辽宁省大连市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终6696号
上诉人(原审原告、反诉被告):白向东。
委托诉讼代理人：洪侠，大连锴亿律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告):吉林省民政厅。
法定代表人：乔恒，该厅厅长。
委托诉讼代理人：彭克刚，该厅工作人员。
委托诉讼代理人：潘启光，吉林瑞广律师事务所律师。
上诉人白向东与上诉人吉林省民政厅（以下简称民政厅）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服大连经济技术开发区人民法院（2017）辽0291民初317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年08月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人白向东及其委托诉讼代理人洪侠，上诉人吉林省民政厅的委托诉讼代理人彭克刚和潘启光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
白向东上诉请求：1、被上诉人自行承担应由其承担的过户费（以实际发生的金额为准），协助上诉人办理房屋产权证;2、被上诉人支付违约金48,600元。事实与理由:一、一审判决事实认定错误。l、一审法院认为白向东要求民政厅承担全部税费的事实认定是错误的。白向东与民政厅大连办事处于2003年签订《房地产买卖契约》，购买诉争的商品房。直到2013年才能够办理产权。但是办理产权的条件是白向东必须承担民政厅应承担的税费，即地方教育附加收入、其他印花税、土地增值税、教育费附加收入（共两项）、国有城建税，这些项目都不是二手房交易由买方应承担的税费。可是如果白向东想办产权必须缴纳这些税费，而且还必须以2013年的市场评估价格作为缴费基数，这无形当中强加白向东购房成本6万多元。白向东不同意这种强制行为。针对这一事实，一审时白向东已经向法院提交了邻居隋淑芹办理产权时的《房地产税收纳税申报表》作为直接证据证明当时白向东能够办理产权的真实情况，该表明确写明上述税费的纳税人是民政厅大连办事处。一审法院却枉法裁判，对这份证据不予采信，错误的认定事实。2、一审法院认为诉争房屋的手续齐全是错误的。开庭前白向东已经查明，诉争房屋的档案是一个空壳档案。档案只有封皮，封皮内没有任何内容，打开封皮内表有一句话：详细资料见有关材料。找到有关材料以后，材料显示：(1)工程名称为高城山小区3#楼，建设单位为中旅房屋开发有限公司，工程地址为高城山组团28#地。95年工程质量评定合格。(2)土地使用证表明土地使用期限为1996年12月24日至2016年12月23日。以上两点说明：第一，即使这块地和工程与诉争房屋有关，也是先施工完成验收合格而后有地，这是违法的；第二，土地是40年产权的商业用地，而不是住宅用地，而诉争房屋是住宅，这也是违法的。以上两点也是相互矛盾的。(3)土地的建设用地规划许可证是1996年12月24日颁发的，而土地使用证是1997年3月6日，土地使用期限是1996年12月24日至2016年12月23日。这些显然不符合土地招拍挂的流程，这些是违法的。(4)建设工程规划许可证是2002年9月11日颁发的，此时距土地使用证颁发时间已经6年之久，距房屋验收合格已经7年之久。以上这些证件颁发时间节点以及内容上相互矛盾足以证明，这个建筑是没有合法审批手续的违法建筑。更为重要的是，诉争房屋产权证显示：房屋坐落于大开高吉里6#楼3-4-1。从证件内容上不能直接体现出这是同一个项目工程。而且这些档案材料不符合一个规范的建筑工程档案的起码要求。所以一审法院直接认定诉争房屋手续合格是错误的。3、一审法院认定诉争房屋在办理产权转移登记手续方面不存在障碍，民政厅没有违约行为是错误的。白向东交完首付以后余款是贷款，而且手续已经走到一半，银行已经审批。可是因为民政厅强令白向东承担应由其自己承担的税费而导致不能办理产权过户，不能贷款，不能支付尾款。此为民政厅违约、违法在先，一审法院视而不见，而且置白向东已经提交的贷款审批文件等相关证据于不顾，枉法裁判，所以这个事实认定是错误的。二、一审法院判决本末倒置，忽视白向东的本诉诉求，而径直判决民政厅的反诉请求在先，是为审判不公。三、一审法院适用法律严重错误。本案是典型的商品房买卖合同之诉，应该严格的适用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）的有关规定进行审理。一审法院置鲜明的证据事实和明确的法律规定于不顾，错误的适用《合同法》的法条。本案诉争的焦点是白向东是否应当承担由民政厅承担的税费，民政厅让白向东承担税费是否违约，是否应当承担违约责任，民政厅是否应当承担相应的税费配合白向东办理产权过户，然后才能是白向东是否应当缴纳尾款。所以一审法院想当然的随便找到法条是错误的。当事人一方未支付价款或者报酬，对方可以要求支付价款或报酬。这条法律规定是明确，但不适用本案。白向东不支付尾款是因为民政厅的原因无法办理产权证。一审法院没有审理这个问题，对白向东提交的相应证据没有采信。一审法院是在违反公平原则的枉法裁判。
民政厅辩称，关于过户的税费，合同约定各承担各的费用。民政厅没有任何违约行为，因此不承担违约责任。请求判决驳回白向东的上诉请求。
民政厅上诉请求：1、撤销(2017)辽0291民初317号民事判决书第四项；2、改判白向东支付给民政厅利息96,500.16元（暂计算至2017年2月28日，具体金额以实际支付之日为准）。事实和理由：一、一审判决认定事实明显错误。一审庭审时不争的事实已记录在卷，民政厅曾多次催要剩余的79,424元房款，但白向东都拒绝支付。民政厅从未间断向白向东主张剩余房款，并且向一审法庭提交了历年来前往大连要房款的票据，但一审法院作出”案涉房屋交付给原告后，被告及办事处并未举证证明其向原告主张过剩余房款”的错误认定，这种认定不仅是无视证据，更违背常理，也跟法院判决相矛盾。二、一审判决明显违法。依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款以及《中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》第一条第四项之规定，白向东还应向民政厅支付违约金79424＊6%＊1.5＊13.5=96,500.16元（暂计算至2017年2月28日，具体金额以实际支付之日为准），具体到本案，法院本身已经判决支付剩余房款，依法理应判决支付利息，不判决利息明显违法。
白向东辩称，本案的诉请是房屋买卖之诉，从法律上讲，不存在利息的问题。白向东之所以迟延支付尾款，是因为民政厅的原因导致白向东不能办理产权过户，不能及时办理贷款手续。在购买房屋时，约定白向东以贷款的形式支付尾款，在办理贷款途中，因房屋没有原始档案，导致无法办理产权过户，不能办理贷款，所以不能支付尾款。
白向东向一审法院起诉请求：1.判令被告承担应由其承担的过户费（土地出让金、营业税、城建税、土地增值税等应由开发商自行承担的费用，因没有实际发生，所以具体金额无法估算），并协助原告办理房屋产权证；2.判令被告向原告支付违约金48,600元；3.请求被告承担本案诉讼费、律师费50,000元。
民政厅向一审法院提起反诉请求：1、判令原告立即返还剩余房款79,424元及利息（自2003年8月至实际支付之日止，本次诉讼暂计算至2017年2月28日，以中国人民银行同期贷款利率为标准）；2、判令原告按照案涉房屋现在的市场价格补交房款；3、诉讼费、律师费由原告承担。
一审法院认定事实：1996年7月1日，吉林省长春市中级人民法院作出（1996）执字第30号民事裁定书，将位于大连经济技术开发区高城山小区陆组团1、2、3号的商品房划拨给吉林省民政厅驻大连开发区办事处（以下简称办事处）所有，其中包括大连经济技术开发区XX里X号X-
X-
X号房屋（下称案涉房屋）。根据原告提交的案涉房屋所在小区的不动产档案记载，工程质量评定手续均为合格、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证俱全。2002年10月14日，办事处将案涉房屋产权办至自己名下，该房屋无抵押、无查封。2003年8月6日，原告与办事处签订《房屋买卖契约》，约定原告购买案涉房屋；同时约定：该房地产的基本情况已载于本契约附件一，原告已对被告要出售的房产做了充分了解，愿意购买；双方议定案涉房款的成交价格为119,424元，关于付款时间和付款方式双方没有约定；办事处保证案涉房屋产权清楚，若发生与办事处有关的产权或债权债务，由办事处负责清理并承担民事责任，由此给原告造成的经济损失，办事处负责赔偿；案涉房屋办理过户手续所需交纳的税费，由原告和办事处按规定各自承担。合同签订后，原告于2003年8月6日向办事处支付10,000元，于2003年9月8日支付30,000元，被告将案涉房屋交付原告居住至今，剩余房款79,424元原告未向办事处支付。为进行按揭贷款，原告委托大连经济技术开发区住房资金管理中心对案涉房屋进行评估，评估时间为2003年8月25日，价格为119,424元；同日，原告提交了《二手房贷款申请书》。
另查，根据《企业机读档案登记资料》记载，办事处属于全民所有制企业，为被告民政厅全资投资公司，2009年11月20日因未年检被吊销营业执照。庭审中，被告认可该办事处为其下属企业，债权债务由被告承担。
一审法院认为,办事处系被告下属企业，被告对其债权债务承担责任。原告与办事处签订的房屋买卖契约，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据原、被告的诉辩意见及证据情况，本案的争议焦点为：一、办理案涉房屋产权转移登记手续需交纳的税费是否应由被告承担，被告是否存在违约行为，是否应支付违约金；二、原告是否应向被告补足房款及利息，补足房款的金额标准；三、被告是否应协助原告办理案涉房屋产权转移登记手续。
针对争议焦点一：原告与办事处在合同中约定，案涉房屋办理过户手续所需交纳的税费，由原告和办事处按规定各自承担，并无原告诉称的全部税费由被告承担的约定，在双方并无此约定的情况下，原告要求被告承担办理案涉房屋产权转移登记手续全部费用的诉讼请求，于法无据，不予支持。原告称无法办理案涉房屋剩余房款贷款手续的原因系被告商品房预登记手续不全、无基础档案、无土地使用证、无发票等违约行为造成，经一审法院查明及原告自行提供的证据，案涉房屋所在楼盘的土地使用证、建设工程规划许可证及工程质量验收手续俱全，且被告在签订合同、交付房屋之前已经取得房屋的权属证明，在办理案涉房屋产权转移登记手续方面并不存在其他障碍，被告并无违约行为，不应承担违约金，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。
针对争议焦点二：在案涉房屋买卖契约中，原告与办事处对于付款时间和付款方式并未进行约定。根据合同法的规定，履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。案涉房屋交付给原告后，被告及办事处并未举证证明其向原告主张过剩余房款，而是在本次诉讼过程中，以反诉的形式向原告提出，应给予原告相应的准备时间，故诉讼期间不应计算利息。被告向原告要求支付剩余房款的反诉请求，一审法院予以支持；被告关于要求原告支付剩余房款利息的反诉请求，一审法院不予支持。关于被告要求原告按照案涉房屋现市场价补足差额的反诉请求，因该诉求无合同及法律依据，故不予支持。
针对争议焦点三：房屋买卖合同中，卖房人的义务除交付房屋外，还应协助房屋买受人办理房屋产权转移登记手续。被告应在收到原告补足的房款后，及时协助原告办理不动产转移登记手续。
原、被告均要求对方支付律师费的诉讼请求，因双方在案涉房屋买卖契约中并无关于发生争议的律师费承担约定，故该诉讼请求和反诉请求，无事实与法律依据，均不予支持。
据此，一审法院判决如下：一、原告白向东于判决生效之日起十日内向被告吉林省民政厅支付房款79,424元；二、被告吉林省民政厅于收到前述房款之日起十日内协助原告白向东办理大连经济技术开发区高吉里6号3-4-1号房屋的不动产转移登记手续；三、驳回原告白向东的其他诉讼请求；四、驳回被告吉林省民政厅的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4570元，由原告白向东负担2057元，被告吉林省民政厅负担2513元；反诉费2194元由原告白向东负担856元，被告吉林省民政厅负担1338元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据当事人双方在二审的诉辩主张可以确定本案的焦点问题为：当事人双方之间房屋买卖合同的性质、办理房屋过户登记应缴纳的税费如何承担、白向东应否支付欠付房款的利息。
关于当事人双方之间房屋买卖合同的性质问题。白向东、民政厅上诉均主张一审判决适用法律错误，认为本案应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。适用前述司法解释的前提是所审理的案涉房屋买卖合同是商品房买卖合同。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定”本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，从该规定可以看出，商品房买卖合同的最明显的特征是出卖人具有法定性、特定性，必须是房地产开发企业。而白向东和民政厅并没有证据证明办事处是房地产开发企业，办事处不具备商品房买卖合同的主体资格。因此，本案当事人双方之间签订的房屋买卖合同不属于商品房买卖合同，他们之间的纠纷也就不属于商品房买卖合同纠纷。一审法院没有适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》正确。
关于办理房屋过户登记应缴纳的税费如何承担的问题。双方签订的《房屋买卖契约》第七条约定：”上述房地产（指案涉房屋）办理过户手续所需缴纳的税费，甲乙双方按规定各自承担”。如前所述，商品房是指由地产开发企业开发建设并向社会销售的房屋，现有的证据证明案涉房屋是办事处通过诉讼和执行程序取得的，办事处取得产权后再将产权转让给白向东，白向东与办事处之间的房屋买卖应属二手房买卖。在办理案涉房屋产权过户登记手续时，出卖人办事处权利义务承担者民政厅有义务协助办理，税费应由白向东与民政厅根据《房屋买卖契约》的约定和国家相关的法律、法规及规章的相关规定承担。白向东请求判令民政厅承担应由民政厅承担的过户费并协助白向东办理房屋产权证合法有据，应予支持，只是民政厅应承担的相关税费项目及数额，应由相关行政主管部门根据国家相关的法律、法规及规章的相关规定确定。一审法院判决民政厅协助白向东办理案涉房屋的不动产转移登记手续正确，应予维持,但认为白向东要求民政厅承担全部税费而驳回白向东的其他诉讼请求，没有判决民政厅承担应由其承担的过户费用不妥，应予纠正。
关于白向东应否支付欠付房款的利息的问题。支付购房款是购房者的主要合同义务，《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定”当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”。白向东到目前为止未能付清房款，民政厅反诉白向东支付欠付的购房款有法律依据。双方签订的《房屋买卖契约》并未约定履行顺序是办理产权变更登记在先、支付房款在后，而且通常的交易习惯是先付清房款再办理产权变更登记手续，因此，虽然民政厅反诉白向东支付房款在后，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定和交易习惯判决白向东支付房款在前并无不当。白向东应否支付逾期付款的利息，首先需要确定的是白向东是否逾期付款。案涉《房屋买卖契约》并没有约定付款日期，《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定”履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。民政厅主张一直向白向东催要房款未能提举充分证据予以证明,应认定民政厅在提出反诉之日才要求白向东履行付款义务，因白向东在案涉房屋已居住十四年之久，并且本案是白向东提起诉讼，请求民政厅协助其办理房屋产权证的，如前所述通常的交易习惯是先付清房款再办理产权变更登记手续，所以不必给予白向东准备时间，自反诉请求通知到白向东之日即2017年3月2日之日起，白向东应向民政厅付清房款。白向东主张其未能付清房款的责任在民政厅，是由于民政厅的原因造成其无法办理贷款，因案涉《房屋买卖契约》并未约定付款方式，无论是否是民政厅的原因造成无法办理贷款，都不能认定白向东未能付清房款的责任在民政厅。因此，白向东构成逾期付款，应自2017年3月2日之日起按同期同类中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向民政厅支付利息。一审判决驳回民政厅要求白向东支付利息的诉讼请求不妥，应予纠正。
至于白向东上诉提出案涉房屋档案不齐全、手续违法等问题，案涉房屋档案是否齐全、手续是否违法等问题不属人民法院民事诉讼审查范围，应由相关行政管理部门认定、处理。案涉房屋可以办理产权变更登记是不争的事实，白向东该上诉理由也不成立。
综上所述，白向东、吉林省民政厅的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持大连经济技术开发区人民法院（2017）辽0291民初317号民事判决第一项；
二、撤销大连经济技术开发区人民法院（2017）辽0291民初317号民事判决第三、四项；
三、变更大连经济技术开发区人民法院（2017）辽0291民初317号民事判决第二项为：吉林省民政厅于收到前述房款之日起十日内协助白向东办理大连经济技术开发区高吉里6号3-4-1号房屋的不动产转移登记手续，并按国家相关规定承担应由其承担的相关税费；
四、白向东于本判决生效之日起十日内向吉林省民政厅支付逾期付款利息（以79,424元为基数，从2017年3月2日起计算至本判决确定的支付日止，按同期同类中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；
五、驳回白向东的其他诉讼请求；
六、驳回吉林省民政厅的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4570元（白向东预交），由白向东负担1300元，吉林省民政厅负担3270元；反诉费2194元（吉林省民政厅预交），由白向东负担1800元，吉林省民政厅负担394元。白向东和吉林省民政厅各预交二审案件受理费4570元，因吉林省民政厅上诉的标的是96,500.16元，应收二审案件受理费2212.5元，多收取的2357.5予以退回。剩余二审案件受理费6782.5元，由由白向东负担1382.5元，吉林省民政厅负担5400元。
本判决为终审判决。
审判长赵虹
审判员张萍萍
审判员陈伟
二〇一七年十一月七日
书记员杜玉洁