福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第5875号原告：南安市爱乐置业有限公司，住所地福建省南安市官桥镇。法定代表人：林世钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：董秀丽，福建伟盛律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：谢秀锦，福建伟盛律师事务所执业律师。被告：南安联华食品有限公司，住所地福建省南安市官桥镇。法定代表人：杨联煌，该公司经理。委托诉讼代理人：洪碧文，福建竞得律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：洪勇拓，福建竞得律师事务所执业律师。被告：福建省泉南投资开发有限公司，住所地福建省南安市官桥镇。法定代表人：曾水课，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾威龙，男，汉族，该公司副总经理。原告南安市爱乐置业有限公司（以下简称“爱乐公司”）与被告南安联华食品有限公司（以下简称“联华公司”）、福建省泉南投资开发有限公司（以下简称“泉南公司”）所有权确认纠纷一案，本院于2015年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告爱乐公司的委托诉讼代理人董秀丽、谢秀锦，被告联华公司的委托诉讼代理人洪碧文以及被告泉南公司的委托诉讼代理人曾威龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。爱乐公司向本院提出诉讼请求：1.确认位于南安市官桥镇内厝村泉南家居生产基地11幢北侧和西南侧两处厂房的土地使用权和房屋所有权归属爱乐公司所有；2.判令联华公司立即腾空、搬离上述厂房，并立即与泉南公司共同将上述厂房完好返还给爱乐公司；3.判令联华公司与泉南公司支付自2013年3月21日起至实际返还爱乐公司上述厂房之日止的厂房使用费（按市场价计收）。审理中，爱乐公司撤回第3项诉讼请求，保留另行主张的权利。事实和理由：泉南公司将位于南安市官桥镇内厝村泉南家居生产基地11幢的土地使用权和房屋所有权转让给爱乐公司（11幢整幢里包括联华公司现�用的北侧厂房和西南侧厂房）。2013年3月21日，爱乐公司已经取得上述厂房的房屋所有权证和国有土地使用证。2013年6月初，爱乐公司在要求租户搬离上述厂房时，联华公司主张其于2010年5月25日向泉南公司购买了上述厂房，并签订了《厂房买卖合同》，泉南公司将上述厂房交付给其使用。至此，爱乐公司才发现泉南公司存在一房二卖的情形。本案中，爱乐公司已经就所购的涉案厂房的物权依法办理变更登记，取得房屋所有权证。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”及第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，爱乐公司系涉案厂房的所有权人，联华公司及泉南公司无权占用。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占用不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”及第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，爱乐公司有权要求联华公司、泉南公司返还厂房、支付厂房使用费等。为此，提起本案诉讼。联华公司辩称，爱乐公司的诉讼请求毫无事实和法律根据，请求法院依法驳回爱乐公司的诉讼请求。一、联华公司系一家大型生产、加工食品的企业，泉南公司为了招商到其创业园，特邀联华公司到其开发的工业园区投资建业。2009年10月19日、2010年5月25日联华公司与泉南公司签订二份《厂房买卖合同》。联华公司依合同约定履行了全部义务，根据约定泉南公司应在合同签订之日起6个月内把厂房土地使用权证以及厂房建筑物登记到联华公司的名下，可泉南公司却没有按合同约定把土地和房产办理过户到联华公司名下，泉南公司已明显构成严重违约。且联华公司购买泉南公司的厂房和土地后，就投入几千万元购买机械设备及生产线，建造了冷冻库及其它不能拆除的设施，正当经营稳定且不断发展的情况下，泉南公司因向爱乐公司借高利贷无法按时偿还，竟先用联华公司的厂房卖给爱乐公司以抵帐，待以后资金充裕才赎回。而爱乐公司却明知泉南公司已将厂房卖给联华公司的情况下，不顾这一事实，由泉南公司占有爱乐公司20%的股份，且以明显低于市场价值好几倍的情况下于2013年3月10日签订了一份土地使用权转让合同，把联华公司的土地及厂房转让给爱乐公司。爱乐公司与泉南公司的这一买卖合同是恶意串通，严重损害联华公司的合法权益，如果让他�的买卖行为得逞，联华公司将造成几千万元的损失，企业将破产，对社会、家庭将造成严重损害。由此联华公司认为爱乐公司对涉案厂房非善意取得，而是非常明显的恶意取得。二、泉南公司与联华公司的厂房买卖合同已经法院确认为有效，并且该合同没有解除。三、爱乐公司请求的厂房使用费，因为联华公司对该厂房拥有合法使用权，并不存在赔偿厂房损失的问题。泉南公司辩称，一、泉南公司与爱乐公司、联华公司签订合同均属实，泉南公司在与爱乐公司签订合同时确实没有提供与联华公司的买卖合同给爱乐公司。泉南公司确实出售房屋给爱乐公司，且爱乐公司已经支付款项，已经过户办证，因此，对于爱乐公司的诉讼请求，泉南公司均无异议。二、虽然联华公司与泉南公司签订的厂房买卖合同合法有效，但是因该厂房的�有权已过户给爱乐公司，所以该厂房的所有权应该归爱乐公司所有。泉南公司愿意协助爱乐公司腾空该厂房。三、根据泉南公司与爱乐公司的约定，房屋交付时间是2013年10月1日，时间还未到，无法腾空的原因是诉讼这一客观原因所致，而非泉南公司的主观原因，泉南公司会协助爱乐公司帮联华公司腾空厂房，厂房使用费没有实际发生。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月19日、2010年5月25日，联华公司与泉南公司签订两份《厂房买卖合同》及《附加协议》，约定联华公司向泉南公司购买其开发的位�南安市官桥镇内厝村泉南家居生产基地第11幢厂房北侧以及西南侧，其中北侧厂房总价款为5003882元，西南侧厂房总价款为5489032.5元，付款方式均约定为分期付款。上述两份《厂房买卖合同》及《附加协议》签订后，泉南公司即将上述厂房交付联华公司使用；对于2009年10月19日《厂房买卖合同》，联华公司支付了购房款150万元及尚欠3503882元购房款6个月的利息，至今尚欠泉南公司购房款3503882元及2010年5月31日起的利息；对于2010年5月25日《厂房买卖合同》，联华公司支付了购房款200万元及尚欠3489032.5元购房款6个月的利息，至今尚欠泉南公司购房款3489032.5元及2010年12月31日起的利息。2013年7月25日，泉南公司向联华公司发出两份《律师函》及两份《解除合同通知书》，《律师函》及《解除合同通知书》的主要内容为：泉南公司告知解除与联华公司2009年10月19日、2010年5月25日�订的《厂房买卖合同》，请联华公司自收到律师函及通知书后10日内与泉南公司协商交接事宜，将厂房腾空交付泉南公司。联华公司为此于2013年9月23日向本院提起诉讼，请求判决：1、确认联华公司与泉南公司签订的两份《厂房买卖合同》及《附加协议》有效；2、确认泉南公司于2013年7月25日发出的《解除合同通知书》和《律师函》的解除合同无效。本院于2015年8月3日作出(2013)南民初字第5674号民事判决，判决：1、确认联华公司与泉南公司于2009年10月19日、2010年5月25日签订的两份《厂房买卖合同》及《附加协议》有效；2、确认泉南公司于2013年7月25日发出的《解除合同通知书》和《律师函》的解除合同行为无效。泉南公司不服本院判决，上诉于泉州市中级人民法院，泉州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判决。2013年3月9日、3月10日，爱乐公司与泉南公司分别签订�份《房地产买卖契约》及《土地使用权转让合同》，其中《房地产买卖契约》约定泉南公司自愿将座落在官桥镇内厝村泉南创业园11号的房地产（房屋建筑面积15425.50平方米）出售给爱乐公司，成交价格17739325元，爱乐公司于2013年3月20日前一次性付清给泉南公司，泉南公司应于2013年5月30日将上述房地产正式交付给爱乐公司，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给爱乐公司等内容；《土地使用权转让合同》约定泉南公司自愿将座落于官桥镇内厝村泉南的房地产（土地使用权证号00130048，用地面积9690平方米）转让给爱乐公司，批准土地用途为商服用地，该宗房地产成交价格17739325元，其中土地使用权成交价格7095730元，泉南公司转让给爱乐公司的土地使用权，该土地使用权转让范围内的地上建筑物及其他附着物随同转让给爱乐公司等内容。合同签订后，爱乐公司依约支付给泉南公司全部购房款24835055元；泉南公司于2013年3月21日将上述厂房的所有权及土地使用权过户登记到爱乐公司的名下，爱乐公司为此办理了房屋所有权证书以及国有土地使用证，土地用途为商服。爱乐公司购得上述房地产后，于2013年3月15日委托泉州名城资产评估房地产估价有限公司对上述房地产抵押贷款项目进行估价，泉州名城资产评估房地产估价有限公司经过评估，认定泉南家居生产基地11#一层商业用房、二、三层商务配套用房的评估价值为79533900元。2015年1月5日，爱乐公司与南安市土地储备中心签订一份《南安市爱乐置业有限公司14宗商服用地、14幢建筑物（含室外配套工程）等收购补偿协议书》，约定爱乐公司同意南安市土地储备中心收回其位于南安市官桥镇内厝村的14宗商服用地、14幢建筑物（含室外配套工程）等，被收回的土地使用权总面积121450平�米，14幢建筑物总建筑物面积193911.3平方米，收购价值为56502万元等内容。南安市土地储备中心将上述土地使用权收回后，由南安市国土资源局通过挂牌的形式进行出让，爱乐公司以总价值59500万元竞得上述地块的国有土地使用权，并于2015年3月27日与南安市国土资源局签订一份《国有建设用地使用权出让合同》。现在，南安市官桥镇内厝村泉南家居生产基地第11幢厂房登记的权利人仍为爱乐公司。另，泉南公司于2008年4月30日与中国工商银行股份有限公司南安市支行签订一份《最高额抵押合同》，约定泉南公司以其泉南家居生产基地第11幢等9幢厂房作为抵押物，向中国工商银行股份有限公司南安市支行贷款1亿元，贷款期间自2008年3月28日至2013年3月27日止。双方并于2008年5月7日到南安市房地产管理处办理了抵押登记手续。中国工商银行股份有限公司南安市支行于2008年4月1日、2008年8月19日分别向泉南公司发放贷款8100万元、1900万元，泉南公司于2013年3月28日还清贷款，抵押权消灭。本院认为，泉南公司将泉南家居生产基地第11幢厂房北侧以及西南侧出售给联华公司后，又将泉南家居生产基地第11幢厂房整体出售给爱乐公司，虽然联华公司与泉南公司签订的《厂房买卖合同》已经法院生效判决认定为有效，但其合同的有效性并不必然否定爱乐公司与泉南公司所签订的《房地产买卖契约》及《土地使用权转让合同》的有效性，至于爱乐公司与泉南公司签订的上述涉案合同是否有效，则应看其是否违反法律、法规的效力性强制性规范。本案联华公司认为爱乐公司与泉南公司存在恶意串通，损害联华公司利益的情形，因此，上述涉案合同应认定为无效。但是，第一，联华公司主张爱乐公司明知泉南公司已将�案厂房出售给联华公司，还与泉南公司签订上述涉案合同，存在恶意串通的故意；但是联华公司并没有提供证据证明爱乐公司明知泉南公司已将厂房转让给联华公司的相关证据，而泉南公司也称其没有告知爱乐公司该厂房已转让的事实，而且该厂房转让之时，尚设定抵押权。因此，联华公司主张爱乐公司与泉南公司存在恶意串通的故意，缺乏依据，不予采纳；第二，联华公司主张爱乐公司向泉南公司购买涉案厂房的价格为17739325元，而当爱乐公司将该厂房抵押贷款时评估的价值却为79533900元，因此，爱乐公司是以明显低于市场的价格购买涉案厂房；但是，首先，爱乐公司向泉南公司购买涉案厂房的总价值是24835055元，且购买价格是以工业厂房的用途购买的。而抵押贷款时所进行评估价值79533900元是按照商业用途来评估的，因此，二者不具有可比性，不能以此认定爱乐�司所购买的涉案厂房明显低于市场价格。其次，爱乐公司向泉南公司同时购买的厂房有14幢，不能单纯从一幢厂房的价格来衡量是否明显低于市场价格。因此，联华公司主张爱乐公司以明显低于市场价格购买涉案厂房，属于与泉南公司恶意串通，亦缺乏依据，不予采纳。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，因联华公司无法提供证据证明本案爱乐公司与泉南公司签订的上述涉案合同存在上述合同无效的情形，应对此承担举证不能的法律后果。因爱乐公司与泉南公司签订的上述�案合同系爱乐公司与泉南公司的真实意思表示，内容并不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效。据此，爱乐公司与泉南公司签订的《房地产买卖契约》及《土地使用权转让合同》合法有效，且泉南公司又将涉案厂房的房屋所有权及土地使用权变更登记到爱乐公司的名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”的规定，爱乐公司对于南安市官桥镇内厝村泉南家居生产基地第11幢厂房依法享有房屋所有权以及土地使用权。为此，爱乐公司请求确认位于南安市官桥镇内厝村泉南家居生产基�第11幢北侧和西南侧两处厂房的土地使用权和房屋所有权归其所有，符合法律规定，依法予以支持。联华公司虽然实际占有使用南安市官桥镇内厝村泉南家居生产基地第11幢北侧和西南侧两处厂房，但因上述厂房已登记为爱乐公司所有，故根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，爱乐公司请求联华公司腾空、搬离上述两处厂房，联华公司与泉南公司应将上述两处厂房返还给爱乐公司，符合法律规定，依法予以支持。爱乐公司自愿撤回请求联华公司与泉南公司支付自2013年3月21日起至实际返还爱乐公司上述厂房之日止的厂房使用费，保留另行主张的权利，系对其诉讼权利的处分，且不违反法律规定，依法予以准许。至于联华公司无法依据其与泉南公司签订的《厂房买卖合同》而取得涉案厂房的所有权，由此产生的相关问题，其可与泉南公司另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，判决如下：一、确认位于南安市官桥镇内厝村泉南家居生产基地第11幢北侧和西南侧两处厂房的土地使用权和房屋所有权归属南安市爱乐置业有限公司所有；二、南安联华食品有限公司应于本判决生效后三个月内腾空、搬离南安市官桥镇内厝村泉南家居生产基地第11幢北侧和西南侧两处厂房；南�联华食品有限公司和福建省泉南投资开发有限公司应于本判决生效后三个月内将上述厂房完好地返还给南安市爱乐置业有限公司。案件受理费300元，由南安联华食品有限公司和福建省泉南投资开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  卢君玉代理审判员  杨玲娥人民陪审员  郑月娥二〇一七年一月十六日书 记 员  倪丽端附本案引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法�认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期�行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。