福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）漳民终字第1268号上诉人（原审被告）：明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“漳州明发公司”），住所地漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边，组织机构代码79837069-1。法定代表人：黄焕明，董事长。委托诉讼代理人：罗宏强，福建天衡联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庄国强，男，汉族，1973年9月24日出生，住南靖县，上诉人漳州明发公司因与被上诉人庄国强商品房预售合同纠纷一案，不服漳州市龙文区人民法院（2015）文民初字第804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人漳州明发公司的委托诉讼代理人罗宏强、被上诉人庄国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。漳州明发公司上诉请求：一、依法撤销原判；二、依法驳回买受人的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用均由买受人负担。事实和理由：（1）《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定非属效力性强制性规定，商品房交付使用的法定条件是竣工验收合格和消防验收合格，规划条件核实不属于交房条件。出卖人通知交房时已符合交房条件。买受人未在通知交房截至日前办理交房手续，出卖人不应承担该日之后的逾期交房违约责任。（2）原审认定高温作业停工属于双方签订合同时可预知的事由，从而认定高温造成的停工不属于合理延期的情形，属于认定事实错误。（3）原审错误认定出卖人逾期交房天数的截至时间，导致判决错误。本案出卖人逾期交房总天数仅能计算至通知交房截至日。庄国强辩称：（1）依法，通过规划条件核实应作为交房条件，出卖人在不具备交房条件的情况下通知买受人交房，该行为依法无效。（2）高温天数不能延期，原判对于出卖人逾期交房天数的认定是正确的。原判正确，应予维持。庄国强向一审法院起诉请求：出卖人向买受人支付逾期交房违约金47575元。一审法院认定事实：2011年3月5日，庄国强与漳州明发公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》中约定买受人向出卖人购买漳州市龙文区龙江路以东、水仙大街以北明发商业广场11幢1502号商品房一套，建筑面积84.82平方米，每平方米5694元，总金额482965元。购房款买受人已支付完毕。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用，并约定如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理，即买受人同意接收，出卖人支付买受人10000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及其相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第项和第七条中的比率）的违约金。合同补充协议第十一条约定：双方一致同意，变更购房合同第八条中出卖人可据实予以延期的特殊原因之第1项为：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内或结束之日止30日内书面告知买受人的。2013年3月20日、4月12日，出卖人开发的明发商业广场10#-15#楼分别通过工程验收合格和消防验收合格。2014年5月29日，漳州市城乡规划局作出规建核2014（022）号《漳州市建设工程竣工规划条件核实意见书》，内容为：“明发商业广场10#-19#楼，总建筑面积200704.64M2，其中计容建筑面积198838.65平方米。[建设工程规划许可证号建字第350600200900024]，达到城市规划要求。（备注：本期超容建筑面积1927.84平方米在下期核减）。”2013年3月23日，出卖人向买受人发出《交房通知书》，通知买受人于2013年3月29日至2013年3月30日办理房屋交接手续。买受人于2014年1月25日实际接收房屋。自2012年12月31日起至2014年1月25日止的期间时间为390天。另查明，根据漳州市气象科技服务中心出具的气象报告，2011年3月5日至2014年1月25日，漳州市出现中雨以上134天，六级以上风24天，台风43天。漳州发展水务集团有限公司发布2012年9月19日停水通知，漳州电业局发布停电通知，具体时间为2011年11月17日、11月18日、12月6日、12月9日、2012年7月12日、8月12日。上述因素扣除重复天数后出卖人可延期交房天数为177天。一审法院认为：本案《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。关于出卖人应否按《商品房买卖合同》第八条的约定支付买受人违约金10000元的问题。因合同约定该10000元违约金的支付前提是讼涉商品房在约定的交付期限内未能达到交付使用条件，但买受人仍同意在此期限内予以接收，而本案中不存在买受人于约定的交付期限内接收讼涉商品房的事实，故买受人要求出卖人支付违约金10000元的请求不予支持。关于本案出卖人可据实予以延期交房时间的认定问题。本案中中雨以上、台风和六级以上风属于双方签订合同时不可预知的事由，符合《商品房买卖合同》第八条关于因遭遇不可抗力可据实予以延期的约定。停水、停电属于政府及相关部门原因造成停工，有出卖人提交水务、供电部门的停水、停电通知证实，可以认定，该事由符合《商品房买卖合同》第八条关于政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工可据实予以延期的约定。经本院核实确定出卖人依约可据实予以延期交房时间为：漳州市出现中雨以上、六级以上风、台风、停水停电，在扣除重复计算的天数后为177天。关于本案逾期交房违约金应当如何计算问题。商品房的交付使用，应当同时具备双方合同约定的交付使用条件和法定的交付使用条件。本案中，出卖人在讼涉商品房仅经竣工验收合格和消防验收合格，但在没有举证证明其他法定、约定交付使用条件是否均已达到的情况下，书面通知买受人办理交房手续，但因讼涉建设工程直至2014年5月29日才通过竣工规划条件核实，故根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”的规定，应认定出卖人于讼涉建设工程竣工规划条件核实通过之前的通知交房行为属于无效行为。但因2014年1月25日买受人已实际接受讼涉商品房，根据损益相抵的原则，对于该日之后的逾期交房违约金依法不予支持，对于该日之前的违约金应依约支持。自2012年12月31日起至2014年1月25日止的期间时间为390天，扣除出卖人可延期交房天数177天，出卖人应承担逾期交房违约金的天数为213天。依据《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应按照买受人已付款的日万分之二向买受人支付逾期交房违约金计20574.31元（482965元×0.02％×213天）。关于买受人的起诉是否超过诉讼时效的问题。《商品房买卖合同》中约定交房时间为2012年12月30日，因出卖人主张存在可予以延期交房的因素并要求相应扣除延期天数，但未就延期事项告知买受人，致买受人不能知悉实际可予交房的时间，则诉讼时效的起算点不能确定，故出卖人关于买受人起诉超过诉讼时效的辩解不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告庄国强逾期交房违约金20574.31元；二、驳回原告庄国强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费989元，原告庄国强负担561元，被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担428元。二审中，当事人没有提交新证据。对原判所认定的事实双方当事人均陈述没有异议，对于没有异议的事实本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。上述事实有《商品房买卖合同》以及双方二审庭审中的一致陈述等为据，可以认定。本院认为：本案双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。商品房交付使用法定条件包括竣工验收合格和消防验收合格。本案中，至出卖人通知交房截至日2013年3月30日，讼争商品房尚未通过消防验收合格，尚不具备法定交付使用条件，故出卖人通知买受人办理房屋交接手续与约不符、于法无据，买受人有权拒绝接收。本案中，出卖人未就讼争商品房消防验收合格后是否再书面通知买受人办理交付手续的事实提供证据加以证明，应承担举证不能的法律后果。故出卖人逾期交付违约期间应为合同约定交房日次日2012年12月31日至买受人实际收房日2014年1月25日。出卖人关于《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定不是效力性强制性规定、规划条件核实不能作为商品房交付使用条件的上诉主张虽然有理，但对本案判决结果没有影响。根据《防暑降温措施管理办法》第六条第（一）项的规定，只有日最高气温达到40度以上，施工单位才可停止室外作业。由此，从合同的角度看，对于未出现40度以上高温天气的，除非合同有约定，否则出卖人应当自行克服。本案中，合同对此未作约定，且出卖人也未举证出现40度以上的高温天气的天数，故出卖人主张高温天气可顺延交房，举证不能，理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，对于规条条件能否作为商品房交付使用条件的认定虽然有误，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费428元，由上诉人明发集团（漳州）房地产开发有限公司各负担。本判决为终审判决。审判长 花 絮审判员 李 凌审判员 翁艺晖二〇一六年十二月二十七日书记员 卢 杰