主。我公司系该小区物业服务企业，被告雷涛接受服务后未交物业服务费、公摊费和水费。经我公司多次催收，被告均拒绝交纳。现请求法院判令被告雷涛向我公司支付2014年1至2015年6月期间产生的物业服务费1697.4元（104.81㎡×0.9元／月·㎡×18个月）、公摊费144元（8元／月×18个月）、2013年5月至2015年6月期间产生的水费196.1元及违约金1298.51元（按每日千分之三标准计算至2015年6月30日）。
被告雷涛辩称：欠费时间及金额属实，不认可原告主张的违约金，且违约金过高，要求调整。我于2007年购买了15栋18-1号、18-6号房屋。接房时发现两套房屋渗水，经过两次整改，通知我们于2009年10月接房。2012年年底，我们再次向物业公司提出渗水问题，但原告没有整改，我们拒交物业费，原告数次电话催缴，并用停水相威胁。2014年10月15日还发现18-6号房屋阳台外墙脱落，而楼下面正好是本栋楼的出入口，就要求物业公司整改，他们派了一个叫李越的工作人员来查看，我给他讲明安全隐患并让他立下字据。但是直到2015年7月我报警后，警察要求原告排出安全隐患时，原告才找了一个棒棒将要脱落的瓷砖敲落，但是却没有对敲落部分进行恢复。2015年8月18日，我回家发现18-1号房屋墙体渗水越来越严重，基本是泡在水里，墙纸和墙体发霉无法居住。我家18-6号房屋主卧室顶部有直径20、30厘米大的地方发霉。除此之外，小区还存在电梯安全问题；门禁系统不能正常运行（现在时好时坏），小区安保人员对进出人员不进行排查，致使小区遭受如小区贴小广告等破坏；电梯内无换气系统、应急系统；小区路面坑洼积水、规划中的小桥、小溪但没有正常使用，导致一潭死水，有臭味；小区休闲亭子遭受严重破坏、喷水池不能正常运作、小区原规划的健身器材未完成设置；消防设施锈迹斑斑不能正常运作；小区门面烟道未规划设计；小区原禁止车辆进入，但原告车辆随意进入；还没有配备小推车等便民设施。物业人员缺乏服务意识，缺乏职业素质，给小区带来了不和谐影响。由于原告物业服务不到位造成我维修拖延，他们应当赔偿经济损失，并把墙体、墙纸恢复。另外，我是与龙创物业公司签订合同，我不认可原告主体资格。
经审理查明：被告雷涛系重庆某小区15幢18-1号房屋（顶楼）业主，房屋建筑面积104.81平方米，属电梯房。
2007年5月1日，重庆龙创物业管理有限公司（以下简称龙创物业公司）与重庆龙创房地产开发有限公司（以下简称龙创开发公司）签订《前期物业服务合同》，约定龙创物业公司为某小区提供物业服务；约定合同期限从2007年5月1日起至2010年5月1日止。2010年5月1日，双方续签《前期物业服务合同》，约定合同期限从2010年5月1日起至2013年4月30日止。2011年10月10日，龙创物业公司将名称变更为创杰物业公司。2013年5月1日，创杰物业公司与龙创开发公司签订《前期物业服务合同》，约定合同期限从2013年5月1日起至2016年5月1日止。三份合同均约定原告提供的物业服务内容包括物业共用部分的日常维修、养护和管理，其中具体包括房屋承重结构（包括基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、走廊、过道、楼梯间、电井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；物业服务费实行包干制，电梯房物业服务费按每月每平方米0.9元计收；物业服务费按月交纳，业主应在每月25日前履行交纳义务，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3%的标准支付违约金；共用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，采取据实分摊方式计收等内容。
2010年4月1日，原告与被告雷涛签订《物业服务合同》，就15幢18-6号房屋约定电梯房物业服务费按建筑面积每月每平方米0.9元计收；业主逾期交纳物业服务费及其他费用的，从逾期之日起，每天按其应交费用总额的3‰加收滞纳金；小区内公共、共用设施设备的水、电（小区路灯费、单元楼道路灯费）和发电机燃料费用等能耗费用，由全体业主或物业使用人按月缴纳等内容。
原告入场以来一直对被告所住某小区物业共用部分、公用设施设备、环境卫生、绿化等进行物业服务。被告雷涛未交纳在2014年1月至2015年6月期间产生的物业服务费、公摊费以及在2013年5月至2015年6月期间产生的水费。原告2015年5月15日以邮寄形式向被告催收18-1号、18-6号房屋2015年3月以前拖欠的物业费用未果。
另查明，2008年9月被告接房验收时提出18-1号、18-6号房屋渗水问题，经整改后原告于2009年8月被告通知接房，被告验房仍不合格，原告再次整改，于2009年10月通知接房，被告于2010年4月2日接房，经双方协商，原告减免被告2009年12月以前物业服务费及公摊费共计2172.8元。庭审中，原告陈述2012年年底，发现两房屋渗水，其中18-1号房屋主卧室外墙、顶部及次卧室部分墙面渗水，致使室内墙面发霉起泡；18-6号房屋主卧室顶部渗水发霉。原告认可渗水事实，并于2015年7月对该栋房屋楼顶做过防水处理，但未对外墙进行处理。小区喷水未使用、凉亭部分损毁。
上述事实，有当事人的陈述、长寿区工商分局关于公司名称变更情况的证明、物业服务企业资质证书、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、被告提供的照片、物管费减免报告、缴费通知单、律师函以及EMS专递单等证据在案证实，本院予以确认。被告提交的物管员说明，原告质证时不予认可，且被告未提交其他证据相佐证，故本院对该证据不予确认。
本院认为：龙创物业公司与龙创开发公司签订的《前期物业服务合同》、创杰物业公司与与龙创开发公司签订的《前期物业服务合同》以及原被告签订的《物业服务合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。作为物业服务公司应当按照合同的约定全面履行物业服务义务，小区业主也应当履行交纳物业服务费等义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告以原告没有对18-1号房屋渗水履行维修义务并造成室内墙面发霉起泡作为抗辩理由，拒交物业费用。本院认为，原被告均认可18-1号房屋外墙及楼顶渗水事实，针对该部分的维护和维修属于合同约定的物业服务范围，如需小修原告应及时进行维修，如需大修原告也应及时申请动用专项维修资金进行维修。原告虽然对被告楼顶进行过防水处理，但对外墙渗水问题未及时采取如涂抹防水材料等简易措施处理，也未申报启动专项维修资金维修，致使被告遭受一定损失，应当承担相应违约责任，故本院酌情将诉争期间物业服务费下调30%。因2015年4月1日至6月31日物业服务费、公摊费未经书面催收，故对原告该部分主张本院不予支持。另外，物业服务水平应当与物业服务企业收费标准相一致，被告提出的电梯配置不齐、门禁系统时好时坏、安保不排查进出人员、商铺烟道未规划设计、没有设置健身器材、购置小推车、小区张贴小广告等问题，并不足以认定原告提供的物业服务存在重大瑕疵，不能构成其拒交物业服务费的正当理由。
综上，关于原告主张的各项诉讼请求，经本院审查核算如下：
1.物业服务费。被告从2014年1月1日至2015年3月31日欠交物业服务费990.46元（104.81㎡×0.9元／月·㎡×15个月×70%）。
2.公摊费。该笔费用实际发生，且被告对计费标准无异议，本院予以认可。被告从2014年1月1日至2015年3月31日欠交公摊费120元（8元／月×15个月）。
3.水费。该笔费用为被告实际用水所产生，被告也予以认可，本院对原告主张的该笔费用予以支持。即被告从2013年5月至2015年6月欠交水费196.1元。
4.违约金。原告提供的物业服务确有一定不足，拒交物业服务费系事出有因，故本院对原告该部分主张不予支持。
因此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：
一、被告雷涛在本判决生效后7日内支付被告从2014年1月1日至2015年3月31日期间产生的物业服务费990.46元、公摊费120元及2013年5月至2015年6月期间产生的水费196.1元；
二、驳回原告重庆创杰物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果被告雷涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告雷涛负担（被告雷涛在本判决生效之日起7日内向本院缴纳）。
本判决为终审判决。
代理审判员 田玉康
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 孔 飞