山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋02民终1659号
上诉人（原审被告、反诉原告）：纪生贵。
委托诉讼代理人：王建，山西雁北律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉被告）：刘美英。
被上诉人（原审被告、反诉被告）：毛庆春。
以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：崔晋东，大同市城区法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地山西省大同市城区格兰云天E座602室。
法定代表人葛建华，该公司经理。
上诉人纪生贵因与被上诉人刘美英、毛庆春及大同市中大房地产开发有限公司（下称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人纪生贵的委托诉讼代理人王建、被上诉人刘美英、毛庆春的委托诉讼代理人崔晋东到庭参加诉讼。被上诉人中大公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
纪生贵上诉请求：撤销原判第一、二、三、五项，改判刘美英、毛庆春与中大公司签订的房屋认购协议无效，改判涉案房屋归其所有并由中大公司向其交房。事实和理由：原判认定刘美英、毛庆春与中大公司签订的房屋认购协议有效系认定事实错误，事实上中大公司与刘美英、毛庆春伪造了“入住手续”，系双方恶意串通，损害了纪生贵的利益，应认定为无效。
刘美英、毛庆春辩称，原判正确，应予维持。
中大公司未到庭参�诉讼，也未提交书面答辩意见。
刘美英、毛庆春向一审法院起诉请求：确认其与中大公司签订的认购协议有效，撤销中大公司与纪生贵签订的网签合同，判令中大公司为其办理房屋产权登记手续。
纪生贵向一审法院反诉请求：确认其与中大公司签订的网签合同合法有效，判令中大公司继续履行该网签合同。
一审法院认定事实：刘美英、毛庆春系夫妻关系，其与中大公司于2014年6月18日签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，约定刘美英、毛庆春自愿认购中大公司位于华田苑府城二期3号楼2单元1603号住宅一套，建筑面积92.39㎡，单价4375元，总价404206元。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。同日，刘美英、毛庆春交纳了全部购房款，中大公司向刘美英、毛庆春出具了404206元的房款收据。2014年10月18日，刘美英、毛庆春交纳了契税，�修基金，装修服务费，装修保证金，产权登记费、产权查档费和产权代办费，暖气费，燃气表费，有线电视初装费和物业费（含电梯）等并办理了入住手续。2014年9月1日，纪生贵与中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定纪生贵向中大公司购买华田苑府城3号楼2单元1603号房，建筑面积92.39㎡，单价4200元；出卖人于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给纪生贵出具了388038元的购房款收据。关于刘美英、毛庆春与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是否合法有效的问题。纪生贵对刘美英、毛庆春提供的证据的真实性均不认可。原审法院认为，刘美英、毛庆春提供的认购协议书可以确认刘美英、毛庆春购买了中大公司位于华田苑府城二期3号楼2单元1603号房屋，刘美英、毛庆春提供的公共�修基金、暖气费等票据，也可以证实中大公司将3号楼2单元1603号房屋交付了刘美英、毛庆春。纪生贵虽对刘美英、毛庆春购买房屋的事实有异议，但未提供有效证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故认定刘美英、毛庆春与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》合法有效。关于诉争的位于大同市华田苑府城二期3号楼2单元1603号房屋，中大公司应向谁履行合同义务的问题，刘美英、毛庆春认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付刘美英、毛庆春，该房屋应归刘美英、毛庆春所有。纪生贵认为中大公司未将房屋交付自己，损害了其合法权益，但未提供证据证实。因刘美英、毛庆春的认购协议书及购房合同合法有效，刘美英、毛庆春已付清房款和入住费用并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，该房屋应由中大公司向刘美英、毛庆春履行合同义务。一审法院认为，刘美英、毛庆春与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》合法有效。刘美英、毛庆春已按约定付清了所有款项，中大公司也已实际交付该房屋，现刘美英、毛庆春已合法占有该房屋，故刘美英、毛庆春要求确认位于大同市华田苑府城二期3号楼2单元1603号房屋归其所有及中大公司协助其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，予以支持。刘美英、毛庆春要求撤销纪生贵与中大公司的房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对刘美英、毛庆春的该项诉讼请求不予支持。综上，纪生贵反诉请求确认刘美英、毛庆春与中大公司签订的认购协议书无效的诉讼请求不予支持。纪生贵就其与中大公�所签订房屋买卖合同的争议问题，可向中大公司另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条规定，判决：一、刘美英、毛庆春与大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》合法有效；二、位于大同市华田苑府城二期3号楼2单元1603号房屋归刘美英、毛庆春所有；三、大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内协助刘美英、毛庆春办理华田苑府城二期3号楼2单元1603号房屋的产权登记手续；四、驳回刘美英、毛庆春的其他诉讼请求；五、驳回纪生贵的反诉请求。案件受理费300元，由刘美英、毛庆春负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判决生效后十五日内给付刘美英、毛庆春）。反诉费200元，由纪生贵负担。
本院二审期间，当事人未提交新的证据。对原审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，关于涉案房屋认购协议书是否有效的问题，《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，同时明确了商品房买卖合同应当具备的十三项主要内容。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条则规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从本案中查明的事实看，刘美英、毛庆春所签订的房屋认购协议书的内容符合上述规定的要件，且中大公司已经收取了房款，故认购协议书应认定为商品房买卖合同。
关于刘美英、毛庆春能否以买卖合同为由请求确认房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民�院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助刘美英、毛庆春办理产权登记的义务，因此刘美英、毛庆春要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为刘美英、毛庆春办理产权登记的判项符合法律�定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归刘美英、毛庆春所有的判项属适用法律错误，应予撤销。
关于纪生贵与中大公司所签合同的效力问题，纪生贵在一审中提起反诉，要求确认其与中大公司所签合同有效并要求中大公司履行交付房屋及办理产权登记手续的义务，二审中仍上诉请求支持其原反诉请求。原审法院对纪生贵与中大公司签约、备案及中大公司为其出具交款收据的事实予以认定，但并未对该合同的效力及是否应当履行作出认定，纪生贵与中大公司之间的争议应另行主张。本院认为，从反诉的构成要件看，反诉只能是本诉被告向本诉的原告提起，而不能向原告以外的其他人，因此，本案中纪生贵要求确认其与同为被告的中大公司之间的合同有效并予以履行的反诉请求，并非是向本诉原告所提起，故原审法院对该反诉请求不予审理在程序和法律适用上并无不当。本院认为，综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认纪生贵与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，纪生贵就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。
综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。纪生贵的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条的规定，判决如下：
一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1229号民事判决第一项、第三项、第五项，即“原告刘美英、毛庆春与被告大同市中大房地产开发�限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》合法有效”、“被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告刘美英、毛庆春办理华田苑府城二期3号楼2单元1603号房屋的产权登记手续”、“驳回纪生贵的反诉请求”；
二、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1229号民事判决第二项、第四项，即“位于大同市华田苑府城二期3号楼2单元1603号房屋归原告刘美英、毛庆春所有”、“驳回刘美英、毛庆春的其他诉讼请求”；
三、驳回刘美英、毛庆春的其他诉讼请求。
一审案件受理费300元，由刘美英、毛庆春负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元，反诉费200元，由纪生贵负担；二审案件受理费300元，由纪生贵负担。
本判决为终审判决。
审判长 马剑峰
审判员 王利东
审判员 马 祖 荡
二〇一七年十二月十一日
书记员 杨 卿