河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郑民再终字第88号
申请再审人（一审原告，反诉被告，二审被上诉人）陈国亮，男，汉族，1954年10月25日出生。
委托代理人李留，河南陆达律师事务所律师
被申请人（一审被告，反诉原告，二审上诉人）郑州新纪元汽车销售有限公司。
法定代表人毛新兴，经理。
委托代理人王春民、张广杰，河南天昭律师事务所律师。
陈国亮与郑州新纪元汽车销售有限公司（以下简称新纪元公司）租赁合同纠纷一案，郑州市金水区人民法院于2009年12月23日作出（2006）金民一初字第3229号民事判决，新纪元公司不服提起上诉。本院于2010年9月25日作出（2010）郑民四终字第550号民事判决，已经发生法律效力。陈国亮向河南省高级人民法院申请再审，该院于2013年4月17日作出（2013）豫法立二民申字第01147号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，陈国亮及其委托代理人李留，新纪元公司委托代理人王春民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈国亮起诉称：其与新纪元公司签订了场地租赁合同后，依约将场地交给新纪元公司使用，但新纪元公司在交了一笔租金后，其余租金却以第一年经营困难为由未交付，请求判令新纪元公司支付2005年6月18日至2006年6月18日的租金28万元。
新纪元公司反诉称：陈国亮出具的其与陈砦村委会签订的土地租赁合同证明了本案中的土地性质为集体土地，新纪元公司与陈国亮签订的合同因违反法律规定而无效，合同无法履行；即便合同有效，陈国亮也未按合同约定履行自己的义务，办理建设审批手续，致使新纪元公司无法使用该土地，新纪元公司订立合同的目的无法实现，已重新选址建设专营店。请求判令解除双方签订的土地租赁合同，赔偿损失1000元并承担诉讼费用。
一审查明：2004年6月12日，陈国亮、新纪元公司签订《合同书》一份，主要约定：“陈国亮将位于郑州市北环路与文化路交叉口西南角，大约面积有4亩左右，场地上有10间仓库房，9间平台房出租给新纪元公司使用，租赁期限自2004年6月18日至2013年9月1日止，到期后双方协商续租事宜；租金价格：场地第一年26万元，半年一付，合同生效后首付13万元，够半年后付下半年地租。以后一次性交一年房租，以后地租每年28万元；租金支付方式为现金或双方认可的其他方式，若到期不付租金，可视为违约。陈国亮有权终止合同并且新纪元公司承担当年的经济损失；新纪元公司有权在租用的场地上建造办公经营用房，其建设审批由陈国亮负责协调解决，费用由新纪元公司负担；若国家和政府行为占地，陈国亮不包赔新纪元公司任何损失。合同期内，陈国亮不得以任何理由终止合同，否则包赔新纪元公司所受损失。若因新纪元公司原因合同不到期，陈国亮不包赔新纪元公司任何损失。合同到期后新纪元公司无权转让、拆毁和转卖建筑物，如有补偿，陈国亮、新纪元公司双方各得一半；陈国亮与当地政府签订的房屋场地租赁合同应作为合同的附件保存；从合同签订后，接管后，任何费用由新纪元公司承担”等内容。陈国亮承认合同签订前，新纪元公司已向陈国亮支付了1000元定金，新纪元公司否认支付1000元的事实。2006年11月15日，郑州市金水区国土资源局庙李国土资源所出具情况说明，载明：“郑州市金水北环汽车修理部租赁陈砦村的土地位于文化路以西，郑州北环路以南，此地块在2004年6月12日的现状为建设用地，目前仍为建设用地。”又查明，新纪元公司的反诉状于2006年8月17日送达陈国亮。新纪元公司在庭审时称，反诉前曾口头协商过解除合同，无书面手续，所以反诉时重新提出。庭审中新纪元公司又称，即使合同有效，也因陈国亮未履行义务，致使合同目的无法实现。陈国亮在庭审中称，2006年9月以后已将该地另租他人，现该地上已另建成4S店，陈国亮主张的是2005年6月18日至2006年6月18日的租金，陈国亮放弃之前的租金。新纪元公司于庭审中对陈国亮承认土地已另租他人的事实无异议，并撤回有关解除双方于2004年6月12日签订的土地租赁合同的反诉请求。
一审认为：依法成立的合同自成立时生效，对合同当事人具有法律约束力。根据郑州市金水区国土资源局庙李国土资源所出具的情况说明，本案所涉及的土地用途为建设用地，陈国亮、新纪元公司双方签订的租赁合同（租赁物包括土地和房屋），不违反土地管理法确定的土地用途管理制度，该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，新纪元公司主张该合同无效，不予支持。依照合同约定，陈国亮应当向新纪元公司交付租赁物。但是由于本案租赁物的特性，新纪元公司未能举证证明陈国亮限制其使用租赁物，故推定陈国亮向新纪元公司交付了租赁物，新纪元公司应当按照合同约定向陈国亮支付租金。新纪元公司于庭审中对于陈国亮承认土地已另租他人的事实无异议，并撤回有关解除双方于2004年6月12日签订的土地租赁合同的反诉请求，因此本案对新纪元公司的该项反诉请求不再处理。因新纪元公司称，反诉前曾口头协商过解除合同，无书面手续，所以反诉时重新提出解除合同的反诉请求，而新纪元公司的反诉状于2006年8月17日送达陈国亮，故本院认为解除合同的效力始于新纪元公司解除合同的意思表示到达陈国亮时：即新纪元公司反诉状送达陈国亮之日（2006年8月17日）。因延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，故陈国亮请求支付2005年6月18日至2006年6月18日的一年租金28万元予以支持。新纪元公司反诉请求陈国亮赔偿1000元损失，因新纪元公司未就此举证，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条的规定，判决：一、郑州新纪元汽车销售有限公司于判决生效后十日内向陈国亮支付租金二十八万元；二、驳回新纪元公司的反诉请求。
新纪元公司上诉称：1、陈国亮与我公司土地租赁合同签订后，该租赁合同并未实际履行，陈国亮未将租赁土地交付给我公司；且双方对出租的土地性质存在争议，合同签订后陈国亮一直未协助我公司办理相关土地建设审批手续，故我公司也一直未付租金。即使合同有效，因陈国亮未提供证据证明履行了交付土地和协调解决建设审批手续的义务，我公司也有权拒绝支付租金。2、陈国亮与我公司签订的土地租赁合同因违反土地有关法律法规应被认定无效，一审法院认定合同有效所依据的“情况说明”不是客观真实的证据。3、2005年6月18日到2006年6月18日的租金损失是扩大的损失，陈国亮可采取措施避免，我公司不应承担。请求二审法院依法裁定撤销原审判决，并驳回陈国亮的诉讼请求。
陈国亮答辩称：合同签订后，我就将土地交给了新纪元公司，我认为不影响新纪元公司使用就是交付了；出租给新纪元公司的土地是我与陈砦村签订合同租赁的村集体土地，金水区国土资源局庙李国土资源管理所已证明该块土地是建设用地，可以建房使用；审批手续没让我办理，是新纪元公司自己根据需要去办理的。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院二审经审理查明的事实除与一审查明的事实一致外，另查明：经本院向郑州市金水区国土资源局核实，2004年6月12日陈国亮租赁给新纪元公司的土地为集体土地，现状为建设用地，但未登记，没有手续。
二审认为：依法成立的合同自成立时生效，对合同当事人具有法律约束力。陈国亮作为出租人应当向新纪元公司交付土地，并按照合同履行自己的义务，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定和合同约定，陈国亮应负责协调解决新纪元公司在本案所涉及土地上建设办公经营用房的审批手续。同时根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《规定》）第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”因陈国亮未提供证据证明在2004年6月12日签订租赁合同后，已经将租赁土地交付给新纪元公司，也未能证明其履行了解决建设审批手续的义务，陈国亮应承担不利的后果。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”合同一方违约的，另一方有减损义务。租赁合同签订后，新纪元公司没有实际使用租赁物，陈国亮应将租赁物重新出租，以避免损失的扩大，陈国亮没有采取适当措施避免损失扩大，其扩大损失部分依法不能得到支持，即根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，陈国亮请求法院判决新纪元公司支付第二年租金的诉讼请求不能成立，不予支持。综上，新纪元公司上诉称合同并未实际履行，不应支付第二年租金的上诉请求成立，本院予以支持。原判决认定事实不清，实体处理不妥，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决：一、维持郑州市金水区人民法院（2006）金民一初字第3229号民事判决第二项；二、撤销郑州市金水区人民法院（2006）金民一初字第3229号民事判决第一项。三、驳回陈国亮的诉讼请求。一审案件受理费6710元由陈国亮负担，一审反诉受理费50元及二审案件受理费6710元由郑州新纪元汽车销售有限公司负担。
陈国亮再审称：陈国亮在租赁合同签订后就将土地交付给新纪元公司使用；双方约定的“陈国亮协调办理建设审批手续”是指在房屋建成后，陈国亮协调相关主管部门采取“以罚代办”的方式办理审批手续，故陈国亮的协调义务尚未发生，不存在违约行为；新纪元公司接收土地后不使用，是对自己租赁权的处分，但应当依约交纳租金；二审判决既认定新纪元公司违约，陈国亮有采取措施减损的义务，又认定陈国亮未交付土地、没有办理土地建设审批手续构成违约，相互矛盾，适用法律错误。请求撤销二审判决，改判新纪元公司支付租金28万元，并承担本案全部诉讼费用。
新纪元公司再审答辩称：1、新纪元公司从未承认已经交付租赁土地，陈国亮也未将土地上的房屋钥匙交付给新纪元公司，同时存在人和物的妨碍状态，不符合约定的交付标准，二审认定未交付租赁土地正确；2、陈国亮未依约履行合同主要义务即协调解决建设审批手续，导致合同目的长期不能实现，二审对陈国亮未依约定履行“解决建设审批手续”义务的认定正确；3、二审认定陈国亮主张的租金为未尽减免义务造成的损失正确。陈国亮因无法实现合同约定的义务，在一审中明确承认新纪元公司的法定代表人毛新兴电话告知其不租了，陈国亮当时也同意了，故其请求支付第二年租金的请求已没有合同依据，应依法予以驳回；4、陈国亮称“建设审批由陈国亮负责协调解决”是房屋建成后，协调相关部门采取以罚代办的方式承认房屋合法性是完全背离了当事人的真实意思表示。请求驳回陈国亮的再审请求。
本院再审经审理查明的事实与原审一致。
本院再审认为：陈国亮与新纪元公司签订的土地租赁合同系双方真实意思表示，合同应为有效，双方均应依约履行。因土地属于不动产，新纪元公司未能举证证明陈国亮限制其使用租赁物，则合同生效之日即视为交付，故新纪元公司关于陈国亮未交付租赁物的主张不能成立，本院不予支持。该合同虽约定新纪元公司在租赁土地上建设办公用房时，陈国亮负责协调解决审批手续，但新纪元公司未能举证证明其为建设办公用房而要求陈国亮办理相关手续的事实，故新纪元公司关于陈国亮未履行协调办理相关手续的义务的主张不成立，本院不予支持。合同约定了新纪元公司支付租金的义务而未履行，陈国亮要求新纪元公司支付第二年的租金的主张成立，本院予以支持。二审判决认定事实和适用法律不当，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会决定，判决如下：
一、撤销本院（2010）郑民四终字第550号民事判决；
二、维持郑州市金水区人民法院（2006）金民一初字第3229号民事判决。
一审案件受理费6710元，一审反诉受理费50元及二审案件受理费6710元，共计13470元，均由郑州新纪元汽车销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 元
审判员 王明哲
审判员 董忠智
二〇一四年七月八日
书记员 冯若梅