南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0102民初6100号
原告：胡剑平，男，汉族，1962年7月30日生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市。
委托代理人：罗振山，江西全意律师事务所律师，执业证号13601199910151907。
被告：南昌橡木桶贸易有限公司，住所地：南昌市青山湖区塘山镇永溪村132号，组织机构代码证59376627-0。
法定代表人：孙谦华。
被告：孙谦华，男，1965年4月2日生，汉族，江西省于都县人，住江西省赣州市于都县。
上述两被告共同委托代理人：温辉，江西创兴律师事务所律师，执业证号13607201410709739。
被告：彭聪兰，女，1974年12月14日生，汉族，江西省于都县人，住江西省赣州市章贡区。
原告胡剑平诉被告南昌橡木桶贸易有限公司、孙谦华、彭聪兰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡剑平的委托诉讼代理人罗振山，被告南昌橡木桶贸易有限公司、孙谦华的共同委托诉讼代理人温辉到庭参加诉讼，被告彭聪兰经依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告胡剑平诉称：2012年9月18日原被告经协商后签订房屋租赁合同，约定原告将ＸＸ房屋出租给被告使用，租赁期限5年，自2012年12月1日开始，每月租金12600元，三个月一付，先付租金再租用房屋，并交押金2万元。合同签订后，被告即进店经营，后被告以资金紧张为由，请求原告予以理解，先交给原告2万元押金，每个月先付3600元租金,欠9000元，所欠租金按月息1分计算。被告按每个月付3600元租金至2014年11月30日，此后未再付租金。按合同约定租金，被告欠2012年12月1日至2014年11月30日共24个月计216000元未付，自2014年12月1日至2016年12月31日租金315000元未付，拖欠租金利息共计85860元。为维护自身利益，原告提起诉讼，请求判决1、解除2012年9月18日原告与被告南昌橡木桶贸易有限公司、孙谦华签订的房屋租赁合同。2、三被告立即支付所欠原告的房屋租金共计531000元。3、三被告支付所欠租金逾期利息85860元。（其中从2014年12月1日计算之前拖欠的租金216000元，按月息1分计算至还清之日，自2017年1月1日起按月息1分计算至还清之日止），4、本案诉讼费由被告承担。
被告南昌橡木桶贸易有限公司辩称：1、原告方未举证证明房屋已取得建设工程规划许可证，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释第二条的规定，双方租赁合同无效。2、双方实际履行的是2012年10月8日签订的房屋租赁合同。被告按该合同约定的每月租金3600元支付给原告，原告也予以了认可。3、原告与案外人张世芬于2010年10月17日签订了一份租赁合同，合同中明确约定第一年（2010年10月至2012年10月）月租金为3000元，映证了原被告双方实际履行2012年10月8日合同的合理性（第一年租金为3600元）。4、2014年7月31日原被告双方为了配合检查出具了一份房屋租赁合同，该合同约定的租金达每月21600元，故原被告在双方签订租赁合同以外还有应付检查的合同。5、答辩人在2014年年底将诉争店面的钥匙给了胡剑平，包括装修以及店内的设备工具，双方就已经解除了合同，押金2万元没有退还，用作冲抵租金损失，所以不欠原告的租金。而且原告已经将该店铺转给了他人，由他人在经营。
被告孙谦华辩称：1、诉争合同乙方处“孙谦华”不是我本人签的字。公司印章是否真实有待确认。2、双方租赁合同是2012年10月8日签订的，租赁期限是2012年12月1日至2017年11月30日，租金第一年是3600/月元，第二、三年是4158元/月，第四、五年是5030元/月，押金是2万元。3、2014年年底已将诉争店面的钥匙给了胡剑平，包括装修以及店内的设备工具，双方就已经解除了合同，押金2万元没有退还，用作冲抵租金，所以不欠原告的租金。而且原告已经将该店铺转给了他人，由他人在经营。4、与原告的租赁关系是公司行为，并非答辩人个人行为。
被告彭聪兰未到庭答辩，也未提交书面答辩状。
经审理查明：2000年2月18日，汤成沛与刘华萍、李敏、程菲菲、吴波、胡剑平以汤成沛名义合作建房并签订协议，房屋位于南昌市××××号，建筑面积1343.63平方米（六层楼），其中一楼建筑面积207.93平方米归胡剑平所有。2004年8月31日，汤成沛取得该房所有权证。根据合作协议，胡剑平行使该房屋一楼的处分权，将房屋出租给他人。
2010年10月17日原告胡剑平与案外人张世芬签订一份租赁合同，约定原告将位于南昌市青山湖区××（后××为南昌市××塘山镇××村湖滨××路××）一楼房屋出租给张世芬，租期七年，租金3000元（三个月一付）。双方履行合同至2012年10月，经协商，原告与案外人张世芬同意终止该合同，自2012年10月8日由南昌橡木桶贸易有限公司签订租赁协议并承租该房屋。就此，原告与案外人张世芬均在该合同的首页签字确认。
原告与案外人张世芬达成转让诉争房屋承租权给被告南昌橡木桶贸易有限公司的意思后，原告胡剑平（甲方，出租人）与被告南昌橡木桶贸易有限公司（乙方，承租人）于2012年10月8日签订一份房屋租赁合同，约定1、甲方将其拥有的南昌市东湖区塘山镇永溪村湖滨南路46号一楼全部房屋租赁给乙方经营。2、租赁期限五年，自2012年12月1日至2017年11月30日止。第一年房屋租金人民币3600元，第二年、第三年房屋每月租金4158元……，同时交2万元押金给甲方，押金不计利息，本合同履行终结时，甲方一次性退还给乙方；三个月租金期满前五天，乙方必须将下三个月租金全部交还给甲方……。合同签订后，被告南昌橡木桶贸易有限公司于同年10月31日通过公司账户将2万元押金转账给原告胡剑平，同时按约定每月3600元交付租金（次年递增）。合同履行至2014年11月30日，被告向原告提出解除合同，押金2万元用于冲抵原告的损失，屋内装修和设施归原告，并将房屋钥匙交给原告。原告收到被告钥匙，押金占用至今。
上述事实有原被告的当庭陈述以及原告提供的（2009）东民初字第1391号民事判决书、（2010）洪民三终字第141号民事判决书及被告提供的2010年10月17日胡剑平与案外人张世芬签订的房屋租赁合同、2012年10月12日张世芬出具的收条、2012年10月8日原告与被告南昌橡木桶贸易有限公司签订的租赁合同、2012年10月31日银行进账单（押金回单）等证据予以证实。
另查，原告在本案审理中提供一份2012年9月18日原告与被告签订的房屋租赁合同，除合同中第二条关于房屋租金每月12600元外，其他约定条款内容与被告提供的2012年10月8日租赁合同基本一致。该合同甲方处胡剑平签字，乙方处南昌橡木桶贸易有限公司加盖公章，孙谦华签字。原告依据该合同约定的租金，认为被告拖欠部分租金，故提起本案诉讼。
本案争议焦点：
1、双方实际履行的合同是哪份。审理中，被告提供了2012年10月8日原告与被告南昌橡木桶贸易有限公司签订的租赁合同一份，约定租金数额为3600元（次年递增）。而原告提供了2012年9月18日原告与被告南昌橡木桶贸易有限公司签订的房屋租赁合同一份，约定租金数额每月12600元。上述两份合同其他内容一致。被告方在出示2012年10月8日合同的同时，还提供了2010年10月17日胡剑平与案外人张世芬签订的房屋租赁合同（租金每月3000元）以及被告支付给张世芬的收条，此合同首页有张世芬及胡剑平签字确认终止双方租赁关系，自2012年10月8日由橡木桶公司承租诉争店面的文字记载；另被告提供2012年10月31日交付押金20000元的银行进账回单，且被告实际所交租金数额每月为2012年10月8日租赁合同约定的金额，从而印证双方实际履行的合同为2012年10月8日的租赁合同。原告则未提供其他证据佐证。故根据原被告双方举证情况以及合同履行情况，原告提供的证据为孤证，且未提供证据证明其所陈述被告自2012年12月1日开始未按该合同约定交付租金数额的情况下向被告主张过给付拖欠租金的事实；而被告提供的证据形成了较完整的证据链，起到了相互印证的作用，且与实际履行合同情况吻合，足以对抗、推翻原告所述证据事实，故应当认定双方实际履行的租赁合同为2012年10月8日原告与被告南昌橡木桶贸易有限公司签订的租赁合同。此外，被告还出示一份2014年7月31日诉争房屋租赁合同（租金为21600元），原告在此合同尾页注明“此合同双方不执行，仅为了配合检查所用”并签名。由此判断双方签订多份合同存在阴阳合同的情况。
2、原被告双方是否达成终止租赁合同一致意见以及解除租赁关系的时间。庭审中，原告陈述被告自2014年12月1日开始未交付租金，并将店面钥匙交给了原告，但双方未就终止租赁关系达成一致意见，原告为防止扩大损失于本案第一次开庭后即2017年5月5日后将诉争店面出租给他人，就此双方终止租赁合同。被告方则陈述其交付租金至2014年11月30日，双方达成口头协议，自2014年12月1日开始终止租赁合同的履行，被告所交押金20000元及店内装修和设施用于补偿原告损失，并将钥匙交还给原告。根据双方陈述、举证以及合同履行情况，原告在2014年12月确已收到被告交还的诉争店面钥匙，也一直占用押金，而原告称其第一次开庭后将诉争房屋出租给他人，即未提供相关证据，也未将该出租事实告知法院或被告。另外原告还认可被告所述在收到房屋钥匙后搬走遗留的酒。在此情况下，原告在向法院起诉前从未向被告主张过给付租金及违约责任，且诉请的租金中部分主张已过一年诉讼时效。故被告所称双方于2014年12月1日后达成终止租赁合同的事实更符合双方此后存在的实际状态，本院对被告陈述的双方终止租赁合同的相关事实予以采信。
本院认为：原告胡剑平与他人合作建房，取得诉争房屋处分权，并于2012年10月8日与被告南昌橡木桶贸易有限公司签定房屋租赁合同，属双方真实意思表示，未违反国家有关法律、法规强制性规定，合法有效。合同签订后，双方按约履行至2014年12月1日协商终止租赁关系，事实清楚，证据充分，且双方已就终止合同后产生的法律后果作出处分。原告认为被告尚欠其2012年12月1日至2014年11月30日拖欠租金差额216000元以及自2014年12月1日至2016年12月31日拖欠租金315000元，拖欠租金利息计85860元，证据不足，本院不予确认，其要求解除2012年9月18日原告与被告南昌橡木桶贸易有限公司、孙谦华签订的房屋租赁合同并给付拖欠的租金，本院不予支持。另双方所签订的租赁合同中承租人即乙方处加盖了南昌橡木桶贸易有限公司公章，且押金支付账户为公司账户，故应当视为公司承租行为，被告孙谦华系南昌橡木桶贸易有限公司法人代表，在合同上签字符合公司要求。故原告要求被告孙谦华承担合同责任，不符合合同主体相对性原则。此外，原告要求被告孙谦华妻子对夫妻共同债务承担偿付责任，可待本案确认债务事实和债务主体后另案提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告胡剑平的诉讼请求。
本案由原告预交的案件受理费9970元，全部由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 熊 娟
人民陪审员 张晓茜
人民陪审员 陈 冬
二〇一七年七月十七日
书 记 员 吴春霞
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解
除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。