上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初6162号
原告：上海荣玉投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：谢旭萍，总经理。委托诉讼代理人：夏松，系原告公司工作人员。被告：上海朗屹金属装饰工程有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王才德，总经理。委托诉讼代理人：葛峰，上海周祖琪律师事务所律师。原告上海荣玉投资管理有限公司与被告上海朗屹金属装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日受理，依法适用简易程序审理，审理过程中经当事人同意并经院长审批延长适用简易程序三个月，于2016年5月16日、9月8日、11月10日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人夏松以及被告的委托诉讼代理人葛峰到庭参加诉讼，被告的法定代表人王才德到庭参加11月10日庭审。审理中，被告于2016年9月30日提出反诉，后于2016年11月10日撤回反诉请求，本院口头裁定予以准许撤回反诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2015年12月26日到2016年3月25日的租金82,500元；2.被告支付2016年3月26日到2016年6月25日的租金87,500元；3.被告支付滞纳金2,214元;4.被告支付违约金82,500元；5.解除原、被告签订的租赁合同，被告将承租房屋返还原告。审理中，原告变更其诉讼请求为：1.确认原、被告签订的《租赁合同》于2016年3月1日解除；2.被告将上海市松江区车墩镇申牛路XXX号厂房清场并返还原告；3.被告支付拖欠水电费5,020元；4.被告支付违约金87,500元；4.被告支付自2016年3月26日至实际返还房屋之日止的房屋使用费滞纳金；5.被告支付自2016年3月2日起至实际返还房屋之日止的使用费(按照每日1,944.40元的标准计算)。事实和理由：原、被告于2013年1月15日签署《租赁合同》，约定原告将其管理的位于上海市松江区车墩镇申牛路XXX号“原洗涤厂部位”房屋(以下称系争房屋)出租给被告使用，租赁期间自2013年3月26日至2019年3月25日，每年租金33万元，每3个月支付一次租金，被告需在每一个支付周期结束之前的10天内支付下一个周期的租金。在租赁合同的履行过程中，被告自2015年12月26日起未再支付租金，构成根本性违约，原告据此要求解除租赁合同。审理中，原告确认被告2015年12月26日到2016年3月25日期间的租金于2016年3月支付，但是已经超出合同约定的期限。被告辩称，不同意原告全部诉请。原告主张的2015年12月26日至2016年3月25日的租金被告已经支付，之后的租金因已诉讼且漏水问题未能解决故暂缓支付，不同意解除合同，原告主张解除合同没有按照合同约定进行催告，而是直接要求解除合同，而在原告发函后，被告即将应交租金支付。被告承租系争房屋系用于生产加工，但是系争房屋的屋顶年久失修一直存有漏水情形，影响到被告对系争房屋的使用。被告在使用系争房屋的过程中多次要求原告修理，但是原告只是在收取租金时表示会修理但是收好租金却不修理，原告向被告主张的2015年12月26日至2016年3月25日的租金被告交付后，原告依然不进行维修，所以被告才拒绝支付下期租金。被告实际交付了27,500元保证金，但未收到收据，交付的租金也从来没有收到发票。综上，被告有理由暂缓缴纳租金。本院经审理认定事实如下：系争房屋的登记所有权人为案外人上海五丰企业(集团)有限公司，由案外人上海怡志仓储有限公司承租后委托原告管理。2013年1月15日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《租赁合同》，约定：1.原告将系争房屋出租给被告使用，面积为2.100平方米；2.被告承租房屋期间用作生产加工；3.房屋租赁期为6年，自2013年3月26日至2019年3月25日止，免租期为2013年1月26日至2013年3月25日止，每年租金为33万元，租金以三个月为一个支付周期，被告在每一个支付周期结束的10天前支付下一个支付周期的租金82,500元，2016年3月26日至2019年3月25日每年租金为350,000元；4.房屋租金缴费后方能使用，原告在收到租金后5天内开具发票给被告，被告应按相应规定日期支付，未按期支付的每天按日租金的3%缴纳滞纳金及承担相应的罚金；5.租赁合同签订时，被告应向原告支付27,500元作为租赁保证金；6.租金递增为2016年3月26日至2019年3月25日的年租金为35万元；7.在租赁期限内，被告应爱护并合理使用其所承租的房屋，如被告因使用不当造成房屋损坏的，被告应立即负责修复或予以经济赔偿，如未修复，原告代为修复的，其修复费用由被告承担；8.被告在租赁期限内，必须保证原告交付时房屋内原有设施完好(以客户进房交接单为准)，被告在租赁期间，若有设施损坏，一切修理费用由被告承担，退租时设施也必须完好；9.原告在租赁期限内，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，原告向被告支付违约金；10.在租赁期限内，被告有下列行为之一的，原告有权终止本合同，并收回房屋，由此造成原告损失的，被告应予赔偿：……(4)、拖欠租金或物业管理费、水电费等累计满10天的；11.因被告违反本合同的约定，且在收到原告书面通知后的20天内，被告未予以整改的，原告有权解除本合同，且被告应赔偿原告相应的经济损失；12.任何一方违约，将以三个月的租金作为违约金赔偿给另一方，此外双方将不做其他任何赔偿；等。合同签订后，被告向原告支付保证金27,500元，在原告起诉前被告支付截止到2015年12月25日租金。2016年3月14日，原告向被告发函(落款时间为2016年3月1日)称：被告在合同履行过程中存在多次不能履行合同责任，不按期交纳房屋租金等违约行为。根据《租赁合同》第五条、第八条及《合同法》之规定，原告决定即日起解除租赁合同，要求被告在接到该函后七日内腾退房屋、付清费用。被告于2016年3月15日收到上述函件，并于2016年3月19日向原告支付2015年12月26日至2016年3月25日的房租82,500元。截止到本案法庭辩论终结前，被告未向原告支付2016年3月26日之日的租金。被告曾于2016年3月14日交由顺风速运向戴李辉寄送通知函，但遭到拒收退信，该通知函内容陈述：系争房屋存在漏水、塌陷等。被告自2016年3月19日多次发送短消息给原告方工作人员称系争房屋存在的瑕疵。2016年5月12日，上海市东方公证处对系争房屋进行公证，照片显示系争房屋存在漏水部位及墙体涂料脱落现象。被告于2016年4月9日收到本院寄送的起诉状、证据副本等应诉材料。以上事实，主要由房地产权证、租赁合同、函件、公证文书、付款凭证及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原告与被告就系争房屋成立的租赁合同关系，系当事人之间的真实意思表达，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同，当事人均应恪守。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原告主张解除租赁合同的依据是《租赁合同》第八条约定的“拖欠租金或物业管理费等累计满10天的，原告有权终止本合同”，但同样也是该条规定合同的解除事由之一为“被告违反本合同的约定，且在收到原告书面通知后的20天内，被告未予整改的，原告有权解除本合同”，原告在审理中也确认该解除合同事由中违反本合同的约定包括逾期支付租金，因此在被告逾期支付租金的情况下，原告依据《租赁合同》主张解除合同的前置程序是原告已经书面通知被告整改而被告未在指定期限内整改，而原告未能提供证据证明其在2016年3月14日发函要求解除合同之前已经书面通知被告支付租金，因此原告现依据租赁合同要求确认租赁合同在2016年3月1日解除，本院不予支持。租赁合同不予解除的，原、被告之间的租赁合同继续履行，原告要求被告清场并返还系争房屋的请求，本院亦不予支持。原、被告之间的租赁合同继续履行，对于被告欠缴的租金，原告有权要求被告支付。原告自2016年3月26日开始未付租金，按照《租赁合同》约定，自2016年3月26日至2019年3月25日的租金为每年350,000元，因此，被告应按照合同约定的年租金标准向原告支付自2016年3月26日开始的租金，截止到宣判日2016年11月25日，被告应付原告的租金为233,333元。自2016年11月26日开始被告仍应按照年租金35万元继续支付至被告搬离系争房屋的租金或使用费，但是考虑到原、被告之间的租赁合同将继续履行，且将来的履行情况现在无法判明，又原告主张的租金系基于解除合同，因此对于自2016年11月26日开始被告应付的租金在本案中不做处理，若产生纠纷可另行起诉。对于原告主张的水电费，系原告自行计算，没有相应的票据为证，本院难以采信原告主张的数额，但是在被告租用系争房屋期间所产生的水电费等必要费用应该由被告支付，被告理应足额及时支付，考虑到原告现以合同解除为理由主张相关水电费，但租赁合同继续履行，则继续履行过程中被告若仍逾期不予支付租用期间水电费，原告可另案主张。对于原告主张的房屋使用费滞纳金，实际为被告逾期支付租金的滞纳金，这里要分两个阶段，第一是2015年12月26日至2016年3月25日期间的租金，按照合同约定应至少在2015年12月15之前支付，但是被告在2016年3月19日才支付，因此被告应支付此笔租金的滞纳金为2,577元。第二，考虑到本案继续履行的情况，则对于被告应付而未付的其他租金，本院仅审查至判决时应当支付的租金，即1.2016年3月26日至2016年6月25日期间租金的滞纳金，被告应以每日28.69元的标准支付自2016年3月16日开始至实际支付租金之日止的滞纳金，2.2016年6月26日至2016年9月25日期间租金的滞纳金，被告应以28.69元的标准支付自2016年6月16日开始至实际支付租金之日止的滞纳金，3.2016年9月26日至2016年11月25日期间租金的滞纳金，被告应以28.69元的标准支付自2016年9月16日开始至实际支付租金之日止的滞纳金。至于原告主张的违约金87,500元，基于被告逾期支付租金提出，与滞纳金具有同一性，在合同有特别约定的情况下，应以被告支付逾期支付租金滞纳金作为被告承担违约责任的形式，则对原告的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款之规定，判决如下：一、被告上海朗屹金属装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海荣玉投资管理有限公司支付2016年3月26日至2016年11月25日的租金233,333元；二、被告上海朗屹金属装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海荣玉投资管理有限公司支付逾期支付2015年12月26日至2016年3月25日期间租金的滞纳金2,577元；三、被告上海朗屹金属装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海荣玉投资管理有限公司按照每日28.69元的标准支付自2016年3月16日开始至实际支付之日止因逾期支付2016年3月26日至2016年6月25日期间租金的滞纳金；四、被告上海朗屹金属装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海荣玉投资管理有限公司按照每日28.69元的标准支付自2016年6月16日开始至实际支付之日止因逾期支付2016年6月26日至2016年9月25日期间租金的滞纳金；五、被告上海朗屹金属装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海荣玉投资管理有限公司按照每日28.69元的标准支付自2016年9月16日开始至实际支付之日止因逾期支付2016年9月26日至2016年11月25日期间租金的滞纳金；六、驳回原告上海荣玉投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,455元，减半收取4,227.50元，由原告上海荣玉投资管理有限公司负担1,704.50元(已付)、被告上海朗屹金属装饰工程有限公司负担2,523(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李晓蕾
二〇一六年十一月二十五日
书记员 姚思慧
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。