广西壮族自治区灵川县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0323民初55号原告陈少华，女，汉族，1968年4月7日生，住广州市海珠区。委托代理人张伶娟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人叶文欣，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被告桂林市松杉房地产开发有限公司，住所地：桂林市育才路3号，法定代表人：蒋晓群。被告桂林润松休闲健身有限公司，住所地：桂林市竹江路桂林华侨农场一分场，法定代表人：马晓珍。二被告委托代理人邓家志，广西九宇律师事务所律师。二被告委托代理人张宇杰，广西九宇律师事务所律师。第三人招商银行股份有限公司南宁分行，住所地：南宁市青秀区民族大道92-1号新城国际1-6层商业楼，法定代表人：徐忠民。原告陈少华诉被告桂林市松杉房地产开发有限公司、第三人招商银行股份有限公司南宁分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法组成由审判员周元璋担任审判长，审判员易升龙和人民陪审员李金香参加的合议庭进行审理。在审理过程中，原告申请追加桂林润松休闲健身有限公司为本案被告，经审查，本院依法于2016年2月25日追加桂林润松休闲健身有限公司为本案被告参加诉讼。2016年5月30日，本院依法公开开庭审理了本案。书记员陈荣财担任法庭记录。原告的委托代理人张伶娟、叶文欣，被告桂林市松杉房地产开发有限公司及桂林润松休闲健身有限公司的委托代理人张宇杰到庭参加诉讼。第三人招商银行股份有限公司南宁分行经本院依法送达诉状副本及开庭传票未到庭参加诉讼。因本案案情复杂，依法延长审限六个月。本案现已审理终结。原告诉称：2009年8月19日，原、被告双方签订了《商品房定购协议》，2012年7月3日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及其附件，合同约定：原告购买被告开发建设的“桂林漓江奥林苑”A20幢房屋，房屋建筑面积为433.46平方米，总价款为205.1万元。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，并办理了收房手续正式入住该套房屋。原告入住后，被告未依合同约定，未提供水、电、气等配套设施。且原告于近期发现，被告已将原告的A20幢房屋抵押给了第三人。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令：1、确认灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”A20幢A20号房屋归原告所有；2、二被告为原告办理“桂林漓江奥林苑”A20幢A20号房屋的不动产登记证（包括房屋所有权证和土地使用权证）；3、二被告承担延期交房的违约金（从2015年1月1日起算，至二被告提供符合国家规定交房标准的房屋之日止，以已支付的房款总额2051000元为计算基数，按每日万分之一计算）；4、二被告为“桂林漓江奥林苑”A20幢A20号房屋提供符合国家标准的供水、供电、供气等基础配套设施；5、二被告解除原告购买的A20号房房屋上的权利负担，涂销A20号房对应土地的抵押；4、本案的诉讼费由被告负担。原告对其陈述的事实在举证期内提供了以下证据：1、《商品房订购协议》一份，证明2009年8月19日，原告与被告松杉公司签订《商品房订购协议》；2、《商品房买卖合同》一份，证明2012年7月3日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》并约定了相关权利义务的事实；3、《前期物业服务协议》一份，证明原告已取得房屋的相关事实；4、销售不动产统一发票四张，证明原告已经支付齐全所有购房款；5、《收房确认书》一份，证明原告已经收房且入住该房屋；6、灵川县房屋登记档册一份，证明涉案房屋现登记在二被告名下；7、抵押权人主体资料；8、授权委托书及委托书各一份，证明相关事实；9、房地产抵押权设立申请书，证明相关事实；10、委托贷款抵押合同；11、委托借款合同；12、抵押物清单；13、房屋价值认定书及抵押物基本情况，证明5套房屋的价值认定及相关事实；14、被告桂林润松休闲健身有限公司主体资料；15、桂林润松休闲健身有限公司股东会议决议；16、被告桂林润松休闲健身有限公司章程，；17、被告桂林市松杉房地产开发有限公司主体资料；18、桂林市松杉房地产开发有限公司股东会议决议；19、桂林市松杉房地产开发有限公司公司章程及修正案；证据7至19证明两被告将A20幢房产抵押给第三人的事实；20、购房款支付凭证，证明原告分别于2008年8月1日、2012年6月29日、2014年7月2日和2016年1月4日共四次支付齐全购买涉案房屋房款共计205.1万元给被告的事实；21、A20号房土地证办理时的档案材料，证明A20房产的土地使用权现登记在二被告名下；22、房屋置换确认书一份，证明两被告长期以被告桂林市松杉房地产开发有限公司名义对外经营，售房。23、A29房收楼确认书一份，两被告长期以被告桂林市松杉房地产开发有限公司名义对外经营，售房；二被告辩称：1、收房确认书无效，交房行为无效，A20幢房屋现并未达到交房标准；2、被告现正在积极筹措资金解决基础配套设施问题；3、违约金过高，应当予以减免，不应超过原告实际损失的30%，且原告应对自己的实际损失举证证明；4、被告正在积极的筹措资金消除抵押。二被告对其辩解在举证期内未提供证据。第三人未作陈述。为查明案件事实，本院依法向灵川县房产局调取的两被告开发“桂林漓江奥林苑”项目的《合作协议书》、桂林润松休闲健身有限公司向灵川县房产局出具的《销售证明》，两份证据材料说明两被告共同开发“桂林漓江奥林苑”项目，被告桂林润松休闲健身有限公司向灵川县房产局提出认可桂林市松杉房地产开发有限公司销售房屋。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人经本院依法送达诉状副本及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及质证的权利。经过开庭质证，二被告对原告提供的证据1-4，6-22均无异议，各当事人对本院依法调取的《合作协议书》无异议，本院认为，上述证据符合民事证据规则关于证据真实性、合法性、关联性的规定，本院依法予以采信，作为本案定案证据。二被告对原告提供的证据5有异议，认为这是松杉公司员工偷取公司公章擅自办理的收房确认书，没有经过公司同意，无效。本院认为，二被告认为收房确认书是员工盗取公司印章擅自办理的，应提供足够的证据证明，现二被告并未提供足够的证据证明其主张，依法应承担相应的不利后果，对二被告的质证意见本院不予采信。对原告提供的证据5本院依法采信，作为本案定案证据。二被告对原告提供的证据23有异议，认为是否真实交房需要事后核查确认。本院认为，原告提供的证据23并未涉及本案讼争房产，与本案不具关联性。二被告对本院调取的《销售证明》的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该证明只是对针对在房管所办理有关手续而言。本院认为，《销售证明》虽是被告桂林润松休闲健身有限公司向房产管理部门出具的，但其上载明了委托桂林市松杉房地产开发有限公司“进行市场销售及相关手续办理，办理的手续和签定的销售合同，我公司承认有效”，该证明认可的是桂林市松杉房地产开发有限公司代表二被告开展市场销售及相关手续办理的行为有效，而非仅仅是由桂林市松杉房地产开发有限公司代表二被告到房产管理部门办理相关手续的行为有效。对二被告的质证意见本院依法不予采信。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2009年8月19日，原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订了《商品房订购协议》，协议约定原告订购被告桂林市松杉房地产开发有限公司“桂林漓江奥林苑”项目A20栋别墅，协议中双方对各自的权利义务进行了约定。协议签订后，原告向被告支付了购房款570000元。2012年7月3日，原告与两被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买二被告开发的“桂林漓江奥林苑”A20幢A20号栋别墅，房屋价格为2051000元。双方还约定，两被告应在2014年12月30日前将房屋交付原告使用，如两被告逾期交房，逾期不超过90日，按日向原告支付已交付房款价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，原告有权解除合同。如原告要求继续履行合同，合同继续履行，两被告按日向原告支付已交付房款价款万分之一的违约金。双方还约定，两被告应在房屋交付使用后270个工作日内，将办理权属登记需由两被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告于2012年8月16日向被告支付了购房款455500元，于2014年7月28日向被告支付了购房款925500元；2016年1月4日，原告向被告支付了购房款100000元，当日，被告向原告出具了销售不动产统一发票，发票载明原告已支付了A20号房屋的全部房款2051000元，原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司办理了收房手续，签署了《收房确认书》。另查明，“桂林漓江奥林苑”项目系由被告桂林市松杉房地产开发有限公司与被告桂林润松休闲健身有限公司共同合作开发。被告桂林润松休闲健身有限公司对原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的关于灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”A20幢A20号房屋的《商品房买卖合同》予以认可。再查明，两被告于2015年9月14日与第三人签订了《委托贷款抵押合同》，以登记在其名下的“桂林漓江奥林苑”A20幢等五套房产为广西铁投冠信财富投资有限公司的借款提供担保，并办理了抵押登记手续。本院认为：本案的争议焦点有三个，一是被告桂林市松杉房地产开发有限公司的交房行为是否有效；二是原告的权利及第三人的权利如何保护；三是原告诉请的违约金是否过高。1、关于被告桂林市松杉房地产开发有限公司的交房行为是否有效的问题。两被告提出在《收房确认书》上签字的陈嘉庆是收受了原告的好处才盗取公司公章为原告办理交房手续，但对此二被告并没有提供证据证明，应由两被告自行承担举证不能的不利后果。《交房确认书》虽只加盖有被告桂林市松杉房地产开发有限公司的公章，但在原告与两被告进行交易的过程中，大量的交易行为都是由原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司进行，而且从被告桂林润松休闲健身有限公司向灵川县房产局出具的《销售证明》来看，被告桂林市松杉房地产开发有限公司代表两被告对外开展房屋的销售是普遍存在，也得到被告桂林润松休闲健身有限公司认可，原告有理由相信《交房确认书》虽只有被告桂林市松杉房地产开发有限公司的盖章，但属合法有效的交房行为。对二被告提出交房行为无效的辩解意见本院依法不予采信。二、关于原告的权利及第三人的权利如何保护的问题。因抵押权设立所依据的抵押合同为从合同，要确定抵押权的效力及保护问题，不仅仅要审查抵押合同及抵押行为本身，还应全面审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况。而审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况必将对主合同的各方当事人的利益产生影响，涉及另一基础法律关系。故，本案中，本院仅对存在抵押权及抵押权的存在对处理本案的影响进行认定。对第三人抵押权是否有效的问题，不宜在本案中一并处理，各当事人可另行提起诉讼。原告已支付了全部购房款，履行了自己的合同义务，且被告也已将房屋交付给原告，原告是本案讼争房产的真实权利人。现原告诉请要求确认讼争房屋归其所有，本院依法予以支持。但因本案讼争房产已被抵押给第三人，并办理了抵押登记，在抵押登记存在的情况下，根据办理产权登记手续的相关规定，现暂不具备将讼争房产的产权证办理至原告名下的条件。故，对原告诉请要求办理产权证的诉讼请求本院依法不予支持。原告可在相关条件成就后，再行要求办理相关产权登记手续。原告要求二被告为本案讼争房屋提供符合国家标准的供水、供电、供气等基础配套设施，符合原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》中的约定，也符合法律法规的有关规定，二被告称正积极筹措资金解决基础配套设施问题，不能作为其未履行义务的抗辩理由。故，对原告要求二被告为本案讼争房屋提供符合国家标准的供水、供电、供气等基础配套设施的诉讼请求本院依法予以支持。物上的抵押权设立后，要使其归于消灭需具备一定的条件，现抵押物自身未灭失，也无证据证明抵押物担保的债务已得到清偿，或者抵押权人自愿放弃抵押权，二被告作为抵押人无法自行解除抵押物上设立的抵押权。本案中，现还不具备解除讼争房产对应土地上抵押的条件，故，对原告要求二被告解除A20号房屋上的权利负担，涂销A20号房屋对应土地上的抵押的诉讼请求本院依法不予支持。原告可在条件成就后，再行提出要求。三、关于原告诉请的违约金是否过高的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定，逾期交房超过90日，原告有权解除合同。如原告要求继续履行合同，合同继续履行，两被告按日向原告支付已交付房款价款万分之一的违约金。故对二被告提出逾期交房违约金不应超过原告实际损失的30%的辩解本院依法不予采信。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间为2014年12月30日，而被告直至2016年1月4日才将房屋交付原告，被告的行为违反了合同的约定，依法应承担相应的违约责任。虽然被告在交付房屋时，房屋的供水、供电等基础配套设施未完善，交付存在瑕疵，但原告自愿签署了《交房确认书》，接受了房屋，应当视为房屋交付完成，因此被告逾期交房的时间应从2015年1月1日计算至2016年1月4日。至于房屋交付存在瑕疵，当事人可另行主张违约责任。因原告在2014年12月30日之前实际支付的购房款为1951000元，因此计算被告逾期交房的违约金应以1951000元为基数。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，二被告应向原告支付的逾期交房的违约金应以1951000元为基数，按照每日万分之一，从2015年1月1日计算至2016年1月4日，即为71991.90元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”A20幢A20号房屋归原告陈少华所有；二、被告桂林市松杉房地产开发有限公司及被告桂林润松休闲健身有限公司在本判决生效后15日内向原告赔偿逾期交房的违约金71991.90元；三、被告桂林市松杉房地产开发有限公司及被告桂林润松休闲健身有限公司在本判决生效后60日内为灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”A20幢A20号房屋提供符合交付使用条件的供水、供电、供气等配套基础设施；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费18200元，财产保全费5000元，合计23200元，由被告桂林市松杉房地产开发有限公司及被告桂林润松休闲健身有限公司负担。上述应负义务，义务人应按本判决确定履行期限履行完毕。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费18200元（收款单位：桂林市中级人民法院，户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七天内仍未预交上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理,本判决即发生法律效力。审 判 长  周元璋审 判 员  易升龙人民陪审员  李金香二〇一六年十二月八日书 记 员  陈荣财