广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤12民终726号
上诉人（原审原告）：江泉生，男，1950年8月9日出生，汉族，住德庆县。
被上诉人（原审被告）：德庆县广瀚置业有限公司，住所地：德庆县德城街道城东居委会文兰中路006号广瀚龙华御府A幢首层。
法定代表人：文哲光，董事长。
委托诉讼代理人：王丹、杨国波，均为广东君厚律师事务所律师。
上诉人江泉生因与被上诉人德庆县广瀚置业有限公司（以下简称广瀚置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服（2017）粤1226民初1006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
江泉生上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持江泉生的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由广瀚置业公司承担。
事实和理由：一、广瀚置业公司与江泉生于2015年4月16日签订集资房拆迁安置补偿合同，于2017年6月16日向江泉生出具关于集资办理回迁手续的通知，并附有回迁房负一层小车位预认购书和结算书，江泉生对此不认可。因为广瀚置业公司提供的小车位预认购书中小车位的证载面积中的分摊公共面积列入结算书中，违反了集资房拆迂安置合同的约定及广瀚置业公司在2015年9月1日出具的保证函的承诺。理由：1、集资房拆迁安置合同第一条通用条款第三款明确规定，以套内面积1:1进行置换，公摊面积互不计算。2、合同中第六条专用条款第5款：甲乙双方均以房地产权证证载套内面积1:1进行置换，公摊面积互不计算。3、广瀚置业公司出具的保证函中承诺，把江泉生杂物房置换成与杂物房同等面积车库。二、按照集资房拆迁最初方案，集资房补偿合同的约定以及保证函的承诺，以房地产产权证套内面积1:1置换，双方互不计算公摊面积是达成该次拆迁的核心条件，广瀚置业公司把小车位证载面积中公摊面积部分放进置换范围进行计价，是明显违反拆迁合同及保证函的核心内容。本案的关键点在于：广瀚置业公司提供置换的小车位证载面积里的公摊面积是否属于拆迁安置补偿合同中双方按房地产权证套内面积1:1置换，公摊面积互不计算范围内。所以，一审庭审对江泉生的诉求及庭审质证的证据作出了错误分析和认定：1、一审庭早认江泉生拥有的杂物房是没有公摊面积，江泉生与广瀚置业公司签订的补偿合同通用条款第6款约定：均按房地产权证载面积与广瀚置业公司的车库1：1置换。依照约定，江泉生的杂物房证载面积应广瀚置业公司提供的小车位的证载面积（小车位的套内面积＋公摊的公共面积）实行1:1置换，出现面积差异时，则按约定进行差价补偿。事实上，江泉生的杂物房作为拆迁房的一部份是不可能分离的，从江泉生提供的照片和房地产权证可以证明。房地产权证清楚列明（住房建筑面积122.65平方米，杂物房面积16.67平方米，楼梯分摊面积12.13平方米）。楼梯的分摊面积是包含住房和杂物房之内，并非一审庭审认定江泉生杂物房没有分摊公共面积。而根据双方签订拆迁安置第一条通用条款第三款、第六条专用条款的第5条均清楚列明。甲乙双方均以房地产权证证载套内面积1:1进行置换，公摊面积互不计算。所以江泉生用于置换的房地产权证中的住房及杂物房均应1:1与广瀚置业公司置换，公摊面积互不计算。2、一审认为，江泉生的房屋及杂物房是有两个补偿标准，江泉生提供的集资房拆迁方案因双方没有签名确认，所以无效，江泉生提出杂物房应与广瀚置业公司提供的小车位套内面积1:1置换理据不符。事实上，广瀚置业公司从一开始进行拆迁动员工作所做的方案是以套内面积1:1置换，公摊面积互计算的标准会进行（详见由德庆县广瀚置业有限公司提供的拆迁方案），众所周知，每个拆迁方案终达成合同的标准部分是优于最初方案标准，不可能存在最终合同标准低于最初方案的标准。而一审把江泉生在一个房地产权证内的资产人为地列成两个不同补偿标准，完全违背拆迁安置合同的精神。3、一审以房管中心对单元建筑面积如何计算的复函去认定：按提供的杂物房图纸计算，杂物房的建筑面积是16.67平方米，套内面积也是16.67平方米。而小车位的证载面积等于小车位的套内面积＋分推的公共面积，所以，判定江泉生的请求理据不足，不予支持。事实上，按图纸计算出江泉生杂物房建筑面积是16.67平方米，套内面积也是16.67平方米，恰恰说明一点，杂物房作为江泉生702房资产的一部分是不可分割的，因为702房公摊面积是包含住宅和杂物房在内，并非单指住宅或杂物房。广瀚置业公司利用提供合同格式条款之便，对出现有导致双方争议的条款不作解释说明，对此，应作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，广瀚置业公司应按杂物房内面积1:1置换小车位套内面积，公摊面积互不计算。一审判决驳回江泉生的诉讼请求，属于错误认定导致的错误判决，请求二审依法予以改判。
广瀚置业公司辩称：双方补偿合同对杂物房做了明确约定，无论专用条款还是通用条款，不存在两种以上的解释，江泉生主张以住宅置换方式适用杂物房的置换方式是没有依据的。请二审法院驳回江泉生的上诉请求。
江泉生向一审法院起诉请求：1、判令广瀚置业公司履行《集资房拆迁安置补偿合同》（产权置换）的约定，将江泉生面积16.67平方米的杂物房与广瀚置业公司的C027号小车位按套内面积1:1置换；2、案件诉讼费用由广瀚置业公司承担。
一审法院认定事实：江泉生（乙方、被拆迁人）与广瀚置业公司（甲方、拆迁人）于2015年7月至8月间签订一份德庆县德城镇（街道）321国道东侧（蚕种场内）集资房拆迁安置补偿合同（产权置换）。约定拆迁房屋为德庆县德城镇（街道）321国道东侧（蚕种场内）702单元。合同同时设置了通用条款（第一条）和专用条款（第六条）。合同通用条款第3款置换方式约定：以套内面积1：1进行置换，公摊面积互不计算。面积差异部分暂按3000元/㎡进行补偿；其余部分按乙方所选楼层售出50%后每平方米均价与3000元/㎡的差额结算。专用条款第5款约定，甲乙双方均以房地产权证证载套内面积1：1进行置换，公摊面积互不计算。此外，合同通用条款第6款杂物房补偿约定，均按房地产权证证载建筑面积与甲方地下车位进行1：1置换，产权归乙方所有，面积差异按乙方所选楼层出售50%后每平方米均价结算。专用条款第7款约定：甲方在地下室车库统一销售前安排乙方的杂物房置换，乙方须服从甲方统筹安排并按甲方指定范围内选择；当房地产权证证载面积有差异时，双方均按乙方所选楼层售出50%后每平方米均价进行结算。合同同时约定了拆迁房屋双方权利与义务、违约责任等，2015年月29日，广瀚置业公司向江泉生出具保证函承诺江泉生的杂物房置换同等面积的车库。其后，广瀚置业公司向江泉生出具小车位认购书和结算单，要求江泉生以杂物房面积16.67平方米置换广瀚?龙华御府负一层C027号建筑面积28.31平方米（套内建筑面积12.72平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.59平方米）的小车位，同时要求江泉生对小车位面积差异部分依约进行补偿。2017年6月22日，江泉生向广瀚置业公司发函，认为其杂物房为套内面积16.67平方米，不存在分摊面积，要求广瀚置业公司按套内面积1:1置换江泉生的杂物房，为此，双方发生争纷。
另查明：江泉生被拆迁的房屋的房地产权证（粤房地证字第××号）附记中记载杂物房面积为16.67平方米。诉讼期间，江泉生向法庭提供了一份集资房拆迁方案，但拆迁人和被拆迁人均没有在方案上签名确认。
一审法院认为：该案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。江泉生、广瀚置业公司签订的集资房拆迁安置补偿合同（产权置换）是双方当事人真实意思表示，内容合法，是有效合同。该案争议焦点是江泉生的杂物房与广瀚置业公司提供的小车位置换的面积如何确定的问题。根据江泉生的诉求及庭审质证的证据，作以下评析和认定：1、根据江泉生提供的房地产权证证实，江泉生所拥有的杂物房因没有分摊的公共面积，故江泉生的杂物房建筑面积和套内面积均是16.67平方米。而江泉生、广瀚置业公司签订的补偿合同通用条款第6款约定，均按房地产证证载面积与广瀚置业公司的车位1:1置换，依照该约定，江泉生的杂物房证载的面积应与广瀚置业公司提供的小车位的证载面积（小车位的套内面积＋分摊面积公共面积）实行1:1置换，出现面积差异时则按约定进行差价补偿。2、江泉生起诉主张其置换方式应按合同通用条款第3款和专用条款第5款的约定，即双方均按房地产权证证载套内面积1:1置换，公摊面积互不计。经审核，从江泉生、广瀚置业公司所签订合同中条款的排列，该条款是针对房屋置换的方式和价格补偿等进行特别的约定，其如包括杂物房的置换，就无须单列条款对杂物房置换进行约定。至于江泉生提供的集资房拆迁方案，因双方均没有签名确认，故该方案对江泉生、广瀚置业公司均没有约束力。据此，江泉生以该条款的约定，其杂物房应与广瀚置业公司提供的小车位套内面积1:1置换，理据不足。3、根据合同通用条款第6款杂物房补偿约定，均按房地产权证证载建筑面积与甲方地下车位进行1:1置换……。该条款应为即江泉生杂物房证载面积与广瀚置业公司地下车位登记的证载面积进行1:1置换。江泉生杂物房证载面积16.67平方米是建筑面积还是套内面积以及广瀚置业公司地下车位登记的证载建筑面积如何核定，该院经征询德庆县房产管理服务中心，该中心复函：（1）根据建筑面积计算规定：单元（套）建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公共面积。根据提供的杂物房图纸计算，该杂物房的建筑面积是16.67平方米，套内面积也是16.67平方米；（2）按照建筑面积计算规定：小车位的证载登记面积＝小车位的套内面积＋分摊的共同面积。根据江泉生杂物房与广瀚置业公司地下车位确定的置换方式，该院经与江泉生释明，江泉生仍坚持套内面积为16.67平方米的杂物房与广瀚置业公司的C027号小车位按套内面积1:1置换。
综上所述，江泉生起诉要求广瀚置业公司履行《集资房拆迁安置补偿合同》（产权置换）的约定，将江泉生建筑面积16.67平方米的杂物房与广瀚置业公司的C027号小车位按套内面积1:1置换的诉讼请求，理据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，判决：驳回江泉生的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由江泉生负担。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
案经法院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。
本院认为，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：江泉生起诉要求其建筑面积为16.67平方米的杂物房与广瀚置业公司的C027号小车位按套内面积1:1置换的主张是否能得到支持。
由于江泉生与广瀚置业公司签订的《集资房拆迁安置补偿合同（产权置换）》是双方的真实意思表示，内容合法，是有效的合同，对双方均有约束力。对案涉杂物房的补偿，双方已在该合同的通用条款第6条明确约定：均按房地产权证证载建筑面积与甲方（广瀚置业公司）地下车位进行1:1置换。针对江泉生案涉杂物房证载面积16.67平方米是建筑面积还是套内面积以及广瀚置业公司地下车位登记的证载建筑面积如何核定的问题，一审法院经专门向德庆县房产管理服务中心进行了征询，该中心作出复函明确“小车位的证载登记面积＝小车位的套内面积＋分摊的公共面积”。因此，本案应按双方当事人的约定以及有关管理部门的专门复函意见，认定与广瀚置业公司的C027号小车位进行1:1置换的是小车位的套内面积＋分摊的公共面积＝小车位的证载登记面积。一审法院据此作出的认定和处理，并无不当，本院予以维持。而双方所签《集资房拆迁安置补偿合同（产权置换）》专用条款第5条并没有明确约定是针对杂物房与地下室小车位的置换，江泉生上诉认为其杂物房与广瀚置业公司的C027号小车位应按套内面积1:1置换，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上，一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。江泉生的上诉理据不足，对其上诉请求本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人江泉生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
审 判 员 何 桑
审 判 员 张秀丽
二〇一八年六月八日
法官助理 黎颖诗
书 记 员 吴兰芳