广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1302民初9127号
原告：严炳炎，男，汉族，1970年01月23日出生，
委托代理人：吴志强，广东启鑫律师事务所律师。
被告：孙连娣，女，汉族，1984年09月06日出生，地址：惠州市惠城区，
被告：黄晓薇，女，汉族，1988年10月31日出生，地址：惠州市惠城区，
委托代理人：黄仁玲，女，汉族，1970年3月16日出生，住址：惠州市惠城区，
被告：惠州市嘉诚房产代理有限公司，住所地：惠州市上排瑶芳花园靖云楼5号商场。
法定代表人：李远强。
原告严炳炎与被告孙连娣、黄晓薇、惠州市嘉诚房产代理有限公司（以下简称嘉诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告严炳炎及其委托代理人吴志强，被告黄晓薇委托代理人黄仁玲，被告嘉诚公司法定代表人李远强到庭参加了诉讼。被告孙连娣经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告严炳炎起诉称，原、被告于2016年4月19日签订了《房地产买卖及经纪合同》，合同中明确约定了双方的权利义务、房产交易的总价、定金、房款的支付时间以及方式、违约责任的承担等。然而在合同的履行过程中，被告却迟迟不配合办理赎楼手续，导致本案所涉房产买卖一直未能完成。原告多次催促两被告办理，两被告均未能积极办理，两被告不依约履行合同的行为已经严重地损害了原告的合法权益。原告认为，原、被告之间签订的《房地产买卖及经纪合同》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性、强制性规定，应受法律保护。两被告在签订合同后，迟迟不能按照合同的约定履行其义务的行为，属于违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及一百一十五“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，原告有权要求两被告承担继续履行、赔偿损失等违约责任。为维护自身的合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《合同法》及其解释等相关法律法规之规定，特向法院提出诉讼，请求贵院依法判决支持原告的诉讼请求。请求：一、判令解除房地产买卖及经纪合同，二、判令孙连娣违约并赔偿原告10万元的违约金；三、判令由黄晓微对孙连娣的赔偿责任承担连带责任；四、判令由两被告承担本案的全部诉讼费用。
在诉讼中，原告严炳炎申请追加嘉诚公司为本案被告，并要求被告嘉诚公司对被告孙连娣的赔偿责任承担连带责任。
被告孙连娣未到庭参加诉讼，也没有提出答辩意见。
被告黄晓薇辩称，我方认为该责任应该由被告嘉诚公司承担，我方不需要承担责任。
被告嘉诚公司辩称，原告和孙连娣的代理人（黄晓微）经我方中介，于2016年4月19日签订了《房地产买卖及经纪合同》，约定惠州市鹅岭南路69号畔山豪园F栋8层01号房卖给原告，签订合同后，原告支付了5万元定金。孙连娣欠开发商78460元的房款和诉讼费；另欠中国银行惠州城支行约53万元的贷款本息，因为原告担心风险，当时约定这2笔欠款由我方先代孙连娣偿还给开发商和中国银行，赎出被告的房产证再过户给原告，原告过户前将首期款54万存入资金共管帐户，房产局出具收件回执之日支付给我方，用来偿还我方的垫付款。尾期款12万元在办理好原告的房产证之日付清，同时被告将所欠我方的所有垫付款和费用结清。合同签订后，我方积极履行合同，做了大量的工作，我方没有任何违约行为，原告要求我方承担连带赔偿责任和诉讼费的请求是没有任何依据的。我方所作的具体工作如下：1、我方在2016年4月26日帮孙连娣偿还了开发惠州市怡和房地产开发公司78460元的欠款，黄晓微开具了收款收据。经怡和公司申请，惠城区人民法院在2016年5月13日解除了对该房产的查封。怡和公司将房产证原件和发票契税票（复印件盖章）交给了我方用于办理过户手续。2、我方在2016年5月3日办理了上述房产的网签手续，惠州市存量房网上交易系统中可以查询。3、我方在2016年4月28日办理了发票遗失登报手续，并到税务局加盖了公章，为该房产交易过户作税务方面的准备。4、因为原公证委托书中的房屋地址错误，我方要求黄晓微在2016年4月26日惠州市公证处办理了原公证书的补正手续。至此，我方已经做完了过户前的一切准备工作，只等到中国银行赎回房产证就可以过户给原告。5、2016年5月14日（13日法院解封）我方联系黄晓微去中国银行惠城支行办理还款赎楼手续，黄晓微先以各种理由推脱说没时间，让我方自行将钱还给中行，后来又说害怕，不同意开53万元的收款收据。因为孙连娣始终没有出现，作为孙连娣的代理人，必须由黄晓微持公证委托书到中国银行才能办理提前还款手续，但是黄晓微却拒绝到中国银行办理相关提前还款手续，让我方独自去中国银行还款，我方没有孙连娣的授权，根本不可能完成提前还款手续，这完全是黄晓微为达到不卖房给原告的目的，故意违反合同，导致合同无法继续履行。即使我方赎回了房产证，我方也完全有理由相信，黄晓微到房产局过户时又会找各种理由拒绝签字，我方和原告的利益根本无法保障。我方替孙连娣偿还中国银行的53万元贷款本息，从性质上讲，应该属于二个被告向我方借的款项，也可以当作垫付的购房款，无论如何，黄晓微都应该为我方出具借据或收款收据，但黄晓微却始终不愿为这53万元出具任何凭据给我方。如果二个被告人将来拒绝承认这53万元是由我方垫付的房款或借款，我方是无法要求二被告返还这53万元的，会给我方造成巨大的损失，所以我方有理由相信黄晓微不愿出具收款收据给我方是有不可告人的目的，是拒绝履行合同的违约行为。6、黄晓微拒绝赎楼后，我方组织买卖双方协商解决，黄晓微提出涨价要求，并且拒绝承担交楼之前欠的物业管理费，根据合同约定，交楼前的物业管理费由卖方承担。因涨价幅度过大，遭到原告的拒绝，无法协商解决。在合同履行期间，黄晓微于2016年7月10日又将上述涉案房产通过家家顺中介公司高价卖给了张子健，成交价为人民币75万元，并收取了张子健5万元的定金，张子健为此已经起诉了二被告，孙连娣房二卖的违约行为证据确凿。黄晓微为达到非法获利的目的，采取一房二卖的方式，是十足的违约行为，已经涉嫌诈骗，再次证明黄晓微恶意违约，是造成该房产不能顺利交易的主要原因。我方已经就这套房屋买卖纠纷起诉二被告，惠城区人民法院在2017年6月12日作出判决，判决孙连娣违约，赔偿我方5万元违约金，返还我方78460元及利息，该判决书现已生效。综上所述，我方完全没有任何违约行为，真正的违约方是孙连娣和黄晓微。二个被告人行为已经违反了《房地产买卖及经纪合同》的第六条：如因卖方原因导致该物业无法办理产权过户手续的视为卖方违约；或逾期15天未能履行本合同之任意条款以致本合同不能顺利完成，视为卖方违约。卖方应赔偿买方双倍定金，退还已收交易款，所有已产生的交易费用由卖方承担，并赔偿由此给买方和经纪方造成的一切损失。所以应该由二被告向被答辨人及答辨人进行退款和赔偿，原告要求我方承担诉讼费和承担连带赔偿责任是不符合合同约定的，也没有任何法律依据。《房地产买卖及经纪合同》的第十条明确约定：黄晓微黄晓薇对本合同承担法律责任，如因产权纠纷导致该交易不能顺利进行，则黄晓薇赔偿买方和经纪方的一切损失并退回买方和经纪方所交款项。据黄晓微自述，孙连娣及其男友在2013年6月份借了黄晓微6万元的钱，所以于2013年6月28日惠州市公证处办理了公证委托书给黄晓微，二者之间是民间借贷关系。后因孙连娣无力还款失联了，所以黄晓微才决定卖了该房产来抵债。但黄晓微为了收回借款本息，采用一房二卖的方式，是非法的，违反了《房地产买卖及经纪合同》，侵害的我方、原告和孙连娣的合法权益，黄晓微应该受到法律的制裁并承担相应的退款和赔偿责任。黄晓微通过二次交易收取了10万元的定金，已经远远超过了孙连娣的6万元欠款，2017年1月19日，黄晓微又以债权人的身份，查封了涉案房产，准备起诉孙连娣孙连娣，参予分配房屋的拍卖款，再次获取不当利益。《房地产买卖及经纪合同》第四条约定：所有过户税费由卖方承担，在签订合同时（即2017年4月19日）预交伍万元给经纪方代为缴交。所以黄晓微预交5万元的过户费是合同约定的。2、原告的5万元定金款直接从原告帐户转给我方，是经过买卖双方和经纪方协商一致后操作的，黄晓微签了5万元的定金收据给原告，表示黄晓微认可收了原告5万元的定金。黄晓微还款后还剩下的钱计算如下：710000元-60000元-78460元-530000元＝41540元。当时黄晓微与我方约定，在房产局受理这套房的交易出具回执之日将首期款54万元从监管帐户中提取出来还给我方，原告的房产证办好之日，原告将尾期12万元中的41540元支付给黄晓微，余款直接支付给我方。在2016年5月13日，黄晓微与我方一起又去中国银行办理提前还款的准备工作，当时银行工作人员告知我们，应该还53万多元的贷款本息，因为孙连娣已经逾期还款多时，还要支付违约金、律师费等近约一万元。算下来黄晓微最后只能拿到手31540元，黄晓微觉得不够抵孙连娣的借款本息，就想毁约。另查该房还欠物业公司8000多元的管理费，根据合同第五条约定，应该由卖方承担，黄晓微不同意，后来协商由原告和我方共同承担。我方已就同一房屋买卖纠纷起诉了孙连娣和黄晓薇，惠城区法院已经下达了（2016）粤1302民初8877号判决书，判定孙连娣孙连娣违约，赔偿我方5万元的违约金及退回我方78460元的赎楼款，该判决书现已经生效。在本合同履行的过程中，适逢惠州的房价大涨，其他中介公司的人天天都打电话给黄晓微，说这套房现在涨到多多少少钱，所以黄晓微觉得卖亏了，故意找理由不签收据给我方，以达到解除本合同的目的。事实证明，黄晓微后来将该房卖了75万元净收，比原价多卖了10万元，孙连娣因躲债失踪多时，黄晓微可以将多卖的款项据为已有，这才是黄晓微违约的根本原因。我方已经尽到了法律规定和合同约定的义务，是二个被告的违约行为才导致本合同不能继续履行，应当为此负违约责任。
本院查明的案件事实
经审理查明，2013年6月28日，被告孙连娣与被告黄晓微办理了一份《委托书》，约定被告孙连娣将其名下的位于惠州市鹅岭南路××山××房（证号：第1100306762号）委托被告黄晓微办理该房产清偿按揭款、注销抵押登记以及办理转移登记等手续，双方于2013年6月28日到广东省××市惠州公证处办理了公证。2016年4月19日，原告严炳炎、被告嘉诚公司与被告黄晓微代表被告孙连娣共同签订了一份《房地产买卖及经纪合同》，约定被告孙连娣将其名下的上述房产转让给原告严炳炎，总价为71万元，其中第三条约定：“买方在签署本合同时交纳保证金人民币伍万元整（50000元）予经纪方。若卖方签署本合同并对上述款项以定金名义签收后，买方所交纳的保证金自动转为定金，该定金须先托管于经纪方，待查实该物业产权有效情况下，由经纪方支付给卖方。若卖方未能签署本合同，则经纪方原数退还买方已付保证金，买方不得要求任何赔偿。”其中第四条约定：“该物业产权过户税费由卖方承担100%，在签订本合同时预交伍万元予经纪方代为缴交，余额在税务局交税前全部付清，逾期不交视为违约，过户费用以人民币肆万元整交由经纪方包干办理，多不退少不补。如签订本合同后，因政府出台新政策，而导致过户税费增加或减少，增加或减少的部分由买卖双方按本条款规定的比例承担。”签订该合同后，原告严炳炎陈述在签订合同当天向被告嘉诚公司支付了5万元定金。被告嘉诚公司确认收到原告严炳炎所支付的5万元，但其陈述该费用是过户费，不是定金。被告嘉诚公司收到该5万元后，没有向被告孙连娣、黄晓微支付该5万元。被告嘉诚公司陈述由于被告孙连娣、黄晓微不配合赎楼，造成过户无法进行，并陈述被告孙连娣、黄晓微于2017年1月9日将涉案房产再次转让给案外人吴红梅、张子健。原告严炳炎为此提供了惠州房地产中介管理协会于2017年3月14日出具的一份《情况说明》。该《情况说明》载明案外人吴红梅、张子健因购买被告孙连娣的上述房产，在家家顺中介公司签订三方居间合同，在过户过程中产生纠纷，吴红梅在该中介管理协会投诉，于2017年1月9日在中介协会办公室进行处理。被告黄晓微陈述，被告嘉诚公司在赎楼过程中要求其本人出具借条或者收据，其认为不应该出具借条或者收据，导致房屋买卖以及赎楼交易无法顺利进行。目前，该房产已被他案查封。
另查明，被告嘉诚公司因与被告孙连娣、黄晓微之间的居间合同纠纷一案【案号：（2016）粤1302民初8877号】向本院提起民事起诉。本院于2017年6月12日作出（2016）粤1302民初8877号民事判决书，判决被告孙连娣赔偿被告嘉诚公司违约金5万元，并返还被告嘉诚公司款项78460元及相应利息。该判决书已经生效。该判决书认定被告孙连娣在履行上述三方签订的买卖合同中存在违约情况。
再查明，经原告严炳炎申请并提供担保，本院于2016年9月5日作出（2016）粤1302财保833号《民事裁定书》，依法查封登记在被告孙连娣名下的位于惠州市鹅岭南路××山××房（证号：第1100306762号），查封期限为三年，查封价值以人民币10万元为限。
以上事实有当事人提交的诉讼主体资料、公证书、房产证、房地产买卖及经纪合同、收条、承诺书、民事裁定书、民事判决书、情况说明等证据材料以及庭审笔录在卷佐证。
裁判理由和结果
本院认为，本案是属于房屋买卖合同纠纷。被告孙连娣经公证委托，委托被告黄晓微作为其代理人，与原告严炳炎和被告嘉诚公司共同签订的《房地产买卖及经纪合同》，是三方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，应合法有效。各方当事人都应按该合同的约定履行各自的义务。签订合同后，由于被告孙连娣未能顺利配合赎楼，造成买卖交易无法顺利进行，而且该房产目前已经被查封，该买卖合同客观上已无法履行，现原告严炳炎要求解除上述买卖合同，理由充分，本院予以支持。造成该买卖合同无法顺利进行的违约责任在于被告孙连娣无法顺利赎楼，而且在已经生效的（2016）粤1302民初8877号民事判决书中已经认定被告孙连娣在履行合同中存在违约行为，被告孙连娣作为出卖人应承担违约责任。原告严炳炎作为买方已经按约定向作为经纪方的被告嘉诚公司支付了5万元，双方当事人对此都予以确认，该事实是清楚的。根据买卖合同的约定，原告严炳炎向经纪方所支付的5万元性质明确属于定金，而且明确约定该5万元是托管于被告嘉诚公司。被告嘉诚公司收取该5万元后，实际上也没有向被告孙连娣、黄晓微支付该5万元。因此，被告嘉诚公司认为该5万元是属于卖方所支付的过户费，缺乏充分事实根据。被告嘉诚公司与卖方约定的过户费问题，是属于被告嘉诚公司与卖方之间的关系，应由其自行处理。因此，被告孙连娣在履行合同构成违约，原告严炳炎要求被告孙连娣双倍返还定金10万元，有事实和法律根据，本院予以支持。被告嘉诚公司事实上收取并托管了5万元定金，其应该在收取的定金5万元范围内对被告孙连娣所双倍返还的10万元承担连带偿还责任。被告黄晓微是被告孙连娣的代理人，原告严炳炎和被告嘉诚公司在签订合同时已经知道被告黄晓微有相应的公证委托书，代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为，应由被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。因此，原告严炳炎要求被告黄晓微承担法律责任，缺乏法律依据。至于被告孙连娣与被告黄晓微之间的代理问题，由其双方自行处理。被告孙连娣经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案公开审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第一百零七条、第一百一十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、解除原告严炳炎、被告惠州市嘉诚房产代理有限公司与被告孙连娣委托代理人被告黄晓微于2013年6月28日共同签订的《房地产买卖及经纪合同》。
二、被告孙连娣应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告严炳炎双倍返还定金共100000元。
三、被告惠州市嘉诚房产代理有限公司应在50000元范围对被告孙连娣向原告严炳炎所双倍返还的上述定金100000元承担连带偿还责任。
四、驳回原告严炳炎的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元、保全费1020元，合计3320元（原告严炳炎已预交2170元），由被告孙连娣负担。被告孙连娣应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳上述案件诉讼费，逾期不缴纳的，本院将依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
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审 判 长 龙伟永
审 判 员 黄 艳
审 判 员 肖石平
二〇一七年十一月二十二日
法官助理 李慧慧
书 记 员 吴燕珊