山东省淄博市张店区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0303民初2184号
原告：徐学礼，男，1980年4月28日出生，汉族，住淄博市张店区。
委托诉讼代理人：邵红梅，山东柳泉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李成漳，山东柳泉律师事务所律师。
被告：张宇庆，男，1954年6月6日出生，汉族，住淄博市张店区。
委托诉讼代理人：刘乘虎，山东正腾律师事务所律师。
原告徐学礼诉被告张宇庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月1日作出（2015）张商初字第1205号民事判决，宣判后，被告张宇庆不服，提起上诉。淄博市中级人民法院于2016年12月14日作出（2016）鲁03民终2781号民事裁定书，撤销本院（2015）张商初字第1205号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐学礼的委托代理人邵红梅、李成漳与被告张宇庆及其委托代理人刘乘虎均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告徐学礼向本院提出诉讼请求：1.立即返回原告租金175000.00元；2.赔偿原告损失10000.00元；3.被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2015年4月原、被告口头订立租赁合同，约定原告承租被告位于张店区山泉路1号楼房及院落一处，租期自2015年6月1日至2015年11月30日。达成口头协议后，即2015年4月20日原告依约向被告支付租金175000.00元，被告向原告出具收条。之后，原告开始为承租房屋找设计公司、装修公司，并支付了相关费用。2015年5月底，原告在准备接管所租赁房屋时，发现被告已将原告所租赁房屋另行出租给第三方使用。第三方并于6月初开始装修。之后，原告多次找被告协商该事宜，被告同意返还原告租金，但至今未返还。为维护原告合法权益，请法院依法判处。
被告张宇庆辩称，被告不同意返还原告租金并赔偿损失。原告徐学礼于2015年4月20日与被告达成租赁合同，被告找了“打印社”打印了合同，原告给付被告175000.00元，合同约定租赁期限为五年，每年租金350000.00元，合同到期后由原告优先续用，租金增长不超过20%。原告租赁房屋计划开办养老院，而当时被告房屋内的设施物品作价150000.00元给原告，由原告于6月1日支付款项。后来由于原告办养老院需要配备消防设施，大概花费为500000.00元，但原告无力购置消防设施，遂向被告提出不再开养老院了，就和被告商量再把房子转租于他人，于是原告在楼上挂了一个出租广告，以450000.00元的价格出租房屋，由于原告不是原房东，虽然有和原告进行洽谈的，但均未谈成。5月中旬，原告将被告房内的所有设施变卖了，但未给付被告变卖款，到了5月30日，原告提出提前终止合同，被告也同意了，原告将所有钥匙给了被告，到了6月21日，被告将20000.00元保证金退给原告，当时双方在银行门口将已签订的书面合同都撕毁了。被告不同意返还租金的原因是：原告实际租赁被告42天的房屋房租为40700.00元，变卖被告设备价值150000.00元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的下列事实及证据本院予以确认并在卷佐证。2015年4月20日，被告张宇庆为原告徐学礼出具《收到条》一份，载明：“今收到张店区山泉路一号房租费壹拾柒万伍仟元整（2015年6月1日-2015年11月30日止）”。2015年7月27日，原告徐学礼向被告张宇庆邮寄送达《解除合同通知书》一份，以被告张宇庆已将租赁房屋另行出租给第三人使用为由，通知被告张宇庆解除租赁合同并返还已交租金175000.00元。以上事实，有原告徐学礼提供的《收到条》一份与《解除合同通知书》一份以及原、被告的当庭陈述记录在卷，作为证据。
原、被告双方的主要争议如下：
原告徐学礼主张双方之间的租赁合同关系为口头协议，并未签订书面租赁合同，原告即向被告预交了租赁费，被告为原告出具了《收到条》，但由于被告张宇庆违约将双方约定的原应由原告承租的山泉路1号房屋又另行租赁给他人使用，故被告张宇庆存在违约行为，应当退还原告徐学礼预交租金175000.00元并赔偿经济损失10000.00元。原告徐学礼对其主张提供从工商部门调取的由被告张宇庆作为淄博超艺装饰有限公司代理人与淄博惠通陆华汽车销售服务有限公司签订的《房屋租赁合同》一份以及淄博惠通陆华汽车销售服务有限公司工商登记信息一份、照片一组作为证据。
被告张宇庆对于其已将涉案房屋又另行租赁给淄博惠通陆华汽车销售服务有限公司并无异议，但其主张双方的租赁合同关系解除的原因是由于原告徐学礼自身无力开办原计划的养老院而在交纳部分租金后主动提出与被告张宇庆解除租赁合同关系，被告张宇庆同意后才将房屋又租赁于他人，并且当时双方签订有书面的租赁合同，同时在租赁合同中还约定被告张宇庆将原租赁房屋内的空调、电脑等办公用品以及厨房用品、汽车用具等大宗的物品共计作价150000.00元交付原告徐学礼自行处置并于2015年6月1日前给付被告作价款项，现原告已将上述物品变卖，另外原告还占用被告房屋42天应付租金为40700.00元，双方对此在解除合同时已经口头达成一致意见，对被告应返还给原告的租金与原告作价接受被告的物品价值之间进行平账，双方互不找补，随即双方把之前签订的书面租赁合同均撕毁，但被告未收回出具的租金《收到条》，原告遂依据该《收到条》对被告主张权利。被告张宇庆对其主张提供《变卖物品清单》一份以及原、被告之间的短信记录一份作为证据。
原告徐学礼对于被告张宇庆提供的证据质证认为《变卖物品清单》系被告自己单方所列，并无原告签名，对此不予认可。而短信内容中所称的“合同”并非指双方正式签订的合同，仅指被告给原告书写的“房费合同收条”（即原告起诉时依据的收到条），因原告并非法律专业人士，原告就认为收条就是双方合同，所以在短信下一条说了“想要合同，做梦”。
针对原告徐学礼是否变卖被告张宇庆租赁房屋内物品一事，被告张宇庆于2016年3月10日向公安机关进行了报案，公安机关分别向王道芳（旧货回收人员）、郝光海（汽修厂人员）进行了调查询问。王道芳陈述其于2015年5月份通过徐学礼在山泉路1号一个四层办公楼处以3000.00元价格回收了一些旧办公桌椅。郝光海陈述其于2015年4月份亦通过徐学礼在山泉路1号一个四层办公楼以60000.00元价格回收了一些旧的修车工具。以上事实，有被告张宇庆申请本院从公安机关调取的询问笔录一宗予以佐证。被告张宇庆据此主张原告变卖的物品就是当时双方作价150000.00元的物品，并且接受调查的该两人只是回收了部分物品，其他物品不知道原告卖给什么人了。原告徐学礼则主张其变卖物品只有部分旧的办公用品及汽车配件，汽车配件卖了57000.00元，而非60000.00元，并无被告所称的其他物品，租房时双方口头商定这些物品归原告，由原告全权处理，因此原告变卖东西是依法行使权利变卖自己东西的行为，该事实被告在公安机关的笔录中自己也明确认可，其余物品，虽然原告有权全权处理，但原告并未变卖，比如正使用的门，原告不可能拆走，监控探头也正常使用，不可能变卖，厨房用品一直在厨房，未使用，也未动。原告徐学礼提供原告与郝光海签订的买卖协议一份，证明原告卖给郝光海的货物价值55000元，而不是被告主张的60000元。被告对该证据的真实性提出异议，主张该协议没有签署日期，买卖协议上签名的人都没有出庭作证，依法不能作为证据使用。而且该协议与被告提供的公安机关的询问笔录相冲突，原告对公安机关的询问笔录没有异议，公安机关的询问笔录的效力大于该买卖协议。
对于被告申请本院调取的公安机关的询问笔录符合证据有关规定，本院予以确认。对于原告提供的买卖协议，鉴于被告对于该证据的真实性提出异议，原告没有充分证据加以证明，对于该证据本院不予确认。
被告张宇庆提供2016年7月17日10点55分的公安机关的询问笔录，证明原告在2015年4月20日至5月30日一直占用租赁房屋并使用。原告对于该证据的真实性没有异议，但对其证明内容有异议，提出被告提供的该证据恰能证实原告为此支出人工费2100元，因为被告违约，使原告无法继续经营，给原告造成重大损失，主张该证据不能证明原告实际占有租赁房屋。
该证据具有真实性、客观性、关联性，本院予以确认。
本院认为，通过庭审调查可以认定原、被告双方之间就山泉路1号内的房屋租赁合同关系在双方约定的租赁期限起始日“2015年6月1日”尚未到达时即已经在2015年5月底事实解除，被告张宇庆已于2015年6月份将涉案房屋另行租赁于他人，因此被告张宇庆应当返还原告徐学礼预交的自2015年6月1日至2015年11月30日的房屋租赁费175000.00元。而原告徐学礼诉求的为支付装修设计费用10000.00元经济损失无事实法律依据，本院对于原告徐学礼的该项诉求不予支持。而原、被告双方协商可以由原告徐学礼进行变卖的租赁房屋内物品价值应当从被告张宇庆应返还原告徐学礼的租金中予以扣除，虽然被告张宇庆主张双方在书面租赁合同中曾经约定被告以150000.00元作价给付原告徐学礼出租房屋物品一宗，但被告张宇庆未能提供书面合同证明双方对此进行过约定以及约定的具体内容，被告张宇庆对此应当承担举证不能的后果，本案仅能根据公安机关调查笔录而确定的原告徐学礼变卖物品价值63000.00元予以扣除。关于被告要求扣除42天的房租40700元的主张问题，通过分析被告提供的2016年7月17日10点55分的公安机关的询问笔录，结合本案有关事实及证据，应当认定原告自2015年4月20日收到租赁楼房及院落的钥匙，并开始变卖租赁房屋内的物品，准备装修房屋等事宜，直到2015年5月底将钥匙交还被告。对于原告实际占用租赁物42天这一事实本院予以确认。原告主张未占用租赁物，与事实不符，本院不予采信。通过原告提供的被告为原告出具的收条可以看出，2015年4月20日至2015年5月底为原、被告协商的合同准备期间，如果合同依约履行，被告不收取原告费用。但本案原、被告已于2015年5月底事实解除合同，原告主张系因为被告违约将租赁物另租给他人，导致合同不能履行，被告主张系因为原告无力承受高额的消防费用，又未能如愿将租赁物租赁给他人，导致合同不能履行。考虑到原告与被告约定原告每年支付给被告租赁费350000.00元，而被告于2015年6月1日与他人签订的租赁合同，被告每年仅收取租赁费用30000.00元，而且经被告同意，原告在合同准备期间已经将被告租赁房屋内的物品变卖，综合分析本案案情，被告的主张理由较原告充分，本院采信被告的主张。因为合同不能履行，被告的预期利益不能实现，原告应当支付被告合同准备期间的租赁物占用费用。考虑到原告在合同准备期间未实际经营、未取得收益的实际情况，参照原、被告约定的租赁价格，本院酌情确定，原告支付被告租赁物占用费27000元。综上，扣除原告应支付被告变卖物品款63000元、租赁物占用费用27000元，被告应付原告85000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告张宇庆于本判决生效之日起十日内返还原告徐学礼租金人民币85000.00元；
二、驳回原告徐学礼的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4000.00元，由原告徐学礼负担2040.00元，由被告张宇庆负担1960.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淄博市中级人民法院。
审 判 长 谷雪兰
人民陪审员 宁学军
人民陪审员 王立峰
二〇一七年七月二十一日
书 记 员 李兰英