黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑民再81号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：梁淑敏，女，汉族1964年8月15日出生。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：中国工商银行股份有限公司塔河支行。
法定代表人：王清林，中国工商银行股份有限公司塔河支行行长。
委托诉讼代理人：牛晓芳，女，中国工商银行股份有限公司大兴安岭分行法律顾问。
再审申请人梁淑敏因与被申请人中国工商银行股份有限公司塔河支行（以下简称塔河工行）拍卖合同纠纷一案，不服大兴安岭地区中级人民法院（2015）大民终字第95号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年8月29日作出（2016）黑民申字第1400号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人梁淑敏、被申请人塔河工行委托诉讼代理人牛晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁淑敏申请再审称，1、没有证据证明塔河工行及兴林拍卖公司曾向梁淑敏说明拍卖的标的房屋面积有误差。应按《中华人民共和国拍卖法》第四十条处理此案。2、梁淑敏基于拍卖公告参加竞拍竞买成功，取得了房屋的所有权，之后发现房屋面积不足，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，塔河工行因违反约定将少于合同面积房屋交于买受人梁淑敏，梁淑敏有权向委托人塔河工行赔偿损失。二审判决认定梁淑敏已经对拍卖标的充分了解，“认为其现状与相关材料和所做的介绍无异，应视为梁淑敏已经对拍卖房屋现状的认可和接受”没有事实和法律依据。3、拍卖底价是根据218.28平方米基础上形成的430000万元，而不是160.96平方米确认的底价。
工行答辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回梁淑敏再审申请。
梁淑敏向一审法院起诉请求：请求塔河工行协助办理房屋产权过户登记手续，按鉴定返还缺少的房屋面积价款137568元。
塔河工行辩称：塔河工行委托兴林拍卖公司处置诉争房产，梁淑敏与拍卖公司签订拍卖协议书，梁淑敏与塔河工行不存在买卖关系，塔河工行不是本案的责任主体。本次拍卖的标的物以套为计算依据，并不是按平方米单价计算，属于双方有约定的交易合同。塔河工行如实向竞买人说明了拍卖标的的来源和瑕疵，履行了法定说明义务。塔河工行不具备审查房屋产权证的能力及资格，不应对拍卖标的的隐性瑕疵承担责任，梁淑敏可依据相关法律规定向行政机关请求确认或变更。
一审法院认定事实：梁淑敏通过竞拍的方式购得塔河工行出售的一所砖混结构二层楼房，拍卖成交确认书载明房屋建筑面积为218.28平方米，成交价为524000元，拍卖公司按5%收取佣金26200元，总金额为550200元。塔河工行交付的房产证记载的房屋坐落位置与实际交付的房屋位置不符。梁淑敏购卖该房后对房屋面积自行进行测量，发现该房屋面积仅有162平方米，与拍卖成交确认书中记载的面积不符。审理中，一审法院委托大兴安岭昆宇房地产测绘有限公司对该诉争房屋建筑面积进行了测量，测量结果该诉争房屋实际建筑面积为160.96平方米。房证登记面积为218.28平方米，误差57.32平方米。塔河工行提出鉴定机构及鉴定人员不具备测绘资质，鉴定机构提交书面“说明”该公司及鉴定人员具有测绘资质，及提交黑测发（2012）47号《关于测绘地理信息资质审查有关问题的补充通知》。2015年4月30日，鉴定机构再次提交书面说明鉴定机构及鉴定人员具有测绘资质。
塔河工行的拍卖公告、拍卖成交确认书及委托拍卖合同的附件中均表明房屋建筑面积为218.28平方米，拍卖底价为430000元，该拍卖底价是基于塔河工行218.28平方米房屋面积而产生。该房屋出售建筑面积为218.28平方米，实际成交价为524000元，面积单价为2400元，缺少面积57.32平方米，缺少面积价款为137568元。
一审法院认为，塔河工行委托兴林拍卖公司对评估后的原塔河工行第二储蓄所闲置楼房、建筑面积218.28平方米进行拍卖。兴林拍卖公司接受委托后发布拍卖公告并进行了拍卖，梁淑敏以524000元的成交价竞买成功并与拍卖公司签定《拍卖成交确认书》，办理了交接手续，该拍卖程序符合法律规定，应受法律保护。但塔河工行交付的房屋实际面积与拍卖合同约定的面积不符。塔河工行提交的证据没有体现该诉争房屋是以套为计算依据。兴林拍卖公司证明房屋建筑面积为218.28平方米。拍卖底价为430000元，该拍卖底价是基于塔河工行218.28平方米房屋面积而产生,买方及卖方均以此作为交易基础，而非看样后按套出售。因此，塔河工行提出的该诉争房屋是以套为计算依据的理由不足。塔河工行提出双方之间不存在合同关系，不应以塔河工行为被告提起诉讼，建议法院依法追加兴林拍卖公司为本案被告。根据《中华人民共和国拍卖法》第四十条第一款：“买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任”据此，梁淑敏对责任主体的承担有选择的权利，梁淑敏要求委托人塔河工行返还多收的房屋价款，于法有据。又因塔河工行没有提交证据证实其向兴林拍卖公司说明委托拍卖的房屋面积有误差或兴林拍卖公司存在过错，故塔河工行不是适格的被告的理由不成立。塔河工行又辩称其履行了法定说明义务，不存在承担法律责任，及不具备审查房屋产权证的能力及资格，不应对委托拍卖的标的物的隐性瑕疵承担责任，且也不能以测绘公司的测绘结果认定拍卖过程中存在过错。对此，塔河工行作为该房产的权利人应当对自有的房屋状况最为了解，同时其亦有责任和义务向拍卖公司及竞买人公布拍卖标的物客观真实情况，即塔河工行应对其向外公布的信息承担相应责任，竞买人如基于该信息竞拍成功，塔河工行应如约交付拍卖标的物。并且塔河工行提交的证据不能证实梁淑敏在竞拍时是明知房屋实际面积与登记面积不符。塔河工行的辩称的理由不成立。塔河工行认为出售房屋面积误差是登记机关登记错误，应由买受人依法向登记部门申请确权或变更，缺乏法律依据，不予采纳。
塔河工行提出一审法院依法委托的鉴定机构做出的测绘报告不具备司法鉴定的法定要件，不具备证据效力。对此，鉴定机构已予以书面说明并提交相关证据，该鉴定结论合法有效，依法应予采纳。综上，塔河工行的抗辩理由均不能成立。梁淑敏以524000元竞价购得拍卖标的，即218.28平方米的房屋所有权，但塔河工行实际交付的房屋建筑面积为160.96平方米，少交付房屋建筑面积57.32平方米，因此造成梁淑敏多支付房屋价款137568元，此款塔河工行应予以返还。一审法院判决：一、被告中国工商银行股份有限公司塔河支行于本判决生效之日起10日内协助原告梁淑敏办理诉争房屋产权过户登记手续；二、被告中国工商银行股份有限公司塔河支行于本判决生效之日起10日内返还原告梁淑敏购房款人民币137568元。案件受理费4300元，退回原告1248元，被告负担3052元；鉴定费8270元由被告负担。
塔河工行不服一审判决，上诉请求：原审判决认定事实错误，要求撤销（2015）塔民初字第7号民事判决书第二项，依法驳回梁淑敏的该项诉讼请求；一、二审诉讼费由梁淑敏承担。二审法院认定事实与一审一致。二审法院认为，塔河工行委托兴林拍卖公司对原塔河工行第二储蓄所闲置楼房进行拍卖，在拍卖公告中表述为“大兴安岭兴林拍卖有限公司接受委托，依法对下列资产进行公开拍卖：位于塔河镇建设大街75号，砖混结构，一二层楼房，建筑面积218.28平方米，有房证、土地证，属于商服用房。该标的自公告之日起看样，有意竞买者，请携带本人身份证明及竞买保证金，来公司办理相关手续”，梁淑敏交纳竞买保证金参加了该房产的拍卖，以524000元的成交价竞买成功并签定《拍卖成交确认书》，办理了交接手续，兴林拍卖公司的拍卖程序合法有效。梁淑敏主张其以524000元的竞价购得拍卖标的，即218.28平方米的房屋所有权，但塔河工行实际交付的房屋建筑面积为160.96平方米，并非其提供的塔房权证塔字第2005178**号房屋产权证上记载的建筑面积218.28平方米，该面积与实际面积相差57.32平方米，造成多支付房屋差价价款137568元，此款应由塔河工行在拍卖价款中予以返还。塔河工行与兴林拍卖公司签订的委托拍卖合同是依据塔河县房产管理局颁发的产权证依法拍卖的，该产权证标注的面积具有物权公示效力，塔河工行在竞拍之前，规定了拍卖房屋的看样的时间，其履行了对拍卖房屋瑕疵披露的义务，在拍卖协议书和拍卖规则中，粱淑敏确认其对拍卖标的已进行充分了解，认真审看了拍卖标的的现状，认为其现状与相关材料和所做的介绍无异，在竞买时粱淑敏也没有对房屋面积提出异议，粱淑敏参加竞买的行为应视为其对拍卖房屋现状的认可和接受。本案中该房产的成交价格为524000元，粱淑敏要求返还多支付的房屋价款是137568元，由此塔河工行最终得到的房屋价款为386432元，该价格低于塔河工行确认的拍卖底价430000元，不能实现通过拍卖形式以合理价格出售该房屋标的的最终目的。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。二审法院判决：一、维持塔河县人民法院（2015）塔民初字第7号民事判决第一项内容；二、撤销塔河县人民法院（2015）塔民初字第7号民事判决第二项内容；三、驳回梁淑敏要求返还购房款137568.00元的诉讼请求。一审案件受理费4300元，鉴定费8270元，由梁淑敏负担；二审案件受理费3052元，由梁淑敏负担。
再审查明的事实与一审、二审认定事实一致。
本院再审认为，塔河工行委托兴林拍卖公司拍卖塔河工行原第二储蓄所建筑面积为218.28平方米的房产。兴林拍卖公司依法发布拍卖公告，公开实施了拍卖，梁淑敏以524000元的成交价竞买成功，交付价款及签订《拍卖成交确认书》，办理交接了手续。梁淑敏入住后，发现交付的房产面积与拍卖公告公布的面积不符，经测量比拍卖公告的面积少57.32平方米。塔河工行占有使用该房产十余年，即使不了解房产状况与登记不符，塔河工行在委托兴林拍卖公司拍卖诉争房产时并没有披露诉争房产存在瑕疵，拍卖公告中亦没有披露该房产存在瑕疵，房屋权利人塔河工行作为拍卖委托人对其公布的房产信息与实际交付的房产面积不符亦应承担责任。虽然在竞拍之前，粱淑敏对拍卖标的进行了了解，在竞买时没有对房产面积提出异议。但是，粱淑敏是基于对拍卖公告的公示效力而参加竞买的。塔河工行称其占有使用诉争房产十余年没有发现房屋产权证与实际不符，二审以竞买人梁淑敏仅对诉争房产查看过即认为其“行为应视为其对拍卖房屋现状的认可和接受”有悖常理。综上，二审判决认定有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销大兴安岭地区中级人民法院（2015）大民终字第95号民事判决；
二、维持大兴安岭地区塔河县人民法院（2013）塔民初字第56号民事判决。
二审案件受理费3052.00元，由中国工商银行股份有限公司塔河支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王永生
审 判 员 吴滨生
审 判 员 张燕明
二〇一七年三月二十六日
法官助理 王洪刚
书 记 员 李龙杰