贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终5174号
上诉人（原审原告）：朱珠，女，1974年5月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。
上诉人（原审原告）：蒙若茜，女，1998年1月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：苏梅，贵州北斗星律师事务所律师。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：秦碧，贵州北斗星律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：绿地集团（贵阳）置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信北路8号绿地联盛国际11号楼12层。
法定代表人：孙志文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张建朝，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王静，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
上诉人朱珠、蒙若茜与被上诉人绿地集团（贵阳）置业有限公司（以下简称绿地公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
朱珠、蒙若茜上诉请求：1、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初70号民事判决，并改判支持朱珠、蒙若茜的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由绿地公司承担。事实和理由：1、原审认定本案超过诉讼时效错误。本案诉讼时效应从上诉人实际收房之日起30日后开始起算。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条对逾期交房违约金支付时间并未进行约定，按照相关司法解释及法律规定，上诉人可以随时要求被上诉人支付违约金，本案未超过诉讼时效。2013年10月22日仅为该房屋达到交付条件的时间，但被上诉人未通知上诉人收房，故诉讼时效不应从2013年10月22日起算。上诉人在2015年12月向一审法院提交诉讼材料，一审法院进行立案审查后，才于2016年1月5日立案，故上诉人起诉时间应为2015年12月。上诉人提交的《告客户书》的证明目的是被上诉人向上诉人承诺支付逾期交房违约金的时间为上诉人收房之日后10日内支付。2、原审对被上诉人违约时间的认定错误。本案违约时间应为2012年6月30日至被上诉人通知上诉人交付之日止，被上诉人未履行通知义务，其违约状态一直延续至今。房屋交付除法定条件消防验收合格外还要求房屋达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，涉案房屋交付条件为四项：被上诉人取得竣工验收报告、面积实测报告书、合同第十二条约定公共配套设施达到交付条件、消防验收合格。上诉人持有的消防验收查询单仅为交付使用的一个条件，原审法院仅以此推定上诉人知晓房屋达到交付条件，怠于履行收房义务错误。被上诉人已在庭审中认可在消防验收合格后未通知上诉人收房，上诉人在房开不履行合同约定的通知义务的情况下无从知晓房屋是否达到交房条件。
绿地公司辩称，涉案房屋在合同约定的交付时间之前就已经达到交付条件，消防验收合格不是房屋交付条件，请求驳回上诉人的上诉请求。
朱珠、蒙若茜向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金108910元（按每日万分之二标准，从2012年7月1日暂计算至2015年9月30日）及2015年9月30日以后直至被告实际交房之日止的逾期交房违约金；2、诉讼费用全部由被告承担。
一审法院查明：对于当事人没有争议的事实，法院予以确认。对于有争议的事实的质证和认定情况，1、原告提交《告客户书》一份及情况说明两份，拟证明本案的诉讼时效自2013年11月7日中断，且被告承诺在房屋整改完毕后电话通知交房，业主收房后十日内按万分之二的标准支付逾期交房违约金。对此，被告认为虽客户告知书真实，但现房销售证明书取得时间是2013年9月16日，此时的内容不再涉及是否符合交房条件，后面出具的告知书不具备中断时效的效果；说明人万志已从公司离职，不能代表公司，说明人马超系公司客户部人员，同样不能代表公司。法院认为，被告认可《告客户书》的真实性，而说明人万志、马超系其公司职员，虽称离职但未举证证明，故对该组证据的真实性及证明目的予以确认。2、原告提交消防监督结果查询单一份，拟证明⑴涉案二十一户业主对应的楼层根据规定必须经过消防验收合格，但被告此前进行公告时并未达到验收合格的条件，被告的公告不应视为履行了公告通知义务；⑵今天审理的案件中除两套高层外，其他均为商场，两套高层的总高度均超过50m，依法应经过消防验收合格。对此，被告认为交房的问题要根据合同的约定来，合同没有提到消防验收。法院认为，上述证据涉及涉案房屋于何时通过消防的问题，具有关联性。后法院依职权向贵阳市公安消防支队调取了竣工验收时出具的两种文件即《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》、《建设工程消防验收意见书》，意见书载明6、7号裙楼地下一层、地上四层于2013年10月22日经消防验收合格。另查明，涉案房屋所在的6、7号楼地下2层，地上31层，建筑高度为98.7米，建筑面积同为32,702.5平方米，规划用途为商业。
一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反我国法律法规的效力性强制性规定，系有效合同，双方应按照该《商品房买卖合同》履行各自的义务，享有各自的权利。本案的争议焦点有三：一是消防验收合格是否系案涉房屋的法定交付条件；二是逾期交房违约金的认定问题；三是原告的起诉是否超过诉讼时效。关于焦点一，涉案房屋所位于的“绿地联盛国际”第6、7号楼，建筑高度为98.7米，规划用途为商业，建筑面积为32,702.5平方米，根据我国“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核”、按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程依法抽查不合格的，应当停止使用”、“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：建筑面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；单体建筑面积大于四万平方米或建筑高度超过五十米的公共建筑；国家标注规定的一类高层住宅建筑”之法律规定，涉案房屋所处楼系建筑总面积大于一万平方米的商场，系人员密集场所，且高度超过50m，故消防验收合格系涉案房屋的法定交付条件。鉴于此，涉案房屋需同时满足双方合同约定的交付条件即获竣工验收备案与法律规定的交付条件即通过消防验收合格时，被告方能将房屋交付给原告使用。案涉建筑所处的6、7号裙楼分别于2012年6月28日、12月21日获得竣工验收备案表，于2013年10月22日消防验收合格，因此涉案房屋于2013年10月22日具备交付条件。关于焦点二，首先，原告已依照合同约定履行完合同义务，被告亦应当依照合同约定及法律规定履行合同义务，否则应承担相应违约责任。原、被告双方在合同中约定的交付时间为2012年6月30日之前，但涉案房屋于2013年10月22日才达到交付条件，故被告已经构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任。其次，1、关于违约金的起算点，原、被告约定被告方应在2012年6月30日之前完成交付，故违约金的起算时间应为2012年7月1日；2、关于违约金的终止时间，涉案房屋于2013年10月22日达到交付条件，被告在此之前处于持续违约状态，对此，原告主张房屋至庭审时仍未交付。法院认为，原告亦主张消防验收合格为交付房屋的法定条件，现涉案房屋法定交付条件已于2013年10月22日达到，但其仍贻于行使收房的合同义务，有扩大损失之嫌，根据“当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之法律规定，故对原告的上述主张不予采信。涉案房屋所在楼栋于2013年10月22日通过消防竣工验收，法院酌定违约金的终止时间为2013年10月22日。被告逾期交房共计479天，双方约定的违约金计算方式为按万分之二每日计算，故被告向原告支付违约金应为458,764元×479天×0.0002=43,949.59元。关于焦点三，本案中原告起诉要求被告支付逾期交房违约金，该请求权属于债权请求权，应受诉讼时效的约束。但诉讼时效的起算时间，不能从双方合同约定的交房日期届满后的第二日起算，因被告处于持续违约状态，故本案诉讼时效应从2013年10月23日起算，截止至2016年1月5日原告起诉之日已超过两年，故本案超过诉讼时效。综上所述，原告的诉请缘由原始成立，但因其诉请超过法律规定的诉讼时效，故对原告的诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告朱珠的诉讼请求。案件受理费2,478元，减半收取计1,239元，由原告朱珠、蒙若茜负担。
本院二审审理查明事实与原判基本一致，本院予以确认。
另查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2012年6月30日前。“绿地联盛国际”6、7号楼分别于2012年6月28日、2012年12月21日获得竣工验收备案。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。“绿地联盛国际”6、7号楼建筑总高度为98.7米，地下2层地上31层，规划用途为商业、办公，建筑面积分别为32702.5平方米，且1-11号楼的负一层连为一体，规划用途为商业，属于建筑面积大于一万平方米的商场，系人员密集场所，按照《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条规定应当申请消防验收，故消防验收合格系涉案房屋的法定交付条件，涉案房屋于2013年10月22日经消防验收合格之时才具备交付条件。上诉人称本案逾期交房违约金诉讼时效起算点应为房屋达到交付条件，绿地公司履行通知义务，且上诉人实际收房之日起30日后，本院认为，绿地公司于2012年6月19日在报刊上发出6号楼的交房公告，于2012年12月21日在报刊上发出7号楼的交房公告，6、7号楼分别于2012年6月28日、2012年12月21日获得竣工验收备案，于2013年10月22日经消防验收合格，该消防验收结果已通过互联网予以公示，且本案中涉案房屋的消防监督结果查询单由上诉人提交原审法院，表明其实际已经知晓涉案房屋的消防验收情况，实际上起到了通知的效果，故对上诉人的该意见本院不予采纳。上诉人主张其系2015年12月向原审法院起诉，虽然原审法院《诉讼材料收取凭证》中有上诉人委托诉讼代理人苏梅签署的2015年12月4日，但该凭证中并无原审法院工作人员签收的记录，而原审法院向上诉人开具《案件受理通知书》以及上诉人向原审法院签署《当事人送达地址确认书》的时间均为2016年1月5日，上诉人并未提交充分证据证明在2016年1月5日前已向原审法院起诉，故对上诉人关于其系2015年12月起诉的上诉主张，本院不予支持。上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金，该请求权属于债权请求权，应适用《中华人民共和国民法通则》有关诉讼时效的规定。因诉争房屋于2013年10月22日通过消防验收，故本案诉讼时效应从2013年10月23日开始计算，截止至2016年1月5日上诉人起诉之日已超过两年，故原审认定上诉人的起诉已超过诉讼时效正确，本院予以维持。
综上所述，朱珠、蒙若茜的上诉请求不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2478元，由朱珠、蒙若茜负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭伦禹
审判员 田 勇
审判员 刘 劼
二〇一七年十一月七日
书记员 万炫兵