沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0103民初6735号
原告：滕兵，男，1968年11月16日出生，汉族，住址沈阳市沈河区文艺路****号3-4-2。
委托代理人：杨雨龙，辽宁盛恒律师事务所律师。
委托代理人：魏小飞，辽宁盛恒律师事务所律师。
被告：沈阳圣安房地产开发有限公司，住址沈阳市沈河区惠工街21甲号。
法定代表人：张维志，该公司总经理。
委托代理人：刘洋，辽宁华信律师事务所律师。
原告滕兵与被告沈阳圣安房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员张力担任审判长，代理审判员赵日欣主审，人民陪审员张玉华参加评议的合议庭，公开开庭进行审理。原告滕兵及其委托代理人杨雨龙、魏小飞，被告沈阳圣安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告滕兵诉称，2009年12月3日，原告与被告签署了合同，约定原告购买被告开发的位于沈阳市××河区××清宫街××商务大厦××号商品房，面积为40.34平方米。原告按合同约定，于2009年12月3日一次性交付了全部房款238040元，被告给原告开具了收据。2011年1月4日，原告接到被告通知办理了入住手续。根据双方签署的商品房买卖合同约定，被告应于2011年12月30日前给原告办理房屋产权证书。但经原告多次催促，被告一直不予办理。直到2017年3月11日，被告才通知原告开始办理房屋产权证书，但原告必须承担合同的备案费。原告为了办证，只得将本没有合同约定的备案费交给被告。直至2017年3月11日，原告才取得了房屋产权证书。根据合同约定，被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，金额共计1893天*238040/10000=45061元。此外，现下发的房屋产权属证书中记载的建筑面积也与原告购房时的面积不符，实际面积比原告预付全部房款时少了0.38平方米，被告应当依法返还原告面积差价款2240元。另外，沈阳市自2016年1月1日起施行了《沈阳市物业专项维修资金管理办法》，该《办法》施行前专项维修基金为47.5元/m2，而施行后的标准为92元/m2。因被告晚办证5年而造成原告多支付的维修基金1780元，被告应承担给付责任。综上，请求法院判令：1、被告支付原告逾期办理房屋所有权登记产生的违约金45061元；2、被告返还原告房屋面积差价款2240元；3、被告赔偿原告维修基金损失1780元；4、请求判令被告返还原告合同备案费412元；5、请求判令被告承担本案全部诉讼及保全费用。
被告沈阳圣安房地产开发有限公司辩称，原告没有事实法律依据。1、逾期办理房证违约金，原告方诉称的逾期办证违约金超过诉讼时效，原告方自述2011年1月办理入住，根据双方签订合同十五条约定，自2012年1月知道权利被侵害，追究被告逾期办证违约责任，应于2012年1月主张权利，其至2017年4月提起诉讼，已经超过法律保护的诉讼时效。根据双方签订合同十五条约定，出卖人应自商品房交付使用后360日内，将办理权属登记资料由出卖人报产权登记机关备案，约定自原告2011年1月办理入住后360日内出卖人应负责报登记机关备案，本案原告所购买房屋于2013年9月29日已取得房屋产权初始登记批复，符合办证条件，至此被告商品房买卖合同义务全部履行完毕。2、从房产登记部门发布信息，包括预售证，初始登记的信息，原告早应知道所购买房屋实际面积，原告至2017年4月才提起诉讼，超过诉讼时效.3、原告计算维修基金差价款数额有误，维修基金管理办法出台前，维修基金标准为每平方米57.5，另原告支付维修基金晚于2016年，责任在原告自身。4、关于备案费举证之后再进行发表意见。
经审理查明，原告滕兵购买被告沈阳圣安房地产开发有限公司开发建设的位于沈阳市××××房。被告沈阳圣安房地产开发有限公司于2011年1月4日向原告滕兵下发房屋准住通知单，原告滕兵接收该房屋。原告入住该房屋后，按照40.38平方米交纳采暖费和物业费。原告分两笔交付购房款共计238040元。诉争房屋于2013年9月29日取得了房屋所有权初始登记证明，该初始登记证明载明房屋建筑面积为40平方米。被告沈阳圣安房地产开发有限公司于2010年5月10日将诉争房屋抵押给锦州银行（在建工程抵押），于2017年1月18日解除抵押。
庭审中，原告提供落款日期为2017年2月9日的关于诉争房屋的买卖合同一份，购房款为每平方米5895元，总金额为235800元。该合同约定的房屋建筑面积为40平方米。2017年2月10日，原告交纳诉争房屋的维修基金3680元（按每平方米92元交纳）。2017年2月27日，原告取得诉争房屋的所有权登记，房产证上记载房屋建筑面积为40平方米。
上述事实，有商品房买卖合同、入住通知书、不动产权证书、采暖费发票、物业费收据、维修基金收据在建工程抵押文件、房屋所有权初始登记证明等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，关于逾期办证违约金问题，原告作为买受人在已向被告支付了购房款的情况下，被告作为出卖人应当依照合同约定协助原告办理产权证。根据被告向原告下发的入住通知，被告于2011年1月4日将房屋交付原告使用，两份买卖合同均约定交房后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。按照惯例，开发单位履行完毕备案义务后，房产部门下发初始登记证明，此时即具备办理房产登记的条件，开发单位的协助办证义务履行完毕。但本案中，因为被告将诉争房屋办理在建工程抵押，诉争房屋虽于2013年9月即取得初始证明，但因为被告的原因，该房屋仍不能办理产权登记，故被告的协助办证义务仍未解除，直至2017年1月18日解除诉争房屋的在建工程抵押，此时，其协助义务才履行完毕，被告应向原告支付逾期办证违约金。根据双方合同第十五条的约定，被告应当在2011年12月29日前应履行完毕协助义务，至2017年2月27日，被告违约天数为1887天。被告抗辩诉讼时效，原告未能提供诉讼时效中止、中断的证据，本院支持原告自起诉之日以前三年内（2014年5月3日至2017年2月27日）的违约金请求。即被告应赔偿原告的违约金数额为24311元（5895元×40平方米×0.0001×1031天）。
关于原告要求被告退还面积差价款的问题，原告按照40.38平方米交付购房款238040元，经过房产部门测绘后下发房产证的面积记载为40平方米，应交购房款235800元，被告多收取原告房款2240元，应向原告退还。
关于原告主张的备案费问题，因无合同约定及相关法律规定系由被告承担，故对原告的该项诉求不予支持。
关于原告主张的维修资金损失问题，原告确实因办理房产证时间在2016年1月1日以后而按照新标准每平方米92元缴纳维修资金。但维修资金的作用在于保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用而设置的，维修资金缴纳亦由物业专项维修资金专户收取。即无论原告按照什么标准缴纳维修资金均出于维护自身利益，其缴纳数额无论多少均不存在损失问题，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告沈阳圣安房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后15日内一次性给付原告滕兵延期办证违约金24311元；
二、被告沈阳圣安房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后15日内一次性返还原告滕兵面积差价款2240元；
三、驳回原告滕兵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1030元，由原告滕兵负担490元，由被告沈阳圣安房地产开发有限公司负担540元；保全费513元，由被告沈阳圣安房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张 力
代理审判员 赵日欣
人民陪审员 张玉华
二〇一八年一月十六日
书 记 员 洪倩萍