大连市金州区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）辽0213执异11号
案外人：大连百信机械制造有限公司。住所地：大连普湾新区三十里堡街道宫家村新建屯。
法定代表人：庄百超，系该公司总经理。
委托代理人：闫守成，系辽宁生生律师事务所律师。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司大连金州支行。住所地：大连市金州区中长街道斯大林路***号。
负责人：朱雨澎，系该行行长。
委托代理人：周放，男，1982年8月26日出生，汉族，系该行职员，住大连�中山区。
委托代理人：翟志亮，男，1981年11月19日出生，汉族，系该行职员，住大连市西岗区。
被执行人：大连金宫机械有限公司。住所地：大连普湾新区三十里堡街道宫家村。
法定代表人：朱乾明，系该公司经理。
委托代理人：刘勇，男，1972年10月20日出生，汉族，系该公司副厂长，住大连市金州区。
被执行人：大连华夏信用担保有限责任公司。住所地：大连市金州区斯大林路***号。
法定代表人：阎莉芳，系该公司经理。
委托代理人：王旭，女，1971年10月29日出生，汉族，系该公司职员，住大连市金州区。
被执行人：朱乾明，男，1961年11月7日出生，满族，住大连市金州区。
在本院执行中国建设银行股份有限公司大连金州支行与大连金宫机械有限公司、大连华夏信用担保�限责任公司、朱乾明金融借款合同纠纷一案中，案外人大连百信机械制造有限公司对本院执行坐落于大连普湾新区三十里堡街道宫家村的面积为811.8平方米的房产（房屋所有权证：金村房字第0******8号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并进行了听证，案外人的委托代理人阎守成、申请执行人的委托代理人翟志亮和周放、被执行人大连金宫机械有限公司的委托代理人刘勇、被执行人大连华夏信用担保有限责任公司的委托代理人王旭参加了听证。现已审查终结。
案外人大连百信机械制造有限公司称，2013年1月1日，案外人与被执行人大连金宫机械有限公司（以下简称金宫机械）签订了厂房买卖合同和机床设备买卖合同。金宫机械将其所有的位于大连普湾新区三十里堡街道宫家村的厂房即本案的案涉厂房、办公室及院内的所有设备以总�380万元的价格出卖给案外人，并将厂房等交付给原告使用。双方约定分两年付清全款。案外人于2013年1月30日至2015年11月30日将款项全部付清。
2016年11月8日，贵院因申请执行人与金宫机械等人的金融借款合同纠纷一案，查封了案外人享有所有权的案涉厂房。故向贵院提出申请，请求立即停止对案涉厂房即坐落于大连普湾新区三十里堡街道宫家村的面积为811.8平方米的房产（房屋所有权证：金村房字第0******8号）的执行并解除查封，维护原告的合法权益。
申请执行人中国建设银行股份有限公司大连金州支行称，贵院查封是合法有效的。一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，已登记的不动产依照不动产登记簿判断权属，案涉房产登记的权利人系被执行人金宫机械，而非异议申请人。虽然异议申请人主张其与金宫机械签订了房屋买卖合同，但按照物权法规定，不动产物权变动经依法登记发生效力，没有登记不发生效力，案涉房产的所有权人仍为金宫机械，贵院查封房屋合法合规。二、异议申请人不满足物权期待权的权利外观，不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，买受人的物权期待权保护是有严格条件的，需满足全部四个条件。本案中，异议申请人并不满足条件，不享有足以排除强制执行的民事权利。理由如下：1.房屋买卖合同的合法性和有效性存疑。根据合同，被执行人和异议申请人于2013年1月1日签订了厂房买卖合同，将案涉房产和办公室出卖，同日还签订了机械设备的买卖合同并将厂房机床所有设备转卖。若以上的买卖意思表示真实，是否可以推断被执行人金宫机械即将停�经营，金宫首次向我行申请贷款，期间多次经过我行调查，并提供下游购买商的商务合同、生产合同，一切正常。2015年，被执行人金宫机械经营出现困难，我行贷款出现逾期，我行起诉贵院并胜诉，后因对方未履行申请了强制执行，贵院对其名下房产查封，现异议申请人拿出2013年买卖合同，该证据出现不合理之处不应该采信。即使合同为双方签订，也是以合法方式掩盖非法目的。2.异议申请人未合法占有该不动产。首先，异议申请人未举证证明自己已合法占有该不动产，应承担举证不能的不利后果。其次，我方自2013年贷款调查，走访案涉房屋所在地，案涉房产均被执行人金宫机械所占有。上一次开庭时我方经理去案涉房产所在地，其门口牌子依然是金宫机械，其工商登记的登记地址也是案涉房屋所在地。异议申请人向法院申请执行异议后也没有对该不动产进行占�。3.异议申请人提供的付款凭证不能作为支付价款的证据。付款凭证不论是付款人还是收款人，付款节点都与合同约定的不一致，无法证明款项用途是案涉房屋价款。从凭证的内容来看，只能体现是个人间的借贷。4.异议申请人主张其购买房屋但却一直没有办理过户登记，其自身存在重大过错。异议申请人与被执行人签订相关协议后，贵院查封案涉房屋已超过三年，异议申请人在如此长时间里都没有完成过户手续，自身明显存在重大过错。综上，异议申请人的申请不满足物权期待权外观，不能排除强制执行，请求法庭驳回异议人的申请。
被执行人大连金宫机械有限公司称，案外人所述全部属实。关于案涉房屋过户的问题，我方与案外人进行房屋买卖的时候，土地部门因为政策原因不给过户。申请执行人说案涉厂房是我方一直在经营，其实那是我方租的厂�，位置在马屯，而不是案涉厂房。
被执行人朱乾明未提出意见。
被执行人大连华夏信用担保有限责任公司没有意见。
本院查明，2013年1月1日，被执行人大连金宫机械有限公司（以下简称金宫机械）、大连市金州区三十里堡镇宫家汽车修配厂和案外人大连百信机械制造有限公司签订厂房买卖合同，将其所有的位于大连市普湾新区三十里堡街道宫家村北河套南边荒地上的厂房（即本案案涉房产，建筑面积811.8平方米，附带供电设备，房屋所有权证号为金村房字第0******8号）与办公室（建筑面积218平方米，房屋所有权证号为金村房字第0******5号）转让给案外人。合同约定厂房和土地使用权总价人民币二百五十万元整，分两年付清。第一年应支付一百二十万元，第二年应支付一百三十万元，每年的1月1日前付清。合同签订后，案外人依约给付了全部款项，被执行人金宫机械依约将案涉房产交付案外人。因政策问题，案涉房产依然登记在被执行人金宫机械名下。
另查，申请执行人中国建设银行股份有限公司大连金州支行与被执行人大连金宫机械有限公司、大连华夏信用担保有限责任公司、朱乾明金融借款合同纠纷一案，本院作出（2016）辽0213民初1041号民事调解书，被告大连金宫机械有限公司于2016年6月17日前偿还申请执行人借款本金270万元及利息、罚息、复利；被执行人大连华夏信用担保有限责任公司、朱乾明对上述款项承担连带保证责任。该案进入执行程序后，本院对位于大连普湾新区三十里堡街道宫家村的产权证号为0******8号，面积811.8平方米的厂房进行了查封。
本院认为，本案争议的焦点在于案外人是否享有符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规�》第二十八条规定的四种情形且能够排除本案执行的权利。关于案涉房产买卖合同，该合同签订于本院查封案涉房产之前，并经大连市金州区三十里堡街道宫家社区居民委员会出具的证明加以证实，可认定该合同合法有效。关于案涉房产的转让价款，被执行人金宫机械认可案外人已给付合同约定的全部价款，本院予以确认。关于案涉房产的占有问题，因案外人与被执行人金宫机械对案外人于本院查封案涉房产前占有案涉房产的事实均予以认可，本院予以确认。在此种情况下，非因案外人自身原因导致其不能办理房产过户登记，其权利足以排除本案案涉房产的执行，故案外人的请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对坐落于大连普湾新区三十里堡街道宫家村的面积为811.8平方米的房产（房屋所有权证：金村房字第031312**号）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 贵 馨
审 判 员 胥惠群
人民陪审员 刘 娜
二〇一七年八月十日
书 记 员 吕梦妮