山东省泰安市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）鲁09行终30号
上诉人（原审被告）宁阳县人民政府，住所地宁阳县金阳大街。
法定代表人黄正玉，县长。
委托代理人李娜，宁阳县房地产管理局法规信息科工作人员。
委托代理人曹奇安，宁阳泰宁法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）廉玉立，男，1967年8月28日出生，汉族，高中文化，住。
委托代理人庞振珠，宁阳泰宁法律服务所法律工作者。
原审第三人闫格洪，男，1956年6月6日出生，汉族，住宁阳县，现下落不明。
原审第三人张玉，女，1970年8月24日出生，汉族，住址同上，系闫格洪之妻，现下落不明。
原审第三人张俊冉，女，1984年10月27日出生，汉族，住宁阳县，现在济南监狱服刑。
原审第三人泰安富民投资咨询有限公司，住所地宁阳县文化路东首。
法定代表人邢现宝，总经理。
上诉人宁阳县人民政府因房产行政登记一案，不服肥城市人民法院作出的（2015）肥行重字2号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，2009年6月22日，被告为第三人张玉颁发宁房权证宁字第××号房产证，房屋坐落于宁阳县城区北桥街北关市场4幢4B。2009年9月24日，第三人闫格洪、张玉与张俊冉签订《楼房赠与合同》并公证，双方约定“赠与人闫格洪与其妻张玉，拥有坐落在宁阳县城区北桥街北关市场4幢4B商业用房一套，该楼房产权无争议，房权证号：宁房权证宁字第××号，土地使用证号：宁国用（2009）字第069号，赠与人闫格洪是受赠人张俊冉的丈夫刘来宁的表哥，现赠与人夫妇自愿将以上房产赠与给张俊冉，并协商一致，签订本合同”。2009年9月29日第三人张俊冉依据该《公证书》向被告提出房屋所有权转移登记申请，被告于2009年9月29日依据第三人张俊冉提交的宁房权证宁字第××号房产证书（张玉）、张俊冉身份证复印件、专项维修资金暂不归集通知、价值认定书、房屋平面图、公证书、契税完税证、房屋所有权转移登记申请书、房屋登记询问笔录、申请人张俊冉的照片、房地产权属登记受理通知单为第三人张俊冉就涉案房产办理了转移登记，并为第三人张俊冉颁发房产证号为宁房权证宁字第××号房产证。
另查明，2009年10月15日，原告廉玉立因与第三人闫格洪、张玉夫妇借贷纠纷一案，向宁阳县人民法院提起诉讼。2009年10月23日宁阳县人民法院向宁阳县房产管理局发出（2009）宁民初字第1925号协助执行通知书及民事裁定书，要求宁阳县房产管理局协助查封张玉名下房产证号为宁房权证宁字第××号的房产一处，宁阳县房产管理局工作人员胡敏于同日在送达回证上签字。时隔几天后，宁阳县房产管理局告知宁阳县人民法院工作人员好配军涉案房产已办理过户手续。
2009年12月7日，宁阳县人民法院作出（2009）宁民初字第1925号民事判决书判决闫格洪、张玉夫妇偿还原告廉玉立本金251600元及利息。后原告廉玉立向宁阳县人民法院申请强制执行，在案件执行过程中，第三人张俊冉于2011年4月2日以案外人身份提出执行异议，要求法院解除保全措施。宁阳县人民法院以（2010）宁执异字第323-1号执行裁定书裁定驳回了第三人张俊冉的执行异议。后第三人张俊冉提起案外人执行异议之诉，要求法院确认涉案房产的房权人，并停止对该房产的执行。宁阳县人民法院以（2011）宁民初字第1113号民事裁定书裁定驳回了以张俊冉的名义的起诉。第三人张俊冉不服，提起上诉，泰安市中级人民法院以（2011）泰民一终字第665号民事裁定书裁定撤销（2011）宁民初字第1113号民事裁定，指令宁阳县人民法院进行审理。宁阳县人民法院在审理过程中，认为该案须以（2011）宁民初字第1763号一案的审理结果为依据，于2011年11月21日作出（2011）宁民初字第1113号民事裁定书裁定中止诉讼。
另查明，2011年7月19日，原告廉玉立向宁阳县人民法院起诉要求确认闫格洪、张玉无偿赠与第三人张俊冉房产的行为无效，并要求撤销赠与合同。宁阳县人民法院于2011年12月30日作出（2011）宁民初字第1763号民事判决书，判决内容为“一、撤销被告闫格洪、张玉赠与第三人张俊冉其坐落于宁阳县城区北桥街北关市场的4幢4B商业用房一套【产权证号：503609，土地使用证号：宁国用（2009）字第069号】的行为；二、第三人张俊冉于判决生效后三日内返还被告闫格洪、张玉以上受赠楼房”。第三人张俊冉不服，提起上诉，泰安市中级人民法院以（2012）泰商终字第229号民事裁定书裁定撤销（2011）宁民初字第1763号民事判决，发回宁阳县人民法院重审。2014年11月26日宁阳县人民法院作出（2013）宁商重字第3号民事判决书，判决撤销闫格洪、张玉赠与第三人张俊冉其坐落于宁阳县城区北桥街北关市场的4幢4B商业用房一套【产权证号：503609，土地使用证号：宁国用（2009）字第069号】的行为。该判决书现已生效。
另查明，2010年2月11日，泰安富民理财有限公司（后更名为泰安富民投资咨询有限公司）与第三人张俊冉及其丈夫刘来宁签订借款合同一份，约定张俊冉、刘来宁向泰安富民理财有限公司借款800000元，借款期限自2010年2月11日至2010年5月10日止。同时张俊冉以其名下房产证号为宁房权证宁字第××号的房产即涉案房产为借款提供抵押担保，并在被告处办理了抵押登记手续及房屋他项权证，他项权人为泰安富民理财有限公司。2010年5月10日借款到期后，张俊冉、刘来宁未履行还款义务。2011年11月19日泰安富民投资咨询有限公司向宁阳县人民法院提起诉讼。宁阳县人民法院于2010年11月22日依法查封了第三人张俊冉名下的房产证号为宁房权证宁字第××号房产即涉案房产。查封期限自2010年11月22日至2012年11月21日。2011年2月24日宁阳县人民法院作出（2010）宁民初字第2661号民事判决书判决张俊冉、刘来宁共同偿还泰安富民投资咨询有限公司借款800000元及利息，泰安富民投资咨询有限公司对抵押的房产享有优先受偿权。该判决现已生效。2013年1月17日该院对涉案房产进行续封，期限自2013年1月17日起至2015年1月17日止。
另查明，因张俊冉的丈夫刘来宁与他人有债务纠纷，东平县人民法院于2015年2月27日对张俊冉名下的房产证号为宁房权证宁字第××号房产即涉案房产予以查封，查封期限自2015年2月27日至2018年2月27日。
泰安富民投资咨询有限公司对（2010）宁民初字第2661号民事判决书申请强制执行后，宁阳县人民法院于2015年3月25日对张俊冉名下的房产证号为宁房权证宁字第××号房产即涉案房产予以查封，查封期限自2015年3月25日至2018年3月25日。
原审法院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的”。本案原告廉玉立提交的第7号证据系原告于2009年10月23日（即查封当日）在宁阳县房产管理局拍摄的关于宁房权证宁字第××号房产的纸质档案及电子档案，该宗照片能够证明纸质档案及电子档案中均未有涉案房产已于2009年9月29日转移登记至第三人张俊冉名下的记载。原告提交的第8号证据《情况说明》系宁阳县人民法院工作人员好配军出具，该证据客观真实，与第7号证据相互印证，能够证明2009年10月23日宁阳县人民法院在查封张玉名下房产时，宁阳县房产管理局工作人员调取了该房产的新程序和旧程序，原告当场进行了拍照。同时能证实宁阳县人民法院工作人员好配军是在核实档案后对该房产予以查封。廉玉立作为债权人对债务人的合法财产申请财产保全，有利于债权的实现。现被告在法院依法对该房产采取查封措施后，主张该房产已于查封前办理过户手续，被告就涉案房产办理过户手续是否合法，将对廉玉立的债权能否实现产生直接影响。廉玉立作为债权人提起本案诉讼符合上述规定第四条第（三）项的规定，廉玉立作为本案原告主体适格。
《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第二款规定“被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任”。庭审中，被告未能提交相关证据证明原告自2009年10月23日就知道房屋转移登记的事实，亦未提交证据证明原告自2009年10月23日就知道或者应当知道诉权或者起诉期限。对被告的该项主张，本院不予采信。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起不得超过2年”。因此，原告的起诉期限应当适用从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起不得超过2年的规定。庭审中，原告自认在2009年10月23日办理查封手续后的第七天，宁阳县人民法院工作人员好配军告知其查封的房产已经过户的情况，因此，可以认定原告于2009年10月30日起就已经知道被告就涉案房产办理转移登记的事实。原告廉玉立的起诉期限应自2009年10月30日起计算不得超过2年。但是，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内”。本院认为，原告廉玉立于2011年7月19日提起债权人撤销权之诉，宁阳县人民法于2014年11月26日作出（2013）宁商重字第3号民事判决书，自2009年10月30日至2013年5月6日原告提起行政诉讼，扣除民事争议处理期间，原告的起诉未超过2年的起诉期限，符合法律规定。
原告提交的第7号证据照片六张及第8号证据好配军出具的《情况说明》能够相互印证，证明2009年10月23日宁阳县人民法院查封张玉名下房产时，调取了该房产的新旧档案，经核查该房产在张玉名下后，依法向被告送达了（2009）宁民初字第1925号协助执行通知书及民事裁定书，对该房产予以查封。
被告提交第19-21号证据系证人证言，证实2009年10月23日星期五下午临近下班时间宁阳县人民法院来房地产管理局查封张玉名下的房产（证号：××号），由于系统原因暂将该案受理。2009年10月26日星期一，在进行业务查封时发现张玉名下房产已于2009年9月29日过户到现产权人张俊冉名下（证号：50××05号）。三名证人均系宁阳县房地产管理局工作人员，与被告作出的具体行政行为有利害关系，其证言效力本院不予认定。被告主张对涉案房产已于2009年9月29日办理过户手续，但被告对法院在查封当日核实涉案房屋的档案时为何没有过户的手续不能作出合理说明，因此，不能认定被告在法院依法查封前就涉案房产办理了过户手续。对被告的辩称，本院不予采信。根据《城市房地产转让管理规定》第六条的规定“下列房地产不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”，因此被告在宁阳县人民法院对涉案房屋依法采取保全措施后，办理房屋转移登记的行为违反该条的规定。
《房屋登记办法》第七条规定：“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证”；第十二条规定“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请:(一)因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形”。从该条规定可以看出，赠与行为不在该条列举的可以由当事人单方申请房屋登记的情形之内。被告主张依据司法部、建设部《关于房产管理登记中加强公证的联合通知》(司公通字[1991]117号)第三条规定“接受赠与房产的受赠人，应当持房产所有人赠与公证书和本人接受赠与公证书，或持双方共同办理的赠与合同公证书，以及房产所有权证、契证，到房地产管理机关办理所有权转移登记手续”，主张可以由受赠人单方申请房产转移登记。该《关于房产管理登记中加强公证的联合通知》是针对办理公证事宜所作的通知，并未明确规定受赠人可以单方申请房屋转移登记。因此，本案第三人张俊冉依据赠与合同申请办理房屋产权转移登记，应当由第三人张俊冉与宁房权证宁字第××号房产证书中记载的原权利人张玉共同申请。经审理查明，在被告提交的第10号证据《房屋所有权转移登记申请书》中，只有买房人（受让方）张俊冉的签名及手印，没有卖房人（转让方）张玉的签名及手印；被告提交第13号证据《房地产权属登记受理通知单》中载明的申请人系张玉、张俊冉，但申请人签字一栏中只有第三人张俊冉的签名及手印。庭审时，第三人张俊冉对张玉未到现场办理房屋转移登记的事实予以认可。以上证据足以证实第三人张俊冉于2009年9月29日单方持相关手续向被告申请办理房屋转移登记，被告审核后于同日办理了房屋转移登记，并为第三人张俊冉颁发了房屋所有权证书。因此，应当认定被告作出的涉案房产转移登记程序违法。
《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料”。经审理查明，被告作出房产转移登记的事实依据包括房屋所有权转移登记申请书、第三人身份证复印件、宁房权证宁字第××号房产证、专项维修资金暂不归集通知、价值认定书、房屋平面图、公证书、契税完税凭证、询问笔录。其中，《公证书》所公证的《楼房赠与合同》系被告为申请人办理房屋登记的主要证据。现宁阳县人民法院作出的（2013）宁商重字第3号民事判决书，已判决撤销闫格洪、张玉与张俊冉就涉案房产的赠与行为，因此应当认定被告作出房屋登记的主要证据不足。
被告作为房屋登记机关，应适用《房屋登记办法》的相关规定办理房屋登记事项。被告主张根据司法部、建设部《关于房产管理登记中加强公证的联合通知》可以由申请人单方申请房屋转移登记，于法无据，本院不予支持。
综上，被告作出的房产转移登记行为程序违法，主要证据不足，适用法律法规错误，依法应当撤销。但涉案房产已办理抵押登记，其抵押事项已经宁阳县人民法院生效的民事判决予以确认。因此，本案应依法判决确认被告为第三人张俊冉颁发的宁房权证宁字第××号房屋所有权证违法。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项之规定，判决：确认被告宁阳县人民政府于2009年9月29日为第三人张俊冉颁发的宁房权证宁字第××号房屋所有权证的行为违法。案件受理费50元，由被告宁阳县人民政府负担。
宁阳县人民政府上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律不当，判决上诉人为第三人张俊冉颁发的宁房权证字第××号房屋所有权证违法证据不足：1、被上诉人廉玉立不具备提起本案行政诉讼的主体资格，涉案的房屋办理变更登记在前，其要求法院查封在后，原审法院适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条第（三）项规定让被上诉人取得本案原告资格错误；2、被上诉人提起本案行政诉讼已经超过法定的起诉期限，原审法院适用《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一的规定不当，并且原审法院扣除被上诉人民事争议处理期间于法无据；3、上诉人为第三人张俊冉办理房产过户手续遵守法律规定并且程序合法。请求二审法院查清事实后依法改判或发回原审法院重审。
被上诉人廉玉立答辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果正确。上诉人宁阳县人民政府的上诉请求，既无事实依据，更无法律依据。1、法官好配军的《情况说明》系肥城市人民法院向宁阳县法院调取的，《情况说明》的内容客观真实，原审法院将其作为本案有效证据采纳正确；2原审第三人张俊冉所提执行异议案，宁阳县法院已按撤诉处理；3、原审第三人闫格洪、张玉恶意逃避债务，在欠被上诉人巨额债务的情况下无偿赠与张俊冉房屋侵害了被上诉人的合法权益，上诉人为张俊冉办理房屋过户登记违法。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人闫格洪、张玉，张俊冉、泰安富民投资咨询有限公司未提交书面答辩意见。
本院查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
本院认为，本案争议的焦点问题主要有如下几个问题：被上诉人廉玉立是否具有提起本案行政诉讼的主体资格以及其起诉是否已经超过法定的起诉期限；上诉人作出的房产变更登记行为认定事实，适用法律是否正确，程序是否合法。
关于廉玉立的原告主体资格问题，从一、二审查明的事实来看，宁阳县人民法院在执行廉玉立申请执行闫格洪、张玉的案件中，执行法院基于廉玉立对诉争房屋的查封申请，制作了查封裁定协助执行通知书等材料并且把相关的查封手续送达给了诉争房屋所在的房屋登记部门。从廉玉立提交的7号证据证实查封的当日诉争房屋在宁阳县房管局的纸质和电子档案中均未有记载已经转移到张俊冉名下的事实，并且执行法官好配军的《情况说明》也与7号证据相互印证。虽然客观上诉争房屋事实上已于法院查封之前就已经办理了变更登记，但是，考虑到宁阳县房管局接收了法院查封手续，并且廉玉立也提交了证据初步证明宁阳县房管局接收查封手续时涉案房产并没有过户给张俊冉，原审认定廉玉立和本案有利害关系，具有原告主体资格并无不当。
至于廉玉立提起本案行政诉讼是否超过法定的起诉期限的问题。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第二款规定“被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任”。上诉人未能提交相关证据证明被上诉人自2009年10月23日就知道房屋转移登记的事实，亦未提交证据证明被上诉人自2009年10月23日就知道或者应当知道诉权或者起诉期限。原审法院适用《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起不得超过2年”的规定并无不当。同时根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内”的规定，原审法院扣除廉玉立解决民事争议的期间符合法律规定，上诉人关于被上诉人提起本案已经超过法定的起诉期限的主张不能成立，本院不予支持。
关于被诉的房屋变更登记行为认定事实，适用法律是否正确以及作出的程序是否合法的问题。《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料……（四）证明房屋所有权发生转移的材料……本案中，闫洪格、张玉与张俊冉之间的《楼房赠与合同》系上诉人办理房屋变更登记的主要证据。现宁阳县人民法院作出的（2013）宁商重字第3号民事判决书，已判决撤销闫格洪、张玉与张俊冉就涉案房产的赠与行为，因此应当认定上诉人作出房屋变更登记的主要证据不足。
关于被诉的房屋登记行为作出的程序是否合法的问题。《房屋登记办法》第七条规定……申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请:(一)因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形”。从该条规定可以看出，赠与行为不在该条列举的可以由当事人单方申请房屋登记的情形之内。而本案中，上诉人仅依据受赠人张俊冉的单方申请办理了房产转移登记。应当认定上诉人作出的涉案房产转移登记程序违法。
关于被诉的房屋变更登记行为适用法律是否正确的问题。上诉人作为房屋登记机关，应适用《房屋登记办法》的相关规定办理房屋登记事项。其主张根据司法部、建设部《关于房产管理登记中加强公证的联合通知》可以由申请人单方申请房屋转移登记，于法无据。
综上，上诉人作出的房产转移登记行为程序违法，主要证据不足，适用法律法规错误，依法应当撤销。鉴于涉案房产已办理抵押登记，其抵押事项已经宁阳县人民法院生效的民事判决予以确认。原审法院判决确认上诉人为第三人张俊冉颁发的宁房权证宁字第××号房屋所有权证违法正确。上诉人的上诉理由经审查均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费50元由上诉人宁阳县人民政府负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏长青
审 判 员 王西珍
代理审判员 陈 宇
二〇一六年五月十日
书 记 员 单绪虎