福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0521民初7430号
原告：林瑞灿，男，1954年8月16日出生，汉族，住泉州市丰泽区,
委托诉讼代理人：林清兵、邱伟，福建德和联盟律师事务所律师。
被告：许毓达，男，1968年9月27日出生，汉族，住惠安县。
原告林瑞灿与被告许毓达房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林瑞灿的委托诉讼代理人林清兵,被告许毓达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林瑞灿向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付结欠原告的租金85000元，并自起诉之日起至实际付清款项之日止每日按未付金额的3%支付违约金；2、判决原告无需退还被告押金20000元。事实和理由：原、被告于2014年10月1日签订房屋租赁协议，由被告向原告租赁位于崇武海景商贸城17#8、9、10、11号四个店面。被告自2016年4月1日起至2017年4月15日止的租金135000元未能支付。2017年4月15日，被告经与案外人周香云协商达成转让协议，将上述店面直接转让给周香云，转让费50000元直接抵扣租金，被告尚欠原告租金85000元。经原告多次催讨，被告拒不支付。
被告许毓达辩称，店面自2016年起停止经营且有告知原告。双方租赁合同于2016年12月30日届满，届满后原告不能再计算租金。原告主张的违约金偏高，请求依法调整。
经审理查明，原、被告于2014年10月1日签订房屋租赁协议书，约定原告将位于惠安县海景商贸城17#08-11店出租给被告，租赁期限自2014年10月1日至2016年12月30日，月租金10800元，租金每季度头结算一次，逾期一日按所欠租金总额的日3%支付违约金；签订合同之日由被告向原告支付押金20000元；被告拖欠租金达5日之久，原告有权单方解除合同并要求被告在5天内退还房屋，同时没收押金；租赁期满，若被告要求续租，须提前三个月向原告提出，原告若不同意续租，被告应无条件退还房屋，如原告同意继续租赁，租金另议，则应续签租赁合同，同等条件下原告可优先照顾被告。签订协议后，被告自2016年4月起未再支付租金。2016年12月30日，租赁期限届满后，双方未再签订书面租赁协议。2017年4月15日，原、被告及案外人周香云达成转让协议并在房屋租赁协议书下方共同签名确认，载明案涉店内设施转让给周香云，转让费50000元，转让店内所有旧桌椅、空调等一切旧设施，转让前店内物业管理费、水电费、店租及店内向商家购买的商品债权债务均由被告负担。原、被告共认周香云转让费50000元由周香云直接支付给原告抵扣租金；案涉押金20000元由被告于签订合同当日支付原告，且原告未退还被告。另查明，案涉店面房屋所有权人均登记为林剑军，房屋所有权证为惠房权证崇武字第××号（08-09店）、惠房权证崇武字第××号（10-11店），林剑军出具书面说明并接受本院调查，表示授权原告处理案涉店面事宜，包括但不限于以其个人名义对外出租、提起诉讼及其处理案涉店面其他相关事项，并愿意与原告共同承担相应后果及责任。
以上事实，有原告提供的房屋租赁协议书、惠房权证崇武字第××号、惠房权证崇武字第××号房屋所有权证、案外人林剑军出具的说明、本院依法向林剑军制作的调查笔录，以及到庭当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。
综上事实，本院认为，原告与被告签订的房屋租赁协议书，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定有效。双方约定的租赁期限届满后，被告仍继续使用案涉店面，原租赁协议继续有效。2017年4月15日，被告经原告同意将案涉店面设施转让给案外人，应视为双方租赁协议于2017年4月15日终止。被告自2016年4月起至2017年4月15日止共计结欠原告租金135000元（10800元/月×12.5个月），原告自认被告已经支付50000元，故被告尚欠原告租金85000元（135000元-50000元），原告请求被告支付尚欠租金，予以支持。双方虽然约定押金条款，但并未明确为定金性质，故原告请求没收押金缺乏法律依据，不予支持。该押金约定应视为双方约定一定数额的违约金，且双方同时又约定违约金计算的方法，即所欠租金日3%计付。原告因被告逾期支付租金而造成的实际损失应为被告未能按时支付租金导致的利息损失，且原告也无证据证明有其他实际损失。被告请求调整违约金，本院酌情调整按中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率计付，且被告已支付的押金20000元应优先抵扣违约金，剩余部分再抵扣尚欠租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告许毓达应于本判决生效之日起十五日内支付原告林瑞灿租金85000元，并按中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率支付自2017年8月24日起至付款之日止的违约金（被告已支付的20000元押金应优先抵扣违约金，剩余部分再抵扣租金）。
二、驳回原告林瑞灿的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2400元，减半收取1200元，由被告许毓达负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 谢惠峰
二〇一七年十月十六日
书记员 庄彦超
附本案引用的主要法律条文及申请执行提示：
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继承使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。