北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）顺民初字第7399号
原告（反诉被告）金家骥，男，1953年5月3日出生。
委托代理人金赫（金家骥之女），1986年4月12日出生。
委托代理人罗春利，北京市盈科律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘宝文，男，1957年6月25日出生。
委托代理人张翠翠，北京智勇律师事务所律师。
委托代理人刘琳琳，北京智勇律师事务所律师。
原告（反诉被告）金家骥与被告（反诉原告）刘宝文农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金家骥的委托代理人罗春利、金赫，被告刘宝文的委托代理人张翠翠、刘琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金家骥诉称：2003年3月9日，经中证人王×、刘×，原告以10万元的价格购买了被告位于北京市顺义区×村总占地面积为576平方米的农宅一处，双方签订房产有偿出让协议，约定：原告付清该房款项后，此宅院全部由原告永久持有；该宅院日后如出现政府改造征地拆迁等其它情况，其补偿费及损失费全部归原告所有，被告应出面协助原告证明所持房产文件的真实合法性；双方不得反悔。协议签订前，原告已将购房款全部交清。此后，原告一直占有使用该宅院。2012年2月，被告违背诚实信用原则向原告提起诉讼，要求确认涉诉协议无效，让原告腾退房屋。此案经北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第03620号和北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第08106号两审民事判决，支持了被告的诉讼请求。原告只能要求被告返还已付购房款并依法要求被告承担信赖利益损失。现诉至贵院，请求判令：1.被告返还原告已交付购房款100000元；2.被告向原告支付信赖利益损失即诉争房屋院落增值利益共计543733元。
被告刘宝文辩称：被告同意原告第一项诉讼请求，同意返还原告的购房款。原告主张的信赖利益损失缺乏事实法律依据，不同意支付。法律规定居民不能买卖农村宅基地，因此被告认为买卖合同签订及履行的过程中双方均存在过错，被告主张按照同等责任分担相应的损失。
被告刘宝文反诉称：被告有位于北京市顺义区×村×号的宅院一处，登记使用权人为被告。2003年3月9日，被告将上述诉争房屋及宅院转让给原告，并当场交付证号为×号的《集体土地建设用地使用权证》原件。2013年3月28日，经北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第03620号民事判决书判决，原、被告双方于2003年3月9日所签订的房产有偿出让协议无效。后原告不服，上诉至北京市第二中级人民法院，（2013）二中民终字第08106号民事判决书判决维持原判。被告认为终审判决生效后，原告应当返还属被告所有的《集体土地建设用地使用权证》，但原告拒绝返还。故诉至贵院，请求判令原告立即将登记字号为×的《集体土地建设用地使用权证》原件返还给被告；
原告金家骥就反诉辩称：在被告没有给付原告购房款及信赖利益损失之前，原告不同意返还集体土地建设用地使用证原件。
经审理查明：
被告为北京市顺义区×村村民，户籍所在地为北京市顺义区×村×号，1993年顺义区颁发集体土地建设用地使用证时，将北京市顺义区×村×号宅院确权在被告名下。原告在购买涉诉房屋时为北京市城镇居民户口。2003年3月9日，原告与被告签订房屋有偿出让协议，约定：被告自愿将其座落于北京市顺义区×村×号自家宅院以人民币10万元的价格出让给原告永久所有。合同签订后，被告将房屋交付给原告，原告给付被告购房款10万元。涉诉宅院登记字号为×号的集体土地建设用地使用证原件现由原告掌控。2013年3月28日，北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第03620号民事判决书判决：原、被告双方于2003年3月9日所签订的房产有偿出让协议无效。后原告不服，上诉至北京市第二中级人民法院，（2013）二中民终字第08106号民事判决书判决：维持原判。
审理中，原告申请对涉诉宅院内房屋及附属物、宅基地区位补偿价的现值进行鉴定，经本院上报北京市高级人民法院摇号确定由北京中企华房地产估价有限公司进行评估，结果为：房屋重置成新价、附属物补偿及宅基地区位补偿价643733元，其中区位补偿价539676元。原告为此交纳鉴定费用3000元。对该评估报告中载明的宅基地区位补偿价数额，被告提交异议书，认为按照该报告认定的宅基地区位补偿价按照911元／平方米计算，宅基地区位补偿价数额有误。北京中企华房地产估价有限公司出具答复，载明：选择货币补偿方式的宅基地区位补偿价为1080元／平方米；根据宅基地登记卡记载宅基地标准面积为467平方米（其中老人补助面积200平方米），超标准面积109平方米，根据以上规定本次测算面积为467平方米，超标准面积109平方米按照标准的30%给予补偿，宅基地区位补偿价为539676元。对于老人补助面积200平方米的计算方法，被告提出异议，称评估公司将老人的补助面积200平方米按照标准面积计算违反每户最高不得超过0.4亩（267平方米）的相关规定，公司认定有误。双方一致认可对于该评估报告载明的数额，由本院最终予以认定。
以上事实，有房产有偿出让协议、民事判决书、评估报告、发票、异议书、答复及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：涉诉的房产有偿出让协议已经法院相关判决确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。故原告应将涉诉宅基地的集体土地建设用地使用证原件返还给被告，被告应当依照房屋及附属物的现值对原告予以补偿。考虑到被告作为出卖人出卖房屋，后又以违法出售房屋为由主张合同无效，违反诚实信用原则，被告应当对合同无效承担主要责任，原告应对合同无效承担次要责任，故被告应当对因合同无效给原告造成的信赖利益损失依责赔偿。对于评估报告中宅基地标准面积的认定问题，本院认为《顺义区集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定》即顺政发（2006）12号载明：宅基地面积控制标准为：1982年以前经合法批准的宅基地面积每户控制标准为0.4亩（折合267平方米），1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准的部分原则上按照宅基地区位补偿价格的30%予以补偿。故本案涉诉宅基地的标准面积应当按照267平方米计算，对于老人补助面积200平方米应当按照超标准面积计算。被告应当给予原告的信赖利益损失的具体数额，本院参照本院重新认定后的宅基地区位补偿价的数额酌情予以确定。对原告认为评估标准过低的辩解，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
一、被告刘宝文给付原告金家骥房屋及附属物重置成新价十万四千零五十七元，于本判决生效之日起十日内执行；
二、被告刘宝文赔偿原告金家骥经济损失二十七万一千九百三十三元，于本判决生效之日起十日内执行；
三、原告金家骥将确权在被告刘宝文名下的顺-赵全营乡西小营集建（证）字第248号的集体土地建设用地使用证原件返还给被告刘宝文，于本判决生效之日起十日内执行；
四、驳回原告金家骥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万零二百三十七元，由原告金家骥负担三千二百九十七元（已交纳），被告刘宝文负担六千九百四十元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费三十五元，由原告金家骥负担，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费三千元，由原告金家骥负担九百元，已交纳，被告刘宝文负担二千一百元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 石 帅
人民陪审员 董桂芬
人民陪审员 刘德帮
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 罗佳旭