来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）来民二终字第125号
上诉人（一审原告，反诉被告）：赵兰春。
委托代理人：韦克尔，广西法严律师事务所律师。
被上诉人（一审被告，反诉原告）：广西来宾市新世纪投资有限责任公司，住所地来宾市兴宾南路823号教育小区1栋2-1号。
法定代表人：蒋海明，总经理。
委托代理人：陈文东，广西桂中律师事务所律师。
上诉人赵兰春因与被上诉人广西来宾市新世纪投资有限责任公司（下称“新世纪公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服兴宾区人民法院（2014）兴民初字第2607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月22日受理后，于2015年9月9日公开开庭进行审理。上诉人赵兰春及其委托代理人韦克尔、被上诉人的委托代理人陈文东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：现位于来宾市来华投资区域的清华苑小区是来宾市地税局为解决本局干部职工住房，于2008年9月与新世纪公司签订《商品房定向开发框架协议书》开发建设的住宅小区。该区有412套，其中2幢2单元502号房屋是赵兰春于2010年11月5日接受来宾市地税局团购人之一覃康转让取得。商品房预售许可证号为2010030。同日，赵兰春与新世纪公司签订《商品房买卖合同》，合同其中约定：新世纪公司以149389元价格出售给赵兰春，每平方米单价1245.42元，建筑面积为119.95平方米。……合同附件三第9条其中约定；电引至各家门口，水到厨房，电通到门口。合同对房屋交付时间没有约定。当天，赵兰春一次付清购房款给新世纪公司。新世纪公司在开发后期，为使小区通水通电，于2012年10月25日，与广西区治金建设公司签订《配电工程施工合同》，工程名称为：清华苑小区一户一表配电工程，合同总包价为2479400元；同年11月31日与来宾市水务有限责任公司签订《给水管道安装合同》，合同总造价为622496元，实际支付802496元。小区工程竣工后，新世纪公司于2012年12月4日以短信方式通知赵兰春收房，赵兰春在收房时新世纪公司知因另行安装水电费，所以各业主还要按实际支付的费用分摊交付水电开户费7806元（水开户费用1788元；电开户费6018元），但赵兰春以合同没有约定而拒绝交纳，新世纪公司因此不让赵兰春收房。双方发生纠纷交涉未果后，赵兰春遂向法院起诉，提出上述诉请。
另查明，2014年1月6日，来宾市地方税务局出具情况说明，载明：“我局与广西来宾市新世纪投资有限责任公司签订框架协议房款中不含水、电安装建设款。水、电安装建设款由广西来宾市新世纪投资有限责任公司在交房时按实际产生的费用向业主另行收取”。新世纪公司在交房时向其他业主收取分摊的交付水电开户费7806元时，2013年11月，曾与业主引发纠纷，某些业主通过诉讼主张退还，但未得到法院支持，诉讼请求被驳回。现小区各户已通水通电，赵兰春还拒绝交纳交付，新世纪公司故提起反诉，请求判令赵兰春按每户分摊的份额支付水电安装建设费7806元，并承担逾期交款的违约损失77801.79元。
一审法院审理认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，赵兰春已经支付了全部购房款，新世纪公司依法应当交付房屋给赵兰春。赵兰春认定新世纪公司延期交房，主张赔偿违约金，时间从2012年12月4日开始计算至实际上交付房屋之日止，按（房款）日万分之一计付。因《商品房买卖合同》没有约定交房时间，且双方是因水电安装建设费的承担问题发生僵局所致，不属延期交房的情形，故赵兰春要求新世纪公司赔偿违约金没有依据，不予支持。按常规，普通开发商出售的商品房的价格应该是包含水电安装费的，鉴于清华苑小区是新世纪公司与来宾市地税局合作开发，具有职工集资建房特殊性质的商品房建设项目，与普通开发商出售的商品房价格确有区别，地税局与新世纪公司签订框架协议房款中不含水、电安装建设款。在房屋开发后交付前，新世纪公司为小区业主生活所先需，先垫资为各业主办理水电开开户，然后再采用分摊方式由各业主承担，其目的实际上是为了小区业主的生活需要而为，受益人为业主，并无不当。新世纪公司反诉赵兰春主张按分摊数额交纳水电安装开户费7806元，属于对商品房另外实际支出费用的补充，与涉案房屋的特殊性确有关联，符合公平、合理原则，应予以确认和支持。至于新世纪公司反诉主张赵兰春支付延期付款违约金77801.79元，因双方是因水电安装落户费用的承担问题发生纠纷，不属合同所约赵兰春延期交付购房款的违约行为，因此不予支持。新世纪公司反诉赵兰春交纳水电安装开户费7806元，赵兰春抗辩属于债权债务纠纷，系另一个法律关系的意见，不予采纳。依照《中华人民共和国民合同法》第六十条、第六十二条第一款第（二）（四）（五）（六）项、《中华人民共和国民民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、广西来宾市新世纪投资有限责任公司交付来宾市星城路766号清华苑小区2幢2单元05层02号房屋给赵兰春，并办理房屋产权手续。二、赵兰春付给广西来宾市新世纪投资有限责任公司水、电安装费7806元。三、驳回赵兰春和广西来宾市新世纪投资有限责任公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元，由赵兰春承担。反诉案件受理费970元，由广西来宾市新世纪投资有限责任公司承担。
上诉人赵兰春不服一审判决，向本院上诉称：1、一审法院认定事实错误，根据合同第八条第一款第5项的约定，被上诉人于2012年12月4日通知上诉人收房，却因水电费安装建设费问题至今没有交付，被上诉人构成违约，应承担逾期交房的违约责任；合同中没有约定上诉人需要另行支付水电安装建设费7806元，则一审法院认定“因水电费安装建设问题发生僵局所致不属于延期交房的情形”是错误的。2、一审法院违反法定程序，被上诉人一审时反诉的水电安装建设费不属于本案商品房买卖合同纠纷，属于另一民事法律关系，一审法院一并审理违反法定程序。综上，一审法院认定事实不清，程序违法，请求二审法院改判被上诉人支付上诉人违约金9725.22元，并驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。
被上诉人新世纪公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人向法庭提供如下新证据：1、建设工程质量竣工验收意见书，证明本案诉争的房屋于2012年5月18日已经竣工验收合格，所以配电工程施工合同和给水管道安装合同是虚假合同，并且证明被上诉人存在逾期交房，因合同约定小区验收合格后3个月内交房；2、来宾市物价局价格举报事项办理结果的复函及广西壮族自治区商品房价格管理暂行，证明基础设施费包含了水电安装费。
被上诉人质证认为，第1组证据验收意见书不能证明配电施工合同和给水管道安装合同是虚假的，因为验收时所用的水电都是工程用水电，不是居民用水电；由于上诉人没有缴纳水电安装费才未完成交房，不存在逾期交房的情形；第2组证据不能证明水电安装费包含在房价中；复函一审中已经提交不属于新证据，价格管理办法只是指导性政策规定，在商业活动中双方可以有另外的约定。
被上诉人向法庭提供了其与广东省八建集团有限公司签订的建设工程施工合同，证明基础建设不包含水电安装。
上诉人质证认为该合同约定的施工方式是包工包料承包施工，价格是固定的，并约定按照国家标准建设施工，因此房屋的水电设施应该是完善的，不能在商品房买卖合同之外另行收取费用。
本院认为，以上证据与本案有一定的关联性，可以作为定案的参考依据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
另查明，本案诉争的小区于2012年5月18日竣工验收合格。
根据上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，本院归纳本案的焦点为：1、一审法院是否存在程序违法的情形；2、上诉人是否应向被上诉人支付水电安装建设费7806元；3、上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金是否有事实和法律依据。
本院认为，1、一审法院是否存在程序违法的情形的问题。被上诉人一审时所提起的反诉请求与本诉具有牵连性，并且与本诉基于同一法律事实，符合《中华人民共和国民事诉讼法》有关反诉的相关规定，因此，一审法院的判决没有违反法定程序。
2、关于上诉人是否应向被上诉人支付水电安装建设费7806元的问题。由于上诉人所购买的涉案小区系被上诉人与来宾市地税局合作开发，具有职工集资建房特殊性质的商品房建设项目，与普通开发商出售的商品房价格确有区别，来宾市地税局与被上诉人签订框架协议房款中不含水、电安装建设款；又依据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条及合同附件三第9条关于水电等均由各住户另行缴费申请安装的约定。因此，在房屋开发后交付前，被上诉人为了不影响整个小区业主的正常供电供水，先行进行水电安装再向业主统一收取安装费并无不妥，因而所产生的费用应由各业主承担。故被上诉人要求上诉人支付水电安装建设费7806元有事实和法律依据，应予以支持。
3、关于上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金是否有事实和法律依据的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定：“出卖人应当在X年X月X日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该小区经分期综合验收合格后3个月内……”，因此，被上诉人的交房期限应为竣工验收合格后3个月内，该小区于2012年5月18日已经竣工验收合格，则被上诉人应于2012年8月18日前向上诉人交付房屋，而被上诉人于2012年12月4日才通知上诉人收房，对于2012年12月4日以后，双方未完成房屋交付的原因，系因水电安装建设费的承担问题产生僵局所致，不属于延期交房的情形，因此，被上诉人存在逾期交房的日期应从2012年8月18日起算至2012年12月4日止，天数为106天，按合同约定被上诉人应向上诉人支付违约金为149389元×0.0001×106天＝1583.52元。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审判决程序合法，适用法律正确，但认定部分事实不清，部分判决不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，并经本院审判委员会讨论，判决如下：
一、维持兴宾区人民法院（2014）兴民初字第2607号民事判决第一、二项；
二、撤销兴宾区人民法院（2014）兴民初字第2607号民事判决第三项；
三、被上诉人广西来宾市新世纪投资有限责任公司向上诉人赵兰春支付违约金1583.52元；
四、驳回上诉人赵兰春的其他诉讼请求；
五、驳回被上诉人广西来宾市新世纪投资有限责任公司的其他反诉请求。
一审本诉受理费50元，由赵兰春负担；一审反诉受理费970元，二审受理费50元，共计1020元，由广西来宾市新世纪投资有限责任公司负担。
上述付款义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决规定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 韦远潇
审判员 黄月秀
审判员 邓 媚
二〇一五年十月二十二日
书记员 韦国庆
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。