成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第2545号原告王敏，女，汉族，1970年7月25日出生，住成都高新技术产业开发区锦悦西二路**号**栋*单元**楼****号。委托代理人牛建国，四川琴台律师事务所律师。特别授权代理人。委托代理人高天，锦天城（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。被告陈刚，男，汉族，1972年3月7日出生，住成都高新技术产业开发区锦悦西二路**号**栋*单元**楼****号。委托代理人邹海涛，国浩律师（成都）事务所律师。一般授权代理人。委托代理人杨艳，国浩律师（成都）事务所律师。一般授权代理人。第三人董远霖，男，汉族，1958年3月22日出生，住成都高新技术产业开发区锦悦西二路**号**栋*单元**楼****号。委托代理人刘婉莉，第三人董远霖之妻，1965年12月10日出生，住址同上。特别授权代理人。第三人刘婉莉，基本信息同上。第三人成都港美联房地产顾问有限公司。住所地：成都市锦江区总府路*号*栋**层*号。法定代表人张锦成，总经理。委托代理人左兰，女，汉族，1987年6月5日出生，公司员工，住四川省井研县集益乡繁荣村11组59号。一般授权代理人。本院于2015年4月14日受理了原告王敏诉被告陈刚、第三人刘婉莉、董远霖、成都港美联房地产顾问有限公司（以下简称港美联公司）所有权确认纠纷一案，依法适用简易程序，由代理审判员梁林军独任审理，于2015年5月5日公开开庭进行了审理。原告王敏的委托代理人牛建国、高天、被告陈刚的委托代理人邹海涛、第三人刘婉莉、第三人港美联公司的委托代理人左兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王敏诉称，2010年5月14日，原告王敏与第三人刘婉莉、董远霖签订房屋买卖合同，原告王敏购买了第三人刘婉莉、董远霖所有的位于高新区锦悦西二路56号17栋2单元13楼1302号房屋，第三人港美联公司提供居间服务。原告王敏按约支付了购房款，但第三人港美联公司员工张仕力非法将房屋登记在自己名下，并向原告王敏提交了假房产证。后张仕力将该房屋出卖给被告陈刚，并将房屋产权过户给被告陈刚。经生效刑事判决认定，原告王敏系房屋的合法权利人，对张仕力的违法所得予以追缴并返还受害人被告陈刚。原告王敏认为其是讼争房屋的所有权人，故诉至法院请求判令确认位于成都市高新区锦悦西二路56号17栋2单元13楼1302号房屋归原告王敏所有；被告陈刚承担本案诉讼费用。被告陈刚辩称，被告陈刚购买房屋的价款为255万元，因为张仕力未按约交付房屋，扣除了一些违约金，金额不是原告王敏诉称的金额。讼争房屋属于被告陈刚所有，被告陈刚持有房屋产权证，而原告王敏只与第三人刘婉莉、董远霖签订了买卖合同，只享有要求第三人过户的债权请求权，不是房屋所有权人。被告陈刚善意取得讼争房屋，符合物权法的规定。原告王敏在房屋买卖过程中，存在重大过错，应当自行承担因张仕力犯罪行为产生的损失，请求法院驳回原告王敏的诉讼请求。第三人刘婉莉、董远霖述称，原告王敏于2010年5月14日向第三人刘婉莉、董远霖购买讼争房屋，因原告王敏迟迟办不下来银行按揭贷款，中介人员张仕力建议原告王敏找一个亲戚或朋友作为代理人为买卖双方办理所有手续，后原告王敏找到王斌作为第三人刘婉莉、董远霖代理人，配合张仕力为王敏办理过户手续，并进行了公证。原告王敏在办完公证当天将剩余房款全部支付给了第三人刘婉莉，至此，张仕力、王敏均告诉刘婉莉办理以后的所有手续不用第三人配合了，但张仕力利用王斌、王敏对房产过户不熟悉，将房屋产权过户至自己名下，同时向王敏提交了假房产证。第三人港美联公司未陈述意见。经审理查明：2010年5月14日，经张仕力（成都港美联房地产顾问有限公司员工）居间介绍，原告王敏与第三人刘婉莉、董远霖签订《房屋买卖合同》，约定原告王敏以286万元的价格购买第三人刘婉莉、董远霖的位于成都市高新区锦悦西二路56号17栋2单元13楼1302号房屋，后原告王敏陆续支付了全部购房款和中介费用。2010年11月25日，张仕力向原告王敏谎称其可代为办理房屋过户事宜，从而骗得原告王敏的信任，后在代为办理相关手续过程中，张仕力向第三人刘婉莉、董远霖的代理人王斌谎称原告王敏已同意将其房屋临时过户至自己名下，诱使王斌同意在张仕力出具的一份房屋交易合同及其他文书上，由王斌以卖方代理人名义签字，由张仕力在买方位置署名，尔后提供给房屋登记机关，将讼争房屋产权过户在张仕力名下。之后，张仕力将其伪造的房产证交给原告王敏。2011年1月28日，原告王敏从第三人刘婉莉、董远霖处接收房屋并搬入居住。2012年3月，张仕力隐瞒讼争房屋为原告王敏占有及自己通过欺骗手段取得讼争房屋所有权的事实，谎称自己为从事装修人员，委托四川元达不动产投资管理有限公司居间介绍讼争房屋的销售事宜，报价不低于260万。被告陈刚到四川元达不动产投资管理有限公司看房时，对讼争房屋具有购买意向，并在四川元达不动产投资管理有限公司员工李仲文的陪同下到了讼争房屋的门口，敲门后无人开门，故进屋看房未果。后经李仲文的居间斡旋，被告陈刚与张仕力对购房价格达成一致，但张仕力未告知被告陈刚讼争房屋为原告王敏占有及自己通过欺骗手段取得讼争房屋所有权的事实，在被告陈刚提出看房时，张仕力谎称讼争房屋已出租给外国人，以不方便看房为由拒绝。2012年4月30日，张仕力与被告陈刚签订《房屋买卖合同》，约定被告陈刚购买张仕力名下的位于成都市高新区锦悦西二路56号17栋2单元13楼1302号房屋，该房屋为已出租房屋，租赁合同期限为2011年10月21日至2012年10月20日；房屋成交价为2550000元；购房定金为50000元，首付款为2000000元，尾款500000元；在被告陈刚支付首付款五日内张仕力将房屋产权过户给被告陈刚；张仕力于2012年10月20日前向被告陈刚交付房屋。2012年5月2日，被告陈刚支付了购房定金50000元，2012年5月18日，支付了购房首付款2000000元。2012年5月24日，被告陈刚、张仕力与李仲文一起到成都市房屋产权登记中心办理了讼争房屋的产权过户手续，讼争房屋登记在被告陈刚名下。2012年6月7日，被告陈刚支付了张仕力购房款300000元，2012年7月31日，支付了购房款15000元。因张仕力提出要求被告陈刚提前支付尾款，2012年8月20日，张仕力与被告陈刚签订《补充协议》，约定张仕力同意于2012年8月31日前将讼争房屋交付给被告陈刚，被告陈刚向张仕力支付了购房款50000元。2012年9月2日，因张仕力未按约交付房屋，张仕力与被告陈刚签订《补充协议》，约定张仕力向被告陈刚支付违约金135000元（抵作房款，未实际支付），双方于2012年10月4日进行房屋交接，张仕力支付保证金5000元。2012年10月10日，被告陈刚到讼争房屋小区物业服务部门办理入住手续时，才得知原告王敏在讼争房屋居住并持有讼争房屋的房屋产权证，原告王敏将其持有的房产证拿到成都市房管局（南区）查验时，被告知为假证而被收缴。另查明，张仕力因犯合同诈骗罪被四川省成都市中级人民法院判处有期徒刑13年，牌号为川A772**宝马牌轿车予以追缴，对张仕力的其余违法所得继续予以追缴并返还被害人陈刚。以上事实有双方当事人提交的（2013）高新民初字第741号民事判决书、（2013）成刑初字第173号刑事判决书、（2013）成民终字第37号民事判决书等证据在卷佐证。本院认为，原告王敏提起确权之诉，主张其是讼争房屋的所有权人，请求权基础为生效刑事判决书叙理部分载明了讼争房屋的合法权利人为原告王敏，故本案争议焦点为原告王敏作为买卖合同的买受人能否直接请求确认讼争房屋归其所有以及生效判决叙理部分认定原告王敏为合法权利人能否直接据此确认房屋所有权。至于讼争房屋能否由被告陈刚善意取得不属于本案审理范围。本案中，原告王敏向第三人刘婉莉、董远霖购买讼争房屋，双方签订的《买卖转让合约》合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告王敏按约支付了购房全部款项，第三人刘婉莉、董远霖也向原告王敏交付了房屋，按照约定第三人刘婉莉、董远霖应当将房屋产权过户至原告王敏名下。故原告王敏有权按照合同约定请求第三人刘婉莉、董远霖将房屋产权过户至原告王敏名下，该请求为债权请求权，第三人刘婉莉、董远霖未履行过户义务的情况下房屋权属不会发生转移，原告王敏不能直接诉请法院判令讼争房屋归其所有，只能以房屋买卖合同请求第三人刘婉莉、董远霖履行过户义务。生效的刑事判决叙理部分载明原告王敏为讼争房屋的合法权利人，但合法权利人包括合法占有人及合法所有权人，原告王敏向第三人刘婉莉、董远霖购买房屋，第三人刘婉莉、董远霖将房屋交付给原告王敏，原告王敏占有使用房屋属于合法占有，但该刑事判决并未确认原告王敏系讼争房屋的所有权人。同时，如该刑事判决能够确认原告王敏为讼争房屋的所有权人，原告王敏无须另行提起确认之诉，可以直接以此为依据请求房管部门办理房屋产权证。故该刑事判决的认定不足以确认原告王敏为讼争房屋的所有权人。综上，原告王敏只享有请求第三人刘婉莉、董远霖将产权过户至自己名下的债权请求权，其诉请确认讼争房屋归其所有的依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王敏的诉讼请求。本案案件受理费减半收取50元，由原告王敏负担（该款原告王敏已预交）。如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  梁林军二〇一五年七月十日书 记 员  周 静速录书记员邱小燕