湖南省桃源县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0725民初876号原告：桃源县瑞诚汽车贸易有限公司，住所地湖南省常德市桃源县漳江镇白佛阁社区漳江北路37号。法定代表人：高为平。委托诉讼代理人：商中华，桃源县宏远法律服务所法律工作者。被告：肖勇，男，1979年4月28日出生，汉族，住湖南省桃源县。被告：朱淑芳，女，1980年3月23日出生，汉族，住湖南省桃源县。以上二被告委托诉讼代理人：宋彪，湖南凌风律师事务所律师。第三人：裴大立，男，1967年3月27日出生，汉族，住湖南省桃源县。第三人：胡峰，男，1974年4月1日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。以上二第三人委托诉讼代理人：彭立华，湖南和讯律师事务所律师。原告桃源县瑞诚汽车贸易公司（以下简称瑞诚汽贸）与被告肖勇、朱淑芳、第三人裴大立、胡峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞诚汽贸的委托诉讼代理人商中华，被告肖勇及肖勇、朱淑芳的委托诉讼代理人宋彪（第一次），第三人裴大立及裴大立、胡峰的委托诉讼代理人彭立华到庭参加了诉讼。被告朱淑芳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞诚汽贸向本院提出诉讼请求：1.判决继续履行2011年3月15日、9月8日签订的房屋租赁合同；2.要求第三人裴大立、胡峰立即履行对租赁房屋被毁损的维修与恢复原状义务，同时不支付租赁房屋被毁损后至维修恢复原状前的租金，相应延长租期；3.要求被告肖勇、朱淑芳及第三人裴大立、胡峰连带赔偿原告东风小康汽车专营代理关系被迫终止的经济损失人民币300000元；4.本案诉讼费用由被告及第三人承担。事实和理由：2011年3月15日，原告投资人高为平与被告肖勇签订《房屋租赁协议》，租赁肖勇家座落在漳江北路37号私房开办汽车贸易公司，约定租赁期限自2011年4月1日起暂定5年。2011年3月29日桃源县瑞诚汽车贸易有限公司登记成立，随即投资158000元对租赁房屋进行装修。公司成立投入经营后，与东风小康汽车销售部达成专营销售代理协议。同年9月8日，为达到前店后厂一体化专营销售代理的服务要求，与被告肖勇签订补充协议，与其经营的“威源汽车维修厂”一体整改，改建成东风小康特约维修站，补充协议约定租赁期限改为“2011年4月1日起至2021年4月1日止”。公司正常经营至2013年2月。2013年3月，第三人在修建康复医院过程中，毁损了租赁房屋，导致租赁房屋不能正常使用，后原告要求被告维修毁损租赁房屋未果。被告与第三人在原告不知情的情况下，于2013年8月18日签订《房地产买卖合同》，将租赁房屋转卖给第三人，后又于2014年6月6日签订《房地产买卖合同书之补充条款（一）》，且办理了房地产过户登记手续。租赁房屋买卖交易后，被告及第三人采取停供租赁房屋的电、水与用火烧炸小汽车展厅装饰玻璃等手段，企图驱赶原告交出租赁房屋，进一步导致租赁房屋不能正常使用。因第三人施工中毁损租赁房屋，以及之后被告与第三人私下的租赁房屋的产权转让变更，造成原告前店后厂专营销售与维修店瓦解，导致原告和东风小康汽车生产厂家签订缔结的小车专营销售代理合同关系被迫终止，使原告经营收益严重受损。肖勇、朱淑芳辩称，一、原告诉状中的诉称部分不属实：1、被告与第三人买卖房屋之前告知过原告，原告在诉状中诉称不知情不属实；2、原告诉状中称被告及第三人采取停电、断水及用火烧的行为不属实；3、前店后厂不能经营是原告自身的原因造成。二、2011年3月15日的协议和9月8日的协议是不同的租赁合同：l、合同标的不同，3月15日的租赁标的为临街门面3间，面积288平方米，被告对此租赁物办理了产权登记，9月8日合同租赁标的为被告租用土地，办理部分手续所建的厂房；2、租金约定不同，3月15日的合同约定年租金18800元，并约定了增长幅度，9月8日的合同租金为以维修补贴的形式给付出租人；3、租赁的用途不同，3月15日的合同租赁的用途是汽车销售，9月8目的合同租赁的用途是改建成维修站；4、租赁期限不同，3月15日的合同租赁期限是从2011年4月1日起暂定五年，9月8日的合同租赁期限是从2011年4月1日至2021年4月1日；5、合同终止的情形不同，3月15日租赁合同因原告未按约支付租金，且合同期已届满，合同已经终止，9月8日的合同签订以后，原告就没有经营东风小康，也没有给被告任何维修补贴，双方合同终止，原告的行为造成被告的损失。三、原告的起诉将两个不同合同的履行纠结在一个诉讼中，事实不清，应依法驳回原告对被告的诉讼请求。裴大立、胡峰述称，1、原告要求履行2份合同，是要求被告还是第三人履行不清楚。2011年3月l5日的合同已经届满，且该合同是租赁合同，而9月8日的合同是合作合同，这2个合同的性质不同，不能在本案中并列处理。2、第三人并没有造成原告不能正常经营，且未对租赁物进行毁损，房屋毁损是因修路地基下陷，出现的小问题第三人都及时修复了，且并没有达到不能完全正常经营，第三人与被告间的房屋产权变更是在2013年8月份，2013年3月的毁损行为当时只能找被告，找第三人是法律关系混乱。丧失销售代理关系是多方面的原因造成的，原告本来就停止经营了小康汽车，原告应履行的合作行为义务未履行，故被终止了合同关系，此损失由被告和第三人承担不合理，请求法院驳回原告对被告及第三人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对于瑞诚汽贸提交的证据1，肖勇、朱淑芳提出异议，认为在签订该协议时乙方公司并未成立，而该协议乙方签名处加盖了公章，该证据不真实。本院认为，瑞诚汽贸解释为证据提交法院时加盖的公章，且在庭审中各方当事人对该证据的内容没有异议，因此对该证据本院予以采信；2、对于瑞诚汽贸提交的证据3，肖勇、朱淑芳对关联性和真实性提出异议，裴大立、胡峰认为与本案没有关联。本院认为肖勇、朱淑芳、裴大立、胡峰的异议成立，对该份证据本院不予采信；3、对于瑞诚汽贸提交的证据4，肖勇、朱淑芳对其真实性没有异议，但认为该证据能佐证两份租赁合同的租赁物不同，裴大立、胡峰提出异议，认为仅凭该证据不能证明瑞诚汽贸的装修花费情况，必须附相应的实际花费的依据。本院认为，各方对该证据的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以采信；4、对于瑞诚汽贸提交的证据5、6，肖勇、朱淑芳、裴大立、胡峰提出异议，认为无法证明与瑞诚汽贸有关联，销售情况应以缴税凭证为依据，不能达到瑞诚汽贸的证明目的。本院认为，肖勇、朱淑芳、裴大立、胡峰的异议成立，对该2组证据本院不予采信；5、对于瑞诚汽贸提交的证据7、8、14，肖勇、朱淑芳、裴大立、胡峰提出异议，认为证人与瑞诚汽贸有关联，且证人应出庭接受质询。本院认为，肖勇、朱淑芳、裴大立、胡峰的异议成立，对该2组证据本院不予采信；6、对于瑞诚汽贸提交的证据9，肖勇、朱淑芳对真实性提出异议，认为没有法人的公章，对该证据不予认可，裴大立、胡峰对其真实性没有异议，但对其合法性提出异议，认为甲方没有加盖法人的公章，且合同约定只有10个月。本院认为，该合同中虽然甲方不是加盖的法人公章，但加盖了该公司客户服务部章，且双方已经按照合同实际履行，因此对该合同的真实性本院予以采信；7、对于瑞诚汽贸提交的证据11，裴大立、胡峰提出异议，认为该组照片不具备证据的条件。本院认为，该组证据与当事人当庭陈述及其他证据相吻合，能证明案件的基本事实，对该组证据本院予以采信；9、对于瑞诚汽贸提交的证据15、16，裴大立、胡峰对其真实性没有异议，但认为与本案无关。本院认为，各方当事人对该2组证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月15日，高为平与肖勇签订《房屋租赁协议》，租赁肖勇座落在桃源县漳江镇漳江北路37号私房临街门面3间开办汽车贸易公司，约定租赁期限自2011年4月1日起暂定5年，并约定了租金的给付方式，随后对租赁房屋进行了装修。2011年3月29日，瑞诚汽贸工商注册登记成立。2011年9月8日，瑞诚汽贸与肖勇签订《房屋租赁补充协议》，载明“根据东风小康中南片区经理部对桃源专营店验收情况，经甲乙双方协商，达成如下协议……”，将肖勇的威源汽车维修厂改建成东风小康特约维修站，补充协议第三条载明“甲乙双方所签的房屋租赁协议第五条进行修改：即租赁期从2011年4月1日起暂定五年，改为从2011年4月1日起至2021年4月1日止，以符合厂家的验收要求。其他协议条款不变。”瑞诚汽贸专营销售东风小康汽车正常经营至2013年2月。2013年3月裴大立、胡峰修建康复医院，康复医院主体工程于2014年3月竣工。因康复医院与肖勇的上述出租私房相邻，在康复医院的修建过程中，肖勇的房屋受到毁损。2013年8月18日，肖勇、朱淑芳与裴大立、胡峰签订《房地产买卖合同》，肖勇、朱淑芳将受损房屋卖给裴大立、胡峰。2013年11月6日，裴大立办理了房地产变更登记手续。因发现肖勇、朱淑芳将部分房屋已经出租给高为平，而高为平不愿意腾房，2014年6月6日，肖勇、朱淑芳又与裴大立、胡峰签订了《房地产买卖合同书之补充条款（一）》，约定肖勇、朱淑芳于2016年3月31日前将高为平租赁的房屋交付给裴大立、胡峰。后瑞诚汽贸仍没有腾房。因房屋没有交付，2016年5月30日，肖勇向本院起诉高为平和瑞诚汽贸，要求返还租赁物并赔付逾期占用的费用，后于2016年7月18日撤回起诉。2016年6月1日裴大立、胡峰向本院起诉肖勇、朱淑芳及瑞诚汽贸，要求交付房屋及支付房屋占有使用费。2016年6月13日，瑞诚汽贸向本院提起本案诉讼。另认定，瑞诚汽贸成立后，于2013年2月27日与重庆东风渝安汽车销售有限公司达成销售东风小康汽车的专营代理协议，约定瑞诚汽贸严格按照重庆东风渝安汽车销售有限公司的各项要求执行，在经营场地门面及专营代销状况经验收合格后，重庆东风渝安汽车销售有限公司每年给付瑞诚汽贸销售补贴150000元。2013年7月1日，东风渝安汽车销售有限公司进行验收时，发现瑞诚汽贸商品车展厅门面房屋受到毁损，不符合专营代销的要求，因此与瑞诚汽贸解除了2013年的汽车经销合同。瑞诚汽贸向肖勇交付房屋租金已至2014年3月31日。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案涉案2份房屋租赁协议是否应当继续履行。二、瑞诚汽贸的损失认定及责任分担。一、关于本案涉案2份房屋租赁协议是否应当继续履行的问题。本院认为，2011年3月15日的租赁协议为瑞诚汽贸租赁肖勇坐落在桃源县漳江镇漳江北路37号临街门面三间用于经营汽车销售，租赁期为五年。又根据2011年9月8日租赁补充协议第三条“甲乙双方所签的房屋租赁协议第五条进行修改：即租赁期从2011年4月1日起暂定五年，改为从2011年4月1日起至2021年4月1日止，以符合厂家的验收要求。其他协议条款不变”的约定，房屋租赁期变更为十年。双方签订补充协议的目的是为了符合厂家的验收要求，现厂家已经取消与瑞诚汽贸的经销合同，合同目的已经无法实现，且裴大立、胡峰已经取得2011年3月15日协议中临街门面三间的产权，取代了肖勇的出租人地位，并明确要求交付该房屋，故2011年3月15日的租赁协议已无履行的必要；2011年9月8日租赁补充协议的目的很明确，是为了达到前店后厂一体化的要求，现前店已经不存在，无法达到前店后厂一体化的要求，因此2011年9月8日的租赁补充协议亦无履行必要，故本案涉及的2份租赁协议均无履行必要，应予解除，对瑞诚汽贸要求维修房屋、恢复原状、延长租期的诉讼请求本院不予支持。二、关于瑞诚汽贸的损失认定及责任分担问题。2013年2月27日瑞诚汽贸与重庆东风渝安汽车销售有限公司签订汽车经销合同，2013年3月因案涉房屋受到损毁，导致2013年的汽车经销合同解除、补贴150000元被取消，因此该150000元应认定为瑞诚汽贸的损失，但瑞诚汽贸要求300000元的补贴损失依据不足，本院不予支持。瑞诚汽贸的房屋租金仅交至2014年3月31日，至今共3年1个月有余未缴纳房租，依法应当支付房租。因房屋受到毁损，依法应扣除相应的房屋租金。本院认为，以2013年3月起至康复医院竣工后一个月为宜，因此应扣除13个月，故瑞诚汽贸应付裴大立、胡峰房屋租金37600元〔（37个月-13个月）÷24个月×18800元/年〕。瑞诚汽贸的损失为以上两项相抵，即112400元（150000元-37600元）。房屋受损是由于修建康复医院造成，该房屋已于2013年8月卖给裴大立、胡峰，因此瑞诚汽贸的损失应由裴大立、胡峰承担，但肖勇已经收取的自2013年8月起至2014年3月31日的房屋租金12533元应返还给裴大立、胡峰。综上，对瑞诚汽贸的诉讼请求，本院予以部分支持。朱淑芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、裴大立、胡峰在本判决生效后十日内赔偿桃源县瑞诚汽车贸易有限公司各项经济损失共计112400元；二、肖勇、朱淑芳在本判决生效后十日内返还裴大立、胡峰房屋租金12533元。三、驳回桃源县瑞诚汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，由桃源县瑞诚汽车贸易有限公司负担1650元，裴大立、胡峰负担1150元，肖勇、朱淑芳负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员 童 芳二〇一七年五月十日书记员 揭国平瑞诚汽贸证据清单：房屋租赁协议；房屋租赁补充协议；桃源县瑞诚汽车贸易有限公司内部股东协议；桃源县瑞诚汽车贸易有限公司专营店门面装修合同；东风小康品牌汽车经销商牌照片；2011年至2013年东风小康销售记录；证人潘春林的调查笔录；证人高为涛的调查笔录；2013年汽车经销合同；解除合同通知书；被损毁房屋现状照片11张；房地产买卖合同书、房地产买卖合同书之补充条款（一）国有土地使用证、房屋所有权证；证人胡松柏证言；起诉书、桃源县人民法院民事裁定书