河南省三门峡市湖滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1202民初1014号
原告李年林，男，1967年11月25日出生，汉族，住三门峡市陕州区。
委托代理人杨振强，河南长浩律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告张巧珍，女，1969年3月7日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。
被告郭清华，男，1977年9月26日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。
被告李德军，男，1973年10月1日出生，汉族，住三门峡市。
被告三门峡挚爱星座餐饮娱乐有限公司，住所地：三门峡市崤山中路19号。
法定代表人李德军，该公司经理。
四被告共同委托代理人梁辉，河南文轩律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告李年林与被告张巧珍、郭清华、李德军、三门峡挚爱星座餐饮娱乐有限公司（以下简称挚爱星座公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李年林及委托代理人杨振强，被告张巧珍、郭清华、李德军、挚爱星座公司共同委托代理人梁辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李年林诉称：2014年2月28日，原、被告签订房屋租赁协议，约定被告承租原告位于崤山路东段19号服务楼（元金桥宾馆西侧）一楼门面房、二、三楼整层及后院轻钢房、锅炉房，租金为每年85万元，每年提前三个月付清当年租金；租赁期限为六年，自2014年3月1日起至2020年2月27日止；被告不能按时缴纳房租的，原告有权终止合同，提前收回房屋等。协议签订之后，被告从未按照约定期限足额向原告支付过租金，原告每年催要，2015年9月22日，双方协商将租金变更为每年80万元，被告承诺如再拖欠则向原告支付违约金10万元，然而经过原告屡次催要，被告仍拖欠原告租金40万元未能付清。被告延迟履行主要债务，且经原告多次催要仍未履行，被告行为已构成违约，导致原告的合同目的不能实现。现诉至法院，要求：1、依法解除原、被告于2014年2月8日签订的房屋租赁协议及补充协议（2014年2月28日及2015年9月22日签订的两份补充协议）并限期返还租赁物；2、被告支付原告2017年2月28日前的租金40万元及违约金10万元；3、被告支付原告2017年3月1日至租赁物移交原告之日止的租金（按照80万元/年计算）。
四被告共同答辩称：不同意解除合同，被告租赁之后，投入大量资金进行装修，解除合同导致被告损失巨大，并激发矛盾。被告不是不同意交付房租，而是原告收房租从未向被告出具发票，租金在计算上也有出入，这才使得双方产生矛盾，被告没有表示不同同意交纳房租，而是希望按照合理的租金以适当的方式进行交付。原告方是否有出租权待定。原告延期交房违约在先。被告张巧珍、郭清华、李德军系职务行为，是受挚爱星座公司委托在合同上签字。
经审理查明：2013年9月25日，李年林（乙方）与师家渠村六、七组（甲方）签订《师家渠六、七组房屋出租合同》，约定甲方将坐落在崤山路东段交警支队对面，建筑面积3900余平方米的综合服务楼（不包括虢州羊肉馆）及楼前、楼后场地出租给乙方使用。租赁期限自2013年10月5日起至2019年10月5日止。该协议经三门峡市崖底法律服务所见证并制作《见证书》。2014年1月3日，李年林（乙方）与师家渠村六、七组（甲方）签订补充协议，载明：“二、从2014年6月5日至2020年6月4日按原合同约定条款执行。2017年6月5日至2020年6月4日租金按前三年租金不变，一年一交。乙方在每年的5月4日前一次交清。四、在合同期内，根据原协议条款，乙方有权转让或分层出租。”2014年2月8日，李年林（甲方）与张巧珍、郭清华、李德军、挚爱星座公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，协议约定：“一、乙方租赁甲方房屋的范围是19号服务楼现金桥宾馆西侧的一楼门面房、二、三楼整层及后院轻钢房、锅炉房；二、租金为每年85万元，每年按合同起效日期提前三个月付清，协议经双方签字盖章后一次性付清第一年租金，以此类推，第二年的租金在15日之前一次性付清。三、租赁期限为6年，甲方从2014年2月28日起至2020年2月27日止，合同到期后若甲方仍具备租赁资格，乙方在同等条件下优先续租。七、合同期内，乙方有权对租赁房屋进行装修，费用自理。期满后，装修的处理办法为动产归乙方所有，不能拆卸部分无偿归甲方所有。”。当日，原告李年林（甲方）还与被告张巧珍（乙方）签订了“补充协议”，约定：“由于乙方擅自对轻钢房的改建，改建所产生的费用全部由乙方自行承担，主合同到期后（2014年2月28日起至2020年2月27日止），乙方需无条件将改造的轻钢方移交给甲方。”。2015年9月22日，原、被告双方签订“补充协议”，约定“1、郭清华租李年林房租自2016年起，每年按80万元交付，不再索要发票。3、如郭清华违约，赔偿李年林违约金10万元。”协议下方有郭清华签名并加盖挚爱星座公司合同专用章。2017年1月16日，原告委托律师向被告邮寄律师函，催要2016年度剩余租金50万元并要求支付违约金10万元和其他损失。该律师函于2017年1月17日由挚爱星座公司总台签收。原告称被告在收到该律师函后，支付房租10万元，剩余未支付，故诉至法院要求解除合同并支付剩余租金和违约金。
本院认为，原告李年林提交了与师家渠村六、七组签订的租赁合同，据此可以证明原告李年林对涉案房屋享有管理权，故原告在房屋承租期间，根据合同约定有权进行转租。2014年2月28日，原告李年林与四被告签订《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该协议合法有效，本院予以确认。四被告应为共同承租人。原告于2014年2月28日和2015年9月，分别与张巧珍、挚爱星座公司和郭清华签订“补充协议”，虽然合同中不是四被告共同签字，但张巧珍、挚爱星座、李年林作为共同承租人，原告有理由相信其签订补充协议可以代表其他租赁人意思表示。并且截至2016年2月28日，尚欠房租40万元，由此可知，在补充协议签订后双方按照补充协议约定的房租履行，其他合同相对人对此并未提出异议，故该两份补充协议，成立且生效，四被告均应按协议约定履行合同义务。承租人应当按照约定支付租金。由于四被告未按照约定支付租金，且在原告催要后在合理期限内被告仍未履行，原告有权解除合同，双方签订的《房屋租赁协议》及2014年2月28日和2015年9月分别签订的“补充协议”，自本判生效之日解除。《房屋租赁协议》解除后，被告应按协议约定返还租赁物，原告关于解除合同返还租赁物的诉讼请求，于法有据，予以支持。
关于被告拖欠房屋租金数额，原告邮寄律师函对未付房租予以明确，被告未提交证据证明其对律师函中载明的房租提出异议。原告自认律师函邮寄后，被告已付房租10万元，故截至2017年2月28日，原告所欠租金为40万元，自2017年3月1日至房屋实际腾退之日止的房租，按照补充协议约定的80万/年计算；被告拖欠房租已构成违约，根据双方补充协议约定，被告应支付违约金10万元。因此，原告主张支付租金及违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。关于被告辩称的原告逾期交付房屋先构成违约，被告未提交证据证明，故该辩称意见不予采纳。被告还辩巨资装修因解除合同会造成损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干规定的解释》第十一条第三款规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”本案因被告逾期支付租金导致合同解除，故被告关于装修损失的辩称意见，不能成立。关于被告辩称张巧珍、郭清华、李德军系职务行为，其未能提交证据予以证明，且原告不予认可，故该辩称意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百四十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干规定的解释》第十一条第三款之规定，判决如下：
一、原告李年林与被告张巧珍、郭清华、李德军、三门峡挚爱星座餐饮娱乐有限公司于2014年2月8日签订的《房屋租赁协议》及2014年2月28日和2015年9月22日签订的《补充协议》，于本判决生效之日解除，四被告于本判决生效之日起三十日内腾退《房屋租赁协议》及《补充协议》中所承租的房屋场地；
二、被告张巧珍、郭清华、李德军、三门峡挚爱星座餐饮娱乐有限公司支付原告李年林房屋租赁费（截至2017年2月28日为40万元；自2017年3月1日至实际腾退之日止，按照年租金80万元计算），限于本判决生效之日起三十日内履行。
三、被告张巧珍、郭清华、李德军、三门峡挚爱星座餐饮娱乐有限公司支付原告李年林违约金10万元，限于本判决生效之日起三十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8900元，保全费3020元，共计11920元，由被告张巧珍、郭清华、李德军、三门峡挚爱星座餐饮娱乐有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。
审 判 长 徐 曼
人民陪审员 张 艳
人民陪审员 杨慧芳
二〇一七年七月六日
书 记 员 李 倩