广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终19790号上诉人（原审被告）：万丽，女，1962年9月30日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区，联系地址广州市越秀区。委托诉讼代理人：张志勤，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：霍瑞云，女，1959年12月14日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：绿野漾子，广东格林律师事务所律师。上诉人万丽因与被上诉人霍瑞云房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初6621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人万丽的委托诉讼代理人张志勤、被上诉人霍瑞云及其委托诉讼代理人杨金娜到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人万丽上诉请求：1、撤销一审判决第三项、第四项、第二项中要万丽支付利息部分以及第五项中要万丽承担因办理过户手续产生的相关税费、手续费部分，改判为霍瑞云承担中介费23500元，不动产登记费用80元，契税23550元以及代缴个人所得税15700元，共计62830元，以及因再行办理过户手续产生的相关税费、手续费；3、本案一二审诉讼费由万丽和霍瑞云各承担一半。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。1、不存在万丽故意隐瞒涉案房屋曾发生非正常死亡这一重大事实，万丽并没有实施任何欺诈行为。万丽在收到霍瑞云的起诉状之前，根本就不知道涉案房屋内曾发生过租客非正常死亡。万丽自2003年3月购买该房屋时起至将其卖给霍瑞云止，一直都是租给中介承租方，再由中介承租方转租给其他人居住。于淑贞不是以万丽的委托代理人身份接受警察询问的，于淑贞年事已高，万丽很少回广州，于淑贞没有将涉案房屋内曾发生过租客非正常死亡的事实告诉万丽也属正常。2、该房屋的买卖都是由中介方促进买卖双方完成的。霍瑞云应该找中介方赔偿损失。3、涉案房屋买卖合同第四条记载，霍瑞云已亲自视察并清晰知道该房屋现况，故不得借此拒绝交易。这表明霍瑞云在交付购房款之前，已反复多次查看房屋，因此，霍瑞云知道或者应当知道房屋内曾有人自杀。霍瑞云在该房屋买卖合同纠纷中也有重大过错，也应承担相应的责任。二、一审法律适用错误。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。一审法院在审理本案时，并没有适用该法律规定。被上诉人霍瑞云辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，同意一审判决。理由为：一、万丽故意隐瞒涉案房屋发生过非正常死亡的事实，中介方的情况说明以及派出所笔录可以相互印证，证明于淑贞对涉案房屋发生非正常死亡的情况知晓，于淑贞是万丽的代理人，其法律行为后果应由万丽承担。万丽在出售房屋时对霍瑞云负有披露房屋真实信息的义务，其应当披露而未披露有违诚信信用原则，也构成欺诈行为。二、涉案合同签订及履行过程中霍瑞云没有任何过错，不应承担任何责任。霍瑞云不可能看出涉案房屋发生过非正常死亡事件。霍瑞云向一审法院起诉请求判令：1.撤销霍瑞云与万丽签订的《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》。2.万丽返还霍瑞云已支付的购房款157万元及利息损失（利息以中国人民银行同期贷款利率4.35%为基准，其中5万元的利息自2017年6月20日起，152万元的利息自2017年8月4日起，均计算至实际返还之日为止）。3.万丽赔偿霍瑞云已支付的中介费23500元，不动产登记费用80元，契税23550元，代万丽缴纳的个人所得税15700元，共计62830元。4.万丽向霍瑞云赔偿损失157000元，万丽的欺诈行为导致霍瑞云丧失购买其他房屋及机会，现以同样的购房价格无法购置其他同类型房屋的，损失是参照合同第八条为违约金条款（房价的10%）计算得出的。5.万丽返还霍瑞云全部购房款并赔偿霍瑞云全部损失后十日内，协助霍瑞云将位于荔湾区陈岗路1-1号601房产的权属登记恢复变更至万丽名下，因此产生的相关税费、手续费，由万丽承担。6.本案诉讼费由万丽承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区陈岗路1-1号601房（涉案房屋）原是万丽所有的房产，建筑面积91.72平方米。万丽与于淑贞是母女关系。2016年4月11日，万丽经公证授权委托于淑贞，委托权限包括代为出售涉案房屋及办理交易手续等，委托时限为三年。2017年6月20日，霍瑞云（乙方）与于淑贞（甲方）以及广州市越秀区德乐房地产代理服务部（中介方，以下简称“德乐公司”）签订了《房屋买卖合同》，约定：由乙方购买涉案房屋；该房屋按套出售，不带租约及户口，成交价为1570000元；该物业移交时间为2017年8月21日前；甲方实收房款，甲乙双方税费由乙方支付；甲方须保证对该物业享有完整所有权，并保证本合同所在有关物业的情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则甲方应承担由此引起的一切责任；乙方已亲自视察并清晰知道该物业现况、交付使用状况及产权情况，不得借此拒绝交易；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日支付中介服务费；若甲乙双方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费。甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；乙方于签订本合同时支付50000元作为定金，楼价款（含定金）1570000元于甲乙双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清，交易过户手续须于2017年8月21日前完成等等。当日，霍瑞云向于淑贞支付定金50000元。2017年7月24日，德乐公司为双方办理了网签手续，双方签订了《广州市存量房买卖合同》。2017年8月4日，霍瑞云向于淑贞支付购房尾款1520000元。2017年8月9日，霍瑞云与万丽共同向荔湾区不动产登记中心申请涉案房屋的产权转移登记手续，霍瑞云支付不动产登记费80元、缴纳交易契税23550元、为万丽缴纳个人所得税15700元。同日，霍瑞云向德乐公司支付中介服务费23500元。交易过户递件手续完成后，万丽将房屋交付霍瑞云使用。霍瑞云得知该房曾发生非正常死亡事件，同中介一起和于淑贞协商不成故诉至一审法院。在本案一审的审理过程中，一审法院于2017年9月4日就涉案房屋2013年是否发生非正常死亡事件发函询问广州市公安局荔湾区分局站前路派出所。广州市公安局荔湾区分局站前路派出所向该院提供了《受理报警登记表》及《询问笔录》，其中《受理报警登记表》为2013年4月20日的报警记录，案发地点为涉案房屋，该表中的简要情况载明：“刑警队仍在勘查现场，初步怀疑是自杀……死者独自租住在上址……两天没有出门，开锁查看发现已死亡。”《询问笔录》为站前路派出所对于淑贞以及案外人李楠、曾桂才等人的关于询问涉案房屋内租户死亡情况的笔录。对上述证据，霍瑞云予以确认，并认为可以证明霍瑞云的主张。万丽对《受理报警登记表》、《询问笔录》予以确认，对《询问笔录》认为涉案房屋中死的女人是通过与承租涉案房屋的中介转租住进涉案房屋的，什么时候死及死因，于淑贞都不知道。于淑贞也不是以万丽的委托代理人身份接受警察询问的，于淑贞知道不等于万丽也知道。一审庭审中，霍瑞云提交2017年9月6日，德乐公司向一审法院出具《荔湾区陈岗路1号之一601房交易过程情况说明》来证明涉案房屋的交易流程及万丽明知房屋内曾发生非正常死亡事件故意隐瞒并拒绝协商解决。该说明载明：“……从签订买卖合同至过户手续完成业主于淑贞都没向中介方和买家说出关于该物业两年前发生过的非自然死亡时间。买家于2017年8月9日中午12点左右去到该物业清理卫生时才听邻居说起关于该物业于两年前有一位女孩自杀事件，买家马上联系我方咨询此事，当时我方也并不知情，也马上给业主于淑贞求证，于淑贞在和我方通话时承认发生过自杀事件。我方和买家立刻到业主于淑贞现住地址协商。面谈协商期间业主于淑贞当面承认非自然死亡事件，而且态度比较恶劣说这是没义务也没必要跟买家和我方说。承认了刻意隐瞒此物业出现的非自然死亡事件。买家提出只需于淑贞退回楼款取消买卖合同就完结，于淑贞开始说同意和平解决退回楼款。买家再次跟于淑贞协商退回楼款事宜确定时间，于淑贞说给不了确定时间，她也不想理这事了，完全拒绝协商……”万丽对该说明不予质证，认为是霍瑞云在举证期限届满之后提交的证据。对于霍瑞云已经支付的费用，万丽予以确认。一审法院认为：根据一审法院调取的《受理报警登记表》、《询问笔录》，对于涉案房屋内于2013年发生过租户非正常死亡这一事实，予以确认。本案的焦点在于万丽出售房屋时是否存在欺诈行为以及合同效力认定及承责范围。具体分析如下：一、关于万丽出售房屋时是否存在欺诈行为的问题。首先，根据公安的询问笔录可以得知，于淑贞对涉案房屋内发生租户非正常死亡的事情是知晓的。因于淑贞是万丽的委托代理人，所以于淑贞在委托授权范围内的法律行后果均由万丽承担。且基于二者之间的母女关系，万丽作为涉案房屋的产权人，从2013年至今，声称不知道涉案房屋发生租户死亡的事情，这不符常理，对于万丽该主张，不予采信。其次，按照公序良俗以及交易习惯，房屋内有发生过非正常死亡的事实，足以影响当事人交易的意思表示。于淑贞作为万丽的委托代理人，在出售涉案房屋时，不管是对中介方或者是购买人，均负有披露房屋真实信息的义务，应当披露而未披露，有违诚实信用原则。万丽抗辩认为霍瑞云应当追究中介方德乐公司未尽调查义务的责任，但万丽作为涉案房屋的产权人，是霍瑞云及中介方了解房屋真实信息的第一来源，万丽该抗辩有转移责任的嫌疑，对此不予采信。再次，德乐公司作为促成买卖双方签订合同的中介方，同时也是签约过程的见证人，因此其向一审法院说明的于淑贞在买卖交易过程未披露该事实以及刻意隐瞒该事实的情况也可印证案件相应事实。由此，一审法院认定万丽在签约过程中存在欺瞒行为，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条的规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示的，可以认定为欺诈行为”，故万丽构成欺诈行为。二、关于合同效力的认定及违约承责范围。因万丽存在欺诈行为导致霍瑞云作出了错误的意思表示，双方签订的《房屋买卖合同》属于可撤销的合同，对于霍瑞云要求撤销买卖合同的诉请，予以支持。合同被撤销的，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿损失。故对于霍瑞云要求返还购房款1570000元的诉请，合法有据，予以支持。因万丽的欺诈行为导致合同被撤销，对此应当承担赔偿霍瑞云损失的责任。霍瑞云所支付的中介费23500元、不动产登记费用80元、契税23550元、代万丽缴纳的个人所得税15700元以及购房款1570000元的利息均属于霍瑞云因合同撤销而导致的直接损失，霍瑞云要求万丽赔偿，合理有据，予以支持。至于购房款利息的起算时间，因霍瑞云于2017年6月20日支付定金50000元，于2017年8月4日支付余款1520000元，故起算时间分别以上述时间为准。双方依该房屋买卖合同而产生物权登记法律效果，因合同被撤销，该物权登记相应也应予以撤销。霍瑞云主张万丽返还全部购房款及赔偿损失后，协助霍瑞云将涉案房屋的权属登记恢复原状，符合法律规定，予以支持。由此而产生的税费、手续费，应由万丽负担。至于霍瑞云主张万丽赔偿损失157000元的诉请，因霍瑞云购买涉案房屋居住使用的目的因万丽的欺瞒行为导致合同被撤销而未能达成。考虑房价上涨的因素，霍瑞云重新购买房屋必然需承担更高的支出。从公平合理角度出发，参照双方合同中有过关于交易未能达成，违约金为房价10%的约定，结合万丽行为具有过错，故对于霍瑞云该诉请，予以支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条，参照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条的规定，判决：一、撤销霍瑞云与万丽之间关于买卖广州市荔湾区陈岗路1-1号601房的《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，万丽向霍瑞云返还购房款1570000元及利息（其中50000元购房款的利息自2017年6月20日，另外1520000元购房款的利息自2017年8月4日，参照中国人民银行制定的同期同类贷款利率4.35%计算至付清款项之日止）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，万丽向霍瑞云支付中介费23500元、不动产登记费80元、契税23550元、个人所得税15700元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，万丽向霍瑞云赔偿损失157000元。五、自万丽履行本判决第二至四项完毕之日起十日内，万丽协助霍瑞云将广州市荔湾区陈岗路1-1号601房权属登记恢复至万丽名下，由此产生的相关税费、手续费由万丽承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10454元，由万丽负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。本案二审中，上诉人万丽对于一审判决撤销双方签订的《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》及返还购房款本金等问题无提出异议，本院对此不予审查。依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：一、关于万丽出售房屋时是否构成欺诈的问题。首先，本案证据反映案外人于淑贞对于涉案房屋内发生的租户死亡事件自始知晓且曾在公安部门询问时反映情况，万丽作为于淑贞的女儿及涉案房屋的产权人，其主张从2013年至今均不知道涉案房屋发生租户死亡事件不符常理，故对于万丽该主张一审法院不予采信并无不当。其次，房屋内曾发生死亡事件虽对于部分购房人的购房意愿确存在一定影响，但此习俗并不能上升为法律义务，霍瑞云主张万丽在出售涉案房屋时未披露上述情况即构成欺诈缺乏法律依据，故其主张万丽赔偿损失157000元的理据不充分，本院不予支持。二、关于购房款利息及相关中介费、税费及手续费的支付问题。鉴于万丽对于返还购房款本金并无异议，购房款利息作为购房款本金的法定孳息，也应一并返还。至于霍瑞云为此次交易所支付的中介费23500元、不动产登记费80元、契税23550元、个人所得税15700元及将来因恢复房屋权属登记产生的相关税费、手续费，可由双方合理分担，各负担1/2。综上所述，万丽的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决查明事实清楚，但处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初6621号民事判决第一项、第二项；二、撤销广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初6621号民事判决第四项；三、变更广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初6621号民事判决第三项为：于本判决书送达之日起10日内，万丽向霍瑞云支付中介费、不动产登记费、契税、个人所得税合计31415元；四、变更广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初6621号民事判决第五项为：自万丽履行完毕本判决全部付款义务之日起十日内，万丽协助霍瑞云将广州市荔湾区陈岗路1-1号601房权属登记恢复至万丽名下，由此产生的相关税费、手续费由万丽、霍瑞云各承担一半；五、驳回霍瑞云的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10454元，由霍瑞云负担848元，万丽负担9606元。二审案件受理费1371元，由霍瑞云负担1078元，万丽负担293元。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一七年十二月一日书记员 邹凌青