文书内容四川省什邡市人民法院民 事 判 决 书（2016）川0682民初1277号原告:吴朝清，男，生于1963年1月4日，汉族，住什邡市。原告:左代蓉，女，生于1964年1月19日，汉族，住什邡市。共同委托诉讼代理人：袁林，四川康伦律师事务所律师（特别授权代理）。被告：四川垚成投资有限公司，住所地什邡市澜丰路（城南新区），组织机构代码证号59753278-9。法定代表人：黄勇，该公司负责人。委托诉讼代理人：陈萍，四川宏剑律师事务所律师（特别授权代理）。原告吴朝清、左代蓉与被告四川垚成投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用简易程序，因本案与（2016）川0682民初1271、1275、1278号案件的当事人、法律事实大致相同，属同一法律关系，故将四案合并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人袁林，被告的委托诉讼代理人陈萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》;2.被告返还原告购房款148,000元、手续费160元、原告归还银行贷款本金8,500元，支付违约金63,600元；3.被告赔偿原告已向银行支付的贷款利息4,140元；4.被告赔偿原告支付的购房款利息损失（以148,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2016年1月18日计算至付清之日）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以318,000元购买被告开发的位于什邡市方亭通站东路460号“万象国际城”2-1-3-5号商品房，采取首付和按揭贷款方式支付，出卖人更改户型未通知买受人，出卖人逾期超过30天未交房的，买受人均可要求退房，出卖人应退还全部已付款并承担违约责任。合同签订后，原告按约支付了首付款，其余房款向中国农业银行股份有限公司什邡市支行（以下简称“农行什邡支行”）按揭贷款支付。但被告更改户型未通知买受人，且逾期超过30天未交房的，已严重违约。为此，原告诉至法院，主张权利。被告辩称，原告于2016年7月22日以微信方式向被告送达了退房通知，但原告系被告更改户型之后才签订购房合同，故被告不存在更改户型未通知违约。被告于2016年6月7日通知原告收房，并未逾期30天，相反是原告违约未办理收房手续。原告的请求不能成立，请求法院驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的商品房买卖合同、借款合同、收据、还款明细、承诺书、报纸新闻报道和被告提交的微信记录、测绘报告、快递单、技术通知单、视听资料及被告家庭关系证明，本院予以确认并在卷佐证，其证明目的能否成立，本院综合全案事实予以确定。对原告有异议的被告通话记录，因该通话记录不能反映通话内容，与本案无关联性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年1月3日，原告吴朝清、左代蓉与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告以318,000元购买被告开发的位于什邡市方亭通站东路460号“万象国际城”2-1-3-5号商品房，采取首付和按揭贷款方式支付，交房时间为2016年5月30日，交房应具备竣工验收合格证明、面积实测报告、住宅工程质量分户验收表、质量保证书、使用说明书；出卖人更改户型未通知买受人，出卖人逾期超过30天未交房的，买受人均可要求退房，出卖人应退还全部已付款并按全部已付款20%支付违约金等内容。合同签订后，原告按约支付了首付款148,000元、手续费160元，其余房款向农行什邡支行按揭贷款支付。2016年6月2日，被告向原告发出交房通知，但原告以被告存在房屋户型设计变更未按约通知原告，在合同约定的交房时间未具备交房的相应资料为由，拒不收房。此后，原告向被告发出退房的律师函，被告于2016年7月22日微信方式确认收到退房通知。因双方对是否违约等问题发生争议，原告于2016年8月1日诉至本院，主张权利。本案审理过程中，农行什邡支行从被告保证金账户中扣收了原告的按揭购房款。经双方核实确认，原告已支付的首付购房款148,000元、手续费160元、原告已偿还银行贷款本息14,654.38元，合计162,814.38元。本院调解过程中，被告表示同意解除合同，但不承担违约责任，且愿意在解除商品房买卖合同备案的情况下退回原告上述费用，但原告坚持要求被告承担违约责任，且表示应与违约金一并处理，不愿先行解除备案而致调解未果。本案争议焦点为：一、被告是否违约、合同是否已解除；二、被告应承担的违约金数额。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。针对争议焦点一，原告诉称的被告存在设计变更未按约通知原告和交房时间未具备交房的相应资料的两个违约情形。根据双方提交的证据材料反映，原告签订的购房时间在被告房屋设计变更之后，虽合同中所附图纸为设计变更前的房屋户型图纸，但原告及家属与被告退房争议的视频能反映原告知晓所购为设计变更之后的房屋，故被告存在设计变更未按约通知原告的违约情形不成立。原告通知被告交房时，按约应具备竣工验收合格证明、面积实测报告、住宅工程质量分户验收表、质量保证书、使用说明书，但被告通知原告交房时，竣工验收合格证明中不具备消防验收合格证明，虽然双方合同中未约定竣工验收合格证明的具体内容，根据消防法第十条第三款规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”可见，消防验收合格也是建筑工程验收合格的一项内容。同时，结合合同法第四十一条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，可以认定《商品房买卖合同》关于“竣工验收合格证明”应当包括经消防验收合格的含义。原告根据合同约定有权拒绝接收未经消防验收合格的商品房，而被告则应按合同约定全面履行自己的义务。因商品房不符合合同约定的交房条件，原告拒绝接受，被告的行为构成履行不当，应承担逾期交房的违约责任。针对争议焦点二，被告未按照约定向原告交付符合合同约定全部交房条件的房屋，根据《商品房买卖合同》第十九条的约定，被告逾期交房超过30日的，原告享有合同解除权。原告向被告发出的退房律师函，实质为解除合同通知，被告认可该通知于2016年7月22日收到，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原告解除合同的通知有效，原告与被告签订的《商品房买卖合同》已于2016年7月22日解除，原告在本案中再次要求解除合同，已无必要，本院不予支持。双方合同因被告违约而解除，被告应承担违约责任，原告要求被告返还原告购房款、手续费、赔偿已偿还银行贷款本息的请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本院按实际尚欠金额予以支持。原告要求被告支付违约金的请求，违约金数额是双方诉前及本案的争议焦点，原告因被告的违约造成的损失实际为资金利息损失，原告主张的其他损失，均无证据证明，被告请求本院对违约金调减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院综合考虑被告的违约情形、原告的实际损失，根据违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，结合被告在解除合同后退还银行按揭贷款本息等积极行为，适当确定被告支付原告的违约金为12,000元。原告主张的购房款利息损失，因违约金已包含该损失，故本院不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告四川垚成投资有限公司应于本判决发生法律效力后十日内返还原告吴朝清、左代蓉购房款148,000元、手续费160元、赔偿原告已偿还银行贷款本息14,654.38元，支付违约金12,000元，合计174,814.38元；二、驳回原告吴朝清、左代蓉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为3,394元、保全费2,270元，合计5,664元。由原告吴朝清、左代蓉负担2,964元，被告四川垚成投资有限公司负担2,700元（此款原告已向本院预交，被告负担部分应于本判决发生法律效力后十日内一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员  陈海星二〇一六年十月十二日书记员  林小琴