吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉08民终550号
上诉人（原审原告）：黄朝栋，现住吉林省白城市。
委托诉讼代理人：李玉章，吉林百石律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：黄开成，现住吉林省白城市。
委托诉讼代理人：黄朝栋（黄开成父亲），现住吉林省白城市。
被上诉人（原审被告）：白城市元亨城建开发有限公司。
法定代表人：石景国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冯国忠，该公司经理。
上诉人黄朝栋、黄开成因与被上诉人白城市元亨城建开发有限公司（以下简称元亨公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2016）吉0802民初3353号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。黄开成委托诉讼代理人黄朝栋，黄朝栋及其委托诉讼代理人李玉章，元亨公司委托诉讼代理人冯国忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
黄开成、黄朝栋上诉请求：撤销洮北区人民法院（2016）吉0802民初3353号民事判决。事实和理由：一、上诉人虽然在2008年11月5日与元亨公司签订《商品房认购协议》，但是上诉人交款时房屋已经建成并交付给上诉人，所以从交款收据上看，上诉人是第一手交款人，元亨公司是第一手交房人，该房屋是现房交易而不是预售，所以原审引用法律错误，上诉人房屋买卖行为合法、有效，不能认定为无效合同。二、该房屋是抵偿工程款的方式出售给上诉人的，依照《合同法》第286条之规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”建筑工程款优先的规定，上诉人的房屋是先抵账给郑全祥，再出售给上诉人，郑全祥有优先权，上诉人自然享有优先权。三、刘洪斌与元亨公司签订回迁协议，但当时并没有明确房屋位置，刘洪斌的房屋位置是2010年抓号时才定的，有《白城市朝阳花园棚户改造住宅房屋拆迁安置入住协议书》为证，所以刘洪斌与元亨公司的房屋买卖合同不适用最高院商品房买卖解释第7条的规定。四、对刘洪斌提供的《回迁安置楼房房号确认书》属假证。如果有该确认书，他不能在2010年还去抓楼号。该确认书的公章印模除这份确认书外最早使用于2009年以后，所以申请法院调取公安机关刻章登记，发现假证，要求追究其刑事责任。其他回迁房户的确认书上均是2010年办理的，怎么只有刘洪斌的是个例外，而刘洪斌的确认书印模与其他人2010年确认书印模是一致的。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求撤销（2016）吉0802民初3353号民事判决。
元亨公司辩称，朝阳花园楼房建设是棚户区改造工程，棚户区改造所有楼房都是回迁楼，在楼房分配时先可回迁楼分配，这是市政府决定的，刘洪斌回迁的楼房是五单元3楼西，这是当时回迁拆房议定的。今天黄朝栋黄开成的上诉，实质上上述房屋和元亨公司所开房屋不相符，也不存在争议，刘洪斌的房屋是西屋，黄朝栋开的是东屋，所以不合法，房屋住错了，核对准确后才上诉，黄朝栋私自入住。我们认为原审法院判决正确，应予维护。
黄开成、黄朝栋向一审法院起诉请求：1.要求法院确认原告、被告之间签订的《商品房认购协议》合法有效，被告配合原告将涉案房屋过户到原告名下；2.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：本案诉争房屋位于白城市洮北区朝阳花园小区强大路8号楼5单元3层西户。2008年11月5日，元亨公司与黄开成签订《商品房认购协议》，并为黄开成出具购房收据，以抵偿郑全祥工程款的方式将本案诉争房屋出售给黄开成。黄开成与元亨公司签订的系商品房认购协议，元亨公司在与黄开成签订该认购协议时并无商品房预售许可证，至今仍未取得商品房预售许可证。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”规定，元亨公司对外销售商品房的行为违反法律规定，双方签订的《商品房认购协议》无效。经庭审调查，元亨公司已于2007年4月9日与刘洪斌签订《白城市市区棚户区改造住宅房屋拆迁安置协议书》、《回迁安置楼房房号确认书》，将本案诉争房屋回迁安置给刘洪斌。刘洪斌诉元亨公司、黄开成房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案本院已经立案审理。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”规定，刘洪斌与元亨公司以双方签订的安置协议书、房号确认书中就其安置房屋的具体位置、面积等做出明确约定，元亨公司又将房屋以抵偿工程款方式卖给黄开成，刘洪斌对本案诉争房屋享有优先权，本案诉争房屋应归刘洪斌所有，对黄朝栋、黄开成的诉讼请求不予支持。一审法院依据依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第七条规定，判决：驳回原告黄朝栋、黄开成的诉讼请求。案件受理费2,935.00元，由黄朝栋、黄开成负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄朝栋、黄开成向本院提交如下证据，1、拆迁安置入住协议书一组四份（刘洪斌、张克服、蔡玉莉、黄荣），来源于白城市房屋征收中心，证明问题：本案争议房屋不是被上诉人所说预留给刘洪斌的房屋。2、朝阳花园回迁安置序号及交房序号的公示，来源于白城市房屋经办中心，证明问题：刘洪斌并不是一审被上诉人和刘洪斌强调的第一号，第一号是并列的，各种户型都有第一号，刘洪斌不是唯一的第一号，23个人都是并列第一号，2010年开始抓阄分房。3、元亨公司规划设计图及户型图，证明问题，共六栋楼房，三栋房子是回迁楼，足够预留出安置回迁户，刘洪斌抓完房号没要，1-x03是空着，33个75户型剩一个就是刘洪斌的。4、ＸＸ春的商品房购房协议书及收据一份（复印件），证明同等情况的已经取得房屋，上诉人也和元亨公司签订了相同协议。等同于商品房买卖合同，商品房已经实际交付。被告质证有异议，认为与本案无关。本院认为，上述证据不能证明本案争议合同的效力问题。
本案的争议焦点是：黄开成、黄朝栋与元亨公司签订的《商品房认购协议》是否有效，元亨公司应否配合黄开成、黄朝栋办理房屋过户手续。
本院认为，2008年10月30日元亨公司为黄开成出具购房收据（购房款为131726元），2008年11月5日元亨公司与黄开成、黄朝栋签订《商品房认购协议》，从该协议内容上看，双方已明确约定了楼房具体位置为1号楼5单元301室，建筑面积74.59㎡，价格为1766元/㎡，总房款为131726元，交房时间为2009年7月。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定，该《商品房认购协议》具备了商品房买卖合同的主要内容且出卖人收受了相应的购房款，应认定为商品房买卖合同。
一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，因元亨公司至今未取得商品房预售许可证明且争议楼房未竣工验收，认定黄开成、黄朝栋与元亨公司签订的《商品房认购协议》无效符合法律规定。
关于黄开成、黄朝栋主张的建筑工程款优先，刘洪斌确定回迁房屋的具体时间及刘洪斌提供的《回迁安置楼房房号确认书》是否属假证等上诉理由，与本案争议焦点无关，不影响本案合同效力的认定，故对黄开成、黄朝栋的上诉理由本院不予支持。
综上所述，黄开成、黄朝栋的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2935元（缓交2935元），由黄开成、黄朝栋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东兴
代理审判员 苏 波
代理审判员 姚 磊
二〇一七年十一月三日
书 记 员 李立群
书 记 员 周栩铎