北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终1825号
上诉人（原审被告）:冯惠兰，女，1963年5月8日出生，汉族,住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：刘建华（冯惠兰之夫），1965年9月14日出生，汉族，住北京市台区。
被上诉人（原审原告）：浙ＸＸ夏物业管理有限公司北京第二分公司，营业场所北京市丰台区马家堡东路108号2号楼105室。
负责人：杨晋基，总经理。
委托诉讼代理人：张军武，男，1956年10月30日出生，汉族，浙ＸＸ夏物业管理有限公司北京第二分公司员工。
委托诉讼代理人：罗文喜，男，1977年8月15日出生，汉族浙ＸＸ夏物业管理有限公司北京第二分公司员工。
上诉人冯惠兰因与被上诉人浙ＸＸ夏物业管理有限公司北京第二分公司（以下简称华夏物业公司第二分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初30824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案已审理终结。
冯惠兰上诉请求：撤销一审判决，追加中国石化集团资产经营管理有限公司北京石油分公司（以下简称中石化北京分公司）及北京市丰台区房屋管理局为第三人，依法裁决。事实和理由：1、我与华夏物业公司第二分公司没有签订合同，不存在任何合同纠纷，如需签订合同也应按照政府相关法律规定，主体应是远洋自然小区（以下简称涉案小区）全体业主。2.国务院关于修改物业管理条例的决定第二章第6条规定房屋所有权人为业主，我与中石化北京分公司签订协议，买受人拥有有限产权，应该承担有限责任，而不是全部责任。3.我与中石化北京分公司签定的协议第9条约定，我同意在业委会成立之前委托北京远洋基业物业管理有限公司（以下简称远洋物业公司）对涉案房屋进行前期物业服务，未与其他任何物业公司存在合同关系。4.涉案房屋是经济适用房，应该按照经济适用房的标准收取物业费。5.我与远洋物业公司签订过前期服务协议，华夏物业公司第二分公司与北京银帆基业房地产开发有限公司（以下简称银帆公司）签订的是否是前期物业服务合同。6.华夏物业公司第二分公司没有物业服务企业资质证书，没有取得在涉案小区服务资格，属于无证上岗。7.在市住建委官方网站上查不到华夏物业公司第二分公司的企业名称，不能证明其在涉案小区提供物业服务。8.物业项目应该备案。9.华夏物业公司第二分公司、银帆公司和远洋物业公司未按《北京市物业项目交接管理办法》的规定告知全体业主，没有得到全体业主的认可。10.华夏物业公司第二分公司不符合物业合同备案程序。11.我与华夏物业公司第二分公司未签订任何形式的合同，不存在合同纠纷。华夏物业公司第二分公司违反多项国家及政府法律、法规，属于非法经营，且收入也属于非法收入。我无任何责任向华夏物业公司第二分公司交纳各项费用。
华夏物业公司第二分公司辩称，我公司同意一审判决。冯惠兰上诉所提问题在一审中已经提过，一审判决是正确的。一审判决调查的事实清楚。业主不交物业费小区就会混乱，一审判决对于稳定社会秩序以及加强小区物业管理是有意义的。
华夏物业公司第二分公司向一审法院起诉请求：1.判令冯惠兰支付2012年9月26日至2017年9月25日的物业费管理服务费13179.67元；2.判令冯惠兰支付2012年9月26日至2017年9月25日的垃圾清运费330元；3.判令冯惠兰支付违约金500元；4.诉讼费由冯惠兰负担。
一审法院认定事实：2012年浙ＸＸ夏物业管理有限公司在银帆公司的“远洋自然家园小区物业管理”项目中中标，后于2012年9月24日与银帆公司签订了《远洋・自然家园项目前期物业服务合同》。2012年9月25日，银帆公司、远洋物业公司、华夏物业公司第二分公司共同签订《确认函》，确认2012年9月25日15时55分将远洋自然家园物业管理权移交给华夏物业公司第二分公司。华夏物业公司第二分公司遂于2012年9月26日进驻涉案小区，并开始提供物业服务，收费标准为1.98元/建筑平方米/月。后华夏物业公司第二分公司在相关部门办理了物业服务合同备案，远洋自然家园物业服务合同最新备案日期为2013年1月7日。涉案房屋的房产证显示：冯惠兰系丰台区马家堡东路108号院3号楼13层2单元1301室的产权人，该房屋建筑面积为110.94平方米。冯惠兰未支付2012年9月26日至2017年9月25日的物业管理服务费、垃圾清运费。
庭审中，冯惠兰认可涉案期间的物业管理服务费、垃圾清运费未支付，但认为华夏物业公司第二分公司未在十日内办理备案登记，未经过业主选聘，未与业主签订过物业服务合同，物业服务资质存疑，物业服务亦存在相关问题。冯惠兰提供信访办理意见书、办理结果通知书、住建委查询截图等欲证实其主张。对此，华夏物业公司第二分公司称物业服务合同签订后按程序在服务区域内显著位置向全体业主进行了公告，并实施进场服务；组织对公共区域的设施、设备进行现场查验和接收；在服务项目承接后三个月内向所辖《丰台区居住小区管理办公室》报送物业服务备案材料符合备案要求，该服务项目是2012年9月25日承接，于2012年12月18日向《丰台区居住小区管理办公室》报送所需备案材料，2013年1月7日在北京市住建委网站“北京市物业管理动态监管系统”显示：已备案。关于物业服务，业主方提出现华夏物业第二分公司在楼门处安装了门禁，需用物业提供的智能卡刷卡开门，电梯亦需要刷卡使用，未交费的业主需要每三天去物业刷一次卡才能开门，有时晚归没有客服服务，业主无法正常进门，严重影响生活。对此，华夏物业公司第二分公司亦认可未交费的业主确需每三天去物业刷卡，否则无法进门，但称采取该方式是为了催促业主交纳物业费。华夏物业公司第二分公司另提供照片若干，据此主张持续向冯惠兰催缴相关费用。
一审法院认为：华夏物业公司第二分公司与银帆公司签订了前期物业服务合同，并从远洋物业公司手中接管了涉案小区的物业管理工作，在远洋物业公司撤出涉案小区后，实际进驻该小区提供物业服务，故冯惠兰应向其交纳相应的物业管理服务费、垃圾清运费。冯惠兰主张并非是涉案房屋的产权人，但该陈述与其提供的房产证载明的信息相矛盾，冯惠兰亦认可其在涉案房屋实际居住，享受了物业服务，故对其非适格被告的辩解意见，法院不予采纳。关于华夏物业公司第二分公司提供物业服务的情况，现各楼门进门均需要刷智能卡，欠缴物业费的业主需要每三天到物业处刷一次卡才能进门，对此法院认为，物业公司为业主提供的物业服务应包含保障业主正常出行、保障门禁和电梯的正常使用，业主对物业服务不满而拒交物业费，物业公司应采取协商沟通或诉讼的方式解决，而不应通过限制业主出行自由的方式催收物业费，且门禁、电梯维护亦包含在物业服务范围之内，据此法院对冯惠兰应交纳的物业管理服务费酌情予以扣减。因华夏物业公司第二分公司未与冯惠兰签订物业服务合同，其与银帆公司签订的合同中有关违约金的条款不能约束冯惠兰，故其要求冯惠兰支付违约金，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院于2017年12月判决：一、冯惠兰于判决生效后七日内给付浙ＸＸ夏物业管理有限公司北京第二分公司二一二年九月二十六日至二一七年九月二十五日的物业管理服务费11861.7元；二、冯惠兰于判决生效后七日内给付浙ＸＸ夏物业管理有限公司北京第二分公司二一二年九月二十六日至二一七年九月二十五日的垃圾清运费330元；三、驳回浙ＸＸ夏物业管理有限公司北京第二分公司其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审审理过程中，当事人均未就本案事实提交新的证据。冯惠兰对北京市丰台区房屋管理局出具的《丰台区房屋管理局关于对丰台人民法院协助调查函的复函》以及华夏物业公司第二分公司一审中提交的《环卫收费标准》的真实性认可，但主张与其无关。本院认为，《丰台区房屋管理局关于对丰台人民法院协助调查函的复函》以及《环卫收费标准》涉及的内容均与本案事实有关，本院认可其关联性，对上述证据予以采信。
冯惠兰称其在一审中并未主张华夏物业公司第二分公司对未交费业主刷卡进行限制，经查，一审开庭过程中，其他业主提出了相关主张，华夏物业公司第二分公司认可未交费的业主需要每隔三天到物业刷卡，否则无法进门。
另，冯惠兰在本案上诉状中请求追加中石化北京分公司与北京市丰台区房屋管理局为本案当事人，本院对此认为，本案案由为物业服务合同纠纷，华夏物业公司第二分公司为涉案小区提供物业服务，冯惠兰系涉案房屋的业主，中石化北京分公司与北京市丰台区房屋管理局非本案法律关系主体，本院对于冯惠兰追加当事人的请求不予准许。
经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，根据浙ＸＸ夏物业管理有限公司与银帆公司签订的《远洋・自然家园项目前期物业服务合同》以及银帆公司、远洋物业公司、华夏物业公司第二分公司签订的《确认函》，华夏物业公司第二分公司自2012年9月26日进驻涉案小区，并为涉案小区提供物业服务，冯惠兰作为涉案小区房屋的业主，客观上接受了华夏物业公司第二分公司为涉案小区提供的物业服务，应当向华夏物业公司第二分公司交纳物业管理服务费和垃圾清运费。一审法院考虑华夏物业公司第二分公司对未交费业主的刷卡限制给业主带来的不便，酌情扣减物业费，华夏物业公司第二分公司对此未提出上诉，本院不持异议。冯惠兰的其他上诉请求，无事实及法律依据，亦不影响其向华夏物业公司第二分公司交纳相关费用，本院均不予支持。
综上所述，冯惠兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由冯惠兰心负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王 磊
审判员 白 松
审判员 刘慧慧
二〇一八年二月二十七日
书记员 孙春玮