重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终7936号
上诉人（原审被告）：余雨泽。
委托诉讼代理人：谷书军，重庆学苑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：泸州雷普科技有限公司，住所地四川合江临港工业园区涂料化工园，统一社会信用代码91510522739829183Q。
法定代表人：徐光华，总经理。
委托诉讼代理人：谭毅忠，重庆志和智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙仲春，重庆志和智律师事务所律师。
上诉人余雨泽因与被上诉人泸州雷普科技有限公司（以下简称雷普公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初14442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人余雨泽及其代理人谷书军，被上诉人雷普公司的代理人谭毅忠、孙仲春，到庭参加诉讼。本案现已审终结。
余雨泽上诉请求：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初14442号民事判决，将本案发回重审；二、一审、二审诉讼费全部由雷普公司承担。主要事实和理由：一、截止2016年6月3日，余雨泽向雷普公司支付购房款240万元，一审认定余雨泽仅仅支付购房款金额为100万元，属于认定事实错误。付款分别为，2014年10月29日向雷普公司的代理人张巨良付款10万元，张巨良出具了收条；2014年11月，余雨泽通过现金方式分七次向雷普公司支付了90万元，雷普公司于同月30日出具了收条；后余雨泽分别于2014年12月30日、2015年1月16日、2月7日分别各转账支付了30万元；2015年6月3日现金支付了50万元，共计240万元，上述付款有取款凭证、转账记录、雷普公司出具的收条为证。故一审法院对付款金额认定错误。二、一审法院认定余雨泽违约并判决支付100万元违约金错误，属于认定事实不清，适用法律错误。根据合同约定，雷普公司应于2014年11月8日前办理过户手续，但实际的过户时间是2015年4月15日，雷普公司已经违约，原因是雷普公司出售的房屋没有地籍号，导致不能办理过户，但雷普公司并未向余雨泽透露该事实。之后双方达成协议，由雷普公司赔偿余雨泽违约金100万元，直接从购房款中扣除等，协议签订后，余雨泽向雷普公司出具了50万元的欠条，2015年6月3日，余雨泽支付50万元现金后，由于合同履行完毕，双方将买卖合同补充协议及50万元的欠条予以撕毁，雷普公司将金额为3648900元的发票交给余雨泽。三、一审法院判决余雨泽向雷普公司支付城市建设维护税12771.154元属于认定事实不清。根据税务机关计税标准及合同约定，雷普公司应承担的税费金额为474357元，该金额与房屋交易所得税182445元和土地增值税291912元金额之和一致，而余雨泽应缴税费金额为135016.4元，一审中，雷普公司举示的完税证明经证明了其缴纳了税费304683.15元，而余雨泽举示的完税证明证明了余雨泽缴纳的税费金额为304688.25元，并有转账凭证证明，从事实可以看出，余雨泽不仅仅缴纳了应缴税费，还代雷普公司支付了税费169671.85元。对于城市建设维护税的承担人，一审法院认定由余雨泽承担，但忽略税费缴纳金额的事实，故一审法院对此认定错误。庭审补充事实和理由为：已经支付的房款应为240万元，另外还支付了320万元房款。
雷普公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予以维持。余雨泽的事实及理由不属实，余雨泽仅支付给雷普公司100万元的购房款，不存在余雨泽所称分七次支付及现金支付90万元和70万元购房款，其上诉的理由中与一审陈述存在矛盾，本案购房款均是已转帐的方式及现金存入方式支付的，其陈述金额为90万元的收条，实际是先出具收条后付款的，一审对此进行了阐述。余雨泽在一审中陈述，90万元现金的支付方式是货款收入现金支付，而上诉陈述货款存入银行再分七次取出支付，先后陈述矛盾，且没有举示出具收据时支付90万元的取款凭证。余雨泽已经违约，其未按照合同约定的付款时间支付相应购房款，其行使的先履行抗辩权与事实不符，本案中不存在雷普公司违约的事实，买卖合同约定过户义务的主体是余雨泽，雷普公司仅仅是协助过户，且在合同约定的时间内履行了协助义务，一审中举示了将相关资料提交房屋主管部门的证据，实际过户完成时间与雷普公司没有关系，不属于雷普公司义务范围。关于税费问题，合同约定了各自承担税费的范围，城市建设维护税应当由余雨泽承担，但该款实际由雷普公司支付，余雨泽应当支付给雷普公司。对于余雨泽庭审中增加的事实和理由不予认可，其在一审中从未陈述320万元的事实。
雷普公司向一审法院起诉请求：1、判令余雨泽立即支付购房款250万元；2、判令余雨泽支付雷普公司违约金100万元；3、本案诉讼费、保全费由余雨泽承担。
一审法院认定事实：2013年6月重庆雷普科技有限公司更名为雷普公司。
2014年10月29日，雷普公司作为甲方，余雨泽作为乙方签订《房屋买卖合同》，约定甲方所售房屋坐落为：重庆市合川区清平镇马家沟。该房屋建筑面积为4931平方米，土地使用面积为12625平方米。房屋用途为工业用地。甲方以股权分割取得，国有土地使用权以出让方式取得。成交总金额为甲方净收人民币350万元。甲乙双方通过自行成交方式达成该房屋买卖。付款方式：（一）、合同签订当日支付人民币10万元；（二）、移交房屋当日支付人民币90万元；（三）、过户完毕后60天内，分三次支付完余款人民币250万元。甲方应于2014年11月30日前交付房屋给乙方。甲方必须保证所交房屋及土地保持看房时样板不变，开通水电总阀使其流通。并办理过户，过户费用由乙方承担。关于办理产权过户的约定。（一）甲方需要在房屋交接后7天内安排全部过户资料，协助乙方过户完毕，税费、交易费、评估费等一切相关费用由乙方承担（土地增值税和交易所得税由甲方承担）。（二）涉及甲方与原股东股权转移的一切税费、行政事业等费用概由甲方承担。违约责任。甲乙双方任何一方违约，违约方支付对方违约金人民币100万元，并承担因此造成的相关损失。甲方在合同中签字人为张巨良。
2015年4月15日，坐落合川区清平镇马家沟1、2、3、4、5、6幢房屋产权从重庆雷普科技有限公司变更为余雨泽。
2014年10月29日，张巨良向余雨泽出具收条，载明：今收到余雨泽购房款10万元正。大写壹拾万元。双方均确认该款系张巨良与余雨泽一起到银行，先从余雨泽的银行卡上取出现金10万元，再存入张巨良的银行卡上。
2014年12月30日，周艳向徐光华转账30万元。2015年1月15日余雨泽向徐光华转账30万元。2015年2月7日，余雨泽向徐光华转账30万元。
2014年11月30日，张巨良出具收条1份，载明：今收到余雨泽购买合川厂房预付款90万元正。大写（玖拾万元正）现金。收款人：泸州雷普科技有限公司。并加盖了公司印章。
2015年4月1日，付款方为余雨泽,收款方为重庆雷普科技有限公司的销售不动产统一发票的金额为3648900元，款项发生为售房款。雷普公司缴纳了征收品目销售建筑物或构筑物营业税182445元，该税的计税依据为3648900元，征收税率为0.05，实缴金额为182445元；另缴纳了征收品目市区（营业税附征），计税依据为182445元，税率0.07的城市维护建设税12771.15元。
本案双方的争议焦点为：1、2014年11月30日的收条中的款项雷普公司是否实际收取？雷普公司称收条中载明的90万元和余雨泽2014年12月30日、2015年1月15日、2015年2月7日的转账是同一笔。2014年12月30日，余雨泽转账30万元给徐光华，要求雷普公司出具收条。张巨良到余雨泽在渝北区的办公室，先出具了30万元的收条。余雨泽称余下的60万元会在30日内付清，路途遥远且即将过节，要求出具90万元的收条。张巨良同意了，撕毁了30万元的收条，并出具了90万元的收条。收条的出具时间是2014年12月30日，余雨泽将其涂改为2014年11月30日。出具收条后，余雨泽又分两次转账30万元给徐光华。张巨良认为转账到个人账户的均可以视为现金，故在收条中载明了现金。余雨泽称是以现金方式支付的此90万元。其有资金支付能力，2014年11月公司的销售总收入是270多万。该款是直接从收取的现金货款中支付的。因雷普公司提出避税，加之原产权人是重庆雷普科技有限公司，在名称变更过程中，股东增加，为了避免股东参与分配故要求支付现金。
2、余下房款的支付方式？余雨泽称其总计支付了190万元购房款。因雷普公司违约，逾期办理了房屋产权证，加之余雨泽为雷普公司垫付了193391.75元，故双方重新达成协议。余下的房款即为协议约定的赔偿和垫付的税费。余雨泽当时向雷普公司出具了欠条，表示双方已结清了。后余雨泽付清了欠款，就撕毁了欠条及协议。
雷普公司称其没有逾期办证行为，也没有与余雨泽重新达成协议。合同的原件在办证时交给了房屋产权登记部门。
3、契税的承担人是谁？雷普公司认为该笔费用不属于土地增值税和交易所得税，应当由余雨泽承担。余雨泽认为该笔费用属于原股东股权转移的行政事业性收费，应当由雷普公司承担。
雷普公司诉至一审法院，要求判如所请。
雷普公司另向一审法院举示了张巨良与余雨泽的微信聊天记录及邮箱记录，内容为：张巨良：明天周五了抓紧办。余雨泽：你认为我不想有钱吗？我精疲力竭了，希望能够理解。邮箱内容：余总你好，根据合同约定你应该在2015年6月30日前支付完购买厂房和土地欠款250万元，至今你都未付，考虑到你的实际困难我们也没有采取过分的追款手段，但你必须按我们的要求支付相关的利息，按月息0.5%从2015年9月开始计算致2016年12月31日（即每月支付为250×0.5%=1.25万元×16个月=20万元，20万+76099.37元（完税欠款和评估费）=276099.37元。）请你确认在本月付清。张巨良，2016年12月7日。余雨泽对微信号及邮箱号是其所有没有异议，但认为其并未进行回复，不能达到雷普公司的证明目的。
余雨泽另举示了合川区国土资源和房屋勘测队落地承诺通知书、雷普公司介绍信、配电室配电柜维修改造合同、产品报价单、收条、送货单，拟证明雷普公司逾期办理房屋产权证，且配电房不符合合同约定，其修理花费了17362元。其有现金支付能力。雷普公司对证据的真实性、合法性和关联性均不认可，不能达到余雨泽的证明目的。
一审法院认为：雷普公司、余雨泽所签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同履行义务。
对于雷普公司另提交的微信聊天记录及邮箱记录，余雨泽认可微信及邮箱号码是其所有，对其真实性一审法院予以采信，但从内容看，无法反映余雨泽欠款事实及金额，无法达到雷普公司的证明目的。对于余雨泽提出的合川区国土资源和房屋勘测队落地承诺通知书、雷普公司介绍信、配电室配电柜维修改造合同、产品报价单、收条、送货单，因雷普公司对真实性有异议，不能达到余雨泽的证明目的，一审法院不予采信。
针对双方的争议焦点，一审法院作如下评述：1、2014年11月30日的收条中的款项雷普公司是否实际收取？收条中虽载明是收到的现金。余雨泽只举示了送货单证明其有支付能力，既使送货单的真实性得到确认，也只能说明其送了货物，是否收到货款并不能证明。且结合余雨泽之前支付了10万元的购房款来看，其也是从银行提取，而不是直接从已收货款中以现金支付，故余雨泽不能证明其有现金的支付能力。且收条的出具时间来看，当时并未到双方合同约定的支付购房款期限，余雨泽提前支付90万元不合常理。故一审法院认定2014年11月30日收条中的现金90万元雷普公司并未收取，余雨泽实际支付的款项为100万元。
2、余下房款的支付方式？对于雷普公司逾期办理房屋产权证的问题，余雨泽称在结清后撕毁协议及欠条不合常理。加之余雨泽在本案中并未对逾期办证的违约金及代付的税费提出反诉，也未对此另案起诉。故对其认为雷普公司违约应当向其支付违约金的抗辩理由一审法院不予采纳。故余下的购房款250万元余雨泽应当支付。
按双方合同约定，余雨泽应当在过户完毕后60天内，分三次支付余款250万元。即余雨泽应当在2015年6月14日前付清购房款，余雨泽至今未付，已构成违约，应当承担违约金100万元。
3、契税的承担人是谁？城市建设维护费的计征依据是销售建筑物或构筑物的营业税的金额，故该笔费用应当是雷普公司、余雨泽双方产权交易过户产生，而不是雷普公司的股东股权转移产生的行政事业性收入，该笔费用应当属于余雨泽的承担范围。雷普公司对其余的税费在本案中不再主张，是对其权利的处分，一审法院予以支持。
一审法院判决如下：一、余雨泽在本判决生效后立即向泸州雷普科技有限公司支付购房款250万元；二、余雨泽在本判决生效后立即向泸州雷普科技有限公司支付逾期支付购房款的违约金100万元；三、余雨泽在本判决生效后立即向泸州雷普科技有限公司支付垫付的城市建设维护税12771.15元；四、驳回泸州雷普科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理35409元，因适用简易程序减半收17705元，财产保全费5000元，合计22705元，由泸州雷普科技有限公司负担255元，由余雨泽负担22450元。
本院二审期间，余雨泽、雷普公司均对涉案房屋权属证书登记时间提出异议，认为时间为2015年4月15日；同时，雷普公司还陈述，90万元收条的出具时间应为2014年12月30日，余雨泽私自改为2014年11月30日。经本院审查，一审判决中将涉案房屋权属登记时间记载错误，应为2015年4月15日，一审法院对此存在错误，本院予以纠正；对于90万元收条的出具时间，因该收条由余雨泽持有，收条上“11”处存在更改痕迹，余雨泽对此没有作出合理的解释及举示证据证明，本院采纳雷普公司的陈述，认定此处收条的出具时间为2014年12月30日。对于一审认定的其他事实，因双方当事人没有提出异议，本院予以确认。
二审中，余雨泽举示了如下证据：
一、农业银行业务回单、2014年10月29日的收条，拟证明除一审认定当日支付10万元外，另行转账支付了10万元，收条上明确注明了收款人及帐号情况；
二、重庆市合川区人民法院的庭审光盘，拟证明雷普公司在（2017）渝0117民初265号案中承认90万元是先付款后出具收条，与一审认定的事实不符；
三、2014年11月15日雷普公司出具的收条，拟证明余雨泽除已支付全部购房款外，还向雷普公司支付了320万元；
四、个人账户对账单5张，证明先后从周艳和余雨泽帐户内取款的事实，时间为2014年11月30日的收条载明的90万元现金支付属实，以及余雨泽向雷普公司支付240万元房款的事实，且余雨泽代雷普公司支付税款193331元的事实。
五、2017年10月18日的情况说明，拟证明雷普公司未按合同约定办理过户，原因是雷普公司出售房屋当时不具备交易条件，没有地籍号，不能办理过户，雷普公司违约，并变更由雷普公司支付余雨泽100万元赔偿金并从购房款中扣除等。
六、重庆曼哈顿化工有限公司购销合同，拟证明余雨泽的企业货款回收及产品发货顺序事实。
上述证据经雷普公司质证，其质证意见为：证据1不属于新证据，不应采纳，且该证据不能达到余雨泽的证明目的，2014年10月30日仅仅收到余雨泽转存的10万元，余雨泽与张巨良之间的其他交易行为不认可；证据2不属于新证据，不应采纳，对该证据的真实性无异议，不认可关联性，在证据中，张巨良明确表示没有收到90万元的现金，收条载明的90万元是三次转账构成的；证据3不属于新证据，不应当采纳，且该证据不能达到余雨泽的证明目的，雷普公司并未收到该320万元，其提出现金支付也不符合常理，此时没有到合同约定的付款时间，不可能支付款项，同时，合同约定350万元，结合签订合同时支付的10万元，后分三次转账支付的90万元，如此支付的房款高达450万元，与常理不符，该金额属于重大的支付行为，余雨泽在一审中也没有举示证据证明，也与常理不符，据了解，该证据是张巨良为帮助重庆曼哈顿化工有限公司的股东重庆渝商实业投资有限公司出具的，并非本案房款的支付凭证；证据4不属于新证据，不应采纳，与本案没有关联，不能达到其证明目的，周艳不是本案当事人，不能证明取款已经支付给了雷普公司2015年6月3日的取款是在本案出具收条之后。余雨泽的取款行为与本案没有关联，不能证明支付给了雷普公司，且取款次数多，跨度时间长，也与其陈述先打款后出收条矛盾，证据与一审陈述也不一致，余雨泽一审中陈述出具收条当天支付的90万元，显然矛盾；对证据5的真实性不予认可，无法核对公章的真实性，与本案无关联，不能达到其证明目的。证据6的三性均不予认可，真实性无法核实，签订合同时间为2017年，与本案无关。
根据雷普公司的质证意见及当事人的庭审陈述，本院认为，余雨泽举示的证据1中，农业银行业务回单虽与一审中双方当事人陈述的10万元支付方式存在差异，但与收条之间能够相互印证，与本案有关联，本院对证据1予以采信；证据2为另案审理卷宗，虽然余雨泽以此证明一审法院认定的已支付90万元与收条记载的并非同一笔款项，但该证据中并没有相应的记载，也没有其他证据佐证，并不能达到其证明目的，本院不予采信；证据3虽然加盖有雷普公司印章，但作为320万元房款，应当具有适当的支付方式，且该证据与余雨泽一审中陈述的已付房款金额以及上诉状提出的已付款金额相矛盾，结合本案房屋总价款为350万元的事实，本院对该证据不予采信；证据4虽然是银行出具的，具有真实性，但从取款的金额、次数、时间等，不能与其举示的收条等证据相互印证，不能证明长时间跨度的取款为支付房款的事实；证据5与本案雷普公司主张房款及违约金的请求没有直接关系，本院不予采信；证据6是他人之间签订的合同，且签订时间在2017年，即使重庆曼哈顿化工有限公司是余雨泽经营的企业，但余雨泽与公司之间属于不同的主体，本院对该证据不予采信。
本院另查明，一、2014年10月29日，余雨泽通过其在中国农业银行股份有限公司重庆渝北锦湖支行的帐户（帐号为62×××70）向张巨良的银行帐户（帐号为62×××75）转账支付了10万元。同日，余雨泽在其账户内取现10万元，雷普公司向余雨泽出具了收条，收条载明：今收到余雨泽购合川厂房订金10万元正，并注明了收款帐号及收款人信息。二、余雨泽在一审2017年9月12日庭审中质证时陈述，城市维护建设税和土地增值税确实是杨筱勤于2015年4月1日缴纳的等。
二审中，余雨泽与雷普公司均认可涉案房屋权属证书载明的时间为2015年4月17日。
本院认为，本案争议的焦点为：一、余雨泽支付购房款金额是多少的问题；二、余雨泽是否存在违约付款的行为问题；三、余雨泽是否应当承担城市维护建设税问题。下面针对焦点问题逐一评判：
第一，余雨泽支付购房款金额是多少的问题。作为房款的支付义务人，余雨泽应当举示充分的证据证明购房款的支付情况，没有举证或者举证不足，将由其承担举证不能的法律后果。由于雷普公司认可了已经支付房款100万元的事实，本院对此予以确认，该100万元分别是2014年10月29日的10万元，2014年12月30日转账支付的30万元、2015年1月15日和2月7日分别转账支付的30万元。对于双方争议的已付款其他问题，认定如下：
对于2014年10月29日除双方认可的10万元外，是否还支付了10万元款项问题。根据余雨泽举示的证据可以看出，该日，雷普公司及张巨良分别向余雨泽出具了收条，收条上分别载明的为“房款”和“订金”，说明了收条上的两笔款项并非同一款项，且从余雨泽在农业银行重庆渝北锦湖支行银行交易明细清单上明确记载了转支10万元和取现10万元的事实，结合双方在一审中陈述支付情况，可以认定除双方认可的该日已付10万元外，另行支付10万元现金。
对于时间载明为“2014年11月30日”的收条时间问题。因收条是雷普公司向余雨泽出具并由余雨泽持有的，因该收条载明的时间中“11”存在明显的改动痕迹，余雨泽对此不能作出合理解释，也没有举示证明该改动在出具收条时就存在，本院采纳雷普公司的陈述，收条的出具时间为2014年12月30日。结合雷普公司的陈述及转账支付款金额的情况，该收条记载的金额应为三次转账支付的90万元，虽然余雨泽提出该款为现金支付，但没有举示充分的证据证明，本院对其该理由不予采纳。
对于余雨泽陈述的其余已付款问题，余雨泽在一审、上诉状、二审中陈述了不同的已付房款总额，一审中陈述支付190万元，上诉状称支付240万元，二审庭审中再次改变陈述称还支付了320万元，且先后陈述的差额巨大，其虽然举示了时间为2014年11月15日的收条以及相应的银行取款记录等，取款记录上记载的不同时间段取款及相应金额情况，且多数取款金额较小，与320万元的金额相比较，以及双方存在转账支付的事实看，余雨泽陈述的支付方式与常理相悖，也不符合日常的交易习惯；余雨泽举示的重庆曼哈顿化工有限公司与他人签订的合同，该公司与余雨泽属于不同的法律主体，该公司经营与余雨泽的个人收入不存在必然的联系，也不能证明其主张，本院不予采纳。
通过上述分析，可以得出，余雨泽已经支付的房款金额为110万元，尚欠240万元房款未支付。
二、余雨泽是否存在违约付款的行为问题。根据合同约定，过户完毕后60天内，分三次支付完余款250万元，结合本案查明的事实，即使以双方二审中认可的权证载明的时间2015年4月17日作为过户完成时间，余雨泽也应当在2015年6月17日前支付完毕该款，但其并未支付完毕，应由其承担合同约定的相应责任，即支付剩余房款和承担违约责任，由于二审中出现新的证据，余雨泽还应支付房款的金额为240万元。
三、余雨泽是否应当承担城市维护建设税问题。城市维护建设税并非双方约定的应由雷普公司承担的费用，且余雨泽在一审中明确表示该费用由雷普公司（杨筱勤）缴纳，其应当向雷普公司返还，一审对此的处理并无不当。
泽鹏公司由项目团重庆分公司但渡桐木煤矿义务，综上所述，由于余雨泽二审中举示了新的证据，导致认定了部分新的事实，其部分上诉理由成立，依法予以改判；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初14442号民事判决第二项、第三项；
二、变更重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初14442号民事判决第一项为：上诉人余雨泽在本判决生效后立即向被上诉人泸州雷普科技有限公司支付购房款240万元；
三、驳回被上诉人泸州雷普科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费35409元，减半收取17704.5元，保全费5000元，合计22704.5元，由上诉人余雨泽负担22300元，由被上诉人泸州雷普科技有限公司负担404.5元；二审案件受理费35409元，由上诉人余雨泽负担35000元，被上诉人泸州雷普科技有限公司负担409元。
本判决为终审判决。
审判长 赵文建
审判员 陈娅梅
审判员 李 颖
二〇一七年十二月二十二日
书记员 廖婧伊