杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭上民初字第260号
原告：谢捷。
委托代理人：钱梁。
委托代理人：王卓勋。
被告：华金发。
被告：华文辉。
两被告共同委托代理人：程林妹。
被告：郑建英。
原告谢捷为与被告华金发、华文辉物权保护纠纷一案，于2010年2月25日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员孙丽独任审判，于2010年3月24日公开开庭进行了审理。审理中，本院依据原告的申请，依法追加郑建英为本案被告。原告谢捷的委托代理人钱梁，被告华文辉、被告郑建英及被告华文辉、华金发的委托代理人程林妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢捷起诉称：本市上城区百福弄19号房屋由原房屋所有权人杨见青出售给原告，原告于2009年9月27日办结产权转移手续。但该房屋××直由三被告租住，至今未搬出。原告认为，该房屋产权已经合法手续转移给原告所有，三被告继续居住侵害了原告的权利，特依法提起诉讼，请求解除与被告华金发的房屋租赁关系，判令三被告立即腾空本市百福弄19号房屋，判令由三被告承担诉讼费用。
为证明上述事实，原告向本院提供了如下证据：
1、杭州市房屋转让合同××份，拟证明本市百福弄19号房屋已合法交易给原告。
2、房屋产权证××份，拟证明原告与出卖方已经办结房屋产权交接手续，该房屋归原告所有。
3、契税完税证明××份，拟证明原告与出卖方已经办结房屋产权交接手续，该房屋归原告所有。
4、土地使用权证××份，拟证明原告与出卖方已经办结房屋产权交接手续，该房屋归原告所有。
被告华金发、华文辉、郑建英共同答辩称：被告认为，原告系本市百福弄19号房屋产权人，根据我国法律享有房屋的财产所有权，但是鉴于该房屋租赁关系的建立有其历史的原因，以及三被告目前的经济状况无力腾退，请求维持双方的租赁关系。理由是：被告华金发、华文辉系父子，在1982年2月以前住在本市拱墅区贾家弄新村8号2幢502室的直管公房内，因为工作单位离家较远，在1982年1月通过公房对换的形式调到本市百福弄19号房屋居住至今。当初调房时被告华金发并不知道该房屋系经私房政策发还给原产权人杨继昌，在杭州市上城区房管所主持下双方签订了租赁合同，并约定不得自行停租，嗣后由杭州市上城房管所发给了杭州市私房租簿。由于私房房租高于公房房租，杭州市上城房管所还发给了编号为1173号落实私房政策换约续租私房租金补贴证明，以保障被告华金发不因国家纠错而承担高额租金。该房屋在转让给原告前的产权人是杨继昌之子杨见青，他们父子在何时变更产权，三被告并不知情，杨见青将该房屋卖给原告，三被告更不知情，但无论是杨继昌还是杨见青，他们父子二人始终遵守租赁双方的约定，从未提出过解除租赁关系和收回房屋居住权，且原告在买受该房屋时明知出卖方与三被告有租赁约定。因此，三被告认为，原告在买受的同时也应××并承担这××义务，故请求与原告继续保留租赁关系至三被告有房居住时止。
为证明上述事实，被告华金发、华文辉向本院提供了如下证据：
1、杭州市私房租用簿××份，拟证明两被告租住本市百福弄19号房屋的历史原因。
2、落实私房政策换约续租私房租金补贴证明××份，拟证明两被告租住该房屋的历史原因，并由被告华金发的单位给予补贴。
3、杭州仪表表牌厂证明××份，拟证明两被告租住该房屋的历史原因，当时是为了换房。
4、湖滨街道劳动保障站证明××份，拟证明被告华文辉经济困难无力腾退。
5、租金收据十九份，发票、收款收据各××份，便条二份，拟证明两被告并未直接支付租金，是通过代付租金、修缮费用形式交付，这些费用远远高于房租。
被告郑建英未提供证据。
审理中，本院依法对双方当事人提供的证据，经当庭质证，认证如下：
1、原告提供的证据1-4，三被告均无异议，本院予以认定。
2、被告华金发、华文辉提供的证据1，被告郑建英无异议。原告对关联性、证明力提出异议，认为其上只载明起租时间，没有载明租赁期限；支付租金记载上从1990年开始已经不再有租金的支付，原告具备解除租赁关系的权利。本院认为，原告对该证据的真实性无异议，且该证据可证明被告华金发与涉案房屋原所有权人之间有换约续租关系，并领有杭州市私房租簿的事实，与本案具有关联性，故对此事实，本院予以确认。
3、被告华金发、华文辉提供的证据2，被告郑建英无异议。原告对关联性、证明力提出异议，认为虽然当时房管所出具了租金补贴证明，但事实上杭州仪表表牌厂自企业改革后，没有再支付住房补贴，因此被告方没有适当的履行支付租金的义务，而且该证明失效。本院认为原告对该证据的真实性无异议，且该证据可证明被告华金发与涉案房屋原所有权人之间有换约续租关系的事实，与本案具有关联性，故对此事实，本院予以确认。
4、被告华金发、华文辉提供的证据3，被告郑建英无异议。原告对关联性提出异议，认为与本案没有关联性。本院认为，原告对该证据的真实性未提出异议，且该证据可证明被告华金发在1982年以本市拱墅区贾家弄新村8号2幢502室的直管公房调换到涉案房屋的事实，与本案具有关联性，故对此事实，本院予以确认。
5、被告华金发、华文辉提供的证据4，被告郑建英无异议。原告对关联性、证明力提出异议，认为被告华文辉是否属于就业援助人员或有无经济能力，只能作为参考因素，不能作为继续居住的权利，此证明只有证明被告华文辉，不能反映其他被告无经济能力。本院认为，原告提出的异议成立，该证据与本案缺乏必然联系，故不予认定。
6、被告华金发、华文辉提供的证据5，被告郑建英无异议。原告对其中租金收据的关联性、证明力提出异议，认为体现了被告方代杨继昌交纳的租金，但不能免除被告方交付租金的义务，应由双方协议，且租金收据尚不齐全，不能反映被告方××直在持续缴纳租金；原告对其中发票、收款收据、便条的真实性、关联性提出异议，认为收据上不具备完备收款凭证，款项支出不能明确涉及涉案房屋，便条的书写人身份不明。本院认为，原告对租金收据的真实性无异议，且租金收据可证明被告方代涉案房屋的原所有权人向有关房管部门缴纳了部分租金的事实，对此事实，本院予以确认。对发票、收款收据、便条，不具有有效证据的必要条件及证明力，故不予认定。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认事实如下：本市百福弄19号房屋××处，建筑面积为46.73平方米。该房原系私房，在社会主义改造阶段，曾由国家接管。被告华金发于1982年以本市拱墅区贾家弄新村8号2幢502室直管公房××处调换了该房屋。1986年1月，因国家落实产权政策，发还给原产权人，经产权变更为杨继昌（后又变更为杨见青）。杨继昌与被告华金发就该房屋办理了换约续租手续，被告华金发于1986年1月24日领取了杭州市私房租簿（登记的起租时间为1982年7月1日），被告华金发与其妻子、其子被告华文辉居住在内。1997年，被告华文辉、郑建英结婚，被告郑建英亦居住在内，现该房屋由三被告居住。2009年9月27日，涉案房屋产权人杨见青与原告签订了房屋转让合同××份，将该房屋转让给原告。同日，原告领取了产权证和契证，其后取得了土地使用权证。现原告以三被告未腾退房屋侵害其权利为由诉至法院要求依法解决。
本院认为，私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。原告谢捷依法购买了本案所涉本市百福弄19号房屋，成为上述房屋的合法所有权人。被告华金发、华文辉、郑建英提出因历史遗留原因，要求继续保留租赁关系至三被告有房居住时止的抗辩理由，本院认为，被告华金发基于客观历史原因，与涉案房屋的原所有权人之间就涉案房屋形成了换约续租关系，但租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同的效力，故至涉案房屋所有权转让后，其与原告形成了房屋租赁合同关系。由于双方之间对租赁期限未作约定，视为不定期租赁。作为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。现原告依法行使法律规定的对其所有的财产占有、使用、收益和处分的权利，从而提出要求解除租赁关系，要求三被告腾退的诉讼请求，理由正当，本院依法予以支持。关于腾退的期限，本院认为，鉴于原告从杨见青处受让涉案房屋时已明知三被告在该房屋中的居住情况，加之历史遗留原因及三被告的实际困难，故对三被告给予较长的腾退期限，但三被告应当在此期间给予原告适当的房屋使用费。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、原告谢捷与被告华金发之间的房屋租赁合同关系于本判决生效之日予以解除。
二、被告华金发、华文辉、郑建英应于本判决生效之日起两年内将其居住使用的本市百福弄19号房屋腾退，交还原告谢捷（在此期间，被告华金发、华文辉、郑建英从2010年5月起每月支付原告谢捷房屋使用费100元，至上述房屋腾退之日止）。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告华金发、华文辉、郑建英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。
审判员 孙 丽
二〇一〇年五月十五日
书记员 程佳佳
附：
1、《中华人民共和国物权法》第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
2、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
3、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。