江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终2168号
上诉人（原审原告）：常州市武进区忆诺家电器商行，住所地常州市武进区湖塘镇长虹村委湖塘纺织城**幢***号。
经营者李雪丽。
委托诉讼代理人：蒋海，江苏瑞江律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：常州天润纺织整理有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇人民西路。
法定代表人：凌小焕，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王如春，江苏律邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈成，江苏律邦律师事务所律师。
上诉人常州市武进区忆诺家电器商行（以下简称忆诺商行）、常州天润纺织整理有限公司（以下简称天润公司）因房屋租赁合同合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2015）武民初字第1164号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2016年9月7日公开开庭进行了审理，上诉人忆诺商行经营者李雪丽及其委托诉讼代理人蒋海、上诉人天润公司委托诉讼代理人王如春、陈成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
忆诺商行上诉请求：撤销原判，依法改判支持我在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：一、本案火灾事故构成天润公司的违约行为。出租人自行履行修缮义务或委托他人履行修缮义务是所产生的违约责任，相对于承租人并无区别，均应由作为合同相对方的出租人承担违约责任。至于受托人在履行修缮义务时的过错，应由出租人在承担违约责任之后向受托人追偿，这是出租人与受托人之间另一合同关系，与我方无关。二、天润公司的违约行为构成加害给付。所谓加害给付是指债务人因违反合同义务而给债权人造成履行利益以外的人身、财产利益损害，可能同时侵害债权人履行利益的行为，此处的履行利益以外的人身、财产利益即包括固有利益。本案中，天润公司的违约行为，不仅使我方承租的房屋无法使用，损害履行利益，而且使得我方存放于租赁房屋内的自由财产损毁，构成加害给付行为。三、我方因火灾所造成的损失，构成固有利益损失。所谓固有利益，又称维持利益或者完全性利益，是指债权人享有的不受债务人和其他人侵害的现有财产和人身利益。本案中，我方因火灾所遭受的损失，包括现有财产，超出了履行利益的范畴，构成了固有利益损失。四、我方有权按照《合同法》第一百二十二条规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。五、一审法院认定吕杰具有特种作业资质并无证据证明。
天润公司上诉请求：一、请求撤销原判，驳回忆诺商行在一审中的全部诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用均由忆诺商行承担。事实与理由：一、一审法院判令我方返还忆诺商行租金27007元，事实不清。我方与忆诺商行之间并未解除租赁合同。法院认定忆诺商行实际租用我方房屋至2015年6月7日，双方以行动表明租赁合同已经实际解除，系认定事实错误。双方的租赁关系至今都未解除。火灾发生后，忆诺商行未向我方办理移交手续，庭审中也未申请办理退租手续，其在一审中承认至今还保留有涉案房屋的钥匙未退还我方。上述事实证明租赁合同至今未解除。二、一审法院认定我方应承担忆诺商行承租棚蓬的租金损害10000元，无事实和法律依据。事故发生后，我方提供其他场地给忆诺商行存放电器，且没有收取费用。忆诺商行租赁棚蓬系为了展示需要，该用途已经超出了房屋租赁协议用于仓储物品的用途，且忆诺商行也没有提交证据予以证明。
对于忆诺商行的上诉意见，天润公司辩称，一、忆诺商行上诉的事实与理由均不能成立，合同约定由我方承当相应的房屋维修，我方委托了有资质的人员来进行维修，尽到了维修责任，没有违约。在维修过程中具体要求以及配合是由受委托的维修人员与李雪丽沟通以后共同实施的行为，所以李雪丽的损失与我方的维修行为之间没有法律上的因果关系，我方不需要承担责任，李汨也是有焊工资质的人。二、根据合同法可预见规则，即使我方有违约行为，所承担的违约责任也不应当超出在合同签订时预计的责任，本案合同标的也就是几万元一年，即使承担责任也应当是在几万元以内承担责任。三、对本案的损失，我方不认可本案鉴定评估中的物品的价格，残值究竟是有多少没有扣除，忆诺商行没有如实陈述，我方不认可损失金额。
对于天润公司的上诉意见，忆诺商行辩称，一、本案的事实经过，在常州市武进区人民法院（2015）武刑初字第1423号判决书中已经予以查明，火灾损失经过三次鉴定，最后一次鉴定时四方全部到场，经各方逐一清点而形成了价格。二、我方主张的天润公司的违约行为，构成加害给付，侵害了我方的固有利益，该固有利益额度损失赔偿不适用可预见的原则。三、火灾发生后，房屋没有实际使用价值，租金应当予以返还。四、关于棚蓬的租金损失1万元，火灾发生，为了减少损失，我方投入的费用也应予以赔偿，实际发生损失3万元，一审法院只支持了1万元。
忆诺商行向一审法院起诉请求：判令天润公司立即赔偿我方火灾损失320万元。其中，装潢部分损失75542元，库存商品损失2970048元，房屋租金损失43000元（以年租金86000元为标准计算自2015年5月2日至2015年10月1日止），其他为人员误工损失和营业损失。
一审法院认定事实，2014年9月18日，忆诺商行作为乙方，天润公司作为甲方，签订房屋租房协议一份，约定甲方将其位于常州市武进区湖塘镇人民西路的800平方米的厂房出租给乙方作为家电经营、储存场所，租期暂定从2014年10月1日至2015年10月1日，年租金86000元。协议签订后，甲方如期交付了出租房屋，乙方付清了租金。2015年4月30日，因冰雹将乙方（忆诺商行）承租房屋的部分屋面砸破，忆诺商行要求天润公司及时维修。从事彩钢瓦销售的张爱军也承租了天润公司的房屋，天润公司让张爱军承揽了其屋面维修工程。张爱军将该维修工程交由有特种作业资质吕杰施工。吕杰因故也未能实际参与施工，又将该维修工程交由无特种作业资质的其表弟李汨实际施工，王加付予以协助。李汨在同年5月3日10时许的施工中，由于电焊彩钢瓦屋面时未按规范操作，导致焊渣掉落至忆诺商行储存的家用电器等可燃物上引起火灾。李雪丽在该房屋内听到施工人员的呼救后进行施救，并通知了凌小焕。张爱军闻讯后也参与施救。终因火势较大，又无灭火设备，原告仓库内的大部分家用电器和展示柜等被烧毁。事发后，张爱军于当日向公安机关投案自首，李汨在现场等候处理。接到报警后，公安机关派员对事故进行了侦查。2015年5月4日，张爱军、李汨因涉嫌重大责任事故罪被刑事拘留。同年5月8日，常州市公安消防支队武进区大队作出常武公消火认字（2015）第0010号火灾事故认定书，认定起火原因为焊接工人在彩钢板屋顶操作时焊渣掉落至可燃物上引起火灾。同年5月18日，常州市武进区价格认证中心（以下简称价格认证中心）作出“关于一批火烧电器价格鉴证结论书”，认定毁损电器的价值3122068元。同日，张爱军、李汨被依法逮捕。事故发生后，天润公司另行提供了部分仓库让忆诺商行储存使用。忆诺商行因周转和展示需要，另租赁常州市玉亮展览用品有限公司展览棚蓬，支付租赁费30240元。诉讼中，忆诺商行表示主张10000元。2015年5月26日，忆诺商行以天润公司侵权为由，要求其赔偿损失320万元（暂定）。本案受理后，根据忆诺商行的申请，委托常州市永申人合资产评估事务所对忆诺商行的室内装潢和家电展示柜的工程造价进行了司法评估，认定价值75542元。在刑事诉讼中，张爱军、李汨分别赔偿忆诺商行损失15万元和5万元，忆诺商行当时对张爱军、李汨表示谅解。因张爱军、李汨对认证结论提出了异议，价格认证中心于2015年12月17日重新作出鉴证结论书，认定价值为2740332元。张爱军、李汨及天润公司以库存物品账目不清、进价依据不足、现场清点不实等为由，对重新作出鉴证结论书不予认可。2015年6月5日，忆诺商行租赁牛塘镇工业园（虹西路8号）周某坤的房屋储存和经营，年租金135000元。同年6月7日，忆诺商行从天润公司的房屋内搬离。2016年2月24日，在公安、检察、法院案件承办人、鉴定人员、张爱军、李汨、忆诺商行经营者李雪丽、天润公司法定代表人凌小焕的共同参与下，至案发现场重新进行了清点，对库存物品账目、进价依据进行了复核。在此基础上，价格认证中心于2016年3月1日作出第三份鉴证结论书，认定价值为2970048元。本案忆诺商行作为刑事案件的受害人认为张爱军、李汨赔偿不足，表示不再予以谅解，同时也未提起刑事附带民事诉讼要求张爱军、李汨继续赔偿。2016年3月4日，常州市武进区人民院作出（2015）武刑初字第1423号刑事判决书，认定火灾事故造成直接经济损失260余万元，被告人张爱军、李汨犯重大责任事故罪，各被判处有期徒刑一年（刑期均为2015年5月4日至2016年5月3日）。
一审中，经法院反复释明，忆诺商行坚持以天润公司违反租赁合同的维修义务，且在维修中又实施加害行为为由，要求天润公司承担合同违约责任。
一审中，忆诺商行未提供其存在人员误工损失和营业损失的证据。
一审另查明，案涉房屋有规划行政机关核发的建设项目选址意见书，房屋的建造经所在地镇人民政府、国土、建设行政机关的批准。
一审法院认为，依法成立并生效的合同对双方当事人具有法律约束力，违反合同约定拒不履行合同义务的，应当承担相应的民事责任。本案中，双方当事人签订的租赁合同，是双方真实意思的表示，可以认定合法有效。忆诺商行因火灾造成的违约损失，是原租赁的房屋因发生火灾而不能正常使用所产生的租金损失和营业损失。租金损失包括剩余租期的租金和租赁他人棚蓬支出的费用。由于忆诺商行实际租用天润公司房屋至2015年6月7日，双方以行动表明租赁已实际解除，天润公司已收取的剩余期限113天的租金27007元应返还忆诺商行。忆诺商行要求另行承租棚蓬的租金损失10000元天润公司也应承担。而营业损失因忆诺商行未提供合法有效的相关证据，忆诺商行的具体请求也不明确，法院无法予以支持。忆诺商行的其他损失不是天润公司在履行房屋租赁合同中违约所造成，而是他人作为承揽人实施的侵权行为所造成。法院查明的证据不能认定忆诺商行的其他损失是天润公司违约行为所造成，也不能认定是天润公司实施了加害行为所造成。因此，忆诺商行主张的其余违约损失因缺乏相应的合同依据和法律依据，法院依法不能予以支持。忆诺商行因火灾造成了重大损失确实值得同情，忆诺商行对侵权行为造成的其他损失可依法另行向侵权人主张。鉴于忆诺商行在法院的反复释明下，坚持全部损失以天润公司违反租赁合同而予以承担，其应当承担选择不当和举证不能的法律后果。判决：一、天润公司于判决生效之日起十日内支付忆诺商行租金损失37007元；二、驳回忆诺商行的其余诉讼请求。案件受理费32400元，由天润公司负担200元（该款于判决生效之日起十日内直接支付给忆诺商行），由忆诺商行负担32200元。
二审中天润公司提交了吕杰的特种作业操作证，未提交李汨的相关证件。
二审查明的事实与原审一致，本院依法予以确认。
本院认为，一、关于天润公司是否要承担违约责任的问题，天润公司与忆诺商行签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。在合同的履行过程中，涉案房屋因不可抗力因素发生损坏，因双方在合同中对此未作约定，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。故涉案房屋的损毁应由出租人天润公司承担维修义务。出租人履行租赁房屋的修缮义务是为了保障租赁物符合约定的用途，无论出租人自行修缮还是委托他人修缮，无论受托方是否具备相应的资质，对于承租人而言，均认定为出租人的行为。本案中，在出租人修缮租赁物的过程中，因为修缮不当，引发火灾，导致承租人财物受损的后果。对于这一事故的发生，天润公司认为，自己作为出租方，主观上没有过错，客观上没有违约，且本案有直接的侵权人，故其无需承担赔偿责任。忆诺商行坚持按照合同之诉要求追究出租人天润公司的违约责任。对此，本院认为，按照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定，忆诺商行有权选择违约之诉还是侵权之诉。本案租赁合同的履行过程中，出租人应当按照合同约定履行房屋维修义务并确保房屋和室内设施安全。出租人在履行维修义务的过程中造成了承租人财产损害的发生，其主观上虽无过错，但违反了出租人在租赁过程中应保障租赁物安全使用的基本义务，构成了加害给付，故天润公司应对忆诺商行的损害后果承担赔偿责任。天润公司与其委托人之间的纠纷，可以另行主张追偿，本案不予理涉。关于天润公司辩称忆诺商行承租的房屋内没有基本灭火设备，扩大了损失的意见，本院认为，提供安全的租赁物本为出租人的基本义务，忆诺商行租用房屋的目的是存放小家电，并非易燃易爆等危险品，火灾的起因系出租人修缮房屋时电焊熔珠掉落引发，在承租人毫无过错的情况下，不应强行加重其安全注意义务。关于对司法鉴定结论的异议，天润公司虽对一审中司法鉴定结论持有异议，但其并未提交充分的证据予以反驳，故对于忆诺商行的直接损失，应以司法评估结论为依据；二、关于天润公司是否应退还113天租金27007元的问题，本院认为，火灾发生后，租赁房屋客观上已无法使用，忆诺商行也已经实际撤离，天润公司对实际情况也是明知的，其以“忆诺商行仍持有房屋钥匙”为由主张合同没有实际解除，无事实和法律依据。故在租赁合同解除的情况下，天润公司理应退还113天租金27007元；三、关于忆诺商行另行承租棚蓬的租金损失10000元是否应由天润公司承担的问题，一审中，忆诺商行提交了相关的票据予以证明。该费用系火灾发生后，忆诺商行为减少损失进行自救产生的相关费用，作为火灾损失的一部分，天润公司理应承担这笔费用；四、关于忆诺商行的误工以及营业损失，其未能提交充分的证据证明这些费用的存在以及具体金额，故本院不予支持。综上，天润公司应赔偿的装修、财物损失为2740322元，应退还房屋租金27007元，其他损失10000元，扣除案外人张爱军、李汨已经给付的15万元和5万元，天润公司仍应向忆诺商行支付合计2577329元。综上，忆诺商行的上诉意见部分成立，本院予以支持；天润公司的上诉意见不能成立，本院不予支持。一审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销常州市武进区人民法院（2015）武民初字第1164号民事判决；
二、天润公司于本判决生效之日起十日内支付忆诺商行各项损失费用合计2577329元；
三、驳回忆诺商行的其他诉讼请求；
四、驳回天润公司的上诉。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费32400元，由天润公司负担26095元，由忆诺商行负担6305元；二审案件受理费32400元，由天润公司负担26095元，由忆诺商行负担6305元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢文忠
代理审判员 是飞烨
代理审判员 袁海燕
二〇一六年九月二十一日
见习书记员 方 栋