天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0113民初2221号原告：陈义秋，男，1964年8月6日出生，汉族，住天津市北辰区，委托诉讼代理人：李红旭，天津知方律师事务所律师。被告：徐安莉，女，1972年12月29日出生，汉族，户籍地北京市东城区，现住台湾台中市乌日区，第三人：周富岐，男，1935年2月6日出生，汉族，住天津市河东区，委托诉讼代理人：周丽莉（系第三人女儿），女，1963年3月29日出生，汉族，中国民航大学教师，住天津市东丽区，原告陈义秋与被告徐安莉、第三人周富岐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈义秋及其委托诉讼代理人李红旭、第三人周富岐及其委托诉讼代理人周丽莉均到庭参加诉讼，被告徐安莉经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈义秋向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行双方的房屋买卖协议，配合原告办理天津市北辰区XX房屋的过户登记手续；2.判令本案诉讼费用及相关费用由被告承担。事实和理由：1999年9月30日，被告离开天津，故向本案第三人周富岐（被告的舅舅）出具委托书，委托第三人代为出售其名下的、位于北辰区XX房屋（以下简称“涉案房屋”）。2007年1月9日，第三人依授权将上述房屋出售给原告，双方签订《房屋买卖协议书》，约定房屋出售款为12万元。签订协议当日，原告向第三人支付全部房款12万元，第三人收款后将涉诉房屋实际交付给原告。数年来原告多次要求被告前来天津办理房屋过户手续，被告均以没空来天津为由拒不配合。原告认为，其已履行了全部买方义务，并在该房屋中实际居住长达11年，被告不配合过户构成违约，故呈诉。被告徐安莉庭前向本院提交了书面答辩意见，辩称要求驳回原告的诉请，诉讼费由原告承担，买卖交易不符合法律规定无效、不成立，被告和原告无买卖行为，原告应赔偿被告一切损失，并对原告保留追诉权。被告不认可原告所诉内容，原告应承担举证责任。被告不认识原告，1999年9月30日被告离开天津，向周富岐出具委托书委托代为出售名下房屋。2007年1月9日，第三人依授权将房屋出售给原告，被告是委托其看管，原、被告的买卖行为没有告知过被告，第三人隐瞒此事。签订协议当日，原告向第三人支付的12万元房款被告没有收到。被告也不知道原告所说多次要求本人前来天津办理房屋过户手续的事情。第三人周富岐述称，认可原告的诉讼请求，买卖合同成立。第三人出售涉诉房屋是有被告的委托书，是出售而非保管。被告说没见到房款，但被告母亲说已经将收到的房款交给被告。2017年4月被告还曾经与原告通过电话。本院经审理认定事实如下：2007年1月9日，第三人周富岐（甲方）与原告陈义秋（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定甲方自愿将坐落于北辰区XX里X号楼X门X房屋有偿转让给乙方，建筑面积41.19平方米。房价为人民币12万元。乙方于2007年1月9日一次性支付购房款12万元。甲方收到全部房款后，将该房屋交给乙方。乙方购买此房后，产权归乙方所有。若甲方违约，甲方将房款返还乙方；若乙方违约，乙方应向甲方支付全部房款的20%的违约金。原告与第三人均在该协议上签字捺印。第三人周富岐收到房款12万元后向原告陈义秋出具收款收据一份，并将涉案房屋连同房产证和房屋钥匙一起交付给原告。第三人周富岐称被告徐安莉的母亲周金玉认可第三人已将涉诉房屋房款交给周金玉，周金玉也已将第三人给付的房款转交给被告徐安莉，被告本人也已同意出售房屋的事实。经查，周金玉在（2017）津0113民初5873号案件的询问笔录中所述内容与第三人以上所述一致。另查，案外人周金玉与被告徐安莉系母女关系，周金玉与第三人周富岐系姐弟关系，第三人周富岐系被告徐安莉的舅舅。经询，原告自2007年起一直在涉案房屋内居住使用至今。又查，徐安莉曾于1999年9月30日向周富岐出具委托书一份，载明“1995年4月25日买的宜白路XX里X号楼的单居室房，因本人住北京现委托住天津的大舅周富岐代理领取天津房产的房产证明及处理卖房的问题”。2017年5月，第三人周富岐又收到徐安莉从台湾台中市XX区XX路X段X号寄来的委托书一份，该委托书中委托人写明为“徐安莉”、“何镇铭”，载明“权利人徐安莉及配偶何镇铭共同委托大舅周富岐为我们的代理人，到有关部门办理将本人徐安莉名下有坐落于天津市北辰区XX里X号楼X门X的房产一套，办理该不动产过户登记。委托期限：2017年5月13日至7月13日。受委托人周富岐无转委托权”。该份委托书有徐安莉签名并加盖有何镇铭印章，落款时间为2017年5月13日。再查，坐落于天津市北辰区房屋所有权人为徐安莉，建筑面积为41.19平方米，房产证发证日期为2001年12月，该房产证系周富岐代徐安莉所办理。根据北京市公安局崇文门派出所出具的被告徐安莉的常住人口信息查询表显示，徐安莉的户籍地为北京市东城区，其身份证号。对于有当事人陈述及《房屋买卖协议书》、1999年9月30日和2017年5月13日的委托书、收据、房产证、常住人口信息查询表、（2017）津0113民初5873号案件询问笔录、通话录音等相关证据证实的上述事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、第三人是否有权代理被告出售涉案房屋；2、原告与第三人签订的《房屋买卖协议书》是否对被告发生法律效力；3、被告是否应当按照该《房屋买卖协议书》履行过户义务。关于争议焦点1，根据我国相关法律的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。被告徐安莉曾于1999年9月30日第一次向第三人周富岐出具委托书，委托周富岐代理领取宜白路富宜里12号楼单居室天津房产的房产证明及处理卖房的问题。被告对其所出具的该份委托书的真实性并无异议。第三人周富岐依据该份委托书，于2001年代理被告徐安莉办理了坐落于天津市北辰区XX房屋的房屋产权证。因被告在该委托书中也明确授权第三人周富岐“处理卖房问题”，故第三人于2007年1月9日持徐安莉名下的涉案房屋产权证书原件及委托书与原告共同签订涉案房屋的《房屋买卖协议书》的行为，并不存在没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同的情形。因此，第三人与原告签订涉案《房屋买卖协议书》的行为系有权代理，且上述行为并未超出委托代理事项范围。被告徐安莉对第三人签订《房屋买卖协议书》并出售房屋的代理行为应当承担民事责任。关于争议焦点2，原告与周富岐签订的《房屋买卖协议书》是否对被告发生法律效力一节，根据相关法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。周富岐作为受托人持有徐安莉出具的委托书，在授权范围内与原告签订房屋买卖协议，被告徐安莉作为委托人和被代理人，与原告均应直接受到《房屋买卖协议书》的约束。经查，原告向周富岐支付了涉案房屋房款12万元，并于2007年实际入住涉案房屋。而被告的母亲周金玉的询问笔录及录音也能够证实涉案房屋房款早已经由周金玉转交给徐安莉，徐安莉也表示同意卖房的事实。房屋买卖合同成立并生效，且不违反相应法律规定，并已实际履行，故第三人周富岐代理被告徐安莉与原告签订的《房屋买卖协议书》对被告发生法律效力，被告应当依约履行合同义务。而对于被告徐安莉辩称其对涉案房屋已被代为出售并不知情的抗辩，其未提交相应证据证实，且与被告徐安莉于2017年5月13日再次向周富岐出具的、以委托办理不动产过户登记为内容的委托书中所载明的事实不符，本院对其抗辩依法不予采信。关于争议焦点3，被告是否应当按照该《房屋买卖协议书》履行过户义务一节。因第三人周富岐代理被告与原告签订的《房屋买卖协议书》合法有效并已实际履行，应受法律保护。被告徐安莉于2017年5月13日再次向周富岐出具的委托书能够证实被告徐安莉对于涉案房屋已被代为出售系知情的，应视为其已认可履行房屋买卖合同项下涉案房屋过户登记义务。故对于被告辩称其认为涉案房屋买卖合同无效以及被告对于曾被多次要求其本人前来天津办理房屋过户手续不知情的抗辩，与事实不符，本院对其抗辩亦不予采信。虽然2017年5月13日的委托书中载明的委托期限已届满，但是仅对委托人和受委托人之间代理办理过户登记手续发生效力，并不影响被告徐安莉本人继续履行房屋买卖合同项下的房屋过户登记义务。因此，被告徐安莉应当依法按照《房屋买卖协议书》的约定，履行配合原告办理涉案房屋过户登记手续的义务。如被告与第三人之间存在其他纠纷，因与本案并非同一法律关系，双方可另行解决。综上，对于原告要求被告继续履行《房屋买卖协议书》，配合原告办理坐落于天津市北辰区XX房屋的过户登记手续的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告徐安莉经合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为对原告的主张及诉讼请求放弃抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百六十三条、第一百七十三条第（一）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告徐安莉与原告陈义秋继续履行2007年1月9日的《房屋买卖协议书》，被告徐安莉于本判决生效之日起三十日内协助原告陈义秋办理现登记在徐安莉名下的、坐落于天津市北辰区XX房屋的过户登记手续（因过户产生的相关税费由原告陈义秋自行担负）。案件受理费40元，已减半收取，由原告陈义秋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 婧二〇一八年五月二十八日书记员 王洪飞附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民法总则》第一百六十三条代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托形式代理权。法定代理人依照法律的规定行使代理权。第一百七十三条有下列情形之一的，委托代理终止：（一）代理期间届满或者代理事务完成。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。