鄂托克前旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0623民初2873号原告（申请执行人）赤峰市平庄建筑工程有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市平庄元宝山路。法定代表人隋广臣，系该公司董事长。委托代理人高国瑞，内蒙古源生律师事务所律师。委托代理人刘广增，内蒙古源生律师事务所律师。被告（案外人）何培爱，女，1972年10月2日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托代理人白子慧，男，1968年2月3日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市，与被告何培爱系夫妻关系。被告（被执行人）内蒙古巨德房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区乌海市海勃湾区凤凰岭西街北二街坊。法定代表人邓文青，系该公司董事长。原告赤峰市平庄建筑工程有限公司（以下简称平庄建筑工程公司）与被告何培爱、内蒙古巨德房地产开发有限公司（以下简称巨德房地产开发公司）申请执行人执行异议之诉一案，于2016年11月28日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理。依法适用普通程序由审判员边子仙担任审判长，与审判员徐嘉敏、人民陪审员金达楞太组成合议庭，于2017年1月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高国瑞、刘广增，被告何培爱的委托代理人白子慧、巨德房地产开发公司的法定代表人邓文青到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告平庄建筑工程公司诉称，原告依据鄂尔多斯市中级人民法院于2016年9月8日作出的（2016）内06民终892号民事判决书，判决：一、撤销内蒙古自治区鄂托克前旗人民法院（2014）鄂前商初字第33号民事判决书；二、内蒙古巨德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付拖欠赤峰市平庄建筑工程有限公司工程款6728113元；三、赤峰市平庄建筑工程有限公司就其所承建的巨德都市华庭住宅小区1、3、6号楼享有优先受偿权；四、驳回赤峰市平庄建筑工程有限公司的其他诉讼请求。在被告巨德房地产开发公司未按上述判决内容履行义务的情况下，原告向贵院申请强制执行，贵院于2016年10月13日作出的（2016）内0623执1040-1号执行裁定书，查封了被告巨德房地产开发公司3300平方米房产。执行过程中，被告何培爱提出执行异议，认为其购买的房屋（鄂托克前旗敖勒召其镇都市华庭小区6号楼商业101号303.08平方米）不是被告巨德房地产开发公司的财产，贵院作出（2016）内0623执异39号执行裁定书，裁定：”中止（2016）内0623执1040-1号执行裁定书中6号楼商业101号房屋的执行”。原告认为依据所享有的工程价款优先受偿权，查封的财产属于被告巨德房地产开发公司，且被告何培爱的债权不符合”居者有其屋”人权保障的要求，原告的工程价款优先受偿权应当优先保障。为保护原告合法权益，依据《民事诉讼法》第二百二十七条及《民诉法司法解释》第三百零六条的规定，诉至法院，请求：1、恢复对（2016）内0623执1040-1号执行裁定书中6号楼101号房屋的执行；2、由被告承担本案诉讼费。被告何培爱辩称，2013年我已经购买了涉案房屋，有购房合同和网签手续为证。原告是2016年起诉的，我购房有正当理由。被告巨德房地产开发公司辩称，被告何培爱是受巨德房地产开发公司的牵连。现在工程还没有交工，是烂尾楼，已停工两年。我公司与被告何培爱之间售房和购房是合理合法的。原告向我公司追要该工程的工程款没有道理。原告提供证据及二被告质证的情况：1、鄂尔多斯市中级人民法院〔2016〕内06民终892号民事判决书复印件一份，证明：（1）原告对巨德都市华庭小区1、3、6号楼享有优先受偿权；（2）原告对涉案工程的项目已经竣工验收，并经鄂前旗住房建设局出具了验收合格证。被告何培爱质证认为，原告所诉的事实在我买房之后，2013年我已经购房，优先权应该有时间限制。被告巨德房地产开发公司质证认为，该判决内容是错误的。验收报告不知道原告是如何拿到的，我公司组织的验收一直没有通过，验收报告上面的公章也不是我公司所盖，是伪证。希望法庭做现场调查，至2017年，原告遗留的工程还没有交工，凭借验收报告不能证明。我公司的房屋都是合法销售的，手续齐全。我公司认为中止裁定有效。2、鄂托克前旗人民法院（2016）内0623执1040-1号执行裁定书复印件一份、鄂托克前旗人民法院（2016）内0623执1040号执行裁定书复印件一份，证明：（1）被告内蒙古巨德房地产开发公司未履行民事判决书义务，原告已申请强制执行；（2）鄂托克前旗人民法院查封了被告内蒙古巨德房地产开发公司的部分财产。被告何培爱质证认为，涉案房屋已经不属于巨德房地产开发公司了，原告无权查封。被告巨德房地产开发公司质证认为，查封房屋是事实，但执行局执行的时候，现实情况是部分房屋连门都没有，工程还没结束，原告制造伪证向我公司索要工程款，造成了现在的局面。3、鄂托克前旗人民法院（2016）内0623执异39号执行裁定书复印件一份，证明原告提起执行异议之诉符合条件。被告何培爱质证认为，对该证据不认可，我购买房屋合法。被告巨德房地产开发公司质证认为，裁定合法，但对其证明目的不认可。4、二被告签订的商品房买卖合同复印件一份〔调取自（2016）内0623执异39号卷宗〕，证明：（1）该合同第1、8、11、14页的打印时间为2013-10-31，第2-7页打印时间为2016-10-19；（2）该份合同不是一次形成，不能确定合同的签订时间；（3）合同中确认涉案房屋的用途为商业；（4）涉案房屋面积303.08平方米不符合住宅规范。被告何培爱质证认为，对该合同的真实性不认可，2-7页与我手中合同原件上面的打印时间不一致，我的原件上面是2013年打印。被告巨德房地产开发公司质证认为，认可合同原件。5、收据复印件两份〔调取自（2016）内0623执异39号卷宗〕，证明：因二被告均与涉案标的物具有利害关系，不能确认被告何培爱是否实际交付购房款,故二被告应该补强款项来源和付款方式的具体证据。被告何培爱质证认为，对其真实性认可，我一直是个体户，房款主要来源是我在零公里两套房的拆迁补偿款。我分两次交的房款，首付款交现金一百多万元，第二次是我用现金替巨德房地产公司交了大暖入网费以抵充房款。被告巨德房地产开发公司质证无异议。6、鄂托克前旗房管局购房合同备案证明复印件一份、6#楼销售明细表复印件一份，证明：（1）涉案房屋的性质为商业；（2）被告自认涉案标的物的用途为商业。二被告质证无异议。被告何培爱提供证据及原告、被告巨德房地产开发公司质证的情况：1、商品房买卖合同一份、收据两支，证明：2013年我付现金购买的房屋。原告质证认为，该合同与贵院（2016）内0623执异39号案卷中被告何培爱所提供的证据不一致，39号案卷中被告何培爱的证据第一页注明复印件与原件一致，因此对合同的真实性有异议，应以（2016）内0623执异39号案卷为准；对于收据，只有款项数额，没有款项性质，不能证明被告何培爱已经交纳购房款项，且两份收据上财务专用章不一致，一枚印章有小写数字代码，另一枚没有，因此对其证明目的不认可。被告巨德房地产开发公司质证认为，对合同认可。收据上的印章是我公司在不同时期适用的两枚财务专用章，不能说明我们的章子是伪造的。这期间我们更换过章子，具体时间记不清了。被告巨德房地产开发公司提供证据及原告、被告何培爱质证的情况：收据一支、无编号财务章扫描件一份及带编号财务章一枚，证明被告巨德房地产开发公司使用过两枚财务专用章办理业务。原告质证认为，根据国务院公章管理办法，印章的刻制应具有统一编号，并在公章中作以标识，未有编号的公章，应提供其刻制公章所需要的营业执照及有关资料，否则不具有公示性。被告何培爱质证无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：（1）对原告提供的第1组证据，被告巨德房地产开发公司虽对该判决内容不认可，但未提供证据予以反驳，故对该证据的证明效力予以确认；（2）对于原告与被告何培爱提供的商品房买卖合同存在打印页码不一致情况，经与鄂托克前旗房地产事业管理局备案的商品房买卖合同核对，同时结合其他证据，本院对被告何培爱提供的商品房买卖合同的真实性予以确认；（3）对于原告与被告何培爱提供的收据，符合被告巨德房地产开发公司与房屋买受人的交易习惯，且收据上的印章经核对无误，具有公信力，故对收据的证明效力本院予以确认。根据上述有效证据，审理查明以下事实：原告平庄建筑工程公司诉被告巨德房地产开发公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年3月28日作出（2014）鄂前商初字第33号民事判决书，原告平庄建筑工程公司不服提起上诉，鄂尔多斯市中级人民法院于2016年9月8日作出（2016）内06民终892号民事判决书，判决：一、撤销内蒙古自治区鄂托克前旗人民法院（2014）鄂前商初字第33号民事判决；二、内蒙古巨德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付拖欠赤峰市平庄建筑工程有限公司工程款6728113元；三、赤峰市平庄建筑工程有限公司就其所承建的巨德都市华庭住宅小区1、3、6号楼享有优先受偿权；四、驳回赤峰市平庄建筑工程有限公司的其他诉讼请求。在被告巨德房地产开发公司未按判决书确定的内容履行义务的情况下，原告向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2016年10月13日作出（2016）内0623执1040-1号执行裁定书，查封了被执行人巨德房地产开发公司名下的位于鄂托克前旗敖勒召其镇巨德都市华庭小区6号商业楼（建筑面积为3300平方米，包括涉案的6#-商业-101号房屋）及4号楼3单元1201室（住宅面积56.77平方米）。被告何培爱于2016年10月24日以巨德都市华庭小区6#-商业-101号房屋系其购买所得为由为向本院提出执行异议，本院于2016年11月4日作出（2016）内0623执异39号民事裁定书，裁定中止对该房屋的执行，现原告不服该执行异议裁定内容，诉至本院。另查明，被告巨德房地产开发公司与被告何培爱于2013年10月31日签订《商品房买卖合同》一份，并于2013年11月就该份合同向鄂托克前旗房地产事业管理局登记备案。双方约定，被告巨德房地产开发公司将其开发的巨德都市华庭小区6#-商业-101号房屋出售给被告何培爱，总价款为2321250元，设计用途为商业,至今未交付,现登记在被告巨德房地产开发公司名下。被告何培爱已支付购房款2288170元，购房用途为商业。本案经本院审判委员会讨论认为，原告赤峰平庄公司作为申请执行人对执行异议裁定不服，在法定期限内提出诉讼，符合法律规定，本案属于申请执行人执行异议之诉。根据（2016）内06民终892号民事判决书，原告对巨德都市华庭小区6#-101号商业房屋享有建设工程价款优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。被告何培爱未办理不动产登记，对都市华庭小区6#-101号商业房屋不享有所有权。综上，在一方享有建设工程优先受偿权，一方不具有房屋所有权的情况下，本案的焦点即为被告何培爱的购房行为能否排除对涉案房屋的执行？根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条之规定：”一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”可知，几种权利保护的递序关系用数学符号表示应为：房屋消费者物权期待权﹥建设工程价款优先权﹥抵押权﹥其他债权。被告何培爱是否享有房屋消费者物权期待权以对抗原告享有的建设工程价款优先权？本院认为，根据《消费者权益保护法》第2条的规定，消费者是为生活消费需要而购买商品或者接受服务的人。涉案房屋的设计用途为商业，系经营性用房，被告何培爱购买房屋的目的亦是为做生意营利，而非解决居住的基本生存问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被告何培爱与巨德房地产的商品房买卖合同符合上述规定的第一、三项，但与该条所规定的第二项保护消费者生存权的价值不符，故不满足房屋消费者物权期待权的保护条件。综上，被告何培爱就涉案房屋不享有排除强制执行的实体权利，对原告的诉讼请求本院予以支持。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（一）项之规定，判决如下：一、本院（2016）内0623执异39号民事裁定书于本判决生效时自动失效；二、准许对鄂托克前旗敖勒召其镇巨德都市华庭小区6#-商业-101号房屋的执行。案件受理费25370元（缓交12685元），由被告何培爱、内蒙古巨德房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长 边 子 仙审 判 员 徐 嘉 敏人民陪审员 金达楞太二〇一七年五月二十六日书 记 员 车 梦 杨