浙江省宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0212民初11597号
原告：宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会。住所地：浙江省宁波市鄞州区嵩江东路***弄***号，法律文书送达地址：浙江省宁波市鄞州区泰康中路468号豪如大厦16楼。
法定代表人：曹兴军，该委员会主任。
委托代理人：张禹行，浙江欧硕律师事务所律师。
委托代理人：周玲玲，浙江欧硕律师事务所律师。
被告：奚军，男，1973年3月27日出生汉族，无固定职业，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市动力区，法律文书送达地址：浙江省宁波市鄞州区长寿南路126弄80号604室。
原告宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会为与被告奚军房屋租赁合同纠纷一案，于2016年12月8日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序审理。后因案情疑难、复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭审理。本案于2017年1月18日、7月24日公开开庭进行审理，原告的委托代理人张禹行及被告奚军均到庭参加诉讼。审理中，原、被告自行申请庭外和解，但未能达成协议。本案现已审理终结。
原告宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会起诉称：2013年1月1日，原、被告及宁波雅戈尔物业服务有限公司（以下简称雅戈尔物业）签订《房屋租赁合同》，约定将原告所有的坐落于长寿南路126弄176号房屋租赁给被告，由雅戈尔物业代为管理房屋租赁相关事项，租赁期限为2013年1月1日至2015年12月31日，租金为每年21000元，每半年支付一次。2013年12月31日，原告与雅戈尔物业之间的《物业服务委托合同》到期，原告小区的物业管理综合服务、维修等事项不再由雅戈尔物业提供。2015年12月31日，《房屋租赁合同》期限届满，被告一直占有房屋拒绝腾退，原告多次派员要求被告结算水电费并腾退房屋未果。综上，被告在租赁合同到期后一直占有使用涉案房屋的行为没有合同及法律依据，应当立即腾退房屋并赔偿占用房屋给与原告造成的租金损失。为此，请求判令：1、被告立即腾退位于宁波市鄞州区长寿南路126弄176号的房屋；2、被告支付原告房屋占有使用费（占有使用费按每月2289元自2016年1月1日起算至腾退之日止，暂算至2016年12月31日为27468元）。
被告奚军答辩称：1、2012年年底，被告和雅戈尔物业及原告签订租赁合同，约定租赁面积为108平方米，租金交付给雅戈尔物业，但2014年开始原告告知被告不得将房租交给雅戈尔物业，雅戈尔物业又告知被告不得将租金交给原告。后来业主委员会人员还恐吓被告，导致被告不知道将该部分租金交给哪方，原告内部对租赁权发生争议，致使被告无法正常经营。2、签订合同时双方对租金的约定是明确的，但后来一直有业主委员会的人在外声称被告和部分人员串通以低价承租涉案房屋，进行造谣。租赁合同到期后，被告欲续签租赁合同，但由于原告内部管理混乱，被告不知道该与哪方续签合同，雅戈尔物业告知被告可以按原租赁合同继续履行，但不能续签书面合同，被告可以继续向其交付租金，但原告的业委会成员找到被告要求与其签订合同，且不同的成员提出的条件不同，导致被告不知该如何处理，也没有支付后续租金。另外，由于原告阻挠，被告自2014年起不能正常使用该房屋，导致被告投入的装修都无法利用，原告应赔偿相应的损失。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据材料：
1、房屋租赁合同1份，用以证明涉案房屋系原告所有，原告与被告签订房屋租赁合同，且租赁期限已届满的事实。
2、银行转账凭证1份（复印件），用以证明被告支付租赁期内房租的事实。
3、物业服务委托合同1份，用以证明原告与雅戈尔物业签订的《物业服务委托合同》期限于2013年12月31日已届满，雅戈尔物业不再为原告提供物业服务的事实。
4、物业用房配置情况表1份，用以证明租赁合同中对涉案房屋的面积约定不准确，实际面积应为130.61平米的事实。
5、房屋租赁合同3份，用以证明原告将小区其他的物业用房出租给案外人，租赁价格均在21元／平方米、22元／平方米的事实。
6、证明2份，用以证明东湖花园二期、三期业主委员会公章历史使用情况以及东湖花园二期、三期业主委员会主任当选情况的事实。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1、2016年10月第2号会议决议、关于启用业主委员会新印章的公告各1份，用以证明曹兴军不能代表业主委员会做出任何决定，原告的公章已经发生变更，原告使用的原公章已经不发生效力的事实。
2、通知1份，用以证明业主委员会管理租房事宜的相关人员要求将房租打入另外一个账户，被告不知该将租金打入哪个账户，无法交付租金的事实。
上述证据均经庭审质证，原、被告的质证意见及本院的认证意见如下：
对原告提交的证据1、2、3，被告无异议，本院予以确认。对原告提交的证据4、5，被告对真实性有异议，本院认为，不动产应以登记为效力要件，原告提交的证据4并非不动产机构登记的面积，本院不予确认，对涉案房屋的面积应以双方在合同中约定的为准。对证据5，因房租会受房屋的位置、朝向、面积等因素的影响，其他房屋的租金与涉案房屋缺乏参考价值，故本院不予确认。对原告提交的证据6，被告对真实性不予认可，本院认为，原告提交的该两份证明为原件，且无明显瑕疵，本院对真实性予以确认。
对被告提交的证据1、2，被告对真实性有异议，本院认为，被告提交的该两份证据来源不明，本院不予确认。
根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定下列事实：
2014年11月12日，原告、依范服饰有限公司（以下简称依范公司）与雅戈尔物业签订《房屋租赁合同》一份，约定将产权归原告所有的位于宁波市鄞州区长寿南路126弄176号的物业经营用房出租给依范公司使用，建筑面积约108平方米，用途为办公/仓库；租赁期限为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止；租金为每年21000元，三年合计63000元，半年支付一次，先付后用，第一期租金在协议签订之日起三日内支付，以后租金需提前一个月支付，在依范公司付款前，雅戈尔物业需开具相应金额的正式发票。租房押金1000元；物业管理费在签订合同之日起三日内按年付清，综合服务费按0.75元/平方米/月计算，日常维修费按2元/平方米/年计算，合计1188元/年。发生水、电费由依范公司负担，按年结算一次，在签订合同之日依范公司向雅戈尔物业支付水、电费押金1000元，合同终止后依范公司须向雅戈尔物业付清所使用的水、电费，水、电费押金无息退还依范公司，否则雅戈尔物业有权从其押金中扣除相应的水、电费。合同还对双方的其他权利、义务进行了约定。上述合同签订后，原告依约将房屋交付给依范公司使用，被告支付了租房押金1000元及三年的租金。合同到期后，双方未再续签合同。至今、被告未再支付占有使用费亦未从涉案房屋搬离。
审理中，被告自认依范公司已经不在使用涉案房屋，该房屋实际承租人为被告，原告亦认可实际承租人为被告。
本院认为，原告与依范公司、雅戈尔物业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实、自愿的意思表示，且未违反法律、法规的强制性、效力性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。双方在合同中约定房屋租赁期限为3年，自2013年1月1日至2015年12月31日，到期后，双方未续签，该房屋租赁合同因租赁期限届满而终止，合同终止后，租赁方应将房屋腾退返还出租方。本案中，被告在租赁合同到期后仍占用涉案房屋既未支付占有使用费又未腾退房屋，现原告要求被告腾退房屋并支付占有使用费于法有据，本院予以支持。关于占有使用费的标准，原告要求按照每月2289元支付，但未能提供相应依据，本院认为应参照原租赁合同计算，即21000元/年。对于被告的辩称，因未提供证据予以证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、限被告奚军于本判决生效后十日内腾退位于宁波市鄞州区长寿南路126弄176号的房屋。
二、限被告奚军于本判决生效后十日内支付原告宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会占有使用费（按照21000元／年的标准，自2016年1月1日起付至实际腾退之日止）。
三、驳回原告宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费487元，由被告奚军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 凌碧波
代理审判员 邝 荣
人民陪审员 王晓静
二〇一七年十一月六日
代书 记员 陈剑妃