黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑03民终909号
上诉人（原审被告）：杨海峰，男，1987年6月5日出生，汉族，农民，住所地密山市太平乡青松村*组。
委托诉讼代理人：薛国凤，女，1988年12月28日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省密山市太平乡青松村*组。
被上诉人（原审原告）：周景成，男，1965年2月17日出生，汉族，农民，住所地密山市太平乡青松村*组。
委托诉讼代理人：王彦，黑龙江立江律师事务所律师。
原审被告：胡长开，男，1959年2月15日出生，汉族，农民，住所地密山市太平乡青松村*组。
上诉人杨海峰因与被上诉人周景成、原审被告胡长开房屋买卖合同纠纷一案，不服密山市人民法院（2017）黑0382民初336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨海峰及其委托诉讼代理人薛国凤，被上诉人周景成及其委托诉讼代理人王彦到庭参加诉讼。原审被告胡长开依法经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨海峰上诉请求：撤销密山市人民法院（2017）黑0382民初336号《民事判决书》第一项、第二项，将该案发回重审或另行改判；被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：密山市人民法院认定案件事实错误。1.被上诉人起诉主体错误，上诉人不是本案适格的被告。被上诉人周景成起诉上诉人杨海峰的案由是房屋买卖合同纠纷，上诉人杨海峰和被上诉人周景成不是同一《房屋买卖合同》的主体，双方不是合同的相对人，按照合同的相对性原理，被上诉人不能以买卖合同纠纷案起诉上诉人。上诉人与原审被告胡长开不能作为同一房屋买卖合同纠纷的被告。如果被上诉人认为上诉人占有房屋没有合法依据，被上诉人应以侵权的案由起诉上诉人，而不是以房屋买卖合同纠纷的案由起诉。2.本案争议房屋是上诉人母亲高淑芬于2007年出资24000.00元，从房主胡长开手中购买，为的是给上诉人结婚作为婚房使用，非被上诉人所有。从2007-2012年该房一直由上诉人居住。被上诉人诉状中所称：“2006年原告与被告母亲高淑芬同居后，一直在此房居住”，与事实不符。2012年，被上诉人提出要利用本案诉争的房屋开食杂店，因此，被上诉人与上诉人互换了房屋，但双方只是交换了使用权，该房屋的所有权一直归上诉人所有。该事实在2015年上诉人的母亲高淑芬与被上诉人解除同居关系的《民事调解书》中也能得到证明。（2015）密民初字第646号《民事调解书》第三项：“同居期间共同经营食杂店中的商品归被告周景成所有”，调解书中所说的“共同经营食杂店”所用房屋即本案争议房屋。调解书生效后，被上诉人周景成把调解书中分得的财产如冰柜、商品等用车拉走，主动搬离了本案诉争房屋。试想，如果本案争议的房屋真归被上诉人所有的话，他能主动搬离，把房屋让给别人吗？被上诉人主动搬离涉案房屋这一事实，充分证明了涉案房屋是上诉人的，确凿无疑。3.2007年购房时，被上诉人生活困难，根本拿不出买房的钱。2006年被上诉人出狱后生活困难，靠社会救济生活，与上诉人的母亲高淑芬共同生活时，买结婚生活用品的钱都是以给付利息的方式多方借来的，有借据为证。后来，上诉人的母亲也帮着偿还了这些债务，被上诉人当时根本无力购房。诉争房屋《购电证》上的户名也系上诉人的母亲高淑芬，非被上诉人，也均能够证实涉案房屋非被上诉人所有的事实。4.退一步讲，该房屋是上诉人母亲高淑芬与被上诉人周景成同居期间购买，双方谁也提供不出确凿的证据证明购买房屋的款项是由自己一方出资，即使不能认定该房屋归上诉人所有，也不能把房屋判给被上诉人一个人，最起码也应认定该房屋系上诉人的母亲高淑芬与被上诉人同居期间的共同财产。一审法院判决胡长开协助被上诉人办理房屋过户手续，将房屋判给被上诉人一个人严重错误。
周景成辩称，1.一审法院对本案认定事实清楚，法律关系定性准确，适用证据恰当，审判程序合法，请求二审法院依法予以维护被上诉人的合法权益。2.上诉人称依据合同相对性原理被上诉人起诉上诉人主体合格。被上诉人认为合同相对性原理的例外包括第三人侵害债权。第三人侵害债权一般指合法外的第三人明知合法债权的处在，仍然故意以损害他人债权为目的，实施某种侵权行为，致使债权人的债权部分或全部不能实现，并致债权人损害的行为。本案中，上诉人明知被上诉人与胡长开签订了房屋买卖合同，而又虚构事实与胡长开再次签订房屋买卖合同，已构成第三人侵害债权行为，所以上诉人是本案适格的被告。3.经过一审双方的辩论和证据的质证，本案案情非常简单，被上诉人与胡长开双方已经形成了自愿合法的房屋买卖合同关系。本案《房屋买卖合同》依法成立，受法律保护，对双方当事人都具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”结合本案，2007年9月1日，被上诉人与胡长开签订了房屋买卖合同，合同约定被上诉人购买胡长开位于密山市太平乡青松村1组的房屋（面积90平方米，价格24000.00元），胡长开将房屋交给被上诉人，被上诉人也将房款交付给胡长开。后因上诉人杨海峰谎称被上诉人合同丢失，以自己名义与胡长开签订了房屋买卖合同，胡长开已经证实。因此上诉人与胡长开签订的房屋买卖合同无效，被上诉人与胡长开签订了房屋买卖合同合法有效，受法律保护。
原审被告胡长开未参加庭审未作答辩。
一审法院认定事实：2006年5月12日，原告周景成与案外人高淑芬同居生活，未办理结婚登记。2007年9月份，周景成和高淑芬在同居生活期间，经与被告胡长开协商，周景成与胡长开签订房屋买卖协议一份，双方约定购买胡长开所有位于密山市太平乡青松村1组90平方米房屋，青松村会计李长权书写的购房协议，在场人村党支部书记毕明珠、青松村一组组长孙宝军、村治保主任张青海在协议中证明人处签名作证。周景成于签订协议当天给付胡长开购房款24000.00元。协议签订后，房屋并未过户。2015年1月31日，高淑芬与周景成解除同居关系。在2015年左右，被告杨海峰通过电话联系到胡长开，以过户办理房屋产权证为由，要求重新补签一份购房协议。胡长开当时并不清楚周景成和高淑芬是否还在一起同居生活，也未电话联系到周景成，就在杨海峰事先写好的协议上签字，该份协议中杨海峰为购房人。高淑芬与周景成在解除同居关系时，因分割同居期间财产发生争议，高淑芬于2015年4月17日诉至本院。周景成与高淑芬双方在该起诉讼中均未提出请求分割本案诉争房屋。解除同居关系后，周景成认为诉争房屋是由其出资购买，并且因发生意外，现生活困难，无处居住。而房屋又由高淑芬的儿子杨海峰占有使用，因此向杨海峰主张杨海峰返还房屋。但杨海峰认为诉争房屋是高淑芬出资购买，并作为婚房由其使用，不同意将诉争房屋返还。因此双方发生纠纷，经协商未果，故周景成诉至法院，要求胡长开协助周景成办理房屋产权过户手续，确认杨海峰与胡长开所签订的房屋买卖合同无效，要求杨海峰归还所侵占的房屋，支付因侵占房屋而产生的费用，并由胡长开、杨海峰承担本案的诉讼费用。另查明，被告杨海峰和案外人高淑芬不属于太平乡青松村村民。以上为本案事实。
一审法院认为，本案因农村房屋买卖而产生的纠纷，故本案案由应为农村房屋买卖合同纠纷。原告周景成与被告胡长开均系青松村集体经济组织成员，双方所签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照约定全面履行合同中所确定的义务。胡长开接受了购房款，且将出售的房屋交付给周景成居住、管理的事实清楚，证据确实充分。因房屋属于不动产，国家对不动产实行统一登记制度。周景成付清房款后，胡长开有义务协助周景成办理过户手续。故周景成要求胡长开协助办理过户手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告杨海峰和案外人高淑芬在未取得青松村集体经济组织成员身份之前，没有购买诉争房屋的资格，违反了相关法律、行政法规的强制性规定，且杨海峰也认可与胡长开所签订的协议是在周景成购买房屋之后以办理过户为由补签的协议，杨海峰未交纳购房款，胡长开也无将房屋出售给杨海峰的意思表示，故杨海峰与胡长开所签订的购房协议无效，对杨海峰主张房屋归其所有的抗辩理由本院不予支持。杨海峰辩称是其母亲高淑芬与周景成同居期间出资购买的房屋，因未能提供充分证据予以佐证，且涉及案外人高淑芬的权益，故本院在本案中不予评判，可由高淑芬凭相关证据另行主张权利。周景成主张杨海峰返还房屋及赔偿损失的诉讼请求，因与本案不属于同一法律关系，本院不予处理，周景成可另行主张权利。胡长开经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系对其抗辩权利的放弃，应承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决被告胡长开与被告杨海峰所签订的房屋买卖协议无效；被告胡长开于本判决生效后30日内协助原告周景成办理房屋产权过户手续；驳回原告周景成的其他诉讼请求。
二审中各方当事人均未提交新证据。
二审另查明，原房主胡长开房屋所有权证一份，证号为第180021号，座落青松村一组，砖瓦结构，建筑面积90平方米，发证时间2001年12月20日。原房主胡长开集体土地使用证一份，证号为密集用（2002）字第02076号，座落青松村一组，用途住宅，使用权面积8440平方米，建筑面积90平方米，2002年4月26日密山市国土资源局发证。两份权证现存于上诉人杨海峰手里。
本院经审理查明的其它事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案争议房屋，位于密山市太平乡青松村1组，房屋面积90平方米，周景成与胡长开均系青松村集体经济组织成员，周景成没有宅基地，2007年9月1日，被上诉人周景成与胡长开签订的屋买卖合同，周景成于当日给付胡长开购房款24000.00元，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照约定全面履行合同中所确定的义务。上诉人杨海峰以过户办理房屋产权证为由，以自己名义与胡长开补签的房屋买卖协议，杨海峰未交纳购房款，胡长开也未将屋出售给杨海峰的意思表示，故杨海峰与胡长开所签订的购房协议无效，对杨海峰主张房屋归其所有的抗辩理由，本院不予支持。
综上所述，上诉人杨海峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由杨海峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 王成涛
审判员 刘思凯
审判员 赵 清 梅
二〇一七年十二月七日
书记员 李 晶 媛