河北省承德市双桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0802民初3942号
原告刘广义，男，1977年5月14日出生，汉族，个体，住平泉市，
委托代理人吕华，河北吕华律师事务所律师。
被告姚秀华，女，1960年6月6日出生，满族，无业，住承德市双桥区，
被告承德友佳房地产经纪有限公司，住所地河北省承德市双桥区高新区冯营子镇凤凰御都2楼105铺，统一社会信用代码911308055982576433。
法定代表人王树有，职务经理。
委托代理人王竞男，河北尚丰律师事务所律师。
原告刘广义与被告姚秀华、承德友佳房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月9日受理后，依法适用普通程序，于2017年11月8日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告姚秀华、被告承德友佳房地产经纪有限公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘广义诉称，2017年2月14日，原告在被告友佳公司的中介下，被告姚秀华代理其女儿张某1、张某2签订了编号为0001889号的《房屋买卖合同》，合同约定将张某1、张某2名下的河北省承德市双桥区凤凰山大街凤凰御园*号楼*单元***号房屋以900000.00元的价格卖给原告。原告当日交纳给被告姚秀华50000.00元定金，交给被告友佳公司12000.00元中介费。在原告要求履行过户手续时，被告姚秀华依据房子属于张某1、张某2，她们现在不同意为由拒绝。2017年3月10日，原告按照《房屋买卖合同》约定的仲裁条款向承德仲裁委员会申请仲裁，请求确认合同有效继续履行办理过户手续及其他合同义务，张某1、张某2承担违约金90000.00元。2017年5月10日，承德仲裁委员会依据被告姚秀华属于无权代理，合同对张某1、张某2无效，售房人一方的权利义务应当由被告姚秀华享有和承担为由，裁决驳回仲裁请求。原告在被告拒绝办理过户手续后，又通过其他中介公司在同小区购买了房屋，每平方米比2017年2月14日的房价上涨1000.00元。原告认为，被告姚秀华在和原告签订合同时，恶意磋商陈述房子是其出资，对该房屋有处分权，在签订合同后看到房屋交易价格上涨就拒绝履行合同，导致原告损失。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，虽然被告姚秀华代理出卖人签订的合同对被代理人张某1、张某2无效，但因签订合同给原告造成的损失应由姚秀华承担。被告友佳公司作为专业的二手房中介公司，因其工作不严谨没有审查与原告签订合同的不是房屋所有人造成合同无效，对因过错给原告造成的损失和被告姚秀华承担连带赔偿责任。为了维护原告的合法权利，向法院提起诉讼，请求判决令二被告连带赔偿原告损失90750.00元，二被告承担诉讼费用。
被告姚秀华辩称，2017年2月14日我代我的女儿签字，我认为合同无效，因为房屋所有人不是我，我并未耽误原告购买房屋，我们自签订合同的第三天告诉中介，房屋是我女儿的，我女儿不让卖房，第四天我通知原告将定金拿回去，没有收到被告的购房款全款，所以我不承担赔偿责任，应该是友佳中介的责任。
被告承德友佳房地产经纪有限公司辩称，原、被告及被告承德友佳房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》是三方当事人真实意思表示，应为合法有效，被告姚秀华因无房屋所有权仍与原告签订《房屋买卖合同》已构成根本违约，应由姚秀华承担全部违约责任，被告承德友佳房地产经纪有限公司不承担责任。三方于2017年2月14日签订的《房屋买卖合同》的甲方售房人为张某1、张某2，购买人为刘广义，中介方为被告承德友佳房地产经纪有限公司，实际甲方签订合同人为被告姚秀华，在签订合同时，被告姚秀华叙述其是实际产权人张某1、张某2的母亲，该房屋是由姚秀华作为实际出资人为二人购买，可以处分房屋，现其中一女儿要结婚，所以将房屋出卖变现，将卖房款分割给两个女儿。在签订合同过程中，产权人已明确注明了为张某1、张某2，而姚秀华是作为代签人，原告刘广义对此也是明知的，被告承德友佳房地产经纪有限公司在甲、乙双方均无异议的情况下，签署的合同，未曾故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害双方利益，因此被被告承德友佳房地产经纪有限公司不应承担违约责任。根据《房屋买卖合同》第六条第一款的规定，甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。被告姚秀华对诉争房屋没有所有权，仍然擅自出卖，根据合同约定该违约责任应由甲方也就是被告姚秀华承担。《房屋买卖合同》第六条第六项约定，如甲、乙任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。原告刘广义于2017年2月14日向被告承德友佳房地产经纪有限公司支付中介费12000.00元，此款被告承德友佳房地产经纪有限公司于2017年5月31日以转账的方式退还原告刘广义，此中介费应由被告姚秀华赔偿。综上所述，被告姚秀华无所有权而擅自出卖房屋给原告带来的损失应由其进行赔偿，被告承德友佳房地产经纪有限公司没有违约行为，不承担赔偿责任。该合同现虽不能实际履行，但被告承德友佳房地产经纪有限公司提供订立合同的媒介服务而促成合同成立，中介费应由违约方承担。
庭审中，原告出示了以下证据，1、2017年2月14日房屋买卖合同一份，原告通过被告友佳中介公司购买被告姚秀华房屋，有被告姚秀华签字；2、收条一张定金5万元，证明签订合同当日被告姚秀华收到原告定金5万元；3、承德友佳房地产经纪有限公司出具的收条1.2万元，证明被告友佳收到原告中介费1.2万元；4、2017年3月13日房屋买卖合同一份及支付全部房款收条复印件，因被告姚秀华法履行合同之后，原告在本小区购买了另一条房屋，而该房屋已经涨价，每平米多1000元；5、2017年2月14日看房录像，友佳中介公司带原告去被告姚秀华家里，2017年2月21日原告与被告姚秀华的通话录音，被告姚秀华拒不履行合同，要求原告走法律程序。2017年2月22日原告与友佳中介工作人员的张志峰通话录音，中介拒不退还中介费，要求原告走法律程序。
被告姚秀华对原告出示的证据发表以下质证意见，1、合同是我签的，但是天太晚了，我也没看，我不是房主，我不懂，中介带人去找我的，签的字。证据2真实性认可。钱我已经退给原告的。证据3我不知道，是原告与中介的事情。证据4认可，证据5录像真实性认可，2017年2月21日录音是商量退买房的定金，但是原告没有来拿。
被告承德友佳房地产经纪有限公司对原告出示的证据发表以下质证意见：1、2、3、4、5真实性均无异议，中介费已经以转账的方式退回原告。
被告姚秀华向出示了收条一张，证明原告收到被告姚秀华退还的定金5万元。
原、被告友佳公司无异议。
被告承德友佳房地产经纪有限公司提供合同一份，证明原被告三方当事人真实意思表示达成一致意见，合同有效。
原、被告姚秀华无异议。
庭审中二被告对原告、原告对二被告出示的证据的真实性并未提出异议，因此，本院对上述证据的真实性予以认定，经本院审核，上述证据来源合法，与待证事实具有关联性，因此，本院予以采信。
经审理查明，2017年2月14日，被告姚秀华作为张某1、张某2的代签人与原告及承德友佳房地产经纪有限公司分别作为合同的甲、乙、丙三方，签订了房屋买卖合同，该合同约定，张某1、张某2名下的河北省承德市双桥区凤凰山大街凤凰御园*号楼*单元***号房屋以成交价900000.00元卖给原告。该合同第六条第一款约定，甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。第六条第六项约定，如甲、乙任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。2017年2月14日，原告给付被告承德友佳房地产经纪有限公司中介费12000.00元，给付被告姚秀华定金50000.00元。2017年2月日，被告姚秀华电话通知原告，张某1、张某2不同意出卖标的房屋。被告姚秀华于2017年6月1日将定金50000.00元退还原告，被告承德友佳房地产经纪有限公司于2017年5月31日将房屋中介费12000.00元退还原告。2017年3月13日，原告购买了承德市开发区凤凰御都*号楼*单元***号房屋，建筑面积114.94平方米，价款为1475000.00元。
本院认为，被告姚秀华未经房屋产权人张某1、张某2授权，代理张某1、张某2与原告及被告承德友佳房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同、收取原告定金，其上述行为未经权利人张某1、张某2追认，对房屋产权人张某1、张某2不发生效力，该房屋买卖合同亦未能生效，应由被告姚秀华承担相应的民事责任。被告承德友佳房地产经纪有限公司作为专业的房屋中介机构，明知被告姚秀华并非出卖房屋的产权人，在其未能提供相关产权人授权委托书的情况下，为收取中介费用，仍积极促成买卖双方签订房屋买卖合同，收取中介费用，从而造成原告的损失，因此，被告承德友佳房地产经纪有限公司对原告损失的发生亦有一定的过错，也应承担相应的赔偿责任。原告在签订房屋买卖合同时也明知被告姚秀华并非房屋产权人仍与被告姚秀华签订房屋买卖合同，因此，原告对损失的发生也有过错，应扣减相应的损失赔偿额。综合考量原告的实际损失情况及原、被告的过错程度，二被告分别赔偿原告25000.00元损失较为适宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条的规定，判决如下：
一、被告姚秀华于本判决生效之日起10日内赔偿原告刘广义损失25000.00元。
二、被告承德友佳房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告刘广义损失25000.00元。
三、驳回原告刘广义其他诉讼请求。
案件受理费2074.00元，由二被告平均负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 张明华
人民陪审员 贾连生
人民陪审员 杨会元
二〇一七年十一月九日
书 记 员 吴文利
附页
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。