广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终2577号
上诉人（原审被告）：惠州珠光房地产有限公司，住所地：惠州市惠城区水口街道办事处青塘湖地段珠光御景湾B1-B4栋2层商业之二。
法定代表人：谢炳钊，该公司总经理。
委托代理人温晋民、陈国雄，均是公司员工。
被上诉人（原审原告）：邹伟明，男，汉族，1970年7月24日出生，住址：广东省惠州市惠城区，
被上诉人（原审原告）黄海鹰，女，汉族，1970年10月1日出生，住址：广东省惠州市惠城区，
两个原告委托代理人邓耀文、池燕，均是广东金卓越律师事务所律师。
上诉人惠州珠光房地产有限公司因与被上诉人邹伟明、黄海鹰商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初1236号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2016年1月14日，原告黄海鹰、邹伟明向原审法院提起诉讼，请求1、被告惠州珠光房地产有限公司向原告黄海鹰、邹伟明返还购房款及利息人民币34935.73元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实理由：2012年9月28日，原告黄海鹰、邹伟明与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于惠州市惠城区水口街道办事处中心工业大道6号珠光御景湾3号商铺1层10号商品房出售给原告；合同约定建筑面积61.66平方米，其中套内建筑面积60.78平方米；该商品房价款按套计算，总价款为人民币760763元；原告按首付加银行按揭贷款方式付款，其中首付款380763元，余款38万元办理银行按揭贷款。合同签订前的2012年9月12日，原告已向被告支付首付款380763元；此后，银行代原告向被告支付38万元；该商品房的全部价款已付清被告。2014年1月22日，惠州市房产管理局对该商品房进行登记发证,登记建筑面积为59.60平方米,其中套内建筑面积为58.63平方米。被告交付原告使用的房屋套内建筑面积、建筑面积均与合同约定的不符，其中房屋套内建筑面积缺少2.15平方米，面积误差比为3.54%。原告认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被告应当向原告返还购房款及利息合计34935.73元，其中面积误差比在3%以内（含3%)部分的价款为22822.89元（（60.78×3%)×(760763+60.78)=22822.89)，自2012年9月12日至2015年9月5日期间按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的利息为3936.95元；面积误差比超过3%部分的双倍价款为8175.89元（（2.15-60.78×3%)×(760763-60.78)×2=8175.89)。原告多次要求被告依法返还购房款及利息，被告拒不支付。为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，
被告惠州珠光房地产有限公司辩称，1、诉讼请求不合理，认购书第十一条约定：原告所买单元按整套出售计价，总金额以认购书第二条为准，认购书的面积仅为预测面积，无论面积差异多大，价款均不作调整；2、原告法律适用不当，合同有约定应按照约定处理，认购书和买卖合同均已对约定的预测面积与实际面积不符的情况有明确的约定，理应按照约定处理。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2012年9月5日，两原告与被告签订了一份编号为NO.2022001珠光御景湾楼宇认购书，约定两原告购买被告开发的珠光御景湾3栋1010号房，建筑面积61.66平方米，套内建筑面积60.78平方米，总房价为760763元。其中第十一条约定，该单元按整栋（套）出售并计价，总金额以本认购书第二条为准。本认购书的面积仅为预测面积，无论在最终房产证实测面积与预测面积有多大差异的，商品房价款均不做任何调整。2012年9月28日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份编号为惠州（2012）1002415《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠城区水口街道办事处中心工业大道珠光御景湾3号商铺1层10号房产。合同第三条约定，买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房建筑面积共61.66平方米，套内建筑面积60.78平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0.88平方米。第四条约定，按套计算价款，该商品房总价款为760763元。合同第八条约定，出卖人应在2012年12月31日前将经由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位验收报告并出具工程竣工验收报告。2014年1月22日，涉案房产办理好房地产权证，根据惠州市房产档案馆出具的房屋权属档案信息查询结果，涉案房产建筑面积为，套内建筑面积为59.60平方米58.63平方米。2016年1月14日，原告以房屋存在面积差异为由要求被告返还购房款及利息，将被告起诉至本院，请求判如所请。以上事实，有身份证、营业执照、组织机构代码证、商品房买卖合同、惠州市房屋权属档案信息查询结果、珠光御景湾楼宇认购书、当事人陈述及开庭笔录等予以证实，可以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷，本案双方当事人争议的焦点问题是涉案商品房《房地产权证》上载明房产建筑面积、套内建筑面积均比《商品房买卖合同》、《珠光御景湾楼宇认购书》约定面积减少，被告对此应否承担违约责任。原告主张《珠光御景湾楼宇认购书》为被告提供的格式条款，其中第十一条关于面积差异处理条款为格式条款，排除对方主要权利，不公平，属于无效条款。被告主张已明确告知双方要签署的相关文件，原告应审核签署文件的条款内容，应当按照合同约定来处理面积差异。涉案商品房为预售商品房，被告作为出卖人，与两原告签订的《珠光御景湾楼宇认购书》，是被告提供的格式条款，应当遵循公平原则、诚实信用原则确定双方之间的合同权利与义务。该认购书第十一条约定了涉案房产按套出售并计价，无论房产证面积与认购书面积差异多大，涉案房产价格均不作调整。被告作为房地产开发与销售企业，在拟定合同条款时具有优势地位，合同约定的预售面积也是原告委托测量得出的，该条款排除买受人主要权利，依法认定无效。此后，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，其中第四条约定，涉案房产按套计算价款。建设部发布施行的《商品房销售管理办法》第十九条第二款规定，按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。根据以上规定，即使按套计价的预售房屋，必须同时约定面积误差范围，面积误差在合理范围的，不论增加或减少，双方均以原约定总房价履行合同，而在面积出现误差、尤其是面积减少超出约定合理范围的情况下，出卖人应承当违约责任。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中虽然有按套出售字样，但是没有在合同附件中约定按套出售时允许出现面积误差的合理范围以及出现超出约定误差范围情况时双方相应的责任。因此，涉案合同内容部分条款违反上述规章的规定，被告提出的涉案房屋是按套出售计价，无论面积差异多大，价款均不作调整的抗辩理由不成立，本院不予采纳。由于双方当事人在合同中对于面积误差范围、以及在房屋出现建筑面积或套内面积减少的情况下房屋出卖方应如何承担违约责任没有作出约定，本院根据商品房市场交易习惯，以建筑面积作为计算总价款的依据，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条来处理本案面积差异价款问题。根据原告提交的惠州市房屋权属档案信息查询结果，涉案房产建筑面积为59.60平方米，比合同约定建筑面积少2.06平方米，误差比绝对值为3.34％【59.60平方米－61.66平方米）×100％÷61.66平方米】，面积误差比绝对值在3％以内的，被告按照实际价格返还给原告即22825.36元【760763元÷61.66平方米×（61.66平方米×3％）】；面积误差比绝对值超过3％部分，被告应当双方双倍返还给原告即5181.97元【760763元÷61.66平方米×（61.66平方米×0.34％）×2】。关于款项利息问题，双方没有作出约定，本院按照中国人民同期同类贷款利率从原告起诉之日起计算至款项偿清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：被告惠州珠光房地产有限公司应当在本判决发生法律效力之日起七日内一次性向原告黄海鹰、邹伟明支付房屋面积差异款项28007.33元及利息（利息以28007.33元为本金，按照中国人民同期同类贷款利率从2016年1月14日起计算至款项偿清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费670元（原告已预交），由被告惠州珠光房地产有限公司负担。
当事人在二审的意见
原审被告惠州珠光房地产有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求1、撤销（2016）粤1302民初1236号民事判决书，改判依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院查明事实有误，本案所涉商品房是现售，而非预售。双方签订认购书时，所涉房屋已经完工并通过五方验收，取得了《竣工验收备案表》达到了法定的交接标准符合使用条件，满足《商品房销售管理办法》第七规定的商品房现售条件，而非一审认定的预售商品房。二、一审法院法律错误。首先，上诉人与被上诉人签订的认购书，是有向惠州市房管局备案的，认购书的条款是经过惠州市房管局的认可。其次，如前所述本案所涉房屋是现售，而非预售，购房合同中约定的面积是预测面积，而非预售面积。在购房合同中的第二条显示的关于案涉房屋是预售商品房的信息，是惠州市房管局的签约系统自动识别的，导致这样的结果是由于惠州市房管局的签约系统与《商品房销售管理办法》对现房和现售的定义不一致导致的。经上诉人调查得知，只有出售经过确权的商品房，签约时才会识别为现房。综上，原审法院适用《合同法》第四十条、《商品房销售管理办法》第十九条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条等都是错误的，请求二审改判。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
本院判决的理由和结果
本院认为，本案属商品房买卖合同纠纷。双方在二审的争执焦点是双方买卖的房屋是现售房还是预售商品房。本院对此评述如下：1、本案所涉商品房虽已达到《商品房销售管理办法》第七条规定的现售房条件，但由于上诉人在出售该房之前未按照上述《办法》的第八条规定报房管部门备案，致使该房屋在房管部门仍显示“预售商品房”，双方到房管部门签订《商品房买卖合同》时，合同的第二条自然显示“预售商品房”；2、上诉人作为房地产开发企业应该知道现售房与预售商品房的区别，当发现双方签订的《商品房买卖合同》上显示“预售商品房”时仍未向被上诉人说明清楚，现发生纠纷被上诉人坚持涉案房屋是预售商品房产无不对，本院予以支持。3、上诉人在原审只强调“涉案房屋是按套计算价款”，并无提出“预售商品房与现售房”的问题。综上，原审依据双方签订的《商品房买卖合同》第二条“预售商品房”认定本案涉案房屋是预售商品房正确，本院予以维持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉主张没有充分的事实和法律依据，对其上诉请求本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费670元由上诉人惠州珠光房地产有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蓝惠兰
审 判 员 郭志文
代理审判员 胡 江
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 陈伟杰