北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第11635号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号。
法定代表人郑连群，总经理。
委托代理人郭姗姗，女，1982年9月2日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李琨，女，1960年9月24日出生。
委托代理人李洋，北京市昆仑律师事务所律师。
上诉人北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生北方开发公司）因与被上诉人李琨商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第16889号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李琨在一审法院起诉称：2010年5月30日，我与合生北方公司签订《商品房预售合同》一份，约定由我购置位于本市通州区马驹桥镇×商务楼12层1209号房屋，房屋总价3135149元。购置该房屋时我向中国光大银行股份有限公司中关村支行办理了按揭贷款，该行也已实际放款至合生北方开发公司处。后因合生北方开发公司逾期交房，双方通过诉讼解除了房屋买卖合同。但在银行放款后我已开始实际偿还房屋贷款，此部分应属因合生北方开发公司过错致我产生的经济损失，应由其赔偿。现我诉至法院，要求合生北方开发公司赔偿我上述经济损失270806.79元。
合生北方开发公司在一审法院辩称并反诉称：李琨要求我公司给付的钱款并无事实和法律依据，我公司部分不予认可。第一，双方签订《商品房预售合同》后，李琨申请按揭贷款，我公司实际收到中国光大银行股份有限公司中关村支行发放贷款1560000元。后双方通过诉讼解除合同，我公司应银行的要求履行保证责任及时退还了贷款本金1434441.23元，并代李琨支付利息（包括罚息）43282.37元，仅余82276.4元在己方手中未实际退还。第二，我公司在解除合同的诉讼中已被判令因逾期交房赔偿违约金，本案基于同样的违约事实要求再行赔偿损失系重复主张。故综合上述两点，我公司仅同意在余款范围内实际给付对方，其余部分不予认可。另，因双方买卖合同已确认解除，李琨应当配合办理撤销网签的手续，现我公司反诉要求其配合办理上述解除商品房预售备案手续。
针对反诉，李琨在一审法院答辩称：同意合生北方开发公司的反诉请求，但前提是其及时、充分的赔偿因其逾期交房导致合同解除致我产生的经济损失。
一审法院经审理查明：2010年5月30日，李琨与合生北方开发公司签订编号为Y×的《商品房预售合同》一份，约定李琨向合生北方开发公司购买位于本市通州区马驹桥镇商业街金融、市政设施、住宅及配套项目H2#商务楼12层1209号房屋，房款支付形式为部分按揭。后中国光大银行股份有限公司北京中关村支行依据其与李琨签订的《个人贷款合同》放款1560000元至合生北方开发公司。2012年3月始，李琨按月偿还按揭至2013年5月15日止，本息（含罚息4.82元）共计270806.79元，尚未清偿贷款本金金额为1434441.23元。
后李琨与合生北方开发公司就商品房买卖事宜进行诉讼。2013年5月，北京市通州区人民法院以合生北方开发公司逾期交房构成违约为由判令解除编号为Y×的《商品房预售合同》（含附件及补充协议），合生北方开发公司需退还购房款并支付违约金。合生北方开发公司不服判决结果上诉至北京市第二中级人民法院，终审驳回上诉，维持原判。2013年7月8日该裁判结果生效。
2013年8月30日，合生北方开发公司履行保证责任，向中国光大银行股份有限公司北京中关村支行归还个人贷款1477723.6元（含未清偿本金1434441.23元及利息罚息43282.37元）。
经询，双方确认基于其间房屋买卖合同关系进行的预售备案手续尚未解除；除本诉反诉涉及内容外，其间房屋买卖合同关系解除之后续事宜已无其他。
一审法院查明上述事实，有民事判决书、《客户贷款结清通知书》、消费信贷对账单、《个人贷款合同》、《履行保证责任确认书》、对公账户对账单、《商品房预售合同》、当事人当庭陈述及庭审笔录等在案佐证。
一审法院审理后认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，李琨与合生北方开发公司所订立的房屋预售合同经法院认定因合生北方开发公司存在违约行为被解除，故合生北方开发公司应当赔偿因合同解除给买受人造成的经济损失。买受人向银行偿还按揭贷款，属履行房屋预售合同而与他人订立合同所需承担的义务，但因房屋预售合同被解除，其偿还的按揭贷款无可对应的物权标的，故李琨因此的经济投入应属直接损失，故应由合同解除的过错方承担，但偿还按揭贷款过程中抵押人逾期等不当行为导致的罚息属自行扩大损失，不应包含于赔偿范围内。
另，就合生北方开发公司提出的违约金与本案诉讼请求重复的抗辩意见，因针对的赔偿内容并不同一，故其抗辩意见并无法律依据，法院对此不予采信。
反诉请求一节，因属合同解除后果的应有之义，且李琨对此亦予认可，法院依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、北京合生北方房地产开发有限公司于本判决生效后十五个工作日内赔偿李琨经济损失二十七万零八百零一元九角七分；二、李琨于本判决生效后十五个工作日内及时配合北京合生北方房地产开发有限公司办理北京市通州区马驹桥镇×商务楼12层1209号商品房的预售备案解除手续；三、驳回李琨的其他诉讼请求。如北京合生北方房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审法院判决后，合生北方开发公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判上诉人退还被上诉人82276.4元的剩余银行贷款，被上诉人承担本案全部诉讼费用。理由是：1、被上诉人向银行偿还的贷款本息不是上诉人逾期交房造成的，上诉人不应当赔偿；2、针对同一违约事实，不能同时主张违约金和损害赔偿，违约金数额也不能超过实际损失，上诉人已经向被上诉人依照先前的生效判决支付了解除合同违约金，可以相应抵扣所谓损失。
李琨同意一审法院判决，不认可合生北方开发公司的上诉请求和理由。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：本案争议焦点有二：1、合同解除后，李琨因还按揭贷款所致的损失是否为合生北方开发公司的违约行为所导致；2、李琨在本案中所主张的损害赔偿是否与先前生效判决所判处的逾期交房违约金有重复。
就争议焦点1，李琨向银行偿还按揭贷款，属履行房屋预售合同所需承担的义务，现房屋预售合同因合生北方开发公司的违约行为被解除，李琨偿还的按揭贷款不能获得对应房屋，故李琨的该经济损失系因合生北方开发公司违约行为所导致，该损失也在合生北方开发公司的预见范围之内。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故李琨要求合生北方开发公司赔偿其该项损失，有事实及法律依据。
就争议焦点2，先前生效判决判处的系双方在合同中约定逾期交房违约金，而李琨在本次诉讼中主张的是偿还按揭贷款的损失，针对的赔偿内容并不同一，合生北方开发公司有义务全额赔偿因其违约行为给李琨造成的损失，因此对合生北方开发公司的该项上诉意见不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费2681元，由北京合生北方房地产开发有限公司负担（李琨已交纳，北京合生北方房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付李琨）。
反诉案件受理费35元，由李琨负担（北京合生北方房地产开发有限公司已交纳，李琨于本判决生效后七日内给付北京合生北方房地产开发有限公司）。
二审案件受理费5362元，由北京合生北方房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 静
代理审判员 宋少源
代理审判员 申峻屹
二〇一四年十月二十日
书 记 员 梁 丽