北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终4161号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陆静，女，1977年7月9日出生。
委托诉讼代理人：赵三平，北京广衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭敏，北京广衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡宏彬，男，1941年11月18日出生。
委托诉讼代理人：关心，北京炜衡（天津）律师事务所律师。
第三人：北京麦田房产经纪有限公司。
法定代表人：缪寿建，总经理。
委托诉讼代理人：李春燕，女，1991年3月27日出生。
上诉人陆静因与被上诉人蔡宏彬、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初40091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
陆静上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回蔡宏彬的全部诉讼请求，支持我的反诉请求，解除我与蔡宏彬签订的房屋买卖合同；2、一、二审诉讼费由蔡宏彬承担。事实和理由：1、一审时麦田公司明确表示，通过把北京市海淀区1501b号房屋（以下简称涉案房屋）赠与我的直系亲属以达到满五唯一条件，蔡宏彬是知情且同意的，一审判决没有如此认定，认定事实错误；2、双方签署的文件和流程完全是在麦田公司专业人员的指导下进行，是为了给蔡宏彬减免税费，我的住房情况麦田公司是完全知情的，三方协商达成口头协议，由我将涉案房屋赠与自己的亲属，达到满五唯一条件后，再卖给蔡宏彬，后因蔡宏彬违约，导致合同无法继续履行，蔡宏彬违反了双方的口头协议；3、申某1没有和我进行任何交易，付某1没有得到过我的授权；4、一审认定的违约金标准过高，起算时点不正确。
蔡宏彬辩称，我同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1、双方已经明确签订了买卖合同和补充协议，应当根据书面协议实际履行，我已经按照双方签订的合同和补充协议履行了相应的义务，我不认可陆静所说的口头协议内容，陆静怎么跟麦田公司商量的，以及陆静有几套房屋我不了解；2、付某1和申某1已经签订了合同，陆静也已经收取了定金，这些在申某1的判决上都写了，我认为陆静存在一房两卖的行为。
麦田公司述称，我公司同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。陆静在登记表上写明其名下只有涉案房屋，且其签署了承诺，承诺达到满五唯一的条件，在签合同的同时也签了房屋状况说明书，载明陆静承诺了涉案房屋为唯一住房。口头协议我公司不知情，我公司没有出过将涉案房屋赠与给亲属的主意。
蔡宏彬向一审法院起诉请求：1、判令陆静继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉案房屋买卖合同），协助我办理房屋过户手续；2、判令陆静按照日万分之五的标准向我支付房屋总价款359.6万元自2016年5月5日起至实际过户之日止的逾期违约金；3、判令陆静按照月租金6000元的标准赔偿我自2016年5月5日起至实际过户之日止的租金损失；4、判令陆静赔偿我律师费损失5万元，陆静承担本案诉讼费及保全费。
陆静向一审法院反诉请求：判令解除我与蔡宏彬签订的涉案房屋买卖合同，反诉费由蔡宏彬负担。
一审法院认定事实：陆静提交三份房屋所有权证，证明其不可能在有数套房屋的情况下，签涉案房屋满五唯一的承诺书。其中，陆静于2016年7月12日取得位于朝阳区房屋一套。蔡宏彬对上述证据真实性认可，证明目的不认可，根据房屋所有权数量不可能推论出上述结论，陆静已经签署满五唯一承诺，双方已经根据补充协议履行，该证据与本案无关。法院认为，蔡宏彬的质证意见合理，从上述房屋所有权内容显示，陆静在签约时除涉案房屋外另有丰台区房屋一套，付某1在短信聊天中亦称可以通过将丰台区房屋转赠的方式使涉案房屋满足满五唯一的约定，朝阳区房屋系陆静在签约后取得，故上述证据不足以支持其证明目的，法院不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：
2015年11月19日，蔡宏彬（买受人）与陆静（出卖人）在麦田公司居间下签订涉案房屋买卖合同，有关约定如下：陆静所售涉案房屋建筑面积共66.54平方米；房屋已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行方庄支行营业部，出卖人应按附件二约定办理抵押注销手续；房屋成交价格为359.6万元；第八条出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起伍日内退还买受人全部已付款，按照中国人民银行同期贷款利率付给利息，并按成交价格的20%支付违约金，还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。该合同附件二有关约定如下：买受人以自行交接方式支付定金20万元，于2015年11月20日前（含当日）支付；抵押数额为26万元，出卖人应于2016年11月1日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户；买受人于2016年12月1日前支付出卖人购房款218万元，支付方式为存量房自有交易资金监管账户资金监管；买受人于2016年12月1日前支付出卖人购房款121.6万元，支付方式为银行资金监管；买卖双方应于2016年12月1日前（含当日）办理税、费缴纳手续；应于取得《契税完税凭证》后1个工作日内办理房屋权属转移登记手续；出卖人应于办理房屋权属转移登记手续2个月内，将该房屋交付买受人；买卖双方应缴纳的各项税款由买受人承担；第七条违约责任（买卖双方如无特别约定，违约方应按本条向守约方承担违约责任）：买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。双方协商时，陆静之母付某1在空白纸上手写涉案房屋相关费用明细，背面有蔡宏彬之子蔡某1手写的姓名和电话。庭审中，陆静解释该纸上相关内容如下：如涉案房屋办成满五唯一售价360万元，通过过户给其同一户口本老人名下，契税需要7万元；办不成满五唯一售价348万元，个税需要20.2万元；蔡宏彬加12万元价款，办成满五唯一，可以省个税8万元。蔡宏彬称蔡某1的签字不是对文件内容的确认，只是留电话，且该文件中对方也写明办成满五唯一售价360万元，办不成售价348万元，实际总价款359.6万元已经接近360万元。
同日，蔡宏彬（买受人）与陆静（出卖人）签订《补充协议》，有关约定如下：1、出卖人确认以下信息：（2）该房屋《房屋所有权证》的登记日期为2009年4月17日；（3）该房屋为出卖人家庭北京市自用唯一生活用房。综合以上信息，该房屋至2015年11月19日自用满五年，符合《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》第七条的规定，可以免征个人所得税；2、出卖人承诺在与买受人办理完毕缴纳该房屋交易相关税费手续前，不再新购（包括但不限于订立、网签备案登记等导致本次交易无法享受免征个人所得税的情况）住宅类房屋，否则本次交易产生的个人所得税由出卖人承担。陆静（出卖人）、蔡宏彬（买受人）、麦田公司（居间方）签署的《房屋状况说明书》载明涉案房屋满五年（《契税完税凭证》的填发日期或《房屋所有权证》登记日期至今已满5年）；涉案房屋是唯一，该房屋为出卖人家庭名下唯一住宅类（包括住宅、公寓、别墅、酒店式公寓等）房屋。备注：因出卖人房屋状况承诺不实导致的责任、损失及多缴纳的营业税、个人所得税均由出卖人承担。
2015年11月20日，陆静出具收据，载明收到蔡宏彬交付的涉案房屋购房定金20万元。
2016年3月11日至11月9日，陆静之母付某1与麦田公司员工李某1短信沟通，有关内容如下：3月11日，付某1要求李某1让蔡宏彬将税款68000元汇入其账户；3月18日，付某1要求与蔡宏彬协商，称合同不公平，蔡宏彬只交定金就完事了，等着要现房，涉案房屋还有按揭、税款未交，没有任何首付款，全由卖方先付，全办好后才收款，两笔款全给作了监管。3月28日，付某1称不付首付款，其就无法操作还贷，其不拿一分首付款，还要拿涉案房屋抵押取得40万元的首付款，还得交付中介公司，其看不到要买的诚意，又称当时谈好变唯一的税金由买方出，至今买方不交税金，其全相信麦田公司，可签了一个只针对卖方的合同，买方到底买还是不买，税金原则上是平分，现在数字上没有平分。李某1回复称蔡宏彬肯定是不想给税金，其和蔡宏彬沟通的也是应该平分。9月12日，付某1要求李某1让蔡宏彬尽快将纳税款给其。10月12日，李某1回复“有关税款应由买卖双方按合同约定各自向税务机关缴纳，无卖方母亲所言应向其女儿支付的所谓‘纳税款’”。付某1要求李某1转告蔡宏彬关于涉案房屋办成唯一的税款应由买方支付，签约时已说明此事，目前陆静有两套房屋，要将涉案房屋变成满五唯一，有两个办法，一是将陆静南三环房屋赠与长辈，税款近15万元，二是将涉案房屋赠送长辈，税款7万元，陆静考虑双方利益，建议将涉案房屋赠与长辈，待蔡宏彬支付7万元税款后，由陆静长辈与蔡宏彬继续执行合同，同时蔡宏彬需签署同意与陆静长辈完成合同的确认函，务必于11月27日之前将税款支付给陆静，否则将于12月1日后申请解除该合同，不退还定金。10月24日，李某1告知付某1，蔡宏彬已经正式发通知函让其公司按合同约定，继续办理网签手续，现已经将网签需要的监管卡发给其公司，现在也需要陆静的在北京开户的工商银行储蓄卡；付某1回复称其和陆静如不在现场，绝不能作网签，否则后果自负。10月30日，付某1称根据合同规定，陆静下步应将涉案房屋变成满五唯一，决定将该房赠给陆静的姥姥安某1，由安某1与蔡宏彬进行网签，提供安某1的工商银行储蓄卡，让李某1询问蔡宏彬是否可行；李某1回复已转发蔡宏彬儿子。11月2日，付某1要求李某1尽快让蔡宏彬与安某1签执行原合同的文件，后投诉李某1。11月10日，李某1要求付某1撤销对其投诉，其现在也没有权利让蔡宏彬签署关于赠与的补充协议，公司的法务部门已经介入。11月14日，付某1要求李某1告知蔡宏彬陆静仍执行原合同价格，维持原价不变，将涉案房屋转赠给安某1，需交纳的税款由陆静支付；蔡宏彬必须同意与安某1执行原合同，签同意书。李某1称已转发。
2016年3月18日至11月14日期间，付某1与蔡某1短信沟通。有关内容如下：9月14日，付某1称根据合同，纳税款应由蔡宏彬支付，要求尽快将此款给其。10月11日，付某1称根据合同，纳税款应由蔡宏彬支付，要求尽快将此款给其女儿。10月14日，付某1称涉案房屋办成唯一的税款应由买方支付，签约时已说明此事，目前陆静有两套房屋，要将涉案房屋变成满五唯一，有两个办法，一是将南三环房屋赠与长辈，税款近15万元，二是将涉案房屋赠送长辈，税款7万元，陆静考虑双方利益，建议将涉案房屋赠与长辈，待蔡宏彬支付7万元税款后，由陆静长辈与蔡宏彬继续执行合同，同时蔡宏彬需签署同意与陆静长辈完成合同的确认函，务必于11月27日之前将税款支付给陆静，否则将于12月1日后申请解除该合同，不退还定金。10月27日，付某1催促蔡宏彬尽快支付办理满五年唯一的应交税款，最少7万元，以便按规定，以实际持房人与蔡宏彬网签并继续执行原合同。11月14日，付某1称陆静仍执行原合同价格，维持原价不变，将涉案房屋转赠给安某1，需交纳的税款由陆静支付；蔡宏彬必须同意与安某1执行原合同，签同意书。
2016年4月22日，蔡宏彬与案外人韩某1签订《北京市房屋租赁合同》，约定蔡宏彬租赁韩某1位于北京市海淀区101房屋（建筑面积49.5平方米）用于居住，租赁期自2016年4月22日至2019年4月21日，每月租金6000元，押一付十二，第一次支付5个月租金和1个月押金37200元；下一期年付。蔡宏彬于2016年4月22日向韩某1转账37200元，于2016年9月6日转账35400元。
2016年5月5日至11月5日期间，蔡宏彬通过书面函件、短信等方式多次向麦田公司、陆静要求麦田公司组织、陆静配合尽快办理剩余购房款资金监管支付、网签、缴税过户等手续。
2016年9月2日，北京市住房贷款担保中心出具贷款还清确认书，确认陆静购买涉案房屋所申请的由其中心提供担保的贷款已还清贷款本息。
2016年11月14日，蔡宏彬支付律师费5万元。
另查明，2016年9月9日，付某1在北京链家房地产经纪有限公司居间下与案外人申某1签约，将涉案房屋以442万元价格出售给申某1，并收取定金10万元，后将合同文件抢走。
庭审中，麦田公司称签约时陆静明确表示涉案房屋不是满五唯一住房，承诺交税前是满五唯一住房，所以签订补充协议；陆静提出通过赠与方式达到满五唯一，其公司没有建议；蔡宏彬称陆静承诺交税时涉案房屋是满五唯一，且不需其承担税款，但后续陆静要求其多加赠与税费7万元，否则解除合同，并一房多卖。经法院释明，蔡宏彬称剩余购房款3396000元可以变更付款方式，一次性支付，并已向法院提存上述款项。陆静主张蔡宏彬要求的违约金过高，申请法院予以调整。
一审法院认为，蔡宏彬与陆静签订的涉案房屋买卖合同及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律强制规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。
根据本案查明事实，陆静在补充协议中承诺涉案房屋满五唯一，免征个人所得税，故其应在交税前使涉案房屋符合满五唯一要求，从而可以使蔡宏彬免交个人所得税。陆静主张双方口头约定由其将涉案房屋赠与其直系亲属，蔡宏彬再与其直系亲属签约购房，以此来使涉案房屋符合满五唯一要求，蔡宏彬、麦田公司对此均不予认可，陆静提交的证据亦不足以证明其上述主张，故法院对其该主张不予采纳。陆静在签约后自2016年3月份开始要求蔡宏彬向其支付合同并未约定的将涉案房屋赠与其直系亲属的税款，并要求蔡宏彬与案外人安某1执行原合同，否则将解除合同，并于2016年9月9日与案外人申某1签约出售涉案房屋，上述行为构成明显违约。在陆静违约情况下，蔡宏彬要求陆静继续履行合同，赔偿自2016年5月5日起至实际过户之日止的逾期违约金，且愿意变更付款方式，一次性支付剩余购房款，其主张证据充分，于法有据，法院予以支持。关于逾期违约金的计算标准，陆静请求法院予以酌减，而蔡宏彬并未提交充分证据证明其每日损失达到合同约定的房屋价款的万分之五，故法院以蔡宏彬实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量酌减。关于蔡宏彬主张的租金损失，月租金6000元标准具有事实和法律依据，法院予以采纳，但合同约定陆静最晚可于过户后2个月内将涉案房屋交付蔡宏彬，逾期陆静才应承担蔡宏彬的相应租金损失，故蔡宏彬主张从2016年5月5日起算租金损失缺乏事实依据，应从合同约定的过户日期起满2个月时起算，该租金损失金额未超过合同约定的违约金，故法院将在违约金中作为蔡宏彬的实际损失一并考虑，不另行支持。关于蔡宏彬主张的律师费，双方合同并未明确约定，且缺乏法律依据，法院不予支持。涉案房屋继续履行并无障碍，陆静应通过其他途径使涉案房屋在交税前满五唯一，否则应负担由此产生的税费。陆静提出的其他抗辩意见和反诉请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、蔡宏彬于本判决生效后十日内一次性给付陆静剩余购房款3396000元，蔡宏彬付清全部款项后七日内，陆静协助蔡宏彬办理位于北京市海淀区1501b号房屋的过户手续；二、陆静按照日万分之一的标准向蔡宏彬支付房屋总价款3596000元自2016年5月5日起至实际过户之日止的逾期违约金；三、驳回蔡宏彬的其他诉讼请求；四、驳回陆静的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人未提交新证据。本院另查明，一审庭审中，法庭询问第三人签约时是否知晓房屋是满五不唯一的，第三人回答，三方都知道。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陆静与蔡宏彬签订涉案房屋买卖合同及《补充协议》，陆静将涉案房屋出售给蔡宏彬，并在《补充协议》中承诺交税前保证涉案房屋达到满五唯一的条件，否则多交的税费由陆静承担。陆静主张，为使涉案房屋达到满五唯一的条件，双方达成口头协议，约定由陆静将涉案房屋转移至其亲属名下，再由其亲属与蔡宏彬继续履行合同，就其该项主张，陆静并未提供充分有效的证据予以证明。陆静主张签约时三方均知晓涉案房屋不满足满五唯一的条件，但该事实与陆静在《补充协议》中承诺交税前保证涉案房屋达到满五唯一的条件并不冲突，亦不足以证明双方已达成上述口头协议。故陆静主张蔡宏彬违反双方口头协议构成违约，并据此要求解除合同，证据不足，不能成立，本院不予支持。陆静在签约后要求蔡宏彬向其支付将涉案房屋赠与其直系亲属的税款，并要求蔡宏彬与案外人安某1执行原合同，不符合双方合同约定，陆静于2016年9月9日与案外人申某1签约出售涉案房屋，亦构成违约。故蔡宏彬据此要求继续履行双方房屋买卖合同，具有事实和法律依据。蔡宏彬已将剩余购房款交法院提存，双方合同具备履行条件，一审法院判决双方合同继续履行是正确的，应予维持。因涉案房屋未达到满五唯一的条件而增加的税费，亦应当由陆静负担，从未付房款中扣除。
当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，蔡宏彬要求陆静支付自2016年5月5日至实际过户之日的违约金及租金损失，但蔡宏彬并未提供证据证明陆静在2016年5月5日有何违约行为。根据本案查明的事实，陆静于2016年9月9日与申某1签订房屋买卖合同将涉案房屋出售给申某1，系以其行为表明其不履行与蔡宏彬的合同义务，故本院认定违约金应当从2016年9月9日起算，一审法院认定违约金的起算时间为2016年5月5日，与事实不符，本院予以纠正。关于违约金标准，一审法院综合考虑蔡宏彬的租金等实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，认定陆静按照日万分之一的标准支付违约金，符合公平原则和诚实信用原则，本院予以维持。陆静上诉主张违约金标准过高，但未提供充分证据证明该标准过分高于蔡宏彬的实际损失，故其该项上诉请求，证据不足，不能成立，本院不予支持。
综上所述，陆静的部分上诉请求成立，应予支持，其上诉请求中不合理部分，应予驳回；一审判决对违约金起算点的认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初40091号民事判决第一项、第四项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初40091号民事判决第三项；
三、变更北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初40091号民事判决第二项为陆静按照日万分之一的标准向蔡宏彬支付房屋总价款3596000元自2016年9月9日起至实际过户之日止的逾期违约金；
四、驳回蔡宏彬其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费5000元，由陆静负担。
一审案件受理费39078元，由蔡宏彬负担4013元，由陆静负担35065元。
反诉案件受理费17784元，由陆静负担。
二审案件受理费36129元，由陆静负担35679元，由蔡宏彬负担450元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 朱文君
二〇一八年七月六日
法官助理 王湘羽
书 记 员 明 玥