安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终756号
上诉人（原审原告）：合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市繁昌路集贸市场综合服务楼五楼，统一社会信用代码913401007489062168（1-1）。
法定代表人：许波，总经理。
委托诉讼代理人：刘磊，安徽皖大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任倩，安徽皖大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：合肥徽圳商贸有限公司，住所地安徽省合肥市马鞍山南路金地国际城1幢202室，组织机构代码68686224-5。
法定代表人：陈希智，总经理。
委托诉讼代理人：石仁飞，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张钰婷，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：王翠群，女，1966年5月6日生，汉族，住所地安徽省合肥市瑶海区，
委托诉讼代理人：黄发蒙，安徽黄发蒙律师事务所律师。
上诉人合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司（以下简称瑶海工业资产公司）因与被上诉人合肥徽圳商贸有限公司（以下简称徽圳公司）、被上诉人王翠群房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初4970号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人瑶海工业资产公司的委托诉讼代理人刘磊、任倩，被上诉人徽圳公司的委托诉讼代理人石仁飞、张钰婷，被上诉人王翠婷的委托诉讼代理人黄发蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人瑶海工业资产公司的上诉请求为：1、撤销（2016）皖0102民初4970号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由徽圳公司、王翠群负担。事实和理由：1、涉案的房屋租赁合同因火灾无法继续履行，双方对此均予以了认可，并同意终止。瑶海工业资产公司对一审判决采纳安徽普天资产评估有限公司的鉴定结果不持异议。2、徽圳公司目前占用的涉案房屋不仅包含了地上的建筑物，还包含着建设该房屋所使用的土地，涉案鉴定结果1824500元仅为采取重置成本法计算的房屋损失，即重建同样的一座房屋，并扣除使用折旧后的成本，并不包含
该房屋范围内土地的价值，按照我国现行法律规定，土地与地上的房屋是不可分割的，涉案房屋即使严重损毁，其残余部分但也属于房屋的范畴。无论房屋因火灾损失到什么程度，其残余的建筑
及土地都由徽圳公司实际控制。而瑶海工业资产公司要实现该房屋的权利（如修复后出租获取摹息），必然要取得该房屋的实际控制权。无论徽圳公司是否赔付房屋损失，其都要返还该房屋的剩余建筑及土地。3、司法鉴定采取重置成本法是因为涉案房屋年久，修复意义不大。换言之，如果采取修复的方法鉴定，费用可能要远远大于重置法鉴定的结果。对此，一审判决在第13页中也明确认定“如瑶海工业资产公司执意不计成本修复，则应自行承担相应费用，并不得以此为由再向他人以该标准主张赔偿损失”。由此可见，采取重置成本法鉴定，并不意味房屋损失得到了完全的赔偿。房屋的价值不仅包括原物也包括法定摹息即租金。即使徽圳公司的赔偿可以足额抵销房屋的损失，但也仅限于房屋原物的赔偿，并不限于因房屋原物产生的孳息。而瑶海工业资产公司主张的租金损失赔偿是依附于房屋而产生的法定孳息，这是瑶海工业资产公司基于房屋而应合法获取的。房屋因火灾发生损失后，其合理修复期间的租金损失应由徽圳公司承担。房屋虽因火灾损毁，但瑶海工业资产公司可通过合理的重建或修复实现其利用价值，获取草息。在不返还房屋的前提下，瑶海工业资产公司无法控制、修复房屋，更无法出租房屋。在该房屋被占用的期间，瑶海工业资产公司因房屋原物获取租金孳息的权利被剥夺。而这种被剥夺的权利却是一审判决“依法”赋予被上诉人微圳公司的。4、王翠群是火灾的受害者，但通过另案已经获得了赔偿，其不应占用涉案房屋拒不返还。自火灾发生后，瑶海工业资产公司发现王翠群转租该房屋后就要求其返还房屋，并为此先后两次起诉。但王翠群均置之不理直至本案一审阶段才返还房屋。所以，王翠群对其占用阶段的租金损失与徽圳公司承担连带责任并无不当。5、通过徽圳公司的陈述、现场照片可见，王翠群占用的部分房屋是具备使用功能的，应对其违法占用房屋承担法律责任。
被上诉人徽圳公司答辩称：房屋控制权不在徽圳公司，在瑶海工业资产公司与王翠群的实际控制下。徽圳公司在事故发生后，并不知晓相应的实际情况。关于房屋的损失，评估报告中有很多的漏洞，鉴定中关于损失的部分金额过高。
被上诉人王翠群答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，涉案房屋和房内物品因火灾严重损害，不再具有使用价格，王翠群也没有对涉案房屋进行占有和控制，请求法庭依法驳回上诉。
瑶海工业资产公司向一审法院提出的起诉请求为：1、确认瑶海工业资产公司与徽圳公司签订的合肥市长江××号HTC-011#-2房屋的《房屋租赁合同》已终止；2、徽圳公司立即将合肥市长江××号HTC-011#-2房屋归还给瑶海工业资产公司；3、徽圳公司赔偿瑶海工业资产公司房屋损失1824500元；4、徽圳公司依法向瑶海工业资产支付租金损失632780元（暂计至2016年6月15日），并从2016年6月16日每月按20500元计至房屋正常使用之日止；5、王翠群对徽圳公司应向瑶海工业资产公司支付的租金损失242012.3元（计至2016年4月20日）承担连带责任。
一审法院查明：位于安徽省合肥市长江××号HTC-011#-2房屋仓库为合肥恒通机械有限公司所有，房产证号为合肥市房权证产字第××号，该套房屋由瑶海工业资产公司代为管理。
2012年11月份，徽圳公司通过招标的方式承租了瑶海工业资产公司的属于合肥恒通机械有限公司所有的热处理车间，工业公司将仓库出租给徽圳公司并没有办理消防审核和消防验收意见书。后徽圳公司与瑶海工业资产公司于2012年12月17日补签了房屋租赁合同，双方在合同中约定:租赁房屋坐落于长江××号，框架结构，建筑面积经双方确认为约1549.4平方米，如实际面积有误差，不影响租金标准。该房屋因历史原因，相关报建手续正在办理中，所以尚无产权证，对此情况徽圳公司已经了解。如因此导致徽圳公司不能办理相关证、照或影响徽圳公司正常经营，相关责任由徽圳公司自负；如因此导致合同效力及提前终止，而产生的全部损失由徽圳公司自行承担。该房屋仅供徽圳公司作仓储用途使用，未经瑶海工业资产公司书面认可不做他用，同时徽圳公司不得利用该房屋从事易燃、易爆及危险、高污染、放射性物品的生产与存储行业，否则瑶海工业资产公司有权解除本合同收回房屋。房屋租赁时间为三年，自2013年4月16日起至2016年4月15日止。房屋已于2012年12月17日交付徽圳公司，自实际交付日至2013年4月15日为装修期，装修期不计入租期不计算租金，房租第一年月租金人民币18590元，年租金223080元，自第二年开始，房屋租金在上年的基础上逐年递增5%。租金以3个月为一期按期支付一次，首期租金在本合同生效后当日支付，之后在当期租金届满前15日付清下期租金。租赁期间，徽圳公司如欲将房屋转租给第三方使用，须征得瑶海工业资产公司书面同意，并由瑶海工业资产公司与第三方重新签订房屋租赁协议。如徽圳公司私自转租，一经发现，瑶海工业资产公司有权解除本合同并全额没收履约保证金。租赁期间，徽圳公司对安全、消防、水、电、通讯等基础设施、设备进行改造或升级的，须事先征得瑶海工业资产公司的书面同意后方可进行，改造升级的施工由乙方督责，所需各项费用均由徽圳公司自行承担，设备改造升级后不可移动的部分应在租赁结束后完好无偿地移交给瑶海工业资产公司。徽圳公司有下列情形之一的，瑶海工业资产公司有权终止合同，立即收回房屋，并不赔偿徽圳公司任何损失。（1）擅自将房屋转租、转借的；（8）擅自偷接水、电；（9）未经工业公司书面同意擅自装修、改建房屋的；（11）在生产经营过程中没有依法足额配备消防器材的。租赁期间，徽圳公司应注意安全用电，严禁未经瑶海工业资产公司同意使用大功率电器及对电线线路进行改造、杜绝火灾事故的发生。否则，瑶海工业资产公司有权要求徽圳公司赔偿损失、恢复原状、并没收徽圳公司擅自使用的大功率电器。双方还约定，徽圳公司对该出租部分内部地面装修、门窗维修，内部自建项目等费用自理，水电接装费用自理。
该房屋原铺设有一部分电线线路，徽圳公司承租该房屋后徽圳公司对涉案仓库进行了改造，铺设了新的线路，但对原来的老电线线路并没有进行改造。
2012年12月1日，徽圳公司法定代表人陈希智（租赁合同中甲方）和王宏云（租赁合同中乙方）签订房屋租赁合同一份，双方在租赁合同中约定：租赁房屋坐落于恒通水处理厂，建筑面积经双方现场确认为630平方米，如实际面积有误差，不影响租金标准。该房屋因历史原因，相关报建手续正在办理中，所以尚无产权证，对此情况乙方已经了解。如因此导致乙方不能办理相关证、照或影响乙方正常经营，相关责任由乙方自负，如因此导致合同效力及提前终止，而产生的全部损失由乙方自行承担。该房屋仅供乙方作仓储用途使用，未经甲方书面认可不做他用，同时乙方不得利用该房屋从事易燃、易爆及危险、高污染、放射性物品的生产与存储行业，否则甲方有权解除本合同收回房屋。房屋租赁时间为三年，每年房租按5%递增，第一年为14元/平方米，起租日期为2012年12月1日起。王宏云与徽圳公司签订房屋租赁合同后，将该套房屋用于合肥长江批发市场宏云饮料批发部存放物品，合肥长江批发市场宏云饮料批发部为个体工商户，登记业主为王翠群，王翠群和王宏云系夫妻关系。
2013年8月13日，瑶海工业资产公司对该房屋进行了现场安全检查，检查结论为消防器材配备少，要求徽圳公司进行整改。
2013年10月20日17时17分左右，涉案仓库即位于合肥市长江××号的合肥恒通机械有限公司（热处理车间）失火。合肥市消防支队接到报警后立即调派瑶海中队两部消防车赶到现场处置，及时扑灭火灾，现场扑救后现场无变动。扑救火灾后，瑶海区公安消防大队立即对现场实施了封闭，在失火场所醒目位置张贴了封闭火灾现场公告。经调查，合肥市瑶海区公安消防大队对起火原因认定如下：起火部位位于合肥恒通机械有限公司最西侧的徽圳公司的仓库，起火点位于最西侧仓库内距东侧铁皮隔断8.2米，距北侧墙面7.1米处小范围内。起火原因是电器线路故障引起火灾。
王翠群因货物在火灾中受损遂诉至一审法院，一审法院立案受理为（2014）瑶民一初字第01266号案，并于2015年4月16日作出判决，认定：王翠群对于自身的财产损失无过错，徽圳公司的仓库最先起火，负主要责任，应承担民事赔偿比例为70%，瑶海工业资产公司、合肥恒通机械有限公司疏于监督管理，存在一定过错，应承担民事赔偿比例为30%。徽圳公司及合肥恒通机械有限公司不服上诉至安徽省合肥市中级人民法院，该院立案受理为（2016）皖01民终1353号案，并于2016年5月10日作出判决，认为：安徽婷凡商贸有限公司并无证据证明属于必要的共同诉讼人，其与徽圳公司之间的关系不影响案件的审理。在无法查明电器线路故障具体为哪一线路的情况下，考虑原因力的大小等因素确认徽圳公司承担70%，瑶海工业资产公司、合肥恒通机械有限公司承担30%的责任基本适当，遂驳回上诉，维持原判。
经一审法院依法委托，安徽普天资产评估有限公司对火灾所造成的房屋损失进行了评估。根据该评估机构现场勘查的结果，认为修复的意义不大，最终结合多方面意见采取了重置成本法。安徽普天资产评估有限公司据此确定实际损失为1824500元。徽圳公司不服要求重新鉴定，一审法院认为该鉴定报告评估方法具备科学性，结论具备合理性，徽圳公司提出异议依据不足，未予准许。
2016年4月21日，王宏云与瑶海区国资公司恒通资产管理部形成房屋移交表一份，载明其将自徽圳公司处租赁的516平方米的厂房移交给瑶海区国资公司恒通资产管理部。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、瑶海工业资产公司与徽圳公司之间租赁合同终止时限的判定及终止的法律后果；二、瑶海工业资产公司因履行该合同所受到的具体损失;三、损失的民事赔偿责任分配问题。
瑶海工业资产公司得到安徽省合肥市长江××号HTC-011#-2房屋登记的所有权人允许，对该房屋进行管理并进行利用取得收益。其与徽圳公司签订的关于该房屋的租赁合同合法有效，双方均应以有利于实现合同目的的方式依法善意行使权利履行义务。至于安徽婷凡商贸有限公司是否有必要参加诉讼，合肥市中级人民法院生效的民事判决书已经作出了说明，不再赘述。
关于房屋租赁合同的停止履行，涉及到合同的解除和终止的区别。德国民法典严谨精妙地对债的解除和终止分别作出针对性规定：解除适用于一时性合同，其法定后果为发生合同的回复，应赔偿损失而不适用违约责任；终止则适用于继续性合同。我国由于立法简陋，并没有明确区别合同的解除和终止，也没有严格区分合同权利义务的终止与合同本身的终止及合同权利义务的消灭的不同。据参与立法的学者解释，现行民事法律体系所确立的“解除”实际上包含了解除和终止两个职能，并且需要在适用时进行判定（相关观点详见梁慧星等人于1999年在最高人民法院的演讲）。有学者认为合同解除可以根据情况不具备溯及力，这种所谓的“解除”，其实在本质上就是终止，强行将终止的职能并入解除，不仅超出了“解除”一词所能具有的符号象征和语义函摄，也引起理论和实践的混乱。
本案房屋租赁合同中双方义务非即时性而为继续性，这种连续性的给付房租及承租人持续保有租赁物的行为从法理上讲不存在适用解除的余地，只能适用合同的终止。如作解除讲，由于解除合同本来的法律效果是使合同溯及既往地消灭，已经发生的受领失去依据需做返还等处理；而在房屋租赁合同等继续性合同中，根据合同的性质已经受领的阶段性履行利益是无法，也是没有必要返还的。
在租赁合同履行期间，因2013年10月20日徽圳公司承租仓库电器线路故障起火，导致标的物安徽省合肥市长江××号HTC-011#-2房屋被大火烧毁，合同事实上无法继续履行。因该火灾的介入，使得合同因此而自然发生即时终止的效果，这不以徽圳公司及瑶海工业资产公司任何一方的意思表示为要件。
该房屋租赁合同终止后，对于已履行的部分不发生合同的回复问题，即徽圳公司已实际享有的该房屋的使用价值及瑶海工业资产公司已获得对应期限的房租，不发生互相返还的法律效果。由于该房屋已被大火烧毁，徽圳公司事实上无法向瑶海工业资产公司返还原租赁物，瑶海工业资产公司主张徽圳公司返还的请求，不予支持。
该大火造成的损失经安徽普天资产评估有限公司确定为1824500元，采用的基准日及评估标准，在合理范畴之内，可以采信。评估方法采用的是重置成本法，并非修复法（即恢复原状的费用），该方式不但影响了直接损失的界定，也影响了瑶海工业资产公司后续诉权的主张。由于房屋的价值主要是通过其在市场中让渡使用价值的所获得的收益等来体现的，使用重置成本法相当于直接确定了该房屋当时的价值（或市场价格），以此作为赔偿，相当于其一次性得到了价值补偿，自然不存在适用修复方法可以修复所发生的具备使用价值的房屋不能出租所造成损失的问题。如此时仍要计算正常租赁费用，即为重复计算。另从评估机构采用该方法可以从侧面得知火灾后的安徽省合肥市长江××号HTC-011#-2房屋已经不具备正常的使用价值和修复的合理性及经济性（如瑶海工业资产公司执意不计成本修复，则应由其自行承担相应的费用，并不得以此为由再向他人以该标准主张赔偿损失；如房屋租赁双方此后均同意采用修复法确定损失则另当别论）。故瑶海工业资产公司因履行房屋租赁合同所遭受的损失应以评估机构认定的为准，其另行主张的徽圳公司需支付至所谓的修复之日的租金损失，与评估意见存在逻辑矛盾，没有事实和法律依据，不予支持。瑶海工业资产公司要求王翠群就该租金损失承担以一定时段计算的份额之连带责任，自然也无从谈起。王翠群占据房屋残存部分延迟返还的行为，如损害了瑶海工业资产公司的利益，瑶海工业资产公司可以另行主张自己的权利。
合同的终止，如可归责于合同的一方或者双方当事人，则应由责任方承担相应的民事赔偿。该火灾已有合肥市瑶海区公安消防大队对起火原因作出认定，（2014）瑶民一初字第01266号案中也认定徽圳公司负主要责任，瑶海工业资产公司、合肥恒通机械有限公司疏于监督管理，存在一定过错。本案在责任比例上再无斟酌余地，只能按生效的民事判决书已判定的比例确定本案民事赔偿责任的分担，即徽圳公司应在其履行合同中对瑶海工业资产公司造成的损失承担70%的民事赔偿责任计1277150元（1824500元×70%）。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司与合肥徽圳商贸有限公司2012年12月17日签订的关于合肥市长江××号HTC-011#-2房屋的《房屋租赁合同》已于2013年10月20日终止；二、合肥徽圳商贸有限公司于判决生效之日起十日内赔偿合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司1277150元；三、驳回合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：本院生效的（2016）皖01民终1353号民事判决已认定徽圳公司对于火灾的发生负主要责任，瑶海工业资产公司、合肥恒通机械有限公司疏于监督管理，存在一定过错，并确认徽圳公司应在其履行合同中对瑶海工业资产公司造成的损失承担70%的民事赔偿责任，瑶海工业资产公司因履行房屋租赁合同所遭受的损失应以评估机构认定的1824500元为准，一审法院认定徽圳公司应承担70%的民事赔偿责任即1824500元×70%=1277150元。上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费26460元，由上诉人合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年六月十九日
书记员 李 颖
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。