襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0607民初第139号原告樊妍，女，1989年12月22日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托代理人王小焕，女，1968年10月8日出生，汉族，住址同上。系樊妍之母。公民身份号码4206211968********。被告襄阳百洋房地产开发有限公司（以下简称百洋公司）。住所地：襄阳市襄州区航空路**号。法定代表人窦明杰，董事长职务。委托代理人薛建玲，湖北米芾律师事务所律师。原告樊妍与被告百洋公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员唐俊艳独任审判，于2015年3月21日公开开庭进行了审理。原告樊妍的委托代理人王小焕，被告百洋公司的委托代理人薛建玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告樊妍诉称：2013年1月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于襄阳市襄州区张湾镇清河桥东航空路11号的百洋欧典小区5号楼1001房，面积141.03平方米，合同价款744836元。原告以自付首期加银行按揭方式已付清全部房款。合同第15条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”2013年8月31日，原告办理了收房入户手续，按照合同约定及法律规定，被告至迟应在2015年2月20日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并不迟于2015年5月20日向房产管理部门申请办法房屋所有权证书。但时至今日，被告都未能履行有关义务。诉请判令被告向原告支付延期办理房地产权属证书相应手续的违约金人民币7448.36元。被告百洋公司辩称：1、原告应提供收房等相关证据证明；2、被告已按相应程序报送相关材料给房管部门，但证件至今未办好与被告无关；3、被告与原告未约定由被告办理房产证的义务。请求驳回原告的诉讼请求。原告樊妍为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、商品房买卖合同一份，据以证明原、被告之间签订商品房买卖合同的事实，合同约定被告不能按规定期限办理房产证应承担违约责任。证据二、销售不动产发票两张，据以证明原告已履行交付房款的义务。证据三、物业费收据两张，据以证明原告收房的时间。证据四、网络公示交房通知信息打印件一份，据以证明被告交房时间。经庭审质证，被告对证据一、二、三的真实性无异议，本院予以采信；本院审查认为证据四真实性无法核实，故不予采信。被告百洋公司未向本院提交证据。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院查明以下案件事实：2013年1月30日，原告在百洋·欧典售楼会所与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告在编号为襄阳区国用B’2011第41010107-3号地块上开发建设的百洋·欧典5幢1单元1001号预售商品房，该房建筑面积141.03平方米，每平方米5281.40元，总金额744836元。付款方式为签订合同同时支付首付房款244836元，余款500000元办理按揭贷款。合同第八条关于房屋交付期限的约定为：出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、……。2、……。3、……。4、……。5、该商品房经验收合格即出卖人取得该房屋竣工验收报告。合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了交接、面积确认和差异处理、买受人逾期付款违约责任、保修责任、争议解决方式等内容。合同签订后，原告已履行支付全部房款744836元的义务。2013年8月31日，原告办理了收房手续，但至今未能办理房产证，原告向被告主张逾期办证违约金未果，引起诉讼。另查明，被告至今未办理百洋·欧典第5幢的房产初始登记。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告百洋公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，原告在收房后360个工作日内，因被告的原因造成原告不能取得房地产权属证书的，原告可以要求被告支付违约金。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十一条第二款规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”由此可见，商品房的开发建设者，在房屋建成交付使用后，应当根据《房屋登记办法》第三十条的规定，向房地产管理部分提交（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料，申请对房屋进行初始登记，并取得初始登记的房屋所有权证，即俗称的“大证”。在被告取得初始登记的房屋所有权证之后，原告才能申请办理房产证分户，取得买受人的房屋所有权证。因向房地产管理部门提交相关资料申请办理房屋初始登记证是被告的责任，且是否提交以及何时提交资料都由被告控制，被告在这方面的举证能力显然强于原告，故被告如无法举证证明其已履行提交申请资料的义务，且不能证明未办理房屋初始登记的原因不在被告，就应认定是被告的责任造成原告未能取得房地产权属证书。被告在本院指定的期间内未提交任何证据，故本院认定原告未取得房地产权属证书的责任在于被告。原告的收房日为2013年8月31日，360个工作日后为2015年2月12日，被告至今未办理房屋所有权初始登记显然超过360个工作日，被告的行为构成违约，故应依照《商品房买卖合同》第十五条第2款的规定向原告支付逾期办证违约金7448.36元（744836元×1%）。原告的请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称已经向房管部门报送相关材料，未能办理产权证据的责任不在被告的答辩意见，无任何证据证实，本院不予采信。向房地产管理机关报送应由开发商提供的资料既是开发商的法定义务，也是合同约定义务，虽然在《商品房买卖合同》中没有约定由开发商为原告办理房产证的义务，但开发商不办理建设房屋的初始登记，必然导致买受人无法办理房产权属证书，开发商应履行其协助买受人办理房产证的义务，包括办理房屋的初始登记以及给买受人提供必要的证明文件。被告辩称与原告未约定由被告办理房产证的义务，虽是事实，但仍不能免责。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条第一款之规定，判决如下：被告襄阳百洋房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告樊妍逾期办证违约金7448.36元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告襄阳百洋房地产开发有限公司负担。审判员  唐俊艳二〇一六年五月六日书记员  李洪林