浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙衢民终字第367号
上诉人（原审被告）：上海农工商房地产集团衢州虹阳有限公司。住所地：浙江省衢州市柯城区白云街道亭川东路*****号。
法定代表人：童美仙，董事长。
委托代理人：吴春明，上诉人上海农工商房地产集团衢州虹阳有限公司职员。
委托代理人：李如海，上诉人上海农工商房地产集团衢州虹阳有限公司职员。
被上诉人（原审原告）：杨仲平。
被上诉人（原审原告）：王冬仙。
两被上诉人共同委托代理人：陈庆林，浙江无剑律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：祝美伟，浙江无剑律师事务所律师。
上诉人上海农工商房地产集团衢州虹阳有限公司（以下简称虹阳公司）为与被上诉人杨仲平、王冬仙商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2014）衢柯巡民初字第139号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月23日公开开庭审理了本案，上诉人上海农工商房地产集团衢州虹阳有限公司的委托代理人吴春明、李如海，被上诉人杨仲平、王冬仙的共同委托代理人陈庆林出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2009年9月24日，原告杨仲平、王冬仙与被告虹阳公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买由被告开发建设的位于衢州市西区“幸福家园”小区第33幢33-6号房产一套，房屋建筑面积为312.99平方米，总价款为2098746元。合同第九条第一款约定：“出卖人应当在2010年5月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设过程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部分出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、有线电视等，具备商品房正常使用的基本条件；4、取得市区房地产开发项目竣工联合验收会议纪要。”同时，合同第十二条约定，如双方对房屋质量、公共设施有异议的，应委托市或者市级以上有资质的单位进行检测，检测单位认定质量不合格或严重影响正常使用并提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。合同签订后，原告支付了全部房价款。2009年12月18日，取得市区房地产开发项目竣工联合验收会议纪要。2009年12月21日，经建设工程经竣工验收合格，取得建设工程竣工验收备案证明。被告分别于2009年12月25日、2010年5月21日向原告发出入伙通知书，2010年11月17日、2012年7月15日向原告发出交房催告通知书。由于案涉房屋地下室设计时未设防水底板，仅考虑防潮，为避免南面填土一侧地表水渗入地下室，在靠砼墙内侧设××沟，由于××沟直接接入雨水系统，导致暴雨时雨水倒灌，水经过××沟渗入地下室。2012年3月份，案涉房屋地下室出现较为严重的渗水问题。2012年4月10日，被告针对原告房屋地下室出现的渗水问题，出具维修方案一份。后被告对案涉房屋地下室进行较大面积且较为繁杂的整修。2014年3月12日，经原告自行查验，发现上述渗水问题得到有效解决。
原审法院审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告双方以商品房买卖合同的形式签订的商品房买卖合同，其主体适格，内容合法，属有效合同，对合同双方具有法律约束力。本案业经审理，原、被告双方对案涉房屋地下室存在的因未设防水底板导致雨水倒灌的质量问题及现已修复完毕的事实并无异议。双方的争点在于上述质量问题修复的截止时间及原告据此主张要求被告参照逾期交房的违约责任计算其延期入住的损失是否合理。对此分析如下：其一，案涉房屋地下室渗水问题修复的截止时间。对此，原告主张因被告未通知其修复完毕事宜，故应以其自行查验并确认修复完毕的时间2014年3月12日为准；被告主张《关于2012年3月8日排屋33-6检查渗水情况及维修方案》即为其对原告关于维修结果的反馈，修复完毕的时间应以该方案的落款时间2012年4月10日为准。法院认为，被告作为维修方，有义务保存和提供相关修复完毕的证据材料，并及时通知原告。现双方出现分歧，根据举证规则，被告应对其主张承担相应的举证责任。经审理，被告主张修复完毕的截止时间为2012年4月10日的证据仅为2012年4月10日出具的《维修方案》和2012年7月15日向原告发出的交房催告通知书，证明力显然不足，难以达到其证明对象，其应承担举证不能的法律后果。故对案涉房屋地下室渗水问题修复完毕的截止时间，法院确定为2014年3月12日。其二，原告主张参照逾期交房的违约责任计算延期入住的损失是否合理。根据社会一般经验法则，人们不会对存在安全之虞的房屋进行装修、入住，人们也不能要求他人入住存在较严重渗水问题的房屋。此外，从常理言，对于存在质量瑕疵的房屋，一般人们只有待修复完毕并确认已达要求时才敢装修入住。本案中，案涉房屋存在的质量问题是地下室严重渗水，原因是由于××沟直接接入雨水系统，导致暴雨时雨水倒灌，水经过××沟渗入地下室。法院认为，案涉房屋业经相关权力部门验收合格，且并无权威检测予以推翻，加之地下室渗水并不致影响房屋总体质量，该房屋的质量问题宜认定为一般质量问题。对此，被告负有及时修复及赔偿因维修所造成原告延期入住的损失的责任。现原告主张参照逾期交房的违约责任计算损失，无事实和法律依据，且不尽公平合理。综合考量，法院认为参照该区域房屋市场租金计算延期入住的损失较为公平合理。根据案涉房屋面积、所在区域等综合情况，依法酌定案涉房屋每月租金2500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告上海农工商房地产集团衢州虹阳有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告杨仲平、王冬仙因房屋质量问题造成的延期入住的损失共计113750元（按月租金2500元，自2010年5月31日起计算至2014年3月12日止，计45.5个月）。本案受理费9598元，由原告杨仲平、王冬仙负担7023元（已预交）；由被告上海农工商房地产集团衢州虹阳有限公司负担2575元，于判决生效之日交纳。
判决后，上海农工商房地产集团衢州虹阳有限公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院适用法律错误。原审法院认为上诉人负有及时修复及赔偿因维修所造成被上诉人延期入住的损失的责任无法律依据。根据法律规定，只有经检验检测房屋确属不合格的情况下，才可以请求赔偿损失。而被上诉人因自身原因不履行收房义务，并以房屋质量瑕疵为由谎称为其拒绝接收房屋的理由。上诉人按照相关规定，履行了保修义务，上诉人是根据自行检查，发现涉案房屋地下室漏水，主动履行了维修义务，这是被上诉人没有实际入住房屋，房屋处于空置状态，维修工作不会给原告带来任何损失。二、原审法院适用证据规则错误，错误适用了社会一般经验法则。根据双方合同约定，买受人未按约定日期办理房屋交接手续，房屋风险责任在出卖人寄发催告房屋交接日第二日起转由买受人承担。所以，房屋早已于2010年12月1日就视为交付。原审法院故意忽略2010年5月30日前交付的房屋完全符合交付要求，并将2012年3月房屋空置时发生的地下室渗漏作为被上诉人拒绝收房的理由。2012年7月15日上诉人再次催告交房，根据一般生活经验推断，被上诉人明知维修又急于入住，应与上诉人联系验收房屋，但被上诉人反常地对维修结果表现得漠不关心，任凭房屋空置两年，有违常理。原审在房屋已经验收合格的情况下，在没有任何有力证据证明，又没有按合同约定委托检测的情况下，主观认定影响居住，本案地下室的渗水给房屋居住带来的只是轻微影响。按一般常理，地下室漏水修复不需要两年。原审认定修复要两年也是错误的。三、原审法院判决违背了任何人不应当通过诉讼获得不当利益的原则，助长了社会恶劣风气，造成了恶劣影响。请求二审法院依法予以改判。
被上诉人杨仲平、王冬仙答辩称：一、上诉人认为一审法院认定上诉人负有及时维修义务及赔偿因维修造成被上诉人延期入住的损失没有法律依据，该理由不能成立。上诉人作为开发商，有义务对拟交付的商品房存在的质量问题进行维修，维修占用时间必然导致被上诉人延期入住。原审认定上诉人应对因修复造成被上诉人延期入住的损失进行赔偿完全符合法律规定。二、上诉人认为一审法院错误适用一般经验法则，也不能成立。开发商在向消费者交房时，房屋不得存在质量问题，消费者对存有质量问题的房屋有权拒绝接收。上诉人交付房屋时应具备各项使用功能，交付后的质量问题属于保修问题，上诉人混淆了交付前的质量整改责任和交付后的质量保修责任。房屋通过验收只是房屋交付的基本条件，交付时房屋还应符合合同约定的条件，具备正常使用的条件。而本案房屋存在设计和施工的缺陷，不具备交付条件。三、上诉人主张被上诉人的诉讼助长恶劣的社会风气，是完全没有依据的。作为开发商应负有社会责任，即提供符合设计、施工规范且质量合格的房屋，但幸福家园房屋存在严重质量问题，房屋无法正常使用，有关部门介入后，设计院整改图纸，将地下室基础挖开，重新浇筑防水底板，进行了漫长的维修，维修后也没有通知被上诉人整改完毕，直到被上诉人自行查验房屋才知道2014年3月12日该问题已经解决。请求二审法院维持原判。
二审审理期间，上诉人上海农工商房地产集团衢州虹阳有限公司向本院提交涉案房屋交付材料及物业管理费交费情况，证明被上诉人于2014年3月12日接收房屋，交物业管理费应从2010年6月1日开始，但物业公司实际从2010年9月1日开始计费，因涉案房屋确实存在检修的情况，所以少收了三个月，说明双方就这方面的补贴达成一致。被上诉人杨仲平、王冬仙质证认为，对上述证据的真实性有异议，上诉人只是提供复印件，物业公司加盖印章，但物业公司与上诉人明显有利益关系，购房户和物业公司的关系与本案双方的关系是两个法律关系，不能混为一谈，上诉人主张质量维修损失双方已达成一致，没有证据证明。本院对上述证据审查后认为：对涉案房屋交付材料，虽上诉人仅提供复印件加盖物业公司印章，但被上诉人认可接收房屋时间为2014年3月12日，故对涉案房屋交付材料的真实性予以确认；对物业费交费情况，因上诉人未提供原件，被上诉人对真实性未认可，本院不予确认。被上诉人杨仲平、王冬仙未向本院提交新的证据材料。
经审理，本院查明的案件事实与原审认定的事实基本一致。
本院认为：商品房开发商交付的房屋质量存在问题，影响买受人的正常居住使用，买受人可以此为由拒绝接收房屋，房屋质量问题导致买受人迟延入住的，商品房开发商应承担相应的赔偿责任。经查明，涉案商品房存在较为严重的质量问题，包括三层露台西墙渗水、地下室渗水，衢州市建筑设计院有限公司于2011年7月出具北入车库户型-2800标高处增加底板胚筋图一张，认为案涉房屋地下室渗水的原因为设计时未设防水底板，仅考虑防潮，为避免南面填土一侧地表水渗入地下室，在靠砼墙内侧设××沟，由于××沟直接接入雨水系统，导致暴雨时雨水倒灌，水经过××沟渗入地下室，并提出相应的维修方案，维修方案要求采用封堵的方式对地下室地面进行处理，将地下室防潮地面更换为钢筋混凝土防水底板。因涉案房屋存在如上质量问题，在维修完成前被上诉人无法对房屋进行装修，严重影响了被上诉人对房屋的正常居住使用。故被上诉人在上诉人对房屋质量问题整改完成前，有权拒绝接收房屋。上诉人以房屋验收合格为由认为涉案房屋在合同约定的交房时间已符合交付条件，于法无据，本院不予支持。关于涉案房屋质量问题维修完成时间，本院认为，上诉人对涉案房屋存在的质量问题具有维修的义务，上诉人也实际履行了维修义务，维修相关的材料均保存于上诉人处，故上诉人对维修完成时间应当承担举证责任，但上诉人未提供充分证据证明其关于涉案房屋已于2012年4月之前维修完毕的证据，应承担举证不能的不利后果。且上诉人亦未提供证据证明其将维修完成的情况告知被上诉人。原审法院以被上诉人自认的2014年3月12日作为维修完成的时间，并据此判决上诉人赔偿被上诉人自2010年5月31日至2014年3月12日延期入住的损失，属于法院自由裁量权的范围，并不违反法律规定。综上，上诉人上海农工商房地产集团衢州虹阳有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2575元，由上诉人上海农工商房地产集团衢州虹阳有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴超英
代理审判员 郑一珺
代理审判员 方 帅
二〇一四年十月三十日
书 记 员 姚月红