北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0116民初5104号
原告赵慧，女，1970年7月27日出生，住北京市怀柔区。
被告曹英龙，男，1979年11月16日出生，居民，住北京市怀柔区。
第三人谭垂丹，女，1987年6月19日出生，居民，住广西省玉林市兴业县。
第三人李均鹏，男，1981年5月20日出生，居民，住北京市怀柔区。
原告赵慧与被告曹英龙以及第三人谭垂丹、第三人李均鹏申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年7月18日受理后，依法组成由审判员戴焕平担任审判长、助理审判员肖莹、人民陪审员马永伶参加的合议庭，并于2017年9月8日公开开庭进行了审理。原告赵慧、被告曹英龙到庭参加了诉讼。第三人谭垂丹、李均鹏经传票传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理完毕。
原告赵慧起诉称：2016年12月14日，北京市怀柔区人民法院（2016）京0116民初6791号民事裁定书，对登记在谭垂丹、李均鹏名下的坐落于北京市怀柔区雁栖镇范各庄一区顶秀美泉×号楼×单元×室房产采取了查封保全措施。
被告曹英龙对执行标的提出书面异议，北京市怀柔区人民法院于2017年7月11日作出（2017）京0116执异47号执行异议裁定：中止（2016）京0116民初6791号民事裁定书对北京市怀柔区雁栖镇范各庄一区顶秀美泉×号楼×单元×室的执行，解除了对上述房屋的查封。原告认为被告的执行异议不成立，不应得到法院的支持，理由如下：
一、被告在三年多的时间里未办理房屋登记过户系自身原因造成，依照《中华人民共和国物权法》相关规定，被告不享有房屋的所有权，不能对抗原告作为善意第三人的诉讼权利。
被告于2013年9月19日与谭垂丹、李均鹏签订《北京市存量房屋买卖合同》，付部分款项后于2013年11月10日收楼入住，到人民法院依据原告申请于2016年12月16日采取查封保全措施，已经历时三年又一个多月，顶秀美泉的房产不存在任何影响房屋过户登记的客观因素。被告在长达三年又一个多月的时间内未办理过户登记，甚至连向登记机关申请预告登记都没有做。被告与谭垂丹都居住在顶秀美泉48号楼，有着共同的朋友圈，被告对第三人的对外债务状况理应非常清楚。在三年多的时间里，即便本案第三人以各种理由推诿被告，被告在这么长的时间里，早应该通过司法程序进行救济实现登记过户的目标。但被告却作了权利的睡眠者，而且一睡就是三年多。由此可以推断，被告与第三人谭垂丹和李均鹏之间，正是通过串通恶意逃债行为，法院不应给予保护。
《中华人民共和国物权法》第九条明确规定：不动产物权的设立、变更和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第十条明确规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。所以被告虽然与谭垂丹、李均鹏签订《北京市存量房屋买卖合同》，但依法还不享有房屋所有权，所以被告不能凭一纸房屋买卖合同，对抗作为善意第三人原告的保全诉讼权利。
而且，据本案第三人谭垂丹、李均鹏讲述，2016年1月办理的房产证登记在谭垂丹、李均鹏名下，且谭垂丹、李均鹏当月就将房产抵押给廊坊银行办理了180万元贷款。在这一年多的时间里，被告未提出异议，再次充当权利的睡眠者。原告于2016年12月决定对房屋申请进行保全，也正是基于谭垂丹和李均鹏将房屋抵押贷款这一事实，而认为谭垂丹和李均鹏对房屋具有完全所有权的一种信赖。法院如果依照被告申请，解除查封，是对法定的房屋不动产公示主义原则的违背，对原告信赖利益保护的不公正的伤害。
二、（2017）京0116执异47号执行异议裁定对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的理解和适用是完全错误的，做出该裁定之法官的专业性和公正性成疑。第二十八条规定：金钱债权执行异议中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须符合（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已经支付了全款，或者已经按照合同约定交付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四个要件缺一不可。
（2017）京0116执行异议裁定中，对被告是否因为自身原因造成未办理过户登记和被告是否已经剩余价款交付执行只字未提，就直接适用了《最高院关于执行异议和复议案件的若干规定之第二十八条规定。
三、原告向法院申请诉讼财产保全，完全符合法律规定，保全的权利理应受到保护。故诉至法院请求：1、判令继续维持（2016）京0116民初6791号民事裁定书，对登记在谭垂丹、李均鹏名下坐落于北京市怀柔区雁栖镇范各庄一区顶秀美泉×号楼×单元×室房产所采取的查封保全措施；2、判令被告承担本案全部诉讼费用，包括但不限于原告为此实际支出的律师费、交通费、打印费等全部费用。
被告曹英龙答辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。2013年9月19日，曹英龙就涉诉房屋通过怀柔中介公司与谭垂丹和李均鹏签订房屋买卖合同，成交价格190万元，首付140万元，剩余50万元房款通过公积金贷款给付。合同约定由谭垂丹和李均鹏在取得房产证50日内办理过户手续，但是二人一直推诿没有办理过户登记。2016年6月，曹英龙提起诉讼，要求谭垂丹和李均鹏进行过户。怀柔法院做出的判决确认房屋买卖合同有效，谭垂丹和李均鹏就没有过户的行为承担违约责任。曹英龙一直在积极找谭垂丹和李均鹏希望办理房屋过户事宜，但因谭垂丹和李均鹏就该房屋办理了抵押，无法办理过户。
最高院关于执行异议和复议案件的若干规定之第二十八条之规定：金钱债权执行异议中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须符合（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，曹英龙与谭垂丹和李均鹏早在2013年就签订了书面合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产，曹英龙在2013年已经合法入住；（三）已经支付了全款，或者已经按照合同约定交付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。曹英龙已经按照合同约定将140万元给付谭垂丹和李均鹏，剩余的50万元已经交给了怀柔法院执行局；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案房屋未办理过户是因为谭垂丹和李均鹏就房屋办理了抵押，并非曹英龙自身原因造成。
第三人谭垂丹未到庭参加诉讼，但在本院的谈话中就案件发表了意见。谭垂丹表示，涉案房屋已经卖给了曹英龙，为曹英龙所有。曹英龙一直有联系我催促办理房屋过户，但因为房子上有抵押，后来又抵押给了廊坊银行，所以一直没有过户。认为应该解除房屋上的查封。
第三人李均鹏未到庭参加诉讼，但在本院的谈话中就案件发表了意见。李均鹏表示，谭垂丹一手操办了与曹英龙的房屋买卖事宜，后来将房屋又抵押给廊坊银行，同意解除涉案房屋的查封。
经审理查明：2013年9月19日，曹英龙与谭垂丹、李均鹏在北京天地神通房地产经纪有限公司居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。合同约定出卖人谭垂丹、李均鹏（甲方）将其名下房产一套卖与买受人曹英龙（乙方），房产坐落于北京市怀柔区雁栖镇范各庄一区顶秀美泉家园×号楼×单元×室，建筑面积共133.28平米，房产成交价格为人民币190万元。甲方同意乙方以公积金贷款方式支付购房款，该房屋公积金初审时间为房产证办下后50日内，房屋产权变更时间为公积金初审成功后3个工作日内；乙方于2013年11月10日前将首付款140万元自行交割给甲方。甲方应当在2013年11月10日前将房屋交付给乙方。
该合同签订后，曹英龙履行了付款义务，给付谭垂丹、李均鹏购房款共计140万元。2013年10月16日，曹英龙办理了涉诉房屋的入住手续，并居住至今。
2016年1月22日，涉诉房产的不动产权证书登记完毕，但设定了抵押登记手续，分别为：2016年1月25日，中国农业银行股份有限公司怀柔支行债权47万元，2016年3月10日，廊坊银行股份有限公司营业部抵押权180万元。取得涉诉房屋不动产权证书后，谭垂丹、李均鹏并没有按照合同约定的日期办理相关手续，期间曹英龙多次催促谭垂丹、李均鹏办理，二人未予办理。后曹英龙以谭垂丹、李均鹏未按合同约定的日期还清涉诉房产的贷款，导致无法履行合同中约定的权属转移登记手续为由将二人诉至本院。本院于2016年8月11日作出（2016）京0116民初3726号民事判决书，判定曹英龙与谭垂丹、李均鹏签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，谭垂丹、李均鹏违约，于判决生效后七日内给付曹英龙违约金6.3万元。
另查，曹英龙于2013年11月14日向中介机构“北京天地神通房地产经纪有限公司”交纳了中介服务费3万元。
再查，本院于2016年12月14日作出（2016）京0116民初6791号民事裁定书，裁定查封、扣押谭垂丹、李均鹏价值人民币150万元财产。依据上述裁定书，本院于2016年12月16日向怀柔区不动产登记中心送达协助执行通知书及民事裁定书，查封了登记在谭垂丹、李均鹏名下的房产一套，坐落于北京市怀柔区雁栖镇范各庄一区顶秀美泉家园×号楼×单元×室。
在上述案件执行过程中，曹英龙向本院提出案外人异议，要求解除对涉诉房屋的查封。本院于2017年7月11日作出（2017）京0116执异47号执行裁定书，裁定中止本院对北京市怀柔区雁栖镇范各庄一区顶秀美泉家园×号楼×单元×室的执行，解除对上述房屋的查封。赵慧对该裁定不服，于2017年7月18日诉至本院，要求维持对涉诉房屋的查封。
又查，2017年7月11日，在送达（2017）京0116执异47号执行裁定书的问话笔录中，曹英龙表示同意按照法院的要求交付涉案房屋尾款50万元。2017年8月29日，曹英龙向本院交付执行了房屋尾款。
上述事实，有（2016）京0116民初3726号民事判决书、（2016）京0116民初6791号民事裁定书、（2017）京0116执异47号执行裁定书、房屋买卖合同、收据、证明、手机短信记录、不动产权证书等证据及到庭当事人陈述等在案佐证。
本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，曹英龙与谭垂丹、李均鹏已经于2013年签订了合法有效的书面买卖合同，并于当年收房入住，合法占有了涉诉房屋。曹英龙已经按照房屋买卖合同的约定于2013年支付了购房款140万元，并将剩余价款50万元按照法院的要求交付执行。根据（2016）京0116民初3726号民事判决书查明的事实，曹英龙多次催促谭垂丹、李均鹏办理房屋所有权转让的相关手续，但二人未予办理。且涉诉房屋上已设立抵押权，在未办理解除抵押登记前，客观上亦不具备办理产权过户的条件。原告赵慧主张曹英龙是因自身原因未办理过户登记，但并未提交相关证据予以证明。综上，曹英龙对涉诉房屋所享有的权利能够排除执行，原告赵慧的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告赵慧的诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告赵慧负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 戴焕平
助理审判员 肖 莹
人民陪审员 马永伶
二〇一七年九月十九日
书 记 员 邵皖玉