重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）渝05执异1065号
案外人：邓伯庆，女，1969年8月23日出生，汉族。
申请执行人：重庆市巴南区诚通小额贷款股份有限公司，住所地重庆市巴南区龙洲新区龙海大道3号龙海港湾小区F211-16号。
法定代表人：明朝勇，董事长。
委托诉讼代理人：王洪，重庆比君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢德周，重庆比君律师事务所律师。
申请执行人：朱军，女，1964年8月18日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王洪，重庆比君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢德周，重庆比君律师事务所律师。
申请执行人：蔡云，男，1963年5月22日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王洪，重庆比君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢德周，重庆比君律师事务所律师。
被执行人：重庆诚全置业（集团）有限公司，住所地重庆市北部新区人和大道8号耀文大厦24楼。
法定代表人：吴成全。
被执行人：吴成全，男，1953年8月22日出生，汉族。
被执行人：吴超，男，1980年11月10日出生，汉族。
被执行人：重庆市渝北区益华建筑工程有限公司，住所地重庆市渝北区双龙大道11号。
法定代表人：吴超。
本院在执行重庆市巴南区诚通小额贷款股份有限公司（以下简称诚通公司）、朱军、蔡云申请执行重庆诚全置业（集团）有限公司（以下简称诚全公司）、吴成全、吴超、重庆市渝北区益华建筑工程有限公司（以下简称益华公司）公证债权文书一案中，案外人邓伯庆对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人邓伯庆称，2014年2月17日，案外人与诚全公司签订商品房买卖合同，约定诚全公司将位于重庆市荣昌区昌龙大道138号百安星城3幢某某号房屋出售给案外人，房屋总价款441542元，首付款132542元，按揭贷款309000元。合同签订后，案外人于2014年2月20日支付房屋首付款132542元，契税及抵押登记费13327元，大修基金2538元。2014年3月17日，案外人办理完接房手续后，案外人对该房屋进行了装修，并缴纳相关费用，并于2014年6月30日入住该房屋。综上，案外人与诚全公司签订的买卖合同合法有效，依法缴纳了相关费用，并实际使用该房屋，请求中止对上述房屋的执行。
本院查明，2012年5月26日，借款人诚全公司（甲方）与担保人益华公司、吴成全、吴超（乙方），贷款人诚通公司、蔡云、朱军（丙方）签订《还款协议》，约定：鉴于甲、丙双方于2009年10月30日签订了3000万元借款合同，期限7个月，双方确认：甲方应于2010年6月4日还清本息，截止本协议签订之日，甲方累计归还借款本金700万元，尚欠2300万元本金，利息尚欠529.23万元。基于以上所述，甲、乙、丙三方达成如下协议：1、丙方同意甲方在2012年8月4日前归还借款2300万元；2、甲方的借款在本协议签订之日起到借款归还前继续按照年利率21.24%计算利息；3、在借款本息未归还前，甲方、乙方的抵押、保证担保继续有效。根据三方申请，重庆市大渡口公证处出具（2012）渝渡证字第3560号《具强制执行效力的债权文书公证书》，赋予上述《还款协议》强制执行效力。2014年1月16日，重庆市大渡口公证处出具（2014）渝渡证字第494号《执行证书》，载明：申请执行人：诚通公司、蔡云、朱军，被执行人：诚全公司、吴成全、吴超、益华公司，执行标的：本金人民币2300万元，利息1335.2880万元及从2014年1月10日起以本金2300万元为基数按年利率21.24%计算利息至债务全部清偿完毕之日止和因实现债权所发生的所有费用。因诚全公司、益华公司、吴成全、吴超未履行上述义务，诚通公司、蔡云、朱军向本院申请强制执行。
本院在执行过程中，于2015年1月22日以（2015）渝五中法公执字第00023号执行裁定书，查封了被执行人诚全公司所有的位于重庆市荣昌区昌州街道昌龙大道138号百安星城某某号等房屋。
另查明，2014年2月20日，诚全公司向邓伯庆出具《收据》，载明：收到邓伯庆某某号房屋的购房首付款132542元。
再查明，2009年11月3日，诚全公司（甲方）与诚通公司、蔡云、朱军（乙方）签订《重庆市房地产抵押合同》，约定：甲方以其位于重庆市荣昌区昌元镇昌龙大道百安星城包括某某号房屋在内的共计86套房屋设定抵押权作为诚全公司向乙方履行债务的担保。双方同时办理了抵押登记。
本院审查过程中，案外人邓伯庆向本院提交了如下证据：1、四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司2016年5月12日出具的《证明》1份，拟证明邓伯庆于2014年3月开始装修涉案房屋，同年6月30日正式入住。2、《百安星城置业预算书》1份，拟证明邓伯庆购买涉案房屋的情况。3、诚全公司出具的《收据》3张，拟证明诚全公司于2014年2月20日收到邓伯庆涉案房屋的购房首付款132542元、契税13247元、大修基金2538元、抵押登记费80元。2、重庆王府物业管理有限公司出具的《收据》5张，拟证明邓伯庆于2014年3月17日交纳涉案房屋的除渣费381元、出入证费30元、于2014年3月11日交纳涉案房屋2014年3月11日至2015年3月10日的能源公摊费60元，2014年3月11日至2015年3月10日的综合服务费2132元，于2015年12月8日交纳涉案房屋的物管费、能源费3000元。3、四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司出具的《收据》1张，拟证明邓伯庆于2016年8月23日交纳涉案房屋的水费58元。4、重庆市众友天然气有限责任公司开具的《发票》2张，拟证明邓伯庆于2015年3月1日交纳涉案房屋2015年2月的天然气费12元，于2015年3月25日交纳涉案房屋2015年3月的天然气费39元。5、重庆渝荣水务有限公司出具的《发票》2张，拟证明诚全置业于2015年4月16日交纳涉案房屋的水费等合计118元，于2016年4月30交纳涉案房屋的水费等合计67元。
申请执行人针对上述证据发表如下质证意见：1、对诚全公司出具的3张收据的真实性、合法性、关联性有异议，无法核实真实性，案外人还需证明支付房款的方式。2、对物管费收据的真实性、合法性、关联性有异议，对水、气费收据的真实性无异议，关联性有异议，不能达到证明目的。3、对居住证明的真实性、合法性、关联性有异议，无法核实新港物业是否是涉案房屋所在楼盘的物管公司，无法核实真实性。4、置业预算书是复印件，不能作为证据使用。
申请执行人向本院提交了《重庆市房地产抵押合同》1份，拟证明涉案房屋在2009年已抵押给申请执行人。案外人对该证据未提出异议，称其在购房时并不知道涉案房屋已抵押。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人邓伯庆既未举示涉案房屋的书面买卖合同，也未举示其所支付的购房款超过合同约定总价款百分之五十的证据。因此，案外人邓伯庆对涉案房屋不享有排除执行的实体权利，其请求对涉案房屋中止执行的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：
驳回案外人邓伯庆的异议请求。
如不服本裁定，案外人可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起案外人执行异议之诉。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 胡 蓉
审 判 员 刘用辉
代理审判员 蒋晓亮
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 谭 锋