南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终158号
上诉人（一审被告）：张映贤，男，1964年1月28日出生，汉族，住南宁市。
被上诉人（一审原告）：崇左市驻南宁管理处，住所地南宁市明秀东路***号。
法定代表人：马锦军，该管理处主任。
委托诉讼代理人：蒙福胜，广西金益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李程程，广西金益律师事务所律师。
上诉人张映贤因与被上诉人崇左市驻南宁管理处房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月27日公开开庭审理了本案，上诉人张映贤、被上诉人崇左市驻南宁管理处的委托诉讼代理人李程程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张映贤上诉请求：撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初746号民事判决。事实和理由：2000年12月6日南宁地区司法局（以下简称南地司法局）与张映贤签订《房屋租赁合同》，合同写明租赁的房屋为行署右侧的综合大楼第八层801号房，租赁时间5年，从2000年12月至2005年12月，租金420元/月，特别约定租金从南地司法局欠张映贤的工程款中扣除。2003年南地司法局撤销并同时成立崇左市司法局。南地司法局支付部分工程款后尚欠张映贤工程款336638.75元，崇左市司法局将336638.75元债务移交南宁市政府。根据《南宁市政府办公厅文件处理笺（办文号B782）》，南宁市政府仅认可欠宾阳县民用建筑工程公司﹙即属张映贤工程部分﹚250620.11元。2007年1月10日左右，张映贤收到南宁市财政局代为支付的工程款250620.11元。按照《南宁市政府办公厅文件处理笺（办文号B661）》、《广西壮族自治区南宁市财政局关于原南宁地区劳教所工程欠款的处理意见》[南财经(2006)12号]，南宁市政府负担债务之外的欠款86018.64元由原业主承担，此笔欠款至2017年5月止仍没有还清。崇左市驻南宁管理处称2004年7月20日已经接收管理综合楼801号房，而张映贤租住该房屋的租期至2005年12月才到期，崇左市驻南宁管理处正常管理综合楼801号房的租赁事项达一年多。合同到期后原屋主或崇左市驻南宁管理处不来补签续租合同，是因为2005年12月租期到期时，南宁市政府对怎样接收崇左市司法局移交来的债务还没有定论，这笔33万多元欠款一直没有着落也没有归还。即使后来南宁市政府承担了部分欠款，但还有一截成了相互推诿的烫手的“山芋”，没有法律规定政府债务会随着政府各级管理机构工作调整而消除。既然和801号房同一层楼同样性质的802号及803号房均向外出租收取房租，801号房也应当可以续租。由于在合同中约定租金从南地司法局欠张映贤的工程款中扣除，相当于张映贤已预交租金，既然对方已经获取房租并且还将继续获取，那么另一方就不存在占用房屋和返还房屋之说，当租住方还有资金足够冲抵相应房租时即可以继续租用，这是合情合理合法的。崇左市驻南宁管理处现在想采取撕毁原房主的合同，不按原房主的意愿管理综合楼801号房，要求张映贤搬走，作为代管机构显然存在过错，其真正的目的是想重新出租该房，多收一份租金，显然这是不合法的。一审法院支持崇左市驻南宁管理处“被告已构成对原告权益的损害”属确定性质不当，因为作为接管单位的崇左市驻南宁管理处完全可以通过与已收取租金的移交单位协调获得其应得的利益，如果真的发生有权益损害，那也是收取租金的单位给他们造成的。一审判决认为“被告主张系因原南宁地区司法局欠其工程款，故用租金来抵扣工程款的问题，系另一法律关系，被告可另行主张”也让人不明白，双方在合同中约定租金在欠张映贤的工程款中扣除，欠款数额真实无误，合法存在，经得起核对，这是毫无疑问的。租赁时间有了十几年，不管后期有没有补签合同，租赁事实是存在的。本案不存在房屋占有使用费，张映贤也没有拖欠房租，南地司法局早已获取房租近10万元，至于崇左市驻南宁管理处如何才能分配到房租是他们移交单位与接收单位内部的事，与张映贤无关。一审法院判决张映贤支付房屋占有使用费属于支持崇左市驻南宁管理处重复收费，不合理也不合法。
崇左市驻南宁管理处辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分。张映贤主张崇左市司法局尚欠其工程款用以抗辩占用房屋不交租金，是没有事实和法律依据的。1.崇左市驻南宁管理处与崇左市司法局是两个不同的主体，崇左市司法局是否欠张映贤工程款，与本案没有关系，崇左市驻南宁管理处也不知情工程款一事。如张映贤认为崇左市司法局欠其工程款，可以向法院另行起诉，维护其合法权益。2.崇左市驻南宁管理处接管涉案房屋，一直遵循原房屋租赁合同的约定，从2000年至2005年期间，都没有向张映贤主张房租，甚至向法院起诉都是从租赁合同期限届满之后主张，现一审法院认定自2014年10月10日开始计算房屋占有使用费，符合事实与法律的规定。3.张映贤称与涉案房屋同一栋楼同一性质的房屋均已出租他人，崇左市驻南宁管理处不给张映贤续租没有法律和事实依据。事实上崇左市驻南宁管理处多次找到张映贤，要求其交租且重新签订房屋租赁合同，张映贤都予以拒绝。与涉案房屋同一栋楼同一性质的房屋，都已与崇左市驻南宁管理处签订租赁合同，并且按照约定交纳租金。只有张映贤既不交租金也不与崇左市驻南宁管理处重新签订租赁合同，张映贤本身的做法就是不符合法律规定的。请求二审法院驳回张映贤的上诉请求。
崇左市驻南宁管理处向一审法院起诉请求：1.张映贤返还崇左市驻南宁管理处的位于南宁市建行合建的楼房1单元801号房；2.张映贤向崇左市驻南宁管理处支付房屋占用费（按每月1000元计付，从2006年1月起暂计至返还房屋之日止）；3.本案诉讼费由张映贤承担。
一审法院认定事实：位于南宁市明秀东路238号的土地使用权人原系南宁地区行政公署。1996年12月，南地司法局与建设银行在该地上合建了一栋住宅、办公综合楼，其中第八层有3间房，均没有产权证。2000年12月6日，南地司法局（甲方）与张映贤（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于行署右侧的综合大楼（该大楼位于南宁市明秀东路238号）第八层801号（三房一厅）租给乙方；租赁时间5年，从2000年12月至2005年12月6日；前二年租金每月420元，年租金5040元，后三年租金按当时市场价格协商调整。合同签订后，张映贤在涉案房屋居住至今。
2003年南宁地区撤销，设立了地级崇左市，并在南宁市成立崇左市驻南宁管理处，负责崇左市在南宁市单位、资产及人员的日常管理工作，原南宁地区直属党政机关、企事业单位凡划归崇左市的，其在职干部职工、离退休人员、动产和不动产等原则上随单位整体移交给崇左市管理。2004年7月20日，崇左市司法局将位于南宁市明秀东路238号的住宅、办公综合楼移交给崇左市驻南宁管理处，包括张映贤居住的房屋。2004年7月22日，崇左市司法局出具《崇左市司法局留邕国有资产移交报告》，该报告说明：我局于1996年12月与建行广西区分行合建综合住宅、办公楼1栋，合建的形式为：由南地司法局向原地区行署申请并提供土地，建行广西区分行投资，该栋楼的8楼共3套房，没有办理房产证，本局没有所有权，只有使用权，该楼的其他部分全部属建行广西区分行所有和使用。2005年12月6日，《房屋租赁合同》的合同期限届满，双方未续签合同，但张映贤一直居住至今，且从未支付过租金。
2008年崇左市驻南宁管理处与张映贤协商，要求张映贤搬离涉案房屋，当时双方未达成一致意见。2015年，崇左市驻南宁管理处又要求张映贤搬离涉案房屋。就崇左市驻南宁管理处要求张映贤搬离涉案房屋事宜，2015年5月20日，张映贤向崇左市驻南宁管理处出具书面材料，因南地司法局欠其工程款，要求南地司法局承担并付清所欠工程款。
2013年3月18日，崇左市驻南宁管理处取得南宁市明秀东路238号的土地使用权。因张映贤一直居住在涉案房屋且未支付房屋占有使用费，崇左市驻南宁管理处遂诉至法院。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”张映贤与南地司法局于2000年12月6日签订了《房屋租赁合同》，南地司法局将其具有使用权的南宁市明秀东路北一里4号综合楼801号房屋出租给张映贤，但南地司法局未取得上述房屋的建设工程规划许可证，因此，双方签订的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，出租人有权要求承租人返还房屋及支付房屋占有使用费。南宁地区撤销成立崇左市后，崇左市司法局于2004年7月已将上述房屋移交给崇左市驻南宁管理处进行管理，因此，崇左市驻南宁管理处有权向张映贤主张返还房屋及支付房屋占有使用费。
在南地司法局与张映贤签订的《房屋租赁合同》到期后，张映贤仍居住在涉案房屋，且一直未支付房屋占有使用费。张映贤也确认崇左市驻南宁管理处从2008年开始就要求其搬离涉案房屋，但张映贤至今仍居住在涉案房屋，已构成对崇左市驻南宁管理处权益的损害。因此，崇左市驻南宁管理处要求张映贤返还房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。至于崇左市驻南宁管理处要求张映贤支付房屋占有使用费的问题，因张映贤一直未支付房屋占有使用费，故崇左市驻南宁管理处要求张映贤支付房屋占有使用费有事实和法律依据，一审法院予以支持。张映贤抗辩称崇左市驻南宁管理处的该项诉请超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。因张映贤对崇左市驻南宁管理处的侵权行为一直持续至今，根据上述法律规定，崇左市驻南宁管理处在2016年10月9日向一审法院起诉，要求张映贤支付2014年10月9日前的房屋占有使用费的主张已超过诉讼时效，一审法院不予支持。2014年10月10日之后至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，应参照《房屋租赁合同》约定的月租金420元计算，崇左市驻南宁管理处主张按1000元/月支付房屋占有使用费无事实和法律依据。
张映贤主张系因原南地司法局欠其工程款，故用租金来抵扣工程款的问题，系另一法律关系，张映贤可另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、张映贤向崇左市驻南宁管理处返还位于南宁市建行合建的楼房801号房；二、张映贤向崇左市驻南宁管理处支付房屋占有使用费（房屋占有使用费计算方法：以每月420元为标准，自2014年10月10日计算至张映贤实际返还房屋之日止）；三、驳回崇左市驻南宁管理处的其他诉讼请求。案件受理费6940元，减半收取计3470元（崇左市驻南宁管理处已预交），由崇左市驻南宁管理负担1040元，由张映贤负担2430元。
二审期间张映贤提交如下证据：2006年7月17日南宁市政府办公厅文件处理笺，办文号Ｂ782。证明南地司法局欠张映贤工程款的事实，南宁市政府负担的欠款为250620.11元，该笔款项已经支付。崇左市驻南宁管理处认为张映贤提交的证据没有原件，无法确定真实性，且这是张映贤和崇左市司法局之间的债权债务，崇左市驻南宁管理处不清楚，该证据与本案无关。若张映贤认为崇左市司法局拖欠工程款，可以通过法律程序解决。
经质证，本院认为，虽然张映贤提交的南宁市政府办公厅文件处理笺为复印件，但该份书证反映了经南宁市财政评审中心审核，承建原南宁地区劳教所工程的施工队共有5家，其中欠宾阳县民用建筑工程公司250620.11元。张映贤自认南宁市财政局已支付该款项。结合本案一审的相关证据，本院认为该证据的真实性、合法性、关联性可以确认，对该证据予以采信。
张映贤对一审查明事实中的“2005年12月6日，《房屋租赁合同》的合同期限届满，双方未续签合同，但被告一直居住至今，且从未支付过租金”有异议，由于南地司法局愿意用工程款抵扣房租，因此张映贤事实上已经提前交了租金。关于合同期限届满的问题，原租赁合同到期后双方愿意按原合同继续出租房屋。虽然2008年崇左市驻南宁管理处曾经让张映贤搬离涉案房屋，但是在张映贤回复说明是用工程款抵扣房租后，崇左市驻南宁管理处就不再过问此事。
崇左市驻南宁管理处对一审查明的事实无异议。
对张映贤二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定张映贤与南地司法局的《房屋租赁合同》于2005年12月6日期限届满，及张映贤未就本案所涉房屋支付过租金，是客观存在的事实。张映贤对一审判决认定事实提出的异议属于对事实的认识问题。经审查，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，张映贤的施工队承建了原南宁地区劳教所部分工程，工程完工后，因南地司法局欠付张映贤工程款，后双方签订《房屋租赁合同》，租赁合同的第二条约定租金在南地司法局欠张映贤的工程款中扣除。
根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：张映贤关于用南地司法局欠付工程款抵扣租金的主张是否成立？
本院认为，首先，关于南地司法局与张映贤签订《房屋租赁合同》的效力问题。南地司法局将位于南宁市建行广西区分行合建的综合楼801号房出租给张映贤，根据一审查明的事实，该楼房未取得建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定了，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此本案所涉房屋租赁合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，租赁合同无效的，承租人应当向出租人返还房屋。由于南地司法局撤销后成立崇左市司法局，崇左市司法局已于2004年7月将801号房移交崇左市驻南宁管理处管理，因此张映贤应当向崇左市驻南宁管理处返还房屋。
其次，张映贤关于用南地司法局欠付工程款抵扣租金的主张是否成立的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》第二条的约定，租金在南地司法局欠张映贤的工程款中扣除。现张映贤认可南宁市政府向其支付了250620.11元工程款，但南地司法局的欠款仍有部分未付清，因此其仍可以用工程款抵扣租金，而无需支付房屋占有使用费。由于二审期间崇左市驻南宁管理处对工程款结算一事一直声称不清楚，本院亦无法查实欠款的具体数额，以及与租金相抵后的情况。崇左市驻南宁市管理处向张映贤主张房屋占有使用费的前提，是应当举证证实崇左市司法局或崇左市驻南宁市管理处已将拖欠张映贤的工程款付清。否则根据合同约定，在工程款尚能抵扣租金的情况下，张映贤无需支付房屋占有使用费。张映贤关于用南地司法局欠付工程款抵扣租金的上诉主张有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，张映贤的上诉请求部分有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定,判决如下：
1、?维持南宁铁路运输法院（2016）民事判决第一项；
2、?撤销南宁铁路运输法院（2016）民事判决第二项、第三项；
3、?驳回崇左市驻南宁管理处的其他诉讼请求。
一审案件受理费3470元（崇左市驻南宁管理处已预交），由崇左市驻南宁管理处负担3370元，张映贤负担100元；二审案件受理费147元（张映贤已预交），由崇左市驻南宁管理处负担47元，张映贤负担100元。
权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审判长 张岚
审判员 黄雪
审判员 彭博
二〇一七年八月三日
书记员 谢瑜