深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深罗法民三初字第1089号
郭刚。
委托代理人段玲玲（系原告妻子）。
被告唐满艳。
委托代理人刘姝。
第三人柯劲松。
委托代理人崔卫群。
委托代理人杨俊晖。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码78525491-5。
法定代表人李耀智，执行（常务）董事。
委托代理人周青林。
第三人中国建设银行股份有限公司深圳田背支行，住所地深圳市罗湖区洪湖路湖景花园南座裙楼首层。
法定代表人吴宜辉，行长。
委托代理人赵兵，广东惠商律师事务所律师。
上列原告诉被告二手房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加第三人参加本案诉讼，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭刚及其委托代理人段玲玲、被告唐满艳及其委托代理人刘姝、任忠孙，第三人柯劲松的委托人崔卫群、杨俊晖，第三人中原地产代理（深圳）有限公司委托代理人周青林、第三人中国建设银行股份有限公司深圳田背支行的委代理人赵兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年3月26日，经过被告公证授权的代理人柯劲松代表被告与原告签订《二手房买卖合同》1份，约定：被告将其所有的位于深圳市罗湖区红岭中路荔景大厦1004房转让给原告，转让成交价为人民币355万元（以下均为人民币），买方需合同生效后14天内先支付定金10万元，定金由双方约定的第三方监管，2015年5月15日前将除定金、贷款银行审批的贷款金额之外的剩余购房款支付至双方约定的银行监管帐号或其他第三方的监管帐号中，余下的购房款以银行按揭贷款方式支付；在买方按合同约定取得银行贷款承诺函并将其余款项一次性支付至双方约定的银行监管帐号或其他第三方的监管帐号，且卖方已取得房地产证原件之日起3个工作日内，双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；合同还对违约责任等其他相关事项进行了约定。同时，双方与中原地产代理（深圳）有限公司签订《资金托管协议》1份，在协议中三方约定，房屋买卖双方同意将定金、交楼押金由中原公司监管。合同签订后，原告即按约于2015年3月26日支付了定金10万元；2015年5月6日，原被告双方在建设银行深圳市分行开设了房屋交易资金托管帐户，原告并将购房款145万元存入托管帐户中；2015年5月21日，原告取得建设银行深圳田背支行签发的《二手楼购房贷款承诺》，承诺贷款金额为200万元。至此，原告已完全地履行了合同约定的付款义务。2015年5月22日，原、被告双方按合同约定签署了《深圳市二手房买卖合同》，并于当天向深圳市房地产权登记中心办理了递件，申请办理过户手续。然而，被告却在5月25日未经原告同意的情况下，单方向深圳市房地产权登记中心申请退件，导致过户手续至今未能办理。原告认为，被告单方申请退件，拒不办理交易房屋的过户手续，已构成违约；根据《合同法》第一百零七条的规定及合同约定，被告应承担继续履行合同及支付逾期违约金的违约责任。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告继续履行双方于2015年3月26日签订的《二手房买卖合同》，立即办理交易所涉的深圳市罗湖区红岭中路荔景大厦1004房产权过户手续，将该房产的产权过户至原告名下；二、被告在原告付清全部购房款后的3日内按合同约定的交楼标准将上述房产交付给原告。三、被告自2015年5月25日起，以合同约定的成交价（355万元人民币）为基数，按日万分之五的标准支付违约金至其实际履行完上述第一、二项所列义务之日止（暂计算起诉之日，违约金数额为42600元）；四、由被告承担本案的全部诉讼费用（包含诉前保全诉讼费及担保费用22750元）
被告辩称，1、被告授权柯劲松等人作为代理人并签署授权委托书是为了办理被告与王强所签订的二手房买卖合同，其本意并未授权将房屋卖给王强之外其他人。柯劲松是在2015年3日24日组织双方签订了买卖合同，并在当天告知唐满艳去办理公证委托，委托书的版本又是柯劲松提供；2、事实上柯劲松在介绍被告签订合同之前的2015年3月23日在没有获得授权的情况下，擅自以被告名义将涉案房屋通过中介公司出售给原告，并于当天收取了2万元定金，但是却一直向被告隐瞒将房屋出售给原告的情况；3、王强在签署合同后，没有按约在2015年4月20日办理首期购房款监管手续，被告当即电话通知柯劲松、胡继武停止交易并要求取回资料，但是柯、胡等人口头答应，私下里却一边以各种借口拖延交回资料，一边继续推进与原告的买卖合同的履行事宜。2015年5月20日被告收到建设银行的贷款短信通知，才知道柯劲松等人并未停止房屋售卖行为，并强烈要求柯劲松面谈和取回资料，直到2015年5月23日双方在京基100大厦见面后，柯劲松才说明将房屋卖给郭刚的事实，承认自己也有私心答应配合被告取回国土部门的过户递件，并承诺如果因此造成被告的损失，愿自行承担。综上，被告认为柯、胡等人作为代理人违背委托人叫停售房的指令，超越代理权，以委托人的名义与原告订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，如因此构成对原告的违约应由柯、胡等人及所属中介机构承担责任。
第三人柯劲松陈述称，1、对双方诉求由法院裁定；2、对于被告所陈述的将涉案房产出售给郭刚这一事实我们不认同，因此在房产交易之后，第三人就立即告知了被告，房产已经卖给了郭刚的事实，并且，双方已经签署了房产合同变更的确认书，确认房产转移转卖给郭刚的事实，并且第三人将所预收的定金提前垫付给了被告，被告已经收到并没有具体接受这个款项。所以不存在超越代理权限的问题，所以被告刚才所陈述的事实不成立。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司陈述称，我方作为居间方，为促成买卖双方的交易，已充分履行协助通知等居间义务；对于卖方与王强的之间的交易我方不清楚。
第三人中国建设银行股份有限公司深圳田背支行陈述称，他们的贷款在我行已在2015年5月22日全部还清，涉案的房产已于2015年5月22日注销抵押登记，因此我行认为该案与我行无任何关系，我方不应作为第三人参加诉讼。
经本院审理查明：
一、被告系涉案的位于深圳市罗湖区红岭中路荔景大厦1004房的登记权利人，房产用途为公寓，建筑面积172.14平方米。2015年3月24日，被告办理公证委托书，内容为，被告委托柯劲松、胡继武等作为受托方，为原告的代理人，代理期限从2015年3月24日至2016年3月23日，上述受托人均可单独以被告名义在代理期限内全权办理涉案房产的出售、赎楼、按揭贷款、签署房款资金监管协议等事宜；柯劲松还有权委派本公司任何员工办理上述受托事项；受托方在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关文件，被告均予承认。
被告办理上述公证委托后，至今没有撤销该委托。
二、2015年3月24日，被告与案外人王强签订合同主体变更确认书1份，主要内容为，被告作为卖方、王强作为买方，双方于2015年3月24日签订经深圳市我爱我家地产经纪有限公司达成关于涉案房产物业转让交易事宜，并签署了编号为0000439的物业转让合同，现经买卖双方协商一致，同意在签署深圳市房地产买卖现售合同以及产权转移登记时买方姓名更改为郭刚，由其继续履行物业转让合同相关买方未履行之义务，买方对其承担保证责任。
2015年3月26日，经过被告公证授权的代理人柯劲松代表被告与原告签订《二手房买卖合同》1份，约定：被告将其所有的涉案房产转让给原告，转让成交价为人民币355万元（以下均为人民币）；买方需合同生效后14天内先支付定金10万元，定金由双方约定的第三方监管；2015年5月15日前将除定金、贷款银行审批的贷款金额之外的剩余购房款支付至双方约定的银行监管帐号或其他第三方的监管帐号中，余下的购房款以银行按揭贷款方式支付；在买方按合同约定取得银行贷款承诺函并将其余款项一次性支付至双方约定的银行监管帐号或其他第三方的监管帐号，且卖方已取得房地产证原件之日起3个工作日内，双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；如果卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；合同还约定了双方的其他权利义务。同日，原、被告与第三人签订《资金托管协议》1份，三方约定：房屋买卖双方同意将定金、交楼押金由第三人监管。
上述二手房买卖合同、资金托管协议签订后，原告即按约于2015年3月26日支付了定金10万元交给第三人中原地产托管。2015年5月6日，原、被告双方在建设银行深圳市分行开设了房屋交易资金托管帐户，原告并将购房款145万元存入托管帐户中。2015年5月21日，原告取得建设银行深圳田背支行签发的《二手楼购房贷款承诺》，承诺贷款金额为200万元。至此，原告已完全地履行了合同约定的付款义务。2015年5月22日，原、被告双方按合同约定签署了《深圳市二手房买卖合同》，并于当天向深圳市房地产权登记中心办理了递件，申请办理过户手续。但被告于同年5月25日未经原告同意的情况下，单方向深圳市房地产权登记中心申请退件，导致过户手续至今未能办理。
三、深圳市房地产权登记中心于2015年7月31日书面复函称，2015年7月31日原告家庭具备深圳市住房购买资格，可购买2套。庭审中，原告承诺具备一次性付款购买涉案房产的经济能力。另查，被告以涉案房产作为抵押向第三人中国建设银行股份有限公司深圳田背支行申请贷款122万元，该笔住房贷款被告已于2015年5月22日全部偿还完毕，且已办理完毕注销抵押登记。原告因本案另行支出诉前保全诉讼费和担保费共计22750元。
以上事实，有公证委托书、合同主体变更确认书、二手房买卖合同、资金托管协议、银行贷款承诺函，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。
本院认为，本案属二手房买卖合同纠纷。原、被告于2015年3月26日签订的二手房买卖合同、资金托管协议，均是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。原告已按约履行了支付定金10万元、支付首期款145万元并已进行资金监管、且原告已取得银行贷款承诺函，故应认定原告已经按约履行了全部合同义务。被告单方申请退件，拒绝办理交易房屋的过户手续，已构成单方违约。被告认为第三人柯劲松未经被告允许将涉案转卖给原告等抗辩，与本院查明的事实不服，本院不予采纳。根据本案证据，在原告已经履约、涉案房产已经注销抵押登记，且原告庭审中承诺具备一次性付款的经济能力，此种情形下，原告要求强制被告继续履行合同，协助原告办理过户等手续，符合合同约定和法律规定，本院均予以支持。原告因本案另行支出的诉前保全诉讼费和担保费共计22750元，系因被告违约引起，造成原告的损失，被告应向原告赔偿该笔损失。原告主张被告自2015年5月25日起，以合同约定的成交价355万元人民币为基数，按日万分之五的标准支付违约金至其实际履行完过户和交房之日止，但原告未能提供实际损失方面的有效证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告应继续履行原、被告于2015年3月26日签订的二手房买卖合同、资金托管协议。
二、原告应于本判决生效之日起十日内向被告支付剩余购房款人民币200万元，该笔款项应按前述二手房买卖合同和资金托管协议的约定进行资金监管，被告与第三人中原地产代理（深圳）有限公司均负有配合协助义务。
三、原告支付完毕上述全部购房款人民币355万元之日起十日内，被告、第三人中原地产代理（深圳）有限公司均应协助原告办理将涉案的深圳市罗湖区红岭中路荔景大厦1004号房产过户至原告名下的手续。
四、原告支付完毕上述全部购房款人民币355万元且涉案房产已经过户至原告名下之日十日内，被告应将涉案房产按合同约定的标准交付给原告，并办理移交手续。
五、被告应于本判决生效之日起十日内，向原告支付诉前保全诉讼费和担保费损失共计人民币22750元。
六、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币717元，考虑案情，由被告负担。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 钱 松
二〇一五年九月一日
书 记 员 杨玲肖婷