湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀中民一终字第470号
上诉人（原审原告）彭朝晖，住湖南省洪江市。
被上诉人（原审被告）怀化市锦泰房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区府星路136号（京御名都售楼部）。
法定代表人邓开风。
被上诉人（原审被告）怀化京都物业服务有限公司，住所地怀化市鹤城区府星路钟形坡巷29号。
法定代表人舒友刚。
二被上诉人共同委托代理人向刚球，执业证号。
上诉人彭朝晖因与被上诉人怀化市锦泰房地产开发有限公司（以下简称锦泰房产）、怀化京都物业服务有限公司（以下简称京都物业）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2014）怀鹤民一初字第1048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月11日公开开庭进行了审理。上诉人彭朝晖和被上诉人锦泰房产、京都物业的共同委托代理人向刚球均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院认定：彭朝晖于2013年10月8日与锦泰房产签订《怀化市商品房买卖合同》，约定彭朝晖购买锦泰房产开发的位于怀化市鹤城区钟形坡巷的房地产项目“京御名都”二期的第3幢33层3304号商品房一套，总价款305453元；商品房售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用；锦泰房产应在2014年5月1日前，将商品房交付彭朝晖使用；交付商品房时，该商品房必须经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》；由于锦泰房产原因，未能按约定的期限将商品房交付彭朝晖使用，逾期未超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，锦泰房产按日向彭朝晖支付已交付房价款万分之一的违约金；由于锦泰房产原因，未能按约定的期限将商品房交付彭朝晖使用，逾期超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，锦泰房产按日向彭朝晖支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于万分之一）的违约金；供水入户，一户一表；供电一户一表。彭朝晖同意将所购房屋委托京都物业进行物业管理，彭朝晖应同物业公司签订有关物业管理合同。彭朝晖与锦泰房产同时签订了《怀化市商品房买卖合同》所附的《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议约定了城市管道燃气安装费由客户自行开通，开通费用以燃气公司为准等内容。
至2013年12月3日，彭朝晖付清总房款305453元。2014年10月13日彭朝晖收房，于同日与京都物业签订《物业管理服务协议》，并于同日向京都物业支付了物业费999元、天燃气开户费2400元。锦泰房产已为彭朝晖所购商品房安装水电入户，但未在水电部门为彭朝晖单独开户。
一审法院认为，彭朝晖、锦泰房产签订的《怀化市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，故合法有效，双方应全面履行。
锦泰房产未达到约定的必须经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》的商品房交付条件，导致商品房不能按约定交房，应依约承担违约金赔偿责任。锦泰房产辩称其未能如期交房是因政策原因及2014年上半年尤其是六月份的自然灾害所致，但锦泰房产对前者未能提供证据证明，对后者其所称发生时间是应交房时间之后，故均不能成立。锦泰房产提出违约金约定的计算标准过高，要求调整。根据本案具体情况，以及合同第十一条1.（2）项明确的关于违约金比率应不小于第十一条1.（1）项比率的约定，本院酌定调整违约金计算标准为：锦泰房产按日向彭朝晖支付已交房价款万分之一的违约金。合同约定的最后交付期限的第二天为2014年5月2日，至彭朝晖收房前一日即2014年10月12日止共计164天，锦泰房产应承担的逾期交房违约金为305453元×0.0001／天×164天=5009元。
彭朝晖、锦泰房产对合同中关于供水供电“一户一表”的理解不一致。锦泰房产认为“一户一表”即每户业主的水电入户，每户业主安装独立的水电表。而彭朝晖理解的“一户一表”，是指每户业主的水电不需经过小区总表，业主可根据分表计量直接向水电部门缴费。本院认为从合同条款看关于水电安装“一户一表”具体约定于合同附件三［装饰、设备标准］中：“11、供水：供水入户、预留管线接口、排水管采用新型硬管，一户一表。12、供电：开关、插座、白灯一点入户、一户一表。”该11、12条款，前部分是对《怀化市商品房买卖合同》第四条所指供水、供电开通到户的具体化，条款最后提到的“一户一表”应指每户安装用以计量入户水电的水电表以便缴费。至于小区水电总表可能产生的损耗属于小区业主应承担的居住成本，并不存在不合理性。故彭朝晖的相关主张，该院不予支持。
彭朝晖、锦泰房产签订的《怀化市商品房买卖合同》虽明确了商品房售价包括供气等开通到户建设的所有费用。但双方又在《商品房买卖合同补充协议》中约定有关城市管道燃气安装费由客户自行开通，开通费用以燃气公司为准。可见双方通过补充协议约定变更了城市燃气管道开通费的承担方，事实上双方在签订合同时不可能预见燃气开通时费用的具体金额，故对彭朝晖要求京都物业退还该费用的诉讼请求，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、锦泰房产怀化市锦泰房地产开发有限公司向彭朝晖支付逾期交房违约金5009元，限于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回彭朝晖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，由锦泰房产承担90元，彭朝晖承担90元。
彭朝晖不服上述判决上诉称：1、根据《城市供水价格管理办法》（计价格（1998）1810号）第二十七条及湖南省物价局、湖南省建设厅《关于城市供水实行“一户一表、抄表到户”建设改造及水表安装价格有关问题的通知》（湘价消）2001）216号）第一条的规定，被上诉人锦泰房产应将上诉人房屋供水、供电改造为一户一表，迷上诉人在水电公司单独开户，因此而发生的费用由锦泰房产负担。2、上诉人与被上诉人在《补充协议》中约定燃气安装费由业主自行承担的条款，违反规了湖南省物价局、建设局《湖南省新建商品房交易价格行为规则》（湘价服（2009）59号）第五条的规定，应为无效条款，该费用应由被上诉人京都物业负担。上诉人已交纳的城市管道燃气安装费2400元应由京都物业退回给上诉人。3、上诉人与被上诉人锦泰房产签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金为每日万分之三，一审法院将其调整为每日万分之一没有事实和法律依据，损害了上诉人的合法权益。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。
被上诉人锦泰房产、京都物业辩称，被上诉人已经按合同约定做到一户一表，没有违反合同关于一户一表安装的约定。上诉人以重庆市一中院的个案判决解释一户一表的含义显然是错误的，该个案判例没有法律效力。城市管道燃气安装费是双方补充协议明确约定由上诉人承担的费用，且该约定没有违反法律、法规的禁止性规定，双方应依约履行义务。在目前怀化市政府规定的一票统收政策下，必须缴齐所有的税费才能办理竣工验收和消防验收以及备案等，这是逾期交房的根本原因，本案逾期交房并非被上诉人的主观过错造成，一审法院根据实际情况调整违约金合理合法。综上，原审判决并无不当，请求二审法院予以维持。
双方在二审中未提交新的证据。
二审经审理查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案上诉人与被上诉人之间签订的《怀化市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的形式、内容合法，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行。上诉人主张的城市管道燃气安装费用，系其与被上诉人以《商品房买卖合同补充协议》明确约定由上诉人负担的费用，湖南省物价局、建设局《湖南省新建商品房交易价格行为规则》（湘价服（2009）59号）文件并非法律、法规，没有强制性效力，其相关规定不构成民事合同中双方当事人真实意思表示的约定无效的理由，故对于上诉人主张的城市管道燃气安装费用应由被上诉人京都物业负担、上诉人已交的城市管道燃气安装费2400元由京都物业退回的上诉请求，本院不予支持。上诉人认为湖南省物价局、湖南省建设厅《关于城市供水实行“一户一表、抄表到户”建设改造及水表安装价格有关问题的通知》（湘价消）2001）216号）对“一户一表”的含义有明确规定，实指应为每户在水电公司单独开户。但该文件内容规定的是“一户一表、抄表到户”，而上诉人与被上诉人的合同约定仅为“一户一表”，没有“抄表到户”的内容。根据上诉人住房供水供电的现状来看，被上诉人已为每户安装了水表、电表，不妨碍住户知晓其每月的水电用量，不影响住户每月按计量缴费。且在双方签订的《怀化市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中，对于水电“一户一表”的含义并没有作出明确约定。故对于上诉人要求被上诉人锦泰房产为其在水电公司单独开户并承担改造费用的上诉请求，本院不予支持。关于本案锦泰房产逾期交房的违约金计算问题，一审法院根据被上诉人的诉讼请求及本案实际情况，结合双方合同第十一条1.（1）（2）项的约定，酌情调整为上诉人已交付房价款每日万分之一的标准计算逾期交房违约金并无不妥。故对于上诉人要求以上诉人已交付房价款每日万分之三的标准计算逾期交房违约金的上诉请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人彭朝晖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
审 判 员 向淑莉
代理审判员 罗雪花
二〇一五年九月二十九日
代理书记员 戴蚁玲
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；