河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终11803号
上诉人(原审第三人):李建岭，男，1972年2月1日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。
委托诉讼代理人:张海莲，河南博颂律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李建伟，河南博颂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王瑞霞，女，1971年3月6日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：孙英豪，河南睿策律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：河南六合置业有限公司，住所地郑州市金水区。
法定代表人：李兆辉，该公司总经理。
上诉人李建岭因与被上诉人王瑞霞、河南六合置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初5341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年08月07日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李建岭上诉请求：1.请求撤销河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初5341号民事判决，依法改判，驳回王瑞霞的诉讼请求，支持李建岭的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，涉案房屋涉及案外人郑州市正岩建设有限公司与河南六合置业有限公司之间的工程款纠纷，与郑州市中级人民法院（2013)郑民四初字第108号案件的审理结果有关，在两公司之间的工程款纠纷尚不确定的情况下，判决河南六合置业有限公司将房屋产权证办理至王瑞霞名下是错误的。2.李建岭对涉案房屋享有优先受偿权，其诉讼请求合法有据，一审判决结果违背《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，与最高人民法院公示性、指导性案例相悖【详见《人民司法·案例》2014年第16期最高人民法院(2013)民提字第135号民事判决书】，一审判决适用法律错误。3.河南六合置业有限公司与王瑞霞（王章兴代)签订的《商品房认购协议书》不符合法律法规部门规章及政策性文件等强制性规定，且损害了第三人李建岭的合法权益，依法应予撤销。退一步讲，即便王瑞霞与河南六合置业有限公司是商品房买卖合同关系，但不动产权利应以登记为准，房管局对房屋登记备案具有公示性，李建岭对涉案房屋享有担保物权优于王瑞霞的请求权。4.一审判决将履行不能，涉案房屋已经备案登记在李建岭名下，李建岭与河南六合置业有限公司签订的《商品房买卖合同》并未撤销，李建岭的债权五百多万元至今尚未实现，李建岭对登记在自己名下的房屋依法享有评估拍卖的权利，一审判决河南六合置业有限公司将李建岭名下的房屋产权办理到王瑞霞名下是无法实现的，房屋主管部门也无法办理，一审判决将履行不能。5.河南六合置业有限公司将同一套房屋签订多份合同，既冲抵工程款给建筑商，又以房屋买卖的形式担保借款，又将房屋进行销售，河南六合置业有限公司以合法的形式掩盖非法的目的，且致众多当事人的权利无法实现，且本案并非个案。根据最高人民法院《关于审理民事纠纷案件中涉及刑事犯罪若干程序问题的处理意见》第一条第1款及《关于审理经济合同纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条的规定，法院应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处。6.王瑞霞不是实际的购房人，仅仅代正岩公司管理涉案房屋，王瑞霞既未向河南六合置业有限公司支付购房款，也未向正岩公司支付购房款，王瑞霞举证的435636元收据不足以证明其实际支付购房款的事实存在。一审法院关于王瑞霞是否为真实的购房者并未认真审查，王瑞霞也未向法庭提交其实际付款的事实存在。王瑞霞和河南六合置业有限公司之间不存在商品房买卖合同关系，一审认定王瑞霞与河南六合置业有限公司之间存在商品房买卖合同关系是错误的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果履行不能，恳请二审法院依法予以纠正。
王瑞霞辩称：1.一审法院认定事实清楚正确，应当依法驳回李建岭的上诉请求。河南六合置业有限公司与郑州市正岩建设有限公司的工程款纠纷案件与本案争议无关，不影响本案的审理。王瑞霞合法取得本案房屋权利，有权要求河南六合置业有限公司履行办理房屋产权登记的义务。李建岭对本案房屋根本不享有任何权利。李建岭所称的所谓（2014)金民二初字第3928号民事裁定与本案无关，所涉及的判决书，已经郑州市金水区人民法院(2014)金民二初字第3928号判决认定，同样是驳回了第三人李建岭的诉讼请求。2.李建岭所诉与事实不符，李建岭与河南六合置业有限公司之间不是真实的商品房买卖关系，其与河南六合置业有限公司之间是名为房屋买卖实为民间借贷关系，该合同实际是其民间借贷的担保，损害王瑞霞的利益，该合同无效。李建岭于2013年就民间借贷向法院提起诉讼，且已经人民法院审理判决，由河南六合置业有限公司偿还其借款，该案已审理完毕，当时《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》尚未公布，李建岭无权就已判决生效的法律事实再提起诉讼。本案不能再适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，李建岭对本案房屋实际上不享有任何权利，其与河南六合置业有限公司的所谓让与担保行为不能对抗作为善意第三人的王瑞霞。依据《全国民事审判工作会议纪要，在均未办理房屋所有权登记的情况下，应该将实际占有房屋的王瑞霞作为履行合同的买受人。3.王瑞霞与河南六合置业有限公司签订的《商品房认购协议书》对房屋的坐落、面积、价款等房屋买卖的主要事项作出了明确的约定，系双方真实意思表示，合法有效，该《商品房认购协议书》具备了房屋买卖合同的主要内容，原审法院据此认定王瑞霞和河南六合置业有限公司房屋买卖合同关系成立，认定事实清楚正确。原审中王瑞霞提交了河南六合置业有限公司确认的房款收据、天然气初装费、暖气初装费、物业费等相关证据，且河南六合置业有限公司已经向王瑞霞交付了房屋，该房屋已由王瑞霞占有、使用6年之久，双方房屋买卖合同早已实际履行。4.本案不存在无法履行的情形，李建岭和河南六合置业有限公司签订的所谓《商品房买卖合同》既未办理产权登记，又未办理预告登记，李建岭的所谓网签备案手续，备案行为仅仅是行政行为，不具有权属公示的效力，不发生物权变动的效力，且李建岭与河南六合置业有限公司根本不是真实的商品房买卖，就更不具备公示效力。5.王瑞霞是涉案房屋的实际购买人，一审中王瑞霞提交证据证明本案房屋实际由王章兴变更为王瑞霞，王瑞霞与河南六合置业有限公司签订了商品房买卖协议书，河南六合置业有限公司出具了房款收据，且于2011年向王瑞霞交付了房屋，足以认定王瑞霞与河南六合置业有限公司之间是真实的商品房买卖关系。综上，一审法院认定事实清楚正确，应当依决驳回李建岭的诉讼请求。
河南六合置业有限公司未答辩。
王瑞霞向一审法院起诉请求：1.依法判令河南六合置业有限公司履行为王瑞霞办理房屋产权登记证书的法定义务，2.本案诉讼费用由河南六合置业有限公司承担。
一审法院认定事实：1.被告于2008年2月2日出具《正岩公司房源确认单》一份，载明“王章兴4号楼26层南西户面积：88．49m2单价：4923元／m2总价：435636元”。在该《正岩公司房源确认单》上有如下手写内容“同意变更王瑞霞王章兴2010年8月16日”。2.2010年5月8日，王章兴代原告与被告签订《商品房认购协议书》一份，主要约定原告认购4号楼1单元26层西南户的房屋，建筑面积90．7平方米，单价3650平方米，优惠后总房款331055元；付款方式为一次性付款，签订正式购房合同当日原告应交纳100％的总房款；原告在签订《商品房买卖合同》同时，除交纳房款之外，还应交纳暖气、天然气等由被告代收的配套费用；房屋契税交易费、维修基金等费用，按有关规定由原、被告双方分别承担；原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动生效。3.被告于2010年9月16日出具《收据》一份，载明其收到王章兴331055元，系付4-26-西南户的房款。4.原告与王章兴签订《证明》一份，载明六合苑小区的房产4号楼1单元26号西南户名由王章兴变更为王瑞霞，若有纠纷，与被告无关。5.原告提交的《收据》显示，河南轩合物业服务有限公司收取了原告的六合之家4号楼1单元26层西南133号房屋的物业费、天然气费、电费。6.原告提交的河南轩合物业服务有限公司于2017年3月23日出具的《证明》一份，载明原告现住索凌路××小区××楼××西南户。7.2010年8月12日，第三人与被告签订《商品房买卖合同》一份，主要约定第三人购买位于金水区××东、××单元××西南××房屋××套，建筑面积90．7平方米，该房屋总价为20万元，付款方式为一次性付款，付款时间为2010年8月12日。
一审法院认为，王章兴通过郑州市正岩建设有限公司购买用于抵偿工程款的涉案房屋，被告出具了载明收到王章兴房款的《收据》，王章兴同意将涉案房屋的买受人变更为原告，且原告与被告签订了《商品房认购协议书》，可以认定原、被告之间形成房屋买卖合同关系。双方签订的《商品房认购协议书》约定了原告购买房屋的位置、建筑面积、单价、总价等，该协议书应当认定为商品房买卖合同，第三人虽与被告签订了《商品房买卖合同》，但第三人与被告之间并非真实的房屋买卖合同关系，且涉案房屋现由原告实际占有、使用，被告应当向原告履行办理涉案房屋产权证的合同义务。第三人要求撤销原、被告签订的《商品房认购协议书》，并对涉案房屋享有优先受偿权，于法无据，该院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、被告河南六合置业有限公司于本判决生效后十日内协助原告王瑞霞将位于金水区劳动路东、北环路南4幢1单元26层西南户房屋的产权证办理至原告王瑞霞名下。二、驳回第三人李建岭的诉讼请求。原告交纳的案件受理费100元，由被告负担。第三人交纳的案件受理费100元，由第三人负担。
二审期间双方当事人均未提交证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点是：1.王瑞霞与河南六合置业有限公司之间是否存在真实有效的房屋买卖合同关系，王瑞霞依据该合同能否取得涉案房屋的所有权。2.李建岭与河南六合置业有限公司签订房屋买卖合同的性质，李建岭对涉案房屋是否享有优先受偿权。
关于焦点一，王瑞霞作为买受人和河南六合置业有限公司签订的《商品房认购协议书》，虽名为认购协议，但协议对涉案房屋的坐落位置、建筑面积、单价、总价等主要内容作出了明确约定，并且河南六合置业有限公司出具了房款收据，该认购协议符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定为商品房买卖合同。李建岭上诉称，王瑞霞仅凭房款收据不能证明其实际支付了房款，其不是实际的购房人，王瑞霞和河南六合置业有限公司之间不存在商品房买卖合同关系等，根据查明的事实，涉案房屋是王章兴通过郑州市正岩建设有限公司以抵偿工程款的方式购买，该付款方式经河南六合置业有限公司出具收到王章兴房款的《收据》予以确认，王章兴及河南六合置业有限公司均同意将涉案房屋的买受人变更为王瑞霞，以王瑞霞的名义与河南六合置业有限公司签订了《商品房认购协议书》，河南六合置业有限公司将所涉房屋交付王瑞霞使用至今。《商品房认购协议书》是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效协议，约束王瑞霞与河南六合置业有限公司双方。合同约定的付款义务已经履行，王瑞霞有权依据该合同要求河南六合置业有限公司履行合同义务，配合办理房屋过户手续。故一审法院判令河南六合置业有限公司协助王瑞霞办理房屋产权登记手续，并无不当。李建岭以河南六合置业有限公司与郑州市正岩建设有限公司工程款纠纷未解决为由认为一审法院判决不当的理由不能成立，本院不予采纳。
关于焦点二，李建岭与河南六合置业有限公司虽签订《商品房买卖合同》并将合同信息备案，但双方之间实质是民间借贷关系，已经生效判决所确认。关于李建岭上诉所称涉案房屋已经备案登记在其名下，其依法对涉案房屋享有申请拍卖、优先受偿的权利，且在备案登记未撤销的情况下，存在执行障碍的理由。本院认为，涉案房屋虽有合同信息备案登记在李建岭名下，具有合同信息公示效力，但是合同备案登记不发生物权变动的效力，不具有权属公示效力，亦不影响对当事人实质民事权利义务的认定。故李建岭请求撤销王瑞霞与河南六合置业有限公司签订的《商品房认购协议书》并对涉案房屋享有优先受偿权的主张，依据不足，本院不予支持。
综上所述，李建岭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由李建岭负担。
本判决为终审判决。
审判长 王燕燕
审判员 李继军
审判员 陈 涛
二〇一七年十一月二十四日
书记员 王佳佳