福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终2162号
上诉人（原审被告）：梁发平，男，1984年5月11日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
上诉人（原审被告）：黄美花，女，1965年7月4日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
上诉人（原审被告）：梁小华，男，1981年3月4日出生，汉族，住福建省建瓯市。
上述三上诉人共同委托诉讼代理人：蔡铭铭，福建凯峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨京，女，1967年2月22日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：林夏，福建闽源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈惠泽，福建闽源律师事务所律师。
上诉人梁发平、黄美花、梁小华因与被上诉人杨京确认合同无效纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初3885号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依�组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
梁发平、黄美花、梁小华上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回杨京的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、本案事实认定错误。1、根据通话记录，房屋出售后梁发平有多次联系杨京，一审法院认定梁发平出售房屋没有告知杨京，违背事实。2、根据2014年3月14日杨京出具的委托书，杨京已全权委托梁发平出售房屋，此后的2014年4月黄美花打款，2015年2月办理房屋过户，一审法院认定黄美花的汇款不是购房款没有依据。3、委托书系借贷期满后杨京自愿出具的，是对自身财产合法处置，双方将借贷关系转变为商品房买卖关系，并无违法。4、关于梁发平表明的“只要杨京还清借款本息，我方可以返还房屋”仅是诉讼中的态度，并不能以此认定不是真实买房。5、本案证据材料，均�有让与担保的房屋抵偿杨京所欠债务的目的。系杨京出售房屋，用购房款来偿还债务。二、本案程序及适用法律存在错误。讼争房屋早于2015年2月办妥过户手续，而一审依据的最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》生效时间为2015年9月1日，显然不适用本案。
杨京辩称，一、梁发平所称讼争房产过户后多次电话通知杨京领取购房款不是事实。梁发平多次打电话不是催促杨京领取购房款而是向杨京催讨借款。二、杨京欠梁发平的借款与黄美花、梁小平支付购房款是不同的法律关系，不能以借款抵扣购房款。且黄美花汇款时间远早于合同签订时间，明显不是购房款。三、委托书是应梁发平要求出具的，目的是为了加强对借款的担保。四、杨京和梁发平签订房产买卖合同是为了与梁发平的借款作让与担保。梁发平与黄美�、梁小华房屋买卖不符合正常交易习惯，并非真实房屋买卖。综上，请求驳回上诉，维持原判。
杨京向一审法院起诉请求：1.确认杨京委托梁发平出售房屋的委托书无效；2.确认梁发平代杨京与梁小华、黄美花签订的《房地产买卖契约》无效；3.梁小华、黄美花返还杨京坐落于福州市××区国货××路××楼××单元的房屋，并将房屋登记回杨京名下。
一审法院认定事实：一、梁发平、黄美花提供2014年1月2日，杨京（借款人）向梁发平（出借人）出具一份《借款借据》原件，内容为：本人（借款人）杨京于2014年1月2日向（出借人）梁发平借款人民币350000元，本人保证于2014年3月2日一次性将上述借款归还出借人，若逾期则按上述借款金额的日千分之一支付利息与违约金，附（收条）:借款人委托出借人汇款至杨京的农商行银�卡（帐号：62×××77）人民币350000元整，收款人处由杨京签名捺印。当日，杨京出具收款收据：兹收到梁发平部分购房款人民币350000元。二、梁发平、黄美花提供2014年1月2日，杨京为卖方（甲方）与梁发平为买方（乙方）、见证方福建省乾通天下担保有限公司（丙方）订立一份《房产买卖合同》，约定杨京将福州市××区国货××路××单元房产以700000元价款出售给梁发平，双方同意以市场指导价申报房地产交易登记中心，申报价与总转让价之间的差额作为补偿甲方家具、家电以及装修、附属配套设施等购房成本。……甲乙双方同意采用一次性付款方式交易付款……乙方应付的购房款及其他费用按照本合同附件规定的时间及方式支付。（庭审中，双方均确认该《房产买卖合同》并无附件。）……本合同经甲、乙、丙三方签字或盖章后生效。……该合同补充条款约定：1、�方在签订本合同后三日内支付部分购房款人民币350000元给甲方，同时甲方向乙方开具收款收据。2、乙方可以指定第三人作为该房屋的新产权人……。三、杨京提供一份2014年3月14日《委托书》，该《委托书》经福州市公证处（2014）榕公证内民字第3811号公证书公证。该《委托书》主要内容为：委托谢丽琼、梁发平（任意一人均可）代为办理福州市台江区国货西路135号7#楼301单元的解押还款手续、抵押注销手续、领取结清证明……代为协助买方办理上述房主的公积金或银行商业按揭贷款手续，签订银行贷款合同、开卡……代为办理上述房产的出售转让、交易过户、领取交易税单等相关事宜。……受托人梁发平代为收取上述房产的全额售房款以及银行发放的抵押贷款，受托人梁发平代为出租上述房产、签订租赁合同及收取房屋租金、定金。……受托人无转委托权，委托�限自委托之日起至2016年3月12日止。四、2015年2月4日，梁发平以杨京（甲方、卖方）委托代理人身份，与梁小华、黄美花（乙方，买方）签订一份《房地产买卖契约》，约定甲方将福州市台江区国货西路135号7#楼301单元以210000元的价款出售给乙方。五、2015年2月15日，杨京所有的福州市××区国货××路××单元（建筑面积84.64平方米）房屋所有权变更登记在梁小华、黄美花名下，两人各占50%份额（权证号FZ权15002976号）。诉讼中，梁发平提供其向杨京的福建省农村信用社联合社账户62×××00流水，以证明在2014年1月2日汇款给杨京4000**元的事实，并表示当时约定三个月借款给杨京为无息，逾期将按借款金额的日千分之一支付利息及违约金，月息为三分左右。黄美花提供其中国建设银行账号62×××88的流水凭证，证实其于2014年4月9日转账给梁发平购房款175000元，仅汇款该金额是因其与梁小华各占50%份额，故购房款700000元其仅需支付350000元，又因杨京拖欠梁发平350000元用以抵作购房款，故其只支付了尾款350000元的一半，剩余款项还未和梁发平结算，讼争屋是梁小华于2015年接收并居住。
一审法院认为，杨京与梁发平之间的基础法律关系是民间借贷关系，在这一基础法律关系提前下，双方所签订的讼争屋《房产买卖合同》属于为借款合同提供让与担保，具有从属性。对此梁发平在庭审中提出因为当时杨京没有其他财产作为借款担保，所以承诺若到时不能还款愿意将讼争屋作价70万元给其。杨京提出《房产买卖合同》没有实际履行，后在梁发平要求下其出具的《委托书》仍然是一种担保方式。一审法院认为，杨京与梁发平签订的《房产买卖合同》虽然转化为委托梁发平代为办理讼争屋出售等，但讼争《委托书》中�于“代为收取全额售房款等”，仍然是基于双方之间的民间借贷这一基础法律关系而设立的讼争屋由梁发平出售并收取售房款的让与担保。换一种角度讲，如果是真实委托梁发平出售讼争屋，梁发平作为受托人应当按照杨京的指示处理委托出售事宜，并报告委托事宜的处理情况，向杨京披露买方情况及签订买卖合同的具体细节，如房屋价格、款项支付方式和时间、房产过户时间、交房时间以及违约条款等等，但梁发平将讼争屋出售给梁小华及黄美花并没有告知杨京，且梁小华、黄美花也没有联系杨京要求看房，因此杨京委托梁发平售房实质上依然是基于双方的民间借贷关系而以委托形式设立的让与担保。
诉讼中黄美花提出讼争屋购房款为700000元，其中杨京欠梁发平350000元抵作购房款，其余350000元其与梁小华各占一半，故其向梁发平支付了�房款175000元。一审法院认为，暂且不论杨京提出讼争屋价值上百万元，就从黄美花提出讼争屋购房款为700000元的角度来说，如果黄美花与梁小华是真实买受人就应当支付700000元购房款，从这一层面上讲杨京所欠梁发平债务与黄美花、梁小华购房无关，这是二个法律关系，因此黄美花提出杨京所欠梁发平350000元抵作讼争屋购房款的主张显属无理，也于法无据。此外讼争《房地产买卖契约》签订的时间是2015年2月，而黄美花提供其175000元汇款流水凭证却是2014年4月9日即发生在签订讼争《房地产买卖契约》之前，且从汇款备注“diandang”来看为典当，故黄美花提出此笔为购房款主张也无依据，一审法院对黄美花上述主张不予采信。
诉讼中杨京提出讼争屋价值上百万元，梁发平仅以210000元低价申报过户税费的行为不仅损害其利益，也损害国家利益，因此为无效，且梁发平也没有将售房款交于其。梁发平提出讼争屋过户后的电话清单证明其催促杨京领回购房余款30万元，对此杨京予以否认并提出梁发平都是催促其还款和支付利息。现从第一次庭审记录来看，梁发平提出“其与梁小华和黄美花之间产生的房屋买卖问题与杨京告的70万元售房款并无关联，杨京不能以此为由要求我方撤销与梁小华和黄美花的房屋买卖合同，只要杨京还清借款本息，我方可以返还房屋”。因此一审法院对梁发平现在提出讼争屋产权过户后其催促杨京领取购房款的主张不予采信。
一审法院认为，从梁发平提出“只要杨京还清借款本息，我方可以返还房屋”以及给合梁小华与黄美花没有证据证明在签订讼争《房地产买卖契约》后有支付购房款来评判，梁小华、黄美花不是真实的买受人，三方之间以杨京名义签订的�争《房地产买卖契约》的行为视为梁小华与黄美花是协助梁发平移转讼争屋所有权，以达到让与担保的讼争屋抵偿杨京所欠梁发平债务的目的。现再从法律视角上审视，让与担保是非典型担保物权，在债务人债务履行不能时，由担保权人就让与担保的标的物直接受偿。让与担保不属于我国《物权法》的法定担保，由于让与担保的直接受偿性使得让与担保的标的物未经清算程序往往产生流质，违背了担保物的价值属性，因此我国《物权法》186条明确规定“禁止流质”，目的在于维护民法上的公平、等价有偿原则，防止债权人以胁迫或乘人之危，迫使债务人订立流质契约。对此最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条也作出明确规定，即对于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保的，首先要按民间借贷法律关系进行审理并在作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人才可以申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务。从这一条款规定的精神来看，体现二个原则，一是坚持基础法律关系审理原则，即对于设立让与担保的民间借贷，出借人在借款人不履行还款义务后，应当以民间借贷这一基础性法律关系提起民间借贷诉讼。二是坚持强制清算义务原则，清算是公平原则的最大体现，防止让与担保物发生流质和让与担保权人不当得利，因此在借款人不履行生效判决后出借人才可申请法院通过强制清算程序拍卖担保标的物，多还少补，以达到双方利益平衡。综上，梁发平在杨京没有履行偿还借款义务之后，不是通过民事诉讼主张自己权利以及通过执行程序申请拍卖讼争屋以实现自己的债权，而是直接以杨京委托名义将讼争屋所有权移转到梁小华、黄美花名下，实质是以讼争�抵偿杨京所欠其债务的行为，使讼争屋应有的价值发生流质风险，违背了公平等价原则，违反了我国《物权法》186条关于禁止流质的规定，故讼争《委托书》中涉及委托出售讼争屋的让与担保无效，因此梁发平以杨京名义与梁小华、黄美花签订的讼争《房地产买卖契约》无效。对杨京提出梁小华、黄美花返还讼争屋的诉讼请求予以支持，对梁发平与黄美花其他抗辩意见不予采纳。梁小华经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利，依法缺席审理和判决。此外梁发平与杨京之间的民间借贷关系，梁发平可依法另案提起民事诉讼。判决：一、确认梁发平以杨京的名义与梁小华、黄美花签订的座落于福州市××区国货××路××单元《房地产买卖契约》无效；二、梁小华、黄美花应于本判决生效之日起十日内协助杨京办理将福州市××区国货××路××单元的所有权�复登记至杨京名下。案件受理费5616元，由梁发平、梁小华、黄美花负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据在案证据和事实，杨京与梁发平之间存在民间借贷的法律关系，双方所签订的《房屋买卖合同》实为借款合同的担保。在借款到期后，杨京未能偿还借款，后出具了一份委托书，委托梁发平代为办理讼争房屋的出售转让等事宜。结合上述《房屋买卖合同》并未实际履行，杨京对梁发平出售讼争房屋并不知情等事实，可以认为该委托形式仍然系借款合同的担保方式。梁发平在杨京未能偿还借款后，并未及时提起诉讼主张债权，而是以杨京代理人身份通过房屋买卖将讼争房屋所有权过户到黄美花、梁小华名下，以达到以讼争房屋抵偿杨京所欠债务的目的。一审法院对本案中让与担保讼争房屋抵偿债务的行为系违反法律禁止流质的规定已做了大量分析与评判，本院在此不再赘述。再从梁发平与黄美花、梁小华之间的房屋买卖关系来看，首先，杨京作为房产所有人对梁发平出售讼争房屋的事宜并不知情，也未收到售房款；而黄美花、梁小华作为买受人并未实际看房、未对讼争房屋现有使用情况进行必要了解，双方也没有房屋交接手续，不符合常理。梁发平提供了电话通话清单以证明其有通知杨京领取房款，但电话清单并不足以证明其主张，且杨京对此亦予否认，一审法院对梁发平该主张不予采信并无不当。其次，关于购房款的支付，现并无证据证明梁小华有实际支付购房款。黄美花则陈述其已经支付了购房款175000元（购房款700000元，抵扣杨京借款350000元，其占房产一半份额为175000元），并提供了汇�凭证。但杨京欠梁发平的借款与黄美花购房并无关联，且汇款凭证的时间早于其签订《房地产买卖契约》的时间，凭证上备注为“diandang”，故黄美花主张该笔汇款为购房款依据不足，一审法院不予采信并无不当。因此，现有证据无法证明梁发平与黄美花、梁小华之间存在真实的房屋买卖关系。综合以上分析，一审法院认定梁发平以杨京的名义与梁小华、黄美花签订的《房地产买卖契约》无效正确，可予以维持。梁发平、黄美花、梁小华上诉主张一审认定事实错误不能成立，本院不予采纳。另，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》自2015年9月1日起施行，杨京系于2015年9月6日提起本案诉讼，一审法院依据上述规定精神来分析本案法律关系并无不当，并未违反程序。
综上所述，梁发平、黄美花、梁小华的上诉请求�能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5616元，由梁发平、黄美花、梁小华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
审 判 员 陈雁兰
审 判 员 李文颖
二〇一七年七月十日
法官助理 雷 敏
书 记 员 郑紫雯