北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初17011号
原告：宋胜男，女，1983年3月8日出生，户籍所在�黑龙江省哈尔滨市道里区，现住北京市朝阳区。
被告：尹璐，女，1981年3月25日出生，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：钟兰安，北京市京师律师事务所律师。
被告：刘超，男，1982年7月6日出生，户籍所在地黑龙江省伊春市，现住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：钟兰安，北京市京师律师事务所律师。
第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
法定代表人：缪寿建，总经理。
委托诉讼代理人：常志远，男，1988年2月25日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司原职员，住北京市朝阳区望京东园四区7号绿地中心B座8层。
委托诉讼代理人：陈鑫，女，1989年2月14日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302号。
原告宋胜男（以下简称姓名）与被告尹璐、刘超（以下同时表述时简称二被告，分别表述时简称各自姓名），第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。宋胜男、二被告的共同委托诉讼代理人钟兰安与麦田公司的委托诉讼代理人陈鑫、常志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋胜男向本院提出诉讼请求：1.判令解除宋胜男与刘超于2015年11月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2.判令刘超退还宋胜男定金5万元；3.判令二被告共同赔偿宋胜男经济损失72万元。事实及理由：宋胜男与刘超于2015年11月24日在麦田公司的居间下就位于北京市朝阳区东四环北路x号x号楼x层xxx号房屋（以下简称涉诉房屋�签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，宋胜男系买受人，刘超为出卖人，尹璐为刘超的代理人。合同约定，涉诉房屋成交价为238万元，定金20万元，其中5万元于签订合同当日支付，剩余15万元于2015年12月4日前卖方解除涉诉房屋对个人的抵押后支付；双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除合同；任一方违约造成合同无法继续履行或解除，守约方可根据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。合同签订后，宋胜男如约向刘超支付了购房定金5万元。2015年11月28日，二被告提出无法按合同约定于2015年12月4日前解除涉诉房屋对个人的抵押。在麦田公司的斡旋下，宋胜男与刘超于2015年12月2日签订《补充协议》，约定出卖人最晚于2015年12月11日前解除涉诉房屋对个人的抵押且买受人见到最新解完个人抵押的产权证以后两个工作日内支付剩余定金15万元。但二被告以资金短缺为由迟迟未办理解押，宋胜男曾多次通过麦田公司与二被告协商希望能积极履行合同，但二被告一直拖延，并于2016年3月9日通过麦田公司明确表示要与宋胜男解除合同，且不同意赔偿宋胜男房屋成交价的20%作为违约金。2016年3月12日，宋胜男通过麦田公司得知刘超在尚未与宋胜男解除合同的前提下通过其他房产经纪公司发布了涉诉房屋出售信息并将房屋另行出售，属恶意违约，由于合同签订至今房屋市场交易价格的大幅度上涨，合同约定的20%的违约金已不足以弥补二被告违约给原告造成的经济损失。为维护权益，故宋胜男提起诉讼。
刘超辩称，刘超同意退还宋胜男5万元定金，该5万元在其名下的银行账户内，但不�意宋胜男的其他诉讼请求。《售房委托书》中“刘超”的签字并非其本人所签，尹璐未获得出售房屋的授权委托。涉诉房屋买卖合同系在未授权的情况下签署，合同应属无效，故不应该适用合同约定的违约金条款。如承担责任，应当由尹璐承担缔约过失责任。另，合同约定的违约金标准过高，应当酌减。麦田公司应履行居间人的义务，对授权委托书进行必要审查，因麦田公司没有履行该义务，也未要求委托人对授权委托书进行公证，麦田公司存在一定过错。宋胜男在涉诉房屋买卖交易中也存在疏忽大意的过错，未对授权事宜尽到审慎审查义务。宋胜男主张房屋价值上涨没有相关证据，故不认可其主张的损失金额。
尹璐辩称，尹璐确实作为刘超的代理人与宋胜男签订了涉诉房屋买卖合同，签约后因涉诉房屋涉及两项抵押，导致合同无法继续履行，双方也多�协商解除合同事宜，但协商未果。尹璐不同意承担宋胜男的经济损失。其他答辩意见同刘超一致。
麦田公司述称，宋胜男仅要求二被告承担相应的违约责任，与麦田公司没有直接关系，故不发表意见。麦田公司审核过《售房委托书》，因刘超、尹璐并非第一次与麦田公司打交道，之前在麦田公司的居间下，刘超、尹璐有过签约记录。就涉诉房屋买卖，麦田公司经纪人与刘超进行了电话核实，刘超当时表示认可。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
刘超原系涉诉房屋的登记权利人，房屋建筑面积60.45平方米，刘超所持有的房屋权属证书号为X京房权证朝字第XX**号。
2015年11月24日，宋胜男作为买受人与刘超作为出卖人、尹璐作为刘超的代理人在麦田公司居间下签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定宋胜男购买涉诉房屋，房屋总价款为238万元。该合同《附件二》第二条付款方式中约定，买受人以自行交接的方式支付定金20万元，该笔定金作为购房款的一部分，签订本附件当日支付5万元，剩余15万元于2015年12月4日前二抵解押后（含当日）支付；该房屋已经设定抵押，抵押权人1为中信银行，抵押数额为100万元，抵押权人2为个人，抵押数额为40万元，出卖人应于2015年11月26日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结算证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户。《附件二》第七条违约责任中约定，�卖双方应按约定履行义务。任一方违约造成合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。签订合同当日，各方为涉诉房屋交易另签署有《重要事项告知书》、《房屋买卖经纪服务书面告知》、《房屋状况说明书》、《交易款项支付提示函》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《补充协议》。当日，宋胜男向刘超名下银行账户转账支付定金5万元。就未继续履行合同的原因，宋胜男称系因二被告至2016年3月仍未依约办理解除房屋抵押手续，并于2016年3月9日提出不再履行合同。对此，二被告、第三人均表示认可。
庭审中经询，各方均认可刘超未到场参与合同签订过程，上述合同及文件上出卖人处“刘超”的签字均为代理人尹璐所签。麦田公司提交了尹璐在签订合同时出示的《售房委托书》，该《售房委托�》所载委托人为刘超、受托人为尹璐，签署时间为2015年11月18日，内容为“我们欲出售坐落于朝阳区东四环北路x号x号楼x层xxx的房屋，现因工作繁忙，办理有关事宜诸多不便，特委托尹璐全权代理我们办理该房产的如下事项：1.代理我们签署出售上述房产的各类交易合同；2.代理我们收取上述房产交易的购房定金；受托人在上述委托范围内所进行的代理活动，办理有关事项，签署有关文件我们均承认，我们愿意按照其与相关交易方之约定履行义务，委托期限至上述事宜办结为止”。刘超不认可《售房委托书》的真实性，并申请对该《售房委托书》中委托人处“刘超”签字是否为其本人所签进行笔迹鉴定。经各方确认鉴定样本，本院随机确定并委托北京盛唐司法鉴定所进行鉴定，该所于2017年1月3日作出京盛唐司鉴所[2017]文鉴字第5号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为《售房委托书》中委托人处“刘超”签字字迹与样本中“刘超”签字字迹不是同一人书写。各方对鉴定意见均无异议。为此，刘超支付鉴定费用3300元。
关于涉诉《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的效力，宋胜男主张尹璐的代理行为构成表见代理，故合同对刘超具有约束力；刘超主张合同不对其产生约束力，因经鉴定《授权委托书》中的签字非其所签，尹璐系无权代理；尹璐主张合同无效，且宋胜男存在缔约过失致使合同无效；麦田公司同意宋胜男的意见，认可尹璐的代理行为构成表见代理。
就代理事宜，本院查明事实如下：1.签订合同时，尹璐出示了《售房委托书》及刘超的身份证件，并持有涉诉房屋的钥匙及房屋产权证；2.尹璐与刘超系叔嫂关系；3.尹璐向宋胜男提供了刘超名下的银行账户用于支付定金。对此，刘超解释称因此前委�尹璐出租涉诉房屋，故房产证及钥匙在尹璐处；刘超的哥哥（即尹璐爱人）曾帮刘超开过银行卡，故尹璐知道刘超的银行卡信息。麦田公司称刘超、尹璐曾在其居间下有过其他签约记录，且本案合同签订前其公司经纪人曾与刘超电话确认过出售房屋及委托代理事宜。对此，刘超称未接到麦田公司的电话。尹璐称委托书系从刘超的哥哥，也即其爱人处取得，且刘超曾口头表示过要出售该房屋，故尹璐认为《售房委托书》系由刘超所签。对此，刘超称未曾让尹璐出售涉诉房屋。
经询，宋胜男明确表示其主张的经济损失为房价上涨的差价损失。经释明，宋胜男表示不申请就房屋差价进行评估鉴定。宋胜男另提交了与涉诉房屋同楼盘同户型房屋交易记录的网页截图，用以证明房价上涨及其差价损失。二被告称无法确认该证据的真实性；麦田公司认可该证据的真实�。
经查，刘超与案外人马骎、宋馥璇于2016年3月25日签订房屋买卖合同，刘超将涉诉房屋另行出售，房屋成交价为330万元。刘超认可该合同已履行完毕。
经询，宋胜男称其于2017年2月另行购买其他房屋。
本院认为，本案争议焦点在于涉诉《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的效力如何认定，刘超是否应当承担违约赔偿责任以及宋胜男所受损失的范围。判定上述问题的前提是，尹璐的代理行为是否为有权代理；如为无权代理，是否构成表见代理，以及宋胜男是否善意且无过失地相信尹璐具有代理权。
本案中，尹璐持《售房委托书》以刘超代理人之身份与宋胜男在麦田公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，出售涉诉房屋。经鉴定，《售房委托书》中委托人处“刘超”签字非刘超所签，且刘超否认存在委托尹璐出售涉诉房屋的意思表示，对代理行为亦不予追认，宋胜男、尹璐及麦田公司也未举证证明尹璐享有代理权，故可以认定尹璐没有出售涉诉房屋的代理权，系无权代理。
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。关于尹璐的行为是否构成表见代理。根据本院现已查明的事实，首先，涉诉房屋买卖交易系经专业从事房地产经纪业务的第三方中介公司，即麦田公司居间促成，麦田公司亦参与合同签订过程。其次，尹璐作为代理人出示了《售房委托书》及刘超的身份证件，委托书形式上不存在明显瑕疵。第三，尹璐持有涉诉房屋钥匙及房屋产权证。第四，尹璐与刘超具有亲属关系。第五、尹璐提供的支付定金的账户为刘超名下的银行账户。综合上述合同缔结及履行中的各种因素，�结合麦田公司关于尹璐曾作为刘超的代理人经麦田公司进行其他交易、及麦田公司经纪人于涉诉买卖合同签约前曾与刘超核实委托出售房屋意思的陈述，可以认定宋胜男有理由相信尹璐有权代理刘超与其签订房屋买卖合同，并配合完成后续交易。宋胜男作为买受人，通过麦田公司提供居间服务，在签约前已查看涉诉房屋、核对房屋产权证书及委托代理材料，基于对尹璐上述有权代理的客观表象形式之合理信赖签订合同，在缔约过程中不存在明显疏漏，尽到了审慎的注意义务，系善意且无过失。综上，本院认定尹璐的代理行为构成表见代理，涉诉《北京市存量房屋买卖合同》对刘超发生法律效力，各方均应依约诚信履行。
关于宋胜男要求解除合同的主张，现涉诉房屋买卖合同不具有继续履行之可能，符合约定解除之条件，且合同目的已无法实现，故对宋胜�要求解除涉诉《北京市存量房屋买卖合同》的诉请，本院予以支持。对于宋胜男要求刘超退还定金5万元的诉请，刘超同意返还，本院亦不持异议,并依法予以确认。
关于宋胜男要求赔偿房屋差价损失的主张，各方均认可合同未继续履行系因刘超未依约解除涉诉房屋的抵押，并且刘超在尚未妥善处理合同解除事宜的情况下即将涉诉房屋另行出售，构成根本违约，刘超应就宋胜男的损失承担赔偿责任。关于具体的赔偿金额，宋胜男未申请对房屋差价进行评估鉴定，其主张的损失金额高于20%购房款的违约金标准，刘超亦表示宋胜男所主张的数额过高，本院将以宋胜男的实际损失为基础，结合涉诉合同履行的具体情况、宋胜男已支付的定金金额、合同确定无法继续履行的时间点、宋胜男已经另行购买房屋的情况与其预期利益损失以及刘超另行出售房屋之情形�因素综合考量，同时兼顾公平以及诚实守信的民法基本原则，依法酌情确定。关于宋胜男要求二被告承担连带责任的主张，于法无据，本院不予支持。
另，如刘超认为因尹璐无权代理行为导致其损失的问题，刘超可另案解决。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、判决解除原告宋胜男与被告刘超于2015年11月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、被告刘超于本判决生效后七日内返还原告定金50000元；
三、被告刘超于本判决生效后七日内赔偿原告宋胜男经济损失450000元；
四、驳回原告宋胜男的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9060元，由被告刘超负担（原告宋胜男已交纳，被告刘超于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 史 震
人民陪审员 付朝晖
人民陪审员 苑国达
二〇一七年十一月二十四日
书 记 员 李 珑