西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初2970号原告西安海沃实业有限公司，住所地西安市雁塔区长安中路83号。法定代表人袁刘根，系该公司董事长。委托代理人万亚平，陕西稼轩律师事务所律师。委托代理人张哲，陕西稼轩律师事务所律师。被告西安泽阳商贸有限责任公司，住所地西安市雁塔区长安中路83号生产大楼一至三层。法定代表人赵会侠，系该公司董事长。委托代理人徐小兵，西安市雁塔区等驾坡法律服务所法律工作者。委托代理人赵同林，系该公司总经理。原告西安海沃实业有限公司（以下简称“海沃公司”）与被告西安泽阳商贸有限责任公司（以下简称“泽阳公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告海沃公司的委托代理人张哲，被告的委托代理人徐小兵、赵同林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海沃公司诉称，一、原、被告签订房屋租赁合同的过程及合同内容。1、2006年9月30日，西安钟表元件厂（原告系西安钟表元件厂改制后成立的有限公司，以下统称原告）与陕西恒新置业有限责任公司（以下简称“恒新公司”）签订《房屋出租合同》及《房屋出租补充合同》的情况：2006年9月30日，原告与恒新公司签订了《房屋出租合同》，约定原告将其所有的位于长安中路83号厂区院内面积为4050平方米的生产大楼一至三层、雁塔西路临街小二楼出租给恒新公司，每平方米租金为27元，年租金为131.22万元。元件厂将原海蓝云天的广告牌、雁塔西路临建二楼门面房顶、生产大楼房顶的广告牌出租给恒新公司，年租金为15万元。双方约定租期为20年，起租日为合同签订后定金交至元件厂账户之日起三个月后的次日。租金每半年支付一次，每次交纳租金应提前30日预付，全年租金分两次付清。从租赁日的第四年开始，每五年提租一次，在原租金基础上每次提租幅度为6%。恒新公司拖欠房租的行为达15日的，每超过十五日罚年租金的5%；超过30日，罚年租金的10%；超过45日的，原告有权单方面无条件解除合同，恒新公司应按实际损失赔偿。合同同时作出了其他约定。2、原告与恒新公司、陕西山水贸易有限责任公司（以下简称“山水公司”）签订《协议书》的情况：2008年2月15日，原告与恒新公司、山水公司三方签订《协议书》，约定恒新公司将其与原告在2006年9月30日签订的《房屋出租合同》及《房屋出租补充合同》中所享有和承担的部分权利义务转让给山水公司，即由山水公司继续承租原告所有的面积为4050平方米的生产大楼一至三层、雁塔西路临街小二楼，年租金为131.22万元，租金自2008年1月15日起开始计算，租期为20年，自原告与恒新公司在2006年9月30日签订的《房屋出租合同》约定的起租日开始计算。除本协议有约定外，原告与山水公司之间的权利义务按照原告与恒新公司在2006年9月30日签订的《房屋出租合同》及《房屋出租补充合同》的约定处理。2008年8月1日，原告与山水公司签订《地下室房屋租赁合同》，约定原告将其所有的建筑面积为50平方米的地下室出租给山水公司，月租金为每平方米8元，年租金为4800元，租期从2008年8月1日开始计算，自原告与恒新公司、山水公司在2008年2月15日所签的三方《协议书》约定的租期届满时到期。3、原告与山水公司、被告泽阳公司签订《协议书》的情况。2011年12月19日，原告与山水公司、被告签订三方《协议书》，约定山水公司将其与原告、恒新公司在2008年2月15日签订的三方协议中享有和承担的权利义务转让给被告，由被告继续承租原告所有的生产大楼一至三层、雁塔西路临街小二楼及地下室。2013年4月25日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于生产大楼南侧，雁塔西路沿街临建一层门面房自东向西第十一跨、第十二跨的建筑面积为53平方米的门面房出租给被告，关于租金及支付方式均做了约定。二、2011年12月19日，原告与山水公司、被告签订三方《协议书》及2013年4月25日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》之后，原告即按照约定向被告交付了相关房屋，被告也开始在其承租的房屋内进行营业活动。2014年因原告出租给被告的房屋被列入改造范围，2015年1月15日，西安市雁塔区商业街区建设管理办公室向原告发出搬离通知，要求原告在2015年4月30日前完成对长安南路、雁塔西路沿线经营性用房的搬迁工作。为此，原告将此通知交给被告，并要求被告在通知时间内腾交房屋。后因拆迁并未按期进行，所以被告提出在改造项目未进行之前租金按月支付，考虑到双方长期合作关系，原告即同意了被告的请求。然而，被告自2015年5月1日起至今未向原告交纳雁塔西路沿街临建小二楼门面房自东向西第十一跨、第十二跨的建筑面积为53平方米的门面房租金，自2015年8月1日起至今未向原告交纳地下室租金，自2015年11月15日起至今未向原告交纳生产大楼一至三层及临街小二楼的租金，虽经原告多次催收，被告却一直以各种理由予以推脱，拒绝支付租金。三、因被告拒付租金的行为已严重违反了双方所签《房屋租赁合同》的约定，所以原告有权要求解除双方在2011年12月19日及2013年4月25日签订的租赁合同，且被告理应向原告承担腾房清租并支付违约金、房屋占用费的责任。现原告诉至本院，请求：1、判决解除原告与被告之间在2011年12月19日签订的《房屋租赁合同》及2013年4月25日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告向原告支付拖欠的租金508534.3元及违约金347733元，总计856267.3元（暂计算至2016年3月15日，附租金及违约金计算表）；3、判决被告向原告腾交房屋并向原告支付自起诉之日至实际腾房之日的房屋占用费（占用费按照房屋租金计算）；4、本案诉讼费由被告承担。被告泽阳公司辩称，一、被告不同意原告的诉请。二、原、被告双方所签订的两份《房屋租赁合同》权利义务已经终止，不存在解除房屋租赁合同的问题。2015年1月15日，原告收到房屋拆迁的通知，并告知被告已经将原告出租的房屋列入棚户区改造项目，且原告将该通知送达给被告，要求被告在2015年4月25日前完成搬离工作，故原、被告双方于2011年12月19日与2013年4月25日签订的《房屋租赁合同》已于2015年4月25日权利义务已经终止。三、原告要求被告支付房屋租金及违约金的请求，无事实及法律依据。被告在结清2015年5月1日前的房屋租金后，因拆迁工作未按照通知的时间进行，且在被告承租原告的房屋内尚有大量设备及物品无法及时搬出，及撤离后的善后工作未处理完毕，故双方另行商定被告继续承租原告的房屋，以便被告完成搬离房屋内的大量物品，但原、被告双方未签订书面租赁合同，故双方自2015年5月1日起形成的租赁关系应属不定期租赁。对于不定期租赁，双方均有权解除租赁合同。2015年11月31日，被告将办理承租房屋善后工作处理完毕，并搬离所承租原告的房屋，且被告已经向原告结清了上述期间的房屋租金，故原、被告双方的不定期租赁关系已经履行完毕，现原告要求被告向原告支付房屋租金及违约金占用费的诉讼请求，没有任何事实及法律依据。四、被告已经向原告腾交原承租的房屋，现原告要求被告腾房，无任何事实依据。依据“谁主张、谁举证”的原则，原告要求被告腾交房屋，原告首先需证明被告占有原告房屋的事实，被告已于2015年11月31日搬离所承租原告的房屋，故不存在原告所述被告占有原告房屋的事实。综上，原告所述与事实不符，应依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。经审理查明，2006年9月30日，西安钟表元件厂（甲方，以下简称“钟表厂”）与陕西恒新置业有限责任公司（乙方，以下简称“恒新公司”）签订《房屋出租合同》，约定甲方将座落在西安市长安中路83号厂区院内生产大楼一至三层部分、雁塔西路临街小二楼（面积共为4050平方米）出租给乙方使用。租赁期限为20年，起租日为本合同签订后且定金到甲方账户之日起三个月后的次日，同时约定从交付房屋之日起，甲方给乙方三个月免租金装修改造期。双方约定月租金为27元/平方米，年租金为131.22万元。租金每半年支付一次，且每次缴纳租金应提前30日预付，全年租金分两次付清。合同签订的同时乙方一次性向甲方缴纳50万元定金，待乙方按期缴纳第一次房租的同时将50万元的定金一次返还。定金须在合同签订之日起五日内支付，定金到账之日合同生效，甲方向乙方交付房屋。同时双方商定，从租赁日起三年内不计入提租年限，从第四年开始，每五年提租一次，在原租金基础上每次提租幅度6%。双方关于合同解除、终止作出约定：乙方如有拖欠房租行为达十五天，每超过十五天罚年租金的5%；每超过三十天，每十五天罚年租金的10%；超过四十五天，甲方有权单方面、无条件解除合同，乙方应按实际损失赔偿。2008年2月15日，钟表厂（甲方）与恒新公司（乙方）及陕西山水贸易有限责任公司（丙方，以下简称“山水公司”）签订《协议书》，约定甲、乙、丙三方在平等自愿的基础上，经友好协商，就变更甲、乙双方于2006年9月30日签订的《房屋出租合同》及《房屋出租补充合同》合同主体事宜，达成如下协议：一、签订本协议的基础：1、甲、乙双方于2006年9月30日签订《房屋出租合同》及《房屋出租补充合同》各一份，约定由甲方将其所拥有产权的房屋及相关广告位出租给乙方。2、甲、乙、丙三方共同确认并认可上述合同，甲方同意由丙方继续承租甲方所拥有的房屋，甲、丙双方之间的权利义务关系除本协议另有约定外，其他《房屋出租合同》及《房屋出租补充合同》中所约定的权利义务，由甲方完全承继自身原权利义务，丙方完全承继乙方的权利义务。二、租赁范围：1、座落在西安市雁塔区长安中路83号的甲方生产大楼一至三层房屋（共计4050平方米）；2、因本协议第二条第一款所涉房屋转角门厅二楼（自用部分）门头广告位相关设立手续丙方正处审批阶段，如最终通过政府相关部门审批，则该广告位应作为房屋的附属物由丙方自用，甲方不再另行收取费用，该广告位在丙方使用期间的一切责任均由丙方承担。3、删除房屋出租合同中“租赁范围”第二款（有关广告位出租）和房屋出租补充合同第一款（有关临街二层门面房租赁），房屋出租补充合同第三款（租赁、使用生产大楼六楼屋面）。自本协议签字生效后，以上条款不再生效；4、甲方同意将自有临街二层房屋屋顶部分广告位交给乙方无偿使用三年。丙方使用该广告位，不得影响该位置商户自用广告门头牌匾的使用。三、租赁费用:每年为人民币131.22万元，丙方的租赁费用自2008年1月15日开始计算。四、甲、乙双方共同承诺2008年1月15日以前的房屋租赁费用乙方已经完全向甲方结清完毕，丙方仅负责2008年1月15日后的房屋租赁费（甲方给乙方半个月免租金改造期，从2008年1月15日以前租金扣除）。2008年8月1日，原告海沃公司与山水公司签订《地下室房屋租赁合同》，约定因山水公司修建消防设施（安装消防水池泵房设施），需租用原告地下室一间，经双方协商达成如下协议：一、租赁范围：原告生产大楼地下室东面第一间，建筑面积共计五十平方米。二、租期：从2008年8月1日起，随总合同终止。三、租金与租金缴纳：该房屋每平方米按8元计算，年租金为4800元；租金采用全年租金一次付清，并且每次房租应提前30日支付。四、关于提租：按总合同办法执行，从第四年开始在原租金的基础上提租幅度为10%。2011年12月19日，钟表厂（甲方）、原告海沃公司（乙方）、山水公司（丙方）、被告泽阳公司（丁方）签订《协议书》,约定根据2008年2月15日甲、乙、丙三方签订的协议书，甲方为钟表厂、乙方为恒新公司、丙方为山水公司，现丙方为了进一步发展壮大，使公司向集团化发展，丙方重新成立泽阳公司，继承并从事山水公司的经营、开发、整合等一切经营活动，经甲方、丙方友好协商，达成一致：1、将丙方（承租方）承租主体山水公司变更为泽阳公司，原合同条款内容不变；2、因甲方（出租方）钟表厂已改制完毕，改制后企业名称为海沃公司，同时将甲方（出租方）主体钟表厂变更为海沃公司，原合同条款内容不变。2013年4月25日，原告海沃公司（甲方）与被告泽阳公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方生产大楼南侧，雁塔西路沿街临建一层门面房（原合同租赁范围不变），沿街门面房自东向西第十一跨起十二跨止，共计两跨两间门面房租给乙方。合同第二条关于租金约定，该房屋建筑面积53平方米，月租金为71.5元/平方米，年租金为45474元。合同第三条约定，租期自2013年4月25日至2018年4月24日止，共计五年。租金每年预付一次，且每次缴纳租金应提前30日预付。全年租金一次付清。合同第四条约定，考虑到目前房屋租赁市场行情和双方以前的友好合作，双方商定从第三年开始，每平方米租金按75元执行。合同第八条关于违约责任约定，1、任何一方未能履行本合同的条款，另一方有权提出解除本合同，所造成的后果由违约方承担；2、一方逾期支付房租，超期十五日，即视为乙方不履行本合同，届时甲方有权单方面终止合同。同时双方在合同中关于双方的权利义务进行了约定。合同签订后，原告将约定的房屋交付被告使用，被告的履约情况如下：1、对于承租的生产大楼一至三层部分、雁塔西路临街小二楼，租金交至2015年11月14日，自2015年11月15日开始拖欠；2、对于承租的第十一跨起十二跨，租金交至2015年4月30日，自2015年5月1日开始拖欠；3、对于承租的地下室，租金交至2015年7月31日，自2015年8月1日开始拖欠。同时查明，租赁合同履行至2015年1月，因东小寨—钟表厂棚户区改造，2015年1月15日西安市雁塔区商业街区建设管理办公室向原告发出《关于做好东小寨—钟表厂片区棚户区改造项目搬迁工作的通知》，表示按照拆迁工作安排，近期将启动各产权单位经营性用房的协议搬迁工作，要求原告于2015年4月30日前完成对长安南路、雁塔西路沿线经营性用房的搬迁工作。后由于拆迁进度原因，未能如期进行搬迁，故原、被告双方遂约定自2015年5月1日起租金按月支付。另查明，被告承租原告的西安市雁塔区长安中路83号的生产大楼三层已经于2017年3月底已腾交给原告，自2015年11月15日至2017年3月底被告共拖欠原告租金441690.51元。以上事实，有房屋出租合同、协议书、地下室房屋租赁合同、票据、通知、双方当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，证据已经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，2006年9月30日租赁合同系钟表厂与恒新公司签订，合同主体为该双方，承租范围为西安市长安中路83号厂区院内生产大楼一至三层部分、雁塔西路临街小二楼（面积共为4050平方米）。后在合同履行过程中，经多次协商并签订协议，至2011年12月19日，租赁合同主体为原、被告双方，合同的权利义务由原、被告双方承继，承租范围为西安市长安中路83号厂区院内生产大楼一至三层部分、雁塔西路临街小二楼（面积共为4050平方米）及生产大楼地下室东面第一间。2013年4月25日原、被告双方签订租赁合同，承租雁塔西路沿街临建一层门面房（原合同租赁范围不变），沿街门面房自东向西第十一跨起十二跨止。故截止2013年4月25日，被告承租原告的房屋范围为西安市长安中路83号厂区院内生产大楼一至三层部分、雁塔西路临街小二楼（面积共为4050平方米）、生产大楼地下室东面第一间及雁塔西路沿街临建一层门面房自东向西第十一跨起十二跨。租赁合同虽经多次协商变更，但均系合同主体真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的相关规定，故租赁合同均合法有效，对合同主体均具有法律约束力。在合同履行过程中，被告自2015年11月15日开始拖欠生产大楼一至三层及雁塔西路临街小二楼的租金，自2015年5月1日开始拖欠第十一跨第十二跨的租金，自2015年8月1日开始拖欠地下室的租金，其拖欠租金的行为已构成违约，由于原、被告在2011年12月19日签订的协议中约定，除合同主体变更外，原合同条款内容不变，故根据2006年9月30日租赁合同第十一条约定，被告拖欠租金超过四十五天，原告有权解除合同，故对于原告要求解除其与被告于2011年12月19日签订的房屋租赁合同的请求，本院依法应予支持。由于被告自2015年8月1日开始拖欠地下室的租金，根据原、被告双方于2013年4月25日签订的租赁合同第八条的约定，原告有权解除合同，故对于原告要求解除其与被告于2013年4月25日签订的租赁合同的请求，本院依法应予支持。对于原告要求被告支付拖欠租金的请求，庭审已查明被告自2015年11月15日开始拖欠生产大楼一至三层及雁塔西路临街小二楼的租金，自2015年5月1日开始拖欠第十一跨十二跨的租金，自2015年8月1日开始拖欠地下室的租金，根据合同约定，2015年：生产大楼一至三层及雁塔西路临街小二楼的月租金为115911元，第十一跨十二跨月租金为3975元，地下室月租金为440元。故截止2016年3月15日，被告拖欠原告生产大楼一至三层及雁塔西路临街小二楼租金为463644元、拖欠第十一跨十二跨租金为41605元、拖欠地下室租金为3285.3元，共计拖欠租金为508534.30元。由于被告拖欠租金的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故对于原告要求被告支付拖欠租金508534.30元的请求，本院依法应予支持。对于原告要求被告支付违约金的请求，由于被告拖欠租金行为已构成违约，且双方在合同中约定了违约责任，根据《合同法》第一百一十四条之规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，故对于原告要求被告支付违约金的请求，本院依法应予支持。但对于违约金数额，由于违约金是双方当事人在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符，因此就需要人民法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，若双方约定违约金过高，则需要依法予以裁量。同时根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为违约金过高，因此对于违约金数额，本院依法酌定为80000元。庭审中，被告辩称双方租赁合同已于2015年4月30日解除，自2015年5月1日起为不定期租赁合同及其已于2015年11月底将承租房屋交给原告的意见，其并未提交证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院》第二条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故对于被告的上述辩称意见，本院依法不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、原告西安海沃实业有限公司与被告西安泽阳商贸有限责任公司分别于2011年12月19日及2013年4月25日签订的《房屋租赁合同》均依法解除；二、被告西安泽阳商贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告西安海沃实业有限公司支付截止2016年3月15日拖欠的租金508534.30元（生产大楼一至三层及临街小二楼463644元、地下室3285.3元、第十一跨十二跨41605元）、违约金80000元，共计支付588534.30元；三、被告西安泽阳商贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告西安海沃实业有限公司支付拖欠的生产大楼三层2016年3月16日至2017年3月底腾交房屋期间的租金441690.51元；四、被告西安泽阳商贸有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告西安海沃实业有限公司腾交其承租原告的位于西安市××厂区院内生产大楼××、××路××、生产大楼地下室东面××及雁塔西路××层门面房自东向西第十一跨起十二跨房屋；并支付自2016年3月16日至腾交房屋之日的占有使用费（支付标准参照租金）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告西安海沃实业有限公司其余的诉讼请求。本案受理费17202元，由原告西安海沃实业有限公司承担5333元，被告西安泽阳商贸有限责任公司承担11869元。由于原告已预交，被告在向原告支付上述款项时一并付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张元平人民陪审员  王双印人民陪审员  胡均安二〇一七年六月二十二日书 记 员  高彩娥打印：扈艳红校对：张静2017年月日送达