黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终5879号
上诉人（原审原告）李晶，女，1980年3月24日出生，汉族，哈尔滨观光旅行社职员，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：孙轲，黑龙江法点律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）哈尔滨市顺丰物业有限公司，住所地哈尔滨市香坊区民生东六道街38号。
法定代表人：赵屹松，总经理。
委托诉讼代理人：吕伟，男，1981年12月5日出生，汉族，该单位副总经理，住哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：李洪明，黑龙江率航律师事务所律师。
上诉人李晶因与被上诉人哈尔滨市顺丰物业有限公司（以下简称顺丰物业公司）承租权纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院(2017)黑0102民初189号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李晶及其委托诉讼代理人孙轲，被上诉人顺丰物业公司的委托诉讼代理人吕伟、李洪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李晶上诉请求：撤销一审判决，支持其在一审的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。一审判决认定：“1986年2月25日，范毅死亡，随后李晶户口迁到赵芷芬（哈尔滨市××买卖街××号上）”。事实是李晶的户口自其出生时便与赵芷芬登记在同一户口之下，在哈尔滨市道里区买卖街137号这一户籍地址上的只有赵芷芬和李晶二人。物业公司提供的房产及家庭人口调查表未经当庭质证，就作为事实认定，存在明显错误。2、一审判决适用法律错误。一审法院将《哈物业供热集团发2015（50号）关于〈物业供热集团共有房产延续性承租名义变更管理暂行规定〉》这一单位内部通知作为审判依据，以此判定顺丰物业公司不予变更承租权行为合法。这一单位的内部通知不具有对外的法律效力，不能作为本案的裁判依据。《中华人民共和国合同法》第234条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人，可以按照原租赁合同租赁该房屋”。建设部于2010年颁布的房屋租赁管理办法第十二条第二项规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”。以上两条均未对承租人的家庭成员在变更承租登记问题上存在争议时如何处理作出特殊规定。
顺丰物业公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由为：1、顺丰物业公司在一审之前知晓涉诉房产承租权存在争议后，就已经撤销了那洪甦的房屋承租证，并将房屋恢复登记至李晶的外祖母赵芷芬名下，因此，顺丰物业公司对于李晶的第一项诉讼请求已经在一审前完成，顺丰物业公司在本案中并无任何履职瑕疵，严格依照法律法规实行房屋租赁登记，并未损害李晶的合法权益。2、对于涉诉房产的承租权，李晶与范振辉等存在争议，根据哈物业供热集团发（2015）50号关于印发《物业供热集团公有房产延续性承租名义变更管理暂行规定》的通知第七条的规定：“有下列情形之一的，不予办理延续性承租名义变更……（二）原承租人家庭成员对变更承租名义有争议的”，因此，为了避免后续纠纷，顺丰物业公司目前不能简单的将房屋租赁登记变更到李晶名下，李晶应当与范振辉等解决纠纷后再主张变更登记。
李晶向一审法院起诉请求：1、请求确认顺丰物业公司为案外人那洪甦办理的哈尔滨市道里区买卖街133号-111室小商品批发市场公企用房承租证无效；2、请求判令由李晶延续承租哈尔滨市道里区买卖街133号-111室商铺（小商品批发市场公企用房）承租权。
一审法院认定事实：赵芷芬系李晶的外祖母。赵芷芬共生育三名子女，长子范大中、次子范振辉、长女范毅。范毅与李晶系母女关系。赵芷芬原为哈尔滨市道里区买卖街137号公产房（使用面积12.50平方米）承租人。1986年2月25日范毅死亡，随后李晶户口迁到赵芷芬××户口××（哈尔滨市××买卖街××）由赵芷芬抚养。1991年，哈尔滨市三开房地产开发有限公司（简称三开发公司）对赵芷芬居住的公产房地段进行动迁开发。三开发公司出具的《房产及家庭人口调查表》显示，哈尔滨市道里区买卖街137号房屋家庭成员分别为：赵芷芬、范振辉、王丽美、范林林、李永敬（李晶）。
1994年7月20日，三开发公司对赵芷芬被动迁的房产进行回迁安置，回迁安置的房产为哈尔滨市道里区买卖街133号111室商铺（小商品批发市场公企用房）。该商铺进户后，由案外人那洪甦承租使用并经营化妆品。此后，赵芷芬与李晶于2004年搬入范大中家居住生活。2006年7月10日，赵芷芬死亡。范振辉将收取那洪甦承租商铺的部分租金交付给李晶使用。2014年2月25日，顺丰物业公司将哈尔滨市道里区买卖街133号111室商铺（使用面积12.50平方米）承租人由赵芷芬变更为案外人范振辉。2014年3月10日，顺丰物业公司又将哈尔滨市道里区买卖街133号111室商铺承租人由范振辉变更为案外人那洪甦。2017年5月11日，顺丰物业公司将哈尔滨市道里区买卖街133号111室商铺承租人由那洪甦恢复至赵芷芬名下。现该商铺仍由案外人那洪甦租赁使用。
另查明，顺丰物业公司系三开发公司下属企业，哈尔滨市道里区买卖街133号11室房产（商铺）由顺丰物业公司进行物业管理。
一审法院认为:直管公产房，是由政府公房管理部门或政府授权经营管理单位依法直接进行经营和管理的国有房屋。在本案中，赵芷芬承租使用的哈尔滨市道里区买卖街137号公产房系直管公产房，该直管公产房被三开发公司动迁拆除并回迁安置在哈尔滨市道里区买卖街133号111室公产商铺，该公产商铺的承租人仍为赵芷芬。赵芷芬死亡之后，该公产商铺仍由范振辉出租并收取租金，而李晶作为该公产商铺承租人赵芷芬的同一户口人，也未参与管理和使用该公产商铺，双方均未与顺丰物业公司建立房屋租赁合同关系。
依据哈物业供热集团发（2015）50号关于印发《物业供热集团公有房产延续性承租名义变更管理暂行规定》的通知第六条“拟变更承租人必须同时具备下列条件：（一）有与原承租人住房地址相一致的同一户口：（二）拟变更承租人确属与原承租人同住一房两年以上的”。第七条“有下列情形之一的，不予办理延续性承租名义变更：（一）房屋权属存在争议或者公有房产处于国家有权机构依法裁定、决定查封、扣押或以其他形式限制公有房产权利的；（二）原承租人家庭成员对变更承租名义有争议的；（三）未经公有房产经营管理部门批准，擅自改变房屋使用用途的；（四）市、区房屋土地征收主管部门已发布房屋征收公告范围内的；（五）拖欠应缴纳的房租、物业费、热费的；（六）法律、行政法规禁止的其他情形”。本案顺丰物业公司以哈尔滨市道里区买卖街133号111室商铺承租人赵芷芬的家庭成员对变更承租权名义有争议为由，拒绝为李晶办理该商铺延续承租权的行为并无不当。李晶应与该商铺承租人赵芷芬的其他家庭成员对商铺延续承租权名义变更协商一致后，再由顺丰物业公司依据相关规定为其办理该商铺延续承租权名义变更。据此，李晶请求延续哈尔滨市道里区买卖街133号-111室商铺承租权名义的变更的诉讼请求，证据不足，不予支持。判决：驳回李晶的诉讼请求。案件受理费100元由李晶负担。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：李晶提供证据一哈尔滨市新民小学校登记表及体检表，因该证据客观真实，可以证实李晶与赵芷芬为共同居住的家庭成员，本院予以采信；证据二案外人范振辉一家三口常住人口登记卡，因该证据为复印件，故本院对其真实性不予采信；证据三证人张玥、赵石琼出庭作证，因两位证人均证实了李晶与赵芷芬为在诉争房产内共同居住的事实，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，涉案房屋系直管公产房，由政府公房管理部门或政府授权经营管理单位进行经营和管理，顺丰物业公司应依据公产房屋的政策其相关法律规定对房屋进行登记和变更。《哈尔滨市公有住房延续性承租名义变更和承租分户的规定》第三条规定“变更承租人，必须同时具备下列条件：1、有与原承租人住址相一致的同一常住户口；2、拟变更的承租人，确属与原承租人同住一房在两年以上的；3、有居委会、组证实拟变更承租人与原承租人关系的证明；4、不欠房租、供暖费的”。本案中，李晶与原承租人赵芷芬系外祖母与外孙女关系，李晶自1986年3月11日起一直与原承租人赵芷芬共同居住，已在本案诉争的买卖街137号公产房居住超过两年，且在原承租人赵芷芬居住的的户口上有赵芷芬和李晶，该公产房被三开发公司动迁拆除并回迁安置在哈尔滨市道里区买卖街133号111室公产商铺，该公产商铺的承租人为赵芷芬，原承租人赵芷芬去世，李晶诉请确认其有延续承租权，因其具备延续承租的条件，故其诉请应予支持。顺丰物业公司一审中举示的该诉争房产动迁时房产及家庭人口调查表显示除赵芷芬和李晶外还有其他家庭成员，但其他家庭成员与原承租人赵芷芬并不在同一常住户口上，不符合《哈尔滨市公有住房延续性承租名义变更和承租分户的规定》第三条规定的变更承租人须具备的条件，故顺丰物业公司的抗辩理由不能成立。因顺丰物业公司已于2017年5月11日将诉争商铺承租人由那洪甦恢复至赵芷芬名下，故李晶诉请确认顺丰物业公司为那洪甦办理的诉争商铺承租证无效已无必要。
综上所述，上诉人李晶的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第项规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2017）黑0102民初189号民事判决；
二、确认李晶对坐落于哈尔滨市道里区买卖街133号-111室商铺（小商品批发市场公企用房）享有承租权。
一审案件受理费100元，由哈尔滨市顺丰物业有限公司负担；二审案件受理费100元，由哈尔滨市顺丰物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵红霞
审判员 李秀艳
审判员 张 宇
二〇一七年十月三十日
书记员 李 雪