山东省莱州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莱州民初字第41号
原告李君辉，女，1958年6月11日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。
原告李君芳，女，1967年4月22日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。
委托代理人刘文国，山东光州律师事务所律师，受以上二原告共同委托。
被告李元庆，男，1969年10月5日出生，汉族，住莱州市。
委托代理人杨少杰、姜春平，山东文济律师事务所律师。
被告莱州市文昌路街道塔埠居民委员会。
法定代表人张清升，主任。
委托代理人毛从伦，山东平文律师事务所律师。
原告李君辉、李君芳与被告李元庆、莱州市文昌路街道塔埠居民委员会确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李君辉、李君芳及二原告的共同委托代理人刘文国，被告李元庆的委托代理人杨少杰、姜春平，被告莱州市文昌路街道塔埠居民委员会的委托代理人毛从伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，于淑春与李克吉共生育二女一子，分别是女儿李君辉、李君芳和儿子李元庆。1991年李克吉去世。1995年，于淑春在莱州市文昌路街道塔埠居委会光州路路北建有双挂耳房屋四间。2010年5月19日，于淑春与二原告签订房屋赠与协议，约定将位于塔埠居委会的四间房屋无偿赠与二原告所有，该房屋的一切权益也一并转归二原告享有。协议签订后，二原告履行了相应的义务。2011年10月，塔埠居委进行旧村改造，二原告获赠的房屋也在拆迁范围之内。在二原告毫不知情的情况下，被告李元庆独自与塔埠居委会签订了涉案房屋的拆迁协议，将涉案房屋拆迁后获得的安置公寓楼房据为己有，严重侵犯了二原告的合法�益。二原告才是涉案拆迁房屋的所有权人，房屋拆迁后获得的安置公寓楼房应归二原告所有。二原告与被告李元庆协商无效。诉请法院确认被告李元庆与被告塔埠居委会签订的房屋拆迁合同无效，判决涉案房屋拆迁后获得的安置公寓楼房归二原告所有。
被告李元庆辩称，一、2005年左右，我母亲已老年痴呆，无民事行为能力，我对赠与协议的真实性不予认可。二、拆迁前，房产一直由我占有使用，即使赠与协议真实，因未实际交付，赠与协议也不成立。宅基地是居委会内部成员专用权利，不允许赠与，涉及宅基地的赠与无效。三、诉争宅基地是居委会在拆迁我购买的房产后给予的安置宅基地，属于我所有，我母亲赠与无效。四、拆迁合同没有违反法律及行政法规，合法有效。合同的权利义务是我与居委会之间的约定，与原告无关。争议房产已拆迁，标的已不存在，如原告对房产享有权利，只能要求我赔偿损失，本案原告的主张没有法律依据，请求驳回原告的请求。
被告莱州市文昌路街道塔埠居民委员会辩称，1、本案实际是原、被告三姐弟之间的房产纠纷，是家庭矛盾，我方持中立立场，不偏不倚，希望三姐弟念及手足之情，和平解决此事。2、我方与李元庆签订的拆迁协议并无过错。一方面，二原告不在本村居住，也不是本村村民，房屋拆迁时我方没有义务通知原告，以前的路南旧房的部分拆除以及路北宅基地的安排事宜，都是李元庆与我方办理的，李元庆在涉案的房屋内居住，涉案的房屋又没有房权证等有效证件及手续，因此李元庆在拆迁时声称他系该户代表人并在拆迁协议上签字，并无不当；另一方面，他只是按照村里拆迁规定作为该户的代表在协议上签字，至于房屋是他自己的，还是家庭共有的，那时他的家事，拆迁协议第八条对此规定明确。3、现涉案的旧房早已拆除，拆迁早已结束，因此原告现在主张确认拆迁协议无效已经没有实际意义，即使协议无效，也无法再回到协议签订之前的状态。4、原告在诉讼请求中主张了两个案由：一是要求确认房屋拆迁合同无效的确认合同效力之诉，二是要求判决拆迁后的安置公寓楼房归两原告所有的房屋确权之诉，两个案由不能并存，原告只能也必须作出选择。
经审理查明，二原告与被告李元庆系姐弟关系，均非被告莱州市文昌路街道塔埠居民委员会（以下简称“塔埠居委会”）集体经济组织成员；原、被告之父母（其父李克吉已于1991年去世，其母于淑春已患老年痴呆症，现住敬老院）亦非该集体经济组织成员。
2011年10月17日，二被告签订“房屋拆迁合同书”，合同约定：乙方（指被告李元庆）宅基地面积192平方米，合同签订之日起10日内乙方自行将宅基地内的建筑物拆除，搬迁房屋周转金按签订合同之日起到甲方（指被告塔埠居委会）将楼房交于乙方时止，按实际占地面积每户每月每平方按5元租赁费（标准）付给乙方（按季度结算），拆迁面积兑换标准：乙方宅基地面积1:1兑换甲方楼房面积，---八、乙方是该户代表人（产权所有人或户主）与甲方签订合同的，如该户家庭出现产权纠纷，由乙方自己负责。
同年底，居委会将“房屋拆迁合同书”载明的宅基地上的房屋（以下简称“路北房”）拆除，因该拆迁区域尚有其他未拆迁户，安置楼房至今尚未动工建造，二被告亦未明确所兑换安置楼房的套数和具体位置。
路北房原系1993年光州路拓宽，拆除原以李元庆名义购买周金的位于光州路南民房的北屋（以下简称“路南房”）后，在塔埠居委会所补偿安置的宅基地上所建的房屋。
二原告主张：�北房系于淑春所有、出资建造，于淑春是路北房宅基地、房屋的所有权人；2010年5月19日，于淑春与二原告签订赠与协议，将路北房宅基地、房屋赠与二原告，二原告才是塔埠居委会安置公寓楼房的合法所有权人；签订赠与协议后，原告李君芳与于淑春在赠与房屋内居住至房屋被拆迁。原告要求本院确认二被告签订的房屋拆迁合同书无效，判决涉案房屋拆迁后获得的安置公寓楼房归二原告所有。
原告针对自己的上述主张提供了以下证据：1、上述“房屋拆迁合同书”复印件，2、赠与协议，3、塔埠居委会证明，4、于淑春书证，5、于淑春遗嘱，6、由姜世明签字内容的李君芳书面陈述材料及由邓翔签字内容的李君芳儿子韩贤哲的书面陈述材料，7、姜世明妻子郝秀玲的当庭证言。
赠与协议载明：甲方（指于淑春）有房屋一处（所有权属甲方个人所有），该房坐落于莱州市文昌街道塔埠村，正屋四间（双挂耳），院落大门俱全，甲方自愿将上述房屋无偿赠与乙方（指二原告）二人共有（各占50%份额），乙方二人受赠同时，必须承担赡养老人的义务（至百年后），乙方二人同意接受甲方赠与的房产，并同意共同赡养老人至百年，具体赡养方式，甲乙双方根据甲方的意愿另行协商，因该房尚未取得产权证无法办理过户手续，日后允许办理时再行办理相关手续，自本协议生效之日起，房屋所有权即转归乙方二人共有，有关该房的一切权益也一并转归乙方享有。2010年5月19日。
塔埠居委会证明载明：兹证明于淑春育有二女一男，分别叫李君辉、李君芳、李元庆，在我村有平房四间，房产土地登记时，误写成于淑香，2012年我村进行了旧村改造，其子李元庆代其母签订了拆迁协议，进行了拆迁。塔埠居委会（公章）2014年9月10日。
于淑春�证载明：我叫于淑春，生育李君辉、李君芳和李元庆三名子女，我在塔埠村双语学校东有正房四间带双挂耳平房，2010年5月，我将该房赠与给了我女儿李君辉、李君芳，并将房屋交付了李君辉和李君芳，和其儿子即搬进该房居住，至村委拆迁，村委拆迁后，我又跟李君芳在啤酒厂楼房居住，2013年7月现三子女协商同意把我送到桃源山庄养老院。
于淑春遗嘱载明：我叫于淑春，生有两女一男，丈夫已故。我已把和丈夫的固定资产平房四间给予儿子李元庆所有，还有双挂耳平房四间归长女李君辉和次女李君芳所有，儿子李元庆无权争夺，先前给李元庆所写字据全部作废。立嘱人：于淑春2008年10月22号。
由姜世明签字内容的李君芳书面陈述材料载明：我是李君芳，父亲91年去世，母亲91年搬到塔埠，我在啤酒厂上班，一直跟母亲一起住，92年结婚生子，因丈夫当兵，不�家，我和孩子一直和母亲一起住，孩子上学，小学在双语，中学在实验，高中在烟信，一直和母亲同住，直到2011年高中毕业，我下班后也回来，至（直）到2012年，房子改造，母亲搬到啤酒厂。以上属实，邻居姜世明2015.5.11号。
由邓翔签字内容的李君芳儿子韩贤哲的书面陈述材料载明：我是韩贤哲，李君芳的儿子，从小住姥姥家，小学在双语，中学在实验，高中在烟信，直到2011年高中毕业。以上属实同学：邓翔。
郝秀玲当庭证实，李元庆的妈妈在道北住，李元庆二姐家的孩子一直跟着李元庆的妈妈住，孩子的妈妈和孩子的姨经常过去看李元庆的妈妈。孩子今年23岁了，孩子小时候跟着他姥姥住；道北的房子现在拆了，是三年前拆的；房子拆迁前就是李元庆的妈妈和她外甥儿住；证人原来的房子和他家的房子隔着三四排，李元庆的妈妈是个退休工人，外甥儿大�以后就不在那里住了，就老人自己在那里住；她二闺女不在那里住，就是她外甥儿在那里住；拆迁后去她二闺女家住了，后来去敬老院了；道北的房子是谁的房主不知道，谁建的房子不知道。老人的外甥儿上完双语中学后不在那里住了；李元庆的娘住在东间，她儿子有时候回来住。
经质证，二被告对原告证据1表示无异议。对证据3真实性无异议。对证据2，被告李元庆对真实性不认可，认为该协议是附条件的协议，只有二原告赡养老人百年后该协议才能生效，该房产涉及小产权，二原告非塔埠村民，赠与协议无效；被告塔埠居委会对该协议的真实性不发表意见，表示其与李元庆签订拆迁协议时，未见过该协议。对证据4、证据5真实性不认可。对证据6，认为系当事人自述，不符合证人证言形式，不予认可。对证据7证人的证言内容表示无异议，认为恰恰证实了拆迁前�元庆与母亲在被拆迁房屋内居住的事实。
被告李元庆主张，路北房宅基地系塔埠居委会拆迁其购买路南房部分房屋后，安置给李元庆的宅基地，属李元庆所有，2005年，于淑春患老年痴呆，已无民事行为能力，赠与协议不真实，宅基地属居委会成员专有权利，不允许赠与，赠与无效，路北房已被拆除，标的物不存在了，如原告享有权利，只能要求赔偿，原告的诉请无法律依据。
被告李元庆针对自己的上述主张提供了以下证据：1、路南房“房产买卖协议”，2、塔埠居委会于2015年1月14日出具的证明，3、证人周金、王启祥、于全智的当庭证言。
被告证据1载明：房产买卖协议甲方：周金，乙方：李元庆，双方就位于塔埠村的民房买卖一事签订协议，1、房子证号为第044号，建筑面积约49平方米，正屋四间，东邻江岐功，西邻姜世英，购房款12500.00元，签订本协议后当�付清，互不相欠，3、本协议一式二份，签字后生效，任何乙方不能反悔。甲方：周金（手印），乙方：李元庆（手印）1990年9月1日。
证据2载明：证明1994年，莱州市光州路扩宽，路南李元庆等五户村民房产拆迁，为弥补损失，村委统一对拆迁户重新安置新宅基地，李元庆新宅基地位于光州路北，双语小学东，东邻村道，西邻刘振先，南邻周光。张青升（居委会公章）2015.1.14。
周金当庭证实，90年，孙力克找了我村的周行，通过周行介绍把路南房卖给李元庆了，李元庆买房的时候是和孙力克一起去的，当时有周行还有大队的于桂昌、刘云、周广林在场，于桂昌是当时的大队会计，周光临是当时的书记，刘云是当时的大队长，是12500元卖的，签了合同，合同现在没有了，我是和李元庆签的合同，是李元庆签的字，房子是卖给李元庆的，钱具体谁出资不知道，我是将�子卖给李元庆了，买房人是李元庆，实际的买方我不知道，房子未过户；93年路南房拆迁，在路北一平方置换给了两平方，我有点不平衡，但是没办法，大队把宅基地给了李元庆，道北的房子应该是李元庆盖的，我给李元庆供料，李元庆给我钱，李元庆的父母是否出资我不清楚，盖房子具体干活的人我不知道，是东南隅的安兴国给他找人干的；当初我觉得心里不平衡去大队看来，大队有规划图，上面标着是李元庆的名；道北房被拆之前李元庆父亲和他娘在那住；李元庆的母亲把房子赠与给两个闺女的事情不清楚。
王启祥当庭证实，李元庆是我老婆的侄女女婿，不认识李君辉。我隔着路北房一条路与路北房是路东路西邻居。拆迁前李元庆的媳妇住在路北房，李元庆的孩子上学，也经常在那住，没发现二原告在那住。在村委规划图、拆迁费手续上，路北房宅基地写的�是李元庆的名字，我去帮李元庆领过房租费，路北房李元庆住到拆迁前，没看见二原告及李君芳的孩子在房子里居住过。老人赠予二原告路北房一事没听说过。
于全智当庭证实，拆迁前李元庆在路北房住过，我经常去他家耍，在他家吃过饭、打过牌，他家除了他还有他母亲、他媳妇和他儿子，没有别人了。房子是2011年拆的，没听说过这个房子他母亲赠予给她两个女儿的事情。也没看见她两个女儿是否在这个房子里住。
经质证，对证据1，被告塔埠居委会表示无异议，表示居委会知道李元庆买周金房产一事；原告对真实性不认可，表示与周金的房产买卖协议是李君辉的丈夫孙力克出面与周金签订的，购房资金来源于父母。对证据2，被告塔埠居委会对真实性无异议，原告不认可，认为路南房虽然是以李元庆名义购买，但非李元庆出资，路北房宅基地也不是以李元庆名义安置的。对证据3，被告塔埠居委会表示无异议；原告认为周金只能证实路南房是以李元庆的名义购买，不能证明实际出资人和实际买房者，也不能证实路北房宅基地是安置给李元庆和李元庆出资建造的房屋；以其他二证人与被告李元庆有亲属关系为由不认可。
审理中，本院应原告申请到莱州市国土资源局城区分局调取了路北房土地登记申请审批表、地籍调查表。
土地登记申请审批表、地籍调查表载明的土地使用者为于淑春（有刮改痕迹），申请时间为1995年11月1日。
经质证，原告表示无异议；被告李元庆认为土地登记申请审批表、地籍调查表中的土地使用者栏中于淑春名字能明显看出由李元庆改为于淑春，界址调查员处也不是载明的姜晓东本人所签，该两表不能证实土地使用权人为于淑春；被告塔埠居委会亦认为于淑春名字系由李元庆刮改而来。
被告塔埠居委会主张，二原告不在居委会居住，不是居委会成员，被拆迁房产无产权证件及相应手续，二被告签订拆迁协议时，李元庆声称系该户代表人，被拆迁房屋早已拆除，原告现主张拆迁协议无效已无实际意义，原告的二个诉讼请求属两个法律关系，其必须作出选择。
本院认为，二被告签订的拆迁协议约定“乙方（以）宅基地（即涉案路北房宅基地）面积1:1兑换甲方楼房面积”。二原告主张涉案路北房宅基地使用权人为于淑春，二被告不认可，主张涉案路北房宅基地使用权人为李元庆，土地登记申请审批表、地籍调查表载明的涉案土地使用权人于淑春名字系由李元庆刮改而来。综合本案证据，特别是作为涉案宅基地所有权人塔埠居委会的明确主张，本案尚无法得出于淑春即为涉案宅基地使用权人的结论，对原告该主张，本院依法不予认定；又因涉案宅基地已被塔埠�委会拆迁后收回，现亦未明确宅基地所兑换的楼房位置和数量，二原告以于淑春已将路北房房产即宅基地赠与自己，二人系涉案房屋的实际所有人为由，要求本院确认被告李元庆与被告塔埠居委会签订的房屋拆迁合同无效，判决涉案房屋拆迁后获得的安置公寓楼房归二原告所有，理由不当，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告李君辉、李君芳要求确认被告李元庆与被告莱州市文昌路街道塔埠居民委员会签订的房屋拆迁合同无效、涉案房屋拆迁后获得的安置公寓楼房归二原告所有的诉讼请求。
案件受理费7400元，由原告李君辉、李君芳负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 国树强
人民陪审员 卢 峰
人民陪审员 杨文珍
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 姜娜娜