上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第8462号
原告（反诉被告）林丽娇，女，1969年7月18日生，汉族，住浙江省。
委托代理人白青昕，上海市申房律师事务所律师。
委托代理人孙洪林，上海市申房律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海豪全房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人赵长伟，董事长。
委托代理人陈伟军，上海融孚律师事务所律师。
第三人（反诉第三人）上海银行股份有限公司浦西支行，住所地上海市黄浦区四川中路XXX号。
负责人时祖仁，行长。
委托代理人李吉，男。
原告林丽娇诉被告上海豪全房地产开发有限公司以及反诉原告上海豪全房地产开发有限公司诉反诉被告林丽娇商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年5月7日公开开庭进行了审理，后依法追加上海银行股份有限公司浦西支行为第三人参加诉讼，并转入普通程序，组成合议庭，于2015年11月12日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林丽娇及其委托代理人孙洪林，被告（反诉原告）上海豪全房地产开发有限公司的委托代理人陈伟军，第三人（反诉第三人）上海银行股份有限公司浦西支行的委托代理人李吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林丽娇诉称，2011年7月16日，原、被告签订了《上海市商品房预售合同》，依据合同约定，原告以人民币（以下币种相同）480万元的价格向被告预购位于上海市浦东新区航鹤路78弄长泰东郊御园636号1_3层房屋（以下简称系争房屋）。在购房之初，原告即明确将自己是外地户籍、单身等个人情况如实告知被告。被告得知后向原告提出，只要原告支付5万元的“包装费”，被告可以给原告办理外籍绿卡从而保证原告可以办理银行贷款最后顺利过户。原告在得到被告的保证后，按约向被告支付了5万元。2011年6月，被告为原告办理了冈比亚的绿卡。在从被告处确认自己具有购房以及房屋过户的资格后，原告才与其就系争房屋签订了《上海市商品房预售合同》。签订合同之后，原告先后支付了房款共计404万元。然而，在准备办理房屋产权登记手续时，原告才了解到其不符合购房条件，原、被告双方所签订的《上海市商品房预售合同》与上海市政府出台的“限购令”等相关政策法规相违背，现在根本无法办理产权登记手续。原告认为，原告是因被告的误导才就系争房屋与被告签订了《上海市商品房预售合同》，现由于该合同违反上海市政府出台的相关政策法规的规定，该合同已因客观原因而履行不能。故原告诉讼至法院，要求1、判令解除原、被告于2011年7月16日就上海市浦东新区航鹤路78弄长泰东郊御园636号1_3层房屋所签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告返还原告已经支付的购房款404万元并赔偿贷款利息损失（以404万元为本金，按同期银行贷款利率自2012年1月18日计算至被告实际返还房款之日止）；3、判令被告支付原告总房价款10%的违约金计48万元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告上海豪全房地产开发有限公司答辩并反诉称，同意解除双方签订的《上海市商品房预售合同》，但解除合同的责任在于原告，被告并不存在违约行为，系因原告自身限购原因无法办理产权过户手续导致诉讼。现原告单方面提出解除合同，原告应自行承担自己的损失并应按合同约定承担相应的违约责任。且原告所主张的违约金的计算标准过高，如果法院判决被告承担违约责任，要求法院将违约金的计算标准调整为总房价款的5%。上海豪全房地产开发有限公司反诉诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告承担总房价款5%计算的违约金24万元；2、判令反诉被告向反诉原告赔偿实际损失268，420元（因反诉被告迟延支付房款所产生的利息损失508，420元扣除反诉诉请一主张的违约金后的剩余部分）；3、案件受理费由反诉被告负担。
反诉被告林丽娇辩称，本案的纠纷是反诉原告为了牟利在明知反诉被告不符合限购政策的情况下诱使反诉被告由反诉原告全权包装而发生的，合同因客观上不能履行而解除的责任在于反诉原告，故不同意反诉原告的全部诉请。且反诉原告所主张的违约金的计算标准过高，要求法院予以调整。
第三人（反诉第三人）上海银行股份有限公司浦西支行述称，第三人从贷款申请、审核到办理抵押和放款的全过程均是合法合规的，第三人的权益应当得到法律保护。不管最后判决结果如何，只要清偿了第三人的贷款，第三人愿意配合办理注销抵押预告登记的手续。
经审理查明，上海豪全房地产开发有限公司为系争房屋的开发商。
2011年7月16日，原告林丽娇（乙方）与被告上海豪全房地产开发有限公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房屋暂测建筑面积为190.05平方米，每平方米房屋建筑面积单价为25，256.51元，总房价款暂定为4，800，000元。甲方承诺在2012年9月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。合同第7条约定：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权选择下列第壹种方案追究乙方责任：壹、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的10%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。合同第11条约定：甲方定于2012年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第14条约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向南汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同第19条约定：乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10.00%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。合同附件一约定：付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，1、乙方于2011年7月16日与甲方签约，并付首付房款计450，000元；2、乙方于2011年7月31日前应支付房款计990，000元；3、乙方于2011年9月16日前应支付房款计3，360，000元。合同补充条款一第5.3条约定：除甲方原因外，乙方按揭贷款不能在合同约定日前全部到甲方账户的，乙方即构成逾期付款，须按合同第7条约定承担逾期付款的违约责任。合同补充条款一第5.6条约定：在预售合同第7条所述的违约责任基础上，如乙方任何一期付款逾期超过90日，经甲方书面通知乙方后，甲方有权单方面解除本合同并有权依法将该房屋出售给第三人，同时乙方应按照总房价款的10%向甲方支付违约金；如解除本合同给甲方造成的实际损失超过违约金金额的，乙方应就超过部分对甲方予以补足。如乙方任何一期付款逾期超过90日，但甲方未实施单方面合同解除权的，乙方应继续履行本预售合同，但乙方应就逾期付款超过90日部分，按逾期未付款的日万分之四向甲方支付违约金。合同补充条款一第8.2条约定：甲方按合同第11条约定日期将该房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部房价款（包括逾期付款的违约金等，下同），若乙方未在第11条约定日期前付清全部房价款，甲方有权推迟交付房屋，房屋交付期限自动变更为乙方付清全部房价款之日起15个工作日内。根据本条约定推迟交付房屋的，甲方无需就推迟交付事宜通知乙方，但应在收到乙方全部房价款后5个工作日内发出《交付通知书》。合同补充条款一第9.2条约定：双方明确，在签署本协议时，甲方（卖方）已经明确告知乙方（买方）截至本协议签署日适用的所有法律、法规、政策，包括但不限于《上海市政府办公厅关于贯彻落实﹤国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知﹥的实施意见》。乙方（买方）承诺并保证在签署本协议时，其已经知晓上述法律法规的所有内容且乙方（买方）承诺并保证其购买该房屋符合法律法规对主体购买资格之要求，有权直接购买该房屋。双方明确，乙方（买方）应自行准备办理该房屋房地产过户手续所需要的文件，并办理房地产过户手续，甲方（卖方）给予配合和协助。双方明确，如因乙方（买方）购买该房屋不符合上述法律法规或者乙方（买方）自身的原因而导致本合同不能备案、登记或该房屋不能过户的，乙方（买方）将自行承担所有相关费用和责任。合同补充条款一第10.5条约定：若因非甲方原因，乙方提出单方面解除本合同的，在征得甲方同意后合同可解除，但乙方须支付总房价款的5%作为违约金，甲方实际损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失不足部分由乙方据实赔偿，反之，若因甲方原因，甲方提出单方面解除合同的，以同样方式追究甲方赔偿责任，但属于法律规定不可抗力原因的除外。合同补充条款二约定：在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。
上述合同签订前，原告林丽娇于2011年6月向被告支付了定金20万元，上述合同签订后，原告于2011年7月16日向被告支付首付款45万元，于2011年8月14日向被告支付房款59万元，于2012年1月18日以向第三人贷款方式向被告支付房款280万元，共计向被告支付房款404万元。
另查明，原告林丽娇的户口登记于浙江省苍南县金乡镇黄坭岙路XXX号。
再查明，2012年1月18日，原告取得了系争房屋的预购房屋预告登记。同日，第三人取得了系争房屋的预购房屋抵押预告登记（担保债权数额280万元，债务履行期限自2012年1月5日至2039年1月5日）。2012年9月，被告取得了系争房屋的房地产初始登记（大产证）。
审理中，原告称其在签订合同时属于外地户籍且单身，不符合限购政策，其将此情况如实告知了被告的销售人员戴玮春，当时戴玮春表示只要原告支付5万元包装费，即可帮助原告办理外籍绿卡从而保证原告可以顺利办理产权登记。嗣后，原告于2014年年底将其持有外籍绿卡的情况告知了房地产交易中心的工作人员，但被告知因其中国国籍未办理注销手续，故仍不符合限购政策，无法办理产权登记。同时，原告提供了2011年6月28日由冈比亚移民局颁发的冈比亚居民身份证。被告则称其未向原告收取过5万元包装费，也未向原告提供过办理外籍绿卡的服务及做出过使原告符合限购政策的承诺，原告现所持有的外籍绿卡是其自行办理的，限购是原告本身就存在的问题，与被告无关。此外，原、被告双方一致确认，双方就系争房屋尚未办理过房屋交接手续。
以上事实由原、被告及第三人提供的《上海市商品房预售合同》、（2012）沪东证经字第189号公证书、发票、冈比亚移民局外国人身份证、人口信息、上海市房地产权证、《个人住房借款担保合同》、上海市房地产登记证明以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告与被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实合意，双方就系争房屋建立的买卖合同关系成立。因原告不具备在上海市购买商品房的资格，致使双方无法办理房屋过户手续，《上海市商品房预售合同》事实上无法履行，原告起诉要求解除合同，被告亦同意解除合同，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，因合同取得的财产应当予以返还，故原告要求被告返还已经支付的购房款404万元，于法有据，本院予以支持。因系争房屋设有预购房屋预告登记以及预购房屋抵押预告登记，原告还应与贷款银行结清贷款，各方当事人应共同办理注销上述预告登记的手续，消除系争房屋的权利负担。
关于合同解除的过错责任，本院认为，原告作为购房人，对于自身是否具备购房资格应当明知，但其在自身不具备购房资格的情况下仍然与被告签订《上海市商品房预售合同》，且合同中明确载明“在签署本协议时，甲方（指被告）已经明确告知乙方（指原告）截至本协议签署日适用的所有法律、法规、政策，包括但不限于《上海市政府办公厅关于贯彻落实﹤国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知﹥的实施意见》。乙方承诺并保证在签署本协议时，其已经知晓上述法律法规的所有内容且乙方承诺并保证其购买该房屋符合法律法规对主体购买资格之要求，有权直接购买该房屋。乙方应自行准备办理该房屋房地产过户手续所需要的文件，并办理房地产过户手续，甲方给予配合和协助。如因乙方购买该房屋不符合上述法律法规或者乙方自身的原因而导致本合同不能备案、登记或该房屋不能过户的，乙方将自行承担所有相关费用和责任”，故合同解除的过错责任在于原告。原告称在购房之初，被告承诺只要原告支付5万元的“包装费”，被告可以给原告办理外籍绿卡从而保证原告可以顺利过户，遭被告否认，原告对此亦未能提供充分证据予以证明，故本院对此不予采信。鉴于合同无法继续履行系原告单方的原因导致，原告所付房款的贷款利息损失只能由原告自行负担，故对原告要求被告赔偿贷款利息损失并支付总房价款10%的违约金计48万元的诉请，本院均不予支持。被告要求原告支付解约违约金，符合合同约定，原告认为合同约定的违约金数额过高，要求法院予以调整，鉴于合同约定的解约违约金过分高于因原告的违约事实给被告造成的实际损失，故本院根据公平原则和诚实信用原则，结合本案实际情况，将解约违约金数额酌情调整为15万元。被告要求原告赔偿超出违约金部分的利息损失268，420元，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）林丽娇与被告（反诉原告）上海豪全房地产开发有限公司于2011年7月16日就上海市浦东新区航鹤路78弄长泰东郊御园636号1_3层房屋签订的《上海市商品房预售合同》；
二、被告（反诉原告）上海豪全房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）林丽娇房款404万元，同时原告（反诉被告）林丽娇向第三人（反诉第三人）上海银行股份有限公司浦西支行清偿其因购买上海市浦东新区航鹤路78弄长泰东郊御园636号1_3层房屋向该银行申请的全部购房贷款；
三、上述第二项履行完毕之日起十日内，原告（反诉被告）林丽娇与被告（反诉原告）上海豪全房地产开发有限公司共同办理注销上海市浦东新区航鹤路78弄长泰东郊御园636号1_3层房屋预购房屋预告登记的手续；原告（反诉被告）林丽娇与第三人（反诉第三人）上海银行股份有限公司浦西支行共同办理注销上海市浦东新区航鹤路78弄长泰东郊御园636号1_3层房屋预购房屋抵押预告登记的手续；
四、原告（反诉被告）林丽娇应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海豪全房地产开发有限公司违约金15万元；
五、驳回原告（反诉被告）林丽娇的其余本诉诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）上海豪全房地产开发有限公司的其余反诉诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费44，880元，由原告林丽娇与被告上海豪全房地产开发有限公司各半负担，反诉案件受理费7，933.50元，由反诉原告上海豪全房地产开发有限公司负担5，593.50元，由反诉被告林丽娇负担2，340元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
审 判 员 孟筱晖
人民陪审员 卜军形
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。