江苏省兴化市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰兴商初字第00627号
原告中国工商银行股份有限公司兴化支行，住所地兴化市丰收南路44号。
负责人王志成，行长。
委托代理人胡庆丰，该行员工。
委托代理人金卫东，江苏天炜律师事务所律师。
被告泰州市阳泰车业发展有限公司，住所地兴化市高兴东公路南侧。
法定代表人杨高银，总经理。
被告杨高银，泰州市阳泰车业发展有限公司总经理。
被告吉炳英，系被告杨高银之妻。
被告刘仁宝。
被告李翠香，系被告刘仁宝之妻。
上列两被告的共同委托代理人肖云祥，东台市梁垛法律服务所法律工作者。
被告潘亚洲。
被告潘锦干。
被告冯海军。
被告吴所山。
原告中国工商银行股份有限公司兴化支行（以下简称兴化工行）与被告泰州市阳泰车业发展有限公司（以下简称阳泰公司）、杨高银、吉炳英、刘仁宝、李翠香、潘亚洲、潘锦干、冯海军、吴所山金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月6日受理后，依法组成合议庭。被告刘仁宝在提交答辩状期间对管辖权提出异议，认为本案应由东台市人民法院审理。经审查，本院于2015年9月23日作出（2015）泰兴商初字第00627-1号民事裁定，裁定驳回了被告刘仁宝对本案管辖权提出的异议。上述裁定作出后，被告刘仁宝在法定期限内未提起上诉，现该裁定已发生法律效力。本案于同年12月31日、2016年5月10日先后两次公开开庭进行了审理。原告兴化工行的委托代理人胡庆丰、金卫东，被告刘仁宝、李翠香的共同委托代理人肖云祥到庭参加诉讼。被告阳泰公司、杨高银、吉炳英、潘亚洲、潘锦干、冯海军、吴所山经合法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴化工行诉称：2013年10月22日、10月31日，我方与阳泰公司、杨高银、吉炳英、刘仁宝、李翠香分别签订1份小企业借款合同、保证合同、最高额抵押合同，约定：由我方向阳泰公司提供8000000元的贷款；借款期限至2014年10月15日；杨高银、吉炳英为阳泰公司的借款提供连带责任保证担保；刘仁宝、李翠香以其所有的位于东台市纬一路66号伟嘉国际装饰城A2幢201室房屋及国有土地使用权为阳泰公司的借款提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记手续。
2013年10月31日，我方向阳泰公司发放贷款8000000元。
届期，因阳泰公司不能清偿借款，经协商，我方与阳泰公司、杨高银、吉炳英、刘仁宝、李翠香于2014年10月15日签订1份借款展期协议，约定：将阳泰公司在上述小企业借款合同项下未能清偿的借款本金7921509.54元展期至2015年4月15日；年利率为在中国人民银行公布的1年期贷款基准利率上浮30％；杨高银、吉炳英愿继续为阳泰公司在该协议项下的借款提供连带责任保证担保；刘仁宝、李翠香愿继续以其所有的上述已办理抵押登记的房地产为阳泰公司在该协议项下的借款提供最高额抵押担保。届期，阳泰公司未能清偿借款本息。
因阳泰公司的违约行为导致本案讼争，并造成我方支付律师代理费309563元。
综上，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判决：1、阳泰公司立即偿还贷款本金7921509.54元，并支付利息、罚息、复利（其中：至2015年6月20日的利息、罚息、复利为137259.03元；自同年6月21日起至实际给付之日止，按中国人民银行公布的1年期贷款基准利率上浮30％计算；对应付未付利息，按中国人民银行规定计收复利）；2、阳泰公司立即偿还律师代理费309563元；3、杨高银、吉炳英对阳泰公司的上述给付义务承担连带清偿责任；4、兴化工行对刘仁宝、李翠香所有的位于东台市纬一路66号伟嘉国际装饰城A2幢201室房屋及国有土地使用权（含登记在潘亚洲、潘锦干、吴所山、冯海军名下的份额）折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；5、五被告承担本案的诉讼费用。
第一次庭审后，原告兴化工行以刘仁宝、李翠香、潘亚洲、潘锦干、冯海军、吴所山以其共有的上述房地产为阳泰公司的债务提供了最高额抵押担保为由，向本院提出申请，请求追加潘亚洲、潘锦干、冯海军、吴所山为本案的被告参加诉讼，并将原第4、5项诉讼请求分别变更为兴化工行对刘仁宝、李翠香、潘亚洲、潘锦干、冯海军、吴所山设定抵押的位于东台市纬一路66号伟嘉国际装饰城A2幢201室房屋及国有土地使用权折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；阳泰公司、杨高银、吉炳英、刘仁宝、李翠香、潘亚洲、潘锦干、冯海军、吴所山承担本案的诉讼费用。
被告杨高银、吉炳英未答辩、举证。
被告刘仁宝、李翠香共同辩称：1、兴化工行所述阳泰公司未能按期还款及我们为涉案借款提供抵押担保均是事实，但潘亚洲、潘锦干、冯海军、吴所山于2013年11月4日已通过与另一共有人刘仁宝分别签订房地产转让协议书的方式将各自对抵押房地产所享有的产权转让给了刘仁宝，且江苏省东台市公证处（以下简称东台公证处）对此进行了公证，同时，潘亚洲、潘锦干、冯海军、吴所山与刘仁宝协议书中约定，潘亚洲、潘锦干、冯海军、吴所山与转让房产有关的债权债务均由刘仁宝享有和承担，故兴化工行申请追加潘亚洲、潘锦干、冯海军、吴所山为本案的被告已无实际意义。2、我们希望与兴化工行协商解决纠纷，如调解不成，请求法院依法裁判。
被告潘亚洲、潘锦干、冯海军、吴所山未答辩、举证。
原告兴化工行为证明其主张，向本院提供下列证据：1、2013年4月27日的房地产转让协议书、同年8月22日的委托书及同年4月28日的、8月23日的公证书各4份，证明潘亚洲夫妇、潘锦干夫妇、吴所山夫妇、冯海军夫妇将各自对位于东台市纬一路66号伟嘉国际装饰城A2幢201室房屋及国有土地使用权所享有的20％的产权分别转让给刘仁宝，并委托徐文桂办理与银行之间的抵押借款事宜。2、2013年10月14日的承诺书、同年10月22日的最高额抵押合同（含附件抵押物清单）及同年11月4日的房屋他项权证、土地他项权利证明书各1份，证明刘仁宝、李翠香、潘亚洲、潘锦干、冯海军、吴所山以其共有的上述房地产为阳泰公司的借款本息及其为实现债权而产生的诉讼费、律师代理费等费用提供了最高额抵押担保。3、2013年10月31日的小企业借款合同1份，证明其与阳泰公司就借款的金额、用途、期限、利率、利息、还款方式，以及违约责任等事项进行了明确约定。4、2013年10月31日的保证合同1份，证明杨高银、吉炳英对阳泰公司的借款本息及其为实现债权而产生的诉讼费、律师代理费等费用提供了连带责任保证担保。5、2013年10月31日的提款通知书、借款借据各1份，证明2013年10月31日，其按约向阳泰公司发放了贷款8000000元，约定：借款到期日2014年10月15日；年利率6%，逾期借款浮动值50%。6、2014年10月15日的借款展期协议1份，证明因阳泰公司不能按期清偿上述借款，经协商，其同意对上述借款进行展期，为此，其与阳泰公司签订1份借款展期协议，约定：贷款展期至2015年4月15日；年利率按一年基准利率上浮30%确定，逾期罚息利率在展期利率基础上加收50%。7、2015月7月2日的修复客户总账、利息处理总账各1份，证明截止2015年6月20日，阳泰公司尚欠其借款本金7921509.54元，并拖欠利息、罚息、复利计137259.03元。8、2015年7月8日的委托代理合同1份，证明其为实现本案债权支付了律师代理费309563元。
经质证，杨高银、吉炳英对兴化工行所举证据1-8的真实性均无异议。
被告杨高银、吉炳英为支持其抗辩，向本院提供下列证据：1、2013年4月27日的房地产转让协议书、同年4月28日的公证书各4份，证明潘亚洲、潘锦干、冯海军、吴所山已将各自对抵押房地产所享有的产权转让给了另一共有人刘仁宝。
经质证，兴化工行发表质证意见如下：证据1的真实性、合法性请求法院依法审查；因我国现行法律规定，房地产以登记为准，故即使存在前述房地产转让协议书，也仅是合同成立，物权并没有发生转移，该证据不能对抗其提供的房屋他项权证和土地他项权利证明书的效力。
本院认为：1、关于兴化工行所举证据。证据1-6，经与原件核对均无异，证据7系电脑自动生成，证据8系原件，且杨高银、吉炳英对该8组证据的真实性均无异议，予以确认。2、关于杨高银、吉炳英所举证据。证据1所涉房地产转让协议书、公证书，与兴化工行所举证据1所涉2013年4月27日的房地产转让协议书、同年4月28日的公证书一致，真实性均予以确认。
经审理查明：2013年4月27日，刘仁宝（甲方）与潘亚洲夫妇、潘锦干夫妇、冯海军夫妇、吴所山夫妇（乙方）在东台公证处分别签订1份房地产转让协议书，约定：甲、乙双方系东台市纬一路66号伟嘉国际装饰城A2幢2-5层房地产的共有人，现乙方将各自对第2层房地产应有的份额20％分别以1344000元的价格转让给甲方；甲方于本协议签订前已分别向转让方支付房款8000000元，自本协议公证之日起10日内，甲方将剩余房款544000元分别支付给各转让方，逾期按银行贷款利率的双倍支付利息；房产、土地的过户费用，由甲方承担，乙方予以协助；一方违约，须向守约方支付违约金300000元；原与房地产有关的债权债务均由甲方享有和承担，债权债务纠纷与乙方无涉。当日，东台公证处对上述协议书的签订分别进行了公证，并于次日分别出具了公证书。
同年8月22日，潘亚洲夫妇、潘锦干夫妇、冯海军夫妇、吴所山夫妇在东台公证处分别向徐文桂出具1份委托书，主要内容：潘亚洲夫妇、潘锦干夫妇、冯海军夫妇、吴所山夫妇对位于东台市纬一路66号伟嘉国际装饰城A2幢第2层房地产分别享有20％的份额，现经协商，愿将各自份额的房地产抵押向银行借款，因潘亚洲夫妇、潘锦干夫妇、冯海军夫妇、吴所山夫妇均不便亲自办理相关事宜，现委托徐文桂为各自的代理人，办理与银行之间的抵押借款事宜，包括签订抵押借款合同、对抵押借款合同进行公证、到房地产管理部门办理该房地产抵押登记手续、由银行取得房地产他项权证、借款期满向房地产管理部门办理解除抵押手续取得产权证，有权转让他人，办理该房地产的过户手续，包括签订买卖合同、房屋交付以及办理水、电、煤气户头的过户，全权处置该房地产的所有事宜及收益，徐文桂签署与上述委托事宜相关的文件，均予以认可，由此产生的法律责任，均由潘亚洲夫妇、潘锦干夫妇、冯海军夫妇、吴所山夫妇承担；委托期限至一切手续办理完毕之日止；徐文桂无转委托权。当日，东台公证处对上述协议书的签订分别进行了公证，并于次日分别出具了公证书。
同年10月14日，刘仁宝、李翠香、徐文桂共同向兴化工行出具1份承诺书，主要内容：阳泰公司向兴化工行申请短期流动资金贷款，现共有人刘仁宝夫妇、潘亚洲夫妇、潘锦干夫妇、冯海军夫妇、吴所山夫妇同意以位于东台市纬一路66号伟嘉国际装饰城A2幢201室商用房作为阳泰公司向兴化工行借款的抵押担保；如阳泰公司到期不能归还贷款，兴化工行可直接处置和变现上述已抵押的房地产，用以偿还贷款本息。
同年10月22日，兴化工行与刘仁宝、李翠香、徐文桂签订1份最高额抵押合同（含附件抵押物清单），约定：为确保兴化工行债权的实现，刘仁宝夫妇及其他共有人潘亚洲夫妇、潘锦干夫妇、冯海军夫妇、吴所山夫妇自愿以其共有的位于东台市纬一路66号伟嘉国际装饰城A2幢201室房屋及相应的国有土地使用权为阳泰公司自当日起至2018年10月21日期间，在8000000元的最高余额内，兴化工行依据与阳泰公司签订的借款合同、银行承兑协议等而享有的对阳泰公司的债权，不论该债权在上述期间届期时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押债权设立前已经产生；最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及兴化工行实现抵押权的诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等费用；兴化工行主债权存在其他担保的，不论该担保是由阳泰公司提供还是由第三人提供，兴化工行有权自行决定实现担保的顺序，抵押人承诺不因此而提出抗辩。该合同签订后的同年11月4日，兴化工行与刘仁宝、徐文桂至相关职能部门依法办理了抵押物登记，领取编号为“东台市房他证市区字第T00244**号”的房屋他项权证及编号为“东他项（2013）第1478号”的土地他项权利证明书。
同年10月31日，兴化工行（甲方）与阳泰公司（乙方）签订1份小企业借款合同，约定：经乙方申请，甲方同意向乙方发放贷款8000000元用于购买原材料；借款期限12个月，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准；乙方提取借款，应提前至少5个银行工作日向甲方提交提款通知书；借款利率实行浮动利率，即以基准利率与本合同约定的借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率确定，乙方提款后，借款利率以3个月为一期，一期一调整，分段计息，第二期利率确定日为提款日满一期之后的对应日，如调整当月不存在与提款日对应的日期，则以该月最后一日为对应日，其他各期以此类推；借款到期乙方未按约偿还的，甲方有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，对乙方未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利；乙方承担甲方为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等费用。
同年10月31日，兴化工行（甲方）与杨高银、吉炳英（乙方）签订1份保证合同，约定：为保证甲方债权的实现，乙方自愿为阳泰公司在上述小企业借款合同项下的债务提供连带责任保证担保；保证担保的范围包括债务本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及甲方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；保证期间为借款期限届满之日起2年；甲方主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由阳泰公司提供还是由第三人提供，乙方承诺不因此而提出抗辩。
上述小企业借款合同、保证合同签订后的当日，阳泰公司向兴化工行提交1份提款通知书，通知兴化工行将贷款资金8000000元划入阳泰公司开立在其处的银行账户，账号为11×××55。兴化工行收悉后于同日将贷款资金8000000元划入了阳泰公司指定的上述银行账户。据此，阳泰公司在兴化工行出具的借款借据上盖章，确认已收到上述借款。该借据载明：年利率6％；利率浮动方式为按3个月浮动；逾期借款浮动值50％；借款到期日2014年10月15日。
上述借款发生后，阳泰公司仅向兴化工行偿还了借款期限内的利息。经阳泰公司申请，兴化工行与阳泰公司、杨高银、吉炳英、刘仁宝、徐文桂签订1份借款展期协议，约定：兴化工行同意将阳泰公司不能按期清偿的借款本金展期至2015年4月15日；利率按1年期基准利率上浮30％；还款方式为展期到期一次性偿还；阳泰公司未按本协议的约定按期偿还展期借款本息的，兴化工行有权在展期利率基础上加收50％作为罚息利率，对阳泰公司逾期借款自逾期之日起按罚息利率计收利息，并对未按时支付的利息计收复利；担保人承诺按照原担保合同的约定继续对阳泰公司在原借款合同和本协议项下的全部义务承担担保责任；担保人提供的担保为保证担保的，保证期间变更为自本协议约定的借款展期到期之次日起2年；除本协议另有约定外，原担保合同和原借款合同仍然有效，本协议未尽事宜，由原担保合同和原借款合同调整和解释。此后，阳泰公司未能按期清偿借款本息。截止2015年6月20日，阳泰公司尚欠兴化工行借款本金7921509.54元，并已产生利息、罚息、复利137259.03元。
为主张涉案债权，兴化工行（甲方）于2015年7月8日与江苏天炜律师事务所（乙方）签订1份委托代理合同，约定：乙方接受甲方委托，指派金卫东律师在甲方与阳泰公司等金融借款合同纠纷一案中担任甲方的诉讼代理人；甲方于本合同签订后一次性支付给乙方代理费309563元。该合同签订后，受江苏天炜律师事务所的指派，金卫东律师作为兴化工行的诉讼代理人参加了本案的诉讼。
本院认为：1、本案所涉委托书、承诺书、最高额抵押合同、小企业借款合同、保证合同、借款展期协议，均系各方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，且相关抵押物已依法办理了抵押登记，故依法成立并有效，对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人均应严格按约全面履行各自的义务。2、本案所涉借款展期协议签订后，阳泰公司未能按期清偿借款本息，已构成违约，依法应当承担相应的违约责任，故对兴化工行要求阳泰公司偿还尚欠借款本金7921509.54元，并支付利息、罚息、复利137259.03元的诉讼请求，本院予以支持。3、本案所涉小企业借款合同对兴化工行为实现债权而产生律师代理费的承担进行了明确约定，且兴化工行支付的律师代理费309563元未超过江苏省律师服务收费标准的规定，故阳泰公司应当赔偿兴化工行律师代理费损失309563元。3、杨高银、吉炳英为阳泰公司的债务提供连带责任保证担保，依法应对阳泰公司的债务承担连带保证责任。杨高银、吉炳英承担保证责任后，可依法向阳泰公司追偿。4、刘仁宝、李翠香、潘亚洲、潘锦干、冯海军、吴所山以其共有的位于东台市纬一路66号伟嘉国际装饰城A2幢201室房屋及相应的国有土地使用权为阳泰公司的债务提供最高额抵押担保，且设定抵押的房屋及相应的国有土地使用权均已依法办理了抵押登记，故在阳泰公司未按期履行还款义务时，兴化工行对设定抵押的房屋及相应的国有土地使用权折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。但兴化工行向抵押人行使担保物权和要求保证人承担保证责任的总额，以不超过债务人所应承担的债务总额为限。虽然刘仁宝夫妇与潘亚洲夫妇、潘锦干夫妇、冯海军夫妇、吴所山夫妇分别签订了房地产转让协议书，约定潘亚洲、潘锦干、冯海军、吴所山将各自名下的位于东台市纬一路66号伟嘉国际装饰城A2幢第2层房屋及相应的国有土地使用权的20％的产权分别转让给另一共有人刘仁宝，但该协议书签订后，刘仁宝夫妇与潘亚洲夫妇、潘锦干夫妇、冯海军夫妇、吴所山夫妇并未到相关职能部门办理产权过户登记，且本案所涉房屋他项权证及土地他项权利证明书记载的抵押人仍为刘仁宝、潘亚洲、潘锦干、冯海军、吴所山，故兴化工行在本案中向刘仁宝、潘亚洲、潘锦干、冯海军、吴所山行使担保物权，符合法律规定和合同约定，对刘仁宝、李翠香关于兴化工行追加潘亚洲、潘锦干、冯海军、吴所山为本案被告已无实际意义的抗辩，于法无据，本院不予采纳。5、阳泰公司、杨高银、吉炳英、潘亚洲、潘锦干、冯海军、吴所山经合法传唤均未到庭参加诉讼，视为其对各自诉讼权利的放弃，本院可依法缺席判决。综上，兴化工行的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百九十五条、第二百零三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十九条第一款、第二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告泰州市阳泰车业发展有限公司于本判决生效后3日内偿还原告中国银行股份有限公司兴化支行借款本金7921509.54元，并支付利息、罚息、复利（其中：至2015年6月20日的利息、罚息、复利为137259.03元；自同年6月21日起至实际给付之日止，按本案所涉借款展期协议约定的计息方式计算。）。
二、被告泰州市阳泰车业发展有限公司于本判决生效后3日内赔偿原告中国银行股份有限公司兴化支行律师代理费损失309563元。
三、被告杨高银、吉炳英对被告泰州市阳泰车业发展有限公司的上述第一、二项给付承担连带清偿责任。被告杨高银、吉炳英承担保证责任后，有权向被告泰州市阳泰车业发展有限公司追偿。
四、原告中国银行股份有限公司兴化支行对被告刘仁宝、李翠香、潘亚洲、潘锦干、冯海军、吴所山共有的位于东台市纬一路66号伟嘉国际装饰城A2幢201室房屋（详见编号为“东台市房他证市区字第T00244**号”的房屋他项权证）及相应的国有土地使用权［详见编号为“东他项（2013）第1478号”的土地他项权利证明书］折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。
原告中国银行股份有限公司兴化支行向被告杨高银、吉炳英行使保证权利和向被告刘仁宝、李翠香、潘亚洲、潘锦干、冯海军、吴所山行使担保物权的总额，以不超过被告泰州市阳泰车业发展有限公司所应承担的债务总额为限。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费70378元，诉前财产保全费5000元，公告费560元，合计75938元，由九被告连带负担。因诉前财产保全费5000元、公告费560元已由原告垫付，故由六被告于本判决生效后10日内付给原告5560元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时按《诉讼费用交纳办法》预交上诉费（户名：江苏省泰州市中级人民法院；开户行：农行泰州海陵支行；账号：10×××68；行号：103312820114）。
审 判 长 陈丙荣
人民陪审员 孙彭才
人民陪审员 袁宝泉
二〇一六年五月十一日
书 记 员 张一峰