浙江省天台县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1023民初6345号
原告（执行案外人）：王秋弟，男，1947年9月6日出生，汉族，农民，住仙居县。
原告（执行案外人）：王建军，男，1949年11月18日出生，汉族，住仙居县。
原告（执行案外人）：杨素娟，女，1954年3月6日出生，汉族，住仙居县。
上述三原告共同委托诉讼代理人：周鹓，浙江力汇律师事务所律师。
被告（申请执行人）：中国农业发展银行仙居县支行，组织机构代码：84802209-8，住所地仙居县福应街道环城东路1号。
负责人：朱伟波，行长。
委托诉讼代理人：金颖波，浙江多联律师事务所律师。
第三人（被执行人）：台州市稻香村农业科技发展有限公司，组织机构代码：663905927，住所地仙居县安洲街道城北西路542号。
法定代表人：卢慧华，执行董事。
委托诉讼代理人：陆克第，广西冯山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周英健，广西冯山律师事务所实习律师。
第三人：胡华田，男，1953年6月8日出生，汉族，住仙居县。
第三人：崔金花，女，1956年11月3日出生，汉族，住仙居县城区。
第三人：吴相朝，男，1969年9月16日出生，汉族，住仙居县。
第三人：卢慧华，女，1958年2月12日出生，汉族，住仙居县。
原告王秋弟、王建军、杨素娟与被告中国农业发展银行仙居县支行（以下简称：仙居农发行）、第三人台州市稻香村农业科技有限公司（以下简称：稻香村公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用普通程序审理。因胡华田、崔金花、吴相朝、卢慧华与本案处理结果有利害关系，本院依法通知该四人作为第三人参加诉讼，于2017年12月14日公开开庭进行了审理。原告王秋弟、杨素娟及其王秋弟、王建军、杨素娟的委托诉讼代理人周鹓，被告仙居农发行的委托诉讼代理人金颖波，第三人稻香村公司的法定代表人卢慧华及其委托诉讼代理人陆克第、周英健，第三人卢慧华到庭参加诉讼。第三人胡华田、崔金花、吴相朝经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告王秋弟、王建军、杨素娟向本院提出诉讼请求：一、立即停止对座落仙居县安洲街道城北西路542号房地产的强制执行并解除对上述房地产的查封；二、确认三原告及胡华田、吴相朝、崔金花等人与稻香村公司签订的《房屋租赁合同》有效。事实和理由：稻香村公司因购买厂房缺资曾向原告及胡华田、吴相朝、崔金花等人借过巨额借款。2011年11月16日，三原告及胡华田、吴相朝、崔金花等人与稻香村公司签订《房屋租赁合同》一份，约定稻香村公司将该公司所有的座落在安洲街道城北西路542号院内的南首空仓库一栋12间街面屋及厂房以年租金30万元的价格出租给三原告及胡华田、吴相朝、崔金花等人10年，租赁期限为2012年1月1日至2021年12月31日止。租得房屋后，原告等人又投入了数百万元的资金对所租房屋进行了装修并安装了新的设施。2012年2月21日，由胡华田作为承租方的代表又将上述房屋转租给王锦亮、郑岳君等人。2012年5月10日，稻香村公司故意隐瞒房屋已出租的事实，将上述房屋作为贷款抵押物向被告仙居农发行贷款1300万元，而被告仙居农发行明知房屋已出租，仍同意稻香村公司的房屋抵押。因稻香村公司未归还被告仙居农发行贷款本息，仙居农发行向仙居县人民法院申请实现担保物权确定，该院作出（2013）台仙商特字第1号民事裁定，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，仙居农发行对变价后所得款项在借款本金1300万元及利息、罚息和律师代理费301700元范围内优先受偿。此后，稻香村公司未自觉履行民事裁定书的内容，仙居农发行向仙居县人民法院申请执行，该院提请台州市中级人民法院交叉执行，台州市中级人民法院指定天台县人民法院执行。2017年8月，原告等人在该院执行人员中得知涉案房屋被稻香村公司抵押贷款，仙居县人民法院作出民事裁定书的事实。为此，原告向天台县人民法院提出执行异议，天台县人民法院作出（2017）浙1023执异19号执行裁定，驳回原告等人的异议。综上，原告认为，一、三原告等人与稻香村公司所签订的租赁合同真实有效且已实际占有使用涉案房屋。二、以租金抵销债务来否定租金合同的真实性有效性，没有法律依据。《物权法》第一百九十条明确规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。三、卢慧华虽然是稻香村公司的法定代表人，其作为拟创办的仙居粮油市场的股东，与其他股东一起与稻香村公司签订房屋租赁合同，并不违反法律规定。四、根据过错原则，原告等人不应承担任何不利的后果，应由被告及稻香村公司承担相应的不利后果。五、三原告提出执行异议并未超过法定期限。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条的规定，案外人可以在执行标的执行终结前提出执行异议。因此，原告提出执行异议并未超过法定期限。在审理过程中，原告申请变更诉讼请求：一、确认原告对坐落于仙居县安洲街道城北西路542号租赁合同约定的建筑面积3016.31平方米房屋范围内享有（自2012年1月1日起至2021年12月31日止）的租赁期限内的租赁权；二、在前述期限，未经原告同意，不得对案涉房屋采取涤除前述租赁权的执行措施。
被告仙居农发行辩称，一、原告提出的所谓租赁实系以租抵债行为，依法不得对抗法院对案涉房屋的执行措施。从原告及稻香村公司法定代表人卢慧华在法庭调查及执行听证中的陈述，表明本案所谓的“租赁”实际上是一种以租抵债的行为，即用稻香村公司的房屋以租抵债的形式折抵对外所欠的债务。被执行人以尚未发生的长期租金收益，约定抵偿其他债权人的债权，实质上是一种擅自处分被执行人名下资产的未来租金收益来提前抵偿其他债权的行为，直接损害了执行案件中已经生效裁判确定的债权人的合法债权。因此，本案原告依法不得对抗抵押权人享有的法定优先债权，不得对抗法院对被执行财产的查封、执行措施。二、原告提出执行异议时间已超出法院（2014）台天执民第2045-1号执行裁定明确提出书面异议的时间，执行异议权利早已丧失。天台县人民法院（2014）台天执民第2045-1号执行裁定明确对腾退涉案房产有异议者，应在2014年10月10日前向贵院提出书面报告，这是对案涉房屋相关权利人合法权利的保护，该期限法律性质上属于除斥期限，逾期不行使导致权利消灭。但原告之前从未提出异议，依法早已丧失。原告面对如此重大的事项从不曾提出异议，直到法院决定拍卖才提出，明显与情理不符。三、2012年5月10日签订的《抵押合同》只是对2011年5月10日签订的《抵押合同》的变更，在2011年5月10日签订的《抵押合同》范围内，仙居农发行仍然享有优先权。2011年5月10日签订的《抵押合同》到期后，因稻香村公司无力归还贷款，2012年5月10日，仙居农发行为支持稻香村公司的企业发展，又与稻香村公司签订《抵押合同》，对原有的贷款作了延续进行转贷，因登记部门不支持在未解押的情况下进行直接的变更，要求必须先注销原来抵押登记，再办理新的抵押登记。上述解押和重新抵押过程，表面上看是新的抵押登记，但实际上是对原贷款抵押事项的变更，是2011年5月10日签订的《抵押合同》的延续，而原告等人于2011年11月16日与稻香村公司签订的房屋租赁合同，明显迟于仙居农发行与稻香村公司签订的《抵押合同》，故仙居农发行对案涉抵押物仍然享有优先受偿权。四、房屋租赁合同不具有真实性且并未实际履行。1、稻香村公司对案涉房产抵押时承诺房产不存在出租的情形。稻香村公司对案涉房屋提供两次连续抵押，抵押期间自2011年5月10日至2013年5月10日，稻香村公司均承诺案涉房屋不存在出租的情形。原告主张稻香村公司于2011年11月16日将经营场所出租给原告明显违反客观事实。房屋租赁合同约定的租期、租金明显违反常理，合同内容本身也漏洞百出，且原告未分文支付租金。以租抵债的借款事实也没有提供任何证据证明。承租人之一卢慧华又是稻香村公司的法定代表人，存在利害关系，所谓的收款收据也无法确认其真实性。根据有关规定，如果发现当事人自认或其他明确的证据证明名为租赁实为房屋使用权抵债关系的，对租赁合同的真实性不予认可。2、房屋租赁合同并未有效履行。原告没有提供其按协议约定支付租金、办理租赁登记、缴纳税费、支付水电费等任何证据材料，无法证明双方按照约定履行合同。原告提交的部分装修单据、销货送货单、装修日记账等证据与本案无关联性，无法证明原告对案涉房屋进行300多万元的装修，也没有证据证明原告对案涉房产的占有、使用。综上，原告王秋弟、王建军、杨素娟提出的请求保护案涉房屋租赁权的理由不能成立，依法应当驳回原告的诉讼请求。
第三人稻香村公司述称，1、我公司与原告之间签订的房屋租赁合同是真实有效的，合同已经实际履行，不存在任何法律问题，至于租金交付问题并不是法律禁止的。2、稻香村公司与被告之间签订的抵押合同也是事实，因为稻香村公司当时在办理抵押登记手续时由被告代为办理，被告到哪个部门办理就在哪个部门办理，抵押登记在法律上是存在瑕疵的。3、对本案的事实认定和适用法律等问题由法院依法公正裁判。
第三人胡华田、崔金花、吴相朝未提出答辩意见。
第三人卢慧华述称，原、被告的代理人均称我与各方恶意串通不是事实，我并不认同；对于房屋的用途改变我也不认同，我会积极配合法院的判决及执行。对本案的处理由法院依法裁决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
王秋弟等为证明其诉讼请求成立提供了如下证据：1、房屋租赁合同1份，证明三原告等7人于2011年11月16日与稻香村公司签订房屋租赁合同，租赁期限10年（2012年1月1日至2021年12月31日），早于被告与稻香村公司签订的抵押贷款合同的事实；2、部分装修单据一组：收款收据4张、领付款凭证8张、销货清单1份、送货单1份及装修日记帐一本，证明稻香村公司与原告等人口头达成租赁协议后，稻香村公司即将案涉房屋实际交付原告等人并给予合理的装修期，原告等人对案涉房屋进行装修并支付了工人工资及装修材料款等装修费用；3、转租合同3份，证明因设立粮油市场受阻，为减少损失经稻香村公司同意，原告等人将装修好的案涉房屋转租给他人经营的事实；4、收款收据3份，证明稻香村公司认可收到租金的事实；5、执行裁定书1份，证明原告向法院提出执行异议被驳回后，原告在裁定指定期间内向法院提起执行异议之诉的事实。
仙居农发行对原告方提供的证据质证认为，证据1房屋租赁合同不具有真实性、合法性。该合同实质是一份以债抵租的协议，明显损害了其他债权人的合法权益；合同的履行及房屋的占有与合同约定的使用目的、年限均不相符，租金一次性支付不符合常理。确定原告等是否享有租赁权，不能仅凭租赁合同，还要看是否建立真实的租赁关系、实际占有使用租赁房屋以及租赁关系是早于或迟于抵押协议等进行判断。证据2收款收据，从收据的抬头看，交款单位是稻香村公司，只能证明稻香村公司作为付款方曾经支付过装修费用等；从发生的时间看，该收据的发生时间为2011年11月、12月，与原告方所说的装修时间点不符，且稻香村公司的付款与原告方无关。从支出的费用金额看，装修是短期的很少的支出，与原告方所说的花了50多万装修款不相符；该组证据载明了稻香村公司的装修情况，不能证明原告所装修。证据3房屋转租合同，因前期原告等与稻香村公司的租赁合同无效，转租合同也应无效。证据4收款收据，在法院执行异议审查听证中，原告和稻香村公司均一致承认没有现金形式支付租金，现原告表述以现金方式支付不符合客观常理。证据5执行裁定书没有异议。
稻香村公司对原告方提供的证据质证认为，对原告方提供的5组证据均无异议。
卢慧华对原告方提供的证据质证认为，对原告方提供的5组证据均无异议。
仙居农发行为证明原告等人签订的房屋租赁合同不真实，实际房屋没有占有，向本院提供以下证据：1、（2013）台仙商特字第1号民事裁定书1份，证明被告对稻香村公司的涉案房产享有优先受偿权。2、（2014）台天执民第2045-1号执行裁定书1份，证明天台法院于2015年6月8日裁定拍卖稻香村公司涉案房产的事实。3、抵押物登记材料一组，证明原告及第三人等人与稻香村公司签订的房屋租赁合同在我行与稻香村公司签订的抵押贷款合同约定的期限内；4、土地房产转让协议一份，证明承租人胡华田系稻香村公司受让涉案房产的担保人，与稻香村公司存在利害关系。5、稻香村公司财务报表，证明稻香村公司没有租金和水电费等收入。证据6（2017）浙1023执异19号执行裁定书，证明原告等人提出执行异议被法院驳回异议的事实。
原告方对仙居农发行提供的证据质证认为，证据1（2013）台仙商特字第1号民事裁定书和证据2（2014）台天执民第2045-1号执行裁定书三性没有异议，对证明对象有异议，原告等人对该裁定书及公告的限定期间并不知道，直到法院执行人员到实地执行告知案涉房屋要被拍卖才知道。证据3抵押物登记材料，抵押合同真实性原告等人没法作出认定，被告所主张的抵押合同成立于原告等人与稻香村公司签订的租赁合同之后，且原告等人对稻香村公司与被告签订的抵押合同并不知情，不能对抗原告等人的租赁权；证据4土地房产转让协议，真实性无异议，对关联性和证明对象有异议，即使胡华田系该合同的保证人，也不能否定本案的租赁关系。证据5稻香村公司财务报表，该财务报表也印证了转租方并非稻香村公司而是原告等人。证据6（2017）浙1023执异19号执行裁定书没有异议。
稻香村公司对仙居农发行提供的证据质证认为，证据1（2013）台仙商特字第1号民事裁定书、证据2（2014）台天执民第2045-1号执行裁定书和证据6（2017）浙1023执异19号执行裁定书的“三性”由法院认定。证据3抵押物登记材料，是格式合同，被告在贷款时是知晓的；证据4土地房产转让协议，胡华田和稻香村公司有利害关系与本案没有关联性。证据5稻香村公司财务报表，并不能完全证明案涉房屋没有出租，该公司的租金及水电费收入情况并不一定在财务报表中体现，但开具收据是事实。
卢慧华对仙居农发行提供的证据质证认为，证据1（2013）台仙商特字第1号民事裁定书和证据2（2014）台天执民第2045-1号执行裁定书没有异议。证据3抵押物登记材料，房地产抵押物清单是否已出租一栏中“否”字不是我写的，我不知道办理抵押登记的房屋不能出租；证据4土地房产转让协议没有异议。证据5稻香村公司财务报表，该报表中没有水电费收入，是因为水表、电表都是他们自己接的，与稻香村公司没有关系。证据6（2017）浙1023执异19号执行裁定书没有异议。
本院依职权出示以下证据：1、台州中院（2014）浙台执监字第12号执行裁定书；2、（2014）台天执民字第2045-2号执行裁定书；3、（2014）台天执异字第2045-1号执行裁定书一份；4、涉案房屋登记簿8份及房屋平面图一张。5、仙城执限改用（2017）3001号限期整改通知书。
原、被告及稻香村公司、卢慧华对法院调取的证据1至证据5经质证均无异议。
胡华田、吴相朝、崔金花经本院合法传唤未到庭，也未提供书面质证意见，视为放弃质证的权利。
根据庭审中，当事人的举证、质证意见，本院依法对上述证据认证如下：
原告提供的证据1房屋租赁合同，与本案争议事实具有关联性，可以作为认定案件事实的依据；证据2收款收据、领付款凭证、销货清单、送货单及装修日记帐，能够证明原告等人承租房屋后对案涉房屋进行简单装修的事实，与本案争议事实具有关联性，可以作为认定案件事实的依据。证据3房屋转租合同，能够证明原告等人承租涉案房屋后转租的事实，与本案争议事实具有关联性，可以作为认定案件事实的依据。证据4收款收据，该证据虽然盖有稻香村公司的事实，但不能证明原告等人按照合同约定已经实际付清租金的事实。结合原告方及稻香村公司在执行听证中的陈述只能证明双方以债权抵偿租金的事实，故对该证据的证据对象不予采信；证据5（2017）浙1023执异19号执行裁定书系本院生效法律文书，与本案具有关联性，可以作为认定案件事实的依据。
被告提供的证据1（2013）台仙商特字第1号民事裁定书、证据2（2014）台天执民第2045-1号执行裁定书、证据6（2017）浙1023执异19号执行裁定书，均系生效法律文书，且与本案争议事实具有关联性，可以作为认定案件事实的依据；证据3抵押物登记材料，该证据中的抵押物登记证系国家机关依职权出具的公文，其他材料系稻香村公司与仙居农发行签订的抵押贷款合同，与本案争议事实具有关联性，可以作为认定案件事实的依据；证据4土地房产转让协议，与本案缺乏关联性，不能作为认定案件事实的依据；证据5稻香村公司财务报表，结合当事人在庭审中的陈述等其他证据，可以认定稻香村公司没有租金和水电费等收入的事实。
本院依职权调取的证据1至证据5各方当事人均无异议，且证据3号系生效法律文书，且与本案具有关联性，依法可以作为认定案件事实的依据。证据4房屋登记簿、证据5仙城执限改用（2017）3001号限期整改通知书系国家机关出具的公文，且与本案具有关联性，可以作为认定案件事实的依据。
根据上述认定的证据，可以认定以下事实：
1、2011年5月10日，稻香村公司与仙居农发行签订《抵押合同》一份，约定：担保的主债权为债务人在抵押权人处办理的主合同项下约定业务所形成的债权，主合同项下约定的业务各类为产业龙头企业粮油短期贷款，本金数额人民币1300万元整。履行期限为12个月，自2011年5月10日起至2012年5月9日止。抵押人自愿以本合同项下的《抵押物清单》所列财产作为抵押物设定抵押。《抵押物清单》是本合同不可分割的组成部分。同日，双方签订《房地产抵押清单》一份，载明：抵押物名称：房地产。处所：仙居县安洲街道城北西路542号。所有权人：稻香村公司。建筑面积：6116.80平方米；土地使用权面积：7585.50平方米。房屋权属证明及编号：房权证仙字第00033589号-××号；地产：仙居国用（2011）第000734号。是否已出租：否。2011年5月10日，上述抵押物在仙居县工商行政管理局办理了仙工商2011字第042号抵押物登记。此后，双方均按合同约定履行了放款和还款义务。
2、2012年5月10日，稻香村公司与仙居农发行签订《抵押合同》一份，约定：担保的主债权为债务人在抵押权人处办理的主合同项下约定业务所形成的债权，主合同项下约定的业务各类为产业龙头企业粮油短期贷款，本金数额人民币1300万元整。履行期限为12个月，自2012年5月11日起至2013年5月10日止。抵押人自愿以本合同项下的《抵押物清单》所列财产作为抵押物设定抵押。《抵押物清单》是本合同不可分割的组成部分。同日，双方签订《房地产抵押清单》一份，载明：抵押物名称：房地产。处所：仙居县安洲街道城北西路542号。所有权人：稻香村公司。建筑面积：6116.80平方米；土地使用权面积：7585.50平方米。房屋权属证明及编号：房权证仙字第00033589号-××号；地产：仙居国用（2011）第000734号。是否已出租：否。2012年5月11日，上述抵押物在仙居县工商行政管理局办理了仙工商2012字第043号抵押物登记。此后，仙居农发行按照合同约定向稻香村公司发放贷款1300万元，稻香村公司除支付部分利息外，借款本金及其余利息未还。
3、2013年6月3日，仙居农发行向仙居县人民法院申请实现担保物权，请求裁定拍卖（变卖）稻香村公司的前述抵押物，从所得价款中优先清偿稻香村公司的贷款本息等。仙居县人民法院于2013年7月31日作出（2013）台仙商特字第1号民事裁定：对稻香村公司的担保财产位于仙居县安洲街道城北西路542号的稻香村公司房地产准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，仙居农发行对变价后所得款项在借款本金1300万元及利息、罚息、和律师代理费301700元范围内优先受偿。
4、裁定生效后，稻香村公司未按履行生效法律文书确定的义务，仙居农发行向仙居县人民法院申请执行，仙居县人民法院向台州市中级人民法院申请交叉执行，台州市中级人民法院于2014年9月4日作出（2014）浙台执监字第12号执行裁定：仙居县人民法院于2013年7月31日作出（2013）台仙商特字第1号民事裁定一案由天台县人民法院执行。
5、2014年9月17日，本院作出（2014）台天执民字第2045号执行公告，本院将对位于仙居县安洲街道城北西路542号的稻香村公司房地产采取拍卖、变卖等执行措施，并对上述房地产采取腾退空置。被执行人或相关权利人如有异议应于2014年10月10日前向本院提出书面报告。2015年6月8日，本院作出（2014）台天执民字第2045-1号执行裁定，拍卖稻香村公司所有坐落在仙居县安洲街道城北西路542号【建筑面积：6116.80平方米；土地使用权面积：7585.50平方米。房屋权属证明及编号：房权证仙字第00033589号-××号；土地使用权证号：仙居国用（2011）第000734号】的房屋及土地使用权。2016年4月21日，本院作出（2014）台天执民字第2045-1号执行裁定，查封稻香村公司所有坐落在仙居县安洲街道城北西路542号房屋所有权和土地使用权；查封期限为3年。
6、2011年11月16日，原告王秋弟、王建军、杨素娟及第三人胡华田、吴相朝、崔金花、卢慧华以拟设立的“仙居县粮油市场”股东代表（乙方）的名义与稻香村公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：稻香村公司将坐落在仙居县安洲街道城北西路542号院落内的南空仓库一栋12间，建筑面积3016.31平方米，（其中仓库2709.09平方米；街面307.22平方米），出租给乙方使用。租赁期限10年，从2012年1月1日起2021年12月31日止；甲乙双方议定年租金30万元。10年合计300万元整，乙方在2012年1月1日前一次性付给甲方等。承租后，三原告等人因故未按合同约定设立“仙居县粮油市场”，也未按照合同约定一次性付清租金，而是以对稻香村公司享有的债权抵偿租金。同时，王建军、王秋弟、杨素娟、胡华田等人自2012年2月份起分别陆续将租赁房屋转租给王锦亮、郑岳君、张光星等人经营。
7、仙居县住房和城乡建设规划局作出仙建规函[2017]17号决定书，认定稻香村公司及胡华田、吴相朝、卢慧华、崔金花、王建军、王秋弟、杨素娟等未经审批将稻香村公司坐落于仙居县安洲街道城北西路542号的临街厂房改为商业用房出租给他人的行为，涉嫌擅自改变建设工程规划许可证确定的房屋用途。仙居县城市管理执法局于2017年9月19日发出限期整改通知书，限稻香村公司及相关人于2017年9月26日前自行将擅自改变用途的厂房恢复为审批用途，将临城北西路的经营性出入口予以封闭，逾期未改正的，将进行协助整改。2017年10月8日仙居县城市管理执法局已对上述临街出入口依法进行强制封闭。
8、2017年10月17日，王秋弟、王建军、杨素娟等人以其与稻香村公司签订的《房屋租赁合同》在前，仙居农发行与稻香村公司签订的《抵押合同》在后，依法应当保护租赁权为由，向本院提出执行异议，本院于2017年10月18日作出（2017）浙1023执异19号执行裁定，驳回王秋弟、王建军、杨素娟等人的异议。王秋弟、王建军、杨素娟不服，于2017年11月6日向本院提出案外人执行异议之诉。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，争议焦点是：一、王秋弟、王建军、杨素娟等人是否在涉案房地产抵押前已经建立真实的租赁关系；二、租赁合同是否签订于被执行房屋设定抵押前；三、是否依据租赁合同直接、实际且至今仍占有案涉租赁房屋；四、三原告提起执行异议之诉是否超过法律规定的期间。现分析如下：
第一、关于王秋弟、王建军、杨素娟等人与稻香村公司是否就涉案房屋建立真实的租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”出租人缔约的目的是通过出租房屋充分发挥房屋的使用价值，收取租金；承租人则是为了取得房屋的使用权，解决生产经营场所或生活居所之需。租赁权是承租人基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利。因此，承租人要求保护其租赁权，需要出租人与承租人建立真实的租赁合同关系。就本案而言，首先，王秋弟、王建军、杨素娟等人虽然在形式上与稻香村公司于2011年11月16日签订涉案《房屋租赁合同》，但王秋弟、王建军、杨素娟等人与稻香村公司签订《房屋租赁合同》的真正目的并非为了解决生产经营场所或生活居所之需，而是以与稻香村公司签订《房屋租赁合同》的方式使用该公司的厂房使用权，以该公司厂房使用权抵偿稻香村公司欠其的债权得以清偿。其次，王秋弟、王建军、杨素娟等人虽然提供了稻香村公司出具的收款收据，但其不能提供证据证明已经按照收款收据的金额支付了租金，即使已经按照收款收据的数额支付了租金，也不能证明已经按照合同约定一次性付清了租金，况且，原告和稻香村公司在本院执行异议审查中均承认没有支付租金，而是以债权抵偿租金。其三，《房屋租赁合同》中的共同承租人卢慧华系被执行人稻香村公司的出资人和法定代表人，其对稻香村公司并不享有债权。由此可见，依据“买卖不破租赁”的理论原理，买卖不破租赁基于保护承租人的租赁利益，保证居者有其屋或者解决承租人生产经营场所之需，但本案中王秋弟、王建军、杨素娟等人与稻香村公司签订的《房屋租赁合同》为以房屋使用权预期租金抵债合同，无惯常的租赁合同的承租人为解决生活所居或生产经营场所之需的属性。故对王秋弟、王建军、杨素娟主张的其与稻香村公司建立真实的房屋租赁合同关系不予认可。
第二、关于《房屋租赁合同》是否签订于被执行房屋设定抵押前的问题。王秋弟、王建军、杨素娟主张其于2011年11月16日与稻香村公司签订的《房屋租赁合同》，而仙居农发行与稻香村公司与于2012年5月10日签订《抵押合同》，可以认定《房屋租赁合同》签订于被执行房屋设定抵押前。仙居农发行则主张2012年5月10日签订的《抵押合同》是对2011年5月10日签订的《抵押合同》的变更，是2011年5月10日签订的《抵押合同》的延续，仙居农发行对稻香村公司的抵押物的抵押权从未中断，仍然具有优先受偿权。本院认为，从抵押合同与房屋租赁合同的时间节点分析，2011年5月10日，仙居农发行与稻香村公司签订《抵押合同》，而王秋弟、王建军、杨素娟及第三人胡华田、吴相朝、崔金花、卢慧华与稻香村公司于2011年11月16日签订《房屋租赁合同》，不能证明房屋租赁合同签订于涉案房屋设定抵押之前。但2011年5月10日签订的《抵押合同》于2012年5月9日到期后，稻香村公司与仙居农发行于2012年5月10日签订涉案《抵押合同》，并于2012年5月11日办理重新抵押物登记。从时间节点上看，王秋弟、王建军、杨素娟及第三人胡华田、吴相朝、崔金花、卢慧华与稻香村公司于2011年11月16日签订的《房屋租赁合同》明显设定于稻香村公司与仙居农发行于2012年5月10日签订的《抵押合同》之前。但根据如前所述，由于王秋弟、王建军、杨素娟及第三人胡华田、吴相朝、崔金花、卢慧华与稻香村公司签订的《房屋租赁合同》并非建立真实的租赁关系，所签订的《房屋租赁合同》名为房屋租赁合同，实际上是以房屋使用权预期租金抵偿债务的合同，故对王秋弟、王建军、杨素娟等人主张其与稻香村公司签订的《房屋租赁合同》设定于仙居农发行与稻香村公司签订的《抵押合同》前的理由，不予采纳。同时，对仙居农发行主张2012年5月10日签订的抵押合同是对2011年5月10日签订的《抵押合同》变更和延续的理由，同样不予采纳。
第三、王秋弟、王建军、杨素娟等人是否依据租赁合同占有、使用租赁房屋的问题。所谓租赁权的占有、使用，是指承租人根据与出租人的租赁合同约定实际占有、使用出租人出租的房屋。承租人的这种占有须在抵押前占有并至今持续占有案涉房屋，且为依据租赁合同约定的合法占有、直接占有。根据本院查明的事实，首先，王秋弟、王建军、杨素娟等人承租涉案房屋后，虽然对案涉房屋进行装修，是对租赁房屋占有的一种方式，但其装修的目的并未为了实现租赁合同的目的，而是自2012年2月份起陆续通过转租的方式分别将案涉房屋进行转租，这种转租行为不能认定为王秋弟、王建军、杨素娟等人对租赁房屋的直接、实际占有。其次，从王秋弟、王建军、杨素娟等人对案涉房屋进行转租的事实分析，可以认定其在生活或生产经营上对所租赁房屋并不存在依赖。其三、王秋弟、王建军、杨素娟等人在承租后将案涉房屋作为商业用房出租，改变了仙居国用（2011）000734号土地使用权证记载的案涉房屋土地用途为工业用地的性质。对此，仙居县住房和城乡建设规划局作出仙建规函[2017]17号决定，认定稻香村公司及胡华田、吴相朝、卢慧华、崔金花、王建军、王秋弟、杨素娟等未经审批将稻香村公司坐落于仙居县安洲街道城北西路542号的临街厂房改为商业用房出租给他人的行为，涉嫌擅自改变建设工程规划许可证确定的房屋用途。2017年9月29日，仙居县城市管理执法局已对上述临街房屋出入口依法进行强制封闭。由此可见，王秋弟、王建军、杨素娟等人并未直接、实际持续占有、使用案涉房屋，其请求保护其租赁权的理由缺乏事实依据，本院不予采纳。
第四、三原告提起执行异议之诉是否超过法律规定的期间问题。仙居农发行主张原告未在本院（2014）台天执民第2045-1号执行裁定限定的2014年10月10日前向本院提出书面报告，已丧失提出执行异议的权利。三原告认为，根据法律规定，案外人可以在执行标的执行终结前提出执行异议，因此，三原告的起诉没有超过法律期限。本院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；……。”根据上述规定，王秋弟、王建军、杨素娟提出执行异议之诉没有超过法定期间。
综上所述，王秋弟、王建军、杨素娟请求确认其对租赁房屋范围享有在租赁期限内的租赁权；在前述期限，未经其同意不得涤除前述租赁权的执行措施，缺乏事实和法律依据，其理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第二项、第二款的规定，判决如下：
驳回原告王秋弟、王建军、杨素娟的诉讼请求。
案件受理费人民币15500元，由原告王秋弟、王建军、杨素娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费15500元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001。
审 判 长 王定飞
审 判 员 许世德
人民陪审员 丁其善
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 章清清