福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0102民初2232号
原告王庆江，男，汉族，1981年8月15日出生，住黑龙江省七台河市新兴区。
被告严伟，女，汉族，1976年8月19日出生，住福建省福州市晋安区。
原告王庆江诉被告严伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告带领的US战队因参加网络游戏英魂之刃比赛需要集训，通过蜗牛房产中介找到被告，事先原告就与中介及被告沟通说战队集训队网络要求很高，要求其出租的房子能装100兆的电信光纤网路，中介与被告保证没问题。2016年2月17日原告就与被告以月租7000元的价格签订了房屋租赁合同，约定23日开始算房租，二月份剩余几天的房租1700元先行支付，另房租押一付三。同日原告转账支付21700元给被告，剩余的8000元约定如果网络可以的话在3月4日付清。18号原告就着手办理光纤，但发现该小区最高只能装50兆的电信宽带，就立即联系中介与被告，说网络先试用一段时间如果不行就解除合同，房东表示同意，试用过程中原告通过更换设备等方式希望网络能达到要求，但始终不行。3月4日原告向被告要求在14日之前解除租赁合同，这期间原告可找其他房源，被告也可另行租赁，被告同意，期间来看房租客络绎不绝。14日原告搬离房子并将钥匙交于被告，房东称身上没有现金，剩余的房租扣除掉原告3月份计14天的房租3267元及水电煤气费用1233元，余15500元，将在第二天转账给原告，但后来被告就以各种理由不予归还。为维护原告的合法权益故诉至法院，请求依法判令：1.被告立即退还15500元给原告并支付利息（利息从起诉之日起按银行同期贷款利率计）。2.本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，被答辩人与答辩人于2016年2月17日签订的租赁合同，租赁坐落于福州市鼓楼区（以下简称诉争房屋），约定租金为7000元每月，房租每三个月支付一次，押一付三，自2016年2月23日起计算租金，二月份剩余几天的房租以1700元计先行支付，同日被答辩人向答辩人转账支付了21700元，尚应支付答辩�8000元并在租赁合同第二十二条补充条款中约定于3月5日前到位。
答辩人向被答辩人要求支付剩余的8000元，不料被答辩人却于2016年3月4日前向答辩人提出提前解除合同因此拒绝支付8000元，并于2016年3月14日办理诉争房屋交接手续，2016年3月16日才将钥匙交付答辩人，并搬走房东的电脑椅一张。2016年3月19日答辩人与被答辩人确认赔偿事宜发生争执，于是答辩人选择报警，警方要求被答辩人自行与答辩人协商赔偿事宜。
根据《租赁合同》第二十二条补充条款约定“合同期内提前解除合同，需赔偿甲方贰个月租金作为违约赔偿金“，由于被答辩人提前解除合同已构成违约，应向答辩人支付两个月租金共计14000元作为违约金，被答辩人已支付了21700元，扣除违约金14000元，应付租金就5433元，物业水电煤气1233元及丢失电脑椅一张、门禁卡一张、赔偿230元等费�，答辩人应返还被答辩人804元。
经审理查明，2016年2月17日，原告（承租方）、被告（出租方）以及蜗牛房地产经纪服务有限公司（居间方）签订了一份《租赁合同》，约定被告将位于福州市鼓楼区XX出租给原告，租期自2016年3月1日至2017年2月28日，租金每月为7000元，房租每三个月支付一次，押一付三于1日前支付。并约定原、被告应各向居间方支付佣金3600元。上述合同第二十二条补充条款约定“合同期内提前解除合同，需赔偿甲方贰个月租金作为违约赔偿金”。原告实际于2月23日搬进诉争房并支付了21700元，其中7000元是押金。
另查，2月28日，原、被告就解除房屋一事进行交涉，被告通过手机回复：“小王，要明后天打钱给你噢，我今天暂时没这么多钱”。原告实际于3月14日搬离诉争房，被告另觅新租户于4月1日搬进诉争房。原、被告另确认原告�支付物业水电煤气费1233元。
本院认为，原、被告双方签订租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。原告提前解除合同搬离诉争房构成违约，应承担违约责任。现诉争房亦由被告新租户承租，双方租赁合同关系已实际终止。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方租赁合同中，同时约定押金和违约金，应择高支持。本案中，被告的损失应为诉争房的空置损失[即3月14日至4月1日之间的租金损失（7000元÷30×17=3967元）]以及被告的居间费损失3600元，上述总计7567元，该损失高于押金低于双方约定的违约金。本院结合本案实际确定7567元为本案原�违约需赔偿被告的损失。被告主张应抵扣门禁卡损失，因无证据本院不予支持。故合同解除后，被告需返还原告21700-7567-3267（3月份14天租金7000元÷30×14）-1400（2月份6天租金7000元÷30×6）-1233（物业水电煤气费）=8233元。原告另诉请利息损失，因本案合同解除是原告违约提前解除造成的，原告有过错，故该诉请本院不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告严伟于本判决生效之日起十日内向原告王庆江返还租金8233元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉诉讼费187元，适用简易�序减半收取93.5元，由被告负担46元，原告负担47.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 林心恩
二〇一六年五月十三日
书 记 员 郑文欢
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或�应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。