吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉02民终373号上诉人（原审被告）：王思博，男，1981年7月30日生，住吉林市丰满区。委托诉讼代理人：宫海茗，吉林北豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴晶，女，1962年1月16日生，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：杜刚，吉林耘鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朴春日，男，1964年5月15日生，住吉林市船营区。原审被告：王银祥，男，1956年9月1日生，住吉林市丰满区。委托诉讼代理人：李桂兰（王银祥之妻），女，1957年9月29日生，住吉林市丰满区。上诉人王思博因与被上诉人吴晶、朴春日，原审被告王银祥房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2017）吉0204民初1905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王思博的委托诉讼代理人宫海茗，被上诉人吴晶及其委托诉讼代理人杜刚，原审被告王银祥及其委托诉讼代理人李桂兰到庭参加诉讼。被上诉人朴春日经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。王思博上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判；吴晶承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决认定朴春日未能支付剩余购房款，致使合同目的无法实现，但在一审庭审中我方向法庭出示了朴春日于2005年12月8日的情况说明，该情况说明能够证明朴春日将购房款全部交给了吴晶，朴春日并不欠吴晶购房款。2000年12月1日的三方售房协议共计三份。该协议最后一条是甲方吴晶、乙方朴春日，双方协商的内容，该内容并不是三方协商一致的内容，并且该条款的内容加重了丙方王思博的义务，故出现三份协议中有二份协议没有乙方朴春日、丙方王思博的签名。进而说明该条款部分内容并未得到朴春日及王思博的认同。本案的案由是房屋买卖合同纠纷，但一审法院在判决中引用物权法进行裁判，实属适用法律错误。本案已超过诉讼时效。我方实际占有使用该房屋至今二十年，在此期间吴晶从未向我方主张过权利。故本案已超诉讼时效，其丧失胜诉权。二、程序违法。一审法院于2017年5月23日受理，2017年12月14日作出判决，超出法定审理期限。本案双方当事人众多，且双方当事人对争议的事实陈述并不一致，对案件的是非责任以及诉讼标的存在分歧，不应适用简易程序。吴晶辩称，王思博的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一审法院已经查明朴春日拖欠我方购房款，朴春日在一审庭审中也明确表示拖欠我方购房款。三方签订的售房协议书合法有效，王银祥并没有否认，既然王银祥替王思博签了字，那么按照法律规定，三方协议已经成立并生效。并非三方协议一致的结果没有得到朴春日和王思博的认同。合同签订后，任何一方并没有提起撤销或确认合同无效的诉讼。关于一审法院适用《中华人民共和国物权法》和本案是否超过诉讼时效的问题。吴晶作为诉争房屋的所有权人，其享有物权，不容质疑。在朴春日拖欠房款不还的情况下，难道房子超过两年就不是吴晶的吗？还不允许吴晶起诉？我方不曾见到此方面的法律规定。相反，《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效作了明确的规定。一审法院程序合法。本案双方当事人之间协议约定的事实清楚，权利义务关系明确，只是由于朴春日没有给付全部购房款导致合同解除。一审适用简易程序符合法律规定。朴春日二审没有提交答辩意见。王银祥述称，我同意王思博的意见。第一，王思博向法庭提供2015年12月8日的情况说明，证明王思博将房款全部给付朴春日，朴春日将房款全部给付吴晶，吴晶、朴春日、王思博支付义务完成。交易过程吴晶、朴春日、王思博无异议并确认；第二，2003年5月23日产权说明，吴晶为楚顺刚申请提出担保，吴晶让我出具证明为楚顺刚担保，如果房子是吴晶的，用不着让我来出具证明，近20年吴晶从未向我方主张权利；第三，该录音能证明并不是因为朴春日欠房款收回房子，而是用房子偿还吴晶、朴春日之间的债务。吴晶是恶意诉讼，通过诉讼方式侵害王思博的利益。吴晶向一审法院起诉请求：1.判令朴春日、王思博返还坐落于船营区解放大路永吉小区1号楼1-2号网点；2.判令朴春日给付拖欠的购房款65万元；3.判令朴春日给付坐落于船营区解放大路永吉小区1号楼1-2号网点2000年12月1日起至返还时止的租金200万元。庭审中，吴晶表示撤回第二项、第三项诉请，另案起诉。一审法院认定事实：1998年1月，吴晶将吉林市船营区解放大路永吉小区1号楼1-4号网点（建筑面积830.74平方米）以每平方米3500元总计金额为2907590元的价格卖给朴春日，约定在1998年3月末以前付清房款。协议签订后，朴春日将一台丰田3400汽车定价65万元作为房款交给吴晶，同时给付现金75万元，吴晶将房屋钥匙交给朴春日。随后，朴春日先后于1999年7月和2000年9月支付房款共计20万元。1999年2月，朴春日将上述房屋以240万元的价格卖给王思博，同时交付房屋。至2000年初，王思博将上述房款全部支付给朴春日。2000年12月1日，吴晶（甲方）与朴春日（乙方）、王思博（丙方）签订售房协议书，协议约定：因乙方房款从1998年至2000年11月末一直没有付清给甲方，乙方同意补偿甲方损失费壹拾万元整，现乙方欠房款壹佰叁拾万零柒仟伍佰玖拾元整，外加补偿费壹拾万元，总计乙方欠甲方房款为壹佰肆拾万零柒仟伍佰玖拾元整。2000年乙方已将甲方门市房1-4门售给丙方，现经甲、乙、丙三方友好协商，甲、乙方同意丙方装修，因乙方房款没有付清甲方，乙方同甲方协商给丙方开元隆富达物业管理有限责任公司，建筑面积830.74平方米私产内部房证。现经甲、乙双方协商乙方在2001年2月30日之前将欠甲方的房款一次付清，如乙方不能付清甲方房款，甲方有权将元隆小区1号楼门市房1-2门收回，所有损失由乙方和丙方负责。该协议中“王思博”的签名为王银祥代签。协议签订后，吴晶一直向朴春日追索购房款，朴春日至今未能支付。现船营区解放大路永吉小区1号楼1-2号网点登记所有权人仍为吴晶。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案当事人各方签订的售房协议书系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。虽协议中“王思博”的签字不为王思博本人所写，但综合朴春日与王思博之间的购房协议及合同履行情况，可以判定王银祥的行为足以代表王思博。因朴春日未能支付剩余购房款，致使吴晶合同目的无法实现，依据三方协议约定，吴晶有权收回房屋，虽王思博主张已实际占有房屋多年，但物权并未转移，其亦负有返还房屋的义务，故一审法院对吴晶要求朴春日、王思博返还案涉房屋的诉请，予以支持。关于王思博抗辩的诉讼时效问题，因吴晶一直向朴春日主张履行合同义务，且案涉房屋物权尚未发生变更，故吴晶的起诉并未超过法定的诉讼时效期间。关于吴晶主张的第二项、第三项诉请，因吴晶当庭表示撤回，一审法院对此不予评判。有关其他各方的损失，可通过协商或者诉讼方式解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：朴春日、王思博于本判决生效后十五日内将位于吉林市船营区解放大路永吉小区1号楼1-2号网点返还给吴晶。案件受理费19231元由朴春日负担8284元，于本判决生效后三日内向法院交纳，余10947元退还吴晶。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。王银祥向法庭提供证据：2015年底在吴晶家，当时在场人有吴晶、楚顺刚（吴晶的丈夫）、王银祥、李桂兰，王银祥用手机录制的录音一份，证明：吴晶并不是因为朴春日欠房款收回房子，而是用房子偿还楚顺刚与朴春日之间的债务，现在房子升值了。全部录音(播放的内容)都是楚顺刚说的。王思博对该证据没有异议，该录音能证实：第一，朴春日与楚顺刚之间有债权债务关系；第二，朴春日没有偿还楚顺刚的债务；第三，楚顺刚想通过本案诉争房屋来弥补朴春日欠楚顺刚的债务，并将风险转嫁到我方身上。吴晶质证称：第一，按照王银祥所述，录音形成时间在2015年，所以该份证据不属于二审新证据；第二，录音应该客观完整，不能只截取其中某一段，王银祥所提供的证据不客观、不完整；第三，该段录音假设是真实的，录音中楚顺刚也强调朴春日欠款及自己收回房屋的主张，录音中没有任何语言表明朴春日不欠购房款；第四，王思博及王银祥所要证明的问题均是主观猜测，均不能显示出所要证明的任何问题。吴晶的证人楚顺刚出庭证明，王银祥提举的录音内容不是他讲的。朴春日没有到庭视为放弃质证意见。本院经审查认为，吴晶对王银祥提交的录音内容不完整提出异议，且指出该录音发生在2015年，一审中不向法院提交，不符合二审新证据的法律规定。王银祥所提交的录音为案外人楚顺刚所讲述内容，并非本案当事人吴晶讲述内容，吴晶的丈夫楚顺刚亦出庭否认该录音内容的真实性，该证据的证明力尚需其他有效证据加以佐证，证明力不足，本院对王银祥所提交的证据不予采信。本院审理查明的案件事实与一审查明的事实无异。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现涉案房屋的所有权仍登记在吴晶的名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，虽当事人之间签订了售房协议，但涉案房屋的所有权人仍为吴晶。由于朴春日没有履行售房协议的约定，导致协议约定终止履行，即解除继续履行买卖房屋的情形出现，在售房协议合法、有效的情况下，吴晶有权按照售房协议约定收回涉案房屋。一审中，朴春日对其违约行为及吴晶收回房屋的行为均没有异议。合同解除后，朴春日和王思博应将售房协议约定返还的房屋返还给吴晶。吴晶与朴春日之间的债权债务问题以及各方当事人之间的其他损失问题，均可通过协商或者另行诉讼方式加以解决。（一）关于王思博主张其持有朴春日于2005年12月8日出具的情况说明，证明朴春日将购房款全部交给了吴晶，朴春日并不欠吴晶购房款的问题。一审时，朴春日本人出庭陈述目前尚欠吴晶的购房款，朴春日对王思博持有的情况说明质证意见是“我不记得了，我要回去查”，但之后朴春日并未对王思博持有的该份证据作出肯定的答复。本案一审法院在现有证据的情况下，也只能认定朴春日欠吴晶购房款的事实存在。（二）关于王思博提出2000年12月1日三方签订的售房协议共计三份，另外二份上没有朴春日、王思博的签名等问题。本案吴晶持有的2000年12月1日售房协议，该协议三方当事人均签字，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定合法、有效。如王思博对协议内容存有异议，其应按照法律规定行使相应的权利。（三）《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十六条,民事诉讼法第一百五十七条规定的简单民事案件中的事实清楚，是指当事人对争议的事实陈述基本一致,并能提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实;权利义务关系明确是指明确区分谁是责任的承担者,谁是权利的享有者;争议不大是指当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧。一审法院对本案适用简易程序进行审理，是符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十六条的规定。本案一审立案时间为2017年7月3日，结案时间为2017年12月22日；并非如王思博主张的“一审法院于2017年5月23日受理，2017年12月14日作出判决，超出法定审理期限”。但经核实，本案一审适用简易程序的审理期限已经超出3个月审限，确实存在程序方面的瑕疵。但尚未达到《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序的四种情形。（四）关于王思博提出的其他问题，一审法院已经阐述清楚，本院不再赘述。综上所述，王思博的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十六条、第三百二十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17468元，由上诉人王思博负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘福祝代理审判员  关 晶代理审判员  张 蕾二〇一八年二月二十二日书 记 员  王丽宁