湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终245号上诉人（原审被告）：袁兵，男，1970年4月2日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：彭谦，湖南海川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中航物业管理有限公司,住所地广东省深圳市福田区振华路飞亚达大厦八楼、九楼。法定代表人：石正林，董事长。委托诉讼代理人：黄媛琳，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王再鸣，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中航物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路二段80号顺天国际财富中心S层。负责人：邹民，总经理。委托诉讼代理人：黄媛琳，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王再鸣，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。上诉人袁兵因与被上诉人中航物业管理有限公司（以下简称中航公司）、中航物业管理有限公司长沙分公司（以下简称中航长沙分公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2017）湘0111民初5667号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人袁兵不服原审判决，向本院上诉称，请求二审法院:1.请求查清事实，撤销该民事判决书第一项，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人没被通知参加“证据交换”，一审程序违法。上诉人在一审诉讼过程中，除当庭质证外，从未收到过一审法院组织证据交换的通知，也没有参与一审法院组织的证据交换。一审判决没有将双方的证据在判决书中列明，也没有载明当事人发表的质证意见，同时也没有说明一审法院采信了哪些证据，更没有就上诉人一审提交的证据为何不采信进行分析说理。从其称查明的事实看，完全采信了被上诉人的证据，令上诉人难以信服。二、被上诉人没有与上诉人签订物业服务合同，其与湖南中锴置业有限公司（以下简称中锴公司）签订的《前期物业服务合同》严重侵犯上诉人知情权，不是依法签订的合同。一审判决认定，该合同“对包括被告在内的小区业主均具有约束力”，属认定事实错误。被上诉人起诉时仅提供了一份没有“服务标准”附件的与中锴公司于2014年12月31日签订的《郡原美村一期前期物业服务合同》，根据该附件，被上诉人应当与上诉人签订“物业服务合同”。由于湖南郡原物业管理有限公司（以下简称郡原物业）及被上诉人不按“服务标准”执行，将小区管理得一团糟，导致包括上诉人在内的诸多业主以拒缴物业费抗争，上诉人至今没有信心去居住使用该物业。据上诉人的亲身经历及大多数业主的控诉，被上诉人的管理服务缺位，问题多多：1.被上诉人不能按照其与中锴公司签订的物业服务合同的约定提供物业服务。除上述不按“服务标准”规定，不与业主签订服务合同外，上诉人平常连最基本的服务都不到位，小区路面经常落叶堆积，卫生环境差、蚊虫多；公共设施建设不到位、小区景观破损严重等。业主们不断反映，被上诉人置若罔闻。2.小区内违建严重，脚手架、建筑材料随处可见，直接危及业主的人身安全，且违建导致环境卫生极差，业主长期被噪音、灰尘侵扰，严重影响身心健康。被上诉人一直怠于履行制止并报告不法行为的法定义务，听之任之。3.上诉人曾多次要求被上诉人采取妥善措施解决问题，甚至采取诉讼的维权方式来督促被上诉人履行职责，提升小区品质，可大半年的时间证明，被上诉人变本加利、我行我素、涛声依旧，只管要钱，不管服务。4、上诉人尚未入住，为检查房屋漏水情况，将房屋钥匙（仅一片）一直放在被上诉人，委托其在雨后发现如果有漏水现象通知上诉人，2015年底2016年初，上诉人去房间，在房间和阳台发现有建筑装修垃圾，立即向被上诉人反映。后与被上诉人多次微信或电话督促，后期去过几次时也每次都向被上诉人反映要求解决，并在2016年7月4日上诉人用手机拍下照片且同时反映，但一直拖到国庆前才解决。综上，请求二审法院改判，以维护自身的合法权益，维护小区业主的权益，维护小区应有的居住品质。被上诉人中航公司答辩称:1、一审中双方按照法定程序举证质证，证据交换是在庭审中进行，具体可查阅一审的庭审笔录，本案的法律关系明确，事实清楚，一审判决书内容符合民事诉讼法第一百五十二条的规定；2、在涉案小区没有成立业主委员会前，被上诉人与建设单位签署前期物业合同履行了公示及政府备案手续，合法合规，前期物业服务合同对全体业主有约束力，法律依据即《最高人民法院》第一条。上诉人主张被上诉人的物业服务不到位，没有法律依据，而且上诉人并未提交有效的证据予以证明；3、被上诉人对一审判决中认定的以上诉人未入住为由，判定上诉人可以合同约定的物业费九折的标准缴纳，被上诉人对此有异议。一审判决关于违约金的起诉时间也有异议，根据物业管理合同的约定，违约金应当从其应缴而未交之日起算，但是一审法院以被上诉人提起诉讼的时间开始算违约金，被上诉人虽然对以上两点有异议，但是被上诉人考虑与上诉人的关系及不浪费司法资源，最终息诉服判；4、上诉人与其他业主联合不交或者少交物业费，侵犯了被上诉人的利益，也侵犯了其他全交业主的利益，如果纵容以上诉人为代表少数业主的行为，会导致被上诉人的工作无法开展，增加社会不稳定因素，综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人中航长沙分公司答辩称：与中航公司答辩意见一致。中航公司、中航长沙分公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令袁兵向中航长沙分公司支付拖欠的物业服务费7976.40元（自2016年2月1日起计算至2017年6月30日）；2.判令袁兵向中航长沙分公司支付违约金726.04元（按日万分之三分段计算，暂计算至2017年5月15日，要求计算至袁兵实际支付之日止）；3.判令袁兵承担本案案件受理费。一审法院经审理查明:袁兵系长沙市雨花区时代阳光大道489号美邨花园C25栋（丽园）105房业主，房屋建筑面积为187.68平方米。该小区建设单位系中锴公司，原物业服务企业系郡原物业。2014年12月22日，中锴公司对美邨花园小区业主发出《公示函》，主要内容载明郡原物业因自身经营考虑，已于2014年12月31日提出终止涉案小区所有前期物业服务合同。为避免提前终止行为对业主生活造成不良影响，中锴公司通过直接委托方式选聘中航公司从2015年1月1日起为涉案小区提供前期物业服务。自2015年1月1日，业主向中航公司缴纳物业费，物业服务费用及标准保持不变。业主与中航公司的具体权利、义务关系以中锴公司与中航公司签订的《郡原美邨前期物业服务合同》为准。如业主有任何意见，于2014年12月30前向中锴公司提出，否则视为认可上述变更。2014年12月31日，中锴公司（甲方）与中航公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方就长沙市美邨花园项目提供物业服务，合同期限为2015年1月1日起至业主委员会另与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，主要内容如下：第一条：物业服务区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4.共有绿地、花木等的养护与管理；5.交通与车辆停放秩序的管理；6.协助维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，安全防范等事项的协助管理；7.物业档案资料管理；8.协助组织开展园区文化活动；9.装饰装修管理服务；第十四条：本物业管理区域物业服务收费按照包干制形式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅（望庄）1.9元/月/平方米，独栋别墅（燕园）4.2元/月/平方米，联排别墅（丽园）2.5元/月/平方米，高层（青山里）2元/月/平方米；第十五条：物业服务费按照商品房的产权登记面积按半年收取，业主或者物业使用人应在缴费周期第一个月的五号前履行交纳义务，如逾期交纳物业服务费用的，乙方有权收取违约金，违约金按每迟延一日收取应付总金额的3‰收取。合同还对物业的承接验收、违约责任等进行了约定。该合同在长沙市雨花区城乡建设局物业监管科办理了备案手续。合同签订后，由中航长沙分公司自2015年1月1日起为美邨花园小区实际提供物业服务，并收取物业服务费。袁兵自2016年2月1日起欠交物业服务费。2017年8月16日，中航公司、中航长沙分公司起诉至该院，请求判如所请。另查明：1.2015年6月30日，长沙市地名委员会审核同意座落于万家丽南路与时代阳光大道交汇处沿时代阳光大道由西往东前行约1000米靠背面的“美邨花园”旁78栋3至34层楼高的建筑物群命名为“中航城”。2.2017年3月1日，袁兵将中航长沙分公司诉至该院，主张其基于与郡原物业签订的物业服务协议约定的2.5元每平方米的标准，向中航长沙分公司缴纳了2015年1月1日至2016年1月31日期间的物业服务费5067元，但中航长沙分公司的服务质量与合同约定标准相去甚远，故要求退还上述物业服务费5067元。2017年6月8日，该院作出（2017）湘0111民初1192号民事判决书，判决驳回袁兵的诉讼请求。该判决已生效。3.涉案小区业主委员会尚未成立，袁兵尚未入住。一审法院认为：《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，中锴公司作为建设单位在原物业单位退场后、业主委员会成立前，与中航公司签订《前期物业服务合同》，并履行了备案手续及在涉案小区进行公示，符合前期物业服务的适用情形。中锴公司与中航公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对包括袁兵在内的小区业主均具有约束力，袁兵辩称其与中航长沙分公司之间没有物业服务合同关系，与事实及法律不符，该院不予采纳。1、关于物业服务费。中航公司授权中航长沙分公司对涉案小区提供物业服务并收取物业服务费，中航长沙分公司依约履行了对袁兵房屋所属的中航城小区进行物业管理服务的义务，袁兵应按合同约定履行按时交纳物业服务费的义务。根据袁兵房屋面积及合同约定的物业服务收费标准，另参考原《湖南省物业服务收费管理办法》（2010年7月1日实施，2017年1月3日废止）第十九条第三款之规定，该院确认袁兵自2016年2月1日起至2017年6月30日的应缴物业服务费为7460.28元（187.68平方米×11个月×2.5元/月/平方米×90%+187.68平方米×6个月×2.5元/月/平方米），中航长沙分公司主张超出部分，该院不予支持。袁兵辩称，中航长沙分公司提供的物业服务质量不符合合同约定，该院认为袁兵所提交的照片等证据尚不足以证明其主张，该院依法不予采信。2、关于违约金。根据合同约定，违约金按迟延一日收取应付总金额的3‰收取，该标准过高，现中航长沙分公司主张按日万分之三的标准计算，系行使处分权，符合法律规定，该院予以支持。该院根据双方合同履行情况，结合公平原则，将违约金酌情调整为以袁兵欠交的物业服务费7460.28元为基数，从中航长沙分公司起诉之日即2017年8月16日起，按每日万分之三的标准支付违约金至欠交的物业服务费清偿之日止，对中航长沙分公司超过部分的诉请，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照原《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条第三款之规定，判决如下：一、袁兵于判决生效之日起7日内支付中航长沙分公司2016年2月1日至2017年6月30日的物业服务费7460.28元及违约金（以7460.28元为基数，从2017年8月16日起按每日万分之三的标准计算至实际付清之日止）；二、驳回中航公司、中航长沙分公司的其他诉讼请求。如果袁兵未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由袁兵负担。二审中，上诉人向本院提交了如下证据：证据一、信息截图，证明证据的来源；证据二、前期物业合同备案表。证据三、建设单位申请招标资料备案情况。证据四、建设单位中标资料备案情况。拟共同证明：他们的备案时间晚于2015年1月15日;证据五、中航城项目服务合同。拟证明：与被上诉人一审提交的合同数据不一致。被上诉人发表质证意见为：整体证据不属于新证据，我们不予质证，证据形成时间早于一审庭审。如法庭要求被上诉人对此质证，被上诉人发表质证意见如下：证据一的真实性不予确认，备注名为魏立敏（雨花城建局）身份无法核实，即便身份真实，作为国家工作人员，私下与上诉人方与此种关系取得联系，并受托获得资料，该证据不具有合法性；证据二-五，备案的内容是涉案小区的第三期，而上诉人的房产属于一期，三期属于后期开发，开发完毕后委托被上诉人方提供物业服务，履行招投标，合法合规。本院经审查认为，上诉人提供的上述证据因不能达到其证明目的，故本院对其关联性不予确认。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：根据《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，中锴公司作为建设单位与中航公司签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据上述规定，该合同对上诉人具有约束力，上诉人认为，其与中航长沙分公司之间没有物业服务合同关系，该项上诉理由因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。上诉人认为，被上诉人中航长沙分公司提供的物业服务质量不符合合同约定，但其所提交的照片等证据尚不足以证明其主张，故其该项上诉理由依据不足，本院不予支持。上诉人认为，一审程序违法，经查阅案卷，一审在庭审过程中进行了举证、质证，程序并无违法之处，故上诉人以此为由要求改判的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人袁兵的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人袁兵负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  詹支粮审判员  曾庆军二〇一八年七月三日书记员  黄 佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。