上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14706号
上诉人（原审被告）：何文娟，女，1975年2月18日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告）：蒋玲丽，女，1980年3月5日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：吴曾保，上海中未律师事务所律师。
上诉人何文娟因与被上诉人蒋玲丽房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初6625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
何文娟上诉请求：撤销原判第一、二项，依法改判驳回被上诉人蒋玲丽的原审相关诉请，要求租赁合同继续履行。事实和理由：上诉人自2016年3月20日起租赁本市松江区XX路XX弄XX公寓XX号XX室房屋（以下称为涉案房屋）后，每次都按照合同约定及时支付下一期房租，已交纳租金至2018年3月20日，完全不欠付任何费用。双方租赁合同的期限应当是三年，因为上诉人与被上诉人丈夫曾某之前有微信来往确认租期还有两年，价格随行就市，上诉人有理由认为该随行就市的价格为人民币5,000元/月。而且被上诉人一审诉请为租赁合同于2017年6月13日解除，表明其认可2017年3月20日后租约的有效性。
被上诉人蒋玲丽辩称，其不同意上诉人何文娟的上诉请求。双方签订的《房屋租赁合同》一年已经到期，上诉人应立即搬离涉案房屋。一审中被上诉人亦表示过，即使后续的两年租期有效，因双方没有签订书面合同，双方属于不定期租赁，被上诉人亦可以随时解除。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
2017年4月，蒋玲丽向一审法院起诉请求：1.判令何文娟立即搬离涉案房屋；2.何文娟支付租金（从2017年3月20日起至实际搬离之日，按每月2万元的标准计算）。一审审理中，蒋玲丽增加诉讼请求：确认租赁合同于2017年6月13日解除；并将原诉请2变更为：何文娟支付自2017年3月20日起至2017年6月13日止的租金（按每月5,000元的标准计算）以及自2017年6月14日起至实际搬离之日止的房屋使用费（按每月20,000元的标准计算）。
一审法院认定事实：2016年2月28日，蒋玲丽、何文娟及案外人XX有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定蒋玲丽将涉案房屋租赁给何文娟，租期自2016年3月20日起至2017年3月19日止，每月租金5,000元，每三个月为一期支付，每期提前3日先付后租，租赁保证金5,000元；何文娟应在合同租赁期限届满后的3日内返还该房屋，未经蒋玲丽同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，何文娟应以日租金的50%向蒋玲丽支付该房屋占用期间的使用费；何文娟如果需要续租的，应在租赁期限届满2个月之前向蒋玲丽提出，蒋玲丽同意的，双方另行签订相关续租文书并完成租金支付；租赁期限届满，双方未续签租赁合同，何文娟继续支付租金而蒋玲丽未表示拒绝的，则双方之间成立不定期租赁关系，蒋玲丽有权提前一个月通知何文娟租赁关系终止。合同另对其他相关事宜进行了约定。
合同签订后，何文娟支付了押金5,000元以及截止至2017年3月19日的租金。
2016年5月14日，何文娟向蒋玲丽丈夫曾某发送微信称，购买新餐桌的价格为1,300元，双方各出650元，桌子归何文娟，租期续2年，价格随行就市。蒋玲丽的丈夫曾某回复表示同意。一审庭审中，蒋玲丽认为当前涉案房屋市场价格为每月20,000元，何文娟则认为价格为每月5,000元。
2016年10月23日，蒋玲丽委托律师向何文娟发送《律师函》一份，言明希望何文娟于2017年3月20日搬离，否则将按每月2万元向何文娟收取租金；现蒋玲丽欲出售涉案房屋，希望何文娟积极配合各中介和买家看房；何文娟在同等价位下有优先购买权，希望何文娟收到本函件后7日内和律师或蒋玲丽联系，否则视为何文娟放弃优先购买权，并确认租期至2017年3月19日止。
2017年1月6日，蒋玲丽曾诉至法院要求确认双方签订的租赁合同有效，后因故撤诉。
2017年3月16日，何文娟向蒋玲丽支付了15,000元。对此，蒋玲丽表示其不愿收取何文娟的钱款，但何文娟不予理睬。
2017年9月，何文娟又向蒋玲丽支付了15,000元。
一审另查明，涉案房屋于2010年6月13日登记于蒋玲丽名下。
一审审理中，蒋玲丽同意何文娟于2017年3月份、9月份分别支付的15,000元及押金5,000元抵扣欠付费用，何文娟则认为应正常留置在蒋玲丽处不做抵扣。
一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，虽然何文娟于2017年3月份、9月份分别向蒋玲丽支付了15,000元，但蒋玲丽对此存有异议，并已诉至法院，坚持认为何文娟应于2017年3月19日搬离，故双方为期一年的合同到期后，并未实际形成不定期合同。双方签订的租赁合同于2017年3月19日到期届满，何文娟即应将涉案房屋搬离并返还蒋玲丽。蒋玲丽关于返还房屋的诉请，于法有据，法院予以支持；合同既然已经到期终止，蒋玲丽关于合同于2017年6月13日解除的诉请，缺乏事实依据，法院不予支持。何文娟辩称双方已经一致同意续租2年，但蒋玲丽对此不予认可，且从微信记录来看，双方仅同意租金价格随行就市，并未就具体金额达成一致意见，而租金金额系合同的主要条款，故在合同主要条款未达成一致的情况下，难言双方对于续租2年达成了一致意见。故对何文娟的相应抗辩意见，法院不予采纳。
合同到期终止后，何文娟未返还房屋的，应支付相应的占有使用费。关于占有使用费的计算标准问题，蒋玲丽主张按照每月20,000元的标准，缺乏合同依据，法院不予支持。虽然根据合同约定，何文娟每逾期一日应以日租金的50%支付使用费，该约定的逾期使用费显然低于合同履行之租金，并不合理，而何文娟自愿按照每月5,000元的标准计算占有使用费，故占有使用费可以5,000元为标准。蒋玲丽同意何文娟于2017年3月份、9月份分别支付的15,000元及押金5,000元抵扣欠付费用，并无不当，为免讼累，法院在本案中对此一并予以处理。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十五条的规定，于二○一七年十月二十三日作出判决：一、何文娟于判决生效之日起十日内搬离并返还蒋玲丽位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室的房屋；二、何文娟于判决生效之日起十日内支付蒋玲丽房屋自2017年10月20日起至实际返还房屋之日止的占有使用费（按每月5,000元的标准计算）（已抵扣何文娟于2017年3月份、9月份分别支付的15,000元及押金5,000元，合计35,000元）；三、驳回蒋玲丽的其余诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，由何文娟负担。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，被上诉人蒋玲丽确认收到上诉人何文娟支付的2017年3月20日至2018年3月19日的房屋使用费共计60,000元。
本院认为，本案争议焦点在于原《房屋租赁合同》到期后，双方是否就租赁合同续期两年达成一致。虽然上诉人何文娟向被上诉人蒋玲丽的丈夫曾某发送微信沟通购买新餐桌事宜时提到租期续2年，价格随行就市，曾某回复表示同意。但根据随行就市的涵义，双方只是同意租金按市场价格计算，并未对具体金额达成一致，并且双方在一审中对租金市场价格亦有不同意见，而租金标准是租赁合同主要条款，鉴于双方对该主要条款未达成一致，原审认定双方对于续租2年未达成一致，并无不当，本院予以确认。租赁合同到期后，虽然上诉人仍然向被上诉人支付租金并且不予搬离涉案房屋，但被上诉人立即向法院提起诉讼要求上诉人搬离房屋，表明其不欲与上诉人建立不定期租赁关系，而且被上诉人在一审中提出租赁合同已到期，在法庭释明下，被上诉人表示如果双方是不定期租赁合同关系，其要求解除合同，因此，上诉人以被上诉人在一审中诉请解约为由认为被上诉人认可到期后租约的有效性，缺乏依据，本院不予采信。综上，上诉人现占有使用涉案房屋缺乏依据，应予搬离，其实际占有使用涉案房屋期间所获得的占有利益应以房屋使用费的形式支付被上诉人，故上诉人应向被上诉人支付至实际搬离之日止的房屋使用费。因上诉人已支付房屋使用费至2018年3月19日，为避免讼累，本院予以一并处理。如果上诉人在2018年3月19日前搬离，被上诉人应返还上诉人相应房屋使用费，如果上诉人实际在2018年3月19日后搬离，其仍然应当向被上诉人支付使用费至实际搬离之日止。目前尚在被上诉人处的押金5,000元，其应当返还上诉人。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初6625号民事判决第一项；
二、撤销上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初6625号民事判决第二、三项；
三、蒋玲丽于本判决生效之日起十日内返还何文娟押金人民币5,000元；
四、何文娟于本判决生效之日起十日内支付蒋玲丽房屋自2017年12月20日起至实际返还房屋之日止的占有使用费（按每月5,000元的标准计算，何文娟已支付占有使用费至2018年3月19日）；
五、驳回蒋玲丽的其余诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费160元，由何文娟负担；二审案件受理费160元，由何文娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 翟从海
二〇一八年一月十二日
书记员 刘 皓
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
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第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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