浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2500号
上诉人（原审原告、反诉被告）：乐清市宏泰房地产开发有限公司。
法定代表人：吴少炯。
委托代理人：许君鞅。
委托代理人：缪长希。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴泽斌。
委托代理人：吴小肖。
上诉人乐清市宏泰房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2015）温乐虹民初字第42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月25日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为没有新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
一审判决认定，2010年5月27日，被告吴泽斌向原告乐清市宏泰房地产开发有限公司购买坐落在乐清市南岳镇杏湾三村的宏泰景园第1幢9层903号商品房一套，与原告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201090000180076）一份。合同约定：建筑面积共167.02平方米，单价7390元／平方米，房屋总价款为1234278元。合同第七条及附件八合同补充协议约定：“买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付不低于总房款30%的首付款计374278元，剩余部分房款计860000元买受人同意按银行贷款设定的条件，向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款，用于付清该商品房剩余部分房款。买受人必须在出卖人达到银行放贷条件并要出卖人发出书面通知后7天内到银行办理完成贷款手续……”、合同第八条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90日内，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”、合同第九条约定：“出卖人应当在2012年3月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、X等，具备商品房正常使用的基本条件；4.X。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2.县级以上规划、文物、环保等行政主管部门根据法律法规的规定，采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期加长的，但最长不得超过6个月；3.X”第十条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项的比率）的违约金。2.X”。合同第十二条约定“商品房达至交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商房品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同第十六条约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年3月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房所有权转移登记。约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列约定2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金”。被告吴泽斌分别于2010年2月28日支付原告购房款374278元，2012年1月21日支付原告购房款30万元，2012年3月16日支付原告购房款30万元。案在审理中，原告认为被告提出违约金过高，高于实际损失。
2012年3月1日，原告及有关单位召开宏泰景园工程竣工预验收会议，预验收中宏泰景园工程的外墙保温防火测验结果为E级，不符合消防主管部门对外墙保温的防火要求。原告于2012年3月8日与乐清市汇利保温建材有限公司签订保温施工承包合同，对外墙保温工程进行重新施工，工期120个工作日。重新施工后的外墙保温等级符合消防要求，原告于2012年9月10日进行了消防备案。
2013年5月2日，原告与乐清市国土资源局签订国有建设用地使用权土地使用条件和土地用途变更协议，对被告受让的国有土地使用权进行了变更。2013年7月10日，乐清市住房和城乡规划建设局出具情况说明：“乐清市宏泰房地产开发有限公司开发的商住房屋竣工验收后办理房产确认备案登记时，发现原房产部门的房产测绘同原规划建设管理局测绘标准不同，且与原有的国有土地使用权合同规定的面积也有不同，为此我局函告乐清市国土资源局，经乐清市国土局商议后，同意与乐清市宏泰房地产开发有限公司签订补充变更土地面积协议书，因此致使乐清市宏泰建筑有限公司申请房产登记时间延后，上述结果不是乐清宏泰建筑有限公司所致乃政府职能部门工作标准不统一所造成的”。2014年1月13日，原告乐清市宏泰房地产开发有限公司已完成乐清市宏泰景园项目的建设工程竣工验收备案，2014年1月13日，原告向乐清市住房和城乡规划建设局备案登记，2014年1月19日申报“宏泰景园”项目房产登记，2014年1月29日，原告向乐清市住房和城乡规划建设局提交房产初始登记的有关手续，2014年3月3日完成涉诉房产初始登记。2014年1月16日，原告向乐清市国土资源局申报土地使用权登记，2014年1月23日，原告取得“宏泰景园”房产的土地使用权证。
2013年1月31日，原告通过挂号信方式向被告发出《交房通知书》，通知原告于2013年2月1日至同月25日内办理交房手续，2014年3月8日，原告又以挂号信方式向被告发出通知书，要求原告于2014年3月30日前配合办理公证委托和房产证办理需交纳相关费用，2014年9月26日，原告以律师催告函向被告催促交付26万元的款项。被告均以原告不具备履行合同条件及违约为由，拒绝履行合同。
乐清市宏泰房地产开发有限公司于2015年2月10日向一审法院起诉，请求判令：（1）被告吴泽斌立即向原告支付购房款及违约金共计人民币387920元（其中26万元为被告应付的购房款，违约金自2010年6月28日起按每日万分之三的标准计算至实际履行之日止，暂计至2014年12月29日为284700元）。（2）本案诉讼费由被告承担。
一审中，吴泽斌提出反诉请求：（1）依法判令继续履行双方签订的商品房买卖合同（合同编号为201090000180076）；（2）依法判令反诉被告乐清市宏泰房地产开发有限公司支付反诉原告逾期交房违约金（从2012年4月1日起按房价款1234278元每日万分之三计算到实际交付之日止，暂算到2015年3月1日为393982元）；（3）判令反诉被告支付反诉原告逾期交付土地、房屋权属证书违约金（自2013年4月1日起按房价款974278元每日万分之二计算到实际交付权属证书之日或登记证明之日止，暂算至2015年3月1日为136204元）；（4）本案的诉讼费用由反诉被告承担。
一审判决认为，原告乐清市宏泰房地产开发有限公司与被告吴泽斌于2010年5月27日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，应属有效，予以确认，双方均应全面履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案的解除权依法已消灭，原告于2014年3月3日取得初始登记权属证书，原告已具备交房的任何条件，被告在收到原告2014年9月26日律师催告函后，被告知道应当知道要履行合同，仍拒绝履行合同的义务，被告的行为明显违约，依法应承担违约责任。因此，原告要求被告支付购房款26万元的诉讼请求，应予以支持，违约金以应付款额26万元每日万分之三从2014年3月4日起开始计算为宜。被告（反诉原告）吴泽斌要求原告（反诉被告）乐清市宏泰房地产开发有限公司继续履行合同，应予以支持。因原告乐清市宏泰房地产开发有限公司的违约行为，依法应承担违约责任。原告关于其向乐清市住房和城乡规划建设局备案过程中发生的非原告原因造成的延迟予以免责的主张，原审法院认为，上述情况属于合同第九条第二款第2项行政主管部门采取的某项行政措施而导致开发建设期加长的情况，可予以延期，延期最长不应超过6个月。可扣除原告6个月延迟免责期限。原告乐清市宏泰房地产开发有限公司未按合同约定应当在2012年3月31日前将符合约定条件的商品房交付被告使用，根据原、被告《商品房买卖合同》第十六条约定，尽管2013年1月31日，原告通过挂号信方式向被告发出《交房通知书》，原告因不能出示合同第九条规定的证明文件，被告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被告（反诉原告）主张要求原告（反诉被告）支付逾期交房违约金自从2012年4月1日起按房价款1234278每日万分之三计算到实际交付之日止，原审法院认为，2014年3月3日已具备履行2010年5月27日双方所签订的合同条件，故应计算至2014年3月3日为宜。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应当在2012年3月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。扣除6个月延迟免责期限，被告应在2012年9月30日之前向原告交付符合《商品房买卖合同》第九条约定的商品房，被告逾期交房已构成违约，应承担违约责任。但应扣除180日的违约金。由于合同第十条约定逾期交房违约金以房价款为基数按每日万分之三标准计算原告认为过高，故逾期交房违约金应按金融机构计收逾期贷款利息按日万分之二点一的标准予以调整。虽然原告于2014年1月23日取得涉案房产的土地使用权初始登记，2014年3月3日完成涉诉房屋房产所有权初始登记义务，但已超出了双方约定交付房屋权属证书的约定之日（即2013年3月31日）后90日内（即2013年6月29日前）期限，但因本案出现了合同第九条第二款第2项行政主管部门采取的某项行政措施而导致开发建设期加长的情况，可予以延期，办理期限亦应予以延期，但应以6个月为限。故反诉原告吴泽斌要求反诉被告乐清市宏泰房地产开发有限公司支付从2013年4月1日起以交房款974278元为基数按日万分之二计算违约金的主张，应予以支持，但应扣除180日的违约金，同时违约金应计算至2014年3月3日止。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告乐清市宏泰房地产开发有限公司与被告吴泽斌签订的商品房买卖合同（合同编号：201090000180076）继续履行。二、被告吴泽斌应于本判决生效之日起十日内支付原告乐清市宏泰房地产开发有限公司购房款26万元及违约金（以26万元从2014年3月4日起按每日万分之三计算至本判决确定履行之日止）。三、原告乐清市宏泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告吴泽斌逾期交房违约金（自2012年4月1日起至2014年3月3日止，扣除180日后以房价款1234278元为基数按日万分之二点一计算）。四、原告乐清市宏泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告吴泽斌逾期交付土地、房屋权属证书违约金（自2013年4月1日起至2014年3月3日止，扣除180日后以交付房款974278元为基数每日万分之二计算）。上述二、三、四款项折抵后，被告吴泽斌应在本判决生效后十日内款交一审法院虹桥人民法庭转付。五、驳回原告乐清市宏泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）吴泽斌的其他反诉请求。如果被告吴泽斌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费7120元，反诉案件受理费6980元，合计14100元。由原告乐清市宏泰房地产开发有限公司负担5600元，由被告吴泽斌负担8500元。
宣判后，乐清市宏泰房地产开发有限公司（以下简称宏泰公司）不服，提起上诉称：被上诉人吴泽斌至今只支付974278元，仍欠交26万元购房款，违约在先，一审判决却以1234278元购房款全额计算逾期交房违约金，与合同约定不符，不公平。吴泽斌自2010年6月开始拖欠购房款，即应支付逾期付款违约金。并且，其在2010年12月去农行虹桥支行本例购房按揭贷款并接受面谈，说明上诉人已经履行通知义务。此后在2011年10月，吴泽斌再次去农行签合同。上诉人2013年1月31日书面通知吴泽斌领取房屋钥匙和补缴房款。一审判决对此一概不认。请求判令吴泽斌向上诉人支付购房款26万元及违约金（以26万元按每日万分之三自2010年6月28日起计至实际履行之日止，暂计至2014年12月27日为127920元），本案诉讼费由吴泽斌承担。
被上诉人吴泽斌辩称：双方已经协商一致同意变更了合同约定的付款方式和时间，否则被上诉人不可能同意于2012年1月21日、3月16日合计支付现金60万元。双方已经达成新的付款约定，上诉人宏泰公司要求被上诉人支付26万元余款的违约金没有依据。涉案工程2014年1月13日才竣工验收，比约定交房时间迟延将近二年，被上诉人未交纳26万元余款，完全是因为宏泰公司违约在先。宏泰公司上诉人只对一审判决第二项违约金起算时间提出异议，并未对其他内容提出撤销或改判。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据，其中，吴泽斌对宏泰公司提供的证据6（农业银行购房担保借款合同复印件一份）、证据10（面谈记录和购房贷款申请表一份）的真实性合法性均无异议，对关联性有异议，主张双方已经改为以商品房具备交付条件为前提的一次性付款。但吴泽斌提供的证据不能证明双方约定26万元剩余房款于交付商品房之日支付，故本院认为，对上述证据6、证据10的证明力应予以认定。一审法院对其他证据的认定，并无不当，本院一并予以确认。因此，本院对原判决认定的事实予以确认，并另认定：因接到宏泰公司的通知，吴泽斌于2010年12月20日与中国农业银行乐清市支行相关人员就购房贷款事宜进行面谈，并签署相关文件，但最终未贷款。
本院认为，本案合同系双务合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于逾期付款违约金，被上诉人吴泽斌主张双方已另行约定剩余房款的交付条件，并其提供的证据不能予以证实，本院对其主张不予支持。吴泽斌于2010年12月20日与中国农业银行乐清市支行相关人员就购房贷款事宜进行面谈并签署相关文件的事实，表明上诉人宏泰公司已经履行通知吴泽斌支付剩余购房款的义务。吴泽斌之后未办理住房按揭贷款，未支付剩余购房款，其应承担逾期付款的违约责任，逾期付款违约金应从吴泽斌收到宏泰公司通知与相关银行协商办理住房按揭贷款的时间开始起算。
但是，在宏泰公司迟延交付商品房的期间，吴泽斌不必支付逾期付款违约金。虽然《商品房买卖合同》第九条第二款第2项约定了宏泰公司迟延免责期限最长6个月，但此约定并不改变宏泰公司迟延交付商品房的事实，故宏泰公司不得要求吴泽斌在该免责期间支付逾期付款违约金。审查宏泰公司几次发出交房通知书的时间，结合《商品房买卖合同》第九条关于交付条件的约定，本院认为一审判决对具备交房条件的时间认定并无明显不当，不作更改。故吴泽斌支付逾期付款违约金的期间应分为两段，即2010年12月20日至2012年3月31日，2014年3月4日至实际支付之日。其中，2010年12月20日至2012年3月31日的违约金以26万元每日万分之三计为35880元（以15个月又10天计）。
关于逾期交房违约金，本案《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人逾期交房的，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。故应按已交付房价款974278元为基数，又因吴泽斌未提起上诉，视为服从原判，故仍按一审判决认定以每日万分之二点一计算。一审判决对逾期办证违约金的认定正确，本院予以确认。综上，对上诉人宏泰公司的其他上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持浙江省乐清市人民法院（2015）温乐虹民初字第42号民事判决第一项、第四项、第五项、第六项及案件受理费负担部分。
二、变更浙江省乐清市人民法院（2015）温乐虹民初字第42号民事判决第二项为：吴泽斌应于本判决生效之日起十日内支付乐清市宏泰房地产开发有限公司购房款26万元及违约金（以26万元从2010年12月20日至2012年3月31日按每日万分之三计算为35880元，以26万元从2014年3月4日起按每日万分之三计算至本判决确定履行之日止）。
三、变更浙江省乐清市人民法院（2015）温乐虹民初字第42号民事判决第三项为：乐清市宏泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付吴泽斌逾期交房违约金（自2012年4月1日起至2014年3月3日止，扣除180日后以房价款974278元为基数按日万分之二点一计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1000元，由上诉人乐清市宏泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 毅
审判员 刘宏杰
审判员 郑文平
二〇一五年十一月四日
书记员 黄欢乐