广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0104民初7816号
原告：广州市越秀区糖烟酒副食品公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：刘秀兵。
委托代理人：彭涛，该公司职员，通讯地址。
被告：刘志明，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：钟学武，广东东方昆仑律师事务所律师。
委托代理人：张军，广东东方昆仑律师事务所律师。
原告广州市越秀区糖烟酒副食品公司诉被告刘志明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市越秀区糖烟酒副食品公司的委托代理人彭涛，被告刘志明的委托代理人钟学武、张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市越秀区糖烟酒副食品公司诉称：原告向广州市越秀区第二土地房屋管理所（以下简称房管二所）承租取得广州市越秀区沿江西路（原沿江一路）95-99号首层、阁楼物业，由原告对涉案物业进行代管代租。2007年8月23日，原、被告双方就涉案物业签订了《广州市房屋租赁合同》，约定原告将物业出租给被告作饮食用途使用，期限从2007年9月1日至2016年8月31日止，租金为15000元/月，被告应于每月10日前向原告交付租金，物业的公房租金及场地费由被告负责并缴交给原告，被告欠租一个月以上的，视为自动放弃承租权，原告有权收回房屋并追讨欠款，涉案物业的公房租金及场地费由被告负责并缴交给原告等。合同签订后，原告依约将涉案物业交付被告使用，被告用作经营“广州市越秀区大西豪沿江西快餐店”，并按月向原告缴纳租金26003.39元（其中物业租金15000元/月由原告收取，为代管代租费用，公房租金11003.39元/月由原告向被告收取后代为向越秀区房管二所缴纳）。2008年，原告接房管二所通知自2008年7月起公房租金调升至11892.6元/月，原告将租金调升事宜告知被告，被告向原告所缴纳的租金即随之调整至26892.6元/月（其中物业租金15000元/月，公房租金11892.6元/月），公房租金调升部分全部由被告承担。2011年，原告接到房管二所通知，要求自2010年7月1日起调升公房租金至23785.2元，原告接到通知后将租金调升事宜告知被告，并于2011年3月向房管局补交2010年7月至2011年2月的公房租金差额共计95140.8元，之后按23785.2元/月标准向房管所缴租。而被告则于2012年9月开始按38785.2元/月的标准向原告缴纳租金（其中物业租金15000元/月，公房租金23785.2元/月），并于2013年1月至9月期间向原告补交2010年7月至2012年8月的全部租金差额（公房部分）。2014年，原告接到房管二所通知，要求按市房管局公布的《广州市房屋租金参考价》的有关标准调升涉案物业自2012年7月1日以后的公房租金，升幅为3567.8元/月，调升后公房租金为27353元/月。原告接到通知后多次电话告知被告，然而被告一直按原标准向原告缴租。2014年5月26日，因房管二所电话告知原告若不及时补交公房租金差额，则将通过诉讼手段追讨租金并收回物业，原告不得不先行向房管二所缴交2012年7月至2014年4月期间的公房租金差额共计78491.6元，后续原告催告被告补交租金差额，被告拒绝缴纳。2014年5月开始，原告按调升后的标准即27353元/月向房管二所缴纳公房租金，但被告始终仍按38785.2元/月的标准（其中物业租金15000元/月，公房租金23785.2元/月）向原告缴纳租金，拒绝承担公房租金调升部分。2015年5月，原告再次收到房管二所的通知，要求按市房管局最新公布的《广州市房屋租金参考价》调升涉案物业自2014年12月1日以后的租金，升幅为30693.6元/月，调升后公房租金为58046.6元/月。原告接到通知后，立即电话通知被告，但被告仍拒绝按新的标准缴纳租金。2015年7月28日及2015年11月25日，原告向被告发出书面通知，要求被告补交2012年7月之后的租金差额（公房部分），被告收到通知后未补交。2015年12月25日，由于被告既不予补交2012年7月之后的租金差额（公房部分），又不同意按新的租金标准缴交，原告不得不再次先行向房管二所补交向房管二所缴交2014年12月至2015年11月租金差额共计368323.2元，之后按新租金标准58046.6元/月向房管二所缴交涉案物业租金。2016年1月19日，原告再次向被告发出书面通知，要求被告补交2012年7月之后的租金差额（公房部分），同时原告应被告要求将房管二所调升租金的通知，原告缴纳公房租金的发票复印件交给被告。2016年1月30日，被告向原告作出《复函》，同意向原告补缴2012月7月至于2015年11月期间的租金差额（公房部分）。但被告并未按其作出的承诺向原告补交。2016年2月19日，原告向被告发出《关于清偿欠款、终止租金关系收回物业的通知》，正式通知与其解除租赁关系，要求被告缴清所欠2012年7月之后的租金差额（公房部分），并于2016年3月17日前返还涉案物业。2015年2月22日，被告当场签收前述通知，接收通知后被告仍然不予补交所欠租金，亦未足额向原告支付物业占有使用费，但却一直占用涉案物业不予返还，导致原告每月仍需按58046.6元向房管二所支付公房租金。截止目前为止，被告共拖欠原告2012年7月1日至2016年2月22日期间的租金差额（公房部分）共计609117.2元、2016年2月23日至5月31日期间的物业占有使用费（扣除每月已交部分38785.2元）共计111054.2元。原告认为，租赁合同是原被告之间的真实意思表示，无任何违反法律法规强制性规定的情形，被告的行为构成违约，故请求法院判令：1、确认原告与被告之间签订的《广州市房屋租赁合同》于2016年2月22日解除；2、被告立即向原告返还位于广州市越秀区沿江西路（原沿江一路）95-99号首层、阁楼的物业（面积为346.89平方米）；3、被告向原告补交2012年7月1日起至2016年2月22日的租金差额（公房部分）（计算明细详见附件1）；4、被告向原告支付自2016年2月23日起计算至实际返还物业之日止的物业占有使用费（以73046.6元/月的标准计算，扣除每月已交部分38785.2元，计算明细详见附件2）。
被告刘志明辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、根据合同约定，租赁期限为2007年9月1日至2016年8月31日，现合同未到期，原告单方面提出解除合同已经违约。由于前几年涉案租赁房屋附近规划做金融街，但涉案房屋并不规划在金融街的范围内，如果周边金融街发展起来，原告考虑涉案房屋租金会涨起来，而原告和被告的租赁合同尚未到期，因此，原告明知被告根本无法承担的情况下故意翻倍增加租金，明显企图赶走被告，达到收回房屋另行高价出租的目的，该行为违反法律规定和违约。二、双方签订合同后，被告一直按合同的约定向原告支付租金，在履行合同过程中，原告进行了四次调整租金，第一次是2008年7月至2010年6月，第二次是2010年7月至2012年8月，第三次是2012年7月至2015年11月，第四次是2014年12月1日起至今。第三次公房每月增加了3567.8元，第四次公房每月增加了34261.4元，第一次、第二次调整租金通过了被告的同意，但第三次、第四次调整租金提出了异议，未经被告同意，被告认为，原告调整增加租金没有依据。三、原告的主张已超过诉讼时效。原告主张要求被告从2012年7月1日起支付租金差额，但被告收到要求从2012年7月1日开始调整租金的通知是2015年7月28日，因此，原告的主张从2012年7月1日起至2014年6月30日的租金差额已超过1年的诉讼时效，且调整租金标准仅是原告单方面的决定，对被告无任何约束力。
经审理查明：2007年8月23日，原告（为甲方）与被告（为乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区沿江一路95-99号首层、阁楼的房地产出租给乙方作饮食用途使用，建筑（或使用）面积346.89平方米。租赁期限从2007年9月1日至2016年8月31日，月租金15000元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金或支票付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳45000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退还乙方。第六条：甲方的权利和义务：4、发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。第七条：乙方的权利和义务：1、依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。3、租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同。第八条，其他约定：1、租赁期内，因使用租赁物业产生的一切费用（如水、电、物管理费等）均由乙方负责清缴。2、租赁期满或中途解除合同，乙方清交完一切租金，应付费用及清理场地，经甲方检查租赁物业内原有设备设施无损，且乙方完善有关退款的财务手续后，甲方将保证金无息退回乙方。3、租赁经营期间，如遇房屋落实政策发还产权给业主或拆迁时，无合同则同时无条件终止，双方不作补偿。4、乙方欠租一个月以上的，视为自动放弃承租权，甲方有收回房屋并追讨欠款。5、本合同租赁期限超出房管部门与我司签订的租赁期限，由此发生的一切责任由乙方负责。6、乙方使用的物业是甲方租用他人的，其租赁关系仍为甲方承租，其公房租金及场地费由乙方负责并缴交给甲方。
2014年11月10日，房管二所就沿江一路95号地下阁楼、97号地下阁楼、99号地下阁楼向原告发出三份《关于调整非住宅直管房租金的通知》，内容为其决定自2012年7月1日起调整上址房屋的租金价格，调整后95号地下阁楼的月租金为10316.90元，97号地下阁楼的月租金为8656.50元，99号地下阁楼的月租金为8379.60元；2012年7月至2014年11月期间95号地下阁楼调租差额已达39025.3元，97号地下阁楼调租差额已达32743.90元，99号地下阁楼调租差额已达31697元，要求原告在2014年12月前补交上述调租差额。
2015年7月28日，原告向被告发出《关于沿江一路95-99号租赁事宜的通知》，内容为：被告租金调整为42353元/月，其中公房租金每月调升为27353元（2012年7月1日起至2015年6月共36个月），被告现需按合同约定补缴公房租金差128440.80元。（27353-23785.20=3567.80元×36）；根据区房管局通知的要求，原告提出以下续租协商意见：租赁合同到期后，如贵方续约经营，双方的租赁关系将续约至2016年12月31日，续约租金为每月73046.60元，其中新一轮的公房租金为58046.60元（以我司经上级批准后双方签订合同为准）。如贵方不续约经营，需结清所有经营费用，交回场地给我司。该通知下方载明“签收人：聂某，签收日期：2015年7月28日”。被告确认聂某是大西豪快餐店的工作人员，也确认收到该通知。
2015年11月18日，房管二所就沿江一路95号、97号、99号向原告发出三份《关于限期缴交非住宅直管房租金的通知》，内容为其决定自2014年12月1日起调整上址房屋租金价格，调整后95号的月租金为22228.80元，97号的月租金为20917.30元，99号的月租金为14900.50元；至2015年11月95号的调租差额为142942.80元，97号的调租差额为147129.60元，99号的调租差额为78250.80元。
2015年11月24日，原告向被告发出《关于敦促依约履行沿江一路95-99号租赁合同的通知》，内容为：被告至今尚未按约支付房管部门公房租金从2012年7月起调整的租差部分，即2012年7月至2015年11月份的公房租差（27353-23785.20=3567.8元/月×41）146279.80元。同时，房管部门于2014年12月起新一期的公房租金为58046.60元/月，即被告需依约支付该部分租差计至2015年11月为（58046.60-27353=30693.60元/月×12）368323.20元。该通知下方载明“签收人：聂某，签收日期：2015年11月25日”。被告确认聂某是大西豪快餐店的工作人员，也确认收到该通知。
2015年12月14日，广州市越秀区大西豪沿江西快餐店向原告出具《复函》，内容为要求原告提供公房租金缴交的依据，且认为首层与阁楼不应在同一水平，其对租金调整事宜仍存在种种异议。
2016年1月19日，原告向被告发出《缴纳欠费告知书》，内容为：被告至今已拖欠原告共575990.20元，分别为：1、产权方的公房租金从2012年7月起调整的租差部分，即2012年7月至2016年1月份的公房租差（27353-23785.20=3567.80元/月）146279.80元。2、产权方房管部门于2014年12月起新一期的公房租金为58046.60元/月，即计至2016年1月为（58046.60-27353=30693.60元/月×14）429710.40元。
2016年1月30日，广州市越秀区大西豪沿江西快餐店向原告出具《复函》，内容为：贵方于2016年1月19日发来的《缴纳欠费告知书》已收悉，回复如下：1、2012年7月至2015年11月份租金调整的幅度为15%，我方同意按照合同执行，因我方时隔三年才收到贵方的租金调整通知，因此，计划分36个月分期支付此笔款项。2、对于2014年12月起新一期公房租金的调整，我方仍存在异议：2014年12月起新一期公房租金的幅度达到了112%，此幅度极不合理。贵方至今未能提供两期租金调整幅度相差甚远的合理依据，且贵方也未能提供首层与阁楼租金标准的有效文件给我方。鉴于2014年12月起新一期公房租金的调整事宜仍存在种种异议，我方暂不同意缴交此笔款项，待贵方给出相应的依据后，再行处理。
2016年2月18日，原告向被告发出《关于清偿欠款、终止租赁关系收回物业的通知》，内容为：至2016年1月为止，被告仍拖欠原告公房租金共计583125.80元，现正式通知被告：自本通知送达被告之日起，原告与被告之间关于广州市越秀区沿江一路95-99号（即现沿江西路95-99号）物业的租赁关系正式解除，且被告不再享有租赁物业的优先承租权。同时催告被告在收到通知之日起3日内向原告一次性缴清所欠公房租金583125.80元及银行利息，并于2016年3月17日17：00前将租赁物业腾空并返还给原告。该通知下方载明“签收人：聂某，签收日期：2016年2月22日”。被告确认聂某是大西豪快餐店的工作人员，也确认收到该通知。
2016年3月3日，广州市越秀区大西豪沿江西快餐店向原告出具《复函》，内容为：一、不同意原告提出的解除物业租赁关系以及不再享有优先承租权的意见；二、就原告来函称被告在2016年1月30日《复函》承诺清偿所欠款项一观点，被告不予同意。被告提出附条件（即分36个月）支付，也就是原告同意被告分36个月/期支付的条件下，在双方协商一致同意变更后被告可以按照协商一致变更后的合同约定支付，这属于一种合同磋商行为，现原告对被告前述提议不同意，双方至今没有达成一致意见。三、被告不存在恶意拖欠租金。四、2015年7月21日，原告发来《关于调整沿江一路95-99号租赁事宜的通知》后，被告曾多次要求原告提供租金调整的相关依据，直至2015年12月下旬，被告才收到原告提供的房管部门出具的公房租金调整通知复印件，但被告认为租金调整极不合理，两次调整幅度相差10倍以上，明显超出被告的预算和承受范围，显失公平公正。五、租金调整应经双方协商，即使房管部门提出调整租金，原告也应当及时知会被告并经过被告同意，否则就没有调整租金的依据。被告有权拒绝原告提出的支付调整后新增的租金的要求。
据广州市工商行政管理局越秀分局出具的《商事登记信息》载明，广州市越秀区大西豪沿江西快餐店的业户地址为广州市越秀区沿江西路95-99号首层、阁楼，经营者为刘志明，商事主体类型为个体工商户。
关于原告向房管二所交租的情况，原告称其于2014年5月一次性补交了2012年7月至2014年4月的租金差额，从2014年5月开始就按照调整租金后的租金标准即27353元/月缴纳至2014年11月，2014年12月开始房管二所再次调整租金，原告2015年12月一次性补交了2014年12月至2015年11月的租金差额，2015年12月开始就按照调整租金后的租金标准即58046.6元/月缴纳至2016年6月，并提交了租金发票及租金差额发票。
庭审中，双方确认被告自2012年7月起按每月38785.2元/月的标准支付租金（含公房租金）至今。另，原告提交了被告所欠租金（公房部分）计算明细表，载明：2012年7月至2014年11月期间每月应付租金27535元，每月实欠3567.8元；2014年12月至2016年2月22日每月应付租金58046.6元，每月实欠34261.4元。
本院认为：原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议在于被告应否承担租金差额部分。双方在合同中没有明确约定被告每月应付公房租金的具体数额，但从双方的实际履行情况看，被告从一开始的每月承担公房租金11003.39元，经历过几次调整，至现在每月承担公房租金23785.2元，可见公房租金并非固定不变的数额，被告在承租涉案房屋及签订合同时对此亦应知悉。鉴于原告自2015年11月起告知被告调升租金，并要求被告补缴2012年7月起的租金差额，实际上是原告向被告追溯主张三年多前的租金差额，在此情况下，被告要求原告提供相关的调租依据以及希望进一步与原告进行协商而暂未付租金差额，符合情理，原告据此认为被告拖欠租金构成违约于理无据，因此，本院对原告要求本院确认原、被告之间签订的《广州市房屋租赁合同》于原告向被告送达《关于清偿欠款、终止租赁关系收回物业的通知》之日解除的诉讼请求不予支持。但因合同期限至2016年8月31日届满，此后双方没有续签租约，故原告现要求被告返还位于广州市越秀区沿江西路（原沿江一路）95-99号首层、阁楼的物业（面积为346.89平方米）合法有理，本院予以支持。
对于原告要求被告补交2012年7月1日起至2016年2月22日的公房租金问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条规定：“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定：“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”被告在2016年1月30日的《复函》中已明确同意分期支付2012年7月至2015年11月份的公房租金差额，故本院对被告在本案中的诉讼时效抗辩不予支持，被告应按其承诺支付原告主张的2012年7月至2015年11月的公房租金差额。至于2015年12月起至2016年8月31日期间的公房租金标准，因双方未能就租金标准达成一致意见，被告应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定应付的公房租金标准。自2016年9月1日起的房屋使用费中的公房租金部分，也应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定，上述应付费用均应扣减被告已付的公房租金结算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条的规定，判决如下：
一、被告刘志明应于本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区沿江西路（原沿江一路）95-99号首层、阁楼的物业（面积为346.89平方米）腾空交还给原告广州市越秀区糖烟酒副食品公司。
二、被告刘志明应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市越秀区糖烟酒副食品公司一次性支付2012年7月至2015年11月的公房租金差额（其中，2012年7月至2014年11月按每月3567.8元标准计，2014年12月至2015年11月30日按每月34261.4元标准计）。
三、被告刘志明应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市越秀区糖烟酒副食品公司支付自2015年12月1日起至2016年8月31日止的租金差额及2016年9月1日起至交还场地之日止的使用费（均参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定，并扣减被告已付的公房租金结算）。
四、驳回原告广州市越秀区糖烟酒副食品公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11002元，由原告负担50元，被告负担10952元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 伍丽娜
人民陪审员 黎冬梅
人民陪审员 李志军
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 唐嘉仪