安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1102民初739号原告：中国银行股份有限公司滁州分行，住所地安徽省滁州市，组织机构代码15262151-9。负责人：陈梓，该行行长。委托代理人：林猛，该行员工行。委托代理人：薛明湘，安徽苏滁律师事务所律师。被告：吉月红，女，1981年3月22日出生，汉族，住南京市六合区。被告：邢某甲，男，2014年2月11日出生，汉族，住址同上。法定代理人：吉月红，系邢某甲母亲。被告：邢晓娇，女，1987年8月11日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。被告：邢某乙，女，2006年7月3日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。法定代理人：吕志华，系邢某乙母亲。被告：滁州市盛世置业有限公司，住所地滁州市凤凰西路117号，组织机构代码66144141-X。法定代表人：盛文力，该公司董事长。委托代理人：姚震河，该公司副总经理。原告中国银行股份有限公司滁州分行（以下简称中行滁州分行）与被告吉月红、邢晓娇、邢某乙、邢某甲、滁州市盛世置业有限公司（以下简称盛世置业公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年2月18日立案受理后，依法由审判员石有维独任审判，于2016年3月18日公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司滁州分行的委托代理人林猛、薛明湘，被告盛世置业公司的委托代理人姚震河到庭参加诉讼。被告吉月红、邢晓娇、邢某乙、邢某甲经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中行滁州分行诉称：2011年7月25日，其行与邢开成、盛世置业公司签订了个人购房借款合同，约定贷款370000元，期限180个月；如借款人违约则贷款人有权宣布全部贷款提前到期；由借款人提供抵押担保。借款人违约未按时归还贷款本息，现借款人邢开成已死亡。现要求判令吉月红、邢晓娇、邢某乙、邢某甲连带偿还欠款本金326139.57元、利息及罚息（截止2016年1月1日，利息1604.4元、罚息9.12元，以后按照合同约定计算至还清为止）；判决中行滁州分行对滁州市丰乐大道958号（百合花园）5幢1单元xxx室房屋享有优先受偿权；判令盛世置业公司对上述款项承担连带清偿责任；并承担本案的诉讼费用。盛世置业公司在庭审中辩称：邢开成购买的房屋可以办理房产证后，其公司多次催办房产证，但邢开成一直没有办理；该购房贷款应由邢开成继承人承担还款义务；请求法院依法拍卖房屋清偿贷款。吉月红、邢晓娇、邢某乙、邢某甲未答辩。中行滁州分行为支持其诉讼请求,举证下列证据：证据一、中行滁州分行的营业执照、组织机构代码复印件各一份。证明中行滁州分行的基本情况；证据二、邢开成的身份证、婚姻记录及与吕志华结婚证复印件各一份。证明邢开成的基本情况；证据三、2013年4月3日中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、借款借据、他项权证复印件各一份。证明中行滁州分行与邢开成存在借款合同关系，中行滁州分行已经履行了合同中约定借款义务，双方约定了权利义务；双方办理房地产抵押登记，对所抵押的房地产享有优先受偿权；盛世置业公司应承担连带担保责任；证据四、还款明细清单一份。证明截止2016年1月1日，邢开成拖欠本金326139.57、逾期利息1604.4元及罚息9.12元；证据五、安徽省滁州市琅琊区人民法院（2015）琅民一初字第01969民事判决书复印件一份。证明邢开成死亡，吉月红、邢晓娇、邢某乙、邢某甲是邢开成的第一顺位继承人。上述证据，经盛世置业公司质证，均无异议。吉月红、邢晓娇、邢某乙、邢某甲未到庭，放弃了对上述证据的质证和辩驳的权利，也未提供证据。盛世置业公司未举证。本院认为：中行滁州分行举证的五组证据除证据二中邢开成与吕志华结婚证外，均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明力予以确认。中行滁州分行举证证据二中邢开成与吕志华结婚证与本案没有关联性，本院对其证明效力不予确认。依据上述有效证据并结合本案庭审调查，本院查明以下事实：2013年4月3日,中行滁州分行（贷款人）与邢开成（借款人）、盛世置业公司（保证人、开发商）签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定:邢开成借款37万元购买位于百合花园5-1-201室房屋；贷款期限15年/180个月，按月等额本息还款；利率采浮动利率，浮动周期为12个月，及从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日）；第一个浮动周期内，贷款月利率为5.4583‰；罚息利率为借款利率水平上加收50%；按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360；邢开成用其购买的滁州市丰乐大道958号（百合花园）5幢1单元xxx室房屋作为借款抵押担保；盛世置业公司提供阶段性保证。合同附件一：个人一手房贷款合同通用条款三、借款人违约事件及处理：1、借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：（2）未按期归还贷款本息；2、出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；（5）终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；（8）依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；（10）要求保证人承担保证责任。四、开发商保证：若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则：1、保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。2、保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。3、如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。4、主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。同月10日，双方至滁州市房地产管理局办理了预购商品房抵押，预购商品房抵押权人为中行滁州分行。合同签订后，中行滁州分行向邢开成发放贷款37万元。2015年10月1日，邢开成最后一次还款，截止当日，邢开成拖欠本金329275.78元。邢开成和吉月红于2013年9月4日登记结婚；邢开成系邢某甲、邢晓娇、邢某乙父亲；2015年10月13日，邢开成死亡。邢开成所购滁州市丰乐大道958号（百合花园）5幢1单元xxx室房屋至今未办理房产证、他项权利（抵押）证。本院认为：中行滁州分行与邢开成、盛世置业公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，各方应依约履行。中行滁州分行发放贷款后，邢开成只还款至2015年10月份，显属违约，中行滁州分行有权要求邢开成立即偿还未还的本金、利息，因邢开成已死亡，其妻吉月红应当对婚姻关系存续期间夫妻共同债务承担连带清偿责任，本院对中行滁州分行要求吉月红偿还邢开成贷款本金、利息予以支持。邢开成所购位于滁州市丰乐大道958号（百合花园）5幢1单元xxx室房产抵押给了中行滁州分行，办理了预购商品房抵押登记，该登记系抵押预告登记，中行滁州分行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，中行滁州分行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并非对邢开成所购房屋享有抵押权，因此本院对中行滁州分行要求享有滁州市丰乐大道958号（百合花园）5幢1单元xxx室房产的优先受偿权不予支持。邢晓娇、邢某乙、邢某甲作为邢开成的继承人，未声明放弃继承权，邢晓娇、邢某乙、邢某甲应当在继承邢开成遗产范围内承担邢开成的债务。盛世置业公司为邢开成的购房贷款提供的阶段性连带责任保证，现该房屋只办理了预售商品房抵押登记，未办理房产证及他项权利（抵押）证故本院对中行滁州分行要求盛世置业公司承担连带保证责任予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第二十条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、第二十五条、第三十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吉月红于判决生效后十日内支付原告中国银行股份有限公司滁州分行贷款本金359088.65元及利息（2015年10月2日后的利息按合同约定计算至付清之日）；二、被告滁州市盛世置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、被告邢晓娇、邢某乙、邢某甲在继承被继承人邢开成遗产范围内对上述第一项债务承担清偿责任；四、驳回原告中国银行股份有限公司滁州分行的其他诉讼请求。如果被告吉月红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6720元，减半收取3360元，由被告吉月红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  石有维二〇一六年六月一日代理书记员  张 恒附：所引用法条1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。2.《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。4.《中华人民共和国继承法》第二条继承从被继承人死亡时开始。第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母；第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母；第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。第三十三条第一款继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决