北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第05899号
上诉人（原审原告）杨竞，女，1983年10月25日出生。
上诉人（原审原告）卿正科（兼杨竞委托代理人），男，1976年3月7日出生。
被上诉人（原审被告）宫金城，男，1970年1月31日出生。
被上诉人（原审被告）吴兴美，女，1974年1月25日出生。
二被上诉人之共同委托代理人马毅，北京尚威润智律师事务所律师。
原审第三人北京思源创新房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区张镇张各庄村工业区路3号。
法定代表人孙涛，总经理。
委托代理人王博涛，男，1983年10月2日出生。
上诉人卿正科、杨竞因与被上诉人宫金城、吴兴美、原审第三人北京思源创新房地产经纪有限公司（以下简称思源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）年朝民初字第24971号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
2013年5月，杨竞、卿正科诉至原审法院称：2012年12月19日，经思源公司居间介绍，我们与宫金城、吴兴美签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买宫金城、吴兴美名下的位于北京市朝阳区望京南湖东园二区×室房屋。双方约定，卖方于2013年3月10日前交房并履行各种交房手续；签约后100日内共同向房屋登记部门申请过户；迟延履行合同的一方承担总成交款日万分之二的违约金。我们按约定支付了房款。2013年3月1日，国务院颁布调控新政，有可能增加卖方税负。卖方考虑到将来可能增加的税负，找借口未按约定在3月10日交房。3月13日，思源公司告知我们双方，自3月1日开始房屋登记部门实施预约过户，每天只发放400个预约号。3月15日，思源公司通知我们可以提前缴纳契税，当日我们办理了网签并缴纳了契税，思源公司开始安排网上预约过户。我们和思源公司的经纪人多次预约，均未能成功。直至3月27日，我们才幸运的预约到4月11日过户的预约号。卖方明知网上预约非常困难，无理要求我们必须在合同约定的100天内完成过户手续。4月11日，思源公司通知卖方办过户，但卖方以拒绝过户为要挟，要求我们必须支付逾期过户违约金6000元，并提前支付房屋尾款10万元，否则不配合过户。我们无奈之下，只好临时筹措10万元尾款，还支付了所谓违约金6100元，卖方才勉强配合过户。过户后，卖方仍拒绝交付房屋。4月28日，思源公司验房时才发现卖方拖欠的物业费和供暖费高达7000多元。卖方未提供全部防盗门钥匙，室内装修被破坏，房屋不符合交付验收条件。协调过程中，卖方擅自离去，并声称不配合我们交房，让我们起诉。我们认为宫金城、吴兴美强行额外收取违约金的行为违背了公平、等价有偿的原则。为维护合法权益，我们起诉，要求：1.宫金城、吴兴美退还我方支付的逾期过户违约金6100元；2.宫金城、吴兴美支付自2013年3月11日至2013年5月7日的逾期交房违约金2.9万元；3.宫金城、吴兴美赔偿我方更换防盗门锁费用160元、修复墙面费用1500元。
宫金城、吴兴美辩称：我方严格按照房屋买卖合同的约定履行了自己的义务，不存在违约情形。合同对办理过户的时间以及逾期的后果有明确约定。过户期届满前，我方多次催促思源公司以及杨竞、卿正科一同过户，但杨竞、卿正科以各种理由推脱。我们出售房屋是为了换房，杨竞、卿正科怠于履行过户义务，导致我们无法办理新房过户手续。过户当日，杨竞、卿正科对迟延过户的行为供认不讳。根据约定，杨竞、卿正科应支付的违约金数额是6212.4元，经双方对迟延过户违约金达成合意，也已经履行完毕，现杨竞、卿正科要求退还，是反悔的行为，违背诚信原则，不应得到法院支持。
关于交房，因为杨竞、卿正科公积金贷款迟迟不能办下来，所以4月11日双方签订了新的协议，约定公积金到达我们的账户后再交房。这一约定变更了原合同关于交房时间的约定，应当以双方新达成的约定为准。2013年4月28日，公积金到达我方账户，当日双方办理了房屋交接手续，我方已经结清所有物业、采暖费用及水电费。因为我们买的二手房，当初交给我们的也只有一把防盗门钥匙，钥匙已经交付给杨竞、卿正科，合同并未约定必须交付多少把钥匙，所以我们没有违约。杨竞、卿正科所述的经济损失，没有证据证明，缺乏事实和法律依据，不应得到支持。
第三人思源公司述称：我公司作为居间方，已经完成了居间义务。房屋买卖合同已经履行完毕。过户当天，宫金城、吴兴美要求杨竞、卿正科必须支付6100元逾期过户违约金，否则不予过户。因为自2013年3月1日开始房管局实施网上预约过户，过户的人比较多，每天只有400个号可预约，所以费了很大劲才约上。
原审法院经审理查明：杨竞与卿正科系夫妻关系。宫金城与吴兴美系夫妻关系。
2012年12月19日，经思源公司居间介绍，宫金城作为出卖人，杨竞作为买受人，双方签署《北京市存量房屋买卖合同》（下称《合同》），约定宫金城将其名下位于北京市朝阳区望京南湖东园×号房屋（下称涉案房屋）出售给杨竞，成交价格为258.85万元。《合同》第六条约定，出卖人应当在2013年3月10日前将涉案房屋交付给买受人，房屋交付时应当由出卖人与买受人共同对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读书，并交接相关物品，买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，移交该房屋房门钥匙。第八条约定，买卖双方同意，自本合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第九条约定，双方签订本合同后，买卖双方应按照合同约定期限履行义务；因迟延履行合同义务，迟延履约方应按照每逾期1日赔偿守约方成交价款万分之二的逾期违约金。
同日，宫金城与杨竞还签订了《补充协议》以及《补充协议之补充条款》。《补充协议》对付款时间进行了约定，其中尾款90万元由买受人以公积金贷款的方式支付给出卖人。《补充协议之补充条款》约定，在买受人公积金贷款审批完成初审，双方进行面签后，双方才进行房屋产权过户登记手续，买受人需要转让原家庭房屋后申请公积金贷款，如买受人公积金贷款未能成功审批，买受人可选择的尾款支付方式包括通过申请商业贷款方式支付，另行筹款支付，筹款时间为30天；双方之间原约定和本条款冲突时，以此条款为准，其他条款同原《补充协议》。
2013年3月27日，杨竞通过网络预约到4月11日下午办理过户的预约号。2013年4月11日，买卖双方共同办理了涉案房屋过户手续，杨竞、卿正科给付吴兴美、宫金城房款10万元以及延期12天过户的违约金6100元。同日，吴兴美与卿正科签订《协议》，约定“买房人公积金到卖房人账户后交接房屋，若有违反，负法律责任”。
2013年4月24日，杨竞、卿正科与银行签署借款合同。2013年4月27日，涉案房屋贷款到达宫金城账户。4月28日，买卖双方进行房屋交接。宫金城、吴兴美及思源公司称28日卖方交给买方钥匙以及电卡，双方未签署交接单。杨竞、卿正科称当天强行扣下钥匙，没有交付电卡。5月6日，宫金城、吴兴美结清了涉案房屋的采暖费、卫生费，5月7日结清了物业费。
原审审理中，杨竞、卿正科提交署名为“宫金城”的《收条》，内容为“卖方认为购房人延期过户12天，应承担违约金（延期）人民币6100元。卖方要求在收到该违约金之后才同意过户，今收到该违约金”，以此证明宫金城、吴兴美以不配合过户来胁迫其支付了违约金。宫金城否认《收条》上的签名是其本人签名，吴兴美否认“宫金城”三个字系其代签。宫金城、吴兴美认可收到杨竞、卿正科交付的逾期过户违约金6100元。
杨竞、卿正科还提交了思源公司出具的《过户情况证明》，证明其被迫支付了迟延违约金。该证明称：“依据双方签订的房屋买卖合同，购房人不存在迟延过户的违约情形，2013年4月11日系网上正常预约的过户日。但是，卖房人却无理取闹，单方面要求购房人支付迟延违约金，并声称‘如果没收到违约金，则不前往朝阳过户大厅办理过户手续’。由于朝阳区实行网上预约过户后，预约号码非常不容易，过期号码作废。购房人不认可违约，但还是被迫支付了所谓的违约金。依据合同，卖房人应于2013年3月10日交付房屋，经购房人催促，仍然未交付房屋。今天在过户现场，卖房人仍然无理宣称‘房屋要在公积金贷款发放后，才交付房屋’，购房人表示反对，但卖房人以‘拒不过户，立马走人’为由，迫使购房人签字认可公积金房款后才交房。购房人事后表示保留追究卖房人逾期交房的违约责任”。宫金城、吴兴美不认可思源公司的上述证明，提交宫金城与思源公司员工贾峰宾的谈话录音，证明杨竞、卿正科以不交中介费为由胁迫思源公司出具了上述证明。杨竞、卿正科又提交卿正科与贾峰宾的录音，证明贾峰宾自愿出具上述证明，不存在胁迫。思源公司不认可宫金城、吴兴美提交的录音，认可杨竞、卿正科提交的证明以及录音，确认是该公司出具的证明，不存在胁迫情况。
另查，2012年12月19日，宫金城出具《关于房屋隔断处理》的说明，承诺“承担恢复房屋原貌，拆除隔断工作，同年3月份终止原租赁合同”。杨竞、卿正科认可签订房屋买卖合同之前看过房屋，其认为“恢复房屋原貌”应当是修复房屋受损墙面。宫金城、吴兴美认为“恢复房屋原貌”就是指拆除隔断。杨竞、卿正科提交涉案房屋照片、购买建材的收据以及《收条》，证明宫金城、吴兴美交付的房屋不符合合同约定，其为修复受损墙面总共花费5200元；还提交《开锁情况》，证明其请人拆除、更换涉案房屋门锁花费160元。宫金城、吴兴美对上述证据不予认可。
原审法院经审理认为：本案的房屋买卖合同及补充协议是当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定履行各自的义务。
本案的争议焦点是，宫金城、吴兴美在合同履行过程中是否有胁迫行为。《根据最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》69条的规定，胁迫行为是指以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实意思表示的行为。胁迫的构成要件包括：1.行为人有胁迫的故意；2.行为人实施了非法的胁迫行为；3.被胁迫人因胁迫行为产生恐惧心理；4.被胁迫人因恐惧心理作出了不真实意思表示。本案中，杨竞、卿正科认为宫金城、吴兴美以不过户作为条件胁迫其支付迟延过户违约金并同意推迟交房日期。根据查明事实，双方实际到房屋管理局办理过户的日期超出了合同约定的100天的期限。在此情况下，杨竞、卿正科、宫金城、吴兴美就是否延迟过户、是否构成违约存在不一致的认识，为此本案当事人进行了协商。即便在协商过程中宫金城、吴兴美曾有过拒绝过户之类言词，但不足以使杨竞、卿正科产生恐惧心理进而作出违背本意的意思表示，这只是双方协商的正常过程，不构成胁迫。如果宫金城、吴兴美不配合过户，杨竞、卿正科完全可以有其他的救济途径。关于思源公司出具的证明，思源公司的员工在杨竞、卿正科、宫金城、吴兴美提交的录音中作出了相反的陈述，而思源公司向杨竞、卿正科收取中介费，其与杨竞、卿正科存在利害关系，故法院对思源公司出具的证明不予采纳。无论从证据证明力还是对案件事实的分析，法院均难以认定宫金城、吴兴美在合同履行过程中存在胁迫的行为。杨竞、卿正科向宫金城、吴兴美支付迟延过户违约金是双方自行协商的结果。杨竞、卿正科诉请返还逾期过户违约金，没有事实和法律依据，法院不予支持。
关于推迟交房日期的《协议》，交易双方均签字确认，《协议》不存在无效或可撤销的情形，该《协议》对双方均有约束力。根据《协议》约定，宫金城、吴兴美应于公积金贷款到帐后按约定的交房条件交付房屋。双方实际于公积金贷款到帐后第二天交接房屋。虽然当天宫金城、吴兴美未结清涉案房屋的物业费、供暖费等费用，但合同并未以结清费用作为交房条件，故杨竞、卿正科以未结清费用为由主张宫金城、吴兴美迟延交房，没有依据。关于换锁费用，吴兴美、宫金城实际向杨竞、卿正科交付了房屋钥匙，合同并未约定宫金城、吴兴美应向杨竞、卿正科交付几把钥匙，并且杨竞、卿正科主张的是换锁费用，现有证据不能证明是宫金城、吴兴美违约行为致使费用产生，因此法院对此项费用不予支持。关于杨竞、卿正科诉请的修缮房屋的费用，签订房屋买卖合同之前杨竞、卿正科实地看过房，对房屋的状况有所了解，房屋买卖合同并未对房屋装修及附属设施应达到什么条件进行约定；宫金城出具的说明中最明确的承诺是拆除隔断，其并未再做其他确切承诺；加之审理过程中卿正科数次表示收房后将房屋进行简单装修，故法院对杨竞、卿正科诉请的修缮房屋费用不予支持。杨竞、卿正科诉请的迟延交房违约金以及经济损失，均无依据，法院不予支持。据此，原审法院于2013年9月判决：驳回杨竞、卿正科的全部诉讼请求。
判决后，杨竞、卿正科不服，上诉至本院称：一审法院事实认定错误，适用法律错误，程序上未能调查关键证人，请求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。宫金城、吴兴美、原审第三人思源公司均同意原审判决。
经查，在原审庭审中，杨竞、卿正科表示面签的时间是2013年4月24日，宫金城、吴兴美、思源公司均表示面签的时间是2013年2月19日，3月6日公积金贷款初审通过。杨竞、卿正科、思源公司均认可2013年3月22日拿到批贷函。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人当庭陈述、《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议、《朝阳区房屋登记预约单》、《关于房屋隔断处理》、《解除抵押权的协议》、《协议》、《过户情况证明》、物业费、供暖费发票等证据在案佐证。
本院认为：本案双方争议的焦点是宫金城、吴兴美在合同履行过程中是否存在胁迫行为及违约行为。
首先，在办理涉案房屋权属转移登记手续当中，《合同》约定自合同签订之日即2012年12月19日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，但双方实际办理权属转移登记手续的时间为2013年4月11日，已经超过上述期限，在此情况下，杨竞、卿正科向宫金城、吴兴美支付了6100元。虽杨竞、卿正科主张支付上述款项系由于宫金城、吴兴美以不配合过户胁迫所致，但即使宫金城、吴兴美在协商过程中真有过拒绝过户之类的表示，杨竞、卿正科如认为对方无故违约，也完全可以通过其他的救济途径主张自己的权利，而不必就此产生恐惧心理进而违背本意给付相应款项。故本院认定杨竞、卿正科给付宫金城、吴兴美6100元，是双方经过协商，就涉案房屋过户迟延事项达成的一致意见。关于思源公司的相关证明，因思源公司向杨竞、卿正科收取中介费，与杨竞、卿正科存在利害关系，且该公司员工在杨竞、卿正科以及宫金城、吴兴美分别提交的录音中作出了互相矛盾的陈述，故本院对思源公司出具的证明不予采纳。因此，无论是从案件事实还是从证据证明力来看，均无法认定宫金城、吴兴美在合同履行过程中存在胁迫的行为。原审法院驳回杨竞、卿正科要求返还逾期过户违约金诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
其次，在涉案房屋交付过程当中，关于推迟交房日期的《协议》，经交易双方签字确认，没有证据显示该协议的签订违背了双方真实意思表示，故本院认定该《协议》对双方均具有约束力。按照《协议》的约定，双方已于公积金贷款到帐后第二天交接房屋。虽然当天宫金城、吴兴美并未结清涉案房屋的物业费、供暖费等费用，但没有证据显示双方将结清费用约定为交房条件，故杨竞、卿正科以未结清费用为由主张宫金城、吴兴美迟延交房，没有依据，本院不予支持。
第三，关于杨竞、卿正科诉请的更换门锁的费用，鉴于吴兴美、宫金城已经向杨竞、卿正科交付了房屋钥匙，而双方对于交付几把钥匙并未作出明确约定，故杨竞、卿正科向吴兴美、宫金城主张换锁费用，没有事实和法律依据，本院不予支持；关于杨竞、卿正科诉请的修缮房屋的费用，鉴于房屋买卖合同并未对房屋装修及附属设施应达到的条件进行具体约定，且杨竞、卿正科签订房屋买卖合同之前实地看过房，对房屋的状况已经有所了解，而宫金城出具的说明中仅承诺拆除隔断，未再做其他确切承诺，故杨竞、卿正科诉请的修缮房屋费用亦没有正当理由，本院亦不予支持。
综上，杨竞、卿正科的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费719元，由杨竞、卿正科负担（已交纳25元，余款于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费253元，由杨竞、卿正科负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 磊
代理审判员 赵 霞
代理审判员 李春香
二〇一四年五月十九日
书 记 员 陈亢睿