新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兵八民二终字第237号
上诉人（原审被告）：尚文光，男，1974年4月14日出生。
委托代理人：郭常玲，新疆新石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：新疆维吾尔自治区高等级公路管理局石河子管理处劳动服务公司。住所地：石河子市北三路一五三道班处。
法定代表人：刘玉建。
委托代理人：梁建平，新疆新石律师事务所律师。
委托代理人：吴敦营，该公司负责人。
被上诉人（原审被告）：马玲玲，女，1969年4月21日出生。
上诉人尚文光为与被上诉人新疆维吾尔自治区高等级公路管理局石河子管理处劳动服务公司（以下简称高管局劳服公司）、马玲玲房屋租赁合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2014）石民初字第3329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月23日受理后，依法组成由审判员杨新宝担任审判长，代理审判员游绍群、代理审判员董春芬参加评议的合议庭，于2015年10月10日公开开庭进行了审理。上诉人尚文光的委托代理人郭常玲，被上诉人高管局劳服公司的委托代理人梁建平、吴敦营，被上诉人马玲玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年5月4日，原告与被告尚文光签订房屋租赁合同一份。合同约定：租赁期限3年（2011年5月1日至2014年5月1日），年租金10000元，违约金7000元。合同附件约定：如因市政府或上级部门扩建拆迁，本合同自然终止，原告不负责被告尚文光的任何经济责任和损失。同年9月，被告尚文光作为甲方与被告马玲玲作为乙方签订房屋转租合同一份。双方在合同中约定：“甲方将在与石河子管理处劳动服务公司2009年5月1日签订的《房屋租赁合同》中，第一条中所属房屋现租赁给乙方。其中三楼301和二楼202和厨房一间除外，这三间的房子所产生的水电暖费用由乙方承担，双方协商年租金为贰万元整，此合同自签订之日起乙方一次性付清当年房租。石河子管理处劳动服务公司与尚文光2011年5月1日签订的合同仅供乙方办理经营手续使用。其他事宜以此合同为准，乙方将当年房租足额交纳给甲方后，与石河子管理处劳动服务公司2011年5月1日签订的合同有效。一、乙方必须履行甲方与石河子管理处劳动服务公司2011年5月1日所签订的《房屋租赁合同》中乙方必须履行的所有条款内容。其中，第二条租金项取消。乙方在租赁期内不向石河子管理处劳动服务公司交纳房屋租金。直接将年租金贰万元整交给甲方，然后甲方再交给石河子管理处劳动服务公司。二、各自经营，自负盈亏，此合同一经双方签字不得违约，（若有一方提出终止合同就算违约），如违约，则违约方向另一方付违约金贰万元整……”两被告间签订房屋转租合同，原告没有提出异议。2013年3月12日，被告尚文光起诉被告马玲玲要求交纳2012年9月4日至2013年9月4日的租金20000元，该案同年5月7日经该院（2013）石民初字第1004号民事调解书调解，马玲玲给付尚文光租金16500元（2012年9月4日至2013年5月30日）。同年6月9日，马玲玲作为原告起诉高管局劳服公司、尚文光，请求判令两被告赔偿损失118528元，撤销合同附则条款。该院2014年5月30日（2013）石民初字第2312号生效民事判决书，判决高管局劳服公司赔偿马玲玲经济损失21280元。2014年8月11日，该案判决生效执行时，被告马玲玲仍然未将租赁房屋内物品搬出，被告尚文光也未将租赁房屋交给原告。
原告高管局劳服公司于2014年8月18日向原审法院起诉称：2014年5月30日，石河子市人民法院（2013）石民初字第2312号民事判决书认定：2011年5月1日，原告同尚文光签订房屋租赁合同一份。合同约定：租赁期限3年（2011年5月1日-2014年5月1日），年租金10000元，先交后用；违约方向守约方赔偿7000元违约金。附：如政府扩建拆迁或上级部门拆迁改造，本合同自然终止，原告不负责尚文光的任何经济损失和责任。2011年5月1日，尚文光同马玲玲签订房屋转租合同，合同约定：马玲玲在2011年5月1日原告同尚文光签订的房屋租赁合同上签名，仅供马玲玲办理经营手续，其他事宜以本合同为准。马玲玲履行合同内容是将2011年5月1日原告同尚文光签订的房屋租赁合同中租金项取消，年租金20000元，马玲玲不向原告交纳租金，尚文光向原告交纳租金，违约方向另一方付违约金20000元。现房屋租赁合同已过租赁期限，被告未依约交付房屋。原告依相关法律规定请求判令两被告腾房并返还租赁房屋，支付违约金7000元，支付逾期腾房占有使用费20000元并承担本案诉讼费及送达费。
被告尚文光辩称：2013年4月28日，我和原告单位刘玉建经理签订了一份协议，约定上级部门拆迁要有文件，原告至今都没给我该文件。2013年协议签完，我就把房屋还给了原告。我不存在违约事实，所以不承担违约金，也不承担逾期腾房占有使用费。不同意承担诉讼费及送达费。
被告马玲玲辩称：原告起诉的基础是我们双方共同签署的房屋租赁合同。2013年4月15日，我接到了原告给我下达的拆迁通知。同年4月28日，原告又给我下达了拆迁通知，要求在5月30日前搬走，他们要拆房子。但是房子至今未拆除，原告现起诉让我交房不合理合法。对于原告的第二项诉讼请求，是原告违约在先，我不承担违约金。对于原告的第三项诉讼请求，合同约定是尚文光给原告支付10000元租金，我再向尚文光支付租金，我不同意给原告支付租金，也不同意承担诉讼费及送达费。
原审法院审理认为，原告与被告尚文光经协商一致、自愿签订的房屋租赁合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应全面履行。原告起诉时，房屋租赁合同已过租赁期。虽然被告尚文光将房屋转租给被告马玲玲，但被告尚文光仍应按照与原告租赁合同约定在租赁期届满时将房屋交还原告。被告马玲玲使用房屋至租赁期限届满后未将房屋物品搬出，在原告督促后仍未将房屋物品搬出，将房屋交给被告尚文光，致使原告房屋不能收回。被告尚文光已违约，应承担违约责任，给付原告房屋使用费，原告与被告尚文光签订的租赁合同，租金为一年10000元，被告尚文光与马玲玲签订的转租协议，租金为20000元，尚文光与原告合同已履行到期，故占有使用费应以10000元为宜，尚文光应尽快将房屋交给原告。被告马玲玲应当协助被告尚文光将房屋交给原告。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：
一、被告尚文光在判决生效后五日内，将房屋交给原告新疆维吾尔自治区高等级公路管理局石河子管理处劳动服务公司，被告马玲玲协助被告尚文光将房屋交给原告新疆维吾尔自治区高等级公路管理局石河子管理处劳动服务公司，如被告马玲玲不配合，产生的占有使用费由马玲玲承担给付责任；
二、被告尚文光给付原告新疆维吾尔自治区高等级公路管理局石河子管理处劳动服务公司房屋使用费10000元；
三、被告尚文光给付原告新疆维吾尔自治区高等级公路管理局石河子管理处劳动服务公司违约金7000元；
上述两项合计17000元，被告尚文光于本判决生效之日起五日内给付原告新疆维吾尔自治区高等级公路管理局石河子管理处劳动服务公司。
四、驳回原告新疆维吾尔自治区高等级公路管理局石河子管理处劳动服务公司要求马玲玲承担民事责任的诉讼请求。
案件受理费475元，邮寄送达费90元，合计565元（原告已预交）由被告尚文光负担，与上述款项同期给付原告新疆维吾尔自治区高等级公路管理局石河子管理处劳动服务公司。
上诉人尚文光不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人未提供上级单位拆迁涉案房屋正规文件，故上诉人有理由相信拆迁是假的；二、上诉人与被上诉人马玲玲签订转租合同后，将被上诉人马玲玲的名字附加在了上诉人与被上诉人高管局劳服公司签订的合同上面，故被上诉人马玲玲是实际承租人，被上诉人高管局劳服公司认可此转租事实；三、上诉人在被上诉人高管局劳服公司通知腾房后，已及时将房屋退还给了被上诉人高管局劳服公司。被上诉人马玲玲未将其租用的房屋腾空交给被上诉人高管局劳服公司，应由其直接承担相应的法律责任；四、被上诉人高管局劳服公司在损失已经得到赔偿的情况下，不应再承担7000元的违约金。故请求：撤销原审判决第一项、第二项、第三项，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人高管局劳服公司未作书面答辩，在庭审中口头辩称：一、上级下发的有关拆迁文件已经法院多份生效判决认定，不存在虚假。二、上诉人与被上诉人马玲玲是转租关系，与被上诉人高管局劳服公司无关。上诉人虽将自己租用的房间腾空，但是被上诉人马玲玲未将其租用的房屋腾空，被上诉人马玲玲没有交房屋，实际上上诉人也就没有将房屋交给被上诉人高管局劳服公司。三、该房屋现在都未交付，违约金实际不足以弥补被上诉人高管局劳服公司的损失。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人马玲玲未作书面答辩，在庭审中口头辩称：同意被上诉人高管局劳服公司的答辩意见。被上诉人马玲玲系从上诉人处转租房屋，被上诉人高管局劳服公司知道该事实。一审时，被上诉人马玲玲要求交房，上诉人不同意。
本院二审查明：除上诉人对原审认定“被告尚文光也未将租赁房屋交给原告”的事实有异议外，各方当事人对原审认定的其他事实均无异议。各方当事人无异议的事实，本院予以确认。上诉人认为上诉人仅占用了一间房屋，已将该间房屋交给了被上诉人高管局劳服公司的刘玉建，不存在未交租赁房屋的事实。被上诉人不认可，认为被上诉人马玲玲未交房屋，上诉人也就未交房屋。本院认为，因被上诉人高管局劳服公司与上诉人签订的房屋租赁合同，上诉人依约应交还全部租赁房屋，其未将转租给被上诉人马玲玲的房屋收回并交还被上诉人高管局劳服公司。故上诉人的异议无法律依据，本院不予采信。
另查明：一.二审庭审中，被上诉人马玲玲当庭将房屋交还给被上诉人高管局劳服公司，被上诉人马玲玲及上诉人尚文光均表示房屋已经腾空，被上诉人高管局劳服公司已接受房屋钥匙。二.石河子市人民法院（2015）石民初字第1971号生效民事判决书确认2013年4月15日，被上诉人高管局劳服公司上级单位石河子公路管理局根据八师石河子人民政府办公室《关于石河子公路管理局38小区集资房建设》的政务通报，下发了《关于38号小区及西郊道班拆迁的决定》文件，决定对西郊道班小区进行重新规划建设，要求被上诉人高管局劳服公司等下属单位对影响新规划建设的建筑及所属设施全部予以拆除。
二审期间，各方当事人均未提供新的证据。
本院认为：根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为一、上诉人尚文光是否应当将房屋返还给被上诉人高管局劳服公司；二、上诉人尚文光是否应当给付被上诉人高管局劳服公司房屋使用费10000元及违约金7000元。
关于焦点一，上诉人尚文光是否应当将房屋返还给被上诉人高管局劳服公司的问题。上诉人与被上诉人高管局劳服公司签订了房屋租赁合同，年租金10000元。该租赁合同系双方自愿签订，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方当事人应全面履行。现合同已过租赁期限，上诉人应将所租房屋全部返还给被上诉人高管局劳服公司。原审法院判决上诉人尚文光将房屋返还给被上诉人高管局劳服公司正确。上诉人主张被上诉人马玲玲系实际承租人，马玲玲未将房屋腾空，应直接承担责任。本院认为，因上诉人租赁涉案房屋后，按年租金20000元将房屋转租给被上诉人马玲玲，被上诉人马玲玲和上诉人之间是转租关系，不是实际承租人，且被上诉人高管局劳服公司认为该转租行为与其无关，被上诉人马玲玲未交房屋就是上诉人未交房屋，故上诉人做为该房屋的承租人，对被上诉人高管局劳服公司负有返还房屋的义务，上诉人的该项上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人认为被上诉人高管局劳服公司提供的上级单位的拆迁决定不真实，认为该拆迁决定系复印件，因（2015）石民初字第1971号生效民事判决书对被上诉人高管局劳服公司上级单位下发拆迁决定的事实予以确认，故对该事实本院予以确认，上诉人的该项上诉理由无事实依据，本院不予支持。
关于焦点二，上诉人尚文光是否应当给付被上诉人高管局劳服公司房屋使用费10000元及违约金7000元的问题。因上诉人未按约向被上诉人交还租赁房屋，构成违约，依法应当承担违约责任。违约金的适用是以填补经济损失为主，以惩罚为辅，而房屋使用费的性质是上诉人违约给被上诉人高管局劳服公司造成的经济损失，二者同时适用不当。因三方均签字的房屋租赁合同中的租金为10000元，原审酌定上诉人支付被上诉人高管局劳服公司房屋使用费10000元适当。原审同时判决上诉人给付房屋使用费1000元和违约金7000元不当，应驳回被上诉人高管局劳服公司要求上诉人承担违约金7000元的诉讼请求。上诉人主张在赔偿被上诉人高管局劳服公司经济损失后不应再支付违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第一百零七条、第一百一十三第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持石河子市人民法院（2014）石民初字第3329号民事判决第（一）、（二）、（四）项，即：被告尚文光在本判决生效后五日内，将房屋交给原告新疆维吾尔自治区高等级公路管理局石河子管理处劳动服务公司，被告马玲玲协助被告尚文光将房屋交给原告新疆维吾尔自治区高等级公路管理局石河子管理处劳动服务公司，如被告马玲玲不配合，产生的占有使用费由马玲玲承担给付责任（该判项已履行）；被告尚文光给付原告新疆维吾尔自治区高等级公路管理局石河子管理处劳动服务公司房屋使用费10000元，被告尚文光于判决生效之日起五日内给付原告新疆维吾尔自治区高等级公路管理局石河子管理处劳动服务公司；驳回原告新疆维吾尔自治区高等级公路管理局石河子管理处劳动服务公司要求马玲玲承担民事责任的诉讼请求；
二、撤销石河子市人民法院（2014）石民初字第3329号民事判决第（三）项，即：被告尚文光给付原告新疆维吾尔自治区高等级公路管理局石河子管理处劳动服务公司违约金7000元；
三、驳回被上诉人新疆维吾尔自治区高等级公路管理局石河子管理处劳动服务公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费475元，邮寄送达费90元，合计565元，被上诉人新疆维吾尔自治区高等级公路管理局石河子管理处劳动服务公司已预交；二审案件受理费225元，上诉人尚文光已预交。一、二审诉讼费合计790元，由上诉人尚文光负担500元，由被上诉人新疆维吾尔自治区高等级公路管理局石河子管理处劳动服务公司负担290元。相互折抵后，上诉人尚文光给付被上诉人新疆维吾尔自治区高等级公路管理局石河子管理处劳动服务公司275元，与前款同期给付。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨新宝
代理审判员 董春芬
代理审判员 游绍群
二〇一五年十月十四日
书 记 员 陈 丽