河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民再字第00189号
原再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：巩文会，女，1976年5月26日出生，汉族，住郑州市。
委托诉讼代理人：谢政武，河南律旗律师事务所律师。
原再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：巩育新，男，1972年9月19日出生，汉族，住河北省武安市。
委托诉讼代理人：谢政武，河南律旗律师事务所律师。
原再审被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李香花，女，1955年2月4日出生，汉族，住郑州市。
委托诉讼代理人：杨长雨，河南规范律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱孟瑶，河南规范律师事务所实习律师。
一审被告：王宗奇，男，1959年8月25日出生，汉族，住郑州市。
委托诉讼代理人：张婵娟，河南振山律师事务所律师。
原再审申请人巩文会、巩育新与原再审被申请人李香花、一审被告王宗奇物权纠纷一案，本院于2014年12月18日作出（2014）郑民再终字第165号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2015年9月9日作出（2015）郑民申字第561号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原再审申请人巩文会及其委托诉讼代理人谢政武，原再审申请人巩育新的委托诉讼代理人谢政武，原再审被申请人李香花及其委托诉讼代理人杨长雨、朱孟瑶，一审被告王宗奇及其委托代理人张婵娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
巩文会、巩育新称：1.其与王宗奇的房屋买卖中，其实地查看涉案房屋了，里面都是鞋，被租出去当仓库了，当时还查看了租赁合同。2.其是按涉案房屋的评估价15.6万元交的契税，60多平方米的房子，交易时涉案房屋已经17年了，不存在低价买房，没有偷税漏税，其支付了合理对价。3.涉案房屋正常过户到其名下了，其已尽到注意义务，对王宗奇与李香花的诉讼不知情，符合善意取得。4.杨雪岭将涉案房屋出卖给王宗奇，杨雪岭作为李香花的配偶，享有家事代理权，李香花没有权利要求确认其与王宗奇合同无效，王宗奇亦属于善意取得，应当维护合同的效力。综上，请求依法维持原再审判决。
李香花辩称：1.涉案房屋系其与杨雪岭婚姻存续期间继承所得，李香花具有诉讼主体资格。2.王宗奇是在明知李香花不同意卖房的情况下，与杨雪岭签订的合同，不符合善意取得。3.因王宗奇是在诉讼中，涉案房屋权属不确定的情况下，将涉案房屋卖与巩文会兄妹，且签订了两份合同，不符合善意取得的构成要件，应认定无效。4.巩文会兄妹购买涉案房屋时，其在该房屋里居住，巩文会兄妹买房前没有实地查看该房屋。综上，请求依法撤销原再审判决，维持原一二审判决。
王宗奇辩称：1.其购买杨雪岭的房屋时，杨雪岭兄妹四人拿着判决书（继承）让其看，房屋所有权证在杨雪岭的妹妹杨雪花处，李香花连房屋所有权证也没见过。2.其在购买涉案房屋之前，去房管局查过，涉案房屋可以过户。购房款是在房管局给的，杨雪岭兄妹四人把购房款分了分。3.其在购买涉案房屋之前，实地查看该房屋了，出租中并见过租户，里面都是鞋。4.当时杨雪岭说“这是家务事，你把钱给我，给我几个兄妹就行了”。其与杨雪岭的交易完成后，才知道李香花正与杨雪岭闹离婚，并起诉其与杨雪岭之间的房屋买卖合同无效，但李香花只占涉案房屋的一部分份额，因此李香花没有权利要求确认其与杨雪岭的房屋买卖合同无效。5.后来，其决定不要涉案房屋了，让李香花把购房款退还给其，但李香花说“要钱没有，就要房子”，其实在没有办法了，才把涉案房屋以15.6万元的价格卖给了巩文会兄妹。6.其与巩文会兄妹交易时，领着巩文会实地查看涉案房屋了，并告知巩文会该房屋在出租中，其没有告知巩文会该房屋有争议，在诉讼当中。综上，请求法院依法认定王宗奇系涉案房屋的产权所有人，王宗奇的转让行为合法。
李香花向一审法院起诉请求：判令王宗奇与巩文会、巩育新之间的房屋买卖合同无效。
一审法院认定事实：李香花与杨雪岭于1993年登记结婚，2006年3月经该院判决离婚。杨雪岭的父母均已去世，留有位于郑州市二七区××街南段××楼××房屋××套，建筑面积63.95平方米。杨雪岭兄妹四人因继承纠纷诉至该院，该院审理后作出（2001）二七民初字第932号民事判决，判决上述房屋归杨雪岭所有，杨雪岭补偿其兄、妹、弟房款各10457元。该案在执行过程中，杨雪岭兄妹四人于2005年7月11日达成执行协议书，杨雪岭放弃继承权，房屋归其兄所有，由其兄补偿其他三人房款10457元。后杨雪岭于2005年8月9日取得事实房屋所有权证。2005年10月，杨雪岭与王宗奇签订房地产买卖契约一份，杨雪岭以130000元的价格将上述房屋卖给王宗奇，同月19日王宗奇取得房屋所有权证。李香花得知杨雪岭卖房一事后，于2006年1月10日向该院提起诉讼，要求确认杨雪岭与王宗奇的房屋买卖合同无效。该院（2007）二七民一初字第2534号民事判决书认为，杨雪岭在婚姻关系存续期间继承所得的房屋属李香花和杨雪岭的夫妻共同财产，杨雪岭未经李香花同意将属夫妻共同财产的房屋卖给王宗奇的行为，违反了婚姻法关于夫妻对共同财产有平等处分权的规定，王宗奇明知李香花不同意卖房，仍与杨雪岭签订房屋买卖合同，因此，判决杨雪岭与王宗奇签订的房屋买卖合同无效。王宗奇不服判决提起上诉，本院审理后作出（2008）郑民二终字第584号民事判决，驳回上诉，维持原判。王宗奇对该判决申请再审，河南省高级人民法院审查后于2009年10月22日通知王宗奇，决定立案审查，现正在审查过程中。2008年1月，即在郑州市中级人民法院审理王宗奇上诉案件期间，王宗奇将本案争议房屋卖给了本案第三人巩文会、巩育新，双方于2008年1月10日和1月24日分别签订两份协议，购房价格分别为156000元和100000元，双方办理了房屋过户手续，将房屋的所有权登记在巩文会、巩育新名下。李香花于2008年4月24日向该院提起本案诉讼。
巩文会、巩育新在购买本案争议房屋时并未进入该房屋查看房屋的基本情况；李香花当时正在该房屋内居住；争议房屋现已被巩文会、巩育新改造为门面房出租给他人使用。
一审法院认为，本案争议房屋为李香花与杨雪岭在婚姻关系存续期间继承的房产，是夫妻共同财产。虽然杨雪岭等兄妹四人在判决执行过程中达成协议，杨雪岭放弃继承权，但是该房屋登记的所有权人是杨雪岭，李香花对该房屋享有相应的权利。杨雪岭与王宗奇于2005年10月11日签订的房屋买卖合同已经生效判决确认无效，虽然王宗奇对该判决申请再审，但是生效判决至今并未撤销，所以，争议房屋仍为李香花和杨雪岭的共同财产。基于生效判决所确认的事实和判决结果，王宗奇对本案争议房屋不享有处分权，其与第三人巩文会、巩育新签订的买卖协议为无效协议。第三人巩文会、巩育新与王宗奇签订的房屋买卖协议有两份，即2008年1月10日和1月24日签订的，两份协议在购房价格上存在较大差异，且第三人巩文会、巩育新在购买本案争议房屋时并没有进入房屋查看房屋基本状况，其行为不符合常理，据此该院认定巩文会、巩育新不是善意取得第三人。李香花的诉讼请求予以支持。
一审法院判决：王宗奇与巩育新、巩文会于2008年1月10日和2008年1月24日签订的房屋买卖协议无效。案件受理费100元，由王宗奇承担。
巩文会、巩育新不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法改判。
二审法院认定事实与一审法院认定事实一致。
二审法院认为，本案争议的房产原系李香花的夫妻共同财产，虽为其夫杨雪岭转卖，但买卖行为是否有效直接关系李香花的个人合法权益，故李香花具备本案的诉讼主体资格。关于本案所涉房屋所达成的买卖协议，因杨雪岭与王宗奇的买卖合同已被生效判决确定为无效，故房屋仍为李香花和杨雪岭共同所有。王宗奇实际已不对涉案房屋具有处分的权利，故其与巩文会、巩育新所签订的买卖协议应为无效协议。巩文会、巩育新在购买房屋时未进屋查看并了解房屋情况，不符合常理且房屋价格存在两种不同的价格，故不能认定其构成善意第三人。关于王宗奇与巩文会、巩育新的买卖行为确认无效后给巩文会、巩育新造成的经济损失，可另案处理。综上，巩文会、巩育新上诉理由不足，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由巩文会、巩育新承担。
巩文会、巩育新不服二审判决，再审请求：生效判决认定事实与判决结果明显错误，依法改判。
原再审法院认定事实与原审法院认定事实一致。
原再审法院认为，王宗奇与巩文会、巩育新之间签订房屋买卖合同时，王宗奇虽与李香花之间就本案争议房屋存在正在进行的民事诉讼，但王宗奇已经取得该房屋的所有权并在房屋管理部门登记备案。我国法律对不动产物权采取登记制度，登记是不动产物权的公示方法，对社会产生公信的效力。巩文会、巩育新与王宗奇对登记在王宗奇名下的房屋进行交易，并将房屋登记过户至自己名下，系不动产登记制度的公信效力，其行为符合善意取得，其权利应予保护。巩文会、巩育新关于其系善意取得的主张，予以支持。巩文会、巩育新主张本案争议房屋属于杨雪岭兄妹四人共有而非杨雪岭和李香花的夫妻共同财产、李香花无诉讼主体资格，该主张不在本案审理范围之内，不予支持。一、二审判决适用法律和实体处理不当，应予纠正。
原再审法院判决：一、撤销本院（2010）郑民二终字第1305号民事判决和郑州市二七区人民法院（2010）二七民一初字第271号民事判决；二、驳回李香花的诉讼请求。一、二审案件受理费各100元，共计200元，由李香花负担。
本院再审认定事实与原审认定事实一致。
本院再审认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：﹙一﹚受让人受让该不动产或者动产时是善意的；﹙二﹚以合理的价格转让；﹙三﹚转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，该规定是为了维护交易的安全，基础则是物权公示所产生的公信力。本案中，首先，王宗奇已经取得涉案房屋的所有权并在房屋管理部门登记备案，对社会产生公信的效力。其次，虽然巩文会、巩育新与王宗奇就涉案房屋签订了两份买卖协议，但从巩文会、巩育新原审提交的契税证及交易发票看，涉案房屋是以合理的价格转让的。最后，虽然王宗奇与李香花就涉案房屋正在进行民事诉讼，但巩文会、巩育新称其对此不知情，王宗奇亦自认没有将该情况告知巩文会、巩育新，且王宗奇将涉案房屋过户至巩文会、巩育新名下，故巩文会、巩育新在受让涉案房屋时，已尽到注意义务，不存在故意或重大过失，应属善意。综上，巩文会、巩育新关于其系善意取得的主张，本院予以支持。原再审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予以维持。
本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2014）郑民再终字第165号民事判决。
一、二审案件受理费各100元，共计200元，由李香花负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 帆
审判员 胡 涛
审判员 赵志远
二〇一七年十二月二十二日
书记员 解 培