广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终9517号
上诉人（原审被告）：唐良建
委托诉讼代理人：吕建国，广东联睿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：项菲
委托诉讼代理人：颜业祺，广东瀛尊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李婧，广东瀛尊律师事务所实习律师。
原审被告：林丽香
委托诉讼代理人：吕建国，广东联睿律师事务所律师。
上诉人唐良建与被上诉人项菲及原审被告林丽香房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初3039号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
唐良建的上诉请求：1、撤销一审判决的第二项；2、调低违约金为20万元，即对一审判决第三项改判为唐良建向项菲支付违约金20万元；3、对一、二审诉讼费的承担作出合理的改判。事实与理由：一、项菲无权要求唐良建既返还定金又支付违约金。项菲是根据双方签署的合同第十二条来主张本案权利的，而该条是这样约定的：“……如卖方逾期履行义务超过十五日，买方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”，项菲在起诉状的事实与理由部分根据该条约定明确选择要求唐良建承担20%的违约金，并没有选择返还定金，一审却既判令唐良建返还定金，又判令唐良建承担20%的违约金，显然与合同约定相悖，也与项菲的基本选择不符，故判决错误。根据合同约定，既然项菲的基本选择是要求唐良建支付违约金，那么项菲就无权再要求唐良建返还或双倍返还定金的问题。为此，请二审改判驳回项菲要求返还定金的主张，即请撤销一审判决的第二项。二、请调低违约金为20万元。项菲方在一审庭审中明确清楚地说明其购房目的是解决学位问题，鉴于其本次购房并非以经济利益为目的，而其学位问题通过唐良建的努力确已解决，项菲的主要损失已经弥补。而且项菲并未举证证明其有何其他目的和其他损失，故唐良建要求调低违约金是合情合理合法的。为此唐良建请求二审调低违约金为20万元。鉴于上述，请二审依法如前之所请改判。
项菲辩称：一、非违约方选择违约金责任后并不影响其要求对方返还定金的权利，一审法院判决唐良建返还购房定金10万元认定事实清楚，适用法律正确，唐良建请求二审改判驳回要求返还定金的主张于法无据。二、一审法院判决唐良建向项菲支付违约金60万元合理合法，唐良建请求调低违约金为20万元没有任何事实和法律依据。
林丽香述称：同意唐良建的意见。
项菲向一审法院起诉请求：1、解除项菲与唐良建、林丽香签订的《房地产买卖合同》；2、唐良建、林丽香向项菲返还定金10万元元；3、唐良建、林丽香向项菲支付违约金人民币60万元；4、本案所有诉讼费用由唐良建、林丽香承担。
一审法院认定事实：2014年6月11日，唐良建、林丽香出具一份经深圳市龙岗公证处公证的《委托书》，唐良建、林丽香委托梁秀丽、洪跃腾作为代理人，在2014年6月11日至2016年12月30日期间，就唐良建、林丽香拥有的深圳市福田区xx西5栋xxx房产，可单独以唐良建、林丽香名义办理如下事项：转卖房产，签署《房地产买卖合同》；办理抵押登记；办理赎楼手续等。2015年6月11日，项菲（买方）与唐良建、林丽香（卖方）的委托代理人洪跃腾签订《房地产买卖合同》，约定：唐良建、林丽香将位于深圳市福田区xx西5栋xxx单位转让给项菲；转让成交价格为300万元，定金为10万元；买方在签署本合同时向卖方支付定金10万元，剩余楼款通过银行按揭方式付款；卖方的房地产产权处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起十日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予替双方托管交房保证金的第三方处；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还卖方已支付的定金。合同第十六条备注，合同各条约定与本条不一致的，以本条为准；合同第三条中首期款监管时间以卖方赎出房产证并注销抵押登记为前提，该前提满足后，买方需在三个工作日内完成首期款监管；若发生纠纷，则违约方应赔偿对方处理该纠纷支出的诉讼费、担保费、评估费、律师费等一切费用。
当天，项菲向唐良建账户转入购房定金10万元，唐良建向项菲开具了定金收据。签订合同后，唐良建、林丽香未按合同约定的期限办理赎楼手续，注销抵押。2015年12月8日，唐良建向项菲及案外人陈林承诺“在下周六（2015年12月18日）以前将陈林先生、项菲女士的买房违约金款人民币600000元还清；如周三（12月16日）付不了以上款项，承诺按购房款的违约金20%支付赔偿。”
另查，本案起诉状已于2016年6月1日送达给了唐良建、林丽香。案外人黄永鑫在深圳市龙岗区人民法院对唐良建、林丽香以民间借贷纠纷为由提起诉讼，案号为（2015）深龙法民一初字第1599号。黄永鑫诉称唐良建、林丽香向其借款，并以唐良建、林丽香名下的涉案房产作为借款的担保，之后唐良建、林丽香一直未偿还借款，因此起诉要求唐良建、林丽香偿还借款500万元，并支付借款的利息。唐良建、林丽香提供的该案证据显示，《借款合同》是出借人黄永鑫与借款人唐良建、林丽香、林军签订，借款是从周明巧账户付至唐良建账户，唐良建等借款人还款也未付至洪跃腾或项菲账户。
一审法院认为，项菲与唐良建、林丽香之间签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，双方之间成立合法有效的房屋买卖合同关系。唐良建、林丽香在合同签订后一直未办理涉案房产的抵押注销手续，逾期履行该义务超过了十五日，已构成违约，项菲依约享有合同解除权。项菲要求解除合同的起诉状于2016年6月1日送达唐良建、林丽香，双方之间的房屋买卖合同关系于2016年6月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。项菲请求唐良建、林丽香返还定金10万元，唐良建、林丽香支付违约金60万元，有合同和法律依据，一审法院予以支持。双方签订合同后，深圳的商品房交易价格大幅上涨，唐良建、林丽香辩称项菲没有损失，合同约定的违约金过高应予调低，与事实不符，一审法院予以驳回。唐良建、林丽香辩称双方之间不是真实的房屋买卖合同关系，本案的《房地产买卖合同》实质是为黄永鑫的借款提供担保，但唐良建、林丽香提供的（2015）深龙法民一初字第1599号一案的证据与本案没有关联，没有证据证明本案项菲有参与黄永鑫的借款出借、抵押事实，故唐良建、林丽香的辩称依据不足，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条之规定，判决：一、确认项菲与唐良建、林丽香之间的《房地产买卖合同》于2016年6月1日解除；二、唐良建应在判决生效之日起10日内向项菲返还购房定金10万元；三、唐良建、林丽香应在判决发生法律效力之日起10日内向项菲支付违约金60万元。本诉案件受理费10800元、保全费4020元（项菲预交），由唐良建、林丽香负担10800元；
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案合同第十二条约定，“……如卖方逾期履行义务超过十五日，买方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。”涉案合同因卖方根本违约而解除，唐良建继续占有买方项菲支付的定金没有合同依据，项菲要求其返还定金有事实与法律依据，原审法院予以支持并无不当。项菲在本案中提出的返还定金请求并不属于要求卖方承担定金罚则责任即双倍返还定金，唐良建上诉主张依据上述合同约定项菲无权要求返还定金实是对合同条款的错误理解，理由不成立，本院不予采纳。关于违约金应否调整的问题，唐良建构成根本违约后，于2015年12月8日向项菲作出的承诺中再次明确违约金为购房款的20%，该承诺意思表示明确、具体，且在唐良建违约后作出，应视为唐良建同意承担购房款20%的违约金责任，唐良建上诉请求调低违约金理由不充分，本院不予采纳。
综上所述，唐良建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人唐良建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖 秋 姗
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
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二〇一七年九月七日
书 记 员 谢文琦（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。