四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乐民终字第403号
上诉人（原审原告）：陈燕君，女，1974年3月11日出生，汉族，居民。
委托代理人：焦波，四川高贸律师事务所律师。
委托代理人：夏阳，四川高贸律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邓伟利，男，1984年9月22日出生，汉族，居民。
委托代理人：寇峰，四川众能律师事务所律师。
原审第三人：刘宏，男，1987年3月1日出生，汉族，居民。
委托代理人：周杰，四川助胜律师事务所律师。
上诉人陈燕君因与被上诉人邓伟利、原审第三人刘宏案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院作出的（2014）乐中民初字第4090号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月18日、8月25日公开开庭进行了审理。上诉人陈燕君的委托代理人焦波、被上诉人邓伟利及其委托代理人寇峰、原审第三人刘宏的委托代理人周杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：因民间借贷纠纷，邓伟利于2014年1月15日向原审法院起诉，要求刘宏归还借款本金208万元及利息。诉讼中，根据邓伟利的申请，原审法院依法于2014年1月17日对刘宏所有的位于乐山市市中区岷河南街319号、321号、323号、325号、331号、329号的房产采取了查封的保全措施。陈燕君向原审法院提出书面执行异议，要求原审法院解除查封。原审法院于2014年5月28日作出（2014）乐中民保字第6-5号执行裁定，认为原审法院的查封行为并无不当，陈燕君的异议理由不成立，驳回了陈燕君的异议。之后，邓伟利依据生效的（2014）乐中民初字第788号民事判决书向原审法院申请执行。陈燕君遂后向原审法院提起了案外人执行异议之诉，请求判决立即停止对位于乐山市中区岷河南街319号、321号、323号、325号、329号、331号6套房产的执行，并解除查封。
原审法院另查明：位于乐山市市中区岷河南街319、321、323、325、329、331号门市的房屋所有权登记所有权人和土地使用权人为刘宏。陈燕君与刘宏于2013年12月16日签订《二手房买卖合同》，主要载明：“第一条：房屋总价及其基本情况：（1）该房屋总价为人民币5776000元；（2）甲方的房屋坐落于市中区岷河南街319号、321号、323号、325号、329号、331号建筑面积（约）为307.02㎡……第二条：付款方式约定……（二）一次性付款：（1）乙方于2013年11月22日支付给甲方【甲方，暂由丙方代收】购房定金人民币400000.00元（大写：肆拾零万零仟零佰零拾零元整）。此定金在合同履行中冲抵房款。（2）乙方于2013年12月16日前支付给甲方【甲方，暂由丙方代收】购房款人民币5376000.00元（大写：伍佰叁拾柒万陆仟零佰零拾零元整）。第三条：房屋交易税费的承担方式：1、甲方不支付任何费用。2、乙方支付所过户的税或费及公证费等。3、乙方支付中介费。……第十条：其他特别约定：注：甲方应退还乙方租金共计：95000.00（玖万伍仟元正）在支付房款时冲抵。”刘宏在甲方（卖方）处签字捺手印，陈燕君在乙方（买方）处签名捺印，乐山世纪联房地产营销策划有限公司在丙方（中介方）处盖章，任丽蓉在经手人处签名。
刘宏于2013年11月22日向陈燕君出具《定金收条》，载明第三人收到陈燕君购房定金40万元。毛小容于2013年11月22日通过乐山三江农村商业银行向任义蓉转账50万元；任义蓉于2013年11月22日通过乐山三江农村商业银行向赵佩雨转账20万元；吴仲宁于2013年12月16日通过乐山三江农村商业银行向任义蓉转账400万元、通过中国建设银行向任义蓉90万元、通过中国工商银行向任义蓉转账37.6万元；任义蓉于2013年12月16日通过乐山三江农村商业银行向刘玉根转账400万元、通过中国建设银行向刘玉根转账88万元、通过中国工商银行向刘玉根转账38.1万元。刘宏于2013年12月16日向陈燕君出具《收条》，载明“今收到陈燕君购买市中区岷河南街319、321、323、325、329、331号门市，合计面积307.02㎡的购房款共计5776000（大写伍佰柒拾柒万陆仟元整）”。
原审法院还查明：刘玉根与葛卫军从2011年9月1日起至2016年8月31日止签订有乐山市中区岷河南街321-323号一楼、从2011年11月28日起至2016年11月27日止签订有乐山市中区岷河南街325号一楼《租房协议》。刘玉根、葛卫军和陈燕君在乐山市中区岷河南街325号《租房协议》背面签订《补充协议》，注明岷河南街321、323、325号门市已出售给陈燕君，原《租房协议》的甲方变更为陈燕君，该协议时间签署为2013年12月17日。刘玉根于2013年8月5日、2013年9月5日分别就乐山市中区岷河南街331号一楼、319号一楼与谢远征签订《租房协议》。刘玉根、谢远征和陈燕君在乐山市中区岷河南街331号《租房协议》背面签订《补充协议》注明岷河南街331号门市已出售给陈燕君，原《租房协议》的甲方变更为陈燕君，该协议时间签署为2013年12月17日。刘玉根于2013年9月10日与谢嘉梅就乐山市中区岷河南街329号一楼签订《租房协议》。刘玉根、谢嘉梅和陈燕君在乐山市中区岷河南街329号《租房协议》背面签订《补充协议》注明岷河南街329号门市已出售给陈燕君，原《租房协议》的甲方变更为陈燕君，该协议时间签署为2013年12月17日。陈燕君于2014年9月1日与金友桂就乐山市中区岷河南街321-323号一楼、325号一楼《租房协议》。
原审法院审理认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，陈燕君主张其全部支付了市中区岷河南街319、321、323、325、329、331号门市的购房款并实际占有使用上述门市，对此该院作出如下认定：
对于陈燕君是否已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产问题。陈燕君与刘宏签订了《二手房买卖合同》，约定陈燕君需于2013年11月22日支付给刘宏购房定金人民币400000.00元，而陈燕君对此提供的证据为毛小容于2013年11月22日通过乐山三江农村商业银行向任义蓉转账50万元，该笔转账金额和付款人均与合同约定不符。此外，陈燕君提供的其他付款依据以及中介任义蓉的转款均非陈燕君以及刘宏，且陈燕君、刘宏及证人刘玉根、吴仲宁均陈述其与中介任义蓉有长期的业务往来，陈燕君也未提供足够证据证明此款与本案争议房产有关联性，该院对陈燕君已经支付涉案房产全部价款的主张不予采信。
对于本案争议房屋是否已为陈燕君实际占有问题。陈燕君仅提供了《租房协议》、《补充协议》，合同的一方均是刘玉根或者陈燕君，均是本案的利害关系人，且陈燕君也未提供其他证据对其已占有使用涉案房屋予以证明，故仅凭两份利害关系人签署的书面协议不足以证明本案争议房屋已为陈燕君实际占有的事实，该院对陈燕君该主张不予支持。
综上，陈燕君提供的证据不足以证明其是乐山市市中区岷河南街319、321、323、325、329、331号门市的实际所有权人，陈燕君的主张与前述规定不符，其提出的执行异议理由不能成立。因此，对陈燕君要求立即停止对位于乐山市中区岷河南街319号、321号、323号、325号、329号、331号6套房产的执行，并解除查封的诉讼请求，该院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回陈燕君的诉讼请求。本案案件受理费收取50元（已减半收取），由陈燕君负担。
上诉人陈燕君不服原审法院前述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决关于陈燕君所提供证据不能证明其已支付了全部涉案房屋价款的事实认定有违案件事实，属认定事实严重错误。1、关于陈燕君亲戚毛小容（系陈燕君嫂子的姐姐）于2013年11月22日向中介支付的50万元与约定40万元不一致问题。一审中，陈燕君及证人任义蓉已作出了合理的解释，该50万元中除有40万元为购房定金外，另10万元系陈燕君按中介要求预付的中介费。根据陈燕君、刘宏、任义蓉的陈述，以及陈燕君指定的毛小容的银行划款凭证、中介提供的款项划转凭证等证据，均能证实任义蓉在收到该50万元款项后的当天，即按照刘宏要求将其中20万元转入其妻赵佩雨个人账户，并取出20万元现金交给刘宏用于刘宏因解除此前已将涉案房产售予第三方所签合同而应向买家支付的违约金。陈燕君已完全按约定支付了首期购房定金40万元。2、关于房款的支付、收受主体非陈燕君及刘宏本人，以及陈燕君指定第三方所付款项是否为购房款问题。双方在《二手房买卖合同》中将付款方式明确约定为陈燕君将款项支付给中介则视同完成了付款义务。因涉案房款金额较大而中介只负责房款的过手，若通过中介公司账户收支则可能对中介公司有一定的财、税务风险，故交易各方均同意陈燕君所付款项经中介公司法定代表人任义蓉账户即可。陈燕君在一审中提供的证据能够证明陈燕君通过毛小容、吴仲宁账户向任义蓉银行账户转账5776000元，再由任义蓉转账支付给刘玉根及赵佩雨，该款系陈燕君支付给刘宏的购房款。3、关于一审判决作出的陈燕君、刘宏及证人刘玉根、吴仲宁与中介公司法定代表人任义蓉有长期业务往来的认定。纵观一审全部证据材料，除刘玉根陈述曾在几年前与任义蓉有过业务往来（早已完结）以外，其余人员与任义蓉间根本就无任何业务往来，更何谈“长期”。二、原审判决关于陈燕君所提交证据不足以证明陈燕君已实际占有涉案房屋的认定与案件事实不符，属认定事实严重错误。根据《中华人民共和国物权法》的规定，“占有”是指占有人对不动产或者动产进行实际控制的一种事实状态，故判断是否“占有”的标准在于占有人是否对占有物行使有效的控制。在本案中，因涉案房屋均为门市且转让时均在对外出租期内，故判断陈燕君是否已占有涉案房屋，事实上是体现在对房屋出租权、管理权及收益权等权利的占有。根据陈燕君与刘宏签订的《二手房买卖合同》约定，刘宏在合同签订时则已将其实际收取了的合同签订后的租金95000元与应收取陈燕君支付的购房款进行了折抵，这表明当时讼争房屋已由陈燕君享有了房产的收益权。2013年12月17日，陈燕君、刘宏代理人刘玉根、六间门市的所有承租人又在原《租房协议》背面签订了《补充协议》，《补充协议》明确约定从即日起原出租人变更为陈燕君，这表明从该日起则由陈燕君在行使对房屋的出租及管理权，陈燕君获得了对涉案房产的“占有权”。综上，请求二审法院判决：1、撤销原判；2、不得执行乐山市中区岷河南街319号、321号、323号、325号、329号、331号房产并解除查封措施，或发回重审。
被上诉人邓伟利答辩称：陈燕君所陈述的不是事实，其提交的证据材料有疑点，陈燕君对其主张应该承担举证责任，本案中没有任何证据证明陈燕君向刘宏支付过购房款，没有证据证明陈燕君履行了房屋买卖合同。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人刘宏答辩称：陈燕君与刘宏的房屋买卖是真实的，刘宏收到了陈燕君支付的房屋价款，但是没有办理过户是陈燕君的原因，刘宏已经完成了交付。
陈燕君在二审中提交了以下证据材料：一、乐山市住房保障和房地产管理局《房屋权属登记信息查询结果》，用以证明刘宏所有的讼争房屋于2013年5月13日抵押给乐山市市中区祥丰小额贷款有限公司（以下简称祥丰小贷公司），债务履行期限为2013年5月9日至2013年11月9日，被担保债权数额为300万元，并于2013年12月13日注销了该抵押权登记；二、四川省乐山市嘉州公证处《公证书》六份，用以证明刘宏于2013年12月16日就讼争房屋向陈燕君办理了相关委托手续；三、吴仲宁、毛小容、任义蓉的银行卡2013年1月起的明细清单，用以证明三人之间除讼争房屋交易有账务往来外，无其他账务往来。
刘宏对陈燕君提供的证据质证认为：证据一，讼争房屋在签订二手房买卖合同之前，向祥丰小贷公司借款1400万，并以讼争房产和另外一套房产（龙游路中段345号商务酒店）作为抵押；刘宏为了出售讼争房屋，另外向他人借钱偿还了祥丰小贷公司的贷款，并办理了抵押权注销登记，故对该证据无异议。证据二，无异议。证据三，真实性无异议，但不能达到证明目的。
邓伟利对陈燕君提供的证据质证认为：证据一，真实性无异议，但并不能证明刘宏是为了出售讼争房屋而办理抵押权注销登记。证据二，真实性无异议，但公证书的内容与二手房买卖合同的内容相矛盾。证据三，对真实性无异议，但三人均不是买卖合同当事人，且账务明细不完整，应提供三人所有银行卡的交易记录，故不能达到证明目的。
陈燕君在二审中申请了乐山世纪联房地产营销策划有限公司（以下简称世纪联公司）法定代表人任义蓉、吴仲宁、毛小容、刘玉根出庭作证。
任义蓉出庭作证的主要内容为：1、2007年任义蓉在倍利公司当销售经理，刘玉根或刘宏的哥哥开发了一个小楼盘，该楼盘由倍利公司代理销售，倍利公司与刘玉根有经济往来，并不是任义蓉与刘玉根有经济往来。2、从收定金、签合同、转款、办理委托公证至房屋交付，任义蓉参与了整个过程。刘宏为了出售讼争房屋，任义蓉陪同刘宏、刘玉根、祥丰小贷公司经办人到房管局办理抵押权注销登记。由于吴仲宁和陈燕君合伙买房，当时没有商量好讼争房屋需过户到谁的名下，就先由刘宏向陈燕君出具委托书，以后过户的事情就不再需要刘宏亲自办理。《二手房买卖合同》约定的付款方式为陈燕君付给任义蓉，再由任义蓉转交给刘宏和刘玉根。二手房交易一般不经对公账户，因为经对公账户会增加税收成本，且该款也不是世纪联公司的钱，所以世纪联公司做二手房交易都不通过对公账户。房屋中介公司有个行规，在收定金时会预收中介费，以免私勾、脱单等情况发生，所以毛小容在汇定金时，任义蓉预收了中介费10万元。2013年12月16日，吴仲宁通过三个账号转款给任义蓉，三江农业银行转入400万元、转出400万元；建设银行转入90万元，转出88万元，任义蓉支取现金2万元，待刘玉根带任义蓉到承租户处告知房东变为陈燕君后，将该2万元支付给了刘玉根，但没有出具收条；工商银行转入37.6万元、转出38.1万元。3、双方协商未到期的租金是9.5万元，由刘宏退还给陈燕君。当天没有冲抵，刘宏应退的租金被任义蓉扣留，由任义蓉退还给陈燕君。任义蓉将租金和中介费7.5万元和公证费一起结算，最后大概退了陈燕君1.8万元。
吴仲宁出庭作证的主要内容为：吴仲宁与任义蓉、刘宏、刘玉根无其他经济往来。吴仲宁与陈燕君是亲戚关系，二人合伙购买门市，当时陈燕君与吴仲宁联系时吴仲宁在武汉，所以买门市的事就委托陈燕君办理。吴仲宁一直在投资房地产，陈燕君在吴仲宁处投资了30万，涉案购房款实际上都是吴仲宁出的。由于买门市时很急，所以房屋权属的过户登记等买下来以后再说。
毛小容（吴仲宁之妻）出庭作证的主要内容为：吴仲宁与陈燕君合伙买门市，但当时吴仲宁在武汉，就叫毛小容汇款50万元给任义蓉。
刘玉根出庭作证的主要内容为：刘玉根全程参与了讼争房屋的整个交易过程。其子刘宏在外面欠了钱，喊刘玉根来处理。刘玉根共收到了526.1万的转账和2万元的现金。
陈燕君、刘宏对前述证人证言均无异议。邓伟利对前述证人证言的质证意见为：任义蓉在执行异议听证中的陈述和两次庭审中的陈述相矛盾，故对其三性均有异议。吴仲宁、毛小容身份特殊，与本案有利害关系，真实性、关系性有异议，不应采信。刘玉根陈述的2万元现金的事实不认可，即使认可2万元的现金，总金额也达不到合同约定的金额。
本院为核实案件事实，调取了以下证据材料：一、乐山市住房保障和房地产管理局《房屋信息摘要》，载明讼争房屋于2014年3月7日被本院轮候查封；二、刘宏、赵佩雨《公证申请表》、《委托公证申请表》和乐山市嘉州公证处的《送达公证书回证》，载明刘宏、赵佩雨于2013年12月16日向乐山市嘉州公证处委托公证，该公证处于当日作出公证文书并送达给任义蓉；三、本院向祥丰小贷公司办公室主任杨国强制作的《调查笔录》，杨国强陈述：刘宏、刘玉根、赵佩雨、刘晋向该公司申请贷款1000多万元，刘宏以讼争房产和龙游路的商务酒店抵押担保。后来，刘宏他们偿还该笔借款，该公司及时申请办理了抵押权的注销登记。截至2013年12月上旬，刘宏他们除1000多万未归还完，还有两笔借款未归还，一笔是刘宏借的500万元（以眉山的土地抵押），借款期限是2013年1月16日至2013年7月17日，该笔经过二次展期，最后展期至2014年1月16日，（2014）乐民初字第47号生效判决已经处理，并申请保全讼争房屋；另外一笔是赵佩雨借的200万元，已经还了130万元，还差70万元，已经向乐山市市中区法院提起诉讼了，尚未判决。
对本院调取的证据材料，陈燕君质证认为：证据二，无异议，能够反映出刘宏有出售房屋的意思表示，也能够证明任义蓉、刘玉根的证人证言；证据一、三，无异议。刘宏质证认为：对前述三组证据均无异议，能够证明刘宏已经履行卖房义务。邓伟利质证认为：证据一，无异议；证据二，真实性和合法性无异议，但不能证明陈燕君与刘宏签订的二手房买卖合同的实际履行情况；证据三，合法性无异议，但因祥丰小贷公司系利害关系人，其陈述不客观。
经双方举证、质证，对本院调取的证据，本院认证：证据一、二、三，来源和形式合法，内容真实，且与本案具有关联性，予以采信。对陈燕君提供的三份证据，本院认证：来源和形式合法，内容真实，且与本案具有关联性，予以采信。结合采信的书证和陈燕君、刘宏的陈述，本院对任义蓉、吴仲宁、毛小容的证人证言进行综合评判，能够认定陈燕君通过世纪联公司购买刘宏所有的讼争房屋，购房款为577.6万元，该款由毛小容、吴仲宁通过银行转账至世纪联公司法定代表人任义蓉账户。
根据采信的证据，本院除认定原审法院所查明的事实以外，另查明：2013年5月13日，刘宏因向祥丰小贷公司借款，将其所有的讼争房屋抵押给祥丰小贷公司，并办理了抵押登记，债务履行期限为2013年5月9日至2013年11月9日，被担保债权数额为300万元。嗣后，刘宏偿还了祥丰小贷公司的该笔贷款，并于2013年12月13日办理了讼争房屋的抵押权注销登记。2013年12月16日，世纪联公司法定代表人任义蓉通过中国建设银行、乐山三江农村商业银行分别向刘玉根转账88万元、400万元，转账凭证上均载明用途为房款。同日，刘宏、赵佩雨就讼争房屋向乐山市嘉州公证处申请公证，申请公证的委托内容为：“1、出售上述房屋，签订上述房屋的买卖合同；2、办理上述房屋的买卖过户登记手续及相关事宜；3、代缴上述房屋的相关税费；4、代为开立结算账户，收取房款，并将银行按揭资金直接划转入受托人指定的银行账户内；5、协助买方办理二手房的银行按揭贷款手续及相关事宜。”同日，刘宏就讼争房屋向陈燕君分别出具了六份委托书，乐山市嘉州公证处进行了公证。该六份委托书主要载明：“我刘宏单独所有位于乐山市市中区岷河南街319、321、323、325、329、331号的房屋，因我事务繁忙，无法亲自办理该房屋的出售、过户等相关事宜，现委托陈燕君为代理人，代理我办理下列事项：1、出租上述房屋，签订租赁合同，收取租金；2、出售上述房屋，签订上述房屋的买卖合同；3、办理上述房屋的买卖过户登记手续及相关事宜；4、代缴上述房屋的相关税费；5代为开立结算账户，收取房款，并将银行按揭资金直接划转入受托人指定的银行账户内；6、协助买方办理二手房的银行按揭贷款手续及相关事宜。”该六份公证书由世纪联公司法定代表人任义蓉签收。
再查明：2014年3月7日，本院对讼争房屋采取了轮候查封措施，申请保全人是祥丰小贷公司，保全金额为500万元。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，本案的争执焦点在于陈燕君提供的证据能否证明其已全部付清讼争房屋的价款、其是否在法院查封之前实际占有了该房屋、其对未办理过户登记手续是否存在过错。
一、关于陈燕君、刘宏于2013年12月16日就讼争房屋是否存在买卖关系的认定。
陈燕君为证明其与刘宏就讼争房屋存在买卖合同关系，提供了其与刘宏、世纪联公司于2013年11月22日签订的《定金收条》、2013年12月16日签订的《二手房买卖合同》等证据，并申请任义蓉、吴仲宁、毛小容、刘玉根出庭作证。邓伟利认为陈燕君、刘宏就讼争房屋不存在真实的买卖关系。
根据前述证据，并结合讼争房屋于2013年12月13日办理抵押权注销登记、四川省乐山市嘉州公证处于2013年12月16日对刘宏关于讼争房屋委托行为进行公证的事实，本院认定陈燕君、刘宏于2013年12月16日经世纪联公司的居间行为，就讼争房屋形成了二手房买卖的合意，并签订了书面合同，该合同合法有效。被上诉人邓伟利关于陈燕君、刘宏不存在真实的房屋交易关系的抗辩理由，本院不予采纳。
二、关于陈燕君是否已按合同约定支付讼争房屋全部购房款的认定。
根据《定金收条》、《二手房买卖合同》的约定，讼争房屋的总房款为577.6万元，付款方式为世纪联公司代刘宏收取购房款，即陈燕君向世纪联公司履行付款义务。陈燕君主张其购房款支付情况为毛小容于2013年11月22日通过乐山三江农村商业银行向任义蓉转账50万元（其中包括40万元定金和预付中介费10万元）；吴仲宁于2013年12月16日通过乐山三江农村商业银行向任义蓉转账400万元、通过中国建设银行向任义蓉90万元、通过中国工商银行向任义蓉转账37.6万元，并申请任义蓉、吴仲宁、毛小容、刘玉根出庭作证。邓伟利对前述证人证言不予认可，认为不能证明陈燕君向刘宏支付过购房款。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（二）项“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言……”的规定，与一方当事人有利害关系的证人出具的证言不能作为孤证予以采信，需要结合其他证据予以综合评判。本案中，虽然证人任义蓉、吴仲宁、毛小容与陈燕君存在利害关系，但结合2013年11月22日的《定金收条》、同年11月22日毛小容的银行转账凭证、同年12月13日刘宏办理讼争房屋抵押登记注销手续、同年12月16日的《二手房买卖合同》、同年12月16日吴仲宁的银行转账凭证、同年12月16日刘宏向陈燕君出具委托书并办理公证手续、任义蓉于同年12月16日签收公证文书等证据和二手房交易的流程，证人陈述的主要内容与书证能够相互印证，本院认定毛小容、吴仲宁向任义蓉支付的577.6万元系陈燕君支付的讼争房屋购房款，即陈燕君已按合同约定的付款方式向刘宏支付了讼争房屋的全部购房款577.6万元。至于世纪联公司法定代表人任义蓉是否将其收取的全部购房款转交给刘宏，系世纪联公司、刘宏之间履行委托代理关系的问题，不能作为审查陈燕君是否支付全部购房款的认定因素。原审判决以毛小容转账金额与《定金收条》约定不一致、前述诉讼参与人存在利害关系为由，对任义蓉、吴仲宁的证人证言未予采信有误，本院予以纠正。
三、关于陈燕君在原审法院于2014年1月17日采取查封保全措施前是否实际占有讼争房屋的认定。
占有是指对于物事实上控制与支配，控制是指物处于占有人的管理或者影响之下，支配是指占有人能够对物加以一定的利用。本案中，根据陈燕君、刘宏于2013年12月16日签订的《二手房买卖合同》第十条“刘宏应退还陈燕君租金共计95000元，在支付房款时冲抵”的约定和承租户谢嘉梅、谢远征的证人证言、世纪联公司法定代表人任义蓉的证人证言，以及《租房协议》、《补充协议》，本院认定讼争房屋的租金自2013年12月17日起由陈燕君收取，即陈燕君从2013年12月17日起对讼争房屋进行了控制、支配。原审判决未认定陈燕君自2013年12月17日起占有讼争房屋有误，本院予以纠正。
四、关于陈燕君在原审法院于2014年1月17日采取查封保全措施前未办理讼争房屋权属转移登记是否存在过错的认定。
《城市房地产转让管理规定》（2001年修正）第七条第（二）项规定：“房地产转让，应当按照下列程序办理：……（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格……”本案中，自陈燕君、刘宏于2013年12月16日签订《二手房买卖合同》到原审法院于2014年1月17日采取查封保全措施时，该期间不足90日，故本院认定陈燕君在原审法院于2014年1月17日采取查封保全措施前未办理讼争房屋权属转移登记主观上不存在过错。
根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（一）项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的……”的规定和前述分析，陈燕君关于立即停止讼争房屋执行措施的上诉请求，本院予以支持。
综上，由于二审中出现了新证据，致原审判决认定事实不清，适用法律不当，判决有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销四川省乐山市市中区人民法院（2014）乐中民初字第4090号民事判决；
二、不得执行四川省乐山市市中区岷河南街319号、321号、323号、325号、331号、329号房屋。
一审案件受理费50元、二审案件受理费100元，由被上诉人邓伟利负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 全
审判员 刘一铭
审判员 罗丹杏
二〇一五年十月十日
书记员 张 瑞
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。