连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0706民初8211号
原告（反诉被告）：灌云百瑞购物广场有限公司，住所地江苏省灌云县伊山镇伊山中路12号。
法定代表人：郑作贤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙燕波，该公司法律顾问。
原告（反诉被告）：江苏辰旭医药有限公司，住所地南京市玄武区黄埔路2号黄埔大厦17楼Ｄ座。
法定代表人：刘春波，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱卫中，江苏国泰新华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭金祥，江苏国泰新华律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李少军，男，1973年7月19日出生，汉族，住本市海州区。
委托诉讼代理人：封启发，江苏念黎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐洪伟，江苏尚扬律师事务所律师。
2013年5月31日，本院受理原告（反诉被告）连云港市灌云医药有限公司（以下简称灌云医药公司）与被告（反诉原告）李少军建设工程施工合同纠纷一案，案号为（2013）海民巡初字第0279号。2013年11月22日，本院作出一审判决后，李少军不服提起上诉，连云港市中级人民法院作出(2014)连民终字第0766号民事裁定书，认为原审判决认定事实不清，撤销一审判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭进行审理，并于2015年11月18日再次作出判决，李少军仍然不服，提起上诉，因在诉讼过程中，灌云医药公司分立为灌云百瑞购物广场有限公司（以下简称百瑞公司）、江苏辰旭医药有限公司（以下简称辰旭公司），连云港市中级人民法院以原判决严重违反法定程序再次作出（2016）苏07民终1934号裁定书，撤销一审判决，发回本院重审。本院于2016年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）百瑞公司的委托诉讼代理人孙燕波、原告（反诉被告）辰旭公司的委托诉讼代理人郭金祥、被告（反诉原告）李少军及其委托诉讼代理人封启发、徐洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）百瑞公司提出诉讼请求：1、确认两原告与被告2007年5月26日签订的土地使用权转让合同无效；2、要求被告将板浦镇××路南段原同益大药房第9店一楼南段5间房屋返还给原告百瑞公司；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年5月26日，原告为响应政府关于城镇建设规划的号召，经报请主管部门批准，决定将公司所属同益大药房第九店（位于板浦镇××路南端）部分房屋和土地使用权置换给被告开发建设，被告应在2008年6月1日前交付给原告临街一楼商铺5间（建筑面积不低于200平方米的成品房）。依据协议约定，被告将原告的仓库门店拆除后在此基础上建成一幢七层商住楼，但至今未按协议约定将5间商铺交付给原告，致使合同目的无法实现，并给原告造成一定的财产损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。
原告（反诉被告）辰旭公司诉称：我公司同意原告百瑞公司的诉讼请求，确认双方转让合同无效，将房屋返还给百瑞公司。我方对该房屋不主张权利。
被告（反诉原告）李少军辩称：被告与灌云医药公司签订的协议是划拨土地上的合作建房协议，而非土地使用权转让协议，没有规避国家法律法规的相关规定，没有意图改变该土地的性质，符合双方的真实意思表示，具有法律效力。合同签订后因灌云医药公司未能及时按照协议的约定将相关住户迁出致被告无法对该房屋进行改建，合同履行停滞，非被告过错。现该协议仍然可以履行，不能因为违约方不履行协议中的义务致合同未履行完毕而反推在前订立的合同无效。两原告分立后未能证明涉案土地使用权的当前状况，在没有证据的情况下，不能认定两原告或者其中之一有权利提出诉讼请求。
反诉原告（被告）李少军反诉称：1、确认双方签订的协议书为有效合同，要求两被反诉人继续履行；2、判令两被反诉人赔偿因其违约造成反诉人在关联施工合同中的违约损失45万元，并从2007年7月6日起计付利息；3、判令两被反诉人赔偿反诉人搬迁、改造、看管等费用20万元；4、反诉费由两被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人签订了合作开发协议后，积极联系建筑企业，各方筹措资金履行合同。反诉人于2007年5月28日与连云港市花果山园林建设工程有限公司（以下简称园林公司）签订了建设工程施工合同，委托园林公司负责施工，并给付50万元预付款。但在园林公司前期准备工作完成后，因被反诉人一再拖延无法施工，为避免扩大损失，反诉人不得已与园林公司解除合同，赔偿违约损失45万元。另，为腾空被反诉人交付的房屋并防止被他人侵占、破坏，后又发生搬迁费、安装费、看管人员费用等20余万元。2010年11月，被反诉人改制，在改制文件中灌云县政府、卫生局及相关机构对本案所涉房屋土地都确认是被反诉人的合法有效财产。但被反诉人改制后不是积极履行合同，而是将所涉房屋土地又让给他人，致双方协议无法履行。综上，反诉人、被反诉人双方签订的协议书合法有效，应当继续履行，被反诉人不能按合同约定履行相关义务，又将房屋土地转让给他人，履约过程中过错明显，应当赔偿反诉人的损失，请求依法判令支持反诉人的反诉请求。
反诉被告百瑞公司辩称：双方签订的协议明为合作开发房地产合同，但在合同约定中确认原告仅是提供土地使用权而不承担任何的投资经营风险，且收取固定的回报，所以不具有合作开发房地产合同的性质，应当认定为土地使用权转让合同。双方签订合同时，都没有开发房地产的资质，也没有土地使用权，没有经过县级以上人民政府规划批准新建，因此合作开发的合同内容明显是属于违法的无效合同。对于反诉人的实际装修损失，我公司愿意补偿26945元。
反诉被告辰旭公司辩称：同意百瑞公司的意见。补充1、灌云医药公司于2014年6月15日分立，我公司未继承涉案房屋及土地使用权，故我公司既不主张涉案权利也不承担相应的法律责任和义务。2、根据2014年8月28日，我公司现任股东刘春波、胡雪峰与灌云医药公司的股东郑作贤等人签订的股权转让协议，涉案债权债务也应由原股东承担，故我公司不应承担相应的法律责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2007年5月26日，灌云医药公司与被告李少军签订了协议书一份，约定灌云医药公司将位于板浦新民南路南端灌云医药公司所属的同益大药房第九店房屋及土地使用权转让给李少军，双方达成如下协议：一、甲方将上述房屋及所属土地使用面积（以实际面积为准）转让给乙方，甲方负责在协议签订之日起30天内，将该房屋清空。二、因上述产权现无土地证、产权证，产权证转让后甲方协助乙方办理相关证件和手续，费用由乙方承担。三、出让方式：以房抵款，乙方用其在本地块新开发的沿街向东门面由北向南一楼5间商铺（每间南北宽4米、深10米，建筑面积不低于200平方米的成品房）返还给甲方作为出让金额。如乙方能办理土地证、房产证以后，为甲方5间商铺无偿办理好土地证、房产证并交于甲方，其余产权归乙方所有与甲方无关。5间商铺交付时间为2008年6月1日前。逾期不交房视同严重违约。四、在甲方清空房屋后办理交接手续时，乙方另行一次性付给甲方1万元，超出部分由甲方负责。用于该地块居住人员的安置工作。周边四邻关系由乙方自行协调处理。……双方还就其他事项进行了约定。协议签订后，灌云医药公司将同益大药房第九店房屋一楼南端5间交付给李少军。
截止目前，涉案土地未取得土地使用权证及房产证，开发的房屋未取得有关政府部门的规划许可及建设许可。
另查明，板浦同益大药房第九店位于本市××××新民路南端，为两层小楼，其中一楼有房屋7间，该协议签订后南端5间交付给被告，另2间由案外人占有。李少军对已交付的5间房屋进行了装修，包括铺设地板砖，墙壁粉刷、安装卷帘门等。该协议签订前，同益大药房第九店房屋使用，至起诉前，该房屋未取得土地证、产权证。
2014年6月18日，灌云医药公司发出分立公告，分立为百瑞公司，灌云医药公司继续存续，公司的债务由分立后的各家公司共同承继。2014年9月22日，灌云医药公司更名为辰旭公司。
诉讼中，李少军为支持其主张,向本院提交以下证据：1、李少军与连云港市花果山园林建设工程公司签订的《建设工程承包合同》一份及连云港市花果山园林建设工程公司的收据一份，用以证明李少军为履行与原灌云医药公司的协议与施工单位签订相关合同，准备在涉案土地进行房屋建设，并向连云港市花果山园林建设工程公司预付了50万元，后因原灌云医药公司未按合同约定时间完成拆迁，导致李少军与连云港市花果山园林建设工程公司的《建设工程承包合同》无法履行，李少军向连云港市花果山园林建设工程公司赔偿违约金45万元；
2、2010年3月28日，李少军与连云港金穗装饰工程有限公司签订的《房屋装修合同》一份，证明李少军为涉案房屋进行了装修，支付26945元；证明三份，证明为涉案房屋装修支付卷帘门1640元、铝合金门1550元、搬运费900元；
3、卞刚收条六份，证明卞刚为其看管涉案房屋支付劳务费。
原告百瑞公司认可李少军的包括卷帘门等装修损失应为26945元，对其余费用不予认可。
本院认为，灌云医药公司与李少军签订的协议书符合合作开发房地产合同的成立条件，本案应为合资、合作开发房地产合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。本案中，灌云医药公司与李少军在签订协议书时，均不具备房地产开发经营资质，目前灌云医药公司分立为百瑞公司和辰旭公司，仍然不具备房地产开发经营资质，故双方签订的协议书应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。灌云医药公司在与李少军签订协议书后，即向李少军交付了同益大药房第九店一楼南端5间房屋，故李少军应将涉案房屋返还给原告百瑞公司。
对于反诉原告李少军要求两反诉被告赔偿其损失45万元及利息的主张，李少军应当向本院提交存在损失的证据，但李少军仅提供承包合同、协议书、收据复印件，不足以证明李少军存在损失并已经向对方赔偿的事实，故对李少军的该项主张本院不予支持。李少军主张的装修、搬运、看管等损失，根据其提供的2010年装修合同显示，涉案房屋包工包料价为26945元，且原告百瑞公司自愿承担26945元，本院予以支持。因两原告的分立协议约定债务由分立后的公司共同承继，故辰旭公司应对上述款项承担连带赔偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告灌云百瑞购物广场有限公司、江苏辰旭医药有限公司与被告李少军于2007年5月26日签订的《协议书》无效；
二、被告李少军于本判决生效后十五日内将位于板浦镇新民南路南端原同益大药房第九店一楼南端5间房屋返还给原告（反诉被告）灌云百瑞购物广场有限公司；
三、反诉被告灌云百瑞购物广场有限公司、江苏辰旭医药有限公司于本判决生效后十日内连带赔偿反诉原告李少军装修损失26945元；
四、驳回反诉原告李少军的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11300元，由原告灌云百瑞购物广场有限公司、江苏辰旭医药有限公司负担8225元，由被告李少军负担3075元。反诉案件受理费5150元，由反诉原告李少军负担3600元，由反诉被告灌云百瑞购物广场有限公司、江苏辰旭医药有限公司负担1550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。
审 判 长 张玖铭
审 判 员 刘兴超
代理审判员 高增圣
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 韦 玲
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法律的强制性规定。
（二）、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
（三）、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十四条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。