广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂05民初216号
原告（申请执行人）：广西恒冠建设集团有限公司，住所地北海市北部湾东路102号东安小区第一幢第二层。
法定代表人：罗家辉，董事长。
委托诉讼代理人：李炳辉，广西海城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。
被告（案外人）：林凤芹，女，1956年9月20日出生，汉族，住所地内蒙古牙克石市。
委托诉讼代理人：邓维棠，广西天惠律师事务所律师。
被告（被执行人）：北海尚源居房地产开发有限公司，住所地北海市公园路体育宾馆附楼三楼。
法定代表人：王合娟，董事长。
原告广西恒冠建设集团有限公司（以下简称恒冠公司）诉被告林凤芹、北海尚源居房地产开发有限公司（以下简称尚源居公司）申请人执行异议之诉一案，本院于2016年12月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒冠公司的委托诉讼代理人梁志鹏，被告林凤芹的委托诉讼代理人邓维棠到庭参加诉讼，被告尚源居公司经本院依法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告恒冠公司向本院提出诉讼请求：1.恢复对位于北海市西南大道以北、湖南路以东“尚源大厦”2单元1005号房的执行；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告因与被告尚源居公司的建设工程合同纠纷向北海仲裁委员提起仲裁申请，之后北海仲裁委员会通过调解及裁决方式确认了被告尚源居公司应付原告的工程款、利息以及原告对尚源大厦工程享有工程款优先受偿权等事实。之后由于尚源居公司不执行生效法律文书，原告向北海市中级人民法院（以下简称北海中院）提起申请执行。在该案执行过程中，北海中院依法对涉案“尚源大厦”商品房依法采取了执行措施并准备评估拍卖。被告林凤芹以其为涉案商品房购房者并支付了购房款为由，向北海中院提起执行异议，要求中止对涉案房屋的执行措施。北海中院未依法查清事实即作出执行裁定书，裁定中止对该房屋的执行。原告认为，该中止裁定错误，首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十条，对案情复杂争议较大的案件，法院应举行听证，本执行案件所涉人员众多，北海中院在未经听证未开庭调查的情况下，无法查清事实真相；其次，对于前述规定第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的第一、三项要求，在未开庭质证情况下，无法查清被告林凤芹购房及付款事实的真实性，且经了解，尚源居公司的银行账户在林凤芹所称的付款时间内未收到如此多的购房款，林凤芹的购房事实不成立；第二，对于规定的第二项要求，被告林凤芹没有提交任何证据证实其除了涉案商品房外无其他居住房屋，亦无林凤芹的户籍所在地其房产情况的登记信息，北海中院仅以未查实被告林凤芹在北海登记有住房就支持林凤芹的异议请求；第三，由于婚姻期间夫妻财产依法属于共有，被告林凤芹也没有提供任何与婚姻关系及夫妻财产有关的证据证实涉案商品房是其唯一住房。综上，被告林凤芹没有任何证据证实其条件符合中止执行的要件，北海中院作出的中止执行裁定错误。
被告林凤芹辩称：1.本案《商品房认购协议书》是合法有效的商品房买卖合同，是原告物权取得的凭证；2.被告林凤芹是消费者，应受到《消费者权益保护法》的保护，保护消费者的合法权益是全社会的共同责任；3.被告林凤芹所购房屋取得所有权优先于工程款优先权，足以排除法院强制执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”及《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”被告林凤芹所购房屋取得所有权优先于工程款优先权，并足以排除法院强制执行；4.本案中的执行裁定书，合法正确，应予维持。
被告尚源居公司向本院提交书面答辩称：请求法院驳回原告提出的诉讼请求。1.被告林凤芹符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，可以排除执行；2.恒冠公司的工程款优先权不得对抗被告林凤芹，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条的规定，林凤芹作为商品房买受人，其权利优先于承包人及抵押权人，恒冠公司对尚源居公司享有的优先受偿权不得对抗买受人林凤芹；3.尚源居公司已将涉案房屋出售购房者，若不能保障购房者对商品房享有合法权益，不仅违反法律规定，亦可能引发社会不稳定因素。
原告恒冠公司对其陈述向本院提供的证据有：北海中院（2016）桂05执异168号执行裁定书，证明北海中院错误裁定中止执行的事实。
被告林凤芹对其陈述向本院提供的证据有：1.房屋登记信息查询证明，证明林凤芹在北海仅有争议的房屋。2.“尚源大厦”商品房预约合同、收据、转帐凭证，证明被告林凤芹所购的房屋已签订有效合同，并已支付超过50%的购房款。3.管道燃气开户费收据等，证明被告已实际占有使用所购的房屋。
被告尚源居公司未向本院提交证据。
经开庭审理质证，被告林凤芹对被告恒冠公司提交的执行裁定书查明的事实无异议，被告只关注裁定的结果，对结果是认可的，没有法律规定一定要经过听证强制程序，所以该裁定程序也是合法的。
原告恒冠公司对被告林凤芹提交的证据1的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明内容有异议。原告认为案外人名下的房屋应该指的是不只单独所有还应包括夫妻共同所有，但是在被告林凤芹提供的信息查询中只能证明涉案房屋是林凤芹在北海市的住房，法律规定指的是买受人客观上是否拥有可居住的房屋，并不规定是否唯一，因此这份证据不能证实林凤芹符合司法解释所规定的享有排除法院强制执行的权利情形；对证据2只是预约合同，不是法律所规定的书面买卖合同，不涵盖除了付款之外与商品房有关的任何事实，这也证实被告林凤芹的条件不符合排除法院强制执行的要件。对收据，在审查过程中原告发现收据并非完全一致；对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，被告林凤芹所证明的事实不是本案审查的范围，与本案无关。
被告尚源居公司未到庭参加诉讼，依法视为放弃质证的诉讼权利。
对双方当事人提供的证据经审查质证，对双方均无异议的证据本院予以认可其真实性、合法性、关联性，确认其具有证明力。对双方有异议的证据，因其与各方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实：位于北海市房屋登记在被告尚源居公司名下，2014年5月28日，被告林凤芹与尚源居公司签订《“尚源大厦”商品房预约合同》一份，约定林凤芹向被告购买尚源大厦2单元1005号房，房屋总价款为361144元。签订合同当日，被告林凤芹向尚源居公司支付购房款140000元，2014年3月3日支付购房余款150000元，2015年5月25日再交68733元，约占总购房款99.33%。2014年1月17日，“尚源大厦”的物业公司收取了林凤芹涉案房屋燃气管道开户费及有线电视开户费。
另查明，截止2016年9月19日，被告林凤芹名下在北海市不动产登记中心没有其他房屋登记信息。
再查明，原告恒冠公司于2015年9月向北海仲裁委员会申请仲裁，请求依法仲裁被申请人尚源居公司向恒冠公司支付工程进度款3443万元等以及恒冠公司对建设工程价款享有优先受偿权。北海仲裁委员会受理该案后，于2015年9月21日委托北海市海城区人民法院对尚源居公司价值5511.12万元财产进行保全，北海市海城区人民法院于2015年9月22日作出（2015）海执保字第5号民事裁定书，查封了尚源居公司名下位于北海市商品房。2016年5月6日，北海仲裁委员会作出北仲调字（2015）第186号调解书，明确：尚源居公司尚欠恒冠公司工程款本金3443万元，双方同意按照月利率2%计算逾期付款利息，截止至2016年4月15日，应付利息为1895.23万元，本息合计5338.23万元，逾期支付，尚源居公司应以5338.23万元为本金，按照月利率2%计算，向恒冠公司支付利息，利息支付至付清全部款项止。同日，北海仲裁委员会作出北仲调字（2015）第186号裁决书，裁决恒冠公司对尚源居公司应付的3443万元“尚源大厦”工程款享有优先受偿权。后因尚源居公司未履行上述生效法律文书确定的义务，恒冠公司向本院申请强制执行。在该案执行过程中，林凤芹以法院查封的涉案商品房系其合法购买为由，提出执行异议。本院经审查后，认为林凤芹符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条要求异议人应符合的三个情形且其权利能够排除执行，遂作出（2016）桂05执异168号执行裁定，裁定中止对位于北海市西南大道以北、湖南路以东“尚源大厦”2单元1005号房的执行。原告对该裁定不服，提起本案诉讼，提出以上诉讼请求。
本院认为，本案系执行异议之诉，焦点问题在于被告林凤芹对案涉商品房是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，即只要买受人对被执行的商品房符合法定保护的条件，法律就赋予其对该商品房的物权期待权以排除执行的效力。本案中，关于林凤芹与尚源居公司是否存在商品房买卖合同关系的问题，本院认为，被告林凤芹与被告尚源居公司签订的《“尚源大厦”商品房预约合同》，约定了商品房的基本情况、房屋价款、付款时间及方式等合同内容，虽然尚不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，但该预约合同签订后，被告林凤芹已依约向被告尚源居公司支付了房款，而被告尚源居公司也向被告林凤芹交付了涉案房屋，双方已履行了商品房买卖合同的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，应认定被告林凤芹与被告尚源居公司之间的商品房买卖合同关系成立，且该买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。恒冠公司对该买卖合同关系及房款交付的真实性提出质疑，但未提供充分证据佐证，本院不予采信。关于林凤芹名下有无其他用于居住房屋的问题，本院认为，判断买受人买房目的是否用于居住，一般以房屋的性质是居住用房还是经营用房作为区分标准，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，一般指在被执行房屋所在地买受人名下无其他用于居住的房屋。本案中，涉案房屋性质为居住用房，被告林凤芹购买商品房系用于居住且林凤芹名下没有其他居住的房屋。林凤芹即就“案涉房屋系其名下用于居住的唯一房屋”已完成相应的证明责任。原告恒冠公司关于被告林凤芹应举证证明其在其他地区是否有住房、其配偶名下是否有属于夫妻共有的其他住房以佐证涉案房屋是否为被告林凤芹的唯一住房的诉讼主张，于法无据，本院不予支持。
综上所述，被告林凤芹在法院查封涉案商品房前已与被告尚源居公司订立商品房买卖合同，所购商品房系用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋，符合了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的法定保护条件，本院裁定中止对涉案商品房的执行，于法有据。原告恒冠公司请求恢复对涉案商品房的执行，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告广西恒冠建设集团有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告广西恒冠建设集团有限公司负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。
审判长 魏玉芳
审判员 汪海敏
审判员 周润生
二〇一七年三月二十二日
书记员 龙财新