湖南省郴州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）郴执异字第36号
案外人黄义勇
委托代理人张勋兵
委托代理人朱环林
申请执行人湖南家和建设有限责任公司
法定代表人向顺祥
委托代理人赵轶
委托代理人陆语华
被执行人郴州市晓园房地产开发有限公司
法定代表人陈晓
本院在执行申请执行人湖南家和建设有限责任公司（以下简称家和公司）与被执行人郴州市晓园房地产开发有限公司（以下简称晓园公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人黄义勇于2015年10月29日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开听证审查，现已审查终结。
案外人黄义勇称：郴州市苏仙南路22号店小二商住楼系陈忠泉个人以晓园公司名义进行开发的项目，陈忠泉将店小二商住楼的三套门面出售给案外人。案外人于2010年3月23日预付陈忠泉房款2，000，000元。2010年7月6日，双方签订《商品房预订合同》，约定将店小二商住楼1栋103号（房产证号：郴房权证苏仙字第7130088**号）、104号（房产证号：郴房权证苏仙字第7130088**号）、105号（房产证号：郴房权证苏仙字第7130088**号）房屋出售给案外人，房屋价格2，060，000元。2011年5月30日，案外人支付了剩余房款450，000元。付清房款后，陈忠泉将房屋交付案外人使用至今。后案外人多次要求办理过户手续，但告知房产部门暂停办理晓园公司的业务。现因家和公司与晓园公司发生建设工程施工合同纠纷，家和公司申请强制执行上述房产，并已对房产进行了评估，该执行行为侵害了案外人的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，人民法院均不得查封案外人的房屋。因此，请求立即停止对案外人所有的位于苏仙南路22号店小二商住楼1栋103、104、105号房产的强制执行行为，并解除对该房产的查封。
本院审查查明：2010年3月，黄义勇与陈忠泉达成口头协议，由黄义勇购买苏仙南路22号店小二商住楼三套门面，并于同年3月23日通过段恋芬（黄义勇之妻）中国建设银行账户转帐预付陈忠泉2，000，000元。2010年7月6日，陈忠泉、黄康以晓园公司代表人名义与黄义勇签订一份《商品房预订合同》，约定黄义勇购买晓园公司店小二商住楼从北往南的3、4、5号门面，总价格2，060，000元包干，双方于同年10月30日前签订商品房买卖合同并交付门面。该合同晓园公司并未盖章，之后晓园公司亦未与黄义勇签订商品房买卖合同。2011年5月30日，黄义勇又通过段恋芬中国农业银行转账支付给黄康450，000元。之后，黄义勇实际使用购买的上述三间门面。
2013年6月14日，晓园公司出具《关于店小二商住楼项目产权声明》，载明：“我公司名下的店小二商住楼项目位于郴州市苏仙区苏仙南路22号，该项目于2009年动工修建，2010年竣工验收，2011年5月前已全部销售完毕，2013年通过产权初始登记取得产权证，项目负责人为陈忠泉。该项目由负责人陈忠泉个人独立全额出资建设，本公司无任何资金投入。现郑重声明：店小二商住楼项目所有债权及债务都由陈忠泉个人负责，因该项目所产生的法律责任由其本人自行承担，同我公司无关。该项目所有的销售收入均直接由陈忠泉公司负责店小二商住楼项目的财务人员接收，无我公司人员介入。我公司与店小二商住楼项目无任何资金来往！……”
2013年3月27日，位于郴州市苏仙南路22号店小二商住楼1栋101、102、103、104、105、106、107、108房产已经办理产权初始登记取得产权证，权证号分别为：郴房权证苏仙字第7130088**号、第713008824号、第713008825号、第713008826号、第713008827号、第713008828号、第713008829号、第7130088**号。其中，郴房权证苏仙字第7130088**号载明：房屋所有权人晓园公司，房屋坐落郴州市苏仙南路22号店小二商住楼1栋103，建筑面积39.83平方米等。郴房权证苏仙字第7130088**号载明：房屋所有权人晓园公司，房屋坐落郴州市苏仙南路22号店小二商住楼1栋104，建筑面积62.60平方米等。郴房权证苏仙字第7130088**号载明：房屋所有权人晓园公司，房屋坐落郴州市苏仙南路22号店小二商住楼1栋105，建筑面积65.44平方米等。
2014年6月4日，湖南省郴州市苏仙区地方税务局为上述八个房产开具了销售不动产统一发票（代开）。其中，店小二商住楼1栋103号不动产发票载明：建筑面积39.83平方米，单价7600元，（房价）金额302，708元。店小二商住楼1栋104号不动产发票载明：建筑面积62.60平方米，单价7600元，（房价）金额475，760元。店小二商住楼1栋105号不动产发票载明：建筑面积65.44平方米，单价7600元，（房价）金额497，344元。三张发票的付款人均为黄义勇，合计1，275，812元。
另查明：本院审理家和公司与晓园公司建设工程施工合同纠纷一案，在审理过程中，家和公司向本院申请财产保全。本院于2013年5月17日查封了晓园公司名下的位于苏仙南路22号店小二商住楼1栋包括103、104、105在内的房产，为此黄义勇向本院提出异议。本院于2014年12月30日作出（2014）郴诉保异字第35号执行裁定书，裁定驳回黄义勇的异议。黄义勇及案件当事人均未提起诉讼，该裁定已发生法律效力。因家和公司与晓园公司建设工程施工合同纠纷一案已经判决并发生法律效力，家和公司申请本院强制执行。本院于2014年11月3日作出（2014）郴民执字第111号执行裁定书，并于2015年5月27日继续查封晓园公司名下的位于苏仙南路22号店小二商住楼1栋包括103、104、105在内的房产，并进行评估、拍卖。黄义勇又向本院提出案外人异议，并提出前述异议请求。
本院认为：本案中，黄义勇所提出的异议系基于对本院执行标的物主张实体权利而提出，以排除对该执行标的物之强制执行的，因此属于案外人异议。由于黄义勇与晓园公司之间没有房屋买卖关系，只是黄义勇与陈忠泉之间有房屋买卖的协议，本院查封的是晓园公司名下的房产；同时由于陈忠泉与晓园公司之间就涉案房产开发存在工程挂靠关系，以及晓园公司并未与黄义勇签订房屋买卖合同，陈忠泉能否以自己的名义销售涉案房产均属另一法律关系，不属本案审查范围。本案所涉房产尚未办理过户登记手续，房屋所有权人均是晓园公司，因此本院查封晓园公司名下的房产并无不当。黄义勇要求解除本案所涉房屋的查封，不符合有关法律的规定，本院不予支持。至于黄义勇已于本案诉讼期间提出案外人异议并被驳回，该裁定因其未提起案外人异议之诉而发生法律效力，能否再提起案外人异议的问题。由于在财产保全期间，本院查封的房屋并未进入执行程序，因此尚未能进行评估和拍卖，对主张该房屋权利的案外人的财产并未造成直接的损害，而一旦进入执行程序则将面临直接处置该财产，因此，本案黄义勇对本院评估、拍卖房屋的执行行为提出的案外人异议应予审查。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回黄义勇的异议请求。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 李气春
审判员 彭湘华
审判员 龙丽莎
二〇一五年十一月十二日
审判员 郭慧英
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条（注：根据2012年8月31日修订后的民事诉讼法条文调整）的规定，向执行法院提出异议。