北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第12237号
上诉人（原审原告）北京顺鑫佳宇物业管理有限公司，住所地北京市顺义区杨镇府前街北侧100米。
法定代表人张松涛，总经理。
委托代理人程芳，北京市玖典律师事务所律师。
委托代理人张晶雨，女，1982年10月20日出生，北京顺鑫佳宇物业管理有限公司职员。
被上诉人（原审被告）范英华，女，1958年3月26日出生。
上诉人北京顺鑫佳宇物业管理有限公司（以下简称顺鑫佳宇物业公司）因与被上诉人范英华物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第04863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月3日受理后，依法组成由法官张丽新担任审判长，法官孙京、魏志斌参加的合议庭，并于2014年9月15日公开开庭进行了审理。上诉人顺鑫佳宇物业公司的委托代理人程芳到庭参加诉讼，范英华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。
顺鑫佳宇物业公司在一审中起诉称：范英华系涉案房屋的业主。2010年6月22日，顺鑫佳宇物业公司、范英华签订了《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》。协议约定由顺鑫佳宇物业公司为范英华提供物业服务，范英华支付服务费。依据协议约定的收费标准，范英华应当在上年物业管理费到期20日前按每月115.93元的标准一次性交纳2012年4月1日至2012年12月31日物业费1043.40元。顺鑫佳宇物业公司多次催要，范英华一直拒绝交纳。范英华的行为已构成违约，依合同约定范英华应自逾期之日起每日按应付服务费金额的万分之五向顺鑫佳宇物业公司交纳滞纳金。故起诉至一审法院，要求范英华支付所拖欠的物业费1043.40元，并以逾期金额的日万分之五为标准，支付自2012年4月2日起至实际支付之日止的滞纳金，诉讼费由范英华承担。
范英华在一审中答辩称：2010年6月22日，范英华办理入住手续时，顺鑫佳宇物业公司拿出《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》，但未对规约内容进行说明，要求范英华签了规约后才给房子钥匙，范英华按其要求签了自己的名字。范英华入住后，发现规约存在很多问题，在日常物业管理方便，顺鑫佳宇物业公司有了管理规定，无人实施具体管理，出现问题向顺鑫佳宇物业公司反映，无人管理，致使顺鑫佳宇物业公司与范英华之间矛盾日益加深。具体如下：一、顺鑫佳宇物业公司制定的规约，违反了《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则，确定各方的权利和义务。”规约中，顺鑫佳宇物业公司只有权利没有义务，没有违约责任。顺鑫佳宇物业公司没有明确的服务项目和标准，顺鑫佳宇物业公司故意模糊自己的管理职责。价款不清，物业费每平方米1.30元如何计算出来，没有公示，应列出物业费中各项服务项目的明细价格。规约中的“滞纳金条款”无法律依据。建议顺鑫佳宇物业公司重新修订管理规约。二、顺鑫佳宇物业公司制定的管理规定，并没有实施具体管理。顺鑫佳宇物业公司规定的“道路车辆管理规定”第一条：车辆凭卡出入，一车一卡，进门领卡，出门交卡的规定至今尚未实施。臭味很大的运鸡车、运猪车在小区乱停乱放无人管理。规约第二十二条第六款：不可在公共位任意设置广告、任何广告宣传物品，但楼门里到处是广告宣传品，有的插在门上，有的贴在墙上，有的印在墙上，这些问题，顺鑫佳宇物业公司投诉，根本无人管。存在高空坠物，8号楼×门×室及×号楼×门×室高空坠下整块的玻璃、木方、铁板等，严重威胁楼下居民的人身安全。小区有人养鸽子，院子里满地鸽子屎，有的鸽子屎会掉到人的头上、身上。向顺鑫佳宇物业公司投诉，无人问津。顺鑫佳宇物业公司订立制度和规定不进行有效管理，是不负责的失职行为。三、收费不合理。一楼不享受电梯服务，所以没有实施和理由收取一楼居民的电梯费用。一楼居民的公摊费用中已包含电梯安装及面积，故一楼居民不应负担电梯使用费。综上，顺鑫佳宇物业公司在服务项目、管理方面没有尽到责任，是严重的违约行为，应承担相应的违约后果。因顺鑫佳宇物业公司没有尽到服务和管理责任，故范英华同意支付物业费1043.40元的60%；规约中“滞纳金条款”无法律依据，范英华拒绝支付；诉讼费应由顺鑫佳宇物业公司承担。
一审法院审理查明：范英华系涉案房屋的业主。2010年6月22日，顺鑫佳宇物业公司、范英华签订了《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》。协议约定由顺鑫佳宇物业公司为范英华提供物业服务，范英华支付服务费。依据协议约定的物业服务收费标准为住宅1.30元／平米／月，商业2.30元／平米／月。根据协议，范英华每月应交物业费115.93元。范英华2012年4月1日至2012年12月31日期间的物业费1043.40元尚未交纳。顺鑫佳宇物业公司提交了物业管理临时规定复印件、临时管理规约复印件，以证明顺鑫佳宇物业公司是物业服务企业，范英华是小区的业主。范英华应当按照每月每平方米1.30元向顺鑫佳宇物业公司缴纳物业费，逾期未交物业费，应当按照日万分之五的标准支付滞纳金。物业费是按照年度预交，应该在物业服务到期20日内缴纳下一年度的物业费。范英华认可两份证据的真实性，但表示顺鑫佳宇物业公司未提供物业服务，不应向范英华收取物业费；顺鑫佳宇物业公司的地下车库未提供使用，导致小区内的交通状况拥堵。范英华提交了照片，以证明小区护栏距离范英华阳台窗户太近，空隙内有垃圾，长期无人清理。顺鑫佳宇物业公司对照片的真实性不认可，并表示范英华提交的照片显示的护栏与窗户太近与本案没有关联性；空隙内的垃圾未清扫与其护栏修建有关系，人根本无法进入打扫。审理中该小区其他业主提交了照片18页，以证明：1.小区有野狗，无人管理，狗到处翻垃圾桶，随地大小便，导致卫生状况很差；2.入住小区时，有曲美的广告，不清楚是何人张贴以及是否收费；3.停车库，曾经开放一段时间，后未再开放，导致小区内车辆随便停放、拥堵；4.小区楼道，业主堆放自己的杂物，物业只是张贴了禁止停放自行车，但是从来没有人管理；5.小区内的草坪，自2012年开始，因为车库未开，有很多人将车辆停放在草坪上，导致草坪面积减少，顺鑫佳宇物业公司维护不到位；6.小区门口保安形同虚设，保安在工作期间玩手机，车辆随意进出小区；7.14号楼前门口不允许停车，但有业主随意停放车辆，楼前的两条进出小区的必经通道，其中一条都被业主停放的车辆占用了，目前只有一条通道可以行驶。顺鑫佳宇物业公司以范英华未提供照片拍摄时间，不发表质证意见。经询问，范英华表示其照片拍摄于2012年至2014年期间。顺鑫佳宇物业公司对CW001、002、003、QT001、WS003等共计5页照片不认可，认可其余照片的真实性。
一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。顺鑫佳宇物业公司与范英华签订的《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务，顺鑫佳宇物业公司应履行提供合理物业服务的义务，范英华应履行交纳物业费的义务。根据本小区其他业主提供的证据，可以认定顺鑫佳宇物业公司在环境卫生公共秩序维护等方面存在服务瑕疵，故一审法院酌情扣减部分物业费。因范英华未交纳上述期间的物业管理费非属恶意拖欠行为，该院对顺鑫佳宇物业公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决：一、范英华给付北京顺鑫佳宇物业管理有限公司自2012年4月1日至2012年12月31日期间的物业费967.86元，于判决书生效之日起7日内履行；二、驳回北京顺鑫佳宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
顺鑫佳宇物业公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉事实与理由：一审法院认定顺鑫佳宇物业公司物业服务存在瑕疵，证据不足；范英华提供的证据不能作为减免物业费的抗辩，照片内容如在楼道堆放杂物、随处停放车辆、私自踩踏草坪等多数是业主的行为导致，顺鑫佳宇物业公司没有执法权；小区野狗无人管理，顺鑫佳宇物业公司已多次联系派出所及动物收容所；小区地下停车场所有权归开发商，现在需要维修暂时关闭与我方无关。故上诉请求：撤销一审法院判决，诉讼费用均由范英华负担。
范英华二审期间未答辩。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实有顺鑫佳宇物业公司陈述、《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》、物业管理规定、照片在案佐证。
本院认为：顺鑫佳宇物业公司与范英华签订的《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务，顺鑫佳宇物业公司应履行提供合理物业服务的义务，范英华应履行交纳物业费的义务。
关于顺鑫佳宇物业公司提出减免物业费没有依据的上诉主张。本院认为顺鑫佳宇物业公司作为物业服务的提供者，其应履行自己的工作职责，为小区业主提供合格的物业服务。在本案诉讼过程中，顺鑫佳宇物业公司并未提供充分证据证明其切实履行了物业管理职责，现一审法院依据相关证据认定本案所涉及的小区物业服务存在瑕疵，本院认为并无不当。
针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，法院建议顺鑫佳宇物业公司加大服务意识，增强公共区域的维护力度，加强小区内的安保及巡查等各项服务，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。
综上，顺鑫佳宇物业公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，缺席判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由北京顺鑫佳宇物业管理有限公司负担5元（已交纳），由范英华负担20元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费50元，由北京顺鑫佳宇物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 丽 新
代理审判员 孙 京
代理审判员 魏 志 斌
二〇一四年九月十九日
书 记 员 赵霄书记员张禾