湖南省益阳市赫山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）益赫民一重初字第9号
原告益阳市东亿房地产开发有限公司。
法定代表人陈兴民，该公司董事长。
委托代理人何铁平，男。
被告夏迎文，男。
委托代理人陈为德，湖南公言律师事务所律师。代理权限为特别授权。
第三人李正兰，女。
委托代理人沈志强，湖南万维律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告益阳市东亿房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告夏迎文（以下简称被告）、第三人李正兰（以下简称第三人）案外人执行异议之诉重审一案，本院于2014年5月27日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人何铁平、被告及其委托代理人陈为德、第三人委托代理人沈志强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年5月11日，原告与案外人高长庚签订《商业门面买卖合同》，合同约定原告以228000元的价格购买高长庚所有的房屋产权证编号为益房权证赫字第000704**号、国有土地使用证编号为（2005）第207169号商业门面。合同签订后，原告已按合同约定向高长庚支付了全部房款228000元，并实际占有了该房屋，但高长庚一直未配合原告办理房屋过户登记。现因益阳市赫山区人民法院（2007）益赫民二初字第324号被告夏迎文与高长庚买卖合同纠纷案的民事判决书判决高长庚给付被告427640.1元，且该判决已生效，被告因此向益阳市赫山区人民法院申请执行高长庚名下的产权证编号为益房权证赫字第000704**号房屋。原告认为，原告与高长庚签订的《商业门面买卖合同》合法有效，且原告已支付了全部房款，并已实际占有、使用了该门面。被告的申请执行侵害了原告的合法权益，请求判令：1、原告购得的位于益阳市赫山区滨江路南侧产权证号为益房权证赫字第000704**号房屋归原告所有；2、对本案诉争标的停止执行。
原告为支持自己的诉讼主张，在庭审中向本院提交如下证据：
证据一、东亿公司工商登记信息资料和法定代表人身份资料，拟证明原告的主体信息情况；
证据二、一份收条、三份收据，拟证明原告东亿公司已向高长庚支付购房款228000元；
证据三、商业门面买卖合同，拟证明原告东亿公司已于2005年5月11日以228000元的价格从高长庚手中购得本案诉争门面；
证据四、房屋产权证及土地使用权证，拟证明本案诉争门面系高长庚所有；
证据五、税收完税证，拟证明原告已缴纳相关门面过户税费；
证据六、销售不动产统一发票，拟证明原告已将本案诉争门面又出售给第三人李正兰；
证据七、缴款书，拟证明第三人李正兰已在益阳市房屋产权产籍处缴纳了测量费、测量成果利用费；
证据八、2009益赫执字第524-2执行裁定书，拟证明在本院执行被告夏迎文与高长庚买卖合同纠纷一案中，原告对本院查封本案诉争门面提出了执行异议，后本院予以驳回；
证据九、听证笔录，拟证明原告提出执行异议后，本院执行部门召开听证会的情况。
庭审后，原告向本院补充提供了如下证据：
补充证据一、资江新城建材市场规划图、平面图、附属工程结算清单共六份。
补充证据二、第三人代理人对谌建中的调查笔录。
上述两份补充证据拟证明原告于2005年从高长庚手中诉争门面后一直在占有、使用，并对门面进行了改造。
补充证据三、益阳市中级人民法院庭审笔录，拟证明原告在二审过程中已向益阳市中级人民法院就原告于2005年购买高长庚诉争门面后一直在占有、使用，并对门面进行了改造的事实进行了说明。
被告辩称，原告对被告的起诉属于无本之末，原告的诉讼请求既没有充分的理由支持，也没有证据能证明与被告有直接利害关系。原告与高长庚签订的《商业门面买卖合同》违反有关法律规定；原告与孙世海、李正兰夫妇签订的《商业门面买卖合同》行为属非法转让；李正兰作为第三人参加诉讼是否妥当，请人民法院斟酌。
被告为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一、听证笔录，拟证明现在的第三人李正兰是原听证会的异议人。
证据二、益赫执字第524-3民事裁定书，拟证明第三人李正兰原来已经放弃诉权。
证据三、房屋产权情况，拟证明本案诉争房屋是于2007年9月被赫山区人民法院冻结，而第三人的购房合同是2008年所签，冻结在前，购房在后，存在恶意诉讼之嫌。
证据四、执行异议的听证笔录、《执行异议书》、两份《商业门面买卖合同》和送达回证两份，拟证明购房时间与证据四相吻合，进一步证实房屋冻结在前，第三人签订购房合同在后，且第三人对自己的主张在听证会后已经放弃。
证据五、益阳市中级人民法院二审庭审笔录，拟证明第三人曾在益阳市中级人民法院作为证人出庭作证，其不能作为第三人参加本案诉讼。
第三人述称，2008年4月17日，第三人与原告签订《商业门面买卖合同》，购得本案诉争的商业门面，支付了房款，并将房屋出租给了他人使用至今，在益阳市房屋产权产籍处缴纳了测量费、测量成果利用费、契税等，但由于一直找不到高长庚，其不能到场签字，故不能办理房屋产权过户登记手续。在此期间，第三人对本案诉争门面充分行使了占有、使用、收益、处分四项权利，是实际所有人，请求认定益房权证赫字第000704**号商业门面属第三人所有。
第三人为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一、商业门面买卖合同，拟证明2008年4月17日第三人李正兰从原告处购买诉争门面。
证据二、收款收据，拟证明第三人李正兰支付的购房款。
证据三、完税凭证，拟证明2008年8月原告以高长庚名义缴纳诉争门面的相关税费。
证据四、房屋测量费缴款书，拟证明诉争门面交易时第三人对房屋平面测量所缴纳的费用。
证据五、门面租赁合同，拟证明第三人将门面一直出租给李中才使用。
证据六、收条两张，拟证明原告合伙人何铁平已收第三人另外两笔购房款。
对原告提交的证据，被告发表如下质证意见：对证据一、八、九没有异议；对证据二、三的真实性、合法性有异议；对证据四、七的真实性无异议，但对合法性有异议，且不能达到原告的证明目的；对证据五的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，且不能达到原告的证明目的；对证据六的合法性有异议；对原告提交的补充证据，被告质证意见如下：补充证据不是新证据，证据中部分是原告单方所作，且与本案无关；部分证据系原告在原二审中所提，超过了举证期限。原告上述补充证据不能作为本案的证据，不应予以认定。
第三人对原告提供的证据均无异议。
对被告提交的证据，原告发表如下质证意见：对五份证据的真实性均无异议，对其证明目的有异议。
对被告提交的证据，第三人发表如下质证意见：对证据一、二、三、四的真实性无异议，对其证明目的有异议；证据五系复印件，不予质证。
原告对第三人提供的证据均无异议。
被告对第三人提供的证据，质证意见如下：对证据一的真实性、合法性均有异议，且不能达到第三人的证明目的；证据二不能达到第三人的证明目的；对证据三的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，且不能达到原告的证明目的；对证据四的真实性无异议，但对合法性有异议，且不能达到原告的证明目的；对证据五的真实性无异议。
综合以上当事人的举证、质证，本院认证如下：
原告庭审中提供的九份证据以及庭审后补充提供的三份证据均符合证据的三性，予以认定，但对原告在庭审后补充提供的三份证据的证明目的不予采信。
被告提供的五份证据均符合证据的三性，对证据的三性予以认定，但对被告的证明目的不予采信。
第三人提供的六份证据均符合证据的三性，予以认定。
根据上述有效证据以及庭审调查情况，本院确认如下案件事实：
2005年5月11日，案外人高长庚（甲方）与原告东亿公司（乙方）签订一份《商业门面买卖合同》，内容如下：“经甲、乙双方充分协商，乙方自愿购置甲方位于滨江路南侧贮木场建材市场一楼、房屋产权证编号为赫字第000704**号、土地使用证编号为（2005）第207169号的商业门面。具体内容如下：1、房屋产权证编号为赫字第000704**号的门面暂为贮木场大市场通道，建筑面积为94.17平方米（房号：04-b号）。2、本门面出让价格为人民币228000元，其过户手续费由乙方自付。3、付款方式：2005年5月11日，乙方支付甲方48000元定金，甲方将本门面房、地产证交给乙方；于2005年10月28日乙方付甲方80000元；余额100000元于2005年12月底之前付清。”合同签订后，原告按约分别于2005年5月11日、2005年9月16日、2005年10月25日、2005年12月20日向高长庚支付门面款48000元、20000元、60000元、100000元，共计228000元。高长庚则按约将上述门面（即本案诉争门面）的房、地产证交给了原告，其中房屋产权证编号为益房权证赫字第000704**号，该产权证上载明：房屋坐落于赫山区金银山办事处西流湾居委会，房号为04-b，所在层数为1层，建筑面积为94.17平方米；土地使用证编号为益国用（2005）第207169号。2008年8月，原告以高长庚的名义缴纳了门面过户的营业税等相关税款共计15680元。后因高长庚下落不明，故至今未与原告办理产权过户登记手续，但上述门面一直由原告占有。2008年4月17日，原告与第三人李正兰签订《商业门面买卖合同》，原告将本案诉争门面作价299000元出售给第三人。第三人分别于2008年4月17日、2008年5月9日、2010年5月6日、2010年6月25日和2013年12月25日向原告付款100000元、10000元、80000元、35000元、21000元，合计246000元。2008年4月17日，原告将门面交付给第三人。2009年6月4日，第三人向益阳市房屋产权产籍处交纳了分层分户平面测量费170元和测量成果利用费40元，合计210元，但门面的相关产权至今未过户至第三人名下，产权登记所有人仍为高长庚。2008年4月30日，第三人之夫孙世海将门面租赁给案外人李中才使用至今。
另查明，2008年8月29日，本院就被告与高长庚买卖合同纠纷案作出（2007）益赫民二初字第324号民事判决书，判决由高长庚给付被告427640.1元。该判决书生效后，被告向本院申请执行，2010年1月14日，本院作出（2009）益赫执字第524号执行裁定书，查封了高长庚名下的房屋产权证号为00070443的商业铺面（即本案诉争门面）；2010年7月7日，本院作出（2009）益赫执字第524-1号执行裁定书，裁定对本案诉争门面进行拍卖。原告与第三人分别于2010年7月15日、2011年6月30日向本院提出执行异议，本院分别于2011年4月29日、2011年7月11日作出（2009）益赫执字第524-2号、524-3号执行裁定书，驳回原告及第三人的异议；2011年5月17日原告不服执行异议裁定，向本院提起执行异议之诉；2011年7月12日，本院委托湖南恒泰拍卖有限公司对本案诉争门面进行拍卖，被告以610000元的成交价格竞得该门面，并已给付拍卖佣金30500元和拍卖成交价款69500元。
本院认为，本案系原告作为本院（2009）益赫执字第524号执行案件（即执行本院对被告与高长庚买卖合同纠纷一案作出的（2007）益赫民二初字第324号民事判决书）的案外人不服执行异议裁定提起的执行异议之诉，本案的焦点在于原告对上述执行案件的执行标的（本案诉争门面）是否享有足以排除强制执行的民事权益。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，原告与案外人高长庚签订的《商业门面买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。且从本案有效证据分析，原告已按合同约定向高长庚交付了全部购房款，并缴纳了相关税款，高长庚也已向原告交付了门面的产权证，即诉争门面已实际向原告交付，原告也已实际占有该门面。同时，原告与高长庚的上述房屋转让行为既发生在被告与高长庚的诉讼之前，也发生在本院对诉争门面采取执行措施之前；而原告实际占有诉争门面后在未取得该门面相关产权的情况下将门面又转让给第三人，且第三人已将大部分购房款支付给原告，这一事实进一步证明原告已实际占有诉争门面。虽然原告与高长庚未办理产权过户手续，但目前尚无证据证明系原告的过错所致，主要原因系高长庚下落不明所致，责任不在原告。综上，原告对（2009）益赫执字第524号执行案件的执行标的（本案诉争门面）享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告要求对诉争门面停止执行的诉讼请求予以支持。
至于原告要求确认本案诉争门面归其所有的诉讼请求，因本案诉争门面系不动产，根据我国物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，诉争门面虽然已由高长庚转让给原告，但相关产权登记至今仍为高长庚，并未转移登记至原告名下，故原告基于与高长庚的《商业门面买卖合同》仅享有履行合同请求权，该请求权是一种债权，在上述门面买卖合同履行完毕、原告取得相关产权登记之前，原告对于本案诉争门面不享有物权，故本院对原告的该项请求不予支持。同理，对于第三人要求确认本案诉争门面归其所有的诉讼请求也不予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款（一）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、对坐落于益阳市赫山区金银山办事处西流湾居委会、房号为04-b、所在层数为1层、建筑面积为94.17平方米、房屋产权证编号为益房权证赫字第000704**号、土地使用证编号为益国用（2005）第207169号的商业门面不得执行；
二、驳回原告益阳市东亿房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回第三人李正兰的诉讼请求。
案件受理费800元，由被告夏迎文负担500元，由第三人李正兰负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。
审判长 文 武
审判员 伍敏菁
审判员 谭环栋
二〇一五年九月六日
书记员 黄 晨
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。