山东省青岛市李沧区人民法院
行 政 判 决 书
（2016）鲁0213行初105号
原告：高斌士，男，汉族，无业，住青岛市市北区。
被告：李沧区房屋征收办公室，住所地青岛市李沧区。
法定代表人：孙琦，职务主任。
委托诉讼代理人：姜移风，山东海剑律师事务所律师。
原告高斌士认为被告李沧区房屋征收办公室未按照约定履行征收补偿协议，于2016年3月24日向本院提起行政诉讼，本院同日受理后，于2016年3月29日向被告送达了起诉书副本、应诉通知书等诉讼材料。本院依法组成合议庭，于2016年5月12日组织原、被告进行了证据交换，分别于2016年7月12日、12月1日公开开庭审理了本案。原告高斌士，被告李沧区房屋征收办公室的委托诉讼代理人姜移风均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高斌士诉称，2011年4月，原、被告签订《铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议》（协议编号：DF000142），以房屋产权调换的方式对原告所有的位于青岛市李沧区沧台南路40号5幢2单元604户房屋实施征收。2014年6月20日，原告经回迁安置选房，选定青岛市李沧区临汾路22号2号楼东2单元18层东5户的房屋，此房屋选定经青岛市李沧区公证处（2014）青李沧证民字第2904号公证书得以确认。选房结束后，原、被告协商交房事宜时，发现被告交付房屋未经法定程序通过综合验收，同时在未对交付房屋进行实际测绘并以法定程序进行市场价格评估的前提下，被告通知原告补交差价款，其通知交款的房屋总建筑面积超过了原协议面积3%，并于2014年10月底停发了超期过渡费。综上，被告的行为违反了双方的约定以及国家法律法规的强制性规定，严重侵犯了原告的合法权益。请求法院判令1、被告依《铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议》第四条第2款约定，以实际测绘的面积118.17平方米及重新分户评估的市场价格，实际结算差价；2、被告依照《商品房销售管理办法》第二十条第二款的规定，对超出协议面积3%以外的部分予以免除收费；3、被告依《铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议》第十四条第1款的约定，自2014年11月起向原告发放临时安置费直至实际交付房屋之日；4、诉讼费用由被告承担。
原告提交以下证据证明自己的主张：证据1、回迁安置房源公示图打印件1份，证明2014年6月20日即原告选房之日，被告向原告公示涉案房屋的面积为118.17平方米。证据2、两份评估报告公示照片的打印件，证明评估时间为2014年6月6日，与法律规定不符；证明2014年6月6日被告向原告公示了8600元的市场价格，两份报告公示的内容完全一样，报告受到被告的影响。证据3、越秀星汇蓝湾销售价格的网页截图打印件1份，证明涉案房屋附近的楼盘均价为7500元，被告评估8600元的价格远远高于该价格。证据4、网页新闻截图打印件1份，证明根据有关领导的讲话，涉案安置的房屋属于商品房的性质。证据5、网络北站回迁房屋交房通知打印件1份，证明被告于2014年7月19日开始交房，房屋还未通过验收，是违法交房。证据6、网络咨询回复信件1份，证明2015年7月份安置房屋才完成了实测备案手续。证据7、网络咨询回复信件1份，证明2016年3月24日市国土资源房管局答复原告安置房屋暂不具备办证条件。证据8、原、被告签订的房屋征收补偿协议1份，证明双方于2011年4月11日签订该协议，约定选房面积为115平方米。证据9、公证书1份，证明2014年6月20日原告选择了李沧区临汾路22号2号楼东2单元18层东5户房屋作为安置房屋。
被告李沧区房屋征收办公室辩称，原、被告协议约定对超出选房面积的部分，5平方以内的按7300元交纳，超出的按照回迁时的市场价格交纳，回迁时经评估市场价格为8600元，因此原告要求的重新评估不能成立。原告称房屋面积超出3%的部分，协议中已作出约定，且本次是拆迁安置，不是商品房买卖，不能适用最高院关于商品房的相关规定。超期过渡费在约定发放至综合验收竣工之日，原告所选房屋综合竣工验收是2014年10月份，因此超期过渡费应当发放至该月份。
被告向本院提交了以下证据：证据1、法人名称变更证明1份，证明2013年3月19日，被告名称由青岛市李沧区房屋拆迁管理办公室更名为李沧区房屋征收办公室。证据2、铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议1份，证明补偿协议的各项规定。证据3、交房验收单1份，证明原告于2011年4月11日腾房，按补偿协议的约定原告的临时过渡期限为36个月，自原告搬家腾房时起算。证据4、铁路青岛北站周边区域住宅房屋回迁结算、交房方案1份，证明确定回迁安置结算、交房各事项。确定回迁时超过5平方米的部分按照市场价格8600元/平方米结算，回迁安置房屋公摊面积比例大于25%的部分不由居民负担。证据5、青岛骏业房地产评估所报告书1份，证明涉案房屋征收项目及安置区住宅房屋市场价格8600元/平方米。证据6、中天华佳信土地房地产评估咨询公司评估报告书1份，证明涉案房屋征收项目及安置区住宅房屋市场价格8600元/平方米。证据7、8600元/平方米市场价格的张贴公示图片1份，证明上述房屋市场价格评估结果为8600元/平方，已经在市民中心进行张贴公示。证据8、公证书1份，证明原告2014年6月20日选房，选择临汾路22号2号楼2单元1805户房屋作为安置房屋。证据9、房屋预测绘报告书1份、实测绘报告书1份，证明原告安置房屋的建筑面积。证据10、E-1区综合验收备案证、竣工验收备案证1份，证明原告回迁安置房屋已综合验收。证据11、E-1区综合验收备案证等证件公示图片2份，证明竣工验收和综合验收备案证等证件在交房现场张贴进行公示。证据12、公告1份，证明被告于2014年10月22日在《半岛都市报》上发布公告，通知原告回迁安置的房屋已综合验收，应办理结算、交房。13、门牌证明1份，证明原告选房的地址。证据14、山东省建设工程档案合格证、建设工程竣工规划验收合格证、青岛市建设工程竣工验收备案证复印件各1份，上述证件的原件在办理房地产项目综合验收备案证时交给了青岛市城乡建设委员会存档了，证明原告的安置房屋已具备了房屋交付条件。证据15、2011年房屋征收补偿方案1份，证明房屋征收时未规定临时安置费的发放期限，回迁结算、交房方案中规定期限为具备综合竣工验收。
被告对原告提交证据1没有异议，公告上标明是预测绘面积。对证据2没有异议。对证据3的真实性无法确认，这是网页截图，也是商业宣传广告，这部分低价房是因靠近热电厂，其他如原告所选房屋价格在9000元以上。对证据4真实性无法确认，根据该讲话承诺是按商品房的品质建设，而非建成商品房进行买卖。对证据5没有异议，交房通知是7月份，说明是交房手续可以办理，但即使办理了交房手续但过渡费仍发放至10月份。对证据6、7的真实性无法确认。对证据8、9没有异议。
原告对被告提交证据的质证意见为：对证据1、2、3没有异议。证据4真实性没有异议，但对被告单方规定的8600元/平方的价格不同意，应当重新评估。对于超出115平方米3%的面积即118.45至79.39平方米之间的差额按重新评估价，超出118.45平方米的面积依法不应收费。对证据5、6真实性没有异议，但不合法。对证据7、8、9没有异议，但对证据9中实测绘报告有异议，提出其咨询了土地管理局答复是2015年7月份完成的实测绘。对证据10真实性没有异议，但只是E区锦华苑的验收，应当海怡新城全部验收，该证据不能作为停发过渡费的依据。对证据11、12的真实性没有异议，但认为证据12的通知交房不合法，不具备交房条件。对证据13、14、15没有异议。
经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：原告提交的证据1、2、5、8、9，被告提交的证据1-15，原、被告对上述证据的真实性没有异议，且各自提交的相同证据的内容一致，本院予以确认。原告提交的证据3、4、6、7均为打印件，被告不予认可，原告未提供其他证据予以印证，对原告提交的证据3、4、6、7，本院不予确认。
经审理查明：2011年4月11日，青岛市李沧区房屋拆迁管理办公室（2013年3月19日更名为李沧区房屋征收办公室)作为合同甲方，与高斌士（合同乙方）签订《铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议（房屋产权调换）》,编号为DF000142，与本案有关的主要内容为：1、征收补偿方式为：乙方选择房屋产权调换。2、面积补偿、补助及奖励：被征收房屋证载建筑面积为42.94㎡；增加改善面积10㎡；补助8㎡的异地补偿面积；按合计被征收房屋建筑面积的15%，即6.45㎡，作为公摊面积补助；在房屋征收补偿方案规定的期限内签订协议并搬家腾房的，给予7㎡的房屋面积奖励。3、应补偿的产权调换房屋面积为74.39㎡（即42.94㎡﹢10㎡﹢8㎡﹢6.45㎡﹢7㎡）。4、乙方实际选择的产权调换房屋面积应根据实际用于产权调换的房屋的设计户型就近向上或就近向下挂靠，实际选择的产权调换房屋面积与应补偿的产权调换房屋面积的差额在5㎡以内的，甲乙双方按评估价格（原、被告一致确认为7300元/㎡）结算价款；在5㎡以外的，甲乙双方按照回迁时产权调换房屋的市场价格互相结算差价。乙方应补偿的产权调换房屋面积为74.39㎡，选房面积为115㎡，差额面积40.61㎡，按评估价格结算的面积5㎡，按市场价格结算的面积35.61㎡。5、临时安置费依据合计被征收房屋建筑面积（42.94㎡），按每月25元/㎡的标准计发，临时过渡期限为36个月，共38646元。6、回迁交房前，甲乙双方以多退少补的方式结清产权调换房屋的差价款后，办理回迁交房等相关手续。7、若甲方若不能按本协议约定的期限交付产权调换房屋而延长过渡期限的，自延长过渡期限之日起，按照乙方合计被征收房屋建筑面积每月40元/㎡逐月给乙方计发临时安置费；由于乙方原因未在甲方通知时间内办理回迁的，甲方不再承担临时安置费。8、本协议未尽事宜按《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《铁路青岛北客站周边区域房屋征收补偿方案》执行。上述协议签订后，2011年4月11日，高斌士将涉案的房屋交付给青岛市李沧区房屋拆迁管理办公室，双方并签订了交房验收单，该交房验收单一式二份，原告高斌士与青岛市李沧区房屋拆迁管理办公室各执一份。青岛市李沧区房屋拆迁管理办公室按上述征收补偿协议约定向原告支付了货币奖励及补助等费用102886元。
2014年5月29日，青岛海创开发建设投资有限公司（开发建设单位）委托青岛市房屋勘察测绘处对李沧区临汾路22号1号楼、2号楼以及临汾路132号1号楼至6号楼的房屋建筑面积进行计算，该处于2014年6月5日出具编号为201400522884-3《房屋测绘报告书（预测）》，其中青岛市李沧区临汾路22号2号楼东二单元18层东5户（即之后原告所选房屋）建筑面积为118.17平方米。被告李沧区房屋征收办公室分别于2014年5月5日、2014年6月6日委托青岛骏业房地产评估所、青岛中天华佳信土地房地产评估咨询有限公司（征收时由拆迁居民从备选评估机构中投票选中了四家评估机构，回迁时随机从四家评估机构中选出两家作为回迁安置房屋市场价格的评估机构）对铁路青岛北客站周边区域房屋征收项目涉及安置区住宅房屋市场价格进行评估，青岛骏业房地产评估所于2014年6月6日出具了青骏评字第（2014）0103号《房地产估价报告》，确定铁路青岛北客站周边区域房屋征收项目涉及安置区住宅房屋市场价格为8600元/平方米。青岛中天华佳信土地房地产评估咨询公司于2014年6月6日出具了青中房估字（2014）第093号《住宅房地产价格咨询评估报告》，确定规划安置区的住宅房地产的市场价值基准价为8600元/平方米。上述两个评估报告作出后，被告在选房地点对上述评估结果进行张贴公示，公布应安置面积超出5平方米的市场结算价格为8600元/㎡。2014年6月20日，原告根据《房屋测绘报告书（预测）》标注的房屋建筑面积，选择青岛市李沧区临汾路22号2号楼东二单元18层东5户（建筑面积118.17平方米）作为安置房屋并办理了公证书。
2014年7月17日，被告李沧区房屋征收办公室制定公布了《铁路青岛北站周边区域住宅房屋回迁结算、交房方案》，与本案有关的内容包括，1、自2014年7月19日起采取现场集中联合办公的形式办理结算、交房手续，地点市民中心。2、按《铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议（房屋产权调换）》的约定，回迁交房前，以多退少补的方式结清安置房屋的差价款；回迁安置房屋预测绘面积和应补偿面积的差额，5平方米以内（含5平方米）的部分按7300元/㎡互相结算差价；超过5平方米的部分，按照回迁时安置房屋的市场价格8600元/㎡互相结算差价。3、实测绘面积与预测绘面积存在差额的，在办理房地权属证书前，以多退少补的方式结清安置房屋的差价款。4、回迁安置房屋公摊面积比例大于25%的，公摊面积超出25%的部分不由居民负担。结算时按比例扣除此部分面积的价款，不再进行结算。5、根据《铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议（房屋产权调换）》的约定，在综合验收完成前办理结算、交房手续的回迁居民，超期临时安置费发放至安置房完成综合验收之日；在综合验收完成后办理结算、交房手续的回迁居民，超期临时安置费发放至领取安置房屋钥匙之日；因回迁居民自身原因导致结算、交房领取安置房屋钥匙延误的，李沧区房屋征收办公室履行催告义务七日后停止发放超期临时安置费。
2014年6月16日，青岛海创开发建设投资有限公司委托青岛二十二世纪不动产代理有限公司对铁路北客站安置区项目E区的房屋建筑面积进行测算，该处于2014年8月7日出具编号为201400512683-3《房屋测绘报告书（实测）》，其中青岛市李沧区临汾路22号2号楼东二单元18层东5户即原告所选房屋建筑面积为118.80平方米。
2014年10月15日，铁路青岛北客站安置区项目E-1区E2#楼取得青建竣备字第2014-181号《青岛市建设工程竣工验收备案证》。2014年10月17日，铁路青岛北客站安置区项目E-1区取得编号为201430007的《青岛市房地产开发项目综合验收备案证》，其中E-1区包括原告所选安置房屋所在的临汾路22号2号楼等8个楼座。
2014年10月22日，被告李沧区房屋征收办公室在《半岛都市报》刊登房屋交付的公告,公告内容为，包括原告安置房屋所在的李沧区临汾路22号2号楼即E2#楼等楼座已取得《青岛市房地产开发项目综合验收备案证》。根据《铁路青岛北站周边区域住宅房屋回迁结算、交房方案》的规定，在“综合验收完成前办理结算、交房手续的回迁居民，超期临时安置费发放至安置房完成综合验收之日；在综合验收完成后办理结算、交房手续的回迁居民，超期临时安置费发放至领取安置房屋钥匙之日”。现正式通知已选定上述区域安置房屋的青岛北站回迁居民：一、已办理完毕结算、交房手续的回迁居民，超期临时安置费将发放至2014年10月18日，之后停止发放超期临时安置费。二、未办理完毕结算、交房手续的回迁居民，征收部门将按照《铁路青岛北站周边区域住宅房屋回迁结算、交房方案》的规定：1、正式电话通知您具体办理结算、交房时间，请您按照电话通知的时间及时办理结算、交房手续；2、如果您逾期仍不办理结算、交房手续，征收部门将履行催告义务，催告办理结算、交房的期限为七日内，催告期限届满后仍不办理结算、交房手续的，自催告期限届满之次日起停止发放超期临时安置费。附结算、交房地点为市民中心。
原告高斌士因对安置房屋超过5平方米的面积按照8600元/㎡进行结算及结算面积等有异议，其未在被告规定的时间内与被告办理房屋结算交接手续。被告向原告支付2014年10月之前的临时过渡费，之后停止发放超期临时过渡费。
本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十四条规定：“人民法院审查行政机关是否依法履行、按照约定履行协议或者单方变更、解除协议是否合法，在适用行政法律规范的同时，可以适用不违反行政法和行政诉讼法强制性规定的民事法律规范。”本案中，原、被告于2011年4月11日签订的《铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议》，系双方真实意思表示，内容未违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，双方均应遵照执行。
原、被告对实际选择的产权调换房屋面积与应补偿的产权调换房屋面积的差额在5㎡以内的，按照7300元/㎡结算价款无争议；对在5㎡以外的双方按照回迁时产权调换房屋的市场价格互相结算差价亦无争议，但对超出应补偿面积5㎡以外房屋面积的市场价格是否应按8600元/㎡计算存在争议。本院认为被告李沧区房屋征收办公室于拆迁居民选择安置房屋前分别委托青岛骏业房地产评估所、青岛中天华佳信土地房地产评估咨询有限公司（征收时由拆迁居民投票选中了四家评估机构，回迁时随机从四家评估机构中选出该两家作为回迁安置房屋市场价格的评估机构）对铁路青岛北客站周边区域房屋征收项目涉及安置区住宅房屋市场价格进行评估，两家评估单位确定的市场价格为8600元/平方米，被告并将回迁安置房屋超出应补偿面积5㎡之外的部分应按照8600元/㎡结算价格在选房现场进行了公示。原告于2014年6月20日选择安置房屋时，对被告公示的上述结算价格即已知晓但未提出异议，并选择了选择青岛市李沧区临汾路22号2号楼东二单元18层东5户作为安置房屋，应视为原告对回迁安置房屋超出应补偿面积5㎡之外的部分应按照8600元/㎡结算的认可。另，被告公布的《铁路青岛北站周边区域住宅房屋回迁结算、交房方案》中，规定了回迁安置房屋预测绘面积和应补偿面积的差额，5平方米以内（含5平方米）的部分按7300元/㎡互相结算差价；超过5平方米的部分，按照回迁时安置房屋的市场价格8600元/㎡互相结算差价；实测绘面积与预测绘面积存在差额的，在办理房地权属证书前，以多退少补的方式结清安置房屋的差价款。因此，原告提出按重新分户评估的市场价格结算差价不合理等主张，本院不予支持。
《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律均规定了，交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照法律规定的原则处理。本案中，原、被告在征收补偿协议中约定了原告实际选择的产权调换房屋面积应根据实际用于产权调换的房屋的设计户型就近向上或就近向下挂靠，应补偿的产权调换房屋面积为74.39㎡，选房面积为115㎡，差额面积40.61㎡。原告于2014年6月20日选房时，其根据被告公示的《房屋测绘报告书（预测）》，选择青岛市李沧区临汾路22号2号楼东二单元18层东5户作为安置房屋，该房屋预测绘的建筑面积为118.17平方米。原、被告在征收补偿协议中亦对面积计算进行了约定即“在回迁交房前，甲乙双方以多退少补的方式结清产权调换房屋的差价款”，因此，原、被告应按双方的约定对面积误差结算差价款而非按相关法律规定进行结算。另，被告公布的《铁路青岛北站周边区域住宅房屋回迁结算、交房方案》中，亦规定了相关回迁结算的方法即安置房屋预测绘面积和应补偿面积的差额，实测绘面积与预测绘面积存在差额，以多退少补的方式结清安置房屋的差价款。因此，对原告提出的超出补偿协议约定115平方米3%以外的部分应依照《商品房销售管理办法》第二十条第二款的规定，对超出协议面积3%予以免除收费的主张以及以实际测绘的面积118.17平方米（该为预测面积）实际结算差价的主张，本院均不予支持。
被告在《铁路青岛北站周边区域住宅房屋回迁结算、交房方案》中规定了超期临时安置费发放至安置房完成综合验收之日。原告所选安置房屋所在的临汾路22号2号楼等楼座，于2014年10月17日取得编号为201430007的《青岛市房地产开发项目综合验收备案证》，被告已向原告支付了2014年10月之前的超期临时安置费，符合上述回迁结算、交房的规定。原告未在被告通知时间内办理回迁结算、交房手续，而其提出的未办理回迁结算、交房手续的理由依法不能成立，按照原、被告征收补偿协议中“由于原告的原因未在被告通知时间内办理回迁的，被告不再承担临时安置费”的约定，被告不再承担2014年10月之后的超期临时安置费。因此，原告要求被告自2014年11月起向原告发放临时安置费直至实际交付房屋之日的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下:
驳回原告高斌士的诉讼请求。
案件受理费人民币1877元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 贾瑞霞
代理审判员 赵海鹏
人民陪审员 刘生世
二〇一六年十二月九日
书 记 员 朱晓莹