北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第18067号
原告葛永华，女。
原告葛永安，女。
原告兼原告葛永华、葛永安的委托代理人葛永海，男。
原告葛永海的委托代理人耿海英（葛永海之妻）。
原告葛永海的委托代理人梁元，男。
被告葛永光，男。
被告葛亮，男。
二被告委托代理人吕豪，北京市君泰律师事务所律师。
原告葛永华、葛永安、葛永海与被告葛永光、葛亮房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员付强独任审判，公开开庭进行了审理。原告兼原告葛永华、葛永安的委托代理人葛永海，原告葛永海的委托代理人耿海英、梁元，被告葛永光、葛亮的委托代理人吕豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告葛永华、葛永安、葛永海诉称：原告与被告是兄妹关系，葛永华、葛永安、葛永海、葛永花、葛永光五人是刘桂英子女。1980年铁路单位出租给父亲葛世德一套公租房，葛永海和母亲、父亲共同居住。父亲葛世德在1986年9月2日去世以后，母亲没有正式工作，铁路单位领导考虑到葛永海和葛世德同在一个铁路单位上班，公租房的承租人就没有变更到葛永海名下，葛永海以葛世德名义继续承租，葛永海连续缴纳了10年的承租费，在1996年葛永海以母亲的名义出资购买下诉争房屋。刘桂英在2005年12月7日在首佳公证处立下遗嘱，将北京市丰台区马场楼2号楼1门3层12号留给葛永光继承。刘桂英在2010年6月24日去世后，被告葛永光多次承诺愿意卖房分钱给兄妹4人。经兄妹5人协商一致，原告、被告葛永光约定诉争房屋将130万元出售，所得款项与原告共同分割，并在2010年11月4日签署《房屋遗产分割协议》，后一同前往公证处办理相关手续。在2010年11月25日，被告依据公证书把诉争房屋过户到葛永光名下。葛永光为规避债务恶意串通在2011年12月7日以低于市场的价格将房屋出售给了自己的儿子葛亮。现诉至法院，要求确认二被告签署的买卖北京市丰台区马场楼2号楼1门3层12号房屋的存量房屋买卖合同无效。
被告葛永光、葛亮辩称：我方不同意原告的诉讼请求。首先，原告所述与事实不符，涉案房屋系刘桂英参加房改购买的，葛永海既非承租人也不是实际购买人，而且，遗产分割协议中并未约定涉案房屋一定要按130万元出售，当中只是假设如果出售了130万元，仅为假设而已；第二，葛永光依据有效的公证遗嘱在被继承人死亡时已经依法取得涉案房屋所有权，2005年12月7日刘桂英立下遗嘱将自己名下的涉案房屋明确留给葛永光并办理了公证，后刘桂英去世，葛永光在刘桂英死亡时即已取得涉案房屋的所有权，且在继承开始时发生效力，葛永光也没有做出过放弃继承的意思表示，葛永光依照遗嘱取得涉案房屋所有权；第三，刘桂英死亡后，原告均拒绝配合葛永光将涉案房屋过户到葛永光名下，导致该房屋的产权无法及时办理变更登记，原告的消极行为侵犯了葛永光行使涉案房屋所有权，为了顺利将涉案房屋过户到自己名下，葛永光才被迫签署了房屋遗产分割协议，该协议并非葛永光的真实意思表示，该协议签订后，葛永光向原告发出了撤销该协议的通知，该协议本质上是原告以合法形式掩盖侵占被告继承房屋所有权之非法目的的合同，该协议应为无效；第四，即使房屋遗产分割协议有效，各方只是同意将涉案房屋过户到葛永光名下并出售，将售房款按照约定的比例分配，该协议没有限制葛永光必须以何种价格出售，而且涉案房屋系房龄数十年的老房，过户到葛永光名下后少有人购买，所以才将涉案房屋作价37万元左右出售给葛亮，房屋价格通过了房产、税务等政府部门的认可，才得以过户，所以售房价格没有违反国家的相关规定，因此，葛永光与葛亮之间的房屋买卖合同是自愿基础上签订的，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效，涉案房屋也已经过户完毕，合同履行完毕，原告申请确认房屋买卖合同无效缺乏依据，因此，为了维护房屋所有人的合法权益及市场交易安全，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明：葛永花、原告葛永华、原告葛永安、原告葛永海、被告葛永光是兄弟姐妹关系，均系刘桂英的子女。北京市丰台区马场2号楼3层1门12号房屋（以下简称涉案房屋）系刘桂英参与房改购买。2005年12月7日，刘桂英立下遗嘱，将上述房屋留给被告葛永光继承，并办理公证。2010年6月24日刘桂英死亡。
2010年11月4日，葛永花、原告葛永华、原告葛永安、原告葛永海、被告葛永光等5人签订《房屋遗产分割协议》，协议载明：经兄妹们商议，一致同意将房屋（北京市丰台区马厂大楼2号楼12号）刘桂英留下的房屋遗产暂转过户到葛永光名下，将房屋出售，出售房屋总金额以兄妹五人按比例分成，分别为葛永光24%，葛永海31%（含当年购房款预付给予补偿），葛永花占15%，葛永安占15%，葛永华占15%。具体实施，售房的相关手续后售房款，现委托代理由葛永光负责办理，葛永安负责监督办理，售房款不及时分配到账，姐妹们委托葛永海负责，通过法律程序起诉葛永光。以上协议经兄妹五人签字盖章认可，具体事宜一律按协议执行，一式五份，同等受法律效果在协议签字生效。说明，如售房款130万元，按分配比例，葛永光31.2万元，葛永海40.3万元，葛永花19.5万元，葛永安19.5万元，葛永华19.5万元。同日，葛永花、原告葛永华、原告葛永安、原告葛永海、被告葛永光等5人办理了继承房产公证。2010年11月25日被告葛永光办理了涉案房屋的产权登记。
2011年12月7日，被告葛永光、葛亮签订《存量房屋买卖合同》，约定被告葛永光将涉案房屋以368651元的价格出售给被告葛亮。同日，被告葛亮取得涉案房屋的所有权证书。庭审中，被告葛永光、葛亮均表示，二人系父子关系，二人所签《存量房屋买卖合同》系真实的房屋买卖合同，但购房款仅支付了一部分，至今仍未付清。
2013年，葛永花、原告葛永华、原告葛永安、原告葛永海将被告葛永光诉至本院，要求确认5人所签的《房屋遗产分割协议》有效。2015年5月18日，本院作出（2013）丰民初字第18095号民事判决书，判决：“原告葛永花、葛永安、葛永华、葛永海与被告葛永光于二〇一〇年十一月四日签订的《房屋遗产分割协议》有效。”该判决作出后，被告葛永光不服，上诉至北京市第二中级人民法院。2015年8月19日，北京市第二中级人民法院作出（2015）二中民终字第07798号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。
上述事实，有证明信、房产证、《房屋遗产分割协议》、《存量房屋买卖合同》、（2013）丰民初字第18095号民事判决书、（2015）二中民终字第07798号民事判决书及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：根据本案查明的事实，可以认定虽然涉案房屋登记在被告葛永光的名下，且其有权对外出售房屋，但其出售后的房款需分配给其他的继承人，且其出售行为亦须受到其他继承人的监督。现被告葛永光私自以远低于市场价的价格与其儿子被告葛亮签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋过户至被告葛亮名下。考虑到二被告签订《存量房屋买卖合同》的房屋价格、买卖双方的父子关系、购房款支付及分配的情况，本院有理由相信被告葛永光、葛亮恶意串通签订《存量房屋买卖合同》的行为侵犯了原告葛永华、葛永安、葛永海及案外人葛永花的合法权益，应属无效合同。现原告葛永华、葛永安、葛永海要求确认二被告所签《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，并无不当，本院应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
被告葛永光、葛亮于二○一一年十二月七日就买卖北京市丰台区马场2号楼3层1门12号房屋所签订的《存量房屋买卖合同》无效。
案件受理费3415元，由被告葛永光、葛亮负担（于本判决书生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 付强
二〇一五年十月十日
书 记 员 张欢