杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭上民初字第349号
原告（反诉被告）：汪某某。
被告（反诉原告）：田某某。
委托代理人：姚某某、张某。
汪某某为与田某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010
年3月23日依法受理，由审判员阮颖独任审判。审理中，田某
某于2010年4月28日提出反诉。本院依法受理后，转换简易程
序为普通程序，组成合议庭，于2010年6月3日公开开庭将本诉
与反诉合并进行了审理。汪某某、田某某及其委托代理人张某
到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汪某某起诉称：本人于2009年9月3日向田某某租住上城
区××单××室房屋一套。2009年11月份，房东要求我搬家。
2009年11月21日左右，我从租住的房屋中搬出。当时，我要求
田某某把有关费用予以退还，但田某某不同意。2010年2月底
，田某某已将门锁换掉，理由是房子已经到期，我不交房租和
水电费。因双方纠纷未解决，故诉至法院，请求判令田某某退
还3个月房租3000元、保证金1000元、支付违约金1000元并承
担本案诉讼费用。
田某某答辩称：我从来没有要求汪某某搬走，她搬走是
因为她丈夫来找她。汪某某没有把房子及时还给我，所以我不
应退还3000元房租。我也不存在违约。因此，请求驳回汪某某的本诉请求。
田某某反诉称：双方于2009年9月2日签订房屋租赁合同
一份，约定由汪某某承租位于上城区××号5单元702房屋，租
赁期限自2009年9月3日至2010年9月2日，租金半年一付，并约
定门锁由汪某某自行更换。合同签订后，田某某按约将房屋交
付给汪某某使用。2010年3月，田某某按合同约定支付租金的
时间向汪某某收取租金，遭到拒绝。汪某某不仅不交纳房租，
还不交纳其所使用的有线电视费和电费，并且还有破坏房屋物
品的行为，造成衣柜门损坏和大床丢失等损失，使得田某某遭
受到经济损失。故田某某诉至法院，请求判令汪某某支付违约
金1000元、赔偿损失986元（其中有线电视半年费用126元、有
线电视卡遗失补办费用60元、电费200元、开锁费用150元、大
床遗失损失400元、衣柜门破损修复费用50元）并承担本案全
部诉讼费用。
汪某某答辩称：田某某诉讼请求中的电费200元确应由我
支付，其余部分均不应由我承担。柜子的抽屉原本就是破的；
床是我搬走的，但我当时和田某某约定，只需在我退租时给他
一张床即可；有线电视费并未拖欠，我一直缴纳有线电视费从
2009年6月份到12月份；关于开锁费用，我找过换锁的公司，
田某某提供的收据中换锁的金额和时间不对；对1000元违约金
我也不认可。
汪某某为支持其本诉及反诉主张，一并向本院提供如下
证据：
1、落款时间为2009年9月2日的房屋租赁合同一份，用以证明双方签订房屋租赁合同的事实；
2、落款时间为2009年11月22日的房屋租赁合同一份，用
以证明汪某某于2009年11月份已经从原来承租的房某某搬走的
事实；
3、证明一份，用以证明承租房屋中的大床、柜子上的抽
屉原本就是破的且汪某某于2009年11月、12月要求转租的事实
。
田某某为支持其本诉及反诉主张，一并向本院提供如下
证据：
1、落款时间为2009年9月2日的房屋租赁合同一份，用以
证明双方签订租赁合同且汪某某违约的事实；
2、电费单据三份，用以证明田某某支付电费200余元并
要求汪某某承担其中的200元的事实；
3、开锁收款收据一份，用以证明开锁费用为150元的事
实；
4、百通家政服务部证明一份，用以证明汪某某承租房屋
时房间里有席某某一张的事实。
上述证据经庭审质证，结合当事人的质证意见，本院认
证如下：
关于汪某某提供的证据：田某某对证据1的真实性、合法
性、关联性无异议，但认为该证据恰能证明汪某某违约、田某
某未违约的事实；对证据2、3，认为未在举证期限内提供，且
与本案无关。本院认为，证据1真实、合法，与本案有关联，
能证明双方签订房屋租赁合同并对相关事项进行约定的事实；证据2、3系汪某某当庭提交，未在本院规定的举证期限内提交
，且证据2与本案无关，故依法不予认定其证据效力，但证据3
真实、合法，且与本案有关联，能证明该份证据中所陈述的相
关情况，故对此本院予以确认。
关于田某某提供的证据：汪某某对证据1、2、4的真实性
、合法性无异议，但认为证据1不能证明其违约的事实，证据2
可以证明从2009年12月8日到2010年3月之间没有电费产生，其
于此前已经搬走的事实；对证据3的真实性有异议，换锁的时
间和金额均与事实不符。本院认为，汪某某对证据1、2、4的
真实性无异议，对证据3的真实性虽提出异议，但未提供证据
证实，故本院对上述证据的真实性均予以确认，其中证据1能
证明双方签订房屋租赁合同并对相关事项进行约定的事实；证
据2能证明电费的支付情况；证据3能证明开锁公司上门开锁、
换锁的情况；证据4能证明涉案房屋内有2米×1.5米规格某某
一张的事实。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件
事实如下：2009年9月1日，田某某（甲方）与汪某某（乙方）
签订房屋租赁合同一份，约定：甲方向乙方出租位于杭州市×
×单××室住宅套房；租期为一年，自2009年9月3日至2010年
9月2日止；每月租金1000元，每半年付款一次，先付后住，首
付于入住前付清，以后于到期前10天支付，如不能支付甲方有
权收回该房；租房期间的水电费、燃气费、电话费、卫生保洁
费和物业管理费、有限电视费等全部由乙方按时向有关部门交
纳，门锁由乙方自行更换；甲、乙双方必须严格遵守本合同，任何一方违反本合同给对方某成损失的，应承担赔偿责任，违
约金1000元；乙方在签订合同时向甲方支付保证金1000元，保
证金于合同期满、结清以前的水电费、燃气费、物业管理费、
卫生保洁费、有限电视费、电话费等费用后，剩余部分退还给
乙方，如不够，补交所欠；合同还对房屋内的家具设备进行了
确认并约定了其他相关事项。该合同落款时间为2009年9月2日
。合同签订后，汪某某向田某某交纳了半年的租金6000元及保
证金1000元，并开始实际使用上述房屋。2009年11月，汪某某
向田某某提出要求提前解除合同，但双方未就此事达成一致意
见。2010年3月3日，田某某请开锁公司上门开锁并将涉案房屋
的门锁更换，支出费用150元。现双方因租赁关系发生纠纷，
诉至法院。
庭审中，双方一致确认汪某某应支付电费200元以及涉案
房屋中原有席某某一张的事实，但对席某某的价格，田某某认
为为400元，汪某某认为为100元。
另查明，杭州市××单××室系案外人所有，系田某某
向其承租。
本院认为，汪某某与田某某签订的房屋租赁合同系双方
当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，
合同应属有效，双方当事人均应依约全面履行合同义务。本案
双方争执的焦点在于合同履行过程中谁的行为构成违约。根据
合同约定，涉案房屋的租赁期限为2009年9月3日至2010年9月2
日，汪某某在未与田某某就提前解除合同事宜达成一致意见的
情况下，擅自从承租房屋中搬离，且未按合同约定于半年租期到期（即2010年3月2日）前10天支付房租，本院认为，其行为
构成违约，应承担相应的违约责任，而基于汪某某明显的违约
行为，田某某采取终止履行合同、减少损失的行为，未构成违
约，故田某某要求汪某某支付违约金1000元的诉讼请求，本院
依法予以支持。关于田某某是否应退还汪某某3000元租金的问
题，因直至2010年3月3日汪某某仍未将承租房屋交还田某某，
视为其仍在使用承租房屋，应依约支付租金，故对汪某某的该
项诉讼请求，本院无法予以支持。关于1000元保证金的处理及
汪某某是否应赔偿田某某各项损失986元的问题，根据房屋租
赁合同的约定，保证金在合同期满、结清各项费用后，多还少
补。庭审中，双方一致确认汪某某应支付电费200元，本院予
以认可；席某某的价格，因双方存在争议，且均未提交有效证
据，故本院酌情确定汪某某应赔偿田某某150元；开锁费用150
元，系汪某某未交还房屋而产生，故应由其承担；田某某要求
汪某某赔偿的其他损失（有线电视费、有线电视卡补办费用、
衣柜门破损修理费）因无证据证实，汪某某亦不予认可，故本
院不予支持，综上，在扣除汪某某应支付的费用共计500元后
，田某某应将剩余的500元保证金退还给汪某某。据此，依照
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条
第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条
之规定，判决如下：
一、汪某某自本判决生效之日起10日内支付给田某某违
约金1000元；
二、田某某自本判决生效之日起10日内退还给汪某某保证金500元；
以上一、二两项相抵，汪某某应自本判决生效之日起10
日内支付给田某某500元；
三、驳回汪某某的其他诉讼请求；
四、驳回田某某的其他诉讼请求。
本诉案件受理费50元，由汪某某负担40元，田某某负担1
0元；反诉案件受理费25元，由汪某某负担20元，田某某负担5
元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院
递交上诉状及副本五份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，
并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，对本诉
部分上诉的，预交上诉案件受理费50元，对反诉部分上诉的，
预交上诉案件受理费25元。对财产案件提起上诉的，案件受理
费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日
内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人
民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市
中级人民法院，帐号：12×××68）。
审 判 长 阮 颖
人民陪审员 韩思源
人民陪审员 王明珠
二〇一〇年六月七日
书 记 员 陈聪清
（另设附页）
附页：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易
习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违
约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生
的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或
者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，
当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应
当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人
使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。
对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的
规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩
余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付
租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾
期不支付的，出租人可以解除合同。