文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终9342号上诉人（原审被告）：倪艳虹，委托诉讼代理人：杨波，北京大成（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘家波，委托诉讼代理人：蒋重铠，广东宝杰律师事务所律师。原审被告：谢法有，原审第三人：华夏银行股份有限公司深圳分行，主要负责人：王兴国，行长。委托诉讼代理人：周治刚，系该公司法务。委托诉讼代理人：王军健，系该公司员工。上诉人倪艳虹与被上诉人刘家波及原审被告谢法有、原审第三人华夏银行股份有限公司深圳分行确认合同无效纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初9409号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。倪艳虹的上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三、四、五判项，驳回刘家波的一审全部诉讼请求，或发回重审；二、判令刘家波承担本案一审、二审诉讼费、保全费、评估费等涉诉费用。上诉事实与理由：一、一审法院认定倪艳虹与谢法有存在恶意串通的情形，倪艳虹认为一审法院的认定完全是片面的、主观认定，主要理由如下：1、关于涉案房产市场价的情况。(1)一审法院委托深圳市一统土地房地产评估有限公司对涉案房产的市场价值进行评估，评估结论为涉案房产深圳市宝安区xx街道中心路东侧xxx花园x栋x座xxx房在2016年3月17日的市场价值为人民币5，589，367元（毛坯），倪艳虹认为评估价格远远高于实际市场价，并提交了四家权威评估机构的评估报告，具体如下：上述结果显示，深圳市一统土地房地产评估有限公司作出的《房地产估价报告》的评估价格高于其他评估公司评估价格的9.2%-18%，为此，倪艳虹提出重新评估，但未得到任何回应。(2)从比较知名的二手房门户网站“安居客”（http://shenzhen.anjuke.com）来看，网站显示涉案小区沙井xxx花园2016年3月房屋单价为31487元，2016年4月房屋单价为30722元，由此可见，2016年3月份，涉案房产的市场值约为443万元。另外，所谓市场评估价也不过是参考价值，在实际交易过程中，房屋的楼层、朝向、位置等等均会影响实际交易价格，上下浮动20%左右亦属正常。而涉案房产存在楼层较低，且面对小区垃圾场，房产未满两年税费较高等情形，实际价格本就偏低。综上，一审法院仅以一家评估公司做出的远远高于市场价的评估结果来认定倪艳虹的购房价格低于市场价30%以上，并依此认定倪艳虹与谢法有存在恶意串通的情形，依据不充分，也是非常不严谨的。2、关于倪艳虹为何购房前未能看房的情况。(1)倪艳虹曾多次要求看房，但谢法有一直声称租户出差，不在深圳，无法看房。并承诺房产交易后，能顺利交付房屋。(2)2016年年初，深圳已盛传非深户人员须在深圳连续购买三年社保才能买房，虽然正式文件是2016年3月底才出台，但2016年2月份网上就已经很多相关传闻，而倪艳虹的社保未满三年，且深圳的房价日新月异，因此，倪艳虹在看了同户型的房型后，便办理了相关手续，并且在《深圳市二手房买卖合同》中也约定让谢法有在50日内处理租户事宜，交付房屋。3、倪艳虹与谢法有素昧平生，既非亲属，也非朋友，倪艳虹没有任何理由需要与谢法有恶意串通。2016年3月深圳购房政策即将改革，倪艳虹仅仅是抱着在还具有购房资格的情况下能尽快买到一套房产，即便不合适，再进行出售也可以赚点小钱的投机心态，如果倪艳虹明知谢法有已将房出售，必然不会再去购买该套房产，不仅前期已支付数十万房款，还要背着355万元的银行贷款，对倪艳虹来说没有任何必要冒这么大的风险。综上，房产交易的模式有千种万种，一审法院仅仅按照最规范的二手房交易方式来进行认定，只要交易方式不符合最规范的方式，便认为是恶意串通，而忽略了深圳房价上涨过快的市场背景，在深圳的这种非常态的市场环境下，二手房交易的方式也有很多非常态的情形，而本案中，倪艳虹与谢法有签署了《深圳市二手房买卖合同》，支付了定金，办理了资金监管，办理了过户手续，办理了银行贷款手续，并且每月按时月供，整个交易流程并没有问题。倪艳虹认为，衡量是否为恶意，应当综合考虑是否制造虚假交易规避法律责任、是否属于特殊的近亲属或朋友关系、买房人是否明知交易房产处于诉讼当中而配合卖房人逃避责任等等情形，而一审法院却仅仅因为房价低于市场价，买房前没看房等情形，就断定倪艳虹与谢法有恶意串通，完全违背了事实。二、刘家波与谢法有的房屋交易更加有悖常理，为何一审法院却仍然予以支持，实在让人难以理解。具体分析如下：1、据谢法有向倪艳虹陈述，其2014年4月购买涉案房产花了240多万，贷款金额为165万元，而一年后刘家波与谢法有的交易价格却为210万元，在深圳房产上涨如此快速的前提下，谢法有不仅没有涨价，反而亏本出售，令人匪夷所思。一审庭审时，倪艳虹的代理人提出对刘家波购房时的房产市场价进行评估，但一审法官却直接予以拒绝。2、刘家波与谢法有于2015年1月9日签署《房地产买卖合同》，但刘家波的购房款直到四个多月后的2015年5月19日才支付，有悖常理。3、刘家波称支付了70000元购房定金，且谢法有出具了收取70000元定金的收据，但银行转账记录仅显示为30000元，刘家波于2015年5月19日向谢法有支付184000元，但2015年5月18日谢法有便向刘家波出具的收条，确认收到房款190000元，金额和时间均不相符。4、刘家波称根据双方约定，由刘家波代为月供，但从刘家波提交的银行转账记录来看，刘家波虽有向谢法有支付款项的记录，但并非支付至其建设银行的供楼账户，与双方协议内容不符。5、从刘家波提交的《公证委托书》的内容来看，谢法有系委托刘家波代为出售涉案房产，而并非授权将涉案房产过户给刘家波，如果刘家波凭此份《公证委托书》将涉案房产过户至其名下，则构成“自行代理”，即买方和卖方均为刘家波同一人，此行为无效，产权登记机关也不会予以办理。6、刘家波在明知存在重大法律风险的前提下，却长达一年多的时间未办理过户手续，有悖常理。7、经了解，刘家波在与谢法有签署《房地产买卖合同》不符合购房资格，甚至在本案受理后仍不具有购房资格，直到审理阶段才匆忙将其名下一套房产过户给他人。8、刘家波提交的《房地产买卖合同》存在多处涂改痕迹，由于谢法有未出庭，因此刘家波提交的《房地产买卖合同》、《收条》等相关证据的真实性也无法审查。综合上述情况，倪艳虹认为，刘家波与谢法有的交易行为存在诸多不合常理之处，双方并不存在真实的房屋买卖合同关系，应当为债权债务关系，而谢法有以涉案房产的收益权作为借款的担保，相应的买卖合同、收条等也仅仅为借款的担保手续而已，这就可以理解为何交易价格低于其购买金额，且为何长达一年多未办理过户，以及公证委托书的相关内容了。但是面对如此多不合理的情形，一审法院却完全没有进行过任何调查，对于刘家波提交的所有材料均予以认可，从而严重侵害了倪艳虹的合法权益。综上，恳请贵院查明事实，依法审理，维护倪艳虹的合法权益，判如诉请。上诉人倪艳虹在庭审中补充上诉请求：从刘家波提交的与谢法有的电话录音来看，在电话录音中谢法有仅提到会让新的买家补偿其中收费，但是从未提到关于赔偿购房款的相关事宜，因此我方认为刘家波与谢法有是否存在真实的买卖合同关系，我方对此存在重大的质疑。刘家波辩称：一、倪艳虹的上诉理由及依据是不能成立的：1、关于涉案房屋的市场价格：刘家波在起诉时提交了深圳市中联房地产评估有限公司对涉案房屋的评估报告，2016年4月22日评估价格为564.44万元。倪艳虹在庭审时要求重新评估，一审法院委托深圳市一统土地房地产评估有限公司进行评估，该公司评估报告认定涉案房产在2016年3月31日的市场价值为人民币5808088元（普通装修）。从房地产市场走势可知，倪艳虹成交房产当时正是深圳市二手房市场价格的高点。就算按照上诉状中所述的房产评估价格，涉案房产最低的评估价格都有4628408元，而当时倪艳虹的购房价为310万元，价格差距150万元，差价达到其成交价的一半，仍然是明显不合常理的价格。事实上，涉案房产在倪艳虹成交时的实际价格约为四万元每平米，刘家波在网络上查询并提供了Q房网的历史成交记录，足以说明该问题。2、倪艳虹成交前从未实地看房，其理由竟然是因为谢法有“声称租户出差，不在深圳，无法看房。”这明显是站不住脚的理由，房屋买卖如此大宗的交易，对交易标的一无所知，“在看了同户型的房型后，便办理了相关手续”，没有实地查看就匆忙成交，明显不合常理。而且，同户型的房型在何处所看？既然到了涉案房产所在小区看同户型的房型，为何没有顺便看看涉案房产是不是有人在家？刘家波家中住了四个老人，三个小孩以及刘家波夫妇，家中几乎随时都有人在的。3、倪艳虹声称与谢法有非亲非友，没有理由与其恶意串通，恶意串通行为本来就不是以双方是否是亲友为成立条件的。如果双方没有串通，两个素昧平生的人敢冒风险以倪艳虹所声称的“非常态”方式交易？下面我们再来分析下这两个“素昧平生”的人的“非常态”交易行为：A、倪艳虹除了没看房之外，其提交的《深圳市二手房买卖合同》第十条约定收到全部楼款50日内才交付房产，素昧平生的人连房都没看过，还敢交齐房款后五十日内再收房？如此约定也说明在当时是知道房屋内是有人居住的。倪艳虹声称没看房是因为谢法有说该房屋已经出租，如此重要的情况在其双方的买卖合同中没有体现，相反还明确约定是没有租约的，这个怎么解释？而且，如果真如其所声称的有出租，倪艳虹作为一个正常的交易对方，至少也要看看租赁合同，了解租期有多长吧？B、双方的买卖合同没有约定定金，一审庭审中又声称有定金，并且补交了一份银行流水，银行流水显示是三月十七日交的定金，合同的签订日期是三月十八日。“素昧平生”的人凭什么没有签订任何合同就敢先打二十万到对方帐户？C、当初，刘家波之所以与谢法有约定2016年4月15日后办理过户，就是想在谢法有取得房产证满两年后合理避税的。倪艳虹于2016年3月31日抢着办理完过户手续，明明再经过半个月就可以省下十五万左右的税费，但是双方却急着办理过户。从签订合同到过完户只用了十三天，其中还需要办理赎楼、审核贷款、办理公证等手续，其速度之快，明显不是正常的市场交易行为，其目的只有一个，赶在刘家波发现之前办好手续。倪艳虹对其匆忙完成过户行为的解释是因为深圳实行了楼市限购新政，事实上，该新政在三月二十五就已经公布，而且对新政公布之前已经交了定金的，有三个月的办理宽限期，倪艳虹为何宁愿多交税费仍然要抢着在三月三十一日办理完过户手续？D、倪艳虹一审开庭后补充提供的证据中，其公证书记载的受托人并没有刘伟，而刘伟从私人帐户提供资金为谢法有赎楼，其流水单显示“谢法有借款”。并且收取两万多元的所谓担保费，整个交易过程所有走账都是通过私人账户进行的，明显没有担保公司参与，是个人提供的赎楼资金，其赎楼公证是三月三十日做出的，赎楼款支付也是这个时间。没有通过担保公司办理赎楼，本身就是为了抢时间办理完过户。这个刘伟究竟是什么人？如果刘伟是谢法有的亲友，那么倪艳虹又是怎样从一直没有出现的谢法有手中取得该补充证据的呢？也就是说，如果刘伟是谢法有找的人，倪艳虹能在一审庭后找到谢法有配合提交证据，说明双方一直都有串通。如果刘伟是倪艳虹一方的人员，那么倪艳虹找人直接从个人帐户用一百六十三万多现金给谢法有赎楼，如果没有串通，一百六十三万现金还到“素昧平生”的谢法有帐户中，就不需要考虑风险的吗？E、刘家波一审时提交的电话录音中，谢法有承诺让倪艳虹赔偿刘家波装修费用，双方交易既然已经完成，谢法有凭什么可以这么承诺？只有一种可能就是双方在交易前，谢法有就已经告知倪艳虹该房已经出卖的事实。而且，刘家波问及谢法有，倪艳虹是否清楚该房屋已经出卖，谢法有一直不敢正面回答，最后说明天答复你，这个知道就是知道，不知道就是不知道，这么回答已经暴露了双方在交易时倪艳虹是明知该房屋已经出卖的事实的。F、倪艳虹一审开庭后补交了所谓的资金监管协议，该协议明显是庭审过后谢法有配合倪艳虹出具的虚假证据，如果真是有资金监管，双方提供的银行流水是可以体现出监管的资金流向的，但是流水上并没有监管的资金进入银行的记录。资金监管协议可以补签，流水不可以作假。“素昧平生”的双方从事房屋买卖都不用做资金监管的？这个信任从何而来？G、在这个过程中，华夏银行扮演了很不光彩的角色，首先，该房屋三百一十万成交价，银行给其贷款三百五十五万，说明银行对该房屋当时的市场价值明显是有认识的。其次，庭审后还配合倪艳虹和谢法有做虚假的资金托管协议，而且，为了避免以后的责任，特意提供2014年版本的过期格式合同。银行的负责房贷的专业人士不可能看不出整个交易过程存在的问题，唯一合理的解释就是银行的工作人员也跟倪、谢一起有串通，或者为其串通提供便利。H、该房屋买卖据说是通过中介人李树东进行，还提供了一份汇款凭证，刘家波经查询得知李树东是链家地产的房屋经纪人，如果是正常的房屋买卖，该中介费是必须打入链家公司的帐户，而倪艳虹提供的转帐凭证显示中介费是进入李树东私人帐户的，更说明该单交易不是正常的房地产买卖。后来倪艳虹无法自圆其说，又反口说没有经过中介，是自己找的谢法有。那么问题又来了，不是说素昧平生吗？那跟谢法有是怎么认识和交易的？I、在倪艳虹提供的经公证的委托书中第10条载明：“签署上述房产的房款资金监管协议或首期款资金监管协议，上述房产的全部售楼款、短期赎楼贷款、抵押贷款，由受托人1、受托人2代为收取。委托人应承担的赎楼款及各项税金、费用等从受托人一或受托人二的托收帐户扣取后将剩余房款划入委托方指定帐户。”这个委托人1黄克强、委托人2张晓娴是何方神圣，竟然要代为收款？而倪艳虹对此也予以认可，不担心其中风险？其中必有隐情。J、正常二手房买卖，为了防范交易风险，一般只有两笔资金可进入卖方帐户，一笔是首期监管资金，托管在银行，出房产证后付款给出卖人。一笔是银行贷款的尾款，出房产证办理抵押手续后，付款给出卖人。而在倪艳虹和谢法有的交易中，四月六日房产证已经出来，倪艳虹仍然另行支付十五万，这笔钱是什么费用？封口费？正常的房屋买卖，所有的往来资金流向都是很清楚的，但是在此案件中，倪艳虹无法提供完整的能互相印证的正常银行往来交易流水来证明其资金流向并支持其主张。一般而言，除非恶意串通双方自认，否则，恶意串通的案件不可能有直接证据来证明。所以，认定倪艳虹与谢法友之间是否恶意串通，应当综合购房价格，交易过程等因素来认定，倪艳虹与谢法有购房交易整个过程明显违反市场交易惯例，且房屋成交价格明显低于市场价格，如果双方没有恶意串通，是不可能出现这种情况的。在案件一审整个审理过程中，谢法有未出庭，倪艳虹在庭审中也声称无法联系到谢法有。倪艳虹在2016年7月28日第一次开庭后又补交了一系列证据，其中，有些证据很明显就是谢法有协助提供的，比如7月29日打印的谢法有的建设银行的流水单。这个都足以证明双方的串通情况。二、倪艳虹声称的刘家波与谢法有的交易行为有悖常理，是没有依据的：1、所谓谢法有向倪艳虹陈述买房240万，卖房210万，完全是倪艳虹编造的。谢法有购买涉案房产时是通过中介操作零首付的，这也是当时的流行操作手法。刘家波的购房价格是正常市场价格，至于后来房价疯狂上涨也是众所周知的事实。2、至于购房款支付时间长的问题，也是按照购房合同约定进行的，刘家波与谢法有签署的《订金收条》上注明，剩余房款等公证出来再付，公证书是5月18日出来的，当天就付款了。3、至于银行转帐记录的问题，一审庭审时已经说明，刘家波是以现金方式支付的。小额现金往来是很正常的事情，倪艳虹纯属吹毛求疵。4、刘家波每月按时支付供楼款至谢法有账户，只是没有支付至其建行供楼账户。刘家波有按时代谢法有还供楼款的事实存在，至于还到哪个账户，对定性有什么影响？5、刘家波买下该房产原本打算过户到其父母名下的，为此还特意给其父母参加了深圳社保，因而也做了倪艳虹所说内容的公证，何况公证内容也改变不了刘家波已实际购买该房的事实。6、刘家波之所以未办理过户手续，就是为了合理避税。相反，倪艳虹只差几天可以合理避税十几万，却匆忙办理过户是为了什么？这才是真正有悖常理。7、当时买房时，刘家波的父母是有购房资格的。起诉后被法庭告知，在审理时原告必须提供购房资格证明，刘家波为了维护自身权益，只好无奈卖掉另一套房产。8、倪艳虹主张刘家波与谢法有的《房地产买卖合同》存在涂改痕迹，谢法有没有出庭，合同和《收条》的真实性无法确认。事实上该合同上的每一处涂改都按有谢法有的指印，合同和收条都有谢法有的签名，既然倪艳虹对真实性有质疑，一审时就应当申请笔迹和指纹鉴定。刘家波提供了房屋买卖合同、收款收据、银行流水清单、公证书、代为供楼的流水清单等，并且有占有房屋居住的事实，还在房管所办理了居住登记，足以证明刘家波与谢法有之间是房屋买卖关系。倪艳虹竟然猜测双方存在债权债务关系，房屋的收益权是债务的担保，不知这种设想从何而来，如果是债务关系，刘家波还要每月给涉案房屋供楼？还要搬进去居住一年多？直接要求谢法有卖房还债不就行了吗？原审被告谢法有未到庭、未答辩。华夏银行股份有限公司深圳分行述称：与我方一审答辩意见一致，另有补充：刘家波在书面答辩状中称310万元，提交给银行的合同是520万元。刘家波说我们特意提供2014年的借款合同版本，这个合同实际的意思应该是2014年定的版，没有变更的情况以后都会沿用这个合同。刘家波向一审法院起诉请求：1、确认谢法有与倪艳虹签订的房地产买卖合同无效；2、确认倪艳虹与华夏银行股份有限公司深圳分行签订的房地产抵押借款合同无效；3、谢法有与倪艳虹将涉案房产过户到刘家波名下；4、谢法有、倪艳虹承担本案诉讼费用。刘家波明确其第一项诉讼请求中主张的房地产买卖合同是指谢法有、倪艳虹分别于2016年3月17日、2016年3月31日签订的《深圳市二手房买卖合同》、深（宝）房现买字（2016）第14890号《深圳市二手房买卖合同》。一审法院认定事实：2014年4月24日，位于深圳市宝安区xx街道万丰路东侧xxx花园x栋x座xxx房经核准登记在谢法有名下，房地产证号码为：深房地字第5000614769号。2015年1月9日，谢法有作为卖方，刘家波作为买方，双方签订了《房地产买卖合同》，约定：谢法有将涉案房产转让给刘家波，转让成交价为人民币210万元；买方于合同签订时向卖方支付定金人民币7万元；买方应于签署本合同之日起36日（含当日）内付清首期款（以银行为准）；经双方友好协商，从公证之日起，由买方供楼，如有逾期，买方负责，尾款计算方式为：成交总价-银行所欠金额-定金＝卖方实收；如卖方从2015年1月起，卖方无法供楼，由买方借款（无息），买方不借，所有后果由买方承担。2015年1月9日，谢法有向刘家波出具收据，表明收到刘家波支付的购买涉案房产的订金人民币7万元。2015年2月14日，刘家波作为付款人，谢法有作为收款人，双方共同在《订金收条》中签字确认，该收条载明：今收到刘家波购买涉案房产补交的订金人民币20万元，剩余房款人民币19万元等收款权限公证出来再付。刘家波主张其于2015年2月14日以现金方式向谢法有支付订金人民币1万元，并于2月15日以转账的方式向谢法有支付定金人民币19万元。2015年5月18日，谢法有办理了公证委托手续，将包括到银行办理提前还款手续、办理注销抵押登记手续以及办理过户手续在内的权限委托给刘家波，刘家波主张双方办理该委托公证手续是为了方便日后办理过户手续之用。另，刘家波作为买方，谢法有作为卖方，双方又签订了《补充协议》，约定如下：1、从公证之日起，之前关于涉案房产的所有债务及纠纷抵押事宜由卖方承担；2、关于过户事宜，由买方提前两天通知卖方，卖方应积极配合买方，如有拖延，后果由卖方承担。刘家波主张因其社保未满两年，故双方尚未办理过户手续，谢法有向刘家波出具了公证委托书，让刘家波自行办理。2015年5月18日，刘家波作为付款人，谢法有作为收款人，双方共同在《收条》中签字确认，该收条载明谢法有收到刘家波购买涉案房产款人民币19万元。2016年3月17日，谢法有作为卖方，倪艳虹作为买方，双方签订了《深圳市二手房买卖合同》，约定：谢法有将涉案房产转让给倪艳虹，转让成交价为人民币310万元；买方需于2016年4月30日前支付除定金之外的首期款人民币93万元至双方约定的银行监管账户，并于办理资金监管手续当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料；该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司融资赎楼，需于签订本合同之日起4日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书；在银行出具贷款承诺函之日（若卖方需赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起3日内（含当日），双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；卖方在收到全部楼款50日内将涉案房产交付给买方；买卖双方共同签订的所有买卖合同（国土局或不动产登记中心的网签合同除外）中以本合同为准。另，上述合同中定金条款处为空白。2016年3月17日，倪艳虹以转账方式向谢法有支付款项人民币20万元，转账回单中注明该款项为“向谢法有购买xxx花园x栋x座xxC定金”。2016年3月18日，谢法有办理了公证委托手续，将办理涉案房产转让手续的相关权限委托给黄克强、张晓娴、蔡立群、鲁文娇、聂祯。2016年3月21日，谢法有作为甲方（卖方），倪艳虹作为乙方（买方），华夏银行股份有限公司深圳福田支行作为丙方，三方签订了《二手房屋交易资金托管协议》，约定将资金人民币145万元交由丙方进行托管。2016年3月24日，华夏银行股份有限公司深圳分行出具《个人二手房按揭贷款承诺书》，表明在条件成就的情况下可向倪艳虹发放贷款人民币355万元。2016年3月30日，涉案房产所涉的谢法有所欠的银行贷款本息清偿完毕，刘家波和倪艳虹确认清偿抵押贷款本息的数额为人民币1,622,537.27元。2016年3月31日，谢法有作为卖方，倪艳虹作为买方，双方签订了备案的深（宝）房现买字（2016）第14890号《深圳市二手房买卖合同》。2016年4月6日，倪艳虹以转账方式向谢法有支付款项人民币15万元，转账回单中注明该款项为“向谢法有购买xxx花园x栋x座xxC购房款”。当日，谢法有向倪艳虹出具收据，表明收到倪艳虹购买涉案房产的购房款人民币15万元。2016年4月7日，谢法有将涉案房产过户登记至倪艳虹名下，房产证号码为：160080537，产权证附记中载明“该业主于2016年3月31日购买商品房”。2016年4月11日，倪艳虹办理了抵押登记手续，将涉案房产抵押登记给华夏银行股份有限公司深圳分行，抵押编号为xxxxx。2016年4月14日，华夏银行股份有限公司深圳福田支行向谢法有发放贷款人民币355万元。另查，1、倪艳虹主张谢法有、倪艳虹之前并不认识，经朋友介绍购买涉案房产，且双方为自行交易，并未通过居间方。2、刘家波和倪艳虹均确认倪艳虹在购买涉案房产的过程中并没有看房，倪艳虹主张其未看房的原因是谢法有称涉案房屋有租户且无法约到租户。3、2016年8月29日，深圳市不动产登记中心出具《购买资格证明》，表明：经核查，2016年8月29日，申请人家庭即刘家波具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。4、经刘家波申请，一审法院依法委托深圳市一统土地房地产评估有限公司对涉案房产的市场价值进行评估，深圳市一统土地房地产评估有限公司作出深一统评字[2016]第A10004号、深一统评字[2016]第A10005号《房地产估价报告》，评估结论为：涉案房产在2016年3月17日的市场价值为人民币5,589,367元（毛坯）、5,808,088元（普通装修）；涉案房产在2016年3月31日的市场价值为人民币5,589,367元（毛坯）、5,808,088元（普通装修）。5、刘家波主张其向谢法有支付购房款的情况如下：①刘家波先后向谢法有支付订金人民币7万元、1万元、19万元，刘家波提交了收条、订金收条、个人账户汇总信息清单证明其该主张；②刘家波主张其自2015年3月开始至2016年4月期间按照合同约定支付涉案房产的按揭贷款，支付方式为刘家波将按揭贷款转账支付给谢法有的按揭贷款账户，刘家波提交了个人账户汇总信息清单证明其该主张，倪艳虹提交的《个人信用报告》中亦载明涉案房产贷款并未存在逾期的情况。6、倪艳虹主张其向谢法有支付购房款的情况如下：倪艳虹于2016年3月17日向支付定金人民币20万元、购房款人民币15万元，贷款银行于2016年4月14日向谢法有发放贷款人民币355万元，且倪艳虹承担了赎楼费人民币22,948元、中介费人民币8万元、税费人民币149,672.59元。刘家波对倪艳虹主张的支付购房款情况不予认可。倪艳虹主张双方签订《深圳市二手房买卖合同》后，谢法有提出涨价，且双方办理了高贷手续，故实际转让价款高于合同约定的转让价款，但经一审法院询问，倪艳虹又主张谢法有未向其返还过购房款。7、刘家波主张谢法有已经于2015年1月9日将涉案房产交由刘家波使用至今；倪艳虹主张因刘家波居住在涉案房屋，故谢法有无法将涉案房产交付给其使用。2016年4月26日，深圳市彩生活物业管理有限公司棕榈堡客服中心出具《居住证明》，证明刘家波现在涉案房产居住。8、刘家波在原审庭审中明确表示知悉如涉案房产过户至其名下，需办理两次过户手续和注销抵押登记手续，在办理上述手续过程中，如相关费用无法支付，可能会出现无法过户至其名下的风险和后果，刘家波明确表示知悉上述情况，自愿承担相关风险和后果，坚持本案诉讼请求。另，刘家波主张涉案房产过户至谢法有名下的费用应当由谢法有、倪艳虹承担，按揭贷款应当由倪艳虹清偿，其自愿承担涉案房产从谢法有名下过户至刘家波名下过程中产生的费用。一审法院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项的规定，存在恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。关于刘家波主张的谢法有、倪艳虹恶意串通的认定。首先，2015年1月9日，谢法有和刘家波签订了《房地产买卖合同》，约定谢法有将涉案房产转让给刘家波，刘家波主张其已经依约先后向谢法有支付订金人民币7万元、1万元、19万元，且按照合同约定支付了涉案房产的按揭贷款，即刘家波已经以支付订金和连续偿还按揭贷款的方式依约履行了付款义务，一审法院认为刘家波提交的收条、订金收条、个人账户汇总信息清单中载明的内容能够印证刘家波的主张，且谢法有已经以办理公证委托手续和签订《补充协议》的方式确认其应协助将涉案房产过户至刘家波名下，故刘家波有权就涉案房产主张相应权利；其次，倪艳虹和谢法有于2016年3月17日签订《深圳市二手房买卖合同》，约定谢法有将涉案房产以人民币310万元的价格转让给倪艳虹，且谢法有、倪艳虹于2016年3月31日签订了备案的深（宝）房现买字（2016）第14890号《深圳市二手房买卖合同》，经刘家波申请，一审法院依法委托深圳市一统土地房地产评估有限公司对涉案房产的市场价值进行评估，评估结论为：涉案房产在2016年3月17日的市场价值为人民币5,589,367元（毛坯）、5,808,088元（普通装修）；涉案房产在2016年3月31日的市场价值为人民币5,589,367元（毛坯）、5,808,088元（普通装修），由此可见，谢法有、倪艳虹转让涉案房产时约定的转让价格低于市场价值40%以上，即使按照倪艳虹主张的购房款项（20万+15万+355万），也低于市场价值30%以上，即该价格差额超出了一般市场交易价格波动的幅度，在谢法有、倪艳虹对此未提交证据予以合理说明的情况下，一审法院认为谢法有、倪艳虹主张的实际交易价格有悖常理；再次，根据一审法院查明的事实，谢法有已经将涉案房产交付给刘家波，且刘家波和倪艳虹确认倪艳虹在买房时并未进行过看房，一审法院认为在房产交易过程中，按照一般交易惯例，买方基于审慎的注意义务，通常会通过看房的方式达到知悉交易房产的居住情况和现状的目的，结合倪艳虹对其与谢法有关系的主张，一审法院认为谢法有、倪艳虹的交易情况与一般交易习惯不相符；最后，根据倪艳虹的主张，谢法有提出涨价，且双方办理了高贷手续，故实际转让价款高于合同约定的转让价款。但经一审法院询问，倪艳虹又主张谢法有未向其返还过购房款，即倪艳虹的关于购房款的主张与其关于高贷的主张存在矛盾，且在谢法有、倪艳虹未签订补充协议变更房屋转让价款的情况下，谢法有、倪艳虹随意支付超出约定价款高达人民币80万元的购房款的行为也有悖于一般交易习惯。综上，结合谢法有、倪艳虹实际交易价格、交易过程以及一般交易习惯，一审法院认为受让人倪艳虹并非善意第三人，即谢法有、倪艳虹在转让涉案房产的过程中存在恶意串通的情形，刘家波主张确认谢法有、倪艳虹分别于2016年3月17日、2016年3月31日签订的《深圳市二手房买卖合同》、深（宝）房现买字（2016）第14890号《深圳市二手房买卖合同》无效，一审法院予以支持。关于倪艳虹和华夏银行股份有限公司深圳分行签订的房地产抵押借款合同的的认定。根据一审法院查明的事实，倪艳虹向华夏银行股份有限公司深圳分行申请了按揭贷款，并与华夏银行股份有限公司深圳分行签订了房地产抵押借款合同，虽然谢法有、倪艳虹之间转让涉案房产的行为被认定为恶意串通，但倪艳虹和华夏银行股份有限公司深圳分行已经依法办理了抵押登记手续，在无证据证明华夏银行股份有限公司深圳分行和倪艳虹存在恶意串通的情况下，一审法院认为华夏银行股份有限公司深圳分行作为已经办理抵押登记的善意抵押权人，其合法权益应当受到保障，即谢法有、倪艳虹之间转让涉案房产的行为无效不应影响合法抵押登记的善意抵押权人的权利，刘家波主张倪艳虹和华夏银行股份有限公司深圳分行签订的房地产抵押借款合同无效，在缺乏证据支持的情况下，根据谁主张谁举证原则，一审法院不予支持。关于涉案房产的处理。首先，《中华人民共和国合同法》的五十八条的规定，“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”，《中国人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。根据上述法律规定以及过错责任承担原则，谢法有、倪艳虹之间转让涉案房产的行为无效后，谢法有、倪艳虹应当负责清偿涉案房产所涉抵押贷款本息，华夏银行股份有限公司深圳分行应当在抵押贷款本息清偿后协助办理注销抵押登记手续，在涉案房产上设立的抵押权消除后，倪艳虹应当将涉案房产返还过户至谢法有名下，上述过程中产生的所有费用均应由谢法有、倪艳虹承担。其次，根据一审法院查明的事实，刘家波已经以支付订金和连续偿还按揭贷款的方式依约履行了付款义务，且谢法有已经以办理公证委托手续和签订《补充协议》的方式确认其应协助将涉案房产过户至刘家波名下，故在涉案房产过户至谢法有名下后，刘家波有权根据双方签订的《房地产买卖合同》主张谢法有将涉案房产过户至其名下，过户过程产生的《房地产买卖合同》第七条中的相关费用按照合同约定应由刘家波承担。另，根据刘家波和谢法有签订的《房地产买卖合同》的约定，从2015年1月起刘家波负责供楼，且涉案房产尾款的计算方式为成交总价-银行所欠金额-定金，而谢法有、倪艳虹在转让涉案房产时，倪艳虹清偿了原抵押贷款本息人民币1,622,537.27元，根据无效合同全面处理原则，刘家波应当将原抵押贷款本息1,622,537.27元返还给倪艳虹，根据合同约定进行核算，刘家波无需再向谢法有支付购房款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第五十八条，《中国人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、确认谢法有、倪艳虹分别于2016年3月17日、2016年3月31日签订的《深圳市二手房买卖合同》、深（宝）房现买字（2016）第14890号《深圳市二手房买卖合同》无效；二、倪艳虹、谢法有应于判决生效之日起二十日内清偿完毕涉案房地产所涉抵押债务，倪艳虹应于涉案房产所涉贷款本息清偿完毕之日起五日内办理注销抵押登记手续（抵押编号：5D16016291），华夏银行股份有限公司深圳分行应当协助办理上述注销抵押登记手续；三、倪艳虹应当在涉案房产注销抵押登记后三日内将位于深圳市宝安区xx街道万丰路东侧xxx花园x栋x座xxx房的涉案房产过户登记至谢法有名下，过户产生的费用由谢法有、倪艳虹承担；四、刘家波应当在上述房产过户至谢法有名下后五日向倪艳虹返还原抵押贷款本息人民币1,622,537.27元(刘家波代为清偿抵押债务以注销上述涉案房产抵押登记的，代为清偿的款项可以直接抵扣该款项）；五、谢法有应当在刘家波履行完毕第三项诉讼请求中的付款义务后三日内将位于深圳市宝安区xx街道万丰路东侧xxx花园x栋x座xxx房的涉案房产过户登记至刘家波名下；六、驳回刘家波其他诉讼请求。本案受理费人民币23,600元，保全费人民币5,000元，评估费人民币33,500元，均由谢法有、倪艳虹共同承担，受理费、保全费和评估费刘家波已经预交。本院经审理查明，刘家波在二审庭审中明确表示若谢法有和倪艳红没有按期清偿涉案房产的抵押贷款，刘家波愿意代为清偿，再另行起诉追讨损失。原审法院认定的刘家波已支付购房款中遗漏了一笔19万元的金额。除此之外，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。结合双方当事人的上诉请求与诉辩理由，本案二审的争议焦点是原审法院认定倪艳红与谢法有之间存在恶意串通、双方因此签订的房屋买卖合同无效理由是否充分。本院作以下分析：首先，关于谢法有与倪艳红就涉案房产交易的价格，其于2016年3月17日签订的《深圳市二手房买卖合同》约定交易价格为310万元，根据评估机构出具的鉴定结论，该价格远低于市场价格，不合常理。倪艳红主张其实际交易价格高于310万元，但却未提供正当理由解释为何双方签订合同约定价格为310万元，与正常的二手房交易惯例不符。其次，关于交易过程，2016年3月21日，倪艳红与谢法有及银行签订了《二手房屋交易资金托管协议》，对首期款145万元进行了监管，但却没有证据证明该首期款支付给卖方，亦与正常的二手房交易惯例不符。再次，涉案房产已由刘家波购买并占有使用，房屋买卖为当事人的重大财产交易，倪艳红主张其交易前没有看过房而不知情，亦与正常交易习惯不符。综合以上因素，原审法院认定倪艳红不属于善意第三人，其与谢法有存在恶意串通，双方所签订房屋买卖合同应为无效有充分的事实与法律依据，本院予以确认。综上所述，倪艳红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23600元，由上诉人倪艳红负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一七年十二月五日书 记 员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。