重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝四中法民终字第01158号
上诉人（原审被告）：谭千荣，男，1943年9月2日出生，土家族，务农，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：谭忠，男，1976年12月16日出生，土家族，医生，系谭千荣之子，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：谭红，重庆律缘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：聂国民，男，1971年4月20日出生，汉族，务农，住重庆市石柱土家族自治县。
上诉人谭千荣与被上诉人聂国民房屋买卖合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2015年7月7日作出（2015）石法民初字第02434号民事判决。谭千荣对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月10日进行公开开庭审理。上诉人谭千荣的委托代理人谭忠、谭红，被上诉人聂国民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石柱土家族自治县人民法院审理查明：2003年，该县临溪镇黎家村八会组村民聂国民因房屋滑坡，于同年7月15日与同村草店子组村民谭千荣达成《出售房屋协议》，约定谭千荣（云）将其所有的位于草店子组瓦屋砖木结构两间转让给原告聂国民，房屋价格为31100元。协议签订后，原告支付了购房款31100元，并接付房屋执业至今。另查明，涉案房屋土地权利人：谭千荣，产权编号：临集建（93）字第17169号集体土地建设用地使用证，使用面积：276.06㎡。涉案标的部分约为：11.9m×11.6m=138㎡。还查明，原告聂国民在庭审中及庭后将诉讼请求固定为：请求人民法院依法判令原、被告于2003年7月15日签订的《出售房屋协议》关于宅基地上房屋买卖部分有效；被告立即协助原告办理协议上的房屋房地产权证过户登记；诉讼费用被告承担。
聂国民一审诉称：2003年7月15日，原、被告在瓦屋（被告家）协商被告卖房、原告买房事宜，有谭定德、谭千林、冉启伦在场。首先议定砖木结构住房两间，价格叁万壹仟壹佰元整（小写：31100元），当场当众一次交清房屋价款叁万壹仟壹佰元整。原告交钱后，因要往浙江温州务工求生，就由原告父亲聂洪顺办理纳税和与被告一起办理房屋产权证，但被告的回答是“你只要上税了办不办房产证没有关系”。后来原告从浙江务工回来又到石柱县城被告家里要求办理房产证，被告谭千荣回答“现在没有时间，过几天我和你父亲去办理，你务工忙你去忙就是”，被告直到2012年（时过9年）从石柱县回家对原告父亲说“要把四至边界重新协商过，不然就不办房产证”所以拖到现在。原告不服的是，被告违反2003年7月15日当场当众定下的买卖协议，房屋数量和四至界限已定，而且在2004年4月4日原告还完了契税，以契税为证，四至边界已定，绝不变动。被告违反了《买卖合同》第4条，卖方应该给买方提供产权手续，而卖方拒绝办理产权证就应该承担法律责任。请求人民法院判令：1.双方于2003年7月15日签订的房屋买卖协议有效。2.被告立即协助原告办理协议上的房屋房地产权证过户登记。3.诉讼费用被告承担。
谭千荣一审辩称：一、原告陈述的事实有部分不属实，房屋价格是31000元，而非原告诉称的31100元。原、被告系同村不同组的村民，土地不能买卖。协议执笔人冉启伦系原告所请，现已死亡。冉启伦书写的协议内容中前界地址存在不准确，该协议内容不应当包括房屋前面地坝。二、关于原告诉称的要求被告协助办理房产证而拒不协助与客观事实不符。签订协议时，国家对农村的房屋根本没有办理房地产权证的登记制度。原告以一张虚假的合同交了房产契约税，里面的内容为“砖房两间价值贰万一千元”，与真实合同“砖房两间价值叁万一千元一百元”完全不符，其行为是欺诈和不诚信行为，其房产契约税应完全无效。三、被告的基本观点是：1.对房屋买卖协议有效的观点无意见，但仅仅是买卖协议约定的原房屋宅基地登记的范围，不能超越范围。2.不是答辩人不愿意协助配合办理房地产权过户登记，而是不同意超出房屋买卖协议范围进行登记。事实上，地坝也不在房屋宅基地范围内。3.本案是由被答辩人企图超越房屋买卖协议范围导致的纠纷，诉讼费用应当由原告自行承担。
石柱土家族自治县人民法院认为，原、被告于2003年7月15日签订的《出售房屋协议》是双方在平等、自愿协商一致的基础上达成的，是双方真实意思表示。协议签订后，原告已全部支付了购房款31100元，且一直执业至今。被告亦应履行协助原告办理房屋产权证的合同附随义务。关于被告提出的《出售房屋协议》房屋转让范围应不包括房前地坝及果园的辩称意见。因原告聂国民在庭审中及庭后均表示本次诉讼只针对房屋占用土地部分，不包括对房前地坝及果园部分。该院组织现场勘察后就地坝及果园的权属争议进行调解，但原、被告分歧较大，未能达成一致意见。根据不告不理的原则，暂不对地坝及果园的权属进行裁判。原、被告可再行协商或诉讼解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、原告聂国民与被告谭千荣于2003年7月15日签订的《出售房屋协议》关于房屋买卖部分有效；二、限被告谭千荣自本判决生效后三十日内协助原告聂国民办理房地产权证；三、驳回原告聂国民的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告谭千荣承担。
谭千荣不服石柱土家族自治县人民法院作出的前述判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销（2015）石法民初字第02434号民事判决，依法确认《出售房屋协议》无效；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由：1.双方诉争议的房屋属于农村房屋，被上诉人欲通过房屋买卖确定房屋的所有权不合法。根据《中华人民共和国土地管理法》第62条第2款规定，按照房地一致、房随地走的原则，农村房屋所有权的取得必须符合两个条件：一是房屋的权利人为农村集体经济组织的成员；二是必须从本集体经济组织取得宅基地。上诉人谭千荣系临溪镇黎家村草店子组集体经济组织的成员，被上诉人是临溪镇黎家村八会组集体经济组织的成员（在签订协议时属八会村，与上诉人各属于一个村）。双方承包的农村土地以不同的组发包，并非同一集体经济组织成员，被上诉人通过房屋买卖合同的方式无法真正取得房屋的所有权。2.确认上诉人与被上诉人达成的协议效力，适用的法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第153条、《中华人民共和国土地管理法》第8条第2款、第10条、第12条、第62条的规定，宅基地是基于集体经济组织成员特定身份关系取得，非集体经济组织成员未取得本集体经济组织同意，不能取得宅基地使用权。双方达成的《出售房屋协议》未经房屋占有的土地使用权人
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临溪镇黎家村草店子组同意，被上诉人不能合法取得土地使用权。且诉争的房屋并未到土地行政管理部门申请办理权属变更登记手续，双方达成的《出售房屋协议》违反了法律效力性禁止规定，应当认定为无效合同。综上，一审认定《出售房屋协议》关于房屋买卖部分有效是错误的，违反了房地一致、房随地走的原则，违反了法律效力性的强制规定，应属无效。
聂国民答辩称：上诉没有法律和事实依据，请求法院判决《出售房屋协议》有效，驳回上诉，维持原判。
本院二审过程中，上诉人谭千荣举示了如下证据：1.谭千荣的身份证复印件，拟证明其身份情况；2.临溪镇国土资源和房屋管理所证明，拟证明本案诉争房屋未办理产权过户登记；3.谭祈祥自书证实材料，拟证明其从2002年至2013年担任草店子组组长，上诉人与被上诉人2003年买卖房屋未经草店子组同意；4.谭祈祥身份复印件，拟证明其身份情况；5.谭祈祥说明，拟证明证人谭祈祥有病，无法出庭；6.陈怀燕自书证实材料，拟证明2014年至今其担任黎家村草店子组组长，双方发生纠纷时才知道房屋买卖一事，房屋买卖未经组上同意；7.陈怀燕的身份复印件，拟证明其身份情况；8.陈怀燕说明，拟证明其因怀孕不能出庭；9.疾病诊断证明书复印件，拟证明陈怀燕因流产需要休息，不能出庭；10.病人费用汇总一览表复印件，拟证明陈怀燕住院治疗情况；11.孕产健康管理手册，拟证明陈怀燕怀孕的事实；12.临溪镇政府、黎家村委会证明，拟证明谭祈祥、陈怀燕先后担任草店子组组长；13.土地承包经营证复印件，拟证明涉案房屋所在的农村土地以组为单位发包，土地由村民小组经营管理，村民小组为集体经济组织单位。
被上诉人聂国民质证认为：对证据3，上诉人与被上诉人签订《出售房屋协议》时确实没有经过组长同意，但因为原住宅遭遇山体滑坡，购买上诉人房屋时经过村委会及镇政府的同意。对其他证据的真实性无异议。本院审查认为，对上诉人举示的证据5，因不具有真实性，本院不予采信；对证据10、证据11，与本案不具有关联性，本院不予采信；对其余证据的真实性、合法性和关联性予以采信。
本院二审查明：谭祈祥于2002年至2013年担任石柱土家族自治县临溪镇黎家村草店子组的组长，陈怀燕于2014年至今担任该组组长。上诉人谭千荣《农村土地承包经营权证》记载的发包单位为石柱土家族自治县临溪镇黎家村草店子组。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案争议的焦点是上诉人谭千荣与被上诉人聂国民签订的《出售房屋协议》的效力问题。本案中，上诉人谭千荣系石柱土家族自治县临溪镇黎家村草店子组村民，被上诉人聂国民系该县临溪镇黎家村八会组村民，不属于同一集体经济组织的农村村民。双方于2003年7月15日签订的《出售房屋协议》，虽未得到时任组长谭祈祥的签字确认，但从2015年5月7日临溪镇黎家村村民委员会、临溪镇人民政府出具的《证明》可以看出，被上诉人聂国民因滑坡搬迁才向上诉人购买房屋，且经过了黎家村村民委员会的同意。上诉人谭千祥并未举证证明被上诉人聂国民在该村或其它地方另有房屋，从保障滑坡搬迁村民居住权的角度出发，双方的房屋买卖行为不宜认定无效。双方于2003年签订《出售房屋协议》后，房屋已经交付至今，临溪镇黎家村草店子组至本案诉讼前并未明确提出反对意见，应视为同意双方买卖房屋的行为。在本案一审中，谭千荣辩称对房屋买卖协议有效的观点无意见，只是对超出房屋买卖协议范围进行产权过户登记有异议，是对出售房屋的真实意思表示。因此，本院认定双方签订的《出售房屋协议》关于宅基地上房屋买卖部分有效，上诉人谭千荣应履行协助办理产权过户登记的义务。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人谭千荣的上诉事实和理由均不成立，其相应的上诉请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人谭千荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张泽端
代理审判员 郑 斌
代理审判员 段成一
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 侯 睿