吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉中民一终字第882号
上诉人（原审被告）：长春市鑫隆房地产开发有限责任公司，住所地长春市南关区南岭大街90-1号。
法定代表人：胡志，该公司董事长。
委托代理人：段大明，吉林江城律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：长春市鑫隆房地产开发有限责任公司吉林市分公司，住所地吉林市松江西路新世纪大厦小区2号楼1区5单元。
负责人：胡志，该公司经理。
委托代理人：李翰冰，吉林江城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨秀芳，住吉林市。
委托代理人：赵宏伟，吉林保民律师事务所律师。
原审第三人：吉林冶建有限公司，住所地吉林市昌邑区和平路13号。
法定代表人：张洪达，该公司董事长。
委托代理人：孟繁杰，住桦甸市。
原审第三人：张新，住吉林市。
原审第三人：孟庆福，住吉林市。
上诉人长春市鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称鑫隆公司）、长春市鑫隆房地产开发有限责任公司吉林市分公司（以下简称鑫隆公司吉林分公司）因合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2012）船民一初字第786号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杨秀芳在原审时诉称：2009年11月18日，原告与被告鑫隆公司吉林分公司、第三人吉林冶建有限公司（以下简称冶建公司）鑫隆帝豪项目部签订《商品房抹账协议书》，第三人冶建公司鑫隆帝豪项目部将承建的被告鑫隆公司开发的鑫隆帝豪56号楼9单元1-2层，约定面积193.18平方米的商业网点，即坐落在解放大路与临江市场（新立胡同）交汇处，鑫隆帝豪56号楼9单元把南山（偏斜）的第一家商业网点按照6，300.00元/平方米的价格卖给原告。协议签订当期，原告交付订金10万元给第三人冶建公司鑫隆帝豪项目部负责人孟繁杰。后原告于2010年1月5日交付给孟繁杰余款1，117，000.00元。第三人冶建公司鑫隆帝豪项目部给原告开具1，217，000.00元的收据。2012年7月份，被告鑫隆公司开发的鑫隆帝豪56号建成后，原告要求被告鑫隆公司吉林分公司继续履行《商品房抹账协议书》，与原告签订正式售房合同、办理进户手续、开具发票、配合办理房屋产权登记。但被告鑫隆公司吉林分公司却不予承认，拒绝履行协议。后经诉讼了解，被告鑫隆公司吉林分公司于2010年5月19日将涉案房屋（登记在房产交易中心的是吉林市船营区长春路56号鑫隆帝豪1号楼10号204.04平方米房屋）拆迁安置给第三人张新。因此，被告鑫隆公司吉林分公司“一房两卖”，严重侵犯了原告的合法权益。请求法院判令：1、解除原告与被告鑫隆公司吉林分公司、第三人冶建公司签订的《商品房抹账协议书》；2、被告鑫隆公司返还原告1，217，000.00元购房款，并承担该款自2010年1月5日至判决生效之日中国人民银行同期贷款利率标准的利息；3、被告鑫隆公司向原告承担1，217，000.00元赔偿责任；4、被告鑫隆公司承担原告诉讼费、保全费等一切诉讼费用。
鑫隆公司在原审时辩称：对第一项诉讼请求由于没有总公司的授权，本应是无效的，所以无需解除。对于购房款项被告及分公司均未收到，所以被告不予返还，也没有支付利息的义务，该款项交给谁了就向谁要。对于双倍赔偿因被告未签订正式的商品房销售合同，被告不认为合同有效，所以不应该承担赔偿责任。至于诉讼费和保全费因不是被告引起的，所以不应该承担。
鑫隆公司吉林分公司在原审时的答辩意见同鑫隆公司。
冶建公司在原审时述称：对原告的诉讼请求没有意见。
张新在原审时述称：第一，由于原告变更诉讼请求，本案的处理结果与回迁安置房屋没有法律上的利害关系，因此，请求法庭解除原告对涉案房屋的查封；第二，第三人同意法庭对张新诉请可另案告诉的决定，但需法院下一个书面的裁定书，裁定张新具有独立请求权，以便张新另案告诉。
孟庆福在原审时述称：原告诉状中所述吉林市船营区长春路56号鑫隆帝豪1号楼10号房屋系第三人孟庆福合法购买的，并已签订合同、交纳全额房款、办理进户、交纳物业费等相关费用、开具了房地产发票，并进行了大部分装修。原告诉状中所述该房屋拆迁安置给第三人张新的事实与客观不符，不具有真实性、合法性，第三人张新与该房屋不具有任何关联性。现该房屋第三人孟庆福占有及使用，应归属第三人孟庆福所有。
原判决认定：2009年10月28日，鑫隆公司与冶建公司签订建设工程施工合同，由冶建公司承建其开发的长春路（危房）改造项目56号楼。工程地点为吉林市船营区长春路与解放西路交界处。工程内容为土建、水暖、电气。2009年11月18日，杨秀芳与鑫隆公司吉林分公司、冶建公司鑫隆帝豪项目部签订《商品房抹账协议书》，冶建公司鑫隆帝豪项目部将承建的吉林市长春路鑫隆帝豪56号楼9单元1-2层预定面积193.18平方米的商业网点出售给杨秀芳。约定杨秀芳进户后，由鑫隆公司吉林分公司提供销售不动产发票及签订正式售房合同。杨秀芳将购房款1，217，000.00元交付给冶建公司项目部经理孟繁杰。冶建公司鑫隆帝豪项目部于2010年1月5日给杨秀芳开具了1，217，000.00元收据。2010年5月19日，鑫隆公司吉林分公司与张新签订回迁安置协议书，约定将坐落于长春路56号楼商业网点6-9单元1-2层，面积为758.58平方米房屋回迁安置给张新。2012年8月23日，鑫隆公司与张新签署鑫隆帝豪1#楼9单元1、2层，面积为193.18平方米的房屋入住确认单。2011年1月13日，吉林市住房保障和房地产管理局为鑫隆公司发放了编号为吉市房预字第1101001号的商品房预售许可证。该证载明楼宇名称为鑫隆帝豪1号楼，坐落地点为吉林市船营区长春路56号。2011年11月1日，孟庆福与鑫隆公司吉林分公司签订商品网点预订协议，约定将鑫隆帝豪56号楼网点单元1-2层10室，面积为240平方米的房屋出售给孟庆福。鑫隆公司吉林分公司向孟庆福开具了销售不动产统一发票及收款收据各一张，并于2012年11月29日为孟庆福办理了入户手续。孟庆福对该房屋进行了装修。2012年12月1日，鑫隆公司与冶建公司对鑫隆帝豪56号楼建筑工程签署了对账单及还款计划。双方确认该工程结算总价为61,358,973.00元（单价1，950.00元/平方米），鑫隆公司已支付工程款52，318，664.62元（其中包括杨秀芳的购房款），尚欠9，040,308.38元。现该工程已施工完毕。经查，长春路（危房）改造项目56号楼、长春路56号楼、鑫隆帝豪56号楼为同一地点，均是预售许可证载明的坐落地点为吉林市船营区长春路56号，楼宇名称为鑫隆帝豪1号楼。该楼工程施工图纸载明共有9个商业网点，现登记在房产部门为10个商业网点。杨秀芳抹账协议书载明的长春路鑫隆帝豪56号楼9单元1-2层房屋与张新回迁安置的长春路56号楼商业网点6-9单元1-2层中的9单元1-2层、孟庆福购买的鑫隆帝豪56号楼10室，网点单元1-2层房屋的坐落位置均位于解放大路与临江市场（新立胡同）交汇处，鑫隆帝豪1号楼南山的第一家商业网点。另查，吉林冶建有限责任公司于2010年4月21日向吉林市工商局提出变更登记申请，要求将企业名称变更登记为吉林冶建有限公司。2010年5月4日，吉林市工商行政管理局颁发了名称为吉林冶建有限公司的营业执照。
原判决认为：一、鑫隆公司吉林分公司是鑫隆公司为开发房地产项目而依法设立的分支机构，具有对外签署合约的权利。该分公司与总公司之间的内部约定或分工，不具有对外效力。本案中，回迁安置房屋或对外出售房屋均是以分公司的名义进行的，从中也可以证实分公司具有签署合约的权利。冶建公司与杨秀芳、鑫隆公司吉林分公司签署的商品房抹账协议书是三方当事人的真实意思表示，虽鑫隆公司及其分公司没有收取该款项，但该款已作为工程款予以抵顶，应视为已收取。虽该协议书不是正式的商品房买卖合同，但协议书中约定的由鑫隆吉林分公司提供销售不动产发票及签订正式售房合同的行为表明，该协议书应视为商品房买卖合同；二、鑫隆公司吉林分公司对本案涉案房屋进行了三项处置存在过错，应承担法律责任。鑫隆公司吉林分公司为房地产专营企业，其对房屋销售的法律规定较比常人更为专业，其在涉案房屋的处分上存在严重过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，故无法取得房屋的杨秀芳主张解除与鑫隆公司吉林分公司、冶建公司签订的《商品房抹账协议书》的请求应予支持。同时主张返还1，217，000.00元购房款，并承担该款自2010年1月5日至判决生效之日按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息的请求应予支持。关于杨秀芳诉请要求承担1，217，000.00元赔偿责任的诉请，由于鑫隆公司吉林分公司对涉案房屋进行三项处置存在严重过错，亦应予以支持。因鑫隆公司吉林分公司为鑫隆公司的分公司，依据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，鑫隆公司应承担返还杨秀芳购房款、赔偿利息损失，并承担赔偿责任；三、因在审理过程中，本案杨秀芳将主张涉案房屋所有权诉请变更为主张解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，所以本案张新主张涉案房屋所有权的诉请可另行告诉。
原审法院依照《《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，判决：一、解除原告杨秀芳与被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司吉林市分公司、第三人吉林冶建有限公司鑫隆帝豪项目部于2009年11月18日签订的《商品房抹账协议书》；二、被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内给付原告杨秀芳购房款1，217，000.00元及其利息损失（自2010年1月5日起计算至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；三、被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内给付原告杨秀芳赔偿款1，217，000.00元。被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费20，753.00元（其中案件受理费15，753.00元，保全费5，000.00元，原告杨秀芳均已预交），由被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起三日内径行给付原告杨秀芳。
原审判决后，上诉人鑫隆公司及鑫隆公司吉林分公司不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，驳回被上诉人第二、三项诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。其主要上诉理由为：一、原判决事实不清。本案的事实是原审第三人冶建公司将9单元网点转让给被上诉人，上诉人不是出卖人也未收到被上诉人的购房款。原审第三人冶建公司不是房地产开发企业，与上诉人的工程款结算属另一法律关系，不能作为本案的判案依据。另外抹账协议上分公司的章是违法私自加盖，上诉人已经向公安机关报案；二、原判决适用法律错误。被上诉人与原审第三人冶建公司签订的是商品房抹账协议，而不是买卖协议。且出卖方是原审第三人冶建公司，而不是上诉人鑫隆公司吉林分公司。原审第三人冶建公司是建筑商，不是法律规定的房地产开发企业。另该协议连房屋总价款、付款时间及方式都没约定，不符合商品房买卖合同的司法解释，不能依据该司法解释的相关规定审理本案。被上诉人杨秀芳答辩：原审法院认定事实清楚，被上诉人分两次将购房款支付给原审第三人冶建公司项目部经理孟繁杰，而且原审第三人冶建公司出具了收款凭证。上诉人鑫隆公司与原审第三人冶建公司关于工程的对账说明也能够说明上诉人鑫隆公司实际收到了被上诉人的购房款。抹账协议已明确上诉人鑫隆公司吉林分公司应为被上诉人签订商品房买卖合同，出具发票，其应为实际商品房的出卖人。原审第三人冶建公司、张新、孟庆福均未进行答辩。
本院审理本案期间，双方当事人均未提供新的证据。本院依据现有证据，审理查明的事实与原判决认定的事实无异。
本院认为，涉案的《商品房抹账协议书》中确定，由上诉人鑫隆公司吉林分公司提供销售不动产发票，签订正式销售合同，且被上诉人杨秀芳所交付给原审第三人冶建公司的购房款抵顶了上诉人鑫隆公司应付的工程款，因此，应视为上诉人鑫隆公司与被上诉人杨秀芳存在商品房买卖合同关系。现由于上诉人鑫隆公司吉林分公司将《商品房抹账协议书》中所涉房屋另行处分，导致合同目的不能实现，故应由上诉人鑫隆公司承担返还购房款及利息，并赔偿损失的责任。综上，上诉人鑫隆公司、鑫隆公司吉林分公司的上诉请求无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26，272.00元，由上诉人长春市鑫隆房地产开发有限责任公司、长春市鑫隆房地产开发有限责任公司吉林市分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘任成
审 判 员 肖 洋
代理审判员 张利宏
二〇一三年十二月十一日
书 记 员 常芳郁