山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第1344号
上诉人（原审原告）：邢洋，无固定职业。
委托代理人：陈奎顺，无固定职业。
被上诉人（原审被告）：烟台鼎城置地发展有限公司，住所地：烟台市芝罘区上夼西路78号。
法定代表人：丁志红，总经理。
委托代理人：戴江玲，山东君孚律师事务所律师。
上诉人邢洋因与被上诉人烟台鼎城置地发展有限公司（以下简称鼎城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2013）芝民一初字第930号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邢洋的委托代理人陈奎顺与被上诉人鼎城公司的委托代理人戴江玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2009年12月29日，邢洋与鼎城公司在签订的《商品房买卖合同》及附件（包括房屋平面图）中约定：邢洋购买鼎城公司坐落于烟台市芝罘区鼎城.2008小区的第2幢（建筑号2号）1层1F03号房屋，用途为［非住宅.公寓］，该商品房合同约定建筑面积为45.03平方米，其中套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米，（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；该商品房按套（单元）计算总价款为120032元，该约定价款包括暖气投资，不包括小棚车位款，相关费用另付；邢洋支付首付款50032元，剩余70000元于2010年1月20日前用按揭贷款支付；鼎城公司应于2010年12月31日前将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给邢洋使用；鼎城公司承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑按约定日期达到使用条件，其中有线电视、宽带网络、电话在交付时达到接驳条件，如果在规定日期内未达到使用条件，由鼎城公司采取其他方式保证邢洋正常使用；鼎城公司在商品房交付使用后60日内，或双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由鼎城公司提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续；如因鼎城公司的责任，邢洋不能在规定期限内取得房地产权属证书，且邢洋不退房的，鼎城公司应按已付房价款的0.5%向邢洋支付违约金。邢洋同时在上述《商品房买卖合同》的附件二即商品房预销售合同公共部位与房屋共摊面积补充协议构成说明中签字确认，该构成说明中的“商住楼共有建筑面积的分摊方法”部分载明：“首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部门分摊到的全幢共有建筑面积，然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊；其中商业部分将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积”。
2009年12月30日，邢洋与鼎城公司在签订的《商品房买卖合同》补充协议书中约定：双方就2009年12月29日签订的编号为芝预09第1236号《商品房买卖合同》订立本补充协议，本协议条款与主合同约定不一致时，以本协议为准；合同约定面积与产权登记面积误差比绝对值在3%以内的，双方互不找差价；误差比绝对值超出3%时，邢洋不退房，双方按2665.60元／平方米的单价和产权登记面积来确定实际总房款；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变更，影响到买方所购商品房质量或使用功能的，卖方应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知邢洋；除上述约定外，该商品房及建设项目的任何变更均不需通知邢洋，邢洋均予以接受，双方不需另行签订补充协议，仍按主合同及相关协议继续履行；产权登记手续由鼎城公司在房屋交付使用后一年内负责办理，鼎城公司负责提供办理产权登记的相关手续，产生的税金和费用由双方按国家规定各自承担；如因鼎城公司的责任，邢洋不能在规定的期限内取得房地产权属证书，邢洋选择不退房的，鼎城公司应按已付房价款的0.5%向邢洋支付违约金；本协议作为主合同的补充协议，自双方签字盖章后生效。
2009年3月14日至2011年5月9日期间，邢洋向鼎城公司交纳了购房款共计120032元。2011年5月9日，邢洋向鼎城公司退还购房款13381元。同日，邢洋在向鼎城公司出具的收款收据中载明：“今收到邢洋鼎城2008（2－1F03）办证费用4208元代收代付多退少补”。邢洋另向鼎城公司出具的收款收据中载明：“今收到邢洋鼎城2008（2－1F03）闭路电视安装费250元”。
2011年5月9日至2013年9月11日间，邢洋共向烟台润德物业管理有限公司缴纳了坐落于烟台市芝罘区鼎城.2008小区2号楼1层1F03号房屋的物业服务费629元，烟台润德物业管理有限公司向邢洋出具了收款收据四份。2013年10月30日，邢洋缴纳暖气费980.25元。
2013年6月14日，烟台市房产交易中心出具了坐落于烟台市芝罘区××3号楼0103号房屋（用途为公寓）的《商品房屋所有权证明》，载明的所有权人为鼎城公司，房屋建筑面积为40.01平方米，证明编号为烟房权证明芝字第××号，并注明只作为权利人办理商品房转移登记使用。
2013年6月25日，鼎城公司向邢洋寄发了《鼎城2008办证通知函》，告知鼎城2008小区2号楼（门牌号码：××3号楼）已具备办证条件，曾要求邢洋在2013年6月21日至22日间在小区售楼处现场集中办理；因邢洋未如期到现场办理，现再次通知邢洋于2013年7月15日前携带相关资料（包括办证费差价）于工作日至上夼西路78号2楼办证办公室办理，逾期，鼎城公司将先办理其他楼座房证手续。
烟台市中立房产测绘有限公司在出具的测量编号为1103253的《房屋建筑面积计算成果表［竣工］》中载明：坐落于烟台市芝罘区××3号楼（总层数29层）的0103号房屋，房屋用途为公寓，其中套内面积26.625平方米，分摊面积13.386平方米，建筑面积40.01平方米，分摊系数为0.502745。坐落于烟台市芝罘区××3号楼3层－9层（总层数29层）的房屋，房屋用途均为住宅，分摊系数为0.327449。
2014年5月15日，山东广电网络有限公司烟台分公司在向鼎城公司出具的《证明》中载明：“贵公司为我公司代收代缴鼎城2008项目有线电视初装费541500元（大写：伍拾肆万壹仟伍佰元整），共计2166户，特此证明”。
鼎城公司在邢洋室内距天花板约0.5米处安装了公用管道等设施，占用了邢洋室内部分空间。庭审中，对邢洋主张的要求鼎城公司赔偿房屋缩水部分的赔偿款17775.11元及缩水部分的公用设施装饰费1880元的诉请，原、鼎城公司均同意鼎城公司就此一次性补偿邢洋10000元。
2012年5月25日，与邢洋同属涉案鼎城.2008小区的买房人陈园园诉鼎城公司商品房预售合同纠纷一案，本院作出了（2011）芝民一初字第540号民事判决书，认定陈园园与鼎城公司针对该案涉案房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议书合法有效，并判令鼎城公司向陈园园退还涉案房屋的差价款13883.42元。陈园园不服，提起上诉，山东省烟台市中级人民法院（以下简称烟台中院）于2012年12月20日作出了（2012）烟民一终字第1159号民事判决书，仍确认上述《商品房买卖合同》及补充协议书合法有效，维持一审判决；另在鼎城公司自愿补偿陈园园6000元的情况下判令鼎城公司向陈园园支付补偿款6000元。陈园园仍不服，向山东省高级人民法院（以下简称省高院）申请再审。2013年3月15日，鼎城公司向陈园园支付了包括房屋差价款在内的各类款项20933.42元。2014年6月10日，省高院作出了（2014）鲁民提字第160号民事裁定书，裁定提审烟台中院（2012）烟民一终字第1159号案件。因本案的审理需以省高院（2014）鲁民提字第160号案件的审理结果为依据，本院于2014年7月4日裁定本案中止诉讼。2014年12月5日，省高院作出了（2014）鲁民提字第160号民事判决书，认定该案涉案的补充协议书没有违反合同法关于无效的规定，应当有效；维持了二审判决，另判令鼎城公司向陈园园支付房屋差价款13883.42元自2010年7月30日起至2013年3月15日止的同期银行贷款利息损失。
原审法院依据《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同》补充协议书、收款收据、发票、《商品房屋所有权证明》、《鼎城2008办证通知函》、收据、《房屋建筑面积计算成果表［竣工］》、《证明》、（2012）烟民一终字第1159号民事判决书、（2014）鲁民提字第160号民事判决书、个人身份证明及双方当事人的陈述笔录认定上述事实。
原审法院认为，（一）邢洋与鼎城公司在2009年12月29日签订的《商品房买卖合同》及在2009年12月30日签订的《商品房买卖合同》补充协议书，系双方当事人自愿签订的民事合同，权利义务约定明确，未违反国家法律的强制性规定，本院依法认为有效。
（二）邢洋与鼎城公司在签订的《商品房买卖合同》中明确约定邢洋所购买的鼎城.2008小区2号楼1层1F03号房屋的用途为［非住宅.公寓］，并非住宅。邢洋以上述涉案房屋的公摊系数0.502745高出涉案房屋所在楼栋三层以上住宅房屋的公摊系数达0.1752为由，请求鼎城公司返还其多承担的公摊面积房屋价款12434元（0.1752×26.625平方米×2665.60元／平方米），并自2009年12月29日买房屋之日起至2014年1月6日起诉之日按中国人民银行同期贷款利率赔付利息损失；以及要求鼎城公司返还因公摊面积过高而多支付的暖气费114.28元（0.1752×26.625平方米×24.5元／平方米×2年）和2012年1月6日至2014年1月6日间的物业服务费65.30元（0.1752×26.625平方米×0.5元／平方米×28个月）的主张，没有事实依据，本院依法不予支持。邢洋对鼎城公司在签订合同时曾口头承诺公摊系数为17%－22%的主张，未能举证证明，鼎城公司亦不予认可，故本院不予采信。
（三）邢洋与鼎城公司在签订的《商品房买卖合同》中约定了涉案房屋的“有线电视、宽带网络、电话在交付时达到接驳条件”的内容属实，该部分内容是指鼎城公司作为开发商，保证在向邢洋等交付涉案房屋时，包括有线电视在内的相关线路铺设安装入户，具备使用条件；至于作为买受人的邢洋是否使用、以及使用过程中需缴纳的相关入网费和使用费，则不属于鼎城公司的承担范围。现邢洋依据《商品房买卖合同》的上述约定内容，请求鼎城公司承担其支付有线电视入网费250元的主张，于约不符，本院不予支持。
（四）2011年5月9日，鼎城公司向邢洋交付了涉案房屋。依据《商品房买卖合同》补充协议书的约定，鼎城公司应在交房后一年内即2012年5月9日前协助邢洋办理涉案房屋的房产权属登记手续，鼎城公司迟延至2013年6月14日才办理了涉案坐落于烟台市芝罘区××3号楼0103号房屋（合同载明的房屋编号为2号楼1层1F03号）的《商品房屋所有权证明》事实清楚，鼎城公司依约应向邢洋支付逾期办证违约金。本案双事人争议的焦点在于逾期办证违约金的计算基数。本院认为，鼎城公司在合同约定的涉案房屋价款120032元基础上向邢洋退还了房屋差价款13381元，现邢洋请求鼎城公司按合同约定的房屋价款120032元的0.5%支付逾期办证违约金600.16元的主张，本院依法仅能支持以实际房屋价款106651元（120032元－13381元）为基数计算的违约金533.26元，超出部分不予支持。至于邢洋要求鼎城公司另行赔偿该逾期办证违约金利息损失的主张，因邢洋未能举证证明其实际受到的经济损失大于违约金的数额，故对邢洋的该部分诉讼请求不予支持，采信鼎城公司的答辩意见。
（五）按惯常的商品房产权登记流程，涉案房屋的初始登记办理完毕后才能进行个人房屋所有权证书的办理；本案鼎城公司向邢洋收取了办理个人房屋所有权证书所需的办证费用4208元，应视为鼎城公司与邢洋达成了鼎城公司协助邢洋办理涉案房屋个人所有权证书的合意；现邢洋请求鼎城公司协助办理涉案房屋的个人所有权证书，于约相符，本院予以支持。而鼎城公司于2013年6月14日办理了涉案房屋的初始登记证明，但早在2011年5月9日就收取了邢洋的个人房屋所有权证书的办证费用4208元的事实清楚。故邢洋请求鼎城公司返还其自2010年12月27日至2013年6月14日间占用该办理费用不当得利2104元（参照邢洋自行估算收益额4208元的50%）的主张，证据不足，本院依法仅能支持鼎城公司赔偿2011年5月9日至2013年6月14日占用该笔办证费用期间的同期银行贷款利息损失，超出部分不予支持。
（六）对邢洋主张的要求鼎城公司赔偿房屋缩水部分的赔偿款17775.11元及缩水部分的公用设施装饰费1880元的诉请，邢洋与鼎城公司均同意鼎城公司就此一次性补偿邢洋10000元，本院予以照准。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，于2015年11月12日判决：一、限鼎城公司于本判决生效之日起10日内协助邢洋办理坐落于烟台市芝罘区××3号楼0103号房屋的个人所有权证书。二、限鼎城公司于本判决生效之日起10日内向邢洋支付逾期办证违约金533.26元（106651元×0.5%）。三、限鼎城公司于本判决生效之日起10日内向邢洋赔偿2011年5月9日至2013年6月14日间占用办证费用4208元的利息损失541.20元（按中国人民银行同期贷款利率进行计算）。四、限鼎城公司于本判决生效之日起10日内向邢洋支付占用房屋空间损失及装修费用10000元。五、驳回邢洋的其他诉讼请求。如果鼎城公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费678元，由邢洋负担528元，鼎城公司负担150元。
宣判后，上诉人邢洋不服，向本院提起上诉称，一、被上诉人违反建设部88号令，故意在商品房买卖合同中不填写诉争房屋套内建筑面积及分摊共有建筑面积，掩盖诉争房屋的真实状况，侵害了上诉人作为房屋买受人的知情权与选择权，属于合同欺诈。二、上诉人与被上诉人在房屋买卖合同中明确约定有线电视在交付时达到接驳条件，但诉争房屋交接时被上诉人收取了上诉人250元有线电视初装费，一审判决采信被上诉人作为格式条款提供方对“接驳”的单方解释，适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人鼎城公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明的事实同原审。
本院认为，民事法律行为是公民、法人设立、变更或者终止民事权利和民事义务的合法行为。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议之效力，已经生效法律文书确认的事实清楚，上诉人认为《商品房买卖合同》存在欺诈及补充协议无效之主张，于法无据，本院不予支持。上诉人与被上诉人均应按照《商品房买卖合同》及补充协议之约定享有权利、承担义务。上诉人要求被上诉人返还多支付的公摊面积款及按银行同期贷款利率计算的利息、有线电视初装费、暖气费、物业费的主张，没有事实及法律依据，且与《商品房买卖合同》及补充协议的约定不符，本院不予采纳。综上所述，原审判决正确，应予维持。上诉人的上诉不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费590元，由上诉人邢洋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王云龙
审 判 员 樊 勇
代理审判员 李 安
二〇一六年二月二日
书 记 员 辛婷婷