广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0705民初931号
原告林锦良，男，汉族，住江门市新会区。公民身份号码：×××0315。
委托代理人林小青，女，××年××月××日出生，汉族，住江门市新会区。
被告谭兰娇，女，汉族，住江门市新会区。公民身份号码：×××0327。
原告林锦良诉被告谭兰娇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，由审判员袁婷姗依法适用简易程序，于2016年5月11日公开开庭进行审理。原告林锦良的委托代理人林小青到庭参加诉讼，被告谭兰娇经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：房产代管人林小青与业主林锦良是母子关系，2014年11月1日，林小青与被告谭兰娇签订租赁座落在江门市新会区侨光北路13街138铺位合同。合同第三条约定，被告必须在租期前五天交租，经原告代理人林小青多次催促被告，被告2015年9月1日之后的租金仍按存入指定银行账号，亦未向林小青交付现金租金。合同第二条约定，租赁期违约，按金3600元原告不退回被告。被告从2015年9月1日起没有支付原告租金，合同第三条约定被告拖欠租金30天，原告有权终止合同。据此，请求判令：1.解除原、被告于2014年11月1日签订的《（铺位）房屋租赁协议》，被告应立即将位于江门市新会区会城侨光北路13号138商铺腾退给原告，铺内物品归原告所有；2.被告向原告支付拖欠的租金21600元（按每月3600元，自2015年9月1日计至腾退上述商铺之日止，暂计至2016年2月29日）；3.被告缴交的按金3600元归原告所有；4.本案诉讼费用由被告负担。
原告在举证期限内向本院提交如下证据：
证据1.《（铺位）房屋租赁协议》复印件1份，证明原告出租涉案商铺给被告的事实。
证据2.粤房地权证0字第××号房产证复印件1份，证明涉案商铺的权属人是原告。
证据3.借记卡账户历史明细清单复印件1份，证明被告支付2015年8月份前的租金情况，自2015年9月份开始，被告开始拖欠租金。
被告没有到庭应诉，也没有提供证据。
被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的诉讼权利。经审查，原告所举上述证据，来源合法，且无影响证明效力的因素存在，本院予以确认。
经审理查明：原告林锦良与其委托代理人林小青是母子关系。2014年11月1日，林小青代原告与被告签订《（铺位）房屋租赁协议》一份，约定由被告租赁原告位于江门市新会区侨光北路13号138的铺位（房地产权证号：粤房地权证O字第××号），租赁期为三年，即从2014年11月1日到2017年11月1日，每月租金为3600元；签约后被告先交3600元作为按金，租期届满被告迁出时，扣除一切费用后无息退还，租期内不得退租，不得将房屋转租他人，否则原告将按金归为己有，无需退回给被告；租金必须在每月租期之前五日内支付，不得无故拖欠，如过期30天，被告仍未将租金交给原告，原告有权将协议终止，作租期未满退租处理；被告迁出时，必须将全部带来的家具搬走，入楼时一切装修、入墙间格、窗花、铁闸、电器安装后（除冷气机外）租期届满是否迁出，不得拆除，以保证楼房不受损坏等内容。此外，在《（铺位）房屋租赁协议》下方备注有“合同2011年11月1日续签从2014年11月1日到2017年11月1日”、“每个月15日前把当月租金存入银行”。协议签订后，被告支付了3600元给原告作为按金，并使用涉案商铺和支付租金，分别于2014年12月13日支付了2014年11月租金，于2015年1月31日支付了2014年12月及2015年1月的租金合共7200元，于2015年4月10日支付2015年2月及2015年3月的租金合共7200元，于2015年7月14日支付2015年4月的租金3000元，于2015年7月21日支付租金4200元（含2015年4月的租金600元和2015年5月的租金），于2015年9月2日、10月8日、10月28日分别支付了2015年6、7、8月的租金，上述款项均通过银行转账方式支付到林小青的账户。2015年9月起，被告拖欠租金至今未付，暂计至2016年2月共拖欠租金21600元。原告经催讨无果，遂诉诸法院，由此成讼。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订的《（铺位）房屋租赁协议》，合法有效，本院予以确认。原告已依约交付商铺给被告使用，双方约定每月15日前支付当月租金，但自2015年9月起被告没有支付租金给原告，现原告请求被告支付2015年9月至2016年2月拖欠租金21600元，合法有据，本院予以支持。
对于解除合同和按金处理的问题，因被告没有按时支付租金给原告，其已构成违约，原、被告在《（铺位）房屋租赁协议》约定如过期30天仍未将租金交给原告，原告有权将协议终止，作租期未满退租处理，还约定了被告交给原告的按金3600元在租期届满被告迁出时无息退还，租期内被告不得退租和不得将房屋转租他人，否则原告将按金归为己有，本院认为此按金约定应视为对定金的约定，根据上述约定，在被告拖欠租金未付的情况下原告有权终止合同并作租期未满退租处理，而按金在退租的情况下是不予退还给被告的，被告自2015年9月起拖欠租金至今，违约情况符合双方约定的终止合同和没收按金的条件，故原告要求解除其与被告签订的《（铺位）房屋租赁协议》和按金不予退还给被告，合法有理，本院均予以支持。合同解除后，被告应将涉案商铺完好腾退给原告，且被告腾退商铺时，应按照《（铺位）房屋租赁协议》约定，被告将带来的家具搬走，而入楼时一切装修、入墙间格、窗花、铁闸、电器安装后（除冷气机外）不得拆除，以保证楼房不受损坏。对于原告请求被告支付从2016年3月至合同解除后腾退之日的使用费（按每月3600元计算），合法有据，本院也予以支持。
被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告林锦良与被告谭兰娇于2014年11月1日签订的《（铺位）房屋租赁协议》，被告应于本判决发生法律效力之日起三十日内将其租赁的位于江门市新会区侨光北路13号138的铺位一间腾退给原告。
二、被告谭兰娇应于本判决发生法律效力之日起三十日内支付从2015年9月起至2016年2月的租金21600元及自2016年3月按每月3600元计至腾退商铺之日的使用费给原告林锦良。
三、被告谭兰娇已交付给原告林锦良的3600元按金归原告所有，不需退还给被告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，案件受理费减半计算为215元，财产保全费290元，合计505元，由被告谭兰娇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 袁婷姗
二〇一六年六月六日
书记员 梁凯青
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