上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终11182号
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海埃罗餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区永嘉路570号4号楼413室。
法定代表人：董柏华，董事长。
委托诉讼代理人：叶金荣，上海市荣业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李敏，上海市恒业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海锦翌企业管理有限公司，住所地上海市徐汇区永嘉路570号2号楼201室。
法定代表人：郁敏珺，执行董事。
委托诉讼代理人：朱小红，上海一曼律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周燕，上海一曼律师事务所律师。
上诉人上海埃罗餐饮管理有限公司（以下简称埃罗公司）因与被上诉人上海锦翌企业管理有限公司（以下简称锦翌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初31684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人埃罗公司上诉请求：撤销原判第一、五、六、七、八、九、十项，改判支持埃罗公司的一审全部诉请。事实和理由：埃罗公司与锦翌公司于2015年5月15日就上海市徐汇区XX路XX号XX号楼XX单元建筑面积184.05平方米的房屋（以下简称系争房屋）签订《房屋租赁合同》，签订合同时，上诉人向被上诉人明确表示租赁系争房屋用于做餐饮，被上诉人亦向上诉人保证系争房屋可用于做餐饮。然而，上海市徐汇区环境保护局（以下简称徐汇环保局）于2010年4月21日向被上诉人出具的《关于“XX路XX号商务创意产业园”环境影响报告表的审批意见》中明确2、3、4号楼均不得设置产生油烟气的餐饮业，可见被上诉人在签订租赁合同时已知晓系争房屋不能用于做餐饮，但其却隐瞒了这一重要事实，欺骗上诉人。办理环评审批应是被上诉人的法定义务，被上诉人也知道这一点，故其于2017年4月26日递交了徐汇区XX路XX号XX号楼餐饮功能环境影响报告表审批事项申请材料，直至2017年6月5日，徐汇环保局才出具《关于徐汇区XX路XX号四号楼增加餐饮功能环境影响报告表的审批意见》。可见，由于被上诉人的欺诈行为，致使上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁合同》却不能达到上诉人的目的。此外，《房屋租赁合同》中2-2、2-3、5-9、6-10、6-23、7-1、7-5等条款都属于格式条款，应确认无效。综上，一审无视基本事实，判决错误。
被上诉人锦翌公司曾提起上诉，后向本院撤回上诉，其辩称，一、申请环评等经营餐饮所需审批手续是上诉人的合同义务，被上诉人申办的环评批文足以证明只要上诉人依法申请，系争房屋的餐饮环评可以依法得到核准，然而，上诉人一直到租赁合同解除也从未向被上诉人提出配合办理环评的请求，故上诉人以环评为由解约缺乏依据，被上诉人解约则合法有据；二、上诉人主张的钱款缺乏依据，而被上诉人主张的各项费用均有明确的合同依据；三、《房屋租赁合同》的所有条款均是由双方反复磋商后确立的，不符合格式条款的特征。综上，不同意上诉人的上诉请求，请求全部予以驳回。
埃罗公司向一审法院起诉请求：1.确认埃罗公司与锦翌公司双方《房屋租赁合同》于2016年8月24日解除；2.判令锦翌公司返还埃罗公司支付的房屋租赁保证金202,086.90元（人民币，以下币种同）及能源保证金3,865.05元，合计205,951.95元；3.判令锦翌公司向埃罗公司返还2015年7月15日-2016年7月31日租金861,757.70元、2016年6月28日仓库搭建租金3,000元、2016年3月28日场地租用费500元、2016年3月31日场地租用费2,000元和2016年6月3日仓库押金750元、2015年10月-2016年7月物业管理费64,417.50元；4.判令锦翌公司赔偿埃罗公司装修费359,582元、装修设计费50,500元、餐饮厨房设备168,460元、餐厅音响设备20,000元、餐厅家具70,000元、广告推广费82,000元；5.判令锦翌公司赔偿餐饮顾问费50,000元、员工工资418,106元；6.本案诉讼费由锦翌公司承担。
锦翌公司向一审法院提起反诉，请求：1.判令确认埃罗公司与锦翌公司之间签订的《房屋租赁合同》于2016年8月25日解除；2.判令埃罗公司向锦翌公司支付拖欠的2016年8月1日-2016年8月31日租金67,178.25元、2016年8月1日-2016年8月31日物业费5,153.40元、2016年6月水费279.80元，2016年7月水费215.20元、2016年6月电费8,528.80元，2016年7月电费9,661.40元，2016年8月电费988.40元，合计19,178.60元及延期付款滞纳金，从2016.7.26起计算，按照租金和物业费基数72,331.65元，按照日千分之三计算，至实际支付之日止；3.判令埃罗公司向锦翌公司补交免租期2015年6月15日-2015年7月14日租金67,362.80元；4.判令埃罗公司向锦翌公司支付按租赁房屋建筑面积按每天每平方米30元计算的2016年9月1日至9月20日间房屋占用费110,430元；5.判令埃罗公司向锦翌公司支付违约金202,086.90元；6.本案诉讼费由埃罗公司承担。
一审法院认定事实：2015年5月15日，锦翌公司（出租人、甲方）与董柏华（承租人、乙方）订立《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋租赁给乙方，建筑面积184.05平方米；合同2-1约定，乙方向甲方承诺，租赁该房屋用途作餐饮使用，并遵守国家和该房屋所在地省市有关房屋使用和物业管理规定，遵守甲方委托物业管理的上海A有限公司（以下简称A公司）发布的有关永嘉庭园区/项目的物业管理规定；合同2-2约定，在租赁期限内，乙方应当自行申请并获得经营本合同2-1条所述营业所需的一切政府许可或批准证书，如需甲方配合，甲方应给予积极配合，乙方不得在租赁单元内从事与本合同2-1条所述营业之外的其他用途，不得将租赁单元用于居住目的；合同2-3约定，乙方在承租该房屋拟向工商主管部门申请设立有限公司，并以公司名义进行经营，新公司的工商注册手续办理完成后，由新公司承接乙方在本合同项下所有的权利和义务，乙方承担连带保证责任；乙方以该房屋拟注册的新公司，如根据法律法规、政府政策规定需要办理环评、卫生、食药、安监、消防、治安等前置手续的，应自行评估、办理，自行承担相应费用及后果，甲方仅负配合义务；合同3-1约定：甲方拟于2015年6月15日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2015年7月15日起至2020年7月14日止。合同4-1约定，甲乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为12元，月租金计67,362.30元，该房屋租金自租赁期开始日起贰年内不变，自第叁年起租金递增5%/年，2015年7月15日至2016年7月14日间月租金为67,362.30元，2016年7月15日至2017年7月14日间月租金为67,178.25元，…，装修期在乙方没有出现第10-2条情形的前提下，甲方给予乙方的装修期为2015年6月15日起至2015年7月14日；合同第4-2约定，双方经协商一致同意，该房屋租金采取先付后用的方式，即乙方须在2015年5月30日前向甲方支付2015年7月15日至2015年8月31日的首期租金，即人民币104,908.50元，其后每一个月为一个付款周期，各付款周期应付的租金，乙方应于该付款周期前一个月的25日之前向甲方支付下期租金款，否则，视为逾期支付租金，所述日期恰逢法定休假日的，则相应顺延，如乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按逾期支付租金部分的3‰支付滞纳金；合同5-1约定，甲乙双方约定，在签约之日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金和能源押金，保证金为等额于第一年叁个月的租金计202,086.90元，能源押金计3,865.05元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金、能源押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，在乙方按照第七条相关约定归还该房屋并办妥所有该房屋为注册地址或营业地址的公司注销或变更手续（若有）30日内，甲方应将保证金、能源押金全额或余额（若有）返还给乙方，不计利息；合同5-2约定，合同期间，使用该房屋所发生的水、电、网络、通讯、设备、物业管理等相关租赁费用均由乙方承担；合同5-4约定，乙方支付的物业管理费为每月每平方米建筑面积28元，交付日起合同期限内该房屋的物业管理费按第1-4条计租建筑面积支付，每月合计5,153.40元，乙方在2015年5月30日前支付装修期及租赁期首期物管费13,017.63元（2015年6月15日至2015年8月31日），直接支付给交付委托物业管理单位，其后每一月为一个付款周期，各个付款周期应付的物业管理费，乙方应于该付款周期前一个月的25日之前向交付委托物业单位支付下期的物业管理费，否则，视为逾期支付，如乙方逾期支付，每逾期一日，则乙方须按欠费金额的3‰支付滞纳金；合同5-7约定，如果乙方违反本合同的规定或合同被解除或终止，甲方有权使用保证金代付或直接用保证金冲抵相应乙方债务，包括但不限于乙方所欠租金、违约金、滞纳金、损害赔偿金等或其他应付费用（包括物业管理费、水、电、通讯等公用事业费等费用），如果乙方不履行本合同项下的规定致使甲方或物业公司发生的其它费用，包括但不限于为重新出租租赁单元进行修缮发生的费用，亦由甲方在保证金中扣除，在合同期限内甲方按照本条规定扣减保证金的情况下，乙方应在收到甲方或物业公司通知之日起七日内补足保证金的不足数额，否则视为乙方违约；合同5-9约定，乙方收到甲方书面通知解除合同时，除根据合同支付甲方租金、物业管理费、公用事业费、违约金、滞纳金（资金占用费，甲方出具收据）、损害赔偿金等相关费用外（相关费用可在解除通知收到七日内支付），还须将房屋装修设备拆除并恢复原状，如乙方在收到甲方该书面通知的七天内未执行完毕，甲方有权按照第7-5条的约定收回该房屋；合同6-23约定，在签署本合同前，甲方已如实向乙方告知租赁房屋的产权性质及现状并已向乙方出示相关房屋产权等相关资料，乙方应按照政府有关部门的要求，自行办理工商、税务、消防、环评、噪音、排污、卫生防疫、食品卫生、烟酒专卖、食品、治安、文化等许可证以及有关厨房人员、服务人员的体检证及上岗许可证等，取得营业执照及相应的各类许可证和配置相应的各类设备、设施，确保各项标准符合政府各部门的标准，并对其经营行为造成的影响承担全部责任，还应获得合法有效的发票并依法经营、纳税，应自备销货及顾客所需之发票，依法排污、排油烟、噪音等应符合国家规定并且不得侵犯相邻者的权益；如法律法规规定或政府有关部门要求由甲方提供材料的，依法必须向甲方书面提交需由甲方配合（该配合的范围应当在甲方的能力范围内且属于为达本合同目的所必须）提供材料的清单，甲方以其清单确认内容为限尽量配合；合同7-1约定，租赁期满，甲方有权收回房屋，除甲方书面同意乙方续租或双方另有约定外，乙方应在本合同租赁期届满或合同解除等提前终止的当日17:00之前返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按30元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费；合同7-2约定，乙方应如期返还房屋及附件二所述装修及附属设施、设备，并保证房屋符合正常使用后的状态，经甲方验收合格后完整的交还甲方，…同时乙方应办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，甲方应在乙方按本条规定将该租赁单元交还给甲方并办妥上述手续之日起30日内将保证金全额或余额（如有）返还给乙方，不计利息；合同7-5约定，如乙方在租赁期满之日或本合同解除等提前终止之日没有向甲方交还该房屋，则甲方除有权向乙方收取占用使用费和物业管理费及其他费用以外，特别约定：乙方同意自租赁期满之日或本合同解除等提前终止之日后第7日起，甲方可开启该房屋的门锁并更换门锁，在任何时间以任何方式处置该房屋内的所有财产（包括但不限于家具、设施、设备、装修和物品等）而不负任何责任，如有所得则作为乙方向甲方支付的违约金，并将该房屋腾空收回另行出租；…合同10-2约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按第一年月租金的叁倍支付违约金，给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：…（五）乙方逾期支付、未足额支付租金累计超过二十日的，乙方不得以甲方可以用保证金冲抵所欠租金为由而主张未拖欠租金，…（八）乙方逾期支付、未足额支付物业管理费、水电煤通讯等公用事业费累计超过二十日的，乙方不得以甲方可以用保证金冲抵所欠租金为由而主张未拖欠该费用，…（十二）未经甲方书面许可，乙方单方面提前退租的，…上述违约行为出现，合同自守约方向违约方发出书面解除合同通知后第二日终止，违约方在合同终止后七日向守约方支付违约金及赔偿金，乙方应在合同终止当日按照第七条约定搬离租赁单元并配合甲方办理退租手续；合同11-11约定，乙方应自行负责及时取得第2-1条约定经营用途所需政府部门颁发的相关许可证并承担相关费用及符合第6-23条的要求，如果乙方未取得相关营业执照、许可证，或乙方的消防、排污、排烟、噪音违法国家规定，或侵犯相邻方的合法权益遭多次投诉，经过甲方通知整改后，未在合理期限内改正的，视为乙方根本性违约，甲方有权按照本合同10-2条处理；合同11-14约定，合同期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行、乙方提出提前终止本合同或因乙方违反第10-2条约定导致甲方单方面解除合同的，则乙方丧失装修期和免租期内的资金减免优惠，须按本合同第4-1条约定的租金标准向甲方补交装修期和免租期内减免的租金，并按照本合同相关约定承担违约责任；合同11-15约定，若乙方违约导致合同无法继续履行或甲方单方解除合同的，乙方应根据合同支付甲方租金、违约管理费、公用事业费、违约金、滞纳金（资金占用费，甲方出具收据）、损害赔偿金等，乙方不得以任何理由以房屋的装修及设备费用去抵扣乙方须支付甲方的上述任何费用；合同附件二该房屋交房标准约定3、安全设备：…排油-
预留排烟竖井总管及屋面油烟净化装置；合同同时约定送达地址、联系人等。该合同由董柏华签名，埃罗公司于2016年1月26日在系争房屋注册成立后，补盖公司印章。合同签订后，2015年6月10日，锦翌公司将系争房屋交付给埃罗公司，董柏华投资进行装修。2015年5月26日，锦翌公司出具收据收到2015年7月15日至8月31日间租金104,908.50元；2015年8月26日、2015年9月7日、2015年10月9日、2015年11月9日、2015年12月9日、2016年4月19日、2016年4月25日、2016年4月27日，锦翌公司分别出具收据收到2015年9月-12月、2016年1月、2016年3月、2016年4月、2016年5月的租金各67,362.30元，2016年1月26日，埃罗公司的法定代表人董柏华向锦翌公司转款76,955.70元，2016年5月26日，锦翌公司出具收据，收到2016年6月租金加3月30日至4月29日水电费计72,488.50元，2016年6月17日，锦翌公司出具收据收到2016年7月租金68,466.60元，2016年4月26日，埃罗公司向锦翌公司支付能源保证金3,865元及租赁保证金202,086.90元，锦翌公司出具收据给埃罗公司。2016年6月3日，锦翌公司出具收据给埃罗公司，收到仓库押金750元。2016年6月28日，锦翌公司开具发票收到埃罗公司支付的2016年4月1日至2017年3月31日的仓库租赁费3,000元。2016年8月24日，埃罗公司委托律师向锦翌公司发出《律师函》，要求解除租赁合同，退还已收取的房屋租赁保证金、能源保证金、已收取的全部租金、管理费，应赔偿埃罗公司的装修、设施、设备损失、人员工资、行政费用及其他损失，并保留追究贵司其他违约责任的权利。2016年8月25日，锦翌公司向埃罗公司发出《房屋租赁合同解除通知函》，埃罗公司未在2016年7月25日前支付2016年8月1日至2016年8月31日间的租金和物业管理费，通知从2016年8月25日解除《房屋租赁合同》，收回租赁房屋并要求承担违约责任。2016年9月9日，锦翌公司向埃罗公司发送《告知函》，内容为，贵司在2016年8月24日出具的《律师函》中请求解除双方于2015年5月19日签署的《房屋租赁合同》，我司随后给贵司通过EMS寄递的《回复函》中同意该项请求，确认双方就上海市徐汇区XX路XX号XX号楼XX单元的租赁关系于2016年8月24日终止，同时，在该函中提请贵司在五日内与我司联系，妥善商讨退房等后续解决方案，然而贵司无理拒收，依照租赁合同的约定，该回复函视为有效送达。鉴于双方同意解除租赁合同，要求返还房屋，贵司无正当理由继续占有该房屋，侵犯了我司合法权益，将依据合同行使权利，并保留追究贵司支付所有费用及损失赔偿等其他责任的一切合法权利。该告知函办理公证手续。2016年9月20日，锦翌公司向上海市东方公证处申请保全证据公证，对上海市XX路XX号门口有“FIRMAMENTETOILE”字样标识的商铺的方位及现状等拍摄照片29张，并使用公证处数码摄像机对现场状况进行拍摄，上海市东方公证处出具公证书。
一审另查明，上海市XX路XX、XX号房屋的权利人为上海航天局第八〇八研究所。2012年9月18日，锦翌公司取得上海市XX路XX号、XX号房屋租赁登记证，承租人为锦翌公司，出租人为上海航天局第八〇八研究所，租赁期限为2009年6月1日至2024年5月31日。
2010年4月21日，徐汇环保局出具的《关于“XX路XX号商务创意产业园”环境影响报告表的审批意见》明确，2、3、4号楼均不得设置产生油烟气的餐饮业。上海市餐饮服务许可证申请书申请材料包括环保部门核发的环境影响评价报告审批意见。2015年6月11日，A公司开具发票给董柏华，收取垃圾清运费3,681元，施工许可证工本费10元及出让工本费70元。2015年9月30日、2015年10月29日、2015年11月25日、12月29日，董柏华分别通过银行向A公司转账各5,153.40元。2016年4月27日，A公司出具发票给埃罗公司，收到2月至4月的物业费计15,460.20元，2016年4月19日、2016年5月26日、2016年6月20日，A公司分别开具发票，收到埃罗公司5月、6月、7月物业费各5,153.40元。2016年3月28日、3月31日，A公司分别开具发票给董柏华，收到场地租赁费500元及2016年3月15日至2017年3月14日的场地租赁费2,000元。
2017年4月，徐汇环保局出具《建设项目环境保护行政许可受理通知书》给锦翌公司，申请事项为环境影响报告表审批，内容为：你单位于2017年4月26日递交的徐汇区XX路XX号四号楼餐饮功能环境影响报告表审批事项申请材料收悉。2017年6月5日，上海市徐汇区环境保护局出具《关于徐汇区XX路XX号四号楼增加餐饮功能环境影响报告表的审批意见》。
一审审理过程中，根据埃罗公司的申请，一审法院委托上海B有限公司对上海市XX路XX号XX号楼房屋装饰装修的残值进行司法鉴定，鉴定意见为，XX路XX号XX号楼413号房屋装饰装修原值359,582元，残值为278,986元。经质证，埃罗公司表示无异议，锦翌公司表示无异议，但认为该造价包含厨房设备设施，对此，埃罗公司表示不包括，并认为，埃罗公司无法正常开业，故不能按折旧计取装修损失。审价人员解释，装饰装修造价中未包含厨房设备设施及音响、可移动的家具，包含不可移动固定的家具。
一审中，埃罗公司、锦翌公司确认，埃罗公司已付租金为846,998.10元，埃罗公司诉请3调整为要求返还租金846,998.10元。埃罗公司表示，锦翌公司主张的水电费金额无异议，但不同意支付。埃罗公司提出，2016年7月起，系争房屋被停水停电，无相关书证，对此，锦翌公司表示没听说过。埃罗公司表示，自2015年11月28日起在系争房屋进行试营业，未正式开业，对此，锦翌公司表示认可埃罗公司在系争房屋内试营业。
一审期间，刘晓华到庭表示，埃罗公司提供的部分付款凭证付款人为刘晓华，实际为刘晓华代埃罗公司支付，该部分款项的诉讼权利义务由埃罗公司承受，刘晓华不会向锦翌公司主张权利。
一审期间，董柏华表示，埃罗公司提供的部分付款凭证付款人为董柏华，实际为董柏华代埃罗公司支付，该部分款项的诉讼权利义务由埃罗公司承受，董柏华不会向锦翌公司主张权利。
一审法院认为，埃罗公司与锦翌公司签订的租赁合同系签约方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”的规定，又根据合同6-23的约定，埃罗公司经营餐饮所需环评等许可证由埃罗公司自行办理，现埃罗公司未进一步提供如法律法规规定或政府有关部门要求由锦翌公司提供材料，埃罗公司已向锦翌公司书面提交需锦翌公司配合提供材料的清单、锦翌公司拒绝配合及系争房屋存在质量问题的充分证据，而锦翌公司提供了其于2017年4月申请环评获审批的相关证据，因此，埃罗公司于2016年8月24日向锦翌公司发出解除合同的律师函，不符合合同与法律依据，该函未发生法律效力。虽然锦翌公司提供的经公证告知函中提及锦翌公司同意双方于2015年5月19日签订的租赁合同于2016年8月24日终止，但锦翌公司未提供相关已送达给埃罗公司的证据，且锦翌公司在2016年8月25日又向埃罗公司发出解除通知函，因此双方未达成于2016年8月24日终止租赁合同的合意。现埃罗公司以系争房屋未经过环境评估，锦翌公司故意隐瞒该房屋不适合从事餐饮经营的重大事实为由要求确认房屋租赁合同于2016年8月24日解除,缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。由于埃罗公司未提供于2016年6月、7月前将系争房屋返还给锦翌公司的充分证据，埃罗公司于2016年8月24日向锦翌公司发出律师函，根据合同约定，埃罗公司应于2016年7月25日前向锦翌公司支付租金，现至2016年8月24日止，埃罗公司未按约支付租金的行为构成违约，锦翌公司于2016年8月25日向埃罗公司发出解除合同通知函已到达埃罗公司，故锦翌公司要求确认双方间租赁合同于2016年8月25日解除之诉讼请求，理由正当，予以支持。租赁合同签订后，锦翌公司按约于2015年6月10日将系争房屋交付给埃罗公司，埃罗公司对系争房屋投资装修，并进行了试营业，现埃罗公司未提供其于2016年6月、7月起无法使用系争房屋、锦翌公司未交付租赁场地及存在停水停电情形的充分证据，故埃罗公司要求锦翌公司返还2015年7月15日-2016年7月31日间租金及2017年3月31日前仓库租赁费3,000元之诉讼请求，缺乏依据，不予支持。鉴于物业费、场地租用费的收取单位为A公司，埃罗公司要求锦翌公司返还物业费、场地租用费之诉讼请求，缺乏依据，不予支持。根据租赁合同11-4、11-5、11-6约定，因埃罗公司违约导致租赁合同解除，故埃罗公司要求锦翌公司赔偿装修设计费、餐饮厨房设备、餐饮音箱设备、餐厅家具、广告推广费、餐饮顾问费、员工工资之诉讼请求，缺乏依据，不予支持；考虑到锦翌公司于2016年9月20日自行收回了系争房屋，埃罗公司曾在系争房屋内进行试营业等情况，从公平原则出发，由法院参照上海B有限公司对上海市XX路XX号XX号楼房屋装饰装修的残值鉴定意见书，由锦翌公司补偿埃罗公司不可拆移的装饰装修及固定的家具等残值278,986元。根据租赁合同5-1约定，虽然埃罗公司至今未提供已将营业地址的工商注销或变更的相关材料，但双方间租赁关系终止，故租赁保证金及能源保证金、仓库押金本案一并处理，由锦翌公司返还给埃罗公司。鉴于合同约定的逾期付租金的违约金显属过高，现双方间租赁合同于2016年8月25日解除，自2016年8月26日起应为房屋使用费，而合同对逾期支付使用费未约定违约责任，故锦翌公司反诉要求埃罗公司支付2016年8月1日至8月31日租金、使用费及自2016年7月26日起逾期付租金的滞纳金之诉讼请求，理由正当，予以支持，但滞纳金以欠租为本金、以中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至判决生效之日止。由于租赁合同约定，物业费由埃罗公司直接向物业公司支付，现锦翌公司未提供其已支付物业费的相关证据，故锦翌公司反诉要求埃罗公司支付2016年8月的物业费及滞纳金之诉讼请求，不予支持。埃罗公司表示对锦翌公司反诉主张的水电费数额无异议，但不同意支付，对此未提供不应由埃罗公司支付的相关证据，故锦翌公司反诉要求埃罗公司支付6月水费279.80元及7月水费215.20元、6月电费8,528.80元、7月电费9,661.40元及8月电费988.40元之诉讼请求，予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，现埃罗公司未提供合同违背公平原则、具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的充分证据，因系埃罗公司违约致租赁合同解除，故埃罗公司提出，锦翌公司引用合同条款是格式条款，免去对方责任加重埃罗公司义务，应属无效之意见，不予采纳，锦翌公司反诉要求埃罗公司补交2015年6月15日至2015年7月14日间免租期租金67,362.30元、支付2016年9月1日至20日间每天每平方米30元的房屋占用费及一个月租金三倍的违约金之诉讼请求，符合合同约定，予以支持。
一审据此判决：一、上海埃罗餐饮管理有限公司与上海锦翌企业管理有限公司签订的上海市XX路XX号XX号楼XX单元房屋租赁合同于2016年8月25日解除；二、上海锦翌企业管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海埃罗餐饮管理有限公司返还房屋租赁保证金202,086.90元及能源保证金3,865.05元；三、上海锦翌企业管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海埃罗餐饮管理有限公司返还仓库押金750元；四、上海锦翌企业管理有限公司于判决生效之日起十日内补偿上海埃罗餐饮管理有限公司装饰装修、固定家具等损失计278,986元；五、驳回上海埃罗餐饮管理有限公司的其余诉讼请求；六、上海埃罗餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海锦翌企业管理有限公司支付2016年8月1日至31日的租金、使用费计67,178.25元及自2016年7月26日起至判决生效之日起以欠租55,981.90元为本金以中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算的滞纳金；七、上海埃罗餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海锦翌企业管理有限公司支付2016年6月至7月水费计495元、2016年6月至8月电费计19,178.60元；八、上海埃罗餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海锦翌企业管理有限公司支付2015年6月15日至7月14日间免租期租金计67,362.30元；九、上海埃罗餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海锦翌企业管理有限公司支付2016年9月1日至20日房屋占用费计110,430元；十、上海埃罗餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海锦翌企业管理有限公司支付违约金202,086.90元；十一、驳回上海锦翌企业管理有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计14,738元，由上海埃罗餐饮管理有限公司负担12,212.60元，上海锦翌企业管理有限公司负担2,525.40元。一审反诉受理费4,465.70元，由上海埃罗餐饮管理有限公司负担4,412.20元，上海锦翌企业管理有限公司负担53.50元。司法鉴定费27,488元（由上海埃罗餐饮管理有限公司预付），由上海埃罗餐饮管理有限公司、上海锦翌企业管理有限公司各负担13,744元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：
上诉人埃罗公司提交证据：函件一份，证明埃罗公司于2016年8月5日向锦翌公司发函，称埃罗公司在办理证照过程中发现4号楼没有环评证书且不能自行办理，故提出退租申请并希望锦翌公司给予适当补偿，该函件由金晓军签收。被上诉人锦翌公司发表质证意见称，该证据并非新证据，同时，该函件上并无埃罗公司的签名或盖章，金晓军当时系A公司员工，其无权代锦翌公司签收文件，锦翌公司也未收到该函件，故对该函件真实性不予认可，且对该函件关联性亦不予认可，函件内容只反映了埃罗公司的退租意向，并未反映出埃罗公司要求锦翌公司给予配合或协助。
被上诉人锦翌公司提交证据：照片六张，系在一审判决作出后拍摄，证明系争房屋内埃罗公司的原有装修已被新房客拆除，锦翌公司没有继续利用埃罗公司的装修，故无须补偿埃罗公司装修费用。上诉人埃罗公司发表质证意见称，无法确认该组照片是在系争房屋内拍摄，即便是，也不认可证明目的。
本院经审查认为，对上诉人提交的证据即函件，一者，从形成时间看，该函件并非二审新证据；二者，从形式上看，该函件上并未加盖埃罗公司公章或由该司经办人员签名，不符合正规公函的形式要件；三者，现被上诉人否认收到该函件，而上诉人亦未举出确凿证据证明被上诉人收到该函件。因此，本院对该函件不予采信；对被上诉人提交的证据即照片一组，对真实性难以确认，且被上诉人就一审判决已无异议，故对该组证据本院亦不予采信。
二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，上诉人表示其于2016年8月24日所发的《律师函》系通过EMS当天送达被上诉人，被上诉人则表示其系于2016年8月25日收到该《律师函》，但对上诉人解除合同的理由不认可。同时，双方均确认上诉人系于2016年8月26日收到被上诉人2016年8月25日所发的《房屋租赁合同解除通知函》，但上诉人表示对被上诉人解除合同的理由不认可，被上诉人则表示确认双方合同解除的时间应以该通知函中记载的合同解除时间2016年8月25日为准。
本院认为，上诉人埃罗公司、被上诉人锦翌公司签订的《房屋租赁合同》系双方自愿协商达成，应属合法有效合同，双方均应诚信履约。上诉人虽提出《房屋租赁合同》中部分条款属于格式条款，应被确认为无效的观点，然本院观上诉人所列举条款，并无明显被上诉人免除其责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的格式条款情形，故对上诉人该观点，本院不予采纳。由此，本案二审的主要争议焦点即在于：一、双方当事人何者单方主张解除《房屋租赁合同》发生法律效力；二、合同解除后的后果应如何处理。
关于争议焦点一，一方面，上诉人系以系争房屋未经过环评审批，被上诉人故意隐瞒系争房屋不能用于经营餐饮的重要事实，导致不能实现上诉人的合同目的为由，主张双方签订的《房屋租赁合同》于上诉人发出《律师函》要求解除合同之时即2016年8月24日解除。对此，本院认为，根据《房屋租赁合同》2-2、2-3、6-23、11-11等条款的约定，上诉人在系争房屋内经营餐饮所需各类政府许可、批准手续应由上诉人自行办理，相应设备、设施也应由上诉人自行配置，而被上诉人则在上诉人需要时给予配合。因此，上诉人作为承租人和经营者，理应在签订租赁合同前或在签订租赁合同后的合理期间内，充分了解其所需办理各类证照、手续的条件和要求，如有需要被上诉人给予配合之处，亦应及时向被上诉人提出正式要求。然而，本案中，上诉人始终未能举出确凿证据证明，自2015年6月10日其接受系争房屋起至2016年8月24日其发《律师函》要求解除合同止，其办理环评审批未果并在之后曾要求被上诉人配合办理而被上诉人拒绝给予配合等事实，相反，上诉人在2015年5月至2016年6月期间一直持续向被上诉人缴纳了房屋租金、租赁保证金等费用，上诉人的该项行为显难表明其对系争房屋不能办理环评审批持明确反对态度。而且，二审期间，上诉人亦述称其于2015年7月知道环评审批不能办理，只是心存侥幸，想托朋友帮助办理，直到最后环保部门说4号楼不能办理，并在一审期间给上诉人看了《关于“XX路XX号商务创意产业园”环境影响报告表的审批意见》，其才知道的确不能办理了。若按上诉人的说法，其在合同履行初期即发现不能办理环评审批，但时隔一年多之后，其才发出《律师函》以环评审批未办理等为由要求解除合同，显然有违常理。况且，被上诉人在一审期间也已提供了其于2017年4月申请环评获审批的相关证据，可见系争房屋并非不能办理该类手续。由上，上诉人所称被上诉人隐瞒重要事实、欺骗上诉人的说法，并无充分证据证明，本院难以采信。本院认为，上诉人于2016年8月24日向被上诉人发出《律师函》单方要求解除合同，不仅缺乏合同和法律依据，亦有违常理，对上诉人要求确认《房屋租赁合同》于2016年8月24日解除的主张，本院难以支持。
另一方面，被上诉人则系以上诉人拖欠租金等费用为由，主张《房屋租赁合同》于《房屋租赁合同解除通知函》载明的通知解除合同之时即2016年8月25日解除。对此，本院认为，虽然被上诉人提供的经公证的《告知函》中提及被上诉人在《回复函》中确认双方之间的租赁关系于2016年8月24日终止，但双方均未提供该《回复函》，对该函内容无从考证，且被上诉人也在《告知函》中称上诉人拒收该《回复函》，意味着该《回复函》尚未实际送达上诉人，加之，被上诉人又于2016年8月25日向上诉人发出《房屋租赁合同解除通知函》通知上诉人从2016年8月25日起解除《房屋租赁合同》，可见，双方尚未达成于2016年8月24日解除合同的一致意见。基于此，则需考虑被上诉人发出《房屋租赁合同解除通知函》是否产生单方解除合同的法律效力。本案中，上诉人并未能举出充分证据证明其于2016年6月、7月前将系争房屋返还给被上诉人或自2016年6月、7月起其无法使用系争房屋，故上诉人未在2016年7月25日前向被上诉人支付租金，且至2016年8月25日仍未支付租金，该行为确构成违约，按约被上诉人有权行使单方解除权。当然，被上诉人应当通知上诉人，合同自通知到达上诉人时解除，现双方均确认上诉人于2016年8月26日收到被上诉人所发《房屋租赁合同解除通知函》，故《房屋租赁合同》解除的时间应确定为2016年8月26日。被上诉人认为应以该《房屋租赁合同解除通知函》记载的通知解除合同之时即2016年8月25日为准的观点，缺乏法律依据，本院难以采纳。一审对合同解除时间的认定欠妥，本院予以纠正。
关于争议焦点二，上诉人要求支持其一审全部诉请，现一审判决已支持其部分诉请（即房屋租赁保证金202,086.90元、能源保证金3,865.05元、仓库押金750元、装饰装修、固定家具等损失计278,986元），故本院仅就上诉人尚未获得一审支持的诉请进行分析。关于上诉人要求被上诉人返还2015年7月15日-2016年7月31日租金846,998.10元的诉请，上诉人在2015年6月10日接受系争房屋后，对系争房屋投资装修后进行了试营业，现上诉人并未提供确凿证据证明其于2016年6月、7月起无法使用系争房屋、系争房屋存在停水停电情形等事实，故上诉人该项诉请，依据不足，本院不予支持；关于上诉人要求被上诉人返还2016年6月28日仓库搭建租金3,000元（即2016年4月1日至2017年3月31日的仓库租赁费）、2016年3月28日场地租用费500元、2016年3月31日场地租用费2,000元、2015年10月-2016年7月物业管理费64,417.50元的诉请，因上述费用均涉及案外人A公司的利益，本案中不宜予以处理，上诉人可另行主张；关于上诉人要求被上诉人赔偿装修费359,582元、装修设计费50,500元、餐饮厨房设备168,460元、餐厅音响设备20,000元、餐厅家具70,000元、广告推广费82,000元、餐饮顾问费50,000元、员工工资418,106元的诉请，本院认为，双方《房屋租赁合同》系因上诉人违约导致解除，上诉人主张装修设计费、餐饮厨房设备、餐厅音响设备、广告推广费、餐饮顾问费、员工工资等损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，至于上诉人主张的装修费和餐厅家具费，一审根据系争房屋装饰装修的残值鉴定意见，确定由被上诉人补偿上诉人不可拆移的装饰装修及固定的家具等损失278,986元，尚属公平合理，并无明显不当，本院予以认同。
至于上诉人要求撤销一审判决第六、七、八、九、十项，本院认为，上述判决所涉被上诉人的反诉请求，均具有较为充分事实和法律依据，一审相关认定意见正确，理由详实，本院不再赘述。需要说明的是，虽然本院将双方《房屋租赁合同》的确认解除时间由2016年8月25日调整为2016年8月26日，但一审判决第六项内容并无调整之需要。故对上诉人的该项上诉请求，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人埃罗公司的上诉请求不能成立。一审判决第一项本院予以调整，其余判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初31684号民事判决第二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一项；
二、变更上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初31684号民事判决第一项为：确认上海埃罗餐饮管理有限公司与上海锦翌企业管理有限公司签订的上海市XX路XX号XX号楼XX单元房屋租赁合同于2016年8月26日解除。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计14,738元，由上海埃罗餐饮管理有限公司负担12,212.60元，上海锦翌企业管理有限公司负担2,525.40元。一审反诉受理费4,465.70元，由上海埃罗餐饮管理有限公司负担4,412.20元，上海锦翌企业管理有限公司负担53.50元。司法鉴定费27,488元（由上海埃罗餐饮管理有限公司预付），由上海埃罗餐饮管理有限公司、上海锦翌企业管理有限公司各负担13,744元。二审案件受理费8,300元，由上诉人上海埃罗餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 钱文珍
审判员 严佳维
二〇一八年三月五日
书记员 林佳豪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……