安徽省舒城县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1523民初3782号
原告（反诉被告）：舒城县能源公司，住所地安徽省六安市舒城县城关镇梅河路。
法定代表人：胡静，总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：沈世新，公司办公室主任。
委托诉讼代理人（特别授权）：孙宗寿，安徽龙鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）：舒城县百度商务宾馆，住所地安徽省六安市舒城县城关镇梅河路。
经营者：朱正凤，女，1968年1月13日出生，汉族，住安徽省舒城县，经常居住地安徽省舒城县。
被告（反诉原告）：关京霞，女，1976年4月10日出生，汉族，住安徽省舒城县，经常居住地安徽省舒城县。
两被告委托诉讼代理人：（特别授权）：李舒华，安徽李舒华律师事务所律师。
两被告委托诉讼代理人：（特别授权）：胡启明（实习），安徽李舒华律师事务所律师。
原告舒城县能源公司诉被告舒城县百度商务宾馆、关京霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案受理，依法由审判员雷英平适用简易程序进行了审理。审理中被告舒城县百度商务宾馆、被告关京霞提出反诉。由于本案案情复杂，当事�争议较大，本案依法裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，下同）舒城县能源公司的委托诉讼代理人沈世新、孙宗寿、被告（反诉原告，下同）舒城县百度商务宾馆的经营者朱正凤、被告关京霞（反诉原告，下同）及其委托诉讼代理人李舒华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
舒城县能源公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告舒城县百度商务宾馆签订的《房屋租赁合同》；2、判令两被告立即腾出所租赁的楼房并返还租赁物;3、判令两被告支付拖欠的原告房屋租金163233元(截止2016年10月12日);4、判令两被告支付原告自2016年10月12日起至其返还租赁物之日止的房屋占用使用费（按每月7967元计算）；5.判令两被告支付违约金20000元整；6、请求判令两被告承担本案的诉讼费。
事实和理由：朱正凤系被告舒城县百度商务宾馆(个体工商户)营业执照上登记的经营者，被告关京霞系舒城县百度商务宾馆实际经营者。
2014年12月12日，原告和被告舒城县百度商务宾馆签订《房屋租赁合同》，原告将其所有的座落于舒城县城××××34间约600平方米的楼房租给两被告使用，该《合同》约定：1、租赁房屋面积约600平方米；2、租赁期限3年，自2014年12月12日起至2017年12月12日止；3、租金及其支付期限：（1）年租金95600元；（2）支付期限：2015年2月15日前付95600元，2015年11月12日付95600元，2016年11月12日付95600元。4、合同终止：承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：……（4）承租人拖欠租金累计达六个月的；（5）承租人所欠各项费用达5000元以上的。5、违约责任:承租方逾期交付租金的,除仍应及时如数补交外,应支付违约金贰万元,还应支付滞纳金。根据上述合同约定，两被告�于2015年3月27日向原告支付租金20000元。后经原告多次催要租金，两被告以种种理由拒付。两被告已拖欠租金累计达六个月以上的；且所欠原告租金金额达163233元(截止2016年10月12日)。
原告向本院提交了下列证据：1、房产证。证明座落于舒城县城××××34间约600平方米的租赁物系原告所有。2、房屋租赁合同。证明1、2014年12月12日，原告和两被告签订《房屋租赁合同》，原告将其所有的座落于舒城县城××××34间约600平方米的楼房租给两被告使用。2、该《合同》约定：1、租赁房屋面积约600平方米；2、租赁期限3年，自2014年12月12日起至2017年12月12日止；3、租金及其支付期限：（1）年租金95600元；（2）支付期限：2015年2月15日前付95600元，2015年11月12日付95600元，2016年11月12日付95600元。4、合同终止：承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：……（4）承租人拖欠租金累计达六个月的；（5）承租人所欠各项费用达5000元以上的。5、违约责任:承租方逾期交付租金的,除仍应及时如数补交外,应支付违约金贰万元,还应支付滞纳金。3、收款收据。证明两被告于2015年3月27日向原告支付租金20000元。4、关于催缴房租金的通知（二份）。证明原告于2015年11月19日和2016年3月4日二次书面通知两被告催缴房租。
舒城县百度商务宾馆、关京霞辩称，一、原被告虽然签订租赁合同，但这个租赁合同是连续的，2009年的合同虽是黄成红与原告签订的，但被告关京霞是与黄成红合伙经营，2012年5月后实际经营者即是关京霞。租赁房屋后投资300多万元用于房屋的改造，装潢。二、由于原告没有履行房屋维修义务，导致被告方因房屋漏水造成巨大的经济损失，而非被告没有及时给付租金。三、被告行使的是不安抗辩权，所以没有�付租金。四、不同意解除租赁关系。五、对本诉租金的数额没有异议。
被告舒城县百度商务宾馆、关京霞向本院提交下列证据：一、身份证复印件二份、营业执照一份、房屋租赁合同一份，1、证明被告是适格的诉讼主体；2、证明被告关京霞与原告舒城能源公司存在房屋租赁关系且原告有为被告租赁的房屋每年至少修缮一次的义务。二、2009年房屋租赁合同一份、合伙协议、2012年3月31日补充协议、股份转让协议。证明1、2009年房屋租赁合同证明舒城县能源公司于2009年12月12日和黄成红签订了房屋租赁合同；2、合伙协议证明关京霞于2010年3月25日即和黄成红达成合伙关系而成租赁房的实际承租人；3、2012年3月31日补充协议证明舒城县能源公司是在关京霞成为实际租赁户后签订的补充协议，从而证明房屋租赁合同事实上是在第一份承租合同的基础上第二次签订房�租赁合同的事实。3、证明租赁合同不完全是一个独立的承租合同而事实上是在原承租人投入巨额改造资金后并形成新的包含有被告投资改造资金在内的租赁物。同时也是双方无法解除租赁合同并继续形成租赁合同的原因，因为反诉人是经过原告同意后改造成特定用途（宾馆）租赁的。三、舒城县公安局消防大队临时查封决定书一份、舒城县公安局消防大队责令限期改正通知书一份、协议二份、安徽十全装潢工程计算表一份、收条二份、说明一份。1、证明是由于原告舒城能源公司没有安装消防栓和没有消防通道给被告造成直接经济损失145980元，2清洗空调受损而花费维修费用1500元。四、视频六份。1、证明反诉人租赁客房因被反诉人没有尽到维修房屋的责任而致使租赁合同违约致使反诉人房屋受损的事实；2、证明反诉人租赁的房屋落水管严重上锈，已经漏洞百出的�实，3、证明被反诉人没有及时修缮房屋的事实。
舒城县百度商务宾馆向本院提出反诉请求：1、请求依法判决被反诉人立即维修租赁房漏水的水管、漏水的租赁房屋、停止侵权行为，排除妨碍，恢复租赁房正常使用状态；2、请求依法判决被反诉人赔偿反诉人因租赁房漏水而造成的各项经济损失30万元；3、请求依法判决被反诉人承担租赁合同违约金20000元；同时判令双方继续履行租赁合同；4、所有诉讼费用均由被反诉人承担事实理由：2009年被反诉人舒城能源公司和原房屋承租人黄成红签订了房屋租赁合同，该租赁房的租赁用途是“快捷宾馆”，原承租人黄成红系百度快捷宾馆执行合伙事务的执行人，关京霞、汪维霞均系合伙人即均系实际租赁人之一，黄成红、关京霞、汪维霞先是口头合伙协议，后于2010年3月25日补签了书面的合伙协议，三方实际投资120万元在被反诉人同意的情况下对租赁房进行了实际的改造、投资和装潢，但因为被反诉人的房屋多处存在漏水情况而无法正常的经营而严重影响收益；2012年3月31日被反诉人舒城能源公司和承租人黄成红签订了房屋租赁合同的补充协议，在反诉人多次的请求下才将承租人投资的变压器、电梯以超出成本价的低价折价后抵作部分租金，2012年5月11日因严重亏损，合伙人黄成红、汪维霞将百度快捷宾馆的所有股份全部转让给反诉人关京霞，合伙人黄成红、汪维霞、关京霞曾经多次向被反诉人反映租赁房所存在漏水、毁坏财物等问题，并多次强烈要求被反诉人承担因租赁房漏水而造成的各种损失，特别是承担因租赁房不符合消防设施、没有安全通道和毁坏消防栓等消防设施承建的相关费用，但被反诉人就是置之不理而不予赔偿因租赁房漏水、没有消防通道等设施而支付的费用�
2014年12月11日，第一份房屋租赁合同到期后，被反诉人为达到规避第一份租赁合同应承担的给付租赁房漏水及消防设施费用的目的或想给反诉人继续经营弥补损失的机会，又与反诉人签订了第二份租赁合同，因反诉人始终处于承租人的弱势地位，另又早已下岗而将所有家产投入到百度宾馆并债台高垒的原因，反诉人客观上根本就不敢得罪被反诉人而和反诉人签订了第二份租赁合同，反诉人在结清第一份租赁合同的所有租金时，反诉人也多次打报告向被反诉人请求减免租金和赔偿损失，被反诉人均没有给予明确的回答，只是说我房子给你使用，还要倒赔你钱不行，如法院判决我赔偿损失就赔偿损失的话语，后被反诉人答应可以推迟交纳租金，反诉人本想通过第二份租赁合同继续经营从而弥补之前的损失，但2016年2月7号即年三十——除夕凌晨一点左右房租房410的客人从外面回到客房后发现该房再次漏水，反诉人上去查看后发现，房间天花板上的水就象倒下来的一样，空调、电视、电脑、床都在滴水，地下的积水有7、8公分，后发现是被反诉人五楼的二只水表冻爆了（腊月二十几水表就冻坏了，被反诉人只是换了水表平面的玻璃镜，而水表没有换，三楼到五楼的自来水管也冻坏，正好在311客房窗户那里，水就对着窗户喷，客房窗户的那面墙壁也受潮），另310房间也在漏水，五楼的积水则更多，年三十夜反诉人全家就在清除三个楼层的积水中度过，受损房间的被子、席梦思、电脑等分别受损，之后反诉人再次向被反诉人汇报并请求赔偿损失，但还是无果，故反诉人在给付2万元租金后即没有再给付下欠的租金。
因为反诉人认为，无论是根据合同的约定还是法律的规定，出租人都应该保证租赁房具有正常的使用性能�双方自2009年建立房屋租赁合同开始，被反诉人的房屋落水管因上锈就一直漏水至今，多次反映要求维修，被反诉人维修不彻底而导致租赁房反复漏水并影响正常的经营活动，2012年10月-2014年1月四楼410、416、417客房因落水管漏雨大面积损坏而导致无法经营，客观上给反诉人造成维修、经营等各项损失达202248元。2013年9月-2013年12月三楼310、311客房由于租赁房落水管漏雨大面积损坏而导致无法经营，给反诉人造成各项损失30672元，2016年2月7日至今410、408、419客房由于外面落水管漏雨漏水，无法经营，给反诉人造成各项损失100992元，以上各项损失合计333912元，为了营业反诉人经常修修补补共花维修费用2850元。另外由于被反诉人提供的房屋无消防通道和消防栓，反诉人为了完善租赁房的消防通道，打通了312、417（实际是二间在一起）客房，2013年9月23日施工，施工费用37600元�直接造成房屋损失3186×3=9560元，同时被消防部门责令停业整顿一个月，直接造成反诉人经营损失98820元和其它物品的损失。
总之，由于被反诉人没有提供正常使用的安全出租房而造成反诉人各项经济损失总数达557533.5元（具体见明细表），现被反诉人诉请反诉人给付租金虽然具有法律依据，但反诉人认为其没有及时给付租金的原因是在依法行使同时不履行的不安抗辩权而并不是真的不给付租金行为，反诉人认为被反诉人依法应承担其房屋维修和赔偿损失的责任，由于被反诉人没有及时履行其维修房屋的法定责任，从而导致租赁房落水管道上锈，大面积漏水租赁房屋严重受损，客观上极大影响和危害了反诉人的经营活动，从而给反诉人造成了巨大的经济损失。
反诉原告为支持反诉请求向本院提交下列证据：证据一、销售清单5份、收据5份。电脑是2550元、680元、2800元、609元。水暖200元、282元。床垫2350元、床头柜5890元，五金1400元，防火门两副2240元，消防材料人工费5200元，空调维修材料1500元，2370元，2012年11月8日收条1300元，2014年宾馆维修费350元。证据二、舒城百度宾馆、中考考试时间收据4份。证明高、中考期间，房价有上浮浮动比例比较大的客观事实；证据三、收条3份。证明反诉人因维修租赁客房花去维修费用2850元的事实；证据四、申请2份。1、证明反诉人多次向被反诉人反应漏水管漏雨的事实。2、证明反诉人租赁的房屋没有安全通道和消防栓的事实，3、证明多间客房因为反诉人违约行为导致损坏的事实，4、消防部门要求整改一个月的事实从而证明租赁物不符合宾馆租赁物标准的事实。证据五、照片27张。证明因原告违约致房屋、物品损失的现场外观照片客观事实。证据六、室内装饰装修工程合同协议�证据七、消防通道协议，增加消防通道花费合计37600元。证据八、证人证言。程某证人程明文证明房屋维修漏水的损雷某、证人雷加松证明建立消防通道的损失；3、倪师傅证明其是舒城县能源公司请的维修工而多次维修不果继续漏水的事实。
反诉被告辩称，一、反诉人主体不适格
反诉人的“修建消防通道”等诉讼请求及其事实与理由是基于答辩人与黄成红于2009年12月12日签订的《房屋租赁合同》，反诉人不是该《合同》的当事人，反诉人无权依据该《合同》主张权利，诉讼主体不适格。
二、反诉与本诉在诉讼标的或诉讼请求、理由不具有牵连性。
本诉的诉讼请求、理由是依据原告舒城县能源公司与被告舒城县百度商务宾馆于2014年12月12日签订的《房屋租赁合同》，反诉人的诉讼请求、理由（增加承建消防安全通道楼梯费用�是依据被反诉人舒城县能源公司与黄成红于2009年12月12日签订的《房屋租赁合同》，这明显违反民诉法本诉与反诉必须是基于同一实体法律关系或同一案件事实的规定。
三、2016年2月初，因不可抗力(天气太冷)导致租赁物水表冻坏，造成租赁物两间房受潮，被反诉人及时维修，花去维修费一仟多元，被反诉人履行了法定维修义务。
综上所述,反诉人提起的反诉诉讼主体不适格、且违反民诉法本诉与反诉必须是基于同一实体法律关系或同一案件事实的规定，请求人民法院依法驳回反诉人的所有讼诉请求。
反诉被告就反诉部分向本院提交下列证据：证据一、房屋租赁合同。证明1、2009年12月12日，被反诉人和黄成红签订《房屋租赁合同》，原告将其所有的座落于舒城县城关镇梅河路455号三至四综合楼租给黄成红使用,而不是两反诉人。2、该《合同》约定：（1）租赁房屋三至四综合楼；（2）租赁期限5年，自2009年12月12日起至2014年12月12日止；（3）租金：年租金158000元；（4）该合同已履行完毕，被反诉人和黄成红双方无争议，承租人已付清被反诉人所有租金。3、两反诉人要求被反诉人赔偿2009年12月12日至2014年12月12日的损失无诉权，两反诉人无反诉权。证据二、收款收据1张、清单1张、领条2张。证明6016年2月初，因天气太冷导致租赁物水表冻坏，造成租赁物两间房受潮，被反诉人及时维修，花去维修费近两千元，被反诉人履行了法定维修义务。
根据反诉原告的申请，本院委托了安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对舒城县百度商务宾馆因房屋漏水造成装潢损失、修建消防通道的价格进行了评估，评估结论为：消防通道、消防栓的价值为28720元，装潢损失26000元。
经质证，原告对被�提交的证据（本诉）质证意见为：证据一没有异议。证据二2009年租赁合同、合伙协议、股份转让协议没有异议，但是与本案没有关联性。2009年租赁合同上明确规定，租赁期间不能将房屋转租给别人。补充协议是将黄成红的损失除在房租里。证据三与本案没有关联性。证据四如果是2014年12月以后拍摄的，那应该是真的。
被告对原告（本诉）证据1没有异议，证据2中租金证明目的不认可，对证据2合同的真实性认可，同时对年租金数量不认可，其中有6间房租房租已经支付。5楼有5间房在6月8号已经付了5000。证据3认可。证据4不认可证明目的，原告没有及时履行房屋维修的义务。合同明确约原告具有房屋修理的义务。
反诉原告对反诉被告就反诉部分提交的证据质证意见为：证据一真实性没有异议，证明目的有异议，恰恰说明被反诉人知道实际经营人是百度宾馆，是关京霞。证据二这个无法知晓这几份证据与本案有关联性，所谓的不可抗力不成立。反诉原告对反诉被告就反诉部分提交的证据质证意见为：证据一三性均有异议，反诉原告没有举证证明这是漏雨造成的损失，而且这些时间还有2013年的。销售清单持有异议，正常使用电脑等房间用品，也会坏的，没有证明是漏雨造成的。证据二三性均有异议。证据三维修费有异议，不知道维修了什么地方，维修原因也没有，而且这个时间都在2014年12月之前。与本案没有关联性。证据四三性均有异议，我方没有收到申请，而且申请没有章。证据五三性均有异议，照片看不出来到底在哪拍的照片。证据六、三性及证明目的均有异议，之前反诉原告说只有两间房子漏水，但是协议上是200多平方。证据七三性均有异议，这个协议是否履行不清楚，时间发生雷某13年。证据八雷加�证人证言，证人证言是否属实，我不能认可，而程某说只有1万元。程明文证言三性均有异议，维修一下不可能是这么多钱，这么大面积的，而是时间全是在2013年以前。
对鉴定结论反诉原告认为：第6页中修建消防通过消防栓的折旧率应当不存在，价格明显偏低，第4、5、6项房间评估损失价格明显过低，结合第10页第7项，本次评估修建消防通道的价格26320元，结合这几条，该评估报告没有完全真实的评估出消防通道和消防栓及房屋因漏水导致损失的结果。我方认为损失结果明显偏低，我方将当庭提交或者庭后提交，要求鉴定单位提交该评估价格的依据和事实。
反诉被告认为：评估报告第6页的5项，对第一项和第二项三性均有异议，这两项当时装修的时候是在前面一个叫黄成红修的，不是反诉人修的，与被告和反诉人没有关系，对于4、5、6评估过高，5层楼没有租给反诉原告，只是让反诉原告使用，3层和4层的评估价格过高。
经合议庭评议，对经过当事人质证的证据，本院认证如下：原告就本诉部分提交的证据1、2、3、4，反诉部分提交的两份证据，被告本诉部分提交的四份证据，反诉部分提交的证据五，本院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司的鉴定结论均具有真实性合法性及与本案的关联性，对其证明效力予以确认。
根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月12日，黄成红与原告签订房屋租赁合同一份，租期至2014年12月11日。期间黄成红将所租房屋用于宾馆经营，并对所租房屋进行了装修，修建了消防通道。合同到期后双方为续租。2014年12月12日，原告和被告舒城县百度商务宾馆签订《房屋租赁合同》，舒城县城××××34镇梅河路455号34间约600平方�的楼房租给被告经营快捷宾馆。合同约定：1、租赁房屋面积约600平方米；2、租赁期限3年，自2014年12月12日起至2017年12月12日止；3、租金及其支付期限：（1）年租金95600元；（2）支付期限：2015年2月15日前付95600元，2015年11月12日付95600元，2016年11月12日付95600元；4、出租人应每年对房屋忍者检查、修缮一次以保证承租人安全和正常使用；5、合同终止：承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：……（4）承租人拖欠租金累计达六个月的；（5）承租人所欠各项费用达5000元以上的。5、违约责任:承租方逾期交付租金的,除仍应及时如数补交外,应支付违约金贰万元,还应支付滞纳金。合同签订后，被告于2015年3月27日向原告支付租金20000元。后再未支付。庭审中，被告对截止2016年10月12日被告欠交租金163233元无异议。被告在租赁期间，因所租房屋漏水给其造成�失经鉴定为26000元。
另查明，被告舒城县百度商务宾馆登记经营者为朱正凤，实际经营者为关京霞。
本院认为：原被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应全面履行。被告未按合同约定履行给付租金义务，应当承担继续给付租金的义务，被告关京霞为被告舒城县百度商务宾馆的实际经营者应当承担继续给付租金的义务，舒城县百度商务宾馆的登记经营者朱正风承担连带清偿责任。被告被告对原告所诉截止2016年10月12日被告欠交租金163233元无异议；因在租赁期间原告的房屋漏水给原告造成装潢损失26000元，原告应予以赔偿。由于原告在履行合同过程中未能及时对所租赁房屋进行维修，因房屋漏水致反诉原告经营受损，给其造成了一定经营损失反诉被告应予以赔偿，因原告提出的数额较大，且证据不充分，本院酌定为24000元。因原告怠于维�出租的房屋，使被告拖延支付租金，故对其要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》本院不予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿修建消防通道的损失，因消防通道系原告与黄成红签订的合同履行期间修建的，且该份合同已履行完毕，故反诉原告的该项反诉请求不予支持；反诉原告的其他反诉请求因证据不足，本院不予采信。由于在履行合同中原被告均有违约行为，对原告要求被告及反诉原告要求反诉被告支付违约金20000元的诉讼请求均不予支持。
综上所述，原告要求被告支付截止2016年10月12日被告欠交租金163233元租金的诉讼请求本院予以支持，但其要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》及支付违约金的请求本院不予支持；反诉原告要求反诉被告赔偿因漏水给其造成的装潢损失及经营损失符合法律规定，但其要求过高，应以鉴定结论及实际损失为依据，其他反诉请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告关京霞应于本判决生效后十五日内支付截止2016年10月12日欠交原告舒城县能源公司租金163233元；
二、被告舒城县百度商务宾馆承担连带清偿责任；
三、反诉被告舒城县能源公司应于本判决生效后十五日内赔偿反诉原告关京霞因出租房屋漏水造成的装潢损失26000元；
四、反诉被告舒城县能源公司应于本判决生效后十五日内赔偿反诉原告关京霞因出租房屋漏水造成的经营损失24000元；
五、驳回原告舒城县能源公司的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告舒城县百度商务宾馆、关京霞的其他反诉请求。
如果未按本判决书指定的期限履�给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4270元，原告舒城县能源公司1270元，被告舒城县百度商务宾馆、关京霞负担3000元；反诉案件受理费3050元，反诉原告舒城县百度商务宾馆、关京霞负担2000元，反诉被告舒城县能源公司负担1050元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 汤 杰
审 判 员 雷英平
人民陪审员 吕思堂
二〇一七年十一月六日
书 记 员 晋 尧