广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1112号
上诉人（原审被告）：李兴容，女，1970年9月6日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：王绪义，男，1971年11月7日出生，汉族，住福建省安溪县。
被上诉人（原审原告）：雅居乐物业管理服务有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：梁正坚，该公司董事副总裁。
委托代理人：郑达云，男，1981年6月18日出生，汉族，住广东省阳春市，系该公司员工。
委托代理人：刘梦玄，女，1976年8月13日出生，汉族，住广东省中山市，系该公司员工。
上诉人李兴容因与被上诉人雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称雅居乐公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法三民一初字第195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2009年3月5日，李兴容（买受人）与中山市雅建房地产发展有限公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》约定：李兴容向中山市雅建房地产发展有限公司购买位于中山市三乡镇振华路38号雅居乐新城9期5幢1903房，建筑面积为199.82平方米；双方确认并同意于2009年9月30日为该商品房的交付时间。合同还约定了其他事项。2010年2月6日，李兴容作甲方，雅居乐公司作乙方签订一份《前期物业服务协议》约定，甲方将位于中山市三乡镇振华路38号雅居乐新城9期5幢1903房物业，委托乙方提供物业管理服务，物业管理费为按建筑面积每月每平方米1.6元，由业主在每月25日前交纳当月费用；甲方必须依规定或有关通知指定时间内向乙方缴交管理费、水电费及用于雅居乐花园的费用；如不能按时缴付，乙方可以催缴，限期交付，逾期每日加收欠交金额1‰的滞纳金；逾期一个月未交付的，用户将受到停电、停水制约措施。协议还约定了其他具体事项。协议签订后，李兴容于2010年2月6日收楼。原审庭审时李兴容陈述，雅居乐公司从2014年7月开始拖欠物业管理费，至2014年11月李兴容共拖欠物业管理费2198元，应付滞纳金185.95元（雅居乐公司主张按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款次日起至实际支付之日止，每日1‰计），拖欠2014年6月至2014年10月期间的水费219.4元；上述各项费用合计2603.35元。雅居乐公司就其主张李兴容拖欠的上述费用提供了2014年7月至2014年11月期间欠费明细表证明。李兴容确认从2014年7月之后的物业管理费及水费未缴交事实，原因是雅居乐公司要求按2.2元／平方米计算，李兴容要求按前期物业服务协议约定的1.6元／平方米计算，双方因收费标准问题无法达成协议而产生纠纷，雅居乐公司后于2015年1月12日向原审法院起诉，请求判令：1.李兴容向雅居乐公司支付物业管理费2198元（2014年7月至2014年11月期间产生）；2.李兴容向雅居乐公司支付滞纳金185.95元（按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款时间至实际支付之日止，每日1‰计，暂计至2014年10月31日）；3.李兴容向雅居乐公司支付水费219.4元（2014年6月至2014年10月期间产生）；4.诉讼费由李兴容承担。
原审法院另查明：李兴容位于中山市三乡镇振华路38号雅居乐新城9期5幢1903房，建筑面积为199.82平方米；2010年2月6日，中山市雅建房地产发展有限公司财务部向雅居乐公司出具《收楼证明书》，证明李兴容购买的上述房产已缴清收楼和应交楼款及有关费用，请给予办理入伙手续。
雅居乐公司提供的雅居乐新城9期岭峰组团调整物业服务费程序记录照片及上报材料证明，雅居乐公司于2013年11月6日致函中山市三乡镇岗泉村民委员会（简称岗泉村委会），拟调整雅居乐新城9期岭峰组团的物业管理费，2014年至2015年为每月2.2元／平方米，2016年起为每月2.8元／平方米。2013年12月1日、5日，雅居乐公司在该小区张贴关于雅居乐新城小区物业服务费调整的函及致业主的一封信，表示物业管理费从2014年至2015年调整为每月2.2元／平方米，从2016年起调整为每月2.8元／平方米；岗泉村委会亦于2013年12月1日公示了雅居乐新城9期岭峰组团关于调整物业管理费收费标准的表决票。2014年5月2日，岗泉村委会张贴开箱唱票通知，2014年5月8日雅居乐公司在岗泉村委会监督下在该小区进行验票、唱票，并统计投票结果，投票结果显示雅居乐新城9期岭峰组团总户数为875户，登记在册专有部分面积为74827.64平方米，业主人数为538人，投同意票的业主为383人，占总票权数的71.19%，专有部分面积为53679平方米，占总票权数的71.74%，并形成“雅居乐新城9期岭峰组团关于调整住宅／车位物业服务费收费标准征询意见验票会议纪要”表决结果汇总表，岗泉村委会于同日在小区张贴“关于雅居乐新城9期岭峰组团业主大会表决结果及物业服务费标准调整的公示”。雅居乐公司后向中山市发展和改革局（物价局、粮食局）报批，中山市发展和改革局（物价局、粮食局）经审查后于2014年6月25日批复收费许可。按照中山市发展和改革局（物价局、粮食局）2014年6月25日核发的《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准，高层住宅每月2.2元／平方米计算，有效期至2017年6月。按前期物业服务协议及2014年6月25日核发的《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，调整前李兴容每月应向雅居乐公司缴交的物业管理费为319.7元，调整后从2014年7月1日开始李兴容每月应向雅居乐公司缴交的物业管理费为439.6元。
原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。李兴容委托雅居乐公司对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。雅居乐公司与李兴容签订的《前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。雅居乐公司对李兴容的物业依约履行管理服务，李兴容亦应依约定期限向雅居乐公司支付相应费用。雅居乐公司主张李兴容拖欠其物业管理费及水费事实，李兴容不持异议，对此，原审法院予以确认。本案争议焦点是，雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费从2014年7月1日起按2.2元／平方米标准计算，是否有充分的依据支持。雅居乐公司陈述从2013年11月开始雅居乐公司即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市发展和改革局（物价局、粮食局）对雅居乐公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元／平方米计算，有效期至2017年6月。故雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元／平方米标准计算有充分依据，本院对雅居乐公司主张李兴容的物业管理费从2014年7月1日起按2.2元／平方米标准计算的请求予以支持，李兴容从2014年7月至2014年11月期间应缴交的物业管理费为2198元。李兴容未按约定期限向雅居乐公司支付物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠物业管理费的违约金。李兴容辩称雅居乐公司提供的雅居乐新城9期岭峰组团关于调整物业服务费程序记录照片及相关材料均为虚假不真实，但无证据证明，认为中山市发展和改革局（物价局、粮食局）核发的《广东省经营服务性收费许可证》不合法，不是本案审查范围。综上，雅居乐公司要求李兴容支付物业管理费（含违约金）、水费的请求合法有据，予以支持；李兴容的抗辩意见理据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、李兴容于原审判决生效之日起五日内向雅居乐公司支付2014年7月至2014年11月期间的物业管理费2198元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款次日起按每日1‰计至清偿之日止）；二、李兴容于原审判决生效之日起五日内向雅居乐公司支付2014年6月至2014年10月期间的水费219.4元。如果李兴容未按原审判决指定的期间向雅居乐公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由李兴容负担。
李兴容不服原审判决，向本院提起上诉称：一、雅居乐公司并未提供证据证实其调整物业费收费标准已经经过小区占建筑总面积三分之二以上业主以及占总人数三分之二以上业主的签名同意，也没有提供证据证明其与业主重新签订物业管理合同确认书，故其取得的广东省经营服务性收费许可证是不合法的。二、雅居乐公司召开的业主大会及其表决结果不合法，验票会议签到表签名的人员中有6个人是雅居乐公司请来的，只有4个业主。综上，李兴容仅与雅居乐公司于2010年2月6日签订过《前期物业服务协议》，其并未与雅居乐公司商定分别于2014年7月1日、2016年7月1日起按每月2.2元／平方米以及2.8元／平方米的标准交纳物管费。原审法院适用法律错误，请求判令：一、撤销原审判决，驳回雅居乐公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由雅居乐公司承担。
雅居乐公司辩称：雅居乐公司调整物业费已经过三分之二的业主同意，相关的表决程序及表决结果已经过相关部门的证明。同时，雅居乐公司提供的表决票已载明投表决票即视为与雅居乐公司签订的前期物业协议的补充协议，因此雅居乐公司取得的收费许可证是合法有效的。故请求维持一审判决。
二审期间，李兴容向本院提交了以下证据：一、2014年5月8日业主大会会议记录录音光盘及文字记录；二、申请书。根据李兴容的申请，证人鲁厚琴出庭作证称：其是岭峰B1-1203号房的业主，也即6栋1103号房的业主。其以业主身份参加2014年5月8日的业主大会，其当时在表决票上填写的意见是不同意，但唱票时却反映其所在房屋的业主填的是同意票。
经庭审质证，雅居乐公司对李兴容提交上述证据一的真实性、合法性、关联性均确认，对证据二未发表质证意见，对证人证言真实性不确认。
本院经审理查明：原审查明的基本事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。双方当事人对双方之间存在物业服务合同关系以及李兴容欠缴雅居乐公司物业管理费、水费的事实均无异议，双方的主要争议焦点是自2014年7月1日起物业管理费的计算标准问题。雅居乐公司主张李兴容自2014年7月1日起按每月2.2元／平方米的标准计算物业管理费，李兴容则认为应按双方签订的《前期物业服务协议》约定的标准，即按每月1.6元／平方米的标准计算物业管理费。雅居乐公司提供的证据显示，雅居乐公司于2013年即开始办理雅居乐新城9期岭峰小区的物业管理费的调价手续，并召开了业主大会对调整物业管理费的收费标准进行表决。后，雅居乐公司持相关调价报批材料向物价部门进行申请，中山市发展和改革局（物价局、粮食局）经审查后，于2014年6月25日向雅居乐公司核发了《广东省经营服务性收费许可证》。据该《广东省经营服务性收费许可证》（副本）显示，涉案的雅居乐新城9期岭峰小区的高层住宅的物业管理费按每月2.2元／平方米的标准计算，有效期至2017年6月。因此，雅居乐公司主张李兴容自2014年7月1日起按每月2.2元／平方米的标准交纳物业管理费的诉讼请求理据充分，本院予以支持。李兴容未按期交纳物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付违约金。雅居乐公司据此要求李兴容支付物业管理费、水费及违约金，理据充分，本院予以支持。关于李兴容主张的雅居乐公司召开的业主大会的合法性问题，根据《物业管理条例》（2007年修订）第十二条第四款、第五款的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。由于本案为物业服务合同纠纷，与业主大会的决定是否损害业主的合法权益属于不同的法律关系，故本院对李兴容提出的该项抗辩主张不予审理。李兴容若认为业主大会的决定损害了其合法权益，可另行主张权利。至于李兴容主张的中山市发展和改革局（物价局、粮食局）向雅居乐公司核发的《广东省经营服务性收费许可证》是否合法的问题，由于本案为民事纠纷，而中山市发展和改革局（物价局、粮食局）向雅居乐公司核发《广东省经营服务性收费许可证》是否合法属于行政诉讼的范畴，故本院对李兴容的该项抗辩主张亦不予审理，李兴容可另循其他法律途径解决。
综上，上诉人李兴容的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院查明的基本事实清楚，适用法律正确，处理适当，程序正当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人李兴容已预交50元），由上诉人李兴容负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
代理审判员 陈爱玲
代理审判员 马燕清
二〇一五年九月十八日
书 记 员 林 俊
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