广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终12772号上诉人(原审原告、反诉被告)：陈锐勤，身份证登记住址广州市海珠区。上诉人(原审原告、反诉被告):陈惠杭，身份证登记住址广州市越秀区。上诉人(原审原告、反诉被告)：陈锐刚，身份证登记住址广州市越秀区。上诉人(原审原告、反诉被告)：陈惠攀，身份证登记住址广州市越秀区。上列四上诉人共同委托代理人：陈电，广东宏港律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张文华，身份证登记住址广州市越秀区。委托代理人：蔡剑雄，广东中粤云天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州裕丰咨询顾问有限公司，住所地广州市越秀区，统一社会信用代码：9144010461864203XF。法定代表人：伦玉卿，董事。委托代理人：梁友斌，该公司职员。上诉人陈锐勤、陈惠杭、陈锐刚、陈惠攀（以下简称“四上诉人”）因与被上诉人张文华、广州裕丰咨询顾问有限公司（以下简称“裕丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初2992号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。四上诉人上诉请求：1、变更一审判决第一项为“解除2016年1月8日签订《存量房买卖合同》”，变更一审判决第二项为“张文华向四上诉人支付违约金66000元并由裕丰公司承担连带责任”，撤销一审判决其他判项。2、张文华、裕丰公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）张文华、裕丰公司违背诚实信用原则，恶意串通，以虚假手段欺骗四上诉人签订合同，均应承担法律责任。1、张文华没有如约在11日向四上诉人支付剩余的购房定金构成违约，要承担违约责任。2、裕丰公司明知张文华是炒房的，因受广州市房屋限购政策的影响，张文华没有购房资格，张文华和裕丰公司共同采用先欺骗四上诉人签下合同后，再向四上诉人提出找他人落名等要求。这样，张文华实现炒房利益，裕丰公司则实现中介费利益。张文华和裕丰公司违背诚信，为各自利益恶意串通，明知无法如约履行合同的情况下仍欺骗四上诉人签订合同，为合同欺诈行为，缔约过失。裕丰公司作为中介不但没有履行应尽的义务，反而为获利违法违规，应对张文华的违约承担连带责任。（二）涉案《存量房买卖合同》第八条的约定，守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金，即违约方应支付违约金66000元。若张文华主张约定的违约金标准过高且应调整，应承担举证责任，在其未能举证证明违约金标准过高的情况下，一审法院不应调低违约金，且张文华在本案中没有明确主张违约金标准过高且应调低的诉求，故张文华应向四上诉人支付违约金66000元。（三）本案中不应对是否退还定金作出判决，对四上诉人向张文华退还定金1万元的判项应予撤销。本案中，张文华反诉四上诉人违约承担双倍返还定金的违约责任，没有主张退回定金；四上诉人则表示在取得违约金后同意退回定金，并没有同意在本案中对应退回定金予以调处，并且张文华返还定金的请求是否成立，在当事人双方没有明确表示同意在本案中调处的情况下亦应另案审查。本案中法院对定金的退还不应作出裁判。张文华二审辩称：同意一审判决，不同意四上诉人的上诉请求。裕丰公司二审辩称：在合同交易过程中，裕丰公司没有任何违约或者过错的行为，四上诉人请求改判裕丰公司与张某承担连带责任，没有任何合同和法律依据，同意一审判决，不同意四上诉人的上诉请求。2016年3月14日，四上诉人向一审法院提起本案诉讼，请求判令：解除2016年1月8日签订的《存量房买卖合同》，张文华向四上诉人支付违约金66000元并由裕丰公司承担连带责任。张文华一审辩称同意解除合同，但不同意支付违约金，并反诉请求：判令陈锐勤、陈某陈锐刚、陈惠攀双倍返还定金20000元，并支付自2014年4月14日起按银行同期贷款利率计算利息。四上诉人一审中对张文华的反诉辩称：不同意张文华的反诉请求。一审法院认定事实：广州市越秀区德政中路担杆巷X号X房原是四上诉人名下的房产。2016年1月8日，四上诉人（甲方、卖方）与张文华（乙方、买方）及裕丰公司(丙方、中介方)签订《存量房买卖合同》，合同载明:合同三方经友好协商一致，达成如下条款，均应严格遵守。乙方向甲方购买上址房屋，建筑面积为35.64平米。乙方确认丙方已带其实地查看该房产，并已向其出示产权证书及登记簿查询资料，乙方对该物业之自然属性及其权利状况无任何异议。甲乙双方同意该房地产按整套出售并计价，成交价款66万元（此成交价包含该房地产所有楼款及卖方自买入该房地产后至本次出售前已产生及已支付之一切费用；合同填写面积若与实际面积存在差异，合同继续履行，成交价款不变）。签订本合同时，乙方向甲方支付5万元作为购房定金，并按照下列第1种方式付款及办理产权转移手续：签合同当天交付1万元定金，剩余4万元定金于2016年1月11日当天支付（注：该部分内容为手写）。乙方应于2016年1月28日前向甲方支付第一期房款（含定金）66万元。因丙方促成本合同签订，甲乙双方同意于本合同签订之日连带向某支付成交价款3%的中介服务费。若甲方或乙方向某出具了《服务收费确认书》，则中介服务费按该确认书执行。如系代理人签订本合同，代理人同意与其委托人连带承担向某支付的中介服务费。甲方或乙方逾期支付中介服务费的，每日按应付款项的1%向某支付违约金。本合同签订后，甲乙双方任何一方出现不履行合同、逾期履行合同等违约行为或甲乙双方私下解除合同均不影响丙方向甲方或乙方收取中介服务费，即不论是守约方还是违约方，其应向某支付的中介服务费应继续支付，已经支付的无权要求丙方退回，守约方因而向某支付中介服务费导致损失应直接向违约方索赔。甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或解除合同。守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金。因本合同发生争议，应协商解决，协商不成，如系甲方与乙方之间就房屋买卖关系的争议，提交该物业所在地人民法院诉讼解决，如系买卖双方或其中一方与中介方之间就居间合同的争议，提交广州仲裁委员会仲裁解决。补充约定：1、买卖双方同意于2016年1月20日到公证处做买卖委托公证，买卖双方要提供有关资料配合办理。2、办理买卖委托公证时卖方要提供上手房产证及缴款明细表。3、买方必须壹年内办理过户手续。4、拿公证书当天支付全部房款并交接房屋。5、公证费用由买方支付。合同落款处由四上诉人及张文华、裕丰公司签字或盖章（注：该部分补充约定亦为手写）。上述合同签订的当日，张文华向四上诉人支付定金1万元。2016年1月27日，张文华向陈锐勤发出《敦促履约函》,该函载明：本人张文华于2016年1月8日经中介方（裕丰公司）与陈锐勤、陈某陈锐刚、陈惠攀签订房屋买卖合同，但卖方直至2016年1月27日都未能履行合同之约定配合中介方及买方办理相关房屋手续及交易之事宜。现张文华（买方）正式敦促卖方须于2016年1月28日配合中介方与买方办理房屋买卖事宜，否则张文华将通过法律途径追究卖方违约责任。特此通知！敦促人：张文华。陈锐勤表明其收到上述敦促函，但因落款处没有签名故没有理会。在一审庭审过程中，四上诉人为证明其主张，向一审法院提交了陈锐勤同裕丰公司员工盘秋菊之间的通话录音。张文华则向一审法院经提交其同裕丰公司员工盘秋菊之间的微信截图。四上诉人述称，买卖双方约定购房款为66万元，签订合同当天支付定金1万元，1月11日支付定金4万元，余款于2016年1月28日前支付完毕。张文华辩称，合同第三条付款方式双方已经划掉，签订合同之日支付定金1万元，拿到公证书当日支付全部购房款。经一审法院当庭询问，双方共同确认定金4万元未支付。张文华未在一审法院指定期间提交购房资格证明。四上诉人同意向张文华退还定金1万元。一审法院认为：四上诉人与张文华和裕丰公司自愿签订的《存量房买卖合同》出自各方真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，且该合同对房价、定金支付方式以及三方各自的权利义务均已作出明确具体的约定，三方应依约履行。双方争议焦点在于定金4万元应在2016年1月11日支付还是“拿公证书当天支付”。上述合同首先约定张文华应在签订合同当天向四上诉人交付定金1万元，剩余定金4万元于2016年1月11日当天支付，之后补充约定“拿公证书当天支付全部房款”；前后两部分内容均为手写的特别约定，但双方在作补充约定时并无修改前面关于定金支付的约定，故“拿公证书当天支付全部房款”并不包括定金4万元，该定金仍应于2016年1月11日支付。但张文华未按约定缴纳定金4万元，属违约在先。故四上诉人要求张文华支付违约金的诉讼请求予以支持，张文华要求四上诉人双倍返还定金的反诉请求于某无据，不予支持。四上诉人同意将定金1万元返还给张文华，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，予以照准。考虑到四上诉人未提供因张文华违约造成的实际损失，且张文华不同意支付违约金表明其对违约金的标准持有异议，故该院依法调整张文华应向四上诉人支付的违约金标准为2万元。关于上述《存量房买卖合同》应否解除的问题，由于该合同除包含四上诉人与张文华的房屋买卖关系外，还包含四上诉人、张文华及裕丰公司之间的居间合同关系，故不宜在本案中全部予以解除，本案只解除《存量房买卖合同》中四上诉人与张文华之间的房屋买卖关系为宜。此外，关于四上诉人主张裕丰公司承担连带责任的诉讼请求，该院认为因裕丰公司仅是作为居间人，其主要责任是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，现无充分证据证明裕丰公司具有违约行为，故四上诉人该项主张欠缺理据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，于2016年6月15日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日，原告陈锐勤、陈惠杭、陈锐刚、陈惠攀与被告张文华于2016年1月8日签订的《存量房买卖合同》中关于广州市越秀区德政中路担杆巷X号X房的买卖关系予以解除。二、自本判决发生法律效力之日起7日内，被告张文华向原告陈锐勤、陈某陈锐刚、陈惠攀支付违约金20000元。三、自本判决发生法律效力之日起7日内，原告陈锐勤、陈某陈锐刚、陈惠攀向被告张文华退还定金10000元。四、驳回原告陈锐勤、陈某陈锐刚、陈惠攀的其他诉讼请求。五、驳回被告张文华的反诉请求。本案本诉受理费1450元、反诉受理费300元，均由被告张文华负担。经查，一审法院认定事实基本无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对陈锐勤、陈某陈锐刚、陈惠攀的上诉意见，本院认定如下：涉案《存量房买卖合同》包含了四上诉人与张文华之间的涉案房屋买卖关系及四上诉人、张文华与裕丰公司之间的居间合同关系，而本案为房屋买卖合同纠纷，故一审法院认定该合同不宜在本案中全部解除，判决解除《存量房买卖合同》中四上诉人与张文华之间的房屋买卖关系内容，并无不当。四上诉人上诉请求“变更一审判决第一项为解除2016年1月8日签订《存量房买卖合同》”，本院不予采纳。一审法院认定定金4万元应于2016年1月11日支付，并无不当，本院予以确认，不再赘述。张文华未按约定期限缴纳定金4万元，构成违约，应承担相应违约责任。鉴于张文华不同意支付违约金表明其对违约金标准持有异议，综合考虑涉案《存量房买卖合同》实际履行阶段及四上诉人实际损失等情况，一审法院酌情调整张文华应向四上诉人支付的违约金标准为2万元，亦属恰当。四上诉人上诉请求“变更一审判决第二项为张文华支付违约金66000元”，理据不足，本院不予采纳。四上诉人上诉虽提出“裕丰公司对张文华应支付的违约金承担连带责任”的请求，但并无就此充分举证证明裕丰公司作为居间人存在违约或“恶意串通”行为，一审法院判决驳回其该项请求并无不当，其上诉坚持该项请求缺乏理据，本院亦不予支持。本案一审中，张文华明确提出“四上诉人双倍返还定金2万元”的反诉请求，一审法院对该返还定金的请求进行审理并无不当。鉴于四上诉人同意将定金1万元返还张文华，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，一审法院判决四上诉人向张文华退还定金1万元，是正确的。四上诉人上诉主张“本案中不应对定金的退还作出裁判、应另案审查”，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，四上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由上诉人陈锐勤、陈惠杭、陈锐刚、陈惠攀负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年十一月二十一日书记员  林宝嘉游瑞娜