广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初6850号
原告（反诉被告）杨柳英，女，汉族，1983年3月9日出生，住址深圳市宝安区，
委托代理人ＸＸ，广东普罗米修律师事务所律师。
委托代理人张国梁，广东普罗米修律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄琨钟，男，汉族，1982年11月16日出生，住址深圳市宝安区，
委托代理人林荣，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人邱赞华，广东宝城律师事务所实习律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码715279885。
法定代表人吴军强。
委托代理人罗娟娟，女，系该公司员工。
委托代理人张碧莲，女，系该公司员工。
第三人林丹，女，汉族，1987年9月5日出生，住址深圳市南山区，
委托代理人ＸＸ，广东普罗米修律师事务所律师。
委托代理人张国梁，广东普罗米修律师事务所律师。
原告杨柳英与被告黄琨钟、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）、第三人林丹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，黄琨钟在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告以及第三人林丹的委托代理人ＸＸ，被告黄琨钟及其委托代理人林荣，第三人世华地产委托代理人罗娟娟、张碧莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年1月3日，在第三人世华地产的居间下，被告与原买方林丹签订了《二手房买卖合同》。合同约定，被告同意将其名下位于深圳市宝安区新安街道前进路南侧冠城世家6栋云龙轩2408的房产（房产证号：深房地字第××号）转让给原买方林丹，房产转让价格为人民币688万元。此外，合同还对定金交付、资金监管、按揭贷款、房产过户及其他合同履行的相关事宜做了详细的约定。原买方林丹在签订合同的当日即按照合同约定向被告交付了购房定金人民币30万元。签订合同当日（即2016年1月3日），经被告、原买方林丹、原告三方合意，自愿达成一份《二手房买卖合同》的补充协议《买方主体变更确认书》，约定三方同意将原《二手房买卖合同》的买方林丹变更为原告，由原告承继原买方林丹的权利与义务，补充协议同时还约定，“因买方主体变更，新买方替代原买方成为原合同当事方”、“原买方自本协议签署生效后自动退出原买卖合同关系”。2016年1月13日，被告出具《公证委托书》，委托担保公司担保办理融资赎楼及递件过户等手续。2016年2月29日、3月21日，原告依据合同第四条第二款之约定，分别向中国工商银行付清首付款人民币290,000元、340,000元，并于随后取得中国工商银行出具的《二手楼按揭贷款确认书》。但被告随后违反合同第六条第三款之约定，从担保公司处取走公证委托协议，单方停止赎楼手续。导致赎楼手续停滞，并由此导致合同无法继续履行。原告其后多次催告被告，通知其按合同约定履行赎楼、办理房产递件过户手续义务，但被告均明确予以拒绝，拒不履行合同约定的该义务，不予以配合办理，由此导致合同无法继续履行。综上所述，被告的行为已构成根本违约。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2016年1月3日签订的《二手房买卖合同》及补充协议《买方主体变更确认书》；2、被告向原告返还房屋买卖合同定金人民币30万元；3、被告向原告支付房屋买卖合同违约金人民币l37.6万元；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告反诉并答辩称，2016年1月3日，被告与第三人林丹签订了《二手房买卖合同》，约定被告将涉案房屋转让给第三人林丹，转让成交价为人民币688万元，定金人民币30万元。但第三人林丹并未在合同签订之日起50个自然日内，即2016年2月22日前支付监管部少于转让成交价30%的首期款，时至今日第三人林丹仍未支付（监管）首付款。退一步讲，即便如原告所述，由原告代替第三人林丹履行合同，但是原告亦违反了《二手房买卖合同》的约定未如期支付首付款，未履行合同义务。根据《二手房买卖合同》第十四条约定守约方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金，故被告有权解除《二手房买卖合同》，并要求原告承担违约责任。综上，被告并无违约行为，请求驳回原告的诉讼请求，且原告的行为构成违约，被告作为守约方依法提起反诉，请求判令：1、确认因原告逾期支付（监管）首期款，原、被告签订《二手房买卖合同》已解除；2、原告向被告支付违约金人民币137.6万元；3、本案的诉讼费、反诉费由原告承担。
针对被告的反诉，原告答辩意见与本诉起诉意见一致。
针对本诉和反诉，第三人世华地产答辩称，第三人世华地产处现有交房保证金人民币2万元，愿意按照法庭的判决作出相应的处理。第三人世华地产作为居间方已经积极履行了居间义务，有权利向法院认定的违约方主张相应的佣金。
针对本诉和反诉，第三人林丹答辩称，第三人林丹认可原告的诉讼请求，原告及第三人林丹已经严格按照合同履行了相关义务，被告拒绝办理涉案房产赎楼，导致合同无法继续履行，被告应当承担相应的违约责任。
经审理查明：2016年1月3日，第三人林丹作为买方，被告作为卖方，双方签订了编号为1528688的《二手房买卖合同》，相关约定如下：1、被告将其所有的位于深圳市冠城世家6栋云龙轩2408号房产转让给原告，转让成交价为人民币688万元；2、本次房产交易定金人民币30万元，买方在签订本合同时向卖方支付购房定金人民币10万元，于签署本合同之日起5日内再支付定金人民币20万元。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；3、第二部分房款的付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起50日（自然日）（含当日）内付清首期款（以银行贷款承诺书为准），买方应于应付首期款之日起3日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；4、该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起10日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续。卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约。卖方虽有担保公司仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；5、买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺之日）起3日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；6、如违约一方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或承担定金罚则；7、买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留人民币2万元作为交房保证金，交由居间方托管，此款在完成产权转移登记后卖方实际交付房地产时进行结算；8、双方在备注条款中注明：①经双方协商，此房附带部分家私电器出售（包括空调五台）；②产权人黄琨钟未能到场，特委托代理人王桂新签署此合同，具有同等法律效力。另，被告黄琨钟亦在上述合同中签字确认。
2016年1月3日，被告作为甲方（卖方），第三人林丹作为乙方（买方），第三人世华地产作为丙方（托管方），三方签订了《定金托管协议》，约定甲方双方同意将定金交由丙方托管。
原告提交的《买方主体变更确认书》显示：2016年1月3日，被告作为卖方，第三人林丹作为原买方，原告作为新买方，三方签订了《买方主体变更确认书》，约定将原买卖、居间关系变更如下：“（一）新买方已明确知悉原买卖关系及居间关系中所有协议的条款，并同意继受履行买卖关系和居间关系中所有协议的条款，并同意继受履行买卖关系和居间关系中全部权利、义务，包括不限于房款支付、产权登记过户、房屋交接、佣金支付等。（二）本协议签署前，原买方已履行部分，原买方与新买方应自行完成交接，不得以此为由要求卖方或居间方退回。原买方自本协议签署生效后自动退出原买卖合同关系，卖方和居间方不对原买方已履行义务部分负返还责任。（三）因买方主体变更，新买方替代原买方成为原合同当事方，对原合同负有完全履行的义务。如新买方不能履行的，需按原合同约定承担违约责任。（四）原买方同意就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任”。另，原告提交的上述《买方主体变更确认书》存在多处粘贴的痕迹，但粘贴接口处从外观上看字迹基本能够保持一致。原告和第三人林丹主张因房价上涨过快，被告反悔故在办理资金监管时将上述确认书撕毁，原告提交的为粘贴后的确认书；被告主张其在签订《买方主体变更确认书》时，新买方处为空白的，被告不同意新买方变更为原告，故将确认书撕毁，被告主张其撕毁的原签订的《买方主体变更确认书》并非原告提交的上述存在粘贴的确认书，但被告并未提交其主张的原《买方主体变更确认书》；第三人世华地产主张《买方主体变更确认书》是第三人林丹签字后由第三人世华地产经办人员拿给被告签的，被告是在办理资金监管时发现新买方为原告，被告怀疑原告和第三人林丹在做ABC单，故将确认书撕毁，原告提交的上述确认书即为三方签订的确认书。
各方当事人在庭审中确认：第三人林丹于2016年1月3日将定金人民币30万元支付给第三人世华地产，第三人世华地产于2016年1月6日将定金人民币28万元转付给被告，现有定金人民币2万元作为交房保证金在第三人世华地产处托管。
2016年1月13日，被告办理了公证委托手续，将包括办理资金监管手续在内的转让涉案房产的相关权限委托给黄丽芳、沈菁、程恩鹏、曾伟东。
被告在庭审中主张其于2016年3月1日撤回了公证委托书，被告主张其撤回的原因为原告和第三人林丹要求变更买方主体且逾期支付首期款。
2016年3月16日，被告以快递方式向第三人林丹发出《催促通知书》，向第三人林丹告知：第三人林丹至今未办理首期款资金监管手续，应当按约定足额办理。第三人林丹主张其并未收到该份通知书，快递详情查询单中载明上述通知于2016年3月17日在保安处由他人签收。
2016年2月29日、3月21日，原告分别向资金监管账户存入首期款人民币29万元，34万元。中国工商股份有限公司前海分行出具《二手房按揭贷款确认书》，确认在相关条件成就后，向原告发放贷款人民币595万元。
2016年3月24日，第三人林丹以快递方式向原告发出《履约催告函》，向被告告知：根据合同约定银行出具贷款承诺书之日起三日内办理过户手续，但由于被告拿走公证书致使合同无法继续履行，被告应当于2016年3月31日之前办理涉案房产的过户手续，否则应当自行承担法律后果。被告主张其并未收到上述履约催告函，快递详情查询单中载明上述催告函于2016年3月25日被签收，签收人为“草签”。
另查，1、经本院多次向中国工商银行股份有限公司前海分行查询原、被告办理资金监管的情况，以及原告补交首期款的原因，中国工商银行股份有限公司前海分行直至2016年6月10日以及2017年6月20日才向本院出具复函，回复内容如下：①2016年2月29日，买方杨柳英与卖方黄琨钟在我行签订《二手楼交易资金监管协议》，监管资金为人民币29万元，买方当日向该行监管账户刷卡转入人民币29万元；②2016年3月21日，买方杨柳英与卖方公证委托代理人黄丽芳再次来到该行重新签署《二手楼交易资金监管协议》，监管资金为人民币63万元，买方当天再次向监管账户刷卡转入人民币34万元；③因买卖双方取消贷款，资金监管全部资料返还给了买卖双方；④买卖双方为何分两次办理首期款的监管，原因不详，该行只是根据客户要求进行受理，并出具与实际监管金额相符的资金监管协议。
2、各方当事人均确认在2016年2月20几号时，原告、被告前往办理首期款资金监管手续，但因被告不同意主体变更，故未能办理首期款资金监管。原告、第三人林丹以及第三人世华地产均主张在此之后原告和被告公证委托代理人黄丽芳前往办理了首期款资金监管手续；被告主张在此之后双方未再办理过首期款资金监管手续。
3、原、被告均在庭审中确认除本诉、反诉外，双方未向对方主张过解除合同。
以上事实，有二手房买卖合同、定金托管协议、买方主体变更确认书、公证委托书、POS单、二手楼按揭贷款确认书、履约催告函、催告通知书、快递回执、快递详情查询单等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。
关于违约责任的认定。首先，原告、第三人林丹和第三人世华地产均确认原告提交的《买方主体变更确认书》即为三方签订的被被告撕毁后粘贴完整的《买方主体变更确认书》，经庭审核查，原告提交的该份《买方主体变更确认书》粘贴接口处从外观上看字迹基本能够保持一致，且第三人世华地产作为居间人，其陈述意见具有较高的可信度，在被告亦未提交证据予以反证的情况下，本院对原告提交的《买方主体变更确认书》予以采信。本院认为被告作为有完全民事行为能力的卖方主体，其在知悉或应当知悉在《买房主体变更确认书》签字的行为所带来的法律后果的情况下，仍予签字的行为应当视为被告对已经或可能发生的买方主体变更行为予以确认和同意。如果被告签字时新买方处为空白，则被告仍予签字的行为应当视为被告同意将新买方变更为买方指定的他人。另，被告单方撕毁《买方主体变更确认书》的行为亦不足以发生该确认书依法解除的法律效力。综上，被告不应以买方主体无权变更为原告为由作为拒绝履行合同的抗辩，即被告以此为由拒绝办理首期款资金监管的行为存在过错。其次，根据涉案合同的约定，买方应当于签订合同之日起50日（自然日）（含当日）即2016年2月21日前支付首期款，且合同约定的履行义务宽限期为10日，即买方支付首期款的宽限期为2016年3月2日之前。本案中，根据被告的自认，被告在支付首期款宽限期未到之日即2016年3月1日就已经以撤回公证委托授权书的方式明确表示不履行合同，被告的上述行为先原告构成违约。最后，根据本院查明的事实，原告分别于2016年2月29日、2016年3月21日支付首期款人民币29万元、34万元，且根据银行的回复，2016年3月21日办理首期款资金监管的为被告公证委托的代理人，本院认为原告支付首期款的时间均已经构成逾期，且第二次支付首期款的时间已经逾期近一个月，在原告未提交证据证明其第二次支付首期款系被告的所错所致的情况下，本院认为原告严重逾期支付首期款的行为构成违约。虽然2016年3月21日被告公证委托的代理人与原告办理了首期款资金监管，但此时原告已经存在严重逾期行为，被告代理人的代理行为并不能当然免除原告的违约责任。综上，在合同履行的过程中，原、被告均存在一定的违约行为，且双方过错程度相当，在此情况下，本院判令双方应当承担的违约责任互抵，双方均不应再向对方主张违约金。另，本案中，原、被告均主张解除合同，因双方已经就合同解除作出一致的意思表示，故本院确认原告、被告和第三人林丹签订的《二手房买卖合同》和《买方主体变更确认书》解除。
关于定金。本案中，现有定金人民币28万元在被告处，有定金人民币2万元作为交房保证金在第三人世华地产处托管，涉案合同解除后，根据合同解除的处理原则，被告应当向原告返还定金人民币28万元，第三人世华地产应当向原告返还定金人民币2万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认编号为1528688的《二手房买卖合同》以及原告杨柳英、被告黄琨钟和第三人林丹签订的《买方主体变更确认书》解除；
二、被告黄琨钟应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告杨柳英返还定金人民币28万元；
三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告杨柳英返还定金人民币2万元；
四、驳回原告杨柳英的其他诉讼请求；
五、驳回被告黄琨钟的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币19,884元，保全费人民币5,000元，由原告负担人民币20,430元，由被告负担人民币4,454元；本案反诉受理费人民币8,592元，由被告自行负担。本诉受理费和保全费费原告已经预交，反诉受理费被告已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一七年七月六日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 董 宏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。