四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川15民终2175号
上诉人（原审被告）：黄勇，男，1971年5月出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。
委托诉讼代理人：秦彦林，四川贤辩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宜宾市港亿物业管理有限公司，住所地四川省宜宾市临港经济技术开发区长江北路西段附二段315号3栋415-428号。
法定代表人：陈瑞光，总经理。
委托诉讼代理人：袁俊才，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈益乐，该公司员工。
上诉人黄勇因与被上诉人宜宾市港亿物业管理有限公司（以下简称港亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初4440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄勇上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初4440号民事判决；2.驳回港亿公司的诉讼请求或者发回重审；3.一、二审诉讼费由港亿公司负担。事实和理由：1.本案租赁合同的标的物产权人是亿联置业投资有限公司（以下简称亿联公司），港亿公司受亿联公司委托，以自己的名义对租赁财产进行对外租赁及经营管理，亿联公司才是本案适格当事人，本案遗漏了必须参加诉讼的亿联公司。2.由于港亿公司作为中国西南轻工博览城的经营和管理者，在室内装修时没有公安消防机构申请建设工程消防设计审核、验收，没有向公安消防机构申请消防安全检查，直接导致黄勇一直不能利用该租赁商铺从事经营活动，给黄勇造成经济损失。3.一审法院将建设工程竣工验收时的消防验收认定为开业前的消防安全检查错误。黄勇所在商铺，并没有开业，一审法院认定2014年5月1日开业错误。4.黄勇租赁的商铺因消防不合格，不具备开业条件，不能使用和营业，合同约定的租赁不能起算租赁期，只有开业之日才能作为租赁起算日，一审法院认定租赁期限届满是错误的。5.港亿公司没有申请开业前的消防安全检查，没有按合同投入资金对中国西南轻工博览城市场打造、广告宣传、推广，港亿公司在招租招商时承诺严格按照规划的业态招商，但业态混乱。招商时承诺开通多条公交线路，在道路上建指示牌，并在博览城内安装监控设备，其行为已经构成违约，黄勇在港亿公司申请并通过开业前的消防安全检查验收之前，有理由拒绝支付租金。
港亿公司辩称，我方已经按照合同约定交付了房屋，黄勇也已经使用了房屋，黄勇应当按照合同约定交付租金和物管费。请求二审法院维持原判。
港亿公司向一审法院起诉请求：1.黄勇支付港亿公司租金、物管费等共计213581元；2.黄勇立即退还租赁物，并依据原合同约定的租金、物管费标准支付自合同期满之日起至返还租赁物之日止租赁物占有使用期间的使用费、物管费53394元；3.本案诉讼费由黄勇负担。
一审法院认定事实：位于宜宾临港经济技术开发区间，属亿联公司所有。2014年4月1日，亿联公司与港亿公司签订《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，委托港亿公司对上述商铺对外租赁并实行市场运营和物业管理，委托期限从交房之日起10年，即自2014年4月1日起至2024年3月31日止；亿联公司不向港亿公司收取委托租赁期前三年（自2014年4月1日起至2017年3月31日止）的租金，并无条件同意该期间商铺的使用权、租赁权、收益权、经营权等权益由港亿公司行使和处置，第四年后的租金按季度转付；商铺出租期间产生的物业管理费、市场经营管理费、经营保证金等费用由实际使用人直接支付给港亿公司，亿联公司对商铺租金外的其他收费不享有任何权利等。
2013年9月25日，港亿公司就上述8间商铺与黄勇签订《商业物业租赁合同》约定：黄勇（乙方、承租房）向港亿公司（甲方、出租房）租赁“西南轻工博览城”1幢1054-1061号共8间商铺，面积444.96㎡；租赁期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止,若中国西南轻工博览城实际开业日与租赁期起始日不一致的，以实际开业日为租赁起始日，租赁终止日相应顺延；租金按照36元/㎡/月，合同期内租金共计576668元，甲方免收2013年12月1日至2015年11月30日止的租金；乙方应于2015年9月1日前向甲方一次性缴清租金192223元；乙方应在2013年9月25日前向甲方一次性缴纳经营保证金40000元；乙方租赁商铺的市场物业服务费为4元/㎡/月，乙方共租赁444.96㎡，合计5339元/季度，乙方应按季度向甲方缴纳市场物业服务费（每季度最后一月的20日前缴纳下一季度物业服务费），逾期按每日万分之五收取滞纳金；乙方在进场装修前应缴纳装修保证金4449元（10元/㎡×租赁面积444.96㎡）；租赁期满乙方缴纳的经营保证金在抵扣应由乙方承担的全部费用后，其余部分甲方应于120天内无息全额返还乙方等。在港亿公司和黄勇签订合同后不久，亿联公司对港亿公司作出授权说明，对港亿公司的上述出租权予以追认。
上述合同签订后，港亿公司将商铺交付黄勇经营至今，黄勇只向港亿公司交付了经营保证金40000元。2014年5月1日，中国西南轻工博览城举行了开业典礼。2014年3月13日，黄勇对上述8间商铺申请装修。在合同约定的交租期到期后，经港亿公司多次催收，黄勇一直未缴纳租金及物业服务费。
诉讼中，港亿公司陈述，为降低乙方经营成本，共同培育市场，甲方给予乙方扶持优惠政策，同意免收乙方部分租金，优惠后，黄勇应向港亿公司缴纳租金192223元、物业服务费21358元。庭审中，港亿公司认可黄勇缴纳的经营保证金40000元，可在黄勇上述应缴纳的费用中抵扣。
上述租赁合同到期后，黄勇经营至今，未将租赁商铺退还港亿公司，双方也未续签租赁协议。2014年1月11日，宜宾市公安消防支队临港开发区大队向亿联公司出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定中国西南轻工博揽城1#、2#卖场及3#、8#、25#、30#商务办公楼新建工程，经资料审查，现场拍样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。
一审法院认为，案涉8间商铺的业主（所有权人）已委托港亿公司将商铺对外出租，且委托租赁期间前三年（自2014年4月1日起至2017年3月31日止）商铺的使用权、租赁权、收益权等均由港亿公司行使和处置，虽然港亿公司和黄勇签订合同时，港亿公司并没有取得上述商铺的出租权，但签订合同后，亿联公司对此予以追认，故港亿公司以出租人身份就案涉8间商铺与黄勇签订租赁合同，主体适格。本案所涉房屋宜宾市公安消防支队临港开发区大队已消防验收合格，因此对于黄勇辩称的未经安全检查，不能投入使用和营业的意见，不予采信。港亿公司与黄勇就上述8间商铺所签订的《商业物业租赁合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守。现港亿公司已按约将8间商铺交付黄勇经营，黄勇也应按合同约定于2015年9月1日前向港亿公司缴纳经免租优惠后的租金192223元，现黄勇未向港亿公司支付租金，故港亿公司请求黄勇支付租期内拖欠的租金192223元，符合合同约定，法院予以支持。根据合同约定，黄勇应于2015年9月1日前向港亿公司缴纳第一季度物业服务费，以后的市场物业服务费按季度收取，于每季度最后一月的20日前缴纳下一季度物业服务费。现黄勇的租期已届满，且未向港亿公司缴纳过任何物业服务费，现港亿公司请求黄勇支付12个月的物业服务费21358元（444.96㎡×4元/㎡/月×12个月），符合合同约定及法律规定，法院予以支持。港亿公司认可黄勇缴纳的经营保证金40000元可抵扣应缴纳的租金等，法院予以确认。因此，品迭黄勇已支付的经营保证金40000元后，黄勇还应支付港亿公司租赁期间的租金和物业服务费共计173581元（192223元+21358元-40000元）。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。现双方租赁期已届满，黄勇至今未退还港亿公司租赁物，故港亿公司请求黄勇立即返还租赁物符合上述法律规定，法院予以支持。2014年5月1日，中国西南轻工博揽城开业，根据双方合同约定，租赁期间应以中国西南轻工博览城实际开业日为租赁起始日，租赁终止日相应顺延起，因此双方的租赁期间应从2014年5月1日起至2017年4月30日止。双方合同租期届满后，黄勇应当将所租赁的本案所涉8间商铺返还港亿公司，但黄勇依然占有使用着本案所涉8间商铺，因此黄勇应从2017年5月1日按合同约定支付占用期间的租金和物管费直至其返还租赁物之日的。根据双方合同约定，租赁单价为36元/㎡/月，物业服务费为4元/㎡/月，租赁面积为444.96㎡，因此黄勇占用期间的租金和物业服务费为17798.4元/月。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告黄勇于本判决生效后30日内腾空、退还租赁原告宜宾市港亿物业管理有限公司的位于宜宾临港经济技术开发区间商铺。二、被告黄勇于本判决生效后30日内支付原告宜宾市港亿物业管理有限公司截止2017年4月30日的租金和物业服务费共计173581元。三、被告黄勇于本判决生效后30日内支付原告宜宾市港亿物业管理有限公司从2017年5月1日按17798.4元/月的标准支付房屋占用期间的租金和物业管理费直至其腾空、退还租赁物之日止。四、驳回原告宜宾市港亿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5304元,减半收取为2652元，由被告黄勇承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》的约定，亿联公司委托港亿公司对案涉商铺进行市场运营和物业管理，港亿公司享有该案涉商铺的使用、租赁、收益等权益。港亿公司与黄勇签订的《商业物业租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合同签订后，亿联公司对该合同进行了追认，港亿公司有权对诉争商铺进行出租并获取收益。亿联公司不是案涉租赁合同的相对方，不是必须参加本案诉讼的主体，黄勇称“一审法院遗漏了亿联公司这一诉讼主体”的上诉理由不能成立。
根据港亿公司与黄勇所签订的《商业物业租赁合同》约定：“经免租等优惠后，乙方（黄勇）在合同期内实际应缴租金为192223元。乙方于2015年9年月1日前向甲方（港亿公司）一次性缴清租金192223元”，该合同并未约定租金的计付以开业为条件，故黄勇“称没有开业，不应当支付租金”的上诉理由不能成立。
上诉人黄勇称“港亿公司没有申请开业前的消防安全检查，没有履行招租广告的相关承诺，给自己造成了损失”，但其提供的证据仅能证明港亿公司的物业管理存在瑕疵，并不能证明由此造成了损失，故黄勇以此为由拒付租金和物业费的上诉理由亦不能成立。
综上所述，上诉人黄勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5304元，由上诉人黄勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡 伟
审 判 员 彭晓烽
审 判 员 龙 雨
二〇一七年十二月十二日
法官助理 华 涛
书 记 员 张璐蕾