重庆市梁平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0228民初237号
原告梁园园，女，1995年4月26日出生，汉族，重庆市梁平县人，住重庆市梁平县。
委托代理人古光轩，重庆文才律师事务所律师。
被告重庆联隆房地产开发有限公司，住所地重庆市梁平县梁山镇名豪商贸区30幢1层4号，统一社会信用代码9150022856994628XX。
法定代表人廖克难，系该公司总经理。
委托代理人张捷，男，1982年11月9日出生，汉族，住重庆市渝中区，系公司员工。
原告梁园园与被告重庆联隆房地产开发有限公司（以下简称联隆房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员崔彬松独任审判，公开开庭进行了审理，原告梁园园的委托代理人古光轩，被告联隆房地产公司的委托代理人张捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告梁园园诉称，被告所预售的××幢×号房屋，明知低于公路3米，通风、采光、排水很差，明知无私家花园，被告为了能吸引购买者高额购买，通过其销售人员向原告宣传购买被告所售×区×幢×单元××号住房后被告无偿赠送额外配套私家花园43平方米。被告通过其销售人员向原告宣传、商品房沙盘模型和样板房展示的方式，表明被告所出售的×区×幢×单元××号住房与公路面在同一平面上。
2014年5月27日，原告与被告订立了商品房买卖合同，该房建筑面积123.93平方米，原告依约履行约定义务，缴纳购房款460744元，但被告将原告住房修至临街面（公路面）3米以下，被告实际交付给原告的房屋为地下室，无法通风、采光、排气、排水，原告接房后装修，发现被告严重违约，原告多次找被告要求予以解决，但被告拒绝见面。在上访中，原告等人在2015年4月3日与4月17日被梁平县规划局告知，被告隐瞒了道路标高，虚构了私家花园，被告的恶意违约和欺诈行为完全摒弃了诚实信用原则，严重损害了市场经济的交易安全秩序，给原告身心造成了巨大伤害和重大财产�失。
现原告请求人民法院确认被告的售房行为属于欺诈行为构成恶意违约与根本性违约，判令被告赔偿违约损失费90000元，本案诉讼费用由被告承担。
被告联隆房地产公司辩称，被告在销售房屋过程中，并未承诺赠送私家花园，且商品房买卖合同也无相应的约定，双方权利义务只能以合同约定及政府最终的审批文件为准。原告主张的户外私家花园是一块公共绿地，原告在签订合同时应当清楚地知道被告无权将公共绿地赠送给原告。因此，被告不存在违约行为。其次，被告销售部沙盘模型上有明确的温馨提示，告知了原告模型与实景存在一定差异，最终的交付结果以政府部门核准文件和双方的约定为准。综上，被告认为原告的诉讼请求不符合双方的约定且无相应的法律依据，被告不应当承担任何违约责任。
经审理查明，2014年5月27日，�告梁园园（乙方）与被告重庆联隆房地产开发有限公司（甲方）签订一份重庆市商品房买卖合同，约定原告梁园园购买被告开发的“隆鑫花漾城”项目中坐落于重庆市梁平县××街道××大道××栋××号房屋一套，房屋结构为钢筋混凝土结构，建筑面积123.93平方米、套内建筑面积107.33平方米、共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.60平方米，户型三室一厅，建筑面积单价3717.78元/平方米，套内建筑面积单价4292.78元/平方米，总成交金额460744元；乙方在2014年5月27日首付房款140744元，余下房款320000元由乙方向银行申请按揭贷款；甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率，乙方应当在�知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，15日内未作出书面答复的，视为接受变更，乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付房价款及利息退还给乙方，并向乙方支付已付房价款2%的违约金，乙方不退房的，应当与甲方就变更事项另行签订补充协议，给乙方造成损失的，由甲方赔偿；甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息，并向乙方支付已付房价款2%的违约金。
另查明，被告联隆房地产公司销售人员在原告梁园园购买该房屋时，称按照被告公司的销售方案，告知梁园园如购买B8幢2-1-3号房屋，享有36平方米额外配套户外花园的使用权，但该私家花园必须在物业管理统一管理下使用。2014年5月27日，原告梁园园给被告出具承诺书一份，承诺书载明：梁园园于2014年5月27日购买梁平隆鑫花漾城B8栋2单元1层3号房屋一套，于2014年5月27日签订商品房买卖合同，建筑面积123.93㎡。该套房屋额外配套户外花园36㎡，花园范围见附件一，现就配套花园的相关问题作如下承诺：开发商已明确告知并已清楚知晓关于配套花园的产权归属情况，即：该部分配套花园本人只享有使用权，不计入产权；本人承诺对配套花园不私自进行搭建或扩建；对花园进行装修和大规模种植时需提前向物业管理公司提交申请，在取得同意后方可进行，对花园的使用权仅限于“附件一”图示所限定的范围，并保证不会破坏外围公共区域的绿化；本人承诺当开发商、物业管理公司对小区管网、设备及建筑外立面等部位进行检修需要临时占用该部分花园时，将无偿提供场地，如涉及到对花园的破坏性施工，只要施工方可负责恢复原貌�，本人愿意无条件配合；本人承诺将遵守物业管理公司关于该部分花园具体使用的其他相关规定；本人自愿遵守以上承诺，如有违背以上承诺的行为，开发商、物业管理公司或业主委员会均可收回该部分花园的使用权。
2014年10月16日，因道路标高问题，被告联隆房地产公司与隆鑫花漾城×栋×单元××业主梁潇签订一份补充协议，补偿其20000元。
2015年4月3日，梁平县规划局答复其他业主：因中央商务区河道改造，梁平县规划局根据规范将中央商务区部分道路竖向布局进行了优化调整，将“隆鑫花漾城”B区丹桂路与桂南支二路交叉口的标高抬高1.41米，道路标高按照规定程序进行调整。2011年9月30日，梁平县规划局将道路高程调整情况依法告知隆鑫花漾城开发企业，隆鑫花漾城建设项目也按照基本建设程序依法报建，隆鑫花漾城第一期建设项目于2011年11月10日发放线通知单，2011年11月12日放线，2011年11月21日办理建设项目工程规划许可证，您反映的问题属于开发企业未真实告知业主，不存在改变规划问题。
2015年4月17日，梁平县规划局答复其他业主：经核实隆鑫花漾城项目审定的规划方案中绿化总平面图无私家花园显示。原被告约定使用私家花园系该小区的公共绿地。
上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、购房发票、承诺书、询问笔录、沙盘模型照片、房屋现状照片、梁平县规划局说明两份、补充协议、重庆市第二中级人民法院判决书等证据及双方当事人的当庭陈述予以佐证，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现原�要求继续履行与被告签订的商品房买卖合同，由被告承担相关违约责任，符合法律规定。
原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，原、被告应当按照合同约定切实履行各自义务。本案原告在购买该商品房过程中，被告销售人员口头允诺该套房屋额外赠送户外花园36平方米，由购房户本人使用。但隆鑫花漾城项目审定的规划方案中绿化总平面无私家花园显示，原、被告约定使用的36平方米的额外配套户外花园系该小区的公共绿地，致使原告无法排他性的使用。因该花园系公共绿地，属全体业主共有，被告承诺由原告单独使用不符合法律规定。虽然该额外赠送户外花园没有载入合同内容，原、被告也没有约定违反该情形的违约责任，但按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，出卖�就商品房及设施所作的说明和允诺具体确定，并对买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，该说明和允诺虽未载入合同，也应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，双方关于该额外赠送户外花园的约定应当视为房屋买卖合同内容。由于被告将所谓的额外赠送户外花园约定由原告个人使用不符合法律规定，被告应当对原告承担违约责任；虽然被告按审批程序已取得该楼盘合法的建设手续，但被告展示的沙盘与原告实际接收的房屋状况有差异，即原告提出的道路标高问题。根据梁平县规划局答复的内容，2011年9月30日梁平县规划局已将道路高程调整情况告知了被告，对该情况被告是明知的，但被告未如实告知原告该情形，被告也应当承担违约责任赔偿因此给原告造成的损失。因此，对原告主张的损失问题应综合考虑以下因素：道路标高的调�对房屋价值的影响，有无私家花园及被告允诺的私家花园面积的多少对房屋价值的影响，如没有私家花园，底层房屋与其他楼层价格的影响等，本院酌情确定由被告赔偿原告房屋差价损失74000元，对原告的其余部分诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、由被告重庆联隆房地产开发有限公司赔偿原告梁园园违约损失费74000元，限在本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告梁园园的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1650元，减半收取825元，由被告重庆联隆房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 崔彬松
二〇一七年二月二十八日
书记员 王忠美