浙江省衢州市衢江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0803民初1816号
原告：徐芝仙，女，1970年12月24日出生，汉族，住浙江省江山市，
被告：衢州市衢江区长河房地产有限公司，住所地：衢州市衢江区航民望江园B区5号，组织机构代码：56936793-1。
法定代表人：王日敖，执行董事。
委托代理人：郑雪刚，浙江南孔律师事务所律师。
委托代理人：郑灵，浙江南孔律师事务所律师。
原告徐芝仙与被告衢州市衢江区长河房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用简易程序由审判员杨昊独任审判，分别于2017年8月1日、2017年9月11日公开开庭进行了审理并当庭宣告判决，原告徐芝仙与被告特别授权委托代理人郑雪刚、郑灵均到庭参加诉讼。
原告徐芝仙诉称，2014年11月13日,原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买衢州市衢江区长河绿江南小区2幢2单元1002室住宅用房，总价款780000元（包括阁楼价款266000元）原告以现金加银行按揭贷款方式付款。被告承诺于2015年7月28日前取得并交付土地、房屋权属证书给原告。被告不能在约定期限内交付权属证书，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定交付了全部购房款。2015年2月11日，被告向原告交付房屋。当天，原告按被告指示，又交付给被告11816元交房费用，用于办证。但时至今日，被告仍未履行办证义务，未向原告交付土地、房屋权属证书。故原告诉至法院，诉请：一、被告立即履行办证义务，向原告交付位于衢州市衢江区绿江南小区2幢2单元1002室的房屋不动产权证书；二、判令被告以每日78元的标准支付从2015年7月28日起至交付所购房屋不动产权证书之日止期间的违约金，暂计至起诉之日为50700元；三、判令被告退还交房费用11816元；四、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告申请撤回第一、三项诉讼请求，明确诉讼请求为判令被告以每日78元的标准支付从2015年7月28日起至交付所购房屋不动产权证书之日止的违约金。
为证明上述事实，原告徐芝仙向本院递交如下证据：
1、《商品房买卖合同》一份，证明原告2014年11月13日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的长河绿江南2幢2单元1002室，总房款514000元，被告承诺2015年7月28日取得土地房屋权属证书交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；
2、《绿江南小区阁楼使用权转让协议》一份，证明原告2014年11月13日向被告购买第2幢04号阁楼，购房款266000元，此阁楼仅有使用权，不能办理有关权属证书；
3、购房发票六张（复印件，原件交给被告办理权属证书），证明原告已经付款的事实。
4、2016年4月22日非税收入通用票据一张、2015年2月11日收据三张、2015年2月10日发票一张，证明原告向被告交付了办证费用、物业费的事实。
5、长河(绿江南物品交接确认表，证明原告于2015年2月10日办理了交房手续的事实。
6、承诺书一份，证明原告缴纳的办证费用系由被告衢州市衢江区长河房地产有限公司委托代收。
7、个人住房借款合同一份，证明原告银行贷款手续在2014年12月18日办理完毕。
被告衢州市衢江区长河房地产有限公司辩称，1、根据双方签订的买卖合同，被告只需要完成初始登记的任务，2015年5月26日已经完成初始登记任务，办证的主体是原告（委托中介）和政府登记部门，与被告无关，之前开具的不动产销售发票也因为营改增的原因也被要求重新开具新的增值税发票予以补证，所以原告不能办证不是我们的原因导致的；2、商品房转移登记的话，原告委托的是江山世联商贸公司，与被告无关；3、关于给付违约金基数的问题，即使要计算，也应该按照需要办证的房产价值来计算，阁楼不需要办理产权证书；4、原告在合同中亦存在违约的，没有按合同约定在2014年11月20日前付款，存在逾期交款情形，根据合同约定我们要求扣除8902.8元。
被告衢州市衢江区长河房地产有限公司为证明其辩称事实，向本院递交房屋所有权证存根（复印件，原告交还被告办理权属证书）一份，证明被告于2015年5月26日取得初始登记的事实。
经庭审举证、质证，被告对原告所举的证据1真实性无异议，认为根据合同约定被告只负有办理初始登记的义务，对于商品房转移登记，原告是委托江山世联商贸公司办理的，与被告无关；对证据2无异议，认为阁楼不需要办理权属证书，不能将该笔款项计入基数计算违约金；对证据3真实性没有异议，其中2014年11月27日与2015年1月7日的发票证明原告存在逾期付款的事实；对证据4认为与本案无关；对证据5、6、7没有异议。被告对原告提交的证据真实性没有异议，但是认为到现在还未为原告办理权属证书是原告原因造成。
经庭审举证、质证，被告对原告所举证据1真实性无异议，对该证据所反映的书面内容本院予以确认，对被告认为仅负有办理权属证书初始登记义务且已于合同约定期限内办理了初始登记故不存在违约的质证意见，本院认为被告该义务的完成应以商品房买受人或其委托第三方中介机构可以自行办理商品房转移登记的条件为前提，现被告在办理初始权属登记后，因土地抵押给中国建设银行从而土地使用权证书被银行扣押，导致原告事实上办理商品房转移登记的不可能，应认定为未实际完成办证交付义务，对被告该质证意见不予采纳；被告对原告所举证据2真实性双方无异议，因阁楼不需要办理权属证书，故对被告质证认为不能将该笔款项计入基数计算违约金的质证意见本院予以采纳；被告对原告所举证据3真实性无异议，结合被告无异议的证据7本院确认原告贷款手续办理完毕时间为2014年12月18日，根据逾期付款违约条款计算逾期付款违约金为3641.4元（2014.11.20
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2014.11.26以546000元为基数按日万分之三是1146.6元，因原告在2014年11月27日支付150000元，故2014.11.27-2014.12.17以396000元为基数按日万分之三计算是2494.8元，合计3641.4元）；被告对原告所举证据4认为与本案无关，结合被告没有异议的证据6（承诺书）及《商品房买卖合同》第十六条亦约定买受人委托出卖人办理该商品房转移登记的约定可以认定商品房转移登记义务主体为被告；被告对原告所举证据5、6、7没有异议，本院予以确认。被告对原告所举证据真实性没有异议，本院对该证据所反映的内容予以认定。
经审理查明：2014年11月13日,原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买衢州市衢江区长河绿江南小区2幢2单元1002室商品房，房屋总款514000元。同日，原告、又与被告签订《绿江南小区阁楼使用权转让协议》，约定购买被告开发的第2幢04号阁楼，购房款266000元，价款与住宅价款统一结算，此阁楼无产权，即不能申请房屋所有权登记，也不能申领房屋权属证书。《商品房买卖合同》第七条约定2014年11月13日原告应向被告支付首付款234000元，剩余房款546000元的贷款手续在2014年11月20日办理完毕，逾期办理视为逾期付款。不超过30日的，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金；超过30日的，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金；第十六条约定被告承诺于2015年7月28日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告，原告委托被告办理该商品房转移登记，如被告不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起60日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。后原告按约定共向被告支付房屋首付234000元，2014年12月18日，剩余546000元购房款，原告向中国建设银行办理了个人住房商业贷款手续。2011年7月5日被告取得土地权属初始登记证书，2013年1月10日被告将土地使用权抵押给中国建设银行用于贷款，同日建设银行将该土地使用权证予以收缴。2015年2月10日，被告将该商品房交付原告使用，但至今未将土地、房屋权属证书交付原告。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原、被告签订的《商品房买卖合同》应受法律保护，按照约定原告应在2014年11月20日前办理完毕贷款手续；被告则应于2015年7月28日前将土地、房屋权属证书交付给原告。现被告辩称根据《商品房买卖合同》约定，被告只需完成土地使用权、商品房所有权初始登记任务，而被告已于2015年5月26日完成初始登记，关于办理商品房转移登记原告已经委托江山世联商贸商业公司，办证主体应该是江山世联商贸商业公司和政府登记部门，与被告无关。本院认为，被告作为房开公司负有办理土地、房屋权属初始登记义务，但该义务的完成应以商品房买受人或其委托第三方中介机构可以自行办理商品房转移登记的条件为前提，现被告因土地抵押给中国建设银行从而土地使用权证书被银行扣押，导致原告事实上办理商品房转移登记的不可能，应认定为未实际完成办证交付义务。另根据《商品房买卖合同》第十三条关于抵押与相关债权债务条款的约定，土地已作抵押，出卖人保证在房屋交付后办理商品房转移登记前注销抵押，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。现因出卖人在合同约定的2015年7月28日前未将土地、房屋权属证书实际交付原告，导致原告无法办理商品房转移登记，对原告诉请从2015年7月29日作为违约期间起算点并无不当。另根据被告出具的承诺书，亦确认江山世联商贸商业公司收取办证费用系由被告衢江区长河房地产开发有限公司委托代收，《商品房买卖合同》第十六条亦约定买受人委托出卖人办理该商品房转移登记的约定，可以确认被告系为原告办理商品房转移登记的义务主体。结合从商品房交付时间2015年1月28日与出卖人承诺的2015年7月28日前取得土地、房屋权属证书的时间差六个月，及在此前已生效的同类案件诉讼中，被告均未对交付时间为2015年7月28日提出异议，亦可从侧面说明在2015年7月28日办理交付个人土地、房屋权属证书系双方真实意思表示。综上，对被告的该辩称本院不予支持，对原告的合理诉请本院予以支持。因阁楼不需要办理权属证书，不能将该笔款项计入基数计算违约金，故被告对原告承担的违约金应以514000元为基数、自2015年7月29日起至长河绿江南小区2幢2单元1002室土地、房屋权属证书实际交付原告徐芝仙之日止、按每日万分之一计算。关于逾期付款事宜，虽然被告未就原告应承担的违约责任提起反诉，但庭审中原告同意如存在逾期付款违约金同意在被告应承担违约金范围内扣减，为减少讼累，本院予以一并处理，因原告在2014年11月27日支付了150000元并在2014年12月18日办理了贷款手续，故结合合同约定计算违约金数额为3641.4元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：
被告衢州市衢江区长河房地产有限公司支付原告徐芝仙以514000元为基数、自2015年7月29日起至长河绿江南小区2幢2单元1002室土地、房屋权属证书实际交付原告徐芝仙之日止、按每日万分之一计算的逾期办理土地、房屋权属证书违约金，此款扣除3641.4元后的款项限被告衢州市衢江区长河房地产有限公司于本判决生效之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取534元，由原告徐芝仙负担25元，被告衢州市衢江区长河房地产有限公司负担509元，限本判决生效之日起十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院
审判员 杨昊
二〇一七年九月十一日
书记员 方琦
申请执行期限二年
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。