文书内容辽宁省本溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽05民终1276号上诉人（原审原告）佟溪刚，男，1953年7月3日出生，汉族，现住辽宁省本溪市平山区。委托代理人李树梓，辽宁新伟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）孙国华，男，1960年1月31日出生，满族，现住辽宁省本溪市明山区。原审第三人孙振华，男，1969年1月23日出生，满族，现住辽宁省本溪市南芬区。委托代理人李忠春，辽宁湘辉律师事务所律师。上诉人佟溪刚因房屋买卖合同纠纷一案,不服辽宁省本溪市南芬区人民法院（2011）南民初字第00591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月23日作出（2014）本民一终字第00201号民事裁定，撤销原判，发回重审。本溪市南芬区人民法院经重审作出（2014）南民初字第00559号民事判决。佟溪刚不服该判决向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审判决认定的基本事实是：佟溪刚欠付孙国华债务17.1万元，佟溪刚欲用诉争房屋（位于本溪市南芬区某某村，房屋所有权证号为村房字第30***5号，建筑面积738㎡）抵押贷款偿还孙国华此笔债务，但由于佟溪刚个人的原因无法用诉争房屋抵押贷款偿还债务。于是，佟溪刚、孙国华经过协商，先将诉争房屋的所有权过户至孙国华名下，再由孙国华用诉争房屋贷款用以偿还其债务。2010年12月6日，佟溪刚与孙国华签订房屋买卖协议，将诉争房屋以11万元的价格出卖给了孙国华，同时双方就前述买卖协议在本溪市南芬区公证处进行了公证，随后双方办理了房屋产权过户手续，将诉争房屋过户到了孙国华名下。同日，佟溪刚、孙国华又签订内容为“我佟溪刚在某某村740㎡楼房一座因欠孙国华钱现将房照过房（过户）孙国华名下过房费用贷款利息都由佟溪刚负担，三年之内孙国华不得以任何理由出卖此房”的协议一份，该协议由佟溪刚、孙国华双方签字确认。同时，佟溪刚在原审庭审时及重审时均认可如果三年之内佟溪刚能够偿还孙国华债务，孙国华应将诉争房屋归还佟溪刚。如果三年之内佟溪刚未能偿还孙国华债务，该诉争房屋归孙国华所有。孙国华在原审庭审时对如果佟溪刚未能偿还孙国华债务，诉争房屋归孙国华这一事实表示认可。孙国华取得该房屋所有权后，并未利用该房屋进行抵押贷款，而是于2010年12月9日，以案外人孙某1的定期存单作质押在本溪市市区农村信用合作联社牛心台信用社贷款31万元。2011年3月13日，孙国华与孙振华签订房屋买卖协议书一份，将诉争房屋及附近平房（无产权）以34万元的价格出卖给了孙振华，双方办理了房屋产权过户手续，现诉争房屋所有权登记在孙振华名下，且孙振华对诉争房屋进行了修缮。佟溪刚与孙振华曾系邻里关系，孙振华承包的鱼塘在诉争房屋不远处。当诉争房屋登记在佟溪刚名下时，孙振华曾经欲向其购买诉争房屋，且孙振华与佟溪刚就购买诉争房屋事宜进行过协商，但没有达成一致意见。另查明,在佟溪刚将诉争房屋过户到孙国华名下之前，佟溪刚曾以诉争房屋作抵押在本溪市南芬信用社贷款10万元，为解除该房屋的抵押贷款登记，孙国华为佟溪刚偿还了前述贷款本金及利息。现佟溪刚诉至法院，请求判令：1、撤销佟溪刚与孙国华签订的房屋买卖协议；2、确认孙国华与孙振华签订的买卖协议无效并返还佟溪刚房屋；3、诉讼费由孙国华承担。原审判决认为，合法的民事法律关系受法律保护。关于佟溪刚、孙国华签订的房屋买卖协议的性质一节。符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的情形之一的，可以变更或者撤销合同。经审查，佟溪刚、孙国华双方系基于孙国华不能偿还佟溪刚债务而签订的房屋买卖协议，将诉争房屋的产权过户到孙国华名下，并允许孙国华利用该房屋进行贷款，偿还孙国华债务。同时，佟溪刚、孙国华双方还签订内容为“我佟溪刚在某某村740㎡楼房一座因欠孙国华钱现将房照过房孙国华名下过房费用贷款利息都由佟溪刚负担，三年之内孙国华不得以任何理由出卖此房”协议书一份，该协议约定被告在三年内不能买卖该房屋。本案中，从双方签订的房屋买卖协议的约定来看，双方之间只是一种普通的房屋买卖关系，但从双方于同日签订的带有三年内不能买卖的协议书内容来看，即在三年内如果佟溪刚能够偿还孙国华的债务，孙国华需要将诉争房屋的所有权返还给佟溪刚，如果三年内佟溪刚不能偿还孙国华债务，孙国华就不必再向佟溪刚返还房屋所有权。因此，佟溪刚、孙国华双方签订的房屋买卖协议实际上是在债务到期后不能偿还的情况下达成的一种附条件的以物抵债行为，则不是普通性质的房屋买卖行为。上述以物抵债行为系佟溪刚、孙国华双方真实的意思表示，不违反法律规定，依法有效，对佟溪刚、孙国华双方均具有拘束力。佟溪刚、孙国华之间就附条件以物抵债行为形成了《房屋买卖协议》及协议书，不具有合同法第五十四条所规定的可撤销的情形，故佟溪刚要求撤销《房屋买卖协议》的诉讼请求，没有事实及法律依据，不予支持。关于孙国华与孙振华之间签订的房屋买卖协议效力及孙振华已经取得房屋产权的情况下佟溪刚仍然坚持要求返还房屋的诉讼请求能否获得支持一节。佟溪刚、孙国华双方在达成附条件的以物抵债协议后，在三年内佟溪刚是否能够偿还借款的条件未成就前，孙国华将佟溪刚过户到其名下的房屋出售给了孙振华行为系违约行为，佟溪刚有权要求孙国华承担违约责任。从孙国华与孙振华签订的房屋买卖协议内容来看，双方之间具有真实的房屋买卖意思表示，孙振华向孙国华支付了合理的对价，占有、使用了诉争房屋，且无证据表明孙振华明知佟溪刚、孙国华就诉争房屋有附条件的以物抵债的约定，因此孙振华取得房屋所有权符合法律规定。现佟溪刚要求确认孙国华与孙振华之间的房屋买卖协议无效且要求孙振华返还诉争房屋的诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。在孙国华违约且孙振华依法取得房屋所有权的情况下，佟溪刚可以通过变更诉讼请求的方式向孙国华主张损害赔偿以维护自身的合法权益。但在审理期间，经向佟溪刚释明后，佟溪刚仍然坚持其诉讼请求，故对佟溪刚的诉讼请求，不予支持。关于佟溪刚要求返还房屋中的平房一节，虽佟溪刚与孙国华之间并无平房如何处理的约定，但孙国华在购买佟溪刚楼房后，将该楼房附近的平房也一同出售给了孙振华，孙振华购买时出于善意，且为此支付了对价，故孙振华所购买的该平房属于善意取得，现佟溪刚要求确认孙国华与孙振华之间的房屋转让协议无效，并返还该平房的诉求，亦无事实及法律依据，不予支持。据此，原审判决：驳回佟溪刚的诉讼请求。案件受理费100元，由佟溪刚负担。上诉人佟溪刚的上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持其要求返还房屋的诉讼请求。其依据的事实及理由是：1、佟溪刚与孙国华签订的《房屋买卖协议》真实目的是过户贷款。原审认定佟溪刚与孙国华签订的《房屋买卖协议》不具有可撤销的情形实属错误；2、孙振华明知佟溪刚与孙国华之间不是真实的买卖房屋关系，孙振华与孙国华恶意串通签订房屋买卖协议，孙振华并未支付合理对价，原审认定孙振华取得房屋所有权符合法律规定显系错误；3、平房没有产权证，孙国华无权处分平房，孙国华将平房出售给孙振华，侵犯佟溪刚财产权利。原审认同孙国华与孙振华买卖平房的合同效力是错误的；4、佟溪刚房屋被卖后，房屋内物品价值3万余元，佟溪刚已列明清单交与一审法院，现上述物品丢失，孙振华应承担赔偿责任，原审未予支持错误。被上诉人孙国华未提出答辩意见。原审第三人孙振华提出答辩：一审判决正确，应予维持。本溪市中级人民法院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案中，上诉人佟溪刚与被上诉人孙国华于2010年12月6日签订的《房屋买卖协议》及内容为“我佟溪刚在某某村740㎡楼房一座因欠孙国华钱现将房照过房孙国华名下过房费用贷款利息都由佟溪刚负担，三年之内孙国华不得以任何理由出卖此房”的协议，系因佟溪刚不能偿还孙国华债务而签订的协议。从上述两份协议约定内容看，系佟溪刚在债务到期后如不能偿还孙国华的情况下，达成的一种附条件的以房抵债行为，不是普通性质的房屋买卖行为。佟溪刚、孙国华之间就附条件以房抵债行为形成的《房屋买卖协议》及协议书，系佟溪刚、孙国华双方真实意思表示，不具有上述法律规定的可撤销的情形。原审对佟溪刚要求撤销《房屋买卖协议》的诉讼请求，判决不予支持，并无不当之处。故对佟溪刚上诉提出的“原审认定佟溪刚与孙国华签订的《房屋买卖协议》不具有可撤销的情形实属错误”的上诉意见，本院不予支持。关于上诉人佟溪刚提出“孙振华明知佟溪刚与孙国华之间不是真实的买卖房屋关系，孙振华与孙国华恶意串通签订房屋买卖协议，孙振华并未支付合理对价，原审认定孙振华取得房屋所有权符合法律规定显系错误”的上诉意见，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案中，作为买受人的孙振华基于孙国华持有本案诉争楼房所有权证与其签订了房屋买卖协议书，因不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，故孙振华有理由相信孙国华对所出售的诉争楼房享有处分权利。孙国华与孙振华签订房屋买卖协议后，孙振华向孙国华支付了房屋价款，孙国华将诉争楼房交付给孙振华，并办理了转让登记手续，孙振华已取得了本案诉争楼房所有权证。佟溪刚没有证据证明孙振华明知佟溪刚与孙国华之间就诉争楼房有附条件的以房抵债的约定，也未提供证据证明孙振华向孙国华支付的诉争楼房价款属于明显偏低价格。故孙振华取得本案诉争楼房所有权符合上述法律规定。原审判决对佟溪刚要求确认孙国华与孙振华之间的房屋买卖协议无效并要求孙振华返还诉争楼房的诉讼请求不予支持，并无不当之处。故对佟溪刚的此项上诉意见，本院不予支持。关于上诉人佟溪刚提出“平房没有产权证，孙国华无权处分平房，孙国华将平房出售给孙振华，侵犯佟溪刚财产权利。原审认同孙国华与孙振华买卖平房的合同效力是错误的”的上诉意见，因如上所述，孙振华善意取得本案诉争楼房，本案诉争平房系依附于诉争的楼房，孙振华受让诉争楼房时包含诉争平房，孙振华取得诉争平房亦是善意的，故对佟溪刚提出的此项上诉意见，本院不予支持。关于上诉人提出“佟溪刚房屋被卖后，房屋内物品价值3万余元，其已列明清单交与一审，现上述物品丢失，孙振华应承担赔偿责任，原审未予支持错误”的上诉意见，因在原审时佟溪刚并未对此提出诉讼请求，依据民事诉讼不诉不理基本原则，原审对此不予审理并无不当之处，故对佟溪刚提出的此项上诉意见，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费一百元，由上诉人佟溪刚负担。本判决为终审判决。审判长  潘秀菊审判员  孟 娟审判员  孙 源二〇一六年十月十一日书记员  霍 颖附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。