河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2015）文民小字第126号原告（反诉被告）安阳市铜城物业服务有限公司，住所地安阳市灯塔路与平原路交叉口东北角灯塔路2号院。法定代表人孟昭洪，职务经理。委托代理人马凤莲，女，1972年2月25日出生，汉族，住址安阳市文峰区，系原告公司员工。委托代理人董保平，河南衡中律师事务所律师。被告（反诉原告）贠金莉，女，1980年8月8日出生，汉族，安阳县公安局民警，现住安阳市文峰区。委托代理人刘恩，男，1979年9月12日出生，汉族，律师，住址同上，系被告贠金莉丈夫。被告刘恩，男，1979年9月12日出生，汉族，律师，住址同上，系被告贠金莉丈夫。原告安阳市铜城物业服务有限公司（以下简称铜城物业公司）诉被告贠金莉、刘恩物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月6日立案受理后，依法由审判员孙莉莉适用简易程序，于2015年12月22日公开开庭进行了审理。原告铜城物业公司委托代理人马凤莲、董保平，被告贠金莉委托代理人刘恩，被告刘恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铜城物业公司诉称，2011年9月28日，原告通过招投标与安阳市铜城置业有限公司签订前期物业管理委托合同，原告对阳光嘉苑小区提供物业服务，合同约定物业服务费每平方米1.25—1.35元，物业管理费按年度预交，物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金。原告按合同约定履行了义务，被告于2015年2月1日至今未向原告支付物业费，经原告催要，被告拒不支付所欠款项，为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求判令被告向原告支付2015年2月1日至2016年1月31日期间的物业服务费2322.5元，判令被告向原告支付滞纳金4238.6元（2322.5元×5‰×365天），诉讼费由被告承担。被告贠金莉、刘恩辩称，原告已于2015年3月20日解除了与阳光嘉苑所有业主的服务合同关系，并且依据物业管理条例，物业费用年度预交必须经全体业主三分之二以上同意，否则应在年度服务管理后进行交纳。因原告已经与该小区3号楼业主解除了服务关系，原告已经丧失了物业费用的请求权。依据国务院制定的《中华人民共和国招标投标法实施条例》第三十四条规定，与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加投标；单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得参加同一标段投标或者未划分标段的同一招标项目投标。违反前两款规定的，相关投标均无效。故该前期物业服务合同无效，原告不具备物业费请求权。原告物业收费标准过高，原告属于三级资质等级，根据本市发改委、房产管理局安发改收费（2008）625号文件，物业服务收费实行政府指导价，以基准价为基础上下浮动不超过20%，三级收费标准为0.5元／月／平方米。反诉原告（被告）贠金莉诉称，2011年9月28日，反诉被告铜城物业公司违法，通过相关手续与安阳市铜城置业服务有限公司签订物业服务协议，而反诉被告的物业资质为三级，根本达不到合同约定的收费标准的资质，反诉被告在无因管理期间，多次与业主发生冲突，严重损害了广大业主的合法权益，为维护反诉原告的合法权益，请求确认前期物业服务合同无效，判令反诉被告返还反诉原告已经交纳的费用，判令反诉被告准许反诉原告查询中华路北段阳光嘉苑小区物业费收支原始记账凭证，反诉费用由反诉被告承担。反诉被告（原告）铜城物业公司辩称，原告通过招投标与安阳市铜城置业有限公司签订了前期物业管理委托合同，合同签订后，原告按照合同约定对该小区业主提供服务，原告所签的合同并不违反法律规定，该合同合法有效，被告的反诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回其反诉请求，更不存在向被告返还已交纳物业费的问题。关于物业费的收支原始记账凭证均在原告公司财务处，广大业主包括被告均可以到原告公司去查询交费明细，公司收支情况也是公布的，可以允许业主查看。被告主张原告公司收费过高不予认可，对被告主张的政府指导价0.5元／月／平方米不予认可，安阳市房产管理局物业管理科出具证明，原告公司的物业收费标准定价亦是按前期招投标中标价执行的。经审理查明，安阳市铜城置业有限公司开发建设了位于本市××××与灯塔路交叉口东北角的阳光嘉苑住宅小区。2011年9月26日，通过安阳市方正招标采购服务有限公司组织进行的招投标，原告铜城物业公司获得“阳光嘉苑小区”前期物业管理服务项目的中标。2011年9月28日，原告铜城物业公司与安阳市铜城置业有限公司签订“阳光嘉苑前期物业管理委托合同”一份，合同约定：委托管理期限2011年10月1日至2016年9月30日止，关于物业管理服务费用约定，物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层建筑1.35元／月／平方米，其中包含服务管理费0.05元／月／平方米，垃圾清运费0.05元／月／平方米、城市生活垃圾处理费0.02元／月／平方米、小区清洁费0.03元／月／平方米、楼道清理费0.05元／月／平方米、绿化管理费0.14元／月／平方米、公共设施管理维护费0.30元／月／平方米、电梯运行费0.35元／月／平方米、智能化系统0.10元／月／平方米、单元梯灯维护费0.01元／月／平方米、二次加压供水0.1元／月／平方米、公共秩序维护0.15元／月／平方米。6层以下的物业服务费按1.25元／月／平方米计算。被告贠金莉、刘恩系夫妻关系，二被告系阳光嘉苑住宅小区3号楼2层A西户业主，其房屋建筑面积为154.83平方米。被告贠金莉已向原告铜城物业公司交纳2013年11月30日至2014年6月30日、2014年6月30日至2015年1月30日期间的物业费，被告未交纳2015年2月1日之后的物业费。该小区内楼房电梯实行卡式通行管理，因被告未交纳物业费，未对电梯卡进行升级，被告从2015年2月1日起至今未使用电梯。另查明，原告铜城物业公司与安阳市铜城置业有限公司的法定代表人均是孟昭洪。被告称原告铜城物业公司已于2015年3月20日与阳光嘉苑小区3号楼业主解除物业服务合同关系，提交照片一张，称拍摄的是张贴在该小区3号楼门口的“三号楼停止服务声明”，该声明是手写，且没有加盖原告公司的公章，原告对此不予认可，称原告公司从来没有张贴该声明。以上事实，有原告提交的物业管理委托合同、物业费服务项目、收费标准列表、中标通知书、投标报价情况汇总表、资质证书、物业费收费四联单、催费通知单、民事裁定书、送达回证、安阳市房产管理局物业管理科出具的情况说明，被告提交的照片、企业信息查询单，以及原、被告陈述为证，所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告铜城物业公司与安阳市铜城置业有限公司于2011年9月28日签订“阳光嘉苑前期物业管理委托合同”，约定自2011年10月1日至2016年9月30日止，由原告铜城物业公司为阳光嘉苑住宅小区提供物业管理服务，原告也依约对该小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主，亦向原告交纳了2013年11月30日至2015年1月30日期间的物业服务费，本院对此予以确认，被告贠金莉、刘恩作为阳光嘉苑小区的业主，应当向原告铜城物业公司支付相关物业服务费。被告辩称原告铜城物业公司参与物业公司投标，违反《中华人民共和国招标投标法实施条例》第三十四条规定，主张该物业服务合同无效；原告的投标是否无效属于另一法律关系，本院对此不做处理，被告辩称意见本院不予采信。根据物业服务合同的约定，结合被告房屋楼层面积，6层以下按1.25元／月／平方米收取物业服务费，其中包含电梯运行费0.35元／月／平方米，因原告对阳光嘉苑小区内电梯实行卡式管理，被告未交纳物业费，即无法使用电梯卡，被告从2015年2月1日起至今未使用电梯，故电梯运行费不应收取，本院确认被告贠金莉、刘恩应支付原告2015年2月1日至2016年1月31日的物业服务费1672.16元（0.9元×154.83平方米×12个月）（不含电梯运行费）；如果被告欲使用电梯，可按每月54.19元（0.35元／月／平方米×154.83平方米）标准向原告支付电梯运行费。原告主张被告逾期支付物业费的滞纳金，缺乏法律依据，本院不予支持。被告称原告铜城物业公司已于2015年3月20日与阳光嘉苑小区3号楼业主解除物业服务合同关系，仅提交照片一张，称在该小区3号楼门口张贴有一份“三号楼停止服务声明”，而该声明并没有加盖原告公司的公章，原告对此不予认可，被告该辩称意见本院不予采信。被告贠金莉反诉要求原告返还被告已交纳的物业费，缺乏法律依据，不予支持。被告贠金莉反诉要求原告准许被告查询阳光嘉苑小区物业费收支原始记账凭证，原告对此没有异议，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告贠金莉、刘恩于本判决生效之日起十日内给付原告安阳市铜城物业服务有限公司2015年2月1日至2016年1月31日期间的物业服务费人民币1672.16元；二、准许被告贠金莉向原告安阳市铜城物业服务有限公司查询安阳市文峰区中华路与灯塔路交叉口东北角阳光嘉苑小区物业费收支原始记账凭证；三、驳回原告安阳市铜城物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告贠金莉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费25元，诉讼费共计50元，原告安阳市铜城物业服务有限公司负担25元，被告贠金莉、刘恩负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 员  孙莉莉二〇一六年一月十八日代理书记员  程 露