四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）自民二终字第82号
上诉人（原审被告）程毅，男，1984年8月29日出生，汉族，自贡市人，住自贡市富顺县龙万乡五余村*组**号。
委托代理人贾广平，男，1988年2月10日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区新城岱山街板南大道*组**号。
被上诉人（原审原告）杨秀英，女，1971年9月26日出生，汉族，自贡市人，住自贡市自流井区丽景花园**栋*单元附*号。
原审被告黄其彬，男，1959年3月27日出生，汉族，自贡市人，住自贡市沿滩区黄市镇凤凰村*组**号。
上诉人程毅因与被上诉人杨秀英、原审被告黄其彬房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院作出的（2015）自流民初字第47号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭并于2015年4月29日公开开庭审理了本案。上诉人程毅及其委托代理人贾广平，被上诉人杨秀英到庭参加诉讼，原审被告黄其彬经本院依法传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审原告杨秀英向自贡市自流井区人民法院起诉称：2013年5月9日，原、被告签订《店面转让协议》，被告黄其彬将其2012年5月24日承租的原告位于自贡市自流井区汇兴路方冲51栋1层58号（自贡市汇兴路128号）店面转租给被告程毅。按协议约定，被告程毅应在2014年7月支付2014年8月至2015年2月的租金，但经原告多次催收，二被告至今未交房租。因被告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，原告根据合同法相关规定，诉至本院，要求判令：1、解除原告与二被告于2013年5月9日签订的《店面转让协议》；2、二被告退还原告位于自贡市自流井区汇兴路方冲51栋1层58号（自贡市汇兴路128号）店面；3、被告程毅支付违约金5000.00元；4、被告程毅支付店面租金（自2014年8月起按2600.00元／月计算至2015年2月11日止，自2015年2月11日起按120.00元／平米／月×47.46平方米计算至被告交付房屋给原告之日止，）；5、被告程毅承担本案诉讼相关所有费用。
原审法院经审理查明：2013年5月9日，原告杨秀英、被告黄其彬委托其子黄旭、程毅签订《店面转让协议》，约定：被告黄其彬将其承租的原告位于自贡市自流井区汇兴路方冲51栋1层58号（自贡市汇兴路128号）店面转让给被告程毅经营，程毅支付黄其彬转让费64800.00元及押金2000.00元（黄其彬在租赁店面时已支付给原告）；租期自2013年5月9日至2015年2月11日止；租金1800.00元／月，2014年2月11日后按每年20%递增，到期另行协商，并提前1个月交半年房租；如任何一方违约，将向守约方支付违约金5000.00元。协议签订后，黄其彬即将上述店面交付程毅使用。原告要求将押金增至4000.00元，程毅另行支付原告押金2000.00元。
程毅于2014年外出务工，该店面由程毅的合伙人贾广平经营。经双方口头协商，该店面的租金增至2600.00元／月，贾广平于2014年2月支付2014年2月至2014年8月半年的租金15600.00元。2014年6月，贾广平告知原告要求将店面转租，原告要求贾广平支付5000.00元即从外地回自贡签订转租合同，贾广平于同月14日转账5000.00元到原告银行账户，原告以未与贾广平签订租赁合同且无法联系程毅为由未回自贡签订转租合同。程毅、贾广平自2014年8月12日至今未支付租金。原告于2014年10月分别向程毅、黄其彬邮寄送达了《关于解除店面转让协议的通知》，要求解除原、被告签订的《店面转让协议》，收回租赁房屋，二被告支付租金并承担违约责任。
原审法院认为，原告杨秀英与被告黄其彬、程毅于2013年5月9日签订的《店面转让协议》系三方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，均应当按照约定履行自已的权利义务。按《店面转让协议》的约定，程毅作为承租人应当于2014年7月支付2014年8月12日至2015年2月11日的租金，但程毅至今未交纳租金，已构成违约，应当向原告承担违约责任。现双方约定的租赁期限已届满，原告不同意再将诉争房屋租与程毅，原告要求解除《店面转让协议》已无实际意义，但要求收回租赁房屋，支付拖欠租金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持，原告主张2015年2月11日后的租金按120.00元／平米／月×47.46平方米计算，因无合同约定亦无证据证实，不予支持。双方于2014年2月对租金达成口头协议，系对《店面转让协议》中关于租金部分重新约定，该院认定按2600.00元／月计算。原告主张违约金5000.00元，符合合同约定及法律规定，予以支持，但应扣除程毅的合伙人贾广平转账支付给原告的5000.00元，双方互不给付。原告要求被告承担因诉讼产生的相关费用，因无合同约定，亦未提供充分证据证实，对其主张，不予支持。
黄其彬将其承租的原告的店面经原告同意后转让给程毅经营，转让后，原告直接向程毅收取押金及租金，实际为原告与程毅形成新的租赁合同关系，该租赁合同关系中的出租人为原告杨秀英，承租人为被告程毅，转让后该店面的权利义务应由程毅享有承担。黄其彬作为承租人的权利义务已终止，故原告要求黄其彬承担责任，于法无据，对其请求，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告程毅于本判决生效之日起十日内将位于自贡市自流井区汇兴路方冲51栋1层58号（自贡市汇兴路128号）房屋返还给原告杨秀英；二、被告程毅于本判决生效之日起十日内支付原告杨秀英自2014年8月12日起按2，600.00元／月计算至本判决确定的履行期限时止的房屋租金；三、被告程毅将上述房屋返还原告杨秀英后，原告杨秀英应退还被告程毅押金4，000.00元；四、驳回原告杨秀英的其他诉讼请求。案件受理费190.00元，由被告程毅承担（原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。
上诉人程毅不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一、二项，判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：原审判决事实不清，适用法律错误。一是被上诉人重大违约在先，上诉人经与被上诉人协商，将该店面转租，被上诉人要求先转5000元到其卡上再行签约，后被上诉人以各种理由推辞，且5000元也未返还，这属于欺诈行为；二是原合同约定租金按每年20%递增，被上诉人恶意乱涨租金，又属于违约在先。根据合同法同时履行抗辩权之规定，上诉人完全有权利拒绝继续支付租金，以保障其合法权益。
被上诉人杨秀英答辩称，上诉人不交租金，又不同意退回店面，属于违法行为，在原审判决中，认定事实清楚，只是一审中合伙人贾广平在合同上并没有这个人。合同签订的时候，转让的时候是程毅与黄其彬，是程毅独立经营。在2014年5月份，店面已经在其他人手里了，不是由程毅经营了，在这种情况下，程毅没有对黄其彬进行交涉，对我方也没有任何的交涉，只是在2014年6月份的时候，有人给我打电话，说他在经营店面，他要转让店面。我说不认识他。5000元作为质押金扣留下来，在2014年7月份开始就应该履行房租，一直联系不上程毅，也联系不上贾广平，在这个情况下，我找到黄其彬对接程毅，仍然无法联系，在这个情况下提出了解除合同的书面通知，送达了黄其彬和程毅，黄其彬和程毅收到后都无异议。从事实可以看出，是上诉人违反合同。对于租金，上诉人提到租金上涨问题，黄其彬和程毅间转让的合同租金是按照20%递增，但是程毅是依据黄其彬之前的合同来执行的，黄其彬对之前的合同约定的时间是截止2014年2月份，程毅与黄其彬的合同里面约定未尽事宜单独协商，原合同转让，后面的合同与原合同不一致的地方就应该协商，在2014年2月份前就已经协商完毕。合同时间延长了一年，租金的约定按照当时市场的单价来约定的，已经交付了半年的租金，程毅一直没有提出单价的问题，是在一审起诉的时候才提出的。程毅以租金上涨为借口是没有任何事实依据和法律依据的。在解除合同通知书送达后，对方没有提出任何的异议。自身合同已经在2015年2月份已经完全到期失效，根据法律的相关约定，即使要租赁房屋应该提前与店主对接，要店主认可才行。请法院维持原判。
本院查明事实与原审查明事实一致，本院予以认定。
本院认为，上诉人程毅与被上诉人杨秀英、原审被告黄其彬签订的《店面转让协议》系三方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，均应当按照约定履行自已自己的权利义务。原审被告黄其彬在签订该协议后，对该承租房屋的所有权利义务已发生转移，原审判决认定其不承担责任正确，本院予以支持确认。双方在《店面转让协议》中并未对转租事宜进行约定，故上诉人程毅关于被上诉人杨秀英同意转租并收取5000元费用后又拒签转租协议属违约行为的主张证据不够充分，本院不予支持。双方对租金涨幅进行了明确约定，但上诉人程毅的合伙人贾广平对被上诉人杨秀英的租金上涨要求未置可否且已支付半年租金的行为，应当认定为上诉人程毅对此予以认可，其关于被上诉人杨秀英恶意乱涨租金属违约行为的主张不能成立，本院不予支持；上诉人程毅在约定期间未交纳房屋租金属违约行为，应当承担违约责任，其关于行使同时履行抗辩权的理由不能成立，本院不予支持。现被上诉人杨秀英拒绝向上诉人程毅继续出租该房屋，双方原约定的房屋租赁期间已届满，原审判决认定解除《店面转让协议》已无实际意义并无不当，本院予以支持；上诉人程毅应依约返还承租房屋并支付租金，因合同并未约定，且租金从1800元／月上涨至2600元／月的幅度已远超原约定的年涨幅20%，原审判决判令按照2600元／月支付租金和房屋占用使用费正确，本院予以确认。
综上，上诉人程毅的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费255.00元，由上诉人程毅负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁万雄
审判员 李 彬
审判员 曾伟贤
二〇一五年五月十一日
书记员 曾 静