江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终8539号
上诉人（原审被告、反诉原告）：万秋阳，女，1982年10月9日生，汉族，住徐州市泉山区，现住徐州市经济开发区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐启玲，女，1983年3月18日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。
上诉人万秋阳因与被上诉人徐启玲租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初2253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
万秋阳上诉请求：撤销徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初2253号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：上诉人已向被上诉人表达了2016年9月以后就不再交租金租房的意愿,2016年9月3日以后产生的租金损失应该由被上诉人自己承担。上诉人在2016年8月就将涉案房钥匙交给了被上诉人,明确通知其不再使用房屋,接着被上诉人将涉案房屋另行上锁，这一点在上诉人去拉自己的物品,被上诉人进行阻挠可以得到证明。双方的租赁合同明确约定如承租方没有按期交纳房租,该合同自动终止。从租赁合同的签订和实际履行来看,上诉人在应交房租时没有交,并且明确通知被上诉人不再使用房屋,让被上诉人继续对外出租。在上诉人想去拉房间里的物品时,被上诉人却一直不让拉走,造成了双方损失的扩大。上诉人以没有按约定交纳租金和通知被上诉人可以另行出租转让的方式明确表示了自己要按合同约定解除合同。
原判决没有查明双方已经解除协议的事实,只是简单地根据双方通话录音等证据就认定上诉人应承担租金是完全错误的。被上诉人提供的录音证据是在双方已经产生矛盾时,上诉人为了能够尽快拉走自己的货物和防止被上诉人不断的侵扰，和被上诉人做的一个协协商方案,日的是宁愿损失些金钱换取双方的和平处理此事，并不能当然地推定上诉人就是欠被上诉人的房租。如前所述,双方在应交租金而没交时就在事实上根据合同解除了租赁关系，剩下的应该是承担违约金和损失的争议,而不存在未付租金之说。综上,一审法院判决认定事实不清,适用法律错误,请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人徐启玲答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回万秋阳的上诉，维持原判。
徐启玲向一审法院起诉请求：判令万秋阳支付房屋租金43800元（7300元/月×6月）、违约金5000元、电费2000元（2016年8月-10月），并承担案件诉讼费用。事实和理由：2015年3月14日，徐启玲与万秋阳签订租赁合同，约定将徐启玲位于小康人家二期B区1-114南半区租赁给万秋阳。租赁期限为2015年3月14日至2017年3月13日，租金为7300元/月，每季度一交，租赁期间产生的水、电费由被告承担，但万秋阳拖欠2016年9月14日至2017年3月13日6个月的租金43800元，经多次催要未果，故起诉至法院，请求依法判决。
万秋阳向一审法院提出反诉请求：判令徐启玲返还房屋押金7300元及物品（海尔空调3P柜机1台、海尔空调1P挂机3台、电热水器1台、定制按摩床7张、定制足疗沙发床7张、吧台桌4张、博古架一个、一楼大厅品牌吊灯2个、监控设备1套、铁皮柜5个、洗衣机一台、灶具一台、麻将桌2张、字画3幅、自动喷香机2台、饮水机3台、吸顶灯8个、足疗按摩物料如火罐、理疗灯、足疗桶、针灸用品、精油等）并承担反诉费用。事实和理由：2015年3月，万秋阳租赁徐启玲位于小康人家二期B区1-114南半部房屋经营盲人按摩店，租期为2015年3月14日至2017年3月13日，租金为每月7300元，万秋阳为此购置了一系列物品。2016年8月底，万秋阳将涉案房屋钥匙交给徐启玲并告知解除租赁合同，不再租用涉案房屋，徐启玲接着将涉案房屋加了第二把锁，后万秋阳安排人员到涉案房屋拉东西，徐启玲不予配合，并将万秋阳诉至法院，故而提起反诉，请求法院依法支持。
原审法院经审理查明：徐启玲从案外人董明处承租了董明所有的位于徐州市××××路小康人家二期B区商业-1-114号门面房。
徐启玲使用上述门面房一楼北侧经营烟酒店。后经董明同意，徐启玲（甲方）将上述门面房一楼南侧及二楼、三楼出租给万秋阳（乙方）经营盲人按摩店。双方于2015年3月14日签订书面租赁合同，约定租期自2015年3月14日至2017年3月13日，租金第一年为7300元/月，租金每季度一交，先行支付押金7300元，租赁期满，经甲方确认不欠水、电、物业管理等费用，退还房屋押金，租赁期间，如乙方需要退房，必须提前3个月书面通知甲方。双方协商一致解除合同，乙方应负甲方违约金，违约金以合同期内应交租金总额的20%计算。租赁期满或提前终止合同或延付租金自行解除合同，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此蒙受的一切经济损失等。
合同签订后，万秋阳向徐启玲支付第一期租金，并支付押金7300元，徐启玲将房屋交付万秋阳使用。双方共用水表、电表。徐启玲使用柜式空调一台、冰柜一台等电器，万秋阳使用柜式空调一台、挂式空调四台、热水器一台、洗衣机等电器。
2016年9月前后，万秋阳因故不再继续经营涉案门面，并张贴转让公告，也曾于9月初安排人员至涉案门面房内拉取小部分物品，并安排人员处理门面转让事宜。万秋阳租金支付至2016年9月13日。
期间，万秋阳掌管的钥匙曾交给徐启玲。徐启玲还自行在门上加放链条锁。
徐启玲支付了涉案房屋2016年7月、8月、9月的水费72元（18吨，4元/吨）、56元（14吨，4元/吨）、20元（5吨，4元/吨）；并支付了2016年8月、9月、10月的电费1615.12元、1476.52元、274.4元。
2017年3月15日，万秋阳安排人员至涉案房内拉取物品被徐启玲母亲阻止，故而引发纠纷，以致报警。
在本案审理过程中，经该院组织双方至现场清点，确认涉案房屋内放置属于万秋阳的物品为海尔柜式空调1台、海尔挂式空调3台、电热水器1台、定制按摩床5张、定制沙发床7张、吧台桌3张、博古架1个、吊灯2个、铁皮柜3个、洗衣机1台、燃气灶1个、麻将桌1张、字画4幅、饮水机2台、凳子5张、置物架1个、椅子7把、灭蚊器2个、挂钩1个、沙发凳10个、不锈钢水盆1张、电饭煲1台、吸尘器1台、微波炉1台、电烤灯1个、茶几1张。后徐启玲将上述物品返还万秋阳，双方已就上述物品交接完毕。
庭审中，徐启玲还称：万秋阳从9月开始不正常经营，但其合伙人的母亲在涉案房屋中居住一个多月，于11月离开。2017年1月21日，一位天津籍女子来交涉案房屋的钥匙，该女子从万秋阳处转让该门面，营业执照已经办好，但发现漏水就不愿意要了，并称是万秋阳的妹夫让给的钥匙，以后他再回来拿，万秋阳手中还留有2把钥匙，因老有不认识的人来涉案门面拿东西，所以就于2017年2月在门上自行加锁。万秋阳则称：2016年8月，其将钥匙交给徐启玲母亲，说房子不租了，里面的东西如果能转让出去，就给点转让费。接着徐启玲给涉案房屋上锁，因为房租给到9月13日，想着房子能转出去，就没把东西拉走，9月去拉东西就不让拉了。
原审法院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。经双方协商一致或符合法律规定的，可以解除合同，一方行使单方解除权的，应当履行通知义务。
本案中，万秋阳提出已于2016年8月将钥匙交还徐启玲，双方合同已经解除，但徐启玲并不认可，万秋阳也未能提交证据证明双方确已协商解除了合同，且通过其9月初安排人员来搬部分物品，还安排人员处理门面转让事宜，亦将物品一直放置于涉案房屋内等事实，可以认定双方之间合同并未解除。双方租期至2017年3月13日，万秋阳未支付2016年9月14日至2017年3月13日期间的租金，徐启玲主张万秋阳支付租金43800元（7300元/月×6月）具有事实和法律依据，该院予以支持。
徐启玲主张万秋阳支付电费2000元（2016年8月-10月），考虑到双方共用电表，万秋阳自9月起也不在涉案房屋内继续经营，徐启玲也未能提供证据证明万秋阳授权其他人员继续使用涉案房屋等事实，同时考虑到万秋阳使用的电器较多，该院酌定被告万秋阳应当负担8月的电费为1000元，对于9月、10月的电费万秋阳不应承担。
徐启玲主张违约金5000元。虽然万秋阳确实存在未按时支付房租的义务，但其迟延支付租金系因迟迟未找到门面接手人，主观上没有故意拖欠租金的恶意，而徐启玲对于万秋阳想转让该门面亦是知晓并同意，故而综合考虑本案相关事实，该院认为徐启玲主张的违约金过高，酌定万秋阳应当支付的违约金为1000元。
万秋阳反诉请求徐启玲退还房屋内物品，具有事实和法律依据，该院予以支持，但返还的物品及数额应以现场的清点情况为准。因徐启玲在本案审理过程中已将清点的物品返还反诉万秋阳，故徐启玲的给付义务已履行完毕。
万秋阳请求徐启玲返还房屋押金7300元，该请求具有事实和法律依据，该院予以支持。
综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、万秋阳于判决生效后十日内支付徐启玲2016年9月14日至2017年3月13日房屋租金43800元、电费1000元、违约金1000元，合计45800元；二、徐启玲于判决生效后十日内返还万秋阳房屋押金7300元；三、徐启玲将徐州市××××路小康人家二期B区商业-1-114号门面房放置的海尔柜式空调1台、海尔挂式空调3台、电热水器1台、定制按摩床5张、定制沙发床7张、吧台桌3张、博古架1个、吊灯2个、铁皮柜3个、洗衣机1台、燃气灶1个、麻将桌1张、字画4幅、饮水机2台、凳子5张、置物架1个、椅子7把、灭蚊器2个、挂钩1个、沙发凳10个、不锈钢水盆1张、电饭煲1台、吸尘器1台、微波炉1台、电烤灯1个、茶几1张返还给万秋阳（已履行完毕）。本诉案件受理费1070元，由徐启玲负担125元，由万秋阳负担945元；反诉案件受理费750元，由徐启玲负担。
二审期间双方当事人均未提供新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本案二审期间的争议焦点为：上诉人万秋阳是否应向被上诉人徐启玲支付租金43800元。
本院认为：上诉人万秋阳与被上诉人徐启玲签订的租赁合同约定的租赁期间为2015年3月14日至2017年3月13日，租金为每月7300元。万秋阳与徐启玲均认可租金已支付至2016年9月13日，根据双方的合同约定，万秋阳应继续支付2016年9月14日至2017年3月13日的租金43800元，故原审法院判决万秋阳向徐启玲支付租金43800元，并无不当。
万秋阳上诉认为其已经于2016年8月底将租赁房屋的钥匙交给徐启玲，双方的租赁协议已解除，其不应支付2016年9月14日至2017年3月13日的租金。对此，本院认为，双方在租赁合同中约定：租赁期间，如乙方（万秋阳）需要退房，必须提前3个月书面通知甲方（徐启玲），万秋阳没有书面通知徐启玲要求退房，其陈述于2016年8月底将租赁房屋钥匙交给徐启玲，但没有提供相应的证据证实，徐启玲也对此予以否认，故万秋阳关于其于2016年8月底将租赁房屋的钥匙交给徐启玲，双方租赁合同关系解除的上诉主张，缺乏事实和合同依据，故本院对万秋阳的该项上诉主张，不予支持。
综上，上诉人万秋阳的上诉请求没有事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1070元，由上诉人万秋阳负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭 宏
审判员 冯昭玖
审判员 汪佩建
二〇一八年三月五日
书记员 李 婕