南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）桂7102民初145号原告：洪胜，男，1992年12月20日出生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区玉林市玉州区，现住广西壮族自治区南宁市青秀区。被告：张晓磊，男，1984年5月12日出生，汉族，住武汉市洪山区。被告：刘伟文，男，1984年1月13日出生，汉族，住广州市越秀区。原告洪胜与被告刘伟文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案后，依法适用普通程序。2017年1月4日，原告洪胜申请追加张晓磊为本案被告，经审查，本院予以准许。本案于2016年12月28日第一次公开开庭进行了审理，原告洪胜到庭参加诉讼，被告刘伟文经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。于2017年6月16日第二次公开开庭进行了审理，原告洪胜到庭参加诉讼，被告刘伟文、张晓磊经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪胜向本院提出诉讼请求：1.解除原告洪胜与被告刘伟文、张晓磊签订的《房屋租赁合同》；2.被告刘伟文、张晓磊退还原告洪胜租金7300元、押金6000元，共计13300元；3.被告刘伟文、张晓磊向原告洪胜支付违约金6000元；本案诉讼费由被告刘伟文、张晓磊承担。事实和理由：被告刘伟文是南宁市青秀区中缅路1号广西耀凯凤岭1号1号楼x号房屋的所有权人。2015年3月4号，原告与被告刘伟文签订一份《租赁合同书》，约定被告刘伟文将坐落于南宁市青秀区中缅路1号广西耀凯凤岭1号x号楼x号房屋出租给原告居住使用，租期1年，从2015年3月4日至2016年3月3日，每月租金3000元，因被告刘伟文个人原因房屋被查封，原告无法正常居住，原告于2015年12月2日搬离涉案房屋，于2015年12月23日将房屋交还被告张晓磊。经协商，被告张晓磊同意在2015年12月13日退回原告租金，但至今未退，截止2016年2月1号已经拖欠原告押金、租金与违约金19300元。被告张晓磊直接参与房屋租赁合同的签订，向原告收取押金和租金、其应当对原告的损失承担责任。为维护原告合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。被告刘伟文、张晓磊未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告刘伟文、张晓磊经本院合法传唤未到庭，视为其放弃举证和质证的权利。对原告提交的证据，本院认定如下：原告与被告签订的《房屋租赁合同》、被告张晓磊出具的收据及收条、付款凭证、短信记录，本院对上述证据的证明效力予以认定。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月27日，被告张晓磊以刘伟文（出租方，甲方）的名义与原告洪胜（承租方，乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于南宁市出租给乙方居住使用，租赁期限自2015年3月4日至2016年3月3日，共12个月；月租金为3000元，租金按先交租后使用的原则，按季度支付租金；乙方向甲方支付两个月的租金作为押金，与第一个交租期租金同时缴纳，租期满乙方结清所有相关费用后，甲方10日内无息退还。合同还对其他事项作出约定。被告张晓磊在合同甲方处写上刘伟文的名字，并写上“委托代理人张晓磊”。合同签订当天，原告向被告张晓磊支付押金6000元。2015年3月7日，被告张晓磊将涉案房屋交给原告，原告当天向张晓磊支付租金9000元。之后，原告应被告张晓磊的要求提前支付租金。原告于2015年5月6日向被告张晓磊支付租金5000元，2015年5月27日支付租金4000元，2015年8月30日支付租金9000元，2015年11月28日支付租金9000元。原告经过与被告张晓磊协商，于2015年12月23日搬离了涉案房屋。另查明：被告刘伟文为涉案房屋的所有权人。本院认为，原告提交的证据不足以证明被告刘伟文授权被告张晓磊签订租赁合同，且实际为被告张晓磊向原告收取租金和押金。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案房屋租赁合同是原告洪胜与被告张晓磊签订，被告刘伟文并不是《房屋租赁合同》的相对人。原告洪胜与被告张晓磊于2015年2月27日签订的《房地产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。原告经过与被告张晓磊协商，于2015年12月23日搬离了涉案房屋，故原告洪胜与被告张晓磊于2015年2月27日签订的《房地产租赁合同》于2015年12月23日解除。原告已向被告张晓磊支付了一年的租金36000元，合同解除后，被告张晓磊应将剩余租期（即2015年12月24日至2016年3月3日）的租金7064.52元（计算方法：3000元/月÷31天×11天+3000元/月×2个月）及押金6000元退还原告，但至今未退，故原告要求被告张晓磊退还租金7300元，本院支持7064.52元，超出部分不予支持，原告要求被告张晓磊退还押金6000元，本院予以支持。原告未提交证据证明被告张晓磊有违约行为，且合同中并未对违约金作出约定，故原告要求被告张晓磊支付违约金6000元，本院不予支持。被告刘伟文并非租赁合同的相对人，与原告没有租赁合同关系，根据合同相对性原则，合同权利和义务只能在合同当事人之间发生，除合同当事人之外，任何人都不能享有合同权利，任何人也都不必承担合同义务。故原告要求被告刘伟文支付租金、押金及违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告洪胜与被告张晓磊于2015年2月27日签订的《房地产租赁合同》于2015年12月23日解除；二、被告张晓磊向原告洪胜退还租金7064.52元、押金6000元，共计13064.52元；三、驳回原告洪胜其他的诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费283元，公告费860元，共计1143元（原告已预交），由原告洪胜负担351元，被告张晓磊负担792元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审 判 长  梁 娟代理审判员  徐小晴代理审判员  吴永能二〇一七年六月十七日书 记 员  秦翔华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他被求措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。