广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1302民初4295号
原告：张青，女，汉族，1972年9月29日出生，户籍住址：惠州市惠城区，
委托代理人：皮建彪，广东九稻律师事务所律师。
被告：谢柳娟，女，汉族，1979年11月27日出生，户籍住址：惠州市惠城区，
委托代理人：张波雷，广东法村律师事务所律师。
原告张青与被告谢柳娟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人皮建彪，被告的委托代理人张波雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告起诉称，原、被告于2007年2月16日签订《房屋租赁合同》一份，双方在合同中约定：原告将位于惠城区河南岸冷水坑、原用于自己经营幼儿园的房屋一栋租赁给被告用于幼儿园经营场所，被告不能改变其用途或再租赁给他人；租赁期限从2007年2月23日至2017年2月22日，共10年；租金最后四年即2013年2月23日至2017年2月22日期间，每年租金人民币150000元整；每年租金分两次付清，分别为每年三月十日前和九月十日前，每次付该年的百分之五十；如被告单方面违约（包括不能按本协议第四条及时向原告交缴租赁费），则被告所交押金不予退还，并赔偿原告的经济损失。到目前为止，被告在支付了2015年下半年部分租金人民币37000元后，均以各种理由拖欠原告租金，至今尚欠原告2015年下半年租金38000元及2016年度上半年租金75000元没有支付，以上拖欠的租金共计人民币113000元，虽经原告多次讨要，被告均拒绝支付。原告认为，根据双方《房屋租赁合同》中的相关约定，被告应承担相应的违约责任并赔偿原告的全部经济损失。另，被告在租赁期间未经原告同意，违反合同约定私自对房屋进行改建，给原告造成相应的损失亦应由被告承担。综上，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请贵院依法判令：1、被告向原告支付拖欠的房屋租金人民币113000元并支付逾期支付的利息（从2016年3月10日起至付清之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计息）；2、被告将所租赁的位于惠州市惠城区河南岸冷水坑的房屋交还给原告并赔偿原告租金损失人民币75000元；3、被告向原告支付因被告私自对上述房屋进行改建给原告造成的损失人民币50000元；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩称,答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》为无效合同，法院应依法驳回被答辩人的各项诉讼请求。虽然答辩人与被答辩人于2007年2月16日签订了一份租赁期限长达10年的《房屋租赁合同》，但被答辩人出租给答辩人开办幼儿园的房屋为非法建筑物，且该房屋存在安全隐患（不具备抗震条件等）。答辩人鉴于前述事实及出租方的一些不法行为，已于2013年7月与被答辩人产生纠纷，并通知被答辩人收回出租房屋，但被答辩人拒绝收房，同时向教育等主管部门投诉答辩人，并扬言要报复答辩人开办的幼儿园，答辩人为了保证幼儿园（已搬迁新址）的安全，不得不向被答辩人继续交租。现因周边开办幼儿园过多，无序竞争，导致答辩人幼儿园经营困难，答辩人不得不停止支付被答辩人违法租金(2016年1月14日短信通知被答辩人之丈夫皮老板退房）。况且，被答辩人始终都未能向法院提交涉案出租房屋为合法批建的证明。另，答辩人在租赁期间并未对租赁房屋和被答辩人造成任何损害，不存在损害赔偿的问题。综上所述，法院应依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，驳回被答辩人的各项诉讼请求。
本院查明的案件事实
经审理查明，原、被告双方于2007年2月16日签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于惠城区河南岸冷水坑的自有一栋房屋租赁给被告作为幼儿园经营场所，租赁期限为10年，从2007年2月23日至2017年2月22日，租期最后四年即2013年2月23日至2017年2月22日，每年的房屋租金为150000元，租金的缴付时间为每年的3月10日前和9月10日前，每次缴付租金的50%，被告不得对房屋及其辅助设施（包括供排水、电、地面、道路等）进行改扩建投资，如被告要对房屋进行改扩建，则不得改变房屋结构或影响房屋安全，并应提前征得原告同意。合同签订后，被告于2008年2月21日收取了被告房屋租赁押金5万元，按照《房屋租赁合同》的约定，如果原告单方面违约，应当双倍返还押金，并赔偿被告的经济损失；如果被告单方面违约（包括不能按本协议第四条及时向原告缴交租赁费），则被告所交押金不予退还，并赔偿原告的经济损失。房屋如约交付被告使用，2013年7月为把幼儿园搬迁新址被告与原告发生纠纷，将原告及其丈夫诉至本院，后原被告双方经教育等主管部门协调后于2013年9月2日达成协议书一份，协议结果为被告同意将幼儿园于2013年9月2日下午搬回原址办学，暑假皮清明部分装修款2万元在被告租赁押金中扣除，装修余款不用谢柳娟负责，达成协议后谢柳娟即予以撤诉。2015年上半年以前，被告方的租金均已经结清，但从2015年下半年开始，被告只缴交了部分租金37000元，之后便以资金短缺为由不再支付租金，2016年1月14日，原被告双方因欠缴租金问题矛盾不断激化，被告便以短信方式通知原告不再承租涉案房屋，但原告方认为合同尚未到期，所以不同意被告退租，也未与被告办理交接手续。因被告一直未缴付拖欠的租金，原告于2016年5月3日向本院起诉，请求判如所请。
以上事实，有原告提交的当事人主体资格信息、《房屋租赁合同》、短信记录、银行流水、协议书，被告提交的收条、民事裁定书、照片以及本案的庭审笔录等材料在卷为据，可以认定。
裁判理由和结果
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，关于合同的效力问题，首先，原告作为涉案房屋的合法所有权人，与被告签订《房屋租赁合同》将涉案房屋出租给被告作为幼儿园的办学场所，上述合同双方当事人均签名及捺手印予以确认，故应是原被告双方的真实意思表示，其并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形。其次，庭审中被告称涉案房屋没有办理合法的批建手续，也未取得房屋产权证明，根据法律规定合同应当是无效的，因此原告无权收取租金。对于涉案房屋是否属于违章建筑的问题，应当由行政规划部门予以确认，就目前来说，涉案房屋并没有被认定为违章建筑，同时，该涉案房屋是否属于违章建筑并不必然影响原被告双方之间签订的《房屋租赁合同》的效力，从被告签订合同开始直至2015年上半年均有按照约定向原告缴交租金以及2013年9月2日协议书中被告同意将幼儿园回迁原址办学来看，被告方亦是认可合同效力的，因此合同应属有效，原告已将涉案房屋如约交付被告使用，被告亦应当按照约定向原告缴付租金。庭审中，被告称已于2016年1月14日撤场，并通知原告要求退租，但原告认为合同尚未到期，所以不同意被告退租，也未与被告办理交接手续。对于有效的合同，当事人必须严格履行，被告提前要求退租，属于单方违约的行为，应当按照合同的约定承担相应的违约责任，但原告不予交接的行为亦有不妥，其对因此而造成的损失也应当承担责任。根据被告提供的涉案房屋照片显示被告确已撤场，结合被告已经另寻处所开办幼儿园来看，其并无继续使用租赁房屋的意图及行为，因此应当按照被告实际使用的期间计算租金，即计算到2016年1月14日被告通知原告退租之日为止，共计50500元（38000+12500=50500元）,而被告提前退租的违约行为，由原被告双方按照《房屋租赁合同》的约定解决。关于原告诉请的逾期支付租金的利息，《房屋租赁合同》中虽然未就逾期付款约定违约金，但被告逾期支付租金其实是变相占用了原告的资金，这种损失对于原告而言实际上就是资金被占用期间的利息损失，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告要求按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息，本院予以支持。
关于原告所诉请的租金损失75000元，原告认为合同的最后期限是到2017年2月22日，这部分租金应当属于其预期的利润。如上所述，在被告已经通知原告要求退租的情况下，原告迟迟未予办理交接手续收回房屋以便另寻租户，对因此造成的租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”之规定，原告无权要求赔偿，且被告自2016年1月14日撤场之后并未继续使用涉案房屋，要求被告承担此期间的租金，没有事实依据，也有违公平。
关于原告诉请的因被告擅自改建所造成的损失款5万元，原告并未提供证据证明被告对涉案房屋进行改建，也未提供证据证明其实际造成的损失，因此本院对该诉请不予支持。原告的诉讼请求合理部分本院予以支持，不合理部分本院予以驳回，综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告谢柳娟应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张青支付拖欠的房屋租金50500元以及逾期支付租金的利息（以50500元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2016年3月10日起计至清偿之日止）
二、驳回原告张青的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4870元（原告已预交2435元），由原告张青负担1870元，由被告谢柳娟负担3000元。当事人应负担的受理费，应于判决生效之日起十日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 欧阳琳
审 判 员 钟志明
审 判 员 肖石平
二〇一七年八月十六日
法官助理 巫惠慧
书 记 员 张莉茱