湖北省汉江中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂96民终243号
上诉人（原审被告）龚晓芬，自由职业者。
委托代理人徐宗江，湖北章华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐以峰，水电工。
委托代理人王祖华，湖北江汉律师事务所律师。
上诉人龚晓芬因与被上诉人徐以峰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2015）鄂潜江民初字第01915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月10日立案受理后，依法组成合议庭，于同年5月20日公开开庭进行了审理。上诉人龚晓芬及其委托代理人徐宗江，被上诉人徐以峰及其委托代理人王祖华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年10月19日，徐以峰与龚晓芬签订了一份房屋租赁合同，合同约定，徐以峰将其所有的位于潜江市园林办事处东风路23号房屋（房屋所有权证号为潜江房权证园林字第号）的一楼出租给龚晓芬经营，租赁期限为三年（即从2011年10月20日至2014年10月20日），年租金为23800元（无转让金）。双方同时约定，在租期内，龚晓芬因生意需要的一切费用自负；龚晓芬不得改变房屋结构，保证门面设施的完整性；龚晓芬不得在租期内将门面转让、转租。租赁期限届满，龚晓芬享有优先承租权。上述合同签订后，双方均按约履行义务。2014年10月16日，徐以峰收取龚晓芬交纳的2014年10月20日至2015年10月19日的房屋租金25800元，并给龚晓芬出具了收据。2015年9月21日，徐以峰向龚晓芬发出手机短信，与其协商房屋续租事宜，并表示若龚晓芬续租房屋，房租与上一年相同。龚晓芬收到徐以峰的上述短信后当即回复：“续租要同意签合同和能转让，要不然就没什么好谈的。”徐以峰收到龚晓芬的短信后立即回复：“签合同可以，但转让不行。”2015年10月19日，徐以峰向龚晓芬发出手机短信，称双方的租赁合同已经到期，若龚晓芬继续租赁房屋，应于当日向徐以峰交纳房租；若不再租赁房屋，应于2015年10月21日前返还承租房屋。龚晓芬收到徐以峰的上述短信后，既未向徐以峰交纳房租，也未将承租房屋返还徐以峰。随后两日，徐以峰又多次与龚晓芬通过手机短信方式协商租赁房屋返还事宜未果。由此引发纠纷，徐以峰于2015年10月27日向该院提起诉讼，请求判令龚晓芬向徐以峰返还位于潜江市园林办事处东风路23号靠东的一间门店（房屋所有权证号为潜江房权证园林字第号），并按年租金25800元的标准支付从2015年10月20日起至房屋返还之日止的房租损失。
原审认为，徐以峰与龚晓芬签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律或行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。在租赁期限内，徐以峰按约将租赁房屋交付龚晓芬使用，龚晓芬亦能依约及时、足额向徐以峰交纳房屋租金。合同期限届满前，经双方协商一致，龚晓芬继续承租徐以峰的房屋，并向徐以峰交纳了下一年度的租金。一年期限届满前，徐以峰以手机短信方式向龚晓芬发出通知，要求龚晓芬在限定时间内与徐以峰协商房屋续租事宜。龚晓芬收到徐以峰的上述短信后，以手机短信回复徐以峰，要求徐以峰与其签订书面合同，并允许其转让房屋，否则不同意与徐以峰商谈续租事宜。徐以峰收到龚晓芬的上述短信后，对其要求转让房屋的要约予以拒绝。租赁期限届满后，徐以峰又以手机短信的方式多次通知龚晓芬，要求龚晓芬要么在规定时限内向徐以峰续交租金，要么于2015年10月21日前返还承租房屋。龚晓芬收到徐以峰的上述通知后，既未向徐以峰续交房租，也未返还承租房屋。依照相关法律规定，双方的租赁合同已于租赁期限届满时（即2015年10月19日）终止。合同终止后，龚晓芬应当及时返还租赁房屋。龚晓芬违反合同约定和相关法律规定拒不返还租赁房屋，构成违约，应承担相应的民事责任。徐以峰主张龚晓芬返还租赁房屋的诉讼主张，该院依法予以支持。但其要求按年租金25800元的标准计付房租损失的起算时间有误，该时间应以徐以峰给予龚晓芬腾房的宽限期（即2015年10月21日）的次日为准。对于徐以峰超出部分的诉讼主张，该院依法不予支持。龚晓芬辩称双方签订的租赁合同至今未予解除和终止，其不存在强占租赁房屋的辩解理由，因与该院庭审查明的事实和相关法律规定不符，该院依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第九十二条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、龚晓芬于该判决发生法律效力之日起三日内返还徐以峰位于潜江市园林办事处东风路23号靠东的一间门店（房屋所有权证号为潜江房权证园林字第号），并按年租金25800元的标准计付徐以峰的房租损失（从2015年10月21日起计算至上述房屋返还之日止）；二、驳回徐以峰的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由徐以峰负担50元，龚晓芬负担500元。
龚晓芬不服原审判决，向本院提起上诉称，龚晓芬与徐以峰签订租赁合同后，经营亏损。在租赁期间，徐以峰带人与龚晓芬打架，使龚晓芬无法经营。2015年10月21日，龚晓芬已交出租赁房屋离开，并明确表示不要租赁房屋里的物品及装修。徐以峰主张的租金损失是人为扩大的损失，应由徐以峰自行承担。综上，请求：撤销湖北省潜江市人民法院（2015）鄂潜江民初字第01915号民事判决，改判驳回徐以峰的诉讼请求。
徐以峰答辩称，龚晓芬的经营损失不应由徐以峰赔偿。在租赁期间徐以峰并未干扰龚晓芬经营，龚晓芬陈述在租赁期间徐以峰带人与其打架与事实不符，徐以峰是去跟龚晓芬协商续租事宜，且不在租赁期间内。龚晓芬并未将租赁房屋返还，且房屋中遗留有龚晓芬经营期间的财产。龚晓芬对徐以峰的租金损失应予承担，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，龚晓芬未向本院提交新的证据材料。
徐以峰向本院提交照片3张，证明龚晓芬并未返还房屋，房屋里遗留有龚晓芬经营期间的财物。
经庭审质证，龚晓芬对徐以峰提交的照片有异议，认为龚晓芬自2015年10月21日后未去过租赁房屋，该证据与本案无关，2015年10月21日下午双方发生矛盾后涉案房屋的门是开着的，且当天龚晓芬已明确表明不再承租涉案房屋，里面的财物都不要了。
对上述有争议的证据材料，本院认为，在二审庭审调查时，龚晓芬认可照片中房屋的门头“魅力彩妆”及房屋内的物品系其经营时所使用，故对其真实性本院依法予以采信；该照片能证明2016年3月31日涉案租赁房屋处于被锁上的状态，对该事实本院依法予以确认。
二审查明，原审查明的事实属实，本院依法予以确认。
二审另查明，2016年1月6日，一审庭审时，龚晓芬的特别授权诉讼代理人陈述租赁房屋一直由龚晓芬使用，且处于关门状态。2016年3月31日，租赁房屋处于被锁上的状态。2016年5月20日，二审庭审过程中，双方当事人一致确认，由徐以峰当天找人打开租赁房屋的门锁，龚晓芬留在租赁房屋内的财物由徐以峰自行处置。以上事实有徐以峰提交的照片及一、二审庭审笔录予以证实。
本院认为，本案争议的焦点是：龚晓芬是否存在违约行为；房屋租金损失如何确定，应由谁承担。围绕前述争议焦点，结合双方当事人的诉辩主张，具体分析评判如下：
关于龚晓芬是否存在违约行为的问题。经查，龚晓芬、徐以峰在二审庭审时均认可双方之间的租赁合同期限于2015年10月19日届满。徐以峰向一审提交的短信记录，表明租赁期限届满前后双方当事人通过手机短信的方式协商续租事宜，未达成一致意见，徐以峰通知龚晓芬于2015年10月21日前腾退租赁房屋。结合前述事实及相关法律规定，双方之间的租赁合同到期后，龚晓芬应向徐以峰返还租赁房屋。一审庭审（2016年1月6日）时，龚晓芬的特别授权诉讼代理人认可仍占有使用租赁房屋，且未支付相应使用费用，对此应作为龚晓芬承认的对己方不利的事实，依法予以确认。龚晓芬虽在上诉状及二审庭审时否认前述事实，并主张已于2015年10月21日向徐以峰返还了租赁房屋，但其并未提交相反证据对此前的陈述予以推翻，故对其关于已返还租赁房屋的主张不予采纳。综上，龚晓芬的行为构成违约。
关于房屋租金损失如何确定，应由谁承担的问题。本案中，租赁合同期限届满后，龚晓芬未在徐以峰给予的宽限期内（2015年10月21日之前）返还租赁房屋，直至2016年5月20日才明确表示同意徐以峰收回房屋。龚晓芬应承担超期占用租赁房屋期间（2015年10月22日至2016年5月20日）给徐以峰造成的租金损失，该损失应按此前双方约定的年租金25800元的标准予以计付。经核算，房屋租金损失为14985元（25800元÷365天212天）。原判决主文将2015年10月21日作为计算房屋租金损失的起算点，应予纠正。鉴于二审时出现了新的事实，龚晓芬已将租赁房屋返还给了徐以峰，本院对于原判决主文中关于龚晓芬应返还徐以峰租赁房屋的判项，予以撤销。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理部分不当，龚晓芬的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省潜江市人民法院（2015）鄂潜江民初字第01915号民事判决；
二、龚晓芬于本判决生效之日起五日内向徐以峰支付房屋租金损失14985元；
三、驳回徐以峰的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费550元，由徐以峰负担50元，龚晓芬负担500元；二审案件受理费550元，由徐以峰负担50元，龚晓芬负担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 盼
代理审判员 任 婕
代理审判员 胡煜婷
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 ＸＸ燕