广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终17760号
上诉人（原审被告）：深圳市国融房地产开发有限公司。
法定代表人：胡雯婷。
委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈文敏，广东诚公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐美贤。
委托诉讼代理人：黄汉鸿，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宫志刚，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市名夏集团有限公司。
法定代表人：何尧伟。
上诉人深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）因与被上诉人徐美贤、深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初8128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人国融公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、改判驳回徐美贤对国融公司的全部诉讼请求；三、判令一、二审诉讼费、公告费由徐美贤、名夏公司承担。其所依据的事实和理由为：
一、一审判决认定事实错误。一审判决第二段认定“2014年11月5日，徐美贤作为乙方，国融公司作为甲方，双方签订《补充协议书》”，系认定事实错误。国融公司并未与徐美贤签订过《补充协议书》，徐美贤提交的于2014年11月5日签署的《补充协议书》系他人利用抢夺后巳依法作废的公章与徐美贤签订的，不是国融公司的意思表示，对国融公司不具有法律约束力。
二、一审判决适用法律不当。1、未能按时办理房产证也在于名夏公司不予配合，系名夏公司单方违约，与国融公司无关，应由名夏公司独自承担逾期办证责任。国融公司自新股东接管以来，一直积极应诉、主动解决相关工程纠纷、努力排除办证障碍。相反，名夏公司则故意下落不明、逃避诉讼、拒不配合办理工程档案归档及初始登记相关手续。因名夏公司拖延配合导致的违约责任应由其自行承担。2、即使国融公司应当支付逾期办证违约金，本案违约金也显然过高，应当予以调低。逾期办证虽会造成徐美贤不便，但其并未因此发生实际经济损失，并且，国融公司也巳经实际交付房屋。依一审判决标准计算，逾期办证违约金将高达数十万元甚至上百万元，而实际购房款不过一百多万，该违约金标准显然过高。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判支持国融公司的上诉请求.
徐美贤答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律适当，要求驳回国融公司的上诉。
名夏公司经本院依法传唤未参加本案的二审调查。
徐美贤向一审法院起诉请求：1、判令国融公司、名夏公司向徐美贤支付自2015年6月5日起至2016年10月31日止共514日的延期办证违约金人民币224567元。2、判令国融公司、名夏公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：1、国融公司、名夏公司是位于深圳市××××路XX大厦的开发商。2013年1月6日，徐美贤作为买受人，国融公司、名夏公司作为出卖人，签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称“涉案合同”），约定：国融公司、名夏公司将位于深圳市××××路XX大厦第X栋X房出售予徐美贤，房屋用途为单身公寓，建筑面积40.80平方米，转让总金额为1456327元。合同第九条约定，出卖人应当于2013年4月30日前将本房地产交付给买受人。合同第二十一条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。合同第二十四条约定，出卖人应依照物业管理法规规定，以协议方式聘请具有三级资质的物业服务企业深圳棕榈物业管理有限公司对本项目进行前期物业管理服务，买受人按每月每平方米建筑面积3.5元交纳物业服务费。涉案合同还对买卖双方其他权利义务进行了约定。上述《深圳市房地产买卖合同（预售）》到房产管理部门办理了备案登记手续。
2、徐美贤主张其依约向国融公司、名夏公司支付了首期款446327元，且通过向银行申请贷款支付购房余款101万元购房。徐美贤为证明其向国融公司付清了首期款以及通过贷款支付购房余款，向原审法院提交了中银信用卡月结单、个人住房借款合同、个人贷款支付凭证，其中，个人住房借款合同、个人贷款支付凭证可以认定徐美贤通过贷款向国融公司支付人民币101万元。
3、2014年11月5日，徐美贤作为（乙方），国融公司作为（甲方），双方签订《补充协议书》，约定“甲乙双方一致同意在本协议签订之日起7个月内完成初始登记，此后将登报为业主办理房产证。二、如甲方未按本补充协议第一条规定，在7个月内完成初始登记，则甲方同意从届满次日起按乙方已付购房款金额按日万分之三的标准向乙方支付违约金。三、在本协议签订后，甲方同意代乙方支付物业管理费一年”。
4、XX大厦于2012年10月竣工验收，于2013年2月20日取得深圳市房屋建设工程竣工验收备案回执，但至今未办理初始登记。对于未办理初始登记，国融公司称一开始是因为与建设单位存在纠纷，之后则是因为无法联系名夏公司，故至今没有办妥初始登记。
5、徐美贤向原审法院提起延期办证违约金诉讼请求时，因考虑到《补充协议书》之约定，按照成交价日万分之三的标准从2015年6月5日开始计算延期办证违约金，固定后的诉讼请求算到2016年10月31日止，金额为224567元。
原审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。徐美贤与国融公司、名夏公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是买卖双方的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同。上述合同签订之后，徐美贤通过贷款方式向国融公司支付购房余款人民币101万元，且徐美贤提交的中银信用卡月结单、徐美贤向银行申请贷款支付购房余款之事实、《深圳市房地产买卖合同（预售）》办理备案登记等事实，可以认定徐美贤已足额向国融公司支付购房款项，国融公司关于徐美贤未付清房款的主张与事实不符，原审法院不予采纳。《补充协议书》约定的延迟办证违约金为日万分之三，该违约金的标准符合不违反相关规定，国融公司以合同约定的违约金标准过高为由申请调整，证据不足，原审法院不予采纳。徐美贤向原审法院提起延期办证违约金诉讼请求时，因考虑到《补充协议书》之约定，按照成交价日万分之三的标准从2015年6月5日开始计算延期办证违约金，其诉讼请求符合合同约定，故徐美贤要求国融公司、名夏公司支付自2015年6月5日起至2016年10月31日止共514日的延期办证违约金人民币224567元的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市名夏集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向徐美贤支付逾期办理《房地产证》违约金人民币224567元。案件受理费人民币4669元、公告费130元，由深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市名夏集团有限公司承担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，徐美贤与国融公司、名夏公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系各方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。各方应全面适当的履行各自合同义务。
国融公司辩称未能办理房地产证的原因在于名夏公司不予配合而其并不存在违约情形，对此本院认为，国融公司与名夏公司系涉案房屋的共同出售方，应当就未能及时办理房地产证向买方共同承担违约责任，国融公司与名夏公司之间的开发商内部争议可另循法律途径解决，但不得作为免除其合同责任的抗辩。涉案《补充协议书》约定的延迟办证违约金标准为日万分之三，系当事人的真实意思表示，亦未超出深圳房地产交易的惯常标准，国融公司主张该约定标准过高应当予以调整，依据不足，本院不予采纳。
综上，国融公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4669元，由上诉人国融公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年十二月二十日
书记员 伍圣权（兼）