广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终19674号上诉人（原审被告）：刘惠珍，女，1968年11月25日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：伍思荣，男，1955年8月20日出生，汉族，身份证住址广东省茂名市南区。委托诉讼代理人：彭家平，广东广瀚律师事务所律师。上诉人刘惠珍因与被上诉人伍思荣租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初8756号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘惠珍上诉请求：1.撤销原审判决。2.判决解除《房屋租赁合同》。事实与理由：一、原审判决事实认定错误。首先，原审法院就刘惠珍履行《房屋租赁合同》的过程中是否存在违约行为的问题，错误认定“刘惠珍却于2016年9月3日明确要求伍思荣搬离并表示其将另租他人，而此时仍处于三个月的免租期内（2016年7月12日至2016年10月11日），其在伍思荣并不存在其他根本违约行为的情况下，明确要求伍思荣搬离的行为，直接导致《房屋租赁合同》无法继续履行而解除”，并得出《房屋租赁合同》未能继续履行的原因在于刘惠珍的错误结论。刘惠珍在2016年9月3日并没有作出要求伍思荣搬离并表示其将另租他人的意思表示，所以不存在因为刘惠珍的行为导致《房屋租赁合同》无法继续履行而解除的情况。事实上，因为广州风尚装饰设计工程有限公司（以下简称风尚公司）何定胜、邹庆华采用的装修用材属于劣质材料，违反协议约定，所以刘惠珍要风尚公司的何定胜、邹庆华搬离退租的意思，实则是想借此表达要求更换装修公司、使用符合约定的材料之目的。虽然刘惠珍作出了要求何定胜、邹庆华搬离房屋的意思表示，但是刘惠珍的搬离房屋意思表示并不是向伍思荣作出的。由于合同具有相对性，刘惠珍向何定胜、邹庆华作出的搬离表示，并不影响伍思荣继续租赁该房屋。因此，刘惠珍不存在导致《房屋租赁合同》无法继续履行的行为，不应认定《房屋租赁合同》未能继续履行的原因在于刘惠珍。其次，刘惠珍将房屋租赁给伍思荣，但双方对租赁房屋的装修规模、范围、工艺、用料是有明确约定的。双方在《房屋租赁合同》明确约定“乙方（伍思荣）因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装修，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方（刘惠珍）同意后方可施工”。同时，在刘惠珍的要求下，伍思荣与风尚公司签订《合同书》特别约定“用材：10#国标工字钢多槽钢。本工程乙方包所有材料，不含家私家电”。可见双方已达成一致约定：该房屋装修须用10#国标工字钢多槽钢。然而，伍思荣与风尚公司以劣质材料冒充10#国标工字钢多槽钢。伍思荣严重违反《房屋租赁合同》的约定，故应认定伍思荣的行为构成违约，应当承担违约责任。二、原审法院未经过当事人质证即将某些证据作为认定案件事实的根据，违反法定程序。伍思荣在庭审过程中提交“伍思荣、刘惠珍与风尚公司何定胜、邹庆华的微信群聊天记录”的证据材料，但法官对该份证据材料未经过当事人质证，就直接作为认定刘惠珍要求伍思荣搬离并表示其将另租他人、存在违反《房屋租赁合同》的行为事实，是违反法定程序的。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零三条之规定，一方当事人在诉讼中提交的证据应当经过质证，才可以作为认定案件事实的根据。原审法院的行为违反法定程序，实属错误。综上所述，一审认定事实错误，程序违法，请求二审法院依法查明事实，撤销原审判决，判决解除《房屋租赁合同》。伍思荣答辩称：不同意刘惠珍的上诉请求。第一，双方提交的微信截图以及手机，经过一审法院质证核对微信群原件，且经过双方本人当庭确认该微信群为双方的群，而其中可以证明2016年8月10日刘惠珍应当按期交房给伍思荣使用，但刘惠珍在2016年8月13日对伍思荣说，“这种标准的装修只能租4年，6年不值”。其后在2016年8月19日，本案案外人风尚公司在群中反映刘惠珍告知物业公司不让收取装修押金，装修方无法进入租赁房屋进行装修，且伍思荣从未收到涉案房屋的钥匙，因此在群中恳求刘惠珍先开门让装修方开工，但是刘惠珍在2016年8月17日重申其已经退出交易，要求伍思荣搬出涉案房屋。2016年8月27日，其再次发文字表明退出，表明无法出租给伍思荣。综上，刘惠珍已经明确表示不予租赁给伍思荣，且房屋不在伍思荣的控制之下，无法使用涉案房屋。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。伍思荣向一审法院起诉请求：1.要求解除伍思荣与刘惠珍签订的《房屋租赁合同》；2.要求刘惠珍退回伍思荣已缴纳的押金11000元；3.要求刘惠珍向伍思荣支付违约赔偿金11000元；4.本案一审诉讼费由刘惠珍承担。一审认定事实：2013年4月2日，广州市国土资源和房屋管理局向刘惠珍核发位于广州市番禺区石壁街石山大道南捷诚街xx号敏捷时空公馆x座xxx房和xxxx房（以下简称为涉讼房屋）的《广东省房地产预告登记证明》，预告登记权利人为刘惠珍。2016年7月12日，刘惠珍（甲方、出租方）和伍思荣（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方作办公使用。租赁期共72个月（含装修免租期3个月），甲方从2016年7月12日起将出租房屋交付乙方使用，至2022年7月11日收回。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同并没收押金，收回房屋：拖欠租金3个月或空关3个月的；甲乙双方议定押金为2个月租金即11000元，由乙方在签约之日交纳给甲方。甲乙双方议定月租金5500元，由乙方在每月1日前交纳给甲方，先付后用。出租房屋的修缮，经甲乙双方商定，由乙方出资并负责装修；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，双方议定：工料费由乙方承担；装饰物的所有权属甲方所有，租赁期满后保持租赁期间的原貌。甲方因不能提供房屋或违反本合同提前收回房屋的，应全额退还乙方所交押金及装修的实际费用（装修实际费用指装修工程费用、空调机、网线、通风设备），还要适当赔偿乙方因停业造成的损失。租赁双方如有一方未履行约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方11000元。乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的3‰，以天数计算向甲方交付违约金。同日，刘惠珍、伍思荣以及风尚公司的邹庆华、何定胜在x座6xx房共同商定涉讼房屋按该房现成的标准（布局、风格及材料等）和装修效果进行施工。三人取得一致意见后，又回到涉讼房屋内商谈规划了具体施工方案，刘惠珍提出装修主材工字钢、槽钢为10#国标材料，电线为铜芯钱（南村电线，按功率配线），瓷片、地砖按602房品牌，颜色由伍思荣决定（规格800*800）。一审另查明，伍思荣于2016年10月11日以风尚公司未在合同约定的期限内进场装修及提供装修设计图为由诉至一审法院，要求解除双方签订的《合同书》，要求风尚公司退回已缴纳款项并赔偿21000元，案号为（2016）粤0113民初8759号。该案庭审过程中，风尚公司陈述刘惠珍和伍思荣签订《房屋租赁合同》以及其与伍思荣签订《合同书》都是在同一天，签订合同当天刘惠珍就将涉讼房屋的钥匙交给风尚公司，其已将钢材、钢板等材料放置于涉讼房屋内。一审诉讼过程中，伍思荣和刘惠珍均确认刘惠珍收到伍思荣支付的押金11000元；租赁期限自2016年7月12日至2022年7月11日止，合计72个月，并且约定租金自交付房屋日的三个月后起算，即2016年10月12日起算租金，每月租金应于当月1日支付；涉讼房屋交由风尚公司进行室内装饰装修。伍思荣和刘惠珍对于以下问题存在较大争议：一、关于刘惠珍是否已向伍思荣交付涉讼房屋的问题。伍思荣主张承租涉讼房屋是风尚公司介绍的，而其雇请风尚公司进行装修也是经由刘惠珍确认。《房屋租赁合同》约定由伍思荣对涉讼房屋进行装修，但刘惠珍对于装修使用的材料有决定权。当时三方共同协商按602房现成标准进行施工，由于没有图纸和设计方案，装修公司与刘惠珍对于具体装修材料一直僵持不下，故刘惠珍至今未向其交付涉讼房屋，其至今无法进入屋内施工，即便装修公司的装修不符合刘惠珍的要求，房屋不在伍思荣的控制下，伍思荣也无法更换装修公司，况且涉讼房屋的装修需经过小区物业管理的同意，伍思荣无法进入小区，因此不清楚房屋的现状如何。刘惠珍则反驳认为其向伍思荣出租的涉讼房屋是毛坯房，2016年7月12日签订《房屋租赁合同》当天，其已向伍思荣交付了房屋钥匙，只是未办理书面交接手续，况且伍思荣购买的装修材料已堆放在屋内，可见其已实际接收了涉讼房屋。二、关于《房屋租赁合同》解除的原因和责任问题。伍思荣主张认为《房屋租赁合同》约定装饰用料事先需得到刘惠珍同意后方能进行施工，并非装修材料需征得其同意才向伍思荣交付房屋，刘惠珍以装修公司提供的材料不符合标准为由一直未向伍思荣交付房屋没有依据。刘惠珍未依约向其交付房屋，致使其至今未能使用房屋，其行为已构成违约，伍思荣租赁涉讼房屋的合同目的无法实现，有权要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。庭审中刘惠珍主张装修材料须经其同意，但合同第4条约定，合同解除的责任在伍思荣。刘惠珍同意解除《房屋租赁合同》，但其抗辩认为合同解除的原因在于伍思荣。伍思荣一直未提供房屋的装修方案，也不支付租金，并且将不合格的材料堆放在涉讼房屋内，导致其产生了5个月的租金损失。期间刘惠珍也曾告知伍思荣，不再承租房屋可以，但需要先将装修材料搬走，好让其另出租他人使用，但伍思荣仍置之不理，因此合同被解除的责任在伍思荣，刘惠珍保留向其主张违约金及欠付租金的权利，并且有权没收其支付的押金11000元。一审庭审过程中，伍思荣和刘惠珍均提交了双方与风尚公司何定胜、邹庆华的微信群聊天记录以证明其各自的主张，其中2016年8月10日，伍思荣陈述：“必须按期交房给我使用，否则，不交租！到时，谁的责任谁负！”风尚公司邹庆华回复：“好的。”伍思荣再次要求风尚公司的何定胜和邹庆华：“你们要抓紧啊！耽误了工期，我不付的房租你们要负责，我们的合同，也要处罚的啊！”2016年8月13日，刘惠珍陈述：“伍生，这种标准装修我只能租4年给你，6年不值，因我看不到6xx的固定柜子。到时我是按有柜子的标准验收，违约责任由伍生您自己承担。当时我们说好按6xx房来装修，我看到那么多柜子，因为木工比较贵的，所以我才愿意以毛坯不递增租金的方式来签订合同的，但现装修图纸未见那么多柜子，所以这个装修方案我不同意。”2016年8月19日，伍思荣表示其在武汉，开工不用其签字的，但风尚公司邹庆华要求其给何定胜打个电话，伍思荣表示：“这是多余的，由此而耽误的时间由你们负责。我付款那天就是我要求你们开工的日子。”邹庆华表示：“可是刘姐不让我们交装修押金，物业那要业主同意才可以做。”伍思荣要求刘惠珍：“让他们先开工吧！打电话给物管，收他们的押金，并及时施工，严格按照我们三方在6xx样板房那定的质量验收标准验收就可以了。”2016年8月20日和2016年8月21日，刘惠珍发送了拍摄的现场照片，风尚公司邹庆华表示其没有施工。2016年8月27日，风尚公司邹庆华表示：“我们都换了，还要怎么的。我们星期一把那些全部换好，你到时再来看，如果可以就做。你说让我们换，我们换了，说了不够再补，那些是差不多够了，因为我们买多了也是退不了的。”刘惠珍表示：“我没时间再管了，我在交涉退租了，麻烦把东西搬出我家。何生，麻烦把装修材料搬出我屋，因我退租了。”2016年9月3日，刘惠珍要求伍思荣将材料清走，其将另租他人。一审法院认为，刘惠珍和伍思荣签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格遵照履行。关于涉讼房屋的交付问题，根据刘惠珍于本案一审庭审中的陈述、风尚公司于（2016）粤0113民初8759号的陈述以及三方的微信聊天记录可知，刘惠珍已于签订《房屋租赁合同》当天将涉讼房屋的钥匙交付风尚公司，且风尚公司已经将装饰装修工程所需的部分钢材放置于涉讼房屋内。根据《房屋租赁合同》的约定，涉讼房屋由伍思荣出资并负责装修，而伍思荣亦与风尚公司签订《合同书》，将涉讼房屋的装饰装修工程交由该公司完成。因此，刘惠珍作为出租方，将涉讼房屋的钥匙交付给了承租方伍思荣委托装修的风尚公司，应视为其已经完成了向伍思荣交付涉讼房屋的合同义务，涉讼房屋已经处于伍思荣选定的风尚公司的支配之下，伍思荣是否在事实上掌握涉讼房屋的钥匙，并不必然影响刘惠珍已经将涉讼房屋交付其进行装修的事实。此外，在三方沟通的聊天记录中，伍思荣亦从未提及刘惠珍未交付钥匙一事。唯一涉及的2016年8月10日的聊天记录，伍思荣陈述：“必须按期交房给我使用，否则，不交租！到时，谁的责任谁负！”风尚公司邹庆华回复：“好的。”伍思荣再次要求风尚公司的何定胜和邹庆华：“你们要抓紧啊！耽误了工期，我不付的房租你们要负责，我们的合同，也要处罚的啊！”联系前后聊天记录可知，伍思荣仅是要求风尚公司抓紧时间完成装修工程，按时交付装修完毕的涉讼房屋供其使用。因此，对于伍思荣提出刘惠珍未按合同约定向其交付涉讼房屋，导致其合同目的无法实现的诉讼主张，理据不足，一审法院不予支持。关于《房屋租赁合同》解除的原因及责任问题。现伍思荣和刘惠珍均同意解除《房屋租赁合同》，一审法院对此予以确认。至于合同解除的原因及责任问题，虽然通过双方与风尚公司的微信聊天记录可知，刘惠珍认为装修的标准与6xx房存在出入（有无柜子的问题）以及风尚公司搬至涉讼房屋准备使用的钢材的标准不符合三方的约定，但风尚公司于2016年8月27日明确其已经更换了不符合标准的钢材，要求刘惠珍前往涉讼房屋现场查验。伍思荣亦明确向刘惠珍承诺“让他们先开工吧！打电话给物管，收他们的押金，并及时施工，严格按照我们三方在602样板房那定的质量验收标准验收就可以了”。事实上，由于刘惠珍不同意开工，涉讼房屋的装修工程并未真正开始动工，并未违反《房屋租赁合同》关于“规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工”的约定。然而，刘惠珍在风尚公司更换钢材后明确表示“我没时间再管了，我在交涉退租了，麻烦把东西搬出我家。何生，麻烦把装修材料搬出我屋，因我退租了。”刘惠珍于2016年9月3日更是明确要求伍思荣将装修材料搬离涉讼房屋，其将另租他人，以其实际行为要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。虽然在《房屋租赁合同》履行的过程中，因伍思荣委托的风尚公司提供的材料不符合三方的约定，双方产生争议，但其及时地进行了更换且伍思荣亦同意按三方约定的风格和标准验收，合同继续履行并不存在障碍；但是刘惠珍却于2016年9月3日明确要求伍思荣搬离并表示其将另租他人，而此时仍处于三个月的免租期内（2016年7月12日至2016年10月11日），其在伍思荣并不存在其他根本违约行为的情形下，明确要求伍思荣搬离的行为，直接导致《房屋租赁合同》无法继续履行而解除。虽然伍思荣及其委托诉讼代理人主张《房屋租赁合同》解除的原因及依据错误，但如前文所述，经一审法院审查，《房屋租赁合同》最终未能继续履行的原因仍在于刘惠珍。因此，《房屋租赁合同》解除后，刘惠珍应当向伍思荣返还其支付的租赁押金11000元，而伍思荣应当将放置于涉讼房屋内的装修材料及时搬离。《房屋租赁合同》约定，租赁双方如有一方未履行约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方11000元。因此，对于伍思荣要求刘惠珍向其赔偿违约金11000元的诉请，符合合同的约定和法律的规定，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，于2017年7月11日作出如下判决：一、解除刘惠珍和伍思荣于2016年7月12日签订的《房屋租赁合同》；二、刘惠珍应于本判决发生法律效力之日起七日内向伍思荣返还租赁押金11000元；三、刘惠珍应于本判决发生法律效力之日起七日内向伍思荣支付违约金11000元。本案受理费7323元，由刘惠珍负担。二审中，刘惠珍先后提交了五份证据材料，分别为：1.微信聊天记录（共五页，并附刘惠珍亲笔翻录内容）；2.装修现场照片；3.装修方案（图纸）；4.与案涉房屋同户型6xx的装修成果图；5.微信聊天记录，反映案涉双方的交涉情形。材料1、2拟证明伍思荣以劣质材料冒充10#国标工字钢、槽钢；材料3拟证明伍思荣已违背装修方案约定；材料4拟证明伍思荣与刘惠珍约定的装修标准，风尚公司没有约定使用的工字钢、槽钢，装修行为并不符合双方约定的装修标准；材料5拟证明装修公司未按约定装修，伍思荣应负主要责任。伍思荣质证认为，对于材料1的真实性予以确认。对于材料2、3、4、5的真实性均表示无法确认。关于材料5，语音内容反映双方磋商过程，且根据微信语音记录可证明风尚公司愿意协调，伍思荣也一直在征求刘惠珍的意见。根据刘惠珍翻录的对话记录第二段，风尚公司工作人员何定胜发言的内容，可知风尚公司不交装修押金就无法入场装修。且风尚公司一审陈述曾电话联系过物业公司协调。刘惠珍明令禁止任何人入场，伍思荣无法控制、使用场地。经审理查明，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，伍思荣与刘惠珍签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。一审期间，伍思荣和刘惠珍均同意解除《房屋租赁合同》，原审判决对此已予确认。刘惠珍二审对此亦无异议，本院予以维持。关于合同解除的责任问题。双方一审期间分别提交的与风尚公司工作人员何定胜、邹庆华的微信群2016年8月27日、2016年9月3日聊天记录内容相同，相互印证。记录显示刘惠珍分别于2016年8月27日、2016年9月3日分别向风尚公司及伍思荣表示了要求将材料搬离，并不再继续履行合同的意思表示。因此，刘惠珍已作出明确解除合同的意思表示，其上诉主张只是做出了要求何定胜、邹庆华搬离房屋的意思表示，而不是对伍思荣作出的，显属无理，本院不予支持。刘惠珍、伍思荣与风尚公司共同约定装修标准，刘惠珍对风尚公司使用材料和装修方案提出异议，风尚公司已同意按照三方约定更换钢材，伍思荣亦同意按三方约定的标准验收。由于刘惠珍不同意开工，涉讼房屋的装修工程并未真正开始动工，也未对刘惠珍造成实际损害。在伍思荣不存在其他根本违约行为，也没有充分证据证实伍思荣可能根本违约的情形下，刘惠珍明确要求伍思荣搬离的行为，直接导致《房屋租赁合同》无法继续履行而解除，实质上属于不安抗辩权的过度行使，应由刘惠珍承担违约责任。案涉房屋租赁合同解除后，刘惠珍应当向伍思荣返还其支付的租赁押金11000元，并赔偿违约金11000元。一审处理符合合同约定和法律规定，本院予以确认。综上所述，原审判决认定事实无误，适用法律正确，应予维持。刘惠珍的上诉理由不能成立，对其上述请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由刘惠珍负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  张 怡审判员  李 静二〇一七年十二月二十七日书记员  林北征张冰玲