广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终387号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司肇庆第一支行，住所地广东省肇庆市端州五路10号，组织机构代码89528078-6。
法定代表人：李伟军，该行行长。
委托诉讼代理人：谢永权、黄泽星，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：马国荣，男，1975年4月21日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。
被上诉人（原审被告）：李涧芬，女，1977年11月6日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。
被上诉人（原审被告）：肇庆市华丽置业有限公司，住所地广东省肇庆市江滨东路59号，统一社会信用代码91441200769326392C。
法定代表人：赵志佳。
委托诉讼代理人：黎明、曾丽焕，广东余黎张律师事务所律师。
上诉人中国工商银行股份有限公司肇庆第一支行（以下简称工行肇庆第一支行）因与被上诉人马国荣、李涧芬、肇庆市华丽置业有限公司（以下简称华丽置业）金融借款合同纠纷，不服肇庆市端州区人民法院（2016）粤1202民初1479号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
工行肇庆第一支行向一审法院起诉请求：一、判令马国荣、李涧芬夫妻向工行肇庆第一支行偿还借款546923.O2元，利息l9942.31元(利息截止至2016年2月23日，此后利息【包括罚息、复利，下同】按中国人民银行相关规定和《个人购房借款／担保合同》的约定计算至借款本息还清日另计)；二、判决工行肇庆第一支行对马国荣、李涧芬提供的作为借款抵押物的位于肇庆市××州区××路南侧(97区)三期商住小区(汇景湾)第6幢C座1305房的房地产享有优先受偿权；三、判令华丽置业对上述债务承担连带清偿责任；四、判令马国荣、李涧芬、华丽置业承担本案全部诉讼费用及实现债权的费用。
一审法院认定事实：马国荣、李涧芬因向华丽置业购买肇庆市××州区××路南侧(97区)三期商住小区(汇景湾)第6幢C座1305房资金不足，向工行肇庆第一支行提出借款。2014年7月18日，工行肇庆第一支行作为贷款人，马国荣、李涧芬作为借款人和抵押人，华丽置业作为保证人，各方签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放个人住房贷款58万元；贷款用于借款人购买肇庆市××州区××路南侧(97区)三期商住小区(汇景湾)第6幢C座1305房；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%，确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率＝年利率/12，日利率＝年利率/360；贷款利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及原约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；借款人依照按月等额本息还款法方式归还贷款本息；借款人未按合同约定日期(包括被宣布提前到期)偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按原约定的利率基础上加收50％确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；马国荣、李涧芬自愿提供其购买的肇庆市××州区××路南侧(97区)三期商住小区(汇景湾)第6幢C座1305房作抵押担保；保证范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用补偿承担连带保证责任，但如满足以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：根据合同的约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。
签订上述合同后，工行肇庆第一支行于2014年7月24日正式出借58万元给马国荣、李涧芬。之后，马国荣、李涧芬作为权利人，华丽置业作为义务人，办理了涉案的抵押物肇庆市××州区××路南侧(97区)三期商住小区(汇景湾)第6幢C座1305房的预购商品房抵押权预告登记（证书号0200019307），后因马国荣、李涧芬与他人存在经济纠纷致该房被查封，因而导致该房的抵押登记手续无法完成。
马国荣、李涧芬向工行肇庆第一支行借款后，马国荣、李涧芬未按合同约定履行还款义务。截至2016年2月24日，马国荣、李涧芬已累计逾期7期,共积欠本息546923.02元(包括未到期本金542526.42元,逾期本金4396.60元,利息19942.31元)。经工行肇庆第一支行多次向马国荣、李涧芬催收借款无果,工行肇庆第一支行因此诉至该院。
一审法院认为，工行肇庆第一支行和华丽置业、马国荣、李涧芬于2014年7月18日签订的《个人购房借款/担保合同》，是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，上述合同内容合法有效，应受法律保护。工行肇庆第一支行依约将借款支付给马国荣、李涧芬使用，但马国荣、李涧芬借款后却没有依合同约定还款付息，显属违约，马国荣、李涧芬应承担向工行肇庆第一支行提前偿还全部欠款本息的责任。工行肇庆第一支行要求马国荣、李涧芬提前偿还全部欠款本息的诉讼请求，合理合法，该院予以支持。
涉案的抵押物肇庆市××州区××路南侧(97区)三期商住小区(汇景湾)第6幢C座1305房的已办理预购商品房抵押权预告登记，后因马国荣、李涧芬与他人存在经济纠纷致该房被查封，因而导致该房抵押登记手续无法完成，依据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条的规定，涉案的抵押商品房尚未正式办理抵押登记手续，工行肇庆第一支行对涉案的抵押商品房不享有优先受偿权。工行肇庆第一支行要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，没有法律依据，该院予以驳回。
工行肇庆第一支行与马国荣、李涧芬、华丽置业签订的《个人购房借款/担保合同》约定，华丽置业承担阶段性连带责任保证，即在正式抵押登记手续已办理完毕、且贷款人收到记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的情形下，华丽置业才免除保证责任，而本案的抵押物尚未办理正式抵押登记手续，故华丽置业仍应按《个人购房借款/担保合同》的约定，对本案债务承担连带责任保证。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条的规定，判决：一、马国荣、李涧芬应在该判决书发生法律效力之日起十天内向工行肇庆第一支行归还贷款546923.02元、利息19942.31元（利息暂计至2016年2月23日，此后的利息及罚息按照中国人民银行规定和《个人购房借款/担保合同》的约定计算至本息还清之日止）；二、华丽置业对上述第一判项确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回工行肇庆第一支行的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费9469元、财产保全费3020元，合计12489元，由马国荣、李涧芬、华丽置业承担。
工行肇庆第一支行上诉请求：1.维持广东省肇庆市端州区人民法院(2016)粤1202民初1479号民事判决第一、二项判决;2.撤销广东省肇庆市端州区人民法院(2016)粤1202民初1479号民事判决第三项判决，改判工行肇庆第一支行对马国荣、李涧芬提供的作为借款抵押物的位于肇庆市××州区××路南侧(97区)三期商住小区(汇景湾)第6幢C座1305房的房地产享有优先受偿权；3.判令马国荣、李涧芬、华丽置业承担一审及本案全部诉讼费用及实现债权的费用。事实和理由：1.涉案房产已依法办理了抵押权预告登记，已经被赋予了对抗第三人的物权排他效力，且不存在预告登记失效的情形，工行肇庆第一支行依法享有抵押权。本案中，工行肇庆第一支行与马国荣、李涧芬签订的《个人购房借款/担保合同》成立并生效，马国荣、李涧芬名下的抵押房产(位于肇庆市××州区××路南侧(97区)三期商住小区(汇景湾)第6幢C座1305房)己依法办理了房产抵押权预告登记，且不存在预告登记失效的情形，工行肇庆第一支行依法享有抵押权。2.预告登记属于抵押登记，预告登记抵押权应具有优先效力。根据《中华人民共和国物权法》第第一百八十七条规定，涉案房产为马国荣、李涧芬向工行肇庆第一支行借款作抵押担保，办理了房产抵押权预告登记，抵押权自登记时设立，工行肇庆第一支行理应享有对涉案房产处置所得价款的优先受偿权。3.最高人民法院、行政主管部门均认可了在实践中被广泛采用的以预购商品房设定抵押物权的担保方式及预购商品房办理抵押登记的法律效力。4.该案判决具有重大的示范效应及社会效果，否定预购商品房抵押预告登记的物权法律效力，将影响整个银行业按揭贷款的安全以及现有房地产行业的发展，不利于金融市场的稳定和社会经济的发展。5.预购商品房未能办理房地产权证及房地产他项权证，工行肇庆第一支行对此并无过错。由于马国荣、李涧芬与他人存在经济纠纷被查封，涉案房产一直未能办理房地产权证及房地产他项权证，工行肇庆第一支行对此并无过错。综上所述，工行肇庆第一支行对涉案房产依法享有抵押权并享有优先受偿权。
被上诉人马国荣辩称：尊重一审判决，请求二审法院维持一审判决。
被上诉人李涧芬经本院传票传唤无到庭参加调查、调解。
华丽置业辩称：1.马国荣和李涧芬购买房产办理按揭贷款的事实。马国荣、李涧芬于2014年7月8日购买华丽置业开发的位于端州区××南侧××区××期商住小区(汇景湾)第6幢C座1305房，并签订了《广东省商品房买卖合同》，约定采用办理按揭贷款的方式支付房款。2014年7月18日，马国荣、李涧芬与工行肇庆第一支行签订《个人购房借款／担保合同》，并由华丽置业提供阶段性保证责任担保。按照合同的约定，华丽置业已配合和协助工行肇庆第一支行以及马国荣、李涧芬办理了商品房他项权预告登记手续。该房屋已于2015年12月31日之前满足交楼条件，并通知了马国荣和李涧芬前来收楼，但马国荣、李涧芬至今仍未前来办理收楼手续。2.关于该房屋产生的还款义务的承担问题。华丽置业认为马国荣、李涧芬作为该金融借款的借款人，理应由其承担还款义务，即使其无法还款，但涉案房屋已经办理了他项权的预告登记手续，工行肇庆第一支行仍对该房屋享有优先受偿权，故该债务应由工行肇庆第一支行在房屋价值范围内通过行使优先受偿权得以实现，而无需再向华丽置业主张保证责任。综上所述，请二审法院依法查明事实，驳回工行肇庆第一支行对华丽置业的诉讼请求。
二审中，双方当事人均无提交证据。
一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案是金融借款合同纠纷，一审定性正确，予以维持。根据当事人的上诉和答辩，本案争议的焦点有：工行肇庆第一支行对涉案房产是否享有优先受偿权。首先，工行肇庆第一支行与马国荣、李涧芬、华丽置业签订《个人购房借款／担保合同》，约定马国荣、李涧芬向工行肇庆第一支行借款58万元，双方的借贷关系合法有效，受法律保护。合同约定马国荣、李涧芬借款58万元用于购买肇庆市××州区××路南侧(97区)三期商住小区(汇景湾)第6幢C座1305房的房屋，并以该房屋作贷款抵押，办理了抵押权预告登记手续。在涉案房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，工行肇庆第一支行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权。其次，根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款“以预售商品房抵押的，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记”的规定，预购商品房贷款抵押不是正式的抵押登记，要取得抵押权，需要抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。最后，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，工行肇庆第一支行就涉案房产没有办理正式的抵押登记，其上诉主张对该房屋享有抵押权的法律依据不足，本院不予支持。一审判决认定工行肇庆第一支行对本案涉案房产不享有优先受偿权的处理正确，本院予以维持。
对于本案涉及的其他问题，因当事人没有提出上诉，且没有涉及法律、行政法规强制性规定的内容，视为当事人服从原审判决，本院依法不予审查。
综上所述，工行肇庆第一支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9469元，由中国工商银行股份有限公司肇庆第一支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 日 红
审 判 员 任 喜 跃
代理审判员 欧阳平平
二〇一七年四月六日
书 记 员 邵 丽 虹