湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂12民终1079号
上诉人(原审原告)：湖北深港房地产开发有限公司，住所地湖北省赤壁市河北大道207号。
法定代表人：任昌田，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张继新，湖北君泽律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：武汉百联红商贸有限责任公司，住所地湖北省武汉市洪山区和平乡园林场金鹤园小区1栋1楼1号。
法定代表人：杜红利，该公司董事长。
上诉人湖北深港房地产开发有限公司（以下简称深港公司）因与被上诉人武汉百联红商贸有限责任公司（以下简称百联红公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省赤壁市人民法院（2016）鄂1281民初1535号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
深港公司上诉请求：撤销原审判决，改判解除上诉人深港公司与被上诉人百联红公司之间的房屋租赁合同。事实和理由：被上诉人百联红公司在承租期间未尽对租赁房屋的妥善保管义务，发生火灾造成了上诉人深港公司的直接损失，构成违约，上诉人深港公司享有约定解除权。
百联红公司辩称，被上诉人百联红公司在火灾中有管理责任，但双方同意做了鉴定，可以对租赁房屋进行加固修缮，并不影响租赁房屋的寿命及功能。合同约定的条款不存在解除合同的条件，请求驳回上诉，维持原判。
深港公司向一审法院起诉请求：1.解除原告深港公司与被告百联红公司于2004年11月11日签订的《租房合同》；2.案件受理费由被告百联红公司负担。
一审法院认定事实：2004年11月11日，深港公司与百联红公司签订了一份《租房合同》，合同约定：深港公司将位于赤壁市河北大道207号机械厂隔壁的“天骄广场”B区前半段楼下第1轴至27轴+1.5米，楼上第1轴至27轴+3.6米，总建筑面积为6338平方米的房屋租赁给百联红公司用于开办超市；除双方另有约定外，百联红公司不得改变房屋用途及整体转租及转让，更不得进行非法经营；租赁期限从2004年11月8日至2024年12月30日止（其中合同签订生效之日至2004年12月31日免交房租）；房屋月租金为14.50元/平方米（按出租方的建筑面积计算面积），租金每年递增3%，租赁期间，如遇国家政策或银行币值变化，深港公司可以按新政策规定调整租金标准，除此以外深港公司必须严格执行合同，不得任意调整租金；合同签订时百联红公司须向深港公司支付房租押金50万元，租房期满后退还，租金按半年结算一次，先交租后使用，百联红公司应在每年1月1日和7月1日的10天前将租金交付给深港公司或深港公司指定之人，同时百联红公司需要固定资产（空调、电梯、冷柜等）充抵保证金，固定资产折旧后净值须高于300万元，不足部分以现金每年补足。双方对终止合同特别约定：第十四条因深港公司责任终止合同的约定。深港公司下列情形之一的，百联红公司有权终止合同，并得到300万人民币的赔偿，深港公司以该房产权作为担保，另外深港公司须提供相关建筑承重参数：1.违反本合同之规定；2.深港公司原因导致百联红公司三个月以上不能营业（三个月以下赔偿直接损失）；3.不按本合同规定单方涨房租；4.因购房原因使本合同不能履行的；5.深港公司因银行贷款等债务纠纷造成百联红公司停业、关门的。第十五条因百联红公司责任终止合同的约定。百联红公司有下列情形之一的，深港公司有权终止合同并收回房屋，并得到300万元人民币的赔偿，百联红公司以所经营用设备作为担保（百联红公司须提供设备清单及发票复印件），同时百联红公司所交的押金不予退还：1.违反本合同之规定；2.擅自将承租的房屋转让、整体转租他人、擅自拆改承租房屋的结构或改变承租房屋用途；3.不按时交纳房租超过7天；4.无正当理由闲置达3个月（首次装修期除外）；5.因百联红公司原因使深港公司不能出售房屋。合同签订后，百联红公司向深港公司交纳了房租押金50万元，添置了固定资产，并于2004年12月15日，设立了分公司“武汉百联红商贸有限责任公司赤壁天骄惠多购物广场”，以该分公司名义在承租的房屋内经营超市。2008年底，百联红公司因公司发展和壮大的需要，将分公司变更为独立法人“赤壁天骄惠多商贸有限公司”（以下简称天骄公司），仍在原分公司的场地内经营，公司的法定代表人仍是杜红利，公司的员工、设施也未发生变化。
2010年8月2日，深港公司向湖北省咸宁市中级人民法院提起诉讼，以百联红公司违约为由请求解除与百联红公司的租赁合同。该院于2010年12月6日作出（2010）咸民初字第10号民事判决书，判决驳回深港公司的诉讼请求。2016年1月20日，深港公司再次以百联红公司违约为由，向原审法院起诉要求解除本案租赁合同。2016年6月12日，深港公司撤回了起诉。
2016年6月7日23时27分，天骄公司的超市发生火灾。2016年6月13日，赤壁市公安消防大队出具火灾事故认定书（赤公消火认字[2016]第6号）认定：火灾事故基本情况：2016年6月7日23时27分，赤壁市消防指挥中心接到报警称，天骄公司位于湖北省赤壁市河北大道207号的超市发生火灾。赤壁市消防中队立即赶赴现场实施救援，6月8日3时许将火扑灭。该火灾过火面积约1200平方米，火灾烧毁了该超市第二、三层和超市一楼营业厅背后贴邻的员工通道（兼收货区）、位于第二层的赤壁市天骄酒店的钢结构屋顶及大厅部分区域、位于第二层的赤壁市金马家具广场家具仓库，共3个社会单位受灾（火灾直接经济损失待物价鉴定机构鉴定后核实），无人员伤亡。经调查，对该起火原因认定如下：起火部位位于该超市一楼营业厅背后贴邻的员工通道（兼收货区），起火点位于该部位的由东向西的第二、三根楼板承重柱之间。起火原因可排除放火、生活用火不慎、电气故障、自燃等引发火灾的可能，不能排除遗留火种引发火灾的可能。
2016年7月1日，深港公司（甲方）、百联红公司（乙方）、天骄公司（丙方）签订了一份“关于天骄惠多购物广场灾后房屋鉴定及设计修复重建等事宜协议书”，约定：为了更快推进灾后损失认定及重建工作，为了维护双方共同利益，经甲乙双方协商同意，由乙方全面负责对以上相关工作负责并约定如下：1.甲乙丙三方共同委托“湖南湖大土木建筑工程检测有限公司”专业机构对火灾后的房屋主体结构做检测鉴定，并委托有设计资质部门进行重建修复设计方案（图纸），由建工部门按最新定额进行造价确定；2.房屋主体结构检测鉴定费和设计费，造价鉴定包括重建修复，施工验收的一切费用均由乙、丙两方承担；3.房屋鉴定设计机构必须是各专业和权威，并对鉴定结果和设计及重建修复质量负责。
2016年6月22日，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司出具了检测报告，结论与建议为：根据对赤壁川慧商业区一期工程2层结构构件现场检测结果，结论如下：（1）所检测的混凝土柱构件抗压强度推定值在27.6Mpa-32.0Mpa之间，所检测的混领土梁构件抗压强度推定值在22.4Mpa-27.4Mpa之间。（2）该房屋2层G～W交1～6轴区域混凝土梁、板、柱不同程度受损，其他区域为轻微过火区及高温烟气弥漫区。着火区域部分楼面板、梁混凝土剥落。（3）地质雷达探测结果表明，距离地面深度0～2米范围内土质疏松、含水量高，所探测的土层疏松区域深度较浅。其余区域未见明显地质缺陷。该房屋受损结构构件需要进行加固、修缮处理。建议对受损结构构件采用如下方法处理：（1）对Ⅱa级损伤的构件去除表面烟灰、进行表面清理后，结合房屋装饰进行粉刷处理即可。对Ⅱb级损伤的构件人工凿除受损层后采用钢筋网抗裂砂浆加固处理。对Ⅲ级损伤的构件采用改性钢筋混凝土增大截面的方法进行处理，以保证结构构件的正常使用及耐久性；对Ⅳ级损伤的构件，建议对构件进行拆除或更换。（2）火灾对房屋结构构件产生了一定影响，为保证加固施工过程的安全，必须事先做好安全支撑及一切防护措施。加固设计及加固施工必须由具有资质且经验丰富的专业队伍完成。火灾事故发生后，赤壁市人民政府派驻了工作组，协调处理善后工作，百联红公司积极与超市各商户及供货商清算、对账，并一一达成偿还或赔偿协议，现各商户及供货商联名请愿，要求百联红公司马上修复、重建继续经营超市，但深港公司强烈阻挠百联红公司进场施工。一审法院认为，通常合同的解除有协议解除、约定解除和法定解除三种情形。协议解除是双方协商解除；而约定解除和法定解除则属于单方解除范畴。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条明确了六种情形可形成法定解除权：一是因不可抗力产生法定解除权，二是因一方违约而产生法定解除权。1.因不可抗力而解除。不可抗力是不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，如自然灾害，政府行为、社会异常等事件，本案火灾系百联红公司管理不善造成，显然不属于不可抗力范畴；2.承租人擅自变动建筑主体和承重结构或者扩建而解除，对此，深港公司自始至终未提出该项主张，故不适用该条款；3.承租人未经出租人同意转租而解除，湖北省咸宁市中级人民法院已经发生法律效力的（2010）咸民初字第10号民事判决认定百联红公司无转租行为。另外，承租人未按照租赁房屋的性质使用租赁房屋、不定期租赁性质的以及承租人未支付或迟延支付租金的，这三种情形，本案均不存在，且深港公司亦并未主张。综上，本案的租赁合同不符合法定解除的情形。再来分析一下是否符合约定解除情形。本案系出租方要求解除合同，那么就要看承租方的行为是否构成约定解除的条件。双方约定因承租方的原因出租方可解除合同的条件有5条：1.违反合同之规定。该条款比较笼统，应理解为违反合同约定，但深港公司并不主张因百联红公司违约而解除合同，故该条不适用；2.擅自将承租的房屋转让、整体转租他人、擅自拆改承租房屋的结构改变承租房屋用途。百联红公司是否转租已经生效的判决予以确认；对承租房屋结构的改造系深港公司自己进行；百联红公司自始至终在经营超市，并未改变承租房屋用途，故此条不适用；3.不按时交纳房租超过7天。湖北省咸宁市中级人民法院已经发生法律效力的（2010）咸民初字第10号民事判决认定百联红公司有时存在逾期交付租金的情形，但未构成根本性违约，不能以此解除合同。且该案审理终结后至今百联红公司并未延期交付租金，故不能根据该条款解除合同；4.无正当理由闲置达3个月（首次装修期除外）。百联红公司自租赁合同订立后一直在经营超市未间歇，此次发生火灾（2016年6月7日）至今已有三个月时间，是因为双方一直在为房屋鉴定、修缮及赔偿等事宜进行协商，并非无理由闲置，故不能根据该条款解除合同；5.因承租方的原因使出租方不能出售房屋。在火灾发生前，根据“买卖不破租赁”原则，且在百联红公司并未阻止的情形下，深港公司随时可出售租赁房屋；火灾发生后，双方签订了“灾后房屋鉴定及设计修复重建等事宜协议书”，共同委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司进行鉴定，根据检测报告的结论与意见，本案租赁房屋可进行加固修缮。百联红公司可赔偿深港公司因火灾造成房屋损毁的损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。也就是说因承租人保管租赁物不善造成租赁物损毁、灭失的，并不当然要解除租赁合同。本案中，只要百联红公司依法支付了赔偿款，合同可继续履行，亦不会造成深港公司不能出售房屋的后果。综上，在双方不能协商解除租赁合同的前提下，并不符合法定解除、约定解除租赁合同的情形。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条规定，判决：驳回原告湖北深港房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告湖北深港房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人深港公司与被上诉人百联红公司签订的《租房合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规强制性效力性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人深港公司以被上诉人百联红公司在承租期内未尽妥善保管租赁房屋义务造成其损失为由，要求解除与被上诉人百联红公司签订的《租房合同》的上诉请求，没有合同约定的依据，且与《中华人民共和国合同法》第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”的规定不符，上诉人深港公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决引用《中华人民共和国合同法》第六十九条、第八十四条不当，本院予以纠正。
综上所述，上诉人深港公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人湖北深港房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 杰
审判员 汤兆光
审判员 杨荣华
二〇一七年三月二十七日
书记员 陈 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；