河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终5255号
上诉人（原审原告）：洛阳升龙置业有限公司。住所地：洛阳市西工区。
法定代表人：尹欢，该公司董事长。
委托诉讼代理人：安学锋、畅陶杰（实习），河南焦点律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沙芳，女，回族。
被上诉人（原审被告）：黄梦楠，男，回族。
上诉人洛阳升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）因与被上诉人沙芳、黄梦楠合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2017）豫0303民初176号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
升龙公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项；2.解除上诉人与被上诉人于2013年8月15日签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS0210032），包括合同附件及补充协议;3.判令被上诉人向上诉人返还洛阳市××工区××龙广场××区××单元××房屋；4.判令被上诉人配合上诉人办理以上《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销手续；5.判令被上诉人向上诉人支付2017年5月份之后上诉人代其偿还的款项（按贷款银行出具的扣划清单为准）,并从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除；6.判令被上诉人从商品房预售合同解除后上诉人应退还被上诉人的已付房款中直接扣除第五、六项及2017年5月前代偿款项71922.06元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、《商品房预售合同》是上诉人与被上诉人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应按合同约定各自履行相应权利义务，被上诉人自2016年4月至今停止还款，致使上诉人被银行扣划保证金共71922.06元，且数额还在不断增加，基于被上诉人的违约行为，上诉人根据《商品房预售合同》附件四补充协议第六条第5款约定，享有单方解除权。一审法院超出当事人的诉争范围，剥夺上诉人的单方解除权，有违意思自治原则。二、被上诉人一审中并未提交证据证明“愿意尽力偿还代偿款并正常还贷”，被上诉人在一审审理期间仍怠于履行还款义务造成上诉人继续承担担保责任，截止2016年9月30日，上诉人被银行从保证金账户扣划的款项为71922.06元。三、被上诉人的侵害行为是持续的，一审法院审理阶段，被上诉人不仅迟迟不归还上诉人替其偿还的贷款，且一直不按约定偿还银行贷款，致使上诉人的损失不断扩大，被上诉人主观上存在恶意。综上，一审判决认定事实有误，裁判缺乏法律依据，请求二审法院查明事实，依法公正判决。
沙芳、黄梦楠未到庭，亦未提交答辩意见。
升龙公司向一审法院起诉请求：1.依法解双方2013年8月15日签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS0210032），包括合同附件及补充协议;2.依法判令沙芳、黄梦楠返还洛阳市××工区××龙广场××区××单元××房屋；3.依法判令沙芳、黄梦楠配合升龙公司办理以上《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销手续；4.依法判令沙芳、黄梦楠向升龙公司支付代其偿还的款项（暂计算至2016年9月30日为30977.81元，之后按贷款银行出具的扣划清单为准）,并从商品房预售合同解除后从应退还的已付房款中直接扣除；5.依法判令沙芳、黄梦楠支付违约金285132.3元，并从商品房预售合同解除后应退还的已付房款中直接扣除；6.本案诉讼费用由沙芳、黄梦楠承担。
一审法院查明事实：2013年8月15日,沙芳、黄梦楠与升龙公司签订了编号为YS0210032的《商品房预售合同》，购买升龙公司开发的位于洛阳市××工区××龙广场××区××单元××房产，该房屋预测建筑面积155.81平方米，合同总价款为950441元。付款方式为商业按揭贷款，其中沙芳、黄梦楠于签订合同时已付清首付款为290441元，并在合同签署后3日内办理完毕银行按揭贷款申请手续及交齐所有资料。合同对项目建设依据、商品房销售依据、商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式与期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等作了详细的约定。其中合同第七条约定买受人如未按本合同规定的时间付款，按照附件四合同补充协议执行。《商品房预售合同》附件四合同补充协议第六条第5款约定：“如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担担保责任的，或如因买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代买受人向贷款银行偿还贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除本《商品房买卖合同》（包括合同附件、本补充协议），自通知到达买受人时合同解除，买受人应配合出卖人办理退房相关手续，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之三十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从买受人已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用”。2014年2月8日，沙芳、黄梦楠、升龙公司及中国农业银行股份有限公司洛阳分行签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定，中国农业银行股份有限公司洛阳分行向沙芳、黄梦楠发放贷款660000元用于购买上述《商品房预售合同》项下房产，借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。贷款发放采用贷款人受托支付方式，即沙芳、黄梦楠同意并授权中国农业银行股份有限公司洛阳分行将全部贷款直接划至升龙公司账户，还款方法为按月等额本息还款法。贷款的担保方式为抵押加阶段性保证，沙芳、黄梦楠以其所购房产为贷款人设定抵押，升龙公司作为保证人承担阶段性连带责任保证，阶段性保证期间为借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。自2016年4月起，沙芳、黄梦楠一直逾期未偿还中国农业银行股份有限公司洛阳分行按揭贷款，导致银行从升龙公司账户扣划资金代其偿还贷款。自2016年4月至2017年5月，中国农业银行股份有限公司洛阳分行自升龙公司保证金账户划扣共计71922.06元代沙芳、黄梦楠偿还贷款。
一审法院认为，沙芳、黄梦楠与升龙公司于2013年8月15日签订的编号为YS0210032的《商品房预售合同》是各方当事人真实意思表示，合法有效，该院予以确认。沙芳、黄梦楠虽违反合同约定，累计三期以上未偿还银行按揭贷款，导致升龙公司根据中国农业银行股份有限公司洛阳分行的要求承担担保责任，但考虑到本案系商品房预售合同纠纷，沙芳、黄梦楠所购商品房系住宅，土地使用期限长达70年，沙芳、黄梦楠愿意尽力偿还代偿款并正常还贷，有继续履行合同的意愿，现解除合同要求沙芳、黄梦楠返还房屋，对沙芳、黄梦楠造成的损失过大，故该院认为从目前情况来看，此次暂不解除合同，给双方一定的期限继续履行合同较为适宜，但对于升龙公司代沙芳、黄梦楠偿还的款项，其应当向升龙公司偿还。综上，对于升龙公司要求解除《商品房预售合同》、判令沙芳、黄梦楠返还房屋并配合办理合同备案登记注销手续以及支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。沙芳、黄梦楠应向升龙公司支付代其偿还的款项，截止到2017年5月底，为71922.06元，之后升龙公司如有继续代偿，可再行起诉。因沙芳、黄梦楠违约导致本案纠纷，故本案诉讼费由其负担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，判决：一、沙芳、黄梦楠于判决生效之日起十日内支付洛阳升龙置业有限公司代偿款71922.06元；二、驳回洛阳升龙置业有限公司的其他诉讼请求。如沙芳、黄梦楠未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6040元，由被告沙芳、黄梦楠负担。
二审中，升龙公司提交中国农业银行股份有限公司洛阳分行扣划其保证金的明细一张，拟证明在该公司维权期间，被上诉人继续断供，至今已断供20个月被扣划15笔款项，造成该公司被扣划保证金数额为90099.92元，被上诉人属恶意违约。
本院经审理查明的事实除与一审法院一致外，另查明，因沙芳、黄梦楠未及时向银行支付按揭款，截止2017年9月30日导致银行从升龙公司保证金账户扣划90099.92元。
本院认为，沙芳、黄梦楠与升龙公司于2013年8月15日签订的编号为YS0210032的《商品房预售合同》（包括合同附件）以及双方和中国农业银行股份有限公司洛阳分行签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定享有权利、履行义务。现沙芳、黄梦楠自2016年4月起，一直未向银行支付按揭贷款，升龙公司诉至一审法院后，该院考虑到解除合同对购房者损失过大，给双方一定的期限继续履行合同，但在一审判决作出后至本案二审审理期间，沙芳、黄梦楠仍一直未履行及时向银行支付按揭贷款的义务，截止本案二审开庭审理时，其已累计超过20期未偿还银行按揭贷款，构成严重违约，根据双方所签《商品房预售合同》附件四补充协议第六条第5款约定，升龙公司有权解除该合同及合同附件补充协议，沙芳、黄梦楠应配合该公司办理合同解除和退房的有关手续，并支付该公司代偿的按揭贷款费用。升龙公司要求沙芳、黄梦楠按合同约定承担相当于该商品房总价款30%的违约金，因合同对违约金的约定过高，本院酌情调整为商品房总价款的15%，即950441元×15%=142566.15元，高出部分，本院不予支持。升龙公司要求从应退还房款中扣除上述解除合同的相关费用和违约金属判决生效后双方如何履行的问题，不宜在判决中予以确定。
综上，升龙公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销洛阳市西工区人民法院（2017）豫0303民初176号民事判决；
二、解除沙芳、黄梦楠与洛阳升龙置业有限公司于2013年8月15日签订的编号为YS0210032的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）；
三、沙芳、黄梦楠于本判决生效之日起十日内协助洛阳升龙置业有限公司办理上述第二项编号为YS0210032的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）备案登记注销手续；
四、沙芳、黄梦楠于本判决生效之日起十日内支付洛阳升龙置业有限公司代偿款90099.92元（该数据暂计算至2017年9月30日，实际产生的代偿数额以中国农业银行股份有限公司洛阳分行出具的扣划清单为准）；
五、沙芳、黄梦楠于本判决生效之日起十日内支付洛阳升龙置业有限公司违约金142566.15元；
六、驳回洛阳升龙置业有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费6040元，二审案件受理费1598元，均由沙芳、黄梦楠负担。
逾期履行上述金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 祖 萌
审判员 王 鹏
审判员 刘丽娜
二〇一七年十月三十一日
书记员 黄思维