吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0211民初1576号原告：陈玉芝，女。被告：吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区宜山路88号创业服务大厦509A-6室。法定代表人：张贵清，执行董事长。委托诉讼代理人：王睿麟，女，该公司客户关系部主管。原告陈玉芝与被告吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司(以下简称怡恒伟业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈玉芝、被告怡恒伟业公司的委托诉讼代理人王睿麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈玉芝诉讼请求：1.判令怡恒伟业公司按照双方签署的购房合同赔偿陈玉芝违约金6908元；2.要求怡恒伟业公司继续履行合同义务，在十日内为陈玉芝办理土地使用权证，并在三十日内交到陈玉芝手中。事实及理由：2009年8月3日，陈玉芝与怡恒伟业公司签订商品房买卖合同，约定陈玉芝购买由怡恒伟业公司开发的商品房一套，总房款345401元。双方在合同第十五条中约定，怡恒伟业公司应当在商品房交付后180日内，将办理权属登记需由怡恒伟业公司提供的材料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，陈玉芝依约支付了房款，并办理了入住手续。陈玉芝认为怡恒伟业公司未按照约定向其交付土地使用权证，给其行使权利造成了极大障碍，怡恒伟业公司的行为已构成违约，依法应承担违约责任，故提起诉讼。怡恒伟业公司辩称：第一，陈玉芝的诉讼请求已超过诉讼时效。陈玉芝请求违约金为确定金额，属一时性债权，其诉讼请求的违约金为债权请求权，适用诉讼时效的相关规定。因此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，买受人就开发商逾期履行办理房屋权属登记的协助义务行为，要求开发商承担违约金责任，是基于商品房买卖合同产生的合同之债所享有的债权请求权，针对这种债权请求权，开发商有权提出抗辩，并且该种抗辩理由不在四种排除情形之内。另外，假设怡恒伟业公司违约，无论从双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，还是按照法律规定，买受人在预售商品房交付使用之日起第91日，现售商品房自商品房买卖合同签订之日起第91日就应当知道开发商是否履行了办理房屋权属登记的协助义务，即开发商是否存在违约行为，权利是否被侵害。陈玉芝要求开发商承担逾期协助办理产权登记的违约责任，诉讼时效应从应当知道该权利被侵害之日起计算。陈玉芝于2011年11月29日办理入住手续，本案的诉讼时效起算点应当是入住后第180日即2012年5月30日，至今已超过两年的诉讼时效期间，故请求依法驳回陈玉芝的诉讼请求。第二，陈玉芝应承担因怡恒伟业公司的责任而未取得产权证的举证责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。陈玉芝现有证据并不足以证明其事实主张，其对于产权登记迟延办理是怡恒伟业公司的责任的事实负有举证责任，却并未提供充分的证据加以证明，依法应承担不利后果。第三，房屋的买受人是办理房屋权属登记的主要义务人，应当在法定期限内（预售商品房自商品房交付使用之日起90日内，现售商品房自销售合同签订之日起90日内）办理房屋所有权登记手续，而开发商只是办理房屋权属登记的协助义务人。第四，陈玉芝要求怡恒伟业公司办理土地使用权证并没有合同约定，也没有法律基础。土地使用权证并非房屋权属凭证，且现行规定房地产统一登记，二证合一，陈玉芝的诉讼请求已无法律基础，更无实际意义。双方签订的商品房买卖合同也未约定应由怡恒伟业公司办理土地使用权证。根据《不动产登记暂行条例》第四条、《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定，现行不动产物权登记法律制度发生变化，陈玉芝请求土地使用权证办理已无法律基础和现实意义。综上，陈玉芝的诉讼请求依法不应得到支持，请法院公正判决，给予驳回。经审理查明：2009年8月3日，陈玉芝与怡恒伟业公司签订了商品房买卖合同，约定陈玉芝购买由怡恒伟业公司开发的商品房一套，总房款345401元。商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，由出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”合同签订后，陈玉芝依约支付了房款，于2011年11月29日办理了入住手续,2014年11月21日办理了房屋所有权证。由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使陈玉芝所购买房屋的土地使用权证至今未能办理，故陈玉芝起诉至法院。认定上述事实的证据有：商品房买卖合同、房屋所有权证、业主入伙承诺书。根据陈玉芝的诉讼请求、怡恒伟业公司的答辩意见，归纳本案争议焦点如下：1.本案是否适用诉讼时效的法律规定，如适用，本案是否已超过诉讼时效；2.未办理土地使用权证的原因是买卖双方哪方责任，怡恒伟业公司在办理土地使用权证的过程中是否存在违约行为，违约金数额如何计算；3.陈玉芝要求怡恒伟业公司为其办理土地使用权证的诉讼请求是否属于人民法院的受案范围，应否予以支持。本院认为，第一，怡恒伟业公司未能在合同约定期限内将在相关行政机关为陈玉芝办理权属证书的相关义务履行完毕，致使陈玉芝不能办理涉案房屋相关的权属证书，怡恒伟业公司已构成违约。首先，陈玉芝与怡恒伟业公司签订的《商品房买卖合同》系当事人双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，依法应受法律保护，故双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务。其次，合同签订后陈玉芝已按约履行了付款义务，但怡恒伟业公司却未按约定时间完成权属证书的初始登记手续，且由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使陈玉芝至今未能取得土地使用权证，故怡恒伟业公司之行为已构成违约，依法应当承担违约责任。庭审中陈玉芝虽未能举证证实怡恒伟业公司完成土地出让金缴纳事宜的具体时间，是否超过合同约定期限，但本院审理的本案同类案件的多份已生效判决中均已认定怡恒伟业公司未能在合同约定期限内全部缴纳土地出让金，致使买受方不能如期办理权属证书的事实，故对该部分事实，本院予以确认。第二，关于怡恒伟业公司抗辩陈玉芝要求其给付违约金的诉讼请求已超诉讼时效，本院认为，怡恒伟业公司至今未能协助、配合陈玉芝办理涉案房屋土地使用权证，其违约的事实持续存在，故陈玉芝的诉讼请求并未超过诉讼时效期间，对怡恒伟业公司的该项抗辩本院不予采信。第三，本院认为，涉案《房屋买卖合同》中第十五条所称的“房地产权属证书”即应包括房屋所有权证和土地使用权证，怡恒伟业公司之房地产权属证书不包括土地使用证的抗辩，本院不予支持。综上，怡恒伟业公司应当按照合同约定承担支付陈玉芝违约金6908元（345401×2%）的责任。第四，关于陈玉芝诉请要求怡恒伟业公司为其办理土地使用权证的诉讼请求，因办理土地使用权证属于国家土地管理部门行政职责范围，人民法院无权强制要求其予以办理，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第(四)项之规定，陈玉芝要求怡恒伟业公司于十日内为其办理土地使用权证的诉讼请求，并不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故对其诉讼请求本院不予支持，其可通过其他途径予以解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第(四)项之规定，判决如下：一、吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性给付陈玉芝违约金6908元；二、驳回陈玉芝的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  李雪飞二〇一七年九月二十五日书记员  姜文智