吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终1118号
上诉人（原审被告）：佟玉春，男，1972年3月16日出生，住吉林省吉林市船营区。
委托诉讼代理人：杨识宇，吉林吉建宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘德军，男，1977年4月9日出生，住吉林省吉林市船营区。
原审被告：于佳民，男，1993年7月2日出生，住吉林省吉林市船营区。
上诉人佟玉春因与被上诉人刘德军、原审被告于佳民房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2015）船民一初字第1494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人佟玉春及其委托诉讼代理人杨识宇、被上诉人刘德军到庭参加诉讼。原审被告于佳民经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
佟玉春上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘德军的诉讼请求；2.诉讼费用由刘德军负担。事实和理由：一、刘德军依照《中华人民共和国合同法》关于合同法定解除情形的规定，要求解除合同，而一审判决却以双方约定终止履行的条件已成就判决合同解除，属适用法律错误。二、佟玉春与刘德军在房屋租赁合同中已明确有关拆迁补偿如何分配的问题，即刘德军明知租赁房屋可能将被拆迁。三、刘德军欲开设网吧，关于租赁该区域房屋能否办理相关经营许可，刘德军是应当预见的。四、佟玉春为尽可能促成交易，帮助刘德军落实办理营业执照的问题，反遭刘德军诬告。五、一审判决认定涉案合同无法履行是错误的，佟玉春随时可以交付租赁物，且政府也没有禁止该类房屋的出租。刘德军不能办理营业执照的问题，是其正常的经营风险。刘德军由于资金链出现问题，害怕利益受损，却归责于佟玉春，导致涉案房屋长期空置，不能正常使用，刘德军应当依法赔偿佟玉春的财产损失。
刘德军辩称，希望维持一审判决，佟玉春的上诉理由不成立。
于佳民未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。
刘德军向一审法院起诉请求：1.判令解除刘德军与于佳民在2015年8月3日签订的租赁协议，佟玉春返还租赁费17.30万元；2.判令于佳民、佟玉春承担违约责任，按协议约定一年房屋租金的30%赔偿刘德军5.1万元；3.诉讼费由佟玉春、于佳民负担。
一审法院认定事实：2015年8月3日，刘德军与佟玉春，及佟玉春代表于佳民，签订房屋租赁协议一份，刘德军租赁于佳民所有的房屋及院落，房屋预计开网吧，院落预计建餐饮城。租赁期限为十年，自2015年9月18日起至2025年9月18日止。协议还约定：“如果发生不可抗力的事件：如水灾、风灾、旱灾、地震、政府禁令、拆迁、搬迁等事宜，导致本合同无法履行，即视为本合同终止。”签订协议当场，刘德军交付佟玉春一年的房屋租赁费12万元及5万元院落的预付金，同时佟玉春收取3000元水电押金，并于当日向刘德军交付房屋。同年8月4日，刘德军去办理网吧手续时被工商部门告知涉案房屋及院落所属地区已于2015年2月冻结，房屋及院落在国家征收范围之内，停办一切手续，不能开设网吧及餐饮城。之后，刘德军找到佟玉春要求解除租赁合同，但佟玉春承诺可通过关系办理手续。2015年9月11日，吉林市船营区房屋征收经办中心给于佳民出具了恢复办理房屋登记业务通知书（申请书），载明：申请人为于佳民，规划用途“办公”。且在该通知书中的申请恢复登记事项中写明“因该户多年数次上访，故准予解冻办理工商营业执照。刘德军于2015年9月9日向一审法院提起诉讼。审理中，佟玉春明确表示在签订租赁协议时知道涉案房屋可能拆迁，只是不知道什么时间拆迁，并对刘德军租房的用途开网吧及餐饮也是明知的。另查明：吉林市船营区人民政府于2015年2月25日对涉案房屋暂停办理相关手续的通知中，明确涉案房屋在政府征收范围内，且禁止为征收房屋办理下列行为的相关手续，包括：改变房屋、土地用途、以被征收房屋为注册地址办理市场主体设立登记，住所（经营场所）变更登记。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，刘德军与于佳民、佟玉春之间签订的房屋租赁合同，系双方真实的意思表示，为合法有效。双方在合同中约定的如果发生不可抗力的事件：如水灾、风灾、旱灾、地震、政府禁令、拆迁、搬迁等事宜，导致本合同无法履行，即视为本合同终止。刘德军在合同签订后，得知涉案的房屋已于2015年2月冻结，房屋及院落在国家征收范围之内，停办一切手续，致使其不能实现合同目的，且刘德军始终未使用涉案房屋，故其及时向于佳民、佟玉春提出终止合同，返还其租赁费，但于佳民、佟玉春拒绝履行。刘德军已及时向法院提出诉讼，其提起诉讼的时间即为双方合同终止的时间。审理中，于佳民、佟玉春以取得了房屋征收部门同意办理工商执照为由，不同意终止合同，而就该通知的内容看，许可人为房屋所有人于佳民，房屋用途“办公”，且通知明确规定办理后立即冻结，表明即使涉案房屋能够办理营业执照，也只是给于佳民办理办公的营业执照，跟刘德军租房所要办理的营业性的执照没有关系，且涉案房屋随时存在冻结和拆迁的可能，于佳民、佟玉春亦在租赁房屋时就已明知涉案房屋可能拆迁的事实，况且政府禁令中明确了不得改变房屋、土地用途、以被征收房屋为注册地址办理市场主体设立登记、住所（经营场所）变更登记。而作为征收部门的通知不能对抗上述人民政府的禁令。基于上述原因，现刘德军请求解除合同返还租金，符合法律规定及双方约定，予以支持。对于刘德军请求于佳民、佟玉春承担违约金的诉讼请求，因涉案房屋属于政府征收范围及政府禁令导致刘德军无法实现合同目的，双方约定终止合同，故对刘德军的此项诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除刘德军与于佳民、佟玉春在2015年8月3日签订的房屋租赁合同；二、于佳民、佟玉春于判决生效之日起三日内返还刘德军租赁费17.3万元；三、驳回刘德军的其他诉讼请求。诉讼费用4900元（案件受理费4660元、公告费240元）由刘德军、于佳民与佟玉春各负担2450元，于佳民与佟玉春负担部分，于判决生效之日起三日内向本院交纳。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：佟玉春提交了吉林市德昇铭源工贸有限公司营业执照复印件和工商登记信息一份，证明2015年9月21日，吉林市德昇铭源工贸有限公司以涉案地点作为工商注册地办理了工商营业执照。刘德军质证认为，真实性、合法性、关联性均存在异议，不知道公司是否真实存在。本院根据刘德军的申请，到吉林市工商行政管理局船营分局调取了吉林市德昇铭源工贸有限公司的企业信息，能够确认佟玉春提交该组证据的真实性，故本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：吉林市德昇铭源工贸有限公司于2015年9月21日以吉林市船营区北山街西安路333号（即涉案房屋坐落地址）作为注册登记地址办理了工商营业执照。另，刘德军共向佟玉春支付房屋租赁费12万元和院落预付租金5万元，以及租赁房屋水电费押金3000元，其中，刘德军与佟玉春对院落预付租金5万元，约定不租返租金5万元。
本院认为，本案系因刘德军以涉案房屋被纳入征收范围，被工商局告知无法将涉案房屋地址作为注册登记地址办理工商营业执照，故诉请解除涉案房屋租赁合同而引发。经审查，涉案房屋租赁合同的签订日期为2015年8月3日，刘德军提起诉讼的时间为2015年9月9日，而吉林市工商行政管理局船营分局以涉案房屋地址作为注册登记地址，于2015年9月21日为吉林市德昇铭源工贸有限公司办理了工商营业执照，因此，在本案一审第一次庭审前（2016年2月4日），以涉案房屋地址作为注册登记地址已经可以办理工商营业执照，故刘德军要求解除涉案房屋租赁合同并返还房屋租赁款的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。另，因刘德军未实际租赁案涉院落，故于佳民、佟玉春应当根据约定向刘德军返还5万元预付租金。关于刘德军向本院申请对于佳民、佟玉春向一审法院提交的吉林市船营区房屋征收经办中心于2015年9月11日作出的恢复办理房屋登记业务通知书（申请书）的真实性予以核对的请求，因双方当事人争议的涉案房屋被纳入征收范围而暂停办理工商登记的问题，吉林市工商行政管理局船营分局已经在涉案租赁合同履行初期即以涉案房屋地址作为注册登记地址，办理了工商营业执照，故刘德军的该项申请与本案争议焦点不具有关联性，本院不予准许。
综上所述，佟玉春的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
撤销吉林市船营区人民法院（2015）船民一初字第1494号民事判决；
于佳民、佟玉春于本判决生效之日起三日内返还刘德军预付院落租赁费5万元；
驳回刘德军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4660元、公告费240元，由刘德军负担3500元，由于佳民、佟玉春负担1400元；二审案件受理费3760元，公告费360元，由刘德军负担2760元，由于佳民、佟玉春负担1360元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高忠华
代理审判员 王 东
代理审判员 佟 宁
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 王英惠