广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初1728号原告：陈杏鸾，女，1962年4月4日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：李华，广东科德律师事务所律师。被告：广东言馨酒店管理集团有限公司，住所地广州市番禺区桥南街金睿一街3号（金睿一街3号商业三栋）101房。法定代表人：周勇。被告：周勇，男，1973年2月17日出生，汉族，住广州市番禺区。原告陈杏鸾与被告广东言馨酒店管理集团有限公司（以下简称言馨公司）、周勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈杏鸾的委托诉讼代理人李华到庭参加了诉讼，被告言馨公司、周勇经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈杏鸾向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方租赁合同关系解除；2.判令被告言馨公司向原告支付所欠租金29000元、违约金46800元、装修费等损失129888元，合计205688元；3.被告周勇对以上款项给付承担连带责任；4.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告购买位于广州市番禺区石壁街石山大道南捷诚街12号敏捷时空公馆1座1015房公寓一套。2015年，言馨公司向外招揽房源，承诺房屋交其管理能让业主获得高额利润回报。2015年6月21日，原告与言馨公司签订租赁合同，约定将涉讼房屋按言馨公司要求标准由其指定的装修公司装修后交由其出租，租赁期限为2015年10月1日至2020年9月30日。第一年月租金为4000元/月，自2016年10月1日起，月租金在上一年基础上递增5%，若言馨公司提出终止租赁关系或因其原因导致租赁关系解除的，其应按月租金的5倍向原告支付违约金；若欠租，每逾期一天按月租金的10%向原告支付违约金。原告为此花费装修费用129888元。但自2015年10月1日租赁关系开始后，言馨公司仅向原告支付了7个月租金，自2016年8月1日起拖欠租金未付，并于2017年2月向原告要求解除合同退回房屋。迫于无奈，原告于2017年3月2日收取了言馨公司退回的房屋钥匙，双方租赁关系解除，但其尚欠陈杏鸾2016年8月至2017年2月共7个月租金至今未付。言馨公司的根本违约行为，给原告造成严重经济损失。此外，由于言馨公司的收入均归属其法人代表周勇个人，支出也由周勇个人支出，周勇的财产及责任均与言馨公司发生混同，故请求判令周勇对以上款项给付承担连带责任。被告言馨公司、周勇无答辩，亦未在举证期限内举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.陈杏鸾为位于广州市番禺区石壁街石山大道南捷诚街12号1座1015房（以下简称涉讼房屋）的登记权属人；言馨公司原名称为广东言馨酒店管理有限公司，后于2016年2月19日变更为广东言馨酒店管理集团有限公司；周勇为广州三人行装饰设计工程有限公司（以下简称三人行公司）的法定代表人，其与言馨公司均为三人行公司的股东，三人行公司的注册地址与言馨公司相同。2.2015年6月21日，陈杏鸾（出租方、甲方）和言馨公司（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，合同约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方使用；甲方交付公寓选择方式为已有装修，标准参考乙方提供的《装修设计图纸》及《投资项目清单》，甲方应按照上述约定的公寓现状将公寓交付乙方使用；租赁期限自2015年10月1日至2020年9月30日，共5年；租金从2015年10月1日起开始计算；乙方应按照每月4000元的标准支付租金，自2016年10月1日开始，月租金在上一年基础上递增5%；乙方应支付两个月的押金给甲方（在合同期满后，甲、乙双方结算清楚所有费用后，甲方将押金无息退还给乙方）；租赁期间的物业管理费（包括但不限于水电费、公摊费用、经营费用以及租赁税）由乙方承担；乙方逾期未支付应付租金超过两个月的，甲方可以解除公寓的租赁关系；任何一方不能履行约定之义务或责任，并在守约方书面要求履行义务或责任附回执之挂号信或特快专递形式发出书面通知后可以终止本租赁合同，则守约方按照相关约定进行索赔；非因甲方过错，乙方提出终止租赁关系或因乙方原因导致租赁关系解除的，乙方应按照当月公寓租金的5倍向甲方支付违约金，如甲方的损失超过违约金额的，乙方还应对超出部分的金额进行赔偿；非乙方过错，甲方提出终止租赁关系或因甲方原因导致租赁关系解除的，甲方应按照当月公寓租金的5倍向乙方支付违约金，如乙方的损失超过违约金金额的，甲方还应对超出部分的损失进行赔偿；乙方未按约定支付租金的，每逾期一天，乙方应按照月租金的10‰向甲方支付日违约金；甲方未按照约定向乙方交付公寓的，每逾期一天，甲方应按照月租金的10%向乙方支付日违约金（作为延误乙方整体运营的经济补偿）；等等。同日，陈杏鸾出具《租赁委托书》委托言馨公司全权代理涉讼房屋的出租、管理等相关事宜，委托期限自2015年10月1日至2020年9月30日止。3.2015年6月21日，陈杏鸾（甲方、委托方）与三人行公司（乙方、被委托方）签订《委托装修合同》，约定由乙方对涉讼房屋进行装修，总造价为129888元。同日，陈杏鸾签订《装修委托书》，委托三人行公司的ＸＸ全权代理涉讼房屋的装修手续办理等相关事宜。4.2017年3月2日，陈杏鸾和言馨公司共同签署一份钥匙交接文件，载明涉讼房屋的钥匙已于2017年3月2日由言馨公司向陈杏鸾交付。为证明其已实际向三人行公司支付了涉讼房屋129888元的装修款，陈杏鸾提交中国工商银行的业务凭证2张、平安银行信用卡账单1张、中国建设银行信用卡账单1张、账户历史交易明细清单1张以及由三人行公司出具的《收款收据》4份。陈杏鸾称因其同时向言馨公司出租了包括涉讼房屋在内的两套物业（另一套为广州市番禺区石壁街石山大道南捷诚街12号1座1014房，以下简称1014房，该房屋的租赁合同纠纷已另案诉讼），故其同时向三人行公司支付了涉讼房屋及1014房的装修款项合共259776元。根据4份《收款收据》显示，三人行公司共收取了陈杏鸾装修款项合共259776元，业务凭证则显示其中83934元装修款项转入周勇的个人帐户，另《收款收据》中的2份标注有“言馨集团”字样。为证明言馨公司实际支付租金的情况，陈杏鸾提交了其名下的中国工商银行《借记卡账户历史明细清单》。根据清单显示，款项均从户名为“*勇”的账户转账至陈杏鸾的账户，其中：2015年10月26日分别转账8000元、8000元；2015年11月20日分别转账4000元、4000元；2015年12月21日分别转账2000元、2000元；2015年12月30日分别转账2000元、2000元；2016年1月16日分别转账4000元、4000元、200元、200元；2016年2月26日分别转账4000元、4000元；2016年3月18日转账8000元；2016年4月25日分别转账4000元、4000元；2016年5月31日分别转账4000元、4000元；2016年7月4日分别转账4000元、4000元；2016年10月21日转账8000元；2017年1月2日转账5537.94元，合共93937.94元。陈杏鸾称因言馨公司同时向其缴纳涉讼房屋及1014房的费用，故上述款项包括涉讼房屋及1014房（起始租金亦为4000元/月）的押金、租金、管理费及水电费，其中包括涉讼房屋及1014房的押金各4000元，另2016年1月16日转账的200元、200元及2017年1月2日转账的5537.94元为管理费及水电费，其余的款项则为租金，涉讼房屋及1014房各占一半。为证明其按照言馨公司指定的标准以及指定的装修公司对涉讼房屋进行了装修，陈杏鸾向本院提交了《酒店式公寓租赁方案》和装修平面图以及效果图。诉讼中，陈杏鸾陈述因为言馨公司指定由三人行公司对涉讼房屋进行装修，故其在签订合同后就将涉讼房屋交予三人行公司和言馨公司。涉讼房屋原来为毛坯房，由于是用作酒店，因此装修都是按照言馨公司要求的标准进行装修，且已装修完毕。陈杏鸾主张言馨公司仅支付了2015年10月至2016年7月共10个月的租金40000元，自2016年8月起未再缴纳租金，且言馨公司于2017年3月2日才向其交还了涉讼房屋的钥匙，故其要求言馨公司支付涉讼房屋2016年8月至2017年2月的租金。就言馨公司已支付的押金4000元，陈杏鸾同意用以抵扣言馨公司所拖欠的租金。另陈杏鸾要求言馨公司和周勇支付的违约金46800元分为两部分，第一部分是由于言馨公司提前解除租赁合同，应当按照当月租金（2017年2月）的5倍支付违约金，即21000元；第二部分是逾期付款的违约金25800元，每月租金的违约金以每月应付的租金为本金，从第三个月的1日起每天按照1%的标准计算。因本院以其它送达方式无法送达相关诉讼资料给言馨公司和周勇，故本院依法向其发出应诉公告，公告期限届满后，言馨公司和周勇未与本院联系。本院认为：陈杏鸾与言馨公司就涉讼房屋签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，各方均应严格遵照履行。根据双方当事人签订的《租赁合同》约定，陈杏鸾应将符合言馨公司提供的《装修设计图纸》标准的已装修房屋交付给言馨公司使用，现陈杏鸾主张涉讼房屋的装修已完成，而言馨公司自2015年10月起每月均向陈杏鸾支付租金，且并无证据显示言馨公司对房屋装修提出异议。因此，本院对于陈杏鸾已按时向言馨公司交付符合合同约定的房屋予以确认。由于言馨公司欠付租金，且于2017年3月2日将涉讼房屋的钥匙交还陈杏鸾，以其实际行为表明不再继续履行双方签订的《租赁合同》，而陈杏鸾亦签收了涉讼房屋的钥匙，故对于陈杏鸾提出确认双方就涉讼房屋建立的租赁合同关系解除的诉请，理据充分，本院予以支持，双方签订的《租赁合同》于2017年3月2日解除。关于言馨公司应当向陈杏鸾支付的租金数额问题。根据陈杏鸾提交了其名下的中国工商银行《借记卡账户历史明细清单》显示，周勇总共向其支付了93937.94元，另根据陈杏鸾的庭审陈述，上述款项中包括涉讼房屋及1014房的押金各4000元，另5937.94元（400元+5537.94元）为管理费、水电费，剩余的80000元（93937.94元-4000元×2-5937.94元）中的一半为涉讼房屋的租金，即言馨公司仅向陈杏鸾支付了2015年10月至2016年7月的租金共40000元（80000元÷2），自2016年8月开始未再支付租金。因此，《租赁合同》解除后，言馨公司应当向陈杏鸾支付2016年8月至2017年2月的租金29000元（4000元/月×2个月+4200元×5个月）。现陈杏鸾同意将言馨公司支付的4000元租赁押金用于抵扣租金，为其对自身权利的自由处分，本院予以准许，言馨公司应当向陈杏鸾支付的租金数额为25000元（29000元-4000元）。对于陈杏鸾诉请言馨公司支付解约违约金21000元以及每日按照月租金的1%的标准支付迟延支付租金违约金的主张。本院认为，言馨公司怠于履行合同义务导致双方签订的《租赁合同》提前解除，陈杏鸾因此主张言馨公司支付解约违约金，理据充分，本院予以支持。对于违约金计算标准，根据《租赁合同》“非因甲方过错，乙方提出终止租赁关系或因乙方原因导致租赁关系解除的，乙方应按照当月公寓租金的5倍向甲方支付违约金，如乙方损失超过违约金额的，甲方还应对超出部分的金额进行赔偿”的约定，当月公寓租金应指言馨公司将涉讼房屋的钥匙交还陈杏鸾之月的租金，即当月租金应为4200元（在4000元的基础上递增5%），故言馨公司应付解约违约金为21000元（4200元×5倍）。对于迟延支付租金违约金的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，陈杏鸾的该请求虽然符合合同约定，但该违约金标准明显过高，应予调整。考虑到本院已支持了言馨公司向陈杏鸾支付解约违约金21000元，因此延迟支付租金违约金应调整为参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算，故迟延支付租金违约金应以每月拖欠的租金为本金，自次次月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算。鉴于陈杏鸾仅要求言馨公司支付逾期支付租金的违约金共25800元，为其对自身权利的自由处分，本院予以准许，故逾期支付租金违约金以25800元为限。至于陈杏鸾要求言馨公司向其支付装修费损失129888元的问题。本案为租赁合同纠纷，处理的是陈杏鸾与言馨公司之间的租赁合同法律关系，而陈杏鸾与三人行公司的装饰装修合同则为另一法律关系，其可另循法律途径解决；退一步来说，陈杏鸾已于2017年3月2日收回房屋，且已实际获得了涉讼房屋的装修使用价值。此外，陈杏鸾要求言馨公司向其支付提前解约违约金以及逾期支付租金违约金的诉请，均得到了支持，其并未提交相应的证据证明其损失已经超出了上述违约金的范围。因此，对于陈杏鸾要求言馨公司向其赔偿装修款的诉请，缺乏理据，本院不予支持。关于陈杏鸾主张周勇对于言馨公司的债务承担连带清偿责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”公司人格独立是其作为法人独立承担责任的前提，当关联公司的财产无法区分，丧失独立人格时，就丧失了独立承担责任的基础。《公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，言馨公司与三人行公司虽在工商登记部门登记为彼此独立的企业法人，但两个公司的法定代表人均为周勇，且两个公司的注册地址均为同一地址，装修费用由言馨公司和三人行公司共同收取，且涉讼房屋每月租金均是从周勇的个人账户转账支付，故周勇作为两间公司的法定代表人及股东，个人财产与公司财产难以区分，其滥用法人独立人格与股东有限责任，损害了交易相对人的利益，应当承担个人责任。因此，对于陈杏鸾要求周勇对言馨公司的上述债务承担连带清偿责任的主张，本院予以支持。综上所述，本院对陈杏鸾的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百八十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条第三款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认陈杏鸾和广东言馨酒店管理集团有限公司签订的《租赁合同》于2017年3月2日解除；二、广东言馨酒店管理集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向陈杏鸾支付2016年8月至2017年2月的租金25000元及其违约金[每月租金的违约金以当月的租金为本金（其中2016年8月、9月的月租金为4000元，2016年10月至2017年2月的月租金为4200元），按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍，自次次月1日起计算至实际付清之日止；总额以25800元为限]；三、广东言馨酒店管理集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向陈杏鸾支付合同解除违约金21000元；四、周勇对上述第二、三判项确定的广东言馨酒店管理集团有限公司的债务承担连带清偿责任；五、驳回陈杏鸾的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4385元，由原告陈杏鸾负担2690元，由被告广东言馨酒店管理集团有限公司、周勇负担1695元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  彭莹莹人民陪审员  黄苑仪二〇一七年十月二十三日书 记 员  凌绮珊