贵州省大方县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0521民初3686号原告：张攀艳，女，1983年9月20日出生，穿青人，户籍地：贵州省贵阳市云岩区，现住大方县。委托诉讼代理人：张志远，男，1985年5月17日出生，仡佬族，户籍地：贵州省安顺市西秀区，现住大方县，系原告张攀艳之夫。被告：贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省贵阳市云岩区新添大道南段***号御荣新城*单元**层*号；经营地：贵州省大方县奢香大道中段。代码：69753206-5法定代表人：黄宗均，贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司董事长。委托诉讼代理人:周登瑜，贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司办公室主任。原告张攀艳与被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司（以下简称鑫盛黔公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张攀艳之委托诉讼代理人张志远、被告鑫盛黔公司委托诉讼代理人周登瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张攀艳向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告按已签订的《商品房买卖合同》约定的商品房所有权转移登记违约金，从2014年7月30日起计算到2017年8月21日，共计23824.70元，并按合同约定2017年8月22日起计算违约金到实际交付办理商品房所有权的有关文书之日止；2、请求判决被告保障安装供电局一户一表前的临时用电，不能停电，直至安装完供电局的一户一表。因8月7日停电造成原告家用电器及食物损坏赔偿费560.00元、电饭煲260.00元、食物300.00元；3、恢复被被告拆除的门禁系统，拆除公共区域的活动板房，建筑垃圾；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告修建的位于大方县奢香大道中段西侧第4号楼2单元3层1号的商品房一套，建筑面积77.63平方米，总价款213483.00元。房价已按被告要求采用首付64483.00元，公积金贷款14.9万元支付。2014年7月30日原告接被告通知水电已接通，可以交钱接房，后来原告才知道能使用的是工程用电，并没有安装供电局一户一表。原告多次就房产证逾期违约及供电入户的问题找被告交涉，至今没有结果，现供电、道路等基础设施仍不符合交房条件。根据合同第十二条、第十三条约定，被告应向原告支付房屋总价款万分之一的违约金即从2014年7月30日至2017年8月21日共计1116天，金额为23824.70元，但被告至今未予支付。被告还于8月7日断了原告的生活用电，造成原告家用电器电饭煲损坏、冰箱内的猪肉、蔬菜腐烂，被告应赔偿原告的损失。恳请法院判被告恢复原告临时供电，以保证生活之需。2015年门禁系统被被告拆除，4号楼大门敞开，经业主造成安全隐患，被告还在楼下公共区域非法安装活动板房，建筑垃圾到处都是，根据合同第十四条、第十八条，恳请法院判被告恢复门禁系统，拆除公共区域的活动板房、建筑垃圾。被告鑫盛黔公司辩称，原告在被告处购买了商品房一套，被告已于2014年12月31日至2015年1月13日对原告进行了交房，被告未逾期交房，不存在违约也不承担违约赔偿。在办理转移文书登记中，应选择两种办理方式，一种是双方共同申请，非单方义务，另一种是支付500.00元的委托代办费后代为办理。办理商品房所有权转移文书登记不是被告的无偿服务，原告明知办理方式，既不提交办理申请，又不提交委托书和缴纳需办理的500.00元委托费，责任在原告。关于一户一表的安装被告现与供电局协商尽快落实，原告有关实物的损坏与被告无关，恢复门铃系统及活动板房的拆除，待施工结束后将进行规范化管理。夌没有委托被告单位办理转移文书登记，也没有缴纳委托费，被告不存在违约，不能赔偿违约金，且原告的起诉已超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告张攀艳为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》、交付房款收据11张、贷款支付凭证1张，用以证明原告向被告支付相应房款及被告要求交的相关费用，双方签订合同。2、物品损害照片1张、违章活动板房照片1张、门禁系统损坏照片1张、道路照片1张，旨在证明原告受到的损失及按照合同约定被告未扫清交房障碍，被告违约。被告方对第1组证据的真实性无异议，对第2组证据不予认可，表示活动板房是施工方修的，门禁系统在验收后被告会恢复，道路上的垃圾是施工方施工造成，正在逐步清除，原告的电饭锅损坏与被告无关。被告鑫盛黔公司为支持其诉讼主张，向本院提交了证明1份、抽奖活动规则1份，用以证明被告延期交房2个月，3、4号楼合同约定交房时间均为2013年10月30日，被告于2013年12月29日向3、4号楼业主交付房屋，并于2013年12月29日至2014年1月13日举办抽奖活动回馈接收房屋的业主。原告表示不清楚被告所述的事实，原告是2014年7月30日接房。对原告提交的证据，除物品损害照片不能证明原告的电钣锅因被告停电损坏，本院不予确认外，原告所举其余证据符合证据的“真实性、合法性、关联性”特征，本院均予以确认并在卷佐证。被告所举证据与本案不具有“关联性”，本院不予确认。本院经审理查明：2014年4月18日，被告鑫盛黔公司作为出卖人，原告张攀艳作为买受人签订《商品房买卖合同》，张攀艳购买被告鑫盛黔公司开发修建的大方县奢香大道中段西侧“鑫盛·黔城”第4号楼2单元3层1号房，建筑面积77.63平方米，房屋总价款213483.00元，张攀艳于2014年4月18日首付64483.00元，余款149000.00元于2014年6月16日通过银行按揭方式向被告支付。双方在《商品房买卖合同》中约定“第二十二条房屋登记，三、转移登记，（一）出卖人承诺于2012年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起三十日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起三十日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（三）建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付后90日内，出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人。（四）双方同意按照下列第1、2种方式办理商品房转移登记:1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2、买受人同意委托鑫盛黔公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500.00元，由买受人承担。（五）其他有关事项约定如下：1、办理产权登记所应缴纳的各项税费，由买受人承担，如因买受人原因导致产权办理滞后，出卖人不承担任何责任。2、如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定时限内办理房地产权属证书的，出卖人办证时间顺延并不按本合同第二十二条第三款第(二）项处理；附件十二补充协议第一条约定买受人在签署本合同时应向出卖人缴交下列费用：1、房屋专项维修基金：合同房款的百分之二；2、印花税：合同房款的万分之五；3、申请办理房屋产权所涉及买受人交纳的相关费用（多退少补）；4、水、电开户费贰仟元整（多退少补）以各单位收费标准为准。第六条关于合同第二十二条的补充约定1、买受人须于签署本合同后五日内，按照相关职能部门要求和规定向出卖人提交办理权证登记及产权转移的必备材料。2、若买受人未予配合时，该房屋的房产证无法在正常期间内过户至买受人名下的，出卖人不承担违约责任。3、在出卖人提供齐全资料后，因相关部门原因未能在约定时间将该商品房所有权初始登记及商品房转移登记的相关文书交付给出卖人，出卖人交付给买受人的时间相应顺延并不承担责任。第十一条本补充协议与合同具有同等法律效力，如有补充修改，双方可另再签补充协议”。2014年7月30日，张攀艳向鑫盛黔公司交纳了印花税106.74元、契税2134.83元、房屋维修基金3997.95元、水电开户费2000.00元、有线电视初装费265.00元并向大方恒源物业管理有限公司交纳了水电储备金、装修管理服务费、物管费、装修垃圾清运费、装修管理出入证等费用。2014年6月12日，张攀艳在大方县政府政务服务中心交纳了预告登记和预告抵押登记的费用各80.00元。鑫盛黔公司至今未向张攀艳交付办理商品房转移登记的有关文书，张攀艳亦未退房。张攀艳现在所用电为鑫盛黔公司的施工用电，由鑫盛黔公司向供电局按施工用电的标准交纳电费，张攀艳按其所用电度数以民用电的标准向鑫盛黔公司支付电费。因张攀艳拖欠鑫盛黔公司电费，曾被物业公司断电，现已恢复用电。张攀艳所在楼盘因尚有楼房未修建完毕，公共区域临时搭建有活动板房，通道上常有建筑垃圾。因鑫盛黔公司未支付张攀艳逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金以及出现其他管理方面的问题，张攀艳遂诉至本院。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。被告在双方签订的合同中承诺于2012年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今交付，已构成违约。双方对出卖人即被告不能在约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，约定为买受人即原告不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，鉴于本案合同约定出卖人交付商品房转移登记的有关文书的时间是早于双方签订《商品房买卖合同》的时间，原告主张计算违约金的时间从原告付清购房款之后交纳印花税、契税的时间即2014年7月30日开始计算的主张本院予以支持。从2014年7月30日至2017年8月21日，共计1116天，出卖人应支付的违约金为23824.70元（213483.00元×0.0001×1116天）。原告要求被告支付23824.70元违约金以及从2017年8月22日起至办理商品房转移登记的有关文书实际交付之日止，按日向原告支付原告已付房款万分之一的违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。对被告辩称办理商品房所有权转移文书登记不是被告的无偿服务，原告明知办理方式，既不提交办理申请，又不提交委托书和缴纳需办理的500.00元委托费，责任在原告的理由，《商品房买卖合同》第二十二条约定“出卖人承诺于2012年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，由此可见，交付商品房转移登记的有关文书是被告的义务，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。对原告请求判决被告保障安装供电局一户一表前的临时用电，不能停电，直至安装完供电局的一户一表的诉讼请求，鉴于原告因未交清用电费用被物业断电，责任不在被告，且原告家现已恢复用电，故对原告的该项诉请本院不予支持。原告请求判决被告支付因停电造成原告损失的诉讼请求，原告提供的证据不能证明原告的该项诉讼主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对原告的该项诉请本院不予支持。原告请求判决被告恢复拆除的门禁系统，门禁系统是原告居住楼房公共设施的组成部分，被告既已交房，就应保证门禁系统完好，能够正常使用，被告辩称门禁系统在验收后恢复的理由于法无据，本院不予采纳，被告应立即恢复原告所居住楼房的门禁系统。原告要求被告拆除公共区域的活动板房，建筑垃圾，被告表示活动板房系施工方修建，建筑垃圾系施工方施工造成，会在工程完工后拆除和清理。鉴于原告所在楼房周边正在修建，公共区域建有活动板房，道路旁边有建筑垃圾是暂时现象，在建设工程尚未完工前无法避免，且对原告的生活并未造成较大的影响，故对原告的该项诉请本院不予支持。综上所述，原告请求判决被告支付未交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金及恢复原告所居住楼房门禁系统的诉请于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张攀艳截止至2017年8月21日的逾期交付商品房所有权转移登记的有关文书的违约金23824.70元，以及从2017年8月22日起到实际交付商品房所有权转移登记的有关文书之日止，以213483.00元为基数，按每日万分之一计算的违约金；被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内恢复原告张攀艳所居住的盛景国际4号楼2单元的门禁系统；三、驳回原告张攀艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420.00元，因适用简易程序减半实收210.00元，由被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院申请执行。审 判 员  王 静二〇一七年十一月三日法官助理  刘 莹书 记 员  魏海洋