福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0302民初1803号原告（反诉被告）：陈启仙，男，1974年5月20日出生，汉族，居民，住所地仙游县。被告（反诉原告）：莆田市国货精品商贸有限公司，住所地莆田市城厢区新街口大唐广场1号楼7层702号房。统一社会信用代码：9135030076408948X8。法定代表人：陈范，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄艳玲、林彩霞，福建壶兰律师事务所执业律师。被告：林建章，男，1966年9月15日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。原告（反诉被告）陈启仙与被告林建章、莆田市国货精品商贸有限公司（反诉原告，以下简称“国货商贸公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈启仙及被告国货商贸公司的委托诉讼代理人林彩霞到庭参加诉讼；被告林建章经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈启仙向本院提出诉讼请求：1、判令林建章、国货商贸公司支付少付的商铺租金27972元；2、判令林建章、国货商贸公司支付逾期租金违约金87225元；3、判令林建章、国货商贸公司支付尚未归还部分的租金至归还之日止的逾期违约金；4、判令林建章、国货商贸公司支付以上述二项租金为基数自起诉之日起至还清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息；5、本案的诉讼费用由林建章、国货商贸公司负担。事实和理由：2010年3月22日，陈启仙与林建章签订了大唐广场一号楼商铺租赁合同，林建章承租陈启仙位于新街口大唐广场一号楼二层2020号商铺，用于商业经营。由国货商贸公司作为林建章的担保方，为林建章的违约责任提供担保。商铺合同约定，租赁期限自2010年4月1日起至2017年12月31日止，其中2010年4月1日起至2012年3月31日止，每月租金为5085元；2012年4月1日起至2014年3月31日止，每月租金为5932元；2014年4月1日起至2016年3月31日止，每月租金为6780元；2016年4月1日起至2017年12月31日止，每月租金为7627元。但自2015年第三季度起，林建章即未能按合同约定及时足额支付租金，尚欠2015年第三季度至2017年第一季度的租金27972元。根据合同的约定，租金按季度支付，林建章应于每季度第一个月5日前，向陈启仙支付当季度的租金。若林建章没有按时支付租金，则每逾期一日，林建章应向陈启仙支付日租金双倍的租金，故林建章应支付逾期租金违约金87225元。同时合同约定林建章若有违约，造成的一切后果由国货商贸公司承担，故国货商贸公司应对本案债务承担连带偿还责任。综上，林建章、国货商贸公司已经违约，应承担合同约定的相应违约责任，故请求判如所诉。国货商贸公司辩称：1、各方确实签订了本案的租赁合同，但合同履行至2015年，因金融危机、电子商务等冲击，经各方协商解除本案的租赁合同，自2015年7月起按总购房款的6.3%计算补偿金，具体为每月15日前支付。故2015年6月29日答辩人再次通过书面形式发出解除通知。后答辩人按约定的补偿方案支付补偿金，陈启仙至2017年4月6日才诉至法院的行为也足以证实本案的租赁合同确实已经解除，陈启仙也依约收取了答辩人的租金补偿金；2、退一步讲，即使本案租赁合同未解除，答辩人也依约支付了租金，陈启仙要求按日租金双倍支付逾期租金没有依据。即使答辩人没有完全支付租金，原合同约定日双倍租金也明显过高，显失公平，陈启仙仅可能的损失应当是以未支付租金为基数按银行同期同类贷款利率计算的利息损失；3、追讨租金的诉讼时效为一年，原合同约定每个季度的第一个月的5日前支付租金，陈启仙于2017年4月6日才起诉，意味着2016年第二季度以前（包含2016年度第二季度）的租金已经超过诉讼时效；4、陈启仙要求国货商贸公司承担2016年度以前（含2016年度）租金等款项的保证期间已经超过时效，保证人不承担保证责任；5、陈启仙要求答辩人对于少付部分租金及逾期支付租金部分按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算利息系利滚利的模式，且存在重复主张行为，没有事实和法律依据。综上，本案租赁合同事实上已经解除，陈启仙诉求没有依据，应当予以驳回。林建章未作答辩。国货商贸公司向本院提出反诉请求：1、确认陈启仙与林建章、国货商贸公司于2010年3月22日签订的《商铺租赁合同》已经解除；2、反诉费用由陈启仙承担。事实和理由：2010年3月22日，陈启仙与林建章签订《商铺租赁合同》一份，国货商贸公司对林建章的违约责任提供担保。《租赁合同》履行至2015年，因金融危机、电子商务的冲击，商业实体门店无生意可做，如果继续支撑下去，承租人将遭受重大经济损失。国货商贸公司遂与陈启仙协商解除并终止《租赁合同》，并就终止租赁合同后的补偿事宜进行了协商。经协商，国货商贸公司于2015年6月29日将《解除合同通知书》通过邮政快递的方式送达陈启仙。《解除合同通知书》发出时，国货商贸公司就将房屋腾空，以备陈启仙收房，并按协商的补充标准支付租金补偿费用。合同解除后，陈启仙按协商标准收取租金补偿款，期间也未提出任何异议。故请求支持国货商贸公司的反诉请求。陈启仙辩称：国货商贸公司要求确认2010年3月22日签订的《商铺租赁合同》已解除的诉讼请求不能成立，应予驳回。林建章未作陈述。陈启仙、国货商贸公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。林建章未举证、也未到庭质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据到庭当事人各方的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月22日，陈启仙与林建章和国货商贸公司（林建章的担保）签订《商铺租赁合同》一份，约定：陈启仙出租房屋坐落于莆田市，面积31.5㎡，总购房价为人民币113万元。陈启仙拥有该出租房屋的产权，并持有租赁房屋的合法证明。林建章已对陈启仙租赁商铺的性质和租赁面积等实际情况，作了充分的了解。租期自2010年4月1日起至2017年12月31日止。……2010年4月1日起至2012年3月31日止，每月租金为5085元；2012年4月1日起至2014年3月31日止，每月租金为5932元；2014年4月1日起至2016年3月31日止，每月租金为6780元；2016年4月1日起至2017年12月31日止，每月租金为7627元。租金按季度支付，林建章应于每季度第一个月5日前，根据陈启仙提供的开户行：中国工商银行荔城支行，名称：陈启仙账号：95×××77，以转账的方式，向陈启仙支付当季度的租金（季度租金为年租金的四分之一）。在本合同有效期内，经陈启仙与林建章双方协商一致，通过书面协议，可协商变更或终止本合同。林建章应按约定及时支付租金，或林建章没有按时支付租金，则每逾期一日，林建章应向陈启仙支付日租金双倍的租金。林建章若有违约，造成的责任由国货商贸公司担保等。之后陈启仙分别于2015年1月6日、同年4月8日各收到林建章支付的租金20340元，2015年7月6日、同年8月5日、同年9月9日、同年10月12日、同年11月4日、同年12月8日各收到林建章支付的租金5931.70元，2016年1月6日、同年2月4日、同年3月4日、同年4月7日、同年5月5日、同年6月7日、同年7月15日、同年8月5日、同年9月2日、同年10月11日、同年11月7日、同年12月7日、2017年1月4日、同年2月7日，同年3月7日各收到林建章支付的租金5928.5元。2015年6月29日，林建章、国货商贸公司向陈启仙发出《解除合同通知书》，内容为“2010年3月22日，本人与您订立《商铺租赁合同》，承租您所有的位于莆田市店面，租赁期限自2010年4月1日起至2017年12月31日止。然而，最近几年受电商冲击，实体店铺经营日趋严峻，造成我方不堪重负，只能终止上述《商铺租赁合同》，关店停业。现依据法律有关情势变更之规定，通知您解除贵我双方于2010年3月22日签订的《商铺租赁合同》，我方愿意承担《商铺租赁合同》中的违约责任。请您于2015年7月15日之前与我联系，反馈、协谈。如果您于2015年7月15日前无与我反馈，视为同意解除《商铺租赁合同》。特此通知!”2017年4月6日，陈启仙以未收到足额的租金为由，向本院提起诉讼。本院认为：陈启仙、林建章和国货商贸公司签订的《商铺租赁合同》系各方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，各方当事人均应按照合同约定履行义务。国货商贸公司主张因受实体经济不景气的影响，其与林建章于2015年6月29日向陈启仙发出了《解除合同通知书》，且经协商各方达成口头协议：自2015年第三季度起讼争店面的年租金按房产的总购房价的6.3%计算并按月支付。陈启仙辩称其与对方进行交涉，不同意解除合同。然对林建章自2015年第三季度起年租金按房产的总购房价的6.3%每月支付讼争店面租金的事实，陈启仙于2017年4月6日才向本院提起诉讼，在长达快二年的时间内陈启仙对上述变更的事实并未提出任何异议。其该默认行为与林建章一直年租金按房产的总购房价的6.3%每月支付租金的履行行为相互印证双方确已达成了上述的口头协议，故陈启仙要求林建章支付少付的商铺租金27972元，缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。陈启仙主张林建章自2015年第三季度起未足额交纳租金，依照租赁合同第三条的约定，租金按季度支付，林建章应于每季度第一个月5日前，根据陈启仙提供的开户行：中国工商银行荔城支行，名称：陈启仙账号：95×××77，以转账的方式，向陈启仙支付当季度的租金（季度租金为年租金的四分之一），即每季度第一个月6日起陈启仙就应当知道自己的权利已被侵害，而其于2017年4月6日才向本院提起诉讼，故2016年第一季度（包括2016年第一季度）以前的租金和相应违约金的诉讼时效已超过，本院对陈启仙主张该期间租金及违约金的诉求不予支持。根据合同约定林建章应按约定及时支付租金，或林建章没有按时支付租金，则每逾期一日，林建章应向陈启仙支付日租金双倍的租金。虽双方将租金按季度支付变更为按月支付，但国货商贸公司未能提供证据证明付款时间亦变更为每月15日前，而林建章分别于2016年4月7日（逾期2天）、同年6月7日（逾期2天）、同年7月15日（逾期10天）、同年10月11日（逾期6天）、同年11月7日（逾期2天）、同年12月7日（逾期2天）、2017年2月7日（逾期2天）、同年3月7日（逾期2天）向陈启仙支付2016年第二、三、四季度和2017年第一季度的租金，均存在逾期支付的情况，依法应按约定承担违约金。但因双方约定按日租金的双倍计算违约金明显偏高，本院依法调整为按年利率24%计算违约金，即林建章应支付给陈启仙的违约金应为5928.5元×（2天+2天+10天+6天+2天+2天+2天+2天）÷30天×2%=110.67元。现本院已确认林建章逾期支付租金的违约金按应付租金的年利率24%计算，赔偿了陈启仙的一定损失，故陈启仙又请求林建章支付尚未归还部分租金至归还之日止的违约金和以少付租金和逾期租金违约金为基数自起诉之日起至还清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息，缺乏依据，本院也不予支持。租赁合同约定国货商贸公司为林建章的担保方，为本案的违约后果承担连带责任，故国货商贸公司应对上述债务承担连带偿还责任。虽国货商贸公司、林建章向陈启仙发出《解除合同通知书》，但其一直履行支付租金的义务，且本案的租赁合同也即将届满，故国货商贸公司诉请确认2010年3月22日签订的《商铺租赁合同》已经解除，缺乏实际意义和事实依据，本院不予支持。林建章经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法进行缺席审理和判决。据此，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：林建章应于本判决生效之日起十日内支付给陈启仙逾期付款违约金110.67元，莆田市国货精品商贸有限公司对上述违约金承担连带清偿责任；驳回陈启仙的其他诉讼请求；驳回莆田市国货精品商贸有限公司对陈启仙的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2604元，由陈启仙2601.5元，林建章、莆田市国货精品商贸有限公司负担2.5元；反诉案件受理费1302元（已减半收取），由莆田市国货精品商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  黄 凤人民陪审员  张晓娟人民陪审员  何国庆二〇一七年十二月二十七日书 记 员  江琦敏附：本案相关的法律法规及申请执行提示《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。