江西省上饶县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣1121民初556号原告（反诉被告）：杨萍，男，1963年7月18日出生，汉族，个体工商户，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：吕培涛，江西带湖律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：陈晓龙，江西带湖律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：江西丰跃商业投资管理有限公司，住所地江西省上饶市上饶县旭日北大道12号，组织机构代码79947767-7，统一社会信用代码361121210001588。法定代表人：黄国旗，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊明亚，该公司法律顾问，特别授权。原告（反诉被告）杨萍与被告（反诉原告）江西丰跃商业投资管理有限公司（以下简称丰跃公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，2016年5月9日，被告丰跃公司向本院提出反诉。经审查，被告丰跃公司的反诉成立，本院依法受理并与本诉合并审理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨萍委托诉讼代理人吕培涛、陈晓龙，被告丰跃公司委托诉讼代理人樊明亚，证人陈某、骆某、周某、王某、程某到庭参加诉讼。审理期间，双方当事人申请庭外和解被准许。本案现已审理终结。杨萍向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行原、被告双方于2011年9月17日签订的《商铺租赁合同》，即要求被告必须在原告的经营时间内开启中央空调；2、依法判令被告赔偿原告损失合计金额877,266.3元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2011年9月17日签订《商铺租赁合同》，其中合同约定：1、原告承租被告位于上饶市城西旭日北大道888号的“丰跃·香港名城”一、二层商铺；2、租赁期限自2011年12月22日起至2019年12月21日；3、物业管理费自起租日开始计收，每月人民币4,800元，该物业管理费包括广场公共部分的共用设施设备维修保养费，公共区域保安、保洁、绿化，以及公共部分的水、电（含中央空调）等能源费；4、被告必须保证原告在经营期间中央空调的正常使用，如不能则应承担原告相应的经济损失。此后，原告投资约700万元人民币对承租商铺进行装修，经营“三味蟹巢、三阳咖啡、三阳台球”等店铺，营业时间为上午9：30-凌晨2:00。从合同签订后，原告一直依约向被告缴�租金、保证金及物业管理费（其中包含中央空调的电费），但是被告从2014年开始就断断续续没有按照合同约定在原告的正常经营时间内开启中央空调，到了2015年则更为严重，包括有时全天不开，有时一天只开2、3个小时，特别是在2015年8、9月份，正值酷暑，无中央空调降温，使得整个“香港名城”人流量剧减，整个商场没有人气，直接导致原告经营的“三味蟹巢”等店铺无人进店消费。而且，由于原告经营的“三味蟹巢”是火锅店，顾客进店用餐时就需要中央空调降温，被告未在原告正常营业时间内开启空调，导致顾客牢骚满腹，表示下次再也不会到空调都舍不得开的火锅店消费。2013年被告正常开启中央空调时，原告经营“三味蟹巢”等店铺的营业收入为271,660.34元。2014年开始被告未正常开启中央空调，原告经营的店铺没有盈利，反而亏损180,872.40元，2015年亏损则达到686,393.90元。故被告从2014年开始，未在原告正常经营时间内开启中央空调，是直接导致原告连续亏损的根本原因，给原告所造成的经济损失为867,266.3元。此外，原告承租被告商铺后，被告商铺的天花板存在严重的渗水问题，不仅使原告店铺无法正常经营，还导致原告商铺内摆放的两张台球桌桌布以及地毯被损坏，给原告造成了10,000元的损失。就被告的上述两项违约行为，原告多次向被告提出，并希望被告能引起重视，双方通过友好协商的方式解决，均未果。故原告为防止因被告的违约行为导致经济损失进一步扩大，特向贵院提起诉讼。丰跃公司答辩并向本院提出反诉请求：1、判令原告立即支付拖欠的租金、物业费共计人民币359,912.6元（租金及房屋占用费应计算至商铺返还之日止），滞纳金37,937.95元（从2015年6月15日计算至2016年5月9日止，滞纳金应计算至还清款项之日止）；2、由原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2011年9月17日签订了《商铺租赁合同》，合同约定：每月租金2015年为30,209元，2016年为31,784元（一楼4,352元＋二楼27,522元），物业费为每月4,800元，以上款项均在季末十五日前按季预交下季。合同第八条约定：“乙方如拖欠应向甲方或管理公司支付的任何费用，则每拖欠一日，应按该拖欠费用总额5‰计算，向甲方或管理公司支付滞纳金。滞纳金从乙方应付之日起计算至乙方实际清偿之日止。”第十七条第3项约定：“下列情况下，甲方有权�除本合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除：（1）乙方拖欠应付甲方或管理公司的任何一项费用超过30天。”第十五条约定：“1、不论何种原因导致本合同解除或终止后10天内，乙方应将商铺返还给甲方。商铺返还时，除可以移动部分外，乙方不能破坏商铺的结构、外观、设施和影响甲方对商铺的继续使用，不能拆除该商铺顶部、地面墙面以及与其他商铺相连接的墙面装修，更不得影响相邻商铺及香港丰跃名城的正常营业。如乙方未在上述约定期限内将商铺返还给甲方，且未书面向甲方申请延期返还并得到甲方书面认可的，则视为乙方放弃该商铺内一切财产所有权，并默认甲方代为处理商铺内一切财产，由此产生的损失和费用，由乙方承担。2、在甲方按上述约定收回商铺前，乙方除仍应承担延迟返还商铺期间的物业管理费、能源费等各项费用外，还应按本合同约定的租金标准向甲方支付房屋占用费。”自2015年9月起，原告就拖欠租金及物业费，至被告反诉时已达359,912.6元。虽经一再催要，原告却以各种不能成立的理由拒不缴付。为此，被告已根据合同约定向原告发出解除《商铺租赁合同》书面通知，《商铺租赁合同》已在2016年5月6日解除，被告已经行使了合同的单方解除权，因此原告第一诉请不成立，原告第二诉请没有事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告依据合同约定向法院提起反诉，恳请依法判决。杨萍对被告丰跃公司的反诉辩称，原告未付租金属实，原告已缴纳至2015年9月份的租金、物业费等，并已缴纳2016年4月份的水电费，截止2016年6月份，原告未缴纳的租金、物业费等费用为325,071元。但原告未按时缴纳费用是由于被告�约在先，未按合同约定履行开启中央空调的义务，给原告造成巨大经济损失，根据法律规定的先履行抗辩权，在被告未先消除或赔偿因自身违约行为给原告带来的影响和损失前，原告有权拒绝缴纳相关费用。《商铺租赁合同》系被告提供，其中关于解除合同的条款属于格式条款，被告未就该条款尽到提示或说明义务，因此该条款不发生法律效力，被告无权据此单方解除合同，被告应当继续履行合同约定的义务。请求法院驳回被告的反诉请求，依法支持原告的诉讼请求。为证明自己的主张，原告杨萍向本院提交了下列证据：1、原告的身份证复印件一份、被告公司组织机构代码证和工商公示信息复印件各一份，旨在证明原、被告的诉讼主体资格。2、《商铺租赁�同》一份、原告营业执照复印件两份，旨在证明原、被告双方于2011年9月17日签订《商铺租赁合同》，合同约定：⑴、原告承租被告位于上饶市城西旭日北大道888号“丰跃·香港名城”一、二层商铺；⑵、租赁期限自2011年12月22日起至2019年12月21日；⑶、物业管理费自起租日开始计收，每月人民币4,800元，该物业管理费包括广场公共部分的共用设施设备维修费，公共区域保安、保洁、绿化，以及公共部分的水、电（含中央空调）等能源费；⑷、被告必须保证原告在经营期间中央空调的正常使用，如不能则应承担原告相应的经济损失。原告承租被告商铺经营“三味蟹巢、三阳咖啡、三阳台球”店铺的事实。3、2015年8、9月份香港名城空调开放使用情况记录表、香港名城用�详单（2013年1月份至2016年3月份），旨在证明被告从2014年开始就断断续续没有按照合同约定在原告的正常经营时间内开启中央空调的事实。4、照片十张、记账单一份，旨在证明原告承租被告店铺后，被告店铺天花板存在严重漏水问题，使原告无法正常营业，还导致店铺内台球桌桌布及地毯被损坏，原告更换台球桌布花费4,080元的事实。5、申通快递单、中通快递单、快递查询情况单、申请书、回函，旨在证明原告就被告未在正常营业时间内开启中央空调以及未解决店铺天花板渗水等问题多次向被告公司反映、沟通，由于被告一直未解决这些问题，已构成严重违约，原告才拒付租金及物业管理费的事实。6、EMS快递单及快递查询单各一份、《律师函》一份，旨在�明原告委托律师通过特快专递的方式向被告发送《律师函》，要求被告及时解决未严格按照合同约定在营业时间内提供中央空调服务给原告造成的损失及店铺渗水等问题的事实。7、三味蟹巢、三阳咖啡、三阳台球2013、2014、2015年收入情况表及2015年详细账目清单，旨在证明原告经营的三个店铺在2013年营业收入为271,660.34元、2014年营业收入为-180,872.4元、2015年营业收入为-686,393.9元，因被告从2014年开始断断续续没有按照合同约定在原告正常经营时间内开启中央空调给原告造成的经济损失为867,266.3元的事实。8、被告公司出具给原告的收据四张及汇款转账电子回单一份，旨在证明原告向被告缴纳租金及物业费至2015年9月止，并且原告向被告缴纳了2016年4月的水电费的事实。9、申请证人陈某、骆某、周某、王某、程某出庭作证，旨在证明2014年、2015年被告未按合同约定在原告营业时间内正常开启中央空调，2015年9月以后至今未开空调，以及台球厅因渗水导致桌布、地毯损坏的事实。证人陈某证言的主要内容：从2011年12月开始在原告店里入职至今，从事后勤兼财务工作。2013年、2014年、2015年三个店铺的收入情况表是我签字的，与店铺财务账本是相对应的。向商场缴纳租金至2015年7、8、9月，是按季度缴纳的，每个季度105,027元，商场财务7月份开出来的收据里面写补交6月租金差额，我也问过他们，但他们说没关系的，到时我们店铺再交一季租金就可以了。商场空调开放2012年、2013年是有开的；2014年只有在夏天7、8月才会开放；2015年是有开过排风的，没有开过空调；今年连排风都没有开。听商场工程部的人说应该是在5月1日开始开冷气，10月1日开始开暖气。证人骆某证言的主要内容：从2011年原告店铺开张起入职至2015年下半年离职，从事财务审核工作，2013年、2014年、2015年三个店铺的收支表是我签字的，只要是我签字的收支表与店铺财务账本都可以对的起来。商场空调从建成使用一年后就陆续不好了，哪一年空调开始不正常使用不清楚，经常坏，台球厅那里特别热，因为空调原因导致营业额下降，就空调原因多次和商场进行过交涉，但每次商场都是搪塞我们，都未予解决。证人周某证言的主要内容：2015年5月18日入职原告三味蟹巢店铺做前厅经理,2015年8、9月份香港名城空调开放使用情况记录表是我制作的，每天记录并两次找人签字，中午一次、晚上8点半左右一次，除了我们三间店铺的人签字还有楼上茶餐厅和津成元麻辣香锅的人签字，每天找他们老板签字，老板不在就找其他人签字；我入职后7�份开始开空调，下雨天温度低不开，其他时间每天开三个小时左右，空调开放时间为中午12-13点、晚上6-9点，8月份也差不多这样，之后就基本没开空调，因为空调开放的事一直找商场协商，起初口头、之后用快递，但都不了了之，2016年5月由于天气太热，向商场申请开空调，商场不同意；三阳台球厅漏水是从2015年6月份开始的，是因为楼上茶餐厅下水道的问题造成，换了桌布花费4,080元，地毯被污染，但是至今未换。证人王某证言的主要内容：2013年5月份入职三阳台球厅做主管至今，台球厅由于漏水换了桌布花费4,080元，地毯损坏但至今未换；空调开放情况是2013年开了，效果不好，2014年没有正常开，2015年8、9月份每天中午12-13点、晚上5-7点左右开放，2015年7月没开，2015年8月份之前需要我们去催，催了就开一下，过一会就关，2015年9月份之后至今没有开空调；空调使用情况记录表是我签的字，内容是真实的，周某每天傍晚5、6点左右找我签字，晚上的记录第二天找我签字。证人程某证言的主要内容：我在三阳咖啡做领班，2015年7、8月份空调偶尔开一下，中午开一下，晚上开一下，其他时间没有开放，现在也没有开放空调，空调使用情况记录表是我签的字，内容是真实的，从什么时候开始签字我忘了，下午5、6点签一次，第二天签头天晚上的。为证明自己的主张，被告丰跃公司向本院提交了下列证据：1、拖欠租金计算表格，旨在证明原告拖欠被告租金、物业费、水电费等费用359,912.6元的事实；2、滞纳金计算表格，旨在证明原告因拖欠被告相关费用产生滞纳金37,937.95元的事实；3、2016年5月3日被告向原告发出的函告，旨在证明因原告违约，被告行使单方解除权，《租赁商铺合同》已于2016年5月6日解除的事实。在庭审质证中，被告对原告提交的第1、2组证据无异议；对第3组证据中的空调开放使用情况记录表真实性有异议，认为记录表制作签字都是原告单方完成的，不同日期的签字笔迹完全一样，明显涉嫌造假，即使记录表是真实的，也只能代表2015年8月的情况，原告拖欠租金等费用是从2015年6月开始，所以原告所称先履行抗辩权是不能成立的，用电清单上电力部门盖章对外无效，不具备证明效力，且用电情况是发生变化的，用电量减少是有其他原因的,如真冰场停业，通常商场不开中央空调时每月电费只需20多万元；对第4组证据认为照片是事后补拍的，无法证明台球桌布和地毯损坏；对第5、6组证据的真实性无异议，对证明对象有异议，这是原告在收到被告催缴欠费以后找理由发的这些函件，为的是推脱责任；对第7组证据真实性有异议，即使是真实的，对其证明对象也有异议，不能证明是中央空调的原因造成原告的经济损失，这之间不存在因果关系；对第8组证据真实性无异议，2016年4月份水电费是2016年5月21日缴纳的，已缴纳的可以予以核减，从票据上看，原告租金物业费缴纳至2015年8月份，2015年9月应交租金30,209元，减去已交474.3元，尚欠29,734.7元，从票据中也能看出原告既有拖欠租金也有拖欠物业费；对第9组证据认为，原告提供的证人系原告的员工，与原告有利害关系，证言缺乏可信度，且证人证言之间互相矛盾，证人对空调开放时间以及空调开放情况记录表上签字的时间陈述不一致，存在明显矛盾，所以证人证言证明原告提交的空调开放情况记录表有造假的嫌疑。原告质证意见：对证据1、2的真实性有异议，两份表格系被告单方制作，表格中所列原告拖欠的费用与实际不符，截止2016年6月原告实际拖欠的租金及物业费等共计是325,071元，表格中2016年4月水电费原告已缴纳，应予扣除，且原告未按时支付费用是因为被告未按合同约定开启中央空调，被告违约在先导致原告严重亏损；对第3组证据认为被告无权单方解除合同。经庭审质证，对原告提交的第1、2组证据，被告无异议，本院予以确认。对原告提交的第5、6、8组证据，被告对证据的真实性无异议，本院予以确认。对原告提交的第3组证据，本院认为2015年8、9月份香港名城空调开放使用情况记录表虽系原告员工单方自行制作，但该记录表中有包括原告员工在内的和其他商户人员共十几人的签名，且有表格制作人及部�签名员工出庭质证予以证实，再综合庭审及原告提交的第5、6组证据内容来看，能够互相印证，该情况记录表真实性本院予以确认；对香港名城用电详单，系供电部门出具的香港名城2013年1月至2016年3月的用电及缴纳电费情况的记录，本院予以确认。对原告提交的第4组证据，与出庭质证的证人证言及原告提交的第5、6组证据内容能够互相印证，该组证据真实性本院予以确认。对原告提交的第7组证据，本院认为该账目清单系原告财务人员对原告店铺经营收入情况的核算，且财务人员出庭质证予以证实，该清单真实性本院予以确认。对原告提交的第9组证人证言，本院认为，证人虽是原告员工，且证言陈述有不一致之处，但证人作为店里员工对于原告店铺经营情况及空调开放使用情况有最直接的感受和了解，而每个员工岗位不同且工作时间和记忆也不同，证言陈述出现部分不一致实属正常，综合庭审及原告提交的其他证据来分析，对该组证人证言本院予以采信。对被告提交的第1、2组证据，本院认为，两份计算表格系被告根据合同单方制作的，原告也认可确实拖欠被告租金、物业管理费等费用的事实，具体数额以本院组织双方核对的数据为准。对被告提交的第3组证据，系被告根据合同向原告发出的函告，且原告方已收到该函告，对该组证据的真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月17日，原告杨萍（乙方）与被告丰跃公司（甲方）签订《商铺租赁合同》。合同约定：“租赁商铺位于上饶市城西旭日北大道888号丰跃香港名城1、2层，商铺建筑面积为136＋1,529平方米，该面积为商铺租金和物业费计算依据。租赁期限自2011年12月22日起至2019年12月21日止，装修期间从2011年9月22日起至2011年12月21日止，装修期内免收租金，但须支付装修保证金、垃圾清运费、水、电等能源费用。租金标准，一楼租金自2011年12月22日起至2014年12月21日每月租金4,080元、2014年12月22日至2015年12月21日每月租金4,216元、2015年12月22日至2016年12月21日每月租金4,352元、2016年12月22日至2017年12月21日每月租金4,488元、2017年12月22日至2018年12月21日每月租金4,624元、2018年12月22日至2019年12月21日每月租金4,760元，二楼租金自2011年12月22日起至2014年12月21日每月租金24,464元、2014年12月22日至2015年12月21日每月租金25,993元、2015年12月22日至2016年12月21日每月租金27,522元、2016年12月22日至2017年12月21日每月租金29,051元、2017年12月22日至2018年12月21日每月租金32,109元、2018年12月22日至2019年12月21日每月租金35,167元。合同签订后7个工作日内应缴纳第一年前三个月租金合计35,632元，以后每期租金按季度支付，须在每个季度末15天前支付下个季度租金，即先支付租金后使用商铺。物业管理费自起租日开始计收，每月4,800元，物业管理费按季度支付，除首期物业管理费在进场装修前支付外，须在每个季度末15天前支付下个季度物业管理费，即先支付费用后使用商铺，该物业管理费包括广场公共部位的共用设施设备维修保养费，公共区域保安、保洁、绿化，以及公共部分的水、电（含中央空调）等能源费。水、电、气等能源费采取分户计量，由乙方承担，自进场装修之日起计收。本合同项下付款时间遇节假日顺延，乙方如拖欠应支付的任何费用，则每拖欠一日，应按拖欠费用总额5‰计算，向甲方支付滞纳金，滞纳金从乙方应付之日起计算至乙方实际清�之日止。特别条款，考虑商户前期投入资金压力较大，甲方给予乙方免四个月租金支持，免租时间为2011年12月20日至2012年4月19日，免租期间仍需支付物业管理费，甲方必须保证乙方在经营期间中央空调的正常使用，如不能则应承担乙方相应的经济损失。下列情况下，甲方有权解除本合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除：（1）、乙方拖欠应付甲方任一项费用超过30天…”。合同签订后，原告对承租商铺进行装修，经营“三味蟹巢餐饮部（火锅店）、三阳咖啡台球会所”，营业时间为上午9：00至次日凌晨2:00。在原告经营期间，原、被告由于商场中央空调开放使用及原告承租店铺房顶漏水等问题发生纠纷。2015年11月5日，原告通过快递向被告发送申请书，申请要求被告正�开放中央空调、房顶漏水尽快堵漏或者疏导、并将被其他宾馆招牌遮挡住的三阳台球厅招牌移出。2015年11月24日，原告收到被告丰跃公司发出的《关于催缴租金物业电费的函告》，函告中要求原告及时缴纳2015年9月15日至11月19日拖欠的租金90,152.7元和2015年10月1日至11月19日拖欠的物业管理费9,600元，总计99,752.7元。2015年12月8日，原告向被告发出回函，回函主要内容为“由于被告从2014年开始未能按照合同约定，在正常营业时间内向原告商铺提供中央空调服务，导致原告商铺亏损严重，并且被告未能解决原告承租商铺天花板渗水问题。由于被告违约在先并且不解决问题，因此原告行使先履行抗辩权，拒绝缴纳租金和物业管理费用。原告希望被告收到回函3日内派人与原告进行商谈，解决被告未按照合同约定在营业时间内提供中央空调服务或者为原告商铺独立安装空调及商铺渗水问题，并就原告所受损失进行补偿。上述事宜协商解决后，原告会严格按照合同约定继续缴纳租金及物业管理费。”2016年3月17日，原告就相关事宜委托律师事务所向被告发送律师函，告知被告，希望被告在收到函件后3日内及时与原告方联系并友好协商上述事宜，否则原告将依法提起诉讼。2016年5月3日，原告向本院提起诉讼。同日，被告向原告发送函告，告知原告截止2016年4月5日止拖欠2015年度租金120,861.2元和物业费14,400元、2016年度拖欠租金127,496元和物业费19,200元，如在三日宽展期内仍不交付所欠租金及物业管理费，被告将行使合同解除权，本函告即为解除合同通知函，在2016年5月6日生效。另查明，2015年1月开始，原告向被告月缴纳租金和物业管理费的计算周期是从每月1号开始按整月计算按季度支付。原告向被告缴纳租金至2015年8月，2015年9月份缴纳租金474.3元（9月尚欠租金29,734.7元）；物业管理费缴纳至2015年9月份整月，2015年10月开始未再缴纳。中央空调所产生电费一直由被告公司缴纳。“丰跃·香港名城”2013年1月至2016年3月缴纳电费情况为：2013年1月503,682.72元、2月530,980.47元、3月416,715.18元、4月418,475.65元、5月424,689.11元、6月611,382.47元、7月741,574.9元、8月964,021.26元、9月1,003,202.45元、10月601,354.28元、11月527,687.34元、12月430,716.14元；2014年1月276,022.04元、2月139,015.51元、3月425,393.3元、4月391,426.45元、5月393,087.4元、6月483,219.41元、7月614,111.09元、8月705,391.92元、9月641,864.95元、10月519,796.27元、11月267,633.97元、12月241,255.82元；2015年1月344,967.49元、2月479,776.67元、3月424,905.59元、4月432,957.08元、5月364,688.32元、6月438,036.17元、7月520,127.09�、8月555,385.49元、9月554,763.5元、10月391,749.21元、11月335,088.06元、12月286,957.43元；2016年1月313,895.69元、2月324,710.59元、3月278,551.3元。审理中，被告称“丰跃·香港名城”商场每天营业时间是早上9点至晚上21点，中央空调开启时间是早上8点，关闭时间是晚上20点30分。商场中央空调是整个商场整体开放提供的，不能为商户分户单独开启提供中央空调服务，中央空调除了需要维修和检修期间会根据情况对主机（有三组主机）采取分别分段停开，其余时间均会在商场营业时间正常提供中央空调服务，2016年5至6月份期间曾经对中央空调主机进行全面检修，6月份已经完全检修完毕，可以正常提供中央空调服务。虽然一直以来中央空调电费由被告支付，但合同并未约定缴纳中央空调所需电费系被告应当承�的合同义务，现原、被告双方《商铺租赁合同》已经被解除，被告无需再继续履行合同。原告则称，在双方没有发生争议前，被告“丰跃·香港名城”商场每天提供中央空调服务的时间是早上9点30分至中午12点30分和下午14点30分至晚上20点30分，有时会存在延后开启空调或者提前关闭空调的情况，因对原告经营影响不大，所以原告一直未提异议，但从2014年开始被告商场就断断续续未能按照上述时间提供中央空调服务，到2015年9月至今就完全没有提供中央空调服务了。现在原告要求被告按照原告商铺经营时间提供中央空调服务，如果被告不能提供中央空调服务，则原告要求被告为原告租赁经营商铺另行安装空调使用，所需购置、安装及用电产生费用由被告负担。原告根据租赁店铺实际经营情况的需要，表示在被告不能提供中央空调服务的情况下“三味蟹巢火锅店”需安装5P空调13台，现已自行安装了5P中央空调10台、5P立式空调3台；“三阳咖啡厅”需安装5P空调5台，在2016年1月已自行安装5P中央空调3台；“三阳台球室”需安装5P空调5台，在2016年6月已自行安装5P中央空调4台。原告自行购置、安装空调的费用及使用产生的电费均已由原告支付。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，原、被告双方的争议焦点为：一、关于原、被告双方签订的《商铺租赁合同》是否已被解除，是否应当继续履行的问题。被告主张，原告自2015年9月起就拖欠租金及�业费，虽经一再催要，原告却以各种不能成立的理由拒不缴付。为此，被告已根据合同约定行使了合同的单方解除权，向原告发出解除《商铺租赁合同》书面通知，《商铺租赁合同》已在2016年5月6日解除。原告主张，原告未按时缴纳费用是由于被告违约在先，未按合同约定履行开启中央空调的义务，给原告造成巨大经济损失，根据法律规定的先履行抗辩权，在被告未先消除或赔偿因自身违约行为给原告带来的影响和损失前，原告有权拒绝缴纳相关费用。被告无权据此单方解除合同，被告应当继续履行合同约定的义务。本院认为，根据《商铺租赁合同》约定，原告应当先支付租金及物业管理费后使用商铺，而被告应当必须保证原告在经营期间中央空调的正常使用。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，保证原告在经营期间中央空调的正常使用是被告应当履行的义务，也是原告经营所必需。义务是否履行或者是否适当履行，被告作为义务履行方应负举证责任，不能提供相应证据的，应承担举证不能的不利的后果。原告提供的“丰跃·香港名城”2013年1月至2016年3月的用电详单，来源于供电部门，应当认定为商场用电情况的真实反映。从缴纳电费情况来看，2014年和2015年缴纳电费与2013年相比较，有较大幅度的减少，特别是天气较热的7-10月份，2013年为3,310,152.89元，2014年为2,481,164.23元，2015年为2,022,025.29元。7-10月份的同期电费，2014年度为2013年度的75%，2015年度为2013年度的61%，商场用电量逐年较大幅度减少的事实存在。再结合本案查明的事实及证人证言来看，本院认为，应当认定被告从2014年开始断断续续未能按照合同约定保证原告在经营期间中央空调的正常使用的事实存在，即被告存在违约。原告缴纳租金至2015年8月底9月初，缴纳物业管理费至2015年9月底。由于商场是相对封闭的场所，特别是原告承租的商铺经营的是餐饮火锅店、咖啡厅和台球厅，经营时需要开放空调冷（暖）气，可在原告经营过程中，被告却未能按照合同约定向原告经营的商铺正常提供中央空调使用，严重妨碍了原告的正常经营，在原告与被告协商后仍未能得到解决，引起原告拒缴租金及物业管理费，被告的行为已违约在先，原告拒缴费用是合理行使先履行抗辩权。因此，被告提出《商铺租赁合同》已在2016年5月6日解除的主张，本院不予支持。原、被告双方应当继续履行所签订的《商铺租赁合同》。由于租赁合同是继续性合同，在其存续期间，出租人有继续保持租赁物的法定或者约定品质的义务，使租赁物符合于约定的使用收益状态。倘若发生品质降低�害及承租人使用收益或其他权利时，应当及时维护修缮，恢复原状，由此产生的相关费用由出租人负担。本案中，合同约定被告应当必须保证原告在经营期间中央空调的正常使用，因此被告应当履行该约定义务，保证原告所经营的“三味蟹巢餐饮部（火锅店）、三阳咖啡台球会所”店铺在经营期间中央空调的正常使用。如中央空调需要修缮，则被告须在合理期限内维修；如中央空调不能修缮，则被告应当采取合理措施为原告购置、安装租赁店铺经营所需的空调提供相应的空调使用服务，以保持租赁物符合约定品质。现被告陈述商场中央空调已于2016年6月完全检修完毕，可以正常提供中央空调使用，故被告应当按照合同约定履行保证原告租赁商铺在经营期间中央空调的正常使用的义务。由于合同对被告保证原告在经营期间中央空调的正常使用的时间段未作出明确约定，属于约定不明。根据被告所称“丰跃·香港名城”商场每天营业时间是早上9点至晚上21点，中央空调开启时间是早上8点，关闭时间是晚上20点30分。原告则认可在双方没有发生争议前，被告“丰跃·香港名城”商场每天提供中央空调服务的时间是早上9点30分至中午12点30分和下午14点30分至晚上20点30分，有时会存在延后开启空调或者提前关闭空调的情况，即使这样对原告经营影响也不大。从原、被告的陈述及商场中央空调开放的实际情况来看，商场中央空调是整个商场整体开放提供的，不能为商户分户单独开启提供中央空调服务，因此，本院认为被告保证原告在经营期间中央空调的正常使用的时间段按照被告商场中央空调正常的开启和关闭时间（早上8点至晚上20点30分）为准。二、被告应否赔偿原告所主张损失的问题。本院认为，原告认可承租商铺天花板渗水系由楼上商户造成，因此由于渗水造成台球桌布和地毯的损失，不应由被告承担。对于原告所主张的被告从2014年开始断断续续未按合同约定在原告正常经营时间内开启中央空调所造成的经济损失867,266.3元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的合同也约定被告必须保证原告在经营期间中央空调的正常使用，如不能则应承担原告相应的经济损失。因此，被告应当承担赔偿原告相应经济损失的责任。原告所主张的因被告违约造成经济损失867,266.3元，应当承担举证责任，没有证据或者证据不足以证明其主张的，应承担举证不能�不利后果。原告所主张的损失867,266.3元是原告自己单方根据所经营店铺2014年和2015年经营成本（包括支付租金、物业管理费、人员工资、原材料采购加工、设备使用等费用）亏损计算得出，实际上原告所主张造成的经济损失受整体经济环境、市场行情、市场竞争、原告自身经营方式和理念等诸多因素影响，不能证明原告主张的经济损失与被告未能正常提供中央空调使用之间有完全的因果关系，因此对于原告所主张的经济损失867,266.3元，本院无法确认。从本案的实际情况来看，被告从2014年开始断断续续未能按照合同约定向原告经营的商铺正常提供中央空调使用，该因素与原告商铺经营出现困难并导致亏损有一定的影响，可由被告相应减少原告所应缴纳部分租金、物业管理费，本院酌情核定被告应予减免原告所应缴纳2015年9月份剩余租金及至2015年12月30日所应缴纳租金和物业管理费共计134,761.7元。三、原告是否应当缴纳拖欠被告的租金、物业管理费及支付滞纳金问题。本院认为，原告拒缴租金、物业管理费是因被告的行为已违约在先而合理行使先履行抗辩权，故被告所主张的滞纳金，本院不予支持。被告陈述商场已可以正常提供中央空调使用，故被告应当按照合同约定履行保证原告租赁商铺在经营期间中央空调的正常使用的义务。原告在被告履行按合同约定提供空调使用服务后，应当按照合同约定履行缴纳租金及物业管理费的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十二条第六项、第六十七条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下：�、原告杨萍与被告江西丰跃商业投资管理有限公司签订的《商铺租赁合同》继续履行，被告江西丰跃商业投资管理有限公司在判决生效后即按合同约定提供原告租赁商铺在经营期间中央空调的正常使用（中央空调开启和关闭时间为早上8点至晚上20点30分）；二、被告江西丰跃商业投资管理有限公司赔偿原告杨萍损失134,761.7元；三、原告杨萍支付所拖欠被告江西丰跃商业投资管理有限公司租金及物业管理费354,805.7元（该拖欠租金及物业管理费系计算至2016年6月30日止）；上述二、三项款项互相抵扣后尚余220,044元限原告杨萍在被告江西丰跃商业投资管理有限公司完成提供空调使用后三日内支付。四、驳回原告杨萍及被告江西丰�商业投资管理有限公司其他诉、辩请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,574元，减半收取6,287元，由被告（反诉原告）负担966元，原告(反诉被告)负担5,321元；反诉案件受理费7,268元，减半收取3,634元，由原告（反诉被告）负担2,403元，被告（反诉原告）负担1,231元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。代理审判员  蔡军二〇一六年十一月一日书 记 员  王洁判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。