黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院行 政 判 决 书（2017）黑0302行初43号原告孟宪科，男，1957年12月4日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。被告鸡西市房屋征收办公室，所在地址黑龙江省鸡西市鸡冠区X路。法定代表人石金夫，主任。行政负责人刘树林，副主任。委托代理人田铁强，男，鸡西市房屋征收办公室法规科科长，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托代理人曹劲松，男，鸡西市房屋征收办公室法规科科员，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。原告孟宪科诉被告鸡西市房屋征收办公室房屋征收补偿协议，于2017年4月24日向本院提起行政诉讼。经告知孟宪科补正起诉材料，本院于2017年7月10日立案后，于2017年7月14日向被告鸡西市房屋征收办公室送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年8月21日公开开庭审理了本案。人民陪审员参与本案事实认定。原告孟宪科，被告鸡西市房屋征收办公室的行政负责人刘树林、委托代理人曹劲松，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟宪科诉称，2012年7月22日，鸡西市鸡冠区人民政府作出《幸福里小区棚户区改造工程房屋征收决定》，孟宪科在被征收范围内拥有无照砖木结构住宅平房一户。2011年夏末，被告鸡西市房屋征收办公室就在涉案被征收房屋的大门上喷漆标注了红色“C51”房屋统计号。孟宪科因此搬离了房屋。第二年征收期间因去外地不能及时赶回，遂委托朋友徐某代为办理房屋征收补偿安置事宜。当徐某前往被征收房屋处时,却发现房屋已被拆迁成废墟，便找到棚户区改造现场的征收办公地点询问。当时开发商的马某派人到现场调查后，承认没验收就拆房的事实，并按徐某说有房屋面积确定了被征收房屋面积为40平方米，并表示租房补助和附属物补偿待遇按有照房对待。于是，徐某在房屋征收补偿安置协议上签字。孟宪科认为：一、协议中将无照房屋按50%的标准折算面积进行产权调换的内容应认定为无效，应按40平方米面积予以补偿安置。1、被征收房屋始建于1983年，依据国家法律法规及全国各市县政府征收补偿安置通知办法，在《中华人民共和国城市规划条例》和《中华人民共和国城市规划法》颁布前建设的未登记房屋，应按有照房屋对待；2、鸡西市房屋征收办公室未按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，对被征收的未登记房屋进行调查认定为违法建筑的情况下，就按50%计算面积与法无据。二、协议中遗漏部分附属物未予补偿，价值合计9851.98元，应予补偿。未经调查、验收登记，被征收房屋既被拆除，而协议中“附属物及其他”一栏中只体现仓房，其他附属物包括2.6米*0.8米门斗价值624元、1米*2米铁皮包门价值120元、14.4米*2米前围墙和13米*2米后围墙价值2740元、菜窖一个价值500元、渗水井一个价值400元、果树两棵价值160元、有线电视基础设施价值260元、地砖6.26米*5.26米价值1646.38元、扣板1米*6.26米和1米*5.26米各2块价值921.60元、10片装暖气两组价值1200元、防盗门一个价值500元、窗户护栏4个价值600元、壁柜价值180元。三、应判令鸡西市房屋征收办公室给付孟宪科临迁期租房补助费及利息合计6423.49元。按照协议约定，鸡西市房屋征收办公室应从2013年9月4日起至2014年3月4日止，按每个月800元的标准给付租房补助费4800元，但鸡西市房屋征收办公室未给付，故应从2013年9月4日起至2017年9月4日止按6%的标准计算利息及复利为1623.49元。四、应判令鸡西市房屋征收办公室给付孟宪科临迁期加倍租房补助费及利息合计78856元。按照协议约定，临迁期超过18个月，加倍给付租房补助费。故鸡西市房屋征收办公室应从2014年3月4日起，按每个月800元的标准加倍给付租房补助费，至2017年9月4日止为67200元，但鸡西市房屋征收办公室未给付，故应从2013年9月4日起至2017年9月4日止按6%的标准计算利息及复利为11656元。五、鸡西市房屋征收办公室应给付孟宪科逾期交房违约金本息合计20247.70元.按照协议约定，最后的交房期不得超过18个月，然而时至今日仍未能交房。为此，孟宪科等被征收人多年找开发商、鸡西市房屋征收办公室、鸡西市人民政府及信访部门请愿，最后开发商于2016年5月18日出具了一份回迁期限的承诺书，但仍未履行承诺。故承诺日即2016年5月18日应为诉讼时效中断日，孟宪科请求以此中断日倒推两年即2014年5月18日作为开始计算逾期交房的起算时间，并按照每月租房500元的标准计算逾期交房的违约金，至2017年5月18日止违约金为18000元；同时，应按6%的标准计算利息，并收复利，为2247.70元。六、鸡西市房屋征收办公室应给付孟宪科逾期办理房地产权属证书违约金46410元。按照协议约定，临迁期为18个月，期满后90日内应当办理房屋权属证书，但孟宪科至今未能拿到房屋权属证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，鸡西市房屋征收办公室应负延迟办证的违约责任。支付违约金的期间从中断日倒推两年即2014年5月18日开始计算给付三年的违约金；以协议中附属物栏中金额30600元+遗漏附属物价值9852元+房屋调换面积折合金额11.2万元=152452元为基数，并按2013年10月全国各大主流银行三年房贷利率加付50%罚息10.1475%为标准计算违约金。孟宪科向本院提交以下证据：1.2012年9月4日《房屋征收补偿安置协议书》，证明协议中遗漏了附属物，双方约定每12个月给付租房补助费9600元，将40平方米无照房屋按50%确定为20平方米错误，超过18个月应加倍给付租房补助费；2.2016年5月18日《承诺书》，证明孟宪科的诉讼时效中断；3.鸡冠政决字（2012）6号《房屋征收决定》，证明孟宪科所有的无照房屋在被征收范围内；4.照片四张，证明协议中遗漏了部分附属物；5.2014年9月30日《承诺书》，证明孟宪科的诉讼时效中断，鸡西市房屋征收办公室未按约定支付租房补助费构成违约；6.被征收人分别为马某、栾某、冯某的《房屋征收补偿安置协议书》四份，证明协议中“附属物及其他”栏中的范围及种类，孟宪科应享受租房补助费及加倍租房补助费，“经研究同意照顾”一项可视为被征收人对无照房按50%还面积的作法提出抗议时，鸡西市房屋征收办公室给予的承诺；7.《鸡西市国有土地上房屋征收与补偿办法》，8.《国有土地上房屋征收与补偿条例》，共同证明无照房按50%还面积违法；9.孟宪科的《残疾人证》及孟宪科于2015年9月14日至2015年9月24日在鸡西矿业集团总医院住院病历资料3张，证明孟宪科不宜居住高层房屋，给孟宪科另外安置高层房屋违约；10.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》，是孟宪科索要逾期交房及未办理房屋产权证照两项违约金的依据；11.《北京高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》，孟宪科网上摘抄的案例分析4份，共同证明孟宪科有权索要逾期交房及未办理房屋产权证照两项违约金，其起诉未超过诉讼时效；12.黑龙江省高级人民法院发布的2015年全省行政审判十大经典案例中的第八例案例，13.孟宪科摘抄的网上发表有关浙江省高级人民法院发（2014）浙行终字第227号行政判决书案件的分析文章部分内容，共同证明鸡西市房屋征收办公室应100%偿还孟宪科被征收无照房屋面积；14.请愿照片5张，证明孟宪科起诉未超过诉讼时效；15.《幸福里小区棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》，证明鸡西市房屋征收办公室应100%偿还孟宪科被征收无照房屋面积；16.《住宅房屋征收调查登记表》，证明鸡西市房屋征收办公室同意给孟宪科住房补助等待遇；17.网上摘抄的2013年10月各大银行贷款利率表，是孟宪科索要违约金及利息的依据；18.孟宪科自己制作的租房补助及利息明细，19.孟宪科自己制作的加倍租房补助及利息明细，20.孟宪科自己制作的违约金及利息明细，是孟宪科索要租房补助费及违约金的计算方法。被告鸡西市房屋征收办公室辩称，1、原告孟宪科与鸡西市房屋征收办公室签订的房屋征收补偿协议是双方的真实意思表示，其中约定安置房屋竣工时间为2014年1月。逾期未交房，应视为孟宪科已知道权利被侵害，但孟宪科未在法定两年内提起诉讼，已超过法定诉讼时效。2、无照房屋按50%还面积是双方达成的协议内容，应共同遵守。按照文件规定，无照房屋需要经认定是否为违法建筑这一程序。但在该征收项目中采取的作法是，无照房屋不经认定程序，一律按照50%还面积，这是一种照顾政策。3、孟宪科在签订协议时对附属设施并未提出异议，且《住宅房屋征收调查登记表》中已载明附属物只有仓房，并无其它，其提出的关于附属物的诉求不应支持。4、关于临迁期18个月中后6个月的租房补助费4800元，鸡西市房屋征收办公室同意给付，但利息请求与法无据，不应支持；加倍租房补助费同意按照协议约定的标准给付至通知孟宪科入户之日止，但利息请求远远高于银行存款利率，不予认可。5、经调查了解，因协议约定的安置房屋改建成了车库，工作人员已通知孟宪科为其另行安置到高层楼房，但孟宪科未与工作人员协商解决安置问题，故不存在违约；而且双方在协议中并无办理房屋产权证照方面的约定，不动产权证书是由房产部门办理的，不是鸡西市房屋征收办公室的职能，故孟宪科关于办理房屋产权证照方面要求违约金及利息的诉讼请求不应支持。综上，请求法院判决驳回孟宪科的诉讼请求。被告鸡西市房屋征收办公室向本院提交了以下证据、依据：1.2012年7月22日鸡西市鸡冠区人民政府制定的《幸福里小区棚户区改造工程房屋征收决定》，2.2012年7月22日鸡西市鸡冠区人民政府发布的《幸福里小区棚户区改造工程房屋征收决定公告》，共同证明房屋征收行为合法；3.《鸡西市国有土地上房屋征收与补偿办法》，4.2012年7月22日《幸福里小区棚户区改造工程房屋征收与补偿方案》，5.2012年9月4日《房屋征收补偿安置协议书》，共同证明被诉房屋征收补偿协议合法；6.孟宪科被征收房屋的《住宅房屋征收调查登记表》，证明孟宪科被征收无照房屋的附属物只有仓房。经庭审质证，原告孟宪科对被告鸡西市房屋征收办公室提交的证据、依据1、2无异议；对证据3本身无异议，但不能证明孟宪科被征收房屋是违法建筑，不予补偿；对证据4本身无异议，但认为证明不了被诉征收补偿协议合法；对证据5本身无异议，但认为不能证明孟宪科已超过诉讼时效；对证据6质疑认为，该登记表是在被征收房屋被拆除之后补的。鸡西市房屋征收办公室对孟宪科提交的证据1、3、5无异议，对其他证据质疑认为，证据2本身无异议，但不能证明孟宪科欲证明的问题；证据4中无法看出是孟宪科家，因房屋已灭失，无法对照片核对，不应采信；证据6与本案无关；证据7、8本身无异议，其中规定非法建筑不予补偿；证据9不能证明孟宪科欲证明的问题；证据10不适用于本案；证据11均是孟宪科从网上下载的，不能作为本案证据使用；证据12、13的案例不适用本案，指导性案例不能作为审判证据使用；证据14不能证明孟宪科未超过诉讼时效；证据15真实性无异议，无照房按50%还面积是双方约定的结果；证据16本身无异议，但不能证明该证据是在房屋被拆迁之后补的；证据17对本案不具有约束力；证据18、19、20没有法律依据，不予认可。本院对上述证据认证如下：原告孟宪科提交的证据：1,可以证明孟宪科与被告鸡西市房屋征收办公室签订的房屋征收补偿协议的主要内容，本院予以采信；2，可以证明本案涉及被安置楼房未如期完工的事实存在，本院予以采信；3，可以证明孟宪科被征收房屋在征收范围内，本院予以采信；4，与孟宪科委托代理人在《住宅房屋征收调查登记表》中签字记录的附属物记载不一致，且不足以证明照片中拍摄的房屋为孟宪科所有的被征收房屋，也无法全面反映出房屋附属物的全貌，本院不予采信；5、6，与本案涉及被征收房屋无关，本院不予采信；7、8，是本案涉及房屋征收时执行的法规及规范性文件，本院予以采信；9，与本案争议焦点无关，本院不予采信；10，是关于商品房买卖合同纠纷案件的司法解释，且与本案房屋征收协议涉及的情形不同，不能作为认定孟宪科关于逾期交房和逾期办理房屋证照违约金主张成立的证据予以采信；11，其中《北京高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》是北京高级人民法院规范其管辖范围内审理房屋买卖合同纠纷案件的内部会议纪要，其他四份网上下载案例分析是个人见解，与本案争议焦点不具有关联性，均不能作为孟宪科主张成立的证据使用；12、13，是对房屋征收补偿决定不服的裁判案例，与本案诉争的履行房屋征收补偿协议不同，本院不予采信；14，与本案无关，本院不予采信；15，是被征收地区房屋征收与补偿方案，本院予以采信；16，是对孟宪科所有的被征收房屋进行调查登记的材料，本院予以采信；17，与本案无关，本院不予采信；18、19、20是孟宪科个人所写，不是证据，本院不予确认。被告鸡西市房屋征收办公室提交的证据：1、2，可以证明房屋征收行为存在，本院予以采信；3，是本案涉及房屋征收时执行的规范性文件，本院予以采信；4，是被征收地区房屋征收与补偿方案，本院予以采信；5，可以证明孟宪科与被告鸡西市房屋征收办公室签订的房屋征收补偿协议的主要内容，本院予以采信；6，是对孟宪科所有的被征收房屋进行调查登记的材料，本院予以采信。经审理查明，2012年9月4日，原告孟宪科委托徐某以孟宪科的名义与被告鸡西市房屋征收办公室签订《房屋征收补偿安置协议书》，主要内容包括：孟宪科在征收范围内所有的40平方米无照住宅房屋被征收，按照50%计算面积后，产权调换的房屋为面积54平方米的新建“幸福里小区”X号楼X单元X室安置房屋；鸡西市房屋征收办公室给孟宪科附属物即25平方米仓房作价5000元，孟宪科有地保证和残疾证各给5000元，搬家费2000元，租房补助费每月800元，给付12个月为9600元，另外奖励4000元；产权调换房屋与被征收房屋折算差价款为96712元；安置用房竣工时间预计为2014年1月，逾期延续补偿租房补助费，临迁期超过18个月，加倍补偿临迁租房补助费；接到入户通知后，停止支付临迁租房补助费……协议签订后，在协议约定的安置用房竣工预计时间内，鸡西市房屋征收办公室未能向孟宪科交付安置房屋。后经孟宪科到安置楼房现场了解，得知协议中约定的安置房屋已改建成车库。本院认为：一、关于协议中无照房屋按50%折算安置面积的约定是否有效的问题。原告孟宪科辩解认为，其所有的无照房屋未进行调查、认定和处理，协议中按50%的面积进行安置补偿的约定，因违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定而无效。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”。由其规定可以看出，对被征收范围内未经登记的建筑即无照房屋是否为合法建筑，应由征收人在作出房屋征收决定前进行调查、认定和处理。而《国有土地上房屋征收与补偿条例》中并未规定征收人未按上述规定程序对未经登记的建筑进行调查、认定、处理，将导致房屋征收补偿协议无效。本案孟宪科所有的被征收房屋是未经登记的建筑，在征收决定前，未经过上述调查、认定、处理程序。在签订协议的过程中，原被告双方明知此事实存在，自愿协商达成协议，按无照房屋40平方米的50%即20平方米面积作为安置补偿的基数进行安置补偿，应认定为是双方对补偿安置方式的一种共同意思表示，而该意思表示并不违反相关法律、法规的效力方面的强制性规定。故孟宪科关于该约定部分无效的辩解与法无据，本院不予支持。二、关于是否遗漏附属物的问题。孟宪科承认协议是其委托徐某签订的，而协议中写明的附属物只有仓房，且徐某签字认可的《住宅房屋征收调查登记表》中“附属物”一栏中也只有仓房，孟宪科所举证据不足以证明其主张的附属物存在及价值成立，故因证据不足，孟宪科关于遗漏附属物由被告鸡西市房屋征收办公室给付的诉讼请求本院不予支持。三、关于租房补助费、加倍补助费及利息的问题。在协议中双方已约定搬迁过渡期间18个月内由鸡西市房屋征收办公室按每月800元的标准，给付孟宪科租房补助费，超过18个月的，加倍给付租房补助费，接到入户通知后停止支付租房补助费。鸡西市房屋征收办公室无证据证明已通知孟宪科入户，故孟宪科要求鸡西市房屋征收办公室给付从2013年9月4日起至2014年3月4日止的租房补助费4800元及从2014年3月4日起至2017年9月4日止的加倍租房补助费67200元的诉讼请求应予支持；关于租房补助费及加倍租房补助费利息的请求，该地区房屋征收补偿方案中只规定给付租房补助费的标准是“每户每月800元”，但未规定给付时间；从协议来看，“附属物及其他”一栏中只写有“房租补助12月×800=9600.00”，说明双方并未明确约定租房补助费的给付时间，孟宪科关于由此可以推定租房补助费的给付时间为一年的辩解不能成立；《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十四条规定：“人民法院审查行政机关是否依法履行、按照约定履行协议或者单方变更、解除协议是否合法，在适用行政法律规范的同时，可以适用不违反行政法和行政诉讼法强制性规定的民事法律规范”。房屋征收方面的行政法律规范并未规定房屋征收补偿协议中关于履行期限约定不明应如何认定，故可参照相关民事法律规范。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”；第六十二条第四项规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。由上述规定可以看出，因原被告双方在征收补偿安置协议中对租房补助费和加倍租房补助费并未约定给付期限，双方又无补充协议，且无法确定交易习惯，故鸡西市房屋征收办公室可以随时给付，孟宪科也可以随时主张。孟宪科在提起本次诉讼前，并未向鸡西市房屋征收办公室主张租房补助费和加倍租房补助费，故其要求鸡西市房屋征收办公室给付起诉前租房补助费和加倍租房补助费的利息，与法无据，本院不予支持。四、关于逾期交房违约金的问题。双方在房屋征收补偿协议中已明确约定：“安置用房竣工时间预计为2014年1月，逾期延续补偿租房补助费，临迁期超过18个月，加倍补偿临迁租房补助费”，由此可以看出双方对逾期交房约定的违约方式为继续给付租房补助费及加倍租房补助费，孟宪科在主张租房补助费和加倍租房补助费的同时，另外要求按照当地租房标准给付逾期交房违约金及利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。五、关于逾期办理房地产权证书违约金的问题。双方在协议中未约定由鸡西市房屋征收办公室负责给孟宪科办理房地产权证书事宜，且房屋权属证书需要房屋建成并交付给孟宪科后才能办理，现协议约定安置房屋已不存在，故没有办理安置房屋权属证书的问题，当然也不存在逾期办理房地产权证书违约的问题。故孟宪科关于由鸡西市房屋征收办公室给付逾期办理房地产权证书违约金的诉讼请求，无事实和法律根据，本院不予支持。六、关于鸡西市房屋征收办公室提出孟宪科超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于适用中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》第十二条规定：“公民、法人或者其他组织对行政机关不依法履行、未按照约定履行协议提起诉讼的，参照民事法律规范关于诉讼时效的规定；对行政机关单方变更、解除协议等行为提起诉讼的，适用行政诉讼法及其司法解释关于起诉期限的规定”。本案孟宪科的诉讼请求是诉鸡西市房屋征收办公室未依法和未按照约定履行协议，故就参照民事法律规范关于诉讼时效的规定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的”；第一百三十七条第一款规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。参照上述规定，孟宪科的诉讼时效为两年，应从其知道或者应当知道权利被侵害时起计算。孟宪科并未正式接到入户通知，孟宪科称其是在参加2016年5月回迁请愿时得知自己的权益受到侵害，故应认定孟宪科此时才知道权利被侵害，孟宪科于2017年4月24日向本院提起诉讼，未超过法定两年诉讼时效。鸡西市房屋征收办公室关于协议中2014年1月安置房屋竣工时间已过未交工时，孟宪科就应当知道权利被侵害的辩解，不能成立。因为孟宪科所诉是未按照协议约定给付加倍租房补助费及依法签订协议等请求，而不是未按约定交付房屋，故鸡西市房屋征收办公室关于孟宪科超过诉讼时效的辩解，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十八条第一款的规定，判决如下：一、被告鸡西市房屋征收办公室于判决生效之日起十日内给付原告孟宪科2013年9月4日至2014年3月4日的租房补助费4800元，及2014年3月4日至2017年9月4日的加倍租房补助费67200元，两项合计72000元。二、驳回原告孟宪科的其它诉讼请求。案件受理费3536元，孟宪科负担2096元，被告鸡西市房屋征收办公室负担1440元；上诉款项孟宪科已预付，鸡西市房屋征收办公室于本判决生效之日起十日内将其应负担部分给付孟宪科。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  王林英人民陪审员  姜彩宏人民陪审员  吴杰琳二〇一七年十二月二十五日书 记 员  赵 宇附件：本案判决所依据的法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。第七十八条被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。被告变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议合法，但未依法给予补偿的，人民法院判决给予补偿。