绥中县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽1421民初4519号
原告：绥中某物业管理有限公司，地址：绥中县绥中镇。
法定代表人：靳某，该公司经理。
委托诉讼代理人：李某，系律师。
委托诉讼代理人：刘某，该公司职员。
被告：荆某，男，汉族，现住葫芦岛市龙港区。
委托诉讼代理人：胡某，系律师。
原告绥中某物业管理有限公司与被告荆某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绥中某物业管理有限公司的委托诉讼代理人李某、刘某，被告荆某及其委托诉讼代理人胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
绥中某物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除与被告的商铺租赁协议；2、被告返还原告为其垫付的23个月的物业费4778.25元；3、被告返还为其垫付的两年取暖费11634元；4、被告给付原告租金54015元；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告双方于2014年12月1日签订某家园商铺租赁协议，协议约定：原告将12号楼商铺110租赁给被告，建筑面积207.75平方米，每年租金54015元。租期内发生的水费、电费、供暖费、物业管理费等由被告承担。后双方签订补充协议，协议约定：为被告延长一个免租期，期限至2015年12月31日止。原告与每位签订协议的合作伙伴都以百分百的诚信来履行协议约定的义务，同时体谅被告在刚承租时资金回转有可能存在问题，为了租赁合同长久顺利履行，为被告延长免租期，还为被告垫付了所欠的物业费及取暖费。但是被告却完全无视协议约定的义务，在承租以来，不仅未按约定给付原告商铺一年租金，连尚欠原告垫付的物业费、取暖费也不予偿还。
被告荆某辩称，1、该租赁合同的签订并非基于双方出租及承租的意思表示，而是用于申请贷款，此协议不应对被告产生法律效力。2、原、被告之间签订的租赁合同已于2016年初双方通过实际行为进行了解除，无需再通过诉讼进行解除。被告在2015年底双方口头约定的租期到期后，并未按照要求继续承租，同时通过行为作出了不愿继续履行合同的意思表示，原告也通过书面通知的形式行使了解除权，并给房屋大门上锁、卷帘门焊钉，重新收回了房屋的使用权。3、被告方可基于民法规定的公平原则要求变更或解除合同，无需承担任何违约责任。本案中，原告承诺外街不经营建材的情况无法实现，致使被告承租内街的前提发生变化从而致使合同目的无法实现，合同当事人将遭受重大经济损失时，有权主张解除合同。4、关于物业费及取暖费，被告从未授权原告代缴物业及取暖费，其行为属于无效行为，并且被告并未享受到物业服务，由于经营需要无需取暖，因此原告无权向被告主张上述款项。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了商铺租赁协议、取暖费收据，证明原告有权收取、催要租金、物业费、取暖费。被告对原告提交的证据真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：原告绥中某物业管理有限公司在绥中县某家园有商铺出租出售。2014年12月1日，原、被告双方签订了商铺租赁协议，协议约定：原告将某家园12号楼110号商铺租赁给被告，建筑面积207.75平方米，每年租金54015元。租赁期限从2014年12月1日至2017年11月30日止，其中2014年12月1日至2015年12月31日为免租期，原告不收取房租。合同期满，被告在同等条件下有优先续约权。合同签订当日，被告支付1万元（实际交纳3万元）作为商铺租赁保证金，此定金如交给案外人凌某，在案外人凌某工程款内扣除。合同期满后被告如期将商铺交还原告后，退还给被告保证金，如被告单方终止合同，租赁保证金不予退还。租金需提前3个月支付次年租金，如逾期支付，被告从逾期之日起每日承担年租金千分之二违约金，如逾期超过一个月，原告有权收回此商铺，租赁保证金、已交租金及违约金均不退还，所有经济损失及装修损失均由被告承担。租赁期内，商铺所发生的水费、电费、煤气费、供暖费、物业管理费、通讯费、有线电视费、房屋和设备日常维修费等由被告负责，并按时缴纳。未按时缴纳的，原告有权从保证金中扣除，延迟缴纳达到保证金50%的，原告单方有权解除合同，并不退还保证金及已付租金，其他事宜按被告方违约处理。租赁合同还约定了双方的权利、义务、违约责任等其他条款。合同签订后，原告将商铺交给被告装修和经营使用。被告交给案外人凌某（与原告有建设施工合同关系）保证金3万元。另查明，2016年4月15日，某家园物业管理处贴出通知，通知各租户房租已于2015年12月31日到期，在三日内到物业交租金及物业费。如不交清租金及物业费，在三日内搬出房子。如不搬出，物业将强制性收回房子。被告此后即停止营业搬离所租房屋。原告于2016年10月18日，缴纳了商网某12#门市1-10商铺的2014-2015、2015-2016年度取暖费合计11634元。被告提交了原告贴搬迁通知、上门锁、另行招租广告的照片和证人凌某的证言，证明了被告租赁房屋是通过凌某联系，后被告与原告签订了租赁协议及被告未能缴纳到期租金被某物业贴搬迁通知、上门锁。原告对被告的提交该部分证据虽有异议，但该证据能证明原告要求解除合同、被告已同意解除合同的事实。对原告提交的内街环境照片，证明原告没有提供物业服务，无权收取物业费，不予采信。
本院认为，原告绥中某物业管理有限公司与被告荆某双方签订的租赁协议，是合法有效的房屋租赁合同，对双方具有法律约束力，应按合同约定各自履行自己的权利、义务。合同约定，被告从2016年1月1日开始支付租金且需提前3个月支付次年租金。如逾期超过一个月未支付，原告有权收回此商铺，租赁保证金、已交租金及违约金均不退还。原告于2016年4月15日贴出通知，通知各租户房租已于2015年12月31日到期，在三日内到物业交租金及物业费。如不交清租金及物业费，在三日内搬出房子。如不搬出，物业将强制性收回房子。该行为应视为原告提前提出解除租赁合同的意思表示，被告此后自动终止经营活动，视为已同意解除租赁合同。故此原告要求解除双方签订的租赁合同，已无必要。原告要求被告给付2016年度的租金54015元，因提前解除合同，应按实际使用期限3.5个月给付租金。原告要求被告返还原告为其垫付的23个月的物业费4778.25元，因物业费应由被告负担且被告没有证据证实已缴纳物业费，故被告在租赁期内16.5个月的物业费应予给付。原告要求被告返还为其垫付的两年取暖费11634元，依照租赁合同约定，取暖费由被告负责。未按时缴纳的，原告有权从保证金中扣除，故原告要求被告给付取暖费，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告荆某给付原告绥中某物业管理有限公司商铺租金54015元/12×3.5个月=15754.38元。
二、被告荆某给付原告绥中某物业管理有限公司物业管理费4778.25/23×16.5=3427.88元。
三、被告荆某给付原告绥中某物业管理有限公司为其垫付的取暖费11634元。
上述第一、二、三款，共计30816.26元，从被告保证金中扣除3万元，被告再给付原告816.26元，于判决生效后三日内执行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1560元，邮寄送达费80元，由被告荆某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。
审判长 安力平
审判员 刘国荣
审判员 单 东
二〇一七年六月十二日
书记员 张琳晗