四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终7263号
上诉人（原审原告）：四川狗狗超市连锁有限公司，住所地：四川省成都市武侯区长益街3号附30号1层。
法定代表人：谭淳尹，总经理。
委托诉讼代理人:苏正，四川融谦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏梦莹，四川融谦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱涛，男，汉族，197年10月26日出生，住成都市金牛区。
被上诉人（原审被告）：邱小英，女，汉族，1953年1月6日出生，住成都市青羊区。
上诉人四川狗狗超市连锁有限公司（以下简称狗狗超市公司）与被上诉人朱涛、邱小英因房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初字227号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
狗狗超市公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法判决确认狗狗超市公司与朱涛、邱小英签订的租赁合同于2015年4月3日中止。2、朱涛、邱小英退还房租18759元及押金4200元。3、朱涛、邱小英承担诉讼费。事实和理由：1、朱涛、邱小英同意与2015年3月15日解除合同，狗狗超市公司也于2015年4月3日交还了涉案房屋的钥匙。2、朱涛、邱小英存在违约行为，未就该商铺无供排水的瑕疵进行告知，导致狗狗超市公司的租赁合同目的不能实现。3、租赁合同解除后，朱涛、邱小英应当退还狗狗超市公司租金以及保证金，狗狗超市公司因排水问题未使用租赁商铺，朱涛、邱小英应退还该房屋租金及保证金。
朱涛、邱小英辩称，狗狗超市公司在租赁前已经多次实地考察，充分了解房屋使用情况，狗狗超市公司在租赁房屋时并未咨询供排水问题，朱涛、邱小英并无欺骗行为，也并未违约，因此不应退还押金。其次，狗狗超市也一直没有退还钥匙。据此请求驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：邱小英是成都市西大街道1号5-1-29号房屋所有权人。2011年8月10日，邱小英与朱涛签订《委托租赁协议书》，主要约定：邱小英委托朱涛对上诉商铺对外进行出租并收取租金，期限为14年，至2025年12月31日止，其中2011年8月11日至2013年12月31日月租金为2111.4元，2014年1月1日至2016年12月31日，月租金为2346元。2014年11月4日，朱涛作为邱小英的委托代理人将商铺出租给狗狗超市公司，租赁期限从2014年12月5日至2020年3月31日，自2014年12月5日至2015年3月31日每月租金4805元，2015年4月1日至2016年3月31日每月租金5039元；狗狗超市公司应于2014年11月7日前交付首期租金18579元，首年月租金作为商铺经营保证金，为4200元；狗狗超市公司每月须按时向邱小英和有关部门交纳房产租金、水电、燃气、物管等费用以及政府规定的各种税费；合同存续期内，狗狗超市公司要求提前解除合同的，须提前三个月向邱小英书面提出撤店申请，经邱小英同意后方可撤店，邱小英返还履约保证金。合同签订后，狗狗超市公司向朱涛支付了2014年12月5日至2015年3月31日的租金18579元及商铺保证金4200元，朱涛于合同约定的租赁时间前向狗狗超市公司交付了案涉商铺。
2015年3月13日，狗狗超市公司向朱涛发出《关于解除租赁合同的通知》，内容为狗狗超市公司接收案涉房屋后，向物业管理单位提出办理入场和装修事宜时，被告知该房没有供排水，而狗狗超市公司租赁该房系用于超市经营必须有供排水，朱涛在出租该房时未能如实告之，狗狗超市公司通过口头、电话形式多次要求朱涛协助解决问题，并于2015年3月2日书面致函，但朱涛至今未解决供排水问题，造成狗狗超市公司无法装修，故特通知从即日起解除双方签订的《商铺租赁合同》。
一审法院认为，狗狗超市公司与朱涛于2014年11月4日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，各方当事人均应按上述合同或协议约定享受权利和履行义务。狗狗超市公司以商铺没有供排水不能实现合同目的为由向朱涛发出解除合同的通知，朱涛收到通知后虽认为狗狗超市公司违约在先但同时要求狗狗超市公司即日搬离，即对狗狗超市公司解除合同的申请不持异议，根据合同法第九十三条的规定，双方签订的《商铺租赁合同》已于2015年6月30日解除。狗狗超市公司主张朱涛隐瞒无供排水情况导致其无法实际承租商铺进行超市经营合同目的，但签订合同前狗狗超市公司到商铺查看过，有无供排水属肉眼可以识别的内容，即狗狗超市公司在订立合同时应当知道承租房无供排水。虽然《商铺租赁合同》中约定承租房屋的用途为经营超市，显然只能用于经营小型超市，无供排水并不影响经营超市，故狗狗超市公司发出解除通知中所称租赁房屋用于超市经营必需供排水的理由不能成立。在狗狗超市公司明知无供排水情况下订立合同，故其主张朱涛违约无事实和法律依据。狗狗超市公司已经支付2014年12月5日至2015年3月31日的租金，虽然双方认可合同已解除，但狗狗超市公司未提交证据证明合同解除后搬离商铺的具体时间、具体交接的证据，狗狗超市不能证明搬离时间在2015年3月31日，故对其主张返还租金18579元的诉讼请求不予支持。关于保证金，根据《商铺租赁合同》约定，狗狗超市公司要求提前解除合同的，须提前三个月向朱涛书面提出撤店申请，经邱小英同意后方可撤店，返还履约保证金。本案中狗狗超市公司虽然发函书面要求提前解除合同但未提前三个月，且朱涛回函明确告知狗狗超市公司违约但暂不追究其违约责任，并要求狗狗超市公司即日搬离，故该情形不符合双方合同约定的保证金退还条件，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回的狗狗超市公司全部诉讼请求。一审案件受理费391元，减半收取196元，由狗狗超市公司负担。
二审中，狗狗超市提交新证据：一张业主回函复印件，证明其所承租的房屋是与其他商铺连在一起的。朱涛、邱小英质证认为，该证据不是原件，真实性不予认可，但是认可房子是连在一起的。
本院认为，狗狗超市公司与朱涛、邱小英签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定及时全面履行合同义务。本案争议焦点在于：1、涉案房屋是否因为无法供水，而导致合同目的无法实现。2、是否应该退还已收租金和保证金。
关于涉案房屋是否因为无法供水，而导致合同目的无法实现的问题。本院认为，狗狗超市公司系专业的商事主体，其在承租房屋用于开设超市前，应对房屋是否能够满足需求进行考察了解，并在合同中对房屋的需求进行约定。本案中，狗狗超市公司在签订租赁合同前实际查看了拟承租的房屋，同时在合同中也并未明确约定朱涛、邱小英应保证该房屋的供排水，不能当然理解为李朱涛、邱小英应提供给排水系统。同时，根据一般的理解，开设中小型超市并不必然需要给排水系统，并且，合同中约定的水电费应当是惯常性约定，不能据此当然认为所提供的房屋就应当具有排水系统。因此，在合同无明确约定的情况下，朱涛、邱小英无义务保证其出租给狗狗超市公司的房屋须有给排水系统，朱涛、邱小英在合同履行过程中并无违约行为。故本院对狗狗超市公司认为朱涛、邱小英提供的房屋存在无法供水问题，导致合同目的不能实现的主张不予支持。
关于朱涛、邱小英是否应向狗狗超市公司退还已支付的租金和保证金。本院认为，朱涛、邱小英已将房屋实际交付了狗狗超市公司，且朱涛、邱小英并无违约行为，故狗狗超市公司应支付朱涛、邱小英租金。根据双方合同约定，保证金退还条件为合同履行期满或承租方提前三个月提出撤出申请并经对方同意，而本案中狗狗超市公司退还房屋并不满足合同约定的保证金退还条件，且朱涛、邱小英并无违约行为，故本院对狗狗超市公司关于朱涛、邱小英应退还其租金和保证金的主张不予支持。
综上，上诉人狗狗超市公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费391元，由四川狗狗超市连锁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李俊
审判员 王果
审判员 赵韬
二〇一六年十月十九日
书记员 黄迪