南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0105民初2245号
原告：南京东甲寅汽车美容中心，住所地在南京市建邺区嵩山路**号（经营地）。
经营者：张素梅。
委托诉讼代理人：奚洁虹，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王春松，该中心职员。
被告：南京市建邺区环境保护局，住所地在南京市建邺区嵩山路20号。
法定代表人：孙标，局长。
委托诉讼代理人：赵国栋，江苏华成律师事务所律师。
原告南京东甲寅汽车美容中心（以下简称汽车美容中心）与被告南京市建邺区环境保护局（以下简称建邺环保局）合同纠纷一案,本院受理后依法由审判员倪湖滨、人民陪审员宋捷、周敬青组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汽车美容中心的委托代理人奚洁虹、王春松，被告建邺环保局的委托代理人赵国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汽车美容中心诉称：2008年3月18日，原、被告签订了《停车场洗车场承包经营合同》，约定由原告租赁经营被告单位院落内的洗车场、停车场30个夜间车位收费管理，负责被告单位车辆清洗、门卫安保、发送报纸文件、保洁卫生、护理花草浇水、自行车及汽车停放管理等工作。合同约定承包期限12年，开始三年承包金（租金）为14000元/年，承包金（租金）每三年递增10%。2007年10月，根据双方前期约定，原告修建了被告两间门卫房屋，对被告200平米的院落场地进行了洗车场建设改造。2008年6、7月份，原告又修建了自行车棚、自行车棚水沟、铺设地砖通道及地面、门卫室防水、停车场不锈钢围栏、洗车场围挡，先后花费修建费用410002.92余元。原告为投入承包经营，购买了洗车设备设施，制作广告牌。2014年4月16日因青奥会卫生大检查，被告要求原告洗车场停业。被告拖走原告的防火夹芯板，并承诺补偿15000元，至今未付。2014年9月，青奥会结束，被告不同意原告恢复经营，擅自在洗车场铺设了沥青柏油路面，划线作为停车场自行使用。另外，2013年10月18日被告要求停车场夜间车位不再对外经营，由被告每年给予原告3万元经济补偿，2014年4月之后被告未再给予原告经济补偿。被告的门卫，保洁等工作由原告一直负责至2015年12月30日。综上所述，原告投入大量资金，耗费很多精力负责租赁经营，洗车场前期生意很不好，一直亏损，生意刚开始好转，被告却违约不让原告继续经营，造成原告很大的损失。原告找被告多次协商未果。原告请求判令被告补偿原告修建的门卫房屋、洗车场、自行车棚、地砖、自行车棚水沟、围栏、围挡、门卫室防水等零星工程修建费用410002.92元，支付管理维修费用1450元，支付工程造价评估费用20000元，补偿原告洗车设施设备、广告牌、防火夹芯板等费用10.3万元，由被告支付违约金84700元，判令由被告承担本案诉讼费。
被告建邺环保局辩称：原告的诉讼请求部分事实不清，证据不足，请求法院对其事实不清，证据不足部分予以驳回。合同的解除，双方均无任何过错，是因为青奥会卫生大检查的要求，合同无法再继续履行下去，被告不存在故意违约或单方违约的情形。原告主张的修建费用410002.92元不应全部由被告予以补偿，合同解除不是被告故意违约造成，不应全部由被告承担。原告主张的洗车设施设备、广告牌、防火夹芯板等费用事实不清，证据不足。根据承包经营合同约定原告应当先期投入有关场地房屋建设。原告主张的管理维修费用应当是原告自行承担，不应当由被告方承担。被告没有违约因此不存在向原告支付违约金的情形。
经审理查明，2008年3月18日，原告汽车美容中心与被告建邺环保局签订《停车场洗车场承包经营合同》一份，双方约定由原告承包被告位于嵩山路20号的院落内30个夜间停车位、门卫室及院内200平方米场地维护管理。承包期内考虑到原告先期投入较大，被告意向同意出租给原告12年整，合同3年签订一次，每次签订在原合同基础上承包金上浮10%，以此类推。原告应向被告每年缴纳的承包金为14000元。被告给予原告门卫值班费500元，该费用从原告支付给被告的承包金中扣减。由于原告先期投入10万元用于场地及房屋修建，场地及房屋折旧按每年3%计算。关于不可抗力，双方在合同第十一条中约定“任何一方有不可抗力致使全部或部分不能履行本合同或迟延履行本合同，应自不可抗力事件发生之日起三日内，将事件情况以书面形式通知另一方，并且事件发生之日起三十日内，向另一方提交导致其全部或部分不能履行或迟延履行的证明”。合同签订过程中，原告出资在被告嵩山路20号的院落内修建了门卫室、洗车场等设施并进行了停车场场地平整。修建门卫室并进行停车场场地平整等零星工程，原告委托了南京驰远装饰有限公司（以下简称驰远公司）进行实际施工。2011年3月18日，因首期承包经营期限届满，原告与被告签订了第二期《停车场洗车场承包经营合同》。第二期承包经营合同内容与首期承包经营合同除年承包金调整为15400元外，其他内容完全一致。因南京市承办世界青年奥林匹克运动会，2013年全市开展卫生大检查，原告承包的经营场所处于卫生整治范围内，被告要求原告暂时停止承包经营。2015年10月28日，原告与被告就承包经营事项经过协商达成一致意见，双方签署《情况说明》一份，内容为“2013年因青奥卫生大检查，环保局要求东甲寅汽车美容中心把防火夹芯板180平米左右7公分厚的成品报废由环保局出面拖走报废，使我方（指原告汽车美容中心）损失15000元。另外环保局要求我方把屋顶面洗车、停车场广告牌拆除拖走造成我方损失8000元。以上两项合计人民币：大写贰万叁仟元整（￥：23000元整），环保局同意给予补偿，以上内容经双方达成协议我方同意报废拖走”。情况说明的尾部分别加盖了原告汽车美容中心和被告建邺环保局的印章。在原告承包经营期间，原告对建邺环保局门卫室内的灯具、空调等设备进行了维修，产生维修费1450元。2013年1月23日，建邺环保局向汽车美容中心出具收条一份，确认收到汽车美容中心2012年度承包费9400元。诉讼中，原告向本院提交了一份2008年3月18日签订首期《停车场洗车场承包经营合同》时担任被告建邺环保局局长的许某的情况说明，内容为“2008年3月18日建邺区环境保护局与南京东甲寅汽车美容中心开始签订停车场洗车场承包经营合同，合同中所约定'甲方意向出租给乙方十二年整'，即为双方合同签订期限。合同中所述'合同三年签订一次'，仅为调整承包价格所需要，实际承包合同期限是从2008年3月18日至2020年3月17日止，为12年。关于违约责任约定，合同中'应向对方支付合同约定承包费五倍违约金'，双方约定是按12年合同总承包费的五倍计算违约金”。诉讼中原告向本院提交了由江苏建达工程项目管理有限公司（以下简称建达公司）出具的《南京市建邺区环境保护局零星工程造价咨询报告书》。在该份建达公司报告书中，载明的建设单位是被告建邺环保局，施工单位是驰远公司。但报告书中仅加盖了驰远公司和建达公司印章，建设单位栏内没有建邺环保局的经办人签名和单位印章。原告在诉讼中陈述建达公司报告书系被告委托原告进行咨询评估，但被告否认其曾委托原告进行零星工程造价评估。建达公司在出具报告书后，向汽车美容中心收取了评估费20000元。建达公司报告书确认建邺环保局零星工程结算审核的造价为410002.92元。诉讼中原告向本院提交了南京鑫旺彩钢瓦经营部（以下简称鑫旺经营部）出具的证明汽车美容中心王培2013年1月购买岩棉防火夹芯板15300元的情况说明，南京市玄武区金牛室内装饰服务部（以下简称金牛服务部）出具的收取汽车美容中心8000元广告牌制作费的《情况说明》。争议双方在诉讼中共同确认汽车美容中心承包经营建邺环保局停车场、洗车场及门卫、院落管理期间为2008年3月18日至2014年4月16日。诉讼中争议双方均表示同意不再签订后续承包经营合同。
另查明，在本案诉讼中，被告不认可其曾委托原告就承包经营所涉及的场地及建筑物零星工程造价进行审计评估。被告建邺环保局请求对案涉的建邺环保局嵩山路20号院落内修建的门卫室、场地平整等零星工程造价进行司法鉴定。在本院司法鉴定部门的主持下，原告与被告双方通过随机摇号方式共同确认由本院委托江苏苏世建设项目管理有限公司（以下简称苏世公司）进行工程造价鉴定。2017年9月28日，苏世公司向本院出具苏世建咨鉴[2017]-第003号司法鉴定意见书。苏世公司经过审计鉴定，最终认定案涉建邺环保局零星工程造价为162298.65元。该次司法鉴定，苏世公司向建邺环保局收取了鉴定费6100元。
上述事实有原告汽车美容中心提交的两份《停车场洗车场承包经营合同》，被告出具给原告的2012年度租金收条，承包经营现场照片31张，建达公司《南京市建邺区环境保护局零星工程工程造价咨询报告书》，建达公司评估费发票，洗车场洗车设备明细表，许某出具的《情况说明》，原被告共同盖章确认的2015年10月28日《情况说明》，2014年4月20日鑫旺经营部出具的《证明》，金牛服务部出具的《情况说明》，南京市玄武区金牛室内装饰服务部出具的《情况说明》，2015年8月6日驰远公司出具的收费发票；被告建邺环保局提交的苏世公司苏世建咨鉴[2017]-第003号司法鉴定意见书，本案的庭审笔录等证据在卷佐证。
本案双方的争议焦点是：一、《停车场洗车场承包经营合同》履行期究竟是三年还是十二年；二、零星工程修建费用的认定是依据建达公司咨询报告书还是苏世公司鉴定意见书；三、原告提交的洗车场洗车设备明细表、许某的情况说明、鑫旺经营部情况说明、金牛服务部情况说明证据是否应当予以采信。
本院认为，原告汽车美容中心与被告建邺环保局签订的《停车场洗车场承包经营合同》系平等民事主体之间的商事合同，双方意思表示真实，合同内容未违反国家法律和行政法规的禁止性规定，本院依法确认有效。合同第二条明确约定被告“意向”将场地和设施出租给被告的期限是十二年，合同须每三年签订一次。故对合同有效期应理解为三年，十二年仅为双方订约意向。合同三年期满后双方可以继续签订亦可不再续约。虽然2008年3月18日争议双方签订首期合同时被告方的负责人许某书面证词陈述三年签订一次合同仅为调整租金所需要，合同有效期实际上是十二年，但在本案争议中，许某的书面证词应视为证人书面证言，根据我国民事诉讼法及司法解释的相关规定，证人应当到庭陈述证言，且许某的陈述仅为其个人对租期的理解，根据国家行政机关的议事规则，原告和许某均未提交涉及原告承包经营事项的相关建邺环保局办公会议书面记录或其他文件。故本院对原告提交的证人许某书面证言依法不予采信，本院认定涉案《停车场洗车场承包经营合同》有效期是三年。关于承包经营场地零星工程造价，本院认为，诉讼中原告没有充分举证证明委托建达公司进行造价评估是经过被告方的同意或许可，故本院对诉讼中通过司法鉴定方式作出的苏世公司鉴定意见书之结论依法予以采信。结合《停车场洗车场承包经营合同》中第七条的约定，原告实际经营期为五年（2008年3月18日至2014年4月16日）。鉴于争议双方在承包合同中有“由于原告先期投入10万元用于场地及房屋修建，场地及房屋折旧按每年3%计算”的表述，零星工程造价162298.65元的折旧后金额是157429.70元[162298.65元-（162298.65×3%）=157429.70元]。关于原告提交的洗车场洗车设备明细表、鑫旺经营部情况说明、金牛服务部情况说明的证据效力争议，本院认为，原告提交的洗车场洗车设备明细表证据，因缺乏设备购买发票、支付凭证等佐证证据，且购买相关洗车设备系原告开展经营所必须具备的基本条件，本院对原告该证据不予采信。原告提交的鑫旺经营部、金牛服务部情况说明证据，因与原告提交的由汽车美容中心、建邺环保局共同盖章确认的2015年10月28日《情况说明》可以相互印证，本院对这两份证据依法予以采信。综上所述，在第二份合同履行期间届满后，双方已同意解除合同，被告建邺环保局不构成违约。原告为履行合同修建了停车场及门卫房等设施，这些设施在合同履行期届满后已由被告实际控制占有，依据公平原则，被告应当对原告进行合理补偿，补偿金额以相关零星工程造价扣减经营期折旧后的金额为限。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十二条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告南京市建邺区环境保护局于本判决生效之日起十日内，向原告南京东甲寅汽车美容中心给付停车场、洗车场、门卫房等零星工程修建补偿费157429.70元，洗车场防火夹芯板、广告牌拆除补偿费23000元，门卫房灯具、空调维修费1450元，合计181879.70元。
二、驳回原告南京东甲寅汽车美容中心其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11080元，由原告南京东甲寅汽车美容中心负担8314元，被告南京市建邺区环境保护局负担2766元（该款原告已向本院预缴，本院不再退还原告，由被告在本判决生效之日起十日内向原告给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 倪湖滨
人民陪审员 宋 捷
人民陪审员 周敬青
二〇一七年十月二十七日
书 记 员 陈 慧