济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0112民初2510号
原告：王永新，男，1951年6月6日出生，汉族，山东省卫生厅退休职工，住济南市。
委托诉讼代理人：周茂海，国浩律师（济南）事务所律师。
委托诉讼代理人：刘建鑫，国浩律师（济南）事务所律师。
被告：高华，女，1974年2月16日出生，汉族，济南一品堂投资咨询有限公司董事长，户籍所在地济南高新区，现住济南市历下。
委托诉讼代理人：王正，山东誉实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刁迅萌，山东誉实律师事务所律师。
原告王永新与被告高华房屋买卖合同及股权转让纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月8日公开开庭进行了审理。王永新的委托诉讼代理人周茂海，高华的委托诉讼代理人王正到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定本案转为普通程序，于2017年11月13日公开开庭进行了审理。王永新的委托诉讼代理人周茂海，高华的委托诉讼代理人王正、刁迅萌到庭参加诉讼。本院于2017年11月21日第三次公开开庭审理了本案。王永新的委托诉讼代理人周茂海，高华的委托诉讼代理人刁迅萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王永新向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的两份房屋买卖合同无效；2、判令解除原、被告签订的股权转让合同；3、判令高华返还位于济南市历城区彩石镇政府建委办公楼以西、商业街北侧安居工程宿舍楼X号楼X单元X室及附属地下室；4、判令高华返还王永新投资款9万元；5、高华承担本案的诉讼费用。事实和理由：2004年5月，王永新购买了济南市历城区彩石镇政府建委建造的位于彩石镇政府办公楼以西、商业街北侧安居工程宿舍楼X号楼X单元X室及附属地下室（以下简称该房屋），共计支付房款242432.8元。2005年5月，王永新取得房屋钥匙并接收了房屋。2016年7月，原、被告因工作认识。王永新听说高华是彩石镇人，就委托高华帮忙打听卖掉上述房产，高华表示愿意自己购买。经协商，房屋作价80万元，但高华并不向王永新实际支付房款，而是说服王永新以上述房款购买济南一品堂投资咨询有限公司（以下简称一品堂公司）的股份。高华声称一品堂公司系其本人独资经营的中式快餐-
高华肯德堡，正在运作上市。高华承诺给王永新20**年红利20万元，王永新再出资20万元，加上房款80万元，取得一品堂公司10%的股份。2016年8月2日，王永新在家人不知情的情况下与高华签订了房屋买卖合同及股权转让合同。次日，又通过彩石镇政府签订了房屋买卖合同书。王永新于签订当日，将原购房合同、房款交款收据、物业费交费收据及房屋钥匙一并交给了高华。2016年8月6日，王永新通过招商银行网上转账给高华8万元。2016年8月13日，又直接给付给高华现金1万元。2017年春节期间，经家人提醒及咨询专业人士，才得知原、被告交易的房屋未取得国有土地使用手续，系集体土地，不得进入市场交易。因此，与高华协商退房退股，但高华拒绝。为此，诉至法院。
高华辩称，一、原、被告签订的房屋买卖合同书及房屋买卖合同均系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。王永新主张房屋买卖合同书无效，没有法律依据。经过多次协商，原、被告就涉案房屋的买卖事宜达成一致意见，并于2016年8月2日及同年8月3日分别签订房屋买卖合同书及房屋买卖合同。该两份合同是合法有效的，双方均应严格按照约定全面履行自己的合同义务。1、在签订涉案房屋买卖合同之前，王永新对涉案房屋的情况(包括但不限于基本信息、性质等)是完全明知的，涉案房屋买卖合同约定的内容均是王永新的真实意思表示；2、高华是济南市历城区彩石镇西小龙堂村居民，不属于城镇居民，完全有资格购买涉案房屋；3、涉案房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，认定合同无效具有明确且严格规定，即必须是以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据且必须是效力性强制性规定。虽然涉案房屋属于占用集体土地的“小产权房”，但迄今为止，我国没有任何一部法律、行政法规规定“小产权房”不得买卖及其买卖行为无效。目前仅有相关部门规章禁止城镇居民购买“小产权房”,但也没有规定其买卖行为无效，其也不是认定合同无效的依据，更何况高华也不属于禁止购买人员的范围。
二、涉案房屋是彩石镇建委开发的，所占用的土地是集体土地，属于“小产权房”，且没有取得所有权证。涉案土地使用权也没有权属证明。由此产生的争议，不属于法院民事案件受理范围。因此，法院不应对王永新的第一、三项诉讼请求进行受理及审理。王永新在本次诉讼中，是以涉案房屋所有权人的身份提出了第一、三项诉讼请求，主张《房屋买卖合同书》无效并要求高华向其返还涉案房屋。然而，涉案房屋属于“小产权房”，且至今没有取得所有权证，涉案土地使用权也没有权属证明。王永新不属于涉案房屋所占集体土地的权利人的集体经济组织成员，属于城镇居民。依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条、参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定，法院不应当对王永新的第一、三项诉讼请求进行受理及审理。如果法院在涉案房屋和土地使用权均未取得权属证的情况下，便对王永新的第一、三项诉讼请求进行受理及审理，将会对一个权属不明的物进行了直接的司法确权，将会对相关行政行为及民事行为造成莫大的影响。因此，原、被告因涉案房屋产生的交易行为及纠纷应当先由相关行政部门予以处理。
三、股权转让合同（代持）系双方真实意思的表示，合法有效。王永新主张解除该合同，没有法定及约定的事由，其应当继续按照约定全面履行自己的合同义务。原、被告在协商涉案房屋买卖的同时，就王永新投资入股一品堂公司一事也进行了充分地协商，并于2016年8月2日签订了股权转让合同（代持）。该合同系双方经过多次协商后的真实意思表示，内容合法合规。王永新在未取得法定或约定的解除权的情况下，无权单方解除该合同。虽然该合同中涉及涉案房屋买卖合同中的购房款，但那仅是王永新交纳部分股权转让费的方式，即用购房款抵等值的股权转让费。王永新的投资入股，高华的股权转让、股权代持与原、被告的涉案房屋买卖属于两个完全独立的法律行为，互不干涉、互不影响。股权转让合同（代持）约定王永新受让高华持有的一品堂公司股权中的120万股，股权转让费共计120万元，其中80万元由涉案房屋的购房款抵销，20万元由高华赠与王永新，剩余20万元由王永新另行支付给高华。迄今为止，王永新仍欠高华11万元股权转让费。在此，高华保留追究王永新的违约责任。在房价上涨的情况下，受利益的驱使，王永新企图以合同无效而取得涉案房屋，同时以明确违约的形式拒不履行投资入股义务，并主张解除相应合同。其上述行为不具有任何正当性、合法性，且严重违背了诚实信用原则，属于恶意抗辩。综上所述，王永新主张房屋买卖合同书无效以及解除股权转让合同（代持）均没有任何法律依据，请求法院依法驳回王永新的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述及提供的证据，本院认定如下事实：2004年5月，王永新（乙方）与济南市历城区彩石镇政府建委（甲方）就甲方在彩石镇政府建委办公楼以西、商业街北侧所建安居工程宿舍楼，签订房屋买卖合同一份。该合同第一条是项目建设依据，但土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证的编号处均未填写。该合同第二条是项目建设标准及户型，乙方购买房屋的编号是X号楼X单元X室，建筑面积（含分摊面积）为175平方米，地下室建筑面积为33平方米。该合同第三条是计价方式与价款，约定房屋单价为每平方米1250元，房价为218750元；地下室单价为每平方米620元，价款为20460元，以上总金额为239210元。该合同其他条款对面积确认、付款方式及期限、交付期限、交接、违约责任、保修责任、生效等进行了约定。合同甲方落款处加盖有济南市历城区彩石镇城乡建设环境保护委员会公章和法定代表人吴殿财个人名章，乙方落款处有王永新签名。王永新述称，上述房屋系山东省卫生厅团购房屋，购房款系由山东省卫生厅机关服务中心统一代收后，转交给彩石镇城乡建设环境保护委员会。该房屋于2007年1月底交付王永新。该房屋没有产权证书。
原、被告通过工作认识后，于2016年8月2日就上述涉案房屋及地下室签订房屋买卖合同一份，合同内容如下：“经双方协商，王永新将彩石镇政府建委办公楼以西、商业街北侧建安居工程宿舍楼（小产权房）X号楼X单元X室（建筑面积（含分摊面积）为175平方米，地下室面积24平方米）卖给济南一品堂投资咨询有限公司法人高华，价格为80万元（大写：捌拾万元整）。用于购买济南一品堂投资咨询有限公司股份使用。签字（盖章）：高华王永新20**年8月2日”。当日，王永新将涉案房屋及地下室交付给高华，并由高华占有使用至今。高华称已花费43万余元对涉案房屋进行了装修，但未就该主张提供相应证据证实。
2016年8月3日，王永新（卖方）与高华（买方）就上述同一房屋及地下室，另行签订房屋买卖合同书一份。合同第一条约定王永新将坐落在济南市历城区彩石镇政府西小区X号楼X单元X室卖给高华。合同第二条系对价款的约定，但未填写数字。合同第三条约定高华在签订合同时，一次性付清房屋价款。合同第四条对房屋交付进行了约定，但未写明具体交付时间。合同第五条约定双方不得单方解除合同。合同第六条约定了争议解决方式。合同第七条约定本协议一式三份，买卖双方各执一份，镇经济发展办公室存档一份。原、被告分别在合同落款处签名、捺指印。济南市历城区彩石镇经济发展办公室在合同左上角甲方、乙方名称处加盖公章。
就涉案房屋及地下储藏室，本院于2017年11月21日进行了现场勘验，涉案房屋现在的楼号为X号楼，地下储藏室为该幢楼的X单元地下一层东头南侧第X间。
就本案所涉合同及房屋建设等问题，本院向济南市历城区人民政府彩石街道办事处进行了调查。济南市历城区人民政府彩石街道办事处于2017年6月22日向我院进行了书面回复。关于2004年5月，王永新与济南市历城区彩石镇政府建委签订的房屋买卖合同的真实性及价款收取情况，回复称：“1、经了解该小区系原彩石镇与山东省卫生厅联合开发房产，卫生厅组织发售，钱款卫生厅收取，该合同属实，主要用来约束政府为其办理手续使用，建委帐未查到该笔房款记录。”关于2016年8月3日原、被告所签房屋买卖合同书上所加盖济南市历城区彩石镇经济发展办公室公章的情况，回复称：“2、2016年8月3日，原、被告签订房屋买卖合同书上所加盖济南市历城区彩石镇经济发展办公室的印章属实，该小区房屋物业管理一直由济南市历城区彩石镇经济发展办公室进行管理，为理顺物业管理关系，房屋买卖后都会到该办公室备案认可，以便与新业主联系”。关于本案所涉地下室的序号问题，回复称：“3、由于不是建委发售，未查询到该地下室的具体序号。”关于涉案房屋所占用土地的性质问题，回复称：“4、该宗土地性质为国有土地，但未供地。”关于房屋、地下室有无产权证书、土地使用证、预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及竣工验收报告的问题，回复称：“5、无产权证、无土地使用证、预售证等手续。”关于如涉案房屋买卖合同无效，是否要求返还房屋的问题，回复称：“6、承认该合同效力，不要求返还房屋。”
2016年8月2日，即上述买卖合同签订当日，原、被告另行签订股权转让合同（代持）一份，载明“济南一品堂投资咨询有限公司法人高华，注册资本500万元（大写：伍佰万元整），为高华个人独资。经双方协商，王永新给高华20万元（大写：贰拾万元整）加上彩石镇政府建委办公楼以西、商业街北侧安居工程宿舍楼卖款80万元（大写：捌拾万元整）给高华，这样王永新共计投资100万元（大写：壹佰万元整）给高华，作为济南一品堂投资咨询有限公司的投资（暨投资高华肯德堡中式快餐使用）。经双方协商，高华给予王永新20**年红利20万元（大写：贰拾万元整）帮助王永新投资，这样，王永新共计有120万元（大写：壹佰贰拾万元整）全部购买济南一品堂投资咨询有限公司的股份，用于高华肯德堡中式快餐投资，高华将其持有的济南一品堂投资咨询有限公司的股份中其中的120万股（大写：壹佰贰拾万股）转让给王永新，王永新作为济南一品堂投资咨询有限公司的股东（持有10%的股份），今后王永新将和高华一起参与该公司的分红、扩股、利益共享、风险共担。注：1、王永新需要转让和退出股份需经过高华的同意方可进行；2、王永新从2017年1月开始参与股份分红、扩股。”该转让合同落款处加盖有济南一品堂投资咨询有限公司公章，另有高华、王永新的签名、手印。后王永新于2016年8月6日支付高华投资款8万元，于2016年8月13日支付高华投资款1万元，共计9万元。至本案法庭辩论终结之日，一品堂公司尚未向王永新签发出资证明书，也未修改公司章程和股东名册。关于王永新是否行使过股东权利、履行股东义务的问题，高华述称，王永新于2017年3月份参与过公司的公益活动，参与过菜品品尝，巡视过加盟店，但未提供相应证据予以证实。王永新述称，高华从未通知过王永新行使公司章程记载的股东权利。
一品堂公司成立于2013年8月30日，股东为高华及其配偶王本新，高华为法定代表人。高华认缴出资额1.8万元，王本新认缴出资额1.2万元，后于2015年6月3日变更为高华认缴出资额300万元，王本新认缴出资额200万元。王本新于2017年6月12日向本院提交说明一份，主要内容为：一品堂公司实际出资者及实际控制人均是高华；王本新知晓并同意高华将其持有的部分股份转让给王永新，王本新放弃优先购买权；王本新对高华选择投资伙伴、管理人员等事宜，完全同意认可。
上述事实，有王永新提供的房屋买卖合同两份、房屋买卖合同书一份、股权转让合同（代持）一份、招商银行转账凭证一份、收据两份、山东省卫计委机关服务中心出具的证明一份，王本新提交的说明一份，高华提供的一品堂公司营业执照、章程、企业信息、企业变更情况信息、股东明细、商标注册证，济南市历城区人民政府彩石街道办事处书面回函一份，本院制作的勘验笔录一份及当事人当庭陈述为证，经庭审质证，足以认定。
本案的争议焦点：1、两份房屋买卖合同的效力问题；2、股权转让合同的解除问题。
关于第一个焦点问题。王永新主张两份房屋买卖合同均无效，理由如下：根据相关文件规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，高华不属于房屋所在的彩石镇驻地的村民，不具有购房资格。建设、销售和购买小产权房均不受法律保护。法律依据是《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条、第三十八条第六项和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条。高华主张两份房屋买卖合同均为有效合同。理由如下：1、两份合同均系双方真实意思表示。2、高华是彩石镇西小龙堂村居民，不属于城镇居民，有资格购买涉案房屋。3、两份合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。4、涉案房屋属于占用集体土地的“小产权房”，但没有法律、行政法规规定“小产权房”不得买卖及其买卖行为无效。本院认为，根据彩石街道办事处的回复及原、被告陈述，说明涉案房屋系原彩石镇与山东省卫生厅联合开发建设的房产，由山东省卫生厅组织发售，现尚未办理产权证书，也不具备土地使用证、预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及竣工验收报告等行政审批手续。房产占用土地的性质为国有土地，但未进行供地。因此，涉案房屋及地下室违反《中华人民共和国土地管理法》第五十三条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条等法律规定，不具有可流转性。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，两份房屋买卖合同的标的违反法律规定，依法应属无效合同。王永新要求确认两份房屋买卖合同无效，本院依法予以支持。高华关于合同有效的辩解意见，于法无据，本院不予采信。
关于第二个焦点问题。王永新以股权转让合同没有履行为由，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，要求解除股权转让合同。王永新述称，股权转让合同的投资款是以房款来支付的，因房屋买卖合同无效，所以交易的基础不存在了。高华承诺的2016年度20万元红利是虚假的，王永新应得的股权未依法登记，王永新未享有股东权利。因此，股权转让合同并未真正得到履行。高华不同意解除股权转让合同，并主张王永新无权解除该合同。股权转让合同是原、被告的真实意思表示，内容合法。王永新以购房款抵顶等值的股权转让费，是支付转让费的一种方式。股权转让与房屋买卖是两个独立的民事法律行为。在房价上涨的情况下，王永新企图以合同无效而取得涉案房屋，同时以明确违约的形式拒不履行投资入股义务，并主张解除股权转让合同，不具有任何正当性、合法性，严重违背诚实信用原则。本院认为，原、被告签订的股权转让合同，是双方真实意思的表示，为有效合同。合同明确约定为代持，公司另一股东王本新对股权转让并无异议，至于是否变更工商登记、签发出资证明书、修改章程和股东名册，均不影响股权转让合同的效力和王永新股东权利的依法行使。王永新是股权转让的受让人，高华对王永新享有10%公司股份的事实并未提出异议，王永新以高华未支付20万元红利为由，主张高华不履行合同义务，于法无据，本院不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，王永新要求解除股权转让合同，于法无据，本院不予支持。
综上所述，本院认为，原、被告于2016年8月2日和2016年8月3日签订的房屋买卖合同和房屋买卖合同书，违反法律强制性规定，属无效合同。王永新要求确认合同无效，于法有据，本院予以支持。原、被告在签订上述买卖合同时，均知悉买卖标的没有合法审批手续，双方均对合同无效负有过错。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。王永新要求高华返还房屋及地下室，于法有据，本院予以支持。高华主张已出资对房屋进行了装修，但未就该项主张提供相应证据予以证实，高华可在收集相关证据后，另行主张相应权利。原、被告签订房屋买卖合同后，高华并未实际向王永新支付价款，王永新亦无需向高华返还价款。高华关于本案所涉房屋买卖合同纠纷不属于法院受理范围的辩解意见，于法无据，本院不予采信。原、被告签订的股权转让合同合法有效，王永新要求解除该合同，返还投资款9万元，于法无据，本院不予支持。因房屋买卖合同无效，双方关于以房屋价款抵销80万元股权转让款的约定无法履行，高华有权依据合同约定和相关法律规定，向王永新另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国公司法》第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条规定，判决如下：
一、原告王永新与被告高华于2016年8月2日签订的房屋买卖合同无效；
二、原告王永新与被告高华于2016年8月3日签订的房屋买卖合同书无效；
三、限被告高华于本判决生效之日起十五日内将位于济南市历城区彩石街道办事处原建委办公楼以西、商业街北侧安居工程宿舍楼现楼号为X号楼X单元X室房屋及该X号楼X单元地下一层东头南侧第X间地下室返还给原告王永新；
四、驳回原告王永新的其他诉讼请求。
案件受理费12900元，由原告王永新负担900元，由被告高华负担12000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 崔得原
人民陪审员 张希英
人民陪审员 李 新
二〇一七年十二月二十一日
书 记 员 王 新