广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂13民终856号上诉人（一审原告）：冯志高，男，汉族，1989年10月30日出生，住象州县。委托诉讼代理人：张祖能，广西恒聚律师事务所律师。上诉人（一审被告）：广西子木投资管理有限公司，住所地柳州市桂中大道南段2号阳光壹佰城市广场2幢11层15号，统一社会信用代码：914502005640128403。法定代表人：李建荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：覃必华，广西天际律师事务所律师。上诉人冯志高因与上诉人广西子木投资管理有限公司（以下简称子木公司）商品房销售合同纠纷一案，不服象州县人民法院（2017）桂1322民初495号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年9月11日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人冯志高上诉请求：1.变更一审判决第一项为判决子木公司支付上诉人按购房款每日万分之四的标准，自2015年12月21日起至2017年3月13日的逾期交房违约金，即在一审判决的基础上要求子木公司增加支付逾期交房违约金16135.88元，此后的违约金计至实际符合交房条件之日；2.改判一审判决第二项为支持上诉人在一审提出的第一项诉讼请求，即判决子木公司继续履行《商品房买卖合同》，并按合同第九条约定的交房条件于判决生效之日起90天内将房屋交付上诉人使用；3.本案的一、二审全部诉讼费用由子木公司承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误，商品房竣工验收合格的条件时取得《工程竣工验收备案表》，该条件是法律法规对商品房交付的强制性规定，子木公司没有取得相关验收合格文件交房是违法行为，其违法行为一直在持续，违约金应计至符合合同第九条约定的交房条件之日。2.上诉人在收房时一直要求子木公司出示合同第九条约定交房的相关文件，但其工作人员说有，在收房后会给上诉人，但至今均没有出示，子木公司存在欺诈上诉人收房的事实。3.办理房屋交接手续，并不能代表上诉人已经能够使用该房屋，本房屋因基础设施没有达到一户一表，子木公司在一审时也自认没有一户一表，上诉人至今不能使用房屋，其违约行为一直在持续。上诉人子木公司上诉请求：撤销一审判决，驳回冯志高的全部诉讼请求，由冯志高承担本案的诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实不清，上诉人不能按照合同约定的期限交房是不可抗力因素造成的，上诉人不承担违约责任。冯志高办理房屋交接手续，视为房屋已经按照交接程序交付使用。下雨导致停工工期应当顺延。自2013年8月至2016年7月11日，其中因下雨导致停工四百余天，应视为不可抗力，工期应当顺延。一审适用法律错误。不管是根据合同约定还是法律规定，延期交房时间尚在工期顺延范围内，让上诉人承担违约责任没有法律依据。冯志高一审起诉请求为：1、判令子木公司继续履行《商品房买卖合同》，并按合同第九条约定的交房条件于判决生效之日起90日内将房屋交付冯志高使用；2、判令子木公司因逾期交房而向覃志有支付自2015年12月21日起至2017年3月13日的违约金39940元，此后的违约金计至实际符合交房条件之日；3、本案的诉讼费由子木公司承担。一审法院查明：2014年11月24日，冯志高与子木公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买“象州龙和城”7栋2单元601号房屋，建筑面积114.3平方米，购房总金额222885元。冯志高已按合同约定支付了全部购房款。该合同第九条交付期限中约定：“出卖人应当在2015年12月20日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.X”。合同第十条约定：“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。一审另查明，《建设工程质量竣工验收意见书》载明，象州龙和城7#楼于2013年10月5日开工，于2016年7月20日竣工。2016年7月20日，该工程经施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格。庭审中，双方均认可2016年9月12日办理了房屋验收交接手续。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，也不损害社会公共利益，应属有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当按照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，从双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定来看，诉争房屋的交房条件为“该商品房经验收合格”，但在该条还逐次约定下以下的交房条件选项：该商品房经综合验收合格、该商品房经分期综合验收合格、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，每项的交房条件逐次加重，而双方仅选择最为宽松的“该商品房经验收合格”，由此可推定双方在订立合同时约定的“验收合格”系指经施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格。在2016年7月20日，诉争房屋所在的工程已经由施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格，故已达到合同约定的交房条件。根据《商品房买卖合同》第九条第一款的约定，子木公司没有按照约定的时间向冯志高履行交房义务，已构成违约，理应承担违约责任。子木公司从2015年12月21日起至2016年9月12日止逾期267天，按合同约定应支付冯志高逾期交房违约金23804.12元（222885×万分之4×267天）。关于子木公司提出的降雨天数及节假日等系不可抗力应予以扣减的意见，本院认为，所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，子木公司所辩称的顺延事由在订立合同时即可预见在开发过程中可能会出现，并不属于不可抗力的事由，且子木公司对这两项事由未作可顺延的约定，故该意见没有依据，本院不予采纳。双方在2016年9月12日已经办理了房屋交接手续，故对冯志高要求子木公司于判决生效之日起90日内将房屋交付使用的诉请，无事实依据，本院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：1.广西子木投资管理有限公司于本案判决生效之日起十日内支付冯志高逾期交房违约金23804.12元；2.驳回冯志高的其他诉讼请求。案件受理费799元，减半收取计400元，由广西子木投资管理有限公司负担。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.子木公司是否已经履行了交房义务；2.雨天是否应当视为不可抗力予以顺延工期。二审期间，上诉人子木公司提交了以下证据材料：1.销售收入明细表，2.置业顾问赵翠云短信通知交房业主名单，3.赵翠云短信通知记录，证明子木公司已经依约履行了向本次诉讼的30户业主通知交房的义务。经庭审质证，上诉人冯志高对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不认可其证明目的。本院认证认为，尽管该证据系子木公司单方出具，未有业主的签字确认，但综合本案的其他证据，可以相互印证，可以作为认定案件事实的依据。一审查明的本案事实，双方当事人无异议的，本院予以确认。本院认为，关于子木公司是否已经在2016年9月12日履行了交房义务的问题。依据涉案合同第九条的约定，涉案房屋在交付时“该商品房经验收合格”。2016年7月20日，诉争房屋所在的工程已经由施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格，故已达到合同约定的交房条件。2016年9月12日，冯志高作为业主已经接收了房屋，于办理了交房手续，故一审认定子木公司已经履行了交房义务并无不当。关于雨天是否应当视为不可抗力予以顺延工期的问题，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，雨天尽管属于不能避免的客观情况，但其并不属于房地产施工过程中不能预见或不能克服的客观情况。故雨天不应当视为不可抗力，亦不应当予以工期顺延，子木公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费204元（冯志高预交）、395元（广西子木投资管理有限公司预交），合计599元，由广西子木投资管理有限公司负担395元，由冯志高负担204元。本判决为终审判决。审判长  郭永勇审判员  侯永魁审判员  石晓志二〇一七年十一月十三日书记员  龙 莉附相关法律条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；