上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初5522号
原告(反诉被告)：张政治，男，1972年5月17日出生，汉族，户籍所在地河南省。
委托诉讼代理人：叶坤元，上海市中山律师事务所律师。
被告(反诉原告)：彭家春，男，1968年1月8日出生，汉族，户籍所在地上海市松江区。
委托诉讼代理人：赵曙东，上海市汇业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：茅建华，上海市汇业律师事务所律师。
第三人：上海剑羽汽车销售服务有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇沪青平公路XXX号XXX幢XXX号门。
法定代表人：吴奇，总经理。
原告张政治诉被告彭家春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法由审判员孙佑正适用简易程序审理。在审理中，原告向本院提出财产保全的申请，本院依法作出裁定并采取保全措施。本案于2016年7月6日第一次公开开庭进行审理，原告张政治及其委托诉讼代理人叶坤元、被告彭家春及其委托诉讼代理人赵曙东到庭参加诉讼。审理中，被告提出反诉，本院依法于2016年8月2日受理。本案于2016年8月24日第二次公开开庭进行审理，原告张政治及其委托诉讼代理人叶坤元、被告彭家春及其委托诉讼代理人赵曙东到庭参加诉讼。因案情复杂，2016年11月1日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。本案于2016年12月7日第三次公开开庭进行审理，原告张政治及其委托诉讼代理人叶坤元、被告彭家春及其委托诉讼代理人赵曙东到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院于2017年3月20日依法追加上海剑羽汽车销售服务有限公司为第三人参加诉讼。本案于2017年5月23日第四次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人叶坤元、被告委托诉讼代理人赵曙东、第三人法定代表人吴奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张政治向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告2015年8月6日至2015年11月5日期间的房租人民币56,500元、押金2万元；2、判令被告支付原告搬迁补偿款123,000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月6日，原、被告签订《场地厂房租赁协议》，该协议约定，由被告将位于嘉松中路XXX号、河西侧的约3亩土地上的自建厂房和场地出租给原告使用，协议第九条约定，租赁期限为2013年11月6日至2016年11月5日(租期三年)；第十条约定，租金缴纳采取半年一付，先付后用的支付方式，租金每年226,000元，押金2万元。协议还对其他原、被告的权利、义务作了约定。2015年5月，被告在上述土地上自建的厂房因要按青浦区“198”区域建设用地减量化工作的有关精神被拆除，但被告在2015年6月8日仍向原告收取了2015年5月6日至2015年11月5日半年的房租113,000元。2015年7月底，原告租赁的厂房及场地被上述土地所有方青浦区华新镇白马塘村民委员会先拆除供电、供水设施，停止了生产经营，后拆除了全部的租赁厂房。但被告至今未将原告从2015年8月6日至2015年11月5日期间三个月无法使用厂房、场地的租赁费及租赁厂房先行交付的2万元押金退还给原告。2013年3月22日，被告与上海剑羽汽车销售服务有限公司(以下简称“剑羽公司”)签订一份《土地租赁协议》，取得了位于青浦区华新镇白马塘村民委员会所属土地范围内的嘉松中路XXX号河西侧3亩土地的租赁权，租赁期为2013年4月14日至2020年4月14日。之后被告在此地块上自建了厂房，然后将上述自建厂房租赁给了原告(作为原告开办上海惠豫木业有限公司的生产车间之一)。2015年5月11日，上述土地所有人青浦区华新镇白马塘村民委员会与剑羽公司签订一份《土地减量化搬迁协议书土地租赁协议》，该协议第三条约定剑羽公司应于2015年6月30日之前搬迁、清场、交地结束，且该村委会支付剑羽公司土地减量化搬迁费用11,985,000元。之后剑羽公司与被告就自建厂房被拆补偿费之事发生诉讼。青浦区人民法院以(2015)青民初字第4139号民事调解书结案，被告取得补偿款72万元。但对于原告生产车间被拆而应得的搬迁补偿款，被告至今仍不肯支付，故而原告诉至本院作如上诉请。
被告彭家春辩称：不同意退还2015年8月6日至2015年11月5日期间的房租及押金，不同意支付赔偿款123,000元。原、被告之间签订了租赁合同，但是原告的实际使用期限超过了2016年2月29日，此期间内被告并没有停水停电。2015年11月5日之后，原告就没有向被告支付房租，按照合同约定，押金应当予以没收。原被告之间约定若涉及到市政规划及不可抗拒因素，致使解除合同，造成的损失双方互不承担责任。关于动迁搬迁款，被告没有拿到过，如果政府有，应按照法律程序，通过另案起诉了解情况。被告认为原告于2016年3月1日实际搬出租赁土地，在此之前一直持续使用租赁土地上的自建厂房和场地，且其与剑羽公司之间的协议于2016年2月29日解除，原、被告之间的协议也在该日自然解除，原告应支付至实际使用租赁土地之日的租金，故提出反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告之间的《场地厂房租赁协议》于2016年2月29日解除；2、判令反诉被告向反诉原告支付2015年11月6日至2016年2月29日的租金71,824.66元(226,000元/365天*116天)；3、诉讼费用由反诉被告负担。后在审理中，反诉原告撤回了第一项反诉请求。
原告针对被告的反诉辩称：被告的反诉诉请缺乏事实及法律依据，请求驳回。租赁厂房没有权证，建造也没有经过相关部门的许可，违反了国家法律规定，故原、被告签订的租赁协议无效，不存在解除的问题。被告认为与第三人的租赁协议于2015年5月11日终止，原、被告的协议至少应该也在2015年5月11日终止。被告支付第三人租金到2015年4月14日，第三人不再收取被告租金，再要求原告支付被告租金显然不合理，原告租金已经支付到2015年7月底了。2015年租赁厂房已经停电停水，原告无法再经营，原告于2015年6月搬走，不再使用租赁厂房及土地了，被告要求原告支付2015年11月6日至2016年2月9日的租金没有依据。
第三人上海剑羽汽车销售服务有限公司述称：原、被告之间的关系与第三人无关。第三人与被告之间的关系已经通过法律途径了结，与被告之间的合同约定过如果遇到动迁，双方互不承担责任，现与被告之间的赔偿已经全部结束。
经开庭审理查明：2013年11月6日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《场地厂房租赁协议》，约定甲方将位于嘉松中路XXX号河西侧的约3亩土地上的自建厂房和场地出租给乙方使用，租赁期限为2013年11月6日至2016年11月5日，租金的交纳采取半年一付，先付后用的支付方式，租金为每年226,000元，押金为2万元；在租赁期限内，因不可抗拒因素或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任。
合同签订后，原告向被告支付押金2万元。2015年6月8日，原告向被告支付2015年5月6日至2015年11月5日的房租费113,000元，被告出具收条。
2016年3月1日，系争土地及厂房被强制拆迁。
另查明，2013年3月22日，第三人(甲方)与被告(乙方)签订《土地租赁协议》，约定甲方将位于嘉松中路XXX号，河西侧3亩土地出租给乙方使用；备注：1、乙方在土地上增设的地上建筑物3年内如遇到动迁，甲方将根据乙方提供的相关单据全额补偿(乙方必须在土地相关工程结束后将相关单据提供给甲方，否则甲方可以不予承认)5年以后每年折旧7%(折旧根据实际日期计算)，按照折旧以后的金额补偿乙方，2、动迁时补偿的搬迁费用归乙方所有；乙方在租赁期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人损害的，由乙方承担责任，与甲方无关；在租赁期限内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任。
2015年4月23日，案外人青浦区华新镇白马塘村民委员会(以下简称“白马塘村委会”)发出《告知书》，告知嘉松中路XXX号被列入2015年减量化的范围。2015年5月11日，白马塘村委会(甲方)与第三人(乙方)签订《土地减量化搬迁协议书》，就包括系争土地在内的乙方租赁地块的土地减量化事宜达成一致意见。乙方自签订本协议之日起至2015年6月30日之前搬离、清场、交地结束，2015年6月30日之前通知及一切该地块内所有设施、设备、原材料、产品等全部搬空，2015年7月25日之前拆除该地块内所有地面建筑物及构筑物，2015年9月25日之前清场交付土地，甲方给予乙方土地减量化搬迁总费用11,985,000元。
被告与第三人因就双方签订的《土地租赁协议》发生争议，2015年10月8日，第三人诉至本院要求确认该合同无效，案号为(2015)青民三(民)初字第4139号(以下简称“4139号案件”)，经本院主持调解，当事人达成调解协议，确认双方签订的《土地租赁协议》于2016年2月29日解除，第三人支付原告补偿款72万元。
三方当事人一致确认，系争土地是被告向第三人租赁，再全部转租给原告的，第三人清楚该转租事实。被告自己在系争土地上建造了房屋，但是没有办理相关手续。原告租赁系争场地安装有水电分表，发生的水电费由原告直接现金交给第三人。原告、被告、第三人均未对系争场地及厂房办理交还手续。
以上事实，由原告与被告及第三人的陈述、场地厂房租赁协议、收条、照片、土地租赁协议、告知书、土地减量化搬迁协议书、民事调解书等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
庭审中，原告表示：搬迁补偿款由生产车间板材搬迁、办公室装修、公司广告牌、有线网络安装、空调拆装、固定电话开通、带锯、铁硼及电气设备安装等费用组成。2015年8月10日至8月15日发生了停电停水，不清楚是谁停的，后来水电也一直没有通过，停水停电的事实原告告知过被告。因停电不能经营，2015年8月10日原告搬走机器、办公用品、可销售物品，只留有一些库存板材在房屋内，到政府强拆时全部搬离的。原告实际于2015年8月搬离。4139号案件的调解是被告与第三人协商的结果。鉴定报告中还包含属于原告的花格的钱款1万多元。原告承租系争房屋时是毛坯房，租下来后原告进行了装修。第二项诉请就是原告承租后进行装修的损失，即原告提供的清单中的八项内容，包括搬迁物品费用、装修费用等。
原告提供证据：1、证明，证明2015年8月中旬，土地的所有部门对系争厂房停电停水，原告无法经营，所以租赁结束了。2、4139号案件的反诉状，系本案被告提交，其中被告自述2015年8月停水停电。3、鉴定意见书，其中63、64、65、69、43项是原告添附的。
针对原告提供的证据，被告发表质证意见称：1、真实性无异议，但没有确切日期，也不知道是对哪个单位，是否停电不是村里说了算。4139号案件中，被告也曾去村里询问过，村里说没有停电停水，第三人在该案中也表示没有停电停水。2、真实性无异议，当时是听原告说停水停电，就照搬了原告的说法，但后来去村里了解到并没有停水停电，且4139号案件的反诉也没有受理。3、69项屏风已经被原告拿走，在4139号案件的笔录中有过确认，被告与第三人的赔偿金额中也将此扣减了，63、64、65、43项的空调是被告添附的，原告提供的照片是被告在4139号案件中做的证据保全。第三人发表质证意见称：对原告的证据没有意见，第三人与原告之间无关。
被告表示：被告在系争场地上建造了钢结构房屋、铺设了水泥地，费用审价有89万元，被告与第三人约定了若3年内动迁，被告在土地上投入的钱款第三人全部偿还，但因为原告占用厂房至2016年2月29日才搬离，第三人扣除被告2015年4月15日至2016年2月29日租金，故而调解金额为72万元，该金额为建造成本，其余补偿被告并没有拿到。关于协议的效力，根据国情及青浦的实际情况是有效的，即使无效，原告实际占用并使用了厂房及土地也应当支付相应的使用费，被告也因此向第三人支付了租金。停电应当有供电局的电费缴纳依据，村委会的证明无法达到证明目的，原告没有提供任何停水停电的依据。押金具有违约金的性质，原告明知要动迁而不搬走，应当承担违约责任，押金应作为违约金予以没收。关于搬迁损失，原告未提供证据证明该损失的实际发生。鉴定报告中的花格在总价中扣除了。原告并未装修系争房屋，只做了一个屏风。
被告提供证据：1、公证书，证明2015年9月14日被告在4139号案件中进行证据保全时，原告还在正常使用系争场地及厂房用于堆放木材。2、庭审笔录及2016年3月2日照片，证明系争土地并未断水断电，2016年3月1日青浦区华新镇拆违办到系争场地拆违，原告拿走了部分物品。2016年1月1日4139号案件的鉴定人员到系争场地时，是原告开的门。这说明2016年3月1日前系争场地由原告实际控制并使用。
针对被告提供的证据，原告发表质证意见称：1、是被告与第三人之间的关系，原告不清楚，且公证书是被告单方面公证的，无法证实。2、庭审笔录中第七页被告承认土地使用到2015年6月，断水断电无法使用，人员都搬走了；第八页被告承认原告向被告反映了断水断电；第九页被告不清楚何时拿走的屏风；照片中的物品是因停水停电来不及搬走，才暂放在里面的。
第三人表示：第三人与被告之间的诉讼，该补偿给被告都已经补偿完毕，第三人与原告之间没有关系。拆违时仓库确实堆放了物品，也确实看到原告在使用。据第三人所知，系争厂房区域内没有过停电停水，原告租赁用做木材加工。向被告收取租金至2015年3、4月间，后来就没有再向被告收取租金了。72万元的补偿款是打包价，包含了房屋及其他全部费用(违章建筑及里面的装饰装修)，被告今后与他人之间的纠纷都与第三人无关。水电费一直是第三人在交，2016年第三人还交过一次，2015年6月起就没有向原、被告收过租金、水电费了。屏风拆下来以后原告拿走了。
本院认为：原告与被告之间所签订的《场地厂房租赁协议》，因被告出租的房屋至今未取得建设工程规划许可证等合法报建手续或房地产权证，故该协议因违反强制性规定而属无效协议。租赁届满，原告理应会自行搬离，也会产生搬迁费用，故不因现在原告提前搬离租赁场所而由被告来承担搬迁费用。对于原告向被告主张办公室装修、公司广告牌、有线网络安装、空调拆装、固定电话开通、带锯、铁硼及电气设备安装等费用，因缺乏事实依据，故本院不予支持。2015年5月11日，第三人与案外人白马塘村委会签订了《土地减量化搬迁协议书》，就包括系争土地在内的第三人租赁地块的土地减量化事宜达成一致意见，约定了搬迁时间、拆除包括被告自建部分的建筑物和构筑物、补偿综合搬迁费及付款方式等，第三人也表述自2015年6月起没有向原告及被告收取过租金、水电费，且被告通过诉讼已从第三人处取得相应的补偿款，故被告已无权再行向原告收取租金等费用，被告理应退还原告已交的2015年8月6日至2015年11月5日期间的租金56,500元和押金2万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告彭家春应于本判决生效之日起十日内退还原告张政治2015年8月6日至2015年11月5日期间的租金人民币56,500元；
二、被告彭家春应于本判决生效之日起十日内退还原告张政治押金人民币2万元；
三、原告张政治要求被告彭家春支付搬迁补偿款人民币123,000元的诉讼请求不予支持；
四、反诉原告彭家春要求反诉被告张政治支付2015年11月6日至2016年2月29日期间的租金人民币71,824.66元的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币4,290元，财产保全申请费人民币1,517.50元，合计人民币5,807.50元，由原告张政治负担人民币2,577.50元，被告彭家春负担人民币3,230元；本案反诉受理费人民币797.81元，由反诉原告彭家春负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 孙佑正
人民陪审员 钱 江
人民陪审员 王剑影
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 黄 鑫
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。