广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终5105号上诉人（一审被告）：南宁华侨投资区林业公司，住所地：南宁华侨投资区武侨大道02号。组织机构代码：70879487-0。法定代表人：邓海峣，该公司经理。委托诉讼代理人：王文千，广西刘晰律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚朝光，广西刘晰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：南宁市金杉木材加工厂，住所地：南宁-东盟经济开发区武帽农场原武帽初中校舍。经营者：孙兰英。委托诉讼代理人：何雪梅，广西桂京律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏效腾，广西桂京律师事务所律师。上诉人南宁华侨投资区林业公司(以下简称林业公司)因与被上诉人南宁市金杉木材加工厂(以下简称金杉木材加工厂)土地租赁合同纠纷一案，不服南宁市武鸣区人民法院（2015）武民二初字第512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月15日立案受理后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，通知各方当事人于2017年4月25日到庭进行询问。上诉人林业公司委托诉讼代理人王文千，被上诉人金杉木材加工厂委托诉讼代理人何雪梅到庭参加诉讼。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2013年11月21日，金杉木材加工厂向林业公司交纳贮木场招标保证金50000元。2014年1月22日，金杉木材加工厂交纳租金140000元，连同原保证金50000元转为租金一共向林业公司交纳2014年2月1日—2015年1月31日的租金180000元。2013年11月25日，南宁华侨投资区林场发布《南宁华侨投资区林场贮木场场地招标文件》就林场新贮木场部分场地公开招租，选定承租人。2013年11月27日，金杉木材加工厂向南宁华侨投资区林场递交《投标报价书》，投标项目为南宁华侨投资区林场团结贮木场场地（B标）即本案涉案场地。2013年12月12日，金杉木材加工厂与南宁华侨投资区林场签订《贮木场场地出租合同》，该合同约定：“第一条：出租土地位置与面积、用途。甲方同意将位于南宁华侨投资区的甲方贮木场二号场地共36亩（以双方确认的土地出租红线范围图为准，该图经双方签字、盖章作为协议附件）出租给乙方，用于木材初级加工项目（旋切或木片加工）用地。第二条：土地出租期限：贰拾年，自2014年2月1日起至2034年1月31日止。…第六条：贮木场项目各项基础设施建设：甲方负责砂石路及排水工程的施工建设，道路后期由入场企业共同维护；由甲方协调提供用水水源，入场企业自行承担接水用水费用；甲方已申请东盟供电分公司架设高压线至场地内，入场企业根据需要自行配套用电设施，费用自理。…第九条：乙方的保证及责任（二）乙方保证不擅自将承租的土地转租他人；保证不擅自改变本合同第一条规定的土地用途；在承租地上新建、扩建建筑物或者其他附着物、架设水电设施等，须甲方同意并经南宁-东盟经济开发区有关部门批准。”2015年5月23日，金杉木材加工厂租用的涉案场地因大暴雨出现大面积积水。2015年5月26日，金杉木材加工厂向南宁东盟经济开发区林业公司发出申请报告书，要求协商解决涉案场地大面积积水问题。2015年8月25日，林业公司在涉案场地进行贮木场D500砼管排水工程，并于2015年9月29日由林业公司及施工单位验收竣工。根据金杉木材加工厂的申请，一审法院于2015年12月31日委托广西中硕资产评估有限公司对金杉木材加工厂投资损失及可得利润损失进行鉴定。该评估公司于2016年3月11日出具津中硕估字【2016】第101号《评估报告书》、于2016年4月24日出具《就案件当事人对中硕估字【2016】第101号评估报告书提出异议的答复》。评估结论为：金杉木材加工厂投资场地损失在评估基准日的评估价格为458000元，合理的可得利益损失（1.5年）评估价格为340000元。经质证，金杉木材加工厂对该评估结论及答复予以认可，林业公司对该评估结论及答复不予以认可。为查明案件事实，一审法院于2016年5月10日上午、5月13日上午及下午现场勘查并拍照存档，经质证，金杉木材加工厂及林业公司对该勘查结果均无异议。金杉木材加工厂遂请求：1、判令解除金杉木材加工厂、林业公司于2013年12月12日签订的《贮木场场地出租合同》；2、判令林业公司返还金杉木材加工厂场地租金180000元；3、判令林业公司按照评估报告得出的评估结论赔付金杉木材加工厂投资场地损失458000元及可得利益损失340000元；4、本案诉讼费及评估费由林业公司负担。一审法院认为：一、关于合同及其解除问题。金杉木材加工厂、林业公司签订的《贮木场场地出租合同》没有违反法律的强制性规定，合法有效。该合同明确载明金杉木材加工厂租赁案涉场地是用于木材初级加工项目（旋切或木片加工）用地，为实现安全正常生产，林业公司需负责砂石路及排水工程的施工建设。根据日常生活经验，要实现正常生产营业，除金杉木材加工厂进行设备安装厂房建设外，林业公司还需同时提供进行安装及正常安全生产营业的外部条件即场地能正常使用，金杉木材加工厂租用的案涉场地在2014年、2015年、2016年出现的大暴雨分别导致较大面积的积水的事实，与金杉木材加工厂书面报告后林业公司建设排水工程的实际行动中相互印证。合同签订后，金杉木材加工厂已向林业公司交付了合同约定的租金并为正常营业进行相应的投资，林业公司虽为案涉场地建设了排水工程，但至今案涉场地仍存在遭遇大雨时场地积水现象，致使金杉木材加工厂至今未能实现实际生产经营。林业公司对提供金杉木材加工厂租用的租赁物即案涉场地负有排水工程的施工建设义务，但其排水工程未能满足金杉木材加工厂建厂生产经营需要，属违约行为，导致金杉木材加工厂合同目的不能实现，金杉木材加工厂要求解除与林业公司签订的租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。金杉木材加工厂于租赁合同签订后进场经营实际使用案涉场地，并在实际使用中发现案涉场地存在遭遇大雨后发生积水现象导致无法正常经营的情形，鉴于金杉木材加工厂在2014年2月1日至2015年1月31日期间已实际使用了案涉场地，故金杉木材加工厂请求林业公司返还场地租金180000元的诉讼请求，不予支持。二、关于赔偿问题。金杉木材加工厂请求判令林业公司按照评估报告得出的评估结论支付金杉木材加工厂投资场地损失458000元及投资可得利益损失340000元的诉讼请求，林业公司对广西中硕资产评估有限责任公司做出的《价格评估报告书》提出异议，认为该评估公司没有司法鉴定资格，本次鉴定违法，违反合法、公正和科学原则，评估结论错误，不能作为本案的依据。一审法院认为，关于金杉木材加工厂投资建设场地未使用所花费用（投资损失）的项目价格的评估，广西中硕资产评估有限责任公司在接受法院委托后，初步了解本项价格评估项目的的评估目的、范围及对象，组成评估小组，对标的进行了实地勘察，根据委托评估目的及标的特点、经确认采用成本法、市场法对标的进行价格评估，最后得出金杉木材加工厂投资场地损失458000元的结论；关于投资可得利润计算，本次评估标的载体的金杉木材加工厂，原投资拟建用于木片加工，从这一用途着手评估其预期可得利益损失。因案涉场地未能使用两年，半年为场地建设、设备购置、人员配备期，实际延误生产期为一年半，理论上一年半可得利润损失计算评估所得即为340000元。林业公司对《价格评估报告书》提出异议，但没有证据佐证其异议的说法；广西中硕资产评估有限责任公司做出中硕估字【2016】第101号《价格评估报告书》是在依法摇珠选定评估机构基础上进行，本次司法评估程序合法评估方法科学、有效，符合法律规定。林业公司对该《价格评估报告书》的异议的说法，不予采信。综上，依照《中国人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除金杉木材加工厂与林业公司于2013年12月12日签订的《贮木场场地出租合同》；二、林业公司依照广西中硕资产评估有限责任公司做出的中硕估字【2016】第101号《价格评估报告书》得出的评估结论支付金杉木材加工厂场地投资损失458000元及可得利益损失340000元；三、驳回金杉木材加工厂的其他诉讼请求。案件受理费10228.7元，由金杉木材加工厂负担1841.2元、林业公司负担8387.5元。鉴定评估费11500元，由林业公司负担。上诉人林业公司不服一审判决，上诉称：一、林业公司并未违反合同义务，一审判决以租赁场地一年中仅有几次遭遇暴雨积水而认定林业公司构成违约，并判决解除合同是错误的，二审应当予以纠正。1、金杉木材加工厂对涉案场地的情况在租赁前已有充分了解，其建造的生产生活设施遭遇几次暴雨短暂被淹，系其违约在先所导致。2013年11月25日，林业公司通过招标方式，就南宁华侨投资区林场团结贮木场中的3块场地(分A、B、C三个标)进行公开招租。金杉木材加工厂参加投标并中标B标即涉案场地，才于2013年12月12日与林业公司签订了《贮木场场地出租合同》。金杉木材加工厂完全清楚，涉案场地是自然地貌的山地，并且是一块低洼地。金杉木材加工厂完全应当预见，在出现暴雨情形时，涉案场地的低洼处可能会部分被淹。因此，金杉木材加工厂在利用涉案场地过程中，应当进行合理规划和布局，对于其生产生活设施的建设地点，应当选择在地势较高处。然而，金杉木材加工厂在建造相关设施时，既未按照涉案合同第九条第(二)项“在租赁场地上新建、扩建建筑物或其他附着物、架设水电设施等，须甲方同意并经南宁—东盟经济开发区有关部门批准”的约定向林业公司报告，也未尽到应有的谨慎义务，偏偏在靠近畜水池的旁边等低洼处建造生产生活设施。综上可知，金杉木材加工厂生产生活设施在日后遭遇的几次暴雨积水被淹，主要是其违约在先所导致的，金杉木材加工厂应当自行负责。2、涉案场地一年中仅有几次暴雨积水，不能据此认定涉案场地不能使用，人民法院更不能据此判决解除合同。首先，在案证据表明，林业公司在租赁场地上已经建造的蓄水池以及在租赁期间改造的排水设施，均是合法设计、建设并经竣工验收合格的，林业公司依约履行了合同约定的交付场地义务和建设排水工程的义务，不存在违约情形。其次，虽然租赁场地在遭遇的大暴雨时会短暂积水，但这属于正常现象，并非“逢雨必涝”，租赁场地并非完全不能使用，不能由此归责于林业公司。特别是林业公司于2015年9月份对排水设施进行进一步改造后，出现大暴雨时的积水时间已是非常短暂(一审法院的现场勘查应当能够证明)，并不会造成金杉木材加工厂完全不能使用该租赁场地。再次，涉案合同的租赁期限为20年，现该合同才履行不到二年时间，即便涉案场地会出现暴雨积水现象，但林业公司完全可以通过延长租赁期限、减免部分租金、继续加大排水设施改造力度等方式加以解决，完全可以让金杉木材加工厂继续正常使用租赁场地。3、金杉木材加工厂在林业公司完成排水设施改造后，随即提起本案诉讼要求解除合同，属于恶意毁约行为，不应得到支持。二、一审法院未能依法对鉴定报告进行全面审查，直接以该鉴定报告作为定案依据是错误的。1、中硕公司不具有“工程造价”的鉴定资质，其以自己估计的工程造价作为评估“投资损失”的依据，所得出的评估结论不具有合法性，不能采信。2、中硕公司不具有“可得利益损失”的鉴定资质，其违法对“可得利益损失”进行鉴定，所得出的评估结论不能采信。综上所述，一审判决认定林业公司违约并判决解除合同，缺乏充分的事实和法律依据，其判决林业公司赔偿投资损失和可得利益损失也是错误的。故上诉请求：1、依法撤销武鸣区人民法院(2015)武民二初字第512号民事判决书，改判驳回金杉木材加工厂的全部诉讼请求；2、判决金杉木材加工厂承担本案一、二审的全部鉴定和诉讼费用。被上诉人金杉木材加工厂辩称：一审判决认定的事实清楚，适用法律正确。林业公司的上诉没有事实根据，请求二审法院驳回林业公司的上诉请求，维持一审判决。二审期间，双方当事人对一审查明事实没有异议，也没有提交与案件事实有关联的新证据，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院查明，双方《贮木场场地出租合同》第十二条第(二)项中约定：“如果一方因不可抗力不能履行本合同规定的全部或部分义该方应尽快通知对方。任何一方均不对因不可抗力而无法履行或迟延履行本合同义务而使对方蒙受的任何损失承担责任。但遭受不可抗力的一方应及时采取适当或必要措施减少或消除不可抗力的影响。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观现象，是人力不可抗拒的力量。包括某些自然观象(如地震、洪水、海啸等)和某些社会现象(如战争等)。”第（三）项约定：“双方经协商一致，可解除合同”。一审诉讼中，林业公司确认南宁华侨投资区林场与林业公司是一套人马两块牌子，南宁华侨投资区林场不具有独立法人资格。二审中，林业公司提出金杉木材加工厂同意继续履行合同，林业公司可免除金杉木材加工厂2014年至2016年的租金。金杉木材加工厂则坚持要求解除双方之间的《贮木场场地出租合同》。本院查明，南宁华侨投资区林场与金杉木材加工厂签订的《贮木场场地出租合同》中约定，南宁华侨投资区林场将贮木场场地出租给金杉木材加工厂，用于木材初级加工项目（旋切木片加工）。另查明，金杉木材加工厂于2015年5月26日向南宁东盟经济开发区林业公司发出一份《申请报告书》载明：本人孙兰英于2013年12月12日与贵公司签订租赁团结农场三队贮木场用地合同，由于该林产品加工基地周边排水途经本厂区内，导致厂旁消防池里的水经常淹没厂区约二分之一的地土面积，造成至今无法进场生产，也造成重大经济损失，请贵公司依法维护我厂合法权利，我厂现提出两种解决方案：一、全额补偿我厂投资的金额：631000元；具体数据如下：1、退回2014年场地租金(36亩／5500元)198000元；2、变压器安装费一台共175000．00元；3、场地周边围墙78000元；4、木片机基础及铁棚各一个共计50000．00元；5、职工宿舍8间，办公室l间，地磅室1间，及地磅基础共计65000元；6、平整并振压场地共计30000元；7、其它，共35000元。二、如果让我厂继续租用该场地，要求免征2014年和2015年的场地租金，以后并按场地实际使用面积计征租金，并做好消防池及周边厂区的排水措施，特别场地北面不能排水途经本厂区内。还查明，金杉木材加工厂于2015年9月30日向一审法院提交民事起诉状中主张其建设加工厂投入362868元并提交一份《建加工厂投资清单》及17份收据载明合计362868元。林业公司答辩称金杉木材加工厂在租赁场地上进行工程建设时，未向林业公司报告，也未经政府有关部门审批，金杉木材加工厂的建设行为违法，金杉木材加工厂要求林业公司赔偿“建加工场投资清单”中所涉经济损失，不应当得到支持。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，南宁华侨投资区林场通过发布《南宁华侨投资区林场贮木场场地招标文件》就林场新贮木场部分场地公开招租，金杉木材加工厂即向南宁华侨投资区林场递交《投标报价书》参与并通过投标后与南宁华侨投资区林场签订《贮木场场地出租合同》，该《贮木场场地出租合同》是双方真实意思表示，合同内容没有违反相关的法律和法规，对双方具有约束力，应受法律保护。虽然金杉木材加工厂与南宁华侨投资区林场在合同中约定由南宁华侨投资区林场负责排水工程的施工建设，但南宁华侨投资区林场将贮木场场地交付金杉木材加工厂后，金杉木材加工厂对排水工程是否符合金杉木材加工厂的生产标准或要求没有提出异议，且在2015年5月23日的大暴雨后，金杉木材加工厂也没有因排水工程提出解除双方合同关系，而是向林业公司发出《申请报告书》，提出两种解决方案，一是全额补偿金杉木材加工厂投资的金额，二是如果金杉木材加工厂继续租用该场地，要求免征2014年和2015年的场地租金，以后并按场地实际使用面积计征租金，并做好消防池及周边厂区的排水措施，特别场地北面不能排水途经本厂区内。该《申请报告书》是金杉木材加工厂向林业公司发出新的要约，林业公司依金杉木材加工厂提出的第二种方案对贮木场场地进行了D500砼管排水工程建设，并于2015年9月29日验收竣工，该行为是林业公司对金杉木材加工厂新的要约的承诺，表明双方之间对《贮木场场地出租合同》约定的排水工程条款作了具体补充，双方该意思和行为表示对双方具有约束力，且林业公司在二审中提出金杉木材加工厂同意继续履行合同，林业公司可免除金杉木材加工厂2014年至2016年的租金。所以，金杉木材加工厂向一审法院提起诉讼请求解除双方之间的《贮木场场地出租合同》和返还租金180000元于法无据，但鉴于金杉木材加工厂二审仍坚持要求解除双方之间的《贮木场场地出租合同》，事实上双方合同目的已不能实现，对此所产生的法律后果应由金杉木材加工厂承担。为此，本院对一审判决解除林业公司与金杉木材加工厂之间的《贮木场场地出租合同》和驳回金杉木材加工厂请求林业公司返还租金180000元的诉讼请求予以维持。鉴于双方在合同中对贮木场场地排水工程建设的排水量和应达到的效能并未作具体约定，且双方合同期限为20年，而该贮木场场地一遇到大暴雨即出现大面积积水，事实上该贮木场场地的排水工程未能达到金杉木材加工厂生产经营要求的标准，不宜作木材初级加工项目（旋切木片加工），对此，南宁华侨投资区林场有过错，所以，双方合同解除后，对金杉木材加工厂已经投资的部分，南宁华侨投资区林场应承担相应的赔偿责任，鉴于南宁华侨投资区林场与林业公司是一套人马两块牌子，南宁华侨投资区林场不具有独立法人资格，故依法应由林业公司承担赔偿责任。鉴于金杉木材加工厂向一审法院提交民事起诉状中已自行确认其建设加工厂投入362868元，而林业公司在答辩中并未对金杉木材加工厂主张的362868元提出异议，只是认为金杉木材加工厂在租赁场地上进行工程建设时，未向林业公司报告，也未经政府有关部门审批，其要求林业公司赔偿“建加工场投资清单”中所涉经济损失，不应当得到支持。且林业公司也未同意金杉木材加工厂申请一审法院委托评估投资损失。所以，金杉木材加工厂请求林业公司按评估的投资损失赔偿理由不成立，本院不予支持。而本案双方合同解除并不是由于林业公司未按金杉木材加工厂的要求对贮木场场地进行排水工程建设或有其他违约行为致金杉木材加工厂不能实现合同目的，不属于法律规定的法定情形，故金杉木材加工厂请求林业公司赔偿可得利益的理由不成立，本院不予支持。综上所述，林业公司上诉请求理由成立部分，本院予以支持，上诉请求理由不成立部分，本院不予支持。一审判决认定事实清楚及适用法律正确部分，本院予以维持，认定事实及适用法律错误部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持南宁市武鸣区人民法院（2015）武民二初字第512号民事判决第一项；二、撤销南宁市武鸣区人民法院（2015）武民二初字第512号民事判决第二、三项；三、上诉人南宁华侨投资区林业公司赔偿被上诉人南宁市金杉木材加工厂投资产生的362868元；四、驳回被上诉人南宁市金杉木材加工厂的其他诉讼请求；五、驳回上诉人南宁华侨投资区林业公司的其他上诉请求。一审案件受理费10228.70元，鉴定评估费11500元，合计21728.7元，（被上诉人南宁市金杉木材加工厂已预交），由被上诉人南宁市金杉木材加工厂负担16614.35元，由上诉人南宁华侨投资区林业公司负担5114.35元；二审案件受理费10228.70元（上诉人南宁华侨投资区林业公司已预交），由上诉人南宁华侨投资区林业公司负担5114.35元，由被上诉人南宁市金杉木材加工厂负担5114.35元，上诉人南宁华侨投资区林业公司二审多预交的5114.35元，由被上诉人南宁市金杉木材加工厂向本院缴纳后，由本院退回上诉人南宁华侨投资区林业公司。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长  仇彬彬审判员  韦 婷审判员  陈 健二〇一七年六月十三日书记员  雷 平