成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0191民初4849号
原告:陈朝,男,汉族,1969年9月28日出生,住成都市武侯区。
委托代理人：郭开友，四川运逵律师事务所律师。特别授权代理人。
被告:张卿,男,汉族,1982年2月20日出生,住四川省南溪县。
被告：杨熠，女，汉族，1984年9月9日出生，住成都市高新区。
共同委托代理人：杜丽娟，四川时代经纬律师事务所律师。一般授权代理人。
原告陈朝（反诉被告，以下仍称原告）诉被告张卿（反诉原告，以下仍称被告）、被告杨熠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月18日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员钟珏独任审判。本院于2016年5月25日、11月7日两次公开开庭进行了审理。两次开庭原告陈朝及其委托代理人郭开友、被告委托代理人杜丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈朝向本院提出诉讼请求：一、判令被告张卿、杨熠向原告陈朝支付2015年12月1日至2月28日期间的租金11304元及免租期租金160608元；二、判令被告张卿、杨熠向原告陈朝支付违约金，计算方式为：以合同约定租金两倍的标准，从2016年3月3日开始计算至实际返还房屋之日为止；三、判令被告张卿、杨熠向原告陈朝支付2015年3月1日至房屋实际返还之日止的物业服务费、生活垃圾处理费以及物业公司收取的滞纳金。事实及理由：2015年3月9日，陈朝与张卿签订《商铺租赁合同》，约定陈朝将其位于成都高新区荟锦路242号（新街里第三街140号铺）出租给张卿。租期五年，水电气、物管费由张卿承担。现张卿单方解除合同并逾期支付租金、物管费、水电气费，故陈朝诉至法院。
张卿针对本诉答辩并提出反诉称，1、涉案房屋于2015年3月9日交付，合同上明确约定6个月的免租期，从租赁开始之日3月9日起算，张卿缴纳了6个月的房租，故租金到期时间为2016年3月10日。但在3月1日时陈朝便对涉案房屋进行上锁，阻止张卿正常使用房屋，解除了租赁合同；2、对于违约金，合同解除后招租准备的空置期系陈朝的实际损失，根据双方签订的合同第三条11款的约定，在租赁期届满前一个月还未和房东签订续租协议的，房东将进行重新招租的准备工作，由此可见，陈朝认可招租准备期一个月是一个合理期限。根据第三条第12款的约定，实际上就是一种违约责任，6个月的租金的违约责任明显过高，要求予以调整；3、对于物管费及垃圾处理费，张卿确实只缴纳了一个月，但是对于物管收取的滞纳金，张卿与物管之间没有达成任何协议，滞纳金不应由张卿承担；4、合同第四条第四款规定的是张卿解除合同后装修添附物的处理情况，但本案的实际上是陈朝在解除该协议，不应当适用这条合同的约定。张卿完成装修后，实际的使用时间仅有9个月，总计的装修造价约370000元，根据民法通则若干问题意见第86条，产权所有人应当对物品添附人进行适当价值补偿。故请求判令：一、判令原告陈朝向被告张卿支付装修添附折价补偿220000元；二、判令原告陈朝向被告张卿返还保证金26768元。
杨熠答辩称，合同签订的时间是2015年3月9日，签订合同的时候张卿与杨熠并未建立婚姻关系，现陈朝基于租赁合同要求张卿承担违约责任，非合同相对人的杨熠不应当承担责任。此外，商铺到现在都没有盈利用于夫妻的共同生活，杨熠不应承担连带责任。
经审理查明，2015年3月9日，陈朝与张卿签订《商铺租赁合同》，约定陈朝将位于成都高新区荟锦路242号“新街里”第三街140号商铺租给张卿用于经营餐饮业，商铺建筑面积191.2平方米，租赁期限自2015年3月1日至2020年2月29日，2015年3月1日至2015年8月31日为免租金期限，月租金标准为140元/平方米，从第三年开始每年递增8%。合同第一条“商铺概况”约定：“……4、保证金：乙方（审注：张卿，下同）在签订本协议当日需向甲方（审注：陈朝，下同）交纳保证金，即1月房租费26768元，担保乙方对本协议的履行。在租赁期内乙方不得以保证金冲抵租金，合同期满后双方无争议结清所有费用且乙方将商铺交还给甲方当日内甲方将上述保证金全额无息退还乙方。……”；合同第二条“水电气以及物业管理的约定”约定：“1、租赁期内，该商铺所产生的水费、电费、气费以及物业管理费等相关费用由乙方负责交纳；……（2）交纳方式：由乙方按照实际消耗自行向水电气公司、物业公司等相关部门或公司交纳；2、为确保乙方正常使用经营商铺，乙方须服从商铺物业管理公司对该商铺所在物业进行统一管理并按时向物业管理公司缴纳物管费及其他费用、物管费的缴纳情况见该商铺所属的物业管理公司出具的物业管理费缴纳证明。”；合同第三条“双方权利与义务”约定：“……2……如果乙方延迟交还商铺的，则按照最后一期日租金的两倍向甲方支付延迟交还商铺的占有使用费，超过十日乙方还未向甲方交还商铺的，甲方有权强制收回商铺，商铺内乙方的可移动设备及经营物品未撤出的，视为乙方放弃该设备或物品的所有权和处置权，甲方有权自行处置乙方遗留在商铺内的所有物品，乙方交纳的保证金作为延迟交还商铺的违约金，不予退还……”；合同第四条“违约责任”约定：“……1、乙方未按照本协议第二条的约定按时足额向甲方支付租金的，乙方应当向甲方支付违约金。日位于今为当期应付日租金的两倍，从逾期之日开始每日累加，直到付清日为止。日租金按照当日应付月租金除以三十作为累加天数，若超过十日还未足额支付当期租金的，甲方有权收回商铺，解除该协议，并没收乙方所支付的保证金，由此给双方造成的损失，均由乙方承担……4、在租赁期限内因乙方原因导致提前解除该协议的或者租赁期限届满乙方不再续租的，甲方对乙方的装修损失不予以补偿。”。合同签订当日陈朝依约将涉案房屋交付张卿。杨熠于2015年3月9日向陈朝支付10000元、于3月20日支付97072元、于5月31日支付20000元，张卿于2015年11月29日向陈朝支付36000元、12月21日支付13000元。后双方就提前解除合同的事宜进行协商，对于提前解除合同的事由，张卿主张系陈朝提出不再予以租赁，要求其交还钥匙，但未提交证据予以证明。陈朝对此不予认可，主张系张卿要求提前解除，向本院提交了其与张卿的通话录音、微信聊天记录及短信记录，对于此组证据，张卿对于其真实性均不予认可。本院认为，根据张卿向法庭提交的与陈朝的微信记录，可以认定陈朝所提供的微信记录的通信对象系张卿，故对于此份聊天记录予以认可，对于通话录音及短信记录，因陈朝未能进一步证明电话号码系张卿所用，故本院不予认可。根据双方2月25日的通信记录“陈朝：小张，你们是怎么考虑的，今天要给我一个回复。如果你转租，你就把合同给他看，我按照合同来执行；如果你无意继续做下去，那就尽快按照合同办理移交手续。张卿：好。”；3月1日的记录“陈朝：小张，你不能不接电话哦，你，今天你要给我明确说法。张卿：我不在成都，我今天会安排人把钥匙给你”，均能认定系张卿要求提前解除合同。后张卿未将涉案房屋钥匙交还陈朝，也未将房屋内的可移动财产实际搬离。陈朝于2016年3月1日在房屋上加锁，又于4月25日在派出所等的见证下将房屋上的两把锁打开。2016年5月31日，张卿与陈朝办理了房屋的交接清点手续，张卿将涉案房屋中的可移动财物全部搬离，并结清了2016年5月31日之前的物业管理费、垃圾清运费及滞纳金。
另查明，张卿与杨熠于2015年4月1日登记结婚。张卿租用涉案房屋用于个体工商户“高新区墨墨船长餐厅”的经营，餐厅于2015年9月10日登记注册，登记的经营者为张卿，组成形式为个人经营。
本院认为，陈朝与张卿签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，陈朝对于张卿提前解除合同予以认可，在庭审中，陈朝、张卿也均认可合同于2016年3月1日解除，故本院对此予以确认。对于合同解除前的租金，张卿已经支付保证金26768元、租金149304元。根据合同约定的租金标准，张卿已经足额支付至2015年11月30日，还应当向陈朝支付2015年12月1日至2016年2月28日期间的欠缴租金11304元。
对于合同解除后的房屋占用问题，张卿一直未将房屋钥匙交还陈朝，也未搬离店铺内的物品，直至2016年5月31日才进行了房屋的交接。虽其间陈朝对房屋有加锁的行为，给张卿使用房屋造成了障碍，但根据微信记录，陈朝也向张卿明确表明若需要搬离物品可配合开锁，张卿未能证明其之后向陈朝提出过搬离物品的要求，故张卿应当向陈朝支付合同解除后即2016年3月1日至2016年5月31日期间占用房屋的使用费以及此间的物业管理费、垃圾清运费。对于占用费的计算标准，根据合同第三条第一项第2点的约定，为租金的两倍。此项约定系对于张卿迟延交还房屋的违约责任的约定，又张卿认为约定过高要求予以调整，本院认为，若张卿延迟返还房屋，陈朝损失系房屋的占用损失，双方约定双倍的房租确实过高，故本院结合陈朝的损失情况综合考量，将房屋占用费调整为租金标准即每月26768元。对于物业服务费及垃圾处理费，根据合同第二条的约定，张卿应当按时自行向物业管理部门缴纳，未按时缴纳所导致的滞纳金应当由其承担，但张卿已经结清了涉案房屋至2016年5月31日前的物业管理费、垃圾费及滞纳金，故对于陈朝的此项诉请不再予以支持。
对于免租期租金，根据合同第三条第12点的约定，因张卿原因提前解除合同的，应当向陈朝支付免租期租金即160608元，此项约定系对于张卿提前解除合同违约责任的约定，陈朝因合同提前解除而产生的损失系涉案房屋空置期间的租金损失，又张卿认为解除合同违约金过高要求调整，本院结合陈朝的损失情况综合考量，将因解除合同而产生的违约金计算标准调整为三个月的租金即80304元。对于陈朝要求杨熠对于张卿的支付义务承担连带责任的问题，张卿所发生的债务发生于其与杨熠婚姻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，杨熠应当在夫妻共同财产的范围内对张卿的债务承担连带责任。
对于张卿要求陈朝对于其装修进行折价补偿的问题，根据合同第四条第4点的约定，因张卿而导致合同提前解除，陈朝无需对装修损失予以补偿，本案中，张卿未能证明系陈朝的原因导致合同提前解除，故对于张卿辩称本案不适用此条约定的主张不予采纳。对于保证金，依据合同第一条第4点的约定，陈朝应当在张卿结清所有费用后予以退还，现张卿仍未结清租金等费用，故陈朝应当于张卿履行完毕租金等的支付义务后向张卿退还保证金。
据此，依据依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张卿于本判决生效之日起十五日内向原告陈朝支付2015年12月1日至2月28日期间的租金11304元及免租期租金80304元；
二、被告张卿于本判决生效之日起十五日内向原告陈朝支付房屋的占有使用费80304元；
三、被告杨熠在夫妻共同财产范围内对于上述第一、二项支付义务承担连带责任；
四、原告陈朝于被告张卿履行完毕上述第一、二项支付义务后十五日内向被告张卿退还保证金26768元；
五、驳回原告陈朝的本诉其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告张卿的反诉其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取2241元，保全费1580元,由本诉被告张卿承担。反诉案件受理减半收取2500元，由反诉原告张卿承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 钟珏
二〇一六年十月七日
书 记 员 张勤