河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫14民终4098号上诉人（原审被告）柘城县农村信用合作联社，住所地：河南省柘城县。法定代表人吴月英，该社理事长。委托代理人高丛松，北京策略律师事务所律师。被上诉人（原审原告）高罡斗，男，1956年9月3日出生，汉族，住河南省柘城县。委托代理人王珂，河南华豫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）金燕军，男，1963年10月20日出生，汉族，住河南省柘城县。上诉人柘城县农村信用合作联社（以下简称柘城农信社）与被上诉人高罡斗、金燕军物权保护纠纷一案，高罡斗于2016年4月18日向柘城县人民法院提起诉讼，请求判决：1、确认柘城县未来大道西段九龙御江苑1号楼3单元8号商铺（建筑面积167.81㎡）归高罡斗所有，责令金燕军为其办理产权过户手续并承担过户费用；2、认定金燕军与柘城农信社签订的《抵押借款合同》中涉及柘城县未来大道西段九龙御江苑1号楼3单元8号商铺的抵押条款无效。该院于2016年9月23日作出（2016）豫1424民初1362号民事判决。柘城农信社不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案受理后，依法组成合议庭并于2017年2月13日公开开庭审理了本案。上诉人柘城农信社的委托代理人高丛松，被上诉人高罡斗的委托代理人王珂到庭参加了诉讼。被上诉人金燕军经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原审查明，2012年10月6日，高罡斗与金燕军签订商铺买卖合同一份，约定金燕军将其位于柘城县未来大道西段九龙御江苑1号楼3单元8号商铺两间，建筑面积167.81㎡，卖于高罡斗，价款500000元，高罡斗在2013年3月10日前付清房款，金燕军在2012年10月10日将房屋交付高罡斗，办理商铺过户手续需缴纳的税费，按规定由双方承担。合同签订后，高罡斗分三次通过中国农业银行汇至金燕军指定的商丘市瑞星置业有限公司账户500000元。2012年10月24日高罡斗入住并使用至今。2014年6月9日，金燕军以位于柘城县未来大道西段九龙御江苑1幢01、08号商铺和第二幢04、09号门面房（房产证号柘城县字第××、20××43号）作抵押，向柘城农信社牛城信用社申请贷款，同年6月18日双方办理了房他证2014字第201410**号，同年6月20日金燕军与柘城农信社签订抵押合同、借款合同、借款借据等，柘城农信社向金燕军贷款3800000元。后金燕军未按时归还借款。2015年12月15日，柘城农信社向该院提起诉讼，要求金燕军归还借款。该案在审理中，该院根据柘城信用社的申请，对高罡斗购买的上述房屋进行查封，为此高罡斗提起诉讼。原审认为,金燕军与柘城农信社签订的抵押借款合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，高罡斗要求确认合同中的抵押条款无效，不予支持。金燕军与柘城信用社签订抵押合同是物权变动的原因行为，该行为的成立生效并不必然产生物权变动的效果。本案高罡斗与金燕军签订的商铺买卖合同是双方在平等自愿、等价有偿的基础上签订的，高罡斗已经交付对价，且已实际占有该商铺。虽然涉案房屋所有人登记的仍然是金燕军，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释(一)》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，予以支持”之规定，高罡斗已成为该商铺的实际所有权人，金燕军明知自己实际丧失了涉案商铺的所有权，仍以该商铺向柘城信用社提供担保进行抵押贷款，其主观上具有过错。金燕军、柘城农信社约定抵押借款时，高罡斗已经对该商铺实际占有、使用、收益，作为金融机构的柘城信用社未尽到审核抵押物实际所有权人的注意义务，具有重大过失，其以柘城县未来大道西段九龙御江苑1号楼3单元8号商铺办理抵押登记，不具备善意取得抵押物权的主观要件，不能对抗高罡斗对涉案房屋的所有权，高罡斗已成为该商铺的真实权利人，高罡斗主张柘城县未来大道西段九龙御江苑1号楼3单元8号商铺两间(建筑面积167.81㎡)所有权归其所有，并由金燕军协助办理产权过户手续，该院予以支持。由于高罡斗购买该商铺后未及时办理过户登记，对此应承担相应责任，高罡斗要求金燕军承担过户登记费用，不予支持。金燕军与柘城县农信社签订的抵押借款合同设定的抵押物与本案房屋买卖合同的标的物是同一房屋，柘城信用社辩称其与高罡斗不存在任何法律关系，柘城信用社的诉讼主体不适格，不予支持。柘城信用社未提供涉案商铺设定抵押时的评估报告、产权调查报告等证据材料，其辩称在设定抵押时已经尽到注意义务，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院有关适用若干问题的解释(一)》第二条之规定，判决：一、确认柘城县未来大道西段九龙御江苑1号楼3单元8号商铺(建筑面积167.81㎡)归高罡斗所有，金燕军于该判决生效后十日内协助高罡斗办理该商铺的所有权过户手续；二、驳回高罡斗的其他诉讼请求。案件受理费100元，由高罡斗负担40元，金燕军负担60元。上诉人柘城农信社不服原审判决，上诉称：一、在柘城农信社提供的商丘市信誉房地产评估咨询有限公司所作出的估价报告中显示，涉案房产权属归金燕军所有，权益明确，估价对象的地面为搓毛，墙面为错毛，门外无招牌，并未进行装修或者入住等实际占有、使用等情况，并且有照片加以为证，柘城农信社也进行了实地考察，尽到了审核贷款的注意义务，原审认定事实错误。二、鉴于高罡斗与金燕军签订的商铺买卖合同的形成时间对本案影响重大，且柘城农信社认为该份合同签订时间不是2012年10月6日，双方存在重大分歧，故申请对该商铺买卖合同的形成时间进行司法鉴定。综上，请求撤销原判，依法改判。被上诉人高罡斗答辩称：金燕军收到了高罡斗的购房款是事实，高罡斗对涉案房屋一直占有、使用也是事实，柘城农信社对抵押物未尽到审核注意义务。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予驳回上诉，维持原判。被上诉人金燕军未答辩。根据双方当事人的诉、辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：1、本案中高罡斗是否为涉案房产的实际所有权人，原审判令金燕军协助高罡斗办理产权过户手续是否具有事实和法律依据。2、涉案的房屋买卖合同是否真实有效，柘城信用社申请对高罡斗与金燕军的合同签订时间进行司法鉴定应否准许。双方当事人对本院归纳的争议焦点均无异议，本院予以确认。二审中，柘城信用社提供金燕军的结婚证一份。证明目的：原审未予查明金燕军及其妻子的婚姻状况，也未查明涉案房产的所有权归属。高罡斗质证称，对金燕军的结婚证真实性无异议，但对证明目的有异议，房产登记权利人系金燕军，高罡斗与金燕军签订买卖合同并无不当。高罡斗提供五份证据：证据1，2013年1月14日，柘城县人民法院委托高罡斗代理与李继同国家赔偿案件的委托手续一份。证据2，2012年12月13日，樊冠禹委托高罡斗诉李月欠款纠纷一案的代理手续一份。证据3，2012年12月14日，李金艳委托高罡斗刑辩案的代理手续一份。证据4，2013年1月18日，王秀云委托高罡斗代理案件手续一份。证据5，2013年2月26日，狄海涛委托高罡斗代理诉讼手续一份。证明目的：高罡斗自2012年12月开始就在本案争议的商铺里办公，即使涉案的商铺买卖合同不是2012年10月6日签订的，或者没有该买卖合同，但也不影响高罡斗已购买该房屋并实际居住使用的事实成立。柘城信用社质证认为，上述证据均系复印件，且未加盖委托单位的印章，达不到证明目的，对该证据不予认可。经双方举证、质证，本院认为，1、因涉案房屋登记权利人系金燕军，柘城信用社提供的金燕军与其妻子的结婚证对于本案审理无关联，且达不到其证明目的，本院不予采信。2、高罡斗提供的委托代理手续等材料均系复印件，且不能达到相应证明目的，本院亦不予采信。经本院审理查明的事实与原审法院认定的事实相同。本院认为，高罡斗分三次通过银行转账方式将500000元购房款汇至金燕军指定的商丘市瑞星置业有限公司账户，2012年10月24日高罡斗入住并使用至今。对此金燕军并无异议。据此，高罡斗与金燕军之间存在事实上的房屋买卖合同关系，该买卖合同是双方在平等自愿、等价有偿的基础上签订的，高罡斗已经支付对价，且已实际占有该商铺，高罡斗与金燕军的买卖合同关系的事实已经成立，柘城信用社再行申请对高罡斗与金燕军之间买卖合同的签订时间进行鉴定无实质性意义，对柘城农信社的该鉴定申请不予准许。2014年6月9日，金燕军以位于柘城县未来大道西段九龙御江苑1幢01、08号商铺和第二幢04、09号门面房（房产证号柘城县字第××、20××43号）作抵押，向柘城农信社牛城信用社申请贷款，同年6月18日双方办理了房他证2014字第201410**号，同年6月20日金燕军与柘城农信社签订抵押合同、借款合同、借款借据等，柘城农信社向金燕军贷款3800000元。但此时高罡斗已成为涉案争议商铺的实际权利人，金燕军与柘城农信社约定抵押借款时，高罡斗已经对该商铺实际占有、使用、收益，作为金融机构的柘城信用社未尽到审核抵押物实际所有权人的注意义务，具有重大过失，其以柘城县未来大道西段九龙御江苑1号楼3单元8号商铺办理抵押登记，不具备善意取得抵押物权的主观要件，不能对抗高罡斗对涉案房屋的所有权，高罡斗已成为该商铺的真实权利人，高罡斗主张柘城县未来大道西段九龙御江苑1号楼3单元8号商铺两间(建筑面积167.81㎡)所有权归其所有，并由金燕军协助办理产权过户手续，应予支持。柘城信用社称其原审时提供了评估报告，已对抵押物进行了核实，但该评估报告的出具时间为2013年4月25日，有效期限为一年，而柘城信用社与金燕军签订抵押合同时该评估报告已超过有效期限，且报告中注明估价对象的地面为搓毛，墙面为错毛，门外无招牌，并未进行装修或者入住等情况，明显与事实不符。柘城信用社辩称在设定抵押时已经尽到注意义务的理由不能成立。综上，柘城信用社的上诉理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人柘城县农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  许珍红审判员  曹燚森二〇一七年二月十七日书记员  侯 猛