广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终3457号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张东明，男，汉族，1978年10月16日出生，住博罗县。
委托代理人:袁荣房，广东惠泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：张梓德，男，汉族，1968年9月28日出生，住博罗县。
委托代理人：邓可缘，广东跨越律师事务所律师。
上诉人张东明与被上诉人张梓德因租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2016）粤1322民初2611号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
2016年6月27日，张梓德向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、判决解除原、被告的《门店租用协议书》。2、判令被告支付门店装修费余款2.5万元。3、判令被告支付2016年5月至本案判决之日止（暂计至2016年9月）的租金1万元（5*2000元）。4、判决被告赔付店内家私损失1万元。以上合计4.5万元。5、判决被告承担本案诉讼费。
主要事实和理由是：2014年6月12日，原、被告经协商一致，签订《门店租用协议》，约定被告租用原告位于博罗县罗阳镇××—××号门店，被告补偿原告门店装修费5万元，先付2.5万元，第三年再付2.5万元，如乙方(被告)在三年内违约，无条件一次付清所欠装修费余款2．5万元；租期10年(2014．7．1—2024．6．30)，前三年月租金2000元；如乙方违反协议甲方(原告)不予退回租金，同时收回门店经营权，不予补偿。合同签订后，原告依约交付门店给乙方经营使用，但被告却于2016年6月11日未经原告同意，单方毁约，擅自终止合同，并将店内属于原告的家俬包括沙发一套(价值5300元)、大理石茶几一张(价值1200元)和收银台一张(价值3500元)全部搬走，为此，原告曾于2016年6月14日报案(见书证)。原告认为，被告未经原告同意单方终止租赁，已构成违约，依法应承担违约责任，并赔偿原告经济损失。
原审被告张东明辩称，一、被答辩人歪曲事实，颠倒黑白．以达到不退还装修费和押金的目的。2014年6月12日，答辩人与被答辩人签订《门店租用协议书》，约定被答辩人将位于博罗县罗阳镇××—××号门店出租给答辩人。租期10年，装修费50000元，押金4000元，月租金2000元，等等。答辩人向被答辩人支付装修费25000元，押金4000元，以及2000元租金。答辩人在经营过程中，发现门店雨水倒灌进房间，存在大量蟑螂、白蚁等，危及到承租人的人身和财产安全和健康，答辩人多次要求被答辩人解决上述问题，但被答辩人一直未解决，致使门店无法正常用于经营。2016年4月双方协商同意解除合同，于是，答辩人搬离涉案门店。后答辩人向被答辩人多次催要退还交纳的装修费25000元、押金4000元时，被答辩人一直扣押答辩人装修费和押金不退还。为此，双方发生冲突。答辩人根本不存在违约问题，恰恰相反，是被答辩人出尔反尔。二、《门店租用协议》为无效合同。被反诉人以受让方式取得博府国用(2006)第010290号国有土地，规划土地用途为住宅用地，被反诉人改变土地建设用途建造门店，违反了《土地管理法》第56条“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”。而且被反诉人，未按照建设工程规划许可证的规定建设，属于违法建设，至今不能通过规划验收，消防验收也无法通过，不能办理产权登记。《中华人民共和国消防法》及公安部《建筑工程消防监督审核管理规定》等均规定，新建、改建、扩建内部装修以及用途变更的建筑工程项目的消防设计必须经当地公安消防监督机构审核批准后，方可交付施工。消防验收不合格的，施工单位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条、《广东省城镇房屋租赁条例》第6条、住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第6条，以及《中华人民共和国消防法》及公安部《建筑工程消防监督审核管理规定》、《中华人民共和国城乡规划法》第43条、第45条、《广东省城乡规划条例》第43条、第46条的规定，涉案门店属于不得交付使用，不得出租，租赁合同无效的情形。三、被答辩人应退回答辩人的装修款人民币25000元及押金4000元。(一)双方签订的《门店租用协议》为无效合同。根据《合同法》第58条，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被答辩人涉案门店属于不得交付使用，不得出租，租赁合同无效的情形，存在过错并造成答辩人的损失，应退还25000元装修费及4000元押金并予以赔偿。(二)退一步，即使《门店租用协议有效》，答辩人与被答辩人签订的《门店租用协议》只是门店租赁关系，双方之间的民事关系应定位于门店租金，被答辩人设置的“装修费”是一种不平等收费方式，没有法律依据，应当退还。此外，门店租用协议没有约定合同解除致使合同终止，被答辩人有权继续占有装修费，被答辩人也应当将装修费予以退还。(三)押金作为一种意定担保物权，当合同关系终止时，出押人依约返还了标的物，出押人就有权请求受押人返还押金。四、被答辩人要求答辩人支付租金1万元没有事实和法律依据。因合同无效或解除租赁关系已经终止，答辩人也于2016年4月搬离涉案门店，由被答辩人占有和使用，答辩人也不存在阻止被答辩人使用或再次租赁给其他人等情形，未占用被答辩人的场所也未造成其损失，被答辩人请求答辩人继续支付租金无事实理由和法律依据。五、被答辩人要求答辩人赔付店内家私损失1万元没有事实和法律依据。答辩人不存在搬走属于被答辩人的家私的事情，也没有证据证明。实际上是，双方协商同意解除合同后，答辩人要求被答辩人退还交纳的装修费25000元、押金4000元时，被答辩人无中生有称搬走了被答辩人东西等，不退还答辩人装修费和押金。综上所述，被答辩人为了达到不退还答辩人装修费、押金目的，颠倒黑白，损害答辩人名誉。为了维护合法权益，答辩人还向法院提起反诉。望法院驳回被答辩人的所有请求，同时判决退还答辩人的装修费和押金。
原审被告（反诉原告）张东明反诉请求：一、确认合同无效；二、判令被反诉人返还反诉人装修费25000元；三、判令被反诉人返还反诉人押金4000元；四、判令被反诉人赔偿反诉人损失（搬运费）3000元；五、判令被反诉人承担全部诉讼费用。
主要事实和理由是：2014年6月12日，反诉人与被反诉人签订《门店租用协议》，约定被反诉人将位丁博罗县罗阳镇××—××号门店出租给反诉人。租期10年，装修费50000元，押金4000元，月租金2000元，等等。反诉人向被反诉人支付装修费25000元，押金4000元，以及2000元租金。但在后来的经营中，发现门店雨水倒灌进房间，存在大量蟑螂、白蚁等，危及到承租人的人身和财产安伞和健康，反诉人多次要求被反诉人解决上述问题，但被反诉人一直未解决，致使门店无法正常用于经营。双方协商解除合同，但被反诉人不同意返还反诉人装修费和押金，双方发生冲突。同时，被反诉人以受让方式取得博府国用(2006)第010290号国有土地，规划土地用途为住宅用地，被反诉人改变土地建设用途建造门店，违反了《土地管理法》第56条“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”。而且被反诉人，未按照建设工程规划许可证的规定建设，属于违法建设，至今不能通过规划验收，消防验收也无法通过，不能办理产权登记。《中华人民共和国消防法》及公安部《建筑工程消防监督审核管理规定》等均规定，新建、改建、扩建内部装修以及用途变更的建筑工程项目的消防设计必须经当地公安消防监督机构审核批准后，方可交付施工。消防验收不合格的，施工单位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。另反诉人与被反诉人签订的《门店租用协议》只是门店租赁关系，反诉人与被反诉人之间的民事关系因定位于门店租金。被反诉人设置的“装修费”是一种不平等收费方式，没有法律依据，属不当得利。
原审原告（反诉被告）张梓德对反诉辩称，一、被答辩人的反诉严重歪曲事实。1、被答辩人租赁的门店不存在雨水倒灌进房间和大量蟑螂、蚂蚁等事实，被答辩人对此应承担举证责任。退一步说，即使存在上述情况，也不符合法律规定的单方解除合同条件，租赁合同对此亦无约定可以解除。2、被答辩人未与答辩人协商一致，而是单方擅自解除合同，构成违约。合同签订后，答辩人依约交付门店给被答辩人使用，但被答辩人却于2016年6月11日未经与答辩人协商同意，擅自终止合同，并将店内答辩人的财产搬空，给答辩人造成了经济损失。因此，被答辩人是单方毁约，而不是协商解除租约，已构成违约。3、被答辩人自己经营不善，不愿继续履行租约，是其个人行为，应自行承担经营风险，与答辩人无关，将之归咎于房屋问题是荒唐的。二、《门店租用协议》合法有效，对双方具有法律约束力。1、该协议是双方协商一致基础上签订，是双方真实意思表示，内容不违法。2、答辩人依法取得《建设工程规划许可证》并严格按照《工程规划许可证》的规定建设房屋，即规划许可证批准建设项目为门店、住宅（六层），答辩人并无违规建设（见书证）。根据最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案租赁协议有效，被答辩人反诉严重歪曲事实和法律，自行人为扩大法律结舌，没有任何合法依据，故不能成立。3、本案租赁协议合法有效，双方就予严格遵守执行，但被答辩人单方终止合同构成违约，故被答辩人依协议第一条约定应付清2．5万元装修款作为违约金，同时依协议第八条约定无权要求退回押金。三、被答辩人要求赔偿损失3000元，无任何事实和法律依据，亦不予支持。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2014年6月12日，原、被告签订一份《门店租用协议》，约定被告租用原告位于博罗县罗阳镇××—××号门店，协议第一条约定由被告补偿原告门店装修费5万元。在签订协议时先付2.5万元，第三年再付2.5万元，如乙方(被告)在三年内违约，无条件一次付清所欠装修费余款2.5万元。协议第三条约定租期10年。协议第四条约定，前三年月租金2000元，在当月15日前交清。第六条约定，押金4000元，租用期满，原告退回给被告。第八条约定，如被告违反协议甲方(原告)不予退回押金，同时收回门店经营权，不予补偿。第九条约定，原告如违约以双倍押金退还给被告。合协议签订后，原告将门店交付给乙方使用，被告于协议签订当天支付押金4000元、房租2000元、给原告，并于同年6月20日支付门店装修补偿款25000元给原告。被告在履行协议中，支付了2016年4月份之前（含）的房租。2016年6月中旬，被告未经原告同意，搬离租赁地。2016年6月14日，因原告认为被告搬离时将原告的沙发、茶几一并搬起而向公安机关报案。本案在庭审中，原告未提供将沙发、茶几与房产一并交付给被告使用的证据。庭审查明，协议第一条约定装修费是指被告在租赁前，原告已对涉案房产进行的装修的费用。在庭审时，双方同意终止履行《门店租用协议》。
原审另查明，涉案的房产已于2006年3月办理国有土地使用证，土地用途为住宅用地，于2006年11月办理建设工程规划许可证，建设项目为门店、住宅（六层）。被告在取得上述门店的租赁使用权后，持原告的以上建设工程规划许可证前往有关部门办理营业的相关证照。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，涉案位于博罗县罗阳镇××—××号的房产在出租前已办理国有土地使用证、建设工程规划许可证，其租赁符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，且双方自愿签订《门店租用协议》约定的内容没有违反其他相关法律法规的规定，为此，本院认定以上协议为合法有效协议。原、被告双方应依法全面履行自己的义务。被告在履行协议中，未经原告同意，于2016年6月中旬自行搬离租赁地，并拖欠5、6月份租金，明显属违约行为，根据《中华人民共和国合同法》，应承担违约责任。双方在庭审时表示同意终止履行协议，符合《中华人民共和国合同法》关于解除合同的情形，为此，对于原告起诉的请求第一项，本院予以支持。对于原告起诉的请求第二项，虽协议第一条约定被告如在三年内违约，无条件一次付清所欠装修费余款2.5万元，但根据双方签订协议约定的租赁期为10年、装修补偿共5万元、被告实际使用2年、第3年才支付其余装修补偿款25000元的实际，同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，本院结合以上实际，对原告以上请求不予采纳。据此，对于被告反诉的第二项请求，因在被告租赁前，原告已装修好，且双方同意由被告补给原告装修费，并已履行完毕，且被告已使用两年，因该约定符合“自愿、公平、等价有偿”的原则，现要求原告退回已经支付的25000元装修补偿款，理由不充分，依法无据，本院不予以支持。对于原告起诉的请求第三项，因被告在2016年6月中旬搬离租赁地，且拖欠5、6月份租金，为此，对于原告请求被告支付5、6月份租金，符合《中华人民共和国民法通则》关于债的规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付7、8、9月份的租金，缺乏被告7、8、9月使用房屋的事实，本院不予采纳。对于原告起诉的请求第四项，因原告未提供交付给被告使用的财产中包括沙发、茶几的证据，为此，其该请求缺乏事实，依据不足，本院不予支持。对于被告反诉的请求第三项，由于被告未在租用期满搬离，根据《协议》第六条，其现要求原告退回押金，本院不予采纳。对于被告反诉的请求第四项，因被告在租用期未满前搬离，且未经原告协商同意，其违约引起的搬运费损失应自行承担。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条第二款、第一百一十九条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）张梓德、被告张东明（反诉原告）签订的《门店租用协议书》。二、被告张东明应在本判决发生法律效力之日起5日内支付5、6月份房租共4000元给原告张梓德。三、驳回原告张梓德其他诉讼请求。四、驳回被告张东明的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费463元，反诉费600元，共1063元，由原告承担400元，被告承担663元。
当事人二审的意见
张东明不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审法院判决第二、四判项，依法改判；二、判令上诉人无须向被上诉人支付5、6月份房租400元给被上诉人；三、确认合同无效；四、判令被上诉人返还上诉人装修费25000元；五、判令被上诉人返还上诉人押金4000元；六、判令被上诉人赔偿上诉人损失3000元；七、判令被上诉人承担全部诉讼费用。
事实与理由：一、《门店租赁协议》为无效合同。1、被上诉人提交的建设工程规划许可证建设项目名称为门店、住宅（六层），被上诉人却建成七层。2、被上诉人未按照规划许可证进行建设，属于违法建设。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。4、被上诉人以受让方式取得国有土地，规划土地用途为住宅用地，被上诉人改变土地建设用途建造门店，违反土地管理法第56条的规定。5、《中华人民共和国消防法》等规定，新建、改建、扩建内部装修以及用途变更的建筑工程项目的消防设计必须经当地公安消防监督机构审核批准后，方可交付施工。消防验收不合格的，施工单位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。6、被上诉人未按照建设工程规划许可证的规定建设，属于违法建设，至今不能通过规划验收，消防验收也无法通过，不能办理产权登记。综上，涉案门店属于不得交付使用，不得出租，租赁合同无效的情形。二、门店租赁协议无效，依法应当返还装修费人民币25000元及押金4000元退还给上诉人。1、双方签订的门店租赁协议为无效合同，根据《合同法》58条规定，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被上诉人应当返还装修款25000元及押金4000元。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人装饰装修的，已附着在房屋中，出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。上诉人进行装修，并没有造成被上诉人房屋毁损，不存在向被上诉人赔偿装修费的事情。3、门店租赁协议只是门店租赁关系，双方之间的民事关系应定位于门店租金，不存在另行向被上诉人支付装修费的问题。所谓的装修费是作为租赁期间造成门店损坏作为房屋修复的保证金，而上诉人并没有造成房屋损坏。4、在经营过程中，上诉人发现门店雨水倒灌进房间，存在大量蟑螂、白蚁等，危及到承租人的人身和财产安全和健康。2016年4月双方协商同意解除合同，上诉人搬离涉案门店，不存在单方毁约，擅自终止合同的情形。三、上诉人向被上诉人支付5、6月份房租4000元没有事实和法律依据。上诉人2016年4月已搬离，要求上诉人支付5、6月份房租没有依据。四、原审法院认定25000元为违约金显系错误。原审法院在没有查清事实的基础上简单认定25000元为违约金，对押金4000元属于什么性质则没有说明，更没有阐述4000元应当怎么处理。实践中不可能同时约定两个违约金。五、即使按原审法院认定违约，违约金明显过高。1、合同法114条约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第119条规定当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2、当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。3、上诉人2016年4月搬离涉案门店，由上诉人占有和使用，上诉人也不存在阻止被上诉人使用或再次租赁给其他人等情形，未占用被上诉人的场所也未造成其损失。房租每月2000元，一年房屋24000元，按原审法院认定违约金高达25000元装修费为违约金，以及4000元押金未予返还，违约金达29000元，明显过高。
张梓德答辩称：一、门店租赁协议并不存在无效事由，合法有效，对双方有法律约束力。二、上诉人依法应当向被上诉人支付2016年5、6月的租金。在协议合法有效的情形下，上诉人在2016年6月中旬搬离租赁地，但合同未依法终止，双方租赁关系仍然存在，故应当向被上诉人支付5、6月份租金。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求法院驳回上诉人上诉，维持原判!
本院查明的事实及裁判理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本案在二审诉讼期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，本案争议的焦点为：1、涉案租赁合同的效力问题；2、上诉人请求不予支付有关5、6月份房屋以及返还装修费、押金、损失是否有依据的问题。
关于涉案租赁合同的效力问题。上诉人与被上诉人双方自愿签订《门店租赁协议》，签约主体合格；涉案房产在出租前已办理国有土地使用证和建设工程规划许可证，该租赁标的物符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定；协议内容没有违反法律法规的禁止性规定。因此，涉案《门店租赁协议》合法有效，上诉人关于租赁合同无效的理由不成立，本院不予支持。
关于房租、装修费、押金、损失的问题。上诉人2016年6月搬离租赁地，房租交至2016年4月，双方曾以短信形式对这两个月房租进行协商，故上诉人应该按照《协议》约定支付拖欠的两个月房租。至于上诉人要求返还25000元装修费的问题。被上诉人确实对租赁房屋进行过装修，双方在《协议》中明确约定由上诉人补偿给被上诉人装修费，该约定符合“自愿、公平、等价有偿”的原则，而且，其中25000元已履行完毕，上诉人已实际使用租赁物两年，故上诉人要求退回已经支付的25000元装修费理由不足，本院不予支持。至于押金问题，作为履行合同的保证金，双方在《协议》中对押金的收取作了明确约定，现上诉人单方违约，要求被上诉人返还押金的理由不足，本院不予支持。至于损失问题，系上诉人单方搬离门店引起，且上诉人并未提供存在搬运费损失的依据，故上诉人要求被上诉人承担损失费的理由不足，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费926元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 娟
审 判 员 饶来新
审 判 员 温永宏
二〇一六年十二月七日
法官助理 马晓曼
书 记 员 陈伟杰