山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2014）岱民初字第2397号原告泰安市岱岳区粥店街道办事处堰西村村民委员会。法定代表人刘学纲，主任。委托代理人范立军，泰安岱岳希望法律服务所法律工作者。被告李振刚。委托代理人杨传勇、于洪涛，山东宇慧律师事务所律师。原告泰安市岱岳区粥店街道办事处堰西村村民委员会（以下简称堰西村委）与被告李振刚农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告堰西村委的委托代理人范立军、被告李振刚及其委托代理人杨传勇、于洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告堰西村委诉称，1998年5月1日，原、被告签订购房协议书一份，约定被告以75000元的价格购买原告建设的8#楼前一栋西头第一户楼房（建筑面积168平方米）。截至2014年10月13日，被告购买的房产未能办理土地审批手续，且被告非原告本村村民。根据相关法律规定，由于原、被告的行为违反了国家禁止性规定，从而导致原、被告之间签订的协议书无效。根据无效合同的处理方式，合同无效返还原物、返还本金，请求依法确认原、被告1998年5月1日签订的购房协议书无效，被告返还合同原物，原告返还被告购房款75000元。被告李振刚辩称，一、1、原、被告签订的购房协议书及白契未违反当时国家禁止性规定和当时法律法规，属有效合同契约。1996年2月至1998年12月城镇居民购买农民住宅未被禁止，系合法行为。购买涉案房屋的付款时间是1996年2月4日和1996年10月5日，购房协议书签订的时间是1998年5月1日，购房白契签订时间是1998年12月10日，在此期间内，规范本案购房行为的法规如下：1991年1月国务院通过的土地管理法实施条例第26条规定，城镇非农业户口居民建设住宅需要使用集体所有的土地的，须报县级人民政府批准，并参照国家建设征收土地的标准支付土地补偿费和安置补助费。1993年11月实施的村庄和集镇规划建设管理条例第18条规定，城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在的单位或者居民委员会同意后，依照前款第（一）项规定的审批程序办理。可见，当时的法律对于城镇非农业户口居民购买和使用集体所有的土地住宅是不禁止的，也就是说原、被告双方房屋买卖行为在当时并未被禁止。农村房屋买卖受到限制是从1999年1月1日实施的修订后的土地管理法取消前述规定开始的，而且直到1999年5月国务院办公厅发布的《关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》才正式明确禁止城镇居民购买农民住宅。同时，原、被告双方签署的购房白契和红契相对应，是经当时泰安市泰山区地产产权产籍交易监理所审批核准的，是合法的。2、本案中判断合同是否违法、有效与否应适用法不溯及既往规则。我国民法规范一般采取法不溯及既往原则，如果民法溯及既往，必须要有国家的法律作出明确规定，或者由有权解释法律的机关作出解释。关于房屋买卖纠纷适用法律溯及力问题，最高院仅在2003年6月1日专门公布过《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第28条第3款规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院》。由此可见，本案房屋买卖合同是否违法、是否有效，不管是从溯及力的一般规则还是专门的司法解释，判断标准应适用法不溯及既往规则，即应当适用合同签订时的法律法规。而当时的法律法规允许城镇居民购买农民住宅，因此本案购房协议书未违反当时法律法规，属于有效合同。二、房屋的买卖行为、契约、产权均由相关行政部门审定、批准和确认，本案房屋买卖确属合法有效。1、建设用地合法。本案所涉房屋的建设地点是1995年11月由泰安市泰山区建设委员会依据前述的村庄和集镇规划建设管理条例所批准的村镇规划区，因此该房建设用地合法。2、本案房屋买卖行为、购房协议书、白契依法得到行政批准和确认。1998年12月10日，泰安市泰山区地产产权产籍交易监理所同意并批准本案房屋的合同和买卖，并且房地产买卖契约中原、被告双方签署的详细的正式房屋买卖合同白契与红契相印证，是由行政部门批准认可的。3、被告房屋所有权得到确权、发证。当时泰安市泰山区人民政府对涉案房产确权发证予以批准，2000年11月20日发放的房屋所有权证，明确房屋所有权人为李振刚。以上每步的行政审批、认定、确权、发证均表明，本案房屋买卖确属合法有效，房屋所有权人为李振刚。三、原告诉讼请求违反诚实信用原则，亦违反公平公正原则。被告与原告签订合同后积极筹款支付房款，原告也已交付房屋，且在2000年11月被告已得到确权发证，合同到此本已履行完毕而终止。可原告为了拆迁即将获得的巨大利益要撕毁合同，违反诚实信用原则。原告在2014年物价、房价飞涨的今天却只想返还被告1996年交的75000元，对被告的其他损失一概不提，违反公平公正原则。经审理查明，上世纪90年代，原告在该村建设了一批二层住宅楼。原告先后于1996年2月4日、1996年10月5日分两次共向被告收取7.5万元购房款后将位于该村8#楼前一栋西头第一户房产出售给了被告。1998年5月1日，原告作为出卖人、被告作为买受人双方签订购房协议书一份，主要约定出卖人将上述房产以7.5万元的价格出售给买受人。1998年12月10日，双方依据此前签订的购房协议书按照山东省建设委员会监制的文本正式签订房地产买卖契约两份，一份为白契，一份为红契，两份契约内容与前述购房协议书内容相同，泰安市泰山区房地产产权产籍交易监理所作为审批机关在红契上签署“同意”并加盖印章。同日，泰安市泰山区房地产产权产籍交易监理所根据原、被告的共同申请，批准了双方的房地产买卖行为。1998年12月，泰安市泰山区人民政府根据被告李振刚的申请为被告颁发了房屋所有权证书，证号为泰山房私字（98）第A2458号，所有权人为李振刚。2000年11月，被告向财税机关交纳了涉案房产的相关税费。另查明，被告现户籍地在泰安市泰山区财源办事处，其购买涉案房产时亦非堰西村村民。庭审中，双方均认可涉案房屋土地性质为到现在仍为集体建设用地。原告以涉案房屋的土地为集体土地、被告非堰西村村民为由诉至本院，要求确认双方签订的购房屋协议书无效。上述事实有房款收据、房地产买卖契约、房地产买卖申请审批书、私有房屋所有权登记申请、审批表、完税凭证、行政事业性收费统一收款收据、房屋所有权证书及双方当事人陈述等证据在案证实。本院认为，本案争议的焦点问题为原、被告签订的购房协议书是否合法有效。涉案房产的土地性质到目前为止仍为集体建设用地，并不是国有土地，故该房屋不能自由上市交易。被告作为城镇居民，非堰西村集体组织成员，其购买涉案房产的行为违反了法律的禁止性规定，故双方签订的购房协议书无效。泰安市泰山区人民政府为被告颁发房屋所有权证书的行为，系行政登记行为，不影响双方之间房屋买卖合同的无效性。被告基于无效合同取得的涉案房产应予返还。原告要求确认双方签订的购房协议书无效，被告以有效抗辩，经征求被告意见，被告仍坚持认为购房协议书有效，故购房款的返还和因买卖行为无效的损失问题，被告可另案主张，本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告泰安市岱岳区粥店街道办事处堰西村村民委员会与被告李振刚于1998年5月1日签订的购房协议书无效；二、被告李振刚返还原告位于该村8#楼前1栋西头第1户房产。案件受理费1675元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  李广军人民陪审员  法清文人民陪审员  霍广乐二0-五年五月十二日书 记 员  于 娜