宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第1885号
上诉人（原审被告）王天忠，男，1954年3月30日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人刘佳，宁夏言成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周静，女，1978年4月26日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人杨新纪、马丽，宁夏新中元律师事务所律师。
原审第三人刘纪昌，男，1947年7月20日出生，汉族，宁夏农垦磷肥厂退休职工，住宁夏回族自治区银川市。
原审第三人周桂珍，女，1950年2月4日出生，汉族，宁夏农垦磷肥厂退休职工，住宁夏回族自治区银川市。
原审第三人共同委托代理人刘毅炜，女，1977年9月15日出生，汉族，个体，系原审第三人刘纪昌、周桂珍之女，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人王天忠因排除妨害纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2015）夏民初字第1743号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王天忠及其委托代理人刘佳，被上诉人周静的委托代理人杨新纪、马丽，原审第三人刘纪昌、周桂珍的委托代理人刘毅炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，第三人刘纪昌、周桂珍系夫妻关系。2007年5月31日，第三人刘纪昌委托刘燕与被告签订《售房协议书》，约定将位于银川市西夏区X房屋以10万元价格出售给被告。还约定因涉案房屋尚不能办理房产证，被告在房屋交付时先行支付7万元，剩余房款待房屋过户至被告名下时支付。协议签订后，被告将7万元房款支付给刘燕，刘燕将涉案房屋交付给被告居住至今。2012年4月20日，第三人办理了涉案房屋产权登记，该不动产权属证书上记载的房屋性质为经济适用房，由刘纪昌、周桂珍共有。2014年2月20日，第三人刘纪昌与原告签订《房屋买卖合同》，约定第三人刘纪昌将涉案房屋以28万元价格出售给原告。合同签订当日，原告以现金方式向第三人刘纪昌支付购房定金2万元。2014年2月25日，原告与第三人刘纪昌、周桂珍正式签订了《房地产买卖契约》，并共同前往房屋产权登记机关办理房屋产权过户手续。原告于当日以现金方式向第三人刘纪昌支付10万元。2014年3月4日，涉案房屋产权过户至原告名下。2014年3月29日，原告以转账方式向第三人刘纪昌支付11万元。本案原告的诉讼请求为请求依法判令被告返还无权占有的房屋，并排除妨害。
原审法院另查明，2014年6月17日，被告以第三人刘纪昌、周桂珍违反诚实信用原则，将已售房屋再次出卖给原告为由向法院提起诉讼，要求确认原告与第三人签订的《房屋买卖契约》无效。2014年10月9日，法院作出（2014）夏民初字1391号民事判决书，认定涉案房屋已过户至原告名下，原告依法取得涉案房屋的所有权，根据不动产物权公示、公信原则及物权优先于债权原则，该所有权应受法律保护。被告以原告与第三人刘纪昌、周桂珍恶意串通、损害其利益为由，要求确认原告与第三人刘纪昌、周桂珍签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求，证据不足、理由不充分，依法予以驳回。
原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，涉案房屋已于2014年3月4日过户登记至原告名下，原告已经取得涉案房屋的所有权。作为涉案房屋所有权人，原告有权要求被告返还涉案房屋，并排除妨害。被告辩称第三人刘纪昌、周桂珍违反诚实信用原则，存在欺诈行为，致使被告经济上受到极大损失。原审法院认为，被告与第三人之间合同行为的效力、能否履行及损害赔偿系另一法律关系，非属本案处理范围。被告还辩称，其依据与第三人签订的房屋买卖合同占有涉案房屋，不存在侵权行为。根据不动产物权公示、公信原则及物权优先于债权原则，被告基于债权占有涉案房屋不能对抗原告依法取得的物权。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十九之规定，判决：被告王天忠于判决生效之日起三十日内向原告周静返还位于银川市西夏区X房屋，并排除对上述房屋的妨害。案件受理费100元，由被告王天忠负担。
宣判后，王天忠不服提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求并由被上诉人承担上诉费。事实及理由：一、上诉人与原审第三人的买卖合同合法有效，上诉人不存在侵权的事实。2007年5月31日，上诉人与原审第三人达成买卖涉案房屋的意向，双方签订《售房协议书》，约定房屋总价款10万元，协议签订当日，上诉人一次性支付购房款97000元，原审第三人将《拆迁安置补偿协议》、《公证书》、房屋钥匙交给上诉人，其余3000元待原审第三人办完房屋产权手续后付清。同时，双方还对过户税费的承担及物业费、暖气费的缴纳、违约责任做了约定。后上诉人在涉案房屋居住至今已经八年。房屋买卖合同的生效要件是交付标的物，房屋登记只是附随的义务，本案上诉人与原审第三人签订的合同合法有效。刘燕作为原审第三人的女儿向上诉人交付《公证书》及《拆迁安置补偿协议》，上诉人完全有理由相信原审第三人周桂珍同意将涉案房屋出售给上诉人，原审第三人周桂珍辩解在签订买卖合同时其不知情与事实不符。二、被上诉人与原审第三人签订的《房地产买卖契约》无效，被上诉人无权要求上诉人交付涉案房屋。2012年8月，上诉人得知原审第三人已经取得了涉案房屋的所有权证，便找原审第三人要求及时办理房屋过户手续，但原审第三人一直推诿，并于2014年3月7日明确表示不给上诉人办理过户。后上诉人得知原审第三人将涉案房屋卖给被上诉人的事实。被上诉人明知原审第三人将涉案房屋出卖给上诉人并由上诉人居住，而与原审第三人恶意串通，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十条的规定，被上诉人与原审第三人签订的合同无效。
被上诉人辩称，是否存在恶意串通，上诉人应该举证证实，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉理由已经（2014）夏民初字第1391号民事判决书确认的事实是涉案房屋属于被上诉人，一审法院认定事实清楚，证据充分，审判程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人陈述，同意被上诉人意见，本案两次诉讼，（2014）夏民初字第1391号民事判决书已经判决驳回上诉人诉求，确认涉案房屋属于被上诉人，本案原审判决再次确认原审第三人与被上诉人房屋买卖合同合法有效。
经审理查明，本案上诉人与原审第三人签订买卖合同后，上诉人支付了房款97000元，双方约定剩余3000元待原审第三人办完房屋产权手续后付清。原审判决表述上诉人支付房款7万元属于表述错误。对于原审第三人和被上诉人签订涉案房屋买卖合同时，被上诉人是否清楚涉案房屋已经出售给上诉人，原审第三人陈述被上诉人购买涉案房屋系为投资，原审第三人当时告知被上诉人涉案房屋正在出租。被上诉人陈述其不知道涉案房屋已经出售给上诉人的事实，被上诉人是到房屋中介买房，认识了原审第三人的女婿，后原审第三人的女婿将涉案房屋介绍给了被上诉人。
二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。上诉人于2007年5月31日与原审第三人刘纪昌的委托人刘燕签订的《售房协议书》，约定的内容不违反法律与行政法规的强制性规定，意思表示真实明确，该协议合法有效。上诉人已按合同约定的金额交付了购房款97000元，原审第三人刘纪昌也按合同约定向上诉人交付了房屋。协议还约定当时不具备房屋产权登记的条件，待过户时交付剩余款项。协议签订后上诉人在涉案房屋中居住至今。上诉人在签订协议和履行合同中没有违约和过错，其占有涉案房屋有合法的合同依据。2014年2月25日，原审第三人刘纪昌在七年前已将涉案房屋出售给上诉人的情况下，仍以高于上诉人合同价款18万元的价格再次与被上诉人签订《房地产买卖契约》收取被上诉人的房款并协助被上诉人办理过户登记，其行为存在明显欺诈。被上诉人以28万元价款购买涉案房屋时，未尽到审查房屋实际情况的审慎注意义务，对涉案房屋已由上诉人购买并实际居住的情况未了解清楚。综上，本院认为被上诉人要求上诉人返还房屋、排除妨害不能成立。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2015）夏民初字第1743号民事判决书，即：“被告王天忠于判决生效之日起三十日内向原告周静返还位于银川市西夏区X房屋，并排除对上述房屋的妨害。”
二、驳回周静的诉讼请求。
一审案件受理费100元，由周静负担。二审案件受理费100元，由周静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡春燕
审 判 员 赵和平
代理审判员 赵来珍
二〇一六年三月九日
书 记 员 王丽娟
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
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