北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终5989号
上诉人（原审被告、反诉原告）包勤，男，1964年1月25日出生。
委托代理人刘珊，女，1964年3月31日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）刘珊，女，1964年3月31日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）郭芮涵，女，1987年2月8日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）余淼，男，1987年8月28日出生。
上诉人包勤、刘珊因与被上诉人郭芮涵、余淼房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第43326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月25日受理后，依法组成由法官张印龙担任审判长，法官张慧、法官赵卉参加的合议庭，于2016年5月11日公开开庭进行了审理。刘珊亦即包勤的委托代理人，郭芮涵、余淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭芮涵、余淼在一审中起诉称：2015年7月4日，包勤、刘珊与郭芮涵、余淼�订关于朝阳区×××1101号房屋租赁合同。合同约定：包勤、刘珊为房屋出租方，郭芮涵、余淼为承租人，居间人为北京丁丁优房科技信息有限公司。郭芮涵、余淼于7月5日以“押一付三”的方式支付包勤、刘珊租金及押金23600元。在三方签订合同时，包勤、刘珊作为出租人未向郭芮涵、余淼坦诚告知出租屋内设施存在质量瑕疵、电器老化情况等。7月11日，郭芮涵、余淼按照常规全自动洗衣机使用方法设定自动洗衣程序，暂时离家办事，但由于洗衣机的下水道堵塞加之洗衣机出现故障，无法执行正常的自动清洗程序，不断上水等综合原因造成一层房屋内复合地板被淹，连带郭芮涵、余淼的部分财物也受到损失。除房屋进水当日包勤、刘珊来查看过之外，此后修缮工作皆是郭芮涵、余淼代劳。无论郭芮涵、余淼如何与包勤、刘珊协商，包勤、刘珊均无视郭芮涵、余淼出于善意所作的修复工作，并以短信进行威胁，要求郭芮涵、余淼维修电器、更换整个地板。在房屋修缮过程中，郭芮涵、余淼经由专业维修人士检查发现了房屋内大量电器存在安全隐患、设施安装及设备老化问题。包勤、刘珊威胁郭芮涵、余淼接受不合理的维修义务，否则让郭芮涵、余淼二人搬出房屋，后经中介及郭芮涵、余淼、包勤、刘珊三方协商未果，包勤、刘珊强行更换房门钥匙，后郭芮涵、余淼于2015年8月16日搬离了涉案房屋。故郭芮涵、余淼诉至法院请求判令包勤、刘珊：1.承担其强行解除房屋租赁合同9015629所造成的违约责任，违约金为11800元；2.归还郭芮涵、余淼的剩余房屋租金，自2015年8月16日起至2015年10月5日止共计1个月21天，金额为9896.7元；3.支付郭芮涵、余淼垫付房屋下水道维修费用800元，上水系统零件更新费用50元，空调维修保养费用120元，共计970�；4.返还郭芮涵、余淼房屋的租房保证金5900元。
包勤、刘珊在一审中答辩称并反诉称：郭芮涵、余淼入住包勤、刘珊房屋，在洗衣服的时候，家中无人、漏水，当时漏水是从包勤、刘珊房屋11层一直淹到同楼8层，导致包勤、刘珊房屋受损，郭芮涵、余淼应承担事件的全部责任，事发后郭芮涵、余淼对其损坏的房屋地板拒不赔偿，故包勤、刘珊通知郭芮涵、余淼单方解除合同，收回房屋，郭芮涵、余淼不同意，为了避免发生肢体冲突，在物业公司工作人员及中介人员在场的情况下，包勤、刘珊更换了房门钥匙和密码。另对郭芮涵、余淼主张下水道维修费800元票据有异议，双方沟通中郭芮涵、余淼发给刘珊的短信中说是近2000元。故诉至法院请求判决郭芮涵、余淼支付：1.依合同约定的违约金5900元；2.损失费共计10194元，分别为房屋租金9391.46元、水费46.89元、�线电视费两个月的36元、丢失物品钥匙2把、中水卡、门禁卡、燃气卡、电卡、燃气壁挂炉说明书金额共计720元；3.更换损坏地板的误工费和房屋租金损失400元；4.要求郭芮涵、余淼支付因不当使用洗衣机导致房屋地板受损的费用11500元，鉴定后变更为4474元；5.反诉费601.7元、鉴定费3000元由郭芮涵、余淼承担。
郭芮涵、余淼在一审中答辩称：房屋漏水除包勤、刘珊房屋外，其他楼层房屋都没有事。郭芮涵、余淼在8月16日被强迫搬走，同意支付租金至8月16日、支付水费46.89元、有线电视费36元；同意返还钥匙2把、中水卡、门禁卡、燃气卡、电卡、燃气壁挂炉说明书。包勤、刘珊的洗衣机是1995年生产的，已经过了安全使用期，为了疏通下水管道专业人员用了四桶腐化剂，漏水应该是双方都有责任，不是由郭芮涵、余淼承担全部责任。针对修复的价格，第一次开庭�已明确应按照对方提交的材料合同确定的单价以及发票记录的金额进行计算，不同意按网上查询价格计价，修复的面积也不同意按50平方米计算，地板的折旧也需要计入到价值评定当中，不同意赔偿翻新的价格。鉴定后的价格与包勤、刘珊要求的价格差距甚大，包勤、刘珊申请鉴定的费用不同意支付，可以通过包勤、刘珊提交的合同单价和房屋面积计算出相应金额。另包勤、刘珊已安排新的租户入住，可以证明地板损坏的程度也并不严重。
一审法院审理查明，2015年7月4日，包勤、刘珊与郭芮涵、余淼签订关于朝阳区×××1101号（以下简称1101号房屋）房屋租赁合同，合同编号：9015629。合同约定：包勤、刘珊为房屋出租方，郭芮涵、余淼为承租人，房屋月租金5900元。双方约定保管不当或不合理使用附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，包勤、刘珊有权单方解除合同，收回房屋。基于上述原因解除合同或提前退租的，应支付违约金，违约金以押金5900元为准，给包勤、刘珊造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。租赁期内，双方解除合同的应提前30天通知对方，并按月租金支付违约金。郭芮涵、余淼提交租赁合同第5条约定，物业管理费、室内设施维修费由包勤、刘珊负担，另（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（以上内容均为打印体）由郭芮涵、余淼负担，其中（13）项为空白被划线；包勤、刘珊提交的租赁合同第5条约定，物业管理费、室内设施维修费由包勤、刘珊负担，另（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（8）房屋租赁税费（9）卫生费�10）上网费（11）车位费（以上内容均为打印体）（13）手填“人为损坏室内设施维修费用”由郭芮涵、余淼负担。合同第九条第四款第5项约定，承租人保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，导致出租人解除合同或提前退租的，应以押金金额支付违约金，不足以弥补损失的，还应赔偿造成的损失与违约金金额。另第十条约定，租赁期内，出租人需提前收回房屋的，应提前30日通知对方，并按月租金100%向对方支付违约金并退还相应租金。双方另特别约定居住期间房内的电器损坏，由郭芮涵、余淼负责修理。
郭芮涵、余淼于2015年7月5日以“押一付三”的方式共支付包勤、刘珊23600元。郭芮涵、余淼于次日搬入1101号房屋，7月11日，郭芮涵、余淼设定包勤、刘珊全自动洗衣机洗衣程序后离家，洗衣机未执行自动清洗程序，不断上水等原因造成房屋内复合地板被淹。事发后，郭芮涵、余淼疏通下水管道，由物业人员清理漏水现场等。郭芮涵、余淼提交北京旺家管道疏通有限公司收据，列明管道疏通、拆装洗脸盆等费用共计800元；经贸第一太平物业管理有限公司出具发票，当日清理费50元；TCL空调上门维修费120元，维修原因为噪声大。洗衣机上标明出厂日期为1995年1月，包勤、刘珊主张购于2000年左右，未举证。双方在协商过程中，包勤、刘珊要求郭芮涵、余淼在8月11日前恢复洗衣机和地板原貌，否则让郭芮涵、余淼二人搬出房屋；双方协商未果，包勤、刘珊更换房门钥匙及密码，8月16日郭芮涵、余淼搬离了1101号房屋，支付搬家费2020元，当晚在宾馆居住支付449元。8月23日包勤、刘珊将1101号房屋出租给案外人。
第一次开庭时，包勤、刘珊提交2012年3月与居然之家买卖合同，地板，每平方�89元，包勤、刘珊另提交网络查询欧宝牌地板价格每平方米230元，并依该价格主张50平方米的赔偿。包勤、刘珊主张郭芮涵、余淼入住期间应付水费46.89元，有线电视费36元，郭芮涵、余淼予以认可。包勤、刘珊主张郭芮涵、余淼未返还房门钥匙2把、中水卡、门禁卡、燃气卡、电卡、燃气壁挂炉说明书，要求郭芮涵、余淼赔偿损失720元，未提交支出凭证。郭芮涵、余淼同意返还上述物品，主张被迫搬离时已向物业说明，事后包勤、刘珊未向其索取，同意返还。
诉讼中，包勤、刘珊申请对地板损失价格进行鉴定，该院委托北京京评价格评估有限公司进行鉴定，针对地板损失价格鉴定意见为4474元。包勤、刘珊预交鉴定费3000元。
一审法院判决认定：郭芮涵、余淼与包勤、刘珊签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，双方均应依合同约定履行�包勤、刘珊更换门锁，郭芮涵、余淼腾退房屋后，双方已实际解除房屋租赁合同，郭芮涵、余淼要求确认租赁合同解除，该院准予。郭芮涵、余淼作为承租人应尽谨慎、认真使用承租房屋及附属设备的义务，其在设定洗衣机后未予看管，对漏水造成房屋受损应承担责任。包勤、刘珊提供1995年出厂的洗衣机，但郭芮涵、余淼在第一次使用时，如不能正常使用、使用中发现漏水、地下水管堵塞等情形，如家中有人可以及时发现而不会造成本案损害后果的发生，故对本事故发生难以确认其存在过错。漏水事故发生后，郭芮涵、余淼有义务减少损失的扩大，但包勤、刘珊要求郭芮涵、余淼立即重新装修地板无法律依据，应待损失实际确定后给予适当履行期。双方虽约定保管不当或不合理使用附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，包勤、刘珊有权单方解除合同，收回房屋�该条款为约定情形出现时，出租方享有解除合同的权利，即包勤、刘珊可以通过协商、诉讼等合法的方式与郭芮涵、余淼解除合同，并不意味着包勤、刘珊有强制要求郭芮涵、余淼腾退房屋自力救济的权利，且此时，郭芮涵、余淼已支付包勤、刘珊2万余元，包勤、刘珊的损失在其可控制范围之内，难以认定郭芮涵、余淼拒绝赔偿。包勤、刘珊自行更换门锁要求解除租赁合同已构成违约，故郭芮涵、余淼要求包勤、刘珊支付解除合同违约金，该院予以支持。双方约定的违约金以现有证据足以弥补郭芮涵、余淼损失，其另行要求损失费用，该院不予支持。郭芮涵、余淼主张其垫付维修费，空调维修原因为声音过大，无法确认是否损坏；清理下水道费用800元，清理前无证据证明郭芮涵、余淼与包勤、刘珊协商确定价格，现包勤、刘珊主张费用过高，该院予以适当酌减；�业服务费及其他相关费用应由郭芮涵、余淼自行承担。包勤、刘珊换锁后，依法律规定双方均有义务避免损失扩大，现无证据证明包勤、刘珊要求郭芮涵、余淼返还中水卡、电卡等物品，故包勤、刘珊要求郭芮涵、余淼支付物品补办费用无法律依据，包勤、刘珊亦未提交支付相关费用的证据，故包勤、刘珊该项诉讼请求，该院不予支持。包勤、刘珊要求地板损失费，该院依鉴定修复价格予以判决。针对鉴定费用依鉴定修复价格所占包勤、刘珊在鉴定前反诉请求价格比例予以确认。郭芮涵、余淼租赁期间的水费、有线电视费为实际发生费用，应由郭芮涵、余淼承担。包勤、刘珊自行收回房屋，其要求郭芮涵、余淼支付租金至8月19日，无法律依据，但郭芮涵、余淼应支付自2015年7月6日至8月16日租金。包勤、刘珊要求郭芮涵、余淼支付维修期间误工费及租金损失，因包勤、刘珊未举证，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除郭芮涵、余淼与刘珊签订的房屋租赁合同；二、包勤、刘珊于本判决生效后三十日内返还郭芮涵、余淼剩余租金及押金共计一万五千六百零六元五角；三、包勤、刘珊于本判决生效后三十日内给付郭芮涵、余淼违约金五千九百元、垫付维修费四百元，共计六千三百元；四、郭芮涵、余淼给付包勤、刘珊房屋租金七千九百九十三元五角（已给付）；五、郭芮涵、余淼于本判决生效后三十日内给付包勤、刘珊水费四十六元八角九分、有线电视费三十六元，共计八十二元八角九分；六、郭芮涵、余淼于本判决生效后三十日内返还包勤、刘珊房门钥匙2把、中水卡、门禁卡、燃气卡、电卡、燃气壁挂炉说明书一份；七、郭芮涵、余淼于本判决生效后三十日内给付包勤、刘珊财产损失费四千四百七十四元，包勤、刘珊于本判决生效后三十日内给付郭芮涵、余淼维修地板发票；八、驳回郭芮涵、余淼其他诉讼请求；九、驳回包勤、刘珊其他诉讼请求。
刘珊、包勤不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一、根据短信内容“洗衣机试水好用”可以推断事发前下水道畅通，洗衣机运转正常。二、一审法官两次提到租赁期内，双方解除合同的应提前30天通知对方，并按月租金支付违约金存在错误。《合同法》第九十六条规定，当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。一审根据《租赁合同》第10条违约责任的认定，其中解除（二）、（三）的情况是截然不�的。三、包勤、刘珊没有要求郭芮涵、余淼立即重新装修地板，而是依据《租赁合同》第7条的规定要求在事发后第35天维修。四、一审认定包勤、刘珊自行更换门锁要求解除租赁合同已构成违约。根据《合同法》第九十六条，《租赁合同》第九条、第十条，违约方应该是郭芮涵、余淼。包勤、刘珊不是强制要求郭芮涵、余淼腾退房屋，而是在与郭芮涵、余淼解除合同后，对自己财产的合理处置。郭芮涵、余淼已支付的2万余元中只有5900元是押金，包勤、刘珊的损失明显是在其不可控范围内。郭芮涵、余淼认为下水道堵塞导致地板泡水的责任主要在包勤、刘珊，并表明了拒不修复地板和洗衣机的态度。故郭芮涵、余淼已经构成了违约。五、下水道堵塞是与郭芮涵、余淼不合理适用洗衣机有直接的关系，是人为损坏，一审判决下水道堵塞责任在包勤、刘珊，并要求郭芮涵、余淼支付下水道修理费是错误的。六、根据《租赁合同》补充附件的约定，郭芮涵、余淼在合同解除时不能归还房屋内所有附属物品和设施设备，应以丢失论处。七、一审判定郭芮涵、余淼支付包勤、刘珊财产损失费，却判决包勤、刘珊承担鉴定费没有道理，鉴定费应该在地板损失范围内。故请求撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第六项、第七项、第九项，依法改判包勤、刘珊返还租金9165.32元，郭芮涵、余淼支付违约金5900元、房屋租金8534.68元、赔偿费720元、财产损失8486.15元，一审、二审诉讼费用由郭芮涵、余淼承担。
包勤、刘珊就其上诉向本院提交以下新的证据：1.双方沟通短信，2.双方沟通短信，证据1.2证明8月12日郭芮涵、余淼表明不维修地板的态度，8月16日提醒对方结算房款、办理交接；3.包勤工资证明，证明包勤误工费；4.地板泡水平�图，证明泡水区域是梯形，非专业人员无法认定，鉴定费应由郭芮涵、余淼承担。
郭芮涵、余淼服从一审法院判决，其针对包勤、刘珊的上诉答辩称：一、包勤、刘珊的洗衣机是1995年生产的，已经过了8年的安全使用期，在入住7天就发生漏水现象，不承担该洗衣机瑕疵义务。且郭芮涵、余淼已支付的800元下水道维修费和1200元的洗衣机的维修费是有发票的，应该赔偿。二、地板是复合地板，虽然被水泡了，但是郭芮涵、余淼在16号被赶出去后，包勤、刘珊在没有对地板进行维修的情况下又将该房屋出租，说明地板损坏不严重，且押金中也够地板的维修费用，不应该强行解除合同。三、郭芮涵、余淼在16号被强制搬出房屋，包勤、刘珊强行解除合同，是违约行为，应该返还郭芮涵、余淼5900元的押金。故请求法院驳回包勤、刘珊上诉，维持原判。
郭�涵、余淼就其答辩未向本院提交新的证据，其对包勤、刘珊向本院提交的新的证据持有异议：第一条短信是新证据，该证据能表明郭芮涵、余淼不修物品态度，第二条不是新证据，8月15日把郭芮涵、余淼赶出去，这短信是胁迫，让郭芮涵、余淼主动搬出。鉴定费起因是包勤、刘珊提出的两张发票，主张地板费用很高，鉴定出来没有那么高，鉴定费用也应该包勤、刘珊承担。
本院经审查认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据”的规定，包勤、刘珊在本院审理期间提交的证据在一审法院审理期间已经客观存在，包勤、刘珊未予提供，且�证据不能证明包勤、刘珊所主张的事实成立，故对上述证据，本院不予确认。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有房屋租赁合同、短信记录及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：包勤、刘珊与郭芮涵、余淼签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。
就合同解除及违约责任问题。根据上述合同之约定，“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：5.保管不当或不合理适用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的”，根据双方履行房屋租赁合同的过程，在涉案房屋发生漏水且地板受损的情况下，郭芮涵、余淼未明确表示对地板损失拒不赔偿，根据法律及合同约定，不符合承租人单方解除合同、收回房屋的情形，故对包�、刘珊主张的郭芮涵、余淼拒不赔偿地板损失为由解除合同的上诉请求及理由，本院不予采纳。2015年8月16日，包勤、刘珊强行换锁将郭芮涵、余淼赶走，客观上形成了包勤、刘珊解除合同的意思表示，且造成郭芮涵、余淼已无法入住1101号房屋，故应认定双方之间的《北京市房屋租赁合同》于2015年8月16日解除。
合同约定，“租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方须提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。”包勤、刘珊解除合同的行为，未按合同约定提前30日通知郭芮涵、余淼，故其解除合同的行为存在过错，应按照合同约定向郭芮涵、余淼支付违约金，并退还自2015年8月16日合同解除之后的房屋租金及租房保证金。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后�尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在审理过程中，郭芮涵、余淼同意返还包勤、刘珊中水卡、电卡等物品，故包勤、刘珊要求赔偿上述物品损失的费用无法律依据，本院对其上诉理由及请求不予支持。
就1101号房屋损失问题。其一，地板的修复费用。根据双方之间签订的《北京市房屋租赁合同》之约定，“因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任”。本案中，首先，根据刘珊与郭芮涵之间2015年7月6日郭芮涵向刘珊汇报房屋情况的短信记录可以看出，郭芮涵、余淼在入住涉案房屋时对房屋情况进行了检查，可认定承租人与出租人之间完成了1101号房屋的交接验收。其次，根据刘珊与�芮涵之间2015年7月7日的短信记录，刘珊询问郭芮涵“洗衣机试水了吗？”，郭芮涵回复“试验了，好用的”，表明刘珊作为出租人尽到了合理提醒的义务，郭芮涵作为承租人也验收了洗衣机，且洗衣机状况良好。在此情况下，2015年7月11日郭芮涵、余淼在使用洗衣机的过程中出现故障，缺乏相应的注意义务，导致1101号房屋漏水且地板受损，故郭芮涵、余淼应对地板受损的相应损失承担赔偿责任。地板的修复费用，一审法院根据价格评估报告书的评估结论确定地板修复价格并无不当，本院予以确认。关于鉴定费用，一审法院根据支持包勤、刘珊的地板修复费占其诉请的地板修复费的比例判决双方合理分担鉴定费用，并无不当，本院亦予以确认。包勤、刘珊主张的修复地板的误工费及因修复地板造成的租户租金补偿费，因未提供充分证据，本院对其该项主张不予支持。
其二，下水道维修费用。根据上述合同之内容约定，“对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。”结合收据显示，管道疏通使用下水道腐化剂4斤，可以看出下水道的堵塞并非短时间形成，而是日积月累的使用造成的，在此情况下，管道疏通费应由出租人承担。但当租赁物出现问题时，承租人应及时通知出租人，以便能够得到及时的维修。据此，郭芮涵、余淼在进行管道疏通时应与包勤、刘珊协商确定修理问题，在无证据表明郭芮涵、余淼与包勤、刘珊协商确定修理价格的情况下，一审法院酌减包勤、刘珊承担的下水道维修费用，并无不当，本院予以确认。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费1570元，一审反诉案件受理费601.7元，鉴定费3000元，由郭芮涵、余淼负担1570元（已交纳785元，余款于本判决生效后七日内交至北京市朝阳区人民法院），由包勤、刘珊负担3601.7元（已交纳3171元，余款于本判决生效后七日内交至北京市朝阳区人民法院）。
二审案件受理费398元，由包勤、刘珊负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张印龙
审 判 员 张 慧
代理审判员 赵 卉
二〇一六年七月十三日
书 记 员 赵 凯
书 记 员 邸 硕