福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终5398号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈海英，女，1968年4月13日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：福州福鑫居物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区通湖路保定新村6座701。法定代表人：林肖宁。委托诉讼代理人：陈力斌，公司员工。上诉人陈海英因与被上诉人福州福鑫居物业管理有限公司（以下简称福鑫居物业）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初1736号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈海英上诉请求：判令1、福州福鑫居物业管理有限公司修缮中天翡翠城6号楼2梯位破裂的公共消防管道，在渗水消防管道修缮完成之前，陈海英有权利主张以房屋损耗抵缴物业费，即免缴物业费；2、陈海英在渗水消防管道修缮完成之后按翡翠城小区非电梯住宅标准缴纳物业费；3.驳回福州福鑫居物业管理有限公司关于滞纳金的诉讼请求，一、二审诉讼费由福州福鑫居物业管理有限公司承担。事实和理由：陈海英承担了房屋长期渗水造成房屋装修损坏的损害（长期浸水地下室地砖都空谷了；房屋墙面因长期潮湿发霉变黑了；还有铸铁楼梯也已经锈蚀了），必须长期使用除湿机，故请求判令福鑫居物业在渗水管道修缮完成之后向陈海英收取修缮完成之后的相应物业费。二、一审法院判决陈海英按电梯房缴纳物业费，无视陈海英房屋的具体情况，不符合公平公正的精神与原则。陈海英购买预售房时时电梯房，但因一楼设计层高只有2.4米，电梯门打不开，交房时开发商说明物业费收取与实际的服务配套相关，物业费的收取应该与物业提供的服务一致，所以应该按非电梯住宅标准收取物业费用。福鑫居物业辩称，1、2011年12月31日，福鑫居物业依据与中天翡翠城小区业主委员会签定的《福建省物业服务合同》对中天翡翠城进行物业管理，按照《福建省物业服务合同》第七条关于物业服务费执行标准的约定收取物业服务费，即多层住宅（不带电梯）房屋按建筑面积每月每平方米0.6元；带电梯房屋按建筑面积每月每平方米1元；非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2元，带电梯非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2元。陈海英系中天翡翠城6栋103号业主，属于多层带电梯房屋，物业费执行标准按建筑面积每月每平方米1元。上诉人认为因为小区消防管漏水故不缴纳物业费，没有必然联系。2011年12月31日业委会选聘福鑫居物业入住该小区，交房之前该问题就已经产生，陈海英应该在诉讼有效期内提起诉讼。2、依照双方签订的合同约定，单项费用在700元以上的维修费应启动维修基金，福鑫居物业已经将报告提交业主委员会，但业主委员会未答复，所以该维修一直无法启动。3、陈海英在保修期内应当向开发商主张维修权利。福鑫居物业向一审法院起诉请求：陈海英支付2012年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费计6589.9元及2012年1月1日起至2015年12月31日止的公共水电公摊费416.55元，合计7006元；陈海英按照每日万分之五支付滞纳金1251.74元（从拖欠之日计至实际支付物业管理费之日）。陈海英向一审法院反诉请求：修缮中天翡翠城6号楼2梯位破裂的公共消防管道，在渗水管道修缮完成之前，陈海英有权免交物业费；陈海英在消防管道修缮完成之后按照中天翡翠城小区多层住宅标准缴交6-103与6-104物业费；驳回福州福鑫居物业管理有限公司关于滞纳金的诉讼请求，并由福州福鑫居物业管理有限公司承担全部诉讼费。一审法院认定事实：陈海英系坐落福州市晋安区秀峰路153号中天翡翠园6#楼103单元业主。2011年12月31日，福州市晋安区中天翡翠城小区业主委员会与福州福鑫居物业管理有限公司签订一份《福建省物业服务合同》，约定：第二条，物业服务期限为三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止；第四条，服务标准按照《福州市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的二级物业服务标准；第七条，物业服务费的标准按照多层住宅（不带电梯）房屋按照建筑面积每月每平方米0.6元；带电梯按建筑面积每月每平方米1元；业主应于每月10日前向乙方支付上月物业服务费；第十一条，住宅专项维修资金的归集和使用按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》（闽建房[2009]30号）等有关规定执行，小区单项维修费用在700元以下的由物业企业承担；本次单项维修费用在700元以上从住宅专项维修资金中开支，该有关单项维修费用应经双方共同确认；第十六条关于违约责任，若业主未及时足额支付物业服务费，应当按照从逾期之日起按日加收应缴纳费用万分之五的标准向乙方支付滞纳金，第十九条，本合同在履行过程中发生争议，双方通过协商解决，协商不成，向小区物业所在地人民法院提起诉讼。2014年，福州福鑫居物业管理有限公司向一审法院起诉陈海英，要求陈海英支付自2012年1月至2013年12月止的物业费。陈海英应诉。诉讼中，福州福鑫居物业管理有限公司要求撤回起诉。2014年5月22日，一审法院作出（2014）晋民初字第772号民事裁定书，准许福州福鑫居物业管理有限公司撤回起诉。2014年6月5日，福州福鑫居物业管理有限公司就小区消防管网污水问题整改能否动用公共维修基金向中天翡翠城业主委员会请示。2014年6月9日，中天翡翠城业委会签收该请示件。2014年7月9日，在福州市晋安区秀峰社区，在福州市房管局物业科工作人员、社区工作人员及本案双方当事人及其他人员等多方参与下，达成一份调解协议，主要内容为根据《福建省关于紧急情况下使用商品住宅专项维修资金的若干意见（2014试行）》，由福州福鑫居物业管理有限公司启动维修基金使用程序，中天翡翠城业主委员会全力配合，陈海英同意该协调结果。另查，诉争房屋面积137.29平方米。按照合同约定，带电梯房屋按建筑面积每月每平方米1元收取。陈海英每月应缴纳的物业服务费137.29元。陈海英自2012年1月起至2015年12月止拖欠物业服务费，共计拖欠6589.9元（137.29元/月×48个月）。再查，坐落福州市晋安区秀峰路153号中天翡翠城6栋2梯位地下消防管道破裂渗水，影响到陈海英名下中天翡翠城6栋103单元房产。一审法院认为，诉争的《福建省物业服务合同》系中天翡翠城业主委员会及福州福鑫居物业管理有限公司所签订的合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是为合法、有效。该合同效力汲于全体业主。物业管理企业有按照物业服务合同的约定提供相应服务的义务，业主有按时缴纳物业服务费的义务。被告拖欠原告物业服务费的事实清楚，原告要求被告支付物业服务费6589.9元的诉请合法有据，一审法院予以支持。原告未能充分举证证明水电公摊费金额，故原告之该项请求，不予支持。原告要求按照每日万分之五加收滞纳金，无事实依据，不予支持。一审法院曾于2014年5月22日作出（2014）晋民初字第772号民事裁定书，准许原告福州福鑫居物业管理有限公司撤回起诉，此时，构成诉讼时效中断，诉讼时效重新开始计算，原告福州福鑫居物业管理有限公司在2年内提起诉讼，未超过诉讼时效。被告关于原告部分物业费已超过诉讼时效的抗辩理由，不能成立。关于反诉原告请求判令反诉被告修缮中天翡翠城6号楼2梯位破裂的公共消防管道。依据《福建省关于紧急情况下使用商品住宅专项维修资金的若干意见（2014试行）》闽建（2014）3号，其中规定，当具备下列情形之一：…（六）当消防、安防等建筑智能化系统出现故障，不能正常使用…（八）或根据公安、消防、气象、特种设备物业管理等行政主管部门限期整改要求，需对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造或对建筑外墙进行清洗的等等，物业服务企业应立即组织对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造，所需资金从已交存的住宅专项维修资金中列支；物业管理区域已经成立业主委员会的，应当在维修、更新、改造前，将所发生的紧急情况通知业主委员会，同时，在物业管理区域内公示，并报送所在地市、县物业管理主管部门备案；对于紧急情况下，物业服务企业组织进行的物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造，业主委员会应予以配合。业主委员会拒不配合的，应承担相应法律责任。诉争坐落福州市晋安区秀峰路153号中天翡翠城6栋2梯位消防管道破裂渗水，应当属于前述闽建（2014）3号指出的物业管理区域发生的紧急情况情形，故反诉被告福州福鑫居物业管理有限公司应当按照《福建省关于紧急情况下使用商品住宅专项维修资金的若干意见（2014试行）》，立即组织对中天翡翠城6栋2梯位消防管进行维修、更新、改造的申报程序。反诉原告之该项诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。反诉原告陈海英可在反诉被告福州福鑫居物业管理有限公司向有关部门申报消防管道维修、更新、改造程序后，再支付拖欠的物业费。反诉原告要求按照中天翡翠城小区多层住宅（不带电梯）标准缴交物业管理服务费，理由不足，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、反诉被告福州福鑫居物业管理有限公司应于本判决生效之日起20日内组织对坐落福州市晋安区秀峰路153号中天翡翠城6栋2梯位地下消防管道进行维修、更新、改造的申报程序；二、被告陈海英应于原告福州福鑫居物业管理有限公司向有关部门申报消防管道维修、更新、改造程序之日起10日内支付原告自2012年1月起至2015年12月止拖欠的物业服务费6589.9元；三、驳回原告福州福鑫居物业管理有限公司其他诉讼请求；四、驳回反诉原告陈海英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告陈海英负担。反诉案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由反诉被告福州福鑫居物业管理有限公司负担。经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，诉争的《福建省物业服务合同》系中天翡翠城业主委员会及福州福鑫居物业管理有限公司所签订的合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。该合同效力汲于全体业主。上诉人享受了被上诉人的物业服务应当履行支付物业服务费的义务。一审法院依据诉争的《福建省物业服务合同》第七条关于物业服务费执行标准的约定收取物业服务费，认定陈海英系中天翡翠城6栋103号业主，属于多层带电梯房屋，物业费执行标准按建筑面积每月每平方米1元，其住宅面积137.29平方米，每月应交物业管理费137.29元，是正确的，上诉人拖欠被上诉人物业管理服务费6589.9元，该款应当依法清偿。一审法院业已判令福鑫居物业诉争小区中天翡翠城6栋2梯位地下消防管道进行维修、更新、改造的申报程序，陈海英以此作为其拒交物业管理服务费的理由不能成立。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元由上诉人陈海英负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一六年十二月二十九日法官助理 陈 奇书 记 员 林 舒