江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0211民初7771号
原告（反诉被告）:无锡太湖创意产业投资发展有限公司，住所地无锡市滨湖区雪浪街道锦溪路100号。
法定代表人：周燕华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陶昕，江苏倍思特律师事务所律师。
被告（反诉原告）：无锡今日动画影视传媒有限公司，住所无锡市滨湖区锦溪路100号。
法定代表人：张阿云，该公司董事长。
委托诉讼代理人：章琦，上海百悦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张一宁，上海百悦律师事务所律师。
原告（反诉被告）无锡太湖创意产业投资发展有限公司（以下简称太湖创意公司）诉被告（反诉原告）无锡今日动画影视传媒有限公司（以下简称今日动画公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月29日立案受理后，依法由代理审判员吴传杰适用简易程序于2017年3月21日、5月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）太湖创意公司的委托诉讼代理人陶昕，被告（反诉原告）今日动画公司委托诉讼代理人章琦到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告太湖创意公司向本院提出诉讼请求：判令今日动画公司支付租金1180980元，违约金6794.28元（月租金14580*1‰*2426天-保证金29160元）并承担本案诉讼费用。事实与理由：其与今日动画公司分别于2009年4月1日、2010年5月15日签订《房屋租赁合同》，将无锡市滨湖区锦溪路100号8号写字楼5楼出租给今日动画公司。后其在2016年1月31日收回锦溪路100号8号写字楼5楼房屋。在2016年2月1日双方又签订《房屋租赁合同》一份，其将位于震泽路899号创新创业园5号304室出租给今日动画公司。锦溪路100号8号楼5楼房屋月租金14580元，若今日动画公司符合2009年签订的《落户无锡太湖新城科教产业园的协议》入驻员工30人条件的，免租期为3年，即减免租金524880元。租金按季支付，在当季第一个月10号前付清。但今日动画公司仅支付了震泽路899号创新创业园5号304室自2016年2月起的部分租金6840元外，锦溪路100号8号楼5楼租金分文未付,且今日动画公司亦未达到免租条件。其多次向今日动画公司催讨不得，故提起诉讼，诉请如前。
被告今日动画公司辩称：其与太湖创意公司于2009年4月1日、2010年5月15日签订《房屋租赁合同》，承租无锡市滨湖区锦溪路100号8号写字楼5楼属实，其已于2015年6月14日将该房屋返还给太湖创意公司。基于双方间签订的合同以及其母公司与太湖创意公司上级单位间的园区入驻协议，太湖创意公司要给其免租期。根据该份协议，入驻员工满30人即免租三年。太湖创意公司提供的落款日期为2016年6月15日的《缴费通知》也构成自认，载明收取的租金系自2012年4月1日至2015年6月14日，此时其早已将涉案房屋交还太湖创意公司，但太湖创意公司并未催要2015年6月14日之后的相关费用。另外，该《缴费通知》也证明其在2015年6月14日左右已将8号写字楼5楼交还太湖创意公司。且其开发数码动画平台及“天晓漫世界”运作后，免租期另外再加五年。千分之一的违约金标准过高，保证金也不应直接抵扣。另外，租金按合同约定，在当季第一个月的10号前交清，每期租金均构成独立的债务，其诉讼时效应从每一期租金应付之日起计算。即便从最后一期履行期限届满之日计算，也是在2015年4月11日，《缴费通知》并未得到其确认和签收，且2016年6月15日，诉讼时效已经届满。太湖创意公司于2016年12月起诉，诉讼请求早已超过诉讼时效。综上，请求驳回诉请。
反诉原告今日动画公司提出反诉请求：1、判令太湖创意公司返还保证金29160元；2、判令太湖创意公司返还2号楼宿舍押金4800元。事实与理由：双方于2009年签订的《房屋租赁合同》约定太湖创意公司向其出租锦溪路100号8号楼5号房屋，并为其提供员工宿舍。其支付了保证金29160元和2号楼宿舍押金4800元。现双方租赁关系终止，其已迁出房屋，太湖创意公司应返还所收押金。
反诉被告太湖创意公司辩称：其确实收取了保证金29160元，但因今日动画公司未支付租金存在违约，根据合同应在违约金中予以扣除，关于4800元其并未收取，与其无关。
经审理查明：2009年，太湖创意公司（甲方）与今日动画公司（乙方）签订《无锡太湖新城科教产业园房屋租赁合同》一份，约定：甲方将无锡太湖新城科教产业园锦溪路100号8号写字楼5楼（建筑面积486平方米）租给乙方使用，每平方米月租金30元，租期为1年，从2009年4月1日起至2010年3月31日止；乙方每月向甲方缴纳租金14580元，租金以实测面积为准，甲方应出具发票；租金按季支付，每季租金在当季第一个月的10号前交清；签订本合同时，乙方即时向甲方交两个月租金金额的租房履约保证金29160元，甲方应出具收据，合同终止且乙方已交清租金及其他费用迁出时甲方应将履约保证金退回乙方（不支付利息），如乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权从履约保证金中扣除；乙方应按时交纳租金，逾期交付租金，每逾期一日由甲方按月租金的1‰向乙方加收违约金。2010年，太湖创意公司与今日动画公司又签订了一份除租期改为自2010年5月15日起至2011年5月14日止外其余与2009年双方签订的合同内容一致的《无锡山水城科教产业园房屋租赁合同》。上述合同签订后，今日动画公司按约入驻涉案房屋，但一直未支付租金。
另查明：2009年1月8日，案外人无锡太湖新城科教产业园（甲方）与上海今日动画影视文化有限公司（乙方）签订《关于上海今日动画影视文化有限公司落户无锡太湖新城科教产业园的协议》，约定：一、合同期限：本合同自签订之日起，有效期5年；二、合同事项：在甲方的支持下，乙方入驻甲方、在甲方辖区内开设全资独立法人公司（暂定名为无锡今日动画影视新传媒有限公司，以下简称乙方无锡公司），建成导入泛动漫元素理念，运用新技术和新媒体，激发新需求和创造新市场，创造新优势和运营新模式，引领动漫新潮流的全新动漫产业企业；三、甲方义务与权利：1、甲方全力协助乙方无锡公司申报并经市动漫产业基地建设领导小组认定为“无锡市动漫产业扶持单位”的相关事宜；甲方全力协助乙方无锡公司申报锡政发[2007]396号“123”计划项目的相关事宜；2、甲方为乙方无锡公司在无锡××产业××园区内原则按每人10平方米的标准提供办公用房，首期配有基本办公家具用房500平方米（入驻员工人数不少于30人），免租3年；二期按项目规模落实不小于3000平方米的独栋楼宇（乙方无锡公司展示厅和网络平台机房均包含在内；乙方一年内员工数70人，第二年内员工数120人，第三年内150人以上），3年免租；在乙方无锡公司数码动画平台列入文化部国家动漫数据库子项目和“天晓漫世界”运作后用房免租5年；该用房在免租期后由乙方选择以优惠的价格供选择租赁或购买的方式。
为支持诉请，太湖创意公司向本院提交落款日期为2016年6月15日的《缴费通知》一份，该通知载明：“无锡今日动画影视传媒有限公司：贵公司自2009年4月1日入驻创新创业园4号楼5楼，免租3年，免租期满后未缴纳租金，现向贵公司收取2012年4月1日至2015年6月14日期间的租金，共计561330元；请贵公司收到通知后7日内至创新创业园4号楼203室缴纳相关费用。注：租赁面积486平方米，租赁时间2012年4月1日-2015年6月14日，共3年2.5个月，欠租总额561330元（486㎡*30元/㎡/月*38.5月=561330元）。”落款为无锡山水城产业园管理中心（以下简称管理中心）。关于该份《催费通知》，太湖创意公司称系现场送达，今日动画公司称未收到。今日动画公司向本院提交并当庭展示了其开发的《天晓漫世界》网络平台的相应展示界面，该平台主要为图片素材。就数码动画平台列入文化部国家动漫数据库子项目问题，今日动画公司称因政策原因，文化部没有搞这类子项目。
庭审中，原被告双方均认可2009年1月8日的《关于上海今日动画影视文化有限公司落户无锡太湖新城科教产业园的协议》对原被告双方均具有约束力。对管理中心与原告方系关联方，双方亦无异议。太湖创意公司放弃违约金的主张。
上述事实，有房屋租赁合同、落户协议、《缴费通知》及当事人陈述笔录等在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力。太湖创意公司与今日动画公司于2009年、2010年签订的《无锡山水城科教产业园房屋租赁合同》，系双方自愿签署，不违反法律规定，对双方均具有约束力。另外，双方确认落户协议对双方的约束力，故该协议中关于免租约定亦对双方产生效力。
关于今日动画公司免租期的抗辩，本院对三年免租期的抗辩予以采纳，其余部分不予采纳。首先，太湖创意公司在2009年与今日动画公司签订租赁合同后，在今日动画公司租金未付分文的情况下，双方仍在2010年又签订租赁合同，且在此后长达几年的时间内，今日动画公司仍分文未付且继续使用房屋。其次，根据太湖创意公司提供的《催费通知》，其自身催讨费用时亦明确了三年的免租期，且就具体的费用起始时间有明确的注明。再次，关于三年免租期之后享有免租的条件，今日动画公司并未能充分举证予以证实。最后，今日动画公司在继续享受免租条件的情况下，退出8号楼5楼486平方米的房屋，另向太湖创意公司租赁28.5平方米的房屋且按时支付租金，有违常理。
关于合同终止、退还房屋的时间。根据太湖创意公司的陈述，今日动画公司于2016年1月31日退出8号楼5楼房屋，双方终止合同并签订其他房屋的租赁合同。由此，2016年6月15日其发送《催费通知》时，今日动画公司已将房屋归还太湖创意公司，相应租赁期间已可以确定。在此情况下，太湖创意公司仅催讨2015年6月14日前的租金，不符合常理。且其对租赁时间亦有明确表述，为“2012年4月1日-2015年6月14日，共3年2.5个月，欠租总额561330元”。可以看出，其截取2015年6月14日并非系计算租金的整年整月的日子，且明确为“欠租总额”。故合理的解释是在该日双方关于8号楼5楼房屋的租赁关系已终止，房屋已向太湖创意公司进行退还。
关于今日动画公司诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。首先，根据双方租赁合同及实际履行情况看，双方2010年签订为期一年的合同后未再签订书面合同，但双方一致确认相应租赁关系双方继续保持。虽然合同中约定了租金按季度支付的方式，但基于合同关系的稳定性和持续性，租金的追讨诉讼时效不宜逐期计算。其次，双方关于8号楼5楼的租赁关系于2015年6月14日终止，但双方在此后于2016年2月1日又签订了一份涉及另一地址的租赁协议，今日动画公司注册地址及实际经营地址均未离开太湖创意公司的相关地块。太湖创意公司所称上门催讨完全合理，本院对该意见予以采纳。
综上，今日动画公司承租太湖创意公司房屋，应按照合同约定支付自2012年4月1日起至2015年6月14日止的租金561330元。太湖创意公司放弃违约金的主张，系对自身权利的处分，本院予以确认。相关合同已终止，房屋已返还，今日动画公司要求太湖创意公司返还保证金29160元的诉请，本院予以支持。对于宿舍押金4800元，因今日动画公司未能提供足够证据证明太湖创意公司已收取该款项，故对该部分诉请，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条及《中华人民共和国合同法》第二百二十六、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告无锡今日动画影视传媒有限公司于本判决生效之日五日内向原告无锡太湖创意产业投资发展有限公司支付结欠租金561330元。
二、反诉被告无锡太湖创意产业投资发展有限公司于本判决生效之日五日内向反诉原告无锡今日动画影视传媒有限公司返还保证金29160元。
三、驳回原告无锡太湖创意产业投资发展有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告无锡今日动画影视传媒有限公司的其他反诉请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费15822元减半收取7911元，反诉费325元，合计8236元，由无锡太湖创意产业投资发展有限公司负担4436元，由无锡今日动画影视传媒有限公司负担3800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 吴传杰
二〇一七年六月二日
书 记 员 张 贞
本案援引法律条款
《中华人民共和国民法通则》：
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》：
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。