杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭下民初字第473号原告徐某某。委托代理人（特别授权代理）赵某某。委托代理人（特别授权代理）姚某某。被告王甲。委托代理人（特别授权代理）吴某某。原告徐某某诉被告王甲房屋租赁合同纠纷一案，于2010年3月9日提出诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2010年4月15日公开开庭进行了审理，原告徐某某及其委托代理人赵某某、姚某某，被告王甲及其委托代理人吴某某到庭应诉。嗣后又组成由人民陪审员陈学清、陈国义参加的合议庭，于2010年6月25日公开开庭进行了审理，原告徐某某及其委托代理人赵某某、姚某某到庭应诉，被告王甲经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告徐某某诉称，2008年3月31日原告与被告签订租赁协议约定，原告将位于杭州市××××号的房屋出租给被告经营使用，租赁期限自2008年4月1日至2009年3月31日。且约定如因国家建设、上方指令、不可抗力等情况，原告可以无条件收回房屋。后因合同约定的终止情形出现，原告依法要求收回房屋，2010年2月10日被告经杭州市中级人民法院强制执行交还房屋，但仍拖欠2009年9月1日至2010年2月9日期间的房屋租金和水电费共计44175元。原告认为，被告的行为严重违反合同约定，致使原告遭受较大经济损失。诉请判令被告赔偿原告32278.6元，其中包括房屋使用费21103.6元（2009年11月1日起至2010年2月9日）、电费9315元（2009年9月1日起至2010年2月9日）、水费1710元、电话费150元；判令被告按中国人民银行同期贷款利率5.31%／年向原告支付2010年2月10日起至实际付清之日止的逾期付款利息并承担本案诉讼费。被告王甲辩称，原告并非房屋产权人，原告与产权人之间的租赁合同以及原、被告之间的租赁合同均在2009年3月31日到期，之后被告又继续使用房屋至2009年11月，也将该期间的费用支付给了原告。在此之后，原、被告之间的租赁关系已经终止，原告拖欠房东的房租与被告无关，原告无权向被告主张权利。要求判令驳回原告的诉讼请求。为证明诉讼请求所依据的事实，原告徐某某提交了下述材料：1、房屋租赁合同，欲证明原、被告之间存在租赁合同关系，租赁期限自2008年4月1日至2009年3月31日止；2、电费详单，欲证明被告应承担的电费为9315元（2009年9月1日起至2010年2月9日）；3、水费详单，欲证明被告应承担的水费为1710元；4、话费清单，欲证明被告应承担的电话费为150元；5、中院判决书，欲证明原、被告之间存在租赁关系，以及被告强占房屋，不肯腾退的事实；6、房租发票、水电费发票，欲证明原告已经向房东支付房屋使用费、水电费；7、（2009）杭仲裁字第195号仲裁书，欲证明仲裁委裁决由原告向下城区朝晖街道社区卫生服务中心（以下简称朝晖卫生服务中心）支付使用费；8、朝晖卫生服务中心出具的证明两份，欲证明房东向原告收取水电费24785.88元（其中水费4660.5元，电费20125.38元），房租73542元，共计98327.88元；9、高院庭审笔录，欲证明被告确认房屋的实际占用人为被告，合伙人已在实际经营中退出。对上述证据经质证，被告对证据1认为合同已经终止，原告没有诉讼主体资格；对证据2的关联性有异议，且认为公章无法辨识，真实性应由法院判定。本院认为证据1与本案纠纷存在直接关联性，对其证据效力予以认定。证据2为电力部门对河东路176号所出具的明细表，与本案争议事实具有关联性，对其证据效力予以认定。对证据3被告认为纯属原告自己制作，没有证明力。本院认为该清单无相关单位的盖章或是签字，对其真实性无法确认，对其证据效力不予认定。对证据4有异议，认为只能证明是原告交的话费，无法反映与被告有关系。本院认为被告在法庭提问当中对该电话号码为其承租房屋所使用电话号码的事实并无异议，对自己是在2010年2月经法院强制执行后再搬离的事实亦无异议，电信部门所出具的该发票，其话费的发生时间在被告对房屋使用期内，故对该证据的证据效力本院予以认定。对证据5被告无异议，对其证据效力本院予以认定。对证据6发票认为可能是真的，但怀疑原告是否已实际支付。且双方的租赁合同已到期，不应该是原告交了多少就要求被告付多少。本院认为被告不能提交证据否定该证据的真实性，对其证据效力予以认定。对证据7没有异议，认为恰恰证明了原告与朝晖卫生服务中心的租赁关系已经解除，已经不具有本案诉讼主体资格。对其证据效力本院予以认定。对证据8、9，因被告未到庭应诉，自动放弃了质证的权利。本院认为该两份证据真实、合法，对其证据效力予以认定。为证明答辩意见所依据的事实，被告王甲也提交了（2009）杭仲裁字第195号仲裁书，欲证明原告与朝晖卫生服务中心的租赁关系。对该证据经质证，原告对真实性无异议，对待证事实有异议。认为合同终止以后，后续房租是由原告向房东支付到房屋返还之日止的，因而原告就能够据此向被告主张。本院认为该证据与本案纠纷存在直接关联性，对其证据效力予以认定。根据上述有效证据及有关当事人的陈述，本院确认如下事实：2007年4月1日朝晖卫生服务中心与本案原告徐某某签订《房屋租赁合同》，朝晖卫生服务中心将坐落于杭州市××××号的160.5平方某某屋出租给徐某某使用，租赁期限自2007年4月1日至2009年3月31日，年租金153500元。后经朝晖卫生服务中心认可，2008年3月31日徐某某又与被告王甲以及杨某某签订房屋租赁合同，将所租赁的上述房屋中的90平方某某屋转租给王甲、杨某某使用，双方约定租赁期限自2008年4月1日至2009年3月31日，年租金10万元。合同签订后，原告按约将所约定的房屋交付使用。合同履行过程中杨某某退出与王甲的合作，房屋后实际由王甲使用。2009年3月31日租赁合同到期后，被告王甲未将上述所租房屋归还，而是继续使用该处房屋并按照月租金1万元向原告徐某某支付租金直至2009年10月31日止。2009年6月2日前徐某某将除王甲使用部分之外的杭州市××××号房屋归还给朝晖卫生服务中心，2009年6月18日朝晖卫生服务中心提起仲裁，请求徐某某立即交还杭州市××××号160.5平方某某屋并支付2009年4月1日至2009年6月30日之间的房屋使用费及其他费用。2009年8月17日杭州仲裁委员会裁决认为：被申请人已于2009年4月1日归还房屋20平方米，2009年6月2日归还房屋60平方米，申请人要求被申请人按照全部面积支付租金的要求缺乏依据。但被申请人只按期归还20平方某某屋，另60平方某某屋逾期两个月归还，余下80.5平方某某屋至今未予归还，因此被申请人应按照实际使用面积及逾期天数向某请人支付租金及相应的水电费及物业管理费。故而判令由徐某某向朝晖卫生服务中心返还房屋，支付2009年4月1日起至2009年6月30日期间的租金28812元、后续租金按照每月6416元计算，水电及物管费按照实际支付。该裁决在通过法院强制执行过程中，被告王甲提出执行异议，认为已与徐某某协商约定延续租赁关系，并已实际支付租金及水电费至2009年10月31日，对此朝晖卫生服务中心是认可的。请求判决停止腾空执行，继续租用该房屋。经法院审理后认为：徐某某在2009年3月31日合同到期后对房屋没有转租权，即使双方有续租协议也为无效，仲裁机关作出的裁决书是生效的法律文书，王甲并无继续占有使用房屋的权利。判决驳回了王乙的诉讼请求。2010年2月10日经法院强制执行王甲向朝晖卫生服务中心交还了房屋。2010年2月24日徐某某缴纳了王甲使用房屋处的电话费150元，3月2日徐某某向某某服务中心缴纳了杭州市××××号尚欠租金73542元，2009年1月至2010年1月期间的水电费24785.88元（按照朝晖卫生服务中心开具发票载明，其中包括电费20125.38元，水费4660.5元）。根据电管部门出具的河东路176号抄表明细记载，2009年9月该处产生的电费为1143.62元，10月为1682.09元，11月为1612.31元，12月产生的电费为1252.94元，2010年1月产生的电费为994.4元。现原告认为在其向朝晖卫生服务中心支付的房屋使用费及水电费中，其中房屋使用费21103.6元（2009年11月1日起至2010年2月9日）、电费9315元（2009年9月1日起至2010年2月9日），及水费1710元、电话费150元均为被告给其造成的损失，要求被告对上述款项进行赔偿。本院认为，朝晖卫生服务中心与本案原告徐某某就杭州市××××号房屋所签订的《房屋租赁合同》，在2009年3月31日即已届满，对于诉争房屋应予返还。本案被告王甲作为次承租人，在该期限届满后继续使用诉争房屋的行为，在法院对执行异议所作的裁决中已作确认：徐某某在2009年3月31日合同到期后对房屋没有转租权，即使与王甲有续租协议也为无效。对于之后继续占用房屋期间所产生的费用，仲裁书对偿付标准也有确定，即王甲占用部分的费用为6416元每月。据此，徐某某3月2日向朝晖卫生服务中心缴纳的租金73542元中因王甲在合同届满后（2009年4月1日至2010年2月10日）占用诉争房屋期间而产生的费用为66299元。由于此前王甲已从2009年4月后按月向徐某某支付1万元至2009年10月31日止，共计7万元，超出了原告所支付的费用，故原告仍然要求被告赔偿房屋使用费的请求，缺乏合法依据，本院不予支持。对原告所主张的水电费用，因其中2009年11月至于2010年1月期间所产生的电费6685.36元有电力部门的抄表记录加以证明，事实依据充分，依法应予支持，而其他部分的水电费用，虽然有卫生服务中心的收款证明，但缺乏进一步的事实依据，且该证明中所载明的各月费用亦不能与电力部门的抄表记录完全吻合，故由该收款证明不能当然确认即是原告主张期间所产生的费用，对除电力部门抄表记录能够证明之外的水电费请求本院不予支持。对于电话费150元，由其期间可以确定是在被告使用房屋期间所产生的，故本院予以支持。原告在代为支付上述费用，即电费6685.36元、电话费150元，共计6835.36元后，所主张的赔偿利息损失的请求，理由正当，本院予以支持。此外则因缺乏事实依据，本院不予支持。被告王甲经过本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，系自动放弃诉讼权利之行为，应自行承担由此造成的法律后果。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告王甲于本判决生效之日起十日内向原告徐某某赔偿电费6685.36元、电话费150元，共计6835.36元；二、被告王甲于本判决生效之日起十日内按年利率5.31%向原告徐某某支付上述两项费用至本判决确定的支付日止的利息损失（其中电费从2010年3月2日计算、电话费从2010年2月24日计算）；三、驳回原告徐某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币904元，财产保全申请费420元，共计1324元。由原告徐某某承担1120元，由被告王甲承担204元（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费904元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68】。审 判 长  章幼戎人民陪审员  陈国义人民陪审员  陈学清二〇一〇年九月三日书 记 员  杨晓丽