上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终6282号
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海鸣屹投资管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：章庭花，总经理。
上诉人(原审被告、反诉原告)：黄文兵，男，1981年8月11日出生，汉族，住浙江省温州市。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：孙佩勋，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：杨苗，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
被上诉人(原审原告，住所地：上海市。
法定代表人：SHOUHISHU，董事长。
委托诉讼代理人：胡菁，上海胡菁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡筠，上海胡菁律师事务所律师。
上诉人上海鸣屹投资管理有限公司(以下简称“鸣屹公司”)、黄文兵因与被上诉人上海鸿锳物业发展有限公司(以下简称“鸿锳物业”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初13013号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鸣屹公司、黄文兵共同上诉请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判鸿锳公司与鸣屹公司、黄文兵签订的房屋租赁合同于2015年10月29日起解除；2、撤销原审判决第二项至第五项，依法改判鸿锳物业返还鸣屹公司押金人民币(以下币种均为人民币)350万元、租金87.5万元、空调补偿款50万元及装修损失。
事实和理由：一、被上诉人为上海市四川北路XXX号XXX幢德邻公寓(全幢6层，以下简称“德邻公寓”)产权人，上诉人对德邻公寓一层、二层(以下简称“系争房屋”)的装修改建行为不构成根本违约，一审判决将系争房屋租赁合同的解除归责于上诉人，明显缺乏事实及合同依据，且适用法律明显有误，贵院应予纠正。1、上诉人对房屋的装修行为及方案均得到被上诉人认可。上诉人实施装修期间，被上诉人在现场派驻监工，上诉人的装修行为始终处于被上诉人监督之下，期间被上诉人也未对上诉人装修行为提出任何异议，故此说明上诉人的装修行为不存在违反租赁合同约定的情形；2、不考虑系争房屋系优秀历史保护建筑，上诉人对房屋实施的装修行为并未导致房屋受到损失，相反反而使房屋受益，使其价值增加；3、系争房屋系优秀历史保护建筑，建筑本身具有历史、科学和艺术的价值，这种价值并非归属于被上诉人独有，而是归属于社会公众。根据《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》第二十六条第二款规定“优秀历史建筑转让、出租的，转让人、出租人应当将有关保护要求书面告知受让人、承租人。受让人、承租人应当承担相应保护义务。”及第三十条第二款规定“优秀历史建筑的所有人根据建筑的具体保护要求，确需改变建筑的使用性质和内部设计使用功能的，应当将方案报市房屋行政管理部门审核批准。”被上诉人是优秀历史建筑的保护责任主体也是对建筑进行修缮的报批主体。本案中，除租赁合同存在概括性要求外，被上诉人并未将保护的具体要求书面告知上诉人，也未告知上诉人在开始装修前，应先向其提供方案，由其向房管部门报批。所以如果上诉人的装修行为造成系争房屋的任何价值受到损失，责任系被上诉人所致，相关损失责任及后果也应由被上诉人承担；4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的若干解释》第七条“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第一百二十九条规定处理。”据此规定推知，在承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建但在合理期限内恢复至原状的情况下，出租人不得解除合同。本案中上诉人不存在擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的情形，且在房管部门要求暂停装修时上诉人主动提出对房屋进行修复，并将根据保护条例重新报批装修方案，但被上诉人不仅未履行租赁合同10.1的协助义务，拒绝提交报批方案，反而聘请保安将上诉人赶出房屋，并禁止上诉人进入系争房屋。该行为才构成根本违约；二、一审判决认定事实错误，认定责任证据严重不足。一审法院认定上诉人对底层楼梯间、入口踏步台阶平台等重点保护部位造成不同程度破坏，对优秀历史建筑而言已属严重。上诉人认为，根据保护条例第二十五条规定，系争房屋属第三类保护建筑，保护要求为不得改变建筑外立面和结构体系，建筑内部允许改变。又根据2015年8月25日虹口区房管局向黄文兵出具的虹房管字【2015】第003号《责令改正通知书》，仅认定上诉人实施装修未经过方案审批，未认定上诉人破坏保护建筑。另外，关于底层楼梯间，前一承租人于2013年弘基广场和小开间公寓装修时，也未经备案，且其在装修时破坏了底层楼梯间马赛克地面，故楼梯间马赛克地面受损也非上诉人责任。退一步说，前述底层楼梯间、入口踏步台阶平台的修复费用经鉴定仅为16万余元，根本谈不上严重损坏。故一审法院认为上诉人导致系争房屋严重损坏的认定与事实不符；三、一审判决判令上诉人承担12个月房屋使用费于法无据。根据一审查明事实，被上诉人早在2015年10月29日起即禁止上诉人进入系争房屋，且拒绝协助上诉人向政府部门报批修复方案和重新装修方案，导致上诉人客观上根本无法对系争房屋进行修复，故系争房屋无法使用的责任应由被上诉人承担。被上诉人禁止上诉人进入系争房屋构成根本违约。上诉人从接收房屋至2015年10月29日，尚处于免租期内，此时因被上诉人根本违约造成合同解除，故上诉人无需赔偿任何房屋占用费，相反被上诉人还应向上诉人承担违约责任，上诉人保留另案向被上诉人主张违约责任的权利。另外，一审以补充协议在明确一至二层电梯、空调不得拆除的情况下，仍约定上诉人支付补偿金，说明补偿金并非针对一至二楼的电梯、空调为由，强行要求上诉人支付50万元补偿金缺乏事实依据。一审认为补偿金并非针对一至二楼的电梯、空调。但没有进一步说明补偿针对的损失是什么，损失是否客观存在。
被上诉人辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审中上诉人要求继续履行合同，而被上诉人要求解除合同，一审对于合同解除的后果也释明过。事实理由：上诉人于2015年10月26日收到被上诉人的解除合同通知书，该日应为合同解除日。押金和租金问题一审已经做出处理。空调电梯的补偿问题，一审本诉已经审理，装修损失一审中未提出，本案二审不应处理。上诉人施工没有图纸，更没有方案，也不存在被上诉人监工的事实。上诉人的装修导致房屋受损，有鉴定结论为证。被上诉人在租赁合同中已经明确告知系争房屋是保护建筑，装修应事先申报，一审中已有鉴定结论，应以鉴定结论为准。一审酌情12个月的房屋使用费，真正的损失方是被上诉人。双方就电梯和空调做过补充约定，由于上诉人的原因导致合同提前解除，上诉人还需支付50万元的电梯、空调补偿费，所以50万元应由上诉人支付，不存在折旧的问题，空调、电梯的补偿费应按照补充协议的约定，1-6层的观光电梯都已经拆除。
鸿锳物业向一审法院起诉请求：1、确认鸿锳物业与鸣屹公司、黄文兵签订的房屋租赁合同于2015年10月26日解除；2、判令鸣屹公司向鸿锳物业支付自2015年8月至判决生效之日止的房屋使用费，每月875,000元；3、判令鸣屹公司向鸿锳物业支付律师费20万元；4、判令鸣屹公司向鸿锳物业支付电梯、空调补偿款50万元；5、判令黄文兵承担上述2-4项诉请的连带保证责任。
鸣屹公司、黄文兵提出反诉请求：1、判令鸿锳物业配合拆除上海市四川北路XXX号XXX幢建筑物内三至六层违章搭建物，并配合办理设计、施工报批手续；2、判令鸿锳物业立即交付租赁房屋。
一审法院认定事实：鸿锳物业是德邻公寓的产权人，该房屋为上海市人民政府批准公布的第四批优秀历史建筑，保护要求为三类，2009至2010年期间曾完成过符合历史保护建筑要求的修缮。鸿锳物业曾于2013年将德邻公寓出租开设休闲广场，承租方对房屋进行过装修。
2015年6月18日，鸿锳物业(甲方)与黄文兵(乙方)签订房屋租赁合同，约定乙方向甲方承租德邻公寓2幢第一、二层建筑物；租赁房屋交付日为2015年7月1日，免租期5个月，租期11年；第一年的年租金标准为1050万元，自第三年起递增；押金约定为350万元。合同在首部的“鉴于”部分载明，乙方知悉该建筑物为历史保护建筑及现况；乙方为经营承租建筑物将依法登记设立的项目公司及其股东在本合同签订后应当与乙方承担连带责任，且应在公司设立后在合同的保证人签章处盖章签字。合同10.1条约定，乙方对租赁物业进行的任何装修改造，均应当按照上海市的有关规定履行设计送审、验收等手续，需以甲方的名义办理的甲方给予积极配合。合同10.5条约定，乙方租赁拆除甲方原有的电梯、空调应不影响一、二层电梯、中央空调的使用。合同17.3条约定，违约或赔偿范围包括守约方为实现其主张而支付的律师费等各项费用。黄文兵同时在合同落款的乙方及乙方保证人处签名。同日，鸿锳物业又与案外人上海箐悠舍物业管理有限公司(以下简称“箐悠舍公司”)签订房屋租赁合同，将德邻公寓第三至六层出租给箐悠舍公司。随后鸿锳物业(甲方)与黄文兵(乙方)、箐悠舍公司(丙方)签订一份《房屋租赁内电梯、空调处置补充协议》，约定甲方同意丙方对德邻公寓第三至六层的电梯、空调进行改造，乙方承租的第一、二层内电梯、空调不得变动；丙方、乙方分别支付甲方补偿款100万元和50万元；如因乙方原因提前解除房屋租赁合同的，乙方应再补偿甲方电梯、空调补偿款50万元。黄文兵在乙方授权代表处签名，未在乙方保证人处签名。鸣屹公司于2015年8月3日成立，后书面确认其股东黄文兵与鸿锳物业所签合同均代表公司意愿，为职务行为。
合同签订后，鸿锳物业向箐悠舍公司和鸣屹公司交付了各自租赁的房屋。鸣屹公司支付了保证金350万元和首期租金875,000元，电梯、空调补偿款50万元。随后，箐悠舍公司和鸣屹公司在修缮方案未经依法申报审批的情况下，即对德邻公寓开展了装修工程。其中箐悠舍公司在装修中将原建筑中庭的三台一至六层观光电梯和三至六层的自动扶梯、空调拆除，在中庭进行钢结构搭建以扩大三至六层使用面积，将三至五层以上原大空间商业区域部分分隔为小单间公寓。鸣屹公司在装修中拆除了建筑西北角底层楼梯间的入口踏步台阶平台，对第一、二层自动扶梯则未拆除，中央空调风口的风机被拆下堆放于现场。
2015年8月25日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局(以下简称“虹口房管局”)向黄文兵出具责令改正通知书，认定其从事了“对优秀历史建筑的修缮不符合建筑的具体保护要求或者相关技术规范”及“未办理设计、施工方案审批”的行为，违反了相关规定，要求其立即停止违法行为，提供书面整改报告。2016年9月6日，上海市历史建筑保护事务中心等相关单位召开专题会议，作出德邻公寓违法施工情况现场认定会议纪要，明确德邻公寓在责令停工整改后，办理审批手续前不允许动工，并应做好以下工作：1、对历史建筑进行必要的检测评估，保证结构安全；2、对建筑重点保护部位损坏情况进行评估；3、扩建增加的面积属违法面积，应按后步明确的意见予以处理；4、委托由有资质的设计单位编制修缮改造设计方案，正式报市规划、市房管部门批准，施工单位资质也需符合要求。德邻公寓的装修工程被停工后，黄文兵曾向虹口房管局咨询如何启动整改，得到答复应由产权人提交整改情况报告。鸿锳物业则直至本案诉讼前均未提出过对德邻公寓损坏修复进行检测评估。2015年10月23日，鸿锳物业向黄文兵致函表示解除合同，以黄文兵的身份证地址寄送，而鸣屹公司、黄文兵在本案中表示并未收到函件。2015年10月29日起，保安公司将德邻公寓清场，控制入口，禁止承租方进入。
鸿锳物业曾于2015年11月向法院起诉箐悠舍公司和黄文兵，要求解除租赁合同，后撤诉。该案审理中，法院向虹口房管局致函，请求其解答责令整改通知书中所涉违法修缮行为具体何指，是否构成对历史保护建筑的破坏等情况。该局回函称，2015年9月6日的专题会议明确德邻公寓的违法施工行为已对历史保护建筑造成了破坏，要求产权人委托专业检测单位对建筑进行检测评估，并根据评估结果制定整改方案，按优秀历史建筑的修缮技术规定恢复原样，会后该局督促产权人尽快实施该处房屋的损坏评估，以便后续工作的开展。
一审审理中，一审法院应鸿锳物业申请，委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋内的装修是否造成对历史保护建筑的破坏进行司法鉴定。根据司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、四川北路XXX号德邻公寓内装修行为未办理相关报建手续，未委托任何有资质的检测单位检测和具有历史保护建筑修缮资质的设计单位设计。违反《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》相关规定。2、内装修对重点保护部位西北角楼梯底层楼梯平台，楼梯间隔墙造成破坏。封堵楼梯安全出口造成消防安全隐患。3、内装修施工对楼内重点保护部位楼梯间水磨石墙裙、地坪、踏步及楼梯间马赛克地面损坏；对重点保护部位外立面门窗五金件原物造成较多缺失；对2009年按修缮要求恢复的仿马赛克地砖损坏严重。4、内装修加建隔墙后不满足承载力要求，自行搭建部分对建筑结构安全造成安全隐患。5、2015年装修已对德邻公寓重点保护部位造成不同程度的破坏，应按保护条例及政府相关部门保护要求按历史原样恢复，对存在安全隐患的应先行排除。应委托有资质的设计施工单位按优秀历史保护建筑修缮保护要求进行设计与施工。鉴定意见书中对修复方案也予以了明确。
一审审理中，鸿锳物业表示对鸣屹公司已缴纳的押金同意返还，用于抵扣鸣屹公司应赔偿的费用。鸿锳物业起诉时提供的本案律师费发票记载律师费为20万元，但发票编号与鸿锳物业另案起诉箐悠舍公司案件中提供的发票一致。后鸿锳物业在本案合议庭审理当日又支付了20万元律师费并开具发票。
一审法院认为，本案系争的房屋租赁协议虽由黄文兵与鸿锳物业签订，但当事人一致认可以此后设立的鸣屹公司为合同当事人暨承租人，并无不当，法院予以确认。根据法律规定，承租人未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案所涉的德邻公寓为优秀历史建筑，对保护要求相较于普通房屋更为严格。租赁合同中也已明确约定对该房屋进行装修应履行必要的审批手续。鸣屹公司辩称鸿锳物业未将该情况对其进行告知，显然与合同内容不符，法院不予采信。虽然相关程序依法应通过产权人申报，但鸣屹公司并未向鸿锳物业提交过申报材料，也未向鸿锳物业提出过配合申报的要求，不得将责任推卸给鸿锳物业。现鸣屹公司未经过修缮方案申报即对租赁房屋进行装修改建，违反了本市相关法规的规定，也违反了合同约定。而根据鉴定报告，鸣屹公司在德邻公寓装修过程中，对底层楼梯间、入口踏步台阶平台等房屋重点保护部位造成不同程度的破坏，对优秀历史建筑而言，此类损坏已属严重。鸣屹公司辩称该损坏是此前的租客造成，未提供证据予以证明，法院不予采信。鸣屹公司违法装修改建导致房屋损坏的行为已构成根本性违约，鸿锳物业据此提出解除合同，于法有据，应予支持，则鸣屹公司要求继续履行合同的相关反诉请求自然无法支持。但鸿锳物业2015年10月23日送出的解约通知，仅寄送黄文兵的身份证地址，未有签收回执，无证据证明鸣屹公司已收到该通知，无法据此确定解约时间。而鸿锳物业前次提出解约之诉未以鸣屹公司为被告，后又撤诉。鉴于鸿锳物业此前虽有解除合同的明确意思表示，但都因故无法确认到达鸣屹公司，故法院认为合同解除时间应以本案判决生效之日为宜。
房屋租赁合同因鸣屹公司的违约行为而被解除，鸿锳物业有权要求其赔偿相关损失。虽然纠纷发生时仍在免租期内，但合同尚未进入正式租期即停止履行，免租期的意义已全然丧失，承租方在此期间对房屋的占用应产生鸿锳物业的费用损失；而鸣屹公司虽于2015年11月之后已不再占据租赁房屋，但鸿锳物业在房屋重新投入使用之前，势必先要对房屋完成修复，而为此进行委托鉴定、组织施工等工作也需要时间，故鸿锳物业有权要求鸣屹公司赔偿相应期间的房屋占用费。鉴于修复工作尚未完成，因修复施工导致房屋继续空置而产生的房屋使用费损失，鸿锳物业可待修复完成后再另行主张。然而，通过2015年9月的专家会议，有关政府部门已明确要求德邻公寓停止使用，进行必要的鉴定并编制修缮方案，报有关部门批准。根据《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》的规定，优秀历史建筑的修缮应当由建筑的所有人委托具有相应资质的专业设计、施工单位实施，并将修缮的设计、施工方案事先报送市房屋行政管理部门。故不论租赁合同是解除还是继续履行，鸿锳物业作为德邻公寓的所有人，都理应尽快按政府部门的要求采取行动，争取早日完成房屋修复以重新投入使用，避免损失扩大。且鸣屹公司此后也已不再占据租赁房屋，对鸿锳物业启动相关工作并不会造成阻碍。现鸿锳物业在政府部门的要求下达后，迟迟未采取合理行动，直至本案起诉后方启动鉴定程序，对放任损失扩大存在过错。故鸿锳物业关于房屋占用费的诉请不能完全支持。综上所述，法院酌情确定鸣屹公司当前应参照约定租金赔偿鸿锳物业12个月的房屋使用费，其已缴纳的押金和租金可在其中抵扣。根据补充协议约定，因鸣屹公司的原因造成合同解除，应当再赔偿鸿锳物业电梯、空调损失50万元。鸣屹公司辩称其并未拆除租赁范围内的电梯和空调，但补充协议在明确一至二层电梯、空调不得拆除的情况下，仍约定鸣屹公司支付补偿金，说明补偿金并非针对一至二楼的扶梯、空调。另一方面，补偿协议约定箐悠舍公司可拆除三至六层范围内的电梯，但其中观光电梯是一至六层直达的，不可能仅拆除三至六层而保留一至二层，由此可推断补充协议约定鸣屹公司支付的补偿实为针对观光电梯一至二层由其分担的部分。现观光电梯已在装修中被拆除。故鸿锳物业诉请鸣屹公司赔偿电梯、空调损失50万元符合约定，应予以支持。鸿锳物业诉请的律师费，符合合同约定，鸣屹公司应当赔偿，但数额应根据实际情况进行调整，法院酌情确定为10万元。鸣屹公司黄文兵作为鸣屹公司的租赁合同保证人，未明确约定保证方式，依法推定为连带保证，应对鸣屹公司需支付的违约赔偿承担连带责任。但电梯、空调的损失赔偿责任系约定于补充协议，而黄文兵并未在补充协议的保证人处签名，租赁合同中也未特别约定保证责任效力及于此后签订的补充协议，故对该笔赔偿其无需承担保证责任。
一审法院判决：一、确认鸿锳物业与鸣屹公司、黄文兵签订的房屋租赁合同于判决生效之日起解除；二、鸣屹公司应于判决生效之日起10日内赔偿鸿锳物业房屋使用费6,125,000元(已扣除押金350万元和租金875,000元)；三、鸣屹公司应于判决生效之日起10日内赔偿鸿锳物业律师费10万元；四、黄文兵对鸣屹公司的上述付款义务承担连带责任；五、鸣屹公司应于判决生效之日起10日内赔偿鸿锳物业电梯、空调损失50万元；六、驳回鸿锳物业的其他诉讼请求；七、驳回鸣屹公司的反诉请求。
二审中，黄文兵认为其承担的连带责任指未付租金，对合同的赔偿责任不应承担连带责任。
二审中当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为,鸣屹公司、黄文兵虽上诉认为其对系争房屋的装修改建不构成根本违约，然其装修行为自始未委托有资质的设计单位、施工单位设计施工，并未有得到鸿锳物业认可的证据，亦未依据相关法规的规定将方案报市房屋行政管理部门审核批准。其行为已经违反双方租赁合同约定。后在相关政府部门出具责令改正通知书之后，鸣屹公司虽向虹口房管局咨询过如何启动整改，但实际上并未组织符合规定的，有资质的装修单位对不符合优秀历史建筑保护要求的部位予以修复，也未向出租人提供具体修缮方案，以供报政府部门审批。故其违约行为导致双方租赁合同事实无法继续履行，出租方鸿锳物业的合同目的无法实现，就此一审法院认定鸣屹公司构成严重违约，支持鸿锳物业要求解除合同的诉讼请求并无不当。二审中上诉人鸣屹公司、黄文兵也已同意解除双方租赁合同，一审判决双方合同自判决生效之日解除也无不当。鸿锳物业明知系争房屋为历史保护建筑，在合同履行之初并未积极督促鸣屹公司履行设计送审手续。在有关政府部门明确要求德邻公寓停止使用，进行必要的鉴定并编制修缮方案，报有关部门批准后，在上诉人已经搬离之后并未采取积极主动的行为促成早日鉴定和修缮，致损失有所扩大，一审考虑到该情况，并未全部支持鸿锳物业房屋占用费的诉请，酌情由鸣屹公司承担12个月的房屋使用费，尚属合理，本院不再作调整。至于上诉人提出不应依据补充协议的约定支付50万元电梯空调补偿费的理由并不充分，也缺乏合同依据，本院不予采纳，认同一审观点。二审中黄文兵认为，其承担的连带责任指未付租金，对合同的赔偿责任不应承担连带责任的观点也缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，鸣屹公司、黄文兵的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费88,400元，由上诉人鸣屹公司、黄文兵共同负担。
本判决为终审判决。
法官助理仇祉杰
审判长 刘建颖
审判员 卢薇薇
审判员 王晓梅
二〇一七年十二月十八日
书记员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……