浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭江笕民初字第558号原告姜卫良，男，1967年9月4日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。原告许彩霞，女，1971年11月15日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。被告杭州和景房地产经纪有限公司，住所地浙江省杭州市江干区沁园雅舍生活馆728室。法定代表人封军勇，总经理。委托代理人周劲矛，浙江明策律师事务所律师。被告杭州好美家房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市江干区笕丁路211号。法定代表人刘帮风，董事长。委托代理人金立强，浙江西子律师事务所律师。原告姜卫良、许彩霞诉被告杭州和景房地产经纪有限公司（以下简称和景公司）、杭州好美家房地产开发有限公司（以下简称好美家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案受理。依法由审判员李敏适用简易程序，于2015年11月13日公开开庭进行了审理。原告姜卫良、许彩霞，被告和景公司委托代理人周劲矛，被告好美家公司委托代理人金立强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜卫良、许彩霞诉称：2011年8月14日，原告与被告和景公司签订商品房转让合同，原告向和景公司购买杭州市江干区房屋，一次性支付房价总额397240元。之前和景公司向好美家公司购买本房产签订了浙江省商品房买卖合同并完成了网上备案。2014年6月和景公司称为方便办证，两公司之间的浙江省商品房买卖合同已作退房处理，要求原告与和景的商品房转让合同转化为原告向好美家公司直接购买的浙江省商品房买卖合同。2014年6月13日原告与好美家公司签订该合同，原告与和景公司签订的商品房转让合同和两被告签订的浙江省商品房买卖合同由和景公司一并收回。两被告签订的浙江省商品房买卖合同第九条约定交房期限为2012年12月18日前，但实际交房时间在2013年4月15日，延期118天，按照合同第十条约定应承担违约金每日万分之一，共计4687.43元。合同第十六条约定在2013年3月18日前取得权属证书，但实际至今未取得权属证书，按照合同第十六条约定应承担每日万分之一的违约金，至2015年6月23日延期827天，应付违约金32851.75元；和景公司谎称于2014年1月10日起办证时于2014年1月17日收取补差房款163元，至2015年6月23日延期522天，应付违约金8.51元；两项合计32860.26元。和景公司明知大世界五金城地块由于好美家公司主观原因于2013年8月前被法院依法冻结，无法取得权属证书的情况下，对原告实施诈骗，谎称于2014年1月10日开始办证，要求原告支付办证等费用17299元。诉讼请求：1、判决被告和景公司退还契税、印花税、物业维修基金、房产工本费等共计17299元；2、判决被告和景公司支付延期交房违约金4687.43元；3、判决被告和景公司支付延期交付权属证书违约金至2015年6月23日共计32860.26元；4、判决被告和景公司继续支付2015年6月24日后的延期交付权属证书违约金每日已交房款的万分之一，直至取得日止；5、诉讼费由被告负担；6、判决被告好美家公司对上述款项债务承担连带责任。为支持自己的主张，原告提交的证据有：1、浙江省商品房买卖合同、具结书，证明原告与被告好美家公司签订商品房买卖合同，被告好美家公司应当承担连带责任。2、商品房交接书，证明原告在与被告和景公司签订相应的买卖合同后将房款交付给和景公司。3、房产办证通知及办证时需结清的款项，证明被告和景公司要求原告交纳契税、印花税等费用。4、收款收据，证明原告向被告和景公司支付了相应的办证费用。5、房屋登记信息查询记录，证明合同已经备案，房屋所有权归原告。经庭审质证，两被告对上述证据真实性均无异议，本院予以确认。被告和景公司辩称：契税、印花税、房产工本费同意退还，物业维修基金今后要使用，不退还。由和景公司牵头，原告与好美家公司签订了商品房买卖合同，当时的情况已经进行处理，逾期交房和逾期办证应当由好美家公司承担。被告杭州好美家房地产开发有限公司辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据。有关税费的收款人是和景公司，好美家公司没有责任还款。商品房买卖合同约定，原告应当支付购房款，但实际该合同没有履行，故好美家公司不存在逾期交房和逾期办证。合同约定应于2014年6月13日交房，2014年12月13日办理权属证书，原告主张的两项违约金与合同约定不符，故不应由好美家公司承担责任。被告和景公司未向本院提交证据。被告好美家公司未向本院提交证据。本院经审理查明：2012年10月18日，原告与被告和景公司签订商品房转让合同，约定由原告向被告和景公司购买杭州市江干区房屋。同日原告向被告和景和景公司支付购房款397240元。2013年12月20日，被告和景公司向原告发出房产办证通知书，承诺于2014年1月10日开始办证及要求原告结清办证时所需款项。原告根据被告和景公司的通知支付契税11922元、印花税198元、房产工本费2000元，补交房款163元，物业维修基金3179元，合计17462元。2014年1月17日，原告与被告和景公司签订商品房交接书对上述房屋进行验收交接，确定房屋交接完成，双方对原合同履行无争议。杭州市江干区大世界五金城由被告好美家公司开发建设，因被告好美家公司无法办理房屋权属证书，被告和景公司经与原告协商，退出商品房买卖合同关系，改由原告直接向开发商即被告好美家公司购买案涉房屋。2014年6月13日，原告（买受人）与被告好美家公司（出卖人）签订浙江省商品房买卖合同，约定原告向被告购买坐落于杭州市江干区房屋，建筑面积48.88平方米，总价款397240元，买受人于2014年6月13日前一次性付清全部购房价款。新建物业专项维修资金首期交纳标准为65元/平方米，款项未包含在约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。出卖人应当在2014年6月13日前将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的，除合同规定的特殊情况外，逾期不超过120日，自2014年6月14日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同并要求出卖人退还全部已付购房款及支付已付购房款的1%的违约金，或者买受人有权选择继续履行合同，自2014年6月14日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人承诺于2014年12月13日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1或2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起且办理完成退房手续后，包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续后15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，上述浙江省商品房买卖合同在杭州市住房保障和房产管理局进行预售合同备案登记，载明付款方式为一次性付款。但截至目前，被告好美家未能交付房屋权属证书。本院认为，原告与被告好美家公司签订的浙江省商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。（一）关于税费及物业维修基金。契税、印花税、房产工本费属于办理权属证书时原告应当缴纳的费用，为保障物业共有部分、共有设施设备正常使用，业主应当承担物业维修基金，但被告和景与原告已解除商品房买卖合同关系，根据合同法规定尚未履行的终止履行，已经履行的能够恢复原状的需恢复原状，被告和景公司应当将收取的契税、印花税、物业维修基金、房产工本费返还给原告。（二）逾期交房违约金。原告主张被告和景公司承担逾期交房违约金，但原告未能提供双方签署的商品房转让合同，根据合同的相对性被告和景公司与好美家公司签订的商品房买卖合同的法律效力并不及于原告，原告基于两被告签订的合同要求被告和景公司承担法律责任于法无据。根据原告与被告和景公司签订商品房交接时显示双方已完成房屋验收交接，对原合同履行无争议。故原告主张被告和景公司支付逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。（三）关于逾期办证违约金。原告与被告和景公司已解除房屋买卖合同关系而与被告好美家公司成立新的合法有效的房屋买卖合同关系。故应由被告好美家公司按照合同约定履行交房义务和办理权属证书的义务。原告主张被告和景公司承担逾期办证违约金缺乏依据，本院不予支持。原告与被告好美家公司约定于订立浙江省商品房买卖合同当日前交付房屋，此前原告已从被告和景公司处接收房屋，故被告好美家公司不存在原告所主张的逾期交房违约事实。原告与被告好美家公司约定应于2014年12月13日前取得土地和房屋权属证书并交付给原告，被告好美家公司未履行合同义务，应承担违约责任。关于被告好美家公司抗辩原告未支付购房款，双方的浙江省商品房买卖合同未实际履行；本院认为原告在2012年10月18日向被告和景公司支付购房款397240元，在2014年1月17日补交面积差额部分房款163元，此后被告好美家公司与和景公司解除房屋买卖合同关系而与原告直接签署浙江省商品房买卖合同，应当知晓原告已付购房款的事实，并且被告好美家公司与原告双方合同约定原告于合同签订当日即2014年6月13日前一次性付清全部购房款计397240元，同日办理的预售合同备案登记显示为一次性付款，被告好美家抗辩原告未向其支付房款及合同没有实际履行的意见与事实不相符，本院不予采纳。被告好美家公司应承担自2014年12月13日起至实际交付权属证书日止按照以全部购房款397403元为基数每日万分之一的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杭州和景房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告姜卫良、许彩霞契税、印花税、房产工本费、物业维修基金合计17299元。二、被告杭州好美家房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜卫良、许彩霞逾期办证违约金7630元（暂计至2015年6月23日，此后以购房款397403元为基数按照日万分之一的标准计算至实际交付权属证书之日止）。三、驳回原告姜卫良、许彩霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1171元，减半收取人民币585.5元，由原告姜卫良、许彩霞负担人民币319.5元，由被告杭州和景房地产经纪有限公司负担185元，被告杭州好美家房地产开发有限公司负担人民币81元，于本判决生效后三日内支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，预交上诉案件受理费人民币1171元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 李 敏二〇一五年十二月三十日书记员 陆莉英