江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0682民初10176号
原告：中国银行股份有限公司如皋支行，住所地如皋市如城街道海阳中路185号。
负责人：孙小飞，行长。
委托诉讼代理人：姚锦平，中国银行股份有限公司如皋支行员工。
被告：陈维娜，女，1983年10月02日生，汉族，住张家港市。
被告：南通天德置业有限公司，住所地如皋市磨头镇光明西路70号。
法定代表人：刘娜。
原告中国银行股份有限公司如皋支行（以下简称中国银行）与被告陈维娜、南通天德置业有限公司（以下简称天德公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2018年1月15日公开开庭进行了审理。原告中国银行委托诉讼代理人姚锦平到庭参加诉讼。被告陈维娜、天德公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国银行向本院提出的诉讼请求：1、被告陈维娜偿还原告本金672141.74元、利息（含罚息）13999.51元，合计人民币686141.25元，（暂计算至2017年8月31日，兹后上述贷款本息实际还清前产生的利息（含罚息）仍由被告承担）；2、原告有权对涉案抵押物依法实现抵押权（相关费用均由被告承担），且原告优先受偿；3、被告天德公司对陈维娜的上述全部债务承担连带清偿责任；4、被告承担本案诉讼费用及原告实现债权的全部费用。事实和理由：2013年5月10日，原被告签订个人商业用房贷款合同，陈维娜向原告借款98万元用于购买天德公司开发的如皋市磨头镇天德世家1幢1单元102室商业用房，借款期限120个月，月利率6.0042‰，还款方式为按月等额本息还款，陈维娜以合同项下贷款所购房屋向原告提供网上备案，待综合验收后，办理正式抵押担保，天德公司承担期间保证责任。原告按划款委托书依约于2013年5月22日向天德公司放款98万元。陈维娜按约还款47期，第48期还款0.95元，2017年5月开始逾期，多次催收后，至今未再还款，已构成严重违约。
被告陈维娜、天德公司未应诉答辩，亦未提供证据。
经审理查明：2013年5月10日，陈维娜（借款人）与中国银行（贷款人）、天德公司（保证人开发商）签订个人商业用房贷款合同，约定：陈维娜作为借款人向贷款人中国银行借款98万元用于购买天德世家1号楼1单元102号的商业用房购房款，借款期限120个月，利率采用浮动利率方式，在中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率基础上上浮10%，每12个月为一个浮动周期；逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式为按月等额本息还款，约定还款日为每月的15日；借款人以贷款所购房屋提供抵押担保，如所购房屋为期房，且可办理预抵押登记，借款人应在本合同签署后15日内与贷款人到有关登记部门办理预抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后15日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记；保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证担保。合同所附通用条款同时约定：借款人以贷款所购房屋提供抵押，担保范围为合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；借款人未按期归还贷款本息的，借款人构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、有权对抵押房屋行使抵押权、有权要求保证人承担保证责任；保证人（开发商）为合同项下贷款提供保证，应按合同约定承担连带保证责任，保证期间为债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，如提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人不再承担新的保证义务和责任，对该日之前已到期的合同项下债务以及该日之前借款人违约而引起的合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约及保证责任；保证人（开发商）承担连带保证责任，主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及行使。陈维娜在合同中作为借款人及抵押人签名。2013年5月17日，如皋市房地产监理所就磨头镇天德世家1幢102室办理了预购商品房抵押权预告登记，登记的债权数额为98万元。
2013年5月22日，中国银行开立借款借据，根据陈维娜的申请将借款98万元发放至陈维娜委托放款的天德公司账户，借据载明从2013年6月始按月采用等额本息还款法，借款期限120个月，借款利率为月利率6.0042‰。陈维娜在借据上签名。此后，陈维娜自2013年6月按月还本付息，共偿还了至2017年4月15日止应还款项，此后仅于2017年5月15日还0.95元，其他未有还款，尚欠借款本金672141.74元。
审理中，原告陈述：案涉抵押房屋因开发商未能竣工验收，目前不好办理房屋所有权及他项权证。
以上事实有原告举证的个人商业用房贷款合同、房屋预告登记证明、划款委托书、借款借据、还款明细及尚欠本息清单、被告身份证及户口本和单身证明复印件以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的个人商业用房贷款合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应按约履行。原告按约向被告陈维娜发放借款后，被告陈维娜按约偿还了部分借款本息，但此后未能继续按期及时还款，构成违约，原告要求提前偿还全部贷款本息并起诉主张权利，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。原、被告约定了相关利息的计算方法，不违反法律规定，本院照准。
被告天德公司为案涉借款提供阶段性保证担保，涉案房屋未办理抵押登记且原告未取得他项权证，则应按约承担连带保证责任。当事人对保证范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。根据担保法的规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。故被告天德公司对上述债务应承担连带保证责任，在承担保证责任后可依法向债务人追偿。
被告陈维娜以其所购买的房屋为案涉借款进行抵押担保，但至审理中尚未具备办理抵押登记的条件，根据物权法的规定，案涉房屋的抵押权自登记时设立，因此，原告对涉案房屋的抵押权尚未依法设立，其要求行使抵押权对抵押房屋进行处置并优先受偿，于法无据，本院不予支持。被告陈维娜、天德公司经本院合法传唤，未到庭应诉答辩，亦未提供证据，视为其放弃相关诉讼权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈维娜于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司如皋支行借款本金672141.74元及利息、逾期罚息、复息（计算至2017年8月31日为13999.54元，此后至实际还清之日止按合同约定的标准计算）。
二、被告南通天德置业有限公司对被告陈维娜上述债务承担连带偿还责任，在承担保证责任后可依法向债务人陈维娜追偿。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告中国银行股份有限公司如皋支行的其他诉讼请求。
案件受理费10660元、公告费560元，合计11220元，由被告陈维娜、天德公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定预交上诉案件受理费，上诉于江苏省南通市中级人民法院（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。
审 判 长 王卫华
人民陪审员 汪 平
人民陪审员 沈丽华
二〇一八年一月二十二日
见习书记员 王菊元