北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初16669号
原告：常全利，男，1990年5月21日出生，住北京市。
被告：邓海艳，女，1975年10月1日出生，住吉林省长岭县。
原告常全利与被告邓海艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开�进行了审理。原告常全利，被告邓海艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常全利向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还给原告剩余租金22000年、保证金5500元、违约金5500元（其中租金已退还10000元），所以应退还共计23000元；2.判决被告赔偿原告经济损失共计35000元;3.本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月1日，被告将其向北京市新风科技服务有限公司租赁的一间约20平米的房屋租赁给原告，并签订合同，房屋地址为北京市西城区德外新风街3号。租赁期限从2015年7月1日至2017年6月30日，租期两年，租金为5500元/月，租金付款方式为半年付。原告在2015年5月30日预先向被告支付了半年房租33000元及保证金5500元。如果被告提前终止合同，被告需退还原告所交纳租金的剩余部分、保证金以及5500元违约金。合同签订两个月后（2015年8月30日），原告收到�丰公司下发的房屋租赁期满不再续租告知书，原告才知晓，被告与新风公司的合同在2015年6月30日早已到期，但被告却仍然将房屋从2015年7月1日租赁给原告。因此，造成原告错误投资，主要为经营转让费35000元，并导致经济损失。综上所述，原告认为，被告理应依约及时退还剩余租金、保证金，违约金，并赔偿损失给原告。但是被告却无理拒不支付至今。由于被告不能依约付款给原告，致使合同目的无法实现。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告只好诉至法院，请求法院依法判决。
被告邓海艳辩称，其一，原被告签订合同之前，被告已经将合同存在的风险以条文的形式告知原告，即甲方可以随时解除合约，提前一个月告知，乙方并承担余下的租金即可，并无承担其它意外风险损失的责任。其二，原被告签合同之前被告已经告知乙方该租赁房屋不是被告所有，这点原告在签订协议时应该对该租赁房屋的使用权性已经有充分的了解，是知道这一点的，所以原告诉状称被告欺骗原告隐瞒其租赁房租到期的事实是不正确的，原告是个做生意很有经验的人了，应该在签订合同的时候出示该房屋的使用权凭证，被告也向原告出示过与原房屋所有权人签订的合同。原告对被告原有合同即将到期是心知肚明的，只是当时认为被告可以和原房屋所有权人继续签订租赁合同，否则原告不可能签订，被告随时提前一个月解除合同的条款，故原告诉称的被告隐瞒真相的行为是错误的。其三，双方约定可以提前一个月解除合同，被告提前一个月告知了原告解除合同，故被告并没有违约行为，综上所述，原告提出的让被告承担其经营决策损失是没有法律依据的，应予驳回。其四，原告向被告提出，退还原�所交纳的租金的剩余部分，保证金以及5500元违约金，在合同第十四条，承租期内，如遇国家政策变化，拆迁及外界不可抗拒因素的影响需终止合同，双方无条件服从，故被告无需赔偿5500元违约金。至于剩余部分租金及保证金，原告交纳2015年7月1日至2015年12月30日房租33000元，原告是2015年10月6日停止营业，其用房租3个月零五天，原告搬走之后，被告付给原告1万元，剩余部分租金为5585元和保证金5500元，共11085元，合同第八条，未经甲方同意不得拆改居室结构及水电设施，原告未经过被告允许，私自拆墙，打洞，造成严重后果，原告还把被告原有的冷藏展示柜及立式空调私自搬走，至今未拿回，故被告在没有办法的情况下，被告将原告的剩余租金和保证金作为赔偿金。其五，合同第八条，在承租期内，乙方不得转让转租其房屋，否则甲方有权提前收回房屋，其剩余租�与押金不予退还，被告在不知情的情况下，原告与张二风签订了转让合同协议，故意隐瞒被告说是家里亲戚，所以原告属违约行为，故原告与张二风的转让协议无效。综上，原告与被告之间不存在房屋租赁合同纠纷，被告与原告不存在欠款关系，原告属于无理要求，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2015年5月30日，邓海艳（出租方、甲方）与常全利（承租方、乙方）签订《联营合作协议》，约定：甲方将位于北京市西城区德外新风街3号一间约20平米承租给乙方使用，经营项目德州扒鸡（熟食）。承租期限为2015年7月1日至2017年6月30日。承租费每月5500元。付款方式为半年付，每次提前十天支付下半年房租，另付押金5500元。合同期内，如果甲方提前终止合同需提前一个月通知乙方，退还乙方所交纳的剩余租金及保证金及一个月租金�承租期内。如遇国家政策变化，拆迁及外界不可抗拒因素的影响需终止合同双方无条件服从，甲方应根据国家有关部门的通知为依据，并以实际停止经营之日退还乙方剩余承租费及押金。
协议签订后，常全利向邓海艳支付了房屋押金5500元及2015年7月1日至2015年12月31日的房屋租金33000元。
2015年8月，北京公交新风科技服务有限公司发出《房屋租赁期满不再续租告知书》，内容为：“新风街3-12（德州扒鸡）商户：按照加快西城区核心功能建设总体要求，切实完成好疏解工作任务，为保护相关当事人利益不受损害，现就房屋租赁期满不再续租相关事宜告知如下：一、2015年6月30日该出租房屋租赁期限已满，按上级指示精神及相关要求，该出租房屋租赁期满不再续租，请您于2015年8月31日前搬出新风街3号3-12出租房屋，如期交还房屋。……。”邓海艳及常全利均收到了该告知书。
庭审中，常全利主张邓海艳与房主的租赁合同于2015年6月30日到期，但邓海艳却将房屋从2015年7月1日起租给其本人，造成其错误投资，邓海艳应退还相应费用并赔偿损失。邓海艳主张其与房主的租赁合同确实于2015年6月30日到期，但其从2005年起便租赁诉争房屋，与房主都是半年一签，此次以为可以继续续签，但2015年8月房主才告知因国家政策不再续签，常全利在签订合同时对上述情况是明知的，其并无欺骗和违约行为。
审理中，常全利主张其按照房主的要求于2015年8月31日搬离了诉争房屋。邓海艳则主张常全利于2015年10月6日才搬离诉争房屋。常全利认可邓海艳已退还其房屋租金10000元。
现常全利诉至本院，要求邓海艳退还房屋租金12000元、保证金5500元、违约金5500元并赔偿经济损失35000元。审理中，常全利为证明其�失，向本院提交了其与张二风签订的《经营权转让协议》及其向张二风交纳转让费的收据予以证明。邓海艳主张张二风与常全利之间的转让并未经过其认可，相关费用与其无关。邓海艳另主张诉争房屋内有冷藏展示柜及立式空调，常全利并未返还。常全利主张空调邓海艳已经搬走，展示柜原属于张二风，张二风已经转让给其本人。
本院认为：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，邓海艳与出租人签订的租赁合同的期限到2015年6月30日，但邓海艳与常全利签订的转租合同的期限为2015年7月1日至2017年6月30日，显然转租期限全部超过了邓海艳的租赁期限，故应当认定邓海艳与常全利签订的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后�因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现常全利要求邓海艳返还剩余租金、保证金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因合同无效，常全利要求邓海艳支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。常全利要求邓海艳赔偿其向张二风交纳的转让费损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。邓海艳主张的空调和冷藏展示柜问题，因邓海艳并未提供相应票据，且租赁合同中并未注明该物品属于邓海艳所有，故邓海艳的此项主张，证据不足，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，邓海艳退还常全利房屋租金�万二千元、保证金五千五百元。
二、驳回常全利的其他诉讼请求。
如果邓海艳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六百二十五元，由常全利负担四百三十六元（已交纳）；由邓海艳负担一百八十九元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 李 俊
二〇一七年八月三十一日
法官助理 王德林
书 记 员 林 彤