四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川07民终1542号上诉人（原审被告）：四川海珂实业有限公司，住所地：四川省绵阳市高新区火炬西街北段58号。法定代表人：周健，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓君强，四川道融民舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高源，男，生于1969年3月7日，汉族，住绵阳市涪城区。被上诉人（原审原告）：彭春兰，女，生于1971年3月15日，汉族，住绵阳市涪城区，与高源系夫妻关系。上诉人四川海珂实业有限公司（以下简称海珂公司）因与被上诉人高源、彭春兰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院(2016)川0703民初731号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人海珂公司的委托诉讼代理人邓君强到庭参加了诉讼，被上诉人高源、彭春兰经本院传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人海珂公司上诉请求：1.撤销原判；2.改判驳回被上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审；3.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》是被上诉人的义务，海珂公司只有协助义务；逾期办证并非海珂公司原因造成，不应由海珂公司承担责任；退一步讲，海珂公司即使存在逾期办证的违约行为，违约行为的截止时间也应到房产证初始登记之日止，并且只能根据给被上诉人造成的损失承担违约责任。一审法院认定的违约行为截止时间、违约金计算标准存在错误，计算的违约金过高。1.根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，海珂公司的义务是协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。虽然实践中，行政管理部门为了工作方便，要求房地产企业代为办证，但这也是买受人书面授权并且按时交纳相关税费、按时提交办证所需资料的情况下方可办理，故对合同约定的办证条件应当理解为上诉人至迟在交房后12个月内具备分户办证的条件并向被上诉人发出办理证件的通知。2014年9月19日，海珂公司取得了涉案楼幢的房产证初始登记证书，截止该日，已履行完毕自己的协助义务，而之后产权证的办理，依法应属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围，该义务不能转嫁给海珂公司，更不能由海珂公司来承担责任。并且本案案件事实不同于其他案件，被上诉人未按时提交办证所需的全部资料，因为被上诉人的原因，直至2016年3月9日才签订办证必备的确认房屋面积的协议。2.本案所涉房屋竣工验收合格交付后，由于前期万达超高事件，导致空军方面暂停了对整个绵阳市房地产项目的验收工作，这是由于政府原因导致的，并非海珂公司原因造成。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的前提也是“由于出卖人的原因”，本案中，逾期办证并非海珂公司造成的，海珂公司也无法控制，海珂公司当然不应为此承担违约责任。3.本案中，海珂公司向被上诉人交付房屋后，被上诉人实际使用了该房屋，并没有实际损失发生。即使上诉人有逾期行为，也并非上诉人造成，一审法院没有考虑当事人的过错和造成的损失等情况。另外，即使按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，在损失数额难以确定的情况下，也是“可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案中，一审法院并没有根据被上诉人的“已付购房款总额”作为基数计算违约金。被上诉人高源、彭春兰未到庭亦未向本院提交书面答辩意见。高源、彭春兰向一审法院起诉请求：1.海珂公司自2014年4月1日起按基数460992.06元、利率日万分之二点一的标准给付违约金至其将房屋权属证书办理完毕之日止；2.本案诉讼费由海珂公司承担。一审法院认定事实：2010年1月9日，高源、彭春兰作为乙方、海珂公司作为甲方签订《剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议》，对证件办理、房款结算、费用支付等作出约定：甲方向乙方交房后12个月内，由甲方负责为乙方办好新房的《房屋所有权证》和《土地使用权证》。双方并于2010年8月9日签订《置换住房房址确定协议书》一份，约定：海珂公司将新建的海珂·三千城3幢2单元18层5号（F3型）房屋一套置换给高源、彭春兰，实际选定住房面积为85.24m2，大于应选面积36.24m2。本协议书一经签订，即作为开盘时签订《商品房买卖合同》的唯一依据，不得以任何理由反悔更改。本次选房面积属预测面积，最终面积以房管局审核后的产权为准。根据协议多退少补。后经核算，高源、彭春兰选取的房屋建筑面积为87.21m2，超面积38.21m2，双方按照5286元/m2确定了该套房屋的实时市场销售价，并按照《修订协议》第三条①②项分别计算了超面积房款，但计算上述房款时未使用《拆迁补充协议》中约定“超出3m2以内仍按照3500元/m2计算”的优惠政策。2012年9月15日，高源、彭春兰按照《修订协议》第三条第二项计算金额向海珂公司缴纳了超面积房款163615元。2016年3月9日，双方签订了补充协议，载明：产权登记建筑面积87.32平方米，其中套内建筑面积71.50平方米，房产总价为158839元，双方就该置换房的交易面积、交易价款均以本补充协议为准。一审庭审中，海珂公司陈述其于2013年3月28日通知高源、彭春兰接房，高源、彭春兰起诉要求以2014年4月1日作为延迟办证起算点，在庭审中陈述其实际接房时间为2014年7月2日。一审法院作出的(2014)涪民初字第1241号民事判决书已确定2013年4月1日海珂公司完成了向高源、彭春兰交付房屋的义务，该民事判决书现已生效。高源、彭春兰所有的案涉房屋的产权证已办理完毕，登记日期为2016年9月20日，因现涉及需办理统一的不动产登记证书，故后续手续正由海珂公司在办理当中。一审法院认为：关于迟延办证的违约金问题。双方在协议中约定海珂公司向高源、彭春兰交房后12个月内，由海珂公司负责为高源、彭春兰办好新房的《房屋所有权证》和《土地使用权证》。双方按国家规定承担各自税费。高源、彭春兰须按海珂公司通知30天内办理结算、付清房款和办证的有关税费，超过30天，则按高源、彭春兰应交金额每天收取千分之一的滞纳金。依照该约定，海珂公司应当至迟于2014年3月31日为高源、彭春兰办理好《房屋所有权证》和《土地使用权证》。但结合办理上述产权证的手续收集实际情况以及办理产权分户的房屋数量较多的情况，海珂公司为高源、彭春兰办理产权证不仅仅系海珂公司的义务，同时也需要高源、彭春兰的积极配合，诸如提供证件、缴纳税费等。故对双方合同约定的办证条件应当理解为海珂公司至迟在交房后12个月内须具备分户办证的条件并向高源、彭春兰发出办理证件的通知。根据庭审查明的事实，海珂公司实际通知高源、彭春兰办理产权证件的时间为2014年12月9日至2015年1月29日（3幢），该日期超过了双方约定的办证时间，海珂公司的该行为构成违约，应当承担相应的违约责任。因海珂公司实际上已经具备办证条件并通知高源、彭春兰办理证件，高源、彭春兰亦应当在该期间内向海珂公司提交办理证件的相应手续。此后是否顺利完成产权证件办理工作需要高源、彭春兰、海珂公司双方配合才能完成，故海珂公司虽然存在逾期办证的事实，但将公告办证期后的时间计算为海珂公司违约期间显失公平。海珂公司提出因高源、彭春兰没有及时提交办理产权证的所需的其他资料，导致延期办证，故海珂公司不应承担违约责任，因海珂公司未提供证据证明其与高源、彭春兰后续签订的关于确认面积的补充协议系办理证件的必备条件，且未证明海珂公司已在合理时间段通知高源、彭春兰而高源、彭春兰拒绝签订，故对于该观点，不予采信。结合查明的事实，一审法院确定海珂公司逾期办证的违约时间为2014年3月31日起至2015年1月29日止，合计305天。海珂公司主张高源、彭春兰诉请的房屋总价款过高，因本案房屋系拆迁安置还建房屋，其总体单价没有约定，根据(2014)涪民初字第1241号民事判决书裁判结果，结合高源、彭春兰支付超面积购房款和房屋实际面积折算，确定该房屋总价为361204元（158257.06÷38.21×87.21）。因双方在合同中约定逾期办证的违约责任为每日千分之一违约金，高源、彭春兰按每日万分之二点一主张违约金，海珂公司在庭审中主张降低该违约金标准，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定以及银发[2003]251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率的问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行的按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；……”之规定，双方虽然约定了违约责任，但该违约责任明显超过了高源、彭春兰的实际损失，现海珂公司要求降低违约金计算标准的主张于法有据，结合本案查明的事实，确定由海珂公司向高源、彭春兰支付逾期办证违约金17075.92元（计算标准为：以361204元为基数，按日0.0155%（4.35%×130%÷365）标准计算，合计305天）。高源、彭春兰主张按照日万分之二点一的计算标准给付违约金，既没有双方的相关约定，也不符合法律规定，依法不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，遂判决：一、四川海珂实业有限公司在本判决生效之日起五日内支付高源、彭春兰逾期办证违约金17075.92元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回高源、彭春兰的其他诉讼请求。本案受理费减半收取625元，由高源、彭春兰负担225元，由四川海珂实业有限公司负担400元。二审查明：对于海珂公司逾期办证的违约责任，双方未在合同中明确约定。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求和诉辩双方的意见，本案二审争议焦点是：海珂公司应否承担逾期办证的违约责任及违约金如何计算。海珂公司与高源、彭春兰在合同中约定了办证的期限，海珂公司未按约定期限办理，海珂公司称逾期办证系因高源、彭春兰及政府原因造成，缺乏证据证明，海珂公司应当承担逾期办证的违约责任。对于逾期办证的截止时间，海珂公司称其已于2014年9月19日取得初始登记证书，至此其已履行完毕自己的协助义务，但本案中，双方并未约定海珂公司的办证义务仅为办好初始登记，从双方约定的内容看，海珂公司负有代为收集办理产权分户登记资料并由其提交给办证机关的义务，因高源、彭春兰未提供证据证明其交齐办证所需资料的具体时间，海珂公司亦未提交证据证明其将全部资料提交给办证机关的时间，故原审以海珂公司向高源、彭春兰等被拆迁安置户公告办理产权分户登记期满之日作为截止时间，并无不当。对于违约金计算的标准，双方未在合同中明确约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。关于已付购房款，因本案海珂公司交付的房屋为拆迁安置还房，被拆迁安置户仅按合同约定支付超面积房屋价款，为此，原审法院按高源、彭春兰支付的超面积购房款折算房屋总价款并以此作为已付购房款，符合本案实际情况。海珂公司称应以高源、彭春兰实际支付的购房款作为计算违约金的基数，明显不当。关于利率的确定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》[银发(2003)251号]中关于逾期贷款罚息利率的规定，结合本案逾期办证起始时间和逾期期限，可在同期贷款年利率6%基础上上浮30%，折算日利率为0.00021，原审确定的利率未超过此标准。因此，原审计算的违约金并未过高。综上，上诉人海珂公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费227元，由上诉人四川海珂实业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 伍 静审判员 廖小军审判员 张宗文二〇一七年八月一日书记员 郧咏宏