上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第568号
上诉人（原审被告）上海海福瑞酒店有限公司。
法定代表人朱剑琪。
委托代理人周海燕，上海百悦律师事务所律师。
委托代理人贺国良，上海百悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海科瑞物业管理发展有限公司。
法定代表人张一民。
委托代理人扈伟德，上海市欣宏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海塘南实业公司。
法定代表人孙嘉新。
委托代理人高琦，上海思义律师事务所律师。
委托代理人徐皪珺，上海思义律师事务所律师。
上诉人上海海福瑞酒店有限公司（以下简称海富瑞酒店）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第2406号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月3日公开开庭审理了本案。上诉人海福瑞酒店的委托代理人周海燕、被上诉人上海科瑞物业管理发展有限公司（以下简称科瑞物业）的委托代理人扈伟德、被上诉人上海塘南实业公司（以下简称塘南公司）的委托代理人高琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，（一）关于本案的两份合同：科瑞物业与上海城联房地产开发有限公司于2006年5月18日签订《前期物业服务合同》，约定科瑞物业对上海城联房地产开发有限公司开发的上海市高平路809弄的“永和家园”总建筑面积200482平方米的物业提供物业服务。塘南公司为上海市高平路847、849、853、855号101、201室共3563.84平方米房屋的产权人，该房屋位于被称为“中环永新国际广场24号楼”（以下简称24号楼）楼宇内。2009年11月17日，塘南公司与上海城联房地产开发有限公司对上述房屋进行房屋交接。
2010年3月8日，科瑞物业与塘南公司签订《中环永新国际广场24号楼（高平路XXX号）物业管理服务补充协议》（以下简称《补充协议》）。《补充协议》规定，塘南公司委托科瑞物业进行24号楼物业管理服务事宜，管理期限为2010年5月1日起至2012年4月30日止，塘南公司每月应缴付科瑞物业物业管理服务费人民币（以下币种均为人民币）壹万元；服务合同期满后，双方如无异议，协议将自动顺延有效。《补充协议》另规定科瑞物业的服务事项包括：物业外围广场公共部位的维护；物业部分共用设施设备的日常运行和维护；物业外围广场公共绿化养护服务；物业外围广场公共区域的清洁卫生服务（不含建筑、餐厨和宾馆垃圾的处理、清运）；物业外围广场公共秩序的维护；物业使用禁止性行为的管理；物业其他公共事务的管理。《补充协议》同时规定，塘南公司及物业使用人对24号楼整幢楼内部所有的设施设备、物业外观的建筑物自行维护保养，但根据相关法规不得擅自改变原有风格并承担相应责任。《补充协议》“权利的保留”条中规定：任何一方没有行使其权利或没有就对方的违约行为采取任何行动，不应被视为对权利的放弃或对追究违约责任的放弃。任何一方放弃针对对方的任何权利或放弃追究对方的任何责任，不应视为放弃对对方任何其他权利或任何其他责任的追究。所有放弃应书面作出。
2009年，塘南公司与海福瑞酒店签订《房屋租赁合同》，约定塘南公司在2009年4月1日前，将本市高平路XXX-
XXX号房屋一幢即中环永新国际广场24号楼，出租给海福瑞酒店使用。虽然事实上交房日期晚于合同约定，但2010年5月至2010年12月为海福瑞酒店的装修免租期，海福瑞酒店已实际占用租赁房屋。另，24号楼的房地产权证在建筑类型一栏内标注“商场”类型，海福瑞酒店经装修将房屋用途主要变更为酒店餐饮用途。
2010年9月28日，科瑞物业与塘南公司、海福瑞酒店签订《【中环永新国际广场】24号楼（高平路XXX号）物业管理服务协议》（以下简称《协议二》），约定24号楼的外围由科瑞物业实施管理服务，管理期限自2010年10月1日起至2011年9月30日止，协议期满前二个月，协议中的任何一方如无提出任何异议，协议将自动顺延有效。《协议二》约定由物业使用人海福瑞酒店每月缴付科瑞物业物业管理服务费壹万元，按季支付，先服务后支付，以后顺延。《协议二》约定科瑞物业物业管理项目时，其中具体规定科瑞物业负责的物业外围广场公共区域（道路）的清洁卫生服务项目中，不含建筑、餐府和宾馆垃圾的处理、清运。《协议二》在“双方责任”条目中有规定：塘南公司和海福瑞酒店对24号楼楼内所有的设施设备、物业外观的建筑物自行维护保养，但根据相关法规不得擅自改变原有结构及风格，如改变则须承担相应责任。《协议二》在“权利的保留”条目中规定：任何一方没有行使其权利或没有就对方的违约行为采取任何行动，不应被视为对权利的放弃或对追究责任的放弃，所有放弃应书面做出。《协议二》中，海福瑞酒店落款处盖了海福瑞大酒店合同专用章。
（二）关于本案三方主体之间的争议经过：2010年5月1日至2012年4月30日，科瑞物业对24号楼外围进行物业管理服务。塘南公司支付了其中2010年10月至2011年3月的物业管理费6万元。2012年6月8日，科瑞物业向塘南公司发出《律师公函》，称塘南公司拖欠物业管理费计6万元，拖欠日期为2011年4月至2011年9月共6个月。2012年6月14日，科瑞物业起诉塘南公司，要求塘南公司支付拖欠的2011年4月至2011年9月的物业费6万元，因需要补充材料而撤诉。
2010年12月21日，海福瑞酒店向塘南公司、上海城联房产有限公司发送《关于海福瑞酒店排污管道问题的说明》函件。2011年6月28日，海福瑞酒店向科瑞物业发送《关于物业管理协议履行中存在的几点问题》函件。2011年7月13日，海福瑞酒店向科瑞物业发送《致上海科瑞物业公司的函》。2011年8月12日，海福瑞酒店向塘南公司、科瑞物业发送《关于8月12日地下室积水问题之情况说明》。四份函件配有相关图片，旨在说明两个问题：一、由于24号楼排污管道堵塞，造成地下室内多处排污管爆裂，污水四溢，影响海福瑞酒店形象和营业，科瑞物业未帮其彻底解决。二、24号楼外围绿化带垃圾堆积，杂草丛生，影响酒店形象。
2013年9月，科瑞物业向原审法院提起诉讼，称其按约提供了物业服务，但塘南公司至今仍欠18万元的物业费未付，故诉请法院判令塘南公司立即付清2011年4月至2012年4月物业费13万元。原审审理中，原审法院依塘南公司的申请追加海富瑞酒店为本案被告。
原审庭审中，塘南公司认为，《协议二》已对《补充协议》在合同主要条款即义务主体和义务期限上进行了变更，故《补充协议》已失效，《协议二》应为涉案当事人唯一履约依据。
海福瑞酒店称《协议二》中“海福瑞酒店”处的敲章并非海福瑞酒店公章，而系海福瑞酒店工作人员自行敲的章，只是对科瑞物业与塘南公司再次签订合同作见证，《协议二》中交纳物业费主体应为塘南公司。塘南公司认为：海福瑞酒店的印章数量和种类是海福瑞内部事务，且《协议二》系海福瑞酒店员工敲章，即便所盖的章不是公章，也产生表见代理效力，《协议二》有效。
科瑞物业对海富瑞酒店提供的函件及图片真实性没有异议，对函件及图片内容提出异议。关于第一个问题：首先，造成24号楼排污管道堵塞的原因是由于海福瑞酒店擅自改变建筑用途造成，因为餐饮业排污管道内油水厚重，非一般商用办公楼所能承受，需要特别的排污管道。其次，科瑞物业的职责只对24号楼外围进行物业服务，楼宇内部的问题应由其自行解决。再次，科瑞物业已帮助其解决问题，在海福瑞最终改换合适管道之后，这一问题得到解决。关于第二个问题：图片显示很清楚，外围带垃圾明显属于装修垃圾，并附带一些因装修引起的其他垃圾。这不是科瑞物业职责范围，在《补充协议》和《协议二》规定的科瑞物业服务范围内已明确排除。
塘南公司在庭审中也确认海福瑞酒店擅自改变了24号楼建筑用途。
原审法院经审理后认为，本案的争议焦点为：合同的义务主体是塘南公司还是海福瑞酒店；如何认定欠付物业服务费用的起止期限；科瑞物业是否按约履行物业服务。
关于本案第一个焦点：合同的义务主体是塘南公司还是海福瑞酒店。这首先关系到对两个合同的效力认定。依法成立的合同，自成立时生效。《补充协议》是科瑞物业与塘南公司双方真实意思表示，依法成立，故《补充协议》自成立时生效。关于《协议二》的效力问题。虽然海福瑞酒店否认其在《协议二》上的印章为其公章，但其在庭审时也承认系其酒店员工盖章，目的是为科瑞物业与塘南物业的约定作见证；同时，海福瑞酒店认为《协议二》有效，但合同义务主体应为塘南公司。法院认为，海福瑞酒店加盖以合同专用章，又系酒店员工所为，其产生的效力同于公章；而且，从海福瑞酒店所发函件等形成的证据链显示海福瑞酒店事实上是承认《协议二》效力的。故《协议二》自成立时生效。另《协议二》对《补充协议》自2010年10月开始的义务主体予以了变更；即，从2010年10月开始，《协议二》已取代《补充协议》。故本案物业纠纷中，2010年5月1日至2010年9月，交纳物业服务费的义务主体应为塘南公司。又根据《物业管理条例》规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”故对于2010年10月起，交纳物业服务费的义务主体为海福瑞酒店，塘南公司负连带交纳责任。而事实上，塘南公司也确曾为海福瑞酒店代付过6万元物业费。故，对于本案争议，塘南公司履行连带交纳责任后，可以向海福瑞酒店追偿。本案中，科瑞物业要求塘南公司支付所欠物业费，于法不悖，应予支持。
关于本案第二个争议焦点，如何认定欠付物业服务费用的起止期限。首先，关于期限的起算。由于《补充协议》自成立时生效，《协议二》于2010年9月28日签订，自成立时生效。对于2010年5月至同年9月的物业费，由于时间自然经过，科瑞物业自2010年5月已开始履行物业服务，物业服务费已经产生，塘南公司不能以《协议二》取代《补充协议》，而否认2010年5月至同年9月已经发生的物业服务事实。科瑞物业实际履行期限应从2010年5月起算。期间，塘南公司已支付2010年10月至2011年3月的物业费6万元。现科瑞物业申请放弃2010年5月至同年9月的物业费，系真实意思表示，予以准许。且塘南公司与海福瑞酒店又都提出：2010年5月1日至2010年9月30日间的物业服务费用已过两年追诉时效，法院经审查，予以认可。故对于科瑞物业申请判令塘南公司付清自2011年4月开始欠付的物业服务费，应予支持。
其次，关于科瑞物业对24号楼外围进行物业服务的截止点。《协议二》同时约定“本协议期满前二个月，协议中的任何一方如无提出任何异议，则本协议将自动顺延有效。”经审理查明，2011年9月30日合同期满前，即2011年8月12日，海福瑞酒店就24号楼地下室积水问题曾发函塘南公司与科瑞物业，系对物业服务具体细节的交涉和求助，并非对合同效力明示的异议。而且，科瑞物业在事实上仍然进行物业服务，直到2012年4月30日。故，科瑞物业的物业服务截止点应认定至2012年4月30日。
关于本案的第三个焦点：科瑞物业是否按约履行物业服务。本案中，海福瑞酒店就两个问题对科瑞物业的物业服务提出质疑：地下室排污管道爆裂造成一系列影响，以及绿化带垃圾未清理。经审理查明，地下室排污管道造成的问题系海福瑞酒店自行改变楼宇用途所致，并非科瑞物业服务不到位造成；绿化带垃圾问题系海福瑞酒店在装修过程中产生的装修垃圾及其附随垃圾，根据本案合同约定，不属于科瑞物业服务范围。故海福瑞酒店的这一抗辩理由不成立，不予采纳。综上，现科瑞物业请求支付2011年4月至2012年4月所欠13个月的物业服务费13万元，于法不悖，应予支持。
原审法院据此作出判决：上海塘南实业公司自判决生效之日起十五日内向上海科瑞物业管理发展有限公司支付所欠物业服务费13万元。
原审判决后，上诉人海福瑞酒店不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实有误，海富瑞酒店并未改变租赁房屋的用途，海富瑞酒店在与塘南公司签订的房屋租赁合同中明确了经营酒店的用途，且餐饮服务等并未违反系争房屋建筑类型为商业用途的性质，也获得了有关部门颁发的证照。另，合同期满后科瑞物业事实上并未提供物业服务，故其之前提起诉讼时的金额也为仅至2011年9月合同期满的6万元。故请求撤销原审法院关于“地下室排污管道造成的问题系海福瑞酒店自行改变楼宇用途所致，并非科瑞物业服务不到位造成”的事实认定，并改判塘南公司向科瑞物业支付物业服务费6万元。
被上诉人科瑞物业公司辩称：污水管道堵塞系海富瑞酒店擅自变更为经营餐饮所致，其本身亦属于楼宇内部事务，不属于科瑞物业物业服务范围。至于之前诉讼所主张的金额，系因公司员工法律意识不足所致，科瑞物业实际服务至2012年4月撤离，故本次诉讼请求13万元是计算到该时间点。故请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人塘南公司辩称：根据相关协议，应由海富瑞酒店承担物业费。同意原审法院关于海富瑞酒店改变系争房屋用途的认定。科瑞物业在合同到期后未提供物业服务，故应付物业服务费金额为6万元。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，结合海富瑞酒店在原审中的相关表述，其在二审中提出关于排污管道问题并非因改变系争房屋用途所致的主张，目的是为证明科瑞物业在提供物业服务时未能履行合同义务。然而，根据本案一、二审期间各方当事人所提供的证据，并不能得出上述结论，故海富瑞酒店的该项主张，本院不予采纳。至于物业服务费金额一节，现二审中海富瑞酒店与塘南公司均称科瑞物业在2011年9月后未实际提供物业服务，但均未就该项主张提供相应依据。而根据《协议二》的约定，该协议期满后各方如无异议，则自动顺延有效，故原审法院基于科瑞物业实际撤离“永和家园”的时间，确认其物业服务截止时间点为2012年4月30日，并据以判令塘南公司支付2011年4月至2012年4月的物业服务费13万元，并无不妥，本院予以认同。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，550元，由上诉人上海海福瑞酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 徐 江
代理审判员 姚 跃
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……