福建省长乐市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0182民初4127号原告：福建中茂房地产开发有限公司，住所地福建省长乐市首占镇首占村，统一社会信用代码：。法定代表人：张优航，董事长。委托诉讼代理人：林愷，福建友泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：林小丹，福建友泽律师事务所律师。被告：王碧惠，女，1971年6月8日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：陈建琴，福建立远律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈攸丹，福建立远律师事务所律师。原告福建中茂房地产开发有限公司（以下简称中茂地产公司）与被告王碧惠商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月1日公开开庭进行了审理。原告中茂地产公司的委托诉讼代理人林愷、被告王碧惠及其委托诉讼代理人陈建琴到庭参加诉讼。审理期间，原、被告均以庭外调解为由申请延期审理二个月。本案现已审理终结。中茂地产公司向本院提出诉讼请求：判令王碧惠向中茂地产公司支付保管金28800元（按每日50元从2015年11月18日暂计至2017年6月16日，并持续计算至双方办理完毕交房手续止）。事实和理由：2013年10月22日，中茂地产公司与王碧惠签订合同编号为CL预售201305250号的《商品房买卖合同》，合同约定王碧惠以按揭贷款的方式购买中茂地产公司所开发的中茂·岱湖城第10幢7层704号房，合同总价1921700元。合同还约定，中茂地产公司应当在2015年5月28日前将上述房屋交付给王碧惠。对此，王碧惠向中茂地产公司支付了首付款581700元，又通过银行按揭方式支付了剩余购房款1340000元。之后，中茂地产公司按约于2015年5月22日向王碧惠发送交房通知书要求王碧惠接房，但在交房日期内未见王碧惠前来接房。此后，中茂地产公司又通过多方途径联系王碧惠，但终无果。综上所述，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款之约定，截止2017年6月15日，王碧惠已逾期748天，应支付保管金37400元。现中茂地产公司自愿只要求王碧惠自2015年11月18日起支付保管金，暂计至2017年6月16日止，共计576天，保管金金额为28800元。王碧惠辩称，中茂地产公司未向其履行交付房屋的义务，且房屋现状存在重大问题，其无义务向中茂地产公司支付房屋保管金，故请求法院驳回中茂地产公司的诉讼请求。理由如下：1.中茂地产公司未及时、合理的通知王碧惠交房，中茂地产公司至今未向王碧惠履行房屋交付义务，因此，王碧惠无需支付任何保管金；2.双方因案涉《商品房买卖合同》产生纠纷，在纠纷处理期间，王碧惠了解到中茂地产公司的房产根本不符合房屋交付条件，房屋实际情况与中茂地产公司预售房屋时给出的设计与规划存在严重不相符的情况；3.中茂地产公司不仅没有完成房屋交付义务，且中茂地产公司现有的房屋存在重大瑕疵，不符合交房条件，中茂地产公司在客观上无法完成房屋交付；4.因中茂地产公司未完成房屋交付，涉案商品房根本不符合《商品房买卖合同》约定的条件，中茂地产公司在交易过程中属严重违约方，造成王碧惠遭受巨额的经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年10月22日，中茂地产公司与王碧惠签订合同编号为CL预售201305250号的《商品房买卖合同》，约定王碧惠购买中茂地产公司所开发的中茂·岱湖城第10幢7层704号商品预售房，合同总价1921700元。合同第八条约定，出卖人应当于2015年5月28日前将符合交房条件的房屋交付买受人。合同第十一条就房屋交接约定如下：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人通知交房日期内到出卖人指定地点办理房屋交接手续，并缴清全部应缴款项，逾期未来办理的，均视为买受人已接收房屋，除应缴纳物业管理费用及承担公共的水电分摊外，还应按每延期壹日人民币伍拾元整的标准向出卖方缴纳保管金，同时工程质量保修期自出卖人通知交房之日起计算，且该房屋的毁损等风险责任即日起均由买受人承担。合同签订后，王碧惠按约支付了全部购房款1921700元（其中581700元为首付款，剩余购房款1340000元通过银行按揭方式支付）。2015年5月19日，中茂地产公司向长乐市住房和城乡建设局报送《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于同年5月20日通过备案。2015年5月22日，中茂地产公司按《商品房买卖合同》明确的通讯地址“鹤上镇大厝村下新厝27号”向王碧惠邮寄《交房通知书》，约定于2015年6月4日前交房，后邮件被退回并注明“原址查无此人”。2016年5月16日，王碧惠以中茂地产公司交房延迟为由，向中茂地产公司发出《解除合同通知书》。2016年6月14日，中茂地产公司向本院提起诉讼，请求确认王碧惠向中茂地产公司发出的《解除合同通知书》无效，双方继续履行案涉《商品房买卖合同》。2016年8月16日，本院作出（2016）闽0182民初3086号民事判决，认定中茂地产公司已经履行了通知交房的义务，且双方约定的合同解除条件未成就，判决支持中茂地产公司的诉讼请求。王碧惠不服一审判决，提起上诉。2016年12月26日，福建省福州市中级人民法院作出（2016）闽01民终5303号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2017年7月14日，中茂地产公司以王碧惠逾期未来办理房屋交接手续，违反案涉《商品房买卖合同》第十一条第二款约定为由，诉至本院，要求判如所请。审理中查明，案涉《商品房买卖合同》有明确王碧惠的联系电话为130××××9020，中茂地产公司于2015年5月22日向王碧惠邮寄《交房通知书》时将王碧惠的联系电话写成159××××6682。2015年11月18日，中茂·岱湖城物业管理处按案涉《商品房买卖合同》明确的王碧惠的联系地址“鹤上镇大厝村下新厝27号”邮寄《关于空置房管理的通知》，并在收件人联系电话一栏将电话号码159××××6682、130××××9020均写上，该邮件于2015年11月20日因收件人王碧惠拒收被退回。另查明，案涉《商品房买卖合同》第二十条就文书送达约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。另合同附件六的合同补充协议第三条对合同第十一条房屋交接作了补充约定：如买受人未能在书面交房通知要求期限内办理商品房交接手续的，出卖人可径行将该商品房的钥匙交付于该商品房的前期物业服务单位，并由前期物业服务单位对该商品房代为进行接受。前期物业服务单位的接受即视为买受人已对该商品房进行了验收交接。物业管理服务费用收费标准物业管理服务单位可根据当地物价部门文件进行合理调整；买受人若认为交付的商品房存在质量问题（主体结构不合格的情况除外），应在房屋交接单中载明（但不影响买受人按照本合同规定的期限完成对该商品房的验收交接），并由出卖人核实后进行维修，买受人不得以属于房屋保修范围的质量问题为由拒绝接受房屋，若以此为由拒绝接受房屋的则视为房屋已按时交付，买受人不得以此追究出卖人逾期交房责任，维修期间不视为逾期交付。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。中茂地产公司与王碧惠签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，系合法有效的合同，双方均应按约履行合同。一、针对本案争议焦点1：王碧惠是否可以拒绝与中茂地产公司办理房屋交接手续？本院评判如下：王碧惠虽主张中茂地产公司未及时、合理的通知其交房，并以房屋现状存在重大问题为由拒绝交房。但中茂地产公司已按合同确定的联系地址向王碧惠邮寄《交房通知书》，虽然该邮件被退回，根据案涉《商品房买卖合同》第二十条的约定及合同附件六的合同补充协议第六条“出卖人按照《商品房买卖合同》所填写的通讯地址寄发通知后3日，即视为送达”的约定，应当视为中茂地产公司已经尽到了通知交房的义务。王碧惠在本案中未提供证据证明中茂地产公司通知其办理交付手续的商品房未达到交付使用条件，也未提供证据证明该商品房存在主体结构不合格的情况，根据案涉《商品房买卖合同》第十一条及合同附件六的合同补充协议第三条对合同第十一条房屋交接的补充约定，王碧惠拒绝接收房屋的行为既无合同依据，又无法律依据，故王碧惠应当与中茂地产公司办理房屋交接手续。需要指出的是，中茂地产公司向王碧惠邮寄《交房通知书》时未按《商品房买卖合同》所填写的通讯方式正确填写联系电话，尽管根据《商品房买卖合同》约定，可以视为中茂地产公司已经尽到通知交房的义务，但其仍应对《交房通知书》被退回的后果承担一定的过错责任。其作为案涉《商品房买卖合同》格式条款的制作方，不是与已缴清全部购房款的买受人王碧惠友好协商房屋交接手续，却以提起诉讼的方式要求王碧惠按照《商品房买卖合同》格式条款的约定支付保管金，此种解决纠纷的态度和方式，本院不予认同。二、针对本案争议焦点2：王碧惠是否应当按照《商品房买卖合同》第十一条的约定向中茂地产公司支付保管金？本院评判如下：根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”的规定，民事主体的权利义务应当合理且符合公平原则。依照《商品房买卖合同》第十一条对房屋交接的约定，王碧惠逾期未办理接房手续，仍视为已接收房屋，王碧惠应当缴纳物业管理费用、公共水电分摊、保管金。由于物业管理费用与保管金均是管理方对商品房实施管理行为而产生的费用，故《商品房买卖合同》第十一条对该费用进行重复约定，显然缺乏合理性，而且中茂地产公司未提供证据证实其曾对案涉房屋实行管理并产生保管费用，其要求王碧惠支付保管金的主张并无事实依据。王碧惠逾期未办理接房手续的行为属违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，中茂地产公司可要求王碧惠按照法律规定承担相应的违约责任，但《商品房买卖合同》第十一条未约定买受人逾期交房时应承担的违约金（如上所述，保管金是因对房屋实行管理而产生的费用，与违约金存在本质区别），而且中茂地产公司也未提供证据证实因王碧惠逾期接房而对其造成实际损失。故中茂地产公司要求王碧惠按照《商品房买卖合同》第十一条这一格式条款的约定支付保管金的主张，有违公平原则，本院不予支持。综上，王碧惠应当与中茂地产公司办理商品房交接手续，但无需向中茂地产公司支付保管金。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回福建中茂房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费735元，减半收取计368元，由福建中茂房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  蔡秀泉二〇一七年十一月十日书记员  李明亮附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。