辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽07民终488号上诉人（原审原告，反诉被告）锦州市乐家物业管理有限公司，住所地锦州市古塔区工学里30-2号。法定代表人常毅，该公司总经理。委托代理人卢凤武，该公司经理。上诉人（原审被告，反诉原告）锦州市伟明房屋开发有限责任公司，住所地锦州市义县义州镇中心街2-8号。法定代表人符建全，该公司董事长。委托代理人郭春，该公司经理。委托代理人赵军，该公司法律顾问。上诉人锦州市乐家物业管理有限公司与锦州市伟明房屋开发有限责任公司合同纠纷一案，上诉人不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2015）太民二初字第00058号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。锦州市乐家物业管理有限公司委托代理人卢凤武，锦州市伟明房屋开发有限责任公司法定代表人符建全、委托代理人郭春、赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦州市乐家物业管理有限公司一审诉称并反诉辩称，被告锦州市伟明房屋开发有限责任公司兴建的富凯隆达小区因接入锦州市乐家物业管理有限公司逸轩园小区供暖，双方于2012年7月25日签订供暖协议书，2012年7月31日签订补充协议，2012年12月5日签订抵押协议。根据协议锦州市乐家物业管理有限公司于2012年11月5日至2013年4月5日给富凯隆达小区正常供暖。2013年5月1日前被告没有按双方签订协议的约定给付原告热源建设费80万元。2013年5月1日后，被告也不履行抵押协议，不给原告出具房屋大票及入户相关手续。更有甚者，被告于2013年8月份在没有与原告协商的情况下，擅自破坏原有供暖设施，改用地源热独自向富凯隆达小区供暖，给原告造成重大经济损失。综上，被告野蛮破坏原告的供暖设施，不给原告开具房屋大票等相关入户手续，不履行双方的有关协议，是对原告一种侵权行为。请求人民法院支持原告的诉讼请求，判令被告给付热源建设费80万元。另针对被告反诉要求我方支付热力管网改造费及换热站费用的诉讼请求，我方认为根据双方签订的供暖协议书和补充协议的约定，被告进入我方锅炉房供暖，应该承担热力管网改造费及换热站费用，供暖协议书明确规定被告所开发的富凯隆达小区进入我方供暖，热力管网改造费及换热站费用由他们出资我们施工、建设等，产权归我公司。按照被告所述，前期物业合同约定物业合同包括物业服务和供暖服务，被告主动提出解除合同在前并多次不给钱，是被告违约，我方无力供暖是因为被告一直没给钱。我们写《告富凯隆达全体业主书》也是督促被告给钱，被告提出的两条都不成立。所以，我方不同意赔偿被告的反诉请求。锦州市伟明房屋开发有限责任公司一审辩称并反诉称，原告跟我们要热源建设费80万元缺乏法律依据，我们不能支付，因为热源费是一次性收取，按照楼房设计年限提供，每个用户还要交取暖费，80万元化解成70年，我们给付一年的费用。另2013年5月16日上午原告发布一个《告富凯隆达全体业主书》，通过这个已经明确告知我方不再给富凯隆达小区提供供暖服务了，等于从这一天起双方供暖合同已经结束。针对原告的起诉，我方反诉要求反诉被告锦州市乐家物业管理有限公司赔偿为了配套使用反诉被告的供热，出资建设的热力管网建设费1614894.52元及换热站建设费30000元，总计1944894.52元。反诉事实与理由：我公司自己开发的富凯隆达小区至今未成立业主委员会，业主委员会的职权由我公司代行。2012年7月3日，就乐家物业管理有限公司小区物业管理事宜，与反诉被告签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定：富凯隆达小区41600平方米的建筑，委托反诉被告进行物业管理，包括公用设施、设备的维护、运营和管理，其中包括反诉被告收取物业服务管理费和取暖费。合同签订后，反诉被告对富凯隆达小区进行了物业管理，并提供供暖服务，但是，我公司经常收到业主的投诉，反诉被告提供的供暖服务，达不到锦州市供暖要求。鉴于反诉被告的服务无法达到合同的约定，2013年5月16日，我公司给反诉被告发出《关于解除“乐家物业管理有限公司的决定”》，在决定中我公司提出因为反诉被告的物业管理没有达到《前期物业合同》约定的标准，故此，依据《前期物业合同》第24条的约定，我公司决定与反诉被告解除《前期物业合同》。同时要求反诉被告向我公司提交：1、共收物业费数额，每项详细列出；2、物业费支出数额，每项详细列出；3、将物业费剩余款项自交接十日内交给甲方（即我公司）；4、相关所有材料移交甲方（即我公司），并将公共维修基金转入我公司新的物业公司账户。同日，反诉被告在《告富凯隆达全体业主书》中称“从即日起锦州市乐家物业管理有限公司无力再给富凯隆达小区提供供暖及相关服务”。签订供暖合同时，为了配合反诉被告的供热行为，履行供热合同，依据双方合同约定，热力管网的建设项目由锦州华宇建筑安装工程有限公司承接，锦州华宇建筑安装工程有限公司出具的工程决算书表明，我公司承担了全部热力管网建设费1614894.52元人民币。同时，为了配套使用被告的供热，被告方又指定我公司建设换热站，由反诉被告指定设备的生产厂家、品牌、规格以及型号，换热设备我公司投资为人民币330000元。两项费用总计1944894.52元。根据上述案件情况，我公司认为：反诉被告没有达到锦州市的供暖标准的，原因是反诉被告提供的热水达不到标准温度，而且，是反诉被告提出与我公司终止供热合同。我公司对改造所花费的工程费以及换热站的设备费用，应该由反诉被告承担；我公司的上述诉讼请求，有事实和法律依据，请人民法院依法予以支持。一审法院审理查明，2012年7月25日，被告（反诉原告）锦州市伟明房屋开发有限责任公司就其开发的富凯隆达小区供暖一事，与原告（反诉被告）锦州市乐家物业管理有限公司签订《供暖协议书》，约定：2012年冬季开始，由原告（反诉被告）锦州市乐家物业管理有限公司为被告（反诉原告）锦州市伟明房屋开发有限责任公司开发的富凯隆达小区供暖；原告（反诉被告）锦州市乐家物业管理有限公司收取被告（反诉原告）锦州市伟明房屋开发有限责任公司热源建设费及热力管网、换热站工程费，并负责工程施工，竣工后的供暖设施及相关技术资料无偿移交给原告（反诉被告）锦州市乐家物业管理有限公司。该《供暖协议书》签订后，经双方协商，原由被告（反诉原告）锦州市伟明房屋开发有限责任公司出资，原告（反诉被告）锦州市乐家物业管理有限公司负责施工的热力管网、换热站工程改由被告（反诉原告）锦州市伟明房屋开发有限责任公司另行委托案外人锦州华宇工程有限公司负责施工。经被告（反诉原告）锦州市伟明房屋开发有限责任公司与锦州华宇工程有限公司决算，工程造价为1614894.52元。该热力管网（具体位置为从锦州市乐家物业管理有限公司锅炉房到富凯隆达小区换热站）现处于闲置状态，无人管理。2012年7月31日，被告（反诉原告）锦州市伟明房屋开发有限责任公司与原告（反诉被告）锦州市乐家物业管理有限公司签订《补充协议》，约定：被告（反诉原告）锦州市伟明房屋开发有限责任公司承担热源建设费800000元，在本协议生效后支付100000元，余款在供热前结清。《补充协议》签订后，被告（反诉原告）锦州市伟明房屋开发有限责任公司未支付原告（反诉被告）锦州市乐家物业管理有限公司上述热源建设费。2012年11月5日，被告（反诉原告）锦州市伟明房屋开发有限责任公司与原告（反诉被告）锦州市乐家物业管理有限公司签订《抵押协议》，协议约定，被告（反诉原告）锦州市伟明房屋开发有限责任公司将其开发的两户房子抵顶给原告（反诉被告）锦州市乐家物业管理有限公司，抵顶热源建设费80万元，2012年11月6日，被告（反诉原告）锦州市伟明房屋开发有限责任公司与原告（反诉被告）锦州市乐家物业管理有限公司签订两份商品房买卖合同，但未实际履行。2012年冬季，原告（反诉被告）锦州市乐家物业管理有限公司为被告（反诉原告）锦州市伟明房屋开发有限责任公司开发的富凯隆达小区供暖一个取暖期。2013年5月16日，被告（反诉原告）锦州市伟明房屋开发有限责任公司向原告（反诉被告）锦州市乐家物业管理有限公司发出《关于解除“乐家物业管理有限公司〈物业合同〉的决定”》，要求解除与原告（反诉被告）锦州市乐家物业管理有限公司签订的《物业合同》。2013年5月24日，被告（反诉原告）锦州市伟明房屋开发有限责任公司与原告（反诉被告）锦州市乐家物业管理有限公司共同确认富凯隆达小区收费情况交接明细。此后，被告（反诉原告）锦州市伟明房屋开发有限责任公司开发的富凯隆达小区不再由原告（反诉被告）锦州市乐家物业管理有限公司供暖。一审另查明，2013年5月16日原告（反诉被告）锦州市乐家物业管理有限公司在富凯隆达小区张贴了《告富凯隆达全体业主书》，具体内容为：由于锦州市伟明房屋开发公司至今未按与锦州市乐家物业管理有限公司签署的合同约定和政府有关文件规定付给锦州市乐家物业管理有限公司热源建设费、物业托管费及其他相关费用，致使锦州市乐家物业管理有限公司举步维艰。特此通告全体业主及未来业主，从即日起锦州市乐家物业管理有限公司无力再给富凯隆达小区提供供暖及相关服务，由此给广大业主带来不便，敬请谅解。该《告富凯隆达全体业主书》（未盖公章），原告（反诉被告）锦州市乐家物业管理有限公司此前曾通过其他人将其转送至被告（反诉原告）锦州市伟明房屋开发有限责任公司处,落款时间为2013年5月6日,转送时间2013年5月7日或8日。一审再查，原告（反诉被告）锦州市乐家物业管理有限公司与被告（反诉原告）锦州市伟明房屋开发有限责任公司签订《供暖协议书》后，2012年9月17日从四平市鸿成换热设备制造有限公司购买板式换热器2台，价款68000元；2012年9月18日从沈阳清华锅炉有限公购买炉体1台，价款123200元；2012年9月24日从锦州华能科技开发有限公司购买鼓引风变频柜1台，循环泵变频柜1台，总计56000元。为配套供暖，被告（反诉原告）锦州市伟明房屋开发有限责任公司在修建换热站时，曾从四平市东升换热器制造有限公司购买换热机组，共花费人民币33万元。现换热站（具体位置在富凯隆达小区内）已由被告（反诉原告）锦州市伟明房屋开发有限责任公司拆除。一审法院认为，被告（反诉原告）锦州市伟明房屋开发有限责任公司与原告（反诉被告）锦州市乐家物业管理有限公司双方签订的《供暖协议书》、《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该两份协议合法有效，应受法律保护。被告（反诉原告）锦州市伟明房屋开发有限责任公司未按《补充协议》约定时间给付原告（反诉被告）锦州市乐家物业管理有限公司热源建设费，属违约行为，故原告（反诉被告）锦州市乐家物业管理有限公司要求被告（反诉原告）锦州市伟明房屋开发有限责任公司给付热源建设费的诉讼请求本院予以支持。关于被告（反诉原告）锦州市伟明房屋开发有限责任公司辩称热源建设费需要原告（反诉被告）锦州市乐家物业管理有限公司提供长期供暖行为才能支付的辩解意见，因双方签订的《供暖协议书》及《补充协议》对此均未约定，而法律对此问题亦无明确规定，且原告（反诉被告）锦州市乐家物业管理有限公司在与被告（反诉原告）锦州市伟明房屋开发有限责任公司签订供暖合同后，也对自己的供暖设备进行了改造，故对被告（反诉原告）锦州市伟明房屋开发有限责任公司的辩解意见不予采纳。本案反诉原告锦州市伟明房屋开发有限责任公司诉称热力管网改造费及换热站费用应由反诉被告锦州市乐家物业管理有限公司承担的请求，因反诉原告锦州市伟明房屋开发有限责任公司未按双方约定给付反诉被告锦州市乐家物业管理有限公司热源费，属违反先合同义务的违约行为；而反诉被告锦州市乐家物业管理有限公司在维护自己的合法权益过程中，未依法主张权利，而采取向反诉原告锦州市伟明房屋开发有限责任公司转送《告富凯隆达全体业主书》，停止提供供暖服务，亦违反了双方达成的《供暖协议》，从而产生反诉原告锦州市伟明房屋开发有限责任公司于2013年5月16日向反诉被告锦州市乐家物业管理有限公司下达《关于解除“乐家物业管理有限公司”的决定》和反诉被告锦州市乐家物业管理有限公司在富凯隆达小区张贴《告富凯隆达全体业主书》的后果，2013年5月24日双方共同确认了富凯隆达小区收费情况交接明细，该《决定》及交接明细可以认定为是双方对富凯隆达小区前期签订《物业合同》的已协商解除。对此供暖合同解除所产生的法律后果，因反诉原告锦州市伟明房屋开发有限责任公司违反合同在先，应负有主要责任（70%），反诉被告锦州市乐家物业管理有限公司未依法主张权利而违反合同应负有次要责任（30%）。由于反诉被告锦州市乐家物业管理有限公司已不再为富凯隆达小区提供供暖服务，因此，为富凯隆达小区供暖服务而修建的热力管网及换热站费用应按照双方的违约责任进行分担，热力管网及换热站应按照双方签订的《供暖协议书》的约定归反诉被告锦州市乐家物业管理有限公司所有。反诉原告的实际损失1944894.52元的30%应由反诉被告负担，对反诉原告的其他反诉请求不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告锦州市伟明房屋开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告锦州市乐家物业管理有限公司热源建设费人民币800000元；二、反诉被告锦州市乐家物业管理有限公司于本判决生效后十日内给付反诉原告锦州市伟明房屋开发有限责任公司热力管网及换热站费用1944894.52元的30%，即583468.36元。三、驳回反诉原告锦州市伟明房屋开发有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由被告锦州市伟明房屋开发有限责任公司承担；反诉费9667元，其中，6767元由被告锦州市伟明房屋开发有限责任公司承担，2900元由原告锦州市乐家物业管理有限公司承担。宣判后，锦州市乐家物业管理有限公司与锦州市伟明房屋开发有限责任公司不服一审判决，均向本院提起上诉。锦州市乐家物业管理有限公司上诉并答辩称，请求：撤销一审判决第二条。理由如下：根据双方供暖协议中第五条和第七条，甲方不能按时给付热源费，乙方根据协议有权不给甲方供暖，况且竣工后供暖设施产权是我方的，不违反双方签订协议，判决中第二条属明显误判。甲方后来知道建地热供暖国家有补助，且供暖是盈利，因而单方毁约。双方签订的合同受法律保护，且政府有相关的说明。我们收取80万元热源费，伟明公司由于当时没有现金用两套商品房抵押给我方。后期对方不想给这笔钱，所以一直拖到现在。根据供暖协议，如果甲方伟明公司拖欠费用造成的一切后果都由他们承担。所以伟明公司应给我方80万元热源费及承担上诉费用。锦州市伟明房屋开发有限责任公司上诉并答辩称，请求撤销一审判决，依法改判支持反诉请求。理由如下：1、一审认定事实错误。热源建设费是一次性收取的，且按照楼房设计年限支付的，每个用户还要交取暖费，热源建设费理应化解成70年这是公认的商业习惯。即使协议上没有约定，双方也本着诚实信用原则共同信守。而被上诉人仅提供了一年供暖服务，我公司仅能承担其化解为一年的热源建设费用。2、一审法院判决热力管网建设费由被上诉人承担30%错误。为了配合被上诉人的供热行为，履行供热合同，我公司承担了全部热力管网建设费1614894.52元。同时建设换热站，投资330000元。两项费用总计1944894.52元。双方合同的解除是双方合意的表示，物业公司已经向我公司提交了解除供暖合同的意思表示，我公司只是对此作出了解除合同的回复，因此一审法院按比例划责方法是错误的，应按照70年的设计使用来计算费用，由于被告提前解除供暖合同，所以上述款项应当量化成70年，被上诉人应向我公司赔偿尚未使用的69年的费用。3、供暖合同关于热源费的条款违反相关行政法规的规定而无效，应撤销。该热源费被上诉人无权收取，热源费是由具有收费资质行政部门一次性收取每平米50元，被上诉人是无资质、无权利收取该热源费的，所以该条款无效。同时没有相关管理部门审批，不具备供热资质，故无权为协议约定的小区供热。我们认为应将原一审判决的第2条改为损失由上诉人全额承担且承担违约金20万元。经本院审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，双方签订的《供暖协议书》、《补充协议》系双方协商一致的结果，体现了双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。一、关于锦州市乐家物业管理有限公司要求锦州市伟明房屋开发有限责任公司给付80万元热源建设费一节，双方2012年7月31日签订的《补充协议》约定了80万元热源建设费的给付时间，2012年11月5日双方就热源建设费的给付问题又签订了《抵押协议》，约定：如果甲方（锦州市伟明房屋开发有限责任公司）2013年5月1日前不能把80万付给乙方（锦州市乐家物业管理有限公司），甲方用两套房抵顶，甲方无条件协助乙方更名。因此，双方签订的《抵押协议》已经对《补充协议》约定的80万元热源建设费的给付时间及条件进行了变更，按照双方《抵押协议》约定，锦州市伟明房屋开发有限责任公司在2013年5月1日前不给付80万元热源建设费，锦州市乐家物业管理有限公司应当向锦州市伟明房屋开发有限责任公司主张协助办理房屋的更名，抵顶80万元的热源建设费，锦州市乐家物业管理有限公司未提供证据证明锦州市伟明房屋开发有限责任公司不协助其办理房屋的更名，故在给付热源建设费问题上锦州市伟明房屋开发有限责任公司不存在违约在先的事实。锦州市乐家物业管理有限公司向锦州市伟明房屋开发有限责任公司送达及在小区张贴“告富凯隆达全体业主书”的行为应视为其作出了解除供暖合同的意思表示，锦州市伟明房屋开发有限责任公司以向锦州市乐家物业管理有限公司发出“关于解除乐家物业管理有限公司物业合同的决定”的形式同意解除物业合同及供暖合同，双方于2013年5月24日共同确认交接明细，双方的供暖合同已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行。依据双方签订的《供暖协议》，锦州市伟明房屋开发有限责任公司交付锦州市乐家物业管理有限公司80万元热源建设费后，锦州市乐家物业管理有限公司应当为富凯隆达小区提供终身供暖，在双方的供暖合同解除前锦州市乐家物业管理有限公司仅提供了一个采暖期的供暖服务，因此锦州市乐家物业管理有限公司要求锦州市伟明房屋开发有限责任公司给付全部80万元热源建设费的诉讼请求本院不予支持。综合考虑锦州市乐家物业管理有限公司已经提供的一个供暖期服务和合同约定的终身供暖服务的期限关系（住宅建设用地使用期限70年），本院酌定锦州市伟明房屋开发有限责任公司给付锦州市乐家物业管理有限公司热源建设费11429元。二、关于锦州市伟明房屋开发有限责任公司提出的要求锦州市乐家物业管理有限公司赔偿其热力管网建设费和建设换热站费用合计1944894.52元的主张，首先，供暖合同系双方合意解除的，锦州市伟明房屋开发有限责任公司在其上诉状中亦陈述双方合同的解除是双方合意的表示。第二，热力管网建设费和建设换热站费用系锦州市伟明房屋开发有限责任公司建设投入的费用，在使用一个供暖期后，上述设施应当还具有一定的使用价值。锦州市伟明房屋开发有限责任公司因采取其他供暖方式而致使上述设施不能使用是其自行处分的结果。第三，依据双方《供暖协议》约定，该部分设施在建成后应当无条件移交给锦州市乐家物业管理有限公司，现该部分设施已经由锦州市伟明房屋开发有限责任公司自行处理。因此，锦州市伟明房屋开发有限责任公司在双方合意解除合同后要求锦州市乐家物业管理有限公司赔偿管网建设相关费用1944894.52元的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2015）太民二初字第00058号民事判决；二、锦州市伟明房屋开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付锦州市乐家物业管理有限公司热源建设费11429元；三、驳回锦州市乐家物业管理有限公司、锦州市伟明房屋开发有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费11800元，由锦州市伟明房屋开发有限责任公司承担169元，由锦州市乐家物业管理有限公司承担11631元；反诉费9667元，锦州市伟明房屋开发有限责任公司承担。二审案件受理费锦州市乐家物业管理有限公司缴纳的2900元，由锦州市伟明房屋开发有限责任公司承担；锦州市伟明房屋开发有限责任公司缴纳的18567元，由锦州市伟明房屋开发有限责任公司承担11793元，由锦州市乐家物业管理有限公司承担6774元。本判决为终审判决。审判长  田笑非审判员  张楠楠审判员  王争妍二〇一六年五月三日书记员  姚少华