江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终2288号
上诉人（原审原告）：张锐，男，1976年6月17日出生，汉族，户籍地江西省南昌市东湖区，现住江西省南昌市青山湖区。
被上诉人（原审被告）：江西江中天宁房地产有限责任公司，住所地江西省南昌市湾里区。
法定代表人：王永飚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王文达，江西名大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：俞玲，江西名大律师事务所律师。
上诉人张锐与被上诉人江西江中天宁房地产有限责任公司(以下简称天宁公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市湾里区人民法院（2017）赣0105民初112号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人张锐，被上诉人天宁公司的委托诉讼代理人俞玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张锐上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院认定证据、事实错误。原审法院对被上诉人存在欺诈及恶意违约的事实没有认定，也没有给出不予认定的理由，判决书中隐瞒了这一事实；一审中天宁公司提出的证据，湾里城投公司于2017年4月16日出具的证明不应予以认定；原审法院直接认定小区排污管道未接通可以做为延期事由明显有误；一审判决对收房的过程认定不符合事实。2、原审法院适用法律有误。本案中天宁公司延期交房，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第121条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中天宁公司提出是因第三人南昌市湾里区城市建设投资发展有限公司在朱沙冲路施工导致延期交房，天宁公司仍构成违约，一审法院驳回上诉人的诉讼请求明显不当；双方签订的合同第8条第2款约定的其他非甲方所能控制的延误因素属格式条款，该条款虽然有下划线标示，但没有任何的加黑、加粗，据统计，在该合同中同样有下划线的条款有132处，完全没有警示作用，根据合同法第40条规定该条款无效，且天宁公司与上诉人签订商品房买卖合同时，完全知道无法按期交房，仍与上诉人签订合同，在签订合同时也未向上诉人作出解释，并以此作为延期交房的抗辩理由；一审判决书中出现了否定商品房买卖合同条款的有效性的判决。上诉人要求天宁公司在交接房屋时应出示建设工程竣工验收备案表供上诉人查验，一审判决以天宁公司在庭审时提交该竣工验收表原件为由驳回了上诉人该项诉讼主张是错误的。
天宁公司辩称，1、被上诉人不存在欺诈行为，被上诉人延期交房的直接因素是雨、污水管道没接通及小区道路尚未接通等事实原因，且为非被上诉人所能控制的延误因素，根据合同约定可以免责，被上诉人无法明确预知会导致2016年12月31日交不了房，否则也不可能与上诉人约定2016年12月31日前交房；2、2016年12月31日前被上诉人开发的江中御墅项目一期，未受市政道路施工延期影响的工程已经全部完工，但是因为市政道路朱沙冲路施工对江中御墅项目的影响是整体性的，无法孤立地将其分解，雨、污水管道接通及小区道路接通为被上诉人江中御墅项目房屋符合交付条件的控制性工程；3、上诉人主张的违约金过高，应当予以适当减少。综上，被上诉人非自身所能控制的原因延期交房，属于合同约定的免责条款，无需承担违约责任，合同第八条的约定并非格式条款，为有效合同条款，上诉人主张的违约金过高，应予以适当减少，要求二审法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求。
张锐向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令天宁公司出示《南昌市建设工程竣工验收备案表》原件供其合理合规查验；2.天宁公司支付延期交房违约金24885.27元；3.天宁公司履行向其交接房屋的义务，支持其先行验房，再办理交接手续的述求，天宁公司不得以其先缴纳物业费作为验房及办理交接的前提性强制附加条件；4.房屋的交付时间应以其验房确认没有问题，办理交接手续之日起计算，天宁公司单方面主张的以2017年3月30日为交付时间的要求无效；5.要求追究天宁公司擅自变更合同内容（更换前期物业管理公司）而没有书面或其他方式通知其及与其协商的责任；6.本案诉讼费用由天宁公司承担。
一审法院认定事实：2015年11月27日，天宁公司取得江中御墅2＃楼的预售许可证。2016年1月4日，张锐（买受人）与天宁公司（出卖人）签订了编号为1000548893的《南昌市商品房买卖合同》一份，约定由张锐购买天宁公司开发的江中御墅2＃楼B单元506室，该商品房总价为410648元，张锐于2015年12月31日付清总房款的22.07%，即支付首付款90648元，余款77.93%即人民币32万元于2015年12月31日办理完毕银行贷款手续。天宁公司应当在2016年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、其他非甲方（在庭审中原、被告均认可甲方即为本案被告）所能控制的延误因素，该条款下面用横线标注。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证金》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人书面通知的买受人办理交付手续期限届满之日。上述合同经南昌市房屋商品化办公室登记备案。张锐、天宁公司双方所签订的《南昌市商品房买卖合同》附件四第三条约定购买价格中，不含煤气初装费、有线电视初装费用、契税、公共维修基金、办证费、物业费及个人利息差、应交税费差额等款项，须在交房前缴清。第十条约定买受人同意，在业主委员会未正式聘任物业服务机构之前，由出卖人选聘的物业服务公司负责物业服务。买受人所购房屋的物业管理服务费及水电费等相关费用，自房屋交付或视为交付之日起由买受人承担。买受人在办理房屋交付手续时应预先向物业管理公司交纳6个月全额物业管理服务费。附件五约定前期物业管理由选聘的深圳市花样年国际物业服务有限公司南昌分公司提供，物业管理公共性服务收费标准为2.0元/平方米建筑面积，室内车位使用费300元/月。安置房指未按约定办理交付的商品房，按100%比例交纳物业管理公共性服务费。按照合同约定，张锐向天宁公司支付了首付款90648元。2016年5月10日张锐作为借款人与贷款人江西省直住房公积金管理中心（受委托银行为江西银行股份有限公司）签订了一份《江西省直单位职工购房借款合同》，天宁公司为保证人。该合同约定贷款人同意向张锐发放个人住房政策性贷款32万元，委托受委托银行向张锐发放贷款，贷款用途用于张锐购买本案涉案房屋，贷款期限为2016年5月10日至2025年5月10日止。实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。至此张锐付清了全部购房款。
2015年2月9日施工单位江西昌贤建设集团有限公司、勘察单位江西省勘察设计研究院、设计单位深圳市中泰华翰建筑设计有限公司、监理单位江西省新大地建设监理有限公司和建设单位天宁公司在主体分部工程质量验收记录中作为验收单位均予以签字和盖章。建设工程规划查验表中在完成主体的验线栏处，放线测绘部门和城管执法部门有其工作人员签字，但日期处空白；规划主管部门有其工作人员签字并盖章，日期为2015年10月13日补。
2016年5月22日天宁公司向张锐发出一份《江中御墅延期
交房告知函》，告知业主目前江中御墅一期房屋工程已全部竣工，但由于不可抗力影响?政府市政配套滞后的原因，江中御墅门口市政路建设受阻，导致项目排水系统不通，煤气管道、网络及自来水系统无法按期顺利安装，以致于影响工程进度；?近期南昌遭受连续雨天，时间持续3个多月，也严重影响到园林绿植种植及园区道路的修建进度，这些直接影响到各项工程施工收尾工作，以致于无法按期在2016年5月31日交房，预计将在2016年7月31日之前交房，在延期交房期间，所有业主无需缴纳物业管理费。
2017年3月21日，天宁公司经网上备案受理系统对诉争房屋进行了建设工程竣工验收消防备案，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。2017年3月21日江中御墅2＃楼经江西省勘察设计研究院、深圳市中泰华翰建筑设计有限公司、江西昌贤建设集团有限公司、江西省新大地建设监理有限公司、天宁公司验收合格，2017年3月30日湾里区城乡规划建设局备案意见为：江中御墅一期2＃楼工程的竣工验收备案文件已于2017年3月30日收讫，文件齐全。2017年3月天宁公司通知张锐本案涉案房屋已符合交房条件，要求张锐于2017年4月6日下午办理收房手续，并告知集中交付的办理时间为2017年3月30日至2017年4月9日。该通知后附商品房交付指引，在该指引的交付时间提示中告知，根据《商品房买卖合同》约定，在2017年3月30日以后办理的，则自2017年3月30日起视为已将房屋正式交付。
湾里城投公司针对天宁公司何时可将江中御墅雨、污水管道与朱沙冲路（原宁中路）雨、污水管道对接的报告分别于2016年3月16日、2016年11月25日、2017年3月16日回复，其中最后一份回复中同意江中御墅于2017年3月20日按市政管网施工规范接通朱沙冲路（原宁中路）雨、污水管道，并进行雨、污排水。
湾里城投公司于2017年4月16日出具证明一份，载明湾里区朱沙冲路（原宁中路）雨、污水管道至今是江中御墅雨、污水排水唯一市政公共管道。2017年5月12日出具证明一份，载明湾里区朱沙冲路（原宁中路）市政道路及雨、污管网工程由湾里城投公司投资建设，该项目于2015年5月11日开工，工期180日历天，由于种种原因工期延后至2017年4月20日本道路及雨、污管网工程基本竣工，现竣工验收办理中。
本案审理过程中，经组织张锐、天宁公司双方现场勘查，朱沙冲路（原宁中路）系半环绕江中御墅的一条道路。
一审法院认为，张锐与天宁公司所签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。
关于延期交房违约金问题：张锐与天宁公司所签订的《南昌市商品房买卖合同》第八条约定，因其他非甲方（即天宁公司）所能控制的延误因素可延期，且天宁公司对该条款用横线标注进行提示。根据查明的事实，朱沙冲路（原宁中路）雨、污水管道是江中御墅一期项目雨、污水排水唯一市政公用管道，而朱沙冲路（原宁中路）的修建延期系天宁公司无法控制的情形，故朱沙冲路（原宁中路）1年4个月的修建延误时间可作为张锐与天宁公司所签订的《商品房买卖合同》所约定的交房顺延时间。双方约定天宁公司应于2016年5月31日交房，诉争房屋实际于2017年3月30日符合交付条件，且天宁公司已书面通知张锐办理交付手续，故一审法院确认交房时间为2017年3月30日，扣除其因朱沙冲路（原宁中路）修建的延期时间，并未构成逾期交房。因此，张锐主张天宁公司支付逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于张锐提出的出示竣工验收备案表、先验房后交房、先缴物业费再交房、房屋交付时间、追究变更合同（更换前期物业管理公司）责任等问题：（1）关于出示竣工备案表的问题。根据张锐与天宁公司所签订的《南昌市商品房买卖合同》第八条和第十一条的约定，天宁公司在办理房屋交付手续时应向张锐出示《南昌市建设工程竣工验收备案表》，虽然天宁公司未提交证据证明其在交房时已向张锐出示了该竣工验收备案表，但因天宁公司在庭审时已提交了该竣工备案表原件，故对张锐要求天宁公司在交接房屋时应出示《南昌市建设工程竣工验收备案表》原件供其查验的主张，一审法院不予支持。（2）关于张锐主张先行验房，再办理交接手续的问题，因涉案房屋已办理竣工验收备案，天宁公司也已书面通知张锐前去办理收房手续，其中交付指引中就包括验房，故对张锐该主张一审法院不予支持。（3）关于缴纳物业费的问题，张锐与天宁公司双方所签订的《南昌市商品房买卖合同》附件四第三条和第十条约定，张锐在办理房屋交付手续时应预先交纳6个月的物业费，故对张锐要求天宁公司不得以其缴纳物业费作为办理交接的前提性条件的主张，不予支持。（4）关于房屋交付时间问题，本案诉争房屋于2017年3月30日办理竣工验收备案，2017年3月天宁公司书面通知张锐于2017年4月6日下午办理收房手续，并告知集中交付的办理时间为2017年3月30日至2017年4月9日，若在2017年3月30日以后办理的，则自2017年3月30日起视为已将房屋正式交付。张锐收悉该书面通知，未向天宁公司提出书面质疑，亦未按通知时间办理收房手续，故一审法院确认交房时间为2017年3月30日。（5）关于张锐要求追究天宁公司变更合同（更换前期物业管理公司）责任的问题，合同约定在业主委员会未正式聘任物业服务机构之前，由出卖人选聘的物业服务公司负责物业服务，因此天宁公司更换前期物业管理公司无需与业主协商，故对张锐该主张一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：“驳回原告张锐的诉讼请求。案件受理费422.1元，由原告张锐负担。”
本院二审期间，上诉人张锐为支持其上诉主张，提供如下证据：证据1：2011年10月26日“天宁寺房产项目”购房说明会ppt照片及户型图，天宁寺房产项目”的户型结构、户型图、小区开发等情况开发成本多层每平米2780元。表明天宁房产项目2011年10月26日，并被上诉人要求上诉人缴纳房款。证据2：2012年6月28日拍卖成交公示，江中天宁拍得，DAIJ2012013湾里区西外环高速西侧、规划宁中二路南侧、江中路北侧地块，成交单价：78万元/亩；总地价：22478.2662万元，被上诉人筹资上诉人的款项后拍得地块。证据3：2013年10月21日江西江中天宁房地产有限责任公司与江西江中制药（集团）有限责任公司联合发布《湾里天宁住房承诺书》2015年春节前后交付。逾期按同期贷款利息支付滞纳金，同时附件2导致之后被强制收取资金占用费。证据4：2013年10月23日召开湾里天宁团购房业主大会现场照片及更改规划后的户型图。多层住房取消，改为18层的小高层电梯房。证据5：2013年10月25日江中天宁发布的天宁集资房交款注意事项，写的是周一至周五其实周五是11月1日，规定是10月31日前交付第二笔款。证据6：江中天宁发布《2014年天宁寺项目一期工程总进度计划》2#4月完成0.000工程，10月完成主体工程，12月完成20%内外装饰工程，证明项目不受影响。证据7：2014年3月11日工会彭志强，通知可买车位及地下车库规划图。证据8：2014-08-07江中天宁取得房地产开发企业资质证书，证明企业经营行为存在违规情况。证据9：江中御墅项目现场照片2015年1月4日我所购买的楼被脚手架包住，证明房子不可能交付的。证据10：2015年11月27日江中天宁取得商品房预售许可证江中御墅2#楼，及南昌市房管局的网页截图，证明商品房预售许可证办理时限为5个工作日。证据11：江中天宁20**及2016年被南昌市湾里区被南昌市湾里区市场和质量监督管理局列入经营异常名录，证明其在项目执行过程中没有做出积极的行动。证据12：论文孙国藩.跨度40米16锰钛拆装式桁梁的试验研究[J].铁道建筑,1984,(4)17-19.及镇江长城重工科技有限公司网页截图。证据13：论文谷小乐.关于小区生活污水排放的几个方案[J].城市建筑,2013,(12):153。证据14：市政基础设施有关质量检测和功能性试验资料清单。证明项目验收与市政管道无关。证据15：朱砂冲路的湾里区发改委批复文件及招标设计文件。2017年4月才有发改委批文。证明被上诉人的证据有悖的。证据16：曾经于2017年6月16日周五向一审王倩法官提交案件问题说明。证据17，2015年8月25日天宁项目（御墅国际）房源确认单。江中天宁又做了一个承诺，在2015年9月说明一个月后签署合同。上述证据均未提供原件，其中证据1、3、6、8、10、15、17证明被上诉人在签订合同前、中及项目执行过程中存在欺诈行为，其余证据证明被上诉人存在逾期行为。被上诉人质证认为，对上诉人提交的17组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，上述证据均是由上诉人单方制作及网上打印的打印件，没有证明效力，不能达到上诉人的证明目的，证据内容与本案无关，我方不予认可。
被上诉人天宁公司为了支持其答辩意见，向本院提交了一份补强证据，即南昌市湾里区市政工程管理所出具的证明，旨在证明涉案房屋延期交付并非是天宁公司所能控制，而是因市政工程施工所致。该份证据经上诉人张锐质证，认为证据的证明形式不合法，不予认可。
本院认证如下：上诉人提供的证据均为上诉人单方制作或从网上下载打印而成，对其真实性无法确认，被上诉人亦不予认可，故对上诉人提供的证据本院不予采信。被上诉人提供的证据，上诉人对其公章的真实性未提出异议，虽该证据的形式上有瑕疵，但该证据的真实性应予以确认。
本院查明事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，2016年1月4日，张锐与天宁公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，当属合法有效，合同双方当事人均应诚信全面履行合同约定。本案中，张锐认为涉案合同第八条约定的免责条款因违反《合同法》第四十条的规定而无效；而根据该条约定的交房时间，出卖人天宁公司应当于2016年12月31日前将涉案房屋交付买受人张锐使用，但天宁公司却于2017年3月底才通知上诉人于2017年4月6日收房，故应承担逾期交房违约金24885.27元。而天宁公司认为延期交房是事实，但是导致延期的原因并非己方所能控制的因素即朱沙冲路市政工程施工所致，根据涉案合同第八条约定“……，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……；2、其他非甲方（天宁公司）所能控制的延误因素；……。”据此，天宁公司具有约定的免责事由，故不应当承担延期交房的违约责任。对于涉案合同第八条约定的免责事由问题，本院认为该约定系双方真实意思表示亦不违反法律法规的强制性规定，且有下划线标注进行明示，当属合法有效。
根据一、二审审理查明事实，天宁公司向法院提交的《主体分部工程质量验收记录》、《建设工程规划查验表》、江西昌贤建设集团有限公司《申请工期延期的报告》、南昌市富士达电梯服务有限公司《申请工期延期的报告》、南昌市洪昌电力设备安装工程有限公司《申请工期延期的报告》、天宁公司《申请加速修通朱沙冲路市政雨、污水管道及路面的报告》、湾里城投公司《回复函》、江西昌贤建设集团有限公司《申请工期延期的报告》、南昌市绿泉自来水安装工程有限公司《申请工期延期的报告》、天宁公司《江中御墅项目申请接通朱沙冲路雨、污水管道的报告》、湾里城投公司《关于江中御墅项目申请接通朱沙冲路雨、污水管道报告的回复函》、天宁公司《江中御墅项目申请接通朱沙冲路雨、污水管道的报告》、湾里城投公司《回复函》、湾里城投公司《证明》、《供电工程竣工报告》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《南昌市建设工程竣工验收备案表》、《江中御墅延期交房告知函》以及南昌市湾里区市政工程管理所出具的《证明》等一系列证据能够形成合法有效的证据链以证明其延期交房的原因是并非由其能控制的因素所致；而且，天宁公司在延期交房过程中没有怠于履行其应当积极协调、督促相关单位加快工程进度等职责。因此，本院认为天宁公司在本案中虽然存在延期交房的情形，但并不构成违约，故而不应当承担涉案合同约定的延期交房的违约责任。上诉人张锐主张被上诉人天宁公司逾期交房存在欺诈行为，对此本院认为，如前所述，天宁公司逾期交房的原因在于朱沙冲路修建延期，并非其自身原因所致，且上诉人提供的证据亦不足以证明天宁公司是否存在欺诈行为，故对上诉人张锐的该项诉讼请求，本院不予支持。此外，上诉人张锐主张一审驳回其要求在交接房屋时天宁公司应出示《南昌市建设工程竣工验收备案表》原件供上诉人查验的主张错误，对此本院认为，根据双方签订的《南昌市商品房买卖合同》的约定，天宁公司应在房屋交接时出示《南昌市建设工程竣工验收备案表》，鉴于张锐与天宁公司尚未办理房屋交接手续，天宁公司又在一审中当庭出示了《南昌市建设工程竣工验收备案表》，一审判决驳回上诉人张锐该项诉请并无不当，应予维持。
综上所述，张锐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费422.10元，由上诉人张锐负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪西菲
审判员 刘卫平
审判员 陈大奎
二〇一七年十二月一日
书记员 应思奇