广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1202民初3825号
原告：陈少玲，女，汉族，1977年10月28日出生，身份证住址广东省肇庆市端州区。
委托诉讼代理人：吴杰、李嘉荣，均系广东天量律师事务所律师。
被告：肇庆市星奥投资发展有限公司，住所地广东省肇庆市西江北路星湖奥园雅典区8栋102，统一社会信用代码91441202661477201T。
法定代表人：蒲俊锦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄秋实、黎倩，均系广东勤思进律师事务所律师。
原告陈少玲诉被告肇庆市星奥投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月17日立案受理后，依法适用简易程序，于同年12月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李嘉荣,被告的委托诉讼代理人黄秋实到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告出示商品房的竣工验收备案证明文件；2.被告赔偿因其违约导致原告的损失，损失从违约之日即2015年12月31日起计算至2016年3月29日止为11418.2元；3.提高逾期交楼的违约金至每天万分之二；4.被告支付逾期交楼的违约金，违约金依约定从2016年3月30日开始计算至被告合格交楼之日止（暂计至2017年3月29日的违约金为771786×365×0.02%=56340.38元）；5.本案的诉讼费用由被告承担。
在庭审中，原告明确前90天的损失按照年利率6%计算。
事实和理由：2014年7月4日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市××州区××北路东侧“××字××”××区××房，总房款771786元。合同约定，被告应当在2015年12月30日前将通水通电且具备“该商品房经综合验收合格”并符合该合同约定的商品房交付原告使用，如逾期交房，原告有权要求被告每日按已付购房款的万分之零点一支付逾期交房违约金。
合同签订后，原告如约支付了房款771786元。在约定的交房时间届满后，原告曾多次要求被告出具证明所售商品房满足交付条件的竣工验收备案证明资料，以证明该商品房时合格商品房，但被告至今都未能出示，故原告提出第一项诉讼请求。
根据《合同法》第一百零七条规定，赔偿损失为法定的违约责任，不以约定为前提，只要守约方因违约行为事实上存在损失即可主张。因此，虽然合同并没有关于逾期交房90日内违约责任约定，但是原告认为，根据日常生活经验法则，一方逾期，必然造成另一方逾期的利益不能实现的损失，或因逾期实际已产生损失。对于损失的计算，应该基于当事人所建立的关系而适用的法律许可的损失计算。在本案中，原告与被告如基于合同，会产生因原告支付购房款而负担该款项利息的损失；如基于合同标的物的取得，就有使用或收益得不到的损失。当然还可能存在原告基于对合同约定的信赖与他人签订了相关的合同（如装修、出租等），因被告逾期交付导致与他人签订的合同无法履行而产生的损失等。对于一方违约产生多种损失计算方法的情形时，守约方应有在该多种情形下选择损失计算的权利。就此，原告选择要求被告赔偿其已付购房款资金成本负担的损失。关于2015年12月31日至2016年3月29日该90日逾期交房所造成的违约赔偿责任，公平且最低限度的可比照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二款第一项的规定，以已付购房款为基数，按年利率6%计算被告应付的赔偿款。原告据此提出第二项诉讼请求。
购房合同中约定的逾期交房90日后的违约金为每天万分之零点一，该违约金的约定明显低于原告资金投入的成本损失（银行同期贷款的利息），不足以弥补被告违约给原告造成的损失，更体现不了对被告违约行为的惩罚；原告认为购房合同中逾期交楼的违约金过低，在考虑肇庆市商品房买卖合同标准版本所建议的逾期交楼违约金每天万分之五，并参照广东省高院对肇庆市端州区泰湖新城一期商品房交易逾期交楼案件所作的违约金裁判每天万分之五的标准，原告要求将违约金调整为每天万分之二，就此提出第三项诉讼请求。
被告逾期交楼，违约金约定比银行贷款利息还要低，造成了被告没有违约的成本，故而被告屡屡拖延完成交房的义务。基于此，原告要求提高逾期交楼的违约金。违约金的计算应当以已付购房款为基数，按日万分之二的标准计算，从2016年3月30日开始计算至被告合格交房之日止，故原告提出第四项诉讼请求。
本案是因被告逾期交房而提起的，所产生的诉讼费用均应当由被告承担，故原告提出第五项诉讼请求。
被告辩称，一、案涉房屋已经在2017年2月28日办理竣工验收备案，并且通过电话、短信、挂号信等方式通知原告办理收楼手续；二、原告第二项的诉讼请求没有法律依据，双方应该按照商品房买卖合同中约定的违约金计算方式计算违约金，该约定是双方真实意思表示、合法有效。理由如下：买卖合同中已明确约定对逾期交付违约责任是从逾期超过90日开始计算违约金，而原告要求在2015年12月31日到2016年3月29日另外计算一笔金额，实际属于重复计算违约金，违反双方约定，没有合同以及法律依据，而且该约定不属于豁免被告的违约责任，而是双方认为90日内的损失不存在或可以忽略不计因此作出第九条的认定，其次本案属于商品房买卖合同纠纷，不属于其他欠款或民间借贷纠纷，支付房款是原告合同义务，因此不存在所谓的利息损失，或者占用原告资金的损失，也不应该按照民间贷款利率计算所谓的损失，而且我方与原告签订的买卖合同是经过房管部门审查备案，内容符合法律及行政规章规定，合法有效，双方应当遵守，根据合同法第一百一十四条，以及《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同案件若干问题的指导意见》第三条，认定违约金过低的前提，是违约金低于所造成损失，而原告对其主张资金成本损失或其他认为存在的损失举证不能，是否存在损失，以及损失的实际金额均无法确定，因此认定违约金过低的情况并不存在，另外合同中对买方违约，同样约定日万分之零点一违约金，违约责任对买卖双方是对等公平，双方应尊重签订的买卖合同中具体约定。在本案中只发生了一个违约行为，因此第二项诉讼请求和第三、四项诉讼请求属于重复请求，根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，当事人依照合同法第114条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金额以不超过实际损失为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。因此，原告不能就同一违约行为同时主张违约损失和增加违约金。
本院经审理认定事实如下：2014年7月4日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市××州区××北路东侧“××字××”××区××房，总金额为771786元，在签订合同时一次性付清房款771786元。在《商品房买卖合同》中，原、被告对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任、产权登记、保修责任等进行了约定。
其中合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2015年12月30日前将具备“该商品房经验收合格”及“该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的商品房交付买受人使用。
合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第2种方式处理，即逾期超过90天后，出卖人按买受人已累计付款的总额为基准，并按每日万分之零点一向买受人支付违约金，合同继续履行。
合同第十一条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人在收到以挂号信发出的该商品房交付使用通知书后30天内(以挂号信记载的日期为准，挂号信以本合同第1页中记载的买受人记载联系地址寄发，如该资料发生变更的，须于发生变更之日起10日内以书面形式通知出卖人，否则原资料仍为合法有效。)，仍未前来办理收楼手续的，则视为买受人已按本合同约定的交付标准接收和使用，标的房产损毁的风险由买受人承担；从交付次日起，买受人应按规定交纳基于该房产产生的物业管理费、水电费和其他相关分摊费。
合同签订后，原告于2014年7月5日向被告支付了房价款771786元。此后，由于被告未依约交付商品房，原告诉至本院。庭审中，被告向原告出示案涉商品房的《竣工验收备案表》，原告对《竣工验收备案表》登记的事实予以确认。被告确认其存在逾期交楼的违约情形，愿意按照合同的约定承担相关的违约责任，同意违约金计算至2017年2月28日。
另查明，2016年9月22日，被告向原告出具《关于星湖奥园C区通知提前交付装修的告知》，根据该告知所载：“目前星湖奥园C区已基本达到设施完善、可交付装修状态。为了使业主能尽快入住，我公司同意提前为业主办理装修的相关手续，向业主移交所购买的物业，并告知：本次提前交付装修的办理，并不影响与业主签订的《广东省商品房买卖合同》中逾期交房的违约责任的相关约定，而且，在我公司向业主发出正式的收楼通知前，不收取业主的物业管理费。请各业主遵守我公司关于装修的相关规定对物业进行装修。”2016年10月份，原告对案涉商品房进行装修。2017年2月27日，被告开发的位于肇庆市××北路东侧××“××”××区（××）及地下室经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位和设计单位综合验收合格。同年2月28日，在肇庆市住房和城乡建设局办理了工程竣工验收备案登记。被告根据原告在合同中记载的买受人联系地址即广东省肇庆市端州区黄岗镇双东2976号通过特快专递的形式向原告送达了《星湖奥园收楼通知》等材料，因原告未签领上述材料，上述材料于2017年3月27日退回给被告。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告于2014年7月4日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。双方均应依约全面履行。
针对原、被告的诉辩意见，本案争议的问题主要为：一、收楼的时间；二、逾期交楼的违约责任；三、违约金应否调整。
对于上述争议的问题，本院分别作如下认定：
关于原告收楼时间的问题。根据合同第十一条“交接”的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人，买受人在收到交付使用通知书后30天内，仍未前来办理收楼手续的，则视为买受人已按本合同约定的交付标准接收和使用，标的房产损毁的风险由买受人承担。由于被告已依约向原告邮寄送达收楼通知书等材料，收楼通知书等材料被退回之日（即2017年3月27日），视为被告已履行通知收楼义务。由于原、被告在诉讼中均未能提供证据证明收楼的具体时间，故应根据现有证据依合同予以认定具体收楼的时间。因此，根据合同第十一条的约定，案涉商品房应在原告收到收楼通知书后三十天内视为已收楼，即本案收楼时间应认定为2017年4月26日。对于被告认为原告在2017年2月28日前已入场装修，已实际占有、使用案涉商品房，违约金应计至案涉楼盘办理工程竣工验收备案登记（即2017年2月28日）时止的抗辩意见。对此，本院认为，根据被告出具的《关于星湖奥园C区通知提前交付装修的告知》已明确提前交付装修的办理，不影响与业主签订的《广东省商品房买卖合同》中逾期交房的违约责任的相关约定，因此被告在办理工程竣工验收备案登记后仍需按照《广东省商品房买卖合同》第十一条的约定履行义务。对被告的上述抗辩，本院不予采纳。
二、关于逾期交楼的违约责任。由于被告未能如期交付案涉商品房，且没有证据显示其延迟交楼的行为符合合同约定的“出卖人可据实予以延期”之情形，故被告已构成违约，理应承担违约责任。原告在本案主张的违约责任分为二部分，其一为没有约定的逾期交楼90天的违约责任按年利率6%赔偿损失，其二逾期交楼90天后的违约责任为支付违约金。首先，对于原告主张赔偿损失的问题。该请求主要针对合同中没有约定的逾期交楼90天内的违约责任问题，虽然在《商品房买卖合同》中对此并没有约定，但违约责任的承担不以约定为前提，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，赔偿损失为法定的违约责任,只要守约方因违约行为事实上存在损失即可主张。本案中，被告未能在2015年12月30日前如期依约交房，虽然原告没有为此提供具体的证据，但根据生活经验法则，本案亦可以认定该违约行为事实上确已对原告造成了损失，因此，原告主张被告赔偿损失有事实和法律依据，本院予以支持。对于赔偿损失的标准问题，综合考虑本案的情况，原告主张按年利率6%的标准计算损失过高，本院酌定按年利率4.35%的标准计算为宜。被告对此所提之抗辩理据不足，本院不予采纳。其次，关于逾期交楼90天后至交楼之日止违约金的问题。违约金条款是当事人约定承担违约责任的方式，以当事人约定为前提，由于双方在合同中对此已有约定，且被告确实存在违约行为，故原告主张违约金合法有据，本院亦予以支持。
三、关于违约金应否调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加。本案中，合同约定逾期超过90天后，出卖人按买受人已累计付款的总额为基准，并按每日万分之零点一向买受人支付违约金。由于该约定的违约金明显低于因此造成原告的损失，依法应对逾期交楼的违约金标准予以增加。本院综合衡量了本案的情况后，依法对逾期交楼的违约金标准调整为参照中国人民银行金融机构同期一年至五年(含五年)人民币贷款基准利率4.75%的130%为宜，即违约金的标准调整为年利率6.175%。被告对此所提之抗辩理据不足，本院不予采纳。
综上所述，由于被告未能依约交付案涉商品房，且没有证据显示其延迟交楼的行为符合合同约定的“出卖人可据实予以延期”之情形，故被告已构成违约，理应承担违约责任,原告据此在本案主张赔偿损失和违约金符合法律的规定和合同的约定。首先，从2015年12月31日至2016年3月29日期间的损失为8278.2元（771786×4.35%÷365×90=8278.2元）。其次，对于从2016年3月30日至2017年4月26日止的逾期交楼违约金，由于原告主张上述违约金的期间均属于超过90日的范围，该期间的违约金应按本院确定的标准即年利率6.175%计付至案涉商品房收楼之日即2017年4月26日止共393天，据此计算，该部分的违约金应为51313.73元（771786×6.175%÷365×393﹦51313.73）。
四、对于要求被告出示商品房的竣工验收备案表的请求。由于被告已当庭出示《竣工验收备案表》，且原告对此亦予以确认，故本院对此无需再作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第（七）、（八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告肇庆市星奥投资发展有限公司应在本判决生效之日起七日内支付逾期交楼的损失和违约金合计59591.93元给原告陈少玲。
二、驳回原告陈少玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币747元（原告陈少玲已预交），原告陈少玲负担80元，被告肇庆市星奥投资发展有限公司负担667元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郭锦
二〇一七年十二月十二日
书记员 钟敏