广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤执复216号
复议申请人（异议人、案外人）：徐爱敏，女，汉族，1975年10月15日出生，住广东省揭东县，。
申请执行人：珠海华润银行股份有限公司。住所地：珠海市香洲区吉大九洲大道*****号。
法定代表人：刘晓勇，董事长。
委托诉讼代理人：吴建武，广东闻彰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈浩鹏，广东闻彰律师事务所律师。
被执行人：郭耀名，男，汉族，1966年1月3日出生，住惠州市惠城区，。
被执行人：惠州市天合建筑有限公司。住所地：惠州市惠城区江北14号小区光耀橙子公寓*楼。
法定代表人：方建国。
被执行人：惠州市众望集团有限公司。住所地：惠州市惠城区东平半岛12号小区综合楼*楼。
法定代表人：郭赞楼。
被执行人：光耀集团有限公司。住所地：惠州市惠城区东平12号小区荷兰水乡会所*楼。
法定代表人：郭耀名。
被执行人：惠州众望光耀城房地产有限公司。住所地：惠州市惠阳区淡水镇教育路七巷**号。
法定代表人：庄胜东。
复议申请人徐爱敏不服珠海市中级人民法院（以下简称珠海中院）（2017）粤04执异5号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
珠海中院在执行珠海华润银行股份有限公司（以下简称华润银行）申请执行郭耀名、惠州市天合建筑有限公司、惠州市众望集团有限公司、光耀集团有限公司、惠州众望光耀城房地产有限公司（以下简称众望光耀城公司）借款合同纠纷一案过程中，作出（2016）粤04执158号之二执行裁定，徐爱敏对此不服提出执行异议。
徐爱敏提出异议称，众望光耀城公司名下项目于2009年9月开始对外预售，2010年末基本售馨，并于2011年9月交付使用，2012年至2013年初陆续办理了房产证。异议人购买了其中的三期2-56幢01号房，并在房产销售并已办理房产证后，因众望光耀城公司与其他人的纠纷，珠海中院于2014年7月4日作出（2014）珠中法民二初字第23-1号民事裁定书，查封了异议人购买房产所坐落的位于惠州市惠阳××淡水镇桥背潘屋地段国有土地证编号为惠阳国用（2007）0101895号的土地（以下简称1895号土地），案件在执行过程中，珠海中院又于2016年7月4日作出（2016）粤04执158号之二执行裁定，续封了1895号土地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：建筑物转让的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处理。根据房地合一的物权法规则，已经售出并备案的房产及其所属土地使用权不得进行查封、扣押、冻结，对于业主已办理了《房地产登记证》的所涉土地就更不能查封、扣押、冻结。综上，请求法院解除对1895号土地的查封。
申请执行人华润银行答辩称：珠海中院（2014）珠中法民二初字第23号判决书判项六已确认我行对1895号土地享有抵押权，并有优先受偿权。我行申请强制执行并申请查封1895号土地有事实与法律依据，请求法院在查清事实的基础上，以事实为依据，以法律为准绳，作出公平的裁决。
珠海中院经审查查明，珠海中院依据已经发生法律效力的（2014）珠中法民二初字第23号民事判决，受理华润银行申请执行郭耀名、惠州市天合建筑有限公司、惠州市众望集团有限公司、光耀集团有限公司、众望光耀城公司借款合同纠纷一案。上述生效法律文书判令：一、惠州市天合建筑有限公司于判决生效之日起五日内向华润银行偿还借款本金人民币1亿元及利息（利息计至2014年6月12日为人民币752836.23元，2014年6月12日之后的利息以人民币1亿元为基数，按逾期贷款罚息利率即年利率13.5%计算，并对未按期支付的利息自逾期之日起按逾期贷款罚息利率即年利率13.5%计收复利，均计至判决确定的债务履行期限届满之日止）；二、惠州市天合建筑有限公司于判决生效之日起五日内向华润银行公司支付律师费人民币20万元；三、惠州市众望集团有限公司、郭耀名、光耀集团有限公司对判决第一、二项确定的惠州市天合建筑有限公司的债务，向华润银行公司承担连带清偿责任；四、惠州市众望集团有限公司、郭耀名、光耀集团有限公司承担保证责任后，有权向惠州市天合建筑有限公司追偿；五、华润银行在惠州市天合建筑有限公司不履行判决第一项、第二项债务时，有权对光耀集团有限公司名下的抵押物21套房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在判决第一项、第二项所确定的债务范围内优先受偿；六、华润银行在惠州市天合建筑有限公司不履行判决第一项、第二项债务时，有权对众望光耀城公司名下的抵押物[位于惠州市惠阳××淡水镇桥背潘屋地段，惠阳国用（2007）第0101895号]折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在判决第一项、第二项确定的债务范围内优先受偿；七、众望光耀城公司应在惠州市天合建筑有限公司不能清偿判决第一项、第二项债务的范围内，以众望光耀城公司位于惠阳区淡水街道桥××大道7234平方米土地及地上建筑物的价值为限对华润银行的损失承担赔偿责任。根据申请执行人的申请，珠海中院于2016年6月21日立案强制执行，案号为（2016）粤04执158号。
本案在诉讼程序中，华润银行向珠海中院申请财产保全，珠海中院于2014年7月3日做出（2014）珠中法民二初字第23-1号民事裁定，查封了包括众望光耀城公司1895号土地等财产。在查封期限即将届满前，华润银行向珠海中院申请继续查封上述财产。珠海中院于2016年6月28日作出（2016）粤04执158号之二执行裁定，继续查封上述财产。
另查明，从徐爱敏提供的房地产权证显示，徐爱敏购买了惠州市惠阳××淡水镇桥背潘屋光耀城三期2－56幢01号房，并于2013年1月17日办理了房地权证（证号：1110082076），珠海中院在审查过程中对徐爱敏已办理房地产权证所涉土地使用权的登记情况向惠州市国土资源局惠阳区分局发出征询函，惠州市国土资源局惠阳区分局复函称，惠州市惠阳区于2016年6月30日全面开展不动产统一登记工作，徐爱敏未在该局办理过登记在其名下的土地使用证。
珠海中院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条的规定，执行以生效法律文书为依据。珠海中院（2016）粤04执158号执行依据为（2014）珠中法民二初字第23号判决，该民事判决第六项判令：华润银行在惠州市天合建筑有限公司不履行判决第一项、第二项债务时，有权对众望光耀城公司名下的抵押物[1895号土地]折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在判决第一项、第二项确定的债务范围内优先受偿。上述判项明确了华润银行对案涉土地享有抵押物权，据此，珠海中院在执行过程中对该土地采取查封措施是依照生效判决的内容作出的，案外人徐爱敏异议主张因其购买了案涉土地上的光耀城三期2－56幢01号房，故案涉土地的使用权随之转让，珠海中院查封行为侵犯了合法权益。由于其该项主张不仅是针对执行标的，实质上是对执行依据即生效判决提出的异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人对生效判决提出的异议，不属于执行异议程序审查的范围，徐爱敏应另循法律途径解决。鉴于珠海中院已立案受理，故应驳回申请。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款的规定，于2017年4月20日作出（2017）粤04执异5号执行裁定，驳回徐爱敏的异议申请。
徐爱敏不服上述裁定向本院申请复议，请求撤销珠海中院（2017）粤04执异5号执行裁定，解除对1895号土地的查封，或发回重新审查。事实与理由如下：
（一）异议人在本案中所主张的是对执行标的的实体权利，珠海中院作为行为异议处理，剥夺了异议人对执行标的主张实体权利的诉权。
（二）异议人购买的涉案房产对价中既包含了房产的价值，也包含了房产所在地块的价值，根据“房地一体”原则，异议人所购买的是房产这一建筑物以及所在地块的土地使用权。异议人这一实体权利，可以排除执行。
（三）珠海中院应当根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，对案外人是否是权利人、该权利的合法性与真实性、能否排除强制执行进行审查。珠海中院未审查异议人提出的排除执行的异议请求，便裁定驳回，违反法律规定。
（四）在当地国土部门已出具审查意见的情况下，珠海中院仍继续查封没有道理，对作为业主的异议人来说不公平。
华润银行提交答辩意见称，生效判决已确认我行对1895号土地的抵押优先权，我行申请查封该土地有事实和法律依据。希望在法院和惠州市政府相关部门组织协调下，依法维护我行合法权益。我行是中央企业，贷款是国有资产，依法应受保护。
除上述珠海中院查明的事实以外，本院补充查明以下事实：
2013年6月28日，众望光耀城公司与华润银行签订《抵押合同》，以1895号土地作为抵押物，为天合建筑公司与华润银行签订的《流动资金借款合同》担保，被担保的主债权本金不超过人民币1.15亿元，并于2013年7月9日办理了抵押登记。
2016年11月15日，惠州市国土资源局惠阳区分局向珠海中院发出《关于解除惠州众望光耀城房地产有限公司名下土地使用权查封的审查意见》，载明：贵院（2016）粤04执158号之二《协助执行通知书》要求我局协助查封惠州众望光耀城房地产有限公司名下位于惠阳区淡水街道××村潘屋地段1宗土地使用权，土地使用权证号为：惠阳国用（2007）第0101895号。现经会同惠阳区房地产管理局核查，上述土地上涉及12幢67套商品房，已办理了转移登记或合同备案（详见列表）。未办理部分请贵院到惠阳区房地产管理局查询。根据《物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者增与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”及《城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”之规定，众望光耀城房地产有限公司已将上述商品房出售并登记至小业主名下，该商品房所占用范围内的土地使用权也已经同时依法转让给小业主，如查封上述土地，将影响小业主的合法权益。因此，建议贵院依法进行审查，并解除对惠阳国用（2007）第0101895号土地使用证登记的土地使用权的查封。
本院认为，本案争议焦点是，珠海中院应否对徐爱敏异议进行审查。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，1895号土地为珠海中院查封的涉案执行标的，徐爱敏异议主张因其购买了该土地上的光耀城三期2－56幢01号房，故该土地使用权随之转让，要求珠海中院解除查封。徐爱敏是以其已取得所购房产占用范围内的土地使用权这一实体权利为由，要求解除查封，排除执行，该异议符合上述法律规定的案外人异议情形。
珠海中院审查认为：“案外人徐爱敏异议主张因其购买了案涉土地上的光耀城三期2－56幢01号房，故案涉土地的使用权随之转让，珠海中院查封行为侵犯了合法权益。由于其该项主张不仅是针对执行标的，实质上是对执行依据即生效判决提出的异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人异议对生效判决提出的异议，不属于执行异议程序审查的范围，徐爱敏应另循法律途径解决。鉴于珠海中院已立案受理，故应驳回申请。”对此本院认为，徐爱敏所提异议理由是其享有已购买房产占用范围的土地使用权，要求解除涉案土地使用权的查封。只有在珠海中院经审查驳回异议请求后，如果案外人徐爱敏不服，认为原判决、裁定错误，并根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十三条“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对驳回其执行异议的裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益的，可以自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审”的规定，对本案生效判决申请再审，才会产生对生效判决的异议问题。因此，珠海中院认为“徐爱敏异议主张实质上是对执行依据即生效判决提出的异议，不属于执行异议程序审查的范围”不符合法律和司法解释规定，珠海中院应当对该异议进行审查。
综上，复议申请人所提异议属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议，其要求珠海中院对其异议进行审查的复议主张成立，珠海中院裁定驳回异议申请、不予审查不当，应予撤销，由珠海中院对徐爱敏所提异议进行审查。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第三款规定，裁定如下：
一、撤销珠海市中级人民法院（2017）粤04执异5号执行裁定。
二、指令珠海市中级人民法院对徐爱敏所提执行异议进行审查。
本裁定为终审裁定。
审判长 杨明哲
审判员 蒋先华
审判员 李焱辉
二〇一七年九月四日
书记员 严明月