江苏省苏州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）苏05行终252号
上诉人（原审原告）查建平，男，1948年8月23日出生，汉族，户籍地常熟市。
上诉人（原审原告）唐明宝，女，1949年2月13日出生，汉族，户籍地常熟市。
被上诉人（原审被告）常熟市国土资源局，住所地常熟市新世纪大道79号。
法定代表人徐力，局长。
委托代理人杜存朋，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。
原审第三人江骏，男，1990年9月1日出生，汉族，户籍地苏州市吴中区。
上诉人查建平、唐明宝因房屋行政登记一案，不服江苏省常熟市人民法院（2016）苏0581行初36号行政判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，因本案审判须以（2017）苏05民终7430号案件的审理结果为依据，本案于2017年8月10日中止审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，查建平、唐明宝系夫妻，坐落于常熟市××（现为××区）溪西村××号房屋原为该夫妻二人共有的房屋。蔡中雷系二人于2013年7月30日委托办理碧溪镇溪西村老街25号房屋转让、过户等事项的受托人，其委托期限至前述事项办理完毕时止。根据查建平、唐明宝的申请，常熟市公证处于委托当日对该委托书进行了公证。2016年3月2日，蔡中雷代查建平、唐明宝与江骏签订了存量房交易合同1份，由江骏购买查建平、唐明宝所有的碧溪镇溪西村老街25号房屋。同日，蔡中雷以查建平、唐明宝代理人的身份代其与江骏共同向常熟市住房和城乡建设局（以下简称常熟住建局）提交了房屋所有权转移登记申请书，并提交了江骏、查建平、唐明宝、蔡中雷的身份证明，存量房交易合同、销售不动产统一发票、存量房交易结算自行划转声明、契税缴款书、房屋产权证和土地使用权证、公证书、查建平和唐明宝出具的证明、江骏填写的婚姻状况声明书等申请材料。2016年3月4日，常熟住建局经审核后，认为江骏与查建平、唐明宝提出的房屋所有权转移登记申请符合登记的法定条件，作出了予以登记的决定，并颁发给了江骏熟房权证碧溪字第××号《房屋所有权证》。
原审法院另查明，2015年6月16日、6月25日，查建平、唐明宝以其碧溪镇溪西村老街25号房屋的房屋所有权证、土地使用权证遗失为由分别在常熟日报上刊登了遗失、作废公告，但之后其未申请补办该房屋的所有权证和土地使用权证。2015年6月30日，查建平、唐明宝至常熟市公证处以声明书的形式办理了声明撤销2013年7月30日办理的公证委托书事项的公证。之后，查建平、唐明宝未将该声明撤销公证委托书的情况告知蔡中雷，也未与蔡中雷办理解除委托事项的相关手续。2016年2月28日，由查建平、唐明宝签字出具了“证明”1份，内容为：常熟市公证处出具的公证委托书（2013）苏熟证民内字第3599号至今仍然有效，依然由受委托人蔡中雷过来办理房产过户手续。原审法院又查明，2015年9月24日，常熟住建局××房屋权属登记职责被××了常熟市国土资源局的不动产登记职责。常熟市实施不动产统一登记的时间为2016年6月25日。
原审法院认为，常熟住建局作为原房屋权属登记机构，其在常熟市于2016年6月25日实施不动产统一登记前，对当事人提出的房屋权属登记申请享有依照《房屋登记办法》的规定作出登记决定及颁发房屋所有权证的行政职权。
根据《房屋登记办法》第十一条第一款、第十二条第一款、第十五条第二款、第二十条、第二十五条第一款、第三十三条的规定，当事人因房屋买卖申请办理房屋转移登记的，应当由双方当事人共同向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并应当提交登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋发生所有权转移的买卖合同、其他必要材料等申请材料；由委托代理人申请房屋登记的，该代理人应当提交授权委托书和身份证明；登记机构对当事人提出的房屋转移登记申请及提交的申请登记材料，经审核后认为申请登记材料齐全且符合登记申请条件的，应当决定予以登记并核发房屋权属证书，经审核后认为不符合登记申请条件或者存在规定的不予登记情形的，应当决定不予登记并书面告知申请人不予登记的原因。
本案中，江骏因购买查建平、唐明宝所有的碧溪镇溪西村老街25号房屋而与其委托的代理人蔡中雷于2016年3月2日共同向常熟住建局提出该房屋的转移登记申请，并提交了申请书和江骏、查建平、唐明宝、蔡中雷的身份证明，存量房交易合同、销售不动产统一发票、存量房交易结算自行划转声明、契税缴款书、房屋产权证和土地使用权证、委托代理的公证书、查建平和唐明宝出具的证明、江骏填写的婚姻状况声明书等登记申请材料，对照《房屋登记办法》的上述规定，其该申请及提交的登记申请材料应当认定为符合房屋转移登记的法定条件，且不存在不予登记的法定情形。常熟住建局依其行政职权，对江骏与查建平、唐明宝共同向其提出的房屋转移登记申请及提交的登记申请材料，经受理、审核后，认为其符合办理房屋转移登记的法定条件，而于2016年3月4日作出了予以登记的决定，并颁发给了江骏购买的碧溪镇溪西村老街25号房屋的熟房权证碧溪字第××号《房屋所有权证》，其该行为符合《房屋登记办法》的相关规定，并无不当，应当认定为其认定事实的主要证据充分、适用法律正确、行政程序符合规定。
查建平、唐明宝以“蔡中雷已无代理权、二人签字的证明系蔡中雷伪造；常熟住建局对明显超过合理期限的公证委托书未严格审查且未联系二人征询、对二人撤销委托办理的公证在告知后未登记备案、对已登报失效的房产证疏于审查”等，认为常熟住建局将其所有的房屋转移登记给江骏的登记行为违法。对此，由于查建平、唐明宝在本案中提供的相关有效证据并不能证明其签字的“证明”非其出具而系由蔡中雷伪造形成、其经公证办理的撤销委托告知了登记机构和蔡中雷、其原有的房产证和土地使用证在登报公告遗失后按规定申请进行了补办，故查建平、唐明宝的上述主张应当认定为缺乏事实根据，其该主张的理由不能成立，不予采信。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回查建平、唐明宝的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由查建平、唐明宝负担。
上诉人查建平、唐明宝上诉称，一、上诉人因欲解除与蔡中雷的委托，特地去常熟市公证处申请撤销（2013）苏熟证民内字第3599号公证委托，并持公证书前往被上诉人工作人员处办理相关手续，但由于其怠于行使职责，未将上述信息进行登记备案。上诉人在发现两证丢失后，及时去登报挂失，但又未能重新补办两证。上诉人事实上存在解除委托的意思表示，只是出于缺乏法律知识以及被上诉人处工作人员的错误引导，才使得撤销公证委托与补办两证的行为未能实施完毕。如果上诉人不想解除委托，也就不会申请撤销委托公证并且公告遗失两证了。二、被上诉人对于明显超出合理期限的公证委托书未能严格审查。第一，上诉人与蔡中雷办理委托手续后两年内都未履行委托职责，却在上诉人办理撤销委托手续后不久即办理过户手续，其中存在蹊跷；第二，对于被上诉人出具的证明中上诉人的签字是否为本人所签的问题，上诉人已申请重新鉴定，在未有新的鉴定结果的情况下，原审法院认定该份证明系由上诉人签署存在错误认定，在被上诉人无法确认该份证明真实性的情况下就办理过户手续，显然未能进行严格审查；第三，在办理房屋过户手续时应提供申请人的身份证原件，蔡中雷仅提供上诉人的身份证复印件即办理了过户手续，存在违规操作。综上所述，被上诉人在办理涉案房屋转移登记时未能尽到谨慎审查义务，且存在怠于履行职责的行为，原审法院认定事实错误，请求撤销原判，发回重审或依法改判，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人常熟市国土资源局答辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。涉诉不动产登记行政行为作出有据，符合法定程序，适用法律法规正确。江骏作为登记申请人，已按照规定提交转移登记所需的申请材料，登记机构不能随意拒绝履行受理职责。原审裁判合法有据，并无不当。二、上诉人的上诉理由不能成立，相关陈述缺乏事实根据。蔡中雷向不动产登记机构提供了被代理人签字的授权委托材料，上诉人仅单方提出解除对蔡中雷的委托，但是并未通知蔡中雷，也未与蔡中雷约定解除委托关系，也未收回委托公证书。上诉人认为相关证明上的签名系蔡中雷伪造并无相应证据，且在上诉人提起的民事诉讼中，鉴定机构已经认定证明材料上落款签名为上诉人本人所签，上诉人虽然在民事诉讼中提出重新鉴定，但不影响行政诉讼中不动产登记行为的司法审查，不能苛求登记机构具备技术鉴定职责和技能，对于当时的登记申请不存在依法不登记情形。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人江骏未向本院陈述意见。
本院经审理查明，上诉人查建平、唐明宝于2016年7月向常熟市人民法院提起民事诉讼，请求确认其与江骏之间就涉案房屋签订的买卖合同无效，并判令江骏将涉案房屋恢复登记到上诉人名下，常熟市人民法院经审理后于2017年6月14日作出(2016)苏0581民初7296号民事判决，认定涉案房屋交易合同有效，驳回查建平、唐明宝的全部诉讼请求。查建平、唐明宝不服，向苏州市中级人民法院提起上诉，苏州市中级人民法院于2017年11月28日作出（2017）苏05民终7430号民事判决，认为查建平、唐明宝要求确认合同无效没有事实和法律依据，判决驳回上诉，维持原判。
以上事实由(2016)苏0581民初7296号民事判决书、（2017）苏05民终7430号民事判决书予以证实。其余事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，《房屋登记办法》第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。第十五条第二款规定，委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。根据本案查明事实，案外人蔡中雷以上诉人代理人的身份与原审第三人江骏就涉案房屋申请转移登记时，提交了房屋所有权转移登记申请书、身份证明、房屋所有权证、存量房交易合同、公证书以及上诉人出具的证明等材料，常熟住建局经过权属审核后进行了核准登记，符合上述规定，且相关生效民事判决已经认定涉案房屋买卖合同合法有效，故常熟住建局颁发的熟房权证碧溪字第××号房屋所有权证事实清楚，证据充分，符合法定程序，依法应予维持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人查建平、唐明宝负担。
决为终审判决。
审 判 长 陈 洁
审 判 员 陈芝颖
审 判 员 林 磊
二〇一七年十二月二十五日
法官助理 王雪麟
书 记 员 杨心刚