广东省东莞市第一人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤1971民特576号
申请人招商银行股份有限公司东莞分行，住所：广东省东莞市南城区鸿福路200号第一国际招商银行大厦一至四层、二十三至二十五层。
负责人欧阳忠，行长。
委托代理人叶小玉、陈嘉鸣，分别系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师、实习律师。
被申请人黎议鸿，男，汉族，1986年9月22日出生，住广东省东莞市东城区。
委托代理人陈敬汉，系广东科德（东莞）律师事务所律师。
申请人招商银行股份有限公司东莞分行（以下简称“招商银行东莞分行”）于2016年4月8日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法组织听证并予以审查，现已审查终结。
申请人称，2008年12月26日，被申请人黎议鸿与申请人签订了编号为080123769588002245的《个人购房借款及担保合同》，合同约定，申请人向被申请人黎议鸿提供840000元用于购买东莞市东城区富怡花园富泰居D02号房产。合同第5.1条约定年利率为4.158%；第5.4条约定，借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同载明的利率水平上加收30%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。同时，被申请人黎议鸿以合同项下的房屋为案涉贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。在双方签订的合同中第22条约定，本合同抵押担保的范围包括但不限于合同项下的贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。合同订立后，申请人于2008年12月26日向被申请人黎议鸿发放了贷款840000元，被申请人黎议鸿亦向申请人出具了借款借据，然被申请人黎议鸿未能按合同足额偿还贷款本息，已连续三个月未能按期偿还贷款本息，根据《个人购房借款及担保合同》的约定，申请人有权宣布贷款提前到期，要求被申请人黎议鸿立即偿还全部贷款本息与支付相关费用，并依法处理抵押物。现申请人为维护自身合法权益，特向贵院申请：一、依法对被申请人黎议鸿名下位于东莞市东城区富怡花园富泰居D02号房准予采取拍卖、变卖等方式依法变价；二、依法确认申请人对上述房产变价后所得款项在其债权本金人民币632303.76元及相应的利息、罚息、复息范围内优先受偿（利息、罚息及复息均按《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款借款借据》的约定计算，并计至本息还清之日止，暂计至2016年2月24日，利息7760.39元、罚息82.41元、复息53.55元），本息暂合计人民币640200.11元；三、本案的受理费由被申请人承担。
被申请人黎议鸿在听证中对申请人的实现担保物权申请的事实与理由予以确认，并同意申请人的申请请求。
经审查，2008年12月26日，申请人与被申请人签订了合同编号为080123769588002245的《个人购房借款及担保合同》，约定申请人向被申请人提供贷款840000元，贷款期间从2008年12月26日起至2028年12月26日止。合同第2条约定，借款人贷款用于支付购房款，所购房产为东莞市东城区富怡花园富泰居D02号。合同第5.1条约定，本合同年利率为4.158%。合同第5.4条第二款约定，借款人未按合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同载明的利率水平上加收30%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。合同第21条约定，抵押人愿意将其从售房人处购买的本合同第2条所指房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。合同第22条约定，本合同抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。合同第23条约定，抵押期间为从本合同生效之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间。合同第37.1.3条约定，借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，视为已发生违约事件。合同第38.1条约定，一旦发生违约事件时，贷款人有权宣布本合同提前到期，并提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。合同第38.4条约定，自出现违约事件之日起15日之内双方未就抵押物折价或拍卖、变卖抵押物达成协议的，贷款人有权直接请求人民法院拍卖、变卖抵押物，处理抵押物所得价款，贷款人有权优先受偿。上述合同签订后，申请人于2008年12月26日向被申请人黎议鸿发放贷款840000元。案涉抵押物（位于东莞市东城区富怡花园富泰居D02号的房产）于2009年3月5日办理了抵押登记并取得了房地产他项权证（房地产他项权证号：粤房地他证字第C1241381号），申请人招商银行东莞分行为第一顺序抵押权人。
庭审中申请人陈述，被申请人黎议鸿未能按约履行还款义务，截止2016年4月21日，尚欠本金632303.76元，利息11118.91元，罚息190.81元，复息121.32元，被申请人黎议鸿对以上欠付的借款本息的数额予以确认。
以上事实，有《个人购房借款及担保合同》、《房地产他项权证》、个人贷款借款借据、还款明细以及本院的听证笔录附卷为据。
本院认为，2008年12月26日，申请人与被申请人签订《个人购房借款及担保合同》，约定由申请人向被申请人提供贷款840000元，被申请人以其购买的位于东莞市东城区富怡花园富泰居D02号房产提供抵押担保，且抵押物已办理了抵押登记，申请人就上述抵押物所享有的抵押权依法设立。在获得贷款后，被申请人从2015年11月26日至2016年3月26日连续五个月逾期还款，按照案涉合同约定，借款人连续三个月未按合同约定按时足额偿还贷款本息即构成违约，申请人有权宣布提前收回贷款并依照案涉合同的相关约定申请实现担保物权，故申请人请求法院拍卖、变卖抵押财产以实现担保物权的申请，于法有据，本院予以支持。申请人实现担保物权优先受偿的范围，按照《个人购房借款及担保合同》的约定，应包括：一、截止至2016年4月21日的借款本金632303.76元，利息11118.91元，罚息190.81元，复息121.32元；二、从2016年4月22日起，按案涉《个人购房借款及担保合同》的约定计收后续利息、罚息和复息至实际清偿之日止。申请人在上述债权范围内实现担保物权优先权的主张，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第一百九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百七十四条第二款的规定，裁定如下：
一、对被申请人黎议鸿名下位于东莞市东城区富怡花园富泰居D02号的抵押房产（房地产他项权证：粤房地他证字第C1241381号）拍卖、变卖以偿还申请人招商银行股份有限公司东莞分行截止至2016年4月21日的借款本金632303.76元，利息11118.91元，罚息190.81元，复息121.32元；后续利息、罚息、复息按《个人购房借款及担保合同》的约定计算至实际清偿之日止；
二、申请人招商银行股份有限公司东莞分行对案涉抵押物变价后所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权。
本案案件受理费5101元，由被申请人黎议鸿负担。
本裁定为终审裁定。对本裁定当事人有异议的，应当自自收到本裁定之日起十五日内向本院提出；利害关系人自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内向本院提出。
审判员 邹国雄
二〇一六年四月二十六日
书记员 孙 全
附相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人合同以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。合同损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该合同。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成合同的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百七十四条第二款对人民法院作出的确认调解协议、准许实现担保物权的裁定，当事人有异议的，应当自自收到本裁定之日起十五日内向本院提出；利害关系人自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内向本院提出。
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