浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0302民初507号原告（执行案外人）：吴献枢，男，1967年9月16日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：邵必忠、李慧，浙江海昌律师事务所律师。被告（申请执行人）：胡联成，男，1975年9月27日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：黄爱光、厉佳特，浙江一华律师事务所律师。被告（申请执行人）:董炳宋，男，1983年9月6日出生，汉族，住温州市瓯海区。被告（被执行人）：郑瑞清，男，1955年2月22日出生，汉族，住温州市瓯海区。被告（被执行人）：尤玉莲，女，1960年6月7日出生，汉族，住址同上。原告吴献枢诉被告胡联成、董炳宋、郑瑞清、尤玉莲案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月12日公开开庭进行了审理。原告吴献枢的委托诉讼代理人邵必忠、李慧，被告胡联成及其委托诉讼代理人黄爱光，被告董炳宋到庭参加诉讼。被告郑瑞清、尤玉莲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴献枢向本院提出诉讼请求：一、停止对坐落于温州市瓯海区郭溪街道塘下村山前温瞿中路2幢403室(所有权证号0161236：地号3-19-2-1280)房产的强制执行，并解除对涉案房屋的查封措施；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：吴献枢购买拆迁安置房一套，房屋卖尽契地点为温州市瓯海区塘下镇山前原拆建安居房402室(该门牌号系××幢10间联建房而起名的)，未经地办核准，故《房屋卖尽契》中特意在括号中加以说明(八合特标准件有限公司对面)，房地产登记房号为温瞿中路2幢403室。后因郑瑞清负债，导致该房被温州市鹿城区人民法院查封，案号分别为(2014)温鹿西执民字第864号，债权人为董炳宋；(2015)温鹿东执民字第478号，债权人为胡联成。吴献枢认为自己具有充分的事实和理由排除强制执行，因此提出执行异议。但被温州市鹿城区人民法院以(2016)浙0302执异264、265号执行裁定书裁定驳回。现因对该裁定不服提起执行异议之诉，理由如下：一、原告对执行标的享有足以排除强制执行的合法权益。2001年11月4日，郑瑞清将坐落瓯海区郭溪镇塘下山前安居房地基一间(当时房号门牌××出卖给卢邱清建房，约定价款105000元已分二次付清。后卢邱清出资与郑瑞清等人联合建成一幢11间房屋，其中卢邱清分到该幢一层第5间一间，第二层、第四层套间(从东向西第4与第5间为双间套)。2004年4月21日，卢邱清将该房出卖给金文英所有，计价款270000元整，立契之日房款一次性付清，金文英已实际入住该房。2007年8月8日，金文英将该房出卖给吴献枢所有，计价款480000元，房款已一次性付清。吴献枢买入该房后，立即入住该房至今。以上事实，吴献枢已以另案向温州市瓯海区人民法院提起案外人执行异议之诉，该院已作出(2015)温瓯执异初字第9号民事判决书，确认郑瑞清与卢邱清签订的房屋卖尽契,卢邱清与金文英签订的房屋卖尽契，金文英与吴献枢签订的房屋卖尽契均合法有效，并判决停止对坐落于温州市瓯海区郭溪街道塘下村山前温瞿中路2幢403室(所有权证号0161236，地号3-19-2-1280)房产的强制执行。该民事判决书已发生法律效力，以上认定的事实是人民法院生效裁判所认定的事实，具有较强的证据效力。二、温州市鹿城区人民法院(2016)浙0302执异264、265号执行裁定书认定事实错误。（一）温州市鹿城区人民法院(2016)浙0302执异264、265号执行裁定书(以下简称执行裁定书)认为:“但合同约定的房号与本院查封的房号不一致”。吴献枢认为执行裁定书这一认定，与客观事实不符，理由如下:金文英卖尽契中房屋坐落地址:“瓯海区塘下镇山前原拆建安居房402室(八合特标准件有限公司对面),约计建筑面积125平方米”，是出卖方沿袭原10间联建时顺序所取的门牌号，而且建筑面积也是大约估算，并不准确。但后来房地产管理部门登记的门牌号“郭溪镇塘下村山前温瞿中路2幢403室”是正确的。在执行异议过程中，吴献枢提供的《反驳证据清单》第2、3、4、5组证据可以证实，其中第2组证据照片1左首一张照片中“以马内利”下方“温瞿中路2幢403”就是吴献枢居住至今的房屋(右首穿背心的男子即吴献枢)，证明吴献枢一直住在温瞿中路2幢403室，现有门牌号实际上已纠正了卖契中不正确的编号，被法院查封的就是这套房子。（二)执行裁定书认为“案外人提供的证据不足以证明案外人和其他买受人均已按合同支付了全部价款”。吴献枢认为，这一认定是错误的，理由如下：第一，关于吴献枢已付清全部购房款的事实，在执行异议过程中，吴献枢提供的反驳证据清单第7组证据，即金文英谈话笔录，金文英在瓯海区人民法院谈话时承认:“后来我2007年把房子卖给了吴献枢，价款是48万元，48万元都付清了，是通过农村信用社打给我的”。关于金文英谈话笔录，执行裁定书第6页从下往上第3行已做了列举，证明吴献枢提供的金文英谈话笔录已举证在案。第二，还有已生效的(2015)温瓯执异初字第9号《民事判决书》第3页已认定:“协议签订后,卢邱清已付清地基款”。第三，同一判决书第3页认定:“金文英购房后已付清房款并实际入住”。第四，同一判决书第4页认定:“吴献枢购买房屋后，已依约付清购房款”。以上证据足以证明，不但吴献枢已付清全部房款给金文英，还有其他买受人金文英也已付清房款给卢邱清，卢邱清已付清地基款给郑瑞清。因此，执行裁定书置此充分的证据而不顾，显然错误。(三)执行裁定书认为:“但案外人在本院查封涉案房产前未及时办理过户手续，是其怠于行使权力造成的”。吴献枢认为，该认定是错误的，理由如下：因买受的涉案房屋，建房的一切手续均留在郑瑞清手中，郑瑞清何时办理房地产初始登记，何时领证，吴献枢均不知情。2015年7月，吴献枢在向温州市瓯海区人民法院提出执行异议时，经律师调查得知，郑瑞清于2010年2月取得土地使用证后，于同年5月10日持涉案房屋的权属证书到中国建设银行股份有限公司温州分行申请抵押贷款55万元，从领证到抵押仅二个多月。吴献枢知情后，要求郑瑞清配合过户，郑瑞清、尤玉莲就是一味地要求借钱，关于过户之事，一拖再拖，到后来连手机也联系不上了。涉案房屋未办理过户手续，纯属郑瑞清、尤玉莲将涉案房屋设定抵押并拖延推诿所致，吴献枢并无任何过错。执行裁定书认为吴献枢怠于行使权力是错误的。综上所述，吴献枢认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第(二)项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，吴献枢对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。为此，吴献枢特提起案外人执行异议之诉，要求支持吴献枢的诉讼请求。被告胡联成辩称：一、本案的涉案房屋为温州市瓯海区郭溪街道塘下村山前温瞿中路2幢403室，不是402室，这点是非常明确的。吴献枢一直强调为402室，无任何事实依据。如果要证明该事实，必须要管理门牌的单位出具证明及负责人签字，至少在查明错误后，也有单位及工作人员承担相应责任，而不是自己拍几张照片就能成立的。二、吴献枢起诉的买卖是不真实的，是虚假的。吴献枢自始至终无法证明其支付全部价款及实际占有使用的事实。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，吴献枢必须支付所有或大部分价款并实际占有使用。但是本案中，吴献枢没有证据证明该部分事实，显然是不合情理。其唯一认为有道理的就是（2015）温瓯执异初字第9号民事判决书的内容，这个判决书认定的事实是错误的。三、即使买卖是真实的，吴献枢对未办理产权存在过错。首先，涉案房屋的产权已经在2009年1月7日办理成功，但时隔2年半，吴献枢均未去办理产权过户，是存在重大的过错。其次，从2011年7月至今，亦未再就产权过户进一步作出积极行为。最后，吴献枢说自己不知情也是不符合事实的，其提供的证据房屋卖尽契、付款方式均约定地基证据均由其保管，故吴献枢陈述对郑瑞清办理产权证的行为不知情是不合情理的。四、吴献枢提供的（2015）温瓯执异初字第9号民事判决书，是没有任何证明力的，故吴献枢起诉的事实和理由都是没有依据的。被告董炳宋辩称：一、无法证明吴献枢已经全额付清了购房款。结合吴献枢提供的证据及听证阶段的证据显示，郑瑞清先将涉案房屋地基卖给卢邱清，然后卢邱清将涉案房屋2幢403室卖给金文英，金文英再转手卖给吴献枢。期间各笔交易均涉及巨额金钱往来，然而每笔交易均没有转账凭证，这显然是不符合常理的。根据吴献枢诉状第三页最后一段内容“金文英在瓯海区人民法院谈话时承认：后来我2007年把房子卖给了吴献枢，价款是48万元，48万元都付清了，是通过农村信用社打给我的”，但是该笔款项亦没有打款凭证。因此，综合所有证据显示，无法认定吴献枢已经全部付清了购房款。二、涉案房屋2幢403室未发生物权变动，该房屋连环交易过程中买卖各方均没有依法缴纳税费，其行为违法了法律禁止性的规定，买卖各方之间仅具有债权效力。退一步说，即便涉案房屋2幢403室如吴献枢所述是由郑瑞清先卖给卢邱清，然后卢邱清再转手卖给金文英，金文英再次转手卖给吴献枢。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，物权的变动以登记为生效要件。涉案房屋一直以来登记在郑瑞清名下，未发生变更登记，因此没有发生物权变动。根据《中华人民共和国合同法》的规定，买卖各方仅具有债权效力，且本案买卖各方均没有依法缴纳税务，其行为违反了法律禁止性的规定。三、难以证明吴献枢实际占有使用涉案房屋2幢403室。根据吴献枢提供的两份《房屋卖尽契》显示，吴献枢向金文英购买的房屋，金文英向卢邱清购买的房屋，均为安居房402室，根本不是403室。且根据吴献枢诉状及提供的证据显示，2007年8月8日金文英将涉案房屋卖给吴献枢，然而证据《用水情况查询清单》却显示402室水表早在2007年4月就已经是吴献枢之妻林春华名下，这显然是不符合常理的。且根据吴献枢提供的证据《用水情况查询清单》显示，2007年4月之前该房屋的用水情况为0，说明在2007年4月之前该房屋根本没有人居住，也就是说卢邱清、金文英根本没有占有使用该房屋。四、吴献枢对涉案房屋没有办理产权过户手续存在重大过错。首先，从吴献枢诉状及提供的证据《付款方式》显示，郑瑞清将涉案房屋的地基卖给卢邱清时，双方已经明确约定“该地基手续证件由乙方负责保管，以后过户办证手续双方持证件共同办理”。因此，郑瑞清已将涉案房屋的地基手续全部交给卢邱清保管的，也就是说郑瑞清在为涉案房屋办理产权证和土地证时，卢邱清是提供了帮助的。而金文英向卢邱清购买与吴献枢向金文英购买时均是知道上述事实的。正是因为卢邱清、金文英、吴献枢的帮助，郑瑞清才能在2009年和2010年分别办出了产权证和土地证。其次，根据温州市瓯海区人民法院（2015）温瓯行初字第68号行政判决书与温州市中级人民法院（2016）浙03行终274号行政判决书认定的事实，涉案房屋2幢，郑瑞清与同幢的住户是同时期申请房产初始登记。根据温州市住建委提供的现场查看笔录，足以证明温州市房管局工作人员已到实地一并查看了包括涉案房屋在内的同幢同时办出，各个住户均知悉上述事实，且温州市房管局工作人员需要进屋实地每户查看。由此可知吴献枢对涉案房屋办理产权证是知期申请登记的房屋。结合本案涉案2幢的所有房屋产权证都是同一时间晓的，但在2009年至2016年长达7年的时间内却未向郑瑞清主张变更登记，因此存在重大过错。综上，吴献枢对涉案房屋不具有所有权，法院对涉案房屋进行查封，程序合法，适用法律正确。根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，请求法院驳回吴献枢的诉讼请求。被告郑瑞清、尤玉莲未作答辩。经审理，本院查明本案事实如下：郑瑞清、尤玉莲因拆迁取得位于温州市瓯海区郭溪街道塘下村山前温瞿中路的2间安置房地基。2001年11月4日，郑瑞清与卢邱清签订房屋卖尽契，约定郑瑞清将其中一间地基作价105000元出卖给卢邱清，于2001年11月4日付定金50000元，于地基摸文后打桩时付清55000元。协议签订后，卢邱清已按约定付清地基款。经摸文，卢邱清所得的地基（该幢地基共11间）为东起第五间，郑瑞清为东起第四间。后双方共同建造六层套间，其中一层分建两间，二至六层为套间。房屋建成后，郑瑞清与卢邱清于2003年12月10日签订《套间分房协议书》，卢邱清摸文分得一楼东起第五间、二楼套间、四楼套间。2009年1月7日，郑瑞清、尤玉莲将上述卢邱清摸文分得的四楼套间产权登记在自己名下，产权登记地址为温州市瓯海区郭溪镇塘下村山前温瞿中路2幢403室，所有权证号0161236，共有权证号0161237，产权人郑瑞清，共有人尤玉莲，建筑面积122.37平方米。另查明一，2004年4月21日，卢邱清与金文英签订《房屋卖尽契》一份，卢邱清将上述摸文分得的四楼套间作价270000元出卖给金文英。该《房屋卖尽契》载明：本屋总卖价为人民币270000元，立契之日上述款项一次性付给出卖人收受；此契约业已价足，永不找赎；卢邱清、金文英在该契约上签字。金文英购房后已实际入住。2007年8月8日，金文英与吴献枢签订《房屋卖尽契》一份，金文英又将该房作价480000元另卖给吴献枢。该《房屋卖尽契》载明：屋价当即由买方付给卖方；本契约即日生效；金文英与吴献枢在该契约上签字。购房后，吴献枢实际入住该房使用至今。另查明二，吴献枢曾就涉案房屋向温州市瓯海区人民法院提起执行异议，该院于2015年9月14日作出（2015）温瓯执异字第19号执行裁定书，裁定驳回吴献枢的执行异议。吴献枢不服，向温州市瓯海区人民法院提起案外人执行异议之诉。该院经审理，于2016年1月16日作出（2015）温瓯执异初字第9号民事判决书，判决内容：确认郑瑞清与卢邱清签订的房屋卖尽契、卢邱清与金文英签订的房屋卖尽契、金文英与吴献枢签订的房屋卖尽契均合法有效；停止对坐落温州市瓯海区郭溪镇塘下山前温瞿中路2幢403室房产的强制执行。该民事判决书已经发生法律效力。另查明三，2013年期间，董炳宋就其与郑瑞清、尤玉莲等民间借贷纠纷向本院提起民事诉讼，案号为（2013）温鹿西商初字第632号。本院经审理，于2014年3月13日以（2013）温鹿西商初字第632号民事判决书作出判决。2014年10月23日，胡联成就其与郑瑞清、尤玉莲民间借贷纠纷向本院提起民事诉讼，案号为（2014）温鹿东商初字第1077号。本院经审理，于2015年3月5日以（2014）温鹿东商初字第1077号民事判决书作出判决。上述两份判决发生法律效力后，董炳宋、胡联成向本院申请执行。在执行过程中，本院分别于2015年7月30日、8月10日作出（2015）温鹿东执民字第478号、（2014）温鹿西执民字第864号执行裁定书、对涉案房屋予以查封。吴献枢得知后，向本院提起执行异议。本院于2016年12月27日作出（2016）浙0302执异264、265号执行裁定书，裁定驳回吴献枢的执行异议。吴献枢不服，向本院提起案外人执行异议之诉。以上事实由原、被告陈述以及原告吴献枢提供的温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302执异264、265号执行裁定书、2001年11月4日房屋卖尽契、付款方式字据、套间分房协议、2004年4月21日房屋卖尽契、2007年8月8日房屋卖尽契、用水情况查询证明（附结婚证）、瓯海区郭溪街道塘下村村民委员会证明、403室内外照片、房屋权属登记信息查询证明、土地查询记录、个人额度借款合同、个人额度借款最高额抵押合同、温州市瓯海区人民法院（2015）温瓯执异初字第9号民事判决书与被告胡联成、董炳宋提供的温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿东商初字第1077号、（2013）温鹿西商初字第632号民事判决书等证据予以证实。原告吴献枢提供的房屋四周关系示意图、照片、公司基本情况（在册），在原告吴献枢没有提供其他证据予以佐证的情况下，不能证明其主张的待证事实。被告董炳宋提供的温州市瓯海区人民法院（2015）温瓯行初字第68号行政判决书、温州市中级人民法院（2016）浙03行终274号行政判决书，该证据不足以证明原告吴献枢对涉案房屋未办理过户登记存在过错的事实。本院认为，对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行。吴献枢认为其系不动产买受人，提出异议并主张对标的物停止执行的，应满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同和合法占有该不动产、已按照约定支付价款、非因买受人自身原因未办理过户登记四要件。对此，本院具体评析如下：一、郑瑞清与卢邱清签订的《房屋卖尽契》、卢邱清与金文英签订的《房屋卖尽契》、金文英与吴献枢签订的《房屋卖尽契》均系各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且上述三份《房屋卖尽契》已经温州市瓯海区人民法院（2015）温瓯执异初字第9号民事判决书确认，应认定合法有效。同时，上述三份《房屋卖尽契》签订时间在涉案房屋被查封之前。二、吴献枢提供的用水情况查询清单、瓯海区郭溪街道塘下村村民委员会证明等证据，能相互印证证明吴献枢于2007年8月已实际入住涉案房屋。且占有时间早于查封时间。三、金文英在载明“屋价当即由买方付给卖方”内容的《房屋卖尽契》上签字，且未对该载明的内容提出异议。同时，涉案房屋一直由吴献枢实际占有使用，金文英亦未提出异议。故可以认定吴献枢已实际支付购房款。四、现有证据不足以证明吴献枢对涉案房屋未办理过户登记存在过错。综上，吴献枢主张停止对涉案房屋的执行符合法律的规定，本院予以支持。吴献枢主张解除对涉案房屋的查封，属于对执行行为提出的异议，并非执行异议之诉的审理范围。郑瑞清、尤玉莲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，判决如下：一、不得执行坐落于温州市瓯海区郭溪镇塘下村山前温瞿中路2幢403室房屋（所有权证号0161236，共有权证号0161237，建筑面积122.37平方米）。二、驳回原告吴献枢的其他诉讼请求。案件受理费8500元，由被告董炳宋、胡联成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  杜玉明审 判 员  夏晓峰人民陪审员  黄宏臻二〇一七年九月五日书 记 员  陈 婵