江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7954号
上诉人（原审被告）金成江，男，1986年3月9日生，朝鲜族。
委托代理人崔岫玲，女，1975年4月30日生，朝鲜族。
被上诉人（原审原告）单保红，男，1967年3月4日生，汉族。
委托代理人曹化君，南京经海法律服务所法律工作者。
委托代理人郭菁菁，南京经海法律服务所法律工作者。
上诉人金成江因与被上诉人单保红合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
单保红原审诉称，2015年6月5日，单保红、金成江签订一份房屋转让合同，约定金成江将南京市鼓楼区幕府西路29号金域中央三期一楼的门面房转让给单保红使用，单保红先支付5000元的定金。后金成江不能将该房屋转让给单保红。单保红现起诉请求法院判令金成江返还单保红定金5000元及违约金5000元。
金成江原审辩称，同单保红签订了转让合同这是事实，单保红也交给金成江5000元定金，但是要一同去开发商入办相关手续的时候，单保红反悔了，然后找各种理由想把定金要回去。其不同意单保红的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2015年6月5日，金成江（甲方）与单保红（乙方）签订一份转让协议，约定甲方金成江将位于南京市鼓楼区幕府西路29号金域中央三期一楼的哈尔滨饺子馆于6月5日转让给乙方单保红。转让费8万元整，预收饭店转让定金5千元整，余额7万5千元6月13日补齐。当日，单保红通过银行转帐方式向金成江交付定金5000元。双方并约定于6月8日上午去转让房屋的产权方办相关手续。单保红称2015年6月8日上午，金成江通知单保红由于产权方不同意，房屋转让不了，单保红当即要求金成江退回定金，金成江要求单保红等两天，金成江再去与产权方沟通。金成江则称6月8日上午与单保红联系一同去产权方办手续，具体内容是将单保红的名字加在原承租人金成江的名字上，单保红不同意，而该约定是在6月5日双方就谈好的。2015年6月9日15时09分，单保红向金成江发出手机短信息，内容为：“我再等你2天，你办不好，店不能转让给我，你把5000元定金退给我。”金成江称并未收到单保红发出的信息。单保红为此曾三次报警，2015年6月12日，南京市公安局宝塔桥派出所的接处警工作登记表中“处警经过及结果”栏处记载：柯金平出警到金域中央广场1楼哈尔滨水饺馆，经了解系金成江转让位于金域中央广场1楼哈尔滨水饺店，单保红与金成江谈好转让事宜，交了定金5000元，后因物业不同意转让，单保红要求退还定金，金成江不同意，民警调解不成，建议双方到法院起诉。单保红遂于2015年6月25日向原审法院起诉。
2014年12月16日，金成江（乙方）与江苏香溢置业有限公司（甲方）签订一份租赁合同，约定甲方将南京市鼓楼区幕府西路29-27号出租给乙方开办哈尔滨水饺店，租期自2014年12月20日至2015年12月19日止；未经甲方书面同意，乙方在租赁期间禁止将房屋部分或全部转租他人，或通过合租、承包经营、授权经营、50%以上的股权转让等任何实际将房屋交由第三方使用的行为，双方另就其他事项做了约定。金成江称与单保红签订转让协议，江苏香溢置业有限公司知情且表示同意，但就此未能向原审法院提供相应证据予以证明。
金成江在原审庭审中称在2015年6月5日与单保红签订转让协议时就约定，转让房屋就是在金成江与江苏香溢置业有限公司签订的租赁合同承租方上加上单保红的名字，待金成江承租期满后再由单保红与产权单位重新签订新的租赁合同。单保红否认与金成江在2015年6月5日签订转让协议时达成过上述约定，认为与金成江签订转让协议就是要将原承租人金成江的名字变更为单保红的名字，而不是双方共同承租，金成江在6月8日才向单保红提出过上述意向，当时就遭到了单保红的拒绝，鉴于目前情况，不同意再履行转让合同。
原审法院认为，依法订立的合同具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。单保红与金成江签订的转让协议，系双方真实意思的表示，且并不违反法律规定，应为有效。金成江将其经营的饺子馆转让给单保红，其中包括其承租的涉案房屋的转租行为。按照金成江陈述其可以协助单保红将其名字加到金成江与江苏香溢置业有限公司的租赁合同上，单保红否认金成江此说法，认为金成江在签订转让协议时即表示可以将租赁合同上金成江的名字更换成单保红的名字，但金成江提供的租赁合同中明确约定金成江在承租江苏香溢置业有限公司涉案房屋期间未经出租人的书面同意，禁止在租赁期间将房屋部分或全部转租他人，或通过合租、承包经营、授权经营、50%以上的股权转让等任何实际将房屋交由第三方使用的行为，在本案审理期间，金成江一直未提供原出租人江苏香溢置业有限公司同意金成江转租或与他人共同承租的书面证明。因此，无论双方当事人之间是何种约定，双方之间的转让协议均无法履行，金成江应返还单保红已付的5000元定金。由于在签订转让协议时，单保红已知金成江仅为承租人的身份，对不能完成相关手续不能完全苛责于金成江，双方在转让协议中也未明确约定金成江有保证办理相关手续的的义务，因此，单保红要求金成江支付5000元的违约金，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决：一、金成江于判决生效后十日内给付单保红人民币5000元；二、驳回单保红其他诉讼请求。原审案件受理费50元，由单保红负担25元，金成江负担25元。
上诉人金成江不服原审法院判决，向本院提起上诉称，2015年6月5日，双方签订转让协议时就约定，先在金成江与江苏香溢置业有限公司签订的租赁合同承租方处加上单保红的名字，待金成江承租期满后再由单保红与产权单位重新签订新的租赁合同。目前金域中央三期一楼所有店面的转让都是以上述转让方式进行转让的。江苏香溢置业有限公司对这种转让方式也是认可的。事实上的情况是，单保红在签订转让协议后又反悔了。单保红多次报警无理取闹造成水饺馆不能正常经营。单保红的单方行为致使转让协议无法履行，因此，其请求返还5000元定金，法院不应当支持。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回单保红的诉讼请求。
被上诉人单保红辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。
本院认为，金成江与单保红于2015年6月5日签订的转让协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性规范，合法有效。在合同履行过程中，双方产生纠纷。金成江陈述，2015年6月5日，双方签订转让协议时就约定，先在金成江与江苏香溢置业有限公司签订的租赁合同承租方处加上单保红的名字，待金成江承租期满后再由单保红与产权单位重新签订新的租赁合同。单保红称，金成江在签订转让协议时即表示可以将租赁合同上金成江的名字更换成单保红的名字。因金成江与江苏香溢置业有限公司签订的租赁合同中明确禁止转租行为，且南京市公安局宝塔桥派出所的接处警工作登记表中也载明，“单保红与金成江谈好转让事宜，交了定金5000元，后因物业不同意转让，单保红要求退还定金，金成江不同意，民警调解不成，建议双方到法院起诉。”故可以认定在江苏香溢置业有限公司未明确表示同意转租的情况下，单保红与金成江之间的转让协议无法履行，因转让协议无法履行并不是单保红单方原因所导致，故单保红要求返还5000元，应予支持。上诉人的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人金成江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年二月十七日
书 记 员 朱亚芳