广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终9123号
上诉人（原审被告）：深圳市国融房地产开发有限公司.
法定代表人：胡雯婷，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈文敏，广东诚公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:张聪，男.
委托诉讼代理人：黄凯，广东晟典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市名夏集团有限公司.
法定代表人：胡文教。
上诉人深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称：国融公司，变更前企业名称：港丰房地产开发[深圳]有限公司）因与被上诉人张聪、被上诉人深圳市名夏集团有限公司（以下简称：名夏公司，变更前企业名称：深圳市名厦房地产开发有限公司、深圳市名厦商贸有限公司）商品房预售合同纠纷一案，不服罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
国融公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项；二、改判驳回张聪对国融公司的全部诉讼请求；三、判令一、二审诉讼费、公告费由张聪、名夏公司承担。
事实和理由：
一、一审判决错误认定事实、遗漏关键事实。
1、一审判决未查清张聪支付房款情况，仅凭收款收据即认定张聪已经履行了买受人的支付全部购房款的合同义务，系关键事实未查清、认定错误。
(1)鉴于本系列案的特殊背景情况及已有小业主承认倒签收据等情况，张聪未能提供与其付款相对应的银行流水，仅凭收据不足以认定付款事实。
(2)由于国融公司存在新旧股东纠纷，国融公司客观上无法取得涉案房产销售时的相关财务资料，无法核实相关房款付款真实性，故已向一审法院申请对涉案账户银行流水进行调查取证，但一审法院并未予以查明。
因此，在张聪仅提供前述票据，却没有提供支付房款的相关银行流水予以佐证，一审法院也未予查明的情况下，即认定张聪已支付房款是错误的。
二、一审判决遗漏了对涉案房产未能办理房产证原因的认定。
经罗湖法院向不动产登记中心查询，港X大厦未能办理初始登记、涉案房产未能按时办理房产证原因为“尚未进行竣工结算、未缴纳物业专修维修基金、公厕未移交等”。事实上，经国融公司与施工单位协商，港X大厦已于2014年8月取得《三算单》等完整结算资料，现涉案房产不能办理房产证的原因系名夏公司（港X大厦另一开发主体）不出现、拒不配合，申报材料无法取得其签章。国融公司曾多次口头通知、并于2016年9月19日书面函告、于2016年10月25日登报公告，要求名夏公司配合办理工程档案归档、初始登记事宜，但其均不予理会。一审判决遗漏该关键事实。
三、一审判决适用法律不当。
1、付款证据不足，应由张聪承担举证不利的法律后果，判决驳回其诉讼请求。
(1)《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因此证明已付清购房款的举证义务在于张聪，若张聪不能举证证明已付清房款，应承担举证不能的法律后果。
(2)《中国人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由于张聪无法证明其已经履行付清购房款的在先义务，国融公司也有权不予办理房产证，无需支付逾期办证违约金。
2、即使张聪已付清购房款，未能按时办理房产证也在于名夏公司不予配合，系名夏公司单方违约，与国融公司无关，应由名夏公司独自承担逾期办证责任。
国融公司自新股东接管以来，一直积极应诉、主动解决相关工程纠纷、努力排除办证障碍。相反，名夏公司则故意下落不明、逃避诉讼、拒不配合办理工程档案归档及初始登记相关手续。因名夏公司拖延配合导致的违约责任应由其自行承担。
3、即使国融公司应当支付逾期办证违约金，本案违约金也显然过高，应当予以调低。
逾期办证虽会造成张聪不便，但其并未因此发生实际经济损失，并且，国融公司也已经实际交付房屋。依一审判决标准计算，逾期办证违约金将高达数十万元甚至上百万元，而实际购房款不过一百多万，该违约金标准显然过高。
综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判支持国融公司的上诉请求。
张聪辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、原审中，张聪提交的证据足以证明张聪已按照合同约定履行了付款义务。其中9105号案在原审中有提交购房发票，9104号案在原审中有提交银行流水以及银行的按揭发放证明，足以证明张聪履行了付款义务。国融公司、名夏公司之间的纠纷属于其内部事宜，不能据此否认张聪已经支付购房款的事实。二、国融公司、名夏公司作为合作开发建设主体，属于共担风险、共享利益的主体，应当共同承担责任。即便国融公司认为逾期办证的责任在于名夏公司，也是其内部分工责任，国融公司、名夏公司作为共同的出卖方应当共同向张聪承担责任。国融公司、名夏公司作为案件的出卖人，无论是履行合同义务还是履行法律义务，都有为张聪办理房产证的义务，相关的合同依据是其签订的预售合同第二十一条。质证意见如下：（核对证据原件）对国融公司提交的四份证据的真实性予以认可，但关联性不予认可。该四份证据是国融公司与名夏公司之间产生的，国融公司、名夏公司不能因其自身的管理混乱将责任归责于张聪。
名夏公司未到庭参加二审调查，亦未作书面陈述。
张聪向一审法院提出诉讼请求：一、国融公司、名夏公司继续履行深（罗）网预买字（2013）第709号房屋买卖合同，即办理涉案房产《房地产证》；二、国融公司、名夏公司按照涉案房产购房总价款的基数按照日万分之四向张聪支付迟延履行合同义务的违约金至涉案《房地产证》办理完毕之日止【自2014年1月29日起按照1399086基数算，暂计至起诉之日为人民币（1399086×0.0004×203=113605.7元】三、本案的全部诉讼费用由国融公司、名夏公司承担。
一审法院认定事实：一、2013年4月27日，张聪（买受人）与国融公司、名夏公司（出卖人）签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称“涉案合同”），约定：国融公司、名夏公司将位于深圳市罗湖区湖贝路港X大厦第1栋34层34AXX号房出售予张聪，房屋用途为商务公寓，建筑面积48.44平方米，转让总金额为1350646元，买受人采取一次性付款方式付款，签订本合同之日起15日内一次性付清购房总价款；合同第九条约定，出卖人应当于2013年8月29日前将本房地产交付给买受人。合同第二十一条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。合同第二十四条约定，出卖人应依照物业管理法规规定，以协议方式聘请具有三级资质的物业服务企业深圳棕榈物业管理有限公司对本项目进行前期物业管理服务，买受人按每月每平方米建筑面积3.5元交纳物业服务费。涉案合同还对买卖双方其他权利义务进行了约定。
2013年4月11日，国融公司、名夏公司向张聪出具《收款收据》（编号：2270130、2270131），确认收取张聪支付的购房款人民币1350646元及地价人民币48440元。
2013年6月2日，张聪接收了涉案房产。
二、为查清涉案房产所在港X大厦的产权情况，一审法院于2016年2月向深圳市不动产登记中心发函进行查询。2016年2月22日，深圳市不动产登记中心向一审法院出具《深圳市不动产登记中心关于查询港X大厦项目相关情况的复函》【深不动产登函（2016）84号】，内容为：港X大厦位于H215-0008宗地内，开发建设单位为港丰房地产开发（深圳）有限公司和深圳名夏商贸有限公司。该项目为信访楼盘，目前存在尚未进行竣工结算、未缴纳物业专项维修基金和公厕未移交等问题。截至2016年2月16日，未查得该项目房地产初始登记记录，开发建设单位也未申请办理该项目房地产初始登记。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条等相关规定，开发建设单位应尽快完善相关手续，备齐资料向深圳市不动产登记中心申请完善房地产初始登记。在庭审中，原国融公司、名夏公司对该《复函》的真实性、关联性、合法性均予以确认。
三、港丰房地产开发（深圳）有限公司名称于2014年11月21日变更为深圳市国融房地产开发有限公司。深圳名厦商贸有限公司的名称已变更为深圳市名夏集团有限公司。
以上事实，有《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《深圳市不动产登记中心关于查询港X大厦项目相关情况的复函》、《收款收据》等证据及当事人的陈述为证，一审法院予以确认。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。张聪与国融公司、名夏公司签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是买卖双方的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同。张聪向国融公司、名夏公司缴纳了全部购房款，已经履行了买受人的付款义务。国融公司辩称，张聪未提供相应的银行流水，仅提供pos机刷卡单或收款收据或收据不足以证明张聪已经支付购房款。对此，一审法院认为，国融公司、名夏公司仅以旧股东未移交经营文件、存在恶意虚构交易或一房多卖，需进一步核实交易情况之陈述不足以对抗张聪提供的证据，故，对于国融公司的该答辩意见，一审法院不予采纳。国融公司、名夏公司未能在约定的期限内为张聪办理《房地产证》，已经构成违约。张聪有权向国融公司、名夏公司主张相应的违约责任。根据我国《合同法》第一百一十条第（一）项之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。具体到本案中，张聪诉请国融公司、名夏公司立即为其办理《房地产证》，系基于非金钱债务违约发生的请求权。《深圳市不动产登记中心关于查询港X大厦项目相关情况的复函》已确认涉案房产所在港X大厦并未办理初始登记，待开发建设单位尽快完善相关手续、备齐资料并向深圳市不动产登记中心申请完善房地产初始登记后方能办理港X大厦的产权登记。涉案房产为港X大厦内其中的一套房产，仍未满足可以办理《房地产证》的条件，故，张聪主张国融公司、名夏公司立即为涉案房产办理《房地产证》之诉讼请求，一审法院不予支持。张聪可待国融公司、名夏公司向深圳市不动产登记中心申请并办理港X大厦初始登记后再行向国融公司、名夏公司主张办理涉案房产《房地产证》。
根据涉案合同，国融公司、名夏公司迟延办理《房地产证》已对张聪构成违约，张聪主张国融公司、名夏公司以购房款为基准按日0.0004的标准支付逾期办理《房地产证》违约金的诉求具有合同及法律依据，一审法院予以支持。国融公司辩称，违约金应当是以填补实际损失为原则，张聪主张的违约金标准过高，应予调整。一审法院认为，依法成立的合同应当信守。国融公司、名夏公司作为涉案项目建设单位及出卖方，负有及时办理港X大厦初始登记及协助购房者办理房产证的义务。国融公司、名夏公司迟延办证的违约行为已造成张聪在行使涉案房产所有权能上之不便，张聪主张的违约金标准并无过高，亦符合合同约定，故，对于国融公司该答辩意见，一审法院不予采纳。张聪于2013年6月2日接收涉案房产，属于实际入伙，张聪依此推算逾期办证违约金的起算日期为2014年1月29日的主张具有事实依据，一审法院予以确认。国融公司、名夏公司应以购房款人民币1399086（购房款加地价）为基准，按日0.0004标准向张聪计付自2014年1月29日起至起诉之日2014年8月20日止的违约金113605.7元（1399086×0.0004×203=113605.7）。2014年8月20日之后的违约金，张聪在起诉时并未予以明确，且一审法院并未向张聪计收该部分受理费，故，对于该部分违约金，一审法院在本案中不作处理。张聪可另行向国融公司、名夏公司主张。
据此，一审法院判决如下：一、国融公司、名夏公司应于判决生效之日起十日内向张聪支付逾期办理《房地产证》违约金人民币113605.7元；二、驳回张聪其他诉讼请求。如国融公司、名夏公司未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案受理费人民币2572元，由国融公司、名夏公司共同负担，公告费人民币500元，由名夏公司负担。
本院经二审审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。另查，张聪在原审提交了分批支付购房款1350646元和土地价款48440元的POS机刷卡单存根。
本院认为，张聪与国融公司、名夏公司签订的深圳市房地产买卖合同（预售）系各方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。各方应全面适当的履行各自合同义务。
本院认为，在国融公司未能举证证明张聪与原港丰房地产公司之间存在虚假交易的情况下，根据张聪提供的首期款收款收据、刷卡POS单及张聪已经实际入住的事实可以认定张聪已经履行了买受人的支付购房款的合同义务。国融公司在本案一审中并未主张涉案合同无效，一审判决论述存在超出当事人答辩的情形，但并不影响实体处理，本院对此予以纠正。国融公司辩称未能办理房地产证的原因在于名夏公司不予配合而其并不存在违约情形，对此本院认为，国融公司与名夏公司系涉案房屋的共同出售方，应当就未能及时办理房地产证向买方共同承担违约责任，国融公司与名夏公司之间的开发商内部争议可另循法律途径解决，但不得作为免除其合同责任的抗辩。涉案合同约定的延迟办证违约金标准为日万分之四，系当事人的真实意思表示，亦未超出深圳房地产交易的惯常标准，国融公司主张该约定标准过高应当予以调整，依据不足，本院不予采纳。
综上，国融公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2572元，由上诉人国融公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年十二月十八日
书记员 廖冉冉(兼)
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。