杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭西民初字第89号
原告：浙江省石化实业开发有限公司。
法定代表人：杨晓光。
委托代理人：李雄伟、丁敏敏。
被告：杭州荣阳工程设计有限公司。
法定代表人：郑育高。
委托代理人：祝昵华。
委托代理人：汪恩。
原告浙江省石化实业开发有限公司（以下简称原告）诉被告杭州荣阳工程设计有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年12月25日受理后，依法由审判员陈清独任审判，于2009年2月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李雄伟、丁敏敏，被告的委托代理人祝昵华、汪恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年7月24日，原、被告就坐落于杭州市天目山路51号12楼1202、1204、1206、1208、1209、1210、1211室房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》。合同签订后原告依约履行了相关义务，被告也将5万元保证金及第一期租金5万元支付给原告。因从2008年10月25日到2010年10月24日租金共计44万元，三个月一期，也就是5.5万元每期，第二期2008年10月25至2009年1月24日的租金5.5万元被告应在08年10月25日支付，但被告至今未支付，且至今占有、使用原告的房屋。现被告已拖欠原告租金近二个月，原告已于2008年11月20日发函要求被告于2008年11月25日前支付租金、滞纳金，否则即行解除上述租赁合同，并要求被告搬离。而今，被告既不交纳租金也不予以搬离，依旧占有、使用房屋，已严重侵犯原告的合法权益，故诉至法院请求判令：一、被告从其占有的坐落于杭州市天目山路51号12楼1202、1204、1206、1208、1209、1210、1211室房屋搬离、腾退。二、被告支付2008年10月25日至2008年11月24日租金及滞纳金56054.82元。三、被告以每天602.74元×3倍计支付2008年11月25日至房屋归还日房屋实际使用费用54246.6元。
原告提供了下列证据材料：
1、房屋产权证，证明涉案房产系原告所有，原告有权的对该房屋予以出租。
2、房屋租赁合同，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，且该合同对双方均具有法律效力；
3、银行进帐单、收据、发票，证明被告向原告支付保证金及第一期租金的事实；
4、律师函，证明原告曾就讼争标的向被告主张权利，并已解除合同。
5、关于解除《房屋租赁合同》律师函的回复，证明被告已收到原告的律师函，且其未对原告解除合同一事提出异议。
被告辩称：被告以往没有任何欠款记录，主观上不存在违约故意，客观上也不存在违约行为。合同签订后，被告依约支付首期款项，但因《房屋租赁合同》第三条、第四条对租金支付约定属于约定不明确，被告一直认为每期应支付的租金是5万元，被告提出双方对上述条款协商明确并修改相应条款，故除首期租金和保证金外被告未支付其他租金。2008年10月，原告发律师函给被告，在律师函中原告对租金仍没有提出明确数额，造成本次纠纷的原因是双方对合同约定不明确，原告又不与被告协商，被告不应承担由此造成的违约责任。《房屋租赁合同》文本是原告提供，《房屋租赁合同》第11条约定的滞纳金过分高于损失，当事人可以请求法院适当减少或取消。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告在履行合同过程中存在违约，根据双方签订的《房屋租赁合同》第8、9条，原告应保证出租房屋的使用安全等，由此造成损失由原告承担。但原告从未履行对房屋或附着物定期检查等义务，电器线路及空调设施存在严重问题，导致电费支出异常，由于线路故障经常导致跳闸断电。为此，被告多次要求原告进行检修，原告拒绝。造成电费损失及电脑电器设备维护维修，以及无法对房屋正常使用，被告可以要求原告承担维修费用或减少租金。原告在履行合同过程中并没有按照合同约定履行应尽的义务，违约在先，作为被告有抗辩权，不构成解除合同的条件。根据合同法66条的规定，被告可以拒绝原告要求支付租金的要求。原告的上述违约行为，被告已经另行向法院提起了诉讼。
被告提供了下列证据材料：
（2009）杭西民初字第542号案件受理通知书，证明被告已经向法院提起诉讼。
上述证据经当庭出示并经质证。综合原、被告的质证意见及证据间联系，本院对证据认证如下：
1、原告提供的证据。被告对证据1没有异议。证据2真实性没有异议，对证明对象有异议，认为《房屋租赁合同》第4条规定了付款期限但没有约定付款金额，属于约定不明确。证据3没有异议。证据4真实性没有异议，被告是收到的，但对其所反映的内容及证明对象有异议。证据5没有异议。
本院认为，原告提供的证据1-5，符合证据的真实性、合法性、关联性，予以认定。
2、被告提供的证据。原告对其真实性无异议，本院予以认定。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2008年7月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、原告将坐落于杭州市天目山路51号12楼1202、1204、1206、1208、1209、1210、1211室房屋出租给被告使用。二、房屋租赁期限自2008年7月25日起至2010年10月24日。三、租赁期2008年7月25日起至2008年10月24日租金为5万元；租赁期2008年10月25日起至2010年10月24日租金为44万元。被告必须按时向原告缴纳租金。四、付款日期及方式：每三个月为一期，按期支付，付款日期为每期首日前付清。合同签订当日支付首次租金。五、租赁期内该房屋所产生的物业管理费由被告承担整层楼的7／12，水电费原告承担1100元／月，余下整层楼水电费由被告承担并向物业管理等部门按时缴纳。……七、原告在合同签订当日收取被告房租保证金5万元。八、原告应保证出租房屋的使用安全，并负责对房屋及其附着物的定期检查，承担正常的房屋维护费用。因原告延误房屋维修而使被告或第三人遭受损失的原告负责赔偿。如因被告使用不当造成房屋或设施损坏的，被告应立即负责修复或予以经济赔偿。九、因原告不及时履行合同约定的维修、养护责任，导致房屋发生毁坏，造成被告财产损失或人身伤害的，原告应承担赔偿责任。……十一、租赁期内被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，收回房屋，由此造成原告损失的，被告应予以赔偿。……3、拖欠租金累计一个月以上的，解除合同、回收房屋外，被告应向原告支付除原有租金以外，还应交纳已逾期每日按日租金的两倍计算的滞纳金。合同签订后原告依约交付房屋给被告使用，被告亦将5万元保证金及第一期租金5万元支付给原告。因被告对2008年10月25日之后每期应付租金数额的理解有疑义，被告至今未支付2008年10月25日之后的租金。原告的委托律师于2008年11月20日向被告致律师函要求被告于2008年11月25日前支付房屋租金、物业管理费及水费，否则即行解除上述租赁合同，并要求被告于合同解除之日搬离、腾空。次日，被告收到上述律师函。2008年11月28日，被告复函提出对《房屋租赁合同》相关条文有疑义，并提出因被告电脑故障需进入原告办公室检修，但被无理阻止，造成损失。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应认定有效，该合同对双方均有法律约束力。《房屋租赁合同》第三、四条约定2008年10月25日起至2010年10月24日租金为共计44万元，每三个月为一期，按期支付。上述约定从文字上理解租金支付分两年共8期是明确的，那么照此折算租金理解为每期5.5万元符合一般常人的思维逻辑，而被告提出每期应支付的租金是5万元，不符合常理。退一步讲，即使是每期租金5万元，被告也未支付。因被告未能提供有效证据证明原告存在违约行为，进而无法证明其享有拒付租金的抗辩权，在原告催告后被告至今未支付合同约定的2008年10月25至2009年1月24日的租金，已构成违约。现合同约定的合同解除条件已经成就，原告可以解除合同。因原告律师函明确被告未履行义务于2008年11月25日则即行解除上述租赁合同，故双方签订的《房屋租赁合同》已于2008年11月26日解除。合同解除后原告有权要求被告腾退房屋、支付租金以及滞纳金，原告的该部分诉讼请求，理由正当，予以支持。被告提出约定的违约金过分高于损失，适当减少或取消，但未提供相应证据，本院不予采信。至于原告要求被告支付原租金3倍的实际使用费的请求，因双方对此并未约定，实际使用费应参照原租金执行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：
一、杭州荣阳工程设计有限公司于本判决生效后一个月内腾退坐落于杭州市天目山路51号12楼1202、1204、1206、1208、1209、1210、1211室房屋，交付浙江省石化实业开发有限公司。
二、杭州荣阳工程设计有限公司支付浙江省石化实业开发有限公司租金18684.94元（按日602.74元计算，自2008年10月25日至2008年11月24日止）、违约金37369.88元（按日602.74元的两倍计算，自2008年10月25日至2008年11月24日止），合计56054.82元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
三、杭州荣阳工程设计有限公司支付浙江省石化实业开发有限公司实际使用费18082.2元（按日602.74元计算，自2008年11月25日至2008年12月24日止，此后另计），该款于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2506元减半收取1253元、财产保全费1120元，由浙江省石化实业开发有限公司负担778元，杭州荣阳工程设计有限公司负担1595元，杭州荣阳工程设计有限公司负担部分于本判决生效后十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名为浙江省杭州市中级人民法院，帐号为12×××68）。
审判员 陈清
二〇〇九年三月二十五日
书记员 杨慧