台州市黄岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台黄民初字第734号
原告：台州华诚物业管理有限公司。
法定代表人：胡凤梅。
委托代理人：胡平。
被告：王永松。
委托代理人：翁金花。
原告台州华诚物业管理有限公司（以下简称华诚物业公司）与被告王永松为物业服务合同纠纷一案，于2014年4月2日诉至本院，本院于同日受理后，依法适用简易程序于2014年6月6日公开开庭进行了审理。原告华诚物业公司的委托代理人胡平，被告王永松及其委托代理人翁金花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华诚物业公司起诉称：原告系黄岩“西ＸＸ庭”小区的物业服务公司，被告系该小区5幢502室业主。原告与“西ＸＸ庭”小区开发商台州市华鼎房地产开发有限公司（以下简称华鼎房产公司）签订了《前期物业服务合同》，并对小区物业费缴纳、计费标准、违约责任等进行了约定。原告依约履行物业服务后，被告未按照约定支付2012年度的物业费和车位费3664元［176.93㎡×（1.1元／㎡／月＋0.4元／㎡／月）×12月＋车位费480元］。经原告多次催讨，被告始终拒绝履行付款义务。故请求判令：一、被告支付物业服务费和车位费3664元并赔偿自起诉之日起至判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。二、由被告承担本案诉讼费用。
被告王永松答辩称：答辩人未交纳该年度的物业费和车位费属实，但答辩人有正当理由：一、答辩人是与台州市新大众物业管理有限公司（以下简称新大众公司）签订的前期物业服务合同，原告不是本案适格主体。二、原告的收费标准不合理，根据答辩人与新大众公司签订的合同第四条：不包括房屋共用部分，原告按照该建筑面积计算物业费，明显不合理。三、原告的物业管理服务不到位。答辩人家的保险箱被偷走，监控中却看不到任何情况。答辩人车辆停在车位上时，后视镜被人破坏了很多次。小区门口进出管理混乱，没有卡的车辆也能停在门口。物业公司的管理人员住在活动室楼上，放置了洗衣机等电器，电费是否由业主承担全掌握在物业公司手里，而且管理人员还将消防水用于日常生活。小区的保安原先有10多个，现在只剩6、7个。
原告华诚物业公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：1、原告企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明书，被告户籍证明，证明原、被告诉讼主体适格。2、商品房买卖合同、房产所有权登记信息，证明被告系涉讼物业服务小区业主的事实。3、前期物业服务协议，证明原、被告建立物业服务关系的事实及物业费收取的标准。4、照片，证明原告已经向被告催讨过物业费的事实。
被告质证后认为：对证据1、2没有异议。对证据3有异议，被告不知道该份协议的存在。对证据4有异议，被告未曾看到催款证明。
被告王永松为支持其答辩主张，向本院提交了前期物业服务协议，证明被告是与新大众公司签订的物业服务协议，原告不是适格的主体，且原告的收费方式是错误的。原告质证后对真实性没有异议，但是认为该协议与原告提供的证据3是两份独立的协议，根据我方提供的证据3，物业费是按建筑面积计算的。
经原、被告举证、质证和当庭陈述，本院审核证据后认为：对原告提供的证据1、2，被告没有异议，本院予以确认。对原告提供的证据3，内容真实，来源合法，本院予以确认。对原告提供的证据4本身的真实性，本院予以确认。对被告提供的前期物业服务协议的真实性予以确认，结合本院审理的其他案件中华鼎房产公司于2011年1月22日出具的公告，对于新大众公司于2011年4月退出“西ＸＸ庭”小区，华鼎房产公司重新选聘原告自2011年5月1日起为涉讼小区提供物业服务等事实，本院予以确认。
经审理，本院认定如下案件事实：
被告王永松（共有人翁金花）系台州市黄岩区西ＸＸ庭小区5幢1单元502室房屋和地下一个车位的业主，房屋建筑面积为176.93㎡。2011年1月24日，新大众公司与被告签订了一份前期物业服务协议，约定：物业服务内容有：房屋共用部分的日常维护和管理；房屋共用设施设备的日常维护和管理；环境卫生；安全防范；交通秩序和车辆停放；房屋装饰装修管理；消防管理；公共绿化等。物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备能耗、维修和更新的费用以及二次供水所需的水电能耗费用），首期缴纳一年物业费，以后每12个月缴纳一次，业主或物业使用人应在每12个月的第一个月履行交纳义务。物业服务费收费标准：住宅为1.1元／㎡／月，地下车位40元／位／月；电梯、水系、公共照明等共用设施设备的运行能耗费不含在上述收费标准中，具体收费标准为：使用电梯的按建筑面积每月每平方0.4元，不使用电梯的按建筑面积每月每平方0.2元收取······
2011年1月22日，华鼎房产公司出具公告一份，载明，“西ＸＸ庭”小区全体业主：本小区前期物业管理合同将于2011年4月30日到期，现有物业管理企业即新大众公司于2011年1月20日提交了不续约决定报告和交接资料。告知因其内部原因，决定于合同到期后不再续签合同，同时退出本小区的物业服务工作。为了维护小区全体业主的利益，保证小区正常的物业管理工作。我公司根据有关规定，将在2011年4月30日前重新选聘物业管理企业，于2011年5月1日起接收本小区物业服务工作。2011年2月20日，华鼎房产公司重新与华诚物业公司签订了前期物业服务合同，约定：物业服务内容有：物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅为1.1元／㎡／月（本价格不含小区公共设施设备运行能耗费用），地下车位40元／位／月；小区物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维护、年检等费用由全体业主分摊······物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每一交费周期的第一个月内履行交纳义务······本合同期限自2011年5月1日起至2012年4月30日止。合同签订后，原告华诚物业公司于2011年5月1日进入“西ＸＸ庭”小区提供物业管理服务，相应的，新大众公司退出了小区的物业管理。2012年4月1日，原告与华鼎房产公司续签了一年的合同，自2012年5月1日起至2013年4月30日止。
另认定：被告实际已经支付了截至2012年4月30日的物业服务费，2012年5月1日起至2013年4月30日的物业费和车位费3664元［176.93㎡×（1.1元／㎡／月＋0.4元／㎡／月）×12月＋车位费480元］未支付。原告向被告催款未果，遂诉至本院。
还认定：“西ＸＸ庭”小区的业主委员会于2013年5月成立。
本院认为：《台州市物业管理实施办法》第三十四条第二款规定“前期物业服务合同期满，物业管理区域尚未成立业主大会、选举产生业主委员会的，建设单位应当按照本办法第三十一条的规定重新选聘物业服务企业实施物业管理。”本案被告虽然于2010年4月30日与新大众公司签订了前期物业服务合同，但新大众公司于2011年4月30日撤出了“西ＸＸ庭”小区，事实清楚。自新大众公司退出小区后，双方签订的上述前期物业服务合同实际终止履行。但此时小区业委会尚未成立，华鼎房产公司作为涉讼小区的建设单位，为维护小区物业管理工作的正常运行，按上述规定重新选聘物业服务企业与原告签订的物业服务协议，是有相关依据的。另外，该份合同与新大众公司跟被告签订的前期物业服务相比，物业服务企业的资质、人员、服务内容和收费标准相当，没有明显加重业主的负担。因此，原告华诚物业公司与华鼎房产公司签订的前期物业服务合同应为有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”被告应当按约履行。至于审理中，被告提及的物业管理服务存在瑕疵或不到位的现象。物业服务作为一种新兴产业，在改善业主生活环境、提高城市生活品质和促进社会管理水平等方面起到了不可替代的作用，已经成为百姓生活中不可或缺的组成部分。但物业服务这一新兴产业在发展中难免存在一些不令人满意的问题和不足，而且不同业主对满意的标准不尽一致，因此，需要物业服务企业不断地完善和改进服务，以满足百姓越来越高的生活品质和环境质量的要求。对城市居民来说，物业服务已经成为一种常态，业主离不开物业服务，物业服务缺不了业主，彼此正发展成为一种相互依存、共促发展的关系。物业服务企业服务不到位，致使业主不缴费；业主不缴费，导致物业服务企业因缺乏资金更难以服务到位，以致业主更不愿意缴费······会导致恶性循环。本案中，原告在物业服务过程中可能存在一些瑕疵和不足，需要完善和改进，但被告不能以此拒付或少付物业费。被告的欠费行为不利于多数缴费业主的权益和小区整体利益的维护，也不利于物业服务产业的正常发展。被告王永松按约定缴纳了2012年4月30日前的物业服务费，但自2012年5月1日起至2013年4月30日的物业费和车位费3664元未缴纳，事实清楚。对于其中的公共能耗费具体金额，华鼎房产公司与原告之间的物业服务协议约定不明，原告按照前期物业的收取习惯确定0.4元／㎡／月合理。因此，对原告要求被告支付所欠物业费和车位费3664元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告王永松于判决生效后十日内支付原告台州华诚物业管理有限公司物业费和车位费人民币3664元，并赔偿自2014年4月2日起至判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告王永松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后至上诉期满后七日内，预缴上诉案件受理费50元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001，在预交上诉案件受理费后及时将收据复印件送交本院］。
代理审判员 杨 莹
二〇一四年六月二十三日
代书 记员 梁益玲