天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0110民初7077号
原告：华润置地投资（天津）有限公司，统一社会信用代码91120110559476691C，住所地天津市东丽区华明工业园区华丰路6号A座3号楼C-110室。
法定代表人：蒋智生，董事长。
委托诉讼代理人：马方圆，该公司职员。
委托诉讼代理人：秦梦男，该公司职员。
被告：杨毅，男，1977年10月5日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：祝爱波，天津民合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏征，天津民合律师事务所律师。
原告华润置地投资（天津）有限公司与被告杨毅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华润置地投资（天津）有限公司的委托诉讼代理人马方圆，被告杨毅的委托诉讼代理人祝爱波、魏征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华润置地投资（天津）有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付合同解除违约金人民币291000元，逾期支付房屋余款违约金人民币651840元（自2016年8月19日至合同解除之日2017年3月31日共计224天），逾期办理相关退房手续的违约金暂计人民币282071.71元（自2017年3月31日起暂计至2017年9月1日总计为155天，后续视被告协助办理相关手续的情况进一步调整），上述违约金共计1224911.71元；2、请求判令被告协助原告办理合同的解除手续、合同登记备案注销手续、预告登记注销手续、契税、维修基金退还等退房手续；3、本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求中逾期办理相关退房手续的违约金暂计人民币362143.68元（自2017年3月31日起暂计至开庭之日），第一项诉讼请求总计1304983.68元。增加诉讼请求，请求确认天津市商品房买卖合同已经解除。事实和理由：原、被告于2016年7月15日签订《天津市商品房买卖合同》，合同编号为2016-0099038。合同约定，被告购买原告开发的位于天津市东丽区，商品房总价款3639635元，合同第四条约定乙方按照贷款方式付款，乙方应于2016年7月20日前，一次性存入商品房首付款729635元，余款办理贷款。在买卖合同附件六《天津市商品房买卖合同补充合同》第五条约定，乙方选择贷款方式的，应保证贷款在主合同签订之日起35日内全额到达甲方账户，否则乙方应按照主合同及本补充合同的约定承担逾期付款违约责任。被告在交付首付款729635元后，没有按时将房屋余款2910000元足额支付给原告。原告分别于2016年11月29日、2017年2月15日发出《关于仰润轩小区62号楼8号房屋剩余房款及逾期付款违约金的催款函》，要求被告支付房屋剩余价款人民币2910000元并按日支付逾期应付款千分之一的违约金，被告仍未及时付清房屋余款及相应的违约金。原告于2017年3月31日向被告发出《关于仰润轩小区62号楼8-101房屋的解约函》，主张解除与被告签订的买卖合同及补充合同，要求被告协助原告办理相关退房手续，并于合同解除之日后30日内支付相应的违约金。被告未支付违约金，也未协助原告办理退房手续。故原告诉至本院。被告杨
被告杨毅辩称，被告在签订合同后，积极履行房屋贷款办理手续，但由于国家政策不断调整，天津市限购政策等原因导致贷款未能获批，直到2017年9月才获批准，导致被告未能按时支付购房款项是由于国家政策，非被告本人过失，故不同意解除合同。原告主张的违约金过高，依据法律规定，申请法院进行调整，故不同意原告的诉讼请求。
围绕诉讼请求，原告依法提交证据：1、《天津市商品房买卖合同》及《天津市商品房买卖合同补充合同》，拟证明原、被告系房屋买卖合同关系及房屋总价款、合同约定的违约条款；2、天津增值税普通发票，拟证明被告仅向原告支付了首付款729635元，余款2910000元未予支付；3、催款函2份、EMS寄件单及邮件妥投查询截图2份，证明被告未及时支付剩余房屋价款2910000元，原告于2016年11月30日、2017年2月15日向被告发出了催款函并已送达被告，要求被告及时支付剩余房屋价款及相应的违约金。4、解约函复印件、EMS寄件单及邮件妥投查询截图、从邮局调取的EMS寄件单底单、北京市环球律师事务所关于解除合同的通知、北京市环球律师事务所关于解除合同通知的EMS寄件单及邮件妥投查询截图，证明由于被告未及时支付剩余房屋价款2910000元，原告于2017年3月31日向被告发出解约函，被告于2017年4月1日签收，双方签订的商品房买卖合同于当日解除；原告委托环球律师事务所于2017年8月2日向被告发出了解约及支付违约金事宜的通知，并于2017年8月3日送达被告，主张解除与被告的房屋买卖合同，并要求被告承担相应的违约金，协助办理退房手续。被告依法提交：个人征信报告，证明被告与原告签订房屋买卖合同之后并没有怠于办理房屋贷款手续。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1、2真实性及证明目的无异议，对证据3、4由于原告未能提供所寄邮件内容的原件，只提供了复印件，故对真实性不认可，不认可原告曾向被告送达过解约通知的证明目的。原告对被告提交的证据真实性不认可，且与本案没有关联性。
对于双方当事人无争议的证据，本院予以采信并记录在卷。原告提交的证据能够佐证原告已于2017年3月31日向被告送达《解约函》，被告于2017年4月1日收到，本院对该证据予以采信；被告提交的证据，与本案无关联性，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原、被告于2016年7月15日签订《天津市商品房买卖合同》，合同编号为2016-0099038，并于同日签订《天津市商品房买卖合同补充合同》，原告为甲方，被告为乙方。合同约定，乙方购买甲方开发的位于天津市东丽区的商品房，商品房总价款3639635元，合同第四条约定乙方按照贷款方式付款，乙方应于2016年7月20日前，一次性存入商品房首付款729635元，余款办理贷款。《天津市商品房买卖合同补充合同》第五条约定，乙方在付清首付款后，应保证贷款在主合同签订之日起35日内全额到达甲方账户，否则乙方应按照主合同及本补充合同的约定承担逾期付款违约责任；第七条第二款约定，乙方逾期付款超过90日后，违约责任按以下约定处理：甲方有权随时解除合同；但在甲方行使解除合同权利前，甲方有权要求乙方继续履行合同，且乙方应按每日支付逾期应付款千分之一的标准按日向甲方支付违约金，直至乙方付清应付款或至合同解除之日止。甲方行使合同解除权的，合同自甲方按照合同约定的乙方通讯地址发出解除合同通知之日起解除，届时乙方除应支付已发生的按日支付的逾期违约金外，还应按照累计逾期应付房款总额的10%向甲方支付违约金，上述违约金应在合同解除后30日内向甲方支付，甲方有权从应退房款中直接扣除。甲方行使合同解除权的，乙方还应按照甲方要求的时间配合甲方办理该房屋的退房及相关登记注销手续，否则，乙方还应自甲方发出解除合同通知之日起，按每日支付总房款万分之五的标准按日支付违约金，直至房屋具备再次出售条件之日止。合同签订后，被告交付首付款729635元，余款2910000元未支付给原告。原告分别于2016年11月29日、2017年2月15日向被告发出《关于仰润轩小区62号楼8号房屋剩余房款及逾期付款违约金的催款函》，主张被告未按照合同约定及时支付房屋剩余价款，要求被告支付房屋剩余价款人民币2910000元并按日支付逾期应付款千分之一的违约金，被告仍未及时付清房屋余款及相应的违约金。原告于2017年3月31日向被告发出《关于仰润轩小区62号楼8-101房屋的解约函》，主张解除与被告签订的买卖合同及补充合同，要求被告协助原告办理相关退房手续，并于合同解除之日后30日内支付相应的违约金。被告未支付违约金，也未协助原告办理退房手续
本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《天津市商品房买卖合同补充合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，依法成立、有效，本院予以确认，当事人应按照约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定支付全部购房款，构成违约，应承担违约责任,原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告按约定向被告发出解约函，主张解除与被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《天津市商品房买卖合同补充合同》，双方签订的《天津市商品房买卖合同》及《天津市商品房买卖合同补充合同》自原告按约定的通讯地址向被告发出解约函之日解除，据此，本院确认原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《天津市商品房买卖合同补充合同》已经解除，同时，被告亦应按照约定协助原告办理退房手续。
被告关于原告主张的违约金过高，请求法院予以调整的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，双方约定的违约金包括：按日支付应交房款的千分之一，直至付清房款或合同解除之日的
逾期付款违约金、应交房款10%的解除合同违约金、按日支付总房款万分之五直至房屋具备再次出售条件之日的逾期办理退房手续违约金，上述违约金累计，其数额明显过高，应予以调整。考虑到涉诉房屋仍可继续销售，房屋价格无较大变化，且被告缴纳的首付款一直在原告处，期间产生的利息亦归原告所有，原告未就被告违约给其造成的损失提供证据予以证实，本院酌情确定原告的损失为被告未付房款的利息损失，故违约金以被告未交付的房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，计算期间自2016年8月20日至2017年10月16日（开庭之日）止，违约金为210639.55元（2910000×0.0475÷360×422×1.3），对原告该项诉讼请求超出部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：
一、原告华润置地投资（天津）有限公司与被告杨毅签订的合同编号为2016-0099038《天津市商品房买卖合同》及《天津市商品房买卖合同补充合同》，已于2017年3月31日解除；
二、被告杨毅于本判决生效之日起十日内支付原告华润置地投资（天津）有限公司违约金210639.55元；
三、被告杨毅于本判决生效之日起十日内协助原告华润置地投资（天津）有限公司办理合同登记备案注销、预告登记注销、维修基金及契税退还等退房手续；
四、驳回原告华润置地投资（天津）有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15824元，减半收取7912元，由原告华润置地投资（天津）有限公司承担6551元，被告杨毅承担1361元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 卢玉岭
二〇一七年十二月十二日
书记员 王佳妮
本判决所依据的相关法律、法规
一、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
三、《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
四、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
五、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
六、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。