广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终3394号
上诉人（原审被告）：佛山市保利恒信房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：刘文生。
委托诉讼代理人：金三宝，广东循理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何惠仪，广东循理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑旭强，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被上诉人（原审原告）：彭佩玲，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：郑旭强，男，汉族，1972年9月27日出生，住广东省佛山市顺德区，系彭佩玲的丈夫。
原审被告：保利物业管理有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人：周康，该公司总经理。
委托诉讼代理人：莫美华，广东瑶琨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈嘉珩，广东瑶琨律师事务所实习律师。
原审被告：保利物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：胡在新。
委托诉讼代理人：莫美华，广东瑶琨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈嘉珩，广东瑶琨律师事务所实习律师。
上诉人佛山市保利恒信房地产有限公司（以下简称保利地产）因与被上诉人郑旭强、彭佩玲及原审被告保利物业管理有限公司顺德分公司（以下简称保利物业顺德分公司）、保利物业管理有限公司（保利物业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法良民初字第2720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
保利地产上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郑旭强、彭佩玲的诉讼请求，本案一、二审的诉讼费用由郑旭强、彭佩玲承担。事实和理由：（一）涉案车位在约定的交楼时间前已竣工验收备案，符合法定及约定的交付条件，保利地产也在约定的期限内通知郑旭强、彭佩玲接收车位，保利地产没有逾期交房，一审法院认定事实错误。1.涉案车位的交付标准为取得竣工验收备案。根据建筑法第61条第2款、城市房地产管理法第26条、建设工程质量管理条例第16条、关于规范新建商品房交付使用流程的通知的相关规定，房屋经竣工验收合格即可交付使用。本案中，涉案车位在合同约定的交付日前已竣工验收并取得竣工验收备案表，符合交付条件。涉案补充合同第三条第9项约定“该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表”，不违反法律规定的交房标准，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。一审法院认定上述约定降低了保利地产交付不动产的标准，免除自身责任，属于无效条款，没有法律依据。2.保利地产已经在约定的期限内通知郑旭强、彭佩玲接收车位，双方也依约进行了现场接收。（二）郑旭强、彭佩玲提出的问题既不属于主体结构问题，也不会导致涉案车位无法正常使用。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，只有存在“主体结构”质量问题以及“严重影响正常居住使用”的情况，才不符合交付约定，对于主体结构以外的一般质量问题，应在接收车位后由保利地产承担保修责任。如上所述，涉案车位质量合格，即使郑旭强、彭佩玲接收车位时存在其反映的问题，需修复的范围也仅限于加盖铁盖，该影响相对较小，并不会导致涉案车位无法正常使用，因此，郑旭强、彭佩玲拒绝接收车位，依据不足。并且，一审现场勘验时郑旭强、彭佩玲反映的问题已整改修复完毕，即保利地产已经履行了质量保修义务。此外，一审法院一方面在判决书第18页第五段认定“开发商交付的商品房应当是不存在主体结构质量问题及除主体结构质量问题以外的严重影响正常居住使用的质量问题的商品房”，即涉案车位实际上可以交付，购房人不能拒绝接收，另一方面却又认定郑旭强、彭佩玲拒绝接收车位有理，保利地产的行为构成迟延交房，显然自相矛盾。（三）退一步说，即使认定保利地产履行合同存在瑕疵，构成违约，一审认定的违约金计算标准过高，应予调整。保利地产交付的车位存在的质量瑕疵属于保修范围，保利地产交付的行为也仅属于不适当履行合同，并非履行不能，两者性质完全不同。因此，一审法院适用逾期交房的违约责任，以已付房款按日万分之四计付违约金，显然是错误的。并且，即使认定保利地产履行购房合同存在瑕疵，造成郑旭强、彭佩玲发生车位占用使用利益的损失，亦应参照合同地段同类房屋租金标准支付修复期间的租金损失，一审判决以已付房款按日万分之四计付违约金，过分高于造成的损失，有失公平。
郑旭强、彭佩玲辩称：（一）一审法院对保利地产逾期交楼的事实认定清楚，证据充分，有充足的法律依据。1.取得竣工验收备案只是交楼的前提条件之一而非唯一条件，保利地产严重违约。双方签订的商品房买卖合同第九条约定：保利地产应当在2014年05月28日前依照国家和地方人民政府的在关规定将已办理竣工验收备案手续和符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付郑旭强、彭佩玲使用。因此，保利地产交付的房产必须同时满足三个条件：①取得竣工验收备案；②符合合同附件二所规定的装饰和设备标准；③能正常使用。取得竣工验收备案只是交楼的前提条件之一而非唯一条件。双方签订的补充合同是保利地产提供的格式合同，该合同约定“该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表”，排除了郑旭强、彭佩玲按时取得可使用车位的基本权利，违反了《合同法》第三十九条、第四十条的规定，显失公平，且与商品房买卖合同第九条冲突，应归于无效。2.涉讼车位存在无法正常使用的严重安全隐患。截至约定的交付期限2014年5月28日，保利地产交付的车位内有一未加盖的深坑井，对于本身面积不大、使用功能单一的车位来说，存在严重安全隐患，妨碍车位的正常使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，该车位存在严重影响正常居住使用的质量问题，法院可据此解除合同，则更应支持逾期交楼的违约责任。3.违约金按日万分之四的标准计算符合法律规定和合同约定。第一，本案违约金的计算标准符合双方签订的商品房买卖合同的约定，也未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，且该合同是保利地产提供的格式合同，郑旭强、彭佩玲在缔约中处于弱势地位，其合法权利更应受保护。第二，保利地产逾期交付车位，郑旭强、彭佩玲丧失的是占有、使用、收益该车位的多种权益，而不仅仅只是车位租金损失，所以在合同约定了违约金的情况下，不应该简单地直接与同期同地段同类房屋租金相比较来认定约定的违约金是否过分高于造成的损失，况且合同法规定的违约金具有弥补损失和惩罚的双重功能。第三，保利物业顺德分公司在（2015）佛顺法良民初字第2126号案中诉请郑旭强、彭佩玲支付违约金的标准是日千分之五，是本案违约金计算标准的12.5倍，故本案违约金不属于过高。第四，重庆市第一中级人民法院作出的（2014）渝一中法民终字第07680号民事判决维持了日万分之五的违约金标准，江苏省常州市中级人民法院作出的（2014）常民终字第0929号民事判决甚至维持了日万分之八的逾期交楼违约金标准，本案违约金标准并不高。第五，保利地产在逾期交房的情况下要求调整违约金，不符合公平原则和诚实信用原则，一审判决的违约金符合法律规定和合同约定，合法有效。（二）保利地产迟延交楼的违约金应计算至保利地产完成交楼义务之日。郑旭强、彭佩玲对一审法院推定涉案车位的修复时间为2015年10月14日没有异议，没有上诉是为了节约诉讼资源，减少双方矛盾。但实际上郑旭强、彭佩玲至今仍未再接到保利地产的收楼通知，也未收到进出车位的出入卡，郑旭强、彭佩玲不存在不积极配合收楼的行为，根据保利地产提供的《保利中某收楼流程图》可以看出，未通知业主复检证明收楼手续未办理完毕，所以请求法院认定保利地产迟延交付的违约金计算至保利地产按收楼流程履行交楼义务并实际完成交楼行为之日。（三）保利地产上诉没有新的理由和证据，而且存在一些错误，是为了故意拖延时间，浪费诉讼资源。（四）一审判决以涉案车位存在严重质量问题影响正常居住使用为由，认定保利地产构成了延迟交楼并承担相应违约责任，是法院在充分听取双方当事人的陈述，认真审查双方当事人的证据，并到现场进行认真勘验后依法做出的判决。
保利物业顺德分公司、保利物业公司述称：保利地产交付的车位没有质量问题，只是车位周边环境存在瑕疵，但不影响车位的正常使用。郑旭强、彭佩玲在使用时注意小心即可，其主张的法律不适用于本案。应当认定郑旭强、彭佩玲于2014年5月28日收楼并开始支付物业管理费。
郑旭强、彭佩玲向一审法院起诉请求：1.保利地产立即修复保利中某花园615号车位的所有瑕疵，确保交付的房产能正常使用，尽快履行交付责任；2.保利地产承担违约责任46648元（计算方法：自2014年5月29日开始按日以已交付房价款万分之四的标准计算至2015年9月30日，后续违约金要求按照上述标准计算至正常交楼为止）；3.保利物业顺德分公司对上述赔偿承担连带责任，另行赔偿损失20501.8元（计算方法：自2014年5月29日开始以已交付房价款按郑旭强、彭佩玲购买车位金穗信用卡贷款折算年利率6.4167%的标准计算至2015年9月30日，后续赔偿金要求按照上述标准计算至正常交楼为止）；4.本案诉讼费由保利地产、保利物业顺德分公司、保利物业公司承担。
一审法院认定事实：郑旭强、彭佩玲与保利地产于2013年8月3日签订了商品房买卖合同一份，约定由郑旭强、彭佩玲向保利地产购买位于大良街道办事处保利中某花园615号车位（权属证号为201300XXX3），面积为12.67平方米，价格为238000元，合同约定车位的交付时间为2014年5月28日前，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交予乙方使用，按下列第1中方式处理：1.（1）逾期不超过90天，自本合同第九条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90天后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的10%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之四的违约金。
2013年8月3日，双方另外签订了补充合同一份，约定“该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表，达到该交付条件后，乙方应当按照约定时间及时办理收楼手续，若出现质量保证书中的质量问题，均属于质量保修范围，不影响该商品房的交付，甲方应按照买卖合同第十八条承担保修责任。如乙方以此问题拒收该商品房的，视为由于乙方原因未能按期交付”
2014年5月24日，保利地产通过快递形式向郑旭强、彭佩玲发出615车位收楼通知书一份，通知郑旭强、彭佩玲收楼。郑旭强、彭佩玲收到通知后至615车位处进行验收，验收时发现车位后方靠墙处有一深坑井未加盖密封，并向保利地产、保利物业顺德分公司相关工作人员反映。
另查，保利物业顺德分公司系涉案小区的物业管理公司，保利物业顺德分公司系保利物业公司下属分公司。
2015年12月3日庭审结束后，一审法院组织双方当事人至涉案的615号车位进行现场勘验，勘验现场车位后方靠墙处有一连通管道的坑井，井口已被加盖铁盖密封。
以上事实，还有一审法院开庭笔录在案佐证。
一审法院认为，郑旭强、彭佩玲与保利地产签订商品房买卖合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，双方应受其约束。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持……”之规定可以看出，开发商交付的商品房应当是不存在主体结构质量问题及除主体结构质量问题以外的严重影响正常居住使用的质量问题的商品房。本案应适用上述规定。根据双方签订的销售合同约定，保利地产应于2014年5月28日前交付符合法定与约定标准的车位。但至约定的交付期限，保利地产交付的车位后部有一未加盖深坑井，该坑井的存在显然妨碍了车位的使用，存在安全隐患，郑旭强、彭佩玲以此为由拒绝收楼有理，保利地产的行为构成了迟延交楼，应承担相应的违约责任。由于至2015年12月3日现场勘验时，该坑井已加盖了铁盖，故已不存在影响使用的情况，郑旭强、彭佩玲在第一项诉讼请求中要求瑕疵修复的主张已被实际履行，已不具有判决支持的事实依据。关于该坑井的确切修复时间，该修复时间的举证责任本应在保利地产一方，其并未提供相应证据证明其何时修复该坑井问题，应承担举证不能的不利后果。但因郑旭强、彭佩玲所举的录音中显示其在2015年10月14日曾与保利物业顺德分公司就坑井修复问题进行了交涉，因及时收楼既系郑旭强、彭佩玲权利亦属义务，郑旭强、彭佩玲作为合同的一方也应积极配合保利地产履行收楼义务，但郑旭强、彭佩玲与保利地产交涉后未提供进步一证据证明在2015年10月14日该坑井仍处于未密封状态，对此一审法院推定修复时间为2015年10月14日，迟延交付的违约金应据此计算至2015年10月14日。根据合同约定，保利地产迟延交付标的物，应按照郑旭强、彭佩玲支付的价格238000元为本金按照日万分之四从约定交付期限的次日即2014年5月29日起计至2015年10月14日，计得违约金为47980.8元，超出部分，缺乏依据，一审法院不予支持。
至于保利地产抗辩认为双方在补充协议中约定了该不动产的唯一交付条件为取得竣工验收备案表，该补充协议系保利地产提供的格式合同，作为开发商应当在约定期限内交付符合标准，不存在影响使用的严重质量问题的不动产，在车位这种本身面积不大，使用功能单一的不动产交付时存在如此明显的未密封坑井，显然会妨碍车位的正常使用，上述约定明显降低了保利地产交付不动产的标准，免除其自身责任，该条款依法应属无效，保利地产的该抗辩理由，于法无据，一审法院不予支持。
至于保利物业顺德分公司、保利物业公司的责任问题，经审查，一审法院认为保利物业顺德分公司、保利物业公司在本案中不需要承担责任，理由如下：首先，本案系商品房销售合同纠纷，郑旭强、彭佩玲以迟延交付为理由要求保利地产承担违约责任，保利物业顺德分公司、保利物业公司并非销售合同的相对方，而是涉案物业的物业服务公司，系物业服务合同的一方主体，两者不属于同一法律关系；其次，郑旭强、彭佩玲主张迟延交楼，一审法院在上述已确认了保利地产存在迟延交楼情况至2015年10月14日，在存在迟延交楼的情况下，因郑旭强、彭佩玲并未接收涉案车位，故其与保利物业顺德分公司之间并未就该车位发生物业服务合同的权利义务关系，物业服务合同的双方仍为保利地产与保利物业顺德分公司，故郑旭强、彭佩玲无权依据物业服务合同向保利物业顺德分公司、保利物业公司主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、保利地产应于判决发生法律效力之日起十日向郑旭强、彭佩玲支付迟延交楼违约金47980.8元；二、驳回郑旭强、彭佩玲的其他诉讼请求。一审受理费739.37元，由郑旭强、彭佩玲负担205元，由保利地产负担534.37元。
本院二审期间，保利地产、保利物业顺德分公司、保利物业公司没有提交新证据；郑旭强、彭佩玲提交了（2015）佛顺法良民初字第2126号案的起诉状副本和应诉通知书，拟证明保利物业顺德分公司在该案中诉请郑旭强、彭佩玲支付违约金的标准为日千分之五，是本案违约金计算标准的12.5倍，故本案违约金不属于过高。保利地产质证认为：对真实性无异议，对证明内容有异议，该案诉请的违约金是依据双方的物业服务合同约定，与本案逾期交楼违约金是两个概念，不能证明郑旭强、彭佩玲主张的证明内容；保利物业顺德分公司、保利物业公司质证认为：对真实性无异议。
经审查，郑旭强、彭佩玲提交的上述证据不能证明其主张的证明内容，本院不予确认。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：根据郑旭强、彭佩玲的起诉状和保利地产在一审出具的情况说明，郑旭强、彭佩玲系于2014年5月28日办理接收车位手续时发现涉案车位后方靠墙处有一深坑井未加盖密封。双方在二审中确认郑旭强、彭佩玲至今未办理接收车位手续，保利地产确认该深坑井属于涉案车位的面积。
本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条第一款规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，故本院围绕上诉人保利地产的上诉请求审理本案。根据上诉人保利地产的上诉请求和被上诉人郑旭强、彭佩玲的答辩意见以及原审被告保利物业公司、保利物业顺德分公司的陈述意见，归纳本案二审的争议焦点为：一、保利地产是否存在逾期交付涉案车位的违约行为；二、如保利地产存在逾期交付涉案车位的违约行为，其应向郑旭强、彭佩玲承担何种违约责任。
一、关于保利地产是否存在逾期交付涉案车位的违约行为的问题。
根据双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，保利地产应在2014年5月28日前将已办理竣工验收备案手续并符合该合同附件二所规定的装饰和设备标准且能正常使用的商品房交付给郑旭强、彭佩玲使用。根据已查明的事实，双方对涉案车位已在约定时间内办理竣工验收备案手续并无异议，郑旭强、彭佩玲系于2014年5月28日办理接收车位手续时发现涉案车位后方靠墙处有一深坑井未加盖密封，并以此拒绝接收涉案车位，主张保利地产未按照合同约定交付能够正常使用的车位，构成逾期交付。因此，本案关键是判断保利地产于2014年5月28日交付涉案车位的行为是否符合法律规定和合同约定。本院认为，该交付行为不符合法律规定和合同约定，理由是：
首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”和第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，保利地产交付的车位应不存在主体结构质量不合格不能交付使用的情况，亦不应存在严重影响正常居住使用的质量问题；其次，双方合同亦约定交付的车位须能正常使用，但本案车位存在的未加盖深坑井显然妨碍涉案车位的正常使用，且存在安全隐患，不符合前述司法解释的规定和双方的合同约定。最后，关于保利地产辩称双方签订的补充协议约定车位的唯一交付条件是取得竣工验收备案表，保利地产的交付行为符合合同约定的问题，因补充协议系保利地产为了重复使用而预先拟定并提供，其中包含了“该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表”的格式条款。该条款内容相对于双方签订的商品房买卖合同中关于交付条件的约定而言，降低了保利地产的交付标准，同时，工程的竣工验收仅是对涉案房屋所在的整个工程进行的验收，具体到涉案房屋的交付标准还应当符合上述司法解释规定的房屋不存在主体结构质量不合格或者严重影响正常居住使用的质量问题的规定，故该合同条款系免除保利地产自身责任的条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该格式条款无效，保利地产以该格式条款为由主张其交付行为符合合同约定的主张不成立，本院不予支持。
综上，因保利地产于2014年5月28日交付涉案车位的行为不符合法律规定和合同约定，郑旭强、彭佩玲以此为由拒绝接收车位具有正当理由。保利地产未在约定的时间内履行交付符合法律规定和合同约定的车位的义务，构成逾期交付，应承担相应的违约责任。
二、关于保利地产应向郑旭强、彭佩玲承担的违约责任
根据双方签订的商品房买卖合同第十条第一款的约定，买受人逾期交付车位超过90天的，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。
如前所述，保利地产已构成逾期交付。鉴于郑旭强、彭佩玲至今未办理接收车位手续，但一审期间法院实地勘查时涉案车位的深坑井已修复，而保利地产作为履行义务的一方未能提供证据证明其履行修复义务的具体时间，一审法院根据郑旭强、彭佩玲提供的其在2015年10月14日与保利地产就坑井修复问题进行交涉的录音证据，推定修复时间为2015年10月14日，并将该日认定为保利地产履行交付义务的时间，同时将保利地产逾期交付的违约金计算至该日，处理恰当。因郑旭强、彭佩玲已支付购买涉案车位的价款238000元，且未主张解除合同，保利地产逾期交付已超过90日，根据前述合同约定，保利地产应从约定交付期限的次日即2014年5月29日起至2015年10月14日止以238000元为本金按照日万分之四的标准支付违约金，计得违约金为47980.8元。
保利地产抗辩称涉案合同关于违约金的计算标准约定过高，请求予以调整，对此，本院认为，双方在签订涉案合同时约定了保利地产逾期交付的违约金计算标准，保利地产对逾期交付应承担的违约责任应具有合理预期，该责任并未超出保利地产签订合同时应预见的范围。现保利地产主张违约金计算标准明显过高，一方面并未提供证据证明由该违约金计算标准计得的违约金数额明显高于郑旭强、彭佩玲实际遭受的损失，另一方面该违约金调减请求亦与双方签订合同时约定违约金的目的明显不符。一审法院根据该违约金计算标准的约定判令保利地产支付违约金47980.8元，符合双方约定，本院对保利地产的该上诉主张不予支持。
综上，保利地产的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费999.52元，由上诉人佛山市保利恒信房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年九月五日
书 记 员 许佩珊