湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0111民初785号
原告：常何，女，1974年9月17日出生，汉族，身份证住址武汉市洪山区。
委托诉讼代理人：向红，湖北阳阳律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人：肖卫贻，湖北阳阳律师事务所律师。特别授权代理。
被告：武汉生态城碧桂园投资有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区花山镇特1号。
法定代表人：王明远，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王一，上海建纬（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人：张铮，上海建纬（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。
本院受理原告常何与被告武汉生态城碧桂园投资有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月27日、2017年11月13日两次公开开庭进行了审理。原告常何及其委托诉讼代理人向红、肖卫贻，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人王一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常何向本院提出诉讼请求：1、判令被告出示《武汉市商品房买卖合同（合同编号130301701）》第九条规定的证明文件；2、判令被告承担逾期交房的违约责任共计人民币19,991元（从2015年6月1日起算至2015年8月27日）；3、判令被告向原告赔偿因逾期交房、房屋质量问题维修造成的租房损失共计人民币13,000元（从2015年6月1日起至2016年1月13日，每月按2,000元计算）；4、判令被告向原告承担商品房广告违约责任，补齐1,200元/平米装修广告费用的差价；并出示装修材料明细表及使用说明书、合格证书等相关文件；5、请求判令被告物业费起算点从符合合同要求的收房日起算；6、判令被告承担逾期办理房产证书的违约责任共计人民币14,706.2元（从2015年8月27日至2016年1月13日，按同期人民银行贷款利率计算）。诉讼过程中，原告变更第二项至第五项诉讼请求如下：2、判令被告承担逾期交房的违约责任（按房价总额的每日万分之三计算，从2015年5月31日起至实际交房日止）；3、判令被告向原告赔偿因逾期交房造成的租房损失（从2015年5月31日起至实际交房日止，每月按2,000元计算，计人民币13,000元）；4、判令被告向原告承担商品房广告违约责任，补齐1,200元/平方米装修广告费用的差价，即按每平方米700元的差价，共计87,080元；并出示装修材料明细表及使用说明书、合格证书等相关文件；5、请求确认实际交房日。
事实和理由：原、被告于2013年9月29日签订《武汉市商品房买卖合同》，合同编号为湖130301701，约定原告购买被告开发的碧桂园生态城二期（观澜）4栋2单元13层1号房，被告应当于2015年5月30日前交付，并就交房条件、房屋交接、违约责任等作了约定，合同签订后，原告履行了付款义务，并办理了银行按揭手续。一、关于被告交房违约及责任。2015年5月30日，被告不能按照合同要求的交付条件交房，房屋没有达到居民用电标准，房屋没有验收备案，违反了法律强制性规定。被告拒绝出示合同第九条约定的相关文件，据此，被告应当承担逾期交房的违约责任，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。该房屋不能按期如约交付，原告不能正常入住，被告应当赔偿此期间给原告造成的住房损失，并支付此期间原告在外租房的租金。同时，物业费也应当从符合交房之日起算。二、关于被告商品房广告违约及责任。被告在销售此商品房前曾在户外广告牌、报纸、网络上宣传买房即赠送1,200元/平方米装修的广告，原告基于对被告的品牌信任和对广告真实性的信任与被告签订了合同，但房屋的实际装修与1,200元/平方米装修标准相差甚远。被告的商业广告和宣传资料对原告商品房买卖合同的订立起到了实质性的影响，应当视为合同条款，被告提供的精装修房违背了1,200元/平方米的承诺，应当承担违约责任，并补齐广告约定的差价。三、关于被告应当出示装修材料清单及相关文件的义务。该房为精装修房，原告要求被告出示房屋装修材料清单及使用说明书和合格证书，均遭到被告拒绝，根据相关法律规定和商业惯例，被告应履行出示装修清单、使用说明书和合格证书等文件，并履行说明、解释装修工艺的义务。四、关于办理产权证书违约及责任。该房屋到目前为止不能办理房屋产权证书，被告应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，承担违约责任。
被告碧桂园公司辩称，一、原告要求出示买卖合同第九条的相关证明文件不能作为一个单独的诉讼请求，相关证明文件在交付房屋时已经出示，且本案被告举证已经将相关文件提交法庭，该诉请不应支持。二、1、本案涉案房屋符合法定交付条件和约定交房条件，被告不存在违约行为，在交付房屋时，虽未取得正式用电，但被告履行补救措施，提供临时用电，不影响房屋使用，未给原告造成实际损失，不应支付逾期交房违约金。2、合同约定违约金标准过高，且原告无实际损失，请求人民法院降低违约金标准。3、2015年8月27日，房屋临时用电转为正式用电，此后也不应承担任何违约责任。三、房屋租金损失不应支持，原告无损失，且原告要求承担逾期交房违约金，不能同时主张租金损失，且原告未提交租房损失的证据，该项诉请不应支持。四、广告差价不属于双方合同内容，属于要约邀请，双方具体履行应按签订合同为准，被告已经按照约定标准交付房屋，被告销售的房屋具有自主定价权，原告没有证据证明房屋差价，原告诉请不明确，故不应承担广告违约责任，应予驳回。五、实际收房日是一个事实行为，不应由人民法院审理，不应支持。六、原告诉请不明确，逾期办证损失不应支持，双方已经签订了补充办证协议，被告在原告交齐税费和资料的情况下，在360天内递交手续，且未约定逾期办证的责任，被告不存在违约行为，不应支付逾期办证损失。综上，请求驳回原告全部诉请。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对提交的有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据二中《武汉市商品房买卖合同》、证据四中关于武汉生态城碧桂园投资有限公司正式供电证明和证据五武汉市住房保障和房屋管理局出具的《关于夏新华等反映碧桂园生态城二期（观澜）项目开发企业交房相关问题的处理意见书》，可以证明被告在约定交房之日用电未达到交付标准，本院对此予以采信；对证据六，报纸上刊登的商业广告，虽系复印件，能与其他证据相印证，本院对其真实性予以采信；对证据七《装修估算表》及资质文件，系原告自行委托评估，因被告碧桂园公司对真实性、合法性有异议，本院不予采信；对证据八，政府信息公开告知书、邮件快递单及邮件查询记录。原告虽逾期提供，但与本案基本事实有关，本院予以采纳，但对原告予以训诫；对证据九，房屋租赁合同，因为复印件，被告对其真实性不予认可，本院不予采信。对被告碧桂园公司提交的证据二，《委托办理权属登记协议书》、委托书两份，原告对其真实性无异议，可以证明原告委托被告办理房屋权属登记证书，本院予以采信；对证据三、碧桂园生态城二期精装修工程结算造价咨询报告，系被告自行委托评估，因原告有异议，本院不予采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年9月29日，原告常何（作为买受人）与被告碧桂园公司（作为出卖人）签订编号为湖130303629号《武汉市商品房买卖合同》及附件、附录（以下简称《合同》）。《合同》约定：买受人常何向出卖人碧桂园公司购买碧桂园生态城二期（观澜）项目第4幢2单元13层1号商品房一套，总房价款为757,241元整，约定付款方式为贷款付款，……。第九条，交房期限及条件。出卖人应当在2015年5月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。l、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；×；5、供电：在该商品房交付时达到使用条件；6、给水：在该商品房交付时达到使用条件；7、供燃气：在该商品房交付时达到使用条件；8、电信和有限电视的设施：在该商品房交付时达到使用条件；9、上述第l－4款约定的交房条件是指取得政府相关部门的验收文件，上述第3、5－8条约定的使用条件是指达到买受人可向水、电、燃气、电信、有线电视的服务商申请办理该服务供应手续的条件；10、×。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起×日内书面告知买受人。第十一条，出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十二条，交接。商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。……。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……。”另根据《合同》附件六补充协议书中载明，五、交楼手续，《商品房买卖合同》第十二条约定的“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人”的内容，变更为“商品房达到交付条件后，出卖人在约定的交付日期之前交付该商品房的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按约定的交付日期自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房，若因出卖人的原因导致买受人未能按期办理交楼手续的，出卖人承担逾期交楼的责任。
《合同》第十六条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人委托出卖人代办该商品房的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。该委托的具体事宜详见附件六附录三《委托办理权属登记协议书》。出卖人未按约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金。……。第二十二条，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（见附件六）。附件六合同补充协议约定：……。十一、提示，出卖人已提请买受人仔细阅读《商品房买卖合同》、本补充协议及附录的条款，特别注意加粗字体部分的条款内容，对各条款作全面、准确的理解，并应买受人的要求作出了相应说明。买卖双方一致确认对《商品房买卖合同》、本补充协议及附录的条款含义认识一致。附录三《委托办理权属登记协议书》约定，一、买受人自愿委托出卖人办理下列1、2、3、4、5、6、7事宜：……；1、办理买受人所购该商品房预售合同预抵押登记；2、办理买受人所购该商品房的《房屋所有权证》；3、领取买受人所购该商品房的《房屋所有权证》；4、办理买受人所购该商品房的《房屋他项权证》；5、办理买受人所购该商品房的一般房屋抵押登记；6、办理买受人所购该商品房的《国有土地使用证》；7、领取买受人所购该商品房的《国有土地使用证》。二、根据武汉市东湖新技术开发区房地产管理局房地产管理部门的办证要求，买受人应于签订本协议的同时签署买受人委托出卖人办理其所购该商品房的预抵押登记、《房屋所有权证》、《房屋他项权证》、《国有土地使用证》的授权委托书；三、买受人自愿同意出卖人在同时具备下列条件之日起360天内将该商品房办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》所需的权属登记资料送交武汉市东湖新技术开发区房地产管理局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》所需的税费代缴给相关部门：……。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得该商品房的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的时间由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。……。2013年9月29日，原告常何向被告碧桂园公司出具《委托书》，委托被告代为办理、领取《房屋所有权证》与《国有土地使用证》、办理该商品房预售合同预抵押登记、办理该商品房的一般房屋抵押登记等相关事宜。
2015年5月29日，碧桂园生态城二期（观澜）4#—9#楼项目取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，并在2015年5月30日前相继取得消防、人防、燃气、园林绿化、给水、排水、电信和有线电视等项目验收证明文件，另供电经国网武汉供电公司2015年8月27日验收合格，完成送电工作，符合正常使用条件。2015年9月11日，案涉房屋所在的碧桂园生态城二期（观澜）项目取得武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证。
据原告当庭自述，其与夏新华等人共同向武汉市住房保障和房屋管理局申请公开“碧桂园生态城二期（观澜）项目竣工交付使用备案相关信息”，后该局于2015年12月23日仅向夏新华一人作出《政府信息公开告知书》，对相关情况进行了告知，原告于2015年12月27日知晓上述内容。原、被告双方均认可于2016年9月29日办理了案涉房屋的交房手续。
另查明，被告在2013年9月销售案涉碧桂园生态城2期房屋时，在新闻报纸上刊登“全新墅区洋房，均价6,000元/㎡，送1,200元/㎡精装修”的广告，但在《合同》附件四（装饰）中仅明确装修的内容，但并未明确精装修的价格。诉讼过程中，原告请求对案涉房屋进行房屋装修价格鉴定，后双方选定的湖北中诚工程造价咨询有限公司出具《退案函》，载明。本公司接受委托后即多次与当事人沟通，因当事人无法提供鉴定所需的资料，现本公司作退案处理。后原告又于2017年11月15日再次提出对案涉房屋进行装修价格鉴定。
本院认为，原、被告签订了《武汉市商品房买卖合同》及附件、附录，建立了商品房买卖关系，亦是双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故原、被告之间的买卖合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。而围绕原、被告双方案涉商品房买卖合同法律关系，归纳本案的双方诉辩观点，本案的争议焦点如下：
一、被告在交房过程中是否存在逾期交房的违约行为以及逾期交房违约金如何计算的问题。根据《合同》第九条约定，被告碧桂园公司应在2015年5月30日前，将符合约定条件的商品房交付原告常何使用，而约定交房日案涉房屋仅有临时用电，供电公司正式送电时间为2015年8月27日，故被告已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金如何计算的问题。被告提出按已交付房价款日万分之三的标准计算违约金过高并请求减少的抗辩意见，因被告已于《合同》约定交房日前取得建设行政主管部门核发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，表明案涉商品房已达到法定的交房条件，虽在供电方面未达到合同约定的使用条件，但被告在约定交房日前已提供临时用电，并可无偿使用，减少了原告的实际损失。本院根据被告的申请，基于原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定被告按已交付房价款日万分之二的标准支付逾期交房违约金。关于被告应支付逾期交房违约金的截止日期，因原告于2015年12月27日已知晓案涉房屋于2015年8月27日取得供电部门的正式用电，其在合理的宽限期内，本院酌定该宽限期为7日，参照《合同》附件六补充协议书第五项的约定应于2016年1月3日前主动到被告处办理交接房屋的手续。原告超过合理的期间逾期办理交接手续所产生的损失，应由其自行承担。故本院对原告要求被告赔偿逾期交房违约金计算至实际交付之日止的诉讼请求，不予支持。被告支付逾期交房违约金的期间应自2015年5月31日计至2016年1月3日止，即因约定交付日案涉房屋不符合约定交付条件，被告碧桂园公司应向原告常何支付逾期交房违约金33,015.71元（757,241元×0.0002/日×218日）。另关于原告提出的因逾期交房造成的租房损失，因原告已主张被告赔偿逾期交房违约金，现提出租房损失，并没有提交充分证据予以证明，且其主张每月2,000元的实际损失也并未超出被告应赔偿的逾期交房违约金按月折算后数额，故本院对租房损失不予支持。
二、关于被告是否应赔偿原告1,200元/㎡精装修差价的问题。争议在于被告碧桂园公司印发以及刊登的售楼广告中载明的赠送1,200元/㎡的精装修视为要约邀请还是要约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的理解与适用，出卖人发布的销售广告和宣传资料如构成要约需同时符合两个构成要件：一是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；二是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。而本案中，一是在销售广告和宣传资料对送一定价格的装修系仅作出的一般性说明与允诺，并不含有将标的物特定化的内容，内容并不具体确定；一定价格的精装修的表述虽然含有明确的数字内容，但如何确定该价格的主要内容及组成方式，被告并未在广告中作出具体确定的说明，即不满足上述第一个构成要件，故应作为要约邀请，对双方没有约束力。二是在销售广告和宣传资料载明送一定价格的装修对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定不具有重大影响，对合同订立以及房屋价格确定起决定性影响的仍然是房屋单价、地段等因素，销售广告和宣传资料赠送的装修价格对买受人是否订立商品房买卖合同以及确定房屋价格虽有影响但不构成重大影响，即不满足第二个构成要件，故售楼广告中载明的赠送1,200元/㎡的精装修应作为要约邀请，对双方没有约束力。原告申请再次对案涉房屋进行价格评估，已无必要，本院不予准许。关于原告常何要求被告碧桂园公司出示装修材料明细表及使用说明书、合格证书等相关文件，并非《合同》约定被告必须履行的义务，故本院对上述诉请均不予支持。
三、其他问题。1、关于被告是否应承担原告逾期办理房产证书的违约责任问题。根据《合同》第十六条及附录三的约定，被告碧桂园公司仅有在“买受人委托出卖人代办该商品房的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。……。出卖人未按约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金”。本案中原告实际并未委托被告办理产权登记证书，故对原告此项诉请本院不予支持。2、关于原告常何提出被告碧桂园公司按照合同约定向其出示《合同》第九条约定的证明文件的诉请，鉴于原、被告已经于2016年9月29日办理了案涉房屋的交接手续，表明原告已实际知晓《合同》第九条约定的相关证明文件，或已放弃要求被告出示以上证明文件的权利，被告无需再向原告出示该证明文件，故对原告此项诉请本院不予支持。3、关于确认实际交房日的问题，因原、被告均已认可实际交房日为2016年9月29日，该日系《合同》履行中一个重要的时间节点，具体明确，故对原告要求确认的诉请本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、确认原告常何与被告武汉生态城碧桂园投资有限公司于2016年9月29日办理了碧桂园生态城二期（观澜）项目第4幢2单元13层1号房的交房手续；
二、被告武汉生态城碧桂园投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告常何支付逾期交房违约金33,015.71元；
三、驳回原告常何的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费992元，由被告武汉生态城碧桂园投资有限公司负担625元，由原告常何负担367元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 王 俐
审 判 员 唐革新
人民陪审员 张汉华
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 毕 薇