广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初2614号
原告：深圳天安智慧园区运营有限公司佛山分公司，住所：广东省佛山市南海区桂城简平路1号天佑创富大厦首层，统一社会信用代码914406056682317066。
负责人：王建。
委托诉讼代理人：范真子，广东众淼律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟焕英，广东众淼律师事务所实习律师。
被告：陈欢俭，女，汉族，1980年11月26日出生，住址：广东省珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：严丽婷，广东至高律师事务所律师。
原告深圳天安智慧园区运营有限公司佛山分公司诉被告陈欢俭物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月28日受理后，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人范真子、钟焕英、被告陈欢俭的委托诉讼代理人严丽婷均到庭参加了诉讼，之后原告申请了一个月的和解期，本院予以同意，和解期在审限中作相应的扣除，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告按照拍卖公告约定向原告交纳案涉房产所欠费用2013年9月至2016年4月的物业管理费共计77773.41元及滞纳金（滞纳金以每月2430.42元为本金，自2013年10月19日起按日1‰的标准按月分段计算至实际清偿之日止，暂计算至2016年12月6日为52300.21元）二、判令被告按照拍卖公告约定向原告交纳案涉房产所欠费用2013年11月至2016年3月期间的水费27.06元及滞纳金（滞纳金自2013年12月19日起按年利率3.6%的标准按月分段计算至实际清偿之日止，暂计算至2016年12月6日为19.75元）三、判令被告按照拍卖公告约定向原告交纳案涉房产所欠费用2013年9月至2016年3月期间的电费4816.66元及滞纳金（滞纳金自2013年10月19日起按年利率3.6%的标准按月分段计算至实际清偿之日止，暂计算至2016年12月6日为490.75元）;四、判令被告按照拍卖公告约定向原告交纳案涉房产所欠费用2013年11月至2016年4月期间的大厦分摊电费14248.99元及滞纳金（滞纳金自2013年10月19日起按年利率3.6%的标准按月分段计算至实际清偿之日止，暂计算至2016年12月6日为964.59元）;五、判令被告按照拍卖公告约定向原告交纳案涉房产所欠费用2013年11月至2016年4月期间的大厦分摊水费593.72元及滞纳金（滞纳金自2013年10月19日起按年利率3.6%的标准按月分段计算至实际清偿之日止，暂计算至2016年12月6日为35.67元），以上五项总额暂共计151270.81元。六、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：佛山市南海区桂城街道简平路1号天安南海数码新城XX室房产原登记在案外人佛山市科晋投资管理有限公司名下，其中903号房建筑面积222.15平方米，904号房建筑面积222.48平方米，905号房建筑面积212.24平方米。2016年6月30日，佛山市禅城区人民法院依法上传淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖案涉房产及相应的土地使用权。该司法拍卖网络平台发布的拍卖公告中第六条“……办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于竞买前至相关单位自行查询。”竞买须知中第十二条“.……在办理过户手续过程中所产生的一切相关的税费由买受人承担，自行办理水、电、煤等户名变更手续，相关费用自理。水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。”。2016年7月18日，被告以最高价3990800元竞得案涉房产。2016年7月27日，佛山市禅城区人民法院作出执行裁定书[（2014）佛城法执字第1159号]裁定案涉房产的所有权及相应的其他权利归买受人被告所有。被告办理了案涉房产的过户手续，房产证号为粤（2016）佛南不动产权第00902**号。2016年12月7日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》。从2013年9月至2016年4月期间，案涉房产共欠缴各项费用共计151270.81元。原告多次按照拍卖公告的约定向被告催收，被告均无回应。为保障原告的合法权益，遂依法向贵院提出诉讼请求，望判如所请。
被告辩称：2016年12月7日，被告才与原告签订《前期物业管理服务协议》。至此，被告才正式与原告建立物业服务合同关系，原告要求被告支付2016年12月7日前的物业管理费、水电费、分摊电费、分摊水费及相应的滞纳金没有依据。被告于2016年7月18日通过淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖的方式竞得佛山市南海区桂城街道简平路1号天安数码新城XX房（下称“涉案房产”）。2016年7月27日，佛山市禅城区人民法院出具的（2014）佛城法执字第1159号执行裁定书（下称“1159号裁定书”）确认，涉案房产的所有权及相应的其他权利归被告所有。2016年8月5日，被告签收1159号裁定书。此后，1159号裁定书生效，被告取得涉案房产所有权。此前，涉案房产登记在佛山市科晋投资管理有限公司名下。直至2016年12月7日，原告才与被告签订《佛山天安数码城约法五章》（当中包括《前期物业管理服务协议》），为被告办理涉案房产的入伙手续，双方才建立物业服务合同关系。在此之前，被告未与原告发生过任何物业服务合同关系，未接受过原告提供的物业服务，原告向被告主张支付2013年9月至2016年4月期间的物业管理费等费用的请求不符合法律的规定。2013年9月至2016年4月期间，被告尚未取得涉案房产的所有权。依附涉案房产形成的物业管理费等相关费用不是基于被告与原告的物业服务合同关系而形成，原告应当向科晋公司、涉案房产实际使用人主张。被告当时既非该合同关系的相对方，更没有使用涉案房产，故被告不是支付物业管理费及相关费用的法定或约定的主体。在司法拍卖网络平台上发布的涉案房产的竞卖公告，关于物业服务管理费、水、电费用的清偿条款，性质属于风险提示，而非为竞买人设定义务。上述相关条款不能作为认定被告承担欠费清偿责任的依据。2016年12月7日，被告入伙后已按时交纳接受物业服务期间的费用，此前产生的物业管理费等相关费用应由原业主科晋公司承担。竞卖公告中虽已载明涉案房产“可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于竞买前至相关单位自行查询”，该条款仅为风险提示性条文，并非对债务的责任主体作最终认定。首先，竞卖公告没有明确“物业费、水、电等欠费”的具体情况。根据《中华人民共和国拍卖法》第二十七条“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。”的规定，详细说明涉案房产的瑕疵是法院的义务。涉案房产是否确实存在欠费，以及欠费的金额等情况，法院均未作说明。其次，相关表述只是达到“法院不承担拍卖标的瑕疵保证”的效果，而不能为被告创设清偿义务。司法拍卖是法院在强制执行过程中实现资产变现的一种强制执行手段，具有强制性的特征，因此司法拍卖过程中运用的一切依据必须具体而明确。若法院使被告以债务人身份加入与科晋公司共同清偿对原告的物业服务合同债务的结果，竞买公告中为竞买人设定义务的内容也应当是明确、具体。但竞卖公告未有载明截至某一时点，涉案房产的具体欠费金额、计算标准、计算依据等情况。在义务内容不明确的前提下，对被告不发生强制承担责任的效果，也不能作为强制被告承担费用清偿责任的依据。因此，竞买公告的相关表述不是为竞买人设立义务，而仅是风险提示。另外，仅依靠竞买人的个人力量难以查清涉案房产“物业费、水、电等欠费”情况。关于清偿“物业费、水、电等欠费”的责任主体的界定、金额的确定均涉及复杂的法律关系，往往需要法院通过全面审理才能厘清相关情况。作为竞买人，没有任何的调查权力，受制于客观条件仅凭其个人力量是无法充分了解涉案房产“物业费、水、电等欠费”的情况。竞买公告把对涉案房产的瑕疵调查责任完全推卸到被告身上显然是不合理、不公平。最后，1159号裁定书也只明确“办理产权转移登记手续所需一切费用由买受人承担”，并没有最终确认涉案房产因物业管理服务而产生的欠费也应当由被告承担。1159号裁定书的内容实质印证了竞买公告中关于物业费、水、电费用承担的条文仅为法院的风险提示性条款。三、原告主张的欠费金额的确定，以及欠费滞纳金的计算是没有依据，法院应依法予以驳回。原告主张的物业管理费，水、电费，公摊水、电费的数额只是原告的单方主张，未经科晋公司核实。相关的欠费仅是原告单方主张，不具有法定的公信力。原告也未就2013年9月至2016年4月期间科晋公司所欠费用如何形成提供相应依据。被告也不是原告与科晋公司之间合同关系中的相对方，根本无法客观了解科晋公司的合同履行情况，科晋公司是否确实存在欠费事实、实际欠费金额等情况，被告无法了解。而且相关欠费情况也未得到科晋公司的亲自确认，仅凭原告单方主张，被告也无法确认、核实科晋公司欠费的情况。若仅凭原告的单方主张就使得被告承担该笔款项的清偿责任，这对被告来说是极不公平。（二）根据原告现时提交的证据，原告请求支付的2015年3月1日前的物业管理费等费用已经超过诉讼时效，对于相关诉讼求，法院应予以驳回。（三）原告在第一至第五项诉讼请求中主张的滞纳金是没有依据的，法院应依法予以驳回。原告请求承担滞纳金支付的责任主体存在错误。原告主张的滞纳金实为付款方迟延履行付款义务而额外支付的惩罚性赔偿。款项性质是违约金。就该违约金，原告应当向违约责任方主张，而不是向被告主张，因为被告既不是该物业服务合同的相对方，也非迟延付款违约行为的实施方。而且，原告所主张的物业管理费滞纳金计算费率畸高。四、自办理了涉案房产的入伙手续后，被告已经履行与原告约定的义务。
自2016年12月7日，被告与原告签证了《前期物业管理服务协议》后，被告一直依约按时足额缴纳物业管理费，水、电费等约定费用。五、被告参与司法拍卖的合法权益应得到合理的保护。被告参与本次司法拍卖并成功竞得拍品，其支付的成交款项最终可以使一件执行案件的执行费、执行款得到最大限度的清偿，其行为是对司法执行的一种贡献，被告的合法权利也应当在竞拍的整个过程，包括最终取得拍品所有权、实现拍品物权的过程得到合理的保护，而不应苛责原告承担在竞买公告中内容不明确的义务。这样的权利义务明显是不对等，也违背《合同法》的公平原则，对被告是不公平的。由于本案生效的判决结果日后将于网上公开，若法院支持原告的诉讼请求，该判决结果势必加重了民事主体参与司法拍卖的积极性，这也不利于法院司法拍卖行为的开展。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律根据，被告请求法院依法驳回其全部的诉讼请求。
本案原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对于原被告提交的证据，原被告无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对原告举证3，虽被告不确认三性，但该证据与原告提交的其他证据相互印证，且被告未能举证推翻，本院对该证据予以确认。被告对原告提交的证据的真实性无异议，本院对该部分证据的真实性予以确认；
综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：
佛山市南海区桂城街道简平路1号天安南海数码新城XX室房产原登记在案外人佛山市科晋投资管理有限公司名下。2010年10月27日，深圳天安物业管理有限公司南海数码新城管理处（乙方）与佛山市科晋投资管理有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》约定：为甲方所有的座落于桂城简平路1号903、904、905提供物业管理服务。乙方向甲方收取物业管理服务费、水电周转金、代收代缴水电费、公共场地占用费等相关费用。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，具体标准如下：科技产业大厦：3.7元/平方米/月；商业4.8元/平方米/月；以上物业管理服务收费标准均不含公共水电费，大厦公共水电分摊按单元产权面积比例进行分摊。物业服务收费包含电梯维护保养费用，电梯电费由业主不分楼层平均分摊。甲方出租物业的，物业管理服务费用由甲方交纳；甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，甲方负连带交纳责任。甲方与物业使用人之间的交费约定，甲方应及时书面告知乙方。甲方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用和物业代收费用。否则乙方将有权依法追缴。甲方每月交纳费用时间：每月15日前交纳当月物业服务费和上月代收代缴水电费。物业服务企业将按约定收取从当月15日起物业服务费1‰的滞纳金；水电费3‰的滞纳金；连续三个月未交纳物业服务费或代收代缴水电费等，物业服务企业有权发出律师函或向人民法院提起诉讼催缴。
协议签订后，因佛山市科晋投资管理有限公司拖欠物业管理费等费用，原告分别向佛山市禅城区人民法院及南海区人民法院起诉该公司追讨相应欠费。2016粤06**民初4203号民事判决书判令：佛山市科晋投资管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，向深圳市天安智慧园运营有限公司佛山分公司交纳2013年9月至2016年4月的物业管理服务费共计77773.41元及滞纳金（滞纳金以每月2430.42元为本金，自2013年10月19日起按日千分之一的标准按月分段计算至实际清偿之日止）。该判决书已于2017年1月18日生效。2016粤06**民初19282号民事判决书判令：1、佛山市科晋投资管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2013年11月至2016年3月期间的水费27.06元、电费4816.66元予深圳市天安智慧园运营有限公司佛山分公司;2、佛山科晋投资管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2013年11月至2016年4月期间的大厦分摊电费14248.99元、大厦分摊水费593.72元予深圳市天安智慧园运营有限公司佛山分公司；3、佛山市科晋投资管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付截止至2016年5月18止的滞纳金1082.25元予深圳市天安智慧园运营有限公司佛山分公司，并以19686.43元为本金从2016年5月19日起至实际清偿之日止按年利率3.6%计付滞纳金予原告。该判决书已于2017年4月11日生效。
深圳天安物业管理有限公司南海数码新城管理处于2011年9月6日变更登记企业名称为深圳天安物业管理有限公司佛山市分公司，后该司又于2016年3月11日变更登记企业名称为深圳天安智慧园区运营有限公司佛山市分公司，于2016年4月1日变更登记企业名称为原告。
2016年6月30日，佛山市禅城区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上传了《关于佛山市南海区桂城街道简平路1号天安南海数码新城XX室办公房的拍卖公告》，公告中明确“拍卖成次买受人付清全部拍卖价款后，……办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于竞买前至相关单位自行查询”。2016年7月18日，佛山市禅城区人民法院依法通过淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖案涉房产，并由竞买人陈欢俭即本案被告以最高价竞得。2016年7月27日佛山市禅城区人民法院作出（2014）佛城法执字第1159号执行裁定书，内容为：佛山市南海区桂城街道简平路1号天安南海数码新城XX室及相应土地使用权，由竞买人陈欢俭竞得。2016年8月5日，被告签收了该裁定书，后办理了房产过户手续，取得了案涉房产所有权。其中，903房建筑面积222.15平方米，904号房建筑面积222.48平方米,905号房建筑面积212.24平方米。
2016年12月5日，原告向被告发函称其于2016年11月30日收到被告交来的（2014）佛城法执字第1159号执行裁定书，才知悉被告通过法院拍卖方式于2016年7月27日取得案涉房产所有权，原告要求被告缴交案涉房产截止至2016年7月26日的物业管理费、水电费、分摊水电费等费用，并通知被告收到函件3日内前往案涉房产的物业管理处办理入伙手续及装修申请手续及缴交2016年7月27日至2016年12月5日至今的物业管理费、水电费、分摊水电费等费用，被告签收了该函件。
2016年12月7日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》并办理了入伙手续。
2017年1月24日，佛山市南海区国土城建和水务局作出《佛山市南海区国土城建和水务局关于陈欢俭业主反映天安南海数码新城物业服务信访问题的答复（南建信[2016]0455号）》，该局作出答复，认为根据《佛山市禅城区人民法院关于佛山市南海区桂城街道简平路1号天安南海数码新城XX室办公房的拍卖公告》规定，拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于竞买前至相关单位自行查询的规定，旧业主所欠物业服务费、水电费由买受人承担。另物业服务公司称上个月已经给陈欢俭办理了入伙手续。该局又致电物业公司核实相关情况，该公司回应早已为陈欢俭开通水电，并办理了入伙手续；由于陈欢俭未按法院拍卖公告支付旧业主所欠物业服务费用，公司已将陈欢俭起诉至法院，法院已立案受理，请陈欢俭妥善处理好相关事务。
本院认为：佛山市科晋投资管理有限公司与原告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效。上述合同对大厦全体业主具有约束力，佛山市科晋投资管理有限公司及大厦全体业主均应按约履行各自的义务。原告作为物业服务企业履行了对该大厦的服务义务，被告虽是通过拍卖取得案涉房产所有权，但禅城区人民法院在拍卖案涉房产前刊登的拍卖公告中的拍卖须知事项明确拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，对案涉房产可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，竞买前竞买人应自行查询欠费情况。作为一个有完全民事行为能力的成年人，被告是在充分知悉并接受上述竞买条款的情况下拍下了案涉房产，视为自愿接受竞买条款的约束，按拍卖公告书所规定的竞买须知的规定承担责任。另，原告要求被告支付案涉房产在2013年9月至2016年4月间所欠的物业管理费、水费、电费、分摊电费、分摊水费及相应滞纳金。该期间的费用虽产生在被告竞拍房产之前，但原告已在案涉房产拍卖前及拍卖后对房屋原所有权人就欠缴费用的问题进行了诉讼，法院业已作出了判决，并发生法律效力，案涉房产在2013年9月至2016年4月间所欠的物业管理费、水费、电费、分摊电费、分摊水费及相应滞纳金已有相应生效的民事判决书予以确认，被告应向原告支付上述费用。被告提出原告阻止其入住，且没有向其提供物业服务的抗辩，未能提供充分证据予以证实，本院不予采信。被告以在2016年12月7日才与原告签订物业服务协议，建立物业服务关系，对案涉房产之前的欠费不承担责任的抗辩无理，本院不予支持。另被告又抗辩称原告主张的2015年3月1日前的物业管理费费用已经超过诉讼时效，对此，本院认为，至庭审日为止，原告一直为案涉房产所在大厦持续不间断地提供物业服务，另根据拍卖公告书，被告在竞拍案涉标的物前，应自行向原告了解案外人佛山市科晋投资管理有限公司拖欠案涉房产是否拖欠相关物管费用及水电费及拖欠的期间，被告在拍下该房产，可视为对佛山市科晋投资管理有限公司拖欠的物管费等相关费用这一拍卖标的物的瑕疵予以接受并自愿承担拖欠费用，被告如不接受该费用的支出，本应在竞买前提出并且不参与竞买，但被告仍为之，故被告提出的诉讼时效的抗辩，本院不予支持。至于原告提出的滞纳金请求，根据前文分析，被告对案涉房产所欠的相应费用均应予以承担，且该滞纳金请求已经生效的法律文书予以确认，故原告的此部分滞纳金请求，本院亦予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告陈欢俭应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年9月至2016年4月期间的物业管理费77773.41元予原告深圳天安智慧园区运营有限公司佛山分公司。
二、被告陈欢俭应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年11月至2016年3月期间的水费27.06元予原告深圳天安智慧园区运营有限公司佛山分公司。
三、被告陈欢俭应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年9月至2016年3月期间的电费4816.66元予原告深圳天安智慧园区运营有限公司佛山分公司。
四、被告陈欢俭应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年11月至2016年4月期间的大厦分摊电费14248.99元及分摊水费593.72元予原告深圳天安智慧园区运营有限公司佛山分公司。
五、被告陈欢俭应于本判决发生法律效力之日起十日内应以每月2430.42元为本金按日千分之一计付自2013年10月19日至实际清偿之日止的滞纳金予原告深圳天安智慧园区运营有限公司佛山分公司。
六、被告陈欢俭应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截止至2016年5月18日止的滞纳金1082.25元予原告深圳天安智慧园区运营有限公司佛山分公司，并应以19686.43元为本金按年利率3.6%计付自2016年5月19日起至实际清偿之日止的滞纳金予原告深圳天安智慧园区运营有限公司佛山分公司。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取1662.71元，（原告已预交），由被告负担并于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。原告预交的诉讼费，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院退予原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 陈玉叶
二〇一七年四月二十日
书记员 梁智栋