湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0211民初952号原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司。法定代表人李志宽，该单位总经理。委托代理人佘健，男，1976年2月12日出生，汉族，该公司职员。代理权限特别授权(即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉等)。被告李华，女，汉族，1976年2月17日出生。被告株洲市未来小镇儿童潜能开发公司。委托代理人唐辉，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书等）。原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司（以下简称高成株洲分公司）与被告株洲市未来小镇株洲市未来小镇儿童潜能开发公司（以下简称儿童潜能开发公司）、李华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案受理后，依法适用普通程序由审判员张水松与人民陪审员沈成元、曹佩均组成的合议庭，于2017年6月16日、6月23日公开开庭进行了审理。原告高成株洲分公司委托代理人佘健,被告儿童潜能开发公司、李华的委托代理人唐辉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高成株洲分公司诉称：2014年8月，被告李华与湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司签订了《商铺租赁合同》一份，租赁位于株洲神龙太阳城购物中心南座二层A218/A218A/A218B号商铺用于未来小镇儿童职业体验馆经营。同年12月被告儿童潜能开发公司）（被告李华为法定代表人）与株洲天易物业管理有限公司（以下简称“天易物业”）签署《物业管理服务合同》一份，约定由天易物业对上述租赁商铺提供物业服务。2016年1月，因神龙太阳城商业圈整体转租给株洲市优易经营管理有限公司接收经营，故被告儿童潜能开发公司经营商铺之物业也由天易物业转让于原告继续提供物业管理服务。原告与被告李华及天易物业三方于2016年1月签署《物业管理服务合同转让协议》（以下简称“转让协议”）。《转让协议》中对原告为被告提供物业管理服务的期限、管理费收费标准、支付时间、违约金计算方法等事项进行了明确约定。《转让协议》签订后，原告严格依约提供物业管理服务。但二被告在《转让协议》的履行过程中严重违反协议约定，未按时全面履行其物业管理费支付义务，经原告多次书面催缴未有有效结果。截至2016年10月25日，被告方仅支付物业管理费573225元，拖欠原告物业管理费本金431752元，并由此产生延迟违约金506132元。被告李华为被告儿童潜能开发公司的法定代表人，且被告儿童潜能开发公司的工商注册住所地地址为被告李华租赁的商铺，被告儿童潜能开发公司为实际享有合同权利的受益方，依据公司法的相关规定二被告相互应承担连带清偿责任。综上所述，原告已按协议约定为被告提供了全面的物业管理服务，而被告方却未能按协议约定履行物业管理费的支付义务，特诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告之间的《物业管理服务合同转让协议》于2016年10月25日解除；2、二被告、支付原告截至2016年10月25日止的物业管理费本金431752元、延迟违约金506132元（违约金暂计算至2016年10月25日止，后续违约金实际应算至二被告付款之日止），合计937884元；3、二被告承担本案全部诉讼费用。被告儿童潜能开发公司辩称：1、2016年4月6日签订的《物业管理服务合同转让协议》不是物业服务合同转让协议；2、2016年4月6日签订的《物业管理服务合同转让协议》是无效协议；3、2016年4月6日签订的《物业管理服务合同转让协议》内容显失公平，违约金约定明显过高；4、据答辩人了解，原告没有取得从事物业管理的资质，不能从事物业管理服务，其物业收入不合法；5、原告从事物业管理服务过程中，违规停止答辩人水电供应，迫使被告儿童潜能开发公司无法经营，直至歇业，给答辩人造成了损失，答辩人保留追究原告损失的权利。综上，原告要求支付物业管理费用的诉讼请求不能得到法律支持，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告李华辩称：1、答辩人与商铺出租方签订《租赁合同》，实际使用人非答辩人，是被告儿童潜能开发公司；2、2014年12月8日签订《物业管理服务合同》是儿童潜能开发公司，非答辩人；3、2016年4月6日签订的《物业管理服务合同转让协议》应认定为无效协议。综上，答辩人不是物业管理服务合同的签订人，不是商铺的实际使用人。原告诉讼答辩人属诉讼主体错误。原告要求缴纳物业管理费的依据——《转让协议》无效，原告的请求不能得到支持，请求依法驳回。本院经审理查明：2014年8月26日，被告儿童潜能开发公司法定代表人李华与湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司签订了《商铺租赁合同》一份，租赁位于株洲神龙太阳城购物中心南座二层A218/A218A/A218B号商铺用于儿童职业体验馆经营面积为2138.25平方米。2014年12月8日，被告儿童潜能开发公司（被告李华为法定代表人）与株洲天易物业管理有限公司（以下简称“天易物业”）签署《物业管理服务合同》一份，约定由天易物业对上述租赁商铺提供物业服务。合同约定：1、物业管理范围为株洲神龙太阳城购物中心的公共区域的共用设备设施。2、物业管理服务期限从2014年12月1日至2015年11月30日为止,如被告儿童潜能开发公司在本购物中心《租赁合同》提前解约的,以实际租赁解约日为本合同终止日期。3、物业管理费标准按商铺面积2138.25平方米，每月每平方米11元计算，被告须交纳三个月的物业管理费保证金及当期物业管理费（按每三个月为一个计费期），以后物业管理费按期缴纳，于每个计费期开始前15日缴清，空调收费标准12元/㎡.月，根据实际使用空调的天数计费收取。4、若被告违反合同约定，对被告延迟缴付部分按每天3‰加收滞纳金并有权在被告的保证金中直接扣除...双方还对管理服务范围、权利义务、水电费用收取等内容作了详细约定。2016年1月，因神龙太阳城商业圈整体转租给株洲市优易经营管理有限公司接收经营，故被告儿童潜能开发公司经营商铺之物业也由天易物业转让与原告继续提供物业管理服务。原告与被告李华及天易物业三方于2016年4月6日签署《物业管理服务合同转让协议》（以下简称“转让协议”）。《转让协议》天易物业公司受湖南天易集团委托，为神龙太阳城购物中心提供物业管理服务。被告儿童潜能开发公司与株洲天易物业公司于2014年12月8日签订了《物业管理服务合同》一份，天易物业公司为被告儿童潜能开发公司承租的株洲神龙太阳城购物中心南座二层A218/A218A/A218B号商铺提供物业管理服务。合同约定：1、物业管理范围为株洲神龙太阳城购物中心的公共区域的共用设备设施。2、物业管理服务期限从2016年1月1日至2020年3月30日为止,如被告儿童潜能开发公司在本购物中心《租赁合同》提前解约的,以实际租赁解约日为本合同终止日期。3、物业管理费标准按商铺面积2138.25平方米，每月每平方米11元计算，被告须交纳三个月的物业管理费保证金及当期物业管理费（按每三个月为一个计费期），以后物业管理费按期缴纳，于每个计费期开始前15日缴清，空调收费标准12元/㎡.月根据实际使用空调的天数计费收取。4、若被告违反合同约定，对被告延迟缴付部分按每天3‰加收滞纳金并有权在被告的保证金中直接扣除...双方还对管理服务范围、权利义务、水电费用收取等内容作了详细约定。签订合同后,天易物业公司开始为被告承租的商铺提供物业管理服务，被告儿童潜能开发公司也依约株洲天易商业经营管理有限公司履约保证金282201元(一个月租金94067元,2个月租金的履约金188134元,合计282201元)及相应的物业管理费、能源费。2016年1月1日，因湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司将神龙太阳城商业圈整体转租给株洲市优易经营管理有限公司经营，随之天易物业公司也将神龙太阳城商业圈物业服务整体转让给原告高成株洲分公司。同日，被告儿童潜能开发公司法定代表人李华与原告高成株洲分公司、天易物业公司签订了《物业管理服务合同转让协议》一份。该转让协议约定：1、三方同意自2016年1月1日零时起，天易物业公司《物业管理服务合同》项下全部权利义务转让给原告高成株洲分公司，由原告高成株洲分公司继续向被告儿童潜能开发公司履行《物业管理服务合同》；2、被告儿童潜能开发公司向株洲天易物业公司所缴纳的物业管理保证金269421元一并转让给原告高成株洲分公司；3、本协议期限从2016年1月1日至2020年1月30日为止；该物业管理费按计租面积4276.5平方米收取；4、本协议物业管理费标准按30元/平方米/月计算，合计为128295元/月；5、每三个月为计租期，被告儿童潜能开发公司应在每个计租期结束前5天向原告高成株洲分公司一次性支付下一计租期的物业管理费；6、如被告儿童潜能开发公司延迟缴纳物业管理费及其他应缴费用，须向原告高成株洲分公司支付延迟违约金。从迟交之日起，按日加收所欠缴金额千分之五的延迟违约金。签订转让协议后,原告高成株洲分公司开始为被告儿童潜能开发公司承租的商铺提供物业管理服务，被告儿童潜能开发公司也依约缴纳了相应的物业管理费、能源费。被告儿童潜能开发公司因经营不善便停止营业，且拖欠了相应的物业管理费及其他费用。截至2016年10月25日止，应交物业管理费1004977.5元，被告已支付物业管理费573225元,拖欠原告物业管理费431752元及违约金。2016年10月19日,2016年10月21日，原告高成株洲分公司发出律师函催收费用未果，2016年10月20日，原告高成株洲分公司单方面发出了解除合同通知书。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。上述事实，有原、被告当庭陈述以及原告提供的身份信息资料、《物业管理服务合同》、《租赁合同》、《物业管理服务合同转让协议》、催缴函、律师函、解除合同通知书，被告提供的物业管理费收据、物业装修押金收据、物业管理保证金收据等证据经庭审质证予以佐证，本院予以确认。本院认为:本案系物业服务合同纠纷。本案原告与被告儿童潜能开发公司、案外人天易物业公司三方签订《物业管理服务合同转让协议》，本案原告与被告儿童潜能开发公司、案外人天易物业公司三方签订《物业管理服务合同转让协议》，系三方真实意思表示，主要内容并未违背法律禁止性规定，被告儿童潜能开发公司自愿同意案外人天易物业公司将其物业服务的业务转让给原告，实质上是物业使用人重新选择物业服务企业，并不属于《物业管理条例》第四十条规定的禁止情形，且原告提供了相应物业服务企业资质证书及营业执照，因此，该份《物业管理服务合同转让协议》合法有效，应受到法律保护。原、被告应当遵循诚实信用原则，按约履行自己的义务。被告儿童潜能开发公司抗辩主张该《物业管理服务合同转让协议》违反《物业管理条例》禁止性规定，没有法律依据，其抗辩之观点，本院不予支持。关于合同解除及违约责任的认定。原告依约为被告儿童潜能开发公司提供了物业服务，但被告儿童潜能开发公司未按约交纳物业管理费，已构成违约，应承担本案相应的民事违约责任。儿童潜能开发公司，被告于2016年9月份以后未实际经营，原告向被告于2016年10月25日发出解除合同的通知。关于被告李华是否应承担本案的连带责任。因为被告李华系被告儿童潜能开发公司的法定代表人，所租场地实际上是被告儿童潜能开发公司经营场所，物业服务对象实际上也就是被告儿童潜能开发公司，被告李华签订转让协议等均系其作为公司的法定代表人正常履职行为，事实上原告也只是向被告儿童潜能开发公司收取了物业费，因此，原告诉请确认解除其与被告李华个人签订的《物业管理服务合同转让协议》，并要求被告李华承担物业费连带清偿责任，既没有事实依据，也没有法律根据，其该项诉讼请求应予驳回。关于物业管理费及违约金的认定。既然确认原告与被告儿童潜能开发公司之间《物业管理服务合同转让协议》实际于2016年10月25日解除，因此，被告儿童潜能开发公司应按约支付自2016年1月1日起至2016年10月25日止期间物业管理费。依据合同约定物业管理费标准按30元/平方米/月计算，租金128295元/月，计算2016年1月1日起至2016年10月25日止期间，物业管理费原告只确定应交1004977.5元，是对其权利的处分，没有违反法律的规定，本院不予干涉。结合庭审中被告儿童潜能开发公司认可已缴物业管理费573225元、尚欠物业管理费431752.5元，被告儿童潜能开发公司已向原告所缴纳的物业费的保证金70562元。综上，被告儿童潜能开发公司应支付物业管理费431752.5元，扣除原告收取被告儿童潜能开发公司预交的保证金70562元被告儿童潜能开发公司合计仍需缴物业管理费361190.5元（431752.5-70562）。至于违约金，因合同约定被告儿童潜能开发公司每天按应缴额的5‰标准支付违约金，被告儿童潜能开发公司认为约定标准过高，不符合法律规定，结合本案具体情况，确认双方约定违约金过高，应予调整，本案应自2016年10月25日起至付清物业管理费之日止按年利率6%计付违约金。被告儿童潜能开发公司辩称原告未到当地相应行政管理部门进行物价、物业备案登记，从而主张《物业管理服务合同转让协议》无效，因物价、物业备案登记仅属行政管理规范行为，不影响本案《物业管理服务合同转让协议》效力，未进行备案登记不属于违反法律法规强制性规定之情形，商铺物业费收取属市场调节，本案当事人自愿协商按30元/平方米收取物业费，未违反法律禁止性规定，因此，被告株洲儿童潜能开发公司抗辩主张《物业管理服务合同转让协议》无效，没有法律依据，本院不予支持。被告儿童潜能开发公司辩称原告将商铺面积翻一翻再计算物业费不合理，因原告与株洲市优易经营管理有限公司系关联公司，所收取的物业管理费、租赁费相比转让前被告儿童潜能开发公司应缴物业管理费、租赁费之和无多大区别，未损害被告儿童潜能开发公司的合法权益，且按商铺面积翻一翻再计算物业费系双方自愿协商结果，被告儿童潜能开发公司在法定期限内亦未以显失公平为由申请撤销或变更《物业管理服务合同转让协议》，因此被告儿童潜能开发公司该项辩称之观点，本院不予采纳，本案物业费收取仍以双方约定为准。关于原告从事物业管理服务过程中，违规停止被告儿童潜能开发公司水电供应，迫使无法经营，直至歇业，给被告儿童潜能开发公司造成了损失。因被告儿童潜能开发公司未提供相应的证据予以佐证，本院不予支持。综上所述，因本案经本院组织调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司与被告株洲市未来小镇儿童潜能开发公司之间的《物业管理服务合同转让协议》于2016年10月25日解除；二、被告株洲市未来小镇儿童潜能开发公司在本判决生效后十五日内向原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司支付物业管理费合计361190.5元，并自2016年10月25日起至付清上述物业管理费之日止按年利率6%计付违约金；三、驳回原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13179元，由被告株洲市未来小镇儿童潜能开发公司承担5075.39元，原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司有限公司承担8103.61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，帐号：5017330100016。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  张水松人民陪审员  沈成元人民陪审员  曹佩均二〇一七年八月七日书 记 员  罗 思附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。