山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民一终字第770号
上诉人（原审被告）魏学荣，男，1958年3月5日出生，汉族，山东省荣誉评级有限公司职工，住济南市。
被上诉人（原审原告）济南创信物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人程增祥，董事长。
委托代理人陈金玲，山东众成仁和律师事务所律师。
上诉人魏学荣因与被上诉人济南创信物业管理有限公司（以下简称创信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2012)历商初字第536号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：魏学荣于1997年入住当时由山东中创物业发展有限公司提供物业服务的中创开元山庄，双方未签订物业服务合同，山东中创物业发展有限公司按建筑面积每月每平方米0.38元收取管理费，按建筑面积每平方米每年2元收取住宅维修基金，用于房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、主体上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体公用设施的维修和养护，并由物业公司收取暖气费。经与该小区开发商山东中创房地产开发总公司协商，自1999年10月18日起，山东中创物业发展有限公司对中创开元山庄的物业服务管理由济南创信物业中心接管，济南创信物业中心为魏学荣提供了物业管理及供暖业务。2000年，经济南市物价局核准，同意济南创信物业中心对中创开元山庄按二级物业管理小区收费标准收取公共性物业管理服务费，按建筑面积每月每平方米0.5元收取。2002年12月2日，济南创信物业中心改制为创信物业公司，该公司系具有二级资质的物业服务企业。2010年12月，创信物业公司将中创开元山庄物业管理费调整为每月每平方米0.7元。2007年9月25日，魏学荣因纠纷在所居住的楼下被人打伤，构成轻微伤。魏学荣认为自己系被小区保安打伤，自2008年起未再交纳物业费等费用，双方形成纠纷，创信物业公司遂诉至法院，要求魏学荣支付2008年1月至2012年12月的物业管理费、住宅维修基金、楼道灯电费及2009年至2010年供暖费。
原审法院认为：创信物业公司与魏学荣之间虽然未签订物业服务合同，但创信物业公司由开发单位山东中创物业发展有限公司委托提供物业服务，且魏学荣亦认可并接受了创信物业公司提供的物业服务。创信物业公司、魏学荣之间形成了事实上的物业服务合同关系，根据创信物业公司提供的证据显示，创信物业公司是按照国家规定的收费标准收取物业管理费及供暖费等相关费用的，魏学荣接受了物业服务，但不交纳上述费用，构成了违约，应承担相应责任，故创信物业公司要求魏学荣支付物业服务费、供暖费、住宅维修基金、楼道灯电费的诉讼请求，应予以支持。创信物业公司要求魏学荣支付未按时交纳物业费的利息的诉讼请求，因双方没有约定，原审法院不予支持。魏学荣在答辩意见中主张的未交物业费，是由于被济南创信物业管理有限公司保安打伤，但该事实不能作为拒交物业费的理由，故对于魏学荣此项答辩意见原审法院不予采信，对有关损失魏学荣可另行主张权利。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、魏学荣于本判决生效之日起10日内向济南创信物业管理有限公司支付物业服务费3793.20元[0.5元×109平方米（建筑面积）×36个月+0.7元×109平方米×24个月]；二、魏学荣于本判决生效之日起10日内向济南创信物业管理有限公司支付住宅维修基金1090元（109平方米×2元／年×5年）；三、魏学荣于本判决生效之日起10日内向济南创信物业管理有限公司支付楼道灯电费60元（20元／年×3年）；四、魏学荣于本判决生效之日起10日内向济南创信物业管理有限公司支付供暖费4920元[96.16平方米（套内建筑面积）×25.37元／平方米／年+96.16平方米（套内建筑面积）×26.7元／平方米／年]；五、驳回济南创信物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由魏学荣负担。
上诉人魏学荣不服原审判决上诉称：一、原审判决程序错误，判决1－4事项无事实及法律依据。创信物业公司不具备诉讼主体资格。创信物业公司没有提交证据证实由其为中创开元山庄小区提供的物业服务，创信物业公司提交的市法院调解书是复印件，其真实性无法确认。另民事调解书既不是判决书，也未经中创开元山庄小区业主及魏学荣的认可。故创信物业公司不具备诉讼主体资格。二、原审判决违反程序，遗漏诉讼当事人，应依法发回重审。根据《物权法》的规定，不动产物权的确定根据不动产登记进行确定。本案402室未登记在魏学荣名下，故本案遗漏诉讼当事人，依法应发回重审。三、创信物业公司提交的济南市物价局的文件是规范性文件，不能证实魏学荣是否缴纳物业费，也不能证实中创开元山庄小区的物业费收取的单价、数额。另物业收费标准的变更未向业主公示，更未经业主同意。四、创信物业公司无权收取物业维修基金。物业维修基金的收取主体及缴纳问题有明确法律规定，创信物业公司仅是物业服务单位，无权收取该费用，该费用应由购房者在购房时一次性向专用账户进行缴纳，故原审判决支持创信物业公司物业维修基金的诉求无任何事实及法律依据。五、创信物业公司无权收取供暖费。根据法律规定，供暖费应由供暖部门直接向终端用户收取，而402室并非登记在魏学荣名下，如果创信物业公司是代供暖部门收取，也应该出示授权委托书，以及其已向供暖部门缴纳供暖费用的证据。事实上，创信物业公司从未出示过上述证据，故原审判决支持创信物业公司供暖费的诉求显然是缺乏证据支持。六、原审判决支持创信物业公司楼道灯电费20元/年缺乏证据证明，不应支持。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人创信物业公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
经审理本院认定：原审查明的事实无误，本院予以确认。另，1、由于历史原因，中创开元山庄供暖系由创信物业公司向热力公司购买热源后再通过自备的换热设备向各业主室内供暖。2010年10月29日，创信物业公司与济南热电有限公司签订《换热站移交协议书》，创信物业公司将已建换热供热设备无偿移交给济南热电有限公司，由该公司负责站内换热系统的运行、管理、维护。同日，济南热电有限公司与创信物业公司又签订《托管协议书》，双方约定，济南热电有限公司将换热站委托给创信物业公司管理，并负责采暖费的收取等；２、2008年前，魏学荣一直按创信物业公司根据政府相关部门制定的相关物业服务管理收费标准交纳各项费用。
本院认为：创信物业公司于1999年10月18日接管原山东中创物业发展公司对中创开元山庄的物业服务，系该小区实际的物业管理人的事实清楚。上诉人魏学荣在该小区居住生活，其亦认可接受并享受了被上诉人创信物业公司提供的物业管理服务。由此，本院认定创信物业公司与魏学荣已形成物业服务关系。魏学荣以创信物业公司没有提交证据证实其为中创开元山庄小区提供了物业服务为由，主张该公司不具备本案诉讼的主体资格的理由不能成立，本院不予采信。上诉人魏学荣在被上诉人创信物业公司提供管理服务的中创开元山庄小区长期居住生活，其负有依法向所居住的小区的物业管理人创信物业公司缴纳各项相关费用的义务。自2007年创新物业公司已具备二级服务资质，其根据政府相关部门制定的相关物业服务管理收费标准主张物业费，并不违相关管理部门的规定。关于创信物业公司向小区业主收取住宅维修资金是否违反法律规定的问题。本院认为，中创开元山庄小区业主因历史原因在购房时未缴纳住宅维修基金，为维持小区物业的正常使用，为小区物业提供正常的维修服务，创信物业公司按每平方米每年收取一定数额的住宅维修基金和用于公共照明的电费，是为保障小区物业能得到及时维修维护以及方便业主生活的需要。上诉人魏学荣主张创信物业公司仅是物业服务单位，无权收取该费用理由不能成立。关于创信物业公司是否有权收取供暖费的问题。本院认为，上诉人魏学荣在被上诉人创信物业公司提供物业管理服务的小区居住生活，接受了其提供的供暖服务。而根据创信物业公司与济南热电有限公司签订的《换热站移交协议书》以及《托管协议书》，创信物业公司管理并负责魏学荣所居住小区的采暖费的收取。上诉人魏学荣主张创信物业公司无权收取供暖费，但其未提交已向其他供暖企业交纳了供暖费的证据，故原审判决其向被上诉人创信物业公司支付2010年前的供暖费并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人魏学荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙红岩
审 判 员 翟 勇
代理审判员 何菊红
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 白 雪