广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1465号
上诉人（原审被告）：邹伟明，男，汉族，住广东省揭西县。
委托代理人：李鑫淇，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶钰泉，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：黄旭东，广东荆紫律师事务所律师。
上诉人邹伟明因与被上诉人叶钰泉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1353号民事判决，向本院提起了上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2015年7月28日，叶钰泉向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》，邹伟明把涉案商铺返还给叶钰泉；2、邹伟明立即支付租金30918元，从起诉之日起至邹伟明实际返还商铺之日止按每月租金5153元的基数计付给叶钰泉；3、邹伟明立即支付违约金（滞纳金）23961.45元，从起诉之日至邹伟明实际返还铺位之日止按千分之五为基数计付给叶钰泉；4、邹伟明立即支付涉案商铺的水电费1972.47元，从起诉之日起至实际返还商铺之日止管理费按每月322.05元计付给叶钰泉；5、邹伟明承担本案的诉讼费。诉讼中，叶钰泉明确其第二项诉请中的租金30918元已经扣除了租赁合同中约定的免租期（即2015年2月、6月），第三项诉请的滞纳金是以租金、水电费、管理费为本金计算的，并增加第四项诉请中的水电费至2635.74元。
原审法院经审理查明：叶钰泉系佛山市禅城区首层P90号的所有权人，规划用途为商业服务用房，产权面积为64.70平方米。
2012年7月1日，叶钰泉（甲方）通过案外人佛山市金某房地产开发有限公司与邹伟明（乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：由乙方向甲方租用佛山市禅城区首层商铺P90号。该商铺建筑面积为64.41平方米。租赁期限为叁年，即2012年7月1日起至2015年6月30日止。租赁期限届满，如乙方有意向续租，应提前一个月向甲方提出书面续约申请，甲方应于接到申请之日起30日内予以书面答复。该商铺内安装独立水电表，其水、电费用按实际用度及水、电部门计费标准计算，由乙方承担。该商铺的租金按建筑面积计算，每月租金为70元／平方米，即4509元／月；租金从第13个月起（含）每一周年递增一次，年递增率为7%，即：从2012年7月1日至2013年6月30日止，租金为70元／平方米，即4509元／月；2013年7月1日起至2014年6月30日止，租金为74.9元／平方米，即4824元／月；2014年7月1日起至2015年6月30日止，租金为80元／平方米，即5153元／月。乙方在2012年7月、2013年6月、2013年10月、2014年2月、2014年6月、2014年10月、2015年2月、2015年6月不需要向甲方缴交租金。乙方同意：从合同租赁期第一天起，每两个月为一个缴费周期，乙方须于每个缴费周期头5天缴纳当期的租金、物业管理费等所应缴费用，乙方须于每个缴费周期头5天缴付上一期水电费，逾期按日加收5‰滞纳金。本合同签订之日，乙方须向甲方缴纳9018元（2个月租金）作为履约保证金，保证金在合同期内不计利息。如乙方没有违反合同约定，则甲方于本合同期满、按时完成清场后七日内将保证金如数退还乙方。若因乙方的原因违反本合同并造成根本违约，甲方可立即解除合同，保证金不退回。
上述合同签订后，邹伟明依约缴纳了保证金9018元。诉讼中，叶钰泉、邹伟明一致确认该保证金是由邹伟明直接交给涉案商铺的开发商佛山市金某房地产开发有限公司。
另查明，邹伟明自2014年11月起未向叶钰泉缴纳涉案铺位的租金。叶钰泉垫付了涉案铺位2015年1月15日至2015年7月15日的水费共117.32元，垫付了涉案铺位2015年4月10日至2015年7月5日的电费共2518.42元。
2015年8月31日，邹伟明通过中国邮政EMS向叶钰泉邮寄了一把遥控，叶钰泉于2015年9月1日收取了该遥控。诉讼中，邹伟明称该遥控为涉案铺位的遥控钥匙。
诉讼中，叶钰泉陈述：双方多次就本案的租金问题进行协商，但因双方差距较大，无法达成一致意见，故叶钰泉才起诉至法院。涉案铺位的保证金是由开发商收取的，因邹伟明违约，故保证金不应退还。叶钰泉方已收取了邹伟明邮寄给叶钰泉的涉案铺位的钥匙，但具体的收件时间记不清楚。
邹伟明陈述：邹伟明已于2015年3月将涉案铺位内的物品全部搬走，现涉案铺位内的杂物全部为废弃物，故邹伟明认为已于2015年3月31日前将铺位交还给了叶钰泉。
叶钰泉、邹伟明一致确认，在租赁期内，涉案铺位的物业管理费是按照5元／月／平方米的标准计算，自涉案的租赁合同期限届满即2015年6月30日后，邹伟明未缴纳涉案铺位的物业管理费。
为避免损失扩大，经征得叶钰泉、邹伟明同意，原审法院于2015年10月9日组织双方前往涉案铺位查看现状并组织交接。在交接过程中，叶钰泉确认其已经收到邹伟明邮寄的涉案铺位的遥控钥匙，但收钥匙的具体时间记不清楚；邹伟明明确表示涉案铺位内的物品全部不要。后叶钰泉方用手中的遥控钥匙将铺位打开，叶钰泉查看铺位现状后确认铺位完好无损，并同意接收铺位。
原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。叶钰泉与邹伟明签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法、有效，依法受法律保护，双方均应按照上述合同的约定全面善意的履行各自承担的义务。
对于叶钰泉诉请解除《商铺租赁合同》的问题。租赁合同约定：涉案铺位的租赁期限为2012年7月1日至2015年6月30日，租赁期限届满，如乙方有意向续租，应提前一个月向甲方提出书面续约申请，甲方应于接到申请之日起30日内予以书面答复。由于邹伟明既无提供证据证明其曾向叶钰泉要求继续租赁的事实，亦无提供证据证明已与叶钰泉另签了续租协议，故叶钰泉、邹伟明签订的《商铺租赁合同》已于租赁期限届满时即2015年6月30日终止，叶钰泉诉请解除该合同无事实依据。
关于叶钰泉诉请返还商铺的问题。在租赁合同关系已终止的情况下，邹伟明作为承租人负有返还租赁物的附随义务。据前查明的事实，叶钰泉确认其已收到涉案铺位的钥匙，而结合邹伟明的证据可知，叶钰泉收取涉案铺位钥匙的时间为2015年9月1日，故原审法院认定叶钰泉已于收取钥匙时接收了涉案铺位。因此，叶钰泉诉请邹伟明返还商铺已无判决的必要，不再重复处理。
关于叶钰泉诉请的租金。邹伟明确认自2014年11月起开始欠租，故至2015年6月30日租赁合同终止时止，邹伟明拖欠的租金为30918元（5153元／月×6个月（其中2015年2月、6月为免租期，不计算租金）］，叶钰泉诉请邹伟明支付，有事实和法律依据，原审法院予以支持，邹伟明虽抗辩认为其已于2015年3月31日将涉案铺位移交给叶钰泉，但对此并未举证证明，故对邹伟明的该抗辩意见不予采纳。另，因邹伟明直至2015年9月1日才将涉案铺位交还给叶钰泉，故邹伟明仍应参照租赁合同约定的租金标准即5153元／月，向叶钰泉支付2015年7月1日至2015年9月1日期间的占有使用费10306元（5153元／月×2个月）。
关于叶钰泉诉请的水电费和物业管理费。涉案租赁合同明确约定租赁期间商铺的水电费由邹伟明自行承担，诉讼中，叶钰泉已举证证明其代垫涉案铺位2015年1月15日至2015年7月15日的水费117.32元、2015年4月10日至2015年7月5日的电费2518.42元，邹伟明虽抗辩认为其已交纳了水电费，叶钰泉存在重复计算的情形，但并未提供有效的证据予以证实，故对邹伟明的抗辩意见不予采纳。邹伟明应向叶钰泉支付上述期间的水、电费共计2635.74元。至于物业管理费，如前所述，邹伟明自2015年7月1日起至2015年9月1日止一直占有使用涉案铺位，故叶钰泉要求邹伟明支付该期间的物业管理费647元（5元／月／平方米×64.70平方米×2个月），有事实依据，予以支持。
关于叶钰泉诉请的滞纳金。因邹伟明自2014年11月开始欠租，故叶钰泉有权要求邹伟明承担相应的违约责任。虽邹伟明支付的保证金非直接交付予叶钰泉，但却是依据涉案租赁合同支付，故受益人仍为叶钰泉。因该保证金具有债务履行担保性质，案中叶钰泉一并主张没收保证金及计付违约金，结合邹伟明违约情形，原审法院认为邹伟明支付的保证金足以弥补其逾期支付租金等违约行为为叶钰泉带来的损失，故对叶钰泉诉请的滞纳金，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（七）项、第九十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：一、确认叶钰泉与邹伟明2012年7月1日签订的《商铺租赁合同》于2015年6月30日终止；二、邹伟明于判决发生法律效力之日起十日内，向叶钰泉支付2014年11月至2015年1月、2015年3月至2015年5月的租金共计30918元，并向叶钰泉支付2015年7月1日至2015年9月1日期间的占有使用费10306元；三、邹伟明于判决发生法律效力之日起十日内，向叶钰泉支付2015年4月10日至2015年7月5日的电费2518.42元、2015年1月15日至2015年7月15日的水费117.32元、2015年7月、8月的物业管理费647元；四、驳回叶钰泉的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取640元，由叶钰泉负担164元，邹伟明负担476元。
上诉人邹伟明上诉称：（一）本案非邹伟明违约，而是叶钰泉违约在先。邹伟明的证据一是系开发商为进行招商而做的新闻报道，原审法院不予采信是错误的。由于叶钰泉与邹伟明洽谈租赁商铺时，叶钰泉与开发商关系密切，最初拿着相应的规划图向邹伟明承诺商场未来的规划及发展趋势，因此邹伟明才与叶钰泉签了3年的租期，但商场后期发展明显与前期承诺的相差甚大，导致邹伟明前期投入巨大而生意一落千丈。邹伟明亦与叶钰泉沟通协商多次，每次叶钰泉都推托，目的是不想邹伟明搬离商铺。邹伟明在长期未得到有效的答复后，于2014年12月份开始搬离涉案商铺并将涉案商铺的钥匙给回叶钰泉，因此本案是叶钰泉违约在先，邹伟明无需支付租金。（二）证据二（收据）与本案关系重大，原审法院认为证据二（收据）与本案无关，认定事实不清。按照常理来说，租赁合同都需预交保证金，本案不是直接预交给叶钰泉而是交给开发商的原因是叶钰泉与开发商关系密切，是两套班子，实为一套人马。叶钰泉的做法就是为了规避及推卸责任，让邹伟明投诉无门；包括邹伟明在内的所有涉及相应诉讼的商家在租赁商铺时都收到了开发商的收据，每一商家预交2个月的租金即是最好的反映。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，也应当认定其中的内容与叶钰泉关系密切，而并非与本案无关，因此原审法院对该收据上的款项并未予以扣减或退还，实为认定事实不清。（三）2015年7月1日至2015年9月1日的房租不应缴纳。2015年6月30日合同即终止到期，根据合同约定续租为邹伟明应提前一个月告知叶钰泉，但由于叶钰泉违约在先，并且不理会邹伟明的相关请求，邹伟明也未曾想过续租，而且早在合同到期前已搬离现场，钥匙已交回给叶钰泉。叶钰泉宣称未收到钥匙不符常理，因为钥匙都是一式两份以上。由于涉案商铺的规划与最初业主承诺差异巨大，才导致无人上门租售。合同到期后叶钰泉还可以寻求另外的租户，根据《合同法》第七十七条，声称另一方违反合同的一方，必须按情况采取合理措施，减轻由于该另一方违反合同而引起的损失，包括利润方面的损失。如果不采取这种措施，违反合同一方可以要求从损害赔偿中扣除原可以减轻的损失数额。本案中即使叶钰泉将租金相应降低亦可以减少相应的损失，可叶钰泉并未采取积极的措施，任由损失扩大，应由其自行承担该部分损失。原审法院关于事实认定明显错误，请求判令：1.撤销原审判决；2.驳回叶钰泉的全部诉讼请求；3.叶钰泉承担本案一审、二审的全部诉讼费。
被上诉人叶钰泉答辩称：（一）一审判决认定事实清楚，适用法律正确。（二）邹伟明的上诉事实和理由重复，意在拖延时间。（三）一审法院已经充分考虑了邹伟明上诉中所提到的事实和理由，在判决里进行了详细论述。（四）本案是一审法院所审理的佛山市金某房地产开发有限公司系列案中的一件，该系列案已经判决并生效。（五）本案一审法院一直做调解工作，交付日期在一审判决中有说明。（六）本案是房屋租赁合同纠纷，邹伟明使用了叶钰泉的商铺，就应该支付租金和水电费给叶钰泉，并依法应当承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审期间均未提交新证据。
经审理，本院对原审查明的事实予以确认。
另查明：邹伟明在一审中提交了两份收据，其中一份收款收据盖有“佛山市金某房地产开发有限公司财务专用章”，写明收到邹伟明租赁履约保证金9108元，另一份收据并无收款单位盖章，写明收到邹伟明租赁佣金4509元。原审法院对于第一份收款收据的真实性予以确认，对于第二份收据认为与本案无关，不予采信。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。本案二审期间争议的主要问题有三个，一是邹伟明是否存在违约行为；二是原审法院对于邹伟明提交的有关收据不予采信是否错误的问题；三是邹伟明是否应当支付2015年7月1日至2015年9月1日的占有使用费。
关于邹伟明是否存在违约行为的问题。双方在租赁合同中约定，从合同租赁期第一天起，每两个月为一个缴费周期，邹伟明须于每个缴费周期头5天内缴付当期的租金、物业管理费等所有应缴费用，并须于每个缴费周期5天内交付上一期的水电费。但邹伟明确认其自2014年11月起即开始拖欠租金，故其行为违反了合同按期支付租金的约定，已经构成违约。邹伟明上诉称因涉案商铺发展与叶钰泉在签订合同时所承诺的商场规划和发展趋势相差太大，故叶钰泉违约在先，邹伟明无需支付租金。但邹伟明并未提交证据证明叶钰泉在签订合同时作过相应的承诺，并且双方将此作为邹伟明租赁涉案商铺的合同条件之一，故邹伟明的该上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。邹伟明逾期支付租金违反了合同约定，原审法院判决其向叶钰泉支付租金以及相关费用正确，本院予以维持。
关于原审法院对于邹伟明提交的有关收据不予采信是否错误的问题。邹伟明在诉讼中提交的由佛山市金某房地产开发有限公司开出的收到租赁保证金9108元的收款收据，因该租赁保证金与本案租赁合同约定的内容相符，且叶钰泉也确认其委托了佛山市金某房地产开发有限公司签订该合同，双方同时还确认保证金是邹伟明直接交付给佛山市金某房地产开发有限公司的，因此原审法院对该租赁保证金真实性予以确认正确。而邹伟明提交的另一份写明为收到租赁佣金4509元的收据上并无相关收款单位的印章或者叶钰泉作为收款人的签名，且从收据上所写内容为佣金来看，也与本案租赁合同本身无关，故原审法院对该收据不予采信正确。上述两份收据表现形式并不相同，内容也不同，其证据可采信性也不同，原审法院对其作出不同的认定并无不当。邹伟明上诉称原审法院不予采信该佣金收据错误缺乏事实依据，本院不予支持。
关于邹伟明是否应当支付2015年7月1日至2015年9月1日的占有使用费。虽然本案租赁合同于2015年6月30日已经到期终止，但邹伟明作为承租人，负有在合同期满后及时腾退涉案商铺的义务，但邹伟明在合同期满后并未将涉案商铺及时移交给叶钰泉，而是直到2015年9月1日才将涉案商铺的钥匙交给叶钰泉，故在2015年7月1日至2015年9月1日期间，邹伟明仍然占用着涉案商铺，造成叶钰泉的相关损失，因而其应当向叶钰泉支付占用期间参照租金标准计算的相应的占有使用费。邹伟明的相关上诉主张缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，邹伟明的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费912.66元，由上诉人邹伟明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
代理审判员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 许佩珊