西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0104民初4453号
原告：中国农业银行股份有限公司西安西稍门支行，住所地：西安市莲湖区西关正街343号。统一社会信用代码：91610104920617767N。
代表人：秦立军，该支行副行长。
委托诉讼代理人：刘帅，陕西泽诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张雅，陕西泽诚律师事务所律师。
被告：刘艳芳，女，汉族。
被告：西安金辉居业房地产开发有限公司，住所地：西安市莲湖区唐延路北段22号金辉国际广场19层。统一社会信用代码：916101046686676141。
法定代表人：林茂祺，该公司董事长。
委托诉讼代理人：任燕子，女，1989年6月23日出生，汉族。
委托诉讼代理人：孔庆发，男，1976年5月14日出生，汉族。
原告中国农业银行股份有限公司西安西稍门支行与被告刘艳芳、被告西安金辉居业房地产开发有限公司（以下简称金辉公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司西安西稍门支行委托诉讼代理人刘帅、张雅，被告西安金辉公司委托诉讼代理人孔庆发到庭参加了诉讼。被告刘艳芳经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告支付原告贷款本金771909.86元、利息60320.97元、罚息1681.78元，逾期复利3494.87元。（利息计算至2017年8月6日，要求利息支付至实际还款日）。2、本案诉讼费及其他实现债权的费用由被告承担。事实与理由：2011年3月16日，被告刘艳芳为购买西安金辉居业房地产开发有限公司开发的商品房向原告贷款，三方经充分协商达成了《个人购房担保借款合同》该合同约定：原告向被告刘艳芳放款79万元，被告刘艳芳用于购买被告西安金辉居业房地产开发有限公司融侨城项目第25幢2单元27层22703号房屋，被告刘艳芳按月等额本息归还贷款，借款期限自2011年3月16日起至2041年3月15日共计360个月。同时，被告西安金辉居业房地产开发有限公司为该笔贷款承担连带担保责任。合同签订后，原告于2011年4月8日按合同约定向被告刘艳芳发放个人住房按揭贷款79万元，且该贷款全部用于购买房屋。但被告刘艳芳并未按合同约定按月还款，2015年9月开始违期还款，虽经原告多次催收仍怠于还款，截止2017年3月1日累计欠款74926.96元（利息计算至2017年2月28日）及贷款本金740476.99元未偿还。综上，被告刘艳芳的行为已经构成严重违约，依据合同约定，原告有权提前收回借款。基于《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，原告特诉至贵院，望贵院能支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。
被告刘艳芳未作答辩。
被告金辉公司辩称，对原告所诉的被告刘艳芳欠款，应以其抵押房产优先受偿，不足部分由被告金辉公司清偿，被告金辉公司清偿后有向刘艳芳进行追偿的权利。
原告当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：证据1、刘艳芳身份证、户口本复印件。杨忠荣身份证复印件、公证书。西安金辉居业房地产开发有限公司营业执照、法人身份证复印件。证据内容：1、被告刘艳芳身份信息，被告西安金辉居业房地产开发有限公司企业法人营业执照、法定代表人身份信息。2、被告刘艳芳委托杨忠荣办理银行按揭及房屋抵押登记手续等事宜且在陕西省神木县做出的委托公证书、杨忠荣身份信息。证明目的：被告主体身份适格。
证据2、中国农业银行个人购房担保借款合同。证据内容：被告刘艳芳为向被告西安金辉居业房地产开发有限公司（原西安融侨置业有限公司）购买商品房，于2011年3月16日与原告达成《个人购房担保借款合同》，约定被告刘艳芳向原告贷款79万元用于购买房屋，按月等额本息方式归还贷款，借款期限自2011年3月16日至2041年2月15日，同时被告西安金辉居业房地产开发有限公司为该笔贷款承担连带担保责任。《个人购房担保借款合同》违约责任：第十二条12.3：本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权...提前收回已发放借款，有权提前行使担保权：...（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天...《个人购房担保借款合同》担保：第十条10.1.4保证人声明与承诺：...（8）本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权；10.3.1借款人以本合同第三十二条项下所述房产（即为涉案房产）做抵押的，由第三十一条约定的保证人（即为被告西安金辉居业房地产开发有限公司）提供阶段性保证担保。证明目的：1、证明原被告之间签订合同是三方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方都有约束力，原告已经按照合同约定履行了放款义务。2、证明被告刘艳芳未足额还款超过90天（连续三期），构成根本违约，则原告有权提前收回借款并要求阶段性担保保证人即金辉公司承担担保保证责任。3、证明被告金辉公司在合同中明确自愿放弃要求原告先行处置抵押房产进行清偿，仅由其对不足部分承担担保责任的权利，原告有权要求被告金辉公司对被告刘艳芳的债务承担连带清偿责任，同时主张对涉案房屋拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。
证据3、房屋抵押清单。证据内容：被告刘艳芳于2011年3月16日将坐落于西安市莲湖区团结南路融侨城25幢的22723号房屋抵押给原告。证明目的：原告系该房屋的抵押权人，按约定有权行使该房屋的抵押权。
证据４、欠款余额记录（复印件）；历史催收记录台账（复印件）。证据内容：被告刘艳芳未能按时还款，截止2017年8月6日拖欠本金771909.86元、利息60320.97元、罚息1681.78元，逾期复利3494.87元。原告曾向其发放过催收单，催促其尽快履行还款义务。证明目的：被告刘艳芳已逾期未能还款，已经构成严重违约，依据合同规定，原告有权提前收回借款。
被告刘艳芳、被告金辉公司未均提交证据。
本院组织当事人进行了质证，被告金辉公司对原告提交证据的真实性及证明目的均认可，被告刘艳芳未到庭发表质证意见。本院对当事人无异议的证据，予以确认并记录在卷。
本院认为，原告与被告刘艳芳、金辉公司签订的《个人购房担保借款合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应当按合同约定履行义务。被告刘艳芳在取得借款后自2015年10月起至今未按合同约定履行还款义务，其行为构成违约。根据合同约定原告有权提前收回贷款并要求被告刘艳芳支付合同约定的利息、罚息、复利。原告要求被告支付截止2017年8月6日本金771909.86元、利息60320.97元、罚息1681.78元，逾期复利3494.87元。并按照合同约定支付自2017年8月7日起全部债务的利息、罚息、复利至实际清偿之日的主张，证据有效，本院依法支持。原告要求被告承担实现债权的其他费用，未向本院提交证据，本院依法不予支持。根据《个人购房担保借款合同》约定被告金辉公司为保证人就此项贷款提供阶段性担保，自贷款发放之日起，借款人取得房屋产权证书并办妥贷款人为抵押人的抵押登记手续，故被告金辉公司应对被告刘艳芳的债务承担连带清偿责任。因原告未对被告刘艳芳抵押的房屋办理他项权利证书，抵押权未生效，故被告金辉公司称应由原告就抵押房屋优先受偿后，其对不足部分承担清偿责任之辩称理由，本院依法不予采信。审理中，被告金辉公司在承担保证责任后有权向被告刘艳芳进行追偿。被告刘艳芳经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘艳芳于本判决生效三十日内支付中国农业银行股份有限公司西安西稍门支行截止2017年8月6日的贷款本金771909.86元、利息60320.97元、罚息1681.78元、逾期复利3494.87元。（截止2017年8月6日起此后产生的利息、罚息、复利按照双方签订的《个人购房担保借款合同》约定计算至贷款清偿之日止）；
二、被告西安金辉居业房地产开发有限公司对被告刘艳芳上述第一项债务承担连带清偿责任，其实际清偿后，可按实际清偿的金额向被告刘艳芳进行追偿；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司西安西稍门支行其余诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费11954元，由被告刘艳芳、被告西安金辉居业房地产开发有限公司共同承担。因原告已预交，被告刘艳芳、被告西安金辉居业房地产开发有限公司应当于本判决生效后三十日内将其应当承担的案件受理费一并给付原告。
如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 孙晓凤
代理审判员 王 弘
人民陪审员 马梅丽
二〇一七年八月七日
书 记 员 王 杨