广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂05民终1101号上诉人（原审原告）：玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司，住所地北海市上海路中18号星海名城2栋8单元。负责人：林勇。委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梦菲，女，1994年1月15日出生，汉族，住广西北流市，系该公司法务专员。被上诉人（原审被告）：蔡世烨，女，l994年1月15日出生，汉族，住北海市海城区。委托诉讼代理人：郑中和，男，1982年7月16日出生，汉族，住北海市铁山港区。上诉人玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司（以下简称和黄物业公司）因与被上诉人蔡世烨物业服务合同一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初1521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。和黄物业公司上诉请求：1．撤销原审判决，发回重审或依法判决蔡世烨立即支付星海名城28幢3单元l501号房物业费637.6元，水费202元，垃圾处理费70.4元，电梯电费121元，公共照明、绿化分摊费72元，电梯维护费240元，增压费160元，疏通下水管道分摊费4.6元，共计1982.49元。2.诉讼费由蔡世烨承担。事实与理由：一、原审法院在�有进行调查的情况下，认定和黄物业公司未垫付水费、垃圾处理费、电梯电费、疏通下水管道分摊费、更换电梯零件费，判决蔡世烨无须支付水费、垃圾处理费、电梯电费、疏通下水管道分摊费、更换电梯零件费，明显证据不足、事实认定不清楚；和黄物业公司自进驻星海名城小区以来，依法依约对星海名城小区进行完善的管理，定时为星海名城小区业主向北海市水厂、供电局、环卫局垫付水费、电梯电费、垃圾费。和黄物业公司提交的证据“星海名城购房相关事项告知单”中也明确规定了物业费及其相关费用的收取标准，并且有蔡世烨的签字。同时，和黄物业公司在一审庭审过程中也提交了垫付水费的发票。二、原审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行�表明不履行合同义务的，对方可以在履行期届满之前要求其承担违约责任。”和黄物业公司与蔡世烨签订的《前期物业管理服务协议》第十条规定：“业主违反协议，不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。”蔡世烨从2015年8月起到2017年3月一直未交纳物业费、水费、电梯维护费等相关费用，造成恶意违约，应承担相应的违约责任。二审期间，上诉人和黄物业公司向本院提出撤回请求被上诉人蔡世烨缴交电梯电费、公共照明、绿化分摊费72元、疏通下水管道分摊费4.6元的上诉请求。蔡世烨辩称：不同意和黄物业公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，实体处理正确，请求二审法院维持一审判决。和黄物业公司向一审法院起诉请求：l．蔡世烨向和黄物业公司支付物业费637.6元，水费202元，垃圾处理费70.4元，电梯电费121元，公共照明、绿化分摊费72元，电梯维护费240元，增压费160元，疏通下水管道分摊费4.6元，共计1982.49元；2．蔡世烨承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：和黄物业公司系案涉房屋所在小区开发建设单位北海市广源房地产开发有限公司选聘的物业服务公司，蔡世烨系案涉房屋的所有权人。2012年12月25日，和黄物业公司作为乙方与案外人北海市广源房地产开发有限公司作为甲方签订有《前期物业管理服务合同》一份，约定有甲方将星海名城小区的物业委扦乙方管理，物业管理服务包括接收及业主入住前的物业管理服务、业主入住后在物业管理区域内提供物业管理房屋等；合同期限自2012年12月25日起到业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；并约定住宅服务费0．9元／月／平方米，电梯年检费、维保费30元／月／户(不含电梯电费)，绿化用水(每户每月2元)、路灯电费(每户每月7元)：注：公共用水包括小区清洁绿化用水、消防耗水；公共用电指(1)电梯厅、消防楼梯、楼道、路面路灯等照明用电、(2)生活、消防水泵用电、(3)清洁用电、(4)消防系统、保安智能系统通风系统用电等；二次供水费20元／月·户，向5层(含5层)以上的用户收取，用于加压设备维护及电费支出；电梯用电：按实际耗电量分摊到各户；业主或住户的物业服务费按半年交纳一次，业主或物业使用人应当于当月l0日前履行交纳义务；业主逾期交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的违约金等内容。蔡世烨入住后，从2016年8月份开始不按约缴纳物业费，截止2017年3月份，蔡世烨已拖欠8个月的物业费637.6元、公共照明(路灯电费)56元、绿化用水费16元、电梯维护费240元、增压费(二次供水费)160元。和黄物业公司多次向蔡世烨催缴物业费及其他费用，但蔡世烨至今未缴纳，和黄物业公司为此提出上述请求。另查明，案涉物业所在小区的环境卫生存在脏乱差现象，对出入人员、车辆登记不完善等问题。上述事实有物业费欠费明细表、催费照片、《前期物业服务合同》、电梯维修保养费记录、购买摄像发票、协管员交接班记录、消防通道清理通知、关于电车防盗的温馨提示、照片、庭审笔录等证据在卷证实。一审法院认为，北海市广源房地产开发有限公司与和黄物业公司签订《前期物业服务合同》是合同双方的真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对业主蔡世烨亦具有约束力。对于物业费，双方对物业费637.6元均没有异议，该院予以确认。另根据《前期物业服务合同》中关于公共照明、绿化用水、电梯维护费、增压费的收费标准，截止2017年3月份，蔡世烨已拖欠公共照明(路灯电费)56元、绿化用水费16元、电梯维护费240元、增压费(二次供水费)160元，和黄物业公司请求蔡世烨支付公共照明(路灯电费)、绿化用水费72元、电梯维护费240元、增压费(二次供水费)160元的诉讼请求，合理有据，该院予以支持。蔡世烨以未见过《前期物业服务合同》为由不缴纳相关费用的抗辩，该院不予采纳。对于和黄物业公司要求蔡世烨支付的水费202元、垃圾处理费70.4元、电梯电费121元、疏通下水道分摊费4.6元的诉讼请求,和黄物业公司未能提供充分证据予以证实其代缴水费、垃圾处理费的具体金额及电梯电费、疏通下水道分摊费、更换电梯零件费实际分摊的数额，该院不予支持。因和黄物业公司提供的环境卫生保洁、小区治安等物业服务存在瑕疵，和黄物业公司请求蔡世烨从逾期之日起按每日千分之三支付违约金，该院不予支持。综上所述，遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告蔡世烨向原告玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司支付2015年8月至2017年3月期间的物业费637.6元、公共照明(路灯电费)56元、绿化用水费16元、电梯维护费240元、增压费(二次供水费)160元；二、驳回原告玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由蔡世烨负担。上诉人和黄物业公司为其上诉主张向本院提交以下新证据：1.电梯电费公示照片，证明上诉人收取电梯电费的依据；2.电梯日常维护记录、特种设备检验收费通知单、来访人员登记簿、车辆出入登记表，证明上诉人履行了合同义务；3.垫付水费、垃圾处理费发票，证明上诉人帮被上诉人蔡世烨垫付水费、垃圾处理费；4.照片6张（通知），证明上诉人帮业主垫付水电费、垃圾费及疏通下水管道费的情况。被上诉人蔡世烨向本院提交了以下新证据：1.物业电梯电费分摊明细及本单元户数总数�片，物业管理中心允许私人接入电梯线路电线图片，证明上诉人和黄物业公司没有收费依据的情况下收费，且擅自允许私人接入电梯供电线路，所耗电能费分摊到业主，损害业主利益；2.电梯维护相关登记表图片，电梯广告出租视频，证明上诉人和黄物业公司没有履行管理义务且利用小区业主公用设施设备出租营利；3.小区规划图、电动车棚及电梯广告图片，证明上诉人和黄物业公司违反规划规定，占用物业共用部位建设电动车车棚，占用物业共用部份出租给广告公司营利；4.物业管理公司缴费通知单及北海供水公司价格表、消费发票，证明上诉人和黄物业公司没有依据的情况下擅自提高自来水收费标准，损害业主利益；5.广源星海名城部分业主物业管理服务费通知单，证明上诉人和黄物业公司暗中提高了电梯电费的收费标准。上诉人和黄物业公司对被上诉人蔡世烨提交的证据的质证意见：对证据1中费用分摊明细的真实性有异议，对图片的合法性、真实性、关联性有异议；对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，认为与本案无关，被上诉人蔡世烨应该另行诉讼且诉讼的主体应为业委会；对证据3的合法性、真实性、关联性有异议；对证据4的关联性有异议，上诉人和黄物业公司是按总表读数先垫付整个小区的水费后再根据每户，户主进行分摊，不存在擅自提高收费标准的情况；对证据5的真实性、合法性没有异议，对于实际未居住的业主无需交电梯费，该证据为缴费通知单，在实缴中，电梯电费物管员不会收取。被上诉人蔡世烨对上诉人和黄物业公司提交的证据的质证意见：证据1是上诉人自己制作，不能作为收费依据且分摊户数不符合实际。上诉人和黄�业公司声称当月用水量为0吨的业主不需要交电梯电费，然而实际上是当月用水量为0吨的业主仍需要交电梯电费。且根据相关规定，物业服务成本或构成一般包括物业共用部分、共用设备设施的日常运行、维护费用（含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用）；证据2真实性没有异议，但该证据不能证明上诉人完全履行合同约定的内容，《前期物业管理服务协议》合同约定的重点区域、部位定时巡查没有做到，并且小区频繁出现盗窃案件，监控长期处于无法正常工作的状态；证据3真实性无异议，但不能证明交纳水费、垃圾费的业主有多少户，也不能证明每户业主交纳的金额且上诉人和黄物业公司没有与供水供电和环保部门签订有效的代收协议，收入与支出不符，也没有向业主公开；证据4真实性无异议，但对证明内容有异议，不能证明全部业主均已交纳了相关费用。根据相关规定，电梯维护费由电梯维护保养费、年安检费、综合保险费、维修材料费及其他费用构成，因此上诉人将维修电梯的材料费用分摊到业主缺乏法律依据，属于重复收费。本院对双方当事人提交的新证据认证如下：双方提交的证据均具有真实性，合法性与关联性将在本院论证过程中进行详细阐述。本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。二审另查明，被上诉人蔡世烨自2016年8月始一直没有缴交过水费及垃圾处理费。综合诉辩双方的意见，本案二审争议焦点归纳为：上诉人和黄物业公司请求被上诉人蔡世烨缴交水费202元、垃圾处理费70.4元及支付相应的违约金有无事实�法律依据。本院认为，北海市广源房地产开发有限公司与和黄物业公司签订的《前期物业服务合同》系合法有效之合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对业主蔡世烨亦具有约束力。此外，蔡世烨与和黄物业公司签订的《前期物业管理服务协议》亦系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照上述两份合同内容履行各自义务。上述协议第六条规定，上诉人和黄物业公司受有关部门或者单位委托，其可提供水费、电费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。上诉人和黄物业公司根据合同相关约定已经向涉案小区提供了物业服务，其主张按照合同约定收取相应的物业服务费等费用合法有据，本院予以支持。一审判决被上诉人蔡世烨支付上诉人2016年8月至2017年3月的物业服务费、公共照明、绿化用水、电梯维护费、增压费，被上诉人蔡世烨对此并无异议，本院予以维持。对于上诉人和黄物业公司主张的水费202元、垃圾处理费70.4元，一审法院认为因其未能提供相应证据证实代缴的具体金额而予以驳回。根据合同的约定和黄物业公司有权代收、代缴水费、电费等费用，而上诉人和黄物业公司提供的交纳水费及垃圾处理费的发票亦证实和黄物业公司确实代小区业主垫付了相应的水费、垃圾处理费。虽然被上诉人蔡世烨抗辩该发票无法证实其应交水费及垃圾处理费到底是多少，但是根据查明的事实，供水公司是根据小区总表读数向物业�司收取小区全部的水费，而每户业主均有一个水表，物业公司再根据各业主水表读数按照规定的收费标准收取各业主的水费，并每月将水表读数及水费金额通知业主。垃圾处理费也是根据现有的收费标准收取（每户每月8.8元），与其他业主无异。因此，被上诉人蔡世烨自2016年8月以后一直没有缴交过水费、垃圾处理费，其亦没有提供相应证据反驳上诉人和黄物业公司的收费标准或者收取的费用存在不合理，其既已使用了相应的水量以及享受了的环卫部门提供的垃圾处理服务就应支付相应的对价，本院对其抗辩意见不予采纳，上诉人和黄物业公司请求被上诉人蔡世烨支付该两项费用合法有据，本院予以支持。至于上诉人和黄物业公司主张的被上诉人蔡世烨逾期交纳物业服务等相应费用构成违约，应支付相应的违约金的问题。本院认�，根据一、二审查明的事实，上诉人和黄物业公司提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，如小区卫生保洁问题以及安全保障服务均有待改善，被上诉人蔡世烨以此抗拒交纳物业服务费等费用的行为虽是错误的，但上诉人和黄物业公司对此亦应承担一定的责任，故其请求被上诉人蔡世烨支付违约金缺乏理据，本院不予支持。此外，被上诉人蔡世烨提供了物业电梯电费分摊明细及本单元户数总数图片、电梯维护相关登记表图片、电梯广告出租视频等证据以证明上诉人对小区物业管理混乱并利用小区业主公用设施设备出租营利、占用物业共用部位建设电动车车棚等行为。对上诉人和黄物业公司在提供物业服务过程中存在一定瑕疵的事实本院已经予以确认，并为此免除了蔡世烨迟延缴交物业费的违约金责任，至于和黄物业公司是否擅自占用业主公用部分赢利属另一法�关系，不是本案审理范畴。综上所述，一审判决认定事实部分有误，实体处理有所不当，应予纠正。上诉人和黄物业公司的上诉理由部分成立，成立的部分，应予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定。判决如下：一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初1521号民事判决；二、被上诉人蔡世烨向上诉人玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司支付2015年8月至2017年3月期间的物业费637.6元、公共照明（路灯电费）56元、绿化用水费16元、电梯维护费240元、增压费（二次供水费）160元、水费202元、垃圾处理费70.4元，合�1382元；三、驳回上诉人玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司其他诉讼请求。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，由上诉人玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司负担10元，被上诉人蔡世烨负担65元。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 叶长程审 判 员 魏玉芳审 判 员 汪海敏二〇一七年十二月二十七日法官助理 张彩玲书 记 员 杨方方