浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0302民初9582号原告（案外人）：王洁洁，女，汉族，1969年12月14日出生，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：谢海林，北京德恒（温州）律师事务所律师。被告（申请执行人）：温州市金星实业公司，住所地：温州市鹿城区炬科路55号。法定代表人：王绍武，董事长。委托诉讼代理人：沙洲，温州市金星实业公司副总经理。第三人（被执行人）：朱敏，男，1978年8月13日出生，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：卢望乐，北京盈科（温州）律师事务所律师。原告王洁洁为与被告温州市金星实业公司（以下简称：金星公司）、第三人朱敏案外人执行异议之诉一案，于2017年7月26日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年9月6日公开开庭进行了审理。原告王洁洁及委托诉讼代理人谢海林，被告金星公司的委托诉讼代理人沙洲，被告朱敏的委托诉讼代理人卢望乐均到庭参加诉讼，并当庭宣告判决。本案现已审理终结。原告王洁洁诉称：请求判令停止对原告王洁洁所购买登记在第三人朱敏名下坐落黄龙住宅区栖凤11幢808室房产（温房权证鹿城区字第××号房屋所有权证，建筑面积为80.96平方米）的执行，并解除对该房产的查封；本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月7日，原告与第三人朱敏签订《房屋买卖合同》，约定:由原告购买坐落于温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤11幢808室的房产，总房价款为70万元。合同签订后，原告按照约定支付定金及购房款共计60万元。第三人朱敏也向原告出具了收条，由此证明原告已履行了合同约定的付款义务。在原告准备办理房屋交付相关手续时，方知原告购买的涉案房屋已被法院查封。原告认为，第三人朱敏已将其所有的涉案房屋出售给原告，原告亦已支付了合理对价房款，该房产系善意取得,原告享有足以排除强制执行的民事权益。原告王洁洁为证明其诉称事实，在本院指定的举证期限内提交了如下证据：1.房屋买卖合同、房屋卖尽契、公证书，证明原告王洁洁向第三人朱敏购买涉案房屋的事实。2.银行汇款凭证、汇款记录、房屋销售委托合同、收条，证明原告王洁洁依约向第三人朱敏支付了定金及房款共计60万元的事实。3.物业费发票、电费发票、支付款项凭证，证明原告自2014年12月起已实际占有、使用涉案房屋的事实。4.房屋所有权证、土地使用权证，证明第三人朱敏于2014年12月腾房后就将房地产证书原件交付给原告，因涉案房屋系经济适用房，须待取得产权规定上市场交易期满后办理过户，因此尚未办理过户责任并非在于原告。被告金星公司辩称：1.涉案房屋属于经济适用房，未满五年不得上市交易，因此该买卖合同应视无效，不受法律保护。2.不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依法登记发生效力，但原告王洁洁与第三人朱敏之间的房屋买卖尚未办理物权变更、转让登记，不发生效力，仅属于一般的债权合同，无论原告王洁洁是否向被执行人足额支付了房屋价款，仅属于享有债权的请求权。本案中，涉案房屋在法院采取执行措施时尚登记在被执行人朱敏名下，根据我国物权法关于物权变动与原因行为相分离的法理，该房在未履行物权变动登记之前，原告不享有物权的请求权，其与朱敏之间的债权债务关系与本案强制执行标的的物权系不同法律关系，原告以债权对抗物权是没有法律依据。其次，因此法院的执行措施于法有据，原告的诉请不能成立，请求予以驳回。第三人朱敏陈述：自买卖合同签订后，原告王洁洁依约支付了合理的房款，出卖方亦已交付了房屋的钥匙，只因涉案房屋系经济适用房而受政策约束的原因，导致尚未办理房产过户，原告王洁洁无过错，且原告王洁洁对第三人朱敏与被告金星公司之间的买卖纠纷确不知情，其购房行为属于善意取得，请求法庭判令停止对涉案房屋的强制执行。被告金星公司、第三人朱敏在本院指定的举证期限内均未提交证据。经法庭质证，被告金星公司、第三人朱敏对原告王洁洁提供上述证据均表示无异议。审理中，法庭出示本院（2015）温鹿商初字第2396号民事判决书、（2016）浙0302执2943号执行裁定书和协助执行通知书、（2016）浙0302执异521号执行裁定书，各方当事人表示均无异议。本院在审查时发现原告王洁洁提供的证据1的2014年10月7日房屋买卖合同上“王洁洁”签名和指纹系非原告王洁洁所留，原告王洁洁亦承认该合同上“王洁洁”签名和捺的指纹确实不是自己所留，而是自己叫中介人许某代为签名和捺印，自己并认可其代为签名、捺指纹的行为。为此，原告申请证人许某、吴某到庭证实。证人许某陈述：2014年10月7日房屋买卖合同是受王洁洁口头委托由其代为签名、捺指纹，且买卖双方于2014年11月14日正式签订房屋卖尽契一份，其亦在该契约的中介人栏上签名、捺指纹。同年12月，出卖人朱敏将房屋钥匙交付给自己代为转交原告。同时，原告也委托其代为出租，期间由其租用并给员工居住的事实。证人吴某证实了自己在2015年7-9月曾居住该房的事实，是证人许某让其居住的。本院认为，除了原告王洁洁提供的证据1的2014年10月7日房屋买卖合同“王洁洁”的签名和指纹存在瑕疵不予认定外，对原告提供的2014年11月14日的房屋卖尽契，结合证人许某、吴某的证言，认定涉案买卖合同签订时间为2014年11月14日。对原告提供的上述其他证据，来源合法，与本案均有关联，可以作为认定事实的依据，故本院对原告提供上述其他证据以及证人许某、吴某证言均予以确认。经本院审理认定：坐落于温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤11幢808室房产系经济适用房，于2014年11月7日登记的房屋所有权人为朱敏，房屋所有权证为温房权证鹿城区字第××号，建筑面积80.96平方米，于同年11月11日登记的温国用（2014）第1-08327号土地使用权证，土地使用权人为朱敏。2014年10月7日，原告王洁洁向第三人朱敏购置上述房产，并支付了10万元的定金。2014年11月14日，原告王洁洁与第三人朱敏签订《房屋卖尽契》一份，约定：朱敏将其上述房产以总房款70万元卖给王洁洁所有。此前王洁洁于2014年10月9日已通过银行支付朱敏房款5万元。次日，王洁洁通过银行汇给朱敏房款45万元后，朱敏亦交付了该房屋的房地产证书，并出具一份“今收到王洁洁同志交来购栖凤11幢808室房款人民币陆拾万元整（含定金在内）”收条给王洁洁收执。双方并约定暂扣房款10万元作为朱敏协助办理产权过户至王洁洁名下的押金。2014年12月11日，浙江省丽水市莲城公证处出具（2014）浙丽莲证内证字第10926号公证书一份，朱敏委托其妻林晓琴办理上述房地产转让过户给王洁洁的委托公证。同时，朱敏将涉案房屋的钥匙通过中介交付给王洁洁，由王洁洁即占有使用涉案房屋至今。另，本院审理金星公司诉朱敏、何默林买卖合同纠纷一案，于2015年11月3日作出（2015）温鹿商初字第2396号民事判决书，判决：朱敏、何默林于本判决生效之日起十日内连带偿还金星公司债务31510元。该民事判决生效后，权利人原告金星公司于2016年3月28日向本院申请执行。本院分别于2016年3月31日、4月7日作出（2016）浙0302执2943号执行裁定书、协助执行通知书，于2016年4月8日查封被执行人朱敏名下坐落温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤11幢808室房产。案外人王洁洁知晓后向本院提出执行异议。本院于2017年7月14日作出（2017）浙0302执异521号执行裁定书，驳回案外人王洁洁的执行异议。案外人王洁洁不服该执行裁定，于2017年7月26日向本院提起案外人执行异议之诉。在本案的庭审中，原告王洁洁向本院书面表示愿意在庭后十日内将第三人朱敏剩余房款10万元交付本院执行局执行。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案的争议焦点在于原告王洁洁对涉案房产是否享有实体权益，对人民法院查封执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院作如下判断：1.对涉案合同的效力认定问题。本案的原告王洁洁与第三人朱敏于2014年11月14日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。且该合同签订时间明显早于房产在2016年4月8日被查封的时间。对被告金星公司主张合同无效，理由不能成立，本院不予采纳。2.原告在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。由于出卖人朱敏于2014年11月向买受人朱敏出具收到房款60万元的收条，将房产相关手续交付了买受人之后，并办理了委托其妻办理了房产过户委托公证，且买受人于2014年12月就将涉案房产租给他人使用，可见，原告王洁洁实际占有、使用该房产也是早于强制执行查封的时间。3.对支付房款的认定问题。由于该经济适用房是在取得产权未满上市场交易的期限，故出卖人朱敏委托其妻予以办理过户委托公证，对剩余房款10万元双方约定房产过户至王洁洁名下交付，符合交易习惯，应予以认可。庭审中，原告王洁洁表示为配合法院的执行工作，愿意在庭后十日内将第三人朱敏的剩余房款10万元交付法院执行，是符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（三）项的规定，应予以准许。4.买受人对未办理过户登记有否存在自身过错问题。涉案房产非因买受人自身原因未办理过户登记，且现有证据不足以证明原告王洁洁对尚未办理房产过户存在过错。据此，原告王洁洁对涉案房产享有实体权益，对执行标的查封享有足以排除强制执行的民事权益。原告王洁洁要求停止对涉案房屋的强制执行，合法有据，其理由成立，本院予以支持。另，查封和解除查封属于执行行为，原告主张解除对涉案房屋的查封不属于案外人执行异议之诉的审理范围，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行原告王洁洁所购置登记在第三人朱敏名下坐落于温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤11幢808室房产（温房权证鹿城区字第××号房屋所有权证，建筑面积80.96平方米，温国用（2014）第1-08327号土地使用权证）。二、驳回原告王洁洁的其他诉讼请求。案件受理费10800元，原告王洁洁负担2160元，由被告温州市金星实业公司负担8740元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本院（2017）浙0302执异521号执行异议裁定于判决生效时自动失效。（此页无正文）审 判 长  夏晓峰人民陪审员  郑汉峰人民陪审员  蔡 红二〇一七年九月六日书 记 员  陈 婵