河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）汴民终字第495号
上诉人（原审原告、反诉被告）张玮，男，1977年生。
上诉人（原审被告、反诉原告）开封龙成置业有限公司。住所地；开封市汉兴路龙成香榭里花园。
法定代表人舒宗达，董事长。
委托代理人李明活，法律顾问。代理权限：特别授权。
上诉人张玮因与上诉人开封龙成置业有限公司（以下简称：龙成公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省金明区人民法院（2009）金民初字第98号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2007年9月29日，张玮与龙成公司签订编号为GF-2000-0171商品房买卖合同一份，合同约定；张玮购买龙成公司开发的龙成香榭里花园B区18号楼＊单元＊＊＊号预售商品房一套。建设面积共123.69平方米，房款共计341137元，龙成公司应于2008年5月31日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人张玮使用，交付时出卖人龙成公司应书面通知买受人办理交付手续，如逾期交房，买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；买受人应在接到出卖人通知之日15天内（不含15天）办理交房手续，逾期以总房款按日向出卖人支付千分之三的违约金。出卖人交付使用的房屋的装饰、设备标准达不到约定标准，出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。另在合同附件三中约定：内墙为白水泥罩面；在合同附件四约定：买受人在房屋交付前需向出卖人缴纳地热水3800元／户、电表费150元／户、水表费730元／户、天然气入户费3150元／户（磁卡表另收费）、暖气费每平方米单价按交房时金盛热力有限公司定价计收、暖气表1700元／户；车库面积为12.47平方，车库款18705元。
另查明：张玮已分别于2007年10月9日、2007年9月29日将房款341137元和车库款18705元支付于龙成公司。龙成公司于2008年5月29日在汴梁晚报上发布交房通知，通知：龙成香榭丽花园第六期工程，按购房合同约定于2008年5月31日前准时交付业主；在5月30日-31日，购房业主带相关证件，前往售楼中心办理相关的交接手续。其中含B区18号楼业主。
龙成香榭丽花园B区18号楼设计单位开封市中天建筑设计有限公司、施工单位开封市天盛建筑工程有限公司、监理单位开封市开大工程建设监理有限公司、建设单位龙成公司，于2008年5月22日进行工程竣工验收为合格，且已经开封市建设委员会备案。
在本案的审理过程中，龙成公司承认该房屋内墙并非约定的白水泥罩面，而是腻子罩面。经释明，张玮对房屋内墙壁与顶棚的白水泥罩面及腻子罩面费用均不申请鉴定，且不同意龙成公司重新用白水泥罩面。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。张玮与龙成公司于2007年9月29日签订的商品房买卖合同是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，为有效合同。合同附件是商品房买卖合同的补充条款，亦是双方在平等自愿的基础上签订的，且内容不违反法律的强制性规定，应为有效协议，受法律保护。故张玮要求继续履行合同，龙成公司交付房屋的诉请，符合法律规定，予以支持。对其要求确认约定的煤气费、地热费、暖气费条款无效的诉请，证据不足，不予支持。根据相应的法律规定，工程竣工后，建设单位应组织设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的，方可交付使用。同时负责该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督。在工程验收合格后，由建设单位提交相关材料报行政主管部门申请备案。本案涉及的18号楼在工程竣工后，由设计单位、监理单位、施工单位、建设单位已共同进行验收合格，且已报开封市建设委员会备案，该房屋已具备使用条件。又龙成公司已在汴梁晚报上发布交房通知，履行了交房的通知义务，故对张玮要求龙成公司支付逾期交房违约金的诉请，证据不足，不予支持；对张玮以房屋内墙壁与顶棚罩面未达到合同约定的白水泥为由要求龙成公司支付违约金5000元的诉请，虽该房屋内墙壁与顶棚罩面实际未符合合同约定的白水泥，对此龙成公司违反了合同约定，但对张玮诉请违约金为5000元的计算依据，其并未提交证据支持该主张，故对该项诉请数额，证据不足，不予支持。商品房买卖合同第八条约定：出卖人将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，因该条款对应由谁对房屋进行验收及什么是符合本合同约定的商品房容易产生的误解，导致买受人不能正常的交接房屋，对龙成公司反诉要求张玮支付逾期接房违约金的诉请，证据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百七十九条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、开封市龙成置业有限公司于判决生效后十日内将龙成香榭丽花园B区18号楼＊单元＊＊＊号房屋交付张玮；二、驳回张玮的其他诉讼请求；三、驳回开封市龙成置业有限公司反诉请求。案件受理费405元，由张玮承担，反诉受理费775元，由开封市龙成置业有限公司承担。
张玮上诉称：1、一审法院认定事实错误。龙成公司2008年5月29日在汴梁晚报上发布的通知与买受人没有任何关系，龙成公司没有通知买受人，也没有采取其他任何方式通知买受人，所以据此可认定出卖人龙成公司没有通知买受人交房，没有履行通知义务，买受人在没有接到出卖人交房通知的情况下，双方是不能办理交房手续的。一审以龙成公司在汴梁晚报上发布通知就认定其履行交房的通知义务是错误的。2、由于龙成公司没有履行通知义务，也没有出示该房验收合格的证明文件，已构成违约，造成买受人不能按合同约定的程序接受房屋，龙成公司应承担逾期交房的违约责任。请求二审法院撤销一审判决，依法改判龙成公司支付已交付房价款万分之三的逾期交房违约金，逾期时间自2008年6月1日至实际交付之日。
龙成公司上诉称：1、一审判决对案件事实上的认定与判决书第一条内容自相矛盾，存在法律上的适用错误。一审认定我公司房屋验收合格并履行了交房的通知义务，又判决我公司于判决十日内将该房屋交付张玮自相矛盾。龙成公司已依照国家法律规定履行房屋交付的全部义务，而张玮却无理拒绝接受房屋，并拒交配套费，已构成合同违约，应依合同约定承担7万元违约责任。请求二审依法改判。
经二审审理查明的事实除与原审判决认定的事实相同外，另查明，2007年9月29日合同补充协议约定：买受人在房屋交付前需向出卖人交纳配套费，其中包括地热水3800元、电表费150元、水表费730元、天然气入户3150元（磁卡表另收费）、暖气费每平方米单价按交房时金盛热力公司定价计收、暖气表1700元。金盛热力公司出具证明：龙成香榭里花园供暖工程收费标准调整至每平方米单价125元。据此，张玮购买该房配套费共计24959元。张玮至今未交纳上述配套费用。上述事实由金盛热力公司证明和询问笔录为证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。张玮与龙成公司签订的商品房买卖合同和补充协议，是双方真实意思表示，且不违背法律、法规规定，为有效合同。双方均应按照合同约定履行各自的义务，以便合同得以顺利履行。根据有关规定，商品房验收实行备案登记制，验收由相关部门组织进行。龙成公司开发的香榭里花园18号楼在工程竣工后，经建设、地勘、设计、施工和监理单位共同验收合格，报请质监部门复核，评定为合格工程，并已报开封市建设委员会备案，说明该商品房是合格工程，已具备交房和使用条件。龙成公司2009年5月29日在汴梁晚报上发布交房通知，通知业主带相关证件办理交接手续，已履行了通知义务。且从常理分析，2008年5月31日合同约定的交房期限到期，张玮作为业主也应尽到注意义务，况且其也曾多次到龙成公司询问房屋情况，故张玮对于龙成公司通知其办理交房手续事宜应该是知悉的。龙成公司已履行通知交房义务，并不构成违约。故张玮上诉称龙成公司未通知买受人办理交房，构成违约并要求龙成公司支付逾期交房违约金的上诉请求，证据不足，不予支持。
龙成公司作为房地产开发公司，因所交房屋内墙壁和顶棚罩面未达到合同约定的白水泥罩面，应该和业主及时沟通并作出合理解释，在业主需要维修时应及时给予维修。但龙成公司对此未做到服务优质，致使业主对交接房屋抱有情绪，双方产生误解，造成房屋一直未能交付。龙成公司对造成纠纷也应承担一定的法律后果，故龙成公司要求张玮支付逾期接房违约金的请求，本院亦不予支持。经一审释明，张玮对龙成公司交付的房屋内墙装饰违约造成的损失不申请鉴定，亦不同意龙成公司重新用白水泥罩面，对此属于放弃自己的部分权利，并不违反法律规定。故张玮要求龙成公司赔偿5000元损失因没有相关证据予以证明，本院不予支持。
双方合同补充条款约定买受人在房屋交付前需向出卖人交纳暖气、热水等配套费用，且按照商品房交付规则，配套费用也应在房屋交付前买受人予以支付，但至今张玮尚未交纳该费用，这也是双方合同一直未能履行的主要原因，为使双方合同能得以顺利履行，张玮应先履行支付金钱义务，同时龙成公司按照程序与张玮办理房屋交接手续。
综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，但处理不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下；
一、撤销河南省开封市金明区人民法院（2009）金民初字第98号民事判决。
二、张玮于本判决生效后十日内支付龙成公司配套费24959元。同时，龙成公司与张玮办理香榭里花园B区18号楼＊单元＊＊＊号房屋的交接手续。
三、驳回张玮的其他诉讼请求。
四、驳回龙成公司的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各405元由张玮负担，反诉费各775元由龙成公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪爱莲
审判员 蒋冬梅
审判员 陈文胜
二〇一〇年七月十三日
书记员 周卫华