山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终3345号
上诉人（原审被告）济南远智市场管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人王晓玲，董事长。
委托代理人赵云逸，男，1981年2月28日出生，汉族，该公司员工，住山东省莱阳市。
委托代理人甘延伟，男，1970年6月20日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
被上诉人（原审原告）范勋华，女，1970年11月5日出生，汉族，历城区饮食服务公司职员，住济南市。
委托代理人吴新赞（系范勋华之夫），男，1971年9月8日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审第三人）历城区优乐自助火锅店，住所地济南市。
业主张三利。
上诉人济南远智市场管理有限公司(以下简称济南远智公司)因与被上诉人范勋华、历城区优乐自助火锅店（以下简称优乐火锅店）物权保护纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2015）历城民初字第2130号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，范勋华购买了位于济南市历城区洪楼南路2、4、6号1-257的房屋一处，于2009年8月27日取得房屋所有权证，证号为济房权证历城字第1150**号，建筑面积为9.93平方米，套内建筑面积为6.06平方米。房屋所有权证后附有房屋分户图，对257号的位置作出了明确的标注。
2004年12月19日，范勋华与济南慧都物业管理有限公司（以下简称济南慧都公司）签订房屋租赁合同一份，约定：“范勋华为出租方（甲方），济南慧都公司为承租方（乙方），甲方将其所有的位于济南市洪楼广场西侧的慧都商务大厦二层2057号，建筑面积为9.93平方米的房屋出租给乙方，用途为商业。房屋租赁期限自2005年2月1日至2015年1月31日，租赁期限为十年，每年租金为9564元（含税）。年租金在扣除甲方应纳税额后，乙方于2004年12月19日一次性支付；自第二年起剩余9年的租金每年支付一次，即每年的12月20日至12月25日支付当年租金，……”。因范勋华认为济南慧都公司代扣的税金不合理及济南慧都公司拖欠租金，双方发生纠纷，范勋华向法院提起诉讼。案件经调解双方达成协议，济南慧都公司承诺在合同期限内按照年租金9564元的数额支付范勋华租金，不代扣任何费用，范勋华准许济南慧都公司在租赁合同期限内向他人转租。2010年1月6日，济南慧都公司（甲方）与济南远智公司（乙方）签订授权委托书一份，约定：“1、甲方全权委托乙方处理洪楼南路2、4、6号慧都大厦商场部分租赁事宜，同意乙方就该房产租赁签订协议。2、甲方自2010年3月1日至2010年12月31日，将上述商场部分腾出交给乙方。3、乙方自甲方腾出房屋后开始承担向全体业主支付返租租金，继续承担甲方和其他业主签订的租赁合同中甲方应该承担的责任。乙方与业主重新签订的合同等甲方予以认可。……5、委托时间自2010年1月10日至2015年12月9日。”济南远智公司在接受委托后即开始对慧都大厦进行管理，期间曾经交由他人进行管理，包括范勋华购买的商铺的楼层部分，被优乐火锅店承租进行经营。济南远智公司提交的一份《三方协议》复印件，由曲志浩作为甲方（出租方），张三利作为乙方（转让方），刘军作为丙方（承接方），约定甲乙双方于2011年9月20日订立租赁合同，甲方租赁给乙方位于济南市历城区洪楼南路6号慧都大厦2层北侧，首年年租金500000元，每两年递增6%，2013年11月1日至2015年10月31日，每年年租金530000元；2015年11月1日至2017年1月31日，每年年租金561800元。甲方同意乙方将该房屋经营权转让给丙方使用，……。济南远智公司主张其在经营中曾经将房屋转与他人经营，期间优乐火锅店承租了所在楼层，后济南远智公司将房屋收回，优乐火锅店直接向济南远智公司交纳租金，年租金按照53万元/年给付，根据其承租的全部建筑面积705平方米计算，约合2.05元/平方米/天。在第二次开庭中，济南远智公司陈述优乐火锅店已经于2015年12月31日退租，目前房屋属于空置状态，济南远智公司已经发布了招租公告，但因为房租偏高尚无人承租，济南远智公司已经与部分业主达成协议，在空置期内暂停付租金。
另查明，济南远智公司一直依照7908元/年的价格向范勋华支付租金，最近一笔系2015年1月25日支付。范勋华对此予以认可，主张此款项是支付的2015年1月15日之前一年的租金，属于先用房后付租金。济南远智公司未就此租金的计付起止日期在原审法院限定的期限内作出说明。根据范勋华与济南慧都公司达成的协议：租赁期限自2005年2月1日至2015年1月31日，租金于2004年12月19日一次性支付；自第二年起剩余9年的租金每年支付一次，即每年的12月20日至12月25日支付当年租金。可以确定其2014年2月1日至2015年1月31日租赁年度的租金，应当在2014年12月20日至12月25日期间支付，即存在先用房后付租金的情况，原审法院对范勋华解释的租金支付起止时间予以采信，即济南远智公司于2015年1月25日支付的租金系2014年2月1日至2015年1月31日的应付租金。
原审法院认为：本案所涉及商铺虽然与其他商铺之间无物理间隔，但商铺的位置、面积是具体确定的，商场内部的商铺与商场公共区域相通，能够独立使用，具备独立的使用价值，可以作为独立的物权客体，商铺的业主享有的是建筑物区分所有权。建筑物区分所有权包括对专有部分的专有权，对共有部分的共有权以及因业主之间共同关系而产生的成员权。而商场内分割出售的商铺属于业主的专有部分，业主对专有部分享有完整的、全面的所有权，包括占有、使用、收益以及事实上和法律上的处分权。业主对专有部分的所有权是绝对的、排他性的权利，专有部分自主经营或是委托经营应当属于业主自主决定的事项，不受其他业主的限制。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第（七）项的规定，业主的共同决定权应限于“有关共有和共同管理权利的重大事项”，业主专有部分的物权行使，不属于共同决定的范围。本案范勋华对其购买的商铺享有全面的、完整的所有权，范勋华可以自主决定其经营方式。范勋华与济南慧都公司签订的《房屋租赁合同》的期限至2015年1月31日已届满，济南远智公司基于范勋华同意济南慧都公司转租取得的对房屋的占用、经营权期限也已经届满，其继续使用没有依据，范勋华要求其返还房屋符合法律规定，原审法院予以支持。范勋华要求济南远智公司支付房屋使用费，2015年1月31日之前的部分，因尚在范勋华与济南慧都公司的租赁合同期间内，属于房屋租金，原审法院对其要求的此期间的费用不予支持。对于2015年2月1日起的部分，属于房屋使用费，范勋华要求按照5.4元/平方米/天计付，其虽然提交了附近地段其他商业经营区域的招租广告证明租金水平，但即使地段相近不同的商业体内的租金水平也会有较大差异，且根据济南远智公司提交的与其他业主签订的租赁合同，租金水平也远低于5.4元/平方米/天，对范勋华主张的房屋使用费以其与济南慧都公司原租赁协议约定的租金标准来认定，较为公平合理。范勋华将房屋租赁与济南慧都公司，并同意其向他人转租，济南远智公司接受济南慧都公司的委托进行经营，故范勋华认为济南远智公司未经同意使用其房屋不能成立，对范勋华就此要求济南远智公司道歉的请求不予支持。济南远智公司到期未腾出房屋侵犯的是范勋华的财产权并非人格权，故对范勋华要求济南远智公司赔偿精神损失费的请求不予支持。范勋华要主张的因房屋被占用造成的误工费，未提交证据证实，原审法院不予支持。范勋华要求济南远智公司提交业主联系方式，成立业主委员会，并非济南远智公司的义务，原审法院不予支持。范勋华提到的济南远智公司如果想使用其房屋必须诚心诚意地平等协商，并非具有可执行性的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第七十一条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、济南远智市场管理有限公司于判决生效之日起15日内返还范勋华济南市历城区洪楼南路2，4，6号1-257号的房屋(建筑面积9.93m2，套内建筑面积为6.06m2，以济房权证历城字第1150**号房屋所有权证记载内容，及后附房屋分户图为准)。二、济南远智市场管理有限公司以9564元/年的标准，自2015年2月1日起至判决规定的房屋交付期限届满之日或在判决规定的履行期限内自觉履行义务之日止，向范勋华支付房屋使用费，于判决生效之日起二十日内付清。三、驳回范勋华其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186元，由济南远智市场管理有限公司负担。
上诉人济南远智公司不服原审判决上诉称，一审判决认定事实错误。1、慧都大厦一楼、二楼、三楼是分割式产权商铺，各商铺之间没有分隔墙体，没有独立的门窗，范勋华房屋所在的二楼共有90多个房主，如果范勋华收回房屋单独使用，势必经过或者占用其他房主的部分房屋，影响同一楼层承租人的利益，从维护市场经济秩序的角度出发，应该驳回范勋华收回房屋独交使用的要求。2、即使范勋华收回房屋，也不能达到自己正常使用房屋或者单独出租实现房产利益。要到达范勋华自己的房产位置，必须经过其他房主的房子，其他房主的利益也容易受到影响。3、上诉人统一出租使用该房屋，可以保证范勋华获得市场价格的利益，2011年至2015年，上诉人已经向范勋华支付了租金，对方也已经接受，没有退回，表明范勋华认可上诉人2015年1月31日前出租行为和年租金7908元的租赁价格。4、在2015年1月3日，范勋华与济南慧都公司就涉案房产的租赁合同到期后，范勋华已经收回了涉案房屋。为此，范勋华就其房产和二楼的商家协商出租其房产及相关租金事宜，这一事实说明范勋华自己已在充分行使其对房产所有权。上诉人自2015年2月1日起就已没有使用涉案房屋。上诉人虽然非常想保持房屋完整，使用涉案房屋，但是没有实际使用。范勋华与济南慧都公司房屋租赁到期后，上诉人一直没有占用房屋。综上，一审判决上诉人向范勋华返还涉案房屋以及支付其房屋使用费没有事实和法律依据。请求撤销原审判决，驳回范勋华的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由范勋华承担。
被上诉人范勋华答辩称，1、一审判决使用费的标准只是维持了10年前的水平，本案房屋的租金水平至少应该为10520元／年。10年前，范勋华与济南慧都公司签的合同租金价格9564元，10年来济南市的商铺租金水平至少上涨了50％以上，而且，上诉人跟业主的租赁合同中也规定了2014年以后租金上涨10％。所以，按照上涨10％计算，本案房屋的租金水平至少应该为10520元／年。一审法院也没有考虑误工费和精神损失费。2、分割式商铺完全能够独立经营，因为每个商铺都有明确的位置，商铺之间有公共通道，连通公共电梯和卫生间。上诉人为了多收取租金，把公共通道、卫生间、电梯等分别出租了，造成了包括范勋华在内的很多业主无法正常通行，而且正是上诉人错误的商业规划，影响了铺子独立使用，责任完全在上诉人。所以，要求上诉人纠正错误的商业规划，还业主对铺子的独立使用权，并返还占用的范勋华的商铺。3、物权法明确规定了业主对所属房屋的绝对支配权，上诉人借所谓分割式商铺无法独立使用等谬论，强行替业主做主。这完全是对物权法的歪曲理解和亵渎。4、上诉人以所谓“没有退回租金”而推断被上诉人“接受了其租金水平”是强词夺理。上诉人接手该物业后，曾经替济南慧都公司向范勋华支付过部分租金，但其数额都不为范勋华所接受，范勋华正是因为不满意其租金及合同条款，所以没有跟上诉人签租赁合同。5、上诉人明知自己使用了范勋华的房屋却在上诉中提出“没有使用该房屋”，这属于恶意提供虚假事实。范勋华与济南慧都公司的租赁合同到期之前，范勋华曾经找上诉人谈后续问题，要求上诉人要么双方谈妥合同，要么腾出房屋，但是，上诉人态度蛮横，不仅拒绝腾出房屋，而且也不支付房屋使用费。一审中法官当庭宣读了起诉状，并就占用房屋的事实询问了上诉人，上诉人对此无异议。公民的权利不容侵犯。请求支持范勋华一审诉讼请求。
被上诉人优乐火锅店未作答辩。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，范勋华与济南慧都公司签订的房屋租赁合同第四条约定，房屋交付期限，甲方（范勋华）应于该房屋正式交付使用之日将出租单位交付乙方（济南慧都公司）使用。甲方逾期交付出租单位，乙方有权决定是否将本合同有效期相应延长。
以上事实由房屋租赁合同在案为凭。
本院认为，本案主要争议焦点为济南远智公司是否应向范勋华返还涉案商铺的问题。本案所涉及商铺虽然与其他商铺之间无物理间隔，但根据范勋华的房屋所有权证，商铺的位置、面积是具体确定的，范勋华的商铺与商场公共区域相通，能够独立使用，具备独立的使用价值，可以作为独立的物权客体，商铺的业主享有的是建筑物区分所有权。建筑物区分所有权包括对专有部分的专有权，对共有部分的共有权以及因业主之间共同关系而产生的成员权。而商场内分割出售的商铺属于业主的专有部分，业主对专有部分享有完整的、全面的所有权，包括占有、使用、收益以及事实上和法律上的处分权。业主对专有部分的所有权是绝对的、排他性的权利，专有部分自主经营或是委托经营应当属于业主自主决定的事项，不受其他业主的限制。范勋华与济南慧都公司签订的房屋租赁合同期限已于2015年1月31日届满。2010年1月6日济南慧都公司委托济南远智公司处理包括涉案商铺在内的慧都大厦商场部分租赁事宜，且将上述商场部分腾交给了济南远智公司。在范勋华与济南慧都公司的合同到期后，济南远智公司无权继续控制使用涉案商铺。因此，原审法院对范勋华要求济南远智公司返还商铺的诉讼请求予以支持正确，本院予以维持。济南远智公司上诉主张其自2015年2月1日起就没有使用涉案房屋，范勋华已经收回了涉案房屋。对此，本院认为，根据范勋华与济南慧都公司的房屋租赁合同第四条，范勋华已将涉案商铺交付给济南慧都公司。根据济南慧都公司与济南远智公司签订的授权委托书，济南慧都公司已于2010年3月1日至2010年12月31日将涉案商铺在内的商场交付给济南远智公司。现济南远智公司上诉主张范勋华已收回涉案房屋，范勋华不予认可，济南远智公司也未提交其将涉案房屋交还给范勋华的相应证据，故本院对该上诉主张不予支持。原审法院对范勋华主张的房屋使用费按照范勋华与济南慧都公司租赁协议约定的租金标准来计算，并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费186元，由上诉人济南远智市场管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈李丽
代理审判员 潘 峰
代理审判员 宋文华
二〇一六年七月十二日
书 记 员 杨 燕