湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘06民终2623号
上诉人（原审被告）：杨桂香，女，1962年7月8日出生，汉族，住湖南省岳阳县。
委托诉讼代理人：毛建军，男，1959年3月22日出生，汉族，住湖南省岳阳县（系杨桂香的丈夫）。
委托诉讼代理人：章新华，岳阳县忠信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：肖庆珍，男，1933年9月27日出生，汉族，住湖南省岳阳县。
委托诉讼代理人：徐盈猛，男，1963年12月19日出生，汉族，湖南省岳阳市农业委员会公务员，住湖南省岳阳市岳阳楼区（系肖庆珍的女婿）。
上诉人杨桂香因与被上诉人肖庆珍房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳县人民法院（2017）湘0621民初1134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨桂香的委托诉讼代理人毛建军、章新华，被上诉人肖庆珍的委托诉讼代理人徐盈猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨桂香上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人肖庆珍的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人与肖庆珍签订的《门面租用协议》已于2013年届满，自2013年之后没有租赁关系。肖庆珍没有提供合同原件，仅提供上诉人与另案当事人刘其林签订的《门面租用协议》用以证明双方之间有租赁关系，一审法院采信该证据违反民事诉讼证据规则；2、上诉人已将租赁权转让给他人，一审判令上诉人承担责任没有法律依据。一审已经查明，上诉人于2013年2月将租赁权转让给陈某，肖庆珍也向陈某收取了2013年和2014年度的租金（陈某在一审开庭时向法庭提交了收据原件），后来陈某将门面又转租给他人，他人再次转给另外的人。陈某之后的转租上诉人均不知情。上诉人原门面招牌为“毛家家常菜”，多次转租后招牌多次更换，应视为被上诉人知悉转租行为；一审混淆了租赁权转让和转租之间的区别，本案上诉人是将门面租赁权转让给陈某，不是转租给陈某，上诉人将门面租赁权转让后，原租赁合同约定的上诉人的义务则随着租赁权的转让而消灭。上诉人作为原承租人，一次性转让租赁权，再也不参与经营，每年也不存在挣租金差价，完全脱离原租赁合同关系，上诉人再也不需承担支付租金和返还门面的民事责任；3、上诉人不是门面的占有使用人，从2016年1月起的门面占有使用费应由负有腾房义务的实际占有人承担，与上诉人无关；4、关于2015年度门面租金9000元的诉讼请求超过了法律规定的一年的诉讼时效期间。
肖庆珍答辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
肖庆珍向一审法院起诉请求:1、判令杨桂香支付2015年至2016年两年门面租金18000元；2、判令杨桂香支付2017年1-6月门面租金4500元；3、判令杨桂香立即返还门面。
一审法院认定事实：2013年1月8日，肖庆珍与杨桂香签订《门面租赁合同》，约定将岳阳县荣家湾镇民中路512栋1楼，房号为1391号的门面出租给杨桂香。房屋租赁期自2013年1月8日至2015年12月30日，门面租金为每年18000元，租金支付时间均为每年1月。合同签订后，杨桂香连同所租赁另案原告刘其林和肖文波所有的门面一起进行餐饮经营。后杨桂香未经肖庆珍同意于2013年将门面转租给了陈某，陈某于2013年和2014年按时向肖庆珍支付了门面租金。后陈某在未征得肖庆珍的同意下将门面转租给他人。至此，肖庆珍未能按时收到门面租金，租赁合同到期后，杨桂香未能将门面返还给肖庆珍。肖庆珍和另案原告肖文波、刘其林以共同三原告的身份于2016年6月16日向一审法院提起诉讼，请求判令杨桂香支付门面租金及水电费并返还门面。一审法院于2017年3月25日作出了（2016）湘0621民初1100号民事判决书，判令杨桂香支付刘其林、肖庆珍、肖文波的门面租金30000元并赔偿刘其林、肖庆珍、肖文波的门面被侵占损失15000元。杨桂香不服，向本院提起上诉。本院于2017年6月24日以杨桂香租赁刘其林、肖庆珍、肖文波三人位于湖南省岳阳县个相连门面，杨桂香与刘其林、肖庆珍、肖文波分别构成租赁合同关系。发生纠纷起诉后，诉讼标的为同一种类，一审法院应当分别立案，可以合并审理并应分别裁判为由，裁定撤销一审法院（2016）湘0621民初1100号民事判决并发回重审。一审法院于2017年7月7日作出（2017）湘0621民初1001号民事裁定书，驳回刘其林、肖庆珍、肖文波的起诉。肖庆珍于2017年7月24日再次向一审法院提起诉讼，请求判令杨桂香支付门面租金并返还门面。一审法院认为，肖庆珍与杨桂香自愿签订了《门面租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效。双方均应按合同的约定履行自己的义务。肖庆珍将租赁物交付给杨桂香使用、收益，杨桂香应依约履行支付租金、返还租赁物的义务。承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。租赁期间届满，承租人应返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。承租人未经出租人同意将租赁物转租第三人的，出租人可以解除合同。本案中，杨桂香擅自将门面转租他人，肖庆珍有权要求解除门面租赁合同，肖庆珍在知道或者应当知道门面转租之日起合理期限内虽未对杨桂香提出解除合同主张，但其作为出租人，仍有权要求杨桂香承担承租人义务，杨桂香应当按时依约向肖庆珍支付门面租金，且因杨桂香将门面转租他人，门面到期时无法将门面返还，致使肖庆珍利益受损，杨桂香应当承担相应的违约责任。肖庆珍作为门面所有权人，有权要求杨桂香返还门面。故肖庆珍请求杨桂香支付2015年度至2016年度的门面租金18000元，支付2017年1-6月份租金4500元及返还门面的诉讼请求，应予以支持。杨桂香辩称肖庆珍的上述诉讼请求应当由陈某或者由陈某所转租的他人承担，因肖庆珍仅与杨桂香签订租赁合同，同时肖庆珍对杨桂香的这一辩称不予以认可，根据合同的相对性原则，对杨桂香的这一辩称予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《城市房屋租赁管理办法》第十一条的规定，判决：一、由杨桂香支付肖庆珍2015年至2016年的门面租金18000元和2017年1月至6月的门面租金4500元，合计22450元；二、由杨桂香返还肖庆珍位于岳阳县荣家湾镇民中路512栋1楼，房号为1391号的门面；上述款项限杨桂香在判决发生法律效力后七日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半征收275元，由杨桂香负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、杨桂香申请证人陈某出庭作证，证明杨桂香与陈某于2013年3月签订了门面转租协议，2013年度的租金已由杨桂香支付给肖庆珍，2014年度的租金已由陈某支付给肖庆珍，陈某经营期间门面招牌是“毛家家常菜”，2015年，陈某将门面转出后，门面招牌更换为“今生缘”。拟证明杨桂香将门面转给陈某已得到了肖庆珍的同意。肖庆珍质证称，2013年度的租金是杨桂香交的，2014年度的租金是在门面里由陈某代表杨桂香交的。杨桂香与陈某之间的转让行为我不知情，也不同意。本院认为，该证言能够证明2013年度、2014年度的租金支付情况，肖庆珍应当知道从陈某向其支付租金时，以及2015年12月30日其与杨桂香的租赁合同届满后，门面的实际经营者已不再是杨桂香了。对陈某的证言本院予以采信。2、杨桂香提交了一份其与陈某于2013年3月27日签订的《转让合同》，该合同约定：“杨桂香将肖庆珍二个门面年租金18000元，刘其林一个门面年租金12000元转让给陈某，门面费由陈某自负，转让后杨桂香一概不负任何责任。”拟证明杨桂香将租赁权转让给了陈某，杨桂香完全脱离了原租赁合同，应由陈某承担原租赁合同的权利义务。肖庆珍质证称，对该转让行为不知情，也不同意。本院认为，该《转让合同》是杨桂香与陈某的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，本院予以采信。该《转让合同》能够证明杨桂香与肖庆珍之间成立租赁合同关系，租金为每年9000元，但不能证明该转让行为得到了刘其林的同意。
本院另查明，陈某向肖庆珍支付租金，是因为肖庆珍向杨桂香催要租金，而在杨桂香或其丈夫毛建军带领下，到陈某经营的门面里收取的。
本院查明的其他事实与一审的一致，对一审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点有：一、肖庆珍与杨桂香之间是否成立租赁合同关系；二、杨桂香将门面转让给陈某的行为性质，是租赁权的转让还是转租；三、杨桂香是否应当支付2015年至今的租金和占有使用费；四、肖庆珍主张2015年度租金的诉讼请求是否超过了法律规定的诉讼时效期间。
关于焦点一，肖庆珍与杨桂香之间是否成立租赁合同关系的问题。肖庆珍虽然不能提供其与杨桂香签订的租赁合同，但结合本案中已经查明的以下事实：1、肖庆珍是本案门面的所有权人；2、杨桂香利用本案门面与租用另案当事人刘其林、肖文波的门面一起进行餐饮经营；3、证人陈某出庭证明其向肖庆珍交付过租金；4、杨桂香二审中向本院提交的其与陈某签订的《转让合同》中明确约定，由杨桂香将肖庆珍的二个门面（因肖庆珍与肖文波系父女关系，故将肖文波的门面写在肖庆珍名下）以年租金18000元转让给陈某；这些事实形成锁链，完全可以证明肖庆珍与杨桂香之间成立租赁合同关系。租金为每年9000元。考虑到杨桂香利用其租用的刘其林、肖庆珍、肖文波的三个门面一起进行餐饮经营，三个门面是一个整体，不可分割的特殊情况，可以认定杨桂香租赁肖庆珍门面的期限与刘其林门面的租赁期限相同，为2013年1月至2015年12月30日。
关于焦点二，杨桂香将门面转让给陈某的行为性质问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效……。”房屋转租是指承租人在租赁期间将其承租房屋的全部或者部分再出租的行为，转租人与次承租人形成新的租赁合同关系，原租赁合同继续有效。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”房屋租赁权的转让是原承租人将房屋租赁权完全出让给新的承租人，新承租人的租赁权以原承租人的租赁权的消灭为前提。转租与租赁权的转让的区别在于房屋转租是指承租人不退出租赁关系而将房屋另行出租给次承租人使用并获得房租的行为，前后两个租赁关系同时存在。而房屋租赁权的转让是指承租人在租赁期限内，将房屋承租权转让给第三人，致使原租赁合同解除。新承租人直接替代原承租人与出租人建立租赁关系。租赁权的转让并非仅仅是合同权利的转让，而且包括支付租金义务等多项合同义务在内的一种法律地位的转让，其实质是承租人将其在租赁合同中的权利义务概括转让给第三人，由第三人接替原承租人的合同地位。杨桂香与陈某签订的《转让合同》约定：“杨桂香将肖庆珍二个门面年租金18000元，刘其林一个门面年租金12000元转让给陈某，门面费由陈某自负，转让后杨桂香一概不负任何责任。从该合同的内容上分析，门面租金由陈某直接支付给刘其林和肖庆珍，杨桂香不向陈某收取租金，转让后杨桂香一概不负任何责任。可以看出杨桂香的真实意思表示是退出原租赁合同。该转让合同的内容符合租赁权转让的要件，故该《转让合同》是租赁权的转让合同，而不是转租合同。
关于焦点三，杨桂香如何承担责任的问题。本案中，肖庆珍催要租金的对象一直是杨桂香，肖庆珍是在向杨桂香催要租金未果的情况下，经杨桂香或其丈夫毛建军带领到陈某经营的门面里收取了陈某支付的租金，该行为不能证明杨桂香转让租赁权的行为，得到了肖庆珍的同意。杨桂香也不能举出其他证据证明，其转让租赁权的行为得到了肖庆珍的同意，所以杨桂香与陈某之间的租赁权转让行为对肖庆珍不能发生法律效力。也就不能发生租赁合同中承租人主体变更的法律效果，即杨桂香不能退出租赁合同关系，杨桂香仍然应以承租人的身份向肖庆珍继续履行支付租金义务。杨桂香上诉称，其转让了租赁权，完全退出了租赁合同关系，不应再支付租金的理由不能成立，本院不予采纳。杨桂香的租赁期间为2013年1月至2015年12月30日，其中2013年度、2014年度的租金已经付清，杨桂香应当向肖庆珍支付2015年度的租金9000元。杨桂香与肖庆珍的租赁合同于2015年12月30日届满后，杨桂香没有继续使用门面，肖庆珍通过陈某向其支付租金及门面招牌多次更换等实际情况，也应当知道杨桂香没有继续使用门面，在租赁期间届满后，杨桂香没有与肖庆珍形成不定期租赁合同。肖庆珍要求杨桂香支付2015年12月30日之后的门面占有使用费没有事实和法律依据。杨桂香上诉称，2016年度和2017年1月至6月的门面占有使用费与其无关的理由成立，本院予以采纳。在租赁期间届满后，杨桂香本应负有返还门面的合同义务，但因门面的多次转让，杨桂香实际上已不占有门面，不能成为物上请求权的相对人，肖庆珍向杨桂香主张返还门面缺乏事实基础，肖庆珍可以向门面的实际占有人主张腾房权利。
关于焦点四，2015年度租金的诉讼时效问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案的租赁合同没有约定租金的支付期限，租赁期间既在一年以上，剩余期间也不满一年，根据该条规定应当在2015年12月30日时支付。本案诉讼时效期间的起算时间应当是2015年12月30日，肖庆珍是在2016年6月16日向一审法院起诉的，没有超过法律规定的诉讼时效期间。杨桂香上诉称，肖庆珍主张2015年度租金的诉讼请求超过了诉讼时效期间的理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，杨桂香的上诉请求部分成立，本院对其合理部分予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销湖南省岳阳县人民法院（2017）湘0621民初1134号民事判决；
二、由杨桂香在本判决生效后十日内向肖庆珍支付2015年度租金9000元；
三、驳回肖庆珍的其他诉讼请求；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费275元，二审案件受理费360元，合计635元，由杨桂香负担235元，由肖庆珍负担400元。
本判决为终审判决。
审判长 甘春汉
审判员 刘景镔
审判员 冯媛君
二〇一八年二月二十六日
书记员 刘 洁