呼和浩特市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）内01民终4280号
上诉人（原审原告）：内蒙古金维利商业管理有限公司。
法定代表人：卢小娟，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：福成。
被上诉人（原审被告）：戚力，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：王佳琦，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：甄妮，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。
原审第三人：内蒙古金汇房地产开发有限责任公司。
法定代表人：王然中，该公司董事长。
委托诉讼代理人：包文德。
上诉人内蒙古金维利商业管理有限公司(以下简称金维利公司)因与被上诉人戚力、原审第三人内蒙古金汇房地产开发有限责任公司(以下简称金汇公司)案外人执行异议之诉一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初2108号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金维利公司的委托诉讼代理人福成，被上诉人戚力的委托诉讼代理人王佳琦、甄妮到庭参加诉讼。原审第三人金汇公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金维利公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判或发回重审。事实与理由：一、一审判决所认定的事实存在错误，请依法予以纠正。1、根据《中华人民共和国民法通则》关于”债”的理解是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。本案中，金汇公司为债权人、金维利公司为债务人；且通过一系列的债权转让行为，金汇公司与金维利公司之间因《商品房买卖合同》而形成的债已消灭。对于该部分债权转让部分金维利公司已提供了《委托还款协议》、《债权转让协议》等证据，但一审法院未予釆纳，且认为金维利公司未举证证明他人债权债务形成的真实性和合法性；未举证证明替他人还款情况；未举证证明向金汇公司转让的各债权的价款形成的真实性及合法性。而根据《中华人民共和国合同法》第八十一、八十二、八十三、八十四的规定，金维利公司及金汇公司和案外人的债权转让行为并未违反法律；且现行法律规定的”债”为合法债，但并未规定不符合法律规定的”债”不得转让或受让，因此，一审法院要求金维利公司举证证明他人债权债务形成的合法性，明显超过了金维利公司的举证范围。2、金维利公司已支付全部购房款。金维利公司提供的房屋买卖合同、支付凭证、交付凭证等证据足以证明金维利公司已以现金方式向金汇公司支付了9.63亿元人民币的购房款。并且包括涉案房屋”摩尔城A座”（财富华尔街一号综合楼）一直由金维利公司占有和经营，无论是事实上的占有人还是法律上的占有人一直是金维利公司。二、一审法院的作法有失公平。戚力与金汇公司是基于房屋租赁合同纠纷一案向一审法院申请保全，并由一审法院作出民事裁定，查封了涉案房屋，而价值与涉案房屋价值相差甚远。同时，金维利公司提供的证据足以表明金汇公司享有对赤峰维多利置业有限责任公司、内蒙古维多利置业有限公司、巴彦淖尔巿维多利商场有限责任公司、荣光集团有限公司、内蒙古中诚飞祥房地产开发有限公司等案外人的债权；且金额均超过一审法院査封依据的裁定书确定的金额。而戚力请求保全的金汇公司财产并非是特定物，既然能落实金汇公司对外享有债权且此债权为金钱之债的情况下，一审法院应釆取其他执行或查封措施以保证戚力的合法诉求早日得以实现。如案外人对此债权不了解或主张已履行完毕或以其他理由阻却法院执行的，应由案外人举证证明其主张；经法院核实后金维利公司主张的《债权转让》未真实发生且不合法律规定时，人民法院再告知戚力另案主张协议的无效或撤销；或启动纠错程序对本案的《房屋买卖合同》不予认可或对金维利公司的主张不予认可。根据我国的立法层面来讲，物权法是调整人对物的支配关系，是静态的财产关系、重点在于保护物的所有权不受侵犯；而债权是调整财产的流通关系，是动态的财产关系、重点在保护和促进财产的流转。就本案而言，金维利公司通过买卖取得了涉案房屋的所有权、也基于此所有权从而实现占有和行使用益物权，是法定的权利。而戚力是根据合同约定和违约事实而取得对金汇公司的债权，是约定的权利、执行的标的为金钱债权，并非是原物返还也不是给付特定物。而根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，房屋买卖合同自成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。如一审法院判决生效并按执行裁定对涉案房屋进行司法拍卖，则金维利公司根据《房屋买卖合同》要求金汇公司给付标的时，无法给付；且届时的执行标的为特定物，由于一审法院的判决可能导致金维利公司的权益得不到法律保障。三、一审法院适用法律错误。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，对一般收受人物权期待权保护的四要件中，金维利公司已满足全部要件。按照一审法院的认定，即使金维利公司尚未支付全部价款，但确已以现金方式支付了九亿六千三百万元的购房款。对其余部分，一审法院应按照司法解释的规定要求金维利公司提供已支付的证据或提出支付其余房款的要求；一审法院应提出而未提出。无权处分人转让物权给金汇公司的，金汇公司尚且可以善意取得；而本案中金汇公司为开发商，金维利公司为购买人且买卖行为发生在2015年不具有恶意转让财产的目的和行为下不能保护自己的合法权益，依然违背了物权法为了维护国家基本经济制度，维护社会主义巿场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权的立法目的。其次，涉案房屋至今未办理过户登记非是金维利公司原因亦非金汇公司办理了在建工程抵押。据金维利公司了解，该涉案房屋至今未作竣工验收是因为该涉案建筑的土地手续有瑕疵；即便金维利公司购买时已经知道办理了在建工程抵押，亦不能以此认定金维利公司对产权登记存在过错。因金汇公司经营不善导致涉案房屋及戚力的房屋产权登记事项一直进展缓慢，日前已在停滞状态；对此，金维利公司已自行着手办理土地转让手续及产权登记。但因本案及戚力与金汇公司的缘故导致包括本案房屋在内的其他建筑物竣工验收工作造成一定的困难。四、一审法院的作法不利于社会稳定。本案及跟本案类似的案件，其根本原因是金汇公司未按合同约定办理产权登记给违约事实的形成以及商铺返租款未及时支付。戚力与金汇公司之间合同纠纷之违约事实尚未消除，还在发生。为了保护金维利公司及戚力等诸多业主的合法权益不再受到侵害，请求二审法院结合案件的历史背景和现实困难，综合考虑经济大环境和金汇公司现实不作为等困难，并结合金维利公司及戚力均为受害者的实际情况出发，支持金维利公司的诉请。综上，请依法支持金维利公司的诉讼请求，以保护金维利公司的合法权益。
戚力辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，依法应予维持。具体理由详述如下：一、金维利公司对涉案房屋并未享有足以排除执行的权益，不应支持其上诉请求。(一）是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产存疑。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋并未办理初始登记，金维利公司对涉案房屋不享有物权，不足以排除执行。金维利公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，不足以排除执行。金维利公司主张其实际占有涉案房屋，但是金维利公司并未举证证明其已实际占有涉案房屋，仅凭交接单不足以证明金维利公司实际占有涉案房屋，且现无有效鉴定交接单签署时间的技术手段，故存在金维利公司与金汇公司恶意串通伪造交接单的嫌疑。（二）金维利公司并未支付全部价款，也未按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。金维利公司为证明上述主张提交了银行流水账单以及转账凭证等证据，但是金维利公司提交的上述证据与本案无关联性。金维利公司提供的账单、转账凭证等证据显示支付的主体非金维利公司，在金维利公司提交的证据中显示的支付主体有内蒙古维多利超市，内蒙古维多利投资控股有限公司等主体，上述主体支付的款项不能证明系金维利公司用于支付购房款；金维利公司提交的证据中多笔款项显示并未支付给金汇公司而是支付给与本案无关的其他主体，因此向案外公司的付款不应计入已付购房款。根据金维利公司提交的大量转款凭据的用途为转款，不能排除是与其他交易相关的资金流动，并非支付购房款。（三）涉及本次交易的主体之间存在大量关联关系，对于关联交易应以更严格的标准进行审查筛选。金汇公司与内蒙古维多利商业〔集团）有限公司存在关联关系，金汇公司属于维多利集团关联自然人控制的公司。依据工商登记信息，金维利公司是维多利集团直接设立的全资子公司，由维多利集团直接控制。因此本次交易的主体之间存在大量关联关系。（四）金维利公司并未依据商品房买卖合同的约定支付购房款。商品房买卖合同第六条约定，买受人应一次性付款，同时并未约定付款的期限。依据金维利公司提供的证据及其陈述，金维利公司应于开始支付第一次购房款时就全额支付全部购房款，否则已经违约。（五）现金交付凭证用途不符，时间不符。金维利公司提交的账单及凭证当中，大量的日期显示为2011年至2013年之间的交易，而本次涉诉交易的日期为2015年12月至2016年期间，因此金维利公司提交的证据与本案无关联性。（六）金维利公司用以支付购房款对价的债权的真实性存疑。根据上海证券交易所披露的上市公司茂业商业（600828）于2016年4月7日公告的《内蒙古维多利商业〔集团）有限公司备考审计报告》披露，《委托还款协议》、《债权转让协议》签订的主体之间存在大量关联关系，因此金维利公司用以支付购房款对价的债权的真实性存疑。二、因金维利公司自身原因未办理过户登记。(一)金维利公司应当明知房屋未通过竣工验收的事实。房屋买卖合同约定，接收房屋时出卖方应当出示《商品房竣工验收备案表》，金维利公司在未见到竣工验收备案表的情况下即接收该房屋，推定金维利公司应明知该房屋未经竣工验收。（二）金维利公司应当明知房屋存在在建工程抵押。在建工程抵押信息属于商品房公示信息，金维利公司理应知晓。金维利公司未及时行使涤除权，也未向戚力支付足以解除在建工程抵押的足额款项，造成房屋无法办理初始登记。因此，金维利公司对于涉案房屋未能办理过户登记存在过错。（三）金维利公司明知金汇公司未向其提供办理初始登记时所需的购房发票，但未积极向金汇公司主张，导致无法办理房屋初始登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条之规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交相关税费缴纳凭证。因此金维利公司办理房屋过户登记时必须提交相关税费缴纳凭证即购房发票，而显然金维利公司并未要求金汇公司提供购房发票，对于未能办理房屋过户登记存在过错。三、金维利公司主张有违诚实信用原则。金维利公司以真实性存疑劣质债权为对价支付巨额购房款，事实上消灭了其他债权人的受偿可能性，损害了金汇公司利益，违反了诚实信用原则。即使法律关系设计再精巧，也难以掩盖转移资产、逃避执行的真实目的，贵院应审慎审査，查明金维利公司、金汇公司的真实目的，维护戚力合法权益，依法驳回金维利公司的诉讼请求。
金汇公司未到庭，也未提交书面答辩意见。
金维利公司向一审法院起诉请求：确认呼和浩特市赛罕区新华大街财富华尔街一号综合楼一层房屋全部为金维利公司所有，解除对呼和浩特市赛罕区新华大街财富华尔街一号综合楼一层101房屋的查封。
一审法院认定事实：戚力与金汇公司房屋租赁合同纠纷一案，戚力于2016年12月27日向该院提出诉前财产保全，该院于2016年12月27日作出(2016)内0105财保102号民事裁定书，裁定:查封金汇公司位于呼和浩特市××区号(价值以人民币62646.02元为限)。并于2016年12月29日向呼和浩特市房管局发出协助执行通知书，协助查封上述房屋。查封期限为2016年12月29日到2019年12月28日。
另查明，金维利公司成立于2015年3月24日，注册资本为1000万元，股东为内蒙古维多利商业（集团）有限公司，现法定代表人为卢小娟，内蒙古维多利商业（集团）有限公司的法定代表人亦为卢小娟。2015年12月1日，金维利公司与金汇公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，金维利公司购买该公司开发的位于呼和浩特市××区的房屋，总面积为149860.46平米，房屋总价款1949259530元，付款方式为一次性付款，约定房屋在2015年12月31日前交付，房屋产权证约定在商品房交付使用后540日内由开发商办理完毕。同日，金维利公司又与金汇公司签订了《房屋买卖补充协议》，协议约定分期支付购房款，于2016年12月31日前付清全部购房款；按购房款的支付比例分批办理房产权证，支付完全部购房款后的3日内将最后一批房产办理产权证所需材料递交房产管理部门。
金维利公司称，其通过替内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司向内蒙古维多利商业（集团）有限公司还款取得对内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司的债权、替金汇公司向内蒙古维多利商业（集团）有限公司还款取得对金汇公司的债权、替赤峰维多利置业有限责任公司向内蒙古维多利商业（集团）有限公司还款取得对赤峰维多利置业有限责任公司的债权，......金维利公司再将取得债权转让给本案金汇公司，以支付案涉房屋部分价款（1051340391元），其余用现金支付。
另查明，案涉房屋五证齐全，2013年12月办理了在建工程抵押登记，至今未作竣工验收。
再查明，案涉房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预销售许可证均登记在金汇公司名下。
一审法院认为，案外人执行异议之诉的关键是审查金维利公司对案涉房屋享有的实体权利是否足以阻却执行措施。金维利公司应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻却对执行标的物强制执行的事实承担举证责任，即使金汇公司对于案外人所主张的事实表示承认的，也不能免除金维利公司的举证责任。
依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，对一般买受人物权期待权保护的要件为：第一、受让人与被执行人签订有合法有效的书面转让合同；第二、查封前已合法该占有不动产；第三、在价款交付上，买受人已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款并且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；第四、非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，金维利公司主张已支付了全部购房款，部分为现金支付，部分为受让他人债权后再转让给金汇公司的价款抵顶，1、但金维利公司未举证证明他人债权债务形成的真实性和合法性，2、未举证证明其替他人还款情况，3、也未举证证明其向金汇公司转让的各债权的价款形成的真实性及合法性，即金维利公司提供证据不足以证明其向金汇公司支付了全部价款。故金维利公司要求对案涉房屋解除查封的请求不予支持。
又，《中华人民共和国物权法》第九条规定，除法律另有规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。因此不动力产物权原则上需经登记始发生物权效力。就本案而言，案涉房屋未完成房屋所有权转移登记，且金维利公司购买案涉房屋时，应当知道案涉房屋已办理了在建工程抵押，即客观上不能办理产权登记的事实，故金维利公司请求确认其以对呼和浩特市赛罕区新华大街财富华尔街一号综合楼一层房屋享有所有权，无法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回金维利公司的诉讼请求。案件受理费1366.15元（金维利公司已预交），由金维利公司负担。
二审中，金维利公司新出示证据，证据一、转账凭证、支票，拟证明内蒙古维多利商业（集团）有限公司、应春俏等8位主体向金汇公司支付房款的转账凭证、支票，总额是1519633845元。证据二、劳动合同、结婚证复印件，拟证明付款个人有维多利集团员工及家属代表公司向金汇公司付款。
戚力的质证意见为：对于证据一，维多利投资控股公司和金汇公司的进账单、内蒙古银行满达支行向方正信托公司转账的两份凭证、维多利公司和方正信托公司的银行回单、四份农业银行个人结算业务申请书、中国银行的汇兑支付网上凭证、中国光大银行转账回单、辉致装饰公司的内蒙古银行多份进账单、十六份内蒙古银行进账单的真实性认可，证明问题不认可，该证据与本案无关联性。中国建设银行客户专用回单、内蒙古银行客户回单三份、交通银行转账支票存根两份，与本案无关联性，证明问题不予认可。交通银行企业网上银行电子回执、内蒙古银行网上银行电子回单的真实性不认可，与本案无关联性。应春俏个人结算业务申请书的真实性认可，但对证明问题不认可。内蒙古银行电汇凭证、内蒙古银行进账单及回单的真实性认可，但对关联性不认可。四份内蒙古银行网上银行电子回单的真实性、关联性、证明问题均不认可。对于金维利公司提交的其它证据，对真实性不认可，证明问题不认可。对于证据二，真实性无法核实，对证明问题不予认可。
金汇公司未到庭，未予质证。除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：金维利公司对于涉案执行标的能否排除强制执行。
依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金维利公司作为买受人需符合该法律规定条件，才有权排除法院的强制执行。本案中，金维利公司认为其已向金汇公司支付全部购房款，其中部分为现金支付，部分为债权抵顶。本院认为，金维利公司所举证据不能直接证明金维利公司与金汇公司之间的现金支付情况与本案所涉购房款的关联性。金维利公司主张替金汇公司向他人还款而取得对金汇公司的债权，并用该债权抵顶购房款，对此，金维利公司未提交证据证明上述债权债务存在、履行的真实性及合法性。依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，金维利公司应承担相应不利后果。金维利公司主张合法占有涉案房屋的依据是《房屋交接确认书》，本院认为，该证据不能直接证明双方是否交接房屋及交接的实际履行情况。且本案所涉房屋属于商业用房，在金维利公司经营管理期间必然产生水、电、税收等合理费用，对此，金维利公司未提交证据予以佐证，也未提交其他能够证明其占有使用房屋的证据，应当承担举证不能的不利后果。本案所涉房屋已办理在建工程抵押，故涉案房屋不能办理过户登记，金维利公司对此存在过错。综上，金维利公司请求排除对涉案标的强制执行的理由不能成立。
另金维利公司请求确认其对涉案房屋的所有权，没有依据，一审法院判决驳回金维利公司该项诉讼请求正确。
综上所述，金维利公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1366元（内蒙古金维利商业管理有限公司已预交），由内蒙古金维利商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长赵俊平
审判员吴铁刚
审判员戴玉英
审判员张蒙江
审判员李婷婷
二〇一七年十一月三十日
书记员齐兴宇
书记员曹建飞
书记员蔡曦琛