文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终4547号上诉人（原审被告）：深圳市朗黛服饰有限公司，住所地：广东省深圳市南山区华侨城东部工业区东北C-6栋302#，组织机构代码：75425286-1。法定代表人：苏颖波。委托诉讼代理人：胡海军，广东华途律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹湘雩，广东华途律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳和记黄埔中航地产有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福中三路1280号黄埔雅苑商场3楼B区，组织机构代码：75760604-7。法定代表人：周伟淦。委托诉讼代理人：朱良均，广东深金牛律师事务所律师。上诉人深圳市朗黛服饰有限公司（以下简称“朗黛公司”）因与被上诉人深圳和记黄埔中航地产有限公司（以下简称“和记黄埔公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2016)粤0304民初13845号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。朗黛公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回原审法院重审或改判：1、朗黛公司与和记黄埔公司之间的租赁合同关系于2014年11月17日解除；2、朗黛公司无需向和记黄埔公司支付截至2015年8月23日的基本租金380256.01元、推广费8209.2元及上述费用的相应逾期付款违约金；3、朗黛公司无需对深圳市福田区深南大道X号的XXX广场商场第X层X商铺恢复原状并向和记黄埔公司交付。二、本案一审案件受理费、二审上诉费均由和记黄埔公司承担。事实和理由：一、原审法院认定事实严重不清，和记黄埔公司未尽义务提供正常的营业环境和保证合理的整体开业率，导致合同根本目的无法实现，也因此导致朗黛公司自装修完毕后始终无法进场开业，和记黄埔公司应属于根本违约，朗黛公司有权单方解除合同。1、从涉案物业的地理位置而言，涉案物业尽管位处优越繁华地段（××福田区最繁华的华强北地段），但商场的人气却长期处于严重低迷的状态，合同签约率、商场进驻率、商铺开业率均严重不足，导致合同目的无法实现，且和记黄埔公司向朗黛公司承诺的商场开业日多次延后，也进一步证明涉案物业并不具备商场运营所应具备的最基本的整体开业率和基本正常的营业环境，而一个商场的整体开业率和营业环境对于入场经营的所有商户而言都是营业所需的最基本的前提条件，也是和记黄埔公司应当履行的合同最基本义务。然而由于和记黄埔公司的根本违约，导致包括朗黛公司在内的所有商铺均受到严重影响，始终无法正常开业及营业，朗黛公司有权单方解除合同。2、从涉案物业的整体签约率而言，和记黄埔公司曾向朗黛公司口头承诺正式开业期间保证整体签约率能够达到70%，且朗黛公司己尽其所能向原审法院提交和记黄埔公司与案外人KEDD服饰股份有限公司（涉案物业承租方之一）签署的《XXX广场商铺租赁合同补充协议》，该协议附件二第三部分用于证明和记黄埔公司曾与案外人书面达成协议，约定开业当日如整体签约率低于70%，同意豁免支付基本租金直至整体签约率达到70%以上，仅需支付提成租金。然而事实上，截至和记黄埔公司起诉之日，商场整体签约率始终未到达70%，显然无法实现合同目的。3、从商场的市场经营规律而言，一个符合正常市场经营规律的大型商场会随着市场规律的逐步成熟，其人气、名气、租金等各方面条件均能够得到逐步提升。然而涉案物业的租金标准却逐年降低，朗黛公司向原审法院提交了和记黄埔公司与案外人深圳BQN贸易有限公司（涉案物业承租方之一）签署的《房屋租赁合同》，该合同用于证明自2015年以后，涉案物业的租金标准已远远低于和记黄埔公司和朗黛公司约定的租金标准，显然不符合正常的商场经营市场规律，从侧面也反映出涉案物业无法实现合同目的，朗黛公司有权解除合同。二、和记黄埔公司隐瞒真实事实欺骗、诱导朗黛公司入场经营，严重丧失商业信誉，朗黛公司有权行使不安履行抗辩权中止履行合同义务。且朗黛公司为防止损失继续扩大，在装修完毕后及时采取了适当措施即撤店并向和记黄埔公司交还涉案商铺的钥匙的行为，应属于防止继续扩大损失的合法、合理行为。和记黄埔公司曾在招商时向包括朗黛公司在内的所有商户以商场已有众多知名品牌入驻为诱饵并提供虚假《落位图》（朗黛公司己向原审法院提供该证据）欺骗、诱导朗黛公司签约入驻，严重丧失商业信誉，朗黛公司有权行使不安抗辩权中止履行合同义务。朗黛公司为了防止自身损失继续扩大，于装修完毕后并未开业经营，而是选择及时撤店并向和记黄埔公司交还商铺钥匙的行为合法、合理，并不存在违约情形。三、和记黄埔公司深圳市和记黄埔中航地产有限公司主张租金的诉讼请求己超过诉讼时效，对超过诉讼时效部分的租金不应当予以支持。原审法院对和记黄埔公司存在中断诉讼时效的行为的认定于法无据。根据我国《民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。和记黄埔公司于2016年6月15日向原审法院提起起诉，故和记黄埔公司主张朗黛公司支付2015年6月16日之前（含当日）的租金的诉讼请求已严重超过了诉讼时效，不应当得到支持。原审法院以和记黄埔公司分别于2014年12月23日、2015年2月11日、2015年7月21日向朗黛公司发送《催缴欠缴费用通知书》、《律师函》、《深圳XXX商场租赁合同解除及装修、物品清理通知书》为由，认为和记黄埔公司存在中断诉讼时效的行为实属认定事实严重不清：1、《催缴欠缴费用通知书》的落款时间为2015年1月12日，而邮单显示寄出时间却为2014年12月23日，显然有违时间规律；且《催缴欠缴费用通知书》及《律师函》的邮单签收人均非收件人本人，朗黛公司处根本不存在“胡某某”等签收人，同时和记黄埔公司亦无物流查询单予以佐证，朗黛公司在一审庭审中明确否定收到《催缴欠缴费用通知书》及《律师函》，但原审法院依然采信上述证据显然是错误的；2、《深XXX商场租赁合同解除及装修、物品清理通知书》并未提及欠缴租金等事宜，仅就合同解除、恢复装修、物品清理等事宜进行通知，并不属于法律意义上的对租金催缴的中断行为，因此对于拒付或延付租金一年的诉讼时效并未因和记黄埔公司提出要求而中断。四、朗黛公司在合同无法继续履行或强制履行成本过高的情形下，可以以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除，原审法院剥夺朗黛公司的合同解除权实属适用法律严重错误。退一万步而言，即便朗黛公司为违约方，根据双方签署的《XXX广场商铺租赁合同补充协议》第9.6条之约定：“自开业日起的任何一个公历年度内，乙方不得连续三(3)日或累计七(7)日中途停业。乙方如需中途停业，应事先征得甲方的书面批准，否则视为乙方违约。”另根据我国《合同法》第一百一十条第一款第（二）项之规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”，可知朗黛公司在自身经营状况严重恶化、有丧失或者可能丧失履行债务能力、在合同无法继续履行或强制履行成本过高的情形下，是可以选择以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除的，朗黛公司选择提前向和记黄埔公司发函撤场或解除合同并愿意承担违约金，完全符合我国《合同法》的立法精神，也应当属于《合同法》第九十四条“法律规定的其他情形”范畴。为此原审法院认为朗黛公司的撤场行为不符合合同约定的可以单方解除情形，显然适用法律错误。五、和记黄埔公司应当在合理期限内行使合同解除权并收回涉案商铺，以此防止损失继续扩大，但和记黄埔公司在朗黛公司装修完毕并撤场后并未采取适当措施防止损失扩大，其不应就扩大的损失要求朗黛公司赔偿。合同应自朗黛公司装修完毕并撤场之日起正式解除，原审法院认定合同解除时间以和记黄埔公司解除时间为准于法无据。朗黛公司于2014年9月18日向朗黛公司交付商铺，朗黛公司在免租装修期60天内即2014年11月17日之前已完成装修并及时撤场、交还钥匙，和记黄埔公司在明知朗黛公司撤场的情况下，应当在合理期限内行使合同解除权并收回涉案商铺，以此防止损失继续扩大，然而和记黄埔公司却直到2015年7月21日才向朗黛公司发送解除通知书，并通知租赁合同关系于2015年8月24日解除，显然属于恶意、放任损失继续无休止地扩大，根据我国《合同法》第一百一十九条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大：没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”故和记黄埔公司应当对朗黛公司装修完毕并撤场后的损失自行承担，合同应自朗黛公司装修完毕并撤场之日即2014年11月17日正式解除。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，涉案物业无法实现合同目的，朗黛公司在合同无法继续履行且强制履行成本过高的情形下，选择在装修完毕后及时撤场并解除合同合情合法，原审法院强制朗黛公司继续履行合同对朗黛公司严重不公，和记黄埔公司主张租金的诉讼请求也已严重超过诉讼时效，为此，朗黛公司根据我国《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定，向贵院提起上诉，恳请贵院秉公审理，依法判决。和记黄埔公司辩称,和记黄埔公司认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，朗黛公司的上诉没有事实依据和法律根据，请求予以驳回。和记黄埔公司向一审法院起诉请求：1、解除和记黄埔公司、朗黛公司签订的租赁合同及相关补充协议；2、朗黛公司向和记黄埔公司支付：租金652207.44元、推广费8209.2元、POS机租金4370.97元、物业服务费50623.41元、电费472.8元、违约金51391.27元，合计767275.09元，上述费用计算截至2016年4月30日，其后另计；3、朗黛公司在合同解除当日向和记黄埔公司交付房产，朗黛公司延期交房的，应按双倍租金标准向和记黄埔公司支付延期交付房产期间的租金以及延期交付房产期间的推广费、物业管理费；4、朗黛公司拆除装修，按原状交付房产，朗黛公司未按原状交付房产的，应承担恢复原状费用36800元。审理中，和记黄埔公司明确诉讼请求为：1、解除和记黄埔公司、朗黛公司签订的租赁合同及相关补充协议；2、朗黛公司向和记黄埔公司支付：2014年12月至2015年8月24日的基本租金654630.83元（其中2014年12月份为70594.54元、2015年1月至7月每月75125元，2015年8月1日至24日58621.29元）、推广费8239.49元（每月939.06元）、POS机租金4387.10元（每月500元）、物业管理费50810.21元、电费472.8元及上述欠款逾期付款期间的违约金（违约金按未缴付款项每日万分之五标准计算）；3、朗黛公司拆除装修、按原状向和记黄埔公司交付房产，若朗黛公司未按原状交付房产，应承担恢复原状费用36800元。一审法院认定事实：2014年8月15日，和记黄埔公司（甲方）与朗黛公司（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用；租金为每月75125元，乙方应于每月5日前向甲方交付租金；租赁房屋的期限自2014年8月31日起至2017年8月30日止；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金，即225375元；甲乙双方约定以下通信地址为双方通知或文件的送达地址，甲方送达地址为深圳市福田区福中三路1280号黄埔雅苑三楼，乙方送达地址为深圳市南山区华侨城XX花园会所X层，送达地址未经书面变更通知，一直有效；一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达；如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日。同日，和记黄埔公司（甲方）与朗黛公司（乙方）签订补充协议，约定：本补充协议是甲乙双方签订的租赁合同的补充；租赁合同如与本补充协议有不一致的，应以本补充协议的约定为准；乙方同意该商场由甲方委托和记物业服务（深圳）有限公司（以下称受托管理人）提供物业管理服务；租赁期为3年，租赁期开始日为2014年8月31日，免租装修期为60天，从租赁期开始日起算，免租装修期内免交租金，但乙方须按补充协议约定向甲方支付推广费，并向受托管理人支付免租装修期内的物业服务费以及实际发生的杂项费用；租金包括基本租金和提成租金，乙方应当自本补充协议附件二约定的免租装修期届满之日或开业日（以较早日期为准）起向甲方支付，租赁期第一年每月基本租金为75125元，第二年每月基本租金为78881元，第三年每月基本租金为82794元；提成租金为任何公历月的总营业额的20%减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零；推广费指甲方就宣传推广该商场而收取的费用，乙方应当自租赁期开始日起向甲方支付推广费为每月939.06元；自本补充协议签署之日起7日内，乙方须向甲方及受托管理人支付经营保证金，作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行本补充协议各项条款的担保，经营保证金为242747.61元（相当于三个月的基本租金以及物业服务费），其中225375元向甲方支付，剩余17372.61元向受托管理人支付；涉案商场目前的物业管理服务收费采取的是酬金制模式，乙方应按照补充协议的约定自租赁开始日起向受托管理人支付物业服务费每月16170.11元（含正常供应时段的空调费），且在乙方所支付的物业服务费所对应的物业管理服务期间，无论该物业服务费能否满足对该商场进行物业管理服务的需要，对该物业服务费不足的部分由甲方补足，对该物业服务费有剩余的部分由甲方依法享有；如乙方需租用POS机，应向甲方支付押金并按月支付租金，POS机租金为每月每台500元；乙方应于每个公历月第5日或之前，向甲方支付当月基本租金、推广费及POS机租金，并向受托管理人支付当月物业服务费、水费、电费、燃气费及其他有偿服务费；租赁期内之提成租金，按公历月支付，乙方须于每个公历月的第5日或之前向甲方支付该公历月倒数第二个月的提成租金（如本年5月5日或之前，乙方须支付本年3月的提成租金）；若租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月，乙方占用该房产不足一个月时，基本租金、提成租金、物业服务费、推广费、POS机租金以及杂项费用将根据当月实际占用天数按比例计算，若在租赁期的某一公历月内上述费用出现不同的计费标准，则参照本款所述租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月的情形分段计算；自开业日起的任何一个公历年度内，乙方不得连续3日或累计7日中途停业，乙方如需中途停业，应事先征得甲方的书面批准，否则视为乙方违约；除本补充协议另有约定外，租赁期届满或租赁合同提前终止时，乙方应在租赁期届满或租赁合同提前终止当日将已恢复至该房产首次交付时原状或甲方指示的其他状态下的该房产交还甲方，乙方应负责弥补因将该房产恢复原状而直接或间接对第三人造成的损害，由此产生的费用由乙方自行承担；若乙方未经甲方同意，擅自撤离该房产的，甲方有权书面通知乙方终止租赁合同、收回该房产、甲方及受托管理人无需返还乙方已付的经营保证金；若甲方及受托管理人授权的经营保证金不足以弥补甲方及受托管理人实际发生的损失，甲方及受托管理人仍有权向乙方追偿（即本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施，下同）；乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施；乙方违反约定未经甲方的书面批准而中途停业的，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施；本补充协议中，公历月指公历每月1日至本月最后一日，公历年指公历每年1月1日至本年12月31日，自租赁期开始日起每一年为一个租赁年度（如2013年7月1日至2014年6月30日为第一个租赁年度；2014年7月1日至2015年6月30日为第二个租赁年度，以此类推）。补充协议附件四载明，甲方将处于毛坯状况的房产交付给乙方，其内部装饰如下：地台（结构面交工），墙身（毛坯），天花（混凝土面）。2014年9月18日，和记黄埔公司向朗黛公司交付了商铺，双方签署了商铺验收记录。庭审时，和记黄埔公司、朗黛公司均确认起租日为2014年9月18日，并确认朗黛公司接收涉案商铺后对商铺进行了装修，但一直未营业。朗黛公司庭审中主张已向和记黄埔公司交还涉案商铺钥匙，但陈述对交还钥匙的时间记不清楚，且无法提供证据予以证明，和记黄埔公司否认朗黛公司已交还涉案商铺钥匙。2014年12月23日，和记黄埔公司向合同载明的朗黛公司通讯地址通过EMS发出催缴欠缴费用通知书，邮单回执显示该邮件于次日由前台胡某某签收。2015年2月11日，和记黄埔公司委托上海市JY（深圳）律师事务所陈XX律师向合同载明的朗黛公司通讯地址通过EMS发出律师函，要求朗黛公司在收函后3日内还清拖欠款项，邮单回执显示该邮件于次日签收。2015年7月21日，和记黄埔公司向朗黛公司发出《深圳XXX商场租赁合同解除及装修、物品清理通知书》，载明：按朗黛公司与和记黄埔公司签订的租赁合同及补充协议，朗黛公司在未取得和记黄埔公司同意的情况下，一直未开始正常营业，在此期间该违约使和记黄埔公司蒙受损失，为避免和记黄埔公司的损失进一步扩大，和记黄埔公司根据租赁合同第15.4以及15.5条款约定，现书面通知朗黛公司于2015年8月24日正式解除双方签订的租赁合同（含补充协议），请朗黛公司于合同解除当日或之前将该房产恢复至首次交付时的原状交还给和记黄埔公司，和记黄埔公司保留追究朗黛公司违约责任的权利，朗黛公司已缴纳的一切费用不予退还；若朗黛公司未在合同解除之日起7日内清理遗留在商铺内的物品，则视为放弃物品的所有权，和记黄埔公司有权留置或以其它方式处理前述物品。另查，租赁合同签订前的2013年12月13日，朗黛公司已向和记黄埔公司支付了313256.96元，其中含经营保证金233802元，基本租金77943元、推广费1020.96元、POS机租金500元。庭审中，和记黄埔公司表示对朗黛公司预交的基本租金77943元已用于抵扣2014年11月份整月及12月份的部分租金，抵扣完预交的租金后2014年12月份的租金朗黛公司尚有70594.54元未付，对朗黛公司预交的推广费1020.96元、POS机租金500元已用于抵扣2014年12月份之前的相应费用。再查，2014年7月至2016年1月期间，和记黄埔公司与多家广告、传媒公司签订合同举行XXX广场商场的各类推广活动。一审法院认为，和记黄埔公司与朗黛公司签订的租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除的问题。合同履行过程中，朗黛公司接收涉案商铺后一直未开业经营，且长期拖欠租金以及其它费用，构成违约，依据合同约定，和记黄埔公司据此有权单方终止合同，行使合同解除权。和记黄埔公司于2015年7月21日发函通知朗黛公司，租赁合同及补充协议于2015年8月24日解除，一审法院认定涉案租赁合同与补充协议于2015年8月24日解除。朗黛公司辩称朗黛公司已向和记黄埔公司交还钥匙，合同自朗黛公司交还钥匙时已经解除。但朗黛公司庭审时陈述不清楚交还钥匙的时间，亦未提交证据证明其已向和记黄埔公司交还钥匙，朗黛公司的该辩称无证据支持，一审法院不予采纳。关于和记黄埔公司主张朗黛公司拖欠的各项费用，一审法院作如下认定：1、POS机租金。和记黄埔公司未提供证据证明其已向朗黛公司交付POS机，且涉案商铺实际并未开业，朗黛公司未实际使用POS机，因此朗黛公司无需支付POS机租金。和记黄埔公司诉请的POS机租金，缺乏依据，一审法院不予支持。另，对朗黛公司已预交的款项含POS机租金的部分，实际应用于抵扣朗黛公司应交的其他费用。2、基本租金。在合同于2015年8月24日解除之前，朗黛公司仍应向和记黄埔公司依约支付基本租金，庭审中，双方确认起租日为2014年9月18日，免租期60天，则应从2014年11月18日开始计算租金，故2014年11月18日至2014年12月31日期间的租金应为（13天/30天）×75125元+75125元=107679.17元，用朗黛公司预交的基本租金77934元抵扣完毕后，尚欠29745.17元。故朗黛公司还应支付2014年12月所欠租金29745.17元以及2015年1月至2015年8月23日期间的基本租金。根据补充协议第15条第15.5款约定：“乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金。乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施”，据此，对于朗黛公司拖欠的租金和违约金，和记黄埔公司自朗黛公司逾期支付之日的第30日起有权在经营保证金中予以扣除以减少损失，具体为：2014年12月的剩余租金29745.17元，应于2014年12月5日前缴纳，朗黛公司可于2015年1月5日从朗黛公司交纳的233802元经营保证金中扣除该部分租金29745.17元及逾期付款违约金446.18元（29745.17元×0.0005×30天），扣除后剩余经营保证金为203610.65元；2015年1月份的租金，应于2015年1月5日缴纳，朗黛公司可于2015年2月5日从其余经营保证金中扣除该月份租金75125元及逾期付款违约金1126.88元（75125元×0.0005×30天），扣除后还剩余经营保证金127358.77元；2015年2月份的租金，应于2015年2月5日缴纳，朗黛公司可于2015年3月8日从其余经营保证金中扣除该月份租金75125元及逾期付款违约金1126.88元，扣除后还剩余经营保证金51106.89元；2015年3月份的租金，应于2015年3月5日缴纳，朗黛公司可于2015年4月5日从其余经营保证金中扣除该月份租金75125元及逾期付款违约金1126.88元，完全扣除剩余经营保证金后，该月份尚有基本租金24018.11元及逾期违约金未支付。同时，根据补充协议第5.8款约定“若租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月，乙方占用该房产不足一个月时，租金、物业服务费、推广费、POS机租金以及杂项费用将根据当月实际占用天数按比例计算。若在租赁期的某一公历月内上述费用出现不同的计费标准，则参照本款所述租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月的情形分段计算”，至2015年8月24日，朗黛公司应支付的基本租金为2015年3月份剩余租金24018.11元+（2015年4月至2015年7月共4个月+2015年8月的23天/31天）×75125元=380256.01元，对和记黄埔公司诉请的基本租金超出部分，一审法院不予支持。朗黛公司提出关于和记黄埔公司所主张的2015年6月1日之前的租金已经超过拒付或延付租金一年的诉讼时效期间。经查，和记黄埔公司分别于2014年12月23日、2015年2月11日、2015年7月21日向朗黛公司发出催缴欠缴费用通知书、律师函、《深圳XXX商场租赁合同解除及装修、物品清理通知书》，通知朗黛公司支付欠缴费用、解除合同、清理物品、返还商铺，诉讼时效因和记黄埔公司提出要求而中断，一年的诉讼时效期间自2015年7月21日起重新计算，故和记黄埔公司于2016年6月15日起诉，未超过诉讼时效期间，朗黛公司关于超过诉讼时效期间的抗辩，一审法院不予采纳。3、推广费。和记黄埔公司已就其对商场进行推广活动完成了基本举证义务，和记黄埔公司要求朗黛公司支付推广费，符合合同约定，在合同解除之前，朗黛公司仍需支付推广费。朗黛公司已预交推广费1020.96元、POS机租金500元，合计1520.96元，如上所述，朗黛公司预交的POS机租金可用于抵扣朗黛公司应交的推广费。故朗黛公司预交的1520.96元可视为预交了一个月零十九天的推广费，和记黄埔公司主张推广费自2014年12月开始计算，没有超出其可主张权利的范围，一审法院予以照准，即朗黛公司应支付2014年12月至2015年8月23日的推广费共939.06元×（8个月＋23天/31天）=8209.2元。4、物业服务费、电费及相应违约金。依补充协议约定，在租赁期间向朗黛公司收取物业服务费、电费的主体应是受托管理人而非和记黄埔公司，和记黄埔公司提交的证据不足以证明其已实际代朗黛公司支付物业服务费、电费及相应违约金，和记黄埔公司的该项主张，一审法院不予支持。若朗黛公司确有拖欠相关费用，应由受托管理人主张相关权利。5、逾期付款违约金。其中，因和记黄埔公司要求朗黛公司支付POS机租金缺乏依据，相应地，和记黄埔公司要求朗黛公司该项费用的逾期付款违约金，一审法院不予支持。对于2015年3月-2015年8月基本租金、2014年12月-2015年8月推广费的逾期付款违约金，符合合同约定，朗黛公司应以每月应付款项为基数，以每月应付款之日为起算日期，按日万分之五计算至实际履行之日止（详见判决附表）。关于和记黄埔公司要求朗黛公司拆除涉案商铺的装修、恢复原状及赔偿恢复装修费用的请求。依补充协议约定，朗黛公司在合同提前终止时有义务将房产恢复原状并交还给和记黄埔公司，当朗黛公司未恢复原状时，朗黛公司构成违约，和记黄埔公司有权要求朗黛公司赔偿违约损失，但和记黄埔公司未证明为恢复原状而实际发生的损失，恢复原状所需支出尚不可知。故和记黄埔公司要求朗黛公司拆除装修、恢复原状符合合同约定，一审法院予以支持；但和记黄埔公司根据不确定的事实要求朗黛公司承担恢复原状的费用损失，缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认深圳和记黄埔中航地产有限公司与深圳市朗黛服饰有限公司之间的《深圳市房屋租赁合同书》及《XXX广场商铺租赁合同补充协议》于2015年8月24日解除；二、深圳市朗黛服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳和记黄埔中航地产有限公司支付截至2015年8月23日的基本租金380256.01元、推广费8209.2元及上述费用的相应逾期付款违约金（违约金的计算基数和起算时间详见判决附表，各项费用的相应违约金均以各项费用每月发生金额为基数按日万分之五计算至实际履行之日止）；三、深圳市朗黛服饰有限公司应于本判决生效之日起三十日内将深圳市福田区深南大道X号的XXX广场商场第X层X号商铺恢复原状并向深圳和记黄埔中航地产有限公司交付；四、驳回深圳和记黄埔中航地产有限公司的其它诉讼请求。案件受理费11841元（和记黄埔公司已预交），由和记黄埔公司负担4714元，朗黛公司负担7127元。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，和记黄埔公司与朗黛公司签订的租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。朗黛公司主张和记黄埔公司在签约过程中对其进行了欺诈，但朗黛公司未能充分举证证明和记黄埔公司在签订涉案租赁合同时对其进行了欺诈，对其主张，本院不予采信。朗黛公司主张和记黄埔公司在签约时承诺其商场开业率达到70%以上，但并未举证加以证明，应当承担举证不能之责任。朗黛公司主张由于涉案商铺所在商场开业率不足，客流量少，导致其无法实现合同目的。本院认为，租赁市场环境既非双方合同中有明确具体约定的出租人主要义务，亦非可依诚实信用原则予以量化确定的从给付义务，因朗黛公司未举证证明系因租赁物本身性质不符合合同约定或者和记黄埔公司其他有违诚信原则的行为而导致经营环境不善，本案中不存在朗黛公司可拒付有关租赁费用或解除合同的合法事由。朗黛公司接收涉案商铺后一直未开业经营，且长期拖欠租金以及其它费用，构成违约，依据合同约定，和记黄埔公司据此有权单方终止合同，行使合同解除权。原审法院根据守约方和记黄埔公司通知解除合同的时间确定合同解除时间有事实与法律依据，但和记黄埔公司直到2015年8月24日才解除合同收回房屋超出合理期间，系放任损失之扩大，本院酌定2015年4月至2015年8月24日的相关租金和推广费的损失系和记黄埔公司未及时解除涉案合同而自行扩大的损失，应由其自行承担。原审法院对该期间的费用予以支持存在不当，本院予以纠正。和记黄埔公司作为守约方应履行止损的法定义务，及时收回房屋，至于恢复原状所产生的费用可另寻法律途径解决，其通过诉讼请求朗黛公司恢复原状并交付房屋有违其承担的止损义务，该请求不应支持，原审法院对此处理有误，本院予以纠正。关于和记黄埔公司向朗黛公司发送《深圳XXX商场租赁合同解除及装修、物品清理通知书》是否构成时效中断的问题，因和记黄埔公司在该通知书明确了保留追究朗黛公司违约责任的权利，应视为其对朗黛公司欠缴租赁费用提出了主张，原审法院认定该通知书构成时效中断并无不当，本院予以确认。综上所述，朗黛公司的上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以支持；一审判决处理结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2016)粤0304民初13845号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2016)粤0304民初13845号民事判决第三、四项；三、变更广东省深圳市福田区人民法院（2016)粤0304民初13845号民事判决第二项为：深圳市朗黛服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳和记黄埔中航地产有限公司支付2015年3月份剩余租金24018.11元、2014年12月至2015年3月份推广费3756.24元及上述费用的相应逾期付款违约金（违约金的计算基数和起算时间详见判决附表，各项费用的相应违约金均以各项费用每月发生金额为基数按日万分之五计算至实际履行之日止）；四、驳回深圳和记黄埔中航地产有限公司的其它诉讼请求。一审案件受理费11841元（和记黄埔公司已预交），由和记黄埔公司负担8000元，被告朗黛公司负担3841元。二审案件受理费11841元（和记黄埔公司已预交），由和记黄埔公司负担8000元，被告朗黛公司负担3841元。本判决为终审判决。审判长 俞   红审判员 吴 思 罕审判员 邓   媛二〇一七年十二月二十一日书记员 林翘（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。一审判决书附表：单位：元（人民币）租金、推广费的违约金计算明细                  序号              费用名称              发生期间              费用金额（即违约金计算基数）              相应违约金起算日期              相应违约金计算截止时间                  1              基本租金              2015年3月份              75125              2015年3月6日              2015年4月5日                  2              基本租金              2015年3月份              24018.11              2015年3月6日              均计至实际履行之日止                  8              推广费              2014年12月份              939.06              2014年12月6日                  9              推广费              2015年1月份              939.06              2015年1月6日                  10              推广费              2015年2月份              939.06              2015年2月6日                  11              推广费              2015年3月份              939.06              2015年3月6日