云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云31民终231号
上诉人(原审被告）：张春城，男，1968年10月12日生，白族，本科文化，瑞丽市西部假期旅行社管理人员，住云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。
上诉人(原审被告）：杨寿菊，女，1967年12月14日生，白族，大专文化，瑞丽市奥新房地产开发公司会计，住云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。
委托诉讼代理人:张春城，系杨寿菊的丈夫。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司德宏分行（统一社会信用代码91533100219051099F）。
住所地：云南省德宏傣族景颇族自治州芒市胞波**号。
负责人：周剑，系该分行行长。
委托诉讼代理人：许斌，男，系该分行员工。代理权限为一般授权代理。
委托诉讼代理人：金安宝，云南良益律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。
被上诉人（原审被告）：瑞丽市祥成房地产开发有限公司（统一社会信用代码915331027846341829）。
住所地：云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市新建路**号。
上诉人张春诚、杨寿菊因与被上诉人中国工商银行股份有限公司德宏分行（以下简称中国工商银行德宏分行）、瑞丽市祥成房地产开发有限公司（以下简称瑞丽市祥成公司）金融借款合同纠纷一案，不服云南省芒市人民法院（2016）云3103民初6111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张春城、杨寿菊上诉请求：一、依法撤销芒市人民法院（2016）云3103民初6111号民事判决；改判被上诉人瑞丽市祥成房地产开发有限公司偿还被上诉人中国工商银行股份有限公司德宏分行借款本金3555769.04元，并支付直至上述款项清偿之日止利息、罚息、复利；二、由被上诉人瑞丽市祥成房地产开发有限公司承担本案一、二审诉讼费用。
事实和理由：由于被上诉人瑞丽市祥成房地产开发有限公司至今未能交付符合约定并经验收合格的商品房，已严重违反《商品房购销合同》第七条、第九条和第十条的约定，导致上诉人合同目的和预期利益不能实现，同时也导致了上诉人在履行《个人购房借款/担保合同》的违约行为。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条、第二十五条规定，上诉人向被上诉人中国工商银行股份有限公司德宏分行承担的违约责任和损失赔偿责任最终应由被上诉人瑞丽市祥成房地产开发有限公司承担。因此，被上诉人瑞丽市祥成房地产开发有限公司应偿还被上诉人中国工商银行股份有限公司德宏分行借款本金3555769.04元，并支付直至上述款项清偿之日止利息、罚息、复利，承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人中国工商银行德宏分行答辩称：一、《个人购房借款/担保合同》已实际履行，合同目的已实现。合同目的并非指借款用途，两者不可混为一谈，合同目的应为借、贷关系的真正形成，而被答辩人于2012年12月25日与答辩人签订《个人购房借款/担保合同》，向答辩人贷款4890000.00元人民币，当日答辨人依约将全额贷款打入被答辩人指定的账户，至此答辩人已完全履行了合同义务，答辩人与被答辩人的债权、债务关系确立，合同目的已经实现，被答辩人已完全享受了合同权利，并自2012年12月25日起按照合同约定逐月归还本息，由此，双方签订的合同不仅已经生效且双方已认可并实际履行，合同目的已经实现；二、《个人购房借款/担保合同》与《商品房购销合同》并无实质的牵连关系，被答辩人不得因《商品房购销合同》的履约情况而否定其应承担的《个人购房借款/担保合同》中的义务。被答辩人自愿与答辩人签订《个人购房借款/担保合同》，并自愿承担主要的还本付息义务，其履约情况直接关乎答辩人的切身利益。而被答辩人与瑞丽市祥成房地产开发公司之间的《商品房购销合同》与《个人购房借款/担保合同》是两个没有牵连、各自独立的合同，被答辩人可以因瑞丽市祥成房地产开发公司违反《商品房购销合同》进而追究其违约责任，但这不能成为其拒绝履行《个人购房借款/担保合同》义务的理由或借口，答辩人有事实和法律依据要求被答辩人承担还本付息的义务；三、被答辩人上诉的法律依据与本案情况不符。1.商品房担保贷款合同目的已经实现。2.商品房买卖合同也即《商品房购销合同》并未实际解除，商品房贷款合同也即《个人购房借款/担保合同》也并非是三方（答辩人、被答辩人、瑞丽市祥成房地产开发公司）协商的结果，而是答辩人起诉维权的结果。3.退一步讲，假如《商品房购销合同》已经解除，《个人购房借款/担保合同》也在答辩人的维权下提前解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。但该条法律解释与答辩人以及被答辩人应向答辩人承担的还本付息义务并无关联，也不可能否认被答辩人的还款义务,一审判决并无错误。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人瑞丽市祥成房地产开发有限公司未提出答辩意见。
中国工商银行德宏分行向一审法院起诉请求：1.请求提前终止《个人购房借款/担保合同》，判令被告张春城、杨寿菊立即偿还所欠原告借款本金3555769.04元和直至上述款项偿清之日止的利息、罚息、复利；2.判令被告张春城、杨寿菊承担本案保全费、律师代理费等全部诉讼费用；3.判令被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司对上述全部借款本息及实现债权的费用承担连带清偿责任；4.请求确认原告对被告张春城、杨寿菊提供抵押的位于芒市××路××花园××房产（建筑面积619.02平方米）享有抵押权及优先受偿权，并确认抵押担保范围包括上述全部借款本息及实现债权的费用。
一审法院认定事实：被告张春城、杨寿菊系夫妻关系，2012年二被告因购买被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司开发的位于芒市××路××花园××房产，向原告申请个人购置商用房贷款。2012年12月25日，原告与被告张春城、杨寿菊、瑞丽市祥成房地产开发有限公司签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：商房贷字德宏分行芒市支行2012年349号），合同约定原告向被告张春城、杨寿菊发放个人购置商用房贷款4890000.00元用于购买芒市××路××花园××房产；贷款期限为120个月；借款人按月等额本息还款，每月25日为还款日；违约责任为借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下的贷款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；并对利息、复利、罚息、违约金、费用等进行约定。同时，合同约定本笔贷款的担保方式为抵押和保证，即被告张春城、杨寿菊以其购买的芒市××路××房产提供抵押，被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司在正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之前承担连带保证责任，担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。上述合同签订后，原告于当日将贷款4890000.00元划入了合同指定的瑞丽市祥成房地产开发有限公司账户，被告张春城出具了《借款凭证》。被告张春城、杨寿菊于2013年1月开始偿还贷款，2016年1月停止还款，已偿还本金1111187.60元。2016年2月29日原告开始从被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司提供的履约保证金中扣收贷款，截止2016年6月30日共扣收本息327411.20元，其中本金为223043.36元，该账户中的所有保证金均已扣收完毕。一审另查明，2016年4月5日，原告就芒市祥成花园7幢1-2层2号房产依法办理了商品房抵押权预告登记（芒市房预芒房抵字第20160156号）。
一审法院认为，《个人购房借款/担保合同》系原告与被告张春城、杨寿菊、瑞丽市祥成房地产开发有限公司在平等自愿的基础上协商一致签订，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人都应按合同约定履行义务、承担责任。被告张春城、杨寿菊自2016年1月开始停止还款，至判决之日已经连续14个月未按时足额偿还贷款本息，根据《个人购房借款/担保合同》第十四条的约定被告张春城、杨寿菊构成违约，原告有权宣布本合同项下的贷款立即到期，要求借款人张春城、杨寿菊立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，合同提前终止。截止2016年7月7日被告张春城、杨寿菊未偿还的本金为3555769.04元（4890000元-1111187.60元-223043.36元），故对原告的第一项诉讼请求予以支持。对被告张春城、杨寿菊的答辩，一审认为截止本案判决之日《商品房购销合同》、《个人购房借款/担保合同》均未解除，两份合同仍然合法有效，被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司与被告张春城、杨寿菊之间就《商品房购销合同》的履行情况不能作为抗辩还款的理由，被告张春城、杨寿菊作为《个人购房借款/担保合同》的债务人仍应该履行还款付息义务，故对二被告的答辩不予支持。《个人购房借款/担保合同》对被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司的保证方式、保证期间、保证范围进行了明确约定。本案抵押担保的芒市祥成花园7幢1-2层2号房产至判决之日仍未能办理正式抵押登记手续，按照《个人购房借款/担保合同》的约定被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司仍应承担连带保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，对原告的第三项诉讼请求予以支持。原告第二项诉讼请求要求被告张春城、杨寿菊承担本案保全费、律师代理费等全部诉讼费用，但原告未提交相关证据证明以上费用的数额，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，对该项诉讼请求一审不予支持。本案《个人购房借款/担保合同》约定抵押的房产只办理了抵押权预告登记，与抵押权正式登记具有不同的法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，抵押权预告登记是将来设立正式抵押权登记的请求权，是为保护将来抵押权实现的措施，并非现实的抵押权，因此抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押权正式登记前，享有的是当抵押权登记条件成就时办理抵押权登记的请求权，并非享有现实的抵押权。故原告不能根据抵押权预告登记享有优先受偿权，对原告第四项诉讼请求不予支持。综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、原告中国工商银行股份有限公司德宏分行、被告张春城、杨寿菊、瑞丽市祥成房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》提前终止；二、被告张春城、杨寿菊自本判决生效之日起二十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司德宏分行借款本金3555769.04元，并支付直至上述款项偿清之日止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利根据《个人购房借款/担保合同》计算）；三、被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司对上述全部借款本息承担连带保证责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司德宏分行的其他诉讼请求。案件受理费35246.00元，由被告张春城、杨寿菊、瑞丽市祥成房地产开发有限公司负担（未付），限判决书送达之日交纳。
本院二审期间，上诉人张春城、杨寿菊，被上诉人中国工商银行德宏分行、被上诉人瑞丽市祥成公司均无新证据提交。
经审查，一审法院对当事人一审提交证据的审核认证意见正确，本院予以确认。
本院二审查明的案件事实与一审一致。
本院认为，上诉人张春城、杨寿菊与被上诉人中国工商银行德宏分行、被上诉人瑞丽市祥成公司自愿签订《个人购房借款/担保合同》，该合同不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人都应按合同约定履行义务、承担责任。合同签订后，被上诉人中国工商银行德宏分行已履行了借款义务，上诉人张春城、杨寿菊自2016年1月起停止还款，至被上诉人中国工商银行德宏分行向一审法院起诉时已连续六个月未履行还款义务，根据《个人购房借款/担保合同》第十四条第14.1款“发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约”，L项“借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的”的约定，上诉人张春城、杨寿菊构成违约。根据该合同第十四条14.2款“借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或者多项措施”，（4）项“宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用”之规定，被上诉人中国工商银行德宏分行有权宣布本合同项下的贷款立即到期，并要求上诉人张春城、杨寿菊立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，合同提前终止。一审确认至2016年7月7日上诉人张春城、杨寿菊未偿还的本金为3555769.04元，各方当事人均未提出异议，本院予以确认。另，根据《个人购房借款/担保合同》第十条约定及《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，被上诉人瑞丽市祥成公司应对上诉人张春城、杨寿菊的上述借款本息承担连带保证责任。
上诉人张春城、杨寿菊主张因被上诉人瑞丽市祥成公司至今未能交付符合约定并经验收合格的商品房，违反《商品房购销合同》，是其不能履行《个人购房借款/担保合同》的原因。本院认为，被上诉人瑞丽市祥成公司违反《商品房购销合同》系另一民事法律关系，不能成为上诉人张春城、杨寿菊不履行还款义务的理由，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人张春城、杨寿菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币35246.00元，由上诉人张春城、杨寿菊承担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在原审判决规定的履行期限届满后二年内向原审芒市人民法院申请强制执行。
审判长 张学良
审判员 高 立
审判员 王 军
二〇一七年八月七日
书记员 马勇胜
本案所涉法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。