济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）天民一初字第77号
原告（反诉被告）温敬元，男，汉族，住济南市。
委托代理人石岳峰，山东泰泉律师事务所律师。
委托代理人马长霖，山东泰泉律师事务所律师。
被告（反诉原告）济南富莱花卉苗木有限公司，住所地济南市。
法定代表人马立昌，总经理。
委托代理人李广华，山东圣义律师事务所律师。
原告（反诉被告）温敬元与被告（反诉原告）济南富莱花卉苗木有限公司（以下简称富莱公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）温敬元及其委托代理人石岳峰、马长霖，被告（反诉原告）富莱公司委托代理人李广华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温敬元诉称：2011年12月18日，原、被告续签《摊位租赁合同》一份，合同约定：原告温敬元继续租赁被告富莱公司位于济南市天桥区二环北路26号富莱花卉市场交易大厅B区22.200号摊位用于经营花卉，租赁期限为一年，自2011年12月20日起至2012年12月19日止，并一次性缴付全年租金及费用共计24828元；双方还就合同权利、义务以及违约责任进行了约定。合同签订后，原告温敬元依约向被告富莱公司足额缴付了全年租金及费用，并进入摊位开始经营。此时正值春节销售的黄金旺季，相邻摊位却持续违规摆放花架，严重阻碍了原告温敬元的经营活动，原告温敬元就此事曾多次找相邻摊位交涉并向被告富莱公司反映情况，希望被告富莱公司作为花卉市场的经营者及管理者，能够按照双方合同第五条第4款、第8款之约定，履行其管理义务，维护原告温敬元的合法权益。但被告富莱公司始终怠于行使其管理职能，经多次交涉均未果，错过了销售旺季，给原告温敬元造成了重大损失，致使原告温敬元的合同目的无法实现。原告温敬元根据相关法律规定以及《摊位租赁合同》约定，委托律师于2012年1月13日以书面形式向被告富莱公司送达了《律师函》，明确表示依法解除与被告富莱公司之间的摊位租赁合同，并搬离市场。现原告温敬元诉至法院，请求：1、依法确认解除原、被告之间的摊位租赁合同。2、被告富莱公司返还原告温敬元11个月租金22759元。3、被告富莱公司赔偿原告温敬元损失24528元。4、诉讼费由被告富莱公司承担。
被告富莱公司辩称：第一，被告富莱公司没有任何违约行为。原告温敬元在诉状中陈述的是原告温敬元与相邻摊位的纠纷，无论该纠纷是否属实，依据合同相对性原则，该纠纷与被告富莱公司无关。原告温敬元认为被告富莱公司违反了合同第五条第4款、第8款的约定，是对合同的误解。第4款的内容与原告温敬元所陈述的内容无关，原告温敬元应履行合同义务，不能成为被告富莱公司违约的依据。第二，在本案中，被告富莱公司已经将摊位交付给原告温敬元使用，履行了合同义务。在此情况下，被告富莱公司不可能构成重大违约。第三，原告温敬元认为被告富莱公司怠于履行管理职责，即使原告温敬元陈述属实，但管理职责并非是合同的内容。因为合同双方不存在管理与被管理的关系，是一种平等关系。第四，依据合同第五条第7款，原告温敬元没有正常营业，摊位闲置已超过三十天，应视为原告温敬元放弃摊位使用权。被告富莱公司将无条件收回摊位，无需返还原告温敬元费用。第五，原告温敬元主张的损失没有法律依据。第六，原告温敬元与相邻摊位的纠纷应按侵权纠纷起诉第三方。
反诉原告富莱公司诉称：反诉原告与反诉被告于2011年12月18日签订摊位租赁合同，合同约定反诉被告租赁反诉原告的摊位用以经营花卉相关产品，租赁期限为一年，租金12264元。合同第五条第7款约定，反诉被告必须正常营业，不得私自将摊位闲置。而反诉被告自签订合同之日起仅仅保证摊位正常营业一个月，之后就擅自无故将摊位闲置，给反诉原告的经营带来了很大不利影响，致使反诉原告的经营成本增加，反诉被告的行为属于违约行为，依据合同第六条的约定，反诉被告应向反诉原告按租金的100%支付违约金，即12264元。现反诉原告提起反诉，请求：1、依法判令解除摊位租赁合同。2、判令反诉被告支付违约金12264元。3、诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告温敬元辩称：解除原、被告签订的摊位租赁合同系因反诉被告向反诉原告送达了解除摊位租赁合同通知，反诉被告送达给反诉原告解除合同通知中说明了合同解除的理由。反诉原告未在法定期限内请求法院确认解除合同通知无效，实际是认可反诉被告通知中提及的解除事实和理由，摊位租赁合同的解除不是反诉原告所述的反诉被告无故闲置摊位所致。综上，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。
经审理本院认定，2011年12月18日，原告温敬元（承租方乙方）与被告富莱公司（出租方甲方）签订《摊位租赁合同》一份，约定：由原告温敬元继续租赁被告富莱公司位于济南市天桥区二环北路26号富莱花卉市场交易大厅B区22.200号摊位（以下简称涉案摊位）用于经营花卉及相关产品，租赁期限为一年，自2011年12月20日起至2012年12月19日止，该摊位全年租金为12264元，公共用电、暖费用12264元，代收水资源费150元、垃圾处理费150元。该摊位租赁合同第五条第4款约定，“甲方负责维护大厅正常交易秩序，负责清运垃圾、维修公共设施，提供现有的停车场所，在停车场所停放各种车辆，丢失或损坏责任乙方自己负责。”第五条第7款约定，“乙方必须正常营业。摊位闲置30天或摆放残货、垃圾、与花卉无关物品造成资源浪费影响市场繁荣的，甲方视乙方自动放弃摊位使用权，甲方将无条件收回所租摊位。”第五条第8款约定，“乙方自觉遵守市场各项管理规章制度，相邻摊位左右不得摆放花架。乙方不得占用公用通道、门厅及热风机、水电线路、水表等，劝阻无效者，由市场管理人员按垃圾清理。损坏公共设施按实际费用200%赔偿或者修复。花架和商品避让暖风机口，以发挥风机设计效率。”第六条约定“因甲乙双方中的一方违约造成合同不能履行的，违约方按租金百分之百向守约方支付违约金，并承担合同中约定的违约责任。在交易大厅现有设施条件下，因无法抗拒的自然灾害和极端天气造成的损失，甲乙双方各自承担各自的损失。”该合同签订后，原告温敬元如约缴纳了租金与费用合计24828元。被告富莱公司亦将涉案摊位交付给原告温敬元。
2012年1月20日，原告温敬元向被告富莱公司邮寄了律师函，载明内容为：“…一、依法解除与贵司的《摊位租赁合同》；二、请求贵司返还剩余租金费用22759元（剩余11个月）；三、依据《摊位租赁合同》第六条之约定，由贵司向委托人支付相当于一倍租金即12264元的违约金；四、保证委托人所有物品安全撤离。…”2012年1月21日，被告富莱公司签收了该邮件，同日，原告温敬元从涉案摊位搬出。诉讼中，原告温敬元提交了录像光盘、录音资料证实原告相邻摊位影响了其正常经营，以及要求被告富莱公司履行管理职责的事实。
现原告温敬元诉至本院，要求：1、依法确认解除原、被告之间的摊位租赁合同。2、被告富莱公司返还原告温敬元11个月租金22759元。3、被告富莱公司赔偿原告温敬元损失24528元。关于原告主张的第三项诉讼请求，原告系依据摊位租赁合同第六条约定以租金与费用合计24528元乘以百分之百计算而来。反诉原告富莱公司的反诉请求为：1、依法判令解除摊位租赁合同。2、判令反诉被告支付违约金12264元。关于反诉原告主张的第二项诉讼请求，反诉原告系依据摊位租赁合同第六条，以租金12264元乘以百分之百计算而来。案经审理，原、被告均同意解除摊位租赁合同。诉讼中，济南富莱花卉有限公司变更名称为富莱公司。
以上事实，有原告（反诉被告）温敬元提交的摊位租赁合同、收据、录像光盘、录音、律师函、EMS邮寄单及回证等证据，被告（反诉原告）富莱公司提交的律师函等证据，以及原、被告的当庭陈述等在案为凭。
本院认为，原、被告签订的《摊位租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应系合法有效，对双方当事人均具有约束力。原、被告签订合同的目的在于原告温敬元通过租赁摊位经营获取经济收益，被告富莱公司则收取相应的租金利益。原告温敬元依约向被告富莱公司交纳租金和相关费用，履行了承租人的义务。但在双方摊位租赁合同履行过程中，因原告温敬元与其相邻业主发生纠纷，导致原告温敬元不能进行正常的经营与交易，订立合同的目的已无法实现，其有权解除摊位租赁合同。原告温敬元在通知被告解除合同以及解除合同事由后，于2012年1月21日从涉案摊位撤出且未再实际经营，故双方于2012年1月21日解除了摊位租赁合同。原告温敬元主张解除合同后的经济损失22759元（24828元÷12个月×11个月），理由充分，本院予以支持。关于原告温敬元要求的损失24528元，实际系违约金性质，原告温敬元依据摊位租赁合同第五条第4款认为被告富莱公司应承担违约责任，本院认为，一方面，原告撤场原因系原告温敬元与其相邻业主发生纠纷而引起，非被告富莱公司疏于日常管理，未尽到维护市场交易秩序所导致；另一方面，原告未能提交被告富莱公司违反合同内容即未尽到约定管理职责的充分证据。故原告温敬元的该项诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告富莱公司主张的违约金，因反诉被告非擅自闲置或自动放弃摊位经营，不符合违反合同约定的支付违约金情形，该反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告温敬元与被告济南富莱花卉苗木有限公司于2011年12月18日签订的摊位租赁合同于2012年1月21日解除。
二、被告济南富莱花卉苗木有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告温敬元经济损失22759元。
三、驳回原告温敬元的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告济南富莱花卉苗木有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1030元，原告温敬元负担500元，被告济南富莱花卉苗木有限公司负担530元；反诉案件受理费54元，由反诉原告济南富莱花卉苗木有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 胡 滨
人民陪审员 吴 昕
人民陪审员 鲁艳华
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 郝慧明