湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂12民终1156号
上诉人（原审被告）：何周华，男，1954年4月13日出生，汉族，湖北省嘉鱼县人，无职业，住嘉鱼县。
委托诉讼代理人：鲁小炉，湖北南嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：嘉鱼县鱼岳镇茶庵社区居民委员会居民第九小组（以下简称茶庵社区第九小组），住所地嘉鱼县鱼岳镇烟墩路5号。
诉讼代表人：何周仲，男，1962年2月22日出生，汉族，湖北省嘉鱼县人，组长，住嘉鱼县。
委托诉讼代理人：ＸＸ林，嘉鱼县司法局鱼岳法律服务所法律工作者。
上诉人何周华因与被上诉人茶庵社区第九小组房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省嘉鱼县人民法院（2016）鄂1221民初824号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
何周华上诉请求：请求二审依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定本案未超过诉讼时效错误。2013年9月9日嘉鱼县茶庵四组（后更名为居民第九小组）违法违规问题工作组向何周华催交2004年至2013年所欠29195元租金后，何周华交纳了部分租金15000元。同时，2014年10月23日双方签订了新的合同，合同期限5年。对于其尚未交清的租金14195元而言，无论从2013年9月9日的催交日开始计算，还是从2014年10月23日的不定期租赁合同终止日开始计算，本案都已超过法定诉讼时效。虽然茶庵社区第九小组于2016年5月6日向何周华发出过催款通知书，但该通知书的发出时间已经超过了诉讼时效，不能发生诉讼时效中断的法律后果。2.一审法院对价格认证意见书采信错误。嘉鱼县物价局价格认证中心接受嘉鱼县鱼岳镇茶庵社区居民委员会的委托，对2004年至2013年的诉争租金进行价格认证，委托人非茶庵社区第九小组，亦非嘉鱼县人民法院，其出具的价格认证意见书不具合法性，不能作为本案证据使用。3.一审判决对房屋租金数额认定错误。2004年6月15日双方房屋租赁合同到期后，何周华继续使用茶庵社区第九小组门面房，被上诉人未提出异议，依照法律规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，何周华应继续按原合同约定的每年800元标准交纳租金。
茶庵社区第九小组辩称，1.本案未超过诉讼时效。何周华拖欠的租金属集体收益，侵害了全体居民合法权益；拖欠租金的承租人是少数人，茶庵社区第九小组曾组织多次催收；何周华明知其长期拖欠租金的事实，应当主动补交所欠租金。2.一审法院对价格认证意见书的采信正确。嘉鱼县鱼岳镇茶庵社区居民委员会是茶庵社区第九小组的行政主管部门，当时该小组组长空缺，其行政主管部门委托物价局进行评估并无不妥。3.一审判决对房屋租金数额认定正确。一审判决对租金数额的认定符合法律规定和公平、等价有偿原则，符合市场行情和交易习惯，符合大多数居民的意愿。
茶庵社区第九小组向一审法院起诉请求：1.判令何周华立即交清所欠门面租金14195元；2.本案诉讼费由何周华承担。
一审法院认定事实：2003年6月15日，嘉鱼县鱼岳镇茶庵村民委员会与何周华签订一份《门面租赁合同》，将茶庵社区第九小组所有的位于嘉鱼县××人民大道××（××鱼岳镇××大道）14个门面由东向西的第13间门面租给何周华，合同约定租期为一年，即2003年6月15日起至2004年6月15日止，年租金为800元，何周华于合同签订之日交纳了租金。合同到期后，双方未续签合同，何周华一直承租门面至今。2013年9月2日，受茶庵社区居委会委托，嘉鱼县物价局价格认证中心对茶庵社区第九小组所有的14间门面从2004年至2013年的租金价格水平进行了价格认证，认证被告承租的第13间门面从2004年到2013年租金价格合计29195元。2013年9月23日被告交纳租金15000元，何周华仍下欠租金14195元。因何周华至今未交纳所欠租金，故茶庵社区第九小组诉至一审法院。一审法院认为，茶庵社区第九小组与何周华于2003年6月15日签订的租期为一年的租赁合同合法、有效。虽然签订合同一方是嘉鱼县鱼岳镇茶庵村民委员会，但茶庵社区第九小组收取了租金，确认了其行为有效，何周华也实际租赁了该门面使用。合同期届满后，茶庵社区第九小组与何周华一直未续签合同，何周华也实际使用该门面至今，茶庵社区第九小组也没有提出异议，应视为租赁合同继续有效，其租赁期限为不定期，双方当事人之间形成了事实上的不定期租赁合同关系。关于本案诉讼时效问题，因双方当事人成立的是连续的不定期租赁合同关系，茶庵社区第九小组可随时主张自己的权利，故茶庵社区第九小组的起诉并未超过诉讼时效，何周华主张本案超过了法定诉讼时效期间的理由不能成立。关于何周华欠付门面租金数额如何确定的问题，双方当事人在2004年至2013年共10年的不定期租赁合同关系期间，出租方虽提供了租赁房屋，但并未按原合同约定向承租方收取租金；承租方一直租赁使用房屋，也未主动按原合同约定交付每年租金800元，双方当事人在合同实际履行过程中，已经以不作为方式否定了原租赁合同关于“年租金800元的约定”。何周华在合同履行的10年间均未按约定缴纳门面租金，而在合同履行的10年后仍要求按原合同约定的“年租金800元”缴纳租金，与公民的民事活动应当遵循公平、等价有偿原则不符，与市场行情、交易习惯不相符，且嘉鱼县物价局所作的价格认证意见书已被大多数租赁户所接受并实际履行，以此作为租金标准符合大多数人意愿。故何周华主张按原合同约定交纳租金的理由不能成立。按照价格认证意见书何周华从2004年至2013年10年租金为29195元，扣除何周华于2013年9月23日已交租金15000元，仍下欠茶庵社区第九小组租金14195元。茶庵社区第九小组要求何周华立即支付拖欠租金14195元的主张，一审法院予以支持。判决：由被告何周华于本判决生效之日起五日内一次性支付原告茶庵社区第九小组门面租金14195元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77元，由被告何周华负担。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审期间中，上诉人何周华提交了二份证据。证据1.其于2014年10月23日与原嘉鱼县鱼岳镇茶庵四组签订的《门面租赁合同》，将茶庵社区第九小组所有的位于嘉鱼县××人民大道××（××鱼岳镇××大道）14个门面由东向西的第13间门面租给何周华，合同约定租期为五年，即2014年6月15日起至2019年6月14日止，前叁年租金为7300元，后两年租金上浮20%，每年6月15日一次性付清房租。证据2.其于2014年10月23日向原嘉鱼县鱼岳镇茶庵四组交纳租金的《收据》，收据记载原嘉鱼县鱼岳镇茶庵四组收到何周华2014年6月15日至2015年6月14日租金7300元。上述两份证据拟证明在2014年6月15日之后，双方建立了新的合同关系，被上诉人提出双方系不定期租赁合同的辩解意见错误。经被上诉人质证，对两份证据的真实性认可，对证据1的合法性不予认可，对证据2与本案之间的关联性不予认可。本院认为，被上诉人对证据的真实性认可，本院对其真实性予以认定，其能够证明上诉人持续租赁诉争房屋的连续状态。经本院审理查明，一审查明的事实属实，二审继续予以认定。
本院认为，本案争议的焦点为：一、本案14195元诉争租金是否超过诉讼时效；二、一审法院对价格认证意见书的采信是否正确；三、一审判决对房屋租金数额的认定是否正确。
1.关于本案14195元诉争租金是否超过诉讼时效的问题。上诉人主张2013年9月9日后其尚未交清的14195元租金，无论从2013年9月9日的催交日开始计算，还是从2014年10月23日双方签订新的房屋租赁合同日开始计算，都已超过法定诉讼时效。本院认为，2013年9月9日，作出催缴通知的主体并非被上诉人，事后未得到被上诉人追认，亦无其他证据佐证，其真实性不予认定；2014年10月23日，双方签订的《房屋租赁合同》系对不定期租赁合同的变更，该合同也并未涉及被上诉人对14195元租金的权利主张内容。同时，上诉人欠交的14195元租金系因双方于2004年至2013年间成立的不定租赁合同而产生，之后双方又签订了为期五年的房屋租赁合同，上诉人对被上诉人的房屋租赁使用一直处于持续状态，故被上诉人茶庵社区第九小组的起诉并未超过诉讼时效。上诉人的该项上诉理由不能成立。
2.关于一审法院对价格认证意见书的采信是否正确的问题。上诉人主张本案应由被上诉人或人民法院委托物价局进行价格认证，茶庵社区居委会作为委托人不当，受其委托作出的价格认证意见书不能作为本案证据使用。本院认为，该价格认证意见书由茶庵社区居委员会委托作出，事后得到了被上诉人追认；该价格认证意见书系作为被上诉人证明其门面租金价格的证据，茶庵社区居委会是被上诉人的管理部门，其作为委托人并不影响该评估意见作为证据使用的效力，该评估意见能够客观反映被上诉人出租房屋的实际租金情况，可以作为证明上诉人应交纳租金的证据。上诉人的该项上诉理由不能成立。
3.关于一审判决对房屋租金数额的认定是否正确的问题。上诉人主张原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，其应继续按原合同约定的每年800元标准交纳，即10年租金共计8000元。本院认为，本案不定期房屋租赁合同在10年的履行期间内，被上诉人未按原合同约定向上诉人收取租金，上诉人长期租赁使用房屋亦未主动按原合同的约定交付每年的租金800元；双方在合同实际履行过程中事实上已经以不作为的方式否定了原租赁合同关于“年租金为800元”的约束力和效力；上诉人应自觉履行交付租金义务，其在合同履行的10年间均未按约定交纳房屋租金，而在合同履行的10年后仍要求按原合同约定的“年租金为800元”交纳租金，与其实际并未按约定履行交纳租金义务的情况不符，与市场行情、交易习惯不符，与其他10余户承租人交纳的租金亦不符，仍然维持原合同约定的租金，将会产生显失公平的后果而有悖于诚实信用原则；茶庵社区第九小组10余户承租人已接受物价部门评估意见并实际履行，一审法院从公平、等价有偿原则出发，判决上诉人按物价评估标准交纳租金的处理并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立。
综上所述，上诉人何周华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费154元，由上诉人何周华负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 宏
审判员 汤兆光
审判员 杨荣华
二〇一六年十二月三十一日
书记员 吴 维
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；