湖南省湘潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭民二初字第812号
原告丁治国
原告盛慧
委托代理人凌跃进
被告湘潭顺德置业有限公司
法定代表人尹顺德
被告尹芳
原告丁治国、盛慧诉被告湘潭顺德置业有限公司、尹芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依法由审判员王琳芳适用简易程序于2016年1月15日公开开庭进行了审理。原告丁治国、盛慧及委托代理人凌跃进，被告尹芳到庭参加诉讼，被告湘潭顺德置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。
原告丁治国、盛慧共同诉称：被告湘潭顺德置业有限公司（以下简称“顺德置业”）系房地产开发企业，2014年9月21日原告与被告顺德置业签订《房屋买卖合同》，双方约定：被告顺德置业将位于湘潭县石潭镇新合村开发的紫瑞花园二期B栋（石潭供电所隔壁地块）的商铺一个（面积为68.4平方米）出卖给原告，价格为每平方米9120元，总售价为623808元，付款方式为签订本合同时，原告首先向被告顺德置业支付30万元，第二次在该栋建筑工程三层完工时原告向被告付购房款至总售价的70%，第三次在该栋建筑工程主体完工时原告向被告支付房款至总售价的90%，总售价余款（即该合同总价10%）在被告交给原告该房屋的《房屋产权证》、《国有土地使用权证》时付清，交房日期为2015年12月31日前。合同签订后，原告如约履行了自己的义务，从签订合同起至2015年11月18日共支付被告40万元，2015年元月当原告按约支付被告第三次款项时，被告却告知原告该商铺已被卖给了第三人，原告当时非常气愤，多次找被告要商铺，均被被告无理拒绝。后原告要求被告顺德置业交付商铺无望，只能要求被告退还购房款，2015年10月14日，原告与被告顺德置业及被告尹芳签订《协议书》，《协议书》中明确，2015年5月由于被告的原因，造成原告无法得到该商铺，为了妥善解决该纠纷，经双方协商一致达成协议，协议中约定由被告顺德置业分四次共计向原告退还购房款40万元，并约定被告顺德置业如按协议约定的时间付清全部款项后，原告则放弃要求被告顺德置业交付该商铺的权利，但保留根据有关法律规定要求被告赔偿一切损失的权利，如果被告顺德置业不按协议约定的时间付款，则原告有权追究被告不交付该商铺的法律责任。且被告尹芳同意以其家庭财产进行担保，如果被告顺德置业不按协议约定的时间退款，原告有权要求被告顺德置业及被告尹芳的家庭财产承担责任。协议签订后，被告顺德置业仅向原告退还了3万元，从2015年11月4日起被告便没有再支付剩余款项，经原告多次催要，两被告拒不退还房款。为维护原告合法权益，故请求判令：一、两被告返还原告已付的购房款37万元及其利息（按照中国人民银行同期借款利率从2014年11月8日计算至全部购房款还清为止）；二、两被告向原告承担已付购房款一倍即40万元的赔偿责任；三、由两被告承担本案诉讼费。
被告湘潭顺德置业有限公司未进行答辩。
被告尹芳辩称：对于应当退还原告37万元的购房款无异议，但被告不是一房两卖，原、被告之间签订了一个协议，且被告已经退还原告3万元购房款，被告尹芳的车辆行驶证也被原告扣押，故不应当承担一房两卖的赔偿责任。对于原告请求按银行贷款利率计算利息无异议。
经审理查明：被告顺德置业系湘潭县石潭镇的房地产开发商，法定代表人为尹顺德，被告尹芳系尹顺德的儿子。2014年9月21日，原告夫妇与被告顺德置业签订《房屋买卖合同》，合同约定原告夫妻购买被告顺德公司开发的位于湘潭县石潭镇新合村紫瑞花园二期B栋（石潭供电所隔壁地块）的商铺一个，面积为68.4平方米，最终面积以房产为准。商铺售价为9120元／每平方米，总售价为623808元。并约定签订合同时，原告首次向被告顺德公司支付30万元，第二次在该栋建筑工程三层完工时原告向被告付购房款至总售价的70%，第三次在该栋建筑工程主体完工时原告向被告支付房款至总售价的90%，总售价余款（即该合同总价10%）在被告交给原告该房屋的《房屋产权证》、《国有土地使用权证》时付清，交房日期为2015年12月31日前。合同签订后原告即于当日向被告顺德公司支付购房款30万元，并由被告顺德公司向原告出具收款凭证。之后原告又分别于2014年10月28日、2014年11月8日分别向原告支付购房款5万元，三次合计向被告顺德公司共支付购房款40万元。2015年5月22日，被告顺德公司又将该商铺出售给第三人贺军波，并进行了预告登记，销售合同已在湘潭县房产局备案。后为妥善解决该房屋纠纷，经原、被告多次协商，于2015年10月14日一致同意并签订《协议书》，《协议书》第一条约定：“甲方（被告顺德公司及被告尹芳）于2015年10月14日下午6：00之前支付乙方（原告丁治国、盛慧）人民币叁万元整，于2015年11月4日之前支付乙方人民币壹拾贰万元整，于2016年2月7日之前支付乙方人民币壹拾万元整，余款壹拾伍万元整在2016年3月4日之前一次性付清。”第二条约定：“甲方如按第一条付清全部款项后，乙方放弃甲方交付该商铺的权利，但保留根据有关法律规定要求甲方赔偿一切损失的权利。如果甲方不按本协议第一条付款，则乙方有权追究甲方不交付该商铺的法律责任。”第三条约定：“甲方和尹芳同意以其家庭的财产担保，如果甲方不按本合同第一条的约定退款，乙方有权依法要求甲方和尹芳及其家庭财产承担责任”。协议签订后，两被告至今仅向原告退还购房款3万元，原告遂诉至本院。
上述事实有原告的身份证复印件，被告顺德公司的营业执照、组织机构代码证、被告尹芳的户籍信息、《房屋买卖合同》、被告顺德公司出具的收款凭证复印件三张、《协议书》、湘潭县房产局开发办房屋登记资料照片四张及原、被告的陈述等证据予以证实，足以认定。
本院认为，原告与被告顺德置业于2014年9月21日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同签订后原告作为买受人已经按照合同的约定向被告顺德置业支付部分购房款，故该《房屋买卖合同》成立并生效，原告与被告顺德置业均应按合同的约定履行各自的义务。现被告顺德置业与原告签订《房屋买卖合同》后，又将该商铺出卖给第三人贺军波，且已将与第三人贺军波签订的销售合同进行备案登记，导致原、被告签订的《房屋买卖合同》交付商铺的目的已经不能实现，原、被告之后签订的《协议书》亦系原、被告的真实意思表示，真实有效，被告顺德置业亦同意返还原告购房款，故对于原告要求被告返还原告已付购房款37万元及利息的诉讼请求，本院予以支持。另被告顺德置业作为房地产开发企业，本应遵守相关法律规定，遵循诚实信用的交易原则，全面履行合同约定的义务，现被告顺德置业在与原告订立合同后又将商铺出卖给第三人，导致原告无法获得该商铺的所有权，理应承担相应的赔偿责任。原告请求被告顺德置业承担已付购房款一倍即40万元的赔偿责任，但原告未提交证据证明原告存在实际损失及损失的大小，且被告顺德置业已承担了支付购房款利息的责任，故本院考虑原告的具体损失、被告顺德置业再次出售该商铺可获得的利益、被告顺德置业的履行能力等综合因素，认为由被告顺德置业承担已付购房款的20%即8万元的赔偿责任较为适宜。因被告尹芳在与原告签订的《协议书》中自愿为被告顺德置业未按时退款承担保证责任，此系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，且原告与被告尹芳对保证方式没有约定，故应由被告尹芳对被告顺德置业的上述义务承担连带保证责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第十八条、第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告湘潭顺德置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告丁治国、盛慧购房款370000元，并支付相应的利息（利息按照中国人民银行同期贷款年利率5.6%的标准自2014年11月8日起计算至本判决生效之日止）；
二、由被告湘潭顺德置业有限公司于本判决生效后十日内向原告丁治国、盛慧赔偿损失80000元；
三、由被告尹芳对被告湘潭顺德置业有限公司的上述付款义务承担连带责任；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11500元，减半收取5750元，财产保全费4420元，两项合计10170元，由原告丁治国、盛慧负担2390元，被告湘潭顺德置业有限公司、尹芳负担7780元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 员 王琳芳
二〇一六年一月二十七日
代理书记员 宋曼丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》
第十六条保证的方式有：
（一）一般保证；
（二）连带责任保证。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。