江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第872号
原告（反诉被告）：高波，男，1986年4月25日出生，汉族，住江西省南昌县。
委托代理人：熊绍武，江西致力律师事务所律师。执业证号：13601201010776212。
被告：南昌威尔福斯特物业管理有限公司。住所地：江西省南昌市西湖区永叔路**号*层。
组织机构代码：05163534-8。
法定代表人：刘杰，该公司经理。
委托代理人：许炎玮，该公司员工。
被告（反诉原告）：江西盛汇广场商业管理有限公司。住所地：江西省南昌市东湖区阳明路***号航洋大厦**楼*号。
组织机构代码：30910456-1。
法定代表人：刘杰，该公司经理。
委托代理人：朱祖文，该公司员工。
原告（反诉被告）高波诉被告南昌威尔福斯特物业管理有限公司（以下简称威尔福斯特公司）、被告（反诉原告）江西盛汇广场商业管理有限公司（以下简称盛汇广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理后，本院依法组成合议庭，适用普通程序进行了审理。原告（反诉被告）高波及其委托代理人熊绍武、被告威尔福斯特公司委托代理人许炎玮、被告（反诉原告）盛汇广场公司委托代理人朱祖文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高波诉称：原告与被告威尔福斯特公司于2014年8月8日签订盛汇城市广场商铺租赁意向确认书，原告租赁被告商铺用于经营烘焙产品，建筑面积为104.08平米，原告支付被告威尔福斯特公司定金3000元。2015年3月6日原告高波与被告盛汇广场公司签订正式商铺租赁合同（因某种原因被告盛汇广场公司不肯将该正式租赁合同给原告），原告预订的商铺建筑面积不变，原告高波支付被告盛汇广场公司25917元（含3000元定金）。签订正式商铺租赁合同后，原告加快运作速度。2015年3月10日原告高波与丰城莱斯湾饼店签订了加盟合作协议书，原告高波支付了丰城莱斯湾饼店加盟费及保证金100000元。2015年3月14日原告高波与上海麦跃实业有限公司（以下简称麦跃公司）签订了店面设计合同，并按照原告预订的商铺面积定制面包展示柜，原告支付麦跃公司设计费用16000元、面包展示柜预付订金50000元，共计66000元。2015年4月20日左右，原告发现承租的商铺因消费设施占道实际缩小20多平米，致使原预订的面包展示柜无法摆放，导致原告无法经营。被告没有事先告知原告商铺发生重大改变导致原告重大损失，被告行为属于严重违约。双方事后多次协商未果。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令二被告连带赔偿（因合同违约）原告各项经济损失共计人民币194917元。本案的诉讼费用由被告承担。
被告威尔福斯特公司辩称：2014年8月8日，我公司与原告签订了关于南昌盛汇城市广场4栋1F层D116商铺租赁意向确认书。但原告于2015年3月6日向盛汇广场公司交纳了租赁该商铺的履约保证金，应视为原告已经同意了租赁主体的转变。因此原告与被告已不存在租赁关系。商铺租赁意向确认书中约定租赁面积“以最终确认为准”，这说明最终实际的租赁面积以正式租赁合同的内容为准。而原告以实际面积小于暂定面积为由，向我公司提出解除合同和赔偿要求，无法律依据和事实根据。根据最高人民法院2009年6月22日颁布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”原告在没有与我公司签订正式租赁合同，也没有将装修设计图交由我公司审核的前提下，发生了所谓的“设计费”、“加盟费”、“定制展柜费”等，这些费用应由原告自行负担。
被告盛汇广场公司辩称：原告向我公司租赁南昌盛汇城市广场4栋1F层D116商铺，并于2015年3月6日交纳了履约保证金，但未签订正式的商铺租赁合同，只是于2014年8月8日与南昌威尔福斯特物业管理有限公司签订了关于该商铺租赁的意向确认书。意向确认书中对于商铺面积只是暂定，因此商铺的租赁面积应以实际为准。原告称商铺面积减小并视作为我公司违约是没有法律和事实依据的。我公司与原告虽然没有签订正式的合同，但是双方已经存在了实际上的租赁关系，且我公司并没有存在违约。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十三条规定，原告在没有与我公司签订正式租赁合同，也没有将装修设计图交由我公司审核的前提下，发生了所谓的“设计费”、“加盟费”、“定制展柜费”等，这些费用应由原告自行负担。
反诉原告盛汇广场公司诉称：根据《合同法》第223条的规定和意向确认书的约定，反诉被告应向我公司提交装修设计图以供审核。但时至今天反诉被告也未提交图纸，反而通过诉讼要求反诉人赔偿。这是反诉被告违约在先，并单方面提出了解除合同。对此反诉被告应向反诉人支付违约金。但鉴于未签订正式租赁合同约定违约责任，故依照合同法规定之精神，特请求法院依法判令反诉被告向反诉原告支付4个月租金共计人民币29949.72元作为赔偿（2015年3月6日至2015年7月5日）。本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告高波辩称：反诉原告擅自违约导致我方的直接损失，理应赔偿，故请求法院驳回反诉原告的全部诉请。
经审理查明：2014年8月8日，高波与威尔福斯特公司签订《盛汇城市广场商铺租赁意向确认书》一份，双方约定：1、高波租赁盛汇城市广场4栋1F层D116号店铺（柜台），建筑面积约104.08㎡（以最终确认为准）。租金58元/㎡/月（建筑面积），商业管理费25元/㎡/月（建筑面积）；2、高波租赁该店铺经营烘焙产品，代理品牌为莱斯湾面包；3、铺位定金为人民币3000元；4、高波向威尔福斯特公司提供铺位的装修设计方案，威尔福斯特公司审核通过设计方案后七日内与高波签订《商铺租赁合同》，租赁期限为五年。签订《商铺租赁合同》的同时，高波所缴纳的铺位定金可冲抵铺位经营保证金，该铺位面积以最终确认的面积为准，租金、商业管理费按照本协议签订的价位计算；5、因消防或其他原因造成商场楼体格局变化，以致高波所预定铺位的位置、形状发生改变，由威尔福斯特公司另行安排铺位给高波。确认书签订后，高波向威尔福斯特公司支付了定金3000元。2015年3月6日，高波向盛汇广场公司支付人民币22917元。同日，盛汇广场公司出具收据一份，载明收到高波支付的盛汇城市广场4栋1F层D116号店铺合同履约保证金25917元（包含3000元定金）。2015年3月10日，高波以南昌县莱斯湾的名义与丰城莱斯湾饼店签订《加盟合作协议书》，协议书约定：1、南昌县莱斯湾自愿加盟丰城莱斯湾在南昌县的唯一品牌经营商；2、南昌县莱斯湾每年向丰城莱斯湾缴纳商标使用费30000元，五年合计150000元，另交保证金10000元，签约后一次性交付3年商标使用费共计90000元，剩余2年60000元至2018年3月9日前交付，如未交付按违约处理。合同到期后，如未违约，丰城莱斯湾全额退还保证金。同日，高波向丰城莱斯湾支付10000元保证金及90000元加盟费。2015年3月14日，高波以南昌莲塘莱斯湾的名义与麦跃公司签订《店面设计合同》，合同约定：1、工程地点为南昌莲塘，建筑面积60㎡；2、收费标准为人民币16000元且该笔费用需在合同订立当日支付；3、南昌莲塘莱斯湾在设计作品初稿完成前终止合同，其已付费用不予退回。同时，双方还订立制作面包展示柜的订货合同一份并商定面包展示柜总价为141008元，其中订金50000元。同日，高波向麦跃公司支付订货订金及设计费用共计人民币66000元。嗣后，因盛汇城市广场需安装消防设施，致使高波租赁的店铺的面积因此受影响而缩小。
同时查明，涉诉店铺直至庭审之日止尚未装修且处于空置状态。
以上事实有高波向法庭提供的《盛汇城市广场商铺租赁意向确认书》、注册商标使用许可授权书、《加盟合作协议书》、《店面设计合同》、上海麦跃实业订货合同、华夏银行特约商户签购单、收据三张，威尔福斯特公司提供的《盛汇城市广场商铺租赁意向确认书》、履约保证金收据一张，盛汇广场公司提供的履约保证金收据一张等证据予以证实。
本院认为：高波与威尔福斯特公司签订的《盛汇城市广场商铺租赁意向确认书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以认可。根据确认书约定高波租赁威尔福斯特公司所属的盛汇城市广场4栋1F层D116号店铺，并因此向威尔福斯特公司交纳3000元定金。后因威尔福斯特公司将盛汇城市广场商铺的租赁权转交给盛汇广场公司，故高波向盛汇广场公司交纳合同履约保证金22917元，盛汇广场公司亦向高波出具了包含3000元定金内在的总计为25917元盛汇城市广场4栋1F层D116号商铺合同履约保证金的收据，至此，虽然高波与盛汇广场公司之间并未签订书面的店铺租赁合同，但已构成事实上的房屋租赁合同关系。因涉诉店铺的面积受安装消防设施影响而减小，高波由此向威尔福斯特公司、盛汇广场公司主张解除合同并赔偿各项损失总计194917元，对此，本院认为，首先，与高波形成房屋租赁关系的系盛汇广场公司，高波的诉请系基于房屋租赁关系而产生，故应向盛汇广场公司主张；其次，针对双方之间的房屋租赁关系，高波主张解除但未得到盛汇广场公司的认同，本院在综合全案证据材料后认为：1、因高波与盛汇广场公司并未签订书面的店铺租赁合同，故应视为不定期租赁，可随时解除；2、涉诉店铺的面积因消防设施施工而缩小且盛汇广场公司在知晓这一事实后却未为高波另行安排铺面。基于上述两点，若继续履行该租赁合同则显失公平且与法律规定不符，故对双方的房屋租赁合同关系宜予以解除，盛汇广场公司对该合同的解除存在过错；第三，根据合同法规定，合同解除后，当事人可以向相对方要求恢复原状并赔偿损失，该赔偿损失应限于直接的、实际的损失。高波主张的赔偿款包含合同履约保证金25917元、加盟费90000元、加盟保证金10000元、店面设计费16000元及面包展示柜订金50000元，其中，合同履约保证金25917元属于应返还的财产，本院予以支持；根据高波提供的与麦跃公司签订的《店面设计合同》及行业交易惯例，合同一旦订立，委托设计方无权要求退回设计费用，因此，该笔费用属于解除店铺租赁关系所致的直接损失，应由存在过错的一方即盛汇广场公司承担，故对高波主张盛汇广场公司赔偿其店面设计费16000元部分的诉讼请求，本院予以支持；针对高波主张的加盟费90000元的赔偿，本院认为，高波自2015年3月起取得加盟授权，因盛汇广场公司的过错致使合同解除，高波租赁店铺经营加盟品牌的目的无法实现，故盛汇广场公司应对高波的损失承担赔偿责任，然而该90000元系自2015年3月起2018年3月止三年加盟费的总额，在此期间内高波完全能够另行租赁店铺继续经营，但考虑到寻找店铺经营需要合理的期间，本院在综合考虑客观实际后，酌定盛汇广场公司承担45000元的加盟费损失；根据高波与丰城莱斯湾饼店签订的加盟协议约定，合同到期后，如高波方未违约则丰城莱斯湾饼店方全额退还加盟保证金10000元，即上述10000元的损失是否实际发生尚无定论，且高波与盛汇广场公司解除店铺租赁关系并不会导致加盟合同违约结果的发生，故对高波主张的盟保证金10000元部分的诉讼请求，本院不予支持；高波向麦跃公司交付的50000元为订金而非定金，庭审中高波未提供任何证据证实面包展示柜已经制作完成以及该展示柜因店内面积减小而无法使用的事实，无法证明自己实际遭受了损失，根据民事诉讼法的举证规则应承担举证不能的不利后果，故对高波的该部分诉请金额，本院不予支持。因盛汇广场公司对合同的解除存在过错，故对其请求高波赔偿其租金损失29949.72元的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）高波与被告（反诉原告）江西盛汇广场商业管理有限公司之间的房屋租赁关系；
二、被告（反诉原告）江西盛汇广场商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内一次性返还给原告（反诉被告）高波合同履约保证金25917元；
三、被告（反诉原告）江西盛汇广场商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内一次性返还给原告（反诉被告）高波店面设计费损失16000元；
四、被告（反诉原告）江西盛汇广场商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内一次性返还给原告（反诉被告）高波加盟费损失45000元；
五、驳回原告（反诉被告）高波的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）江西盛汇广场商业管理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。
案件受理费4198元、反诉费549元共计4747元由被告（反诉原告）江西盛汇广场商业管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 朱 琳
人民陪审员 许思阳
人民陪审员 李 娟
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 刘文莉