广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终17036号
上诉人（原审被告）：深圳市东景润物业投资有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区西乡街道共乐社区共和工业路明月花都F栋26楼2601，统一社会信用代码：91440300584063098N。
法定代表人：刘东权，总经理。
委托诉讼代理人：王腊清，广东深兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢静，女，汉族，1986年11月14日出生，住所地：四川省绵阳市培城区，
委托诉讼代理人：张懿，广东彰意律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈卓民，广东彰意律师事务所实习律师。
原审被告：刘东权，男，汉族，1972年9月29日出生，住所地：广东省深圳市宝安区，
上诉人深圳市东景润物业投资有限公司（以下简称东景润公司）因与被上诉人谢静、原审被告刘东权房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人东景润公司的委托诉讼代理人王腊清，被上诉人谢静的委托诉讼代理人陈卓民、张懿到庭参加诉讼，原审被告刘东权经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
东景润公司上诉请求：驳回谢静无证据证明的诉求或发回重审。
事实和理由：一、拒绝搬离商铺内财物的是谢静而非东景润公司。客观事实并非如一审判决那样，如2016年8月31日的搬离通知、撤场申请表、终止履行合同协议书，东景润公司根本没收到过，一审认定此事实的依据不足。东景润公司是收到过2016年9月8日的搬离交接函与钥匙，但谢静只是提交了搬离交接函与钥匙，并没有实际搬出，故东景润公司于同年9月10日及时回函，要求谢静在收函之日起5日内及时搬离并缴交欠费。但一审判决并没有注明这一点，且没有进行载明，仅只站在谢静的立场上为谢静查事实，而对东景润公司的证据置之不理。只交钥匙不能视为返还了商铺，谢静的所有财物一直都存放在涉案商铺内，占据着东景润公司的房屋不交费。从2016年9月9日起到谢静搬离商铺内财物的2017年4月12日，有8个多月时间，这个时间段的房屋占有使用费应由谢静承担。更何况东景润公司还在2016年9月10日向谢静发出了尽快搬离的回函，但谢静收函后却一直不理不问也不搬离。东景润公司在一审开庭提交答辩状时特别要求谢静在庭审后立即搬离，一审法官也当庭交待了搬离事宜，谢静才在一审开庭后二天，即4月12日搬离财物。（2016）粤0306民初9292号民事判决书明确判决谢静应于判决生效之日起十五日内搬离涉案商铺，东景润公司是2016年8月31日才收到该判决书，谢静也应当是在该时间内收到，谢静虽提起了上诉，但因未交上诉费导致二审于2016年10月28日作出“按谢静自动撤回上诉处理”的民事裁定。故涉案双方即使于2016年10月31日收到该裁定，（2016）粤0306民初9292号判决书也是在2016年11月15日之日起才生效。此期间谢静并未按该判决履行搬离义务，怎么在本案中就变成了2016年9月9日返还商铺？这二份判决书均是宝安区人民法院一个法庭作出，且（2016）粤0306民初9292号判决书早已生效，难道这个还未生效的（2017）粤0306民初229号民事判决书，能够判决否定先前一份已经生效的民事判决书的法律效力吗？故2016年9月9日返还商铺不是事实。一审还认为（2016）粤0306民初9292号民事判决确认租赁物业所在的商城于2016年1月31日全面停业，但纵观该判决书，根本就没有上述内容，只是载明谢静主张实际经营至2016年1月31日后全面停业，东景润公司确认谢静于2016年2月1日起停止营业。因此，东景润公司特此要求二审改判涉案商铺的返还时间为2017年4月12日。
二、关于11万元已形成附合的装修费用损失，证据不足，且白条多。如石材19093元的证据在哪？谢静的“工程装修合同”里面本身包括12600元的瓷片或仿古砖，商铺哪个地方又要这么多的石材？且好多白条。再如谢静的收据中还有1650元上海到深圳的运费，谢静为何要将此条作为赔偿凭据？这与本案有什么关系？还如谢静的10245元五金建材费和3132元的灯具费，谢静本身没有提交类似证据，且收据中还有牛角扇（145元）的内容，这个牛角扇并非装修的材料。谢静还提交了二份（一份11000元，一份21000元）家具店收据，但这二份收据只能证明是购买家具。因此，所有单据除非标明共乐城、谢小姐或铁板烧的外，其余请二审依法驳回其诉求。
三、谢静请求的招牌费及店内私人财物的赔偿无事实根据和法律依据。首先是招牌费，不管谢静是否出资了该费用，但涉案商铺是谢静自行停业的，故该损失即使存在，也是谢静自己不经营而造成的。如果谢静继续经营至今，该损失显然不存在。谢静所谓的招牌费23080元，其证据也只有900元的订金款和8700元的招牌费，共计仅9600元，然谢静却将13480元的广告费用计算在内，从而才是23080元。但13480元的广告费用与招牌费又有什么联系呢？更何况谢静的这13480元广告费用是做的什么广告或是否做过这个广告，又有何证据？因此，这个招牌费显然有13480元差错。其次是店内财物，谢静明明在2017年4月12日按一审要求到东景润公司处搬离了所有财物，但一审却仍然判决东景润公司要赔偿谢静45000元的损失。故请二审依法驳回谢静的该项请求。
谢静辩称，东景润公司的诉求无理无据，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，亦符合公平原则，请依法维持原判。一、一审判决认定谢静于2016年9月9日返还涉案商铺准确无误。首先，在（2016）粤0306民初9292号案件开庭笔录、庭后调解笔录、判决书中，均记录了东景润公司明确表示，为保障其自身权利而不愿配合谢静搬离涉案商铺。在庭后调解时，东景润公司又在并未申请法院进行财产保全的情况下，要求谢静将店铺内私人物品自费拆除并运送至东景润公司指定地点，否则仍旧不配合搬离。可见，一直拒绝配合搬离的是东景润公司，是东景润公司强行将谢静的私人物品留置在店铺内占用停业店铺的，谢静并没有主动存放的意愿。其次，谢静在收到（2016）粤0306民初9292号民事判决书后，便立即通过与东景润公司沟通、向东景润公司呈递搬离通知和在店铺门口张贴搬离通知的方式向东景润公司提出搬离返还请求，并前往东景润公司管理处填具了搬离手续所需的相关申请表，但东景润公司要求谢静必须签订双方“互不追究经济责任”的协议书方可配合，并更换了涉案商铺的门锁。可见，在前述情况下，因东景润公司阻挠，谢静实在无法将私人物品搬离，只得通过寄回钥匙的方式履行返还商铺的义务。再次，（2016）粤0306民初9292号民事判决书判决谢静“应于本判决生效之日起十五日内搬离涉案商铺”是对谢静搬离义务的最迟期限的设定，东景润公司将该判决项理解为搬离义务只能在判决生效后的15日期间履行，明显曲解了审判法官的意图，也与常理和法规不符。谢静有权随时要求履行搬离义务，但东景润公司的不配合甚至阻挠，导致了搬离义务的无法履行，遂谢静书面通知并寄回商钥匙的行为应视为返还涉案商铺。综上，谢静没有义务为东景润公司的留置行为“买单”，东景润公司一直拒绝、阻挠谢静搬理所造成的损失应由其自行承担，而东景润公司提出谢静拒绝搬离没有任何依据，也不符合常理。在东景润公司不配合谢静搬离并强行更换门锁阻挠的情况下，谢静发出书面交接通知并返还钥匙，已竭尽所能履行了返还商铺的义务，应视为已将商铺返还给东景润公司。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同无效的情况下，承租人仍应支付占有使用费依据的是公平原则，即承租人确有占有使用房屋的情况下应支付相应的对价。但本案中，谢静自2015年9月停业开始便再未使用过涉案商铺，后一直因东景润公司的阻挠而无法搬离私人物品才形成对停业商铺的占用。直至2016年9月9日，谢静屡次要求搬离被阻挠并被更换门锁后，将商铺钥匙寄回东景润公司以返还商铺，已对涉案商铺的占用完全没有过错，无须对东景润公司的占有使用费损失承担责任。
三、一审判决酌情认定的装修损失公平合理。谢静在与东景润公司签订租赁合同，并向东景润公司缴纳装修押金后，对涉案店铺进行了全面装修装饰，已形成附和的装修装饰（包括基础装修、燃气工程、消防改造工程、厨房排烟工程、吊顶、瓷砖、水电五金等）均有相对应的合同、收据、销售单、银行流水予以证实，根据相关财务折旧规则，截至谢静起诉之日，一审法院认定的现值损失有理有据。
四、一审判决东景润公司承担招牌制作费的损失合理合法。
谢静向一审法院起诉请求：1、确认谢静已于2016年8月31日向东景润公司返还涉案商铺；2、东景润公司向谢静赔偿装修损失（现值）11万元；3、东景润公司向谢静赔偿加盟费、招牌费等损失共计121880元；4、东景润公司向谢静返还涉案商铺内价值（折旧后）7万元的电器、厨房设备、家具等；以上三项共计301880元；5、本案全部诉讼费由东景润公司、刘东权承担；6、刘东权对东景润公司应向谢静履行的义务承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：谢静、东景润公司于2013年10月16日签订《共乐城租赁合同》，约定由谢静承租东景润公司位于深圳市宝安区西乡街道共和工业路共乐城三层3011铺位，租赁期限从2013年12月30日至2018年12月29日，2013年12月30日至2014年12月29日第一个租赁年度内，签订合同之日首次缴纳租金20754元，该年度内余下租金分11个月交纳，每个月交纳10754元；2014年12月30日至2016年12月29日每月租金为10754元/月；2016年12月30日至2018年12月29日每月租金为12858元/月。双方同意以2014年1月1日为预定开业日期，并以东景润公司最终书面通知的开业日期为准，如实际开业时间推迟，则合同起租日期、结束日期、免租期、管理费收费日期、空调费用收取日期等相应顺延；管理费每月1169元，管理费是用于提供该物业内外公共卫生、保安及公共电梯的正常支出；谢静应于签订本合同之日向东景润公司缴纳保证金21508元。2014年4月24日，谢静、东景润公司签订《关于共乐城开业合作协议书》。2015年7月6日，谢静、东景润公司签订《补充协议》，约定东景润公司给予谢静租金优惠，2015年8月10日至2015年10月18日为月租免租期，2015年10月19日至2016年8月9日月租五折优惠。合同签订后，谢静已向东景润公司支付首月租金20754元、履约保证金21508元、水电费12200元。2015年8月10日，谢静承租的涉案商铺开业。
在履行合同过程中，双方产生纠纷，东景润公司向一审法院提起诉讼，立案受理案号为（2016）粤0306民初9292号，请求判令：1、解除谢静、东景润公司双方于2013年10月16日签订的“共乐城租赁合同”、“开业合作协议书”和“补充协议”，并责令谢静立即腾退租赁场地返还于东景润公司；2、谢静立即向东景润公司支付拖欠的租金（即房屋占有使用费）、管理费等78785.72元及逾期付款的违约金28362.6元（违约金从2015年12月1日起按“租赁合同”第四条第6项约定的日0.2％标准计算至2016年5月30日止，78785.72元×0.2％＝157.57元/日，157.57元/日×180日＝28362.6元，以后期间依此类推）。一审法院经审理后判决：一、谢静应于判决生效之日起十五日内搬离涉案商铺；二、谢静应于判决生效之日起五日内支付东景润公司涉案商铺占有使用费（其中2016年1月16日至2016年1月31日期间应支付占有使用费2868元，2016年2月1日至2016年8月9日期间每月应支付占有使用费2688.5元，2016年8月10日至2018年8月9日期间每月应支付占有使用费5377元，2018年8月10日至2018年12月29日期间每月应支付占有使用费6429元，并计至判决指定的返还涉案商铺之日止）；三、东景润公司应于判决生效之日起五日内返还谢静履约保证金21508元；四、驳回东景润公司的其他诉讼请求。谢静提起上诉，但未缴纳诉讼费，本院于2016年10月28日裁定按撤回上诉处理。
谢静于2016年8月31日向东景润公司寄送通知书，要求东景润公司配合谢静搬离租赁物内物品，并于当日前往东景润公司管理处填写了商户撤场申请表，要求搬离；于2016年9月8日向东景润公司寄送搬离交接函及租赁商铺钥匙。东景润公司于2016年9月9日收到搬离交接函。东景润公司于2016年11月22日向法院申请强制执行，要求法院强制执行租赁物的占有使用费。
一审法院认为，谢静与东景润公司协商一致，承租东景润公司使用的租赁物业并支付租金，双方之间权利义务应受我国合同法调整。
关于租赁合同是否有效的问题。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。东景润公司出租给谢静的物业未取得建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同及补充协议均为无效合同。合同无效为自始不发生法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。谢静与东景润公司签订合同时，审查了东景润公司方出示的租赁许可证，尽到了一定的审慎义务。谢静在出租物业时，同样向有关部门备案，取得了租赁许可证，双方在签订租赁合同时，均做到了一定的注意义务。一审法院认为，双方在导致合同无效的行为中，各自应当承担50%的过错责任。
关于搬离财物腾退商铺的时间问题。谢静与东景润公司在已经发生法律效力的（2016）粤0306民初9292号民事判决书中确认租赁物业所在的商城于2016年1月31日全面停业，东景润公司表示不同意谢静将商铺内的物品搬离，只能搬至东景润公司指定的场所，而导致谢静未能及时腾空租赁商铺。谢静于2016年8月31日向东景润公司寄送通知书，要求东景润公司配合谢静搬离租赁物内物品，于2016年9月8日向东景润公司寄送搬离交接函及租赁商铺钥匙。东景润公司于2016年9月9日确认收到搬离交接函。在双方协商搬离过程中，无法达成一致的搬离意见的情况下，谢静将商铺钥匙交付给东景润公司，应视为完成交付商铺。因此，一审法院认为谢静已于2016年9月9日完成交还商铺的行为。
关于运营期间装修等损失问题。谢静提交《工程装修合同》，该合同由谢静与案外人签订，双方约定的包工和部分包料的装修款为96980元。谢静提交的收据证明：消防改造工程款10000元、购买石材款19093元、购买五金建材款10245元、购买灯具款3132元。上述装修等费用合计为139450元，谢静主张现值11万元，有一定的依据。一审法院酌定装修损失约为10万元，按照各自的过错，东景润公司应当支付谢静装修等实际损失5万元。
关于加盟费及招牌费。一审法院认为，谢静所支付的加盟费并没有与加盟方指定只能适用于租赁物所在地点，其加盟店仍可以适用于其他地点，因此，不能确定为已经发生的实际损失，一审法院对谢静所主张的加盟费不予支持。谢静提交了招牌制作费收据，证明谢静因租赁东景润公司物业支出招牌费23080元，按照双方过错程度，东景润公司应当赔偿谢静制作招牌费损失11540元。
关于谢静主张的返还商铺内家具及设备。谢静提交了销售合同、收款收据、销货订单等证据，证明谢静为经营铁板烧餐饮店购买了餐饮设备置放于租赁商铺内，合同无效后，谢静有权搬离自己所有的物品，因此，谢静主张搬离店内的格力空调、铁板台、冰柜、操作台、储物柜、货架、煲炉、安防器材、餐桌椅等财物，有事实与法律依据，一审法院予以支持。谢静主张如上述财物灭失，东景润公司应当赔偿财物价值7万元，一审法院认为，财物经折旧后。酌定价值为45000元。
关于刘东权是否应当承担连带责任问题。本案中东景润公司的唯一自然人股东及法定代表人为刘东权，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，东景润公司自然人股东不能提交证据证明其财产独立于公司财产，应当对东景润公司的债务承担连带责任，谢静的该项主张有法律依据，一审法院予以支持。
综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认谢静于2016年9月9日返还东景润公司租赁商铺；二、东景润公司应于判决生效之日起三日内支付谢静装修及招牌费等损失61540元；三、东景润公司应于判决生效之日起三日内返还谢静商铺内格力空调、铁板台、冰柜、操作台、储物柜、货架、煲炉、安防器材、餐桌椅等财物，如无法返还需支付赔偿款45000元；四、刘东权对东景润公司的上述债务承担连带责任；五、驳回谢静其他诉讼请求。本案受理费2914元，保全费150元，由谢静承担1983元，东景润公司承担1081元。
经审理查明，一审法院查明的事实清楚，应予确认。
本院二审查明，谢静于2017年4月12日出具《声明》，确认其在涉案商铺的所有物品搬离完毕。东景润公司确认谢静于该日搬离商铺内物品。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、谢静返还涉案商铺的时间；二、东景润公司应赔偿装修损失的金额；三、商铺内物品的返还。
关于第一个争议焦点，本院认为，已经发生法律效力的（2016）粤0306民初9292号民事判决确认，因东景润公司不同意谢静将商铺内的物品搬离，导致谢静未能及时腾空涉案商铺。在此情况下，谢静于2016年9月8日通过邮寄搬离交接函及商铺钥匙的方式，使涉案商铺回到东景润公司的实际控制下，应视为谢静已将商铺交还。一审判决据此确认谢静返还涉案商铺的时间为2016年9月9日，认定事实清楚，应予确认。
关于第二个争议焦点，本院认为，为证明其装修的实际金额，谢静提供了装修合同及收款收据作为证据。一审法院按照当事双方的过错比例，酌定东景润公司应承担的装修损失金额为61540元，处理结果并无不当，应予维持。
关于第三个争议焦点，本院认为，当事双方均确认，谢静于2017年4月12日搬离了涉案商铺内的物品。故一审法院判决东景润公司返还相关物品已没有事实依据，对该部分判决内容，应予变更。
综上所述，东景润公司的上诉请求部分成立，本院基于二审新出现的事实，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初229号民事判决第一、二、四项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初229号民事判决第三、五项；
三、驳回谢静的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2914元、保全费150元，由谢静负担2439元，深圳市东景润物业投资有限公司、刘东权负担625元；二审案件受理费2431元，由谢静负担1027元，深圳市东景润物业投资有限公司、刘东权负担1404元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年十一月十五日
书记员 张东阳（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国公司法》
第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。