江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1322民初202号
原告:朱艳，女，1970年6月10日出生，汉族，沭阳县人，住沭阳县。
委托代理人:陆兴明，江苏名典师事务所律师。
委托代理人:仲军成，江苏名典师事务所律师。
被告：江苏万顺置业有限公司，住所地沭阳县经济开发区昆山路西侧（原二招）。
法定代表人：何金生，该公司经理。
委托代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。
委托代理人：刘绍康，江苏雅凯律师事务所律师。
第三人：江苏润麟建筑安装有限公司，住所地沭阳县沭城街道上海南路1号。
法定代表人：王道荣，该公司董事长。
委托代理人：刘海浪，江苏名典律师事务所律师。
原告朱艳与被告江苏万顺置业有限公司、第三人江苏润麟建筑安装有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人陆兴明、被告委托代理人解兆明到庭参加诉讼。第一次庭审结束后，江苏润麟建筑安装有限公司申请作为本案第三人参加诉讼，经本院审查，该申请符合法律规定，本院予以准许。因案情需要，本案适用普通程序再次开庭审理，原告朱艳及其委托代理人陆兴明、第三人委托代理人刘海浪到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无理当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱艳向本院提出诉讼请求：一、要求判决原、被告关于沭阳县阳光绿洲小区3号楼两层商铺（2521.34平方米）买卖合同成立并生效，被告继续履行合同与原告签订商铺买卖合同并办理备案手续；二、被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2014年7月19日，原告通过朋友介绍从被告处购买其开发的沭阳县阳光绿洲小区3号楼两层商铺，合计面积为2521.34平方米，当日原、被告双方签订阳光绿洲商品房书面认购书。合同签订当日，原告通过工程款冲抵方式付清全部购房款1266700元，被告出具房款收据，加盖公司财务印章。原、被告签订合同，原告付清款项后，被告的房屋也已经实际建成，但被告却一直拖延进行竣工验收，导致原告的房屋迟迟无法完成后续房屋交付登记。原告认为原、被告之间签订的《阳光绿洲商品房认购书》约定房屋确定的位置、面积、单价、和总房款，具有商品房买卖合同的主要条款，是双方真实意思表示，合法有效，被告应当为合同目的的实现，积极履行自己的合同义务，组织房屋竣工验收，并向原告交付房屋。现被告未履行义务，特诉至法院要求处理。
江苏万顺置业有限公司辩称：1、对于楼益健以万顺公司的名义向原告出具的认购书和房款收据的真实性没有异议；2、王毅已经就涉案商铺的价款12606700元向楼益健即实际开发负责人出具工程款收据，确认收到12606700元，收据时间为2014年7月19日；3、涉案商铺已经全部被周军或者原告装修并占有使用，具体是谁被告不清楚，但是没有经过被告同意；4、王毅和周军之间是否具有工程承包关系或者借款关系，被告方无法确定，被告方能够确定的是王毅作为实际施工人为了偿还周军款项，协调楼益健出具认购书和收款收据将房屋出售给周军指定的人即原告朱艳，王毅为此确认收到了该笔工程款，并向楼益健出具了收据，原告方刚才陈述周军与楼益健有直接关系不符合事实。5、因王毅挂靠的第三人已起诉被告要求支付工程款，被告方已经主张涉案的房款应当冲抵工程款。
江苏润麟建筑安装有限公司辩称：原、被告之间不存在真实的商品房买卖合同关系，原告没有支付过购房款，且原、被告的行为损害了第三人的权利，所谓的商铺买卖合同是无效的。1、本案不属于以房抵工程款，以房抵工程款的本意是被告将部分商品房折价抵给第三人，向第三人履行给付相应工程款的义务。根据第三人与被告的合同约定，以房抵工程款需经第三人与被告确认，并履行相关手续，被告出售抵工程款的房屋应将工程款汇入第三人账户，虽然王毅是涉案工程的实际施工人，在王毅没有提起诉讼的情况下根据合同相对性，第三人对被告享有工程款债权，王毅对被告不直接享有工程款债权，以房抵工程款只能是抵给第三人，不能是被告用房屋抵给王毅所欠的个人债务，本案当事人没有征询以房抵工程款的程序，不属于以房抵工程款。2、本案原告没有证据证明其已经实际支付购房款，也没有证据证明其为实际施工人或者被告、第三人享有债权，即使原告有证据证明其本人曾向王毅出借过款项，2012年11月28日的确认单也中介原告以购房形式为王毅借款的担保，且内容虚假，没有实际履行，根据相关司法解释规定，该确认单是无效的。3、原告把王毅或楼益健对案外人周军的借款充作其个人应付购房款也不成立，第三人也不予认可。退一步说，即使第三人同意王毅为原告办理抵房手续，也只能是在原告本人的付款范围内抵房，且原告需将购房款交被告后由被告汇入第三人账户，这样才可以办理抵房手续。在未经第三人同意的情况下，原告把王毅或楼益健对案外人周军的借款地充作购房款用于抵房，无合同和法律上的依据，不能成立。4、2014年7月19日，被告与原告签订商品房认购书、被告向原告出具收款收据、王毅用伪造的“阳绿洲蒋伟项目部”印章（项目名称是“阳光绿洲”，印章上少了个“光”字）向被告出具收据。其真实意图是由被告用案涉商品房替王毅或楼益健偿还个人借款，然后又以此款抵销第三人对被告享有的工程款债权，此种做法显然不属于以房抵工程款的法律关系。其行为能够证明原、被告、楼益健或者王毅系恶意串通，且不仅损害了第三人利益，也导致涉案的众多实际施工人近千万的工程没有着落。5、涉案工程尚未通过验收，并不具备交付条件，而原、被告默契配合，造成了涉案房屋已由原告占有的事实，但并不能构成合法的交付。相反，该情形更进一步证明原、被告存在恶意串通，损害第三人利益的事实。6、第三人与王毅系内部合作关系，后期工程均是由第三人垫付的。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院不予支持。
双方无争议事实为：沭阳县阳光绿洲小区系被告江苏万顺置业有限公司开发建设，该小区部分楼幢由被告江苏万顺置业有限公司发包给第三人江苏润麟建筑安装有限公司承建。2012年11月29日，第三人江苏润麟建筑安装有限公司、王毅及被告江苏万顺置业有限公司将用于抵充工程款的阳光绿洲小区3号楼一、二层商铺以总价12606700元价格出售给原告朱艳。并由原、被告、第三人及案外人王毅签订《阳光绿洲工程款抵押房源落户确认单》一份，对上述房屋的房号、单价、面积、总价、购买人等作出了约定。后原告朱艳向被告支付了购房款12606700元，包括部分工程款，并由被告出具认购书及收款收据各一份。目前，涉案房屋由原告朱艳占有、使用。
结合当事人的陈述及提交的证据，对双方争议的事实作如下认定：第一、王毅系涉案工程的实际施工人，理由如下：1、被告江苏万顺置业有限公司在第三人起诉其建设工程纠纷一案中曾向本院提交了第三人与王毅之间的内部挂靠协议一份，该协议明确约定管理费用按照总工程造价的1.5%收取等内容；2、第三人主张其与案外人王毅系“内部合作关系”，但同时承认双方并未签订相关合作协议，涉案工程造价高达6000万元，第三人主张其与案外人王毅合伙承建却不签订合作协议，明显不符合常理。退一步讲，第三人主张其与案外人王毅系“内部合作关系”与案外人王毅是实际施工人的事实也并不矛盾；3、涉案的《房源确认单》中“（建筑商）建筑承包负责人（签字）”处均有王毅书写的出售意思表示，表明王毅享有出售抵押房源的权利，进而证明了王毅系实际施工人；4、本案于2017年4月13日进行听证，本院询问第三人王毅是不是挂靠第三人承建案涉工程，第三人回答：“应当是的，是挂靠我们公司承建涉案工程的，是内部管理协议，但是王毅没有进行主张权利，所以在这个案件中不涉及到王毅的权益。”第三人的上述陈述能够证实王毅系实际施工人。第二、《房源确认单》及收款收据、《认购书》中均有被告公司盖章及实际开发人楼益健的签名，证明被告对王毅出售行为的认可。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，被告将涉案房屋通过以房抵付工程款的方式抵给实际施工人王毅，该行为不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。王毅将涉案房屋出售给原告朱艳，原告朱艳即与王毅之间形成涉案房屋的买卖合意。但因王毅个人不具有预售商品房的资格，加之相关行政机关对房地产市场的调控及管理需要，必须由具有预售资质的被告出具相关手续，原告朱艳才有可能对其欲购买的涉案房屋进行备案登记、办理权证等，故《房源确认单》必须得到被告的确认。本案中，被告已经在《房源确认单》上加盖了中景公司的公章，表明被告对抵付的涉案房屋被王毅对外出售行为的确认，同时被告出具认购书及收款收据认可收到原告支付的购房款，上述认购书载明了购房人、房号、房屋面积、单价和总价等事项，具备了商品房买卖合同的主要内容，故原告与被告之间签订的《认购书》应当认定为商品房买卖合同，双方就涉诉商铺形成了商品房买卖合同关系。关于第三人陈述其与王毅系“内部合作关系”，但未提交证据证实，本院予以采信。本案实质是原告要求确认与被告之间的商品房买卖关系成立的确认之诉，即使第三人与王毅系“内部合作关系”也不能否定王毅系涉案工程实际施工人的事实，王毅作为实际施工人将涉案商铺出售给原告，被告及第三人在《落户确认单》上盖章，视为同意王毅将上述商铺出售给原告。现第三人主张原、被告之间的商铺买卖合同损害了第三人的权利，系无效合同与本案查明的事实不符，本院不予采信。关于原告要求被告与其签订书面的商品房买卖合同并进行备案登记的主张，因是否签订书面的商品房买卖合同及备案登记系相关职能部门对房地产开发企业的行政管理行为，不属于民事诉讼的调整范围，故对原告要求被告与其签订书面的商品房买卖合同及备案登记的主张，不予理涉。
综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：
一、原告朱艳与被告江苏万顺置业有限公司之间就原、被告关于沭阳县阳光绿洲小区3号楼一、二层商铺（2521.34平方米）商品房买卖合同成立并生效。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费97440元（原告已预交8100元），由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费97440元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80）。
审 判 长 肖 云
人民陪审员 王 进
人民陪审员 李 建 中
二〇一七年六月二十一日
法 官 助陈颖慧
书 记 员 陈 胜 康
书 记 员 咸 军 成
（附本案相关法律条文）
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。