江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣民终343号
上诉人（原审原告）：赣�华隆房地产开发有限公司，住所地：江西省兴国县兴国大道269号。
法定代表人：钟建文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：廖荣兴，江西策源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：钟灵。
委托诉讼代理人：卢敬飞，江西国兴律师事务所律师。
上诉人赣州华隆房地产开发有限公司（以下简称华隆公司）因与被上诉人钟灵商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市中级人民法院（2015）吉中民三初字第43号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年5月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华隆公司的委托诉讼代理人廖荣兴，被上诉人钟灵的委托诉讼代理人卢敬飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华隆公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法解除华隆公司与钟灵于2013年1月6日签订的二十七份《商品房买卖合同》；2.一审和二审的诉讼费用由钟灵承担。事实与理由：1.一审判决认为“金庐1号的实际开发商是黄兴华”属于事实认定错误。“金庐1号”的报建、开发、销售、验收等事宜都是华隆公司负责实施的；2.2013年1月6日，钟灵与华隆公司签订的二十七份《商品房买卖合同》约定的购房款支付方式是一次性支付，付款时间是2013年1月4日。从时间逻辑顺序上看，钟润富与邓火琴、钟润富与黄兴华、钟崇东与黄兴华、徐永芳与黄兴华、李芳栏与黄兴华、李芳财与黄兴华、李发林与6222×××××××××××××14的账户之间共9680800转账关系均发生在2013年1月4日的一至三年之前，从法律事实看，无法将发生在一至三年之前的既与华隆公司无关、又与钟灵无关的这些债权债务关系和2013年1月6日钟灵与华隆公司签订的二十七份《商品房买卖合同》涉及的购房款11445480元关联起来，因而不能认定“钟灵已支付购房款”；3.一审判决认为“本案已从借款合同变更为商品房买卖合同”违反了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，根据该规定，当事人之间的民间借贷法律关系不能变更为买卖合同关系。因此一审认定事实错误；4.本案属于刑民交叉案件，2015年1月19日，江西省吉安市中级人民法院以非法吸收公众存款罪对黄兴华处以刑罚，因此华隆公司的合同解除权自2015年1月19日发生，2015年9月17日，华隆公司向法院提起诉讼行使合同解除权并未超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的一年除斥期间的规定；5.钟灵未依照2013年1月6日与华隆公司签订的二十七份《商品房买卖合同》约定的购房款的支付方式及支付时间支付购房款，也未在2015年1月19日黄兴华非法吸收公众存款罪判决生效后支付购房款。至今为止，钟灵既无支付购房款的意思，更无支付购房款的行为，致使华隆公司的合同目的无法实现，已构成根本违约。一审法院认为华隆公司要求解除合同于法无据属于事实认定错误。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法解除华隆公司与钟灵于2013年1月6日签订的二十七份《商品房买卖合同》。
钟灵辩称，1.金庐1号的实际开发商是黄兴华而非华隆公司。黄兴华挂靠在华隆公司并向华隆公司交纳挂靠费。2010年8月1日华隆公司的吉安市洲际广场高层开发办公室成立，作为公司内设部门，为独立核算的非法人单位，由黄兴华全权负责，黄兴华既是实际开发人，又是华隆公司的金庐1号负责人，黄兴华与钟灵的合同行为均属于履行职务的行为，华隆公司必须一概承受；2.钟灵等人与金庐1号实际开发人黄兴华早在2011年3月签订了多份意向签订预购房合同，虽然同时存在部分借款事实，但在2013年1月签订《商品房买卖合同》时已将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，加上原先支付的购房款全部合并为本案诉争《商品房买卖合同》的购房款，且本案诉争《商品房买卖合同》全部在房管局备案。《商品房买卖合同》签订前钟灵等人已将所有购房款按照黄兴华的要求转入黄兴华、黄兴华指定的收款人员、黄兴华聘请的财务人员账户上，该《商品房买卖合同》早在2013年1月就依法成立并生效。根据《商品房买卖合同》第七条“逾越超过30日后，出卖人有权解除合同”，但华隆公司从未告知钟灵付款违约或者提交解除合同的任何形式的文件，而是在合同生效且已经履行完毕的2年后——黄兴华被判刑后才提请诉讼解除合同。且在黄兴华被采取刑事强制措施之前，所有的吉安�洲际广场高层开发办公室项目的购房人，没有任何购房者将购房款直接汇入华隆公司的财务账户，都是汇入黄兴华或黄兴华指定的收款人员或黄兴华聘请的财务人员账户上；3.钟灵与华隆公司金庐1号实际开发人黄兴华签订《商品房买卖合同》时不存在抵押担保的情形，而是钟灵的部分借款因金庐1号实际开发人黄兴华无法清偿而双方达成合意将该借款转为购房款，《商品房买卖合同》已经依法成立并生效，本案并不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形；4.案外人黄兴华犯非法吸收公众存款罪中，吉安市中级人民法院作出的（2014）吉中刑二初字第5号刑事判决书已发生法律效力，该判决书审理查明的事实中并不包括钟灵等人的原有借款，因此本案不存在刑民交叉的情况。
华隆公司向一审法院起诉请求：1.依法解除华隆公司和钟灵于2013年1月6日签订的《商品房买卖合同》共计27份；2.本案诉讼费用由钟灵承担。
一审法院认定事实：邓火琴于2010年7月2日与黄兴华签订协议，将洲际广场3栋高楼（即17栋、18栋、19栋高楼，连同附属工程后来被命名为金庐1号项目）和公厕、本小区位于高楼下的地下人防工程的开发经营权转让给黄兴华，转让费为15000000元。同年8月1日，华隆公司成立吉安市洲际广场高层开发办公室，作为公司内设部门，为独立核算非法人单位，开设独立银行账户，税务单独汇算清缴，负责人为黄兴华。2010年到2013年8月间，黄兴华因资金不足，在未取得有关金融管理机构批准的情况下，通过他人介绍，以华隆公司的名义，采取月息2.5分到5.5分不等的高息，陆续向肖明等19人借款。吉文山会司鉴字（2013）029号司法鉴定报告书确认黄兴华向钟灵借款6720000�。从2010年7月6日至2012年1月20日，钟润富、许永芳、李芳财、钟崇东、李芳栏、李发林向邓火琴转款2440000元，向姚福兰转款1440000元，向黄兴华转款5800800元，总计金额9680800元。2013年1月6日华隆公司与钟灵签订了《商品房买卖合同》31份，后双方协商解除了4套。合同总面积3179.3㎡，每平方米的价格均为3600元，合同总价值11445480元且对27套商品房进行了备案。2013年1月7日黄兴华向钟灵出具盖有华隆公司印章的收款凭单27份。2014年1月18日甲方钟灵与乙方钟崇东、李发林、李芳栏、陈虞标、谢军签订了一份协议书，该协议书约定：2013年1月6日钟灵与华隆公司签订的金庐1号《商品房买卖合同》共27份，合同总面积3179.3㎡，合同总价值11445480元。甲乙双方实际共有出资本金为9740800元（其中钟崇东3614400元，占37.11%；李发林名下3220000元，占33.06%；李芳林名下1326400元，占13.62%；陈虞标600000元，占6.16%；谢军400000元，占4.11%；钟灵580000元，占5.95%等）。2015年1月19日，黄兴华因非法吸收肖明等人存款被一审法院以犯非法吸收公众存款罪判处刑罚。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.“金庐1号”的实际开发人是谁？2.钟灵是否付清购房款？3.本案是否已过诉讼时效？4.华隆公司与钟灵之间签订的27份商品房买卖合同应否解除？
关于第一个争议焦点。一审法院（2014）吉中刑二初字第5号判决书认定：2010年8月1日，华隆公司决定成立吉安市洲际广场高层开发办公室，作为公司内设部门，为独立核算非法人单位，开设独立银行账户，税务单独汇算清缴，负责人为黄兴华，负责洲际广场3栋高楼开发的各项事宜，但3栋高楼的报建、开发、销售、验收等事宜需在公司审核并同意后进行。洲际广场3栋高楼连同附属工程即金庐1号。黄兴华从邓火琴处以15000000元的价格买受金庐1号商品房开发权，金庐1号的实际开发商是黄兴华。
关于第二个争议焦点。从2010年7月6日至2012年1月20日钟灵以钟润富、许永芳、李芳财、钟崇东、李芳栏、李发林账户向邓火琴、姚福兰、黄兴华转款共计9680800元。钟灵提交的2010年7月6日中国工商银行个人业务凭证上显示钟润富取现60000元，因该60000元只有取款凭证，没有其他证据证明这60000元是否转给了黄兴华而无法认定。钟灵认为其实际出资本金为9740800元，而根据钟灵所举的证据，认定钟灵实际出资本金为9680800元。2013年1月6日，钟灵与华隆公司签订了正式的《商品房买卖合同》。2013年1月7日，黄兴华还向钟灵出具盖有华隆公司印章的收款凭单27份。华隆公司主张项目部并未收到过钟灵的购房款，但是金庐1号的实际开发商黄兴华收到了9680800元的转款。钟�已支付购房款，黄兴华作为华隆公司的项目负责人是履行华隆公司的职务行为，至于钟灵等人支付的购房款华隆公司是否做账、如何做账不能作为本案抗辩理由，因此，华隆公司的诉请缺乏事实根据和法律依据。
关于第三个争议焦点。钟灵认为合同签订时间2013年1月6日，华隆公司起诉时间是2015年9月17日，从合同签订到起诉超过两年的时间，华隆公司没有任何延长事宜，本案已超过了诉讼时效。合同解除权属于形成权，形成权不受诉讼时效限制，不属于诉讼时效制度管辖的领域。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的�外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，合同解除权虽不受诉讼时效限制，但解除权的行使期间适用除斥期间的规定。
关于第四个争议焦点。钟灵支付了900多万元购房款，加上利息100多万元，以市场价每平方米3600元的价格购买27套商品房且支付了合理的对价，本案已从借款合同变更为商品房买卖合同。所谓“合同解除”，是在合同有效成立之后，因当事人一方的意思表示，或者双方的协议，使基于合同发生的债权债务关系归于消灭的行为。《合同法》对于合同解除规定了约定解除与法定解除两类，本案不存在约定解除的情形。关于法定解除权，即合同法第九十四条规定的以下几种情况：1.因不可抗力致使不能实现合同目的；2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5.法律规定的其他情形。本案并不存在以上情形，因此，华隆公司要求解除合同于法无据。
综上，华隆公司诉请要求解除与钟灵所签订的《商品房买卖合同》于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：驳回赣州华隆房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费90473元，由赣州华隆房地产开发有限公司承担。
本院二审期间，�事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华隆公司提交了以下四份证据：证据1.吉安市人民检察院赣吉市检刑诉（2014）24号起诉书；证据2.吉安市中级人民法院关于黄兴华合同诈骗罪、非法吸收公众存款一案的函；证据3.吉安市人民检察院变更起诉决定书赣吉市检刑变诉（2014）2号；证据4.吉安市中级人民法院黄兴华合同诈骗案、非法吸收公众存款案庭审笔录。以上证据主要证明华隆公司与钟灵商品房销售合同纠纷案和黄兴华合同诈骗案、非法吸收公众存款案属于刑民交叉案件，华隆公司与钟灵商品房销售合同解除权自2015年1月19日发生，华隆公司于2015年9月17日向法院提起诉讼要求解除合同未超过一年的除斥期间；黄兴华只认可借了钟灵不到400万。对上述证据，钟灵质证如下：对四份证据的真实性无异议，但对关联性有异议，1.无论�吉安市人民检察院（2014）24号起诉书还是吉安市中院关于黄兴华合同诈骗罪、非法吸收公众存款罪一案的函、吉安市人民检察院（2014）2号变更起诉决定书均未经生效的判决书认定，其中与（2014）吉中刑二初字第5号刑事判决书认定不相吻合的地方应以判决书为准；2.关于除斥期间应该从商品房签订之日起算；3.（2014）吉中刑二初字第5号刑事判决书中并不包括钟灵的借款，没有任何法院作出有效的判决书认定，所以不存在刑民交叉的问题；4.尽管庭审笔录中黄兴华有阐述借钟灵不到400万元的内容，但与本案的客观事实不一致，事实上钟灵早在开发井冈山一个项目的时候就和黄兴华有借款往来，到最后确定房屋买卖合同时，既有部分的借款也有部分的购房款，借款就是一审鉴定书中认定的672万元，其他的购房款290多万元。因此对上述证据的证明对象有异议。本院认为�对华隆公司提交的四份证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性结合案情进行确定。二审查明的事实与一审一致。对一审法院查明的事实，二审予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：1.“金庐1号”的实际开发人是谁？2.钟灵是否已付清涉案商品房的购房款？3.华隆公司是否可以解除涉案的27份《商品房买卖合同》？
关于“金庐1号”的实际开发人是谁的问题。经查明，一审法院（2014）吉中刑二初字第5号判决书认定：2010年8月1日，华隆公司决定成立吉安市洲际广场高层开发办公室，作为公司内设部门，为独立核算非法人单位，开设独立银行账户，税务单独汇算清缴，负责人为黄兴华，负责洲际广场3栋高楼开发的各项事宜，但3栋高楼的报建、开发、销售、验收等事宜需在公司审核并同意后进行。洲际广场3栋高楼连同附属工程即金庐1号。�兴华从邓火琴处以15000000元的价格买受金庐1号商品房开发权，一审法院据此认定金庐1号的实际开发商为黄兴华，有事实和法律依据，并无不当，本院依法予以维持。因吉安市洲际广场高层开发办公室是非法人单位，系华隆公司的内设部门，不能独立对外承担民事责任，且黄兴华收取房款订立合同的行为均系职务行为，应由华隆公司对外承担责任。
关于钟灵是否已付清涉案商品房购房款的问题。一审法院已查明，从2010年7月6日至2012年1月20日钟灵以钟润富、许永芳、李芳财、钟崇东、李芳栏、李发林账户向邓火琴、姚福兰、黄兴华转款共计9680800元。2013年1月6日，钟灵与华隆公司签订了27份《商品房买卖合同》，2013年1月7日，黄兴华向钟灵出具了收款凭单27份，上面加盖有华隆公司吉安市洲际广场高层开发办公室印章以及黄兴华的签名，且2013年1月15日该27份�商品房买卖合同》在吉安市吉州房地产交易所进行了备案。涉案的27份《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限中均约定：买受人于2013年1月4日付清全款……，而这27份《商品房买卖合同》的签订日期是2013年1月6日和2013年1月7日，即合同约定的付款日期在合同签订日期之前，结合黄兴华向钟灵出具的加盖公章的收款凭单以及加盖有华隆公司公章并已到房管部门备案的27份《商品房买卖合同》，可认定华隆公司已认可钟灵付清了该27套商品房的房款。因此一审法院认定钟灵已付清涉案商品房购房款并无不当，本院依法予以维持，华隆公司关于钟灵未支付涉案商品房购房款的上诉主张不能成立，本院依法不予支持。
关于华隆公司是否可以解除涉案27份《商品房买卖合同》的问题。如前所述，钟灵已付清涉案商品房的购房款，履行了其作为商品房买受人的主要义务，而华隆公司也并未提供证据证明涉案《商品房买卖合同》存在其他法定解除合同的情形。另外根据华隆公司与钟灵签订的《商品房买卖合同》第六条和第七条的约定，钟灵应于2013年1月4日付清房款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，因此涉案合同的解除权发生之日应为2013年2月3日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。据此本案华隆公司的解除权应在2014年2月3日之前行使，而华隆公司起诉时间为2015年9月17日，其解除权已消灭。因此华隆公司要求解除涉案27份《商品房买卖合同》的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。华隆公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费90473元，由赣州华隆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪少华
代理审判员 李 平
代理审判员 廖溢爱
二〇一六年八月十六日
书 记 员 张 英
附：本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。