广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终664号
上诉人（原审原告）：梁亚水，身份证住址广东省茂名市茂南区。
委托代理人：梁康耀，广东海法（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：吴少玲，广东海法（东莞）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东耀华房产开发有限公司，住所地广州市白云区。
法定代�人：傅宜全。
上诉人梁亚水因与被上诉人广东耀华房产开发有限公司（以下简称耀华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年6月22日，耀华公司（甲方、卖方）与梁亚水（乙方、买方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：第四条合同标的物基本情况，乙方所购商品房为鑫耀大厦（裙楼栋）2层216号房，房屋地址：白云区机场路10号之三216房（以下简称涉案房屋）。该商品房合同约定建筑面积共18.6平方米，其中，套内建筑面积8.12平方米，共有分摊面积约10.84平方米。第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计�房价，单价每平方米298029.56元，总金额2420000元。第十八条面积确认及面积差异处理，合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同……房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。合同附件七《本合同补充协议》约定，第十条：《买卖合同》第十八条中约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积产生误差，双方同意按合同约定的建筑面积（含分摊面积）计算单价，建筑面积单价为130107.527元／㎡，并以房管局实测的建筑面积结果据实结算，多退少补。第十一条：本《补充协议》是双方的真实意思表示，如有与《房屋买卖合同》有冲突的内容，以本协议为准。
梁亚水提交广州市房地产档案馆出具的《广州市房地产产权情况表》显示：涉案房屋建筑面积13.3572平方米，其中套内面积5.8408平方米，分摊面积7.5164平方米。
因本案纠纷，梁亚水于2015年8月14日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、耀华公司赔偿梁亚水少供给合同约定的套内建筑面积5.2428平方米价款共计1364255.49元［（18.6－13.3572）×130107.527元×2=1364255.49］；2、耀华公司赔偿少供给合同约定的套内建筑面积所带来的经济损失的利息与滞纳金；3、耀华公司赔偿梁亚水提起诉讼产生的费用。
耀华公司原审提�书面答辩状辩称：一、根据合同约定涉案商品房面积差的房价款为人民币682127.74元，并非梁亚水主张的人民币1364255.49元。1.《广州市商品房买卖合同﹤预售﹥》附件七本合同补充协议第十条约定：《买卖合同》第十八条约定的商品房面积与用于产权证登记的实测面积产生误差的，双方同意按合同约定的建筑面积（含分摊部分）计算单价，建筑面积单价为￥130107.527元／平方米，并以房管局实测的建筑面积结果据实结算，多退少补。2.买卖合同第四条约定的预测建筑面积为18.6平方米，该商品房的实测建筑面积为13.3572平方米，减小5.2428平方米，根据补充协议第十条的约定，涉案商品房的面积差房价款为人民币682127.74元=（18.6－13.3572）×130107.527元。梁亚水主张退还1364255.49元毫无事实及法律根据，请求法院予以驳回。二、根据《买卖合同》补充协议的约定，合同没有约定就面积补差问题，耀华公司向梁亚水支付经济损失及其利息或滞纳金。梁亚水对此不存在经济损失、也未举证其存在任何经济损失，因此梁亚水主张的经济损失的利息及滞纳金毫无事实及法律依据，请求法院予以驳回。
原审过程中，梁亚水表示同意耀华公司答辩意见中对于面积差额的计算方式。另表示其诉讼请求中要求耀华公司给付利息和滞纳金为一项，计算方式为：以682127.74元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2010年6月22日计至清偿之日止。
以上事实，有广州市房地产产权情况表、广州市商品房买卖合同、当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：梁亚水与耀华公司于2010年6月22日签订的《广州市商品房买卖合同》及其附件七《本合同补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合�有效。《广州市商品房买卖合同》第十八条对面积差异处理的约定与《本合同补充协议》第十条对面积差异处理的约定不一致，根据《本合同补充协议》第十一条，补充协议与双方的买卖合同有冲突的内容，应以补充协议的约定为准。故依照《本合同补充协议》，双方同意建筑面积单价为130107.527元／㎡，并以房管局实测的建筑面积据实结算。梁亚水提交广州市房地产档案馆出具的《广州市房地产产权情况表》显示：涉案房屋建筑面积13.3572平方米，双方在《广州市商品房买卖合同》中约定的建筑面积为18.6平方米，故耀华公司应当退还梁亚水房价款差额为682127.74元［（18.6－13.3572）×130107.527元=682127.74元］，梁亚水对此无异议，故原审法院予以支持。梁亚水要求耀华公司赔偿其面积差额的经济损失的利息与滞纳金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，房屋实测面积与合同原定的面积不一致的，出卖人应退还买受人房价差额及利息，故原审法院对梁亚水要求耀华公司以682127.74元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2010年6月22日计至清偿之日止的利息的诉讼请求予以支持。
耀华公司经原审法院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于2015年11月3日作出判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，广东耀华房产开发有限公司向梁亚水支付房价差额人民币682127.74元及利息（以682127.74元为本金，按照中国人民银行同期�类贷款利率，从2010年6月22日计至清偿之日止）；二、驳回梁亚水的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17078元，由梁亚水负担6457元，广东耀华房产开发有限公司负担10621元（广东耀华房产开发有限公司负担的部分应于本判决生效之日起三日内向原审法院交纳）。
判后，上诉人梁亚水不服原审判决，向本院提起上诉称：一、“据实结算”属于格式条款，约定无效。耀华公司交付面积仅有13.3572平方米，比合同约定的18.6平方米少了足足5.2428平方米，面积误差比绝对值为28.1871%，严重超过了3%的合理范围，耀华公司主观上具有一定过错，甚至存在恶意欺诈的嫌疑。虽双方签订了《广州市商品房买卖合同》及附件�《本合同补充协议》，在《本合同补充协议》第10条约定“以房管局实测的建筑面积结果据实结算，多退少补”。但，该条款为耀华公司提供的格式合同条款，应认定为无效。理由如下：第一，耀华公司应根据诚实信用原则全面履行自己的合同义务，按照约定的面积交付房屋是耀华公司的主要义务，而实际面积却严重缩水，损害了梁亚水的利益，已构成重大违约。本案所争议合同条款系关涉违约责任承担的条款。第二，条款仅约定了“据实结算”，而对面积误差比例及处理方式都没有进行约定，不应视为双方对误差处理另行进行了约定。《商品房买卖纠纷案件司法解释》第十四条规定“合同有约定的，按照约定处理”中的“约定”应当作限制性解释，应当是具体、直接、明确的关于面积误差处理的约定，否则就应当视为约定不明确。本案中，该条款“以房管局实测�建筑面积结果据实结算，多退少补”，是一个不具体、不明确、消极性的准用性条款式的约定，并非明确的免除责任的条款。第三，格式条款含义存在两种以上解释时，应当采纳不利于格式条款提供者的解释。涉案合同条款是耀华公司为了重复使用预先拟定，在订立合同时并未与梁亚水协商，属于格式条款。本案中“以房管局实测的建筑面积结果据实结算，多退少补”至少存在四种解释：一是无论面积误差是否超过3%均免除了耀华公司的双倍返还责任；二是双方仅就法律规定的3%以内的面积误差进行了约定，并未就超出3%的面积误差进行明确具体的约定；三是该条款的主要作用仅在于补充建筑面积单位价格为130107.527元的内容，“据实结算”仅仅是对买卖合同第18条约定的简单提示；四是该条款无法表示为梁亚水直接放弃了追究耀华公司双倍返还的重大违�责任。因该条款属于约定不明，应采纳不利于格式条款提供者的理解，依法适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第14条第2款的规定处理。本案面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由耀华公司返还给梁亚水，面积误差比超过3%部分的房价款由耀华公司双倍返还给梁亚水。二、耀华公司返还梁亚水面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款合为72600.00元（18.6平方米×3%×130107.527元／平方米）及利息（以72600.00元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2010年6月22日起计至耀华公司清偿全部债务之日止）。三、耀华公司双倍返还梁亚水面积误差比超过3%部分的房价款1219055.64元即18.6平方米×［（18.6－13.3572）÷18.6-3%］×130107.527元／平方米×2。四、耀华公司支付梁亚水迟延办理房产证的�约金暂计至2015年11月18日为2106610元。双方《广州市商品房买卖合同》第11、12条约定，梁亚水委托耀华公司办理产权登记。耀华公司应自房屋交付之日起（不超过210日）完成产权登记手续。涉案房屋交付时间为2010年7月28日前交付，即耀华公司应当在2011年2月12日之前完成产权登记手续，取得《房地产权证》。但至今，梁亚水仍未拿到《房地产权证》，耀华公司迟延办理房产证的行为，已经严重损害了梁亚水的合法权益。综上，梁亚水上诉请求：1、撤销原审全部判决，依法改判耀华公司返还梁亚水面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款72600.00元及利息（暂计至2015年11月18日为23582.07元），耀华公司双倍返还梁亚水面积误差比超过3%部分的房价款1219055.64元；2、耀华公司支付梁亚水迟延办理房产证的违约金暂计至2015年11月18日为2106610元；3、一、二审全部诉讼�由耀华公司承担。
被上诉人耀华公司经本院合法传唤二审未到庭，其庭后提交书面答辩意见同原审答辩意见一致。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
另查明：一、原审法院于2015年10月22日对本案进行开庭审理的过程中，梁亚水陈述称“首先面积差价款，当时耀华公司承诺有18.6平方米，后来我们到商品房测量只有13.3572平方米，少了5.2428平方米，根据合同约定应当退还差价款”；明确表示“同意耀华公司答辩意见对于面积差款的计算方式”；并明确利息和滞纳金以682127.74元为本金进行计算。对此，梁亚水代理人二审陈述称：该陈述同意并不意味着梁亚水放弃超出3%面积差异房价款的双倍返还，梁亚水接受计算方式是在双方合同补充协议中有约定且该约定有效的情况下，利益最大化的选择；当事人并不理解同意的法律后果，一审接受耀华公司答辩意见中计算差额的方式是不能成立的，只能认为是梁亚水在庭审中由于法庭认为双方的补充协议是有法律效力，且询问当事人是否想要按照对耀华公司有利的方式计算房款及利息的情况下做出的选择，不能因此认为梁亚水就此放弃了双倍返还的权利。
二、梁亚水二审诉请耀华公司支付逾期办证违约金为新增诉讼请求，梁亚水庭后撤回了该项上诉请求。
本院认为，原审法院对梁亚水、耀华公司于2010年6月22日签订的《广州市商品房买卖合同》及附件七《本合同补充协议》效力的认定以及结合双方诉辩意见对各自权利义务的认定，合法有据，论理清晰，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对梁亚水的上诉主张，本院认定如下：
一、梁亚水上诉主张双方签订《广州市商品房买卖合同》及附件七《本合同补充协议》第十条约定“以房管局实测的建筑面积结果据实结算，多退少补”，因该条款为耀华公司提供的格式合同条款，存在恶意欺诈，应认定为无效。因涉案《广州市商品房买卖合同》及附件七《本合同补充协议》为双方真实意思表示，内容并无违反法律强制性规定，梁亚水主张耀华公司存在恶意欺诈亦未提供相关证据证明，且其原审亦未对合同效力提出异议。梁亚水二审以合同条款为格式条款等为由确认合同条款无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
二、梁亚水依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释?》第14条第2款的规定主张耀华公司应向�返还面积误差比在3%以内部分的房价款72600元及利息，并双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款。因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释?》第14条第2款规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……”。该条款明确规定双方对于面积差的处理原则“合同有约定的，按照约定处理”。因如前文所述，涉案《广州市商品房买卖合同》及补充协议对于涉案商品房面积存在差异的处理原则作出明确约定，该约定清晰具体。依照上述司法解释的规定，理应依照双方约定处理本案。另外，耀华公司原审书面答辩依据补充协议第十条的约定，涉案商品房面积差房价款为682127.74元=（18.6-13.3572）×130107.527元。梁亚水原审亦明确表示同意耀华公司对面积差房价款的计算方式。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”。梁亚水二审并没有提供证据推翻之前的陈述，其二审对于面积差房价款提出计算主张亦缺乏合同依据，本院不予支持。
另外，梁亚水上诉请求耀华公司支付迟延办理房产证的违约金，其二审诉讼期间提出撤回该项诉请，并未违反法律规定，本院予以准许。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人梁亚水的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16637元，由上诉人梁亚水负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 璩方慧