重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初16614号原告：曹兴科，男，1976年10月19日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：黄晓莲，女，1976年10月6日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，与原告系夫妻关系。被告：乐毛毛，女，1982年10月5日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。委托诉讼代理人：罗玉杰，重庆志同（北京）律师事务所律师。原告曹兴科诉被告乐毛毛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹兴科、被告乐毛毛的委托诉讼代理人罗玉杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹兴科向本院提出诉讼请求：1.撤销曹兴科于2016年6月30日与乐毛毛签订的《门市房租赁协议》；2.乐毛毛立即搬出并向曹兴科返还门市房；3.乐毛毛向曹兴科支付从2016年7月10日起按照每月10004.8元的标准计算至交还该门市之日的门市占用费；本案全部诉讼费由乐毛毛承担。事实和理由：2015年8月1日曹兴科与乐毛毛的丈夫万国林签订了《门面租赁合同》，约定曹兴科将位于渝北区回兴街道宝圣大道565号学府佳园C幢1-26门市租赁给万国林，月租金10000元，租金每年上浮8%，租期3年，从2016年1月10日起至2019年1月9日止，同时曹兴科、万国林和案外人李霁凌签订了补充协议，约定允许李霁凌利用案涉门市搭建楼梯作为消防通道上二楼。前述合同履行6个月后，李霁凌退出，乐毛毛向曹兴科提出单独签订合同，剩余时间节点和租金标准保持不变，允许乐毛毛部分转租，曹兴科提出需要缴纳30000元押金，经协商乐毛毛表示同意，分两次缴纳押金。故原、被告于2016年6月30日签订《门市房租赁协议》，但由于疏忽，将月租金10000元误写为年租金10000元。签订合同时案涉门市租金市场价格为每月10000元，并逐渐上涨，若按照每年10000元的标准实际履行该协议，将给曹兴科带来重大经济损失，显失公平。被告乐毛毛辩称，第一，曹兴科第1、2项诉讼请求属于合同撤销，第3项诉讼请求属于合同变更，撤销与变更只能择其一主张，不能同时主张；第二，2015年8月1日签订的《门面租赁合同》中，万国林承租房屋的租金为每月5000元，并非每月10000元，合同约定月租金10000元，实际是加上了李霁凌高价承租的5.85平方米消防通道租金5000元，即是说万国林承租了案涉门市面积的90%，但月租金仍是5000元，且合同履行过程中李霁凌直接向曹兴科支付全部租金，并未通过万国林支付；第三，2016年6月30日原、被告签订的《门市房租赁协议》约定每年租金10000元是双方真实意思表示，不应撤销或变更；第四，原、被告在签订合同时已尽到了相应的审慎义务；第五，即使《门市房租赁协议》被撤销，不是因乐毛毛存在不正当的手段，该合同是曹兴科自己提供，导致撤销的原因是曹兴科的过错，乐毛毛没有过错。故请求驳回曹兴科的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《门市房租赁协议》、《门面租赁合同》、庭审笔录、房地产权证、发票，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对2005年4月5日签订的《房屋租赁协议》，落款处无乙方签字或盖章，故对该证据不予采信；2.对QQ聊天记录打印件，无法确认真实性，故对该证据不予采信；3.对搜索信息过程视频，与本案不具有关联性，故对该证据不予采信；4.对照片，无法确认真实性，故对该证据不予采信；5.对《重庆勤业五联资产评估房地产土地估价有限责任公司司法鉴定意见书》和《关于重庆市渝北区人民法院司法评估委托书（2017）渝法委评字第28号估价对象层高对租金价值的情况说明》，乐毛毛不予认可，但并未举示相反证据予以反证，本院予以采信。本院根据采信的证据及庭审中当事人的陈述，确认如下案件事实：曹兴科是位于重庆市渝北区回兴街道宝圣大道565号学府佳园C幢1-26房屋的所有权人。万国林与乐毛毛是夫妻关系。2010年10月6日，以曹兴科为甲方（出租方），万国林为乙方（承租方），双方签订了《门市租赁协议》，主要约定甲方出租给乙方的门市位于重庆市渝北区回兴街道农业园区生活服务区学府家园（实际应是学府佳园）26号，门牌号为宝圣大道563号（实际上应是565号）；租赁期限自2011年1月10日起至2016年1月9日止；第一年每月租金为1600元，租金每年上浮10%。2015年8月1日，以曹兴科为甲方，万国林为乙方，李霁凌为丙方，三方签订了《门面租赁合同》，主要约定：甲方将位于渝北区宝圣大道563号门面房出租给乙方用于经营，建筑面积约65平方米；租期3年，自2016年1月10日起至2019年1月9日止，第一年每月（“每月”为手写添加）租金为10000元，然后每年租金在上年的基础上递增8%，租金提前一个月支付，每半年支付一次；甲方同意乙方将门面一部分转租给丙方，丙方将进深4.5米，开间1.3米大的一部分用于修建通往2楼网吧的消防通道；丙方承诺每年分担乙方门面租金的一半（含年增长率），每半年支付一次，丙方直接将半年门面租金支付给乙方，乙方须将丙方支付租金支付给甲方；由于丙方需要修建通往2楼网吧的消防通道（楼梯），甲方向丙方收取60000元保证金，保证金支付分两次，第一次为合同签订之日向甲方支付30000元，第二次为下一次丙方支付门面租金时向甲方支付30000元，丙方直接将保证金支付给甲方；乙方在本合同以上所有享受的条款，丙方同样有权利享受。合同落款签字处后附有书写部分：丙方支付甲方2015年8月1日至2016年1月9日租金共25000元整，于2015年8月2日支付。曹兴科称，与乐毛毛及万国林约定的月租金是10000元，李霁凌是乐毛毛介绍来的，乐毛毛与李霁凌如何确定租金与曹兴科无关，曹兴科收到了李霁凌支付的2015年8月1日至2016年1月9日租金共25000元，但记不清楚是李霁凌直接支付的还是拿给乐毛毛后由乐毛毛转交的，没有收到李霁凌的60000元保证金。乐毛毛称其向曹兴科告知李霁凌的电话后，李霁凌与曹兴科进行的协商，李霁凌直接向曹兴科支付了25000元租金和60000元保证金。该合同履行6个月后，李霁凌不再承租门市房的消防通道，曹兴科与万国林经协商提前终止了该合同。2016年6月30日，以曹兴科为甲方，乐毛毛为乙方，双方签订了《门市房租赁协议》，主要约定：甲方将位于渝北区回兴街道宝圣大道565号学府佳园C幢1-26门面出租给乙方；租期从2016年7月10日起至2019年1月9日止，若因乙方原因提前终止合同，乙方所付租金不予退还；租金每年10000元，每年上浮8%，付款方式为半年一交，上打租，乙方必须提前六个月交给甲方租金；本合同签订后，乙方向甲方交纳押金30000元，2016年7月9日支付20000元，2017年1月9日支付10000元，若乙方无拖欠水电、物业费等违约行为时，甲方应退还乙方押金30000元。合同签订后，乐毛毛向曹兴科支付了45000元。案涉房屋至今由乐毛毛占有使用。就显失公平的问题。曹兴科称其误以为2016年6月30日《门市房租赁协议》上打印的是“租金每月10000元”，但由于一时疏忽打印成了“租金每年10000元”，2015年8月1日《门面租赁合同》中也差点犯类似错误，这从该合同有手写添加“每月”的痕迹可以看出，故《门市房租赁协议》约定年租金10000元属于显失公平，依法应当撤销。乐毛毛称租金约定不存在显失公平的情形，第一，案涉门市隔壁大一点的门市月租金也才6000元至7000元，曹兴科没有退还李霁凌支付的60000元保证金并向其收取了2015年8月1日至2016年1月9日的租金25000元，乐毛毛为曹兴科家中安装铝合金窗户花费了10000元，乐毛毛修复案涉门市消防通道的隔墙和楼梯花费5000元，故《门市房租赁协议》约定年租金10000元不算低；第二，李霁凌不再承租门市房的消防通道后，乐毛毛也没有必要高价承租消防通道，故《门面租赁合同》的租金标准必须进行变更，原、被告才重新签订了《门市房租赁协议》，且该协议上租赁期限、租金大写、租金上浮时间、保证金的支付时间均有修改补充，说明双方在签订《门市房租赁协议》时进行了审查，故不存在笔误。曹兴科为证明《门市房租赁协议》约定租金每年10000元属于显失公平，申请对案涉房屋2016年6月30日至2017年2月6日的租金市场价格进行评估。我院依法委托重庆勤业五联资产评估房地产土地估价有限公司进行评估，该公司作出渝勤业五联鉴字（2017）第017号《重庆市渝北区人民法院委估的商服用房地产公开市场租金价值鉴定报告》和《关于重庆市渝北区人民法院司法评估委托书（2017）渝法委评字第28号估价对象层高对租金价值的情况说明》，确定案涉房屋在价值时点2017年3月1日的市场租金价值：房屋建筑面积为62.53平方米，建筑面积租金160元/平方米/月、租赁时间7个月零7天（2016年6月30日至2017年2月6日）、房地产市场租金总价72500元。曹兴科支付了评估费3500元。根据鉴定结论，曹兴科主张《门市房租赁协议》因显失公平被撤销后，自始没有法律约束力，故乐毛毛应当按照评估租金标准从2016年7月10日起向曹兴科支付门市占用费至返还门市之日止。庭审中，乐毛毛主张即使合同被撤销，也是曹兴科自行造成的，对房屋占用费乐毛毛只能按照每年10000元的标准进行适当补偿，45000元应予退还。本院认为，本案争议焦点是《门市房租赁协议》约定年租金10000元是否属于显失公平。显失公平，是指双方当事人的权利义务明显不对等，使一方遭到重大不利益。第一，《门面租赁合同》的约定及履行情况不能作为认定《门市房租赁协议》租金约定是否显失公平的依据，且乐毛毛并未就案外人向曹新科支付了款项和自身花费了款项及上述款项与合同租金标准的确定有关联予以举证，故乐毛毛庭审中主张的《门市房租赁协议》约定年租金10000元不算低的各项依据，本院不予采纳。第二，从原、被告多年来关于案涉门市租金的约定来看，2010年10月6日《门市租赁协议》约定第一年每月租金为1600元，租金每年上浮10%，2015年8月1日《门面租赁合同》约定第一年每月租金为10000元，每年租金在上年的基础上递增8%，乐毛毛承担一半的租金，2016年6月30日《门市房租赁协议》亦约定租金每年上浮8%，可以认定《门市房租赁协议》年租金10000元不符合原、被告长期以来租金递增的交易规律。第三，经评估，案涉房屋2016年6月30日至2017年2月6日期间市场租金标准为62.53平方米×160元/平方米/月＝10004.8元/月，远高于双方《门市房租赁协议》约定年租金10000元的标准。综上，可以认定《门市房租赁协议》约定年租金10000元属于显失公平。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。故对曹兴科请求撤销其于2016年6月30日与乐毛毛签订的《门市房租赁协议》及要求乐毛毛立即搬出并向曹兴科返还案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。《门市房租赁协议》被撤销后自始无效，乐毛毛占用案涉房屋至今，应当向曹兴科支付房屋占用费。经评估，案涉房屋2016年6月30日至2017年2月6日期间市场租金标准为10004.8元/月，可以作为房屋占有费计算标准。故乐毛毛应当向曹兴科支付从2016年7月10日起按照每月10004.8元的标准计算至返还案涉房屋之日止的占有使用费。对于乐毛毛已向曹兴科支付的45000元，因乐毛毛不同意在应付房屋占用费中予以抵扣，乐毛毛可另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销原告曹兴科与被告乐毛毛于2016年6月30日签订的《门市房租赁协议》；二、被告乐毛毛在本判决生效后立即向原告曹兴科返还位于重庆市渝北区回兴街道宝圣大道565号学府佳园C幢1-26房屋；三、被告乐毛毛在本判决生效后立即向原告曹兴科支付从2016年7月10日起按照每月10004.8元的标准计算至返还房屋之日止的占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元减半收取40元、评估费3500元，由被告乐毛毛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  黄明真二〇一七年四月十七日书记员  李 洁