文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初3252号原告：张南华，男，1981年3月7日出生，汉族，住广州市天河区。原告：林立，女，1983年6月26日出生，汉族，住广州市天河区。两原告的共同委托代理人：马晓艳、郭敏，分别系广东科德律师事务所律师及实习律师。被告：广州南开房地产开发有限公司，住所地广州市天河区侨燕街20号虹侨楼B座801房，统一社会信用代码9144010123123906X3。法定代表人：何建梁，董事长。委托代理人：董伟、李晶，均系该司职员。被告：中国南方航空集团公司，住所地广州市白云机场，统一社会信用代码9140000100005896P。法定代表人：王昌顺，总经理。委托代理人：杨燕，系该司职员。原告张南华、林立诉被告广州南开房地产开发有限公司（以下简称“南开公司”）、中国南方航空集团公司（以下简称“南方航空公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月9日公开开庭进行了审理，原告张南华、林立的共同委托代理人马晓艳、郭敏、被告南开公司的委托代理人董伟、被告南方航空公司的委托代理人杨燕到庭参加了诉讼；于2016年12月13日公开进行了第二次开庭审理，原告张南华、林立的共同委托代理人马晓艳、被告南开公司的委托代理人董伟到庭参加了诉讼，被告南方航空公司经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告张南华、林立诉称：2013年1月5日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买两被告开发的天河区东莞庄路57号大院颐和大厦B-2栋803房，房屋总价2852817元，被告应于2013年12月30日前交付房屋，并与交付之日起730日之内为原告办妥房地产权证。合同签订后，原告付清全部购房款并向被告交纳契税88061元，但被告至今未将契税向有关部门交纳，依据国家税务局部门规定，被告无权代征契税，故被告应予返还契税及支付资金期间占有利息。被告至今未向原告提供包括《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》、供水、供电气、供电、通邮的永久使用证明等相关文件，原告查询得知所购楼盘尚未具备规划验收合格证及竣工验收备案表，涉案房屋不符合法定交付条件，也与合同约定的交付条件不符，被告应向两原告支付延期交房违约金。为此，请求法院判令：1、两被告向两原告支付延期交楼违约金115539.09元（以2852817元为本金，按每日万分之五标准，自2014年2月22日计至2016年4月14日止，自2016年4月9日计至2016年5月9日止）；2、两被告向两原告返还契税88061元及资金期间占用利息（以契税金额88061元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计，自2014年4月14日计至实际付清之日止）；3、两被告向两原告支付逾期办证违约金37086.62元（以2852817元为本金，按每日万分之五标准，自2016年4月13日计至2016年5月9日）；4、两被告承担本案诉讼费用。被告南开公司答辩称：一、立案之日往前2年计算延期交房违约金已超过诉讼时效，我方不需要支付违约金；二、原告实际办理收楼手续后，被告无须承担延期交房违约金；三、原告要求按照每日万分之五的标准计算延期交房违约金没有依据，按照合同的约定，按照总房款每日万分之一的标准计算延期交房违约金，且不得超过总房款的2%；四、根据原、被告双方签订的商品房买卖合同约定，原告委托被告为涉案房屋办理房产证，且购房合同明确约定原告应当在房屋交付时向被告交纳税费，原告要求被告返还税费及利息没有合同依据。原告要求被告返还税费，被告也无法为原告办理涉案房屋的房产证，交付契税是办理房产证的前提条件；五、按照补充协议的约定，按照万分之一的标准计算逾期办证违约金，且违约金总额以总房款的2%为限，原告要求按照总房款的每日万分之五的标准计算没有依据。被告南方航空公司于2016年5月9日答辩称：不同意原告的诉讼请求。一、我方未与原告签订购房合同，原告的诉讼请求没有法律依据。根据合同相对性原则，合同的权利义务条款，仅对合同当事人有约束力，购房合同是被告南开公司与原告签订，颐和大厦是由被告南开公司开发和销售，因此我方不负有履行合同约定的义务，也无须承担违约责任；二、我方未收取原告的购房款和契税款，原告诉讼请求没有事实依据，原告的购房款和契税款均由被告南开公司收取，与我方无关；三、我方拥有1%的土地使用权，与被告南开公司在颐和大厦的关系属于另外一个法律关系，与原告的诉讼请求无关，被告南开公司作为独立的法人负责涉案房屋的开发和销售，享有收益的权利，我方作为被告南开公司的股东，虽然拥有1%的土地使用权，但与颐和大厦的建设开发和销售无关，不应承担责任。经审理查明：南开公司为广州市天河区东莞庄路57号大院颐和大厦的开发商，领有穗房预（网）字第20120098号《商品房预售许可证》。据2016年4月12日广州市工商行政管理局查询单显示，南开公司的股东为南方航空公司、颐和地产集团有限公司。2013年1月5日，张南华、林立（乙方、买方）、南开公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买位于颐和大厦自编B-2栋803房【房屋地址天河区瘦狗岭路417号（住宅楼，自编B-2栋）803房，以下简称“涉案房屋”】，总金额2852817元，甲方同意乙方按第3种方式支付房款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内，支付全部房价款的60.04％，金额1712817元，除首期款外，剩余房款金额1140000元，须于2013年1月5日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；如果乙方未能按照约定期限将首期款支付至预售款监控账户，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。乙方委托甲方办理预告登记，甲方应当在本合同网上签订之日起30日内，为乙方办妥预售合同备案和预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方。（第十二条）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）甲方应当在2013年12月30日前将房屋交付乙方使用；（第十四条）甲方如未能按合同规定的期限交房的，不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的百分之二；（第十六条）乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起10日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。（第二十一条）乙方委托甲方办理产权登记，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等条款。合同附件七、本合同补充协议：二、乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间。且每逾期一日乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金；三、双方同意主合同第十一条变更为：乙方委托甲方办理，甲方应当在主合同网上签订之日起30工作日内，将主合同送房地产登记机构办理预售合同备案和预购商品房预告登记手续。乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料。乙方同意预购商品房预告登记证明书原件由甲方执收，以便于甲方办理该商品房《房地产权证》，乙方并同意不得要求甲方向其交付预购商品房预告登记证明书。五、双方同意主合同第十三条补充为：1、商品房的交付条件：在该商品房交付期限届满前，乙方应交清下列费用：（1）按主合同第八条的约定向甲方交清该商品房全部楼价款；（2）付清乙方应缴交的全部税费及违约金和其他费用；（3）乙方已按照政府规定缴纳首期住宅专项维修资金；六、双方同意主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《商品住宅交楼书》；（二）《房地产（住宅）质量保证书》；（三）《房地产（住宅）使用说明书》；（四）《临时管理规约》；七、主合同第十六条变更为：乙方应在甲方收楼通知书通知的收楼日期内对该商品房进行验收，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应当在收楼通知书通知的收楼日期内以书面形式一次性提出，逾期不提出又不接收该商品房的，视为甲方已按照本合同的约定向乙方交付了该商品房；十、双方同意主合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；房屋产权交易过户的先决条件：1、如果乙方未按合同约定的条件向甲方支付该商品房全部房价款及有关税费，甲方有权拒绝向乙方交付该商品房或虽然交付了该商品房给乙方提前使用，但无义务向乙方办理房屋产权交易过户手续，并无须承担任何违约责任或赔偿责任，且该商品房的产权仍属甲方所有；十一、主合同第二十二条变更为：甲方逾期办妥《房地产权证》的，本合同继续履行，乙方同意继续委托甲方办理该商品房《房地产权证》，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过房价款的百分之二；二十五、甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任，己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映等。2013年2月20日，南开公司出具发票，确认收取张南华、林立购房款2852817元。2014年4月14日，张南华、林立向南开公司支付税费88061元。2014年4月14日，南开公司向张南华、林立交付涉案房屋，办理收楼手续。2016年1月22日，广州市天河区住房和建设水务局答复郭敏的《关于政府信息公开的答复》，内容为：我局曾于2010年11月办理颐和中心施工许可，地址东莞庄路57号地，该工程没有在我局办理竣工验收备案手续。关于损失，张南华、林立表示由于房产证未办妥，导致房屋不能转让，也不能对外进行融资（抵押），无法办理证照手续。本院向广州市国土资源和规划委员会发函查询：颐和大厦是否办理规划验收手续？若未通过规划部门的规划验收的情况下，是否能够办理将颐和大厦的各房屋过户至各业主名下的手续（即“小确权”手续）？广州市国土资源和规划委员会于2016年8月18日作出《关于（2016）粤0106民初3251-3263号的复函》（以下简称《复函》），内容为：“经查，东莞庄路57号地段颐和大厦前经原广州市规划局审批报建（穗规建证[2010]2441号），经原广州市规划局天河区分局调整建筑设计（穗规函[2012]4449号）。该建设项目尚未通过规划验收，根据国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条的规定，不能办理将颐和大厦的各房屋过户至各业主名下的手续（即法院来函所指的‘小确权’手续）”。本院认为：张南华、林立与南开公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均有约束力。按约定，南开公司应于2013年12月30日前交付房屋，否则承担违约责任，南开公司于2014年4月14日交付房屋，已构成违约，张南华、林立在收楼后主张2016年4月9日计至2016年5月9日的逾期交楼违约金缺乏合同依据，不予支持，对于2014年2月22日计至2014年4月14日的逾期交楼违约金，该期间适用二年诉讼时效规定，张南华、林立在2016年2月22日提起本案诉讼，2014年2月22日至2014年4月13日期间的违约金请求并未逾时效，依法应予支持。2014年4月14日收楼当日，不应计算违约金，对于主张的超出部分，本院予以驳回。关于逾期交楼违约金标准，按约定“甲方如未能按合同规定的期限交房的，不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的百分之二”，经计算，2014年2月22日至2014年4月13日期间产生的违约金为72746.83元，而房价款2852817元的2%为57056.34元，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”及第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，南开公司逾期交楼构成违约，其以“总房价款的百分之二”封顶违约金，有违公平、诚信原则，不予采纳，故此，南开公司应向张南华、林立支付2014年2月22日至2014年4月13日期间逾期交楼违约金72746.83元。对于其第2项诉讼请求，张南华、林立委托南开公司办理房产证，其向南开公司预缴税费，该费用属于代理支付关系，张南华、林立交付时并无异议，现从调查可见，涉案楼盘尚不具备办证条件，张南华、林立请求返还并无不当，依法支持。至于利息损失，本院酌情按中国人民银行同期同类贷款利率计，自起诉之日起算至实际返还之日止。对于张南华、林立主张的超出部分，本院予以驳回。需要指出的是，南开公司在日后办证过程中涉及税费缴付的，应及时通知张南华、林立缴付。对于张南华、林立的第3项诉讼请求，南开公司应在涉案房屋交付之日（2014年4月14日）起730日内（即2016年4月12日前）办妥房产证，否则承担违约责任，现南开公司逾期未办妥房产证，构成违约，依补充协议约定“甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过房价款的百分之二”，张南华、林立主张该违约金过低，请求按逾期付款的违约金标准（万分之五）对等原则处理，南开公司则抗辩按上述条款执行，并以房价款百分之二为限，南开公司第二次开庭日（2016年12月13日）仍未通过楼盘的规划验收，办证的前置行政手续未办妥，无法确定办证的具体日期，该责任归责于南开公司，南开公司以“总房价款的百分之二”封顶违约金，有违公平、诚信原则，不予采纳，本院酌情调整按房价款的每日万分之一标准计至实际办妥房产证之日止。逾期违约金应从2016年4月13日起算，现张南华、林立主张违约金暂计至2016年5月9日，本院予以照准。讼争合同的相对人为张南华、林立、南开公司，张南华、林立主张独立法人主体的南开公司股东之一南方航空公司承责缺乏法律依据，不予采纳，依法驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州南开房地产开发有限公司向原告张南华、林立支付2014年2月22日至2014年4月13日产生的迟延交楼违约金72746.83元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州南开房地产开发有限公司向原告张南华、林立返还契税88061元及支付利息损失（以88061元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计，自2016年2月22日计至实际返还之日止）。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州南开房地产开发有限公司向原告张南华、林立支付逾期办证违约金（以2852817元为本金，按每日万分之一的标准，自2016年4月13日计至2016年5月9日）。四、驳回原告张南华、林立的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5062元，由原告张南华、林立负担1392元，被告广州南开房地产开发有限公司负担3670元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭巨文人民陪审员  黎粤花人民陪审员  张莉萍二〇一七年二月二十一日书 记 员  何靖文本判决书于2017年2月   日送达