湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘02民终1881号
上诉人（原审被告）：株洲市未来小镇儿童潜能开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区珠江南路599号神农太阳城购物中心南座二层A218/A218A/A218B号。
法定代表人：李华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：唐辉，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书等）。
被上诉人（原审原告）：高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司，住所地湖南省株洲市天元区天台路368号神农太阳城南区四楼B415-2。
负责人：李志宽，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：佘健，男，该分公司工作人员，代理权限为特别授权(即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉等)。
原审被告：李华，女，汉族，1976年2月17日出生，住杭州市滨江区。
上诉人株洲市未来小镇儿童潜能开发有限公司（以下简称“未来小镇公司”）因与被上诉人高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司（以下简称“高成株洲分公司”）、原审被告李华物业服务合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2017）湘0211民初952号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人未来小镇公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回高成株洲分公司的诉讼请求。事实和理由：首先，因转让后的物业服务企业即被上诉人和出租方株洲市优易经营管理有限公司系关联公司，两公司为了逃税的需要，恶意串通对房屋租金和物业服务费进行了相应调整，即《租赁合同转让协议》约定的房屋租金明显低于原商铺租赁合同约定的租金，而《物业服务合同转让协议》约定的物业费却明显高于原物业服务合同，且转让协议与同地段的其他房屋租金与物业管理费存在较大差异。转让协议非当事人真实意思表示，且转让协议损害国家利益，故上诉人与被上诉人签订的《物业管理服务合同转让协议》无效。其次，高成（广州）物业管理有限公司系外地公司，在株洲市从事物业服务应当备案而未备案，违反了法律规定，其收入为非法收入应当予以收缴。
被上诉人高成株洲分公司辩称，三方签订的《物业管理服务合同转让协议》系各方真实意思表示，内容合法。被上诉人的总公司高成（广州）物业管理有限公司具有物业服务资质，在外地服务需备案的规定系管理性规定，不影响合同的效力。
原审被告李华未进行陈述。
高成株洲分公司向一审法院提出起诉请求：1.确认原告与被告之间的《物业管理服务合同转让协议》于2016年10月25日解除；2.二被告支付原告截至2016年10月25日止的物业管理费本金431752元、延迟违约金506132元（违约金暂计算至2016年10月25日止，后续违约金实际应算至二被告付款之日止），合计937884元；3.二被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年8月26日，被告未来小镇公司法定代表人李华与湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司签订了《商铺租赁合同》一份，租赁位于株洲神龙太阳城购物中心南座二层A218/A218A/A218B号商铺用于儿童职业体验馆经营面积为2138.25平方米。2014年12月8日，被告未来小镇公司（被告李华为法定代表人）与株洲天易物业管理有限公司（以下简称“天易物业”）签署《物业管理服务合同》一份，约定由天易物业对上述租赁商铺提供物业服务。合同约定：1、物业管理范围为株洲神龙太阳城购物中心的公共区域的共用设备设施。2、物业管理服务期限从2014年12月1日至2015年11月30日为止,如被告未来小镇公司在本购物中心《租赁合同》提前解约的,以实际租赁解约日为本合同终止日期。3、物业管理费标准按商铺面积2138.25平方米，每月每平方米11元计算，被告须交纳三个月的物业管理费保证金及当期物业管理费（按每三个月为一个计费期），以后物业管理费按期缴纳，于每个计费期开始前15日缴清，空调收费标准每月12元/平方米，根据实际使用空调的天数计费收取。4、若被告违反合同约定，对被告延迟缴付部分按每天3‰加收滞纳金并有权在被告的保证金中直接扣除……双方还对管理服务范围、权利义务、水电费用收取等内容作了详细约定。合同签订后，天易物业公司开始为被告承租的商铺提供物业管理服务，被告未来小镇公司也依约向株洲天易商业经营管理公司支付履约保证金282201元（一个月租金94067元，两个月租金等额的履约保证金188134）及相应的物业管理费、能源费。2016年1月1日，因湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司将神龙太阳城商业圈整体转租给株洲市优易经营管理有限公司经营，随之天易物业公司也将神龙太阳城商业圈物业服务整体转让给原告高成株洲分公司。同日，被告未来小镇公司法定代表人李华与原告高成株洲分公司、天易物业公司签订了《物业管理服务合同转让协议》一份。该转让协议约定：1、三方同意自2016年1月1日零时起，天易物业公司《物业管理服务合同》项下全部权利义务转让给原告高成株洲分公司，由原告高成株洲分公司继续向被告未来小镇公司履行《物业管理服务合同》；2、被告未来小镇公司向株洲天易物业公司所缴纳的物业管理保证金269421元一并转让给原告高成株洲分公司；3、本协议期限从2016年1月1日至2020年1月30日为止；该物业管理费按计租面积4276.5平方米收取；4、本协议物业管理费标准按30元/平方米/月计算，合计为128295元/月；5、每三个月为计租期，被告未来小镇公司应在每个计租期结束前5天向原告高成株洲分公司一次性支付下一计租期的物业管理费；6、如被告未来小镇公司延迟缴纳物业管理费及其他应缴费用，须向原告高成株洲分公司支付延迟违约金。从迟交之日起，按日加收所欠缴金额千分之五的延迟违约金。签订转让协议后,原告高成株洲分公司开始为被告未来小镇公司承租的商铺提供物业管理服务，被告未来小镇公司也依约缴纳了相应的物业管理费、能源费。被告未来小镇公司因经营不善便停止营业，且拖欠了相应的物业管理费及其他费用。截至2016年10月25日止，应交物业管理费1004977.5元，被告已支付物业管理费573225元,拖欠原告物业管理费431752元及违约金。2016年10月19日,2016年10月21日，原告高成株洲分公司发出律师函催收费用未果，2016年10月20日，原告高成株洲分公司单方面发出了解除合同通知书。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。
一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案原告与被告未来小镇公司、案外人天易物业公司三方签订《物业管理服务合同转让协议》，本案原告与被告未来小镇公司、案外人天易物业公司三方签订《物业管理服务合同转让协议》，系三方真实意思表示，主要内容并未违背法律禁止性规定，被告未来小镇公司自愿同意案外人天易物业公司将其物业服务的业务转让给原告，实质上是物业使用人重新选择物业服务企业，并不属于《物业管理条例》第四十条规定的禁止情形，且原告提供了相应物业服务企业资质证书及营业执照，因此，该份《物业管理服务合同转让协议》合法有效，应受到法律保护。原、被告应当遵循诚实信用原则，按约履行自己的义务。被告未来小镇公司抗辩主张该《物业管理服务合同转让协议》违反《物业管理条例》禁止性规定，没有法律依据，其抗辩之观点，一审法院不予支持。关于合同解除及违约责任的认定。原告依约为被告未来小镇公司提供了物业服务，但被告未来小镇公司未按约交纳物业管理费，已构成违约，应承担本案相应的民事违约责任。被告未来小镇公司2016年9月份以后未实际经营，原告向被告于2016年10月25日发出解除合同的通知。关于被告李华是否应承担本案的连带责任。因为被告李华系被告未来小镇公司的法定代表人，所租场地实际上是被告未来小镇公司经营场所，物业服务对象实际上也就是被告未来小镇公司，被告李华签订转让协议等均系其作为公司的法定代表人正常履职行为，事实上原告也只是向被告未来小镇公司收取了物业费，因此，原告诉请确认解除其与被告李华个人签订的《物业管理服务合同转让协议》，并要求被告李华承担物业费连带清偿责任，既没有事实依据，也没有法律根据，其该项诉讼请求应予驳回。关于物业管理费及违约金的认定。既然确认原告与被告未来小镇公司之间《物业管理服务合同转让协议》实际于2016年10月25日解除，因此，被告未来小镇公司应按约支付自2016年1月1日起至2016年10月25日止期间物业管理费。依据合同约定物业管理费标准按30元/平方米/月计算，租金128295元/月，计算2016年1月1日起至2016年10月25日止期间，物业管理费原告只确定应交1004977.5元，是对其权利的处分，没有违反法律的规定，一审法院不予干涉。结合庭审中被告未来小镇公司认可已缴物业管理费573225元、尚欠物业管理费431752.5元，被告未来小镇公司已向原告所缴纳的物业费的保证金70562元。综上，被告未来小镇公司应支付物业管理费431752.5元，扣除原告收取被告未来小镇公司预交的保证金70562元被告未来小镇公司合计仍需缴物业管理费361190.5元（431752.5－70562）。至于违约金，因合同约定被告未来小镇公司每天按应缴额的５‰标准支付违约金，被告未来小镇公司认为约定标准过高，不符合法律规定，结合本案具体情况，确认双方约定违约金过高，应予调整，本案应自2016年10月25日起至付清物业管理费之日止按年利率6％计付违约金。被告未来小镇公司辩称原告未到当地相应行政管理部门进行物价、物业备案登记，从而主张《物业管理服务合同转让协议》无效，因物价、物业备案登记仅属行政管理规范行为，不影响本案《物业管理服务合同转让协议》效力，未进行备案登记不属于违反法律法规强制性规定之情形，商铺物业费收取属市场调节，本案当事人自愿协商按30元/平方米收取物业费，未违反法律禁止性规定，因此，被告株洲未来小镇公司抗辩主张《物业管理服务合同转让协议》无效，没有法律依据，一审法院不予支持。被告未来小镇公司辩称原告将商铺面积翻一翻再计算物业费不合理，因原告与株洲市优易经营管理有限公司系关联公司，所收取的物业管理费、租赁费相比转让前被告未来小镇公司应缴物业管理费、租赁费之和无多大区别，未损害被告未来小镇公司的合法权益，且按商铺面积翻一翻再计算物业费系双方自愿协商结果，被告未来小镇公司在法定期限内亦未以显失公平为由申请撤销或变更《物业管理服务合同转让协议》，因此被告未来小镇公司该项辩称之观点，一审法院不予采纳，本案物业费收取仍以双方约定为准。关于原告从事物业管理服务过程中，违规停止被告未来小镇公司水电供应，迫使无法经营，直至歇业，给被告未来小镇公司造成了损失。因被告未来小镇公司未提供相应的证据予以佐证，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司与被告株洲市未来小镇儿童潜能开发有限公司之间的《物业管理服务合同转让协议》于2016年10月25日解除；二、被告株洲市未来小镇儿童潜能开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司支付物业管理费合计361190.5元，并自2016年10月25日起至付清上述物业管理费之日止按年利率6％计付违约金；三、驳回原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13179元，由被告株洲市未来小镇儿童潜能开发有限公司承担5075.39元，原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司有限公司承担8103.61元。
二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点是当事人之间签订的物业合同转让协议是否有效。现述评如下。第一，上诉人未来小镇公司与被上诉人高成株洲分公司及案外人株洲天易物业管理有限公司签订了《物业管理服务合同转让协议》，上诉人对该协议的真实性并无异议，该协议系各方真实意思表示，合法有效。第二，高成（广州）物业公司在其住所地已经取得物业服务资质，可以从事物业服务活动，法律、行政法规未对物业服务资质的营业地域作禁止性规定，故被上诉人高成株洲分公司作为高成（广州）物业公司的分支机构，同样具有了物业服务资质，被上诉人未在株洲市备案虽然违反了株洲市对物业企业营业的相关规定，但并不影响合同的效力。第三，上诉人对《租赁合同转让协议》和《物业管理合同转让协议》的真实性均无异议，该两份协议对转让后的租金和物业管理费用均作了明确的规定，上诉人未提交证据证明该两份协议的内容违背其真实意思，故上诉人关于株洲市优易经营管理有限公司和被上诉人系关联公司恶意串通，违背上诉人真实意思的主张不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人株洲市未来小镇儿童潜能开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5075元，由上诉人株洲市未来小镇儿童潜能开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘焦平
审 判 员 卢飞虎
审 判 员 曹 阳
二〇一八年一月十六日
法官助理 陈 河
书 记 员 张愉榕