吉林省吉林市龙潭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0203民初338号
原告：王桂英，女，满族，1960年4月16日生，住吉林市龙潭区。
委托诉讼代理人：冯仁贵，吉林汇烨律师事务所律师。
被告：李秋贤，女，汉族，1960年4月17日生，住吉林市龙潭区。
委托诉讼代理人：王文军，吉林润云律师事务所律师。
被告：吉林市龙潭区棚户区改造办公室，住所:吉林市龙潭区汉阳南街*号。
法定代表人：张凯。
被告：吉林信翔房屋拆迁有限公司，住所：吉林市船营区德胜街解放大路北出口11号楼1-5层。
法定代表人：廉鸿洁。
原告王桂英与被告李秋贤、吉林市龙潭区棚户区改造办公室（以下简称“龙潭棚改办”）、吉林信翔房屋拆迁有限公司（以下简称“信翔公司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王桂英及其委托诉讼代理人冯仁贵，被告李秋贤及其委托诉讼代理人王文军到庭参加诉讼。龙潭棚改办、信翔公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王桂英向本院提出诉讼请求：判令李秋贤代理王桂英与龙潭棚改办、信翔公司于2013年10月6日签订的0132070号协议书无效。事实和理由：1988年10月6日，王桂英从李占奎手中购得位于吉林市龙潭区龙华街十二委七组新华胡同20号的房屋，并办理了浮房产权登记手续。2013年10月6日，李秋贤在没有王桂英委托授权的前提下，谎称王桂英委托代理人与龙潭棚改办签订了房屋拆迁补偿协议。龙潭棚改办和信翔公司在明知李秋贤没有委托授权的情况下，仍然与李秋贤签订了编号为0132070号房屋拆迁补偿协议书，该行为显然违法而无效。该协议约定补偿的房屋属于王桂英所有，王桂英多次向李秋贤主张权利，李秋贤不予理睬，故王桂英诉至法院。
李秋贤辩称：第一，李秋贤与龙潭棚改办、信翔公司签订的0132070号协议书不存在无效情形，合法有效。第二，李秋贤是被征收房屋的真实权利人。李秋贤是在2010年6月从韩相铭亲属手中购买的房屋，韩相铭是在20多年前购买的房屋，并在该房屋居住20多年，其死亡后，由其继承人决定将房屋出卖给李秋贤，只是因非买卖方的原因，未办理过户手续，但以上事实足以充分证明李秋贤是房屋的真实权利人。退一步而言，李秋贤购买房屋支付了合理对价、取得并居住多年房屋，获得相应的房屋权属证件，并且证件载明的遵守事项中写明了浮房可以继承、赠与和交易。李秋贤是善意取得房屋，该房屋的权利也应归李秋贤所有，李秋贤据此签订的协议书合法有效。第三，王桂英应举证证明，其系房屋的权利人。王桂英对于房屋权属证件的原件存在于韩相铭、李秋贤手中一直没有给出让人信服的理由，而仅依据证件登记在自己名下主张权利。王桂英20年来从未向韩相铭和李秋贤主张权利，在房屋征收后出现并主张所谓的权利，明显违背日常生活常理。李秋贤在协议书的代理人处签名，仅是限于房屋未更名过户的状态下的形式，这并非是对房屋权利归属的确认。第四，王桂英主张权利已经超出诉讼时效期间的规定。
龙潭棚改办、信翔公司未到庭，视为放弃答辩权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，现本院对证据进行综合评判认定如下：
王桂英提交的证据组1，房屋买卖契约书和收据均系书证原件，浮房所有权证虽系复印件，但与李秋贤所提交的相一致，故本院对该组证据的真实性予以确认；该组证据能够证明王桂英所要证明的“原告是在李占奎名下购买的房屋，并交纳了相关税费”的事实，故本院予以采信。王桂英提交的证据组2，李秋贤对该份0132070号协议书的真实性无异议，本院予以确认；且该份证据能够证明李秋贤以委托代理人身份与龙潭棚改办、信翔公司签订了0132070号协议书的事实，故本院在该份证据能够证明的事实范围内予以采信。王桂英提交的证据组3，证人赵建刚的证言内容与本案无关，故本院不予采信。
李秋贤提交的证据组1，房屋买卖协议书系书证原件，本院对其真实性予以确认；但该份协议与本案无关，故本院不予采信。李秋贤提交的证据组2，浮房所有权证、土地证，原告对其真实性无异议，本院予以确认；但该组证据证明不了李秋贤所要证明的问题，本院不予采信。李秋贤提交的证据组3，因水费票据、电费存折所载户名、地址与韩相铭户口本所载姓名不一致，且户口本载明的地址为龙潭区龙华街十二委七组新华胡同20-6号，与本案诉争的拆迁房屋（位于龙潭区龙华街十二委七组新华胡同20-1号）地址不一致，故证明不了李秋贤所要证明的问题，且李秋贤所要证明的问题与本案无关，故本院不予采信。李秋贤提交的证据组4，该份社区证明未明确指出是位于何处的房屋，内容不明确，且李秋贤所要证明的问题与本案无关，故本院不予采信。李秋贤提交的证据组5，王桂英对其真实性无异议，本院予以确认；但该组证据能够证明李秋贤以委托代理人身份与龙潭棚改办、信翔公司签订了0132070号协议书的事实，以及李秋贤已经缴纳了1.8万元扩大面积费，并已经选择了位于吉林市龙潭区龙潭悦景小区9#-2-6-73号、建筑面积为54平方米的房屋作为本案诉争被拆迁房屋的置换房屋的事实，故本院在该份证据能够证明的事实范围内予以采信。李秋贤提交的证据组6及证人李桂云、孔秀兰、王淑云的证言，其所要证明的问题与本案无关，故本院不予采信。
龙潭棚改办、信翔公司未到庭，视为放弃举证、质证权利。
综合以上证据及当事人庭审中的自述，本院审理查明事实如下：位于吉林市龙潭区龙华街十二委七组新华胡同20-1号房屋（以下简称“诉争拆迁房屋”）的浮房所有权证上登记的产权人姓名为王桂英，权证落款日期为1988年10月14日。2013年10月6日，李秋贤以王桂英委托代理人的名义与龙潭棚改办、信翔公司签订编号为0132070的一份协议书，甲方为龙潭棚改办、信翔公司，乙方为王桂英；该协议书约定，乙方将建筑面积为23.03平方米、产权性质为浮房、用途为住房的房屋交给甲方，乙方享受9,400.00元的搬迁奖励，并置换建筑面积为54平方米的房屋，乙方须缴纳1.8万元的扩大面积费。2013年10月6日，李秋贤缴纳了1.8万元的扩大面积费。2016年1月7日，李秋贤选择了位于吉林市龙潭区龙潭悦景小区9#-2-6-73号、建筑面积为54平方米的房屋作为诉争拆迁房屋的置换房屋。
本院认为：关于李秋贤以王桂英委托代理人的名义与龙潭棚改办、信翔公司签订的编号为0132070协议书的法律效力问题。
根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让均以依法登记为准，未经登记，不发生法律效力。而法定的有权签订房屋征收与补偿协议的被征收人为房屋所有权人，故有权签订房屋征收与补偿协议的一方主体为依法登记的所有权人。本案诉争拆迁房屋的登记产权人为王桂英，故王桂英系签订诉争拆迁房屋征收与补偿协议的一方主体。《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条规定，行为人没有代理权而以代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力；无效的合同，自始没有法律约束力。本案李秋贤以委托代理人名义在协议书上签字，但王桂英并不认可李秋贤有代理权，李秋贤并未提供证据证明其有代理权，故本院认定，李秋贤以王桂英代理人的名义与龙潭棚改办、信翔公司签订的编号为0132070协议书自始无效。
关于李秋贤提出的善意取得的抗辩。《中华人民共和国合同法》第一百零六条规定，转让不动产须经过依法登记后，才能够善意取得；李秋贤虽主张其已经支付合理价款、居住房屋并取得浮房所有权证、土地证原件，但诉争被拆迁房屋仍登记在王桂英名下，故李秋贤并不符合善意取得的法定条件，故对于李秋贤提出的善意取得的抗辩，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，本院判决如下：
李秋贤于2013年10月6日以王桂英代理人的名义与吉林市龙潭区棚户区改造办公室、吉林信翔房屋拆迁有限公司订立的编号为0132070的协议书无效。
案件受理费100.00元，由王桂英承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 张宗洁
人民陪审员 赵笑岩
人民陪审员 黎亚杰
二〇一七年七月二十八日
代理书记员 周 俊