浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0122民初23号原告：贾一秋,男,1958年7月9日出生,汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：黄荣强，浙江金克明律师事务所律师。被告：峰华控股集团桐庐置业有限公司，住所地：浙江省桐庐县城南街道滨江路1111号。法定代表人：李林国。诉讼代表人：峰华控股集团桐庐置业有限公司管理人,住所地：浙江省桐庐县城南街道春江景苑龙翔园7幢1单元202室。负责人：叶通明。委托诉讼代理人：彭红、赵斌，浙江春江明珠律师事务所律师。原告贾一秋与被告峰华控股集团桐庐置业有限公司（以下简称峰华控股公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序于2017年2月16日公开开庭进行了审理。2017年7月3日，因本案案情复杂，转普通程序审理，并于2017年9月14日再次公开开庭进行了审理。原告贾一秋的委托诉讼代理人黄荣强、被告峰华控股公司的委托诉讼代理人彭红、赵斌到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告贾一秋向本院提出诉讼请求：1、请求判决原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》(合同编号为2014预0001042)有效；2、请求判决被告交付上述第1项请求中的这套房屋，并协助原告办理这套房屋的产权过户手续；3、请求判决被告支付原告因逾期交房的违约金332444元（依据商品房买卖合同，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万之2的违约金，逾期时间计算至被告实际交付房屋之日止，暂且计至2016年11月30日）；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回了第3项关于逾期交房违约金的诉讼请求。事实和理由：2014年3月13日，原、被告签订了一份《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014预0001042）。合同约定：“将坐落于桐庐县城南街道新市路1号滨江1号公寓2号楼701室以2378303元的价格出售给原告。”合同还约定：“第九条：出卖人应当在2014年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用。第十条：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。”同日，原告与被告通过结算，签订《债务结算及抵消协议书》，以结算后剩余应还款项一次性支付了购房款，被告也依约将这套房屋办理了预售备案登记，将房屋登记于原告名下。时至今日，房屋买卖合同约定的房屋交付时间早已到期，被告迟迟不履行合同义务。据此，被告拖延交付房屋的行为已严重侵害了原告的财产权益，为维护自身的合法权益，原告依据法律相关规定提起诉讼，望判如所请。被告峰华控股公司答辩称：一、2016年被告已经经桐庐县人民法院裁定破产清算，在破产裁定清算以前，原告并没有支付原、被告签订的商品房买卖合同项下的房款，按照破产法的相关规定，破产之前未履行的合同应当解除，原告主张物权没有法律依据。二、被告并没有与原告签订类似的抵债协议，如果原告与李林国之间存在借款关系，这笔债务是李林国个人与原告的债务，与被告没有关系。因此，被告请求驳回原告的全部诉请。原告贾一秋向本院提供的证据：1、原告身份证复印件、被告企业公示信息及桐庐县人民法院决定书各一份，证明原、被告的诉讼主体资格；2、《浙江省商品房买卖合同》一份，证明双方存在房屋买卖合同关系；3、《债务结算及抵消协议书》、《补充协议申明》及房屋查询记录各一份，证明原告已支付全部购房款，被告已办理相应的预售合同备案手续，双方的合同义务已经开始履行；4、交易凭证三份，证明原告及妻子黄巧香共出借1000万元。被告峰华控股公司提供的证据：银行交易流水账一份，证明李林国以公司名义签订的《债务结算及抵消协议书》上结算的金额与客观事实不符。对于以上证据，原、被告的质证意见和本院认证意见如下：原告贾一秋证据1，被告峰华控股公司无异议，本院予以认定。证据2，被告峰华控股公司对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为原、被告虽签订了购房合同，但没有实际履行。本院对该证据真实性予以认定。证据3，被告峰华控股公司对形式真实性无异议，对合法性、关联性均有异议，认为原、被告之间不存在借贷关系，是李林国个人借款，与被告无关，且李林国将被告资产折抵个人债务，损害了其他债权人利益。本院对该证据的真实性予以认定。证据4，被告峰华控股公司对借款金额没有异议，认为至2013年12月30日李林国已支付原告及黄巧香本息共计1326.4万元。本院对该证据予以认定。被告峰华控股公司证据，原告贾一秋对真实性无异议，对关联性有异议，认为在双方签订的抵债协议中有明确结算的金额，该金额是双方对账认可的，借款前期利率高于1.5分，后来因为李林国资金有问题，重新确认利率为1.5分。本院对该证据予以认定。经审理查明：李林国系被告峰华控股公司的法定代表人。2010年3月10日和3月17日，原告贾一秋分别转账给李林国300万元和100万元。2011年5月13日，原告贾一秋妻子黄巧香又转账给李林国600万元。案外人彭国新于2010年7月30日转账给李林国500万元。2014年3月12日，原告贾一秋、黄巧香、彭国新（作为乙方）与被告峰华控股公司、李林国(作为甲方)签订了一份《债务结算及抵消协议书》，内容如下：“一、截止2014年3月12日，甲方欠乙方借款本金15000000元（大写：壹仟伍佰万元整，其中黄巧香陆佰万，贾一秋肆佰万，彭国新伍佰万）。二、甲方同意由滨江1号公寓(2#-401、2#-701、8#-2404)三套商品房的总价款6361324.00元抵消甲方应偿还给乙方的借款债务。三、前条约定的商品房由乙方自行指定买受人与甲方签订商品房买卖合同，但商品房买卖合同项下买受人应付的购房款与甲方欠乙方的债务直接抵消。四、甲方用于抵消债务的商品房已经备案在第三方名下的，则甲方应在30日内注销备案，并在注销后3日与乙方或乙方指定的买受人签订商品房买卖合同，并办理备案手续。五、本协议签订后，甲方以及与甲方共同作为借款人向乙方出具借据、欠条的关联主体及担保人与乙方的债权债务消灭，原欠条、借条或担保等凭证均作废。六、本协议一式二份，双方签字或盖章后生效。”2014年3月13日，原告贾一秋与被告峰华控股公司签订了一份《浙江省商品房买卖合同》，约定被告峰华控股公司将桐庐县县城新市路1号滨江1号公寓2号楼701室商品房出售给原告贾一秋，建筑面积206.27平方米，每平方米11530.04元，总价款2378303元，房屋交付期限为2014年12月31日前，出卖人逾期超过90日后交房，买受人有权解除合同，买受人选择继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金,出卖人于2015年3月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付买受人，买受人委托出卖人办理商品房转移登记手续。同日，原、被告双方办理了预售合同备案手续。被告峰华控股公司又于当日出具一份《补充协议申明》，确认公司法定代表人李林国与贾一秋于2010年3月10日、2010年3月17日签订总共借款金额400万元的协议，公司法定代表人李林国与黄巧香于2011年5月13日签订总借款金额600万元的协议，公司法定代表人李林国与彭国新于2010年7月30日签订总借款金额500万元的协议，现公司已经收回以上借款协议原件，予以申明确认。李晓兰作为经手人在该份申明上签字。2016年1月5日，本院裁定受理了被告峰华控股公司破产清算一案。另查明，本案借款发生之前，李林国与原告贾一秋存在多次经济往来。案涉借款发生之后，李林国已归还原告贾一秋及其妻子黄巧香共计1227.4万元。再查明，彭国新于2014年3月13日亦与被告峰华控股公司签订了两份《浙江省商品房买卖合同》，购买了桐庐县县城新市路1号滨江1号公寓2号楼401室和桐庐县县城新市路1号滨江1号公寓8幢2404室两套房屋，即《债务结算及抵消协议书》中约定的另外两套商品房。本院认为：《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”原告贾一秋与被告峰华控股公司签订商品房买卖合同之后，未办理房屋所有权转移登记，房屋仍登记于被告峰华控股公司名下，故案涉房屋并不符合《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条规定的情形，不应排除在被告峰华控股公司财产之外，应属于被告峰华控股公司的债务人财产。原告贾一秋继续履行商品房买卖合同的主张，实质上是要求被告峰华控股公司对其债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。对于破产企业而言，其在进入破产程序后债权人参与分配破产财产前，破产财产这一集合财产不得被随意处分，以保证债权人能够公平受偿。案涉合同如果继续履行将构成个别清偿，并对被告峰华控股公司其他债权人的利益造成损害，有违《中华人民共和国企业破产法》第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效之规定。且案涉商品房买卖合同系由借贷合同转变而来，在被告峰华控股公司进入破产程序之后，并不足以形成优先于一般债权的特殊利益。故原告贾一秋提出的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第三十条和《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条的规定，判决如下：驳回原告贾一秋的诉讼请求。案件受理费80元，由原告贾一秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  楼柯柯人民陪审员  周玉琴人民陪审员  袁中军二〇一八年三月八日书 记 员  吴琴雅附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国企业破产法》第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。