杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭上民初字第1089号
原告：嘉兴市大家房屋置换有限公司。
法定代表人：邵科。
委托代理人：车慧强。
委托代理人：何佳祺。
被告：杭州智联房地产策划代理有限公司。
法定代表人：林建军。
委托代理人：金玲苹。
原告嘉兴市大家房屋置换有限公司为与被告杭州智联房地产策划代理有限公司房屋销售代理合同纠纷一案，于2010年9月1日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员孙丽独任审判，于2010年9月20日、11月2日二次公开开庭进行了审理。原告嘉兴市大家房屋置换有限公司的委托代理人车慧强、被告杭州智联房地产策划代理有限公司的委托代理人金玲苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉兴市大家房屋置换有限公司起诉称：2010年5月4日，原、被告双方签订分销代理合同一份，主要约定有：甲方（即被告）委托乙方（即原告），为湖州巨豪投资发展有限公司建造、甲方全案代理的《湖州红星美凯龙全球家居生活广场》房地产项目提供分渠道销售代理事宜，即依托乙方的渠道和营销能力，带客户到项目现场购买商铺；分销代理佣金比例为4%，结算佣金以分销结算业绩为准，即按分销结算业绩的4%计算分销代理佣金；交通费和餐费暂按乙方成交的套数，给予每套600元的补贴；并约定如被告违约逾期支付佣金的，需按当期应付金额以每日万分之五的标准向乙方支付违约金等事项。该合同签订后，原告积极通过自己的渠道及营销能力进行履行合同，带客户至项目现场购买商铺。通过原告分销代理共完成21套房屋的销售，并已由客户相应支付开发商约定购房款。为此，原告根据合同约定已将由其分销代理完成的（销售房屋产生的）代理佣金结算申请书交付被告，但被告仅支付其中12套分销房屋佣金，未支付其余9套分销房屋应当支付的佣金，其行为已构成违约。原告经多次催讨均未果，故现诉至法院，请求判令被告立即支付原告代理佣金79604.3元、费用补贴5400元（交通费、餐费按每套600元计算）、违约金1530.1元，以上合计86534.4元；请求判令本案诉讼费用由被告承担。
被告杭州智联房地产策划代理有限公司答辩称：涉案9套分销房屋，现经查龚文萍为备案客户并成交购买了其中一套房屋，被告予以认可。其余8套房屋不属于原告的分销业绩，原告主张的代理佣金等费用没有事实依据。具体如下：1、根据合同约定，分销业绩的确认方式为：“原告带客户到项目案场，并在被告项目经理处备案成功后，若备案客户成交，则相应计入原告的分销任务业绩和分销计算业绩。”简言之，确定分销业绩的前提是备案。其余8套分销房屋，原告在被告处毫无备案记录。被告以原告在被告处有备案并签约的客户的签约金额来确定原告的分销业绩，并按合同约定的业绩提成比例向原告支付代理佣金，完全按照合同约定履行义务，不存在违约行为。2、就《湖州红星美凯龙全球家居生活广场》房地产项目，被告为全案销售总代理，被告下属有包括原告在内的近10个分销商，被告也在湖州案场进行销售。为明确各分销商的业绩、避免出现纷争，被告在分销代理合同及各分销商签字确认的《湖州红星美凯龙全球家居生活广场分代理公司管理制度》中均明确约定客户归属以备案为准，对备案制度进行了详细的解释，并约定了备案时效、备案要求等一系列问题。其余8套分销房屋，原告未在被告处备案，按照合同约定和上述代理公司管理制度的规定，均能明确看出其余8套房屋的销售业绩不属于原告所有。综上所述，原告向被告主张其余8套房屋的代理佣金、补贴及违约金，均无事实和法律依据，请求依法驳回原告的相应诉讼请求。
为证明上述事实，原告向本院提供了如下证据：
1、分销代理合同一份，拟证明原、被告之间的代理合同关系。
2、看房服务单七份，拟证明原告联系看房客户，原告通过其营销服务及分销渠道，带客户到湖州红星美凯龙全球家居生活广场看房，其中客户万桂芳和周江应英分别购买了2套房屋。
3、房屋预定协议书九份、不动产销售发票七份（系复印件），拟证明客户购买房屋及付款事实，由原告按照双方分销代理合同约定的事项，向客户销售房屋。
4、嘉兴大家房屋置换有限公司代理“湖州红星美凯龙全球家居生活广场”项目销售期间成交客户明细、有争议无备案客户名单、湖州项目各分代理公司6月提佣明细各一份，拟证明原告与被告结算事实，原告完成了21套分销房屋，其中12套佣金及相应费用已经由被告支付给原告。
5、公证书五份，拟证明原告已按分销代理合同委托事项，带客户现场购买房屋并备案的事项。
为证明上述事实，被告向本院提供了如下证据：
1、湖州红星美凯龙全球家居生活广场分代理公司管理制度一份（共5页），拟证明被告是以前置报备程序来确定分销代理公司的客户归属。
2、分销客户实际来人报备表一份（日期为2010年5月15日，系复印件），拟证明除龚文萍外的8个签约客户，原告未向被告报备过。
3、分销客户实际来人报备表一份（日期为2010年5月19日），证明事实同上。
4、分销客户实际来人报备表四十一份，拟证明原告在被告处所有的报备表以及报备过的人员。
审理中，本院依法对双方当事人提供的证据，经当庭质证，认证如下：
一、原告提供的证据：
1、证据1，被告无异议，本院予以认定。
2、证据2，被告对真实性、关联性、证明力提出异议，认为看房联系单系原告单方制作的，在被告处没有记录，且与被告确认分销业绩无关联；证据3，被告对真实性、合法性无异议，对关联性、证明力提出异议，认为房屋预定协议书和销售发票不能证明是原告的分销业绩；证据5，被告对真实性、合法性无异议，对关联性、证明力提出异议，认为公证书仅能证明签字的真实性，对内容的真实性无从考究，也不能证明原告完成了合同约定事项。本院认为，在庭审中对龚文萍为备案客户并成交购买了涉案9套房屋中一套房屋，属原告的分销业绩的事实，双方当事人亦已认可，故对此事实，本院予以确认；证据2，被告对真实性提出的异议未能提供证据加以反驳，证据3，该组证据虽系复印件，但在审理中双方当事人认可了看房客户屠用朝等7人购买了涉案9套房屋的事实，证据5中所涉看房客户屠用朝等5人（龚文萍、王敏儿除外）作为证人虽未能到庭，但相应的声明已经相关公证机关的公证，被告未能提供证据加以反驳，故具有真实性；同时，证据2、3、5已形成证据链，可证明除已认可的客户龚文萍，及客户王敏儿外，其余客户5人系原告带其前往湖州红星美凯龙全球家居生活广场的现场看房，嗣后又购买了7套房屋的事实，对此事实，本院予以确认；原告未能提供客户王敏儿的公证书或者有效证言，仅凭原告单方制作的看房联系单，及房屋预定协议书、销售发票，对原告主张的系原告带王敏儿看房后购房的事实证明力不足，本院不予确认。
3、证据4，被告对其中湖州项目各分代理公司6月提佣明细、嘉兴大家房屋置换有限公司代理“湖州红星美凯龙全球家居生活广场”项目销售期间成交客户明细无异议，本院予以认定；被告对附件二真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，认为不能证明被告要按照9套房屋来确认原告的分销业绩，反而证明在被告处没有备案。本院认为，被告对真实性均无异议，且该组证据可证明被告已向原告支付了12套分销房屋的佣金及相关费用的事实，对此事实，本院予以确认。
二、被告提供的证据：
1、证据1，原告对真实性、合法性、关联性提出异议，认为真实性无法确认，且分销合同并未约定按该制度执行，原告对该制度的内容是不清楚的，对原告不具有约束力。本院认为，该证据上并无原告公司盖章或是法定代表人的签字，故原告对该证据提出的异议成立，本院不予认定。
2、证据2，原告对真实性、合法性、关联性、证明力提出异议，认为真实性无法确认，系被告内部的制度，没有原告的签字，不能约束原告；证据3，原告对真实性、证明力提出异议，认为被告单方制作的，对原告不具有约束力；证据4，原告对真实性无异议，但被告提供的报备表是不全的，并且可能存在看房的报备人员和签协议的人员是不同的情况。本院认为，对上述证据，原告就真实性提出的异议未能提供证据加以反驳，且上述证据可证明双方当事人在履行涉案合同过程中，原告有带客户看房，并在被告处进行了备案的事实，对此事实，本院予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2010年5月4日，原、被告签订分销代理合同一份，约定了由被告委托原告为湖州巨豪投资发展有限公司建造、被告全案代理销售的《湖州红星美凯龙家居生活广场》房地产销售项目提供分渠道销售代理，委托事项为依托原告的渠道和营销能力，带客户到项目现场购买商铺；委托期限自合同签订自日起至正式开盘6个月时止；分销代理佣金、费用及结算方式为原告带客户到项目案场，并在被告项目经理处备案成功后，若备案客户成交，则相应计入原告的分销任务业绩和分销结算业绩，分销任务业绩是由原告备案客户签订正式的房屋预售合同，并已支付首期房款，则按合同金额计入原告的分销任务业绩，原告的任务完成与否，以分销任务业绩为准，分销结算业绩是原告备案客户签订正式的房屋预售合同后，实际到开发商账户的房款金额，计入原告的分销结算业绩，结算佣金以分销结算业绩为准，第一阶段分销任务目标为项目正式开盘后三个月内，任务目标是完成合同期总任务目标70％，即9800万元，总目标14000万元，原告的分销代理佣金为基础佣金4%，被告在合同期内预留10%作为履约保证金，第一阶段到期时，原告完成阶段任务给予1％销售奖励，分销过程中的费用皆由原告承担，但交通费和餐费暂按原告成交的套数，给予每套600元的补贴等；同时约定了双方的权利义务、违约责任、免责条款等其他事项。该合同签订后，双方依约履行，在2010年5月期间，原告带客户到现场前去看房，其中有部分客户在被告处进行了备案，经双方确认无争议的看房客户购买成交房屋即商铺12套，被告支付了原告相应的佣金及费用补贴共计101844元。现原告以被告尚有9套房屋的佣金及费用补贴未付清为由，诉至本院要求依法解决。
另查明，涉案9套房屋的购买和付款情况为：屠用朝购买1430室付款424137元，刘建军购买4182室付款147209元，周江英购买4186、4187室共计付款572908元，董志明购买4181室付款147874元，王敏儿购买3448室付款310049元，龚文萍购买4276室付款306941元，万桂芳购买4183、4185室共计付款302113元，合计付款为2211231元。审理中，双方当事人确认龚文萍为备案客户，并成交购买了上述房屋中的一套，属原告的分销业绩。另有客户屠用朝、刘建军、周江英、董志明、万桂芳5人均为原告带其前往湖州红星美凯龙家居生活广场项目现场看房（分别签订有看房服务单），嗣后又购买了上述房屋中的7套。
本院认为，原、被告签订的分销代理合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。根据审理查明的事实，本案中龚文萍为备案客户，并成交购买了涉案9套房屋中4276房屋一套，属原告的分销业绩，双方当事人并无争议。本案争议焦点主要为：涉案9套房屋中其余8套房屋是否进行了备案，是否属原告的分销业绩。
关于争议焦点，涉案合同的目的为被告委托原告分销湖州红星美凯龙家居生活广场项目的商铺，原告的主要合同义务为以自己的渠道和营销能力，带客户到项目现场购买商铺。根据合同中第四条约定，分销业绩的确认方式为：原告带客户到项目案场，并在被告项目经理处备案成功后，若备案客户成交，则相应计入原告的分销任务业绩和分销结算业绩。分析此项关于备案的约定，实为合同履行方式的部分约定，完成客户备案本身并不代表原告已完成了分销义务，由于涉案项目除原告外尚有其他分销公司，且被告也有自行销售的行为，为减少发生纠纷，故约定以客户备案为前提来确认及判断所出售的房屋是否为原告的分销业绩，系形式要件而非实质要件。现经过审理可以确认的是，其余8套房屋均已出售，其中客户王敏儿购买了3448室房屋一套，但客户王敏儿的备案证据缺乏，原告亦未能充分举证证明客户王敏儿系原告带其到现场后购买房屋的事实，故本院无法采纳客户王敏儿所购房屋属原告分销业绩的主张。关于另7套房屋的备案及业绩归属问题，原告主张客户屠用朝等5人已在被告处备案的事实，并未提供证据证实，虽备案事实不能成立，但事实上另7套房屋确属原告带客户屠用朝等5人到现场看房后又购买成交，此行为符合合同目的，应认可原告完成了另7套房屋的分销工作，另7套房屋属原告的分销业绩，但原告在合同履行过程中的履行方式并不适当，存在未到被告处备案的瑕疵。同时，由于原告自身履行不适当，是被告至今未支付另7套房屋佣金等费用的主要原因，亦是造成双方当事人争执的主要原因，不能归责于被告。
综上所述，原告要求被告依约支付涉案9套中客户龚文萍购买的房屋一套、另7套房屋相应的佣金和费用补贴的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。原告要求被告支付客户王敏儿购买的房屋一套的佣金和费用补贴的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，结合案件实际情况，仅能确认被告未及时支付客户龚文萍购买的房屋佣金、费用补贴的行为，已构成违约，故对原告部分诉讼请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条之规定，判决如下：
一、被告杭州智联房地产策划代理有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告嘉兴市大家房屋置换有限公司代理佣金68442.6元、费用补贴4800元。
二、被告杭州智联房地产策划代理有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告嘉兴市大家房屋置换有限公司违约金221元（从2010年7月23日起计算至2010年8月31日，按每日万分之五计算）。
3、驳回原告嘉兴市大家房屋置换有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
案件受理费1963元，实收981.5元，由原告负担148.5元，由被告负担833元，退回原告981.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1963元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。
审判员 孙 丽
二〇一〇年十一月八日
书记员 程佳佳
附页：
1、《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
2、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
5、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。