湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民初字第676号原告湘潭金世纪物业发展有限公司，住所地湘潭市岳塘区丝绸中路金侨世纪苑。法定代表人张舵。委托代理人刘江，湖南湘商律师事务所律师。被告胡芸，女,汉族，临澧县人。原告湘潭金世纪物业发展有限公司与被告胡芸物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月13日立案受理。依法由审判员金飞适用简易程序�开开庭进行了审理。原告湘潭金世纪物业发展有限公司委托代理人刘江到庭参加了诉讼。被告胡芸经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告湘潭金世纪物业发展有限公司诉称：原告系金侨世纪苑小区的物业管理公司，被告胡芸系该小区二组团F栋2单元1H号房的业主。2003年11月15日，金侨房地产开发（集团）有限公司与原告签订《金侨世纪苑小区物业管理委托合同》，约定金侨房地产开发（集团）有限公司将金侨世纪苑小区委托原告进行物业管理至小区业主委员会成立，小区业主与原告形成了事实的物业服务合同关系，业主按照0.58元/㎡/月支付物业费，业主未按时缴纳物业费应当从逾期之日起按应缴物业费的百分之一每日缴纳滞纳金。2014年5月24日，金侨世纪苑业主委员会与原告签订了《金侨世纪苑小区物业管理服务合同》，约定业主按照其拥有的物业建筑面积0.8元/㎡每月缴纳物业费，业主未按时缴纳物业费应当从逾期之日起按应缴物业费的千分之三每日缴纳滞纳金，合同期限为2014年4月1日至2015年3月31日。合同签订后，原告一直按照物业合同的约定为被告提供物业服务，但被告自2011年7月1日起至2014年9月30日一直未缴纳物业费。原告多次催要未果，遂诉至法院，请求判令被告立即支付原告物业费3018.4元，支付原告自2011年7月1日起至实际履行之日止的滞纳金。被告胡芸辩称：被告自2004年7月入住金侨世纪苑小区至2011年6月31日一直按时缴纳物业费。2011年7月1日起拒交物业费是因为2011年5月下旬，被告出差期间，家中被盗造成经济损失30余万元，被告认为家中被盗是由于物业公司安保工作没有做到位，小区安防监控系统设施形同虚设，未能为公安部门提供有力线索，导致该盗窃案�今未破。原告服务态度差，化粪池长期无人清理，导致附近臭气熏天，经多次反映物业均不予解决。综上，原告未能履行职责，未能为被告提供优质的物业服务，并因此造成被告经济损失，请求法院依法驳回其诉讼请求。原告湘潭金世纪物业发展有限公司为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：1、《金侨世纪苑小区物业管理委托合同》1份，拟证明原告与金侨房地产开发（集团）于2003年11月15日约定开发商委托原告实行物业管理的事实；2、《金侨世纪苑小区物业服务合同》1份，拟证明金侨世纪苑业主委员会与原告于2014年5月24日约定原告继续为被告提供物业服务；3、业主胡芸验房交接表1份，拟证明被告于2004年4月3日办理了购房的收房手续；4、《商品房买卖合同》1份，拟证明被告房屋建筑面积为125.77㎡；5、物业服务收费价格标准1份，拟证明原告收取被�物业管理费经过了物价部门核准；6、催缴律师函及照片各1份，拟证明原告已经通过书面方式向被告催缴物业管理服务费。被告胡芸为支持其答辩意见，向法庭提交如下证据：7、湘潭市公安局岳塘分局宝塔派出所出具的证明1份，2011年5月26日湘潭日报“湘潭设立驻粤港招商联络处”的报道1份，照片2张，拟证明2011年5月26日被告家里被盗时被告不在家，物业公司安保工作未做到位，导致被告家里被盗的事实；8、湘潭金世纪物业发展有限公司物业管理费收据1份，拟证明在发生被盗事件前，被告一直按时交纳物业费直至2011年6月30日。以上证据经双方当事人当庭质证，原告对证据7的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为被告家里被盗不是原告的责任，原告不负责对小区业主的财产进行保管服务且该案未破案，其损失无法确定；对证据8无异议。由于被告无正当理由未到庭，视其自愿放弃质证的权利。本院对证据1-8均予以认定，可以作为本案定案的依据。经审理查明：原告系金侨世纪苑小区的物业管理公司，被告系该金侨世纪苑二组团F栋2单元1H号房的业主，其房屋建筑面积为125.77㎡。2014年5月24日，金侨世纪苑业主委员会与原告签订了一份《金侨世纪苑小区物业管理服务合同》，约定业主每月按照物业建筑面积0.8元/㎡支付物业费，于每年的1月、7月每半年缴纳一次，业主未按时缴纳物业费应当从逾期之日起按未缴纳物业费的千分之三支付滞纳金。被告自2011年7月1日起未缴纳物业费。原告多次催未果，遂诉至法院，请求判如诉请。另查明，被告房屋于2011年5月下旬被盗，湘潭市公安局宝塔派出所已刑事立案，但该案至今尚未侦破。本院认为，被告所在业主委员会代表被告与原告签订的《金侨世纪苑小区物业管理服务合同》合法有效，应受法律保护，其约定对被告具有约束力。此前，原、被告按照原告与金侨房地产开发有限公司签订的《金侨世纪苑小区物业委托管理服务合同》的约定，形成了事实服务合同关系。因此，原告要求被告按照两份合同约定支付2011年7月1日至2014年9月30日的物业管理费的诉讼请求，合理合法，本院予以支持，其金额为3011元（0.58元/㎡/月×33月×125.77㎡+0.8元/㎡/月×6×125.77㎡）。被告的房屋被盗无证据证明与原告的物业服务之间存在直接因果关系，被告以原告物业服务质量差、房屋被盗造成被告经济损失为由拒交物业管理费的理由于法无据，本院不予采纳。原告要求被告按照合同约定支付滞纳金，该滞纳金实质是违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告支付逾期交纳物业管理费违约金的诉讼请求，合理合法，本院亦予以支持。因违约金计算金额过高，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定,本院酌情认为违约金以不超过拖欠的物业管理费3011元的百分之三十为宜，即903元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡芸于本判决生效之日起五日内一次性支付原告湘潭金世纪物业发展有限公司2011年7月至2014年9月（含9月）的物业管理费3011元及违约金903元，合计3914元；二、驳回原告湘潭金世纪物业发展有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告胡芸承担。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  金飞二〇一五年七月八日代理书记员  李想附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照合同的约定全面履行自己的�务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条?当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合�的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。