广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三重字第14号原告（反诉被告）深圳市深长实业股份有限公司，地址深圳市福田区北环大道7001号中石化深石油大厦16楼1617房，组织机构代码9144030019217029X0。法定代表人丁建华，董事长。委托代理人张海荣，北京市岳成（广州）律师事务所。委托代理人王静巍，北京市岳成（广州）律师事务所。被告深圳市金江房地产开发投资有限公司，地址深圳市罗湖区水贝二路特力大厦510室,组织机构代码192192608。法定代表人王名堂，董事长。委托代理人朱远征，广东国欣律师事务所律师。委托代理人黄硕，广东国欣律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市宝安区福永物业发展总公司，地址深圳市宝安区福永镇龙腾阁管理大厦，组织机构代码192479780。法定代表人潘东海。委托代理人周凤斌，广东卫权律师事务所律师。被告深圳市恒丰浩森房地产有限公司，地址深深圳市宝安区福永街道广深公路西侧温馨路御景水岸花园一期J栋会所三楼301，组织机构代码793851701。法定代表人卢暖培。委托代理人吴位红，广东世纪华人律师事务所。被告广东恒丰投资集团有限公司，地址深圳市宝安区西乡街道福中福社区宝源路财富港大厦D座1601-A号，统一社会信用代码91440300617437341C。法定代表人卢暖培。第三人深圳市中科亿投资有限公司，地址深圳市福田区深南中路竹子林求是大厦西座1510，组织机构代码78392396X。法定代表人赵坚钢。原告深圳市深长实业股份有限公司（以下简称深长实业公司）诉被告深圳市金江房地产开发投资有限公司（以下简称金江房地产公司）、深圳市宝安区福永物业发展总公司（以下简称福永物业公司）、深圳市恒丰浩森房地产有限公司（以下简称恒丰浩森公司）、广东恒丰投资集团有限公司（以下简称恒丰投资公司）以及深圳市宝安区福永物业发展总公司反诉深圳市深长实业股份有限公司房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，合并审理，依法追加深圳市中科亿投资有限公司（以下简称深圳中科亿公司）为第三人并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张海荣、被告金江房地产公司破产管理人的委托代理人朱远征、黄硕，被告福永物业公司委托代理人周凤斌，被告恒丰浩森公司委托代理人吴位红均到庭参加诉讼。被告恒丰投资公司、第三人深圳中科亿公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2003年3月18日，原告购买被告金江房地产公司开发的“温馨花园”项目房产，并与其签订《房产买卖合同》。2003年11月3日，原告又与金江房地产公司签订《协议书》。据此，双方约定，原告购买金江房地产公司开发的坐落于深圳市宝安区××“××花园”××期商铺，即多层公寓6、7、8栋首层的商铺用房，建筑面积1,915.84平方米，总价人民币2,300万元。由于原告与金江房地产公司之前曾有合作关系，原告向金江房地产公司支付了人民币2,000万元。故，双方在此约定，金江房地产公司应返还给原告的资金人民币2,000万元用以抵偿相应房款，原告再补足金江房地产公司人民币300万元购房款。上述人民币2,300万元均为购房款。双方还约定了办证期限、违约责任等其他条款。合同签订后，原告即向金江房地产公司支付了剩余的300万元购房款。后，由于被告金江房地产公司与福永物业公司之间的种种原因，无法再继续对“温馨花园”项目进行开发，导致该项目烂尾，并被深圳市人民政府列为52个“问题楼盘”之一，作出合作建房或直接置换土地使用权的受让方等处理。因此，金江房地产公司和福永物业公司遂先后退出该项目，由被告恒丰浩森公司承接该项目。恒丰浩森公司承接了“温馨花园”项目后，重新开发，原告购买的商铺用房已不存在，但金江房地产公司却拒不返还原告的2,300万元购房款。原告认为，原告与被告金江房地产公司签订的购房合同和协议书已无法继续履行，应依法解除，并由金江房地产公司返还原告2,300万元购房款及支付相应利息。同时，被告福永物业公司也是“温馨花园”的开发商，与金江房地产公司共同开发建设该项目，被告恒丰浩森公司是“温馨花园”项目的权利义务承接者，因此，福永物业公司、恒丰浩森公司应与金江房地产公司共同承担返还责任，一并返还原告2,300万元购房款及支付相应利息。原告特提起诉讼，请求判令：1、解除《房产买卖合同》及《协议书》；2、被告金江房地产公司、福永物业公司、恒丰浩森公司共同返还原告人民币2,300万元及利息15,009,953.33元（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2003年11月4日暂计至2011年10月31日，应计至实际清偿之日止）；3、本案诉讼费用及其他费用由三被告承担。被告金江房地产公司答辩称，一、原告的证据不能证明其所主张的事实和诉请。1、原告不能证明其基于合作开发福永福山新村协议书的约定向金江房地产公司注资了人民币2000万元，因为支票存根所显示的是“付货款”，而投资款与货款是两回事，因此不能证明原告注资2000万元；2、原告没有证据已经支付房产买卖合同所约定的2300万元的购房款；3、原告无证据证明已支付协议书约定的300万元购房款，因为该支票存根是原告单方制作的，不能证明被告已收到该支票，也不能证明支票上写明的款项已经实际给了被告金江房地产公司，原告要证明已向被告预付款，应有被告金江房地产公司收到的支票收据或者银行转账凭证或对账单进行佐证，即原告的支票存根是一份孤证，不能证明已向被告付款。二、原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效，依法不应得到支持。从原告提交的证据可以看出，原告早已对于合同标的物不存在，被告金江房地产公司不能交楼的情况是明知的，且被告金江房地产公司在07年1月23日已经函告原告，因为种种原因无法对项目进行开发，根据深圳市问题楼处理小组的意见，对该项目进行了重新整合，金江公司和原开发商都均退该项目，清理该项目的所有债权债务以及进新的开发商：希望原告尽快与金江公司联系，即使办理退款事宜，但是原是在2011年11月30日才向法院起诉的，在此期间，原告并没有向被告金江房地产公司主张过任何权利，无论从房产买卖合同的还有协议书的约定，直至07年1月23日，被告金江房地产公司告知原告无法履行合同，在被告金江房地产公司违约已无法交付房产的情况下，原告本应当及时行使权利，但原告在2011年11月30日才提起诉讼，显然已经超过了诉讼时效，原告已经丧失了胜诉权。三、被告恒丰浩森公司与被告金江房地产公司、被告福永物业公司签订的《福永温馨花园项目主体置换协议》中明确约定由被告恒丰浩森公司开发该项目，并概括承受被告金江房地产公司在该项目的一切权利义务，因此被告金江房地产公司在本中义务已经概括转移，即使有，也不应当承担返还财产的法律责任。综上所述，被告金江房地产公司认为原告的起诉没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告福永物业公司答辩称，一、被告福永物业公司不是涉案合同的当事人，对涉案合同无履行义务。1、原告提交的证据《房产买卖合同》、《协议书》载明：上述合同是原告与金江房地产公司于2003年3月18日、2003年11月3日签订的。2、根据《协议书》，深圳市金江实业有限公司应返还原告资金人民币2,000万元，双方同意以人民币12,005.17元/平方米作为抵偿单价，作抵房产坐落于深圳市宝安区××“××花园”××期商铺，使用面积为1,915.84平方米。上述以房抵债行为充分证明，原告未实际履行购房款，其与深圳市金江实业有限公司之间的资金往来与福永物业公司无关，本案涉案合同的履行与福永物业公司无关。根据合同相对性原则，本案争议应在原告与深圳市金江实业有限公司之间予以解决。原告将福永物业公司列为被告没有事实及法律依据。二、涉案合同处置标的物属福永物业公司所有。根据深地合字（1998）4-380土地使用权出让合同、深宝地合字（1993）148号土地使用权出让合同及补充合同、第1566号《深圳市宝安区历史用地遗留问题处理决定书》，福永物业公司取得编号为A210-0012、A210-0013、A210-0014地块的土地使用权，用于兴建“温馨花园”商业住宅。后由于历史原因，“温馨花园”未完成开发建设，被深圳市政府列为52个问题楼盘。2008年9月28日，根据深府函124号文及深圳市政府《关于研究处理邦达花园等问题楼盘的会议纪要》的规定，福永物业公司将上述地块（合并为A210-0394号宗地）土地使用权人置换为被告恒丰浩森公司。涉案合同处置的标的物是上述福永物业公司开发的“温馨花园”6、7、8栋底层二期商场，其权属归福永物业公司所有。深圳市金江实业有限公司在合同签订时对“温馨花园”6、7、8栋底层二期商场无处分权，合同签订后至今亦未取得处分权。福永物业公司作为“温馨花园”房地产的权利人，对涉案合同的签订毫不知情。原告签订涉案合同后，至今未将其签订合同行为告知福永物业公司，未取得福永物业公司的追认。根据《中华人民共和国合同法》五十一条规定，涉案合同是无效的。三、原告与被告金江房地产公司属于关联公司，存在恶意串通的情形，涉案的《房产买卖合同》、《协议书》应属无效。总之深长公司与金江公司签订的《房地产买卖合同》、《协议书》是以伍抵债合同，而不是债的更新，且合同无效，其争议应由深长公司与金江公司解决，深长公司要求恒丰浩森公司承担连带责任无依据。福永物业公司不是涉案合同的当事人，对涉案合同无履行义务，原告要求福永物业公司承担连带责任无依据。四、温馨花园项目土地使用权已置换至恒丰浩森公司名下，该项目的一切权利义务也概括转移给恒丰浩森公司，即使深长公司与金江公司签订的涉案合同是债的更新，且合同有效，深长公司也无权要求福永物业公司承担连带责任。五、深长公司提起诉讼已超过诉讼时效。综上所述，原告要求恒丰浩森公司承担连带责任没有事实和法律依据，恳请依法驳回原告对福永物业公司的上述请求。被告恒丰浩森公司答辩称，一、恒丰浩森公司作为被告主体不适格。原告起诉的事实依据是其与本案被告金江房地产公司签署的《房产买卖合同》、《协议书》，恒丰浩森公司并不是该《房产买卖合同》、《协议书》的签约主体，而且上述合同和协议履行期间也没有发生合同当事人变更，根据合同相对性原则和《民事诉讼法》第50条和第108条的规定，其不应将与其不存在民事法律关系的恒丰浩森公司列为被告，原告更无权依据该份《房产买卖合同》、《协议书》诉请恒丰浩森公司承担该合同约定义务或法定义务。二、原告应与被告金江房地产公司自行妥善处理，与恒丰浩森公司无关。根据原告举证的深府函（2004）124号《关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复》第一条第（一）项规定：“在开发商自行妥善处理好债权债务的前提下，允许上述问题楼盘项目进行合作建房或直接置换土地使用权的受让方”。其已明确界定了“温馨花园”项目置换的前提是此前债权债务由原开发商自行妥善处理，而与承接人无关。而且，恒丰浩森公司是承接的烂尾楼“温馨花园”项目，而非承接了被告金江房地产公司自身的债务，原告和被告金江房地产公司签署《房产买卖合同》发生在恒丰浩森公司承接温馨花园项目之前，故原告无权诉请恒丰浩森公司承担《房产买卖合同》中的约定或法定义务。综上所述，原告的起诉没有事实和法律依据。请求人民法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的全部诉讼请求。补充几点：一、本案经过了一审、二审以及现在的重审，焦点问题是买卖合同的效力以及协议书的法律性质问题，我们认为本案房产买卖合同和协议书均为无效合同，涉案项目温馨花园的开发商是福永公司，金江公司是投资商，不是本案的涉案项目的开发商，在本楼盘开发过程中，金江公司不具备房地产的开发经营权，因此金江公司没有签订房产买卖合同和协议书的主体资格，同时金江公司对外签订的买卖合同违反了福永物业与金江公司系列合同的约定，同时金江公司的行为未经福永公司的追认，且被告福永物业公司针对本案的房产买卖合同和协议书提出了反诉，要求确认房产买卖合同和协议书无效，加之被告金江房地产公司事后也没有取得涉案房产的处分权。综上，本案的房产买卖合同和协议书是无效的。二、被告金江房地产公司与原告之间有恶意串通签订涉案合同的嫌疑，根据我方提交的证据被告金江房地产公司是原告的股东，占原告0.7911%的股权，两者之间有共同的利益关系，这也是本案房产买卖合同和协议书无效的理由之一，本案协议书的法律性质是代物清偿关系，协议书的引言部分可证明，并非是房产买卖关系，同时协议书第5条约定本协议履行完毕后，双方的遗留问题便告结束，因此从协议书的内容可知本案是被告金江房地产公司和原告之间的债权债务关系，被告金江房地产公司与原告2003年11月3日以房低债协议书实际上是债的履行问题，由于本案并没有发生被告金江房地产公司交付房产的行为，所以协议书没有发生法律效力。三、本案债权不属于福永温馨花园项目置换协议规定的范围，根据该协议，被告恒丰浩森公司所承担的原金江公司在项目中的义务明确为小业主、原施工单位、银行的债权债务关系，本案原告虽然签订了房产买卖合同，但没有实际付款，且合同也是无效的，原施工单位、银行和原告也没有关系，原告认为被告恒丰浩森公司应承担本案义务是没有依据的。四、原告的债权已超过诉讼时效，原告不具备合同解除权，原告在本案中认为购房合同、协议书无法履行提出解除合同，根据相关的司法解释，本案在2007年1月23日被告金江房地产公司函告原告，称温馨花园项目无法开发，原告如果要行使合同解除权，应当在2007年1月23日之后一年内行使，而原告于2011年11月30日起诉要求解除，其解除权已经消灭，其诉求不能成立，本案诉讼时效的起算，被告金江房地产公司于2007年1月23日已经明确函告原告，原告也明确知道其权利受到损害，就应当在2007年1月23日之后的两年内主张权利，所以原告的起诉已经超过了诉讼时效，丧失了胜诉权。五、由于被告金江房地产公司已经明确对原告所主张的债权的基础关系提出了抗辩，所以应当由被告金江房地产公司与原告之间搞清楚他们的基础债权债务关系，到底是货物买卖合同关系还是合作关系，希望法庭依法审查。被告恒丰投资公司未到庭，但提交书面答辩状称，恒丰投资公司与原告没有房屋买卖法律关系。本案原告起诉的证据：《房产买卖合同》、《协议书》载明的当事人是原告与深圳市金江房地产开发投资有限公司。根据合同相对性原则，本案争议应在原告与深圳市金江房地产开发投资有限公司之间予以解决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第50条第3款规定：“当事人必须依法行使诉讼权利，遵守诉讼秩序，履行发生法律效力的判决、裁定书和调解书。”第108条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；……”。恒丰投资公司认为：民事诉讼上的诉权，是双方当事人用以维护自己正当民事权益的权利，是基于实体法律关系的争议而由国家赋予当事人的权利。必须在法律规定的范围内正确行使，必须以合格的被告作为对方。原告将其不存在房屋买卖民事法律关系的恒丰投资公司追加为被告，违反了诉权应当合法、合理行使的规定及起诉条件的规定，是一种错误的诉讼行为。综上，本案原告追加恒丰投资公司为被告属起诉错误，请求人民法院依法驳回原告的起诉。第三人深圳中科亿公司未到庭，亦未提交书面答辩状。被告福永物业公司就原告的起诉提出反诉，其反诉理由与其答辩理由一致，并据此请求法院判令：1、原告提交的《房产买卖合同》、《协议书》无效；2、本案诉讼费用由原告承担。原告对福永物业公司的反诉答辩称，房产买卖合同和协议书是有效的，因为被告金江房地产公司和福永物业公司是联合合作开发温馨花园房产项目，在我方提交的证据中有显示。至于福永物业公司所说的金江房地产公司没有把签订合同的情况告知他们一方，我方认为这是金江房地产公司和福永物业公司之间内部合同的问题，不能对抗作为房屋买方的原告。另外温馨花园由于历史原因成为烂尾楼，那只是合同不能履行的问题，而并不是合同无效的原因。所以我方认为福永物业公司提出的反诉是没有事实和法律依据。被告金江房地产公司、恒丰浩森公司、恒丰投资公司以及第三人深圳中科亿公司对福永物业公司的反诉均未提出意见。经审理查明，2003年3月18日，原告深长实业公司（乙方）与被告金江房地产公司（甲方）签订《房地产买卖合同》，约定乙方自愿向甲方购买坐落于福永镇××花园××、××、××底层××期商铺，建筑面积1,915.84平方米；房屋交付使用时间为2003年12月31日；双方同意上述房产单价为每平方米人民币12,005.18元，总价为人民币23,000,000元；合同未约定付款时间。2003年11月3日，原告深长实业公司（乙方）与被告金江房地产公司（甲方）又签订《协议书》，约定就甲方以其房产抵偿其应返还乙方资金人民币2,000万元等事宜达成协议。甲乙双方同意以人民币12,005.17元/平方米作为抵偿价，作抵房产为坐落于深圳市宝安区××“××花园”××期商铺，即多层公寓6、7、8栋首层的商铺用房，使用面积为1,915.84平方米。甲方愿以该商铺抵偿其应返还乙方资金人民币2,000万元，同时甲方保证上述房产权不存在任何权利瑕疵。鉴于该商铺总面积为1,915.84平方米，抵偿金额为人民币2,000万元，尚须补足人民币300万元购房款，此款由乙方于甲方将该商铺向深圳市规划与国土资源局成功申请初始登记备案之日支付甲方，上述人民币2,300万元均为购房款。甲方应于本协议签订之日起90日内将该房产权属在深圳市规划与国土资源局登记办理至乙方名下，否则视甲方违约，逾期处以甲方按每日千分之五承担违约赔偿责任。双方在第五条约定，协议有效期至甲乙双方履行各自义务止；本协议履行完毕后，甲乙双方的所有遗留问题便告结束。第六条约定，甲乙双方就该商铺达成的其他任何协议，若有不一致之处，均以本协议为准。当天，原告即以购房款名义向金江房地产公司支付了人民币300万元。在上述《协议书》签订之前，原告深长实业公司（当时名称为深圳深长联合石油公司）与被告金江房地产公司（当时名为深圳市金江实业公司）曾于1992年9月28日签订过一份《合作开发福永福山新村协议书》，其中约定由原告就此合作项目出资人民币2,000万元。随后，原告即陆续向金江房地产公司支付了此笔出资款人民币2,000万元。原告及金江房地产公司均当庭确认，本案《协议书》所称被告金江房地产公司应返还给原告深长实业公司的2,000万元资金，即指原告在《合作开发福永福山新村协议书》中支付金江房地产公司的2,000万元。被告金江房地产公司与福永物业公司均当庭确认，上述交易并未告知福永物业公司。2004年10月22日，深圳市人民政府做出《关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复（深府函124号）》，对包括温馨花园在内的52个“问题楼盘”做出处理，并同意在开发商自行妥善处理好债权债务关系的前提下，允许上述问题楼盘项目进行合作建房或者直接置换土地使用权的受让方。2006年9月22日，被告福永物业公司（甲方）、被告金江房地产公司（乙方）、广东恒丰投资集团有限公司（丙方）及被告恒丰浩森公司（丁方）共同签订《福永温馨花园项目主体置换协议》，约定被告恒丰浩森公司为项目新的开发主体，并同意共同向政府主管部门申办有关将该项目的土地使用权置换至被告恒丰浩森公司名下的批准手续；置换完成后，被告福永物业公司不再享有项目的任何权益，亦不再承担任何经济和法律责任，原被告金江房地产公司在附件2中应承担的该项目的一切权利和义务（包括小业主、原施工单位、银行等债权债务）由被告恒丰浩森公司继承。2006年12月28日，四方共同到公证处办理了公证。2008年9月28日，深圳市国土资源和房产管理局（甲方）与被告恒丰浩森公司（乙方）、福永物业公司（丙方）共同签订《深圳市土地使用权出让协议书》，约定将“温馨花园”项目的三块用地A210-0013、A210-0014、A210-0012合并为一宗地，宗地号为A210-0394；该土地的原使用权人为丙方，甲方同意将合并后A210-0394宗地土地使用权受让方置换为乙方，丙方同意不再对原合同主张任何权利。另查，被告金江房地产公司与福永物业公司曾协议合作开发“温馨花园”项目，由金江房地产公司出资，福永物业公司出地。“温馨花园”项目现已更名为“御景水岸花园”，登记开发商为被告恒丰浩森公司。被告金江房地产公司系原告股东之一，出资额为75万元，出资比例为0.7911％。被告恒丰浩森公司变更前名称为深圳市温馨花园房地产开发有限公司。以上事实，有经庭审举证、质证的《房产买卖合同》、《协议书》、《合作开发福永福山新村协议书》、支票存根、收据、《关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复》（深府函124号）、金江房地产公司发出的函件、关于“温馨花园”更名的公告、深圳市规划国土资源委员会宝安分局《平稳解决“温馨花园”业主集体上访事件》、《关于温馨花园项目施工许可》、《关于请深圳市政府促请有关部门尽快批准温馨花园问题楼盘项目产权置换的意见》、深地合字（1998）4-380号《土地使用权出让合同书》、深宝地合字（1993）148号《土地使用权出让合同书》及其补充合同书、深圳市历史用地遗留问题竣工项目处理决定等证据以及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。关于《房产买卖合同》与《协议书》的关系。原告深长实业公司与被告金江房地产公司签订的《房产买卖合同》系本案的基础合同。而《协议书》系在《房产买卖合同》的基础上，对付款方式的变更，并非取代《房产买卖合同》的以物抵债合同。在《协议书》中明确表述人民币2300万元均为购房款，故《协议书》应当认定为系对《房产买卖合同》的补充。原告深长实业公司与被告金江房地产公司签订的《房产买卖合同》和《协议书》系双方真实的意思表示，且没有违反国家强制性法律规定，应当认定为合法有效。被告福永物业公司抗辩并反诉称，被告金江房地产公司自始至终未取得涉案商铺的所有权，且原告与被告金江房地产公司签订的《房产买卖合同》未得到被告福永物业公司的追认，应当认定为无效合同。本院认为，被告金江房地产公司不享有争议标的的所有权不影响《房产买卖合同》的有效性。被告福永物业公司依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，主张涉案合同无效。但经核查，《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。该项规定意在保证善意购买人的合法权益，并不能据以推定涉案合同无效。被告福永物业公司称原告与被告金江房地产公司签订《房产买卖合同》和《协议书》时，涉案房产已经停工，且没有复工迹象，并被列为烂尾工程，且原告系被告金江房地产公司的股东，故原告与被告金江房地产公司之间存在恶意串通损害被告福永物业公司利益的情形，应当认定合同无效。经审核，原告与被告金江房地产公司签订涉案合同时，涉案项目确实已停工多年，但并没有证据证实原告当时已经明确知道涉案合同不能履行。且从被告福永物业公司、金江房地产公司、恒丰投资公司、恒丰浩森公司、以及第三人深圳中科亿公司签订的一系列置换协议中可以看出，涉案各方事实上一直在努力盘活涉案项目，故原告有理由相信涉案合同事实上在将来可以履行。至于原告系被告金江房地产公司的股东的事实，原告与被告金江房地产公司均没有予以否认。但原告与被告金江房地产公司均为独立的法人，不能因为两者之间存在投资关系就认定原告与被告金江房地产公司存在恶意串通损害福永物业公司的事实。且本案中，被告福永物业公司亦没有举证证实其权益因原告与被告金江房地产公司签订涉案合同而受到侵害。在没有证据证明原告与被告金江房地产公司签订的《房产买卖合同》和《协议书》具备法定的无效情形的前提下，应当认定上述两份协议合法有效。故被告福永物业公司的反诉请求不能成立，本院对其反诉请求不予支持。现因“温馨花园”房地产项目已整体转让，被告金江房地产公司已无继续交付涉案房产的可能，原告要求解除《房地产买卖合同》、《协议书》的理由充分有据，本院予以支持。按照法律规定，前述合同解除后，原告以债权、金钱方式给付的2,300万元购房款，被告金江房地产公司应返还给原告，并向原告支付占有此款期间的孳息，该孳息按照中国人民银行同期贷款利率标准，可从2003年11月4日计算至本判决指定清偿之日止。关于诉讼时效，庭审过程中，被告金江房地产公司、福永物业公司、恒丰浩森公司均对与原告起诉的诉讼时效提出了异议。本院认为，涉案合同中被告金江房地产公司无法继续履行构成违约，原告有权请求解除合同，涉案合同自原告解除合同的通知到达被告金江房地产公司处时解除。因原告在本次诉讼前，并没有明确向被告金江房地产公司提出解除合同，故涉案合同应当于原告的起诉状副本送达被告金江房地产公司之日（2012年10月29日）解除。原告基于合同解除请求被告返还购房款的诉讼请求，没有超过法定的诉讼时效。各被告的抗辩不能成立，本院不予采信。被告恒丰浩森公司与被告金江房地产公司、福永物业公司签订的《福永温馨花园项目主体置换协议》中明确约定由被告恒丰浩森公司开发涉案项目，并概括承受被告金江房地产公司在该项目中的一切权利和义务。因此，原告作为涉案项目购房方，其在本案诉讼中认可《福永温馨花园项目主体置换协议》，即原告同意被告金江房地产公司将合同权利义务概括转让给被告恒丰浩森公司，故被告恒丰浩森公司应对原告支付的购房款承担返还责任并支付相应孳息。关于被告福永物业公司、恒丰投资公司和深圳中科亿公司的责任。涉案项目在建设过程中，经过多次置换，第三人深圳中科亿公司、被告恒丰投资公司均参与过涉案房产的置换过程。但在2006年12月28日公证的被告福永物业公司、金江房地产公司、恒丰投资公司、恒丰浩森公司对于2006年9月22日签订的《福永温馨花园项目主体置换协议》中，明确第三人深圳中科亿公司已经退出涉案项目开发，并且确认涉案项目置换到被告恒丰浩森公司名下，所有权利义务由被告恒丰浩森公司继承。故被告恒丰投资公司与第三人深圳中科亿公司实际并没有继受涉案项目的任何权利，亦不应当承担涉案项目的任何义务。至于被告福永物业公司，因其与原告没有签订任何房屋买卖合同，且其对原告与金江房地产公司签订的《房屋买卖合同》和《协议书》从未追认，亦没有收取原告任何购房款，故原告主张被告福永物业公司应当承担退款责任缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市深长实业股份有限公司与被告深圳市金江房地产开发投资有限公司签订的《房地产买卖合同》、《协议书》于2012年10月29日解除；二、被告深圳市恒丰浩森房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告深圳市深长实业股份有限公司支付2,300万元及孳息（以2,300万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2003年11月4日计算至本判决指定清偿之日止）；三、驳回原告深圳市深长实业股份有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市宝安区福永物业发展总公司的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告预交的本诉受理费231,850元，保全费5000元，由被告深圳市恒丰浩森房地产有限公司承担；被告深圳市宝安区福永物业发展总公司预交的反诉受理费78,400元，由福永物业公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 郭  映  舜人民陪审员 陈  远  霞二〇一七年十二月十三日书 记 员 李  玉  婷书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。