江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终2265号
上诉人（原审原告）：黄坤，男，1980年2月18日生,汉族，住无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：奚春晖，江苏湖滨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：颜金俊，男，1988年8月12日生，汉族，住丹阳市。
上诉人黄坤因与被上诉人颜金俊转让合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初5727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄坤上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持黄坤的一审诉讼请求。事实和理由：黄坤与颜金俊签订的转让合同无效，涉案房屋没有办理房屋产权证和土地使用证，没有办理营业执照，导致黄坤不能实现接受转让的合同目的。根据双方签订的转让合同，店铺内的设备、原料仅为总转让价款中的一小部分，黄坤主要支付的是房屋转租的租金，颜金俊转让店铺内物品还是因为转租店铺经营而进行的连带转让行为，如果店铺不能转租，则黄坤没有必要接受转让。此外，颜金俊转让的店铺为食品类，应该办理营业执照，但是涉案店铺却无法取得营业执照，社区没有权利来决定是否可以办理营业执照。
颜金俊辩称，转让合同系双方自愿签订，应认定为有效。奶茶店属于社区管理范围内，社区出具文件后，可以办理营业执照和卫生许可证。请求驳回上诉，维持原判。
黄坤向一审法院起诉请求：颜金俊立即退还其转让款7万元，并支付7万元自起诉之日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算的利息，另给付电费1636元。
一审法院经审理查明事实如下：大拇指奶茶店位于无锡市××区孙蒋路，颜金俊从案外人汤茂元处承租了该店铺，租期从2016年2月至2017年2月，颜金俊已经支付了一年的租金3万元。颜金俊对该店铺进行装修后开始经营奶茶店，售卖奶茶、鸡排、鸡柳等，颜金俊实际经营该店至2016年8月15日。黄坤住在该奶茶店附近，平时会带着女儿到奶茶店消费，与颜金俊结成朋友关系。在未告知汤茂元的情况下，双方协商由颜金俊将店铺转让给黄坤经营。2016年8月15日，颜金俊出具收条一张，内容为，甲方：黄坤，乙方：颜金俊。甲方于2016年8月15日支付乙方现金柒万圆（70000元）整，乙方于2016年8月16日起将孙蒋路407号大拇指奶茶店交由甲方经营使用。后期店面出现房东与二房东不租或不许经营奶茶店，乙方必须出面解决。黄坤在该收条上签名。2016年8月16日，颜金俊将奶茶店交付给黄坤，交付内容为店铺及装修、设备、价值2000元的原料等。同年8月20日左右，黄坤向颜金俊提出因急需用钱，想把店再转让给其他人。黄坤经营该店至2016年9月16日止，之后店铺一直处于关门的状态。同年9月12日，黄坤交付了该店铺7、8月份的电费1636元。2016年9月14日，黄坤委托律师奚春晖向颜金俊邮寄了律师函，称颜金俊从汤茂元手中租赁了孙蒋路407号店铺用于经营奶茶，后将奶茶店交付给黄坤经营使用。黄坤发现该店系无证经营且该店铺没有房屋产权证和土地使用权证，故提出退还该店铺，但颜金俊一直未予回复。现特向颜金俊通知，因双方之间的转让行为违反了国家强制性法律规定，致使转让无效。故颜金俊应立即退还转让款7万元并收回大拇指奶茶店。颜金俊认可收到该函件。
庭审中，颜金俊辩称黄坤要求退还涉案奶茶店的理由是自身经营不善、生意不好，为此其提供了2016年8月29日客户与其的微信记录，内容如下，客户：“今天的鸡柳是酸的，只是跟你说一下，以后还是等你在店里，我再点外卖吧！”颜金俊：“都不知道他们这么做的”，客户：“那个鸡柳有点坏了，有空时你去尝尝”，颜金俊：“最近没在店里面，不好意思啊！最近在外面开店都没空管奶茶店”。黄坤对此不予认可，认为聊天记录不能证明其产品质量有问题。对于颜金俊表示愿意承担45天的电费1227元，黄坤予以认可。
在本案审理过程中，一审法院至孙蒋社区了解涉案店铺的相关情况，社区工作人员告知：孙蒋路407号是一个两层楼房，属于�区，是有产权证的。大拇指奶茶店位于孙蒋路407号楼房的对侧，是两大间门面房被隔成三小间里面的其中一间。该三间店铺由社区一起出租给了杨忠万。杨忠万原先自己经营，后因身体状况不好，又把店铺转租给其他人。包括大拇指奶茶店在内的其中两间转租给了一个做麻辣烫的，另一间转租给了经营烟酒店的。平时交付租金由杨忠万直接跟社区接洽，电费由社区工作人员上门向经营者收取，每两个月一交。407号对面有包括大拇指奶茶店在内的十几家店铺，均是上世纪80年代就造好了，没有产权证，由社区对外出租。如果有人来社区租赁店铺，社区会询问经营的内容。如果经营者要求办理营业执照，社区会去工商局帮忙协调。即便没有产权证，有的店铺在社区协调下已经办理了营业执照。有些没有办营业执照的，同样在经营，工商局一般不会干涉。法院另外向汤茂元了解到其从杨忠万处租赁了两间店铺，其中一间转租给了颜金俊，在转租给颜金俊前，已经告知如果店铺办卫生许可证等要请社区协调。至于颜金俊再将店铺转租给黄坤，其不知情。因为租期未到，其并未阻拦黄坤经营奶茶店。庭审中，黄坤认可汤茂元没有阻止其实际经营。
上述事实，有收条、电费收据、律师函、快递单及当事人的陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为：依照相关法律规定，如合同有违反法律、行政法规的强制性规定情形的，应认定为无效。现黄坤以此主张双方之间的转让合同无效，并要求颜金俊全额返还转让费7万元。同时黄坤认为合同无效的理由是涉案店铺是没有两证的房屋，按照法律规定不能出租，也无法办理营业执照。关于涉案店铺没有两证，按照法律规定不能出租，法院认为，双方之间合同内容为颜金俊将自己经营�大拇指奶茶店转让给黄坤经营，转让除了店铺的租赁使用、经营权利外，还包括设备、原料等，合同的主要目的是黄坤继续经营奶茶店来牟利，故该合同并非仅单一的租赁关系，与租赁合同是不同的。本案的转让合同与没有两证的房屋能否出租非系同一法律关系，即便涉案店铺不能租赁，不影响两人之间转让合同的效力，本案的转让合同不属于违反法律、行政法规强制性规定而无效的情形。此外，黄坤对该店铺由颜金俊向他人承租是明知的，但仍然受让了店铺并经营使用，现又以店铺不能租赁为由主张双方的转让合同无效，有违诚信原则。
关于没有两证，不能办理营业执照，本院认为，不能办理营业执照并非法定的合同无效的情形，且双方在转让时也没有约定办理营业执照系合同的生效或者解除条件。根据法院在孙蒋社区所做的调查，能否办理营业执照�无定论。事实上，黄坤受让店铺后是继续正常经营的，并未受其所称的没有两证无法办理营业执照的影响，之后也是自行决定不再经营。没有营业执照并未导致合同目的无法实现。综上，黄坤与颜金俊之间的转让合同合法有效。7万元是双方自行达成的转让价格，现黄坤反悔，要求在确认合同无效的情形下全额返还，无事实和法律依据，不予支持。至于颜金俊与汤茂元之间的租赁合同已到期，黄坤是否继续经营的事宜，非本案审理内容，本案不予理涉。关于颜金俊同意承担电费1227元，黄坤予以认可，予以确认。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第五十二条之规定，判决如下：一、颜金俊于判决生效后立即给付黄坤电费1227元。二、驳回黄坤其他诉讼请求。
二审中，双方均未提供新证据。二审查明的事实与一审�明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。
二审中，关于7万元转让款的构成，双方一致确认包括房租3万元、押金3000元、店面装修3万到4万元、原材料2000元以及二手设备费用，几项费用一揽子通算，经过双方协商，最终确定为7万元，对于二手设备费用，黄坤认为在8000元到1万元之间，颜金俊认为是13700元。另外，双方一致确认，二手设备由黄坤委托颜金俊转卖给第三人，价款为3000元，该款在颜金俊处，另外，房屋租期届满时，出租方已将押金3000元退还，该款亦在颜金俊处。
以上事实，由双方当事人陈述等在卷予以佐证。
本院认为，民事合同是平等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规等规定；依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力；但如果存在�反法律、行政法规的效力性强制性规定等无效情形的，该合同无效；合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
本案黄坤、颜金俊就诉争房屋内的店铺转让事宜订立的协议，系租赁房屋店铺转让民事合同，属于我国合同法没有明文规定的合同类型，可适用合同法总则的规定，并可以参照合同法分则或者其他法律最相类似的规定。黄坤、颜金俊双方确认转让的内容诉争房屋租赁权的转让，也包括店铺内装潢和部分经营设施、设备等动产的转让内容，在分析确定该类民事合同的效力时，应加以区分并依法认定。
关于本案转让合同效力的认定与分析。（一）诉争房屋租赁权转移和装潢部分转让行为的效力认定问题。根据相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案汤茂元出租给黄坤、颜金俊的诉争房屋没有合法建造手续，属于违法建筑，据此而设立的有关转让行为，包括租赁权转移和装潢部分转让行为亦应认定为无效。（二）诉争房屋店铺内经营设施、设备等动产的转让行为的效力认定问题。该部分动产转让行为，并不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。综合以上分析，黄坤、颜金俊关于诉争店铺的转让协议，为部分无效、部分有效合同。
关于本案转让费7万元是否应当返还的问题。根据法律规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都�过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，对于转让合同所涉及的押金、设备、原料等动产部分，应为有效，黄坤无权主张返还该部分的转让款。但又因押金和设备变卖款由颜金俊处为保管，故颜金俊应返还押金和设备变卖款。对于转让合同中所涉及的租赁权转让及装潢部分转让，应为无效，但黄坤和颜金俊对该部分合同无效均有过错。黄坤家住在涉案店铺附近，经常到涉案店铺消费，对于涉案店铺是否属于违章建筑是明知的，而颜金俊作为承租人对涉案店铺是否属于违章建筑亦是明知的。结合双方的过错，综合考量黄坤使用涉案店铺的期限、涉案店铺之后空置的状况、房租到期后被出租方收回以及押金、二手设备、原料费用等因素，本院酌定颜金俊返还给黄坤转让费等共计25000元为宜。加上黄坤代颜金俊支付的1227元电费，颜金俊应向黄坤支付26227元。原审法院认定双方之间的转让合同有效，驳回黄坤的全部诉讼请求，有所不当，本院予以纠正。
综上，黄坤的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初5727号民事判决；
二、颜金俊于本判决生效后十日内向黄坤支付26227元；
三、驳回黄坤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十�条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1591元（黄坤预交），由黄坤负担1005元，颜金俊负担586元。二审案件受理费1591元（黄坤预交），由黄坤负担1033元，颜金俊负担558元。两项相抵，颜金俊应于本判决发生法律效力之日起十日内支付黄坤1144元。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 潘晓峰
审判员 李 飒
二〇一七年十一月二十八日
书记员 徐冬晖