广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2485号
上诉人（原审原告）：黄业华，男，1965年7月13日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。
被上诉人（原审被告）：石国安，男，1978年11月29日出生，汉族，住湖北省保康县。
被上诉人（原审被告）：石国康，男，1981年3月16日出生，汉族，住湖北省保康县。
上诉人黄业华因与被上诉人石国安、石国康房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初4679号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
黄业华上诉请求：依法撤销（2016）粤2071民初4679号民事判决，支持黄业华一审诉讼请求。事实和理由：一、涉案口头协议是成立的。黄业华在一审诉求中共有两点涉及口头协议，一是前期租赁结转过来的租金120000元，石国安、石国康在确立涉案合同时口头承诺由其偿还，否则他们也不能获得租赁的机会，二是租赁期间的租金是每年递增，即第一年26000元/月，第二年27000元/月，第三年28000元/月，但一审法院均不予支持。由于石国安、石国康在接到诉状材料后，并没有明确表示异议，可理解为此法律事实存在，石国安、石国康无正当理由拒不到庭，本质上是放弃诉权，也是承认的意思表示，一审法院对此不予支持不当。二、石国安、石国康应承担2013年6月1日至2016年2月5日期间的违约金。石国安、石国康自涉案合同确立后在履行中一直存在违约状况，故应自违约之日起承担违约赔偿责任，黄业华从未曾对2013年6月1日至2016年2月5日前的违约责任放弃追索的意思表示，也未曾见到石国安、石国康否认承担违约金的意思表示，一审法院对此不予支持不当。
被上诉人石国安、石国康二审期间未作答辩。
黄业华向一审法院起诉请求：1.黄业华与石国安、石国康之间确立的合同终止并判令石国安、石国康立即偿还所拖欠房屋租赁金808000元；2.石国安、石国康承担违约滞纳金284750元；3.石国安、石国康缴清租赁期间所产生的租赁税；4.石国安、石国康偿还租赁期间所产生的电费9608.42元和该费用产生的利息（电费计算到2016年2月19日止之后期产生的由于电费单电力公司还未计算出来）、水费557.11元（该水费计算到2016年1月28日之后期产生的由于自来水公司单还未计算出来）和电费延期缴费所产生的滞纳金341.60元；5.石国安、石国康清理租赁期间造成房屋外立面墙体和铝合金门窗以及防盗网所产生的油迹进行清理和清理屋面上堆放的垃圾，或支付需清理油迹和屋面堆放垃圾费用3500.00元；6.石国安、石国康在经营期间对原有房屋改动墙体进行恢复或支付恢复需要费用2000元；以上六项合计1108757.13元；一审诉讼期间，黄业华明确第1项诉请中“终止”为“解除”，租金的计算期间截至到2016年2月29日；撤回第3项诉请；明确第5项诉请为支付清理油迹和垃圾费用3500元，其中清理油迹费用为2000元，清理垃圾费用为1500元；明确第6项诉请为支付恢复原状费用2000元。
一审法院认定事实：石国安为中山火炬开发区足福来足浴休闲中心的经营者。黄业华为该休闲中心经营场所中山市火炬开发区颐岭路9之83号商住楼的业主。2013年6月1日，黄业华与石国安签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：黄业华将位于中山市火炬开发区颐岭路9之83号的商住楼出租给石国安开设足浴；租期3年，自2013年6月1日起至2016年6月1日止；商住楼产权面积719平方米，计租面积760平方米，租金标准为26000元/月，石国安于每月5日前交付当月租金；若逾期交租，石国安需每日按租金金额15%向黄业华计付滞纳金，若逾期交租超过30天的，石国安需每日按租金金额30%向黄业华计付滞纳金，黄业华有权单方解除合同，并没收履约保证金；租赁期间的水电费由石国安负责并交纳。合同期满后，石国安继续使用租赁物。2015年2月11日，黄业华向石国安发送催告函，要求石国安于2015年2月18日前结清租金、租赁税及水电费，否则将依约解除合同，并要求石国安赔偿损失。石国康在该催告函签字表示自2015年2月26日起逐步还款，并承诺于2015年3月15日偿还欠款100000元，否则自愿将物业返还给黄业华。2015年5月10日，黄业华与石国安、石国康签订补充协议书一份，双方约定：石国安、石国康尚欠黄业华租金600000元；石国安、石国康于2015年5月10日至同年6月30日期间分批偿还租金、租赁税及水电费，逾期偿还，应自逾期之日起按银行同期贷款利率的四倍向黄业华支付利息。2015年5月19日，石国安、石国康向黄业华出具《足福来所欠租金还款计划书》（以下简称《还款计划书》）一份，确认截至2015年5月31日尚欠黄业华租金600000元，承诺于2015年6月30日前偿还150000元，于2015年8月30日前再还100000元，其他月份除继续支付当月租金外每月需另行偿还50000元；若逾期还款，则逾期部分按银行利息的四倍付息。2015年5月至2015年9月，石国安、石国康陆续还款110000元。其后，石国安、石国康未能继续还款，黄业华遂诉诸一审法院，主张上述实体权利。
一审法院另查明：案涉商住楼共四层，四周安装有铝合金防盗网，部分防盗网有明显的油渍，楼顶堆放有大量垃圾，部分房门、墙体有人为损坏痕迹。因石国安逾期缴纳，黄业华代为垫付截至2016年2月1日的电费9608.42元、逾期缴纳电费的违约金341.6元，截至2016年1月28日的水费557.11元。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。黄业华与石国安签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性的规定，合法有效。该合同期满后，石国安继续使用租赁物，黄业华未持异议，合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人有权随时解除，故而黄业华诉请解除该合同，理据充分，一审法院予以支持。石国康与石国安联名作为承租人签署补充协议书、还款计划书，承诺共同承担承租义务，黄业华予以认可，可以认定双方就合同主体进行了变更，即承租人由石国安一人变更为石国安、石国康两人，故而石国康应与石国安承担共同的法律责任。
对于租金部分。2015年5月31日前的租金，石国安、石国康与黄业华共同在补充协议书、还款计划书确认金额为600000元，一审法院予以认定。2015年6月1日至2016年2月29日期间的租金，按租金26000元/月的标准计算结果为234000元（26000元/月×9个月）。黄业华主张该期间的租金标准已变更为28000元/月，但未能提供证据予以证实，一审法院不予采信。据此，截至2016年2月29日，石国安、石国康应付租金总额为834000元（600000元+234000元），扣除石国安、石国康于2015年5月至2015年9月期间偿还的110000元，实际尚欠租金724000元。黄业华主张的滞纳金实际为法律规定的违约金，根据双方的约定，标准为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍。黄业华诉请租金计至2016年2月，根据双方的约定，石国安、石国康最晚于2016年2月5日前支付，故前述违约金的起算日期为2016年2月6日。承租期间的水电费应由承租人石国安、石国康负担，黄业华垫付的电费9608.42元、逾期缴纳电费违约金341.6元、水费557.11元，合计10507.13元，石国安、石国康应予返还。涉案商住楼防盗网出现的油渍，楼顶堆放的大量垃圾，石国安、石国康应予清理，其逾期清理，黄业华有权要求石国安、石国康承担清理费用，根据油渍的面积、垃圾的数量及清理的难度，一审法院酌情认定费用为2000元。同时，房门、墙体出现的损坏，石国安、石国康也应付负责修复，其逾期修复，黄业华有权要求修复费用，根据本案的情况，该部分费用一审法院酌情认定为1000元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除黄业华与石国安于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》；二、石国安、石国康于一审判决生效之日起七日内向黄业华支付租金724000元及违约金（计算方式：以724000元为基数自2016年2月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计至实际清偿之日止）；三、石国安、石国康于一审判决生效之日起七日内向黄业华返还电费、逾期缴纳电费违约金、水费共计10507.13元；四、石国安、石国康于一审判决生效之日起七日内向黄业华支付清理费用2000元、修复费用1000元；五、驳回黄业华的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14778元，减半收取7389元（黄业华已预付）,由黄业华负担2474元，石国安、石国康负担4915元（该款石国安、石国康于一审判决生效之日起七日内向一审法院缴纳）。
当事人在二审期间均未提交新的证据。
本院经审理查明：一审期间，黄业华就其主张石国安、石国康偿还租金808000元及违约金284750元提交一份《足福来租赁房屋石国安款付款明细及欠款明细》（以下简称《明细表》），列明其上述主张的计算方法、金额。其中，黄业华主张2015年6月1日至7月1日，欠租金28000元，从2015年6月1日至2016年3月1日产生利息4860元（每月28000元×20%×9个月）；2015年7月1日至8月1日欠租金3000元（2015年6月30日支付25000元）；2015年8月1日至9月1日支付租金后余7000元（2015年7月23日支付35000元，扣除当月租金28000元）；2015年9月1日至10月1日欠租金1000元（2015年8月6日支付8000元+上月剩余7000元+2015年8月12日支付5000元+2015年8月19日支付2000元+2015年9月2日支付5000元，扣减当月租金28000元）；2015年10月1日至11月1日欠租金28000元，从2015年10月1日至2016年3月1日产生利息2800元（每月28000元×20%×5个月）；2015年11月1日至12月1日欠租金28000元，从2015年11月1日至2016年3月1日产生利息2240元（每月28000元×20%×4个月）；2015年12月1日至2016年1月1日欠租金28000元，从2015年12月1日至2016年3月1日产生利息1680元（每月28000元×20%×3个月）；2016年1月1日至2月1日欠租金28000元，2016年1月1日至3月1日产生利息1120元（每月28000元×20%×2个月）；2016年2月1日至3月1日欠租金28000元。一审庭审中，黄业华明确第二项诉讼请求中滞纳金按银行同期同类贷款利率四倍计算至石国安、石国康还款之日止。另，黄业华自认石国安、石国康2015年6月29日支付30000元，该笔款项系偿还2015年6月之前的租金。
一审法院查明的其他基本事实清楚，本院予以认定。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案二审争议焦点为：一、双方是否存在口头协议；二、如何认定石国安、石国康欠付租金及违约金。
关于焦点一。黄业华所称的口头协议实际上是当事人的陈述，对此，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条第一款规定：“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的依据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”可见，本案中，黄业华上诉主张双方口头约定石国安、石国康偿还前期租赁欠缴租金120000元及租金每年递增应提供其他证据予以佐证，否则应承担举证不能的不利法律后果，石国安、石国康虽然未出庭应诉，但也并不能免除黄业华举证责任，一审法院不予支持黄业华所称的口头协议，认定每月租金为26000元并无不当，本院予以维持。
关于焦点二。经查，2015年5月19日，石国安、石国康向黄业华出具一份《还款计划书》，双方确认自2013年至2015年5月31日止，共欠租金600000元。石国安、石国康承诺于2015年6月30日前偿还150000元，于2015年8月30日前再还100000元，其他月份除继续支付当月租金外每月需另行偿还50000元；若逾期还款，则逾期部分按银行利息的四倍付息。本院认为，该份《还款计划书》应视为双方对2015年5月31日前欠缴租金及利息进行清算达成的协议，故黄业华主张2015年5月31日前超过600000元的租金及利息部分，本院不予支持。黄业华自认石国安、石国康于2015年6月29日支付30000元，故按照《还款计划书》的约定，石国安、石国康尚欠570000元未偿还，故黄业华主张石国安、石国康偿还570000元及利息，本院予以支持。利息根据约定的还款时间按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍分段计算如下：以120000元（2015年6月29日支付30000元）为基数，从2015年7月1日起计至实际清偿之日止；以100000元为基数，从2015年8月31日起计至实际清偿之日止；以50000元为基数，从2015年10月1日起计至实际清偿之日止；以50000元为基数，从2015年11月1日起计至实际清偿之日止；以50000元为基数，从2015年12月1日起计至实际清偿之日止；以50000元为基数，从2016年1月1日起计至实际清偿之日止；以50000元为基数，从2016年2月1日起计至实际清偿之日止；以50000元为基数，从2016年3月1日起计至实际清偿之日止；以50000元为基数，从2016年4月1日起计至实际清偿之日止。
根据黄业华的陈述，石国安、石国康分别于2015年6月30日支付租金25000元、2015年7月23日支付租金35000元、2015年8月6日支付租金8000元、2015年8月12日支付租金5000元、2015年8月19日支付租金2000元、2015年9月2日支付租金5000元。黄业华主张根据合同约定，石国安、石国康应支付从迟延次日起分段计算的违约金。本院认为，从黄业华自认石国安、石国康支付租金事实上看，石国安、石国康2015年6月至9月间每月都有向黄业华支付数额不等租金共计80000元，尽管部分租金给付存在迟延，但迟延时间并不长，鉴于承租人对出租人支付租金适当迟延负有一定容忍义务，故本院认定石国安、石国康从2015年6月至9月，欠付9月租金24000元，期间迟延支付时间不长的违约金不予支持。石国安、石国康2015年9月之后再无支付租金，合同约定承租方须每月5日前向出租方缴纳当月租金，如拖欠租金时间超过30天按日租金的金额加收30%作为滞纳金。双方约定的滞纳金为违约金的性质，黄业华主张按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，于法不悖，本院予以支持。故按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍从每月6日起开始计算违约金，具体如下：2015年9月欠付租金的违约金以24000为基数，从2015年9月6日起计至实际清偿之日止。另，从2015年10月起至2016年2月，石国安、石国康共欠付黄业华租金共计130000元（26000元×5个月），按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍从每月6日起分段计算违约金如下：以26000元为基数，从2015年10月6日起计至实际清偿之日止；以26000元为基数，从2015年11月6日起计至实际清偿之日止；以26000元为基数，从2015年12月6日起计至实际清偿之日止；以26000元为基数，从2016年1月6日起计至实际清偿之日止；以26000元为基数，从2016年2月6日起计至实际清偿之日止。综上，一审认定石国安、石国康欠付黄业华租金共计724000元（57000元+24000元+130000元）正确，但利息及违约金计算方法错误，本院予以纠正。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人黄业华的上诉有理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。一审判决认定事实部分不清，处理部分不当，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初4679号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初4679号民事判决第二项、第五项；
三、石国安、石国康于本判决生效之日起七日内向黄业华支付租金724000元及违约金（按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准同时分段计算如下：以120000元为基数，从2015年7月1日起计至实际清偿之日止；以100000元为基数，从2015年8月31日起计至实际清偿之日止；以50000元为基数，从2015年10月1日起计至实际清偿之日止；以50000元为基数，从2015年11月1日起计至实际清偿之日止；以50000元为基数，从2015年12月1日起计至实际清偿之日止；以50000元为基数，从2016年1月1日起计至实际清偿之日止；以50000元为基数，从2016年2月1日起计至实际清偿之日止；以50000元为基数，从2016年3月1日起计至实际清偿之日止；以50000元为基数，从2016年4月1日起计至实际清偿之日止；以24000元为基数，从2015年9月6日起计至实际清偿之日止；以26000元为基数，从2015年10月6日起计至实际清偿之日止；以26000元为基数，从2015年11月6日起计至实际清偿之日止；以26000元为基数，从2015年12月6日起计至实际清偿之日止；以26000元为基数，从2016年1月6日起计至实际清偿之日止；以26000元为基数，从2016年2月6日起计至实际清偿之日止）；
四、驳回黄业华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14778元，减半收取7389元（黄业华已预交），由黄业华负担2000元，石国安、石国康负担5389元（石国安、石国康于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳其负担部分的受理费）；二审案件受理费6869元（黄业华已预交），由黄业华负担1860元，石国安、石国康负担5009元（石国安、石国康于本判决生效之日起七日内向本院交纳其负担部分的受理费）。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 龙战江