安徽省太和县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1222民初1938号
原告：范小梅，女，汉族，1967年4月10日出生，住安徽省合肥市蜀山区。
委托代理人：孙春峰，安徽皖太律师事务所律师。
被告：安徽金顶置业有限公司，住所地安徽省太和县城关镇刘元社区健康东路。组织机构代码68495897-2。
法定代表人：王健，该公司经理。
委托代理人：贾乃军，该公司法律顾问。
原告范小梅诉被告安徽金顶置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，由本院审判员单翔独任审判，于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告范小梅的委托代理人孙春峰,被告安徽金顶置业有限公司的委托代理人贾乃军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
范小梅诉称：2016年3月14日，范小梅与安徽金顶置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定范小梅购买安徽金顶置业有限公司开发的位于太和县城关镇光明路南侧（新体育场对面）“壹号公馆”1号楼商铺，房号101、102、201、202、301、302的房屋。所涉房屋的建筑面积为1602.49平方米，合同约定的总价款为12819920元。后因房屋面积出现误差，双方经过订正将房屋总面积变更为1636.48平方米，总价款变更为13091840元。现范小梅已按约定支付相应的购房款，但安徽金顶置业有限公司却没有依约将房屋交付给范小梅使用，也未将房屋的产权证办至范小梅名下。范小梅、安徽金顶置业有限公司双方约定，安徽金顶置业有限公司应在2016年12月30日前将范小梅购买的房屋交付给范小梅，并为范小梅办理房屋产权证。逾期每日按范小梅已付购房价款的万分之五向范小梅支付违约金。并承担范小梅因此支出的律师费、诉讼保全担保费等费用损失。根据《合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”等规定，安徽金顶置业有限公司应履行合同约定的交房、办证义务，并按约定向范小梅支付违约金、承担范小梅因此支出的诉讼费、律师费、财产保全及担保费等费用。综上所述，范小梅为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判令安徽金顶置业有限公司履行合同约定的义务，将坐落在太和县城关镇光明路南侧（新体育场对面）“壹号公馆”1号楼商铺，房号101、102、201、202、301、302的房屋交付给范小梅，并将上述房屋的产权证办至范小梅名下。判令安徽金顶置业有限公司自2016年12月31日起，每日按范小梅已付购房价款的万分之五向范小梅支付逾期交房违约金，并依据约定承担范小梅因此支出的律师费、诉讼保全担保费等费用损失。本案诉讼费由安徽金顶置业有限公司承担。
安徽金顶置业有限公司在庭审中辩称：范小梅与安徽金顶置业有限公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，安徽金顶置业有限公司没有收到范小梅的购房款。本案的真实起因是安徽金顶置业有限公司的原法定代表人李广学向范小梅借款，本案名义上是商品房买卖合同，其实是借贷关系，且借款义务人并不是安徽金顶置业有限公司，而是李广学。涉案房屋处于建设中，根据城市房地产管理法第二十六条，建筑法第六十一条，消防法第十条规定，房屋没有取得竣工验收合格前不得交付，本案房屋没有竣工验收，也没有建设完毕，所以范小梅要求交付房屋，不符合法律规定。范小梅要求安徽金顶置业有限公司承担违约责任与事实不相符，因为范小梅与安徽金顶置业有限公司之间并不是真实的商品房买卖合同关系。
经审理查明：安徽金顶置业有限公司以出让方式取得位于安徽省太和县胜利路南侧、民安路东侧、编号为212318990093的地块的建设用地使用权，经批准，该公司在上述地块上建设商品房，名称为“壹号公馆”。
2014年8月27日，经安徽金顶置业有限公司、张丽担保，李广学（当时为安徽金顶置业有限公司法定代表人）向太和县鑫润小额贷款有限公司借款2500000元，约定借款期限3个月，借款利息为月息10‰，逾期偿还部分或全部贷款本息的，自逾期之日起按本合同约定利息上浮50%计息。逾期偿还贷款本息超过30日的，除按上述约定支付罚息外，按贷款总额的30%支付违约金。同日，经安徽金顶置业有限公司、李广学担保，张丽向太和县鑫润小额贷款有限公司借款2500000元，约定借款期限3个月，借款利息为月息10‰，逾期偿还部分或全部贷款本息的，自逾期之日起按本合同约定利息上浮50%计息。逾期偿还贷款本息超过30日的，除按上述约定支付罚息外，按贷款总额的30%支付违约金。因李广学、张丽没有按照约定归还借款本息，安徽金顶置业有限公司没有按照约定承担保证责任，2016年2月29日，太和县鑫润小额贷款有限公司向本院提起诉讼，请求判令李广学、张丽归还借款本息，安徽金顶置业有限公司承担保证责任。2016年3月14日，太和县鑫润小额贷款有限公司、李广学、张丽、安徽金顶置业有限公司四方达成和解协议，和解协议载明：“和解协议，甲方：太和县鑫润小额贷款有限公司，乙方：李广学（身份证号码：），丙方：张丽（身份证号码：），丁方：安徽金顶置业有限公司。甲、乙、丙、丁四方为甲方诉乙、丙、丁三方贷款合同纠纷一案，经各方共同协商，达成协议如下：一、乙、丙、丁三方共同确认甲方贷款500万元，利息60万元（计算至2016年2月27日，以后另计）违约金150万，应付诉讼费61500元、保全费5000元，财产保全担保费29000元、律师费265000元等费用总计7500000元，由乙、丙、丁三方承担连带清偿责任。二、丁方同意用1号公馆1号楼（房屋编号YFW201500222）商铺101、102、201、202、301、302共计1602.49平方米抵偿给甲方。三、基于丁方的上述商铺尚未办理房屋产权证，暂由丁方通过房产管理部门网签给甲方，并订立网签合同，交房产管理部门备案。四、乙、丙、丁三方承诺于2016年12月30日前将上述商铺的房产证直接办至甲方名下。甲方可以按每平米8000元的均价（计款12819920元）购买丁方的上述商铺。乙、丙、丁三方承认甲方已付购房款975万元（截止至2016年2月27日，乙、丙、丁三方共同欠甲方贷款本息等费用750万元。到2016年12月30日，乙、丙、丁三方承认欠甲方贷款及其他费用的本息共计975万），甲方在丁方将上述商铺办理到甲方名下后，再支付3069920元给丁方后，视为甲方付清全部购房款。五、若因其他因素，使甲方不愿意购买丁方上述商铺时，丁方则无条件将975万元欠款于2016年12月31日前全部偿还给甲方。如因丁方或乙方、丙方的原因使甲方不能或难以取得上述商铺的产权证，则丁方、乙方和丙方除偿还975万元外，还应向甲方支付违约金3069920元。六、丁方承诺在本协议签订后三个工作日内与甲方完成网签手续，并签订相关购房协议。七、甲方在丁方完成上述网签合同工作后的五个工作日内，向法院申请撤诉，并解除对丁方银行账户的冻结。八、如果本协议未能履行或未能充分履行。乙、丙、丁三方仍需对前述债务向甲方承担连带清偿责任。由此产生的所有费用包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、财产保全担保费、评估费等费用，由乙、丙、丁三方向甲方承担连带清偿责任。九、本协议一式柒份，甲、乙、丙、丁各执壹份。甲方委托律师、太和县人民法院、太和县房产局名留存壹份。本协议由甲、乙、丙、丁四方签订、盖章后生效。甲方：太和县鑫润小额贷款有限公司（印章），委托代理人：范小梅（签字），乙方：李广学（签字），丙方：张丽（签字），丁方：高磊341222198306081275（签字），2016年3月14日。说明，我公司印章与2015年7月中旬更换原印章作废，高磊2016、3、14。181××××9999。”协议达成后，太和县鑫润小额贷款有限公司于2016年3月14日撤回了起诉。
2016年3月14日，太和县鑫润小额贷款有限公司向安徽金顶置业有限公司发出通知，通知载明：“你我公司在和解协议第四条中约定，将壹号公馆1号楼商铺101、102、201、202、301、302房屋产权证办至太和县鑫润小额贷款有限公司名下，现经双方协商，我公司同意将上述房屋的产权证明办至我公司法定代表人范小梅名下，特此通知。太和县鑫润小额贷款有限公司（印章）二O一六年三月十四日”。同日，范小梅与安徽金顶置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，范小梅购买安徽金顶置业有限公司壹号公馆1号楼101商铺、102商铺、201商铺、202商铺、301商铺、302商铺，建筑面积共1602.49平方米，其中，套内建筑面积1359.64平方米，应分摊的共有建筑面积242.85平方米，按建筑面积计算单价为每平方米8000元，总金额人民币12819920元。付款方式及期限为：一次性付款。交付期限为：出卖人应当在2016年12月31日前，将建筑工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定的应当由规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或准许使用文件，具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付给买受人使用。上述合同由安徽金顶置业有限公司及该公司法定代表人高磊盖章，范小梅签名捺印，并在太和县房地产管理局备案，合同编号为第1603140010号。2016年3月14日，安徽金顶置业有限公司出具收据，证明收到范小梅“壹号公馆1号楼”101、102、201、202、301、302预付款9750000元。2016年8月21日，因房屋面积出现误差，范小梅与安徽金顶置业有限公司重新签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，范小梅购买安徽金顶置业有限公司壹号公馆1号楼101商铺、102商铺、201商铺、202商铺、301商铺、302商铺，建筑面积共1636.48平方米，其中，套内建筑面积1359.64平方米，应分摊的共有建筑面积276.84平方米，按建筑面积计算单价为每平方米8000元，总金额人民币13091840元。付款方式及期限为：一次性付款。交付期限为：出卖人应当在2016年12月31日前，将建筑工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定的应当由规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或准许使用文件，具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付给买受人使用。该合同第八条约定：买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后期限的第三天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分支五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。上述合同由安徽金顶置业有限公司及该公司法定代表人高磊盖章，范小梅签名捺印，并在太和县房地产管理局备案，合同编号为第1608210004号。
2016年8月22日，太和县鑫润小额贷款有限公司、李广学、张丽、安徽金顶置业有限公司四方达成补充协议，补充协议载明：补充协议，甲方：太和县鑫润小额贷款有限公司，乙方：李广学（身份证号码：），丙方：张丽（身份证号码：），丁方：安徽金项置业有限公司。甲、乙、丙、丁四方于2016年3月14日为甲方诉乙、丙、丁三方贷款合同纠纷一案，经各方共同协商签订和解协议。现甲、乙、丙、丁四方再次经过充分协商，对和解协议做如下变更：1、2016年3月14日和解协议第二条：“丁方同意用1号公馆1号楼（房屋编号YFW201500222）商铺101、102、201、202、301、302共计1602.49平方米抵偿给甲方。”变更为：丁方同意用1号公馆1号楼（房屋编号YFW201500222）商铺101、102、201、202、301、302共计1636.48平方米抵偿给甲方。实际面积以房产证为证。2、2016年3月14日和解协议第四条：“乙、丙、丁三方承诺于2016年12月30已前将上述商铺的房产证直接办至甲方名下。甲方可以按平方米8000元的均价（计款12819920元）购买丁方的上述商铺。乙、丙、丁三方承诺甲方已付购房款975万元（截止至2016年2月27日，乙、丙、丁三方共同欠甲方贷款本息等费用750万元。到2016年12月30日，乙、丙、丁三方承认欠甲方货款及其他费用的本息共计975万），甲方在丁方将上述商铺办理到甲方名下后，再支付3069920元给丁方后，视为甲方付清全部购房款。”变更为：乙、丙、丁三方承诺于2016年12月30已前将上述商铺的房产证直接办至甲方名下。甲方可以按平方米8000元的均价（计款13091840元）购买丁方的上述商铺。乙、丙、丁三方承诺甲方已付购房款975万元（截止至2016年2月27日，乙、丙、丁三方共同欠甲方贷款本息等费用750万元。到2016年12月30日，乙、丙、丁三方承认欠甲方货款及其他费用的本息共计975万），甲方在丁方将上述商铺办理到甲方名下后，再支付3341840元给丁方后，视为甲方付清全部购房款。3、2016年3月14日和解协议第五条：“若因其他因素，使甲方不愿意购买丁方上述商铺时，丁方则无条件将975万元欠款于2016年12月31日前全部偿还给甲方。如因丁方或乙方、丙方的原因使甲方不能或难以取得上述商铺的产权证，则丁方、乙方和丙方除偿还975万元外，还应向甲方支付违约金3069920元。”变更为：若因其他因素，使甲方不愿意购买丁方上述商铺时，丁方刚无条件将975万元欠款于2016年12月31日前全部偿还给甲方。如因丁方或乙方、丙方的原因使甲方不能或难以取得上述商铺的产权证，则丁方、乙方和丙方除偿还975万元外，还应向甲方支付违约金3341840元。4、甲方与丁方就1号公馆1号楼（房屋编号YFW201500222）商铺101、102、201、202、301、302从新按实际房屋面积签订房屋买卖协议，由丁方通过房产管理部门将协议房屋网签给甲方，并为甲方办理房屋预告登记。5、丁方承诺在本补充协议签订后三个工作日内与甲方完成网签和房屋预告登记手续，并签订相关购房协议。6、本协议系2016年3月14日和解协议的补充协议，和解协议的其他条款继续有效。7、本协议一式六份，甲、乙、丙、丁各执一份，甲方委托律师、太和县房产局各留一份。本补充协议由甲、乙、丙、丁四方签字、盖章后生效。甲方：范小梅（签字），乙方：李广学（签字），丙方：张丽（签字），丁方：安徽金顶置业有限公司（印章）高磊（签字），2016年8月22日。甲方承诺：丁方若按原约定把本协议所涉全部房屋产权办到甲方法定代表人范小梅名下，视为丁方按本协议要求，将房产办理至甲方名下。
上述事实有范小梅身份证复印件、2016年3月14日商品房买卖合同、和解协议、收据、汇款凭证、2016年9月12日商品房买卖合同、委托代理合同、律师费发票、诉讼保全责任保险保单、保全责任险缴费发票、通知、开庭笔录等证据在卷佐证。
本院认为，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。本案中，双方当事人对《商品房买卖合同》的真实性均无异议，其真实性亦依法可以确认，根据《合同法》的规定，《商品房买卖合同》已依法成立。该两份合同签订前，太和县鑫润小额贷款有限公司、李广学、张丽、安徽金顶置业有限公司之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了《补充协议》，并依据该《补充协议》的约定，签订了相应的《商品房买卖合同》，办理了预购商品房预告登记。李广学、张丽、安徽金顶置业有限公司长期拖欠借款本息，已确定无能力偿还借款本金及利息的情况下，双方经协商同意，将对账确认的借款本息等转为购房款，将双方之间的借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务内容亦作出了约定。本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。由于《商品房买卖合同》签订时，双方之间的借款已经到期，在此情况下，双方经协商一致终止借款合同关系，订立《商品房买卖合同》，建立商品房买卖合同关系，将对账确认的借款本息转变为已付购房款。该《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期李广学、张丽、安徽金顶置业有限公司难以清偿债务时，双方协商通过将李广学、张丽、安徽金顶置业有限公司所有的商品房出售给范小梅的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。《商品房买卖合同》的内容表明，范小梅具有实际向安徽金顶置业有限公司购买案涉房屋的真实意愿，安徽金顶置业有限公司亦具有向范小梅出售该房屋的真实意愿。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的表现。故安徽金顶置业有限公司辩称范小梅与我公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，我公司没有收到范小梅购房款的理由不当，本院不予采信。范小梅要求安徽金顶置业有限公司按照《商品房买卖合同》履行合同，交付“壹号公馆”1号楼房号为101商铺、102商铺、201商铺、202商铺、301商铺、302商铺并为其办理不动产房屋登记手续的诉讼请求，本院予以支持。合同当事人在享受合同约定的权利的同时，也应履行合同约定的义务，故范小梅应该按照“商品房买卖合同”的约定，将下余购房款给付安徽金顶置业有限公司。本案中，安徽金顶置业有限公司没有按照“商品房买卖合同”的约定，将具备商品房正常使用基本条件的商品房交付给买受人使用；范小梅也没有按照“商品房买卖合同”的约定，将下余购房款给付安徽金顶置业有限公司，双方均有违约行为。故范小梅要求安徽金顶置业有限公司按照“商品房买卖合同”的约定支付违约金、律师费的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告安徽金顶置业有限公司于本判决书生效之日起六十日内在原告范小梅向被告安徽金顶置业有限公司支付购房款3341840元（13091840元-9750000元）后，向原告范小梅交付“壹号公馆”1号楼房号为101商铺、102商铺、201商铺、202商铺、301商铺、302商铺，并协助原告范小梅办理上述房屋产权证书；
二、驳回原告范小梅的其他诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取50元，财产保全费5000元，合计5050元，由被告安徽金顶置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审判员 单 翔
二〇一七年七月十日
书记员 高曼莉
附：本判决书引用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。