安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0202民初714号原告（反诉被告）：谢彬，男，1964年10月18日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。委托代理人：倪俊，安徽深蓝律师事务所律师。委托代理人：董印，安徽深蓝律师事务所律师。被告（反诉原告）：宦旻，男，1972年12月19日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。委托代理人：李晏，安徽银佳律师事务所律师。委托代理人：汪浩翔，安徽银佳律师事务所律师。原告（反诉被告）谢彬诉被告（反诉原告）宦旻房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢彬的委托代理人倪俊、董印，被告（反诉原告）宦旻的委托代理人李晏、汪浩翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢彬向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间于2016年3月2日签订的《房屋租赁合同》；2、被告退还原告已交纳2016年11月10日至2017年10月2日的房租89863元及房屋押金12000元；3、被告赔偿原告商铺装修费用损失203531元；4、被告赔偿原告投资专用的设备损失30210元；5、被告赔偿原告的停业停产损失163626.6元（按该店前三个月平均日营业额7682元/天，餐饮业平均利润率30%进行计算停产停业损失，暂计算至2017年1月20日）；上述共计499230.6元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年8月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将芜湖市申元街商住组团*#楼**号商铺出租给原告做餐饮使用，租期至2016年10月1日。合同签订后，原告向被告缴纳押金1万元，用于合同到期后恢复装修时拆除楼梯及卷闸门。2016年3月2日，双方续签《房屋租赁合同》，租期自2016年10月2日至2026年10月2日，2016年9月20日，原告已缴纳2017年房租10万元。2016年10月28日，原告与装修方签订《装修合同》，并于2016年10月30日安排装修工人进场施工，当施工方已完成大半装修工程并订购了大量装修专用材料时，被告派人多次上门阻挠，导致装修停止，原告多次报警要求解决纠纷，被告态度恶劣拒绝调解，进一步采取木条钉门、不允许原告安装电表等手段阻止装修施工，给原告造成损失，2016年12月18日原告向被告发函，要求被告停止违法行为，被告收函后仍拒绝履行。原告通知后，被告仍拒不改正，双方合同无法继续履行，原告依法享有合同解除权及损害赔偿权。被告宦旻辩称，1、原告诉状中称被告阻挠其装修，与事实不符，被告并未阻止其施工，只是要求其对违反合同约定装修房屋进行整改；2、原告停止装修并非是因被告的阻挠而是因为原告发现所承租的房屋无法按照其原先设想的使用方式来使用，即不具备开饭店的条件。综上，对原告的诉请被告认为房租应当交付至交接手续完毕之日止，因原告违约导致合同无法履行，装修和设备损失应当由原告自行承担，所谓停产停业损失尚未发生，不应当作为赔偿的请求。反诉原告宦旻向本院提出诉讼请求：1、反诉被告按照年租金10万元标准支付实际使用房屋期间租金（计算至2017年1月2日的租金为25000元）；2、反诉被告赔偿反诉原告的损失25000元；3、反诉被告恢复租赁房屋原状；4、反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2006年8月10日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》，反诉原告将芜湖市申元街商住组团*号楼**号商铺出租给反诉被告，租赁期限至2016年10月1日。反诉被告同时租赁反诉原告房屋隔壁**号商铺，用于经营“来意浓汤包馆”。2016年3月2日，原、被告又签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告继续租赁反诉原告的房屋，租期20年，反诉被告在使用房屋时应当依法适用，安全生产，应合理妥善使用房屋及附属设施，不得损坏，若造成损失，按实赔偿。因反诉被告原承租的**号商铺出租人不再续租，反诉被告仅续租反诉原告的房屋，2016年10月，反诉被告对租赁房屋重新装修。反诉被告在装修过程中对租赁房屋结构进行了较大改动，将二楼顶层破坏断裂，切断钢筋数十根，将外承重墙重新开门，封闭了消防通道，将原有的违章搭建房屋进一步扩大，拟改做餐饮厨房。反诉原告发现问题后，多次上门沟通，要求反诉被告进行装修整改，反诉被告一直没有采取整改措施。期间，镜湖区城管局也依法拆除了反诉被告的违章搭建房屋。反诉被告未按照约定合理合法使用房屋，造成反诉原告损失。反诉被告谢彬辩称，1、反诉被告不存在违约行为，按照约定反诉被告有权利对房屋进行装修，且对拆除的装修不进行赔偿，本案目前装修状况在十年前就已经形成，2016年签订的合同是在之前翻新的情况下进行的装修，其装修的内容没有给反诉原告造成任何损失，故反诉原告的诉请第二项及第三项没有事实和法律依据；2、反诉被告在2016年与反诉原告签订合同时租金10万元就已经付清，其中包括4万元现金及6万元欠款抵扣，因此反诉被告在本诉中已经将2016年之前的租金进行了扣除，不存在支付到2017年10月的租金，只存在反诉原告返还反诉被告租金的问题。本院经审理认定事实如下：2006年8月10日，原告租赁被告位于芜湖市申元街商住组团*#楼**号商铺，用于经营“来意浓汤包馆”，租赁期限10年，自2006年10月1日至2016年10月1日止。原告在2006年租赁被告**#商铺的同时租赁被告相邻案外人**#商铺，并将分割**#、**#商铺的隔墙打通，拆除了被告**#商铺的内部楼梯及报停了电表，使用**号商铺内部楼梯及电表。2016年3月，原、被告商定租赁期间届满后续租**#商铺，双方并于2016年3月2日签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限6年，自2016年10月2日起至2022年10月2日止，前三年租金10万元/年，原告因经营需要，对原装潢无偿进行拆除，今后无论出现什么情况，被告均不得要求原告对原装潢进行赔偿、补偿或恢复原状，原告应合理妥善使用房屋及附属设施，不得损坏，若造成损坏，据实赔偿。合同签订后原告支付被告2016年10月2日至2017年10月2日租金10万元及房屋押金1.2万元。2016年10月，原**#、**#商铺租赁合同期限届满后，因原告仅续租被告**#商铺，原告需要对续租房屋重新装修，包括恢复两间商铺的隔墙及被告的内部楼梯等。2016年10月28日，原告与刘忠友签订续租商铺《装修合同》，约定工期为2016年10月30日至2016年11月18日，工程总价款为158681元。装修期间原告一直使用**#商铺电表，2016年11月20日续租**#商铺未恢复供电，装修工程停工。已完成装修工程为楼上下砖体分隔墙及内部钢制楼梯恢复，水电安装完工，楼上下（木工板、石膏板、轻钢龙骨）吊顶完工，中央空调风管机安装完毕，一楼砖砌了台子，一楼平整地面（包含搭建部分）。原告2006年装修时，经被告同意在涉案房屋南北向边墙上开了一个门，2016年10月原告重新装修时，在上述门旁边又开了一个门，被告发现后认为原告的装修破坏了房屋的主体结构，被告还发现二层楼板有断裂情况等，要求原告整改，并在一处房门口钉木条，为此，双方产生矛盾并报警。2016年12月16日，原告向被告发函，要求被告安装电表、恢复供电，拆除房门口木条。2016年12月20日，原告再次发函给被告，认为被告收到第一封函件后，并未履行安装电表的义务，要求解除合同，并赔偿原告各项损失。被告于2016年12月21日向原告回函，要求原告恢复破坏的房屋结构，消除安全隐患，赔偿房屋结构损失。双方对装修问题协商未果，且续租商铺一直未恢复供电，遂成讼。审理中，原告要求解除合同，被告表示同意。原、被告对涉案房屋装修价值意见不一，原告申请评估，本院委托芜湖华瑞房地产土地资产评估工程咨询有限公司对涉案房屋已完工装修工程价值进行鉴定，该鉴定公司于2017年9月12日出具鉴定报告，鉴定结果为涉案房屋已完工程的装修费用为46077.99元。原告支付鉴定费4000元。原、被告均认可该鉴定结论。审理中，鉴于被告同意解除合同，并要求原告交付房屋，本院于2017年3月16日、4月24日与原告谈话，原告认为装修损失未确认前拒绝交房。2017年8月19日，原告将租赁房屋现状交还给被告。另查明，（一）2006年原告承租被告房屋后，借助被告房屋外墙违章搭建彩钢瓦棚一间，2016年11月18日，镜湖区城管大队将该违章搭建拆除。（二）2016年11月14日，原告冒用被告名义向电力公司申请为续租房屋新装电表。电力公司工作人员上门时发现燃气表与电表箱距离太近未安装电表，后被告向电力公司举报称其未申请安装电表，故电表至今未装。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。一、本诉部分。1、原告要求解除合同，被告表示同意，故对原告要求解除双方于2016年3月2日签订《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。2、原、被告合同解除，被告应将原告缴纳的租房押金12000元退还给原告。对于应退还的租金数额阐述如下：原告续租涉案房屋后，对房屋进行重新装修，原告在边墙上又开了一个门，显然改变了房屋的原设计方案，原告的此行为在一定程度上破坏了房屋结构，房屋存有安全隐患。且原告2006年装修时被告同意在边墙上开门，并不代表2016年被告就当然同意继续再开门，这是双方产生矛盾的根本原因。原告租赁房屋，有妥善使用的义务，被告对装修提出异议并要求整改，虽然被告未履行提供电力义务，是原告未进行装修整改的前因才导致被告拒绝恢复电力的后果，但并不导致合同必然解除。鉴于被告同意解除租赁合同，结合原告于2017年8月19日返还房屋，该期间实际产生了房屋租金损失，属于扩大损失，原、被告均有责任。原告诉讼即2017年1月21日前的房屋租金应由原告自行承担；原告在诉讼后明确表示被告赔偿损失后才同意返还房屋，至2017年8月19日涉案房屋实际由原告占有，本案双方解除合同的根本原因在于原告，本院酌情确定原告承担2017年1月22日至2017年8月19日期间的房屋租金的60%，被告返还原告此期间租金40%即23452元（100000元÷365天×214天×40%=23452元）；原告返还房屋后即2017年8月20日至2017年10月2日的房屋租金11781元（100000元÷365天×43天=11781元），被告应当退还原告；被告应退还原告房屋租金合计为35233元。3、原告对租赁房屋进行装修，经鉴定单位出具鉴定结论，装修造价为46077.99元，因该装修有利用价值，被告系受益人，本院酌情确定被告补偿原告装修损失46077.99元。4、对于原告要求被告赔偿专用设备损失，因原告的设备属于可移动物品，且未安装使用，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。5、对于原告要求被告赔偿停产停业损失，如原、被告的租赁合同正常履行，原告可以获得因经营产生的利益，但双方产生矛盾的起因在原告，且产生矛盾后并非必然解除合同，原告从自身因素考虑提出解除合同，要求被告赔偿停产停业损失，无法律依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。二、反诉部分。1、反诉被告装修时破坏了房屋结构，因反诉原告未提交证据证明房屋损失25000元的计算依据，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。2、双方签订合同约定，今后无论出现什么情况，反诉原告均不得要求反诉被告对原装潢进行赔偿、补偿或恢复原状。反诉原告要求反诉被告恢复租赁房屋原状，不符合双方合同约定，故对反诉原告该项诉讼请求，本院不予支持。3、对于反诉原告要求反诉被告支付房屋交付之前的租金，已在本诉部分予以处理，在此不再赘述。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第86条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款规定，判决如下：一、原告谢彬与被告宦旻于2016年3月2日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告宦旻于本判决生效之日起十日内退还原告谢彬房屋押金12000元、房屋租金35233元，合计47233元；三、被告宦旻于本判决生效之日起十日内补偿原告谢彬装修损失46077.99元；五、驳回原告谢彬的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告宦旻的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4444元，由原告谢彬承担3378元，被告宦旻承担1066元（原告已预交诉讼费，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）；评估费4000元（评估费已交至评估单位），由原告谢彬承担；反诉案件受理费525元，由反诉原告宦旻承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 赵 凌二〇一七年十月十八日书记员 苏文可附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第86条非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。