山东省东阿县人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第1233号原告：王光磊，男，1979年8月4日出生，汉族，住东阿县。委托代理人：苏利丽，山东胶城律师事务所律师。被告：山东天乐置业有限公司。住所地：莘县通运路北段北街村。法定代表人：赵道强，经理。委托代理人：桑洪梅，山东天乐置业有限公司法律顾问。原告王光磊与被告山东天乐置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月15日以简易程序立案受理，审理过程中发现案情复杂，遂转为普通程序。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王光磊委托代理人苏利丽与被告山东天乐置业有限公司委托代理人桑洪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年12月25日，原、被告签订了商品房买卖合同一份，约定原告购买被告位于东阿县前进街北段路西汇景小区第6号楼2单元1603室楼房一套，建筑面积为122平方米，加上储藏室和车位，总价款为633052元；同时约定该商品房经验收合格后于2014年8月1日前交付，但被告却违反约定至今未交付符合合同约定和法定交房条件的楼房，截止到本案开庭之日，被告迟延履行448天，根据双方签订的合同第十条第二款内容，被告应每日按已交付房价款的万分之二（每日按126.61元计算）向原告支付违约金。请求判令被告向原告支付逾期交房违约金56721.28元，并承担本案的一切诉讼费用。被告辩称：1、原告要求的逾期违约金数额过高，没有事实和合同依据。根据双方所订立的商品房买卖合同第九条约定，我方应于2014年8月1日前向原告交付验收合格的涉案商品房，但为给业主提供完备优美的居住条件，我方在完善各项设施并验收合格后于2014年9月13日向原告发出入住通知书，并按约定自愿承担至2014年9月25日期间的违约金2848.7元。但原告却推延至今拒不履行接收房产的义务，造成该局面完全系原告单方责任。2、原告违反了合同约定，亦应承担相应责任。原告接到交房通知后拒不接收房产，不交纳专项维修基金等相关费用，影响了整个小区改造进程，并给我方造成一定损失，其行为符合商品房买卖合同第十六条第二款的约定，由此产生的责任应由原告承担。故原告的诉讼请求不仅不应得到支持，还应按约定履行交纳相关款项，并赔偿损失。3、鉴于双方均存在违约的事实，我方应向原告承担逾期交房违约金2848.7元，原告应向我方交纳专项维修基金2440元、物业费1460.96元、暖气开口费3043.68元、装修保证金1500元等，相互折抵后，原告支付差额。原告为支持个人主张，向本院递交了下列证据：1、商品房买卖合同一份及收据四张（收据金额为633052元），证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，原告按合同约定缴纳了全部购房款633052元。该合同第九条约定被告应于2014年8月1日前向原告交付经验收合格的商品房，第十条约定如被告交房逾期90日则每日应按已付房价款的万分之二承担违约金。被告至今未按合同约定交付楼房，其行为构成违约。2、禁止违规交房通知一份，出具单位为东阿县房地产开发管理办公室，因被告所建商品房未经竣工验收备案，该办公室于2014年9月19日通知被告停止向业主交房。以此证明涉案楼房不符合法定和约定的交付条件，被告存在违约行为。被告山东天乐置业有限公司提出以下质证意见：对证据1的真实性无异议，但主张该组证据恰恰证明原告应按商品房买卖合同第十二条第二款的约定承担其拖延接收房屋的违约责任，并赔偿不按期交纳物业费等相关费用的损失；对证据2因系复印件其真实性有异议，并主张涉案楼房已竣工验收，符合约定的交付条件，而竣工验收备案只是行政管理行为，而非法定所必须。被告山东天乐置业有限公司为支持其辩称，向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同一份，证明根据该合同第九条约定，房屋的交付条件为该商品房经验收合格。2、建设工程竣工验收报告一份，证明涉案楼房的竣工验收日期为2014年6月1日，被告通知原告入住时已具备约定的交付条件。3、客户入住通知书领取确认表和入住通知书各一份，证明被告于2014年9月13日向原告通知交房，履行了交付义务。同时在入住通知书中载明“赔偿金2848.7元”，被告就延期交房主动承担了违约责任。4、聊城市商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书各一份，证明涉案楼房在通知原告收房时已具备约定和法定的交付条件，同时佐证原告拖延收房存有恶意，无权主张违约金。原告王光磊提出以下质证意见：对证据1的真实性无异议，但主张被告在通知交房时，未按商品房买卖合同第十二条的约定出示合同第九条规定的证明文件以及住宅使用说明书、商品住宅质量保证书，因此原告有权拒绝接收，由此而产生的延期责任应由被告承担；对证据2的真实性有异议，认为该证据为被告自制且未有报告出具日期，并主张即使有此建设工程竣工验收报告也不能说明被告交付的商品房达到了约定的交付条件。对证据3的真实性无异议，原告虽然在确认表上签字，但是由于被告未提供符合合同第九条和第十二条的证明文件，原告签字后拒绝接受房屋，亦未领取入住通知书。对证据4不予认可，主张商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书均为被告自行填写，不能证实通知交房时该证据就已存在；根据原、被告诉辩主张和举证质证情况，本院查明以下事实：2012年12月25日原、被告订立了编号为6-2-1603《商品房买卖合同》，该合同第三条约定原告购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第6幢2单元1603号房，建筑面积122平方米，储藏室18号，车位128号。第五条约定该商品房单价为4371.4元∕㎡，计款533316元，另有储藏室价款29736元和车位价款70000元，合计总房款为633052元。第九条交付期限约定，被告应当在2014年8月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用:1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；……第十条逾期交房的违约责任中约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。第十二条交接中约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，由此产生的责任，由原告负责。被告未在约定交付期内交付涉案楼房。2014年9月13日被告向买受人发放客户入住通知书，原告到场。该入住通知书载明：原告应于2014年9月25日在汇景国际售楼中心办理入住手续，被告自愿承担逾期交房的违约赔偿金2848.7元，并要求原告提供所需材料和交纳专项维修基金、物业费、暖气开口费、装修保证金等费用。但原告于交接当日到达现场后，并未与被告办理交接房屋及入住的相关手续。原告主张未办理交接系因发现房屋不符合交付条件，故未同意接受房屋，延期交房的责任在被告。被告则主张房屋交接时已达到合同约定的交付条件，原告接到入住通知后拒不办理交接手续并领取相关材料，系故意拖延收房的违约行为，责任应自负。审理过程中，因双方各执诉辩理由，致调解不能达成一致意见。本院认为：根据当事人的诉辩主张，本案的诉争焦点为如何理解双方所订立的《商品房买卖合同》第九条第一款第1项“该商品房经验收合格”。原、被告在平等自愿、协商一致的基础上订立了《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，合同内容合法，应为有效合同，本院依法确认其效力。合同生效后，双方均应严格按照合同约定履行义务。原告主张庭审中被告虽提交了竣工验收报告，但系被告自行组织的验收，不能以此证明涉案房屋已验收合格。同时认为合同第九条约定的“验收合格”标准，应理解为“综合验收合格”。被告则主张“验收合格”就是指建设单位组织有关单位对交付工程进行验收，并出具竣工验收报告的行为，其与“综合验收合格”是两个不同的验收标准，在当事人约定不违法的情况下，应尊重双方约定。对各方所持意见应结合法律法规、合同条款本义、合同体系和合同目的等因素综合分析，以确定其所要表达的真实意思。首先，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”；《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，该条第三款同时规定“建筑工程经验收合格的，方可交付使用”。上述规定对“验收合格”的程序及内容作出相关界定，即“验收合格”是指建设单位组织设计、施工、监理等有关单位对交付工程进行评价，并出具竣工验收报告以证明交付工程按期交付并符合合同约定的质量要求的行为。关于“综合验收合格”，一般理解为在建设单位竣工验收后，房地产主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防、防疫以及绿化等部门进行的验收。中华人民共和国建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条具体规定了住宅小区竣工综合验收条件，包括了主体工程、基础设施、公共配套设施和绿化所作的整体验收，可见其要求明显高于“验收合格”的标准。同时《建设工程质量管理条例》第四十九条第二款规定“建设主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，该款进一步明确了竣工验收合格是可以交付使用的，综合验收合格并非交付使用的前提条件。2004年5月19日国务院发布的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批予以取消，意味着“综合验收合格”不再是房屋交付使用的强制条件。由此可见，“验收合格”与“综合验收合格”属界限分明的两个验收标准，二者在程序和内容上均存在较大区别，合同第九条约定的“验收合格”并非原告主张的由行政部门组织的“综合验收合格”。其次，为表达和传递当事人的合同意图所使用的语言文字，在合同整个内容中应有严密的组织逻辑，并非毫无关联彼此分离的语句排列。对“该商品房经验收合格”这一条款的理解，必须结合上下文之间的联系、条文本义、以及合同目的进行综合分析。《商品房买卖合同》第九条第一款的内容分别为：1、“该商品房经验收合格”；2、“该商品房经综合验收合格”；3、“该商品房经分期综合验收合格”；4、“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”。在合同中列明四项选择的情况下，原、被告明确约定交付条件为第1项即“该商品房经验收合格”，从而排除了以综合验收为交付条件。针对该种情况如果再将建设单位组织的验收合格理解为主管部门的综合验收，该条款中的1、2、3分项便合并为同一种含义，当事人的选择便无任何意义。同时该种理解也否定了当事人在订立合同时的意思自治，违背了合同目的。另外在被告提交的商品住宅质量保证书中，说明部分的第2条、4条和保证书部分的第六条、第七条均对交付条件、入住程序、房屋质量的处理等问题作出相关释明，由此也说明商品房经竣工验收合格后可以交付使用，综合验收并非商品房交付的必要条件。第三、双方所订立的“商品房买卖合同”虽属格式合同，但只有在当事人约定不明或对格式条款出现两种以上理解时，才可作出对开发商不利的解释。本案中双方对商品房的交付条件约定明确，并针对明显不同的交付条件由原告自行选择，该情形应当认定被告尽到了释明义务。在各种交付条件含义清晰明确的情况下，原告再以高标准的交付条件要求被告显然不当，有违契约原则。原告另主张交接当日被告未出示验收合格的相关材料，被告对此否认。根据常理分析，“建设工程竣工验收报告”所载竣工验收日期为2014年6月1日，早于商品房交付时间。作为交付使用的重要文件，被告没有必要对此予以隐瞒。对该项主张因原告未提供相关证据，依法不予采纳。原告另以东阿县房地产开发管理办公室出具的“禁止违规交房通知”主张涉案楼房不符合法定和约定的交付条件，对此本院认为，该通知是行政部门针对被告没有经过竣工验收备案作出的行政告知，对当事人之间的买卖合同行为并无约束力，更不是否定当事人约定的法定依据。原告以此为由拒绝接收房屋违反法律规定和双方约定，依法不予采纳。综上，原告主张被告应按综合验收合格的标准作为交房条件，不符合双方约定。被告按照约定的交房条件向原告提出交接，符合双方约定。原告在通知之后拒绝接收，责任并不在被告，由此产生的损失由原告自行承担。合同约定的交房日期为2014年8月1日，交房通知书中的交房日期为2014年9月25日，被告实际延期交房55天，违约金应为3481.8元。综上，为了维护双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第一百二十五条之规定，判决如下：被告山东天乐置业有限公司于本判决十五日内赔偿原告王光磊逾期交房违约金3481.8元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1218元，由原告王光磊承担1168元、被告山东天乐置业有限公司承担50元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判长 唐 明审判员 李宪华审判员 石海燕二〇一六年六月十三日书记员 王 芳