云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2015）官民一初字第3249号原告（反诉被告）代源德，男，1970年6月5日出生，汉族。委托代理人蹇振兴、温琴，云南万青律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）冯玉英，女，1965年12月20日出生，汉族。委托代理人刘世理，鼎欣法律服务所法律工作者，特别授权代理。第三人赵震毅，男，1977年6月14日出生，汉族。第三人昆明市金誉精通用机械有限公司，住所昆明市官渡区小板桥镇中闸办事处赵家村。法定代表人赵继绿。原告代源德诉被告冯玉英租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理后，被告在举证期内向本院提起反诉，本院受理后决定予以合并审理，并依法组成合议庭，于2015年8月28日公开开庭进行审理。原告委托代理人蹇振兴以及被告委托代理人刘世理到庭参加诉讼。因赵震毅属于必须进行共同诉讼的当事人，故本院依法追加赵震毅作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，于2016年1月18日公开开庭进行审理。原告委托代理人蹇振兴、被告委托代理人刘世理以及第三人赵震毅到庭参加诉讼。因昆明市金誉精通用机械有限公司（以下简称“金誉精公司”）属于必须进行共同诉讼的当事人，故本院依法追加金誉精公司作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，于2017年4月11日对本案再次公开开庭进行审理。原告委托代理人蹇振兴、被告委托代理人刘世理以及第三人赵震毅、第三人金誉精公司法定代表人赵继绿到庭参加诉讼。本案经依法报延审限后，现已审理终结。原告代源德诉称：2012年9月27日，原、被告双方协商原告将向化村厂房、场地及面积约为880平方米的办公楼承租给被告，被告以转账方式向原告支付租金。双方签订了《联营协议书》后，原告将标的物交付给被告使用，被告也支付原告自2012年12月1日起至2014年11月30日止的租金。按约定，被告应于2014年10月向原告支付2014年12月1日至2015年11月30日的租金，但被告却再三推脱，不向原告交纳租金。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：一、依法解除原、被告签订的《联营协议书》；二、判令被告一次性支付原告自2014年12月1日起至2015年5月19日止的租金共计44596元；三、本案诉讼费用由被告负担。被告冯玉英辩称：原、被告确实签订了为期五年的联营协议书，但2013年1月20日因联营场地厂房要被政府拆迁，双方合同就终止不能再继续履行，因此原告没有依据要求被告继续支付租金，但原告依旧要求被告支付联营房租费，还在厂房外面堵着甚至强行扣押被告机器设备不让被告拉走，被告逼于无奈就又向原告交了两年的厂房费用。综上，原告的主张没有依据，因驳回原告的诉讼请求。被告冯玉英反诉称：原、被告于2012年9月27日签订为期五年的厂房及场地联营协议书，根据协议约定，被告已按期支付第一年的全部联营费95000元。2013年6月，办事处口头通知被告搬迁厂房，眼看被告投资几十万元的厂房面临搬迁和损失，经与原告多次协商补偿未果。2013年12月20日，办事处拆迁指挥部正式下文通知限期搬迁厂房。但原告对拆迁补偿一事只字不提，反而不合理要求被告交纳第二年的联营费。被告提出现因厂房搬迁公司无法继续经营，需另行租场地经营。但原告不同意，坚持要求被告交清第二年的联营费，并采取不正当手段，强行阻碍被告拉走厂房的生产设备。被告为了公司继续生产经营，不得已重新租场地建厂房。为搬迁被原告强行扣留的厂房设备，被告迫于无奈分两次交清了本不应该由被告交纳的联营费95000元。原、被告签订为期五年的厂房及场地联营协议，因场地政府通知拆迁租期未满，协议提前终止，协议的目的无法实现，造成被告投入的资金无法收回。而原告不顾政府拆迁通知，胁迫被告交纳无法履行的协议约定的租金，无任何法律依据和约定，其取得的财产应如数返还被告。原、被告于2012年9月27日签订为期五年的厂房及场地联营协议书，因场地政府通知拆迁租期未满，协议提前终止，协议的目的无法实现。因协议未约定提前终止损失的分担，现被告的损失，因原告采取欺瞒真相、欺骗的手段，在不具有合法的场地所有或使用权的情况下与被告签订协议，造成被告因厂房政府通知拆迁无法取得补偿。根据法律规定的公平原则和权利义务对等，原告不能只享有权利，不承担义务协议提前终止被告无法取得补偿，是因原告采取隐瞒真相、欺骗的行为导致。现被告为维护自身合法权益，特提起反诉，请求判令：一、由原告返还被告联营费95000元；二、由原告赔偿被告厂房损失786100元；三、反诉案件受理费由原告负担。原告针对反诉辩称：双方签订的联营协议书是双方在平等自愿协商一致的情况下签订的，约定了各自的权利义务，虽名为联营协议，但实为租赁合同，协议第一条明确由被告自主经营、自负盈亏，原告不参与，因此，该协议不存在欺诈行为。在履行过程中，被告最后一次支付了2013年12月1日至2014年11月30日期间的租金，不是被告说的受到胁迫才支付的租金，而且被告也正常使用该厂房和办公楼，双方的合同也没有终止，已经以实际行为继续履行。2014年12月1日至2015年5月19日期间，被告也在正常使用厂房及办公楼，被告并未向原告支付此期间的租金。2015年5月19日，原告发现被告在未告知或与原告协商的情况下自行搬离厂房，因此，原告就向派出所报案。被告自行终止合同搬离厂房后，原告多次要求被告缴纳租金，但被告一直没有缴纳，因此，原告才想去法院起诉。被告要求原告退还租金95000元没有事实与法律依据，反而是被告使用了厂房还没有支付租金。其次，被告要求原告赔偿损失也没有相应的法律事实及依据。被告称接到拆迁通知，但实际上并没有拆迁，被告一直使用该厂房与办公楼至2015年5月。综上，请求人民法院驳回被告的反诉请求。第三人赵震毅针对本诉、反诉陈述称：对原、被告签订合同的情况不是很清楚。第三人金誉精公司针对本诉、反诉陈述称：没有同意被告的建房行为，也不知道被告的建房行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（包括本院依法向官渡区人民政府小板桥街道办事处飞虎大道建设工程征地拆迁指挥部调取的土地租赁协议、委托书、官渡区飞虎大道建设项目集体土地非住宅拆迁补偿协议书、收条），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的户口簿复印件。因无原件予以核对，且被告对其真实性不予认可，故本院在本案中不予采信。2、原告提交的情况说明。该证据本质上属于第三人金誉精公司法定代表人赵继绿的个人陈述，无相应证据予以辅证，本院不予采信。3、被告提交的厂房出租合同书。该证据形式上形成于被告与案外人之间，被告未提交辅证予以核实其真实性，且原告对其真实性不予认可，故本院在本案中不予采信。4、被告提交的彩钢瓦施工合同2份。该证据形式上形成于案外人之间，被告未提交辅证予以核实其真实性，且原告对其真实性不予认可，故本院在本案中不予采信。5、被告提交的工厂搬迁费用清单。该证据系案外人出具，被告未提交辅证予以核实其真实性，且相应费用的支出无相应发票予以相印证，原告对其真实性亦不予认可，故本院在本案中不予采信。6、被告提交的收条（第一次庭审时提交）。该证据系案外人出具，被告未提交辅证予以核实其真实性，且原告对其真实性亦不予认可，故本院在本案中不予采信。7、被告提交的经营承包协议。该证据形式上形成于被告与案外人之间，被告未提交辅证予以核实其真实性，且原告对其真实性不予认可，本院在本案中不予采信。8、被告提交的委托书。该证据形式上形成于被告与案外人之间，被告未提交辅证予以核实其真实性，且原告对其真实性不予认可，本院在本案中不予采信。9、被告提交的收条（第二次庭审时提交）。该证据系案外人出具，被告未提交辅证予以核实其真实性，且原告对其真实性亦不予认可，故本院在本案中不予采信。10、被告提交的情况说明。该证据不能证明被告的证明目的，本院不予采信。11、被告提交的厂房出租协议。该证据形成于被告与第三人赵震毅之间，第三人赵震毅对其真实性予以认可，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵继绿系第三人金誉精公司的法定代表人。2003年2月28日，第三人金誉精公司与案外人昆明市官渡区小板桥镇中闸村民委员会向化二组（以下简称“向化二组”）签订一份《土地租赁协议》（该协议落款处加盖了第三人金誉精公司的印章，且案外人赵震敏以代表人的名义在第三人的签章处签了字，庭审时，当事人均认可赵震敏系赵继绿的儿子），约定由第三人金誉精公司向向化二组承租一块土地，面积为1800平方米，租期为30年，自2003年4月1日起至2033年3月31日止，在租期内，如遇国家建设征占所租土地的补偿分配，土地补偿费用归向化二组所有，土地上的建筑物五年内全部归第三人金誉精公司，五年后按第三人金誉精公司所使用年限扣除折旧后双方按30年每使用一年占一份进行分配。2004年9月1日，案外人赵震敏与昆明腾源再生物资回收有限公司晟源分公司（以下简称“腾源公司晟源分公司”）（该协议落款处加盖了腾源公司晟源分公司的印章，且代甫成以腾源公司晟源分公司法定代表人的名义在该公司签章处签了字，庭审时，原告代源德主张代甫成系其曾用名）签订一份《租房协议书》，约定由赵震敏向腾源公司晟源分公司出租场地、厂房、办公楼二层共计820平方米，租期为12年，自2004年9月1日起至2016年8月30日止，腾源公司晟源分公司负责租赁物的维护、修缮，不得随意改造，如在生产工作中需做改动，必须征得赵震敏同意方能施工。2012年9月27日，原告与被告冯玉英签订一份《联营协议书》，其主要内容如下：“甲乙双方为大力发展经济、搞活市场、合理利用土地资源，甲方（即原告）现有向化村厂房场地及办公楼一个面积约880平方米和乙方（即被告）展开经营，甲乙双方本着自愿和互利互惠的原则，经友好协商达成如下联营事宜并协议如下：一、联营方式。甲方出工厂场地及办公楼880平方米，乙方出经营所需资金和流动周转资金，甲方不参与乙方日常的经营活动及管理，由乙方自主经营、自负盈亏，但乙方必须每年按时向甲方交纳联营费。二、联营费。乙方每年向甲方交纳联营费：2012年12月1日至2015年11月30日期间，乙方每年交纳联营费95000元；2015年12月1日至2017年11月30日期间，乙方每年交纳联营费110000元。乙方必须提前两个月交清次年的联营费，否则甲方有权终止协议，收回场地厂房，造成的一切损失及责任由乙方自行承担。三、联营期限为5年。期满后，乙方享有同等条件下的优先权。四、联营期间，乙方必须证照齐全、合法经营、按章纳税、注意环境卫生及环保处理，否则由此造成的一切经济责任及法律责任由乙方自行承担。五、联营期间乙方产生的一切债权、债务与甲方无关，乙方不得用该场地、厂房做借贷、抵押，乙方必须按时交清水电、卫生费，按时交纳土地使用税收。六、联营期间如因乙方经营变化或不需要该场地、厂房时，乙方不得转让转租，乙方交纳给甲方不予退还，联营期限内处政策因素，甲方不得无故违约终止本协议。七、联营期限内乙方必须搞好安全责任事故，做好防火、防盗等各项安全工作，如有事故发生，一切经济责任及法律责任全由乙方自行承担。”2012年11月23日，原告向被告出具一份收条，认可收到被告支付的第一年（2012年12月1日至2013年11月30日期间）的费用95000元。2014年7月6日，被告向原告支付了50000元。2014年10月9日，被告向原告支付了45000元，原告向被告出具一份收条，认可收到了被告支付的第二年应付款项的尾款45000元。另一，2013年12月20日，官渡区人民政府小板桥街道办事处飞虎大道建设工程征地拆迁指挥部下达《官渡区飞虎大道（小板桥段）建设项目拆迁通知》，原告向被告出租的涉案租赁物位于拆迁范围之内。上述通知的主要内容如下：“一、拆迁范围：官南路以东、昌宏路以西、红线范围内地上建（构）筑物及附着物，以现场实际测绘为准。二、接此通知后，请保持现有建（构）筑物及附着物的现状，不得人为擅自加建，要妥善安排好生活及生产经营，做好拆（搬）迁准备。三、近期内，官渡区小板桥街道重点项目推进领导小组组织工作人员按《昆明市官渡区人民政府办公室关于印发〈昆明市官渡区飞虎大道建设项目征地拆迁补偿安置方案〉的通知》（官政办通﹝2013﹞61号）文件确定的拆迁补偿标准对建（构）筑物、设施进行测算，协商签订‘拆迁补偿协议’，自2013年12月20日起至2014年1月20日止为签约、搬迁时限，请给予支持配合。”另二，2015年11月14日，案外人赵震敏向赵继绿出具一份《委托书》，委托赵继绿办理飞虎大道厂房拆迁补偿协议的签订及补偿款处理手续。同日，赵继绿（乙方）以被拆迁人的名义与官渡区人民政府小板桥街道办事处飞虎大道建设工程征地拆迁指挥部（甲方）、昆明顺煌逸房屋拆迁有限公司（丙方）签订一份《官渡区飞虎大道建设项目集体土地非住宅拆迁补偿协议书》，其主要内容如下：“一、房屋坐落：中闸社区向化二组（赵继绿的厂房）；二、房屋总建筑面积：4776.56平方米。三、本协议各方同意对被拆迁房屋进行货币补偿，主体结构补偿款为2580845.5元，附属设施补偿款为210346.35元，临时安置过渡补助费为214945.2元，搬迁奖励费为30000元（乙方应在30日内搬迁完毕），搬家费为5582.38元（乙方应在规定期限即10天内搬迁完毕），上述拆迁补偿及补助费合计3041719.43元。”2015年12月18日，赵继绿领取了50%的拆迁补偿及补助费共1520859.72元。另三，在本案审理过程中，对于被告是否曾在涉案租赁场地上建盖建筑物及附属设施，原、被告及第三人各有不同陈述。本院认为，本案争议焦点系：一、原、被告之间形成的系什么法律关系；二、原告要求被告支付租金44596元的本诉诉请以及被告要求原告退还租金95000元的反诉诉请能否得到支持；三、原告行使合同解除权是否有效；四、被告要求原告赔偿厂房损失786100元能否得到支持。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原、被告签订的合同虽名为联营协议书且约定被告应交纳联营费，但该合同的实质内容系原告将涉案场地及办公楼交付被告使用、收益后由被告按年交纳相应的使用费用，原告不参与被告的经营活动及管理，而是由被告自主经营、自负盈亏，因此，本院认为，《联营协议书》符合租赁合同的法律特征，原、被告之间形成的系租赁合同法律关系。进而，本院认为，《联营协议书》系原、被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对原、被告具有法律约束力。关于争议焦点二，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，原告主张“被告使用涉案租赁物至2015年5月19日却未支付自2014年12月1日起的租金”，故被告应当支付2014年12月1日至2015年5月19日期间的租金44596元；被告主张“被告支付了2013年12月1日至2014年11月30日期间的租金却因拆迁事项而在该期间内未使用涉案租赁物”，故原告应当退还上述期间的租金95000元。关于上述诉请，本案中，官渡区人民政府小板桥街道办事处飞虎大道建设工程征地拆迁指挥部下达《官渡区飞虎大道（小板桥段）建设项目拆迁通知》的时间为2013年12月20日，根据该拆迁通知，自2013年12月20日起至2014年1月20日止为搬迁时限，因此，原、被告因政府行为而不能实现《联营协议书》的订立目的，对于《联营协议书》，原、被告均依法享有合同的法定解除权。在此情况下，如被告在搬迁时限内搬离涉案场地，是符合生活常理的且不构成违约，而原告如认为被告在搬迁时限届满后仍在使用涉案场地，应当提交相应证据予以证明。然而，原、被告并未因此而选择解除合同，且被告还在搬迁时限届满后分两次付清了2013年12月1日至2014年11月30日期间的租金（支付时间分别为2014年7月6日和2014年10月9日），故被告如在该期间内未使用涉案租赁物，其仍在搬迁时限届满后于第二年的租期即将届满时还向原告付清该段期间的租金与生活常理不符。进而，本院认为，被告的上述反诉诉请无相应的事实及法律依据，本院不予支持。另，对于被告是否自2014年12月1日起还使用了涉案租赁物，如前所述，原告主张被告在搬迁时限届满后仍在使用涉案租赁物，应当提交证据证明以下待证事实即被告于2014年12月1日至2015年5月19日期间仍在使用涉案租赁物，但针对上述待证事实，原告未提交证据予以证明，进而，本院认为，原告的上述诉请无相应的事实及法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三，本案中，原、被告在履行租赁合同的过程中，涉案租赁物被列入了拆迁范围之内，现原、被告订立《联营协议书》的合同目的已不能实现，且原、被告现在均同意解除《联营协议书》，故本院结合合同的履行情况，确认《联营协议书》于2015年8月28日（本案第一次庭审之日）解除。关于争议焦点四，本案中，被告主张其于2007年3月5日在涉案场地上建盖了彩钢瓦厂房支出90855元、于2011年12月15日在涉案场地上建盖彩钢瓦厂房支出76285元且被告接到拆迁通知后将涉案场地上的机器设备搬离厂房支出618960元，合计786100元，因涉案租赁物被列入了拆迁范围，故上述款项786100元构成了被告的损失，原告应当予以赔偿。对此，本院认为，被告未提交证据证明其建盖厂房时经原告同意，也未提交证据证明原告因被告建盖的厂房而获益，且即使被告将涉案场地上的机器设备搬离厂房支出了相应的费用，但该费用的支出也不是原告的违约行为所导致。据此，被告的上述反诉请求无相应事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告代源德与被告冯玉英于2012年9月27日签订的《联营协议书》于2015年8月28日解除；二、驳回原告代源德的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告冯玉英的诉讼请求。本诉案件受理费915元，由原告代源德负担；反诉案件受理费6305元，由反诉原告冯玉英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  曾惠祥人民陪审员  汤丽华人民陪审员  杨亚辉二〇一七年五月四日书 记 员  肖 琪李仁斌