广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第119号
上诉人（原审被告）：罗剑平，男，住所地：广东省兴宁市。
委托代理人：胡桂芬，广东法丞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄晓峰，男，住所地：深圳市罗湖区。
委托代理人：禄振强，广东华途律师事务所律师。
原审被告：深圳福达恒业企业管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人：林波涛，总经理。
委托代理人：胡桂芬，广东法丞律师事务所律师。
上诉人罗剑平因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第927号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查�：一、罗剑平于2013年3月4日取得位于深圳市罗湖区嘉宾路20号爵士大厦30x房产的《房地产证》，房屋用途为商业，房屋建筑面积为1813.97平方米。其后，罗剑平向产权登记部门申请将爵士大厦30x房分户。涉案的爵士大厦30x4号房产（以下简称涉案房产）即为从爵士大厦30x房分出的小商铺，产权登记部门核准分户时间为2014年3月7日，房屋用途为商业，房屋建筑面积为11.06平方米。二、2013年7月30日，深圳福达恒业企业管理有限公司（以下简称福达公司）以罗剑平委托代理人的名义，与黄晓峰签订《商铺认购书》，约定：黄晓峰向罗剑平认购涉案房产，认购价为715367元，房屋建筑面积为11.22平方米，定金为5万元；《商铺认购书》第四条第4.1款约定，出售方已向认购方出示该商铺及其所在楼层平面图、《商铺买卖合同》（包括其附件或补充协议）、《租赁合同》等全部签约范�，并已将该商铺的产权状况、抵押、租赁等清楚告知认购房。认购房已阅读并理解上述文件资料，清晰了解该商铺产权情况及土地使用年限情况等；并到现场查看，对该商铺现状（包括但不限于梁柱或管道分布等空间结构及其他属性）及交易条件充分了解，并无异议；《商铺认购书》第四条第4.3款约定，如认购方未按本（认购书）约定期限与出售方签订《商铺买卖合同》或未按时足额支付购房款，从逾期全面履行合同义务之日起，本《商铺认购书》解除，出售方可将该商铺出售给第三方而无需另行通知认购方，且已收定金作为违约金不予返还。罗剑平与福达公司之间的委托书经公证处公证。2013年8月16日，黄晓峰作为买受人，与罗剑平作为出卖人，福达公司作为保证人，签订《商铺买卖合同》，合同约定，黄晓峰向罗剑平购买涉案房产，房价款总金额为715367元；2013�8月16日支付全部房价款的20%，2013年9月10日支付全部房价款的7%，2013年10月10日支付全部房价款的33%，余下房价款通过银行贷款支付；合同第五条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，则按下列方式处理：（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，每逾期一日，买受人按应付房价款的1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除合同，若出卖人选择解除本合同的，可将买受人已付房价款作为违约金没收。若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，每逾期一日，买受人应按欠付金额1.5‰向出卖人计付违约金；合同第十三条约定，保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。三、黄�峰向罗剑平支付款项的情况是：2013年7月30日支付定金5万元，8月7日支付购房款3万元，8月16日支付购房款63153元，10月8日支付购房款5万元，以上合计193153元。此后，黄晓峰未再向罗剑平支付购房款。目前，罗剑平亦未将涉案房产交付黄晓峰使用。四、一审庭审中，经原审法院多次释明，黄晓峰表示即使其违约成立且要承担违约责任，其亦坚持要求解除房屋买卖合同；罗剑平则表示，不同意解除房屋买卖合同，不要求黄晓峰承担合同解除违约责任而坚持要求黄晓峰继续履行房屋买卖合同。
黄晓峰诉讼请求：1、解除黄晓峰、罗剑平双方签订的《商铺认购书》和《商铺买卖合同》；2、罗剑平立即向黄晓峰返还购房款193153元；3、福达公司对罗剑平返还购房款承担连带责任；4、本案诉讼费由罗剑平、福达公司承担。
原审法院认为：黄晓峰与罗剑平签订的《商铺认购书》�《商铺买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商铺认购书》与《商铺买卖合同》签订后，黄晓峰未依约向罗剑平支付购房款项，该行为构成违约。黄晓峰诉称罗剑平采用欺骗手段销售房产，但《商铺认购书》明确约定黄晓峰“知悉产权状况，并到现场查看，对该商铺现状及交易条件充分了解，并无异议”，黄晓峰亦与罗剑平本人签订正式的《商铺买卖合同》，黄晓峰该诉讼主张证据不充分，对该诉讼主张原审法院不予采纳。导致《商铺认购书》与《商铺买卖合同》至今未履行完毕的原因在于黄晓峰未依约支付购房余款，黄晓峰是违约方，罗剑平是守约方。本案的焦点是，黄晓峰作为违约方，是否有权要求解除《商铺认购书》与《商铺买卖合同》。就该争议焦点，原审法院认为，我国《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。根据该规定，在合同无法继续履行或强制履行成本过高的情形下，强制履行是非理性的选择，违约方可以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除，违约方主张合同解除应予支持。本案中，黄晓峰在庭审中表明即使其违约事实成立且应承担违约责任，其亦坚持要求解除房屋合同，不愿继续履行房屋买卖合同，房屋买卖合同事实已不可能继续履行，因此，黄晓峰虽为违约方，但其诉请解除合同符合前述规定，原审法院予以支持。合同解除后，罗剑平应将收取的购房款项退还黄晓峰，因此，黄晓峰要求罗剑平退还购房款193153元的诉讼请求，原审法院予以支持。《商铺认购书》明确约定“保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任”，因此，福达公司依约应向黄晓峰承担款项返还的一般保证责任，黄晓峰要求福达公司承担款项返还的连带责任的诉讼请求依据不足，原审法院不予支持。黄晓峰作为房屋买卖合同解除的违约方，应向罗剑平承担相应的违约责任，但罗剑平在本案中未就黄晓峰违约责任承担问题提出反诉，基于不诉不理的原则，原审法院在本案对黄晓峰违约责任承担问题不作处理，罗剑平可另循法律途径解决。据此，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除黄晓峰与罗剑�签订的《商铺认购书》及黄晓峰与罗剑平、深圳福达恒业企业管理有限公司签订的《商铺买卖合同》；二、罗剑平应于本判决生效之日起十日内向黄晓峰退还购房款项193153元，深圳福达恒业企业管理有限公司对款项退还承担一般保证责任；三、驳回黄晓峰的其他诉讼请求。如未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案受理费2082元，由罗剑平承担。
罗剑平不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、驳回黄晓峰全部诉讼请求；3、黄晓峰承担一、二审受理费。事实与理由：原审适用法律错误。第一，原审判决适用《合同法》第四十四条第一款及第六十条第一款，即认为《认购书》、《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，当�人应当按照约定全面履行自己的义务，却判决罗剑平返还所收取的全部房价款，完全无视《商铺买卖合同》的法律效力，无视双方的《商铺买卖合同》中关于由非违约的罗剑平一方没收全部已付房价款的约定，直接支持合同当事人一方无故不履行合同，直接损害守约方的守约利益。第二，原审适用《合同法》第一百一十条第（一）款错误。首先，原审法院认定债务事实上无法履行的唯一依据，是黄晓峰单方面拒绝继续履行的陈述，没有任何关于履行能力的旁证。其次，私法领域，当事人的约定优先。黄晓峰、罗剑平双方在合同中约定了相关的合同解除和违约责任承担情形，关于违约方能否要求解除合同，双方的约定并未给予违约方解除合同的权利，《合同法》更无明确的规定。再次，原审法院既认为“违约方可以承担违约责任的代价换取对合同履行义务的免除”，即说明即使适用《合同法》第一百一十条第（一）款进行解除合同是有先决对价条件的，而原审法院在没有确定对价条件的前提下，就允许合同解除，即使原审法院选择法律规范正确，所做出的判决推导也是错误的。第三，本案没有出现约定的可以单方解除合同的事由，也没有《合同法》第九十四条规定的单方解除合同的事由，标的的房屋可以交付使用，具备合法产权，可以过户至黄晓峰名下，双方的《商铺买卖合同》完全可以继续履行，双方的合同目的完全可以顺利实现。双方的交易完全具备事实上可以继续履行的条件。第四，原审判决一旦生效，将产生恶劣的社会效果。黄晓峰购买商铺是投资行为；本身具有商业风险，黄晓峰作为完全民事行为能力人，早对此充分了解，但合同履行了一两年，黄晓峰却可以没有任何约定或法定的理由，就解除合同，完全不负任�投资风险，明显有违诚实信用和公平原则。最后，原审判决关于诉讼费的承担，显失公平。罗剑平在履行合同过程中是守约方，本案完全是因为黄晓峰的行为引起的，受理费应由黄晓峰承担。综上，原审判决适用法律错误，判决显失公平，特上诉至贵院，请依法改判，维护诚信守约一方当事人的合法权利和利益！
二审审理过程中，罗剑平补充上诉理由如下：一、原审判决适用法律错误，本案不能使用《合同法》第一百一十条的规定。二、罗剑平发现，黄晓峰出入有名车代步，出入高尚住宅区，完全具备履行合同的经济能力。原审认为合同事实上无法继续履行，没有事实依据。
黄晓峰口头答辩如下：原审判决结果正确，但判决理由部分认为黄晓峰是违约方错误。根据黄晓峰于2014年12月31日向深圳市规划和国土资源委员会查询的信息可以看出，2013年6月18日，政府主�机关规划国土委就已经向本案实际销售人福达公司发出《责令停止违法行为通知书》，政府主管机关认为罗剑平的销售行为非法，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和《深圳经济特区房地产转让条例》第三十条的规定，上述规定均要求现售房地产应该取得房地产权利证书，黄晓峰作为普通的中国公民有充分的理由相信政府，认可政府的行为，虽然购买涉案商铺当时没有取得该份材料，但黄晓峰听说罗剑平的销售行为和产权存在问题。现有证据证明传言不虚。原审认为《商铺认购书》明确约定黄晓峰知悉产权状况等内容是格式条款，罗剑平并无任何证据显示其向黄晓峰出示过相关的产权证明，在原审庭审当中罗剑平也当庭承认其原来的大证也并不在其手上，没有大证和小证，其如何向黄晓峰出示其产权状况，原审认定该事实错误。罗剑平的销�行为是多年前社会上出现的返租销售的违法行为，早已被政府机关明令禁止，且罗剑平大铺拆分小铺的销售行为是近两年来广东省新出现的一种新型商业骗局，罗剑平违反国家法律、违反政府政策，违反交易行为中诚实信用原则，故意隐瞒与订立涉案合同有关的重要事实和提供虚假情况，也违反我国《合同法》的规定。黄晓峰多次要求与罗剑平解除涉案合同，罗剑平采取一系列的欺诈行为，继续骗取黄晓峰的钱款，拒不退还。黄晓峰要求与罗剑平解除涉案合同是有法律依据且合法的。综上，恳请驳回罗剑平的上诉请求，维持一审判决。
本院经审理查明，双方签订的买卖合同第一十条约定，在买受人按合同约定向出卖人缴清全部房款之日起220个工作日内，由买卖双方共同向深圳市房地产权登记中心申办涉案房产的交易过户手续。
原审查明的其他事实属实，本院予�确认。
二审审理过程中，黄晓峰确认，公安机关没有对黄晓峰举报的罗剑平实施商业诈骗的行为进行立案。
本院认为：本案为房屋买卖合同关系。根据罗剑平的上诉请求和黄晓峰的答辩意见，本案的争议焦点为涉案合同是否达到法定的或者约定的解除条件，是否应当被解除。本院认为，根据一审查明的事实，黄晓峰没有按照合同支付购房款，已经构成违约。罗剑平出卖涉案房产，在本案中并没有违约行为。黄晓峰虽然称罗剑平在销售涉案房产过程中有商业诈骗行为，但公安机关和政府有关部门并没有对此作出认定，因此，本院对黄晓峰诉称的该项内容不予认定。《合同法》第九十四条规定的合同解除权的实施主体是守约方，违约方不享有该条规定的合同解除权。虽然黄晓峰的违约已经达到了合同约定的解除条件，但作为享有解除权的罗剑平在本案中明确要求继续履行合同，没有主张解除合同，因此，涉案合同不能解除，应当继续履行。黄晓峰要求解除合同的请求不能得到支持，黄晓峰的有关请求应予以驳回。
综上，原审适用法律错误，本院予以纠正。罗剑平的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第927号民事判决；
二、驳回黄晓峰的诉讼请求。
一、二审案件受理费共计6246元，由黄晓峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年三月五日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共�国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处�：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。