江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终772号
上诉人（原审原告）昆山众益儿童用品有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇古城中路98号4号房。
法定代表人钱书生，该公司总经理。
委托代理人乔莉，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）昆山克莱顿保健器材有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇苏州绕城高速东侧、312国道北侧。
法定代表人姜捷，该公司董事长。
委托代理人黄勤，江苏合展兆丰律师事务所律师。
委托代理人许哲峰，江苏合展兆丰律师事务所实习律师。
上诉人昆山众益儿童用品有限公司（以下简称众益公司）与昆山克莱顿保健器材有限公司（以下简称克莱顿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第02634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年12月22日，昆山市众益塑胶无纺制品有限公司与克莱顿公司签订《厂房租赁合同》一份，克莱顿公司为出租人，昆山市众益塑胶无纺制品有限公司为承租人，约定克莱顿公司出租给昆山市众益塑胶无纺制品有限公司坐落于江苏省昆山市高新区古城路以西的厂房及办公楼，租赁面积7940平方米，其中1#厂房面积为5060平方米，租期自2013年1月30日至2016年1月29日止，办公楼面积为2880平方米（楼层为一、二、三层，每层960平方米），租期自2013年3月30日至2016年3月29日止；租金1040000元／年，其中厂房部分为740000元，办公楼部分为300000元，采用先付后租形式，一旦签订合同即生效，承租人支付定金50000元，承租人第一年每四个月支付租金，于每次租金到期前15日支付，出租人开收据并盖章，第二、第三年为六个月一付，于每次租金到期前15日支付；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等费用由承租人承担；租赁期间，双方未按照合同约定单方面解除合同，除赔偿对方损失外，另赔偿500000元作为补偿。同日，双方又签订《昆山众益\\\克莱顿公司厂房、办公楼租赁合同补充条款》一份，约定明确在租赁期之前的装修免租期；租赁费以面积为单位按月核算，租赁费为10.92元／平方米／月；合同第六条违约责任明确为500000元。该协议克莱顿公司方签字人员为王某。庭审中双方一致确认，王某为昆山市高新区招商局工作人员，其为涉案租赁合同的联系人。同日，王某出具承诺书一份，表示承诺本补充协议生效，后续所产生一切问题，由本人及房东姜捷共同承担。2013年4月24日，双方达成办公楼交接确认单，明确双方于2014年4月24日正式办理办公楼交付手续，办公楼共计三层，钥匙共计16把，克莱顿公司承担厂区、办公楼的杂物、建筑垃圾清运责任，昆山市众益塑胶无纺制品有限公司提出五点要求双方未达成共识，包括接通生活用水、办理变压器过户手续、办公楼安装电梯、车间照明灯损坏、厂房北面一角漏水等情况。2013年6月8日，双方又签订《厂房租赁合同补充协议》一份，约定办公楼租赁面积改为办公楼第一、第二层，克莱顿公司有权将第三层出租，出租前承租人向出租人支付5200元／月的空置补偿金，承租人不再享有第三层的使用权；本协议签订后十个工作日内，出租人将500KV变压器过户给承租人，并完成供电部门手续，合同期满后承租人无条件将变压器过户给出租人或出租人指定的第三方；双方确认扣除电缆费用后当期厂房租金为201020元；协议同时约定了维修事项、房租及电缆费用的抵扣、承租人驻场代表等条款。
2013年7月10日，经苏州市昆山工商行政管理局核准，昆山市众益塑胶无纺制品有限公司名称变更为众益公司。
2013年9月29日，双方达成协议：1、款项结算：众益公司于2013年9月30日前支付克莱顿公司租金70000元，双方确认众益公司支付上述款项后，双方2013年9月30日前的租金、水电费、水电费税金、滞纳金、违约金等费用均已结清；众益公司于2013年10月8日前支付办公楼租金78866元；克莱顿公司已经收取的押金86705元，双方合同到期后，如房屋无毁损、费用无结欠，无息全额返还；自签订本协议后，克莱顿公司不再主张第三层办公楼空置费用。2、水电费（略）。3、租金计算及支付：现实际承租厂房面积为5060平方米，办公楼面积为1920平方米，租金按照10.92元／平方米／月计算，厂房每年租金663062元，办公楼每年租金251597元，为不含税价，克莱顿公司不开具任何发票、不承担任何税金；众益公司依据税收规定向税务机关缴纳税金并代开租金发票，缴纳过程中需要克莱顿公司配合或者提供资料的，需提前通知克莱顿公司；此后租金双方认可按照下列期限和金额支付：2014年1月15日前支付厂房租金331531元（2014年2月1日至2014年8月1日），2014年2月8日支付83866元（2014年2月23日至2014年6月23日），此后以此日期类推，厂房租金6个月一付，办公楼租金2014年6月23日之后6个月一付，2016年3月29日合同到期，双方此前签订的租赁合同履行完毕；众益公司如未按上述约定支付租金，逾期超过5个工作日，克莱顿公司有权切断供水、供电，超过15个工作日克莱顿公司有权解除合同，并没收押金，如确有困难，应提前通知克莱顿公司，征得同意后可以顺延。在2013年9月29日，双方达成阶段性结算协议后，众益公司的支付租金情况如下：当日，众益公司支付协议第一条第一款约定的空置费70000元；2013年10月8日，众益公司支付协议第一条第二款约定的办公楼租金78866元。
2014年1月10日，案外人昆山代达罗斯装饰材料有限公司（以下简称代达罗斯公司）设备、物资进厂，该公司确认收到厂房中2300平方米的厂房钥匙。2014年1月24日，克莱顿公司与案外人代达罗斯公司签订《标准厂房租赁合同》一份，约定由克莱顿公司将涉案厂房中2300平方米出租给代达罗斯公司；租赁期三年，自2014年1月15日至2017年1月14日；租金14元／平方米／月，年租金386400元，第二年起，以第一年租金为基数进行递增，递增率每年增加3%。2014年1月28日，代达罗斯公司的法定代表人周彰出具情况说明一份，承诺对于设备、物资进厂的保管风险，由其本人承担，与众益公司无关。2014年2月14日，克莱顿公司发通知给众益公司，部分厂房共计2304平方米，自2014年1月15日起，已经另行租赁给代达罗斯公司，现通知，自2014年1月15日起，该部分厂房租金无需支付，请将该部分厂房钥匙直接交接给代达罗斯公司，钥匙交接后，该部分厂房的权利义务与众益公司无关。
2014年3月4日，众益公司、克莱顿公司达成协议书一份，约定：1、众益公司配合克莱顿公司完成变压器过户手续，克莱顿公司将房屋押金退还众益公司，众益公司承诺于2014年3月10日前提供变压器过户手续，王某代表克莱顿公司承诺变压器过户后五个工作日内返还押金；2、众益公司于当日将全部厂房、办公楼交接给克莱顿公司，克莱顿公司确认收到全部钥匙。2014年4月14日，众益公司向克莱顿公司发出通知函一份，表示鉴于克莱顿公司违约，房屋租赁合同关系已解除，众益公司已按约返还房屋，但克莱顿公司至发函当日，仍未返还已支付的房屋租金、保证金等及支付违约金等款项，众益公司通知克莱顿公司于收函之日起三日内支付上述款项，否则将通过法律途径采取诉讼方式维权。
另查明：关于众益公司、克莱顿公司双方争议的克莱顿公司有无违反合同约定擅自出租部分厂房的情节，原审法院依据众益公司起诉时的申请，在2014年9月30日第一次庭审前向昆山市公安局吴淞江派出所调取双方发生纠纷时所作笔录。2014年1月28日，众益公司法定代表人钱书生在询问笔录中陈述，2014年1月10日，一个姓周的老板把设备、物资放到其公司承租的厂房里，周老板说与克莱顿公司签订了租赁合同，承租了部分厂房。其要求周老板提供租赁合同，周老板拒绝提供。2014年1月14日，众益公司收到房东委托的催款函，要求继续缴纳房租，众益公司认为房东把厂房租给别人，众益公司对房租有异议，多次联系房东和周老板，要求对方说明情况，但一直没有回复。后其联系周老板，要求周老板将设备搬离厂区，双方发生争执并报警。警察到场后，周老板出示了他与克莱顿公司签订的租赁合同，众益公司得知克莱顿公司将厂房中的2300平方米又租赁给代达罗斯公司，其希望房东给个说法。2014年1月28日，代达罗斯公司的法定代表人周彰在询问笔录中陈述，2014年1月15日，其与克莱顿公司的法人姜捷签订租赁合同，在签订合同之前，三方在众益公司的法定代表人钱书生的办公室商讨，口头约定钱书生在2014年1月15日前把他的东西从厂房搬走，后来其就将生产装饰材料的设备分批次搬进厂房。今天上午，钱书生找其过去，告知众益公司的租期到2016年，房租交到2014年1月，要求其提供租赁合同，并告知其设备在厂房里，如果丢了不负责，因其不提供，钱书生就报警了。在本案审理过程中，克莱顿公司又申请原审法院向昆山市公安局吴淞江派出所调取询问笔录，2015年4月13日，代达罗斯公司的法定代表人周彰在其补充的询问笔录中主要说明了众益公司法定代表人钱书生因租金压力较大，希望退租的意图，以及其与众益公司的厂长自行交接厂房钥匙的情况。
又查明：关于克莱顿公司提出的众益公司欠付电费15407.50元抵扣押金的情况陈述如下：本案中还存在案外人江苏东昉纺织科技有限公司，该公司与众益公司共用电表，该公司将水电费交付众益公司后由众益公司统一向水电部门缴费，经过读表显示，水电费已与水电部门结清，但是在众益公司与江苏东昉纺织科技有限公司之间，众益公司占用了江苏东昉纺织科技有限公司预付水电费15407.50元，现众益公司已撤场，但江苏东昉纺织科技有限公司将该金额与租金抵扣，所以克莱顿公司认为应当从众益公司的押金中扣除该部分电费。
再查明：众益公司为证明其损失，向原审法院提供了苏州市装饰工程合同2份、网上银行账单明细、中国农业银行苏州分行电子回单8份，证明众益公司办公室、样品间装修损失共计216000元；厂房装修项目清单及价格、工程款项付款协议及价格预算、请款单及银行汇款存根、收条、请款单12份，证明众益公司厂房装修损失共计158800元；利润表，证明克莱顿公司造成的众益公司的利润损失202820.46元。以上损失合计577620.46元。经原审法院释明，众益公司申请对其厂房、办公楼装修进行评估。原审法院委托江苏协诚工程咨询有限公司对涉案厂房及办公楼装修工程进行鉴定。2015年4月28日，江苏协诚工程咨询有限公司出具工程造价咨询报告书，评估价格为140961.36元。后因该鉴定机构遗漏厂房装修评估，故原审法院要求补充鉴定。2015年7月24日，江苏协诚工程咨询有限公司出具工程造价咨询报告书，评估价格为118151.72元。两次评估合计鉴定价格为259113.08元。合计鉴定费为6000元。
以上事实由众益公司、克莱顿公司提供的《厂房租赁合同》、《昆山众益\\\克莱顿公司厂房、办公楼租赁合同补充条款》、承诺书、办公楼交接确认单、《厂房租赁合同补充协议》、工商变更登记信息、协议、案外人代达罗斯公司的情况说明、《标准厂房租赁合同》、通知、协议书、通知函及邮寄凭证及查询回执、钱书生询问笔录、周彰询问笔录两份、工程造价咨询报告书两份及庭审中众益公司、克莱顿公司的陈述予以证实。
原审原告众益公司的诉讼请求是：1、判令克莱顿公司返还众益公司办公楼及厂房押金86705元；2、判令克莱顿公司赔偿众益公司违约金500000元；3、案件受理费由克莱顿公司承担。
原审法院认为，众益公司、克莱顿公司双方之间的房屋租赁合同合法、有效，双方均应根据合同约定及法律规定履行各自的义务。
本案争议焦点一克莱顿公司在履行租赁合同中是否存在违约行为及违约金的承担金额确认。根据众益公司提供的现有证据，主要涉及以下事实：2014年1月10日案外人代达罗斯公司设备、物资进厂，2014年1月24日克莱顿公司与代达罗斯公司签订《标准厂房租赁合同》，2014年1月28日众益公司与代达罗斯公司发生纠纷并由案外人出具承诺书，2014年2月14日克莱顿公司单方面通知5060平方米厂房中的2300平方米（面积以2014年1月24日的《标准厂房租赁合同》为准）租赁给代达罗斯公司，可以确认克莱顿公司未经众益公司同意擅自将部分厂房出租的情况。克莱顿公司抗辩意见为，众益公司租金压力较大并拖欠租金、代达罗斯公司进厂是经过三方口头协商确定的、2300平方米的厂房钥匙是众益公司与案外人自行交接，但克莱顿公司上述抗辩意见并无充分证据印证，周彰的第二次询问笔录系诉讼中形成证明力较弱，不能与其他证据形成证明力较强证据链。
从众益公司在2014年1月10日自愿将2300平方米的厂房钥匙交付的情况来看，众益公司、克莱顿公司及代达罗斯公司三方就让出部分厂房事宜应该存在口头协商，但从2014年1月28日众益公司明确拒绝代达罗斯公司进厂并报警的事实来看，说明三方未能就厂房租赁事宜达成一致，至此克莱顿公司仍应与众益公司就上述事宜达成确定的书面合意，现克莱顿公司仅在2014年2月14日单方面通知众益公司即收回部分厂房租赁给代达罗斯公司，存在一定的过错，构成违约，应当承担相应的违约责任。
关于违约金的承担金额问题，众益公司认为，众益公司装修损失评估价为259113.08元、2个月经营损失为202820.46元，合计461933.54元。上述损失接近约定违约金500000元；克莱顿公司提出如法院认为克莱顿公司违约，希望调低违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原审法院认为，对于经营损失部分，克莱顿公司仅确认其真实性，并未认可其金额，故对于经营损失部分因依据不足，原审法院不予支持，综合上述众益公司、克莱顿公司双方意见，结合克莱顿公司的违约行为、装修工程造价应当考虑扣减部分使用折旧以及克莱顿公司就让出部分厂房事宜与众益公司存在口头协商的事实，原审法院酌情认定违约金为168437元。
争议焦点二合同解除时间。庭审中，对于双方合同解除的时间看法不一致，导致对租金最终结算产生不同意见。众益公司认为，合同解除时间为2014年2月14日即克莱顿公司发通知告知众益公司其将2300平方米厂房租赁给代达罗斯公司的时间点。原审法院认为，当日仅是克莱顿公司处分部分厂房的日期，众益公司仍占用剩余的厂房及一、二层办公楼，在众益公司未提供证据证明其何时迁出涉案房屋以及双方达成解除合同合意的情况下，原审法院不应当采纳众益公司对于合同解除时间的意见。克莱顿公司认为，合同解除时间为2014年3月4日即双方书面协议解除合同的时间点，该协议明确了剩余的厂房及一、二层办公楼的移交、押金的返还、变压器的过户，较为完整的表达了双方解除合同的意思表示，在没有其他证据证明双方在该日期前已经达成解除合同的合意的情况下，以该日期作为合同解除日期为宜。综上，原审法院确定双方的租赁合同于2014年3月4日解除。
争议焦点三结算金额。本案主要涉及租金、押金、电费三部分。1、租金。根据2013年9月29日的结算协议，厂房租金支付至2014年1月31日，故众益公司仍应支付2014年2月1日至2014年3月4日（计32天）的厂房租金，因2014年1月10日2300平方米的厂房已经由案外人占用，故厂房面积应当调整为2760平方米，另2014年1月10日至2014年1月31日（计22天）已收取租金系按照5060平方米计算，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定，予以调整。2014年2月1日至2014年3月4日的厂房租金为32148.48元（10.92元／平方米／月÷30天×32天×2760平方米），2014年1月10日至2014年1月31日多收取厂房租金为18418.40元（10.92元／平方米／月÷30天×22天×2300平方米）。根据上述结算协议，办公楼租金支付至2014年2月22日，故众益公司仍应支付2014年2月23日至2014年3月4日（计10天）的办公楼租金，计为6988.80元（10.92元／平方米／月÷30天×10天×1920平方米）。2、押金。众益公司、克莱顿公司双方对于返还2013年9月29日的结算协议中支付的押金86705元没有争议，原审法院予以确认。3、电费。该项费用的产生系基于众益公司与案外人江苏东昉纺织科技有限公司的按份共有关系，即对供电部门负有的共同债务，因克莱顿公司未能提供确切证据证明电费金额及垫付事实，待众益公司与案外人江苏东昉纺织科技有限公司对帐确认金额并由案外人江苏东昉纺织科技有限公司出具债权转让通知后，克莱顿公司可另行向众益公司主张。综上，克莱顿公司应向众益公司返还款项合计65986.12元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、昆山克莱顿保健器材有限公司于判决生效后十日内返还昆山众益儿童用品有限公司款项65986.12元。二、昆山克莱顿保健器材有限公司于判决生效后十日内支付昆山众益儿童用品有限公司违约金168437元。案件受理费9668元，鉴定费6000元，合计15668元。由昆山众益儿童用品有限公司负担9408元，由昆山克莱顿保健器材有限公司负担6260元。
上诉人众益公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：2014年1月10日，代达罗斯公司将设备、物资运至众益公司承租的厂房内，造成众益公司无法继续使用厂房，属于克莱顿公司根本违约，双方租赁合同解除，因此，众益公司不拖欠租金；双方在合同中约定，违约金为50万元，且众益公司的实际损失已超出50万元，不属于违约金过高，法院不应进行调整。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被克莱顿公司承担。
上诉人克莱顿公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：克莱顿公司已提供证据证明在租赁的过程中由于众益公司长期拖欠租金，经众益公司、克莱顿公司、代达罗斯公司三方协商，达成口头协议，众益公司退租2304平米的厂房，由代达罗斯公司承租。因此克莱顿公司与代达罗斯公司签订租赁合同不构成违约。不应承担违约责任。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。
二审期间上诉人克莱顿公司申请证人王某出庭，王某陈述：其为昆山高新区招商局的工作人员，2013年的12月底，众益公司钱书生打电话给其，委托其将众益公司承租的东侧的2300平米厂房招商。13年12月底，其与代达罗斯公司周彰、钱书生、克莱顿公司姜捷在钱书生的办公室谈退租的事，钱书生提出东侧厂房2300平米的厂房退租，房东也同意退租，也同意将2300平米的厂房租给代达罗斯公司，是口头说的，没有签书面的协议。到14月的1月上旬钱书生把厂房书面的设备全部搬走，傍晚的时候由钱书生的厂长将厂房的钥匙交接给了周彰。14年3月上旬钱书生把剩余的厂房部分全部退租。上诉人众益公司质证认为：证人王某与克莱顿公司有利害关系，证言不应采纳，且王某证言内容不真实，其所述与周彰、钱书生、姜捷谈转租的事没有其他证据相佐，王某也没有看到众益公司将厂房的钥匙交接给了周彰。
本案争议焦点在于：一、上诉人众益公司是否与克莱顿公司达成一致将众益公司承租的厂房中的2300平方米租赁给代达罗斯公司；二、租赁合同解除时间及违约金的认定。
本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，克莱顿公司在一审主张代达罗斯公司进厂是经过三方口头协商确定的，二审又申请证人出庭，证明周彰、钱书生、姜捷商谈厂房退租事宜。但是，口头协商没有证据证明，王某证言仅能证明三方存在厂房退租磋商的情形，而对于退租时间、租金的计算标准、数额等均没有作出意思表示。据此可见，第一，克莱顿公司将众益公司承租的厂房中的2300平方米租赁给代达罗斯公司并没有经过三方合意一致的书面签署；第二，三方厂房退租磋商没有对原合同租赁时间、租金标准等条款进行变更。第三，2014年1月28日众益公司明确拒绝代达罗斯公司进厂并报警。因此，仅凭克莱顿公司陈述以及证人证言不能认定双方对合同内容进行了变更，并未在双方当事人之间成立新的权利义务关系。参照《中华人民共和国合同法》规定，应推定原合同的履行方式未变更，原合同约定的条款仍然具有法律约束力。克莱顿公司擅自将部分厂房租赁给代达罗斯公司构成违约，应承担相应的违约责任。
二、无论是2014年1月10日案外人代达罗斯公司设备、物资进厂，还是2014年1月24日，克莱顿公司与代达罗斯公司签订《标准厂房租赁合同》之际，众益公司仍占用剩余的厂房及一、二层办公楼，且众益公司于2014年1月28日明确拒绝代达罗斯公司进厂并报警，因此在双方租赁合同双方达成一致解除意思表示的情形下，众益公司与克莱顿公司之间租赁合同并未解除。直至2014年3月4日，众益公司与克莱顿公司达成协议，明确厂房及办公楼的移交、押金的返还，该时间应为双方合同解除时间。关于违约金，双方合同约定“租赁期间，双方未按照合同约定单方面解除合同，除赔偿对方损失外，另赔偿500000元作为补偿”，系对违约金的约定，由于克莱顿公司在一审期间主张调低违约金，对此本院认为，该众益公司确实存在损失，且原审法院考虑到克莱顿公司的违约行为、装修工程造价应当扣减部分使用折旧以及克莱顿公司就让出部分厂房事宜与众益公司存在口头协商的情况下作出酌情认定的，因此该部分违约金的调整为司法裁量权的有效行使，且相关依据和结果并无明显不当，应予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人众益公司与克莱顿公司的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10253元，由上诉人众益公司负担6584元，克莱顿公司负担3669元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年四月十五日
书 记 员 吴茂程