上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13692号
上诉人（原审原告）：上海漕华投资有限公司，住所地上海市徐汇区漕宝路91号6楼。
法定代表人：吴云，董事长。
委托诉讼代理人：钱晔文，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐娟，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：上海市徐汇区万科华尔兹花园业主委员会，住所地上海市徐汇区漕宝路77弄9号101室。
主要负责人：毛勇全，业主委员会主任。
主要负责人：赵汀，业主委员会副主任。
委托诉讼代理人：寿如林，上海市联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜林，上海市联合律师事务所律师。
上诉人上海漕华投资有限公司（以下简称漕华公司）与上诉人上海市徐汇区万科华尔兹花园业主委员会（以下简称华尔兹业委会）因排除妨害纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初5601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日受理后，依法组成合议庭于2017年12月6日公开开庭审理了本案。上诉人漕华公司之委托诉讼代理人钱晔文律师、徐娟律师，被上诉人华尔兹业委会之副主任赵汀、委托诉讼代理人姜林律师到庭参加审理。本案现已审理终结。
漕华公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持漕华公司一审全部诉讼请求。事实和理由：其一，漕华公司享有XX路XX号房屋（以下简称91号房屋）1-7层的房屋产权，亦享有该房屋产权登记范围内的土地使用权及该土地范围内的系争车位使用权。91号房屋与华尔兹花园分别拥有不同的宗地边界，权利范围相互独立。华尔兹业委会提供的建设用地许可证、建设工程规划许可证等材料系行政审批文件，不能以此确认房屋所有权和土地使用权范围。华尔兹业委会以“建设区划”的概念否认宗地红线作为土地使用权界线的理论，违背物权法定的原则，缺乏法律依据。其二，91号房屋第7层目前登记在漕华公司更名前的主体即“上海万科徐汇置业有限公司”（以下简称万科徐汇公司）名下，而漕华公司与华尔兹业委会签订的赠予91号房屋第7层的协议书已被依法撤销，赠予行为未生效，故华尔兹业委会不享有91号房屋权属。事实上，91号房屋第7层目前并未由华尔兹业委会实际控制，处于空置状态，华尔兹业委会另有业委会及物业用房。故一审以91号楼7层由华尔兹业委会实际控制使用为由给予华尔兹业委会5个车位，系属认定错误。其三，华尔兹业委会在漕华公司通过系争车位的必经之路上安装铁门，并常年关闭，人为阻止漕华公司合法使用系争车位，漕华公司有权要求排除华尔兹业委会的妨碍。
华尔兹业委会不同意漕华公司的上诉请求，并提出其上诉请求：撤销原审判决，改判驳回漕华公司一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：其一，91号房屋土地来源属于华尔兹小区地块出让范围内。万科徐汇公司向徐汇区房地产交易中心提交《承诺书》，明确第7层为物业服务用房，归全体业主所有，愿意配合协助办理权属变更。并且，91号房屋和所属宗地不具有独立专用性，是华尔兹小区的一部分，漕华公司也是华尔兹小区的业主之一。其二，本案系排除妨害纠纷，漕华公司从未在业委会或物业办理过车辆登记，也无任何车辆临时进出小区的记录。只要按照小区规定办理车辆登记，漕华公司车辆可以自由进出小区，故业委会并无妨害行为。其三，根据《物权法》第73、74条规定，华尔兹小区建筑区划内的系争车位应属全体业主不可分割的共有，一审判决将共有土地和部分进行分割，适用法律错误。其四，漕华公司诉请独占系争车位系为91号楼的承租人使用，不符合小区车位优先满足小区业主使用的原则。一审判决会造成极为恶劣的后果和严重的社会冲突。
漕华公司不同意华尔兹业委会的上诉请求。
漕华公司诉至一审法院，请求判令：不得妨碍漕华公司在XX街道XX街坊XX丘土地上的13个停车位正常停车。
一审法院认定事实：1999年8月，万科徐汇公司成为上海市徐汇区XX路XX号、XX号甲地块的开发商。2000年3月，上海市徐汇区规划土地管理局核发了的沪徐地（2000）023号《建设用地规划许可证》，该《建设用地规划许可证》附图显示，91号房屋包括在该小区建筑用地规划范围之内。2000年11月，上海市徐汇区规划土地管理局核发了的沪徐建（2000）0164号《建设工程规划许可证》，核准建设规模为53,584平方米，其中公建1,797平方米、非居住房1,086平方米，附图中91号房屋的位置标示为“原有建筑改造”。另，万科徐汇公司与买受人签订的《上海市商品房预售合同》“附件四”【房屋相关情况（抵押、租赁、相邻关系及小区平面布局）】显示，91号房屋位于该小区区域范围内。在该小区“华尔兹社区网”页面显示的《华尔兹花园平面示意图》，91号房屋亦标注为“会所”，网页并对会所的基本概况、服务时间予以了说明。
2009年6月，万科徐汇公司企业名称被核准变更为漕华公司。2009年7月，上海市徐汇区XX路XX号1-6层房屋房地产权利登记至漕华公司名下，第7层房地产权利仍登记在万科徐汇公司名下（核准日期为2001年10月8日）。
2009年9月12日，漕华公司（甲方）与华尔兹业委会（乙方）签署《协议书》、《产权交接备忘录》和《谅解备忘录》各一份，《协议书》载明：甲方同意将其拥有的91号房屋第7层产权无偿赠与华尔兹花园全体业主。所有该7层物业范围及设施均以现状交付。乙方同意接受甲方赠与将91号房屋第7层产权变更登记至华尔兹花园全体业主名下，并同意以该第7层现状进行接收。双方应按国家和上海市有关产权变更登记有关规定，办理一切产权变更登记手续后，甲方对该91号房屋第7层不再主张任何权利，完全由乙方享有权利并履行相应的义务。如甲方拥有的1－6层物业，经合法手续转移给第三方，甲方必须将本协议作为转让条件由第三方执行。《产权交接备忘录》明确上述91号第7层房屋由华尔兹花园全体业主共同共有，房屋用途登记为物业服务用房，乙方对此明确知晓该房屋存在租赁合同，91号房屋1－6层的产权人必须给予华尔兹花园业主使用第7层所必要的便利条件，但华尔兹花园业主也必须依法合理对第7层进行使用，甲方对该91号房屋第7层不再主张任何权利。《谅解备忘录》载明：华尔兹花园开发销售时，华尔兹综合楼及所在宗地是作为华尔兹花园的一部分进行总体规划建设的，包括停车位也是进行整体规划的。双方明确在华尔兹综合楼所在宗地红线内的13个地面停车位继续归华尔兹花园业主使用，在华尔兹花园所在宗地红线内的5个地面停车位继续归华尔兹综合楼业主使用。
同年，万科业委会发出《致全体业主函》，内容为：……3、综合楼第1-6层之房屋用途为商业、办公，并非华尔兹花园之公建配套用房，实际亦从未作为公建配套用房使用，该等房屋现仍在漕华公司名下。4、综合楼第7层的使用将维持现状，漕华公司愿意向华尔兹花园全体业主赠送综合楼第7层产权，并将根据全体业主的需要，依法配合办理相关手续。5、综合楼与华尔兹花园分别属于不同的宗地，拥有各自的红线范围。6、综合楼北侧13个地面停车位，属于综合楼所在宗地内，多年来多由华尔兹花园业主租赁使用；综合楼东侧5个地面停车位，属于华尔兹花园所在宗地内，多年来多由综合楼相关人员使用……。
其后，漕华公司股权由上海A公司取得（注：漕华公司称股权转让协议签订于2009年9月29日，转让协议仅涉及XX号XX层房屋，不包括91号第7层）。
2010年，华尔兹小区业主起诉漕华公司和华尔兹业委会，要求撤销《协议书》、《产权交接备忘录》和《谅解备忘录》。法院审理后认为，华尔兹业委会在签约前未提供业主大会讨论和表决，剥夺了业主的知情权和表决权，侵害业主的合法权益，遂判决撤销了《协议书》、《产权交接备忘录》和《谅解备忘录》。
目前，91号房屋1-6层由漕华公司使用，第7层房屋由业委会控制。
一审审理中，漕华公司提供了其为权利人的91号房屋1-6层房地产权证及所附宗地图以证明91号房屋土地使用权的范围。法院亦调取了华尔兹小区三位业主分别于不同时期（2002年一手房买卖、2016年二手房买卖）被核准登记房地产权利时不动产登记事务中心留档的宗地图。上述91号房屋宗地位于业主住宅宗地的西南面，91号房屋宗地图红线与业主住宅宗地图红线相邻无任何重合之处。诉讼中经现场查勘，上述两块宗地间无围墙相隔，两块宗地的外围即系华尔兹小区围墙，91号房屋宗地北侧划出了13个车位。华尔兹业委会称，部分系业主固定车位，部分系临时车位，两者也会发生变化，具体由物业公司在管理。
就车位将来的使用，漕华公司称，既有其公司内部人员的车辆停放，也有因商业经营需要的外来车辆停放。
一审法院认为：上海市房地产登记条例规定，房地产权证包含了土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利。国土资源部颁布的《土地登记办法》规定，土地以宗地为单位进行登记；宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。《城镇地籍调查规程》规定，宗地图是土地证书和宗地档案的附图，宗地图的内容包括：本宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址点号、界址边长，邻宗地号及邻宗地界址示意线等。由此可见，91号房屋房地产权证和华尔兹小区住宅业主房地产权证所附宗地图中红线即是各自土地使用权的权属边界和使用范围。物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，漕华公司提供的91号房屋的房地产权证即是其享有相应土地使用权的证明，房屋开发时的建设规划文件、开发商销售楼盘时的宣传资料、与开发商签订的预售合同中有关91号房屋的描述都不足以反驳漕华公司享有91号房屋土地权利的依据，华尔兹业委会以此抗辩，法院难以采纳。各权利人应在自己的土地权属范围内行使权利，不得占用、侵害他人的合法土地权益。漕华公司作为91号房屋的权利人之一，当然可以享有该房屋土地的使用权。现该土地内车位全部被华尔兹小区住宅业主占有、使用，漕华公司请求排除妨害，并无不当，法院予以支持。鉴于住宅土地与91号土地之间在规划上属同一小区，两宗地间也未进行任何物理隔离，91号第7层房屋由业主委员会实际控制多年，以及小区停车位也较为紧张的现状，漕华公司主张全部13个车位的使用权利失当，应由住宅业主与漕华公司共同使用为宜。根据漕华公司享有91号房屋面积的多寡及本案实际情况，法院酌定自西向东起的8个车位由漕华公司使用，其余5个车位仍归业主使用。需要说明的是，漕华公司拟将车位用于因商业经营需要的外来车辆停放，可能对华尔兹小区的安全产生一定的影响，若确需如此，建议由专人代为泊车，或漕华公司与华尔兹业委会、小区物业管理单位协商确定其他可以将对小区的安全影响降低到最低程度的方式。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条第一款、第十七条、第三十五条之规定，于2017年9月15日作出判决：上海市徐汇区万科华尔兹花园业主委员会不得妨害上海漕华投资有限公司对上海市XX路XX号房屋北侧自西向东起的8个车位的正常使用。案件受理费80元，减半收取计40元，由上海漕华投资有限公司负担10元，由上海市徐汇区万科华尔兹花园业主委员会负担30元。
二审中，华尔兹业委会向本院提交如下证据材料：1、1999年上海万科与仪电公司的土地使用权转让合同，其中第一条第二款约定转让的土地面积包括了91号房屋所属宗地。2、2009年6月17日万科徐汇公司向徐汇区房产交易中心作出的承诺书，承诺91号房屋第七层系物业服务用房，属于全体业主，该公司承诺协助办理产权登记。3、小区宗地图红线内靠西侧的20多个停车位的照片，该车位由漕华公司使用，若漕华公司收回本案所涉13个车位，则华尔兹业委会也要收回该20个车位。漕华公司对上述证据材料质证认为，该部分证据均不属于二审的新证据；且土地转让合同涉及XX路XX号地块，从该合同中看不出该地块包含了91号楼所在土地，即便包含在内，也只是土地取得过程中的文件，无法对抗现有土地权属登记；承诺书系之前为谅解备忘录而出具，现因该部分文件被法院生效判决撤销，故承诺书也未发生效力，91号楼产权目前还属于漕华公司；20个车位的照片真实性无法确认，且与本案无关，漕华公司未占有使用小区宗地范围内的车位。本院认为，华尔兹业委会提交的上述证据材料不属于本案二审中的新证据，本院不予采纳。漕华公司二审中未提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，权利人应当在各自土地权属登记范围内行使权利，不得占用、侵害他人的合法土地权益。本案所涉13个停车位位于91号房屋所属宗地红线范围内，而91号房屋所属宗地红线与华尔兹小区业主住宅宗地红线虽相邻，但宗地范围各自独立，故91号房屋权利人和华尔兹小区住宅业主理应按照各自房地产权证所附宗地图中红线位置确认各自的土地使用权权属边界和使用范围，并在该范围内行使各自的权利。现因该13个停车位实际被华尔兹小区围墙纳入小区内，形成了由小区业主长期占有使用的实际情况，侵犯了包括漕华公司在内的91号房屋权利人对该房屋土地所享有的使用权。现漕华公司起诉要求华尔兹业委会排除妨碍，并无不当。但考虑到91号房屋所属土地与华尔兹小区住宅所属土地在最初规划上属同一小区，两宗地之间也未进行任何物理隔离，91号第七层房屋也曾有过赠与小区全体业主作为小区物业用房而由业委会实际控制的情况，现小区停车位又较为紧张，一审法院综合上述情况认定由漕华公司与华尔兹小区住宅业主共同使用涉案13个车位，并无不妥，本院予以认同。至于双方各自使用的车位数量及位置，一审法院结合车位目前的实际使用情况及漕华公司所享有的91号房屋产证面积，酌情认定漕华公司使用91房屋北侧自西向东起8个车位，并保留华尔兹小区业主对剩余5个车位的使用，尚属合理，本院依法予以维持。鉴于一审判决已考虑到双方分配使用车位可能带来的实际影响及协商处理方式，本院对此不再赘述。综上，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人漕华公司及上诉人华尔兹业委会的上诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海漕华投资有限公司负担40元，上海市徐汇区万科华尔兹花园业主委员会负担40元。
本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 娄 永
审判员 蒋庆琨
二〇一七年十二月十八日
书记员 朱晨阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……