四川省南充市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2016）川13行终字第3号
上诉人（原审原告）文泽敏，男，汉族，1963年5月17日出生，住址四川省蓬安县。
被上诉人（原审被告）蓬安县房地产管理局。住所地四川省蓬安县相如镇静安街*号。
法定代表人陈爱民，该局局长。
原审第三人马文元，男，汉族，1973年5月12日出生，住址四川省营山县朗池镇新民路。
原审第三人张映斌，男，汉族，1964年7月30日出生，住址四川省武胜县沿口镇定远街。
上诉人文泽敏因诉被上诉人蓬安县房地产管理局（以下简称蓬安县房管局）房屋行政登记一案，不服四川省蓬安县人民法院（2015）蓬行初字第17号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，进行了书面审理。本案现已审理终结。
原审认定，2011年4月22日，第三人马文元将位于蓬安县金溪镇大石桥的“聚兴楼”的房屋发包给不具有房屋建修资质的文泽敏修建，并签订了《修建房屋承包合同》。合同约定：文泽敏包工包料，全额垫资修建。2014年10月5日，文泽敏与第三人马文元对工程进行了竣工验收，确认该工程达到了合同约定的质量标准，验收合格。第三人马文元仅支付了部分工程款，尚欠文泽敏工程款1860000元。2013年12月4日，“聚兴楼”办理了国有土地使用证。2014年1月24日，第三人马文元向被告蓬安县房管局申请办理房屋初始登记，并向该局提交了：房屋登记申请书；马文元与其妻王亚辉的身份证、结婚证；2013年12月18日马文元与梅永安等人签订的联合建房协议书及分房协议；村镇规划选址建设意见书；四川省坤泰建设工程质量检测鉴定有限公司出具的鉴定报告。当日，被告蓬安县房管局经过询问、现场调查及审批，便将位于蓬安县金溪镇大石桥的“聚兴楼”房屋的产权证登记在马文元与其妻的名下。2014年1月28日，第三人马文元将“聚兴楼”抵押给第三人张映斌，并签订了《个人贷款抵押合同》，于当日在被告蓬安县房管局地产交易与权属管理中心办理了抵押登记。另查明：文泽敏因马文元没有全额支付工程款，于2015年1月5日向蓬安县人民法院提起民事诉讼，请求判决马文元立即支付拖欠的工程款1860000元和利息，并对所修建房屋的处置享有优先受偿权。蓬安县人民法院审理后于同年4月21日作出(2015)蓬民初字第148号民事判决:一、被告马文元在本判决生效之日起二十日内支付原告文泽敏工程款1860000元，并从2014年10月1日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算支付利息至付清工程款时止。二、驳回原告文泽敏的其他诉讼请求。据此，文泽敏对所修建的“聚兴楼”的工程价款处置不再享有优先受偿权。
原审认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。”第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，文泽敏以原告身份请求判决撤销被告蓬安县房地产管理局将金溪镇大石桥“聚兴楼”的房屋产权登记在第三人马文元与其妻名下的行为,因文泽敏不是被告登记行政行为的相对人，虽然文泽敏承包修建了“聚兴楼”的房屋，马文元未按承包合同履行给付工程款的合同义务，文泽敏可以依法享有建设工程价款优先受偿权以实现其债权，但文泽敏自己怠于行使其权利，超过法定期限行使优先权,以致其优先受偿权丧失，而享有普通债权。至此，被告蓬安县房地产管理局将“聚兴楼”房屋产权登记在他人名下的行为与文泽敏享有的普通债权无行政法上的利害关系。因此，文泽敏以原告身份起诉被告，主体不适格。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条、第二十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第三条“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；”之规定，裁定如下:驳回文泽敏的起诉。案件受理费50元，由文泽敏承担。
上诉人文泽敏上诉称，一、一审认定上诉人的主体不适格错误。上诉人虽然不是被诉行政登记行为的相对人，但与该行为有利害关系。上诉人全额垫资修建的“聚兴楼”被被上诉人在不具备登记条件的情况下违法登记在本案第三人马文元及其妻的名下，并抵押给原审第三人张映斌，作为马文元向张映斌借款的担保财产，致使上诉人文泽敏建设工程价款优先受偿权因原审第三人马文元人为改变“聚兴楼”竣工时间而超过期限。被上诉人的登记行为直接损害了上诉人的优先受偿权。二、被上诉人违法为原审第三人马文元办理的“聚兴楼”房屋所有权证应予以撤销。根据《房屋登记办法》的规定，被上诉人未依法审查“聚兴楼”工程没有取得规划许可、施工许可的事实，没有审查房屋初始登记应缴纳的建安税是否缴纳，没有审查工程是否竣工，并经有关部门进行检查、验收。故该登记行为依法应予撤销。三、本案漏列马文元之妻王亚辉为本案第三人。请求撤销一审裁定，撤销被上诉人蓬安县房管局为原审第三人马文元办理的位于蓬安县金溪镇大石桥的“聚兴楼”的房屋登记。
被上诉人蓬安县房管局和原审第三人马文元、张映斌在法定期限内未提交书面答辩意见。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。
同时查明，张映斌向蓬安县人民法院提起民事诉讼，请求判令马文元、王亚辉偿还借款本金220万元及利息，并判令对所抵押的房屋具有优先受偿权。蓬安县人民法院于2014年11月10日作出(2014)蓬民初字第2245号民事判决，判决:一、被告马文元、王亚辉在本判决生效之日起二十日内偿还原告张映斌借款人民币220万元，并从2014年1月28日起按中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率的四倍计算支付利息至2014年7月27日止。二、原告张映斌对被告马文元、王亚辉的房屋在抵押债权220万元内享有优先受偿的权利。
前述事实，有被上诉人提供的房屋登记申请书、房屋登记询问笔录、身份证及结婚证、联合建房协议书、分房协议、村镇规划选址建设意见书、营业执照、四川省建设工程质量鉴定机构能力确认证书、资质证书、司法鉴定许可证、鉴定报告、分层分户信息表、房产测绘分层平面图、房屋登记现场调查表、蓬国用×号国有土地使用权证及上诉人提交的工程竣工验收合同、蓬安县人民法院（2015）蓬民初字第148号民事判决书、（2014）蓬民初字第2245号民事判决书等证据予以佐证。
本院认为，依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。”的规定，对房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，特定债权人的起诉资格作出了明确规定。上诉人文泽敏请求撤销被上诉人蓬安县房管局对第三人马文元的房屋登记行为,应当证明其与被诉行政行为具有利害关系。从本案的证据来看，原审第三人马文元将蓬安县金溪镇大石桥街聚兴楼房屋修建工程发包给上诉人文泽敏修建，却未按合同约定向其结算支付工程款，上诉人可以依法享有建设工程价款优先受偿权以实现其债权。但生效的蓬安县人民法院（2015）蓬民初字第148号民事判决书，已判决上诉人因超过法定期限行使建设工程价款优先受偿权,以致于其优先受偿权丧失，而享有普通债权。故被上诉人蓬安县房管局将“聚兴楼”的房屋初始登记在原审第三人马文元名下的行为与上诉人文泽敏享有的普通债权无利害关系，不符合上述司法解释的规定。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”的规定，上诉人文泽敏既不是被诉行政行为的相对人，又不是利害关系人，不具备提起本案诉讼的原告主体资格。原审依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；”的规定，裁定驳回上诉人文泽敏的起诉正确。
依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款“人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；”的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
一审收取的案件受理费50元，依法退还上诉人文泽敏。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 庄 娟
审 判 员 熊 东
代理审判员 杨晓彬
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 宋 薇