福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0702民初2262号
原告：南平柯荣物业管理有限责任公司，住所地南平市延平区江滨南路228号(山水华庭会所及幼儿园)2层202号。
法定代表人：黄颖荣，执行董事。
委托诉讼代理人：吴少珍，福建名仕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李国富，福建名仕律师事务所实习律师。
被告：刘晓燕，女，汉族，l981年2月13日出生，住南平市延平区。
委托诉讼代理人：刘芳才（系刘晓燕父亲），男，住南平市延平区。
原告南平柯荣物业管理有限责任公司（以下简称柯荣物业公司）与被告刘晓燕物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月29日公开开庭进行了审理，原告柯荣物业公司的委托诉讼代理人吴少珍、李国富，被告刘晓燕的委托诉讼代理人刘芳才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
柯荣物业公司向本院提出诉讼请求：1.刘晓燕立即向柯荣物业公司支付物业综合管理服务费人民币3588.52元(该物业综合管理服务费按每月每平方米1元计算,从2014年1月1日到2016年2月29日止);2.刘晓燕立即支付违约金人民币3281.2元(该违约金按每日1‰在拖欠的期限内计算,之后至实际清偿之日止的违约金按每日1‰计算)；刘晓燕立即支付柯荣物业公司垫付的公共公摊水电费809.42元（从2015年8月1日至2016年2月29日止）。事实及理由:2014年1月4日柯荣物业公司与南平市山水华庭北片区业主委员会（以下简称山水华庭北片区业委会）签订《山水华庭北片区物业服务合同》约定,柯荣物业公司为包括刘晓燕在内的山水华庭北片区业主提供物业服务;刘晓燕系位于南平市延平区山水华庭B组团33栋1303号房的业主,产权面积共计138.02平方米,按每月每平方米1元计算物业服务费,应于每月前30日内缴纳当月物业服务费,若逾期付款,应按照1‰标准支付违约金。刘晓燕从2012年4月23日入户,自柯荣物业公司为其提供物业服务后,其所有的房屋从2014年1月1日到2016年2月29日止拖欠物业服务费人民币3588.52元、违约金人民币3281.2元,公共公摊水电费人民币809.42元,共计人民币7679.14元。柯荣物业公司多次向刘晓燕催讨物业服务费无果。故柯荣物业公司为了保护自己的合法权益,现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的相关规定,诉至贵院,请求判如所请。
刘晓燕辩称，一、已过诉讼时效;二、事实及理由不符。事实及理由如下:1.案涉房产相关事宜都是由刘晓燕父亲刘芳才出面办理，2012年4月23日的前一天,福建象屿物业服务有限责任公司(以下简称象屿物业公司)电话通知交清有关费用,办理好有关手续方可拿锁匙。刘芳才交清有关杂费和补清尾款并签业主声明手续后，象屿物业公司相关人员带着刘芳才一起到33幢1303单元进行交验。入室一看墙上水泥砂浆粉刷龟裂,电线盒无盖凹痕与墙面不平，还有1403#钢筋混凝土浇注增加阳台面积,改变了建筑外观和设计用途。以上违反了商品房买卖合同附件五:临时管理规约第十八条,本物业服务区内禁止下列行为:①损坏房屋承重结构,主体结构,破坏房屋外观,擅自改变房屋设计用途;③违章搭建,私设摊点、山水华庭发给的业主手册中小区公共守则重点指南第二大点:装修装潢第四小点，也违背了象屿物业与业主房屋二次装修防漏及消防安全管理的协议第二章第八条装修范围①③条和第九条的⑨点(证据附件〈1〉)。因此,刘芳才无法接受物业公司交给刘芳才1303#2把施工锁匙，物业公司也无言以对(证据附件〈3〉)；2.象屿物业公司黄经理于2012年7月27日通知去象屿物业公司，刘芳才质问黄经理,其他楼层搭建都有上下楼层业主签协议,为何1403#搭建不与刘晓燕签协议,这不是物业有要求和规定吗?黄经理无语，同刘芳才商量由1403#赔偿人民币壹万元给刘晓燕，由刘晓燕自己补救施工,并要求刘芳才写一张收款条放在象屿物业公司待1403#业主款打公司账上后将收条给1403#业主,并将此款打刘晓燕账上(证据附件〈4〉)。但多次跑象屿物业公司,时隔好几月终无果。直到2013年记得7.8月份接到物业公司电话,征求刘芳才意见倒斜的阳台如何处理。当时电话上刘芳才是这样回复“阳台前后倒斜差7-8cm厚单用水泥砂浆补平,时间一久龟裂会掉下来砸人危险。应采用布钢筋网。”双方谈好布钢筋网布好经刘芳才勘验同意再粉水泥。时隔数日又接业务员电话已粉刷好了,当时刘芳才质问不是谈好要经勘验吗，事已至此,刘晓燕也急着装修也就同意接受锁匙(二次交接锁匙以业务签字日期为准);(证据附件〈5〉更换锁匙包括2把施工用锁匙)。交接锁匙后,柯荣物业要刘晓燕从2012年5月1日开始交物业费,刘晓燕提出是物业造成并拖延交付时间,刘晓燕都没追诉物业公司给刘晓燕造成损失还要刘晓燕来承担责任,刘晓燕严正提出:物业费从正式交锁匙开始计算,且于2012年4月23日预交的物业管理费应予以抵扣，多还少补,柯荣物业公司回复同意从交锁匙开始计算物业费,但预交象屿物业公司的物业费,无法收回不能抵扣,这是什么强盗逻辑。（2012年4月23日予交物业管理费发票1518元(证据附件〈6〉)；3.刘晓燕本想把此事了结清楚再装修,又多次找刚进驻物业,仍无果,物业间尚未理清。直到2017年4月份刘晓燕计划去装修,开锁进门查看没电,后细查看家门口柱上瓷砖破2大块,门口地面瓷砖砸破一个洞,架设电线管井道门被撬开。追问刚进驻的物业公司说不知道怎么回事!反映情况是否属实,现场可勘验出结论。正因为以上种种,购房多年,至今无法装修入住,给刘晓燕带来极大的经济损失和思想压力及负担；4.刘晓燕多次找柯荣物业公司,柯荣物业公司不讲道理又把房屋内电线剪掉,门口电线管井道门撬开,将柱面瓷砖碰掉2块,地面瓷砖砸一个洞,正因为柯荣物业服务极差,小区业主强烈不满,于2016年3月份被淘汰。综上所述,一切后果都是物业公司霸道行径所致,谨此,恳求贵院驳回柯荣物业公司诉求。判令柯荣物业公司赔偿刘晓燕购房首付向私人借款利息及向中国银行房产抵押按揭贷款人民币伍拾万元贷款利息和精神损失赔偿费伍万元人民币。判令柯荣物业公司将损坏电线,墙柱面,地面及管道门修复原样。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于南平市延平区山水华庭项目开发商系南平柯荣房地产开发有限公司（原名为南平象屿房地产开发有限公司，以下简称柯荣房地产公司），2007年11月柯荣房地产公司与象屿物业公司签订《前期物业管理服务合同》，柯荣房地产公司聘请象屿物业公司为山水华庭项目提供物业管理服务。2010年9月6日，刘晓燕与柯荣房地产公司签订《商品房买卖合同》，刘晓燕购买山水华庭33栋1303房屋（位于山水华庭北片区，该房屋产权面积计138.02平方米，刘晓燕与象屿物业公司同时签订《商品房买卖合同》附件四《前期物业服务合同》，约定刘晓燕向象屿物业公司交纳的物业服务费按每月每平方米1元标准计算。2011年5月21日，柯荣房地产公司向刘晓燕发出《交房通知书》，建议刘晓燕的交接时间为2011年6月1日。2012年4月23日，刘晓燕父亲刘芳才代刘晓燕到象屿物业公司办理案涉房屋交接手续，刘芳才缴纳了包括物业费在内的相关费用（象屿物业公司出具给刘晓燕的发票上记载“起止时间：2011.6.1至2012.4.30物业管理费1518元楼道粉刷费100元垃圾清运费250元合计1868元”），并在《业主声明》（载明：“本人为山水华庭的买受人。于2012年4月23日和山水华庭物业服务处一起，共同对山水华庭33幢1303单元房进行验收，现已正式入户…”落款处签名后，刘芳才和象屿物业公司工作人员一同到案涉房屋验房，刘芳才看到1403室的阳台装修情况，当即向象屿物业公司提出其房屋承重结构外观设计已被改变破坏，其无法入住，要求象屿物业公司予以解决，刘芳才未接收供装修房屋期间使用的2把钥匙。2012年7月3日，柯荣房地产公司向刘晓燕发《律师函》，要求刘晓燕最迟于2012年7月13日前到柯荣房地产公司办理所购商品房的交接手续。2013年8月，上述问题得以解决，刘晓燕接收了供装修房屋期间使用的2把钥匙。之后象屿物业公司多次向刘晓燕催讨物业费，刘晓燕要求物业费从其接收钥匙起算并将其于2012年4月23日交纳的物业费1518元予以抵扣，双方在此问题上多次协商未果。2013年12月30日，柯荣房地产公司与柯荣物业公司签订《物业管理移交备忘录》，确认柯荣房地产公司将其从象屿物业公司接受的资产及债权债务移交给柯荣物业公司，柯荣房地产公司自原物业管理服务企业接收的债权债务自2014年1月1日起由柯荣物业公司承继。移交的债权债务中包括案涉物业费。2013年12月31日，柯荣房地产公司与象屿物业公司解除了《前期物业管理服务合同》。2014年1月4日，山水华庭北片区业委会与柯荣物业公司签订《山水华庭北片区物业服务合同》，约定自2014年1月1日起由柯荣物业公司对山水华庭北片区实施物业服务管理，高层住宅物业服务费按每月每平方米1元计算，业主应于每月30日前支付物业服务费,逾期付款超过2个月的,应按照1‰标准支付违约金。柯荣物业公司对山水华庭北片区实施物业服务管理期间，刘晓燕未入住案涉房屋亦未有交纳物业费。上述事实，当事人双方没有争议，予以确认。
刘晓燕在庭审中陈述其未入住案涉房屋未交纳物业费原因是其与柯荣物业公司在先前刘晓燕与象屿物业公司所争执的物业费交纳问题上仍多次协商不成，且柯荣物业公司服务差并损坏其房屋致其无法入住。
本院认为，刘晓燕与象屿物业公司签订的《前期物业服务合同》及山水华庭北片区业委会与柯荣物业公司签订《山水华庭北片区物业服务合同》，内容均不违反法律规定，合法有效，对签订合同双方均有约束力，《山水华庭北片区物业服务合同》对刘晓燕亦有约束力。柯荣物业公司承继了象屿物业公司的债权债务，刘晓燕对象屿物业公司的抗辩，可以向柯荣物业公司主张。本案争议焦点：一、刘晓燕应否交纳柯荣物业公司物业费及物业费交纳的起算时间；二、本案是否已过诉讼时效。
关于争议焦点一，刘晓燕于2012年4月23日到象屿物业公司办理接收案涉房屋手续，验房后刘晓燕不接收供房屋装修期间使用的2把钥匙，表明其实际未接收案涉房屋，柯荣房地产公司于2012年7月3日发给刘晓燕的《律师函》亦可证实刘晓燕尚未接收案涉房屋，刘晓燕实际接收案涉房屋时间应为其接收该2把钥匙时间即2013年8月，即象屿物业公司与刘晓燕之间于2013年8月开始才实际形成物业服务合同关系，故认定刘晓燕向象屿物业公司交纳物业费起算时间应为2013年8月。刘晓燕于2012年4月23日交纳的物业费1518元扣减2013年8月至2013年12月物业费690.1元，余款827.9元应抵6个月的物业费，故本案刘晓燕交纳的物业费应从2014年7月起算。象屿物业公司开出的收物业费票据及刘晓燕签字的《业主声明》，均是在刘晓燕实际未予接收案涉房屋前作出，柯荣物业公司以此二份证据主张刘晓燕交纳物业管理费从2011年6月1日起算不能成立；柯荣物业公司于2014年1月1日开始按照合同约定提供物业管理服务，刘晓燕理应依约履行支付物业管理费的义务，刘晓燕不能以其因与柯荣物业公司在物业费如何交纳问题上多次协商不成及柯荣物业公司服务差致其未入住案涉房屋为由不交纳物业管理费。
关于争议焦点二，柯荣物业公司与刘晓燕之间在物业费交纳问题上进行过多次协商，产生时效中断，故本案柯荣物业公司对刘晓燕的诉请未过诉讼时效。
综上所述，柯荣物业公司已按照合同约定提供物业管理服务，刘晓燕理应依约履行支付物业管理费的义务，合同中约定物业服务费按每月每平方米1元计算,案涉房屋面积计138.02平方米，故刘晓燕应交纳柯荣物业公司2014年7月1日至2016年2月29日物业费计2760.4元（1元×138.02平方米×20个月）；合同中约定逾期交款每日按1‰计算违约金，刘晓燕提出该标准过高，鉴于本案纠纷实际情况，刘晓燕并非故意不交纳物业费，且给柯荣物业公司造成的损失仅为利息损失，酌情确定逾期交款违约金按每日万分之2.1计算为妥，合同中约定“每月30日前支付物业服务费,逾期付款超过2个月的支付违约金”，故刘晓燕应支付柯荣物业公司从2014年9月30日至2016年4月29日逾期交款违约金计173.47元{（138.02元×0.21‰×30天＋138.02元×0.21‰×600天）×19个月÷2}，2016年5月1日之后违约金以本金2760.4元为基数，按每日万分之2.1计算。柯荣物业公司提出的要求刘晓燕支付物业服务费及违约金的诉请中超出上述数额部分不予支持；柯荣物业公司提出的刘晓燕应支付公摊水电费809.42元的诉请，刘晓燕不予认可，柯荣物业公司未提交相关票据予以证明，不予支持。刘晓燕抗辩主张的要求柯荣物业公司赔偿损失及修复房屋，刘晓燕未提起反诉且属另一法律关系，本案不予审理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、刘晓燕应于本判决生效之日起五日内一次性支付南平柯荣物业管理有限责任公司物业服务管理费2760.4元及违约金（2014年9月30日至2016年4月29日违约金计173.47元，2016年5月1日至清偿之日止违约金按每日万分之2.1计算）；
二、驳回南平柯荣物业管理有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付前述判项确定的金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元，由刘晓燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 员 方晓红
人民陪审员 黄惠斌
人民陪审员 郑雪娇
二〇一七年八月十七日
书 记 员 张 丹
附录全案证据：
南平柯荣物业管理有限责任公司提交如下证据：1.案外人象屿物业公司与被告刘晓燕签订的《前期物业管理服务协议》、《前期物业管理服务合同》补充协议二；2.南平市山水华庭北片区业主委员会与南平市柯荣物业管理有限责任公司签订的《山水华庭北片区物业服务合同》；3.业主声明；4.《南平市房地产测绘报告书》；5.物业费催缴照片、物业费催缴单及快递单；6.《关于福建象屿物业有限责任公司在山水华庭物业管理服务费债权转让通知》；7.2015年11月27日《闽北日报》一份；8.《关于福建象屿物业服务有限责任公司在山水华庭物业管理服务期间应收物业费债权转让通知》及快递单；9.内资企业登记基本情况表、外资企业登记基本情况表；10.物业管理移交备忘录。
刘晓燕提交如下证据：1.案涉房屋钥匙6把（刘晓燕出示后收回）；2.《商品房买卖合同》；3.发票1张。
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。