上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0105民初3564号
原告：香港意路威亚洲有限公司上海代表处，住所地上海市长宁区。
负责人：纪尧姆(KARCHERJEAN-GUILLAUMECHRISTIANELIE)，首席代表。
委托诉讼代理人：李明，上海圆誉律师事务所律师。
被告：瑞伊(上海)物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人：虞万新，董事长。
委托诉讼代理人：朱慧浩，上海汉盛律师事务所律师。
原告香港意路威亚洲有限公司上海代表处与被告瑞伊(上海)物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告香港意路威亚洲有限公司上海代表处的委托诉讼代理人李明、被告瑞伊(上海)物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱慧浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告香港意路威亚洲有限公司上海代表处向本院提出诉讼请求：1.解除《上海市房屋转租合同》，被告返还租房押金28,500元以及2017年12月份房租9,500元；2.被告支付违约金9,500元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月14日，原、被告签订了《上海市房屋转租合同》，约定被告许可原告使用其位于上海市长宁区延安西路XXX号太平洋中心11楼1105C室一间办公室及办公家具，月租金9,500元，押金28,500元；合同期限一年，自2017年7月30日起至2018年7月29日止。原告按约支付了押金和各期租金。但自2017年12月1日起，原告租赁的办公室整层楼面停水停电，造成原告无法办公。12月7日，被告通知原告搬迁，可选择搬至浦东新区东方路XXX号钱江大厦或虹口区溧阳路XXX号北外滩中心。因原告工作、事业发展规划都是立足于租赁地址，故无法接受该两处搬迁地址。被告行为显属违约，故涉讼。
被告瑞伊(上海)物业管理有限公司辩称，发生断水断电是产权人导致，并非被告过错。虽然发生租赁房屋断水断电问题，但后续被告提供了两处地址以供搬迁，但原告并未选择，根据双方合同约定，责任不在被告。双方权利义务约定应当按照许可使用合同确定，原告提供的转租合同仅为了工商登记所用，不是双方的真实约定，转租合同上的违约责任条款不适用。故不同意原告诉讼请求。
本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上海市房屋转租合同、许可使用合同、电子邮件，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2017年3月14日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房屋转租合同》一份，约定甲方将上海市长宁区延安西路XXX号太平洋中心11楼1105C室征得出租人同意转租给乙方，转租期自2017年7月30日起至2018年7月29日止，月租金9,500元。合同第10-2条约定，在转租期内，非合同约定情况，甲方擅自解除合同，提前收回该房屋的，应按月租金的壹倍向乙方支付违约金。双方另签署《许可使用合同》一份，作为转租合同的附件，并在附件粘贴处注明：“关于本合同下该房屋转租事项，双方进一步约定了以中文或英文书写的补充条款和条件，且该补充条款和条件应附于本合同作为本合同完整的组成部分之一。如果本合同的任何约定与该补充条款和条件有任何不一致，应以该补充条款和条件为准。甲方保证在本合同签订之后按照有关规定向有关政府机关办理本合同及其补充条款和条件的登记备案。”《许可使用合同》约定，被告许可原告使用其位于上海市长宁区延安西路XXX号太平洋中心11楼1130室(以下简称涉讼房屋)，月使用费9,500元，押金28,500元；合同期限一年，自2017年7月30日起至2018年7月29日止。合同第10条(b)款约定，如果因为任何在中心里其他人的行为导致被告未能向客户提供中心设施，或因任何临时原因导致客户不能进入单元，被告不向客户承担任何责任。第10条(c)款约定，在许可使用期间或后续使用期间，如果被告要求客户搬迁，应向客户提供一个条件/品质相同或更好的单元。
签约后，双方按约履行。
2017年12月7日，被告方发送电子邮件给原告方，对12月初的意外事件致歉，并根据合同第10(c)条向原告提供本市浦东新区东方路XXX号钱江大厦及虹口区溧阳路XXX号瑞阁北外滩中心两处地址供原告搬迁选择。后原告提起本案诉讼。
审理中，双方确认，原告租金付至2017年12月底；2017年12月1日，涉讼房屋被停水停电；12月7日，被告通知原告搬离。原告主张，双方租赁合同应于2017年12月7日解除，因自2017年12月1日起原告无法使用涉讼房屋，故要求将12月的租金退还。被告陈述，涉讼房屋权利人于2017年4月左右发生变更，由秦某某变更为曾鸿章，新权利人对房屋采取了停水停电措施，并非被告原因，被告不同意解除合同。
双方确认，被告与案外人秦某某于2010年就包括涉讼房屋在内的上海市长宁区延安西路XXX号11楼整层签订租赁合同，租期自2010年10月1日起至2020年9月30日止，被告有权转租。2017年3月7日，经上海市嘉定区人民法院执行裁定，涉讼房屋所在楼层的部分房屋产权自裁定送达曾鸿章之日起归曾鸿章所有。
本院认为，许可使用合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方签署的许可使用合同，符合房屋租赁合同的特征，其性质属于房屋租赁合同。按照被告陈述，因案外人原因，导致原告无法继续使用涉讼房屋，不应属于被告责任。被告作为出租人，应当保证承租人在租期内对租赁房屋的正常使用，此属于被告瑕疵担保责任范畴。因案外人原因导致被告无法继续出租涉讼房屋，被告仍应向原告承担违约责任。被告抗辩，已按约提供他处房屋供被告选择，故不应承担责任。租赁场地确定属于房屋租赁合同的主要条款，对租赁场地的变更属于合同重大变更。依据合同法的规定，当事人协商一致的，可以变更合同。现原告已明确表示不同意变更，被告主张据此免责，缺乏法律依据。双方合同第10条(b)款，不适用本案。第10条(c)款，并未约定被告可据此免责。故被告的该项抗辩意见，本院难以采信。依据合同法的规定，因对方当事人违约导致合同目的无法实现的，当事人有权解除合同。故原告要求确认双方租赁合同于2017年12月11日解除，于法有据，与事实相符，本院予以支持。合同解除后，押金应予返还。依据合同法的规定，因第三人对租赁物主张权利导致承租人无法使用租赁物的，承租人有权要求减少租金或不支付租金。本案涉讼房屋于2017年12月1日起断水断电，原告实际无法按照约定用途使用涉讼房屋，原告要求退还2017年12月租金，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于转租合同中违约金条款是否适用，被告抗辩，转租合同与许可使用合同约定不一致的应当以许可使用合同为准。依据转租合同约定，若转租合同任何条款约定与许可使用合同有任何不一致，应以许可使用合同为准。该条款有两处使用了“任何”作为定语。从该表述的文义解释，前一处“任何条款”涵盖了转租合同的所有条款，后一处“任何不一致”涵盖了所有逻辑上成立的不一致的情况。故依据该条款的文义，不论转租合同有任何与许可使用合同约定不一致之处，都应以许可使用合同为准，即双方应当按照许可使用合同约定确定权利义务的内容。转租合同约定了违约金，而许可使用合同未约定违约金。两者约定不一致，在此情况下，仍然应当以许可使用合同为准。被告的抗辩意见，本院予以采信。原告关于违约金的主张，缺乏依据，本院难以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十四条第一款第(四)项、第九十七条、第二百二十八条第一款之规定，判决如下：
一、原告香港意路威亚洲有限公司上海代表处与被告瑞伊(上海)物业管理有限公司就上海市延安西路XXX号11楼1105C室(1130室)成立的房屋租赁合同于2017年12月7日解除；
二、被告瑞伊(上海)物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告香港意路威亚洲有限公司上海代表处返还押金28,500元；
三、被告瑞伊(上海)物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告香港意路威亚洲有限公司上海代表处返还2017年12月租金9,500元；
四、驳回原告香港意路威亚洲有限公司上海代表处其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费987.50元，因本案适用简易程序，减半收取计493.75元，由原告香港意路威亚洲有限公司上海代表处负担98.75元，由被告瑞伊(上海)物业管理有限公司负担395元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张沁
二〇一八年三月二十八日
书记员 汪露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十八条第一款因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。