南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初7号原告：中国农业银行股份有限公司南�雨花台支行，住所地南京市鼓楼区汉中门大街50号（统一社会信用代码91320100834961668W）。负责人：朱曙光，行长。委托诉讼代理人：陈红霞，江苏天晖律师事务所律师（执业证号13201201011896140）。委托诉讼代理人：陈碧珍，江苏天晖律师事务所实习律师。被告：江山，男，汉族，1982年2月19日生，住湖北省麻城市。被告：句容天工置业有限公司，住所地江苏省句容市宝华镇仙林大道6号（统一社会信用代码91321100696726255A）。法定代表人：卢亚雄，总经理。委托诉讼代理人：徐军，该公司法务。原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行（以下简称农业银行雨花台支行）与被告江山、句容天工置业有限公司（以下简称天工置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后�依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行雨花台支行的委托诉讼代理人陈红霞、被告天工置业公司的委托诉讼代理人徐军到庭参加诉讼。被告江山经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行雨花台支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告江山归还原告剩余贷款本金697006.78元、利息7502.69元，并支付自2016年11月9日起至实际给付之日止的利息、罚息及复利；2.被告江山支付原告律师费43025元；3.被告天工置业公司对上述债务承担连带责任；4.原告对被告江山抵押的位于句容市宝××镇××大雅××号的房屋享有优先受偿权；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2015年4月26日，被告江山因购买商品房向原告申请贷款，4月27日，原告与被告江山、天工置业公司签订《个人购房担保借款合同》、与江山签订《抵押合�》，约定被告江山向原告贷款71万元，用于购买位于句容市宝××镇××大雅××号房屋，借款期限为360个月，并约定了借款利率、还款方式、违约责任等事项，借款担保方式为阶段性担保和抵押，由阶段性保证人天工置业公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止，承担连带保证责任，由抵押人江山以其购买的该房产作为抵押担保，并于2015年5月5日办理抵押权预告登记。2015年5月8日，原告向被告江山指定的银行账户发放贷款71万元，并转入被告天工置业公司银行账户。自2016年9月9日起，被告江山未按期还款，截至2016年11月8日，案涉贷款剩余本金697006.78元，拖欠利息7494.85元、罚息2.44元、复利5.4元。2016年12月27日，因原告需向法院提起诉讼，原告与江苏天晖律师事务所签订委托代理合同，并支付一审律师代理费43025元。故原告诉至法院，要求判如所请。原告农业银行雨花台支行提交了《个人购房担保借款合同》、《抵押合同》、划款扣款授权书、借款凭证、特种转账凭证、句容市房屋抵押权登记申请书、商品房预告登记证明书、已还贷款明细清单、逾期欠款明细清单、委托代理合同、发票、南京银行小额支付系统专用凭证等证据。被告江山未质证、答辩，亦未提交证据。被告天工置业公司辩称，对于被告江山借款事实由法院认定，如判处天工置业公司承担保证责任，希望在判决中明确对被告江山享有追偿权。认为原告主张的律师费过高，且不是实现债权的必要支出。对原告提交的证据均无异议。被告天工置业公司未提交证据。本院经审理认定事实如下：2015年4月26日，被告江山为购买商品房向原告农业银行雨花台支行申请贷款。4月27日，原告与被告江山、天工置业公司签订《个人购房担保借款合同》，与江山签订《抵押合同》、划款扣款授权书，约定被告江山（借款人）向原告农业银行雨花台支行（贷款人）借款71万元，用于购买位于句容市宝××镇××大雅××号房屋，借款期限为360个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之伍后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自调整后的次年1月1日起调整；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入天工置业公司农业银行账户；还款方式为等额本息还款法，由贷款人按合同约定从借款人指定的银行卡中扣除当月还款额；借款担保方式为阶段性担保和抵押，由阶段性保证人天工置业公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押�人的抵押登记手续时止，承担连带保证责任，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的延迟履行债务利息和延迟履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年；由抵押人江山以其购买的该房产作为抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的延迟履行债务利息和延迟履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；如借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2015年5月5日，被告江山以该购买房屋办理抵押权预告登记，抵押权人为农业银行雨花台支行，债权数额为71万元。另查明，自2016年9月9日起，被告江山未按期还款，截至2016年11月8日，案涉贷款剩余本金697006.78元，拖欠利息7494.85元、罚息2.44元、复利5.4元。2016年12月27日，因原�需向法院提起诉讼，原告与江苏天晖律师事务所签订委托代理合同，并支付一审律师代理费43025元。截至本案法庭辩论终结前，被告江山仍未取得案涉房屋权属证书，亦未办理抵押登记，原告农业银行雨花台支行未取得房屋他项权证。上述事实，有原被告陈述、《个人购房担保借款合同》、《抵押合同》、划款扣款授权书、借款凭证、特种转账凭证、句容市房屋抵押权登记申请书、商品房预告登记证明书、已还贷款明细清单、逾期欠款明细清单、委托代理合同、发票、南京银行小额支付系统专用凭证等证据证实，上述证据经当庭质证，证据来源合法，内容真实，与本案有关联性，本院予以确认。本院认为，原告农业银行雨花台支行与被告江山、天工置业公司签订的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规�，合法有效，双方当事人应按合同约定履行自己的义务，违反合同约定的应承担违约责任。原告按约向被告江山指定的银行账户发放贷款后，被告江山应履行按期还款的合同义务，现江山未按期还款，已构成违约，故原告要求江山提前偿还已发放贷款，并要求其按合同约定支付利息、罚息、复利及为实现债权而支付的律师费等费用，本院予以支持。被告天工置业公司作为案涉借款的阶段性保证人，在借款人江山未取得房屋权属证书，未办理抵押登记手续前，应承担连带保证责任，在借款人江山未清偿借款时，原告有权要求保证人天工置业公司在保证范围内承担保证责任，保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。关于原告主张的就案涉房屋享有优先受偿权，本院认为，《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财�抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”第四十二条规定：“办理抵押物登记的部门如下：……（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；……”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条规定：“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。”被告江山就案涉房屋并未办理房地产权属证书，亦未办理抵押登记，故抵押合同未生效，原告对案涉房屋不享有抵押权，故原告的主张不符合法律规定，本院不予支持。被告江山经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃举证、质证等权利，并应由其承担相应法律后果。�照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告江山应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行贷款本金697006.78元，支付利息7502.69元（含罚息、复利），并自2016年11月9日起按照《个人购房担保借款合同》的约定承担罚息、复利至贷款清偿时止；二、被告江山于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行支付律师费43025元；三、被告句容天工置业有限公司对第一、二判项确定的债务承担连带保证责任，被告句容天工置业有限公司在承担保证责任后，有权向被告江山追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16245元、公告费600元，合计16845元，由被告江山、句容天工置业有限公司负担（原告已预交，两被告在向原告给付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  王 姣人民陪审员  王亚芬人民陪审员  吴同启二〇一七年六月二十三�书 记 员  赵晶晶