北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终7086号
上诉人（原审原告）：张光辉，男，1964年7月10日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：单红梅，北京市兰台律师事务所律师。
委托诉讼代理人：艾渊源，北京市兰台律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京正旭晶典房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路4号39号楼5层507A室。
法定代表人：张桐源，董事长。
被上诉人（原审被告）：李银霞，女，1950年11月20日出生，住河北省高碑店市。
委托诉讼代理人：刘闯，北京市合川律师事务所律师。
上诉人张光辉因与被上诉人北京正旭晶典房地产开发有限公司（以下简称正旭晶典公司）、李银霞确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第27052号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。
张光辉上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认正旭晶典公司与李银霞于2007年3月2日签订的《北京市商品房预售合同》无效；2.一、二审诉讼费由正旭晶典公司、李银霞负担。事实与理由：1.一审判决未查明事实，对本案关键事实认定错误。（1）正旭晶典公司与李银霞签订的《北京市商品房预售合同》明显存在伪造的重大嫌疑；（2）一审法院对李银霞向正旭晶典公司支付购房定金、购房款、购房差款、契税、公共维修基金的具体情况未进行全面、详细调查，导致认定事实错误。（3）一审法院对李银霞是否实际占有涉案房屋的事实未调查清楚，导致认定事实错误。2.一审判决对案件事实认定不清，导致适用法律错误。
李银霞辩称，同意一审判决，不同意张光辉的上诉请求。
正旭晶典公司就本案未发表答辩意见。
张光辉于2015年5月向一审法院起诉请求:确认正旭晶典公司与李银霞于2007年3月2日签订的关于北京市朝阳区朝阳公园西小区正旭晶典花园×层×号商品房（以下简称涉案房屋）的《北京市商品房预售合同》无效。
一审时，正旭晶典公司、李银霞均未到庭应诉，亦未发表答辩意见。
一审法院认为：当事人对自己的主张应提交确实充分的证据予以证明。根据当事人陈述及之前判决书查明的事实，可以认定正旭晶典公司与张光辉及正旭晶典公司与李银霞签订的《北京市商品房预售合同》均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。张光辉虽提出正旭晶典公司与李银霞之间的交易是虚构的，但根据李银霞支付款项情况、李银霞实际占有涉案房屋的情况，可以认定正旭晶典公司与李银霞之间存在真实的买卖关系。张光辉虽主张正旭晶典公司与李银霞恶意串通，以实现不向张光辉交房并终止和张光辉购房合同的非法目的，但未能提交确实充分证据予以证明，故对于张光辉要求确认正旭晶典公司与李银霞于2007年3月2日签订的关于涉案房屋的《北京市商品房预售合同》无效的诉讼请求，法院不予支持。
据此，一审法院于2016年5月判决：驳回张光辉的全部诉讼请求。
本院经审理查明：2007年9月5日，张光辉与正旭晶典公司签订了编号为Y525025的《北京市商品房预售合同》及补充协议，约定：张光辉购买正旭晶典公司开发建设的涉案房屋，房屋单价每平米25342.65元，房屋总价款2601930元。正旭晶典公司应当在2007年12月5日前向张光辉交付房屋；正旭晶典公司未按合同约定的期限和条件将该商品房交付张光辉的，逾期超过30日后，张光辉要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，正旭晶典公司按日计算向张光辉支付全部已付款万分之三的违约金，并于房屋实际交付之日起30日内向张光辉支付违约金。正旭晶典公司应当在2007年10月31日前，取得房屋所在楼栋权属证明。如因正旭晶典公司的责任未能在约定期限内取得房屋所在楼栋权属证明的，张光辉不退房的，合同继续履行，自正旭晶典公司应当取得房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，正旭晶典公司应当按日计算向张光辉支付全部已付款万分之二的违约金，并于正旭晶典公司实际取得权属证明之日起30日内向张光辉支付。
合同签订后，张光辉向正旭晶典公司支付了全部购房款2601930元，正旭晶典公司于2007年11月7日为张光辉出具了涉案房屋购房款发票。
2011年6月，张光辉以正旭晶典公司未按约向其交付房屋及办理所在楼栋权属证明为由，将正旭晶典公司诉至一审法院。该案审理过程中，正旭晶典公司答辩称已先于张光辉将涉案房屋卖于案外人李银霞，并提出反诉要求解除其与张光辉签订的《北京市商品房预售合同》。就其主张，正旭晶典公司提交其与李银霞就涉案房屋签订的《北京市商品房预售合同》，该合同显示签订时间为2007年3月2日，房屋单价每平米26946.53元，总价款2766600元整。张光辉对该合同的真实性不认可，提出该合同的格式与正旭晶典公司对外签订的合同不一致，应当有合同编号，但该合同没有编号，且合同说明页没有正旭晶典花园公寓正本章。该案审理过程中，李银霞申请作为第三人参加诉讼，并向一审法院提交其与正旭晶典公司签订的《北京市商品房预售合同》、正旭晶典公司为其出具的房款收据8张及维多莉亚花园公寓住户手册等证据。上述收据显示李银霞于2007年2月25日向正旭晶典公司支付购房定金100000元，2007年3月2日支付购房款2666600元，2007年6月26日，李银霞向正旭晶典公司支付涉案房屋房差款80300元、契税85407元、公共维修基金56938元，代办产权证款2000元，物业管理费12648元，供暖费2976元。该案中，一审法院未追加李银霞参加诉讼，一审法院经审理后于2013年5月就该案作出（2011）朝民初字第30759号民事判决，判决：一、北京正旭晶典房地产开发有限公司于判决书生效后十五日内将位于北京市朝阳公园西小区正旭经典花园×层×号的房屋交付给张光辉；二、北京正旭晶典房地产开发有限公司于判决书生效后十五日内以二百六十万一千九百三十元房款为基数，按照日万分之三的标准向张光辉计算支付二○○七年十二月六日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；三、驳回张光辉其他诉讼请求；四、驳回北京正旭晶典房地产开发有限公司全部诉讼请求。正旭晶典公司不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2013年12月作出（2013）二中民终字第11395号民事裁定书，以原审判决违反法定程序为由，裁定将该案发回一审法院重审。
发回重审后，一审法院依法追加李银霞作为该案第三人参与诉讼。该案审理过程中，就房款交付情况，李银霞先是陈述涉案房屋购房款200多万元是其从银行取的，其大女儿拿的现金给的开发商，分几次给的，有一次是拿的160万元现金给的开发商，所有买房的钱都是从李银霞账户上取的，具体钱从哪儿取的，不记得了。后又陈述其中160万元是其给别人施工，别人给的现金，就交了房款。李银霞认可正旭晶典公司未向其开具购房款发票。关于房屋居住使用情况，李银霞陈述其于2007年搬进涉案房屋，之后一直由其居住使用。张光辉对此不予认可，称其在2007年12月、2008年6月去看过涉案房屋，涉案房屋是空的。一审法院经审理后于2015年3月就该案作出（2014）朝民初字第08021号民事判决，判决：驳回张光辉的全部诉讼请求。张光辉对该判决不服，向本院提起上诉。在该上诉案件审理期间，张光辉又以正旭晶典公司和李银霞为被告，向一审法院提起确认合同无效之诉，即本案一审诉讼。
本案一审庭审中，张光辉提交网上联机备案查询记录，显示其与正旭晶典公司签订的《北京市商品房预售合同》已于2008年6月19日办理了网上联机备案。张光辉还提交收楼通知书，欲证明正旭晶典公司于2007年11月12日通知张光辉收房，说明在2007年11月12日涉案房屋并未出售给李银霞，双方之间的合同是虚假的。同时，其还提交暂住人口信息查询打印表，该表格显示李银霞于2008年7月至2013年6月在北京暂住登记地址分别为朝阳区黑庄户乡、朝阳区双桥西路，而非涉案房屋所在地。
本案一审判决作出后，张光辉不服，向本院提出上诉。本院受理后，就本案与张光辉诉正旭晶典公司、李银霞房屋买卖合同纠纷二审案件（案号：（2015）三中民终字第06910号，以下简称06910号案件）合并审理。正旭晶典公司、李银霞在本案一审中均未出庭。二审期间，正旭晶典公司委托其员工领取了本案一审判决书及上诉状，但未委托诉讼代理人参加本案诉讼。审理过程中，本院多次与李银霞电话联系，其于2017年6月到庭接受询问。就购买涉案房屋经过，李银霞陈述其当初是为了投资在北京买房，买房的钱都是从家里拿的，不是从银行取的，买房款都是其自己出的。法官询问其为何在06910号案件一审时陈述买房款是从银行取的，李银霞回答其记得是拿很多钱来的，也有可能有部分钱是从银行取得，现记不清了。其只在河北省高碑店市北城农村信用社开过户，可能在该信用社取过80万元。本院要求其庭后提交相应的银行账户交易明细，但李银霞一直未提交。关于房屋居住使用情况，李银霞陈述，买房之后偶尔到涉案房屋居住，目前房屋空置，也可能由其子女的朋友在居住。
本案与06910号案件第一次开庭时，张光辉提交一份其从涉案房屋物业管理公司处调取的维多莉亚花园公寓应收费用表，其上记载涉案房屋业主姓名为案外人李某，入住日期为2012年4月25日。就该证据，正旭晶典公司称对记载的业主姓名情况不清楚，李银霞代理人亦表示需要就该情况进行核实。庭后，本案承办人至涉案房屋所在地的物业公司处实地调查，调取了物业公司的业主登记表，该登记表显示，涉案房屋登记的业主姓名为李某，居住状态为自住，除联系电话外，没有其他身份信息。承办人同时查询了涉案房屋公寓缴费通知单，其上显示的水电费缴费人签名不清楚，但可以确定并非李银霞或李某签署。随后，承办人拨打业主登记表上的电话，对方认可自己是李某，在承办人向其表明身份，告知其所居住的房屋涉诉，要求其到庭说明情况后，李某以不方便接听为由，挂断电话。其后，承办人又多次拨打其电话，均无法接通或显示正在通话中。基于此，承办人在涉案房屋的房门、电梯口、楼梯口三处，张贴了通知，告知李某涉案房屋涉诉的事实，并明确告知如其对涉案房屋享有权利，请尽快与该案承办法官联系，并留下了联系方式。同时，承办人还告知物业公司相关人员，请他们代为转告李某，但是本院一直未得到李某任何反馈。第一次开庭后，本院亦多次与李银霞联系，要求其就业主登记信息为李某一事进行说明，但李银霞一直未予说明。之后，本院电话通知李银霞第二次开庭时间，但李银霞电话一直无人接听或被挂断，本院又向其邮寄了开庭传票，但李银霞及其代理人均未参加第二次庭审。
本案与06910号案件第二次开庭时，张光辉申请证人相某出庭作证，该证人陈述在购买涉案房屋前，其曾与张光辉一同看房，2007年6、7月时，涉案房屋状态为空房，无人居住。正旭晶典公司对该证人证言不认可。正旭晶典公司又提交《北京市商品房预售合同》一份，显示购房人为李某，合同签署日期为2012年4月24日，房屋单价为每平米33004.38元，总价3388560元。正旭晶典公司代理人陈述2007年正旭晶典公司曾将涉案房屋卖给李银霞，后李银霞因急需用钱，委托其将房屋出售，故其又将房屋卖于李某，但房款没有全部退还李银霞，涉案房屋现由李某居住。除该份合同外，正旭晶典公司未提交其他证据。庭后，本院再次与李某电话联系，向其说明涉案房屋涉诉的有关事实，同时通过手机短信的形式向其说明情况，并向涉案房屋所在地、李某身份证所在地邮寄了要求其到庭的传票，但均被退回。至今，李某未向本院反馈其对涉案房屋是否享有权利的意见。在06910号案件审理过程中，本院依法追加李某为该案第三人，并向该案各方当事人送达了追加当事人通知书及开庭传票。在06910号案件第三次开庭前，李银霞未向本院反馈任何意见，该案第三次开庭当日，李银霞到庭称是其委托正旭晶典公司将涉案房屋卖给李某。本院询问其为何前后陈述不一致，李银霞以家里有事为由未予说明。
上述事实，有当事人陈述、李银霞与正旭晶典公司签订的《北京市商品房预售合同》（复印件）、收据、正旭晶典公司与张光辉签订的《北京市商品房预售合同》、购房发票、维多莉亚花园公寓应收费用表、工作记录、（2011）朝民初字第30759号民事判决书、（2013）二中民终字第11395号民事裁定书及（2014）朝民初字第08021号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为，根据庭审查明的事实和相关证据可以看出，本案的焦点问题为李银霞与正旭晶典公司所签《北京市商品房预售合同》的效力问题。对此，双方存有争议，张光辉认为，该合同属于正旭晶典公司与李银霞恶意串通所为，损害了其作为第三人的合法权益，应属无效。李银霞、正旭晶典公司则称双方属于正常的房屋买卖关系，且房屋已经实际交付于李银霞，目前由李银霞占有。根据《合同法》第五十二条之规定，恶意串通并损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。因此，李银霞与正旭晶典公司之间是否存在恶意串通成为本案事实认定的关键。但“恶意串通”属心理活动，除当事人自行承认外，难以直接证实或查实，若仅按照“谁主张、谁举证”的规则要求主张权利的当事人承担全部举证责任，则有失公允。因此，对于是否构成恶意串通的审查认定，采取推定方式较为公平，即以当事人提交的证据和已查明的案件事实为基础，依照日常生活经验、推判未知事实，参照案件细节、日常经验、交易习惯等相关因素，根据盖然性原则综合判断和认定。下面本院从房款的交付、房屋的占有、案外人李某的出现、张光辉的陈述等四个方面对正旭晶典公司与李银霞之间的房屋买卖合同关系进行分析：
就房款的交付情况来看。李银霞与正旭晶典公司之间没有任何银行转账记录，庭审中，李银霞称其购买涉案房屋时,全部款项均为现金缴纳。对于房款来源是否包含在银行提取的款项，李银霞的陈述前后并不一致，其亦未提交相关的取款凭证。根据正旭晶典公司向李银霞出具的收据显示，李银霞一次性缴纳的现金超过200万元，这有违一般交易习惯。同时，就李银霞房款缴纳问题，本院数次要求正旭晶典公司提交李银霞缴纳房款期间的公司收支账目，但其一直未提交。另外，正旭晶典公司与李银霞所签合同显示日期早于正旭晶典公司与张光辉所签合同日期，但正旭晶典公司未向李银霞开具购房款发票，且其两方所签合同无编号，亦未办理联机备案，这均有悖于房屋买卖的常理惯例。基于上述疑点，本院有理由怀疑李银霞缴纳房款的事实并非客观存在。
就房屋的交付和实际占有情况来看，正旭晶典公司称其已将涉案房屋交付李银霞占有，但是根据物业公司登记的业主信息表显示，目前实际在涉案房屋居住的为案外人李某。本院亦数次要求李银霞提交其实际占有涉案房屋的相应证据，但其均未提交。针对李银霞所称其将涉案房屋租与他人或者借给朋友使用，法庭亦明确告知其可请承租人或者借用人来法院说明房屋租赁和借用的事实，但是李银霞并未按照法院要求做到此点。基于此，对于正旭经典公司是否真实向李银霞交付涉案房屋，李银霞是否实际占有涉案房屋，本院亦高度怀疑。
就案外人李某的情况来看，李某是涉案房屋物业公司业主登记表中登记的业主，该登记表上除其联系电话（手机）外，没有其他任何身份信息。为查明案件事实，本院通过电话通知、短信留言、上门走访、物业留言、门口张贴通知等多种方式向李某发出通知，将涉案房屋已经涉诉及正旭晶典公司提交其签订的商品房预售合同的事实告知李某。并告知其如果认为对涉案房屋享有权利，请尽快与本院联系，但是至今本院未收到李某的任何反馈消息。目前没有任何证据显示李某对于涉案房屋享有权利。同时，本院将正旭晶典公司提交其与李某就涉案房屋签订的商品房预售合同一事告知了李银霞，李银霞在长达数月时间内对于上述商品房预售合同未作出任何认可或者否认的解释。之后，李银霞又到庭称是其委托正旭晶典公司将涉案房屋卖于李某。李银霞对本案关键事实的陈述前后不一，具有明显干扰诉讼的嫌疑。基于此，对于正旭晶典公司所称其受李银霞委托出售涉案房屋，及其提交的与李某之间签订的商品房买卖预售合同的真实性及合法性，本院均不予采信。
就张光辉对于购房过程的陈述来看，张光辉称其在购买涉案房屋时，曾经到涉案房屋实地察看，当时房屋内并无人入住，故其才签订商品房预售合同。正旭晶典公司对此不予认可，称张光辉并未看过房屋。就此争议，本院认为，对于任何家庭来说，买房均是一件大事，作为一个正常的购房人，在房屋已经建成，能够实地察看的情况下，实地看房是买房的必经程序，买房人实地看房合乎常理。因此，张光辉所称其实地察看过涉案房屋，该陈述更为符合日常逻辑。
综上，对于涉案房屋，李银霞缴纳房款的方式不符交易惯例、李银霞是否实际占有涉案房屋证据不足，且其对本案关键事实陈述前后不一。李某目前身份不明，且无证据显示其对涉案房屋享有任何合法权利。反之，张光辉购买涉案房屋时，应实地看过涉案房屋，当时房屋中无人居住，属于空置状态。鉴于李银霞与正旭晶典公司签订的商品房预售合同在房款缴纳、实际交付等方面存在诸多疑点，李银霞、正旭晶典公司均无法做出合理解释，法院有理由对李银霞与正旭晶典公司之间是否存在真实的房屋买卖关系予以高度怀疑，案外人李某的出现进一步佐证了李银霞所称的“一直占有涉案房屋、出租、借人居住”的陈述均属虚假，其目的就是与正旭晶典公司恶意串通，损害张光辉的合法权利。
据此，本院得出结论如下：根据高度盖然性原则，依照案件细节、日常经验、交易习惯等相关因素综合判断，本院有理由推定李银霞与正旭晶典公司之间的合同属于恶意串通，损害第三人利益的合同，按照《合同法》第五十二条的规定，该合同应属无效。
综上，张光辉提出的上诉请求，本院予以支持；原审判决处理不当，本院予以纠正。正旭晶典公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第27052号民事判决；
二、北京正旭晶典房地产开发有限公司与李银霞于2007年3月2日签订的《北京市商品房预售合同》无效。
公告费560元，由李银霞、北京正旭晶典房地产开发有限公司各负担280元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
一审案件受理费14466元，由李银霞、北京正旭晶典房地产开发有限公司各负担7233元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费28933元，由李银霞、北京正旭晶典房地产开发有限公司各自负担14466.5元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 林存义
审判员 万丽丽
审判员 杨 夏
二〇一七年十二月二十七日
书记员 郑 芳
书记员 卢园园