贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终429号
上诉人（原审被告）：徐喜虹，女，1983年2月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：彭华锋，贵州慧歆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：施秉县三丰迎宾馆置业有限公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州施秉县城关镇平宁桥。
法定代表人：王卞祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张振华，贵州久同律师事务所律师。
原审第三人:路厅，男，1981年4月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
原审第三人：单诗语，女，1987年12月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。系第三人路厅之妻。
上列二原审第三人的委托诉讼代理人：张振华，贵州久同律师事务所律师。
原审第三人：唐文，男，1974年5月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
上诉人徐喜虹与被上诉人施秉县三丰迎宾馆置业有限公司（以下简称三丰置业公司）与原审第三人路厅、单诗语、唐文房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市花溪区人民法院于2016年10月13日作出（2016）黔0111民初2345号民事判决，徐喜虹不服，提起上诉，本院于2017年2月27日作出（2017）黔01民终172号民事裁定，将本案发回重审。贵州省贵阳市花溪区人�法院于2017年10月30日作出（2017）黔0111民初1561号民事判决，徐喜虹不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐喜虹及其委托诉讼代理人彭华锋，被上诉人三丰置业公司及原审第三人路厅、单诗语的委托诉讼代理人张振华，原审第三人唐文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
徐喜虹上诉请求：1、依法撤销原判第二项,并改判驳回被上诉人的诉请；2、上诉费及一审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人解除合同后,上诉人已将涉案房屋的经营管理权交还给被上诉人及路厅、单诗语，之后房屋一直由被上诉人经营管理,并直接向商户收取租金，即上诉人不应承担合同解除后的租金；2、依照合同法第九十六条、九十三条、九十四条、九十七条，上诉人不承担合同解除后的租金有法律依�；3、占有使用费和租金是不同的法律性质，一审法院适用法律错误，应当予以纠正；4、合同解除后，涉案房屋已由被上诉人收回管理，合同解除后的租金由被告承担有失公允。
三丰置业公司辩称，1、一审判决适用法律正确，认定事实清楚，应当予以维持；2、即使合同已解除，但上诉人至今未将涉案房屋交还给被上诉人，上诉人仍占有使用房屋，应依法支付相应的占有使用费；3、上诉人所称的律师函、声明均不能证实被上诉人与唐文已实际占有、支配商铺的事实；4、虽然被上诉人一审诉请为租金，但租金与占有使用费为同一属性法律概念，一审认定并无不当。5、截止当前，上诉人一直在干扰和阻挠被上诉人进行经营管理，一直拒绝支付租金并干扰被上诉人协调解决涉案房屋的租赁事宜。
原审第三人路厅、单诗语述称，同意被上诉人三丰置业公司答辩意见。
原审第三人唐文述称，上诉人与被上诉人之间的纠纷与其无关。
三丰置业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告双方于2014年9月1日签订的八份《商铺租赁合同》；2、判令被告立即支付给原告所欠的商铺租金人民币共计432,450元；3、判令被告立即支付原告违约金人民币129,735元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，三丰置业公司变更诉讼请求：1、依法判令被告解除双方于2014年9月1日签订的八份商铺租赁合同，2、依法判令被告立即支付给原告所欠租金暂计至2017年9月30日为886,522.5元，之后租金以同样标准计算至被告归还房屋时止，3、依法判令被告支付给原告违约金265,956.75元，以同样标准计算至被告归还房屋时止，4、依法判令被告立即支付卫生费给原告暂计至（2015年10月1日至2017年9月30日）共计17,400元，之后的卫生费�同一标准计算至被告归还房屋时止，5、本案受理费、保全费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年6月1日，原告三丰置业公司向第三人单诗语出具书面委托书，委托第三人单诗语作为合法代理人办理贵阳中医学院花溪校区学生宿舍架空层门面招投标、招商及相关合同签署事宜。2014年7月，原告通过招投标程序取得贵阳中医学院花溪校区学生宿舍架空层门面的承租权。2014年9月12日，贵阳中医学院与原告签订《贵阳中医学院花溪校区学生宿舍架空层商铺租赁合同》，约定原告承租贵阳中医学院花溪校区J1、J3、H1、H2、H3五栋学生公寓一楼架空层共计3070平方米的商铺，租赁期限从2014年10月1日至2019年7月15日，合同未对原告方是否有权转租商铺进行约定，单诗语在合同承租方法定代表人处签名，原告加盖公司公章。2014年9月1日，第三人单诗语（甲方）与被告徐喜�（乙方）签订了八份《贵阳中医学院花溪校区学生宿舍架空层商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》），八份合同均约定：1、商铺租赁期限为五年，从2014年10月1日起算，按先交费后使用商铺的原则交纳租金，租金按年一次性收取，第一年的租金自合同签订之日起三个工作日内交甲方，第二年以后的租金都在每年9月1日前交付；2、乙方逾期支付租金的，逾期一日，则乙方需按日租金的3倍向甲方交纳违约金。如发生拖延交纳租金达十天，视为自动放弃租赁，租赁合同自然终止，保证金不予退还，甲方收回商铺，所有损失乙方自行承担；3、乙方在向甲方交纳商铺租金时，还需向甲方交纳卫生费，卫生费按月收取（收费标准为每平方米2元/月）；4、甲、乙双方约定，自八份合同签订之时，乙方应向甲方支付每份合同项下商铺租赁保证金分别为10,000元、10,000元、10,000元、10,000元、10,000元、10,000元、5,000元、10,000元，共计75,000元；合同关系终止时，甲方收取的商铺租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同还对乙方应缴纳的商铺装修费用和双方的其他权利义务事项进行了约定。八份《商铺租赁合同》下的商铺年租金分别为36,400元、54,000元、72,800元、73,000元、59,000元、44,200元、45,050元、48,000元，合计432,450元，卫生费每年共计8,700元（435㎡X2元/每月X10个月）。该八份合同首页出租方均为“施秉县三丰迎宾馆有限公司（单诗语）”，尾页出租方处均为单诗语签字（部分合同注明为路厅代签），并未加盖三丰置业公司公章，徐喜虹在承租方处签字。合同签订后，被告交纳了八份《商铺租赁合同》下第一年的商铺租金共计432,450元，并交纳了75,000元的押金，原告将所出租的商铺交予被告使用。租赁期间，双方就第二年房租支付事宜发生争议。2016年3月11日，徐喜虹与路厅进行了如下短信会话：路厅：总房租499,650元，卫生费9,780元，总509,430元，唐三哥交400,000元，默认是帮你交的情况下，还欠109,430元，否则，你欠我们509,430元。徐喜虹：你承认当时唐文交的400,000元是交我名下门面房租是吧？路厅：三哥也说过，我也说过，大家讲道理了，是默认的，我现在又没有找你要509,430元，只找你要109,430元。要不讲道理，那就推到，以收条为依据。徐喜虹：明天中午三哥来大学城。路厅：来也没用，不管了，该怎么就怎么吧。2016年3月12日，路厅再次向徐喜虹发出催要房租的邮件，内容为：我都说默认了，短信也发给你作证据，剩下的你都不理解不支持，那我确实也没有收到你给我的钱，没有银行转账，没收据，你还欠我们房租429,450元，卫生费8,680元，共计438,130元。至于李玥的房租70,200元，卫生费1,080元，我们会起诉李玥解除合同。再说一点，要谈不了，达不成意见，不友好处理，那三哥和我的事，与你无关。2016年5月18日，第三人单诗语、路厅以自己的名义委托律师向被告发出催要房租的律师函，该函载明，自本律师函发出之日起7日内，与委托人或者本律师取得联系，将所欠租金总计432,450元足额支付给委托人单诗语，并于7日内将你所租赁的全部商铺交还给委托人。2016年5月29日，第三人路厅、单诗语以自己的名义在商铺周边张贴个人申明，该申明载明：“·····徐喜虹未按合同约定支付2015年10月1日-2016年9月30日的租金，我家已委托律师发函，要求徐喜虹将所租商铺交还，从而终止合同，可至今没有收到徐喜虹的任何回话·····。”2017年1月18日，该案在二审期间，第三人单诗语在调查笔录中明确表示收到第三人唐文交来的400,000元�但称该款是因唐文的兄弟租了门面所交的门面费，而非代被告徐喜虹所交。法院在向第三人唐文送达诉讼材料时，唐文表示交给第三人单诗语的400,000元与徐喜虹无关，是其交超市的房租。
审理中，被告提交门面转让协议、收条、证据清单、李泽佑的证明及来兵兵的证人证言，拟证明案涉门面系被告徐喜虹与案外人唐江共同经营管理，2015年6月12日被告将案涉门面转让给唐江经营，原告及第三人单诗语、路厅对门面转让协议、收条、证据清单的真实性、合法性、关联性均持异议，并对被告的该证明目的不予认可。应被告徐喜虹申请，法院依法调取了第三人唐文于2015年10月18日将400,000元打入单诗语账户的转账凭证。另，根据现场调查，案涉8个门面的经营现状如下：目前尚有小部分租户经营，大部分商户已关闭。据尚在营业的部分租户称，在知道第三人路厅与�告徐喜虹发生诉讼后，各租户因担心产生纠纷一直未交租金，既未交给被告徐喜虹，也未交给曾催收过房租的第三人路厅。诉讼中，原告三丰置业公司申请诉讼保全，2017年3月31日，法院以（2017）黔0111民初1561号民事裁定查封了被告徐喜虹名下价值1,169,879.25元的财产。
一审法院认为，原、被告系房屋租赁合同关系，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。原、被告双方约定解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：一、第三人与原告签订的《商铺租赁合同》是否是代理行为，被告主体是否适格；二、原、被告之间签订的《商铺租赁合同》是否有效，是否应当予以解除；三、如果解除《商铺租赁合同》，相应的民事法律责任应如何承担？
关于焦点一。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。案涉八份《商铺租赁合同》虽未加盖原告公司印章，但在首页出租方处均注明为“施秉县三丰迎宾馆有限公司（单诗语）”，第三人与原告均陈述单诗语的签字和收取租金行为系代表原告公司而实施的法律行为，由原告公司承担相应的法律后果，且原告也向第三人单诗语出具了委托书。被告辩称案涉房屋系第三人从原告处租赁后再转租给被告，但未提交证据予以证实，故法院认定《商铺租赁合同》的出租方为原告三丰置业公司，承租方为被告徐喜虹，故对被告辩称其主体不适格之意见，不予采信。
关于焦点二。1、该租赁合同是否有效。根据《最高人民法院关于�理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。原告方在与贵阳中医学院签订合同时对原告是否有权进行转租未进行禁止性约定，而事实上出租人贵阳中医学院的办公地址与所出租房屋在同一地点，现转租行为发生已超过两年，应当推定出租人对转租行为是无异议。因此，本案原、被告之间所签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，无违反有关合同无效的强制性法律、法规规定，应合法有效。2、案涉租赁合同是否达到解除条件。首先，第三人单诗语委托律师以律师函的形式于2016年5月18日发出，该函的内容已有与被告徐喜虹解除案涉租赁合同的意思表示；其次，从被告徐喜虹的答辩情况来看，被告辩称已收到该声明和律师函后，将原告及第三人收回门面解除终止合同告知下面商户，原被告及第三人之间的合同应于2016年5月29日终止履行的意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张合同解除的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除”的规定,案涉商铺租赁合同自律师函发出之日，即2016年5月18日解除。故原告起诉要求解除与被告签订的八份《商铺租赁合同》符合法律规定，予以支持。
关于焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对于案涉的《商铺租赁合同》解除后的后果，因原告已履行了向被告交付租赁商铺供被告使用的义务，被告应当按时支付租金，而案涉合同解除后，被告徐喜虹并未履行返还房屋的义务，故截止被告搬离所租赁的房屋前，应当继续支付房屋占用期间的费用及卫生费。现原告要求被告按约定支付第二年、第三年即2015年10月至2017年9月的租金共计886,522.5元及卫生费17,400元，对此，双方各持己见：
首先，关于被告主张已经通过债权转让的方式由第三人唐文向原告方支付了第二年的房租400,000元，根据被告徐喜虹申请法院调取的转账凭证、路厅和徐喜虹的短信记录以及原告提交的与案外人唐江签订的《商铺租赁合同》、门面转让协议、收条、证据清单、证人证言等作如下分析：1、被告于2015年10月18日下午17时许与第三人路厅、唐文三人共同到花溪公园旁边的建设银行贵阳花溪支行将商铺租金400,000元全部支付在第三人单诗语银行账户,该笔银行转账单据由被告徐喜虹书写、第三人唐文和单诗语签字，从交易习惯上看若该笔款项与被告徐喜虹无关，而让其直接参与转账的过程有违常理；2、第三人路厅与被告徐喜虹的短信记录是发生在2016年3月，且从路厅的短信内容“总房租499,650元，卫生费9,780元，总509,430元，唐三哥交400,000元，默认是帮你交的情况下，还欠109,430元，否则，你欠我们509,430元”、“我都说默认了，短信也发给你作证据，剩下的你都不理解不支持，那我确实也没有收到你给我的钱，没有银行转账，没收据，你还欠我们房租429450元，卫生费8,680元，共计438,130元”来分析，第三人路厅在短信中默认已收到第三人唐文代替被告交纳的400,000元案涉房屋租金的�实，只是因为房屋租金是否交足的问题产生了争议；3、虽本案第三人唐文对该400,000元述称是其自己向路厅缴纳的租金，但其并未提交证据予以证实，而原告在本案开庭时所提交的承租方唐江与出租方原告签订的《商铺租赁合同》并不能证明唐文所交的400,000元就是替唐江所交租金，故对原告及第三人的该陈述，法院不予采信；4、被告交纳第二年租金的日期应是在2015年9月1日前，若三方未对400,000元进行协商系第三人唐文代替被告徐喜虹支付的案涉租金，则原告及第三人路厅从2015年9月至2016年3月长达半年的时间并未提出任何异议，而是在2016年3月才开始发生催收租金，这明显与常理不符；5、被告徐喜虹辩称已将案涉门面转让给唐江经营，从被告提交的证据来看，门面转让协议中并未有案外人唐江的签字，该证据清单也并无唐江的签字，故法院对被告的该辩称不予采�。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条：“民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺”，第一百四十二条：“有相对人的意思表示的解释,应当按照所使用的词句,结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则,确定意思表示的含义。无相对人的意思表示的解释,不能完全拘泥于所使用的词句,而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则,确定行为人的真实意思”之规定，法院认定，第三人唐文转账给第三人单诗语400,000元系代替被告徐喜虹所交的第二年门面租金，故按照双方合同约定，第二年租金432450元及卫生费8,700元，扣除被告徐喜虹已支付的400,000元，被告尚欠原告第二年租金32,450元及卫生费8,700元。至于第三人唐文与被告徐喜虹是否存在其他债权债务关系，双方可另行起诉主张权利。
其次，对被告主�的第三年即2016年10月至2017年9月的租金，因被告与原告签订的《商铺租赁合同》已经于2016年5月18日解除，而从法院到现场勘查的记录来看，被告并未将案涉门面进行交付，故被告应向原告继续支付房屋占用费，直至被告交付案涉门面为止，故对原告主张的第三年租金及卫生费432,450元及卫生费8,700元，予以支持。对被告徐喜虹所辩称合同解除之后其租赁关系解除，租金支付法律依据随之解除，原告诉请2016年5月29日之后的租金应当予以驳回的意见，因支付房屋占用费与本案原告所主张的房屋租金实属一种性质，故法院对被告的该辩称不予采纳。另，对于被告徐喜虹交纳的保证金75,000元，合同解除后，按照合同约定，应用以抵充房屋租金。
关于违约金的问题。首先，根据合同约定，被告徐喜虹应当缴纳的租金432,450元及卫生费8,700元，对于第二年租金，如上所�，被告徐喜虹已交纳了400,000元。而从第三人路厅与被告徐喜虹的短信内容可知，因原告与被告尚有其他案外人李玥所涉租赁合同的房屋租金问题，故原告才对第三人唐文代替被告徐喜虹所交租金不予认可，而被告未足额支付租金系原告自身原因造成，故对原告主张的违约金，不予支持。
综上，截至2017年9月30日，本案被告徐喜虹尚需支付原告三丰置业公司房屋租金及卫生费人民币407,300元（32,450元+432,450元+17,400元-75,000元）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法�若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告施秉县三丰迎宾馆置业有限公司与被告徐喜虹于2014年9月1日签订的八份《贵阳中医学院花溪校区学生宿舍架空层商铺租赁合同》于2016年5月18日解除；二、被告徐喜虹于本判决生效之日起十五日内支付给原告施秉县三丰迎宾馆置业有限公司截至2017年9月30日的租金（房屋占用费）及卫生费共计人民币407,300元，之后的房屋占用费及卫生费按照合同约定计算至被告徐喜虹归还房屋时止；三、驳回原告施秉县三丰迎宾馆置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10,618元，保全费5,000元，由原告施秉县三丰迎宾馆置业有限公司负担10,180.51元，被告徐喜虹负担5,437.49元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人徐喜虹提交：1、情况说明4份，拟证实2016年5月29日路厅、单诗语在贵阳中医学院张贴《声明》，要求各商户所有的商业行为都以第三人亲口所说或合同为准，否则造成的后果由商户承担。导致上诉人无法再经营管理商铺。同时上诉人也告知所有商户，商铺不再由上诉人管理，以后直接与被上诉人和第三人进行对接。故从2016年5月29日起，涉案商铺均由被上诉人和第三人进行管理，租金也系被上诉人和第三人收取。被上诉人三丰置业公司及第三人路厅、单诗语经质证对真实性持有异议，认为证人未到庭作证，证言不能作为定案依据。同时也无基础证据证实证人系涉案商铺的经营户，最后，该组证据也不能证实上诉人已经涉案商铺交给被上诉人。第三人唐文经质证认为真实性无法确定。2、申请证人刘某出庭作证，拟证实前述4份情况说明中的内容属实。被上诉人三丰置业公司及第三人路厅、单诗语经质证对真实性持有异议，证人陈述前后矛盾，且该证据不属于二审中的新证据。第三人唐文经质证对真实性不予认可。
另查明，徐喜虹与三丰置业公司于2014年9月1日签订的《商铺租赁合同》第九条第二项明确约定：乙方（承租方）返还该商铺应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方（出租方）验收认可，并相互结清各自应承担的费用。其余查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。上诉人徐喜虹与被上诉人三丰置业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。本案争议焦点为：涉案《商铺租赁合同》于2016年5月18日解除后，徐喜虹是否还应支付租金及房屋占有使用费的问题。
针对该焦点问题，本院认为，上诉人徐喜虹与被上诉人三丰置业公司签订的《房屋租赁合同》解除后，徐喜虹作为承租人，依法负有向被上诉人三丰置业公司返还涉案商铺的义务。同时，在该《房屋租赁合同》中，双方已对返还涉案商铺的相关事宜做了明确、严格的约定，即：徐喜虹返还涉案商铺时，应经承租方三丰置业公司验收认可，并相互结清相关费用。而现有证据，无法证明徐喜虹已按照合同约定和被上诉人完成了涉案商铺的返还及接收程序，也无法证明被上诉�已对涉案商铺进行经营和管理。在合同解除后，徐喜虹未采取积极有效措施返还涉案商铺，故其应继续支付占用涉案商铺期间的房屋占有使用费及卫生费至其返还涉案商铺之日止，房屋占有使用费参照涉案《商铺租赁合同》约定的租金标准。截止2017年9月30日，上诉人徐喜虹尚需支付被上诉人2015年10月1日至2016年5月18日的租金、卫生费及2016年5月18日合同解除之后的房屋占有使用费、卫生费为882，300元，扣除唐文代徐喜虹交纳的400，000元及徐喜虹交纳的保证金75，000元，徐喜虹还需向被上诉人支付407，300元。2017年9月30日之后的房屋占有使用费及卫生费按照合同约定的标准计算至其返还涉案商铺之日止。一审判决徐喜虹支付407，300元及2017年9月30日之后的房屋占有使用费及卫生费并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，上诉人徐喜虹的上诉理由均不能成立，�予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7410元，由上诉人徐喜虹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘妍
审 判 员 韦娟
审 判 员 龙珑
二〇一八年二月二十六日
法官助理 石敏
书 记 员 田鹏