浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）越民一初字第2872号
原告邵阿毛。
委托代理人（特别授权代理）许明。
被告卢爱琴。
委托代理人（特别授权代理）袁乐明。
委托代理人（特别授权代理）吴爱珠。
原告邵阿毛与被告卢爱琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年6月12日立案受理。依法由代理审判员张旭东适用简易程序独任审判，于2008年7月21日公开开庭进行了审理。原告邵阿毛之委托代理人许明，被告卢爱琴之委托代理人袁乐明、吴爱珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵阿毛诉称：被告及其夫自1955年起向房主张雅芳租用绍兴市区上大路162号房屋（现门牌号为上大路231号），1956年上述房屋的所有权变更为原告，该房屋由被告夫妇继续租用。1991年11月10日，原告与被告夫妇签订租房协议书，将出租房屋面积调整为楼下12.4平方米，楼上18平方米，合计30.4平方米，房租按国家房改房价格收取，租赁期限至被告夫妇过世为止。协议签订后，被告未经原告同意，将亲属袁晓红、傅思艺的户口迁入上大路231号至今。被告一直于次年支付房租，并于2005年直接向原告支付了当年房租。但原告于2007年底发现，绍兴市房改房租金已于1998年上调，而原告所付租金一直未上调，且拖欠2006年及2007年租金未付，遂去函催讨并要求被告必须在2008年1月25日前支付所欠房租及差额。被告回函称2006年租金已于2005年10月支付并称将汇来2007、2008年房租及2006年房租差额813.84元。原告拒绝接受上述不符事实的说法及租金，于2008年2月19日书面通知被告自函到之日起解除双方租房协议并要求被告于2008年2月底腾退房屋，该函于2月23日寄达被告。由于被告拒不腾退房屋也不支付拖欠的房租。原告现诉至法院，请求依法确认原、被告1991年所订租房协议书已经解除；责令被告腾退并交还位于绍兴市上大路231号的原告房屋；责令被告迁走擅自迁入绍兴市上大路231号的他人户口；由被告补足1998年至2005年的房租差额455元；由被告支付2006年至2008年三年房租1133元（以实际腾退时间为准）；本案诉讼费由被告承担。
被告卢爱琴辩称：原告的第一项诉讼请求是无理的，根据1997年中级人民法院的判决书，被告一直履行法院的判决规定，原、被告1991年所订租房协议书继续有效。对于第三项诉讼请求，袁晓红一直生活在绍兴市上大路231号。房租的事一直由被告长子袁绍基在管理，2005年袁绍基身体不好，由其妻吴爱珠继续管理。大概在2005年6月份原告来绍兴，刚好碰上被告另一儿子袁乐明，说2005年的房租还没有付，袁乐明问明是多少钱后，即给了原告300元让他写了收条，袁乐明回去和吴爱珠说及此事，吴爱珠说2005年房租已经付过了，那么袁乐明付的300元应抵冲2006年的房租。2007年的房租被告已放在原告另一房客倪纪安那里托其转交，但原告拒收。2008年1月16日被告收到了原告寄来的信，马上到绍兴市房管处咨询了房价并马上寄去2007、2008年的租金及2006年房租差额，但原告拒收。
原告为证明其主张，提供了以下证据：
1、房产所有权证原件1份，要求证明原告系绍兴市越城区上大路231号房屋的所有人。被告无异议，本院予以确认。
2、租房协议书原件1份，要求证明原、被告形成了书面的租赁协议。被告无异议，本院予以确认。
3、（1997）绍民终字第250号民事判决书原件1份，证明法院确定的相关权利义务。被告无异议，本院予以确认。
4、2003、2004、2005年存款凭证复印件3份，要求证明双方的交易习惯是先住后付房租的事实。被告对真实性无异议，认为不能证明原告要求证明的事实。本院认为该证据不能证明双方的交易习惯是先住后付房租，对证据本身予以确认。
5、收条复印件1份，要求证明2005年租金是以现金支付的，不是通过银行的。被告对收条内容有异议，认为袁乐明当时并不知情，实际上吴爱珠已付过2005年的房租了。本院对证据本身予以确认。
6、催款函复印件1份，证明原告去函要求被告支付2006年的房屋租金。被告无异议，本院予以确认。
7、复函原件1份，证明被告回函称2006年的租金已于2005年10月份支付了。被告无异议，本院予以确认。
8、租房协议解除函复印件1份，要求证明原告曾致函被告解除租赁关系。被告无异议，本院予以确认。
9、邮件查询信函复印件1份，要求证明被告已收到租房协议解除函。被告无异议，本院予以确认。
被告为证明其主张，提供了以下证据：
10、证明1份，要求证明2007年的房租被告已经放在原告的另一房客倪老板那里，但是原告拒收。原告对证据真实性、合法性有异议，认为被告未在举证期限内提供该证据且根据法律规定证人应当出庭作证，被告的说法不符合事实，被告在2008年的回函根本就没有提到此事，而是将2007年房租汇给被告，说明这份证明是假的。本院对此证据不予认定。
11、收条1份，证明原告于2005年10月10日收到袁乐明支付的房租300元，该房租是袁乐明以为2005年房租未付的情况下支付的，知道后被告要求抵充2006年的房租。原告对证据真实性，合法性没有异议，但对关联性有异议，认为这个收据的300元一定是2005年的租金。本院对证据予以确认。
12、存款凭条2张，证明被告都是以邮寄的方式支付房租的，并且2005年房租已于2005年4月15日支付了。原告认为该证据只能说明2004年4月份付的是2003年房租，2005年付的是2004年房屋，双方的交易习惯是先租后付房租。本院对证据予以确认。
13、邮政汇款单1张，证明被告在收到原告的催款函后寄去2007、2008年的房租。原告对真实性没有异议，认为该证据只能说明被告曾寄来该笔汇款，但原告认为被告没有支付2006年房租且租金差额只付了71元，故拒绝接受，没有去领取。本院对证据予以确认。
本院根据案件审理需要，调查了以下证据：
14、倪纪安询问笔录1份，原告对证据的合法性、真实性有异议，认为倪纪安在接受法院调查时没有身份证不能证明其身份情况，且倪纪安的说法和被告提供的2008年1月25日给原告的复函是相矛盾的。被告无异议。本院庭后核实倪纪安身份无误，对该证据予以确认。
经审理查明，原告系绍兴市上大路231号房屋（原门牌号为上大路162号）所有权人。1991年11月10日，原告与被告夫妇签订租房协议书一份，将该房后面部分房屋计楼下12.4平方米、楼上18平方米，合计30.4平方米出租给被告夫妇，房租按国家房改价格收取，租赁期限至被告夫妇过世为止。被告由于年事已高，由其长子袁绍基、长媳吴爱珠处理房屋租赁事宜，每年通过银行汇款形式支付当年房租，至2005年双方并无纠纷。2005年房租272.40元已于当年4月15日支付。2005年原告来绍兴适遇被告另一儿子袁乐明，提及2005年的房租未付，袁乐明即支付给原告300元并由原告出具收条，袁乐明事后和吴爱珠说及此事，吴爱珠告知2005年房租已经支付，袁乐明与吴爱珠认为该300元可以抵冲2006年的房租，遂不再支付2006年房租。2007年，被告之孙女（吴爱珠之女）将房租280元放在上大路231号前面部分房屋承租人倪纪安那里托其转交原告，但原告以双方关于房租有纠葛拒收。原告于2008年1月16日致函被告催讨两年房租并要求被告补足前几年房租差额合计930元。被告于2008年1月25日回函称2006年租金已于2005年10月支付，并汇去2007、2008年房租及2006年房租差额合计813.84元。原告拒绝接受该汇款并于2008年2月19日书面通知被告自函到之日起解除双方租房协议并要求被告于2008年2月底腾退房屋，该函于同年2月23日寄达被告。另查明，木结构住房租金房改价格自1998年起进行了调整，1998年调整为：楼房每月每平方米0.92元，平房每月每平方米0.90元；2006年调整为：楼房每月每平方米1.06元，平房每月每平方米1.00元。本案租房协议签订后，被告亲属袁晓红、傅思艺未经原告同意，将户口迁入上大路231号至今。
本院认为，合同双方应遵循诚实信用原则履行合同义务。本
案租赁合同的期限至被告夫妇过世为止，被告按约每年支付当年房租，2005年因失误多付的300元，被告可以要求抵冲2006年房租，原告单方面解除租房协议并要求被告腾房于法无据，本院不予支持。原告主张双方当事人的交易习惯为次年支付上一年房租证据不足，且与一般交易习惯不符，本院不予采信。自1998年以来房改租金调整，原告作为权利人应及时了解，其怠于关注事关自身合法权利的事项，应适用诉讼时效的规定，对于2006年以前的房租差额，本院不予支持。原告单独起诉被告要求迁走其亲属袁晓红、傅思艺迁入上大路231号的户口，不属于法院管辖范围，本院不予支持。2007年的房租已实际发生，原告可以要求被告支付；2008年的房租虽法律规定的履行期限尚未届满，但被告自愿支付，本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告卢爱琴支付给原告邵阿毛2007、2008两年的房租773.38元及2006年房租差额86.69元，合计860.07元，于本判决生效后三十日内付清。
二、驳回原告邵阿毛其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告邵阿毛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 张旭东
二〇〇八年七月三十日
书 记 员 范海燕