江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0729民再2号监督机关：江西省全南县人民检察院。申诉人（原审案外人，再审第三人）：赖美娟，女，1966年12月13日出生，汉族，经商，住全南县。委托诉讼代理人：陈辉、张志强，江西宋城律师事务所律师。代理权限为特别授权。被申诉人（原审原告）：沈大平，男，1969年7月30日生，汉族，住全南县。被申诉人（原审被告）：王文香，女，1968年8月10日生，瑶族，住全南县。现在江西省女子监狱服刑。被申诉人（原审被告）：唐旭东，男，1967年1月23日生，汉族，住全南县。申诉人赖美娟因被申诉人沈大平与王文香、唐旭东房屋买卖合同纠纷一案，不服本院于2014年7月3日作出（2014）全民一初字第122号民事判决书，向江西省全南县人民检察院申诉。江西省全南县人民检察院以全检民（行）违监[2016]36072900001号民事再审检察建议书向本院提出再审检察建议。经本院审判委员会讨论决定，于2016年7月21日作出（2016）赣0729民监2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，并依法追加申诉人赖美娟为本案有独立请求权第三人，于2016年10月20日公开开庭审理了本案。申诉人赖美娟及其委托代理人陈辉、张志强均到庭参加诉讼，被申诉人沈大平、王文香到庭参加诉讼。被申诉人唐旭东经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江西省全南县人民检察院提出再审检察建议认为，全南县人民法院（2014）全民一初字第122号民事判决书存在审判程序违法、认定事实错误等情形，应予纠正。理由如下：一、一是全南县人民法院在审理沈大平诉王文香、唐旭东房屋买卖合同纠纷一案的确权诉讼时，应当查询该案所要确权的财产权属情况时却在未进行查询的情况下就作出了该房屋的确权；二是全南县人民法院在审理本案的过程中发现该房屋已经被赣州市中级人民法院查封了，应当及时作出中止审理的决定但却未作出；三是全南县人民法院发现在本案的执行标的已被赣州市中级人民法院查封的情形下仍然对本案的执行标的作出了确权的判决。从以上三点可以认定全南县人民法院作出的（2014）全民一初字第122号民事判决书违反了《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》（法发[2011]15号）第二条第二十六项的法律规定，在审判程序上存在明显的违法行为，已作出的确权判决应当予以撤销。二、根据《中华人民共和国物权法》第九十五条和第九十七条的规定可知，王文香、唐旭东与沈大平的房屋买卖合同买卖的是赖美娟与王文香共有的房屋，而且是在赖美娟不知情的情形下签订的，损害了共有人赖美娟的合法权益。并且根据《中华人民共和国合同法》第五十二和五十六条的规定可知，王文香在与沈大平签订房屋买卖合同时，明知唐旭东在登记房屋产权时已明确表示放弃该房屋共有产权还让其作为出卖人在该房屋买卖合同上签字，唐旭东作为买卖主体明显不适格，其行为系无权处分行为，所签订的合同系无效合同，不发生法律效力，应当依法予以撤销。三、全南县人民法院在审理沈大平诉王文香、唐旭东房屋买卖合同纠纷一案时在未认真查询该房屋买卖合同标的的权属情况以及未认真审查该房屋的产权证的情况下，将登记该房屋产权时已明确表示放弃该房屋共有产权的唐旭东一并纳入被告的诉讼角色，应认定为审查认定的事实错误、诉讼主体不适格，在审判程序上存在重大错误，应予纠正。申诉人赖美娟称：一、讼争房屋系申诉人与被申诉人王文香共同出资方式购得，即讼争房屋应当属于申诉人与王文香共有，各占50%的产权。根据申诉人与王文香2008年7月28日签订的《合作协议》的约定，双方的合作所占份额为每人50%，不得私自转让或贷款；同时也约定了盈利分配等相关事项。二、被申诉人沈大平、王文香于2013年5月18日签订的房屋买卖合同无效。理由如下：1.该房屋买卖合同的签订并未向作为共有产权人的申诉人履行过告知义务，申诉人并不知情也不同意，王文香擅自处分共有房屋的行为，依法属于无效的行为；2.被申诉人沈大平不属于善意第三人，不适用善意取得制度。本案被申诉人至今没有占有讼争房屋也没有办理房屋过户登记手续进行产权变更登记，依法被申诉人沈大平不具备善意取得的条件，不适用善意取得制度。三、被申诉人沈大平与王文香之间的基础法律关系是民间借贷关系，并不是房屋买卖合同关系，其签订房屋买卖合同的行为属于以物抵债行为或者叫做代物清偿行为，房屋买卖合同关系因物权尚未转移不成立。故当事人要求履行抵销协议或者根据抵债协议主张所有权的，人民法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。四、被申诉人签订的《房屋买卖合同》是属于恶意串通、损害了申诉人的合法利益。该合同的签订不符合日常经验法则，无法让人相信其真实存在性，是正常的人都认为是虚假的合同。综上，请求法院在查清事实的基础上，依法确认被申诉人之间签订的房屋买卖合同无效，同时确认讼争房屋属于申诉人与被申诉人王文香共有，申诉人不同意将共有部分过户给被申诉人沈大平。被申诉人沈大平辩称：本次再审未经报请赣州市中级人民法院批准的情况下而启动，是明显错误的。（2014）全民一初字第122号民事判决书、（2014）全执字第454号执行裁定书、（2014）全执字第454-1号执行裁定书、（2015）全民一初字第320号民事裁定书、赣州市中级人民法院（2015）赣中执字异议第7号执行裁定书均涉及本案诉争房屋，目前其他文书均在执行，本次再审仅仅就（2014）全民一初字第122号民事判决书提起再审并中止执行，明显是错误的。二、原审虽然在赣州市中级人民法院的保全期间没有中止审理，存在程序违法，但是处理结果正确。赣州市中级人民法院也已经通过（2015）赣中执异议第7号执行裁定书中止执行诉争房屋，由此可见原审处理正确，且现在已经不存在违法的情形。三、原审认定事实清楚，适用法律正确。唐旭东的签名无效，并不影响我与王文香的买卖效力。签订合同时王文香和唐旭东是夫妻关系，虽然唐旭东放弃产权，但是并未在适当的范围公布，我并不知道唐旭东放弃产权，王文香已经将标的物交付给我，申诉人不能对抗善意的我取得物权。因此我与王文香、唐旭东签订房屋买卖合同并列唐旭东为被告不违反法律规定。即使唐旭东无权处分，也只能是部分无效。四、申诉人赖美娟已经放弃了诉争房屋的民事权利和丧失了诉讼权利。早在2013年12月23日赣州市中级人民法院查封时，申诉人已经知道诉争房屋已经进入执行程序，但是一直没有向赣州市中级人民法院提起执行异议之诉和撤销之诉。虽然2015年申诉人向全南县人民法院提起执行异议，但是在其被驳回异议之后未申请复议，同时申诉人提起执行异议之诉被驳回之后也未上诉和在法定期限内申请再审，因此可见申诉人已经放弃其民事权利，其诉讼权利已经丧失。申诉人与被申诉人王文香对房屋所有权早已作出处分，他们在金文花苑共同购买了两间店面和三套套房，其分配为店面登记给王文香，套房登记给赖美娟，根据物权法的规定登记在王文香名下的财产归王文香所有，其有处分权。五、我认为本案的争议焦点就是申诉人是否享有诉争房屋的产权。其他如房屋买卖合同的签订的真伪，购房款的支付与否，为何没有办理过户，至今是否占有等系列争议均不是本案的焦点。我认为，虽然申诉人提交与王文香的合作协议，但是其合作行为已经终止，房屋依法进行了登记分配。申诉人已经书面自认诉争房屋属于王文香，根据全南县人民法院审理的赖美娟与王文香民间借贷纠纷一案，申诉人曾经申请对王文香所有的即本案诉争房屋XX号店面予以查封，全南县人民法院也作出【（2015）全民二初字第816号民事裁定书】对该房予以查封。由此可见，申诉人赖美娟已经承认诉争店面系王文香个人所有，并要求拍卖该房屋实现其债权。申诉人现在又主张其享有50%的所有权，前后矛盾。综上，请求法院确认双方所签订的房屋买卖合同合法有效，判令被申诉人王文香限期配合其办理房屋产权过户手续。被申诉人王文香述称，该房确属我与赖美娟购买，每人50%的产权，沈大平与赖美娟有什么纠纷是他们的事，我管不了，让他们自己去协商。被申诉人唐旭东在法定期限内未答辩。原审，原告沈大平向本院起诉请求确认双方所签订的房屋买卖合同合法有效，判令两被告限期配合办理房屋产权过户手续，诉讼费由被告承担。本院原审查明，2013年5月18日原告沈大平与被告王文香、唐旭东签订房屋买卖合同一份，甲方为王文香、唐旭东，乙方为沈大平，合同约定“一、甲方自愿将座落于全南县金龙大道（金文花苑），产权证字第0001XXXX号。产权登记建筑面积共34.32平方米的店面……卖给乙方。二、房屋价款及支付方式：1.甲方向乙方出售本协议房产的价款总金额为人民币380000元整。2.乙方于2013年5月21日向甲方支付人民币100000元整。3.剩余房产价款人民币280000元，均由乙方过好户后支付给甲方。4.乙方向甲方支付房产价款，甲方应向乙方出具票据。三、房屋过户：甲方应积极配合乙方办理过户手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。”合同签订后，原告分别于2013年5月21日、2013年6月5日支付了购房款100000元、280000元，被告王文香均出具了收条。被告王文香于2013年6、7月份将店面钥匙交付给原告沈大平。原告沈大平此后一直要求被告王文香配合办理过户手续，但被告王文香因事不在全南而未办理。2013年12月19日，赣州市中级人民法院裁定“冻结……和王文香的银行存款1200万元或查封、冻结、扣押上述三被告合计价值1200万元的其他财产”，致使该店面无法办理过户手续。原告沈大平便诉讼来院，要求确认双方所签订的房屋买卖合同合法有效，并判令被告限期配合原告办理房屋产权过户手续。全南县房权证城厢镇字第××号房屋所有权证在2008年11月21日办理，房屋所有权人登记为王文香。被告王文香与被告唐旭东系夫妻关系。本院原审认为，关于合同效力问题。原告沈大平与被告王文香、唐旭东签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。对于原告的此诉讼请求，本院予以支持。关于过户问题。原被告签订房屋买卖合同，双方已形成合法的房屋买卖关系，双方应当按照合同约定履行自己的义务。依据合同约定，原告有义务支付价款，被告有义务交付房屋及协助办理过户手续。本案中，原告支付了全部房款380000元给被告，其已履行自己的合同义务，被告也已将钥匙交由给原告，但未协助原告办理房屋过户手续，现原告要求被告限期协助过户，对此诉讼请求，本院予以支持。本院原审依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：原告沈大平与被告王文香、唐旭东于2013年5月18日签订的房屋买卖合同有效，限被告王文香、唐旭东在本判决生效后三十日内协助原告沈大平办理房屋所有权证号为全南县房权证城厢镇字第××号的房屋登记过户手续。案件受理费100元由被告王文香、唐旭东承担。原审期间，原告沈大平提交其与王文香、唐旭东签订的房屋买卖合同原件、两张收条原件、借条复印件，王文香与唐旭东的结婚证复印件，赣州市中级人民法院（2014）赣中民二初（保）字第2号民事裁定书复印件，沈大平及曾艳的邮政银行转账凭单。再审期间各当事人提交证据及本院调取证据情况如下：一、被申诉人沈大平提交全南县房权证城厢镇字第××号房屋所有权证原件及其与曾艳结婚证复印件。二、申诉人赖美娟向本院提交如下证据：1.第三人身份证复印件；2.赣州市商品房买卖合同（合同备案编号：2007-001-006）复印件；3.第三人与再审被告王文香交纳房款的五张收据（收条）复印件；4.第三人与再审被告王文香签订的《合作协议》复印件；5.全南县房地产管理局（金文花苑11号店面）的全南县房屋登记申请书和询问栏复印件；6.第三人与西西里咖啡店经营者温敏锋签订的《租房合同》《续租合同》；7.全南县人民法院执行法官所作的执行笔录；8.2013年6月18日第三人夫妇与再审被告一同以讼争房屋向全南县农村信用合作联社抵（质）押意向书；9.全南县人民法院（2015）全民一初字第320号开庭庭审笔录复印件；10.诉争店面楼上即金文花苑一期登记在赖美娟名下XXX、XXX、XXX号房屋的房产证及购房合同复印件。三、本院依法在全南县房地产管理局调取诉争店面的全南县房屋所有权审批表、全南县房屋所有权登记申请书、商品房买卖合同（备案编号：2008-001-XXX）、房屋契税完税凭证、销售不动产统一发票、王文香与唐旭东结婚证、全南县房产所有权登记现场查勘表、金文花苑售房情况表复印件、金文花苑一期售房情况表复印件；在开发商赵伟处调取购房款收据复印件；在售楼员周晓红处调取金文花苑购房记录表复印件。四、本院依法对金文花苑一期开发商赵伟、金文花苑原售楼职员周晓红、全南县房地产管理局职工李永萍、阴玉清、刘娇、全南县不动产中心职工黄小萍进行调查并制作调查笔录。五、本院依法调取在江西省女子监狱开庭庭审录像。再审期间被申诉人王文香、唐旭东没有提交证据。本院组织当事人对所有证据进行举证质证，当事人对下列证据均无异议：王文香与唐旭东的结婚证复印件、赣州市中级人民法院（2014）赣中民二初（保）字第2号民事裁定书复印件、赖美娟的身份证复印件、全南县房地产管理局（金文花苑XX号店面）的全南县房屋登记申请书和询问栏复印件、本院（2015）全民一初字第320号开庭庭审笔录复印件、赖美娟名下XXX、XXX、XXX号房屋的房产证及购房合同复印件；本院依法在全南县房地产管理局调取诉争店面的全南县房屋所有权审批表、全南县房屋所有权登记申请书、商品房买卖合同（备案编号：2008-001-XXX）、房屋契税完税凭证、销售不动产统一发票、王文香与唐旭东结婚证、全南县房产所有权登记现场查勘表、金文花苑售房情况表复印件、金文花苑一期售房情况表复印件；本院在周晓红处调取金文花苑购房记录表复印件；本院在赵伟处调取购房款收据复印件；本院依法对金文花苑原售楼职员周晓红、全南县房地产管理局职工李永萍、阴玉清、刘娇、全南县不动产中心黄小萍进行调查并制作的调查笔录。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。被申诉人王文香对被申诉人沈大平在原审期间提交的证据及再审提交的证据无异议；对申诉人赖美娟提交的所有证据均无异议。对当事人有争议的证据及相应的质证意见和本院的认定具体如下：一、申诉人赖美娟对被申诉人沈大平在原审期间提交的房屋买卖合同原件、两张收条原件、借条复印件、沈大平及曾艳的邮政银行转账凭单，均有异议，其质证意见如下：房屋买卖合同是以房抵债，不是真实的购房合同，也不能证明王文香是独立产权人，该合同侵犯了申诉人50%的产权，属于无效合同；收条时间不符合常理，与合同约定的时间不符；借条写的是沈大平，但是转账人是曾艳，两张转账凭证是借款不是房款。本院认为，上述证据系被申诉人沈大平与王文香、唐旭东亲笔签名和捺印，是双方真实意思表示，本院予以采纳，理由如下：1.上述证据显示双方签订购房合同的时间是2013年5月18日，支付第一笔房款（100000元）的时间是同年5月21日，转账支付剩余房款（280000元）及借款（205000元）的时间是同年6月5日，各笔款项的转账凭证与收条和借条上的时间、金额相吻合；2.曾艳与被申诉人沈大平系夫妻关系，曾艳转账符合夫妻之间的代理特征，曾艳可以代为转账，同时2013年6月5日，被申诉人王文香已经将诉争店面的房产证和钥匙交给沈大平，被申诉人王文香承认房款和借款均已经收到，不是以房抵债，且申诉人赖美娟没有提交证据推翻前述证据的真实性。因此，可以认定被申诉人沈大平上述证据客观真实，合法有效，本院予以确认。二、被申诉人沈大平对申诉人赖美娟提交的赣州市商品房买卖合同（合同备案编号：2007-001-006）复印件、五张收据（收条）复印件、《合作协议》复印件、《租房合同》《续租合同》、2015年6月4日本院执行局做的执行笔录、全南县农村信用合作联社抵（质）押意向书均有异议，其质证意见具体如下：对赣州市商品房买卖合同（合同备案编号：2007-001-006）复印件的三性均有异议，认为与本案无关，他们合作是他们的事，我只是和王文香发生房屋买卖关系；认为五张收据（收条）能够说明当时他们有合作，但是该票据不能证明系诉争店面的房款，他们在办理房产证的时候已经分割了财产；对《合作协议》认为无法判断，与本案无关；对《租房合同》《续租合同》认为与本案无关；认为本院执行局2015年6月4日做的执行笔录与诉争房子无关；对全南县农村信用合作联社抵（质）押意向书，认为是他们生意贷款的事与本案无关。本院认为，申诉人赖美娟提交2007年9月27日备案的赣州市商品房买卖合同（合同备案编号：2007-001-006）因其已被2008年5月21日备案的商品房买卖合同（备案编号：2008-001-029）所取代，是废止的合同，但该合同本身是真实的，可以证明申诉人赖美娟曾经有购买XX、XX号店面并将房产证登记到其名下的意思；《合作协议》是真实的，能够证明赖美娟与王文香合作购买金文花苑一期XX、XX号店面的出资、股份及经营盈利分配比例情况；关于五张收据（收条），本院认为各收据均有全南县新城房地产公司金文花苑项目部印章，对其真实性本院予以确认，但是其证明对象与其XX、XX号店面的购房款不符，本院不予确认。关于《租房合同》《续租合同》，本院认为，是客观真实的，对其真实性本院予以确认，但《续租合同》因王文香将房产证和钥匙交给沈大平后，沈大平2015年9月8日将该店面出租给案外人刘吉莲而没有实际履行，对其证明对象本院不予确认。三、被申诉人王文香对金文花苑开发商赵伟的陈述有异议，认为赵伟不知道其和赖美娟的情况，我们不可能什么都和赵伟说清楚。本院认为，赵伟作为金文花苑一期的开发商之一，其参与了房屋的销售工作，虽然对赖美娟、王文香私下如何约定不一定完全清楚，但是其根据售房时的谈判情况对他们二人一起购买房屋进行的判断，应是客观的，本院予以采信。四、王文香、赖美娟对本院依法调取在江西省女子监狱开庭的庭审录像的真实性、合法性无异议，但是证明对象有异议，均否认有串通的事实。本院认为，虽然赖美娟否认录像显示的当法官向王文香发问，王文香回答问题时，其插话并向王文香摆手和摇头的动作不是有意向王文香示意，同时还辩解其摇头是正好头痒，都是一些习惯性动作，即使就算摇头、点头也根本不存在影响王文香。但综观整个庭审过程及赖美娟向王文香作了摆手和摇头的动作后，王文香回答法庭的问题时就明显变得模糊，甚至直接拒绝回答，同时否认其之前已经承认的事实等情况来分析，可以认定赖美娟在法庭中的插话及摆手和摇头等动作对王文香的回答造成了实质的影响，双方之间的行为实际上是一种串通行为。本院根据当事人的证据和陈述以及本院调取的证据可以查明和认定以下事实：一、2007年7、8月间，申诉人与王文香约定合伙在全南县金龙大道金文花苑一期购买XX、XX号店面和XXX、XXX、XXX三套套房。二、2007年9月17日，新城房地产开发有限公司与赖美娟签订赣州市商品房买卖合同（合同备案编号：2007-001-006），约定购金文花苑一期XX-XX号店面，面积82.7平米，成交金额82.7平米×2800元=231560元。并约定签合同时付22万元，余款交付时付清。但此合同并未履行，该合同中约定的金文花苑一期XX号店面，最终被新城房地产开发有限公司与王文香另行签订赣州市商品房买卖合同（合同备案编号：2008-001-029）所取代，该合同约定金文花苑一期XX号店面，面积33.7平米，成交金额33.7平米×2300元=77510元，同时并约定签合同时付定金3万元，年底再付3万元，余款办按揭。三、申诉人赖美娟提交的收据显示：2007年8月17日赖美娟（王文香）交房款86600元；2008年1月1日赖美娟（王文香）交房款100000元；2008年4月9日赖美娟交房款49000元；2008年4月29日王文香交房款20000元；2008年6月3日赖美娟交阁楼款9240元，共计264840元，上述收据除2008年6月3日的9240元写了阁楼款外，其余均未写明所购房屋的房号。新城房地产有限公司提交的一张收据显示：2008年5月29日赖美娟交12号店面房款49000元（注明购12号店面）。售楼员周晓红提交的金文花苑购房记录表显示：XX、XX号店面总价款合计为282806元（包括其他费用，表内显示房价为XX号店面2800元/平方米，XX店面2900元/平方米）；XXX、XXX、XXX号三套房屋的总价款合计为345568元。据购XX、XX号店面的正式发票及契税发票，房款及契税总计为194698.44元。四、新城房地产开发有限公司金文花苑售楼员周晓红提交的金文花苑购房记录表标明：（一）店面预交款：1.2008年1月17日交10万元；2.2008年1月29日2万元。记录表中标明的购房人均为王文香，且所交款项均跨栏写在一起，即未将二间店面分开写。二间店面的预留联系电话均为王文香使用过的手机号码。（二）二楼房屋预交款：1.2007年9月17日20000元；2.2008年1月1日100000元；3.2008年5月29日49000元。记录表中标明XXX房购房人为王文香，XXX、XXX房购房人为赖美娟。上述所交款项均跨栏写在一起，即未将三间房屋分开标明。XXX号房未预留联系电话，XXX、XXX号房的预留联系电话均为王文香使用过的手机号码。五、新城房地产开发有限公司申请办证期间向全南县房产管理局交存有金文花苑售房情况表和金文花苑一期售房情况表。其中金文花苑售房情况表标明：XX号店面的购房人为王文香、XX号房店面的购房人为赖美娟，XXX号套房的购房人为王文香，XXX、XXX号购房人为赖美娟。而金文花苑一期售房情况表标明：XX、XX号店面的购房人均为王文香，XXX号、XXX、XXX号三套套房购房人均为赖美娟。2008年11月21日全南县房产管理局为金文花苑一期XX、XX号店面和XXX、XXX、XXX号三套套房办证时，即以金文花苑一期售房情况表标注的购房人办理了产权登记，即金文花苑一期11、12号店面均登记为王文香所有，房屋产权证号分别为：全南县房权证城厢镇字第××号和全南县房权证城厢镇字第××号。金文花苑一期XXX、XXX、XXX号三套套房均登记为赖美娟所有，房屋产权证号分别为：全南县房权证城厢镇字第××号、全南县房权证城厢镇字第××号、全南县房权证城厢镇字第××号。诉争XX号店面有阁楼，该阁楼与店面系一体，无法单独出售。六、2008年7月28日申诉人赖美娟与被申诉人王文香对其中的XX、XX号店面签定《合作协议》，约定各自出资127800元，合计255600元，共同购买金文花苑一期XX、XX号店面，各占50%的股份，按照各占50%的比例进行盈利分配，共有资产不得私自转让或贷款，提前6个月提出撤资，经双方商定可以撤资。七、庭审时，赖美娟与王文香均承认自2006年买金泰宾馆时起就开始合伙做生意，当时在为金泰宾馆办权属登记时就将合伙的金泰宾馆一至三楼登记在王文香名下，四至七楼登记在赖美娟名下。八、2007年7、8月间到新城房地产开发有限公司去商购金文花苑一期XX、XX号店面和XXX、XXX、XXX号三套套房时，是赖美娟、王文香一起去谈的，店面和套房是一起打包购买的，最后如何办证也是按赖美娟、王文香二人共同商量好的意思去办理的。九、本院要求赖美娟提交购金文花苑一期XXX、XXX、XXX号三套套房的交款收据，但赖美娟以无法找到为由未提交该三套套房的交款收据。十、2015年7月14日在赖美娟诉王文香民间借贷纠纷一案（案号为(2015）全民二初字第816号）中，申诉人赖美娟承认诉争店面是王文香所有。十一、金文花苑一期XX、XX号店面和XXX、XXX、XXX号三套套房2009年6月28日至2015年8月1日，用申诉人赖美娟的名义出租。2013年6月5日被申诉人王文香将12号店面的房产证和钥匙交由被申诉人沈大平，2015年9月8日起至今由被申诉人沈大平对外出租该店面。十二、被申诉人唐旭东在2008年8月18日回答全南县房地产管理局的询问时已经放弃诉争店面的产权，被申诉人王文香与唐旭东于1989年登记结婚，2014年8月20日离婚。被申诉人沈大平与曾艳系夫妻关系。十三、2014年10月28日本院在执行何玲娜诉王文香、唐旭东民间借贷纠纷一案中对诉争店面进行过查封。2015年7月14日在赖美娟诉王文香民间借贷纠纷一案中，案号为(2015）全民二初字第816号，申诉人赖美娟向本院申请过诉讼保全，要求查封王文香所有的店面即诉争店面，本院2015年7月15日对诉争店面予以查封。十四、2016年10月20日在江西女子监狱开庭审理本案，在法庭的询问阶段，刚开始的时候申诉人赖美娟承认其与王文香共同购买了金文花苑一期XX、XX号店面和XXX、XXX、XXX号三套套房。但当法庭进一步询问被申诉人王文香为何要对金文花苑一期XX、XX号店面的备案合同从赖美娟互换成王文香，是否共同购买三套套房时，王文香刚开始回答到“楼上是赖美娟的名字，楼下是我的名字，因为合伙嘛”，此时赖美娟未经法庭允许插话打断王文香的回答并否认共同购买店面楼上三套套房，而当主审法官连续两次阻止申诉人赖美娟插话之后，法庭再向王文香询问相关事实时，申诉人赖美娟便连续向王文香作了摆手和摇头的动作，在此之后王文香的回答就明显变得模糊，诸如“时间太久不记得、不清楚、细节方面不知道”，甚至直接拒绝回答问题；后面也否认了共同购买三套套房的事实，称三套套房是赖美娟个人所有，其没有参与购买，与本案无关等。本院再审认定的其他事实与原审认定的事实一致。关于本案原审存在的问题，本院再审评判如下：一、关于原审未查实诉争店面的权属问题。2014年7月2日原审法官询问王文香诉讼房子是否属于与唐旭东共有，王文香回答说：“房子虽然是写着我一个人的名字，但是夫妻共同财产，买卖合同上唐旭东也签了名。”被告王文香在回答原审法官询问时，存在故意隐瞒诉争店面产权事实真相的情况，且据夫妻存续期间购置的财产原则上应认定为夫妻共同财产的原则，致使原审没有进一步核实被申请人唐旭东是否共有店面产权的事实，从而对诉争店面以被申诉人王文香、唐旭东共有为基础，作出了确权判决，对此，应予纠正。二、关于原审在审理本案的过程中发现该房屋已经被赣州市中级人民法院查封了，应当及时作出中止审理的决定但却未作出，而且还作出确权判决的问题，经核实原审确实存在上述程序性错误。但是根据本院（2014）全执字第454-1号执行裁定书、（2014）全执字第380号执行裁定书、（2014）全执异字第380-1号执行裁定书、赣州市中级人民法院（2015）赣中执字异议第7号执行裁定书，上述问题在再审期间已经不存在。三、关于原审将唐旭东列为共同被告的问题。根据我国《民事诉讼法》的相关规定，只要原告诉称某个民事主体侵犯了其民事权益或与其发生民事争议，就可以将其列为被告。且本案中王文香在与新城房地产开发有限公司签订房屋买卖合同时，唐旭东与王文香系夫妻关系，而夫妻之间具有人身和财产关系的紧密依存性，故原审将唐旭东列为共同被告让其参与诉讼，并不违反法律规定，至于被告最终是否要承担相应的法律责任，并不影响其在诉讼中的身份地位。本院再审认为，本案的争议焦点有：第一，登记在王文香名下的金文花苑一期XX、XX号店面和登记在赖美娟名下的金文花苑一期XXX、XXX、XXX号三套套房在购买时是否是合伙购买的问题。第二，如认定金文花苑一期XX、XX号店面和XXX、XXX、XXX号三套套房系赖美娟与王文香合伙购买，则在办证时将XX、XX号店面登记在王文香名下、将XXX、XXX、XXX号三套套房登记在赖美娟名下，是不是对上述房产作了产权分割，诉争店面申诉人是否享有50%的产权的问题。第三，被申诉人王文香、唐旭东与沈大平签订的房屋买卖合同是否有效；第四，被申诉人王文香、唐旭东是否有义务协助将诉争店面过户给沈大平。第一，关于登记在王文香名下的金文花苑一期XX、XX号店面和登记在赖美娟名下的金文花苑一期XXX、XXX、XXX号三套套房在购买时是否是合伙购买的问题。本院认为，据现有证据，应认定登记在王文香名下的金文花苑一期XX、XX号店面和登记在赖美娟名下的金文花苑一期XXX、XXX、XXX号三套套房在购买时是合伙购买的。理由如下：一是申诉人赖美娟与王文香在庭审中均曾承认双方共同购买了金文花苑一期XX、XX号店面和XXX、XXX、XXX号三套套房。二是据新城房地产开发有限公司金文花苑售楼员周晓红提交的金文花苑购房记录表的记载内容，所交款项均跨栏写在金文花苑一期XX、XX号店面和XXX、XXX、XXX号三套套房的栏格内，并未将款项分别记在二间店面和三间套房的栏格内，这说明XX、XX号店面和三套套房在付款时都是混合在一起付的，彼此并未作区分。表中二间店面和三套房屋预留的购买人的联系电话也均为王文香使用过的手机号码。三是证人新城房地产开发有限公司金文花苑售楼员周晓红证实赖美娟、王文香所购的金文花苑一期的房产均是按赖美娟、王文香二人共同商量好的意思去办理产权登记的。证人金文花苑一期项目的开发人赵伟也证实金文花苑一期XX、XX号店面和金文花苑一期XXX、XXX、XXX号三套套房开始去洽谈时就是赖美娟、王文香一起去谈的，最后也是一起打包买的。四是申诉人赖美娟与被申诉人王文香在庭审时，在法庭被问及金文花苑一期XX、XX号店面和金文花苑一期XXX、XXX、XXX号三套套房是不是合伙购买时，赖美娟先是承认后又否认，并通过插话、摆手和摇头等动作进行串通。五是根据申诉人赖美娟主张用于共同购买XX、XX号店面的五张房款收据（收条）和金文花苑一期项目开发人之一赵伟提交的注明为XX号店面的购房款收据，可以查实XX、XX号店面的购房款合计为313840元，而根据XX、XX号店面的购房正式发票及契税正式发票，总房款及契税为94698.44元（实际成交价：XX号店面2238元/平方米；XX店面2300元/平方米）。即使按照新城房地产开发有限公司售楼员周晓红提交的金文花苑购房记录表，所有费用合计也才282806元（包括其他费用。同时表内显示房价为XX号店面2800元/平方米，XX店面2900元/平方米）。明显赖美娟的上述五张收据（收条）的购房款已经超过他们主张用于合作购买XX、XX号店面的房款,即上述款项中应包括有XXX、XXX、XXX号三套套房的房款。六是申诉人赖美娟称其提交的收款收据均是购店面的收据，而对XXX、XXX、XXX号三套套房的房款收据却称无法找到，这不合常理。七是在申诉人赖美娟与王文香二人仍在合伙的情况下，将XXX、XXX、XXX号三套套房全部确定归赖美娟一个人所有，而楼下店面却主张是合伙财产，也不合常理。综上，本院认为登记在王文香名下的金文花苑一期XX、XX号店面和登记在赖美娟名下的金文花苑一期XXX、XXX、XXX号三套套房在购买时是二人合伙购买的。第二，关于申诉人赖美娟与王文香在合伙购买XX、XX号店面和XXX、XXX、XXX号三套套房后,在办证时将XX、XX号店面登记在王文香名下，将XXX、XXX、XXX号三套套房登记在赖美娟名下，是不是对上述房产作了产权分割，诉争店面申诉人赖美娟是否享有50%的产权的问题。对此，本院认为,应认定赖美娟与王文香对合伙所购的上述房产在办证时进行了产权分割。理由如下：一是庭审时，赖美娟与王文香均承认自2006年买金泰宾馆时起就开始合伙做生意，当时在为金泰宾馆办权属登记时就将合伙购买的金泰宾馆一至三楼登记在王文香名下，四至七楼登记在赖美娟名下，这说明二人之间曾有这种先例。二是2015年7月14日在赖美娟诉王文香民间借贷纠纷一案【案号为(2015）全民二初字第816号】中，申诉人赖美娟已经承认诉争店面是王文香所有。三是新城房地产开发有限公司金文花苑售楼员周晓红提交的金文花苑购房记录表显示的XX、XX号店面应交款项合计为282806元，XXX、XXX、XXX号三套房屋的应交款项合计为345568元。根据赖美娟与王文香的合伙情况，如将XXX、XXX、XXX号三套套房全部认定为赖美娟的个人财产的话，则将XX、XX号店面全部认定为王文香的个人财产才更公平合理。四是据新城房地产开发有限公司申请办证期间向全南县房产管理局交存的金文花苑售房情况表和金文花苑一期售房情况表可以证实，在正式登记之前，王文香与赖美娟对所购店面和套房有在二人之间进行互换调整的情况。五是我国《物权法》的颁布和实施时间均在申诉人赖美娟与被申诉人王文香一起购买诉争店面及进行登记办证之前，根据该法第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机构管理”的规定。全南县房地产管理局作为登记机构，其依据购房人的申请依法备案和办证并不违反法律规定，且登记内容准确，房产证上的内容与登记簿一致，申诉人赖美娟并没有提交证据证明房产局的登记有误，所以根据不动产登记薄和房产证对不动产权利具有的推定力，本院认为申诉人赖美娟与被申诉人王文香已经对合作购买的房产进行了分配，诉争店面属于王文香个人所有。六是申诉人赖美娟与被申诉人王文香在庭审时的串通行为，也是一种企图掩盖案件事实真相的行为，对此依法也应作出对其不利的推定。综上，王文香和赖美娟将之前二人合伙购买的XX、XX号店面和XXX、XXX、XXX号三套套房分别登记在王文香和赖美娟名下应是一种明确产权的行为，是对合伙房屋产权的分割。虽然申诉人赖美娟与王文香通过《合作协议》约定共同购买金文花苑一期XX、XX号店面，各占50%的股份，但该协议关于权属问题的约定，因办理房产证时双方对房屋产权重新调整并互换了房屋产权登记的约定而变更，故单凭该协议不足以认定金文花苑一期XX号店面至今仍为合伙财产。申诉人赖美娟主张金文花苑一期XX号店面系其与王文香的合伙财产的意见，本院不予支持。第三，关于被申诉人王文香、唐旭东与沈大平签订的房屋买卖合同是否有效的问题。本院认为，沈大平与被申诉人王文香、唐旭东签订的房屋买卖合同是在被申诉人王文香与唐旭东夫妻关系存续期间签订的，王文香从新城房地产开发有限公司购买该店面时也是在被申诉人王文香与唐旭东夫妻关系存续期间，而夫妻关系存续期间购置的财产原则上应推定为夫妻共同财产，为慎重沈大平要求唐旭东签名符合常理。而诉争店面为王文香的个人财产，其有权对自己的财产作出处分，其一个人在合同书上签名即具有法律效力，唐旭东签名与否并不影响该房屋买卖合同效力。该合同各笔款项和借款的转账凭证与收条、借条的时间和金额均吻合，且在2013年6月5日付清购房款当日，被申诉人王文香就已经将诉争店面的房产证和钥匙交给沈大平，同时被申诉人王文香承认房款和借款均已经收到，不是以房抵债。申诉人也没有其他证据证明被申诉人王文香与沈大平在签订该房屋买卖合同中存在违法行为，故本院认为此次房产交易属于正常交易行为，该合同有效。第四，关于被申诉人王文香、唐旭东是否有义务协助将诉争店面过户给沈大平的问题。本院认为，因被申诉人唐旭东已经放弃诉争房屋的产权，故其没有义务也没有权利协助配合过户。被申诉人王文香作为诉争房屋的所有人，其与被申诉人沈大平签订房屋买卖合同系平等自愿协商签订，意思表示清楚，不违反法律的规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。当沈大平依约支付全部价款后，王文香应当依约协助办理过户手续，将该房产过户至沈大平名下，故本院对被申诉人沈大平的该诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国诉讼法》第六十四条、第一百一十二条、第一百一十九条、第一百四十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：撤销本院2014年7月3日作出的（2014）全民一初字第122号民事判决。被申诉人（原审原告）沈大平与被申诉人（原审被告）王文香、唐旭东于2013年5月18日签订的房屋买卖合同有效，限被申诉人（原审被告）王文香在本判决生效后三十日内协助被申诉人（原审原告）沈大平办理房屋产权登记过户手续，将房屋所有权证号为全南县房权证城厢镇字第××号的房屋过户至沈大平名下。驳回被申诉人（原审原告）沈大平的其他诉讼请求。驳回申诉人（原审案外人，再审第三人）赖美娟的申诉请求。案件受理费100元，由被申诉人（原审被告）王文香承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长  赖春文人民陪审员  钟细娇人民陪审员  谭洪考二〇一七年三月三十日代理书记员  刘东升代理书记员  温博文