山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潍民一终字第784号
上诉人（原审原告）卢俊范。
委托代理人楚征。
委托代理人周雪梅。系上诉人卢俊范邻居。
上诉人（原审被告）山东崇德置业有限公司，住所地：潍坊市奎文区东风东街229号。
法定代表人杜良增，董事长。
委托代理人郎玉平，山东英拓律师事务所律师。
委托代理人李帅，山东英拓律师事务所律师。
上诉人卢俊范、山东崇德置业有限公司（以下简称崇德置业）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2014）奎民一初字第479号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，2010年8月30日，卢俊范向崇德置业交纳“15-2-1401”维修基金14975.10元，其他费用62元，合计15595.10元；同年9月1日，卢俊范向崇德置业交纳房款169280元；同年9月14日，卢俊范、崇德置业签订编号：YS00068196商品房预售合同及补充协议一份，约定卢俊范购买崇德置业开发的位于潍坊市东风东街以北新华路1567号丹桂里小区15号楼2单元1401住房一套，该房预测建筑面积166.39平方米，单价3385.30元／平方米，房款563280元。付款方式约定为银行按揭贷款支付，签订合同时卢俊范交清购房首付款169280元，其余房款394000元及时办理银行按揭贷款支付。合同第六条约定，卢俊范必须在签订合同之日起七日内按规定提交办理银行按揭贷款手续所需之全部材料，并根据银行要求办理完所有按揭贷款手续，并交齐相关费用。合同第七条逾期付款违约责任约定，采取按揭贷款支付的，逾期是指本合同签定7日后至办理完所有按揭贷款手续，并交齐相关费用。合同第八条约定，崇德置业应当于2011年3月20日前，将房屋交付卢俊范使用，第九条约定，如果崇德置业逾期交房超过60日，卢俊范要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，崇德置业按日向卢俊范支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，崇德置业应当书面通知卢俊范办理交付手续，双方进行验收交接时，崇德置业应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。崇德置业不出示证明文件或出示证明文件不齐全，卢俊范有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由崇德置业承担。由于卢俊范原因，未能按期交付的，卢俊范应在接到崇德置业书面通知之日起15日内办理交房手续，逾期仍未办理交房手续的，视为交房完毕。合同还对相关事项进行了约定。合同签订后，卢俊范于2010年9月19日与中国工商银行股份有限公司潍坊分行签订《潍坊市个人住房公积金贷款借款担保合同》、《个人购房借款担保合同》各一份，申请购置住房贷款300000元、94000元。2011年2月18日、3月2日，中国工商银行股份有限公司潍坊分行分别向卢俊范发放贷款94000元、300000元。
卢俊范交完购房款后，崇德置业未按约与卢俊范办理房屋交接手续。2012年10月11日，卢俊范诉至原审法院，请求判令：1、崇德置业按照房屋买卖合同约定支付卢俊范自应交房之日第二天2011年3月21日始至2012年9月10日起诉之日止的延期交房违约金91251.36元；2、诉讼费、保全费由崇德置业承担。2012年12月20日开庭审理时，崇德置业在庭审中口头通知卢俊范收房，卢俊范要求崇德置业书面通知。2013年10月15日，原审法院作出（2012）奎民一初字第700号民事判决书，判决崇德置业支付卢俊范2011年3月21日始至2012年9月10日起诉之日止的延期交房违约金91251.36元。判决后，卢俊范称于2013年10月24日与崇德置业办理了房屋交接手续。2014年8月18日，卢俊范诉至原审法院，请求崇德置业支付自2012年9月11日至2013年10月24日止的延期交房违约金，并由崇德置业承担诉讼费用。
卢俊范主张，崇德置业迟迟不交房，2013年9月，卢俊范找到崇德置业要求交房，崇德置业在收楼手续汇签单上注明的交房时间为2012年9月10日，崇德置业与涉案房屋小区物业同属一家公司，物业要求卢俊范交纳2012年1月1日至2013年11月30日的物业费，共计4970元，交费后才给钥匙，卢俊范认为崇德置业将交房时间注明为2012年9月10日，没拿到新房钥匙就要从2012年1月1日开始交物业费不合理，就未办理交房手续，并提供2013年10月16日《潍坊晚报》一份、房屋汇签单一份予以证明。崇德置业对卢俊范的主张及报纸内容的真实性均有异议，称崇德置业自2011年12月就通知卢俊范收房，但卢俊范以该房屋存在质量问题为由拒绝收房，（2012）奎民一初字第700号案件庭审中，当庭通知卢俊范收房，卢俊范拒收。庭审后，崇德置业于2012年12月7日以特快专递方式向卢俊范送达《关于再次通知收房的通知》，卢俊范仍拒收，并于2012年12月13日被邮局退回，根据商品房买卖合同第十一条的约定，因卢俊范个人原因无法交房，应视为交房完毕，并提供特快专递详情单及回执查询单各一份予以证明。寄件日期为2012年12月7日的特快专递详情单载明：寄件人王先生，地址丹桂里售楼处，文件资料名称《关于再次通知收房的通知》（丹桂里），收件人姓名为卢俊范，电话159××××5091，地址潍坊市利民巷635号2号楼1单元102室，并注明多次投递无人，不接电话，拒收。特快专递详情单上的电话、地址与卢俊范向原审法院提交的当事人送达地址确认书中载明的电话及住址相符。卢俊范质证称未收到投递员的电话。
卢俊范主张，逾期交房违约金根据购房合同第八条约定，按照已交房价款563280元的日万分之三，自2012年9月11日始计算至2013年10月24日止，共计408天，违约金为68945.47元。崇德置业称违约金计算与事实不符，比例过高，要求法院参照同地段房屋租赁价格予以调低。
上述事实，有卢俊范提供的商品房买卖合同书、收款收据、个人购房借款担保合同、银行贷款凭证、《潍坊晚报》、（2012）奎民一初字第700号民事判决书、收楼手续汇签单、崇德置业提供的特快专递详情单、回执查询单各一份、当事人陈述及庭审笔录等在案为证。
原审法院认为，卢俊范、崇德置业间的商品房买卖合同关系，已经（2012）奎民一初字第700号民事判决书予以确认并生效，根据生效判决，崇德置业因未按合同约定于2011年3月20日前向卢俊范交付房屋，原审法院已根据卢俊范的诉讼请求判决崇德置业承担了自2011年3月21日始至卢俊范起诉之日2012年9月10日止的延期交房违约金91251.36元，并已履行完毕。卢俊范2013年10月24日收房后，又于2014年8月18日诉至原审法院，请求判令崇德置业支付自2012年9月11日始至2013年10月24日止的延期交房违约金68945.47元，崇德置业对卢俊范的主张不予认可，称卢俊范的请求已过诉讼时效，且崇德置业已在2012年11月20日（2012）奎民一初字第700号案件庭审时当庭通知卢俊范收房，庭后又于2012年12月7日以特快专递方式书面通知卢俊范收房，但卢俊范拒收。对此，原审法院认为，卢俊范、崇德置业商品房买卖合同约定的交房期限为2011年3月20日前，期满崇德置业未交房，已侵害了卢俊范的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”、第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，从2011年3月20日期满之第二日始，视为卢俊范知道或应当知道自己的民事权利受到侵害，卢俊范应自该日始的二年内即2013年3月20日前，主张延期交房违约金，卢俊范已于2012年9月10日诉至原审法院，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，卢俊范关于违约金的诉讼时效应自2012年9月11日始重新计算两年，直至2014年9月10日止，期间卢俊范于2014年8月18日诉至原审法院，并未超过法定诉讼时效，对崇德置业关于卢俊范本次诉讼已超过诉讼时效的抗辩，依法不予支持。对卢俊范主张的延期交房期限自2012年9月11日至2013年10月24日，崇德置业不予认可，称2012年崇德置业先后以口头、书面形式通知卢俊范收房，卢俊范拒收，并提供特快专递详情单予以证明，卢俊范亦认可2012年11月20日原审法院开庭审理（2012）奎民一初字第700号案件时，崇德置业已当庭通知卢俊范收房，故延期交房违约金仅应计算至2012年11月20日。对此，原审法院认为，根据卢俊范、崇德置业签订的商品房预售合同第十一条关于房屋交接的约定，商品房达到交付使用条件后，崇德置业应当书面通知卢俊范办理交付手续，双方进行验收交接时，崇德置业应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。崇德置业不出示证明文件或出示证明文件不齐全，卢俊范有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由崇德置业承担。由于卢俊范原因，未能按期交付的，卢俊范应在接到崇德置业书面通知之日起15日内办理交房手续，逾期仍未办理交房手续的，视为交房完毕。根据以上约定，崇德置业在2012年11月20日当庭通知卢俊范收房，并不符合合同约定的书面通知程序，崇德置业于2012年12月7日以特快专递方式向卢俊范邮寄《关于再次通知收房的通知》，属于合同约定的书面通知方式，根据特快专递详情单载明的收件人信息、收件人的姓名、地址、电话均与卢俊范提交给原审法院的当事人送达地址确认书信息相符，该邮件经邮局注明“多次投递无人，不接电话，拒收”等信息，并于2012年12月13日被退回，卢俊范虽然称未接到投递员的电话，但卢俊范的主张，与邮局投递人员注明的信息并不相符，对卢俊范的该项主张依法不予采信。鉴于房屋交接系买卖双方当事人配合才能完成的双务行为，需卢俊范、崇德置业共同配合方能完成，根据合同约定，卢俊范拒绝接收通知，应自卢俊范拒收交房通知之日起15日内，视为卢俊范应予以配合办理交房手续的合理期限，逾期仍未办理交房手续的，视为交房完毕，即应视为崇德置业于2012年12月28完成交房义务。此后，崇德置业不应承担延期交房的违约责任。卢俊范主张的违约金应自2012年9月11日始计算至2012年12月28日止，计109天，崇德置业应按日向卢俊范支付已交房款563280元万分之三的违约金计18419.26元（563280元×3／10000×109天）。对于崇德置业提出卢俊范主张的违约金过高，要求法院予以调低的请求，因卢俊范是依据双方签订商品房买卖合同书约定的比例主张违约金，且崇德置业未提供证据证明卢俊范主张的违约金过分高于卢俊范的损失，因此对崇德置业要求调低违约金的主张，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款及相关民事法律法规之规定，判决如下：一、山东崇德置业有限公司支付卢俊范逾期交房违约金18419.26元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回卢俊范的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1524元，由卢俊范负担1263.5元，崇德置业负担260.5元，财产保全费730元，由卢俊范负担533元，崇德置业负担197元。
宣判后，卢俊范、崇德置业均不服原审判决，分别向本院提起上诉。
卢俊范上诉称：1、上诉人未收到收房通知，投递员并未送达，被上诉人提供的特快专递详情单、回执查询单不能证明上诉人拒收。被上诉人快递中地址遗漏了高新技术开发区，被上诉人未按邮政法的规定清楚、准确地填写收件人地址，属故意行为，导致投递员不能按照规定地址投递。2、原审认定赔偿时间错误的，应计算到2013年10月24日。上诉人虽已收房，但涉案房屋至今未达到合同约定的交房标准，上诉人因居住不得以收房，但不等于该房屋已达到合同约定的交房标准。上诉人有权拒收未达到合同约定的交房标准的房屋。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法改判或发回重审。
崇德置业上诉称：1、上诉人多次通知被上诉人办理收房手续，但其以房屋质量存在瑕疵为由拒绝收房，违反合同约定。（2012）奎民一初字第700号案件开庭之日，即2012年11月20日，上诉人在庭审中当面通知被上诉人收房，但被上诉人拒绝收房，涉案房屋未交付系被上诉人自身原因造成，与上诉人无关。逾期交房违约金应计算至（2012）奎民一初字第700号案件开庭之日。2、涉案房屋同地段同类型房屋同期租金为1375元／月，逾期交房违约金应以该标准计算。原审按双方合同约定认定违约金标准过高，应予以调整。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法改判或发回重审。
针对双方的上诉，崇德置业、卢俊范均以各自的上诉理由进行了答辩。
本院认为，从查明的案情看，涉案房屋约定的交房期限为2011年3月20日，卢俊范实际接收房屋的时间为2013年10月24日；崇德置业已经（2012）奎民一初字第700号生效判决支付卢俊范2011年3月21日至2012年9月10日的逾期交房违约金。现卢俊范主张2012年9月11日之后的逾期交房违约金。虽然（2012）奎民一初字第700号案件开庭审理过程中崇德置业当面通知卢俊范交房，但该口头通知不符合双方合同约定的书面通知方式，崇德置业亦未按照合同约定的条件提交相关证明文件，卢俊范有权拒绝接收房屋并要求崇德置业承担逾期交房的违约责任。崇德置业关于应计算至2012年11月20开庭当日的上诉主张不能成立，本院不予支持。崇德置业于2012年12月7日以特快专递方式向卢俊范邮寄送达了《关于再次通知收房的通知》，该快递单中电话及地址所写街道、楼房号码亦与卢俊范电话、住址相同，虽未写高新技术开发区，但潍坊市区范围内潍坊市利民巷635号系确定唯一的，卢俊范称快递地址错误的主张与事实不符，本院不予采信。该快递单最终以“多次投递无人，不接电话，拒收”的理由被快递公司退回，快递单封面中明确写明了内容为丹桂里《关于再次通知收房的通知》，据此，原审根据双方合同约定认定卢俊范自拒收交房通知之日起15日内未办理交房手续，视为交房完毕亦无不当，应视为崇德置业于2012年12月28日完成交房义务。故原审认定的逾期交房期限是正确的，应予维持。双方合同明确约定了逾期交房违约金计算方式，原审依据合同约定标准予以准定不违反法律规定，应予维持。崇德置业虽主张约定标准过高，但其未能提供充分有效证据证明约定标准明显高于损失，故其关于违约金计算标准过高应予调整的上诉主张证据不足，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉主张均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1524元，由上诉人卢俊范负担762元，由上诉人山东崇德置业有限公司762元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋允厚
代理审判员 贾元胜
代理审判员 李金桦
二〇一五年十月三十日
书 记 员 于 涛