成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第2441号原告赵璐，女，1982年9月1日出生，汉族，住成都高新区。委托代理人张欣哲，男，1982年5月15日出生，汉族，住成都市锦江区。原告之丈夫。特别授权代理人。被告成都每日华楠物业管理有限公司。住所地：成都高新区中和大道一段**号。法定代表人陈大权，该公司总经理。委托代理人王智勇，四川顺泰律师事务所律师。特别授权代理人。原告赵璐诉被告成都每日华楠物业管理有限公司（以下简称每日华楠物管公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员徐佳独任审判，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告赵璐的委托代理人张欣哲及被告每日华楠物管公司的委托代理人王智勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵璐诉称，本小区3幢1单元大堂一部电梯2014年12月4日故障，需要大修，原告曾当面提出物管公司维修电梯的程序错误，物管公司知晓后无改正措施，拒不纠正，直至今日故障电梯仍然无法使用。根据2014年1月1日生效的《成都市电梯安全监督管理办法》第六条第三款“电梯的安装、改造、修理，必须由电梯制造单位或者其委托的依法取得相应行政许可的单位进行”。物业联系的维修商为西捷公司，不符合上述规定，要求物业服务公司纠正错误行为，减免电梯不能使用期间业主的物业费，并公开向电梯相关使用人道歉。故起诉至法院，诉请：一、要求被告联系厂家“蒂森·克虏伯”公司进行维修；二、要求被告纠正错误维修程序，减免电梯故障期间的物业费；三、要求被告书面道歉，对不依照规范维修电梯行为进行解释，并张贴在被告客户服务柜台、小区公共布告栏及本小区3幢负2、负1与1楼三个电梯入口处，并保持30天。被告每日华楠物管公司辩称，原告诉称的本案电梯的维修，被告于2014年12月委托了具有电梯维修资质的公司进行维修，在维修前通过征求业主意见，达到三分之二的业主同意后才启动维修程序，2015年2月3日电梯维修完毕，经过四川省技术监督局指定的检验研究院进行了检验，检验合格后已经进行了使用，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告赵璐系成都高新区中和大道一段86号3栋1单元8层803号房屋的业主。2008年10月10日原、被告签订《华楠半岛前期物业管理服务协议》，由被告为原告所在小区提供物业服务。2014年12月，原告所在的华楠半岛·汇城小区3栋1单元的一部电梯发生故障。2014年12月5日，被告每日华楠物管公司因小区3栋1单元故障电梯（以下简称故障电梯）的维修事宜发布公告征求业主意见。华楠半岛·汇城小区3栋1单元120户业主中有98户业主同意动用住房专项维修资金。2015年1月28日，被告每日华楠物管公司向成都高新区规划建设局申请使用住房专项维修资金对故障电梯进行维修，并聘任四川西捷电梯有限公司进行维修工作。2015年2月3日，经行政部门审查电梯维修资料，审查结论是合格，其中对“改造或维修许可证和改造或者重大维修告知书，许可证范围能够覆盖所施工电梯的相应参数”一项的审查结果是“资料确认TS3351C57-2018B级”，审查结论是“合格”。故障电梯维修完毕后，2015年2月17日四川省特种设备检验研究院出具检验报告，检验结论是“合格”。另查明，四川西捷电梯有限公司（以下简称西捷公司）具有乘客电梯及载货电梯的维修许可证（TS3351C57-2018），维修资质为B级。以上事实有原、被告当庭陈述及原告提交的《前期的物业服务合同》、《业主临时公约》、《房屋产权证》、《公告》，被告提交的《特种设备安装改造维修许可证》、《成都市住房专项维修资金使用备案公告》、《电梯申报资料审查确认表》、《有机房曳引驱动电梯监督检验报告》、《成都市住房专项维修资金使用业主表决意见表》等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》是原、被告双方真实意思表示，合同内容清楚、条款明确，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。《前期物业服务合同》并未明确约定关于电梯维护使用的条款，本案被告每日华楠物管公司对于电梯检修维护应当遵守现行法律法规的规定。原告赵璐认为被告委托的维护保养单位不合法，《成都市电梯安全监督管理办法》第十三条规定：“本办法所称的电梯使用单位，是指对电梯使用履行安全管理义务、承担安全首负责的单位或个人。电梯使用单位按照下列规则予以确定：（一）委托物业服务企业管理的电梯，受委托的物业服务企业为电梯使用单位；……”第十五条规定：“电梯使用单位应当履行下列安全职责：（五）与电梯制造单位或者其委托的依法取得相应行政许可的单位签订电梯修理合同，与电梯维护保养单位签订电梯维护保养合同，组织、监督并配合电梯的修理、维护保养；……”第三十六条规定：“违反本办法规定，电梯使用单位有下列第（一）至（四）项情形之一的，由质量技术监督部门责令限期改正，逾期未改正的，责令停止使用相关电梯，处二千元以上一万元以下罚款：……（三）未与电梯制造单位或者其委托的依法取得相应行政许可的单位签订电梯修理合同，或者未与电梯维护保养单位签订电梯维护合同的；……”。本案中，被告作为物业服务企业是故障电梯的使用单位，应当履行法定职责。原告认为被告未按照《成都市电梯安全监督管理办法》规定与电梯制造单位或其委托的单位签订电梯修理合同，要求更换电梯修理单位，根据《成都市电梯安全监督管理办法》第三十六条规定，该事项属于行政机关的职权范围，不属于人民法院民事案件受案范围，故本院对原告第一项诉讼请求不予处理。对于被告每日华楠物管公司动用住房专项维修资金进行电梯维护是否合法，根据《成都市电梯安全监督管理办法》第十八条第二款规定：“电梯修理、改造、更新的经费应当依法从住房专项维修资金中列支；没有建立住房专项维修资金或者住房专项维修资金不足的，电梯修理、改造、更新的经费应当由电梯产权所有者协商筹集。”《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》第三条也规定，住房专项维修资金是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金，其中共用设施设备包括电梯。第二十七条规定：“业主大会未成立需使用专项维修资金的，由物业管理企业或者相关业主根据维修项目提出使用方案，经专项维修资金列支范围的全体业主所持投票权三分之二以上通过，并报所在地区（市）县房产管理部门备案后，由专户管理银行将所需资金划转到物业管理企业或维修单位。”本案中华楠半岛·汇城小区的电梯发生故障，2014年12月该小区并未成立业主大会的情况下，被告作为小区物业服务企业有权申请使用专项维修资金，且根据被告提交证据显示动用专项维修资金已经过故障电梯所在的3栋1单元的业主中超过三分之二的业主同意。且原告未举证证明本案存在不能动用维修资金的情形，故本院认为，被告申请专项维修资金的程序合法，对原告的主张确认申请专项维修资金程序不合法的诉请不予支持。对于原告主张减免物业服务费的诉讼请求，本院认为，首先，合同履行过程中，被告提供了小区安保、绿化、卫生、秩序维护、共有部分及公共设施设备的保养维护等多方面的物业服务，并非仅限于电梯维护保养一项内容，其次，双方签订的前期物业服务合同并未明确对该项内容进行明确约定，电梯故障后，被告为维修故障电梯履行了必要的手续，原告主张被告未尽到合同责任证据不足；再次，电梯故障期间，小区三栋住户有其他电梯可以替代使用，电梯故障虽造成了一定不便但从合同义务的履行来看尚未达到严重违约的程度。故本院对原告主张减免物业服务费的诉请不予支持。原告主张书面道歉的诉讼请求，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》对于违约责任的规定，不包括道歉、解释等方式，故本院对原告第三项诉讼请求不予支持。但本院同时提醒被告注意，电梯作为高层电梯公寓必要的设备，在发生故障后必然会对该单元住户的生活带来不便，物业服务企业应当在保证电梯使用安全、积极协调维修事宜的同时，及时与业主沟通，提高自身服务水平，避免纠纷产生。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告赵璐的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取人民币50元，由原告赵璐负担（该款原告赵璐已预交）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 徐 佳二〇一六年一月十一日书 记 员 陈玫岚速录书记员肖英杰