江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏12民终774号
上诉人（原审被告）：刘红粉，女，1964年8月8日生，汉族，住泰州市姜堰区。
委托诉讼代理人：沈锦凤，江苏堰平律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：曹荣根，男，1965年9月13日生，汉族，住泰州市姜堰区。
委托诉讼代理人：单照榴，泰州市姜堰区张甸法律服务所法律工作者。
上诉人（原审原告）：朱书兰，女，1973年8月25日生，汉族，住泰州市姜堰区。
委托诉讼代理人：常旭玲，江苏指明路律师事务所律师。
上诉人刘红粉、曹荣根与上诉人朱书兰房屋买卖合同纠纷一案，江苏省泰州市姜堰区人民法院于2018年1月3日作出（2017）苏1204民初4223号民事判决，上诉人刘红粉、曹荣根及上诉人朱书兰均不服，分别向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案受理后，依法组织合议庭审理，现已审理终结。
刘红粉、曹荣根的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1、案涉合同中约定，本合同经甲、乙、丙三方签字后生效，但作为合同丙方的中介机构至今未在合同上签字，虽然其盖了章但未签字，签字与盖章不同，盖章不能代替签字，故该合同约定的生效条件未成就，合同还未生效；2、作为房屋共有人的曹荣根不仅没有签署同意卖房的证明，相反发出了不同意卖房的《告知书》，故案涉合同未经权利人追认不产生法律效力；3、作为房屋买受人的朱书兰不属于善意的相对人，故原审适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条不当；4、即使合同已经生效，原审判决的违约金也过高。
朱书兰答辩称：1、案涉合同三方都已经签字，合同已经生效，曹荣根作为案涉房屋共有人其是同意出卖该房屋的；2、原审判决的违约金远远不及刘红粉、曹荣根违约给朱书兰造成的损失。故，刘红粉、曹荣根的上诉没有事实和法律依据，请求驳回其上诉。
朱书兰的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1、一审判决驳回朱书兰要求继续履行案涉合同的诉讼请求侵犯了朱书兰的合法权益，出售案涉房屋是刘红粉与曹荣根的共同的意思表示，刘红粉出具的承诺书也证明其征得了曹荣根的同意；2、即使不判决继续履行合同，也应当判决刘红粉与曹荣根返还收取上诉人的预付款及定金。
刘红粉、曹荣根答辩称：曹荣根一直未同意卖房，案涉合同中介尚未签字，合同不生效，朱书兰的上诉没有事实和法律依据，请求驳回其上诉。
朱书兰向一审法院的诉讼请求：1.判令刘红粉将天地花园826号房屋过户给朱书兰，并在判决确定之日立即交付上述房屋。2.刘红粉承担违约责任120000元。
第三人曹荣根向一审法院提出诉讼请求：确认刘红粉、朱书兰签订的房地产转让合同未生效或无效。
一审法院查明：1、经泰州市天为易居房产经纪有限公司（以下简称中介公司）提供中介服务，刘红粉、朱书兰达成售房协议。2017年2月12日朱书兰向刘红粉微信转账支付10000元。2017年2月13日，朱书兰（受让方、乙方）与刘红粉（转让方、甲方）、中介公司（居间方、丙方）签订房地产转让合同一份，主要内容如下：1、甲方自愿将自有的坐落于天地花园东侧826号的房屋（位于泰州市姜堰区及该房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方。2、总成交价为2360000元。3、乙方向甲方支付定金60000元，2017年6月26日前办理房屋产权、土地使用权变更过户手续，乙方同时支付首付款710000元（含定金）给甲方，同年6月26日前交付房屋，乙方支付剩余房款1650000元。甲方结清前期产生的水电煤物业费，款清交房，必须现金到账交结房屋，定金以承兑汇票支付，票号44065062（50000元）、28934198（10000元），见复印件。4、契税由乙方承担，增值税由甲方承担，个人所得税由甲方承担，交易工本费由乙方承担；丙方应得中介代理费为甲、乙各承担房价1%，贷款佣金500元由乙方承担。5.4、甲方需保证上述房地产权属清楚，符合上市条件，并已取得上述房地产债权人及共有人同意，若发生权属或债权债务纠纷，概由甲方当事人及其委托代理人负责并承担责任。由此给乙方或丙方造成经济损失，由甲方负责赔偿。5.6、若甲方中途毁约应书面通知乙方、丙方，除需双倍返还定金及返还已付款给乙方外，还需承担违约责任并赔偿损失；若甲方未按约定期限过户，逾期每日给付乙方房屋总价款千分之一的滞纳金，逾期超过7日视作悔约行为，并由甲方承担违约责任。6.2、若乙方未按约定期限付款，由乙方承担违约责任，逾期每日给付甲方房屋总价款千分之一的滞纳金，逾期超过7日视作悔约行为，并由乙方承担违约责任。6.4、乙方中途毁约应书面通知甲方、丙方，并承担相应违约责任。乙方无权要求甲方返还定金，或按约向甲方支付违约金，若甲方实际损失超过违约金，则乙方仍需据实赔偿。7.3、合同履行过程中，丙方为甲乙提供代办产权证、土地证过户服务，并在甲乙付款时签字见证。9、违约责任：甲乙双方必须全面履行上述条款，如一方违反本合同相关条款，则由违约方向守约方支付罚金120000元。11、本合同连同附件共六页，一式四份，经甲乙丙三方签字后立即生效。甲乙双方各执一份，丙方存档两份。附件一载明带走的用品：楼下八仙桌1张、椅子4张……刘红粉、朱书兰在署名栏签名，中介公司未在署名栏盖章，但的文本纸张右边缘盖章。刘红粉另向中介公司出具出售承诺书，载明：本人承诺出售的上述房产已征得本人配偶（共有权人）曹荣根同意来洽谈和签订房屋产权的转让合同并收取相关款项，并保证在签约后的5个工作日内提交由本人配偶亲笔签字的配偶同意出售证明……如因本人的不实承诺或本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的一切法律责任，由本人全部承担。
当日，朱书兰向刘红粉交付约定的两张承兑汇票，金额合计60000元。刘红粉将10000元承兑汇票交中介公司保管。
2、2017年4月20日刘红粉微信通知朱书兰“刘红粉的老公不同意转让该房产”。2017年4月23日曹荣根向朱书兰邮寄告知书一份，载明：“本月初我妻刘红粉告诉我，她于2017年2月12日经中介公司居间介绍，和您签订《房地产转让合同》。因我不同意出卖房屋，故要求我妻向您和中介公司说明情况，并告知所订合同不再生效履行，为防止发生经济损失，且向您和中介公司致歉。不料，近悉您和中介公司均不同意我方意见。为此本人直接具书告知如下意见：1.上述合同项下的房产是我和妻子刘红粉的夫妻共同财产，按照法律规定，任何一方未经对方同意，均无权单独处分共同共有的财产，尤其是房产；否则其处分行为不受法律保护。对此，您和中介公司在订合同时都应当知晓。2、合同约定的生效条件尚未成就，故本人不同意让其继续生效履行。3、合同约定“以承兑汇票”支付定金，但您与所提交的面额为50000元的承兑汇票没有任何票据法上的权利，且该承兑汇票的背书不规范，最后的被背书人又反转为出票人，故不产生定金交付的法律效果。4、希望双方友好协商，妥善处理这一纠纷。”曹荣根同时将上列告知书向中介公司邮寄一份。
2017年7月5日刘红粉向朱书兰邮寄通知书1份及50000元承兑汇票1张。通知书载明：“2017年2月12日在中介公司的居间介绍下，我们订立《房地产转让合同》一份，我丈夫曹荣根知晓后即告知你上述签约行为不受法律保护，且你以他人承兑汇票支付定金的方式亦不合法，希望与你妥善处理此事，但未得到你的理解与配合。现因你交给我的银行承兑汇票近将到期，故通过特快专递邮寄给你，以便你妥善处理。另10000元“定金”也将通过微信支付返还给你，请查收。”刘红粉对上述行为予以公证证明。
2017年7月10日刘红粉向朱书兰微信退还10000元，朱书兰拒收。朱书兰微信回复：“我早已告知你，我不同意解除双方签订的房地产转让合同，现再次告知并请你严格履行房地产转让合同，办理房屋产权、土地使用权过户手续。”
中介公司于2017年5月26日出具情况说明给朱书兰，载明：“……女房东在洽谈中多次打电话与其在广州的丈夫沟通，特别在涉及到当时用承兑汇票做定金时，又打电话征得其丈夫同意……”
3、刘红粉和曹荣根于1994年3月1日登记领取结婚证，案涉房屋于2015年2月15日登记为刘红粉和曹荣根共同共有。
一审法院认为：朱书兰、刘红粉及中介公司于2017年2月13日签订的房地产转让合同依法成立并生效。朱书兰、刘红粉均签字，中介公司在合同骑缝位置盖章，等同于“签字”行为，三方当事人已达成一致协议，合同成立；该合同约定“经甲乙丙三方签字后立即生效”，该生效条件已成就。该合同对朱书兰、刘红粉及中介公司具有法律约束力。买卖合同是所有权变动的原因，出卖人在缔约时没有完全的所有权并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，刘红粉及第三人主张合同不成立或无效，应不予支持。刘红粉辩称“当时即已言明等其丈夫书面同意后合同才能正式生效”，无证据证明，故不予认定。
即使曹荣根曾同意或不反对刘红粉出售共有房屋，但曹荣根没有签署房地产转让合同，也没有向朱书兰或中介公司直接作出过出售房屋的意思表示，该合同对曹荣根没有约束力。现曹荣根以待售房屋共有人的身份明确表示不同意出售，导致案涉房屋无法交付及过户。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。上列规定旨在物权变动中保护善意第三人的利益,而本案中房地产转让合同仅部分履行，尚未发生物权变动的后果，故朱书兰不能援引上列规定要求曹荣根遵守并履行房地产转让合同。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……曹荣根不同意出售共有房屋，导致刘红粉不能继续履行合同，但该情形不属于不可抗力，刘红粉无权解除房地产转让合同。刘红粉于2017年4月20日向朱书兰明确表示不再履行合同，朱书兰有权解除房地产转让合同。一审法院已在庭审中就刘红粉无法继续履行合同的情形予以释明，朱书兰未要求解除合同，仍坚持原诉讼请求。对朱书兰要求刘红粉交房及过户的诉讼请求不予支持。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。刘红粉以出卖方的身份签订房地产转让合同，亦收取了定金，而且承诺取得共有人的书面同意，但其未履行其承诺及交房过户的义务。朱书兰要求刘红粉依约承担违约责任120000元，应予以支持。
刘红粉辩称120000元违约金过高，不予采信。首先，签订合同后，本地房屋价值上涨，现刘红粉违约，已造成朱书兰的可得利益损失。朱书兰依据合同约定主张违约金，并无不当。其次，刘红粉应对120000元违约金远高于朱书兰的可得利益损失承担举证责任，刘红粉未完成该举证责任，应承担不利后果。
综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，作出如下判决：一、刘红粉于判决生效十日内赔偿朱书兰违约金120000元；二、驳回朱书兰的其他诉讼请求；三、驳回曹荣根的诉讼请求。刘红粉如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2740元，由刘红粉负担2700元，曹荣根负担40元。（曹荣根已预交40元。朱书兰已预交2700元，刘红粉于本判决生效后十日内支付朱书兰2700元。）
本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人刘红粉、曹荣根提供2017年2月份到5月份姜堰区房价走势图（来源为网络打印），证明：刘红粉与朱书兰签订房屋买卖合同后，姜堰区的房价并没有如朱书兰声称的上涨，原审判决的违约金12万元确实过高。朱书兰质证认为，上诉人提供的证据无法确认来源何种网络，故不能证明其所要证明的目的。
二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：朱书兰、刘红粉及中介公司于2017年2月13日签订的房地产转让合同依法成立并生效。朱书兰、刘红粉均签字，中介公司在合同骑缝位置盖章，等同于“签字”行为，三方当事人已达成一致协议，合同成立；该合同约定“经甲乙丙三方签字后立即生效”，该生效条件已成就。该合同对朱书兰、刘红粉及中介公司具有法律约束力。曹荣根不是合同当事人亦没有在合同上签字，故案涉合同对其无法律效力，但这不影响合同对合同当事人的效力。故刘红粉、曹荣根所提的合同未生效、合同不发生法律效力的上诉理由不能成立。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故一审对刘红粉及曹荣根所提的合同无效的主张不予支持并无不当，刘红粉、曹荣根上诉所提的一审适用前述法律规定不当的上诉理由亦不能成立。关于违约金，刘红粉、曹荣根上诉称120000元违约金过高，对此应不予采信。首先，签订合同后，案涉房屋所在地房屋价值上涨，现刘红粉违约，已造成朱书兰的可得利益损失。朱书兰依据合同约定主张违约金，并无不当。其次，刘红粉应对120000元违约金远高于朱书兰的可得利益损失承担举证责任，刘红粉二审提供的证据不能证明其主张，其未完成该举证责任，应承担不利后果。关于朱书兰上诉所提的继续履行案涉合同的问题，曹荣根没有签署案涉合同，也没有向朱书兰或中介公司直接作出过出售房屋的意思表示，该合同对曹荣根没有约束力。现曹荣根以待售房屋共有人的身份明确表示不同意出售，导致案涉房屋无法交付及过户，故案涉合同实际已经无法履行，一审中已经向朱书兰释明合同无法履行，但其坚持原诉讼请求，故一审判决驳回朱书兰要求继续履行合同的诉讼请求并无不当，其所提的购房款、定金等问题可另行诉讼。
综上，一审认定事实清楚，判决结果正确，应予以维持，上诉人刘红粉、曹荣根及上诉人朱书兰的上诉请求均应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2740元，由上诉人刘红粉、曹荣根负担1370元，由上诉人朱书兰负担1370元。
本判决为终审判决。
审判长 王军强
审判员 顾连凤
审判员 潘贻杰
二〇一八年五月二十五日
书记员 陆超凡