广东省惠东县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠东法民二初字第308号
原告：惠东县吉城房地产开发有限公司。
法定代表人：张舜贤。
委托代理人：徐庆忠、广东翔伟律师事务所律师。
委托代理人：朱奎，惠东县吉城房地产开发有限公司经理。
被告：黄文鑫，男，汉族。
被告：黄国彪，男，汉族。
被告：沈应莲，女，汉族。
被告：刘惠玲，女，汉族。
被告：李江雁，男，汉族。
第三人：中国农业银行股份有限公司惠东县支行。
负责人：陈少东。
原告惠东县吉城房地产开发有限公司诉被告黄文鑫、黄国彪、沈应莲、刘惠玲、李江雁、第三人中国农业银行股份有限公司惠东县支行金融不良债权转让合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐庆忠、朱奎到庭参加诉讼，被告黄文鑫、黄国彪、沈应莲、刘惠玲、李江雁、第三人中国农业银行股份有限公司惠东县支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告惠东县吉城房地产开发有限公司诉称:2012年5月23日，第三人中国农业银行股份有限公司惠东县支行与被告黄文鑫、黄国彪、沈应莲、刘惠玲、李江雁以及原告订立一份《个人购房担保借款合同》，借款给黄文鑫人民币56万元，用于购买原告位于惠东县XXX花园第8幢02号、面积410.22平方米的房地产。该合同订立时，黄文鑫作为借款人，并由黄文鑫、刘惠玲、李江雁作为抵押人，提供了上述所购房地产对借款设置抵押担保，该抵押的房地产于2012年5月25日进行了抵押预告登记。而被告黄国彪、沈应莲、刘惠玲、李江雁以及原告则对该合同签字盖章作了黄文鑫借款的连带责任保证人。合同约定的借款期限l20个月，适用浮动利率计息(年息按8.46％计)，并按等额本息还款法每月还本付息。合同订立后，第三人于2012年5月31日将借款56万元付给了黄文鑫，但黄文鑫除按约付清2014年2月以前的到期本息外，对2014年3月以后的到期本息未违约拒付。为树立对银行的贷款信用和商业信誉，经第三人与原告反复协商，双方于2014年6月13日订立《债权转让协议书》，第三人通过该协议将2012年5月23日与被告黄文鑫等订立《个人购房担保借款合同》项下的债权、担保权以及其他合同权利转让给原告，并由原告于同一天以黄文鑫尚未偿还的借款本息作为转让价格支付了506184.66元给第三人。第三人则于今年6月间通过邮寄和《惠州日报》刊登广告的方式向被告送达了《债权转让通知》。原告受让上述债权后，虽经多方努力，但却无法与被告方协商借款本息的偿还事宜。依照《个人购房担保借款合同》第十二条l2.4之约定，借款人未按约按期足额偿还借款，则贷款人有权提前收回借款和提前行使担保权，即合同可提前解除。今年7月间，原告通过邮寄和《惠州日报》刊登广告的方式，向五被告发出了《解除合同通知书》。该通知发出后，五被告并未在异议期限内提出异议。由于《个人购房担保借款合同》的借款的担保方式既有保证又有物的担保，根据我国《担保法》第二十八条之规定，本案借款本息以及实现债权的费用应先以抵押物清偿，抵押物不足清偿部分才由保证人承担保证责任。又因农行惠东支行与本案存在法律上的利害关系，故应依法作为本案第三人参诉。综上所述，第三人将债权、担保权及其他合同权利转让给原告，以及原告在受让债权后针对被告的违约行为发出《解除合同通知书》，是符合我国《合同法》之有关规定的，原告依法享有解除合同、提前收回借款本息、提前行使担保权和抵押优先权请求权。为此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告黄文鑫、黄国彪、沈应莲、刘惠玲、李江雁以及原告与第三人订立的《个人购房担保借款合同》于2014年7月22日解除；2、被告黄文鑫立即偿还借款494613.96元、利息ll570.7元给原告；3、被告黄文鑫从2014年6月14日起至还清借款日按本金494613.96元并按年利率8.46％计算利息给原告；4、被告黄文鑫依法支付律师代理费以及广告费共42900元给原告；5、被告黄文鑫、刘惠玲、李江雁以提供抵押的位于惠东县XXX花园8号楼02号、面积410.22平方米、房地产预告登记号为粤房地预登惠东字第0XXX0号的房地产，在其价值范围内对原告上述第2、3、4项诉讼请求所列的借款本息、律师代理费以及广告费承担清偿责任，原告对该抵押物处置还债享有优先受偿权；6、被告黄国彪、沈应莲、刘惠玲、李江雁对处置被告黄文鑫、刘惠玲、李江雁设置抵押的房地产偿还原告上述2、3、4项诉讼请求所列的借款本息、律师代理费以及广告费的不足部分承担连带清偿责任；7、本案诉讼费由被告承担。庭审期间，原告自愿放弃第6项诉讼请求。
被告黄文鑫、黄国彪、沈应莲、刘惠玲、李江雁、第三人中国农业银行股份有限公司惠东县支行未作答辩及未向本院提交证据。
经审理查明：原告惠东县吉城房地产开发有限公司是经工商行政部门核准登记成立的有限责任公司，从事房地产开发。
2012年5月23日，第三人中国农业银行股份有限公司惠东县支行（贷款人）与被告黄文鑫（借款人、抵押人）、黄国彪（保证人）、沈应莲（保证人）、刘惠玲（保证人、抵押人）、李江雁（保证人、抵押人）以及原告惠东县吉城房地产开发有限公司（保证人）订立一份《个人购房担保借款合同》（合同编号为№XXX8），约定被告黄文鑫向第三人借款人民币56万元，用于购买位于惠东县XXX花园第8幢02号、面积410.22平方米的房产（房屋编号：FXXX7），借款期限120个月，执行利率以借款发放日人民银行同期同档次贷款基准利率上浮20%，还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。被告黄文鑫、刘惠玲提供了上述所购房产对借款设置抵押担保，该抵押的房产于2012年5月25日在房产管理部门进行了抵押预告登记（房地产预告登记证明号：粤房地预登惠东字第0XXX0号，预告登记权利人中国农业银行股份有限公司惠东县支行，预告登记义务人黄文鑫、刘惠玲）。同时，被告黄国彪、沈应莲、刘惠玲、李江雁作为连带责任保证人提供保证担保，本案原告作为阶段性保证人提供保证担保，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，承担连带保证责任。合同第十二条违约责任12.1约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；12.3约定对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。12.4第（2）项规定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的借款合同项下借款立即到期等；12.9约定因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。
合同签订后，第三人中国农业银行股份有限公司惠东县支行于2012年5月31日向被告黄文鑫发放贷款56万元，并发出贷款借据，被告黄文鑫收款后签名确认。借款借据中注明贷款年利率为8.46%，逾期利率为12.69%。
借款期间，被告黄文鑫支付本息至2014年2月止，自2014年3月1日起未按贷款合同约定向原告足额偿付借款本息，截止至2014年6月13日，被告黄文鑫未偿付的贷款本金总额为494613.98元，其中结欠到期本金金额为13888.36元，结欠到期利息（含罚息复利）11570.7元。当日，第三人（甲方）与原告（乙方）惠东县吉城房地产开发有限公司签订一份《债权转让协议书》，约定将上述借款合同项下的债权以及其他权利转让给原告，原告付清债权受让款后，可取代第三人向借款人及其他担保人行使债权、担保权等权利。同日，原告即将受让款506184.66元转账支付给第三人，第三人于2014年6月16日向黄文鑫、黄国彪、沈应莲、刘惠玲、李江雁发出《债权转让通知》，告知上述转让事宜并要求其向原告履行义务。同时，第三人在2014年6月23日的《惠州日报》中刊登上述《债权转让通知》，再次进行告知。2014年7月18日，原告向黄文鑫、黄国彪、沈应莲、刘惠玲、李江雁发出《解除合同通知书》，通知解除上述借款合同及提前收回借款本金494613.96元及利息和行使担保权等事宜，并在2014年7月22日的《惠州日报》中刊登上述《解除合同通知书》。为此，原告支出广告费用3900元。
另查明：2014年8月26日，原告为解决与被告的债权债务纠纷，与广东翔伟律师事务所（乙方）签订（2014）广翔律民代字第88号《民事委托代理合同》（一般代理），聘请乙方的徐庆忠律师作为案件的委托代理人参与诉讼。合同约定甲方付给乙方的代理费39000元，在合同订立后三日内支付，有效期至一审判决之日止。接受委托后，广东翔伟律师事务所指派该所律师徐庆忠承办案件代理工作。原告于庭审时向本院提交一份付费金额为39000元的代理费发票，确认已实际支付律师代理费39000元。
立案后，本院根据被告黄国彪、沈应莲住所地向其送达民事诉状副本、证据副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼材料时，被告黄国彪、沈应莲去向不明。于是，本院在《人民法院报》向被告黄国彪、沈应莲公告送达上述诉讼材料，被告黄国彪、沈应莲未到庭参加诉讼。
以上事实，有原告惠东县吉城房地产开发有限公司提交民事诉状、企业法人营业执照、组织机构代码证、身份证复印件、借款合同、借款借据、登记证明、权属登记查询资料、债权转让协议书、银行汇款回单、入账通知、债权转让通知、快递回单、惠州日报、解除合同通知书、委托代理合同、发票、律师服务政府指导价文件、广告费发票收据和本院的开庭笔录等材料在卷为据。
本院认为：第三人中国农业银行股份有限公司惠东县支行与被告黄文鑫、黄国彪、沈应莲、刘惠玲、李江雁以及原告签订的《个人购房担保借款合同》为各方真实的意思表示，内容不违反法律法规的规定，依法应认定为有效合同。原告惠东县吉城房地产开发有限公司与第三人签订《债权转让协议书》，通过受让形式取得《个人购房担保借款合同》项下的权利，并已通知了本案被告，根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力……”的规定，原告已成为《个人购房担保借款合同》项下的债权人，作为本案原告提起诉讼，主体适格，本院予以确认。
《个人购房担保借款合同》签订后，第三人已依约发放贷款人民币56万元，而被告黄文鑫未如期偿还借款本金及利息，截止至2014年6月13日，被告黄文鑫未偿付的贷款本金总额为494613.98元，结欠到期本金金额为13888.36元，结欠到期利息（含罚息复利）11570.7元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告黄文鑫违反《个人购房担保借款合同》中第十二条的约定，已属违约，应承担违约的法律责任。原告依据上述合同的相关约定，向本院起诉提出解除《个人购房担保借款合同》，提前收回贷款本息，及要求被告黄文鑫清偿借款本金人民币494613.98元，已结欠的利息11570.7元及2014年6月14日起至还清借款日按年利率8.46％计算的利息，证据充足、理由充分，予以支持。
由于被告黄文鑫在合同期内未能按时偿付贷款本息，原告为实现债权向本院起诉，已委托广东翔伟律师事务所的律师徐庆忠代理原告与被告之间的诉讼事务和刊登相关通知，已实际支付律师代理费39000元和广告费3900元共42900元。根据《个人购房担保借款合同》中关于律师费和实现债权费用承担的相关约定，原告诉请被告黄文鑫支付上述律师代理费、广告费42900元，不违反法律规定，证据充足，理由充分，本院予以支持。
被告黄文鑫的上述借款，提供了其与被告刘惠玲预购的位于惠东县XXX花园8号楼02号的房产作抵押担保，并到房产部门办理了预购商品房抵押权预告登记手续，抵押担保关系依法成立并合法有效。因被告黄文鑫未能履行还款义务，故原告可依法行使抵押权，就上述抵押的房产的折价或者拍卖、变卖的价值享有优先受偿权。
原告在诉讼期间自愿放弃要求被告黄国彪、沈应莲、刘惠玲、李江雁对处置被告黄文鑫、刘惠玲、李江雁设置抵押的房地产偿还原告上述借款本息、律师代理费以及广告费的不足部分承担连带清偿责任，是其在诉讼中处分自己的民事权利和诉讼权利的自愿行为，该行为不违反法律规定，应予准许。
被告黄文鑫、黄国彪、沈应莲、刘惠玲、李江雁、第三人中国农业银行股份有限公司惠东县支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视作其放弃对原告诉讼请求的抗辩权，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条第一款、第八十一条、第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百一十条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除第三人中国农业银行股份有限公司惠东县支行与被告黄文鑫、黄国彪、沈应莲、刘惠玲、李江雁以及原告之间签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号为№XXX58）。
二、被告黄文鑫应于本判决生效之日起5日内一次性向原告惠东县吉城房地产开发有限公司偿还贷款本金人民币494613.98元、已结欠的利息11570.7元，及支付自2014年6月14日起至还清借款日按年利率8.46％计算的利息。
三、被告黄文鑫应于本判决生效之日起5日内向原告惠东县吉城房地产开发有限公司支付律师代理费、广告费共42900元。
四、如被告黄文鑫未能履行上述债务时，原告惠东县吉城房地产开发有限公司对被告黄文鑫、刘惠玲提供抵押的位于惠东县XXX花园8号楼02号的【房产房屋编号：FXXX7，房地产预告登记证明号：粤房地预登惠东字第0XXX0号】的处置所得款（折价、拍卖或变卖）享有优先受偿权。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9290元、公告费600元共9890元，由被告黄文鑫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 刘振波
审 判 员 许小龙
代理审判员 庄 滢
二〇一五年三月五日
书 记 员 林耀驰