贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终5594号上诉人（原审�三人）：黄德芬，女，1939年3月15日出生，汉族，贵州省人，户籍地贵州省贵阳市小河区）贵州朝晖机械厂2栋3单元9号，现住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：李旭东，贵州合兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李显珍，女，1947年11月17日出生，汉族，贵州省息烽县人，户籍地贵州省息烽县。现住贵州省贵阳市花溪区（本案涉案房屋）。被上诉人（原审原告）：邓永群，女，1970年2月5日出生，汉族，贵州省息烽县人，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：邓雷，男，1982年10月28日出生，汉族，贵州省息烽县人，户籍地贵州省息烽县。现住贵州省贵阳市花溪区（本案涉案房屋）。被上诉人（原审原告）：邓永梅，女，1977年12月24日出生，汉族，贵州省息烽县人，住贵州省贵阳市小河区。被上诉人（原审原告）：邓永志，男，1980年8月17日出生，汉族，贵州省息烽县人，户籍地贵州省息烽县。现住贵州省贵阳市花溪区（本案涉案房屋）。被上诉人（原审原告）：邓永丽，女，1973年12月20日出生，汉族，贵州省息烽县人，住江苏省宜兴市。上列六被上诉人共同委托诉讼代理人：戎焰生，男，1969年10月8日出生，汉族，贵州省瓮安县人，系原告邓永群之夫，住址。被上诉人（原审被告）：周致鼎，男，1938年4月18日出生，汉族，贵州省织金县人，户籍地贵州省贵阳市小河区）贵州朝晖机械厂2栋3单元9号。上诉人黄德芬因与被上诉人李显珍、邓永群、邓雷、邓永梅、邓永志、邓永丽、周致鼎房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初3288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄德芬上诉请求：1、撤销原判；2、在明确上诉人对涉案房屋具有部分所有权的基础上，依法予以改判；3、本案诉讼费由被上诉人共同承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。本案涉案房屋最初由已故的邓祖权承租时，上诉人与被上诉人周致鼎因夫妻感情不和已经分居，周致鼎在未经上诉人同意的情况下，擅自将涉案房屋出让给邓祖权，且一直隐瞒出让的事实，只承认房屋租赁。而邓祖权与被上诉人均属同一单位职工，明知该涉案房屋系上诉人与被上诉人周致鼎夫妻共同财产，却在受让该房屋后，一直隐瞒该房屋买卖的事实。一审法院以上诉人对涉案房屋的买卖一直未提出异议为由，认定上诉人已经追认被上诉人周致鼎未经房屋共有人同意而擅自将涉案房屋出让的行为，这属于主观�断，毫无事实根据。侵权行为不应因经过一段时间未被追责而成为合法行为；2、一审判决适用法律不当。周致鼎仅对房屋具有部分处分权，《购房合同书》属于部分无效合同。应当根据《合同法》及《物权法》的相关规定，分别区分有效部分和无效部分分别处理。李显珍等6人辩称，1、上诉人称房屋是租赁但没有证据证明；2、一审法院的认定事实没有错误；3、双方离婚时上诉人称没有任何财产，对于房屋的处分是认可的。被告周致鼎辩称：本人因身体原因不能亲自到庭参加诉讼，故将该涉诉房屋买卖当时情况说明如下：该涉诉房屋在双方签订《购房合同书》之前，由邓祖权租用，1999年6月，邓祖权向我提出购买该房的意愿，由于当时我与妻子黄德芬因感情原因，已经分居，彼此不愿沟通和见面。加之当时我急需用钱，因此，当时为了能顺利完成交易，我曾请求邓祖权约黄德芬商谈卖房事宜，但邓祖权认为只要我分一半的钱给黄德芬就行了，没有必要多此一举。于是没有告诉黄德芬的情况下，于1999年6月16日与邓祖权签订了上述《购房合同书》。此后我将卖房款全部用完了，也一直没有告诉黄德芬卖房之事。2006年9月13日，我与黄德芬经法院调解婚，对夫妻共同财产等事宜，未要求处理。这就是该涉诉房屋当时买卖的真实情况。李显珍、邓永群、邓雷、邓永梅、邓永志、邓永丽向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同义务，协助原告将位于贵州省贵阳市花溪区金竹镇贵州朝晖机械厂五栋一单元3层9号房屋的产权过户至原告邓雷名下；2、第三人黄德芬协助原告邓雷办理上述房屋的产权过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：邓祖权、周致鼎、黄德芬均系贵州朝�机械厂退休职工。本案所涉房屋系贵州朝晖机械厂于1989年修建，由被告周致鼎居住，1998年3月19日，被告周致鼎与贵州朝晖机械厂签订《贵阳市成本价出售公有住房合同书》后依约交纳了购房款，取得产权证号为：筑房产权证花溪字第××号房屋所有权证。该产权证载明：个人产权比例为100%。1999年6月16日，邓祖权作为乙方、周致鼎作为甲方共同签订了一份《购房合同书》，主要内容为：“甲方将已获100%全产权、建筑面积44.72平方米的座落在金竹镇朝晖厂内的五栋一单元3层9号住房一套以人民币贰万元出售给乙方；自双方签订合同之日一次性付清现金；甲方收到现金的同时应向乙方提供该房的原产权证、购房发票（或收据）、原购房合同书以及土地使用权出让的手续和该房的钥匙；经协商，由于土地使用权出让金手续及过户手续的办理需要一定时间，甲方可根�朝晖厂及市房改办办理手续的情况及时尽早办理，所需费用全部由甲方负责，甲方不得在收到现金后即不闻不问，故意拖延、推诿，时间上不得超过“以厂批准时间为准（系被告备注）”；乙方付清现金签订合同后，甲方即失去该房的使用管理权，包括屋内的基本设施，水电、信号线及其它闲杂物资。在甲方未提供完手续（土地使用权出让手续、产权过户手续）时，乙方暂凭该房的原产权证、原购房合同、购房发票（或收据），甲方现金收据以及本合同使用管理该套住房。使用所产生的水电费由乙方自己负责。由于手续迟迟不能办清造成房管单位认定的未办理土地使用权出让金手续的房屋买卖属黑市交易行为的责任由甲方负责。在办理手续过程中，乙方无条件配合甲方并提供办理手续所需相关证件，双方不得因时间原因造成的市场房价变动而反悔。”该合同签订当日，邓祖权即向周致鼎支付购房款现金人民币2万元。周致鼎向邓祖权出具了“收条”。同日，周致鼎亦向邓祖权出具“欠条”一份，内容为：“欠到土地收益金手续（待厂办完后过户一并给与）。此据，周致鼎，99.6.16”。同日，周致鼎将上述房屋的房屋所有权证、购房收据、原购房合同书等材料交给邓祖权，并将上述房屋依约交给邓祖权使用，该房至今由原告方占有、管理、使用。另查明：2004年，贵州朝晖机械厂被贵阳朝晖滤清器有限公司收购，经本院向贵阳朝晖滤清器有限公司调查，该公司出具证明，证明上述涉诉房屋于1999年9月即可办理补交土地收益金的相关手续。周致鼎与黄德芬原系夫妻关系，双方于2006年9月13日经原贵州省贵阳市小河区人民法院调解离婚。调解离婚时双方均陈述婚后无共同财产。因邓祖权取得上述涉案房屋后，被告不配合，以致没有补�土地收益金，不能办理房屋上市证及产权变更等手续，发生纷争，遂诉至本院。邓祖权于2015年10月20日病逝。本次审理中，依法通知邓祖权的继承人（上列六原告）参加本案诉讼。审理中，原告方对第1项诉讼请求中的“继续履行合同义务”，明确含义仅为：判令被告周致鼎、第三人黄德芬协助原告邓雷将位于贵州省贵阳市花溪区金竹镇贵州朝晖机械厂五栋一单元3层9号房屋的产权过户登记至原告邓雷名下。并表示所产生的过户登记费用由原告邓雷自愿承担。庭审中，原告提供邓祖权所留“遗嘱”一份，证明邓祖权在生前与其妻李显珍（原告）商量并确认将本案涉案房屋在邓祖权去世后由其子邓雷（原告）一人继承，上列原告均在“遗嘱”上签名、捺印同意。第三人对该遗嘱的真实性无异议，经法院主持调解未果。本案原告李显珍之夫，邓永群、邓雷、邓�梅、邓永志、邓永丽之父邓祖权（已于2015年10月20日病逝）生前于2013年12月9日诉至贵阳市花溪区人民法院，贵阳市花溪区人民法院于2014年8月7日以（2014）花民初字第138号民事判决书作出一审判决。第三人黄德芬不服，向贵州省贵阳市中级人民法院提出上诉。贵州省贵阳市中级人民法院于2014年12月10日作出（2014）筑民一终字第1846号民事裁定书，认定原判违反法定程序，撤销原审判决，发回贵阳市花溪区人民法院重审。贵阳市花溪区人民法院重新组成合议庭对本案进行审理，于2016年10月24日作出（2015）花民重字第23号民事判决书。黄德芬不服，向贵州省贵阳市中级人民法院提出上诉，贵州省贵阳市中级人民法院于2017年3月20日作出（2017）黔01民终176号民事裁定书，认定原审判决违反法定程序，撤销原审判决，发回贵阳市花溪区人民法院重审。一审法院认为：�法成立的合同，应受法律保护，合同当事人应当依照合同的约定享有权利、履行义务。不履行或者不完全履行义务的，应当承担相应的违约责任。公民从事民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。当事人对自己的诉讼主张，辩称、述称应当提供证据加以证明，没有证据或提供的证据不能或者不足以证明其诉讼主张、辩称、述称的，须承担对自己不利的法律后果。本案所涉《购房合同书》的内容并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效合同。合同当事人的权利应受法律保护。本案涉案房屋在被告周致鼎进行出卖时，属于被告周致鼎与第三人黄德芬的夫妻共同财产，虽然第三人黄德芬没有与被告周致鼎共同作为出卖方与邓祖权签订《购房合同书》，但从本案客观实际分析：《购房合同书》签订时，被告周致鼎与第三人黄德芬系夫�，邓祖权、被告周致鼎、第三人黄德芬均系贵州朝晖机械厂职工、同事，都居住、生活、工作在厂内，互有往来，邓祖权购买该涉案房屋后一家人已长期占有居住、管理至今。况被告周致鼎与第三人黄德芬于2006年9月13日起诉离婚时，双方均陈述：“双方婚后无共同财产”。众所周知，房产是家庭中的重要财产、重要生活资料。夫妻离婚时按理应对房产的归属，房产的收益（出租收入）等主张权利或协商处理。但被告周致鼎与第三人黄德芬在诉讼离婚时对此重大生活资料却只字未提及，明显不符合常理。且直至2013年邓祖权向人民法院主张权利之前，被告周致鼎、第三人黄德芬亦未对涉案房屋提出异议，主张权利。故综合以上客观事实判断，应视为被告周致鼎在对涉案房屋出卖后，已经得到房屋共有人黄德芬（第三人）的追认。另，《购房合同书》签订时，系被告周�鼎和第三人黄德芬婚姻关系存续期间，没有证据证明邓祖权与被告周致鼎之间有恶意串通行为。原告方已经按照《购房合同书》的约定全部履行了义务，因被告周致鼎、第三人黄德芬不遵守诚实信用原则，不履行合同义务而导致本案纠纷的发生。被告周致鼎应当承担按照《购房合同书》的约定履行协助原告邓雷办理房屋所有权变更登记手续的义务。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，争议房屋虽为夫妻共同财产，第三人黄德芬不能以未经其同意为由对抗善意的原告。因此，第三人黄德芬应依《购房合同书》的约定，享有权利、承担履行义务，该《购房合同书》对第三人黄德芬同样具有法律约束力。即第三人黄德芬有义务协助原告邓雷办理涉案房屋所有权变更登记手续。因此，对被告周致鼎的辩称及第三人黄德芬的述称，不符合本案客观事实的部份，没有事实根据证明，没有法律依据支撑，法院不予采信。综上，本案中，因邓祖权已病逝，留有“遗嘱”，对涉案房屋作出由原告邓雷一人继承享有，其他共有人、法定继承人均在“遗嘱”上签名捺印同意，该“遗嘱”符合法律规定，应予采信。对原告方在陈述中表示放弃应由被告周致鼎及第三人黄德芬履行《购房合同书》中约定的其他义务，系原告方对其权利的自由处分，并无规避法律的行为，应尊重其选择，随其自愿。故原告邓雷的诉请，系其权利的合法主张，符合本案客观事实，符合《购房合同书》的约定，符合法律的规定，本院依法予以支持。对本案其他原告的诉请，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、�一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（一）》第十七条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告周致鼎、第三人黄德芬履行1999年6月16日签订的《购房合同书》义务，于本判决书生效之日起三十日内协助原告邓雷将位于贵州省贵阳市花溪区金竹镇贵州朝晖机械厂五栋1单元3层9号（房产证号为：筑房权证花溪字第××号）房屋所有权变更登记至原告邓雷名下；二、驳回原告李显珍、邓永群、邓永梅、邓永志、邓永丽的诉讼请求；案件受理费人民币450元，由被告周致鼎负担。（该款原告已预交，被告在本判决生效后十日内支付给原告邓雷）本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。以上事实，有各方当事人的陈述、当事人提供的身份证明材料、结婚证、家庭成员证明材料、《购房合同书》、房屋所有权证、收条、欠条、遗嘱、死亡证明、火化证明、证明、原贵州省贵阳市小河区人民法院（2006）筑小法民初字第566号民事调解书、调解笔录、授权委托书等证据，上列证据业经庭审质证，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点是：周致鼎与邓祖权签订的《购房合同书》是否合法有效。上诉人黄德芬主张涉案房屋系其与周致鼎的夫妻共同财产，周致鼎未经其同意出售房屋行为无效。因邓祖权于1999年购买涉案房屋时，黄德芬虽然未在《购房合同书》上签字，但与周致鼎及邓祖权均系贵州朝晖机械厂职工、同事，互有往来，邓祖权购买该涉案房屋后一家人已长期占有居住、管理至今。上诉人黄德芬与周致鼎于2006年9月13日起诉离婚时，双方均陈述：“双方婚后无共同财产”。加之直至2013年邓祖权向人民法院主张权利之前，上诉人黄德芬从未对涉案房屋提出异议，主张权利。故一审法院运用逻辑推理和日常生活经验判断黄德芬事后追认了周致鼎将涉案房屋出售给邓祖权的行为并无不当。邓祖权在1999年购买房屋支付了合理对价，现在亦无证据证明邓祖权与被告周致鼎之间有恶意串通行为。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，上诉人黄德芬不得以不同意或不知情为由对抗作为善意第三人的邓祖权。综合考虑以上因素，本院认为周致鼎与邓祖权签订的《购房合同书》合法有效，并对黄德芬具有约束力。邓祖权已按合同约定履行了全部义务，周致鼎、黄德芬应承�协助办理权属登记变更的义务。上诉人黄德芬主张本案应适用《中华人民共和国物权法》的相关规定。按照《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让�为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”，上诉人黄德芬的主张亦不能得到支持。综上所述，上诉人黄德芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人黄德芬负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 龙 珑审判员 唐有临二〇一七年十二月十二日书记员 田 鹏