陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕07民终896号
上诉人（原审原告）：杨桂清，女，生于1955年10月11日，住汉中市汉台。
委托诉讼代理人：赵霞，陕西达聪律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：刘丽芳，女，生于1969年1月15日，住汉中市汉台区。
委托诉讼代理人：黄勇，陕西恒爱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨希军，男，生于1957年4月24日，住汉中市洋县。
上诉人杨桂清因与被上诉人刘丽芳、杨希军农村房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省汉中市汉台区人民法院（2017）陕0702民初1529号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼各方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨桂清上诉请求：1.依法改判或者发回重审，驳回刘丽芳依照房屋现值与购房款的价差赔偿损失的诉讼请求，依法支持刘丽芳请求判令杨希军支付房屋转卖加价4万元的利息18000的诉请；支持杨桂清支付买受人购房款利息33320元和添附物残值35276元的诉讼请求。事实与理由：1.根据《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》（以下简称“《八次会议纪要》”），原审判决认定合同无效而又给予买受人分配房屋增值利润的合同权利是错误的。2.《鉴定结论书》，其鉴定人员不具有相应的资质，鉴定房屋与案涉房屋的坐落位置不同，鉴定的价款是房屋预期收益而不是委托鉴定所需的房屋现值，明显不具有证据的三性，不能作为认定事实的证据；3.原判违背当事人的意志，刘丽芳只请求杨希军支付转卖房屋加价款4万元的利息，原判判决杨希军支付刘丽芳损失，不当；4.原判对刘丽芳的信赖利益损失的认定方法错误；5.合同无效后，应当赔偿买受人的金额=(购房款18万元的银行利息-
案涉房屋出租的收益)×70%+添附物成本残值。6.鉴定结论确定的价款不是合同无效的直接损失，杨桂清不承担鉴定费。
刘丽芳辩称，1.一审判决与《八次会议纪要》的精神并不矛盾；2.一审对标的房屋价值委托评估鉴定，并据此认定房屋现值与购房款差价为信赖利息损失符合本案实际，也符合法律规定；3.一审判决杨希军承担一定的赔偿责任不违背刘丽芳的诉请；综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
杨希军请求二审法院驳回上诉，维持原判。
杨桂清向一审法院起诉请求：请求：1.判令杨希军与杨波签订的《房屋产权置换协议》和《契约》无效；2.判令杨希军与第三人刘丽芳签订的《房屋买卖契约》无效；3.判令杨希军和第三人刘丽芳返还涉案房屋以及具名杨桂清的房屋产权证（第0130**号）、土地使用证（集建土字第0031066号）。
刘丽芳向一审法院反诉请求：若本案合同被确认为无效，杨桂清依法应该返还实际收取的购房款18万元及房屋现有价值与18万元交易价的价差损失，杨希军收取刘丽芳22万元购房款实际支付杨桂清18万元，则杨希军对加价金额4万元的占有就没有法律依据和合同依据，依法应该返还刘丽芳，并承担这4万元占有期间的利息。
一审法院认定事实：杨桂清在汉中市汉台区王观营村四组拥有宅基地一处，建住房两间三层，其土地证号为汉市集建土字第00310**号，房产证号为汉中市房权证汉台区字第0130**号。2007年9月29日，杨桂清书面委托其子杨波全权办理该房屋出售事宜，并经汉台区东关法律服务所对该授权委托书予以见证，当日，杨波以杨桂清的名义与杨希军签订《房屋产权置换协议》和《契约》，约定：杨希军购买坐落于汉中市汉台区北关办事处王观营村4组村民杨桂清私有砖混楼房一幢，价款180000元，并约定“世代永远不得反悔”，汉台区东关法律服务所对该房屋买卖《契约》予以“法律见证”，证明其“房屋买卖契约合法”。2017年11月29日，杨希军付清购房款后，杨桂清将该房屋及汉市集建土字第0031066号《集体土地建设用地使用证》、汉中市房权证汉台区字第0130**号《房屋所有权证》原件交付给杨希军。2008年12月19日，杨希军与刘丽芳签订《房屋买卖契约》，约定：杨希军将购买的汉中市汉台区北关办事处王观营村4组村民杨桂清私有砖混楼房一幢以23万元价款转让给刘丽芳，并约定如发生产权纠纷，一切损失由转让方承担全部责任并赔偿双倍购房款。当日，刘丽芳实际给付购房款22万元，杨希军将该房屋及汉市集建土字第0031066号《集体土地建设用地使用证》、汉中市房权证汉台区字第0130**号《房屋所有权证》原件交付给刘丽芳，并将杨希军购买杨桂清房屋的全部资料给付刘丽芳。其后，刘丽芳对该房屋进行了装修，并占有使用至今。2016年5月31日，杨桂清诉于本院，审理中，第三人刘丽芳提出诉讼请求，并书面申请，要求对涉案房屋现值（含装修）予以评估，本院委托汉中市中级人民法院转委托有鉴定资质的相关机构对位于汉台区王观营村4组涉案住房一栋的现值予以评估（含装修部分），并对该栋房屋所占土地的土地使用权价值予以评定，汉中市中级人民法院转委托汉中市汉台区价格认证中心予以评估，2017年3月30日，汉中市汉台区价格认证中心作出汉区价认鉴（2017）055号《鉴定结论书》，鉴定标的在价格鉴定基准日的鉴定价格为616865.00元，土地使用权价格为87150.00元。鉴定费6000元由刘丽芳预交。
一审法院认为：农村宅基地使用权是我国农村社会保障体系最重要的组成部分，系农民安身立命之本，承载着广大农民居者有其屋的社会功能。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，《中华人民共和国物权法》第五十九条第一款规定，农民集体所有的动产和不动产属于本集体组织成员集体所有。根据上述法律规定，农村宅基地的使用权具有使用权主体为本集体组织成员的人身属性，为此，非集体组织成员不能取得宅基地的使用权，也不能通过受让房屋所有权来取得宅基地的使用权。本案讼争的房屋，系杨桂清基于系汉台区王观营村村民这一集体组织成员的特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后，在该宅基地上建造的建筑物，其房屋的买卖，实质上也将该宅基地出让给非本集体经济组织成员以外的人员，因此，原告杨桂清与杨希军签订《房屋产权置换协议》和《契约》、杨希军与刘丽芳签订《房屋买卖契约》均无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还，有过错的一方应当赔偿给对方因此造成的损失，各方当事人均有过错的，应当各自承担相应的责任。由于涉案房屋流转时间较长，社会经济发生较大变化，现房屋价值与购买价格有较大差异，刘丽芳主张因合同无效给其造成信赖利益损失符合法律规定，而农村宅基地使用权系杨桂清在本村独享的权利，因此，刘丽芳的信赖利益损失应为该房屋可实现价值704015.00元扣除土地使用权价值87150.00元及购房款220000元，实际为396865元。本案杨桂清在出卖时即应明知所出卖的房屋和宅基地属于我国法律、政策禁止流转的范围，其在房屋出卖后又以违法出卖为由主张合同无效，应承担合同无效的主要责任，杨希军在两次流转中获利40000元应退还给刘丽芳，杨希军、刘丽芳在交易中未尽到审慎的注意义务，亦应承担相应责任。杨桂清认为汉区价认鉴（2017）055号《价格鉴定结论书》的鉴定结论与涉案房屋没有关联，其辩解理由忽略了第三人的信赖利益损失，系对法律规定的误读，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、杨桂清与杨希军于2007年9月29日签订的《房屋产权置换协议》和《契约》无效；杨希军与刘丽芳于2008年12月19日签订的《房屋买卖契约》无效。二、在本判决生效后60日内由杨桂清退还刘丽芳购房款180000元，由杨希军退还刘丽芳购房款差价40000元。在杨桂清付清购房款后10日内由刘丽芳将坐落于汉中市汉台区王官营村四组讼争的房屋腾退给杨桂清，并将汉市集建土字第0031066号《集体土地建设用地使用证》、汉中市房权证汉台区字第0130**号《房屋所有权证》原件退还给杨桂清。三、在本判决生效后60日内由杨桂清赔偿第三人刘丽芳经济损失396865元的70%计277805.50元，由杨希军赔偿第三人刘丽芳经济损失的10%计39686.50元，其余20%计79373元由刘丽芳自行承担。
二审期间，杨桂清提交四份证人证言，证明案涉房屋从2009年开始一直处于租住的状态，属于房屋的收益，计算损失时应当予以扣除。刘丽芳与杨希军对上述证据均不予认可。经审核，因证人未出庭作证，真实性无法核实，本院不予采信。
二审期间，因杨桂清对汉台区价格认证中心作出的汉区价认鉴（2017）055号《价格鉴定结论书》提出异议，本院认为鉴定人员有必要出庭接受质询。经本院依法通知，鉴定人员何建斌、郭超出庭就鉴定人员资质、重置成本由来、鉴定方法及鉴定时限等问题接受了质询。其中，就重置成本问题，鉴定人员何建斌称，重置成本是以相近或者同一区域内房屋销售价格为参照，并且在已考虑附近商品房、安置房的销售价格后所取的平均价格，平均价格中涵盖了土地费、各种税费、开发费、建安费等费用。杨桂清对鉴定人员所述内容的真实性合法性无异议，但认为重置成本应当扣除投资利息、销售税费、开发利润，重置成本3600元不客观。经审核，鉴定人员在接受质询时发表的意见与其鉴定依据相符，且鉴定人员具有资质、鉴定程序合法，故，《价格鉴定结论书》能够作为认定案件事实的证据。
经开庭审理，二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：本案当事人对合同无效均无异议，本院予以确认。杨桂清上诉请求，改判支持刘丽芳诉请杨希军支付房屋转卖加价4万元的利息18000元的诉讼请求，因当事人无权对他人的民事责任提出上诉，且该部分不涉及责任比例划分问题，杨希军亦当庭表示对原审判决结果无异议，故杨希军在本案中的赔偿责任，不属于二审审理范围。
针对杨桂清其他的上诉请求、事实与理由，本案的争议焦点是，因合同无效导致的损失如何确定。从杨桂清卖房的时间上看，距今已经10年。在此期间，随着经济的发展，房价上涨，当年的购房款已经无法购买相同面积的房屋，刘丽芳因为合同无效遭受了经济损失。如由杨桂清按照购房款利息及添附物残值赔偿刘丽芳的损失，杨桂清获得的利益将远高于刘丽芳获得的赔偿，对于刘丽芳显属不公。故，对于杨桂清的主张，本院不予支持。一审法院依据鉴定意见确定涉案房屋的现值，在此基础上确定刘丽芳的损失正确，本院予以维持。杨桂清主张以涉案房屋的出租收益抵扣其应当承担的部分赔偿责任没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，杨桂清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元，由杨桂清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汤 涛
代理审判员 李 涛
代理审判员 徐晓倩
二〇一七年十月二十五日
书 记 员 潘鹏云