四川省南充市嘉陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1304民初2420号原告：林春，男，1984年5月15日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。原告：蔡金香，女，1984年2月13日出生，汉族，住南充市高坪区。委托诉讼代理人：李知疾，四川川乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王芊，四川川乾律师事务所律师。被告：南充市碧桂园房地产开发有限公司,住所地:四川省南充市嘉陵区。法定代表人：杨文杰，经理。委托诉讼代理人：张楠，男，1989年10月27日出生，汉族，住四川省阆中市，公司职员。原告林春、蔡金香诉被告南充市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告林春、蔡金香的委托代理人李知疾、王芊，被告碧桂园公司的委托代理人张楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告承担违约金70,000.00元；2、请求被告保障原告在附近楼栋优先选购租用停车位的权利；3、案件受理费由被告承担。事实及理由：2014年2月8日，原告到被告开发的位于嘉陵区文峰大道的碧桂园销售中心，在被告销售人员的引导下选定了被告开发的碧桂园小区三室两厅两卫J599A户型，销售人员介绍该户型大采光面，方正实用，该户型分别为2、3、4、5、9、10、11、13、14、38幢，后原告交费排号。2014年3月1日，双方签订《商品房买卖合同》，原告支付了全额房款。2016年9月28日，该项目交房，原告发现所交付的房屋与销售时承诺明显不符，其中，合同约定该房屋地下二层，销售介绍地下二层作为该楼栋住户以及附近48幢住户的地下停车位，且保障38幢优先购买。但实际上被告未修建地下二层构筑物，且隐瞒了该事实，其虚假宣传已经影响了原告的选择，且对原告造成了极大不便，被告应当按照合同法承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，为维护原告的合法权益，起诉来院，提出上述请求。被告碧桂园公司辩称，首先这是一个笔误，售楼部现场对所售房屋均进行公示，同时无任何证据证明我们是故意虚假宣传；其次在规划图纸上面是没有车位规划；第三，车位提供给整个小区业主，为独立的构筑物，不为任何一栋楼业主单独所有，车位配比是足够的，原告的诉讼请求没有相关依据，驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无异议的证据，查明如下事实:2014年3月1日，原告林春、蔡金香与被告碧桂园公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201403010083）。合同约定，原告购买被告开发的位于南充市嘉陵区文峰大道与十里纵路交汇处的碧桂园二区xx幢x单元XXXX号房屋；该商品房为预售商品房，建筑面积为101.1平方米，其中套内建筑面积81.772平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.323平方米；房屋价格按套内建筑面积计算，单价为每平方米5,836.79元，总价款477,286.00元；原告采取分期付款，在签订合同时支付购房总价款的30%，即143,186.00，余款334,100.00元于2014年4月1日前付清。合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”部分，双方约定内容为：“该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：钢筋混凝土框架，建筑层数为：34层，其中地上32层，地下2层。”在合同第八条“规划变更的约定”部分，双方约定内容为：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿”。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第六条关于规划、设计变更约定为“（一）买卖双方一致同意将《商品房买卖合同》第八条第二款的约定内容全部变更为‘出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件，且该变更导致买受人所购商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更从而影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，应在取得规划行政主管部门批准变更之日起30天内书面通知买受人，买受人应当在出卖人通知送达之日起30天内做出是否退房的书面答复，逾期答复视为同意变更，买受人选择退房的，出卖人应当自买受人提出退房之日起30天退还全部已付款项及利息（按退款日同期银行贷款利息计算），除此之外，出卖人无需承担任何责任。”合同签订后，原告按合同约定支付了购房款。在此期间，原告得知其购买的房屋所在楼房总共只有地上32层，没有用作车库的地下2层，双方为此多次协商解决未果，原告遂起诉来院，提出前述诉讼请求。本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，买卖双方均应当严格按照合同约定全面履行义务。原告按约定全额支付了房款，履行了自己的合同义务，被告也应按合同约定向原告交付符合约定的房屋。关于被告碧桂园公司是否构成违约的问题。该《商品房买卖合同》第三条约定“该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：钢筋混凝土框架，建筑层数为：34层，其中地上32层，地下2层”，原告理解为地下2层应为地下车位，被告认为系“笔误”，虽然该条没有明确约定地下2层系车位，但根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。……”的规定，应当按照通常理解应为地下停车位，现被告向二原告交付的房屋无地下车位，存在违约事实。其次，虽然案涉房屋所在楼栋未经过规划设计变更，该楼栋本身也没有设计和修建地下楼层，但是老百姓选择购买作为生活居所的商品房时，不仅考虑开发商的实力、楼盘的品质、物业服务的质量，也要考虑房屋户型、楼层、朝向、通风、采光等条件，还要考虑入住后在停车、出行、购物、就医、就学等方面的便利等多种因素。在当前家用机动车拥有率较高的情况下，小区有无停车位以及停车位离居所远近是一个重要的考量因素。案涉房屋所在楼栋下没有合同约定的停车位，不仅与买受人的对房屋的预期值不符，也确实为买受人停车、出行等带来了一定的不便。故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告碧桂园公司应当承担违约责任于法有据，本院予以支持。至于被告辩称的“系笔误，售楼部现场对所售房屋均进行公示，同时无任何证据证明我们是故意虚假宣传”，本院认为，虽然该楼栋本身就没有设计地下车库车位，亦未经过规划设计变更，但双方签订《商品房买卖合同》时，作为出卖人的被告未将规划设计图作为合同附件，让买受人知晓该楼栋是否规划了车库车位，且一般情况下商品房的买受人在选择商品房时，对所选楼盘、楼栋及房屋的了解主要都来自于开发商的宣传、营销人员的介绍，买受人并不会要求查阅所在楼栋的规划设计资料，甄别合同的约定与规划设计是否一致，因此，碧桂园公司以“笔误”为由否认违约责任的承担，本院不予支持关于违约金的确定问题。案涉房屋所在楼栋自始就没有设计和修建地下楼层，中途也未进行设计变更，加之根据商品房销售的实际现状反映，被告主观过错不大。案涉楼栋没有地下车位，主要是对买受人的停车和出行带来了一定的不便，并未从实质上影响买受人在该小区停车和出行。人民法院在处理该类案件时理应衡平保护各方利益，既要让买受人所受损失得到相应的填补，也要兼顾房地产开发企业的生存与发展。根据本案和该楼栋的实际情况，本院酌定赔偿金额为10,000.00元。关于原告要求被告保障原告在附近楼栋优先选购租用停车位的权利的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，小区规划的车库、车位满足的是小区的全体业主，某个楼栋或某个业主不具有优先于其他楼栋或业主的权利，且原被告未在案涉合同就此事项进行特别约定，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。审理过程中，被告向本院出具《情况说明》，表明案涉小区有3000多个车位尚未出售，待条件具备时，原告享有与小区其他业主同等的优先购买权。综上，为了维护合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定判决如下：一、被告南充市碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿林春、蔡金香经济损失10,000.00元；二、驳回林春、蔡金香的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取案件受理费775.00元，由被告碧桂园房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  杨小华二〇一七年十一月九日书记员  周小莉