湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初5518号原告：湖南忠大房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区湘府路117号金典商务写字楼13楼1302-1312房。法定代表人：胡忠林，董事长。委托诉讼代理人：罗六清，湖南江荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱颖，湖南江荣律师事务所律师。被告：林刚石，男，1939年11月1日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：胡军，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈莎，湖南联合创业律师事务所律师。原告湖南忠大房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告林刚石（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗六清、邱颖以及被告的委托诉讼代理人陈莎到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告以161.59平方米为基数按1元/天/平方米向原告支付自2013年8月13日至实际收房之日止的房屋管理费（暂计算至2017年7月31日为233820.7元）；2、请求判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告定向开发建设湖南省林业厅干部职工团购房“长沙森林城小区”，被告系湖南省林业厅退休干部，认购该森林城小区4栋2单元1103房，2012年5月29日，双方签订《长沙市商品房买卖合同》，合同第八条约定“出卖人应在2013年4月18日前向买受人交付商品房”；合同第九条约定“由于买受人原因未能如期交付的，双方同意按一下方式处理：1、出卖人按逾期每天每平方米一元的标准向买受人收取房屋保管费，此外，房屋毁损、灭失的风险以及物业管理费用由买受人承担”合同签订后，原告应湖南省林业厅机关工会要求作出相应交房安排，省林业厅机关工会分别于2013年4月18日、4月28日下发关于办理收房的通知，就楼栋、单元的交房顺序和时间作出详细安排。2013年5月被告以未竣工验收合格为由不予办理收房手续，2013年8月13日，“森林城”竣工验收合格，被告拒绝收房，该行为违反了合同约定，原告为维护合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告辩称：1、被告购买的森林城小区4栋2单元1103房系原告开发的商品房，湖南省林业厅不参与开发和管理，价格随行就市，合同的相对方是原被告双方，与林业厅无关，故林业厅的内部下发通知的行为不能取代或者免除原告应履行的通知义务；2、原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议对房屋交房的程序、条件等都做了明确的约定，被告未收到房屋，是因为原告一直未按照合同约定的程序和条件履行交房义务，故逾期交房的责任应由原告承担。交房时间上应在2013年4月18日之前，且房屋已经竣工验收合格满足合同第九条承诺的本项目内的相关设施、设备所达到的条件，此外，还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。合同第十条约定在房屋达到交付条件后应当提前15日书面通知买受人办理交接手续的时间、地点和应携带的文件，买受人收到通知后查验房屋、出示合同第八条约定的证明文件，经双方查验没有异议的，签署交接单办理收房。实际上被告一直未收到原告的书面通知，无从获取房屋达到交付条件的信息，才导致被告迄今未收房，故逾期交房的违约责任应在原告；3、原告提交的2013年4月交房时，房屋当时并未通过竣工验收，该交房行为不合法，已经被生效文书确定为无效交房，之后被告也未收到关于交房的书面通知，原告没有证据证明被告违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2012年5月22日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于长沙市雨花区××村围子屋组森林城××单元××房。房屋总金额539549.01元，合同签订之日支付首付款512571.64元，剩余房款26977.37元在交房之前支付。合同第八条约定“（一）出卖人应当在2013年4月18日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收合格；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内的相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”合同第十条约定“（一）该商品房达到第九条的约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，不能满足第八条约定的条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理……（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议。双方应当签署商品房交接单，由于出卖人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人按逾期每天每平方米一米的标准向买受人收取房屋保管费，此外，该房屋毁损、灭失的风险以及物业管理费用由买受人承担。”2013年8月13日，长沙森林城住宅小区4栋经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方竣工验收合格，于2014年12月25日办理竣工验收备案。另查明：2013年4月18日，湖南省林业厅机关工工会下发了《关于办理“森林城小区”商品房交房手续的补充通知》，2013年4月28日，省林业厅机关工会下发《关于转发森林城物业服务中心的通知》。上述事实有《个人联合认购长沙“森林城住宅小区”商品房的情况说明》、《长沙市商品房买卖合同》、《合同补充协议书》、《建设工程竣工验收备案表》、《关于办理“森林城小区”商品房交房手续的补充通知》、《关于转发森林城物业服务中心的通知》长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初4803号《民事判决书》、长沙市中级人民法院（2016）湘01民终8337号《民事判决书》、当事人陈述及开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议书》等文件是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。双方在合同中约定原告的交房时间为2013年4月18日前，还约定了原告的交房方式为书面通知交房，虽原告称其在2013年4月通过湖南省林业厅机关工会通知了被告收房，但其并未以合同约定的方式通知交房，且湖南省林业厅也不是本案房屋买卖合同的当事人，湖南省林业厅机关工会的通知不能取代原告的通知义务。另，涉案房屋在2013年8月13日才完成竣工验收，故2013年4月通知交房不符合合同约定，也违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条及《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，该交房行为无效。此后，原告也未按照合同约定书面通被告交房。原告也没有证据证明逾期交房系因被告原因导致。因此，原告违反合同约定未书面通知被告，逾期交房的原因在于原告，逾期违约责任不应由被告承担。原告要求被告支付房屋保管费的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下:驳回原告湖南忠大房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费4807元，由原告湖南忠大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  宁昊杰人民陪审员  谭霞清人民陪审员  于育梅二〇一七年十月二十五日书 记 员  陈美瑗附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。