内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内07民终461号
上诉人（原审被告）：满洲里兰德置业有限公司，住所地内蒙古自治区满洲里市。
法定代表人：王立敏，董事长。
委托诉讼代理人：冯刚，内蒙古缘合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：彭星娥，女，汉族，住湖南省隆回县。
委托诉讼代理人：谭林，北京王玉梅律师事务所海拉尔分所律师。
上诉人满洲里兰德置业有限公司(以下简称兰德置业公司)与被上诉人彭星娥商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区满洲里市人民法院（2016）内0781民初1074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人兰德置业有限公司的委托诉讼代理人冯刚，被上诉人彭星娥的委托诉讼代理人谭林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兰德置业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回彭星娥的诉讼请求；2.诉讼费由彭星娥承担。事实及理由：一审适用法律错误。彭星娥购买兰德置业公司的房产，尚欠房款未付清。根据双方《商品房买卖合同》第五条规定：”商品房交付后产权登记面积与合同约定的面积发生差异。双方同意按第1项处理：1、单价不变，按产权登记面积结算房款，差额房款多退少补，合同继续履行；2、应当退还或补缴房款的一方在产权登记面积确定之日起30日内向另一方支付差额房款。”该合同条款已经在（2008）满民初字1301号民事判决认定为合法有效的合同条款。合同条款从效力角度分类，分为有效和无效两种。有效应当依约履行，无效则不能作为履行依据。一审判决认定该合同条款违背公平原则、诚信原则，但并未认定该合同无效。即使是显失公平的合同条款也是属于可变更、可撤销的合同，在合同未经变更或撤销之前，该合同为有效合同，应当依约履行合同，一审判决认定合同不公平可以不履行，没有法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》是在自愿平等的基础上签订的，根据约定办理房证的期限为房屋交付使用后24个月，而约定的支付差额房款的期限要早于办理房屋产权证书的期限，也就是说支付差额房款的义务应在办理房屋产权证的义务之前履行。现彭星娥未支付差额房款，未能履行合同义务，已经构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条，兰德置业公司行使合同赋予的后履行抗辩权，未办理房屋产权证书具有合法依据。兰德置业公司不存在违约，无需承担违约责任。
彭星娥辩称，一审法院判决既有事实依据，也有法律依据。一、本案争议的事项已经在（2008）满民初字1299号民事判决、（2009）呼民终字00334号民事判决、（2011）内民申字708号民事裁定、以及（2014）满民初字第677号民事判决、（2015）呼民终字第0080号民事判决、（2015）内民申字第01252号民事裁定中确定，上述生效的法律文书所认定的事实与本案的诉讼请求一致。二、兰德置业公司上诉主要理由依据（2008）满民初字1301判决中本院认为部分，但是根据最高人民法院（2004）执它字19号复函，判决认定内容不是判项，（2008）满民初字1301判项中除了为原告办理产权证书外，并没有其他判项。三、兰德置业公司上诉主张的事实与彭星娥诉求不是同一事项，兰德公司应另行向法院主张权利。四、兰德置业公司上诉是恶意诉讼行为，且在原审中并未提起反诉。五、依据兰德置业公司的上诉请求事项，补交合同外面积差价款的诉请，已超过诉讼时效，已生效的（2014）满民初字677号民事判决关于诉讼时效的认定以及事实起止时间为2007年6月26日至2009年6月25日止。购房者于2008年4月2日诉至法院，兰德置业公司没有对合同外面积差价款向人民法院主张诉求。六、本案合同第五条不但约定了多退少补条款，同时明确约定设计变更处理条款，合同应当全面履行，不能断章取义。七、兰德置业公司故意隐瞒公摊面积增大的事实，欺诈购房者，要求购房者给付差价款。根据实际测绘面积，购房者套内面积实际减少，公摊部分面积增大，实际损害了购房者的利益。兰德置业公司如果将真实的公摊面积比例在出售时告知购房者，购房者绝不会购买。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，兰德公司上诉理由依法不能成立。
彭星娥向一审法院起诉请求：1.依法判令兰德置业公司为彭星娥办理购买的北方市场地下某商铺房屋产权证书；2.依据商品房买卖合同第十五条关于产权登记约定第二项：出卖人应支付给买受人1%的违约金3091.58元（309,158元×1%=3091.58元）；3.诉讼费用由兰德置业公司承担。
一审法院认定事实：2005年7月1日彭星娥与兰德置业公司签订商品房买卖合同，彭星娥购买兰德置业公司开发的北方市场××层号商业用途房屋，合同约定的建筑面积为38.4平方米，其中套内面积为23.04平方米，公摊面积为15.36平方米，按建筑面积计算单价为每平方米8050.99元，总价款为309,158元。彭星娥向兰德置业公司支付了合同约定的房款。兰德置业公司于2006年4月25日交付房屋，交房建筑面积为41.29平方米，其中套内面积为22.08平方米，比原预测面积减少0.96平方米，公摊面积19.21平方米，比原预测面积增加3.85平方米。双方合同第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.出卖人承诺在商品房交付使用后24个月办理完毕房地产权属证书，因买受人原因（包括但不限于提供资料不全或未按期交纳税费及相关费用）未能按期完毕的，出卖人无须承担责任。彭星娥依据该条约定要求兰德置业公司办理房屋产权证并承担违约金。一审法院认为，彭星娥与兰德置业公司签订的《商品房买卖合同》约定，彭星娥所购买房屋的建筑面积、套内面积和公摊面积，以及面积差异处理方式。兰德置业公司抗辩称依据该合同第五条约定：”房屋交付后，产权登记建筑面积与合同约定面积发生差异，单价不变，按产权登记面积结算房款，差额房款多退少补，合同继续履行；应当退还或者补交房款的一方在产权登记面积确定之日起30日内向另一方支付差额房款，逾期超过30日的，买受人按日万分之二支付违约金。”认为彭星娥应补交房款才能予以办理房屋所有权证书。但是兰德置业公司向彭星娥所交付的房屋建筑面积为41.29平方米，其中套内面积为22.08平方米，比原预测面积23.04平方米减少4.2%即0.96平方米，公摊面积19.21平方米，比原预测面积15.36平方米增加25.1%即3.85平方米。开发商不能以建筑面积增加而套内面积减少、公摊面积增大要求购房者支付房款。购房者在购买房屋时所要实现的是得房率，套内面积减少、公摊面积增大而要求购房者补交房款违反了合同诚实守信原则和公平原则，因此兰德置业公司的抗辩不予支持，兰德置业公司应为彭星娥办理房屋所有权证书；关于彭星娥主张的违约金是否超过诉讼时效的问题，兰德置业公司于2006年4月25日交付房屋，双方合同第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.出卖人承诺在商品房交付使用后24个月办理完毕房地产权属证书，因买受人原因（包括但不限于提供资料不全或未按期交纳税费及相关费用）未能按期完毕的，出卖人无须承担责任。因双方在合同中明确约定逾期办证违约金数额，诉讼时效应从兰德置业公司违约行为发生之次日起算，故彭星娥该项请求已超过诉讼时效，不予支持。判决：一、满洲里兰德置业有限公司于本判决生效后十日内为彭星娥办理满洲里市北方市场某商铺房屋产权证书；二、驳回彭星娥的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，双方争议的焦点为：在房屋的建筑面积比合同约定的面积增大，但套内面积减少，公摊面积增大的情况下，购房者是否需要补缴房屋差价款。
彭星娥与兰德置业公司双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。购房者彭星娥已按照合同约定交付了购房款309,158元，兰德置业公司也交付了房屋，交付房屋的建筑面积比合同约定面积增加2.89平方米，并以此作为不能办理房屋产权证的理由，要求购房者先补缴房屋差价款。房屋的建筑面积虽然相较原合同约定面积增加，但客观上导致实用面积减少0.96平方米，公摊面积增大3.85平方米，损害了购房者彭星娥的利益，购房者彭星娥不能因为实际利益受到损害而多付购房款，兰德置业公司利用格式条款，免除自身责任，加重对方责任，扩大自己的利益，排除对方主要权利，违背了诚实信用原则。一审法院适用诚信原则，不采信兰德置业公司的抗辩理由，并无不当。兰德置业公司的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于一审法院判决书第一项”一、满洲里兰德置业有限公司于本判决生效后十日内为彭星娥办理满洲里市北方市场地下某商铺房屋产权证书”的表述不当。本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理房屋权属证书的义务主体为买受人，房地产开发企业只是负有协助义务，故本院将该判项纠正为”一、满洲里兰德置业有限公司于本判决生效后十日内协助彭星娥办理满洲里市北方市场地下某商铺房屋产权证书”。
综上所述，满洲里兰德置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，但判项用词表述不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由满洲里兰德置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 光
代理审判员 蒋忠顺
代理审判员 乌 云
二〇一七年十月十日
书 记 员 范晨阳