广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠城法民二初字第16号
原告北京金融街房地产顾问有限公司广东分公司，地址：惠州市惠东县巽寮金海湾凤池岛住宅小区1号楼二层商铺A102号房。
法定代表人：来有庆。
委托代理人刘文洪、周佳佳，系北京观韬（广州）律师事务所律师及实习律师。
被告一惠州市星海房地产投资有限公司，地址：广东省惠州市云山西路4号德威大厦509之一。
法定代表人：丁春明。
委托代理人：宋振鹏、廖道明，系广东伟伦律师事务所律师。
被告二惠州市大华房地产开发有限公司，地址：惠州市惠城区陈江街道办事处陈江大道南与陈甲路交叉口南侧首层4号室。
法定代表人：陈东京。
委托代理人：吴丹、王瑞科，系广东卓凡律师事务所律师。
原告北京金融街房地产顾问有限公司广东分公司诉被告一惠州市星海房地产投资有限公司、被告二惠州市大华房地产开发有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告北京金融街房地产顾问有限公司广东分公司的委托代理人刘文洪、周佳佳到庭参加诉讼，被告一的委托代理人宋振鹏、廖道明到庭参加诉讼，被告二的委托代理人吴丹、王瑞科到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告北京金融街房地产顾问有限公司广东分公司诉称，2013年4月11日原告与被告一签订《汇景中央项目代理合同》，约定2013年4月12日至2013年10月11日由原告独家代理销售被告二所属的陈江镇汇景中央项目（法定注册名为家华名都花园）的全部可售部分建筑面积。基准代理费点数为购房合同金额的0.8%，并约定了每个月的销售目标，如当月完成销售目标，则代理费按照1.02%结算。若因被告原因逾期支付代理费的，则按拖欠金额每日0.3‰的标准追加滞纳金。合同签订后，原告按照合同约定全面履行了销售义务，但被告始终未履行结算代理费的义务。截至实际撤场（2014年1月30日)时止，原告共销售住宅81套，租赁商铺2套，应取得代理费共计494017元。经原告多次催收，被告始终未支付前述款项，严重损害了原告的合法权益。原告在向被告追偿过程中，因委托律师产生律师费用人民币5万元及其他费用。原告多次向被告催促偿还上述债务未果。综上所述，原告为了维护自己的合法权益，根据法律规定，特向法院依法提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令二被告支付代理费人民币494017元，滞纳金39126.15元（按照合同约定的0.3‰日滞纳金计算，从2014年1月31日暂计至10月21日，共264天）；2、判令二被告赔偿原告因被告的违约行为承担的律师费人民币5万元及其他因追偿产生的费用；3、判令二被告承担本案的全部诉讼费用。
原告为支持其诉请向本院提交的证据是：证据1、汇景中央项目代理合同，证明原告与被告约定由原告独家代理销售陈江镇汇景中央项目（法定注册名为家华名都花园）的全部可售部分建筑面积。证据2、工作联系函，证明原、被告之间存在委托代理合同关系，且原告已为被告进行了代理销售的行为。证据3、金融街顾问汇景中央项目客户情况汇总表、汇景中央楼宇认购书、汇景中央折扣申请表、收款复印件、客户资料等，证明原告自2013年4月12日至实际离场日（2014年1月30日）期间，按《代理合同》约定为被告代理销售汇景中央项目房屋共81套。证据4、租赁合同、自助银行布设场地租用协议、工作联系函，证明原告收被告委托代理出租位于汇景中央的商铺共计2套，按照约定应当获得代理费共11933元。证据5、金融街顾问汇景中央项目一次性代理费结算明细表、发票复印件、发票签收回执，证明原告代理销售汇景中央经被告确认的一次性代理费共计66588元，且被告已经签收原告该部分款项的发票。证据6、原告工作人员与部分汇景中央业主电话录音，证明涉案房产通过原告购买涉案房产，原告已经为被告完成代理工作。证据7、冯玉霜、曾珍、荆绪珍所书证明、身份证、社保缴纳记录、劳动合同、在职证明，证明上述人员在合同期内为被告员工，为被告销售汇景中央项目房屋81套，出租2套。证据8、8月7日原告前往星海公司催要代理费录音，证明原告员工8月7日前往被告一处，追索代理费，被告一的负责人丁春明与其财务人员杨利直接互相推诿。证据9、8月6日原告与被告财务杨利沟通录像，证明被告一承认与原告存在代理关系，故意拖延原告代理费，不予核对费用单据。证据10、汇景中央项目拖欠代理费情况说明，证明原告多次催告被告一清偿拖欠的代理费。证据11、律师函，证明原告向被告一发出律师函催促支付代理费用，被告已经签收该函。证据12、委托代理合同、律师费发票，证明原告因本案支付律师费50000元。
被告一惠州市星海房地产投资有限公司答辩称：一、被答辩人未提供已销售房屋的《商品房买卖合同》和银行按揭款发放证明，无法证明原告诉状中的81套房屋已全部成交和支付房款。双方签订的《汇景中央项目代理合同》第四条约定了代理费结算依据，要求被答辩人提供《商品房买卖合同》，按揭客户还要提供《个人购房借款合同》，且按揭贷款到达原告账户。被答辩人未提供《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》和银行放款证明等材料，无法证明原告诉状中的81套房屋已全部成交和支付房款。另外，被答辩人提交的《金融街顾问汇景中央项目代理费汇总表》中也明确其中20套房屋的按揭款未发放。二、被答辩人要求答辩人支付两套商铺租赁代理费没有事实依据，该两套商铺的所有人并非答辩人。根据被答辩人提供的两份商铺租赁合同显示，两套商铺的所有人为丁春明，而非答辩人。丁春明虽然为答辩人的法定代表人，但公司与个人应严格区分，答辩人的工作联系函中只是委托被答辩人代理租赁答辩人名下的商铺，不包括法定代表人个人的商铺。因此，被答辩人要求答辩人支付两套商铺租赁代理费没有事实依据。三、被答辩人提出的要求答辩人支付代理费的请求中，超期部分无事实和法律依据。双方签订的《代理合同》约定的服务代理期限为2013年4月12日至2013年10月11日，而被答辩人提出的诉讼请求中部分代理费超出了合同的履行期限，且未得到答辩人的同意延长代理期限。被答辩人所诉请的超出代理期部分的代理费缺乏事实和法律依据。四、被答辩人要求答辩人支付滞纳金没有事实依据。因双方结算代理费需要被答辩人未提交完整的结算资料，导致答辩人无法与被答辩人正常结算，而非答辩人故意不结算，故被答辩人要求支付滞纳金没有事实依据。五、被答辩人要求答辩人支付律师费没有事实和法律依据。因本案非答辩人的原因导致代理费未结算，答辩人不存在违约行为。另外，双方签订的《代理合同》中也未约定违约方应向守约方支付律师费。因此，被答辩人诉请的律师费没有事实和法律依据。
被告一惠州市星海房地产投资有限公司未向本院提交证据。
被告二惠州市大华房地产开发有限公司答辩称：一、根据合同相对性原则，被告一与被答辩人之间的居间合同纠纷应由合同双方当事人自行处理并承担责任，对答辩人不具有任何法律约束力，与答辩人无关。被答辩人要求答辩人承担连带责任的诉讼请求无任何事实与法律依据，依法应予以驳回。二、答辩人已于2012年8月23日将“家华名都花园”尾盘项目330套房产转让给被告一，房产处分、收益权即归被告一所有，与答辩人无关。
被告二为支持其答辩意见，向本院提供的证据有：家华名都花园尾盘买断合同、家华名都花园尾盘买断合同补充协议，证明被告已经于2012年8月将名都花园尾盘330套房产转让给被告一，该转让房产范围包含了本案涉案的被告一委托原告销售代理的房产。被告一如何处分尾盘房产，是被告一自由处分的权利，相应的其应当承担的义务和责任也应当由被告一自行承担，与被告二无关。
查明的案件事实
经审理查明，2013年4月11日，被告一就陈江镇汇景中央项目委托原告提供营销策划、销售代理等事宜，原告与被告一签订《汇景中央项目代理合同》，合同约定：被告一受托代理销售项目全部可售部分建筑面积。服务代理期限2013年4月12日至2013年10月11日。销售代理服务费：基准代理费点数为购房合同金额的0.8%，如当月完成销售目标，则代理费按照1.02%结算。代理费按月结算。由原告完成销售的房源，在合同签订和全款到账后的次月，完成其代理费结算。代理费结算和支付方式：一、一次性付款的签约客户，须同时满足以下条件后作为原告代理费结算的依据：⑴客户与被告一签订《商品房买卖合同》。⑵按《商品房买卖合同》约定，客户全部购房款到达被告一账户。二、按揭付款的签约客户，须同时满足以下条件后作为原告代理费结算的依据：⑴客户与被告一签订《商品房买卖合同》且客户与借款银行签订《个人购房借款合同》。⑵按《商品房买卖合同》约定，客户首款购房款到达被告一账户。⑶客户的按揭贷款到达被告一账户。原告每月1号将上月成交客户的名单统计整理后提供给被告一审核，成交以交齐首付并提供银行合格按揭材料和签订按揭合同待银行放款后为成交客户。被告一在3个工作日内审核完毕，并将审核后的成交客户名单确认交回给原告。被告确认的成交客户名单将作为双方结算代理费的依据。原告在收回结算单10个工作日内按照被告一审核结果提交代理费有效发票，被告一在收到原告的代理费发票后的10个工作日内将代理费划转至原告的账号。合同双方还约定，若因被告原因逾期支付代理费的，则按拖欠金额每日0.3‰的标准追加滞纳金等等违约责任。
合同签订后，原告于2013年4月12日进场代理销售。2013年7月5日，被告一向原告发出《工作联系函》，约定将陈江汇景中央商铺由原告代理租赁，并对商铺租赁详情及佣金抽取方式作出规定，在被告一与租户成功签订合同后，以第一个月租金的30%作为佣金。2013年12月3日，被告一收到原告提交的一张关于售出一次性付款的11套房产的代理费发票，金额为66588元，但其后并未向原告支付代理费66588元。2013年12月16日，被告一向原告发出《工作联系函》，以“项目产品已基本售罄，且已超出履约时间”为由，要求终止双方的代理合同，并要求原告在2013年12月23日前完成全部撤场工作。
庭审过程中，原告认为，涉案的81套房屋契税缴纳情况对原告是否履行了居间行为，是否促成交易的认定有重要影响，向本院提出调查取证申请，请求本院向惠州市地方税务局调取陈江镇家华名都花园中涉案81套房屋的契税缴纳情况。本院依法向惠州市地方税务局陈江税务分局调取了涉案81套房屋的契税缴纳情况。2015年4月23日，惠州市地方税务局陈江税务分局向本院发来《关于家华名都花园部分房屋契税申报情况的回复》及《家华名都花园部分纳税人契税申报情况表》，证明截止2015年4月23日上午11时，涉案的81套房屋中共有66套房屋的纳税人申报缴纳契税的事实。
另查，2012年8月23日，被告一与被告二以及案外人林庆得签订了《家华名都花园尾盘买断合同》，约定被告一为家华名都花园（系被告二）尾盘的唯一买断单位，案外人林庆得为被告一的担保人。被告一负责代表被告二与购房者洽谈并签订《商品房买卖合同》，联系核实按揭银行。被告一可以委托他人销售本合同约定的买断商品房。被告二用于收款的专用银行账户由两被告与案外人林庆得三方共同监管。被告二同意在合同签订后，被告一销售的存入该账户的售房首期款及银行放款由被告一自由支配，但应优先用于偿还此项目的建行开发贷款及抵扣应支付被告二的买断房款或费用。
裁决理由和结果
本院认为，原告与被告一签订《汇景中央项目代理合同》是双方真实意思表示，合同合法有效。原告代理销售被告一房屋，被告一应按合同约定向原告支付代理费。
按双方代理合同约定，原告每月1号将上月成交客户名单统计交由被告一3个工作日内审核并交回原告，原告在收回结算单10个工作日内提交代理费发票，被告收到后10个工作日内将代理费划转至原告账号。原告销售11套房产，被告一在2013年11月7日审核确认，并2013年12月3日收到原告的结算代理费（金额为66588元）发票，因此，被告一应当按照约定10个工作日内向原告支付代理费。被告一未能支付，应根据双方签订的《汇景中央项目代理合同》中第8.1条的约定向原告支付违约金。
原告申请本院向惠州市地方税务局调取的《关于家华名都花园部分房屋契税申报情况的回复》，原告提供的81套房产中共有66套申报缴纳契税，表明已申报契税的66套目前房产交易已完成，据此，66套房产销售代理费被告一应按合同约定支付给原告。被告一以原告不能证明银行按揭款是否已经发放，不支付代理费的理由不充分。剩余的15套房产销售代理费，没有证据证明已达到合同第四条约定支付条件，原告对此应自行承担举证不能的法律后果，本院对原告诉请的该部分房产销售代理费不予支持。
另，原告诉请的其代理被告一租赁的两套商铺的代理费，原告向本院提交的两份复印租赁合同显示，两套商铺的出租人为丁春明，并非被告公司，丁春明虽为被告一的法定代表人，但被告公司对丁春明个人出租行为不予认可，因此，原告要求被告一公司支付两套商铺的代理费没有法律依据，本院不予支持。
原告诉请被告赔偿原告因被告的违约行为承担的律师费人民币5万元及其他因追偿产生的费用。律师费不是违约行为必然产生的费用，而且原告与被告一在合同中并未对此没有约定，因此，原告的该项诉讼请求缺乏合同依据，本院依法不予支持。
根据被告一与被告二签订的《家华名都花园尾盘买断合同》的约定,被告二已于2012年8月23日将“家华名都花园”尾盘项目330套房产转让给被告一，房产处分、收益权即归被告一所有。被告二用于收款的专用银行账户由两被告与案外人林庆得三方共同监管。被告二同意被告一销售的存入该账户的售房首期款及银行放款由被告一自由支配。故原告以房款是打到被告二为由，要求被告二承担连带责任，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。原告与被告一之间的居间合同对合同双方当事人具有约束力，对被告二不具有任何法律约束力。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十七条的规定，判决如下：
一、被告一惠州市星海房地产投资有限公司自本判决生效之日起十日内向原告北京金融街房地产顾问有限公司广东分公司支付房屋销售代理费395865元及相应的违约金（违约金按每日0.3‰的标准计算，自2013年12月13日起至2014年12月23日止以66588元为基础计付，自起诉之日起即2014年12月24日起至清偿之日止以395865元为基础计付）。
二、驳回原告北京金融街房地产顾问有限公司广东分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9631.43元，由被告一惠州市星海房地产投资有限公司负担7237.97元，原告北京金融街房地产顾问有限公司广东分公司负担2393.46元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 张永生
审 判 员 徐秀群
代理审判员 陈希希
二〇一五年五月二十九日
书 记 员 张丽娴
附法条：
《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十七条：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。