广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初11565号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，组织机构代码X3153397-7。主要负责人：张真理，行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡小红，广东雅商律师事务所律师。被告：苏春锡，男，1983年4月11日出生，汉族，身份证住址广东省封开县，被告：中山市明智房地产开发有限公司，住所地广东省中山市板芙镇芙中路西侧，统一社会信用代码914420007606050888。法定代表人：龙玉婵。委托诉讼代理人：李燕群，广东中元律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所实习律师。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告苏春锡、中山市明智房地产开发有限公司（以下简称明智公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行因被告苏春锡拖欠按揭贷款本息不还，明智公司是保证人，向本院提出诉讼请求：1.解除原告建行中山分行与被告苏春锡之间的借款合同；2.被告苏春锡立即归还贷款本金187301.63元及至还清之日止的利息（含正常利息、逾期罚息且暂计至2017年4月18日合计4101.95元，其中正常利息3971.2元、逾期罚息130.75元，借款逾期之日起至还清之日止按照合同约定计算），共计191403.58元；3.被告苏春锡承担律师费用12570元；4.原告建行中山分行对被告苏春锡所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权；5.被告中山市明智房地产开发有限公司承担连带保证责任。庭审中，原告建行中山分行称被告在起诉后还清了所欠本金、利息及罚息，截至2017年10月13日仅欠未到期本金171052.74元。被告苏春锡经本院公告传唤，期限届满没有到庭应诉，也无提交答辩意见及证据。明智公司对被告苏春锡所欠上述贷款本金、利息、罚息等无异议，另认为应先处理苏春锡的抵押物。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人、抵押人：苏春锡。保证人：明智公司。借款合同签约情况：2012年10月15日，上述当事人签订了《住房公积金借款合同》（编号：440786300-117-2012004613）。借款用途：购买广东省中山市板芙镇银华花园21幢402房。贷款本金：231000元。贷款期限：2012年11月22日起至2027年11月22日止。贷款执行利率：浮动利率，执行中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止在每年利率调整日（每年的1月1日），依据利率调整日当日施行的中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率调整一次。借款逾期的罚息计收标准：从逾期之日起在贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息。约定还款方式：等额本息还款法，每月还款。还款日：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，并承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。保证担保情况：明智公司作为保证人与建行中山分行约定保证方式为连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押财产办妥《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，《房屋他项权证》交由贷款人核对无误、收执之日止。保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费等）。协议还约定了其他事项。双方并未约定多个担保并存的清偿顺序。放款日：2012年11月22日。欠款情况：苏春锡从2016年5月开始陆续出现逾期还款行为，之后断断续续有还款，但不能足额还清到期借款本息。建行中山分行诉至本院后，苏春锡清偿了到期本金、利息（含罚息）。截至2017年10月13日尚欠借款本金171052.74元（均是未到期本金），利息（含正常利息、逾期罚息）0元。律师费用情况：2017年4月25日，建行中山分行作为甲方与广东雅商律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》，约定：甲方委托乙方处理甲方与借款人陈兰叶等35人（见附件，含苏春锡在内）之间诉讼事宜，乙方代理人的工作范围包括诉讼（一审、二审）、执行中的全部事务。代理费支付标准为：在本协议签订10日内，甲方支付前期代理费2000元/案；在收到法院出具的立案通知书10日内，甲方按起诉标的金额分段按比例累加计算支付代理费：10万元（含10万元）以下收取6%，10万元至50万元（含50万元）收取5%，50万元至100万元（含100万元）收取4%……其后，广东雅商律师事务所开具本案律师费发票，金额12570元。抵押担保情况：抵押物为苏春锡本案中借款所购房屋，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利），贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。已办理抵押登记备案手续，抵押权人为建行中山分行（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201227044号）。庭审中，建行中山分行表示房屋他项权证尚未核发。本院认为，建行中山分行与苏春锡之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，苏春锡作为借款人，应当全面履行还款义务。因苏春锡有拖欠还款情况发生，至建行中山分行起诉时已连续三期以上未能按时足额还本付息，双方约定解除合同的条件均已成就，故建行中山分行请求解除借款合同及提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于苏春锡拖欠的本息金额，建行中山分行已充分举证，本院确认其主张的金额。至于律师费，因《个人住房（商业用房）借款合同》已约定建行中山分行因催收贷款本息产生的费用由苏春锡承担，建行中山分行已提供证据证明律师费已实际发生且没有超过律师费收费标准，故本院亦予以支持。涉案房地产为预售商品房，已办理了商品房抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当苏春锡不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。明智公司承诺对苏春锡所欠建行中山分行的本案债务承担阶段性的连带保证责任且尚在保证期间内，故明智公司应对苏春锡所欠建行中山分行的本案债务承担连带保证责任。本案中，建行中山分行对苏春锡享有的债权既有债务人苏春锡提供的物的担保，又有明智公司提供的保证，且合同对担保履行先后顺序并未作明确约定，故建行中山分行应先就苏春锡提供的抵押物实现债权，对处分抵押物后仍不能清偿的部分由明智公司承担连带保证责任。明智公司承担保证责任后，有权向苏春锡追偿。综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。苏春锡经本院合法传唤而不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告苏春锡签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440781801-2012-20151064011）二、被告苏春锡于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金171052.74元及利息【利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2017年10月13日合计为0元，之后至本判决发生法律效力之日，未到期本金的贷款利率按中国人民银行同期同档次贷款基准利率水平确定，每年的1月1日调整一次，逾期本金按罚息利率即前述贷款利率的1.5倍计算，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本判决发生法律效力之日起至清偿之日止，以实欠本金为基数，按照前述罚息利率计算罚息】。三、被告苏春锡于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费12570元。四、被告苏春锡逾期履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告苏春锡提供的抵押物即位于广东省中山市板芙镇银华花园21幢402房的房地产（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201227044号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。五、对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中山市明智房地产开发有限公司承担连带保证责任。被告中山市明智房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告苏春锡追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4360元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由被告苏春锡、中山市明智房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  郭卫洪人民陪审员  邓杏妹人民陪审员  陈明玉二〇一七年十二月七日书 记 员  廖柳茹程慕华