福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0702民初2306号
原告（反诉被告）：南平市鸿鑫交通设施有限公司，住所地南平市延平区滨江中路梅蓉花园A幢1层701店，统一社会信用代码91350700685061542G。
法定代表人：任闽，职务总经理。
委托诉讼代理人：江明，福建联政律师事务所律师。
被告（反诉原告）：南平市新新汽车运输服务有限公司，住所地南平市环城中路223号，统一社会信用代码91350702574714758R。
法定代表人：廖昌新，职务董事长。
委托诉讼代理人：刘玲、郑坚，福建杰列律师事务所律师。
原告（反诉被告）南平市鸿鑫交通设施有限公司（以下简称鸿鑫公司）与被告（反诉原告）南平市新新汽车运输服务有限公司（以下简称新新公司）土地租赁合同纠纷，被告（反诉原告）新新公司反诉原告（反诉被告）鸿鑫公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案受理。2017年8月14日，被告（反诉原告）新新公司向本院提起反诉。本院依法适用简易程序于2017年8月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鸿鑫公司及其委托诉讼代理人江明，被告（反诉原告）新新公司的委托诉讼代理人刘玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）鸿鑫公司向本院提出诉讼请求：1.确认鸿鑫公司与新新公司签订的《土地租赁合同》无效；2.判决新新公司返还定金人民币100000元并支付从起诉之日起至定金返还之日止按照人民银行同期贷款利率计算的利息；3.本案的诉讼费用由新新公司承担。事实和理由：鸿鑫公司因业务经营需要承租土地使用权建造相关检测厂房、车间以及办公用房和设施安装。2015年4月27日，新新公司将其承租的位于南平市延平区边，地名为“下南洋及对门鱼塘等”，面积20亩的土地使用权转租给鸿鑫公司。为此，双方签订《土地租赁合同》。双方在《土地租赁合同》约定，土地租赁用途用于机动车尾气检测、机动车安检、检测项目使用等，新新公司（甲方）允许鸿鑫公司（乙方）在所租赁的土地上建造相关检测厂房、车间设施、办公用房以及其他使用设施；双方约定，鸿鑫公司向新新公司支付租赁定金100000元。双方还对土地出租期限、租金、免租期限以及其他相关权利和义务进行了约定。《土地租赁合同》签订后，鸿鑫公司按照新新公司提供的银行账号将定金100000元支付给新新公司。此后，鸿鑫公司就涉案地块向政府有关部门咨询相关规划，在咨询中，鸿鑫公司才了解到新新公司转租给原告的农民集体所有的土地的使用权，不得出租用于非农业建设，而鸿鑫公司租赁涉案的农用地的土地使用权用途即为非农业建设。鸿鑫公司得此信息后，即找新新公司要求退回定金。但是新新公司一直予以拖延。为维护鸿鑫公司的合法权益，鸿鑫公司特依据民事诉讼法119条的规定，向人民法院提起民事诉讼，望判如所请。
被告（反诉原告）新新公司辩称，1.讼争土地已于2011年经过南平市人民政府、南平市城乡规划局等相关政府部门的审批同意由农用地转为非农用地，又经南平市水南街道办事处际头村民小组全体村民的同意出租，还经过际头村民小组和南平市副食品基地际头场的同意转租给鸿鑫公司。因此，鸿鑫公司与新新公司双方就讼争土地签订的土地租赁协议合法有效，鸿鑫公司作为承租人应当按合同约定履行合同义务。2.根据鸿鑫公司与新新公司双方签订《土地租赁协议》第六条的约定，鸿鑫公司在签订协议后支付的100000元，其中的60000元在合同生效后转为土地租金，并用于支付2016年1月1日至2016年3月31日的租金，剩余40000元转为合同押金，并在租赁期满后退还。但是，鸿鑫公司未按约定支付租金，已经构成根本性违约，故鸿鑫公司无权要求被告退还押金40000元。3.讼争土地由鸿鑫公司、新新公司双方在签订合同当日进行移交。综上所述，鸿鑫公司的诉求以及事实和理由均不能成立。请求法院查明事实，并依法驳回鸿鑫公司的诉讼请求，以维护新新公司的合法权益。
被告（反诉原告）新新公司向本院提出反诉请求：请求1.判令解除新新公司与鸿鑫公司双方于2015年4月27日签订的《南平市延平区边土地租赁合同》；2.判令鸿鑫公司立即将位于南平市延平区边土地为下南洋及对门鱼塘等面积20亩的土地返还给新新公司；3.判令鸿鑫公司立即支付新新公司拖欠的租金人民币320000元（从2016年4月1日起暂计至2017年7月31日止按每月20000元计算），并要求按每月2万元的标准支付租金至鸿鑫公司实际返还土地之日止；4.判令确认因鸿鑫公司违约，新新公司收取的押金40000元不予退还；5.本案诉讼费用由鸿鑫公司承担。事实和理由：经过南平市人民政府对农用地转非农用地的审批和南平市水南街道办事处际头村民小组（以下简称际头村民小组）全体村民的同意，新新公司于2012年7月11日向际头村民小组和南平市副食品基地际头场（以下简称际头场）租赁了位于南平市延平区边土名为对门鱼塘、下南洋的两块土地，用于建设物流仓储及汽车销售维修等，租赁期从2012年7月11日至2032年7月10日止。2015年4月27日，新新公司征得际头村民小组和际头场的同意将其中的面积20亩的土地转租给鸿鑫公司，双方签订了《南平市延平区边土地租赁合同》，其中约定，租赁期限从2015年5月4日起至2032年7月10日止；前五年的租金为每月20000元；鸿鑫公司支付新新公司土地租金定金款100000元，在合同生效后，该款转为土地租金每月扣除，待定金扣到40000元时作为土地租赁押金使用，并在合同期满后退还；2015年5月4日至2015年12月31日为反诉被告建设施工期，这期间不收取租金等费用等相关合同条款。际头村民小组的全体村民同意的租地会员纪要和土地出租四至范围测量图作为该合同的附件，与合同具有同等法律效力。为了确认上述转租事实，同日，鸿鑫公司、新新公司与际头村民小组、际头场签订了《租赁协议》。上述合同签订后，新新公司将本案所涉土地当场交付鸿鑫公司占有使用。之后，因双方约定租金从2016年1月1日起算，并用鸿鑫公司前期支付的100000元定金中的60000元抵扣租金，故2016年1月1日至2016年3月31日的租金已通过定金抵扣的方式予以支付。2016年4月1日起至今，但鸿鑫公司以各种理由无故拖延。由于鸿鑫公司的行为导致新新公司收取租金的合同目的无法实现，属于根本性违约，故新新公司依法主张解除与反诉被告签订的《土地租赁合同》，并有权要求鸿鑫公司支付拖欠的租金。同时，由于鸿鑫公司违约而导致本合同无法继续履行，故新新公司有权不予退还反诉被告租金押金40000元。据此，新新公司特提出反诉，请求贵院查明事实，并依法支持新新公司的反诉请求，同时驳回鸿鑫公司的本诉请求，以维护新新公司的合法权益。
鸿鑫公司对新新公司的反诉辩称，一、双方于2015年4月27日签订《土地租赁合同》涉案租赁物的性质系农民集体土地。新新公司提出该土地经过南平市人民政府对农用地转非农用地的审批是弄虚作假。鸿鑫公司保留对新新公司提起承担损害赔偿责任的诉权。1.南平市人民政府批复的、南平市城乡规划局审核批准的农用地转非农用地的地块与新新公司、案外人以及鸿鑫公司与新新公司双方约定的涉案土地有关。2012年7月11日新新公司与际头场以及际头村民小组（以下简称案外人）签订的《土地租赁合同》约定的涉案土地属于农民集体土地，其面积为40亩，四至范围是：东至际头新村，南至对门猪场，西至石头房仓库，北至316国道。根据该四至范围的约定，涉案土地与政府批复及南平市城乡建设规划局审核划定的际头村灾后集中重建点农村村民住宅小区的建设用地（即际头新村）不属于同一地块，但与其相邻，且以此地块为起界点。2.被答辩人把南平市城乡规划局建设用地许可证（地字第350700201100036号）附件的附图红线作为其承租和转租的土地使用权四至范围的测量图是弄虚作假。测量图的印章及“地字第350700201100036号”标注与南平市城乡规划局建设用地规划许可证上的印章及“地字第350700201100036号”相同，证明测量图涉及的是政府批复和南平市城乡规划局建设用地规划许可证划定的地块，用地性质是居住用地，用地项目是际头新村建设，用地面积是17.8302亩（11887平方米），新新公司向案外人承租的地块面积为40亩。根据地块性质、面积不同，即刻认定测量图的地块与涉案土地无关。3.如果新新公司执意坚持转租给鸿鑫公司的土地使用权即为测量图位置范围，则新新公司涉嫌故意隐瞒事实的欺诈，鸿鑫公司保留对被答辩人提起承担损害赔偿责任的诉权。二、新新公司反诉要求法院判决解除合同、返还土地以及支付租金，支付违约金的诉讼请求没有事实根据和法律依据。鸿鑫公司与新新公司双方于2015年4月27日签订的《土地租款合同》涉案土地的性质系农民集体土地，且双方约定涉案土地的用途是非农业建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第63条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农业规定以及第56条的规定。”因此，依照《合同法》第52条的规定，属于无效合同，自始没有法律约束力。根据本案事实与法律规定，新新公司要求法院判令解除双方签订的《土地租赁合同》没有法律依据。解除合同仅适用于有效合同。由于双方签订《土地租赁合同》后，新新公司至今没有与鸿鑫公司办理过涉案土地的交接手续，不存在归还涉案土地的事实根据。《合同法》第58条规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，根据合同法的该规定，如果本案答辩人向被答辩人支付租金，在合同无效的情况下，还可以要求法院判令被答辩人予以返还。因此，新新公司请求判令鸿鑫公司支付租金没有法律依据。新新公司请求法院判令确认鸿鑫公司违约，其收取鸿鑫公司的押金不予退还是无法律依据的。合同无效，合同的各条款均无效，假使双方约定了违约条款，也因为合同无效而无效，不存在违约及支付违约金的问题。综上，请求法院查明事实，依法驳回新新公司的反诉请求，维护答辩人的合法权益。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2011年12月2日，南平市人民政府作出南政【2011】地189号《南平市人民政府关于延平区水南街道办事处际头新村灾后集中重建点建设用地农用地转用和使用土地的批复》，该批复如下：同意为实施延平区水南街道办事处土地利用总体规划，将农用地1.887公顷（耕地0.4875公顷）转为建设用地。二、同意使用延平区水南街道办事处际头场耕地0.4875公顷、水域及设施用地0.4861公顷、其他土地0.2151公顷，合计使用集体土地1.1887公顷作为你办际头村灾后集中重建点农村村民住宅小区建设用地。……四、你办应严格按照呈报的规划用途使用土地，不得改变用途。供地审批必须符合《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》规定要求。供地情况报南平市国土资源局备案。……七、自用地批准之日起两年内未实施使用土地方案的部分自动失效，并按有关规定办理。
福建省南平市城乡规划局对上述批复的土地出具的证号为：地字第350700201100036号的《建设用地规划许可证》。该《许可证》上载明：用地单位：南平市副食品基地际头场；用地项目名称：际头场新村建设；用地位置：际头场（详见本证附图红线）；用地性质：居住用地；用地面积：壹万壹仟捌佰捌拾柒。
2012年7月11日，延平区水南街道办事处际头村民小组（甲方）与新新公司（乙方）签订《土地租赁合同》，该合同约定：甲方经召开村民代表大会，同意将位于南平市延平区边土名为对门鱼塘、下南洋两块土地出租给乙方使用，出租土地的四至范围。为东：际头新村；南：对门猪厂；西：石头房仓库；北：316国道。共40.0248亩。（肆拾点零贰肆捌亩）
2015年4月27日，新新公司（出租方）与鸿鑫公司（承租方）签订《南平市延平区边土地租赁合同》，该合同约定：一、租赁事项甲方（新新公司）同意将已经承租的位于南平市延平区边土地名为“下南洋及对门鱼塘等”、面积20亩的土地租赁（转租）给乙方（鸿鑫公司）使用。二、租赁地点名称及四至范围甲方出租地点名称：南平市延平区边“下南洋及对门鱼塘等”，土地面积20亩，具体四至范围为：东至：际头新村；南至：对门猪厂；西至：石头房仓库；北至：316国道；共20亩。三、本合同乙方承租的土地用于机动车尾气检测，机动车安检、检测项目使用等。甲方允许乙方在所承租的土地上建造相关检测厂房、车间设施、办公用房及其它使用设施等。……五、租金标准及支付租赁期间，乙方承租土地的第一个五年的租金为每月每平方米人民币1.5元；之后，每五年租金标准上调一次，在原有租金标准的基础上递增20%。……六、定金、租金及押金的支付办法：乙方在本合同签订生效之日一次性向甲方支付土地租赁定金款计人民币壹拾万元整。乙方每月支付给甲方土地租赁金标准贰万元整，交付时间为在次月初十日前交清。本合同生效后，乙方已支付的壹拾万元定金转为土地租金每月予以扣除，待定金扣除到余额肆万元整时，该余额肆万元只做为土地租赁押金之用。租赁期限届满，甲方将租赁押金肆万元退还给乙方。……八、特别约定甲乙上方共同确认：本合同签订生效后，从2015年5月4日起至2015年12月31日止，做为乙方建设施工期，甲方在这期间不得向乙方收取包括租金在内的任何费用。……
2015年4月27日，南平市延平区水南办事处际头村村小组（甲方）、新新公司（乙方）与鸿鑫公司（丙方）签订《南平市延平区边土地租赁协议》，该协议约定：一、甲方同意并认可丙方从乙方转租的、位于南平市延平区边土地的承租使用权，甲方承认认可丙方为该地块的承租使用权人。（汽车安全监测中心站）二、土地租赁金支付方式：南平市新新汽车运输服务有限公司，在收到丙方每月支付土地租金后，应在三日内向南平市延平区水南办事处际头村村小组交清其所应交的单月租金，并取得已交清当月租金的证明交给丙方专人保管……
鸿鑫公司于2015年4月29日通过其法定代表人任闽的妻子瞿花香的账户向新新公司的法定代表人廖昌新转款100000元。鸿鑫公司因该承租的土地建设需要办理相关手续未果，认为涉诉土地为非农建设用地，其与新新公司签订的租赁合同无效，遂于2017年6月23日诉至本院。
本院认为，本案的争议焦点为：1.涉诉的土地的性质；2.鸿鑫公司与新新公司签订的《南平市延平区边土地租赁合同》是否有效。针对以上焦点问题，本院分述如下：
关于涉诉土地的性质问题。新新公司辩称，该土地已经过相关部门审批转为非农业用地，新新公司为了支持其主张向本院提交了南平市人民政府于2011年12月2日作出的南政【2011】地189号《南平市人民政府关于延平区水南街道办事处际头新村灾后集中重建点建设用地农用地转用和使用土地的批复》和福建省南平市城乡规划局出具的证号为：地字第350700201100036号的《建设用地规划许可证》。本院认为，根据新新公司提交的其于2012年7月11日与延平区水南街道办事处际头村民小组签订的《土地租赁合同》及其于2015年4月27日与鸿鑫公司签订《南平市延平区边土地租赁合同》中均载明租赁的四至为：东至：际头新村；南至：对门猪厂；西至：石头房仓库；北至：316国道。且在福建省南平市城乡规划局作出的地字第350700201100036号建设用地规划许可证中明确载明：用地项目名称：际头场新村建设；用地位置：际头场；用地性质为：居住用地；用地面积：壹万壹仟捌佰捌拾柒。从新新公司与鸿鑫公司签订租赁合同中载明的四至范围可得知，涉诉土地东至际头新村，即涉诉土地未在南平市城乡规划局作出的地字第350700201100036号建设用地规划许可证确定的范围内，且新新公司亦未提交相关证据证明该涉诉土地的用地性质已经转变为非农业地，故本院对鸿鑫公司的该抗辩不予采信。即使退一步说，涉诉土地就是福建省南平市城乡规划局作出的地字第350700201100036号建设用地规划许可证中确认审批的土地，又根据南平市人民政府于2011年12月2日作出的南政【2011】地189号《南平市人民政府关于延平区水南街道办事处际头新村灾后集中重建点建设用地农用地转用和使用土地的批复》中载明：“自用地批准之日起两年内未实施使用土地方案的部分自动失效，并按有关规定办理。”至2015年4月27日，鸿鑫公司与新新公司签订《租赁合同》时，该土地已经超过两年未实施使用，已经超过批复载明的两年时间限制，故该土地仍为农村集体土地，系农业用地。
关于鸿鑫公司与新新公司签订的《南平市延平区边土地租赁合同》是否有效的问题。从上分析，可得知涉诉土地性质为农村集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”，故鸿鑫公司不可能拥有诉争土地的所有权。第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。鸿鑫公司与新新公司签订的该《租赁合同》违反法律规定，故鸿鑫公司与新新公司签订的该《租赁合同》无效。故鸿鑫公司要求确认鸿鑫公司与新新公司签订的《租赁合同》无效，有事实和法律依据，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力”。第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。故鸿鑫公司要求新新公司归还已经支付的定金100000元有事实和法律依据，本院应予以支持。关于鸿鑫公司要求新新公司支付以100000元为基数，按年利率6%计算自其起诉之日起至还清之日止的资金占用费的诉讼请求，本院认为，依据相关法律规定，鸿鑫公司的该诉讼请求，符合法律规定，本院应予以支持。
关于新新公司反诉要求解除鸿鑫公司与新新公司于2015年4月27日签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院认为，综上分析，双方签订的《租赁合同》系无效合同，无效的合同自始无效，故不需要解除，因此，新新公司的该反诉请求本院不予支持。
关于新新公司反诉要求鸿鑫公司立即支付拖欠的租金320000元（从2016年4月1日起算至2017年7月31日止），并按每月20000元的标准支付租金支付至返还土地之日止。本院认为，双方签订《租赁合同》的目的系鸿鑫公司用于机动车尾气检测，机动车安检、检测项目使用等。甲方允许乙方在所承租的土地上建造相关检测厂房、车间设施、办公用房及其它使用设施等。但因该涉诉土地为非建设用地，鸿鑫公司签订该合同的根本目的不能实现，鸿鑫公司亦未使用该涉诉土地。且新新公司未提交相关证据证明鸿鑫公司接收并使用该涉诉土地，故本院认为，新新公司的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、南平市鸿鑫交通设施有限公司与南平市新新汽车运输服务有限公司签订的《南平市延平区边土地租赁合同》无效；
二、南平市新新汽车运输服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内向南平市鸿鑫交通设施有限公司返还定金100000元并支付自2017年6月23日起至款项还清之日止按年利率6%计算的资金占用费；
三、驳回南平市新新汽车运输服务有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2300元，减半收取计1150元，由南平市新新汽车运输服务有限公司负担；反诉案件受理费2300元，减半收取计1150元，由南平市新新汽车运输服务有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 李森地
二〇一七年十二月二十日
书记员 郭丽金
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国土地管理法》
第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。