江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沭民初字第2398号
原告黄立英，居民。
委托代理人封必树。
被告沭阳县江南商场经营管理有限公司，住所地沭阳县新江南小区2-3楼商业105铺。
法定代表人王长江，该公司经理。
委托代理人刘海浪，江苏名典律师事务所律师。
原告黄立英诉被告沭阳县江南商场经营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月13日立案受理后，依法由代理审判员周艳独任审判，分别于2014年9月1日、9月24日公开开庭进行了审理，原告委托代理人封必树、被告委托代理人刘海浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年10月24日，被告将位于沭阳县润华综合市场二层2F-180-181号商铺（水泥摊位）租赁给原告做生意，租期为三年，并约定了违约金的计算方法，原告依约支付了租金和保证金等款项。前不久，被告将一楼的摊位转让给他人开办超市，致一楼部分摊位承租人无法经营，被告未经原告同意将原告的摊位安排给他人使用，致原告无处经营，原告找被告理论，被告不予理睬。被告未按照合同约定履行义务，应当承担违约责任。请求法院判令解除原被告之间签订的租赁合同；要求被告返还租金包括保证金、押金11552元及违约金3618.8元，合计15470.8元。本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、原被告之间签订的租赁合同因原告违约，被告已经于2014年7月23日通知原告解除合同，原告于24日收到通知，所以该租赁合同已经解除。二、由于原告违反租赁合同的约定，违反管理协议的约定，擅自停业达7天以上，被告有权解除合同。三、原告承租的二楼商铺是经营蔬菜的，根据管理协议规定，蔬菜摊位定期轮换，所以不存在将原告摊位让给他人使用的情形。四、因原告违约，导致合同解除，原告不享有免租期的优惠，在免租期内按照正常标准缴纳租金。同时根据管理协议约定及租赁合同约定，因原告违约解除合同，原告所交的款项均不予退还。五、一楼经营调整不影响二楼经营，而且一楼调整是在被告解除租赁合同以后进行的。即使消防未验收，原告实际占用的铺位时间也应当缴纳租金，而且是原告擅自停业造成的解除合同。
经审理查明：2013年10月24日，被告将其位于沭阳县润华综合市场二层2F-180-181号商铺租赁给原告使用，租赁期限为三年，同时签订了租赁合同书，内容为“出租方（甲方）沭阳县江南商场经营管理有限公司承租方（乙方）黄立英第一条：租赁商铺的位置面积商铺位置：本合同租赁商铺位于润华综合市场二层2F-180-181号商铺租赁面积（以建筑面积计算）：18.487平方米（以产权监理处出具的测量报告为准）第二条：租赁商铺经营范围及要求经营范围：承租方租赁商铺的经营范围仅限于经营蔬菜。未经出租方书面同意，承租方超范围经营属违约行为…第三条：租赁期限租赁期限：叁年，即从2014年1月1日起，至2016年12月31日止。免租期为6个月，即从2014年1月1日起，至2014年6月30日止。第四条：租赁商铺的租金、物业代管费及递增标准租金标准：第一年：即2014年1月1日至2014年12月31日商铺的年租金总额为：￥11367元。第二年：即2015年1月1日至2015年12月31日商铺的年租金总额为：￥12049元第三年：即2016年1月1日至2016年12月31日商铺的年租金总额为：￥12772元租金缴纳：（免租半年）：在签订本合同时，乙方须缴纳第一年度未免租部分的房租，共计￥5684元经营管理费标准：商铺的经营管理费标准为：￥6元／平方米／月，年经营管理费总额为：￥1331元租金及经营管理费缴纳时间：商铺租金和经营管理费按年结算，由承租方在每年的10月1日至10月15日将下个年度租金及经营管理费交付给出租方，逾期未缴纳者按违约处理。免租期：由2014年1月1日至2014年6月30日。如在合同期内由于乙方原因造成本合同终止，则乙方不再享有此免租期。且乙方承担原免租期内正常租金金额。第五条：履约保证金本合同书签定之日，承租方需向出租方支付6个月租金（参考第一年的租金）作为本合同的履约保证金。承租方所缴保证金在本合同履行完毕后，若承租方未有违约行为，则由出租方全额抵充入第二年租金。如在合同期内由于乙方原因而造成本合同终止，乙方所缴纳保证金不予退还。…第八条装修约定承租方保证在签定本合同后，于2013年12月15日前进场装修，2014年1月1日前装修完毕并开始营业…第九条：违约责任…出租方无任何理由单方面解除本合同，出租方按本合同租金总额的10%承担违约责任…”。原被告双方于同日签订了沭阳县润华综合市场管理协议，内容为“…三、费用缴纳1、乙方应交纳该物业经营保证金人民币贰仟元整，用于乙方在合同期内支付违约金、处罚金或滞纳金等。…六、违约责任一、…（6）遵守本商城规定的营业时间，不得早开业或早收，甚至不开业。连续停业满7天以上（不可抗力和意外事件除外），视为乙方违约，甲方有权收回商铺，不予退还所有已收的款项，乙方承担相当于六个月租金的违约金。或继续履行，但停业期间租金按照原租金两倍计算。…”后原告按照约定交纳了保证金及押金4500元，装修垃圾清运费37元，经营管理费1331元，第一年租金5684元（免收半年租金），共计11552元，由被告向原告出具了收据。
2014年7月23日，被告向原告邮寄了律师函，内容为“一、…江南商场已于2014年1月份依约定将你承租的商铺移交给你使用，你未在合同约定时间开始营业，江南商场多次催告你开始营业，至今你未开始营业。二、1、你已根本违约，并且以你行为表明不再继续履行租赁合同书。2、解除沭阳县江南商场经营管理有限公司与你签订的租赁合同书，并收回商铺，自你收到本律师函之日起解除。3、你所交的履约保证金不予退还。…”2014年8月25日，被告又向原告邮寄了一份律师函，内容为：“…根据《管理协议》第六条2（7）：未经甲方同意，连续关门停业达7日者，或全年累计达20日者，出租方有权解除合同。你连续关门停业7天，曾发函解除合同。二、本所律师代表沭阳县江南商场经营管理有限公司向你告知如下：1、你与江南商场经营管理有限公司之间的租赁合同已于2014年7月24日已解除。2、你所交的履约保证金不予退还。…”
上述事实，有原、被告庭审陈述、租赁合同书、沭阳县润华综合市场管理协议、收据、律师函等证据在卷佐证。
本院认为：原、被告之间的租赁合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。现原被告双方一致同意该合同于2014年7月24日解除，本院予以准许。被告辩称原告存在违约，并提供其公司工作人员江亚洲的证人证言及证人江亚洲制作的二楼农贸区经营户1-8月份的考勤记录表予以证明，原告对此不予认可，本院认为该考勤记录表仅是被告单方制作，且没有原告本人签名确认，对其真实性本院不予采纳，现被告未能提供其他证据证明原告存在违约行为，并在此情况下以原告超过两天未营业为由发函原告要求解除合同，系无理由单方面解除合同，应当按照约定承担违约金，根据双方约定，应当承担合同租金总额的10%违约金，即3050.5元，被告同时应当退还原告交纳的保证金4500元。根据双方签订的租赁合同约定，如果承租方违约，则不享有免租期，现被告没有证据证明原告存在违约情况，则应当享受免租期条款，结合原告实际租赁使用商铺的时间，同时扣除免租期六个月期间的租金，原告应给付被告的租金为747元。结合原告实际租赁使用被告商铺的时间，确定原告应该交纳的装修垃圾清运费为20元、经营管理费744元。调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告沭阳县江南商场经营管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告各项费用共计13091.5元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。
案件受理费187元，减半收取93.5元，由被告负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（户名：宿迁市财政局国库处，帐号：46×××80，开户行：中国农业银行宿城支行，征收单位：宿迁市中级人民法院）预交上诉案件受理费187元。
代理审判员 周艳
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 程玲
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。