江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0302民初2674号原告（反诉被告）陈中华。原告（反诉被告）韩薇。原告（反诉被告）许丽英。委托诉讼代理人刘莉，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人王春燕，江苏红杉树律师事务所律师。被告（反诉原告）徐州万科城置业有限公司。法定代表人吴俊，该公司总经理。委托诉讼代理人赵子伟，江苏彭城律师事务所律师。原告（反诉被告）陈中华、韩薇、许丽英诉被告（反诉原告）徐州万科城置业有限公司（以下简称万科公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月19日受理后，依法组成合议庭，按照普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈中华、韩薇、许丽英及其委托诉讼代理人刘莉、王春燕、被告徐州万科城置业有限公司的委托诉讼代理人赵子伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈中华、韩薇、许丽英向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给原告办理万科城x幢x单元xxx室房产的上房手续，并支付逾期上房违约金75923元（暂计算至2017年6月30日，要求计算至实际交付之日）；2、判令被告给付原告租金14400元（暂计算至2017年6月30日，要求计算至实际给付之日）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月30日，陈中华、韩薇、许丽英与万科公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定陈中华、韩薇、许丽英购买万科公司开发的坐落于徐州市鼓楼区××单元××室房屋，房屋总价款为800000元，并约定2017年1月30日前将上述房屋交付原告，还约定如逾期交房，被告应按日支付总价款万分之三的违约金。合同签订后，原告支付房屋价款，被告出具发票，但交房期限届满，被告一直未通知原告上房，经原告多次要求，被告于2017年5月16日才向原告寄送上房通知书，通知原告于2017年5月31日办理上房手续�但当原告前往办理上房手续，被告以种种理由拒绝办理，为此诉至法院。反诉原告的反诉请求无事实及法律依据，请法庭予以依法驳回，1、反诉被告已经按照合同约定支付所有的购房款，反诉原告也在核实确认后在交款的向反诉被告开具了首付款的全额发票，后期贷款也已交清；2、反诉被告并不存在逾期付款的情形，根据双方合同第7条约定，余款40万元向出卖人指定银行申请贷款，而在签订合同后反诉被告也已向指定银行进行贷款，而现在反诉原告所依据附件5的相关条款明显加重我方责任，且未尽到合理提示说明义务，该附件5也未在合同第7条中进行标注，因此所有附件5的内容均为开发商的权利限制买受人的相关权利加重买受人义务，因此根据合同法的相关规定，该格式条款应认定无效；3、反诉被告的贷款是完全按照反诉原告的要求，在签订买卖房商品合同后�二天就去银行办理贷款，后来是由于反诉原告员工工作失误，未明确告知银行反诉被告所购买的3套房产虽售楼处以及收款均在同一地方，但分属两个不同的公司，需要在银行再行填写一份资料，最终导致反诉被告及其家属又从无锡赶到徐州进行补充，上述事实有相关的证据待据证实进行提交，且贷款发放是反诉原告与其指定银行之间进行确定与反诉被告无关，因此反诉原告重复要求支付逾期付款的违约金无事实及法律依据，请求法庭依法驳回反诉原告的反诉请求。被告（反诉原告）徐州万科城置业有限公司辩称：原、被告之间存在合法有效的商品房买卖合同，该合同依法成立，受法律保护。双方应按照合同约定享有权利和履行合同义务。买受人未按照合同约定支付逾期付款违约金，存在违反合同约定逾期付款的事实；买受人未按照合同约定向出卖人支付延期付款违约金，根据合同约定我公司有权要求本诉原告先履行合同义务，因此我公司的行为不构成违约，不应承担任何违约责任；我公司已按照合同约定履行了交付房租的义务，不存在任何违约行为，并向本院提出反诉请求：1、请求三反诉被告支付延期付款违约金4560元，诉讼费有三反诉被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2016年12月30日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，被告将其开发的徐州市鼓楼区××单元××室房屋出售给原告，上述合同第八条约定：总房款800000元，2016年12月30日原告支付首期房款400000元，余款400000元向出卖方指定银行申请贷款支付通过商业贷款的方式。上述商品房买卖合同第十二条约定：出卖人�当在2017年1月30日前向买受人交付该商品房，第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按第十二条约定时间交付该商品房的，双方同意按照预期时间分别处理：逾期在60日倍的自第十二条约定的交付期限届满次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款的万分之三，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付按照全部房价款的万分之三的违约金……。上述商品房买卖合同附件五约定：关于付款及期限买受人采取商业贷款方式支付商品房价款，……买受人最迟应在本合同签订之日起十五日内支付全部房款，逾期不支付的，应按本合同第八条承担逾期付款的违约金。原告与签订合同当日向被告缴纳了400000元，2017年2月22日中国银行股份有限公司向被告支付400000元，现原告与被告一致�意继续履行涉案商品房买卖合同,为此诉至法院。庭审中双方各执己见，经本院调解无效。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告于2015年12月30日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，依法成立并有效，对双方均具有法律约束力。被告应当按照合同约定于2017年1月30日前将涉案房屋交付给原告。而被告至今未将涉案房屋交付给原告，其行为违反了双方的合同约定，构成了违约，应当向原告承担违约责任。在庭审中，被告主张原告逾期支付房款，表示自己不为原告办理上房是因为原告逾期交付房款，也没有支付逾期付款违约金，但从双方提供证据看出原告在2017年2月22日，已向被告付清房款，虽然晚于双方约定期限，但在合同中并未约定双方履行义务的顺序，双方应按约定各自履行义务，为此被告不能以原告履行付款义务的早晚作为不履行自己义务的抗辩理由，被告至今不向原告交付房屋的行为，存在过错，明显违约。原告要求被告承担逾期上房违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。该违约金的计算应按双方约定交付房屋之日起计算至实际交付房屋之日以房款800000元的日万分之三。关于原告主张要求被告支付租金的诉讼请求，因该该案是商品房买卖纠纷，与原告主张的租赁关系为两种法律关系，根据相关法律规定，原告应就租赁关系另行主张权利，故本案不再涉理。被告因原告逾期付款为此向法院提起反诉主张要求原告支付逾期付款违约金，本院依法合并审理。经审查，原告按合同约定向被告指定地点办理贷款手续，发放贷款单位中国银行股份有限公司向被告交付房款时间确实超出双方合同约定时间，但原告在被告指定银行贷款，对银行发放贷款的时间无法掌控，逾期交付贷款的原因非原告过错原因造成，因此要求原告为此承担责任无事实及法律依据。被告要求原告支付逾期付款违约金的反诉请求本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：徐州万科城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈中华、韩薇、许丽英支付逾期交付房屋违约金36000元（自2017年1月30日至2017年6月30日止），并支付2017年7月1日起至实际交付房屋之日止的违约金（按照房款800000元日万分之三计算）。驳回徐州万科城置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费780元，由原告负担（已付）。反诉费25元（被告已预付）由被告徐州万科城置业有限公司承担（该款与上述款项一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张向阳人民陪审员  张克俭�民陪审员王燕二〇一七年十二月七日书 记 员  韩林宏