山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民终650号
上诉人（原审被告）：孟文胜，男，1970年3月8日出生，汉族，住邹城市。
委托代理人：卢凡兵，山东胜途律师事务所律师。
委托代理人：李永昌，山东胜途律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邹城市凫山街道办事处前庙户营社区居民委员会。住所地：邹城市矿建东路****号。
法定代表人：孟令华，主任。
委托代理人：孙伟，山东齐鲁（济宁）律师事务所律师。
委托代理人：谢洪磊，山东齐鲁（济宁）律师事务所实习律师。
上诉人孟文胜因与被上诉人邹城市凫山街道办事处前庙户营社区居民委员会（以下简称前庙户营居委会）承包经营合同纠纷一案，不服济宁市中级人民法院（2015）济商重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孟文胜及委托代理人卢凡兵、李永昌，被上诉人前庙户营居委会的委托代理人孙伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
前庙户营居委会一审诉称：2009年3月1日前庙户营居委会先后将集体企业起重装卸队、运输队承包给孟文胜经营，孟文胜支付约定承包金对价，取得企业经营权，孟文胜一直承包至今，共计拖欠承包金3168333元。请求判令：1、解除双方于2009年3月1日、2009年8月1日签订的租赁合同；2、依法判令孟文胜给付拖欠承包金3168333元（计算至起诉之日），起诉后至孟文胜实际搬出之日期间的租金另行主张；3、诉讼费用由孟文胜承担。重审期间，前庙户营居委会进一步明确其第一项诉讼请求为：解除双方签订的两份租赁合同，并立即交付该两份合同所涉及的标的物，主要是指装卸队场地、两车队营业执照，其他诉讼请求不变。
孟文胜一审辩称：1、双方签订的两份租赁合同及补充合同均为双方当事人真实意思表示，为有效合同，且虽然租赁期限届满，但是双方并未实际终止租赁关系，而是由孟文胜继续使用，根据合同法第236条规定，原租赁合同继续有效。2、2013年9月17日邹城市安奕机电有限公司向前庙户营居委会支付20万元的转账凭证，证明孟文胜从安奕公司账户上转账20万元给前庙户营居委会冲抵租金。邹城市安奕机电有限公司法定代表人为本案孟文胜的委托代理人之一朱宁安，其可以证实该20万元是为谁付的。孟文胜共交租金531.5万元，而不是前庙户营居委会认可的511.5万元。3.不存在孟文胜拖欠租金问题。前庙户营居委会委托拍卖清单证明前庙户营居委会交付孟的相关车辆均已超过报废年限。根据双方签订的运输队租赁合同，场地和15辆车每年租金为101万元，而实际前庙户营居委会仅交付6辆车，2013年已经全部报废，所以孟文胜只需支付6辆车4年的租金，每年按照21万元计算，4年为84万元。按照装卸队租赁合同，场地和8辆车每年租金为108万元，但是在租赁期间部分车辆报废，应当依法扣减相应租金，具体计算方式为2009年3月1日到2010年2月28日租金不变为108万元，2010年3月1日至2011年2月28日因吊车报废，扣减25万元租金，2辆解放车报废扣减25万元租金，仅需支付58万元，2011年3月1日到2012年2月29日其余5辆车全部报废，孟文胜只应支付30万元租金，从2012年3月1日到2015年2月28日，孟文胜每年只应支付30万元场地租金，2015年2月28日到6月27日孟文胜只应支付10万元租金，即装卸队共需支付租金296万元。截止2015年6月27日孟文胜只应承担东车队84万元租金和西车队296万元租金，共380万元。孟文胜已经支付531.5万元，超支151.5万元。4、前庙户营居委会应当向孟文胜支付违约金。根据对等和公平原则，孟文胜有权根据双方2009年3月1日签订的租赁合同第八条第二款约定，因为前庙户营居委会没有及时交付租赁物，主张同样的违约金即101万元乘以日3‰，乘以365天，乘以6年（2009年7月1日-2015年6月31日），共计663.57万元；5、因为前庙户营居委会没有及时交付租赁物，造成孟文胜一方利益损失。其利益按照每年100万元计算，6年为600万元。营前庙户营居委会应向孟文胜支付违约金和损失合计1263.57万元。
原审法院审理查明：2009年3月1日，通过招、投标方式，邹城市凫山街道办事处前庙户营村委会（甲方）与其村民孟文胜（乙方）签订《租赁合同》，约定：“甲方将集体企业邹城市鲁南工贸实业开发公司起重装卸队现有固定资产（详见附表）租赁给乙方生产经营。租赁资产所有权归甲方，乙方享有合同期间的生产经营权。”“租赁期共三年。甲方从2009年3月1日起将出租资产交付乙方生产经营使用，至2012年2月28日收回。”“每年租金壹佰零捌万元。乙方应每半年向甲方交付当年租金的50%（即元月1日前和7月1日前）。”“合同期满，乙方应按时将承租的资产及有关证件交归甲方，并确保设备正常运转、设施完好。如继续租赁，乙方应在90天内向甲方提出申请，同等条件下有优先承租权。”“该厂现印鉴（行政章、合同章、发票章、财务章）由甲方收回；乙方承租后重新备案刻制、启用。”“自合同生效之日起，甲乙双方应严格按照合同条款履行，任何一方不得擅自变更或解除合同，如违约应赔偿给对方由此造成的经济损失。”“乙方应按时交纳租金，如滞交，按日3‰缴纳滞纳金，超过二个月甲方有权终止合同并追缴乙方所欠租金。”前庙户营居委会按照合同约定交付了装卸队8辆车、营业执照、场地等全部租赁物。
2009年8月1日，通过招、投标方式，邹城市北宿镇前庙户营村委会（甲方）与其村民孟文胜（乙方）签订《租赁合同》，约定：“甲方将集体企业邹城市前庙运输队现有固定资产（详见附表）租赁给乙方生产经营。租赁资产所有权归甲方，乙方享有合同期间的生产经营权。”“租赁期共三年。甲方从2009年7月1日起将出租资产交付乙方生产经营使用，至2012年7月31日止。”“每年租金壹佰零壹万元。乙方应每半年向甲方交付当年租金的50%（即元月1日前和7月1日前）。”“合同期满，乙方应按时将承租的资产及有关证件交归甲方（按规定确属报废的，经研究处理后的资产除外），并确保设备正常运转、设施完好。如继续租赁，乙方应在90天内向甲方提出申请，同等条件下有优先承租权。”“该厂现印鉴（行政章、合同章、发票章、财务章）由甲方收回；乙方承租后重新备案刻制、启用。”第八条第二款约定：“乙方应按时交纳租金，如滞交，按日3‰缴纳滞纳金，超过三个月不交，甲方有权终止合同并追缴乙方所欠租金。”前庙户营居委会按照合同约定交付了运输队15辆车中的部分车辆和营业执照，但未交付1辆斯太尔、3辆解放半挂和运营场地。庭审中，前庙户营居委会、孟文胜均未提供应向承租方交付的“运输队现有固定资产（详见附表）”中的“附表”。
2009年10月30日，双方签订《补充合同》，约定：“2009年6月28日乙方中标租赁经营甲方东车队，因甲方未及时将招标时承诺的经营场所、车辆（一辆斯太尔、3辆解放半挂）交付乙方，造成双方发生争议，经甲方会议研究后，与乙方充分平等协商，按照《租赁合同》第五条第二款的约定，达成以下补充协议：一、由于甲方的过错，乙方交纳租金让后一个月。既从2009年8月1日起计交租金。二、同意乙方垫资购买一台25吨吊车，甲方派员考察后由乙方先出资购买。三、甲方同意用承包费抵付乙方购买的吊车款。”孟文胜与时任甲方法定代表人的朱本新、前庙户营居委会成员孟令华、秦佑宏等人在该补充协议上签名。《补充合同》签订后，前庙户营居委会未交付运输队场地和其余车辆，此后孟文胜曾经找过朱本新、孟令华。
合同履行过程中，孟文胜共计缴纳租赁费511.5万元。其中，以孟文胜名义缴纳两笔，第一笔2009年6月18日50.5万元，孟文胜在省院审理期间自认该款为交纳的运输队租金，另一笔2009年11月22日54万元；以装卸队名义缴纳307万元；以运输队名义缴纳一笔，即2013年2月4日100万元，收据中注明为2011年、2012年租金字样。
上述合同到期后，双方未再签订新的租赁合同。
另查明，装卸队运营的8辆车中，2010年3月1日至2011年2月28日期间，报废吊车1辆、解放车2辆；2011年3月1日至2012年2月29日期间，其余5辆车报废。运输队经营的6辆车在2013年期间全部报废。上述两车队报废车辆于2015年4月2日被前庙户营居委会以8.6万元的价格拍卖。双方同意由法庭根据两车队租赁合同履行情况对租金予以酌情处理，不再进行鉴定。
原审法院还查明，邹城市凫山街道办事处前庙户营社区居民委员会系由邹城市北宿镇前庙户营村委会、邹城市凫山街道办事处前庙户营村委会演变而来。邹城市鲁南工贸实业开发公司起重装卸队通常被称为西车队，邹城市前庙运输队通常被称为东车队。
对于《补充合同》中涉及到的25吨吊车，孟文胜称系其出资78.5万元购买，与前庙户营居委会无关；前庙户营居委会称系居委会公款购买。鉴于双方当事人对该吊车出资情况说法不一，在原审法院征求意见时均主张另案处理，原审法院在本案中不再予以认定和处理。
原审法院认为：双方争议焦点为：1、西、东车队租赁合同是否应予解除？2、东车队交付情况如何认定？3、西、东车队租金如何计算，下欠租金数额为多少？
关于焦点一，即西、东车队承包经营合同是否应予解除？前庙户营居委会认为，合同已经到期，双方未再签订新的书面合同，已经成为不定期租赁合同，任何一方均有权解除；孟文胜则认为，合同到期后，作为不定期租赁合同，在不欠付租金的情况下，不应当解除，应继续履行。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案当事人所签订的西、东车队《租赁合同》，已经分别于2012年2月28日、2012年7月31日届满。合同履行期满后，孟文胜继续使用租赁物，前庙户营居委会继续收取租金，原租赁合同对双方当事人继续有效，但已经转为不定期租赁，合同中任何一方当事人都有权随时解除合同。前庙户营居委会在合同履行期满后于2013年11月4日诉至原审法院请求解除合同，已经在合理期限内通知了承租人，其诉请解除合同符合法律规定，应予以准许。
合同解除后，双方基于合同所取得的对方财产应当按照约定予以退还，不能退还的应当折价补偿，租赁费应当按照结算情况多退少补。经过核实，双方依照合同约定交付的车辆因报废已经全部由前庙户营居委会收回拍卖，孟文胜只负责退回西车队场地、营业执照和东车队营业执照。租赁费应根据实际交付内容和履行情况予以计算后按照“多退少补”原则确定给付义务主体和金额。
关于焦点二，东车队交付情况如何认定？前庙户营居委会认为，东车队交付了11辆车，未交付场地和其他4辆车，构成了违约，但2009年10月30日《补充合同》已经通过延迟一个月交纳租金和以78.5万元购车款抵租赁费的方式承担了违约责任，此后不应再承担继续交付场地、车辆的义务；孟文胜认为，东车队实际交付了6辆车，未交付9辆车和经营场地，违约事实清楚，2009年10月30日《补充合同》延迟一个月交纳租赁费只是因为前庙户营居委会履行不符合合同要求而延迟，并未免除其继续交付车辆和场地的义务。双方当事人均认可招、投标时东车队共有15辆车，但对于已经交付车辆和未交付车辆有不同解读：前庙户营居委会以2009年10月30日《补充合同》中“甲方未及时将招标时承诺的经营场所、车辆（一辆斯太尔、3辆解放半挂）交付乙方”列明的未交付4辆车为由，推定已经交付车辆为11辆；孟文胜则以自己实际经营使用的6辆车为准，推定前庙户营居委会未交付9辆车。原审法院认为，双方当事人在交接租赁资产时应当按照合同约定对照“附表”交接，一般由出租人制作列出租赁资产清单并由承租人签收，该举证责任在前庙户营居委会一方。前庙户营居委会在无承租人孟文胜签收的“附表”的情况下，不能证明其应当交付的资产和实际交付的资产。因双方均不能证明车辆实际状况，前庙户营居委会无承租方接收11辆车的清单，孟文胜除《补充合同》列明的4车外无其他应当交付的车辆证据，不能排除中标后因部分车辆已经到了报废期、损坏或者其他客观原因而无法正常使用没有交付必要而双方不再交付的可能性。故原审法院认定东车队招投标时租赁范围包括15辆车、经营资质、场地三部分，其中实际交付的车辆以孟文胜一方认可收到的6辆车为准，具有使用价值且具备交付条件前庙户营居委会应当交付但未交付的车辆以《补充合同》中双方认可的“车辆（一辆斯太尔、3辆解放半挂）”4辆车为准，其余5辆车应认定为交接过程中双方认可不具有使用价值或者其他原因不必交付的车辆。
关于焦点三，即西、东车队租金如何计算，孟文胜下欠租金数额为多少？前庙户营居委会认为，租金应全额计算，计算至起诉之日，起诉之后的租金另行主张；孟文胜认为，租金应按实际交付情况和运营情况分别计算，未交付的部分不应计入应交租金范围，运营过程中报废的车辆亦应从应交租金中按比例扣除。原审法院认为，在市场经营活动中，应遵循诚实信用原则和公平原则，对于未交付的场地、车辆不应计付租金，前庙户营居委会关于按合同约定全额计算租金的方法与其未按合同交付租赁物、租赁过程中车辆报废、拍卖报废车辆的行为之间矛盾，对其主张不予支持。孟文胜计算租金的思路正确，但比例计算有失公平，对其合理部分予以采纳，其不合理部分予以调整。
原审法院认为，租赁经营中，车辆、资质、场地是不可缺少的三个组成部分，其中车辆是运输经营中最根本的物资基础，没有车辆就谈不上运输，车辆质量和数量决定着承运能力大小和可得利益多少；资质、场地也是运输经营中必不可少的两个条件，二者相比资质更为重要。三者在租赁经营中的使用价值不同，决定其在租赁费中所占比重不同。综合两个车队的情况，兼顾租赁经营合同中车辆、资质、场地对经营活动的影响，按车辆、资质、场地各占全额租赁费的50%、30%、20%较为合适。考虑各车辆运营能力不平衡的实际，每辆车在计算租赁费中的比例取平均值，每报废一辆车，则扣除相应比例的租金。其中，西车队8辆车，平均每辆车每年占全额租赁费的6.25%；东车队15辆车，平均每辆车每年占全额租赁费的3.33%。据此，西车队第一年全额租金108万元；第二年3辆车报废，扣减18.75%，应交租金为87.75万元；第三年车辆全部报废，扣减50%，应交租金为54万元；2012年3月1日至2013年11月4日前庙户营居委会起诉之日，又产生租金90.6万元［54万元＋36万元（54万元/年÷12个月×8个月）＋0.6万元（54万元/年÷12个月÷30日×4日）］，以上合计西车队应交租金340.35万元。东车队只交付了经营资质和6辆车（6辆车约占租金总额的20%），每年应按全额租金的50%计算，计50.5万元，该6辆车于2013年报废。据此，东车队自2009年8月1日至2013年7月31日租金为202万元（50.5万元/年×4年）；自2013年8月1日至2013年11月4日前庙户营居委会起诉之日，车辆全部报废，按年租金的30%计算，又产生租金7.9117万元［7.575万元（30.3万元/年÷12个月×3个月）＋0.3367万元（30.3万元/年÷12个月÷30日×4日）］，东车队合计应交租金209.9117万元。截止前庙户营居委会起诉之日，西、东车队总计应交租金550.2617万元。
前庙户营居委会共向孟文胜出具了12张收取租赁费的收据，合计金额511.5万元。双方对下列收据中收取租金对象有异议：1、孟文胜以个人名义交纳租金两笔，分别为50.5万元和54万元。孟文胜称系全部交纳的西车队租赁费；前庙户营居委会称系分别交纳的东、西车队的第一笔租金。经审查，该两笔租金与两份租赁合同中关于合同签订后每半年交纳一次租金的约定相对应，与孟文胜在省院二审期间认可50.5万元是交纳的东车队租金相一致，应分别为东车队和西车队半年租金。2、以西车队名义缴纳307万元中，前庙户营居委会称其中2010年2月26日48万元、2012年9月28日50万元系东车队租金。经审查，该两笔收据出具对象名称为“装卸队”，前庙户营居委会的观点与其向孟文胜出具的收据标注的“装卸队”名称不符，应认定为孟文胜交纳的西车队租金。3、对2013年2月4日100万元收据，孟文胜称系交纳的西车队租金，前庙户营居委会称系交纳的东车队租金。经审查，该收据上已经注明出具收据的对象为“运输队”，应认定为交纳的东车队租金。综上，以西车队名义交纳361万元，以东车队名义交纳150.5万元。截止前庙户营居委会起诉之日，孟文胜应交租金550.2617万元（其中西车队应交340.35万元，东车队应交209.9117万元），实交租金511.5万元（其中西车队租金已交361万元，东车队已交租金150.5万元），下欠租金38.7617万元（其中西车队超付20.65万元，东车队下欠59.4117万元）。
前庙户营居委会认为，即使车辆报废，亦有运营能力，能够产生一定经营价值，不能够因报废而免除应交租金。原审法院认为，报废车辆不得上路经营是基本交通运输安全要求，不仅仅考虑使用人的生命财产安全，也是顾及不特定其他人的生命财产安全，无论车辆本身状况如何，对已经达到报废标准的车辆必须按照规定强制报废，不得继续上路。前庙户营居委会作为出租方和车辆所有人有义务对报废车辆及时予以收回，孟文胜作为承租方和实际使用人亦有义务及时交回报废车辆，对报废车辆不计付租金正是出于对交通运输安全的考虑，亦是对报废车辆继续运营的否定。前庙户营居委会以报废车辆亦能够运营而收取租金的观点，会纵容报废车辆继续运营，不利于车辆管理和维护交通运输公共安全，原审法院不予支持。
综上，原审法院认为，双方签订的2009年3月1日、2009年8月1日《租赁合同》、2009年10月30日《补充合同》均为有效合同。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定履行义务、行使权利。租金应按照实际交付的租赁物计算，未交付的部分不应计算租金。经征求各方当事人意见，综合经营车辆、资质、场地在经营中的使用价值比重以及车辆运营能力，原审法院酌情按比例计算后，截止前庙户营居委会起诉之日，孟文胜应向前庙户营居委会交纳租金550.2617万元，实交租金511.5万元，下欠38.7617万元未付，对前庙户营居委会该部分请求应予支持。前庙户营居委会按照全额计算不当，其请求过高部分不予支持。合同到期后转为不定期租赁，前庙户营居委会请求解除合同并要求孟文胜返还租赁物的请求应予支持，但对于已经交由前庙户营居委会作报废处理的车辆不再返还，其余营业执照、场地等应予返还。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第二百三十二条、第九十七条的规定，原审法院判决：一、解除邹城市凫山街道办事处前庙户营社区居民委员会与孟文胜之间关于邹城市鲁南实业开发公司起重装卸队及邹城市前庙运输队的不定期租赁合同关系。二、孟文胜于本判决生效之日起十日内向邹城市凫山街道办事处前庙户营社区居民委员会交付基于租赁关系取得的西车队场地和西、东车队营业执照。三、孟文胜于本判决生效之日起十日内向邹城市凫山街道办事处前庙户营社区居民委员会支付下欠租金38.7617万元。四、驳回邹城市凫山街道办事处前庙户营社区居民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32147元，邹城市凫山街道办事处前庙户营社区居民委员会负担28214元，孟文胜负担3933元。
上诉人孟文胜不服原审判决，上诉称：一、未交付的场地、车辆不应计付金。上诉人已经支付被上诉人531.5万元，超付151.5万元，并不存在拖欠租金的情况。其中东车队租金为：因被上诉人并没有按照约定将主要经营场所和大部分车辆及时交付给上诉人，故应当依法扣除相应的租金，即交付的六辆车每年租金为21万元，车辆使用4年（即2013年）已经全部报废，故上诉人只需支付六辆车4年的租金84万元。西车队租金为分段计算，2009年3月1日至2010年2月28日租金为108万元；2010年3月1日-2011年2月28日因吊车报废应当扣减25万元租金、两辆解方程报废应当扣减25万元租金，为58万元；2011年3月1日至2012年2月29日因其余5辆车全部报废，上诉人只应承担30万元场地费；2012年3月1日至2013年2月28日、2013年3月1日至2014年2月28日、2014年3月1日至2015年2月28日，上诉人均只应承担30万元场地费；2015年2月28日至2015年6月27日，上诉人只应承担10万元场地费。西车队共应支付租金296万元。故截止2015年6月27日，上诉人共应支付被上诉人380万元，已经支付531.5万元，超支151.5万元。二、被上诉人没有将主要租赁物经营场所和大部分车辆及时交付给上诉人，其应当继续按约定履行交付义务，被上诉人主张解除合同不当。请求：撤销原审判决，改判驳回前庙户营居委会诉讼请求或发回重审。
被上诉人前庙户营居委会答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
本院二审审理查明的事实与一审查明一致。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、涉案两份《租赁合同》应否予以解除；二、上诉人孟文胜是否尚欠被上诉人前庙户营居委会租金。
对于涉案两份《租赁合同》应否予以解除的问题。本院认为，根据双方当事人签订的两份《租赁合同》约定，租赁期间分别于2012年2月28日、2012年7月31日届满。其后，双方当事人并未达成续租的书面合同，双方租赁期限变为不定期租赁。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”前庙户营居委会通过诉讼方式主张解除双方租赁关系，并要求孟文胜返还场地和营业执照，符合上述法律规定。上诉人孟文胜关于前庙户营居委会应当继续履行租赁合同的上诉理由于法无据，原审法院判决解除双方租赁合同并无不当，本院予以维持。
关于上诉人孟文胜是否尚欠被上诉人前庙户营居委会租金的问题，本院认为，上诉人孟文胜主张的车辆和场地租金系其个人估算，且未提交相应证据予以证明，故对于其主张的租金数额，本院不予支持。原审法院依据租赁标的的情况，酌定了场地、车辆、资质所占租金的比例，并按照两份《租赁合同》的实际履行情况分段、分情况计算租金公平合理，本院予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人孟文胜的上诉理由无事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7114元，由上诉人孟文胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王庆林
审 判 员 邝 斌
代理审判员 尹哲璇
二〇一六年五月十二日
书 记 员 石 磊