北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初10057号原告：中国文物报社，住所地北京市东城区东直门内北小街*号楼。法定代表人：李耀申，社长。委托诉讼代理人：魏欣华，北京市岳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹，北京市岳成律师事务所律师。被告：北京世锋创意艺术文化中心，住所地北京市东城区兴化路*号*号楼****室。被告：刘世锋（兼北京世锋创意艺术文化中心投资人），女，1975年8月11日出生。二被告委托诉讼代理人：乐曲，北京市中银律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人:孙颖，北京市中银律师事务所实习律师。原告中国文物报社（以下简称文物报社）与被告北京世锋创意艺术文化中心（以下简称世锋中心）、刘世锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告文物报社的委托诉讼理人王丹、魏欣华，被告刘世锋和二被告的委托诉讼代理人乐曲、孙颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告文物报社向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告世锋中心将位于北京市东城区×街×号楼×层东边的×号房屋（以下简称涉案房屋）腾退给原告；2、请求判令被告世锋中心支付拖欠的租金183000元，并支付违约金82500元；3、请求判令被告世锋中心按照合同约定租金标准支付自2016年7月1日至实际腾房之日的房屋占有使用费；4、请求判令被告刘世锋对世锋中心的债务承担连带责任；5、诉讼费用由二被告负担。事实和理由：2013年6月14日，文物报社与世锋中心签订《房屋租赁合同》，约定文物报社向世锋中心出租涉案房屋，租赁期限自2013年7月1日至2016年6月30日，年租金为11万元。合同签订后，世锋中心依约履行义务，但世锋中心自2014年11月开始拒付租金，后经世锋中心多次催要未果。2016年6月30日，双方租赁期限届满，但世锋中心既不支付拖欠租金，也不腾退涉案房屋，严重侵害了文物报社的合法权益。世锋中心为个人独资企业，刘世锋为其投资人，依据相关法律规定，刘世锋应对世锋中心的债务承担无限责任，故文物报社诉至本院，请求判如所请。被告世锋中心、刘世锋辩称，涉案房屋用途为行政办公，不能对外出租用于商业经营，而文物报社擅自将涉案房屋出租用于商业经营，双方签署租赁合同本身就存在效力瑕疵。双方租赁合同明确约定涉案房屋用于开办文化艺术类公司。2013年12月，被告进行工商登记注册时，发现涉案房屋原注册公司得意典藏科技开发（北京）有限公司（以下简称得意典藏公司）未将工商登记地址迁出涉案房屋,但双方签约时，文物报社却隐瞒该事实。后经被告与文物报社沟通，文物报社同意提供另外房间用于注册，但之后文物报社又反悔了，致使双方矛盾激化，直接造成被告投资人撤资。待得意典藏公司将注册地址迁出涉案房屋后，被告于2014年10月份尝试进行新公司的注册，但由于文物报社进行改制，事业法人资格被注销，企业法人资格正在办理中，工商部门告知被告无法使用使用房屋地址注册公司。文物报社改制结束后，却提起诉讼，导致被告计划注册的公司至今无法完成注册。被告的合同目的一直无法实现，不应该再支付租金，更不应当支付违约金。另，文物报社自2015年10月至2016年1月份期间对二层办公区域的空调、新风系统进行改造，并断水断电，导致被告无法使用涉案房屋，上述期间的应当从租赁期限中扣除。自双方签署合同后，文物报社切断涉案房屋电源，并且拒绝为涉案房屋安装办公电话，由于没有网络、电话和电源，被告一直无法使用涉案房屋，损失严重，直到2014年3、4月份才陆续解决了网络、电话和电源问题。目前，被告向文物报社支付14.7万元和2.75万元押金，但文物报社未开具任何发票。再，双方合同到期后，文物报社强行将涉案房屋上锁，被告至今无法进入，自2016年7月起，文物报社已经实际控制了涉案房屋，被告无需支付房屋占有使用费用。综上，二被告不同意文物报社的诉讼请求，并主张文物报社要求的违约金标准过高，申请法院酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：文物报社和文物出版社系位于北京市东城区东直门内北小街2号楼共有产权人，房屋设计用途为商业。文物出版社同意文物报社对上述房屋一层、二层对外出租。2013年6月14日，文物报社与世锋中心签订《房屋租赁合同》，约定文物报社将涉案房屋出租给世锋中心用以开办文化艺术类公司。租赁期限自2013年7月1日至2016年6月30日，年租金标准为11万元，付款方式为季付。合同签订之日，世锋中心一次性支付当年第一季度的租金2.75万元。签订合同之日作为以后每季度房租的付款日期。租金包括中央空调使用费、水费、电费。电话、网络等一切与外界发生费用的设施设备，由世锋中心自行解决。文物报社提供世锋中心办理营业执照时所需的房产证明等相关文件。世锋中心根据使用需要，在不改变房屋主体结构的前提下，经文物报社及政府有关部门批准后，可进行室内外装修，费用由世锋中心承担。合同届满，如世锋中心不再续约，则需将完好无损的房屋及甲方提供的设备系统交还文物报社。合同另约定，世锋中心未按约定期限交纳租金及其他费用，超过十五天仍不履行支付义务的，文物报社有权解除合同收回房屋。在合同有效期内，任何一方不得随意违反协议条款。违约方应向守约方支付当年租金金额的百分之二十五作为违约金。合同签订后，文物报社向世锋中心交付了涉案房屋。世锋中心分别于2013年6月14日、2013年11月22日、2014年1月9日、2014年7月10日、2014年12月31日向文物报社支付租金27500元、27500元、9000元、50000元、33000元，合计共支付租金147000元。后，世锋中心未支付其他租金。自2015年1月始，文物报社发出了多份《催缴款》，向世锋中心催要租金，世锋中心收到《催缴款》后并未支付后续租金。庭审中世锋中心提交了2015年9月28日文物报社向世锋中心送达的《关于中国文物报社空调、新风系统管线改造施工期间办公用房管理的函》以证明施工期间文物报社对涉案房屋断水断电，导致世锋中心无法使用涉案房屋，并主张施工期间的租金应于扣减。函件载明：文物报社决定自2015年10月15日至2016年1月15日对二层办公楼区域进行空调、新风系统管线改造，在2015年10月15日8时其对二层所有办公场所断水断电。文物报社认可该证据真实性，亦认可2015年10月15日之后三个月期间，文物报社对除了涉案房屋之外的房屋和楼道内屋顶进行了拆除，并对空调系统进行改造施工。施工期间对涉案房屋采取了间歇性断水断电措施。后文物报社变更陈述，主张施工期间未对涉案房屋断水断电，改造施工并未影响世锋中心正常使用涉案房屋。双方当事人对于实际改造施工具体情形均未举证。另庭审中，世锋中心主张其准备在2013年12月份办理新公司工商注册，但因为案外人得意典藏公司工商登记地址为涉案房屋，故无法办理新公司工商登记。文物报社认可案外人得意典藏公司注册地址曾系涉案房屋，但该案外人已于2014年5月27日将工商登记地址迁出涉案房屋，迁出时，原告新公司的名称预核准通知仍在有效期内。迁出后文物报社已经口头告知世锋中心。世锋中心认可案外人得意典藏公司在2014年上半年已经将工商登记注册地址迁出涉案房屋，但世锋中心否认文物报社及时告知了案外人工商登记地址迁出情况，世锋中心表示直到2014年10月份再次办理新公司工商登记注册时才知道案外人工商登记地址迁出的事实。文物报社对在案外人工商登记地址迁出后及时告知世锋中心未举证。另，世锋中心主张2014年10月份其再次准备在涉案房屋登记成立新公司，但因为文物报社主体被注销，同时文物报社未提供产权证明等证明资料导致无法办理新公司工商登记手续。文物报社认可因为文物报社转企改制，2013年9月17日核销了《事业单位单位法人证书》，2017年4月25日成立企业法人。但国家文物局出具了过渡期相关函件，世锋中心拿着这些函件可以正常办理工商登记。世锋中心自第一次准备办理工商登记手续后，并未再要求文物报社协助提供过任何办理工商登记所需材料。世锋中心对其在案外人得意典藏公司将工商登记地址迁出涉案房屋后曾要求文物报社履行配合义务未举证。同时2017年7月5日庭审中，世锋中心自认在2013年的时候，曾要求文物报社提供产权证明，对方已履行了配合义务。再，庭审中，文物报社主张世锋中心未经文物报社同意擅自在涉案房屋外侧安装了空调外机，违反了双方合同约定。世锋中心则主张2014年安装空调室外机的时候，经过文物报社同意，文物报社始终没有对此提出过异议，但世锋中心对安装空调室外机经文物报社同意未举证。文物报社认可空调室外机安装时间，但表示之后一直要求世锋中心拆除空调室外机。文物报社针对曾要求世锋中心拆除空调室外机未举证。对于世锋中心主张文物报社未开具发票一节，文物报社提供了两张发票复印件，证明文物报社曾向世锋中心出具过租金发票，但世锋中心要求以新成立的公司作为发票抬头，没有接受发票。世锋中心不认可该证据，并主张其从未要求文物报社变更发票抬头，而是文物报社拒绝开具租金发票。双方关于发票开具的情况均未进一步举证。另查，世锋中心为个人独资企业，投资人为刘世锋。文物报社于2013年9月17日经国家事业单位法人管理局核准并出具了事业单位法人注销证明。2017年4月25日，文物报社成立企业法人并领取了营业执照。原、被告租赁合同期间届满后，世锋中心未向文物报社交还涉案房屋。2016年7月1日，文物报社将涉案房屋房门用木板彻底封死，导致世锋中心无法进入涉案房屋。本案审理过程中，原、被告均同意2017年7月15日前办理房屋交接。2017年7月5日，文物报社将封门的木板拆除，2017年7月6日原、被告对涉案房屋内现有物品进行了清点。但世锋中心认为涉案房屋内部分物品丢失，故不同意办理房屋交接。截止本案法庭调查结束，世锋中心未将涉案房屋交还文物报社。本院认为，原、被告2016年6月14日签署的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，世锋中心未举证证明2014年10月份办理新公司工商登记手续时，曾要求文物报社履行提供产权证明等配合义务，而世锋中心亦在庭审中自认2013的时候文物报社已经提供产权证明资料，世锋中心现有证据不足以证明未能在涉案房屋办理营业执照系文物报社原因所至，对此世锋中心应承担举证不能的不利后果，世锋中心以此为由不支付的租金的答辩意见，本院不予采纳。同时，对于世锋中心主张的案外人得意典藏公司未将工商登记地址迁出涉案房屋导致无法办理新公司工商登记手续问题和涉案房屋电话、网络、用电的问题，世锋中心认可已在2014年上半年解决。而世锋中心在之后亦履行过支付租金的合同义务，故世锋中心再以此做抗辩理由拒绝支付2014年11月份之后的租金，无法律依据，该项答辩意见，本院亦不予采纳。关于世锋中心主张文物报社未开具发票一节，双方合同并未就开具发票作出明确约定，虽然文物报社在收取世锋中心的租金后有开具发票的义务，但是，在租赁合同中，出租人的主要合同义务是向承租人提供租赁标的物，承租人的主要合同义务是支付租金，承租人支付租金的义务与出租人为承租人开具发票义务之间，并不构成对待给付。即使文物报社未开具发票，世锋中心在占用租赁房屋的情况下以文物报社未开具发票为由不按照合同约定支付租金，亦有违公平，未开具发票的情节不构成行使先履行抗辩权以及同时履行抗辩权的充分依据，故本院对世锋中心该项答辩意见不予采纳。世锋中心应当按照约定的期限支付租金，其无正当理由未支付租金已经构成违约，应承担违约责任，文物报社有权要求世锋中心支付双方租赁期间届满前拖欠的租金并要承担违约金。虽然双方当事人对2015年10月15日空调改造的施工行为具体情形均未举证，但文物报社自认2015年10月15日之后对涉案房屋所在楼层进行了空调改造施工，并对涉案房屋采取了间歇性断水断电措施，后文物报社又变更陈述意见，有违诚实信用原则，故本院认定文物报社实施的施工行为对涉案房屋正常使用构成一定影响，本院将酌情减少施工期间租金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方合同约定，在协议有效期内，任何一方不得随意违反协议条款。违约者应向守约方支付当年金额租金的百分之二十五作为违约金，应理解为违约金金额为27500元，文物报社要求被告支付82500元违约金系对违约金条款理解有误。至于文物报社主张世锋中心擅自安装空调室外机一节，因双方均认可空调室外机安装于2014年，文物报社未举证证实曾对此提出异议，且之后接受了承租人履行缴纳租金的合同义务，应视为文物报社同意世锋中心安装行为，故文物报社以此主张世锋中心违约，无法律依据，本院不予支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现双方租赁期限已经届满，故文物报社有权要求世锋中心腾退涉案房屋，并支付腾退前房屋占有对价。因文物报社在2016年7月1日已将涉案房屋彻底封死，世锋中心无法正常使用涉案房屋，故本院将依据双方合同约定租金标准、涉案房屋封门后状态、承租房屋用途以及双方过错等因素，酌情确定封门期间房屋占有使用费标准为每季度13750元。本院组织双方在诉讼过程中办理房屋交接，双方均同意2017年7月15日之前自行办理家交接。2017年7月5日文物报社已将封门门板拆除，双方已室内物品进行了清点，现世锋中心拒绝办理交接，导致损失进一步扩大，故2017年7月16日之后的房屋占有使用费应由世锋中心负担，房屋占有使用费标准应参照双方合同约定的租金标准确定。个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。本案中，世锋中心为个人独资企业，刘世锋为投资人，现文物报社要求刘世锋对世锋中心债务承担连带责任，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》九十条之规定，判决如下：一、被告北京世锋创意艺术文化中心于本判决生效后七日内将其承租的北京市东城区×街×号楼×号房间腾空交还原告中国文物报社；二、被告北京世锋创意艺术文化中心于本判决生效后七日内支付原告中国文物报社拖欠的租金十六万八千元；三、被告北京世锋创意艺术文化中心于本判决生效后七日内支付原告中国文物报社支付违约金二万七千五百元；四、被告北京世锋创意艺术文化中心于本判决生效后七日内支付原告中国文物报社房屋占有使用费（房屋占有使用费自二〇一六年七月一日计算至实际腾房之日，二〇一七年七月十五日前房屋占有使用费共计六万一千八百七十元，二〇一七年七月十六日至实际腾房之日的房屋占有使用费标准为每季度二万七千五百元）；五、被告刘世锋对被告北京世锋创意艺术文化中心上述债务承担连带责任。六、驳回原告中国文物报社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3398元，由原告中国文物报社负担840元（已交纳），被告北京世锋创意艺术文化中心、刘世锋负担2558元（本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王亮二〇一七年八月九日书记员  刘勃