河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终1960号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王婷婷，女，1989年9月3日出生，汉族，现住河北省三河市燕郊开发区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘学听，男，1980年2月21日出生，汉族，现住河北省三河市燕郊开发区。
上诉人王婷婷因与被上诉人刘学听房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初4743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王婷婷上诉请求：1、请求撤销三河市人民法院（2017）冀1082民初字4743号的民事判决；2、依法改判确认被上诉人支付上诉人436000元违约金；3、本案的上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定解除上诉人与被上诉人签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》并让上诉人返还被上诉人100万元购房款没有任何依据。1、本案中，实际房屋购买人为刘学听弟弟，被上诉人不能成为本案的原告，属于诉讼主体错误，一审中房屋买卖的中介人员出庭作证证明了该房屋的实际所有权人为刘学听弟弟，刘学听代替弟弟签订涉案房屋的相关手续，房屋房本下发后，房屋办理房屋抵押贷款手续及房屋过户手续均是被上诉人的弟弟。该房屋买卖合同的权利和义务约束的是被上诉人弟弟，与被上诉人刘学听没有任何关系，在庭审中刘学听对该事实予以认可。2、房屋买卖合同签订时间为2017年1月17口，根据法不朔及既往的原则，政策更不能约束2017年1月签订的房屋买卖合同，廊坊市人民政府出台（2017）27政策在2017年3月21日出台，涉案房屋的买卖合同不受政策影响，不存在不能履行的情形。3、被上诉人未提供任何有效证据证明家庭已经购买了第二套住房。4、即便因政策原因导致房屋买卖合同无法履行，一审判决也显失公平，由于房价已经下降至一万多，被上诉人支付的购房款大部分用于偿还涉案房屋的尾款，上诉人已无力偿还，房价下跌的损失让上诉人全部承担显失公平。
刘学听答辩称，第一，房屋买卖法律关系主体为刘学听与王婷婷，诉讼主体正确无误。第二，政策原因导致合同无法履行，刘学听解除合同于法有据。第三，刘学听家庭拥有两套房屋这一事实，刘学听在一审中已经提交了足够的证据证明，且己被一审法院认定，该事实己无争议。第四，房屋价格的涨跌属于不可控制的市场因素，王婷婷是否具有返还案涉已付房款的能力属于个人财务因素，这些与本案均无直接或间接的关系，不影响本案的审理。第五，刘学听自签订房屋买卖合同以来，一直都在忠实的履行合同义务，并无任何的违约情形，王婷婷索取违约金的主张并无任何法律依据。王婷婷的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
刘学听向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除原告与被告王婷婷的购房合同、判令被告王婷婷返还原告已经支付的购房款100万元；2、由被告王婷婷支付本案的诉讼费用。
王婷婷向一审法院提出反诉请求：1、要求反诉被告支付反诉原告违约金436000元；2、本案的反诉费由反诉被告承担。
一审法院认定事实：原告作为买受人，被告作为出售人，双方于2017年1月17日签订《存量房买卖合同》。同日原告作为乙方，被告作为甲方，案外人三河市兴达置业房产经纪有限公司作为丙方，三方签订《补充协议》。《存量房买卖合同》的第四条约定：“该房屋买卖成交价格及付款方式：(一)经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交总价为2180000元，人民币（大写）贰佰壹拾捌万元整。（二）买受人在签订本合同时支付购房定金为50000元，人民币（大写）伍万元整（不高于成交价格的20%），定金的支付方式为【直接支付给出卖人】。（三）具体的付款方式及期限的约定见补充协议。（四）关于贷款的约定，买受人向【银行】或【公积金管理中心】申办抵押贷款，拟贷款金额为1180000元，人民币（大写）壹佰壹拾捌万元整。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第（2）种方式解决：（1）……；（2）买受人继续申请其它银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担；（3）……。《补充协议》第二条第一款约定“定金：乙方于2017年1月17日向甲方支付定金人民币（大写）伍万元整，《买卖合同》签署时，该定金则视为首付款的一部分”。第三款约定“还款解押：甲方应在2017年7月1日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续”。第五款约定“首付款：乙方于2017年1月22日前将首付款人民币（大写）陆拾万元整[该金额包含乙方已支付的全部定金人民币（大写）伍万元整]以□自行直接支付/□银行托管的方式支付甲方”。第五款约定“申请购房贷款：甲乙双方应于房本下来10日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续”。第七款约定“权属转移登记：在贷款机构通知批贷后15日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续”。上述合同签订后，原告分别于2017年1月17日、1月21日、3月25日，各给付被告定金50000元、首付款550000元、首付款400000元，共计1000000元，被告卖给原告的房屋，至今未取得房屋所有权证。对上述事实双方当事人没有争议，一审法院予以确认。原告为证明其已经没有购房资格提交的证据有：1、三河市人民政府办公室于2017年6月6日发布的《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，该文件的有关规定是“当地户籍居民家庭已拥有两套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房”。2、原告的房产证、买受人为杜善凡的《商品房买卖合同》、原告的结婚证、《三河市房屋登记信息查询证明》（两份）。上述原告提交的证据证明，原告家庭已经有两套住房，按三河市人民政府办公室于2017年6月6日发布的调控房地产市场文件，自该文件印发之日起原告没有在三河市购房资格。被告主张：一、如果在6月6日前将支付首付款的银行转账凭证进行登记，可按6月前的政策办理房屋买卖手续。二、原告提出解除合同是因房价下跌。为此，被告提交两份录音整理材料和一份被告称是三河市住房保障和房产管理局制定的实施房地产调控政策的实施细则。其中一份录音整理材料是中介人员赵某与被告王婷婷电话录音的整理材料，该材料有以下四方面内容：一、谈到备案问题，赵某说之前说过备案，那是大厂，问了，咱这儿不用备案，房管局说也没接到备案的通知。二、没提出社保要求。三、赵某说的其与原告的谈话内容。四、被告说的其与原告的谈话内容，其中被告说原告要求房价降到180万。另一份录音整理材料是中介人员赵某与被告王婷婷丈夫吴长庚电话录音的整理材料，该材料有以下三方面内容：一、赵某说要是有房本没有尾款,现在可以赶紧买，提供首付款凭条,身份证,赶紧网签了。赵某还说首付不够五成怎么办？他（应该指的是原告）说肯定不行。二、赵某的对调控政策的观点、认识及调控政策下交易的具体做法。三、赵某和吴长庚对原告的评价及该二人认为对原、被告双方的争议如何应对。原告对上述录音的真实性无异议，但对被告主张的证明目的不认可。被告所称的三河市住房保障和房产管理局制定的实施细则，第四条第六款的内容是“购房人在6月6日（含6日）之前向卖方支付购房首付款，部分或全部购房款（不含现金）但尚未完成网签的，购房人向房管部门提交支付首付款或购房款的银行转账凭证进行申请登记，经相关部门核查属实的，按照6月6日之前有关政策规定处理”。但上述事实细则不是文件原件，也没有注明从何处取得，因此无法采信。除上述外，被告还主张：一、原告的弟弟是实际购房人。二、诉前原告提出的解除合同理由和原告起诉提出的解除合同理由不同。三、原告给付被告的购房款，被告已用于偿还被告因购买涉案房屋所欠银行贷款，并且原告是知道的。为此被告提交两页（A4纸）原告与被告丈夫的手机微信聊天记录、银行贷款结清证明、并申请证人尹某、赵某出庭作证。在手机微信聊天记录中，原告提到了三年社保问题和其弟弟没有购房资格，被告提到如果原告早点还被告钱，被告可以早点还钱。银行贷款结清证明中记载被告的贷款于2017年3月28日还清，并有贷款账号、客户编号等内容，但被告没有提交被告因购买涉案房屋所欠贷款的贷款账号、客户编号。证人尹某的证言是：“刘学听签的合同,说是给他弟弟买的,结婚用,签合同时候刘学听签字的,他弟弟不在,我们跟王婷婷沟通,双方都认可,过户给原告弟弟”。证人赵某的证言：“刘学听说买房子,给弟弟买房子结婚用,当时弟弟没来是刘学听来的,刘学听说可以做主。出示的刘学听的身份证,是他签字、按手印在合同上,后期的手续用刘学听弟弟的手续。”
一审法院认为，一、是否应解除原、被告签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》，应看按现在实施的限购政策，原、被告双方所签订的上述两个合同是否能继续履行。证人尹某的证言有“是刘学听签的合同,说是给他弟弟买的”内容，证人赵某的证言有“刘学听说买房子,给弟弟买房子结婚用”，均未说原告刘学听是受其弟弟委托买房，并且签合同时原告刘学听是作为买房人签的字，并没有写“委托代理人：刘学听”。再有，按一般的交易习惯，谁是房屋买卖合同的买方，房屋就过户到谁的名下。综上，原告刘学听是买房人，是合同的当事人，至于买完房后怎么把房给刘学听弟弟，那是原告与其弟弟之间的事。现在原告刘学听家庭已有两套住房，按现在的限购政策已不能将房屋过户到刘学听名下，原、被告签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》已不能继续履行，所以应予以解除，合同解除后，被告将原告给付的购房款返还给原告。二、原告（反诉被告）是否应支付被告（反诉原告）违约金，要看原告是否履行了合同约定的义务。原、被告签订的《存量房买卖合同》和《补充协议》约定，原告于2017年1月17日向被告支付定金伍万元整，2017年1月22日前给付被告首付款陆拾万元（包括定金）。实际上，原告于2017年1月17日、1月21日、各给付被告定金50000元、首付款550000元，履行了合同约定的义务。其它的原告申请贷款义务、办理房屋过户手续义务，因被告卖给原告的房至今未取得房屋所有权证，无法办理，谈不上原告违约。至于被告所主张的如果在6月6日前，将支付首付款的银行转账凭证进行备案，可按6月前的政策办理房屋买卖手续，因被告提交的被告所称的实施细则无法采信，故一审法院无法确认，并且被告也未提交证据证明，被告或中介曾告知原告，持购房合同、首付款凭条、身份证等到有关部门备案，因此，也不能从这方面认定原告有过错应承担过错责任；原告在诉前提出的解除合同理由与原告起诉所提出的解除合同理由是否一致，是原告是否诚信属道德问题，不能因此构成应继续履行合同和原告承担违约责任。综上所述，原告请求解除原、被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》并返还购房款，有事实和法律依据，一审法院予以维护，反诉原告（被告）请求反诉被告（原告）给付违约金，事实和法律依据不足，一审法院不予维护。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）刘学听与被告（反诉原告）王婷婷签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》;二、被告（反诉原告）王婷婷返还原告（反诉被告）刘学听购房款1000000元，于本判决生效之日起十五日内付清;三、驳回反诉原告（被告）的诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明事实，本院依法予以确认。
本院认为，房地产调控政策实施前订立的房屋买卖合同确因限购、限售等而导致无法继续履行的，属于不可归责于当事人双方的事由，当事人双方均有权请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。本案中，上诉人与被上诉人签订《存量房买卖合同》、《补充协议》后，三河市人民政府于2017年6月6日发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，该文件规定：当地户籍居民家庭已拥有两套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房。根据该规定，被上诉人不具备购房资格，双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》无法继续履行。被上诉人要求解除合同、返还购房款，原审法院予以支持，并无不妥。关于上诉人所称实际房屋购买人为被上诉人的弟弟，本案诉讼主体错误的问题，因《存量房买卖合同》系被上诉人签订，房屋首付款也是由被上诉人支付，故被上诉人系房屋买受人，本案不存在诉讼主体错误的问题。另，上诉人称被上诉人未能提交有效证据证实家庭已经购买了第二套房屋，根据被上诉人一审中所提交的房屋产权证、买受人为杜善凡的商品房买卖合同、结婚证及三河市房屋登记信息查询证明可以证实，被上诉人家庭已经拥有两套住房。
综上所述，上诉人王婷婷的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3920元，由上诉人王婷婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘德璋
审 判 员 马 兰
审 判 员 杨立军
二〇一八年四月三十日
法官助理 盖秀红
书 记 员 王泽旭