上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1680号
上诉人（原审原告）：上海筑银投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区小南码头路5号3幢。
法定代表人：张公浩，董事长。
委托诉讼代理人：黄可磊，上海市东方正义律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周伟巍，上海市东方正义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：优艾贝（中国）集团有限公司[原名优艾贝（中国）有限公司]，住所地中国（上海）自由贸易试验区世博大道168号一楼B区、二楼、三楼B区、四楼及五楼。
法定代表人：耿梓轩，董事长。
委托诉讼代理人：刘林森，北京大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李庆明，北京大成律师事务所律师。
上诉人上海筑银投资管理有限公司（以下简称筑银公司）因与被上诉人优艾贝（中国）集团有限公司（以下简称优艾贝公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初23738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人筑银公司之委托诉讼代理人周伟巍、被上诉人优艾贝公司之委托诉讼代理人刘林森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
筑银公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。事实和理由：本案为损害赔偿纠纷，应当对上诉人的损失予以认定。一审法院虽然认可上诉人主张的损失为系争房屋2015年2月10日至2015年6月15日期间的房屋使用费，但未对上诉人的损失予以认定。被上诉人与上海Z公司（以下简称Z公司）之间约定的租金标准，是被上诉人作为次承租人接受并实际履行的租金标准，可以作为计算房屋使用费损失的依据。即使法院不认可该标准，也可委托专业评估机构对损失发生期间的系争房屋市场租金标准进行评估，按评估结果确定的租金标准计算使用费损失金额。上诉人与Z公司之间租赁合同约定的租金标准系有前提条件的，Z公司需要承担园区内市政配套建设的义务。被上诉人辩称以上诉人与Z公司间的租金标准作为本案的房屋使用费计算标准的说法缺乏依据。故要求二审法院改判支持上诉人一审的诉讼请求。
优艾贝公司辩称：被上诉人与Z公司之间的租赁对象是五星级酒店的房屋，而事实上2015年2月10日至2015年6月15日期间该房屋不能正常使用，上诉人要求按照被上诉人与Z公司之间的租金标准计算使用费没有任何依据。系争房屋现已非原状，缺乏评估的条件。且本案已有充分的证据证明本案租金标准无需进行评估。要求二审法院驳回上诉，维持原判。
筑银公司向一审法院起诉请求：1.判令优艾贝公司支付筑银公司自2015年2月9日起至2015年6月15日止的房屋使用费人民币（以下币种相同）488万元（按116万元/月，计算4个月零6天）；2.判令优艾贝公司承担本案诉讼费用。一审审理中，筑银公司变更诉请的房屋使用费起算日期为2015年2月10日。
一审法院认定事实：优艾贝公司原名优艾贝（中国）有限公司，于2016年10月30日经工商核准变更为现名。
上海市浦东新区XX路XX号房屋[沪房地（市）字（2005）第XXXXXX号]为上海市Y公司所有，产证登记有房屋30幢，共计26,973平方米。上海A有限公司（后更名为上海B有限公司，以下简称XX公司）受托对上述房屋经营管理。2007年上半年，筑银公司向XX公司承租了XX路XX号XX号共计11栋房屋，合计建筑面积2万平方米（含插层面积2,622平方米）。
2007年，筑银公司与上海C有限公司（以下简称C公司）就XX路XX号内XX号房屋及同址1、2号房屋先后签订《租赁合同》及补充条款（1＃、2＃楼），约定C公司向筑银公司承租上述8栋房屋，合计建筑面积16,895平方米，租赁用途为商场、酒店、餐饮等。
2009年3月20日，筑银公司与C公司、Z公司签订《补充合同》，约定C公司将原合同和补充协议的所有权利义务转让给Z公司，租赁期限至2012年8月31日止。C公司承诺愿为Z公司全面履行合同提供连带责任担保。
2009年9月30日，筑银公司与XX公司签订《租赁合同》，约定XX公司将XX路XX号XX、XX、XX号XX栋房屋，合计建筑面积19,011平方米（含插层面积2,622平方米）租赁给筑银公司，租赁期限为2009年1月1日至2013年12月31日，筑银公司不得擅自将租赁房屋转租第三方等。
2011年4月，筑银公司与XX公司、上海D有限公司签订《三方协议》，约定自2011年4月1日起，筑银公司与XX公司签订的租赁合同主体变更为筑银公司与上海D有限公司。2012年12月，筑银公司与上海D有限公司签订《XX路XX号房屋续租协议》，约定原租赁期限延长4年，即续展期为2014年1月1日至2017年12月31日。
2011年8月16日，优艾贝公司与Z公司签订《租赁合同书》。双方约定，Z公司将系争房屋即位于XX路XX号XX号楼（含75间客房在内的全部物业）与8号楼1楼餐厅及厨房出租给优艾贝公司，租赁期限自2011年9月1日起至2021年8月31日止，以5年+5年的形式进行，如第一个5年的到期日无不可抗力事件发生，则合同自动延续5年；2011年9月1日至2012年12月31日租金为96万元/月，2013年1月1日至2013年12月31日租金为106万元/月，2014年1月1日至2021年8月31日租金为116万元/月；优艾贝公司租赁用于母婴专用客房及附属用途；物业管理费由Z公司承担；Z公司保证出租的物业及其附属设施处于正常的使用和安全状态……
2012年3月，筑银公司以Z公司拖欠租金为由，向一审法院起诉Z公司、C公司。一审法院于2014年5月15日作出（2012）浦民一（民）初字第7504号（以下简称7504号）民事判决，判决筑银公司与Z公司之间的租赁合同及相关补充协议于2012年3月14日解除；Z公司于判决生效后30日内从租赁房屋及场地内迁出，并将租赁房屋及场地返还筑银公司；Z公司于判决生效后30日内支付筑银公司至房屋及场地返还之日止的租金、使用费，其中截止2012年3月14日的租金为14,608,607.44元，2012年3月15日至2013年9月30日的使用费为1,246万元，2013年10月1日起至房屋及场地返还之日止的使用费按每月941,268.08元的标准计付等。
Z公司不服一审判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2014年9月28日作出（2014）沪一中民二（民）终字第1724号（以下简称1724号）民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
因Z公司未自动履行上述生效判决，筑银公司向一审法院申请强制执行。经一审法院强制执行，Z公司于2015年2月9日从原租赁房屋迁出，但租金、房屋使用费未能执行到位。优艾贝公司自2015年2月10日起仍使用系争房屋。2015年6月15日，筑银公司、优艾贝公司签订《移交确认书》，优艾贝公司于当日从系争房屋搬出，并将房屋移交给筑银公司。
2015年3月，Z公司向一审法院起诉优艾贝公司，要求优艾贝公司支付2013年3月至2014年2月期间结欠的租金611.50万元。优艾贝公司于2015年9月在该案中提起反诉，认为因Z公司与权利人发生纠纷，无法保证与优艾贝公司之间的租赁合同正常履行，对优艾贝公司的正常经营造成了重大损失，要求Z公司赔偿双倍押金656万元。筑银公司于2015年7月向一审法院提交《参加诉讼申请书》，认为该案审理结果与其有利害关系，要求参加诉讼，但未被准许。一审法院于2015年12月21日出具（2015）浦民一（民）初字第16012号（以下简称16012号）民事调解书，确认Z公司与优艾贝公司达成如下调解协议：“一、优艾贝（中国）有限公司于2015年12月25日之前支付上海Z公司租金人民币200万元，视为优艾贝（中国）有限公司在2011年8月16日签署的《租赁合同书》下的租金已经全部支付完毕；二、上海Z公司、优艾贝（中国）有限公司双方就2011年8月16日签署的《租赁合同书》于2015年6月15日终止，双方之间再无任何债权债务关系，互不再主张任何权利；三、上海Z公司自愿放弃其他诉讼请求，优艾贝（中国）有限公司自愿放弃反诉诉讼请求，双方别无其他争议。四、本案本诉诉讼费用……”
筑银公司在本案审理中提出，优艾贝公司与Z公司在16012号案件中达成的调解协议损害了其合法权益。筑银公司于2016年5月另行向一审法院提起了第三人撤销之诉，要求撤销16012号民事调解书。本案因此中止审理。一审法院后于2017年6月6日作出（2017）沪0115民初5066号（以下简称5066号）民事判决，驳回了筑银公司要求撤销16012号民事调解书的诉讼请求。
筑银公司就5066号民事判决提起上诉，本院经审理后认为，“筑银公司与Z公司租赁关系经7504号生效民事判决确认，已于2012年3月14日解除。Z公司于2015年2月9日经法院强制迁出后，未向筑银公司履行生效法律文书确认的租金，却于2015年3月18日向浦东法院起诉优艾贝公司，要求优艾贝公司支付2013年3月至2014年2月的租金，总计611.50万元，最终以200万元达成调解协议。在16012号案件审理过程中，Z公司在筑银公司申请参加该案诉讼被驳回后，申请追加筑银公司为该案第三人，并不能排除Z公司有恶意诉讼，规避执行的目的。优艾贝公司与筑银公司于2014年12月协商续租事宜未果后，在16012号诉讼过程中，优艾贝公司于2015年6月15日将系争房屋交付给筑银公司后，于2015年12月18日又与Z公司达成上述调解协议。从16012号案件Z公司与优艾贝公司诉讼的时间、诉讼请求内容、诉讼过程和诉讼结果来看，筑银公司主张16012号案件，Z公司与优艾贝公司存在恶意串通，通过诉讼调解方式导致Z公司逃避和规避执行，侵害其合法权益的上诉理由，有相应的事实依据，本院予以采纳。筑银公司申请参与16012号案件诉讼，浦东法院驳回筑银公司参与诉讼的请求，导致对Z公司与优艾贝公司恶意达成的书面协议予以确认，致使该民事调解书的内容，与该院7504号生效判决和强制执行的内容相矛盾。且未查明Z公司有金钱债务未履行，尚在执行过程中的事实，将该案调解的200万元支付给被执行人Z公司，损害了申请执行人筑银公司的合法权益……”故本院于2017年10月13日作出（2017）沪01民终8803号（以下简称8803号）民事判决，判决撤销一审法院5066号民事判决，以及撤销16012号民事调解书。
一审另查明：2012年4月19日，筑银公司向优艾贝公司发出《律师函》，告知：Z公司无权向优艾贝公司进行转租，筑银公司目前正与Z公司进行诉讼，起诉的内容为解除租赁合同，追索租金；筑银公司与Z公司的租约将于2012年8月31日终止，筑银公司届时将不会允许Z公司续租，筑银公司提请优艾贝公司慎重考虑后果，妥善处理。
2012年4月20日，优艾贝公司向Z公司发出《通知函》，表示：优艾贝公司收到了筑银公司发出的《律师函》，优艾贝公司作为3号楼的承租方，如Z公司无法保证与筑银公司的租赁合同正常履行，将给优艾贝公司造成巨大损失；从筑银公司与Z公司的诉讼来看，Z公司长期拖欠筑银公司租金，无力偿还，优艾贝公司不得不对Z公司的财务状况提出质疑；优艾贝公司决定在Z公司提供适当担保前暂缓对Z公司继续付款，并保留追究相关损失的权利。
2012年4月22日，Z公司向优艾贝公司发出《关于通知函的复函》，表示:双方的租赁关系不会受到诉讼的损害，Z公司已将转租事宜告知筑银公司，筑银公司在优艾贝公司经营期间也未提出异议，Z公司不存在欠租情况；优艾贝公司的经营尚未得到任何第三方的阻碍与干扰，且经营正常，应向Z公司支付租金。
2014年11月4日至同年12月20日期间，筑银公司与优艾贝公司协商，欲签订系争房屋的租赁合同未果。
一审审理中，筑银公司陈述，优艾贝公司占用的系争房屋的面积近5,000平方米；因筑银公司与优艾贝公司还在协商签订系争房屋租赁合同事宜，故Z公司于2015年2月9日被强制迁出后，优艾贝公司仍继续使用房屋。优艾贝公司确认，系争房屋的面积为4,952平方米。优艾贝公司认为，筑银公司、优艾贝公司在2014年12月已经就建立租赁关系无法达成一致，故不存在双方在2015年2月还在协商签订租赁合同的事实；优艾贝公司不知道Z公司在2015年2月9日被法院采取强制措施迁出，优艾贝公司是在2015年5月才知道筑银公司和Z公司之间的纠纷。
筑银公司另在审理中提交《评估申请书》，申请对系争房屋在2015年2月9日至2015年6月15日期间的市场租金收入进行评估。
一审法院认为，公民、法人由于过错侵害国家、集体的财产，侵害他人的财产权利、人身权利的，应当承担民事责任。本案系财产损害赔偿纠纷，本案争议焦点在于优艾贝公司是否侵害了筑银公司对系争房屋享有的租赁权，应否向筑银公司赔偿损失。
从筑银公司与优艾贝公司、Z公司之间的关系看，筑银公司与Z公司之间原存在租赁合同关系，Z公司将其承租房屋中的部分转租给优艾贝公司，优艾贝公司和Z公司之间建立了租赁合同关系。7504号生效民事判决认定，筑银公司与Z公司之间的租赁合同关系于2012年3月14日解除，由此，无论Z公司与优艾贝公司的转租关系当初是否得到筑银公司的同意，至少自2012年3月14日开始，优艾贝公司也已不再拥有占有、使用系争房屋的合法依据。优艾贝公司与Z公司签订租赁合同时怠于审核筑银公司与Z公司之间的租赁期限，且在筑银公司于2012年4月函告其与Z公司之间存在租赁合同纠纷后，选择继续使用系争房屋，并在7504号民事判决生效，法院对Z公司采取强迁措施后仍继续占用系争房屋，优艾贝公司应承担由此产生的相应后果。优艾贝公司在法院强迁之日即2015年2月9日之后占用系争房屋的行为，属侵权行为，其应向筑银公司赔偿房屋使用费损失。关于优艾贝公司抗辩称，7504号民事判决已经认定由Z公司承担至房屋实际返还之日止的使用费，故优艾贝公司未搬离的后果也应由Z公司向筑银公司承担，筑银公司无权起诉优艾贝公司，本案存在重复诉讼。对此，一审法院认为，7504号民事判决生效后未得到自动履行，筑银公司就此申请法院进行强制执行，法院最终于2015年2月9日将Z公司从原租赁房屋内强制迁出，系争房屋也属于强迁范围之内。Z公司自2015年2月10日起已不再占有原租赁房屋，并丧失对原租赁房屋的控制，Z公司向筑银公司承担的房屋使用费应计算至被强迁之日即2015年2月9日，而Z公司至今未向筑银公司履行付款义务，筑银公司未得到受偿。优艾贝公司在2015年6月15日移交系争房屋时是直接向筑银公司进行返还，表明优艾贝公司明知筑银公司才是权利人。2015年2月9日之后，优艾贝公司未与筑银公司建立租赁关系，优艾贝公司在该期间占用系争房屋实际给筑银公司造成了使用费损失，筑银公司要求优艾贝公司偿付占用期间的房屋使用费的诉讼请求，应予以支持。一审法院对优艾贝公司关于重复诉讼的抗辩意见，不予采纳。优艾贝公司另抗辩称，其已经按16012号民事调解书向Z公司付清了截止至2015年6月15日的租金，故不应再重复向筑银公司支付。因优艾贝公司与Z公司之间达成的相关调解内容，已经被8803号民事判决认定为与7504号民事判决和强制执行内容相矛盾、损害了筑银公司的合法权益而予以撤销，故优艾贝公司该项抗辩意见，一审法院不予采纳。
至于优艾贝公司在审理中还抗辩称，优艾贝公司于2015年6月15日分别与筑银公司及XX公司签订了《移交确认书》，表明优艾贝公司已经交接完毕，不存在任何债权债务纠纷。对此，一审法院认为，筑银公司、优艾贝公司之间形成的《移交确认书》仅是针对房屋本身的移交事实进行确认，并无双方之间债权债务已了结的约定，而优艾贝公司与XX公司之间的《移交确认书》也只是载明XX公司确认优艾贝公司已结清相关物业费、税费、电费，并未确认优艾贝公司已结清房屋使用费，且XX公司也无权就此进行确认，故一审法院对优艾贝公司提交的其与XX公司之间的《移交确认书》的证明效力不予确认，并对优艾贝公司的相应抗辩意见，不予采纳。此外，优艾贝公司辩称其在2015年5月才知道筑银公司与Z公司之间存在纠纷，其不知道法院于2015年2月9日对Z公司采取强迁措施，明显与事实不符，一审法院亦不予采信。
关于2015年2月10日至2015年6月15日期间，优艾贝公司应偿付筑银公司的房屋使用费金额。筑银公司现主张参照优艾贝公司与Z公司之间约定的租金标准，并同时提出评估申请。对此，一审法院认为，优艾贝公司系在2015年6月15日将系争房屋移交给筑银公司，距今已经2年半时间，房屋已非原状，评估基础难以确定，一审法院对筑银公司提出的评估请求，不予采纳。而优艾贝公司与Z公司之间约定的租金标准，是基于双方达成10年的长期稳定租赁关系，以及为优艾贝公司提供相关配套设施、物业服务等条件才得以确立，但在Z公司和筑银公司发生诉讼，特别是强制执行后，相关配套设施、物业服务、经营环境等均会受到一定影响，原租金计算标准显然过高。考虑到上述因素以及优艾贝公司的过错程度、筑银公司的实际损失等，再结合7504号民事判决中认定的相关房屋、场地使用费标准，一审法院酌定优艾贝公司应按每月45万元的标准，向筑银公司偿付2015年2月10日至2015年6月15日期间的房屋使用费189万元。
一审法院据此判决：优艾贝（中国）集团有限公司于判决生效之日起十日内偿付上海筑银投资管理有限公司2015年2月10日至2015年6月15日期间的房屋使用费189万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45,840元，减半收取计22,920元，财产保全费5,000元，合计27,920元，由上海筑银投资管理有限公司负担12,015元，优艾贝（中国）集团有限公司负担15,905元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提供了一份由上诉人、被上诉人、Z公司及案外人于2014年4月18日签订的《关于XX路XX号地块房屋租赁及债务纠纷解决之框架协议》（以下简称《框架协议》，欲证明该协议确定的租金标准为每月每平方米89.79元，与一审判决确定的租金标准相吻合。上诉人质证后认为，各方虽曾签署过该《框架协议》，但《框架协议》约定被上诉人需额外为Z公司承担1亿元的债务，承债作为租赁条件之一，使《框架协议》约定的实际租金标准远高于被上诉人所称的租金标准；且被上诉人事后又反悔不再履行该《框架协议》，故被上诉人要求按该《框架协议》的租赁标准毫无道理。本院认为，《框架协议》约定的租赁标的为XX路XX号内XX号楼共计6栋楼的土地使用权、地上建筑物和附属物，而本案系争房屋仅为3号楼与8号楼1楼餐厅及厨房，且该《框架协议》的内容还涉及解决Z公司的债务问题，故对被上诉人提供的该证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
二审中，上诉人筑银公司向本院明确其一审中的诉讼请求为要求判令优艾贝公司支付2015年2月10日起至2015年6月15日的房屋使用费，按优艾贝公司与Z公司签署的租赁合同约定的租金标准116万元/月，计算4个月零6天，共计487.2万元。
本院认为，本案二审的争议焦点集中于2015年2月10日至2015年6月15日房屋使用费应按何种标准予以确定。上诉人认为应按被上诉人与Z公司的租赁合同约定的租金标准，而被上诉人则认可一审法院参照上诉人与Z公司的租赁合同约定的租金标准确定的使用费标准。对此，本院认为，租赁合同终止后，次承租人因此负有退房义务。次承租人逾期腾房的，构成不当得利，应当支付房屋占用费。本案中，被上诉人（次承租人）占有使用系争房屋系依据被上诉人与Z公司（承租人）的租赁合同（即转租合同），而在Z公司（承租人）已从其承租的房屋迁出、被上诉人仍未腾退系争房屋的情况下，上诉人要求按照被上诉人与Z公司的租赁合同的租金标准向上诉人支付房屋使用费更为合理。上诉人的上诉观点，本院予以采纳。被上诉人虽认为其租赁目的系用于特殊经营、上述期间系争房屋已因被执行的缘故无法正常使用，故使用费不应按照其与Z公司租赁合同的租金标准计算，但在生效判决判令Z公司返还租赁房屋并经法院强制执行Z公司迁出租赁房屋后，被上诉人亦应及时返还系争房屋，被上诉人再占用系争房屋已缺乏依据，此期间其经营过程中即使受到影响亦应由其自身承担，故被上诉人的相关抗辩意见，本院不予采纳。
综上所述，上诉人筑银公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决对房屋使用费标准认定有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初23738号民事判决；
二、优艾贝（中国）集团有限公司于本判决生效之日起十日内偿付上海筑银投资管理有限公司2015年2月10日至2015年6月15日期间的房屋使用费人民币487.2万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币45,840元，减半收取计22,920元，财产保全费5,000元，合计27,920元，由优艾贝（中国）集团有限公司负担。二审案件受理费人民币45,840元，由优艾贝（中国）集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 钱文珍
审判员 严佳维
二〇一八年四月二十六日
书记员 周 勰
附：相关法律条文
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条
房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……