云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初2528号原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，住所昆明市东风东路48号金泰大厦14楼。法定代表人胡斌，董事长。委托代理人杨炀，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告甘湘昆，男，1972年9月12日生。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉被告甘湘昆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月15日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨炀到庭参加诉讼，被告甘湘昆经本庭依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉称：2015年1月27日，原告作为出租方与被告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定由被告承租位于昆明市官渡区广福路9350号子君村项目1栋1单元1702室，面积为38.7平方米的公共租赁住房，月租金为440.1元，合同期限为2015年2月2日至2018年2月1日。租金缴纳每六个月为一期，被告于签订合同之日起缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。根据上述约定，被告应于2016年2月1日前缴纳2016年2月2日至2016年8月1日的租金3828.6元，应于2016年8月1日前缴纳2016年8月2日至2017年2月1日期间的租金3828.6元。截至起诉之日，经原告多次催要，被告仍拖欠上述12个月租金7657.2元未缴纳，且拖欠时间已经超过6个月。原被告双方另约定，如被告逾期支付租金的，每逾期一日按月租金的5%，即22.005元为标准向原告支付违约金。如拖欠租金累计达到六个月的，原告有权解除合同，且不予退还被告缴纳的全部履约保证金，被告应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退房屋。截至2016年11月1日，被告应承担的违约金为8053.83元。为维护原告的合法权益，特诉至法院：一、请求判令解除原、被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、判令被告在合同解除之日起30日内腾退所租赁住房，并支付租金至腾退房屋之日止；三、判令被告每逾期一日按月租金5%（即22.005元）为准，向原告支付自2016年2月1日起至实际交租之日止的违约金（暂计算至2016年11月1日的违约金为8053.83元）；四、判令原告有权不予以退还被告缴纳的全部履约保证金，用于冲抵被告承担的违约金；五、由被告承担本案诉讼费。被告甘湘昆未答辩。原告针对其诉请主张向本院提交证据材料如下：营业执照、身份证复印件、昆明市公共租赁住房租赁合同、昆明市公共租赁住房租赁合同补充协议、发票、收款收据、子君村2016年2月1日租金到期催缴通知书签收表、子君村1、2、3月份租金到期律师函催收表。被告未到庭应诉，视为其放弃举证、质证的权利。本院认为，原告提交的证据形式合法，内容真实，与本案具有关系性，本院依法予以采信。经审理，本院确认本案法律事实如下：2015年1月27日，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司（甲方）作为出租方与被告甘湘昆（乙方）签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，合同及补充协议约定由被告甘湘昆向原告承租位于昆明市官渡区广福路9350号子君村项目1栋1单元1702室，面积为38.07平方米的公共租赁住房用于乙方自行居住使用，月租金440.1元，租金缴纳方式为“每6个月为一期，乙方于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金”；租赁期限为“36个月，租赁期自2015年02月02日至2018年02月01日止”；履约保证金为“合同签订之日，乙方按相当于6个月的租金标准缴纳履约保证金：2640.60元。……在租赁期内，若乙方有任何违约行为（包括但不限于乙方欠付租金、物业费、违约金或其他应付费用等延期付款违约行为和其他违约行为的），甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿。”；合同的解除与终止条件约定为“……（二）乙方有下列行为之一的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋：……7.拖欠租金累计达到6个月的……”；并约定“乙方应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋。腾退期内按照合同约定的租金缴纳，超过腾退期未腾退该房屋的，乙方还应承担约定的违约责任。腾退期满不腾退该房屋的，甲方有权采取一切必要措施收回该房屋，由此产生的全部法律责任和经济损失由乙方自行承担”。乙方的违约责任为“（一）乙方如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按照月租金的5%标准支付违约金……”。被告甘湘昆于2015年1月27日向原告缴纳2,640.60元的租金（自2015年2月2日至2015年8月1日）及2,640.6元履约保证金后，原告将指定的该租赁房屋交付被告使用。又于2015年9月25日缴纳了租金2,640.6元（自2015年8月2日至2016年2月1日）及违约金1,188.00元。此后，经原告多次催要，被告甘湘昆未再向原告缴纳自2016年2月2日起至今的租金，故原告诉至人民法院，主张上述诉讼请求。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人按照约定的期限支付租金的合同。本案中，原、被告双方自愿签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，该合同系原被告双方自愿签订，且不违反法律强制性规定，该合同已经成立并生效，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，并结合双方签订的合同内容，被告甘湘昆逾期未向原告支付自2016年2月2日起的租金，且拖欠租金已达六个月以上，被告的行为违反了双方的合同约定，故原告依据约定主张解除原、被告之间的合同，向被告主张其逾期未支付的租金并收回房屋有事实和法律依据，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，本案中合同的解除时间应以本案诉状副本送达被告甘湘昆之日，即2017年5月16日为准。另外，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。本案中，原告未提交证据证实其损失，根据实际情况，原、被告之间关于违约金的约定过分高于造成的损失，本院结合本案具体案情，酌情支持1,000元的违约金。关于履约保证金，原被告之间有约定，不违反法律规定，故本院对原告的该项诉请予以支持，以被告缴纳的2,640.6元履约保证金抵扣2016年2月2日至2016年8月1日期间内的租金为宜。另外，被告甘湘昆经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担相应不利的法律后果。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告甘湘昆于2015年1月27签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》于2017年5月16日解除；二、由被告甘湘昆于本判决生效之日起30日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司腾退位于昆明市官渡区广福路9350号子君村项目1栋1单元1702室公共租赁住房，并以月租金440.1元为基数向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付自2016年8月2日起至腾退房屋之日止的租金；三、被告甘湘昆于本判决生效之日起向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付违约金1,000元；四、被告甘湘昆向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司缴纳的履约保证金2,640.6元用于抵扣2016年2月2日至2016年8月1日之间的租金。五、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193元，由被告甘湘昆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  郭 荣人民陪审员  尚炳昌人民陪审员  武俊宝二〇一七年七月二十四日书 记 员  孙佑琴