北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第15127号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京比格餐饮管理有限责任公司，住所地北京市西城区西直门外大街137号（德胜园区）。
法定代表人赵志刚，董事长。
委托代理人毛文辉，男，1970年5月8日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京赢实嘉业餐饮管理有限公司（原名北京香香酷餐饮有限公司），住所地北京市朝阳区东三环南路3号楼2幢五层。
法定代表人张建辉，执行董事。
委托代理人尹泽海，北京市陆通联合律师事务所律师。
上诉人北京比格餐饮管理有限责任公司（以下简称比格公司）与上诉人北京赢实嘉业餐饮管理有限公司（原名称为北京香香酷餐饮有限公司，2011年5月31日变更为现名称，以下简称赢实嘉业公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第07520号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
比格公司在原审法院起诉称：赢实嘉业公司将位于朝阳区×号二层房屋租赁（以下称涉案房屋）给我方经营餐饮，双方于2010年8月19日签订了《房屋租赁合同》，2012年2月25日及2013年3月18日签订了两份《房屋租赁合同补充协议》。《房屋租赁合同》第七条甲方权利与义务7-5约定：在租赁期内，乙方对该房屋及附属公共场所享有独占使用权……不得以任何新形式阻挡乙方使用物业出入口（包括进货通道）或遮挡乙方招牌及店面……经双方交涉无法解决，乙方有权根据受影响程度减付直至拒付租金。同时有权根据受影响的后果决定是否提前终止合同。第九条9-3（2）甲方交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的，乙方有权单方解除合同。防务技术工程条件11条约定：甲方免费提供乙方店铺在门脸上方广告招牌位（一楼门头、二楼广告位，广告位效果图附后）。2014年11月7日，比格公司招牌被无故拆除，更换成其他商户招牌。招牌是经营场地的重要组成部分，失去招牌即会失去客户，无法继续经营。比格公司多次与赢实嘉业公司沟通，至今仍未恢复或合理解决。故比格公司诉至法院，要求赢实嘉业公司赔偿装修及不可移动设备损失五十万元。
赢实嘉业公司在原审法院答辩并反诉称：2010年8月10日，赢实嘉业公司与北京×有限公司（以下简称×公司）签订《房屋租赁合同》，承租位于北京市朝阳区×号（×服务楼），租赁期限内我方有权转租。2010年8月19日我方与比格公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋转租给比格公司，租赁期限自2010年10月25日至2020年10月24日。租金2013年10月25日至2016年10月25日租金为每年73.5万元。合同第3-2条约定，乙方（比格公司）逾期支付租金的，每逾期一日应当按照当期租金的1%支付违约金；第9-4条约定，乙方（比格公司）不支付或者不按照约定支付租金、物业费、水、电、天然气、通讯费等应缴费用超过30日的，甲方（赢实嘉业公司）有权单方解除合同，即刻收回房屋；第10-4条约定，乙方（比格公司）有本合同9-4条约定的情形之一的，应按当年月租金的3倍向甲方支付违约金。基于比格公司违约行为，我方同意解除租赁合同和补充协议。比格公司广告牌违反了相关规定，被朝阳区城管拆除，拆除后新广告牌的设计、安装都是城管负责的，我方没有进行任何形式的参与。广告牌是我方免费提供的，不收取费用，故我方不承担任何责任。且部分广告为拆除后，比格公司依然保留部分广告牌，不影响比格公司的经营。比格公司违约在先，我方不存在违约行为。故要求比格公司支付房租违约金158480元；比格公司支付延期支付房租违约金170000元；比格公司支付解除合同违约金175000元。
比格公司在原审法院针对反诉辩称：因为广告牌被拆除，不同意支付房租。因此格公司不构成违约，故不同意支付延期支付租金违约金及解除合同违约金。
原审法院经审理查明：2011年5月31日，北京香香酷餐饮有限公司（以下称香香酷公司）名称变更为北京赢实嘉业餐饮管理有限公司。2010年8月10日，香香酷公司与×公司签订租赁合同，承租了涉案房屋，×公司允许香香酷公司对外转租。2010年8月19日，香香酷公司作为甲方与比格公司作为乙方签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市朝阳区×号二层及地下一层租赁给乙方用于餐饮。甲方为该房屋的合法承租人。2-1条，免租期自2010年8月25日至2010年10月24日。2-2条，租赁期限为2010年10月25日至2020年10月24日。2-3条，在装修免租期起始日至租金起始开始时间，如果因乙方原因导致本合同提前终止的视为乙方违约，则乙方应按合同约定的首期租金标准向甲方支付上述期间的租金、物业管理费、水电费等费用。此外，乙方亦应按照第10-5款的规定支付违约金。3-1条，租赁期限内，自2010年10月25日至2013年10月24日，该房屋租金为70万／年（不含税，但含物业费），自2013年10月25日至2016年10月24日租金为73.5万／年（不含税，但含物业费），自2016年10月25日至2020年10月24日租金为77.175万／年（不含税，但含物业费）。3-2条，第一次支付3个月房租，以后按照3个月支付一期，每期支付3个月租金。于房屋正式交付乙方之日即2010年8月25日前的10个工作日内，乙方先行向甲方支付首期房屋租金，其后每期房屋租金乙方亦应于没给支付月度到期日之前15个工作日内向甲方支付。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按当期租金的1%支付违约金。4-1条，本合同签订时乙方先行向甲方支付房屋租赁保证金10万元，甲方收到上述款项后，应于5个工作日内提供相应收据。租赁期满或合同解除后，甲方在冲抵合同约定由乙方承担的费用、租金外，剩余部分无息归还乙方，归还时间为租赁期满或合同解除后30个工作日内。7-1条，甲方有权按本合同的约定向乙方收取租金。7-5条，在租赁期间内，乙方对该房屋及其附属公共场所享有独占使用权，甲方应对乙方营业提供便利，不得以任何形式阻挡乙方使用物业的出入口（包括进货通道）或遮挡乙方的招牌及店面。如乙方在符合国家有关规定的情况下正常营业，甲方、其他个人或单位造成上述干扰情况，经双方交涉无法解决，乙方有权根据受影响程度减付直至拒付租金，同时有权根据受影响的后果决定是否提前终止合同。8-1条，乙方应按本合同的约定支付租金以及使用该房屋所发生的水、电、天然气、空调、通讯、设备等费用。8-3条，乙方在该房屋外设立广告牌、招牌的，将按照乙方一贯装修风格的门头广告和外墙装修面进行装修的要求，乙方应事先提交效果图供甲方审核，并承诺该装修符合政府有关部门的标准以及保证该广告牌的牢固性及安全性。9-3条，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）未按约定时间交付该房屋累计超过30日的；（2）交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；（3）不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。9-4条乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，即刻收回该房屋：（1）乙方不支付或者不按约定支付租金、物业费、水电、天然气、通讯等应缴费用超过30日的……。9-5条，如乙方有应付未付的费用，甲方有权从租赁保证金中扣除，在收到甲方通知后，乙方应立即将被甲方扣除的保证金部分补足并存放于甲方。10-1条，甲方有本合同9-3约定的情形之一的，应按当年月租金的3倍向乙方支付违约金。因甲方违约给乙方造成损失的，甲方还应当赔偿损失。10-4条，乙方有本合同9-4条约定的情形之一的，应按当年月租金的3倍向甲方支付违约金。因乙方违约给甲方造成损失的，乙方还应当赔偿损失。10-5租赁期内，乙方需提前退租的，应提前60日通知甲方，已提前交纳的租金、保证金不作退回，并按当年月租金的3倍支付违约金。并赔偿甲方合理的经济损失。
2012年2月25日赢实嘉业公司作为甲方与比格公司作为乙方签订了《房屋租赁补充协议》。约定：一、双方同意继续履行《房屋租赁合同》。二、保证金10万元继续有效，具体使用按《房屋租赁合同》履行。三、租赁合同的期间变更为自2012年2月25日起至2022年2月24日止。免租期期间变更为总计七个月，具体执行方式见附表一……。七、双方互不追究本补充协议签订前之违约责任，如本合同签订后出现新的违约责任，根据《房屋租赁合同》或双方其他约定另行处理，不溯及既往。八、如在合同履行期内解除合同，根据《房屋租赁合同》处理，但未到期免租部分甲方不予补偿。九、本合同作为《房屋租赁合同》的补充约定，与房屋租赁合同有同等效力，但房屋租赁合同与本合同发生冲突的，以本合同为准。附表一中对房屋租金交纳方式做了变更，2014年11月25日至2015年2月24日期间租金为17.5万，应当于2014年11月中旬交纳。
2013年3月18日，赢实嘉业公司作为甲方与比格公司作为乙方签订《房屋租赁合同补充协议》，对消防梯的拆除做了约定。
合同履行过程中，比格公司向赢实嘉业公司交纳了10万元保证金，租金交纳至2014年11月24日。2014年11月份比格公司悬挂于店外的部分广告牌被拆除，比格公司以此为由未支付2014年11月24日之后的租金。比格公司于2015年2月15日将涉案房屋腾退交还给赢实嘉业公司。
庭审中，比格公司提交《装修合同》、《消防改造合同》、《工程施工合同》、《委托施工合同》、《户外广告牌制作安装合同书》、《显示屏制作安装合同书》、《冷库安装合同》、《加工定做合同》、《沙拉台安装合同》、《厨房设备加工采购协议》、《空调安装合同》证明其经济损失。法院向比格公司释明是否要对财产损失情况进行鉴定，比格公司表示放弃鉴定。赢实嘉业公司表示对上述合同的真实性无法核实，关联性不认可，认为对方放弃鉴定，等于放弃主张装修损失的权利，对主张的损失不认可。
比格公司提交被拆前后的照片，证明之前招牌的状况。赢实嘉业公司认可照片的真实性。
案件审理过程中，前往北京市朝阳区×街道办事处城建科进行调查。工作人员称，2014年11月份APEC会议前，根据市政管理委员会的要求，对三环两侧的广告牌进行整治。根据市政管委会相关规定，一店一牌，比格公司的广告牌设置未经过市政管委会的批准，故被部分拆除。拆除后，又根据市政管委会的统一规划，对该处的广告牌进行了重新设置。
上述事实，有《房屋租赁合同》、两份《房屋租赁补充协议》、赢实嘉业公司与×公司《房屋租赁合同》、×公司授权委托书、法院调查笔录及双方当事人当庭陈述等在案佐证。
原审法院认为：比格公司与赢实嘉业公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行合同。关于广告牌的设置，合同8-3条约定，比格公司在该房屋外设立广告牌、招牌的，应事先提交效果图供赢实嘉业公司审核，并承诺该装修符合政府有关部门的标准以及保证该广告牌的牢固性及安全性。比格公司广告牌被拆除是因为违反市政管委会关于广告牌设置的要求，并非是赢实嘉业公司造成，比格公司要求赢实嘉业公司赔偿损失的诉讼请求法院不予支持；比格公司以招牌被拆除为由拒绝支付租金缺乏依据，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。因比格公司违约在先，对赢实嘉业公司要求比格公司支付租金的诉请法院予以支持；对赢实嘉业公司要求比格公司支付延期支付租金违约金及解除合同违约金的诉讼请求，法院将酌情予以支持。现双方已办理了房屋腾退交接手续，不再继续履行合同，法院对此不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京比格餐饮管理有限责任公司于本判决生效后十日内给付北京赢实嘉业餐饮管理有限公司二○一四年十一月二十五日至二○一五年二月十五日期间的租金十五万七千八百八十元、延期支付租金违约金五千元、解除合同违约金六万元。二、驳回北京比格餐饮管理有限责任公司全部诉讼请求。三、驳回北京赢实嘉业餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。
比格公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。比格公司的上诉请求是撤销原审法院判决，改判支持比格公司在原审中提出的诉讼请求或者发回重审，一、二审诉讼费由赢实嘉业公司负担。比格公司的上诉理由是赢实嘉业公司未提供有效的广告招牌位，应承担赔偿责任；原审法院判决支付迟延支付租金违约金和解除合同违约金，违约金金额过高，保证金应予退还。赢实嘉业公司不同意比格公司的上诉请求、事实和理由。
赢实嘉业公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。赢实嘉业公司的上诉请求是改判比格公司向赢实嘉业公司支付解除合同违约金17.5万元，二审诉讼费由比格公司负担。赢实嘉业公司的上诉理由是合同约定了合同解除违约金应为月租金的3倍，应根据合同约定认定比格公司的该项违约责任。比格公司不同意赢实嘉业公司的上诉请求、事实和理由。
本院经审理查明：原审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本案审理过程中，比格公司提交了打印照片一份，证明原审法院调查的广告牌设置情况与实际情况不一致。赢实嘉业公司不认可打印照片的真实性、关联性和证明目的。以上事实有打印照片、双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。比格公司与赢实嘉业公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行合同。比格公司广告牌被拆除是因为违反市政管委会关于广告牌设置的要求，不是赢实嘉业公司造成，比格公司认为赢实嘉业公司存在违约行为的主张，本院不予支持。比格公司未按约定支付租金，结合本案实际情况，本院认为在保证金不予退还的情况下，原审法院认定比格公司应支付的延期支付租金违约金及解除合同违约金的数额合理适当，本院予以维持。综上，原审判决正确，本院予以维持，比格公司、赢实嘉业公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费8800元，由北京比格餐饮管理有限责任公司负担（已交纳）；反诉受理费4201元，由北京赢实嘉业餐饮管理有限公司负担2223元，由北京比格餐饮管理有限责任公司负担1978元（北京赢实嘉业餐饮管理有限公司已交纳，北京比格餐饮管理有限责任公司于本判决生效后七日内给付北京赢实嘉业餐饮管理有限公司）。
二审案件受理费10100元，由北京比格餐饮管理有限责任公司负担8800元（已交纳），由北京赢实嘉业餐饮管理有限公司负担1300元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 周文祯
代理审判员 陈烁琳
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 张晓华