广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初19883号
原告：高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西120号八楼802房，统一社会信用代码91440101MA59BML40E。
法定代表人：吴健梅，总经理。
委托代理人：姜平、蔡思凡，均系广东广之洲律师事务所律师。
被告：陈丽敏，女，1981年1月27日出生，汉族，住广东省陆丰市。
委托代理人：廖章义、冯卓朋，均系广东易春秋律师事务所律师。
原告高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司诉被告陈丽敏物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司的委托代理人姜平，被告陈丽敏的委托代理人廖章义、冯卓朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司诉称：2016年3月15日，被告因承租位于广州市天河区黄埔大道西120号1楼111B铺位用于经营芋观园餐厅项目，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《物业服务合同》，合同约定：乙方承租物业面积87.91平方米，每月管理费共计3780.13元；乙方应在每月5日前以现金或转帐缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费、煤气费、电话费等费用；乙方向甲方支付管理费保证金11340.39元；在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付水电费保证金5000元；乙方须按时向甲方缴付管理费和水电费，如乙方迟延缴交管理费和水电费，须向甲方支付迟延违约金，每逾期一天，乙方应向甲方支付拖欠金额的千分之五的违约金，直至实际付清之日；如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止本协议并除收乙方的物管理保证金及水电费保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿。上述合同签订后，原告严格按照合同规定履行了约定责任和义务，但被告自2016年6月1日起未向原告交付管理费，已构成严重违约。原告多次按合同约定向被告发函催缴，但被告至今拒绝缴付。原告于2016年11月18日自行收回涉案商铺，双方并就租赁期间产生的电费和水费签名确认。现诉至法院，请求判令：1、被告支付2016年6月1日至2016年11月18日的物业管理服务费21168.72元（每月3780.13元）及违约金（以当月欠付的物业管理费为本金，按每日千分之五的标准，分别自当月6日起计至实际付清之日止，以本金为限）；2、被告支付的物业管理保证金11340.39元及水电费保证金5000元归原告所有；3、被告支付原告垫付的电费3188.18元及水费244.94元；4、被告向原告支付律师费5000元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告陈丽敏辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定，即原告管理涉案商铺的权利应当由物业的业主共同决定，并经业委会签订相应的聘用合同。2、本案中，涉案商铺的权属不明，即使涉案商铺的产权属于天河区猎德经济发展公司，猎德公司将涉案商铺出租给广州市富轩置业有限公司，富轩公司的转租权也没有合法依据。在未经涉案商铺业主大会合法通过的情况下，由富轩公司指定原告为涉案商铺的管理公司，违反物业管理条例的强制性规定，原告在没有合法获得业主授权的情况下，无权向被告收取管理费。3、即使原被告签订的物业合同合法有效，原告并未向被告提供符合约定的管理和服务，无权收取管理费。合同第一条约定了物业管理的内容，但签订合同至今，涉案商铺的洗手间要么处于装修中，要么已投入使用的就经常堵塞，长期清洁不善。原告允许涉案大厦的其他商铺在经营时间装修施工，以致尘土飞扬、噪声连连，致使被告所经营的商铺不具备餐饮经营的环境条件。涉案商铺内的中央空调长期滴水，被告曾多次与原告协商要求整改，但原告拒不改正。涉案大厦的外墙防水措施不合格，每到下雨天就渗水。一至三层的手扶电梯一直未开通，其他手扶电梯也是陆续开通的，观光梯未正常开通，且不稳定。在这样的环境下，顾客不可能放心消费。大楼的垃圾、清洁由原告外包给第三人并额外收取卫生费，明显属于乱收费，以致涉案商铺的垃圾无处倒放。上述情况导致被告在试业期间无法正常经营。原告未提供符合合同约定的管理和服务，构成根本违约。被告拒付管理费，符合合同约定也合法。4、原告无权向被告收取水电费保证金，根据相关法律规定，物业服务企业不得向业主收取水电周转金手续费等额外费用。由此可见，物业管理企业只是代为收取水电费，而不得以此为由收取业主额外费用。因此，原告收取被告水电保证金的行为不合法。5、物业管理费保证金和水电费保证金仅具有预付款性质，不是违约金，即当被告欠付相应费用时，原告可以用该保证金抵扣。且没收属于行政行为，原告不是行政单位，没有没收保证金的权利。6、原告的第一项诉讼请求属于重复收取。根据合同约定，原告仅在符合合同条件的情况下，可以用物业管理费保证金抵扣所欠费用，现原告已经单方面用被告的物业管理费保证金抵扣了相应费用，又重复计算物业管理费，显然不公平，没有法律依据。7、原告请求被告赔偿律师费的合同条款无效。原告提供的的是格式合同条款，该内容明显免除原告的责任，加重被告的责任，排除了被告主要权利。双方权利义务不对等，属于无效条款，违反了民法通则的公平原则。综上，原告无权收取被告的管理费、没收管理费保证金和水电费保证金，亦无权要求被告赔偿其律师费。
经审理查明：原告持有由其作为甲方及被告作为乙方签订的《物业管理服务合同》，约定：甲方受出租人委托管理黄埔大道西120号1楼111B商铺（以下简称涉案商铺），甲方根据此委托与乙方经协商一致，就该租赁物业的物业管理事宜达成协议；甲方将向乙方提供如下各项管理与服务，1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等，2、室外甲方投资之设施、设备的维修．、养护、运行和管理，包括空调设备、消防设施设备、主要供电设施、上下水管道、室外照明系统（灯管等日常损耗材料除外）等。；物业管理期限自2016年3月15日起到2019年3月14日止；每月管理费3780.13元；乙方应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用；在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付物业管理保证金11340.39元，物业管理保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终时止且乙方无任何违约的情况下，由甲方在十个工作日内全部无息返还乙方，此外乙方于上述时间须预付首期管理费3780.13元；在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付水电费保证金5000元，水电费保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时并且乙方无任何拖欠水、电费的情况下，由甲方在十个工作日内全部无息返还乙方；乙方须按时向甲方缴付管理费和水电费，如乙方迟延缴交管理费和水电费，须向甲方支付迟延违约金，从迟交之日起，每逾期一天乙方应向甲方计付拖欠金额的千分之五的迟延违约金，直至实际付清之日，如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方己构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止本协议并没收乙方的物业管理保证金及水电费保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿；由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费等；交付标准为按现状交付；等条款。
2016年3月15日，被告签署《高志大厦铺位交付签收表》，接收涉案商铺。
2017年2月20日，原告出具：1、《高志大厦租户用水记录表》，其上显示涉案商铺2016年11月18日的水表读数为172.4，水费金额244.94元；2、《高志大厦租户用电记录表》，其上显示涉案商铺2016年11月18日电表读数12454.3度，电费金额3188.18元。被告在该两份记录表上签名确认，并在其上备注表示涉案商铺已于2016年11月18日被强行封铺收回。原告表示其已垫付上述水费及电费，并出示相关发票，被告对发票的真实性予以确认。
原告提交《有关管理费、电费事宜》、《催款函》、《律师函》、《关于停止提供服务的通知》，表示原告每月均按时通知被告缴付费用，但被告从2016年6月起拒收通知书并逾期支付相关费用，经原告多次发函催告仍不履行合同义务，因被告逾期支付相关费用，构成根本性违约，原告于2016年11月17日解除了与被告签订的《物业管理服务合同》。被告对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认，表示从未收到上述函件。庭审中，原告表示其已于2016年11月18日自行收回涉案商铺。
原、被告双方均确认物业管理费为按自然月计算，在当月5日前支付当月的物业管理费。庭审中，原告表示被告已支付物业服务保证金11340.39元，首期管理费（2016年3月15日至2016年4月14日）3780.13元、水电费保证金5000元；被告则表示其已支付物业服务保证金11727.39元、首期管理费2072.97元、水电费保证金5000元、4月份管理费3780.13元。
原告为证明其律师费支出，提交《委托合同》、发票，被告对此均不予确认。被告就本案未提交任何证据。
本院认为：原、被告签订的《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。原告作为物业管理服务的提供方对涉案商铺提供了物业管理服务，被告应向原告支付相应的物业管理费用。
《物业管理服务合同》约定涉案商铺每月的物业管理费为3780.13元，被告应在每月5日前缴付，被告未按约向原告支付物业管理费，违反了合同约定，被告在本案中未提交证据证明其已支付原告诉请期间的物业管理费，原告诉请要求被告支付物业管理费及违约金并无不妥，被告辩称原告并未按约提供符合合同约定的管理和服务，无权收取管理费，对此并未提交证据予以证明，本院对被告的抗辩不予采纳。原告表示其于2016年11月18日自行收回涉案商铺，即物业管理费应计至2016年11月18日。经计算，涉案商铺2016年6月1日至2016年11月18日期间的物业管理费的金额为21168.73元（3780.13×5+3780.13÷30×18），原告主张为21168.72元，本院予以照准。被告迟延支付物业管理费，原告诉请要求被告支付违约金，本院予以支持。从公平角度，本院酌情将违约金调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的计算标准，违约金应以各月欠付的物业管理费为本金（其中2016年6月1日至2016年10月31日期间为3780.13元/月，2016年11月1日至2016年11月18日期间为2268.07元），分别自当月的6日起计至实际付清之日止，各期违约金以本金为限。对于原告诉请的超出部分，本院不予支持，予以驳回。
被告已在《高志大厦租户用水记录表》及《高志大厦租户用电记录表》上签名确认，原告亦提交发票证明其已垫付上述水费及电费，原告诉请要求被告支付上述费用，本院予以支持。被告应向原告支付电费3188.18元、水费244.94元。
《物业管理服务合同》约定“如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方己构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止本合同并没收乙方的物业管理保证金及水电费保证金”，原、被告对物业服务保证金的金额表述不一致，被告辩称已支付物业服务保证金11727.39元，但对此并未提交证据予以证明，本院不予采纳，结合《物业管理服务合同》约定的物业服务保证金金额为11340.39元，原告主张被告已支付的物业服务保证金为11340.39元，本院予以采信。被告至今未足额支付拖欠的费用，原告诉请要求没收被告已支付的物业管理费保证金11340.39元及水电费保证金5000元，本院予以支持。
《物业管理服务合同》约定“由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费等”，原告诉请要求被告支付律师费5000元，本院予以支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、于本判决发生法律效力之日起10日内，被告陈丽敏向原告高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司支付广州市天河区黄埔大道西120号1楼111B商铺2016年6月1日至2016年11月18日的物业管理费21168.72元及违约金【违约金以各月欠付的物业管理费为本金（其中2016年6月1日至2016年10月31日期间为3780.13元/月，2016年11月1日至2016年11月18日期间为2268.07元），按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的计算标准，分别自当月的6日起计至实际付清之日止，各期违约金以本金为限】。
二、被告陈丽敏就上述商铺支付的物业管理费保证金11340.39元及水电费保证金5000元归原告高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司所有。
三、于本判决发生法律效力之日起10日内，被告陈丽敏向原告高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司支付电费3188.18元、水费244.94元。
四、于本判决发生法律效力之日起10日内，被告陈丽敏向原告高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司支付律师费5000元。
五、驳回原告高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1100元，由原告高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司负担50元，被告陈丽敏负担1050元。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 符 慧
人民陪审员 刘绮华
人民陪审员 张 代
二〇一七年六月三十日
书 记 员 蒲肖明
陈玉娟
本判决已于2017年月日送达