青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第10920号
原告郭景鹏。
委托代理人徐红，北京大成（青岛）事务所律师。
被告青岛太古百货商场投资管理有限公司。
法定代表人李吉辉，职务总经理。
委托代理人李锐。
委托代理人王金田。
原告郭景鹏与被告青岛太古百货商场投资管理有限公司（以下简称被告太古百货）买卖合同纠纷一案，原告于2015年7月6日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭审理了本案。原告郭景鹏的委托代理人徐红，被告太古百货的委托代理人李锐、王金田均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月18日，原、被告签订《青岛太古百货商场商铺买卖合同》一份，约定：原告购买被告出售的佳世客步行街人防工程项目中的A2区325号商铺一处，建筑面积14.49平方米，单价100340元/平方米，总价款为1453930元。同日，原、被告签订《青岛太古百货商场委托租赁协议书》一份，约定：原告所购商铺委托被告经营管理两年，被告分别按原告所购商铺价款的7%和8%返还两年租金。商铺价款与租金相抵销，原告在涉案商铺买卖合同项下实际向被告付款共计1235840元。2013年8月13日，原、被告又签订《委托租赁商铺协议》一份，约定：约定了2013年至2017年之间租金价格及标准，但被告从未按照约定履行付款义务，且对原告提出的解除合同、返还原告购房款的请求置之不理。原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告间的《商铺买卖合同》；2、被告返还原告购房款1235840元；3、被告赔偿原告自2013年1月1日起至2015年7月6日止的租金损失97672.2元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、被告不同意解除合同，因为太古百货商场已经建设完毕，商铺可以正常交付使用；2、《委托租赁商铺协议》是原告自愿与被告签订的，是原告委托被告对外出租商铺所确定的租金标准，并非被告向原告租赁商铺。之后被告并未将涉案商铺租赁出去，被告不应向原告承担租金；3、补充协议延长年限是为补偿原告2013年1月1日至2013年5月31日的租金。
经审理查明，2010年12月18日，原、被告签订《青岛太古百货商场商铺买卖合同》一份，内容为：被告以政府部门批准的方式取得位于佳世客步行街青岛市南区漳州一路南至香港中路的人防工程使用权，使用期限为50年，使用年限预计自2011年1月1日至2060年12月31日止，经批准被告在上述地块下建设商铺，定名为太古百货；预售商铺批准机关为青岛市市南区人民防空办公室；原告购买太古百货A2-325号商铺，建筑面积14.49平方米，购买商铺价款为1483602元（一次性付款客户可享9.8折优惠）；被告预计在2010年12月31日前，将符合本合同约定的商铺交付给原告；原告如果委托给被告进行两年租赁经营的，双方自签订《委托租赁协议书》时，则视为被告已按时向原告交付本合同约定的商铺；原告委托租赁的商铺在委托租赁协议到期前一个月，被告书面通知原告交接所购商铺事宜；交付或交接约定期限逾期超过120日后，买受人有权解除合同。
同日，原、被告签订《青岛太古百货商场委托租赁协议书》一份，约定：原告自愿将涉案商铺委托给被告经营管理两年，由被告统一招商、经营管理；被告支付原告所购商铺价款的7%作为被告返还原告第一年度的租金、8%作为被告返还原告第二年度的租金，委托租赁期限自2011年1月1日至2012年12月31日；被告所应支付原告的租金，本着为原告节省的原则，在双方签署《商铺买卖合同》时，已从商铺价款中扣除；双方签订本协议时，即视为被告如约向原告已交付所购买的商铺；被告在委托租赁期满后，将商铺交接给原告，如在委托租赁期满前双方同意继续采取委托租赁方式，可另行约定。
上述买卖合同及委托租赁协议签订后，原告向被告交付扣除两年委托租赁期租金之后的涉案商铺款共计1235840元。
后被告向原告发放涉案商铺的《东海路人员掩蔽工程（北区）平时使用权证》。
2013年8月13日，原、被告签订《委托租赁商铺协议》，约定：原告委托被告整体出租太古百货A2-325号商铺，委托租赁时间自2013年6月1日起至2017年12月31日止；其中，2013年6月1日至2013年12月31日期间，以1元/天/㎡的租金标准整体对外招商；2014年1月1日至2017年12月31日，商铺每年的租金标准，将根据前一年商铺经营状况和被告提供的信息，由原告与商铺承租者及被告提前2个月协商确定；负二基准价格：2014年，4元/天/㎡；2015年-2016年价格分别是：5、6元/天/㎡，2017年租金视商场运作情况待定。同日，原、被告签订《青岛太古百货商场商铺买卖合同补充协议》一份，约定：太古百货A2-325号商铺使用年限变更为从2017年1月1日计算使用日，到2066年12月31日结束。同日，原告与青岛锐意物业管理有限公司签订《商户签约手册》一份。
另查明，2008年6月28日，市南区人防办公室与青岛太古名店广场开发有限公司（以下简称太古名店公司）签订《东海路人员掩蔽工程（北区）合作协议书》一份，约定双方合作开发建设东海路人员掩蔽工程（北区）；市南区人防办的权利义务为：负责办理该工程的立项、论证及协助办理开工手续、负责审查报批工程设计施工图纸、为太古名店公司办理或协助为其办理该项目的使用证书或证明等；太古名店公司的权利义务为：负责委托工程的地质勘查测绘和施工图纸设计、负责组织工程的施工、管理及经营活动、负责该项目的招商工作等。2009年6月6日，太古名店公司将上述合作协议书中的权利义务转让给被告，市南区人防办公室表示同意。本案中，太古百货商场即为东海路人员掩蔽工程（北区），该工程未通过竣工验收，于2011年10月26日开业，后市南区人防办公室要求被告停业，太古百货商场于2014年1月1日停业至今。
2015年4月24日，原告向被告提交《退铺申请》，之后被告未与原告联系退铺事宜。
原告明确租金损失的计算方式为：2013年1月1日起至2015年7月6日止的租金损失97672.2元，包括2013年1月1日至5月31日期间的租金损失，以商铺款1453930元为基数，按照年8%计算；2013年6月1日至2015年7月6日期间的租金损失，按照《委托租赁商铺协议》约定计算，共计39485元。
上述事实，有合同、发票、使用权证、手册、协议及当事人当庭陈述等证据在案为凭，本案所涉及的全部证据均已经本院庭审质证及审核。
本院认为，本案的争议焦点为：一、《青岛太古百货商场商铺买卖合同》是否可以解除及退还购买商铺款项；二、被告是否应当向原告支付2013年1月1日起至2015年7月6日期间的商铺租金。
一、《青岛太古百货商场商铺买卖合同》是否可以解除及退还购买商铺款项。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告投资开发建设的太古百货商场即东海路人员掩蔽工程（北区）的性质为人防工程，依据《中华人民共和国人民防空法》的规定：建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。依据被告与市南区人防办签订的合作协议书，被告享有涉案工程的经营管理权限，负责项目对外招商事宜。原、被告之间的《青岛太古百货商场商铺买卖合同》实际上系原告向被告购买涉案商铺使用权。据此，原、被告于2010年12月18日签订《青岛太古百货商场商铺买卖合同》、《青岛太古百货商场委托租赁协议书》，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，上述合同是合法有效的。
被告以政府部门批准的方式取得东海路人员掩蔽工程（北区）的使用权，因此，原告向被告购买涉案商铺使用权，原告的主要合同义务为交纳商铺款项，被告的主要合同义务为按照约定期限交付商铺。依据《青岛太古百货商场商铺买卖合同》、《青岛太古百货商场委托租赁协议书》的约定，涉案商铺交付和交接的条件、含义不尽相同并相互区分，商铺的交付条件为：自双方签订《青岛太古百货商场委托租赁协议书》之时起即视为被告按时向原告交付本合同约定的商铺；商铺的交接条件为：委托租赁协议到期前一个月，被告书面通知原告交接涉案商铺事宜。二者之所以适用不同条件，是由于商铺买卖合同签订后，在委托租赁期内，涉案商铺由被告经营管理而不处于原告直接控制之下，原告因商铺委托租赁而获取的相关收益直接抵扣商铺款。依据意思自治及合同自由原则，被告已经完成了符合合同约定的涉案商铺交付行为，原告向被告支付的商铺款系抵扣两年租赁收益后的款项，因此，原告以自己的行为表明其接受了被告的交付方式，至此，双方就涉案商铺的交付已经完成，原、被告的主要合同义务已履行完毕，涉案合同已经基本履行完毕。
原告于2015年4月24日向被告提交《退铺申请》，但属于原告单方申请，并未获得被告的书面同意，即原、被告未达成解除案涉合同的合意。综上，原告要求解除与被告签订的《青岛太古百货商场商铺买卖合同》并要求被告退还商铺款的请求，本院不予支持。
二、被告是否应当向原告赔偿2013年1月1日起至2015年7月6日止的租金损失。
1、关于2013年1月1日起至2013年5月31日期间的租金损失。
首先，涉案商铺的交接问题。《青岛太古百货商场委托租赁协议书》约定租赁期限届满后，被告将商铺交接给原告。庭审中，被告并未提交证据证明如约将商铺交接给原告。因此，被告的行为违反合同约定，应对于未在约定期限内将商铺交接给原告应承担相应违约责任。
其次，原告对于未按时交接商铺亦应承担相应责任。太古百货商场于2014年1月1日停业至今，原告无法经营商铺部分原因是由于商场经营管理不善等市场本身存在的正常经营风险等因素造成，并非基于被告未履行商铺交付义务所致，该风险在原告购买涉案商铺时系应当预见到的，且原告已经基于其购买的涉案商铺使用权取得了相关返租收益，涉案商铺可以进行经营使用的主要合同目的已获得实现。另外，原告于2012年12月31日委托租赁期届满后亦未对交接商铺事宜积极向被告进行主张，而是消极等待，致使其自身从未实际使用涉案商铺，其对商铺未顺利交接亦负有责任。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因被告未及时主动将涉案商铺交接，造成原告自返租期限届满次日即2013年1月1日起至2013年5月31日止的期间内无法占有使用涉案商铺，且太古百货商场自2011年10月26日开业，被告未将商铺按合同约定交接给原告，必然造成涉案商铺产生相应经营损失的客观后果，被告对此应予以相应赔偿。在确定赔偿责任时，应以造成损害后果的各种原因及原因力大小为原则，综合上述分析及本案案情、依据公平原则，本院酌定被告以原告已付的涉案商铺款为基数，按照委托租赁期限内的平均返租比例7.5%[（7%+8%）÷2]/年的标准，自2013年1月1日起至2013年5月31日止所计算出的经济损失数额的50%向原告赔偿经济损失19310元（1235840元*7.5%/12*5*50%）。
2、关于2013年6月1日至2015年7月6日期间的租金损失。
2013年8月13日，原、被告签订的《委托租赁商铺协议》，约定原告委托被告出租商铺，商铺租赁协议由原告、被告及承租方三方签署，2013年6月1日至2013年12月31日期间，以1元/天/㎡的租金标准整体对外招商；2014年1月1日至2017年12月31日，商铺每年的租金标准，将根据前一年商铺经营状况和被告提供的信息，由原告与商铺承租者及被告提前2个月协商确定；负二基准价格：2014年，4元/天/㎡；2015年-2016年价格分别是：5、6元/天/㎡。该协议中约定的租金标准比《青岛太古百货商场委托租赁协议书》中约定的租金标准较低，依据协议约定，被告承担对外出租商铺的合同义务，负责整体招商，现被告未提交证据证明其尽到了积极寻找承租方以及整体对外开展招商活动的合同义务，其对于原告在该段期间的租金损失应承担50%的责任。因此，被告应赔偿原告2013年6月1日至2015年7月6日期间的租金损失19742.5元（39485元*50%）。以上两项合计，被告应赔偿原告租金损失39052.5元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
一、被告青岛太古百货商场投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭景鹏2013年1月1日至2015年7月6日期间的租金损失39052.5元。
二、驳回原告郭景鹏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17538元，由原告负担17132元，被告负担406元。因被告负担部分，原告已经预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 许 枫
人民陪审员 姜正华
人民陪审员 范立云
二〇一六年四月十四日
书 记 员 杜牧遥