湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳民初字第05711号
原告长沙沃德物业管理有限公司。
法定代表人胡古月。
委托代理人郑周全。
被告周龙。
原告长沙沃德物业管理有限公司（以下简称“沃德物业”）诉被告周龙物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月23日立案受理后，依法由审判员黎春林适用简易程序于2014年11月7日公开开庭进行了审理，书记员周婷担任记录。原告沃德物业的委托代理人郑周全、被告周龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告沃德物业诉称：被告为长沙市岳麓区高鑫麓城小区1栋602号房的业主，房屋面积为127.54平方米。原告和被告于2008年7月签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为高鑫麓城小区物业服务至小区业主委员会成立。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。因小区没有成立业主委员会，原告一直在高鑫麓城小区服务至今。但是，自2011年1月开始，被告停止缴纳物业管理服务费，根据合同约定，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应缴物业费总额的千分之三交纳违约金。截止至2014年9月30日，被告共计欠缴物业管理费8609元，该费用产生的违约金共计17824元。原告出于人性化考虑愿意按20%收取违约金3564.8元，其余部分原告自动放弃。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现原告诉至人民法院，请求依法判令：1、被告立即向原告支付长沙市岳麓区高鑫麓城小区1栋602号房物业管理费8609元，逾期违约金17824元，原告自愿收取20%违约金3564.8元，合计人民币12173.8元；2、被告承担本案全部诉讼费。
被告周龙辩称：一、致使双方产生纠纷的直接案件情况阐述：（一）事件概述。因物业欺骗、误导、毁灭证据等行为引至业主做出错误判断，采取错误处理方式，从而蒙受了巨大的经济、精神损失。2011年l月，业主回家后发现被盗，当即联系物业，随即物业及保安管理人员进入家中调查，粗看过现场后便得出结论是开锁从正门进入。因而业主对不同批次来访的所有物业相关人员均再三问到是本户独立案件还是小区有多户被盗的案件，并直接告知之物业之所以再三问到此问题的原因：案发不久前户主有邀请非常好的朋友及商业伙伴在家居住，此问题的回答对业主十分重要。而保安、包括后来回访的物业，均坚定地回答是被告户单独被盗。数月后，业主与家母聊天，听家母说她与邻居聊天得知案发当天被告同层三户均有被从正门开锁盗窃后，业主才恍然觉悟：物业能如此迅速分析出是从正门开锁入室并非其专业，自己出差回家发现被盗时己经是案发后第三天，另外被盗的两户早己与物业进行了交涉并进行了协商处理。因物业相关人员的误导，致业主误以为是朋友盗窃业主的项目计划，动用各种手段，对原本亲密的朋友进行了很多调查，导致最信任的朋友间产生了不可逆转的裂痕、导致合作及商业关系断裂、事业经济受到巨大损失、在业内的口碑名声受到严重损害。物业方在得知结论对业主非常重要的情况下，依然欺骗业主以掩盖事件真相强调仅单户被盗的恶劣行为及目的，成为了后期协商与纠纷的重点。（二）有关证据：1、视频监控：业主当即要求调取当日监控，结果是被盗日当天的小区监控记录全部没有，被盗三户均是从正门开锁进入，被盗从作案手法、作案时间、作案持续时间、作案路径等都及为诡异。2、数据记录：业主亲自书写的损失报告及物业相关回访记录、数据等，均为物业保管。（三）案后协商：根据双方签订合同第十条第五项第2点，甲方免责部分内容：“在本小区内发生治安或刑事案件所致损害，但因甲方故意或重大过失所致，不在此限”。业主拒绝了物业提出的免除半年物业费的协商意见，并提出物业需就不惜欺骗业主以掩盖事件真相、相关视频及调查证据被毁等行为做出解释并道歉、重估损失，提出新的方案重新进行协商等要求。尔后物业一直未再与业主协商沟通。（四）案件损失：1、直接经济损：3-4万元，包含首饰若干、现金数千、IMACPRO笔记本一台等。2、间接经济损失：被盗的笔记本存放着业主从业7年来的各种商业文件及机密；艺术、绘画、设计作品原始稿件；独家素材�等无法以金钱计算的文件。3、精神损失：被告业务关系断裂，人际关系、个人人品、行业口碑蒙受巨大损失。
二、长沙沃德物业无能力履行合同约定服务。《前期物业管理服务协议》第二条物业管理服务内容共五项，原告均未能达到完善的服务：第一条、房屋共用部位的维护和管理。新入户业主乱改墙体、柱、梁、楼板、屋顶等行为未能得到管理，极大增加了楼房的危险系数；业主购房合同第十八条，房屋仅作住宅使用，但物业根本无能力维护，小区住宅楼己遍布各种公司、企业、培训机构、宿舍，甚至成为食堂。第二条、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。小区公共设备运行及维护己被所有业主所诟病。第三条、公共环境卫生。小区卖点“瀑布″几乎从不更换流水致使蚊虫鼠害严重，且灭杀工作严重不到位。第四条、公共秩序维护等事项的协助管理。从2010年业主被盗算起，小区共计发生了近百起入室偷盗案。甚至出现过匪徒未偷到理想金额后将菜刀放在门口，致该户主母亲精神受到严重损伤的暴力型盗窃。第五条、交通秩序及车辆停放。车库频繁发生停放电动车配件被盗；2013年数名匪徒进入车库砸坏数辆车窃取财物，物业未能发现并制止，仅第二天从监控上贴发图片。物业管理特约服务：1、未提供基本生活维护：业主家电路己短路损坏，储藏室、主卧室一直处于无电可用的状态；业主卫生间、更衣室、主卧室严重漏水，多次请求物业调解未予以解决，整个墙面被腐蚀锈烂；2、未提供采购设备维修：门铃己损坏长达五年，次次碰到物业都会提及此问题；3、未提供基础维修：业主家数处墙体损坏、顶面掉落等未协助解决；4、拒绝为被告代收快递；5、拒绝为被告代缴水电费。
三、双方无雇佣服务关�的事实及法律基础。（一）双方均未履行任何责任与义务，实质上不存在雇佣及服务关系。如被告所述服务情况，业主拒绝缴纳物业管理费后，实质上原告已按协议《前期物业管理服务协议》第十条违约责任第四项：“乙方逾期一个月仍拒缴交的，甲方可采取停止提供物业管理特约服务等催缴措施”。采取了停止提供物业管理服务的措施。综合“原告无能力履行合同约定服务”所述，被告未享受除每月按时收到催款单以外的物业服务。（二）双方法律上不存在雇佣及服务关系。原告诉状所述“根据原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》约定服务至小区业主委员会成立”纯属原告捏造。实际相关协议及法律条款如下：1、根据被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》第十六条：本协议有效期按乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》附件约定的期限执行。2、根据业主与开发商签订的《商品房买卖合同》附件四，《合同补充协议》：交楼后二年内高鑫麓城物业管理由长沙沃德物业管理有限公司托管，二年后再根据有关政府物业管理规定由业主委员会进行物业公司选定。3、根据《国务院关于修改﹤物业管理条例﹥的决定》第35条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。故双方不存在法律认可上的雇佣及服务关系。
四、诉讼请求：（一）请求法院对原告不法行为给予教育，对其非法收取高鑫麓城物业管理费的行为予以制止。（二）请求法院要求原告为被告所述案件情况作出合理解释并书面道歉，并对因原告重大过失导致的相关财产、精神损失予以赔偿，其中：1、被盗直接经济损失3万元。2、因事件导致的直接业务及精神缺失10万元。3、因原告拒绝提供服务导致原告漏水持续数年，顶板完全损坏，线路烧毁，家无电可用而产生的相关经济及精神损失2万元。三、对诉讼提出的收取物业管理费的无理要求给予驳回。
经审理查明：2008年7月19日，原告沃德物业（甲方）与被告周龙（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份。该协议对双方的权利和义务、物业管理服务内容及质量标准、物业管理服务费用以及违约责任等内容做了约定。其中该协议第二条物业管理服务内容约定：一、房屋公用部位的维护和管理；二、房屋共同设施设备及其运行的维护和管理；三、公共环境卫生；四、公共秩序维护等事项的协助管理；五、交通秩序及车辆停放；六、房屋装饰装修管理。第三条约定了物业管理服务质量；第四条物业管理服务费用约定乙方缴纳费用的时间为每季首月5天内交纳本季度费用，交纳标准为小高层住宅1.2元／㎡／月，高层住宅1.5元／㎡／月。第十条违约责任第四款约定：乙方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方除有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金外，逾期一个月仍拒绝缴交的，甲方可采取将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内公布，停止提供物业管理特约服务，将欠缴业主姓名房号报当地房屋管理部门备案，在交清所欠费用之前不予办理转让手续等催缴措施。逾期三个月仍拒缴交的，可向法院提起诉讼。第十六条规定：本协议有效期按乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》附件约定的期限执行。协议签订后，被告自2011年1月1日起未按合同约定交纳物业管理服务费，被告周龙所购房屋面积为127.54平方米，应每月交纳物业管理服务费191.31元（127.54平方米×1.5元／㎡／月），截止至2014年9月30日，被告共欠缴物业管理服务费8609元（191.31元／月×45个月�。经原告催缴，被告仍未缴纳，故原告诉至本院。
另查明，根据被告周龙与长沙高鑫房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定：交楼后二年内高鑫麓城物业管理由长沙沃德物业管理有限公司托管，二年后再根据有关政府物业管理规定由业主委员会进行物业公司选定。现高鑫麓城小区尚未成立业主委员会。
上述事实有原、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的前期物业管理服务协议、收费通知单、被告提交并经庭审质证的《商品房买卖合同》等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。依照被告与开发商签订的《商品房买卖合同》约定：二年后再根据有关政府物业管理规定由业主委员会进行物业公司选定，现被告所在小区尚未成立业主委员会，而原告事实上在管理该小区，故在被告小区的业主委员会与其他物业管理企业签订新的物业服务合同前该《前期物业管理服务协议》继续有效。原告为被告提供了物业管理服务，但是，被告自2011年1月1日起，一直未交物业管理服务费用，依照双方合同的约定，被告应交纳自2011年1月1日起至2014年9月30日止的物业管理服务费8609元（191.31元／月×45个月）。被告主张其家中被盗要求原告承担赔偿责任，因被告的主张与物业服务合同纠纷并非同一法律关系，且被告在本案中并没有提供相关证据证实原告在物业服务过程中存在过错，故被告的该项主张，本院不予采纳，如被告家中确实被盗，被告应当找相关责任人另行主张权利。被告主张其房屋渗水向物业公司反映不予解决，根�双方合同的约定，原告并无该项义务，故被告的该项主张，本院不予采纳，如被告房屋渗水确实存在，被告应当找相关责任人另行主张权利。被告主张原告存在的其他物业服务问题，未提交充分证据证实，本院不予采纳，如物业公司确实存在物业服务瑕疵，损害业主权益，被告可另行主张权利。对原告要求被告承担违约金3564.8元的诉讼请求，被告以原告的物业服务不到位为由拒交物业费的行为虽不妥当，但被告并非恶意拖欠物业费，从公平原则出发，本院酌情确定被告向原告支付逾期交纳上述物业费的违约金860元，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。希望原、被告双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审�物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：
一、被告周龙在本判决生效之日起十日内支付原告长沙沃德物业管理有限公司2011年1月1日起至2014年9月30日止的物业管理服务费8609元，违约金860元，共计9469元；
二、驳回原告长沙沃德物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费104元，减半收取52元，由被告周龙负担，此款原告长沙沃德物业管理有限公司已垫付，由被告周龙在支付上述款项时一并支付给原告长沙沃德物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本�递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 黎春林
二〇一四年十二月十六日
书记员 周 婷