广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终5782号
上诉人（原审被告）：刘本刚，男，1981年2月1日出生，汉族，身份证住址四川省蒲江县。
委托诉讼代理人：杨红超，广东品济律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马宇雄，广东品济律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：廖建波，男，1974年6月15日出生，汉族，身份证住址湖南省安乡县。
原审第三人：广州必涂必贸易有限公司，住所地广州市白云区鹤龙街鹤边大彭岭xx路xx号大院内的xxx房。
法定代表人：张伊茜。
上诉人刘本刚因与被上诉人廖建波、原审第三人广州必涂必贸易有限公司（以下简称“必涂必公司”）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初4460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
刘本刚上诉请求：1、撤销广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初4460号民事判决第二项，改判刘本刚无需向廖建波返还保证金12200元。2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定涉案物业的租赁保证金12200元实为刘本刚个人收取与事实不符，廖建波也未举证证明刘本刚收取该租赁保证金；廖建波提交的该12200元保证金的收据明确写明收款人是案外人广州铭万电子有限公司（下称“铭万公司”）。在此情况下一审法院不顾事实及证据，认定该12200元由刘本刚收取，不仅不符合事实，也无任何法律依据。二、租赁保证金的收款方是铭万公司，即使退款也应由铭万公司退还。一审法院不顾事实及证据，判决由刘本刚负担返还并非由其收取的款项的义务，严重侵犯刘本刚合法权益，请求二审法院依法改判。
廖建波辩称：刘本刚的上诉请求没有事实和法律依据，应依法驳回。1、涉案物业是由刘本刚承租，然后再转租给本人，这一点在一审所调取的证据中已经明确，因此一审认定涉案物业的保证金由刘本刚退还给廖建波事实清楚。2、刘本刚与本人所签订的租赁合同中一方当事人是刘本刚，而刘本刚在转让给案外人张峰的转让协议里甲方也是刘本刚本人。因此一审认定涉案物业的保证金由刘本刚退还给本人事实清楚。3、一审中本人的租金是向刘本刚或者刘本刚的老婆支付，对此刘本刚在一审中也是予以确认。因此一审认定涉案物业的保证金由刘本刚退还给本人事实清楚。二、本人认为刘本刚在与本人的租赁合同还在持续期间将物业擅自转租给案外人张峰，并且在本人与刘本刚租赁合同还未解除前要求本人向广州必涂必贸易有限公司支付租金，而且租金标准并非按照之前的租赁合同收取，本身就是严重的违约行为，由此造成的损失应由刘本刚承担。因此，刘本刚的上诉请求不仅完全没有事实和法律依据，而且是严重的信用缺失行为，恳请法院依法驳回刘本刚的全部上诉请求。
必涂必公司经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼，亦未向本院提交意见。
廖建波向一审法院起诉请求：1、解除廖建波与刘本刚于2015年2月1日所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。2、刘本刚赔偿廖建波的自2017年1月1日起至2018年12月15日的租金损失，暂算至2017年4月30日时止共计人民币14876元。3、刘本刚立即退还廖建波的保证金共计人民币12200元。4、刘本刚立即退还廖建波的转让费共计人民币33800元。5、本案的全部诉讼费用由刘本刚承担。庭审中，廖建波对上述第一项诉讼请求进行了变更，要求确认廖建波、刘本刚签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效，其余诉讼请求未变更。
一审法院认定事实：2012年11月16日，案外人广州市卓盛实业有限公司白云分公司（甲方）与刘本刚、案外人ＸＸ（乙方）签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：甲方租给乙方使用的房屋是C3座两层框架结构的房屋，租用面积1172平方米、空地面积450平方米，宿舍A8座第3层、租用面积300平方米、空地面积60平方米；租赁期限由2012年12月16日起至2018年12月15日止，租用陆年，租赁期满，如乙方愿意继续经营租赁，征得甲方同意，可优先续租，合同另订。案外人广州市卓盛实业有限公司白云分公司及其签约代表在合同甲方处盖章及签约代表处签名，刘本刚及案外人ＸＸ在合同乙方处签名。
2015年2月1日，廖建波（乙方）与刘本刚（甲方）签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，合同约定甲方将坐落在广州市白云区鹤边大彭岭xx路xx号大院内的xx号房屋租给乙方作厂房（仓库）之用，经双方协商一致特订如下合同条款：一、甲方租给乙方使用的房屋是C3座一层框架结构带精装修的厂房，租用面积267平方米，空地面积112.5平方米；二、租用期限由2015年2月1日起至2018年12月15日止，租赁期满，如乙方愿意继续经营租赁，征得甲方同意，可优先续租，合同另订；三、厂房（仓库）租金第一年每月每平方米20元，空地每平方米8元，每年的租金按管理处的合同协议时间，合计每月6100元整，每年按5%递增，以上金额不含开发票费。五、乙方在本合同签字后即交给甲方贰个月的租金款12200元作租赁保证金，该保证金在合同期满后，乙方在无违约无欠租金及无损坏甲方财产时，甲方应无息退还保证金。十四、合同期未满，双方不能自行转让给第三者，否则违约方应负违约责任，任何一方违约，除赔偿对方的经济损失外，还要负法律规定由审判机关决定应负的违约金。合同首页甲方处为刘本刚签名，乙方处为廖建波签名，合同落款处甲方处为案外人铭万公司，刘本刚在甲方法人代表和签约代表处签名，廖建波在乙方法人代表和签约代表处签名。
2015年12月16日，刘本刚（甲方）和案外人张峰（乙方）签订了转让协议，合同约定甲方将坐落在广州市白云区鹤边大彭岭xx路xx号大院内的xx座两层框架结构的房屋，转让给乙方作厂房（仓库）办公之用，经双方协商一致特订如下协议：甲方转让给乙方使用的房屋是广州白云区鹤边大彭岭xx路xx号大院内的xx座两层框架结构的房屋，租用面积1750平方米、空地450平方米，宿舍A8座第3层、租用面积300平方米、空地面积60平方米。乙方支付甲方房屋转让费40万元整，转让费用包含押金，室内装修，中央空调，网络监控设备和部门办公用品，租赁期限及所有条款参照原合同。双方确定转让意向后向乙方需支付5万元定金，在甲方撤离，乙方进场前几天付清尾款35万人民币。甲方需协助乙方到物业办理更名手续。乙方入驻物业后，甲乙双方所有经营债务纠纷均与对方无关。刘本刚在该转让协议甲方处签名，案外人张峰在该转让协议乙方处签名。
2017年1月14日，案外人张峰书面告知廖建波：因廖建波一年来（2016年1月1日至2016年12月30日）没能完成正常的租房协议和应交纳的租房押金，故本次收费明细只对本月所产生的费用有效，若廖建波在本月内仍然不能完成租房协议和交纳租房押金，请在2017年1月30日前搬离，若不能按期搬离，每天加收500元费用，并停水、停电、承担因此产生的损失。
另查明，案外人铭万公司于2010年4月27日设立，其法定代表人为刘本刚，股东为案外人何华华、刘本刚。据广州市白云区国土资源和规划局于2017年10月10日复函一审法院，涉案场地广州市白云区大彭岭七横路29号大院内的C3号房未有报建信息。
庭审中，廖建波称缴纳了涉案场地2015年12月31日之前的租金，收款方为刘本刚妻子何华华（收款账户为农业银行账户62×××12），租金的支付方式部分为现金，部分为银行转账，记账凭证记载2015年2月28日支付租赁押金、转让费、租金、管理费共计52581.5元，案外人铭万公司向廖建波出具的收款收据记载2015年2月1日收到廖建波押金12200元、转让费33000元、2015年2月份租金6100元、卫生费管理费等481元；从2015年12月31日起至2017年3月31日，廖建波就涉案场地的租金已向必涂必公司交纳；涉案场地的租赁关系已由刘本刚转让给必涂必公司，故刘本刚应返还廖建波保证金；涉案场地交付时附带有简单装修，按廖建波、刘本刚签订的《房屋租赁合同》第一条约定刘本刚转让给廖建波的房屋为带精装修的厂房，故廖建波接收涉案场地时附带有地板装修按合同约定本应该具备的，刘本刚收取转让费，虽给予廖建波每月租金优惠，但廖建波、刘本刚签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》并无约定转让费，刘本刚收取转让费是没有合同依据，转让费折算了涉案场地租金的费用，应该一并退还；廖建波委托广东太平洋联合律师事务所向刘本刚发送了《律师函》，要求刘本刚继续履行双方于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》。2017年1月16日，廖建波委托广东太平洋联合律师事务所向必涂必公司发送《律师函》，告知必涂必公司廖建波与刘本刚于2015年2月1日签订《房屋租赁合同》为有效合同，廖建波将继续按照该《房屋租赁合同》约定的租金向必涂必公司支付租金；我方就租金问题一直与张峰沟通，并且租金是支付到张峰儿子银行账户上，故我方认为张峰是以个人名义在转让协议上签名。为证实上述事实，廖建波提交了2015年2月1日案外人铭万公司向廖建波出具的编号为0003472、0003473、0003475、0003476的四张收款收据及一张记账凭证、收款收据、《律师函》、转让协议及快递单等证据予以佐证。
刘本刚对廖建波提交的上述证据质证称：1、对记账凭证及三张租金明细的不予认可，不清楚记账凭证来源及相应内容，三张租金明细无原件核对，四张收款收据为案外人铭万公司出具，与刘本刚无关，案外人何华华是案外人铭万公司股东，确认刘本刚与案外人何华华没离婚前，案外人何华华可以代案外人铭万公司收款，但对案外人何华华代刘本刚收取租金的事实不予确认，且廖建波没有证据证实将该款项交给了刘本刚；2、刘本刚没有收取廖建波所支付的2015年3月至2015年12月份费租金，必涂必公司出具的收据证实2017年1月1日起租金为廖建波向必涂必公司交纳，表明廖建波以实际行动确认了廖建波与必涂必公司的租赁关系，故廖建波应向必涂必公司追责；3、保证金及转让费并非刘本刚收取，廖建波无权要求刘本刚退还，且保证金已转让给必涂必公司。确认廖建波向刘本刚交纳转让费，刘本刚给予廖建波租金优惠的事实，但保证金和转让费部分折抵了涉案场地的空调等设备及场地装修款项，属于买卖合同关系，即使租赁合同无效，刘本刚也不应返还廖建波的保证金和转让费。4、对《律师函》不予认可，其并未收到《律师函》，不清楚《律师函》的内容。5、转让协议为刘本刚本人与案外人张峰所签，转让场地没有包含1楼，但当时委托张峰直接收取一楼的租金，涉案场地实际是全部转让给张峰。
以上事实，有《房屋租赁合同》、补充协议、记账凭证、收款收据、租金明细、收据、转让协议、《律师函》、快递单、广州市白云区国土资源和规划局关于协助查询的复函、企业信息查询及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为：本案争议的焦点主要是以下三个方面：1、廖建波、刘本刚双方于2015年2月1日所签订的《房屋租赁合同》中乙方为刘本刚还是案外人铭万公司；2、廖建波、刘本刚双方于2015年2月1日所签订的《房屋租赁合同》是否无效；3、刘本刚是否应返还廖建波租金损失、保证金及转让费。
关于上述争议焦点一，2015年2月1日，廖建波（乙方）与刘本刚（甲方）签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，虽该租赁合同落款处甲方载明为案外人铭万公司，但案外人铭万公司未在该合同上签章，而刘本刚在合同首页甲方处、尾页法人代表、签约代表处及《补充协议》上均有签名，且案外人广州市卓盛实业有限公司白云分公司与刘本刚、案外人ＸＸ于2012年11月16日签订了《房屋租赁合同》进一步确认了为刘本刚取得涉案场地的占用使用权，故一审法院确认廖建波与刘本刚为2015年2月1日《房屋租赁合同》的合同相对方。
关于上述争议焦点二，涉案场地坐落在广州市白云区大彭岭七横路29号大院内的C3号，广州市白云区国土资源和规划局于2017年10月10日复函一审法院，涉案场地未有报建信息，且刘本刚作为出租方未能举证证实涉案场地取得了合法报建手续，应当承担举证不能的不利后果。廖建波与刘本刚就未取得合法报建手续的涉案场地签订《房屋租赁合同》，该合同违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，依法应为无效。现廖建波要求确认涉案租赁合同无效合法合理，一审法院予以支持。
廖建波、刘本刚双方签订的租赁合同无效，因无效合同而取得的财产应相互返还。
关于上述争议焦点三，刘本刚是否返还廖建波租金损失、保证金及转让费。
针对租金损失，即自2017年1月1日起至2018年12月15日必涂必公司出具给廖建波的租金费用明细所记载的月租金标准与廖建波、刘本刚双方签订的《房屋租赁合同》所约定的月租金标准的差额之和。廖建波虽称转让协议是刘本刚与案外人张峰个人签署的，租金支付到张峰儿子账户上，出于公司管理方便，必涂必公司向廖建波出具收据，但廖建波未提交必涂必公司与案外人张峰的关系证明等证据证实必涂必公司具有向廖建波出具租金收据的权利，同时必涂必公司既不是2015年2月1日所签订的《房屋租赁合同》的相对方，也不是转让协议的相对方，且案外人张峰于2017年1月14日以个人名义向廖建波出具交纳租金等事宜的通知，另至2018年12月15日合同期满，尚有部分租金未实际发生。故廖建波向刘本刚主张自2017年1月1日起至2018年12月15日的租金损失，一审法院不予支持。
针对保证金，案外人铭万公司出具的编号0003475的收款收据记载收到廖建波C3栋一层1号租赁押金12200元，虽然该收款收据为案外人铭万公司出具，但刘本刚为案外人铭万公司的法定代表人及股东，且收款收据所记载的租赁场地及租赁押金金额与廖建波、刘本刚签订的《房屋租赁合同》中的租赁场地及押金金额相一致，故廖建波主张收款收据记载的12200元押金实为刘本刚本人收取，一审法院予以采纳。依廖建波、刘本刚双方签订的《房屋租赁合同》的第五条约定：“保证金在合同期满后，在无违约无欠租金及误损坏甲方财产时，甲方应无息退还保证金”，现该合同虽然无效，但仍可参照适用，该约定表明保证金不存在折抵租金及装修款等费用的情形，现廖建波、刘本刚双方签订的租赁合同无效，刘本刚因无效合同而取得的保证金应当返还廖建波，刘本刚抗辩称保证金已经转给必涂必公司，但刘本刚未提交相应的证据予以证实，对其辩称一审法院不予采纳，故对于廖建波主张刘本刚返还保证金12200元，一审法院依法予以支持。
针对转让费，廖建波、刘本刚双方对部分转让费的支付为了减少每月租金无异议，刘本刚称涉案场地转让给廖建波时附带有装修、空调等设备，转让费部分折抵了装修、空调设备等款项，廖建波本人第一次庭审时确认接收涉案租赁场地时有简单装修，廖建波、刘本刚双方协商部分转让费折抵每月减少部分的租金，故一审法院确认廖建波、刘本刚双方转让涉案场地时约定部分转让费的支付为了减少每月租金的支付，部分转让费折抵装修、空调设备等款项，现廖建波、刘本刚双方签订的租赁合同无效，为减少每月租金支付而支付的部分转让费可折抵到廖建波的占用使用费，折抵为装修、空调等设备款项的部分转让费，因廖建波已实际使用装修、空调设备等设施，故现廖建波要求刘本刚返还转让费的主张，一审法院不予支持。
必涂必公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，一审法院依法缺席判决。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、五十七条、五十八条、第二百二十四条、二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，作出如下判决:一、确认廖建波与刘本刚于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效。二、一审判决生效之日起十日内，刘本刚向廖建波返还保证金12200元。三、驳回廖建波的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1322元，由廖建波负担792元，刘本刚负担265元，刘本刚于一审判决生效之日起三日内迳付廖建波。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对刘本刚的上诉意见，分析认定如下：
刘本刚主张案涉保证金系案外人铭万公司收取，其无返还该保证金义务。对此，本院认为本案的关键在于合同相对方的认定，案涉合同首页的出租方是刘本刚本人，但在落款处又载明为案外人铭万公司，而铭万公司并未加盖公章确认；在合同履行过程中，廖建波称通过银行汇款方式向刘本刚的妻子何华华支付案涉款项，刘本刚认为何华华是代表铭万公司收取款项，铭万公司的股东系刘本刚与何华华，从上述合同签订及履行来看，刘本刚与铭万公司主体发生混同。结合案涉房产系由刘本刚个人承租，之后又是其个人转租给张峰，而廖建波又选择刘本刚作为合同相对方，故本案认定刘本刚作为合同相对人符合本案的实际情况。综上所述，一审判令刘本刚承担案涉保证金的返还义务正确，刘本刚的上诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。
综上所述，刘本刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费105元,由上诉人刘本刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 佐
审判员 李 民
审判员 柳玮玮
二〇一八年五月二十三日
书记员 王日平
冯镇辉