江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6432号
上诉人（原审被告）马新，女，1960年9月1日生，汉族。
上诉人（原审被告）杨启广，男，1960年6月25日生，汉族。
上诉人（原审被告）杨自鸣，男，1987年6月3日生，汉族。
委托代理人杨启广（系杨自鸣父亲），自然情况同上。
被上诉人（原审原告）李惠莲，女，1932年7月24日生，汉族。
被上诉人（原审原告）张寒棣，男，1955年10月28日生，汉族。
上述两被上诉人共同委托代理人张笑云，江苏永元律师事务所律师。
上诉人马新、杨启广、杨自鸣因与被上诉人李惠莲、张寒棣返还原物纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第2240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
李惠莲、张寒棣原审诉称，南京市鼓楼区峨嵋岭10号某幢202室房屋（以下简称涉案房屋）系李雁冬购买的房改房。2003年7月14日，李雁冬女士立公证遗嘱，将涉案房屋给李惠莲、张寒棣各二分之一。李雁冬于2012年8月19日因病去世。2014年6月11日，李惠莲、张寒棣依法取得了涉案房屋的所有权证。马新原系李雁冬养女，1996年7月，李雁冬与马新经法院调解解除收养关系。杨启广原系马新配偶，杨自鸣系马新与杨启广之子。三人现非法占有涉案房屋，也未支付任何房屋占有使用费用，户口亦在涉案房屋内。李惠莲、张寒棣多次要求三人搬离涉案房屋，三人均置之不理。李惠莲、张寒棣作为涉案房屋合法的所有权人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。三人一直到现在仍非法占有使用李惠莲、张寒棣所有的涉案房屋，侵犯了李惠莲、张寒棣的合法权益。故诉至法院，请求判令：1、马新、杨启广、杨自鸣迁出涉案房屋及户口并返还李惠莲、张寒棣；2、马新、杨启广、杨自鸣支付2012年8月23日起至实际迁出之日止按3000元／月标准计算的房屋占有使用费。
马新、杨启广、杨自鸣原审辩称，涉案房屋虽然原来登记在李雁冬一人名下，但该房屋系房改房，三人均享有居住权。即使李雁冬立遗嘱将涉案房屋给李惠莲、张寒棣，并不影响三人的居住权。三人一直实际居住在涉案房屋内且户籍均在涉案房屋内，亦无其他住所。综上，请求驳回李惠莲、张寒棣的诉讼请求。
原审经审理查明，马新与杨启广原系夫妻关系，1985年7月5日登记结婚，双方育有一子即杨自鸣。2015年4月7日，马新与杨启广协议离婚。李雁冬与马浔承系夫妻关系，马新系李雁冬与马浔承于1962年9月收养的养女，马浔承于1975年死亡。1996年7月30日，马新与李雁冬经法院调解解除收养关系。李惠莲系李雁冬妹妹，张寒棣的母亲李国兰亦系李雁冬的妹妹。
南京市鼓楼区峨嵋岭10号某幢202室房屋（建筑面积61.59平方米）原系南京医科大学的自管公房，该房自1957年分配给马浔承一家居住。1999年12月20日，李雁冬与南京医科大学签订《南京市公有住房买卖契约》，购买了涉案房屋。2001年2月26日，李雁冬领取了涉案房屋的所有权证，该房屋登记在李雁冬一人名下。
2003年7月14日，李雁冬在南京市公证处立有遗嘱，将涉案房屋分别遗赠给李惠莲和张寒棣各二分之一。李雁冬于2012年8月19日因病死亡后，李惠莲和张寒棣于2014年5月23日向南京市公证处申请接受遗赠，涉案房屋于2014年6月11日变更登记至李惠莲、张寒棣名下，李惠莲和张寒棣各享有涉案房屋二分之一的份额。
2014年6月，马新、杨启广、杨自鸣以南京医科大学未经其同意，将涉案房屋出售给李雁冬，侵害其合法权益为由，将南京医科大学诉至南京市鼓楼区人民法院，要求确认李雁冬与南京医科大学签订的《南京市公有住房买卖契约》无效。南京市鼓楼区人民法院于2014年7月24日作出（2014）鼓民初字第1162号民事判决，驳回马新、杨启广、杨自鸣的诉讼请求。马新、杨启广、杨自鸣不服一审判决，提出上诉。南京市中级人民法院于2015年2月4日作出（2014）宁民终字第5155号民事判决，认为李雁冬与南京医科大学签订《南京市公有住房买卖契约》时，马新并非李雁冬的家庭成员，已丧失对涉案房屋的购买资格，马新、杨启广、杨自鸣的上诉主张，缺乏事实和法律依据，故驳回上诉，维持原判决。
2014年8月21日，李慧莲、张寒棣委托律师向马新、杨启广、杨自鸣发送了律师函，要求马新、杨启广、杨自鸣迁出涉案房屋，支付租金，并积极与李慧莲、张寒棣联系。该函件于2014年8月23日由他人代收。
另查明，马新、杨启广、杨自鸣在涉案房屋内实际居住，且户籍均在涉案房屋内。李慧莲、张寒棣提交的网络租赁信息显示，南京市鼓楼区峨嵋岭附近50平方米房屋的租金在3000元左右。
以上事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、公证书、常住人口登记卡、证明、离婚证、律师函、生效裁判文书等证据予以证实。
原审法院认为，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案房屋现登记在李惠莲、张寒棣名下，为李惠莲、张寒棣共同共有，其作为物权人的权利受法律保护。马新、杨启广、杨自鸣辩称其对涉案房屋享有居住权，由于涉案房屋系马浔承与李雁冬承租的单位公有住房，后参加了房改，马新在涉案房屋房改时已不是李雁冬的家庭成员，其对涉案房屋已经丧失了购买、居住等权利，故对马新、杨启广、杨自鸣的该项辩解意见，不予采信。马新、杨启广、杨自鸣在涉案房屋内居住原基于李雁冬的同意，现李雁冬已去世，李惠莲、张寒棣不同意马新、杨启广、杨自鸣继续在涉案房屋内居住，马新、杨启广、杨自鸣在涉案房屋内居住已无事实和法律基础，故李惠莲、张寒棣要求马新、杨启广、杨自鸣迁出涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，依法应予以支持。关于李惠莲、张寒棣要求马新、杨启广、杨自鸣迁出户籍的问题，不属于人民法院民事案件受理范围，本案不予处理。
关于李惠莲、张寒棣主张的房屋占有使用费问题。马新、杨启广、杨自鸣在涉案房屋内居住原系基于李雁冬的同意，但在李雁冬将涉案房屋遗赠给李惠莲、张寒棣后，马新、杨启广、杨自鸣继续居住已无法律和事实依据，李惠莲、张寒棣要求马新、杨启广、杨自鸣支付房屋占有使用费的诉讼请求符合法律规定，依法应予以支持。关于房屋占有使用费的起算时间，李惠莲、张寒棣于2014年8月21日向马新、杨启广、杨自鸣发送了律师函，要求马新、杨启广、杨自鸣迁出，马新、杨启广、杨自鸣于2014年8月23日收到上述函件，故起算时间应自2014年8月24日起计算为宜。关于房屋占有使用费的标准，李惠莲、张寒棣主张的3000元／月标准未明显高于市场价格，马新、杨启广、杨自鸣亦未提供相反证据予以反驳，故对上述标准，依法予以确认，故马新、杨启广、杨自鸣应支付李惠莲、张寒棣自2014年8月24日起至实际迁出之日止按3000元／月标准计算的房屋占有使用费。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、第三十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、马新、杨启广、杨自鸣于判决生效后十五日内迁出南京市鼓楼区峨嵋岭10号某幢202室房屋；二、马新、杨启广、杨自鸣于判决生效后十五日内支付李惠莲、张寒棣自2014年8月24日起至实际迁出之日止按3000元／月标准计算的房屋占有使用费。原审案件受理费2050元，由李惠莲、张寒棣负担1367元，马新、杨启广、杨自鸣负担683元。
马新、杨启广、杨自鸣不服一审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人对涉案房屋拥有居住权，涉案房屋系房改房，房改房是以家庭名义进行的，以家庭其中一名成员进行产权登记，但家庭其他成员拥有居住权。马新自从被收养之日起至今一直居住在涉案房屋内，且其户籍也在涉案房屋内，理应享有居住权。根据《合同法》第234条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋；《商品房屋租赁管理办法》第12条规定房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。根据上述规定，马新自1962年至1999年期间一直与李雁冬共同承租涉案房屋，即使李雁冬通过与南京医科大学签订《南京市共有住房买卖契约》取得产权，马新也有居住权。其后李雁冬立遗嘱将涉案房屋给予被上诉人，根据上述规定马新仍然拥有居住权。二、一审判决占有使用费过高，涉案房屋面积较小，小区内没有物业，周边环境差，且属于危房，房屋内设施也是上诉人所有，一审判决3000元／月的使用费明显高于市场价格。上诉人在一审庭审中就对此提出了异议，但一审判决没有载明，上诉人一审中就已经提交书面意见证明涉案房屋的租金标准大约在1500元／月-2000元／月左右。一审调解过程中，对方代理律师也同意如果租住涉案房屋，租金为2500元／月。三、涉案房屋的产权是2015年2月4日通过二审判决给被上诉人的，而被上诉人在2014年8月23日就通过代理律师发函要求上诉人缴纳租金，此时涉案房屋的产权归属尚未最终确定，被上诉人要求上诉人支付租金没有法律依据，而一审判决以上诉人收到被上诉人发出律师函的次日作为支付房屋使用费的起算时间明显错误。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。
被上诉人李惠莲、张寒棣答辩称：一、上诉人认为其对涉案房屋享有居住权没有法律依据，南京市中级人民法院（2014）宁民终字第5155号民事判决书已经对涉案房屋权属作出了判决，马新对涉案房屋不享有产权也不享有居住权。被上诉人是依据合法的遗嘱，通过遗赠继承取得了涉案房屋的所有权。上诉人主张居住权与被上诉人享有的所有权是冲突的，上诉人主张对涉案房屋享有居住权没有事实和法律依据。二、上诉人认为一审判决房屋占有使用费较高，被上诉人在一审中举证了涉案房屋同地段房屋租金的市场价格为3000元／月左右。上诉人称被上诉人代理律师一审中同意房屋使用费为2500元／月是不成立的，该内容是一审中双方调解的情况下提出的，不能作为判决定案的依据。三、上诉人主张涉案房屋是2015年2月4日判决给被上诉人的说法不能成立，涉案房屋于2014年6月就登记在被上诉人名下，被上诉人是从继承开始就应享有涉案房屋的所有权，产权登记仅仅是形式，所以被上诉人向上诉人发出律师函的时间也是符合法律规定的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理期间，马新、杨启广、杨自鸣对原审查明的事实没有异议，李惠莲、张寒棣对原审查明2014年8月21日由李惠莲、张寒棣通过代理律师向马新、杨启广、杨自鸣发出的函件系他人代收有异议，主张该函件于2014年8月23日由上诉人本人签收。马新、杨启广、杨自鸣认可该函件系其由本人收到。对双方当事人均无异议的事实，本院依法予以确认。
二审中，马新、杨启广、杨自鸣提交涉案房屋周边房屋出租价格的照片一张，证明与涉案房屋面积相同的同地段房屋租金市场价格为2200元／月。李惠莲、张寒棣质证认为，涉案房屋属于拉萨路小学的学区房，经其委托代理律师现场勘查，涉案房屋的约定租金标准应在3000元／月左右，故马新、杨启广、杨自鸣主张涉案房屋的月租金标准为2200元／月的说法不能成立。
鉴于双方对涉案房屋的租金标准持有不同意见，本院组织马新、杨启广与李惠莲、张寒棣的代理律师张笑云共同前往涉案房屋所在地附近房产中介公司“我爱我家”金鹏店，就与涉案房屋同地段同类型的房屋租金标准进行调查了解，该店内工作人员答复，与涉案房屋同地段同类型的房屋租金目前市场价格大约在2500元／月-3000元／月左右，如果是简单装修，租赁用途为一般家庭居住使用的话，月租金大约在2600元／月-2700元／月。
经本院主持调解，因双方差距较大，致调解无效。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋于1957年即分配给马浔承与李雁冬承租居住，马新19**年9月才被马浔承、李雁冬夫妇收养，1999年12月20日李雁冬与南京医科大学签订《南京市公有住房买卖契约》按房改政策购买涉案房屋之前，李雁冬已与马新于1996年7月30日经法院调解解除了收养关系，马新在房改时已非李雁冬的家庭成员。由此可见，涉案房屋从分配居住至按房改政策购买，均与马新没有任何关系。马新虽自被收养之日即在涉案房屋内居住，杨启广与杨自鸣亦基于与马新的关系而入住涉案房屋，但其并不以此而取得居住权，其居住皆因得到了李雁冬的许可。现李惠莲、张寒棣基于李雁冬的遗赠而取得涉案房屋的所有权，其不同意马新、杨启广、杨自鸣继续居住涉案房屋，要求其返还房屋，符合《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定。马新、杨启广、杨自鸣称其对涉案房屋享有居住权的上诉理由没有法律依据，本院不予采纳。
不动产物权经依法登记即产生法律效力。涉案房屋的产权于2014年6月11日即变更登记至李惠莲、张寒棣名下，李惠莲、张寒棣自该日起对涉案房屋依法享有、占有、使用、收益的权利。李惠莲、张寒棣于2014年8月21日向马新、杨启广、杨自鸣发出律师函，明确表示要求马新、杨启广、杨自鸣自涉案房屋内迁出，支付租金，马新、杨启广、杨自鸣自2014年8月23日收到上述函件后未及时从涉案房屋内迁出，应当向李惠莲、张寒棣支付房屋占有使用费，原审判决以2014年8月24日作为房屋占有使用费的起算时间并无不当。故对马新、杨启广、杨自鸣上诉称李惠莲、张寒棣系2015年2月4日通过生效判决才取得涉案房屋的产权，原审判决以2014年8月24日作为房屋占有使用费的起算时间明显不当的上诉主张，本院亦不予采纳。马新、杨启广、杨自鸣上诉称原审判决房屋占有使用费标准过高，主张涉案房屋的租金标准大约在1500元／月-2000元／月左右。根据李惠莲、张寒棣在一审中提交的网络租赁信息，结合本院审理期间组织双方对与涉案房屋同地段同类型房屋租金标准的询价结果，原审法院认定房屋占有使用费标准为3000元／月并无不当，且该价格也未明显高于市场价格，马新、杨启广、杨自鸣主张涉案房屋的租金标准大约在1500元／月-2000元／月没有依据，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。马新、杨启广、杨自鸣的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费元2050元，由上诉人马新、杨启广、杨自鸣负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 沈萍儿
审判员 曹 艳
二〇一五年十一月二十四日
书记员 俞梦霏