浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙03民终253号
上诉人（原审被告）：鲍光荣，男，1958年6月5日出生，汉族，住瑞安市。
委托诉讼代理人：周大红、陈勇，浙江安瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱训孟，男，1968年11月24日出生，汉族，住瑞安市。
委托诉讼代理人：杨文清，浙江合一律师事务所律师。
第三人：瑞安市安阳街道下沙塘村股份经济合作社。住所地：瑞安市安阳街道下沙塘村夏城路***号，注册号：330381000038851。
法定代表人：陈文清，社长。
委托诉讼代理人：胡奎，浙江品和律师事务所律师。
上诉人鲍光荣因与被上诉人朱训孟及第三人瑞安市安阳街道下沙塘村股份经济合作社房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院(2007浙03**民初11727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人周大红、陈勇、被上诉人朱训孟及其委托诉讼代理人杨文清、第三人的委托诉讼代理人胡奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鲍光荣上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：上诉人所享有的宅基地使用权与其集体经济组织成员的特定身份相联系，禁止自由转让。上诉人在本案中虽然名义上买房，但实际上是买地。处分房屋同时也处分了宅基地，损害了第三人瑞安市安阳街道下沙塘村股份经济合作社的权益，违反法律法规强制性规定，涉案合同应属无效。被上诉人朱训孟不是第三人的集体成员，也不是涉案房屋的所有权人，无权直接要求上诉人及第三人共同向其支付拆迁补偿。涉案房屋一直由上诉人居住至拆迁，双方并未履行涉案合同。现涉案房屋已经因拆迁灭失，导致合同无效履行，上诉人有权解除合同。且分配计划证实际属于上诉人家庭共有，不能以计划证交付认定双方对涉案合同的内容变更达成一致。上诉人与第三人签订拆迁协议，权利义务应由上诉人承担和享有。第三人对被上诉人之间没有任何权利义务，一审法院判决由第三人向上诉人支付款项没有依据。
朱训孟辩称，农村房屋所用地为农村建设用地，涉案合同没有违反法律法规强制性规定，没有损害集体利益，应属合法有效。被上诉人已经按涉案合同向上诉人鲍光荣支付了房屋转让款，现涉案房屋被拆迁，涉案合同标的已转化为拆迁利益。买卖合同是物权变动的原因行为，未办理过户，不影响合同效力。涉案合同已明确约定拆迁安置后权益归被上诉人享有，上诉人因与第三人瑞安市安阳街道下沙塘村股份经济合作社签订拆迁协议所获得的权益应当归被上诉人享有。第三人颁发的分配计划证由被上诉人持有，且上诉人与被上诉人在该计划证上的出让方及受让方一栏均已签名按印，可见对被上诉人享有拆迁权益达成一致，并得到第三人认可，第三人应直接向被上诉人支付款项。
瑞安市安阳街道下沙塘村股份经济合作社述称，同意上诉人鲍光荣的上诉意见，根据合同相对性原则，第三人没有义务向被上诉人朱训孟支付款项。
朱训孟于2017年10月12日向一审法院起诉请求：（1）判令原告朱训孟与被告鲍光荣于2009年4月5日签订的《房地产买卖合同》合法有效；（2）判令被告鲍光荣、第三人瑞安市安阳街道下沙塘村股份经济合作社共同支付原告房屋拆迁补偿款2336911.2元（180平方米×12982.84元/平方米）；（3）本案诉讼费用由被告及第三人承担。
一审法院认定事实：2009年4月3日，原告朱训孟、被告鲍光荣签订了一份《房屋买尽契》，该合同约定，被告自愿将登记在其名下的位于瑞安市莘塍镇下沙塘村湖滨路4巷10号的一间建筑面积为80平方米的房屋以52万元价格出卖给原告所有，同日，原告即向被告支付定金5万元。同年5月4日，原、被告又签订一份《房地产买卖合同》，该合同约定原告于2009年4月10日支付被告购房款20万元，于2009年4月25日前支付被告购房款24万元，剩余3万元购房款待房产过户后付清。合同签订后，原告分别于2009年4月8日、2009年4月19日、2014年2月21日付清相应购房款20万元、24万元、3万元。因涉案房屋因旧村改造需要拆迁，被告与第三人瑞安市安阳街道下沙塘村股份经济合作社于2016年3月17日签订了旧村拆迁协议书，将涉案房屋由第三人委托瑞安市公共资源交易中心公开挂牌出让，其所获得的土地出让金按计划证的面积分配。根据该协议，第三人共安置给鲍光荣户707平方米，并确认其中180平方米已由被告出卖给原告，同时第三人制作下沙塘村旧村面积分配计划证交原告收执，该计划证载明出让方为被告，受让方为原告，并由二人签名按印，原告则将涉案房屋的房产权证及土地使用权证上交第三人，第三人对上述证件上报职能部门予以注销并对涉案房屋进行了拆迁。2017年1月18日，瑞安市安阳街道下沙塘村安置留用地及旧村改造地块公开出让，拍卖成交价为28.95亿元，折合楼面价每平方米14219元，税后12982.84元/平方米，原告应获得拆迁补偿款2336911.2元。原告多次向第三人催讨，第三人则以原、被告存在纠纷为由拒绝向原告发放上述款项。
一审法院认为，关于合同的效力问题。原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。被告辩称该合同违反《土地管理法》禁止性规定的意见与事实不符，应不予支持。
关于涉案房屋拆迁后的权益归属问题。原告已依合同的约定向被告缴纳了房屋转让款，现涉案房屋已被拆迁，被告已不能履行房屋交付的义务，房地产买卖合同的标的已转化为拆迁权益，因被告已与第三人签订了旧村拆迁协议，其因拆迁所获得的权益应当归原告享有。下沙塘村旧村面积分配计划证作为可以确定土地权属的唯一凭证由第三人颁发并由原告方持有，且原、被告在该计划证上的出让方及受让方一栏均已签名按印，第三人在出具的证明中亦证实该房屋已出卖给原告，可见原、被告对涉案房屋所获得的180平方米的拆迁权益归原告享有已达成一致意见，并已得到第三人的认可。现被告辩称该180平方米的拆迁权益不应由原告享有的意见与事实不符，应不予支持。
关于原告应获得的拆迁补偿款的比例问题。第三人所颁布的《下沙塘村04-6、04-8地块整体出让货币补偿安置方案》第五条规定：旧村面积统一按比率补偿安置。本村村民房屋转让给受让方并已过户的，转让的房屋全额货币安置，超出的金额由原房屋所有人承担，但原房屋所有人与受让方已达成补偿协议的，按协议内容执行。本案中，180平方米的拆迁权益已确认由原告享有，因房屋土地使用权证及产权证已被注销，是否办理过户手续并不是全额货币安置的必要条件，且按比例安置的对象仅限于本村村民，原告作为享有拆迁权益的非本村外来购买户，第三人应当按180平方米的拆迁面积全额予以补偿，即应当支付原告2336911.2元的补偿款，故原告的诉讼请求应予以支持。据此，据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决“一、确认原告朱训孟与被告鲍光荣于2009年4月5日签订的《房地产买卖合同》合法有效。”“二、第三人瑞安市安阳街道下沙塘村股份经济合作社于本判决生效后十五日内支付原告2336911.2元。”“如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“三、驳回原告的其他诉讼请求。”“本案受理费25495元，减半收取12747.5元，由原告自愿负担。”
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人鲍光荣与被上诉人朱训孟签订的《房地产买卖合同》不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。现涉案房屋被拆迁，《房地产买卖合同》标的转化为拆迁权益，且上诉人与被上诉人共同签署了分配计划证，第三人瑞安市安阳街道下沙塘村股份经济合作社出具的书面证明内容也印证了上述买卖过程。故涉案房屋因拆迁所得的180平方米拆迁权益应归被上诉人所有，一审判决判令第三人直接向被上诉人支付补偿款，符合案件实际，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25495元，由上诉人鲍光荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨宗波
审 判 员 刘宏杰
审 判 员 曾 慧
二〇一八年四月二日
法官助理 姜岳良
代书记员 蔡瑞洁