福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2015)宁民初字第167号 原告宁德泰和房地产股份有限公司，住所地寿宁县鳌阳镇东部新区安置房17号二层，通讯地址宁德市蕉城区鹤峰路鑫海大厦6楼，组织机构代码56338365-8。 法定代表人杨良星，董事长。 委托代理人缪前卫，福建名仕（宁德）律师事务所律师。 被告寿宁县国土资源局，住所地寿宁县胜利街172号。 法定代表人叶建春，局长。 委托代理人范圣忠，上海市百良律师事务所律师。 原告宁德泰和房地产股份有限公司（以下简称“泰和公司”）因与被告寿宁县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2015年3月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月26日、2015年9月9日两次公开开庭进行了审理。原告泰和公司法定代表人杨良星及其委托代理人缪前卫、被告寿宁县国土资源局的委托代理人范圣忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泰和公司诉称：2010年10月8日，被告与原告分支机构宁德泰和房地产股份有限公司寿宁分公司（以下简称：分公司）的筹办人郑久忠依据之前的招投标协议签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称：《出让合同》），分公司注册后，《出让合同》变更（转让）至分公司名下。分公司不具备法人资格，财产权利归属总公司（即原告），有工商证明为据。《出让合同》第四条约定：被告出让的宗地编号为2010-P006（即寿宁县东部新区B-19地块），宗地总面积为6654平方米；《出让合同》第八条约定：宗地使用权总价为40100000元。因上述地块中靠西南角约430平方米土地存在纠纷，双方又签订《出让合同补充协议》（以下简称：《补充协议》），就该430平方米土地的出让事宜作出补充约定，其中，同意受让方按均价暂时缓交出让金至相关问题解决时补交。原告于2010年12月20日之前已经支付定金和出让金总额37508626.39元，全面履行了《出让合同》及《补充协议》约定的义务，而被告却至今未完整地将约定的宗地交付原告使用，造成原告无法顺利筹建和至今无法开工建设，损失巨大。被告的行为违反了《出让合同》第六条关于出让人应于2010年12月29日前交付土地的约定及《补充协议》的相关约定。《出让合同》第三十七条约定：受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金。该约定合法有效，公平合理，恳请依法依约保护原告的合法权益。请求：1、判令被告寿宁县国土资源局立即向原告宁德泰和房地产股份有限公司支付自2010年12月30日起至履约之日止的延期交付土地的违约金（现以支付款总额37508626.39元减定金4400000元为计算基数，按每日1‰的标准计算，暂计至起诉日为48338594.5元）；2、本案的诉讼费用由被告承担。 被告寿宁县国土资源局答辩称：一、答辩人已经依法如约交付土地，没有违约。1、答辩人已于2010年12月30日、2011年1月20日为原告宁德泰和房地产股份有限公司寿宁分公司办理了《国有土地使用证》，被告履行了法律规定的交付土地使用权的义务，答辩人不存在违约的情形。2、答辩人已经将出让土地使用权实际交付原告方占有。根据《国有建设用地使用权出让合同》第六条第二项约定，“交付土地的土地条件为现状土地条件”。郑久忠在参与竞拍之前现场勘验确认了土地现状，并自愿接受该交付条件。出让土地已经实际交付转移原告方，原告方实际行使了直接的事实状态的占有。原告的受让宗地后，实际接受并有效行使了占有、使用、处分等权利。二、原告在2014年元月7日第一次提出未能交付的权利救济请求，超过诉讼时效。2014年元月7日，原告第一次出具《宁德泰和房地产股份有限公司关于要求尽快清理东区B-9地块土方的报告》，要求被告挖土方，平整土地后交付使用。答辩人于2010年12月30日、2011年1月20日为原告办理诉争地块国有土地使用证，《国有建设用地使用权出让合同》约定的交付宗地时间为2010年12月29日。原告提出权利救济的时间与约定的交付时间相差三年多，超过了两年的诉讼时效。三、即使答辩人存在违约，则原告请求的违约金过高，应当依法调整。根据合同法第114条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。原告诉请的违约金数额已经超过合同总标的额，与原告主张的因被告违约所造成的损失并不存在。故，即使答辩人违约，原告诉请的违约金数额严重过高，应当予以调整。四、《情况说明》不是答辩人的真实意思表示，其内容不能证明原告的关于答辩人违约交付宗地的主张。五、原告主体不适格。综上，原告的诉讼请求与理由是不成立的，请法庭驳回原告的诉讼请求。 经审理查明： 2010年10月8日，被告与郑久忠签订《国有建设用地使用权出让合同》，相关内容为： 第四条：被告出让的宗地编号为2010-P006（即寿宁县东部新区B-19地块），宗地总面积为6654平方米，其中出让宗地面积为6654平方米。 第六条：出让人同意在2010年12月29日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：……（二）现状土地条件。 第八条：宗地使用权总价为40100000元，每平方米人民币6026.45元。 第三十七条：受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金。补充条款约定：出让人同意受让人在寿宁县办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订（国有建设用地使用权出让合同变更协议）等等。 同日，郑久忠与被告又签订《出让合同补充协议》，约定：乙方（郑久忠）同意有争议的约430平方米土地暂退回甲方（被告），乙方按均价暂时缓交土地出让金等等内容。 2010年12月24日，宁德泰和房地产股份有限公司寿宁分公司（丙方）、郑久忠（乙方）、被告（甲方）三方签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，约定：出让人甲方同意受让人由乙方变更为丙方，《国有建设用地使用权出让合同》及《出让合同补充协议》所涉及权利、责任和义务随之由丙方享有和承担，本协议自甲、乙、丙三方签字之日起生效。 2012年12月20日，被告向宁德泰和房地产股份有限公司寿宁分公司出具了出让金票据，交款金额为37508626.39元（其中竞买保证金440万转为土地出让金），宁德泰和房地产股份有限公司寿宁分公司已缴清除了有争议的430平方米土地外的全部土地出让金。 2010年12月30日，宁德泰和房地产股份有限公司寿宁分公司取得证号为寿国用（2010）第0575、0576号出让宗地的国有土地使用权证，使用权面积共计6224平方米。2012年5月21日，原告取得证号为寿国用（2012）第00129号出让宗地的国有土地使用权证，使用权面积为6224平方米。 原、被告确认有争议的430平方米土地尚未交付。 本院依照原告申请现场勘查如下：1、《出让合同补充协议》所涉及430平方米的范围，系整个地块西侧的围墙之外有搭盖的部分，紧邻北向公路，该430平方米西面界限双方存在争议。2、讼争地块西侧小山坡有部分属于出让范围。3、讼争地块涉及搭盖部分，除《出让合同补充协议》涉及的430平方米有存在搭盖外，地块的西南角有讼争合同签订后群众搭盖的鸡窝。 以上事实，原告、被告均无异议，且有双方当事人陈述、《国有建设用地使用权出让合同》、《出让合同补充协议》、《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、电子票号为：00002493《福建省国有土地使用权出让金票据》、寿国用（2010）第0575号《国有土地使用权证》、寿国用（2010）第0576号《国有土地使用权证》、寿国用（2012）第00129号《国有土地使用权证》等为证，本院予以确认。 本案的争议焦点为：一、原告是否具有主体资格；二、被告是否已依约交付出让宗地；三、原告主张延期交付土地违约金是否超过诉讼时效；四、原告主张的违约金是否合理？本院就此查明、分析并认定如下。 1关于原告是否具有主体资格的问题 原告主张其对案涉土地使用权出让合同及案涉土地享有实体上的权利，作为原告主体适格。理由如下：1、双方签订的出让合同以及变更协议等一系列的合同行为表明被告对原告受让人、权利人的身份认可；2、被告颁发土地证的行为以及之后双方多份往来函件表明被告在事实认可原告身份；3、协议变更至原告分公司名下，与双方之前约定以及原来的拍卖协议的须知并不矛盾；4、被告从未对原告身份提出异议，更未对三方变更协议提出过撤销或无效的请求。为此提供：1、宁德泰和房地产股份有限公司营业执照副本及组织机构代码证；2、宁德泰和房地产股份有限公司法定代表人资格证明；3、2012年2月28日，宁德市泰和房地产股份有限公司与寿宁县工商行政管理局共同出具的关于宁德泰和房地产股份有限公司寿宁分公司法律地位的《证明》；4、2010年10月8日签订的《国有建设用地使用权出让合同》及《出让合同补充协议》。5、2010年12月24日，寿宁县国土资源局、郑久忠与宁德泰和房地产股份有限公司寿宁分公司三方签订的《国有建设使用权出让合同变更协议》。6、补充提交两份福建省泰和实业投资股份有限公司和宁德泰和房地产股份有限公司（2010年11月5日注册成立）内资情况登记表拟证明郑久忠在出让合同协议变更时的身份。 被告对原告提供的上述证据均表示无异议，但认为原告不是合法受让主体，其取得相应的国有土地使用权证是非法的。根据竞拍及讼争出让合同的规定，自然人只能将受让宗地合同变更至本人新设立的公司名下，但是原告不是郑久忠新设立的公司，不是讼争出让合同的合法受让主体。 本院认为，原告提供的上述证据，被告均无异议，可予采信。根据上述证据及无争议事实，原告寿宁分公司与郑久忠、被告于2010年12月24日签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，被告同意受让人由郑久忠变更为原告寿宁分公司，协议约定三方签字之日生效，原告寿宁分公司、郑久忠、被告均在该协议上签字盖章。该变更协议真实合法，不违反法律强制性规定，应认定为有效合同。该变更协议未被变更、撤销之前，各方均应诚信履行。故原告的寿宁分公司已取得讼争出让合同的受让人地位，鉴于寿宁分公司无独立法人资格，应由原告作为受让人享有郑久忠所签订一系列合同的权利、义务。被告分别于2010年12月30日为原告的寿宁分公司办理讼争地块的国有土地使用权证，于2012年5月21日为原告办理了讼争地块的国有土地使用权证。显然被告事实上已认可原告的受让人地位。现被告主张原告不具有合同主体资格，缺乏依据，本院不予支持。 二、关于被告是否已依约交付出让宗地的问题 原告主张被告未依约履行交付土地的义务，主要体现在：1、存在纠纷的430平方米土地至今没有交付。2、已办理国有土地使用权证的6224平方米土地范围内，其中林地部分约1336平方米至今因征地补偿及林地采伐许可等均未能落实，该部分土地事实上未实际交付。 原告为此提供以下证据：1、2014年7月11日被告寿宁县国土局与寿宁县东部新区开发建设管理中心共同出具的《关于寿宁县东部新区B-19号地块闲置土地的情况说明》（寿东区【2014】21号），拟证明被告及寿宁东部新区开发建设管理中心共同确认以下事实：案涉宗地上存在纠纷的部分除了已明确的430平方米外，还有部分土地存在征地纠纷且未解决。因宗地上被征地群众问题尚未解决，到目前为止，被告尚无法完成向开发商即本案原告交付土地。 2、2014年7月8日原告出具给银行的《关于寿宁县东部新区B-19号地块非闲置土地的情况说明》，拟证明原告在该情况说明中主张因被告方未能按期交地导致原告方无法按期开工建设的事实。被告作为证明人一方在该情况说明上签署“情况属实”，对原告主张的该事实予以确认；印证证据1。 3、2012年5月28日《建设用地规划许可证》、规划红线图，6页，拟证明2012年5月28日规划确认的项目用地包括430平方米在内为6654平方米，面积、四至及现状与拍卖和以往规划所附的图完全一致，说明包括被告在内的相关各方皆认可有纠纷的430平方米无法割裂，仍应由被告交付给原告。 4、规划红线图的图解3张，拟证明讼争地块的现状，说明：绿色投影部分位于地块西向及西南方向，面积1336为生态林覆盖，目前未交付，且界桩未立；位于正西方向红线圈内，就是所谓尚存纠纷的430平方米（其中临时搭盖174平方米，目前未拆除）；其余部分虽可视为“交付”，但也存在纠纷，其中，西北向和北边三角处围墙，皆因有群众称征地补偿未落实而被强行拆除。 5、闽林地审【2007】523号及闽林地审【2008】54号（来源被告证据），拟证明案涉土地上林地部分上林木的采伐须依法申办林木采伐许可手续，因被告未依法办理或解决该部分林地依法采伐的问题，导致该部分土地无法交付，也无法实际利用。 6、2010年4月12日寿宁县建设局《建设项目选址意见书》（来源于被告证据），拟证明该建设项目选址意见书载明的茶叶市场用地所在地块名称为“寿宁县东部新区2010A-2地块”，而非案涉地块“寿宁县东部新区B-19地块”。且该意见书备注的附图“寿宁县东部新区2010A-2地块用地规划红线图”该附而没有附，无法体现该地块与案涉土地的关联。拟证明案涉土地可能存在未经依法审批而出让，从而导致无法实际交付的情形。 7、2013年12月福州信源测绘有限公司出具的《计算书》，结合证据9、证据10等，拟证明出让地块的阴影部分有4840立方米的土方工程量待开挖，由于其上复盖着生态林，并征地问题未落实，界线未确定，界桩未打、土方未挖（这些都是未交付的特征）。 8、现场施工受阻的光盘一张（内容主要为：1、原告在案涉土地进行现场放样的标线被拆除；2、进场动工时，部分群众以土地未被征收、未补偿安置为由阻挠施工），拟证明案涉土地因存在征地纠纷未解决，不具备交付条件，致原告方无法动工建设与开发利用。 9、案涉土地现场照片一组，拟证明：（1）案涉土地上林地部分的林木未依法采伐，该部分面积约1336多平方米（因为垱土坡安全高差需要扩大采伐和开挖平整的部分尚未计在内），严重影响整体规划与施工建设；（2）双方确认未交付的430平方米案涉土地，位于正西方向(既非东南角，也非西南角)，该部分土地处于市场入口位置，其三面都是出让地块，其与出让地其他部分的整体建设密不可分。现因纠纷尚未解决，其上仍有174平方米的临时搭盖物尚未拆除，致原告方无法实际占有与开发利用，亦影响到其他部分的建设。（3）地块内的土地承包户以征地问题未落实，拆掉原告已建好的部分围墙。 10、鳌东村第六村民小组（邹松生产队）二级路桥头旁集体土地示意图、《寿宁县东部新区征地户花名册》、《征收土地付款凭证》（来源于被告证据），拟证明被告方未依约履行交付土地的义务。 被告质证认为:1、对证据1《情况说明》有异议，不是出具单位的真实意思表示。因原告向工商银行续贷、需提供经过核对的复印件，要求被告在复印件上面盖章，以证明复印件与原件是一致。其产生背景特殊不能证明原告的证明目的与对象。《情况说明》中的“还有部分土地存在纠纷”指村民对原规划变更与土地长期闲置的争议，“到目前为止尚无法向开发商交地”指430平方米的土地。 2、对于证据2真实性没有异议，该份证据表明2014年7月8日只有430平米的土地存在纠纷且临时搭盖未清除，但其他部分并不存在争议。被告在该份情况说明上面盖章、说明，可证明该情况说明和证据1相互印证，没有交付的土地只有430平米，同时印证证据1的出具是应原告的要求为了在工商银行进行贷款之用. 3、对证据3的三性均无异议，但根据补充协议约定，430平米的土地争议并未缴纳土地出让金，同时约定暂时由被告方收回以及该建设用地许可证由原告方申请的，这些均是原告方应考虑的因素并可以避免的。 4、对于证据4的真实性和证明的内容均存在异议，从证据看，无法体现证据的来源以及原件。并且从数据中无法确定是否能反映客观事实，不能证明原告的待证事实。即使该三份图纸的内容是真实，也是属于原告方自身考虑的情形。 5、对于证据5不能证明林地没有交付的事实。该宗地是现状交付。如果需要林业采伐许可的话，也应由原告承担该项义务。而且现状有绿色的林木覆盖的地方，不是林地。 6、对于证据6，项目选址占地是1.4万多平方米，但本项目实际出让的仅为6000多平方米。B-19地块在2010A-2地块项目范围之内。 7、对于证据7真实性没有异议，但不能证明原告所待证事实。 8、对于证据8，可以看出录制的时间为2015年1月5日，该光盘的内容并不能证明原告方的主张，光盘中出现的邹旦寿等人内部之间征地款分配的纠纷，土地闲置时间长久，地貌改变，个别村民伺机占便宜，不能证明征地款政府没有支付或者没有征地事实。 9、对于证据9的真实性没有异议，但不能证明原告的待证事实。 被告主张其已依法依约交付土地，为此以下证据：1、第一组证据：《国有土地使用证》寿国用（2010）第0575号、《国有土地使用证》寿国用（2010）第0576号、《国有土地使用证》寿国用（2012）第00129号、《土地登记审批表》、《宁德泰和房地产股份有限公司关于要求变更《国有土地使用证》土地使用权人的报告》、《证明》（所附的六份公司有关证件）、《关于变更土地出让合同的申请》、《法定代表人身份证明书》，拟证明已依法交付土地。 2、第二组证据：《宁德泰和房地产股份有限公司关于要求尽快清理东区B-9地块土方的报告》、《宁德泰和房地产股份有限公司关于东区B-19地块土地的闲置情况说明》，拟证明原告于2013年12月30日已经放样，2011年2月26日开工建设围墙，4月1日围墙工程全面竣工。 3、第三组证据：土地登记审批表、土地评估报告、最高额抵押合同，拟证明原告以宗地作为贷款抵押，依法行使占有、使用、处分的权利；原告带评估人员现场勘查，确认宗地当时状况，宗地红线四至。 4、现场照片，拟证明除了430平方米被独立分割在围墙外，其余土地已经被围墙围起，由原告实际占有控制。 原告质证认为，对第一组证据真实性没有异议，但不能证明被告的待证主张。对第二组证据真实性没有异议，但不能证明被告待证事实。第三组证据不能证明原告已实际占有和利用合同项下的宗地，面积上也体现至少430平米的土地未交付。对现场照片的真实性无异议，但不能证明其待证事实，同时可以反证原告施工围墙被拆及讼争地块上存在林地覆盖部分。 本院依照原告的申请调取以下证据：1、2014年7月28日《寿宁县东部新区开发建设管理中心答复意见书（寿东区答复（2014年）007号）》，2、2015年5月13日寿宁县城市综合改告建设指挥部与邹华章签订的《征地补偿协议》。 原告质证认为：1、对《寿宁县东部新区开发建设管理中心答复意见书》的真实性、合法性、关联性没有异议，该份书证中“调查核实部分”：“部分被征地户因土地纠纷问题未解决，使得业主单位无法动工建设……”，与原告提供《关于寿宁县东部新区B—19号地块闲置土地的情况说明》可相互印证，证实案涉地块部分土地因存在征地纠纷及安置补偿未落实而导致被告未依约向原告交地的事实。2、对《征收土地协议书》的真实性、合法性、关联性没有异议。从该份协议所体现的签约主体、被征地坐落位置、签约时间等内容可以证实至少在2015年5月13日前，案涉地块仍存在部分土地未征、安置补偿未落实的事实；与原告提供的其他证据相互印证，证实被告未依约履行交地义务的事实。 被告质证认为：1、对《寿宁县东部新区开发建设管理中心答复意见书》真实性无异议，但是对于其内容，本地块确实存在争议未解决，即430平方米土地未征用，其他纠纷是因为土地闲置引发群众要求退还被征土地，部分群众为此上访或在现场提出要求。2、对《征收土地协议书》真实性无异议，事实表明在红线内确实有430平方米的土地未使用也未交付。周华章土地是在该未交付土地的面积之内。 对上述证据，本院认证如下：原告提供的证据4规划红线图的图解3张，系原告单方委托厦门陆原建筑设计院制作，被告对其真实性有异议，故对该份证据的真实性，本院不予认定。除此之外，双方对对方提供的证据及本院依职权调取的证据的真实性均无异议，对上述证据的真实性，本院予以认定，至于关联性留待下文引用时阐述。 本院认为，根据无争议事实，原告已取得除有争议的430平方米土地之外的讼争宗地建设用地使用权证。原告主张被告未依约交付土地主要理由有：1、有争议的430平方米土地未交付。2、讼争宗地林木应砍伐、山坡应平整。3、存在征地补偿纠纷。 针对原告主张的三点理由，本院认为，首先，关于430平方米土地部分，根据双方均认可的《出让合同补充协议》约定，有争议的约430平方米土地暂退回被告，原告按均价暂时缓交土地出让金。可见被告现已无交付430平方米土地的义务。原告据此主张被告未依约交付土地的理由不能成立。 其次，依照双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定：“出让人同意在2010年12月29日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）向规定的土地条件：……（二）现状土地条件。”可见，双方约定讼争宗地交付的土地条件为现状土地条件，被告并无采伐林木、平整土地的义务，原告关于被告应采伐林木、开挖土方并平整土地才能交付讼争宗地的主张，缺乏合同依据。 再次，原告提供的《关于寿宁县东部新区B-19号地块闲置土地的情况说明》（以下简称“情况说明”），本院依申请调取的《寿宁县东部新区开发建设管理中心答复意见书（寿东区答复（2014年）007号）》（以下简称“答复意见书”）、2015年5月13日寿宁县城市综合改告建设指挥部与邹华章签订的《征地补偿协议》（以下简称“补偿协议”），真实合法，本院予以采信。情况说明载明：“现该地块除已经明确的430平方米纠纷地外，还有部分土地存在纠纷。”答复意见书载明：“二、调查核实情况……部分被征地户因土地纠纷问题未解决，使得业主单位无法动工建设……该地块内因被征土地纠纷未解决，致使业主单位无法有序开展工程建设。”补偿协议载明:“甲方征收乙方土地座落于规划区内麻竹路面的园地170.0115㎡……”可见，除430平方米土地外，讼争宗地确有部分土地存在征地补偿纠纷。根据原告提供证据及本院调取的证据，可证实存在纠纷的土地面积为170.0115㎡。被告主张该170.0115㎡系包含在430平方米土地范围内，对此应承担举证责任。补偿协议虽有备注“该户170.0115㎡土地在补充协议的纠纷地范围内”，但该备注系本院调取证据时寿宁县东部新区开发建设管理中心擅自添加，并非补偿协议组成部分，无法据此认定170.0115㎡系包含在430平方米土地范围内。被告亦未提供任何证据证明170.0115㎡系包含在430平方米土地范围内，对此应承担举证不能的法律后果即应认定被告对该170.0115㎡土地的交付构成违约。原告于2015年9月16日申请本院调取证据已远超举证期限，本院不予准许。除上述170.0115㎡土地外，原告亦未能提供证据证明讼争宗地存在其他征地补偿纠纷。 综上，可以认定被告交付讼争宗地其中170.0115㎡存在征地补偿纠纷，即该170.0115㎡宗地存在权利瑕疵，不能认定被告已经交付该部分宗地，其他部分宗地应认定被告已依约交付。 三、关于原告主张延期交付土地违约金是否超过诉讼时效的问题 原告认为其违约金的主张未超诉讼时效，为此提供2012年7月16日和2013年10月16日原告交给被告的《报告》，结合被告提供的证据2014年8月16日、2014年7月11日《情况说明》，拟证明因被告违约，没有完成交付讼争土地，原告多次索赔并催促其完成交付。 被告质证认为其未收到2012年7月16日和2013年10月16日的两份《报告》。被告认为原告主张未交付土地违约金的诉讼时效起算点应为2010年12月30日，被告于2014年元月7日收到原告出具的《宁德泰和房地产股份有限公司关于要求尽快清理东区B-19地块土方的报告》，显然已经超过两年的诉讼时效。 本院认为，从《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条关于“每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金”的约定可以看出，该约定是以一定标准按日累计计算。因此，原告应获得每日的违约金均系独立债权，其诉讼时效(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=fnl&Id=5&Gid=121853981&ShowLink=false&PreSelectId=217635224&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined"l"m_font_3#m_font_3?)的起算应当按照继续性债权处理，即以每日独立的违约债权分别适用诉讼时效(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=fnl&Id=5&Gid=121853981&ShowLink=false&PreSelectId=217635224&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined"l"m_font_4#m_font_4?)，逐日分别届满。双方均认可未交付土地违约金的诉讼时效起算点应为2010年12月30日，但原告未提供任何证据证明被告有收到2012年7月16日和2013年10月16日的《报告》，对此应承担举证不能的法律后果。被告认可原告于2014年1月7日有向其主张权利。故未交付土地的违约金应从2014年1月7日倒推两年起算诉讼时效，即违约金诉讼时效起算点应为2012年1月8日。被告关于违约金超过诉讼时效的主张，本院部分予以支持。 四、关于原告主张的违约金是否合理的问题 原告主张被告未依约交付讼争宗地，应依照双方合同约定支付违约金，违约金以原告已支付的土地出让金总额37508626.39元扣除定金440万为基数，按每日1‰标准，自约定交付之日（2010年12月30日）起计算到实际履行交地义务之日止。 被告认为原告按照总土地价款而不是争议部分价款计算违约金不当；违约金总额过高，应根据实际损失为标准不超过30%的幅度调整；按照有争议部分的实际损失不超过30%以内。 本院认为，《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条明确约定：“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金。”原告主张按1‰/日计算违约金，具有合同依据，本院依法予以支持。但如前文所述，被告依约交付了讼争宗地的绝大部分，其未依约交付的宗地面积仅为170.0115㎡。若依照原告主张的方式计算违约金显然过高，被告亦主张应按有争议部分价款进行调整。鉴于原告未提供证据证明其实际损失，本院综合讼争合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情以未依约交付宗地170.0115㎡的出让金1024566元【6026.45元/㎡（根据无争议事实，出让金为每平方米6026.45元）*170.0115㎡=1024566元】为违约金的计算基数。至于违约金的计算时间，如上一争议焦点所述，违约金起算时间应为2012年1月8日。因被告未依约交付170.0115㎡宗地，且至今未举证证明上述宗地已向原告实际交付。原告主张违约金应计算至实际履行交地义务之日止，依法有据，本院予以支持。综上，违约金的计算应以1024566元为基础，按每日1‰的标准，自2012年1月8日起计算至被告实际履行交地义务止。 综上所述，依法成立的合同，受法律保护。《国有建设用地使用权出让合同》、《出让合同补充协议》、《国有建设用地使用权出让合同变更协议》合法有效，双方均应依约履行。被告已依约交付了大部分讼争宗地，其中170.0115㎡存在征地补偿纠纷，且至今未向原告办理交地手续，应认为该部分宗地被告至今仍未依约交付。原告据此主张被告支付违约金有理。但原告主张的违约金明显过高，且其主张2012年1月8日之前的违约金已超过诉讼时效，本院依法确定为违约金的计算以1024566元为基础，按每日1‰的标准，自2012年1月8日起计算至被告实际履行交地义务止。原告主张的合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则(?javascript:SLC(167199,0)?)》第一百三十五条(?javascript:SLC(167199,135)?)、《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第六十条(?javascript:SLC(21651,60)?)、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告寿宁县国土资源局应于本判决生效之日起十五日内向原告宁德泰和房地产股份有限公司支付延期交付土地的违约金（以1024566元为基础，按每日1‰的标准，自2012年1月8日起计算至被告实际履行交地义务止）。 二、驳回原告宁德泰和房地产股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费283493元，由原告宁德泰和房地产股份有限公司负担276643元，由被告寿宁县国土资源局负担6850元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  余梓安 审 判 员  黄建方 代理审判员  易丽容 二〇一五年十一月二十日 书 记 员  孙丽华 彭杨清 附相关法条： 《中华人民共和国民法通则(?javascript:SLC(167199,0)?)》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。