重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0105民初16954号
原告：重庆龙湖嘉凯地产开发有限公司，住所地重庆市江北区北城天街4号附18号7-1，统一社会信用代码91500105086313744M。
法定代表人：崔恒忠，董事长。
委托诉讼代理人：岳莉，重庆百君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴勤勇，重庆百君律师事务所律师。
被告：石进前，男，汉族，1963年11月28日生,住重庆市渝北区。
被告：石晴川，男，汉族，1992年12月29日生，住重庆市奉节县。
二被告委托诉讼代理人：何磊，重庆静昇律师事务所律师。
二被告委托诉讼代理人：王菊芳，重庆静昇律师事务所律师。
原告重庆龙湖嘉凯地产开发有限公司（下称龙湖嘉凯公司）与被告石进前、石晴川商品房销售合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序公开开庭审理了本案，原告龙湖嘉凯公司的委托诉讼代理人岳莉，被告石进前、石晴川的委托诉讼代理人何磊、王菊芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙湖嘉凯公司向本院提出如下请求：1、判令解除原、被告于2016年7月26日签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件；2、判令被告立即配合原告注销《重庆市商品房买卖合同》的网上签约；3、判令被告支付原告违约金481515.20元，该违约金直接在被告已付购房款中抵销。诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年7月26日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告将江北区观音桥组团I分区I04-2/02地块S3号楼1-35商品房出售给被告，总房款2407576元，付款方式为按揭贷款。合同签订后，被告未按约定支付首付款，损害了原告的合法利益。根据双方签订的《关于首付款分期支付的特别补充约定》，被告逾期支付房款的违约行为已达到合同约定的解除条件，原告有权解除合同，被告应按总房款的20%支付违约金，并配合原告办理相关注销手续。
被告石进前、石晴川辩称：被告已按约向原告支付了两笔首付款（2016年7月26日支付240758元、2017年1月24日支付484816元）及相关契税费用，被告的按揭贷款已通过银行审批，并已签订按揭贷款合同。原告将已抵押房屋出售给被告，且没有履行合同备案登记义务，存在过错。补充协议系格式合同，被告石进前患有眼疾，被告石晴川刚从学校毕业不懂签约事宜，原告没有尽到提醒义务，部分内容违反法律规定、免除了原告主要义务，应为无效。被告同意解除合同，但无违约行为，不应当承担违约责任。如果法院认定被告违约，原告主张的违约金过高，请求予以调整。
经审理查明，2016年6月23日原告取得江北区观音桥组团I分区I04-2/02地块A宗（龙湖新壹街）建设项目的商品房预售许可证。2016年7月26日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告将该项目S3号楼1-35商服用房出售给被告，总房价2407576元，付款方式为按揭付款：被告拟向原告指定贷款银行申请120.3万元，经贷款银行审查同意后，其贷款直接支付至原告银行账户；被告应于合同签订之日或之前向原告支付扣除个人拟按揭贷款数额以外的所有房款1204576元。合同第十条约定，被告逾期付款超过90日，原告有权解除合同，被告按应付款的20%支付违约金，原告退还被告全部已付购房款。合同附件五为“合同补充协议”，其中第十四条第1款第（1）项约定，预售商品房以按揭方式购买的，在被告首付款及相关税费、物业维修资金到账且经银行审批通过的合同及资料（并资料齐全）返回原告之日起60个工作日内申请办理合同登记备案、预购商品房预告登记、预告商品房预告抵押登记。第十九条约定，被告预留地址为有效送达地址，双方确定，所有通知均采用书面形式，以专递方式送达的，信件发出后3日为送达日。合同文本记明被告的地址为“渝北区龙山镇松石支路X号X-
X-X”。
合同签订当天，原、被告还签订了《关于首付款分期支付的特别补充约定》，内容包括：确定双方签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议称为“原合同”，同意被告的首付款1204576元逐笔支付：2016年7月26日前支付240758元，2016年12月20日前支付481515元，2017年6月20日前支付482303元。并确定：被告知晓并同意基于上述逐笔支付首付款的约定，可能造成以下后果影响，包括但不限于：被告支付完毕全部首付款前，无法办理银行按揭贷款手续，由此可能受到利率影响、政策影响等；被告支付完毕全部首付款前，原告不予办理合同备案，由此可能受到政策变化所带来的影响等；其他因首付款未按原合同约定时间支付可能受到的非原告所能控制的影响；若被告违反本协议逐笔支付首付款的约定（含其中任意一笔），应按日向原告支付总房款万分之八的惩罚性违约金。逾期超过7天，原告有权单方面解除本协议及原合同，且收取被告总房款20%的惩罚性违约金。本协议与商品房买卖合同及补充协议约定不一致的，以本协议为准；被告已经对选择分期支付首付款的后果和责任具备了充分的认知，且原告已经详细向被告解释了所有条款（尤其责任、后果）内容，被告予以认可和接受。
签订合同当日，被告还向原告签署了《合同延迟登记申请》，同意待按揭银行对被告购房贷款审批通过并返还合同后，原告再向土地房屋登记机关申请办理合同备案登记、预告登记、抵押权预告登记等事项。
被告向原告支付房款情况为：2016年7月26日支付第一笔购房首付款240758元，2016年9月13日支付契税费90481.35元，2017年1月24日支付第二笔购房首付款484816元。另，被告已付原告税费87041.97元。
因被告没有支付第三笔首付款，原告于2017年6月28日按被告合同预留地址邮寄了《关于尽快缴纳购房款的敦促函》。
庭审中，被告提供了2012年5月-2015年11月期间的第三军医大西南医院出具的住院病历、诊断报告等资料，拟证明被告石进前患有眼疾。原告质证表示，诊断报告、病历资料无医院的盖章确认，对其真实性不予认可；即使有眼疾，不知其恢复情况，且另一合同签订者是成年人，两百多万元的房屋交易应当是双方达成一致意见才签字确定的。
被告主张原告对其所购房屋设定了抵押，无证据佐证；被告辩称已办理所购房屋的抵押按揭合同，无证据证实。
以上事实，有预售许可证、商品房买卖合同、关于首付款分期支付的特别补充约定、合同延迟登记申请、付款收据、关于尽快缴纳购房款的敦促函、诊断报告、病历资料及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告于2016年7月26日签订的《商品房买卖合同》及作为合同组成部分的附件，不违反法律法规规定，合法有效。双方当事人就首付款的支付金额和期限而另行签订的《关于首付款分期支付的特别补充约定》，已明确显示原告对被告解释了所有条款，被告对签订此补充协议的责任和后果具备充分认知能力。被告所称患有眼疾、年轻不懂等理由，不构成合同无效的正当条件。此补充协议系双方当事人自愿订立，属有效约定，对双方当事人具有约束力。被告签署的《合同延迟登记申请》，系其自愿承诺，同样有效。
被告签署的《关于首付款分期支付的特别补充约定》、《合同延迟登记申请》均表明，在被告未付清全部首付款、购房贷款审批未通过的情形下，原告可不予办理合同备案登记、预告登记、抵押权预告登记等事项。被告仅支付了第一、二期首付款，剩余首付款没有按《关于首付款分期支付的特别补充约定》约定的期限履行，原告未予办理合同备案登记，符合双方的约定。原告已按被告提供的送达地址邮寄了催缴购房款的通知，已产生送达的法律后果。被告至今未付剩余首付款，构成违约。原告据此主张解除合同并要求被告配合办理合同网签注销手续的诉讼请求，符合双方的约定，本院予以支持。
本案合同解除，是因被告逾期支付首付款所致，应当承担违约责任。依照双方签订的《关于首付款分期支付的特别补充约定》，被告逾期支付首付款超过7天，原告有权单方面解除本协议及原合同，且收取被告总房款20%的惩罚性违约金。被告提出违约金约定过高请求予以调整。对此本院认为，违约金是否过高，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。约定违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告未收到房款，主要存在资金占用利息损失，总房款20%的违约金标准确实高于同期贷款利率（一年至五年期贷款利率4.75%）标准。故被告提出违约金过高请求予以下调的意见，本院予以采纳。本院调整违约金标准为：被告应以未付款为基数，以同期银行贷款年利率上浮30%即6.18%为标准支付违约金，计104152元（1685303元×6.18%）。对原告超额请求的违约金，本院不予主张。合同解除后，原告应当返还被告已付购房款，原告要求将被告应承担的违约金在其已付购房款中抵销，被告答辩应诉对此项主张已是知晓，原告主张抵销的通知生效，本院予以确定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告重庆龙湖嘉凯地产开发有限公司与被告石进前、石晴川于2016年7月26日签订的《商品房买卖合同》（网签编号CQ-103-00250695）及附件；
二、被告石进前、石晴川于本判决生效之日起三日内配合原告重庆龙湖嘉凯地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》的网签注销手续；
三、被告石进前、石晴川于本判决生效之日起三日内支付原告重庆龙湖嘉凯地产开发有限公司违约金104152元，此款直接在被告石进前、石晴川已付购房款中抵销。
四、驳回原告重庆龙湖嘉凯地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取13030.30元，由原告重庆龙湖嘉凯地产开发有限公司负担3030.30元，被告石进前、石晴川负担10000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 胡潇予
二〇一七年十一月三十日
书记员 陈亚玮