浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭江笕民初字第704号
原告（反诉被告）：杭州奶业有限公司。
法定代表人：吴小钢，系该公司总经理。
委托代理人：何嘉，浙江天册律师事务所律师。
委托代理人：沈志华，该公司员工。
被告（反诉原告）：杭州天龙集团有限公司。
法定代表人：卞继州，该公司董事长。
委托代理人：陆大海，俞王婷，浙江民禾律师事务所律师。
原告杭州奶业有限公司（以下简称奶业公司）为与被告杭州天龙集团有限公司（以下简称天龙公司）土地租赁合同纠纷一案，于2014年10月28日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判。反诉原告天龙公司于2014年12月9日提出反诉，本院受理后依法合并审理，于2015年1月5日、2015年1月19日公开开庭进行审理。后依法组成合议庭于2015年3月31日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）奶业公司委托代理人何嘉、沈志华，被告（反诉原告）天龙公司委托代理人陆大海，俞王婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告奶业诉称：2002年，为支持杭州市政管业有限公司（被告前身）因杭州临丁路拓宽工程需要搬迁安置，杭州市牛奶联合企业公司（原告母公司，现改制为杭州天园经济发展有限公司）将位于杭州市江干区临丁路北侧的土地（图号：1-516A）借给被告，双方签订《借地协议》，被告在该土地上建造了数千平方米房屋。2008年上述土地因江干同协路、上塘河拆迁整治减少部分面积，故原杭州市牛奶联合企业公司与杭州市政管业有限公司之间的《借地协议》终止。同时，由于杭州天园经济发展有限公司与原告之间因职工分流等原因，将被告租赁土地的权益划分给原告。2008年8月，原、被告经协商，签订了《合作协议书》，约定原告继续将26亩土地租赁给被告，被告每年按固定金额向原告支付费用。《合作协议书》签订之后，被告于2008年9月1日至2013年3月28日之间向原告支付了约定的费用。但自2013年3月之后，未再向原告支付租赁费用。经原告多次催讨，被告在口头上始终承诺会予以支付，但至今未付诸行动。为此起诉至法院，诉讼请求：1、判决被告支付原告2013年3月28日至2014年8月31日的租金533000元及利息16359.2元；2、判决被告承担本案的诉讼费用。
被告天龙公司答辩并反诉称：2008年8月10日，因杭州天园经济发展有限公司与原告之土地权益划分，被告与原告签订一份《合作协议书》，继续承租原使用权属杭州天园经济发展有限公司的26亩土地。租赁期限自2008年9月1日起，共计15年，租金支付方式为一年两付。2010年10月28日，杭州市丁桥新城开发建设指挥部向被告下发《企业搬迁通知书》，明确了被告所承租的原告的土地已经列为拆迁范围，要求被告配合搬迁工作的开展。2013年1月18日，杭州市丁桥新城开发建设指挥部与被告正式签订一份《拆迁补偿协议》，协议明确了拆迁补偿款项及支付时间，并约定“乙方（被告）保证在2013年10月1日前搬迁腾空房屋”。因此，自2013年1月18日起，原告所享有的租赁土地的使用权已因拆迁让与他人，而杭州市丁桥新城开发建设指挥部给予了被告自协议签订之日起至2013年10月1日这段时间的搬迁时间。此时，被告已经交付租金至2013年3月31日，在指挥部的明确指示下，被告不再向原告交付后期的搬迁期间的租金。本案进入诉讼后，被告对曾承租的这块土地进行了全面的了解后发现，租赁土地的区块的土地权益自被告承租之日起，就未曾属于过杭州天园经济发展有限公司和原告。原告从未取得过该租赁土地的使用权，被告交付租金的对象从始至终都不是原告。考虑到诉讼时效和其他因素，被告要求原告返还自2012年12月10日至2013年3月31日止所交付的租金88414元。反诉请求：1、判决反诉被告返还租金88414元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告奶业公司辩称：被告主张的2010年案涉地块被列为拆迁范围以及杭州市丁桥新城开发建设指挥部与其签订的《拆迁补偿协议》对双方的《合作协议书》不产生影响。被告作为商事主体，不可能再进入诉讼后才知道土地的权属。被告没有证据证明2010年起案涉土地的权益归属其他人。
为了证明自己的主张，原告暨反诉被告奶业公司提供了以下证据：
1、测绘图纸、关于市牛奶公司与丁桥镇建塘村土地资产处置协调会会议记录、上塘河整治工程杭州天园经济发展有限公司拆迁补偿协议书，以上三份证据拟证明：上塘河以南、笕丁路以西、建塘村鱼塘以北、建塘村农居以东土地使用权属杭州市牛奶联合企业公司；杭州市牛奶联合企业公司改制后，该土地相关权益归杭州天园经济发展有限公司。
2、协议书、关于调整内部管理体制的通知、通知，以上三份证据拟证明：因企业职工分流，杭州天园经济发展有限公司将被告所租赁场地的权益划归原告所有。
3、合作协议书，拟证明：原被告约定租赁土地的面积、租赁期限、租赁费用的金额和支付方式、拆迁补偿的分配。
4、打款凭证，拟证明：原被告实际履行《合作协议书》的情况，被告自2013年3月起拖欠租赁费用的事实。
5、征地协议、征地协议书、征地补充协议、地籍调查界址确认表，对证据1的证明对象进行补强。
6、借地协议，规划图纸，对证据1的证明对象进行补强。
7、杭州市财政局出具的往来款发票，拟证明：原告提交的证据拆迁补偿协议书中收取的土地补偿费157.32万元，原告交给了杭州市财政局，欲说明杭州市财政委托原告代管相关土地的事实。
8、拱墅区半山街道田园社区居委会的证明一份，拟证明：市财政委托原告代管相关土地的原因是原告为部分居民的供水进行补贴的事实。
9、企业工商变更信息，拟证明：杭州市牛奶联合公司变更为浙江田园集团公司，又变成杭州天园经济发展有限公司即原告的母公司。
10、杭州市国土资源局信访事项答复意见书，拟证明：案涉土地的性质是国有的。
11、杭州市财政局杭财国资（2003）963号文件，拟证明：案涉土地由原告管理使用，尚未取得土地使用权证。
为了证明自己的主张，被告暨反诉原告天龙公司提供了以下证据：
1、临时建设工程规划许可证，拟证明：被告获得在承租土地上合法建房的许可的事实。
2、拆迁补偿协议、记账联、企业搬迁通知书，以上三份证据拟证明：被告所承租的原告的土地于2010年10月被确定为杭州市丁桥新城开发建设指挥部的拆迁范围，指挥部于2013年1月18日正式与被告签订《拆迁补偿协议》，且指挥部已如约支付被告部分房屋拆迁补偿款，即被告所承租的土地已属于他人所有的事实。
3、杭州赵家股份经济合作社出具的情况说明，杭州市企业投资项目备案通知书，以上两份证据拟证明：被告租赁土地的使用权在承租期内未曾属于杭州天园经济发展有限公司和原告所有的事实，根据企业投资项目备案通知书记载，2010年10月19日这块地已经属于赵家股份经济合作社。
4、租房协议、租赁协议、杭州市丁桥新城开发建设指挥部出具的证明，以上三份证据拟证明：本案所涉土地及房屋有部分是由杭州市丁桥新城开发建设指挥部承租，其在2012年3月份全部搬离，而被告是在2012年2月份搬离完毕，欲说明搬迁时间。
被告天龙公司对原告奶业公司提供的证据质证意见如下：证据1，天龙公司表示真实性均无异议，认为测绘图纸不能证明案涉土地属于原告，协调会会议记录所涉土地与案涉土地是两块不同的土地，拆迁补偿安置协议书签订之后土地相关权属归拆迁方；补强证据5、6，天龙公司表示真实性无异议，认为不能证明土地权属属于原告，而应当属于杭州市牛奶联合企业公司。证据2，天龙公司表示真实性无法确认，没有收到过通知书，认为土地不能进行私下转移，该行为属于违法且无效，即使是委托管理，相关权益仍属于杭州天园经济发展有限公司。证据3，天龙公司表示真实性无异议，土地上的临时建筑本身属于违章建筑，该份合作协议书应当是无效的。证据4，天龙公司表示真实性没有异议，租金支付到2013年3月31日。证据7，天龙公司表示真实性没有异议，待证事实有异议，原告需向杭州市财政上交拆迁补偿协议书中的所有款项，说明土地本身不是原告所有。证据8，天龙公司表示与本案缺乏关联性，不能证明待证事实。证据9，天龙公司表示真实性没有异议，不能证明所涉企业与原告之间的关联性。证据10，天龙公司表示真实性没有异议，本案所涉土地属于赵家村10%留用地项目，不管土地还是附属物，原告均没有所有权及使用权。证据11，天龙公司表示真实性没有异议，与本案争议的土地缺乏关联，进一步说明了本案争议的土地划给了杭州市投资控股有限公司。
原告奶业公司对被告天龙公司提供的证据质证意见如下：证据1，奶业公司对其真实性合法性没有异议，表示房屋建筑规划与土地的权属争议无关。证据2，奶业公司对其真实性合法性没有异议，表示根据合同法的规定该证据对《合作协议书》的效力不产生影响，也无法证明土地实属他人所有。证据3，奶业公司表示真实性没有异议，认为赵家股份经济合作社非政府职能部门，无权对土地的权属作任何说明，情况说明中的土地控规权仅仅是规划意义上的权利，对土地实际管理没有任何关联，企业投资项目备案通知书为将来之用，无法证明相关土地在2010年有变更，即使变更，被告没有通知行使解除权，双方的合同效力不受影响。证据4，奶业公司对其真实性没有异议，关联性有异议，认为原告将土地出租给被告，被告与第三方之间的租赁协议与原告无关，第三方的搬离时间不能说明被告的搬离时间。
本院对上述证据审查后认为，奶业公司提供的证据3《合作协议书》，具有真实性，能够证明双方就图号（1-516-A）地块土地使用权租赁订立协议并约定权利义务的事实，本院予以确认。奶业公司提供的1、6、9反映的是上述合作协议书签订的背景，具有真实性，测绘图纸显示1991年8月12日由杭州市房地产管理局在（1-516-A）测绘图纸上明确“本幅除红线以东一块外，余均系杭州市牛奶公司用地范围”，2003年8月10日杭州市牛奶联合企业公司与杭州市政管业有限公司就图号（1-516-A）地块中29亩土地签订《借地协议》，2003年10月，因上塘河整治工程需要征迁含《借地协议》部分土地在内的13余亩，杭州市牛奶联合企业公司经改制及企业名称变更为现杭州天园经济发展有限公司，上述事实与《合作协议书》相关联，本院对证据1、6、9予以确认。奶业公司提供的证据2，能够说明原由杭州市牛奶联合企业公司与杭州市政管业有限公司签订的《借地协议》所涉土地改由奶业公司与天龙公司签订《合作协议书》的原因，杭州市政管业有限公司是天龙公司控股的公司，天龙公司使用的地上房屋是由杭州市政管业有限公司在借地期间建造，天龙公司对杭州天园经济发展有限公司将案涉场地权益划给奶业公司表示不知晓，缺乏事实依据，本院对证据2予以确认。证据4能够证明双方签订《合作协议书》后，天龙公司按照约定支付2008年9月1日至2013年2月28日期间租金的事实，本院予以确认。证据5，是杭州水泥制品二厂与杭州市牛奶联合企业公司有关其他宗土地的使用签订的征地协议，与本案缺乏关联性，本院不予确认。证据7，反映的是2008年杭州天园经济发展有限公司就13余亩土地拆迁获得的补偿费交给杭州市财政局，不能证明待证事实，与本案缺乏关联性，本院不予确认。证据8、11不能证明待证事实，本院不予确认。证据10由杭州市国土资源局出具，具有真实性，能够证明案涉土地使用的相关情况，本院予以确认。
天龙公司提供的证据1临时建设工程规划许可证所涉及的土地与本案缺乏关联性，本院不予确认。证据2能够证明《合作协议书》所涉土地上建筑物被拆迁的事实，与本案土地使用权租赁相关联，本院予以确认。证据3反映在2010年案涉土地经规划调整拟用作杭州赵家社区10%留用地项目并报杭州市主管部门备案，不能证明2010年10月19日土地使用权属发生变更的事实，本院对其真实性予以确认，对证明目的不予确认。证据4与证据2中拆迁补偿协议所涉内容不具有一致性，杭州市丁桥新城开发建设指挥部的搬迁时间不能说明天龙公司的搬迁时间，本院对该证据不予确认。
根据认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
2003年8月10日，杭州市牛奶联合企业公司（甲方）与杭州市政管业有限公司（乙方）签订《借地协议》一份，约定甲方同意将位于江干区临丁路北侧：图号1-516-A土地借给乙方，土地面积29亩（以实际测量为准），场地用途为临时施工与维修设施，借用期限20年，自2003年8月10日至2023年8月10日，每亩租金2000元，年租金58000元，借用期第六年起根据上年的租金，每五年递增5%，租金半年支付一次等。
杭州市牛奶联合企业公司登记为浙江田园集团公司的从属名称，2003年10月31日浙江田园集团公司企业名称变更登记为杭州天园经济发展有限公司。
2008年7月31日，杭州天园经济发展有限公司因产业发展转移为解决职工分流问题与奶业公司签订《协议书》，约定将江干区笕丁路西侧的经营场地、拱墅区半山镇黄龙坞320国道以南的经营场地等管理权责、资产处置转移给奶业公司，经营盈亏自负，如遇城市建设需要拆迁或者搬迁的，由奶业公司按国家有关规定自行全权处置。
2008年8月10日，奶业公司（甲方）与天龙公司（乙方）就甲方位于杭州市江干区临丁路北侧（图号：1-516A）经营场地事宜签订《合作协议书》，约定：1、原杭州市牛奶联合企业公司与杭州市政管业有限公司签订的20年借地协议因同协路、上塘河拆迁整治于2008年8月自动终止，经拆迁整治后现有经营场地26亩；2、甲方同意将所属经营场地与乙方进行合作，共同开展经营活动，合作期限从2008年9月1日至2033年8月31日止；3、合作期间、日常经营活动由乙方负责管理，重大决策有双方作出决定，期内乙方有责任保护经营场地的完整无缺，未经甲方同意，乙方不得将场地转移给第三方使用；4、乙方同意每年向甲方支付合作收益，其中2008年9月1日至2009年8月31日支付13万元，2009年9月1日至2013年8月31日每年支付28.6万元，2013年9月1日至2018年8月31日每年支付39万元，2018年9月1日至2033年8月31日每年合作收益根据当时经营状况，双方另行协商确定，乙方每年分两次向甲方支付合作收益，每次支付当年收益的50%，第一次定于2008年9月15日前，第二次定于2009年3月15日前，以后支付时间逐年类推；5、如有适应市场需求的开发项目，双方共同协商投资；6、如遇到城市发展建设需要拆迁的，经营场地拆迁补偿由甲方享有，建筑物拆迁补偿由乙方享有（除双方共同投资外）。《合作协议书》签订后，天龙公司于2013年1月8日支付2012年3月1日至2013年2月28日期间的租金286000元，此后未再支付租金。
2010年10月，案涉土地列入丁桥综合体城市设计C2-01地块，作为江干区赵家社区10%村级留用地项目，该规划范围内区域将进行拆迁，由相关政府部门向天龙公司下发了企业搬迁通知书。
2013年1月18日，杭州市丁桥新城开发建设指挥部与天龙公司等单位签订国有土地上企业拆迁补偿协议，其中涉及本案的土地位于笕丁路430号处用地为租用国有土地，土地面积13493.40平方米，约定由指挥部给予该土地上房屋、装修及地面附属物、设备等相应补偿，天龙公司保证在2013年10月1日前搬迁腾空房屋。
2015年3月16日，杭州市国土资源局针对奶业公司反映“拆迁补偿及土地权属”问题做出杭土群信（2015）88号信访事项答复意见书，载明：根据丁桥新城规划，天龙公司位于丁桥新城规划C2-01地块范围内，该地块为规划商业金融用地，经规划部门布点规划，现用于赵家村10%留用地项目。关于26亩国有土地补偿问题，经了解，该土地原属杭州市牛奶联合企业公司，并于2013年改制，但该公司未能提供26亩土地纳入改制范围的相关资料，据此仍属国家所有，田园建设指挥部要求你公司提供土地使用权等有效凭证，但未提供，截止目前，该土地未作补偿，2013年经杭州市农业和农村工作办公室协调，当时的处理意见为未列入改制土地属国家所有，不作补偿，但可以对地面附属物经有资质单位评估后再作补偿，如你公司可提供该宗土地的土地使用权等有效凭证，田园建设指挥部将会同杭州市农业和农村办公室另行商议土地补偿问题。
本院认为，奶业公司与天龙公司签订的《合作协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。关于天龙公司抗辩奶业公司从未取得过租赁土地的使用权的意见，为此奶业公司提供了如下证据：测绘图纸显示1991年8月12日由杭州市房地产管理局在（1-516-A）测绘图纸上明确“本幅除红线以东一块外，余均系杭州市牛奶公司用地范围”；关于市牛奶公司与丁桥镇建塘村土地资产处置协调会会议记录显示2003年10月因上塘河整治工程需要征迁含《借地协议》部分土地在内的13余亩，协调会议记录明确“根据市国土资源局杭土群信（2003）78号处理意见，该宗土地属国有土地，使用权属市牛奶公司”；杭州市国土资源局信访事项答复意见书（杭土群信（2015）88号）明确案涉土地原属杭州市牛奶联合企业公司。奶业公司提供的上述三份证据能够说明在与天龙公司签订《合作协议书》之时是享有案涉土地使用权，在2013年改制之时因未能提供26亩土地纳入改制范围的相关资料而未进行土地补偿，但并未否定奶业公司有权出租的事实。从2003年8月《借地协议》以及2008年7月《合作协议书》的履行直至拆迁之前，未有第三人向包括天龙公司在内的承租人对所租赁的土地主张任何权利，天龙公司也没有证据证明该土地使用权隶属于他人所有。因此，奶业公司将合作协议书所涉及的土地交付与天龙公司使用，天龙公司应当支付使用期间的租赁费用。天龙公司反诉请求奶业公司返还使用期间的租金，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于天龙公司抗辩案涉土地因拆迁，土地使用权让与他人，无需再向奶业公司支付租金的意见。合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；但因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。在《合作协议书》履行过程中，因城市建设规划需要，案涉土地被列入拆迁范围，天龙公司不能再继续使用案涉土地。关于拆迁腾退时间，天龙公司提交了以下证据：2010年10月28日的企业搬迁通知书、2013年1月18日签订的《国有土地上企业拆迁补偿协议》、杭州赵家股份经济合作社出具的情况说明记载“丁桥综合体城市设计C2-01地块于2014年1月交于我赵家股份经济合作社”。本院根据《国有土地上企业拆迁补偿协议》的签订时间及企业搬迁的实际情况，综合本案案情确定天龙公司未再使用案涉土地的时间节点为2013年2月28日，天龙公司抗辩此后不支付租金，理由成立，本院予以支持。奶业公司主张天龙公司未行使合同解除权故双方之间《合作协议书》的效力不受影响，本院认为出租人的基本义务为按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，因拆迁事实的发生，奶业公司不能继续提供案涉土地为天龙公司使用，因此无权要求天龙公司继续向其支付租金，其请求天龙公司支付2013年2月28日至2014年8月31日期间的租金及利息，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十八条之规定，判决如下：
一、驳回原告杭州奶业有限公司的诉讼请求；
二、驳回反诉原告杭州天龙集团有限公司的反诉请求。
本诉部分案件受理费9294元，由原告杭州奶业有限公司负担，反诉部分案件受理费1005元，由反诉原告杭州天龙集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费10299元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 潘水良
代理审判员 李 敏
人民陪审员 周桂芳
二〇一五年六月三日
代书 记员 陈丽娜