山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁10民终2128号上诉人（原审被告）：王海健，男，1972年3月24日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：宫再玲（系王海健之妻），住威海市文登区。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军71613部队，住所地海阳市海政路27号。负责人：魏德明，部队长。委托诉讼代理人：梁宁宁，山东方向明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华，山东圣广律师事务所律师。上诉人王海健因与被上诉人中国人民解放军71613部队（以下简称71613部队）租赁合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2017）鲁1003民初3148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王海健上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.王海健与71613部队签订租赁合同后，王海健每年均按时交纳租金，2013年8月、10月19日，71613部队向王海健下发两份通知，以复垦为由要求解除合同，但两份通知未加盖任何公章，（2013）文宋商初字第150号调解书亦证实上述通知无效，应属于无效通知，故王海健未按照通知搬离；2.一审法院认定事实错误。部分租户搬走后，自2013年至2016年，71613部队在租赁土地周边一直强制施工，严重影响王海健正常的生产经营，71613部队当时也许诺给王海健补偿，是71613部队违约在先，后王海健多次到71613部队交纳房租，但71613部队不收取，王海健没有违反合同约定。71613部队辩称，1.房租的交纳方式有多种，王海健可以直接向71613部队交纳，也可以采取提存的方式，但其自2013年10月1日之后一直未按照约定按时交纳房租，双方的租赁合同应予解除；2.王海健自2013年10月1日至今一直占有使用案涉土地，应向71613部队支付占地费用，若王海健按期搬离案涉土地，71613部队自愿放弃向其主张占地费。71613部队向一审法院起诉请求：71613部队与王海健解除合同、王海健搬离71613部队房屋及土地。一审法院认定事实：2011年11月18日，71613部队与王海健签订《房屋合作经营协议书》，约定：王海健承租71613部队养猪场院内猪舍东侧房屋及前土地进行养殖，租赁期限20年；年租金1000元，每年10月1日前交清，如王海健不按时交款，71613部队有权终止合同，所造成的损失由王海健自负；71613部队在租赁期内提供电力，71613部队是执行特殊任务的单位，租赁期内如遇战争、执行特殊任务等本身不可抗拒的情况时，71613部队有权终止合同，王海健应遵照执行。合同签订后，王海健占有使用案涉房屋及土地，自2013年10月1日起未交付租金。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会下发军发（2016）58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，内容为：在中央军委改革会议上，习主席作出“必须下决心全面停止军队开展对外有偿服务”的决策指示；全面停止军队和武警部队有偿服务活动，范围包括空余房地产租赁等10个行业。王海健主张如果按照中央军委的通知同意解除协议，但如果是因为未交租金的原因不同意解除协议。为此，王海健提供2011年9月27日的收款收据，拟证明71613部队违反合同关于提供电力的约定，要求承租人分担修理变压器的费用；2013年8月15日、10月19日，71613部队农场给包括王海健在内的小洛顶营房租赁户下发的要求承租户搬离案涉房屋的通知，王海健收到通知后未搬离，并于2013年11月8日与其他承租户一起联名申诉；2017年5月6日，王海健交纳电费的收据，拟证明71613部队收其电费就相当于承认其在该处养殖，协议有效。但对其抗辩的各种未交租金的理由未提供证据证实。经质证，71613部队认为修理变压器的收款收据上没有单位签章，无法证实王海健的主张；两份通知均未加盖公章，也没有签发人的签字，不能证明是71613部队签发的通知，即使通知是真实的，也只能证实签发部门要求各租赁户搬离及复垦，只是意向并没有实际得到履行，与本案没有关联性；2013年以后，王海健没有交租金，但一直没有搬离，电费是71613部队代交的，然后向租户收取。另，一审法院于2014年5月29日作出的（2013）文宋商初字第150号调解书中载明2013年8月15日、10月19日71613部队曾下发两份解除租赁协议的通知。一审法院认为，71613部队与王海健签订的《房屋合作经营协议书》是双方的真实意思表示，内容合法，属有效协议，双方应遵照履行。依据合同法的有关规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。协议履行中，王海健自2013年10月起未交付租金事实清楚，王海健虽抗辩有正当理由不交租金，但提供的证据不足以证实其抗辩，对此不予采纳。71613部队解除合同的诉讼请求，依据充分，予以支持。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。根据案涉租赁合同的履行情况及性质，王海健应在协议解除后返还71613部队案涉房屋及土地。但王海健租赁后用于养貂，71613部队对此明知，按照该类动物的养殖周期及习性，酌定王海健可继续占有使用案涉房屋及土地至2017年12月30日。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条之规定，于2017年8月25日判决：一、解除王海健与中国人民解放军71613部队于2001年11月18日签订的《房屋合作经营协议书》；二、王海健于2017年12月30日前搬离承租中国人民解放军71613部队的房屋及土地。案件受理费100元，由王海健负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。王海健提交证据一，王海健、宫再玲及71613部队曾祥波主任的录音，拟证实71613部队于2013年曾下达两份通知，要求租户搬离案涉土地并承诺不再收取2013年房租；证据二、录音光盘一份，拟证实71613部队收取王海健修理变压器费用的事实，王海健主张交纳的变压器费用可以抵顶租金。经质证，71613部队对证据一的真实性不予认可，认为该录音模糊不清，录音中曾祥波多次表明其陈述仅代表个人建议，其与王海健系战友关系，无权代表71613部队，且该录音亦可以证实王海健一直未交纳租金；对证据二的真实性不予认可，认为与本案无关。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，中央军委下发的军发（2016）58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》中明确规定全面停止军队和武警部队有偿服务活动，同时71613部队与王海健签订的《房屋合作经营协议书》亦明确约定：71613部队是执行特殊任务的单位，租赁期内如遇战争、执行特殊任务等本身不可抗拒的情况时，71613部队有权终止合同，王海健应遵照执行。据此，王海健与71613部队签订的《房屋合作经营协议书》赖以存在的客观情况已发生变化，无继续履行的可能，71613部队要求解除案涉《房屋合作经营协议书》的诉请既符合上述司法解释所规定的情势变更情形，也符合合同约定的本身不可抗拒的情况，本院予以支持。《房屋合作经营协议书》解除后，王海健应将其占用的土地及房屋返还给71613部队。故，王海健的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由王海健负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一七年十二月二十八日书记员  邓雯涛