上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2224号
上诉人（原审被告）中国人寿保险（集团）公司，
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人＊＊，该公司员工。
委托代理人＊＊，上海市东吴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海合泰物业管理有限公司，
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人＊＊，该公司员工。
委托代理人＊＊，上海市创导律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海思捷商场经营管理有限公司，
法定代表人＊＊，职务不详。
上诉人中国人寿保险（集团）公司（以下简称人寿公司）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第16290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月15日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月2日公开开庭审理了本案。上诉人人寿公司之委托代理人＊＊＊＊、＊＊＊＊，被上诉人上海合泰物业管理有限公司（以下简称合泰公司）之委托代理人＊＊＊＊、＊＊＊＊到庭参加诉讼，被上诉人上海思捷商场经营管理有限公司（以下简称思捷公司）经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审经审理查明，合泰公司系上海市浦东新区浦东南路855号“世界广场”的物业管理人，人寿公司系“世界广场”地下一、二层商场的房屋产权人，思捷公司系该商场的承租人。2002年11月18日，人寿公司与中保大厦有限公司（以下简称中保公司）签订委托协议，委托中保公司管理、出租上述商场，中保公司并享有转委托权。2008年3月28日中保公司又转委托上海中保信投资有限公司（以下简称中保信公司）管理、出租上述商场。2003年4月9日，中保信公司作为甲方、上海天行健商场经营管理有限公司（以下简称天行健公司）作为乙方就上述商场签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方坐落于上海市浦东新区浦东南路855号“世界广场”地下一、二层建筑面积为7，277.42平方米商业用房，租赁期自2003年3月1日起至2017年12月31日止，乙方承租的房屋物业管理费按大厦物业管理公司的标准，由承租人按时支付给物业管理公司等内容，合同还特别约定承租人应于本合同签订之日起30天内，为专营该房屋商场另投资注册成立一家新公司，承租人应将本合同项下的权利义务一并转让与该公司，届时三方另行签订相关协议。2003年4月16日，天行健公司与合泰公司就物业服务签订《协议》，约定2004年4月1日至2006年3月31日，物业管理费每月人民币（下同）229，239.78元，按月征收，先付后用；2006年4月1日至合同终止，物业管理费每月208，399.80元，按月征收，先付后用；双方应严格遵守合同的各项约定，如一方违约除应赔偿另一方违约金（2个月物业管理费押金）外还应赔偿由此引起的其他损失。2003年4月30日，天行健公司按约定注册成立了思捷公司。2003年5月6日，由中保信公司（甲方）、天行健公司（乙方）和思捷公司（丙方）三方就中保信公司之前与天行健公司签订的《房屋租赁合同》签订《协议书》，约定：甲、乙双方认为，当丙方依法成立后，保持乙方承租后转租于丙方的关系并无必要。在租赁期尚未实际开始前，为明确长期的租赁关系，理顺各种费用结算和税务关系，减少转租环节，应当确认丙方为起始承租人，丙方同意。并明确天行健公司将上述《房屋租赁合同》中的权利义务一并转让与思捷公司，该《协议书》系《房屋租赁合同》的补充，两合同具有同等效力。
2013年4月，思捷公司致函合泰公司，确认欠合泰公司2012年10月至2013年4月的物业管理费1，458，798.60元等。
2003年7月4日，人寿公司（甲方）与合泰公司（乙方）签有一份《协议书》，约定：从2001年1月1日起至2002年12月31日止，乙方同意甲方按双方口头协议每月12万元支付乙方，作为甲方所拥有的“世界广场”房产（地上一层、地下一、二层面积10，793.53平方米，车位30个）空置部分的物业管理费；从2003年1月1日起，甲方所拥有的“世界广场”房产（不包括车位部分）的空置面积，按每平方米建筑面积每月12.91元，作为甲方支付其“世界广场”房产空置部分的物业管理费。
另查明，2002年，合泰公司经向有关部门审核、备案，获准本案所涉商场的物业管理费标准为每平方米建筑面积33元。
再查明，2012年6月人寿公司向法院起诉，要求确认其与思捷公司之间的房屋租赁合同于2012年4月9日解除，2013年12月法院依法作出判决，确认人寿公司与思捷公司之间的房屋租赁合同于2012年4月9日解除。思捷公司不服提起上诉，2014年4月上海市第一中级人民法院依法判决驳回上诉，维持原判。
原审审理中，合泰公司请求：1、判令思捷公司支付2012年10月至2013年4月期间的物业管理费1，458，798.60元；2、判令思捷公司支付因欠缴物业管理费而应承担的滞纳金416，799.60元；3、判令思捷公司支付2012年10月至2013年4月期间的水费、电费合计101，089.53元；4、判令人寿公司对诉请第1项、第2项承担连带交纳责任。审理中，合泰公司撤回第3项诉讼请求。
原审认为，思捷公司作为系争商场的承租人，拖欠物业管理费，应予支付，根据与本案直接相关的已生效的（2012）浦民一（民）初字第1322号民事判决书（以下简称第1322号判决）及上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第2968号民事判决书（以下简称第2968号判决）所确定的物业管理费标准和思捷公司于2013年4月致合泰公司的函件，合泰公司主张之物业管理费金额，并无不当。同时，根据天行健公司与合泰公司签订的《协议》，对物业管理费标准及逾期付款违约责任作了重新约定，合同当事人不再适用之前《世界广场管理公约》中关于逾期付款应如何承担责任的规定，亦不再适用人寿公司与合泰公司所签协议关于物业管理费的规定，合泰公司主张按此协议支付物业管理费及滞纳金，依法有据，法院予以支持。且人寿公司与合泰公司约定的系空置期物业管理费标准，而天行健公司与合泰公司约定的系承租房屋后，商业用房投入使用的物业管理费标准，两者服务内容、标准并不相同，商业用房使用时的物业管理费标准高于空置期的物业管理费标准，符合常理，且在合泰公司登记备案的物业收费标准之内，并无不当。关于人寿公司是否应承担连带责任的问题，相关行政法规规定业主对物业使用人交纳物业服务费用承担连带责任，其本意是要求业主督促、监督物业使用人主动、按时交纳物业费，以维护物业服务企业的合法权益，业主应积极履行上述义务而非被动承担相应法律责任应为上述规定应有之意，故人寿公司以其与思捷公司租赁合同已解除为由主张不承担连带责任，法院不予采纳。人寿公司辩称，法院判决租赁合同于2012年4月解除，故其不应承担连带责任，对此，原审认为，人寿公司于2012年6月起诉要求解除租赁合同，法院最终于2014年4月作出生效判决，在判决尚未生效前，并不能认定租赁合同解除，思捷公司亦实际控制使用系争商场，租赁关系实际仍然存在，人寿公司因此也应承担连带支付责任。合泰公司撤回第3项诉请，于法无悖，法院予以准许。思捷公司经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，法院可依法缺席判决。综上，原审法院于二○一四年七月八日依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出判决：一、上海思捷商场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海合泰物业管理有限公司2012年10月至2013年4月期间的物业管理费1，458，798.60元；二、上海思捷商场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海合泰物业管理有限公司迟延缴纳物业管理费的滞纳金416，799.60元；三、中国人寿保险（集团）公司对第一、二项判决中上海思捷商场经营管理有限公司应当清偿的款项承担连带责任。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21，680元，减半收取计10，840元，由上海思捷商场经营管理有限公司负担。
原审判决后，人寿公司不服，向本院提起上诉，诉称，1、被上诉人思捷公司自2008年起即不支付租金至今，已严重违反房屋租赁合同约定的支付房租的基本义务，上诉人根据租赁合同约定及合同法的相关规定于2012年4月9日向思捷公司发出书面解除房屋租赁合同的通知，且生效判决亦已确认双方的房屋租赁合同于2012年4月9日解除，故基于租赁关系而产生的被上诉人思捷公司不支付物业管理费而由业主承担连带责任的基础已经灭失，原判要求上诉人承担涉案期间的物业费的连带责任没有依据。2、被上诉人合泰公司系被上诉人思捷公司的第二大股东，又是思捷公司经营的实际掌控人，但合泰公司非但不规劝思捷公司自动归还上诉人房屋并支付所欠的房租，反而与思捷公司恶意串通私分转租所得的房租，意图占有国有资产，被上诉人思捷公司与上诉人根本不存在所谓的事实上的房屋租赁关系，而是强占上诉人房屋以谋取利益，为此，上诉人已于2014年5月向原审法院申请强制执行，以维护自身的合法权益。3、被上诉人合泰公司作为“世界广场”的前期物业管理单位，与各业主就物业管理费约定了不同的收费标准，原审以被上诉人合泰公司与思捷公司单方签订的物业管理费收费标准来约束上诉人，既不合法也不合理。综上，原判认定事实错误、适用法律不当，故请求撤销原判，改判驳回被上诉人合泰公司对上诉人的诉讼请求。
被上诉人合泰公司辩称，系争房屋还在思捷公司使用控制下，故上诉人与思捷公司的租赁关系实际上还没有解除。对于物业费的执行标准上诉人是清楚的，不能因为上诉人与思捷公司间的纠纷影响其公司的权益，故请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人思捷公司未作答辩。
经本院审理查明，原审认定“思捷公司系该商场的承租人”有误，应为“思捷公司原系该商场的承租人”，原审认定其余事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，合泰公司系思捷公司的股东之一，占思捷公司37.5%的股权份额。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人应否对被上诉人合泰公司诉请的涉案期间段的物业管理费承担连带责任。被上诉人思捷公司虽于2003年与上诉人就本案系争的“世界广场”地下一、二层商场建立租赁关系，但因思捷公司承租系争房屋后，拖欠租金及物业管理费达数年之久，未履行其作为承租人的合同主要义务，故上诉人在长期催讨未果的情况下，于2012年4月9日行使合同单方解除权通知思捷公司解除双方间的租赁合同，具有事实及合同依据，且生效判决亦已明确上诉人与思捷公司间的《房屋租赁合同》于2012年4月9日解除，故自该日起思捷公司再占有使用系争房屋，缺乏合同和法律依据。思捷公司于2013年4月致函合泰公司，确认欠合泰公司2012年10月至2013年4月的物业管理费1，458，798.60元等，系其自己所作的单方确认，未经作为业主的上诉人认可。在上诉人与被上诉人思捷公司的《房屋租赁合同》已经解除，被上诉人思捷公司继续占有使用系争房屋已无合法依据且已违背上诉人意愿的情况下，被上诉人合泰公司仍要求上诉人对思捷公司确认的所欠物业管理费及滞纳金承担连带责任，缺乏事实和法律依据，应不予支持。至于上诉人作为系争房屋的业主自身应承担的法律责任，可由合泰公司与上诉人另行协商解决。原审在上诉人与被上诉人思捷公司的《房屋租赁合同》已经解除，且被上诉人思捷公司长期拖欠系争房屋租金及物业管理费的情况下，仍判令上诉人对被上诉人思捷公司单方确认的2012年10月至2013年4月期间的物业管理费及所欠物业管理费的滞纳金承担连带责任，适用法律不当，且有失公平，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第16290号民事判决第一、第二项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第16290号民事判决第三项。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币21，680元，减半收取计人民币10，840元，二审案件受理费人民币21，680元，均由被上诉人上海思捷商场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 孙 超
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》第四条
民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……