重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第08936号
原告重庆市渝北区融汇小额贷款有限公司，住所地重庆市回兴服装城大道16号，组织机构代码05323917-0。
法定代表人王南彬，董事长。
委托代理人周曼雄，重庆泰和泰律师事务所律师。
被告陈德文，男，汉族，1964年2月21日出生，住重庆市渝中区。
委托代理人罗建生，重庆百君律师事务所律师。
被告重庆德明房地产开发有限公司，住所地长寿区凤城街道西岩观开发区54号，组织机构代码62219011-X。
法定代表人朱明德。
被告朱明德，男，汉族，1955年4月27日出生，住重庆市北碚区。
原告重庆市渝北区融汇小额贷款有限公司（以下简称重庆融汇小贷公司）与被告陈德文、重庆德明房地产开发有限公司（以下简称重庆德明公司）、朱明德金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月28日受理后，因被告陈德文提出管辖权异议，本院依法中止审理，中止原因消除后，由审判员刘杰适用简易程序于2015年11月16日公开开庭进行了审理。原告法定代表人王南彬及其委托代理人周曼雄，被告陈德文及委托代理人罗建生、被告重庆德明公司法定代表人暨被告朱明德到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告重庆融汇小贷公司诉称，2013年4月16日，原告与被告陈德文签订《借款合同》，并约定：1、原告向陈德文申请贷款1300万元；2、期限8个半月（自2013年4月16日始至2013年12月30日止，以实际放宽日期为准）；3、利率为月利率千分之十五，按月结息，到期还本；4、逾期归还本金，应以贷款本金及复利为基数按照千分之三的标准支付罚息；若贷款期限内逾期归还利息，则应按照合同约定贷款利率上浮50%支付复利；贷款逾期后未支付的利息，应当按照罚息利率支付复利；5、重庆德明房地产开发有限公司就此笔贷款提供抵押担保。随后原告分四次提取贷款：1、2013年4月24日，陈德文提取贷款600万元；2、2013年7月15日提取300万元；3、2013年9月16日，提取贷款100万元；4、2013年12月3日提取贷款300万元。后因借款人未按期归还本金，经协商后，2014年5月12日，原告与三位被告签署《贷款及担保展期补充协议》约定：1、截至2014年5月12日止，被告陈德文拖欠借款本金780万元和利息63.46万元；2、原告同意展期6个月，但被告至今未归还借款，现诉请：1、依法判令被告陈德文立即归还原告借款本金780万元；2、依法判令被告陈德文向原告支付原所欠利息198.54万元（该利息截至2014年11月14日）并自2014年11月15日起以借款本金780万元及利息198.54万元合计978.54万元为基数，按照每日千分之三支付逾期利息及复利，至付清时为止；3、依法判令陈德文支付债权实现费用律师费6万元；4、依法判令被告重庆德明房地产开发有限公司与朱明德对上述第1、2、3项诉讼请求承担连带责任保证。本案诉讼费、保全费由三被告负担。
被告陈德文辩称：1、对所欠借款本金780万元无异议，但应支付的利息及后面的违约金应当分阶段计算，其中从实际放款的2013年4月24日起至2014年11月11日止期间应当根据四笔借款的还款期限按照合同期内的利率千分之十五计算利息，从2014年11月11日起至2015年4月1日期间的利息因双方签订了以房抵债协议同意终止收取利息，故不应该再计收利息。同时原告计算的利息及违约金不得超过中国人民银行同期贷款利率的4倍；2、双方签订了以房抵债协议，但协议中约定的房价2500元／㎡过低，现原告诉请归还借款，存在法律障碍；3、被告本人及委托他人支付利息给原告指定的收款人李红、陆治合计276万元，因此仅尚欠利息及违约金等22.328万元。
被告重庆德明公司及朱明德辩称：被告重庆德明公司及朱明德为被告陈德文的借款担保属实，但担保的原因系原告与被告签订的以房抵债涉及的楼盘系被告陈德文投资开发，陈德文占公司股份的百分之四十，原告与被告陈德文为借款的事情一直在协调解决，但一直未达成一致意见，被告重庆德明公司及朱明德不应承担担保责任。
经审理查明：2013年4月16日，以陈德文为甲方（债务人），重庆融汇小贷公司为乙方（债权人）双方签订了编号为融汇（2013）借字第029号《借款合同》，合同约定，本合同项下贷款金额为壹仟叁佰万元整，合同项下贷款期限为8个半月，自2013年4月16日始至2013年12月30日止，以实际放款日期为准。甲方按下列时间、金额分期提取：2013年4月24日，金额陆佰万元；2013年7月15日，金额叁佰万元整；2013年9月17日，金额壹佰万元整；2013年11月28-30日，金额叁佰万元整。甲方选择2013年12月30日一次还本。本合同项下贷款利率为月利率15‰，按月结息，付息日为每月的20日，最后一次付息日为合同到期日，贷款发放后，中国人民银行同期贷款利率调整的，本合同利率不变。乙方按本合同约定的贷款利率和用款天数计收利息，甲方不按本合同约定的还款期限偿还到期（含提前到期）应付的贷款本金，自逾期之日起，每逾期一天，甲方须向乙方支付应付贷款本金及复利合计的千分之三作为罚息利率，累计计收；甲方在贷款期限内不能按期支付的利息，应按本合同约定的贷款利率额外加收50%计收复利；贷款逾期后仍未支付的利息，应按本合同约定的罚息利率计收复利。本合同项下贷款发生逾期或未按合同约定用途使用的情况，按月计收逾期利息、罚息和复利。因甲方违约致使乙方采取诉讼方式实现债权的，甲方应承担乙方为此支付的诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、律师费及其他实现债权的费用。合同签订后，原告于2013年4月24日向陈德文支付借款600万元、2013年7月15日支付300万元、2013年9月17日支付100万元、2013年12月3日支付300万元。2014年5月12日，以陈德文作为借款人，重庆德明公司、朱明德作为担保人，重庆融汇小贷公司作为放款人，三方签订了《贷款及担保展期补充协议》。协议载明：根据借款人、担保人、放款人于2013年4月16日签订的融汇贷（2013）字第029号《借款合同》、2013年12月26日签订的《贷款担保补充协议》的约定，借款人向放款人于2013年4月24日借款金额600万元，2014年1月25日归还借款本金100万元，2014年3月19日归还借款本金20万元；2013年7月15日借款金额300万元，2013年12月26日归还借款本金300万元；2013年9月17日借款金额100万元，2014年1月25日归还借款本金100万元，2013年12月3日借款金额300万元。截至2014年5月12日止，借款人累欠放款人借款本金780万元，累欠利息近80万元。担保人重庆德明房地产开发有限公司所有位长寿区《龙德丽都商住楼》开发项目涉及土地面积7592.9平方米（国土证号码：长国（2004）字第63**号）对上述贷款作抵押担保登记。鉴于该项目为办理预售许可证，已解除抵押登记的实际。该登记解除后为确保放款人贷款债权的实现。现经借款人、担保人、放款人协商一致，达成补充协议如下：第一条，截至2014年5月12日止，借款人累欠放款人借款本金780万元及利息63.46万元，鉴于借款人所有位长寿区《龙德丽都商住楼》开发项目房产目前处于销售不佳的实际，放款人同意展期六个月，期限自2014年5月12日起至2014年11月11日止。第二条、对上述土地抵押解除后，截至2014年5月12日止所欠借款本金780万元和利息63.46万元以及从2014年5月12日后应计不确定利息由重庆德明房地产开发有限公司、朱明德个人资产负责担保，借款人不能清偿上述借款本息时，由担保人共同承担连带清偿责任。第三条、重庆德明房地产开发有限公司所有位于长寿“龙德丽都商住楼”商品房销售款（含首付、按揭款）必须按每套房屋销售合同销售金额全额存入在该工程项目在银行开立的按揭专用账户上，由担保人朱明德负责监管，实行一套一清，若上一套房款未落实到位，不得签订下一套房屋销售合同。该项目所有商品房销售款按每套销售款总额的70%优先用于归还放款人贷款本息，30%用于该项目正常开支。按揭专用账户，其中一枚印章交由放款人保管，负责对该账户所有资金进行监管。第四条、违约损失：在2014年11月11日前，若借款人未归还放款人全部借款本息，借款人、担保人支付放款人违约损失金额伍拾万元整（小写：500000.00元）。第五条、本补充协议与原签订借款合同具有同等法律效力，若有抵触，一律以本协议为准。2014年11月14日，原告向被告陈德文发送一份《贷款本息确认书》，载明：陈德文：你于2013年4月16日与我公司签定借款合同，合同号为：融汇小贷（2013）借字第029号，金额为壹仟叁佰万元（1300万元）。分别于2013年4月24日贷600万元；2013年7月15日贷300万元；2013年9月17日贷100万元；2013年12月3日贷300万元。到2014年11月14日止，你已归还本金520万元，尚欠本金柒佰捌拾万元（780万元）；尚欠利息壹佰玖拾捌万伍仟肆佰元整（198.54万元）；违约损失金伍拾万元，共结欠壹仟零贰拾捌万伍仟肆佰元整（1028.54万元），请你于2015年4月30日归还结欠本息。同日，被告陈德文在该贷款本息确认书下方的借款人申明：“我已收到你公司于2014年11月14日签发的贷款本息确认书”借款人签名处签名。2015年3月27日，以重庆融汇小贷公司为甲方，陈德文为乙方，重庆德明公司为丙方，签订了《以房抵债协议》，协议约定：一、经三方确认，乙方自2013年以来，先后向甲方借款1300万元，用于修建隆德丽都房地产项目，在归还部分本金和利息后，截至2015年3月31日止，乙方尚欠甲方借款本金780万元，利息332.5万元，违约金50万元，共计1162.5万元整。三、经三方同意，丙方以隆德丽都项目的房产，以2500／㎡的价格，共计建筑面积4650㎡抵偿乙方所欠甲方1162.5万元的债务。除已销售抵债房产外，在隆德丽都可售房产中选售4650㎡房产。甲方销售上述房产实行自负盈亏，即赚了钱由甲方享有，亏了钱由甲方承担。自本协议签订，上述房产交由甲方销售，乙方所欠甲方的债务1162.5万元就全部还清，乙方与甲方原签定的所有协议、确认书和文字资料作废。四、三方就丙方交由甲方销售上述房产作出以下约定：1、乙方承担甲方售房代理费66.5万元，在丙方售房款银行按揭用专户中支付给甲方。2、甲方售房涉及的税费，由丙方和购房业主按规定承担，甲方不承担任何税费。3、甲方售房保证金，由丙方于2015年9月30日前在丙方银行账户中支付给甲方。甲方在丙方按揭款专用银行账户中监章，由甲方对所售房款进行监管。4、甲方售房场所、办公和电子设备由乙方和丙方提供。5、甲方售房中，乙方和丙方承诺无查封问题。如发生查封情况，丙方承诺在10天内解除查封。如发生甲方售房款在丙方银行按揭专用账户被查封，甲方售房款被查封的款项，由丙方承担等额的损失。2015年5月11日，重庆德明公司向重庆融汇小贷公司交付了“重庆德明房地产开发有限公司隆德丽都房屋移交清单”清单上载明了42套房产的位置、房号、面积，并载有特别约定：前述房产土地性质为出让，用途为住宅，单价为2500元／㎡，重庆德明房地产开发有限公司将前述住房移交重庆市渝北区融汇小额贷款有限公司出售。重庆德明房地产开发有限公司及法定代表人朱明德本人保证全力配合就所转移的住宅房产，办理房屋买卖、按揭手续，直至重庆市渝北区融汇小额贷款有限公司收回全部房款，否则，重庆德明房地产开发有限公司及法定代表人朱明德对重庆市渝北区融汇小额贷款有限公司应收借款（借款人为陈德文）的本息承担连带保证责任，保证期为两年。以此清单为准。2015年5月20日，重庆德明公司向重庆融汇小贷公司发出一份“关于网签房源无效的情况说明”，载明陈德文为逃避债务，没有通过公司的正常买卖程序，并未支付相应首付款或定金的情况下，私自将重庆德明房地产开发有限公司名下隆德丽都商住楼项目的部分房源网签其亲属及利害关系人，公司未签订任何买卖协议，也未收到任何款项，不存在真实的买卖关系。并有隆德丽都商住楼项目住房网签登记表，该网签登记表显示的网签房屋与重庆德明公司于2015年5月11日向重庆融汇小贷公司交付的“重庆德明房地产开发有限公司隆德丽都房屋移交清单”上载明的部分房号、面积一致。
另查明，原告为实现本案债权，委托重庆泰和泰律师事务所律师进行诉讼代理活动，并支付了法律服务费60000元。
庭审中，被告陈德文举示了向李红、陆治付款的银行凭证，原告不认可李红、陆治系其指定的收款人，但认可被告陈德文已归还借款本金520万元，利息138万元（即2013年5月21日9万元、6月25日9万元、7月23日9万元、8月14日4.5万元、8月23日9万元、9月23日9万元、9月14日4.5万元、10月15日6万元、10月22日9万、10月22日9万元、11月15日6万元、11月25日9万元、12月16日6万元、12元14日9万元、2014年3月6日34万元、7月18日5万元）。
认定以上事实，有借款合同、贷款及担保展期补充协议、贷款本息确认书、重庆德明房地产开发有限公司隆德丽都房屋移交清单、以房抵债协议、关于网签房源无效的情况说明、网签登记表、委托代理合同、银行付款凭证、增值税发票、以及原、被告的陈述等随案为证。
本院认为：
一、原、被告签订的《借款合同》、《贷款及担保展期补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方形成了借款及担保合同法律关系。原、被告在借款合同履行中签订的《以房抵债协议》，系以物抵债的清偿行为，根据债法原理，清偿是消灭债的最主要方式，而清偿除了要有债务人的给付行为外，还须有债权人的受领并取得所有权和占有权时，才发生给付的效果，以物抵债的目的在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债的同一性，只是给付标的的改变，作为清偿之目的，仍应实际履行后才发生清偿的效果，因此，以物抵债仅有合意，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债的目的也未实现，故以物抵债依法应认定为实践性合同，本案中，原、被告签订的以房抵债协议并未实际履行物权转移，因此该以房抵债协议并未成立。原告现要求继续履行原债权债务合同即借款合同，本院应予支持。
二、本案中，根据双方签订的借款合同的约定及《贷款担保补充协议》载明的“借款人向放款人于2013年4月24日借款金额600万元，2014年1月25日归还借款本金100万元，2014年3月19日归还借款本金20万元；2013年7月15日借款金额300万元，2013年12月26日归还借款本金300万元；2013年9月17日借款金额100万元，2014年1月25日归还借款本金100万元，2013年12月3日借款金额300万元”以及双方认可的合计已归还借款本金520万元的事实，可以认定：2013年4月24日的借款600万元，已于2014年1月25日归还本金100万元，2014年3月19日归还本金20万元；2013年7月15日的借款300万元，已于2013年12月26日归还本金300万元；2013年9月17日的借款100万元，已于2014年1月25日归还本金100万元；2013年12月3日借款300万元本金尚未归还。因此上述借款利息计算至双方签订《贷款担保补充协议》时止即2014年5月11日应为：以600万元为本金从2013年4月24日起计算至2013年12月30日，按月利率15‰计算的利息为75.3万元；以600万元为本金，从2013年12月31日起至2014年1月24日止，按月利率15‰上浮50%即22.5‰计算的罚息为11.25万元；以500万元为本金，从2014年1月25日起计算至2014年3月18日止，按月利率15‰上浮50%即22.5‰计算的罚息为19.875万元；以480万元为本金，从2014年3月19日计算至2014年5月12日止，按月利率15‰上浮50%即22.5‰计算的罚息为19.8万元。2013年12月26日归还2013年7月15日借款300万元的利息为24.6万元，2014年1月25日归还2013年9月17日借款100万元的利息为6.5万元，2013年12月3日的借款300万元计算至2014年5月12日止的利息为24.15万元。综上，截止双方签订《贷款担保补充协议》时止即2014年5月12日，被告陈德文应支付原告利息及罚息合计181.475万元，原告庭审认可被告已支付利息及罚息合计133万元，尚欠利息及罚息合计48.475万。故《贷款担保补充协议》载明截止2014年5月12日尚欠利息63.46万元，系计算有误，本院依法确认应为48.475万元。
原、被告签订的《贷款担保补充协议》约定对被告的借款展期六个月，即从2014年5月13日起至2014年11月11日止，如被告在借款展期后仍未归还借款的应支付违约金50万元，因被告未在2014年11月11日前归还借款，依照法律规定，对被告陈德文尚欠的借款本金780万元，应按合同约定的15‰上浮50%计算利息，经依法计算应为107.055万元。原告庭审中认可被告于2014年7月18日支付5万元利息，故被告陈德文尚欠利息102.055万元，综上，被告从借款之日起至2014年11月11日止，尚欠借款本金780万元，利息及罚息合计150.53万元。
如前所述，因原、被告签订的以房抵债协议并未成立，故被告陈德文仍应按借款合同的约定向原告还本付息，虽然双方合同中还约定了被告不按本合同约定的还款期限偿还到期（含提前到期）应付的贷款本金，自逾期之日起，每逾期一天，被告须向原告支付应付贷款本金及复利合计的千分之三作为罚息利率，累计计收；被告在贷款期限内不能按期支付的利息，应按本合同约定的贷款利率额外加收50%计收复利；贷款逾期后仍未支付的利息，应按本合同约定的罚息利率计收复利，但依照法律规定，小额贷款公司发放贷款的利率超过中国人民银行公布的同期贷款基准利率4倍，或者借款合同约定的逾期利息、违约金之和超过合同期内利率上浮50%计算出的部分，小额贷款公司予以主张的，人民法院不予支持。故被告逾期之后的罚息、复利、违约金之和只能按照借款期内利率上浮50%计算，即按月息22.5‰计算。
原、被告双方在合同约定，因被告陈德文违约致使原告采取诉讼方式实现债权的，被告应承担原告为此支付的律师费及其他实现债权的费用，故被告陈德文应向原告支付实现债权的律师费6万元。
被告朱明德及重庆德明公司作为被告陈德文借款的保证人，依法应对被告陈德文的上述债务承担连带付款责任。
被告陈德文辩称的其本人及委托他人支付利息给原告指定的收款人李红、陆治合计276万元，因其未举示证据证明李红、陆治系原告指定的收款人，故对于被告支付的利息金额只能以原告认可的138万元为准。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国合同法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：
一、被告陈德文在本判决生效次日起五日内偿还原告重庆市渝北区融汇小额贷款有限公司借款本金780万元；
二、被告陈德文在本判决生效次日起五日内支付原告重庆市渝北区融汇小额贷款有限公司借款利息、罚息合计150.53万元（截止2014年11月11日止尚欠利息、罚息）；
三、被告陈德文在本判决生效次日起五日内支付原告重庆市渝北区融汇小额贷款有限公司借款罚息（罚息计算标准为：以780万元为本金，从2014年11月12日起，按月息22.5‰计算至付清时止）；
四、被告陈德文在本判决生效次日起五日内支付原告重庆市渝北区融汇小额贷款有限公司为实现本案债权的律师费6万元；
五、被告朱明德、重庆德明房地产开发有限公司对被告陈德文的上述债务承担连带清偿责任；
六、驳回原告重庆市渝北区融汇小额贷款有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80718元、减半收取40359元，由被告陈德文、朱明德、重庆德明房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，在本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间最后一日起计算。
审判员 刘 杰
二〇一五年十二月十一日
书记员 张强强