文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终19692号上诉人（原审被告）：民生东都深圳房地产开发有限公司。法定代表人：曾德志，董事长。委托诉讼代理人：刘舜，广东利众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梅景景，委托诉讼代理人：王明文，广东三铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：方挺，广东三铭律师事务所律师。上诉人民生东都深圳房地产开发有限公司（以下简称民生东都公司）因与被上诉人梅景景商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初15329号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。民生东都公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判民生东都公司向梅景景支付逾期交房的违约金10036.86元（该违约金从2016年6月3日计算至6月17日，合计15天）。；二、梅景景承担全部上诉费用。事实和理由：一、xx花园二期和xxx园系民生东都公司开发的同一楼盘，由于该楼盘系由三幅不同的地块构成，所以该楼盘分别由三个不同的名称“xx花园二期”、“xxx园”、“xxxx苑”组成。梅景景系xxx园x栋x单元xxxx号房业主，其诉请的事实和理由与xx花园二期100多户业主诉请的事实和理由基本相同和类似。xx花园二期100多户业主诉请的事实和理由己经深圳市龙岗区人民法院一审和深圳市中级人民法院二审裁判。深圳市中级人民法院对该系列案的终审裁判[（2016)粤03民终字15812-15860号]所确立的裁判规则同样适用梅景景案件。二、深圳市中级人民法院对xx花园二期100多户业主诉请的事实和理由的终审裁判[2016)粤03民终字15812-15860号]定的重要裁判规则有两个：1、民生东都公司交付给业主的房屋必须具体正常的居住使用功能，否则视为逾期交房。具体到本案中，就是民生东都公司交付的房屋必须具备燃气开户条件，否则民生东都公司应承担逾期交房的违约责任。2、业主委托案外人深圳市东都市政工程有限公司对涉案房屋进行改造并导致燃气关停与涉案房屋逾期交付存在因果关系，该改造时段162天（包括房屋改造120天、燃气改造30天、施工准备的合理时间12天）属于正常合理时间。该162天应从延期交房的时间中扣减，不应计算逾期交房的违约金。三、虽然梅景景诉请的事实和理由与深圳市中级人民法院已经裁判的系列案业主诉请的事实与理由基本相同或类似，但本案的不同有：1、深圳市中级人民法院裁判的系列案双方当事人签署的《深圳市房地产买卖合同（预售)》约定的交房时间是2015年4月20日或8月20日；本案梅景景和民生东都公司签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的交房时间则是2015年12月31日。2、本案涉及的燃气改造是由深圳市鹏城管道工程有限公司承建施工的，合同约定的改造工期为20天。本案一审法院没有调查了解清楚上述事实与深圳市中级人民法院裁判系列案的事实存在的明显不同，生搬硬套深圳市中级人民法院裁判系列案所确定的违约金起始时间2016年3月12日，作为本案逾期交房违约金的起算时间。梅景景辩称，一、《房屋改造工程委托协议》签署时间是在2015年5月份，协议第五条约定交付时间是120天，但120天并不是工程施工的时间。二、从《房屋改造工程委托协议》所附的改造前后的示意图来看，改造没有影响燃气管道，燃气管道是在厨房的位置，有改造的都没有动过燃气管道。三、退一步讲，即使房屋改造对燃气改管有影响，也要考虑影响度有多大，会不会因为改管导致不能施工。应考虑房屋改造实际完成时间，不能机械的将120天计算入工程施工时间，还要加上合理施工期。梅景景向一审法院起诉请求：1、民生东都公司向梅景景支付逾期交房违约金124903.18元（该违约金按照购房总价款每日万分之四的标准，从2016年1月1日起计至实际交房之日止即2016年5月19日）；2、民生东都公司向梅景景支付因未按规定时间建成共用设施及附属配套项目的违约金1115.21元（该违约金按照购房总价款0.05%的标准计算）；3、民生东都公司承担本案诉讼费用。梅景景在开庭前提交书面申请，将第1项诉讼请求变更为“民生东都公司向梅景景支付逾期交房违约金（该违约金按照购房总价款每日万分之四的标准，从2016年1月1日起计至2016年6月17日止）”。一审法院认定事实：2015年5月24日，梅景景作为买方，民生东都公司作为卖方，双方签订《深圳市房地产认购书特别提示》及其《补充协议》。2015年8月20日，梅景景作为买受人，民生东都公司作为出卖人，双方签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定：1、买受人向出卖人购买位于深圳市龙岗中心城的xxx园x栋x单元xx层xxx号的房产。2、涉案房产的购房总价款为2230414元，买受人应在签订本合同之日起1日内首期支付购房总价款的39%、7日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款。3、合同第九条约定：出卖人应当于2015年12月31日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。4、合同第十二条约定：除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将本房地产交付买受人，按下列方式处理：逾期在90日之内的（含90日），自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。5、合同第十三条约定，出卖人未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并验收合格的，出卖人支付本房地产总价款0.05%的违约金给买受人。合同签订后，梅景景按约向民生东都公司支付了购房款。另查，深圳市燃气集团股份有限公司于2016年9月22日向深圳市龙岗区人民法院的回函显示:1、龙岗区xxx座楼盘名称在燃气集团系统记录为“xx花园二期”，该小区于2015年5月20日通过监理验收，2015年9月14日提交竣工资料，2016年5月12日具备开户条件；2、龙岗区中心城xxx园于2015年1月22日通过监理验收，2015年9月14日提交竣工资料，2016年6月17日具备开户条件。再查，关于涉案xx花园的部分业主先于本案起诉民生东都公司要求支付逾期交房违约金等，（2016）粤03民终15813、15814、15815、15817、15821、15823、15826、15827、15829、15831、15833-15835、15837、15838、15840-15843、15845、15846、15848、15849、15851、15853、15855、15856、15858-15860号生效民事判决查明事实如下：1、深圳市燃气集团股份有限公司于2016年10月19日向深圳市中级人民法院的回函显示xx花园二期小区于2015年9月22日在龙岗区住房和建设局完成竣工验收备案，办理完相关供气手续后，民生东都公司遂提出暂缓供气，2016年5月4日民生东都公司要求供气，2016年5月12日具备开户条件；2、民生东都公司与案外人深圳市越x（集团）股份有限公司于2015年9月30日签订《燃气管道工程合同》，约定深圳市越x（集团）股份有限公司接到民生东都公司进场通知后5日内组织进场施工，总工期30天；对此，民生东都公司称由于所有的业主都进行搭板改造，燃气管道的改造对这个楼盘的燃气使用都是有影响的，不能够带气状态，而燃气管道改造是应第三方东都市政公司提出，其才以开发商的名义发包给深圳市越x（集团）股份有限公司进行改造，具体如何改造以及如何联系暂停供气和何时开通供气，都是由深圳市越x（集团）股份有限公司与燃气公司沟通、办理，对于具体办理过程民生东都公司并不清楚；而业主则认为其签订的房屋改造工程委托协议并没有涉及到天然气管道改造的内容，民生东都公司与深圳市越x（集团）股份有限公司签订的《燃气管道工程合同》与业主没有关系，业主也没有委托或者许可深圳市越x（集团）股份有限公司对房产进行改造，且没有与民生东都公司约定交楼后需要对燃气管道改造而造成交楼延期以及影响燃气接通时间，故民生东都公司与其他方签订的改造协议不能成为民生东都公司延迟接通天然气的理由。上述生效民事判决作出认定如下：1、xx花园二期小区在2015年10月2日之后存在燃气不符合开户条件的问题，属于影响涉案房屋正常使用功能，应在判断有关逾期交房违约金问题时予以具体考量；2、深圳市越x（集团）股份有限公司和民生东都公司于2015年9月30日签订的合同约定接到进场通知后5日内组织进场施工，总工期30天，但深圳市燃气集团股份有限公司回函显示2016年5月4日民生东都公司才要求恢复供气，2016年5月12日小区方才具备开户条件，即表明小区具备燃气开通条件的时间明显超过民生东都公司和深圳市越x（集团）股份有限公司约定的工期；3、结合房屋改造工程委托协议，认定关于燃气改造工程是因业主委托第三方对房屋改造引起；……结合所涉房屋搭板改造以及由此产生的燃气改造工期及实际情况，民生东都公司应当在2016年3月12日前确保涉案房产具备燃气开通条件，达到正常使用功能，而涉案房产直至2016年5月12日方符合正常居住使用功能，故认定民生东都公司存在逾期交房的违约行为，支持业主从2016年3月13日起至其所主张的逾期交房违约金截止日之间的逾期交房违约金，该期间的逾期交房违约金酌定以总购房款为基数按照日万分之三的比例计算。一审法院认为，梅景景、民生东都公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应遵照履行。关于逾期交房违约金。双方均确认《深圳市房地产买卖合同（预售）》中约定交房时间为2015年12月31日，虽然民生东都公司通知梅景景于2015年12月30日至2015年12月31日期间办理入伙，但当时房屋并不能正常使用。结合深圳市中级人民法院作出的（2016）粤03民终15813、15814、15815、15817、15821、15823、15826、15827、15829、15831、15833-15835、15837、15838、15840-15843、15845、15846、15848、15849、15851、15853、15855、15856、15858-15860号民事判决书查明的事实及认定结果已生效，一审法院认定民生东都公司存在违约情形，其应当向梅景景支付违约金。根据深圳市燃气集团股份有限公司出具的回函显示，xxx园小区的燃气实际具备开通时间为2016年6月17日。一审法院据以遵照上述判决认定的相关事实，参照上述判决的计算标准，认定民生东都公司需支付梅景景2016年3月13日至2016年6月17日期间的逾期交房违约金为64235.92元[2230414元×0.03%×96天]。关于未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并验收合格的违约金。根据合同约定，民生东都公司需支付梅景景违约金，故该违约金为1115.21元[2230414元×0.05%]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决:一、民生东都公司自该判决生效之日起十日内向梅景景支付逾期交房违约金64235.92元。二、民生东都公司自该判决生效之日起十日内向梅景景支付未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并验收合格的违约金1115.21元。三、驳回梅景景的其他诉讼请求。上述付款义务人如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1668.91元（梅景景已预交），由梅景景承担700元、由民生东都公司承担968.91元。本院查明，双方当事人对一审查明的事实无异议。另查明，民生东都公司与案外人深圳市鹏城管道工程有限公司签订的《xxx园1栋燃气工程改造施工合同》约定燃气管道改造工期为20天。本院认为，本案二审的争议焦点是：民生东都公司承担逾期交房违约责任的起始时间应如何确定。本案中，民生东都公司与梅景景签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定交房时间为2015年12月31日。因涉案楼盘在入伙后还需要进行房屋改造以及燃气管道改造，民生东都公司要求在逾期交房时间中对该施工期予以扣减，该主张合理，本院予以采纳。梅景景与案外人深圳市东都市政工程有限公司签订的《xx花园二期房屋改造工程委托协议》约定房屋改造时间为入伙之日起120日内，民生东都公司与案外人深圳市鹏城管道工程有限公司签订的《xxx园1栋燃气工程改造施工合同》约定燃气管道改造工期为20天，类似生效判决还确定施工准备的合理时间为12天，故本案中可扣减的合理工期为152天。民生东都公司应当于2016年5月31日前将涉案房屋交付梅景景使用，而直到2016年6月17日涉案房屋才开通天然气，具备正常居住功能，因此，民生东都公司应当承担2016年6月1日至2016年6月17日期间的逾期交房违约金11375.11元（2230414元×0.0003×17天）。综上，民生东都公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决计算违约期限有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初15329号民事判决第三项；二、维持深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初15329号民事判决第二项；三、变更深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初15329号民事判决第一项为：民生东都深圳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向梅景景支付逾期交房违约金11375.11元；四、驳回梅景景的其他诉讼请求。一审案件受理费1668.91元，由民生东都深圳房地产开发有限公司负担165.41元，由梅景景负担1503.5元。二审案件受理费1154.98元，由民生东都深圳房地产开发有限公司负担28.52元，由梅景景负担1126.46元。本判决为终审判决。审判长 武  永  庆审判员 张  秀  萍审判员 吴  思  罕二〇一七年十二月二十日书记员 谢文琦（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。