盘锦市大洼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽1104民初435号
原告：盘锦筑邦物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区。
法定代表人：艾清宇，该公司经理。
委托诉讼代理人：尹万儒，辽宁辽河律师事务所律师。
被告：吕思南，男，1987年3月13日出生，汉族，住辽宁省盘锦市大洼区。
原告盘锦筑邦物业管理有限公司与被告吕思南物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月27日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年7月6日再次公开开庭审理了本案。原告盘锦筑邦物业管理有限公司的委托诉讼代理人尹万儒、被告吕思南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
盘锦筑邦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠2个年度（2015年10月25日至2017年10月25日）的电梯费960元、物业服务费4566元及滞纳金。事实和理由：被告于2014年购买了由原告提供物业服务的住房一套，房号为36-2-302，面积126.85平方米。根据被告同原告于2014年10月25日签订的《物业管理手册》的相关约定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对原告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告交纳了1个年度物业服务费后，自2015年10月25日起便无故拖欠物业管理费、电梯费。我方曾多次催促被告向原告交纳物业服务费，但其未予理睬。现根据双方签订的物业服务协议、《中华人民共和国合同法》及相关的法律法规，原告提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
吕思南辩称，一、原告提供的服务一直未达到标准，未履行《前期物业管理服务协议》上承诺的服务，违反相关法律法规，我方有权利拒绝履行义务。二、原告并未在小区显著位置公示其提供物业服务的服务标准，没有按照法律法规规定履行职责，只公示了物业服务的收费项目和收费标准，导致小区内绝大多数业主根本不知道该物业公司以什么标准提供的服务，无法对物业服务进行监督。原告也从来没有公布和提供物价局的核准收费依据，这说明原告在本小区属于违法乱收费，损害全体业主的利益。被告保留要求原告退回以前收取物业费的权利。物业公司对物业管理费收支情况，没有按照法律法规规定履行职责，没有公布收支情况，业主无法监督其工作。原告收支是否合理，收费项目没有透明公开。几年来，从未向业主公布任何收支证明。侵害全体业主的权利，损害全体业主的利益。原告并没有严格履行物业服务合同，没有按照法律法规规定履行职责，违反了《前期物业管理服务协议》中十几项规定，并没有为业主提供质价相符的服务，也根本达不到《盘锦市住宅区物业服务收费等级指导标准》和《盘锦市住宅区物业服务等级考评及物业服务收费指导标准》中，对于一级物业服务的评定标准，原告提供的服务质量与收费不符。原告并未征得业主同意，将小区内规划的唯一的休闲会所，也是唯一能供业主通行的南门大厅提供给易邦生活科技有限公司作为经营性质使用，原告曾以易邦生活科技有限公司是房地产开发商的下属公司为由推脱责任，搪塞业主。原告出让物业共用部位使用权，供易邦生活科技有限公司经营的收益不知去向，没有按照法律法规规定履行职责，损害了全体业主的利益。三、原告违反《物业管理条例》有关规定，前期物业管理服务协议并不是由业主和物业管理企业按照物业服务收费办法进行评定，在前期物业管理服务协议中，也并未规定物业服务的具体标准。原告在原本规划为公共绿化用地的情况下，没有征得业主意见，没有经过业主的同意，也从未公示，私自建造物业食堂，侵占公共用地，损害业主的利益。四、原告违反《物权法》第70条规定，小区公共区域的经营性收入，如电梯出入口的广告费用，小区内公共区域设置广告的广告费以及小区里停车位收费归全体业主所有。原告未向业主公布过其收入去向，该收益应该为全体业主共有，原告的行为严重侵害全体业主的权利。五、原告违反《前期物业管理服务协议》和《盘锦市住宅区物业服务收费等级指导标准》(盘住建发[2011]191号)和《盘锦市住宅区物业服务等级考评及物业服务收费指导标准》(盘价发[2016]22号)对于中高档住宅(一级)的评定标准。1、园区内没有休闲活动中心广场达到1300平方米，也没有固定活动场地达到280平方米，根本不符合(盘住建发[2011]191号)和(盘价发[2016]22号)第一项对一级物业服务标准的最基本的基础条件。2、原告没有采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率95%以上，并对薄弱环节进行改进。物业公司从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化。对于小区不按时交物业费的业主也未从进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费，而且物业经理在电话催费过程中态度极其恶劣，蛮横无理。在与其他业主交流中发现，该物业经理与其他业主沟通情况都是如此，对物业经理的态度早有意见，很难想象这样的物业经理能提供怎样的优质服务？原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、门上贴条、发律师函最后到法院讼诉，该物业公司只想收费，不注重服务的态度显而易见。3、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理费的收支状况。建立共用部位共用设施设备维修资金台账，账目清楚、准确，按规定使用共用部位共用设施设备维修资金，定期公布维修资金缴存和使用情况。被告从第一批业主入驻至今从未对财务收支以及维修资金使用情况进行公布，侵害全体业主的权利，损害全体业主的利益。4、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好存查记录，并及时维修养护。被告曾执行过该条款，但在2015年2月份无故停止每日巡查，给全体业主带来安全隐患。5、违反《前期物业管理服务协议》第一条第10项第2点和第3点，物业对违反规划私搭乱建侵占公用绿地，损毁花草树木的现象未及时制止，对经劝阻或制止拒不改正的，并没有向有关行政管理部门报告，业主反映情况近一年，至今采取默许的态度，损害了全体业主的利益。6、违反《前期物业管理服务协议》第一条第10项第7点，物业对于随意停放的车辆未进行及时制止，特别在周末业主的车辆和外来车辆随意停在小区主干道两边，造成车辆拥堵。7、没有建立完善的档案管理制度，对于业主的诉求资料无记录。被告去年曾多次报修楼宇门不能上锁的问题，可物业方面没有建立业主诉求资料档案，每次报修物业方面都不知此事，每次需要重新登记，每次都承诺会尽快解决，事实上近两个月楼宇门才得以修复，对业主造成安全隐患，损害业主利益。8、违反《前期物业管理服务协议》第一条第10项第12点，被告擅自改变物业使用性质。9、公共楼梯间墙面，地面破损严重。自2015年以来，36号楼负一层墙面因漏水大白脱落，报修近两年并未维修处理，也没有公示其为什么没有维修，以及今后将怎么维修，被告不作为。10、违反《前期物业管理服务协议》第三条第八项，物业没有保证消防设施设备使用正常，没有开展任何消防宣传和教育活动；消防器材不全，没有消防水枪和水带；消防设施不能使用，消防栓内并没有水并且部分消防栓已生锈；消防照明应急灯具故障，存在重大安全隐患。11、违反《前期物业管理服务协议》第三条第七项，园区内没有实行24小时封闭管理，南门大厅设置有门禁，只有业主刷卡才能进入，但于去年夏天损坏，曾向物业多次报修，至今还未修复，而且保安对于出入小区人员不管不问，对于业主的人身财产安全造成安全隐患。12、没有配备监控系统和电子巡更系统；园区内监控数量极少，不能覆盖全区内，不能对全区进行有效监控，而且地下车库也没有配备监控设备，存在安全隐患。13、违反《前期物业管理服务协议》第六条第一项，原告私自将本该属于所有业主共有的电梯内和公共绿地上，设置广告牌，应该公布其收入的流向，事实上从未向业主公布过其收益去向，该收益应该为全体业主共有，原告的行为严重侵害全体业主的权利。14、地下车库漏水问题，自本人入住以来只要遇到下雨天气，地下车库地面便都是积水，水深处可高过皮鞋鞋底，车库内物品均发霉长毛，业主每年因此事报修，但被告一直没有解决，只是通过打开车库库门释放潮气，没有从跟本上解决此问题，敷衍了事，严重损害了业主们的利益。综上所述，被告认为，原告未在其制订的格式合同《前期物业管理服务协议》中，约定各项服务质量标准，在管理服务期间也未达到国家和盘锦市相关规定所要求的服务质量标准。更为重要的是，在法律程序上，原告无法举证其单方实施的服务达到了法定标准，仅仅用已经严重违约、严重践踏的前期物业管理服务协议来主张所谓的物业费，其诉讼请求证据缺失，法律依据严重不足，并且协议对双方都有约束，我们业主不是只有交钱的义务，也有享受服务的权利，物业公司不是只有收费的权利，也有按合同履行服务的义务。因此，原告违约在先，收取业主的违约金事实不充分，违背公平正义；且原告不完全履行合同，但收取足额服务费，显失公平。被告请求法院判决原告承担不完全履行合同的法律责任。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经庭审质证，当事人有争议的证据有：1、原告提供前期物业服务协议1份、收款收据1份。原告用此组证据证明原、被告于2014年12月20日签订了物业服务协议，双方约定的物业费用为1.8元每平方米、电梯费为每年480元、滞纳金为逾期每日万分之五，被告房屋面积为126.85平米，物业费的缴纳方式为物业期满的5日前缴纳下年的服务费，被告只交纳了2014年10月25日到2015年10月25日的物业费，自此被告再未交纳给物业费。被告质证认为，协议是我和物业公司签订的，2014年的物业费我已经交付了，该协议只是对双方的权利义务进行了约定，但是原告没有提供证据证明其已经按照约定履行了该协议。本院认为，该组证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，予以采信。2、被告提供监控视频光盘21张。被告用此组证据证明原告承认无巡逻视频；易邦生活科技有限公司与开发商无关；消防照明应急灯故障、消防栓没有水；保安对外来人员出小区没有登记；业主正在进行私自改建。原告质证认为，该证据并不能反映出被告所述情况属实，在每日巡逻时间均有保安在小区巡逻，但不是每栋楼都有保安经过，在夜间巡逻时会经过各家门口进行巡视以确保小区业主安全。本院认为，该组证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，予以采信。3、被告提供照片53张。被告用此证据证明车库漏水；公共楼道墙面损坏，大白脱落；晚上个别路灯不亮及电梯面板损坏；物业公司对园区公用部位的维护和管理长期不到位；私自改建，侵占公共绿化面积；违法建立物业食堂，侵占公共绿化；消防设施不全，不能正常使用；在公共区域设置广告，物业公司未向业主公布过在公共区域设置广告收入去向；易帮生活科技有限公司占用公用区域；物业公司提供的服务并未达到相关法律法规所要求的服务质量标准，提供的服务与价值不符的问题已达到普遍共识；小区违规停车，物业对于随意停放的车辆未进行及时制止，特别在周末业主的车辆和外来车辆随意停在小区主干道两边，造成车辆拥堵。原告质证认为，有关被告提供地下车库漏水问题，该问题自物业公司接手该园区后一直存在地下车库漏水，一直与开发单位进行协商。2016年秋开发单位才对小区地下车库进行维修，该问题才予以解决，但是对于墙面脱落，开发单位决定在今年5月份进行维修。小区内所有路灯并不是在夜间全部开启，在不影响通行的情况下，原告会开启三分之一或者二分之一，有关小区地面停车问题，原告曾积极要求业主，将车辆停放在自有停车位，但有业主不听劝阻随便停车，但是不能证明该小区一直存在该情况。本院认为，该组证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系盘锦市大洼区前进街道唐宁10号小区的业主。2014年12月20日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，原告的房屋系高层，建筑面积126.85平方米。合同有效期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。物业管理服务费由业主、物业使用人按其拥有物业的产权或面积预先交纳，具体标准为：（2）高层每月每平方米1.5元。物业管理费入伙时预交一年，一年以后按年度应交费的第一个月的前五个工作日交纳下一年度物业服务费用。违反本协议不按协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费用，甲方有权要求一方补交并从逾期之日按每天万分之五交纳违约金。在协议履行过程中，原告未能尽到每日巡查两次单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录并及时维修养护的义务，不能保证巡逻次数；对小区公用部位的设备、设施维护和管理不到位；对部分业主违法搭建(扩建)构筑物以及侵占公共绿地的行为没有劝阻和制止。被告因对原告服务不满意，未向原告交纳2015年12月20日至2017年12月20日物业费。
另查明，2017年4月28日，盘锦市大洼区物价局向原告下发大价发[2017]12号关于唐宁十号小区物业管理服务收费标准的批复。该批复载明：区物价局组织召开了由社区、物业公司及居民代表参加的物业小区等级评定现场会，评定结果为“唐宁10号小区物业”等级下降一级（未达到91分以上）。依据22号文件等级对应收费标准情况，经区物价局审核，收费标准如下：一、洋房1.5元每月每平方米（按建筑面积收取）；高层1.2元每月每平方米（按建筑面积收取）。二、此收费标准为最高上限，下浮不限。三、从2017年5月1日起执行1年，届时根据执行情况重新申报、审核。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。被告享受了原告提供的物业服务，应履行交纳物业费的义务。原告作为物业管理公司履行了物业服务义务，有权收取业主相应物业管理费用。原告作为物业服务企业，对小区内共用部分具有维护、清洁的义务，并维护小区秩序。原告对小区内共用部分未做到及时维修、养护，公共秩序维护和保洁服务不到位，属于提供服务有瑕疵，故对原告主张的在2017年5月1日以前的物业费应按10%予以扣减。对于2017年5月1日以后的物业费应按物价局调整的最高限额予以支付。对于原告主张的滞纳金，因原告提供的服务有瑕疵，被告的拖欠行为属于行使抗辩权，不构成违约，故对原告的该项请求，本院不予支持。
综上所述，对原告的诉讼请求，合理合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠份案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告吕思南于本判决生效后十日内给付原告盘锦筑邦物业管理有限公司2015年12月20日至2017年12月20日物业服务费3657.72元〔（1.5元×126.85平方米×16个月×90%）+（1.2元×126.85平方米×8个月）〕。
二、驳回原告盘锦筑邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元(盘锦筑邦物业管理有限公司已预交)，由被告吕思南负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。
审 判 长 杨凤林
审 判 员 魏艳红
代理审判员 乔国香
二〇一七年七月十四日
书 记 员 孙宏友