山西省临汾市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）晋10民终161号
上诉人（原审原告、反诉被告）：周高峰，男，1973年3月13日出生，汉族，现住曲沃县。
委托诉讼代理人：宋红星，山西瀛明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾迎辉，山西瀛明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：曲沃县浍河宾馆有限责任公司。住所地：曲沃县北大街建行对面。
法定代表人：王育英，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张龙，山西晋都律师事务所律师。
上诉人周高峰与被上诉人曲沃县浍河宾馆有限责任公司（以下简称”浍河宾馆”）因租赁合同纠纷一案，不服山西省曲沃县人民法院（2017）晋1021民初219号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周高峰及其委托诉讼代理人宋红星、贾迎辉，被上诉人浍河宾馆法定代表人王育英及其委托诉讼代理人张龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：浍河宾馆有三层临街的东楼和两层南楼出租，南楼一楼被承重墙分隔为两部分，临街一面是三间门面房，另一部分朝着浍河宾馆院内。周高峰与浍河宾馆于2013年4月30日签订租赁合同，浍河宾馆将临街东二、三层及南楼一、二层出租给周高峰，合同条款载明配套设施清单附后，但双方并未附租赁清单。合同约定租赁期限从2013年6月1日至2018年5月31日，租金每年143000元，首期租金于合同签订之日一次性付清，以后提前一个月交付下一年租金。合同还约定周高峰租赁期间水、电、气、税费等的负担以及消防安全和续租等问题、合同第八条约定：”乙方（周高峰）负责经营过程中对甲方（浍河宾馆）设备、设施保养及维护，并确保甲方资产不被人为的破坏和被盗，否则按原价赔偿。”。合同签订后，周高峰依约缴纳租赁违约金20000元，并投入100多万对租赁房屋进行了装修，经营洗浴业务登记为浩宾洗浴，周高峰将其中的几个房间的承重隔断凿出通道，将东楼部分房屋对外出租。因东楼楼顶漏水，周高峰于2013年对东楼楼顶进行了维修，并因浍河宾馆不支付楼顶和室内吊顶的维修费用而拒绝缴纳2015年6月1日后的租金，同时向一审法院提起诉讼。一审法院经审理制发了（2015）曲民初字第621号判决书，其中：一、周高峰支付浍河宾馆2015年6月1日至2016年5月30日的房租143000元；二、浍河宾馆支付周高峰东楼房顶维修费用26300元；四、驳回周高峰其他诉讼请求。判后周高峰提起上诉，临汾市中级人民法院以（2016）晋10民终766号民事判决书，维持了判决的一、二项，撤销第四项，改判为浍河宾馆支付周高峰南楼财产损失16000元。现周高峰主张：2013年6月后，发现南楼和东楼房顶严重漏水，造成周高峰装修好的吊顶软膜天花、墙皮等大面积脱落，无法正常营业，要求解除合同，并提起诉求如前。
浍河宾馆提起反诉，要求周高峰支付2016年5月--
2017年8月的房租178750元及利息；并赔偿因建造浴池未进行合理防水措施，给浍河宾馆造成南楼一层房顶造成的经济损失（以鉴定结论为准）。
一审诉讼中，双方均提出了鉴定申请，周高峰申请：要求对浍河宾馆东楼二、三层，南楼一、二层的损失及造成损失的原因进行鉴定。一审法院依法委托鉴定机构进行鉴定，但因周高峰缺乏必要的施工图纸等资料，不具备鉴定条件，终止了鉴定工作。浍河宾馆申请：对其南楼一层房屋的房顶、墙体修复或加固所需费用及受损原因进行鉴定。经山西家豪司法鉴定中心（2017）晋JH鉴字第143号鉴定意见书鉴定：1、浍河宾馆南楼渗水部位均在墙体及楼板的交接部位；2南楼渗水主要由于二层男浴区的防水处理存在缺陷，导致一层顶板及墙体出现渗水痕迹。对同属一层窗帘店导致屋顶及墙体受损，需对其进行修复费用鉴定；3、一层窗帘店租户修复费用为13898.29元。花费鉴定费20000元。
一审审理中，双方均同意解除合同，并于2017年8月30日周高峰搬离，合同解除，双方就遗留问题亦达成协议：周高峰搬离后遗留物品作价50000元，浍河宾馆予以接收。后周高峰曾于2017年8月7日提出撤诉申请，一审法院未予准许。本案争执的焦点为：一、造成周高峰经济损失的原因及损失数额，浍河宾馆应否承担赔偿责任。周高峰主张应由浍河宾馆赔偿其修理南二楼男浴区吊顶软膜天花的费用37720元及由于浍河宾馆违约应赔偿其财产损失130万元和误工。提供了以下证据:①承包合同6份并申请证人屈某、杨某、席联合、周刘江出庭作证。该合同及证人证言均可以证实原告周高峰承包浍河宾馆经营洗浴时周高峰的投资情况，合计为140余元。②周高峰与浍河宾馆相关负责人自2015年4月17日至2016年11月13日的短信记录，证实因为南二楼、东三楼楼顶漏水影响原告经营，要求浍河宾馆拿出解决方案。
浍河宾馆经质证认为：证据①只能证明周高峰的投资情况，是周高峰为了经营所必须安装的相应设施，不能证实是周高峰的损失；证据②有部分系周高峰于2015年3月份起诉后所发，周高峰在装修时明知南二楼的房顶系彩钢瓦做成，彩钢瓦有可能锈蚀，但周高峰还对其进行投资，造成损失应由周高峰自行负担。
浍河宾馆提供的证据有：㈠临汾市中级人民法院（2016）晋10民终766号民事判决书，证实已经对周高峰南楼顶层漏水造成的损失16000元予以处理，现周高峰主张南二楼男浴区吊顶软膜天花的费用37720元，属重复起诉；即使未重复起诉，也已经过了诉讼时效。㈡、山西家豪司法鉴定中心（2017）晋JH鉴字第143号鉴定意见书，证实浍河宾馆的经济损失为13898.29元。㈢承包合同书5份，证明周高峰将租赁的房屋转租后已经收到租金90万元。
周高峰经质证认为：证据㈠（2016）晋10民终766号民事判决书解决的是南楼顶层漏水造成生态膜损坏的维修费，与浴区吊顶软膜天花非同一物质，不属重复起诉；㈡对窗帘店损失的鉴定结果不太认可；㈢真实性认可，但张建伟租赁我洗浴中心后仅履行了10个月，此后的承包费并未交纳。
一审法院认为，原、被告签订租赁合同系双方真实意思表示，均应依照该合同履行，双方在合同履行过程中因房屋漏水，应由谁承担维修责任发生争执并提起诉讼，已经人民法院判决，现双方均同意解除合同，并于2017年8月31日履行完毕，且对原告遗留在被告处的物品达成协议，被告愿意以50000元的价格接收，一审法院对此无异议。对租赁违约金20000元，因双方合同解除前，原告尚欠部分租赁费用，应予折抵为宜。原告在合同签订后对南二楼房屋进行装修时，已经知道被告房屋南楼楼顶系彩钢瓦做成，其应当预见彩钢瓦容易锈蚀，而未采取相应措施予以加固处理，即花费大量资金进行装修，现原告主张南二楼屋顶漏水系被告原因所致，要求被告赔偿其经济损失，因不能提供相关的证据证明其主张，故其请求难以支持。
反诉原告浍河宾馆主张应由反诉被告周高峰支付自2016年5月至2017年8月30日的房租178750元，因双方签订的租赁合同真实有效，期间的租赁费应由周高峰承担；造成南楼一层房顶造成的经济损失13898.29元，有鉴定意见书证实系防水处理存在缺陷造成，故此损失应由反诉被告周高峰承担。合同解除后周高峰遗留在被告处的物品及先行支付的租赁违约金合计70000元，应予折抵。遂判决如下：一、解除原、被告2013年4月30日签订的租赁合同。二、驳回原告周高峰的其他诉讼请求。三、反诉被告周高峰于本判决生效后十日内支付反诉原告曲沃县浍河宾馆有限责任公司2016年5月至2017年8月30日的租赁费178750元（已支付70000元）。四、反诉被告周高峰于本判决生效后十日内赔偿反诉原告曲沃县浍河宾馆有限责任公司因其未进行合理防水措施致南楼一层房顶受损，造成一层窗帘店租户修复费用13898.29元。案件受理费19009元，反诉费1580元，由原告周高峰负担；鉴定费20000元，由原、被告各半承担。
判后，周高峰不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人对其出租的房屋负有维修义务，被上诉人拒不履行维修义务，应承担赔偿因南二楼房顶漏水造成上诉人无法继续经营被迫停业的各项损失；二、双方签订租赁合同约定租赁期限为5年，上诉人投入200余万元对租赁房屋进行装修，但经营没多久，南楼和东楼开始漏水，造成软膜天花、墙皮大面积脱落，无法正常营业。上诉人多次要求被上诉人处理解决，但被上诉人置之不理。2016年7月，上诉人无法继续经营彻底停业，巨额投入无法收回。从2016年7月至2017年8月30日双方解除合同停业期间的经营损失应由被上诉人承担每月3万元共计52万元。三、自2016年7月后，上诉人已无法经营被迫彻底停业，原因完全是由于房屋房顶漏水所致，该漏水致使上诉人租赁被上诉人房屋的合同目的不能实现，由被上诉人的原因所致，故上诉人不应支付自2016年7月之后的房屋租金。请求撤销原判第（二）、（三）、（四）；判令被上诉人赔偿上诉人修理南二楼男浴区吊顶软膜天花的费用37720元；判令被上诉人承担违约责任，赔偿上诉人停业期间的财产损失52万元（自2016年7月1日至2017年8月31日，每月3万元）；被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人浍河宾馆答辩称：一、双方在租赁合同第三条约定每年租赁费143000元，故上诉人应当支付自2016年5月至2017年8月30日的租金178750元。二、上诉人主张的第二条上诉理由在（2016）晋10民终766号民事判决中已做过处理，本次诉讼属于重复诉讼，应依法予以驳回。三、上诉人要求被上诉人赔偿52万元，没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明的主要事实与原审法院审理查明基本一致，本院予以确认。另查明，上诉人周高峰曾于2015年5月3日向曲沃县人民法院提起诉讼，起诉要求浍河宾馆赔偿因南楼顶层漏水导致周高峰装修的生态膜损坏维修费16000元，曲沃县人民法院于2016年1月25日做出（2015）曲民初字第621号民事判决，本院于2016年10月25日做出（2016）晋10民终766号民事判决，判令由浍河宾馆支付周高峰南楼财产损失16000元。周高峰在本次起诉中要求浍河宾馆赔偿修理南二楼男浴区吊顶软膜天花的费用37720元。被上诉人浍河宾馆认为系重复诉讼，即使不是重复诉讼，也已超过诉讼时效，且价格没有经过中介单位认证，也无直接证据证明是否与房顶漏水存在因果关系。另上诉人周高峰认为其合同租期5年，总投资200余万元，上诉状所说的52万元其实是财产损失，即200万元预计5年收回，平均下来每月3万元左右，从2016年7月到2017年8月30日，14个月，共计42万元，还有10万元因为合同提前解除，造成上诉人房屋装修费用及投资购置的设备废弃，有些拆除、有些打折出售，共计损失10万元左右，共计52万元。以上系本案基本事实。
本院认为，本案的审理焦点问题为：一、上诉人周高峰主张的南二楼男浴区软膜天花吊顶进行更换的维修费37720元是否应予支持？二、上诉人是否应当支付2016年7月1日以后的租赁费？三、上诉人主张的2016年7月1日至2017年8月30日之间的损失是否应予支持？如应支持，损失数额如何认定？对第一个焦点问题，上诉人周高峰认为被上诉人浍河宾馆对出租的房屋负有维修义务，被上诉人浍河宾馆拒不履行维修义务，应承担赔偿因南二楼房顶漏水造成上诉人无法继续经营被迫停业的各项损失。被上诉人浍河宾馆认为上诉人周高峰主张的该条上诉理由在（2016）晋10民终766号民事判决中已做过处理，本次诉讼属于重复诉讼，应依法予以驳回。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：”当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”，结合本案查明，在曲沃县人民法院于2016年1月25日做出的（2015）曲民初字第621号民事判决中，周高峰起诉要求浍河宾馆赔偿因南楼顶层漏水导致周高峰装修的生态膜损坏维修费16000元。而本案中上诉人周高峰要求被上诉人浍河宾馆予以赔偿的是南二楼男浴区软膜天花吊顶进行更换的维修费37720元，二者诉讼标的不同，不属重复诉讼。但根据上诉人周高峰所提供的《柔性天花施工合同》，上诉人周高峰与太原市七色空间膜结构技术有限公司于2015年12月20日才签订的该合同，此期间上诉人周高峰正在曲沃县人民法院起诉被上诉人浍河宾馆要求赔偿因南楼顶层漏水导致装修的生态膜损坏的维修费，上诉人周高峰明知此时南楼顶层漏水已导致上诉人周高峰其他财产损坏的情况下，仍与他人签订装修协议导致损失，对南二楼男浴区进行软膜天花吊顶导致损坏，扩大了因南楼顶层漏水所造成的损失，一审法院对此未予支持并无不当。对第二个焦点问题，上诉人周高峰认为由于房屋房顶漏水致使上诉人周高峰租赁被上诉人浍河宾馆房屋的合同目的不能实现，故上诉人不应支付自2016年7月之后的房屋租金。被上诉人浍河宾馆认为双方在租赁合同第三条中约定每年租赁费143000元，故上诉人周高峰应当支付自2016年5月至2017年8月30日的租金178750元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”及第六十七条规定：”当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”，本案中，被上诉人浍河宾馆将房屋租赁给上诉人周高峰，双方在租赁协议中虽未对合同标的物的维修义务予以约定，但根据法律规定和日常交易习惯，被上诉人浍河宾馆应当对所出租的租赁物履行维修义务。结合本案查明，上诉人周高峰通过手机短信多次向被上诉人浍河宾馆相关人员进行告知，要求被上诉人浍河宾馆对租赁物进行维修，但被上诉人浍河宾馆未提供相应证据证明履行了对本案所涉标的物南楼楼顶进行维修的义务。根据山西家豪司法鉴定中心（2017）晋JH鉴字第143号鉴定意见书中第十四页对南楼房顶的认定为”南楼屋顶彩钢板锈蚀变形损坏严重，不能起到良好的遮挡防水作用。”，被上诉人浍河宾馆出租给上诉人周高峰的南楼楼顶的彩钢板锈蚀变形损坏严重，在未进行维修的情况下不能完全满足上诉人周高峰日常经营需要。考虑到被上诉人浍河宾馆也认可上诉人周高峰所经营的浩宾洗浴已于2016年7月停业，于2017年2月14日向一审法院提起诉讼，本院酌情认定由上诉人周高峰支付从2016年6月1日至2017年2月13日期间的房屋租金，共计100100元（143000元÷12个月×8个月+143000元÷12个月÷30天×12天=100100）。结合一审查明，上诉人周高峰遗留在被上诉人处的物品，由被上诉人浍河宾馆以50000元价格接收，另对上诉人周高峰支付的租赁违约金20000元，应在上诉人周高峰应支付的房屋租金中予以折抵，故上诉人周高峰应支付给被上诉人浍河宾馆2016年6月1日至2017年2月12日期间的房屋租金应为30100元（100100-70000=30100元）。对第三个焦点问题，上诉人周高峰认为从2016年7月至2017年8月30日双方解除合同停业期间的经营损失应由被上诉人承担每月3万元的损失共计52万元。被上诉人认为上诉人周高峰要求赔偿52万元没有事实和法律依据。本院认为，上诉人周高峰未提供相应证据证明其所主张的52万元损失，被上诉人浍河宾馆对此也予以否认，本院对上诉人周高峰所主张的该项损失无法予以认定。对上诉人周高峰主张的南楼一层窗帘店租户的修复费用问题，本院认为，根据山西家豪司法鉴定中心（2017）晋JH鉴字第143号鉴定意见书的鉴定意见，南楼渗水主要由于二层男浴区的防水处理存在缺陷，导致一层顶板及墙体出现渗水痕迹，但同时也认定浍河宾馆南楼渗水部位均在墙体及楼板的交接部位，该交接部位的砖砌砖长时间处于湿润状态，砖墙本身含水率较大，且经历冬夏冰融环境交替，墙体材料会出现一定的酥松变形的劣化现象，不能很好的起到承重作用，也会对墙体材料的耐久性有一定影响。故一审法院认定应由上诉人周高峰全部承担该项损失不当，本院酌情认定由上诉人周高峰对南楼一层窗帘店租户修复费用承担70%的赔偿责任，即9728.6元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销山西省曲沃县人民法院（2017）晋1021民初219号民事判决第三项、第四项（即三、反诉被告周高峰于本判决生效后十日内支付反诉原告曲沃县浍河宾馆有限责任公司2016年5月至2017年8月30日的租赁费178750元（已支付70000元）。四、反诉被告周高峰于本判决生效后十日内赔偿反诉原告曲沃县浍河宾馆有限责任公司因其未进行合理防水措施致南楼一层房顶受损，造成一层窗帘店租户修复费用13898.29元。）。
二、维持山西省曲沃县人民法院（2017）晋1021民初219号民事判决第一项、第二项（即一、解除原、被告2013年4月30日签订的租赁合同。二、驳回原告周高峰的其他诉讼请求。）。
三、上诉人周高峰于本判决生效后十日内支付被上诉人曲沃县浍河宾馆有限责任公司2016年6月1日至2017年2月14日的租赁费100100元（已支付70000元，还应支付30100元）。
四、上诉人周高峰于本判决生效后十日内赔偿被上诉人曲沃县浍河宾馆有限责任公司南楼一层窗帘店租户修复费用9728.6元。
五、驳回上诉人周高峰其他上诉请求。
一审案件受理费19009元，反诉费1580元，鉴定费20000元，由上诉人周高峰负担30115元，由被上诉人曲沃县浍河宾馆有限责任公司负担10474元；二审案件受理费9300元，由上诉人周高峰负担8600元，由被上诉人曲沃县浍河宾馆有限责任公司负担700元。
本判决为终审判决。
审判长王斌斌
审判员张桂香
审判员贾晓斌
二〇一八年四月三日
书记员贾惠