湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终6931号
上诉人（原审被告）：武汉紫阳天投资管理有限公司，住所地武汉市汉南区纱帽街银莲路103号。
法定代表人：张挺锋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谷胜桥，湖北瑞通天元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李娟，湖北瑞通天元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司武汉硚口支行，营业场所武汉市硚口区建设大道403号。
负责人：唐武，该支行行长。
委托诉讼代理人：沈丽莎，该行工作人员。
委托诉讼代理人：刘伟，该行工作人员。
原审被告：姚万灵，男，汉族，1991年2月22日生，住武汉市汉南区。
上诉人武汉紫阳天投资管理有限公司（以下简称紫阳天公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司武汉硚口支行（以下简称农行硚口支行）、原审被告姚万灵借款合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2017）鄂0104民初2837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
紫阳天公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回农行硚口支行对紫阳天公司的诉讼请求，并判令农行硚口支行承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、紫阳天公司为姚万灵的债务提供的担保是附期限以及附条件的担保，只要姚万灵购买的房屋符合办理房地产权属证书的条件，紫阳天公司的担保责任即已解除。一审中，紫阳天公司提交的证据已证实涉案房屋已完全具备办理房地产权属证书的条件。姚万灵故意阻碍担保解除条件的成就，应视为解除条件已成就。一审法院将姚万灵未自行办理房地产权属证书的不利后果强加给紫阳天公司，对紫阳天公司有失公允，实属错判。2、一审法院判决紫阳天公司对本案债务承担连带清偿责任，未适用任何法律依据，显属错判。
农行硚口支行辩称，个人购房担保借款合同中明确约定了紫阳天公司的担保责任，请求驳回紫阳天公司的上诉请求，维持一审判决。
姚万灵未就本案陈述意见。
农行硚口支行向一审法院起诉请求：1、判令姚万灵向农行硚口支行偿还贷款本金261672.82元及利息、罚息、复利37213.98元（暂计至2017年5月3日）以及贷款本息全部清偿之日前的全部利息、罚息、复利；二、判令农行硚口支行对姚万灵所有的位于武汉汉南区纱帽街纱帽正街紫阳天玺商住小区（一期）3栋1单元11层1室的房产享有优先受偿权；三、判令紫阳天公司承担连带保证责任；四、判令姚万灵、紫阳天公司承担诉讼费。一审开庭中，农行硚口支行将第1项诉讼请求变更为“判令姚万灵向农行硚口支行偿还贷款本金259827.72元及利息、罚息、复利38251.50元（暂计至2017年7月10日）以及贷款本息全部清偿之日前的全部利息、罚息、复利”。
一审法院认定事实：2014年3月27日姚万灵与紫阳天公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定姚万灵购买紫阳天公司位于武汉市汉南区纱帽正街紫阳天玺商住小区（一期）3栋1单元11层1室，房屋建筑面积93.91平方米。2014年4月22日，农行硚口支行与姚万灵签订了《个人购房担保借款合同》，双方约定：贷款金额26.7万元，贷款期限自2014年4月22日起至2029年4月21日止，贷款年利率为6.55%，逾期利率从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。还款方式及还款金额采用等额本息还款法。合同担保方式为阶段性保证担保加抵押，保证期间为合同条款生效之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。抵押物为位于武汉汉南区纱帽正街紫阳天玺商住小区（一期）3栋1单元11层1室的房屋。借款合同还约定借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回贷款，有权提前行使担保权。2014年5月5日武汉市汉南区住房保障和房屋管理局出具武汉市期房抵押证明（武房期南字第2014000761号），对汉南区纱帽正街紫阳天玺商住小区（一期）3栋1单元11层1室的房屋（建筑面积）设定抵押。农行硚口支行依约发放贷款后，姚万灵未按约定履行还款义务，紫阳天公司亦未按约定履行担保义务。截止2017年7月10日，姚万灵尚欠农行硚口支行未结清本金31117.31元，利息、罚息、复利38251.50元，农行硚口支行多次催要未果。依据《个人购房担保借款合同》约定，姚万灵构成违约，农行硚口支行有权要求姚万灵提前归还全部贷款及利息，有权提前行使担保权。故农行硚口支行起诉至一审法院，请求判如所请。
一审法院认为，农行硚口支行与姚万灵签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规强制性规定，内容合法有效。当事人应按照约定全面履行各自的权利义务，农行硚口支行已依约定履行了发放贷款的义务，双方并就该贷款办理抵押，姚万灵有义务依约向农行硚口支行按期偿还借款。因姚万灵未按合同约定时间、金额履行还款义务，其行为已构成违约。根据各方签订的《个人购房担保借款合同》约定：“如借款人未按合同约定按时足额偿还借款，农行硚口支行有权提前收回已发放借款本息及其他费用，有权提前行使担保权。”故农行硚口支行要求姚万灵立即偿还全部贷款本金，并支付利息及罚息的诉讼请求符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。姚万灵将其所有的房屋为借款债务提供抵押担保，并在房产管理部门办理了抵押登记，双方形成的抵押担保关系有效，因姚万灵未履行借款合同项下债务，农行硚口支行主张对抵押房屋行使优先受偿权的理由成立，该项诉讼请求应予以支持。农行硚口支行要求紫阳天公司承担连带责任的诉讼请求，一审法院认为，合同约定的保证期间为合同保证条款生效之日起至借款人取得房地产权属证书，姚万灵尚未取得房地产权属证书，因此紫阳天公司仍应对姚万灵的借款承担保证责任。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，判决：一、姚万灵在判决生效之日起十日内一次性向农行硚口支行偿还借款本金259827.72元及截止到2017年7月10日的利息、罚息、复利38251.50元，并从2017年7月11日起按合同约定的计算标准计算利息、罚息及复利至实际支付之日止；二、农行硚口支行对姚万灵位于汉南区纱帽正街紫阳天玺商住小区（一期）3栋1单元11层1室的房屋享有抵押权，并在判决第一项姚万灵所负债务的范围内优先受偿；三、紫阳天公司对姚万灵的上述债务承担连带清偿责任。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5784元由姚万灵负担（此款农行硚口支行已垫付，由姚万灵在支付上述款项时一并给付）。
二审期间，紫阳天公司提交如下证据：证据一，紫阳天公司在“紫阳·天玺”小区张贴的公告及案外人吴娟、陈涛的武汉市不动产抵押记载信息单，拟证明姚万灵可以办理房地产权属证书，小区内大部分业主已办理房地产权属证书。证据二，紫阳天公司催促姚万灵办理房地产权属证书的通知及邮寄快递单，拟证明紫阳天公司已催促姚万灵办理房地产权属证书，是姚万灵自己没有办理。农行硚口支行对紫阳天公司提交的上述证据的真实性、证明目的均不予认可。本院审查认为，紫阳天公司提交的证据均为复印件，且公告及通知形成的时间均在一审判决作出之后，是否采信上述证据，本院将结合案件事实进行综合评判。
对一审查明的事实，各方当事人均没有异议，故本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本案应针对紫阳天公司的上诉请求和理由进行审理。
农行硚口支行、姚万灵与紫阳天公司签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，内容合法、有效。该合同明确约定，紫阳天公司作为阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止，为借款人的债务承担连带保证责任。根据上述约定，紫阳天公司免除担保责任的条件为“借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续”。本案姚万灵作为借款人，尚未取得房地产权属证书，故紫阳天公司的保证责任尚未免除，其应当根据合同约定对姚万灵的借款承担连带保证责任。紫阳天公司上诉称只要姚万灵购买的房屋符合办理房地产权属证书的条件，紫阳天公司的担保责任即已解除，缺乏事实依据，本院不予支持。紫阳天公司二审提交的关于姚万灵具备办理房地产权属证书的条件及姚万灵经催告不办理房地产权属证书的证据，并不影响紫阳天公司按照合同约定承担担保责任，故对紫阳天公司提交的证据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”一审法院根据各方当事人在《个人购房担保借款合同》中的约定，判决紫阳天公司对姚万灵不履行还款义务的行为承担连带保证责任，符合法律规定，紫阳天公司关于一审判决没有引用法律依据的上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，紫阳天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5784元，由武汉紫阳天投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何义林
审 判 员 褚金丽
审 判 员 蒋劢君
二〇一七年十二月十一日
法官助理 刘 青
书 记 员 丁 洁