浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0225民初7204号
原告：华翔集团股份有限公司。住所地：象山县西周镇镇安路***号。
法定代表人：周辞美，该公司董事局主席。
委托诉讼代理人：杨根飞，浙江甬泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘虹，浙江甬泰律师事务所律师。
被告：象山半球国际贸易有限公司。住所地：象山县丹东街道天安路***号*楼。
法定代表人：励茂祥，该公司执行董事。
委托代理人：李卫林，男，该公司员工。
原告华翔集团股份有限公司（以下简称华翔公司）与象山半球国际贸易有限公司（以下简称半球公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月21日公开开庭进行了审理。原告华翔公司的委托诉讼代理人杨根飞、刘虹，被告半球公司的委托诉讼代理人李卫林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华翔公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即归还原告借款本金13390800元，支付利息2125800元；2.确认被告出具的《承诺书》及原告与被告签订的合同编号分别为2014001700244-2014001700254、2014001700256、2014001700258、2014001700260-2014001700262、2014001700267-2014001700271、2014001700273、2014001700276、2014001700280、2014001700281、2014001700284、2014001700289、2014001700297的28份《商品房买卖合同》有效；3.如被告不能履行还本付息义务，则被告应将与上述合同相对应的位于象山县丹东街道天安路与新安路两侧的象山东方大厦南楼1-19、702、703、801、802、2501、2502、2503、2504、2505、2506、2508、2509、2513、2514、2517、2402、2403、2407、2410、2412、2413、2414、2415、2416、2307、2311、2316号房交原告所有，并有义务为原告办理有关产权过户登记事项；4.被告向原告支付违约金人民币113175元。庭审中，原告对请求1变更为判令被告立即归还原告借款本金13390800元，支付利息2125800元，并自2017年8月1日起以13390800元的本金按月利率6‰继续计算利息至被告履行债务时止。事实与理由：被告于2013年12月19日向原告借款2000万元，双方签订了一份《借款协议》，约定借期一年，利息为月利率16‰，如逾期加收30%。原告于2013年12月27日向被告交付了2000万元。因被告未按期归还，原、被告达成以被告售房款归还借款本息的协议，于2014年12月4日签订了56份《商品房买卖合同》。双方于次日签订了《补充协议》，约定借款延展一年，即于2015年12月26日前归还借款，被告以其所有象山东方商厦第23、24、25层计2574.93平方米，写字楼702、703、801、802计1120.59平方米，按每平方5000元，商铺1-19计167平方米，按每平方25000元计价作抵押；被告已按销售方式抵押给原告的房屋，经得原告同意后，可将该抵押房屋售予第三人，所得房款汇入原告指定账户；若被告移用房屋销售款，按占用额的30%承担违约责任。2015年10月至2016年12月间，上述56份《商品房买卖合同》中28套房屋已对外出售，所得款项按约定归还借款本金6609200元，支付利息2717628元。但其中编号为2014001700264、2014001700265的《商品房买卖合同》所涉房屋的销售款377250元，被告未交付原告。2017年2月16日，被告再次请求延期还款，双方达成协议，如被告未能在2017年8月30日前还清借款，则按《商品房买卖合同》约定的价格，结清房款，现时办理以购房款抵付借款相关手续，并交付房屋。为此被告出具了一份承诺书。但至今被告未付清借款，也未把房屋交付给原告。原告认为，原、被告签订的《借款协议》、《商品房买卖协议》、《补充协议》及被告的《承诺书》均是双方真实意思体现，属合法有效合同，被告应当依约履行。
被告半球公司答辩称，1.借款属实，被告愿意承担债务本息，并愿以房屋销售所得价款优先清偿上述债务。2.涉案房屋属抵押物，未经结算不能以流押方式直接抵偿债务。涉案房屋系根据《借款协议》、《补充协议》提供的抵押物，该抵押物未取得不动产登记证书，无法完成抵押登记而采取预售合同备案方式，但未办理预告登记，未产生物权效力。涉案商品房实际价值远高于抵押设定价格，公寓房价格每平方约9500元，商铺价格每平方约90000元，明显显失公平，损害了被告的其他债权人利益。原告不能根据让与担保约定直接取得物权，其债权应当通过变卖抵押物等方式清偿。3.原告主张的违约金，应归于借款引起的债务负担，性质与利息相同，不应当超过法律规定的范围，原告主张按房款30%承担违约责任明显超过法律规定。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方提供的证据的真实性均无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的诉辩陈述及本院的认证，本院认定的本案事实如下：
2013年12月19日，原、被告签订了一份《借款协议》，载明：被告因企业经营与发展需要向原告借资2000万元，借款时间为一年，可提前归还，以款项到账日起算，借款利息为月息1分6厘，按月支付，如逾期归还，逾期期间加30%利息，被告以正在建造的位于丹城天安路的东方商厦商务用房抵押，并以双方签订预售房屋协议方式实现，售价以5000元每平方米计算，按借款额确定预售房屋面积。原告于2013年12月27日通过交通银行向被告交付2000万元，被告于同日向原告出具了一份收据。2014年12月4日，原、被告签订了56份《商品房买卖合同》，合同编号为2014001700244-2014001700299号，上述合同均已备案。2014年12月5日，原、被告及宁波神山集团有限公司（以下简称神山公司）签订了一份《补充协议》，其中载明：神山公司为被告向原告借款提供连带责任保证，协议各方同意上述2000万元借款延展一年，即被告、神山公司于2015年12月26日归还借款；被告、神山公司同意将被告开发的东方商厦23、24、25层计2574.93平方米，写字楼702、703、801、802计1120.59平方米，按每平方5000元计价，商铺1-19计167平方米，按每平方25000元计价，通过签订房屋销售合同方式抵押给原告，房屋面积和房价以房屋销售合同为准；被告已按销售方式抵押给原告的房屋，在经得原告书面同意后，可以将抵押房源销售给第三人，所得房款汇入原告指定的账户，被告无权移用该销售款，若被告移用房屋销售款，按占用额的30%承担违约责任，上述房屋出卖的税费由被告承担。2015年10月至2016年12月间，上述56份《商品房买卖合同》中28套房屋已对外出售，所得款项按约定归还原告借款本金6609200元，支付利息2717628元。但其中编号为2014001700264、2014001700265的《商品房买卖合同》所涉房屋2510、2511号分别于2016年7月29日、4月19日出售，被告未将销售款377250元交付原告。2015年11月26日，原、被告签订了一份《补充协议（之二）》，双方就借款延展一年期间的借款利息达成如下条款：被告向原告借款2000万元，原告同意延展一年，期间的利息按月息0.6%计取，利随本清，被告承诺于2015年12月31日前本息还清，到期不能归还，被告应按未归还本息款项额的每日万分之五支付迟纳金。2017年2月16日，被告向原告出具了一份《承诺书》，载明：《补充协议》约定还款期限已超逾，但公司因资金短缺至今未还清借款，请求贵公司将借款还款期限延展至2017年8月30日，本公司承诺若在2017年8月30日前未能还清借款，本公司保证依据补充协议的约定，按本公司与贵公司签订且已备案的商品房买卖合同约定价格结清房款，同时办理完成以房抵付的相关手续，并向贵公司交付上述房屋，贵公司根据市场情况出让或处置上述房屋时，本公司一定全力配合，积极办理且完成相关手续及法律文件。
被告于2015年至2016年出售的一层商铺单价为每平方米40000至100000元不等价格，写字楼7、8层及第23、24、25层公寓房单价每平方米7000至9000元不等的价格。
本院认为，原、被告之间的借款关系，系双方真实意见表示，未违反法律法规强制性规定，应确认有效。被告未按约归还借款，显属违约，原告要求被告归还尚欠借款及支付利息的请求，本院予以支持。原告请求的利息，被告予以确认，本院予以尊重。因被告未按约将房屋销售款377250元交付原告，原告主张30%违约金，被告认为超过法律规定。民间借贷中逾期付款违约金本质上即为逾期利息，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。被告自2016年4月19日及7月29日将房屋出售，未将销售款交付原告，自房屋销售之日起以上述利率计算至今，原告主张的违约金并未超过年利率24%，故原告的该主张本院亦予以支持。
本案争议的焦点为原、被告签订的《商品房买卖合同》的效力。《借款协议》、《补充协议》均载明被告通过签订房屋销售合同方式为其向原告借款提供抵押，并可以将抵押房源销售给第三人，所得房款汇入原告指定的账户，原告与被告签订56份《商品房买卖合同》的目的，是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，此约定不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。原告请求直接取得案涉商品房所有权的主张违反《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的规定，本院不予支持。被告关于签订《商品房买卖合同》只是为担保债权的实现的主张，有事实依据，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第三十条规定，判决如下：
一、被告象山半球国际贸易有限公司于判决生效后十日内归还原告华翔集团股份有限公司借款13390800元，支付利息2125800元，并自2017年8月1日起以13390800元的本金按月利率6‰继续计算至实际给付之日止；
二、被告象山半球国际贸易有限公司于判决生效后十日内支付原告华翔集团股份有限公司支付违约金人民币113175元。
三、驳回原告华翔集团股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费115579元，由被告象山半球国际贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 翁 羽
人民陪审员 何志奇
人民陪审员 罗祥星
二〇一七年二月二十二日
代书 记员 陈 兵