湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终3657号
上诉人（原审被告）：武汉市红桥服装厂，住所地湖北省武汉市江岸区中山大道天德里**号。
法定代表人：肖环明，该厂厂长。
委托诉讼代理人：吴腊生，该厂员工。
委托诉讼代理人：杜松，湖北民本律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉信易科技咨询有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区劳动街惠济路21号2栋1层。
法定代表人：张少烽，该公司经理。
委托诉讼代理人：毛江浩，湖北江浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪秉寰，湖北江浩律师事务所律师。
原审被告：李菱，女，1964年7月2日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区，
原审被告：姜林，男，1978年1月14日出生，黎族，系武汉市江岸区阁万千服装店业主，住湖北省武汉市汉阳区，
委托诉讼代理人：吴荣，女，1970年9月4日出生，汉族，系武汉市江岸区阁万千服装店实际经营者，住湖北省武汉市江岸区，
原审被告：吴荣，女，1970年9月4日出生，汉族，系武汉市江岸区阁万千服装店实际经营者，住湖北省武汉市江岸区，
原审第三人：武汉市江岸区商业网点建设服务中心，住所地湖北省武汉市中山大道****号。
法定代表人：戴宏瑛，该中心主任。
委托诉讼代理人：蔡九生，该中心党支部书记。
原审第三人：武汉市花桥商场，住所地湖北省武汉市江岸区惠济路**号。
法定代表人：吕枝菁。
原审第三人：佛山市金俊发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城裕和路142号金海文化创意中心2101号之二。
法定代表人：张杏芝。
上诉人武汉市红桥服装厂（以下简称红桥服装厂）因与被上诉人武汉信易科技咨询有限公司（以下简称信易公司），原审被告李菱、姜林、吴荣，原审第三人武汉市江岸区商业网点建设服务中心（以下简称江岸网点中心），原审第三人武汉市花桥商场（以下简称花桥商场），原审第三人佛山市金俊发展有限公司（以下简称金俊公司）物权保护纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初3590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月12日公开开庭进行了审理，上诉人红桥服装厂的委托诉讼代理人吴腊生、杜松，被上诉人信易公司的委托诉讼代理人毛江浩，原审被告李菱，原审第三人江岸网点中心的法定代表人戴宏瑛及委托诉讼代理人蔡九生到庭参加诉讼。原审被告姜林、吴荣，原审第三人花桥商场、金俊公司，经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，故缺席审理。本案现已审理终结。
红桥服装厂上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回信易公司要求腾退诉争房屋的诉讼请求；2、确认红桥服装厂对江岸区劳动街惠济路21号2栋1层门面房屋（21.24平方米，宽3.6米×长5.9米）有合法占有使用权益；3、本案的一、二审诉讼费、公告费由信易公司承担。事实与理由：一、一审判决对本案基本事实认定有误，忽略了红桥服装厂对包含诉争房屋在内的149.86平方米房屋享有合法使用权。二、一审判决对部分证据的认证和法律适用不当：1、一审法院一方面认为本案“存在历史遗留的占有、使用权益纠纷未解决”、“信易公司应对妥善处理该纠纷承担相应的责任”，并“酌定信易公司应向红桥服装厂补偿340461.96元”，另一方面，却又将对红桥服装厂应支付的补偿金额进行扣减，前后矛盾，于法无据；2、根据红桥服装厂提交的每月基本开支情况，按一审法院确定的补偿金计算标准实际上根本不足以维持上述费用，应以诉争房屋的市场价值确定补偿金额；3、根据物权法的相关规定，红桥服装厂对149.86平方米房屋（包括本案诉争的21.24平方米房屋），依法享有占有、使用和收益的权利，该房屋所有权人不得干涉红桥服装厂行使用益物权，否则红桥服装厂有权依法获得相应补偿；4、本案诉争房屋虽几经易手，多次变更登记，均不能影响或消灭红桥服装厂对149.86平方米房屋（包括本案诉争的21.24平方米房屋）的合法占有、使用、收益的权利。
信易公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
李菱述称，请法院依法裁判。
江岸网点中心述称，该案与其无利害关系，请法院依法裁判。
信易公司向一审法院起诉请求：1、红桥服装厂、李菱、姜林、吴荣腾退位于武汉市江岸区劳动街惠济路21号2栋1层的房屋（21.24平方米）；2、红桥服装厂、李菱、姜林共同向信易公司支付房屋占有使用费127440元；3、本案诉讼费用由红桥服装厂、李菱、姜林承担。
一审法院认定事实:位于武汉市江岸区劳动街惠济路21号2栋两层共1196.54平方米的房屋，系上世纪八十年代江岸区商委网点办根据相关政策规定为筹建花桥商场在该片区拆迁后统一规划建设的商业用房，红桥服装厂原承租的92.6平方米的门市部房屋也在上述拆迁范围之内。1986年4月15日，江岸区商委网点办、红桥服装厂、市民政局、房管所等单位专门就花桥门市部拆迁还建问题召开会议，达成如下意见：红桥服装厂花桥门市部的还建地址，维持原有位置不变，面积不少于93平方米，以经营为主，合理布局；新建商业用房产权属江岸区商委所有，红桥服装厂享有承租使用权。1987年2月20日，红桥服装厂与花桥商场签订《协议书》，约定红桥服装厂以其上述拆迁还建的房屋即位于武汉市江岸区劳动街惠济路21号2栋1层的92.6平方米的房屋作为干股入股花桥商场。但双方上述投资协议并未完全履行。在江岸区商委网点办的协调下，双方为此于1993年4月1日再次签订《协议书》，达成如下解决方案：一、花桥商场将商场左侧门面（22.6平方米）已于1989年6月交红桥服装厂使用，右侧门面（32平方米+15.55平方米）及后所有用房共149.86平方米归红桥服装厂使用，以抵还红桥服装厂92.6平方米面积。二、原红桥12名职工，原则上应返回原单位，但花桥商场考虑到红桥服装厂各种因素。按原协议在册名单同意留一半回一半，其具体名单由红桥服装厂拟定，花桥商场商定。三、花桥商场所偿还使用面积在不违反国家政策法令的前提下，由商场在近期内办好移交手续。四、红桥服装厂的使用面积应向江岸区商委网点办办理承租合约。五、双方法人代表签字后即刻生效，一切遗留问题就此了结。江岸区商委网点办作为产权协调人在该《协议书》上盖章确认。协议签订后，红桥服装厂与江岸区商委网点办签订了《商业网点房屋承租合同》，双方约定：自1981年以来，用7%商业网点集资款新建的商业网点，其交给商业部门经营的网点房屋，其产权属我办所有，实行统一管理，江岸区商委网点办将134.31平方米交给红桥服装厂承租使用，本合同有效期为1993年4月至1998年4月。随后，红桥服装厂便将其从江岸区商委网点办承租的毛坯状态的门面房屋即上述《协议书》中所称右侧门面中的32平方米转租给李菱，李菱将该房屋隔成两间后分别进行扩建，其中右侧一间原有面积为21.24平方米（长5.9米，宽3.6米）门面房屋，现由吴荣从李菱处以每月5600元的租金承租经营一家名为阁万千的服装店（吴荣以姜林的名义办理个体工商户营业执照，实际经营者为吴荣）。另一间原有面积为14.16平方米（长5.9米，宽2.4米）的门面房屋现由王军民从李菱处以每月7600元的租金承租经营一家名为爱无季的服装店，该房屋已由信易公司另案诉讼。李菱自1993年开始向红桥服装厂承租上述房屋至今，双方连续签订了展期租赁合同。上述两间门面均无独立门牌号码，现李菱依据其与红桥服装厂最后一次签订的租赁合同约定每月向红桥服装厂缴纳租金6500元，合同到期日为2016年10月30日。吴荣现承租房屋继续使用经营。
2001年1月12日，顺德市金俊发展有限公司通过并购从花桥商场处取得了包括本案争议房屋在内的武汉市江岸区劳动街惠济路21号2栋两层共1196.54平方米的相关权利。2002年12月8日，国务院同意广东省调整佛山市行政区划，其中，撤销县级顺德市，设立佛山市顺德区。顺德市金俊发展有限公司也由此更名为佛山市金俊发展有限公司。2011年2月28日，信易公司从金俊公司处购得涉案房屋、并于2011年3月将该房屋的房屋所有权证和土地使用权证过户至其名下。
一审另查明，红桥服装厂系改制、困难企业，门面租金收入系其重要收入来源，主要用于为尚未退休职工缴纳各项保险以及缴纳各项税费。截止2015年7月，该厂尚未退休人员10人，需缴纳社保时间分别为周锋和严崇光1个月、祁国祥5个月、吴腊生18个月、任大旺25个月、熊玉坤26个月、王福民29个月、胡汉清50个月、杜胜52个月、胡汉华92个月，红桥服装厂尚需为上述职工每人每月交纳基本养老保险、基本医疗保险、生育保险等共计1072.06元。红桥服装厂使用该房屋期间未向任何一方缴纳租金。一审法院审理中，因双方意见不一，故调解未成。
一审法院认为，所有权人对其不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。信易公司从金俊公司处购得包括本案争议房屋（面积为21.24平方米）在内的武汉市江岸区劳动街惠济路21号2栋1层房屋，并办理房屋所有权证，系该房屋合法所有权人，享有该房屋占有、使用、收益和处分的权利。红桥服装厂虽然基于历史原因实际占有使用该房屋，并出租给李菱，李菱又将该房屋转租给吴荣使用，但无法律依据，均系无权占有。红桥服装厂仅要求信易公司为腾退支付经济补偿；李菱与红桥服装厂之间的租赁合同亦已期满，实际使用经营者吴荣和姜林对腾退房屋未持异议，故对信易公司要求腾退的诉讼请求，予以支持。李菱曾主张其对本案争议房屋的扩建部分享有权益，但因扩建系其自行搭建，且未办理合法手续，故对该扩建部分的权属，不予一并审理。
红桥服装厂基于历史原因自1993年开始即实际占有、使用包括本案争议房屋在内的两个门面至今，并一直转租给李菱、吴荣等商户承租经营使用，具有持续性和公开性。信易公司从金俊公司处购买该门面时，应对该门面的实际使用情况有所了解，但其对该交易未尽审慎的注意义务，购买房屋也未与出售方进行实际交接，其自身负有责任，故对其要求红桥服装厂、李菱等支付房屋占用费的诉讼请求，不予支持。红桥服装厂承租并实际使用本案争议房屋多年，未进行产权确认系历史遗留问题，虽然信易公司在红桥服装厂不知情的情况下对本案争议房屋进行买卖，客观上可能造成红桥服装厂对该房屋的使用权及相关权益受到一定影响的损害后果，但该后果系多方主体、多种原因等综合因素导致的。信易公司购买该房屋时未充分审查该房屋因历史遗留问题造成的权利瑕疵，对购买该房屋未完成交付的风险理应自行承担，尽管其对该房屋享有法定所有权，但在存有历史遗留的占有、使用权益未得到解决的情况下，应对妥善处理该纠纷承担相应的责任。红桥服装厂出租该房屋的租金收入是安置尚未退休职工、缴付社保费用的重要来源，涉及到红桥服装厂多名员工的切身利益。信易公司凭其房屋所有权证要求红桥服装厂从其基于历史遗留原因实际占有使用多年的房屋中腾退，悖于情理，有失公平，因此，信易公司应对红桥服装厂腾退该房屋造成的损失据实给予适当补偿。对此，信易公司也表示愿意对红桥服装厂进行适当补偿以解决其尚未退休职工的社保问题。关于补偿的数额问题，据实补偿应以保障红桥服装厂现有尚未退休职工得到妥善安置为目的，同时应以红桥服装厂出租争议房屋所得收益为限，即其不能因诉讼获得高于租金收入的额外收益。据此，根据本案案情，综合考虑红桥服装厂为尚未退休职工缴纳的社保数额、缴纳年限以及红桥服装厂出租给李菱的两间门面的租金收入等因素确定补偿数额为：当红桥服装厂每月为尚未退休职工缴纳的社保总额高于每月租金收入6500元时，按照每月6500元计算，随着尚未退休人数递减，当红桥服装厂每月为尚未退休职工缴纳的社保总额低于每月租金收入6500元时，按实际缴纳社保数额计算，综上，酌定信易公司共应向红桥服装厂补偿340461.96元，按照本案争议房屋面积21.24平方米占双方争议房屋总面积35.4平方米（14.16+21.24）的比例予以确定；由于2015年7月至2016年11月共16个月，红桥服装厂已收取租金，应予以扣除，本案中，信易公司应向红桥服装厂支付补偿款141877.18元。李菱，花桥商场、金俊公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃诉讼权利。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条和第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、武汉市红桥服装厂、李菱、姜林和吴荣于一审判决生效之日起三十日内将位于武汉市江岸区劳动街惠济路21号2栋1层阁万千服装店门面房屋（面积21.24平方米，宽3.6米×长5.9米）腾退后交付给武汉信易科技咨询有限公司；二、武汉信易科技咨询有限公司于武汉市红桥服装厂、李菱、姜林和吴荣按照一审判决第一项腾退上述房屋当日一次性向武汉市红桥服装厂支付补偿款141877.18元；三、驳回武汉信易科技咨询有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费2849元、公告费260元由武汉市红桥服装厂、李菱、姜林和吴荣共同负担80元，武汉信易科技咨询有限公司负担3029元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审另查明，信易公司起诉红桥服装厂、李菱、王军民腾退建筑面积14.16平方米房屋（该房屋系与本案诉争房屋相邻的另一间门面）一案，经一审法院审理，作出（2014）鄂江岸民商初字第00996号民事判决，该判决认定信易公司据实补偿应以保障红桥服装厂现有尚未退休职工得到妥善安置为目的，同时应以红桥服装厂出租争议房屋所得收益为限，即其不能因诉讼获得高于租金收入的额外收益，综合考虑红桥服装厂为截至2015年7月尚未退休职工缴纳的社保数额、缴纳年限以及红桥服装厂出租给李菱的两间门面的租金收入等因素，确定信易公司应向红桥服装厂支付补偿的数额为：当红桥服装厂每月为尚未退休职工缴纳的社保总额高于每月租金收入6500元时，按照每月6500元计算，随着尚未退休人数递减，当红桥服装厂每月为尚未退休职工缴纳的社保总额低于每月租金收入6500元时，按实际缴纳社保数额计算，酌定信易科技公司就两间门面共应向红桥服装厂补偿340461.96元，并按照王军民所占有的门面面积14.16平方米占双方争议房屋总面积35.4平方米（14.16+21.24）的比例，判决：一、武汉市红桥服装厂、李菱、王军民于该判决生效之日起三十日内将位于武汉市江岸区劳动街惠济路21号2栋1层爱无季服装店门面房屋（建筑面积14.16平方米，宽2.4米×长5.9米）腾退后交付给武汉信易科技咨询有限公司；二、武汉信易科技咨询有限公司于武汉市红桥服装厂、李菱、王军民按照该判决第一项腾退上述房屋当日一次性向武汉市红桥服装厂支付补偿款136184.78元；三、驳回武汉信易科技咨询有限公司其他诉讼请求。该案判后，信易公司、红桥服装厂均上诉至本院，本院作出（2015）鄂武汉中民终字第01521号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。二审中，红桥服装厂、信易公司、李菱、江岸网点中心均陈述：上述（2015）鄂武汉中民终字第01521号民事判决未经再审改判或撤销。
本院认为，信易公司是诉争房屋的合法所有权人，享有该房屋占有、使用、收益和处分的权利，并经物权登记公示。红桥服装厂虽然基于历史原因实际占有使用诉争房屋，但并未进行产权确认，其主张的占有、使用权益并不足以对抗信易公司依法享有的所有权。故从红桥服装厂处承租诉争房屋的李菱，以及依据李菱的转租行为而实际占有房屋的姜林、吴荣，对诉争房屋均不属于有权占有，一审判决红桥服装厂、李菱、姜林和吴荣腾退诉争房屋具有事实和法律依据。
关于红桥服装厂要求确认其对诉争房屋有合法占有使用权益的上诉请求，因其该项上诉请求属于在二审中提出反诉，信易公司不同意二审中就此进行调解或一并审理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，本院对红桥服装厂的该项上诉请求不予处理，红桥服装厂可另行起诉。
关于信易公司应补偿红桥服装厂的数额，一审法院认为补偿应以保障红桥服装厂现有尚未退休职工得到妥善安置为目的，同时应以红桥服装厂出租争议房屋所得收益为限，酌定信易公司就红桥服装厂腾退出租给李菱的两间门面（本案诉争房屋及已另案处理的（2014）鄂江岸民商初字第00996号所涉房屋）共支付补偿款340461.96元，符合一审法院已查明的截至2015年7月红桥服装厂尚未退休人员需缴纳社保的情况，且与已生效的（2014）鄂江岸民商初字第00996号判决对于两间门面合计补偿340461.96元的认定一致。因上述补偿数额系以红桥服装厂为截至2015年7月尚未退休职工缴纳的社保数额、缴纳年限以及红桥服装厂出租给李菱的两间门面的租金收入等因素确定，并以红桥服装厂不能因诉讼获得高于租金收入的额外收益为原则，而红桥服装厂事实上在2015年7月至2016年11月期间已从李菱处收取租金，故一审法院从上述门面补偿金额中扣减红桥服装厂2015年7月至2016年11月已取得的租金收益，确定补偿款金额为：（340461.96元-6500元×16个月）×21.24平方米/35.4平方米=141877.18元，符合据实补偿以及公平原则，并无不当，应予维持。
综上所述，红桥服装厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2849元，公告费260元，合计3109元，由武汉市红桥服装厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡丹丹
审 判 员 黄 更
审 判 员 李 瑜
二〇一七年十一月二十二日
法官助理 汪丽玲
书 记 员 Ｘ Ｘ