河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终4070号
上诉人（原审被告）河南长金置业有限公司。
法定代表人王小兵，董事长。
委托代理人赵明华，北京市中创（郑州）律师事务所律师。
委托代理人朱双阳，北京市中创（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）马二琴，女，汉族，1973年5月24日生。
委托代理人姜辰亮，郑州市二七区大学路法律服务所法律工作者。
上诉人河南长金置业有限公司（以下简称长金公司）因与被上诉人马二琴房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七人民法院（2014）二七民二初字第3064号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人长金公司的委托代理人赵明华、朱双阳，被上诉人马二琴的委托代理人姜辰亮，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年6月，马二琴（甲方）与长金公司（乙方）签订委托书一份，约定：马二琴将其在现代鞋业广场内承购的三层A28号店面委托于长金公司出租，委托期限自2009年6月15日起至2014年6月14日止，共计五年。租金以《商铺销售合同》约定交铺日开始记租。前三年每月租金为人民币3117元，后二年每月租金为人民币3574元。合同还约定，长金公司为商场整体性经营规划，有权将本委托标的物全部或一部分拆除改变或进行分户或与他户合并或设立柜位等，长金公司并有权将本标的转租予第三者经营使用，唯长金公司于租期届满交还本租赁标的物时，应负责恢复原格局。长金公司应于租期届满后三日内，将本标的物内的物品清理并将标的物交还予马二琴，马二琴、长金公司双方不得向对方要求任何费用。为经营本商场，马二琴同意长金公司得将本约租赁权转让于经营公司。该协议签订后，马二琴即将其所有的上述房屋交付长金公司对外出租，长金公司按照合同约定向其支付租金。2014年6月4日，长金公司在商场门口张贴公告，内容为“郑州市二七区京广南路9号楼鞋业广场各商铺业主：各业主于2009年6月15日分别与我公司以《委托书》形式签订的委托我公司代为出租并管理所购商铺的委托合同所约定的委托期间将于2014年6月14日届满，届时我公司将不再具有相应受托权利及义务。望各业主在自本公告发布至日起10日内前来我公司办理交接事宜，逾期责任按相关法律法规处理。特此公告。”2014年7月24日，长金公司在《大河报》再次发布上述公告。合同到期后，长金公司未再向马二琴支付租金，也未将马二琴房屋恢复原格局交付马二琴，经多次协商未果，马二琴诉至法院，请求判令：1、长金公司立即向马二琴支付2014年6月15日至2014年10月15日期间的房屋租金14296元。（后续租金支付至判决之日止）。2、长金公司立即向马二琴返还郑房权证字第××号房屋，并按房屋产权证图纸恢复原有格局。3、本案诉讼费等相关费用由长金公司承担。另查明，马二琴于2011年7月15日取得上述房屋所有权证，证号为郑房权证字第××号。
原审法院认为，本案中马二琴、长金公司于2009年6月签订的委托书，名为委托，但根据合同内容及长金公司当庭陈述称合同履行期间长金公司支付给马二琴的租金一部分是实际出租租金，一部分是由长金公司向马二琴补贴，并不符合委托合同中委托人与受托人的权利义务关系，实为房屋租赁合同。该合同中马二琴委托长金公司对其房产对外出租，实为马二琴同意长金公司对其所承租的马二琴房产进行转租。在合同生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务的，应当承担违约责任。根据法律规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不应超过承租人剩余租赁期限，故长金公司称其在合同期限内将马二琴房屋出租给第三人，租赁期限现未届满，马二琴应受此租赁期限约束，继续履行其与第三人签订的租赁协议的答辩及辩论意见，该院不予采纳。根据双方签订的协议，长金公司承租马二琴房产的租赁期间为2009年6月15日至2014年6月14日。在租赁期间届满后，长金公司应当向马二琴返还房产，按照双方合同约定，长金公司并应将所承租房产恢复原格局。其称因与第三人租期未满，仅负有将租赁合同交付马二琴并在扣除办理委托事务的合理费用后将实收租金返还马二琴义务的答辩意见，该院不予采纳。另，长金公司虽在合同期间届满前、后采取多种方式通知马二琴进行交接，但在合同期间届满后，其并未按照合同约定或法律规定的方式履行返还马二琴房产的义务，而是继续占有使用，此期间，长金公司应继续向马二琴支付租金。长金公司称委托书委托期限届满后，其与业主对于商铺管理事宜进行了协商并与马二琴授权的业主代表签订了协议书，约定自2014年6月15日起租金按照购房时实交金额的3.8%计算，因未提交有效证据予以证明，该院对长金公司的该项答辩意见不予采纳。长金公司继续占有使用马二琴房产，应当继续按照原租赁合同约定的金额向马二琴支付租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十四条第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、河南长金置业有限公司于该判决生效之日起三十日内按照马二琴持有的郑房权证字第××号房屋所有权证分户图恢复占有的马二琴的房产，并将该房产返还马二琴。二、河南长金置业有限公司于该判决生效之日起十日内按每月3574元的标准支付马二琴房产租金（自2014年6月15日至实际返还马二琴房产时止）。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157元，由河南长金置业有限公司承担。
上诉人长金公司不服原审判决，向本院上诉称，一、原审判决将长金公司与马二琴签订的《委托书》认定为房屋租赁合同，不符合当事人的真实意思表示。《委托书》的内容和形式均符合委托合同的要件。《委托书》中的给付金额包括房屋租金及长金公司对购房人的购房优惠补贴。双方履行情况是长金公司依据《委托书》授权将受托房产对外出租，或委托案外人河南长金物业公司对外出租，马二琴在委托期间没有提出异议。二、原审认定长金公司在委托届满后，继续占有使用受托房产，认定错误。委托期限届满后，长金公司履行了交房告知义务，双方委托权利义务终止。第三人占有受托房产属于委托关系的后果，应当由马二琴承担，与长金公司无关。原审判决判令长金公司返还诉争房产没有事实依据。三、双方委托关系终止后，诉争房产的实际占有人或其他义务人需要支付的对价应当为合理的市场价值，而原审判决按照委托书约定的标准计算对价，有失公平。综上所述，原审认定事实错误，判决结果有失公平，请求二审法院：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2014）二七民二初字第3064号民事判决，依法改判或发回重审；二、一二审诉讼费用由马二琴承担。
被上诉人马二琴答辩称，一、双方签订的委托合同第6条第一款、第三款约定，长金公司有权将马二琴房屋转租，说明双方名为委托实际是租赁合同关系。二、合同到期长金公司仍然占有使用并收取租金是事实，且一审庭审长金公司也予以认可，如果现场勘验，足以推翻长金公司的上诉理由。三、依法成立的合同对双方具有约束力，长金公司不履行合同义务，以显失公平抗辩，实际是不诚信的表现。四、依据合同相对性及双方合同第6条的约定，只能由长金公司返还原物。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回长金公司的上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，合法的租赁关系受法律保护。出租人将房屋交付承租人使用，承租人应当按照约定向出租人支付租金。租赁期满，承租人应当将房屋返还出租人。长金公司与马二琴之间法律关系的性质是双方纠纷的核心。长金公司上诉称，双方之间属于委托租赁关系，不是租赁关系。本院认为，从《委托书》的内容分析，该委托书约定有每月租金的数额，支付时间。约定因使用租赁房屋所产生水电费、电话费及经营产生的费用，均由长金公司负担。还特别约定长金公司有权将出租房屋转租给第三人经营使用，长金公司于租期届满时，交还租赁房屋，并负责恢复原状。从《委托书》履行情况分析，马二琴依据《委托书》将房屋交付给长金公司，长金公司按约定向马二琴支付了部分租金，长金公司将房屋转租第三人经营。从委托关系法律属性分析，受托人依据委托人的授权，以委托人的名义对外实施民事行为，委托人仍为民事行为的主体，民事行为的后果由委托人承担。本案由长金公司直接向马二琴支付租金，从马二琴处接收房屋，并承担使用房屋所产生的水电费等，然后将房屋转租给第三人经营，并以自己的名义收取租金，故双方行为不符合委托关系特征。综上，双方之间关系属于房屋租赁法律关系，而不是委托关系。因此，长金公司的该主张不成立，本院不予支持。长金公司又称，原审认定双方租赁期限届满后，长金公司继续占有使用租赁房屋，认定事实错误。本院认为，双方存在租赁关系而不是委托关系，租期届满后，长金公司应当返还房屋。长金公司超过原租赁合同的租期，转租房屋，超过的期限对被上诉人没有约束力，故长金公司应当向马二琴返还房屋。长金公司的该项上诉主张不成立，本院不予支持。长金公司再称，原审以《委托书》约定的标准计算委托关系终止后，占有诉争房屋的对价，有失公平。本院认为，委托书约定的租金标准是双方真实的意思表示，不违反法律规定。长金公司也没有提供正常租赁市场相对应的租金标准。故长金公司的该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费157元，由上诉人河南长金置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 石红振
审判员 邢彦堂
审判员 杜麒麟
二〇一六年四月二十二日
书记员 王 昕