黑龙江省黑河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黑中民终字第23号
上诉人（原审原告）戴国玉，男，汉族，个体业主。
委托代理人侯淑芹，女，汉族，无职业。
委托代理人安瑞，孙吴县司法局辰清镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）孙吴县海山房地产开发有限责任公司。
法定代表人刘海山，该公司经理。
委托代理人陈铁华，该公司副经理。
委托代理人陈广杰，孙吴县孙吴镇法律服务所法律工作者。
上诉人戴国玉因与被上诉人孙吴县海山房地产开发有限责任公司（以下简称海山公司）建设用地使用权合同纠纷一案，不服孙吴县人民法院（2013）孙民重字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年2月27日公开开庭审理了本案，上诉人戴国玉及其委托代理人侯淑芹、安瑞，被上诉人海山公司的委托代理人陈铁华、陈广杰到庭参加诉讼；于2014年4月2日再次公开开庭审理了本案，上诉人戴国玉的委托代理人侯淑芹、安瑞，被上诉人海山公司的委托代理人陈铁华、陈广杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告戴国玉在原审法院诉称，海山公司用海山一号楼夹层面积、门洞、排水管道抵顶其占用戴国玉的房屋及土地使用权，属凭空捏造、歪曲事实，没有任何证据证实。戴国玉之所以出让海山一号楼后院归戴国玉所有的房屋及土地使用权给海山公司，是因为当时戴国玉、海山公司经口头协商，戴国玉用院内的房屋及土地使用权与海山公司置换其欲在院内建设的一栋小二层楼，双方互补找账，现海山公司背信弃义，否认上述口头协议，并将戴国玉告上法庭。孙吴县人民法院已于2011年9月15日作出（2011）孙民初字第166号民事判决，以戴国玉拖欠海山公司代建二层楼工程款为由判决戴国玉给付海山公司693，142.00元。现海山公司既然否认上述口头协议，那么就应当给付其自建二层楼所占戴国玉的房屋及土地使用权所产生的费用。具体数额如下：1、招待所188.02㎡，2004年6月拆除，至2013年12月，共计114个月，该房屋鉴定价格169，220.00元，按利率0.00568元／月计算，月利息为961.16元，114个月利息为109，572.24元，本息合计278，792.24元；2、车库60.03㎡，2004年6月拆除，至2013年12月，共计114个月，该房屋鉴定价格54，270.00元，按利率0.00568元／月计算，月利息为308.25元，114个月利息为35，140.50元，本息合计89，410.50元；3、土地使用权依据评估报告面积为202.88㎡，价格为690.00元／㎡，共计139，987.20元，2004年6月占用至2013年12月，共计114个月，按利率0.00568元／月计算，月利息为795.12元，114个月利息为90，233.28元，本息合计230，220.48元。以上各项总计598，423.22元。
原审被告海山公司在原审法院辩称，戴国玉所述与事实不符，海山公司没有拆过戴国玉的房屋，但戴国玉主楼后院的小二层楼是海山公司为其所建，当时约定为代建，并不像戴国玉所述是用其房屋和土地使用权置换。海山公司在建五金公司小二层楼时也没有占用戴国玉的土地。因为当时戴国玉和五金公司有协议，戴国玉给五金公司让出3m土地。五金公司的小二层楼就是建在戴国玉所让出的这3m范围内。现戴国玉要求海山公司给付其房屋拆迁费、土地占用费等均无证据证实。请求法院驳回戴国玉的诉讼请求。
原审法院判决认定，除海山公司不认可对戴国玉的房屋进行拆迁外，其他部分与（2012）孙民初字第56号民事判决认定事实一致。（2012）孙民初字第56号民事判决查明，2003年初，海山公司拟在孙吴县解放路与交通街路口西侧，原孙吴县五金公司所在地址开发建设“海山一号楼”。2003年6月27日，戴国玉以145，188.50元的价格购买了与“海山一号楼”位置南北相邻的，位于孙吴县解放路与文化街西侧，原孙吴县农机公司所在地块1528.3㎡的50年土地使用权。此后，戴国玉将拟建商服、住宅综合楼工程发包给了案外人杨道发。在杨道发安排工人进驻工地，开始拆除原孙吴县农机公司临解放路二层办公楼期间，戴国玉又与海山公司协商，请求海山公司在建设“海山一号楼”时，为戴国玉代建前述综合楼。随后，杨道发退出，由海山公司开始为戴国玉代建综合楼。海山公司在为戴国玉代建综合楼过程中，拆除了戴国玉享有所有权的锅炉房34.375㎡，原为招待所的房屋188.02㎡，原为车库的房屋60.3㎡。海山公司在综合楼后院又建筑了两栋二层楼房。其中一栋608㎡的二层库楼交与戴国玉使用，另一栋二层楼房则由海山公司交付给了他人，该栋楼占用了戴国玉院内土地，即本案诉争土地。经查，2012年9月26日，孙吴县国土资源局证实海山公司占用戴国玉合法用地面积1.7m×22.5m=38.25㎡。2004年11月，上述楼房全部竣工，并相继交付使用。2005年5月20日，海山公司与戴国玉对于代建综合楼工程款进行了结算，但双方未对海山公司为戴国玉所建二层库房、升降机底座的工程款以及海山公司占用戴国玉部分土地补偿款进行结算。戴国玉提出：该二层库房、升降机底座工程款已与海山公司占用戴国玉房屋、部分土地的补偿款发生置换，双方的债权债务关系已归于消灭；而海山公司则提出：占用戴国玉部分土地使用权，系以代建主楼一楼门市房超高部分面积、上下水、化粪池、总排水管道工程款，以及共用同一大门洞通道与之相互折抵，而非戴国玉主张的置换内容。针对诉争的上述事实，戴国玉与海山公司法定代表人刘海山均认可当初二人所作的系口头约定，无人证实。现戴国玉诉至法院，以海山公司拆除其房屋、占用其部分土地使用权而未对其进行经济补偿为由，要求海山公司给付其拆除招待所房屋补偿款658，070.00元，车库补偿款150，750.00元，锅炉房补偿款68，750.00元，占用490㎡土地使用权补偿款46，550.00元，合计924，120.00元。海山公司则以上述三处房屋系戴国玉自行拆除、该公司占用戴国玉部分土地使用权已经折抵，拒绝承担赔偿义务。诉讼期间，戴国玉提出司法鉴定申请，请求对前述房屋及土地使用权价格进行司法鉴定。2012年8月20日，经黑河市中级人民法院技术室委托，黑河市价格认证中心作出黑市价认字（2012）9号《关于房屋及土地使用权的价格鉴定结论书》。鉴定结论为：2003年间，锅炉房房屋单价为800.00元／㎡，2004年间，招待所、车库房屋单价为900.00元／㎡，土地使用权单价为690.00元／㎡。据此，戴国玉变更诉讼请求，要求海山公司给付锅炉房补偿款27，500.00元及利息17，494.40元，招待所补偿款169，220.00元及利息96，116.96元，车库补偿款54，270.00元及利息30，825.36元，招待所院内被占土地244.09㎡（31.7m×7.7ｍ＝244.09㎡）补偿款168，422.10元及利息95，663.75元，锅炉房院内被占土地47㎡（18.8m×2.5m＝47㎡）补偿款33，430.00元及利息20，630.66元，合计712，579.23元。同时，要求将利息计算至给付之日。
原审法院判决认为，（2012）孙民初字第56号民事判决认定事实不清、证据不足，本案争议的焦点问题是海山公司为戴国玉所建的二层楼房，是由其代建还是戴国玉用房屋和部分土地使用权进行置换的问题。现戴国玉与海山公司均无有效证据证实各自的主张。针对戴国玉提出该二层楼房，升降机底座工程款已与海山公司占用戴国玉房屋部分土地的补偿款发生置换，双方的债权债务关系已归于消灭，而海山公司则以占用戴国玉部分土地使用权，系以代建主楼一楼门市超高部分面积、上下水、化粪池、总排水管道工程款，以及共用同一大门门洞通道与之相互折抵，而非戴国玉主张的置换内容等诉辩主张，在庭审时，双方均表示当时只是口头约定，无证人在场证实，故对戴国玉与海山公司诉辩主张均不予支持。但基于，海山公司在2003年建成“海山一号楼”后，又于2004年6月在其后院建筑了两栋二层楼房，其中一栋608㎡的二层楼房交与戴国玉使用，另一栋二层楼房由海山公司交付给了他人。该栋楼经孙吴县国土资源局证实确系占用了戴国玉的合法用地面积1.7m×22.5m=38.25㎡的事实存在，故对此部分占地，海山公司应当按黑市价认字（2012）9号所认定的土地价格690.00元／㎡予以补偿。即38.25㎡×690.00元／㎡=26，392.50元。据此判决，一、海山公司于本判决生效之日给付占用戴国玉土地补偿款26，392.50元；二、驳回戴国玉的其他诉讼请求。
判决宣判后，戴国玉不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、海山一号楼完工后，双方于2005年5月25日结算时戴国玉出具一份欠据，欠款额为210，293.00元，欠据载明为主体工程款，该欠据说明双方就海山一号主体工程工程款已经全部结算，且海山公司认可欠款额是根据工程量计算得出，欠条是双方真实意思表示，主体工程款明显包括夹层面积。欠据中主体工程款是海山公司书写的，主体工程款包括主体所有工程量所发生的全部费用同时必须包括夹层工程量。双方就工程款结算发生在2005年，此时院内小二楼已经建完，院内二楼与本案无关，海山一号楼建于2003年，拆除戴国玉房屋在2004年，建海山一号楼时没有提到院内建二楼的事，事实双方是一种产权调换即置换关系并非代建或建设工程施工合同关系。戴国玉向法庭提供了（2011）孙民初字第166号民事判决书及（2011）黑中民终字第330号民事判决书，两级法院审理均认定了海山公司拆除戴国玉房屋及占用戴国玉土地使用权的事实。海山公司拆除戴国玉房屋及占戴国玉土地系用海山一号楼二楼夹层面积顶账不是事实，没有任何证据支持，且两级法院审理没有认定，说明海山公司拆除戴国玉房屋及占用戴国玉土地使用权不存在顶账事实。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第75条第3款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四款规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，无需举证。依据上述事实及法律规定，原审法院认定严重失实。2、原审法院认定用门洞抵顶拆除戴国玉房屋及占地有误，2003年5月30日，戴国玉与五交化商店签订协议，协议明确约定戴国玉无偿给五交化商店砖墙南3m土地，但土地费用由海山公司承担，以此让戴国玉使用门洞。该协议海山公司在原审最后一次庭审时经法庭询问其认可该协议，说明其已就戴国玉使用门洞一事有明确约定，与本案无关。退一步讲，门洞属于公摊面积，所有业主分担，该门洞所有权属于全体业主，与海山公司没有任何关系，其有何权利支配业主共有的产权，门洞属于必须留有的消防通道，如何能谈到顶账。3、原审法院认定用上下水、化粪池、排水管道工程款抵顶拆除戴国玉房屋及占地有误，没有任何证据支持其主张，戴国玉就有两个单元楼，上述三项工程款不足几千元，不能抵顶戴国玉的房屋及占地。另海山公司开发海山一号楼时占用了戴国玉的土地，这一项就远超出几千元费用。4、本案戴国玉提起诉讼及海山公司占用戴国玉的房屋、土地的价格鉴定系两级法院确认，是两级法院告知戴国玉诉讼并对海山公司拆除的房屋及占用的土地价格委托鉴定，戴国玉的主张却没有得到原审法院的支持。原审法院认定了海山公司拆除戴国玉房屋、占用戴国玉土地使用权，实际并不是代戴国玉拆除，而是海山公司所拆建造两处二层楼房，其中一栋出售他人，另一处经法院判决由戴国玉给付楼款，海山公司拆除戴国玉房屋占用戴国玉土地使用权建楼出售获得高额利润，而戴国玉却得不到任何补偿款项，不公平。海山公司占用戴国玉房屋及土地使用权建房，戴国玉称置换关系，没有得到法院支持，反而迅速判决戴国玉给付海山公司楼款本息50多万元，戴国玉被占用的房屋及土地却得不到补偿款。5、原审法院判决第3页认定“海山公司在为戴国玉代建综合楼过程中，拆除了戴国玉享有所有权的锅炉房34.375㎡，原为招待所的房屋188.02㎡，原为车库的房屋60.3㎡。”属严重错误，实际海山公司2003年在为戴国玉代建综合楼过程中仅拆除锅炉房、招待所，车库是2004年拆除的。原审法院认定“海山公司提出：占用戴国玉部分土地使用权，系代建主楼一楼门市房超高部分面积、上下水、化粪池、总排水管道工程款，以及共用同一大门洞通道与之相互折抵，而非戴国玉主张的置换内容。针对诉争上述事实，戴国玉与海山公司法定代表人刘海山均认可当初二人所作的系口头约定，无人证实。”该认定不属实，戴国玉与海山公司没有任何口头约定，不存在戴国玉认可系口头约定。6、原审法院依据孙吴县国土资源局的证明保护戴国玉土地38.25㎡不符合实际，这38.25㎡只是楼房占地，其他占地也应当依法予以保护，孙吴县国土资源局就此再出具补充说明证实总占地面积为164.84㎡，实际鉴定机构鉴定占地为244.09㎡。海山公司对鉴定结论没有提出异议，亦没有申请重新鉴定，就应当以该鉴定结论作为定案依据。既然保护占地部分请求就应当承担赔偿拆迁房屋，被拆迁房屋已经法院认定同时经过鉴定，事实清楚，赔偿数额依据充分，应当依法支持。综上，请求二审法院依法撤销原审法院判决，改判支持戴国玉重审时的诉讼请求。
在本院庭审中，戴国玉提交孙吴县国土资源局于2013年12月31日出具的《刘海山、戴国玉权属争议的情况补充说明》（以下简称《补充说明》）一份附图两张，证明海山公司共占戴国玉土地164.84㎡，包括海山公司二层小楼占戴国玉合法用地37.83㎡。
海山公司的委托代理人陈广杰对证据的真实性有异议，认为1、孙吴县国土资源局于2012年9月26日曾出具一份说明，现孙吴县国土资源局并没有声明废止原来的说明，且两份说明中的数字存在不一致的情况；2、海山公司占用戴国玉合法用地不正确，当时测量双方在场，明确说明双方地界，有3m是让给五金公司的；3、附图的制作者是谁并不清楚，草图上并非刘海山本人的签字，不能作为证据使用。
本院于2014年3月28日对孙吴县国土资源局执法监察局股长张春信所做调查笔录一份，张春信证实2013年12月31日《补充说明》系孙吴县国土资源局出具，2012年9月26日《刘海山、戴国玉权属争议的情况说明》（以下简称《情况说明》）出现打印错误，22.5m应为22.25m，因此计算结果出现误差，海山公司二层小楼占戴国玉合法土地面积应为37.83㎡，海山公司占戴国玉164.84㎡是通过刘海山、戴国玉的指认进行实际测量，并与戴国玉国有土地使用权出让合同进行比对得出。
戴国玉的委托代理人安瑞对调查笔录内容没有异议。
海山公司的委托代理人陈广杰对调查笔录内容有异议，认为1、张春信所述更正情况没有孙吴县国土资源局出具的更正说明，现场勘察是双方到场确认的；2、张春信称海山公司侵占戴国玉的土地观点不正确，因为已经让给五金公司3m；3、从双方发生争议开始戴国玉就没有了土地使用权，现土地使用权归属于全体业主，不属于戴国玉个人，不能确认是戴国玉的土地；4、张春信称界线是刘海山申请的不正确，本案是戴国玉起诉，戴国玉提出占202.88㎡，实际只占38.25㎡；5、刘海山占戴国玉的164.84㎡勘测界定的说法不正确，现全体业主均从海山公司出让的土地通行。2003年土地出让给戴国玉，戴国玉有土地使用权，当2005年房屋建成后，房屋已经出售给各业主，其土地使用权已丧失，因为戴国玉不能提供土地使用权证书，故其请求不能成立。另该份证据不能作为确认诉争土地使用权属的依据。
经本院庭审质证认为，戴国玉提交的《补充说明》及2014年3月28日对孙吴县国土资源局执法监察局股长张春信所做调查笔录，因不能证实海山公司二层小楼占用土地外的其余空地面积为海山公司二层小楼单独占有使用，故不予采信。
经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，戴国玉要求海山公司给付占用戴国玉房屋及部分土地补偿款，无书面合同证实，双方土地亦存在交叉使用情况，戴国玉虽于本院庭审时提交孙吴县国土资源局出具的《补充说明》，但该《补充说明》中除海山公司二层小楼占用戴国玉合法用地面积外，其余空地面积不能认定为海山公司二层小楼单独占有使用。原审法院依据孙吴县国土资源局于2012年9月26日出具的《情况说明》判决海山公司给付戴国玉土地补偿款并无不当。故戴国玉的上诉请求，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9，520.00元、邮寄费40.00元，由上诉人戴国玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于卫平
代理审判员 曹 伟
代理审判员 张可秋
二〇一四年四月九日
书 记 员 仇长城