山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初10303号原告：张焕胜，男，汉族，住山东省胶州市。原告：杨桂娇，女，汉族，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：孙政玉，山东海金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：战红，山东海金州律师事务所律师。被告：青岛恒翔置业有限公司，住所地。法定代表人：谢洪涛，职务：总经理。委托诉讼代理人：冷延平，山东海康律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳燕，山东海康律师事务所律师。原告张焕胜、杨桂娇与被告青岛恒翔置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张焕胜、杨桂娇的委托诉讼代理人战红，被告青岛恒翔置业有限公司的委托诉讼代理人柳燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张焕胜、杨桂娇向本院提出诉讼请求：依法提高违约金标准至万分之一，判令被告支付原告违约金33000元，并承担本案诉讼费。事实与理由：原告购买被告开发的位于胶州市香港东路588号《恒翔·金水苑小区》24号楼1单元25层2504户房产，按照合同约定，原告已经全部履行完合同义务，交付房款584420元，被告应于2016年4月30日前将房屋交付给原告，被告违约迟延交房，给原告造成经济损失及生活上不便，合同约定的违约金过低，请求法院依法调整，原告为维护自己的合法权益，具状人民法院，望判如所请。被告青岛恒翔置业有限公司辩称，对原告的诉讼请求不予认可。被告逾期交房属实。违约金计算有误。涉案房屋于2016年12月26日已符合单体验收条件并取得胶州市建设工程验收备案证，备案证号：胶建竣备字第2016-690号。该备案证可证明涉诉房屋已达到该商品合同第十条第二款交钥匙条件，即补充条款第十五条的规定。且被告也于该备案证发放后以挂号信的形式已通知原告收房领钥匙，因该合同签订是双方真实的意思表示。违约金应自2016年5月1日计算至2016年12月26日，以本金584420元，已支付房款的日万分之0.1支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供证据及被告质证情况如下：证据一、《青岛市商品房预售合同》及全款发票复印件一份（出示原件提交复印件，原件质证后退回当事人），证明事项：原告与被告签订了一份《青岛市商品房预售合同》，合同约定：被告将位于胶州市香港东路588号《恒翔.金水苑小区》24号楼1单元25层2504户住宅房一套出售给原告;房屋单价为4330元每平方米，134.97平方米，总价584420元;同时特别约定，被告应于2016年4月30日前向原告交付该住宅房;原告已按约定支付了全额购房款584420元，合同约定的违约金过低，应当调整至万分之一。证据二、（2017）鲁0281民初9197号民事判决书，证明胶州市人民法院已经对同一被告同一类型案件违约金由万分之0.1提高至万分之一作出判决。针对原告提交的证据，被告质证称：对证据一的被告合同公章的真实性无异议，但是该份合同没有骑缝章，需要3日内核实，逾期视为放弃，对证明事项有异议，对违约金的计算时间有异议，合同约定的违约责任是万分之0.1，原告请求将违约金从万分之0.1调整为万分之一没有事实依据和法律依据，应当严格按照合同约定执行。理由如下：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了迟延交房违约金计算方式，该合同是双方当事人自愿签订，合同条款遵循公平原则确定了原、被告双方的权利和义务，该《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案原告提供的证据不能证明原告因未取得房屋所有权证而造成损失及损失的具体数额，因此应当按照合同约定计算迟延交房违约金。对证据二的真实性无异议，但对证明事项有异议，该判决书被告已经上诉，现未正式生效，对本案没有参考意义。被告向本院提供证据及原告质证情况如下：证据一、提交胶州市建设工程竣工验收备案证复印件一份，原件存于胶州市建设局，证明涉案房屋已于2016年12月26日符合单体验收条件。证据二、胶州电力公司与自来水公司证明复印件两份（原件质证后退回），用以证明2016年8月1日涉案房屋已通水通电。达到双方合同约定的交付条件。证据三、业主登记表及物品交验清单、装修施工许可证，证明被告于2017年6月4日收房。针对被告提交的证据，原告质证称：对证据一、二、三的真实性及证明事项均无异议。但对证明事项有异议，根据法律规定，交房必须符合综合验收，单体验收没有达到交付条件，即便原告收房，被告再未达到综合验收，也是违法交房，应当承担违约责任。依照合同约定，涉案房屋应由被告在达到交付条件后向原告发送交房通知，本案中被告并没有履行该义务。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：原告提交的证据二与被告提交的证据一、二，真实合法与本案具有关联性，且原、被告对上述证据的真实性均无异议，故，本院对上述证据的真实性予以采信。对于原告提交的证据一，被告质证称：“该合同无骑缝章，需3日核实。”被告未在规定的时间提出异议，视为被告认可该证据，本院对该证据的予以认可。对于原告提交的证据二，被告质证称：“该判决书被告已经上诉，现未正式生效，对本案没有参考意义。”本院经审查，确认该民事判决书的被告已经上诉，至今尚未生效，对本案不具由参考意义，故，对该证据不予认可。根据原被告提交的证据及庭审陈述，本院查明以下事实：一、原、被告签订《青岛市商品房预售合同》一份，载明：“甲方（卖方）：青岛恒翔置业有限公司，乙方（买方）：张焕胜、杨桂娇，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《恒翔.金水苑小区》商品房事宜，订立本合同。第二条：乙方向甲方购买胶州市香港东路588号《恒翔.金水苑小区》24号楼1单元25层2504户房屋，建筑面积134.97平米。第三条：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价4330元，总房价款584420元。第十条：该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、交钥匙条件。第十一条：甲方定于2016年4月30日前将该房屋交付给乙方。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，违约金按照乙方已支付的房价款日万分之0.1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际付款之日。第二十六条：本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式。第二十八条：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。”同日双方对该协议又签订《补充条款》1份，载明：“第十五条：合同第十条该房屋的交付条件为房屋已经竣工验收，即指该商品房验收达到装修条件，包括通水、通电、道路畅通等。”二、原告全额缴纳了购房款584420元，并于2017年6月4日领取房屋钥匙。三、2016年12月26日，涉案房屋通过单体竣工验收，胶州市城乡建设局于该日向被告颁发了胶州市建设工程竣工验收备案证（备案证号：胶建竣备字第2016-690号），此时涉案房屋已通水、通电。本院认为，原被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》及补充条款是双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告已经付清全部购房款584420元，被告应根据合同约定于2016年4月30日前向原告交房，但被告未能按约定时间交付房屋，其迟延交房的行为已经构成违约，原告要求被告支付违约金，于法有据，本院予以支持。关于逾期交房违约金计算的起止时间，被告称：“2016年7月12日已向原告邮寄了挂号信，要求原告尽快办理房屋交接手续，2016年12月26日涉案房屋通过了单体竣工验收，违约金应自2016年5月1日计算至2016年12月26日。”对此原告称：“被告主张单体验收不能作为交付条件。”。本院认为，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十条及其《补充条款》第十五条约定，该房屋的交付条件为满足交钥匙条件，房屋已经竣工验收，即指该商品房验收达到装修条件，包括通水、通电、道路畅通等。现涉案房屋已于2016年12月26日通过了竣工验收取得竣工验收备案证并已通水、通电，已经符合双方合同约定的交付条件。该合同同时约定：“本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式。”故，被告应当依约在涉案房屋满足交接条件后依约通知原告办理交接手续。现被告称在涉案房屋单体竣工验收前5个月向原告邮寄了挂号信，但不能证明邮寄的内容，本院认为即便邮寄的确为交房通知，因此时涉案房屋并不符合交接条件，实际也无法办理交接。2016年12月26日涉案房屋满足交接条件后，被告未依约以书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式通知原告办理房屋交接手续，被告自称曾以电话通知的方式告知过原告，但未向本院提供证据予以证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”现被告主张涉案房屋满足交接条件后通知了原告办理交接手续，但未提供证据予以证明，原告对此亦不认可，被告应当承担举证不能的不利后果，本院对被告主张已经完成通知义务的辩称不予采信。2016年12月26日涉案房屋通过竣工验收，原告于2017年6月4日领取房屋钥匙，故本院确认依合同约定截止2017年6月4日涉案房屋已经完成交接。原告要求被告支付2017年6月4日之后的违约金，于法无据，本院不予支持。对于违约金的计算标准，原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，违约金按照乙方已支付的房价款日万分之0.1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际付款之日。本院认为，该约定系双方真实意思表示，原告主张调整违约金于法无据，本院不予支持。综上，本院确认违约金的计算时间应自2016年5月1日起计算至2017年6月4日止，违约金应以本金584420元为基数，按照日万分之0.1计算，数额为2331.84元（584420元×日万分之0.1×399天）。对于原告主张过高部分，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告青岛恒翔置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张焕胜逾期交房违约金2331.84元。二、驳回原告张焕胜、杨桂娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元，因适用简易程序，减半收取312.5元，由被告青岛恒翔置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 孙 超二〇一七年十一月二十三日书记员 杨孟宇