浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙07民终1338号
上诉人（原审原告）：义乌市永宁物业服务有限公司，住所地：义乌市后宅街道吴宅村10号二楼。
法定代表人：吴建华。
被上诉人（原审被告）：周爱芳，女，1955年1月10日出生，汉族，住义乌市。
上诉人义乌市永宁物业服务有限公司（以下简称永宁物业公司）因与被上诉人周爱芳物业服务合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2017）浙0782民初14344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
永宁物业公司的上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、判令周爱芳支付2015年8月1日至2017年7月31日的物业费3174元；3、判令周爱芳支付违约金，从2015年12月1日和2016年12月1日起按照银行贷款利息四倍计算，暂算至上诉之日为1400元，之后算至周爱芳实际履行之日止；4、由周爱芳承担一、二审诉讼费用。事实与理由：原审认定事实错误。一、有的业主是在看到业主委员会张贴的通告后，才暂时交纳第一年10个月或22个月的物业费，但并不代表永宁物业公司的服务时间是22个月。二、周爱芳一审提交证据虚假，目的是为逃避债务。三、永宁物业公司从2015年8月1日开始为涉案小区业主服务。四、永宁物业公司收到过业主委员会主任丁樟南给永宁物业公司的两张告知函、业主委员会公开张贴的通告，均能证明永宁物业公司的服务时间是2015年8月1日至2017年7月31日，业主委员会承诺代支付2015年8月、9月两个月的物业费，但没有兑现。五、生效判决及相关证据能够证明本案物业费应按照24个月收取。
周爱芳未作答辩。
永宁物业公司向一审法院起诉请求：1、周爱芳支付永宁物业公司2015年8月1日至2017年7月31日止的物业服务费3174元；2、周爱芳支付违约金，第一年物业费1578元物业费的违约金从2015年12月1日起按所交纳金额以银行贷款利息四倍计算，第二年物业费1578元物业费的违约金从2016年12月1日起按所交纳金额以银行贷款利息四倍计算，物业费的违约金暂算至起诉之日为1200元。起诉之后的违约金按所交物业费金额以银行贷款利息四倍计算至实际付款之日为止。
一审法院认定事实：2015年9月19日，永宁物业公司与义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会签订物业管理合同一份（永宁物业公司未能提供业主大会的选聘决议或招投标相关文件），约定服务期限为2015年8月1日至2017年7月31日，该合同约定物业费收费标准为：高层住宅0.95元/平方米/月，合同还约定了双方其他权利义务事宜。2015年9月20日，双方又签订补充协议一份，约定商业和店面的物业费按1.6元/平方米/月，业主应在每年11月底之前缴纳物业费，逾期每天按银行贷款利息的四倍支付违约金。另根据与本案合并审理的（2017）浙0782民初14324号案件有关证据反映的事实，永宁物业公司实际于2015年9月21日起入驻该小区提供物业服务，服务至2017年7月31日止。周爱芳系该小区7幢1单元1401室房产的业主，住宅面积为139.22平方米，按合同约定收费标准2015年9月21日至2017年7月31日应交物业费合计2949.79元，经永宁物业公司催缴，周爱芳至今未有缴纳。
一审法院认为，周爱芳所在义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会与拥有物业管理资质的永宁物业公司签订物业管理委托合同。合同签订后，永宁物业公司依约为该小区提供了物业管理服务，履行了合同主要义务。义乌市佛堂镇江滨小区业主委员会与永宁物业公司签订的物业服务合同虽然在签订程序上存在瑕疵，但已经实际履行，且该合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于确认物业服务合同无效的规定，《物业管理条例》的有关规定系针对业主大会和业主委员会的管理性规定，该物业服务合同应属合法有效。涉案小区业主委员会未经业主表决即与永宁物业公司签订涉案物业服务合同的情况属业主内部事宜，周爱芳可向有关行政主管部门反映，但在该行为被撤销之前，业主委员会对外所签物业服务合同对业主仍具有约束力。因永宁物业公司在部分业主未缴纳物业费的情况下仍对周爱芳的住宅物业及整个小区提供服务，保障该小区的正常运行及业主的正常生活，提供了事实上的物业服务。故周爱芳应支付相应的物业费，但应以永宁物业公司实际提供服务的期间计算物业费，据此计算的物业费2949.79元周爱芳应当缴纳。永宁物业公司该部分诉请，一审法院予以支持。但因永宁物业公司在签约时的程序瑕疵，合同约定的违约金条款并未经业主大会决议通过，故该条款不宜适用于周爱芳，永宁物业公司主张违约金的诉请，不予支持，对于诉请的物业费可自起诉日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付逾期利息。综上，对永宁物业公司诉请中合理部分，予以支持。周爱芳抗辩的其房屋曾遭盗窃造成损失要求永宁物业公司赔偿的问题，与本案系不同法律关系，周爱芳可另行处理。周爱芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、辩论的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十二条第四款，第十五条，《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、周爱芳于判决生效后十日内支付永宁物业公司2015年9月21日至2017年7月31日的物业费人民币2949.79元，并支付利息（自2017年8月23日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际履行完毕之日止）。二、驳回永宁物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由永宁物业公司负担10元，由周爱芳负担15元。
二审中，周爱芳未提供证据。永宁物业公司向本院提交如下证据：
1、告知函两份、通告一份，共同证明：涉案小区业主委员会向永宁物业公司承诺2015年8月、9月的物业费由业主委员会向永宁物业公司支付，但永宁物业公司至今没有收到该两个月的物业费；
2、（2017）浙07民终5772号民事判决书复印件一份，用以证明：类似案件金华市中级人民法院已做过判决，认定永宁物业公司在江滨小区的服务时间为2015年8月1日至2017年7月31日，违约金按照银行同期同档次贷款利率的两倍计算。
周爱芳未对上述证据发表意见。
对永宁物业公司提供的证据，本院对真实性予以认定。
二审经审理查明：2015年9月19日，永宁物业公司与义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会签订物业管理合同一份，约定服务期限为2015年8月1日至2017年7月31日，该合同约定物业费收费标准为：高层住宅0.95元/平方米/月，合同还约定了双方其他权利义务事宜。2015年9月20日，双方又签订补充协议一份，约定商业和店面的物业费按1.6元/平方米/月，业主应在每年11月底之前缴纳物业费，逾期每天按银行贷款利息的四倍支付违约金。周爱芳系该小区7幢1单元1401室房产的业主，住宅面积为139.22平方米，按合同约定收费标准2015年8月1日至2017年7月31日应交物业费合计3174元，周爱芳至今未交纳。
本院认为，浙江省义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会与永宁物业公司签订物业管理合同后，永宁物业公司事实上按照约定为该小区提供物业管理服务，相关业主应支付相应物业费。综合本案涉及的物业管理合同、函、告知函、通告等证据、当事人的陈述等本案的客观情况，永宁物业公司陈述其先进驻涉案小区提供服务后再进行投标、签订合同等程序更符合本案的客观实际，原审法院按照22个月计算本案的物业费与事实不符，应按照2015年8月1日至2017年7月31日计算本案的物业费。综合考量本案双方当事人对物业费数额存在争议的情形、双方物业管理合同对违约金的约定、原审类似案件的处理情况等本案的客观实际，本院酌情确定自逾期之日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的二倍计付至实际履行完毕之日止。综上所述，原审法院认定事实基本清楚，判决结果不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省义乌市人民法院（2017）浙0782民初14344号民事判决；
二、周爱芳于本判决生效后十日内支付义乌市永宁物业服务有限公司自2015年8月1日至2017年7月31日物业费3174元，并支付违约金（自2017年8月23日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率二倍计付至实际履行完毕之日止）；
三、驳回义乌市永宁物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，由义乌市永宁物业服务有限公司负担5元，由周爱芳负担20元；二审案件受理费50元，由义乌市永宁物业服务有限公司负担25元，由周爱芳负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 晋
审 判 员 金 莹
审 判 员 胡 照
二〇一八年五月十四日
代书记员 何亚运