上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终11724号
上诉人(原审被告)：陆振南，男，1949年11月29日生，汉族，住上海市静安区。
上诉人(原审被告)：陆恩源，男，1980年2月24日生，汉族，住上海市静安区。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：阮平，安徽明博律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：王黛英，女，1990年11月29日生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：施美德(系王黛英的母亲)，住上海市崇明县。
上诉人陆振南、陆恩源因与被上诉人王黛英房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初11581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陆振南、陆恩源上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院查明，王黛英与陆振南、陆恩源签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。上海市宝山区沙浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)虽然于2014年7月8日被马鞍山市花山区人民法院查封，但查封案涉价值仅人民币十多万元(以下币种均为人民币)，并不足以导致房屋无法交易。二、王黛英及其母亲施美德在购买系争房屋时即知情该房屋有150万元的抵押，但王黛英仅支付29.5万元以后，一直不协助陆振南、陆恩源对系争房屋抵押权进行解除，在合同约定时间内也怠于主张权利，构成违约，导致损失过大。本案违约责任发生时间应为2015年6月15日，违约损失的计算也以该时间段计算为准。三、本案中存在二份买卖合同，从施美德、陆恩源出具的售房承诺书、特别协议、居间协议，可以看出系争房屋的实际成交价为1,235,000元，从而印证王黛英与陆振南、陆恩源签订的合同房款100万元及支付数额与事实不符。综上所述，系争房屋未能过户的根本原因系王黛英未能支付剩余购房款，怠于主张权利。买方仅支付房款的四分之一，且一直居住在系争房屋内，在合同约定的期限不履行权利义务，损害了卖方获取房款的权利。
被上诉人王黛英辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
王黛英向一审法院起诉请求：1、解除陆振南、陆恩源与王黛英签订的《上海市房地产买卖合同》；2、陆振南、陆恩源共同返还王黛英房款295,000元；3、陆振南、陆恩源支付王黛英违约金20万元；4、陆振南、陆恩源赔偿王黛英房屋差价损失2,003,160元。
一审法院认定事实：系争房屋权利人为陆振南、陆恩源。2013年3月22日，案外人包文飞、倪美兰核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额150万元。
2014年3月24日，王黛英(乙方)与陆振南、陆恩源(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方以100万元价格向甲方购买系争房屋。第六条约定，甲乙双方确认，在2015年6月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同；乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲方应在接到书面通知之日起七日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。附件三付款协议第三条约定，待公证处出具本合同之公证书(若有)、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果且甲方名义之抵押登记已经注销后七个工作日内，甲乙双方赴上海市宝山区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)，上海中原物业顾问有限公司收执收件收据后当日内，乙方应支付给甲方第二期房价款80万元。王黛英已经支付陆振南、陆恩源房款295,000元，并支付案外人上海中原物业顾问有限公司佣金1万元。2014年3月26日，系争房屋交付给王黛英。
2014年7月8日，系争房屋被马鞍山市花山区人民法院司法查封，限制文件编号(2014)花民一初字第01866号。2017年3月23日，马鞍山市花山区人民法院委托芜湖华瑞房地产土地资产评估工程咨询有限公司对系争房屋进行评估，评估价为2,742,400元。2017年6月21日，经马鞍山市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖，买受人以最高价3,003,160元竞得系争房屋。王黛英称系争房屋被拍卖掉后其已从系争房屋搬出。
一审法院认为：陆振南、陆恩源与王黛英签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。本案中，双方房屋买卖合同签订后，系争房屋被马鞍山市花山区人民法院查封，并被依法拍卖，致使王黛英与陆振南、陆恩源房屋买卖合同无法履行，王黛英要求解除房屋买卖合同符合法律规定，且陆振南、陆恩源亦同意解除，故一审法院予以准许。合同解除后陆振南、陆恩源收取的房款295,000元应返还给王黛英。关于违约金，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。合同解除系由陆振南、陆恩源违约导致，王黛英根据合同约定要求陆振南、陆恩源支付违约金20万元符合法律规定，一审法院予以支持。关于王黛英主张的房屋差价损失，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。结合王黛英支付的房款及系争房屋拍卖价格、陆振南、陆恩源的违约行为等本案实际情况，一审法院酌情确定王黛英损失部分为80万元。一审法院判决：一、解除王黛英与陆振南、陆恩源于2014年3月24日就上海市宝山区沙浦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、陆振南、陆恩源于判决生效之日十日内，返还王黛英房款295,000元；三、陆振南、陆恩源于判决生效之日十日内，支付王黛英违约金20万元；四、陆振南、陆恩源于判决生效之日十日内，赔偿王黛英房屋差价损失80万元；五、王黛英的其他诉讼请求，不予支持。
二审中当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为,当事人基于自己的真实意思表示，约定各自民事权利和义务的合同，受法律保护，且各方当事人均应按照合同的约定履行相应的权利和义务。各方当事人签订《上海市房地产买卖合同》，约定于2015年6月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，但因上诉人债务原因，以致系争房屋被法院查封、拍卖。该合同无法继续履行的责任显属上诉人。双方签订合同后，涤除该房屋上设置的抵押、解除司法查封的责任均属于上诉人的合同义务。上诉人上诉主张系争房屋还存在其与案外人签订的其他买卖合同，以证明违约责任在被上诉人。本院认为，双方当事人签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，一审法院依照合同审查，判定双方的违约责任并无不当。依照合同约定，上诉人应先涤除系争房屋的抵押、审税后，才可要求被上诉人支付剩余房款。上诉人既未涤除抵押，又因其原因，尚未至办理过户手续的期限，系争房屋已经无法继续办理过户手续，被上诉人并未违约。综上所述，陆振南、陆恩源的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16,455元，由上诉人陆振南、陆恩源负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 王晓梅
审判员 余 艺
二〇一七年十二月二十二日
书记员 张末然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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