山西省太原市迎泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋0106民初1664号
原告：牛小忠，男，1959年12月15日出生，汉族，住太原市。
委托诉讼代理人：张建仓，太原市小店区法山法律服务所法律服务工作者。
被告：山西锦秀房地产开发有限公司，住所地太原市小店区汾东南路1号，统一社会信用代码×××。
法定代表人：尤汇峰。
委托诉讼代理人：赵倩倩，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。
被告：山西崇康房地产开发有限公司，住所地太原市小店区汾东北路41号，统一社会信用代码×××。
法定代表人：苏俊秀，董事长。
委托诉讼代理人：田钊，山西晋民律师事务所律师。
被告：山西崇康食品集团有限公司，住所地太原市小店区黄陵乡马练营村，统一社会信用代码×××。
法定代表人：苏俊秀，董事长。
委托诉讼代理人：郭利刚，山西华炬律师事务所律师。
原告牛小忠与被告山西锦秀房地产开发有限公司（以下简称锦秀地产公司）、山西崇康房地产开发有限公司（以下简称崇康地产公司）、山西崇康食品集团有限公司（以下简称崇康集团公司）民间借贷纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张建仓，被告锦秀地产公司委托诉讼代理人赵倩倩，被告崇康地产公司委托诉讼代理人田钊，被告崇康集团公司委托诉讼代理人郭利刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告牛小忠向本院提出诉讼请求：1.依法判令三被告连带偿还原告人民币19万元的借款；2.依法判令三被告连带支付原告借款利息和逾期还款违约利息共计503265元（其中借款利息106093元，逾期利息397172元，统一暂计至2017年3月31日）；3.请求判令三被告连带支付原告逾期利息按年息24％至实际归还之日；4.依法判令三被告承担本案诉讼费，保全费，执行费，代理费。事实与理由：2007年9月24日，原告与被告山西锦秀房地产开发有限公司双方签订《人民币借款合同》约定被告山西锦秀房地产开发有限公司向原告借款19万元用于房地产开发，借款期限自2007年9月21日至2009年12月30日止，由被告山西锦秀房地产开发有限公司出具收据之日起计算，被告山西锦秀房地产开发有限公司于2007年8月27日,9月21分别出具了收据。被告山西崇康食品集团有限公司同时出具了一份编号为担字2007-00067号借款金额为19万元承担连带责任担保的担保函，《人民币借款合同》自2007年9月21日起生效。2012年2月4日被告山西崇康食品集团有限公司出具了一份说明经被告山西锦秀房地产开发有限公司变更为被告山西崇康房地产开发有限公司，被告山西崇康房地产开发有限公司承接被告山西锦秀房地产开发有限公司与原告所签借款合同书中全部责任，并完成合同书中约定的责任和权利。依《人民币借款合同》约定，原告多次通过农业厅向三被告要求履行合同中的权利，但三被告一直未履行，至今未能收回相应款项，故诉至法院。
被告锦秀地产公司辩称，1.原告主张的债权已超过法律规定的诉讼时效，依法应当驳回。借款期限于2009年12月30日截止后，原告从未向我方主张过债权，直至今日也从未收到任何原告发出的函，也并未出具任何答复。2.本案为群体性诉讼案件，应综合分析《借款合同》的真实意图及涉案项目的开发背景。（1）涉案借款合同的性质名为借款实为房屋认购合同；（2）签订合同的真实背景：2007年崇康集团是锦秀公司的最大股东亦是公司的实际控制人，当时因崇康食品集团不具备和住户签订购房合同的资质，�以锦秀公司的名义签订借款合同，崇康集团出具了担保函，承担连带担保责任。涉案项目从规划启动到资金的投入到后续的开发全部由崇康集团来实际完成，作为原告方认购团购房的开发商，崇康集团一直是涉案合同的实际履约方。3.本案的债务经债权人同意已转移至崇康地产,由崇康地产全面履行合同义务，锦秀公司依法不再承担任何合同义务。4.依据股权转让《协议书》约定，在2011年11月16日之前以锦秀公司名义对外签订的任何合同及协议，发生的任何法律责任均由原股东与崇康集团承担，锦秀公司不承担任何责任。
被告崇康地产公司辩称，1.被告崇康地产公司并非借款主体，也未出具担保函，不是本案的担保人，不应承担担保责任；2.原告提及的《说明》，并没有发生债务概括转移的法律效果，我公司也未与原告、被告锦秀地产公司签订过书面协议，�同意被告锦秀地产公司的答辩意见，应由被告锦秀地产公司对本案的借款本息承担连带偿还责任。综上，原告起诉我方欠缺法律依据，请求驳回其诉讼请求。
被告崇康集团公司辩称，1.本案的基础法律关系并非是民间借贷，而是商品房买卖合同纠纷；2.本案即使按照借款合同进行审理，原告所主张的利息及逾期利息均不符合法律规定，存在计算过高的情形且利息约定不明，只是约定法定最高倍数，原告方主张按年息24%计算，不符合法律规定。违约金涉及过高，请求法院予以调整。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认定如下：关于原告方提供的证据”2012年2月4日崇康集团公司、崇康房地产公司出具的《关于山西锦秀房�产开发有限公司变更为山西崇康房地产开发有限公司的说明》”，该证据被告均抗辩系复印件，不予认可，但依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定”无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据”，本案结合该复印件的出处”山西省扶贫开发办公室”及本案省农业厅及省扶贫办代表职工多次与被告协商及函件往来的事实以及被告崇康地产公司向团购房职工退款的事实等，该份证据可以作为认定本案事实的依据，本院予以采信。
综合当事人陈述、双方无异议的证据及本院经审查确认的证据，本院认定如下事实：2007年9月21日原告与被告锦秀地产公司签订《人民币借款合同》，该合同约定借款金额为19万元。借款用途：限用于基于市政府【2007】第90期会�纪要在小店镇小马村西（并政地国用2005）第20511-20514号宗地上的房地产开发。借款期限自2007年9月21日至2009年12月30日止。借款利率为”根据国家有关规定，确定为法定最高倍数（额度）”。该合同项下借款本息和可能发生的违约金、实现债权的费用由崇康集团公司向贷款人即本案原告提供连带责任担保，保证责任期间为二年，自该合同期届满之日起计算。违约责任：借款人未按合同约定的还款时间归还借款本息时，贷款人就本息总额按逾期时间每日计收万分之五利息。双方还约定其它事项：贷款人有权单方选择以下任一方式实现债权或解除本合同：（1）从借款人处以货币形式实现债权；（2）实现抵押权或担保权；（3）贷款人有权在借款人具备商品房销售（包括预售）条件时，优先与借款人签订商品房买卖合同，并解除本合同；......（4）贷款方不得转让该合同，但可随时解除该合同；（5）贷款方要求解除本合同时，借款方不论缘由，并在十日内无条件退还贷款方累计已付款项（不含违约金），且每年按累计已付款项的15%作为补偿费支付贷款方。上述合同签订时，被告崇康集团公司是被告锦秀公司控股股东。2007年8月27日、2007年9月21日锦秀地产公司分别向原告出具了5万元、14万元收据共计19万元。2007年9月21日被告崇康集团公司向原告出具担保函，载明”山西崇康食品集团有限公司同意为山西锦秀房地产开发有限公司于2007年9月21日与牛小忠签订的人民币借款合同借字2007-00067号借款金额为人民币壹拾玖万元承担连带责任担保”。2012年2月4日崇康集团公司、崇康房地产公司向扶贫办出具的《关于山西锦秀房地产开发有限公司变更为山西崇康房地产开发有限公司的说明》载明”为保证贷款人的利益人，山西崇康房地产开发有限公司承接原山西锦秀房地产开发有限公司与贷款人所签订的借款合同书中全部责任，并完成合同书中约定的责任和义务”。后被告崇康集团公司向扶贫办、农业厅发函：晋崇函（2014）04号文件、晋崇函（2015）14号文件、晋崇函（2016）01号文件、晋崇函（2016）25号文件、晋崇函（2016）27号文件、晋崇函（2016）28号文件、晋崇函（2016）29号文件、晋崇函（2016）31号文件，就省扶贫办、省农业厅职工团购房进展情况、小马地块集资购房退款、建房等解决方案进行沟通。2017年2月28日，山西省扶贫开发办公室向崇康地产公司发函《关于协调解决部分职工团购房退款遗留问题的函》就团购房退款遗留问题，要求崇康地产公司协调解决。山西省农业厅与山西省扶贫开发办公室作为职工团购房的代表，多次与被告崇康集团公司、崇康地产公司就职工团购房及退款事项进行协商沟通。被告崇康集团公司庭审时自认对原告方主张的本金无异议且愿意退还本金及利息，但利息方面认为原告方主张过高，愿意以年息15%作为补偿金支付给原告。
另查明，2009年3月6日，被告崇康地产公司成立。成立时，崇康地产公司系崇康集团公司全资子公司。被告崇康集团公司将山西省农业厅、山西省扶贫开发办公室单位职工集资款用于小马项目土地出让金缴纳，后将所得小马项目地块无偿过户给崇康地产公司，崇康地产公司向部分购房人履行了退款义务。
本院认为，本案争议焦点为：1.本案各方当事人民事责任如何承担；2.原被告之间的法律关系属于商品房买卖合同纠纷还是民间借贷纠纷；3.原告主张的利息应如何计算及代理费是否应支持。
关于第一个争议焦点：本案《人民币借�合同》签订后，至约定的还款期限2009年12月30日届满，被告锦秀地产公司及崇康集团公司未按约定偿还借款。2011年11月，被告锦秀公司的股权结构发生变化，原股东转让股份及公司财产，并约定转让前的债务由原股东承担。2012年2月，被告崇康地产公司、崇康集团公司共同出具”说明”，由被告崇康地产公司承接本案所涉借款债务，经过多次协商及函件往来，团购房职工中大部分人员的借款本息已陆续偿还。前述”说明”虽为复印件，但从被告崇康地产公司履行还款事实、往来函件、被告崇康地产公司在发生上述借款事实时是由被告崇康集团公司全资成立并以涉案借款购买的土地作为出资与第三方合作开发以及省农业厅、省扶贫办的证明来看，能够形成证据链证明被告崇康地产公司承接被告锦秀公司上述债务的事实。原告通过团�单位应知悉上述债务已转移但未提出异议，视为其认可债务转移，故被告崇康地产公司应当承担还款责任。被告崇康集团公司在往来函件及庭审中陈述其自愿承担清偿责任，故其应当与被告崇康地产公司共同承担还款责任。被告锦秀公司已转移上述债务，故不再承担还款责任。关于原告诉称三被告法人人格混同要求三被告承担连带责任，并无相关证据证明，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，三被告认为本案属于房屋买卖合同纠纷，原告按民间借贷纠纷主张，本院认为本案应当按照民间借贷纠纷处理，理由如下：1.牛小忠与被告锦秀地产公司之间未形成商品房买卖合同关系，被告锦秀地产公司在2007年尚未取得商品房预售许可，团购房屋直至本案庭审完毕未能开工建设，且商品房买卖的基础要件不具备，故不能认定牛小忠与被告锦秀地产公司之间形成商�房买卖合同关系。2.原告以单位团购房为目的与被告锦秀地产公司、崇康集团公司分别签订借款合同和担保合同,在合同目的不能实现的情况下,原告根据合同约定单方选择以货币形式实现清偿借款系合同意思自治原则的体现，故本案应当按照民间借贷法律关系处理。
关于第三个争议焦点，关于借款本金，原被告各方对上述19万元借款本金并无异议，本院予以认可。原告主张借期内利息、逾期利息根据合同约定计算，但综合利息、逾期利息总计不应超过年息24%，超过部分不予支持，结合本案双方当事人签订的《人民币借款合同》中关于借款利率的约定为”根据国家有关规定，确定为法定最高倍数（额度）”及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》国家法律保护的民间借贷利率为年利率24%的规定，本院认定�被告双方合同期内的借款利率为年利率24%，故合同期内利息如下：5万元本金的合同期内利息计算为：50000元×年利率24%÷360天×856天（2007年8月27日至2009年12月30日）=28533元；140000元本金的合同期内利息计算为：140000元×年利率24%÷360天×831天（2007年9月21日至2009年12月30日）=77560元，上述合同期内利息共计28533元+77560元=106093元。关于逾期利息，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条”借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。”及第二十九条”借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”的规定，本院认为原告主张按照合同约定以尚欠本息296093元为基数，按照每日万分之五利息即年利率18.25%计算的逾期利息与本金、合同期内利息之和明显超过最初借款本金19万元与以最初借款本金19万元为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和，本院予以调整，本院支持的逾期利息为以本金19万元为基数，按年利率24%计算自2010年1月1日起计算至本金实际还清为止。
关于代理费28000元，结合合同对贷款方承担”可能发生的实现债权的费用”的约定，及原告方与代理人签订的委托代理合同、收据，原告方主张的代理费28000元亦符合山西省发展和改革委员会、山西省司法厅《关于规范基层法律服务收费管理通知》的规定，本院予以支持，交通费本院酌定为1000元。
综上所述，本院对原告牛小忠的诉讼请求部分予以支持。本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第八十八条、第一百一十四条第一款、第二百零五条、第二百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第一百一十条的规定，判决如下：
一、被告山西崇康房地产开发有限公司与山西崇康食品集团有限公司于本判决生效后十日内共同向原告牛小忠偿还借款本息296093元（其中：本金190000元，合同期内利息106093元）；
二、被告山西崇康房地产开发有限公司与山西崇康食品集团有限公司于本判决生效后十日内共同向原告牛小忠支付自2010年1月1日起至本金实际还清为止的逾期利息（以本金19万元为基数，按年利率24%计算）；
三、被告山西崇康房地产开发有限公司与山西崇康食品集团有限公司于本判决生效后十日内共同向原告牛小忠支付代理费28000元、交通费1000元；
四、驳回原告牛小忠其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5366元，保全费4520元由被告山西崇康房地产开发有限公司与山西崇康食品集团有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审判员 周玉旺
二〇一七年十二月二十五日
书记员 苏 超