广东省开平市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0783民初129号
原告：中国农业银行股份有限公司开平市支行，住所地：开平市长沙西郊路25号。
负责人：高永业，该行行长。
委托诉讼代理人：徐丹，广东金硕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢剑峰，广东金硕律师事务所律师。
被告：韦保华，男，1982年8月14日出生，汉族，住广西贵港市覃塘区。
被告：鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司，住所地：鹤山市址山镇将军陂。
法定代表人：杨文杰。
委托诉讼代理人：韦润明，该公司职员。
委托诉讼代理人：刘剑辉，该公司职员。
原告中国农业银行股份有限公司开平市支行（以下简称“开平农行”）诉被告韦保华、鹤山市碧桂园房地产开发有限公司(以下简称“碧桂园公司”)金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月15日公开开庭进行了审理。原告开平农行委托诉讼代理人徐丹、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人韦润明到庭参加诉讼，被告韦保华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
开平农行向本院提出诉讼请求：
1、判令被告韦保华提前偿还贷款本金余额229212.8元，并支付至清偿日止的利息（利息包括正常息、罚息和复利，按贷款合同约定和中国人民银行的规定计至贷款还清时止，现暂计至2016年11月29日为11683.52元）；判令被告韦保华偿还原告所支付的律师代理费用17045元，以上合计257941.32元；
2判令被告碧桂园公司就被告韦保华的上述债务向原告承担连带清偿责任；
3、判令被告韦保华及被告碧桂园公司对预购商品房抵押权预告证书项下的位于鹤山市址山镇碧桂园·山水豪园傲云峰x街x号xx房的房产在能够办理房产证之日办理抵押登记，将原告由预告抵押权人设为抵押权人，抵押权设定后，原告对该抵押房产享有抵押优先受偿权；
4、判令被告韦保华、碧桂园公司承担本案全部诉讼费用。
开平农行在本案审理过程中向本院提出增加及变更诉讼请求：
1、判令解除原告与被告韦保华、碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》【合同编号：44XX40】；
2、判令被告韦保华偿还贷款本金余额229212.80元，并支付至清偿日止的利息（利息包括正常息、罚息和复利，按贷款合同约定和中国人民银行的规定计至贷款还清时为止，现暂计至2016年11月29日为11683.52元）；判令被告韦保华偿还原告所支付的律师代理费用17045元，以上合计257941.32元；
3、判令被告碧桂园公司对被告韦保华的上述债务（包括贷款本金余额、至清偿日止的利息和律师代理费用）向原告承担连带清偿责任；
4、确认原告与被告韦保华之间的抵押担保关系合法有效，原告对被告韦保华提供的抵押物（位于鹤山市××山镇××山水××房的房产）以折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
5、判令被告韦保华、碧桂园公司承担本案全部诉讼请求。
事实和理由：2013年11月27日，原告与被告韦保华、碧桂园公司三方签订《个人购房担保借款合同》【合同编号：44XX40】，合同约定：原告向被告韦保华发放个人住房一手楼贷款25万元，期限180个月，按月等额本息还款；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定，即执行年利率6.8775%，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，可进行利率调整。合同还并约定：如借款人或保证人违约，原告有权计收罚息和复利，有权期限纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与原告签订的其他借款合同项下借款立即到期或者采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；因借款人、担保人违约致使原告采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担原告为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2011年7月25日，中国农业银行股份有限公司江门分行（下称“农行江门分行”）与被告碧桂园公司签订《按揭业务担保合作协议》【合同编号：[中国农业银行股份有限公司江门分]行[XX]年[XX]号】，合同第五条约定被告碧桂园公司同意为购买约定项目的房产的所有符合抵押按贷款条件的购房者向农行江门分行提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证责任范围为购房者与农业江门分行、被告碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》项下的购房者所欠的贷款本金、逾期利息及农行江门分行为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准），保证期限为自农行江门分行依其与购买者、被告碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》将贷款划入被告碧桂园公司的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止。2011年10月28日，农行江门分行与被告碧桂园公司签订《按揭业务担保合作补充协议》【编号：农行江门分行XX第XX-1号】，约定双方均认可农行江门分行以中国农业银行股份有限公司江门分行、中国农业银行股份有限公司鹤山市支行、中国农业银行股份有限公司开平市支行、中国农业银行股份有限公司江门新会支行的名义办理按揭业务，并行使和履行《合作协议》约定的农行江门分行的所有权利和义务，包括但不限于贷款的发放、借款合同及其附件的签署。因此，原告有权行使和履行上述《按揭业务担保合作协议》约定的农行江门分行的所有权利和义务。2013年12月2日，原告依约发放了25万元贷款本金，履行了合同义务。但被告韦保华未按照合同的约定还款付息，截至2016年11月29日止，共计欠原告贷款本息人民币240896.32元，其中贷款余额229212.8元、利息11683.52元（包括正常息、罚息和复利）。经原告多次催收，被告韦保华仍不偿还欠款，被告碧桂园公司也没有履行连带清偿责任。上述借款以被告韦保华所购鹤山市址山镇碧桂园·山水豪园傲云峰x街x号xx房的房产作抵押担保，并依法办理了预购商品房抵押预告登记手续。此外，原告为实现债权支付律师代理费用17045元。综上所述，二被告的行为已严重违约。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向贵院提起诉讼，恳请依法判决如前诉请。
原告开平农行、被告碧桂园公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告韦保华没有提交证据。被告韦保华经传票传唤不到庭参加诉讼，视为对原告及被告碧桂园公司提交的证据无异议。本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有异议的证据认定如下：一、对原告提供的预购商品房抵押权预告登记证明，该证据具有真实性、来源合法，且与涉案房屋抵押权有关联，本院对该证据予以采纳，可以作为本案认定事实的依据；原告提供的委托代理协议、付款回单打印件，该证据具有真实性，来源合法，且与原告为实现本案债权委托律师及支付律师费的事实有关联，本院对该证据予以采纳，可以作为本案认定事实的依据。二、对被告碧桂园公司提交的证据按揭业务担保合作协议，该证据具有真实性，来源合法，且与碧桂园公司就涉案借款的担保责任有关联，本院对该证据予以采纳，可以作为本案认定事实的依据。根据本院认定的证据，本院对开平农行起诉主张的事实予以确认。
另查明，2011年7月农行江门分行为甲方(按揭银行)、碧桂园公司为乙方(发展商)签订一份《按揭业务担保合作协议》，约定甲方同意对乙方开发的位于鹤山市址山镇的碧桂园·山水豪园的整个项目住宅、商业用房、车库的购房者提供相关的抵押贷款业务；乙方同意为购买该项目房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的连带责任保证；保证范围为：购房者与甲方所签订《个人购房担保借款合同》项下所欠贷款本息、逾期利息、及甲方为实现债权而支付的费用(仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准)；保证期限自甲方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》将贷款划入乙方账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止等。开平农行与韦保华签订《个人购房担保借款合同》后，于2014年4月15日就房屋抵押事项向鹤山市住房和城乡建设局办理了预购商品房设定抵押权预告登记，而至本案辩论结束时止，韦保华所购买并用于向开平农行抵押的上述房屋仍未办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》。《个人购房担保借款合同》还约定了被告碧桂园公司的保证范围包括合同项下借款本息、利息、罚息、以及律师费等。原告为实现涉案债权，于2016年12月27日与广东金硕律师事务所签订了《委托代理协议》，律师费为17045元。
本院认为，开平农行与韦保华签订的《个人购房担保借款合同》，当事人意思表示真实，不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”，以及第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”涉案《个人购房担保借款合同》第四条约定了还款方式为等额本息还款，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。借款期限为180个月。被告韦保华借款后从2016年1月2日起连续11个月未按合同约定的还款周期偿还借款本息给原告，韦保华逾期偿还借款本息，显属以其行为表明不履行涉案借款合同的主要债务，原告开平农行有权依法解除借款合同。且《个人购房担保借款合同》约定发生未按约定按期足额偿还借款情形的，贷款人有权提起收回已发放借款，有权提前形式担保权；借款利率约定为以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮5%，即执行利率为6.8775%，借款人未按双方合同约定归还借款本金的，贷款人对逾期还款从逾期之日起本合同约定借款执行利率基础上浮50%计收罚息，即逾期利息为10.31625%；《个人购房担保借款合同》还约定了因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费。开平农行有权依合同约定要求韦保华提前偿还涉讼借款合同未偿还的借款本息，及支付涉案律师费，开平农行主张韦保华结欠的借款本息数额，及支付律师17045元，符合合同约定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定“借款人应当按照约定的期限返还借款。”第二百零七条规定“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”开平农行请求解除与韦保华签订的《个人购房担保借款合同》，并请求韦保华偿还借款本金229212.80元、利息11683.52元(暂计至2016年11月29日)及自2016年11月30日起至还清款日止产生的利息(按借款合同约定利率计算)，以及律师费17045元，依法有据，本院予以支持。
关于原告就涉案房屋主张行使抵押权的问题。在涉案《个人购房担保借款合同》中约定韦保华以其借款所购房屋作抵押，双方之间成立抵押担保合同关系，合法有效。本案涉讼借款合同当事人就抵押房产仅办理了预购商品房抵押权预告登记，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”故该预告登记虽具有对该房屋物权宣示的排他性,但至本案辩论结束时止，该房屋仍未办理抵押登记手续，开平农行亦未取得该房屋他项权证，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”开平农行对该房屋抵押权未依法定程序设立，该备案登记不具有物权效力，故在未办妥该房屋抵押登记手续前开平农行对该房屋不能提前主张抵押优先受偿权。但是，农行江门分行与碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。开平农行作为农行江门分行的下级分支机构，业务上存在管理关系，本案涉讼的借款是以农行江门分行与碧桂园公司签订《按揭业务担保合作协议》基础上而发生的，《按揭业务担保合作协议》约定甲方(农行江门分行)的权利义务应适用于开平农行。在《按揭业务担保合作协议》约定“乙方同意为购买该项目房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的连带责任保证。”开平农行与碧桂园公司之间的保证合同关系依法成立，合法有效。《按揭业务担保合作协议》约定“保证期限自甲方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》将贷款划入乙方账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日为止。”碧桂园公司为本案涉讼借款提供的是阶段性保证担保，即碧桂园公司在所涉按揭房屋办妥抵押登记手续前应依约承担连带保证责任，而本案涉讼按揭房屋至今未办理抵押登记手续；《个人购房担保借款合同》还约定了保证范围包括涉案合同项下借款本息、利息、罚息、以及律师费等。根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款规定“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”和第三十一条规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”开平农行请求碧桂园公司对韦保华应偿还的借款本息及律师费承担连带保证责任，应予支持。碧桂园公司承担保证责任后，有权向韦保华追偿。被告韦保华经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司开平市支行与被告韦保华、鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44XX40）；
二、被告韦保华应于本判决生效之日起十日内偿还借款本金229212.80元、利息11683.52元及从2016年11月30日起至判决确定履行之日止以本金额为基数按借款《个人购房担保借款合同》（合同编号：44XX40）的约定利率计算的利息给原告中国农业银行股份有限公司开平市支行；
三、被告鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司对被告韦保华第二判项的借款债务（借款本息、律师费）及应负担的本案诉讼费用承担连带保证责任，鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任后有权向韦保华追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司开平支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5169元、财产保全费1870元，合共7039元(原告已交纳)，由被告韦保华、鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 司徒艺贞
审 判 员 梁 素 娟
人民陪审员 张 荫 星
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 邝 小 娴
郭雪银