江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04531号
上诉人（原审被告）曹建刚。
委托代理人张翼，江苏力信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州新豪纤维工业有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇迎宾路41号。
法定代表人林泰利，该公司董事长。
委托代理人周彬，江苏六典律师事务所律师。
上诉人曹建刚因与被上诉人苏州新豪纤维工业有限公司（以下简称新豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴甪民初字第181号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，曹建刚自2011年3月11日起承租新豪公司所有的坐落于苏州市吴中区甪直镇迎宾路41号12#房一楼，经营家电销售。双方每年签订1份房屋租赁合同。新豪公司（甲方）与曹建刚（乙方）最后签订的房屋租赁合同载明：租期自2013年3月11日至2014年3月10日止。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期归还；乙方需继续承租的，应在租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。房屋年租金为52500元。房屋转租及归还：该房屋租赁期满后，甲方如继续出租该房屋时，乙方在同等价格条件下享有优先权；如期满不再出租，乙方应如期搬迁；在合同到期后，乙方所做的装修、装饰可由乙方恢复原样，与房屋相连的装修、装饰物无偿归甲方处置，甲方不承担乙方的装修费用。原审庭审中，双方确认租赁期内的租金，曹建刚已付清；且除租金外，曹建刚还另行向新豪公司交了500元。该500元，新豪公司主张是押金，曹建刚称应是定金。
就上述租赁合同的签订，曹建刚称：双方讲好合同期限均为一年，每年续签。前两年房租为50000元，2013年涨了5%，为52500元。上述最后签订的该房屋租赁合同上第三条处打印了“租金每年递增不低于8%”，签合同时新豪公司的吴会计划掉了，新豪公司经理讲2013年涨一次房租，以后不涨房租了。对此，新豪公司确认双方在签订上述最后这份租赁合同时，将合同上打印的“租金每年递增不低于8%”划掉了，即2013年的合同没有约定之后的租金涨幅，但其有权决定租金增幅。
原审另查明，2014年3月，江苏六典律师事务所受新豪公司委托以挂号信形式向曹建刚寄了律师函。律师函的主要内容为：双方之间的房屋租赁合同已到期，新豪公司屡次提出续签合同，租金在原合同租金基础上涨8%，但曹建刚一直拒绝。请曹建刚在接到律师函后5天内与新豪公司重新签订合同，如拒绝签订，新豪公司将提起诉讼。原审庭审中，新豪公司称：和周边其他业主的商铺相比，其租金较低，还有就其公司的其他承租户，其统一涨租金8%。故2014年曹建刚的租期届满，其向曹建刚提出涨租金8%。另外公司对出租房屋格局作出调整，要求曹建刚承租两层，即一楼、二楼一起承租，租金共计85000元。曹建刚不同意，故双方未能重新签订租赁合同。对此，曹建刚称：其要求续租，但只同意租一层，且租金上涨5%。该店面其是从之前的承租方处转让过来的，其付了300000元转让费（包括店内物品）。2011年其入场后进行了装修，全包价300000元。其投入较大，如新豪公司要求其搬走，新豪公司应支付其店面转让费、加盟费、装修费及库存货物的款项等损失。对曹建刚主张的损失，新豪公司不予认可。
双方因租金及租赁房屋面积问题未能达成一致意见，故未能重新签订租赁合同。原审审理中，新豪公司明确本案所涉房屋没有房产证，亦没有取得建设工程规划许可证。
以上事实，由新豪公司提供的房屋租赁合同、律师函及挂号信及双方当事人的陈述予以证实。
原审审理中，曹建刚又称：本案所涉房屋，新豪公司已卖给员工，其作为承租户有优先购买权；新豪公司从2014年11月14日对房屋停电，致其无法正常经营。还有其承租的房屋没有房产证，双方之间的合同无效，致其利益没有保障，新豪公司应赔偿其损失。对此，新豪公司称涉案房屋没有卖掉，其确实从2014年11月14日起对本案所涉房屋断电了。因曹建刚没交房租，亦没交电费，其继续供电就要垫付电费了。
原审原告新豪公司的诉讼请求为：判令曹建刚搬离承租房屋，并支付房屋占有使用费（自2014年3月11日起计算至实际搬离之日止，参照原租赁合同年租金52500元计算）。
原审法院认为，首先，新豪公司与曹建刚签订的房屋租赁合同于2014年3月10日到期。后双方因租金及租赁房屋面积问题未能达成一致意见，故没有重新签订合同。房屋租赁期已届满，新豪公司据此要求曹建刚搬离并返还租赁房屋合法有据，原审法院予以支持。新豪公司要求曹建刚按照原合同约定的租金标准即52500元／年支付至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，原审法院亦予以支持。虽新豪公司确认其于2014年11月14日对该房屋停了电，但如前所述，租赁合同到期，双方未能续签合同，曹建刚即应返还房屋。曹建刚占有房屋，新豪公司据此向其主张房屋占有使用费，合法有据。经核算，计算到2015年6月19日，房屋占有使用费为66920元，扣除曹建刚交付的500元，曹建刚应支付房屋占有使用费66420元。其次，曹建刚就其主张的损失，并未提起反诉，故本案不予理涉。
关于曹建刚主张的优先购买权问题。新豪公司否认房屋已出卖；即使已卖掉，因本案所涉房屋没有房产证，亦没有取得建设工程规划许可证，曹建刚以其为承租人主张优先购买权，缺乏法律依据。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决：一、曹建刚于判决生效之日起三十日内腾空房屋并返还苏州新豪纤维工业有限公司。二、曹建刚于判决生效之日起十日内给付苏州新豪纤维工业有限公司房屋占有使用费66420元及自2015年6月20日起按年租金52500元计算至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费。案件受理费196元，由曹建刚负担。
上诉人曹建刚不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院适用法律错误。本案租赁合同无效，双方之间不存在租赁关系，故本案不应适用《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定。且房屋占有使用费是基于房屋物权而产生，因涉案房屋为违法建筑，不存在法律上的“所有权”，故本案也不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定。二、原审判决认定事实不清。原审中，新豪公司的诉讼请求为“搬离房屋，并承担非法占用房屋所造成的损失”。该请求为侵权纠纷，因涉案房屋系违法建筑，本身为需要被拆除的对象，故不能认定上诉人侵权，应驳回新豪公司的诉讼请求，新豪公司不能据此向上诉人主张民事上的权利。新豪公司在2014年11月14日对涉案房屋进行断电，导致上诉人无法正常使用该房屋，故即使该房屋为合法财产，上诉人也不应支付房屋占有使用费。三、因涉案房屋为违法建筑，故造成双方合同无效的原因在于新豪公司，新豪公司应对上诉人的损失（含转让费、装修费等）承担赔偿责任。综上，上诉人特提起上诉，请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判驳回新豪公司的诉讼请求。
被上诉人新豪公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案房屋未能取得建设工程规划许可证，故本案双方签订的房屋租赁合同应为无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，新豪公司诉请曹建刚搬离涉案房屋并承担非法占用房屋所造成的损失。新豪公司在起诉状中明确该损失参照原房屋租赁合同年租金标准计算，故新豪公司的主张实质上是要求曹建刚支付房屋占有使用费，其请求并非基于侵权法律关系，而是基于房屋租赁关系。因双方租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，新豪公司主张曹建刚搬离涉案房屋，并支付至实际搬离之日止的房屋占有使用费，符合法律规定，应予支持。原审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条正确，但适用《中华人民共和国合同法》第二百三十五条有误，应适用《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定。虽然新豪公司认可在2014年11月14日对涉案房屋断电，但曹建刚未因断电不能使用涉案房屋而与新豪公司进行交接，而是继续占有涉案房屋，故曹建刚仍应参照合同约定的年租金标准支付新豪公司自2014年3月11日起计算至实际返还之日止的房屋占有使用费。
至于曹建刚主张的损失赔偿问题，因其在一审时未提起反诉，故在审理本案纠纷时人民法院不予理涉。曹建刚若认为涉案房屋租赁合同无效导致其产生损失，其可另行主张权利。
综上所述，原审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百三十五条处理本案有误，但原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费196元，由上诉人曹建刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈维佳
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 黄 婷