湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终783号
上诉人（原审被告）：陈兰平，女，1990年7月16日出生，汉族，住武汉市汉阳区，
委托诉讼代理人：李祥（系陈兰平之夫），1987年8月15日出生，汉族，住址同上，
委托诉讼代理人：耿婷，湖北敏讷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈少明，男，1980年4月10日出生,汉族，住武汉市汉阳区，
委托诉讼代理人：李娅，湖北省正义法律服务所法律工作者。
上诉人陈兰平因与被上诉人陈少明房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初3213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈兰平的上诉请求：1、撤销原判第一项，改判陈兰平无须退还押金200,000元，并驳回陈少明的全部诉讼请求。2、上诉费用由陈少明承担。其上诉的理由为：一、一审法院未对“案涉房产所有权人是否追认转租合同”进行调查，案件事实认定方面存在遗漏。案涉房屋武汉市汉阳区隆祥东街8号水墨甲秀·雅园1栋1层1室房屋的《租赁合同》是由陈兰平弟弟陈松平签订，合同签订后陈松平授权陈兰平实际经营，此次转租及内部棋牌、茶艺设施设备打包转让陈松平予以同意及追认。此外，《租赁合同》虽然未对是否允许转租进行约定，但根据《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”陈松平在同一地点一共承租案涉房主周炼商铺多间，其中部分商铺早已转租，周炼从未提出异议。从双方交易习惯来看，出租人与承租人早已就是否同意转租形成了交易习惯。另就本案而言，是否退还押金的核心在于《转租合同》是否具有法律效力，是否取得出租人的追认或同意。原审法院未对该重大事实进行调查，而直接认定转租合同未经出租人同意属于无效合同，属于事实认定存在遗漏。二、原审法院适用法律错误。原审法院认为陈兰平应当退还20万的根据在于：《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。…承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本条规定的是出租人的合同解除权，并非承租人解除权。原审法院根据该规定，在未对出租人是否同意转租进行调查的情况下，径行认定《转租合同》无效，进而判令陈兰平全额退还陈少明押金属于法律适用错误。本案《转租合同》是经出租人同意及认可的，是各方真实意思表示，未违反法律强制性规定，具有法律效力，应当予以履行，原审法院认定合同无效属于认定事实和适用法律错误。
被上诉人陈少明答辩则要求维持原判。
2017年8月，陈少明向一审法院提起诉讼，请求判令：1、陈兰平返还押金200,000元；2、陈兰平偿还消防罚款500元及利息损失5,920元；3、本案诉讼费由陈兰平承担。
一审法院查明：位于武汉市汉阳区隆祥东街8号水墨甲秀·雅园1栋1层1室（建筑面积为451.59平方米）房屋的所有权人为周炼，房屋规划用途为商业服务。2017年5月28日，陈兰平之弟陈松平与周炼就上述房屋签订《门面房屋出租合同书》，约定：房屋租期三年，自2017年5月1日至2020年5月1日止，租金按年计，第一年至第三年分别为：208,000元、197,520元、225,840元等内容。陈松平承租上述房屋后，实际交由陈兰平、李祥夫妇用于经营“鑫鼎轩棋牌室”。
2017年6月14日，李祥在互联网上发布“茶艺棋牌转让或出租”信息，转让详情内容：本店是独立门头。茶楼包含茶室2间，麻将房9间（全有窗户、房间大）标准厨房、吧台，分楼上楼下两层（房租只算一层）。本店位于小区门口第一家。老板照顾不来故转让。生意本街第一，营业额第一。不需要增加客户接手直接盈利。有停车场地，所有客人都有停车位，有专门人负责停车。棋牌室客户都是老客户。所以本店转让费高，请有意者考虑好再来。希望有做茶叶生意人，可分租大厅，也可合伙。门店装修新，适合各个行业。同年7月，陈少明看到上述信息后即与陈兰平夫妇取得联系，协商租赁房屋事宜，双方约定由陈少明先交纳房租押金人民币200,000元，同年7月13日，陈少明向陈兰平之夫李祥支付房屋租赁押金200,000元，并接手上述房屋开始营业。
“鑫鼎轩”棋牌室因存在封闭疏散通道、安全出口行为造成消防隐患被汉阳经济开发区派出所对其下达责令改正通知书。同年7月15日，汉阳经济开发区派出所对陈少明下达阳公（经开）自行决字（2017）22号《行政处罚决定书》，决定书载明：“现查明：2017年7月15日9时许，民警在武汉市汉阳区龙珠路鑫鼎轩棋牌室检查工作中发现，该棋牌室负责人陈少明封闭疏散通道造成消防隐患，违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条之规定，陈少明承认了上述违法事实，民警随即现场情况进行拍照和证据保全，经调查陈少明无前处。……。根据《中华人民共和国消防法》第六十条第二款之规定，陈少明的行为已经构成封闭消防通道，决定对陈少明罚款伍佰元……”。上述处罚决定书作出后，陈少明认为陈兰平隐瞒了所出租房屋的合法产权人真实情形，且房屋消防安全存在隐患不能办理营业执照的事实，表示不再愿意承租，2017年7月16日即将房屋返还陈兰平夫妇，现该房屋由陈兰平、李祥夫妇继续经营。
一审审理过程中，陈少明因未能提交其所称已交纳的消防隐患罚款500元收据，故自愿放弃要求陈兰平赔偿该款诉讼请求。现双方为租赁押金退还事宜发生纠纷。
一审法院认为：位于武汉市汉阳区隆祥东街8号水墨甲秀·雅园1栋1层1室（建筑面积为451.59平方米）房屋，系陈松平与房屋所有权人周炼签订《门面房屋出租合同书》后取得，后陈松平将房屋交由陈兰平、李祥夫妇实际经营。《门面房屋出租合同书》中并未对转租行为进行约定，陈兰平、李祥夫妇亦非上述《门面房屋出租合同书》中确定的合法承租人,陈兰平、李祥夫妇未取得房屋所有权人周炼对房屋转租许可之授权即代表陈松平与陈少明订立不定期租赁合同之行为，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，双方就诉争房屋成立的不定期租赁合同应归属于无效。因陈少明在订立租赁合同中未尽到审查房屋合法产权人及承租人是否具有转租权之注意义务，存在部分过错，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，现陈少明已将诉争房屋返还陈兰平夫妇继续经营，陈兰平收取的陈少明房屋押金亦应予以返还，故对陈少明要求陈兰平返还房屋押金人民币200,000元的诉讼请求，予以支持，对陈少明要求陈兰平赔偿人民币200,000元押金利息损失的诉讼请求，不予支持。消防罚款人民币500元，陈少明自愿表示放弃，予以照准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、陈兰平于本判决发生法律效力之日起十日内退还给陈少明房屋押金人民币200,000元。二、驳回陈少明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,198元，由陈兰平负担。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，首先，陈兰平转让或转租“鑫鼎轩”棋牌室未征得该房屋所有权人周炼的认可或事后的追认，故陈兰平的行为应属无效；其次，“鑫鼎轩”棋牌室因存在消防隐患被相关职能部门查处，致使陈少明无法实际经营，加之，陈少明已于三日之内将诉争房屋返还给陈兰平夫妇，故一审法院判决陈兰平退还陈少明房屋押金200,000元，并无不当。因此，陈兰平的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,198元，由陈兰平负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 阳
审判员 张立新
审判员 陈继红
二〇一八年四月二日
书记员 余文婷