广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂1102民初1103号
原告：中国工商银行股份有限公司贺州分行。住所地：贺州市建设东路*号。
负责人：黎东屏，分行行长。
委托诉讼代理人：蒋雪莲，银行员工。
委托诉讼代理人：周文静，银行员工。
被告：黄秋妹，女，汉族，1970年5月3日出生，住贺州市八步区。
被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地：贺州市八步区星光路**号。
法定代表人：覃展敏。
委托诉讼代理人：陈新刚，公司员工。
原告中国工商银行股份有限公司贺州分行诉被告黄秋妹、广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年3月21日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周文静、被告桂东公司委托代理人陈新刚到庭参加诉讼。被告黄秋妹经依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年11月7日，原告与被告黄秋妹、桂东公司签订了一手房字贺州分行2014年593号个人购房借款/担保合同，并于2014年12月10日办理了预告登记（编号：贺房预八步字第00013095号）。原告依合同约定，于2014年12月15日向被告借款人黄秋妹发放了49.3万元个人住房贷款。根据合同约定，借款人应按月偿还贷款本息。2016年3月，被告开始出现违约，不按月偿还贷款本息。虽经原告多次催收，但被告黄秋妹并不履行承诺。借款人至2016年10月21日，已连续4个月、累计19个月未按时偿还贷款本息。依据三方签订的个人购房借款/担保合同第14条约定，原告于2016年10月18日向被告黄秋妹邮寄发出个人贷款逾期催收通知书、提前还款函，宣布合同提前到期，要求提前收回全部贷款。2016年10月9日，原告向被告保证人桂东公司发出提前还款函，桂东公司于2016年10月20日在提前还款函回执上盖章确认，但保证人至今仍未履行保证责任。被告的违约行为，严重违反了合同约定和合同法等法律法规，损害原告的合法权益。为此，特依民事诉讼法的有关约定提起诉讼，请求判决解除原告与被告签订的一手房字贺州分行2014年593号个人购房借款/担保合同，判决被告黄秋妹偿还贷款本金479695.72元及计至2016年12月21日的利息12596.46元，2016年12月22日起至借款清偿之日止的利息合同约定的利率计算利息、罚息、复利，判决确认原告对贷款抵押的房地产享有优先受偿权，判令被告桂东公司承担连带责任。
原告提供证据：1、个人借款/担保合同，证明合同约定了相关权利义务。
2、借款凭证，证明原告已按约发放贷款49.3万元。
3、预抵押登记权证，证明原告对抵押物享有抵押权和优先受偿权。
4、还款记录，证明被告还款情况，被告已违约。
5、贷款逾期催收通知书、提前还款函、邮政快递凭据，证明被告违约后，原告向被告发出提前还款函，并告知被告应归还的本金、利息及归还日期。
6、被告黄秋妹的身份证、无婚姻登记记录证明，证明被告的身份信息。
7、桂东公司营业执照，证明保证人主体资格。
8、还款明细，证明被告黄秋妹截止2017年7月21日的还款记录。
被告桂东公司对原告的请求没有异议，没有提供证据。
被告黄秋妹没有答辩，没有提供证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证、辩论的权利，被告黄秋妹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为已放弃其答辩、质证和辩论的权利。被告桂东公司对原告证据的三性没有异议。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条的规定，本院予以认定。
综合全案证据，本院确认如下法律事实：
2014年11月7日，原告与二被告签订个人购房借款/担保合同，合同编号：一手房字贺州分行2014年593号，约定，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款49.3万元，用途为购买贺州市鞍山西路83号贺州桂东汇豪国际城第13幢2单元1105号房，贷款期限为300个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始。还款方式为按月等额本息还款（按月计息），如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日，最后一期还款日为贷款到期日。借款人应从贷款发放的次月开始还款。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率为约定利率加收50%确定。借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，则构成违约，贷款人有权宣布本合同立即到期及解除合同。借款人自愿以所购的贺州市鞍山西路83号贺州桂东汇豪国际城第13栋2单元1105号房作抵押，2014年12月10日办理了预购商品房抵押权预告登记，证号为贺房预八步字第00013095号。2014年12月15日，原告发放贷款49.3万元，个人借款凭证上计载年利率6.15%，浮动比例5%，执行年利率6.4575%，逾期利率上浮50%为9.686025%。约定还款日为每月的15日。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任保证。正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对借款人的债务免除保证责任。抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。
2016年4月22日及6月22日，原告向被告桂东公司发出个人贷款逾期催收函。原告向被告黄秋妹邮寄个人贷款逾期催收通知书、提前还款函。2016年7月15日起，被告黄秋妹未再还过款。截至2016年9月21日，黄秋妹连续3期未按时偿还贷款本息，原告宣布借款提前到期，要求提前收回全部贷款。至今被告黄秋妹未偿还本金共479695.72元。至2016年12月21日，被告未偿付利息共12596.46元。2016年1月起利率为年5.145%。
本院认为，原、被告2014年11月7日签订的个人购房借款/担保合同，是各方真实意思表示，合法有效。原告按约发放借款49.3万元。被告未能按约按月偿还借款本息，构成违约。原告要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十四第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本院予以支持。被告尚欠借款本金479695.72元及计至2016年12月21日的利息12596.46元。根据合同约定及《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，原告请求判决被告偿还贷款本金479695.72元及计至2016年12月21日的利息12596.46元，并按合同约定的罚息利率计算2016年12月22日起的利息、复利，至借款清偿之日止，本院予以支持。被告桂东公司作为阶段性连带责任担保人，在阶段性保证期限届满之前即银行获得借款人的房屋抵押担保之前，应承担连带责任保证，原告要求其承担连带责任，符合《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款的规定，本院予以支持。
被告黄秋妹以所购房屋为借款作抵押，并办理预购商品房抵押权预告登记，符合《中华人民共和国物权法》第一百八十条的规定，合法有效。原告请求对抵押财产享有优先受偿，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十五条的规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第（四）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
除原告中国工商银行股份有限公司贺州分行与被告黄秋妹、广西贺州市桂东房地产开发有限公司2014年11月7日签订的一手房字贺州分行2014年593号个人购房借款／担保合同。二、
告黄秋妹应还原告贷款本金479695.72元及计至2016年12月21日的利息12596.46元，并按合同约定的罚息利率计算2016年12月22日起的利息、复利，至借款清偿之日止。三、
告广西贺州市桂东房地产开发有限公司承担连带偿还责任。四、
四、原告中国工商银行股份有限公司贺州分行对本案抵押财产享有按顺序优先受偿。
本案受理费8684元（原告已预交8684元），由被告黄秋妹、广西贺州市桂东房地产开发有限公司共同负担。
上述应付款项，债务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 长 蒋又生
人民陪审员 李运党
人民陪审员 朱有寿
二〇一七年十一月十四日
书 记 员 廖晏求