准格尔旗人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内0622民初643号
原告宝音巴图，男，蒙古族，1983年6月4日出生，伊泰公司职工。公民身份号码×××。
委托代理人贾梦灵，内蒙古兰瑾律师事务所律师。
被告奇海春，男，蒙古族，1984年3月15日出生，工人。公民身份号码×××。
原告宝音巴图诉被告奇海春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案受理后，依法由代理审判员段俊合适用简易程序，于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告宝音巴图的委托代理人贾梦灵及被告奇海春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝音巴图诉称，2012年3月20日，双方签订了《房屋买卖协议书》，约定将原告宝音巴图所有的位于准格尔旗大路新区伊泰府利美佳苑4-4-302号面积为101.37平方米的房屋一套出售于被告奇海春。被告奇海春在支付了首付款后，剩余房款按照原告宝音巴图与银行按揭贷款约定按月支付，如果被告违约，应承担违约责任。被告奇海春在支付了203030元房款后，原告宝音巴图即将该房屋及相关手续（购房合同、购房收据或发票、相关电卡、水卡等一切手续）交接于被告奇海春。被告奇海春入住后，从2014年3月份起就开始违约，不支付每月按揭贷款，直至原告宝音巴图起诉前被告奇海春仍然不能按月还款，导致了原告宝音巴图银行信用恶化，产生了不良记录，发放贷款的公积金中心催缴贷款，给原告宝音巴图造成了巨大的损失和恶劣影响。被告奇海春既然按月还款1650元的合同义务无法履行，就说明被告奇海春已经根本没有履约的能力，视为根本违约。故请求贵院判令依法解除双方于2012年3月20签订的《房屋买卖协议书》，被告奇海春腾出房屋后交付原告宝音巴图，被告奇海春承担违约金105000元（按照未付的210000元的50%计算）和房屋使用费用75000元（按照占用5年，每年15000元计算），返还原告宝音巴图的购房合同原件、购房收据或发票原件和相关电卡、水卡等一切资料和手续（质量保证书、贷款合同、住房维修基金收据）。被告奇海春承担案件受理费。
被告奇海春辩称，约定总购房款是413030元，其中包括好处费100000元，我用原告宝音巴图的公积金贷款了，贷款是我每个月在还，但是有过违约，具体违约的次数我记不清了。原告宝音巴图找我结算过，我给原告宝音巴图打过条子。我不同意解除合同，如果要是解除也可以，需要返还我370000元左右。我不同意腾房，我不承担违约金，我还给了原告100000元的好处费，目的就是为了贷款。我不认可75000元的使用费用，所有要求返还的东西我均不同意。我们的买卖协议是有效的。原告宝音巴图的证据中关于银行还款的证据不认可，因为如果是已经还款了，就不会有银行（公积金中心）的违约问题了。对于我打的2支欠条的真实性认可。我认可原告宝音巴图关于住房公积金中心《住房公积金支取申请书》，但是原告宝音巴图没有证据证明公积金中心起诉了他（原告宝音巴图），至于原告宝音巴图对公积金中心的承诺书与我无关。我认可收到原告宝音巴图的房屋（已经入住）商品房买卖合同、购房发票、水卡、电卡，我没有收到贷款合同、维修基金和住宅质量保证书。
经审理查明，2011年9月9日原告宝音巴图从案外人内蒙古伊泰置业有限责任公司处购买了位于准旗大路新区府利美家苑住宅小区4-4-302号的房屋一套，后原告宝音巴图将该房屋卖予被告奇海春，双方于2012年3月20日签订了《房屋买卖协议书》。双方约定的交易价款是413030元，合同签订之日给付首付款203030元，剩余210000元的给付方式为原告宝音巴图以自己的名义办理贷款，由被告奇海春按照原告宝音巴图的应还款数额予以还款（由被告奇海春直接向贷款发放机构还款），还款期限为十年。双方还约定交付首付款后原告宝音巴图将电卡、水卡等一切手续交由被告奇海春，《协议》还约定了双方的违约责任，即如有违约，则承担购房款50%的违约金。另查明，被告奇海春交付了首付款203030元后收到原告宝音巴图交来的《商品房买卖合同》、购房发票（收据）、水卡、电卡。涉案房屋的贷款是以原告宝音巴图的名义在鄂尔多斯市住房公积金管理中心办理的，2015年5月11日及2016年11月5日，被告奇海春向原告宝音巴图出具了欠条二支，2015年5月11日的欠条载明欠款13000元，2016年11月5日的欠条载明欠款13000元（原告宝音巴图代缴房款）及欠法院的诉讼费、公积金、利息、罚款14000元，约定2个月还款。被告奇海春承认存在违约还款的行为，因被告奇海春在本案涉案存在迟延还款的违约行为，导致原告宝音巴图在公积金处多次违约，本案双方合同目的不能实现，从双方签订合同以后至原告宝音巴图起诉时，被告奇海春一直在涉案房屋内居住。
以上事实有购房合同，协议，欠条，申请书，承诺书及当事人陈述予以证明。
本院认为，本案的合同目的在于原告宝音巴图将涉案房屋以413030元的价格出卖给被告奇海春，合同履行付款的方式为首先交付203030元首付款，剩余21万元是以原告宝音巴图的名义贷款以后，被告奇海春按月还款。但是庭审中的证据可以证明被告奇海春在给付203030元以后，并未按照约定按期还款，致使原告宝音巴图的在鄂尔多斯市住房公积金管理中心的贷款违约还款，而且违约数次。本院在在审理本案时注意到双方均认可还款存在违约，但是双方具体还款数额却没有证据予以证明，因为从已经还款的证据可以看出，无论是原告宝音巴图的还款还是被告奇海春的还款，偿还的均属原告宝音巴图名下的贷款。所以在合同目的不能实现，应予以解除的情况下，被告奇海春有权利另案起诉除首付203030元以外的还贷款部分和相应的添附在房屋上的费用。原告宝音巴图主张的违约金部分，本院认为双方虽然约定了总价款50%的违约金，但是在已经给付203030元首付款，剩余210000元付款存在违约的情况下，依照210000元为基数计算违约金较为合理，计算标准依照210000元的30%确定违约金也是较为合理的，因此本院认定的违约金数额为63000元。经过庭审查明被告奇海春接手房屋的时间是2012年3月20日，原告宝音巴图的起诉时间是2017年3月3日，占用时间为近5年，原告宝音巴图主张每年15000元的使用费，共计75000元，经本院酌定，本案房屋使用费为50000元（不区分年使用费，而是将租房期间的费用统一计算）。综上原告宝音巴图退还被告奇海春因合同解除而产生的合同款203030元-63000元-50000元=90030元。被告奇海春应腾出房屋同时应退还经本院查明认定的购房合同、购房发票（收据）、水卡、电卡。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定判决如下：
一、原告宝音巴图与被告奇海春于2012年3月20签订的《房屋买卖协议书》于本判决生效后立即解除，同时被告奇海春立即腾出位于准旗大路新区府利美佳苑住宅小区4-4-302号的房屋并且立即返还原告宝音巴图的购房合同、购房收据（发票）、电卡、水卡；
二、原告宝音巴图于本判决生效以后立即退还被告奇海春除违约金与房屋使用费以外剩余的90030元；
三、驳回原告宝音巴图的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3900元（原告宝音巴图已预交1950元），减半收取1950元，由原告宝音巴图负担975元，由被告奇海春负担975元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
代理审判员 段俊合
二〇一七年九月一日
书 记 员 师 洁