上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初14031号
原告(反诉被告)：左佳璐，男，1991年2月25日生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：吴思良，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被告(反诉原告)：沈玉龙，男，1967年5月6日生，汉族，住安徽省蚌埠市。
委托诉讼代理人：沈忱，上海问学律师事务所律师。
原告(反诉被告)左佳璐与被告(反诉原告)沈玉龙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)左佳璐及其委托诉讼代理人吴思良，被告(反诉原告)沈玉龙及其委托诉讼代理人沈忱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)左佳璐向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付尚未支付的房价款人民币4万元(以下币种均为人民币)、违约金41,670元；2、判令被告对第一项诉请按照日万分之五的标准支付利息2,654元(从2017年1月25日暂计至2017年4月1日，共65日)；3、判令被告支付房屋补偿金35,000元(以每月3,500元为标准，从2016年11月1日暂计至2017年9月1日)；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2016年6月23日签订上海市房地产买卖合同，由被告购买原告名下房屋，总房价款为265万元，约定双方于2016年8月31日前办理产权过户手续。因被告擅自变更银行贷款金额等原因，导致双方未能于上述日期前办理过户手续。后经协商，原、被告签订了补充协议，约定被告向原告支付相应补偿款和房屋租金。截止至今，被告仍有原告诉请所列各项欠款尚未支付。经催讨无果，特向法院起诉，请求判如所请。
被告(反诉原告)沈玉龙答辩并提出反诉称：买卖合同及相关补充协议签订情况如原告所述，但被告已支付了全部房价款265万元，并支付了3万元补偿款。关于剩余补偿款和租金，被告表示愿意支付，但相关标准应计至房款付清日即2017年1月24日止。另，原、被告双方在买卖合同中约定了原告需在过户之后1个月内将其在交易房屋内的户口迁出，否则应承担逾期违约金，但双方于2016年12月5日办理过户后，原告直至2017年5月18日才将户口迁出，理应承担相应违约责任。故，被告另向本院提出反诉请求为：1、判令原告支付逾期迁出户口违约金176,225元(以265万元为基数，按日万分之五为标准，自2017年1月6日起暂计至2017年5月17日)；2、本案诉讼费由原告承担。
原告(反诉被告)左佳璐对反诉答辩称，双方的确在买卖合同中约定了户口迁出条款，但被告未按约支付房款和补偿款，违约在先，原告就此行使先履行抗辩权，故不应承担违约责任，故请求本院驳回被告的全部反诉诉请。
本院经审理认定事实如下：2016年6月23日，原告左佳璐(甲方)和被告沈玉龙(乙方)签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“买卖合同”)和《协议书》，主要约定甲方向乙方转让位于本市宝山区美艾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，转让款共计265万元，双方同时确认于2016年8月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。买卖合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列内容处理：每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行。买卖合同附件三付款协议约定，1、第一期房价款，乙方在签订买卖合同后向甲方支付第一期首付款70万元整由乙方保管尾款2万元；2、第二期房价款：甲方同意乙方通过向贷款银行申请159万元贷款的形式支付；3、第三期房价款：乙方在交房当日由乙方支付甲方房屋尾款2万元。另根据双方同日在居间公司签订的《房地产买卖协议》(以下简称“买卖协议”)，其中第六条约定，户口过户后一个月迁出，否则承担逾期一日按总价万分之五计算违约金。
因至约定过户日，被告未取得信贷银行贷款审批，原告左佳璐(甲方)、被告沈玉龙(乙方)于2016年10月27日签订了《二手房买卖补充协议》(以下简称“补充协议”)，主要约定：由于乙方的原因导致延误交易，且逾期天数至今已达五十多日，现双方达成如下协议。1、每逾期一日，乙方向甲方支付逾期未付款的0.05%的补偿款，结算日期自2016年9月1日至所有款清之日，付款方式为：1.1乙方在过户前向甲方支付自2016年9月1日至2016年10月22日产生的补偿款，合计41,340元；1.2乙方在2016年11月30日向甲方支付自2016年10月23日至2016年11月30日产生的补偿款，合计31,005元；1.3乙方在2016年12月15日向甲方支付自2016年12月1日至2016年12月15日产生的补偿款，合计11,925元(若乙方的贷款银行“北京银行”于2016年12月15日之前打款至甲方账户，则违约金按照实际产生的天数计算)；1.4若甲方在2016年12月15日未收到第二期房款，则每月底结清当月费用。2、乙方按每月3,500元支付给甲方作为提前交房的补偿金，结算日期自2016年11月1日至所有款清之日，此费用将于所有款清之日一并支付。
补充协议签订后，双方于2016年12月5日至房产交易中心办理了产权过户手续，截止该日被告共计支付131万元；后，贷款137万元于2017年1月24日汇入原告银行账户，原告累计收款268万元。
另查明，原告于2016年8月25日即向被告交付了系争房屋，并于2017年5月18日将户口从系争房屋内迁出。
在审理过程中，为证明己方主张，原告向本院提交了补充协议和汇款交易明细，证明被告2016年11月30日支付的7万元系补充协议确定的补偿款而非房款，故被告仍有4万元房款尚未支付。同时表示，补充协议明确补偿款和租金需支付至所有款清为止，被告至本案诉讼时尚未支付完毕，故计算日期应延算至诉讼时符合约定内容。关于逾期迁出户口违约金的反诉诉请，原告坚持其行使先履行抗辩权的意见，且该违约金计算标准较高，如法院支持被告诉请的话，要求予以调整。
被告表示，补充协议约定款清特指265万元房款结清，而不包括补偿款。其已支付了全部房款，2016年11月30日支付的7万元系房款，至2016年12月5日实际过户日，被告已累计支付房款131万元，尚余134万元房款未支付，2017年1月24日贷款137万元汇入原告账户后，其实际已支付268万元，其中房款265万元，多支付的3万元为被告支付的补偿款。对于剩余补偿款，被告认可补充协议第一条1-3项确定的金额，对于第4项条款，被告认为应以当时实际欠付房款134万元为基数计算至2017年1月24日贷款支付完毕止。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同、买卖协议和补充协议均系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当恪守履行。本案的争议焦点在于补充协议计算标准的认定。基于当事人约定补充协议的初衷，是为了敦促被告尽快履行房款支付义务，并结合协议内容，应认定“所有款清”为房款结清较为合理。被告的相关意见，本院予以采纳。根据原告提供的交易明细，被告尾款137万元于2017年1月24日汇入原告银行账户，至此已将265万元房款全部支付完毕，故补充协议所列各款项的结算截止日均应计至2017年1月24日止。原告要求被告支付4万元房款及相应利息等诉请，无事实依据，本院不予支持。
庭审中，被告同意按照补充协议第一条前三项的约定，向原告支付补偿款合计84,270元。关于第四项条款的计算标准，本院认为应严格按照条款约定，即以此时实际欠付房款即134万元为基数，以日万分之五为标准从2016年12月16日计算至2017年1月24日止，应付补偿款为26,800元。综上，根据补充协议第一条，被告合计应支付补偿款111,070元，扣除其多支付的3万元，故应向原告支付补偿款81,070元。关于补充协议第二条约定的提前交房补偿金，本院认为，也应按每月3,500元的标准计算至2017年1月24日止。
关于被告反诉诉请的逾期迁出户口违约金，原告主张其行使先履行抗辩权不应承担违约责任的意见，本院认为，户口迁出是房屋买卖中的重要从合同义务，买卖双方对户口迁出问题已有约定的情况下，当事人应依约全面履行。本案中，在被告已获贷款审批且双方亦办理过户手续的情况下，原告未依约迁出户口，应承担相应违约责任，故对原告的上述主张，本院不予采纳。被告的相关反诉诉请，本院予以支持。但本院也注意到，原告已于2017年5月18日将其户口从系争房屋内迁出，且逾期迁出户口的行为未给被告造成较大损失，本院考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定原告以每日80元的标准向被告支付违约金。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)沈玉龙于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)左佳璐支付补偿款81,070元；
二、被告(反诉原告)沈玉龙于本判决生效之日起十日内，以每月3,500元的标准，向原告(反诉被告)左佳璐支付提前交房补偿金(从2016年11月1日起计算至2017年1月24日止)；
三、原告(反诉被告)左佳璐于本判决生效之日起十日内，以每日80元的标准，向被告(反诉原告)沈玉龙支付逾期迁出户口违约金(从2017年1月6日起计算至2017年5月17日止)；
四、原告(反诉被告)左佳璐的其余诉讼请求，不予支持；
五、被告(反诉原告)沈玉龙的其余诉讼请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取1,168元，反诉案件受理费减半收取2,438元，由原告(反诉被告)左佳璐负担215元，由被告(反诉原告)沈玉龙负担3,391元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 黄文颋
二〇一七年九月二十二日
书记员 董程程
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……