北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初21724号
原告（反诉被告）北京华普联合商业投资有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街19号723C。
法定代表人杨继东，经理。
委托代理人刘宇，男，北京华普联合商业投资有限公司法务主管。
被告（反诉原告）北京蓝色伍贰灵上网服务有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街19号华普国际大厦B1层。
法定代表人刘石龙，执行董事。
委托代理人祝尊峰，男，北京蓝色伍贰灵上网服务有限公司负责人。
委托代理人李牧然，北京市华泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京华普联合商业投资有限公司（以下简称华普公司）与被告（反诉原告）北京蓝色伍贰灵上网服务有限公司（以下简称伍贰灵公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。华普公司之委托代理人刘宇，伍贰灵公司之委托代理人祝尊峰、李牧然均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
华普公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2012年11月7日签订的房屋租赁合同（编号CY-B101）于2016年3月31日通知解除；
2、判决伍贰灵公司腾退位于北京市朝阳区朝外大街19号华普国际大厦地下一层西侧825平方米的房屋；
3、判决伍贰灵公司支付逾期腾房违约金，按每月4.5万元计算，自2016年4月1日计算至实际腾退之日；
4、支付实际占用费，按照每月1.5万，从2016年5月1日支付至实际腾退之日止。
事实和理由：2012年11月7日，我公司与伍贰灵公司签订了《房屋租赁合同》，伍贰灵公司向我公司租赁位于北京市朝阳区朝外大街19号华普国际大厦地下一层西侧825平方米的房屋用于“华电兴业电玩城”的经营，租赁期为2012年11月8日至2018年11月7日。同时约定，如伍贰灵公司逾期交还房屋，每逾期一天，向我公司支付合同终止前一个日历月平均日租金三倍的违约金。2014年9月1日，由于伍贰灵公司一直无法正常开业，我公司与伍贰灵公司签订了《补充协议》约定租金减少至每月15000元。2016年3月，我公司多次向伍贰灵公司发函，通知该公司，由于一直非正常营业，已影响华普公司的整体外租形象，我公司决定解除与伍贰灵公司的租赁合同，并要求该公司于2016年3月31日腾空房屋。时至今日，伍贰灵公司既不开业，也不腾空房屋，已经严重违约，依据合同约定我公司有权单方面解除租赁合同，并要求伍贰灵公司支付逾期交房违约金。综上所述，伍贰灵公司的行为严重损害了我公司利益，并且对我公司的整体外租形象造成了非常恶劣的影响，故诉至法院。
伍贰灵公司辩称：2012年11月7日，华普公司与我公司签订了《房屋租赁合同》，将坐落于北京市朝阳区华普国际大厦B1层华普超市外租区的部分区域中825平方米作为商业出租给我公司用于开设电玩城。华普公司承诺凡是我公司开设电玩城所需手续其公司均能予以提供。因为开设电玩城需要经过卫生、环评、消防、工商以及最后的文化局等多家行政机关审查核准方可，故我公司直到2013年下半年才将除了文化局之外的其他审批手续基本办理完毕。我公司为了尽快获得文化局的《文化经营许可证》多次向华普公司主张要求提供租赁场地的房产证，华普公司却以种种借口托词始终未能提供。至此，华普公司向我公司披露“租赁场地房产证即将办理完毕”，并于2014年10月30日与我公司签订了一份《补充协议》，约定“因未能提供租赁场地房产证使承租人未能正常经营，自2014年9月1日起至能提供房产证租金减至每月15000元”，并承诺因已将全部材料提交窗口，房产证应当很快就能办理完毕。2016年3月，华普公司突然向我公司发出“解除租赁合同通知书”。2016年3月22日，我公司在华普公司办公区墙上发现了一张“华普大厦地下一层消防疏散平面图”，该图纸显示涉案租赁场地为“自行车库”，涉案租赁场地即便有房产证，我公司办理电玩城的合同目的依然不能实现。华普公司交付不符合合同约定的租赁场地致使无法实现合同目的，依然构成根本违约，应当依法赔偿我公司的直接经济损失及期待利益损失。故我公司提出反诉请求：1、判决华普公司与我公司于2012年11月7日签订的《北京华普联合商业投资有限公司房屋租赁合同》（编号CY-B101）及附件等一揽子协议于判决生效之日解除；
2、华普公司返还2012年11月8日-2016年5月7日的租金1942886.27元、履行保证金270923.1元、2012年11月8日-2016年5月7日的物业费1161005.9元，合计3374815.27元；
3、华普公司赔偿我公司装修费损失1080843元、购买设备损失577650元、雇员工资损失585800元；
4、华普公司赔偿预期利润损失674293元。
华普公司对反诉辩称：我公司没有违约行为，伍贰灵公司作为经营电玩城的商家，所有的义务都由我公司承担，显示公平，且伍贰灵公司之前也曾在此经营，明知我公司没有产权证，我公司不应当承担损失。
经审理查明：2012年11月7日，华普公司（出租人，甲方）与伍贰灵公司（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》，该合同附件一约定房屋面积825平方米，租赁用途:“仅限‘华电兴业电玩城’的经营”，租赁期限：共六年，自2012年11月8日至2018年11月7日，乙方应在房屋开业的时间：2012年11月8日，附件一后附“房屋租赁合同物业平面图朝阳门店地下一层”，该图标记出825平方米的范围。《房屋租赁合同》第5.2.2条约定：“自租金起算日开始后，除首期租金外，甲方将于每个日历月20日之前向乙方提供下月租金付款通知书。乙方应于25号之前，向甲方交付下月租金。遇节假日，乙方应做好提前交款的准备”；第4.4条约定：“乙方应在本合同附件一规定的开业时间在房屋开业。否则，除双方另有约定，每迟延一天，应向甲方支付相当于日租金五倍的违约金”；第8.4.3条约定：“双方同意，若甲方对房屋的改造非因乙方原因而致乙方不能开业经营，乙方有权在该期间内不向甲方支付租金。”；第9.4条约定“乙方在房屋从事经营办理有关批准、许可需要由甲方出具文件的，甲方应在可能的情况下给予配合。”第11.5.1条约定甲方有权解除合同的事由包括：“乙方违反本合同任何规定，且在甲方要求其纠正违约后的二十天内未予纠正，或者乙方违反合同任何规定超过三十天未予纠正。”经查，涉案租赁区域的所有权人为北京华普国际大厦有限公司，该公司与华普公司系关联公司，华普公司实际为涉案租赁区域的承租人，伍贰灵公司为次承租人。
庭审中，伍贰灵公司提供2014年9月24日北京华普国际大厦有限公司至华普公司“关于华普国际大厦产权证办理情况的函”，载“北京华普国际大厦的产权证明的办理正在最后的阶段，目前大厦的56家业主已经对大厦的公共区域的分摊明细进行了确认，仅剩二家业主因在国外尚未确认中，我们正在加紧联系，争取十月中旬完成此项工作，并于十月底将办证的全部资料递交市建委窗口。”
2014年9月25日，伍贰灵公司向华普公司发出“减免申请”，载：“我公司承租的CYB101自2012年9月底装修至今已有两年，由于不能提供产权证，电玩城无法取得相关证照，一直处于未营业状态。公司压力倍增，已严重影响正常运营。经多次与华普公司沟通，2014年4月底获悉，2014年8月底前产权证能办理完毕。我司于2014年4月29日向贵司提出了叁个月的免租申请，5月获得批准免租（6月7月8月）。再次感谢贵司的理解与支持。8月底我司按时支付了9月份的租金，由于至今产权证尚未办理完毕，我司无法取得电玩城相关证照正常营业。2012年9月底装修至今我司电玩城项目已累计投入三百余万元，现已无力支付下期租金，我司现申请取得电玩城相关证照，正常营业前，按每月场地占用费8000元支付。”
2014年10月30日，华普公司（甲方）与伍贰灵公司（乙方）签订《补充协议》，载“鉴于，甲方与乙方就乙方租赁由甲方合法承租的位于北京市朝阳区北京华普国际大厦B1层华普超市外租区的部分区域（CYB101#825平）签署了《北京华普联合商业投资有限公司房屋租赁合同》。因甲方未拿到房产证，使得乙方承租的CYB101区域无法正常经营，经双方友好协商，一致同意对租赁合同作如下变更：1、自2014年9月1日起至甲方取得房产证期间给予乙方承租的B101区域租金减至每月15000元。2、原租赁合同与本合同补充协议不一致之处，以本协议为准。原租赁合同其他条款不便。”
2014年1月27日，伍贰灵公司在涉案租赁区域开办餐饮，2015年9月底停止营业。伍贰灵公司主张餐饮为电玩城的配套，因电玩城无法营业，餐饮没有客源，无法维持经营。
2016年3月4日，华普联合公司向伍贰灵公司发出通知，载“由于贵公司一直处于非正常营业状态，影响到我司的整体外租形象，故我司现在决定解除与贵司的合同，请贵司于2016年3月31日之前，腾空房屋交与我司。”
2016年3月10日、2016年3月31日，华普公司再次向伍贰灵公司发出通知，内容均为:1、因伍贰灵公司一直处于非正常营业状态，要求解除双方签订的房屋租赁合同；2、伍贰灵公司于2016年3月31日之前腾空房屋。
华普公司称上述解除通知中所述“未正常经营”指电玩城未正常营业。
伍贰灵公司不认可华普公司的解除理由，并主张因华普公司未取得房屋产权证，且涉案租赁区域规划为自行车库，故无法取得经营电玩城所需的《娱乐经营许可证》，致使合同目的无法实现，华普公司已构成根本违约。华普公司认可未取得房屋产权证，确实无法获得《娱乐经营许可证》。另，根据伍贰灵公司的申请，本院向北京市规划委员会朝阳分局出具调查令，伍贰灵公司持令调取了北京市朝阳区朝外大街19号华普超市地下一层规划图纸，显示涉案租赁区域规划为自行车库。华普公司主张自行车库仅为租赁区域的一小部分。
伍贰灵公司主张为经营电玩城之目的，其公司需要通过环评检测以及消防验收，而环评需要购置设备，消防验收需要对租赁区域进行装修。根据伍贰灵公司申请，经摇号，本院委托北京建基业工程管理有限公司对涉案租赁区域装饰装修现值进行鉴定。2016年11月25日，北京建基业工程管理有限公司出具JJY-（司鉴）-2016-027号《工程造价鉴定意见书》，载：“鉴定造价总合计1047639.77元。其中争议项目金额：563141.97元。考虑到本案大部分租赁区域没有正常营业，故我机构不考虑折旧；根据原告（华普公司）意见：餐厅可以正常营业，在争议项目中，如果餐厅及厨房需折旧，其折旧值为337961.02元，即争议项目扣除折旧值之后其金额为225180.95元。”该鉴定意见书向双方送达后，双方均提出异议，针对餐厅及厨房折旧的问题，华普公司认为餐厅区域一直为伍贰灵公司经营，系因伍贰灵公司自身原因停业，不应该计算入评估范围之内，伍贰灵公司认为涉案租赁区域中配套餐厅部分的装修时间为2013年10月，2014年1月27日正式营业，2015年9月底关闭，配套餐厅部分装修不应当折旧，即便是折旧，装修折旧起算点不应当早于2014年1月27日配套餐厅正常营业之前。2016年12月30日，北京建基业工程管理有限公司向本院出具回复，载：“…餐厅（及铁板烧区域，包括厨房及餐厅后边小屋）区域如果不存在折旧问题，其原值为537421.21元…如果按被告（伍贰灵公司）所陈述情况计算折旧，折旧金额为176872.08元，扣除折旧额之后，工程造价为867096.05元，其中争议金额384434.07元。”回复意见向双方送达后，双方对评估数额不再持异议。此外，就鉴定意见书中的计算问题，经与鉴定机构联系，鉴定机构明确以下事实：1、“项目工程费用汇总表”中有争议项563141.97元由两部分组成，即餐厅（及铁板烧区域，包括厨房及餐厅后边小屋）区域原值537421.21元、西侧四间小屋原值25720.76元（包含在有争议部分第3项“争议厨房餐厅安装工程”的158490.35元中，未单独列出）；2、回复意见中所述“折旧金额”176872.08元指餐厅区域（不含西侧四间小屋）2014年1月27日至2015年9月底（约1.67年）的折旧金额。华普公司认为西侧四间小屋不在租赁房屋之内，伍贰灵公司不认可，但表示放弃要求赔偿该四间小屋的损失。
根据伍贰灵公司申请，经摇号，本院委托北京中泽永诚资产评估有限公司就设备现值进行评估，2017年3月14日，鉴定机构出具中泽永诚评报字（2017）第2-52号评估报告书，评估结论：“在本报告假设条件下，截止评估基准日2013年5月23日，北京市朝阳区人民法院2016京01**民初21724号案件所涉及的设备的评估价值为人民币560740元。”伍贰灵公司对此无异议，华普公司提出异议，其中包括认为鉴定机构确定的基准日错误，对此鉴定机构回复：“经对本案进行了解，案件的原被告双方对设备价值争议主要为历史价值，本次评估采用的是追溯性评估，评估基准日的确定应服务于评估目的，综合考虑选取报告所示的2013年5月为准。”该回复意见向华普公司送达后，华普公司对评估数额不持异议。
伍贰灵公司支付北京建基业工程管理有限公司鉴定费43366.80元，支付北京中泽永诚资产评估有限公司评估费8000元。
伍贰灵公司另称，为履行合同支付2012年11月8日至2016年5月7日期间租金1942886.27元、履行保证金270923.1元、2012年11月8日-2016年5月7日的物业费1161005.9元并提交了相应票据。华普公司认可支付租金和履约保证金的数额，称物业费由物业公司收取，没有交给其公司，无法核实物业费的具体数额。
现租赁区域仍未腾退，华普公司表示如判决其公司承担设备损失，则涉案租赁区域的设备，应该由其处置。
以上事实租赁合同、当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：因当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人有权解除合同。双方于2012年11月7日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁用途为“仅限‘华电兴业电玩城’的经营”，现华普公司认可未取得房屋产权证无法办理经营电玩城所必须的《娱乐经营许可证》，伍贰灵公司签订合同的目的已无法实现，故其公司要求解除合同的反诉请求，本院予以支持。关于合同解除的原因，本院认为，华普公司作为出租方，从出租涉案区域中获得租金收益，故亦应承担保证租赁标的适于合同目的之实现的义务。华普公司于合同订立之初向伍贰灵公司交付的标的物便无法实现合同目的，且在合同履行的过程中，华普公司亦承诺能够取得产权证，但直到本案法庭辩论终结，华普公司仍未取得。另外，根据伍贰灵公司持本院调查令调取的“华普超市地下一层规划图纸”，涉案租赁区域规划为自行车库而非商业用途，华普公司属于擅自改变规划用途出租。纵观全案，华普公司在签订合同之时及合同履行过程中，均具有明显的过错，故本院认为双方《房屋租赁合同》解除系因华普公司违约所致，故对华普公司主张的解除理由，本院不予认可。华普公司基于该解除理由要求伍贰灵公司支付逾期交房违约金，本院不予支持。因华普公司交付的标的物不符合合同目的，构成根本违约，故其公司要求支付占用费的诉讼请求，本院不予支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。华普公司作为违约方应赔偿伍贰灵公司因履行合同所受损失。关于损失范围，本院认为具体应包括：一、租金、履约保证金、物业费，华普公司认可伍贰灵公司主张的租金、履约保证金数额，本院不持异议，华普公司虽称物业费数额无法核实，但伍贰灵公司就此提交了相应票据，本院对伍贰灵公司主张的物业费数额予以认可。考虑到伍贰灵公司实际使用部分租赁区域经营餐饮，本院对其公司要求返还的租金、物业费数额予以酌减（各酌减15万元），对履约保证金数额予以支持。二、装饰装修损失，对于双方均无争议的数额（484497.8元），本院予以确认。对于有争议的部分，双方的争议点主要系餐厅的装饰装修损失是否应该由华普公司承担以及是否需要考虑折旧的问题，本院认为，伍贰灵公司确在涉案租赁区域经营餐饮，餐厅必然因伍贰灵公司的使用而存在折旧，但伍贰灵公司针对餐厅停业的解释，即餐厅为电玩城的配套，因电玩城未实际经营，餐厅缺乏客源而被迫停业，具有合理性。因此，本院就餐厅部分根据伍贰灵公司实际使用情况计算折旧，即折旧金额为176872.08元。经核算，华普公司应赔偿伍贰灵公司装饰装修损失共计845046.93元。三、设备损失，考虑到设备均为2013年5月购置，且未实际投入经营，鉴定机构以2013年5月23日作为评估基准日并无不妥，本院对鉴定意见予以采信，华普公司应赔偿伍贰灵公司设备损失560740元。
关于雇员工资损失，伍贰灵公司提供的工资表系其公司单方制作，且不能证明已经实际支付，华普公司亦不认可，故本院不予支持。关于预期利润损失，伍贰灵公司未举证，本院无法判断是否存在预期利润及其数额，故对该项诉讼请求，本院难以支持。
但鉴于本院判决合同解除，故伍贰灵公司应腾退涉案租赁区域，并将涉案租赁区域（含装饰装修、设备）交付华普公司。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京华普联合商业投资有限公司与被告（反诉原告）北京蓝色伍贰灵上网服务有限公司于二〇一二年十一月七日签订的《房屋租赁合同》（编号CY-B101）及附件于判决生效之日解除；
二、被告（反诉原告）北京蓝色伍贰灵上网服务有限公司于判决生效后十日内腾退位于北京市朝阳区朝外大街19号华普国际大厦地下一层西侧825平方米的房屋，并将该租赁区域（含装饰装修、设备）交付原告（反诉被告）北京华普联合商业投资有限公司；
三、原告（反诉被告）北京华普联合商业投资有限公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）北京蓝色伍贰灵上网服务有限公司租金一百七十九万二千八百八十六元二角七分、履约保证金二十七万零九百二十三元一角；
四、原告（反诉被告）北京华普联合商业投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）北京蓝色伍贰灵上网服务有限公司物业费损失一百零一万一千零五元九角、装饰装修损失八十四万五千零四十六元九角三分、设备损失五十六万零七百四十元；
五、驳回原告（反诉被告）北京华普联合商业投资有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）北京蓝色伍贰灵上网服务有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费926元，由原告（反诉被告）北京华普联合商业投资有限公司负担（已交纳）；
反诉受理费25566.85元，由被告（反诉原告）北京蓝色伍贰灵上网服务有限公司负担6750元（已交纳），原告（反诉被告）北京华普联合商业投资有限公司负担18816.85元［被告（反诉原告）北京蓝色伍贰灵上网服务有限公司已交纳，原告（反诉被告）北京华普联合商业投资有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）北京蓝色伍贰灵上网服务有限公司］。
鉴定费51366.8元，由原告（反诉被告）北京华普联合商业投资有限公司承担［被告（反诉原告）北京蓝色伍贰灵上网服务有限公司已预付，原告（反诉被告）北京华普联合商业投资有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）北京蓝色伍贰灵上网服务有限公司］。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 矫 辰
人民陪审员 陈 效
人民陪审员 崔素梅
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 谢青云