江西省瑞金市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0781民初3247号
原告张华，男，1967年10月13日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市，
原告张黎明，男，1985年11月4日生，汉族，江西省瑞金市人，住址同上，
原告张城，男，1988年3月23日生，汉族，江西省瑞金市人，住址同上，
原告张玲丽，男，1989年5月19日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市，
上述原告委托代理人刘红平，江西洪都律师事务所律师。
被告陈泰忠，男，1962年9月21日生，汉族，江西省瑞金市人，住象湖镇中山，
被告杨凤英，女，1963年1月9日生，汉族，江西省瑞金市人，住象湖镇中山，
被告张九生，男，1968年11月5日生，汉族，江西省瑞金市人，住象湖镇中山，
被告刘满娣，女，1971年6月4日生，汉族，江西省瑞金市人，住象湖镇中山，
上述被告委托代理人王海明，瑞金市金都法律服务所法律工作者。
原告张华、张黎明、张城、张玲丽为与被告陈泰忠、杨凤英、张九生、刘满娣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告张华及张华、张黎明、张城、张玲丽的委托代理人刘红平、被告陈泰忠、张九生及陈泰忠、杨凤英、张九生、刘满娣委托代理人王海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年1月20日，原告张华和刘招发夫妻与被告签订了《房屋拍卖协议书》，约定：被告自愿将位于瑞金市象湖镇中山北路1区住宅-20A地和208地[瑞国用（2006）字第01181460号和瑞国用（2006）字第××号]自建的房屋第二层计134㎡的和一楼楼梯间计16㎡房屋卖与原告张华夫妇，价格为146800元，该款已于签字前付清，楼下前院为本栋房主共同所有和使用，楼梯间为双方共同所有和使用，被告提供有关证件供原告办理房产证，办理费用由原告负责。协议签订后，原告张华夫妻依约将上述转让价款146800元交付给了被告。协议签订后，被告也将上述房屋交付给了原告张华夫妻，原告一直使用至今。原告张华夫妻生育二子一女，即原告张黎明、张城、张玲丽。2014年10月23日，张华之妻刘招发去世，生前未留下遗嘱，刘招发父母早亡于刘招发。现在被告早已将上述房屋的房屋所有权证和土地使用权证办至自己名下，但拒绝协助原告办理分户，过户至原告名下。为此，请求法院判决：1、确认原告张华和刘招发与被告于2009年3月18日签订的《房屋拍卖协议书》合法有效；2、被告限期配合协助原告办理房屋所有权证和土地使用证不动产权证的分户过户手续。
原告为支持自己的主张，向法院提供如下证据：1、原告身份证、结婚证、户口簿各1份，欲证明原告张华与刘招发系夫妻关系，刘招发于2014年去世，于2014年10月23日注销户口；原告张华、张黎明、张城、张玲丽具有适格的诉讼主体资格；2、被告常住人口登记表4份，欲证明被告的诉讼主体资格；3、《房屋拍卖协议书》1份，欲证明被告自愿将位于瑞金市象湖镇中山北路1区住宅-20A地和20B地[瑞国用（2006）字第01181460号和瑞国用（2006）字第××号]自建房屋第二层计134㎡和一楼楼梯间左侧一间计16㎡的房屋以146800元的价格卖与原告，原告已支付购房款；4、瑞国用（2006）字第01181460号《国有土地使用证》、瑞国用（2006）字第01181505号《国有土地使用证》和瑞房权证象湖镇字第××号《房屋所有权证》、瑞房权证象湖镇字第××号《房屋所有权证》各1份，欲证明被告卖与原告的房屋已经办理并取得相关权证。
被告陈泰忠、杨凤英、张九生、刘满娣对原告提交的上述证据质证认为：对证据1的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为原告张黎明、张城、张玲丽虽然是刘招发的继承人，但本案并不是遗产继承纠纷，所以张黎明、张城、张玲丽不具备本案主体资格；对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据3的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为原、被告签订的《房屋拍卖协议书》第一条价款的约定仅是原告购买第二层房屋的价款，双方并没有就所购买的房屋下面的国有使用权进行约定，即原告没有购买该房屋下面的国有土地使用权。对证据4真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为涉案房屋的国有土地使用权登记在陈泰忠、张九生名下，该土地的使用权人分别归张九生、陈泰忠享有，并非是陈泰忠、张九生共同共有，被告对所建筑的房屋进行了划分，但是并没有对各自享有的土地使用权一并进行处分，原告张华购买的第二层房屋是登记在陈泰忠、杨凤英名下。
被告陈泰忠、杨凤英、张九生、刘满娣答辩称，案涉房屋国有建设用地使用权系答辩人于2006年2月通过支付相应价款从他人处取得。其中“中山北路1区20A#地”系答辩人陈忠泰购置，后于2006年9月11日办理取得瑞国用（2006）字第01181460号《国有土地使用证》，登记土地使用权人为陈泰忠，“中山北路1区20B#地”系答辩人张九生购置，后于2006年9月13日办理取得瑞国用（2006）字第01181505号《国有土地使用证》。上述土地归陈泰忠、张九生各自享有，并非答辩人之间共同共有，各答辩人均无擅自进行处置的权利。2、答辩人陈泰忠、张九生各自购置的国有土地因相邻，为利于房屋建造的规划设计同意共同出资合作建房。合作建房共5层，其中将第二层房屋转让给原告并与其签订《房屋拍卖协议》系答辩人对合作建房部分共同合伙财产进行处置的结果。合作所建造房屋虽然系答辩人共同出资，但是，其中“第一、二、四层”于2013年10月9日办理的《房屋所有权证》显示，上述房屋登记的所有权人为答辩人张九生、刘满娣共同共有，答辩人陈泰忠、杨凤英并非系案涉房屋的登记所有权人。从房屋权属归属角度上讲，答辩人张九生、刘满娣并没有配合原告办理案涉房屋权属转移登记的约定或者法定义务。3、原告购买的案涉房屋于2009年1月20日与答辩人签订《房屋拍卖协议》，协议所约定转让的范围仅限于地上建筑物，并不包括答辩人各自享有的土地使用权。况且原告所支付的价款146800元仅是购买房屋所支付的对价，答辩人取得土地使用权的建筑物成本原告并没有实际分担。虽然，“地随房走”，但仅从法律后果上，不允许将“房”和“地”转让给分别不同的主体，原告诉请要求案涉房屋土地使用权进行分割并转移登记，依法应向答辩人支付对应的土地价款。4、张黎明、张城、张玲丽虽然是刘招发的继承人，但是从合同的角度来说，上述原告并没有与被告形成合同上的权利义务关系，因此不具备本案的诉讼主体资格。
被告陈泰忠、杨凤英、张九生、刘满娣为支持其答辩意见，向法院提交了如下证据：1、中山北路I区住宅-20A#地、中山北路I区住宅-20B#地《土地使用权转让合同书》2份，欲证明案涉房屋使用的国有土地使用权是陈泰忠、张九生出资59220元从福州青隆建筑工程有限公司瑞金分公司转让取得，且目前案涉房屋的土地使用证分别登记在陈泰忠、张九生名下，被告陈泰忠、张九生所享有的土地是属于不同的两宗地；2、瑞国用（2006）字第01181460号《国有土地使用证》、瑞国用（2006）字第01181505号《国有土地使用证》2份，欲证明案涉房屋下面的土地使用证分别登记在被告陈泰忠、张九生名下；3、瑞房权证象湖镇字第××号《房屋所有权证》、瑞房权证象湖镇字第××号《房屋所有权证》2份，欲证明案涉房屋第二层、第五层系登记在被告陈泰忠、张九生各自名下，并不是被告陈泰忠、张九生共同共有的财产，各被告之所以作为出让方出现，是因为房屋是合伙出资建房。合同签订时仅仅是对共同出资建筑的房屋所进行了处分，并没有对土地进行处分。
原告张华、张黎明、张城、张玲丽对被告陈泰忠、杨凤英、张九生、刘满娣提交的上述证据质证认为：对证据1、2、3的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为被告陈泰忠、杨凤英、张九生、刘满娣是合作建房，在与原告签订《房屋拍卖协议》后就有义务配合原告办理分户过户手续，被告陈泰忠、杨凤英、张九生、刘满娣在2009年已经把第二层出让给原告，但是被告却在办理房产证的时候为了规避事实，又将已经出让的房屋分别登记在自己名下。
本院对原告张华、张黎明、张城、张玲丽和被告陈泰忠、杨凤英、张九生、刘满娣提交的上述证据评判如下：对原告张华、张黎明、张城、张玲丽提交的：证据1、2、3、4、的真实性、合法性、关联性予以认定。对被告陈泰忠、杨凤英、张九生、刘满娣提交的：证据1、2、3的真实性、合法性予以认定，但对其关联性不予认定。
综合以上证据，本院对本案的事实认定如下：2006年2月14日，被告陈泰忠、张九生分别与福州青隆建筑工程有限公司瑞金分公司签订《土地使用权转让合同书》，分别受让了各90㎡的中山北路I区住宅-20A#地和中山北路I区住宅-20B#地。2006年7、8月份，被告陈泰忠、杨凤英、张九生、刘满娣合资开始共同建造了一栋六层的房屋。2006年9月，被告陈泰忠领取了瑞国用（2006）字第01181460号《国有土地使用证》，被告张九生领取了瑞国用（2006）字第01181505号《国有土地使用证》。2009年元月20日，原告张华与妻子刘招发与被告陈泰忠、杨凤英、张九生、刘满娣签订《房屋拍卖协议书》，约定“甲方自愿将位于瑞金市象湖镇中山北路I区住宅-20A地和20B地（瑞国用（2006）字第01181460号和瑞国用（2006）字第××号）自建的房屋经贰层全部计壹佰叁拾肆平方米及壹楼楼梯间左侧壹间计壹拾陆平方米一并卖给乙方，就有关事项协议如下：一、价格为壹拾肆万陆仟捌佰元整（￥：146800.00元），此款已于签字前付清。二、楼下前院为本栋房主共同所有和使用。日后如前院要做大门门庭，由甲方自行负责费用，围墙费用由甲、乙双方共同负责，如需要开侧门，费用则由需要者共同负责。任何一方不得在院内做隔墙和搭棚，以便停放车辆。三、楼梯间为双方共同所有和使用，未完成的楼梯装修费用，由双方共同负责。…五、甲方提供有关证件供乙方办理房产证，办证费用由乙方负责。…”其后，原告张华和刘招发向被告陈泰忠、杨凤英、张九生、刘满娣支付了购房款146800元，被告陈泰忠、杨凤英、张九生、刘满娣也按合同约定将第二层房屋及合同约定的一楼楼梯间左侧一间16㎡的房屋交付给了原告。2013年9月30日，被告陈泰忠、杨凤英领取了瑞房权证象湖镇字第××号《房屋所有权证》，该证的“房屋状况”写明“总层数陆建筑面积（㎡）316.06其他所在层数一三五层”。2013年10月9日，被告张九生、刘满娣领取了了瑞房权证象湖镇字第××号《房屋所有权证》，该证的“房屋状况”写明“总层数陆建筑面积（㎡）323.91其他所在层数一二四层”其后，原告张华曾多次要求被告陈泰忠、杨凤英、张九生、刘满娣协助办理土地使用证和房屋所有权证的过户登记手续，但是，被告陈泰忠、杨凤英、张九生、刘满娣均拒绝予以协助登记过户。另查明，原告张华之妻刘招发于2014年10月死亡，原告张黎明、张城、张玲丽系张华与刘招发婚生子女。2017年10月23日，原告张华、张黎明、张城、张玲丽向法院起诉，请求法院判决：1、确认原告张华和刘招发与被告陈泰忠、杨凤英、张九生、刘满娣于2009年3月18日签订的《房屋拍卖协议书》合法有效；2、被告陈泰忠、杨凤英、张九生、刘满娣限期配合协助原告张华、张黎明、张城、张玲丽办理房屋所有权证和土地使用证不动产权证的分户过户手续。
本院认为，原告张华和刘招发与被告陈泰忠、杨凤英、张九生、刘满娣签订的《房屋拍卖协议书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律的规定，合法有效，原告张华与四被告均应严格依照合同的约定履行义务。本案中，四被告向原告张华和刘招发所转让的房屋的土地使用权人虽然分别登记在被告陈泰忠和张九生名下，但是，由于四被告是在分别登记的土地使用证上合作建起了一栋六层的房屋，且四被告是共同与原告张华和刘招发签订《房屋拍卖协议书》，该《房屋拍卖协议书》中明确约定了四被告向原告张华和刘招发出卖房屋的层数、面积及价款，因此，四被告以出让给原告张华与刘招发的房屋下面的土地使用权归被告陈泰忠、张九生各自享有，并非属于陈泰忠、张九生共同共有，被告陈泰忠、张九生均无擅自进行处置的权利的抗辩理由不能成立；根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”之规定，原告张华和刘招发已经按合同约定向四被告履行了支付房款的义务，那么，四被告就有协助原告张华办理土地使用证和房屋所有权证转移过户登记的义务。同时，《房屋拍卖协议书》系原告张华和刘招发共同与被告陈泰忠、杨凤英、张九生、刘满娣签订的，作为合同相对人的刘招发在2014年死亡，刘招发对该房屋所享有的权利由张华和他们的子女张黎明、张城、张玲丽继承，因此，张黎明、张城、张玲丽有权和张华一起作为本案原告向四被告主张权利，因此，本院对原告请求被告协助办理土地使用证及房屋所有权证的诉讼请求予以支持。本案中，四被告之间虽然在办理房屋所有权证时对房屋的楼层进行了分户登记，但是，由于原告张华和刘招发与四被告签订的《房屋拍卖协议书》中不仅约定了四被告出卖给原告张华的有该栋楼房的第二层和一楼楼梯间左侧一间16㎡的房屋，还约定有楼下前院和楼梯间为双方共同所有和使用，所以，四被告均有协助原告办理转让房屋所有权证及土地使用证的转移过户登记义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十六条、第四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告张华和刘招发与被告陈泰忠、杨凤英、张九生、刘满娣于2009年3月18日签订的《房屋拍卖协议书》合法有效；
二、被告陈泰忠、杨凤英、张九生、刘满娣应在本判决生效之日起三十日内履行协助原告张华、张黎明、张城、张玲丽办理该房屋土地使用证和房屋所有权证转移过户登记的义务。
案件受理费3236元，原告张华已预交，由被告陈泰忠、杨凤英、张九生、刘满娣承担。被告陈泰忠、杨凤英、张九生、刘满娣承担的受理费应在本判决生效后30日内支付给原告张华。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 郭瑞萍
人民陪审员 陈泽将
人民陪审员 黄人杰
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 刘闪华