云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云04民终887号
上诉人（原审被告）：祁明华，男，1962年4月6日生，汉族，住澄江县，现住澄江县。
上诉人（原审被告）：姚兴凤，女，1967年11月17日生，汉族，住澄江县，现住澄江县。
二上诉人的共同委托诉讼代理人：刘绍红，云南澄清律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
二上诉人的共同委托诉讼代理人：王志刚，云南澄清律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：李德芳，男，1959年12月7日生，汉族，住澄江县。
被上诉人（原审原告）：洪亚萍，女，1962年6月15日生，汉族，住澄江县。
二被上诉人的共同委托诉讼代理人：李长明，云南玉源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人祁明华、姚兴凤因与被上诉人李德芳、洪亚萍农村房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省澄江县人民法院（2017）云0422民初511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
祁明华、姚兴凤上诉请求：维持原判第二项，撤销原判第一项，确认祁明华、姚兴凤与李德芳、洪亚萍于2001年签订的《房屋出售协议》合法、有效，涉诉房屋的所有权、使用权属上诉人。理由为：1、一审认定事实清楚，但适用法律错误。根据合同法规定，人民法院确认合同无效应当以全国人大及常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案双方签订的《房屋出售协议》发生于2001年，该买卖协议并未违反法律规定，一审以双方的买卖关系违反《中华人民共和国土地管理法》第十条规定而认定无效错误，该条仅规定农民集体所有的土地经营、管理的主体为村集体经济组织或村委会，但并没有规定房屋不可以买卖。本案涉诉房屋买卖系双方自愿，且协议达成后交付了款项和房屋，双方的行为并未违法，仅是买卖手续不完善，本案合同应继续履行。2、李德芳、洪亚萍现为城镇居民户，丧失了房屋继续享有的权利，若本案所涉合同确认无效，李德芳、洪亚萍拥有诉争房屋违反了城镇居民不得拥有农村宅基地的规定。上诉人购买的房屋涉及两本土地使用证，对另一宗土地，出售人信守合同而办理了过户手续，由此可见本案所涉房屋的买卖行为合法、有效，否则行政部门不予办理过户手续。且本案房屋买卖协议达成后，上诉人加盖了房屋并装修居住至今，现因本案涉诉房屋列入旧城改造范围，李德芳、洪亚萍才违背诚信原则主张合同无效，若判决本案所涉合同无效，将给上诉人造成巨大损失，上诉人现购买相同面积的房屋将支付款项200余万元。
李德芳、洪亚萍答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
李德芳、洪亚萍向一审法院起诉请求：1、确认其与祁明华、姚兴凤之间达成的农村房屋买卖合同无效；2、判令祁明华、姚兴凤归还其坐落于云南省澄江县凤麓街道办事处文庙街36号（原文庙街11号），所有权证号为澂C字第1812号的房屋一幢。
一审认定事实：一、李德芳、洪亚萍及祁明华、姚兴凤均系夫妻关系。李德芳、洪亚萍现为澄江县凤麓街道办事处揽秀社区的居民户，祁明华和姚兴凤系澄江县九村镇东山村民委员会陆阴塘小组村民。八十年代中期，洪亚萍及洪树琼在原××××队的宅基地上共同建盖砖混结构的房屋一幢二层，原门牌号为澄江县凤麓街道办事处文庙街11号，现为文庙街36号。该幢房屋由洪亚萍夫妇和洪树琼夫妇各占有一部分，于1990年办理了各自的房屋所有权证，1996年申请土地登记并取得各自的集体土地使用证，两本集体土地使用证登记的地号均为(27)－42号。洪亚萍的房屋所有权证证号为:澂C字第1812号，证载所有权人:洪亚萍，共有人：李德方，间数5间，建筑面积53.44平方米。集体土地使用证证号为:澂集建(土)字第1681号，用地面积112.71平方米，其中分摊面积62.6平方米。2007年7月13日换发新证，新证证号:澄集用(2007)第4056号，使用权类型:划拔用宅基地，使用权面积39.2平方米，其中独用面积28.52平方米，分摊面积10.95平方米。洪树琼名下的房产于九十年代初卖给赵月红(系洪亚萍的哥哥)，但未办理产权变更登记手续。
二、2001年，赵月红与洪亚萍将各自的房产卖给祁明华，由赵月红执笔于2011年7月8日写下《房屋出售协议书》一份，协议内容:“一、出售房子砖混2层，建筑面积106.88平方米(两本房产证合计)。二、出售价格6.3万元。三、房产证、土地使用证交给祁明华使用。四、房子属买主所有，出售者在任何情况下不得干涉。”协议书上出售人洪树琼、洪亚萍的签名均系赵月红所为。祁明华将房款63000元付给赵月红，赵月红将其中的31500元转交给洪亚萍。之后洪亚萍和赵月红将房子腾交祁明华管理使用。2007年，在案外人洪树琼的协助下，赵月红将登记在洪树琼名下的房产直接过户到祁明华名下，并办理了房屋及土地的变更登记手续，即祁明华、姚兴凤取得澄房权证凤字第××号房屋所有权证，澄集体用(2007)第1－0007号集体土地使用证。祁明华、姚兴凤要求洪亚萍协助办理产权变更登记手续遭拒。2007年，祁明华、姚兴凤支付了洪亚萍、李德芳5000元，双方到澄江县国土资源局凤麓土管所办理过户时又产生分歧，致使产权变更登记未果。
三、涉诉房屋坐东望西，原为砖混结构二层，进大门为天井，北边系洪亚萍所有，南边系赵月红所有(向洪树琼购买)，大门、天井、楼梯和过道系共用。2007年，祁明华、姚兴凤在二层的基础上加盖一层半，并对房屋进行了装修。2017年4月，涉诉房屋所在片区纳入老城棚户区改造，同年8月13日，澄江县人民政府凤麓街道办事处在澄江县影剧院正门对面的墙壁上张贴《关于澄江县老城棚户区改造项目拥晖社区第五测绘小组房屋调查测绘公示的通知》，涉诉房屋在公示范围内。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形的，合同无效……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第八条规定“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《中华人民共和国土地管理法》第十条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”李德芳、洪亚萍与祁明华、姚兴凤签订的农村房屋买卖合同，涉及农村宅基地的问题，对合同效力需要严格按法律规定进行确认。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。本案买卖行为发生时，洪亚萍与祁明华、姚兴凤不属于同一个农村集体经济组织，双方于2001年进行的农村房屋买卖行为，违反了法律、法规的强制性规定，当属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因本案涉诉的房屋与赵月红卖给祁明华、姚兴凤的房屋系同一整体，有共用天井、过道及楼梯，并且祁明华、姚兴凤于2007年进行了加盖及装修，故本案不具备返还原有房屋的条件，对李德芳、洪亚萍请求返还争议房屋的诉请，不予支持。涉诉房屋面临棚户区改造拆迁，现处于测绘结果公示阶段，因此，因合同无效带来的折价补偿，等补偿安置方案出台且拆迁补偿款确定后另案处理较妥。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定，判决：“一、原告李德芳、洪亚萍与被告祁明华、姚兴凤于2001年签订的《房屋出售协议书》无效；二、驳回原告李德芳、洪亚萍的其他诉讼请求。”
二审中，各方当事人均未提交新证据材料。
经二审审理，除“由赵月红执笔于2011年7月8日写下《房屋出售协议书》一份”应为“由赵月红执笔于2001年7月8日写下《房屋出售协议书》一份”外，其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第六十条第一款第一项规定：“对于集体所有的土地，属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使权利。”《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有。”农村房屋买卖合同是指农民将农村自有居住性房屋转让给他人，他人支付价款的行为。本案李德芳、洪亚萍将自有的住房出售给祁明华、姚兴凤，该买卖的标的物虽为房屋，但涉诉房屋坐落于农村宅基地上，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，系特定人员享有的特定权利，非本集体经济组织成员无权取得该项权利。基于不动产房地的关联性，房屋权利受制于宅基地权利，农村房屋买卖涉及宅基地使用权的转让，宅基地使用权仅能在本集体经济组织成员之间流转，李德芳、洪亚萍与祁明华、姚兴凤并非同一集体经济组织内的成员，双方对涉诉房屋买卖违反了法律规定，属无效合同。综上，一审确认李德芳、洪亚萍与祁明华、姚兴凤于2001年签订的《房屋出售协议书》无效并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产应当返还或折价补偿，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失。李德芳、洪亚萍与祁明华、姚兴凤签订的房屋出售协议无效，本应由双方当事人返还对方因该合同取得的财产并根据过错大小赔偿对方所造成的损失，但因本案所涉房屋交付后，祁明华、姚兴凤进行了加层及装修，且诉争房屋列入棚户区改造拆迁范围，现补偿安置方案尚未出台，故对李德芳、洪亚萍要求返还涉诉房屋的诉讼请求，本案中不予处理，一审判决驳回李德芳、洪亚萍该项诉请表述不当，本院予以纠正。至于合同无效的法律后果，待拆迁补偿事宜确定后另案处理对双方当事人更加公平合理，也更符合实际。
综上所述，祁明华、姚兴凤的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决驳回李德芳、洪亚萍要求返还诉争房屋的请求表述不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持云南省澄江县人民法院（2017）云0422民终511号民事判决第一项；
二、撤销云南省澄江县人民法院（2017）云0422民终511号民事判决第二项。
二审案件受理费100元，由祁明华、姚兴凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢 伟
审 判 员 吴晓琳
审 判 员 方明慧
二〇一七年十一月七日
法官助理 戴龙飞
书 记 员 白子益