成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第388号
原告四川伊诚房地产经纪有限公司。住所地：成都市武侯区龙腾东路**号中海大厦*层。
法定代表人徐万刚，四川伊诚房地产经纪有限公司总经理。
委托代理人邓洁，女，1990年9月17日出生，汉族，住重庆市荣昌县，系四川伊诚房地产经纪有限公司工作人员。
委托代理人何洪峤，女，1987年5月9日出生，土家族，住成都市武侯区，系四川伊诚房地产经纪有限公司工作人员。
被告黄其，男，1975年11月3日出生，汉族，住成都市锦江区。
委托代理人刘莉，女，1977年8月2日出生，住成都市锦江区。
被告汪俊钦，女，1977年5月6日出生，汉族，住四川省简阳市。
第三人蒋春蓉，女，1970年4月30日出生，汉族，住成都市锦江区。
原告四川伊诚房地产经纪有限公司（简称伊诚公司）诉被告黄其、汪俊钦租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，原告伊诚公司在举证期间内向本院提交申请，要求追加蒋春蓉作为本案的第三人参加诉讼，本院审查后，依法追加了蒋春蓉作为本案的第三人参加诉讼。本案依法由代理审判员黄鸿彬适用简易程序独任审判，并公开开庭进行了审理，原告伊诚公司的委托代理人邓洁、何洪峤，被告黄其的委托代理人刘莉，被告汪俊钦及第三人蒋春蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伊诚公司诉称，2011年10月26日，伊诚公司与黄其、汪俊钦就坐落于成都市锦江区卓锦城四期7栋C1商铺7-1-5号的租赁事宜协商一致并签订了《房屋租赁合同》，合同约定黄其、汪俊钦将上述房屋出租给伊诚公司作为商用，租期为5年，即2011年11月8日至2016年11月7日止，黄其、汪俊钦实收租金为10000元／月，房租每12个月支付一次，伊诚公司须在首次租金支付之日向黄其、汪俊钦支付押金10000元。合同签订后，黄其、汪俊钦于2012年1月14日向伊诚公司交付租赁房屋，起算租期，伊诚公司按照合同约定履行了相应义务。但黄其、汪俊钦在合同履行期间，于2014年11月16日将上述房屋出售给第三人蒋春蓉，并于2014年11月19日办理了房产变更登记手续。蒋春蓉购得上述房屋后，要求黄其、汪俊钦配合换签新的租赁合同，并将房屋权属变更之后的租金及押金转付给蒋春蓉，但黄其、汪俊钦拒绝配合处理。伊诚公司向黄其、汪俊钦发出通知函要求其履行相应义务，但是黄其、汪俊钦拒不配合。由于房屋新的所有权人蒋春蓉未收到相应租金，于2014年11月25日下午至11月26日将上述房屋上锁，给伊诚公司造成了一定经济损失。伊诚公司为解决上述纠纷，遂与新的房屋所有权人蒋春蓉签订了新的租赁合同并向蒋春蓉支付了权属变更之日起的租金及押金。在此期间，伊诚公司多次与黄其、汪俊钦协商，要求其返还剩余租金及押金，其均予以拒绝。依照法律规定，黄其、汪俊钦行为属于严重违约。请求判令：1、解除伊诚公司与黄其、汪俊钦签订的《房屋租赁合同》；2、黄其、汪俊钦向伊诚公司返还房屋租金19600元；3、黄其、汪俊钦向原告返还房屋租赁押金10000元；4、黄其、汪俊钦向伊诚公司赔偿经济损失12960元；5、黄其、汪俊钦承担本案诉讼费用。
被告黄其辩称，伊诚公司的陈述并非事实，黄其、汪俊钦所收租金和押金不应退还。
被告汪俊钦辩称，涉案房屋系黄其、汪俊钦共有，且产权证书上载明的所有人也系黄其、汪俊钦二人，但在伊诚公司与黄其签订租赁合同时，汪俊钦并不知情，且在汪俊钦未出具委托手续的前提下，仅有黄其一人到场，也仅有黄其一人在租赁合同上签字。黄其、汪俊钦与蒋春蓉于2014年11月15日签订《房屋买卖合同》时，蒋春蓉认可黄其、汪俊钦应净得3300000元。但在办理房产过户后，黄其、汪俊钦要求蒋春蓉支付房款时，蒋春蓉却要求从房屋价款中扣除房屋租金。且在房屋交易时，伊诚公司也仅要求蒋春蓉支付剩余全部房款，并未要求在此房款中扣除租金和押金。
第三人蒋春蓉陈述，其与黄其、蒋春蓉签订的房屋买卖合同所约定的房款是3300000元，但并未约定该房款中已经扣除了房屋租金和押金。其于2014年11月19日取得房屋产权，在此之后的房屋租金应当由其收取。
经审理查明，黄其与汪俊钦系夫妻关系。2011年10月26日，黄其、汪俊钦（甲方、出租方）与伊诚公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其共有的位于成都市锦江区卓锦城四期7栋C1商铺7-1-5号的房屋（商铺）租赁给乙方，作为商业用途；房屋租期为5年，即自2011年11月8日至2016年11月7日止，本合同从起租之日起15天为免租期；房屋租金：2011年11月8日至2012年11月7日租金为11111.11元／月，2012年11月8日至2013年11月7日租金为11111.11元／月，2013年11月8日至2014年11月7日租金为11111.11元／月，2014年11月8日至2015年11月7日租金为11666.67元／月，2015年11月8日至2016年11月7日租金为12250元／月；房租每12个月支付一次，乙方向甲方首期支付的房租133333.33元，首期房租对应的租期为2011年11月8日至2012年11月7日，之后每次租期到期前20日，乙方向甲方支付下期房租；甲方指定的收款账户：开户行为建设银行，开户名为黄其，账号为；本合同签订后支付首次租金之日，乙方向甲方支付押金10000元；甲方须保证该房屋权属无争议且该房屋所有共有人均同意签订本合同，若发生权属或共有人纠纷而影响乙方使用该房屋，则由甲方承担一切责任。黄其在上述《房屋租赁合同》的甲方签章处签字并捺手印。
同日，黄其（甲方）与伊诚公司（乙方）就上述商铺的原租赁合同签订《房屋租赁补充协议》，约定原租赁合同中约定的租金由乙方从所付房租中按国家所规定的比例代扣代缴租赁税款后，甲方实收租金为：2011年11月8日至2012年11月7日租金为10000元／月，2012年11月8日至2013年11月7日租金为10000元／月，2013年11月8日至2014年11月7日租金为10000元／月，2014年11月8日至2015年11月7日租金为10500元／月，2015年11月8日至2016年11月7日租金为11025元／月；乙方实际支付甲方首期的房租120000元及押金10000元，合计130000元，首期租金对应的租期为2011年11月8日至2012年11月7日，乙方在签订原合同当日已支付20000元于甲方，且甲方已经给乙方开具收款凭证，剩余110000元于甲方交钥匙当日内支付于甲方，原合同租金作废，以本协议约定租金为准；实际起租日为甲方将该商铺钥匙交付给乙方且乙方开具正规钥匙收据，以收据日期后15日之后开始计算首期租金。黄其在该《房屋租赁补充协议》的甲方签章处签字并捺手印。
上述《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》签订前，即2011年10月11日，伊诚公司通过银行转账的方式向黄其的银行账户（账号为）转账20000元。同日，黄其向伊诚公司开具《收据》，载明：今收到伊诚公司支付成都市锦江区卓锦城四期7栋C1商铺7-1-5的定金20000元。庭审中，伊诚公司与黄其、汪俊钦确认在租赁合同签订后，该20000元中的10000元转为押金，另10000元转为首期租金。
2011年12月30日，黄其向伊诚公司交付租赁房屋，双方并签署了《物业交接单》。同日，伊诚公司通过银行转账的方式向黄其的银行账户（账号为）转账110000元；黄其向伊诚公司出具《收条》，载明：今收到伊诚公司卓锦城四期7栋5号商铺首次租金110000元，对应租期为2012年1月14日至2013年1月13日。
2012年12月25日，伊诚公司通过银行转账的方式向黄其的银行账户（账号为）转账120000元，用来支付第二期即2013年1月14日至2014年1月13日的租金。
2013年12月25日，伊诚公司通过银行转账的方式向黄其的银行账户（账号为）转账120000元，用来支付第三期即2014年1月14日至2015年1月13日的租金。
2014年11月19日，蒋春蓉（买方、甲方）与黄其、汪俊钦（卖方、乙方）及伊诚公司（居间方）签订《成都市存量房买卖合同》，约定乙方将位于锦江区枫树街253号7栋1楼5号商业用房出售给甲方。买卖双方于当日办理了房屋产权变更登记。
2014年11月27日，蒋春蓉（甲方、出租方）与伊诚公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于成都市锦江区枫树街253号7栋1层5号的房屋出租给乙方，房屋租期为2014年11月19日至2016年11月17日，其中2014年11月19日至2015年11月7日的租金为11413.04元／月，2015年11月8日至2016年11月7日的租金为11983.7元／月；房租为12个月支付一次，乙方向甲方首期支付的房租为132771.7元，在2014年11月28日前付清，首期租金对应租期为2014年11月19日至2015年11月7日，之后每次租期到期，乙方提前20日向甲方支付下期租金；甲方指定收款账户为蒋春蓉所有的账号为的建设银行账户；本合同签订次日内，乙方向甲方支付押金10000元。并约定：因本商铺原产权所有人黄其、汪俊钦将商铺出售给甲方后，未履行出租方变更手续，现甲方提出与乙方签订新的房屋租赁合同，并要求乙方从2014年11月19日按本合同约定向甲方支付房屋租金和押金，若因此给乙方造成任何经济损失，均由甲方承担；乙方证实原房租已经向黄其、汪俊钦支付到2015年1月14日，并且付给黄其、汪俊钦押金10000元，以上乙方支付给黄其、汪俊钦的房租及押金由乙方向黄其、汪俊钦追讨，与甲方无关，但甲方应积极配合乙方追讨；甲方需收到乙方支付房屋押金的当日内将押金收条交予乙方。同日，蒋春蓉（甲方）与伊诚公司（乙方）就上述商铺的租赁事宜再次签订《房屋租赁补充协议》，约定：原租赁合同中约定租金为含税租金，由乙方从所付含税租金中按照国家所规定的比例代扣代缴租赁税款后，甲方实收租金为：2014年11月19日至2015年11月7日的租金为10500元／月，2015年11月8日至2016年11月7日的租金为11025元／月；乙方实际支付甲方首期的房租合计为122150元，首期房租对应的租期为2014年11月19日至2015年11月7日。
2014年11月28日，伊诚公司通过银行转账的方式向蒋春蓉的银行账户（账号为）转入两笔款项，金额分别为10000元和122150元。
另查明，黄其与伊诚公司签订的《房屋租赁合同》中涉及位于成都市锦江区卓锦城四期7栋C1商铺7-1-5号房屋和蒋春蓉与伊诚公司签订的《房屋租赁合同》中涉及的位于成都市锦江区枫树街253号7栋1层5号房屋系同一商铺。
以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告的企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，黄其与伊诚公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》、物业交接单、《收据》、《收条》，《成都市存量房买卖合同》、产权证书，蒋春蓉与伊诚公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》、电子回单6份。
本院认为，蒋春蓉与黄其、汪俊钦签订的《成都市存量房买卖合同》及蒋春蓉与伊诚公司签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。对于黄其与伊诚公司就涉案商铺签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》，虽然汪俊钦辩称其作为涉案商铺的共有人并不清楚黄其将商铺出租给伊诚公司，但在黄其、汪俊钦的夫妻关系存续期间，黄其就其夫妻共有房产与伊诚公司签订《房屋租赁合同》并已经实际履行，也按期收取了房屋租金和押金，且依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（一）项规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。故黄其与伊诚公司签订的《房屋租赁合同》应属合法有效。根据庭审查明的事实，在黄其与伊诚公司签订的《房屋租赁合同》履行期间，黄其、汪俊钦将涉案房屋出售给第三人蒋春蓉并办理了产权过户手续。此后，房屋承租人伊诚公司与房屋新的产权所有人就涉案标的重新签订了《房屋租赁合同》，并重新缴纳了押金和2014年11月19日至2015年11月7日的房屋租金。由于涉案房屋的产权所有人发生变化，且新的产权所有人与承租人就涉案房屋形成了新的租赁关系，原租赁合同已无法继续履行，合同目的已无法实现，故伊诚公司要求解除其与黄其、汪俊钦之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。对于房屋产权变更之后的房屋租金及押金，虽然黄其、汪俊钦辩称其在与蒋春蓉就涉案房屋签订买卖合同时已经在约定的房款中扣除了押金和租金，但其并未提供证据证明其上述主张，且蒋春蓉对此予以否认，故对黄其、汪俊钦的上述辩称理由，本院不予采纳。由于承租人伊诚公司与新的产权所有人蒋春蓉签订租赁合同后重新向蒋春蓉缴纳了押金和产权变更后的首期租金，则黄其、汪俊钦与伊诚公司之间的《房屋租赁合同》解除后，黄其、汪俊钦应当向伊诚公司退还押金10000元及房屋产权变更之后伊诚公司重复支付的租金即2014年11月19日至2015年1月13日的租金18082元（120000元÷365天×55天）。对伊诚公司多主张的租金部分，由于无事实及法律依据，本院不予支持。对于伊诚公司主张的经济损失12960元，由于其并未提供证据证明其主张的相应损失系黄其、汪俊钦的行为所造成，故伊诚公司的该项主张由于无事实及法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告黄其、汪俊钦应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川伊诚房地产经纪有限公司返还房屋租金18082元；
二、被告黄其、汪俊钦应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川伊诚房地产经纪有限公司返还房屋租赁押金10000元；
三、驳回原告四川伊诚房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果被告黄其、汪俊钦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1064元，减半收取532元，由被告黄其、汪俊钦负担351元，原告四川伊诚房地产经纪有限公司负担181元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 黄鸿彬
二〇一五年三月二十二日
书 记 员 刘 茜
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。