上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初29589号
原告(反诉被告)：苏景，女，1964年10月9日出生，汉族，住安徽省马鞍山市。
委托诉讼代理人：陈磊，上海君澜律师事务所律师。
被告(反诉原告)：王婧，女，1981年7月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：唐庆，上海浦谐律师事务所律师。
原告苏景与被告王婧以及反诉原告王婧与反诉被告苏景房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月19日、2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)苏景及其委托诉讼代理人陈磊、被告(反诉原告)王婧及其委托诉讼代理人唐庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏景向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方间的房屋租赁合同及租赁关系；2、判令被告赔偿原告各类损失人民币(以下币种相同)68,878元；3、判令被告支付违约金13,600元，退还一个月租金及押金13,600元、转让费27,000元，支付律师费12,000元；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告自愿撤回了要求被告支付违约金13,600元的诉请，变更诉请2为判令被告赔偿原告各类损失107,345元，包括：转让费损失27,000元、装修损失50,460元、广告费损失9,000元、员工工资损失6,285元、灯箱广告宣传栏损失2,600元、律师费损失12,000元，变更诉请3为判令被告退还原告一个月租金及押金13,600元。事实和理由：2017年2月1日，原告与被告签订租赁合同，约定原告承租被告位于上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX-
XXX号商铺，面积为65平方米，租期为2017年2月1日至2019年1月31日，每月租金为6,800元，转让费为27,000元，租金为付三押一。合同第九条第2款约定，若双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为单方违约，并需承担两倍押金的违约金。合同签订后，原告支付被告三个月的租金及一个月的押金共计27,200元，并支付被告转让费27,000元。原告装修商铺后经营使用至2017年3月31日。2017年4月2日，被告擅自将该商铺加锁，致使原告无法经营使用商铺。后原告报警，经六里派出所协商无果。事后，原告才发现被告无转租权。故原告诉至本院，诉请如前。
被告王婧辩称，因原告非法经营，被告要求整改，原告拒不整改，故被告也要求解除合同，合同解除的过错责任在于原告，且原告主张的各类损失无事实及法律依据，故不同意赔偿原告各类损失，亦不同意退还一个月租金及押金。
反诉原告王婧向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告间的租赁合同及租赁关系，反诉被告立即搬离上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX-
XXX号商铺，并将该商铺返还给反诉原告；2、判令反诉被告按照每月6,800元的标准支付反诉原告自2017年5月1日起至实际腾房之日止的房屋租金及占用费；3、判令反诉被告归还上海华伽贸易有限公司浦东分公司的营业执照；4、本案诉讼费由反诉被告承担。审理中，反诉原告于2017年5月19日自行搬离系争商铺内属反诉被告所有的物品后存放他处，并自行收回了系争商铺，故其自愿撤回要求反诉被告立即搬离系争商铺并将系争商铺返还给反诉原告的诉请，并相应变更诉请2为要求反诉被告支付自2017年5月1日起至2017年5月19日止的房屋租金及使用费4,306元。因营业执照反诉被告已于2017年9月19日当庭返还给了反诉原告，故反诉原告亦自愿撤回要求反诉被告归还上海华伽贸易有限公司浦东分公司的营业执照的诉请。事实与理由：反诉被告违法经营，反诉原告要求其进行整改，然其拒不整改。反诉原告认为已达到解除合同条件，且反诉被告已起诉要求解除租赁合同及租赁关系，故提起反诉，诉请如前。
反诉被告苏景辩称，反诉被告同意解除租赁合同及租赁关系。至今为止，反诉原告未能提交其有转租权的相关证据，反诉原告转租本身违法。反诉原告擅自对系争房屋加锁导致反诉被告无法经营，反诉被告亦无法进入系争商铺，故反诉被告无法搬离系争商铺内物品的责任在于反诉原告，不同意支付2017年5月1日之后的租金及占用费。
本院经审理认定事实如下：坐落于上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX层的系争商铺登记的产权人为案外人上海永隆商业投资发展有限公司。
2017年2月1日，被告王婧(出租方、甲方)与原告苏景(承租方、乙方)签订房屋租赁合同一份，约定乙方租赁甲方位于上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX-
XXX号商铺，面积约65平方米。租赁用途为商铺使用。租期为2017年2月1日至2019年1月31日。租金每月6,800元，付三押一，转让费27,000元。合同第7.4条约定：在乙方有以下行为时：……利用承租房进行违规及违章经营和非法活动时，……。甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。……。合同第8.5条约定：甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担。并负责损失的赔偿。合同第9.2条约定：若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，并有两倍押金的违约金。合同另对其他事项作了约定。
合同签订后，原告将系争商铺装修后用于开设养生体验馆，其向被告支付了押金6,800元及转让费2,7000元，并支付租金至2017年4月30日，之后未付。
2017年4月2日，原告的合伙人张弩向公安机关报警称在浦东锦绣路XXX号门口隔壁店撬门店锁引起纠纷。2017年4月5日，原告的合伙人张红再次向公安机关报警称在锦绣路XXX弄XXX号门口门面大门被锁。
庭审中，被告陈述系争商铺系其向产权人上海永隆商业投资发展有限公司承租而来，租赁合同在其合伙人姚佳妮处，因被告与合伙人姚佳妮发生了纠纷，合伙人不配合提供，故无法向法院提供该份租赁合同，其转租系争商铺给原告未取得产权人的同意。被告自认其于2017年4月2日对系争商铺的大门进行了加锁，后又改口称2017年4月2日其仅将系争商铺门口的招牌拆掉，将店内养生广告遮蔽，未对系争商铺进行加锁，后其于2017年4月5日对系争商铺进行了加锁。
审理中，经原告的申请，本院依法委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对系争商铺的装修进行鉴定，上海四海建设工程造价咨询监理有限公司出具了司法鉴定意见书。鉴定意见为：1、对该房屋，房屋装修工程(双方确认项目)造价为26,353.49元；2、对该房屋，房屋装修工程(双方争议项目)造价为7,792.38元。原、被告双方对鉴定意见书均无异议。鉴定意见书中对双方争议项目明确记载为：1、卫生间铝方板吊顶、嵌入式灯具及蹲便器；2、储物间1顶面乳胶漆及吸顶灯；3、房间更换吊顶矿棉板、墙面乳胶漆、木质踢脚板及木龙骨石膏板隔墙；4、储物间2墙面乳胶漆及木质踢脚板；5、走道2墙面乳胶漆及木质踢脚板；6、大厅更换吊顶矿棉板、木龙骨石膏板隔墙及套装门。原告认为，上述装修内容均由原告实施，应纳入评估范围；被告认为，上述装修内容不是原告实施，不应纳入评估范围。鉴定单位认为，原、被告双方争议的内容属法律问题，故将双方争议项目的造价单列，如何取舍，由法院裁决。审理中，原告提交了视频证据一份，内容为系争商铺交房时的状况，用以证明争议项目系其装修施工的。经庭审质证，被告对该份证据无异议。经本院向鉴定单位询问，鉴定单位表示争议项目中房间木龙骨石膏板隔墙(金额为514.86元)、大厅木龙骨石膏板隔墙(金额为1,353.10元)及套装门(金额为1,118.26元)三项在该视频中不存在，其他项目无法判断。此外，鉴定单位表示本案不需要考虑成新率。
以上事实，由原、被告提供的房屋租赁合同、银行个人活期账户交易明细单、上海市公安局案(事)件接报回执单、照片、上海市不动产登记簿信息、视频光盘、司法鉴定意见书以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，被告在庭审中自认，系争商铺转租给原告未征得产权人的同意，根据相关法律规定，本案中原、被告双方之间的租赁合同应属无效。
合同无效后，原告再行使用系争商铺失去了合同依据，理应迁出并返还系争商铺，原告实际使用了系争商铺，应当支付使用期间的房屋使用费，其标准参照双方租赁合同约定的租金标准予以计算。现被告庭审中自认于2017年4月2日对系争商铺进行了加锁并已于2017年5月19日自行收回了系争商铺，鉴于被告的加锁行为对原告正常使用系争商铺造成了影响，该段时间的房屋使用费应当予以适当减免，本院酌情确定该段时间的房屋使用费金额与原告已支付给被告的2017年4月2日至2017年4月30日的租金金额相互抵扣，故本院对于原告要求被告退还一个月租金6,800元的诉请以及反诉原告要求反诉被告支付自2017年5月1日起至2017年5月19日止的房屋租金及使用费4,306元的诉请均不予支持。
关于原告诉请主张的装修费损失，根据有关司法解释规定，未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人承担；经出租人同意的装饰装修，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。故本案应在考虑装修是否经过被告同意，双方对合同无效的过错程度等因素基础上确定赔偿事宜。关于系争商铺内装修现值损失的数额，上海四海建设工程造价咨询监理有限公司的评估程序合法，鉴定结果客观真实，原、被告双方对鉴定意见书均无异议，故司法鉴定意见书可以作为认定依据。现对于鉴定意见书中的双方争议项目，鉴于原告已经举证证明其中的房间木龙骨石膏板隔墙(金额为514.86元)、大厅木龙骨石膏板隔墙(金额为1,353.10元)及套装门(金额为1,118.26元)三项在房屋交接时并不存在，故本院对此认定为原告的装修内容。而对于其余的双方争议项目，鉴于原告未能提供充分证据予以证明，故本院对此难以认定为原告的装修内容。被告未征得产权人同意将系争商铺擅自转租给原告，应对合同无效承担主要责任。原告在签订租赁合同时未尽审慎核查义务，对合同无效亦负有一定责任。本院根据本案的实际情况，结合双方对合同无效的过错责任，酌情确定被告应当赔偿原告的装修损失的数额。
合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告要求被告退还转让费27,000元及押金6,800元，于法有据，本院予以支持。原告要求被告赔偿广告费损失9,000元、员工工资损失6,285元、灯箱广告宣传栏损失2,600元、律师费损失12,000元，无合同及法律依据，亦无充分证据予以佐证，故本院难以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)苏景与被告(反诉原告)王婧于2017年2月1日就上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX-XXX号商铺签订的房屋租赁合同无效；
二、被告(反诉原告)王婧应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)苏景房屋租赁押金6,800元；
三、被告(反诉原告)王婧应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)苏景转让费27,000元；
四、被告(反诉原告)王婧应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)苏景装修损失23,470元；
五、驳回原告(反诉被告)苏景的其余诉讼请求；
六、驳回被告(反诉原告)王婧的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3,002元，减半收取计1,501元，反诉案件受理费25元(已减半收取)，鉴定费1,500元，合计3,026元，由原告(反诉被告)苏景负担865元，被告(反诉原告)王婧负担2,161元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 孟筱晖
二〇一七年十月二十六日
书记员 于 晔