江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第02923号
上诉人（原审原告）江苏普泽医药有限公司（原海安县医药有限公司），住所地海安县海安镇通榆中路55号。
法定代表人许志刚，董事长。
委托代理人胡志凤，江苏钻石律师事务所律师。
委托代理人刘宏，江苏震阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘国柱。
委托代理人唐臻华，江苏慧眼律师事务所律师。
上诉人江苏普泽医药有限公司（以下简称普泽公司）因与被上诉人刘国柱房屋买卖合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2013）安曲民初字第0641号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2005年由于海安县曲塘镇镇区改造，海安县医药有限公司（以下简称医药公司）取得海安县曲塘镇人民中路88号土地的使用权，并被批准自筹资金在该处建设房屋（1-2层为营业用房，其余按照住宅套房建设）。2009年2月3日，医药公司取得该宗土地建筑面积为3971.38平方米的成套住宅所有权。2012年10月14日，海安县城市建设重点工程指挥部办公室作出14号会议纪要，医药公司获准对外出售房屋资格。
2006年初，刘国柱向医药公司购买其位于曲塘镇人民中路88号商业房产109室。刘国柱分别于2006年1月12日、同年1月17日、同年1月21日、同年12月25日分四次向医药公司交纳房款50000元、40000元、60000元、100000元，合计250000元。2010年5月10日，医药公司向刘国柱下发催收房款通知，告知刘国柱应在同年5月20日前交清所欠房款108435元，以便办理分户房地产证。收到通知后，刘国柱未补交房款。
除本案当事人刘国柱及另案当事人朱四毛、朱滨海未办理房产证外，其余在讼争地段购买或安置的用户、住户均办理了产权证。
庭审中，由于双方当事人对于房屋单价说法不一，且无法达成一致意见。2014年3月5日，医药公司申请对于讼争房屋进行单价鉴定，鉴定基准日为2006年12月。经法院委托，2014年4月15日，海安县价格认证中心以2006年12月作为价格鉴定基准日，确定讼争房屋单价为5280元／平方米。为此医药公司花去鉴定费3700元。医药公司对于鉴定结论书没有异议。刘国柱质证认为：1、鉴定报告的价格鉴证基准日是2006年12月，而其是从2006年1月份起就开始给付购房款。2、从鉴定报告市场背景这栏看，写的是人流量购买力等，评估单位并没有在涉案房屋处定时观察，也没有明确的记载相关的数据，另外鉴定报告中载明评估单位是从最高最佳使用条件来进行分析的，是参照县城主要商业区来进行价格见证的。所以说这份鉴定报告显失公平，不具有真实性和关联性。后自己也向鉴定中心的法定代表人陈希如实反映了当时的情况，陈希也讲是按照当时价格的最高点上浮20%的精神来定价的。3、对鉴定费发票的真实性没有异议，但与刘国柱无关。
审理中，法院到海安县房屋产权监理所调取了以下店面房的价格：海安县曲塘镇人民中路三号楼123及124店铺（2006年10月30日开具的江苏南通市销售不动产通用发票，单价为3660.54元）、106室（2005年11月29日开具的江苏南通市销售不动产通用发票，单价为3138.32元）、107和108店铺（2006年6月22日开具的江苏南通市销售不动产通用发票，单价为3251.53元）、109店铺（2006年1月19日开具的江苏南通市销售不动产通用发票，单价为3292.06元）以及海安县曲塘镇联抗中路5号店面房1-13，1-14人民中路6号105店铺（2005年5月12日开具江苏省南通市销售不动产通用发票，单价为1651.37元）。
因刘国柱于2006年1月12日首次向医药公司交纳了购房款，故法院要求医药公司提供2006年1月讼争房屋的市场价格，医药公司认为应以房屋交付时的市场价格即海价鉴（2014）5号关于曲塘镇人民中路88号109室房地产的价格鉴定结论书上的鉴定结论作为确定房屋的销售价。医药公司已举证证明房屋单价，如刘国柱否认则应该向法庭提供反证，以证明合同成立时间和当时的房屋销售单价，现在仍要求医药公司举证是违法加重了医药公司的举证责任，是不当的。
原审法院认为，医药公司在未具备对外出售房屋资格的情况下与刘国柱口头协议买卖房屋，在2012年10月医药公司取得了对外出售房屋资格，此时刘国柱已向医药公司交付房款且医药公司亦已交付讼争的房屋，因此双方之间的房屋买卖合同依法成立且受法律保护。
由于双方当时就价款等内容没有作出明确的书面约定，亦未能达成补充协议。按照《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行……”。由于刘国柱首次向医药公司交纳购房款的时间是在2006年1月12日，医药公司于2006年12月份将讼争房屋交给刘国柱，故法院认定双方最初订立合同的时间应为2006年1月。按照谁主张谁举证的原则，医药公司应提供双方订立合同时讼争房屋的市场价格，而医药公司向法院提供的是2006年12月份向刘国柱交付讼争房屋时的市场价格，其要求本案讼争房屋按海安县价格认证中心以2006年12月为价格鉴定基准日作出的鉴证结论来计算讼争房屋的价格显然与法不符
按照双方的陈述，医药公司在2006年年底就将讼争房屋交给刘国柱，刘国柱累计给付了房款250000元，最后一次付款时间是在2006年12月25日。如果刘国柱当时仍欠医药公司房款的话，那么医药公司就应该要求刘国柱出具欠条、情况说明或备忘录之类的欠款凭证。而刘国柱在交纳最后一笔房款后，医药公司将讼争的房屋交给了刘国柱，并未要求刘国柱出具任何的欠款凭证。故医药公司现起诉要求刘国柱给付房款108435元的诉讼请求法院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第二项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回医药公司的诉讼请求。案件受理费2469元，鉴定费3700元，合计6169元，由医药公司负担。
宣判后，医药公司不服，向本院提出上诉称，原审认定事实错误，由于本公司无商品房开发销售资质，无权对外销售，双方在房屋建成并领取房屋产权证前的房屋买卖关系无效，从刘国柱的答辩状中看出，刘国柱曾多次要求签订商品房买卖合同，相关人员因房价未定而没有签订合同，原审中本公司提交了与刘国柱同时期同地段相关人员的购房合同，证明其价格都是一致的，说明应当以交付房屋时的市场价格作为案涉商品房价格，原审以合同关系成立时市场价格作为商品房价格缺乏依据。同时原审以双方交付房屋时未办理相关结账手续而认定刘国柱不拖欠房款亦无依据，本公司与其他购房户也是在办理产权过户手续时才结清账目，原审认定事实错误导致判决错误，请求二审依法改判支持本公司的诉讼请求。
被上诉人刘国柱答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，案涉房屋买卖的法律关系合法有效，双方约定的价格合理有据，约定的价款已经全部给付，故请求二审驳回上诉、维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
二审中，医药公司提供以下证据：1、刘国柱的答辩状，证明刘国柱自己陈述在2006年缴款时双方对房屋的价格没有达成合意。2、卢广勤、卢宝均、许德平、马国勤、顾文浒、徐源、邓国富购买同一地点商铺的首付款凭证，证明这些人购买商铺的时间基本相当，他们购置商铺的价格基本反映当时的市场价。3、许德平、顾文浒、尤国强、邓国富、王永新20**年3月办理产权证时缴纳房款的发票，证明购买同一地段上诉人出售的商铺，其他购买方在办证时缴纳房款，上述购买者同样没有办理欠款手续，从而进一步证明一审法院推理交房没有办理欠款手续，就证明不欠款的逻辑错误。刘国柱质证认为：对证据1没有异议，双方对案涉房屋的总价已经形成合意，因为是口头协议，在2006年分期交款过程中，本人多次催促医药公司签订正式合同，避免将来发生争议，但是医药公司找借口推托。最终房屋的总价按照双方口头约定进行了确定，从答辩状可以看出在交最后一笔款时，医药公司讲再交10万元就把钥匙给本人，本人拿到钥匙时已经交足25万元，同时又看到王永新的合同总价与本人相近，故认为不存在争议了。证据2本人不知医药公司如何计算房屋价格。
刘国柱提供以下证据：1、陶长海的房屋完税凭证，证明本人购买价格符合行业惯例。2、车行营业执照，车行经营的是杰宝大王电动车，鉴定报告中把杰宝大王作为重要地段参照标志用于鉴定2006年12月案涉房屋价值是不妥当的。因为车行设立的时间是2011年7月。医药公司质证认为：1、完税凭证可能与房屋实际价值存在出入。2、既然一审法院委托司法鉴定，没有确定鉴定的时间节点，应该予以释明或者补充鉴定，我们认为双方之间达成的口头协议，如果对价款存在争议，可以参照交易习惯进行确定，如果仍不能确定，应当按照订立合同时的市场价格进行确定。
本院另查明，医药公司于2013年10月11日变更为普泽公司。
本院认为，医药公司与刘国柱之间虽未订立书面商品房买卖合同，但双方有建立商品房买卖的合意，且刘国柱已经交付购房款250000元，医药公司也已经实际交付了房屋，应当认定双方存在商品房买卖的口头合同，并据此产生商品房销售的法律关系。医药公司虽不具有商品房开发销售资质，但其开发的房屋在诉讼前已经取得了销售资格，故双方的口头协议应当确认为有效。医药公司与刘国柱的口头商品房买卖合同有效，但双方对合同主要条款约定不明，在刘国柱已经缴纳250000元房款的情况下，医药公司认为刘国柱缴纳的房款尚不是口头协议中的全部房款，应当负有举证责任。医药公司虽在诉讼中申请对2007年年初相同地段的商品房价格进行评估，但该评估报告结论不能作为本案裁判的依据，理由为：一、由于医药公司与刘国柱之间的口头协议发生在2006年年初，该评估的时间节点为2007年年初，该时间节点的市场价格不能反映双方交易发生时的真实价格；二、因双方的口头合同适用协议价格，而非按市场价格进行交易，故该评估报告适用的对象与本案中的交易双方不符；三、该评估报告对价格的评估方法中参照规划设计最高最佳使用条件分析，而评估目的为鉴定交易时价格，而非市场形成气候时的房屋价格，在交易时该市场条件尚未成就，故该鉴定评估的条件不成就，鉴定结论缺乏依据。综上分析，可以确认该评估报告不能作为本案中商品房交易价格。另在诉讼中，医药公司提供了其同时期同类房屋购房者签订的商品房买卖合同，其价格与鉴定报告中确认的价格基本相当，以证明鉴定报告结论的可行性，但该证据中的商品房买卖合同均签订于2012年，且系为办理过户手续而签订的合同，证据的表面真实性可以确认，但证据所涉内容的真实性尚无法确认，亦即不能确认其他购房户系以该合同中的价格购买了相关房屋，而自2010年后，整个房地产市场经历了一个大幅度涨价的过程，2012年签订的合同价格已经不能真实反映2006年时的房地产价格。同时，即便该价格为真实价格，但也不能以类推的方法确定医药公司与刘国柱之间商品房销售的价格，故该证据也不能作为本案的定案依据。原审审理中，依职权调取了医药公司附近同类房屋的销售价格，价格分别在每平方米3200元至3600元左右，而从刘国柱购房房屋的面积及已经支付的价款看，与法院调取的当时的市场价格基本相当，有理由相信法院调取的交易价格反映了当时的真实价格，按此价格，即便刘国柱尚有部分尾款未结清，但医药公司不能证明尾款的确切数据，其诉讼请求亦不能支持。故普泽公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2469元，由江苏普泽医药有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
审 判 员 季建波
代理审判员 张峥嵘
二〇一五年七月十三日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；