黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终6682号
上诉人（原审原告）：赵飞雪，女，1985年3月30日出生，汉族，黑龙江维鸿律师事务所律师，住哈尔滨市南岗区。
被上诉人（原审被告）：黑龙江辰能盛源房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区哈双路279号。
法定代表人：刘兆新，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王旭辉，黑龙江高盛律师集团事务所律师。
委托诉讼代理人：王育民，黑龙江高盛律师集团事务所律师。
上诉人赵飞雪因与被上诉人黑龙江辰能盛源房地产开发有限公司（以下简称辰能房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初7176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵飞雪，�上诉人辰能房地产公司的委托诉讼代理人王旭辉、王育民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵飞雪上诉请求：依法撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初7176号民事判决，依法改判支持赵飞雪一审全部诉讼请求。事实和理由：一、根据双方的买卖合同与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，辰能房地产公司应当立即支付逾期办理产权证的违约金，一审判决认定事实不清，适用法律错误；二、根据《合同法》一百一十八条规定，若将一事件定性为不可抗力必须同时符合“不能预见、不能避免、不能克服”这三个条件。根据一审判决书第五页标明的时间，辰能房地产公司在合同签订之前和签订合同后的一个月都清楚明确的知晓涉诉房屋用地有调整，辰能房地产公司对于涉案用地需要调整事先知情�事后可避免，也可克服，其迟延办理产权证的行为，并不是因不可抗力原因导致；三、辰能房地产公司对于房屋土地证件的调整完全知情，却没有选择在全部证件、行政审批流程办理完毕之后再出售房屋，或告知已售房主，对于房屋产权的延迟办理，辰能房地产公司有明显的过错；四、即使本案确实存在一审法院判定的不可抗力的情况，辰能房地产公司没有根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定履行及时通知的义务，侵害了赵飞雪行使选择是否购房或退房的权利，辰能房地产公司应当承担不能及时办理房屋产权登记的违约责任；五、不能办理房屋产权给赵飞雪带来的损失不可估量，包括房屋不能出卖、不能办理抵押、影响子女入学问题等诸多问题，多数损失不仅仅能用财产损失估量。违约金的约定就是为了填补诸多损失的。赵飞雪与辰能房地产公司既然约定了违约金条款，赵飞雪自然无需另行举证赵飞雪因辰能房地产公司不为其办理房屋产权登记而产生的损失，一审法院认定赵飞雪基于辰能房地产公司的违约责任没有任何损失错误；六、根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十六条规定，若本案延迟办理产权登记即使确实并非辰能房地产公司原因，辰能房地产公司也无过错的情况下，也应先承担责任后再向有关责任单位主张。
辰能房地产公司辩称，一、赵飞雪上诉称“一审判决认定事实不清，适用法律错误”的上诉理由不成立。一审判决认定：案涉房屋已于2008年9月23日取得哈规城（南岗）地字第【2008】26号《建设用地规划许可证》、于2011年5月18日取得哈国用（2011）第03905076号《国有土地使用权证》、于2013年4月25日取得哈规城（南岗）建字第【2013】15号《建设工程规划许可证》、于2013年7月18�取得2301032013031201-01编号补2013.408号《建筑工程施工许可证》、于2013年11月27日取得【2013】哈房预售证第0982号《商品房预售许可证》，即“五证”齐全；2015年4月7日，双方当事人签订《商品房买卖合同》合法有效。2015年5月22日，哈尔滨城乡规划局出具哈规函【2015】236号《关于调整哈西地区北22号局部地块规划条件的函》及规划条件附图，对哈西地区北22号03、04、05地块履行控制性详细规划调整程序，以及后续重新签订《国有建设用地使用权出让合同》（补充条款）、重新换发哈规城（道里）地字第【2016】13号《建设用地规划许可证》后，辰能房地产公司完成产权登记备案；政府因地铁施工这一社会公益事业对辰能房地产公司已经取得案涉房屋土地使用规划许可进行变更调整，是政府征用的强制行为，不是以辰能房地产公司的主观意志为转移，未及时完成办理产权登�所需材料备案，辰能房地产公司主观无过错不构成违约，属于法律规定因不可抗力不能履行合同情形，辰能房地产公司依法不应承担违约责任。一审法院认定的上述事实清楚、证据确凿充分。关于赵飞雪上诉称“适用法律错误”问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的是由于出卖人的原因在期限届满未能取得房屋权属证书的情形，承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因”；但在本案中赵飞雪未能如期取得权属证书并不是因为出卖人的原因，而是发生了不可抗力，所以最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定不适用于本案情形；二、案涉房屋在签订《商品房买卖合同》时“五证”齐全，后因地铁施工政府调整用地规划，导致辰能房地产公司延迟办理产权登记所�材料备案。2014年5月16日，哈市政府为辰能房地产公司换发《房屋预售许可证》与地铁施工政府调整用地规划无关，辰能房地产公司并不知晓案涉房屋用地规划调整；换证原因是2013年11月27日的《房屋预售许可证》记载房屋用途为“住宅、商服、办公”，银行不给购房人办理购房按揭贷款，辰能房地产公司按银行要求于2014年5月16日重新办理房屋用途为“住宅、商服、商业用地公寓”的《房屋预售许可证》。2015年5月22日，哈尔滨城乡规划局出具哈规函【2015】236号《关于调整哈西地区北22号局部地块规划条件的函》及规划条件附图的接收文件单位是哈尔滨西部地区开发建设领导小组办公室及哈尔滨市国土资源局，都是政府及各政府各部门之间发文具有强制性的，辰能房地产公司并不是接收文件主体，无从知晓案涉房屋用地规划是否调整以及如何调整。辰能房地产公司取得土地及房屋开发手续在先，地铁规划在后，哈尔滨市政府为了地铁这一社会公共利益调整包括本案争议涉及地块在内的哈西地区规划，辰能房地产公司是不能预见、不能避免、不能克服的。对于多长时间能够履行完调整程序辰能房地产公司更是完全不知。不存在赵飞雪所说的对辰能房地产公司明示涉案房屋用地规划有调整的情况，更不存在辰能房地产公司在与赵飞雪签订合同前就知晓涉诉房屋用地有调整的情况；另外，案涉房屋在规划调整前就已经建成竣工，规划调整能否涉及到案涉房屋更是辰能房地产公司不能预见、不能避免、不能克服的。另外上述事实足以说明哈尔滨市政府因地铁施工这一社会公益事业而调整涉案房屋所在地块用地规划属不可抗力情形，辰能房地产公司没有做任意扩大解释及主观臆想，该不可抗力情形系现在法律界的主流观点。赵飞雪关于�能房地产公司不能及时为其办理房屋产权登记不属于不可抗力及辰能房地产公司做任意扩大解释及辰能房地产公司做主观臆想的上诉理由不能成立；三、赵飞雪上诉称“对于房屋产权的延迟办理，辰能房地产公司有明显过错”的上诉理由也同样不能成立。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，辰能房地产公司的义务是“在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖方提供的资料到产权登记机关备案”，且签订合同时“五证”齐全，辰能房地产公司在向赵飞雪出售案涉房屋时手续是齐全合法有效的，合同履行过程中发生因地铁施工政府调整案涉房屋所在地块的用地规划这一不可抗力因素，才导致的辰能房地产公司未按合同约定完成备案。对于案涉房屋土地规划的调整情况辰能房地产公司并不知情，且政府调整案涉房屋所在地块用地规划是强制�的、非民事行为可协商，更何况一直到政府重新颁发《用地规划许可证》之前并没有废止原有的行政许可，辰能房地产公司不存在能提前避免的能力和情形，不存在过错；四、赵飞雪上诉称“即使本案确实存在不可抗力情况，辰能房地产公司也应承担违约责任”的上诉理由更不能成立。案涉《商品房买卖合同》履行过程中发生不可抗力，则辰能房地产公司依法不承担任何违约责任。另外，辰能房地产公司在案涉房屋出售前并不知道案涉房屋所在地块用地规划变动的情况，不存在赵飞雪有选择不购买的情形；即使如赵飞雪上诉称“辰能房地产公司在知道政府调整案涉房屋所在地块用地规划后未告知赵飞雪，赵飞雪未能行使选择退房的权利”，如赵飞雪现在选择退房，辰能房地产公司仍然同意退房。再有，即使本案不可抗力发生后辰能房地产公司未履行告知义务，但不可抗力因素消除后辰能房地产公司及时履行了产权登记所需材料的备案义务，辰能房地产公司依法也不能承担违约责任。《合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。而赵飞雪在本案一审程序未提供任何证据证明其存在实际经济损失或可期待利益损失及损失的扩大。赵飞雪称即使不可抗力存在也不应全部免责这是错误的观点；五、赵飞雪所谓的不可估量损失，一审无任何证据证明其主张；相反，其购买的案涉房屋价值已经翻倍，不但没有损失，反而还有巨额收益，赵飞雪关于“一审法院认定赵飞雪基于辰能房地产公司的违约责任没有任何损失认定错误”的上诉理由不能成立；六、《民法通则》第一百一十六条规定，当事人一方由于上级机关的原因，不能履行合同义务的，应当按照合同约定向另一方赔偿损失或者采取其他补救措施，再由上级机关对它因此受到的损失负责处理。辰能房地产公司是依法注册成立的企业法人，哈尔滨市政府是政府行政机关，二者之间不存在上下级之间的隶属关系，且辰能房地产公司并不是政府机关。故本案情况不属于《民法通则》第一百一十六条规定要调整的情形，赵飞雪该上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚、证据确凿充分、适用法律正确。赵飞雪的上诉理由均不能成立。故请求二审法院查清事实，依法驳回赵飞雪的上诉请求，维持一审判决。
赵飞雪向一审法院提出诉讼请求：判令辰能房地产公司向赵飞雪支付违约金人民币44,718.86元。
一审法院认定事实：赵飞雪、辰能房地产公司双方于2015年4月7日签订《商品房买卖合同书》一份，约定赵飞雪从辰能房地产公司处购买哈尔滨市南岗区××、××街××单元××号2号商品房一处，商品房总价款为人民币2,235,943元。合同约定，辰能房地产公司应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人的资料到产权登记机关备案，如因辰能房地产公司责任，赵飞雪不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，辰能房地产公司按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，赵飞雪按照协议约定向辰能房地产公司交付了全部合同价款。双方于2015年5月5日办理了房屋进户手续，辰能房地产公司将合同约定房产交付给赵飞雪使用，时至今日赵飞雪仍未能取得该房屋的房地产权属证书。赵飞雪认为，辰能房地产公司的行为违反了双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》中相关条款约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问�的解释》第18条规定，辰能房地产公司应承担相应的违约责任。故诉至法院。另查明：辰能房地产公司开发建设的庭院××住宅、商业用地公寓、寓、商服项目，2008年9月23日取得哈规城（南岗）地字第【2008】26号《建设用地规划许可证》；2011年5月18日取得哈国用（2011）第03905076号《国有土地使用权证》；2013年4月25日取得哈规城（南岗）建字第【2013】15号《建设工程规划许可证》；2013年7月18日取得2301032013031201-01编号补2013.408号《建筑工程施工许可证》；2013年11月27日取得【2013】哈房预售证第0982号《商品房预售许可证》。2014年4月29日，因地铁施工建设需要，哈尔滨市人民政府以哈政综【2014】25号《关于对哈尔滨市城市部分地块控制性详细规划调整的批复》，同意对“哈尔滨西客站地区NG13-E-21、22、23地块局部地块控制性详细规划调整”（哈政综【2014】25号哈市政府批�附件“关于哈尔滨市部分地块控制性详细规划调整目录”第九项即包括对案涉房屋所在项目用地03、04、05号地块原规划的调整），对包括案涉房屋所在地块原规划进行调整。2014年5月16日为辰能房地产公司重新换发【2013】哈房预售证第0982号《商品房预售许可证》。2015年5月22日，哈尔滨市城乡规划局出具《关于调整哈西地区北22号局部地块规划条件的函》（哈规函【2015】236号）及规划条件附图，对哈西地区北22号03地块、04地块、05地块三个地块履行控制性详细规划调整程序。2016年3月16日，政府对案涉房屋所在地块规划调整后，哈尔滨市国土资源局根据哈规函【2015】236号函、2016年《关于重核辰能溪树庭院03、04、05地块土地出让金有关事宜的复函》（哈规函【2016】21号），与辰能房地产公司重新签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同补充条款）。2016年4月12日，�尔滨市城乡规划局为辰能房地产公司换发哈规城（道里）地字第【2016】13号《建设用地规划许可证》。其后，辰能房地产公司完成产权登记备案。2016年10月后，房地产管理部门已经开始为辰能?溪树庭院三期项目办理产权证。
一审法院认为，（一）依法成立的合同，受法律保护。本案辰能房地产公司在已经取得赵飞雪购买房屋所需要的建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证的情况下，双方使用住房保障和房产管理局联机备案的《商品房买卖合同书》进行销售，自愿成立商品房买卖合同关系，该买卖合同有效。赵飞雪依约履行给付价款的义务，辰能房地产公司理应按合同约定交付买卖标的物及履行合同的附随义务，按照合同约定履行备案义务及协助赵飞雪办理商品房产权登记。（二）合同�规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。合同法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。其中包含自然灾害和社会因素。本案双方《商品房买卖合同书》履行期间，由于政府进行地铁施工这一社会公益事业，政府对辰能房地产公司已经取得的土地使用规划许可进行变更调整，这是政府征用的强制性行为，不是以辰能房地产公司的主观意志为转移的。此种情形下，辰能房地产公司去产权登记部门备案已经不能实现，属于法律规定因不可抗力不能履行合同的情形。同时辰能房地产公司对于不能协助赵飞雪及时办证主观上是没有过错的，故不应承担违约责任。在不可抗力消除后，辰能房地产公司积极履行合同的义务，并在合同约定的时限内完成备案，亦不构成违约。故对赵飞雪诉请辰能房地产公司支付违约金的请求不予支持。（三）合同法规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。政府用地规划调整，在重新颁发许可证前并没有废止原有的规划许可，只是因为行政审批没有完成不能进行所有权登记的备案工作。其间辰能房地产公司作为没有主动权的政府相对方，无法确定具体的变更调整完成时间，故不宜认定其承担明确的告知义务。辰能房地产公司依法持有预售必须具备的许可手续，其销售行为亦不欠缺民事法律行为的合法要件。不可抗力消失后，辰能房地产公司获得新的规划许可证明，及时履行所有权登记备案义务。庭审中赵飞雪未能举证证明具有实际性和可确定性的经济损失已经发生，亦未能举证证明相对确定的可期待利益损失及损失的扩大。故在辰能房地产公司因不可抗力不构成违约的前提下，也不�判令辰能房地产公司以支付违约金的形式承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回赵飞雪的诉讼请求。案件受理费918元，由赵飞雪负担。
二审中，辰能房地产公司提交哈尔滨市房地产交易中心2016年7月13日受理单一份。拟证明辰能房地产公司递交商品房初始登记材料的时间。赵飞雪质证意见：对该证据的真实性没有异议，但该证据显示的时间已经超过了应该办证的期限，恰恰能证明辰能房地产公司违约的事实。本院认证意见：赵飞雪对该证据的真实性没有异议，本院予以采信。本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，2016年6月10日，辰能房地产公司取得案涉小区的商品房销售许可证，该商品房销售许可证记载的时间是2016年5月23日。辰能房地产公司陈述其于2016年6月11日即持办理初始登记的所有材料到哈尔滨市房地产交易中心办理备案登记，2016年7月13日哈尔滨市房地产交易中心收取了辰能房地产公司提交的相关材料并出具了受理单。
本院认为，辰能房地产公司与赵飞雪于2015年4月7日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。双方当事人应该按照合同约定履行义务。《商品房买卖合同》第十五天约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1,2,3项处理”……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金”。根据上述约定辰能房地产公司支付�约金的前提只能是“因出卖人的责任”。2015年5月5日，辰能房地产公司将案涉房屋交付赵飞雪使用，按合同约定，辰能房地产公司应于2016年5月4日前，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。因政府规划调整，辰能房地产公司于2016年6月10日才取得案涉小区的《商品房销售许可证》，辰能房地产公司收到《商品房销售许可证》后，随即向哈尔滨市房地产交易中心递交了办理权属登记需由其提供的相关资料，哈尔滨市房地产交易中心于2016年7月13日收取了上述材料，上述事实可以证明辰能房地产公司积极履行了合同义务，未能在合同约定的期限内完成备案的原因系政府规划调整，并非辰能房地产公司的责任，根据《商品房销售合同》第十五条约定，辰能房地产公司不承担支付违约金的责任。一审判决驳回赵飞雪的诉讼请求并无不当。
综上所述�赵飞雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费918元，由上诉人赵飞雪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋彦辉
审 判 员 王晓东
审 判 员 梁红玉
二〇一七年十二月十二日
法官助理 咸雅芳
书 记 员 周小倩