福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽07民终1156号
上诉人（原审被告）：福建嘉联商业经营管理有限公司，住所地福建省南平市延平区府前路36号文化中心（延府豪庭）5楼5075室，统一社会信用代码913507006740382599。
法定代表人：陈宝财，董事长。
委托诉讼代理人：朱金凤，南平市“148”法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：冯积仁，南平市“148”法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）苏州市同德投资顾问有限公司，住所地江苏省苏州市苏州工业园区中银惠龙大厦1幢1902室，组织机构代码66494347－4。
法定代表人：牛一兵，董事长。
委托诉讼代理人：王晋，福建智德律师事务所律师。
上诉人福建嘉联商业经营管理有限公司（以下简称“嘉联公司”）因与被上诉人苏州市同德投资顾问有限公司（以下简称“苏州同德公司”）合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2014）延民初字第4520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人嘉联公司的委托诉讼代理人冯积仁、朱金凤，被上诉人苏州同德公司的委托诉讼代理人王晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
嘉联公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回苏州同德公司诉讼请求。事实与理由：依照本案双方签订的《南平文化中心广场商业项目承包经营合同》第11.1条约定，上诉人在农业银行南平分行设立账号为13×××14的共管账户，该账户在银行预留负责人的印章是上诉人聘用的总经理，暨被上诉人法定代表人牛一兵的印章，动用共管账户内款项，必须经双方同意，即上诉人盖上公章，被上诉人盖上法定代表人牛一兵私章。合同内商业物业转租后，租金一律打入该共管账户。合同第11.3条约定，进入共管账户的所有租金，扣除被上诉人用于支付的承包费、物业业主租金、物业管理费及各种税费后，余款归被上诉人支配。由于承租人经营不善，不能按时支付租金，仅蓝天百货一家，经（2012）南民终字第34号民事判决确认，截至2012年3月，就已经拖欠租金5370831.8。为解决上诉人与被上诉人正常运转费用问题，经双方同意，动用了共管账户内租金用于发放员工工资、支付日常办公费用等，至涉案合同解除前，共管账户内已无余款。而至2012年3月，上诉人与被上诉人已共同拖欠博基公司租金916万元。
苏州同德公司辩称，上诉人强调拖欠南平博基房地产开发有限公司（以下简称博基公司）租金，但本案双方签订的是承包经营合同，所以叫承包金，不是拖欠租金。一审认为两者是不同法律关系是正确的。共管账户不是共有账户，牛一兵是被上诉人聘请的总经理，其在共管账户中行使的是嘉联公司的权利。一审判决正确，请二审驳回上诉，维持判决。
苏州同德公司向一审法院起诉请求：嘉联公司将其向盛世餐饮公司收取的租金当中的1403120元返还给苏州同德公司。
一审法院认定事实：2008年12月17日，案外人博基公司与嘉联公司签订一份《商业物业租赁合同》，合同约定：“第一条甲方（博基公司）同意将其拥有完全产权的南平文化中心广场商业项目房产及设施租赁给乙方（嘉联公司）使用，乙方享有独立经营权及转租赁权。出租给乙方的上述房屋面积约为36124平方米。第三条租赁期限自2009年10月1日到2019年9月30日止，共十年（按实际经营期限定为十年，自开业当日起计算）。第四条4.1租金标准：按商业建筑面积每月人民币35元／㎡的标准计取。4.2递增标准：2009年10月1日-2011年9月30日，租金标准为35元／㎡／月，2011年10月1日-2013年9月30日，递增5%，租金标准为36.75元／㎡／月，2013年10月1日-2015年9月30日，递增7%，租金标准为39.32元／㎡／月，2015年10月1日-2019年9月30日，递增10%，租金标准为43.25元／㎡／月。第五条5.3甲方应认可乙方将商业物业对外整体出租、转包等合同的合法有效。”同日，苏州同德公司与嘉联公司签订一份《承包经营合同》，合同约定：嘉联公司（甲方）与苏州同德公司（乙方）约定由苏州同德公司对博基公司开发的、嘉联公司拥有完全商业经营管理权及对外出租权的南平文化中心广场商业项目进行承包经营管理，……，双方达成如下协议：第一条商业物业概况1.1商业项目名称：南平文化中心广场项目商业项目；1.2座落地址：南平市延平区滨江中路317号；1.3四至：东府前路南滨江路西人民路北府后路；1.5、建筑面积：36124平方米；1.6规划用途：商业用途；……。第二条承包经营期限自2009年10月1日到2019年9月30日止，共10年（按实际经营期限定为10年，自开业当日起计算）。第三条3.1甲方将商业项目经营管理权，承包给乙方经营管理，……。3.2商业项目的商业经营定位由乙方负责制定。商业业态定位为现代或传统百货商场、流行性百货及大型综合超市二大部分。其中百货及流行性百货部分以甲方名义由乙方负责承包经营管理，大型综合超市部分由乙方独立租赁经营。具体业态规划分布为北区1F-3F为百货主区域、北区4F、5F为综合业态副区域；南区－1F、1F的一部分为超市区域；南区2F及北区－1F为超市外店区域性；……。第四条4.7在承包经营管理期间内，对乙方以嘉联公司名义经营的商业财务有共管权。第五条5.3乙方有按甲方与本业主签订的《商业物业租赁合同》约定的时间和标准按时向本物业业主支付租金及物业管理费的责任和义务。租金及物业管理费的标准及支付方式按照附件四《商业物业租赁合同》第四条约定。5.4乙方享有和承担甲方与本物业业主签订的附件四《商业物业租赁合同》中的所有权利、义务、责任。但不享有附件四《商业物业租赁合同》中第五条第5.3款的约定。5.5乙方有按本合同约定的时间和标准向甲方支付承包金的责任。5.12承包经营期间，在合法合规及不损害甲方利益的前提下，乙方有权以‘嘉联’公司名义签订任何合同，由此产生的经济损失由乙方承担。第六条6.1.1履约保证金额人民币800万元整（不计息）。6.1.3甲、乙双方于本合同签订后7个工作日内，乙方向甲方支付履约保证金人民币贰佰万元（￥2000000）款到合同生效。甲方按约定的时间将商业物业交付乙方使用，同时，甲、乙双方在交付时应签订交接清单，注明本合同承包经营管理物的详细状态。承包经营物全部交付时乙方须再支付剩余人民币陆佰万元履约保证金（￥6000000）给甲方。6.2承包金：是指乙方在承包经营管理期间向甲方支付的款项。6.2.1承包金标准：人民币1000元／年。第十一条11.3承包经营管理期间甲方财务账户中扣除乙方支付给甲方的承包金、物业业主租金、租金所涉及的各种税和费、物业业主物业管理费、物业管理费所涉及的各种税和费，甲乙双方共管的商户押金方后，其它所得款三天内划拨到乙方财务账户，归乙方所有和支配。”合同签订后，苏州同德公司在向被告嘉联公司交纳履约保证金后，开始招商引资工作，对南平文化中心广场商业项目进行各项商业经营管理工作。2010年7月26日，苏州同德公司以被告嘉联公司名义与案外人盛世餐饮公司签订一份《嘉联商业广场租赁合同》，合同约定：“第一条1.1甲方（嘉联公司）将位于福建省南平市滨江中路317号嘉联商业广场北区一层A3号商铺，租赁给乙方（盛世餐饮公司）经营。1.2该商铺类型为商业用房，建筑面积约为520平方米。1.3租赁期限为8年，自2010年8月1日起至2018年7月31日。1.4……，自2010年10月20日开始计租。第三条3.1租金标准：乙方承租的该商铺，租赁期内月租金为90元／平方米（建筑面积）。第一年月租金人民币46800元，租金应每季度支付季度租金140400元，乙方提前30日支付给甲方，如逾期支付租金……。3.2递增标准：月租金每两年递增一次，即第一、二年为90元／月／平方米（建筑面积），计月租金46800元，第三、四年递增5%即为94.5元／月／平方米（建筑面积），计月租金为49140元，第五、六年递增7%即为101.12元／月／平方米（建筑面积），计月租金为52582元，第七、八年递增10%即为111.23元／月／平方米（建筑面积），计月租金为57840元。该合同签订后，案外人盛世餐饮公司取得该商铺的租赁权。案外人盛世餐饮公司支付2010年10月20日至2014年10月19日的租金计2302560元{其中2010年10月20日至2012年10月19日的租金计1123200元（46800元／月×24个月），2012年10月20日至2014年10月19日的租金计1179360元（49140元／月×24个月）}给嘉联公司。同时查明，2012年3月19日，案外人博基公司向嘉联公司发出南博（2012）综字第007号《解除租赁合同通知书》，内容为：“你公司已拖欠我公司租金9160783.17元（其中2011年租金6765783.17元，2012年3月18日前应缴租金2395000元），经我公司多次催讨，贵公司仍不履行租赁合同按期支付租金的义务，已构成根本违约。现根据双方签订的﹤补充合同﹥的约定，公司决定该通知送达之日解除与贵公司签订的《商业物业租赁合同》收回物业。贵公司如有异议，可依法提起诉讼。”同年3月20日，嘉联公司向案外人博基公司发出《回复函》，内容为：“贵公司2012年3月19日书面向我公司发出南博（2012）综字007号《解除租赁合同通知书》收到，因我公司确实无力支付拖欠租金，也无理由提出异议之诉，所以同意解除双方签订的《商业物业租赁合同》，原租赁物由贵公司自行收回。”苏州同德公司对案外人博基公司与嘉联公司解除《商业物业租赁合同》的行为有异议，向南平市延平区人民法院提起诉讼，要求判令博基公司与嘉联公司间解除《商业物业租赁合同》的行为无效。经南平市延平区人民法院审理后，以（2013）延民初字第3025号民事判决驳回苏州同德公司的诉讼请求。苏州同德公司不服判决提出上诉，经南平市中级人民法院审理后，以（2014）南民终字第200号民事判决驳回上诉，维持原判。该两份判决现均已发生法律效力。2012年3月31日，嘉联公司向苏州同德公司发出一份《通知》，内容为：“因贵公司不能履行双方签订的《南平文化中心广场商业项目承包经营合同》按时缴纳租金的义务，致使我公司与博基公司签订的《商业物业租赁合同》按时缴纳租金的义务不能履行，至今已拖欠博基公司租金计9160783.17元。博基公司于2012年3月19日向我公司发出了《解除租赁合同通知书》，单方解除《商业物业租赁合同》并收回物业。我公司对博基公司单方解除合同通知没有可提出异议的理由，不向人民法院提起异议之诉。为此，根据贵公司拖欠我公司租金9160783.17元的根本违约行为，我公司决定与贵公司解除《南平文化中心广场商业项目承包经营合同》关系，望贵公司从安定团结的大局出发，处理好一切善后事宜。”苏州同德公司对嘉联公司要求单方解除合同行为的效力持有异议，于2012年4月23日向南平市延平区人民法院提起诉讼，要求确认嘉联公司解除《南平文化中心广场商业项目承包经营合同》的行为无效。南平市延平区人民法院于2014年11月24日作出（2012）延民初字第1937号民事判决驳回苏州同德公司的诉讼请求。苏州同德公司不服判决提出上诉，南平市中级人民法院于2015年7月7日作出（2015）南民终字第477号民事判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，案外人博基公司与嘉联公司签订的《商业物业租赁合同》及苏州同德公司与嘉联公司签订的《承包经营合同》均系当事人真实意思的表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合同成立有效。前述两份合同不但系同日签订，两份合同内容基本一致，并无本质区别，且嘉联公司取得租赁后并未进行过任何投资即将该场地交由苏州同德公司承包经营，其自身的经营形式并未形成，故不存在经营权承包的基础和前提，由此可见，苏州同德公司与嘉联公司签订的《承包经营合同》实际上属于转租行为。苏州同德公司依据《承包经营合同》取得场地承租权后，在承租期限内取得的有关收益应属于苏州同德公司享有。《嘉联商业广场租赁合同》虽是嘉联公司与案外人盛世餐饮公司签订，但该合同签订的时间系在苏州同德公司承包租赁期间内，故该合同应属于苏州同德公司以嘉联公司名义与案外人盛世餐饮公司签订的，其权利义务应由苏州同德公司享有和承担。根据案外人盛世餐饮公司南平分公司的情况说明，案外人盛世餐饮公司系将租赁费支付给嘉联公司，因此，苏州同德公司依据《承包经营合同》的约定，要求嘉联公司返还收取的案外人盛世餐饮公司缴纳的场地租金在扣除应缴纳给案外人博基公司的租赁费及扣除苏州同德公司应缴纳的承包费之外的剩余租金的诉求，于法有据，故对苏州同德公司的该项诉求予以支持。但鉴于案外人博基公司与嘉联公司签订的《商业物业租赁合同》于2012年3月19日被解除以及苏州同德公司与嘉联公司签订的《承包经营合同》于2012年3月31日被解除，故对于《承包经营合同》解除后所取得的收益应不属于苏州同德公司享有，因此，苏州同德公司要求嘉联公司返还2012年3月31日之后的租赁费的诉求，不予支持。经计算，嘉联公司应将向案外人盛世餐饮公司收取的租金中扣除苏州同德公司应缴纳的租金及承包费后的剩余租金495640元{（90元／㎡／月－35元／㎡／月）×520㎡×17个月（2010年10月19日～2012年3月20日）＋（90元／㎡／月－35元／㎡／月）×520㎡×12天（2012年3月20日～2012年3月31日）－2000元（两年承包费）}返还苏州同德公司。至于嘉联公司认为苏州同德公司尚有916万元租金未清偿，属另一法律关系，嘉联公司可另行主张。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、嘉联公司应于判决发生法律效力之日起十日内将其向盛世餐饮公司收取的租金中的495640元返还给苏州同德公司。二、驳回苏州同德公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8714元，由苏州同德公司负担6099元，嘉联公司负担2615元。
二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，涉案《南平文化中心广场商业项目承包经营合同》系当事人的真实意思表示，内容合法，依法成立并生效。合同第11.3条约定，承包经营管理期间嘉联公司财务账户中扣除苏州同德公司支付给嘉联公司的承包金、物业业主租金、租金所涉及的各种税和费，双方共管的商户押金后，其他所得款三天内划拨到苏州同德公司财务账户，归苏州同德公司所有和支配。上述约定系建立在总承包经营的商业物业面积的基础上，故关于苏州同德公司所得款项的结算应是在总承包经营的商业物业面积下进行，现苏州同德公司单独就盛世餐饮公司的租金部分要求嘉联公司返还租金，与合同约定不符，依法不应支持。
综上所述，嘉联公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：
一、撤销南平市延平区人民法院（2014）延民初字第4520号民事判决；
二、驳回苏州市同德投资顾问有限公司的诉讼请求。
本案一审案件受理费17428元，减半收取8714元；二审案件受理费8735元，均由苏州市同德投资顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊建安
代理审判员 邱丽琴
代理审判员 吴彦瑾
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 李 昱
本案依据的主要法律条文
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。