大连市沙河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民初字第1099号
原告（反诉被告）潘云东，男，住大连市沙河口区。
委托代理人潘世存，系原告儿子，住大连市沙河口区。
被告朱大鹏（反诉原告），男，住大连市沙河口区。
原告潘云东与被告朱大鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月9日、2015年6月18公开开庭进行了审理。原告潘云东的委托代理人潘世存、被告朱大鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年9月14日，原告与被告签订《租房合同》，将位于大连市沙河口区XX街XX号XX层XX-
XX号使用权房屋出租给被告，每月租金400元。2008年11月15日，因租太便宜，双方约定不涨房租，取暖费改由被告承担。后合同顺延至2014年3月15日，取暖费由被告承担的事实再次被确认。被告承租期间，将案涉房屋进行了转租，原告依据合同约定，明确告知被告合同终止，原告将于2014年9月15日收回住房，但被告拒不退回案涉房屋。因此，为维护原告的合法权益，要求：1.被告朱大鹏将案涉房屋腾退给原告；2.被告按每月800元标准向原告支付2014年9月16日至腾退之日止房屋占有使用费；3.被告支付因改装房屋给原告造成的损失3000元。
被告辩称，我与原告系邻居合厨关系，因其有事将案涉房屋交由我代租，同时，我与原告签订了租赁合同。首先，原告要求我按照每月800元标准支付租金，我认为没有道理。2014年10月21日，我与案外人滕某某签订《房屋租房合同》，将案涉房屋转租给滕某某，租期自2014年10月23日至2015年4月22日，每月租金为550元。合同到期后，我与滕某某口头约定顺延租期，滕某某租金交付至2015年6月22日。该房屋在我向外出租时，家电和家具均不是原告的，按每月500元支付较为合理。其次，案涉房屋在原告交给我时，是清水房、木窗、无抽水马桶，门窗已破损，等等。后我将该房屋进行了维修，粉刷了墙面，铺了地板，卫生间及厨房进行了装修，换了塑钢窗，等等。与原告主张恰恰相反，我对房屋进行了维修，而非造成了案涉房屋的损失。因此，不同意原告的诉讼请求。
被告反诉称，在合同履行期间，我缴纳了2008年至2012年的5年间的采暖费3183.7元，原告缴纳了2005至2007年及2013年的采暖费，原、被告双方签订的租赁合同中从未约定过采暖费事宜，也未增加过采暖费条款，原告提供的租赁合同与我手中的租赁合同内容不符，关于采暖费是其单方添加，不具有法律效力。我缴纳2008年至2012年的采暖费是因为原告多次找我说经济困难，我代其缴纳。依照大连市房屋租赁的规则，采暖费应当由出租方承担，因此，原告应返还2008年11月5日至2013年4月5日期间的采暖费3183.7元。在房屋租赁期间，我对案涉房屋进行了装修，装修费共计9590元，该费用应由原告承担，我只主张3000元。因此，要求：1.原告返还被告代付的采暖费3183.7元；2.原告支付被告装修费3000元。
原告反诉辩称，关于采暖费的承担，被告已经在《租房合同》上明确采暖费由被告承担，2008年时又在《租房合同》上明确采暖费由被告承担。此外，2005年至2013年9年期间的房屋租金每月400元，9年间，原告未给被告增加过租金，如果采暖费由原告承担，也不符合公平公正的原则，原告与被告口头协议除原告向房产局缴纳房屋租金外，其他费用均由被告承担。被告主张由原告承担房屋装修费用3000元没有依据，被告没有经过原告同意就对房屋进行了装修，如果房屋出现损坏影响居住，被告可以向原告提出由房产局进行修缮，因为房产局有规定：房屋室内门、窗、地面有损坏的，房产局可以拿出一部分资金进行维修。因此，不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2005年9月4日，原、被告双方签订《租房合同》，该合同约定：“出租方（甲方）：潘云东，承租方（乙方）朱大鹏。甲方将位于沙区XX街XX号XX层XX号住房租给乙方使用。一、此房租期为2005年9月15日至2006年3月15日，租金为400元／月，按半年付款，自签订之日起执行，每次提前5天付下半年房租。半年让20天房租。二、乙方在租期内不能改变用途，不得转租转借他人，如有违法违纪，违背合同等事宜产生后果乙方自负，甲方有权终止合同，租金不返。房屋如有产权问题甲方自负。三、合同期内因乙方原因对房屋及邻里造成损害及财产损害，乙方按价赔偿并承担责任。”该合同还约定了其他内容。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用。
2013年3月15日，原、被告双方补充约定：由被告承担采暖费。
2014年1月15日，原、被告双方签订补充条款，将合同租期顺延至2014年9月15日，每月租金变更为600元，取消半年让20天租金约定。
原、被告双方共同确认《租房合同》于2014年9月15日解除。合同解除后，被告未将案涉房屋腾退给原告，且未支付2014年9月16日后的房屋占有使用费。
2014年10月21日，被告将案涉房屋出租给滕某某。现案涉房屋实际由滕某某居住。
另查，2014年9月15日前，被告实际按一年免20天租金的标准向原告支付租金。
被告缴纳了2008年度至2013年度期间共五年采暖期的采暖费3183.7元。
再查，案涉房屋实际地址为大连市沙河口区XX街XX号XX层XX-XX号。
被告租赁期间对案涉房屋进行了装修。
原告请求支付3000元损失的依据为大连市关于私自改造房屋结构处罚的规定，现原告未提供相关规定，也没有发生处罚的事实。
案涉房屋所有权单位为大连市国有房产管理中心，由原告承租使用，该房屋建筑面积28.45平方米。
上述事实，有原告提供的起诉状、《租房合同》、《公有住房租赁证》、被告提供的《租房合同》、采暖费缴费发票及收据、收条、照片及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，《租房合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行各自的义务。补充协议约定合同租期顺延至2014年9月15日，且双方庭审陈述该合同于2014年9月15日终止，因此，双方的《租房合同》于2014年9月15日解除。合同解除后，双方再未达成关于租赁事宜的其他协议，因此在2014年9月15日双方的租赁关系解除后，被告应当将案涉房屋腾退给原告。被告称现案涉房屋由案外人滕某某居住，但法院到案涉房屋处寻找，无法找到被告，在法院传唤的到庭日，滕某某未到庭，被告认为案涉房屋现由滕某某居住依据不足。现被告未将案涉房屋交还给原告，继续占有使用案涉房屋没有依据，应当将案涉房屋腾退给原告。《租房合同》解除后，被告继续占有使用案涉房屋的行为阻却了原告对案涉房屋的使用权利，因此，被告应当支付占有使用费。原告与被告补充协议确定的租金为每月600元，从现有证据看，参照该租金标准支付占有使用费较为合理，因此，被告应当自2014年9月16日起按每月600元标准支付原告房屋占有使用费。关于原告改造房屋损失的请求，本院认为，被告对案涉房屋进行装修，是一种改善住房条件的行为，原告并未举证证明被告对房屋进行了破坏，至于其所述房产局罚款的事实并未发生，因此对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
关于被告反诉主张由原告承担2008年11月15日至2013年4月5日期间的采暖费，本院认为，该期间的采暖费双方应当共同承担。理由是：第一，从合同的内容看，双方在2013年3月15日对取暖费作出补充约定，由被告承担，之前并未对采暖费进行约定，根据合同条款无法确定采暖费的承担方；第二，原告作为出租方，根据房屋的公有住房性质对案涉房屋具有根本的使用权，其应当支付必要的使用费用，其有义务支付采暖费，但被告作为承租方，是供暖的实际受益人，其对采暖费也具有承担的义务。因此，基于以上两点，双方对上述期间的采暖费应当共同承担，即原告应承担1591.85元，被告应当承担1591.85元。被告已经缴纳了上述期间的采暖费，因此，原告应当向被告支付采暖费1591.85元。关于被告装修费的反诉请求，本院认为，原、被告双方并没有关于装修事宜的约定，原告也否认同意过被告对案涉房屋进行装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。被告未经原告同意装修的费用，应由被告自己承担，对被告该项反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告朱大鹏于本判决生效之日起三十日内将坐落于大连市沙河口区XX街XX号XX层XX-XX号房屋腾退给原告潘云东；
二、被告朱大鹏于本判决生效之日起三十日内向原告潘云东支付自2014年9月16日始至房屋腾退之日止按每月600元标准计算的房屋占有使用费；
三、原告潘云东于本判决生效之日起三十日内向被告朱大鹏支付采暖费1591.85元；
四、驳回原告潘云东的其他诉讼请求；
五、驳回被告朱大鹏的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2680元（原告已预交），由原告负担100元，由被告负担2580元，于本判决生效之日起三十日内给付；反诉案件受理费50元（被告已预交），由原告负担25元，由被告负担25元，于本判决生效之日起三十日内给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 南庆鑫
人民陪审员 王敬君
人民陪审员 王 芳
二〇一五年七月十日
书 记 员 于 萍
附相关法条：
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。