.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省会宁县人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）甘0422民初856号原告：曹慧娥，女，1985年3月1日出生，汉族，农民。住通渭县。委托诉讼代理人：周巍峰，甘肃祖历人律师事务所律师。被告：曹进军，男，1982年4月11日出生，汉族，农民。住会宁县委托诉讼代理人：张武雄，白银枝阳律师事务所律师。原告曹慧娥与被告曹进军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案审理中，被告申请追加案外人赵谋、赵森林、赵万清、吕鹏、吕仁等5人为第三人，本院予以驳回。本案原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹慧娥向本院提出的诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；2.判决被告赔偿损失共计490000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年2月原、被告达成购房协议，并签订了购房合同书。原告以170000元的价格购买被告所有的位于会师桥头西面砖混结构的小二楼。原告对该房屋进行装修并入住至2016年12月27日才得知所购买的房屋属于违章建筑，是被告非法占地建造的，被有关部门立案调查，没有任何合法手续。原告多次与被告协商解决事宜，被告拒不协商解决。原告与会宁县国土资源局等部门进行了交涉，均没有任何结果。2016年12月27日，会宁县政府组织有关部门进行了强制拆除，将原告暂时安置在经济适用房里居住。原告认为在不知道该房屋属于违法违章建筑的情况下，出资购买了该房屋，政府以违法违章建筑予以拆除，给原告造成了极大损失。被告出售违法的房屋，与原告签订的购房合同属于无效合同。被告应当返还购房款及赔偿损失。现在该房屋的市场价格为490000元，原告要求被告赔偿490000元。被告曹进军辩称：1.原、被告之间无买卖关系，被告从未向原告卖过房子。根据合同相对性原则，原告不具备本案诉讼主体资格；2.本案涉讼房屋的购买人是曹某，实际交易价格是170000元。买受人在购买房屋之时，完全清楚房屋土地手续，建筑物规划许可手续无法办理，其抱着投资目的购买，对合同的成立、履行起着决定性作用。故而，造成房屋不能登记的后果，购买人应当承担全部的责任，不应当在诉讼中扭曲事实，装作很无辜的样子。原告主张在政府拆迁时才知道房屋不能办理登记手续，是隐瞒自己的过错；按照正常理性见识，购买不动产一定要了解物权登记情况，原告购买之时知悉全部风险，仍然购买，风险应当自己承担。3.当事人双方的房屋买卖合同不存在无效的法定情形，原告对房屋无手续、不能登记、无法取得物权所有权和合同无效概念混淆。原告给付房款、占有使用房屋已经7年时间，双方合同义务全部履行完毕，不存在无效理由。如果人民法院最终确定买卖合同无效，原告应当承担全部责任，其主观过错是缔结合同的根本原因。4.原告在合同履行完5年后主张合同效力，已经超过诉讼时效期间，现在起诉，法院不能支持其请求。5.原告购买的房屋，在政府强制拆除时，有关部门按照其实际损失分配了一套公租房作为过渡。同时政府许诺和原告等人继续协商，但原告未获得较高增值价款，拒绝政府事实上的补偿，损失应当自己承担。政府提供补偿房屋面积约70平方米，价值200000元左右，等值补偿了原告房款，原告应当接受，故而本案争议事项涉及政府拆迁部门和原告之间补偿合同问题，应当先解决原告和政府补偿问题，再解决本案争议。6.原告如按照自己在本案中事实主张是善意取得房屋，在政府强制拆除无补偿时，应当起诉政府获得赔偿，而不是起诉被告。这种选择性起诉不符合民事交易的基本法律原理，法院不能支持原告请求。7.本案中涉及第三人赵谋、赵森林、赵万清、吕鹏、吕仁等5人向被告出卖土地事实，此种土地买卖合同是导致房屋不能办理登记手续的基础原因。前述第三人假定原告诉讼理由成立情况下，应当退还原告购买房屋中土地部分价款，故而第三人和本案有明显厉害关系。原告在起诉之时应当将第三人列出，以便主张部分价款的返还，但故意遗漏第三人，被告认为应当通知第三人参加本案诉讼。被告主张通知第三人参加诉讼的核心原因是：总土地面积为1814平米，总价为536500元，每平方米地价为295.75元。原告房屋土地面积为123.6平方米，土地总价为36555元（295.75元／平方米×123.6平方米），此部分地皮价款原告应当向第三人主张。8.原告的诉讼请求存在逻辑矛盾，合同无效的后果是恢复原状，互相返还占有，不是要求赔偿。原告主张超出实际给付数额的价款没有法律依据，要根据过错程度确定分担的责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告向法庭提交书证《售房协议》1份和收条1张2份，用以证明原告购买被告房屋及付清房款的事实；《告知书》1份；用以证明房屋被政府拆迁。证人曹某出庭作证的证言，用以证明买房的情况。被告的质证意见：《售房协议》的真实性、关联性没有异议，但协议书和收条上的相对人是曹某，该组证据证明本案与原告没有任何关系，其中第五条明确告知曹某该房屋没有手续。对《告知书》的真实性和关联性没有异议，《告知书》表明原告与政府有行政补偿关系，不能证明原告与本案有关系。对证人曹某证言有异议，证人客观描述的话真实，有些判断性的语言不真实。被告向法庭提交书证《售房协议》1份，用以证明协议中第五条告知原告该房屋没有手续。原告的质证意见：对证据的真实性没有异议，协议书是被告收到100000元购房款后才签字的。原、被告分别提供的证据《售房协议》，内容相同，系双方在进行房屋买卖时签订的协议，对原、被告提供的本组证据本院予以认定。原告提供的证据《告知书》系政府管理部门在行使管理职权过程中实施管理行为的载体，本院予以认定。原告提供证人曹某证言，被告对其中判断性证言有异议。本院认为，证人能够客观地证明其知道的事实，对其证言予以认定。本院对事实认定如下：2010年被告曹进军在会宁县会师镇会师门社区西河社会师桥西原国道312线西面、西岩山山脚下占地修建砖混结构小二楼若干套出售。2012年2月，原告曹慧娥委托其父曹某与被告曹进军签订了售房协议。协议约定：原告购买被告修建的砖混结构的小二楼1套，价格174000元；协议第5条载明”此房屋无任何手续”。售房协议由曹某与曹进军签字。因被告未硬化院落，原告实际支付价款170000元后，入住使用该房屋。2016年12月26日，会宁县城市管理行政执法局、会宁县住房和城乡建设局、会宁县国土资源局、会宁县会师镇人民政府联合作出《告知书》，认定被告修建的上述房屋为违法违章建筑，向原告通知强制拆除，并限期2016年12月27日前搬离住处，腾空房屋。2016年12月27日，会宁县政府组织有关部门进行了强制拆除，将原告暂时安置在临时安置房里居住。另查明，原告曾分别将被告及行政管理机关起诉，但均撤诉。本院认为，本案的争议焦点是：1.曹慧娥是否是适格的原告；2.房屋买卖合同是否有效。3.本案是否超过诉讼时效期间；4.原告在购买房屋时是否知道该房屋是违建房屋。关于争议焦点1。被告对曹慧娥的原告身份提出质疑，认为曹慧娥不是房屋买卖合同相对人，不具备原告资格。合同签订人曹某与曹慧娥系父女关系，曹慧娥与曹某均陈述认可曹某受曹慧娥委托、代曹慧娥签订合同、交付房款的事实。曹慧娥与曹某均为完全民事行为能力人，两人系父女关系，相互之间代为办理事务可不需要出具委托手续，故本院确认曹慧娥是本案适格原告。关于争议焦点2。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。被告违法占地、建房出售的行为已被会宁县城市管理行政执法局、会宁县住房和城乡建设局、会宁县国土资源局、会宁县会师镇人民政府联合作出《告知书》认定为违法行为，据此本院认定原、被告之间的房屋买卖合同为无效合同。关于争议焦点3。2012年2月，原、被告签订售房协议时，该房屋没有相关建设审批手续，被告的行为未经相关管理部门确认为违法行为；2016年12月26日，政府相关管理部门作出《告知书》明确认定该房屋为违法违章建筑，并告知相关人员。本院认为，从政府管理部门作出认定时起，原告的诉讼时效期间即开始计算，故本案未超过诉讼时效期间。关于争议焦点4。从证据显示，在签订购房协议时，原告知道该房屋没有任何手续，故本院认定原告在购买时知道该房屋属违建房屋。原告的诉讼请求第一项本案已通过争议焦点2作出认定。原告诉讼请求第二项要求被告赔偿损失490000元，是原告根据当地合法建筑物交易的市场价格确定的，而本案涉案房屋在被政府管理部门确认为违法建筑后，即不能产生房屋的市场价格为490000元的事实，故原告此项诉讼请求要求的款额本院不予支持。被告占地建房出售的行为违反行政管理法律法规，相关政府管理部门已对违法建筑物作出强制拆除的处理决定。本案是原、被告之间的民事争议，本院只审查处理当事人之间的合同行为责任。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告之间的房屋买卖合同属无效合同，合同自始没有法律约束力，原告请求确认合同无效，本院予以支持。被告违法占地、建设、出售房屋，应当承担主要责任；原告在购房时明知该房屋没有任何建设销售审批手续，仍与被告签订售房协议，亦有过错，原、被告应各自承担相应的民事责任。现涉案房屋已被政府管理部门依法强制拆除，原告因此受到了损失；被告收到原告购房款170000元，应当按照自己承担的过错责任比例返还给原告102000元（170000元×60%）。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一.确认原告曹慧娥与被告曹进军之间的房屋买卖合同为无效合同；二.被告曹进军在本判决生效后十日内返还原告购房款102000元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8650元，由原告曹慧娥承担6430元，被告曹进军承担2220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判长魏志勋审判员高云翔人民陪审员冯安二〇一七年九月一日书记员苏艳娇