陕西省商洛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕10民终178号
上诉人（原审被告及反诉原告）:商洛市捷迅科技有限责任公司，住所地:商洛市商州区北新街中段106号。
法定代表人马增辉，总经理。
委托代理人马杰，男，1989年2月10日出生，汉族，系商洛市捷迅科技有限责任公司员工，户籍所在地陕西省华县，现住商洛市工农路。
委托代理人马利军，男，1976年4月28日出生，汉族，系商洛市捷迅科技有限责任公司员工，户籍所在地新疆哈密市，现住商洛市商州区。
被上诉人（原审原告及反诉被告）:中国电信股份有限公司商洛分公司，住所地:商洛市商州区北新街中段106号。
负责人郝红彦，总经理。
委托代理人贾龙，陕西秦南律师事务所律师。
上诉人商洛市捷迅科技有限责任公司（以下简称“捷迅科技公司”）因与被上诉人中国电信股份有限公司商洛分公司（以下简称“电信商洛分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服商州区人民法院（2015）商州民初字第00872号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人捷迅科技公司法定代表人马增辉及委托代理人马杰、马利军与被上诉人中国电信股份有限公司商洛分公司的委托代理人贾龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
捷迅科技公司上诉请求：撤销原审判决，重新作出公正判决。主要事实和理由：2014年6月11日，双方当事人在原合作协议约定期限尚未届满前，经过协商，继续合作，签订了《商铺租赁业务合作协议》，约定期限3年，即2014年11月1日至2017年10月31日。该协议经上诉人签名、盖章后，被上诉人的部门负责人拿回公司签名、盖章，并未将协议交给上诉人。上诉人当日给电信公司交纳租赁费5万元，押金1万元。原审认为双方对租赁费说法各异，按照订立合同时同方位、同地段商铺的市场价格以及交易习惯进行确定，显失客观，是错误的，并据此作出错误判决，致上诉人遭受的重大损失得不到赔偿。
电信商洛分公司答辩称，上诉人在双方租赁关系存续期间，存在严重违约行为。先是不将双方协商好的《商铺租赁业务合作协议》签字后交付被上诉人，后又不按时足额支付租金，最后竟然连双方协商一致的租金标准都予以否认。被上诉人为便于法院查明案件事实，提供该协议文本，上诉人对该协议载明的租赁期限、租赁商铺位置和面积均认可，却认为租金只是其已支付的首付款5万元，而不是合同载明和被上诉人起诉主张的176344元。原审依据查明的事实，判令按同地段的租金标准支付，合法公正。故上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
电信商洛分公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告之间的房屋租赁合同关系。2、依法判令被告立即返还原告房屋。3、被告支付原告租赁费139600元。4、诉讼费由被告承担。在庭审中原告变更第三项诉讼请求为：判令被告每月按每平方米100元向原告支付租金，并按每天300元支付违约金，从2014年11月1日起至房屋交付之日止。
捷迅科技公司向一审法院反诉请求：1、电信商洛分公司立即启锁、开门、供电，恢复被告正常营业。2、赔偿被告经济损失1374732元。3、本诉费、反诉费由原告承担。在庭审中被告主张因原告关门、停电给被告造成损失为：(1)天翼卖场停业损失486080元，正常办理电信套餐每月收入80000元。2014年以前电信公司应给被告佣金、货品积压229812元。(2)苹果店停业损失装饰、购置设备、装修等折旧按照每天530元,日销售额36000元,每天损失5400元,截止2015年2月3日停业损失70天，前期宣传费用损失56388元，苹果店直接损失471483元。(3)员工工资70天为107357元。
一审法院认定，2011年10月21日原告电信商洛分公司（甲方）与被告捷迅科技公司（乙方）签订了《天翼手机卖场合作协议》，约定第一条合作条件及内容：（一）甲方提供乙方在商洛市北新街106号天翼手机卖场用于中国电信宽带、天翼手机、IPTV等业务展示和销售，不允许代理其他运营商的通信业务。（二）乙方在卖场内的经营必须合法合规，业务销售区必须具备中国电信的相关业务。第二条合作方式及费用（一）该卖场由商洛电信分公司提供（经营面积120平方米）给乙方进行卖场管理，卖场的日常经营及安全管理，装饰装修及费用等由乙方负责。（三）乙方应付的房屋租赁费和业务发展量挂钩。乙方承诺每月CDMA卡销售量为50户。达到或超过50户，甲方免收乙方房租；每少一户甲方按照100元／户标准向乙方收取欠产户数所产生的房租费。（三）甲方按照乙方的发展量向乙方结算酬金，酬金的标准以甲方公众客户部下属主营业厅的正式通知为准，也可双方另行签订业务代理协议。（四）双方的结算在每月10日前完成上月结算，月清月结。第三条协议期限自2011年10月21日至2014年10月31日终止。合同即将到期，原被告于2014年6月份对续签事宜进行协商，在庭审中原告提交一份《商洛智能通信广场商铺租赁业务合作协议》草拟稿，该协议上载明：电信商洛分公司（甲方），捷迅科技公司（乙方）第一条1、乙方承租甲方“商洛智能通信广场”一层门面房，租赁区域分为东西两个区⑴东区，租赁面积为69.12平方米（实际面积90.72平方米，减去21.6平方米通道面积），用途为天翼手机大卖场，经营范围为电信手机终端销售、手机配件、电信业务。⑵西区，为独立门面房，租赁面积为77平方米；用途为苹果授权专卖店，经营范围苹果系列产品、周边配件，iphone系列合约只能销售电信版。第二条租赁期限自2014年11月1日起至2017年10月31日止。第三条租金标准：本合同租金实行年支付制，租金标准为100元／月／平方米，东西区租赁面积共计146.12平方米，年租金共计176344元。租金起算日期为2014年11月1日，合同签订3个工作日内乙方向甲方缴纳50000元，2014年11月1日前交清第一年租金剩余部分126344元；以后每年租金在每年11月1日前向甲方按年支付，每拖欠一天甲方收取300元滞纳金。第四条履约保证：为确保本合同正常履行，确保按照商洛智能通信广场统一规定开展经营活动，自本合同签订之日起三日内，乙方应向甲方支付6000元的保证金，作为履行合同、提供商品服务质量、服从统一管理的担保。协议期满，乙方若全面履约，甲方在20个工作日内退还乙方，如扣罚金额不足，乙方须补齐。第九条为维护商场整体形象和利益，乙方在经营中出现下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约对待：6、逾期未支付租金及商场各项费用达10日以上的。第十一条违约责任：合同履行期间，除法律法规和本合约规定的情形外，双方均不得中途终止合同。任何一方违反合同约定，导致合同无法履行时，违约方向对方支付三个月租金的违约金。合同尾部甲方、乙方处均未有原被告签名及加盖公司印章。在庭审中原被告对《商洛智能通信广场商铺租赁业务合作协议》说法各不相同：被告对双方协商续签合同、原告提交合同上约定的期限、租赁商铺面积、位置认可，但对原告提交合同上的租金不认可，认为合同约定年租金为50000元，双方协商好后被告先签名盖章，交给原告工作人员，其工作人员称拿回让公司盖章，后合同一直未给被告。原告在庭审中称，原告提交的合同是原被告共同协商好后，将两份合同交给被告让其签名盖章，被告至今未将合同交给原告。
2014年6月11日电信商洛分公司商圈运营中心（甲方）与被告捷迅科技公司签订了《商洛捷迅科技店面效能提升补贴协议》、《中国电信综合业务代理协议》。上述合同签订的当日，即2014年6月11日被告向原告缴纳50000元租赁费和10000元押金，原告给被告出具收款收据2张上分别载明：商铺租金（首付款）一楼中区（面积146.12平方米）2014年11月1日-2015年10月31日金额50000元；另一张收款收据上载明：市场管理押金10000元。
2014年11月24日因房租缴纳事宜原被告发生冲突，原告以被告未缴纳剩余租金，将被告租赁东区店铺“天翼手机大卖场”和西区“苹果专卖店”店铺停电、上锁。双方在处理过程中被告与原告安保人员发生冲突，双方矛盾进一步升级激化。原告将被告租赁“天翼手机大卖场”店铺上锁至今。后经双方协商原告将被告租赁的西区“苹果专卖店”恢复供电，被告从2015年2月2日营业至今。之后双方互发有函件。在庭审中法院释名被告，让其腾交东区店铺“天翼手机大卖场”，被告表示其并未违约，不同意腾交。
另查明，商洛市电信大厦一楼，对外出租商铺，面向北新街门面房按照每月每平方米100-130元计算房屋租金。
原审确认上述事实的证据有：原告提交天翼手机卖场合作协议、商洛智能通信广场商铺租赁业务合作协议草拟稿、收款收据，新超越通讯有限责任公司与原告签订的商铺租赁业务合作协议、商洛智能广场商铺租赁业务合作协议；被告提交天翼手机卖场合作协议、收款收据两张、商洛捷迅科技店面效能提升补贴协议、中国电信综合业务代理协议、函3份、收房通知一份；原审调查赵红霞、华勇笔录以及原被告陈述。
一审法院认为，被告捷迅科技公司与原告电信商洛分公司于2011年10月21日签订了《天翼手机卖场合作协议》，被告租赁原告电信大楼一楼面向北新街的独立门面房两间，进行电信宽带、天翼手机、IPTV等业务展示和销售。被告应付房租费与其发展销售业务量挂钩。合同期限三年，即2011年10月21日至2014年10月31日止。2014年6月双方就续租事宜进行协商，租赁期限为2014年11月1日至2017年10月31日止，租金实行年支付制。被告于2014年6月11日缴纳50000元租金和10000元商场管理押金。原告为被告出具收款收据上载明：商铺租金（首付款）一楼中区（面积146.12平方米）2014年11月1日-2015年10月31日，金额50000元。被告认为每年租金为50000元，原告认为每年租金100元／月／平方米，被告缴纳50000元是首付款。双方说法各异。2014年11月24日因租金缴纳双方发生矛盾，原告采取停电、锁门等方式要求被告缴纳房租费，双方在处理矛盾过程中被告与原告安保人员发生冲撞，继而矛盾再次激化。本院认为，被告租赁原告房屋进行电信业务销售，在之前合同到期后，双方均有续签合同的意思表示，双方对租赁期限、位置、面积等均无异议，对租金说法各异。被告租赁原告房屋事实存在，且被告一直在使用该房屋进行经营活动。故双方租赁合同关系成立。原被告对租赁费说法各异，按照法律规定，被告使用原告房屋期间租赁费应按照订立合同时同方位、同地段商铺的市场价格以及交易习惯进行确定。原告主张房屋每年租金100元／月／平方米，符合履行地段商铺租金的实际情况，故对其主张应予支持。被告认为租金每年50000元，其提交收据上载明商铺租金50000元（首付款），可以推定被告租金尚未支付完毕，按照订立合同时履行地段商铺市场价格以及交易习惯进行确定租金金额，故被告未足够缴纳租金，构成根本违约，加之双方已矛盾激化，导致合同无法履行，故原告主张解除原被告之间租赁合同关系，应予支持。被告缴纳押金应予退还被告。原告在收取租金时可以采取合法途径解决，但其采取停电、关门等行为，该行为已超出履行抗辩权范围，属于方法不当，应减扣其停电、锁门期间的租金。被告租金应计算为：2014年11月1日至2014年11月24日之间租金146.12平方米×100元÷30天×24天=11689元。被告租赁的“苹果”店铺房屋占用费从2015年2月2日起算，房屋面积77平方米×100元÷30天=256元／天计算至被告腾交之日止。原告要求被告支付违约金，因原告在实施抗辩权时行为不当，不予支持。被告反诉要求因原告停电、锁门期间停业损失、货品积压、装修、宣传、员工工资等损失，因被告违约在先，所造成损失应由被告自行承担。被告要求原告支付酬金，因酬金系原告与被告在之前合同中的约定，与本案房屋租赁合同之间不属于同一法律关系，本案不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）中国电信股份有限公司商洛分公司与被告（反诉原告）商洛市捷迅科技有限责任公司之间的房屋租赁合同。二、被告（反诉原告）商洛市捷迅科技有限责任公司向原告（反诉被告）中国电信股份有限公司商洛分公司腾交其租赁的电信大楼一楼两间门面房；被告（反诉原告）商洛市捷迅科技有限责任公司支付2014年11月1日至2014年11月24日房屋租金11689元，并从2015年2月2日起每天按256元支付原告（反诉被告）中国电信股份有限公司商洛分公司房租至腾交房屋之日止（被告已付50000元）。三、原告（反诉被告）中国电信股份有限公司商洛分公司退还被告（反诉原告）商洛市捷迅科技有限责任公司押金10000元。四、驳回原被告其他诉讼请求。以上一、二、三项限判决生效之前起30日内履行完毕。案件受理费3092元、反诉费17173元，共计20265元，由原告（反诉被告）中国电信股份有限公司商洛分公司负担10000元，被告（反诉原告）商洛市捷迅科技有限责任公司负担10265元。
二审中，上诉人提供《商洛智能通信广场商铺租赁业务合作协议》和《（智能通信广场）场地租赁合同》两份复印件材料佐证其上诉观点。被上诉人质证认为，该两份证据材料没有加盖复核印鉴，没有注明复印时间，来源不合法，且《商洛智能通信广场商铺租赁业务合作协议》本身就不存在，而《（智能通信广场）场地租赁合同》载明被上诉人与飞越通讯公司的年租金为12万余元，该公司租赁面积比上诉人所租赁的面积小，由此更能证明上诉人主张协议内容的不存在，且该证据材料不属新证据，不能作为证据采信。经本院审查，上诉人提供的《商洛智能通信广场商铺租赁业务合作协议》复印件，未能提供原件核实，又缺乏复印属实印鉴，上诉人不能说明证据来源，该复印件材料，不具备证据的基本要件，不作证据采信。上诉人提供的《（智能通信广场）场地租赁合同》复印件，经与被上诉人核实，被上诉人认可该复印件材料内容与其和商洛市飞越通讯有限责任公司订立的同名合同内容一致，应予采信。另外上诉人还向法庭提交《商洛智能通信广场商铺租赁业务合作协议》的照片打印件，被上诉人认为该照片来源不合法，内容不真实，不能作为定案依据。本院经审查，上诉人提供的照片打印件内容与其庭审中提交的该协议的复印件内容一致，该协议内容的原件上诉人无法提交，无法确定照片打印件来源的真实合法性，依法不作证据采信。
二审查明的案件事实与原审一致。
本院认为，本案双方当事人均陈述在原合同期满后，双方达成了续签合同的一致意见，并形成了书面合同，但双方均认为合同打印出来后，自己一方签字盖章后交给对方签字确认时，对方没有将合同原件交回，导致双方手中均没有合同原件。由此可见，双方当事人对之间形成租赁合同关系不持异议，双方争议的焦点主要是租金标准问题。租金条款作为房屋租赁合同的核心条款，应当在合同中予以明确约定。被上诉人电信公司作为原告，起诉请求租赁的房屋年租金标准应为176344元（每平方米按月100元计算），上诉人捷迅科技公司认为年租金为5万元，双方当事人均应对其主张提供证据加以证明。被上诉人提供了合同电子存档打印纸质版以及租赁给其他业主的合同文本，上诉人对其他业主的合同文本真实性没有异议，但对电子存档打印纸质版的合同中除租金标准的页面内容不认可外，其余有关租赁商铺面积、期限、位置等内容均认可。一审法院针对被上诉人出租给其他业主同地段同方位的房屋租金标准进行了调查了解，租金标准均在每平方米100—130元之间。上诉人认为双方签订的租赁合同年租金应为5万元的主要依据是一份合同打印复印件，该复印件与被上诉人电子存档打印纸质版的合同文本除第二页载明的租金标准不一致外，其余内容完全一致，被上诉人认为租金条款是上诉人更改后打印出来，不是双方协商一致的合同内容。根据上诉人提供的租金收据显示，上诉人于2014年6月11日交纳租金5万元，括号注明有“首付款”字样，上诉人认为该标注“首付款”是指三年合同租期的首付款，并不是一年合同租期的首付款，但在该收据中同时注明有2014年11月1日—2015年10月31日的内容，上诉人的这种观点与收据中注明的时间期间不一致，显然不能成立。如果年租金只有5万元，那么就不存在票据上标注“首付款”的内容，上诉人的观点与常理不符。我国《合同法》第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。本案中，当事人对租金标准陈述不一，又不能达成补充协议，依照上述合同法的规定，应当按照同地段同方位的房屋租赁市场价格和交易习惯确定租金标准。原审法院依据被上诉人同地段同方位出租的房屋标准每月每平方米100元的价格予以认定，符合法律规定，应予确认。按照双方当事人认可的合同内容以及被上诉人与其他租户签订的合同条款，能够确定双方约定租金应当在2014年6月11日签订合同3日内交纳5万元，剩余部分应当在2014年11月1日合同开始履行时交清，逾期超过10日的，被上诉人可以单方解除合同。据此，上诉人未按照约定的期限支付租金，构成违约，加之双方之间矛盾尖锐，被上诉人要求解除合同，符合约定和法律规定，原审判令合同解除并无不当。但被上诉人在催要租金时采取停电、锁门等行为，明显超出履行抗辩权的范围，存在过错，应适当减少上诉人支付租金的义务。结合本案实际，从2015年2月2日之后的租金支付标准，以上诉人实际租赁经营的“苹果”门店面积（77平方米）按月每平方米100元减半支付较为适当。据此，上诉人需要支付的房屋租金标准应为，房屋面积77平方米×100元÷30天÷2=128元／天。
原审法院根据双方当事人在合同履行过程中的违约行为及过错责任，对被上诉人主张的违约金和停电、锁门期间的租金以及上诉人要求因停电、锁门造成的停业等损失未予支持，并无明显不当。至于上诉人关于双方之间的合同还包含有发展电信业务的相关约定，不属本案一并解决的范畴，双方可另寻途径解决。综上，原审认定事实清楚，但处理结果部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、撤销商州区人民法院（2015）商州民初字第00872号民事判决第二项，维持第一、第三、第四项；
二、上诉人商洛市捷迅科技有限责任公司向被上诉人中国电信股份有限公司商洛分公司腾交其租赁的电信大楼一楼两间门面房；商洛市捷迅科技有限责任公司支付2014年11月1日至2014年11月24日房屋租金11689元，并从2015年2月2日起每天按128元支付中国电信股份有限公司商洛分公司房租至腾交房屋之日止（上诉人已付50000元）。
以上内容限本判决生效之日起30日内履行完毕。
一审案件受理费3092元、反诉费17173元，共计20265元，二审案件受理费20265元，总计40530元，由上诉人商洛市捷迅科技有限责任公司负担20530元，被上诉人中国电信股份有限公司商洛分公司负担20000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王礼武
审 判 员 文改云
代理审判员 卢宣瑜
二〇一七年五月二十六日
书 记 员 王 博