甘肃省会宁县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）甘0422民初856号
原告：曹慧娥，女，1985年3月1日出生，汉族，农民。住通渭县。
委托诉讼代理人：周巍峰，甘肃祖历人律师事务所律师。
被告：曹进军，男，1982年4月11日出生，汉族，农民。住会宁县
委托诉讼代理人：张武雄，白银枝阳律师事务所律师。
原告曹慧娥与被告曹进军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案审理中，被告申请追加案外人赵谋、赵森林、赵万清、吕鹏、吕仁等5人为第三人，本院予以驳回。本案原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曹慧娥向本院提出的诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；2.判决被告赔偿损失共计490000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年2月原、被告达成购房协议，并签订了购房合同书。原告以170000元的价格购买被告所有的位于会师桥头西面砖混结构的小二楼。原告对该房屋进行装修并入住至2016年12月27日才得知所购买的房屋属于违章建筑，是被告非法占地建造的，被有关部门立案调查，没有任何合法手续。原告多次与被告协商解决事宜，被告拒不协商解决。原告与会宁县国土资源局等部门进行了交涉，均没有任何结果。2016年12月27日，会宁县政府组织有关部门进行了强制拆除，将原告暂时安置在经济适用房里居住。原告认为在不知道该房屋属于违法违章建筑的情况下，出资购买了该房屋，政府以违法违章建筑予以拆除，给原告造成了极大损失。被告出售违法的房屋，与原告签订的购房合同属于无效合同。被告应当返还购房款及赔偿损失。现在该房屋的市场价格为490000元，原告要求被告赔偿490000元。
被告曹进军辩称：1.原、被告之间无买卖关系，被告从未向原告卖过房子。根据合同相对性原则，原告不具备本案诉讼主体资格；2.本案涉讼房屋的购买人是曹某，实际交易价格是170000元。买受人在购买房屋之时，完全清楚房屋土地手续，建筑物规划许可手续无法办理，其抱着投资目的购买，对合同的成立、履行起着决定性作用。故而，造成房屋不能登记的后果，购买人应当承担全部的责任，不应当在诉讼中扭曲事实，装作很无辜的样子。原告主张在政府拆迁时才知道房屋不能办理登记手续，是隐瞒自己的过错；按照正常理性见识，购买不动产一定要了解物权登记情况，原告购买之时知悉全部风险，仍然购买，风险应当自己承担。3.当事人双方的房屋买卖合同不存在无效的法定情形，原告对房屋无手续、不能登记、无法取得物权所有权和合同无效概念混淆。原告给付房款、占有使用房屋已经7年时间，双方合同义务全部履行完毕，不存在无效理由。如果人民法院最终确定买卖合同无效，原告应当承担全部责任，其主观过错是缔结合同的根本原因。4.原告在合同履行完5年后主张合同效力，已经超过诉讼时效期间，现在起诉，法院不能支持其请求。5.原告购买的房屋，在政府强制拆除时，有关部门按照其实际损失分配了一套公租房作为过渡。同时政府许诺和原告等人继续协商，但原告未获得较高增值价款，拒绝政府事实上的补偿，损失应当自己承担。政府提供补偿房屋面积约70平方米，价值200000元左右，等值补偿了原告房款，原告应当接受，故而本案争议事项涉及政府拆迁部门和原告之间补偿合同问题，应当先解决原告和政府补偿问题，再解决本案争议。6.原告如按照自己在本案中事实主张是善意取得房屋，在政府强制拆除无补偿时，应当起诉政府获得赔偿，而不是起诉被告。这种选择性起诉不符合民事交易的基本法律原理，法院不能支持原告请求。7.本案中涉及第三人赵谋、赵森林、赵万清、吕鹏、吕仁等5人向被告出卖土地事实，此种土地买卖合同是导致房屋不能办理登记手续的基础原因。前述第三人假定原告诉讼理由成立情况下，应当退还原告购买房屋中土地部分价款，故而第三人和本案有明显厉害关系。原告在起诉之时应当将第三人列出，以便主张部分价款的返还，但故意遗漏第三人，被告认为应当通知第三人参加本案诉讼。被告主张通知第三人参加诉讼的核心原因是：总土地面积为1814平米，总价为536500元，每平方米地价为295.75元。原告房屋土地面积为123.6平方米，土地总价为36555元（295.75元／平方米×123.6平方米），此部分地皮价款原告应当向第三人主张。8.原告的诉讼请求存在逻辑矛盾，合同无效的后果是恢复原状，互相返还占有，不是要求赔偿。原告主张超出实际给付数额的价款没有法律依据，要根据过错程度确定分担的责任。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：
原告向法庭提交书证《售房协议》1份和收条1张2份，用以证明原告购买被告房屋及付清房款的事实；《告知书》1份；用以证明房屋被政府拆迁。证人曹某出庭作证的证言，用以证明买房的情况。被告的质证意见：《售房协议》的真实性、关联性没有异议，但协议书和收条上的相对人是曹某，该组证据证明本案与原告没有任何关系，其中第五条明确告知曹某该房屋没有手续。对《告知书》的真实性和关联性没有异议，《告知书》表明原告与政府有行政补偿关系，不能证明原告与本案有关系。对证人曹某证言有异议，证人客观描述的话真实，有些判断性的语言不真实。
被告向法庭提交书证《售房协议》1份，用以证明协议中第五条告知原告该房屋没有手续。原告的质证意见：对证据的真实性没有异议，协议书是被告收到100000元购房款后才签字的。
原、被告分别提供的证据《售房协议》，内容相同，系双方在进行房屋买卖时签订的协议，对原、被告提供的本组证据本院予以认定。原告提供的证据《告知书》系政府管理部门在行使管理职权过程中实施管理行为的载体，本院予以认定。原告提供证人曹某证言，被告对其中判断性证言有异议。本院认为，证人能够客观地证明其知道的事实，对其证言予以认定。
本院对事实认定如下：
2010年被告曹进军在会宁县会师镇会师门社区西河社会师桥西原国道312线西面、西岩山山脚下占地修建砖混结构小二楼若干套出售。2012年2月，原告曹慧娥委托其父曹某与被告曹进军签订了售房协议。协议约定：原告购买被告修建的砖混结构的小二楼1套，价格174000元；协议第5条载明”此房屋无任何手续”。售房协议由曹某与曹进军签字。因被告未硬化院落，原告实际支付价款170000元后，入住使用该房屋。2016年12月26日，会宁县城市管理行政执法局、会宁县住房和城乡建设局、会宁县国土资源局、会宁县会师镇人民政府联合作出《告知书》，认定被告修建的上述房屋为违法违章建筑，向原告通知强制拆除，并限期2016年12月27日前搬离住处，腾空房屋。2016年12月27日，会宁县政府组织有关部门进行了强制拆除，将原告暂时安置在临时安置房里居住。
另查明，原告曾分别将被告及行政管理机关起诉，但均撤诉。
本院认为，本案的争议焦点是：1.曹慧娥是否是适格的原告；2.房屋买卖合同是否有效。3.本案是否超过诉讼时效期间；4.原告在购买房屋时是否知道该房屋是违建房屋。
关于争议焦点1。被告对曹慧娥的原告身份提出质疑，认为曹慧娥不是房屋买卖合同相对人，不具备原告资格。合同签订人曹某与曹慧娥系父女关系，曹慧娥与曹某均陈述认可曹某受曹慧娥委托、代曹慧娥签订合同、交付房款的事实。曹慧娥与曹某均为完全民事行为能力人，两人系父女关系，相互之间代为办理事务可不需要出具委托手续，故本院确认曹慧娥是本案适格原告。
关于争议焦点2。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。被告违法占地、建房出售的行为已被会宁县城市管理行政执法局、会宁县住房和城乡建设局、会宁县国土资源局、会宁县会师镇人民政府联合作出《告知书》认定为违法行为，据此本院认定原、被告之间的房屋买卖合同为无效合同。
关于争议焦点3。2012年2月，原、被告签订售房协议时，该房屋没有相关建设审批手续，被告的行为未经相关管理部门确认为违法行为；2016年12月26日，政府相关管理部门作出《告知书》明确认定该房屋为违法违章建筑，并告知相关人员。本院认为，从政府管理部门作出认定时起，原告的诉讼时效期间即开始计算，故本案未超过诉讼时效期间。
关于争议焦点4。从证据显示，在签订购房协议时，原告知道该房屋没有任何手续，故本院认定原告在购买时知道该房屋属违建房屋。
原告的诉讼请求第一项本案已通过争议焦点2作出认定。原告诉讼请求第二项要求被告赔偿损失490000元，是原告根据当地合法建筑物交易的市场价格确定的，而本案涉案房屋在被政府管理部门确认为违法建筑后，即不能产生房屋的市场价格为490000元的事实，故原告此项诉讼请求要求的款额本院不予支持。
被告占地建房出售的行为违反行政管理法律法规，相关政府管理部门已对违法建筑物作出强制拆除的处理决定。本案是原、被告之间的民事争议，本院只审查处理当事人之间的合同行为责任。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告之间的房屋买卖合同属无效合同，合同自始没有法律约束力，原告请求确认合同无效，本院予以支持。被告违法占地、建设、出售房屋，应当承担主要责任；原告在购房时明知该房屋没有任何建设销售审批手续，仍与被告签订售房协议，亦有过错，原、被告应各自承担相应的民事责任。现涉案房屋已被政府管理部门依法强制拆除，原告因此受到了损失；被告收到原告购房款170000元，应当按照自己承担的过错责任比例返还给原告102000元（170000元×60%）。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：
一.确认原告曹慧娥与被告曹进军之间的房屋买卖合同为无效合同；
二.被告曹进军在本判决生效后十日内返还原告购房款102000元；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8650元，由原告曹慧娥承担6430元，被告曹进军承担2220元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。
审判长魏志勋
审判员高云翔
人民陪审员冯安
二〇一七年九月一日
书记员苏艳娇