上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1623号
原告上海中星集团怡城实业有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人陈鸿，执行董事。
委托代理人杨洁，上海海华永泰律师事务所律师。
委托代理人马子荀，上海海华永泰律师事务所律师。
被告陈有发，男，1953年7月28日生，汉族，住上海市宝山区。
原告上海中星集团怡城实业有限公司（以下简称怡城公司）与被告陈有发房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告怡城公司的委托代理人马子荀，被告陈有发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告怡城公司诉称，陈有发原承租宝山区共江路XXX号底层房屋，租期至2011年底。合同到期后，双方未立即续签合同。2013年7月22日，怡城公司与陈有发签订了《房屋租赁合同》，约定，租期从2012年1月1日至2015年7月31日，陈有发逾期不支付租金超过1个月，怡城公司有权解除合同，每逾期一日按欠费的万分之五支付违约金，未经怡城公司同意逾期返还房屋的，按每平方米3.2元支付房屋占用使用费。合同签订后，陈有发严重拖欠租金，2015年6月23日，怡城公司发出通知要求于6月30日解除合同，陈有发返还房屋并支付拖欠的费用。现怡城公司起诉要求确认合同于2015年6月30日解除，支付2013年12月11日至2015年6月30日期间的租金98，201元，及按日万分之五计算的逾期付款违约金，并按每日301.70元计算，支付从2015年7月1日起至2016年2月29日（陈有发于2016年2月29日返还了系争房屋）止的使用费。
被告陈有发辩称，怡城公司的吴经理与陈有发签订《房屋租赁合同》时说过，陈有发能做就做，不能做就把房屋还给怡城公司。陈有发经营的服装店从2013年开始生意不好，2014年就想把房屋返还给怡城公司，陈有发租金也支付至2013年12月10日，但一直找不到怡城公司，无法将房屋返还给怡城公司。陈有发同意在协商的情况下支付部分租金，不同意怡城公司的诉请。
经审理查明，宝山区共江路XXX-
XXX号房屋房地产权利人为上海中星（集团）有限公司。2013年7月22日，怡城公司（甲方）与陈有发（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方出租给乙方共江路XXX号底层房屋，建筑面积94.28平方米；租期从2012年1月1日起至2015年7月31日止；无论经营是否盈亏，乙方按先交租后使用原则，于每自然季度开始前的10日内按时支付租金；合同总租金额为171，191元，具体付租时间按双方签字确认的《房屋租金明细表》操作（本合同附件三）；甲乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方承担违约责任，若属甲方有权解除合同的情形，甲方有权立即收回房屋并追究乙方违约责任：乙方逾期不支付租金超过1个月的；乙方未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，按建筑面积每平方米3.2元支付房屋占用使用费；本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同与补充条款不一致的，以补充条款为准；任何根据本合同发出的文件和法律文书，均应以面呈、快递或挂号信的方式送达对方联系地址或租赁地址，即视为文件和法律文书通知并送达对方，若联系地址变更的，应一周内函告对方，否则按原联系地址或租赁地址发送文件。
合同附件三《房屋租金明细表》载明，陈有发应于2013年7月31日支付2012年1月1日至2012年9月30日的租金28，389元，2013年12月31日支付2012年10月1日至2012年12月31日的租金9，463元，及2013年1月1日至2013年7月31日的租金9，463元（其中免租4个月），2013年7月20日支付2013年8月1日至2013年9月30日的租金9，176元，2013年9月20日支付2013年10月1日至2013年12月31日的租金13，764元，2013年12月20日支付2014年1月1日至2014年3月31日的租金13，764元，2014年3月20日支付2014年4月1日至2014年6月30日的租金13，764元，2014年6月20日支付2014年7月1日至2014年9月30日的租金16，058元，2014年9月20日支付2014年10月1日至2014年12月31日的租金17，205元，2014年12月20日支付2015年1月1日至2015年3月31日的租金17，205元，2015年3月20日支付2015年4月1日至2015年6月30日的租金17，205元，2015年6月20日支付2015年7月1日至2015年7月31日的租金5，735元。
合同附件四补充条款约定，乙方从2012年1月1日起实际占用系争房屋开展经营，甲方双方同意从2012年1月1日起签订房屋租赁合同；无论建筑面积客观上是否存在误差，租金仍按附件三计算；甲方计划于2013年6月至7月底对房屋外立面统一改造，乙方必须配合停止营业，停业期间乙方自行保管房屋内物品，自行承担因停业造成的损失；考虑到甲方改造期间乙方停业及乙方需二次装修，2013年1月1日至2013年7月31日期间，甲方免收乙方4个月租金（乙方还需付3个月租金）；甲方力争在2013年7月底前完工，若实际改造推迟，双方同意按实际改造完成日起调整租赁单价，并调整2013年1月1日至2013年12月31日的租金总额；若乙方违约，甲方有权立即单方解除合同，收回房屋。
2013年8月20日，怡城公司（甲方）与陈有发（乙方）签订补充协议，约定，因甲方房屋改造完成日推迟，根据甲乙双方2013年7月22日签订的房屋租赁合同补充条款约定，达成本补充协议，2013年8月1日起至2013年8月31日止，房屋租金按原租金收取金额为3，154元；2013年1月1日至2013年12月的租金总额调整为30，969元。2015年6月23日，怡城公司以EMS快递向陈有发发出房屋租赁合同解除通知，主要内容为，陈有发拖欠租金远超过1个月，构成根本违约，怡城公司与陈有发签订的《房屋租赁合同》于2015年6月30日解除；陈有发于2015年6月30日15时前腾空房屋并返还；陈有发于2015年6月30日前支付拖欠的租金、违约金等。快递查询单显示该通知于2015年6月25日由陈有发签收。
审理中，怡城公司表示，陈有发支付过租赁保证金9，176元，消防保证金1，000元，该两笔钱款可从陈有发的欠款中抵扣。陈有发对两笔保证金金额均无异议。
以上事实，有怡城公司提供的房地产权证，《房屋租赁合同》及附件、补充协议、解除合同通知书、快递查询单、委托书，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，怡城公司与陈有发签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。陈有发租金支付至2013年12月10日，怡城公司要求陈有发支付2013年12月11日至2015年6月30日的租金98，201元及相应的违约金，符合约定，本院予以准许。考虑到违约金标准较高，本院酌情调整为按日万分之二点五计算。合同约定，陈有发逾期支付租金超过1个月，怡城公司有权单方解除合同。陈有发逾期支付租金已经构成违约，怡城公司发通知要求于2015年6月30日解除合同，该通知6月25日已经送达陈有发，怡城公司要求确认合同于2015年6月30日解除，符合法律规定，本院可予准许。合同解除后，陈有发应当将房屋返还给怡城公司。合同约定，陈有发逾期返还房屋，应当按每平方米3.2元支付使用费。怡城公司要求陈有发按每日301.7元计算支付2015年7月1日至2016年2月29日的使用费73，614.80元，符合合同约定，本院予以准许。怡城公司同意租赁保证金9，176元，消防保证金1，000元从陈有发的欠费中抵扣，本院可予准许。抵扣以后，陈有发还需支付房屋使用费63，438.80元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告上海中星集团怡城实业有限公司与被告陈有发就宝山区共江路XXX号底层房屋签订的《房屋租赁合同》于2015年6月30日解除；
二、被告陈有发于本判决生效之日起十日内，支付原告上海中星集团怡城实业有限公司2013年12月11日至2015年6月30日的租金98，201元，及以3，000元为本金，从2013年9月21日起算的违约金，以13，764元为本金，分别从2013年12月21日、2014年3月21日起算的违约金，以16，058元为本金，从2014年6月21日起算的违约金，以17，205元为本金，分别从2014年9月21日、2014年12月21日、2014年3月21日起算的违约金，以上违约金按日万分之二点五计算；
三、被告陈有发于本判决生效之日起十日内，支付原告上海中星集团怡城实业有限公司房屋使用费63，438.80元；
四、原告上海中星集团怡城实业有限公司的其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，532元，由被告陈有发负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陶 芳
审 判 员 杨利民
人民陪审员 时金兰
二〇一六年三月十六日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。