重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第03681号
上诉人（原审原告）：庞宇超。
上诉人（原审原告）：代秀前。
被上诉人（原审被告）：重庆红鹰房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区南办处上什字西路189号1幢，组织机构代码75006759-7号。
法定代表人：王何平，该公司董事长。
委托代理人：周勇，重庆百君（合川）律师事务所律师。
上诉人庞宇超、代秀前与被上诉人重庆红鹰房地产开发有限公司（以下简称红鹰公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2015年3月25日作出（2013）合法民初字第02918号民事判决，庞宇超、代秀前对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月29日受理本案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人庞宇超、代秀前，被上诉人红鹰公司的委托代理人周勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
庞宇超、代秀前一审诉称：原、被告于2010年9月19日签订《重庆市商品房买卖合同》，合同第四条约定房屋价款为383763元，原告已按合同约定支付了全部房价款。第七条、八条约定，属预售商品房的，甲方应当在2011年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交乙方使用；交房时甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》……。合同第九条逾期交房约定，逾期在90日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金。合同第十三条还约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，双方同意按下列方式处理：逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之二的违约金。合同附件三建筑材料、设备安装标准说明还约定，厨房设煤烟报警系统，主卧室设防盗报警系统，周界设红外线报警系统，小区设背景音乐系统。因被告未按合同履行，原告诉讼请求如下：
1、被告取得原告所购商品房《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间为2012年1月19日，被告取得备案登记证后也没有通知原告接房，导致原告2012年2月4日才接到房。被告延迟交房35天，按照合同约定，应支付原告延迟交房违约金2686元。
2、被告交房后，原告已将办理本商品房产权登记需由原告提供的资料提供给被告，但被告未按照合同约定按时向土地房屋登记机构办理《房地产权证》申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，导致原告未能按时得到《房地产权证》。本商品房取得土地房屋登记机构出具的登记受理单时间为2013年4月18日，逾期414天，被告应支付原告违约金31776元。
3、原告所购商品房合同约定建筑面积110.49㎡、套内建筑面积92.99㎡、公摊面积17.5㎡，而房产证上建筑面积为109.07㎡、套内建筑面积91.85㎡、公摊面积17.22㎡。套内建筑面积价差：4704.7元【（92.99-91.85）×4126.93】，公摊面积价差：972.5元【（17.5-17.22）×3473.28】，价差合计5677.2元，扣除被告已退的3960元房款，被告还应退原告房款1717.2元。
4、被告未按合同约定安装煤烟报警系统，主卧室防盗报警系统，周界红外线报警系统，小区背景音乐系统，请求被告支付安装上述系统的费用及违约金8000元。（本案审理中，原告撤回涉及周界红外线报警系统，小区背景音乐系统的请求）
5、原告所购房屋的卧室紧邻电梯，违反了住宅设计规范《GB50096》电梯不应紧邻卧室布置的规定，导致卧室噪音很大，严重影响了原告的生活和休息，请求被告支付原告精神损失费和消除噪音的措施费25000元。（本案审理中，原告撤回了该项诉讼请求）
6、请求被告支付原告为本案查阅档案费20元、误工费3000元以及本案的诉讼费。
红鹰公司一审辩称：一、双方在《商品房买卖合同》约定，办理房产证所需资料需要被告与原告共同向房管部门提交，且只有因被告责任而导致未能按期向相关部门提交办理产权登记申请的，被告才需承担相应的责任。二、案涉房产证逾期办理的原因并非被告的责任导致，被告无需承担违约责任，原告要求被告承担违约责任不应得到支持。理由是：（1）涉案房屋办证资料被告在2012年1月19日就全部准备完毕。（2）案涉房屋逾期办证系合川区房产测绘所耽误所致，该部分时间非因被告所能控制，不应视为被告公司原因所致。（3）因产权部门更换新系统而耽误的时间，不应由被告承担逾期办证违约责任。（4）因原告未及时提交相关手续，不应由被告承担逾期办证的违约责任。三、即使假设是因为红鹰公司的原因导致逾期办证，但原告所购房屋通过按揭支付房款，房产证一直抵押在银行，逾期办证未给原告造成实际损失，其主张违约金无事实依据。四、迟延交房违约金不存在，被告在合法交付时间内通知了原告接房，当时已经经过产权备案登记，只是备案登记证发放时间晚了几天，逾期交房违约金不应主张，如果要主张，逾期办证违约金应当相应减少。五，若法院认定被告有违约行为，双方约定的违约金过高，应予以调低。六，面积价差据实结算。七、被告没有安装煤烟报警系统和主卧室防盗报警系统，原告要求给付违约金没有合同约定，安装费用需原告举示证据证明。八、查阅档案费及误工费不应纳入合同纠纷处理。
综上，原告的诉讼请求无任何事实及法律依据，其诉讼请求不应得到支持。
一审法院审理查明：2007年12月11日，被告红鹰公司取得丽景水岸开发项目的土地使用权，2008年12月取得规划许可，规划许可证载明批准修建工程项目为1-11号楼，地下车库的规划面积为17977.94平方米。2010年4月27日被告取得该开发项目的预售许可。2010年9月19日原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的丽景水岸项目的房屋一套。
合同约定，该商品房建筑面积110.49㎡，其中，套内建筑面积92.99㎡，共有部分与共用房屋分摊建筑面积17.5㎡。房屋总成交金额为383763元，建筑面积单价为3473.28元／㎡，套内建筑面积单价为4126.93元／㎡。合同第六条面积确认及面积差异处理：在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。2、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房……。合同第七条、第八条关于交房期限及交付条件、交房手续办理的约定，属预售商品房的，甲方（被告）应当在2011年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方（原告）使用。本商品房交付应已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担……。合同第九条关于甲方逾期交房的违约责任，逾期在90日（含）之内，自本合同第七条应当的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付，合同继续履行……。第十三条关于办理产权登记的约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，双方同意按下列方式处理：逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之2的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同附件三（建筑材料、设备安装标准）还约定，厨房设煤烟报警系统，主卧室防盗报警系统。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款383763元。
另查明，丽景水岸项目1号楼于2011年11月23日竣工验收，2012年1月19日取得建设工程竣工验收备案登记证，原告于2012年2月4日实际接房。审理中，原告举示了被告出具的销售不动产统一发票2张，被告实际收取购房款379059元，原告称被告已退付其购房款3960元。
由于被告开发的1、2号楼是该项目最后竣工的两栋楼，向国土房管局申请产权登记时，根据重庆市人民政府2010年11月16日发出的渝府法（2010）113号关于进一步规范土地出让管理工作的通知的规定：规划明确的地下建筑用途为车库的，按修订出让合同的时间点减半征收土地出让金，要求被告补交地下车库土地出让金后方能受理1、2号楼的办证申请。2011年11月3日，重庆市合川区房产测量所受理被告地下车库的测绘申请，并承诺在20个工作日完成。2012年8月14日重庆市合川区房产测量所才做出地下车库测绘报告，确认地下车库建筑面积16010.72平方米。2012年9月12日，重庆市合川区国土资源和房屋管局发出（2012）27号公告，对被告新增地下建筑面积26190.68㎡（其中地下车库及设备用房19988.35㎡）予以公示。2012年9月25日被告与重庆市合川区国土资源和房屋管局签订建设用地所有权出让补充合同，次日交纳了土地出让金。2012年10月18日，重庆市合川区国土资源和房屋管局发出公告：按照重庆市国土局的统一部署，我地房籍系统上线时间为2012年10月29日，因上线需导入数据、调试系统、清理在办业务，停用原系统，完成本项工作预计为2012年10月19日到10月28日，在此期间，对除个人以外的权属登记暂停受理，已受理的各类权属登记需延长办理期限。系统升级后，被告1号楼于2012年11月30日在重庆市合川区房产测量所新系统落地，楼盘建立好后，该测量所于2013年3月14日向房地产中心提交资料。
2013年3月18日被告取得1号楼土地房屋权属初始登记业务受理通知书；2013年4月18日取得原告所购房屋权属转移登记业务受理通知书，并取得房地产权证，该房地产权证记载房屋建筑面积为109.07㎡，套内建筑面积为91.85㎡。
一审法院认为，原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。结合本案事实及原被告的争议，该院评判如下：
一、关于原告是否应支付原告逾期交房违约金2686元的问题。
根据原被告签订的商品房买卖合同约定，被告应当在2011年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给原告使用。该商品房于2012年1月19日取得建设工程竣工验收备案登记证，虽然被告在合同约定的交房时间内通知了原告接房，但当时该房尚未进行建设工程竣工验收备案登记，不符合交房条件，审理中，被告也未举示其取得建设工程竣工验收备案登记证后已通知原告接房的证据，故该院依法确认被告逾期交房35天，应支付原告违约金2686元（383763元×0.0002×35）。
二、关于被告是否应支付原告逾期办理产权登记违约金31776元的问题。
合同约定办证申请及提交相关资料的期限为涉案商品房实际交付后60日，本案商品房实际交付的时间为2012年2月4日，被告应当按照合同约定及时准备办证资料申请办理涉案房屋转移登记。由于被告开发的1、2号楼规划明确地下建筑用途为车库，根据渝府法（2010）113号文件规定需补交地下车库土地出让金后方能办理产权登记，重庆市合川区房产测量所于2011年11月3日受理被告地下车库的测绘申请，并承诺在20个工作日完成，但2012年8月14日重庆市合川区房产测量所才做出地下车库测绘报告，导致被告于2012年9月25日与重庆市合川区国土资源和房屋管局签订建设用地所有权出让补充合同，次日交纳土地出让金，因此，导致该段时间迟延办证责任不在被告，根据合同约定应予免责。被告交纳土地出让金之日至重庆市合川区国土资源和房屋管局地房藉系统升级公告的2012年10月18日期间，应当有足够的时间办理初始登记和准备房屋产权转移登记的其他资料，在地房藉系统升级导致迟延办证原因消除之日即应取得涉案房屋转移登记受理单。故被告逾期办理产权登记的期间从2012年10月29日计算至2013年4月18日即实际取得转移登记受理单之日，共计172天，应当支付原告逾期办理产权登记违约金13040元（379059×172×0.0002），原告过高要求部分，该院依法不予支持。
三、关于被告是否应支付原告房屋面积差价款1717.2元的问题。
原被告商品房买卖合同约定，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。讼争房屋产权登记套内面积为91.85㎡，合同约定套内建筑面积为92.99㎡，误差比绝对值为1.2%，在3%以内，应按套内建筑面积单价据实结算，多退少补。原告还要求将分摊面积差异纳入结算，并无合同约定，该院不予支持。故被告还应退还原告房屋面积差价款745元【（92.99-91.85）×4126.93-3960），原告过高要求部分，该院不予主张。
四、关于被告是否应支付原告未安装煤烟报警系统、主卧室防盗报警系统的费用和违约金8000元以及查阅档案费20元、误工费3000元的问题。
被告未按合同约定为原告所购房屋安装煤烟报警系统和主卧室防盗报警系统，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，但原告要求被告支付系统安装费用和违约金，而合同并未对违约金进行约定，对安装费用原告也未举证证明；另原告要求被告支付查阅档案费、误工费，于法无据。故该院对原告以上诉讼请求均不予支持。
审理中，原告自愿撤回了其第5项诉讼请求，该院予以准许，该请求的诉讼费用应由原告承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、由被告重庆红鹰房地产开发有限公司在本判决生效后二十日内支付原告庞宇超、代秀前逾期交房违约金2686元，逾期办理房屋产权登记违约金13040元，房屋差价款745元，合计16471元。二、驳回原告庞宇超、代秀前的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1604元，减半收取802元，由原告负担619元，被告负担183元。
庞宇超、代秀前不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判，一、二审诉讼费全部由红鹰公司承担。主要事实和理由：一、导致延迟办证的责任全是由红鹰公司造成的，把责任归于合川区房产测量所而对红鹰公司免责的判决不合法，也不符合事实依据。根据合同法的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方当事人承担违约责任。并且，红鹰公司是在2012年7月20日向合川区房产测量所提交地下车库的测绘申请，而非一审判决认定的2011年11月3日。另外，导致延迟办证的真正原因是，红鹰公司违规增加地下建筑面积需重新办理规划等相关批准手续。二、法院应该判决红鹰公司继续履行合同，安装厨房煤烟报警系统和主卧室防盗报警系统，或者赔偿庞宇超、代秀前损失。三、庞宇超、代秀前一审诉请的精神损失费25000元虽已撤销，但涉案房屋的卧室紧邻电梯，违反了住宅设计规范，导致卧室噪音太大，属于商品房质量纠纷，红鹰公司应承担修理、更换、减少价款等违约责任。四、庞宇超、代秀前为本案查阅档案费20元、误工费3000元应当得到法院的支持。
红鹰公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，庞宇超、代秀前举示了涉案小区1-2号楼、地下车库的《房测面积测算检查记录表》各一张，拟证明一审法院认定的测绘耽误了交房和办证时间不成立。红鹰公司对该两份证据有异议，认为该两份证据是合川区房产测量所自身内部所作的记录，不能以此来认定交件时间和完成时间，而应以其对外出具的测量申请受理单和测绘报告为准；并且该两份证据不属于新证据。本院认为，该两份证据是合川区房产测量所内部所作的记录，不能对抗其对外出具的测量申请受理单或承诺书，故本院对该两份证据不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，关于红鹰公司能否因合川区房产测量所延迟完成地下车库测绘报告而免责的问题。第一，庞宇超、代秀前主张红鹰公司是在2012年7月20日向合川区房产测量所提交地下车库的测绘申请，因其提供的证据不足以反驳合川区房产测量所向红鹰公司出具之承诺书所记载的时间，故本院对庞宇超、代秀前的该项事实主张不予支持。第二，根据本案《商品房买卖合同》第十三条的规定，非因红鹰公司的责任导致的延迟办证，红鹰公司不承担违约责任。第三，庞宇超、代秀前没有提供证据证明合川区房产测量所延迟完成测绘报告是因为红鹰公司违规新增地下面积造成的，也无证据证明红鹰公司有其他变更规划、设计的行为。因此，因合川区房产测量所延迟完成测绘报告而导致该段时间逾期办证的责任不在红鹰公司，根据双方合同约定，红鹰公司不应承担该段时间延迟办证的违约责任。
关于红鹰公司是否应当安装厨房煤烟报警系统和主卧室防盗报警系统或者赔偿损失的问题。首先，庞宇超、代秀前在一审中已明确撤回了其要求红鹰公司安装厨房煤烟报警系统和主卧室防盗报警系统的诉讼请求，现又在二审中再次主张此项请求，不符合法律规定，本院不予支持。其次，庞宇超、代秀前要求红鹰公司支付系统安装费用和违约金，因合同并未对违约金进行约定，且庞宇超、代秀前也没有举证证明安装上述系统所需的费用，故对庞宇超、代秀前的该项诉讼请求，本院亦不予支持。
关于涉案房屋的卧室紧邻电梯是否属于房屋质量问题。第一，庞宇超、代秀前没有举证证明涉案房屋违反了住宅设计规范等强制性规定。第二，涉案房屋通过了竣工验收，取得了工程竣工验收备案登记证。第三，庞宇超、代秀前未提供证据证明涉案房屋卧室的噪音超过了国家相关标准或强制性规定。因此，庞宇超、代秀前关于红鹰公司应承担修理、更换、减少价款等违约责任的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于庞宇超、代秀前要求红鹰公司支付查阅档案费、误工费的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，庞宇超、代秀前的上诉理由均不成立，其上诉请求应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费979元，由庞宇超、代秀前负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 王睿杰