吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉民再字第9号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：吉林市大江房地产开发有限责任公司。住所：吉林市龙潭区湘潭街**号。
法定代表人：王占江，董事长。
委托代理人：凌芸，北京市中永律师事务所律师。
委托代理人：王敏，北京市中永律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：高云霞，女，汉族，1971年6月14日生，住吉林市龙潭区。
委托代理人：王文军，吉林丰德律师事务所律师。
委托代理人：万金海，男，汉族，1971年8月5日生，住吉林市龙潭区。
再审申请人吉林市大江房地产开发有限责任公司（以下简称大江公司）与被申请人高云霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月29日作出（2014）吉民一终字第69号民事判决。判决生效后，大江公司向最高人民法院申请再审，最高人民法高院于2015年4月17日作出（2014）民申字第1958号民事裁定，指令本院再审。本院另行组成合议庭公开开庭审理了本案，再审申请人大江公司的委托代理人王敏、凌芸，被申请人高云霞委托代理人王文军、万金海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高云霞一审时诉称：我与大江公司达成协议，约定大江公司收购高云霞位于龙潭区徐州西路房产用于房地产开发，房权证龙字第YX300001**号、房权证龙字第YX300001**号，房屋总价款为人民币4200万元。高云霞如约交付房屋，大江公司收房后将房屋拆除进行房地产开发。房屋价款剩余2400万元大江公司未按约定给付。2012年7月10日，高云霞与大江公司签订《还款协议》，约定2012年7月30日前给付1200万元，余款1200万元于2012年8月30日前付清，同时约定违约金按余款（2400万元）10%计算，逾期还款的损失赔偿另行计算至款付清时止。大江公司未按约定付款，构成严重违约。请求：一、判令大江公司给付购房款人民币2000万元；二、判令大江公司给付违约金人民币240万元；三、判令大江公司给付逾期付款利息2123013.00元[2000万×6.15%×（1+50%）÷365天×420天]自2012年7月31日起至2013年9月24日止，应连续计算至实际给付之日；四、判令大江公司承担本案保全费、诉讼费。
大江公司一审时辩称：高云霞交付的标的房产存在瑕疵，依据物权法第一百四十七条的规定，虽然双方签订的是《补偿协议》，其内容是房屋买卖合同，大江公司所买的标的物包括房屋座下的土地，但是房屋坐落下的土地于2012年4月19日被山东省青岛市中级人民法院依法查封，故大江公司对于土地的使用权无法行使；大江公司依约支付了高云霞前期房屋出让金以后至今为止，高云霞未按照相关规定及交易习惯向大江公司出具房地产买卖专用发票，致该笔款项公司不能入账；高云霞的违约金及逾期付款利息计算高出利息损失319.57%，属于法定的过分高于造成损失的情形，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，请求法院依法将违约金合计数额按人民银行贷款利率6.15%上浮30%进行调整；签订的《补偿协议》显示公平，据董事长讲，当时在原因不明的情况下签订的；高云霞若不将查封的地产标的进行处理给大江公司造成损失，大江公司保留向高云霞追偿损失赔偿的权利。综上，请求高云霞在处理完毕地产瑕疵及交付房地产专用发票后，双方进行结算。
一审法院查明：2011年2月11日，大江公司与高云霞签订《补偿协议》，约定：甲方（大江公司）收购乙方（高云霞）的房屋，位于龙潭区徐州西路，产权人吉林市金瀚房地产开发有限公司，建筑面积分别为5828.72平方米和6036.01平方米，产权证号分别为YX30000155号和YX30000154号，两产权证合计建筑面积11864.73平方米。甲方收购乙方房屋按以下两种方式进行，由乙方选择确认后双方签订具体书面协议予以实际履行：第一种方式为甲方以总价款4200万元的价格收购乙方上述房屋，如乙方明确选择本补偿方式，则本协议签订生效之日起10日内，甲方支付第一批2000万元。余款2200万元于2011年7月30日前一次性给付，乙方除出具收款条外均无须乙方出具任何其他发票类性质收据。第二种补偿方式为甲方以与第一种方式相同数额、相同币种的总价款收购乙方上述房屋，如乙方明确选择本补偿方式，则本协议签订生效之日起10日内，首付乙方2000万元人民币，余款2200万元以拟建房屋置换。不论乙方选择第一种还是第二种补偿方式，均应在乙方明确选择补偿方式并由双方签订具体书面协议，并收到甲方第一批补偿款后十日内，乙方腾地空房屋，经甲方确认后交付甲方。房屋搬迁完毕后，乙方移交甲方有关房屋产权证照。如甲方拆迁，甲方负责办理注销灭籍手续。如甲方用于其他用途，乙方不承担更名还是其他性质的任何税和费。协议签订后，双方履行了第一种方式即大江公司以总价款4200万元的价格收购高云霞坐落于徐州西路的两处房产。高云霞如约交付了房屋，但大江公司在支付1800万元后，至2011年7月30日付款期限到来之前，尚欠2400万元。2012年7月10日，高云霞与大江公司签订《还款协议》：约定：一、大江公司于2012年7月30日前给付高云霞人民币1200万元，余款1200万元于2012年8月30日前付清。二、大江公司于协议签订之日起至2012年8月20日前，不得将所拆迁的地上建筑物转给第三人使用。三、债务人大江公司如果违反上述约定的任何一项，将支付给债权人高云霞合同总额（2400万元）10%的违约金，作为违约期间的补偿。逾期还款的损失赔偿另行计算至款付清时止。该协议签订后，大江公司给付高云霞400万元，尚欠2000万元。
一审法院另查明，涉案房屋系中国农业银行吉林市分行江北支行于2008年7月委托吉林市圣鑫拍卖有限公司进行拍卖，高云霞于2008年8月27日在拍卖会上拍得涉案的房屋并与吉林市圣鑫拍卖有限公司分别签订了两处房屋的拍卖成交确认书，龙潭区徐州西路纳米大厦1-2层面积5828.72平方米，总金额8475530元，龙潭区徐州西路纳米大厦3-4层面积6036.01平方米，总金额4207570元，该两处房屋原系吉林市金瀚实业有限责任公司、吉林市金瀚建材实业有限公司欠中国农业银行吉林市分行江北支行贷款，吉林市金瀚房地产开发有限公司以涉案房屋抵偿贷款。
涉案房屋在大江公司购买后即拆除，房屋坐落处现为大江公司开发的住宅小区。
一审法院认为，高云霞与大江公司签订的《补偿协议》、《还款协议》，系双方当事人真实意思表示，双方间的房屋买卖关系成立且有效，双方应按协议约定履行各自的义务。涉案房屋系高云霞通过拍卖所得，其按约定向大江公司交付了房屋，大江公司已将房屋拆除，进行了房地产开发。大江公司未按约定给付高云霞补偿款，构成违约，应承担相应的违约责任。因大江公司未按《补偿协议》约定的时间，在2011年7月30日前一次性给付房屋欠款，于是双方在《还款协议》中再次约定了付款时间，并明确约定合同总额（2400万元）10%的违约金作为违约期间的补偿。由于大江公司仅支付高云霞400万元，未按协议约定于2012年7月30日前付款1200万元，大江公司违约，按约定其应支付高云霞违约金，对高云霞主张违约金的请求，本院予以支持。由于大江公司已经支付高云霞400万元，故违约金数额应相应调整为2000万元的10%即200万元。还款协议同时约定了逾期还款的损失另行计算，因双方未明确约定逾期还款损失计算标准，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，对高云霞主张加收50%的主张予以支持。对逾期利息的计算自2012年8月31日起计算。高云霞主张违约金及逾期还款的损失有双方明确的约定且不违反法律规定，不属于过高的情形，予以支持。关于大江公司提出的土地瑕疵问题，双方交易的标的物为两个房产证下的房屋，实为一幢四层楼房，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。本案双方交易的房屋自然应包括房屋占用范围内的土地，且高云霞已经交付了房屋，大江公司也实际对房屋占用范围内的土地进行了房地产开发建设。现大江公司以房屋坐落下的土地被青岛市中级人民法院查封而拒付所欠房款，其理由不能成立，因为青岛市中级人民法院查封的是吉林市金瀚实业有限公司的土地地号，与涉案房屋占用范围内的土地是否为同一块地并不确定，且查封是在双方签订《补偿协议》和高云霞交付房屋后，查封并非高云霞的原因所致。另外，涉案房屋系高云霞通过拍卖取得，拍卖委托合同并没有土地瑕疵声明，大江公司以进行房地产开发为目的在购买房屋时理应对房屋坐落下的土地情况尽到注意和审查的义务，而其在庭审中承认购买时对土地情况不了解不符合常理。关于大江公司提出的高云霞应出具房地产买卖专用发票的问题，双方在协议中约定“乙方除出具收款条外均无须乙方出具任何其他发票类性质收据”，“如甲方拆迁，甲方负责办理注销灭籍手续”。可见，发票问题双方并未在协议书中约定为付款条件，因此，此项不能成为大江公司拒付款的理由。关于发票及税费问题应由房地产管理部门和税务机关依相关规定进行监督管理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决：一、大江公司于本判决生效后10日内给付高云霞购房款2000万元。二、大江公司于本判决生效后10日内给付高云霞违约金200万元及利息损失（以2000万元为基数，自2012年8月31日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算）。三、驳回高云霞的其他诉讼请求。案件受理费164415元，由大江公司负担。
大江公司上诉称：青岛市中级人民法院查封的土地与涉案房屋所占用的土地是同一块地，原审不予认定，属于认定事实不清；根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，高云霞应承担房屋土地的移交及所有权、使用权转移的义务，涉案土地被查封，致使大江公司不能如期办理开发、销售许可，造成重大损失，原审判决显失公平；大江公司依约付款2200万元，高云霞至今未开具发票，致使大江公司已付款项不能入账，造成损失。请求原审判决，驳回高云霞的诉讼请求。
高云霞答辩称：《补偿协议》的标的物为两处房产，仅对房屋补偿，未提及土地问题。被查封的土地与本案房屋坐落的土地无关，且被查封的土地至2014年4月24日已查封到期，不影响大江公司办理开发建设的相关手续，大江公司在没有取得立项、建设规划、开工许可等情况下，违法进行房地产开发，与高云霞无关，损失应自行承担。
经本院二审审理查明的事实与原审相同。
本院二审认为，大江公司收购高云霞通过拍卖获得的涉案房屋并签订了《补偿协议》，其内容对收购的房屋位置、建筑面积、产权证号、补偿价款及给付期限，在文字表述上清晰明确，意思表示真实，不违反国家法律的强制性规定，合法有效。高云霞如约履行了房屋交付义务；大江公司在取得房屋后，进行了拆除和房地产开发，但没有按照约定付款。为此，双方签订了《还款协议》，表明大江公司对《补偿协议》的约定和履行是认可的。现大江公司亦没有按照《还款协议》的约定期限给付房款，违约事实成立，高云霞据《还款协议》，向大江公司主张还款并承担违约责任，应予支持。现大江公司以其建设的房屋坐落下的土地被青岛市中级人民法院查封，不能办理开发、销售许可，造成重大损失等为由拒绝付款，因双方约定仅为地上物的补偿，而且大江公司对其所陈述的上述事实，没有提供充分的证据证明与高云霞存在关联性，其上诉理由，不予支持。关于大江公司主张因高云霞至今未开具发票，致使大江公司已付款项不能入账，造成损失一节，因双方在《补偿协议》和《还款协议》中均未作出明确约定，故双方均应根据相关的行政管理部门依据国家法律及行政法规的规定进行处理。
综上，原审判决所认定的事实清楚，证据充分，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
大江公司不服终审判决向最高人民法院申请再审，最高人民法院裁定指令本院再审，最高人民法院裁定认为：2011年2月11日、2012年7月10日，大江公司与高云霞分别签订《补偿协议》、《还款协议》，约定大江公司以总价款4200万元收购高云霞的两处房屋，大江公司已支付高云霞购房款2200万元，尚欠2000万元。截止本案诉讼纠纷发生时，诉争房屋登记在吉林市金瀚房地产开发有限责任公司名下，该房屋所占用的土地则归属于吉林市金瀚实业有限责任公司所有，因此本案房屋买卖合同标的物存在瑕疵，大江公已无法在该地块上进行房地产开发。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，大江公司依法享有不安抗辩权，可以中止履行原合同义务。原审法院判决大江公司继续履行《补偿协议》、《还款协议》约定支付的剩余购房款，属于认定事实清，判决结果对大江公司显失公平。
大江公司申请再审理由和请求为：一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。无法确认高云霞已通过拍卖程序取得涉案房屋的所有权和处分权，认定双方约定仅为地上物的补偿是错误的等，由于二审判决所基于的基本事实完全缺乏充分的证据证明，很多关键事实没有查明，有些事实纯属臆断，直接导致判决结果的严重错误，依法应予再审。二、二审判决适用法律错误。本案为房屋买卖合同纠纷，二审判决依法应当适用而未适用《物权法》和《城市房地产管理法》等相关规定，适用法律错误。关于违约金和利息损失的计算适用法律错误。再审请求撤销（2014）吉民一终字第69号判决，改判驳回高云霞的全部诉讼请求，高云霞承担一二审诉讼费。
高云霞答辩称：二审判决认定事实清楚，适用法律正确。高云高已向拍卖公司支付了拍卖款及佣金，取得了涉案房屋的所有权，与大江公司签订了《补偿协议》，将涉案房屋交付了大江公司。二审判决认定双方约定仅为地上物的补偿法律性质认定正确，土地使用权被查封与《补偿协议》的履行无关。本案属于房屋拆迁补偿纠纷，不属于房屋买卖合同纠纷，违约金和利息计算法律适用正确。请求驳回大江公司再审请求。
本院再审查明案件事实与一二审基本一致。
另查明，大江公司开发建设所占用的土地面积超过涉案房屋占用的土地面积，已建成部分建筑物有一部分作办公楼，一部分已出售，大江公司至今未就该建设工程项目向有关部门提交相关建设申请。
本院再审认为：高云霞与大江公司签订的《补偿协议》、《还款协议》，对收购的房屋位置、建筑面积、产权证号、补偿价款、给付期限、违约责任、逾期损失等作出约定，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，合法有效。《补偿协议》中明确约定涉案房屋产权人为吉林市金瀚房地产开发有限公司，协议并未涉及该房屋所占用的土地如何处置，即土地权属及变更并非高云高应履行的合同义务。大江公司取得该房屋后即拆除，并进行房地产开发建设，现该建设形象工程已部分完工，且对外出售，部分业主已入住，商户已营业。本院庭审中查明，大江公司开发建设所占用的土地面积超过涉案房屋占用的土地面积，大江公司至今未就该建设工程项目向有关部门提交相关建设申请。现主张房屋买卖合同标的物存在瑕疵，已无法在该地块上进行房地产开发与实际情况不符，也不能提供证据证明因涉案房屋占有土地归属于吉林市金瀚实业有限责任公司名下及归责于高云霞履行协议过错的原因致其无法在该地块上进行房地产开发。大江公司作为房地产开发企业，应对房地产开发相关法律、政策规定有充分了解，并严格依法进行开发，本案目前出现的情况，是大江公司开发行为的法律、政策、市场风险，应由其自负。本案中，按《补偿协议》的约定，高云霞应在在签订协议收到第一批2000万元补偿款后将房屋交付大江公司，但高云霞在收到1800万元后即将房屋交付大江公司，至签订《还款协议》大江公司再次给付高云霞400万元，尚欠2000万元。大江公司按《补偿协议》和《还款协议》支付剩余价款是在高云霞履行了交付房屋的义务之后，大江公司并非是“应当先履行债务的当事人”，不享有《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的不安抗辩权。大江公司主张违约金过高应予调低的请求，因其在二审中并未主张，根据中华人民共和国民事诉讼法司法解释405条之规定，不予审理，大江公司的其他再审理由均无证据支持，终审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
维持本院（2014）吉民一终字第69号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯志义
审 判 员 王鹏才
代理审判员 阎道清
二〇一五年九月十五日
书 记 员 崔桂香