广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1788号上诉人（原审原告）：郭安香，女，汉族，1946年1月15日出生，住所地：湖北省荆门市东宝区，委托诉讼代理人：雷云岗，广东经纶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市瑞丰恒业企业管理有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区南湖街道沿河南路罗湖金岸裙楼1047，组织机构代码：06388492-3。法定代表人：吴永忠，总经理。被上诉人（原审被告）：何伟坚，男，汉族，1956年11月16日出生，住所地：广东省广州市越秀区，两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡桂芬，广东法丞律师事务所律师。上诉人郭安香因与被上诉人深圳市瑞丰恒业企业管理有限公司（以下简称瑞丰恒业公司）、何伟坚房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第298号民事判决�向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人郭安香不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，1、撤销（2015）深罗法民三初字第298号判决，改判撤销郭安香与何伟坚签订的《商铺买卖合同》；2、何伟坚、瑞丰恒业公司退回郭安香所交的135244元及该款项从原审起诉日起至还清日止的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、何伟坚、瑞丰恒业公司对上述款项承担连带责任；4、本案一、二审诉讼费用由瑞丰恒业公司、何伟坚承担。上诉的事实与理由：一、一审法院认定事实错误。何伟坚、瑞丰恒业公司在相应的宣传广告中广告内容具体明确，应视为构成要约，虽然未写入合同，应当视为合同的一部份。何伟坚、瑞丰恒业公司的承诺经证实与事实不符，为何伟坚、瑞丰恒业公司的虚假宣传；何伟坚、瑞丰恒业公司利用自身在房地产销售领域的专业优势，在郭安香没有经验的情况下，采用其拟定的格式合同签订《商铺认购书》、《商铺买卖合同》，致使合同显失公平，属可撤销的合同。二、瑞丰恒业公司在销售过程中存在严重误导、虚假宣传和欺诈，郭安香与何伟坚、瑞丰恒业公司间签订的《商铺买卖合同》属于可撤销的合同，应该撤销。1、何伟坚、瑞丰恒业公司在深圳搜房网发起的“中港金岸商业城”宣传、宣传册及其工作人员在宣传中均包括类似“国内外优秀妇婴品牌进驻（Disney迪士尼儿童、小熊维尼、HELLOKITTY、GARFIELD、PLEASANTGOATANDBIGBIGWOLF)”、商铺为高收益回报率等内容，而事实上，何伟坚、瑞丰恒业公司并没有与其宣传的数十个国内外儿童知名品牌签订进驻协议，品牌所有人也没有实际入场经营，上述情况已由深圳市罗湖区市场监督管理局2015年7月20日出具的行政处罚决定书（深市质罗市监罚字[2015]96号）证实，足以认定何伟坚、瑞丰恒业公司存在虚假宣传欺诈购买人。2、何伟坚、瑞丰恒业公司未告知郭安香涉案商铺内有一个大的柱子，实测面积为3.3473平方米与合同约定的套内面积3.9平方米严重不符，缩水14%，何伟坚、瑞丰恒业公司存在明显欺诈。3、何伟坚、瑞丰恒业公司所售商铺严重虚假宣传欺诈误导已被媒体多次曝光，且涉及大量诉讼，郭安香在此情况下与其签订的合同，显失公平且无法实现合同目的，应予撤销。被上诉人瑞丰恒业公司、何伟坚当庭共同辩称，一、一审法院查明的事实清楚。二、罗湖市场监督管理局的处罚属于商业广告的行为，与郭安香签署的合同真实意思并无关联性。三、商业广告按照合同法的规定性质为要约邀请，郭安香作为完全民事行为人，不可能仅凭邀约广告就�行投资。郭安香从认购、支付定金、签署买卖合同到支付房价款，之后又签署了租赁协议，这就充分说明郭安香对其投资商铺的行为不存在认识错误。四、商铺买卖合同的目的在于交易商铺的所有权，何伟坚拥有商铺的合法产权，因此该合同目的的实现没有法律障碍。请求驳回上诉。一审法院经审理查明：一、何伟坚是位于深圳市××沿河××路XXXX楼X层房产的业主，于2012年9月26日取得该房产的《房地产证》，房产用途为商业，房屋建筑面积为3085.06平方米。其后，何伟坚向产权登记部门申请将罗湖金岸裙楼3层分割成若干个小商铺，并对外出售。涉案罗湖金岸裙楼3005商铺即从罗湖金岸裙楼3层分割出来的小商铺，于2014年5月19日取得《房地产证》，该《房地产证》显示涉案罗湖金岸裙楼3005商铺房屋建筑面积为8.45平方米，套内面积为3.9平方米，房屋用途为商业�产权登记人为何伟坚。二、2014年8月18日，郭安香与瑞丰恒业公司作为出售方何伟坚的委托代理人及保证人，签订《商铺买卖合同》，约定郭安香向何伟坚购买位于涉案罗湖金岸裙楼3005商铺，房屋总价款为人民币42万元；买受人于2014年8月18日前支付全部房价款的30%（包含定金）126000元，2014年9月17日前支付全部房价款的30%人民币126000元，余款即全部房价款的40%计人民币168000元自2014年10月1日起至2015年9月30日共分12期支付，每月15日前支付14000元；合同第十一条约定，买受人同意委托并授权经办律师事务所工作人员代其到产权登记部门办理该商铺的产权登记手续及申领《房地产证》，买受人须于收到出卖人或经办律师事务所工作人员书面或电话通知后5个工作日办妥有关委托手续，否则，出卖人有权要求买受人在5日内一次性向出卖人缴纳余下未付全�房价款。在买受人付清全部房价款前，该商铺的《房地产证》原件出卖人有权收执而暂不交付买受人；合同第十四条约定，保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。三、上述合同签订后，郭安香分别于2014年8月14日向瑞丰恒业公司支付定金人民币2万元，于8月15日向瑞丰恒业公司支付定金人民币3万元，于8月18日向瑞丰恒业公司支付税费人民币7224元，于8月18日向瑞丰恒业公司支付首期款人民币76000元；瑞丰恒业公司、何伟坚在庭审中对收到上述款项无异议。郭安香主张于2014年8月18日向瑞丰恒业公司支付律师咨询费、委托公证费共计人民币2020元，郭安香为证明该主张向一审法院提交由“毛坚”出具的《收款收据》，何伟坚、瑞丰恒业公司未在该《收款收据》上签章确认。何伟坚、瑞丰恒业公司在庭审中不确认收到该律师咨询费�委托公证费共计人民币2020元，认为该费用与何伟坚、瑞丰恒业公司无关。四、郭安香为证明何伟坚、瑞丰恒业公司虚假宣传，向一审法院提交宣传单。何伟坚、瑞丰恒业公司对该宣传单的真实性无异议，但认为该宣传单的背面已注明广告的有效期至2014年3月15日，该宣传单与本案无关联性。五、由于郭安香诉讼请求第1项要求撤销或解除《商铺买卖合同》不明确，经一审法院释明，郭安香明确其第1项诉讼请求为要求撤销《商铺买卖合同》。郭安香向一审法院起诉请求：1、撤销或解除郭安香与瑞丰恒业公司、何伟坚间签订的《商铺买卖合同》；2、何伟坚、瑞丰恒业公司退回郭安香所交的135244元及该款项从起诉日起至还清日止的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、何伟坚、瑞丰恒业公司对上述款项承担连带责任；4、本案�讼费用由何伟坚、瑞丰恒业公司承担。经一审法院释明，郭安香明确其第1项诉讼请求为要求撤销《商铺买卖合同》。一审法院认为，郭安香与瑞丰恒业公司签订的《商铺买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。郭安香称何伟坚、瑞丰恒业公司虚假宣传，《商铺买卖合同》为可撤销合同，一审法院认为，郭安香向一审法院提交的宣传单属于商业广告，内容不符合要约规定，性质上属于要约邀请，不构成《商铺买卖合同》的合同条款，且该宣传单从内容看亦难于认定是何伟坚、瑞丰恒业公司虚假宣传，对郭安香该诉讼主张，一审法院不予采纳。郭安香称涉案罗湖金岸裙楼3005商铺面积误差远超过3%，一审法院认为，根据涉案罗湖金岸裙楼3005商铺的《房地产证》记载，涉案罗湖金岸裙楼3005商铺房屋�筑面积为8.45平方米，套内面积为3.9平方米，该面积与双方在《商铺买卖合同》约定的面积一致，因此，郭安香该诉讼主张与事实不符，一审法院不予采纳。综上，郭安香关于何伟坚、瑞丰恒业公司存在误导、虚假宣传和欺诈的诉讼主张，依据不足，证据不充分，一审法院不予采纳。郭安香的诉讼请求是建立在郭安香前述诉讼主张成立的基础之上的，因此，对郭安香的全部诉讼请求，一审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决，驳回郭安香的全部诉讼请求。本案受理费人民币3004元，由郭安香承担。案件受理费人民币3004元，由郭安香承担。本院经审理查明，（一）深圳市市场和质量监督管理委员会罗湖市场监督管理局（以下简称罗湖市场监督管理局）2015年7月20日对瑞丰恒业公司作出《行政处罚决定书》（深市质罗市监罚字[2015]96号），认定瑞丰恒业公司存在虚假宣传。决定书中查明，瑞丰恒业公司自2013年9月开始对“中港金岸商业城”进行宣传，宣传内容包括：“联袂国内外优秀妇婴品牌进驻（Disney迪士尼儿童、小熊维尼、HelloKitty、GAFRIELD、PleasantGoatandBigBigWolf）”、“国际儿童时尚巨头迪士尼携同小熊维尼儿童乐园率先进驻”、“英国寰亚国际，携手日本最大儿童娱乐品牌之一BANDAI，及迪士尼品牌强势进驻”、“随着龙头商家的进驻，HelloKitty、加菲猫等数十个国内外知名儿童品牌已达成进驻意向”等。本案二审庭审中，瑞丰恒业公司对上述宣传行为予以确认。瑞丰恒业公司对罗湖市场监督管理局上述行政处罚提起行政诉讼，本院二审作出的（2015）深中法行终字第1181号行政判决书确认了�下事实：2013年10月-2014年11月20日期间，瑞丰恒业公司提供宣传材料委托案外人在搜房网对涉案房产所在罗湖金岸裙楼进行推广宣传；2014年10月11日，罗湖市场监督管理局对瑞丰恒业公司现场销售中心派发的宣传单进行了提取。上述搜房网推广宣传、现场宣传单的宣传内容为：迪士尼、HelloKitty、加菲猫、播、S+、女子会舍、小熊维尼、PleasantGoatandBigBigWolf、妈妈网、BANDAI等国内外品牌进驻或达成进驻意向，“英国寰亚、BANDAI、迪士尼国际产业巨头强势护航”等内容。瑞丰恒业公司称，上述广告提及的品牌均有在涉案项目处实际经营，但确认实际经营方式为特许销售等方式，并非品牌所有人直接入场经营。罗湖市场监督管理局经查证，瑞丰恒业公司与英国寰亚集团有限公司签订为顾问协议，BANDAI、迪士尼为代理授权销售，除此之外，与英国寰亚、BANDAI及迪士尼未签订�他的合作协议。“小熊维尼儿童乐园”为余时贤个人经营，与小熊维尼、迪士尼品牌无关。当事人提供不了数十个国内外知名儿童品牌进驻意向协议。“小熊维尼”、“Hellokitty”、“GARFIELD”、“PleasantGoatandBigBigWolf”为代理商授权销售，当事人与品牌所有人没有签订进驻协议或意向协议，品牌所有人没有入场经营。罗湖市场监督管理局认为，瑞丰恒业公司的宣传与事实不符，引人误解，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定，属于虚假宣传的违法行为。本院前述二审判决认为，瑞丰恒业公司发布房地产广告的行为属于《中华人民共和国广告法》的调整范围，罗湖市场监督管理局作出的行政处罚适用法律错误，判决予以撤销，但一审判决的判决理由亦不当，也应予纠正。（二）案外人深圳福达恒业企业管理有限公司诉罗湖市场监督管理局行政处罚一案中，本院二审作出的（2016）粤03行终484号行政判决书确认了如下事实：深圳福达恒业企业管理有限公司在“天玓项目”的宣传中涉及的宣传内容有：“宝购名牌折扣会员店携四大品牌率先进驻（PRADA、GUCCI、Dior、D&G）”、“宝购携国际品牌进驻（PRADA、GUCCI、Dior、D&G），品牌旗舰店全面装修。本院前述二审行政判决书认为：深圳福达恒业企业管理有限公司关于“宝购名牌折扣会员店携四大品牌率先进驻（PRADA、GUCCI、Dior、D&G）”、“宝购携国际品牌进驻（PRADA、GUCCI、Dior、D&G），品牌旗舰店全面装修”等广告用语表达了上述品牌合作进驻天玓商场的意思表示，但克丽丝汀迪奥商业（上海）有限公司及北京精萃知识产权代理有限公司均向罗湖市场监管局出具书面意见，称没有在天玓商场开设相关品牌精品店的计划�意向。深圳福达恒业企业管理有限公司所提交的证据也仅能证实宝购公司将销售上述品牌商品，该事实与其广告用语所表达的意思明显不一致。因此，广告用语“宝购名牌折扣会员店携四大品牌率先进驻（PRADA、GUCCI、Dior、D&G）”、“宝购携国际品牌进驻（PRADA、GUCCI、Dior、D&G），品牌旗舰店全面装修”与事实不符。（三）按涉案《商铺买卖合同》记载，瑞丰恒业公司系作为“委托代理人及保证人”。该合同第十四条约定：“保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。”（四）一审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审争议的焦点为郭安香以瑞丰恒业公司存在虚假宣传及商铺面积严重不符构成欺诈请求撤销涉案《商铺买卖合同》是否�立。关于涉案商铺面积。涉案《商铺买卖合同》中载明，买受人购买的商铺为现房，建筑面积共8.45平方米，其中套内建筑面积3.90平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.55平方米，并且合同还附有房屋平面图作为附件。现涉案商铺房地产证中所登记的面积与合同约定完全相符，并且郭安香也完全有能力、有条件对涉案商铺的实际状况进行查看，因此郭安香认为何伟坚隐瞒商铺状况、面积严重不符构成欺诈理由不成立，本院不予采纳。关于涉案商铺的宣传。根据瑞丰恒业公司的确认以及本院作出的（2015）深中法行终字第1181号行政判决查明的事实，瑞丰恒业公司在2013年10月-2014年11月20日期间对涉案商铺所在楼盘的宣传包括，迪士尼、HelloKitty、加菲猫、小熊维尼、PleasantGoatandBigBigWolf、英国寰亚、BANDAI等国内外知名品牌已进驻中港金岸商业城及�播、S+、女子会舍等品牌达成进驻意向等内容。该广告宣传用语表达了上述知名品牌已经进驻中港金岸商业城，或者是已经达成进驻意向书。而瑞丰恒业公司确认仅为代理商授权销售，其并不能提供上述数十个国内外知名儿童品牌进驻协议或意向协议，品牌所有人实际也没有入场经营。因此，瑞丰恒业公司的广告用语所表达的意思与事实明显不一致，宣传不实。瑞丰恒业公司的上述宣传内容虽然未作为涉案合同的约定内容，但是瑞丰恒业公司所作宣传的目的是为促进其商铺销售，并且宣传内容具体明确，该宣传误导一般人对涉案商铺商业价值作出过高判断。而按常理商铺的商业价值对商铺购买人决定是否签约购买及商铺价格的确定具有重大影响。鉴于上述情况，本院认为，郭安香主张瑞丰恒业公司在出售涉案商铺的过程中向其宣传与事实不符的内容�导致其对涉案商铺的商业价值及价格陷入错误判断，从而与瑞丰恒业公司订立涉案《商铺买卖合同》，具有相应事实依据及高度可能性，瑞丰恒业公司的行为具有欺诈因素。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。本案中，郭安香作为合同的受损害方请求撤销涉案《商铺买卖合同》具有相应依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，本案中，郭安香有权要求何伟坚返还已经收取的购房款及赔偿郭安香因此受到的损失即购房款的利息。根据本案查明的事实，郭安香向瑞丰恒业公司支付购房款、税费共计133224元，郭安香主张的律师咨询费、委托公证费2020元，因收款收据上并无瑞丰恒业公司盖章，何伟坚、瑞丰恒业公司亦不予确认，本院对该笔费用不予确认。因此，何伟坚应向郭安香返还购房款、税费共计133224元及上述款项按中国人民银行同期同类贷款利率标准自起诉之日起算的利息。本案中，瑞丰恒业公司系卖方何伟坚的委托代理人及保证人，而涉案商铺的宣传行为为瑞丰恒业公司实际实施，因此，瑞丰恒业公司对于主合同被撤销具有过错。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条规定：“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承�民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。”参照该条规定，本院认定瑞丰恒业公司应对何伟坚在本案中不能清偿的债务承担三分之一的责任。综上，郭安香的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第298号民事判决；二、撤销何伟坚与郭安香于2014年8月18日签订的《商铺买卖合同》；三、何伟坚应于本判决生效之日起十日内向郭安香返还购房款、税费共计133224元及上述款项的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率标准自起诉�日起算计至本判决确定的支付之日止）；四、深圳瑞丰恒业企业管理有限公司对何伟坚的前述债务不能清偿的部分承担三分之一的责任；五、驳回郭安香的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3004元，由何伟坚负担2954元，由郭安香负担50元；二审案件受理费3004元，由何伟坚负担2954元，由郭安香负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 马    龙审 判 员 许  莹  姣代理审判员 周    敏二〇一七年三月八日书 记 员 张东阳（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》�五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条：主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法�不得再次发回重审。