山东省东营市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁05民终427号上诉人（原审被告）：苏本雷。委托诉讼代理人：崔守星，山东城合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东营市东营区东城街道办事处。法定代表人：周玲，主任。委托诉讼代理人：马卫峰，山东钧钰律师事务所律师。委托诉讼代理人：许浩浩，山东钧钰律师事务所律师。上诉人苏本雷因与被上诉人东营市东营区东城街道办事处房屋租赁合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2016）鲁0591民初1822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人苏本雷的委托诉讼代理人崔守星、被上诉人东营市东营区东城街道办事处的委托诉讼代理人许浩浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏本雷上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：涉案房屋自2011年由上诉人承租后，一直由上诉人使用。租赁合同虽每年一签，但合同约定“双方参照届时物价及周边同类商业用房租金行情进行适当调整后，签订新的租赁合同”，被上诉人应当承继原出租人东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司的权利义务，适当调整租金而非成倍提高，上诉人未与被上诉人签订下一年度租赁合同的责任在被上诉人，上诉人愿意以原合同标准即每年每平方米160元承租涉案房屋。本案应为房屋租赁合同纠纷，一审认定为侵权责任纠纷剥夺了上诉人的优先承租权。东营市东营区东城街道办事处辩称，2015年9月份，被上诉人在与东营市住房城市建设局办理完毕涉案房屋交接事宜后，已取得涉案房屋的所有权，被上诉人有权对涉案房屋进行处分，有权选择租赁主体以及要求返还房屋。被上诉人是根据评估机构对涉案房屋周边同类商品房评估得出的房屋市场租金向上诉人主张涉案房屋占有使用费符合市场价格。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。东营市东营区东城街道办事处向一审法院起诉请求：被告返还位于东营区惠州路沿街商铺139号房屋；被告支付自2015年11月10日起至2016年9月26日止的房屋使用费35610元及自2016年9月27日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按300元/平方米/年计算）；被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：涉案139号房屋系属东营区惠州路沿街商铺，建筑面积134.97平方米，该地段商铺登记所有人为东营市住房和城乡建设委员会（现更名为东营市住房和城乡建设局），对应东房权证东营区字第××号房屋所有权证中的71381号。在2011年10月19日，东营市住房和城乡建设委员会（甲方）与东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司（乙方）签订《市直首期经济适用房沿惠州路东侧公建项目特许经营协议》，约定甲方将其市直首期经济适用房沿惠州路东侧公建项目（坐落于辽河路以南、惠州路东侧）特许乙方进行经营和管理；特许经营期限为30年，特许经营期限内，房屋权属性质不变；特许经营期限内，乙方可依法利用房屋进行自主经营或对外出租，收入用于房屋日常维修管理并获取适当投资收益等。现该份协议已解除。在2015年9月5日，中共东营市委、东营市人民政府印发了《关于中心城区建设管理事权调整的意见》（东发【2015】7号），明确规定：“惠州小区西侧沿街商业用房无偿划转东营区”。同年9月，原告（乙方）与东营市住房和城乡建设局（甲方）签订《惠州小区物业管理移交协议书》，约定甲方负责将小区西侧的商业用房及所有原始档案和出租情况资料整理移交乙方，负责协调东旭公司将2015年9月30日后新签订租赁合同所得收益移交乙方；乙方负责移交协议签订完成1个月内，一次性将小区西侧商业用房原支付购置款6893764.61元退还东旭公司；于2015年9月30日前做好移交相关工作。现惠州小区西侧的商业用房等于2015年9月份移交给了原告，相应商业用房产权证正在办理变更登记手续。另查明，自2011年11月10日至2014年11月9日，东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司（甲方）与被告（乙方）签订三份书面《房屋租赁合同》，约定：由乙方租赁辽河路以南、惠州路以东、市直首期经济适用房以西的沿街商业用房，房屋编号为169，建筑面积134.97平方米；合同期满，在同等条件下乙方有优先续租权，但应于合同期满前一个月向甲方申请续租。双方参照届时物价及周边同类商业用房租金行情进行适当调整后，签订新的租赁合同；房屋租赁期满，乙方要无条件按时将房屋完整地交还，乙方新增资产，能带走的带走，但不能进行破坏性拆除，必须保证房屋的完整和整洁，不能带走的无偿交由甲方处置。最后一期书面租赁合同于2015年11月9日届满，年租金21595元。2015年12月25日，原告发出书面通知：自2015年10月起，惠州小区的固有固定资产、日常行政监管权限以及物业管理，东营市住房城乡建设局已全权移交给东营区东城街道办事处管理。惠州路沿街商铺，未到期的租赁合同，依然正常运行，若合同到期，将不再与东营市东旭公司续签。合同已到期租户请于2016年1月4号前缴纳房租，房租价格按200元/平方米收取。已缴纳房租的商户请于1月5号上午9：00拿着银行回执单，到惠州小区居委会办公室，统一与东城街道办事处续签房屋租赁合同。2016年4月27日，原告再次发出书面通知，内容是：您租用的139号房屋，已于2015年11月10日到期。房屋面积134.97平方米，租金价格300元/平方米，请缴纳2015年11月10日至2016年11月10日一年房租，共计40491元，后与东城办管理中心签订房屋租赁合同，如不按时缴费，我单位（即原告）将于2016年5月15日开始收回房屋。对原告通知的300元/平方米租金价格，被告等商户无法接受。截至目前，原、被告因租金问题未达成一致意见，未签订新的书面租赁合同。一审法院认为，案涉东营区惠州路沿街商铺139号，由被告苏本雷与案外人东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司签订书面《房屋租赁合同》而承租使用，书面合同约定的租赁期限于2015年11月9日届满。本案现有证据能够证实原告于2015年9月取得涉案房屋的所有权，后经原告通知缴纳租金和续签租赁合同，但终因租金价格无法达成一致意见，原、被告未形成新的房屋租赁合同关系。因此，被告丧失了继续合法占用涉案房屋的基础或依据，侵害了原告的民事权益，故本案案由应定为侵权责任纠纷。现原告诉请判令被告返还房屋，有事实和法律依据，予以支持。同时，被告应向原告支付无权占用房屋期间的房屋使用费，现原告依据其单方委托评估形成的市场租金估价报告而主张按300元/平方米/年计算房屋使用费，但被告不予认可，且原告未提交其他同时期同地段房屋租金价格方面的证据，亦不申请进行司法鉴定，酌定以被告与案外人东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司签订的《房屋租赁合同》中约定的年租金21595元作为房屋使用费的计算参照标准。因此，被告应支付原告自2015年11月10日起至2016年9月26日止共计322天的房屋使用费，现原告主张321天，予以准许，计算为18992元（21595元/年÷365天×321天）及自2016年9月27日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费（按年租金21595元计算，建筑面积为134.97平方米），对原告主张的超出部分不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条第一款第（四）、（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告苏本雷于判决生效之日起三十日内返还原告东营市东营区东城街道办事处位于东营市东营区惠州路沿街139号商铺（对应东房权证东营区字第××号房屋所有权证中的71381号）；二、被告苏本雷于判决生效之日起十日内支付原告东营市东营区东城街道办事处自2015年11月10日起至2016年9月26日止的房屋使用费18992元，以及自2016年9月27日起至实际返还之日止的房屋使用费（按年21595元计算，建筑面积为134.97平方米）；三、驳回原告东营市东营区东城街道办事处的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取597元，由原告东营市东营区东城街道办事处负担279元，由被告苏本雷负担318元。二审中，上诉人、被上诉人均未提交新证据。二审查明的案件事实与原审认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：一、涉案纠纷系侵权责任纠纷亦或房屋租赁合同纠纷，被上诉人应否承继原租赁合同约定的权利义务；二、涉案房屋应否返还被上诉人。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”上诉人与原承租人签订的涉案房屋租赁合同于2015年11月9日届满，被上诉人于2015年9月取得涉案房屋所有权，根据上述规定在原租赁期限届满前，涉案房屋租赁合同对上诉人和被上诉人继续有效，被上诉人应当承继原租赁合同约定的权利和义务。本案系上诉人与被上诉人在涉案房屋租赁合同终止后因涉案房屋的返还及占有使用费产生的纠纷，定性为房屋租赁合同纠纷较宜，一审将本案定性为侵权责任纠纷不当，本院依法予以纠正。民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立民事法律关系，一方不得将自己的意志强加给另一方。涉案房屋租赁合同租赁期限届满后，上诉人与被上诉人因涉案房屋租金未协商一致而未形成新的房屋租赁合同关系，上诉人继续占有涉案房屋缺乏合同依据，一审判令上诉人将涉案房屋返还被上诉人并无不当。综上，上诉人苏本雷的部分上诉理由成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，虽适用法律不当，但不影响判决结果，应予维持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费690元，由上诉人苏本雷负担。本判决为终审判决。审 判 长  张洪江审 判 员  李 静代理审判员  王继印二〇一七年五月十一日书 记 员  刘海涛