上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终703号
上诉人（原审被告）：叶繁强，男，1958年11月17日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：龚锡南，上海市新华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李国宾，男，1983年1月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告）：牟杨，女，1982年12月23日出生，汉族，住天津市河西区。
上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：胡嘉奇，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。
上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：施厚宝，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。
上诉人叶繁强因与被上诉人李国宾、牟杨房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初23807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人叶繁强的委托诉讼代理人龚锡南，被上诉人李国宾及其与被上诉人牟杨的共同委托诉讼代理人胡嘉奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
叶繁强上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：上诉人没有恶意违约。上诉人违约系因无权处分他人财产，造成合同实际无法履行。系争房屋买卖合同签订后不到三天，当上诉人知道自己无权处分属于夫妻共同共有的财产时，立即电话告知被上诉人和房屋中介，并在2015年4月24日以短信告知，要求解除房屋买卖合同并愿意赔偿被上诉人。上诉人违约的时间节点系在2015年4月25日之前，应以此时间作为房屋差价赔偿的时间节点。被上诉人明知交易不成时，仍然通过非常手段强行交易，有恶意要求赔偿的嫌疑。
李国宾、牟杨辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
李国宾、牟杨向一审法院起诉请求：1、判令李国宾、牟杨与叶繁强签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年2月23日解除；2、判令叶繁强返还李国宾、牟杨已付购房款人民币220万元（以下币种同）；3、判令叶繁强配合李国宾、牟杨办理退税手续；4、判令叶繁强配合李国宾、牟杨办理退税房屋买卖居间费用退费手续；5、判令叶繁强支付李国宾、牟杨违约金124.6万元（购房款623万元的20%）；6、判令叶繁强赔偿李国宾、牟杨损失550万元。本案审理中，李国宾、牟杨撤回了第二项和第四项诉请,并将第三项诉请明确为判令叶繁强配合李国宾、牟杨办理退税手续（包括契税、一般营业税、其他企业城市维护建设税、教育费附加收入、地方教育费附加收入、河道管理费收入）。
一审法院认定事实：2002年9月25日，上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）经核准登记于叶繁强名下。2015年4月15日，叶繁强（甲方）与李国宾、牟杨（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋价款623万元；甲、乙双方确认，在2015年7月15日之前办理房屋过户手续；甲方未按合同协议约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接以及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之叁计算，违约金自合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止；逾期超过壹拾日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付壹拾日违约金外，乙方有权单方解除合同；乙方单方解除合同的，应书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲方应在接到书面通知之日起叁日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；在甲、乙双方签订本条后七个工作日内，乙方向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需全部资料，贷款银行将乙方所贷款项直接支付甲方；甲、乙双方应于2015年7月15日前共同赴上海市浦东新区房地产交易中心办理产权过户手续（送件），如果乙方的申请未获通过或通过的贷款不足申请额度，则乙方应当在十个工作日内用现金补足不足部分；甲方收到乙方全部房款（尾款除外）后三日内向乙方办理房屋交接手续；乙方的付款方式为：在签订本合同当日支付首付款220万元（含已付定金40万元）；双方办理该房地产产权过户手续当日，乙方向甲方支付第二笔房款168万元；甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付余下部分房款，贷款金额为230万元；交房当日，乙方将购房余款5万元支付给甲方。同日，李国宾、牟杨、叶繁强签署补充协议，约定系争房屋交易过程中应交纳的各项税、费均由李国宾、牟杨承担。
2015年3月15日，李国宾、牟杨向上海A有限公司支付系争房屋买卖佣金4万元。李国宾、牟杨于2015年3月15日向叶繁强支付定金25万元，于2015年3月20日向叶繁强支付定金15万元，于2015年4月15日向叶繁强支付房款180万元。2015年4月22日，李国宾、牟杨办理了购房按揭手续，签订了抵押借款合同。2015年6月27日，李国宾、牟杨支付了房屋契税，并以叶繁强名义支付了一般营业税、其他企业城市维护建设税、教育费附加收入、地方教育费附加收入、河道管理费收入。
本案审理中，李国宾、牟杨提供了上海A有限公司出具的证明，内容为：“叶繁强是上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权人，他到我们公司源深店将这套房屋挂牌出售。经过门店工作人员居间，叶繁强和李国宾、牟杨于2015年4月15日签订了上海市房地产买卖合同。合同签订后，叶繁强突然反悔了，说房子不卖了，事情闹的很不愉快。为了解决他们双方的问题，我们门店为他们进行了多次协调。在2015年7月份的事后，也组织了他们双方、经办人员、门店经理一起在店里开了协调会。在会议上，叶繁强明确表示，他现在要毁约，要解除合同，但是不愿意按照合同的约定支付20%的违约金，只愿意支付至多50万元的解约违约金。但是由于当时，该套房屋上涨的价格已经远远超过了50万元，李国宾、牟杨对此无法接受，致使协商不成。”
2015年8月5日，李国宾、牟杨提起（2015）浦民一（民）初字第29580号诉讼，请求判令：1、叶繁强协助将系争房屋过户至李国宾、牟杨名下并向李国宾、牟杨交付系争房屋；2、叶繁强向李国宾、牟杨支付违约金（以每日660元的标准，从2015年7月16日起计算至系争房屋过户到李国宾、牟杨名下之日止）。2015年9月22日，在该案庭审时，李国宾与牟杨曾表示“系争房屋现在的市场价”“涨了80-100万元左右”，叶繁强表示“合同解除后的补偿，叶繁强愿意按照银行同期贷款利息补偿给李国宾、牟杨，对李国宾、牟杨实际产生的损失也愿意做补偿。”2015年10月22日，一审法院作出（2015）浦民一（民）初字第29580号民事判决书。判决查明：2015年7月，李国宾、牟杨发函给叶繁强要求履行过户义务；2015年4月25日，叶繁强通过短信告知中介人员其妻不同意出售系争房屋；2015年7月份，叶繁强以其妻不同意出售系争房屋为由，要求协商解除合同，但李国宾、牟杨不同意解除合同。判决认定：李国宾、牟杨与叶繁强签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，系争房屋在签订合同时登记在叶繁强一人名下，根据物权公示公信原则，李国宾、牟杨有理由相信叶繁强有权处分系争房屋，叶繁强以妻子不同意出售系争房屋为由，拒绝履行过户义务，缺乏依据等，判决叶繁强应于该判决生效之日起十日内协助李国宾、牟杨将系争房屋过户至李国宾、牟杨名下，同时李国宾、牟杨支付叶繁强购房款173万元；叶繁强履行上述第一项义务完毕后十五日内，李国宾、牟杨支付叶繁强购房款230万元。叶繁强不服（2015）浦民一（民）初字第29580号判决，提起上诉。
2015年12月4日，叶繁强向牟杨汇款220万元。当日，牟杨将该220万元退还给了叶繁强。
2015年12月31日，杨某1向一审法院提起诉讼，请求判令叶繁强与李国宾、牟杨于2015年4月15日签订的《上海市房地产买卖合同》无效。2016年6月8日，一审法院作出（2015）浦民一（民）初字第46629号民事判决书。判决认定：签订《上海市房地产买卖合同》时，系争房屋登记在叶繁强一人名下，根据物权公示、公信的原则，李国宾、牟杨有理由相信叶繁强有权处分系争房屋。李国宾、牟杨以合理的价格受让系争房屋，系善意第三人，该《上海市房地产买卖合同》无法律规定的无效情形，故判决驳回了杨某1的诉讼请求。杨某1、叶繁强不服该判决，提起上诉。2016年9月19日，上海市第一中级人民法院作出（2016）沪01民终8502号民事判决书，认为系争房屋属于杨某1与叶繁强的夫妻共同财产，叶繁强擅自出售系争房屋的行为属于无权处分，但因系争房屋买卖合同系叶繁强与李国宾、牟杨的真实意思表示，内容并未违反法律或行政法规强制性规定，亦无证据证明叶繁强与李国宾、牟杨具有恶意串通损害杨某1合法权益的情形，故系争房屋买卖合同有效，杨某1以无权处分为由主张买卖合同无效，缺乏法律依据，故判决驳回上诉、维持原判。
2016年9月23日，上海市第一中级人民法院作出（2016）沪01民终1653号之一民事裁定书，撤销（2015）浦民一（民）初字第29580号民事判决书，发回上海市浦东新区人民法院重审，重审案号为（2016）沪0115民初80879号。
李国宾、牟杨因不服（2016）沪01民终8502号民事判决中认定系争房屋为杨某1、叶繁强共同财产及认定叶繁强出售行为系无权处分，向上海市第一中级人民法院申请再审。2017年2月23日，上海市第一中级人民法院作出（2016）沪01民申428号民事裁定书，认定叶繁强在未征得杨某1同意的情况下处分系争房屋为无权处分，驳回了李国宾、牟杨的再审申请。
2017年3月27日，李国宾、牟杨向一审法院提出撤诉申请，要求撤回（2016）沪0115民初80879号案件的起诉，一审法院于同日裁定准许李国宾、牟杨撤诉。
2016年10月28日，叶繁强向牟杨汇款220万元。
另查明，2015年7月1日，牟杨与案外人陈某签订房屋租赁合同，约定陈某将浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（建筑面积103.14平方米）出租给牟杨，固定租赁期限为2015年6月24日起至2015年12月23日，临时租赁期限为2015年12月24日至2016年3月23日，每月租金为9,700元。李国宾、牟杨为此向上海B有限公司支付3,395元中介费；案外人陈某于2015年7月9日出具收据称已收到李国宾、牟杨支付的六个月租金58,200元。2015年12月19日，李国宾与案外人冯某签订房屋租赁合同，约定冯某将浦东新区XX路XX弄XX号XX室（建筑面积155.32平方米）出租给李国宾，租赁期限为2015年12月20日起至2016年12月19日，每月租金为13,000元。李国宾、牟杨为此支付中介费4,550元。后，李国宾、牟杨分别于2015年12月19日、2016年3月22日、6月20日、9月19日各向冯某汇款39,000元。2016年12月20日，李国宾与冯某签订房屋租赁合同，约定冯某将浦东新区XX路XX弄XX号XX室（建筑面积155.32平方米）出租给李国宾，租赁期限为2016年12月20日起至2017年12月19日，每月租金为14,000元。2017年1月3日，牟杨向冯某汇款42,000元。
还查明，2014年3月25日，牟杨的母亲杨某2出售其名下的房屋一套。2014年4月18日，杨某2向牟杨汇款100万元。2015年5月16日，杨某2向牟杨汇款50万元。2015年3月15日，李国宾及刘某、李某与邹某、蒋某签订房屋买卖合同，约定将李国宾、刘某、李某名下的上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋以288万元出售给邹某、蒋某。
本案审理中，经李国宾、牟杨申请，一审法院委托上海C有限公司对系争房屋的价值进行评估。2017年8月8日，上海C有限公司作出估价报告，确认系争房屋在2017年2月23日的市场价值为1,218万元。李国宾、牟杨为此支付评估费26,000元。
一审法院认为，李国宾、牟杨与叶繁强签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，属有效合同，双方均应严格按约履行。叶繁强以其出售房屋行为系无权处分而主张其有权解除合同，违反合同约定，亦缺乏法律依据，一审法院不予采信。基于不动产的公示公信原则，系争房屋产权登记于叶繁强一人名下，李国宾、牟杨为购买系争房屋与叶繁强签订买卖合同，并无过错。李国宾、牟杨在2017年2月23日上海市第一中级人民法院作出（2016）沪01民申428号民事裁定书后确认叶繁强出售系争房屋的行为系无权处分，叶繁强亦以无权处分为由拒绝履行合同，现李国宾、牟杨以合同目的无法实现为由要求解除合同，符合法律规定，一审法院予以准许。因房屋交易不成，李国宾、牟杨主张叶繁强协助其办理系争房屋交易税费退还手续，并无不当，一审法院予以准许。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求采取恢复原状等补救措施，并有权要求赔偿损失。现李国宾、牟杨依据合同约定，要求叶繁强在合同解除后按照合同价款的20%支付违约赔偿金，合法有据，叶繁强亦予认可，一审法院依法准许。李国宾、牟杨还主张上述约定的违约赔偿金并不足以弥补其实际经济损失，一审法院认为，考虑到本案纠纷发生至今已两年有余，涉案房屋市场价在此期间内出现了大幅上涨，李国宾、牟杨确实存在较大的经济损失，该损失已远远超过合同约定的违约赔偿金，故李国宾、牟杨主张其余经济损失，合法有据，一审法院予以认可；参考房屋评估报告确定的房屋差价损失，并结合李国宾、牟杨提供的租房、出售原有房屋等相关证据，以及综合叶繁强的违约情况等本案案情，一审法院酌情确定该损失为420万元。李国宾、牟杨与叶繁强就履行合同发生争议后曾发生多次协商，但均因叶繁强提出的违约赔偿金额远低于房价上涨金额而致协商不成，故李国宾、牟杨就协商不成并无过错，叶繁强主张李国宾、牟杨自行扩大损失，缺乏依据，一审法院不予采信。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，于2017年9月25日作出判决：一、解除李国宾、牟杨与叶繁强于2015年4月15日就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、叶繁强应于判决生效之日起十日内协助李国宾、牟杨办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的房地产交易税费退还手续；三、叶繁强应于判决生效之日起十日内给付李国宾、牟杨违约金1,246,000元;四、叶繁强应于判决生效之日起十日内赔偿李国宾、牟杨经济损失4,200,000元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59,022元，由李国宾、牟杨负担11,804元，叶繁强负担47,218元。评估费26,000元，由叶繁强负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与两被上诉人就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，一审认定该合同有效当属正确。依法成立的合同受法律保护，各方当事人均应严格恪守履行。鉴于本院作出的（2016）沪01民申428号民事裁定书已经确认上诉人出售系争房屋的行为系无权处分，系争合同目的无法实现，一审法院准许解除合同，并由上诉人协助被上诉人办理系争房屋交易税费退还手续，具有事实和法律依据，本院予以认同。本院二审的争议焦点在于一审法院认定上诉人赔偿被上诉人违约金及经济损失是否具有相应依据，金额是否适当。本案中，上诉人以无权处分为由拒绝履行合同，故导致合同解除的违约责任显属上诉人，上诉人理应按照合同约定的标准支付被上诉人违约赔偿金。对于被上诉人的经济损失，上诉人主张其于签订合同三天后即通知两被上诉人其出售房屋系无权处分，要求解除合同并愿意赔偿损失，而被上诉人则坚持继续履行合同，故导致损失持续扩大的责任在于两被上诉人。被上诉人则主张直至2015年7月贷款手续办理完毕要求上诉人办理过户时上诉人方才提出解除合同，且多次协商均因上诉人提出的违约赔偿金额远低于房屋上涨差价金额而致协商不成，故上诉人应对其损失承担赔偿责任。对此，本院认为，房价大幅上涨给被上诉人造成的经济损失远超合同约定的违约赔偿金，被上诉人主张其余经济损失于法有据，应予支持。双方就合同履行发生争议，且对赔偿金额协商不成时，两被上诉人选择诉讼途径救济自身权利，合乎情理。上诉人主张被上诉人应对因此造成的扩大的损失自行承担责任，于法无据，本院不予采信。鉴于本院（2016）沪01民申428号民事裁定书做出的时间在2017年2月23日，此时被上诉人方确认系争合同确实无法继续履行，故一审法院以2017年2月23日作为确定房屋差价损失的时间节点较为合理，本院予以认同。一审法院参考房屋评估报告确定房屋差价损失，并结合两被上诉人提供的租房、出售原有房屋等相关证据，以及综合上诉人的违约情况等本案案情酌定的损失金额尚属合理，本院予以认同。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币49,922元，由上诉人叶繁强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 谢 猛
审 判 员 蒋庆琨
二〇一八年二月二十七日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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