清徐县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋0121民再1号
原审原告：刘永刚，男，1968年11月27日出生，汉族，山西省清徐县清源镇居民，住山西省清徐县。
委托诉讼代理人：贺浩伟，山西邦宁律师事务所律师。
原审被告：赵三虎，男，1970年8月12日出生，汉族，山西省清徐县清源镇平泉村农民，住青海省西宁市海晏县。
原审被告：李红桃，女，1972年4月18日出生，汉族，山西省清徐县清源镇平泉村农民，住山西省清徐县。
二原审被告共同委托诉讼代理人：荣立峰，山西晋一律师事务所律师。
原审原告刘永刚与原审被告赵三虎、李红桃房屋买卖合同纠纷一案，本院（2015）清民初字第00817号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年6月12日作出（2017）晋0121民监1号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告刘永刚及其委托诉讼代理人贺浩伟、原审被告赵三虎的委托诉讼代理人荣立峰、原审被告李红桃及其委托诉讼代理人荣立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘永刚称，1.要求李红桃、赵三虎将位于清徐县晋夏公路南段57号院落一座交付刘永刚并将该房产权变更到刘永刚名下（价值3000000元）。2.要求李红桃、赵三虎向刘永刚支付违约金600000元。事实与理由：李红桃、赵三虎系夫妻关系，2014年10月23日，在中间人赵连海介绍下，刘永刚以总价3000000元购得李红桃、赵三虎共同所有的位于清徐县晋夏公路南段57号院落一座（房产证号：清徐房权证清源字第XX**号清徐房权证清源字第XX**号）该房系三层楼房，李红桃、赵三虎当时口头承诺三个月内将房屋清空交付刘永刚，但后经刘永刚多次催要李红桃、赵三虎一直不将房屋交付刘永刚，刘永刚与李红桃、赵三虎房屋买卖合同纠纷，根据双方签订的《卖房协议》第五条规定：”如果甲乙双方有违反本协议约定的行为违约方需向另一方支付本协议价款20%的违约金。”由于李红桃、赵三虎拒绝将房屋过户到刘永刚名下，李红桃、赵三虎拒不履行《卖房协议》的行为已经构成违约，应当按照合同约定向刘永刚支付违约金。
赵三虎、李红桃辩称，1、刘永刚提起的诉讼所依据的事实和实际的事实不符，是自相矛盾的，刘永刚在起诉状当中提到2014年10月23日由赵连海介绍以3000000元购得李红桃、赵三虎房屋，他们不是通过赵连海认识的，他们之前就认识。2、本案的买卖房屋合同实际上是对双方款项往来的一个证明，他们之间是借款关系。
刘永刚向本院起诉请求：1.要求李红桃、赵三虎将位于清徐县晋夏公路南段57号院落一座交付刘永刚并将该房产权变更到刘永刚名下（价值3000000元）。2.要求李红桃、赵三虎向刘永刚支付违约金600000元。本院原审认定案件事实：赵三虎、李红桃系夫妻关系。2014年10月23日原被告双方约定刘永刚购得赵三虎、李红桃所有的位于清徐县晋夏公路南段57号院落一座〈房产证号：清徐房权证清源字第XX**号清徐房权证清源字第XX**号，土地证号：清集用（2003）字第1000**号〉，协议约定：一、该房产以人民币叁佰万元转让给乙方，款项当交不欠，一次付清；二、房屋坐落清徐县晋夏公路南段57号，以房屋所有权证为准；三、被告保证本协议约定买卖的房屋，享有全部完整的所有权，无任何法律上的权利瑕疵未抵押或向他人出售；四、原被告双方均保证在本协议签订后，未办理产权变更登记前均不以任何方式将本协议约定的房屋进行抵押借款；五、如果原被告双方有违反本协议约定的行为违约方需向另一方支付本协议价款20%的违约金。协议签订当天，赵三虎给刘永刚出具了收条一份，载明：”今收到刘永刚人民币叁佰万元正3000000元购房款，当日转1000000元壹佰万元.原先借款贰佰万元正2000000元赵三虎2014.10.23。”但至今赵三虎、李红桃未向刘永刚交付房屋，也未办理房产权变更手续。另查明，2011年始至2014年10月前赵三虎、李红桃陆续向刘永刚借款人民币200万元，2014年10月24日刘永刚委托案外人罗学开向赵三虎指定的账户（×××）汇款人民币1000000元。本院原审认为，刘永刚、赵三虎、李红桃签订的卖房协议是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，是有效的。协议签订后刘永刚依约向赵三虎、李红桃支付了约定的房款（3000000元），履行了自己的付款义务，卖房协议中虽然没有约定房屋交付的期限，但赵三虎、李红桃在刘永刚履行了付款义务近一年的时间还未履行自己交房的义务是对协议的违约，应当承担违约责任，对刘永刚要求赵三虎、李红桃将位于清徐县晋夏公路南段57号院落一座交付刘永刚并将该房产权变更到刘永刚名下的诉求本院予以支持。被告在庭审阶段先是辩称2014年10月向刘永刚借款了1000000元，之前还向刘永刚借过1100000元，总计欠刘永刚2100000元，为了保证还2100000元就写了卖房协议，是为了还2100000元的抵押保证，后又否定自己2014年10月收到刘永刚的1000000元以及之前收条上写的2000000元。被告的陈述前后矛盾且没有相应证据推翻自己所写收条上写的收到原告3000000元房款的表述，本院不予采信。关于双方的纠纷是房屋买卖纠纷还是借款纠纷，2014年10月前刘永刚是出借方，赵三虎、李红桃是借款方，双方是借款关系，所发生的纠纷是借贷纠纷；2014年10月23日双方签订了卖房协议，赵三虎给刘永刚出具了收条，收条上明确表示当天的1000000元和原先的2000000元共3000000元是作为房款，双方是买房和卖房的关系，产生的纠纷是房屋买卖纠纷。本院原审判决：被告赵三虎、李红桃于本判决生效后一个月将位于清徐县晋夏公路南段57号院落一座交付原告并将该房产权变更到原告名下。
本院再审认定案件事实如下：赵三虎、李红桃系夫妻关系，刘永刚与赵三虎、李红桃长期之间一直存在着经济往来。2011年7月1日，赵三虎、李红桃向刘永刚出具一份借条，证明向刘永刚借款1100000元，2012年12月11日，赵三虎向刘永刚出具一份借条，证明向刘永刚借款500000元，此笔借款当天，刘永刚为履行500000元借款的出借义务，将400000元转到赵三虎农行卡内。因此，从2011年始至2014年10月前赵三虎、李红桃陆续向刘永刚借款人民币2000000元。2014年10月23日，刘永刚、赵三虎在中间人赵连海的见证下签订了《卖房协议》，将赵三虎、李红桃所有的位于清徐县晋夏公路南段57号房产转让。房产证号：清徐房产证清源字第XX**号，土地证号：清集用（2003）字第1000**号。协议约定：一、该房产以人民币叁佰万元转让给乙方，款项当交不欠，一次付清。二、房屋坐落清徐县晋夏公路南段57号，以房屋所有权证为准。三、被告保证本协议约定买卖的房屋，享有全部完整的所有权，无任何法律上的权利瑕疵未抵押或向他人出售。四、原被告双方均保证在本协议签订后，未办理产权变更登记前均不以任何方式将本协议约定的房屋进行抵押借款。五、如果原被告双方有违反本协议约定的行为违约方需向另一方支付本协议价款20%的违金。协议签订当天，赵三虎给刘永刚出具了收条一份，载明：”今收到刘永刚人民币叁佰万元正3000000元购房款，当日转1000000元壹佰万元.原先借款贰佰万元正2000000元赵三虎2014.10.23。”2014年10月24日，刘永刚委托案外人罗学开向赵三虎、李红桃指定的账户汇款人民币100万元。但至今刘永刚、赵三虎、未向刘永刚交付房屋，也未办理房产权变更手续。
经再审开庭查明，现刘永刚仍持有赵三虎、李红桃（李艳萍）2011年7月1日，2012年12月11日赵三虎出具的借条各一份，分别是借款110万元、50万元。经再审当庭双方核对，原、被告双方除争议的卖房协议涉及的300万元款项外，再无其他借款关系存在。
本案经合议庭评议认为，综合本案再审查明的事实和双方在庭审中的辩论意见可以看出。当事人双方是以签订《卖房协议》作为民间借贷合同的担保，被告赵三虎、李红桃借款到期无力还款，又不按卖房协议移交房屋是不诚信的行为。但原告刘永刚要求履行卖房协议并不妥当。双方法律关系应按民间借贷的法律关系审理。卖房协议指向的标的，应当履行民间借贷合同的担保。原告刘永刚对卖房协议所指的标的物拥有优先受偿权。在合议庭释明法律后，原告刘永刚拒绝变更诉讼请求，应当驳回其起诉。
此案提交本院审判委员会讨论后，多数委员认为，2014年10月23日，刘永刚与赵三虎、李红桃签订的《卖房协议》，是双方的真实意思表示，也不违反强制性规定，是有效协议。协议签订后，刘永刚按赵三虎、李红桃指定的账号支付了100万元款项，赵三虎也给刘永刚出具了收到300万元购房款的收条。赵三虎、李红桃在刘永刚要求交房时，既不归还款项，也不交接房屋，显失诚信。由于双方在协议中未约定具体交房日期，故原告刘永刚可以随时要求对方交房，但应给予合理期限，由于被告赵三虎、李红桃的违约行为，应按约承担违约金60万元。
此案系由借贷债权引起的物权转移，涉及到房屋所有权和集体建设用地使用权人变更，只具备当事人的合意，并不能完成所有法律程序，原告刘永刚要求限期办理不动产权属变更的请求本院不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决如下：
一、被告赵三虎、李红桃在本判决生效后一个月内将位于清徐县晋夏公路南段57号院落一座交付原告刘永刚。
二、被告赵三虎、李红桃在本判决生效后一个月内支付原告刘永刚违约金600000元。
三、驳回原告刘永刚的其他诉讼请求。
如果赵三虎、李红桃未按本判决指定的期间履行给付刘永刚金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付刘永刚迟延履行期间的债务利息。
案件受理费40600元，由赵三虎、李红桃负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审判长 张福平
审判员 左广强
审判员 赵启珺
二〇一七年九月八日
书记员 王晓娟