广西壮族自治区桂平市人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0881民初5675号原告:梁树新，男，1981年5月29日出生，汉族，住桂平市。委托诉讼代理人:张桂强,广西理维律师事务所律师。委托诉讼代理人:谢有校,广西理维律师事务所律师。被告:黄俊惠，男，1973年3月30日出生，汉族，住桂平市西山镇县。被告:辛爱玲，女，1969年12月12日出生,汉族，住桂平市。原告梁树新诉被告广西桂平市富天投资开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月4日作出（2016）桂0881民初1894号民事判决书，被告广西桂平市富天投资开发有限公司不服，向贵港市中级人民法院提出上诉，贵港市中级人民法院经审理后认为该案违反法定程序，于2016年11月1日作出（2016）桂08民终945号民事裁定书，裁定撤销本院（2016）桂0881民初1894号民事判决书，发回本院重审。本院于2016年11月3日重新立案后，原告梁树新申请将原案被告广西桂平市富天投资开发有限公司变更为本案被告黄俊惠、辛爱玲，本院依法予以准许。原告梁树新与被告黄俊惠、辛爱玲商品房销售合同纠纷一案，本院依法另行组成由审判员李羿担任审判长，代理审判员黄君玉和人民陪审员李霞参加的合议庭，于2017年2月21日公开开庭进行了审理。原告梁树新的委托代理人张桂强、谢有校，被告黄俊惠到庭参加诉讼。被告辛爱玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁树新向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与两被告签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令两被告返还购房款125000元给原告;3、判令两被告支付资金占用费11100元给原告（以本金185000元为基数，按年利率6%计算，时间从2015年3月31日起计至2016年3月30日止，以后资金占用费计至返还完毕时止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与两被告于2015年2月28日签订《商品房买卖合同》，合同约定：一、出卖人(被告)将其在桂平市西山镇大起村2队平垌塘开发的一套商品房出卖给买受人(原告)；二、商品房坐落5单元503号，面积l40平方米；三、商品房单价为2400元／平方米，总金额为336000元；四、付款方式为分期付款；五、商品房交付期限：出卖人应当在2015年8月30日前交付房屋给买受人…。签订合同后，原告在2015年2月28日、3月2日、3月30日分别支付了60000元、100000元、25000元，共185000元给被告，被告收到购房款后出具收据给原告。但约定交付商品房期限到后，被告没有交付房屋给原告。经原告调查，才知道被告开发的商品房并没有取得有关部门核发的合法证件，该商品房属小产权房，不能出卖，不受法律保护。之后，原告要求被告解除合同，返还购房款，被告同意解除合同，并于2016年2月6日返还了60000元购房款给原告，剩下的125000元至今未返还，原告多次催讨未果。综上所述，原告认为被告出卖的商品房没有取得有关部门批准，双方签订的《商品房买卖合同》违反了法律强制性规定，应属无效，同时被告应返还购房款，并支付资金占用期间的利息给原告。为此，原告向法院提出诉讼，并提出上述诉讼请求。被告黄俊惠辩称，本案与其关系不大，其不是该房地产的老板，该房地产是被告辛爱玲开发的小产权房，其只是帮辛爱玲在合同上签了一个字，只是一个在场人，原告所交的房款均是辛爱玲所收，且其没有收到任何人的钱，其不应该作为本案的被告，也不应承担任何责任。被告辛爱玲未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《银行汇款凭证》、《收款收据》等证据。被告黄俊惠对原告提供的《商品房买卖合同》没有异议，本院依法确认合同的真实性；对原告提供的《银行汇款凭证》、《收款收据》，认为不是其经手，不清楚原告与辛爱玲之间的交易。被告没有提供相反的证据推翻《银行汇款凭证》、《收款收据》的真实性，本院依法确认该证据的真实性。本院经审理认定事实如下：被告黄俊惠、辛爱玲以“广西桂平市富天投资开发有限公司”的名义与原告梁树新于2015年2月28日签订《商品房买卖合同》（楼盘投资公司：富天地产），合同约定：出卖人(被告)将其开发的位于桂平市，面积l40平方米）出卖给买受人(原告)；商品房单价为2400元／平方米，总金额为336000元；付款方式为分期付款；出卖人应当在2015年8月30日前交付房屋给买受人。被告辛爱玲在合同的“出卖人”一栏签名确认，被告黄俊惠在“法定代表人”一栏签名确认，但合同并没有加盖“广西桂平市富天投资开发有限公司”的公章。签订合同后，原告分别于2015年2月28日、3月2日、3月30日支付了购房款60000元、100000元、25000元，合计185000元给被告辛爱玲，被告收到购房款后出具了《收据》给原告收执。至今被告没有交付上述房屋给原告。另查明，“广西桂平市富天投资开发有限公司”并未经工商登记，该公司实际并不存在，两被告开发上述商品房至今没有办理商品房预售许可证明。在合同约定的交房期满后，被告未能交房给原告，原告曾要求被告解除合同，返还购房款，被告辛爱玲于2016年2月6日返还了60000元购房款给原告，剩下的125000元至今未返还。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，约定出卖人将尚未建成或己竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款，具备商品房买卖合同的主要内容，为商品房买卖合同性质。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。从签订合同起至起诉前被告没有取得商品房预售许可证明，且两被告以没有经工商登记的“广西桂平市富天投资开发有限公司”与原告签订合同，实际是其个人的行为，两被告作为个人没有开发房地产的相关资质。因此，两被告与原告订立的《商品房买卖合同》无效。故原告主张请求确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》无效，符合法律规定，本院依法予以确认。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力,即该《商品房买卖合同》从订立时无效，始终无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方均有过错的，应各自承担相应的责任。本案原、被告签订的该《商品房买卖合同》本院依法确认为无效合同，因此，被告应当将已收取的购房款125000元（185000元-已退还的60000元）返还给原告，故原告请求两被告返还购房款125000元，于法有据，本院予以支持。本案导致合同无效的原因为出卖人没有取得开发房地产的相关资质，也没有取得商品房预售许可证，出卖人即两被告存在过错，因此，两被告应当将已收取的购房款返还给原告外，还应当赔偿原告因此造成的损失，该损失即被告占用原告资金的相应利息。故原告请求被告支付资金占用费给原告，符合法律的规定，本院依法予以支持。但资金占用费，应以尚未返还的购房款为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，即以185000元为基数，从2015年3月31日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至2016年2月6日止；以125000元为基数，从2016年2月7日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至付清时止。至于被告黄俊惠辩称其不是该房地产开发的老板，其在合同上签字只是当在场人，其没有收取原告的购房款，不应该承担任何法律责任。对此，本院认为，根据合同的相对性，被告黄俊惠作为具有完全民事行为能力人，其在该合同上“法定代表人”一栏签名应当承担相应的法律责任，至于被告黄俊惠与被告辛爱玲之间是否存在其他法律关系，与本案没有关联，两被告作为合同的出卖人，对外应当承担共同还款责任，且被告黄俊惠在原一审的时候作为“广西桂平市富天投资开发有限公司”的法定代表人出庭已经承认同意原告的第一、二项诉讼请求，故被告黄俊惠的上述辩解意见，与事实及法律规定不符，本院不予采信。被告辛爱玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告梁树新与被告黄俊惠、辛爱玲于2015年2月28日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告黄俊惠、辛爱玲应共同返还购房款125000元给原告梁树新；三、被告黄俊惠、辛爱玲应支付资金占用费(其中以185000元为基数，从2015年3月31日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至2016年2月6日止；以125000元为基数，从2016年2月7日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至付清时止)给原告梁树新；四、驳回原告梁树新的其他诉讼请求。本案受理费3122元(原告已预交)，由被告黄俊惠、辛爱玲共同负担。上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费3122元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部，帐号：20×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 羿代理审判员  黄君玉人民陪审员  李 霞二〇一七年二月二十七日书 记 员  黄小钊