南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终88号
上诉人(一审被告)：黄引凤，女，1983年8月14日出生，壮族，住广西南宁市邕宁区。
委托诉讼代理人：曾家勇，广西惠金律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：彭炜臻，男，1983�11月17日出生，汉族，住广西桂平市。
委托诉讼代理人：陈翾，广西冠益律师事务所律师。
上诉人黄引凤因与被上诉人彭伟臻房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月21日公开开庭进行了审理。黄引凤的委托诉讼代理人曾家勇，彭伟臻的委托诉讼代理人陈翾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人黄引凤上诉请求：撤销南宁铁路运输法院于2016年10月31日作出的（2016）桂7102民初614号民事判决第一、二项。
事实和理由：1.一审判决认定黄引凤于合同签订当日，收到彭伟臻委托罗炜通过中国农业银行转账的20万元，�引凤于当日将房屋交付给彭伟臻并向彭伟臻出具两张收据的事实错误。黄引凤只收到5万元押金。2.一审法院判决黄引凤支付给彭伟臻商铺装修清理费1万元，没有事实和法律根据。因为彭伟臻并没有按照合同的约定事先征得黄引凤的同意进行装修。
被上诉人彭伟臻辩称，1.双方签订的房屋租赁合同合法有效，一审判定无效错误。2.一审判决黄引凤向彭伟臻返还租金15万元及押金10万元认定事实清楚。3.黄引凤应按合同约定向彭伟臻支付违约金10万元。4.黄引凤应向彭伟臻赔付商铺装修清理费。
彭伟臻向一审法院起诉请求：1.解除原告彭炜臻与被告黄引凤签订的房屋租赁合同，并要求被告黄引凤向原告彭炜臻退还租金及押金250000元；2.被告黄引凤向原告彭炜臻支付违约金100000元；3.被告黄引凤向原告彭炜臻赔偿商铺装修清理费15080元；4.本案诉讼费用由被告黄引凤承担。
一审法院认定事实：2016年3月30日，原告彭炜臻（乙方，承租方）与被告黄引凤（甲方，出租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定，被告将位于南宁市商业用房（以下简称涉案商铺）出租给原告作商业用途使用。合同签订当日，原告委托罗炜通过中国农业银行转账20万元至被告个人账户，被告于当日将房屋交付给原告并向原告出具两张收据，收据（编号：2002822）载明：“兹收到彭炜臻交来锦绣花园4号楼1-1号商铺押金（原定金条作废,订金5万元转为押金）10万元。”被告黄引凤曾向原告彭炜臻出具一份内容为收到5万元定金的定金收条。收据（编号：2002823）载明：“兹收到彭炜臻交来锦绣花园4号楼1-1号商铺2016年6月1日
--9月1日租金15万元。”之后，原告组织装修人员对租赁的商铺进行装修。
另查明，涉案商铺所有权人为锦光物业公司，该公司于2013年12月31日与贵之通公司签订《场地租赁协议》，约定，贵之通公司承租锦光物业公司位于南宁市商业用房，未经锦光物业公司书面同意，贵之通公司不能将该租赁物分租或转租给第三方。否则，视贵之通公司违约，所签订的转租或分租协议无效。
一审法院认为，被告黄引凤在未获得锦光物业公司书面同意其分租的情况下，与原告彭炜臻签订了《房屋租赁合同》，被告的行为属于无权处分行为，该合同应当为效力待定的合同。庭审中，被告明确表示其未获得贵之通公司书面授权以及锦光物业公司书面同意其分租。因此，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”以及锦光物业公司与贵之通公司之间签订的《场地租赁协议》第6条第2项第9点的约定。原告彭炜臻与被告黄引凤之间签订的《房屋租赁合同》应属于无效合同。诉讼过程中，原告彭炜臻基于合同有效向一审法院提起诉讼，一审法院已向其释明该合同的效力问题，并告知其应变更诉讼请求，但原告彭炜臻坚持诉讼请求，不予变更。因此，对于原告彭炜臻要求解除其与被告黄引凤签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于退还租金及押金的问题。因原告彭炜臻与被告黄引凤签订的合同属于无效合同。根据《合同法》第五十八条之规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。故原告要求被告退还押金100000元、租金150000元的诉请，一审法院予以支持。
关于违约金的问题。因原告彭炜臻与被告黄引凤签订的《房屋租赁合同》属于无效合同，自始没有法律约束力，且合同中并未约定合同无效后有独立存在的有关解决争议方法的条款。因此，原告请求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于赔偿商铺装修清理费的问题。根据《合同法》第五十八条之规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告黄引凤明知其无权出租涉案商铺，仍与原告彭炜臻签订《房屋租赁合同》，致使原告彭炜臻投入装修费用，过错在先，但原告彭炜臻亦�尽审慎审查合同义务，亦有一定责任，根据本案事实，一审法院酌定被告黄引凤赔偿原告彭炜臻涉案商铺装修清理费10000元。
综上，一审法院判决：1.被告黄引凤向原告彭炜臻返还租金150000元、押金100000元；2.被告黄引凤支付原告彭炜臻商铺装修清理费10000元；3.驳回原告彭炜臻的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。黄引凤对一审认定的事实提出异议，认为黄引凤未向彭炜臻出具过收据，收据上的签名不是黄引凤所签。彭炜臻对一审认定的事实无异议。针对黄引凤提出的异议，两张收据证据均有黄引凤签名，在黄引凤未能提供相反证据证实的情况下，本院对两张收据的真实性予以确认。对黄引凤提出的异议，本院不予采信。
综合双方诉�意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.双方的合同是否有效，黄引凤是否应当支付违约金10万元给彭伟臻；2.彭伟臻是否转了20万给黄引凤及彭伟臻装修涉诉商铺是否经黄引凤同意，黄引凤是否应当赔付商铺装修金给彭伟臻。
关于双方的合同是否有效，黄引凤是否应当支付违约金10万元给彭伟臻问题。2013年12月31日，以黄引凤为代表的广西南宁贵之通商贸有限公司与广西锦光物业发展有限公司签订的《场地租赁协议》第6条第2项第9点约定，涉案商铺未经广西锦光物业发展有限公司书面同意不能分组或转租。2016年3月30日，黄引凤在未获得涉案商铺所有权人广西锦光物业发展有限公司书面同意其分租或转租的情况下，与彭炜臻签订了《房屋租赁合同》。黄引凤的行为属于无权处分权的人处分他人财产行为，广西锦光物业发展有限公司未�认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定,黄引凤与彭伟臻之间签订的《房屋租赁合同》属于无效合同，黄引凤不存在违约问题。因此，彭伟臻要求黄引凤支付违约金的请求无事实和法律依据，不能成立，本院不予采纳。
关于彭伟臻是否转了20万给黄引凤及彭伟臻装修涉诉商铺是否经黄引凤同意，黄引凤是否应当赔付商铺装修金给彭伟臻问题。2016年3月30日，彭炜臻与黄引凤签订《房屋租赁合同》，合同约定黄引凤将位于南宁市商业用房（以下简称涉案商铺）出租给彭伟臻作商业用途使用。彭伟臻按合同约定向黄引凤的银行账户转账人民币25万元，黄引凤给彭伟臻出具了有其签名的两张收据，其中编号2002822号收据上载明：“兹收到彭炜臻交来锦绣花园4号楼1-1号商铺押金（原定金条作废,订金5万元转为押金�10万元。”编号2002823号收据载明：“兹收到彭炜臻交来锦绣花园4号楼1-1号商铺2016年6月1日
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9月1日租金15万元。”此事实有收据、网上银行电子回单、转账人覃宪华和罗炜本人出具证明、证人唐某法庭证词等证据证实。黄引凤上诉称其只收到彭伟臻5万元押金，罗炜转入其账户的20万元是其他经济往来的意见，没有证据证实，本院不予采信。黄引凤上诉称彭伟臻组织装修人员对租赁涉诉商铺进行装修没有经其同意，因此不应赔偿商铺装修费给彭伟臻。经查，证人唐某作为彭伟臻和黄引凤双方签订合同的居间介绍人，在一审法庭上出庭证实其参与了双方就涉诉商铺的装修进行的协商，黄引凤同意彭伟臻自行装修。此证言，经质证，双方当事人对唐某的证言并无异议。因此，黄引凤认为彭伟臻装修未经其同意，不应赔偿�铺装修费的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，一审认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，彭伟臻和黄引凤签订的《房屋租赁合同》，未经所有权人广西锦光物业发展有限公司书面同意或追认，属无效合同。彭伟臻要求黄引凤按合同约定向其支付违约金的请求无事实和法律依据，本院不予采纳。黄引凤因合同无效，取得的财产应当予以返还。黄引凤明知其无权出租涉案商铺，仍与彭炜臻签订《房屋租赁合同》，致使彭炜臻投入装修费用，过错在先，但彭炜臻亦未尽审慎审查合同义务，亦有一定责任，一审法院根据本案事实，酌情判定黄引凤赔偿彭炜臻涉案商铺装修清理费10000元符合实际。综上，上诉人黄引凤的上诉请求不成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和�民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5200元（上诉人黄引凤已预交），由上诉人黄引凤负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖防修
审判员 袁宇飞
审判员 覃瑞晟
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二〇一七年七月七日
书记员 谢 瑜