江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0211民初5199号
原告:葛全,男,1967年1月28日生,汉族，住无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：丁志峰，江苏漫修律师事务所律师。
原告：陈映秋，女，1971年10月21日生，汉族，住无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：丁志峰，江苏漫修律师事务所律师。
被告:徐锡琪,男,1947年12月24日生,汉族，住无锡市梁溪区。
委托诉讼代理人：王锡良，江苏君诺律师事务所律师。
被告:费燕新,女,1949年4月14日生,汉族，住无锡市梁溪区。
委托诉讼代理人：王锡良，江苏君诺律师事务所律师。
被告:徐锡才,男,1952年7月20日生,汉族，住无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：朱彬，无锡市滨湖区华宇法律服务所法律工作者。
原告葛全、陈映秋与被告徐锡琪、费燕新、徐锡才房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈映秋及其与葛全的共同委托诉讼代理人丁志峰，被告徐锡琪、费燕新及其二人的共同委托诉讼代理人王锡良，被告徐锡才的委托诉讼代理人朱彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
葛全、陈映秋向本院提出诉讼请求，要求：1、确认其与徐锡才签订的《合作建房协议书》以及徐锡才与徐锡琪、费燕新签订的《宅基地转让协议》有效；2、徐锡琪、费燕新、徐锡才继续履行《合作建房协议书》、《宅基地转让协议》，立即将坐落于无锡市滨湖区马山栖云苑9号的房屋（以下简称9号房屋）变更登记至其名下。事实与理由：2003年，徐锡琪、费燕新因位于马山的老宅拆迁，获得安置建房土地一块。2004年2月，徐锡才与其徐锡琪、费燕新转让协议，将该宗土地转让给徐锡才使用。后徐锡才又与其签订协议，将该宗土地转让给其。其支付对价后，在该宗土地上建成房屋，并居住使用至今。但在2010年，徐锡琪、费燕新将该宗土地上建成的房屋登记到他们自己名下。去年安置房可以上市交易后，其多次要求徐锡琪、费燕新配合办理过户手续，均遭拒。
徐锡琪、费燕新共同辩称：首先，其没有与葛全、陈映秋签订过《合作建房协议书》、《宅基地转让协议》，其作为本案被告不适格；第二，葛全、陈映秋只是代为建造了9号房屋，但根据物权法的规定，9号房屋的所有权应当系其所有。根据公平原则，其愿意补偿葛全、陈映秋建造、安装对价；第三，9号房屋系有其原有房屋经拆迁置换后建造的，9号房屋占用的土地属于划拨土地，具有一定的福利性及专用性，不是被拆迁人不能享受划拨土地的使用权，因此该房屋的所有权当然属其所有。综上，驳回原告诉请。
徐锡才辩称：同意葛全、陈映秋的诉讼请求。其愿意积极配合过户，但是其并非9号房屋的登记所有权人。其从中也协调过几次过户事宜，但始终无法做通徐锡琪、费燕新的工作。而且徐锡琪、费燕新系其哥嫂，其也不便起诉他们。
本院经审理查明：2003年5月23日，原无锡市滨湖区马山镇人民政府制定《马山镇檀溪村征地拆迁补偿安置办法》，确定此次拆迁的安置形式为“实行两层住宅房统拆自建、多层住宅房统拆统建”，其中两层住宅房“自建”的具体要求为：一户三开间，占地面积120㎡，建筑面积250㎡；统一规划设计，统一基础设施配套，各户自行建造；各户自建房屋的基础由集体统一组织施工至±0.00，费用在拆迁补偿款中扣除。徐锡琪所有的、位于原××滨湖区××镇××-1的房屋（以下简称89号老宅）被列为拆迁对象。
2003年6月15日，原无锡市滨湖区马山镇人民政府（甲方）与徐锡琪（乙方）签订《拆迁安置补偿协议书》，双方约定：甲方拆除乙方89号老宅，乙方于2003年6月30日前搬迁完毕并将房屋所有权证、土地使用权证交由甲方办理注销手续；甲方以“统拆自建”的形式对乙方进行安置；甲方免收乙方统建新房的基础施工费用。徐锡琪因此选择了9号房屋的地基。
2004年2月10日，徐锡才与葛全、陈映秋签订《合作建房协议书》，约定：徐锡才负责取得建房所需的土地使用权，取得方式为划拨或条件成就后以出让的方式取得；葛全负责房屋的施工和建筑材料的供应；房屋建成后的居住权和产权归葛全；葛全支付徐锡才19万元。
2004年2月15日，徐锡琪、费燕新与徐锡才签订《宅基地转让协议书》，双方约定：徐锡才以10万元的价格向徐锡琪、费燕新购买9号房屋的地基，徐锡琪、费燕新向乙方提供办理房屋产权证和土地证的所有材料。徐锡才购得该地基后即交由葛全进行处置。
2004年3月，葛全开始在上述地基上进行9号房屋的建设。2005年9月19日，葛全向原无锡市滨湖区马山镇檀溪村经济合作社缴纳9号房屋前后场地费和外墙涂料费共计5000元。9号房屋建成后，由葛全、陈映秋居住、使用至今。
2009年，原无锡市滨湖区马山镇人民政府被撤销，设立无锡市滨湖区马山街道。
2010年1月，徐锡琪、费燕新经9号房屋所在村委通知，办理了9号房屋的土地使用权证和房屋所有权证。土地使用权人登记为徐锡琪、费燕新，取得方式为划拨。房屋所有权登记所有权人为徐锡琪，共有人为费燕新。
2013年，原无锡市滨湖区马山街道檀溪村经合并为现在的栖云社区。
2016年11月，无锡市政府发布《市政府关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知》（锡政发[2016]252号），明确自2016年12月1日起，征地拆迁安置住房符合相关条件的，按照规定履行补交土地收益等费用等手续后，可以上市交易。其中9号房所在的栖云苑也被列入可以上市范围，应当补交的土地收益等费用为1838元/㎡。
庭审中，徐锡琪、费燕新陈述，当初是其夫妻二人要出卖89号老宅置换来的地基，便委托了徐锡才进行出售。但徐锡才私下直接与葛全、陈映秋进行交易。徐锡才瞒着他们说地基已经被他卖掉了，买主不愿意跟他们签协议，他已经帮他们把协议签掉了。所以，其只好跟徐锡才补签了个协议，收了徐锡才10万元。后来他们才知道地基被卖给了葛全、陈映秋。
上述事实有《马山镇檀溪村征地拆迁补偿安置办法》、《合作建房协议书》、《宅基地转让协议》、收条、交费凭证及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力。本案系合同之诉，应当首先解决合同效力的问题。从徐锡琪、费燕新与徐锡才签订的《宅基地转让协议》来看，虽然名为宅基地转让，但其中约定了徐锡琪、费燕新配合徐锡才办理房产证的义务，故双方在签订该协议时交易的应当是因89号老宅被拆迁而获得的实物安置利益。从徐锡才与葛全、陈映秋签订的《合作建房协议书》来看，虽然名为合作建房，但其中约定了“徐锡才提供建房土地使用权，葛全、陈映秋支付对价19万”，“葛全、陈映秋自行建房，建成后房屋所有权归葛全、陈映秋”，故双方之间也属于买卖关系。结合徐锡才与徐锡琪、费燕新的交易以及9号房屋的现状，可以确定在本案中涉及89号老宅拆迁实物安置利益的两次转让，第一是从原权利人徐锡琪、费燕新与徐锡才之间的转让，第二次是徐锡才与葛全、陈映秋之间的转让。这两次转让是否合法，应当依据转让标的物的性质来进行判定。
89号老宅拆迁时实行的是“统拆自建”，即拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议后，拆迁人以提供地基、由被拆迁人异地自建的形式进行实物安置。该自建也必须在拆迁人发布的拆迁政策所限定的范围内进行，拆迁人对于被拆迁人的自建房有着统一的标准和格式。因此，两次转让的实物安置利益所指向的具体标的物系“统拆自建”中的自建资格。由于该自建资格属于拆迁安置的一种特殊形式，其建成后的房屋依然属于拆迁安置房。换句话说，9号房屋不论由谁建造，其均是由于89号老宅拆迁安置而来，在性质上仍然属于拆迁安置房。这从无锡市政府发布的《市政府关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知》通知中将9号房屋所在的栖云苑小区整体纳入可以上市交易的拆迁安置住房项目可以得到印证。因此，有关9号房屋交易的争议应当遵守现行的、有关拆迁安置房的规范。现9号房屋已具备了上市交易的条件，且该交易没有违反现行法律、法规的规定，符合交易各方当初的意思表示，故就9号房屋所涉及的《宅基地转让协议》和《合作建房协议书》均应认定为合法、有效，各方均应遵守各自的约定。
其次，关于徐锡琪、费燕新作为被告是否适格的问题。买卖合同可以直接产生债权，即请求权。买卖合同成立生效，即在当事人之间产生债权债务关系。本案所涉9号房屋的自建资格经连续买卖，虽然当初参与流转的各合同当事人均未取得任何书面的有关物权的权利凭证，但不影响各债权行为的效力。故葛全、陈映秋根据合同相对性，有权要求其债务人徐锡才协助办理不动产权属转移登记。而徐锡琪、费燕新对徐锡才负有协助办理该不动产物权转移登记的义务，如徐锡才怠于行使该债权，对葛全、陈映秋造成损害，葛全、陈映秋可以以自己的名义代位行使债务人的债权，故徐锡琪、费燕新作为履行协助办理9号房屋过户手续的债务人是本案适格的被告。
最后，关于葛全、陈映秋的主张能否成立的问题。基于上述分析，9号房屋属于拆迁安置房，其流转交易不违反现行法律规范，可以成为合法有效的交易标的物。而葛全、陈映秋有权基于其与徐锡才之间的买卖协议，要求徐锡才履行配合办理9号房屋过户手续的义务。但囿于徐锡才本身没有取得9号房屋的所有权，且在徐锡琪、费燕新明确表示不予配合情形下，其明确表示不愿通过诉讼方式主张权利，则必然对葛全、陈映秋的权利造成损害。故在此情形下，葛全、陈映秋基于代位请求权，要求徐锡琪、费燕新履行配合过户的义务，符合法律的规定，本院予以支持。但9号房屋的过户手续应当遵循各方之间交易的意愿以及次序进行，不得超越协议当初的约定。当然，该房屋上市交易所涉的补交土地收益等费用，根据双方之间的利益平衡，应当由葛全、陈映秋自行负担。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定,判决如下:
一、葛全、陈映秋与徐锡才签订的《合作建房协议书》以及徐锡才与徐锡琪、费燕新签订的《宅基地转让协议》有效；
二、徐锡琪、费燕新和徐锡才于本判决生效后五日内将无锡市滨湖区马山栖云苑9号房屋过户至徐锡才名下。该房屋过户至徐锡才名下后五日内，徐锡才将该房屋再过户至葛全、陈映秋名下。
案件受理费24284元，减半收取12142元，保全费5000元，合计17142元，由徐锡琪、费燕新负担8571元，徐锡才负担8571元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
代理审判员 周飞
二〇一七年十月二十四日
书 记 员 曾文
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第七十三条因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。
代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。
《中华人民共和国物权法》：
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。