浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0225民初4029号原告（反诉被告）：常建敏，男，1960年11月28日出生汉族，住浙江省象山县。原告（反诉被告）：陈奕挺，男，1962年10月27日出生汉族，住浙江省象山县。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：王根强，浙江信大律师事务所律师。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：胡赞，浙江信大律师事务所律师。被告（反诉原告）：象山环球房地产开发有限公司（组织机构代码75889835-2），住所地浙江省象山县丹西街道丹峰西路265号。法定代表人：蔡明亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：阮文良，浙江铭生律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞邦，浙江铭生律师事务所律师。被告：王爱民，男，1965年1月8日出生汉族，住浙江省象山县。原告常建敏、陈奕挺与被告象山环球房地产开发有限公司（以下简称环球公司）、被告王爱民合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案后，于2016年3月15日作出（2015）甬象民初字第2113号民事判决。被告环球公司不服该判决，上诉至浙江省宁波市中级人民法院。该院于2016年6月3日作出（2016）浙02民终1314号民事裁定，以“被上诉人诉请的该房屋属于履行不能”为由，裁定：一、撤销浙江省象山县人民法院（2015）甬象民初字第2113号民事判决；二、发回浙江省象山县人民法院重审。本院遂于2016年7月6日重新立案后，另行组成合议庭适用普通程序进行审理。2016年9月8日，原告常建敏、陈奕挺向本院提出财产保全申请，要求查封、冻结被告环球公司所有的价值1000万元的财产，本院于2016年9月9日作出（2016）浙0225民初4029号民事裁定，裁定：一、冻结被告环球公司在中国银行象山丹西支行的银行存款（账号：36×××57），冻结期限为一年；二、冻结被告环球公司在中国建设银行象山支行的银行存款（账号：33×××96），冻结期限为一年；三、查封登记在被告环球公司名下的房屋21套、国有土地使用权1宗，查封期限为三年。上述保全标的共计1000万元。本院已采取保全措施。2016年9月13日，被告环球公司向本院提出复议申请。本院于2016年9月19日举行听证，因原告常建敏、陈奕挺同意解除对位于象山县丹西街道西谷路48-2、48-3号201室、204室、207室房屋的查封，为减少保全行为对被保全人生活、生产的影响，本院于2016年9月23日作出（2016）浙0225民初4029号之一民事裁定，先行解除了对上述房屋的查封。2016年9月26日，本院作出（2016）浙0225民初4029号之二民事裁定，裁定解除坐落于象山县丹西街道丹峰西路265号国有土地使用权的查封，解除了对被申请人环球公司在中国银行象山丹西支行的银行存款（账号：36×××57）、在中国建设银行象山支行的银行存款（账号：33×××96）的冻结，并查封了登记在被告环球公司名下位于象山县石浦镇渔港北路58-1号至58-2号房屋。2016年10月31日，案外人蔡同根向本院提出保全异议。本院于2016年11月25日作出（2016）浙0225民初4029号之三民事裁定，裁定驳回蔡同根提出的异议。2016年12月7日，被告环球公司向本院提出申请，以坐落于象山县丹西街道西谷路13套房屋系案外人蔡同根所有，上述房屋因被法院查封无法转贷为由，请求解除对上述房屋的查封，并提供坐落于象山县石浦镇海滨路19-2号304室、504室二套房屋进行置换，案外人蔡灵芝自愿提供登记在其名下位于象山县石浦镇渔港北路58-5号房屋进行担保。本院审查后，于2016年12月9日作出（2016）浙0225民初4029号之四民事裁定，裁定予以准许。2017年4月11日，原告常建敏、陈奕挺向本院提交房屋价格评估申请，请求对位于象山县石浦镇渔港北路58-1号至58-2号、58-3号至58-4号房屋对应的第二层房屋的市场价值进行评估。本院审查后予以准许，委托浙江众诚房地产评估事务所有限公司进行评估。该公司于2017年7月20日作出浙众诚所评（2017）司宁字第0720001号、第0720002号二份《房地产估价报告》。2016年8月10日、2016年9月19日，本院二次依法公开开庭审理了本案，原告常建敏、陈奕挺及其委托代理人胡赞，被告环球公司的法定代表人蔡明亮及其委托代理人阮文良、俞邦到庭参加诉讼，被告王爱民经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2017年3月13日，被告环球公司向本院提起反诉，本院审查后予以准许，决定与本案一并审理。2017年3月24日，本院第三次公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）常建敏及其与原告（反诉被告）陈奕挺的共同委托代理人王根强、胡赞，被告（反诉原告）环球公司的法定代表人蔡明亮及其委托代理人阮文良、俞邦到庭参加诉讼，被告王爱民经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2017年9月13日，本院第四次公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）常建敏、陈奕挺及其委托代理人王根强、胡赞，被告（反诉原告）环球公司的法定代表人蔡明亮及其委托代理人阮文良、俞邦到庭参加诉讼，被告王爱民经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。期间，各方当事人向本院申请庭外和解期。后本案因案情复杂，经本院院长同意，延长审限六个月。本案现已审理终结。原告（反诉被告）常建敏、陈奕挺向本院提出诉讼请求：1.判令环球公司、王爱民交付案涉《协议》项下统一开发的约定房屋（石浦镇渔港北路58－1、58－2、58－3、58－4号及海滨路19－1号304室、504室，19－2号601室），并办理过户登记手续，承担过户所需的法定税费；2.判令环球公司、王爱民归还扣除应付建（购）房款后的余欠借款296.50万元，并支付该款自2012年3月18日起（之前约定月利2%已付清）至实际归还之日止，按月利率2%计算的约定利息，承担其中203.50万元借款在折抵建（购）房款之前（2012年3月18日起至房屋实际交付之日）期间按月利2%计算的欠付利息。本案重新立案后，常建敏、陈奕挺变更本案诉讼请求为：1.判令环球公司、王爱民将位于象山县石浦镇渔港北路58-1至58-2号、58-3至58-4号房屋交付常建敏、陈奕挺，并配合办理过户登记手续，承担过户所需的法定税费；2.判令环球公司、王爱民赔偿经济损失2668582.16元；3.判令环球公司、王爱民归还借款3178760元，并自2012年3月18日起至实际归还之日止按月利率2﹪计付利息，自2012年3月18日起至房屋实际交付之日止以1821240元为基数按月利率2﹪计付利息。诉讼过程中，常建敏、陈奕挺变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告签订的《协议》；2.判令环球公司、王爱民赔偿经济损失9406528.38元；3.判令环球公司、王爱民归还借款2527320元，并自2012年3月18日起至实际清偿之日止按月利率2﹪计付利息。后常建敏、陈奕挺又变更诉讼请求为：1.判令环球公司、王爱民将位于象山县石浦镇渔港北路58-1至58-2号、58-3至58-4号、石浦镇海滨路19-2号304室、504室、604室共计五套房屋交付常建敏、陈奕挺；2.判令环球公司、王爱民赔偿经济损失4105871.51元；3.判令环球公司、王爱民归还借款3975960元，并自2012年3月18日起至实际清偿之日止按月利率2﹪计付利息。2017年8月21日，常建敏、陈奕挺再次变更诉讼请求为：1.判令环球公司、王爱民将位于象山县石浦镇渔港北路58-1至58-2号、58-3至58-4号、石浦镇海滨路19-2号304室、504室及石浦镇海滨路19-1号501室共计五套房屋交付常建敏、陈奕挺，并配合办理过户登记手续，承担过户所需的法定税费；2.判令环球公司、王爱民赔偿经济损失170万元；3.判令环球公司、王爱民归还借款3977840元，并自2012年3月18日起至实际清偿之日止按月利率2﹪计付利息。事实和理由：环球公司、王爱民拟合作开发原象山民泰食品发展有限公司（下称象山民泰公司）地块商住楼项目，因常建敏、陈奕挺名下相邻房屋与该地块毗邻，有意将其纳入该地块进行统一开发，后经协商签订一份以环球公司为甲方、王爱民为乙方、常建敏、陈奕挺为丙方的《协议》。协议签订后，常建敏、陈奕挺按照“退城进园”政策要求，将自身房屋土地交由政府并入象山民泰公司地块统一收储后，由环球公司、王爱民出面统一竞得该出让地块并支付土地出让金后负责统一开发。后常建敏、陈奕挺又根据环球公司、王爱民的要求给予500万元项目借款，并商定项目开发竣工后转为预付建（购）房款统一结算。但环球公司、王爱民在项目开发竣工后，未依约交付约定房屋并退回多余建（购）房款。因此，常建敏、陈奕挺起诉来院，请求判如所请。被告（反诉原告）环球公司辩称，1.案涉《协议》至今尚未生效，且常建敏、陈奕挺也未将其名下拟纳入项目统一开发的房屋土地过户交付给环球公司，并支付统一开发建（购）房款，故无权要求交付约定房屋。理由是：（1）依协议第九条“本协议由甲、乙、丙三方签字盖章，并由石浦镇人民政府作为证人盖章生效”的约定，现因协议未经石浦镇人民政府盖章，依约未生效；（2）常建敏、陈奕挺名下拟纳入项目统一开发的房屋土地，由其自行交予政府收储，并未过户给环球公司，也未实际支付土地出让金；（3）项目统一开发所涉建（购）房款至今未支付。常建敏、陈奕挺所谓的500万元借款，与建（购）房款无涉，性质上仅系王爱民个人借款。案涉项目系王爱民挂靠在环球公司名下开发，有关项目出让地块的竞拍、开发资金的筹集等均由王爱民自行负责，环球公司仅依挂靠协议约定对项目资金进出进行监管并收取约定管理费，不可能因该开发项目向其借款，且事实上也无借款手续并付息。常建敏、陈奕挺所谓的500万元借款，虽汇入环球公司账户，但不表明系环球公司借款，此系常建敏、陈奕挺依借款人王爱民要求将款项汇入环球公司，以转付给象山县土地储备中心。这在法律层面属借款指示交付范畴，后果由借款人承担，与环球公司无涉。2.常建敏、陈奕挺未履行项目承包协议项下担保责任，付清环球公司案涉项目开发费用，无权要求交付统一开发约定的房产。3.案涉《协议》显失公平，商铺及住宅1700元的单价明显太低，应予适当调整。4.根据案涉《协议》的约定，环球公司只需交付石浦镇渔港北路58号第一层商业用房200平方米及楼上三套住宅，无需交付第二层商业用房。案涉《协议》约定的“底层”是指第一层，不包括第二层，石浦镇渔港北路58-1至58-2号、58-3至58-4号房屋的面积刚为199.57平方米，第一层层高亦高于4.5米，符合协议约定。至于石浦镇渔港北路58-1至58-2号、58-3至58-4号房屋天花板上的洞口，不管其是预留口、施工洞或用于其他作用，均与本案无关。5.因案涉房屋的交付涉及环球公司的利益，环球公司交房的前提是常建敏、陈奕挺付清土地出让金和购房款。案涉《协议》的主体是常建敏、陈奕挺与环球公司、王爱民三方，根据三方签订的《民泰苑房地产项目开发承包合同》中所有购房款都应汇入环球公司账户的约定，常建敏、陈奕挺应向环球公司支付购房款。且常建敏、陈奕挺还要求环球公司承担过户中产生的税费，如购房款直接交给王爱民，明显不公平。综上，请求人民法院驳回常建敏、陈奕挺的诉讼请求.同时，环球公司向本院提起反诉，请求判令常建敏、陈奕挺支付购房款1022960元、土地款1126341.11元，共计2149301.11元。被告王爱民未到庭参加诉讼，向本院提交书面辩称，1.常建敏、陈奕挺名下拟纳入案涉项目统一开发的土地面积为181.74平方米，由王爱民以环球公司名义出面竞拍取得，常建敏、陈奕挺应得的“退城进园”奖励及应摊的土地出让金，均已交付王爱民；2.500万元借款系环球公司项目借款，手续由王爱民出具并付息，应由环球公司承担还款责任。3.案涉项目竣工后，王爱民同意借款折抵建（购）房款进行项目结算并交房，纠纷的起因系环球公司以王爱民与其款项未结清而拒绝办理。但在其后的诉讼过程中，王爱民改称，常建敏、陈奕挺原房屋的补偿款、奖励款都由常建敏、陈奕挺领走，常建敏、陈奕挺未履行三方协议中将土地过户给环球公司的义务。对外关系上，案涉项目由环球公司开发，王爱民再与环球公司结算，故常建敏、陈奕挺应将相应土地款、购房款支付给环球公司，后环球公司再将房屋过户给常建敏、陈奕挺。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合当事人无异议的证据和事实，本院认定事实如下：原象山民泰公司厂房，因“退城进园”政策实施需要，拟由政府收储后对外出让开发商住楼项目。王爱民为获得该项目开发权，拟挂靠在环球公司名下，后经协商于2010年1月2日签订一份以环球公司为甲方、王爱民为乙方的《房地产开发挂靠合作协议》，协议第二条“合作方式”载明：1.项目由乙方出资挂靠在甲方名下开发，甲方负责监督管理，费用由乙方负责；2.项目设独立财务、账号，资金进出由甲乙双方共管，使用调拨由乙方安排；3.甲方按房屋销售额的1.5%向乙方收取挂靠管理费，未出售房屋按市价同比例的1.5%收取；4.税收及政府规费等按实全部由乙方支付。因常建敏、陈奕挺名下房屋与原象山民泰公司厂房毗邻，遂由常建敏、陈奕挺、王爱民三方协商将常建敏、陈奕挺的房屋一并纳入民泰公司厂房地块进行整体开发。2010年7月，常建敏、陈奕挺向政府提出申请，要求按“退城进园”政策一并纳入民泰公司厂房地块进行整体开发，获准同意。之后，环球公司（协议中为甲方）、王爱民（协议中为乙方）、常建敏、陈奕挺（协议中为丙方）签订《协议》一份，约定：一、丙方同意将其位于石浦镇渔港北路房屋及土地纳入甲方商住楼开发；二、根据甲、乙方开发需要，丙方自愿将现有房屋产权证及土地证过户到甲方名下，过户手续由甲、乙方负责办理，丙方予以配合。若本协议所指的开发土地享受“退城进园”政策，所需费用由丙方自己负责，即现属丙方的房屋、土地赔（补）偿款和挂牌拍卖返还款均由丙方享受；四、商住楼竣工后，甲、乙方应向丙方提供建筑面积不少于550平方米房屋，其中：1.综合楼临石浦镇渔港北路底层自东向西街面屋第1－4间，房屋建筑面积不少于200平方米；2.综合楼东梯第三、五、六层东铲各一套，建筑面积不少于390平方米，以设计图的建筑面积为准；3.甲、乙方提供给丙方的房屋，550平方米以内部分按照1700元/平方米支付房款，超出550平方米部分按4000元/平方米支付房款；4.丙方依照本协议第四条第3款支付的房款，已经包括本协议所指开发项目中所有应承担的费用，不再另行承担任何费用；5.甲、乙方负责将房产证、土地证、契税证等做至丙方名下并承担因此产生的税费。五、甲方承诺保证将协议约定的550平方米房屋交付给丙方……九、本协议由甲、乙、丙三方签字盖章，并由石浦镇人民政府盖章作为证人后某。十、万一该地块在拍卖过程中出现意外，甲、乙方未取得该地块开发权，本协议无效。该协议落款部分未署签订日期。上涉房屋土地由政府按“退城进园”政策于2011年1月收储后进行整体挂牌出让，王爱民于同年3月11日以环球公司名义出面竞得该出让地块，价款为1160万元。其时，为了理顺出让地块项目开发权的内外关系及相互之间权利义务，三方又签订一份以环球公司为甲方、王爱民为乙方、常建敏及陈奕挺为丙方（担保方）的《民泰苑房地产项目开发承包合同》，合同载明：甲方将位于石浦镇渔港北路北侧的一宗土地，内部承包给乙方进行房地产项目开发，经济上独立核算，自负盈亏，甲方不承担经营亏损等任何责任，也不分享经营利润等任何利益；甲方按房产销售总价的1.5%收取乙方开发管理费，全部购房款须汇入甲方公司账户；房产开发所涉的各类应缴税金及规费等费用，均由乙方承担。甲方收到的房屋销售款，在项目竣工前划拨给乙方的金额不超过销售额的75%，待税金、工程款等费用清算完毕（后）结清乙方的所有款项；丙方为甲、乙方履约提供担保。上涉合同签订后，王爱民因缴付土地出让金缺资，遂向常建敏、陈奕挺借款500万元。后常建敏、陈奕挺因故在未办妥借款手续的情况下，即将该500万元借款于2011年3月18日汇入环球公司账户。借款到账后，环球公司于当日按王爱民要求，开具一份金额为910万元、收款人为象山县土地储备中心的转账支票，以清偿上涉竞得地块应付土地出让金。而原先言明的借款利息（月利2分），之后也由王爱民个人负责支付。2015年8月，王爱民以环球公司民泰苑项目部的名义向常建敏、陈奕挺出具落款时间为2011年3月18日的《借条》《收条》各一份，《借条》载明：因开发民泰苑小区开发需要，向常建敏、陈奕挺借款开发资金500万元，月息2分，此借款可在房屋建造款中扣除结算。《收条》载明：今收到常建敏、陈奕挺房屋建造款500万元，直接汇付环球公司账户，房屋交付时根据协议第四条第三款结算，多找少补。2015年8月，王爱民实际负责开发的民泰苑商住综合楼通过竣工验收。2015年9月，环球公司委托象山信诚房产测绘有限公司对上述项目进行面积实测。后环球公司陆续将部分房屋登记至他人名下，其中，石浦镇海滨路3号-5号（1-05、2-05商铺）登记至宁波华鼎投资有限公司名下，石浦镇渔港北路58-5号（1-09、2-09商铺）登记至蔡灵芝名下。另查明，位于象山县石浦镇渔港北路58-1至58-2号、58-3至58-4号及石浦镇海滨路19-1号501室、19-2号504室四套房屋现由环球公司占有，并登记在环球公司名下。诉讼过程中，应常建敏、陈奕挺之申请，本院依法委托浙江众诚房地产评估事务所有限公司对位于象山县石浦镇渔港北路58-1号至58-2号、58-3号至58-4号房屋对应的第二层房屋的市场价值进行评估。该公司于2017年7月20日作出浙众诚所评（2017）司宁字第0720001号、第0720002号两份《房地产估价报告》，估价结果为：于价值时点2017年5月4日，58-1至58-2号房屋对应的第二层房屋的市场价值为54.39万元，58-3至58-4号房屋对应的第二层房屋的市场价值为115.61万元。常建敏、陈奕挺为此支出评估费5794元。对当事人围绕本案争议焦点提交的争议证据，本院认定如下：1.关于常建敏、陈奕挺是否已履行《协议》的问题。常建敏、陈奕挺为证明其应得之奖励费由王爱民领取的事实，向本院提交旧城改造奖励费收据复印件一份；环球公司为证明常建敏、陈奕挺的土地已为政府收购的事实，向本院提交常建敏与象山县土地储备中心签订的《象山县国有建设用地使用权收购合同》一份。经质证，环球公司认为收据的真实性待核实，且与本案无关；常建敏、陈奕挺对《象山县国有建设用地使用权收购合同》的真实性无异议，但认为不能达到证明目的。为查明相关事实，本院于2016年11月24日向石浦镇政府调取《关于同意民泰冷冻厂地块“退城进园”出让金奖励的决定》及旧城奖励费收据各一份，并向该事项经办人员及象山县国土资源局石浦分局工作人员进行了询问。经质证，常建敏、陈奕挺与环球公司均对上述材料无异议。因常建敏、陈奕挺提交的收据与本院调取的收据内容一致，故本院对该证据予以确认；因常建敏、陈奕挺对《象山县国有建设用地使用权收购合同》的真实性无异议，故本院对该证据亦予确认。结合王爱民在《答辩意见》中“常建敏、陈奕挺部分的土地面积181.74㎡，为开发方便，纳入公司统一开发。因为手续需要，这部分土地由公司出面拍卖摘牌，最后按面积分摊拍卖土地拍卖费802700元，由我负责与常建敏、陈奕挺结算，土地费交给我本人”及《情况说明》中“石浦镇按照石镇政[2011]31号文件，以旧城改造奖励费的名义，将包括常建敏、陈奕挺182.74㎡的土地在内的奖励费6407745元返还给我。我未返还常建敏、陈奕挺应享有的部分，相反，常建敏、陈奕挺还按土地面积给我建造购买房屋所需的费用，他们的土地、款项共同纳入项目开发、使用，否则，我和蔡明亮也不会协议将房屋以如此低的价格出卖给他们”的陈述，本院可认定事实如下：常建敏、陈奕挺与王爱民为合作开发的需要，商定将土地交由政府征收，由王爱民以环球公司的名义竞得国有土地使用权后进行商业开发，常建敏、陈奕挺享有的“退城进园”奖励费由王爱民领取。其后，环球公司如愿拍得国有土地使用权，王爱民亦向石浦镇政府领取“退城进园”奖励费，常建敏、陈奕挺还向王爱民交付了土地出让金802700元。据此，本院认为，《协议》第二条虽约定“丙方根据甲、乙开发需要自愿将现有房屋产权证及土地使用权证过户到甲方名下”，但根据当时的政策，该约定无法实际履行。根据《协议》第二条“过户手续由甲、乙方负责办理，丙方予以配合”的约定，如何履行土地交付义务，以环球公司和王爱民的意愿为主，常建敏、陈奕挺依其与王爱民的约定，将土地交付政府征收，且将“退城进园”奖励费由王爱民领取，并向王爱民支付土地出让金802700元，该履行行为符合《协议》的合同目的，产生合同履行的法律效果，环球公司、王爱民认为常建敏、陈奕挺未履行合同义务的意见，本院不予采纳。2.关于常建敏、陈奕挺应得之房屋是否包括第二层商铺的问题。常建敏、陈奕挺为证明商铺“底层”是否包括第二层房屋的事实，向本院提交王爱民于2011年1月13日出具的《承诺书》一份、从象山县规划局调取的竣工图二份，并申请本院勘查现场；环球公司为反驳常建敏、陈奕挺的主张，向本院提交设计图纸二份。经质证，环球公司对《承诺书》的真实性不予认可，即使真实亦与本案无关；对竣工图不予认可，认为应以其提交的设计图为准。常建敏、陈奕挺对设计图的真实性有异议。常建敏、陈奕挺和环球公司均对本院现场勘查拍摄的照片无异议。因王爱民承认《承诺书》上的签名系其所签，但认为《承诺书》的出具时间早于《协议》签订的时间，故本院对《承诺书》的真实性予以确认；因竣工图上盖有象山县规划局的调阅章，且经本院到象山县规划局核实一致，故本院对竣工图予以确认，对环球公司举示的设计图不予采信。据此，本院认定事实如下：2011年1月13日，王爱民向常建敏、陈奕挺出具《承诺书》一份，承诺：一、本案地块将挂靠环球公司名下开发，不得挂靠更换其他公司，本人与常建敏、陈奕挺在环球公司原签订的协议同时有效。二、本人将确保取得该宗地块的开发权。三、如取得开发权，本人将信守原与常建敏、陈奕挺签订的相关协议，并重申如下：开发的房产竣工验收后，向常建敏、陈奕挺提供不少于550平方米的新建房屋，其中：①综合楼临石浦镇渔港北路底层自东（包括圆转角）向西街面第1—4间房屋建筑面积二层不少于400平方米，房产证及土地使用权证登记用途为商业，土地使用年限为40年，底层街面房开间不少于3.8米，房屋层高5.5米；②综合楼东铲五、六层住宅各一套，使用年限按国家规定，房屋建筑面积不少于260平方米（每层建筑面积不少于130平方米，以房屋实际设计方案的建筑面积为准）；③本人向常建敏、陈奕挺提供的新建房屋550平方米以内（含550平方米）按1700元/平方米计算，超出551平方米部分价格另定，按房产证登记面积为准。四、如在取得开发权后，本人保证支付拍卖金额中的1000万元，其余资金由常建敏负责融资，利息由王爱民支付承担，如果因挂牌资金不到位，导致流拍，王爱民不承担赔偿责任。五、如王爱民在拍买过程中放弃，本人愿从该宗地块拍卖金额的返还款中一次性赔偿常建敏、陈奕挺800万元，并同意由政府部门直接从拍卖款中扣除。其他各条款以原签订协议为准，特此重申。本协议一式五份，常建敏、陈奕挺、王爱民各执一份，石浦镇人民政府、环球公司各存一份。环球公司认为常建敏在原审庭审中承认“（《协议》签订于）2011年3月18日之前。我们几方一起在环球公司签的。当时土地已经摘牌了，钱还没有付”，而《承诺书》系王爱民于2011年1月13日出具，故《承诺书》形成于《协议》之前，应以《协议》的内容为准。本院认为，虽然常建敏在原审中有此陈述，但当时双方并未对第二层商铺产生争议，《协议》的形成时间对案件结果并无实质影响，且该陈述明显与《协议》第十条“万一该地块在拍卖过程中出现意外，甲、乙方未取得该地块开发权，本协议无效”的内容矛盾。此外，《承诺书》多次提及，常建敏、陈奕挺与王爱民签订的“原协议”继续有效，但环球公司、王爱民均无法明确“原协议”指的是何协议，而常建敏、陈奕挺否认曾与王爱民签订过其他协议。据此，本院认定《承诺书》形成于《协议》签订之后，对当事人提出的《承诺书》形成于《协议》之前的意见，均不予采纳。结合竣工图中石浦镇渔港北路58-1至58-2号、58-3至58-4号二套商铺内均设计有楼梯及经现场勘查该二套商铺内事实上均留有楼梯口的事实，以及王爱民在回答本院询问时“（商铺）一开始是一层，设计时分成一层两层，底层都是他的，设计一层就给他一层，设计两层就给他两层”的陈述，足以证明常建敏、陈奕挺应得之房屋包括第二层商铺。本院认为，本案有关法律问题的争议焦点如下：一、《协议》是否生效；二、王爱民与常建敏、陈奕挺之间的法律行为是否有效；三、常建敏、陈奕挺转入环球公司账户的500万元款项的性质，及房屋价款的结算。对此，本院评析如下：关于争点一。依《协议》第九条约定：本协议由甲、乙、丙三方签字盖章，并由石浦镇人民政府作为证人盖章生效。此约定表明协议生效已附具条件（证人盖章），条件成就时协议才生效，但该协议“证人方”处无石浦镇人民政府盖章，致环球公司对《协议》之效力提出疑问。然依本院查明的事实，该协议已实际履行，常建敏、陈奕挺已履行了交付土地的合同义务，环球公司、王爱民亦按约取得该地块土地使用权并进行了开发建设，王爱民亦同意按约向常建敏、陈奕挺交付房屋，且证人是否签字盖章对合同并无实质影响。此外，环球公司要求常建敏、陈奕挺支付购房款、土地款是系基于《协议》已生效为前提，与其对《协议》效力的否定明显矛盾。因此，根据合同法诚实信用原则和促进交易的立法目的，本院确认该协议已生效。关于争点二。争点二的实质问题归根结底就是王爱民对案涉项目是否享有实际处分权。依环球公司与王爱民签订的《房地产开发挂靠合作协议》，案涉项目实系王爱民挂靠在环球公司名下开发，环球公司仅负责监督管理，并收取管理费，故王爱民对案涉项目享有实际处分权。据此，王爱民向常建敏、陈奕挺出具的《承诺书》及房屋价款在500万元借款中抵扣的意思表示均发生法律效力。环球公司与王爱民因案涉项目产生的债权债务关系，系其内部法律关系，与本案无关，对环球公司提出的与此相关的抗辩意见，本院均不予采纳。关于争点三。500万元借款系王爱民个人债务，理由如下：1.常建敏、陈奕挺明知王爱民挂靠环球公司开发案涉项目的事实；2.500万元借款用于支付土地出让金，而非用于环球公司生产经营；3.环球公司未向常建敏、陈奕挺出具借据承认此笔债务。常建敏、陈奕挺和王爱民认为应由环球公司承担该笔款项的清偿责任的意见，不符合客观事实，本院不予采纳。鉴于王爱民同意将该笔款项与房屋价款抵扣，且常建敏、陈奕挺与王爱民就已偿还金额无法达成一致意见，常建敏、陈奕挺与王爱民就该笔500万元借款及房屋价款待结算后可另案厘直，本院在本案中不作处理。据上，因案涉《协议》已依法生效，常建敏、陈奕挺已履行合同义务，且商住楼项目已竣工验收，具备结算交房条件。因此，常建敏、陈奕挺诉请被告交付《协议》项下约定房屋并办理过户手续，于约相合，于法有据，予以支持。至于王爱民、环球公司应交付的房屋范围，王爱民的《承诺书》对《协议》的约定进行了变更，依《承诺书》的约定，王爱民、环球公司应向常建敏、陈奕挺交付石浦镇渔港北路58-1至58-2号、58-3至58-4号第一层、第二层商铺，及综合楼东铲五层、六层住宅各一套，综合原、被告的意见，本院确定应交付的五层、六层住宅为石浦镇海滨路19-1号501室、19-2号504室二套房屋。石浦镇渔港北路58-1至58-2号、58-3至58-4号及石浦镇海滨路19-1号501室、19-2号504室共计四套房屋现由环球公司占有，并登记在环球公司名下，故交付房屋并办理过户手续的义务应由环球公司承担，过户所需之税费依约由王爱民、环球公司承担。因石浦镇渔港北路58-1至58-2号、58-3至58-4号第二层商铺已为环球公司登记至他人名下，已无实际交付的可能，应依法承担赔偿责任，故对常建敏、陈奕挺要求赔偿第二层商铺的损失的请求，本院予以支持，损失经鉴定为170万元。至于环球公司要求调整房屋单价的意见，因其与常建敏、陈奕挺并非单纯的房屋买卖关系，还涉及常建敏、陈奕挺的土地价值问题，且该单价由各方当事人协商确定，系其真实意思表示，故本院对此意见不予采纳。至于环球公司提出的常建敏、陈奕挺应将购房款交至环球公司账户的意见，如上所述，常建敏、陈奕挺与环球公司、王爱民并非单纯的房屋买卖关系，常建敏、陈奕挺作为合作建房一方，与案涉项目存在经济往来，其应付之款项可与债权抵销，故对环球公司的上述意见，本院亦不予采纳。至于环球公司的反诉请求，王爱民承认常建敏、陈奕挺应承担的土地款已向其付清，购房款则由常建敏、陈奕挺所借的用于支付土地出让金的500万元中抵扣，故对反诉请求，本院不予支持。综上所述，原告（反诉被告）常建敏、陈奕挺的诉讼请求部分成立，被告（反诉原告）环球公司的反诉请求不成立。被告王爱民经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）象山环球房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于象山县石浦镇渔港北路58-1至58-2号、58-3至58-4号及石浦镇海滨路19-1号501室、19-2号504室共计四套房屋交付原告（反诉被告）常建敏、陈奕挺，并为原告（反诉被告）常建敏、陈奕挺办理房屋产权转移手续，办理房屋产权转移手续所需之税费由被告王爱民、被告（反诉原告）象山环球房地产开发有限公司承担。二、被告王爱民、被告（反诉原告）象山环球房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告（反诉被告）常建敏、陈奕挺损失170万元。三、驳回原告（反诉被告）常建敏、陈奕挺的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）象山环球房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费51545元，由原告（反诉被告）常建敏、陈奕挺承担31445元，被告王爱民、被告（反诉原告）象山环球房地产开发有限公司承担20100元；保全费5000元、评估费5794元，合计10794元，由被告王爱民、被告（反诉原告）象山环球房地产开发有限公司承担；反诉案件受理费11997元，由被告（反诉原告）象山环球房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  王 林审 判 员  张海科人民陪审员  孙根花二〇一七年十月二十三日书 记 员  朱黄雅??2???1?