湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书(2014)绥民初字第452号原告黎军，男，1971年9月8日出生，汉族，居民。委托代理人袁平，湖南绥强律师事务所律师。被告杨小光，男，1958年4月5日出生，苗族，居民。原告黎军与被告杨小光合伙协议纠纷一案，本院于2014年8月19日立案受理后，依法由审判员周延光担任审判长，与人民陪审员李新德、刘云组成合议庭，适用简易程序，于2014年9月28日、12月3日两次公开开庭进行了审理，原告黎军及其委托代理人袁平、被告杨小光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年3月23日，原、被告签订房地产开发合伙协议，协议约定：被告向原告在长铺镇和平村老街背后购买的一宗499.09m2土地投资30万元进行房地产合伙开发，由被告占股份（合伙份额）四分之一，原告占股份（合伙份额）四分之三，所得利润按所占股份（合伙份额）比例分配。协议签订后，于2006年7月14日原、被告在绥宁县国土局办理国土出让手续，原告受让土地面积238.7m2、被告受让土地面积147.3m2。于2008年7月12日双方签订变更协议，变更协议约定：由原告承包建房，被告收回投资款和获取固定的利润（利息），其投资款和固定利润在建房利润中支付，在被告未收回投资款和获取固定的利润前，被告仍然拥有该宗土地四分之一股份权。变更协议签订后，原告借款30万元用于建房，两次动工修建，均被村民阻止，造成借款利息等经济损失37万元，由于土地纠纷一直未处理好，致使应建的房屋至今无法施工修建，导致变更协议的合同目的不能实现。于2012年4月19日双方因履行变更协议发生纠纷，被告将原告打伤。于2014年7月1日原告通知被告解除变更协议，理由为：因村民�工房屋无法施工修建，退还被告30万元投资款及利息的约定无法实现，但被告仍然占四分之一股份权。于2014年7月5日回复：主张自己对土地占二分之一的股份权。原告于2014年7月13日回函：被告只应占土地四分之一的股份权。被告于2014年7月18日复函：坚持自己对土地应占二分之一的主张。为此，现原、被告对所占土地股份（合伙份额）多少及被告是否退伙发生争执，酿成纠纷。综上所述，原、被告于2006年3月23日签订的房地产开发合伙协议显示：原、被告双方之间的合伙关系成立，各自所占土地（合伙份额）及利润分配约定明确。原、被告双方于2008年7月12日签订的变更协议条款显示：被告至今仍然享有土地使用权和合伙份额，并没有退出合伙。至于变更协议约定：由原告承包建房，用建房利润支付被告30万元投资款及利息，应视为被告是否退伙所附条件。现因村民�工致使房地产无法施工开发，合同目的无法实现，致使原告无法支付被告的30万元投资款及利息，应视为退伙所附条侏不能成就。据此，既然退伙所附条件不能成就，那么原、被告之间的合伙关系仍然存在，各自所占土地的合伙份额不变。故诉至法院，请求法院依法确认原告黎军与被告杨小光之间存在的合伙关系，对合伙开发土地499.09m2由原告占四分之三，被告占四分之一，并由被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，在举证期限内提交了以下证据：1、黎军的身份证复印件1份，拟证明原告的基本情况；2、2006年3月23日原、被告双方签订的协议复印件1份，拟证明原、被告双方系合伙关系；3、2008年7月12日原、被告双方签订的变更协议复印件1份，拟证明原、被告双方的合伙关系仍然存在；4、黎军给杨小光解除合同通知书复印件1份，杨小光的复函复印�1份，拟证明原告要求解除合同，被告在接到通知后，回复不接受合同的内容，被告仍然主张合伙关系，故合伙关系仍然存在；5、黎军向杨小光书写的复函复印件1份，拟证明双方仍然就合伙关系存在的前提下对股份进行确认；6、杨小光的复函复印件1份，拟证明被告主张合伙关系仍然存在；7、长铺政函（2012）3号关于黎军信访事项调查处理情况的函，拟证明双方签订变更协议后，由于老百姓的阻挠，无法修建房屋；8、绥国土资信访处字（2012）第08号关于黎军申请土地登记等信访事项的处理意见书，拟证明内容同证据7；9、绥征（拨）用土地协议书，出让国有土地使用权；报表复印件各1份，拟证明国有土地出让给原、被告的审批、登记情况。被告对原告提交的1-9号证据的真实性没有异议。被告辩称，2006年3月期间，黎军找到被告，称他在和平村老街背购了�块土地（499.09m2），打算修建商品房出售，由于缺资金，邀被告入股，当时黎军提出，土地作价60万元，建房资金也投入60万元，要被告投入60万元建房资金，各占一半股份，被告说拿不出60万元，只投30万元，黎军说被告投30万元就占股四分之一，他再另外去找个股东投30万元，或者他自己再追加30万元作建房资金，双方便签订了协议书，被告先后四次共交付黎军30万元，黎军也开出了收据，由于当时另外那个30万元的股东还没确定，所以，在协议上就不好载明那个股东的名字，由于那个股东由黎军去找，或由黎军自己追加30万元，因此，协议上就写了黎军占四分之三的股份。在办理国土手续，交出让金的过程中，由于该土地设计是修二栋楼房，前面一栋，后面一栋，中间存在有采光带，为了节省中间采光带不上缴土地出让金，便把土地划为两半，前面一半（238.7m2）写�黎军的名字，后面一半（147.3m2）写上杨小光的名字。2008年7月12日，由于黎军一直没有找到那个投30万元的股东，而他自己又没有资金追加那30万元股金，双方产生矛盾，后双方达成变更协议，撤销2006年3月23日的建房协议书，由原告单方自行修建，原告方自负盈亏，原告方按变更协议支付被告的投资本金及利息，杨小光概不承担该宗地的任何责任。2014年7月1日、7月13日，原告向被告发函，要求解除2008年7月12日签订的变更合同，被告作了回函，不同意解除变更合同，并主张被告占该宗地的二分之一股份，且要求原告归还被告的本息80万元（本金30万元，几年利息50万元），原告至今未履行。综上所述，被告认为：一、原告土地作价60万元，而原告收取了被告的现金30万元，所以，该块土地被告应占二分之一的所有权。二、2008年7月12日变更合同是双方签字生效认可的，应视为有效的变更协议，2006年3月23日的协议双方已签订变更协议予以撤销。三、变更协议签订后，原告对变更协议认可，进行了履行、实施，几次开工建房，由于原告方不肯支付村民让出的自留地修建的交通道路占用费，致使施工受阻（见和平村村委会、村民的证词），该受阻责任与后果是原告方不作为造成的，应由原告方承担责任，按照变更协议，原告方自负盈亏，被告方不承担任何责任。四、在原告方未履行完变更协议，还未支付完被告方30万元本金及利息之前，被告拥有该地土地二分之一的所有权理所当然，然而，保留土地所有权并不等于建房合作关系。五、对原告方提出存在的合伙关系不予认可，被告主张对该块土地应拥有二分之一的所有权。六、请求法院判令原告方履行2008年7月12日原、被告双方签订的变更协议，由原告方支付被告方的30万元本金及利息。被告为支持其诉讼请求，在举证期限内提交了以下证据：1、2006年3月23日原、被告双方签订的协议书复印件1份，国有土地使用权出让合同复印件1份，绥宁县征（拨）用土地协议书复印件1份，绥宁县出让国有土地使用权呈报表复印件1份，绥宁县个人建房用地审批表复印件1份，股金收据复印件1份，2008年7月12日原、被告双方签订的变更协议复印件1份，杨小光向黎军回复的函复印件2份，拟证明原、被告合伙购地是事实，当时原告收了被告30万元，双方确实是有合伙关系，但自2008年7月12日双方签订了变更协议后，双方已解除合伙关系，原告应退还被告30万元本金及利息；2、长铺镇和平村民委员会证明复印件1份，杨大文证明复印件1份，李荣金证明1份，拟证明原告已开工，说明原告对变更协议认可，已经在实施，村民阻工是原告不作为造成的；3、长铺镇和平村收款收据复印件1份，拟证明原告当时买地只花了十多万元，但合伙时却作价60万元。原告对被告提交的证据质证意见为：对证据的真实性没有异议，但对其证明内容有异议，变更协议里没有提到解除合伙关系，双方仍然保留合伙关系。对证据2有异议，认为证据2不符合证据的形式要件，对证据3没有异议。经举证、质证，本院审查认为：对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9号的真实性本院予以采信，但3、4、5、6号证据不能证明其待证事实。对被告提交的1、3号证据本院予以采信，对2号证据，由于这些证据不符合证据形式要件，本院不予采信。根据采信的证据，本院确认以下案件事实：黎军与龙凤玲合伙于2005年12月16日与绥宁县长铺镇和平村民委员会签订合同购买该村民委员会集体土地499.09m2，黎军、龙凤玲向该村民委员会交纳了土地补偿费172180元。2006年3月，�军寻求合作伙伴找到杨小光，邀请杨小光合伙进行房地产开发修建商品房出售。2006年3月23日，原、被告签订协议书，协议书约定：（一）甲方（黎军）在和平村老街背购买了一宗499.09m2的地，作价陆拾万元，与乙方（杨小光）共同开发，乙方投入叁拾万元，占股份的四分之一，甲方占股份的四分之三，开发完工所获利润按此比例分配。（二）建房工程，前栋按360元/m2的价格包工包料发包给甲方，后栋按建房时当时单位建房包工包料价格的最低价格承包给甲方，乙方协助甲方修建。（三）建房完工后，甲、乙双方自己需要购房、车库或柴屋必须按所售房同等楼房一次性付清最低价格购买，有优先权。……（六）乙方在2006年3月23日投入壹拾伍万元，在2006年4月5日再投入壹拾伍万元。2006年7月14日，绥宁县国土资源局根据用地人的申请，分别给黎军和杨小光办理了土地出�手续，黎军受让土地面积238.7m2，杨小光受让土地面积147.3m2，出让年限为40年。协议签订后，由于双方发生矛盾也未能修建房屋，原、被告于2008年7月12日签订变更协议，协议约定：一、撤销原告的合作修建协议，由甲方（黎军）单方自行修建，甲方自负盈亏。二、原来乙方（杨小光）投入的叁拾万元人民币从乙方投入之日起至2008年7月12日期间按月息壹分计息，2008年7月13日以后按月息壹分捌厘计息，由甲方将本金叁拾万元及利息支付给乙方。三、甲方归还清乙方叁拾万元本金及利息后的当天，乙方必须同意将《绥宁县出让国有土地使用权呈报表》和《国有土地使用权出让合同》上的受让单位杨小光改为甲方指定的人名，及国土部门手续上面有杨小光的名字全部改掉，杨小光概不承担该宗地的任何责任。该宗地归甲方所有。四、第一栋（前栋）房子设计为十二套，从�十（套或最后三套）开始售房款开始归还乙方的本息，若甲方不履行，乙方有权阻拦施工。五、在甲方没有退还乙方叁拾万元本金及利息之前，乙方仍然拥有该宗地(499.09m2)的四分之一的股份权。六、以上条款甲、乙方签字三日起生效。各执一份协议。七、如该宗地和平村收回，甲方也要退回乙方叁拾万元本金，乙方不承担其它经济责任。协议签订后黎军于2008年两次破土动工，均被村民阻止，由于黎军2005年购地时，出让费偏低引发当地村民强烈不满而阻工，政府执法部门介入调解未果。黎军便向绥宁县长铺镇人民政府和绥宁县国土资源局进行信访。由于黎军与当地村民矛盾太尖锐至今无法施工。2014年7月1日，黎军向杨小光发出解除合同通知书，提出解除双方于2008年7月12日签订的《变更协议》，杨小光回复黎军不同意解除《变更协议》，并要求黎军在2014年7月31日�归还30万元本金及利息。黎军于2014年7月13日向杨小光发函，不接受杨小光支付本息的请求。杨小光于2014年7月18日再次发函黎军，要求黎军于2014年7月31日前支付其本金30万元，利息80万元，故双方酿成纠纷。黎军诉至法院，要求确认原、被告之间存在合伙关系，对合伙开发土地499.09m2由原告占四分之三，被告占四分之一。另查明，原、被告双方均不具备房地产开发经营资质。本院认为，原、被告双方均不具备房地产开发经营资质，原、被告于2008年7月12日签订的变更协议是原、被告为了解除合伙开发房地产而在平等、自愿、合法的基础上签订的，系双方真实意思表示，依法成立，应受法律保护。根据协议第一、二、三、四、七款约定，原、被告的合伙建房协议已撤销，双方合伙关系自此终止，被告已不承担经营风险，只收回投入的资金30万元及利息，该变更协议应�认定为借款合同。该协议第三项约定了被告债权受偿后应尽的义务，协议第五项应为被告债权未受偿时享有的权利。故原告的诉请理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款、第二十六条之规定，判决如下：驳回黎军要求确认原告黎军与被告杨小光之间存在合伙关系、对合伙开发土地499.09m2由黎军占四分之三、杨小光占四分之一的诉讼请求。本案受理费80元，由原告黎军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  周延光人民陪审员  李新德人民陪审员  刘 云二〇一四年十二月三日书 记 员  李依璐附相�法条：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。