北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终18号
上诉人（原审被告、反诉原告）：董某1，女，1967年9月18日出生。
法定代理人：董某2（董某1之妹妹），住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：杨霄，北京铭达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郎某，女，1958年12月10日出生。
委托诉讼代理人:李伟，北京秉道律师事务所律师。
原审第三人：北京鼎诚安家房地产经纪有限公司，住所地北京市石景山区香山南路168号院1号楼94号。
法定代表人：薛强，总经理。
委托诉讼代理人：刘记恒，男，北京鼎诚安家房地产经纪有限公司业务主管。
上诉人董某1因与被上诉人郎某、原审第三人北京鼎诚安家房地产经纪有限公司（以下简称鼎诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2016)京0107民初16426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
董某1上诉请求：撤销原判，改判驳回郎某的诉讼请求，支持董某1一审反诉请求的第2项至第5项。事实和理由：1．草签合同并未经签字确认，并未生效，且已被市建委认定违法并作出行政处罚决定书，不应作为缴税依据。2．虽然合同约定郎某是缴税义务人，但法定个人所得税纳税义务人是董某1，董某1承担纳税风险。3．董某1与郎某2016年9月19日《补充协议》明确约定了缴税依据是503万元，郎某未按照约定缴税，构成根本违约，董某1有权拒绝继续履行。同时，郎某的行为视为新要约，董某1并没有承诺。4．郎某没有按照约定托管143万元，擅自减少至141万元，构成根本违约。5、继续交易显失公平。6、郎某严重违反诚实信用原则。
郎某辩称：1．2016年9月19日《补充协议》并未对按照什么价格缴税作出约定。2．董某1在收到首付款后并没有按照约定在3日内交付房屋。3．在办理过户时，税务机关工作人员并没有明确指示按照什么价格交税，税务机关有一个估算值，只要在这个估算值内交税就是合法的，不存在偷税漏税问题。4．网签合同的价格是依据董某1的要求，过错不在郎某。5．郎某准备了143万元首付款，托管是银行让交141万元，说2万元是尾款。6．网签合同虽然受到处罚，但并未撤销，依然有效。
鼎诚公司述称：1．鼎诚公司的网签资格并没有被取消，只是被暂停了，现在已经恢复了。2．2016年9月28日的网签合同是正式的网签合同，已经取得合同编号。3．网签合同的价格符合政府指导价格。4．2016年9月19日《补充协议》的主要目的是约定过户的具体时间以及如果贷款批不下来以现金支付。
郎某向一审法院起诉请求：1．判令董某1协助郎某办理北京市石景山区1002号房屋（以下简称1002号房屋）的所有权转移登记手续；2．判令董某1将1002号房屋交付给郎某；3．判令郎某支付董某1房屋尾款62万元；4．判令董某1承担本案诉讼费用。
董某1向一审法院反诉请求：1．判令解除2016年7月27日董某1与郎某签订的《北京市存量房屋买卖合同》（编号为2014167）、解除2016年7月27日董某1、郎某与鼎诚公司共同签订的《补充协议》（编号为0000618）、解除2016年7月27日董某1、郎某与鼎诚公司共同签订的《居间协议》、解除2016年9月19日董某1、郎某与鼎诚公司共同签订的《补充协议》并判令将郎某支付的购房首付款退回；2．判令郎某和鼎诚公司因违反合同约定，不履行国家及北京市相关规定缴纳各项税费义务致使合同未能按期履行，共同连带向董某1支付房款总价20%的违约金1018000元；3．判令郎某和鼎诚公司共同连带赔偿董某1因不能如期购买门头沟房屋而丧失房价款3%的优惠为49万元，并支付董某1因采取其他办法购房而按调整后的政策多支付的40%购房款（6705428．4元）的同期银行贷款利息（自2016年11月至2017年6月14日）约145700元；4．判令鼎诚公司撤回已上传的网签合同，确保董某1的房屋在以后能正常交易；5．由郎某和鼎诚公司共同承担本案全部诉讼费用。本院审理过程中，董某1申请撤回了反诉请求第1项。
一审法院认定事实：2016年7月27日，出卖人董某1（董某2代）与买受人郎某在鼎诚公司的居间介绍下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。2016年7月27日，甲方董某1（董某2代）与乙方郎某、丙方鼎诚公司签订《居间服务合同》。2016年7月27日，甲方董某1（董某2代）、乙方郎某、丙方鼎诚公司签订《补充协议》。2016年9月19日，甲方董某1（董某2代）、乙方郎某、丙方鼎诚公司签订《补充协议》。2016年7月28日，郎某支付董某1定金20万元。2016年9月14日，郎某支付董某1首付款286万元。2016年9月28日办理网签（合同编号：C1378400）。2016年9月30日，郎某将141万元房款存入北京市石景山区住房和城乡建设委员会监管账户。2016年10月13日，董某1、郎某、鼎诚公司办理1002号房屋的缴税过户手续时，董某1与郎某因缴税依据发生争议，导致缴税过户未办理成功。
一审法院认为，董某1、郎某及鼎诚公司之间签订的相关《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》等均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，对各方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。现董某1以郎某存在根本违约为由主张解除合同，应对此主张提供证据予以证明。根据查明的事实，郎某已按约定支付部分房款。董某1和郎某同意本交易涉及的税费全部由郎某承担，并直接向主管机关缴纳。董某1和郎某授权鼎诚公司办理网上签约手续，且网上签约已经办理并提交打印。2016年10月13日，1002号房屋的过户手续未办理成功，系因郎某与董某1对缴税依据未协商一致，郎某认为应以网签合同载明的201万元作为缴税依据，董某1认为应以《补充协议》载明的503万元作为缴税依据。因合同约定郎某系缴税义务人，缴税金额由其负担，其主张按照买卖双方授权的鼎诚公司办理的网签合同中载明的201万元为依据进行缴税，并无过错，现因郎某与董某1对缴税依据有分歧导致房屋过户未办理成功，郎某对此并无违约行为，董某1主张的解除合同等相关反诉请求，并无法律依据，法院不予支持。因本案系房屋买卖合同纠纷，董某1主张鼎诚公司承担相关责任的诉求，属于居间合同纠纷的范畴，二者并不属于同一法律关系，本案不宜一并处理。
因网签合同是房地产管理部门对房屋买卖所要求的行政备案手续，有权机关对鼎诚公司的行政处罚并不影响买卖合同的履行，1002号房屋亦不存在法律上或事实上不能履行的情况，故房屋买卖合同应继续履行。郎某作为买受人，依法负有支付全部购房款的义务。因双方约定的房屋总价款为509万元，现郎某仅依约定支付447万元，其仍应向董某1支付剩余房款62万元。董某1作为出卖人，依法负有交付房屋和转移房屋所有权的义务。故法院对于郎某支付剩余房款、办理房屋所有权转移登记和交付房屋的诉求，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条之规定，判决：一、郎某于本判决生效后七日内支付董某1剩余房款六十二万元；二、董某1于本判决生效后七日内协助郎某办理北京市石景山区1002号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋的所有权转移登记至郎某名下；三、董某1于本判决生效后七日内将北京市石景山区1002号房屋交付郎某；四、驳回董某1的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院审理查明：董某1智力残疾，董某1的妹妹董某2系其监护人。董某1为了购买一套新房，董某2以代理人身份出售董某1名下的1002号房屋。
2016年7月27日，出卖人董某1（董某2代）与买受人郎某在鼎诚公司的居间介绍下签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定出卖人将1002号房屋出售给买受人，房屋成交价格为203万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为306万元，买受人向出卖人直接支付定金20万元，买受人向商业银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，拟贷款金额为60万元。出卖人应当在首付款到位3个工作日内将房屋交付给买受人。自本合同签订之日起80个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，甲方董某1（董某2代）与乙方郎某、丙方鼎诚公司签订《居间服务合同》，约定丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲乙双方授权丙方办理网上签约手续。同日，甲方董某1（董某2代）、乙方郎某、丙方鼎诚公司签订《补充协议》。第一条、成交价格。甲、乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为509万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条、关于房屋交易具体事宜的约定。1、定金。乙方于2016年7月28日向甲方支付定金20万元，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分。3、首付款。乙方应于2016年9月15日前将首付款306万元（该金额包含乙方已支付的全部定金20万元）以自行支付的方式支付给甲方。4、剩余房款。乙方应于2016年10月30日前将房款143万元以资金托管（监管）的方式支付给甲方。剩余部分房款60万元以银行放款时间为准。6、权属转移登记及抵押登记。甲、乙双方同意，在接到丙方通知3个工作日内，甲、乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。8、物业交割。甲、乙双方应当在首付款到位当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。14、其他约定。根据国家现行过户，缴税、贷款政策，甲、乙双方愿意积极配合丙方办理以上手续，10月底之前办理完毕过户手续。第三条、税费的承担。甲、乙双方同意，本交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。如遇国家政策调整，所增加税费由甲、乙双方各自承担50%，而丙方预算税费仅供参考，具体以主管机关实收为主。第四条、违约责任。甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
2016年9月19日，甲方董某1（董某2代）、乙方郎某、丙方鼎诚公司签订《补充协议》约定：1．甲方董某1自愿以503万元房价和家具家电6万元共计509万元出售1002号房屋给乙方郎某，甲、乙双方于2016年7月27日通过鼎诚公司签订经纪成交版合同编号（2014167）和补充协议编号（0000618），甲、乙双方一致约定于2016年10月13日前办理过户手续（包含13号），如因丙方原因导致未能及时过户，乙、丙方承担相应损失支付甲方，为总房款20%；如因乙方原因导致未能及时过户，乙方承担相应损失支付甲方，为总房款20%；如因甲方原因导致未能及时过户支付乙方、丙方，甲方承担相应损失，为总房款20%。注：如因乙方资格审核未通过，由乙方承担损失。2．甲、乙双方一致约定，乙方前期按正常贷款60万元办理贷款，如乙方在办理贷款手续中未能按照约定时间2016年10月13号办理过户手续，乙方自行改全款方式配合好当天办理过户手续。3．乙方承诺过户当日准备齐203万房款过户，如未能及时准备好房款过户，乙方承担相应责任，甲乙双方极力配合办理手续。4．丙方所承担的此房交易产生的责任，以国家的法律法规为准。
郎某按照约定于2016年7月28日支付董某1定金20万元，于2016年9月14日支付董某1首付款286万元。
2016年9月28日，鼎诚公司依据董某1和郎某在《居住服务合同》的授权，办理了1002号房屋的网签手续，网签合同编号：C1378400）。网签合同中载明：出卖人董某1，买受人郎某，出卖人所售房屋坐落为石景山区1002号，经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为201万元，其中自有交易结算资金为141万元，买受人通过北京市石景山区住房和城乡建设委员会存量房自有交易资金监管账户划转自有资金。
2016年9月30日，郎某在持143万元办理资金监管时，因网签合同中房屋成交价格为201万元，拟贷款60万元，又因自有交易结算资金与拟贷款金额之和不能超过房屋成交价格，故仅将141万元房款存入北京市石景山区住房和城乡建设委员会监管账户。
2016年10月13日，董某1、郎某、鼎诚公司办理1002号房屋的缴税过户手续时，郎某认为应以网签合同载明的201万元作为缴税依据，董某1主张应以《补充协议》载明的503万元作为缴税依据，拒绝在网签合同上签字，最终未能完成缴税过户。
郎某于2016年11月3日以董某1为被告提起本案之诉。董某1作为反诉原告于2016年12月6日以郎某为反诉被告提出反诉，并于2017年4月6日提交《变更反诉请求的申请》，在该申请中，以郎某为被反诉人，以鼎诚公司为第三人。董某1于2017年9月11日提交《变更、增加反诉请求的申请》，反诉请求最终确定为现反诉请求。
2017年6月27日，北京市石景山区住房和城乡建设委员会做出《行政处罚决定书》，查明鼎诚公司在从事1002号房屋买卖经纪业务过程中，存在为当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利，依据《房地产经纪管理办法》第三十七条的规定，决定取消鼎诚公司网上签约资格，处以3万元罚款。
本院认为，董某1与郎某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、董某1与郎某及鼎诚公司于2016年7月27日签订的《补充协议》、于2016年9月19日签订的《补充协议》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。补充协议是对合同约定内容的细化或变更，补充协议的约定与合同约定不一致的，以补充协议为准；多个补充协议的约定不一致的，以时间在后的补充协议为准。董某1与郎某于2016年7月27日签订《北京市存量房屋买卖合同》后，先后于2016年7月27日和2016年9月19日签订了2份《补充协议》，关于房屋总价格组成，应以2016年9月19日签订的《补充协议》为准，即房屋成交价格503万元，家具家电6万元。鼎诚公司在根据授权办理网签时，擅自以201万元作为房屋成交价格进行备案，导致董某1和郎某在办理缴税、过户手续时产生争议，进而导致双方合同未能按照约定继续履行，鼎诚公司作为专业的房屋交易中介机构，对此负有主要责任。董某1作为房屋出卖人，是个人所得税的法定纳税人，其有权要求房屋买受人郎某按照约定的房屋成交价格缴纳个人所得税，有权拒绝在鼎诚公司擅自变更了房屋成交价格的网签合同上签字，对于未能在约定的期限内办理过户手续不承担任何责任。郎某明知网签合同的房屋成交价格与约定不一致，仍坚持按照网签合同的房屋成交价格缴纳税费，对于未能在约定的期限内办理过户手续负有一定责任。一审判决有关郎某是约定的缴税义务人、主张按照房屋成交价格与合同约定一致的网签合同缴税并无过错的认定不当，本院予以纠正。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然郎某对于合同未能按照约定的期限顺利履行负有一定责任，但并非根本违约，故郎某起诉要求董某1协助办理转移登记手续、支付剩余房款、交付房屋，有事实和法律依据，一审法院判决支持郎某的诉讼请求正确，本院予以维持。
被告提出反诉，可以合并审理，但反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。董某1在一审中提出反诉后，因变更诉讼请求，增加了第三人，而且反诉请求中要求第三人与反诉被告共同承担责任，增加的第三人实为反诉被告，致使反诉的当事人超出了本诉的当事人的范围，故不能在本案中合并审理。一审法院合并审理了董某1的反诉请求错误，本院予以纠正，董某1可就其反诉请求另行起诉。
综上所述，董某1有关本诉部分的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对于当事人超出本诉当事人范围的反诉请求合并审理错误，本院予以撤销。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定，判决如下：
一、维持北京市石景山区人民法院(2016)京0107民初16426号民事判决第一项、第二项、第三项。
二、撤销北京市石景山区人民法院(2016)京0107民初16426号民事判决第四项。
一审本诉案件受理费47430元，由董某1负担（于本判决生效后七日内交纳）；董某1已交纳的反诉案件受理费15592元退还董某1。
二审案件受理费47430元，由董某1负担（已交纳38632元，余款8798元于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王茂刚
审 判 员 辛 荣
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年三月二日
法官助理 张进中
书 记 员 舒 妍