上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初6754号
原告：俞蓓霞，女，1976年2月2日出生，汉族，住上海市长宁区。原告：朱卫明，男，1967年3月16日出生，汉族，住江苏省靖江市。原告：朱靖哲，男，2002年11月9日出生，汉族，住上海市长宁区。法定代理人：朱卫明(系原告朱靖哲之父)，即本案第二原告。原告：俞国良，男，1946年10月8日出生，汉族，住上海市长宁区。原告：曹梅和，女，1947年1月23日出生，汉族，住上海市长宁区。上述五原告的共同委托诉讼代理人：张勇，上海申翼律师事务所律师。被告：谢映，女，1963年11月25日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：邹遇，女，1988年10月31日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：邹宁，男，1960年9月21日出生，汉族，住北京市海淀区。上述三被告的共同委托诉讼代理人：王飞龙，江苏姑苏律师事务所律师。原告俞蓓霞、朱卫明、朱靖哲、俞国良、曹梅和与被告谢映、邹遇、邹宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案后，依法适用简易程序于2016年7月4日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序并于2016年8月17日再次公开开庭进行了审理。五原告的共同委托诉讼代理人张勇、三被告的共同委托诉讼代理人王飞龙两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞蓓霞、朱卫明、朱靖哲、俞国良、曹梅和向本院提出诉讼请求：1、继续履行五原告与三被告就上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号全幢房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、三被告协助五原告办理上述房屋的产权过户登记手续，将上述房屋产权过户登记至五原告名下；3、三被告赔偿五原告违约金(计算方式：以购房总价款770万元为本金，按日万分之五的标准计算，自2016年5月1日起计算至实际完成房屋过户登记转移手续之日止)。事实和理由：2015年11月28日，经上海先原房地产经纪有限公司居间介绍，五原告与三被告就上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号全幢(花园住宅)房屋(以下简称“系争房屋”)买卖事宜签订了《房地产买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》，原告按约支付房款及装修折价款合计311万元。2016年3月29日，原、被告双方按约办理审税手续时发现原网签备案合同已被中介公司擅自撤销。被告拒绝另行签订新的合同，双方无法继续办理审税。次日，原告致函被告，要求于次月1日办理审税，被告以回美国为由委托案外人钟某代为办理，但该委托因没有经过公证被交易中心拒绝。之后原告多次联系被告及居间方，要求落实房屋产权过户登记的前置相关手续，都没有得到明确的回复。同时，被告在签订买卖合同后私自在网上及中介挂牌将系争房屋予以出租。对于本次房屋买卖交易原告已经准备就绪，但被告的上述行为已经明确表示其将不履行合同义务，构成预期违约，据此原告诉至本院。被告谢映、邹遇、邹宁辩称，被告同意按照原、被告于2015年12月26日签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议履行，同意将涉案房屋过户至五原告名下。但原告主张的违约金没有法律和事实依据，其陈述的违约事实不成立。原、被告双方签订上述合同后，因五原告中有两人名下有公房，处于限购状态无法完成审税，故原告与中介串通将合同主体进行调整，要求被告另行签署新的买卖合同，但被告认为双方已签订过正式的购房合同，且已备案，理应遵守，对于原告变更合同主体，被告无法判断其间的利益关系，亦无法知晓是否侵犯到原购房人的权利，故被告未同意另行签订，并要求原告按照第一份合同履行。但此时上海市于2016年3月25日出台限贷政策，首付比例调高，原告难以实现最初的交易条件，故导致合同未履行的过错不在被告。此外，被告自始至终均按合同约定配合原告，即便身处美国，仍委托他人处理相关事宜，但原告至今没有支付余款，尚处于违约状态，被告对此保留诉权。经审理查明：被告谢映、邹遇和邹宁系系争房屋的登记权利人，房屋建筑面积270.14平方米。2015年9月8日，被告谢映、邹遇出具委托书一份，委托被告邹宁为其代理人代办系争房屋的出售事宜，委托期限自2015年9月20日至2020年9月20日止，委托书详细载明了代理权限。次日，中华人民共和国驻旧金山总领事馆出具公证书一份，证明被告谢映、邹遇于2015年9月8日来到该馆，在上述委托书上签名。2015年11月28日，三被告作为出售方(甲方)、原告俞蓓霞作为承购方(乙方)、上海先原房产经纪有限公司作为居间方(丙方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方委托丙方作为居间方承购甲方系争房屋，总成交价8,500,000元，协议另对其他事宜进行了约定。同日，原告俞蓓霞以汇款方式支付被告邹宁定金20万元。2015年12月26日，原告俞蓓霞、朱卫明、朱靖哲、俞国良、曹梅和作为买受人(乙方)、被告谢映、邹遇、邹宁作为卖售人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方购买甲方系争房屋，建筑面积270.14平方米，转让价款共计7,700,000元。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2016年5月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接……第六条约定，甲、乙双方确认，在2016年4月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止……合同另对其他事宜进行了约定。同日，原告俞蓓霞、朱卫明、朱靖哲、俞国良、曹梅和作为乙方、被告谢映、邹遇、邹宁作为甲方签订《补充协议》一份，约定就上述《上海市房地产买卖合同》中未尽事宜达成本协议书，以资共同遵守：一、甲、乙双方确认，甲方实际到手价格为850万元整(其中770万元为购房合同价，其中80万元为装修补偿款，装修补偿款于双方签订买卖合同当天乙方支付给甲方)。二、实际付款方式：1、2015年11月28日，乙方支付给甲方购房定金20万元；2、2015年12月27日，双方签订《上海市房地产买卖合同》乙方支付给甲方装修补偿款共计80万元；3、乙方于2016年2月28日前支付甲方购房款211万元；4、乙方向贷款银行申请贷款534万元，该款项由乙方贷款银行直接划入甲方指定账户；5、剩余房价款5万元，由交房当日乙方支付给甲方。上述协议签订后，原告俞蓓霞于2015年12月26日以汇款方式支付被告邹宁80万元、于2016年2月25日分别支付1万元和210万元。另查明，上述签订时间为2015年12月26日的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“原备案合同”)经备案登记后于2016年3月29日之前被撤销。2016年3月29日，原告与被告邹宁共同前往上海市松江区房地产交易中心，因合同已撤销备案登记，双方未能办理审税事宜。2016年4月1日，被告邹宁委托案外人钟某至房地产交易中心代为办理审税手续，同样因上述原因未能办理。审理中，原、被告双方均同意继续履行原备案合同及补充协议，但目前仍未形成新的备案合同。对于余款539万元，五原告述称将按约以银行贷款形式支付534万元，剩余5万元于交房当日支付给被告，并承诺若原告之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，原告同意现金补足给被告。而被告则主张行使不安抗辩权，要求原告在房屋过户前提供付款能力担保。审理中，对于备案合同被撤销登记的原因，被告述称系因五原告中存在限购情形，故原告串通中介擅自撤销合同的备案登记，以达到变更主体后与被告另行签订新的买卖合同的目的。为证明上述主张，被告向法庭提交微信记录一组。对此原告不予认可，称其不属于本市限购范围，并承诺，若因原告存在限购情形导致合同不能继续履行，其同意按照原备案合同的约定承担违约责任。同时原告向本院提交原告俞蓓霞、俞国良、曹梅和作为卖售人(甲方)、案外人蒋金豹、张以梅作为买受人(乙方)于2016年2月25日签订的《上海市房地产买卖合同》一份，证明其已出售五原告名下唯一住房。对该证据，被告质证认为真实性无法判断，该房屋买卖合同签订时间为2016年2月25日，待房屋过户消除限购限贷的情况至少要至2016年4月。审理中，原告向本院提交网络截屏信息一组，拟证明被告不愿意继续履行双方的房屋买卖合同，并擅自挂牌出租系争房屋。被告对此质证认为，不认可证据的真实性。被告于2015年9至10月的确委托中介公司挂牌出租房屋，但房屋出售后从未委托房天下网站挂牌出租。审理中，被告述称因本次房屋买卖交易产生的损失，被告不在本案中主张，但保留另案起诉的权利。以上事实，有上海市房地产权证、委托书、公证书、房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、补充协议、中国工商银行电子银行回单以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：五原告与三被告签订的《上海市房地产买卖合同》中约定了房价为770万元，而原、被告之间《补充协议》中又约定被告实际到手总价为850万元，据此，本院认定原、被告真实的交易价格应为850万元。该《上海市房地产买卖合同》中有关房屋价款的约定，显然是为了逃避国家税收，已侵害到了国家利益，故该合同中房屋价格条款应为无效条款。关于该合同及《补充协议》的其他条款内容，均系双方当事人真实意思表示，合法、有效，原、被告均应恪守履行。现原、被告均同意继续履行上述合同及补充协议，本院予以确认，三被告亦应当配合五原告办理系争房屋的过户手续。关于五原告主张的逾期过户违约金，现原、被告均确认导致本案房屋无法办理审税及过户的原因在于上述合同的备案登记被注销，故本院认为，尽管合同约定在2016年4月30日之前办理转让过户手续，但原告亦无证据证明三被告对于合同的注销备案存在过错，故原告以此主张三被告承担逾期过户违约金，本院难以支持。对于剩余房价款539万元，根据合同约定：原告向贷款银行申请贷款534万元，由贷款银行代原告直接支付给被告指定账户，剩余房价款5万元，原告于交房当日支付给被告。现合同约定的履行期限已过，故相应的履行时点应重新调整和顺延。庭审中，五原告亦承诺若贷款申请未经审核通过或者额度不足的，同意以现金补足给被告，故结合办理贷款及过户所需的时间，本院确认，五原告应于九十日内通过贷款或自筹资金等形式向三被告支付534万元房款，同时，三被告亦应将系争房屋过户至五原告名下，并于过户完成之日起二十日内搬离并将系争房屋交付五原告，五原告应于交房当日支付三被告5万元尾款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：一、原告俞蓓霞、朱卫明、朱靖哲、俞国良、曹梅和与被告谢映、邹遇、邹宁继续履行于2015年12月26日签订的《上海市房地产买卖合同》(含《补充协议》)；二、被告谢映、邹遇、邹宁于本判决生效之日起九十日内协助原告俞蓓霞、朱卫明、朱靖哲、俞国良、曹梅和办理上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号全幢房屋的过户手续，过户至原告俞蓓霞、朱卫明、朱靖哲、俞国良、曹梅和名下；三、原告俞蓓霞、朱卫明、朱靖哲、俞国良、曹梅和于本判决生效之日起九十日内支付被告谢映、邹遇、邹宁房款5,340,000元；四、被告谢映、邹遇、邹宁于上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号全幢房屋过户完成之日起二十日内搬离上述房屋，并将房屋交付原告俞蓓霞、朱卫明、朱靖哲、俞国良、曹梅和；五、原告俞蓓霞、朱卫明、朱靖哲、俞国良、曹梅和于被告谢映、邹遇、邹宁交付上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号全幢房屋当日支付被告谢映、邹遇、邹宁房款50,000元；六、驳回原告俞蓓霞、朱卫明、朱靖哲、俞国良、曹梅和的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49,690元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费54,690元，由原告俞蓓霞、朱卫明、朱靖哲、俞国良、曹梅和负担27,345元(已付),由被告谢映、邹遇、邹宁负担27,345元(于本判决生效之日起七日内支付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
审 判 员 惠 蕙
人民陪审员 范幼芳
二〇一六年十月十一日
书 记 员 沈晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
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