黑龙江省大庆市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）黑06执异14号
案外人：孙一鹏，男，1982年3月4日出生，住大庆市萨尔图区。
申请执行人：大庆国高房地产开发有限公司，住所地大庆市萨尔图区萨环东路100号九龙达小区17号车库住宅楼车库17。
法定代表人：胡勇，该公司执行董事兼总经理。
被执行人：大庆市金地房地产开发有限公司，住所地黑大庆市红岗区原建委办公楼（新红岗新城办公楼）。
法定代表人：马硕，该公司总经理。
在大庆市红岗区人民法院（以下简称红岗法院）执行大庆国高房地产开发有限公司（以下简称国高房地产）与大庆市金地房地产开发有限公司（以下简称金地房地产）民间借贷纠纷一案中，案外人孙一鹏对执行标的提出书面异议。本案系本院指定红岗法院执行后案外人对本院诉讼中保全预查封标的所提异议，故由本院受理。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人孙一鹏称，国高房地产申请执行人金地房地产一案中，将位于红岗新城XX号楼X单元XXX室房产作为金地房地产的财产强制执行。但该房产系金地房地产于2015年5月17日抵顶给艾洪珍，艾洪珍又于2015年11月20日转出给案外人并通过金地房地产办理了《置换房源转出审批单》。双方对该买卖契约的真实性与合法性均无异议。案外人已按约定缴纳了物业等相关费用并已装修入住，该房产实属案外人所有。法院的查封行为严重侵害了案外人的合法权益，特提出异议，请求法院解除对该房产的查封。
本院查明，原告国高房地产与被告金地房地产、大庆大广房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月1日作出（2015）庆商初字第212号民事判决，判决如下：（一）被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款本金2000万元；（二）被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款利息270万元（截止至2014年7月30日），自2014年7月31日起至判决生效之日止，以2000万本金为基数按照年利率24%支付逾期利息；（三）驳回原告大庆国高房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费221800元，保全费5000元，由原告国高房地产开发有限公司负担42586元，被告大庆市金地房地产开发有限公司负担182214元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案审理过程中，2015年12月10日，本院依国高房地产申请作出（2015）庆商初字第212号民事裁定，查封被告金地房地产、大庆大广房地产开发有限公司（不是本案被执行人）价值3600万元的财产。次日，本院作出（2014）庆商初字第212号协助执行通知书并将该通知书及查封裁定送达至大庆市房产管理局，请其协助查封金地房地产名下红岗新城的房屋，具体房号见附表明细。查封期限自2015年12月11日起至2018年12月10日止。大庆市房产管理局出具（2015）庆商初字第212号协助执行通知书（回执）证实预查封大庆红岗新城项中房屋，见附页。该查封裁定及协助执行通知书预查封了案外人所提异议的房产。判决生效后，申请执行人国高房地产向本院申请执行，本院于2016年10月17日立案执行。2016年10月28日，本院作出（2016）黑06执200号执行裁定，以该案被执行人住所地及财产所在地系红岗区管辖，为便于执行，裁定本案由红岗法院继续执行。
异议审查期间，案外人孙一鹏向本院提交：1.《房屋买卖合同补充协议书》，证实2015年5月17日甲方金地房地产，乙方艾洪珍就其双方在2014年7月9日签订的《商品房买卖合同》中约定的内容中有部分房源在《中国华融资产管理股份有限公司黑龙江省分公司》贷款抵押，现将抵押的部分房源退还给甲方，房源清单有部分调整。经双方协商达成协议，甲方先给乙方房源2套（包含案外人提出异议的房产），合计80万元，冲抵乙方缴纳的购房款叁佰万元，乙方购房款剩余贰佰贰拾万元。2.《置换房源转出审批单》，证实2015年11月20日，置换单位艾洪珍同意房源转出至客户孙一鹏。3.2015年11月17日金地房地产红岗新城销售部出具的《交房承诺书》证实客户孙一鹏购买艾洪珍在“红岗新城”抵款房源XX-
X-
XXX号房，由于艾洪珍尚未办理结算，无法办理交房手续。由于客户急于入住，现申请提前交房，因此产生的一切责任均由艾洪珍负责。4.金地房地产2015年11月20日出具的房款收据证实交款方为孙一鹏，收款方式抵款，人民币肆拾万元整，收款事由预约定金（XX-
X-XXX抵艾洪珍借款）。5.物业费、电梯费收据，证实2017年7月20日，孙一鹏缴纳XX-X-XXX物业费、电梯费至大庆市智联物业服务有限公司。
本院认为，本案的争议焦点为案外人的异议请求能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条、第二十九条分别规定了对一般买受人物权期待权的保护及对消费者物权期待权的保护。《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条规定“消费者是为生活消费需要而购买商品或者接受服务的人。”而案外人自认其所主张权利的执行标的系抵账而来，故其并非此意义上的消费者，虽其所主张权利的房产系登记在被执行的房地产开发企业名下，但其异议请求不符合《规定》第二十九条关于对消费者物权期待权的保护范围，不能以该条排除本案的执行。而《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护则规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。”《商品房销售管理办法》第十六条亦对商品房销售时房地产开发企业和买受人订立的书面商品房买卖合同中应当明确的主要内容加以明文规定。本案中，首先，从案外人所提交的证据材料来看，案外人向本院提交的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议书》均系艾洪珍与金地房地产签署。虽案外人向本院提交《置换房源转出审批单》欲证实案涉房产已由艾洪珍转让给其所有，但该《置换房源转出审批单》无法等同《商品房买卖合同》。其亦未能向本院提交其他证据证实案涉房产在其与艾洪珍之间具体如何流转、交易、置换的事实。且执行程序亦无权认定其各方抵账、抵款或置换等行为是否合法有效，案外人应通过诉讼程序进行实体认定。其次，本院系于2015年12月11日查封案涉房产，案外人向本院提交能够证实其已入住的证据材料物业费、电梯费收据均系2017年出具，在本院查封之后。且其未能向本院提交其他证据证实其在法院查封前已合法占有案涉房产。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。故案外人异议请求不符合《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护范围，案外人应通过诉讼程序进行实体认定。且案外人签订《交房承诺书》约定对因提前交房入住产生的一切责任均由艾洪珍负责，故其主张不能阻止本院对执行标的物的继续执行。
综上，案外人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条之规定，裁定如下：
驳回案外人孙一鹏的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 孙 丽
审判员 于化萍
审判员 王 慧
二〇一八年四月九日
书记员 吴亚南