河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫11民终1936号
上诉人（原审第三人）：王祥生，男，汉族，1973年9月19日出生，住漯河市源汇区。
委托代理人：张晓丽，河南蓝标律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王玉英，女，汉族，1968年4月19日出生，住漯河市源汇区。
委托代理人：王红旗，河南九九律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王俊昌，男，汉族，1950年11月30日出生，住漯河市源汇区。
上诉人王祥生因与被上诉人王玉英、王俊昌确认合同效力纠纷一案，王玉英于2015年10月28日向漯河市召陵区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判决确认王玉英与王俊昌签订的《房屋买卖协议》合法有效，判令王俊昌和王祥生为其办理房屋过户登记。原审法院于2015年12月28日作出（2015）召民初字第591号民事判决。王玉英不服原判，向本院提起上诉。本院于2016年4月26日作出（2016）豫11民终448号民事裁定，以原审判决认定事实不清，适用法律错误，撤销原判，发回重审。原审法院重审后，于2016年8月10日作出（2016）豫1104民初1324号民事判决。王祥生不服原判，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年10月21日公开开庭进行了审理。上诉人王祥生及其委托代理人张晓丽，被上诉人王玉英及其委托代理人王红旗，被上诉人王俊昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：王玉英和王俊昌是兄妹关系，王俊昌和王祥生是父子关系，王玉英和王祥生是姑侄关系。1999年，王祥生以漯河市邮政局职工的身份，出资4万元购买了单位的集资房，位于漯河市湘江路和衡山路交叉口西北角1幢506号。2003年6月13日，王祥生和王俊昌签订一份合同，将该房屋卖给了王俊昌。该份合同的主要内容是：“我愿将铁东移动公司集资房以肆万元价格卖给父亲，集资房在最后一栋（北边）从东数一单元五楼东，立此据为凭证。卖房人：王祥生；买房人：王俊昌；证明人：张某、陈某，2003.6.13”。2005年6月2日，王俊昌和王玉英签订房屋买卖合同，将争讼房屋以7万元价格卖给王玉英。王玉英将该房屋装修后，生活居住至今。因系集资房，没有房产证，上述两次合同流转，均未发生物权变动。2014年7月23日，王祥生所在的单位漯河市邮政局通过召开职工代表大会的形式，形成决议，本案争讼房屋于2014年11月28日获得物权登记，房产证号为漯房权证经济开发区第20140160**号，登记房主是王祥生。
对于王祥生和王俊昌之间于2003年6月13日签订的《卖房合同》，王祥生不予认可，称当时是为了结婚，怕婚后因财产发生争议，才以协议的形式转给父亲王俊昌，这并不是自己真实的意思表示。
原审法院认为：对于王祥生以邮政局职工身份出资4万元购买本单位位于漯河市湘江路和衡山路交叉口西北角1幢506号集资房的事实，双方当事人均不持异议，故予以确认；对于2014年11月28日漯河市房屋管理局将该套房屋登记在王祥生名下的事实，有房产证在卷，予以确认。对于王玉英自2005年前后将该房屋装修后长期在此生活居住十多年事实，予以确认。一、关于物权的取得。不动产物权以登记为公示要件。该套争讼房屋虽系漯河市邮政局的集资房，但是自1999年集资建房开始，到2014年11月28日正式登记，这15年左右的时间，该套房屋没有明确的登记权利人，所以这期间王祥生、王俊昌、王玉英均不是物权法意义上的登记权利人。二、关于合同的效力问题。2003年6月13日王祥生和王俊昌签订售房协议，2005年6月2日王俊昌和王玉英之间签订房屋买卖协议，由于王祥生、王俊昌、王玉英等协议当事人，当时均没有取得物权法上的所有权；协议中标的物指向的房屋，更多的是关于该房屋的生活居住权、使用权以及所有权登记以后的变更登记权。王祥生、王俊昌、王玉英作为心智健全的成年人，对签订协议可能产生的法律后果，应当有清醒充分的认识。王玉英向王俊昌、王祥生交付了7万元房款，王俊昌、王祥生向王玉英交付了涉案房屋，王玉英在此生活居住了10年之久，三方均无提出异议，这说明合同的主要权利义务，王玉英、王俊昌、王祥生三方已经履行。故该房屋买卖合同的效力，合法有效。三、房产登记和协助变更登记的问题。2014年11月28日，因王祥生的漯河市邮政局职工身份，不动产登记部门将该套房屋登记在王祥生的名下，合乎常理，并无不妥。王祥生因此在2014年11月28日正式取得涉案房屋的所有权；那么在获得所有权的同时，王祥生也应承担履行合同的随附义务。在主合同义务（交付房屋）已经履行完毕的情况下，其还应协助王玉英、王俊昌完成办理房屋所有权转移登记的随附义务。四、关于善意买受人的权利保护。王玉英出资7万元购买114平米的一套房屋，在2005年前后，7万元的价款并不明显低于当时的市场价，且已经实际上支付给了王俊昌、王祥生父子，并在此生活居住，只是基于集资房（暂无证）这一特殊原因，无法办理物权变更登记，王玉英在整个交易过程中，属于善意买受人。诚实守信是民法的基本原则，法律保护诚实守信、善意的民事交易活动，对于王玉英的合法权利，应予以保护。综上，王玉英请求判决确认其与王俊昌之间签订的《房屋买卖协议》有效，予以支持；请求判令王祥生协助办理房屋过户手续的诉讼请求，予以支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决：一、确认王玉英和王俊昌之间于2005年6月2日签订房屋买卖合同合法有效。二、王祥生于本判决生效之日起30日内协助王玉英办理房屋所有权变更登记手续。三、驳回王玉英的其他诉讼请求。案件受理费100元，由王俊昌负担。
王祥生上诉称：一、本案涉嫌无权处分，王俊昌与王玉英所签的房屋买卖协议因所有权人王祥生的不予追认而无效。王俊昌不是本案所涉房产的产权人，其没有取得该房产的所有权。原审中，王祥生对于其与王俊昌于2003年6月13日所签合同的事由进行了详细说明，即该卖房协议不是双方的真实意思表示，因当时王祥生刚刚与前妻离婚，为了避免再婚时牵扯到该房产，所以与其父王俊昌签订了卖房协议，实为暂时管理关系。王俊昌在未取得所有权的情况下，与王玉英签订房屋买卖合同因涉嫌无权处分而效力待定。王祥生作为所有权人对王俊昌的无权处分行为不予追认而导致合同无效。二、根据合同相对性原则，王祥生不是房屋买卖合同的相对人，不应协助王玉英办理房屋所有权登记手续，原审判决适用法律错误。三、王玉英不是善意买受人，不适用善意取得制度。原审判决认定王玉英支付了7万元的购买款，但王祥生从来没有收到过该购房款。王玉英明知该房产属于王祥生所有，还与王俊昌签订合同，且从未向王祥生支付过房款，其主观上很难说是善意的，客观上作为不动产也并没有办理登记手续，故王玉英的行为不符合善意取得，且也不是善意受让人，故不适用善意取得制度。四、王玉英要求王祥生协助其办理房屋所有权变更登记手续属于物权请求，与本案中的合同债权不属于同一法律关系，王玉英起诉主体错误。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，以维护王祥生的合法权益。
王玉英二审辩称：涉案房屋买卖协议合法有效且已实际履行，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
王俊昌二审辩称：涉案房子是王祥生集资的邮电局的集资房。当时王祥生和我及他母亲是在邮电花园一起居住的。王祥生要结婚了，不想再跟我们一起住，但是又不想住这套铁东的集资房，就想着另外再买一套。当时他手里也没有钱，想用我住的房子在银行抵押贷款，我没同意。后来就给王祥生的姑姑也就是我妹妹王玉英商量，将这个集资房卖给王玉英。刚开始说的价格是6万元，后来嫌价格低，就又加了1万元，一共7万块钱，就这样这个集资房就给了王玉英了。直到2013年说办房产证的时候，由于房价升值太快，这套房子大约值30万元左右，已经远远超过了当年的7万元，所以纠纷就出现了，闹的亲戚、家庭不和睦。当时通知可以开始办房产证的时候，我们三人（王玉英、王祥生、王俊昌）都说好了一起过去办证，赶巧那天办证的人不在，没有办成。再后来王祥生的妻子知道这事了，不同意把房子给王玉英，这事就一直悬这了，没有办成。原审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。
另查明，2003年6月13日王祥生与王俊昌所签《卖房合同》上的证明人张某系王祥生的姨夫，陈某系王祥生的舅母。二审中，王祥生申请证人张某、陈某出许作证，二人作证称：当时王祥生与前妻刚离婚，怕再婚后因财产发生争议，所以与其父王俊昌签订了《卖房协议》，但实际上是让其父王俊昌替其保管房子。
本案二审的争议焦点为：原审判决认定王玉英与王俊昌于2005年6月2日签订的房屋买卖合同合法有效，判令王祥生协助王玉英办理涉案房屋所有权变更登记手续，是否有误。
本院认为：2003年6月13日王祥生与王俊昌签订卖房合同，约定王祥生将其涉案铁东移动公司集资房以4万元的价格卖给王俊昌，故王玉英在2005年6月2日与王俊昌签订房屋买卖协议书时有理由相信王俊昌对诉争房屋享有处分权，王玉英与王俊昌签订的房屋买卖协议为有效协议，本院依法予以认定。王祥生上诉主张其与王俊昌之间不存在房屋买卖关系，实为暂时管理关系，并提供证人张某、陈某的证言予以证实，因上述证人与王祥生有利害关系，且证人张某、陈某的证言与其在王祥生与王俊昌所签卖房合同上签字予以证明的事实相矛盾，故王祥生上诉主张其与王俊昌之间实为房屋管理关系，本院依法不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十六条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，王祥生于2003年6月13日与王俊昌签订卖房合同，约定王祥生将诉争房屋卖给王俊昌。2005年6月2日王俊昌又与王玉英签订房屋买卖协议，约定王俊昌交诉争房屋卖给王玉英。故王祥生、王俊昌依法负有向王玉英交付房屋并转移房屋所有权的合同义务。因王俊昌在2005年6月2日与王玉英签订房屋买卖协议书后已将诉争房屋交付王玉英占有使用，即房屋买卖合同的主合同义务已履行完毕，而诉争房屋因系王祥生的单位集资房致使2014年11月28日办理不动产登记时登记在王祥生名下，故原审判决根据王玉英的诉请主张，判令王祥生协助王玉英办理诉争房屋所有权变更登记手续，于理相通，于法有据，本院依法予以维持。王祥生上诉主张王俊昌与王玉英签订的房屋买卖协议无效及其不应协助王玉英办理诉争房屋所有权变更登记手续，于理不通，于法有悖，本院依法不予支持。综上，王祥生上诉理由不足，其上诉主张本院依法不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王祥生负担。
本判决为终审判决。
审判长 石 笑 云
审判员 李 刚
审判员 刘 继 伟
二〇一六年十月二十五日
书记员 李晶晶（兼）