广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第1551号
原告李善友，男，1952年1月15日出生，住上海市徐汇区。
委托代理人黄靖，广西海狮律师事务所律师。
被告防城港天寓房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区金花茶大道52号天寓商务广场1楼营销中心。
法定代表人缪宽胜，该公司执行董事。
委托代理人黄洪和，广西十环律师事务所律师。
原告李善友诉被告防城港天寓房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理后，依法适用简易程序于2015年12月1日公开开庭审理了本案。原告李善友及其委托代理人黄靖、被告的委托代理人黄洪和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年11月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于防城港市港口区商品房，房屋交付期限为2014年8月30日。原告已分期付清购房款605832元。被告在提供的格式条款合同中为免除己方责任、排除买受方权利，违反商品房行业合同条款规范，排除原告的解除合同权利及逃避相应责任。逾期交房后，原告向被告催告及主张权利，但被告不同意解除合同，且至今未按约定向原告交付商品房，致使原告无法实现合同目的。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、解除原告与被告签订的编号为NO：2-11502的《商品房买卖合同》；二、被告退还原告购房款605832元，支付违约金60583元及利息（利息按银行同期同类贷款利率分段计算：其中20万元从2013年8月23日起，285832元从2013年11月13日起，30万元从2013年12月30日起，均计至退还全部款项时止）。
被告辩称，不同意解除合同。案涉合同合法有效，行业规范不能改变合同条款，原告的诉请没有事实和法律依据，也违反合同约定。合同没有完全履行系因原告不接受商品房，属原告违约。被告迟延交房不影响原告实现合同目的，被告愿意按照合同约定承担迟延交房的责任，向原告支付违约金。
经审理查明，2013年11月14日，原、被告签订了一份合同编号为NO:2-11502的《商品房买卖合同》，该合同约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发建设的坐落于防城港市房屋一套；房款总价605832元；付款方式为买受人于2013年11月13日前支付第一期购房款305832元，于2014年1月31日前支付剩余房款30万元；商品房竣工验收合格后，方可交付；出卖人应当在2014年8月30日前将商品房交付买受人；出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，逾期超过90日后，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一点二的违约金。合同附件五第七条约定：任何一方违约致对方依约解除本合同的，若本合同条款已经对解除本合同、退房约定了明确的处理办法的，即按该约定追究违约方的违约责任；本合同无相应违约责任条款的，违约方须赔偿对方的损失，并向对方支付房价款总额10%的违约金。合同还约定了其他事项。2013年12月12日，防城港市房产管理局对案涉合同予以备案。原告分别于2013年8月23日、2013年11月13日、2013年12月30日向被告支付购房款2万元、285832元、30万元。2015年1月27日，被告出具一份《函》，主要内容为已收到原告的《退房函》，但原告提出的退房事由不符合合同约定，如要退房应按照合同约定办理，同时对因各种原因造成的交房迟延表示歉意。至庭审时，被告未将房屋交付给原告。
另查明，2015年10月12日，防城港市住房和城乡建设委员会出具防住建函【2015】1224号《关于防城港市天寓商务广场是否已办理报建手续的复函》，其上载明“由防城港市天寓房地产开发有限公司开发的天寓商务广场B幢1单元1502号商品房，截止至2015年10月9日，防城港市天寓房地产开发有限公司未到我委办理过建设工程竣工验收备案手续”。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《收据》、《函》、《关于防城港市天寓商务广场是否已办理报建手续的复函》及当事人陈述、庭审笔录等证据予以证实，足以认定。
本院认为，商品房买卖合同示范文本只是起规范引导作用，原告与被告可以另行对商品房买卖合同作出补充、例外约定，或者签订双方协商一致的购房合同。原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同对双方的权利、义务等均有明确的约定，原、被告均应按合同的约定履行义务。根据合同约定，被告应于2014年8月30日前将商品房交付给原告，但其并未依约履行。为此，原告向被告递交《退房函》，实施了催告的行为。经原告催告后，被告至庭审时未能履行交付义务；而案涉房屋至2015年10月12日仍未通过竣工验收，不符合交房条件，被告的行为已构成根本性违约。原告据此请求解除双方签订的合同，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于商品房买卖合同解除权行使的条件，本院依法予以支持。合同解除后，被告应返还原告交付的购房款605832元。原告主张的利息损失系被告的违约行为给原告造成的实际损失，应予支持。利息按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算：以2万元为基数从2013年8月23日起计至2013年11月12日；以305832元（2万元+285832元）为基数从2013年11月13日起计至2013年12月29日；以605832元（305832元+30万元）为基数从2013年12月30日起计至付清之日止。
关于违约金的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”现原告主张被告向其支付违约金60583元，虽符合原、被告双方签订的合同附件五第七条关于合同解除时适用违约金条款的约定，但被告主张双方约定的违约金过高，且原告未就损失的数额及违约金的合理性提供证据予以证实，故本院酌定被告应承担的违约金为2万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：
一、解除原告李善友与被告防城港天寓房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号NO：2-11502）；
二、被告防城港天寓房地产开发有限公司返还原告李善友购房款605832元及支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算：以2万元为基数从2013年8月23日起计至2013年11月12日；以305832元为基数从2013年11月13日起计至2013年12月29日；以605832元为基数从2013年12月30日起计至付清之日止）；
三、被告防城港天寓房地产开发有限公司支付原告李善友违约金2万元。
案件受理费10464元，减半收取5232元，由被告负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费10464元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 邱静静
二〇一六年三月二十四日
书记员 谭 源