河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0103民初第189号
原告：北京恒泰建业房地产开发有限公司（反诉被告），住所地，北京市朝阳区白家庄3号4号楼205室，统一社会信用代码91110105749368624U。
法定代表人：郭洋，经理。
委托代理人：薄菊梅，金博大律师事务所律师。
被告：朱永生（反诉原告），男，汉族，1957年9月6日出生，住浙江省温岭市。
委托代理人：郭辉、肖欢，河南华融律师事务所律师。
原告北京恒泰建业房地产开发有限公司（反诉被告）诉被告朱永生（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京恒泰建业房地产开发有限公司的委托代理人薄菊梅，被告朱永生及其委托代理人郭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：原、被告于2004年7月9日签订一份商品房买卖合同，�定，原告购买被告位于二七区××马路××单元××号房屋，房屋价款为291322元。被告采用银行按揭贷款方式，首付121322元，贷款170000元（于2004年7月31日前办理银行按揭贷款手续）。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告支付原告首付款121322元，剩余170000元至今未付，故原告诉至法院，请求依法判令被告支付房款170000元，逾期付款违约金228072元（暂计算至2016年10月31日，实际数额计算至判决生效之日），两项共计398072元，被告承担诉讼费、律师代理费等费用。
原告向法庭出示如下证据：1、商品房预售许可证附图（2005）郑房管预销字第1173号复印件一份；2、商品房买卖合同一份；3、委托租赁合同复印件二份；4、租金签收单；5、函告；6、判决书；7、个人房屋按揭贷款合作协议书复印件一份；8、郑房他字第0403025484号他项权证复印件一份；9、郑房他字第0403025535号他项权证复印件一份；10、加盖北京恒泰建业房地产开发有限公司的郑州市商品房房屋产权登记备案证复印件一份；11、律师代理费发票一份。
被告（反诉原告）辩称并反诉称：1、原告的起诉与事实不符合，被告没有违约。被告按照约定支付了首付款121322元，剩余170000元是通过银行按揭贷款方式付款，被告按照合同约定提交了银行贷款手续，没有办成银行按揭贷款的责任在原告，被告是按照原告的要求继续等待原告的通知办理按揭贷款，不存在违约；2、原告未在约定的时间交付房屋，属于违约行为；3、原告要求被告支付违约金以及律师代理费没有依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。另被告根据相关法律规定，向法院依法提起反诉，请求依法判令原告将办理权属登记资料报产权登记机关，协助被告办理房屋产权登记手续，反诉费由反诉被告承担。
被告向法庭出示如下证据：1、收据；2、致业主函（2005.1.16）；3、函告（2005.10.25）；4、2006二七民一初字第1726号民事判决书；5、致业主函（2008.4.10）；6、（2013）二七民二初字第901号民事判决书；7、（2014）二七民一初字第2433号民事判决书；8、2015郑民四终字2154号民事判决书；9、2006二七民一初字第1723号民事判决书；2009二七民二初字第506号民事判决书；2011二七民二初字第446号民事判决书；2006二七再字第47号民事判决书；2013郑民三终字539号民事判决书、2014豫法立二民申字第00239号民事裁定书。
被告对原告出示证据的质证意见：对证据1真实性有异议，因为是复印件，但对于预售经过许可的事实是认可的；对证据2、3、5、6、7、10真实性无异议；对证据4是复印件真实性不予质证，但认可2006年判决书中被告收取的租金数额；对证据8、9真实性有异议，因为复印件上设定的抵押时间与原告出示的函告中的时间互相矛盾；对证据11真实性无异议，但合同中没有约定，被告并没有故意拖延诉讼，律师费应由原告承担。
原告对被告出示证据的质证意见：1、对证据1的真实性无异议，该证据恰恰印证了被告向原告交付了房屋的首付款；2、对证据2真实性有异议，该函件并非原告向业主发放的；3、对证据3真实性有异议，是复印件，该证据证明原告催促被告付款的事实，以及告知被告或支付全款或解除合同，被告未付款也未解除合同，存在违约的事实。4、对证据4的真实性无异议，但办理贷款手续原告仅仅是配合；5、对证据5真实性有异议，是复印件，6、对证据6、7、8、9的真实性无异议，印证被告收取全部租金收益开始，已经认可应当向原告支付全部购房款的事实。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：�、对原告出示证据的认证：证据1、4虽然提供的是复印件，但被告对其证明的内容予以认可，本院予以确认；证据2、3、5、6、7、10符合证据的客观性、关联性、合法性要求，且被告无异议，本院予以确认；证据8、9提供的是复印件，本院不予确认；证据10没有相应的法律依据，本院不予确认。二、对被告出示证据的认证：证据1、3、4、5、6、7、8、9符合证据的客观性、关联性、合法性要求，本院予以确认；证据2没有其他证据相互印证，本院不予确认。
根据上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院确认本案事实如下：原、被告于2004年7月9日签订了商品房买卖合同，约定：原告购买被告位于二七区××马路××单元××号房屋，价款为291322元。被告采用银行按揭贷款方式，首付121322元，贷款170000元（于2004年7月31日前办理银行按揭贷款手续）。逾期超过30日后，自�合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告支付了首付款121322元，并按照合同约定提交了银行贷款手续，后银行未提供按揭贷款，被告未向原告交付剩余房款170000元，故原告诉至法院。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案原、被告签订商品房买卖合同后，原告已将约定的房屋交付被告。被告支付原告首付款后，因银行未提供购房的按揭贷款，不能在约定的期限内交付剩余购房款。但被告仍继续使用该房屋，且原告对被告经营涉案房屋的行为予以认可，故被告应当在合理的期限内向原告交付剩余房款。但自2004年7月31日至今，被告未支付原告余款也未到银行办理相关房贷手续，已构成违约，故原告请求依法判令被告支付余款及违约金的请求，本院予以支持，但原告要求被告支付违约金228072元的数额过高，对过高部分，本院不予支持。被告支付原告的违约金，应以被告实际拖欠的余款为基数，以中国人民银行公布的同期贷款利率计算的数额为限。被告要求原告将办理权属登记资料报产权登记机关，协助被告办理房屋产权登记手续的反诉请求，因为被告没有支付全部房款，且办理房产手续需要相应办证条件且缴纳相应的契税，因现不具备协助办理房产证的条件，故被告的反诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告朱永生于判决生效之日起十日内支付原告北京恒泰建业房地产开发有限公司房款170000元，并按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算的数额支付原告北京恒泰建业房地产开发有限公司2004年8月1日至实际履行完毕之日的利息（以实际拖欠的房款为基数）；
二、驳回被告朱永生的反诉请求；
三、驳回原告北京恒泰建业房地产开发有限公司其他请求。
案件受理费7271元，由被告朱永生负担，反诉费100元，由被告朱永生负担。（案件受理费原告已垫付，被告应将此费用连同判决主文确定的数额一并支付原告）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省�州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。
审 判 长 张建丽
人民陪审员 于桂枝
人民陪审员 李红梅
二〇一七年十二月十五日
书 记 员 李宗璐