江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣民终585号
上诉人（原审被告）：杨开胜，男，1965年8月22日出生，汉族，住江西省于都县，
委托诉讼代理人：沙君凌，江西橙都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赖宇敏，江西橙都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赣州市越秀房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市红旗大道94号。
法定代表人：陈岳林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭斌，江西南芳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高杰，江西南芳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赣州市为尔房地产开发有限公司,住所地：江西省于都县贡江镇龙脑一段诚鑫名居。
法定代表人:胡益飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李达祥，男，1964年4月24日出生，汉族，住浙江省永康市，系该公司副总经理。
上诉人杨开胜为与被上诉人赣州市越秀房地产开发有限公司（下称越秀公司）、赣州市为尔房地产开发有限公司（下称为尔公司）借款合同纠纷一案，不服江西省赣州市中级人民法院作出的（2017）赣07民初100号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年12月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨开胜及其委托诉讼代理人沙君凌、赖宇敏，被上诉人越秀公司的委托诉讼代理人彭斌，被上诉人为尔公司的委托诉讼代理人李达祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨开胜上诉请求：1、依法撤销（2017）赣07民初100号民事判决第二项；2、依法改判越秀公司对为尔公司开发的于都县××濂溪路、金龙路学府××街××＃楼××层写字楼（商场0002号）、三层写字楼（商场0003号）房产的拍卖价款不享有优先受偿权；3、本案的诉讼费用由两被上诉人承担。
事实和理由：1、一审法院认定事实错误。第一，为尔公司向越秀公司借款并约定支付利息，为保证越秀公司债权实现，两被上诉人签订《商品房买卖合同》，并在房管部门办理了商品房预售登记，双方从形式上虽然签订的是《商品房买卖合同》，但实质是被上诉人为尔公司以担保的形式向被上诉人越秀公司提供的还款保证，双方实为借款担保合同关系。依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款的规定，在被上诉人为尔公司不能偿还借款时，被上诉人越秀公司可以申请拍卖该买卖合同的标的物，以偿还被上诉人越秀公司借款。第二，两被上诉人对案涉房屋签订《商品房买卖合同》并办理商品房预售登记是担保合同关系，为房产设立抵押担保物权，根据我国《物权法》的规定，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案用于担保的房产两被上诉人未办理抵押登记，不能对抗善意第三人。2、一审法院适用法律错误。根据本案的事实，本案应当适用最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款的规定:按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物，以偿还债务。本案越秀公司就民间借贷未起诉为尔公司期间，上诉人向法院申请财产保全案涉房产的行为符合法律规定。
针对杨开胜的上诉，越秀公司答辩称：1、上诉人并非是本案诉争房产实体利益的权利人，非本案适格的诉讼主体。答辩人在一审期间将上诉人列为本案的被告，并非是答辩人的真实本意，是因上诉人申请保全了本案所涉房产。在答辩人要求为尔公司交付商铺时，发现商铺被查封后提出保全异议，而一审法院执行局错误的驳回了答辩人的异议请求。答辩人是基于一审法院执行局下发错误的裁定，而将上诉人作为本案被告提起诉讼。且上诉人起诉为尔公司、胡益飞民间借贷纠纷案件属于普通债权，其提出保全、查封诉争商铺，并非是物权法规定的善意第三人的范畴，其无权查封答辩人名下的房产。另外，财产保全属于解决程序上的问题，并不必然享有实体权利。2、原审法院就本案的事实认定清楚，适用法律正确。第一，本案上诉人即便是作为一审的被告主体，涉及其权利的事项应当是其申请的保全查封是否符合法律规定，一审法院执行局对诉争房产进行查封的程序本身就是错误的，原审法院在实体判决上解决了其执行部门错误的裁定，应当予以维持。本案中，商品房已经登记在答辩人名下，上诉人申请查封的房产不在为尔公司名下，也不属于为尔公司尚未出售的房屋，其要求法院进行查封显然没有事实和法律依据。《商品房买卖合同》作为让与合同的产生是因为到期无法偿还借款，属于金钱债权，依附于借款合同的买卖合同是有效的，答辩人已支付了买卖合同的所有价款或部分价款，可产生排除执行的效果。第二，诉争案件中的《商品房买卖合同》经房地产管理部门备案登记，具有对抗第三人的效力，具有物权公示效果。商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记，是一种预告登记或预登记，是为保全将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。由于答辩人办理了预告登记，实际上已经就房屋买卖进行了公示，原审法院认定诉争案件中的合同能够对抗第三人符合法律规定。第三，答辩人与为尔公司所签订的《商品房买卖合同》已经形成非典型担保，属于让与担保物权，享有优先权，答辩人享有的担保权可以排除上诉人普通债权保全查封。答辩人与为尔公司签订商品房买卖合同并签订回购协议，本身不属于物权法“禁止流押”的情形，也没有违反担保法的规定。尽管为尔公司否认买卖的事实，但其并没有否认担保的事实。按照契约自由、意思自治的原则，答辩人与为尔公司将商品房买卖合同进行备案登记，其目的就是为了对抗第三人，备案登记是不动产物权变动的—种公示手段，预告登记使合同债权应当具有物权性质，是—种典型的债权物权化，答辩人作为合同的备案登记人，享有对抗第三人的权利。
3、答辩人系经原审法院释明变更诉讼请求，但该请求事项的改变，并不能否定答辩人与为尔公司之间已经签订合同的效力，也不能改变答辩人对诉争房屋享有的权利，即便按照原审法院认定的名为商品房买卖实为借贷，也应当承认答辩人与为尔公司签署的协议均为有效。原审法院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，结合最高人民法院指导性判例，认定本案的合同关系属于非典型担保并无不当。非典型担保中的让与担保，属于权利移转型的担保，是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于债权人，于债务清偿后，担保标的物应返还于债务人或者第三人，于债务不履行时，担保人就该标的物优先受偿的担保物权。综上所述，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维护答辩人的合法权益。
针对杨开胜上诉，为尔公司口头答辩称：本案签订的商品房买卖合同真实意思是借款关系，其他没有什么答辩意见。
越秀公司一审诉讼请求：1、判决立即停止对越秀公司购买的位于于都县××濂溪路、金龙路××商厦学府××街××＃楼商场××（面积为6223.08平方米）、0003号商铺（面积为5829.95平方米）等房产的保全措施，解除查封；2、依法确认越秀公司与为尔公司于2014年9月11日、18日签订的《赣州市商品房买卖合同》（网签备案编号为：20140902693、20140901602）合法有效并继续履行；3、依法判令为尔公司限期向越秀公司继续交付位于于都县××濂溪路、金龙路××商厦学府××街××＃楼商场××（面积为6223.08平方米）、0003号商铺（面积为5829.95平方米）的房产并办理该房产的权属登记；4、本案诉讼费用由为尔公司、杨开胜承担。经原审法院释明后，越秀公司变更其诉讼请求为：1、判令为尔公司立即偿还越秀公司购房款本金2000万元及利息1229.356万元（利息按年息24%从2014年9月12日暂计算至2017年7月10日，之后利息仍按年息24%计算至还清为止，利随本清。）2、依法确认其与为尔公司分别于2014年9月11日、18日签订的两份《赣州市商品房买卖合同》（网签备案编号为：20140902693、20140901602）备案担保合法有效；确认越秀公司在为尔公司不履行生效判决确定的金钱债务时可申请法院拍卖案涉《赣州市商品房买卖合同》标的物所得价款在法院确定其债权范围内享有优先受偿权。3、本案诉讼费用及财产保全费用由为尔公司、杨开胜承担。
一审法院认定事实：2014年9月中旬，越秀公司决定向为尔公司出借资金2000万元。为尔公司为取得出借方的信任，与越秀公司在2014年9月11日、18日签订了两份《商品房买卖合同》并进行了网签备案。其中，网签备案编号为20140901602的《商品房买卖合同》约定：越秀公司购买为尔公司开发的位于于都县××濂溪路、金龙路学府××街××＃楼××层写字楼（商场0003号）建筑面积5829.95平方米，房屋总价款1000万元。网签备案编号为20140902693的《商品房买卖合同》约定：越秀公司购买为尔公司开发的位于于都县××濂溪路、金龙路学府××街××＃楼××层写字楼（商场0002号）建筑面积6223.08平方米，房屋总价款1000万元。上述两份《商品房买卖合同》均约定：为尔公司应当在2015年9月30日前将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的交付条件的房屋交给越秀公司。合同签订后，越秀公司于2014年9月12日、19日向为尔公司支付了借款各1000万元，合计2000万元。为尔公司于2014年9月18日向越秀公司出具了已收到2000万元款项的《收据》，并注明“收款事由购房款”。
2014年9月12日，为尔公司与越秀公司签订一份《协议书》，约定：……三、如果甲方（为尔公司）资金压力缓解，乙方（越秀公司）同意在签订本协议后的6个月内可以将上述购买房屋按原购买价格由甲方予以回购，回购价格为《商品房买卖合同》中的总价加购房款利息，利息从乙方支付房款之日起按月息千分之二十五计算，回购当中所涉及的税、费等相关损失均由甲方承担。2015年3月12日，为尔公司与越秀公司又签订一份《协议书》，协议主要内容与2014年9月12日《协议书》的内容相同，同时进一步明确了还款期限：为尔公司回购房屋支付款项时间，在2015年6月12日前支付房屋回购款1000万元，在2015年9月12日支付房屋回购款1000万元，利息另计算。为尔公司在2015年3月12日第二次签订《协议书》时，向越秀公司出具一份《承诺书》，承诺：“（我公司）自承诺书签字之日起六个月内将出售给越秀公司的房产实行回购（亦可办理解除手续），涉及回购或者解除合同所涉及的所有税、费均由我公司承担；且在约定的六个月的回购期内，我公司愿意承担购房款的利息，利息按照每月千分之二十五计算。若超过六个月的期限，我公司自愿放弃回购，同意越秀公司有权将该商品房更换买受人转让，并协助办理相关产权证。且按照本承诺书支付的利息，作为我公司向越秀公司支付的违约金，并保证对此不持有任何异议。若超过六个月的期限，则我公司愿意承担购房款的利息按每月千分之三十五计算（包括前六个月的利息），且越秀公司随时可以终止回购并要求我公司交付房产及办理相关产权登记事宜”。因为尔公司在约定期限未能回购，越秀公司于2015年12月29日向为尔公司发送了《限期交房催告函》，要求为尔公司在收到催告函之日起7日内将上述《商品房买卖合同》约定的房产交付给越秀公司，办理房屋交接的相关手续。2016年1月4日，越秀公司委托法律顾问江西南芳律师事务所向为尔公司发了《律师催告函》（南芳律函2016第0001号），要求为尔公司将商品房交付越秀公司。2016年2月23日，为尔公司与越秀公司签订一份《交房协议书》，约定：1、根据双方2015年3月12日签订的《协议书》约定，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方自愿所形成，并就商品房销售价格及出售面积经过充分协商，并再次明确若甲方（为尔公司）资金压力缓解，乙方（越秀公司）同意在签订本协议后的6个月内将上述购买房产按照原购买价格由甲方回购；2、因甲方目前无力履行回购，甲方同意将上述商品房交付给乙方，甲方确认交付商品房情况如下：2014年9月11日、18日双方签订的《商品房买卖合同》（网签备案编号为：20140902693、20140901602）中，甲方将位于于都县贡江镇金龙路学府商街3#楼二层写字楼建筑面积6223.08平方米、三层写字楼建筑面积5829.95平方米，总价合计2000万元的房产，该房产于2016年3月2日前交付给乙方，因交付存在瑕疵，未达到《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》及双方约定的交付条件，甲方仍应继续达到合同约定的交付标准和条件完成交付，并办理好产权过户登记手续，确保乙方拥有完整合法的产权。
2017年5月10日，为尔公司与越秀公司签订一份《结算协议书》，调整了销售单价，约定：甲方（为尔公司）同意按照截止2017年5月10日止欠乙方（越秀公司）本息合计40894300元综合调整销售单价；于都县贡江镇金龙路学府商街3#楼二层写字楼、三层写字楼调整后的每平方米单价为3392.8647元（二层、三层写字楼的原单价分别为1606.9231元/平方米、1715.2805元/平方米）。
另查明，2016年12月05日，杨开胜因与胡益飞、为尔公司民间借贷纠纷一案，向原审法院提出申请，要求胡益飞、为尔公司所有的房产等价值2575万元的财产采取诉前保全措施，杨开胜提供了相应财产担保。2016年12月6日，原审法院作出（2016）赣07执保127号民事裁定，查封了为尔公司开发的于都县××濂溪路、金龙路学府××街××＃楼××层写字楼（商场0002号）、三层写字楼（商场0003号）房产。此后，越秀公司向原审法院提出书面异议，要求依法撤销（2016）赣07执保127号民事裁定，解除对于都县××濂溪路、金龙路学府××街××＃楼××层写字楼（商场0002号）、三层写字楼（商场0003号）的查封。原审法院对越秀公司的执行异议作出了（2017）赣07执异28号执行裁定书，裁定驳回越秀公司的异议请求。越秀公司收到原审法院作出的（2017）赣07执异字28号执行裁定书后，在15日内向原审法院提起了本案诉讼。为尔公司在本案中提出：利息计算标准从2014年9月12日至2017年7月10日按月利率2%计算，借款金额2000万元，利息1360万元，已付利息150万元，剩余未支付的利息1210万元（1360万元-150万元）。越秀公司在庭审时对已收取利息150万元的事实没有异议。
一审法院认为：关于越秀公司与为尔公司的法律关系。法律关系应依当事人真实意思表示予以认定。判断当事人之间法律关系的性质，除根据合同名称、形式和内容外，还应分析当事人之间法律关系的实质。本案中，越秀公司与为尔公司于2014年9月11日、18日签订了两份《商品房买卖合同》，由越秀公司购买为尔公司开发的学府商街3#楼二层、三层写字楼。从形式上看，该两份合同是商品房买卖合同，合同约定了购房位置、建筑面积、销售单价、交房条件、交房期限等内容，但是，当事人真实的意思表示并不是双方进行商品房买卖交易。为尔公司辩称双方之间的真实意思是以物抵押的借贷关系，而非商品房买卖关系，两份商品房买卖合同是为抵押所用，真实的意思就是抵押借款。原审法院认为，2014年9月12日、2015年3月12日的两份《协议书》关于回购房屋的约定是双方当事人真实意思表示，能够证明越秀公司与为尔公司之间存在借款关系。具体理由：1、签订第一份商品房买卖合同的次日即2014年9月12日，原告越秀公司与被告为尔公司就房屋回购事宜签订《协议书》。2015年3月12日越秀公司再次与为尔公司签订《协议书》。前后两份《协议书》均约定了房屋回购款的返还金额、期限、利息支付等，体现了越秀公司愿意以购房款的形式出借2000万元给被告为尔公司使用的真实意思。2、2015年12月越秀公司催促为尔公司交房后，越秀公司与为尔公司于2016年2月23日签订一份《交房协议书》，该协议载明因为“甲方已无力履行回购，甲方同意将上述商品房交付给乙方”，此说明交房不是首选，借款才是真实目的。《交房协议书》反映了为尔公司无力回购案涉房屋的事实。虽经越秀公司多次催促交房，但为尔公司并未将房屋交付给越秀公司，直至2016年12月，杨开胜起诉为尔公司，申请原审法院查封了案涉的房屋。3、案涉房屋被查封后，越秀公司与为尔公司于2017年5月10日调整了房屋销售单价，单价上调几乎一倍，与《商品房买卖合同》约定的购房单价、购房总价款不符，这也说明双方当事人并没有签订真正意义上的商品房买卖合同。4、为尔公司收到越秀公司支付的款项后，并未向越秀公司开具购房正式发票，而且为尔公司还向越秀公司支付了150万元的借款利息。根据上述证据和事实，本案可以确认越秀公司签订两份《商品房买卖合同》并不在乎所购房屋的产权，所关心的仅是房屋回购款的返还和利息支付。因此，越秀公司与为尔公司签订两份《商品房买卖合同》（网签备案编号为：20140902693、20140901602），名为商品房买卖，实为借贷，双方当事人由此形成借贷关系。
关于为尔公司应否归还借款及支付利息。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。依照上述司法解释，原审法院在诉讼期间向越秀公司释明，建议其变更其诉讼请求。越秀公司变更后的诉讼请求为要求为尔公司归还借款及支付利息等。越秀公司与为尔公司之间存在借贷关系，有《商品房买卖合同》、《协议书》、《承诺书》等证据证实。越秀公司（乙方）与为尔公司（甲方）在2014年9月12日《协议书》中约定房屋回购款利息为“从乙方支付房款之日起按月息千分之二十五计算”，归还期限为“在签订本协议后的6个月内”。越秀公司出借2000万元给为尔公司，并认可收到借款利息150万元。所以，为尔公司应当按约向越秀公司归还借款2000万元并支付借款利息。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”。为尔公司至今未归还越秀公司的借款合计2000万元，按约应当自借款支付之日起计付利息。越秀公司提出了要求为尔公司支付按年利率24%从2014年9月12日开始计算至还清之日止利息的诉讼主张。越秀公司主张的利率标准未超过年利率24%，未违反法律规定，予以支持。越秀公司在2014年9月12日、19日分别向为尔公司出借资金各1000万元，按照为尔公司收到借款的日期开始计算，截止2017年10月18日，为尔公司应当向越秀公司支付利息1484万元（按年利率24%计算），扣除已支付利息150万元，为尔公司尚欠越秀公司借款利息1334万元（截止2017年10月18日）。为尔公司的借款利息应当计算至还清之日止，自2017年10月19日起至还清借款之日止的利息按照欠款本金和年利率24%计算。
关于越秀公司在其债权范围内对于都县××濂溪路、金龙路学府××街××＃楼××层写字楼（商场0002号）、三层写字楼（商场0003号）房产的拍卖价款是否享有优先受偿权。越秀公司与为尔公司在房地产管理部门网签备案了两份《商品房买卖合同》，能够限制为尔公司采取转让、抵押等方式再次处分案涉的房屋。为尔公司在答辩时也称双方签订《商品房买卖合同》是为抵押所用，真实的意思就是抵押借款。以案涉的房屋作为抵押，能够使越秀公司收回借款有保证。越秀公司与为尔公司采取签订《商品房买卖合同》并在房地部门办理备案的形式，以此种形式设立非典型担保。案涉房屋已经在房地产部门进行了网签备案，该行为具备商品房预告登记的效力，而预告登记的目的在于使已经成立并生效的请求权具有对抗第三人的效力，具有物权的公示效果。越秀公司与被为尔公司设立担保在前，杨开胜申请保全查封在后，案涉的房屋不属于法律、行政法规禁止担保的财产。因此，越秀公司在为尔公司欠付款项的范围内，对于都县××濂溪路、金龙路学府××街××＃楼××层写字楼（商场0002号）、三层写字楼（商场0003号）房产的拍卖价款享有优先受偿权。
综上所述，越秀公司的诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、第二十六条之规定，判决：1、为尔公司在判决生效之日起十日内向越秀公司偿还借款本金2000万元并支付借款利息，其中，截止2017年10月18日的借款利息为1334万元，2017年10月19日起至还清借款之日止的利息按照年利率24%计算，利随本清；2、在第一项的款项范围内，越秀公司对为尔公司开发的于都县××濂溪路、金龙路学府××街××＃楼××层写字楼（商场0002号）、三层写字楼（商场0003号）房产的拍卖价款享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141800元，保全费5000元，合计146800元，由为尔公司负担。
二审中上诉人提交了两组新证据。第一组证据：江西省赣州市中级人民法院（2015）赣中民二初字第277号民事判决书。证明被上诉人为尔公司与其他债权人唐小玲、唐渭东因民间借贷纠纷一案中唐小玲、唐渭东主张优先受偿权，但未获法院支持。本案被上诉人越秀公司的案情性质与唐小玲、唐渭东性质一致。第二组证据：《执行和解协议》，证明被上诉人为尔公司与唐小玲、唐渭东签订了《执行和解协议》才解除法院查封的涉案房屋。越秀公司质证对第一组证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为该判决书不属于新的证据，本案的事实与该判决书的事实存在差异。对第二组证据真实性、合法性、关联性均提出异议，上诉人并非执行和解的当事人，何来证据的原件。案外人唐小玲的执行异议之诉，解封裁定书是在执行和解协议之前。为尔公司质证对上述两组证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。
对上诉人提交的证据，结合两被上诉人的质证意见，本院认定如下：对第一组证据真实性、合法性予以确认，对第二组证据经核对原件，对表面真实性予以确认。但该两组证据并不涉及本案事实的认定，与本案不具有关联性。
本院另查明：原审法院（2017）赣07执异28号执行裁定书中认定，越秀公司所购房产现仍登记于为尔公司名下，并未办理过户登记。
对原审法院查明、当事人没有争议的事实，本院予以确认
本院认为：对原审法院认定越秀公司与为尔公司签订商品房买卖合同，名为商品房买卖实为借贷，双方为借贷关系，所签订的商品房买卖合同是为借贷提供担保的事实，各方均没有异议，
本院予以确认。关于越秀公司在其债权范围内对于都县××濂溪路、金龙路学府××街××＃楼××层写字楼（商场0002号）、三层写字楼（商场0003号）房产的拍卖价款是否享有优先受偿权的问题。本院认为，首先，在以商品房买卖合同的方式提供让与担保的情况下，债务人与债权人签订不动产买卖合同，约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，但并未实际让渡不动产所有权，而是让渡物权期待权。从查明的事实来看，本案所涉的房产仍登记在债务人为尔公司名下，不动产所有权并未进行让渡，越秀公司主张所涉房屋已经登记在其名下没有事实依据。其次，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，对于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的，按照民间借贷法律关系审理作出生效判决后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物，以偿还债务。该规定赋予出借人在债务人不能还款之时，申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务的权利，但并未赋予出借人优先受偿权。越秀公司抗辩根据该规定其享有优先受偿权的理由不能成立。再次，越秀公司主张与为尔公司签订买卖合同后进行了网签备案，是一种物权预告登记，具有物权公示效果。《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售应当签订合同，开发企业应当自签约之日起30日内向房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。《房屋登记办法》第七十条规定，申请预购商品房预告登记，应当提交已登记备案的商品房预售合同。《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。从上述规定来看，签订买卖合同后网签备案并非物权预告登记。网签备案是行政强制性行为，办理预告登记为当事人民事行为。越秀公司也未提交办理预告登记申请以及预告登记的相关证据。本案网签备案实际上是商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，并不具有物权预告登记的公示效力，越秀公司抗辩网签备案即为物权预告登记没有事实和法律依据。按照物权法定和物权公示原则，让与担保为债权担保方式，不具有物权效力，原审法院认定越秀公司对为尔公司本案所涉房产享有优先受偿权不当，本院予以纠正。但本案为尔公司用买卖合同所涉房产为借款提供担保的意思表示真实、明确，且在房地产管理部门办理了网签备案手续，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定也赋予出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物以偿还债务的权利，故越秀公司对为尔公司的债权为有担保的债权，在拍卖标的物借款受偿时应有别于普通债权。
本案上诉人杨开胜在越秀公司与为尔公司之间借贷纠纷中并非当事人，对本案所涉房产也没有实体权利，其提起本案上诉虽然程序上欠妥，但本案越秀公司起诉时将杨开胜列为被告，请求原审法院判决解除杨开胜对本案所涉房产的查封措施以及要求继续履行本案所涉商品房买卖交易，经原审法院释明将诉讼请求变更为返还购房款本金和利息以及对商品房买卖合同所涉房屋享有优先受偿权后，并未对杨开胜诉讼主体地位进行变更，亦未申请撤回对杨开胜的起诉，仍列为被告。鉴于当事人自身对诉讼权利的处分以及原审法院对本案审理存在法律适用不当的问题，本院二审予以审查纠正。
综上所述，原审法院认定事实清楚，部分适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持江西省赣州市中级人民法院作出的（2017）赣07民初100号民事判决第一项，即赣州市为尔房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内向赣州市越秀房地产开发有限公司偿还借款本金2000万元并支付借款利息，其中截止2017年10月18日的借款利息为1334万元，2017年10月19日起至还清借款之日止的利息按照年利率24%计算，利随本清；
二、撤销江西省赣州市中级人民法院作出的（2017）赣07民初100号民事判决第二项，即在第一项的款项范围内，赣州市越秀房地产开发有限公司对赣州市为尔房地产开发有限公司开发的于都县贡江镇濂溪路、金龙路学府商街3#楼二层写字楼（商场0002号）、三层写字楼（商场0003号）房产的拍卖价款享有优先受偿权；
三、赣州市为尔房地产开发有限公司未按时偿还第一项借款本息，赣州市越秀房地产开发有限公司可以申请拍卖赣州市为尔房地产开发有限公司开发的、位于于都县贡江镇濂溪路、金龙路学府商街3#楼二层写字楼（商场0002号）、三层写字楼（商场0003号）房产，以拍卖所得价款偿还；
四、驳回赣州市越秀房地产开发有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费141800元，保全费5000元，二审案件受理费208500元，共计355300元由赣州市为尔房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 黎章辉
审判员 周 辉
审判员 汪娣娣
二〇一八年二月一日
书记员 李源源