天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0110民初8830号原告：刘子梅，女，1965年6月19日出生，汉族，天津市康师傅食品有限公司退休工人，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：刘国利，天津东昀律师事务所律师。被告：李玉钏，男，1978年6月5日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：盛元峰，天津允诚律师事务所律师。第三人：天津市金乐家房地产经纪有限公司东丽第三分公司（统一社会信用代码91120110075932646A），住所地天津市东丽区张贵庄规划登州南路与规划惠山道交口处雅筑北苑25号楼-31、32商铺。负责人：孙志彬，总经理。委托诉讼代理人：卢红莲，该公司员工。原告刘子梅与被告李玉钏、第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司东丽第三分公司（以下简称金乐家东丽第三分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘子梅及委托诉讼代理人刘国利，第三人金乐家东丽分公司委托诉讼代理人卢红莲到庭参加诉讼，被告李玉钏经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘子梅向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告继续履行原、被告签订的《房屋买卖居间合同》，将坐落于天津市东丽区雅筑北苑10号楼1门702号的房屋（以下简称涉案房屋）过户给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为:1.请求依法判令解除原、被告及第三人三方于2014年12月28日签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令被告双倍返还原告购买涉案房屋的定金10万元；3.判令被告赔偿原告房屋差价损失100万元;4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系房屋买卖合同关系。2014年12月28日，原、被告在第三人金乐家东丽第三分公司处签订了《房屋买卖居间合同》一份，合同约定：被告将其所有的涉案房屋卖与原告，该房屋建筑面积88.37㎡，成交价91万元。当日，原告给付被告定金5万元，双方约定原告于2015年2月15日前筹齐首付款27万元，剩余房款64万元通过贷款形式支付被告。待原告的贷款申请经银行审核通过后，三方到天津市东丽区房管局申请办理该房屋产权过户及抵押登记手续。合同中还写明，该房屋在招商银行股份有限公司天津分行贷款55万元未还清，被告承诺除在招商银行有未还清贷款外，无其他债务纠纷。被告还承诺于签署合同的次工作日开始办理该房屋的银行预约清贷手续，在原告购房资质审核后，符合银行及房管局要求的情况下，严格按照银行规定的时间办理还款，并到房管局办理房屋抵押的注销手续。合同签订后，原告依约支付被告定金5万元。原告向被告讲明想尽早装修，被告将该房屋的钥匙交付了原告，原告将该毛坯房进行了装修并居住至今。合同签订后原告通过中介公司要求被告尽快办理清贷并撤抵押手续，按合同约定履行，但被告以种种理由拖延。2016年6月30日，原告曾起诉被告，要求双方继续履行签订的房屋买卖合同，并办理房屋产权过户手续。经法院查询涉案房屋的不动产登记发现，该房屋已分别被天津市河东区人民法院和天津市河西区人民法院查封，经了解查封房屋的两案件涉及被告欠款近180万元，后原告撤回了该次起诉。2016年12月初，原告得知被告房屋被查封的两个案件已进入执行程序，被告偿还了部分欠款，原告起诉本想继续履行合同，但被告仍未能还清欠款，解封涉案房屋，故诉请解除双方签订的房屋买卖合同并赔偿原告损失。李玉钏辩称，同意解除三方签订的《房屋买卖居间合同》，退还原告已经交付给被告的定金5万元，不同意赔偿原告房屋差价损失100万元及承担本案的诉讼费用。该《房屋买卖居间合同》确实由于被告的原因导致合同无法继续履行，被告可以承担相应的违约责任，但由于被告在合同履行过程中于2015年3月和10月向第三人明确表示不再出售涉案房屋及不能再继续履行房屋买卖合同，故随后因房屋增值所产生的利益不应归属原告。金乐家东丽第三分公司述称，同意解除三方签订的《房屋买卖居间合同》。刘子梅围绕其诉讼请求提供了相应证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提供的《房屋买卖居间合同》1份及定金收条1份均无异议，本院予以确认证明力并在卷佐证。对双方有争议的事实，本院认定如下：一、被告主张曾于2015年3月和10月向第三人明确表示不再出售涉案房屋及不能再继续履行房屋买卖合同，庭审中第三人及原告对此均不予认可，被告未能就其主张进一步提供相关证据证明，本院对此不予采信。二、原告在双方签订合同后于2015年1月初进入涉案房屋进行装修并居住至今，原告称装修系经过被告同意才进行的，被告表示未曾同意原告提前进入涉案房屋装修。金乐家东丽第三分公司经办人段惠敏、卢红莲均证明，原告提前进入涉案房屋（毛坯房）装修是经过被告同意的，中介公司提前收取了被告的房屋水卡、电卡作为同意的证明。综合原、被告及第三人陈述，本院认定签订合同后原告系经过被告同意进入涉案房屋装修。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告系房屋买卖合同关系。2014年12月28日，原告（买方，乙方）与被告（卖方，甲方）在第三人金乐家东丽第三分公司（居间方，丙方）居间下签订了《房屋买卖居间合同》一份，约定：甲乙双方通过丙方提供的居间服务买卖位于天津市东丽区的房屋，该房屋建筑面积88.37㎡，权利人为李玉钏，该房屋成交价91万元。乙方于当日给付甲方定金5万元，乙方承诺于2015年2月15日前筹齐首付款27万元，剩余房款64万元通过贷款形式支付甲方，待乙方的贷款申请经银行审核通过后，三方到天津市东丽区房管局申请办理该房屋产权过户及抵押登记手续。合同中还写明，该房屋在招商银行股份有限公司天津分行贷款55万元未还清，被告承诺除在招商银行有未还清贷款外，无其他债权债务纠纷，该情况甲方已告知乙方，乙方已了解并充分认可。甲方承诺于签署本合同的次工作日开始办理该房屋的银行预约清贷手续，在乙方购房资质审核后，符合银行及房管局要求的情况下，严格按照银行规定的时间办理还款，并到房管局办理房屋抵押的注销手续，合同中还对居间方费用及违约条款等进行了约定。合同签订后，原告依约于当日支付被告定金5万元。2014年12月29日，被告与金乐家东丽第三分公司经办人段会敏到天津市东丽区不动产登记事务中心打印涉案房屋的产权登记簿，但被告知涉案房屋已被法院依法查封，具体法院名称及原因当时未能查明。被告提出自己只欠房屋的银行贷款未还，去找贷款银行进行核实，如确实是贷款银行申请查封的想办法通过垫资公司解决。后段会敏将涉案房屋被查封情况及被告意见告知原告，原告要求中介方催促被告及时还清贷款。另外在签订房屋买卖合同时原告提出想尽早装修，被告同意后将涉案房屋的钥匙及水卡、电卡交付了金乐家东丽第三分公司，原告从金乐家东丽第三分公司处取得房屋钥匙后于2015年1月进入涉案房屋开始装修并居住至今。因涉案房屋被查封，房屋买卖合同未能继续履行，金乐家东丽第三分公司催促被告尽快解决房屋贷款及查封的事情，但被告一直未能解决。2015年11月后，金乐家东丽第三分公司与被告失去联系。2016年5月，原告了解到被告存在多起诉讼，于2016年6月30日起诉被告，要求双方继续履行签订的房屋买卖合同，并办理房屋产权过户手续。经天津市东丽区人民法院查询涉案房屋不动产登记情况，发现该房屋已分别被天津市河东区人民法院查封和天津市河西区人民法院轮候查封，后原告2016年8月撤回了该次起诉。2016年12月20日，被告从金乐家东丽第三分公司处取回涉案房屋的产权证，并与原告协商解决纠纷未果。同年12月21日，原告对被告提起本案诉讼。另查，案外人陈忠刚作为原告于2014年12月11日在天津市河东区人民法院以民间借贷纠纷起诉被告，天津市河东区人民法院因该案于2014年12月18日对涉案房屋依法进行了查封，并于2015年1月13日向被告送达了查封裁定书。由于被告拖欠涉案房屋的银行贷款，招商银行股份有限公司天津分行在天津市河西区人民法院起诉被告，天津市河西区人民法院于2015年11月12日依法对涉案房屋进行了轮候查封，至本案法庭辩论终结时该两项查封均未解除。诉讼中，原、被告双方对涉案房屋差价的时点未能协商一致，原告申请以第一次起诉被告后又撤诉的日期作为涉案房屋价值评估时点。根据原告的申请，本院依法委托中通诚（天津）房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋在2016年8月8日的价值进行评估鉴定。经评估鉴定，涉案房屋在2016年8月8日房地产单价为21423元/平方米，房地产总价为1893151元。刘子梅支付评估鉴定费7233元。本院认为，原告刘子梅与被告李玉钏及第三人金乐家东丽第三分公司签订的《房屋买卖居间合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，原、被告均应依约定履行各自义务。本案中，原告依约履行了交付定金的义务，被告按约定应及时清偿涉案房屋贷款并解除抵押登记手续以利合同的继续履行。被告在得知涉案房屋已被法院查封后，认为应是拖欠该房屋的银行贷款所致，但根据天津市河东区人民法院案件材料记载，该查封系被告与案外人陈忠刚的债务所致，而且天津市河东区人民法院查封裁定书已在2015年1月13日送达了被告，被告就该案外人的债务情况在签订房屋买卖合同时未向原告披露，在收到法院查封裁定书后也未将房屋查封原因向原告及第三人及时告知，被告行为违反了其签订合同时承诺除银行贷款外无其他债务之约定，亦违反诚信履行合同中对涉案房屋实际情况及时通知之义务，致使原告错误判断被告在清偿涉案房屋银行贷款并解除抵押后可继续履行合同。事实上至本案法庭辩论终结时，被告仍未能解决相关欠款及房屋查封问题，致涉案房屋买卖合同无法继续履行，被告行为构成违约，并致合同目的无法实现，故原告主张解除合同，有事实根据和法律依据，被告亦同意解除，对原告该主张本院予以支持。被告的违约行为系造成涉案房屋买卖合同不能履行的主要原因，被告应承担原告合理预期损失主要的赔偿责任，原告在被告长时间不能排除合同履行障碍时只是消极等待被告解决，对最终造成自身损失亦应承担相应的责任。考虑双方履约情况及当事人过错程度等因素，本院酌定被告应承担按照评估鉴定结果确定的原告房屋差价损失额70%，计688205.7元。原告主张被告双倍返还定金，与原告主张的赔偿损失主张不能同时适用，故对原告主张返还定金本金予以支持，超过部分因已包含在该差价损失数额范围内，对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告刘子梅与被告李玉钏及第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司东丽第三分公司2014年12月28日签订的《房屋买卖居间合同》自本判决生效之日解除。二、被告李玉钏于本判决生效之日起十日内返还原告刘子梅定金50000元。三、被告李玉钏于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘子梅房屋差价款688205.7元。四、驳回原告刘子梅的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12900元，保全费5000元，评估鉴定费7233元，合计25133元，由原告刘子梅负担8266元，被告李玉钏负担16867元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  杨富柱代理审判员  崔志勇人民陪审员  邢维田二〇一七年十一月二十日书 记 员  吴子珺本判决所依据的法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。