吉林省大安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大安民初字第309号
原告：高秋媛，女，汉族，1954年2月1日生，无职业，现住大安市。
委托代理人：尚伟，吉林盛冠律师事务所律师。
委托代理人：石成刚，吉林盛冠律师事务所律师。
被告：长春市致宇阳光房地产开发有限公司大安市安广分公司。
住所：大安市。
代表人：吴长有，职务负责人。
被告：吉林省巨鑫房地产开发有限责任公司。
住所：长春市。
法定代表人：梁彩霞，职务经理。
原告高秋媛诉被告长春市致宇阳光房地产开发有限公司大安市安广分公司（以下简称致宇阳光公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年12月5日立案受理后依法组成合议庭。本院依被告致宇阳光公司的申请于2014年1月14日决定追加吉林省巨鑫房地产开发有限责任公司（以下简称巨鑫公司）为本案被告。本案经过两次公开开庭进行了审理，第一次庭审中原告高秋媛、被告致宇阳光公司负责人吴长有到庭参加诉讼，被告巨鑫公司经本院传票传唤，未出庭参加诉讼，缺席审理。第二次庭审中原告高秋媛及其委托代理人尚伟、石成刚、被告致宇阳光公司代表人吴长有、被告巨鑫公司法定代表人梁彩�均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高秋媛诉称：我与被告致宇阳光公司于2011年10月10日签订了一份《房屋拆迁安置协议书》，协议书中约定被告致宇阳光公司将我的三间平房拆迁建楼，楼建成后被告致宇阳光公司给付我两栋回迁楼。协议书约定，被告致宇阳光公司应于2012年12月31日向我交付楼房。如果不能按时交付，每超期一天，被告致宇阳光公司就应向我支付违约金1900.00元。结果被告致宇阳光公司未能按期交楼，至今已逾期247天。被告致宇阳光公司未交付楼房已是既成事实，既然违约，就应按照协议的约定承担违约责任，故我要求被告致宇阳光公司立即给付我违约金469300.00元。在第一次庭审后，第二次庭审前，原告高秋媛又变更了诉讼请求，要求判令被告致宇阳光公司向原告支付赔偿款380000.00元，并要求被告致宇阳光公司向原告支付从2013年1月1日起至本案判决生效之日止所产生的违约金（每日按1900元计算）。其主要理由是《房屋拆迁安置协议书》约定交付日期预计2012年12月31日，如果被告致宇阳光公司不向原告交付楼房，给付赔偿款380000.00元，如果被告致宇阳光公司不按时交房，每超期一天向原告给付逾期违约金1900.00元。现如今，原告的房屋早已交付被告致宇阳光公司并不复存在，但致宇阳光公司却迟迟没有按协议向原告交付楼房，给原告造成巨大的经济损失。虽距交房已过一年半有余，但原有地块拆迁尚未结束，楼盘何日建成更是无法预期，故原告提出变更诉讼请求的申请，要求致宇阳光公司向原告给付赔偿款380000.00元及违约金。
被告致宇阳光公司辩称：我单位与原告高秋媛签订《房屋拆迁安置协议书》的事实存在，协议是真实的，合同确实约定了每超期一天，给付1900.00元。原告高秋媛�被拆迁的平房有60多平方米，原告高秋媛是“钉子户”，拆迁时原告高秋媛不同意拆迁，当时之所以给的这么高，是因为当时着急盖楼，我单位没有办法了才给了原告高秋媛两个80平方米的楼房，且原告提供的这份合同是原告自己写的，不是我们常用的合同书，在被逼迫的情况下，我们才给的两个80平方米的楼。合同上最后写了是高秋媛自己要求的我单位才签订的此份合同。原告高秋媛主张的46万多元赔偿款的违约金过高，在大安市安广镇这样的地方每天赔偿1900.00元不符合正常逻辑，我认为按照大安市安广镇人民政府2013年定的标准，一户一年给1000.00元补偿比较合理。
被告巨鑫公司辩称：此项工程我公司已经是第三任开发的公司了，我单位在被告致宇阳光公司手中接手此项工程，我公司于2013年4月19日经大安市发改局审批取得的此工程项目，土地手续是2013年10月10日才正式出让到我公司名下，2013年7月原告高秋媛到我工地不让开工，我才知道有高秋媛拆迁户的事，以前我单位不知有此事，当时被告致宇阳光公司负责人吴长有承诺由他全权负责，与我公司没有关系。如果原告高秋媛要楼的情况下我单位可以与吴长有协商解决，我公司将依法给予原告高秋媛回迁，绝不违背法律政策。另外，我公司与致宇阳光公司签订的项目转让协议上已经约定了项目转让的条款，我方没有接转原告高秋媛的安置赔偿一项，故与我公司无关。
根据原告的诉求和被告的答辩，本院归纳本案当事人争议的焦点为：
1．原告高秋媛与被告致宇阳光公司签订的《房屋拆迁安置协议书》是否存在胁迫的情形？
2．如果不存在上述情形，原告高秋媛与被告致宇阳光公司约定的违约金是否合理？
3．两项违约责任同时�用是否合理？
4．被告巨鑫公司是否应当承担责任？
原告高秋媛围绕案件争议焦点，提供一份证据：
1.《房屋拆迁安置协议书》1份。拟证明原告高秋媛与被告致宇阳光公司于2011年10月10日签订的房屋拆迁安置协议书是双方真实意思表示，不存在任何胁迫、欺诈、乘人之危的情形，不属于可撤销的合同。该协议第三条约定，被告致宇阳光公司不能交付楼房，应给付原告赔偿款380000.00元，被告致宇阳光公司不能按协议第二条约定的时间即2012年12月31日交付楼房，每超期一天给付原告1900.00元即日千分之五的违约金，因此原告诉请被告支付不能交付楼房的赔偿款及截止给付赔偿款之前交付违约金均有合同依据。同时按照《合同法》第一百一十四条第三款的规定履行债务及给付违约金可以同时适用。到现在为止，需要安置的房屋地址上的房屋还没有被拆迁，所以被告根本不可能给我安置楼房。
被告致宇阳光公司质证称：对证据的真实性无异议，协议上的两栋临街房屋与原告高秋媛想要回迁的房屋不是同一个位置，如果按照原告高秋媛说那个需要安置的房屋地址上的确实还没有被拆迁。对每日违约金1900.00元我方认为太高了，应该按直接损失进行补偿，原告高秋媛的房屋都要倒塌了，根本不用直接补偿，原告高秋媛的房屋已经没有价值了。
被告巨鑫公司质证称：原告高秋媛与被告致宇阳光公司当时约定具体在哪个位置回迁房屋我不清楚，项目转让时也没说房屋的具体位置在哪，原告高秋媛与被告致宇阳光公司约定的每日1900.00元违约金过高，我方要求予以修正，别的我方没有意见。
被告致宇阳光公司围绕案件争议焦点，提供两份证据：
2.照片5张。拟证明原告高秋媛的房屋已经破旧不堪，没有赔偿价值，给原告高秋媛两个楼已经够多的了。
原告高秋媛质证称：对证据的真实性无异议，确实是我原来居住的房屋，被告致宇阳光公司在拆迁原告邻居的房屋时，因破坏了自来水系统，给原告房屋造成淹没事故，如照片显示，该房屋内的所有设施均无法再使用，正是因为被告致宇阳光公司淹没原告房屋造成损失的前提下，原告欲起诉被告要求赔偿损失，经原被告和解才达成了2011年10月10日的安置补偿协议。
被告巨鑫公司质证称：我公司当时不了解情况。
3.项目转让协议书1份。拟证明因为该项目被告致宇阳光公司继续不下去就整体转让给了巨鑫公司，巨鑫公司应该承担责任。
原告高秋媛质证称：对真实性没有异议，我方认为是项目整体转让给巨鑫公司，因此涉及到整个合同的权利和义务概括转移给巨鑫公司。该协议第一条可以看出转让的前提是项目整体转让，既然是整体转让就应该是权利与义务的一起转让，包括在拆迁基础上安置回迁的义务。
被告巨鑫公司质证称：对协议书的真实性无异议，对证明的问题有异议，最后交付日期是2012年12月31日，但当初我公司和致宇阳光公司还没有接触，行政机关给我下文件的时间是2013年4月份，当时我公司不知道有高秋媛的协议，当时签订协议时致宇阳光公司给我的84份回迁协议中没有高秋媛的协议。
被告巨鑫公司围绕案件争议焦点，提供两份证据：
4.被告致宇阳光公司负责人吴长有签订的1份证明及被告致宇阳光公司提交的证据3即项目转让协议书1份。拟证明原告高秋媛的回迁事宜应由被告吴长有全权负责，如果需要交付楼房的话可以协商解决。同时项目转让协议第三条约定，本项目不存在已�书面告知的，我们对外不承担责任。
原告高秋媛质证称：对证据的真实性无异议。第一，原告高秋媛与被告致宇阳光公司签订了房屋拆迁安置补偿协议，不是与负责人吴长有个人签订的协议，所以吴长有个人承诺解决原告房屋安置回迁问题对原告不发生法律作用；第二，二被告签订的项目转让协议，加盖双方单位公章，按照《国务院城市房地产开发经营管理条例》第22条的规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成的拆迁补偿安置的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转让给受让人。”所以应由巨鑫公司解决拆迁安置问题，吴长有个人出具的证明不能免除巨鑫公司法律责任。第三，吴长有对证明形成过程的陈述，揭露了吴长有与巨鑫公司间未逃避债务进行恶意串通，将没有钱和空壳的吴长有所代表的致宇阳光公司推向承担责任�位置，因此该证明因属恶意串通，侵害第三人利益的行为，是无效的。
被告致宇阳光公司质证称：对协议转让书没有异议，对证明的问题有异议，证明是我按的手印，我不会写字，那个证明不是我写的，这个手写稿是季士奎写的，当时原告高秋媛领着他儿子还有几个年轻人来龙泉壹号小区闹事，不让施工，我方找的派出所，然后到派出所进行的调解，高秋媛他们在派出所研究的，在这种情况下，季士奎、梁彩霞、史春苑还有我，怕高家母子还来闹事，研究决定，由我全权承担此事，我说可以，但钱和楼我都没有。
经审理查明：2011年10月10日原告高秋媛与被告致宇阳光公司签订了《房屋拆迁安置协议书》，该协议约定被告致宇阳光公司给原告高秋媛回迁两栋楼房，面积均为80平方米，回迁期限自拆迁之日起18个月，根据实际情况预计2012年12月31日交付楼房。又约定被告致宇阳光公司不能向原告高秋媛交付楼房赔偿380000.00元。如果不能按约定的时间交付楼房，每超期1天，被告致宇阳光公司给付1900.00元违约金。2012年12月17日被告致宇阳光公司与被告巨鑫公司签订了《项目转让协议书》，双方协议将被告致宇阳光公司开发的位于大安市安广镇龙泉湖北岸、西岸的项目名称为龙泉祥和明珠花园（后改名为龙泉湖畔壹号）小区项目整体转让给被告巨鑫公司。2013年7月2日，被告致宇阳光公司负责人吴长有承诺原告高秋媛回迁补偿一事，全权由吴长有负责与巨鑫公司无关，如要回迁楼，按安置协议书由吴长有和巨鑫公司协商解决。
本院认为：原告高秋媛与被告致宇阳光公司签订的《房屋拆迁安置协议书》是依法成立并生效的房屋拆迁安置补偿合同，合同双方均应按照约定的内容及时履行自己的义务。被告致宇阳�公司称该协议是在被逼迫情况下应住户即原告高秋媛的要求所签订，该协议是原告高秋媛起草的。对此本院认为必然要由一方提出要约，另一方做出承诺方可成立合同，由谁起草的并不影响合同的成立及效力，只有存在以欺诈、胁迫等手段，并违背被告致宇阳光公司真实意思表示的情况下，被告致宇阳光公司才享有协议的变更或撤销权，但被告致宇阳光公司并未提供证据证实存在上述情形，即使存在上述情形，也超过了法定一年的除斥期间，同时被告致宇阳光公司递交的5张被拆迁房屋的照片也不能够影响该协议的法律效力，故对被告致宇阳光公司的上述意见，本院不予采纳。
《房屋拆迁安置协议书》第二条约定被告致宇阳光公司应在拆迁之日按相关规定十八个月内为回迁期，根据实际情况预计2012年12月31日将置换的楼房交给原告高秋媛。该协议的签订日期是2011年10月10日。这样约定的房屋交付日期就出现了两个有矛盾的日期，如果按协议签订后的十八个月内计算，交付楼房的时间是2013年4月10日，如果按具体日期算，交付楼房的时间为2012年12月31日。有具体交付日期的情况下，本院认为可以确定双方约定的交付日期是2012年12月31日，对原告高秋媛主张该协议是从别的回迁户的协议上面复制下来的，但双方约定实际交付日期为2012年12月31日的意见，本院予以采纳。
原告高秋媛的第一项诉讼请求是要求被告致宇阳光公司向其支付380000.00元赔偿款。因双方约定的交付日期是2012年12月31日，至原告高秋媛变更诉讼请求要求给付380000.00元赔偿款之日二被告尚不能向原告高秋媛交付该房屋，按照协议的约定，被告致宇阳光公司应当对此承担违约责任。故对原告高秋媛要求被告致宇阳光公司按照协议的约定承担380000.00元赔偿款的诉讼请求，本院予以支持。
原告高秋媛的第二项诉讼请求是要求被告致宇阳光公司向原告高秋媛支付从2013年1月1日起至本判决生效之日止所产生的违约金，即每日按1900.00元计算。《房屋拆迁安置协议书》第三条约定：“如果甲方（被告致宇阳光公司）不能向乙方（原告高秋媛）交付楼房，甲方（被告致宇阳光公司）给付乙方（原告高秋媛）赔偿款38万元。如果甲方（被告致宇阳光公司）不能按第二条约定的置换时间（2012年12月31日）交付楼房，每超期一天甲方（被告致宇阳光公司）给付乙方（原告高秋媛）逾期违约金1900.00元。”那么对该条约定做如何理解，原被告发生了分歧。对此本院认为从该约定的字面理解，如果不能交付楼房，则适用该条约定的第一句话，即赔偿380000.00元。如果能够交付而超期交付，则适用该条约定的第二句话，即在交付楼�的同时每超期一天被告致宇阳光公司给付原告高秋媛逾期违约金1900.00元，直至交付楼房之日起。即两项约定不能同时适用，只能选择适用。原告高秋媛于2014年6月5日变更了诉讼请求，以楼房不能交付、履行不能为理由，要求被告致宇阳光公司赔偿原告高秋媛380000.00元赔偿款，那么双方关于“如果不能按期交付，每超期一天给付1900.00元逾期违约金”的约定就已经丧失了适用的前提条件，故在本院已经支持了向原告高秋媛给付380000.00元赔偿款的前提下，对原告高秋媛要求被告致宇阳光公司自2013年1月1日起至本判决生效之日至按每日1900.00元给付违约金的意见，本院不予支持。违约金未予支持，但自应当给付380000.00元赔偿款之日起的利息损失，应予保护，本院酌定自2013年1月1日起按中国人民银行一年期贷款基准利率6%计算利息。
被告致宇阳光公司与被告巨鑫公司于2012年12月17日签订了大安市安广镇龙泉祥和明珠花园（后改名为龙泉湖畔壹号）项目的整体转让合同，被告巨鑫公司虽然称其承接的回迁户中没有原告高秋媛这户，但《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”依据上述规定，原告高秋媛的拆迁补偿安置事宜尚未完成，被告巨鑫公司应当对此承担民事责任。被告巨鑫公司虽称被告致宇阳光公司负责人吴长有同意接手原告高秋媛的拆迁安置补偿事宜，但该证明未经过原告高秋媛的同意，对原告高秋媛不发生法律效力。同时二被告之间签订的项目转让协议内容只在二被告之间发生法律效力，被告巨鑫公司认为按照《项目转让协议书》第三�的约定，其不应该承担责任的意见，本院不予采纳。故原告高秋媛的拆迁补偿安置事宜，按照上述规定，应由被告巨鑫公司承担赔偿责任。另外，《房屋拆迁安置协议书》也是由被告致宇阳光公司同原告高秋媛所签订，且被告长春致宇阳光公司的负责人吴长有书面同意由其负责处理原告高秋媛回迁补偿事宜，被告致宇阳光公司应按约定的内容与被告巨鑫公司共同向原告高秋媛承担连带赔偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十四条第一款、第五十五条第（一）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条之规定，判决如下：
一、被告长春市致宇阳光房地产开发有限公司大安市安广分公司与被告吉林省巨鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内共同�偿原告高秋媛380000.00元赔偿款及利息，利息自2013年1月1日起按中国人民银行一年期贷款基准利率6%（年利率）计算至上述款项给付完毕之日止；
二、被告长春市致宇阳光房地产开发有限公司与被告吉林省巨鑫房地产开发有限责任公司对本判决主文第一项债务承担连带责任；
三、驳回原告高秋媛其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18274.80元，由原告高秋媛负担10723.80元，由被告吉林省巨鑫房地产开发有限责任公司、长春市致宇阳光房地产开发有限公司大安市安广分公司共同负担7551.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人�人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须自觉履行。逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行。申请执行的期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。
审 判 长 周欣立
代理审判员 王化龙
人民陪审员 滕长山
二〇一四年十月八日
书 记 员 王鑫程