杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭上民初字第246号
原告：陈丽萍。
委托代理人：史建兵。
委托代理人：陈一。
被告：罗卫红。
委托代理人：王永皓。
原告陈丽萍为与被告罗卫红房屋买卖合同纠纷一案，于2009年2月19日向本院起诉，本院当日受理后，依法由代理审判员周智适用简易程序独任审判，后因案情复杂，本院依法组成合议庭于2009年8月5日公开开庭进行了审理。原告陈丽萍的委托代理人陈一，被告罗卫红及其委托代理人王永皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈丽萍诉称：2003年10月20日，经杭州五洋房产代理有限公司介绍，在其建国中路门店内，原告与被告签订了关于上城区近江七园14幢1104室的购房合同，被告声称上述房产是她名下的房改房，原告当场支付了定金4万元。同年11月26日，在五洋中介门店内被告提供了一本写有原告名字的杭州市住房卡，又要求原告支付了20万元房款，之后，被告就一再推脱办理三证。2004年4月，原告在被告提供的公房资料中发现了被告的造假行为（发现自己的身份证变成了杭州户籍），被告根本无法交付三证齐全的上述房产。双方交涉后，被告同意退还原告24万购房款及赔偿金4万元，但是不肯拿出现金，只承诺提供另一翰林花园产权清晰的房子，将28万元作为购买翰林花园房子的购房款，结果翰林花园的房子也没有交付。在原告的催促下，2004年10月15日双方签订了仙林苑12幢1707室的房屋买卖协议，除了之前的28万元作为已付房款，2004年11月2日，原告又向被告支付了20万元房款，并花费8万元委托装修公司进行了装修。之后，原告一直催促被告办理三证。2005年1月开始，原告发现无法联系到被告，2007年7月，原告在房产档案馆了解到仙林苑12幢1707室已经另有其人，也从未过户到被告名下。原告委托律师后新近查明，前面提到的三处房产从未在被告名下，仙林苑房屋一直是拆迁房，也就是说被告一直是以欺诈的手段，将无权处分的房产卖给原告，双方所签订的所谓的购买合同及房屋买卖协议，违反了法律的强制性规定，属于无效合同，被告应当返还原告的购房款，并承担赔偿责任。请求法院：1、确认原被告双方签订的购房合同及房屋买卖协议无效；2、判令被告返还原购房款44万元；3、判令被告支付原告赔偿金241176元（违约赔偿＋装修损失＋利息损失）；4、由被告承担本案的诉讼费用、鉴定费用。
被告罗卫红辩称：1、关于近江七园的房屋，原告陈述不是事实，根据杭州市相关政策，非杭州市户籍不可能买卖房管公房，原告自己造假把户口改为杭州户口，被告当时无法查明。而且被告没有承诺房屋是被告名下的，被告参加了房改，也办了契证。后经公安查询原告身份证是假的，结婚证也是假的，被告仅起到居中作用，具体是李武爱办理的。从整个协议看被告也履行了义务，原告要求退还20万房款可以，但房屋需要再办回给被告。2、关于翰林花园问题，因为房屋面积太小，原告没有要。3、关于仙林苑房屋问题，因其他法院正在受理，当时卖给原告时，房主不是被告，原告购买且装修并居住多年，因此不是被告擅自卖给原告，如果原告一定要拿回房款，因其他费用的产生是原告自己造成，被告不承担。4、对于原告诉讼请求，无效合同不存在违约的问题，装修损失在合同无效情况下应该根据双方过错来确定责任，而被告并无过错不承担责任。利息损失和违约损失相矛盾不成立，且也是原告自身原因造成的，被告不应承担，请法院酌情裁量。
原告为证明自己的诉称意见，提交了下列证据：
1、购房合同（2003年10月20日关于近江七园14幢1104室），证明双方买卖合同关系及被告欺诈的事实；
2、收据，证明原告支付24万元购房款及8000元中介费的事实；
3、罗卫红承诺书及陈丽萍承诺书，两者分别证明被告收到24万元购房款及同意赔偿4万元的事实，以及双方同意将上述房款及赔偿合计28万元计入另一套房屋的事实，同时也确定了双方对第一份购房合同无效并无争议；
4、房屋买卖协议（2004年10月15日）证明双方买卖合同关系及被告欺诈的事实；
5、收条及转账凭条，证明原告支付被告20万元购房款的事实；
6、撤销案件决定书，证明原告主张权利的事实；
7、房产交易产权登记受理单；
8、房屋权证两份，证明仙林苑12幢1707室、近江七园14幢1104室房产在原被告签订协议时均还未办理出权属证书，近江七园14幢1104室房产至今属于公房，仙林苑12幢1707室至今转让数手，当时签订这份协议时，被告没有处分权；
9、证明；
10、装修结算材料；
证据9、证据10证明原告装修仙林苑的费用；
11、鉴定报告、证明（上城区房改办）、结婚证和户口登记，证明目前近江七园承租人“陈丽萍”并非本案原告，经过鉴定证实被告存在欺诈事实；
12、收据，证明装修损失。
被告为证明自己的辩称意见，提交了下列证据：
13、（2006）上近民一初字第191号民事判决书；
14、委托书；
证据13、证据14证明原告已经取得了近江七园14幢1104室房屋并委托被告代为办理，但是并不知道委托书不是原告签字，被告当时并不知情；
15、契证，证明被告已经履行合同义务，但是由于原告自身原因导致房改不能完成。
16、查档证明，证明房卡现在还是在原告名下，当时被告并不知道要身份证号码。
双方当事人对上述证据在庭审中均进行了质证，被告对原告提供的证据1真实性、关联性无异议，证明对象有异议，认为被告从未承诺房屋是被告的，以中介公司名义和原告签合同，是隐名代理行为，订立合同时就是房卡买卖，到目前为止合同履行完毕，如果原告要返还价款需要归还房屋；对证据2真实性无异议，关联性、合法性不予确认。对证据3真实性无异议，但原告说法自相矛盾，合同无效何来解除，当时真实情况是合同签订并办了契证后原告想到可能要出事，被告就让原告再去选翰林花园的房屋，因原告认为房屋太小就没要。对证据4真实性无异议，同意认定无效；对证据5、6的真实性没有异议，认为证据5可以证明原告知道房屋时陈水根的，证据6证明了被告不存在欺诈的事实；对证据7真实性无异议；对证据8无异议；证据9装修公司证明形式上真实性无异议，实质还是证人证言，需要出庭作证，因为是明细有没有支付过不清楚；对证据10真实性不予确认，且和本案无关；证据11的真实性无异议，关联性有异议，虽然身份证号码不同，但和原告留在公证处假的身份证号一致，被告当时不知道，对户籍真实性无异议，但和本案无关；对证据12有异议。
原告对被告提供的证据13真实没有异议，但对证明对象有异议；对证据14真实性、合法性有异议，笔迹鉴定证明委托书上的签名不是原告本人所签，原告也是诉讼后才看到该委托书，之前不可能知道这份委托书；对证据15真实性、合法性有异议，共有人是并非原告配偶，被告欺诈造假；对证据16真实性、合法性、关联性有异议；
综合原、被告举证、质证的情况，本院作如下认证：对于证据1至证据9、证据11、证据13、证据15的真实性本院予以认定，对于上述证据的合法性、关联性以及原、被告需要证明的对象则结合案件的事实综合认定；对于证据10、证据12，因被告不予认可，原告未提供其他证据佐证，对于证据10、证据12的真实性本院不予认定；证据14委托书上的签名经本院委托鉴定部门对该委托书笔迹鉴定证实不是原告本人的书写，对证据14的真实性本院不予认定；对于证据16，证明对象应当结合其他证据予以认定。
经审理，本院对本案事实作如下认定：2003年10月20日，原、被告订立购房合同一份，双方约定：被告罗卫红（作为甲方）自愿将坐落于上城区近江七园14幢1104室转让给原告陈丽萍（作为乙方），房屋建筑面积87平方米，价格为5600元／平方米。2003年11月5日，原告陈丽萍通过中介交付了40000元；2003年11月26日，原告陈丽萍通过中介交付了200000元。上城区近江七园14幢1104室房屋目前所有权性质为直管公房。2004年6月21日，被告罗卫红向原告陈丽萍出具承诺书，承诺：翰林花园在7月份左右回迁后，由陈丽萍优先挑房，每平方米均价净捌千伍百元整，陈丽萍原房款贰拾肆万元，另补偿金肆万元，共贰拾捌万元，与翰林花园决定后再结清；同日，原告陈丽萍向被告罗卫红出具承诺书，承诺：将近江家园七园14幢1104室房屋退还给罗卫红，原已付房款贰拾肆万元及罗卫红女士的补偿款肆万元共计贰拾捌万元，罗卫红可以延缓退款，待罗卫红的翰林花园分房之后再作决定。2004年10月15日，原、被告签订了房屋买卖协议，双方约定：被告罗卫红（作为甲方）将坐落于仙林苑12幢1707室以每平方米玖千元净价出售给原告陈丽萍（作为乙方），甲方承诺在开放商产权申报后立刻办理三证，并保证仙林苑12幢1707室产权清晰，合同还对违约责任等其他事项做出约定。2004年11月2日，原告陈丽萍向被告罗卫红支付了200000元房款。之后，原告在仙林苑12幢1707室内进行装修，共花费装修费用45909元。因被告非仙林苑12幢1707室的所有权人而无法办理过户手续，遂引起本案的诉争。在诉讼过程中，经原告申请，本院委托浙江汉博司法鉴定所对2004年5月12日关于参加房改的委托书中“陈丽萍”是否为本案陈丽萍本人书写进行司法鉴定，鉴定结论是：2004年度浙杭证民字第3323号公证卷宗中日期为“二00四年五月十二日”委托书上委托人：“陈丽萍”签名不是陈丽萍本人所书写。
本院认为，本案的争议焦点是：一、双方订立的关于近江七园14幢1104室购房合同效力问题；二、被告应否返还近江七园14幢1104室房屋的价款；3、被告应当赔偿原告损失的数额。
对于争议焦点一，本院认为，本案涉及的房屋买卖合同有两个，一是关于近江七园14幢1104室房屋买卖合同，二是关于仙林苑12幢1707室房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。由于被告在处分仙林苑12幢1707室的时候一直到现在没有取得仙林苑12幢1707室房屋的所有权，因此，关于仙林苑12幢1707室房屋买卖合同属于无效合同，原、被告对于关于仙林苑12幢1707室房屋买卖合同的效力也没有争议，均认为是无效合同。双方争议的焦点是关于近江七园14幢1104室房屋买卖合同和效力问题。由于被告至今未取得近江七园14幢1104室房屋所有权，被告在合同中将该房屋出售的行为属于无权处分的行为，并且该处分并未得到所有权人事后的追认，原告在合同签订后未实际占有房屋，也未取得合法的所有权证，故原、被告关于近江七园14幢1104室房屋买卖合同应为无效的合同。
对于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。由于原、被告关于近江七园14幢1104室房屋买卖合同为无效的合同，被告因为合同所取得的财产应当予以返还。原、被告2004年6月21日向对方所作的承诺应当是在关于近江七园14幢1104室房屋买卖合同无效后就因合同所得财产返还的协议，该协议是双方真实的意思表示，且不违反法律法规的规定，本院予以确认。从双方的承诺来看被告应当返还给原告购房款240000元，并补偿原告40000元，该280000元作为双方下一个房屋买卖合同原告所付的购房款。原、被告随后订立的关于仙林苑12幢1707室房屋买卖合同为无效合同，故被告应当返还给原告因近江七园14幢1104室房屋买卖合同所得的购房款240000元及补偿金40000元。
对于争议焦点三，原告主张的损失包括违约赔偿40000元、装修损失80000元、利息损失为121176，合计241176元，其中利息损失的计算方法是440000×6.48%（3年期的年利率）×4.25年（自2004年11月20日至起诉之日）=121176元。原告主张的所谓违约赔偿40000元即双方承诺书中的40000元补偿金，虽然原告在起诉状中所称违约赔偿不当，但是并不能因此免除被告给付义务，该40000元是在2004年6月21日双方对当时被告给原告造成损失补偿达成的合意，被告应当全额给付原告。关于原告主张装修损失80000元，原告提供了当时装修单位出具价款为45909元的证明，被告认可原告当时对房屋确实进行了装修，同时认为当时装修的价款应该在40000元左右，故该证明具有合理性，本院予以认定；原告提供的的其他收据证明力较低，不能明确证明原告主张的事实，本院认定原告当时的装修损失为45909元。关于原告主张的利息损失应当受法律保护，并且原告要求440000元价款均从2004年11月20日起算利息对被告有利，本院予以认可，但是由于自2004年至起诉期间人民银行规定的利率起伏较大，原告要求按照年率6.48%计息，计算方法不当，应当按照人民银行规定的同期同类贷款利率分段计息，具体计算如下：1、2004年11月20日至2006年4月27日共524日，年利率为5.76%，期间利息为440000×5.76%÷365×524=36384.26元；2、2006年4月28日至2006年8月18日共113日，年利率为6.03%，期间利息为440000×6.03%÷365×113=8214.02元；3、2006年8月19日至2007年3月17日共211日，年利率为6.30%，期间利息为440000×6.30%÷365×211=16024.44元；4、2007年3月18日至2007年5月18日共62日，年利率为6.57%，期间利息为440000×6.57%÷365×62=4910.40元；5、2007年5月19日至2007年7月20日共63日，年利率为6.75%，期间利息为440000×6.75%÷365×63=5126.30元；6、2007年7月21日至2007年8月21日共32日，年利率为7.02%，期间利息为440000×7.02%÷365×32=2707.99元；7、2007年8月22日至2007年9月14日共24日，年利率为7.20%，期间利息为440000×7.20%÷365×24=2083.07元；8、2007年9月15日至2007年12月20日共97日，年利率为7.47%，期间利息为440000×7.47%÷365×97=8734.78元；9、2007年12月21日至2008年9月15日共270日，年利率为7.56%，期间利息为440000×7.56%÷365×270=24606.25元；10、2008年9月16日至2008年10月8日共23日，年利率为7.29%，期间利息为440000×7.29%÷365×23=2021.23元；11、2008年10月9日至2008年10月29日共21日，年利率为7.02%，期间利息为440000×7.02%÷365×21=1777.12元；12、2008年10月30日至2008年11月20日共22日，年利率为6.75%，期间利息为440000×6.75%÷365×22=1790.14元；13、2008年11月21日至2008年12月22日共32日，年利率为5.67%，期间利息为440000×5.67%÷365×32=2187.22元；14、2008年12月23日至2009年2月18日共58日，年利率为5.40%，期间利息为440000×5.40%÷365×58=3775.56元，合计120342.78元。鉴于原告在签订合同的时候没有尽到审查房屋所有权证的义务，对于合同无效自身也有一定的过错，对于装修损失和利息损失原告自己也应当承担一定的责任。从过错的形态来分析，被告的过错形态为故意，即被告明知自己无所有权而出售；原告的过错形态为过失，即轻信原告享有涉案房屋的所有权而未尽到审查的义务；综合考虑双方在导致合同无效的过错程度，以被告承担80%的责任、原告承担20%的责任为宜。故被告应当赔偿给原告的损失数额为40000＋（120342.78＋45909）×80%=173001.42元。
综上，本院认为，原、被告订立的近江七园14幢1104室房屋买卖合同和关于仙林苑12幢1707室房屋买卖合同，因出售人即被告始终未取得两套房屋的所有权，事后亦未得到所有权人的追认，为无效合同。被告因为无效合同取得的财产应当予以返还，并因为被告对于造成合同无效的过错程度较大，应当对原告因此的损失承担主要责任。故依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告陈丽萍与被告罗卫红订立的近江七园14幢1104室房屋买卖合同和关于仙林苑12幢1707室房屋买卖合同均为无效合同。
二、被告罗卫红返还原告陈丽萍价款440000元，并赔偿原告陈丽萍损失173001.42元，于本判决生效后10内一次性付清。
三、驳回原告陈丽萍其他诉讼请求。
案件受理费10612元，由被告负担9930元，由原告负担682元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费用10612元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处；户名浙江省杭州市中级人法院；帐号1202024409008802968）
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审 判 长 周 智
人民陪审员 韩思源
人民陪审员 朱天禄
二〇〇九年九月二日
书 记 员 韩文涛
（另设附页）
附件：本判决所依据的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。