广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终9247号
上诉人（原审被告）：张旭恒，男，汉族，住广东省东莞市。
委托诉讼代理人：朱海波，广东智洋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李梦玲，广东智洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王斐，女，汉族，住湖南省衡南县。
委托诉讼代理人：罗欣，广东穗南律师事务所律师。
原审被告：雷爱华，女，汉族，住广东省东莞市。
委托诉讼代理人：朱海波，广东智洋律师事务所律师。
原审第三人：广州瀚信置业有限公司，住所地广东省广州市天河区石牌西路横街。
法定代表人：何展桃。
委托诉讼代理人：方葛，男，该公司职工。
上诉人张旭恒因与被上诉人王斐、原审被告雷爱华、原审第三人广州瀚信置业有限公司（以下简称瀚信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初5053号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张旭恒上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项、第四项；2.改判案涉房屋买卖合同无效，驳回王斐关于支付违约金245000元及装修损失的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由王斐承担。事实和理由：一、一审判决认定事实、适用法律错误，案涉《房屋买卖合约》应认定为无效合同。1.案涉房屋登记在张旭恒与雷爱华夫妻二人名下，雷爱华对张旭恒擅自出售房屋的处分行为不予追认，案涉房屋买卖合同依法应认定无效。2016年9月11日，张旭恒与瀚信公司签订《独家委托代理协议（买卖）》，委托瀚信公司独家代理出售案涉房屋。2016年10月31日，张旭恒、王斐及瀚信公司签订《房屋买卖合约》。在张旭恒出售房屋过程中涉及的上述代理协议及房屋买卖合约只有张旭恒一人签字，均没有张旭恒妻子雷爱华的参与及签字确认。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第17条第2款规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”案涉房屋为张旭恒与雷爱华共有，房屋的出售应由夫妻双方协商一致后处理，张旭恒无权单方处分。且一审判决不予确认瀚信公司出具的情况说明，王斐亦无证据可证明张旭恒一方出售房屋为其夫妻双方的共同意思表示。又根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，案涉房屋买卖合同订立时雷爱华未签字确认，订立后亦未书面同意出售该房屋，雷爱华庭审中也明确其对房屋出售不知情，对张旭恒处分房产的行为不予追认。对于无权处分的人处分他人财产的合同，权利人不予追认的，合同应认定无效。据此，一审判决适用法律错误，案涉房屋买卖合同应认定无效。2.王斐明知房屋为张旭恒夫妻共有，仍与之交易，其不应受到善意取得制度及有效合同的保护，房屋买卖合同应认定无效。案涉房屋登记在张旭恒与雷爱华名下的事实已经公示登记，具有公信力。王斐作为一名具有完全民事行为能力的成年人，在进行不动产买卖过程中应当尽到基本的注意义务，了解房屋产权人等基本信息，王斐以及瀚信公司对案涉房屋为张旭恒及其妻子共有一事是知情的。但是在签订房屋买卖合同过程中，王斐明知房屋为张旭恒及其妻子共有，仍与张旭恒签订房屋买卖合同，其自身也存在过错，并非善意的买受人，不能受到善意取得制度的保护，所签订的房屋买卖合同也应认定无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，房地产不得转让。该合同违反了上述法律的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，合同应认定无效，自始不发生效力，张旭恒无需依据合同约定支付违约金。二、王斐未经许可擅自对房屋装修，应由其自行负担装修费用损失。案涉房屋于签订合同时交给王斐使用，但房屋尚未办理过户。在办理房屋过户手续之前王斐对房屋的使用只是租用的方式，王斐仍需自免租期届满后向张旭恒每月支付租金3000元直至办理递件过户手续，而且张旭恒也未曾同意王斐对房屋进行装修。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”据此，王斐未经张旭恒许可擅自装修支出的费用损失应由其自行承担，张旭恒对此无赔偿责任。一审法院判决认定事实、适用法律错误。
王斐辩称，房屋买卖合约不但对张旭恒有效，且对雷爱华也有效力。一审时，瀚信公司已经出具情况说明，说明在签订独家代理委托协议时，张旭恒的配偶也一同在场，没有反对。2016年10月31日，张旭恒将房屋交给王斐使用，一直到2017年3月12日产生纠纷，雷爱华在接近四个多月的时间内没有提出异议，所以涉案合同对张旭恒和雷爱华有效。在合同有效的前提下，房屋是可以交付继续履行的。对此，王斐因张旭恒毁约造成的损失可以继续追偿，因为张旭恒即使承担违约责任，仍不能弥补王斐的损失。当时签约时案涉房屋每平方米不到两万元，现在每平方米约两万五左右，王斐继续购买房屋则需要多支付70-80万元，这个损失是由张旭恒造成的。
雷爱华述称，同意张旭恒的上诉意见。张旭恒在房屋交易过程中没有征得雷爱华的同意，在交易过程中雷爱华不知情。签订独家代理合同时，雷爱华并不在场。一审时对瀚信公司出具的证据已经质证，雷爱华对张旭恒签订协议的内容不清楚。雷爱华以为是租房行为，因此在四个月内没有提出异议，后来才知道是卖房行为，所以王斐所述不正确，且没有证据佐证其陈述。
瀚信公司述称，2016年9月11日，张旭恒与雷爱华到瀚信公司签订独家代理卖房协议。2016年10月31日，张旭恒与王斐在瀚信公司签订房屋买卖合同，王斐支付定金100000元。在签订协议后，瀚信公司多次催促张旭恒及雷爱华办理手续，但张旭恒与雷爱华迟迟不办理。2017年春节后，张旭恒告诉瀚信公司不想卖房子了，理由是张旭恒赌博输了，与雷爱华正在闹离婚。2017年3月12日，买卖双方到瀚信公司洽谈，当时有录音。
王斐向一审法院起诉请求：1.解除王斐、张旭恒于2016年10月31日签订的《房屋买卖合约》，张旭恒支付违约金245000元；2.张旭恒返还购房定金100000元；3.张旭恒支付中介费10000元给王斐；4.张旭恒赔偿王斐装修损失38000元；5.张旭恒承担诉讼费。
一审法院认定事实：张旭恒、雷爱华为夫妻关系。位于佛山市南海区桂城海八东路1号中海锦城国际花园某房于2016年12月22日办理房地产登记，登记在张旭恒、雷爱华名下，2017年4月14日查询时，该房产仍有抵押登记。
2016年9月11日，张旭恒（委托方）与瀚信公司（受托方）签订一份《独家代理委托协议（买卖）》，约定委托方委托受托方独家代理出售上述房产，房屋售价2450000元，委托期为2016年9月11日至2016年10月10日。委托期内出售业务，委托方需支付中介费10000元。
2016年10月31日，张旭恒（卖方）、王斐（买方）及瀚信公司（经纪方）签署一份《房屋买卖合约》，约定：卖方将佛山市南海区桂城海八东路1号中海锦城国际花园某房出售给买方；成交价2450000元，买方承担税费；买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费33500元；合同签订后，买卖双方任何一方拒绝出售或购买该物业的，即视为违约，守约方有权解除合同，并要求违约方按定金双倍或相当于成交价10%承担违约金；买方在签署本合约时向卖方支付定金100000元；卖方在收到定金后180日内提供办理银行按揭贷款资料给买方；卖方在收取定金后120日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，买方同意在收到银行提前还贷通知后向卖方支付首期购房款650000元，余款1700000元办理银行按揭贷款；签订合同时交付房屋给买方使用，2016年11月至2017年2月为免租期，2017年3月1日起买方每月支付租金3000元直至办理递件过户手续。当日，张旭恒出具收据，确认收取王斐支付购房定金100000元。当日，瀚信公司出具收据，确认收取王斐支付中介费10000元。
2016年10月31日，张旭恒将房屋钥匙交付给王斐，王斐对房屋进行了装修，支出安装橱柜18000元、窗帘15000元、指纹锁3500元、净水器1500元。
因雷爱华未在房屋买卖合约上签名，致王斐、张旭恒、雷爱华产生争议。2017年3月12日，王斐、张旭恒、雷爱华到瀚信公司处协商，雷爱华称其不同意卖房。
2017年4月14日，王斐提起本案诉讼。诉讼中，王斐承诺在2017年7月1日前搬离涉讼房屋。
一审法院认为，王斐与张旭恒及瀚信公司于2016年10月31日签署的《房屋买卖合约》为签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对签约各方当事人均具有法律约束力。至于涉讼房产为张旭恒、雷爱华共有，而雷爱华作为共有人之一未在该房屋买卖合约上签名的问题，雷爱华可据此拒绝履行买卖合同，但并不影响房屋买卖合约的效力，雷爱华主张合同无效没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。《独家代理委托协议（买卖）》及《房屋买卖合约》均没有雷爱华签名，王斐也未举证证明张旭恒在签订房屋买卖合同时取得雷爱华的授权，现雷爱华不同意出售房屋，王斐与张旭恒签署的《房屋买卖合约》无法继续履行，王斐请求解除《房屋买卖合约》合法合理，一审法院依法予以支持。雷爱华并未与王斐之间形成房屋买卖合同关系，其不存在违约行为，一审法院对王斐主张雷爱华承担合同违约责任的意见不予采信。张旭恒作为房屋的出卖方，理应保证房屋符合出卖条件，其在未征得共有人同意的情况下擅自单方签订房屋买卖合同，事后未能征得共有人的同意，导致房屋买卖合同未能继续履行，其已构成根本违约，应按合同约定承担违约责任。王斐主张张旭恒退回购房款100000元、支付违约金245000元符合合同约定，一审法院均予以支持。瀚信公司作为专业的房地产交易机构，理应尽到合理审理注意义务，涉讼房产为张旭恒、雷爱华共有，但《独家代理委托协议（买卖）》及《房屋买卖合约》均只有张旭恒一个人签名，瀚信公司仍促成王斐与张旭恒签订合同，未尽到中介方善意提醒义务，对《房屋买卖合约》未能继续履行具有一定责任，一审法院酌情确定其无权收取中介费，王斐已支付的中介费10000元应由王斐与瀚信公司结算，一审法院对王斐主张张旭恒、雷爱华赔偿中介费10000元的诉讼请求不予支持。张旭恒在签订房屋买卖合约后将钥匙交付给王斐，王斐对涉讼房屋的居住使用具有合法性，其对涉讼房产进行一定装修属于正常使用房屋，雷爱华主张王斐恢复房屋原状理据不足，一审法院不予采纳。王斐购买的净水器属于可拆除使用物品，其应在返还房屋时自行拆除，一审法院确定王斐固定装修投入为36500元（38000元－1500元）。张旭恒作为违约方，对王斐投入的装修应承担一定赔偿责任，王斐在房屋并未办理过户前进行装修，对装修损失也具有一定责任，一审法院酌情确定张旭恒应赔偿王斐装修损失18250元，王斐请求超出部分一审法院不予支持。张旭恒、雷爱华虽为夫妻关系，但张旭恒在未取得雷爱华同意下擅自签订房屋买卖合约，并因违约承担赔偿责任，本案债务不宜认定为夫妻共同债务，一审法院对王斐主张雷爱华因夫妻关系承担连带责任的意见不予采纳。
瀚信公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除王斐与张旭恒于2016年10月31日签订的《房屋买卖合约》中有关双方权利义务的约定；二、张旭恒于判决发生法律效力之日起十日内退还购房定金100000元予王斐；三、张旭恒于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金245000元予王斐；四、张旭恒于判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失18250元予王斐；五、驳回王斐其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取3597.5元，财产保全费2485元，合计6082.5元（王斐已预交），由王斐负担371.87元，张旭恒负担5710.63元。张旭恒于判决生效后七日内向一审法院交纳案件受理费5710.63元，逾期，一审法院将依法强制执行。王斐预交的受理费5710.63元在判决生效后经王斐申请，一审法院予以退还。
二审中，张旭恒、雷爱华提交了案涉房屋的不动产权证书、商品房买卖合同。
经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，二审中，张旭恒变更上诉请求为：维持一审判决第一项、第二项，变更一审判决第三项为张旭恒支付违约金245000元的三分之一即81700元，变更一审判决第四项为赔偿装修损失9000元。还查明，王斐在搬离案涉房屋时，将窗帘和指纹锁拆走，并更换了一把1200元的锁。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审围绕张旭恒的上诉请求进行审理，综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为张旭恒应向王斐支付违约金和赔偿装修损失的金额。
张旭恒与王斐签订的《房屋买卖合约》系双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，属于有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，张旭恒与王斐双方均应按合同约定全面履行自己的义务。鉴于雷爱华作为案涉房屋共有人之一未在上述《房屋买卖合约》上签名，且不同意出售案涉房屋，张旭恒与王斐签订的《房屋买卖合约》无法继续履行，张旭恒依法应承担违约责任。关于违约金的支付，根据《房屋买卖合约》中守约方有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿的约定，一审判决张旭恒向王斐支付违约金245000元，并无不妥，本院予以维持。张旭恒以王斐、瀚信公司没有尽到注意义务亦存在过错为由，主张其只应支付违约金245000元的三分之一即81700元，缺乏依据，本院不予支持。因王斐在搬离案涉房屋时，将窗帘和指纹锁拆走，并更换了一把1200元的锁，本院据此新事实确定张旭恒应向王斐赔偿装修损失9600元。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因本案出现新事实，故本院予以改判，一审判决不属错误判决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初5053号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初5053号民事判决第五项；
三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初5053号民事判决第四项为：张旭恒应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失9600元予王斐；
四、驳回王斐的其他诉讼请求。
一审案件受理费3597.5元，财产保全费2485元，合计6082.5元，由王斐负担371.87元，张旭恒负担5710.63元。二审案件受理费3751元，由王斐负担13元，由张旭恒负担3738元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 钱 伟
代理审判员 安 静
二〇一七年十二月二十四日
书 记 员 周英洋