大连经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0291民初4052号原告：刘迪。委托诉讼代理人：曲彤宇，辽宁谦尚律师事务所律师。被告：郑大伟。委托诉讼代理人：王东梅，辽宁论典律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文豪，辽宁论典律师事务所律师。原告刘迪诉被告郑大伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘迪及其委托诉讼代理人曲彤宇，被告郑大伟及其委托诉讼代理人王东梅、张文豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告向原告支付违约金667500元。事实与理由：2017年4月25日，原、被告双方签订《二手房买卖合同》，约定原告一个月内向被告支付人民币667500元（30%的房款）。原告于2017年4月25日转给被告100000元，于2017年5月25日转给被告567500元，但被告收款一个月后擅自将涉案房屋转让给第三人并过了户，按约定被告应向原告支付除已付款外，还需支付房价款的一倍违约金，因被告不同意支付，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。案涉房屋在原、被告双方签订二手房屋买卖合同前已经出卖给案外人薛立刚，原告陈述的被告收款一个月后擅自将案涉房屋转让给第三人并过了户的事实不存在，原告刘迪无权根据合同约定要求被告承担已付房款一倍的违约金。案涉二手房买卖合同在签署时，双方以口头约定的方式对合同附解除条件，该解除条件为案外人薛立刚要求被告郑大伟继续履行双方交付房屋，事实上，因薛立刚要求继续履行合同交付房屋并办理过户，案涉二手房买卖合同解除条件成就，被告郑大伟按照双方的约定已经原数返还原告刘迪已付全部款项，双方合同解除，且均没有任何实际损失，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院依法组织质证。原告提交收据、不动产买卖合同及房屋登记簿、中国建设银行银行卡客户交易明细清单、二手房买卖合同，被告提交中国工商银行业务回单、录音资料、购房贷款代理服务合同、证人齐兆伟证言作为证据，双方对证据的真实性均无异议，本院依法予以采信。本院依职权到瑞家装饰（大连）地产代理有限公司众益阳光海岸店进行调查取证，调查笔录、现场照片经双方当事人质证，本院予以采信。经审理认定事实如下：2017年4月24日，被告与案外人薛立刚、陈文静在瑞家装饰（大连）地产代理有限公司签订《购房贷款代理服务合同》，约定被告将其所有的位于大连经济技术开发区众益阳光海岸小区40号4单元，面积为254.37平方米的房屋（下称案涉房屋）卖给二案外人。2017年4月25日，原、被告签订《二手房买卖合同》（该合同由原告起草），约定被告将案涉房屋卖给原告，房屋成交价格222.5万元；合同签订时，原告即时向被告以银行转账的形式交付订金10万元，合同签订一个月内，原告向被告支付成交总价30%的房款（含订金），即667500元，剩余房款由原告办理按揭贷款；合同第七条约定：本合同签订后，被告再将该房屋出卖给第三人，导致原告不能取得房屋所有权证的，其有权解除合同，被告退还原告全部已付款，并按照原告累计已付房款的一倍支付违约金。签订合同当日，原告向被告支付10万元，2017年5月25日，原告又向被告支付房款567500元。2017年6月21日，被告与二案外人薛立刚、陈文静签订《不动产买卖合同》，并协助其办理了不动产权属转移登记。2017年7月3日，被告向原告返还房屋款项共计667500元。庭审中，原、被告均认可案涉合同已经无法继续履行。另查，2017年5月25日，原、被告之间进行通话，被告在接通电话之时陈述：“刘迪啊，我上午又找人问了，这事很严重啊，如果他坚决不退，你也买不成……按咱们约定说，我先给你整去，整不成我就原额把定金退给你，你打钱干啥……咱们签合同的时候，我就说了，我说我全力给你做去，如果做通了，就卖给你，如果做不通，就把10万元打回去”。原告说：“你今天下午过来么……下午咱们当面谈……行，你先别和中介讲，然后咱俩下午当面谈”。被告说：“当面谈吧，你说你到底着急打什么钱，整成整不成还不一定呢”，原告说：“我要按照我的合同来”，被告说：“按合同最大的前提不是咱们能退出去嘛，咱俩约定不是这么约的么”，原告答：“嗯”。被告的证人齐兆伟到庭作证，称其为被告打广告卖房，原告主动找到其要求买房，当时已经知道被告已经将房屋卖给案外人且签订合同的事情；在签订合同当时，证人也在场，被告也向原告告知了该房屋已卖给他人的事实，而原告坚持要买，后因案外人薛立刚、陈文静坚持购买案涉房屋，被告无法与原告继续履行合同，即与原告进行了协商，约定原告将已经签订的合同还给被告，被告向原告返还已付款。关于案涉房屋的房价波动情况，本院依法到瑞家装饰（大连）地产代理有限公司询价。经询价，案涉房屋所在小区共有类似房屋六套，同地段、同类型的房屋的交易频率不大，2017年4月25日、5月25日、7月3日期间的房屋价格没有明显波动。本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告已于2017年4月24日与案外人签订房屋买卖合同并收取定金，又于次日与原告签订前述合同、收取定金。依据原、被告于2017年5月25日发生的电话录音记载的内容，结合证人证言，可见原告对于被告就案涉房屋已与案外人在房地产中介公司签订买卖合同一事是知道的。现该合同已无法履行，原、被告双方均有过错。原告要求被告按照合同约定支付已付款的一倍作为违约金，被告认为原告明知合同存在无法履行的可能性依然支付款项属于恶意，以其本身不存在违约行为、原告没有实际损失进行抗辩，结合双方的过错程度及损失情况，本院依法对违约金进行调整。结合第三方中介机构瑞家装饰（大连）地产代理有限公司的询价结果，2017年4月25日至7月3日期间，案涉房屋的房价波动不大，故原告所称的房屋价格预期损失，无据认定，不予支持。被告于2017年4月25日起占用原告款项100000元至同年7月3日，于2017年5月25日起占用原告款项567500元至同年7月3日，该期间的利息损失，被告应向原告支付，按照中国人民银行同期贷款利率计算，共计3481元。原告关于坚持按照合同约定要求被告支付合同违约金的诉讼意见，因合同第七条约定的是“合同签订后，卖方再将案涉房屋卖给他人，导致买方无法取得房屋产权的”，而被告在合同签订前就已和案外人签订合同出卖房屋，故本案不适用该条约定，原告的该诉讼意见，于法无据，不予采纳。综上所述，原告要求被告返还已付款一倍的款项作为违约金的诉讼请求，不予支持；结合双方的过错程度，损失情况，本院依法调整违约金为被告占用原告款项期间的银行贷款利息。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑大伟于本判决生效后十日内向原告刘迪支付违约金3481元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告刘迪的其他诉讼请求。案件受理费5238元，由原告刘迪负担5213元，被告郑大伟负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 时  丽  丽二〇一七年十一月六日书记员 王苓宇（代）附本案法律依据《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。