重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0112民初262号
原告重庆银行股份有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路153号，统一社会信用代码91500000202869177Y。
法定代表人甘为民，董事长。
委托代理人陈星，重庆依斯特律师事务所律师。
委托代理人刘敏，重庆依斯特律师事务所律师。
被告张洪，女，1989年5月19日出生，汉族，住重庆市万州区。
被告重庆中渝物业发展有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道嘉州路99号，组织机构代码62190018-3。
法定代表人熊敏，董事长。
委托人代理人周玉婕，重庆静昇律师事务所律师。
委托人代理人黄晓雯，重庆静昇律师事务所律师。
原告重庆银行股份有限公司诉被告张洪、重庆中渝物业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理。依法由审判员叶守忠担任审判长，与人民陪审员彭钦梅、王先容组成合议庭，适用普通程序于2016年4月6日公开开庭进行了审理。原告重庆银行股份有限公司的委托代理人陈星与刘敏，被告重庆中渝物业发展有限公司的委托代理人周玉婕与黄晓雯，到庭参加了诉讼。被告张洪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆银行股份有限公司诉称：2010年4月21日，原告下辖支行重庆银行股份有限公司经济技术开发区支行（以下简称经开区支行）与被告张洪签订了编号为（2010）年（重银经开区支贷）字第0654号《个人按揭贷款合同》。该合同约定：1、经开区支行为被告张洪提供贷款283000元；2、贷款期限为360个月，实际执行贷款利率为中国人民银行同期贷款基准利率下浮30％，遇中国人民银行调整同类贷款基准利率的，则从下年年初开始经开区支行有权进行相应调整；3、贷款本息的偿还方式为等额本息法；4、被告张洪若未按照本合同约定期限足额还款，对逾期本息在本合同实际执行贷款利率上加收50％计收逾期贷款罚息及复利；5、被告张洪以其位于重庆市渝北区某某路某某号房产提供抵押，抵押担保的范围包括：贷款合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、原告实现债权及抵押权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和被告张洪所有其他依法应付款项；6、被告重庆中渝物业发展有限公司对贷款合同项下贷款所产生的全部债务向经开区支行提供阶段性连带责任担保，保证期限自合同签订之日起，至将办妥正式的抵押登记的房地产权证原价交存给经开区支行之日止；7、违约事件及责任约定；8、争议解决方式为向经开区支行所在地人民法院提起诉讼。2010年6月17日，经开区支行与被告张洪签订了登记号为（2010）按揭第117825号《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，并经重庆市国土房管局办理预抵押登记。
上述合同签订后，经开区支行依约于2010年7月20日向被告张洪发放了该笔贷款。被告张洪自2015年3月19日该期起即停止按月还款。原告至今亦未收到正式办妥抵押登记的房地产权证原件。
原告认为，经开区支行与二被告之间签订的贷款合同及担保合同合法有效，经开区支行已按合同约定向被告张洪发放了贷款，但其却连续多期拒绝履行合同约定的还款义务，被告张洪的行为严重侵害了经开区支行的合法权益。依据各方签订的《个人按揭贷款合同》有关条款的约定，被告张洪未履行还款义务构成违约事件，原告作为经开区支行的总行，有权宣布所有已贷出的贷款立即到期，并要求被告立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项，宣布行使担保权利。综上，原告为维护自身的合法权益，特此起诉，请求法院判决：一、被告张洪偿还原告截止2015年11月26日的借款本金260577.34元、利息8351.93元、罚息253.64元，共计269182.91元。二、被告张洪支付原告从2015年11月27日起至借款还清之日止，以借款本金260577.34元为基数，按实际执行贷款利率4.305％上浮50％计算的罚息；以及从2015年11月27日起至借款还清之日止，以所欠利息8351.93元为基数，按实际执行贷款利率4.305％上浮50％计算的复利。三、被告重庆中渝物业发展有限公司对上述一、二项债务承担连带保证责任。四、被告张洪、重庆中渝物业发展有限公司支付原告本案律师费5000元。五、原告对被告张洪位于渝北区某某路某某号房产享有抵押权；有权在上述一、二、四项债务的范围内，就该抵押财产经变卖、拍卖后的价款优先受偿。本案诉讼费用由二被告负担。
被告张洪未予答辩。
被告重庆中渝物业发展有限公司辩称：一、涉案房屋已经登记在被告张洪名下，被告张洪与原告的抵押权预告登记在房产转移登记时即自动转为了正式的抵押登记，原告就涉案房屋享有抵押权，被告重庆中渝物业发展有限公司不再向原告承担担保责任。二、原告的合同目的已经实现，抵押权已经设立。在原告可以完全行使抵押权的情形下，要求被告重庆中渝物业发展有限公司承担担保责任违背双方的真实意思表示。三、原告已经履行完毕合同义务，房屋产权证书系行政机关行政不作为导致无法办理，与被告重庆中渝物业发展有限公司无关。综上，请求法院驳回原告对被告重庆中渝物业发展有限公司的诉讼请求。
经审理查明：原告重庆银行股份有限公司是经有关部门批准、登记，领取法人营业执照的金融机构。经开区支行即重庆银行股份有限公司经济技术开发区支行，系原告下属的非法人分支机构。2010年4月21日，经开区支行作为甲方（贷款人），被告张洪作为乙方与丙方（借款人与抵押人），被告重庆中渝物业发展有限公司作为丁方（保证人），签订了编号为（2010）年（重银经开区支贷）字第0654号《个人按揭贷款合同》。该合同主要约定：甲方经审核乙方提交的贷款申请，同意向其发放按揭贷款。贷款用于购买房产。贷款金额为283000元。贷款期限为360个月（360期），即自2010年4月21日起至2040年4月20日止。每期约定还款日为借款实际发放日在借款期限内每月对应日。当月没有借款实际发放日对应日的，则当月最后一日为约定还款日。合同项下人民银行贷款基准利率为5.94％，甲、乙双方同意在贷款基准利率的基础下浮30％，本合同实际执行贷款利率为年息4.158％。借款期限在一年以上的，遇银行调整同类贷款基准利率或允许银行调整同类贷款基准利率上下浮动比例的，则从年初开始甲方有权按照人民银行规定的同类贷款基准利率调整比例或同类贷款基准浮动比例相应调整合同的贷款利率。乙方未按本合同的规定偿还贷款本息，甲方将对乙方未归还的贷款本息计收罚息和利息和复利的利率按本合同实际执行贷款利率（遇实际执行贷款利率调整的，则为调实际执行贷款利率）加收（上浮）50％执行。还款方式为等额本息还款法，还款周期为360，在本合同签订时的贷款利率水平下，每周期还本息金额为人民币1377元。乙方授权甲方将上述贷款一次性划入丁方在交通银行新牌坊支行所开设的50011107201801001xxxx账户。丙方自愿以其享有合法所有权和处分权的所购商品房作为本合同项下的抵押物，以担保乙方按期足额偿还本合同项下的贷款本息和其他应付款项。抵押担保的范围包括：本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、甲方实现贷款项下债权及抵押权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付款项。丁方自愿为乙方因在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向甲方提供阶段性连带责任担保，保证期限自合同签订之日起，至将办妥正式的抵押登记（非抵押权预告登记）的房地产权证原件交存给甲方之日止。保证担保的范围为本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、甲方实现贷款项下债权及本合同项下保证担保权利的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付款项。乙方连续3期或累计6期未按时或全额履行还款义务，视为乙方违约。甲方有权宣布所有已贷出的贷款立即到期，并要求乙方立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项，宣布行使或实现本合同项下的担保权利。
2010年5月20日，重庆市渝北区房地产交易管理所，就被告张洪向被告重庆中渝物业发展有限公司购买的、位于渝北区某某路某某号房屋，办理了合同登记备案201字第2010071850号《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。
2010年6月17日，经开区支行作为甲方（抵押权人），被告张洪作为乙方（抵押人），重庆中渝物业发展有限公司作为丙方（担保人），签订了登记号为（2010）按揭第117825号《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，并经重庆市国土房管局办理了预抵押登记。该抵押合同主要约定：甲、乙、丙三方就乙方申请购房贷款事宜，经协商一致，共同签订本合同。贷款金额、期限、利率及还款方式为：1、贷款金额283000元。2、甲方将上述贷款金额全数以乙方购房款名义，交存（转）入丙方在交通银行新牌坊支行的存款账户上。3、贷款期限从2010年4月21日至2040年4月20日。4、贷款利率为年息4.158％，起息按贷款实际发生日起计息，计息按贷款余额计算。5、还款方式，乙方以一次或分期付款的方式进行还本付息。首期还款日2010年5月20日，计376.99元。剩余款项分359期并于每月20日前偿还。抵押物为位于渝北区龙溪金山路8号2幢12-12号房产。预售许可证号渝国土房管（2010）预字第（164）号。权利与义务；1、甲方应按合同约定提供贷款。2、乙方应按合同约定归还贷款本息。3、丙方应将贷款用于乙方所购商品房建设工程并保证按期交付房屋。4、甲方和乙方有权检查和监督贷款资金的使用情况。5、在领取《房屋所有权证》之前，如乙方不按期清偿债务，丙方保证代乙方履行该项义务。若丙方履行该项义务后，丙方可按有关规定处分抵押物。违约责任：1、乙方应按本合同规定的时间归还贷款本息及有关费用，若有逾期则按日支付应还金额0.05％的违约金。2、乙方到期不清偿债务，丙方又未履行代乙方还款义务时，甲方有权向丙方追偿乙方所欠全部债务的权利，并可申请处分抵押物。3、如因不可抗力致使本合同无法履行的，甲、乙、丙三方可按有关规定协商处理相关事宜。
上述合同签订后，原告于2010年7月20日根据被告张洪的授权，将283000元贷款划入了被告重庆中渝物业发展有限公司的银行账户。被告张洪亦按等额本息还款法将上述贷款本息分期清偿至2015年2月第55期。从2015年3月第56期起，被告张洪未再偿还上述贷款分期的本息，被告重庆中渝物业发展有限公司亦未履行代为还款的连带保证责任，原告遂将本案诉至本院。截至2015年12月26日，被告张洪共拖欠原告借款本金260577.34元、利息8351.93元、罚息253.64元，共计269182.91元。
2016年1月15日，重庆依斯特律师事务所，与经开区支行所管辖的非核算主体支行重庆银行股份有限公司加州支行，签订《委托代理合同》，指派该所律师陈羽中、陈星作为本案一审、二审、执行阶段的代理人，并收取律师费5000元。
另查明，登记在被告张洪名下的、位于渝北区某某路某某号房屋至今未办理核发《房屋所有权证》，亦未就本案抵押按揭贷款办理正式的房地产抵押登记。现该房屋上登记有多家法院的轮候查封。
上述事实，有《个人按揭贷款合同》及抵押物品清单、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、个人贷款借款借据、生产分期付款不成功记录打印单、《委托代理合同》与律师费发票、《关于对经开区支行、加州支行整合的通知》、不动产登记查询打印单以及当事人的有关陈述等证据在案证实，应予认定。
本院认为：原告所属的经开区支行与二被告所签订的《个人按揭贷款合同》与《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，均体现了各方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的效力禁止性规定，该二份合同均合法有效，应予履行。经开区支行按照《个人按揭贷款合同》的约定发放贷款后，被告张洪理应按照该合同的约定偿还贷款本息。被告张洪未按期偿还贷款本息，被告重庆中渝物业发展有限公司作为本案所涉贷款的保证人，在未将办妥正式的抵押登记（非抵押权预告登记）的房地产权证原件交存给经开区支行之前，应代被告张洪履行贷款本息还款义务的保证责任。《个人按揭贷款合同》约定，被告张洪连续3期或累计6期未按时或全额履行还款义务，视为违约。经开区支行有权宣布所有已贷出的贷款立即到期，并要求被告张洪立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项，宣布行使或实现本合同项下的担保权利。现被告张洪已累计6期以上未按约还款，被告重庆中渝物业发展有限公司亦未代为履行还款义务，原告作为不具备法人资格的经开区支行权利义务承受者的上级法人组织，要求二被告清偿全部贷款本息并支付律师费，符合合同的约定及法律的规定。故本院对原告的如下诉讼请求予以支持：一、判令被告张洪偿还原告截止2015年11月26日的借款本金260577.34元、利息8351.93元、罚息253.64元，共计269182.91元。二、被告张洪支付原告从2015年11月27日起至借款还清之日止，以借款本金260577.34元为基数，按实际执行贷款利率4.305％上浮50％计算的罚息；以及从2015年11月27日起至借款还清之日止，以所欠利息8351.93元为基数，按实际执行贷款利率4.305％上浮50％计算的复利。三、被告重庆中渝物业发展有限公司对上述一、二项债务承担连带保证责任。四、被告张洪、重庆中渝物业发展有限公司支付原告本案律师费5000元。被告重庆中渝物业发展有限公司辩称，涉案房屋已经登记在被告张洪名下，被告重庆中渝物业发展有限公司不再向原告承担担保责任等，请求法院驳回原告对被告重庆中渝物业发展有限公司的诉讼请求。其上述抗辩意见，不符合合同的约定及法律的规定，本院不予采纳。
关于原告对被告张洪位于渝北区某某路某某号房产是否享有抵押权及应否就该项财产优先受偿的问题。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器……。第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。可见，预抵押登记属于一种预告登记，它是未完成正式的物权转移登记之前进行的登记，存在于房屋或其他不动产买卖合同生效后，至物权变动条件具备前的时间段内，具有临时性。预抵押登记虽具有对抗后续物权变动的法律效力，但在办理预购商品房预抵押登记时，抵押的期房尚未竣工，不具有成就物权的基本条件，故只有在其物权成就具备登记的条件后，权利人申请办理正式的抵押登记，方具有优先受偿的抵押物权效力。仅有预抵押登记，不能当然产生抵押物权的法律效力。《重庆市土地房屋权属登记条例》第六十六条虽规定，已设立预购商品房抵押权预告登记的，在办理土地房屋权属转移登记时，原土地房屋预购商品房抵押权自动转为土地房屋抵押登记，由登记机构记载于土地房屋登记簿并在房地产权证上记载。但上述规定是有关预购商品房抵押权预告登记转为土地房屋抵押登记的办理程序问题，在土地房屋登记簿或房地产权证上均未记载抵押登记的情形下，不能推定预购商品房抵押权预告登记可直接产生土地房屋抵押登记的法律效力，应认定其抵押权未依法设立。故本院对原告请确认其对被告张洪位于渝北区某某路某某号房产享有抵押权，有权在上述一、二、四项债务的范围内就该抵押财产经变卖、拍卖后的价款优先受偿的诉讼请求不予支持。被告重庆中渝物业发展有限公司关于被告张洪与原告的抵押权预告登记已经在房产转移登记时即自动转为正式抵押登记、原告就涉案房屋享有抵押权的抗辩主张不能成立，本院不予采纳。被告张洪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉答辩及举证、质证等，视为其自动放弃上述诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十条、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张洪限于本判决生效后10日内，偿还原告重庆银行股份有限公司截止2015年11月26日的借款本金260577.34元、利息8351.93元、罚息253.64元，共计269182.91元。
二、被告张洪限于本判决生效后10日内，支付原告重庆银行股份有限公司从2015年11月27日起至借款还清之日止，以借款本金260577.34元为基数，按实际执行贷款利率4.305％上浮50％计算的罚息；以及从2015年11月27日起至借款还清之日止，以所欠利息8351.93元为基数，按实际执行贷款利率4.305％上浮50％计算的复利。
三、被告重庆中渝物业发展有限公司对上述一、二项债务承担连带保证责任。
四、被告张洪、重庆中渝物业发展有限公司支付原告重庆银行股份有限公司本案律师费5000元。
五、驳回原告重庆银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5340元，由被告张洪、重庆中渝物业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 叶守忠
人民陪审员 彭钦梅
人民陪审员 王先容
二〇一六年四月十二日
书 记 员 陈 实