北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终2611号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京青年旅行社股份有限公司，住所地北京市朝阳区潘家园南里12号潘家园大厦三层北区。
法定代表人：张楠，董事长。
委托诉讼代理人：苗慧敏，北京市易和律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京东方置地投资发展有限公司，住所地北京市东城区安德路45号1-3层。
法定代表人：张跃，董事长。
委托诉讼代理人：韩尉武，北京市东卫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王瑾，女，该公司职员。
上诉人北京青年旅行社股份有限公司(以下简称青旅公司)与上诉人北京东方置地投资发展有限公司（以下简称东方置地）商品房预售合同纠纷上诉一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初12816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
青旅公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持青旅公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.双方因土地出让金问题未能协商一致，请求通过法院裁判解决。一审法院规避诉争问题，作出不负责任的判决，没有为当事人解决实质问题。2.青旅公司自购买房屋后一直向东方置地公司主张权利，东方置地公司一审答辩中予以认可。一审法院认定青旅公司未及时主张权利导致损失扩大，没有事实和法律依据。3.依据现在法律规定及东方置地答辩意见，土地出让金应由东方置地公司承担，一审法院认为应由双方协商解决没有法律依据。4.缴纳土地出让金及协助青旅公司办理房产证是东方置地公司的法定义务，因其迟延履行义务导致损失扩大，应由东方置地承担由此造成的损失。5.安定门内大街96号有三个底商，东方置地已经为其他两个底商缴纳土地出让金并办理完房屋所有权证，均为相同单价购买的房屋。东方置地为其他方缴纳土地出让金及办理房屋所有权证，也应为青旅公司购买的房屋缴纳土地出让金及办理房屋所有权证，且是其法定义务。
东方置地上述请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判解除双方于1990年7月16日签订的90012号《北京地区商品房购销合同》；3.诉讼费用由青旅公司负担。事实和理由：1.双方所签订合同在履行过程中出现不可归责于任何一方的国家政策变化，即从1992年开始，国家对商品房开发征收土地出让金，而东方置地为青旅公司办理北京市东城区安定门大街96号楼底商北侧（以下简称涉诉房屋）的土地出让金高达一千多万元。依据《经济合同法》第27条第四项规定，由于不可抗力或由于一方当事人虽无过失但无法防止的外因，致使经济合同无法履行，允许解除经济合同。国家政策变化依法属于不可抗力，这种变化致使东方置地无法履行合同义务，依法应当解除；依据合同法第94条第（一）项规定,因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。我们销售房屋是为了获取利益，由于国家政策变化的不可抗力因素，致使东方置地继续履行合同必将造成上千万元的损失，这种结果违背我们签订合同的目的，东方置地要求依法解除合同。依据合同法司法解释（二）第26条的规定，双方合同亦应解除。一审法院认定东方置地的反诉请求，没有依据，显属不当。2.一审法院认定青旅公司已经交付了全部购房款，缺乏事实依据。3.一审诉讼中，青旅公司称急于办理涉诉房屋的产权证书是为了尽快完成涉诉房屋的买卖交易。涉诉房屋地处北京市中心的安定门内大街，属于商业经营用房，市场交易价格每平方米近十万元。对于如此巨大价值的房屋，必然涵盖当地高昂的土地出让金。而如此高昂的土地出让金，青旅公司要求东方置地承担损失，青旅公司获得巨额利益，这种显失公平的交易不应获得任何司法上的支持。
青旅公司向一审法院起诉请求：判令东方置地为青旅公司办理涉诉房屋（建筑面积397.59平方米）的所有权证，办理所有权证所需的相关费用（含土地出让金）由东方置地承担。
东方置地向一审法院反诉请求：1.依法解除双方于1990年7月6日签订的90012号《北京地区商品房购销合同》；2.诉讼费由青旅公司承担。
一审法院认定事实：北京青年旅行社于2000年更名为北京青年旅行社股份有限公司（即简称青旅公司）。北京市东城区住宅建设开发公司于2003年更名为北京东方置地投资发展有限公司（即简称东方置地）。
1990年7月6日，北京青年旅行社与北京市东城区住宅建设开发公司签订《北京地区商品房购销合同》。约定，北京青年旅行社向北京市东城区住宅建设开发公司订购商品房；房屋性质为业务用房；面积为397.59平方米；坐落地址为安内大街；购销依据为系根据经（86）建以市字第1892号批准之商品房；房屋交付期限约定为90年7月；预购房款交付时间为90年7月；预购房款为100万元；约定建筑税依据（87）市税四字第921号文件代收代缴。合同的变更与解除，在执行合同过程中，如发生《中华人民共和国经济合同法》中允许变更或解除合同的情况时，双方得协商决定是否变更或解除合同。合同签订后，北京青年旅行社于1991年1月7日向北京市东城区住宅建设开发公司支付50万元，于1992年4月29日支付1090360元。1992年9月9日，北京青年旅行社向北京市东城区住宅建设开发公司支付税款44848.15元（青旅公司称已向东方置地支付购房款
1590360元）。随后，北京市东城区住宅建设开发公司向北京青年旅行社交付了涉诉房屋（397.59平方米），但房屋所有权证至今未办理。
一审中，东方置地表示涉诉房屋的所有权证至今没有办理的原因是，双方没有购房款的结算，后又涉及土地出让金的问题。对此，青旅公司表示涉诉房屋的购房款已经结清，青旅公司向东方置地支付了人民币1590360元的购房款，即涉诉房屋的购房总款，折合具体面积为每平方米4000元，青旅公司曾多次要求东方置地办理涉诉房屋的所有权证，但东方置地总是迟迟不予办理。为此，青旅公司提供东方置地于1994年及2003年为青旅公司出具的证明，证明中东方置地表示该房屋的产权证正在办理之中。对此，东方置地不予认可1994年证明的真实性，认可2003年证明的真实性，但认为开具该份证明是为了协助青旅公司办理工商注册所用。
一审法院调取了同为北京市东城区安定门内大街96号南侧底商北京医药股份有限公司的房屋档案，该档案中北京医药股份有限公司与北京市东城区住宅建设开发公司签订的《北京地区商品房购销合同》约定的单价为每平方米4000元。同时，双方就办理涉诉房屋所有权登记手续时需缴纳土地出让金的负担问题，各持己见。为此，法院向东城区房屋登记管理中心、东城区国土资源分局、北京市规划和国土资源管理委员会进行咨询。关于安定门内大街96号涉诉房屋是否交纳土地金问题，东城区房屋登记管理中心咨询台未查到相关出让信息，建议到地籍科查询，地籍科查得的结果是，北京市东城安定门内大街96号有北京医药股份有限公司的国有土地使用证，使用面积234.3平方米，未查到涉诉房屋土地使用的出让信息，建议到区国土资源分局土地利用科查询。土地利用科表示，该科不掌握具体情况，可以去市国土局档案室查询，出让的都有档案。市国土资源局档案室通过查询后表示，未查到涉诉房屋土地出让的记录，表示档案部门查询的结果都是有关部门存档后的结果，未存档查不到，可以向土地利用中心予以咨询。土地利用中心工作人员表示，土地是否出让应到地籍科查询，相关土地的权属状况，地籍科会有标注。经询，各机关部门均未查到涉诉房屋土地出让的情况。关于应由谁交纳土地出让金，登记中心工作人员表示，国家在1992年开始收取土地出让金，本着谁建设谁交纳的原则。1992年之前没有相关规定，本案属于历史遗留问题，谁交纳都可以，由双方协商解决。诉讼中，东方置地表示涉诉房屋目前阶段缴纳土地出让金需一千多万元。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据已查明的事实，双方签订的《北京地区商品房购销合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，青旅公司向东方置地支付了购房款，东方置地亦向青旅公司交付了房屋。双方在合同中没有就办理涉诉房屋所有权登记进行约定，但根据交易习惯，东方置地作为开发商有义务协助青旅公司办理涉诉房屋的所有权登记。诉讼中，东方置地表示因青旅公司没有缴清全部购房款，故而没有协助其办理涉诉房屋的所有权证，根据现有证据，青旅公司购买的房屋面积为397.59平方米，已付的购房款为1590360元，二者相除单价为4000元。同时，根据法院调取北京医药股份有限公司的房屋档案显示，该公司购买房屋时的单价即为4000元，故认定青旅公司在购买涉诉房屋时已付清全部购房款。东方置地以青旅公司未交清全部购房款为由未给青旅公司办理所有权证的抗辩意见，依据不足，不予采纳。基于此，并结合东方置地为青旅公司出具的证明，东方置地有义务协助青旅公司办理涉诉房屋的所有权证。从双方签订购房合同到本次诉讼，青旅公司主张东方置地协助办证，已经时隔二十余年，在此期间，国家对所购房屋收取土地出让金。在现阶段，土地出让金应由开发商缴纳。而在双方签订购房合同时，国家对缴纳土地出让金没有规定。应当指出，东方置地在未协助青旅公司办理所有权证的情形下，青旅公司作为权利人未及时主张权利，导致损失的扩大，其亦负有相应责任。现阶段如让东方置地全额负担土地出让金，就涉诉房屋的交易目的而言，显失公平。在此情况下，双方应就土地出让金的负担问题进行协商。诉讼中，双方均不同意缴纳土地出让金，亦无法进行协商，导致涉诉房屋目前不具备办理所有权证的条件。青旅公司要求东方置地承担办证所需全部费用，依据不足，故对青旅公司的诉讼请求，不予支持。东方置地要求解除《北京地区商品房购销合同》的反诉请求，没有依据，不予支持。综上所述，2017年12月判决：驳回北京青年旅行社股份有限公司的诉讼请求；驳回北京东方置地投资发展有限公司的反诉请求。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。青旅公司与东方置地签订的《北京地区商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订后，双方依约履行。青旅公司向东方置地支付了购房款，东方置地亦向青旅公司交付了房屋，但涉诉房屋一直未办理所有权证书。诉讼中，东方置地称未办理房屋所有权证的原因是，双方没有对购房款进行结算，后又涉及土地出让金的承担问题，双方未能协商一致。青旅公司称购房款青旅公司已支付完毕，且东方置地从未提过欠付购房款问题。青旅公司曾多次要求东方置地办理涉诉房屋的所有权证，因办理房屋所有权证需要先交付土地出让金，青旅公司认为土地出让金应由开发商东方置业交纳，双方为此未能达成一致意见。依据双方所签《北京地区商品房购销合同》的内容显示，合同中未对购房总款数额及办理房屋所有权证事宜进行约定。根据房屋买卖交易习惯，东方置地作为开发商负有协助青旅公司办理涉诉房屋所有权证的义务，故青旅公司要求东方置地办理涉诉房屋的所有权证，属合理请求。关于东方置地称青旅公司未缴清全部购房款的抗辩意见，一审法院根据调取同楼中北京医药股份有限公司的房屋档案，显示该公司购买房屋时的单价为每平方米4000元，而青旅公司实际支付购房款折合购房单价亦为每平方4000元的事实，且东方置地二十余年中未曾提出过欠付购房款的情形，认定青旅公司已付清全部购房款，未采信东方置地的该项抗辩意见，并无不当。但现有事实表明，涉诉房屋办理所有权证的前提是先交纳出土地出让金，而双方在签订《北京地区商品房购销合同》时，针对该笔费用的负担，国家相关政策并未出台，双方在合同中亦未约定，后双方对于该事宜亦未能协商一致。现双方所签合同已经时隔二十余年，土地出让金的数额已高达上千万元，因所涉利益较大，双方又无法协商，一审法院鉴于青旅公司未及时主张权利，导致损失扩大，本着公平原则，暂未支持青旅公司要求东方置地办理涉诉房屋所有权证并承担办证所需全部费用的请求，并无不当，本院予以维持。关于东方置地要求解除《北京地区商品房购销合同》的反诉请求，因该合同中约定主要条款，双方已基本履行完毕。且该合同中对于合同的变更与解除明确约定为，在执行合同过程中，如发生《中华人民共和国经济合同法》中允许变更或解除合同的情况时，双方得协商决定是否变更或解除合同。故东方置地要求解除合同的依据不足，本院不予支持。
综上所述，青旅公司和东方置地的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28318元，由北京青年旅行社股份有限公司负担14159元（已交纳），由北京东方置地投资发展有限公司14159元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 陈 妍
审判员 刘丽杰
审判员 王艳芳
二〇一八年四月十六日
书记员 孙 雯