广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终8784号上诉人（原审被告）：黎树松，男，汉族，1972年11月23出生，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：王雪琴，广东昊法律师事务律师。委托诉讼代理人：刘嘉惠，广东昊法律师事务律师。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区顺联集团物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇广湛公路新隆路段以西顺联世纪家私城3座5楼，统一社会信用代码9144060672119663X1。法定代表人：窦珊，总经理。委托诉讼代理人：李文翰，男，公司法务主管。委托诉讼代理人：麦伟杰，男，公司法务专员。上诉人黎树松因与被上诉人佛山市顺德区顺联集团物业管理有限公司（以下简称顺联物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初5073号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黎树松上诉请求：1.撤销（2017）粤0606民初5073号民事判决；2.驳回顺联物业公司的全部诉讼请求；3.本案的诉讼费用由顺联物业公司承担。事实与理由：一审法律程序有误，认定事实错误，适用法律错误，审理过程和结果不公正。一、程序方面。1.应当追加的诉讼参与人没有追加，却让顺联物业公司代替诉讼参与人回答问题。黎树松和顺联物业公司没有签订过协议，只与案外人佛山市顺联集团有限公司（以下简称顺联集团）签订过合同，约定黎树松向顺联集团购买涉案商铺，不用交付，由顺联集团直接承租。为了查明事实，黎树松申请追加顺联集团作为第三人参与诉讼，但一审法院拒绝追加，但却在一审庭审过程中询问顺联物业公司关于顺联集团与黎树松之间的种种情况，混淆顺联物业公司与顺联集团的诉讼地位。首先，关于一审判决书第六页是否交付的问题。这个问题的认定应根据合同的具体约定，以及黎树松与顺联集团是否存在交付的事实来确定。一审法院没有询问本案交付的双方当事人，完全臆想断案。一审判定涉案商铺已经交付的理由是商铺是空敞的，不需要交付手续，黎树松可以实际控制，该逻辑是错误的。其次，顺联集团与顺联物业公司是母子公司，二者绕开业主签订《前期物业管理委托合同》，是合谋侵害业主权益的行为，该合同作为一审判决的主要依据，却不让顺联集团接受质询，违法了法定程序。该《前期物业管理委托合同》于2014年签订，黎树松此时早已是业主几年了，不需要他人代签所谓的《前期物业管理委托合同》。再次，黎树松与顺联集团签订《房地产买卖补充协议》，合同权利义务与第三方无关。顺联物业公司并非协议当事人，无权回答与协议有关的问题。2.不依程序法对相关证据进行采信。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条规定，人民法院应当按照法定程序全面客观地审核证据。一审顺联物业公司提交的案外人陈伟健等人签订的《物业代理管理协议》，黎树松已否认其真实性，且法院没有进行调查，没有进行笔迹鉴定，证人没有出庭，这几份合同也不能代表全体业主，不能作为证据。《租金收入明细表》是单方制作，没有转账凭证、发票等书证，不应采信。《前期物业管理委托合同》，根据合同相对性，该合同对黎树松不发生效力。《申请书》的内容不是黎树松所写；《申请书》的内容应当按照黎树松意思进行解释；即使作为附条件的行为，目前条件也不成就；《申请书》属于单方意思表示，不构成缴纳物管费的合意；而且黎树松已经表示如果法院不认可黎树松主张的“非真实意思表示”，就撤销该邀约。二、事实认定方面。1.一审判决故意写倒《房地产买卖合同》和《前期物业管理委托合同》的时间顺序，目的是模糊“前期”这一概念。2.本案诉请的是物管服务费，应当查明双方是否签订物业管理合同，是否构成实质物业管理关系，是否提供物业管理服务，提供服务与要求的对价是否公平合理，付款的主体。一审判决对这些问题没有进行认定。三、故意错误适用法律。本案不属于住宅类物业，根据《广东省物业服务收费管理办法》，应当实行市场调节价，由物业服务企业与业主双方协商确定。如果物业公司想比照住宅类物业收取管理费，应征得政府或业主同意。顺联物业公司辩称：一、《前期物业管理委托合同》对黎树松有约束力，顺联物业公司与黎树松存在物业服务合同关系，黎树松应当支付物业管理费。二、顺联物业公司主张的物业管理费标准合情合理。三、涉案铺位早已真实交付。四、黎树松在上诉状中对《申请书》的“补充意见”，可从语言逻辑上推论出其是认可顺联物业公司是为涉案铺位提供物业管理服务的物业管理方这一事实。综上，一审认定事实清楚，适用法律准确，应驳回上诉，维持原判。顺联物业公司向一审法院起诉请求：1.黎树松立即向顺联物业公司支付拖欠的2014年3月至2017年3月的物业管理费103119元；2.黎树松支付逾期付款利息7029.24元（以银行同期贷款利率计算，自应缴之日起计，暂计至2017年3月28日，此后计至黎树松实际付清所有款项为止）；以上两项暂合计110148.24元；3.黎树松承担本案全部诉讼费用。一审法院查明：2014年1月1日，顺联集团与顺联物业公司签订一份《前期物业管理委托合同》，约定顺联集团委托顺联物业公司为位于乐××××北区顺联世纪家私城7座、8座物业提供物业管理服务，其中第四条约定，“鉴于甲（顺联集团）、乙（顺联物业公司）双方之前签订的《前期物业管理委托合同》委托期限已终止，甲乙双方经协商一致，同意续签合同。本协议委托管理期限自本协议签订之日起至2018年12月31日止”；第六条约定，“本物业的管理服务费，乙方有权按照建筑面积以不超过30元/平方米/月的标准向业主及物业使用人收取。以上费用业主及物业使用人须于每月10日前向乙方足额缴纳，逾期支付物业管理费，乙方有权以逾期部分每日千分之五的标准收取逾期违约金”。2011年1月27日，顺联集团与黎树松签订一份《房地产买卖合同》，约定顺联集团将位于佛山市顺德区乐从镇沙滘社区居民委员会广湛路顺联世纪家私城八座二层03铺（房地产权证号：03××18）出售给黎树松。2011年1月14日，顺联集团与黎树松签订一份《房地产买卖补充协议》，约定黎树松将前述所购的商铺返租给顺联集团，返租期为2011年1月25日至2014年2月28日。该补充协议第二条约定“甲方（顺联集团）承诺自乙方（黎树松）交付交易总额100%购买款第二个工作日起，每月按以下方案支付租金给乙方：返租期内甲方承诺按每月50元/平方米的租金支付给乙方；如甲方与租户租约约定租金标准高于以上返租租金标准的，则差额归甲方所有；如甲方与租户租约约定的租金标准低于以上返租租金标准的，则差额由甲方另行支付给乙方。……”；第三条约定“……甲方必须保证每月10号前，按返租标准扣除乙方应缴纳的物业管理费，一次性返回当月租金予乙方。”；第八条约定“……2、该商铺交付乙方使用后，乙方委托甲方或甲方指定的管理公司统一管理，乙方必须自觉遵守商场的管理规定，自觉缴交该商铺的物业管理和宣传推广等杂费（2011年1月至2011年12月乙方商铺的代管理及宣传推广费按3.6元/平方米计收；以同区域首层商铺管理费的60%计收）。水电费等商场应分垫付的费用由租户负担，但乙方对此承担连带责任（具体的商场管理规定及管理宣传费计收标准每年由管理公司及各业主共同协商制定）。……3、乙方对所购物业以出租方式利用的，均应委托甲方或甲方指定的物业管理公司代理出租，……”。2016年12月13日，黎树松向顺联物业公司出具一份申请书，载明“本人黎树松，是顺××家具城××层3前仓-7前仓铺位（下称该全部铺位）业主，现本人向贵司提出如下申请：本人就该全部铺位欠贵司2014年3月至2016年12月期间所产生的业主管理费合计为94760元，如该全部铺位或其中之一能于2017年成功出租，本人同意贵司于铺位出租当月起租金中一次性扣除前述全部费用”。现顺联物业公司认为黎树松拖欠2014年3月至2017年3月的物业管理费，遂于2017年4月11日向一审法院提起诉讼。另查明，佛山市顺德区乐××××北区顺联世纪家私城7座、8座的建设单位为顺联集团，于2003年3月28日取得建设工程规划许可证。一审法院认为：案件的争议焦点之一为案涉铺位是否已经交付给黎树松。黎树松认为根据其与顺联集团签订《房地产买卖补充协议》及顺联集团的口头承诺，案涉铺位在黎树松购买后便返租给顺联集团并由该集团控制中，尚未实际交付给黎树松。对此，首先，根据《房地产买卖补充协议》的约定，返租期于2014年2月28日即届满，且黎树松并无证据证明案涉铺位存在此后继续返租给顺联集团的事实或相关延长返租期限的书面协议。其次，在《房地产买卖补充协议》约定的返租期满后，顺联集团并无继续按该协议返还租金给黎树松。再次，案涉铺位及其他同层相邻铺位均为空敞的空间，各铺位之间并无任何间隔或门锁，因此返租期满后，顺联集团与黎树松之间并不需要任何交付手续，黎树松亦可立即实际控制铺位。本案的争议焦点之二为双方之间是否存在物业服务关系。根据庭审查明，双方之间并未签订书面的物业服务合同，即使存在物管服务，收费主体也应为顺联集团而非顺联物业公司，故黎树松不应向顺联物业公司缴纳物业管理费。对此，首先，顺联集团与顺联物业公司签订的《前期物业管理委托合同》系合同双方的真实意思表示，该合同合法有效，根据该合同的约定，顺联物业公司为顺联集团委托的物业管理方，对案涉商铺所在的顺联家具城南区7座、8座提供物业管理服务，期限从2014年1月1日起至2018年12月31日止。其次，黎树松2016年12月13日签名的《申请书》中，被申请方为顺联物业公司，表明黎树松亦是知晓并确认顺联物业公司作为物业管理方的地位。再次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，顺联物业公司作为顺联集团委托的物业管理方，其对案涉商铺已经按照合同约定提供的物业管理服务，虽双方并无签订书面的物业服务合同，但黎树松已经实际接受了顺联物业公司提供的该服务，且黎树松在庭审中并无提供证据证明顺联物业公司在履行物业管理职责时存在过错，故黎树松应向顺联物业公司缴纳2014年3月起的物业管理费用。本案的争议焦点之三为黎树松应支付的物业管理费为多少。首先，根据《前期物业管理委托合同》第六条约定，顺联物业公司对顺联世纪家私城7座、8座的所有商铺收取物业管理费单价的上限为30元，而据顺联物业公司陈述，8座首层单价为20元/平方米/月，案涉商铺所在的二层单价为10元/平方米/月，该事实也有案涉商铺相邻的商铺业主与原告所签订的《物业代理管理协议》佐证。其次，顺联物业公司主张因案涉商铺返租期满后黎树松尚未成功出租而双方协商同意将物业管理费降低为5元/平方米/月，该事实也可由黎树松2016年12月13日签名的《申请书》佐证，且该收费标准亦合理，一审法院予以确认。又因案涉商铺在权属证书上确认的建筑面积为557.42平方米，因此顺联物业公司从2014年3月起每月应缴纳的物业管理费为2787.1元（557.42平方米×5元/平方米），顺联物业公司诉请中自愿按每月2787元计收，一审法院照准。故顺联物业公司2014年3月至2017年3月共37个月尚欠的物业管理费为103119元。至于顺联物业公司诉请的逾期付款利息，相当于资金占用损失，并根据《前期物业管理委托合同》及其他相邻业主所签订《物业代理管理协议》约定，业主应于每月10日前缴纳当月的物业管理费，故顺联物业公司主张逾期利息按中国人民银行同期贷款利率从当月11日起计收，合理。且顺联物业公司主张作为计算标准的年利率4.35%，系中国人民银行自2015年10月24日起实施至今的一年期以下贷款基准利率，为可究的最低贷款基准利率水平，一审法院照准，故顺联物业公司诉请的暂计至2017年3月28日的逾期利息7029.24元，一审法院依法予以确认。综上所述，顺联物业公司的全部诉请于法有据，一审法院均予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：黎树松应在判决发生法律效力之日起三十日内向顺联物业公司支付2014年3月至2017年3月的物业管理费103119元及暂计至2017年3月28日的逾期利息7029.24元（此后利息计算方法：以103119元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2017年3月29日起计至实际清偿日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1251.48元，由黎树松负担。本案二审期间，双方均没有向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人黎树松和被上诉人顺联物业公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、本案是否应追加顺联集团参与诉讼；二、黎树松是否应向顺联物业公司支付2014年3月至2017年3月的物业管理费103119元及逾期利息。关于第一个争议焦点。因本案系顺联物业公司与黎树松之间的物业服务合同纠纷，顺联集团并非该物业服务合同的当事人，故一审法院未追加顺联集团参与本案诉讼，并无不妥。黎树松上诉主张一审法院未追加顺联集团参与诉讼属程序有误，该主张于法无据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。根据查明的事实，2016年12月13日，黎树松向顺联物业公司出具一份申请书，载明“本人黎树松，是顺××家具城××层3前仓-7前仓铺位（下称“该全部铺位”）业主，现本人向贵司提出如下申请：本人就该全部铺位欠贵司2014年3月至2016年12月期间所产生的业主管理费合计为94760元，如该全部铺位或其中之一能于2017年成功出租，本人同意贵司于铺位出租当月起租金中一次性扣除前述全部费用”。对该份申请书，本院分析如下：一、申请书系出具给顺联物业公司，说明黎树松认可顺联物业公司提供了物业管理服务；二、黎树松在申请书中确认欠顺联物业公司2014年3月至2016年12月期间的物业管理费94760元，这属于对事实的自认；三、黎树松陈述其涉案铺位为“03铺”，申请书中“3前仓-7前仓铺位”不是其所有的铺位，因顺联物业公司已解释该编号为自编号，且黎树松并未举证证明其在顺××家具城××层还有其他铺位，故其主张“3前仓-7前仓铺位”不是涉案铺位应不予采纳；四、黎树松陈述申请书表述的是“业主管理费”，而不是“物业管理费”，本院认为，整体解释申请书的前后内容，该管理费实为物业管理费；五、该申请书并不能说明如物业未成功出租，则黎树松无需交物业管理费，且系黎树松单方申请，顺联物业公司亦未同意在物业未成功出租情况下黎树松可以不交物业管理费。六、黎树松作为完全民事行为能力人，在没有提交相反证据推翻以上自认事实的情形下，其主张明显有违诚实信用原则，其主张申请书不是其真实意思表示，缺乏理据，本院对此不予采纳。综上分析，一审法院结合申请书内容，判决黎树松按照每月5元/平方米的标准向顺联物业公司支付2014年3月至2017年3月的物业管理费103119元，并支付逾期利息，并无不妥。黎树松上诉主张其不应向顺联物业公司支付物业管理费及逾期利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，黎树松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2502.96元，由上诉人黎树松负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  钱 伟代理审判员  安 静二〇一七年十一月二十三日书 记 员  钟勉力