广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初7904号
原告：黄凤梅，女，1969年8月10日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区,
委托诉讼代理人：张颖聪，广东谨行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴文仪，广东谨行律师事务所律师。
被告：中山市金源房地产开发有限公司，住广东省中山市坦洲镇界狮南路8号金色江湾花园1座48卡，统一社会信用代码914420007417197094。
法定代表人：吕江涛，总经理。
委托诉讼代理人：陈志元，该公司法务。
原告黄凤梅与被告中山市金源房地产开发有限公司（以下简称金源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，被告金源公司在答辩期间提出管辖权异议，本院经审查后作出(2017)粤2071民初7904号民事裁定，驳回被告金源公司提出的管辖权异议。被告金源公司不服裁定，提出上诉，中山市中级人民法院于2017年7月17日作出终审裁定：驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用普通程序，于2017年9月29日公开开庭对本案进行了审理。原告黄凤梅委托诉讼代理人吴文仪，被告金源公司委托诉讼代理人陈志元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄凤梅向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交楼违约金61962.03元（自2016年7月23日起至2016年11月14日止，共计114天，按已付购房款2717633元每日万分之二计算违约金）。事实和理由：2015年4月16日，原告与被告签订了中山市商品房买卖合同及补充协议。约定原告向被告购买位于中山市坦洲镇××金色××花园××房，建筑面积172.63平方米，总房价为2717633元，被告应于2016年7月23日前取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并将符合合同约定的商品房交付给原告使用，逾期超过90日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告依照合同约定向被告支付了购房款2717633元，但因涉案房屋不符合合同约定的交付条件，被告拖延至2016年11月份才通知原告于2016年11月23日办理收楼手续。综上，被告未能按照合同约定的时间妥善履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应按照合同第九条的约定承担逾期交房的违约责任。
被告金源公司辩称，1.本案所涉的房屋所在的楼盘，在合同约定的交付时间之前已经取得了五大部门的验收，而且合格，完全具备建筑法律法规所规定的使用和居住条件，取得备案登记只是建设单位把合格的项目向行政主管部门进行备案的手续；2.本案被告已经在合同约定的交付时间前且在2016年10月19日取得竣备时均向业主发出了相关的收楼通知，在2016年11月又再次重复发出了收楼通知；3.双方签订的商品房买卖合同及补充协议是各方真实的意识表示，符合法律规定，应予执行，根据补充协议第16条第5点第4项的约定，单项的违约金或者赔偿金额应当以不超过合同总价的2%为限，所以退一步来说，即使被告要承担违约责任，也应以该约定不超过2%为限。综上，原告的诉讼请求应予驳回。
本院经审理认定的事实如下：1.2015年4月16日，黄凤梅（买受人）与金源公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同（合同条码：1501025519）；由买受人向出卖人购买位于中山市坦洲镇××金色××花园××房的房地产，总价款2717633元。出卖人应当在2016年7月23日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；因政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；市政配套设施批准、安装之延误，须以中山市或以上政府部门出具的证明文件为依据；逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该违约金的总额最高不超总房款的10%；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人在发出书面通知后，买受人应自行到出卖人售楼部联系并办理交付手续；如买受人逾期办理的，视为出卖人按时交付；商品房买卖合同补充协议第十六条5.⑷约定：“买卖双方一致同意商品房买卖合同及本补充协议，及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限”合同还约定了其他事项。
2.2015年4月27日，黄凤梅与金源公司于中山市房地产交易登记管理所就座落于中山市坦洲镇××金色××花园××房的房地产办理销售登记备案。
3.2016年11月10日，金源公司向黄凤梅发出收楼通知书，通知黄凤梅于2016年11月14日起前来收楼。
庭审中，双方一致确认，购房款已全部付清。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。黄凤梅与金源公司签订的中山市商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。现黄凤梅已按双方约定向金源公司支付购房款，根据合同约定，金源公司应于2016年7月23日前取得建设工程竣工验收备案登记证，并向黄凤梅交付符合合同约定条件的商品房。金源公司未在合同约定的交付时间内取得竣工备案登记证并交付符合合同约定条件的商品房，构成违约，应当承担违约责任。
关于违约金问题。双方约定商品房的最后交付期限为2016年7月23日前，金源公司于2016年11月10日发出收楼通知，通知业主于2016年11月14日起前来收楼，故涉案房产实际交付日期应认定为2016年11月14日。违约金的计算时间应从双方约定商品房的最后交付期限之日第二天起至涉案房产实际交付之日止，即从2016年7月23日起至2016年11月14日止，违约金以总房款2717633元为基数，按每日万分之二计算，违约金的总额最高不超总房款的10%。至于补充协议第十六条5.⑷“买卖双方一致同意商品房买卖合同及本补充协议，及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限”的约定，本院认为该条款属于排除购房者主要权利的格式条款，金源公司未提供证据证明其已对该条款履行了充分的说明义务或采取合理的方式提请黄凤梅注意，故该条款不应对黄凤梅产生法律拘束力。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
被告中山市金源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄凤梅支付逾期交房违约金（以2717633元为基数，从2016年7月23日起至2016年11月14日止，按每日万分之二计算，违约金的总额最高不超总房款的10%）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1350元（原告黄凤梅已预交），由被告中山市金源房地产开发有限公司负担（被告中山市金源房地产开发有限公司负担款项于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告黄凤梅）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 陈 睿
审 判 员 张剑峰
人民陪审员 黄瑞芬
二〇一七年十月二十五日
书 记 员 滕云龙