文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事判决书（2017）粤1402民初722号原告：梅州万达广场投资有限公司，地址：梅州市金燕大道宝盈大厦第12层。法定代表人：齐界，该公司执行董事。委托代理人：罗绿琴，广东客都律师事务所律师。被告：蓝利辉，女，1988年11月15日出生，汉族，原住梅州市梅江区。第三人：中国银行股份有限公司梅州分行，地址：梅州市梅江一路53号。负责人：张丹敏，该行行长。委托代理人：黎志东，广东法泰律师事务所律师。委托代理人：张圣桐，广东法泰律师事务所实习律师。原告梅州万达广场投资有限公司（以下简称“梅州万达公司”）与被告蓝利辉、第三人中国银行股份有限公司梅州分行（以下简称“中行梅州分行”）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2017年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗绿琴、第三人委托代理人黎志东到庭参加了诉讼。被告蓝利辉经公告送达，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年2月10日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议一份，约定被告购买原告位于梅州市××镇××村××广场××区××楼××房××套，该房屋建筑面积116.74平方米，总房价664568元，付款方式为银行按揭付款，其中首付款224568元,银行按揭贷款46万元。合同签订后，被告于2015年2月13日与中国银行股份有限公司梅州分行（以下简称“中国银行梅州分行”）签订的《个人一手住房合同》，向中国银行梅州分行按揭贷款46万元，贷款以被告所购房屋作抵押，并由原告提供阶段性连带保证担保，中国银行梅州分行于2015年2月13日发放了贷款。2017年3月7日因被告已连续2个月未按约定还款中国银行梅州分行向原告送达了承担阶段性连带保证担保责任的催收通知书，要求原告承担阶段性连带责任保证义务，偿还借款人被告逾期本息。2017年3月13日中国银行梅州分行再次向原告送达关于被告贷款的情况说明，告知被告连续3个月未还贷款，要求原告立即采取相关法律措施。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》“合同补充协议”第四条第5款第（2）项“无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。”的约定，被告已连续3个月未按约定还款并且银行向原告送达了承担阶段性连带保证担保责任的催收通知书，原告有权解除合同，并根据《商品房买卖合同（预售）》“合同补充协议”第十四条第1款“如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述违约责任外，乙方还应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用均由乙方支付；如因此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。双方确认，甲方有权自乙方已付的购房款中直接扣除乙方应承担的解约费用、违约金及赔偿金，并有权将乙方已付的购房款优先支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方合同解除通知送达之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。”的约定，要求被告承担相应的违约责任。为此，请求判令：一、解除原被告于2015年2月10日签订的编号为20151000081392《广东省商品房买卖合同》及其补充协议。二、被告协助原告办理涉案房屋备案登记撤销手续。三、被告向原告支付违约金132913.6元（按总房款664568元×20%计算）。四、被告赔偿原告因此产生的律师费损失人民币15000元。五、被告根据原告损失的律师费、诉讼费数额按日万分之五计算向原告支付违约金（从原告实际承担之日起至被告实际向原告支付全部款项之日止）。六、原告有权将被告已付的房款中直接扣除被告应承担的本案第三、四、五、七项诉讼请求的所有费用。七、原告有权从被告已付的购房款优先支付给第三人以清偿被告的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用。八、被告承担本案全部诉讼费用。原告对其诉讼请求提供了如下证据予以证实：1、营业执照，证明原告主体适格；2、被告身份证，证明被告主体适格；3、广东省梅州市商品房预售许可证，证明梅州万达广场D区3号楼1602房已取得预售许可，原告有权就涉案房屋对外签署预售合同；4、商品房买卖合同（预售），证明（1）原告双方于2015年2月10日就涉案房屋签署商品房预售合同，房屋总价款为664568元，其中被告按揭贷款46万元；（2）补充协议第四条第5款（2）项约定，被告逾期偿还贷款本息累计达二次以上（含二次）或按揭银行通知原告承担担保责任的，原告有权解除合同，并要求被告根据补充协议承担违约责任；（3）补充协议第十五条约定，如因被告原因导致本合同解除的，被告应向原告支付购房总价款的20%违约金。合同解除后，被告应配合原告办理预售合同网签备案撤销手续；6《个人一手住房贷款合同》，证明被告向中国银行梅州分行按揭贷款了46万元，该贷款以被告所购房屋作抵押，并由原告提供阶段性连带保证担保；7、催收通知书、蓝利辉贷款情况说明，证实被告已连续4个月未按约定还贷款，按揭银行通知原告承担保证担保责任；8、委托代理合同及发票，证明原告因本案已经产生律师费损失15000元，根据补充协议第四条第（1）款，该项损失应由被告承担；9、企业机读资料，证明第三人主体资格。第三人对原告证据的质证意见：贷款余额金融贷款信息单，因为打印时间较早，所以和我方证据上的利息和罚息上有差别，应该以我方提交的证据为准。对其他证据无异议。被告未作答辩。第三人述称，2015年2月16日，第三人与原告和被告三方签订了《个人一手住房贷款合同》，约定第三人为被告供个人一手住房贷款人民币46万元，原告作房地产开发商为被告的连带责任保证人对被告的借款债务承担阶段性连带保证担保责任。约定贷款期限为10年，月利率为5.125‰，还款期数为120期，每期（按月）等额还本付息5141.58元；约定逾期还款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%，即7.6875‰（5.125‰×1.5）；约定被告将其向开发商原告购买的位于梅州市梅江区三角镇坜明村梅州万达广场D区3号楼1602房为借款抵押担保物。合同签订后，第三人依约将46万元划入原告的帐户。对提供抵押担保的房产，又到梅州市住房和城乡建设局办理了预购商品房抵押权预告登记。但该房产因被告至今仍未办理房地产权证，故仍无法完成抵押房产的他项权登记。在履行合同过程中，被告于2016年12月起不按约定向原告还本付息。至2017年7月10日，被告已拖欠原告贷款本金22927.09元，利息10976.29元，应付罚息672.76元。尚未到期贷款本金余额为370937.48元。被告不按约定支付贷款本息的行为已构成了根本性违约，按照双方的合同约定，原告有权宣布本合同项下贷款全部或部分提前到期并决定终止或解除本合同，而原告作为担保人，应当对被告的借款债务承担连带保证责任。为此，第三人多次向原告和被告催收，要求原告与被告清偿债务，但原告与被告均未清偿债务。现原告已对被告提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求解除他们双方的房屋买卖合同，第三人在本案有独立请求权。为此，特提出作为有独立请求权的第三人的诉讼主张，请求人民法院依法裁判。请求判令：1、解除第三人与原告和被告三方签订的《个人一手住房贷款合同》；2、原告和被告向第三人连带清偿尚欠的借款本金393864.55元，利息10976.29元，罚息672.76元，共计405513.6元。并自2017年7月11日起至借款本息还清之日止，按月利率7.6875‰的标准向第三人支付逾期还款罚息。第三人对其诉讼请求提交如下证据：1、第三人营业执照，证明第三人的诉讼主体资格；2、原告工商登记机读资料，原告的诉讼主体资格；3、被告身份证、户籍资料；4、《个人房屋贷款申请表》，证明被告为支付原告购房款而向第三人申请贷款的基本情况；5、《个人一手住房贷款合同》，证明第三人与原告和被告签订合同，约定第三人向被告发放贷款人民币46万元，期限为10年，月利率为5.125%，还款期数为120期，每期等额还本付息5141.58元；逾期还款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%，约定被告以其向原告购买的房地产为借款抵押担保物，约定原告对被告的借款债务承担连带责任保证的担保责任等；5《声明书》，证明被告自愿将其向原告购买的房屋作为向第三人借款的抵押担保物；6、《借款借据》，证明第三人依约将46万元贷款支付给了被告，划入其指定的原告的银行账户；7、《预购商品房抵押权预告登记证》，证明作为贷款抵押担保房屋仅办理了抵押权预告登记，因房屋被告仍未办房地产权证，无法办理他项权登记；8、金融贷款系统信息单，证明被告贷款余额及欠款数据，即被告应当承担清偿责任的债务数额，也是原告应当承担连带保证责任的债务数额。原告对第三人提交的证据表示无异议。经审理查明，2015年2月10日，原告梅州万达公司与被告蓝利辉双方签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议一份。合同及协议约定：被告蓝利辉购买原告梅州万达公司位于梅州市××镇××村××广场××区××楼××房××套，该房屋建筑面积116.74平方米，总房价664568元，付款方式为银行按揭付款，其中首付款204568元,银行按揭贷款46万元。合同及协议还约定：“无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。”“如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述违约责任外，乙方还应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用均由乙方支付；如因此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。双方确认，甲方有权自乙方已付的购房款中直接扣除乙方应承担的解约费用、违约金及赔偿金，并有权将乙方已付的购房款优先支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方合同解除通知送达之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。”等内容。原、被告双方还约定交房条件和方式及违约责任等。房屋尚未交付。2015年2月13日，被告蓝利辉与第三人中行梅州分行签订的《个人一手住房贷款合同》，向中国银行梅州分行按揭贷款46万元，贷款以被告蓝利辉所购房屋作抵押，并由原告梅州万达公司提供阶段性连带保证担保，第三人中行梅州分行于2015年2月13日发放了贷款。合同约定：贷款期限为10年，月利率为5.125‰，还款期数为120期，每期（按月）等额还本付息5141.58元；逾期还款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%，即7.6875‰（5.125‰×1.5）；被告将其向原告购买的位于梅州市梅江区三角镇坜明村梅州万达广场D区3号楼1602房为借款抵押担保物。对提供抵押担保的房产，又到梅州市住房和城乡建设局办理了预购商品房抵押权预告登记。但该房产因被告至今仍未办理不动产权证，故仍无法完成抵押房产的他项权登记。在履行贷款合同过程中，被告于2016年12月起不按约定向第三人还本付息。至2017年7月10日，被告已拖欠第三人贷款本金22927.09元，利息10976.29元，应付罚息672.76元。尚未到期贷款本金余额为370937.48元。因被告蓝利辉连续2个月未履行还款义务后，第三人中行梅州分行向原告梅州万达公司送达了承担阶段性连带保证担保责任的催收通知书，要求原告梅州万达公司承担阶段性连带责任保证义务，偿还借款人被告逾期本息。2017年3月13日，第三人中行梅州分行再次向原告梅州万达公司送达关于被告贷款的情况说明，告知被告连续3个月未还贷款，要求原告立即采取相关法律措施。于是，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。第三人提出独立诉讼请求。诉讼中，原告向本院提出诉讼保全，本院依法作出保全裁定，对被告蓝利辉购买位于梅州市梅江区三角镇坜明村梅州万达广场D区3号楼1602房预登记进行查封。关于被告缴交首期款金额原告表示诉状所述金额为笔误，应更正为204568元，并提交被告缴款收据和凭证予以证实。被告在《个人房屋贷款申请表》拟购房产情况栏写明已付首期款204568元。因此，被告缴交首期款金额204568元予以确认。本院认为，原告梅州万达公司与被告蓝利辉签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，以及被告蓝利辉与第三人中行梅州分行签订的《个人一手住房贷款合同》，原告梅州万达公司对贷款提供阶段性连带保证的担保条款，是双方自愿、真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，应认定合同合法有效，合同应当履行。因被告未按上述合同约定履行约定义务，已构成根本性违约。原告和第三人要求被告按合同约定承担违约责任，符合法律规定。现原告、第三人均要求解除与被告订立的合同，予以支持。被告已付给原告的购房款，原告同意优先支付第三人以清偿贷款本金、利息、违约金等费用，本院照准。原告的诉讼请求和第三人的独立请求，依法予以支持。被告经本院公告送达，无正当理由拒不到庭，视为其对诉讼权利放弃，依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百九十六条、二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告梅州万达广场投资有限公司与被告蓝利辉签订的编号为20151000081392《广东省商品房买卖合同》及其补充协议；二、被告蓝利辉协助原告梅州万达广场投资有限公司办理涉案房屋备案登记撤销手续；三、被告蓝利辉向原告梅州万达广场投资有限公司支付违约金132913.6元（按总房款664568元×20%计算）；四、被告蓝利辉赔偿原告梅州万达广场投资有限公司因此次诉讼产生的律师费15000元；五、被告蓝利辉应按原告梅州万达广场投资有限公司的律师费、诉讼费数额以日万分之五计算向原告支付违约金（从原告实际承担之日起至被告实际向原告支付全部款项之日止）；六、解除第三人中国银行股份有限公司梅州分行与原告梅州万达广场投资有限公司和被告蓝利辉三方签订的《个人一手住房贷款合同》；七、原告梅州万达广场投资有限公司和被告蓝利辉向第三人中国银行股份有限公司梅州分行连带清偿尚欠的借款本金393864.55元，利息10976.29元，罚息672.76元，共计405513.6元。并自2017年7月11日起至借款本息还清之日止，按月利率7.6875‰的标准向第三人支付逾期还款罚息。上述款项由被告蓝利辉已付给原告梅州万达广场投资有限公司的购房款优先支付给第三人中国银行股份有限公司梅州分行；八、原告梅州万达广场投资有限公司偿还被告欠第三人的贷款本息后，可从被告已付的购房款中抵扣被告蓝利辉应当承担的上述判项当中第三、四、五、七项的款项；九、上述判项原、被告应在判决生效后十天内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3258.28元，由被告蓝利辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  章文烈审 判 员  黄永松人民陪审员  李秀梅二〇一七年八月十七日书 记 员  刘叶韬