广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终1939号
上诉人（原审原告）：惠东县幸福家园物业管理有限公司，住所地：惠东县沿江村前路口。
法定代表人：杨进顺，总经理。
委托诉讼代理人：刘启良，广东通用律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李帝梅，女，1971年7月9日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，
上诉人惠东县幸福家园物业管理有限公司（以下简称：幸福家园物业公司）因与被上诉人李帝梅物业服务合同纠纷一案，不服惠州市惠东县人民法院（2017）粤1323民初1463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人幸福家园物业公司的委托诉讼代理人刘启良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人幸福家园物业公司上诉请求：一、改判被上诉人立即支付物业费、公共分摊水电费、自来水费及滞纳金9117.1元给上诉人；二、上诉费用及其他费用由被上诉人承担。
事实和理由：一审认定被上诉人拖欠上诉人物业管理费和公公分摊水电费的计算时间从2014年9月开始计算是认定事实错误。上诉人在庭审时已告知被上诉人是从2014年6月前已在其惠升家园小区802房居住，一审法院以产生自用水费之月即2014年9月开始计算完全没有事实依据；而事实上，被上诉人在2014年9月以前的水费等相关费用是被上诉人已选择性缴清，管理费和公共摊水电费却拒不支付，为此上诉人向法院提交了用水清单及缴费单据予以证明：并且惠升家园小区所有房屋均在2013年底交付完毕。所以，上诉人主张要求被上诉人从2014年6月起支付管理费和公共分摊水电费有事实依据，请求法院纠正一审的错误认定，判决被上诉人从2014年6月份起开始向上诉人支付管理费和公共分摊水电费。
一审认定物业管理费的滞纳金过高、应按中国人民银行规定的同期同类贷款利率来计算是认定事实错误及适用法律错误。上诉人诉请法院按被上诉人拖欠上诉人的物业管理费的总数按每天千分之一计算滞纳金是依据《惠升家园物业服务合同》的约定，且每天千分之一并未违反《合同法》的相关利率及其他行政法规规定，合法有效，应予维持。一审法院以中国人民银行规定的同期同类贷款利率来计算，明显是偏袒不守信用和不守法之人，此举将会放任该等人继续违法不守信用，将会对物业市场造成混乱，造成不良后果。为此，请求法院纠正一审的错误认定，重新适用法律改判支持上诉人的一审诉讼请求。
一审法院认为公共分摊水电费计付滞纳金没有合同约定，是认定事实错误。公共分摊水电费是物业管理服务的不可缺少部分，其产生是小区内所有公共部分的照明、绿化、电梯等的必然支出，在本案中它也是《惠升家园物业服务合同》的内容，每月所支出的该部分水、电费均已由上诉人向相关政府部门按月实际缴纳，因此该部分上诉人已经支付的费用，属于被上诉人承担的部分被上诉人应及时向上诉人支付，但上诉人没有。因此，上诉人要求被上诉人按《惠升家园物业服务合同》的约定，以每天千分之一向上诉人支付滞纳金完全符合事实且合理合法。请求法院纠正一审的错误认定，改判支持上诉人的诉讼请求。
一审法院认为被上诉人的自用水费的滞纳金因合同没有约定不需支付是认定事实错误。惠升家园小区或者是惠东县大部分的花园小区的水费缴交情况均是由小区物业公司按月以自来水公司的小区总水表来计收计费，并没有抄表到家庭户。换句话讲，就是每一家庭户的水费是物业公司先代缴，再按每家庭户的各自水表度数按月实际使用的再支付给物业公司，本案中的情形就是如此。而对于自来水公司来说，其客户(用水者)不按时支付水费，自来水公司是按政府批准的文件来计算滞纳金的，本案中上诉人也是效仿自来水公司的制度，向该支付代缴水费的住户即被上诉人收取滞纳金；因此，上诉人要求上诉人按自来水公司的滞纳金收取方法支付水费滞纳金的事实充分、理由充分，请求法院纠正并判决支持上诉人的请求。
上诉人李帝梅未提交书面答辩。
上诉人李帝梅上诉请求：一、请求判令被诉人赔偿违法停水给我手术病情身体危重打激伤害、生活带来困扰10000元，赔偿我精神损失费8000元，赔偿我名誉污辱人格费2000元。我只愿意支付水费，公共分摊水电费；二、本案上诉费用及其它相关费用由被诉人承担。
事实和理由：我在2012年同人高价借来钱向惠升家园买房。我就说一定按合同行事到底，要按时交房，按合同里内容每条、每章、每则必须按合同行事，开发商郑重承诺一定按合同行事。交付日期到2013年5月20日前没有交房，一直拖迟半年多，所谓交房时只交把锁匙就是。没有按照合同里第八条，交付期限。没有依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第四种件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：(1)、该商品房经验收合格；(2)、该商品房经综合验收合格；(3)、该商品房经工程分期综合验收合格；(4)、该商品房经工程、设计、监理、消防及水电部门综合验收合格后。
开发商在没交房前，交首期款后，规定交办证费、税费、防
治白蚁费一切费交清，还罚滞纳金。银行贷款按揭到了正式放款才通知我的利率上浮百分之0.5%，按计算我每月要多几百元利息，开发商是不负责的。合同第十一条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出于本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。开发商没有出示任何证明文件，纯属违规交房，只把物业交锁匙，开发商什么人都不出现。我提前订的装修材料时间太久老板要催快点拉走，己付款。材料没地方放，无奈之下装修房。装修时发现房屋质量又差，豆腐渣工程。还是不退房。到了三个月后我向开发商要合格证，他说还没下来，迟点就有，过段时间我又去问，又说一年内。整个楼盘三百多户人都报过警的，整个楼盘都凿墙补墙，过道的瓷片全部脱落，很危险，全部翻装，二栋二单元天面全部爆裂，这样的新楼就劣质。楼质差顶得住七十年的风雨吗?抗得住地震吗?叫我怎么放心呀?是一辈子辛苦钱买来的，还要十几年供房。我足足哭了一个月，造成失眠，导致身体顶不住。
开发商请来的物业管理恶劣，2014年有天晚上我和几个同学在保安室散步跌倒，当场晕倒。保安没有去扶我，我同学去扶我。保安还说不要扶她，等她在那里躺。2015年晚上八点钟我从八楼坐电梯突然电梯猛掉到地下室，按那电梯报警器按了好久保安都不知道，一个小时后保安才进来敲开我才出来的。
2015年晚上我楼上九楼的小孩在玩灯笼玩具着火了，隔壁报了119消防车来，我同学打电话给我。说九楼着火。发生这样的事，二个很老保安值班。保安都不会去按消防警报通知业主。我下来时去看物业公司连个人影都没有到场。我十二点钟回来在遇到物业经理，我问他怎么现在才来，他说又没烧到你，还没烧死。
物业经常贴欠债单大门上不吉利。2014年物业逢初一、十五，逢年过节就来贴欠债单，我叫他不要这样贴，从来没有电话通知过。我早上出门多次拦路要钱，还动手打人，多次吵架。2015年停水好多天，我要交水费他不收，要和物业费捆绑。
2017年5月份，开发商的女工作人员打电话给我，我过去的时候要四项合格证还没有出。你转告你老板几时答复我，说答复下来会给我电话，至今没有下文，所以物业费我不交，应该由开发商承担。将未经验收合格的房屋进行交付己违反了国务院“建设工程质量管理条例”有关规定属于违规交房。开发商拒绝出示这些证明文件或文件齐全，可按购房合同第十条，要求开发商签收，关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函。
因没交物业费，物业公司水费和物业费捆绑，未经业主同意擅自停水违法吗?(物业公司的做法是违法的)物业公司停水要挟业主交物业费是侵犯了业主的基本生活权利，违反了我国侵权责任法中相关规定。物业公司为便于收费管理，通常规定物业管理费，水电费捆绑收取对未缴纳物业管的住户，物业公司采取停水、停电手段，物业公司只是对供水供电设备进行维修和保养，并不是水、电的供应方。水的提供者是自来水公司，依据我国《合同法》的相关规定，业主与自来水公司之间的供水系一种合同关系，只有当业主出现合同的约定和国家规定的情形时，自来水公司才有权停止供水。物业公司是提供物业服务的，而供水是供水部门的职责，物业公司利用工作之便采取这种行为，肯定是不对的，直接停水物业公司是有错的，因为作为物业公司是要以维护小区和谐为原则。物业公司强行停水依据是违法行为，物业无权停业主的水的。
我在农历2016年12月26日进新屋。还没进新屋前和物业打过招呼，我说要进新房了，安居乐业，请你物业这几个月一百天不要来打扰我。以后再说费用，结果无良的物业刚过完年就来上门贴欠债单，停水，二月初一、三月初一、四月初一都来贴欠债单，停水。偷偷停水，去找他又说没停水多次报警不承认，黄石林还打人、污辱人，女经理辱骂人鸡婆，非常横蛮恶劣，叫保安打人己在城西派出所报警。中国人传统风俗进新居，刚过年要好兆意头的，搞到我好凄凉。给我精神上打激非常大，几年来都受物业欺压不得安宁。物业要钱就说我购房合同附件四，第二条第(三)项约定，那么为什么合同中第八条和第十一条就否定了。正件重要还是附件重要，我认为不合理，我不知道谁是法人代表，要钱就冒出来告人，从来没有公示过，我从来没有参加业主委员会，也没有与签订任何合同。
物业公司说公司规定不单收水费，自来水费公共分摊水电费、物业费要捆绑收取。还有滞纳金收取是物业公司制订的霸王条款，我没有与他签订合同，他服务不好，他没有经过同意强行进住服务，强行收取，合理吗?合法吗?事实上我不接受三年多来，每个月都偷偷停水，神出鬼没，不是人，每次都吵架，三年多来我有病，手术后在家休养受到极大影响，困扰生活病情难于康复，没有人性化管理。我购房合同中第八条和第十一条，开发商交房时没有出示证件，不符合交房条件，我不承担物业费，由请物业公司承担。
诉人幸福家园物业公司辩称，一审判令支付物业管理费用正确，请求予以维持。
上诉人幸福家园物业公司向一审法院起诉请求：1、被告立即支付物业费4032元、公共分摊水电费1225元、自来水费1230.1元及滞纳金2630元，共9117.1元给原告；2、本案诉讼费用及其它相关费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告幸福家园物业公司于2011年3月9日成立，经营范围：物业管理、房产中介。
2013年4月6日，被告李帝梅与惠州惠升房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》及附件一、二、三、四。《广东省商品房买卖合同》约定：“……第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第2幢2单元8层02号房。该商品房合同约定建筑面积共115.23平方米，其中，套内建筑面积97.05平方米。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》……第八条交付期限出卖人应当在2013年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经工程、设计、监理、消防及水电部门综合验收合格后，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”。附件四第二条第（三）项约定“买受人同意所购物业由惠州惠升房地产开发有限公司依照政府有关规定管理服务。买受人在交楼时须按小区物业管理公司规定办理相关手续，并按时缴纳物业管理相关费用”。原告主张被告是2014年6月入伙，从2014年9月起开始用水，但未提交《入伙协议》。被告确认是2014年交房，但不记得具体是哪个月份。
2013年8月1日，被告李帝梅与惠东县盛逸物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，约定：“依据买受的物业类型按建筑面积计缴物业管理服务费。交纳物业服务费及公共水电分摊费的时间：从公告入伙之日开始收，每月1—5号。物业服务费的收取，以《入伙通知书》规定的入住时间开始计收，逾期办理商品房收楼手续的，物业服务费计收时间不变。”
2014年5月8日，惠州惠升房地产开发有限公司与原告幸福家园物业公司签订《惠升园前期物业服务合同》，内容：“第一条物业基本情况物业名称：惠升园……第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，高层住宅1.2元/月/平方米……第七条物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月5日前交纳……第三十七条本合同期限自2014年5月1日起至2019年4月30日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止”。同日，惠东县盛逸物业管理有限公司与原告签订《惠升园前期物业交接协议》，约定原告从2014年5月15日起收取物业费。
惠东县惠升家园业主委员会于2016年1月22日在惠东县房产管理局备案。原告幸福家园物业公司与惠东县惠升家园业主委员会（代表人：王荣彪）于2016年8月28日签订《惠升家园物业服务合同》，内容：“第二条物业基本情况物业名称：惠东县惠升家园小区……第十六条委托管理期限为2016年8月28日零时起至2021年2月28日零时止……第二十条本物业管理服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米暂定1元交纳。本物业管理服务费每月交纳一次，每次交纳费用的时间为本月底之前。分摊费实行包干制，100平方米以上的每户收取35元，100平方米以下的每户收取30元。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之一交纳滞纳金。”
另查，原告幸福家园物业公司未与被告李帝梅签订《物业管理服务协议》。《惠东县惠升家园小区物业服务收费政府指导价备案表》显示：高层住宅物业服务收费标准为1元/平方米/月。
诉讼期间，被告李帝梅确认未交物业管理费、公告分摊水电费及自用水费。被告主张惠州惠升房地产开发有限公司未能按照《广东省商品房买卖合同》第八条、第十一条的约定交房，故应由惠州惠升房地产开发有限公司承担物业管理费，其只愿意承担自用的水费及公共分摊水电费。
一审法院认为，关于被告李帝梅应否交纳拖欠的物业管理费的问题。原告幸福家园物业公司与惠州惠升房地产开发有限公司签订的《惠升园前期物业服务合同》、原告与惠东县惠升家园业主委员会签订的《惠升家园物业服务合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。被告李帝梅于2014年装修并入住上述房产，原告幸福家园物业公司虽未与被告签订的《物业管理服务协议》，但根据《广东省商品房买卖合同》附件四第二条第三项、《惠升园前期物业服务合同》及《惠升家园物业服务合同》的约定，参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第7条“物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的，可予支持”的规定，原告诉请被告支付拖欠的物业管理费，于法有据，本院予以支持。被告主张惠州惠升房地产开发有限公司未能按照《广东省商品房买卖合同》第八条、第十一条的约定交房，故应由惠州惠升房地产开发有限公司承担物业管理费，其只愿意承担自用的水费及公共分摊水电费。惠州惠升房地产开发有限公司是否按照《广东省商品房买卖合同》的约定交房与本案不属于同一法律关系，其可另循合法途径主张权利。
关于物业管理费、公共分摊水电费、自用水费的计算标准。根据原告幸福家园物业公司与惠东县惠升家园业主委员会于签订的《惠升家园物业服务合同》及《惠东县惠升家园小区物业服务收费政府指导价备案表》，物业管理费计1元/平方米/月。被告李帝梅称其于2014年装修入住，不记得具体月份。原告诉请物业管理费从2014年6月开始计算，但未能提交《入伙通知书》证实被告从2014年6月入住。故物业管理费从产生自用水费之月即2014年9月开始计算为宜。从2014年9月计至2017年4月共32个月。故被告应向原告支付的物业管理费为1元/平方米/月×115.2平方米×32个月=3686.4元。公共分摊水电费为35元/月×32个月=1120元。自用水费依原告提交的水费表为1230.1元。上述费用共计6036.5元。
关于滞纳金的计算问题。关于物业管理费的滞纳金问题。参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总数为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”的规定，原告幸福家园物业公司诉请滞纳金按每天千分之一计算过高，本院予以调整。被告拖欠的物业管理费的违约金以每月物业管理费为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率自每月产生的物业管理费之日起至款项付清之日止。关于公共分摊水电费、自用水费滞纳金的问题。由于合同中没有约定拖欠公共分摊水电费、自用水费需要计付滞纳金，故原告诉请公共分摊水电费、自用水费按每天千分之一计算滞纳金，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：
一、被告李帝梅于本判决发生法律效力之日起5日内向原告惠东县幸福家园物业管理有限公司支付2014年9月至2017年4月的物业管理费3686.4元、公共分摊水电费1120元、自用水费1230.1元，合计6036.5元。
二、被告李帝梅于本判决发生法律效力之日起5日内向原告惠东县幸福家园物业管理有限公司支付2014年9月至2017年4月的物业管理费的滞纳金（滞纳金以每月物业管理费为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率自每月产生的物业管理费之日起至款项付清之日止）。
三、驳回原告惠东县幸福家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（已减半收取）,由被告李帝梅负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求未提交证据。本院经审理查明，原审法院查明事实属实。
本院另查明，二审中上诉人幸福家园物业公司认可上诉人李帝梅已经交纳了2014年8月份之前的管理费，一审判决从2014年9月起计算管理费正确。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：（一）、上诉人李帝梅是否应当交纳管理费；（二）、上诉人李帝梅拖欠的公共分摊水电费、自用水费违约金（滞纳金）如何计算。
关于上诉人李帝梅是否应当交纳管理费的问题
上诉人李帝梅购买惠州惠升房地产开发有限公司开发的位于惠东××××号小区(惠升家园小区)2栋2单元第8层02号房产后，惠州惠升房地产开发有限公司作为建设单位，与上诉人幸福家园物业公司签订《惠升园前期物业服务合同》，选聘上诉人幸福家园物业公司对案涉小区提供前期物业管理服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，《惠升园前期物业服务合同》对上诉人李帝梅具有合同约束力，上诉人幸福家园物业公司、上诉人李帝梅均应依约履行。
在物业服务合同中，上诉人幸福家园物业公司履行了合同主义务，即对惠升家园小区提供物业管理，上诉人李帝梅实际入住了惠升家园小区，接受了上诉人幸福家园物业公司提供的物业服务，上诉人李帝梅对此并无异议，应当履行支付物业管理费用的合同主义务。
上诉人李帝梅抗辩理由主要有二：第一、建设单位惠州惠升房地产开发有限公司提供的商品房不具备交付条件；第二、上诉人幸福家园物业公司提供的物业服务存在瑕疵。对于商品房是否存在质量问题，是否具备交付条件，与本案不属同一法律关系，上诉人李帝梅可根据《广东省商品房买卖合同》及附件一、二、三、四的约定，另行向惠州惠升房地产开发有限公司主张。上诉人李帝梅如确有证据证明上诉人幸福家园物业公司提供的服务不符合物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，另行主张上诉人幸福家园物业公司承担违约责任。
关于上诉人李帝梅拖欠的公共分摊水电费、自用水费违约金（滞纳金）如何计算
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。上诉人幸福家园物业公司诉请主张该部分滞纳金，实际属于合同履行违约金，但双方对此并未约定，没有事实依据。上诉人幸福家园物业公司上诉主张事实存在损失，并未就此提出损害赔偿的诉请，且没有相关证据，本院不予支持。
综上所述，上诉人幸福家园物业公司、上诉人李帝梅的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人惠东县幸福家园物业管理有限公司负担50元，由上诉人李帝梅负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 沈 巍
审判员 徐国华
审判员 陈金升
二〇一七年八月十一日
书记员 詹 颖