湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2014)天民初字第2038号原告湖南盈富置业有限公司，住所地长沙市天心区坡子街168号。法定代表人蔡育杰，董事长。委托代理人文颖，湖南金州律师事务所律师。委托代理人熊依凡，湖南金州律师事务所律师。被告王青方，男，1982年5月18日出生，汉族，住上海市长宁区�安西路***号。原告湖南盈富置业有限公司（以下简称盈富公司）诉被告王青方租赁合同纠纷一案，本院2014年7月21日受理后，依法适用普通程序由审判员廖龙芝、人民陪审员欧阳力、黄炳炎组成合议庭，于2015年3月16日公开开庭进行了审理。原告盈富公司委托代理人熊依凡、被告王青方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盈富公司诉称：2012年2月23日，盈富公司与王青方签订《商铺租赁合同》，约定王青方承租盈富公司所有的悦方ID?MALL第五层编号为L503号商铺，租赁面积为105.11平方米。租赁期间为盈富公司交付商铺之日（即2012年3月1日）起，并约定了月租金、物业管理费等费用的计算标准及支付方式，如王青方逾期支付租金等费用达30日以上的，盈富公司有权解除合同、要求王青方支付相当于六个月保底租金和物业管理费总和的违约金。现盈富公司依约全面履行了合同义务，但王青方在接受房屋后，拖欠租金、物业管理费等费用,盈富公司于2012年11月14日发出《关于解除合同并要求追偿违约金及租赁费用的函》，通知双方的租赁合同于2012年11月14日解除，但王青方仍未按约定返还商铺。盈富公司已多次向王青方催收房租等未果，故诉至法院，请求判令：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》已于2012年11月14日解除；2、被告支付欠付租金等费用266227.46元；3、被告支付占用费478093.23元；4、被告支付违约金239650.80元；5、被告支付商铺恢复原状费用18681.00元；6、被告承担本案律师代理费25938.00元。被告王青方辩称：一、原告方未依约履行合同，未按时开业，原告方交付的商铺没有约定的餐饮设施，不符合约定的条件，导�被告无法正常营业，造成被告方损失。二、被告方未租用原告方POS机，未收到原告方送达的相关账单。三、原告方利用自己的强势地位，强行擅自封锁被告经营场所，被告方损失应由原告方承担。请法院保护弱势群体，伸张正义。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：盈富公司系长沙市天心区坡子街216号青和购物中心A、B栋508号商铺所有权人（产权证编号：长房权证天心字第7110142**号）。2012年2月23日，盈富公司（出租方）与王青方（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：“购物中心”是指着落在长沙市天心区坡子街216号的悦方ID?MALL(原青和购物中心A、B栋商场部分)；出租方出租给承租方的商铺位于购物中心第五层编号为L503号商铺，该商铺仅供承租方用作经营或销售拉菲尔音乐沙龙（品牌）的音乐用品和咖啡吧；租赁面积为105.11平方米；合同租赁期为2年，自交付日起连续计算，出租方应提前5日书面通知承租方该商铺的具体交付日期，承租方应在出租方书面通知的交付日期前办理该商铺的验收交付手续；自该商铺交付日起，承租方可享有45日装修免租期，该期间内承租方仍需按合同规定交纳实际发生的物业管理费等费用；承租方应自装修免租期届满之次日或承租方开业日（两者中以较早者为准）起支付租金，双方同意租金按商铺可出租面积计算如下，第一个租赁年每月租金为人民币310元/平方米/月（合计人民币32584.10元/月）（“保底租金”）或该月营业额8%（“提成租金”），以较高者为当月适用租金；第二个租赁年每月租金为人民币320元/平方米/月（合计人民币33635.20元/月）（“保底租金”）或该月营业额9%（“提成租金”），以较高者为当月适用租金；承租方应于每历月1日前向出租方支付当月的保底租金�如当月的提成租金较当月的保底租金为高，承租方须于次历月10日内向出租方缴纳该差额；租赁期内，承租方应于每历月1日前向出租方或其指定的管理公司按人民币70元/平方米/月支付当月的物业管理费，合计人民币7357.70元/月，物业管理费按该商铺可出租面积计算，承租方应当在办理该商铺交付手续时向出租方支付装修免租期内的物业管理费共计人民币5518.28元；上述物业管理费不包括承租方因承租该商铺而产生的水、电、燃气等费用，承租方应根据实际发生金额自行承担前述费用；若本合同提前终止的，则承租方应立即返回该商铺并于合同终止之日起7日内向出租方付清尚未支付的全部费用；若承租方欠缴租金、物业管理费等应向出租方交纳的其他费用达30日以上，不影响出租方此期间向承租方收取租金、物业管理费等其他费用的权利；承租方应在合同签署�5日内向出租方足额支付相当于3个月保底租金、物业管理费以及宣传推广费总和之金额共计人民币119825.40元整的保证金；在合同终止时，承租方应当在合同终止当日或出租方通知的日期将该商铺恢复原状后交还给出租方，恢复该商铺原状的费用由承租方承担；若承租方逾期占用该商铺的，每逾期一日，承租方应按照合同终止日前租金和物业管理费之和的2倍向出租方支付逾期占用费，并承担逾期占用期间内所发生的一切费用；若承租方出现下列情形，出租方有权不经承租方同意立即解除本合同，承租方无权要求退还已付保证金和其他费用，还应当向出租方支付相当于6个月保底租金和物业管理费总和的违约金：1）逾期未足额支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日；2）承租方未经出租方书面同意擅自不开业、或中断营业、或未按照购物中心正常营业时间营业的；3）违反合同约定，擅自搬离该商铺的；租用出租方提供的POS机，每台P**机租金人民币400元／月；双方还对其他相关权利义务进行了约定。合同签订后，盈富公司与王青方于2012年3月1日办理该商铺的验收交付手续并于2012年4月21日交付POS机。租赁期间，王青方缴纳租金15000元、物业管理费5518.28元、垃圾清运费830.66元、保证金119825.40元、装修押金5255.50元。2012年11月14日，盈富公司发出《关于解除合同并要求追偿违约金及租赁费用的函》，以未按期支付租金等费用为由通知王青方双方的租赁合同于2012年11月14日解除。2013年11月6日，盈富公司发出《关于要求已解约客户支付违约金及租金的函》，通知王青方支付相关的费用。后双方就租赁合同解除的相关事宜协商未果，遂酿成纠纷。另查明：2013年9月2日，盈富公司与长沙新康建筑工程有限公司签订改铺施工合同，�定由长沙新康建筑工程有限公司对王青方承租商铺进行恢复，王青方承租的L503号商铺工程费用为18681元。悦方IDMALL于2011年12月18日开业。以上事实，有房屋所有权证、《商铺租赁合同》、商铺交接书、商户欠款明细单、《关于解除合同并要求追偿违约金及租赁费用的函》、《关于要求已解约客户支付违约金及租金的函》、改铺施工合同及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为：盈富公司与王青方于2012年2月23日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。关于合同解除的问题，合同对出租方的解除权有明确约定，若承租方出现逾期未足额支付租金等费用累计超过30日，或未按照购物中心正常营业时间营业并擅自搬离该商铺的，出租方有权不经承租方同意立即解除该合同。本案中王青方未按约支付租赁期间租金等费用，其行为已构成违约，盈富公司有权解除合同。现盈富公司已以书面方式通知王青方于2012年11月14日起解除合同，双方租赁合同关系应自即日起解除。关于王青方所欠租金、物业管理费的问题，依合同“承租方应自装修免租期届满之次日或承租方开业日（两者中以较早者为准）起支付租金”的约定，悦方IDMALL于2011年12月18日开业，盈富公司于2012年3月1日向王青方交付租赁商铺，其租金、物业管理费应于2012年3月1日起算，其中自2012年3月1日至2012年4月15日为装修免租期，装修免租期内依约无须支付租金，因此，从2012年4月15日计算至2012年11月14日租金为228088.7元（32584.10元/月*7个月），对于租金盈富公司主张的金额为227002.57元，未超过本院计算得出的金额，故本院予以认可；物业管理费应依约自2012年3月1日起算，其中装修免租期内依约为5518.28元，从2012年4月15日计算至2012年11月14日金额为51503.90元（7357.70元/月*7个月），对于物业管理费盈富公司主张2012年4月15日计算至2012年11月14日的总计应付物业管理费金额为51258.65元，未超过本院计算得出的合计金额，故本院予以认可；关于宣传推广费，因双方合同没有约定，故本院不予支持。关于POS机租金，应从交付的次日2012年4月22日起算，金额为2694元（107元+400元/月*6个月+187元），应予给付。王青方已给付租金15000元、物业管理费5518.28元，因此，王青方还应给付租金212002.57元（227002.57元-15000元）、物业管理费51258.65元（51258.65元＋5518.28元-5518.28元）、POS机租金2694元。关于违约金及其他损失的计算问题，根据《商铺租赁合同》第20条第二款的约定，承租方未足额支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十（30）日，承租方无权要�出租方退还已付之保证金或其他费用，且承租方还应向出租方支付相当于六（6）个月保底租金和物业管理费总和的违约金。按上述计算方式即违约金总额为239650.80元。该约定明显过高，有失公允，结合本案实际以及盈富公司关于违约金的诉讼请求，本院适当调整违约金为3个月保底租金和物业管理费的总和，即119825.40元；因盈富公司所收取的违约金本身即具有补偿性和惩罚性，对盈富公司要求扣除已付保证金和其他费用、并要求王青方支付占用费、律师代理费的诉求本院不予支持。王青方已经缴纳了垃圾清运费830.66元、保证金119825.40元、装修押金5255.50元，盈富公司应将收取的租赁保证金、装修押金合计125080.90元予以退还，对于垃圾清运费依约应由王青方自行承担；关于盈富公司要求的商铺恢复费用，根据合同约定，王青方应当将商铺恢复原状后交还给盈富公司�由此产生的费用也由王青方承担，盈富公司为将王青方承租的商铺恢复原状支付了工程费用18681元，上述费用根据合同约定应由王青方承担。综上，王青方应向盈富公司支付租金212002.57元、物业管理费51258.65元、POS机租金2694元、违约金119825.40元、商铺恢复原状费用18681元；盈富公司应退还王青方保证金及装修押金125080.90元，相互折抵后，王青方应向盈富公司给付租金86921.67元（212002.57元-125080.90元）、物业管理费51258.65元、POS机租金2694元、违约金119825.40元、商铺恢复原状费用18681元。对于王青方辩称盈富公司未依约履行合同提供符合合同约定的租赁物，因王青方未提交证据予以证明，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条之规定，判决如下：一、确认原告湖南盈富置业有限公司与被告王青方签订的《商铺租赁合同》于2012年11月14日解除；二、由被告王青方于本判决发生法律效力之日起5日内给付原告湖南盈富置业有限公司租金86921.67元；三、由被告王青方于本判决发生法律效力之日起5日内给付原告湖南盈富置业有限公司物业管理费51258.65元；四、由被告王青方于本判决发生法律效力之日起5日内给付原告湖南盈富置业有限公司POS机租金2694元；五、由被告王青方于本判决发生法律效力之日起5日内给付原告湖南盈富置业有限公司违约金119825.40元；六、由被告王青方于本判决发生法律效力之日起5日内给付原告湖南盈富置业有限公司商铺恢复原状费用18681元；七、驳回原告湖南盈富置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14061元，由原告湖南盈富置业有限公司承担10242元，被告王青方承担3849元（此款原告湖南盈富置业有限公司已预交，由被告王青方于本判决生效之日起10日内直接给予原告湖南盈富置业有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  廖龙芝人民陪审员  欧阳力人民陪审员  黄炳炎二〇一五年五月二十八日代理书记员  杨 健附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人�以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。�公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。