广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法民四初字第58号
原告：广州市德华物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区淘金路淘金街12号二楼，组织机构代码63320904—X。
法定代表人：陈文兵，总经理。
委托代理人：童鸿飞、刘庆娜，分别为广东宏安信律师事务所律师、实习律师。
被告：钟海珍，女，1973年9月5日出生，汉族，住广西田东县右江矿务局那读矿里拉井宿舍区。
委托代理人：李杰、苏莹，分别为广东五羊律师事务所律师、律师助理。
原告广州市德华物业管理有限公司（以下简称德华公司）诉被告钟海珍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市德华物业管理有限公司的委托代理人童鸿飞、刘庆娜，被告钟海珍的委托代理人李杰、苏莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告德华公司诉称：被告购买位于广州市天河区广州大道北56号（天河豪景B栋）1705房（建筑面积为71.5383平方米，以下称案涉房屋），并于2005年7月20日办理收楼手续。从此时开始被告事实上接受了原告提供的物�管理服务长达9年之久，且从未向原告的物业管理服务提出任何异议，并按建筑面积每月每平方米1.25元向原告支付物业管理费。2013年6月1日，经该房屋所在小区过半数业主（且上述业主房屋面积占总面积超过二分之一）同意，物业管理费自2013年7月1日起提升至每月每平方米1.6元。根据被告接受原告提供物业管理服务的事实，被告应按时支付物业管理费，若不按收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起按银行同期贷款利率支付逾期违约金。被告自2009年5月至今一直逾期支付，经原告多次催促未果。为此，原告特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付2009年5月1日至2015年3月31日拖欠的物业管理费（其中2009年5月1日至2013年6月30日每月管理费为89.78元、2013年7月1日至2015年3月31日每月管理费为144.45元）共计6892.45元；2、被告向原告支付逾期支付物业管理费的违约金，以每月物管费为本金（其中2009年5月1日至2013年6月30日每月管理费为89.78元、2013年7月1日至2015年3月31日每月管理费为144.45元），以中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率为标准，从应缴月份的第三个月的1日起计至实际支付之日止，每月逾期交纳的违约金以本金为限；3、被告承担本案的诉讼费。
被告钟海珍辩称：请求法院驳回原告的全部诉讼请求。一、从原告于2014年12月起诉至法院，按照相关法律规定，2012年12月之前的物业服务费的权利主张已超过诉讼时效，应当予以驳回。二、涉案小区豪景花园，在2011年3月25日依法成立了业主委员会。在街道办理处登记备案后，在街道办事处天河区房管局的指导下，涉案小区业主委员会于2011年5月通过公开招标的形式，选聘了新的物业管理公司广东冠雄物业管理有限公司（以下简称冠雄公司），在2011年7月1日向原物业管理公司即原告，发出了撤场通知，要求与新的物管公司办理交接。虽然新的物管公司和业主委员会两次进场要求交接，并进场实际办公，但原告均拒绝退出场地。按照最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第10条规定，物业服务合同的权利义务终止后，应该按照相关法律规定，原告属于前期物业管理，是由开发商委托的，原服务合同在2011年9月到期，按照相关法律规定，由业主委员会重新选聘新的管理公司后，原物业服务公司自行终止，原物业服务公司终止服务后请求支付物业管理费的，应当不予支持。故被告认为应该驳回原告的全部诉讼请求。后期没有签订服务合同业主委员会已经签订了新的物业管理服务合同，原告的前期物业服务合同终止后，原告也没有与被告签订新的物业管理服务合同。三、涨价问题，在2013年6月之前还是按原告的1.25元收取，调整后按照新的1.6元收取，调整物业费的事项在现原告提交的证据材料中只有统计表，该表不能真实反映超过一半的业主同意，有关物业费的调整按照广州市物业管理暂行办法（2014年5月1日执行），根据该办法的精神，在2009年12月1日中华人民共和国住房和城乡建设部，颁布了业主大会和业主委员会指导规则，中华人民共和国物业管理条例的规定有关物业费的收费方法标准都要经过业主大会讨论决定。原告的调整方案在2013年提出，该小区在2011年已经成立了业主委员会，在业主委员会成立后有关物业服务费的调整应该由业主委员会主持召开业主大会进行讨论，原告2013年的调整方案是原告自行主张，是自行找业主进行调查，是违反法律规定的，没有任何事实依据。四、2013年5月提价，在原告的统计表中统计的是A、B、C、D四栋业主，�告提交的证据材料12中由原开发商在2012年提供的证明函，证明该小区总建筑面积814834平方米，包括A、B、C、D、E栋还有商铺与停车位，因此被告认为业主的人数不止原告所说的那么少。五、被告为何在此之前没有缴纳物业管理费的原因也包括整个小区的物业管理混乱问题，被告提交的证据材料中记载，自行车库出租给他人使用，原告收取租金、羽毛球场是公共用地，原告出租收取租金，这些公共收益是所有业主共有，原告却据为己有，侵害了业主的权益，被告提交的证据中有沙东街派出所给小区委员会及业主发出告知书的通告，说明原告因为物业管理混乱，在小区堆放可燃物及小区2楼、3楼安全出口占有堵塞、封闭、造成消防隐患，所以沙东街派出所对原告作出了行政处罚，说明原告的物业管理混乱。六、业主委员会向原告发出撤场函，根据原告提交的民事判决书�确定了原告可以继续管理，但是业主委员会发出的撤场函并未被撤销或被确定无效，故业主委员会发出的撤场函是合法有效的。根据最高院关于审理物业管理纠纷的司法解释第10条的规定及贵院的相关判例，可以说明业主委员会的撤场函未被撤销的情况下，应该判决驳回原告的诉讼请求。七、关于原告主张的违约金及起算时间，由于物业管理费的收费时间不确定，也没有统一的标准，且在前期物业管理合同中也没有约定逾期支付物业管理费违约金。八、关于原告于2013年7月1日提高物业管理费标准的问题，该提高物业管理费标准并没有通过业主委员会的批准也没有召开业主大会，更没有征得被告同意。
经审理查明：原告是具有三级物业管理资质的物业管理企业，领有《企业法人营业执照》。被告是广州市天河区广州大道北56号1705房（即案涉房屋）的产权人。案涉房屋建筑面积71.5383平方米，占有部分为全部（权属人），规划用途为住宅，产权登记时间为2013年5月28日。
2008年9月27日，原告（乙方、物业管理公司）与案外人广州市德豪房地产开发有限公司（甲方、物业建设单位）签订《物业管理服务委托合同》，约定甲方委托乙方对豪景花园小区（占地面积25699平方米、建筑面积73000平方米，以下简称案涉小区）提供物业管理服务，委托管理期限自2008年9月1日至2011年9月30日止。该合同并未约定物业管理费标准、交付方式和交付期间。
2011年10月9日，案外人冠雄公司作为原告，以德华公司为被告，以豪景花园业主委员会为第三人，向本院提起诉讼［案号：（2011）穗天法民四初字第2190号（以下简称2190号案件）］，诉请德华公司停止侵害、排除妨害，立即退出豪景花园小区物业管理区域等。本院在2190号案�中查明（仅引用于本案有关内容）：位于广州市天河区广州大道北52号豪景花园是案外人广州市德豪房地产开发有限公司开发的住宅小区；德华公司是德豪公司指定的豪景花园的前期物业管理公司；2011年3月25日，第三人经广州市天河区沙东街道办事处（简称“沙东街道办”）备案成立；2011年7月1日，冠雄公司与豪景花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定豪景花园业主委员会委托冠雄公司对豪景花园小区（占地面积25699平方米、建筑面积72739平方米）提供物业管理服务，委托管理期限5年，自2011年7月1日至2016年6月30日……沙东街道办于2012年7月31日复函称：2010年末，豪景花园小区物管费要上调的传言四起，部分业主前来我街咨询成立小区业委会相关事宜；2011年3月底，豪景花园小区业委会成立备案；5月，业委会以上门收集意见的形式决定选聘新的物业公司进�区从事物业管理；在业委会公示选聘结果期间，现物管（德华物业公司）及200多名业主联名对公示结果提出异议；6月，我街两次发函要求业委会将选聘结果的明细情况公示，但业委会未采纳；7月，业委会与新选聘的拟进驻物业公司（冠雄物业公司）签订了物业管理服务合同；8月，小区业主200多人要求召开临时业主大会改选业委会和投票决定是否变更物业公司；8月下旬业委会开始接受业主登记，以决定是否召开临时业主大会；10月，我街在多次约请、函告业委会，要求其对业委会8月30日至9月30日已登记的《豪景花园业主要求召开临时业主大会申请表》进行“开箱验票”，但业委会不断以各种理由和借口拖延，不同意“开箱验票”；10月10日，我街联合区国土房管局在有关方面见证下，由豪景花园小区所在的天平架居委会实施“开箱验票”，经清点核实，要求召开临�业主大会的有效票达217票，符合开会的法定条件，临时业主大会应该按规定召开，而217票中有大部分业主提议要求“改选业委会和续聘现物管”，因此，临时业主大会的议题应以“是否改选业委会和是否续聘现物管”为主；2011年10月至11月，我街就临时业主大会召开的问题多次与业委会协商、指导，但业委会以自治为由，不愿接受政府部门和街道的依法指导、监管；2011年12月初，鉴于小区业委会对超过20%业主提议召开的临时业主大会拖延已超过一个半月，我街会同区国土房管局多次与小区业委会协调，指导、督促小区业委会依照住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十一条规定，履行组织召开临时业主大会的职责，但小区业委会明确表示不同意按20%以上面积数和户数业主提出的“是否选聘德华物业公司”和“是否改选业委会”这两个议题组织召开�时业主大会，天平架居委会遂于12月8日在小区张贴《关于召开豪景花园小区临时业主大会的通告》，决定2011年12月23—25日由天平架居委会在我街的指导监督下代为组织召开小区临时业主大会，议题为“是否选聘德华物业公司”和“是否改选业委会”；按照《广东省物业管理条例》，决定选聘小区物业管理企业和决定改选小区业委会均属业主大会决定的小区重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（即双过半同意），经统计，本次临时业主大会的两个议题表决结果均已双过半，《关于对<豪景花园临时业主大会表决票>统计结果的公示》已于2011年12月28日至2012年2月7日在豪景花园小区公示，在该文件公示期间，沙东街道办及天平架居委会未收到豪景花园小区业主对表决的的统计结果有异议而要求核查�登记等。本院作出（2011）穗天法民四初字第2190号民事判决书认定：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，而2011年7月1日冠雄公司与豪景花园业主委员会签订《物业管理服务合同》在前，且冠雄公司未实际进驻，2011年12月份豪景小区业主投票表决同意选聘德华公司作为小区物业管理公司的意思表示在后，冠雄公司认为其是豪景花园小区合法物业服务企业，有权进驻小区，与目前豪景花园小区业主同意选聘德华公司作为物业管理公司的意思表示不合，冠雄公司要求进驻豪景花园小区缺乏理据。因此，本院判决驳回冠雄公司要求德华公司排除妨碍，退出豪景花园小区物业管理区域，以及移交物业管理有关资料的诉请。案外人冠雄公司不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2014年4月23日作出（2014）穗中法民五终字第1126号民事判决书，�回上诉，维持原判。被告称其已就（2014）穗中法民五终字第1126号民事判决申请监督，广州市人民检察院经审查已于2014年12月18日提请广东省人民检察院抗诉，并提交广州市人民检察院穗检民监【2014】242号通知书予以证明，但并未提交该案再审的相关证据；被告对上述查明中的“现物管德华公司及200多名业主联名对公示结果提出异议；小区业主200多人要求召开临时业主大会改选业委会和投票决定是否变更物业公司；小区业委会明确表示不同意按20%以上面积数和户数业主提出的是否选聘德华公司和是否改选业委会这两个议题组织召开临时业主大会”有异议，但对此未提交相关反证。
原、被告双方均确认：原告是豪景花园小区唯一的物业管理公司，并没有其他的物业管理公司提供物业管理服务，原告与被告并未签订物业管理合同，关于案涉房屋物业管理�的收取标准和方式并未有书面约定，被告于2005年7月20日办理收楼手续
关于物业管理费的支付期间。原告主张被告未向其支付2009年5月1日至2015年3月31日期间的物业管理费，被告也确认其没有支付上述期间的物业管理费，但称2012年12月之前的物业服务费的权利主张已超过诉讼时效，应当予以驳回。原告称其曾向被告催收物业管理费，对此提交：证据1.豪景花园费用通知单，上述单据最早落款时间为2013年4月1日，原告称上述单据为上门送达或塞在案涉房屋的门缝，上述单据未有被告签收记录；证据2.其委托广东宏安信律师事务所向被告邮寄的《律师函》，该函以挂号信邮寄方式送达，单号为XA79521984444，收件人地址为广州市天河区广州大道北56号B栋1705房（即案涉房屋地址），寄件人为广州市越秀区仓边路83号二楼广东宏安信律师事务所童律师，电话为020-8384****，记载寄出时间为26.7.14，收件人为被告，该邮封上贴有普通改退批条注明退回原因为逾期无人领取，印有“广州20140827.16广园东111”盖章；该函主要内容为童律师受德华公司的委托，并由广东宏安信律师事务所指派，就被告拖欠德华公司物业管理费事宜致函被告：被告自2009年5月起至今一直逾期支付物业管理费，截止至2014年7月18日，合计拖欠物业管理费人民币5844.68元，请被告自收到本函后5日内付清上述拖欠的物业管理费等。被告对上述证据1和证据2真实性不予确认、其没有收到通知单和上述函件，且证据2的挂号信的寄出时间为2014年8月27日，故认为原告的部分诉讼请求已经超过了诉讼时效。
关于物业管理费的支付标准。被告称其自接收案涉房屋后至2009年4月前按照每平方米1.25元的标准向原告支付物业管理费，原告称自被告接收案涉房屋后至2013年6月30日按照�平方米1.25元的标准，自2013年7月1日后物业管理费变为每平方米1.6元，对此其提交落款时间为2013年6月1日的《公告》，上述公告记载：2013年3月15日向豪景花园A、B、C、D栋发出拟调高物业服务费标准的“业主意见调查表”，拟证明超过占建筑面积和业主人数一半以上的业主同意该项决定，原告豪景花园管理处拟从2013年7月1日起将物业服务费标准从每平方米1.25元提升至1.6元，附有业主意见调查表汇总，但该附表并未有业主签名。被告对该公告的真实性、合法性不予确认，因为公告的程序违反了法律规定，原告如要提高物业管理费的标准必需召开业主大会，而且需要双过半通过，对关联性亦不予确认，因为公告中只统计了四栋楼，共213户也是错误的，并没有对涉案小区的E栋进行统计，涉案小区共有A、B、C、D、E五栋楼。
关于物业管理费的支付方式。原告称业�物业费的交纳方式是其上门向业主送交交费通知，在当月10日之前通知业主于当月月底前交纳当月和次月的物业管理费，即物业管理费是两个月支付一次，由业主携带现金到管理处交纳，业主交纳物业管理费后原告随后开具收据给业主。被告也确认其基本都是两个月支付一次物业管理费，但被告称原告是在第三个月的5-6日发出前两个月的收费通知，其通常是接到通知后当天或第二天交。
被告称因原告将羽毛球、自行车车库等业主共有区域出租给他人使用并收取租金，侵害了业主的权益和案涉小区管理混乱故拒绝缴纳相关物业管理费，对此提供：证据1.照片6份，拟证明小区住改商，堵塞消防通道；证据2.广州市公安局天河区分局沙东派出所于2014年4月12日出具的告知书和关于豪景花园违反消防安全被处罚的通报，主要内容：2014年1月15日，沙东派出所民警发现�州市天河区广州大道北56号豪景花园地下停车场内的1号风机房和4号风机房仓库里存放大量纸皮塑料袋等可燃物，严重威胁住户安全，沙东派出所对1号风机房和4号风机房仓库采取临时查封处理；豪景花园小区的二楼、三楼存在安全出口锁上，占用、堵塞、封闭疏散通道，存在消防安全隐患，沙东派出所对豪景花园物业管理公司德华公司进行行政处罚。原告对证据1真实性不予确认；对于证据2，真实性无异议，但其认为这是行政处罚，与原告无关。
在本案的审理过程中，原告申请撤回要求被告支付2009年5月1日至2012年7月31日的物业管理费及该期间违约金的起诉。
本院认为：原告申请撤回要求被告支付2009年5月1日至2012年7月31日的物业管理费及该期间违约金的起诉，符合相关法律规定，本院予以准许。
原告是案涉小区建设单位指定的前期物�管理公司，案涉小区成立业主委员会后虽于2011年7月1日另行聘请案外人冠雄公司作为物管公司，但在沙东街的指导监督下天平架居委会代为组织召开小区临时业主大会案涉小区的业主在2011年12月投票表决同意选聘原告作为小区物业管理公司，故被告以另行聘请案外人冠雄公司作为物业管理公司为由拒交2012年8月后的物业管理费，缺乏法律依据，本院不予采信；且原、被告均确认原告是案涉小区唯一的物业管理公司，并无其他物业管理企业提供案涉小区的物业管理服务；故根据公平原则和权利义务对等原则，被告作为案涉房屋的产权人，实际接受了原告提供的物业服务，原、被告双方形成了事实上的物业服务关系，被告应当向原告支付案涉房屋相应期间的物业管理费。被告以原告将羽毛球、自行车车库等业主共有区域出租给他人使用并收取租金，侵害了业主的权益，且豪景花园小区消防管理混乱为由，拒绝交纳物业管理费。关于被告认为原告将业主共有区域出租收取租金，并未提交相关直接证据，且上述问题属于物业公司侵权纠纷问题，与本案不属于同一法律关系；关于被告认为原告消防管理混乱问题，消防管理仅是原告提供物业服务的一部分，且不能确认该部分服务存在瑕疵，且相关行政机关已经对此予以行政处罚责令改正，故被告拒绝交纳物业管理费的上述抗辩理由，缺乏理据，本院不予采信。
关于物业管理费的支付标准的问题。原、被告双方均确认2009年5月1日至2013年6月30日期间物业管理费的支付标准为每月每平方米1.25元，但原告主张2013年7月1日至2015年3月31日期间为每月每平方米1.6元，对此提供2013年6月1日的《公告》的复印件；原告提交的上述《公告》并无原件，且其中的业主意见汇总情况表上并无业主签�，仅仅是其单方面的统计结论，不能反映同意物业管理费涨价是案涉房屋小区业主的真实意思表示，且被告对上述证据不予确认，亦不同意原告提价，故本院对原告主张2013年7月1日后物业管理费的标准为每月每平方米1.6元的证据不予采信；结合本案案情，本院酌情支持原告每月按案涉房屋的建筑面积每平方米1.25元计收物业管理费即每月89.42元（71.5383平方米×1.25元）。
关于物业管理费的支付期间问题。原告主张被告未向其交纳2009年5月1日至2015年3月31日期间的物业管理费。被告提出原告要求上述期间物业管理费的权利主张已过2年诉讼时效，对此原告提出其曾上门送达豪景花园费用通知单或塞在案涉房屋的门缝，但未提交任何送达记录，且被告对此不予确认，本院对上述证据不予采信。原告称向被告邮寄《律师函》，被告虽称未收到该函件，但该函件邮寄至�涉房屋地址，且有记载寄出时间为2014年7月26日，2014年8月27日逾期无人领取，故本院认为案涉房屋的物业管理费支付期间从2014年7月26日倒计两年即2012年7月27日起计算，原告要求被告就案涉房屋应向原告支付2012年8月1日至2015年3月31日期间的物业管理费，理据充分，本院予以支持。综上，被告应向原告支付2012年8月1日至2015年3月31日的物业管理费2861.44元（89.42×32）。
关于逾期交款的违约金问题。原、被告并未书面约定物业管理费的交付方式和期限，原、被告对交款方式和期限各执一词，且双方对其主张均未提交相关证据，应视为双方对此约定不明；按照物业管理服务的交易习惯，交费时间应在提供服务后的合理期限内按月支付，该合理期限以次月7日前为宜。原告要求被告支付逾期交纳物业管理费的违约金，虽双方未签订书面合同约定交纳物业管理费方式和期限，但被告未交纳相应物业管理费，亦给原告造成一定损失，故本院酌情支持原告主张被告向其支付逾期交纳2012年8月1日至2015年3月31日期间物业管理费的违约金，以当月欠付物业管理费为本金，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率为标准，自次月的8日起计算至实际清偿之日止，每期违约金以当月欠付本金为限。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十六条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起5日内，被告钟海珍向原告广州市德华物业管理有限公司支付2012年8月1日至2015年3月31日期间的物业管理费2861.44元；
二、自本判决发生法律效力之日起5日内，被告钟海珍向原告广州市德华物业管�有限公司支付逾期支付2012年8月1日至2015年3月31日期间物业管理费的违约金（每期以当月欠付物业管理费为本金，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率为标准，分别自次月的8日起计算至实际清偿之日止，每期违约金以当月欠付本金为限）；
三、驳回原告广州市德华物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由原告广州市德华物业管理有限公司负担10元，被告钟海珍负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 龙 帅
人民陪审员 张少贞
人民陪审员 卓燕君
二〇一六年三月八日
书 记 员 何嘉杰
区晓珊
判决书已于2016年月日送达