山东省威海市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）鲁10行终91号
上诉人（原审第三人）周程程，1987年12月17日出生，汉族，住乳山市城区。
委托代理人周延，男，1965年9月30日出生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审原告）姜平武，男，1963年9月6日出生，汉族，住乳山市。
原审被告乳山市国土资源局，住所地乳山市北外环路。
法定代表人陈明，局长。
出庭负责人朱利，副局长。
委托代理人王昱谊，山东卓世律师事务所律师。
委托代理人王世强，山东卓世律师事务所律师。
上诉人周程程因土地行政登记一案，不服山东省乳山市人民法院（2017）鲁1083行初16号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2013年8月1日，周某丙向姜平武借款27万元，其父母周某甲、邓某自愿用位于黄埠崖村（国有土地使用证号为乳国用（2003）第12271055、房屋所有权证字第205038）房产作为抵押担保，并将房屋所有权证、国有土地使用证抵押在姜平武处。2013年9月，姜平武为追回借款，安排周某乙起诉，乳山市人民法院以（2013）乳城民初字748号民事调解书调解结案。周某乙申请执行后，乳山市人民法院于2013年10月15日下达（2013）乳执字第1503号协助执行通知书，将周某甲名下的房权证字第××号房产变更为周某乙所有，周某乙于2014年3月17日办理变更登记，周某甲针对（2013）乳城民初字第748号民事调解书向法院申请再审，2014年8月7日乳山市人民法院裁定本案进行再审。经再审，2014年1月5日乳山市人民法院以（2014）乳民再字第6号民事判决书确认撤销了该民事调解书，后姜平武诉至法院要求周某丙、周某甲、邓某履行偿款义务，乳山市人民法院于2016年3月30日下达（2015）乳城民初字第103号民事判决书确认周某丙偿还姜平武借款270000元，周某甲、邓某承担担保责任。姜平武在申请执行过程中发现周某甲在申请再审前在明知土地使用权证抵押在姜平武处，与其孙周程程签订买卖契约，将房产卖给周程程，采取挂失方式重新办理土地权证，乳山市国土局于2014年6月17日将该证变更在周程程名下，此时涉案房产仍登记在周某乙名下。
另查，乳山市国土局在实地勘查时，在地籍调查表中既没有界址调查员签字也无勘查日期，在国土资源行政主管部门初审意见及审核意见栏中均未登记土地登记上岗资格证号，批准意见栏中无负责人签名及批准日期。
再查，周程程与周某甲系祖孙关系，他们的买卖契约中载明“周某甲将自己坐落在黄埠崖村一处楼房，计正房四间，倒厅四间卖给周程程名下为业，计价90000元”，而涉案房产证中记载“房屋层数为3层，面积479.30平方米”，该契约中载明的房产特征与涉案土地使用权证书上的房产特征明显不符，且其议定价格明显低于市场价。
原审法院认为，本案的争议焦点是乳山市国土局为涉案土地所作的变更登记行为是否合法。《土地登记办法》第三条第一款、第二款规定，“土地登记实行属地登记原则。申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。”因此，乳山市国土局具有作出土地登记的行政职权。乳山市国土局作为法定的土地登记管理部门，在进行土地登记时，不仅具有要求申请登记人依法定形式提供完整登记材料的权利，而且负有对申请登记人提供的登记材料的完整性和法定形式进行审查的职责。《土地登记办法》第四十条“因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。”《中华人民共和国城市房产管理法》第六十一条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”均规定，先办理房产变更登记，再凭变更后的房屋所有权证书及其他相关证明材料申请土地使用权变更登记。本案中，涉案土地房产原所有权人周某甲基于民间借贷将房产所有权证书及国有土地使用权证均抵押于姜平武处，且在办理土地变更登记时，乳山市人民法院执行部门已将涉案房屋变更为周某乙名下。另外，周某甲是通过挂失方式补办的国有土地使用权证并非转移登记，故不适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款之规定。周某甲以明显低于市场价格与其孙周程程签订房产买卖契约，于法相悖。另外，周某甲所有的国有土地使用权证明抵押在姜平武处，却以公告挂失的形式补办，在涉案房产系周某乙所有的情况仍变更土地使用权，明显违反诚实信用原则。
本案中，乳山市国土局在没有核实房产合法变更登记的情况下，仅凭当事人出具的一纸买卖契约，就直接进行土地权属变更登记，属于违反法定程序的违法行政行为，且在办理土地权属变更登记过程中存在瑕疵。其一，在地籍调查表中没有调查人员签名及调查时间。其二，在“国土资源行政主管部门初审意见及审核意见”一栏中未填写审查人的土地登记上岗资格证号，无法证实审查人是否取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗资格证书，批准意见栏中无负责人签名及批准日期。综上，乳山市国土局在作出土地变更登记过程中未尽到应尽的审查义务，认定事实不清，程序违法，应予撤销。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项、第三项之规定，判决撤销乳山市国土局为周程程颁发乳国用（2014）字第12271216号土地使用权证的行政行为。
上诉人周程程不服原审判决，上诉称，周程程与周某甲之间的土地使用证挂失、补证、过户是合理合法的。上诉人依据《中华人民国和国土地管理法》的相关规定，履行了相关合法流程的规定，办理了土地证挂失、补证以及过户手续；在两年的办理土地登记过程中，未发现涉案土地的任何担保抵押证明以及法院对涉案土地使用权的封存手续。请求二审法院判决撤销原审判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人姜平武答辨称，2013年8月1日，周某丙向被上诉人借款27万元，周某丙父母周某甲、邓某用位于黄埠崖村房产（国有土地使用证号乳国用（2003）字第12271055号、房屋所有权证字第××号）作为抵押担保，涉案土地使用证及房屋所有权证交由姜平武保管。2013年9月，姜平武为追回借款，安排周某乙起诉周某甲、邓某，乳山市人民法院以（2013）乳城民初字748号民事调解书结案。周某甲不服该调解书向原审法院申请再审。2014年8月7日，原审法院裁定再审该案并于2015年1月5日下达民事判决书，撤销原民事调解书。2016年3月，原审法院作出（2015）乳城民初字第103号民事判决书，判决周某丙偿还姜平武借款27万元，周某甲、邓某承担连带偿还责任。被上诉人在申请执行过程中发现周某甲将涉案房屋出卖给其孙周程程，并申请将涉案土地变更登记在周程程名下，而办理变更登记过程中，（2013）乳城民初第（748）民事调解书尚未被撤销，涉案房产尚登记在周详名下。周某甲为了逃避债务，将抵押在其处的土地使用证通过挂失，恶意串通其孙子周程程采取欺骗手段，变更土地使用权，原审被告乳山国土局在办理土地变更时没有尽到审查义务，将当时登记在周某乙名下的房产项下土地办理登记在周程程名下，致使其民事案件无法执行，损害了被上诉人姜平武的利益。故原审法院适用法律正确，事实认定清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告乳山市国土局辩称，原审法院判决错误，被上诉人姜平武无权要求撤销涉案土地使用证，乳山市国土局办理土地使用权登记完全符合法律规定。涉案房产的原所有人周某甲向乳山市国土局提供威海日报的公告声明，证明其国有土地使用证丢失，原审被告按照程序为其补办了土地使用证。之后周某甲和上诉人周程程携带双方在村委主持下签订的房屋买卖契约、出卖人和买受人身份证明、村委会证明及其他必要的材料申请办理宅基地变更登记，原审被告对其提供的材料进行了认真细致的审查，认为其提供的证件齐全，具备办理宅基地权变更登记的条件，按照法定程序受理受让方提交的宅基地转移登记申请，并为其办理了涉案房屋的宅基地变更登记。原审被告为涉案房产办理的宅基地登记手续事实清楚、法律明确、程序合法正当。综上，请求法院依法撤销原审判决并改判驳回被上诉人的诉讼请求。
一审期间，原审被告乳山市国土局提交以下证据证实被诉土地登记行为合法：1、周某甲补办丢失的土地使用权证的档案材料，包括：土地登记申请书；土地登记卡；周某甲身份复印件、户籍证明。2013年8月29日威海日报公告声明；地籍调查表；变更土地登记审批表。2、周程程和周某甲办理土地使用权证转移变更登记的档案材料，包括：乳国用（2013）第2271216号国有土地使用证；土地登记审批表；地籍调查表；土地登记卡；土地登记申请书；买卖承诺书；购买房屋变更宅基地申请表；黄埠崖村出具的买卖证明；周程程身份证复印件；周某甲身份证复印件；黄埠崖村出具的证明；周程程户籍证明；周某甲户籍证明；宅基地转让公示证明；买卖契约。被上诉人姜平武提交以下证据：1、（2013）乳城民初字第748号民事调解书；2、（2013）乳执字第1503号协助执行通知书及收款收据；3、（2014）乳民再字第6号民事判决书；4、（2015）乳城民初字第103号民事判决书；5、周某甲名下乳国用（2003）字第12271055号国有土地使用权证。原审法院依法调取（2014）乳民再字第6号卷宗中房权证号20××38号房屋所有权证书复印件一份。
二审期间，被上诉人姜平武提交不动产登记信息一份，加盖有乳山国土局不动产登记信息查询专章，查询日期为2017年11月9日，证明在2014年3月18日涉案房屋所有权人为周详，该房屋卖出时间为2015年3月5日。原审被告乳山国土局作出被诉土地变更登记行为的时间为2014年6月，土地登记审批表上土地局同意审核的时间是2014年5月27日，说明这一时间段的房产所有权已经在周详名下，原审被告没有尽到审查义务。
经质证，各方当事人坚持其一审期间的质证意见。对被上诉人姜平武二审期间提交的证据，上诉人周程程对其真实性无异议，但对其证明的观点不予认同，周某甲通过申诉撤销原调解书，涉案房产现仍登记在周某甲名下。原审被告乳山市国土局认为被上诉人所查询的登记信息是201400044号不动产的权利人为周详，无法证明该不动产登记信息与本案有关联性。
经审查，本院同意原审法院对证据的认证意见，被上诉人二审期间提交的证据不能证实与本案具有关联性，本院不予接纳。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，《土地登记办法》第四十条规定：“因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。”根据上述规定，因买卖地上建筑物而引发的建设用地使用权转移的，土地登记变更申请人应当提交的申请材料包括原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，土地登记机关应当对此进行审核。本案系因买卖地上建筑物而引发的建设用地使用权转移的，土地登记申请人未提交变更后的房屋所有权证书，乳山市国土局在进行审核时未对此予以审查确认，故乳山市国土局作出被诉土地登记行为证据不足，程序违法，依法应予撤销。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人周程程负担。
本判决为终审判决。
审判长 毕海燕
审判员 宋智慧
审判员 宫晓燕
二〇一七年十二月十五日
书记员 马芳坤