北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第8401号
原告张凤军，女，1979年4月15日出生。
被告王淬颖，女，1952年2月3日出生。
委托代理人吴荣军，男，1949年8月23日出生。
被告北京鑫尊房地产经纪有限责任公司，住所地北京市朝阳区东三环北路19号楼19层1901-1904室。
委托代理人韩勃敬，男，1989年6月29日出生，汉族，本公司法务，住北京市朝阳区东三环北路19号中青大厦19层。原告张凤军与被告王淬颖、北京鑫尊房地产经纪有限责任公司（以下简称：鑫尊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告张凤军，被告王淬颖及委托代理人吴荣军，被告鑫尊公司的委托代理人韩勃敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张凤军诉称：2014年4月1日，原告与被告王淬颖、鑫尊公司三方签订《房屋买卖经纪服务合同》及《补充协议》，由原告购买被告王淬颖所在昌平区小汤山镇典雅庄园1号楼6层4单元601号房屋，约定原告当天付被告王淬颖定金10000元，若原告不具备在京购房资格，合同自动解除。被告把10000定金全额退还原告，如原告具备在京购房资格，合同继续履行，原告于2014年4月2日前支付被告剩余定金40000元。原告支付定金10000元后，于4月2日向被告鑫尊公司如实介绍了自己在北京社会保险的参保情况，被告鑫尊公司称原告具备在北京市购房资格，让原告支付被告王淬颖定金40000元，原告并向被告鑫尊公司交纳中介服务费28600元，4月4日支付被告鑫尊公司评估费500元。2014年4月19日，被告鑫尊公司告知原告，因原告在北京社会保险2012年2月未缴纳，原告不具备在京购房资格，网签没有通过。之后，原告要求被告王淬颖退还定金50000元，要求被告鑫尊公司退还中介服务费28600元，二被告均拒绝退还，故无奈诉至贵院，请求判令：1、解除原告、被告王淬颖、被告鑫尊公司之间签订的《房屋买卖经纪服务合同》及《补充协议》；2、被告王淬颖退还原告购房定金50000元；3、被告鑫尊公司退还原告中介服务费28600元及评估费500元；4、二被告承担本案诉讼费。被告王淬颖辩称：我通过被告鑫尊公司出卖我的房产，2014年3月下旬，被告鑫尊公司通知我原告要买我的房屋，遂我应被告鑫尊公司的要求在2014年4月1日在被告鑫尊公司门店与原告签订了《房屋买卖经纪服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》，当日按被告鑫尊公司要求原告支付了我10000元定金，后因原告不确定自己是否在北京市具备购房资格，为此我和原告又签订了一份《补充协议》约定如果原告没有北京购房资格上述两份合同自动解除，我将收取的10000元定金退还原告。如果原告有资格在京购房，应于2014年4月2日前将剩余40000元定金给付我。第二天，被告鑫尊公司通知我来门店，并告知我原告在北京有购房资格，到门店后，原告将40000元定金给了我，并支付给被告鑫尊公司居间费用。后我将房屋中的家具都出卖了，准备将房屋交付给原告。4月中下旬，被告鑫尊公司告知我原告没有在京购房资格，合同无法履行了。我不同意退还原告定金，我认为，根据《补充协议》约定的内容看，原告第二天给我另40000元定金的事实，能证明其确认自己在北京具备购房资格，原告没有认真核实自己的社保情况有过错，给自己造成的损失应当自负，我为了履行和原告签订的房屋买卖合同，多次往返北京造成了重大损失，原告还应当对我进行赔偿。
被告鑫尊公司辩称：我公司与原告及被告王淬颖所签订的合同是有效的，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务，根据合同约定，如原告不具备购房资格所产生后果应当由原告自负。关于购房资质的问题，其实原告自己是最清楚的，原告告诉我公司工作人员其具备购房资格，并于2014年4月2日主动来到门店交纳另40000元定金，我公司没有义务帮原告查询其是否具备购房资格，我公司履行了居间的义务，不同意退还中介服务费28600元，另外500元评估费是因为该房屋要作贷款向银行交纳的，我公司只是代收，不具备退还条件。经审理查明：2014年4月1日，原告与被告王淬颖经被告鑫尊公司介绍，签订《房屋买卖经纪服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，上述三份协议约定，被告王淬颖将位于北京市昌平区小汤山镇典雅庄园1号楼6层4单元601号房屋一套，以1300000元的价格出卖给原告，原告作为买受人支付经纪服务费28600元，双方约定购房定金50000元在签订合同当日支付给被告王淬颖10000元，如因原告未持有连续5年北京社会保险，不具备在京购房资格，合同自动解除，被告王淬颖将定金10000退还原告；如原告持有连续5年北京社会保险，具备在京购房资格，合同继续履行，原告应于2014年4月2日前支付被告王淬颖剩余定金40000元，买卖双方均不得违约，如原告自身明确表达不再购买此房，所支付的部分定金10000元被告王淬颖不退还原告。双方在上述三份协议中还约定了其他相关事项。上述三份协议签订后，原告支付给被告王淬颖定金10000元，后经被告鑫尊公司要求，原告自行到相关部门查询其在京社会保险交纳情况，2014年4月2日，原告口头告知被告鑫尊公司其在京社保交纳情况，被告鑫尊公司在未进行其他形式审查的情况下，通知被告王淬颖到其门店与原告办理另40000元定金的交纳手续，并当日收取了原告经纪服务费28600元、评估费500元。在合同履行过程中，被告鑫尊公司通过存量房交易服务平台查询，原告未在京连续5年缴纳社保，不具备在京购买房屋资格。现由于原告在京无购房资格问题，导致合同实际无法履行。上述事实，有《房屋买卖经纪服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、收定证明、经纪服务费收据、评估费收据、购房资质核验证明及三方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：原告、被告王淬颖、被告鑫尊公司签订的《房屋买卖经纪服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系三方当事人真实的意思表示，且未违反相关法律的禁止性规定，合法有效。三方当事人应当按照约定各自权利义务。根据《补充协议》约定，如原告在京不具备购房资格，合同自动解除，故对于原告要求解除其与被告王淬颖及被告鑫尊公司签订的相关合同的诉讼请求，本院予以支持。
本案的争议焦点为：被告王淬颖是否应当将全部50000元定金退还给原告及被告鑫尊公司是否提供了完善的经纪服务，是否应当因原告不具备在京购房资格而导致原告与被告王淬颖的买卖合同无法履行承担退还经纪服务费的义务。本院认为，根据原告与被告王淬颖签订的《补充协议》的背景看，双方对原告是否在京具备购房资格而导致合同是否可以履行存在基本认知，同时从《补充协议》的内容看，双方约定了如原告不具备在京购房资格所产生的法律后果为合同自动解除，被告王淬颖退还原告先期交纳的定金10000元，虽原告在未确定自己是否在京具备购房资格的情况下，径行向被告王淬颖交纳了另40000元定金，但根据《补充协议》约定的条款理解，并不能因此推定被告王淬颖因此而无需对原告返还全部购房定金。关于被告鑫尊公司是否应当返还原告交纳的经纪服务费及评估费一节，被告鑫尊公司作为房屋经纪人，在北京市存在地方性限购政策的情况下，不仅具有向买受人提供准确的房源信息的义务，而且应当对买受人是否具备在京购房资格提供必要的查询服务后，再促成双方完成合同签署等具体事宜。本案中，被告鑫尊公司具备通过网络平台查询原告在京购房资格的条件，但被告鑫尊公司在未完善协助原告审查其在京社会保险缴纳事项的情况下，径行安排原告向被告王淬颖交纳另40000元定金，导致现合同无法实际履行的后果，属工作上的疏忽，且从结果上看，被告鑫尊公司并未完成原告与被告王淬颖之间房屋买卖的经纪服务，故对于原告要求被告鑫尊公司退还经纪服务费28600元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于原告交纳评估费500元被告鑫尊公司是否应当退还一节，本院认为，该费用的产生为评估被告王淬颖房屋是否具备贷款条件，该款的收取主体亦非被告鑫尊公司，被告鑫尊公司在代收该款后已将该款实际支出，故对于原告要求退还评估费500元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告张凤军与被告王淬颖、被告北京鑫尊房地产经纪有限责任公司所签订的《房屋买卖经纪服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》。二、被告王淬颖于本判决生效后七日内退还原告张凤军购房定金五万元。
三、被告北京鑫尊房地产经纪有限责任公司于本判决生效后七日内退还原告张凤军经纪服务费二万八千六百元。四、驳回原告张凤军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八百八十九元，由原告张凤军负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王辉
二〇一四年七月十七日
书记员 李强