文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终19394-19399、19405-19408、19411-19427、19429-19431、19433-19447、19449、19452、19455-19462、19464-19466、19468号上诉人（原审被告）：雄伟房地产开发（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区福华路嘉汇新城汇商中心1509，统一社会信用代码：91440300769160222N。法定代表人：赵世曾，董事长。委托诉讼代理人：杨倩倩，广东联建律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷婷，广东联建律师事务所律师。被上诉人：杨丽铃等六十人（详见附表）。共同委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：杨兵兵，北京大成（深圳）律师事务所律师。上诉人雄伟房地产开发（深圳）有限公司（以下简称雄伟房地产公司）因与被上诉人杨丽铃等六十人商品房预售合同纠纷五十九案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初5117-5122、5124-5127、5130-5146、5234-5236、5238-5252、5254、5256-5264、5266-5268、5270号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本五十九案。本五十九案现已审理终结。杨丽铃等六十人在一审起诉请求：雄伟房地产公司向杨丽铃等六十人支付迟延交房违约金（迟延交房违约金以各案合同的成交价为基数，按每日万分之四的标准从合同约定的交付日期即2016年9月30日起计算至雄伟房地产公司取得规划验收合格证之日止，各案的合同成交价具体数额详见一审判决）；二、雄伟房地产公司承担本案全部诉讼费。一审法院判决：雄伟房地产公司应于本判决生效之日起十五日内支付杨丽铃等六十人2016年10月1日至2017年7月10日期间的迟延交房违约金（迟延交房违约金的具体数额详见一审判决）。案件受理费由雄伟房地产公司负担（具体数额详见一审判决）。雄伟房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回杨丽铃等六十人的诉讼请求；3、本案诉讼费由杨丽铃等六十人承担。杨丽铃等六十人答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。二审期间，杨丽铃等六十人向本院提交：1、回复卓能雅苑小区个人房屋及公共区域整改催告函，以证明物业管理公司明确截止2017年9月29日，涉案小区的公共部分以及公共设施包括个人房屋仍然有需要整改的部分；2、深圳卓能雅苑缴付管理费通知，以证明物业管理公司确认至少自2017年7月11日才具备交付条件，才准备要求业主缴纳相应的物业管理费；3、雄伟物业承诺，以证明雄伟物业的负责人确认已签约的业主临时公约并非政府备案的文本，原签约的业主临时公约全部作废。本院认为，本五十九案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本五十九案的争议焦点为：1、涉案房屋是否符合交付条件，杨丽铃等六十人拒绝入伙是否有依据；2、雄伟房地产公司是否应承担迟延交房的违约责任。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。涉案房屋所在房地产项目在雄伟房地产公司向杨丽铃等六十人发出入伙通知时尚未取得规划验收合格的相关文件。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”、《深圳市城市规划条例》第六十一条“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”等规定，除竣工验收外，商品房在交付使用前还应经规划验收合格。涉案房屋所在房地产项目在雄伟房地产公司提出交付时尚未取得《规划验收合格证》，不符合上述法律法规的规定，雄伟房地产公司的交付行为无效，杨丽铃等六十人以涉案房屋未取得《规划验收合格证》为由拒绝收房，理由成立，本五十九案应认定雄伟房产地公司已构成迟延交房。关于雄伟房地产公司是否应承担迟延交房的违约责任的问题。涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第四条约定，“买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积房款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任”。雄伟房地产公司援引该约定主张，因本五十九案中有部分买受人存在迟延支付购房款的情形，在相关案件买受人足额支付迟延付款违约金前，雄伟房地产公司均有权顺延交房且不承担违约责任。对此本院认为，首先，上述合同条款系雄伟房地产公司作为出卖人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与各案买受人协商的条款，一审认定上述条款为格式条款，并无不当，本院予以确认。其次，上述条款规定在买受人未足额支付违约金的情况下，出卖人有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任，因在商品房预售合同中，买受人按时足额支付购房款的义务与出卖人按时交付房屋的义务具有对等性，而买受人承担迟延付款违约金的责任与出卖人的交房义务并不具有对等性，故上述条款有关“买方未支付迟延付款违约金，卖方可顺延交房并无需承担违约责任”的内容排除了买受人享有的按时收房的主要合同权利，免除了出卖人按约定期限交房的责任，且雄伟房地产公司在提供格式条款时并未尽提醒注意的义务，因此，一审认定上述条款中有关“买方未支付迟延付款违约金，卖方可顺延交房并无需承担违约责任”的内容无效，符合合同法第三十九条、第四十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，本院予以确认。再次，杨丽铃等六十人已于2016年9月30日前支付完全部购房款，已履行其作为买受人的主要合同义务。综上，雄伟房地产公司援引上述条款约定，以部分买受人未足额支付迟延付款违约金为由主张其有权顺延交房且不承担违约责任，理由不成立，本院不予采纳。鉴于本五十九案中雄伟房地产公司迟延交房，已构成违约，其应对此承担违约责任，向杨丽铃等六十人支付迟延交房的违约金。因涉案房地产项目于2017年7月10日取得建设工程规划验收合格证书，即于该日起具备了交房条件，一审按照合同约定，并结合杨丽铃等六十人的诉讼请求，判令雄伟房地产公司自约定的交付期限届满之次日即2016年10月1日起，以杨丽铃等六十人已付购房款为基数，按每日万分之四的标准向杨丽铃等六十人支付迟延交房违约金至2017年7月10日止，并无不当，本院予以维持。雄伟房地产公司主张合同约定的违约金计算标准过高，请求予以调低，欠缺事实依据，本院不予支持。至于雄伟房地产公司所主张的部分案件买受人存在迟延支付房款的问题，因其未在本五十九案中提出反诉，本院不予处理，当事人可另循法律途径解决。综上，雄伟房地产公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费（详见附表），由雄伟房地产公司承担。本判决为终审判决。审判长 彭    琛审判员 庄  齐  明审判员 周    洁二〇一七年十二月二十五日书记员 郑晨 （ 兼）书记员 邹俊辉（兼）书记员 范馥馥（兼）附表序号              二审案号      （2017）粤03民终 号               一审案号      （2017）粤0306民初  号              被上诉人              二审案件受理费（元）                  1              19394              5117              杨丽铃              7747.1                  2              19395              5118              郑珍英              9009.6                  3              19396              5119              熊建林              7030.27                  4              19397              5120              尹光华              9702.13                  5              19398              5121              欧阳冬连              9150.16                  6              19399              5122              段巍普俊鹏              8751.88                  7              19405              5124              陈跃              8935.76                  8              19406              5125              郭燕              9720.05                  9              19407              5126              王蓬勃              8908.94                  10              19408              5127              王静              6694.00                  11              19411              5130              黎娅              10754.23                  12              19412              5131              胡剑波              7541.29                  13              19413              5132              黄浩斌              9270.71                  14              19414              5133              王艺衡              6866.00                  15              19415              5134              谢辉莲              9693.07                  16              19416              5135              陈峰              7003.27                  17              19417              5136              张建琴              10309.25                  18              19418              5137              许春三              9180.85                  19              19419              5138              刘权灿              7424.26                  20              19420              5139              陈志光              8883.39                  21              19421              5140              江雪梅              6708.17                  22              19422              5141              刘英              8881.66                  23              19423              5142              李华              8921.5                  24              19424              5143              李钰              6729.83                  25              19425              5144              张婉玲              6418.57                  26              19426              5145              冯达亮              9247.9                  27              19427              5146              张丽敏              9142.77                  28              19429              5234              刘明明              7175.22                  29              19430              5235              9888.07                  30              19431              5236              杨柏嵩              9052.68                  31              19433              5238              殷戚              6935.38                  32              19434              5239              冷晓玉              6980.69                  33              19435              5240              刘光武              9067.34                  34              19436              5241              任敏              8794.74                  35              19437              5242              叶燕              6675.35                  36              19438              5243              杨翠丽              7295.55                  37              19439              5244              林冬敏              9040.3                  38              19440              5245              王圣安              8671.74                  39              19441              5246              罗京              9318.83                  40              19442              5247              柏艳              8941.2                  41              19443              5248              曹君              9087.78                  42              19444              5249              叶小翠              6624.9                  43              19445              5250              吴修余              6608.68                  44              19446              5251              童海涛              6977.44                  45              19447              5252              王越              6887.38                  46              19449              5254              张浩              6739.77                  47              19452              5256              牛超              6603.14                  48              19455              5257              黄美娴              9886.14                  49              19456              5258              廖素君              7154.39                  50              19457              5259              廖雪花              9305.71                  51              19458              5260              张云滔              6624.67                  52              19459              5261              林文贞              9140.74                  53              19460              5262              苏伟              9125.01                  54              19461              5263              李丹华              9119.48                  55              19462              5264              邓君              6953.94                  56              19464              5266              邵映茹              7637.31                  57              19465              5267              胡婉玲              6854.83                  58              19466              5268              黄荣思              6726.09                  59              19468              5270              伍芳谊              6439.08