重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝05民终6106号上诉人（原审原告)：重庆君融置业有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道79号5-2#，统一社会信用代码91500113062851257N。破产管理人：重庆大信会计师事务所重庆分所。负责人：盛长风。委托诉讼代理人：曾凡江，重庆鉴识律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉，重庆鉴识律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李代华。被上诉人（原审被告）冯恩兰。二被上诉人委托诉讼代理人：赵曦，重庆聚兴律师事务所。二被上诉人委托诉讼代理人：赵延龙，重庆聚兴律师事务所。上诉人重庆君融置业有限公司（以下简称：君融公司）与被上诉人李代华、冯恩兰商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2017）渝0113民初4095号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。君融公司上诉请求：撤销原判，依法判令解除上诉人与被上诉人于2016年2月16日签订的《重庆市商品房买卖合同》，一、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由是：被上诉人在履行《商品房买卖合同》的过程中并未向上诉人履行购房款支付义务，而是表示是以“特殊方式”进行的款项支付，同时被上诉人举示的认购协议、补充协议等也证明双方所签订的《商品房买卖合同》名为买卖，实为以房抵债。根据最高人民法院指导案例中明确的裁判要点，以房抵债的商品房买卖合同具有法律效力，但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。而一审法院刻意回避上诉人与被上诉人之间的以房抵债行为，对上诉人提出的审查被上诉人债权的要求不作任何回应，也未对庭审中已经查明的以房抵债行为进行事实确认，违反了最高院确立的审判指导原则。另外，即使被上诉人对典雅公司享有的债权是真实合法的，《认购协议》、《补充协议》也属无效协议，因为《认购协议》关于上诉人即使未收到典雅公司支付的房款，也视为上诉人收到了被上诉人房款之约定，加重了上诉人的义务和责任，免除了被上诉人和典雅公司的义务和责任，该约定违反法律规定，应属无效；《补充协议》约定若销售过程中实际成交价格高出该单价的溢价部分，则溢价部分的房款由典雅集团所有，被上诉人仅按上述比例实际获得的销售收入总价款不超过人民币158296878.8元，该约定不符合委托销售房产行业按销售收入的一定比例提取报酬的习惯，其真正目的在于收取典雅公司所欠的民间借贷本金和利息，并非取得涉案房屋所有权。前述协议系上诉人的股东典雅公司滥用独资股东的有利地位，与被上诉人恶意串通，严重损害了上诉人的其他善意购房人等众多债权人的合法利益，均应无效。《认购协议》仅是商品房买卖的意向性协议，其中关于以应收典雅借款本息等债权用于冲抵应付上诉人购房款的约定，已被《商品房买卖合同》中“被上诉人于签合同时一次性支付购房款总价”的约定所替代。《房屋销售缴款通知单》系上诉人向被上诉人催收房款、《网签合同》查询也只能证明双方买卖合同关系的存在，均不能证明被上诉人已经履行支付房款的义务。综上，请求判如所请。李代华、冯恩兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部上诉请求。李代华、冯恩兰向一审法院起诉，请求：1、判令解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》（以下简称商品房合同）；2、李代华、冯恩兰向君融公司支付违约金10000元。一审查明：2015年11月17日，君融公司、李代华与重庆典雅房地产开发集团有限公司（以下简称典雅公司）签订典雅花溪半岛项目商品房认购协议（以下简称认购协议）约定：乙方（李代华）认购甲方（原告君融公司）开发的典雅花溪半岛X内的别墅，合计总房款44831460元；本认购协议签订当日，乙方向甲方支付全部房款，甲方最迟于2017年6月30日之前向权属部门办理权属手续；鉴于丙方（典雅公司）尚欠乙方本条约定房款金额的借款未归还，三方一致同意届时由丙方直接向甲方支付本条约定的房款，且即使丙方未实际支付，也视为乙方已付清全部房款，甲方应向乙方出具收到房款的正式发票，并严格按本协议及商品房买卖合同的约定履行房屋交付等全部合同义务；乙方应按照约定到“典雅﹒花溪半岛”销售中心与甲方签署重庆市商品房买卖合同。2016年2月16日，原告公司与李代华、冯恩兰签订商品房合同，约定“商品房的项目名称：典雅･花溪半岛；乙方（李代华、冯恩兰）购买商品房坐落为：重庆市巴南区花溪街道典雅.花溪半岛X，总房款6479600元，乙方于签订合同时一次性付清。若乙方逾期付款超过30日，甲方（君融公司）有权解除合同，解除合同的，乙方按应付款的10%向甲方支付违约金，甲方应当在2016年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方”。李代华、冯恩兰已付清房款。同年12月30日，李代华、冯恩兰、君融公司、典雅公司签订花溪半岛《房屋买卖补充协议》（以下简称补充协议）约定：经甲（李代华、冯恩兰）乙（君融公司）双方详细核实予以确认，双方商品房买卖关系存在；按照之前甲方与乙方、丙方（典雅公司）签署的认购协议书以及甲方与乙方签订的共计29份重庆市商品房买卖合同，其中14份合同已经办理预售登记备案，涉及到未办理预售登记的商品房合同15份（具体房屋详见附件一），甲方将交由乙方销售，委托销售的所有房源销售价格定价均以甲方与乙方、丙方签署的《认购协议书》中第一条第2小条中的建筑面积单价为准，在该单价范围内的销售收入归甲方所有，若销售过程中实际成交价格高出该单价部分归乙方所有……。”该协议附件一合同清单中包括涉案商品房合同。另查明，君融公司的股东系典雅公司。一审法院认为，君融公司与李代华、冯恩兰签订商品房合同，系双方意思自治后的真实意思表示，内容未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效。君融公司、李代华、冯恩兰均应履行各自义务。最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第五条第二款规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”本案中，双方当事人对李代华、冯恩兰是否付清房款，各执一词。李代华、冯恩兰举示的房屋销售缴款通知单系君融公司开具的收款赁证，其载明的房号HXBD-45-102、HXBD-45-103、HXBD-45-104、HXBD-45-105、HXBD-45-106及收款金额与买卖合同中房号及房款一致，其举示的认购协议、补充协议亦经君融公司、典雅公司签章确认，君融公司对上述证据关联性有异议，未提供相反证据予以反驳。结合李代华、冯恩兰系夫妻关系的客观事实，一审法院认为李代华、冯恩兰举示的证据已形成证据锁链，相互印证，予以采信。一审法院确认李代华、冯恩兰已足额付清房款，买卖合同履行过程中李代华、冯恩兰不存在根本性违约之情形。君融公司诉请解除合同并支付违约金有违诚信原则，一审法院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、《关于民事诉讼证据若干规定》第二条、第五条第二款、第七十条第（一）项之规定，遂判决：驳回重庆君融置业有限公司诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由重庆君融置业有限公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。二审查明，被上诉人于一审时举示了《典雅集团房屋销售缴款通知单》，其上载明收款单位为典雅公司，上诉人在所有缴款通知单上加盖了财务专用章。二审中，对于是否向上诉人支付涉案合同约定的购房款，被上诉人表示系以特殊付款方式支付的房款，并不是直接对上诉人以现金或转账方式进行的支付。二审查明的其他事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是上诉人是否享有涉案合同即2016年2月16日《重庆市商品房买卖合同》的解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，双方当事人于2016年2月16日签订了商品房买卖合同，根据合同约定，被上诉人逾期付款30日后，上诉人即有权解除合同，但2016年12月30日，上诉人与被上诉人、典雅公司签订《房屋买卖补充协议》，其中约定被上诉人将涉案合同所购的房屋委托上诉人出售，表明上诉人对于被上诉人将涉案房屋进行处分并无异议。上诉人在该协议上签字盖章的行为即应视为其放弃了因被上诉人逾期支付房款而解除合同的权利。因此，上诉人就涉案合同的解除权应视为其已经放弃，其现要求解除涉案合同的主张与其先行行为相悖，本院不予支持。至于上诉人提出认购协议及补充协议无效的问题，因不属于本案审查范围，本院不予处理。综上，君融公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由重庆君融置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  江信红审判员  邓方彬审判员  钱昳心二〇一七年十月三十日书记员  曾 燕