辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终11162号上诉人（原审原告）：张若霆，男，汉族，1984年5月20日出生，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：张文杰，男，汉族，1959年3月11日出生，系张若霆父亲。委托诉讼代理人：徐岱峰，辽宁潢南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳金晟房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市于洪区翟家镇小于村。法定代表人：符丽华，该公司董事长。委托诉讼代理人：符太岩，男，1967年2月7日出生，汉族，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：宋娜，女，1978年9月16日出生，汉族，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：刘皓，男，汉族，1982年9月9日出生，住沈阳市铁西区大青乡宁官村**组5。委托诉讼代理人：王艳，新民市忠诚法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘庆臣，男，汉族，1958年5月6日出生，系刘皓父亲。上诉人张若霆因与被上诉人沈阳金晟房地产开发有限责任公司（以下简称“金晟房产公司”）、被上诉人刘皓第三人撤销之诉纠纷一案，不服辽宁省新民市人民法院（2016）辽0181民初6229号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。张若霆上诉请求：1.请求二审法院发回重审或依法改判诉争房屋归上诉人所有，并由被上诉人金晟房产公司协助上诉人办理房屋相关产权手续；2.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，判决结果没有任何事实和法律依据。1.上诉人已向一审法院提交了依法备案的商品房买卖合同，并依法办理了预告登记。同时，提供了购房收款收据、房款房款来源凭证、证明、结算业务申请书等相关证据，足以证明上诉人与金晟房产公司房屋买卖关系的真实性、合法性及有效性。且预告登记取得公示效力，应当对抗第三人；2.一审法院虽引用刑事判决书载明的相关内容，但并未客观的、综合的结合相关证据来来认定案件事实；3.关于上诉人及其亲属购买的相关房屋单价均相同，是基于购买的房屋较多。故没有分楼层、户型、面积并按市场稍低的价格购买，此行为并不违背房屋销售的市场交易惯例；4.上诉人购买房屋的目的与本案无关，投资就是最好的购买房屋的合理用途和目的；5.（2012）新民民二初字第3380号民事调解书，程序严重违法，实体严重错误，损害了上诉人的合法权益。金晟房产公司辩称，对张若霆与刘皓的具体购房情况不清楚，听从法院判决。刘皓辩称，同意一审判决。张若霆向一审法院起诉请求：1.撤销（2012）新民民二初字第3380号民事调解书；2.依法确认张若霆与金晟房产公司签订的《商品房买卖合同》有效；3.确认诉争房屋所有权归张若霆所有；4.本案诉讼费用由金晟房地公司和刘皓承担。一审法院认定事实：2010年8月16日，原告张若霆与被告金晟房产公司签订《商品房买卖合同》一份，并于2010年8月18日办理了（沈）房预（新民）字3570号预购商品房预告登记。合同约定张若霆购买坐落于新民市施工庙街1号第18幢办公室，框架结构，层高为3.3米，建筑层数上6层，建筑面积1493平方米,单价每平方米2,963元，总价4,423,759元。合同还约定：“第八条交付期限。买受人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房在房产管理部门取得使用批准文件……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。……第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决：协商不成的，按下述第1种方式解决：1提交沈阳市仲裁委员会仲裁。”2010年8月17日，被告金晟房产公司为原告张若霆出具《收款收据》一张，金额为4,423,759元。2010年8月19日，被告金晟房产公司为原告张若霆出具《证明》一份，内容为：“请张若霆将购房款伍佰万零壹仟陆佰陆拾叁元整（5,001,663.00）打入沈阳金晟房地产开发有限公司责任公司新民分公司中行新民支行账号831224306408091001账户中。”同日，盛京银行沈阳市泰山支行《结算业务申请书》，收款人为沈阳金晟房地产开发有限公司，金额为5,001,663元，用途：张若霆借购房款。原告张若霆及其亲属与被告金晟房产公司共签订23份华丽新都房产的《商品房买卖合同》。另查明，原告张若霆与被告金晟房产公司于2010年8月3日签订《商品房买卖合同》八份，合同约定张若霆购买坐落于新民市施工庙街1号第18幢3-3-1号（建筑面积93.91平方米）、1-3-2号（建筑面积53.9平方米）、1-4-2号（建筑面积53.9平方米）、1-5-2号（建筑面积53.9平方米）、2-3-2号（建筑面积93.91平方米）、2-5-2号（建筑面积93.91平方米）、2-6-2号（建筑面积93.91平方米）、2-6-1号（建筑面积93.91平方米）住宅，单价均为每平方米1,800元。被告金晟房产公司于2010年8月1日为原告张若霆开具上述住宅的《收款收据》8张。原告张若霆与被告金晟房产公司于2010年8月16日签订《商品房买卖合同》二份，合同约定张若霆购买案涉房屋和坐落于新民市施工庙街1-1号第15幢25-28轴（建筑面积195.04平方米），单价均为每平方米2,963元。被告金晟房产公司于2010年8月17日为原告张若霆开具上述房产的《收款收据》2张。上述10份《商品房买卖合同》均办理了预购商品房预告登记。2010年8月4日，被告金晟房产公司为原告张若霆出具《证明》一份，内容为“请张若霆将购房余款壹佰叁拾叁万柒仟柒佰柒拾肆元（1,337,774.00）打入刘红玉中行4563510400014869877账户。”再查明，2011年1月11日，被告刘皓与被告金晟房产公司签订《商品房买卖合同》，约定被告刘皓购买位于新民市施工庙街1号第18幢办公室，建筑面积1493平方米，实际成交单价6,260.4153元/平方米，总房款9,346,800元。同日，被告金晟房产公司为被告刘皓开具案涉房屋的《销售不动产统一发票（自开）》一份，金额为9,346,800元。同日，被告刘皓交纳案涉房屋的契税和印花税，办理了《契证》。因金晟房产公司未履行合同义务，刘皓以金晟房产公司为被告起诉至新民市人民法院，请求法院判令金晟房产公司协助原告办理房屋（即本案案涉房屋）所有权证。2012年10月10日，被告刘皓与被告金晟房产公司双方自愿达成调解，调解书约定金晟房产公司在2012年12月15日前为刘皓提供办理房屋产权登记所需的相关手续，并协助刘皓办理所购房屋的产权登记。2013年3月5日，刘皓取得案涉房屋的房屋所有权证，房屋坐落于新民市施工庙街1号（G-5轴），建筑面积1493㎡，新档案号：17-2-0084250,共有方式：共同共有，刘皓，孙玉娇，购金晟房产公司房。2011年11月5日，被告刘皓与中国邮政储蓄银行有限责任公司沈阳市分行签订《房屋租赁合同》，由中国邮政储蓄银行有限责任公司沈阳市分行承租案涉房屋，租期5年，自2011年11月5日起至2016年11月4日止。租期届满后，中国邮政储蓄银行有限责任公司新民市支行又继续承租案涉房屋，租期自2016年11月5日起至2021年11月4日止。2017年3月4日，被告刘皓取得案涉房屋的《不动产权证书》。还查明，沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书载明：“辽宁省沈阳市人民检察院指控……3.与张文杰、张若霆、崔凤合有关的合同诈骗事实……2010年8月18日，金晟房产公司与张若霆签订《商品房买卖合同》，将新民市施工庙街1号18号楼办公室以4,423,759元的价格出售给张若霆，并在新民市房产管理处为张若霆办理备案登记。2011年1月11日，金晟房产公司又与刘皓签订《商品房认购协议书》，将该房屋以9,346，800元的价格出售给刘皓，获取房款9,346,800”。辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书载明“经审理查明，原审判决认定上诉单位沈阳金晟房地产开发有限责任公司及上诉人符丽华、刘红玉合同诈骗犯罪事实清楚，有下列证据予以证实……8、证人张文杰的证言，结合张若霆、张龙、崔凤合等人的证言、商品房买卖备案合同等证据，证实金晟房产公司刘红玉向张文杰借款，为防止借款还不上，以买房的形式运作，当时约定，金晟房产公司有钱时可以回购这些房产，回购价必须要高于买入价。经手总共约1,500万元左右，其中纯欠款727万，另外欠张文杰及其亲属二十三套房子。上述房产都有房屋购买合同并且备案了，后发现上述房产被金晟房产公司出售或顶账给他人的事实”。现该两份法律文书均已生效。一审法院认为，本案的案由为第三人撤销之诉。《最高人民法院关于的解释》第三百条规定：“对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（三）请求不成立的，驳回诉讼请求。本案中，原告张若霆虽与被告金晟房产公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，并办理了（沈）房预（新民）字3570号预购商品房预告登记，原告张若霆也持有被告金晟房产公司开具的房款收据，双方从形式上履行了商品房买卖的相关手续。但是，通过对原告张若霆购房情况的审查分析，并结合刑事判决书查明认定的案件情况和本案现有证据，原告张若霆主张其与被告金晟房产公司之间存在商品房销售合同关系的依据不足。原因在于：一方面原告张若霆自述在涉案房屋所在建设项目一共购买了10套房屋，但并无证据显示原告张若霆购置上述房屋的合理用途和目的；另一方面原告张若霆购置上述房屋合同约定的交易单价低于同类房屋的正常市场售价，且原告张若霆购买不同位置、面积的网点单价均相同，不同楼层、户型、面积的住宅单价也相同，明显不符合房屋销售的市场交易惯例。故对于原告张若霆请求法院依法确认原告与被告金晟房产公司签订的《商品房买卖合同》有效、确认诉争房屋所有权归原告所有的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于原告张若霆主张撤销（2012）新民民二初字第3380号民事调解书的诉讼请求，该调解书系二被告自愿达成，且原告张若霆未能证明其与被告金晟房产公司之间存在合法有效的商品房买卖关系，故原告张若霆主张新民市人民法院（2012）新民民二初字第3380号民事调解书损害其权益，请求撤销该调解书的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百条之规定，判决如下：驳回原告张若霆的诉讼请求。案件受理费42,190元，由原告张若霆负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于的解释》第三百条规定：“对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（三）请求不成立的，驳回诉讼请求。本案系第三人撤销之诉纠纷，故应围绕张若霆的主张是否成立进行审查。本案双方当事人的诉争焦点为张若霆与金晟房产公司之间是否存在真实的商品房买卖关系。关于张若霆提出的已向一审法院提交了依法备案的商品房买卖合同，并依法办理了预告登记。同时，提供了购房收款收据、房款房款来源凭证、证明、结算业务申请书等相关证据，足以证明张若霆与金晟房产公司房屋买卖关系真实性的上诉主张，本院认为，首先，通过业已生效的刑事判决书和刑事裁定书中所载明的证人张文杰、张若霆、张龙、崔凤合等人的证人证言及认定的事实可知，金晟房产公司的负责人刘红玉曾向张若霆的父亲张文杰借款，为防止借款还不上，双方才以房屋买卖的形式运作并签订《商品房买卖合同》；其次，从张若霆与金晟房产公司签订的一系列《商品房买卖合同》的内容来看，张若霆购置案涉房屋约定的交易单价明显低于同类房屋的正常市场售价，且张若霆购买不同位置、户型、楼层、面积的住宅单价均相同，该行为有悖于房屋销售的市场交易惯例和日常交易法则；第三，从合同的履行情况来看，虽张若霆向法庭出具了购房款收据，但并不是《销售不动产统一发票》，且二审中，金晟房产公司又表示对张若霆的具体购房情况不清楚。因此，该证据缺乏真实性。同时，自合同签订后的长时间内，张若霆既不要求金晟房产公司交付房屋，亦不向金晟房产公司主张逾期交付房屋的违约责任，其行为亦明显违背常理。综上，张若霆与金晟房产公司之间并不存在真实的商品房买卖关系。本院对张若霆的该项上诉主张不予支持。对于张若霆与金晟房产公司之间的债权债务关系，张若霆可另行告诉。关于张若霆要求撤销（2012）新民民二初字第3380号民事调解书的上诉主张，本院认为，因张若霆与金晟房产公司之间并不存在真实的商品房买卖关系，且该调解书系刘皓与金晟房产公司自愿达成。同时，张若霆亦无证据证明该民事调解书的内容损害其合法权益。故一审驳回张若霆的该项诉讼请求并无不当，本院对张若霆的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，张若霆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42,190元，由上诉人张若霆负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一七年十一月二十二日书记员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。