云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0402民初1620号原告：红塔区李棋街道康井社区居民委员会第四居民小组。住所地：玉溪市红塔区李棋街道康井社区第四居民小组。负责人：康永明，系该组组长。委托诉讼代理人：李永福，男，系兴诚信法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告：张兴隆，男，1988年10月16日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告红塔区李棋街道康井社区居民委员会第四居民小组诉被告张兴隆土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月12日受理后，公开开庭进行了审理，原告红塔区李棋街道康井社区居民委员会第四居民小组负责人康永明及委托诉讼代理人李永福、被告张兴隆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令解除原告与被告2012年9月18日签订的《出租土地合同》及《出租土地补充合同》；二、判令被告支付原告2015年11月6日至2017年6月5日土地租金人民币207171.25元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2012年9月18日签订《出租土地合同》及《出租土地补充合同》，原告将自己本组的2.013亩预留发展用地出租给被告用于开设商业广场。《出租土地合同》对相关事宜作了明确约定。合同签订后的第一年至第三年，被告依约履行了合同义务。从第四年起，被告就未履行合同至今。按照《出租土地合同》第三条交租金办法的约定：“采取先交租金后使用土地的原则。租金一年交一次，第一年租金乙方于合同签字生效后7个工作日交付给甲方，2013年以后，在每年10月6日以前交付下年租金，如不按期交给租金视为乙方违约；如超期两个月不交租金，甲方有权解除合同，乙方所投资的不动产无偿归甲方所有。”《出租土地合同》第五条第2项约定：“乙方未按合同约定支付租金，甲方有权解除合同，收回租赁土地，乙方在该块土地上投资的不动产无偿归甲方所有。”被告未交租金时间已有一年多，已构成严重违约。综上所述，从2015年11月6日起至今，被告已有一年多时间未交土地使用期间的租金，属被告严重违约。原告只要求解除双方所签合同，并要求被告支付合同履行期间未交纳的租金，属依法行使自己权利。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。被告张兴隆辩称：原告在《民事起诉状》中诉称的事实无异议，但诉称的理由不合理不合法且不成立，其不予认可。因被告人不构成违约，而且一直都在配合原告在积极主动的履行合同。其从始至终愿意遵守合同、履行合同，也有能力全面履行合同。只是因为发生不可抗力的情形，导致暂时中止履行合同。原告与其签订合同后，其即办理“金岸商业城”的立项申报，因政府规划建设部门的政策变动，一直未获得相关部门的行政审批许可手续，导致建设工程停工。《中华人民共和国合同法》第117条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。《中华人民共和国合同法》第118条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，对减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。政府行为也属不可抗力情形之一，是双方订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，其不存在违约行为。据此，原告无权要求其继续支付2015年11月6日至2017年6月5日的租金。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，依法判决原告与与其继续履行2012年9月18日签订的《出租土地合同》及《出租土地补充合同》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就本案的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：原告于2012年8月27日至9月2日将诉争地块发布《预留发展用地招租公示》，对外公开竞价招标。2012年9月3日竞价，被告为中标者。2012年9月18日，原告与被告签订的《出租土地合同》及《出租土地补充合同》，原告将2.013亩预留发展用地出租给被告用于开设商业广场。《出租土地合同》及《出租土地补充合同》对租赁的相关事宜作了明确约定。按照《出租土地合同》第二条规定：乙方用于开设商业广场，乙方申报建设必须按照市区规划允许范围内建设，如有退让与甲方租赁土地面积无关，租金按实有面积2.013亩计算；第三条第一款约定：出租土地使用权20年。时间为2012年11月6至2032年11月5日止。第三条第二款约定：租金计算方式：第一个五年：2012年11月6至2017年11月5日止，每年每亩65000元；第三条第六款约定：采取先交租金后使用土地的原则。租金一年交一次，第一年租金乙方于合同签字生效后7个工作日交付给甲方，2013年以后，在每年10月6日以前交付下年租金，如不按期交给租金视为乙方违约；如超期两个月不交租金，甲方有权解除合同，乙方所投资的不动产无偿归甲方所有。《出租土地合同》第五条第2款约定：乙方未按合同约定支付租金，甲方有权解除合同，收回租赁土地，乙方在该块土地上投资的不动产无偿归甲方所有。第五条第5款约定：因不可抗力因素，例如自然灾害、战争等造成损失的，各方损失由各方自行承担。合同签订后的前三个年度，被告依约履行了合同的租金给付义务。在此期间，被告完成《红塔区李棋街道办事处康井社区居委会四组金岸商业城综合用房项目建议书》，并获玉溪市红塔区人民政府玉红政【2013】71号批复同意将该诉争土地作为金岸商业城项目使用，土地用途为住宿餐饮用地。此后，被告相继完成配电房建设、钢混基础浇筑、钢构物件入场等工作，但因政府重大政策调整，该项目未获市级政府批复，被告停止建设该项目工程。为此，原、被告双方多次协商并多次至相关部门协调均未有结果，被告与原告商谈后从第四年度起，被告未再支付过租金。本院认为，我国现行法律禁止未经依法批准将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”本案被告于2012年9月18日与被告签订《出租土地合同》及《出租土地补充合同》，租用原告预留发展用地2.013亩用于商业开发建设，因在租期内办理了农用地转用手续，取得了该土地的建设用地使用权批复，故原、被告签订的《出租土地合同》及《出租土地补充合同》确系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效合同，原、被告应当按照协议的约定履行各自的义务。被告在与原告签订《出租土地合同》及《出租土地补充合同》后前三年度依约支付租金，后因政府重大政策调整，致使项目无法建设，被告未再支付土地租金，违反合同约定，致使原告收取房屋租金的合同目的不能实现，原告有权依约解除双方签订的《出租土地合同》及《出租土地补充合同》。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十九条第一款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2015年11月6日之前，因政府重大政策调整，合同履行不能对双方当事人而言已经明显具有确定性，原、被告应及时主张权利或寻求救济，对租金损失扩大存在一定过错，应各自承担相应责任。本院以政策调整为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及解除合同合理期限，根据公平合理和诚实信用原则，兼顾双方当事人的利益酌情认定被告支付原告六个月租金。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、原告红塔区李棋街道康井社区居民委员会第四居民小组与被告张兴隆于2012年9月18日签订的《出租土地合同》及《出租土地补充合同》于本判决生效之日解除；二、由被告张兴隆于本判决生效之日起十日内支付原告红塔区李棋街道康井社区居民委员会第四居民小组土地租金人民币65422.50元；三、由被告张兴隆于本判决生效之日起十日内将位于原告红塔区李棋街道康井社区居民委员会第四居民小组土地上的钢构物件搬离。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理2203元，由原告红塔区李棋街道康井社区居民委员会第四居民小组负担1508元，由被告张兴隆负担695元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员 谭 震二〇一七年十二月八日书记员 徐玥嵘