福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第3765号原告杨栩，男，1984年9月2日出生，汉族，身份证住址厦门市思明区。被告刘永升，男，1969年3月21日出生，汉族，住厦门市思明区。原告杨栩与被告刘永升房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理后，依法由代理审判员范功怡适用简易程序于2015年7月2日公开开庭进行了审理。原告杨栩到庭参加诉讼，被告刘永升经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨栩诉称，杨栩与陈铭玲签订一份《房屋租赁合同》，承租陈铭玲名下的址于厦门市湖里区仙岳路4672号2915单元的房产，租赁期为10年，并约定杨栩可对外出租。杨栩将家电家具配齐后，与刘永升于2014年10月6日签订《房屋租赁合同》一份，将上述房屋转租给刘永升。后刘永升多次拖欠房租，并自称做生意资金紧张向杨栩要求房租由季付改为月付，杨栩出于同情，便同意了。2015年5月6日，杨栩通过电话与短信形式向刘永升催收下个月的房租，但被刘永升无礼拒绝，理由是刘永升并没有在房屋中居住，目前该房屋为其公司员工在居住，并表示想退房。杨栩本着友好协商的精神，不愿追究刘永升违约事宜，与刘永升约定其应于2015年5月16日搬走并向杨栩交还钥匙，同时支付截至交还钥匙日止相应天数的租金及房屋内损坏物品的维修金，但刘永升在2015年5月16日拿走其私人物品便不再接听杨栩电话，也不回短信。杨栩于2015年5月16日下午去房屋检查时发现，电视及卫生间的灯泡已损坏，且经查询，刘永升仍欠水电费加滞纳金共计约290元，其余损失暂时不详。杨栩认为，刘永升违反《房屋租赁合同》中以下几条规定：1、租赁期间为2014年10月1日至2015年9月30日；2、刘永升每季度向杨栩支付租金6300元；3、租赁期间水电费、物业费由刘永升承担；4、累计拖欠租金达十天以上，杨栩有权收回房屋；5、任意一方提出终止合同，需提前一个月通知对方；6、违约金为年度租金的10%，租金逾期滞纳金为月租金的0.5%；7、房屋日常维修由刘永升承担。杨栩请求法院判令：1、刘永升支付杨栩自2015年5月1日起至2015年6月4日止的房租和物业费2380元、租金滞纳金367.5元、违约金2520元；2、刘永升支付杨栩维修电视、灯泡、换锁、换茶几费用共460元；3、刘永升支付杨栩所欠水电费加滞纳金共计290元；4、刘永升赔偿杨栩利息损失（以6017.5元为基数，自起诉之日起按银行同期定期存款利率计至款项还清之日止）。被告刘永升辩称，1、杨栩并未告知其是二房东身份，自始至终未出示房产证和杨栩同房东的合同，讼争合同应为无效合同，杨栩的损失应由其自己承担。2、双方已协商于2015年5月6日解除合同，杨栩提供的证据也表明合同已于2015年5月6日结束，仅剩余2015年4月的水电费待杨栩提供单据从押金2100元里抵扣，且刘永升有要求杨栩提供租赁发票但杨栩并未提供。3、刘永升按约定每月6日前进行转账，并在电话里告知杨栩来其餐厅解决押金和余款结算。4、刘永升并未使用过电视，未安装过有线，未开电视不可能存在损坏之说。综上，请求判决合同无效并退回房屋租金和押金。经审理查明，陈铭玲系址于厦门市湖里区仙岳路4672号2915单元房产的产权人。2012年10月1日，杨栩向陈铭玲租赁上述房屋，租赁期限为2012年10月1日至2022年9月30日，租金为每月1500元，双方约定房屋可用于自住或转租。2014年10月6日，杨栩与刘永升签订《房屋租赁合同》一份，约定：刘永升向杨栩租赁讼争房屋用于自住；房屋含装修设施包括抽油烟机一部、热水器一部、洗衣机一部、空调机一部、沙发一张、茶几一张、椅子两张、电视机一台、衣柜一组、床一张、桌子一张、冰箱一台；租赁期限自2014年10月1日至2015年9月30日止、租金为每月2100元，租金应在起租日前七日付清；房屋大修理费用由杨栩承担、日常的房屋维修由刘永升承担，因刘永升管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由刘永升承担责任并赔偿损失；在房屋租赁期间由刘永升支付水电费、煤气费、物业管理费、宽带费和有限电视费；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金；刘永升逾期未交付租金的，每逾期一日，杨栩有权按月租金的0.5%向刘永升加收滞纳金。庭审中，杨栩提交水费缴费通知书一份，证明水费45.5元；提交《收款收据》两份，证明换锁芯和换灯泡费用100元、维修康佳电视费用260元，茶几并未更换；双方协商变更租金支付方式为月付。以上事实，有杨栩提供的房屋产权证、《房屋租赁合同》2份、水费缴费通知书1份、收款收据2份及庭审笔录为证。针对本案争议的焦点，本院作如下分析认定：一、刘永升是否应支付房屋租金。庭审中，杨栩主张自2015年5月1日起至2015年6月4日的房屋租金。刘永升辩称讼争合同无效，因没有事实和法律依据，本院不予采纳。刘永升辩称双方协议合同已于2015年5月6日解除，但并未提供证据予以证明；杨栩在庭审中表示双方已协商刘永升于2015年5月16日搬离并交还钥匙，但刘永升于2015年5月16日搬离时并未交还钥匙，杨栩于当日下午进入讼争房屋并于2015年5月17日对讼争房屋换锁。本院认为，刘永升未能提供证据证明讼争合同于2015年5月6日解除，杨栩自认其已于2015年5月16日进入讼争房屋并于2015年5月17日换锁，故本院采纳杨栩的自述，即讼争房屋已于2015年5月16日收回，刘永升应按月租金2100元标准支付自2015年5月1日起至2015年5月16日止的房屋租金1084元。二、刘永升是否应支付租金滞纳金和违约金。本院认为，杨栩已于2015年5月16日收回讼争房屋，但刘永升未按时支付租金已违反合同约定，依约应支付租金滞纳金和违约金。刘永升辩称杨栩违约而其并未违约，应视为其已提出减少违约金的抗辩，而杨栩未举证证明其相应的实际损失，故本院依法酌情调整上述租金滞纳金和违约金计算标准为以月租金2100元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。三、刘永升是否应支付杨栩水电费和滞纳金、物业费。杨栩主张刘永升应支付水电费和滞纳金290元，但仅提供水费缴费通知书一份予以证明。本院认为，根据杨栩提供的证据仅载明水费45.5元，而刘永升欠杨栩租金且其并未与杨栩交接房屋亦属实情，在双方未交接房屋时水电费、物业费未结算亦符合交易习惯，本院酌定水电费和物业费合计100元。因杨栩未提供证据证明已发生水电费的滞纳金，本院不予支持。四、刘永升是否应支付杨栩维修电视、灯泡、换锁、换茶几费用。杨栩主张刘永升应支付杨栩维修电视、灯泡、换锁、换茶几费用共460元，并提供《收款收据》两份。本院认为，因收款收据载明换锁芯和换灯泡费用100元、维修康佳电视费用260元，而杨栩自认茶几尚未更换，即茶几损失并未实际发生，故本院予以部分支持360元。刘永升经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘永升应于本判决生效之日起十日内支付原告杨栩房屋租金1084元、水电费和物业费100元、维修电视费用等360元，合计1544元。二、被告刘永升应于本判决生效之日起十日内支付原告杨栩租金滞纳金和违约金（以2100元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准，从2015年5月8日起计至本判决确定的还款之日止）。三、驳回原告杨栩的其他诉讼请求。如果被告刘永升未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告刘永升承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员范功怡二〇一五年七月十三日书记员马承威附页：本案适用的法律法规：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。