重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第01312号
上诉人（原审被告）：刘应美，女，1963年2月3日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
委托代理人：裴良永，男，1947年2月12日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
被上诉人（原审原告）：重庆金美豪实业有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇工农路304号，组织机构代码66356933-7。
法定代表人：蒋德华，董事长。
委托代理人：闵书全，重庆市垫江县桂溪法律服务所法律工作者。
上诉人刘应美因与被上诉人重庆金美豪实业有限公司（以下简称金美豪实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院（2014）垫法民初字第03134号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员贺付琴担任审判长，与审判员陈江平、代理审判员郭玉梅参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年7月4日，金美豪实业公司与刘应美签订《门市转租合同书》约定：1、金美豪实业公司将位于长安文化新城女人街的C4-15号门市转租给刘应美；2、租期三年，租赁期限届满后，在同等条件下，刘应美享有优先租赁权；3、租金每年2769.66元，租赁价格三年不变，签约时刘应美以现金方式支付给金美豪实业公司；4、刘应美必须在第一年的租赁期限届满前一个月内交清次年的租金。
上述合同签订后，刘应美交清了一年的租金，上述门市也移交给刘应美经营。2010年7月第一年租期到期后，刘应美继续租用上述门市，但一直未交纳租金。金美豪实业公司于2011年4月向一审法院起诉要求解除租赁合同，后撤回起诉。2011年7月第二年租期到期后，刘应美仍继续租用上述门市，也未交纳租金；刘应美在两年租赁期内欠金美豪实业公司租金5539.32元。《转租合同》到期后，刘应美至今未交还租赁门市，且未支付租金。
本案涉及的门面系金美豪实业公司向重庆市农村商业银行股份有限公司垫江支行（以下简称垫江农商行）租赁，双方约定租期为3年，于2012年6月26日到期。2013年，垫江农商行诉至一审法院，要求解除垫江农商行与金美豪实业公司在2009年6月26日签订的本案所涉门市在内的《租赁合同》，并由金美豪实业公司支付从2012年6月26日起至2012年12月31止的租金（按每月7881.88元／月计算）、从2013年起至门市交付时止的每年租金在现租金基础上增加30%、违约金15000元等。一审法院作出（2013）垫法民初字第01643号民事判决：一、解除垫江农商行与金美豪实业公司在2009年6月26日签订的《租赁合同》；二、由金美豪实业公司在该判决生效后30日内返还垫江农商行坐落于垫江县桂溪镇长安文化新城的15个门市（C4-8、C4-3、C4-7、C4-1、C4-4、C4-5、C2-7、C2-8、C2-5、C4-6、C4-14、C4-17、C4-16、C4-13、C4-15）；三、由金美豪实业公司在该判决生效后15日内支付垫江农商行坐落于垫江县桂溪镇长安文化新城15个门市（C4-8、C4-3、C4-7、C4-1、C4-4、C4-5、C2-7、C2-8、C2-5、C4-6、C4-14、C4-17、C4-16、C4-13、C4-15）的租金（从2012年6月26日起按7002.89元／月计算）至金美豪实业公司交付门市时止；由金美豪实业公司在该判决生效后15日内支付垫江农商行坐落于垫江县桂溪镇长安文化新城C2-11门市租金（从2012年6月26日起按498.19元／月计算至2013年1月20日止）和坐落于垫江县桂溪镇长安文化新城C6-15门市租金（从2012年6月26日起按380.80元／月计算至2013年1月8日止）；四、由金美豪实业公司在该判决生效后15日内赔偿垫江农商行因该案所涉坐落于垫江县桂溪镇长安文化新城17个门市（C2-11、C4-8、C4-3、C4-7、C4-1、C4-4、C4-5、C2-7、C2-8、C6-15、C2-5、C4-6、C4-14、C4-17、C4-16、C4-13、C4-15）的权利人诉垫江农商行拍卖合同纠纷案给垫江农商行造成的经济损失共计6050元（诉讼费550元、评估费5500元）。
（2013）垫法民初字第01643号民事判决发生法律效力后，金美豪实业公司向垫江农商行支付C4-15号门市从2012年6月26日起至租赁合同到期后的每月占用费564.19元；金美豪实业公司因垫江县桂溪镇长安文化新城17个门市（C2-11、C4-8、C4-3、C4-7、C4-1、C4-4、C4-5、C2-7、C2-8、C6-15、C2-5、C4-6、C4-14、C4-17、C4-16、C4-13、C4-15）的租赁户的违约造成经济损失6050元（诉讼费550元、评估费5500元），平均到每个门市的违约损失355.88元。
2014年8月，金美豪实业公司诉至一审法院，请求判决：1、解除金美豪实业公司与刘应美于2009年7月4日签订的《门市转租合同书》；2、刘应美将长安文化新城女人街C4-15号门市交还金美豪实业公司，并付清2010年7月4日至2012年7月3日两年期的租金5539.32元及从2012年7月4日起至交还门市时止每月按（2013）垫法民初字第01643号民事判决确定的标准计算的门市租金；3、刘应美赔偿经济损失355.88元。
刘应美一审辩称：我们向金美豪实业公司转租门市属实，但我们与金美豪实业公司有拆迁协议，按协议约定我们有7-12个月的过渡期，我们多次找金美豪实业公司解决安置，但金美豪实业公司不予解决。我们没有得到安置，只是临时过渡，故不应该支付租金，请求驳回金美豪实业公司的诉讼请求。
一审法院认为，金美豪实业公司与刘应美于2009年7月4日订立的《门市转租合同书》是双方的真实意思表示，未损害国家利益、集体利益及第三人的合法权益，也未损害社会公共利益，应当合法有效。刘应美作为垫江县桂溪镇长安文化新城C4-15号门市的次承租人，应依《门市转租合同书》约定按时缴纳租金，故对金美豪实业公司请求刘应美付清2010年7月4日至2012年7月3日两年期的租金5539.32元的主张，予以支持。在《门市转租合同书》约定的租期届满后，刘应美应将租赁门面返还给金美豪实业公司或者与本案所涉门市新的所有权人重新订立租赁合同。刘应美既不返还租赁物，也不与金美豪实业公司商议租赁事宜，继续占用上述门市，其行为已经构成违约，故对金美豪实业公司主张由刘应美向该公司返还本案所涉门市以及支付占用费、经济损失的请求，予以支持。对金美豪实业公司主张由刘应美从2012年7月4日起至交还门市时止按照（2013）垫法民初字第01643号民事判决确定的标准向该公司支付C4-15号门市每月的占用费564.19元及因刘应美违约给该公司造成的经济损失355.88元，予以支持。所涉租赁门市是否涉及拆迁纠纷与本案不属于同一法律关系，故对刘应美的辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除重庆金美豪实业有限公司与刘应美于2009年7月4日签订的《门市转租合同书》，刘应美将重庆市垫江县长安文化新城女人街C4-15号门市交还重庆金美豪实业有限公司；二、刘应美向重庆金美豪实业有限公司支付位于垫江县长安文化新城女人街C4-15号门市自2010年7月4日起至2012年7月3日止的租金5539.32元；三、刘应美向重庆金美豪实业有限公司支付位于垫江县桂溪镇长安文化新城女人街C4-15号门市占用费每月564.19元（从2012年7月4日起计算至交还门市时止）；四、刘应美向重庆金美豪实业有限公司赔偿经济损失355.88元。上列应兑现的款项在判决生效后10日内支付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由刘应美负担。
上诉人刘应美不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回金美豪实业公司的起诉。其上诉理由主要是：我们与金美豪实业公司不存在租赁合同关系。根据我们与金美豪实业公司、南门实业公司《桂溪镇凤山百货市场过渡搬迁的实施方案》、《搬迁协议》等约定：我们由金美豪实业公司临时搬迁到长安文化新城女人街经营，临时经营过渡期为7-12个月。并由金美豪实业公司、南门实业公司将我们回迁凤山农贸市场。我们占有、使用诉争门面一年是金美豪实业公司落实过渡安置，但金美豪实业公司、南门实业公司承诺的过渡安置期满后回迁凤山农贸市场至今未兑现，给我们造成了很大损失。我们多次找金美豪实业公司要求解决安置，但金美豪实业公司不予解决。加之，我们未依法得到安置补偿，我们才继续占有、使用诉争门面。我们与金美豪实业公司不存在租赁合同关系。
被上诉人金美豪实业公司答辩称：我公司与刘应美未形成拆迁安置补偿法律关系，《桂溪镇凤山百货市场过渡搬迁的实施方案》、《搬迁协议》等未约定我公司对刘应美负有回迁凤山农贸市场的义务，我公司已按相关规定给刘应美提供了12个月的过渡门面经营。刘应美未能回迁凤山农贸市场是客观原因所致。刘应美主张的拆迁安置补偿问题与本案不属同一法律关系。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：垫江县凤山百货市场经营场地是20世纪90年代由垫江县桂溪镇人民政府修建的临时门市，该市场未经相关部门批准，系违章建筑。刘应美租赁该市场门市从事个体经营。
2008年7月20日，金美豪实业公司通过公开招拍挂方式取得垫江县桂溪镇娱乐城片区旧城改造项目，垫江县凤山百货市场经营场地在该旧城改造的范围内。金美豪实业公司内设垫江县娱乐城片区旧城改造拆迁安置办公室。2008年11月26日，金美豪实业公司向重庆金地房地产资产评估有限公司申请对凤山百货市场违章建筑进行评估，其评估上述房屋价值为54300元。重庆金地房地产资产评估有限公司还对凤山百货市场59个临时摊位、约800平方米的违章建筑残值进行评估，其价值为62400元。同年8月11日，金美豪实业公司与垫江县桂溪镇人民政府签订《垫江县桂溪镇凤山百货市场拆除房屋残值补偿协议书》约定：l、凤山百货市场搬迁至长安文化新城女人街的所有奖金、搬迁费和工作经费全部由金美豪实业公司负担；2、由金美豪实业公司一次性支付垫江县桂溪镇人民政府116700元。2009年6尼17日，垫江县贸易委员会以垫江贸委函（2009）25复函垫江县娱乐城片区旧城改造拆迁安置办公室，同意该拆迁办公室将位于拆迁范围内的桂溪镇凤山百货市场临时搬迁到长安文化新城。2009年6月26日，垫江县人民政府组织相关部门召开专题办公会，研究娱乐城工业品市场搬迁有关事宜，并形成《会议纪要》。《会议纪要》载明：一、搬迁原则及办法。娱乐城工业品市场经营业主可根据自愿，由本人书面向娱乐城旧城拆迁人（金美豪实业公司）申请，临时搬迁到长安文化新城女人街经营（临时经营过渡期为7个月），力争2010年春节前安置搬迁到凤山农贸市场经营（凤山农贸市场现有经营业主同时搬迁到南门综合市场经营）。二、搬迁工作要求。金美豪实业公司要按照“先搬迁先选择经营位置”的要求，认真做好娱乐城工业品市场经营业主临时搬迁到长安文化新城女人街经营和安置搬迁到凤山农贸市场经营的有关工作；县市政园林管理局作为凤山农贸市场管理单位，要按照将凤山农贸市场改造为工业品市场的要求，及时召集重庆南门实业有限公司（以下简称南门实业公司）就凤山农贸市场搬迁、设施完善和经营管理等相关问题进行研究，并形成一致意见；南门实业公司要根据研究意见，及时完善凤山农贸市场设施和工业品市场经营业主搬迁到凤山农贸市场经营、凤山农贸市场经营业主搬迁到南门综合市场经营有关优惠政策，力争娱乐城工业品市场经营业主在2010年春节前能够搬迁到凤山农贸市场经营。三、搬迁组织配合。娱乐城工业品市场搬迁涉及工作量大、时间紧，县贸易委、县国土房管局、市政园林管理局、金美豪实业公司和南门实业公司等单位要密切配合，通力协作，切实做好娱乐城工业品市场、凤山农贸市场业主搬迁有关政策的宣传解释和搬迁组织有关工作。县贸易委及时牵头会同有关部门研究培育、扶持市场发展的有关政策措施，促进相关市场的顺利搬迁。南门实业公司要及时安排专人协同金美豪实业公司做好娱乐城工业品市场经营业主安置搬迁到凤山农贸市场先后顺序号的确定。
2009年6月27日，垫江县娱乐城片区旧城改造拆迁安置办公室与南门实业公司共同制定《桂溪镇凤山百货市场过渡搬迁的实施方案》载明：一、过渡市场地址、过渡经营期限。桂溪镇凤山百货市场过渡搬迁至桂溪镇长安文化新城女人街平街层1-65号，共65间商业门面，过渡经营期限为七至十二个月，届时由南门实业公司负责将凤山农贸市场搬迁至南门综合市场后，再将长安文化新城经营户搬迁到凤山农贸市场处。二、搬迁期限。2009年7月4日至2009年8月l曰止。三、搬迁申报登记程序。l、凡在桂溪镇凤山百货市场的经营户，持工商营业执照、本人身份证、2008年租金收据或桂溪镇市场管理办公室证明，到娱乐城拆迁安置办公室登记。2、经拆迁办和南门实业公司确认后，由各经营户与金美豪实业公司签订过渡门面房转租合同并缴纳第一年度门面房租金。在租期内，如提前搬迁（从长安女人街搬迁至凤山农贸市场）剩余时间的租金退还。3、各经营户签订合同，缴纳租金后，领取过渡门面房序号，此序号即为以后搬迁至凤山农贸市场的铺位选择序号。4、经营户持与金美豪实业公司的门市转租合同书、租金收据，过渡门面选房序号等相关手续到长安文化新城女人街搬迁办公室领取钥匙接房。交接水电起止度。四、选房规定、过渡房及租金。每户经营户只能选一间门面房；经营户过渡门面房的租期为一年，过渡门面房的租金按建筑面积每年54元／m2（即每月4.5元／m2）缴纳。五、如不需长安文化新城过渡门面的经营户，可自行解决经营场所，也可直接与南门实业公司签订回迁至凤山农贸市场的协议。六、搬运费的领取。每户经营户将凤山百货市场摊位、货物搬迁完毕，经验收确认后，到拆迁办公室领取400元搬运费。七、搬迁期限内的奖励、每户经营户搬迁完毕，经验收确认后，从搬迁验收之日起至2009年8月1日止，按每户每天50元人民币计算奖金，并由拆迁办一次性支付。同年7月4日，南门实业公司分别与刘应美、黄明志等20名经营户签订《搬迁协议》约定：过渡期限为7-12月，在2010年1月30日至2010年6月30日，南门实业公司负责将凤山工业品市场有序迁回到凤山农贸市场经营；若一方违约必须赔偿另一方的一切经济损失。随后，刘应美、黄明志等人与金美豪实业公司签订《门市转租合同书》并搬至桂溪镇长安文化新城女人街经营至今。
2011年12月，黄明志、黄现菊等20人以金美豪实业公司、南门实业公司未依法给予临时安置补助费、经济损失补助费和未按《搬迁协议》将其迁回到凤山农贸市场经营应赔偿违约金为由，诉至一审法院，请求判决金美豪实业公司、南门实业公司向黄明志、黄现菊等20人赔偿经济损失、支付安置补偿费、退回已缴纳一年的过渡安置门面租金和押金等。
一审法院于2012年11月作出（2011）垫法民初字第02874号、（2011）垫法民初字第02877等民事判决。上述判决认为，垫江县桂溪镇凤山百货市场未经相关部门批准，系违章建筑。根据《城市痨屋拆迁管理条例》第四条第三款的规定，黄明志、黄现菊等20人原系垫江县桂溪镇凤山百货市场门市的承租人。黄明志、黄现菊等20人不属被拆迁入。金美豪实业公司通过公开招拍挂方式取得垫江县桂溪镇娱乐城片区旧城改造项目。金美豪实业公司已与该市场的所有人垫江县桂溪镇人民政府就该市场的房屋及残值达成了补偿协议，黄明志、黄现菊等20人也已按搬迁协议领取了相关费用，并搬迁到垫江县桂溪镇长安文化女人街门市进行经营，应视为对房屋承租人进行了补偿安置。黄明志、黄现菊等20人仅以垫江县娱乐城片区旧城改造拆迁安置办公室与南门实业公司共同制定的《桂溪镇凤山百货市场过渡搬迁实施方案》的奖励办法作为计算损失的依据不充分。金美豪实业公司已按实施方案为黄明志、黄现菊等20人安排了租赁门市，黄明志、黄现菊等20人的其他诉讼请求不符合《城市房屋拆迂管理条例》第三十一条、第三十二条和《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第十五条、第四十四条的规定。故对黄明志、黄现菊等20人在该案的诉讼请求不予支持。并判决驳回黄明志、黄现菊等20人的诉讼请求。上述判决现已产生法律效力。
本院二审另查明：因凤山农贸市场面积有限等客观原因，致使黄明志、黄现菊等20人至今未迁回到凤山农贸市场经营。黄明志、黄现菊等20人也因此多次上访反映诉求，2012年5月，垫江县人民政府决定将桂西市场二楼建成小商品市场。该市场已于2013年1月正式营业，并于2015年7月7日移交垫江县百货有限责任公司管理。该公司与2015年7月派专人动员包括本案上诉人在内的黄明志、黄现菊等20人迁入该市场经营。上诉人等20人以金美豪实业公司、南门实业公司未依法给予临时安置补助费、经济损失补助费和未按《搬迁协议》将其迁回到凤山农贸市场经营应赔偿的违约金未解决为由，拒绝迁入该市场经营。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案双方争执的焦点主要是：金美豪实业公司与刘应美签订《门市转租合同书》所涉法律关系是房屋拆迁安置补偿合同关系还是租赁合同关系，即刘应美是否应当根据《门市转租合同书》等相关法律法规支付租金、赔偿损失、返还租赁门面等。
首先，刘应美系原垫江县桂溪镇凤山百货市场门面的承租人，不是被拆迁门面的所有权人，刘应美已按搬迁协议领取了相关费用，金美豪实业公司也已按《桂溪镇凤山百货市场过渡搬迁的实施方案》规定，为刘应美提供了12个月的过渡门面，应视为金美豪实业公司已履行上述方案设定的义务。
其次，一审法院作出的（2011）垫法民初字第02874号、（2011）垫法民初字第02877等民事判决，已对刘应美等人的安置补偿问题作出处理，上述民事判决现仍具有法律效力，根据“一事不再理”的民事诉讼原则，刘应美上诉认为本案应解决其安置补偿问题，违反一事不再理原则；其若对上述生效判决不服，可依法对上述民事判决申请再审。
再次，从《桂溪镇凤山百货市场过渡搬迁的实施方案》和《搬迁协议》的内容看，对刘应美负有迁回到凤山农贸市场经营义务的主体是南门实业公司，而不是金美豪实业公司。刘应美未能迁回到凤山农贸市场经营，并非金美豪实业公司所能决定和控制，系多种原因所致，垫江县政府相关部门亦为此采取了一定的补救措施，即将桂西市场二楼建成小商品市场，并派专人动员黄明志、黄现菊等20人迁入该市场经营，被刘应美拒绝。
综上，金美豪实业公司之所以从垫江农商行处租赁门面再转租给刘应美，系其落实垫江县政府的安置方案，履行“为刘应美提供7-12个月过渡门面”的义务的行为，具有受托履行安置补偿义务的性质，故其与上诉人之间的法律关系不是严格意义上的租赁合同法律关系。而在12个月的过渡期届满后，金美豪实业公司不再负有为刘应美继续提供过渡门面的义务，故刘应美在2010年7月3日以后继续占有、使用诉争门面，不属双方履行补偿安置协议的范畴。金美豪实业公司以刘应美继续占有、使用诉争门面至今未缴纳租金为由，主张双方的法律关系已转化为不定期租赁法律关系，请求判令由上诉人按照《门市转租合同书》的约定支付租金并赔偿相应损失，符合法律规定。一审法院依据《门市转租合同》的约定和《中华人民共和国合同法》的相关规定，判决解除双方的租赁合同关系，由刘应美返还租赁门面、支付自2010年7月4日起至返还租赁诉争门面时止的租金、占用费，并赔偿相关损失，并无不当。
综上，上诉人刘应美的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予以支持。原判结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘应美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贺付琴
审 判 员 陈江平
代理审判员 郭玉梅
二〇一五年十一月九日
书 记 员 石 佳