湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0103民初3688号原告：湖南天信文创发展有限公司，住所地长沙市天心区劳动西路289号盛嘉国际广场108号。法定代表人：蔡育杰。委托诉讼代理人：王思阳，北京世方永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹊林，女，汉族。被告：长沙溯新信息科技有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区桔子洲街道潇湘大道中段天马村大学科技园创业大厦B4038房。法定代表人：文静。委托诉讼代理人：唐立，湖南高泽律师事务所律师。原告湖南天信文创发展有限公司（以下简称天信文创公司）与被告长沙溯新信息科技有限公司（以下简称溯新公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年8月17日公开开庭进行了审理。原告天信文创公司的委托诉讼代理人王思阳、王鹊林、被告溯新公司的法定代表人文静及其委托诉讼代理人唐立均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天信文创公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间租赁合同关系解除；2、判令被告支付欠缴的租金90933.67元及欠缴租金的逾期付款违约金57347.19元；3、判令被告支付欠缴的物业费及欠缴物业费的逾期付款违约金（暂算至起诉之日的物业费为10393.1元，欠缴物业费的逾期付款违约金为9977.3元）；4、判令被告支付违约金25590元；5、判令被告支付未交还房屋的使用费（暂算至起诉之日为24168.33元）；6、判令被告归还标的房屋；7、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年5月8日签订了《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》，又于2016年7月20日签订了该合同的《补充协议》。租赁合同及补充协议约定，租赁房屋系位于长沙（国家）创谷产业园B1栋3楼315号、317号至319号，租赁期限自2016年7月20日至2019年7月19日，租金按季度结算，每季度为25590元，履约保证金为8530元，水电物业费用由被告支付。2016年7月21日，原告已经履行了交房义务，被告也实际开始使用房屋。但被告却没有按照约定缴纳房租、履约保证金、物业费等费用，经原告多次催缴，甚至向被告发送《租金催缴函》，被告都不予理会，也并不向原告支付任何费用，且不交还标的房屋。2017年4月28日，原告向被告发出了《合同解除通知函》，通知被告，由于其不履行合同主要义务的违约行为，致使合同无法继续履行，特向其行使合同解除权，主张其应付费用并要求交还标的房屋。但被告仍是不予理会缴费义务，也不向原告交还标的房屋，原告遂诉至法院。被告溯新公司辩称，一、原告在无正当理由的情况下，要求被告停止装修施工，导致答辩人至今无法继续装修和使用房屋，原告违反了合同义务，且在免租期内，其无权向答辩人主张收取租金的权利；二、因原告于2016年7月25日要求被告停工，房屋一直处于空置状态，并未实际交付给答辩人使用；三、答辩人并未收到过《租金催缴函》及《合同解除函》，原告无权单方面解除合同；四、答辩人不确定是否与物业公司签订物业服务合同，且原告并非物业服务合同的相对方，其也未垫付物业服务费，无权向答辩人追索物业费，加之答辩人尚在装修期，并未实际使用房屋及享受物业服务；五、答辩人并不存在违约，对于原告主张的违约金及其他费用，答辩人不应承担，且违约金计算标准明显过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：2016年5月18日，原告与被告签订了《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》，约定原告将位于长沙市天心区雀园路568号长沙（国家）创谷产业园B1号栋3楼315、317-319号房屋租赁给被告用于办公，面积共计198.37平方米；租赁期限自2016年5月20日至2019年5月19日，原告同意向被告提供1个月免租期，免租期自上述房屋实际交付或视为交付之日起计算，免租期内，被告应当按合同的规定支付除租金外的各项费用，包括但不限于物业管理费、水费、电费等费用；租金按租赁季度支付，每3个月为一个租赁季度，租金标准为43元/月/平方米，每季度租金为25590元，第一季度的租金在合同签订当日支付，其余租赁季度的租金，承租人应当在该租赁季度开始前30日支付；承租人进场后，应按照出租人认可的方案进行装修施工，但承租人的改造不得对标的房屋的主体结构擅自进行变更，承租人的装修方案事先需经过出租人及物业公司的确认；承租人应当按照物业管理公司的有关规定缴纳物业费、装修管理费、水费、电费、垃圾清运处置费等费用后，方可进行装修改造施工；承租人应向物业管理公司缴纳物业费，物业费按阶段计算，第一阶段2016年2月1日至2017年1月31日物业管理费按4.98元/平米/月缴纳，第二阶段2017年2月1日至2019年1月31日物业管理费按5.98元/平米/月缴纳；被告应在签订合同当日向原告支付相当于第一个租赁年度1个月租金8530元的履约保证金，作为履行本合同各项义务的担保，承租人不得将以履约保证金冲抵租金或本合同规定的各项费用，在被告违约的情况下，原告有权根据情况直接扣除履约保证金的部分或全部；在承租人出现以下情况中的任何一项时，承租人可以解除合同：1、承租人拖欠租金累计15天以上，或拖欠物业费、能源费等任何一项费用超过1个月的；……；一方未按本合同约定期限履行本合同，提前单方解除本合同，或由于一方违约行为导致对方行使权利解除本合同的，违约方应于本合同被解除后1个月内向对方支付相当于当年3个月租金的违约金，但原告应同时退还被告租赁保证金和承租人已交但未实际租用期间的租金；承租人未按合同约定按期支付租金的，每逾期1日，按应付金额的千分之三承担逾期付款违约金，累计超过15日的，出租人有权解除合同；被告未按合同约定按期支付物业费等相关管理费用，每逾期1日，按应付金额的千分之三向原告支付逾期付款违约金，任何一项费用逾期累计超过15天的，原告有权解除本合同。2016年7月20日，原、被告又签订《补充协议》一份，约定将租赁期限变更为自2016年7月20日起至2019年7月19日止。2017年4月19日，原告向被告发出《租金催缴函》，要求被告支付2016年7月20日至2017年4月的租金及履约保证金，被告拒绝签收并要求退回快件。2017年4月28日，原告向被告发出《合同解除通知函》，要求解除《租赁合同》及《补充协议》，并要求被告退还房屋等，被告仍然拒绝签收并要求退回快件。原告遂诉至本院，本院依法向被告送达了起诉状副本及证据副本，被告于2016年6月28日签收。另查明，被告溯新公司接收租赁物之后，于2016年7月7日委托苏州鸣仁建筑装饰有限公司湖南分公司对租赁物进行装修施工。2016年8月23日，北京天鸿尊逸物业管理有限公司长沙分公司向被告送达《停工通知单》，陈述被告未按约定于2016年8月10日前将入伙手续和装修手续补办齐全，并缴纳相关费用，且关于入户门错误的安装方式一直未整改，将会影响消防安全，加之被告与天信文创公司的场地租赁费未交清，应天信文创公司的要求，故决定于2016年8月25日责令被告停止装修施工。后苏州鸣仁建筑装饰有限公司湖南分公司对租赁物的装修工程被强制要求停工，至今未能恢复施工。上述事实，有原告天信文创公司、被告溯新公司提交的《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》、《补充协议》、《租金催缴函》、《合同解除通知函》、邮件查询单、《停工通知单》、当事人陈述等证据予以证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告签订的《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，当事人应按合同约定全面履行义务。原告依约向被告交付了租赁物，被告溯新公司理应于合同签订之日即2016年5月18日向原告支付第一租赁季度的租金，但被告接收租赁物并于2016年7月7日委托苏州鸣仁建筑装饰有限公司湖南分公司对租赁物进行装修施工后，至今未按合同约定缴纳租金等费用，其行为已构成根本违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，现原告于2016年4月19日向被告送达《租金催缴函》后，被告仍未缴纳租金，原告又于2017年4月28日向被告发出《合同解除通知函》，本院受理本案后，以邮件形式向被告送达了原告的起诉状及证据副本，被告于2017年6月28日予以签收，故本院确定原、被告签订的《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》及《补充协议》于2017年6月28日已经解除，被告溯新公司应当向原告返还租赁物。关于被告欠付的租金及合同解除后房屋使用费的计算问题，因《补充协议》约定租赁期限自2016年7月20日起计算，双方在合同中又约定“原告同意向被告提供1个月免租期，免租期自上述房屋实际交付或视为交付之日起计算，免租期内，被告应当按合同的规定支付除租金外的各项费用，包括但不限于物业管理费、水费、电费等费用”，故被告应付租金的起算日为2016年8月21日，按25590元/季度计算至2017年6月28日租金为87574.67元。合同解除后，被告溯新公司仍占用租赁物，其应当支付相应的房屋使用费，本院确定被告溯新公司按照43元/月/平方米的标准（即每月8530元）向原告天信文创公司支付自2016年6月29日起至其实际返回租赁物之日止的房屋使用费。对于原告主张的违约金计算问题，《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》约定“一方未按本合同约定期限履行本合同，提前单方解除本合同，或由于一方违约行为导致对方行使权利解除本合同的，违约方应于本合同被解除后1个月内向对方支付相当于当年3个月租金的违约金；承租人未按合同约定按期支付租金的，每逾期1日，按应付金额的千分之三承担逾期付款违约金”，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，故原告主张的违约金计算标准明显过高，应当予以调整，本院酌情确定由被告溯新公司以每季度实际欠付租金为基数，按每日万分之五的标准向原告天信文创公司支付自逾期之日起的违约金，计算至2016年6月28日为10120.85元，对于原告主张的过高部分，本院不予支持。对于原告主张的物业费及违约金，《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》中约定被告溯新公司应向物业管理公司缴纳物业费，原告天信文创公司并非租赁物的物业管理公司，未为被告溯新公司提供物业管理服务，且其也未向物业管理公司缴纳物业管理费，故原告要求被告溯新公司支付物业管理费及逾期付款的违约金，均于法无据，本院不予支持。对于被告溯新公司辩称，原告在无正当理由的情况下，于2016年7月25日要求被告停止装修施工，导致被告至今无法继续装修和使用房屋，原告违反了合同义务，其无权向答辩人主张收取租金的权利，本院认为，被告向本院提交的《停工通知单》系案外人北京天鸿尊逸物业管理有限公司长沙分公司制作并送达给被告的，装修工程的停工也系北京天鸿尊逸物业管理有限公司长沙分公司强制要求的，与原告天信文创公司并无直接关联性，而被告并无证据证实原告天信文创公司对其装修施工实施了强制停工行为。况且，《停工通知单》中明确注明强制停工的原因系被告未完成入伙手续和装修手续的办理，未对错误的装修方式进行整改，以及未缴纳交纳租金，案外人北京天鸿尊逸物业管理有限公司长沙分公司遂于2016年8月25日要求装修工程停工，即便原告天信文创公司向北京天鸿尊逸物业管理有限公司长沙分公司提出建议要求被告停止对租赁物进行装修，也系因被告未按约于2016年5月18日缴纳租金，原告的行为属于行使先履行抗辩权，故本院对于被告的该项答辩意见，不予采信；对于被告溯新公司辩称，其并未收到过《租金催缴函》及《合同解除函》，原告无权单方面解除合同，本院认为，《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》约定被告逾期超过15天未支付租金，出租人有权解除合同，现被告长期拖欠原告租金未予支付，原告遂于2017年4月28日向被告邮寄送达《合同解除函》，符合法律规定及合同约定，虽然该邮件予以退回，但原告系按照《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》中约定的被告的住所地送达邮件，被告予以拒收并要求退还，故应由其自身承担相应的法律后果，且本院受理本案后，也向被告送达了证据副本和诉状副本，被告予以签收，视为原告解除合同的通知已经送达被告，故本院对被告的该项辩称，亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告湖南天信文创发展有限公司与被告长沙溯新信息科技有限公司签订的《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》及《补充协议》于2017年6月28日已经解除；二、限被告长沙溯新信息科技有限公司于本判决生效之日起10日内将位于长沙市天心区雀园路568号长沙（国家）创谷产业园B1号栋3楼315、317-319号房屋返还给原告湖南天信文创发展有限公司；三、限被告长沙溯新信息科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告湖南天信文创发展有限公司租金87574.67元；四、由被告长沙溯新信息科技有限公司按照8530元/月的标准向原告湖南天信文创发展有限公司支付自2017年6月29日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；五、限被告长沙溯新信息科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告湖南天信文创发展有限公司违约金10120.85元；六、驳回原告湖南天信文创发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告长沙溯新信息科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4570元，由原告湖南天信文创发展有限公司负担2170元，由被告长沙溯新信息科技有限公司负担2400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谭小松人民陪审员  唐红伍人民陪审员  王美霞二〇一七年九月十三日代理书记员  邓双莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”