吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉24民终327号
上诉人(原审原告)：延边新合作连锁超市有限公司，住所地吉林省延吉市河南街318-1-1。
法定代表人：张宏刚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：许洪伟，吉林孚达律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：延边家乐健身有限公司，住所地吉林省延吉市天池路1788号。
法定代表人：董虎山，该公司总经理。
被上诉人(原审被告)：董虎山，住吉林省延吉市。
原审第三人：延边国际贸易大厦有限责任公司，住所地吉林省延吉市人民路81号。
法定代表人：崔贞今，该公司董事长。
破产管理人：吉林延大律师事务所。
破产管理负责人：崔昌林。
委托代理人：池永哲，吉林延大律师事务所律师。
委托代理人：金香兰，吉林延大律师事务所律师。
上诉人延边新合作连锁超市有限公司（以下简称“新合作公司”）因与被上诉人延边家乐健身有限公司（以下简称“家乐公司”）、董虎山，原审第三人延边国际贸易大厦有限责任公司（以下简称“延边国贸”）租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2016）吉2401民初8343号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人新合作公司的委托诉讼代理人许洪伟、被上诉人家乐公司的法定代表人董虎山、被上诉人董虎山、原审第三人延边国贸到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
新合作公司上诉请求：请求法院依法改判，支持上诉人关于房屋占有、使用费（租金）至2015年4月4日85万元的诉讼请求。事实和理由：原审判决认定：“延边州中级人民法院（2017）吉24民初154号民事判决书确认二被上诉人租用的楼房产权属于第三人延边国贸，上诉人主张房屋租金没有事实和法律依据，应予驳回”错误。延边州中级人民法院（2017）吉24民初154号民事判决书确认,位于延吉市天池路，所有权证号为328805号，产籍号14-8-282，房号5-2，面积1982.66平方米的商业用房屋所有权归延边国际贸易大厦有限责任公司所有；该判决生效之日上诉人协助办理房屋所有权变更手续。该生效判决，只是确权判决，并没有撤销经第三人申请，房屋登记机关于2009年1月22日把上述房屋产权登记在上诉人名下，直至延边中院（2017）吉24民初154号民事判决生效之前的行为。根据物权法第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，2009年1月22日至延边中院确权判决生效前的登记行为仍然有效，上诉人主张的房屋占有、使用费（租金）至2015年4月4日85万的诉讼请求依法应得到支持。
家乐公司辩称，新合作公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
董虎山辩称，新合作公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
延边国贸述称,新合作公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
新合作公司向一审法院起诉请求:原告在延吉市天池路1788号五楼享有1982.66平方米的产权，二被告自2010年底至今一直占用经营。另外，二被告在占用原告房屋期间，欠付原告水电费、取暖费。故原告诉至法院，请求判令二被告从其占用的原告房屋中迁出；判令二被告向原告支付其所占用房屋的使用费（2010年11月4日至2015年4月4日），同意参照评估或相应同样地段的租赁费为参考，暂计85万元；判令二被告向原告支付所欠水电费63346.60元、取暖费345990元。诉讼费由二被告承担。
原告在重审时变更诉讼请求：水电费现计算至2017年11月20日，增加数额为96473.20元，总计159819.80元。3、放弃要求被告迁出并返还房屋的请求。
一审法院认定事实：延吉市天池路1788号房屋整幢大楼是第三人延边国贸于2005年建设，被告租赁的第5层总面积为3035平方米。2005年4月25日由延边国贸与新合作商贸连锁有限公司出资设立延边新合作国贸连锁超市有限公司，法定代表人由延边国贸方代表担任。2009年1月22日，第三人延边国贸因经营需要，申请房屋登记部门将天池路1788号5楼1982.66平方米的房屋登记到了延边新合作国贸连锁超市有限公司名下，但原告没有支付对价。该楼层另有1052.26平方米房屋仍登记在延边国贸名下。2010年11月4日，被告董虎山与延边国贸签订租赁合同，约定将位于天池路1788号国贸家乐超市五楼（总计3035平方米）租赁给董虎山，年租金30万元，电费（按实际发生额每月按时上交）、水费（按实际发生额每月按时上交）、取暖费（本商场一年用煤量515吨每楼层平摊用煤量100吨，按市价收取）。该房屋董虎山用于健身房。合同期限从2010年11月4日起至2011年11月3日止。租赁合同加盖延边国贸的公章，并由董虎山和延边国贸的总经理朴松签名。2011年7月8日，董虎山的健身房正式营业，并租用第三人所有的第五层楼房至今。2011年12月28日，董虎山注册成立家乐健身公司，企业类型为有限责任公司，法定代表人为董虎山，经营场所为国贸家乐超市五层。该楼整幢房屋由原告负责水、电、暖供应管理，2010年11月4日至2017年11月20日，被告家乐公司所用水电费合计297501.32元，已经向原告支付137681.52元，尚欠159819.80元未支付。原告购买煤炭每吨560元（410.26元+410.26*17%税+80元运费)，被告应缴2013年至2016年三个取暖季的取暖费100吨*560元*3年，共计168000元，被告未予支付。2013年3月13日，家乐健身公司经理董虎山作出声明一份，其内容为，董虎山为设立家乐健身公司，于2010年与延边国贸签订国贸家乐超市五楼的房屋租赁合同，现家乐健身公司已经依法成立，租赁合同的权利义务由家乐健身公司享有或履行，董虎山本人予以认可。2013年3月5日，延边国贸将在延边新合作国贸连锁超市有限公司股权全部转让给新合作商贸连锁有限公司，延边新合作国贸连锁超市有限公司更名为延边新合作连锁超市有限公司。庭审中原、被告与第三人均同意按照租赁合同约定的水、暖、电取费标准计算。
一审法院认为,家乐公司法定代表人董虎山与延边国贸签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定该合同有效。延边州中级人民法院（2017）吉24民初154号民事判决书确认被告租用的楼房产权属于延边国贸，原告主张房屋租金没有事实和法律依据，应予驳回。第三人延边国贸将被告租赁的房屋交由原告供暖、代收代缴水电费，被告也多次向原告缴纳过水电费用，应视被告认可租赁合同关于水、电、暖费用的约定，并认可原告收取水、电、暖费，被告欠缴的水、电、暖费应当向原告交纳。关于取暖费，依据租赁合同“每楼层平摊用煤量100吨，按市价收取”，应当依照原告的购买煤炭价格计算。被告主张原告供暖没有达到标准温度，因被告没有证据佐证本院不予支持。被告反诉没有预交诉讼费，亦未提供反诉主张的证据，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条之规定，判决：一、被告延边家乐健身有限公司于本判决发生法律效力之日起立即给付原告延边新合作连锁超市有限公司水电费159819.80元，取暖费168000元，共计327819.80元。二、被告董虎山对上述债务承担连带责任。三、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告延边家乐健身有限公司、董虎山未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15220元，由被告延边家乐健身有限公司、董虎山负担6200元，原告延边新合作连锁超市有限公司9020元。
本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。
本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，案涉租赁房屋的一部分虽然登记在新合作公司名下，但有生效判决已经认定该部分房屋的实际所有权人系延边国贸，而且该部分财产也是始终由延边国贸实际行使管理权，期间将包括该部分房屋在内的财产租赁给家乐公司，是案涉租赁财产的合法出租人，家乐公司应当向延边国贸支付租金。新合作公司仅以案涉部分房屋所有权登记在其名下为由，要求家乐公司支付租金的主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12300元，由上诉人延边新合作连锁超市有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 全智光
审判员 池东波
审判员 朴美兰
二〇一八年三月二十九日
书记员 段崇鹏