贵州省贵阳市南明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0102民初750号
原告呙玉梅，女，1963年1月3日生，汉族，住本市南明区。
委托代理人罗春宇,贵州慧源律师事务所律师。
委托代理人王羽峰，贵州慧源律师事务所律师。
被告贵阳星力百货荔星名店有限公司，地址在本市中华南路钻石广场一至六层。
法定代表人陈兰，该公司总经理。
第三人贵阳星力百货有限公司【原贵阳星力百货（广场）有限责任公司】，地址在本市中山西路88号。
法定代表人陈兰，该公司总经理。
被告及第三人共同委托代理人高连江，贵州公达律师事务所律师。
原告呙玉梅诉被告贵阳星力百货荔星名店有限公司（以下简称荔星名店）、第三人贵阳星力百货有限公司（以下简称星力百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院曾作(2012)南民初字第2624号民事判决，原告呙玉梅不服，上诉至贵阳市中级人民法院，贵阳市中级人民法院二审后，认为原判认定事实不清，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告呙玉梅及其委托代理人罗春宇、王羽峰，被告荔星名店及第三人星力百货公司的委托代理人高连江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告呙玉梅诉称,2005年5月18日，第三人与贵州金鹰物业有限公司（以下简称：金鹰公司）签订《房屋租赁合同》（下称：1号合同），约定金鹰公司将其位于贵阳市中华南路钻石广场一至五层商城出租给第三人使用。其后，原告于2006年分别购买钻石广场第一层的十二个商铺，建筑面积共计465.41平方米，原告作为上诉商铺的所有权人，第三人应直接向原告支付租金。2011年12月16日，原告与被告签订《房屋租赁》（下称：2号合同），合同第一条确定了1号合同中的承租方亦系被告。根据2号合同第三条第2款、第3款约定，被告暂缓按41元/平方米/月向原告支付租金至2014年12月31日，自2015年1月起未再支付租金。根据上诉事实及1、2号合同约定，原告认为，该二份合同依法成立，内容不违反法律规定，均具有法律约束力，各方当事人均应按约定履行相应义务。原告购买商铺后，作为房屋所有权人有权向被告及其第三人收取相应租金，即：1、2007年9月1日2014年12月31日期间，根据2号合同第三条第3款之约定，租金标准应以法院判决（需进行评估）为准，高于41元每平方部分，由被告补足：2、2015年1月1日起，被告应按法院判决的租金标准向原告支付相应租金。另，根据2号合同第一条、第三条第1款“······2005年5月18日贵州金鹰物业有限公司作为甲方与原贵阳星力百货（广场）购物有限公司（即现乙方）······”之约定，其不可能与金鹰公司签订该合同，由此可见星力百货公司与荔星名店系具有紧密关联关系的关联企业法人，故本案中，原告要求二公司承担责任有事实和法律依据。荔星名店及星力百货公司现仅按41元/平方米的暂定价向原告支付租金均系无事实及其法律依据，同时也违反公平原则，并自2015年1月1日起拖欠至今，也构成违约。故诉请：一、判令被告荔星名店与第三人星力百货公司向原告补足钻石广场第一层2007年9月1日至2014年12月31日期间租金（房屋租租金暂按109元/平方米/月计算，最终以评估价为准，扣除已按41元/平方米支付的部分），其中2007年9月1日至2011年9月29日应补租金为1,550,746.12元（465.41m2×68元×49个月），2011年9月30日至2014年12月31日应补租金为481,841.88元（181.69m2×68元×39个月）二、判令荔星名店与星力百货公司按评估价向原告支付2015年1月1日起暂计至起诉之日的租金（房屋租金暂按109元/平方米/月计算，最终以评估价格为准），其中2015年1月1日至2015年21月31日租金为94,646.88元（72.36m2×109元×12个月），2016年1月1日起至2016年4月30日租金为23,718.4元（43.52m2×109元×5个月）三、本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、评估费）由荔星名店与星力百货公司承担。
被告荔星名店辩称，我公司系与贵州金鹰物业有限公司签订的租赁合同，原告是2011年取得产权证，原告现在要求支付2011年的租金是没有法律依据，请驳回原告的诉请。
第三人星力百货公司述称，与被告答辩意见一致。
经审理查明，2005年5月18日，贵州金鹰物业有限公司（甲方）与第三人星力百货公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将其位于贵阳市中华南路钻石百货广场一至五层商场及六楼办公间出租给乙方使用，甲方保证对出租的房屋享有房屋产权和享有合法出租权。以上租赁商场的面积不低于18000平方米。六楼办公间的租赁面积另行计算，所租商场及办公间均以房产权证核定为准。本房屋租赁合同有效期为十六年，自2005年5月18日起至2021年9月1日止。一至五层商场实际面积第一年为50元/平方米/月，第二年为48元/平方米/月。在甲方将房屋产权证办理完毕前乙方先交壹仟万元，余款待产权证办理下来后，最终结算，多退少补。从第五年起，每年按第二年租金的基数递增3%。租金交付方式：从2007年9月1日起按季支付。一层商场的回迁户及其他零星业主，均由乙方与之签订，并垫付租金。在乙方垫付租金后十五日内甲方应返还乙方所垫付的租金。双方还就其他问题进行了约定。2006年，原告向贵州金鹰物业有限公司购买了钻石广场第一层的十二个商铺，建筑面积为465.41平方米。2011年12月16日，原告与被告荔星名店签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方（呙玉梅）于2006年向贵州金鹰物业有限公司购买其已经出租给乙方（荔星名店）的位于贵阳市××路钻石广场××12个铺位，总计产权登记建筑面积为465.41平方米的商业用房。甲方前述房屋中有七个商铺（建筑面积283.72平方米）已经于2011年9月29日被注销登记，故自2011年9月30日起甲方只对剩余的五个商铺（建筑面积181.69平方米）享有所有权，有权出租给乙方。现根据买卖不破租赁的原则，甲方继续将房屋出租给乙方使用，该房屋租赁期到2021年9月1日止。根据贵州金鹰物业有限公司与贵阳星力百货集团有限公司签订的租赁合同，双方一致同意以2005年5月18日贵州金鹰物业有限公司作为甲方与原贵阳星力百货（广场）购物有限公司（即现乙方）所签《房屋租赁合同》所确定的租金，即2009年8月31日以前每平方米48元，2009年9月1日以后每届满一年递增3%。同时，第一期租金已经支付至2007年8月31日，其后2007年9月1日起才开始支付租金。根据2005年5月18日贵州金鹰物业有限公司作为甲方与原贵阳星力百货（广场）购物有限公司（即现乙方）所签《房屋租赁合同》第十条的约定，对于一楼其他业主超出48元每平方米的租金，应当由所有在乙方承租后成为业主的新业主承担，现暂计每平方米承担7元，故现暂按41元每平方米向甲方支付租金。如甲方认为应当收取高于本合同确定的租金，则甲方的租金标准以法院判决为准，如高于前项的约定，则乙方补足差额部分：反之，则甲方退还多余部分。根据前条确定的暂定租金标准及起算时间，结合甲方房屋面积465.41平方米计算，根据每平方米每月41元的租金标准，乙方2007年9月1日至2011年9月29日应收租金为934606.89元；2011年9月30日起，甲方的租赁面积变更为181.69平方米，至2011年12月30日的租金为：181.69*41*3=22347.87元。以上两项合计956954.76元。房屋租金支付方式在2011年12月31日以后的租金以181.69平方米计算，按季度支付并开始按合同约定递增，先付后用，提前10天支付下一个季度租金。合同签订后，双方已按约定履行了该份合同。荔星名店支付上述五个商铺的租金至2014年12月份。2015年1月至今，原告所有的商铺面积变更为43.52平方米。因被告至今未支付租金，原告遂起诉来院，提出如前所诉。审理中，原告提交房屋产权证、租赁合同、贵阳市住建局关于发布的2014年贵阳市房屋指导价的公告，被告对此无异议，但提出未支付租金系因法院向其下达协助执行通知书，要求不能支付款项给原告，并提交贵阳市中级人民法院协助执行函。原告就本案所涉商铺的租金申请评估，经询被告，其同意每月按109元每平方计租金，原告撤回评估申请。经询双方，对已支付的租金金额及原告商铺面积的变更无异议。另贵阳星力百货（广场）有限责任公司于2008年变更为贵阳星力百货集团有限公司。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，贵州金鹰物业有限公司与星力百货公司订立租赁合同后，双方形成租赁合同关系，后贵州金鹰物业有限公司将商铺卖给原告，根据买卖不破租赁的原则，原告继受取得贵州金鹰物业有限公司的租赁权利，贵州金鹰物业有限公司则退出与星力百货公司的租赁关系，之后原告另行与被告荔星名店签订《房屋租赁合同》，双方形成新的租赁关系，约定房租从2011年12月以后按每平方41元逐年递增3%，被告按该约定支付原告租金至2014年12月，现原告要求被告按照109元/平方米/月价格补足租金，该租金价格未高于住建部门的房屋租金指导价格，根据双方在合同中“如甲方认为应当收取高于本合同确定的租金，则甲方的租金标准以法院判决为准，如高于前项的约定，则乙方补足差额部分”的约定，原告要求被告按此标准补足租金，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求第三人星力百货公司承担支付责任，因荔星名店及星力百货公司均是办理了工商登记的独立法人，均能独立承担民事责任，且在原告购买商铺后，因面积发生改变，其与被告荔星名店重新签订租赁合同，明确在2011年9月29日因租赁面积变化，对租金的计算及支付方式重新进行了约定，根据合同的相对性原则，第三人星力百货公司只应按其与贵州金鹰物业有限公司签订的租赁合同的约定承担支付责任，原告与被告之后签订的租赁合同对第三人不具有约束力。现被告对原告计算的补足租金所依据的商铺面积及起算时间无异议，故其应按原告诉请的109元/平方米/月价格补足应付及逾期未付租金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、贵阳星力百货荔星名店有限公司、贵阳星力百货有限公司在本判决生效后10日内，向呙玉梅补足支付2007年9月1日至2011年9月29日期间的租金共计1550746.12元。
二、贵阳星力百货荔星名店有限公司在本判决生效后10日内，向呙玉梅补足支付2011年9月30日至2014年12月31日期间的租金共计481841.88元。
三、贵阳星力百货荔星名店有限公司在本判决生效后10日内，支付呙玉梅2015年1月1日起至2016年4月30日期间的租金共计118365.28元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23512元，由贵阳星力百货荔星名店有限公司、贵阳星力百货有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审 判 长 黎敏
审 判 员 罗静
人民陪审员 沈磊
二〇一六年十一月十日
书 记 员 彭婧