广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初第1755号
原告：高珍仙，女，1971年7月14日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托代理人：赵少伟，系广东正大联合律师事务所律师。
委托代理人：黄嘉慧，系广东正大联合律师事务所实习律师。
被告：广州同润房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区金穗路5号佛奥广场，组织机构代码77569643-7。
法定代表人：何剑峰，系该司总经理。
委托代理人：杨明玖，系广东君之杰律师事务所律师。
原告高珍仙诉被告广州同润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高珍仙的委托代理人赵少伟，被告广州同润房地产开发有限公司的委托代理人杨明玖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高珍仙诉称：2013年7月1日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于广州市天河区金穗路5号1230房屋，成交价1288311元，按被告要求同时支付了303300元装修款。双方合同约定2014年12月31日前被告需向原告交付符合合同约定交楼条件的商品房。合同签署后，原告按约定在2013年12月17日前支付了所有房款。在签订合同时，经被告要求，原告与广州市奥柏酒店管理有限公司签订了《委托租赁管理合同书》，租期三年，每年租金95497元，折算为每天261.64元。2015年6月26日，被告向原告发出收楼通知书，被告收到后前往收楼，但是发现被告并未提供工程竣工验收备案表，未出示规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，未取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。且经原告向建设部门查实，被告未通过综合验收，未取得工程竣工验收备案表，供电部门经查实后告知原告未通过永电验收，因此原告拒绝收楼，要求被告通过所有验收再通知原告收楼。事后被告一直未通知原告收楼。现在被告的行为已经明显违约，根据双方签署的合同及合同法规定，被告需向原告支付延期交楼违约金，违约金低于原告损失的，原告有权要求增加，被告因延期交楼给原告造成的直接损失是每天261.64元的租金收益。原告已于2016年1月20日收楼。现诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付迟延交房违约金（从2015年1月1日起计至被告取得涉案项目《工程竣工验收备案表》后实际交付房屋给原告之日止，每日按261.64元计算）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告广州同润房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。二、该房屋已于2015年5月15日通过竣工验收，且我国现行法律也没有明文规定《竣工验收备案表》是作为房屋交付的必要条件，其余业主均认可被告交付的是符合国家法定和约定的建造质量的房屋。三、被告于2015年6月26日向原告发出收楼通知，原告在收到通知后于6月27日到现场办理，被告向原告出示了建筑工程竣工验收合格的各项手续；按照《商品房买卖合同》第十六条的约定，原告没有按约定提出书面异议，则视为原告认可被告交付的房屋达到约定标准。四、依照《商品房买卖合同》第十三、十四条，《补充协议》第三条的约定，违约时间应从2015年2月3日起计至2015年6月26日止，按每日0.01%计算。五、原告没有如约交纳维修基金，有违约行为，且违约金主张过高。
经审理查明：被告是位于广州市天河区珠江新城A3-6地块编号为22地块上佛奥广场商品房的开发商，已取得《商品房预售许可证》[编号为穗房预（网）字第20130282号]。
2013年7月1日，原告（乙方∕买方）与被告（甲方∕卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同编号为201307102530，约定：乙方所购商品房为佛奥广场12层1230房，房屋地址天河区金穗路5号1230房（以下简称“涉案房屋”）；该商品房建筑面积共33.7平方米，其中，套内建筑面积22.92平方米，共有分摊面积约10.78平方米；按套内建筑面积计价，单价为每平方米56209.03元，总金额1288311元；付款方式为一次性付款；第十二条：交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条：房屋交付，甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；第十五条：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担，乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对；第十六条：乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付；《附件七：本合同补充协议》第二条《商品房买卖合同》中“第十三条房屋交付”补充，甲乙双方同意，甲方取得建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量监督报告》的，视为商品房符合交房条件；第三条《商品房买卖合同》中“第十四条甲方延期交房的违约责任”修改补充，自本合同第十三条约定的交房期限起60日为甲方交房的最后期限，甲方在该最后期限前将乙方购买的房屋交付给乙方使用，不必承担延期交房的违约责任，如超过本条约定的甲方交房最后期限，甲方仍未将房屋交付乙方的，按逾期时间，分别处理（不作累加），（一）逾期不超过本补充协议约定的交房最后期限180日的，甲方应自最后期限的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之一的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行，（二）逾期超过本补充协议约定的交房最后期限180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本补充协议约定的交房最后期限次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之二的标准向乙方支付违约金；本补充协议为《商品房买卖合同》不可分割的组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，自双方签订后即生效，若本补充协议与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议的约定为准。
庭审中，原告出示与案外人广州市奥柏酒店管理有限公司（以下简称奥柏公司）签订《委托租赁管理合同书》，签订时间为2013年7月1日，约定原告将涉案房屋委托给奥柏公司独家租赁管理，期限为2015年1月1日至2017年12月31日，奥柏公司保证对外租赁管理期间，原告可获得95497元的年回报收益，房屋委托租赁管理交接期是2015年1月1日。
2013年6月21日、2013年7月1日，被告开具涉案房屋购房款发票，付款方为原告，金额分别为644156元、644155元。
庭审中，原告出示其作为甲方（委托方）与案外人（受托方）广东顺德澳亚装修工程有限公司（以下简称澳亚公司）签订的《装修合同》，约定甲方委托乙方对涉案房屋进行装修，装修款总额为303300元。原告于2013年12月17日向澳亚公司支付装修工程款303300元。原告认为涉案房屋的实际房价由《商品房买卖合同》约定的合同成交价和装修款共同组成，涉案房屋的实际房价为1591611元，被告则认为该两份合同为不同的合同，涉案房屋的房价应是《商品房买卖合同》约定的合同成交价，不包含装修款。
2014年9月16日，广州市天河区环境保护局向被告出具《关于协调佛奥广场环境保护分步验收申请的复函》，同意佛奥广场的办公部分通过竣工验收。
2014年10月29日，被告取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》。
2014年11月18日、11月28日、广州供电局有限公司天河供电局出具《客户受电工程中间检查意见书》《客户受电工程竣工检验意见书》，对珠江新城A3-6地块受电工程竣工检验合格。
2014年12月30日，广州市邮政局同意佛奥广场通邮。
2015年1月4日，被告取得粤雷验【2015】第AT-3-0002号《防雷装置验收意见书》。
2015年1月30日，被告取得穗房蚁（验）字备【2015】26号《广州市房屋白蚁防治工程质量验收备案证明》。
2015年5月15日，被告取得《建筑工程竣工验收报告》。
2015年5月27日，被告取得穗规验证【2015】258号《建设工程规划验收合格证》。
2015年6月24日，被告取得穗公消验字【2015】第0997号《建设工程消防验收意见书》。
2015年6月26日，被告向原告发出《佛奥广场收楼通知书》，通知原告于6月27日前收楼。
2015年7月16日，广州市自来水公司出具《永久水电安装完毕证明书》。
2015年9月10日，被告取得《建设工程竣工验收备案表》。
2016年1月20日，原告到被告处办理手续，接收涉案房屋。
庭审中，原告称在收到《佛奥广场收楼通知书》后按约前往收楼，但被告没有按约出示相关的验收文件，也尚未取得法定的交楼条件，因此拒绝收楼。直至2016年1月，原告得知有其他业主收楼，也愿意按现状收楼，遂于2016年1月20日办理收楼手续接收涉案房屋。被告表示在2015年6月26日通知原告收楼后，原告于6月27日到场办理收楼手续，被告已出示了建筑工程竣工验收合格的各项手续，除了竣工验收备案表外，其余文件已在收楼大厅展示，但对此并未提交证据予以证明。被告认为原告没有按合同约定提出书面异议，应视为原告认可被告交付的房屋达到约定标准，因此被告在2015年6月27日已完成涉案房屋的交付。对此原告表示已按约向被告发出拒绝收楼函，并提交函件予以证明，被告对函件的真实性不予认可。
本案中，被告并未举证证实其在取得《竣工验收备案表》后有再次另行通知原告办理收楼手续。原告于2016年1月25日向本院起诉提起本案诉讼，认为由于被告的迟延交楼，导致其从2015年1月1日起每日的租金损失为261.64元，诉请要求被告支付2015年1月1日至交付房屋之日止的逾期交楼违约金。
本院认为：原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件均是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应依约切实履行。
关于交楼标准问题，虽合同附件约定取得建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量监督报告》的，视为商品房符合交房条件；但《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，因此竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。据此，在现有房地产开发市场中，认定房屋质量合格的标准均以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。被告如未能在交房时取得上述竣工验收备案表，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件。
作为买方的原告已向被告支付了全部购房款，作为卖方的被告应将符合法律规定及合同约定交楼条件的涉案房屋交付给原告使用，否则应当承担相应的逾期交楼违约责任。合同约定被告应于2014年12月31日前将涉案房屋交付使用，但被告未能按约定的时间交楼，该行为已构成违约。结合《补充协议》“自本合同第十三条约定的交房期限起60日为甲方交房的最后期限，甲方在该最后期限前将乙方购买的房屋交付给乙方使用，不必承担延期交房的违约责任”的约定，逾期交楼违约金应从2015年3月2日起计算。关于逾期交楼违约金的计算截止日期。《广州市商品房买卖合同》约定，在交付房屋的同时被告应向原告提供合同约定的文件资料，否则原告有权拒绝收楼，被告并未举证证明在收楼现场已向原告提供合同约定的文件资料，应承担举证不能的法律责任；且被告直至2015年9月10日才取得《建设工程竣工验收备案表》，故原告于2015年6月27日拒绝收楼并无不当，因此而造成的逾期交楼责任应由被告承担。被告在涉案房屋具备交楼条件后，应再次通知原告办理收楼手续，否则因此而造成的逾期交楼责任亦应由被告负担。现被告并无证据证实其在2015年9月15日取得竣工备案表、涉案房屋符合交付条件后通知原告办理收楼手续，因此，被告逾期交楼的违约责任应计至涉案房屋交付使用之日的2016年1月20日止。
《补充协议》约定“逾期不超过本补充协议约定的交房最后期限180日的，甲方应自最后期限的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之一的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过本补充协议约定的交房最后期限180日后，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本补充协议约定的交房最后期限次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之二的标准向乙方支付违约金”，现被告逾期交楼已超过180日，故违约金应按已付房款的每日万分之二计算，被告主张按已付房款的每日万分之一计算无理，本院不予采纳。《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的房价款为1288311元，《装修合同》为原告与案外人澳亚公司签订，装修工程款的发票亦为澳亚公司开具，且原被告约定的是毛坯房交楼标准，故原告认为总房价款应为合同约定的房款加上装修款的总和缺乏依据，本院不予采纳。违约金应以《广州市商品房买卖合同》约定的房价款1288311元为本金计算。综上，被告迟延交付房屋，应按已付房款1288311元为本金，按每日万分之二的标准，自2015年3月2日起计付违约金至2016年1月20日止。经计算，逾期交楼违约金为83482.55元（1288311×0.02%×324），对于原告诉请超出该金额的部分，本院不予支持，予以驳回。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”。本案中，双方约定的逾期交楼每日应付违约金标准为257.66元（1288311×0.02%），此标准并不过分低于原告现主张的按其与案外人奥柏公司签订的《委托租赁管理合同书》约定的每日租金261.64元的标准，故其要求调整违约金为按261.64元计算不符合合同法的上述规定，本院不予采纳。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州同润房地产开发有限公司向原告高珍仙支付逾期交楼违约金83482.55元。
二、驳回原告高珍仙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2190元，由原告高珍仙负担50元，被告广州同润房地产开发有限公司负担2140元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 符 慧
人民陪审员 陈美良
人民陪审员 潘玉英
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 梁怡筠
黄浪
本判决书已于2016年月日送达