浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民再6号申诉人（一审原告、二审上诉人）：赖忠武，男，汉族，1978年9月11日出生，住浙江省常山县。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：杭州康红企业管理有限公司，住所地浙江省杭州市钱江经济开发区顺达路101号。法定代表人：张水玉，公司负责人。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：杭州清盛置业有限公司，住所地杭州市钱江经济开发区顺达路101号北206房。诉讼代表人：陈志军，杭州清盛置业有限公司管理人负责人。委托代理人：黄璐瑶，北京大成（杭州）律师事务所律师。申诉人赖忠武因与被申诉人杭州康红企业管理有限公司（以下简称康红公司）、杭州清盛置业有限公司（以下简称清盛公司）租赁合同纠纷一案，不服本院（2015）杭余民初字第1478号民事判决，向检察机关申诉，杭州市人民检察院于2017年1月25日作出杭检民（行）监[2016]33010000241号民事抗诉书，向杭州市中级人民法院提出抗诉。杭州市中级人民法院于2017年2月21日作出（2017）浙01民抗字第4号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，杭州市余杭区人民检察院检察员孔鹏出庭支持抗诉。申诉人赖忠武、被申诉人清盛公司的委托代理人黄璐瑶到庭参加诉讼，被申诉人康红公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年4月28日，赖忠武起诉称，2013年7月24日，赖忠武与康红公司订立租赁协议一份，赖忠武有意承租康红公司位于万盛商贸城的相关房屋，并支付意向金30000元。根据康红公司、清盛公司的规划和承诺，万盛商贸城位于钱江科技城核心商圈，是“吃、喝、玩、乐、购”一站式商业中心，其业态布局如下：地下一楼五千平方米已经和快乐购超市签约，一到四层是商场。同时康红公司、清盛公司还明确承诺，地下一层的超市和一到四层的商场将于2014年5月1日开业。基于上述规划和承诺，2014年3月13日，赖忠武和康红公司订立《万盛商贸城租赁合同》一份，约定赖忠武承租康红公司位于万盛商贸城的相关房屋经营快餐等项目。合同订立后，康红公司收回此前的租赁协议。加上此前意向金，赖忠武依约支付了10000元的履约保证金和81469元的房租及相应的管理费。合同生效后，康红公司、清盛公司至今未兑现有关超市和商场开业的承诺，其中商场内部的基础装修更是至今没有到位。另查，万盛商贸城的开发商系清盛公司，而康红公司是清盛公司专门负责对外招商的部门。康红公司的法定代表人原是清盛公司的法定代表人的司机。两公司办公场所一致，联系电话一致，人员、财务一致。故赖忠武认为康红公司、清盛公司法人人格混同。综上，赖忠武认为康红公司延迟履行其主要义务，导致赖忠武无法实现合同目的，给赖忠武造成损失巨大。故请求判令：一、解除赖忠武与康红公司于2014年3月13日签订的《万盛商贸城租赁合同》；二、康红公司退还赖忠武租金81469元、履约保证金10000元、管理费4540元，并赔偿赖忠武装修66802元、可得利益损失219000元，合计381811元；三、清盛公司对康红公司前两款义务承担连带责任。康红公司答辩称：一、赖忠武诉称康红公司曾经对相关超市和商场开业作出过承诺的事实是不存在的，康红公司没有违约行为。二、康红公司、清盛公司之间不存在法人人格混同的情况，两公司均为独立的企业法人。三、赖忠武没有合同解除权。庭后，康红公司明确表示同意解除合同。清盛公司答辩称：一、清盛公司不是本案租赁合同关系的当事人，不是适格的被告。二、由于康红公司、清盛公司之间不存在人格混同的情况，因此清盛公司不承担连带责任。康红公司的股东是张水玉、清盛公司的股东是曹卫国。两公司是独立的法人，不存在人格混同的问题。三、即使是人格混同，赖忠武也应当把康红公司的股东作为共同被告，而不是起诉清盛公司，赖忠武根本没有搞清楚人格混同的概念和法律后果。一审判决认定，2014年3月13日，赖忠武和康红公司订立《万盛商贸城租赁合同》一份，约定：赖忠武承租康红公司坐落在杭州钱江经济开发区万盛商贸城3栋的店铺，经营范围为快餐、烧烤等，建筑面积约151.33平方米；租期期限自2014年5月20日起至2017年5月19日止；在合同签订之日，赖忠武向康红公司交纳房屋履约保证金10000元；2014年5月20日至2015年5月19日租金为81469元，管理费为4540元，后两年免租金（管理费仍为每年4540元）；如赖忠武在租赁期内提前退回房屋，必须提前一个月书面通知康红公司，解除合同，赖忠武应按实际租赁时间向康红公司交足租金，但康红公司收取的押金不予退还，房屋内外的一切固定装饰设施无偿归康红公司所有；双方还就其他事项进行了约定。赖忠武已依约支付康红公司房屋履约保证金10000元，2014年5月20日至2015年5月19日租金81469元、管理费4540元。2015年4月28日，赖忠武以康红公司延迟主要义务（超市和商场未开业）致其合同目的无法实现为由提起诉讼，请求法院判如所请。一审认为，合法有效的合同必须履行。赖忠武和康红公司之间签订的租赁合同系双方当事人真实的意思表示，合法有效。对本案的争议焦点归纳并评析如下：一、关于合同的解除。根据双方合同的约定，如赖忠武在租赁期内提前退回房屋，必须提前一个月书面通知康红公司，解除合同。庭审中，康红公司虽不同意解除合同，但庭后明确表示同意解除合同，双方已达成合意，故对赖忠武解除合同的诉请予以支持。二、关于租金、履约保证金、管理费等款项的退还和赔偿。赖忠武虽主张康红公司延迟主要义务（超市和商场未开业）致其合同目的无法实现，但双方确认超市和商场是否开业情况并未纳入合同内容，且无充分证据表明系康红公司原因解除合同。根据双方合同的约定，赖忠武提前解除合同，康红公司不退还押金，房屋内外的一切固定装饰设施无偿归康红公司，故康红公司无须返还履约保证金，也无须赔偿赖忠武装修及可得利益损失。至于租金、管理费，双方均认可已交纳第一年租金和管理费，第二年、第三年免租金，但因赖忠武起诉时合同已满一年，故对赖忠武要求退还租金及管理费的诉请一审不予支持。三、清盛公司是否承担责任。清盛公司不是合同当事人，且康红公司本身即不对赖忠武承担退还租金、管理费及其他赔偿等责任，故清盛公司自无须承担连带责任。对赖忠武诉讼请求的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、赖忠武与康红公司2014年3月13日签订的《万盛商贸城租赁合同》于判决生效之日起解除；二、驳回赖忠武的其他诉讼请求。案件受理费3514元，由赖忠武负担。宣判后，赖忠武不服，提起上诉。因赖忠武未在规定期限内预交上诉案件受理费，也未提出司法救助的申请，杭州市中级人民法院作出（2015）浙杭民终字第2535号民事裁定，裁定该案按赖忠武自动撤回上诉处理。赖忠武仍不服，向杭州市中级人民法院申请再审，杭州市中级人民法院作出（2016）浙01民申72号民事裁定，裁定驳回赖忠武的再审申请。杭州市人民检察院抗诉认为，本院（2015）杭余民初字第1478号民事判决适用法律有误，对于案涉合同解除，康红公司应负一定责任。理由如下：1、《商铺认定书》虽无正当理由逾期提交，但其真实性可认定。赖忠武与康红公司于2013年7月24日签订《商铺认定书》约定商铺位置为万盛商贸城3号楼1楼3-9号，2楼2027、2028、2029、2030、2031、2301、2302号铺，并约定商场2013年10月1日试营业，2014年1月1日商场1层到4层整体开业，如康红公司违约向赖忠武赔偿三倍商铺租金和装修费用及其他人工费等，并退还该商铺。上述合同赖忠武在一审时未提供，且不能说明正当理由，再审法院对其是否符合证据三性未作评价。赖忠武在起诉状中已提到双方签订认租协议一份，且其在一审中提交的《装修协议》签订时间同为2013年7月24日，该协议中对商场营业时间的描述与《商铺认定书》一致，康红公司认可《装修协议》的真实性，2013年11月18日，康红公司又发出《通知函》，对赖忠武租赁商铺位置进行变更，变更前的位置与《商铺认定书》中所载相一致，后签订的案涉租赁合同中补充约定一栏，载明原认租协议签订的商铺位置变更。由此可见，上述证据能相互印证，可以认定《商铺认定书》系真实的。根据《商铺认定书》中对于案涉商贸城整体营业时间及相关违约责任的约定，可以证明康红公司在案涉商铺招商过程中，对商贸城整体营业时间作出过承诺，并以此吸引承租人租赁商铺。2、案涉合同的签订是一个延续的过程，割裂的分析案涉合同不符合实际情况。如前文所述，赖忠武为租赁商铺经营餐饮自2013年7月24日开始与康红公司签订《商铺认定书》、《装修协议》，后康红公司又发出《通知函》，最后签订案涉租赁合同，整体是相互关联、连续的过程。虽然案涉租赁合同未将商贸城必须整体营业纳入合同内容，但从合同签约的整个过程来看，最初的《商铺认定书》中约定了商贸城的开业时间作为合同解除条件。由此可见，双方当事人在订约过程中，认识到商贸城整体开业对于本案商铺租赁合同履行的重要意义。在一审期间，赖忠武提交了一份《致杭州万盛商贸城有关负责人》书面材料一份，有七位案涉商贸城租赁户签名、捺印，法院对该份证据的真实性予以确认，上述书面材料载明案涉商贸城曾向部分租赁户就商场开业时间作出2014年1月1日、5月1日、10月1日等多次承诺，但最终都未实现。从上述书面材料载明的内容来看，在商贸城未按照《商铺认定书》约定的时间开业的情况下，康红公司曾向租赁户就商贸城何时开业作出过口头承诺，赖忠武也存在基于对康红公司信任相信商贸城会如期开业才签订案涉租赁合同的可能性。如按再审法院分析案涉租赁合同体现双方最终真实意思表示，那么赖忠武就是在明知商贸城不知何时开业的情况下仍然租赁案涉商铺经营餐饮业，这不符合商人的正常行为逻辑。因此，法院认为案涉合同体现双方最终真实意思表示不完全符合实际情况。3、案涉合同解除的责任认定问题。赖忠武与康红公司签订案涉合同系一个连续的过程，案涉商贸城整体营业可以认定为康红公司履行合同中应承担的义务，但至本案诉讼结束，案涉商贸城仍处于空置状态，此种情况下，对案涉合同的履行确造成很大影响。而商贸城并未按照《商铺认定书》中约定的时间开业经营，赖忠武仍与康红公司签订案涉租赁合同，且未将商贸城开业经营纳入合同内容，其自身亦有疏忽。因此，案涉租赁合同解除双方均有一定责任，法院认定康红公司不承担责任有失公平。综上所述，（2015）杭余民初字第1478号民事判决适用法律有误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条第二款之规定，提出抗诉，请依法再审。再审审理中，赖忠武申诉称：1、一审法院对其提供的证据未作认定事实的充分依据，《通知函》中明确2014年3月13日赖忠武与康红公司的签约，并非双方真实意思表示。其提交的证据原件在判决书中也未提及。2、万盛商贸城商城开业时间，康红公司和清盛公司当时都说得很清楚。康红公司管理人也说得非常明确，康红公司只负责管理，不负责招商和开业，这也证实康红公司只是清盛公司的委托人，康红公司的负责人是清盛公司负责人的司机，两家公司本质上是一家公司，却故意在工商局分两家公司登记信息，让原告及其他租赁户难以找到他们的违法证据。原告在租赁商铺期间，清盛公司在没有证据证实的情况下，污蔑原告盗窃，并封锁原告商铺门，多次向余杭区公安局报案，也未得到解决。康红公司和清盛公司也一直未履行合同义务。3、判决后原告不服提起上诉，并提出缓缴上诉费申请，法院故意不提交，中院不予审理此案。原告提起再审申请，中院对案件及证据未作调查处理。请求：1、依法撤销（2015）杭余民初字第1478号民事判决书和杭州中院民申字72号裁定；2、要求康红公司和清盛公司共同违约赔偿原告损失1160486.40元（租金81469元、履约保证金10000元、管理费4540元、装修66802元、可得利益损失219000元、餐具费用5017.80元，计386828.8元的3倍）。清盛公司答辩称：清盛公司并不是本案租赁合同当事人，案涉租赁合同签订是康红公司与赖忠武。康红公司与清盛公司并不存在人格混同的情况，康红公司的股东是张水玉、清盛公司的股东是曹卫国，两者是独立的法人，不应承担连带责任。假设康红公司与清盛公司存在人格混同，赖忠武也应当把康红公司的股东作为共同被告，由康红公司股东承担连带责任，而不是清盛公司，因此赖忠武根本没有搞清楚人格混同的概念和法律后果。要求驳回赖忠武要求清盛公司承担赔偿责任的诉讼请求。康红公司未作答辩。本院再审期间，赖忠武提交新证据：1、余杭区人民法院出具的信访要情（复印件）一份，证明本案原审判决错误及赖忠武一直在维权的事实。2、康红公司、清盛公司出具的通知函（原件）一份，证明两公司在2013年11月8日要求赖忠武原签订的2楼商铺变更为1楼商铺的事实。3、商铺认定书（原件）一份，证明赖忠武在2013年7月24日与被申诉人签订的商铺认定书，明确1楼和2楼都有商铺的事实。4、购买餐具及运输票据（原件）十份（金额为30013元），证明这些费用是为开餐馆花费的事实。5、李狄波、吴英名片（原件）各一份，证明康红公司、清盛公司其实就是一家单位，李狄波名片注明系清盛公司招商员，吴英名片注明系康红公司招商员。康红公司、清盛公司未提交新证据。赖忠武提交的证据经庭审质证，本院认证如下：清盛公司对证据1、证据2的真实性合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关；对证据3，三性均有异议，与清盛公司无关。对证据4、证据5三性有异议，不能证明康红公司、清盛公司人格混同的事实。本院认为，证据1的真实性可以确认，但对待证事实不具有证明力；对证据2、3予以确认；证据4，不符合证据的形式要件，对其真实性不予确认；证据5，仅凭两张名片无法确认相关人员身份，对待证事实不具有证明力。对赖忠武一审提交的证据，本院再审认定如下：对证据1（租赁合同）、证据5（装修协议）予以确认，对证据2（收据、银联刷卡）的真实性予以确认，但只能证明赖忠武支付相关款项，不能证明康红公司、清盛公司财务混同；证据3（收款收据）不符合证据的形式要件，对真实性不予确认；对证据4（商贸城宣传资料）的真实性予以确认，但相关内容并未纳入双方签订的合同中，对待证事实不具有证明力；证据6（名片、通讯录），通讯录系电脑打印的复印件，真实性无法确认，仅凭一张名片无法证明相关人员身份；证据7（光盘），该证据无法确认与赖忠武通话人员的身份，对待证事实不具有证明力；证据8（致商贸城负责人书面材料），该证据从表面看系赖忠武等人单方签名的一份书面材料，但凭该证据不能证明康红公司有否收到该材料，更不能证明康红公司已承认书面材料中的相关事项，故对该证据，本院不予确认。再审查明的事实除原审认定的事实外，另查明，2013年7月24日，康红公司（甲方）与赖忠武（乙方）签订《商铺认定书》一份，主要约定：赖忠武向康红公司租赁万盛商贸城3号楼、1楼3-9号，2楼2027、2028、2029、2030、2031、2301、2302号商铺，租赁期限2014年1月1日至2016年12月31日，租金暂定为128293.12元每年，物业管理费暂定2.5元/月/平米，前三年租金不变，第四年开始，租金在前一年基础上递增3%；商场2013年10月1日试营业，2014年1月1日商场1层到4层整体开业，如甲方违约向乙方三倍赔偿商铺租金和装修费，以及其它人工费、误工费等损失；乙方签订此认租书时，须向甲方支付定金人民币3万元，签订正式合同时转为合同保证金；双方签订意向书后，于2013年12月10日前乙方须到万盛大商贸城招商部签订正式租赁合同等内容。同日，康红公司（甲方）与赖忠武（乙方）还签订装修协议一份，主要对商铺的装修范围作出约定，还约定2013年10月1日前为装修期，2013年10月1日商场试营业，2014年1月1日商场1层到4层整体开业等内容。2013年11月18日，清盛公司、康红公司共同向赖忠武发出通知函，通知其所承租的万盛商贸城3幢1楼3-9和2楼2027、2028、2029、2030、2031、2301、2302号商铺，建筑面积约319.21平方米，因商铺不是同一个楼层，不同意打通建筑楼板，给予上述2楼商铺换至1楼1197、1198号商铺。赖忠武和康红公司于2014年3月13日签订《万盛商贸城租赁合同》后，即对商铺进行装修，并于同年5月开张经营餐饮，于2015年1月停止营业。万盛商贸城至今没有整体营业。本院再审认为，赖忠武和康红公司之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。赖忠武提出解除合同，康红公司在一审中明确表示同意解除合同，双方已达成合意，故对赖忠武要求解除合同的诉请，本院予以准许。合同解除后，康红公司是否有责任退还租金、履约保证金、管理费及赔偿赖忠武损失。赖忠武为租赁万盛商贸城商铺与康红公司于2013年7月24日和2014年3月13日分别签订了《商铺认定书》和《万盛商贸城租赁合同》，两份合同均系双方当事人真实意思表示，应以哪份合同确定双方当事人之间的权利义务是本案争议的焦点。从签约的时间看，《万盛商贸城租赁合同》的签订时间是2014年3月13日，晚于《商铺认定书》及该认定书约定的正式租赁合同签订时间，且在签订租赁合同时，双方对商场未能在2014年1月1日整体开业这一事实显然是明知的。从合同内容上看，《商铺认定书》约定商场于2013年10月1日试营业，2014年1月1日商场1至4层整体开业，如康红公司违约向赖忠武赔偿三倍商铺租金和装修费用及其他人工费等。而《万盛商贸城租赁合同》对商铺座落、租赁时间、租金支付及提前解除合同的处理等内容均作了重新约定，且该合同未再约定商场整体开业时间。从合同履行看，康红公司在3月13日签订租赁合同后向赖忠武交付商铺，赖忠武对商铺进行装修并营业的事实，也证明双方履行的是2014年3月13日的《万盛商贸城租赁合同》。况且目前也没有证据可以证明康红公司在签租赁合同后对商城开业时间作出过承诺。因此，双方租赁关系的权利义务应以2014年3月13日签订的《万盛商贸城租赁合同》确定，赖忠武按《商铺认定书》规定要求康红公司退还租金、履约保证金、管理费及赔偿损失的请求，无事实和法律依据，本院原审依据2014年3月13日的《万盛商贸城租赁合同》驳回该请求并无不当。综上，本院原审事实认定正确，实体处理并无不当，检察机关的抗诉理由不能成立，申诉人的申诉理由不能得到支持。本院原审判决中将“杭州康红企业管理有限公司”写成“浙江康红企业管理有限公司”存在错误，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院（2015）杭余民初字第1478号民事判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审 判 长  章春霞审 判 员  王 莉代理审判员  ＸＸ强二〇一七年十二月二十日书 记 员  何 媛?*ArabicDash?-14-??*ArabicDash?-13-?