广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂05民终423号
上诉人（原审被告）：北海市创基房地产有限公司，住所地广西壮族自治区北海市云南路西9巷l5号(原毛巾厂综合楼)。
法定代表人：张文凤，董事长。
委托诉讼代理人：李小芳，广西桂三力律师事务所北海分所律师。
被上诉人（原审原告）：魏相辉，男，l974年6月26日出生，汉族，住安徽省寿县。
原审第三人：魏利丽，女，1978年l2月12日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：李蓓，广西海盟律师事务所律师（同受被上诉人魏相辉的委托）。
上诉人北海市创基房地产有限公司（以下简称创基公司）因与被上诉人魏相辉、原审第三人魏利丽商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2016）桂0502民初3545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
创基公司上诉请求：1.撤销北海市海城区人民法院（2016）桂0502民初3545号民事判决，改判驳回魏相辉的全部诉讼请求；2.本案的全部诉讼费用由魏相辉承担。
事实与理由：一审法院未查明创基公司与魏相辉签订《商品房预售合同》背后的来龙去脉，认定的事实与真实情况不符，导致判决结果出现严重错误。本案中，创基公司与魏相辉签订《商品房预售合同》的真实背景是：案外人张文凤、李永晓曾向魏利丽借款800万元，创基公司为上述借款提供担保。2013年9月，魏利丽的哥哥魏相辉拟购买创基公司开发的位于北海市四川路与西南大道交汇处的“创基大厦”A幢20层01、02号房，购房款共计502920元。魏利丽主动提出，可以以该笔购房款抵偿张文凤、李永晓欠其的部分借款，因此，创基公司在未收到购房款的情况下，仍然向魏相辉出具了《收条》，其真实意思是同意以购房款抵偿张文凤、李永晓欠魏利丽的部分债务。因《商品房预售合同》项下的房屋已抵押给金融机构，创基公司一直未能办理预售合同登记备案手续，因此，2015年7月，魏利丽以借款人未归还借款为由诉至法院，起诉金额包括原本双方协商抵扣但未能实际履行的购房款金额，在该案的执行阶段，张文凤、李永晓已按法院调解书履行全部义务。然而，魏利丽在收到张文凤、李永晓及创基公司偿还的全部借款后，为了获得更大的利益，伙同其兄魏相辉提起本案诉讼，企图额外收取其从未实际支付过的购房款。一审法院在认定事实中，无视魏相辉仅提供《收条》而没有至关重要的银行转账单据这一情况，也未考虑魏利丽所说的50多万元购房款全部是现金支付这一行为是否符合常理，更没有结合之前魏利丽与创基公司、张文凤、李永晓之间的借款合同纠纷综合考虑，未能查明本案双方签订《商品房预售合同》的真实背景及实际履行情况，导致出现完全错误的判决结果。此外，魏相辉的请求超过诉讼时效，合同约定交房日期为2014年12月30日前，但魏相辉于2016年11月才提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，魏相辉的起诉已超过诉讼时效。
综上所述，原审判决认定事实不清，请求二审法院查明事实，依法撤销错误判决，驳回魏相辉的诉讼请求。
魏相辉辩称：原审判决正确，请求驳回创基公司的上诉请求，维持原判。1.根据创基公司提交的北海市海城区人民法院（2015）海民二初字第260号民事调解书，2013年2月2日、5月6日，张文凤、李永晓共向魏利丽借款800万元，截止2014年1月4日，张文凤、李永晓向魏利丽返还了150万元，魏相辉在这段时间买房，由魏利丽代魏相辉支付房款，就算如创基公司所述，也不能证明涉案的50多万元购房款包含在上述调解书主张的200万元内，而应包含在之前归还的150万元内。2.魏相辉在没有收到房子后不断催促创基公司交房，但创基公司隐瞒已将房子抵押给银行的事实，一直找借口推脱不交房，也不办理过户手续。
魏利丽述称：同意魏相辉的答辩意见。
魏相辉向一审法院起诉请求：l.解除魏相辉与创基公司于2013年10月8日签订的《商品房预售合同》；2.创基公司向魏相辉返还其购买位于北海市四川路与西南大道交汇处的创基大厦A幢20层01、02号房的购房款共502920元并支付其利息96808.66元(以502920元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年9月3日起算，暂计至起诉时止，以后另计)；3.创基公司向魏相辉支付赔偿金251460元(以502920元为计算基数，按50％计算)；4.本案的诉讼费用由创基公司承担。
一审法院认定事实：2013年9月2日，魏利丽通过现金的方式代魏相辉向创基公司支付502920元购房款。2013年10月8日，魏相辉与创基公司签订《商品房预售合同》一份，主要约定由魏相辉购买创基公司开发的位于北海市四川路与西南大道交汇处创基大厦A幢20层01、02号房，房屋建筑面积为l52.4平方米，每平方米房屋建筑面积单价为3300元；创基公司承诺在2014年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，魏相辉有权单方面解除本合同，创基公司向魏相辉按合同金额支付双倍违约金；创基公司定于2014年12月30日前将该房屋交付给魏相辉，除不可抗力外；魏相辉行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知创基公司，创基公司应当在收到魏相辉的书面通知起3天内将魏相辉支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还魏相辉，并承担违约责任，赔偿金额为总房价款的50％，在退还房款时一并支付给魏相辉等内容。上述合同上“魏相辉”的签字系魏利丽代为签署，魏相辉对于魏利丽代为签署的上述合同予以追认。截至开庭之日，创基公司尚未按合同约定将讼争房屋交付魏相辉使用，亦未办理上述合同的登记备案手续。现魏相辉以创基公司未按合同约定履行的行为构成违约，诉至法院，提出上述诉求。
另查明，案外人张文凤、李永晓分别于2013年2月2日、5月6日共向魏利丽借款800万元，创基公司为案外人张文凤、李永晓的上述借款提供担保。魏利丽于2015年7月13日以借款人未归还完借款为由诉至该院，该院经组织各方当事人进行调解，魏利丽已向该院申请执行。
一审法院认为，魏相辉与创基公司于2013年9月2日签订的《商品房预售合同》上“魏相辉”的签字系由魏利丽代为签署，但魏相辉事后亦予以追认。为此，上述合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规规定，合法有效，该院予以确认，双方均应按合同的约定全面履行自身的义务。在上述合同签订前，魏利丽已代魏相辉向创基公司支付完了全部的购房款502920元，履行了付款义务。对于创基公司抗辩称魏利丽通过现金的方式支付购房款502920元与常理不符，但结合魏利丽曾分别于2014年2月2日、5月6日共向案外人张文凤、李永晓出借800万元的事实来看，魏利丽具备现金支付上述购房款的经济能力，为此，创基公司的抗辩不成立。创基公司未按合同的约定向魏相辉交付房屋及办理相关的权属证书，为此，对于魏相辉请求解除上述合同及退还购房款502920元的诉求于法有据，该院予以支持。创基公司逾期至今未交付房屋及未办理权属证书给魏相辉的行为构成违约，按照上述合同“魏相辉行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知创基公司，创基公司应当在收到魏相辉的书面通知起3天内将魏相辉支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还魏相辉，并承担违约责任，赔偿金额为总房价款的50％，在退还房款时一并支付给魏相辉”的约定，魏相辉请求以购房款为基数，按银行同期贷款利率计算违约金，以及另外请求按购房款的50％计算违约金属明显过高，创基公司亦予以否认，对于魏相辉请求的违约金该院调整为以购房款502920元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30％的标准，从2014年12月31日起计算至创基公司还清上述款项之日止。
综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告魏相辉与被告北海市创基房地产有限公司于2013年10月8日签订的《商品房预售合同》；二、被告北海市创基房地产有限公司退还原告魏相辉购房款502920元；三、被告北海市创基房地产有限公司支付原告魏相辉违约金(违约金：以购房款502920元为本金，按中国人民银行同期贷款利率上浮30％的标准，从2014年12月31日起计算至被告还清上述款项之日止)；四、驳回原告魏相辉其他的诉讼请求。案件受理费12310元，减半收取6155元，由被告承担4336元，原告承担l819元。
本院二审期间，创基公司向本院提交以下新证据：进账单、转账业务凭证共七张，拟证明张文凤、李永晓于2013年11月至2014年底共向魏利丽转账720万元，加上上述调解书的200万元本金，张文凤、李永晓共应向魏利丽还款920万元，远远超过了调解书确认的800万元，也就是没有扣除涉案房款之事实，因此，魏利丽没有向创基公司支付过任何购房款。
魏相辉、魏利丽对上述证据的质证意见：上述证据超过举证期限，不应采信。上述1-3张进账单都是2014年1月4日前发生的，金额为60多万元，与上述调解书查明的2014年1月4日前一共归还150万元的事实不符，后来归还的与本案无关，创基公司主张魏相辉没有支付本案购房款没有事实及法律依据。
本院对创基公司提交的上述证据认证如下：上述证据显示2014年1月4日前张文凤、李永晓共向魏利丽转账718896元，与北海市海城区人民法院（2015）海民二初字第260号民事调解书查明截止2014年1月4日张文凤、李永晓尚欠650万元未归还的事实不符。因此，上述证据不能证明该几笔转账是张文凤、李永晓归还其于2013年2月2日、2013年5月6日借魏利丽的800万元，上述证据不能达到其证明目的，不作为本案的定案依据使用。
二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：魏相辉一审的诉讼请求有无事实及法律依据。
本院认为，魏相辉与创基公司于2013年9月2日签订的《商品房预售合同》上“魏相辉”的签字系由魏利丽代为签署的，结合创基公司给魏相辉开具的涉案房款的收据，可以证实创基公司在签订上述合同时是知道魏相辉与魏利丽之间的代理关系的，且该合同已得到魏相辉的追认，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，上述合同是魏相辉与创基公司的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，系合法有效之合同，魏相辉与创基公司均应按照合同的约定全面履行各自的义务。在上述合同签订前，魏利丽已代魏相辉履行了支付涉案房屋购房款502920元的义务，创基公司亦向魏相辉开具了收到上述502920元购房款的收据。因此，魏相辉已全面履行了自己的合同义务。创基公司辩称魏相辉并未实际支付上述购房款，之所以写下502920元的收据是双方约定以之前的借款抵扣该购房款，魏利丽主张其以现金的方式支付上述502920元购房款也不符合常理，但结合北海市海城区人民法院（2015）海民二初字第260号民事调解书查明的事实，魏利丽曾于2013年2月2日、5月6日向案外人出借800万元，其具备以现金支付上述502920元购房款的经济能力，且魏利丽是将800万元借给张文凤、李永晓，而不是借给创基公司，创基公司只是该800万元借款的担保人，因此，创基公司主张其同意以涉案房屋的购房款抵扣张文凤、李永晓的借款亦不符合常理。因此，对于创基公司的上述主张，本院不予采信。创基公司主张魏利丽以其出借给张文凤、李永晓的800万元折抵涉案房屋的部分购房款，但并未提供充分有效的证据证明，其出具给魏相辉的收据也未注明，因此，创基公司应当承担举证不能的不利后果。涉案房屋至今未办理备案登记手续，根据上述《商品房预售合同》第九条关于“甲方承诺在2014年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方（魏相辉）有权单方面解除本合同，甲方向乙方按合同金额支付双倍违约金。”以及第十五条“乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起3天内将乙方已支付的房价款全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的50％，在退还房款时一并支付给乙方。”的约定，创基公司的行为已经构成违约，因此，魏相辉请求解除涉案合同并请求创基公司赔偿其损失符合合同的约定以及法律规定，应予支持。鉴于双方在合同中约定的赔偿金额过高，一审法院判令创基公司以涉案房屋的购房款为本金，按中国人民银行同期贷款利率上浮30％的标准赔偿魏相辉的损失符合法律规定，应予确认。创基公司上诉主张魏相辉提起本案诉讼已超过法律规定的诉讼时效，因创基公司一审并未提出时效的抗辩意见，故二审对时效问题不予审理。
综上所述，创基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12310元，由上诉人北海市创基房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏玉芳
审 判 员 陈邦和
审 判 员 汪海敏
二〇一七年六月二十三日
法官助理 张意凤
书 记 员 卢兰静