浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙05民终1470号
上诉人（原审被告）：湖州巨豪市场管理有限公司。住所地：湖州市亿丰国际建材城*幢***室。统一社会信用代码：91330500552876596U。
法定代表人：郑兆生，总经理。
委托诉讼代理人：袁逸飞，浙江泽大（湖州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王丽君，女，1975年3月22日出生，汉族，住湖州市吴兴区。
委托诉讼代理人：项志正，浙江南林律师事务所律师。
上诉人湖州巨豪市场管理有限公司（以下简称巨豪公司）为与被上诉人王丽君委托合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院（2017）浙0502民初1386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。经过调查阅卷，询问当事人，本案现已审理终结。
巨豪公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王丽君解除与巨豪公司间《委托经营管理合同》的请求。事实和理由：一审法院认定事实片面，适用法律错误。1、理解本案《委托经营管理合同》中的不可撤销条款应综合考量合同性质、目的、委管房屋的用途以及单个委管房屋与整体市场的关联度等因素。巨豪公司为引进红星美凯龙品牌，打造湖州美凯龙市场，需要集中房屋，与全体业主签订了委管合同，双方对于委管的房屋用途和目的是清楚的。单个业主的房屋委管是整个市场不可分割的组成部分，合同中不可撤销条款的本意就是为了维护市场存续和稳定。经过五年多经营，市场已经步入正轨，虽然租金与委管租金存在逆差，但整个市场租金稳定增长，逆差终将平衡转入赢利。逆差部分租金正在分期支付，浙江巨豪投资发展有限公司（以下简称浙江巨豪）自愿拿出其租金收入每年约600万元帮助巨豪公司支付业主租金，本案未到合同目的不能实现的根本违约程度。是否解除合同应参考多数业主的意愿，单个业主的解除合同请求应予驳回。2、王丽君没有提交其向巨豪公司主张租金的证据，不符合《合同法》第九十四条第（三）款所规定的解除条件。3、巨豪公司的履行能力递增，最终能够全面履行委管合同。前五年，市场向商户收取的租金收入主要用于市场招商、培育、拓展。目前，市场已经成熟，巨豪公司可用于支付租金收入也从600多万增长到2017年2100多万元，如果市场稳定，每年有10%的增长。合同继续履行有利于整个市场的发展和维护全体业主的权益。整个市场有1166户业主，委管期20年，不可撤销。其中约定前10年每年具体租金的187户，前8年每年具体租金的663户，前5年每年具体租金的311户。约定租金的前几年到期后，租金按实收实付，业主收取90%，其余10%归巨豪公司，要求解除合同的是5年期的部分业主，其目的是在5年期高比例租金期满后避免巨豪公司收取10%佣金，没有顾及到其他业主的利益。市场对所有业主商铺进行了重新规划，有的业主商铺在市场里可能只是一个过道，如果个别业主合同解除，红星美凯龙公司无法理顺管理将退出管理，如果美凯龙品牌退出市场，市场里的商户将拒缴租金，将引起系列纠纷，市场垮塌的局面。委托管理合同是否解除不是个案问题，事关稳定大局。一审程序违法，一审法院应当追加红星美凯龙公司以及实际承租人为共同被告，否则将损害其他业主、承租人的利益。
王丽君辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审依法驳回巨豪公司的上诉请求。本案纠纷起因是巨豪公司拖欠王丽君租金，双方合同理应解除。王丽君的诉请代表了绝大多数业主的利益。巨豪公司不能将自己的经营与多数人的利益划等号，也不能与红星美凯龙的经营等同起来。巨豪公司经营不善，长期拖欠租金，公民的私有财产神圣不可侵犯。巨豪公司作为私营公司，在不涉及国计民生的前提下，以大多数人利益为由抗辩，巨豪公司没有资格。至于催告支付租金与否是无可争议的事实，诉前双方为了租金多次交涉，还曾信访。一审中，双方多次协商。根据合同法关于合同解除的规定，在履行期限届满以前，当事人一方向另一方明确表示以自己的行为不履行主要债务时，另一方可以主张解除合同。截止目前，巨豪公司拖欠租金的系列案件均没有履行判决，其以实际行动表明拒绝履行义务。当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为，可以解除合同。王丽君签订合同的目的就是取得租金，至今未取得租金，合同理应解除。王丽君是10年期业主，巨豪公司认识错误。巨豪公司称浙江巨豪帮助其支付业主租金，但根据司法拍卖网显示，浙江巨豪在红星美凯龙所持有的房产已经司法拍卖，浙江巨豪每年用600万元支付业主租金不可能实现。恳请本院依法判决，驳回巨豪公司的上诉请求。
王丽君向一审法院起诉请求：一、解除王丽君与巨豪公司之间的租赁合同关系；二、巨豪公司向王丽君支付拖欠的租金（自2016年1月1日起计算至租赁合同关系解除之日，暂计算至2016年12月31日租金为26487元）；三、巨豪公司按年利率4.35%的标准向王丽君支付自2016年1月1日起至款项清偿之日止的逾期付款违约金（暂计算至2016年12月31日违约金为864.10元）；四、本案诉讼费由巨豪公司负担。
一审法院认定事实：王丽君系湖州红星美凯龙全球家居生活广场2351室商铺所有权人。2010年5月8日，王丽君与巨豪公司签订《委托经营管理合同》一份，约定由王丽君将上述商铺委托巨豪公司经营管理，委托期限自商场正式开业之日起为期20年，市场于2012年1月1日前正式开业；收益方式为第一至第三年租金23544元，第四至第六年租金为26487元，第七至第十年租金为29430元；租金每半年一付，在每半年度的第一个月凭发票支付；如一方违约按约定年租金乘以未履行年限支付违约金。合同签订后，王丽君按约将商铺交付巨豪公司经营管理。但自2016年1月1日起，巨豪公司未能按约支付王丽君租金，王丽君经催讨未果，故双方纠纷成讼。
该院核定：2016年及2017年属委托经营期的第五年与第六年，截止2017年7月18日，巨豪公司共拖欠王丽君租金40855元（2016年度租金26487元，2017年1月1日至2017年7月18日租金14368元）。以2016年上半年租金13244元（26487元÷2）为基数，按年利率4.35%的标准计算自2016年2月1日至2017年7月18日的逾期付款违约金853元，以2016年下半年租金13243元为基数，按年利率4.35%的标准计算自2016年8月1日至2017年7月18日的逾期付款违约金561元，以2017年上半年租金13244元为基数，按年利率4.35%的标准计算自2017年2月1日至2017年7月18日的逾期付款违约金267元，以上逾期付款违约金合计1681元。
一审法院认为：王丽君与巨豪公司签订的《委托经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。王丽君按约交付商铺后，巨豪公司自2016年1月1日起至今拖欠王丽君租金，已符合当事人一方迟延履行主要债务，在合理期限内仍未履行的合同法定解除情形，故王丽君请求解除双方签订的《委托经营管理合同》，该院予以支持。巨豪公司未能按约履行付款义务，显属违约，应承担相应之民事责任。故王丽君请求巨豪公司支付拖欠租金的诉请，该院予以支持。巨豪公司应支付王丽君自2016年1月1日起至合同解除之日止的租金（暂计算至2017年7月18日租金为40855元）。巨豪公司因违约给王丽君造成其他损失的，还应予以赔偿。故王丽君请求巨豪公司支付逾期付款违约金的诉请，符合双方约定及法律规定，该院予以支持。现王丽君请求按照年利率4.35%的标准计算逾期付款违约金，对双方约定的违约金作了减少的调整，系王丽君行使自由处分权的行为，且未损害巨豪公司的利益，故该院予以支持。巨豪公司应按年利率4.35%的标准支付王丽君自2016年2月1日起至租金实际清偿之日止的逾期付款违约金（暂计算至2017年7月18日为1681元）。巨豪公司经该院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、答辩的权利。该院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零九条、第一百一十四条、第四百零四条、第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决:一、解除王丽君与巨豪公司于2010年5月8日签订的《委托经营管理合同》(合同编号0000228)；二、巨豪公司应自判决生效之日起十日内支付王丽君自2016年1月1日起至合同解除之日止的租金（暂计算至2017年7月18日租金为40855元）及逾期付款违约金1681元（暂计算至2017年7月18日，2017年7月19日至租金实际清偿日止的逾期付款违约金按租金40855元为基数以年利率4.35%标准计算）；三、驳回王丽君的其他诉讼请求。如巨豪公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费484元，减半收取242元，由巨豪公司负担。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
一审查明的事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，本案二审主要争议焦点为：1、本案《委托经营管理合同》的合同解除条件是否成就。2、本案应否追加红星美凯龙公司和实际承租人为被告。
关于争议焦点一，涉案《委托经营管理合同》是否符合解除条件。巨豪公司对其拖欠王丽君租金的事实无异议，但上诉认为涉案委托合同约定了不可撤销条款，其履行合同能力递增，其未构成根本违约。对此，本院认为，1、《委托经营管理合同》约定租金半年一付，巨豪公司负有自觉履行支付租金的合同义务，然其自2016年1月1日起至今拖欠租金不付，显属违约，符合合同解除的法定条件。自王丽君提起本案诉讼至二审期间，巨豪公司并未提交证据证明其履行合同能力增强并以自己的行为表明积极履行合同义务，故巨豪公司认为其行为不构成根本违约的上诉理由不成立。2、《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。”涉案《委托经营管理合同》系巨豪公司提供的格式合同，在巨豪公司根本违约，王丽君的合同目的无法实现的情况下，合同约定的“本合同为不可撤销的委托合同。甲乙双方均无权中途终止或解除本合同”格式条款排除王丽君行使解除合同的法定权利，依照合同法上述法律规定，该格式条款无效，该条款对合同相对方王丽君不具有约束力。
关于争议焦点二，本案应否追加被告。本案一审中，巨豪公司经法院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼也未提交答辩状，其上诉提出一审法院未追加红星美凯龙公司和实际承租人为本案被告故程序违法。本院认为，红星美凯龙公司和实际承租人并非本案必须共同进行诉讼的当事人，巨豪公司该上诉理由不成立，一审程序合法。
综上所述，巨豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费484元，由上诉人湖州巨豪市场管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨瑞芳
审判员 周 晓
审判员 郑 扬
二〇一七年十二月十二日
书记员 钱启元