广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终8011号
上诉人（原审原告）：广州市越秀物业管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：李永新，总经理。
委托代理人：申桂梅，广东恒福律师事务所律师。
委托代理人：黎德光，广东经国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市白云区祥云幼儿园，住所地广州市白云区。
法定代表人：陈静，园长。
委托代理人：赵雪茹、袁莹莹，广东格方律师事务所律师。
上诉人广州市越秀物业管理有限公司（以下简称越秀公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第819号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市白云区XXX号的物业系广州市白云区祥港花园的附属建筑（幼儿园）。
2010年8月13日，越秀公司（乙方）与广州市白云区祥港花园业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定：甲方将祥港花园交给乙方实行物业管理；物业座落于广州市白云区XXX号，用地面积19288.81平方米，建筑面积约43460平方米；物业服务期限从2010年9月1日起至2015年8月31日止；乙方提供的服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；物业管理事项之一为附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括幼儿园、商业网点、文化体育娱乐场所等；物业管理费的标准：住宅0.8元/月/平方米（按建筑面积）、商铺3元/月/平方米（按建筑面积）、住宅改为商业性用房1.6元/月/平方米（按建筑面积），从2011年1月1日起执行；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日加收欠交金额的千分之一的滞纳金；……。
同年10月15日，越秀公司（乙方）与广州市白云区祥港幼儿园（甲方、民办、以下简称祥港幼儿园）签订《协议书》，约定：乙方向甲方提供祥港幼儿园外的公共性服务，甲方负责祥港幼儿园园内的一切事务；物业服务费标准为1.2元/月/平方米，按建筑面积计算；祥港幼儿园建筑面积为1060平方米；自2010年9月1日起，甲方每月10日前到祥港花园服务中心交纳；物业服务费逾期1个月未交纳的，乙方按每日千分之二计收滞纳金；逾期3个月未交纳的，乙方有权采取停水停电等有关措施（包括法律途径）进行催交。
2013年8月，广州市白云区教育局在原祥港幼儿园所在地址举办广州市白云区祥云幼儿园（公办、以下简称祥云幼儿园）。祥云幼儿园成立后，未向越秀公司交纳物业管理费用。
2015年6月1日，越秀公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、祥云幼儿园向越秀公司支付2013年8月至2015年5月28日期间拖欠的物业管理费27984元及滞纳金37218.72元；2、祥云幼儿园承担本案诉讼费用。
原审法院认为：越秀公司与广州市白云区祥港花园业主委员会签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效。《物业服务合同》约定越秀公司在履行主要物业服务义务之外还负有对附属配套建筑和设施（包括幼儿园、商业网点、文化体育娱乐场所）维修、养护和管理的义务，但未就附属配套建筑和设施单独约定物业管理费。对此，原审法院认为，首先，祥云幼儿园所在的物业是小区附属配套设施，故《物业服务合同》将其纳入服务对象合理合法；其次，根据《物业服务合同》的本意，越秀公司对附属配套建筑和设施进行维护的义务属于《物业服务合同》的随附义务，其成本与酬金已包含于合同约定的物业服务费内，并未显失公平；最后，祥港幼儿园与越秀公司签订的协议书对合同外的主体无约束力。越秀公司不能证实祥云幼儿园有义务向其交纳物业管理费，故其全部诉讼请求不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,于2016年4月1日作出判决:驳回广州市越秀物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1430元，由广州市越秀物业管理有限公司负担。
判后，上诉人越秀公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、多地最新判例及广州市相关部门规范性文件均认定，小区幼儿园作为住宅小区附属配套设施，无论公立还是私立，均同样需要缴纳物业管理费。1、广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局发布的：“关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知”(穗价[2010]99号文）第十三条规定：对于住宅小区内的教育配套设施，也应该向物业服务单位支付物业服务费，而支付物业服务费的义务，由该教育配套设施的业主及物业使用人承担；至于物业服务收费的标准，按照小区的物业服务合同的约定进行。条文还进一步明确：“前款所称教育配套设施，是指符合规划要求配套建设的托儿所、幼儿园和中小学校，不包括其他学校和培训机构及图书馆、美术馆、文化馆(站)、体育场馆、青少年宫等其他公共文化体育设施”。该文件明确提出-
住宅小区内教育和医疗卫生配套设也应当作为独立的民事主体缴纳物业服务费。2、(2014)深中法房终字第351号、(2015)临中民终字第297号、(2014)佛中法民一终字第1130号民事判决书虽案情各有不同，但从法院相同的判决结果能够得出以下结论：(1)无论幼儿园的办学性质是政府开办的公立幼儿园，还是民办私立幼儿园，无论是政府财政拨款还是私人承包，均属于红线及物业管理区域内与住宅小区一起规划报建的配套教育设施，而开办人作为该教育设施的业主和实际使用人，均为独立核算的经营和民事主体，与小区其他业主一样接受服务，理应与其他业主一样缴交物业管理费；(2)作为小区附属教育设施的幼儿园接受了物业公司提供的公共设施维修保养、安防秩序维护等物业管理服务，根据《广东省物业管理条例》第十条规定，小区业委会与物业公司签订的物业管理服务合同对幼儿园实际经营使用人－即开办人具有约束力，幼儿园与物业公司形成物业管理服务合同关系，应当缴交物业管理费。二、是否应当缴纳物业管理费的判断依据是双方是否存在物业管理服务合同关系，以及幼儿园开办人作为幼儿园建筑物及附属设施的业主及实际使用人是否接受了越秀公司提供的物业管理服务，形式上有否单独签订物业管理协议不能等同和取代双方事实上存在的物业管理合同关系。1、未就附属配套建筑和设施单独约定物业管理费的过错方在祥云幼儿园，而非越秀公司自身。案涉幼儿园自2010年民办伊始便与越秀公司签订了物业管理“协议书”，一直按时缴交物业管理费；自2013年8月办学性质由白云区教育局主管转为由教育局举办的公办性质后，越秀公司已多次协商并于2014年、2015年两次通过越物祥港函字[2014]年33号、越物祥港函字[2015]年7号要求商议补签《物业管理协议》事宜，但幼儿园开办方以无相关法律法规依据为由拒绝。2、案涉幼儿园虽2013年转为公办性质，但幼儿园作为独立运营的民事主体，其开办人作为幼儿园建筑设施的业主及实际使用人自2010年以来一直接受越秀公司提供的物业管理服务，原祥港幼儿园一直向越秀公司缴纳物业费。上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或改判；2、祥云幼儿园承担本案一审、二审的诉讼费用。
被上诉人祥云幼儿园答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回越秀公司的上诉。越秀公司列举了法院的判例、国土局《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》第13条的规定、《广东省物业管理条例》第10条的规定，国土局的收费管理通知现在是失效的状态，物业收费标准与依据应是来源于物管合同的约定。本案所涉的越秀公司与祥港花园业主委员会签订的《物业服务合同》约定越秀公司有义务对小区的配套设施包括幼儿园提供物业管理，物业服务合同中约定有商铺、住宅的收费标准，但并无约定配套设施的收费标准。根据《物业服务合同》的本意，越秀公司应对小区的配套设施提供物业服务，这也是物业服务合同的附随义务，祥云幼儿园也请有专业的公司对幼儿园进行管理，越秀公司要求祥云幼儿园支付物管费无依据。越秀公司与祥港花园业主委员会之间存在合法有效的《物业服务合同》，越秀公司认为自己对祥云幼儿园提供了物业服务也是基于《物业服务合同》的履行，祥云幼儿园不需要另外与越秀公司签订物业服务协议，根据合法有效的《物业服务合同》，祥云幼儿园不需要另外支付物管费。祥港幼儿园与其他主体的物业服务合同、其他主体缴交物管费的案例等材料，这只是不同民事主体与越秀公司达成的协议，对祥云幼儿园无约束力。请求法院驳回越秀公司的全部诉请。
经审理查明，越秀公司、祥云幼儿园对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
另查明：越秀公司于二审期间提交以下证据：1、广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局发布的《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗价[2010]99号文）；2、(2014)深中法房终字第351号民事判决书；3、(2015)临中民终字第297号民事判决书；4、(2014)佛中法民一终字第1130号民事判决书；证据1-4拟证明小区幼儿园作为住宅小区附属配套设施，无论公立还是私立，均同样需要缴纳物业管理费；5、市城开物业合(2009)111号、112号、113号、419号物业管理委托合同；6、市城开物业合(2010)1150号物业管理委托合同；7、市城开物业合(2011)201、202、449号物业管理委托合同；8、市城开物业合（2013)835号物业管理委托合同；9、市城开物业合（2014)66、67、68、129号物业管理委托合同；证据5-9拟证明广州市多个小区幼儿园、中小学校作为小区教育附属设施均单独与物业公司签订《物业管理委托合同》，并正常缴纳物业管理费。祥云幼儿园的质证意见：证据1所列文件应失效；证据2-4的判决书是网上打印，对其真实性、合法性、关联性均有异议，与本案无关；证据5-9，对其真实性、合法性、关联性均不认可，越秀公司与上述合同的提供者有利害关系，与本案无关联性。越秀公司在本院庭审后又向本院提交以下证据：1、业委会《关于祥港花园小区幼儿园物业管理费相关事宜的情况说明》；拟证明业委会就祥港花园幼儿园收费情况的说明；2、关于物业服务费调升调查结果的公示报告；3、广州市物业服务收费标价牌照片2张；证据2-3拟证明祥港花园小区已通过业委会于2014年5月1日按法定程序实施住宅1.00元/月/平方米的物业费标准。祥云幼儿园的质证意见：上述证据已超过举证期限，不属于二审中的新证据，对于证据的“三性”不予确认。证据1业主委员会与物业公司之间有利害关系，且该份证据的内容对祥云幼儿园也没有约束力，证据2-3不涉及祥云幼儿园的物业服务收费情况，均与本案没有关联性。
本院认为:祥云幼儿园位于广州市白云区祥港花园的附属建筑内，属于该小区的配套设施之一，越秀公司与广州市白云区祥港花园业主委员会签有《物业服务合同》，由越秀公司提供该小区的物业管理服务，因此，祥云幼儿园享受了越秀公司提供的物业服务，越秀公司向祥云幼儿园主张收取物业管理费具有合同依据也符合公平原则。《广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗价〔2013〕231号）第十五条规定，“住宅小区内教育和医疗卫生配套设施的物业服务收费，按不高于该小区住宅物业服务收费标准的原则，由业主或者物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。前款所称教育配套设施，是指符合规划要求配套建设的托儿所、幼儿园和中小学校，不包括其他学校和培训机构及图书馆、美术馆、文化馆（站）、体育场馆、青少年宫等其他公共文化体育设施；……。”鉴于越秀公司与广州市白云区祥港花园业主委员会签订的《物业服务合同》中未对幼儿园的物业管理费收费标准进行约定，而之前均是由物业公司直接与幼儿园签订协议的方式履行，故本院对于越秀公司主张的物业管理费予以酌情确定收费标准，以0.5元/月/平方米为宜，即祥云幼儿园应向越秀公司支付2013年8月至2015年5月28日期间的物业管理费11608元[0.5×1060×（21+28/31）]。对于越秀公司主张祥云幼儿园支付物业管理费的滞纳金，因越秀公司与祥云幼儿园一直未就物业管理费收费事宜签订协议，在越秀公司与广州市白云区祥港花园业主委员会签订的《物业服务合同》中也未对幼儿园的收费标准予以明确，故越秀公司主张祥云幼儿园支付物业管理费滞纳金的主张本院不予支持。越秀公司与广州市白云区祥港花园业主委员会签订的《物业服务合同》中并没有明确其作为附属配套设施的幼儿园无需缴纳物业管理费，且在之前的实际履行中，幼儿园亦有向物业公司缴纳物业管理费，故原审法院认定越秀公司向祥港花园小区的附属配套设施幼儿园提供物业服务属于其应履行的随附义务依据不足，本院不予认定。上诉人越秀公司上诉有理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《物业管理条例》第十二条第五款、第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、撤销广州市白云区人民法院(2015)穗云法民四初字第819号民事判决;
二、广州市白云区祥云幼儿园在本判决书送达之日起10日内，向广州市越秀物业管理有限公司支付2013年8月至2015年5月28日期间的物业管理费11608元；
三、驳回广州市越秀物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各1430元，由广州市越秀物业管理有限公司负担各审1174元，广州市白云区祥云幼儿园负担各审256元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年八月十七日
书 记 员 徐毅敏