广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初8276号原告：冯志荣，男，汉族，1988年11月24日出生，住广东省阳山县，委托诉讼代理人：姜加兵，广东捷顺律师事务所律师。被告：王小霞，女，汉族，1971年9月24日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：廖健琪，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡杏媚，广东卓领律师事务所律师。被告：佛山云房数据信息技术有限公司，住址：佛山市禅城区文华北路181号一座5楼编号F5-1、F5-2、F5-3。统一社会信用代码：91440604324827602M。法定代表人：陈坚炜。委托诉讼代理人：区映红，女，汉族，1993年10月24日出生，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：严碧芳，女，汉族，1978年5月3日出生，住福建省福州市晋安区，原告冯志荣诉被告王小霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案受理后，本院依原告申请追加佛山云房数据信息技术有限公司（下简称云房公司）作为第三人参加诉讼。诉讼中，被告提出管辖权异议，本院裁定驳回了被告的管辖异议申请，被告不服向佛山市中级人民法院提起上诉，后该院裁定驳回了被告的上诉。本案于2016年12月20日公开开庭审理。原、被告及第三人云房公司的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告及第三人签订的《房屋买卖合同》（合同编号1500282）；2.被告向原告返还定金20000元及支付违约金107500元，共计127500元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月18日，原告与被告通过第三人居间签订了《房屋买卖合同》（合同编号1500282，以下简称合同），原告购买被告所有位于广东省佛山市禅城区后龙二街5号501房，转让总价1075000元（付款方式为按揭付款+，卖方出资赎契）。2016年4月16日，原告直接向被告支付20000元定金；同时，合同第一条第6款第（1）项还约定：“甲方应在签订本合同之日起3日（含当天）内向抵押权人申请提前还款（即赎契），并在收到抵押权人通知预约扣款日或之前将赎契款存入原供楼账户内，用于还清贷款，涂销抵押登记”。然而上述期限届满时被告并未履行上述义务，反而要求原告向其支付首付款用于赎契，原告同意且要求被告出具公证书，但是被告不同意出具公证书。被告拒绝履行上述赎契义务，不配合协助原告办理按揭手续，被告的上述行为已构成根本违约，并且拒绝退还原告已经支付的定金20000元。2016年8月17日原告通过佛山市禅城区不动产档案馆查询涉诉房屋登记信息得知，被告已在2016年7月28日将涉诉房屋转卖他人并完成登记手续，造成涉诉合同已无法履行，根本违约。结合2016年4月份以来，禅城中心城区二手房均大幅涨价的市场行情，被告的行为属于恶意毁约，为了自己能够获取更高的经济利益，不惜背弃合同，一房二卖的事实昭然若揭。根据《房屋买卖合同》第八条第二款规定“如甲方未按照本合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，若甲方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，乙方可要求甲方继续履行合同并按照前述标准支付违约金直至履行义务止，也可以解除合同并选择要求甲方支付该房屋出售总金额10%的违约金或双倍返还乙方已支付的定金。”因此，原告有权要求被告返还20000元定金，并要求其支付107500元违约金作为其一房二卖和恶意毁约行为的惩罚。为维护合法权益，原告诉至法院。被告王小霞辩称：双方签订合同后，被告按照合同约定履行义务，不存在违约的情形。被告在收到原告交的定金后第二日已经致电银行贷款经理要求递交提前还贷的申请。根据银行的规定，被告申请提前还贷需提前三十日告知，并获得银行的审批通过。这一情况在原被告商谈房屋买卖合同以及签订合同时被告已经告知原告。在合同签订后，原告必须向银行申请住房抵押的贷款，贷款审批后再进行下一步的交易。当时第三人员工李是被告该次房屋买卖的中介。合同签订后不久，李静波通知被告，原告要求做了公证之后付首期款，本来按照合同约定不需要做公证也可以，可是既然原告要求，被告想着做了公证就支付首付款所以同意了原告的要求。在2016年4月26日，被告和李在佛山市公证处，当天原告并没有过来。当时被告很奇怪只有一方如何做公证。事前原告没有告知被告做的是什么方面的公证。而原告当天没有出现也没有告知被告首期款何时支付，公证费也没有支付。所以被告觉得原告的做法与合同约定以及双方口头约定完全不符。被告当天是拒绝进行公证。事后原告与中介、被告进行沟通，被告才知道原告还没有进行住房抵押贷款的申请，所以被告认为原告在没有能力支付首期款的前提下要求被告做公证完全是违约、没有履约的行为。双方一直都没有就该问题达成合意，原告和被告在2016年5月2日左右也和中介说明合同不再履行。所以被告并没有违约的情形。虽然双方合同的解除没有形成书面的形式，但是在之后时间里原告并没有进行抵押贷款申请，在被告提出合同解除之后也并没有提出任何的异议。其实双方都已实际行动表明合同没有继续履行的必要。因此请法院驳回原告的所有诉讼请求。对原告诉请解除合同我方没有异议，但认为该份合同已于2016年5月2日解除。第三人云房公司陈述：2016年4月18日，我方促成原被告签订买卖合同，合同签订当天支付定金20000元。第二款第二点并约定首期款支付时间为公证委托之日。买方签订合同十日内签订贷款合同。2016年4月26日买方向我方递交贷款资料，但贷款需要业主的配合，欠缺业主的签字。被告与我司工作人员到公证处办理公证，但因为公证的条款，业主不愿意办理公证手续，并要求客户先支付首期款，之后因为公证的问题，双方发生歧义无法达成一致意见，到6月一直在协商，2016年8月17日进行查册发现涉案房屋已经卖给他人。被告6月中旬有口头告知我方解除合同，理由是客户没有支付首期房款。当时被告要求解除合同，原告不同意。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证。当事人对真实性均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原、被告提交的微信聊天记录截图，第三人云房公司确认该聊天记录中的对象方为其工作人员，并确认聊天记录真实性，故本院对上述证据真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年4月18日，被告王小霞（甲方、卖方）与原告冯志荣（乙方、买方）、第三人云房公司（丙方、经纪方）签订《房屋买卖合同》（编号：1500282），约定由原告冯志荣向被告王小霞购买涉案佛山市禅城区后龙二街5号501房，合同主要内容为：“第一条【房屋权属情况】1、房屋地址：佛山市禅城区后龙二街5号501房。……6、该房产抵押状况为：已设定抵押，抵押权人为招商银行，抵押登记日期为2016年4月11日，抵押金额为人民币约叁拾万元整。双方一致同意选择以下第种方式涂销抵押登记（赎契），赎契后，该房屋权属证明原件提交丙方保管：（1）卖方出资赎契：甲方应当在签订本合同之日起3日内（含当日）向抵押权人申请提前还款……第二条【计价和价款】该房屋按整套出售并计价，总金额为（大写）壹佰零柒万伍仟元整（￥1075000）。第三条【付款方式】1、该房屋定金总额为贰万元整（￥20000.00），乙方应于本合同签订当天支付定金￥20000.00。定金于乙方首次支付楼款时自动转为楼款的一部分。定金由乙方直接支付给甲方。……2、乙方除定金外的楼款按以下第（2）方式支付：（2）按揭付款方式1）乙方应于本合同签订之日起10日（含当日）内向贷款银行申请个人住房抵押贷款总额为人民币（大写）捌拾贰万伍仟元整（￥825000.00）用于支付该房屋转让价款的余额，提供并签订办理按揭手续所需的全部资料并缴纳相关费用，如需甲方提供并签订相关资料的，甲方应无条件配合，否则视为根本违约。2）甲乙双方约定，乙方应于银行贷款审批通过后7日（含当日）内将首期楼款人民币贰拾叁万元整（￥230000.00）付清或双方约定于公证委托书当天（双方约定时间或条件）付清……第八条【违约责任】……2、如甲方未按照本合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，乙方可要求甲方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求甲方支付该房屋出售总金额的10%的违约金或双倍返还乙方已支付的定金。……”同日，被告王小霞出具《收款收据》，确认收取原告支付的定金20000元。另查明一，涉案的佛山市禅城区后龙二街5号501房于2016年7月28日登记至案外第三人韩钊明名下。另查明二，被告于2016年8月26日签收了本案的起诉状及相关应诉材料。诉讼中，原告陈述：是第三人通知我方被告要求解除合同的，我方不同意解除合同。诉讼中，被告陈述：合同没办法履行，因为公证事项谈不拢，根据第五条产权转移登记手续，原告支付首期款为进行公证当天，但当天不能支付首期款，原告是违反了合同约定；被告一直等原告答复是否同意解除合同；公证当天，被告去到公证处，的确是不知道公证是做给中介机构，按照合同第三条约定，原告支付首付款有两种方式，所以当时被告以为所谓的公证就是做完公证当天就支付首付款。原告没有到场，所以我方才认为与约定不符拒绝做公证；被告于2016年5月28日与案外人签订房屋买卖合同。诉讼中，第三人陈述：被告提出解除合同，我方向原告转达了被告的意见，原告不同意解除合同。被告有说不卖了，提了一下定金返还的问题，没有就定金返还的事宜作出要求；根据合同约定公证委托我方的工作人员，由于被告不同意，所以公证无法办成；我方要求办理公证因为需要用到一笔资金，我方为了保障交易安全，要求被告公证委托我方办理手续，我方没有要求原告到公证处，是因为当时不需要原告到场，只需要被告授权委托我司人员即可，公证之后，原告即向被告支付约定首期款。本院认为，本案系合同纠纷。原告与被告及第三人云房公司签订的NO.1500282《房屋买卖合同》实际是三方之间订立的房屋买卖合同及居间合同的混同合同，该混同合同系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。关于原告提出的解除涉案《房屋买卖合同》诉请。被告认为因公证事项谈不拢，而原告未能在办理公证当天支付首期款，原告违反了合同约定，被告已于2016年5月2日通知解除合同，故涉案合同已于2016年5月2日解除。对此本院分析如下：根据合同第三条第2款（2）项第2）点约定，原告支付首期楼款的时间为银行贷款审批通过后7日内（含当日）或双方约定于公证委托书当天，而根据庭审中第三人陈述可知因被告拒绝而导致最终未能办理公证，可见原告支付首期款的条件并未成就，故被告主张原告违约的抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予支持。被告并没有证据证实原告存在违约行为，故其无权主张解除上述《房屋买卖合同》。而原告亦在被告提出解除合同时明确表示不同意解除，故被告主张涉案合同已于2016年5月2日解除，于法无据，本院亦不予采纳。被告在涉案合同未解除的情况下，将涉案房产转卖给案外人已构成根本违约，原告有权解除其与被告签订的房屋买卖合同关系。被告违约，原告于本案中诉请主张解除涉案《房屋买卖合同》，其诉请解除合同的诉状已于2016年8月26日送达本案原告，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款的规定，本院确认原告与被告就涉案房屋的房屋买卖合同关系已于2016年8月26日解除。关于原告诉请被告返还保证金并支付违约金。如前述认定，被告将涉案房产转卖他人的行为已构成根本违约，根据涉案《房屋买卖合同》关于“甲方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，乙方可要求甲方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求甲方支付该房屋出售总金额的10%的违约金或双倍返还乙方已支付的定金”的约定，原告有权要求被告支付违约金。由于合同约定的违约金计付标准确实过高，被告亦对此提出异议，综合考量涉案合同的履行情况、原告的实际损失和被告的过错程度，本院酌定被告按房屋总价款的4%向原告支付违约金43000元（1075000元×4%）。原告诉请超出部分，本院不予支持。至于定金，因被告违约且合同已经解除，故原告诉请被告返还定金20000元，合理有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认编号为1500282《房屋买卖合同》项下原告冯志荣与被告王小霞就佛山市禅城区后龙二街5号501房的房屋买卖合同关系于2016年8月26日解除；二、被告王小霞于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告冯志荣返还定金20000元；三、被告王小霞于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告冯志荣支付违约金43000元；四、驳回原告冯志荣的其他诉讼请求。如被告王小霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取1425元，由原告冯志荣负担721元，被告王小霞负担704元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  汤丽娟二〇一六年十二月二十日书记员  王佳仁附证据目录：原告提交如下证据：房屋买卖合同（1500282）、签约提示、定金20000元收据；房地产登记信息查询结果；被告与第三人中介工作人员的微信聊天记录。被告提交如下证据：与李静波的微信聊天记录截图、李静波名片；招商银行个人贷款借款合同、招商银行个人贷款还清证明书、贷款关键信息说明。附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。