甘肃省高台县人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0724民初2565号原告：谢继巍，男，1982年4月出生，汉族，住高台县城关镇宏远小区3号楼2单元601室，身份证号码622225198204220016。委托诉讼代理人：李骞，甘肃鑫星律师事务所律师。被告：李兴虎，男，1986年7月出生，汉族，住高台县宣化镇贞号村五社38号，身份证号码62222519860705151X。委托诉讼代理人：史银，肃南红湾寺镇法律服务所法律工作者。原告谢继巍与被告李兴虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，由审判员杨卫平适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谢继巍向本院提出诉讼请求：1、要求解除与被告签订的《房屋买卖合同》；2、要求被告返还购房款220000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月1日，被告与高台县澳泰房地产开发有限公司以工程款顶账方式取得位于高台县金水湾小区9号楼1单元1004号住宅楼一套，双方签订了《商品房买卖合同》。被告因资金紧张，遂将该住宅楼作价220000元出售给原告，同年12月4日原被告签订了《房屋买卖合同》，约定原告于合同签订当日支付被告全部购房款，被告将其与澳泰公司签订的《商品房买卖合同》交给原告，并于该房屋交付时同意将房屋交付给原告。合同签订后原告通过银行转账给被告90000元，给付被告现金130000元。此后原告多次找被告要求交付房屋，但被告总是以种种理由推托，至今不能完成交付义务。被告李兴虎辩称：原告诉称不实，本案是民间借贷而不是房屋买卖合同关系。被告向原告借款90000元未能偿还，才以被告工程款抵顶的房屋出售给原告抵顶原告的借款。房屋作价220000元，原告应再给付被告130000元。原告哄骗被告书写了收到220000元房款的收条，其实被告只收到90000元现金，原告还从中扣除了5400元利息，其余130000元被告并未收到。被告不同意将290000元抵顶的房屋以90000元出售给原告，被告并未将在众合公司的债权结算到澳泰公司房产中，原告不可能取得该房屋，原告诉请法律关系错误，要求驳回原告的诉讼请求。原告谢继巍为支持其诉讼主张，向本院提交的证据有：1、原告与被告签订的《房屋买卖合同》1份，欲证明被告将自己以债权低顶方式取得的高台县金水湾小区9号楼1单元1004号楼房作价220000元出售给原告；2、被告书写的收条1张，欲证明被告收到原告楼房款220000元，其中90000元转账，130000元现金交付；3、被告与高台县澳泰房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》1份，欲证明被告取得金水湾小区9号楼1单元1004号楼房的事实；4、被告出具的承诺书1份，欲证明被告已向澳泰公司承诺并要求将该楼房直接交付给原告的事实；5、甘肃省农村信用社转账凭证2张，欲证明原告向被告转账90000元的事实。被告对上述证据提出质证意见：1、《房屋买卖合同》是房屋抵顶债务的合同，不是买卖合同；2、收条内容不真实，被告只收到90000元现金，没有收到130000元；3、对《商品房买卖合同》无异议，但被告并未与澳泰公司结算房款，未取得相关房屋的产权；4、对承诺书的关联性、合法性有异议，承诺书只有在民间借贷的判决生效后才有效；5、转账凭证只能证明被告收到了90000元，证明本案是民间借贷而不房屋买卖合同。被告未向法庭提交证据。证据的分析认定：原告提交的5组证据能够相互印证，证明原告与被告签订房屋买卖合同，以被告向澳泰公司抵账取得的高台县金水湾小区9号楼1单元1004号楼房作价220000元出售给原告；原告以转账90000元、现金交付130000元的方式支付被告220000元购房款；被告将其与澳泰公司签订的商品房买卖合同转交给原告，并承诺将该房屋交付给原告的事实。两份房屋买卖合同及承诺不违背法律，系当事人的真实意思表示，本院予以认定；被告出具的收条，内容清晰明确与房屋买卖合同及转账凭证相互印证，本院予以认定。被告的质证意见缺乏事实法律依据，本院不予支持。本案经审理认定事实如下：2015年12月1日，被告李兴虎与高台县澳泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，认购位于高台县金水湾小区9号楼1单元1004号住宅楼一套。同年12月4日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将上述房屋作价220000元出售给原告，于合同签订当日支付被告全部购房款，被告将其与澳泰公司签订的《商品房买卖合同》转交给原告，并协助将该房屋交付给原告。合同签订后原告从银行转账给被告90000元，交付给被告现金130000元。被告出具了承诺书并将《商品房买卖合同》转交原告，但被告以未收到130000元为由有意不与澳泰公司结算房款，实际并未取得上述房屋的支配权，致使澳泰公司不能向原告交付房屋。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》以被告与澳泰公司签订的《商品房买卖合同》为基础，合同的效力以被告取得相关房屋处分权为前提，由于被告借故拖延与澳泰公司结算房款，至本案法庭辩论结束，被告仍未取得涉本案房屋的相关权属，致使双方签订的合同无实际标的，因此该《房屋买卖合同》不具有交付房屋的法律约束力，属无效合同。原告要求解除合同，因该合同不具有法律效力，本院应当认定无效，其主张本院不予支持；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告要求返还购房款的主张有事实、法律依据，本院予以支持。被告辩解未收到130000元，与其书写的收条相违背，且未提供相关证据加以证实，应当由其承担举证不能的法律责任；被告辩解本案是以房抵债，本质上属于民间借贷，要求按民间借贷法律关系处理驳回原告诉讼请求的理由，缺乏证据支持，与本院查明的事实不相符，本院不予支持。综上所述，被告收取原告购房款220000元后，拒不与房地产开发商结算房款，以自己的行为拒绝履行与原告签订的房屋买卖合同，致使被告未取得合同约定的房屋处分权，导致合同无法律效力，依法应当返还原告的全部购房款。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条之规定判决如下：被告李兴虎于本判决生效后十日内返还原告谢继巍购房款220000元。案件受理费4600元，减半收取计2300元，由被告李兴虎负担，并连同案件一并给付原告。本院预收原告受理费4600元，退还其2300元。被告如果未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力，双方当事人必须自觉履行。否则，本院将依据对方当事人的申请强制执行。申请执行的期限为二年。当事人超过申请执行期限申请执行的，不予受理。审判员  杨卫平二〇一七年九月二十六日书记员  王世娟附：本案适用法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。