广西壮族自治区来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂13民终210号
上诉人（一审被告）：广西裕达集团有限公司。
法定代表人：邓亚保，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：王丽娟，系该公司员工。
委托诉讼代理人：谢家伟，系该公司员工。
被上诉人（一审原告）：刁树巧。
被上诉人（一审原告）：潘家宽。
一审被告：广西裕达集团有限公司象州分公司。
负责人：邓亚保，系该分公司董事长。
上诉人广西裕达集团有限公司（以下简称裕达集团）因与被上诉人刁树巧、潘家宽、一审被告广西裕达集团有限公司象州分公司（以下简称裕达象州分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服象州县人民法院（2017）桂1322民初961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人裕达集团上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判，由二被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审认定事实不清。涉案房屋实测面积比合同约定面积少0.1平方米，上诉人于2016年5月7日已退还给被上诉人面积补差款195元，被上诉人在一审庭审中也予承认，故涉案房屋实际总价为256308元，而一审判决认定房屋最终价格为256503元，损害了上诉人的合法利益。涉案项目施工过程出现村民阻拦道路37天、农民工突发群体闹事8天、春运期间农民工全部提前返乡而停工的15天，该不可预见、不可归责于上诉人事件的天数应予以扣除。涉案项目施工期间遇中高考期间政府指令停工的5天应予以扣除。一审判决适用法律错误。依据《防暑降温措施管理办法》，项目施工期间不同程度的出现了35℃以上的高温达9天，该不可预见、不可归责于上诉人的天数应予以扣除。因此，上诉人实际逾期交房应为100天（即除一审认定的174天外，还应扣除上述不可预见也不能归责于上诉人的74天），逾期交房的违约金应为2563.08元（256308元×万分之一×100天）。
被上诉人刁树巧、潘家宽辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
一审被告裕达象州分公司未答辩。
刁树巧、潘家宽向一审法院起诉请求：1.判令裕达集团及裕达象州分公司支付延迟交房违约金33242元；2.本案的诉讼费由裕达集团及裕达象州分公司承担。
一审法院查明，2013年7月17日，刁树巧、潘家宽与裕达象州分公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买“文源居”（象州县教师保障性住房）xx号房屋，购房总金额xx元。刁树巧、潘家宽已按合同约定支付了全部购房款。该合同第八条中约定：“出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.政府行为（包括由于政府行为造成重大设计、规划等方面的修改而延误交房的）或公共性突发事件造成的公共责任停工、气象部门记录降雨量达到中雨以上时，出卖人不承担相应责任，并可据实相应延期交房；3.①不可预见的异常施工困难及重大技术问题（政府建设主管部门认可的）。②供水供电相关部门停水停电造成停工的，出卖人不承担相应责任，并可据实相应延期交房。③出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受以后（以政府接受资料日期为准），出卖人可根据等待验收或丈量所需的时间相应延期交房。④双方约定：在交房时，如买受人未付清应付房款（含银行按揭贷款、公积金贷款尚未发放及贷款、分期付款金额不足应付总房款的），则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起10日内。⑤出卖人按双方约定的时间交房时，买受人提出的合理整改事项所需要的整改时间自双方交房约定时间顺延”。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点伍（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件四”。附件四第三项约定：“1、买受人应在交房通知规定的期限内，到出卖人指定的地点与出卖人办理房屋交接手续，自双方办妥房屋交接手续之日起，该房屋的权利与风险以及房屋交接以后所发生的费用均由买受人承担。如因买受人自身原因未能在通知书指定的期限和地点办理完毕房屋交接手续的，则自出卖人通知指定的期限届满之日即视为房屋交接日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，房屋风险及由此房屋产生的所有费用（包括水费、电费、物业管理费等）全部由买受人承担。买受人须向出卖人委托的前期物业管理公司按规定交纳相应的物业管理费用，否则，出卖人有权暂不向买受人交付该房屋，此期间所有房屋风险及产生的一切费用均由买受人承担。……5、出卖人在交付房屋时具备了本合同第八条约定的房屋交付条件后，买受人不得以其它理由拒绝办理房屋接收手续”。附件四第八项约定：“出卖人依据本合同、附件及补充协议的约定向买受人所送达的通知，如以邮寄方式送达，出卖人以买受人在本合同所留地址为依据邮寄通知，交邮局5日后视为已送达。买受人的联络方式以合同中所载明的电话、地址为准，如买受人的联络方式发生变化，应及时书面通知出卖人，否则由买受人自行承担一切责任”。
一审另查明，《建设工程质量竣工验收意见书》载明，2015年6月30日，象州县教师保障性住房工程7#楼已经施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格。庭审中，刁树巧认可潘家宽于2015年7月3日收到交房通知书。
一审又查明，根据象州县气象局出具的《气象资料凭证》，从2013年7月17日至2014年10月31日，中雨以上的天数有54天。根据象州县自来水有限责任公司出具的《关于提供象州县教师保障性住房建设项目停水具体天数的函的回复》，从2013年7月17日至2014年10月31日，诉争房屋所在项目停水13天。根据象州供电公司出具的《关于提供象州县教师保障性住房建设项目停电具体天数的复函》，从2013年7月17日至2014年10月31日，诉争房屋所在项目停电4天。
一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，也不损害社会公共利益，应属有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当按照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。刁树巧、潘家宽认为应以诉争房屋所在工程通过消防和电梯验收时间作为交房时间，但从双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定来看，诉争房屋的交房条件为“该商品房经验收合格”，但在该条还逐次约定以下的交房条件选项：该商品房经综合验收合格、该商品房经分期综合验收合格、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，每项的交房条件逐次加重，而双方仅选择最为宽松的“该商品房经验收合格”，由此可推定双方在订立合同时约定的“验收合格”系指经施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格。2015年6月30日，诉争房屋所在的工程已经由施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格，故已达到合同约定的交房条件，因此刁树巧、潘家宽以诉争房屋所在工程通过消防和电梯验收为交房条件的主张，法院不予采纳。根据《商品房买卖合同》第八条第一款的约定，裕达象州分公司应当在2014年10月31日前将经验收合格的房屋交付给刁树巧、潘家宽，诉争房屋所在的7#楼于2015年6月30日经施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格，因此，诉争房屋应视为至2015年6月30日才达到交房条件。庭审中，刁树巧认可2015年7月3日收到交房通知书，故裕达象州分公司逾期交房天数245天，应当予以确认。裕达象州分公司逾期交房虽属实，但是，根据合同第八条第二款的约定，如遇“政府行为（包括由于政府行为造成重大设计、规划等方面的修改而延误交房的）或公共性突发事件造成的公共责任停工、气象部门记录降雨量达到中雨以上时；不可预见的异常施工困难及重大技术问题（政府建设主管部门认可的、供水供电相关部门停水停电造成停工的”等情形，裕达象州分公司可据实予以延期交房。因中雨以上天气、停水停电予以顺延的事由系双方合同约定的事由，可扣减逾期交房时间。综上，双方均无异议的顺延天数为71天（54天+13天+4天），逾期交房174天（245天-71天），故裕达象州分公司应支付刁树巧、潘家宽逾期交房违约金4463元（256503×万分之一×174天）。关于裕达象州分公司提出的村民闹事阻拦道路、农民工突发群体闹事、施工场所因中高考期间停工、高温天气等因素影响施工应予以扣减的意见。该事由在双方的合同中没有相关的约定，刁树巧在庭审中亦不予以认可，故该项事由没有依据，法院不予采纳。关于裕达象州分公司提出的春节民工返乡导致停工应予以扣减的意见。依中华民俗传统，裕达象州分公司在订立合同时即可预见这一现象在开发过程中可能会出现，但却对这一事由未作扣减约定，故该意见没有依据，法院不予采纳。关于责任承担的问题。裕达象州分公司虽然可以作为民事诉讼的当事人参加诉讼，但其作为分公司不具有独立的法人资格，其相应的民事责任应由公司即裕达集团来承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，判决：广西裕达集团有限公司于本案判决生效之日起十日内支付刁树巧、潘家宽逾期交房违约金4463元。案件受理费631元，由刁树巧、潘家宽负担531元，广西裕达集团有限公司负担100元。
二审期间，上诉人裕达集团提交了新证据，证明其因为涉案房屋实测面积比合同约定面积少0.1平方米，上诉人于2016年5月7日已退还给被上诉人面积补差款195元。被上诉人刁树巧对此无异议，并邮寄了银行相关收据。
二审查明，上诉人于2016年5月7日退还给被上诉人面积补差款195元，涉案房屋的价款为256308元（256503－195=256308元）。
经审理查明，一审判决认定的其他案件事实属实。
本院认为，关于村民闹事、农民工突发群体闹事及春节提前返乡、高温天气、中高考等因素是否属于可以延期交房情形的问题，村民闹事、农民工突发群体闹事及春节提前返乡、高温天气等不属于本案合同约定可以延期交房的情形，上诉人裕达集团亦未举证证明上述情形属于法定可以延期交房情形。另，中高考期间停工有明确范围限制，而且是可以预见的，上诉人裕达集团没有提供证据证明涉案楼房属于中高考期间限制施工或停工的范围内。故上诉人裕达集团的该部分上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金部分，由于二审查明涉案房屋的价款因退还被上诉人面积补差款195元变更为256308元，故上诉人应当支付的违约金相应变更为4460元（256308×万分之一×174天），上诉人裕达集团的该部分上诉理由成立，本院予以支持。
综上，上诉人裕达集团的部分上诉理由不成立，不予支持，部分上诉理由成立，应予支持；一审判决认定事实部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
变更象州县人民法院（2017）桂1322民初961号民事判决为广西裕达集团有限公司于本案判决生效之日起十日内支付刁树巧、潘家宽逾期交房违约金4460元。
本案一审案件受理费按照一审判决执行，二审案件受理费50元，由上诉人广西裕达集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 韦远潇
审判员 石晓志
审判员 邓 媚
二〇一八年四月四日
书记员 龙 莉
附相关法律条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。