台州市黄岩区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1003民初3365号原告（反诉被告）：温州市鑫城房地产开发有限公司，统一社会信用代码91330300145053293G。住所地：温州市鹿城区杏花路侨房大厦*楼。法定代表人：木增权，该公司总经理。委托代理人：柯晓枫，浙江瀛瓯律师事务所律师。委托代理人：吴立，浙江瀛瓯律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴明华，男，1974年4月20日出生，汉族，住台州市黄岩区。被告：台州市黄岩欧卡罗橱柜商行（个体工商户）。住所地：台州市黄岩区西城街道金带路***号***室。经营者：吴敏华，女，1978年3月23日出生，汉族，住台州市黄岩区。被告：台州市黄岩华彩窗帘经营部（个体工商户）。住所地：台州市黄岩区西城街道金带路***号***室。经营者：杨彩君，女，1982年5月30日出生，汉族，住台州市黄岩区村81号。原告温州市鑫城房地产开发有限公司为与被告吴明华、台州市黄岩欧卡罗橱柜商行（以下简称欧卡罗商行）、台州市黄岩华彩窗帘经营部（以下简称华彩经营部）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年5月22日以吴明华为被告向本院提起诉讼。本院于同日受理后，被告吴明华提出反诉，本院决定合并审理。原告申请追加欧卡罗商行、华彩经营部作为本案的共同被告，本院予以准许。本院依法先由审判员周才华适用简易程序，尔后组成合议庭，于2017年6月13日和2018年1月18日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人柯晓枫，被告吴明华到庭参加诉讼；被告欧卡罗商行的经营者吴敏华、华彩经营部的经营者杨彩君经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉称：2011年5月，原告将其所有的涉案营业房（位于台州市黄岩区.47平方米出租给华彩经营部。同年9月，华彩经营部将其中146.24平方米转租给欧卡罗商行经营使用。2016年4月30日，原告解除了与华彩经营部之间的租赁合同，欧卡罗商行随即也解除了与华彩经营部之间的租赁合同。2016年5月1日，被告吴明华与原告就上述营业房签订了《租赁合同》，约定：被告吴明华租赁面积为146.24平方米，租期3年；被告吴明华向原告缴纳7020元作为履约保证金，租金采用先付款后使用原则，以一年为单位支付；2016年5月1日前，被告吴明华需支付2016年5月1日至2017年4月30日商铺租金42117元，如未按约支付租金的，原告可没收合同履约保证金。截止2017年4月10日，被告吴明华尚欠租金13692.22元，后原告以书面形式向被告吴明华催交租金，但被告吴明华至今未付。2017年4月13日，原告向被告吴明华送达解除租赁合同通知书，但欧卡罗商行及被告吴明华仍继续使用该营业房。请求判令：1、解除原告与被告吴明华之间的《租赁合同》；2、被告吴明华、欧卡罗商行、华彩经营部偿还截止2017年4月10日的租金13692.22元及逾期利息（自2016年5月2日起至履行完毕之日止按银行同期贷款利率计算）；3、被告吴明华、欧卡罗商行、华彩经营部腾空涉案房屋并支付自2017年4月13日起至实际交付涉案房屋之日止的房屋占用费；4、履约保证金7020元归原告所有。被告吴明华答辩并反诉称：其与原告双方签订的《租赁合同》真实有效，但该《租赁合同》的实际签订时间为2016年11月16日，《租赁合同》约定：被告吴明华租赁面积为146.24平方米，租期3年，每年的商铺租金42117元。当日，双方签订了补充协议1份，原告在补充协议中给予被告吴明华每年租金优惠22.5%。被告吴明华在2016年11月16日支付了部分租金16641元和保证金7020元。被告吴明华支付租金后，原告并未按约交付房屋，构成违约。故反诉请求判令：1、解除原告与被告吴明华之间的《租赁合同》；2、原告返还被告吴明华预付款16641元、保证金7020元及利息损失（从2016年11月16日起至履行完毕之日止按银行同期贷款利率计算）：3、原告支付违约金12635元；4、原告双倍返还保证金7020元，并对被告吴明华名誉损失赔礼道歉。原告针对被告吴明华的反诉答辩称：对于解除《租赁合同》，由于被告吴明华违约且原告已经向被告吴明华送达了解除合同通知书，故该合同应该解除；造成合同违约的原因是被告吴明华拒绝支付租金，导致原告合同目的不能实现；被告吴明华要求退还租金和保证金没有事实和法律依据，故要求法院驳回被告吴明华的反诉请求。被告欧卡罗商行答辩称：一、其诉讼主体资格不适格，应依法驳回。本案系原告与被告吴明华之间的房屋租赁合同纠纷，与其无关。二、原告在追加被告申请书中所述情况与事实不符，其与原告直接签订房屋租赁合同并承租了106平方米的房屋作为经营场所，并非由杨彩君转租，也未代杨彩君向原告支付过租金。被告华彩经营部答辩称：一、其诉讼主体资格不适格，应依法驳回。本案系原告与被告吴明华之间的房屋租赁合同纠纷，与其无关；2011年5月1日，其与原告签订了房屋租赁合同，约定原告出租494.47平方米的房屋作为其经营场所；2015年12月7日，台州市黄岩区人民法院作出（2015）台黄民初字第1759号民事判决，判令其向原告支付租金及物业费等，后其已经履行完毕；2016年5月1日，其重新与原告签订了房屋租赁合同，承租了348.23平方米的房屋，且已付清2016年的租金，故本案与其无关。二、原告在追加被告申请书中所述情况与事实不符，其没有把经营场所转租给欧卡罗商行和被告吴明华。原告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据：一、原告的营业执照副本复印件、法定代表人证明书，被告吴明华的身份证复印件，欧卡罗商行、华彩经营部的营业执照副本复印件及吴敏华的人口基本信息、杨彩君的身份证复印件各1份，拟证明原、被告诉讼主体适格的事实。二、《租赁合同》1份，拟证明原告与被告吴明华双方存在营业房租赁合同关系的事实。三、涉案营业房的房屋产权证1份，拟证明涉案营业房产权系原告所有的事实。四、录音光盘1张，拟证明被告吴明华系房屋的实际使用人，原告已履行交付义务的事实。五、刷卡回单1份，拟证明被告吴明华向原告支付了部分租金的事实。六、催款通知书、快递查询信息各1份，拟证明原告在2017年3月27日向被告吴明华催讨租金的事实。七、解除租赁合同通知书、快递查询信息各1份，拟证明原告在2017年4月13日向被告吴明华发出解除租赁合同通知书的事实。八、照片5张，拟证明原告在2017年5月在涉案房屋张贴了解除租赁合同通知书的事实。九、户籍证明1份，拟证明被告吴明华与吴敏华系兄妹关系的事实。十、授权委托书1份，拟证明被告吴明华是欧卡罗商行员工的事实。十一、原告与杨彩君分别于2011年5月1日和2016年5月1日签订的租赁合同两份以及杨彩君与吴敏华分别于2011年9月23日、2016年6月1日签订的协议书、解除合同协议各1份，拟证明涉案营业房（494.47平方米）在2011年5月到2016年4月30日出租给华彩经营部，后华彩经营部将部分营业房转租给吴敏华经营欧卡罗商行，实际上是杨彩君和被告吴明华共同在使用该营业房；2016年5月1日，杨彩君重新向原告承租了348.23平方米的营业房，原告将剩余面积146.24平方米的营业房租赁给被告吴明华；2016年6月1日，杨彩君与吴敏华协议约定解除了双方在2016年4月30日前的转租协议的事实。被告吴明华对原告上述证据的质证意见：对证据一无异议；对证据二、三的真实性无异议，当时其在签订合同时存在过失，未搞清楚租赁的是601号201室还是202室；对证据四真实性无异议，但是其在通话中明确表示涉案房屋是吴敏华在经营，其是给吴敏华打工的；对证据五的真实性无异议，该刷卡回单证明合同是在2016年11月16日签订的；证据六、七、八，其根本不知情，也没有收到通知，照片显示房屋是华彩经营部在使用，原告未向其交付房屋而单方面解除合同是违法的；对证据九的真实性无异议，但与本案无关；对证据十无异议；对证据十一的真实性无异议，但对证明对象有异议，与本案没有关联性。被告吴明华为支持其抗辩和反诉主张，向本院提供了以下证据：1、吴敏华与原告于2011年7月27日签订的租赁协议、台州市黄岩区人民政府行政复议决定书、台州市黄岩区人民法院（2017）浙1003行初28号行政裁定书、台州市中级人民法院（2017）浙10行终159号行政裁定书各1份，拟证明原告将涉案房屋出租给吴敏华，未向被告吴明华交付房屋的事实。2、（2016）浙1003民初797号民事裁定书1份，拟证明欧卡罗商行曾经经营墙纸业务的事实。3、（2015）台黄民初字第1759号民事判决书1份，拟证明原告与杨彩君存在租赁合同关系，杨彩君的租金已经付清，原告追加两个被告的合同和该判决的合同不一致的事实。4、银行刷卡凭证2份，拟证明被告吴明华代吴敏华在2015年12月30日支付给原告租金32000元的事实。5、原告与被告吴明华签订的《补充合同》1份，拟证明原告与被告吴明华双方对原租赁合同进行了补充，原告给予被告吴明华租金优惠的事实。原告对被告吴明华上述证据的质证意见：对证据1中的租赁协议的三性有异议，该租赁协议是为了给吴敏华办理欧卡罗商行工商登记所订立的用地证明，双方并未真实发生租赁关系；对法律文书的真实性、合法性无异议，但与本案无关。对证据2、3的真实性无异议，但与本案无关。对证据4的真实性无异议，但对证明对象有异议，该款是被告吴明华代欧卡罗商行支付的前期租金。对证据5的真实性无异议，但该《补充合同》明确约定如承租方未按约定时间支付租金，出租方有权按原合同金额主张租金并有权解除合同（原履约保证金不予退还）。被告欧卡罗商行、华彩经营部未举证。被告欧卡罗商行、华彩经营部未派人参加庭审，视为放弃当庭质证和抗辩的权利。经原、被告的举证、质证，当庭陈述，本院综合认证如下：对原告提供的证据一、二、三、四、五、九、十、十一，被告吴明华质证后对真实性均无异议，并且以上证据能够证明原、被告的诉讼主体适格，被告吴明华系欧卡罗商行员工，被告吴明华与吴敏华系兄妹关系，原告与被告吴明华之间存在房屋租赁关系，被告吴明华租赁房屋后仅支付了部分租金和履约保证金，原告向被告吴明华催讨其余租金，以及原告与华彩经营部的杨彩君之间存在租赁合同关系，杨彩君曾经将其向原告租赁的部分营业房转租给吴敏华经营欧卡罗商行的事实，以上证据均具有证明力，本院予以确认。被告吴明华虽然提出其对原告提供的证据六、七、八不知情，但该证据能够证明原告向被告吴明华催讨租金及发出解除租赁合同通知书的事实，该证据也具有证明力，本院予以确认。对被告吴明华提供的证据1中吴敏华与原告签订的租赁协议，该份租赁协议的签订时间是在2011年7月27日，此期间发生在华彩经营部的杨彩君曾经将其向原告租赁的部分营业房转租给吴敏华经营欧卡罗商行期间，该份租赁协议与本案不具有关联性，本院不予确认。被告吴明华提供的证据1中的其他法律文书系欧卡罗商行申请行政复议及行政诉讼的行为，仅能证明被告吴明华作为欧卡罗商行的委托代理人举报原告并参与行政复议及行政诉讼行为的事实，证据2系欧卡罗商行与他人的诉讼行为，证据3系原告向杨彩君催讨2015年度的租金和物业管理费的民事判决书，证据4系被告吴明华代吴敏华在2015年12月30日支付给原告的前期租金32000元，该行为发生在本案争执的《租赁合同》之前，以上证据均与本案没有关联性，本院也不予确认。被告吴明华提供的证据5，原告质证对真实性无异议，该证据能够证明原告与被告吴明华曾经签订了《补充合同》的事实，本院予以认定。本院经审理，认定事实如下：位于台州市黄岩区的房屋所有权属于原告所有。2011年5月1日，原告与杨彩君签订《一街区·尚品空间精品装饰街租赁合同》1份，约定：原告将其所有的位于台州市黄岩区天元商务广场5-11号楼二层南北35至38号的营业房（后房产权证登记为台州市黄岩区西城街道迎春社区金带路601号201室）出租给杨彩君用于经营华彩经营部，建筑面积494.47㎡，租期从2011年5月1日起至2019年5月1日止等内容。此后，杨彩君将其租赁的部分营业房转租给吴敏华经营欧卡罗商行，被告吴明华系欧卡罗商行的员工。2011年9月23日，杨彩君与吴敏华双方约定：位于本案601号（201）室“华彩窗帘店”的租金、税务、物业费及相关费用，按双方面积比例分摊。因杨彩君未按约支付2015年度的租金和物业管理费，原告于2015年9月9日诉至本院，本院于2015年12月7日作出（2015）台黄民初字第1759号民事判决，判令杨彩君支付原告2015年度的租金和物业管理费等。杨彩君履行完毕判决义务后，于2016年5月1日与原告协议解除了双方于2011年5月1日签订的《一街区·尚品空间精品装饰街租赁合同》，同时亦解除了其与吴敏华之间的转租协议，并与吴敏华约定：2011年5月1日至2019年4月30日，位于黄岩区以杨彩君名义与原告签订的尚品空间租赁合同，自2011年5月1日至2016年4月30日止其中由吴敏华承担150000元，今后不再由吴敏华承担，一切与吴敏华无关。2016年5月1日，原告与杨彩君重新签订了《租赁合同》1份，约定：原告将其所有的位于黄岩区的营业房出租给杨彩君用于经营华彩经营部，建筑面积348.23㎡，租期从2016年5月1日起至2019年4月30日止等内容。同日，原告将上述营业房剩余的建筑面积146.24㎡（494.47㎡-348.23㎡）出租给被告吴明华，并与被告吴明华签订了《租赁合同》1份，约定：原告将其所有的位于黄岩区的营业房出租给被告吴明华，建筑面积146.24㎡，租期从2016年5月1日起至2019年4月30日止；被告吴明华须交纳7020元作为本商铺租赁合同履约保证金；2016年5月1日至2017年4月30日、2017年5月1日至2018年4月30日、2018年5月1日至2019年4月30日的租金分别为42117元，租金每年支付一次，先付后用，被告吴明华必须提前30天将租金交付给原告，逾期30天不交租金，原告有权解除合同，收回商铺并另行租赁，没收合同履约保证金等内容。当日，原告与被告吴明华又签订了《补充合同》1份，约定：双方于2016年5月1日签订的原《租赁合同》继续履行，涉及除租金条款以外其他条款均不变；三年租金在原合同约定金额的基础上每年下浮22.5%（即每年租金分别为32641元）；如被告吴明华未按约定时间支付租金的，原告有权按原合同金额向被告吴明华主张租金，并按原合同年租金金额的30%主张违约金及有权解除合同（原履约保证金不予退还）等条款。合同签订后，该营业房由被告吴明华和欧卡罗商行继续使用。2016年11月16日，被告吴明华仅支付了租金16641元和履约保证金7020元。此后，被告吴明华未支付剩余租金。2017年3月27日，原告向被告吴明华邮寄了缴纳租金通知书。2017年3月31日，原告通过电话向被告吴明华催讨租金，被告吴明华称其未拿到营业房，并拒绝支付剩余租金。2017年4月13日，原告又向被告吴明华邮寄了解除租赁合同通知书，并在台州市黄岩区西城街道金带路601号201室的营业房张贴了解除租赁合同通知书。但被告吴明华至今仍未支付剩余租金。另查明，被告吴明华和欧卡罗商行的经营者吴敏华系兄妹关系，被告吴明华于2016年11月20日受欧卡罗商行委托向台州市市场监督管理局举报原告，并作为欧卡罗商行的委托代理人参与接下来的行政复议及行政诉讼行为。本院认为：原告与被告吴明华之间签订的房屋《租赁合同》不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，双方间的租赁关系合法成立，双方均应按约履行。本案的争议焦点为：原告有无按约向被告吴明华交付营业房，双方之间哪一方存在违约行为？1、涉案营业房494.47㎡原先全部由杨彩君承租用于经营华彩经营部，杨彩君将其中部分营业房转租给吴敏华用于经营欧卡罗商行。后在2016年5月1日原告与杨彩君、杨彩君与吴敏华解除租赁关系后，原告将杨彩君退出的部分营业房146.24㎡（494.47㎡-348.23㎡）出租给被告吴明华，被告吴明华在2016年11月16日支付了租金16641元和履约保证金7020元，被告吴明华均未对营业房的交付问题提出异议，被告吴明华和欧卡罗商行仍继续占有该区域进行营业活动。2、被告吴明华和吴敏华系兄妹关系，被告吴明华自认系欧卡罗商行的员工，并且被告吴明华在签订《租赁合同》后的2016年11月20日受欧卡罗商行委托向台州市市场监督管理局举报原告，并作为欧卡罗商行的委托代理人参与接下来的行政复议及行政诉讼；被告吴明华在其签订《租赁合同》后，对欧卡罗商行仍然占有使用涉案营业房的事实并无异议，反而代表欧卡罗商行积极参与相关法律行为，维护欧卡罗商行权益，明显违反常理；由此可见，被告吴明华与欧卡罗商行的利益是一致的，欧卡罗商行占有使用涉案营业房的行为及产生的法律后果可归属于被告吴明华。3、原告作为独立法人，对涉案营业房（台州市黄岩区西城街道金带路601号201室）拥有房屋所有权，其有权依法出租该房产用于收益；吴敏华在解除了与杨彩君的转租协议后，其并未与原告另行签订涉案营业房146.24㎡面积的租赁合同，也没有证据表明欧卡罗商行或吴敏华另外支付了该营业房的租金，故被告吴明华签订了《租赁合同》，欧卡罗商行占有该营业房进行经营活动，被告吴明华也参与欧卡罗商行的经营，应视为原告按约向被告吴明华交付了合同约定的营业房。现被告吴明华在原告催讨租金后逾期未支付剩余租金，构成违约，根据《租赁合同》和《补充合同》中的约定，因被告吴明华未按约定时间支付租金，原告有权按原合同金额向被告吴明华主张租金，并没收履约保证金。现因原告与被告吴明华双方均要求解除《租赁合同》，本院予以准许。故原告要求被告吴明华支付截止2017年4月10日的租金13692.22元，被告吴明华、欧卡罗商行搬出涉案营业房并支付自2017年4月13日起至实际交付涉案房屋日止的房屋占用费，履约保证金7020元归原告所有的诉讼请求，并未超出双方约定的范围，本院予以支持。原告的其余诉讼请求，因双方在《租赁合同》中未作约定，本院不予支持。被告吴明华提出《租赁合同》的实际签订时间为2016年11月16日的抗辩，因该抗辩与《租赁合同》中载明的签订时间2016年5月1日明显不一致，且被告吴明华也未提供相关的证据相佐证，本院不予采纳。被告吴明华提出原告并未按约交付营业房，要求原告返还预付款、保证金，支付利息损失、违约金及要求原告赔礼道歉等反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予采信和支持。被告欧卡罗商行、华彩经营部答辩中，与本院所认定的事实不一致的部分，因其均未提供证据加以证明，且与本院认定的事实不符，本院也不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告温州市鑫城房地产开发有限公司与被告吴明华于2016年5月1日签订的《租赁合同》；二、被告吴明华在判决发生法律效力之日起十日内支付给原告温州市鑫城房地产开发有限公司截止2017年4月10日的租金13692.22元；三、被告吴明华交付给原告温州市鑫城房地产开发有限公司的履约保证金7020元，归原告温州市鑫城房地产开发有限公司所有；四、被告吴明华、台州市黄岩欧卡罗橱柜商行在判决发生法律效力之日起十日内搬出台州市黄岩区的营业房；被告吴明华支持给原告温州市鑫城房地产开发有限公司从2017年4月13日起至实际搬出之日止的营业房占用费（该营业房占用费按42117元÷365天×实际占用天数进行计算）；五、驳回原告温州市鑫城房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告吴明华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费334元，由原告温州市鑫城房地产开发有限公司负担16元，被告吴明华负担318元。反诉案件受理费660元，由被告吴明华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  周才华人民陪审员  林忠正人民陪审员  应庭芝二〇一八年三月二日代书 记员  张洁瑜