云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云05民终766号上诉人（原审被告）保山市坤泰房地产开发有限公司。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道永昌路中央名门小区******号。统一社会信用代码：915305025577805695。法定代表人王笑一，该公司董事长。委托诉讼代理人张白沙、侯慧莹,北京市中伦(广州)律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）冷鑫，男，1993年9月22日生，汉族，云南省丽江市永胜县人，居民，住云南省丽江市永胜县,委托诉讼理人李建富、谢飞，云南春裕律师事务所律师。代理权限为一般授权。上诉人保山市坤泰房地产开发有限公司（以下简称坤泰公司）因与被上诉人冷鑫商品房预售合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2017）云0502民初713号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年10月27日立案后，依法组成合议庭,于2017年11月22日公开开庭进行了审理。上诉人坤泰公司的委托代理人张白沙、侯慧莹,被上诉人冷鑫的委托代理人李建富、谢飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。坤泰公司上诉请求：1、撤销原判。2、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。3、判令被上诉承担一、二审诉讼费用。事实及理由：1、原判认定“坤泰·驿路名门”项目的竣工并验收合格时间为2016年9月22日错误，上诉人于2016年1月12日即对涉案商品房组织五方竣工验收合格，根据合同约定，已达到商品房交付条件。2、上诉人依合同约定享有60天交房免责期，商品房应于2015年12月31日交付，坤泰公司于2016年2月27日公告交房，时间相隔仅57天，上诉人无须向被上诉人支付逾期交房违约金。3、上诉人在对涉案商品房项目施工期间，多次遭遇不可抗力天气因素，对施工造成影响，上诉人在遭遇不可抗力期间的法律责任应予免除。4、在上诉人对涉案商品房项目施工期间，存在市政工程永昌路和惠通路的道路工程项目开工建设，堵塞了施工工地两个入口,对施工进度造成了严重影响，其中永昌路改造工程于2016年3月14日方才竣工。根据合同第九条第二款的约定，上诉人应免除2016年3月14日以前逾期交房的相关经济和法律责任。5、即使上诉人须承担逾期交房违约金，涉案合同约定的违约金标准也过高，应予适当减少。6、被上诉人存在逾期支付购房款及办理贷款的事实，应向上诉人支付违约金。被上诉人冷鑫答辩称：1、根据相关规定，住宅小区等群体房地产开发项目应进行综合验收，上诉人提交的《建设工程验收表》不能证明涉案工程于2016年1月12日经五方验收合格，原判对法定商品房交付条件认定正确。2、上诉人主张的60天交房免责期不适用于逾期交房，上诉人应承担自2016年1月1日起至2016年9月22日止的逾期交房违约金。3、被上诉人不存在逾期付款的情形，首付款分期方式已得到上诉人认可，被上诉人不承担违约责任。4、天气情况不属于不可预见的自然灾害，上诉人主张的市政工程施工在双方签订商品房预售合同之前，均不属于合同约定的免责情形。5、双方对违约金有明确约定，被上诉人不仅有房屋使用价值的损失，也有购房款利息损失，参照租金标准是在双方没有约定的情形下适用，且上诉人参照的是廉租房价格，不符合实际。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人冷鑫一审起诉请求：1、判令坤泰公司支付自2016年1月1日起至2016年1月31日期间逾期交房违约金5430元以及自2016年2月1日起至被告将经验收合格的房屋实际交付原告之日期间的违约金；2、判令坤泰公司于判决生效后10日内将经验收合格的房屋实际交付给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理确认的本案事实是：2015年11月26日，原告与被告签订了“坤泰·驿路名门”的《商品房购销合同及补充协议》，合同对双方购买的房屋位置、房屋价款、交房时间、付款时间及相关的违约责任进行了约定。被告坤泰公司对案涉房屋于2016年9月22日竣工并验收合格，原告冷鑫支付的购房款总额为361213元，双方于2016年3月2日办理了房屋交接手续。原审认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。对于原告冷鑫要求被告支付自2016年1月1日起至2016年1月31日期间逾期交房违约金5430元及自2016年2月1日起至被告将经验收合格的房屋实际交付之日期间的违约金的诉讼请求，根据双方的合同约定，被告应当于2015年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给原告，但该案涉房屋于2016年9月22日竣工并验收合格，至此，案涉房屋方符合交付条件。被告于2016年2月27日刊登的公告不符合交房的约定条件，原告有权拒绝接房，由此导致的逾期交房后果应由被告承担。因此，被告坤泰公司逾期交房的事实属实。虽然被告2016年9月22日才竣工验收，但由于原告于2016年3月2日办理接房手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，买受人冷鑫接受房屋的行为，视为出卖人坤泰公司履行了“房屋交付义务”，至此，被告坤泰公司交房的违约行为持续至2016年3月2日结束，违约截止时间应计算至接房日，原告主张计算至竣工验收合格之日与本案实际情况不符，对该部分请求不予支持。对于违约金的计算，根据双方在《商品房购销合同》中第九条的约定，违约金应当按照房价款的一定比例分段累计计算，即逾期30天内，坤泰公司按每天181元支付原告违约金；逾期30天后，坤泰公司按照已付房款的0.03%支付违约金。根据双方当事人的约定，结合本案事实，被告坤泰公司逾期交房244天，则应当支付给原告的违约金为：181元×30天+361213元×0.0003×32天=8897元。对于被告提出因永昌路和惠通路市政工程施工，影响其施工进度，交房时间应相应顺延的抗辩主张，永昌路和惠通路市政工程施工虽然是客观事实，但该市政工程施工是分不同的时间段进行的，并非同时进行，且该市政工程于2013年1月5日就开工建设，被告与原告签订合同在后，应当可以预见市政工程施工给其有可能带来的影响，但其并未预见而放任不能按期交房的结果发生，造成的不利后果，只能由其自行承担。对于原告要求被告交付房屋的请求，因双方已经于2016年3月2日办理了房屋交接手续，不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《商品房销售管理办法》第三十条、第三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，原审判决如下：一、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告冷鑫逾期交房违约金8897元；二、驳回原告冷鑫的其他诉讼请求。对一审认定的事实，上诉人坤泰公司认为竣工验收时间应为2016年1月12日，双方对一审认定的其他事实无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。二审中，坤泰公司向本院提交如下证据：第一组：保山市气象局历史资料，欲证明涉案商品房项目施工期间，多天遭遇大至暴雨；第二组：1、《隆阳区发展和改革局关于调整公有住房租金和核定廉租房租金标准的批复》，2、涉案房屋所在中央名门小区《租房合同》及房租收条，3、涉案房屋所在中央名门小区周边房屋租赁信息，欲证明涉案项目周边同地段普通住宅租金单价远低于逾期交房违约金标准，双方约定违约金过高。第三组：被上诉人逾期支付房款时间统计表，欲证明被上诉人逾期支付房款，依据合同约定需向上诉人支付违约金。被上诉人质证认为，第一组证据真实性无法确认，15天暴雨天气也不是约定的免责理由；第二组证据不能证明上诉人的目的；第三组证据系上诉人单方制作，首付款分期是上诉人的促销手段，已得到上诉人认可。本院认为，第一组证据是相关单位发布的信息，虽来源真实，但不能证明上诉人的主张，本院不予采信；第二组证据是房屋周边租金标准，但双方约定的违约金标准是购房款利息，上诉人的证明目的不符合双方约定，本院不予采信。被上诉人对首付款分期支付的事实认可，仅对证明目的不认可，本院对首付款分期是否构成违约将在下述判理部分进行阐述。本院认为，上诉人坤泰公司与被上诉人冷鑫签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。一、关于竣工验收的时间问题。上诉人坤泰公司主张其组织五方验收合格的时间是2016年1月12日，原判不应以验收备案的2016年9月22日作为房屋交付节点。根据上诉人一审提交的证据，案涉工程于2015年12月30日进行初验，初验提出问题28项，要求施工单位25天整改完毕。2016年1月12日，建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位进行验收，形成《建设工程验收表》，该表虽有记录员何彩燕记录为竣工验收合格，但五方责任主体并未出具验收合格意见。2016年7月4日案涉工程进行复验，《工程复验记录》载明工程仍存在四项整改问题。2016年9月22日，涉案工程进行竣工验收，并形成《建设工程竣工验收备案表》，五家责任主体此时才在备案表中出具验收合格意见。根据该一系列验收情况和记录，上诉人主张工程于2016年1月12日即竣工验收合格的证据不足，一审认定案涉房屋于2016年9月22日竣工验收并符合交付条件正确，本院予以确认。二、关于60天交房免责期的问题。双方合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”中并未约定60天免责期，第十条“交接”中载明：“按合同约定时间，甲方未能按期交房，逾期60天内，免除甲方相关法律责任，逾期60天后，按每日伍拾元人民币违约金支付给乙方”。两个条款约定的违约行为和违约标准并不相同，上诉人坤泰公司主张的60天免责期是交接房屋的违约责任，并非其竣工验收符合法定交房条件的逾期责任，故坤泰公司的该项上诉主张不能成立，本院不予采纳。三、关于施工期间遭遇的天气影响是否构成免责的问题。所有建设工程在施工过程中均会不同程度受天气影响，施工期间遭逢雨季并非不可预见，上诉人提交的证据不能反映保山的天气出现异常，施工期间连续15天暴雨不是合同约定的不可抗力，坤泰公司要求免责的理由不能成立。四、关于市政工程施工是否构成免责的问题。根据坤泰公司提供的《中心城区永昌路改造工程项目竣工验收》，永昌路于2013年1月5日即开始西半幅改造工程开工，2014年3月15日东半幅改造工程开工。而双方当事人于2015年2月25日签订了案涉合同，坤泰公司主张的应顺延交房的事由发生在双方签订房屋购销合同之前，坤泰公司明知市政工程施工可能影响其与冷鑫之间的合同履行，仍与冷鑫约定案涉房屋于2015年12月31日前交付，表明坤泰公司愿意承担因市政工程施工导致的逾期交房风险。故坤泰公司主张因市政工程导致其未按时交付房屋符合约定免责事由的理由不能成立。五、关于违约金是否过高的问题。双方在合同中约定违约责任按总房款的每日万分之五(月息1.5%)和每日万分之三(月息0.9%)的利率进行计算，并未超过法律规定的民间借贷利率上限标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的参照租金标准是在合同双方没有约定的情形之下，所以上诉人坤泰公司主张违约金过高的理由不能成立。六、关于被上诉人冷鑫逾期付款是否构成违约的问题。合同约定冷鑫应于2015年11月26日支付总房款的44.63%计161213元，剩余200000元向银行或住房公积金管理中心贷款支付。2015年12月6日冷鑫支付首付款161213元，比合同约定晚10天，已构成违约，根据合同约定，冷鑫应按每天181元向上诉人坤泰公司支付违约金1810元。双方未约定尾款支付时间，冷鑫于2016年1月6日向银行贷款支付20万元符合约定。双方违约责任互抵后，坤泰公司还应向冷鑫支付违约金7087元。综上，上诉人坤泰公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持保山市隆阳区人民法院（2017）云0502民初713号民事判决第二项，即“驳回原告冷鑫的其他诉讼请求”。二、变更保山市隆阳区人民法院（2017）云0502民初713号民事判决第一项，即“由被告保山市坤泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告冷鑫逾期交房违约金8897元”变更为“由被告保山市坤泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告冷鑫逾期交房违约金7087元”。一审案件受理费250元，由坤泰公司负担230元，冷鑫负担20元。二审案件受理费250元，由上诉人坤泰公司负担230元，冷鑫负担20元。本判决为终审判决。审判长  张明审判员  张燕审判员  田旭二〇一七年十二月四日书记员  李娇