天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终5089号
上诉人（原审原告）：武宝祥，男，1964年2月22日生，汉族，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：王志锋，天津君申律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：天津远舟餐饮管理有限公司，住所地天津市河北区昆纬路与东七经路交口西北侧河北新闻大厦主楼六楼604-1室。
法定代表人：周冬梅，经理。
委托诉讼代理人：黄家军，天津铭诺律师事务所律师。
上诉人武宝祥、上诉人天津远舟餐饮管理有限公司（以下简称远舟公司）因租赁合同纠纷一案，�不服天津市河东区人民法院(2016)津0102民初3780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人武宝祥上诉请求：1、撤销一审判决第四、五、六项，改判远舟公司支付武宝祥375723.83元；2、本案一、二审案件诉讼费由远舟公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、关于保证金的问题，远舟公司违约未支付租金的事实已经一审法院认定，根据双方签订的《天津金地广场租赁合同》5.2约定，若远舟公司违反合同约定，武宝祥有权从保证金中扣除一定数目的金额以补偿由于远舟公司不遵守或不履行合同而给武宝祥造成的损失；远舟公司在本合同期满后将商铺按武宝祥交付远舟公司时的现状转移给武宝祥。根据此条件，如果�舟公司不能拆除装修按原状交回商铺，保证金亦应予以扣除。本案中，远舟公司至今未按交付时的原状交回商铺，因此武宝祥理应对保证金予以扣除而不应予以返还。2、关于装修损失的问题，被上诉人既然意图经营餐饮，必然投入资金装修以利于其经营需要，装修投入是其正常经营以获取利益的必要前提亦属于其投资，风险应由远舟公司自行承担，其装修投入及使用与武宝祥的收益没有必然联系，武宝祥也无法使用、利用该装修。此外，根据双方《天津金地广场租赁合同》第5.2（b）约定，远舟公司在本合同期满后将商铺按武宝祥交付远舟公司时的现状移交给武宝祥。该合同第6.4乙方义务项下（6）约定，在租赁期满或提前终止合同的情况下，远舟公司将商铺按接收时双方签署的确认文件所述的状态在届满或终止之日起15日内予以恢复。据此，双方对于装修有明确约�，即由远舟公司自行拆除以恢复原状。一审法院认定双方对于合同终止后租赁物上的添附物的归属及补偿未作约定，且判令武宝祥给付装修损失补偿金213467.73元，属于适用法律错误。
远舟公司辩称，双方租赁协议第八条违约责任中第8.1条对于武宝祥一方的违约责任有明确约定。本案中，一审法院确认因武宝祥在租赁过程中没有提供房屋的权利证书且未协助办理消防、工商等手续，导致远舟公司无法实际经营，故武宝祥应承担相应的赔偿责任。一审法院判决武宝祥给付远舟公司213467.73元以及返还保证金正确。请求驳回武宝祥的上诉请求。
上诉人远舟公司上诉请求：1、维持一审判决第四项，撤销一审判决第二、三、七项，改判驳回武宝祥的一审诉讼请求，支持远舟公司的一审全部反诉请求；2、本案一、二审案件诉讼费、反诉费、鉴定费由武宝祥承担。事实和理由：一审法院经审理查明已确认在双方签订《天津金地广场租赁合同》后，因武宝祥未能按照合同约定履行相应的协助义务，导致租赁物不符合使用条件，故远舟公司未办理营业执照等相关营业手续，亦未进行经营。武宝祥的行为已构成违约，根据双方合同约定，武宝祥无权收取任何费用。
武宝祥辩称，武宝祥从未接到远舟公司要求其履行相应协助义务的通知或要求，因此武宝祥并不构成违约，不同意远舟公司的上诉请求。
武宝祥向一审法院起诉请求：1、判令双方解除租赁合同远舟公司于2016年8月31日前搬出租赁房屋；2、判令远舟公司支付租金452540元，违约金151152元，共计603692元；3、判令远舟公司支付从2014年5月至2016年7月止欠缴的物业费36318.83元；4、诉讼费由远舟公司承担。
远舟公司向一审法院反诉请求：1、判令解�双方签订的《天津金地广场租赁合同》；2、判令武宝祥向远舟公司赔偿装修损失约213467.73元；3、判令武宝祥向远舟公司赔偿违约金70372.47元；4、判令武宝祥返还远舟公司保证金22627元；5、诉讼费及鉴定费由武宝祥承担。
一审法院认定事实：2013年底远舟公司与案外人金地（集团）天津投资发展有限公司签订租赁合同，由远舟公司承租坐落河东区津塘路一号桥金地广场1层127号商铺用于经营“美国加州牛肉面大王”，租赁面积165.31平方米，远舟公司于2013年11月12日给付案外人保证金及第一期租金共计90508元。2014年初，武宝祥从案外人处购买了上述商铺，后以武宝祥为甲方，远舟公司为乙方，双方重新签订了《租赁合同》，上述合同由案外人拟定并交予本案双方分别签署，同时案外人将远舟公司支付的上述款项全额给付了武宝祥。双方签订的《租赁合同》第三条“租赁期限及装修期”约定：“3.1租赁期限：本合同项下租赁期为5年，自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满。计租时间自2014年6月1日至2019年5月31日。如因甲方原因迟延交付，则租赁期限予以相应顺延。3.2装修期：甲方向乙方交付商铺日2014年2月15日开始至2014年5月31日为装修期，在该期限内，乙方缴纳物业管理费及水费、电费等其他应缴费用；水电费具体收费标准以电力、水力部门实时报价为准；物业管理费以物业管理公司的实时报价为准。如乙方在此期限内开业，装修期则截止到开业日的前一天。”《租赁合同》第五条“租金、保证金及其他费用”约定：2014年6月1日至2016年5月31日的租金单价为4.5元/天/平方米；2016年6月1日至2017年5月31日的租金单价为4.73元/天/平方米；租金的支付方�为以3个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。本合同首付租金67881元，保证金22627元，如果乙方违反本合同的规定，甲方有权从保证金中扣除一定数目的金额以补偿由于乙方不遵守或不履行本合同而给甲方造成的损失。同时，乙方须根据甲方或甲方委托的物业管理公司或相关的公共事业部门提供的账单，在收到账单后的5个工作日内向甲方或甲方委托的物业管理公司支付。《租赁合同》第六条“权利义务”约定：6.2甲方义务⑷协助乙方办理消防、环保、工商等相关经营手续，提供必要的配合及支持。⑸乙方装修及经营期间，协助乙方与物业、环保、消防、城管等主管部门的协调。6.3乙方权利⑺按照本合同约定如期支付租金等应付费用。《租赁合同》第八条“违约责任”约定：如因其他甲方原因导致合同已�本无法继续履行的，甲方应按上月固定租金的三倍向乙方支付违约金，同时乙方有权要求甲方赔偿乙方的实际损失（装修、设备投入），并解除合同；如乙方拖欠租金或其他应付费用超过30日的，乙方应按上月固定租金的三倍向甲方支付违约金，同时甲方有权解除合同。若因甲方原因，出现动力供应、消防系统问题影响乙方如期开业，甲方应尽一切可能协助乙方解决上述问题，并无权收取拖延期或停业期间的租金。
《租赁合同》签订后，远舟公司于2014年5月完成了装修，但并未办理营业执照等相关营业手续，亦未进行经营，且远舟公司未再支付租金。2016年4月起远舟公司曾多次以微信及电话的方式与武宝祥协商转租事宜，但武宝祥并未予以答复。2016年7月1日，北京金地格林物业管理有限公司天津酒店管理分公司向“127商铺（美国加州牛肉面）”发出《物业费催款函》，称自2014年5月15日至2016年8月31日应交物业管理服务费总计人民币36318.83元。庭审中，远舟公司提交鉴定申请，要求对涉诉商铺的装饰装修工程进行造价鉴定，一审法院依法委托天津市房屋安全鉴定检测中心进行了鉴定，2016年9月28日，上述中心出具津房检〔2016〕价格鉴字第17号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：金地广场1-127号底商装饰装修工程为213467.73元。
庭审后，一审法院依法向涉诉房屋的物业管理部门就案件事实进行询问，其表示涉诉房屋并未拖欠水、电费，且远舟公司曾向物业管理部门询问武宝祥的个人信息，但因涉及个人隐私该部门未予提供。
一审法院认为，双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。武宝祥按照约定履行了将租赁物交付远舟公司的义务�远舟公司亦应按照合同的约定履行支付租金的义务，远舟公司自2014年9月1日起未支付租金，故武宝祥按照合同约定有权要求解除合同，庭审中，远舟公司亦要求解除双方的租赁合同，故对于双方要求解除合同的请求予以支持。根据合同法的规定，合同解除后远舟公司应将涉诉房屋返还给武宝祥。关于武宝祥主张的自2014年9月1日至2016年5月31日期间的租金及违约金一节，远舟公司认为武宝祥的主张已经超过诉讼时效，故对于超过诉讼时效的部分不同意支付。按照民法通则第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，故武宝祥主张的2014年9月1日至2015年5月31日期间的租金及违约金已经超过诉讼时效，一审法院不予支持。但远舟公司应当支付武宝祥自2015年6月1日至2016年5月31日止的租金271524元，同时按照合同约定远舟公司还应当支付武宝祥逾期支付租金的违约金67881元及物业管理服务费36318.83元。
对于远舟公司的反诉请求，一审法院认为，现双方均同意解除双方签订的租赁合同，故在合同解除后武宝祥应当返还远舟公司保证金22627元，对远舟公司的该项反诉请求予以支持。关于远舟公司主张由武宝祥赔偿装修损失一节，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第八十六条规定：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。本案中，在双方签订的租赁合同中对于装修的期限是有约定的，由此可见武宝祥是同意远舟公司进行装修的，但双方对于合同终止后租赁物上的添附物的归属及补偿并未作约定。通过庭审查明的事实上看，远舟公司已经装修完毕准备经营加州牛肉面，但由于种种原因并未实际经营，其中武宝祥未能按照合同约定履行相应的协助义务也是一方面的原因，现双方均同意解除合同，远舟公司必然需要将租赁物返还给武宝祥，但现租赁物上已经存在远舟公司所有的添附物，且该添附的装修并未给武宝祥造成损失，反而是如果拆除的话不仅会对远舟公司造成损失还有可能将租赁物一并破坏，且武宝祥在取得租赁物及添附物后可能因此取得相应的利益，故武宝祥在收回上述租赁物及添附物后应给与远舟公司相应的补偿。庭审中，经鉴定该装饰装修工程的现价值为213467.73元，故武宝祥应按照上述价值给与远舟公司相应的补偿。关于远舟公司反诉主张的违约金一节，缺乏事实及法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国�法通则》第一百三十六条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第八十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十九条、第一百二十条规定，判决：“一、原告武宝祥与被告天津远舟餐饮管理有限公司于2014年初签订的《天津金地广场租赁合同》予以解除；二、自本判决生效之日起十五日内，被告天津远舟餐饮管理有限公司将坐落本市河东区津塘路一号桥金地广场1层127号商铺（美国加州牛肉面大王）在不破坏装修的前提下腾空并交予原告武宝祥；三、自本判决生效之日起十五日内，被告天津远舟餐饮管理有限公司给付原告武宝祥前欠租金271524元、违约金67881元以及物业管理服务费36318.83元，以上共计375723.83元；四、自本判决生效之日起十五日内，原告武宝祥返还被告天津远舟餐饮管理有限公司保证金22627元；五、自本判决生效之日起十五日内，原告武宝祥给付被告天津远舟餐饮管理有限公司装修损失补偿金213467.73元；六、驳回原告武宝祥的其他诉讼请求；七、驳回被告天津远舟餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10160元，反诉费6930元，鉴定费10000元，共计27090元，由原告武宝祥负担14608元，由被告天津远舟餐饮管理有限公司负担12482元。”
二审审理期间，双方当事人均未提供新证据。
本院二审经审理查明的案件事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求，应提供证据予以支持。没有�据或证据不足以支持己方主张的，应当承担举证不能的不利后果。本案中，双方系房屋租赁合同关系，上诉人武宝祥作为出租人，已按合同约定将租赁物交付承租人即上诉人远舟公司使用，远舟公司应按合同约定履行给付租金的义务。因远舟公司未按约定履行上述义务，武宝祥起诉主张解除合同，并要求远舟公司支付欠付租金并承担违约金，符合双方合同约定，且不违反法律规定，应予支持。因合同解除，远舟公司应将涉案商铺腾空并返还武宝祥。对于远舟公司主张武宝祥所交付涉案商铺不符合合同约定的使用功能一节，远舟公司主张武宝祥未能保证涉案商铺的水、电、燃气的正常使用，且未能提供购房合同或产权证导致远舟公司不能办理消防、环保、工商等相关经营手续，进而导致远舟公司无法正常经营。对此，本院分析认为，根据一审法院向涉案商铺所在物业公司了解情况可知，涉案商铺水、电需由承租人向物业公司购买，且涉案商铺不欠付水电费。因远舟公司已完成对涉案商铺的装修，装修过程中必然涉及水电使用问题，但现有证据无法证明因涉案商铺未开通水电导致远舟公司通过其他途径解决装修过程中的水电问题，故远舟公司主张涉案房屋水电不通畅影响其使用的诉讼意见，因依据不足，本院不予支持。对于远舟公司所提燃气未开通导致其无法正常经营的问题，物业公司向一审法院反馈意见为，在购买涉案房屋之时，合同中明确写明商铺中无燃气。远舟公司在与武宝祥签订租赁合同之前，其已与房屋销售方金地（集团）天津投资发展有限公司之间形成租赁合同关系，故远舟公司应对商铺状况具有一定的了解。其在与武宝祥签订租赁合同之时，对于商铺是否应具备燃气亦无特殊约定，故对于涉案商铺不具备燃气使�功能，应属远舟公司明知并认可的房屋状况。况，远舟公司亦未提供证据证明其已通知武宝祥要求开通燃气但武宝祥拒绝办理的相关证据。故现远舟公司以商铺无燃气影响其实际经营为由，主张武宝祥违约，依据不足，不予支持。对于远舟公司主张武宝祥未能提供购房合同或产权证照导致远舟公司无法办理相关经营手续的问题，根据双方租赁合同约定，武宝祥负有协助远舟公司办理消防、环保、工商等相关经营手续，提供必要的配合及支持的合同义务。因该合同义务仅系协助义务，故应由远舟公司提供办理要求，由武宝祥予以协助配合。远舟公司虽提交微信及通信记录以证明武宝祥未履行配合义务，但因其所提交的微信记录无形成时间，且微信内容无法体现出要求武宝祥履行配合义务的意思表示，而通信记录显示时间仅为本案成讼前不超过两个月的时间内，故远�公司仅依据现有证据主张武宝祥怠于履行协助义务，依据尚不充分，本院难以支持。综上，远舟公司以涉案商铺不具备使用功能为由主张武宝祥承担违约责任，本院不予支持。
对于保证金一节，武宝祥主张应在远舟公司恢复原状后再返还保证金，根据双方合同约定，远舟公司在合同期满后将商铺按武宝祥交付时的现状移交给武宝祥。该合同条款系对合同期满后保证金退还条件的约定。现双方因租赁期间发生争议而解除租赁合同，与合同约定的保证金退还条件并非一致。故武宝祥据此合同条款主张保证金不予退还的上诉意见，本院不予支持。此外，现因武宝祥已就欠付租金主张违约金，武宝祥亦未提供其他证据证明其实际损失，故一审法院判令远舟公司向武宝祥支付违约金，已弥补武宝祥的损失，武宝祥应将保证金予以退回。
对于装修损失补偿�一节，合同中约定因出租方原因导致商铺严重不符合合同约定或不能继续履行时，由出租方承担包括装修损失在内的实际损失。根据现有证据及查明事实，尚不能证明系因仅归责于武宝祥原因导致合同解除，远舟公司在合同履行过程中亦不排除存在怠于行使权利、经营懈怠、未积极运营开业事宜等情形，亦无证据显示其在成讼前两年之久曾多方寻找武宝祥未果，且远舟公司在未取得营业证照下提前装修，亦属甘冒风险的行为，故远舟公司主张武宝祥赔偿全部装修损失的诉讼主张，与合同约定内容不符，本院不予支持。另一方面，武宝祥作为出租人，自2014年起并未主动对商铺的经营使用情况进行了解，亦存在一定的怠于管理的情形。此外，远舟公司经武宝祥同意对涉案商铺进行了装修，确已投入资金，且装修物已添附至租赁物，不可拆除，且远舟公司并未在租赁物内经营使用，该添附行为客观上对于租赁物价值具有一定的提升作用，对于武宝祥后续对于房屋的利用提供了较好的基础条件。综合考虑双方合同履行情况、添附物新旧程度、使用毁损情况等情形，基于公平原则，在添附物留存在租赁商铺内且无证据证明对涉案商铺存在毁损的情况下，本院酌情考虑由双方分担装修损失为宜。
综上所述，上诉人武宝祥的部分上诉理由成立，本院不予支持，上诉人远舟公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持天津市河东区人民法院(2016)津0102民初3780号民事判决第一、二、三、四项；
二、撤销天津市河东区人民法院(2016)津0102民初3780号民事判决第五、六、七项；
三、自本判决生�之日起十五日内，上诉人武宝祥给付上诉人天津远舟餐饮管理有限公司装修损失补偿金106733.87元；
四、驳回上诉人武宝祥的一审其他诉讼请求及二审其他上诉请求；
五、驳回上诉人天津远舟餐饮管理有限公司的一审其他反诉请求及二审上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10160元，反诉案件受理费6930元，鉴定费10000元，共计27090元，由武宝祥负担10588.6元，由天津远舟餐饮管理有限公司负担16501.4元；二审案件受理费14726元，由武宝祥负担4111.1元，由天津远舟餐饮管理有限公司负担10614.9元。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
审 判 员 王 珊
代理审判员 张静怡
二〇一七年十二月一日
书 记 员 李珊珊