江西省赣州市章贡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）章民二初字第2953号
原告：江西沃仕医药材料有限公司，住所地：江西省赣州市上犹县工业园区。
统一社会信用代码：91360724067499061F。
法定代表人：钟业滨，系公司执行董事。
委托诉讼代理人：钟有禄，男，汉族，1971年10月19日生，系公司员工，住江西省赣州市章贡区，代理权限为特别授权。
被告：上犹县和普木业有限公司，住所地：江西省赣州市上犹县工业园区。
组织机构代码：79695766-7。
法定代表人罗小勇，系公司执行董事。
被告：罗小勇，男，汉族，1977年10月2日生，住江西省瑞金市
被告：周美春，女，汉族，1979年8月24日生，住江西省瑞金市。
第三人：招商银行股份有限公司赣州分行，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道66号。
统一社会信用代码：913607006984776002。
负责人：王华，系该行行长。
委托诉讼代理人：张良，男，汉族，1979年3月22日生，系公司员工，住江西省南昌市东湖区，代理权限为一般代理。
原告江西沃仕医药材料有限公司（以下简称为沃仕公司）诉被告上犹县和普木业有限公司（以下简称为和普公司）、罗小勇、周美春及第三人招商银行股份有限公司赣州分行（以下简称为招商银行赣州分行）金融不良债权追偿纠纷一案，本院于2015年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沃仕公司的委托诉讼代理人钟有禄及第三人招商银行赣州分行的委托诉讼代理人张良到庭参加诉讼，被告和普公司、罗小勇、周美春经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、由被告和普公司向原告偿还借款本金850万元，并依据借款合同按年利率10.92%支付逾期利息、按欠付利息以年利率7.28%支付复息至借款清偿之日止，利随本清（暂计算至2015年8月18日止逾期利息计232050、复息4223.31元，合计8736273.31元）；2、由被告上犹县和普木业有限公司以抵押物（房权证：上房字第××号、第××号、第××号、第××号及上国用（2006）字第697号土地使用权）承担抵押担保责任，原告对抵押财产享有优先受偿权；3、由被告罗小勇、周美春对借款本息承担连带偿还责任；4、本案诉讼费及财产保全费由被告承担。事实和理由：2013年11月22日，第三人招商银行赣州分行与被告和普公司签订《授信协议》，约定由第三人向被告提供总额为850万元的授信额度；授信期间为2013年11月22日至2014年11月21日。为担保上述授信协议的履行，第三人与被告和普公司签订《最高额抵押合同》，约定由被告和普公司提供其所有的房产及土地使用权为上述授信提供抵押担保。第三人与被告罗小勇、周美春签订《最高额不可撤销担保书》，约定由被告罗小勇、周美春为上述授信提供连带担保。2014年11月20日，第三人与被告和普公司签订《借款合同》，约定第三人向被告和普公司提供借款430万元、420万元；借期期限为2014年11月20日至2015年5月19日；年利率为7.28%；借款人未按合同约定足额偿还贷款的，加收50%的罚息及复息。合同签订后，第三人依约向两被告发放贷款，但借款到期后，被告和普公司未依约还款。2015年5月19日，第三人与原告签订《主债权（及相应从权利）转让合同》，约定第三人将其作为债权人、被告和普公司作为债务人、抵押人及被告罗小勇、周美春作为担保人的《授信协议》、《最高额抵押合同》、《最高额不可撤销担保书》、《借款合同》项下已特定的债权及相应从权利转让给原告，并通知了被告和普公司、罗小勇、周美春。原告多次催收未果，致诉。
原告为证明其主张的事实成立，向本院提交如下证据：
证据一、原告的营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明、主债权（及相应从权利）转让合同、主债权（及相应从权利）转让通知书、公证书、登报公告，证明原告的诉讼主体资格及第三人就债权转让事宜已通知被告；
证据二、授信协议，证明第三人为被告提供850万元的授信额度；
证据三、最高额抵押合同、补充协议及他项权证，证明被告和普公司为借款提供房产、土地使用权抵押；
证据四、最高额不可撤销担保书，证明被告罗小勇、周美春为借款本息提供连带担保；
证据五、借款合同及借款借据，证明第三人为被告和普公司提供了合计850万元借款。
被告和普公司、罗小勇、周美春未提交证据及答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为原告的证据内容真实合法，与本案具有关联，本院对原告证据的证明力予以确认,予以确认并在卷佐证。
根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月22日，第三人招商银行赣州分行与被告和普公司签订《授信协议》，约定由第三人向被告和普公司提供总额为850万元整的授信额度，授信额度为可循环授信额度；授信期间为12个月，自2013年11月22日起到2014年11月21日止；被告和普公司不能按期归还所欠贷款和应付费用的，第三人为实现债权而支付的律师费、诉讼费等由被告和普公司承担；第三人以在公众媒体上公告的方式通知被告和普公司债权转让事宜或对被告和普公司进行催收的，自公告之日视为送达。同日，第三人与被告和普公司签订《最高额抵押合同》，约定由被告和普公司以其所有的房产、土地使用权[房产证号：上房字第××、05××37、05××38、05××39，土地证号：上国用（2006）第697号]为第三人根据《授信协议》在授信额度内向被告和普公司提供的贷款及其他授信本金余额之和（最高限额为850万元）及利息、罚息、复息、违约金、保理费用、手续费和实现抵押权的其他相关费用的范围内承担抵押担保责任；无论最高额抵押担保的债权是否确定，第三人将授信协议项下债权全部转让给第三方的，最高额抵押权均一并转让给债权受让人。同日，第三人与被告罗小勇、周美春签订《最高额不可撤销担保书》，约定由被告罗小勇、周美春为第三人根据《授信协议》在授信额度内向被告和普公司提供的贷款及其他授信本金余额之和（最高限额为850万元）及利息、罚息、复息、违约金、保理费用和实现债权的其他相关费用提供连带保证责任；保证期间为《授信协议》项下每笔贷款的到期日另加两年；无论最高额保证担保的债权是否确定，第三人将授信协议项下债权全部转让给第三方的，最高额担保从权利均一并转让给债权受让人。2013年11月25日，第三人取得房屋他项权证（他项权证号：上房他证字第××号）及土地他项权证[他项权证号：上他项（2013）第40号]。2014年11月20日，第三人与被告和普公司签订了两份《借款合同》，约定由第三人分别向被告和普公司发放贷款430万元、贷款420万元用于临时性资金周转；借款合同均为《授信协议》项下的具体合同；贷款期限均自2014年11月20日至2015年5月19日止；贷款利率均为年利率7.28%；被告和普公司未按期偿还贷款的，对其未偿还部分从逾期之日起改按在原利率基础上加收50%计息；被告和普公司未按时付息，原告有权按同期贷款利率就未付利息加收复息。第三人于2014年11月21日向被告和普公司支付了贷款430万元、420万元。2015年5月19日，第三人与原告签订《主债权（及相应从权利）转让合同》，约定第三人将其对被告和普公司享有的主债权[本金850万元、利息（含复息、罚息）及为实现债权而产生的各项费用]及相应的从权利（被告和普公司为主债权提供的最高额抵押担保及被告罗小勇、周美春为主债权提供的最高额不可撤销担保）转让给原告。2015年5月26日，第三人与原告共同向被告和普公司送达了《主债权（及相应从权利）转让通知书》。2016年7月10日，第三人在赣南日报上向被告和普公司、罗小勇、周美春公告送达了《债权转让公告》。被告和普公司仅归还了借款期间的利息，借款期限届满后未依约归还借款本金。原告多次催收未果，致诉。
本院认为，第三人招商银行赣州分行与被告和普公司、罗小勇、周美春之间签订的《授信协议》、《最高额抵押合同》、《最高额不可撤销担保书》、《借款合同》系当事人双方的真实意思表示，内容未违反法律规定，应确认合法、有效，对第三人与被告和普公司、罗小勇、周美春均具有法律约束力。借款到期后，第三人招商银行赣州分行将相应债权及从权利转让给原告沃仕公司，并通知了被告和普公司、罗小勇、周美春，债权转让合法有效。虽然法律并未禁止金融机构计收复利，但被告和普公司已归还借款期间的利息，原告不宜计收逾期利息的复利，故原告要求被告和普公司归还借款本金、逾期利息、复息诉请，本院予以部分支持。被告和普公司以其所有的位于赣州市××县黄埠镇工业园区、赣州市××县黄埠工业园01、02栋（房产证号：上房字第××、05××37、05××38、05××39）的房屋及位于赣州市××县黄埠工业园的土地使用权[土地证号：上国用（2006）第6**号]为本案授信贷款提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记，现原告在担保期间内要求对该房产行使抵押权，符合法律规定，本院予以支持。被告罗小勇、周美春自愿为被告和普公司的借款本息承担连带担保责任，因原告主张权利在保证期间内，且保证合同中的双方当事人约定即使存在抵押，债权人亦可向保证人就全部债务主张权利，故被告罗小勇、周美春应在850万元范围内承担连带清偿责任。被告和普公司、罗小勇、周美春经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告上犹县和普木业有限公司于本判决生效之日起七日内归还原告江西沃仕医药材料有限公司借款本金850万元及逾期利息（以借款本金850万元为基数，按年利率10.92%计算，自2015年5月20日起至还清款项之日止）；
二、若被告上犹县和普木业有限公司届期未履行上述第一项的给付义务，原告江西沃仕医药材料有限公司有权对被告上犹县和普木业有限公司抵押的房产【位于赣州市上犹县黄埠镇工业园区01、02栋（房产证号：上房字第××、05××37、05××38、05××39）】及位于赣州市上犹县黄埠工业园的土地使用权【土地证号：上国用（2006）第6**号】行使抵押权，就该房产、土地使用权拍卖、变卖或折价方式取得的价款在最高额850万元范围内优先受偿；
三、由被告罗小勇、周美春在850万元范围内承担连带清偿责任；
四、驳回原告江西沃仕医药材料有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费72954元，保全费5000元，共计77954元，由被告上犹县和普木业有限公司、罗小勇、周美春承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 刘迪驰
审 判 员 吴 芬
代理审判员 赵盈慧
二〇一六年十一月二十六日
代书 记员 唐 莉