北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初1120号
原告：刘立国，男，1989年4月10日出生，汉族，北京市海淀区西三旗建材城西路16号集体（股份）居民，住此处。
委托诉讼代理人：王梁，天津全唐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李永军，北京市中唐律师事务所律师。
被告：沈德凤，女，1967年8月12日出生，汉族，复星保德信人寿有限公司北京分公司职员，住北京市昌平区水屯村29号。
委托诉讼代理人：冷光强，北京市景春律师事务所律师。
第三人：北京市易合房地产经纪有限责任公司，住所地北京市昌平区昌平镇润杰经典花园2号楼综合楼6（1-2）
法定代表人：陈宁，总经理
委托诉讼代理人：吴媛，女，1982年6月23日出生，仫佬族，该单位法务经理。
原告刘立国与被告沈德凤、第三人北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称“易合公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘立国的委托诉讼代理人李永军、被告沈德凤及其委托诉讼代理人冷光强、第三人易合公司的委托诉讼代理人吴媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘立国向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2016年8月28日签订的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》及2016年12月6日签订的《补充协议》；2、判令被告返还原告定金5万元；3、判令被告赔偿原告中介服务费6.2万元；4、判令被告赔偿原告违约金49.6万元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月28日，原被告通过第三人北京市易合房地产经纪有限责任公司的居间服务下，签订了《房屋买卖居间合同》及补充协议。合同约定原告购买被告所有的、位于北京市昌平区拓然家苑X号楼X层X单元X，房屋总价款为248万元，合同签订当日原告支付定金5万元，鉴于原告房屋尚有贷款180万元未还清，被告在签订合同35个工作日内，即2016年10月20日前申请办理还贷手续，还贷所需款项由原告首付款53万元及被告自筹资金127万元构成，原告在被告还款之日支付首付款53万（包含定金5万），剩余房款195万元贷款支付。双方应于中介机构告知可办理产权转移登记之日起7个工作日内办理产权转移登记手续。合同签订当日，原告支付定金5万元，中介服务费6.2万元。之后，双方办理完毕了网签，原告准备了首付款53万元，并联系被告办理房屋贷款还款手续，遭到被告拒绝。被告拒不配合办理房屋还贷手续，严重违反了买卖合同及补充协议协议的约定。2016年10月31日，原告起诉至昌平区人民法院，要求被告继续履行合同，2016年12月6日开庭当日，为促使合同能够继续履行，原告作出让步，由原告负责筹款协助办理涉案房屋解押手续。当日，在法院协调下，双方签订《补充协议》，约定签订本协议之日起25日内，原告筹集解押款175万元，被告在解押款到位后三个工作日内预约还款。双方还约定了贷款及缴税、过户事宜。2016年12月22日，原告筹借完毕解押款，达到资金到位条件，并通知被告，依照补充协议预约还款解押。但是被告依然拒绝履行，再次恶意违约，给原告造成重大损失。原告认为双方签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方应依约履行合同，但被告一再违约，违反了合同约定。为维护自身合法权益，特诉至贵院。
被告沈德凤辩称：第一，同意原告第一项、第二项诉讼请求；第二，不认可第三项诉讼请求，因为中介服务费不是6.2万元，是1.24万元；第三，违约金应该涵盖了中介服务费，原告的第三项提出的服务费是重复的要求；第四，原告要求的违约金数额过高，请求法院依法调整，予以降低，我们认为25万元比较合适。
第三人易合公司述称：一、合同内容合法有效，各方均应履行合同义务。答辩人与被答辩人是在真实意思表示基础上签订的《房屋买卖居间合同》，合同内容没有违反法律法规的规定，应当认定该合同合法有效，对各方当事人均具有约束力。上述合同第八条规定，居间代理费由买受人承担；第十三条规定出卖人或买受人违反本合同约定导致居间人不能继续履行义务的，居间人不承担责任，且居间人有权收取本合同约定的居间代理费，无需退还。上述合同中三方确认答辩人为居间方，明确了居间代理费的金额和支付方式，答辩人作为居间人，促成被答辩人与售房方签订了该合同已经履行完自己的义务，在合同签订后，未实际履行合同方应为违约方，构成事实违约行为。二、答辩人按照约定履行了相应的合同义务。当事人订立预约合同后答辩人已积极履行合同义务内容。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中答辩人多次组织买卖双方磋商并提供订立合同的机会，事实上也已促成了合法有限的《房屋买卖居间合同》的订立，合同未能继续履行的原因在于被答辩人与售房方买卖纠纷引起，与答辩人提供的居间服务无关。综上所述，答辩人并未存在违约行为，且未存在任何过错，因此由于房屋买卖合同纠纷引发的不利后果将由违约方承担相关的违约责任。答辩人不承担该案诉讼费及支付其他费用，已收取的费用也不应退还。关于本案违约的定性和合同最终履行情况，答辩人将遵循法院最终判决结果配合合同的履行或解除工作。
经本院审理认定的事实如下：2016年8月28日，刘立国（买受人）与沈德凤（出卖人）及居间人易合公司签订了《房屋买卖居间合同》，合同主要约定如下内容：出卖人所售房屋坐落在昌平区拓然家苑X号楼X层X单元X（以下简称“涉案房屋”），该房屋所在楼层为6层，建筑面积为119.5平方米，该房屋规划设计用途为住宅；该房屋性质为商品房；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行，抵押登记日为2015年11月17日；出卖人应在签订本合同后35个工作日内，去银行办理提前还贷申请手续，在银行通知可以提前还贷的7个工作日内，出卖人到银行办理提前还贷手续，出卖人应于可以办理抵押注销手续后3个工作日内，办理抵押注销手续；经买卖双方协商一致，该房屋成交总价格为248万元；买受人在签订本合同的同时支付定金5万元；买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为195万元整。经各方友好协商，买卖双方应向易合公司缴纳居间代理费54560元，其中由买受人承担54560元，并于本合同签订当日向居间人支付；该合同还约定了其他条款。
2016年8月28日，刘立国（乙方、买受方）、沈德凤（甲方、出卖方）与易合公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，协议主要约定：甲乙双方同意，交易房屋价格及家具家电及配套设施作价两者总计248万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2016年8月28日向甲方支付定金5万元整，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分；鉴于甲方是以银行按揭形式购买的该套房屋，目前尚有部分贷款未还清，则甲乙双方协商于2016年10月20日之前在丙方的陪同下到中国建设银行办理该房屋的提前还款，同时还清款证明等相关手续由丙方负责保管，用于清偿甲方剩余贷款的款项为，乙方于还款之日将购房首期款53万元（其中包含定金5万元），一次性支付给甲方，该款必须直接存入银行指定的还贷账户，待撤销该房屋的抵押登记手续后，且银行贷款批复后，甲乙双方即办理该房屋的过户手续。乙方选择以商业贷款的方式支付甲方剩余房款195万元，该笔贷款到账后，丙方协助甲乙双方办理房款交付手续，至此甲方已收到乙方购房全部房款；随房赠送一个15㎡地下室，甲方认可；甲乙双方约定因房屋设定抵押，甲方需向担保公司借款127万元用于偿还该笔贷款，另行手续费用乙方承担，预估费用为借款总额的百分之二，乙方认可；违约责任：1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖居间合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的，（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，（4）拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的，（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%赔偿乙方的损失；每逾期一日，甲方应承担日千分之五的违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合同：（1）提供的证据等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，（2）拒绝购买该房屋的，（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日，乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。该协议还约定了其他条款。
2016年8月28日，刘立国（乙方，买受人）、沈德凤（甲方，出卖人）与北京易融担保有限公司签订《房屋交易保障服务合同》，合同约定：鉴于甲、乙双方就坐落于昌平区拓然家苑X号楼X层X单元X之房屋的交易签署了《房屋买卖居间合同》，现甲乙双方就委托丙方办理后续交易事宜订立本合同；签订本合同当日，乙方向丙方支付保障服务费12400元；甲乙双方中任何一方违反买卖合同导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并赔偿守约方已支付的费用。丙方已收取的服务费、评估费不予退还。本合同还约定了其他条款。
2016年10月31日，本院立案受理了刘立国诉沈德凤房屋买卖合同纠纷一案，2016年12月6日本院组织双方开庭当日，经法庭调解，沈德凤与刘立国（代理人：王梁）签订《补充协议》，落款处有沈德凤与刘立国在该案中的委托诉讼代理人王梁签字，刘立国对该份补充协议予以认可，后刘立国撤回起诉。该《补充协议》载明：双方鉴于法院调解，现对双方于2016年8月28日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》达成如下协议：一、房屋解押，a)解押款175万元由乙方去筹集，解押款175万元自本协议签订之日起二十五日内筹集到位，b)甲方在乙方筹集解押款到位后三个工作日内预约还款，双方配合中介公司去办理解押手续，二、房屋贷款，a）解押完毕后2个工作日内，甲方配合乙方办理面签手续，批贷后两个工作日内办理交税，交税当天到建委拿过户预约号，按照建委确定的过户时间由甲方协助乙方办理过户手续。银行将乙方所申请的贷款额放款到甲方账户后，甲方在收到上述贷款额3日内，在扣除剩余尾款68万元后，将剩余贷款款项返还给乙方，逾期未返还的每天按总房价248万元的万分之五支付违约金。b)如果乙方在第一家银行不能成功批贷的情况下，乙方于其接到未成功批贷的通知之次日起两个工作日内，双方配合向另一家银行提交面签材料，十一个工作日内乙方若仍未获得批贷函的，乙方则于其接到未成功批贷的通知之日起五日内向甲方一次性交纳全部尾款，仍未交纳尾款的，甲方有权解除合同。三、本协议一式三份，自双方签字盖章之日起生效，具有同等法律效力，甲乙双方及中介各存一份。
2016年8月28日，刘立国向沈德凤支付5万元定金。同日，刘立国向易合公司缴纳居间服务费、保障服务费以上两项服务费共计62000元。2016年9月21日原被告双方就涉案房屋办理了网签手续。2016年12月22日，刘立国向沈德凤手机发送短信载明“沈姐，晚上好，刚给您打电话您没接。解押的钱我已经跟人预约好了，咱的流程还往下走吗？继续走的话，我去拿钱了。”2016年12月24日，刘立国再次向沈德凤手机发送短信载明“沈德凤女士，您好，本人依照双方于2016年12月6日签订的《补充协议》第一条第一款约定，已经向出借方预约完毕借款，借款127万元。加上本人已备首付48万以及已经支付给您的5万元定金，足以用于您出售房屋解押。目前出借方可以放款，已满足钱款筹集到位条件。现本人知会您，请依照该协议第一条第二款，三个工作日内向银行预约解押并办理还款解押，请预约成功后立即告知中介和本人，本人将配合您和中介办理解押手续。如您未按照该协议约定履行义务，本人将依法维护自身合法权益，特此告知！”。沈德凤未对以上两条短信予以回复。2016年12月28日，沈德凤电话告知刘立国其不再继续履行合同，同意赔付刘立国30万元，双方未达成协议。
庭审中，原告刘立国明确其要求在本案中解除的是其与被告之间的房屋买卖合同关系；另外，其提出自己主张的违约金数额无法弥补其重新购房增加的差价损失，不同意降低违约金数额，故申请对涉案房屋现值进行鉴定并提交书面申请，庭后其又申请撤回鉴定，并请求法院对涉案房屋的现值进行市场询价。为此，本院对三家房地产经纪公司进行了走访询问，三家机构均回复与涉案房屋位置、楼层、面积等条件相当的房屋每平米现值不低于三万元，即总价高于三百五十万元。
上述事实，有《房屋买卖居间合同》、2016年8月28日签订的《补充协议》、2016年12月6日签订的《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、定金收条、服务费专用收据、短信截屏打印件、不动产登记证书复印件等证据及双方当事人的陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，刘立国与沈德凤签订的《房屋买卖居间合同》及两份《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。关于刘立国请求解除与沈德凤之间买卖合同关系及返还定金一节。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告刘立国请求解除双方的买卖合同关系并要求返还定金5万元，被告沈德凤同意，本院对此不持异议。关于本案中谁是违约方一节。当事人协商一致，可以变更合同。2016年12月6日，原被告双方就涉案房屋解押款的凑集、解押、重新贷款及过户等问题签订《补充协议》，对2016年8月28日双方签订的《补充协议》中相关内容进行了变更，故，现双方就2016年8月28日签订的《补充协议》中关于抵押款筹集义务的争议，不应作为本案确定违约责任的事由，原、被告双方的陈述本院均不予采纳。依据双方于2016年12月6日签订的《补充协议》，原告刘立国应于2016年12月31日前筹齐解押款175万元，被告沈德凤在乙方筹集解押款到位后三个工作日内预约还款。2016年12月24日，被告沈德凤在获知原告已经备齐解押款后，并未办理预约还款手续，并于2016年12月28日明确表示不再履行双方的买卖合同，根据双方合同的约定已经构成根本违约。被告沈德凤认为其不想卖房的理由是房屋出售后不能解决自己的住房问题，并不是恶意违约，本院认为合同成立后，双方均应依约全面履行各自义务，被告沈德凤该主张并无法律依据，本院不予采纳。关于赔偿原告中介服务费6.2万元一节。原被告双方2016年8月28日签订的《房屋交易保障服务合同》及《补充协议》明确约定：甲乙双方中任何一方违反买卖合同导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并赔偿守约方已支付的服务费用。现被告沈德凤构成根本违约，原告刘立国主张其赔偿服务费有合同依据，本院予以支持。关于赔偿违约金49.6万元一节。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失的赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以减少。被告沈德凤认为本案中原告刘立国的损失只是中介服务费，故申请对违约金部分予以降低。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，2016年8月28日签订的《补充协议》中明确约定，如沈德凤拒绝将该房屋出售给刘立国，构成根本违约，沈德凤应当支付房屋总价款20%的违约金，故刘立国要求沈德凤支付违约金49.6万元，具有约定及法律依据。鉴于房屋目前的市场价值与合同约定的价格相比存在较大幅度的上涨，原告刘立国解约后购买与涉案位置相同、面积相同、楼层等条件相当的房屋所支付的价款所应支付的差价远高于本案中其主张的违约金数额，故该约定违约金的数额并未明显高于刘立国的实际损失。沈德凤所持违约金数额过高的抗辩意见未考虑刘立国的房屋差价损失，故其理由不能成立，同时，被告沈德凤解约后再次出售涉案房屋时所获得的价款差额也远高于本案中原告刘立国主张的违约金数额，本院对其要求降低违约金的主张不予采纳。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百四十四之规定，判决如下：
一、解除原告刘立国与被告沈德凤于2016年8月28签订的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》的房屋买卖合同关系及2016年12月6日签订的《补充协议》。
二、被告沈德凤于本判决生效之日起十日内返还原告刘立国购房定金五万元。
三、被告沈德凤于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘立国服务费损失六万二千元。
四、被告沈德凤于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘立国违约金四十九万六千元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万三千三百二十元，由被告沈德凤负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 索 焱
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 池水源