山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁05民初15号
原告：江苏省苏中建设集团股份有限公司。
法定代表人：笪鸿鹄，董事长。
委托代理人：汪哲慧，山东达洋律师事务所律师。
委托代理人：孙宇，江苏省苏中建设集团股份有限公司职工。
被告：刘珍英。
委托代理人：房金春，山东东曦律师事务所律师。
被告：山东三陆置业集团有限公司。
法定代表人：杨立志，董事长。
原告江苏省苏中建设集团股份有限公司（以下简称“苏中建设集团公司”）与被告刘珍英、山东三陆置业集团有限公司（以下简称“三陆置业公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏中建设集团公司的委托代理人汪哲慧、孙宇，被告刘珍英及其委托代理人房金春到庭参加诉讼。被告三陆置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告苏中建设集团公司诉称，原告与被告三陆置业公司建设工程施工合同纠纷执行一案，东营市中级人民法院（以下简称“东营中院”）于2015年9月6日立案受理，于2015年9月30日作出（2015）东执字第231-2号执行裁定，裁定拍卖三陆置业公司领秀天成底层商铺、沿街商铺、住宅等房产。在该案执行过程中，被告刘珍英向东营中院提起书面执行异议，申请解除对涉案的东营市东营区黄河路579号领秀天成5幢1196号房产的查封。东营中院于2016年1月14日作出（2016）鲁05执异1号执行裁定，裁定中止对涉案房产的执行。原告认为，被告刘珍英提交的银联签购单显示的交款时间、交款金额与被告三陆置业公司出具的收据不符，不能证明其已支付了涉案房产的全部价款。被告刘珍英也未提供证据证明其已实际占有了涉案房产，亦未就没有办理产权过户手续的原因作出合理解释。被告刘珍英所提异议不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，其要求解除对涉案房产的查封无事实和法律依据，对涉案房产的查封、拍卖、变卖等执行措施应继续进行。综上，请求依法许可对东营市东营区黄河路579号领秀天成5幢1196号房产的查封、拍卖、变卖等执行措施；案件受理费由两被告负担。
被告刘珍英答辩称，被告刘珍英于2012年12月29日与被告三陆置业公司就涉案房产签订商品房预售合同，并于当天交付房款40万元，于2013年2月18日交付尾款1万元。被告刘珍英履行了全部合同义务，虽因被告三陆置业公司管理混乱，未办理网签和备案，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定并不影响双方合同的效力。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”被告刘珍英交付全部房款，涉案房产虽因被告三陆置业公司的不作为未办理过户手续，但并不影响被告刘珍英对涉案房产享有的权利，涉案房产应归被告刘珍英所有。另，被告三陆置业公司认可因自身原因未为被告刘珍英等人办理登记备案等手续，并认可被告刘珍英已交付全部房款，涉案房产已交付被告刘珍英，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，涉案房产也符合解除查封的条件。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告三陆置业公司未作答辩。
原告苏中建设集团公司为证明其诉讼主张向本院提交以下证据：
1、东营中院（2015）东执字第231-2号执行裁定书复印件1份。证明：涉案房产归被告三陆置业公司所有，且已进入执行程序。
2、东营中院（2016）鲁05执异18号执行裁定书1份。证明：案外人张志强向东营中院提起书面执行异议时提交了商铺认购单、银联签购单、收据等证据，东营中院认定该案商铺未交付案外人张志强，该案与本案属同种情形，故本案应认定被告刘珍英未占有使用涉案房产。
被告刘珍英质证称，对证据1的真实性无异议，对其证明目的不予认可，被告刘珍英已交纳全部房款，涉案房产应归被告刘珍英所有。对证据2的真实性予以认可，对其证明目的不予认可，案外人张志强所购商铺未交付并不能证明涉案房产未交付，被告三陆置业公司出具的证明能够证实涉案房产在查封前已经交付被告刘珍英。
被告刘珍英为证明其反驳主张向本院提交以下证据：
1、商品房预售合同1份。证明：被告刘珍英与被告三陆置业公司于2012年12月29日签订商品房预售合同，被告三陆置业公司将涉案房产以41万元售予被告刘珍英。
2、收据2份。证明：被告三陆置业公司于2013年2月18日向被告刘珍英出具两份收据，确认收到被告刘珍英41万元房款。
3、银联签购单2份。证明：被告刘珍英分别于2012年12月29日14点47分、2013年2月18日9时56分向三陆置业公司支付房款40万元、1万元，已经履行了全部合同义务，涉案房产应归被告刘珍英所有。
4、证明1份。证明：被告三陆置业公司在2013年2月18日前足额收到了被告刘珍英房款41万元，并在查封前将涉案房产交付给被告刘珍英使用。
5、商品房预（销）售许可证复印件1份：证明：领秀天成1至5#楼于2011年2月25日获得商品房预（销）售许可证，涉案商品房预售合同合法有效。
原告苏中建设集团公司质证称，证据1盖章及落款日期处等多处空白，无法确认其真实性，不能证明两被告在涉案房产查封之前签订了合法有效的商品房预售合同。且根据《关于进一步规范商品房预售合同撤销及信息变更有关问题的通知》，网签的商品房买卖合同才是确定双方权利义务的基本依据，即使该商品房预售合同真实，也不能作为确认被告刘珍英与三陆置业公司之间权利义务的依据；对证据2的真实性不予认可，该两份收据系被告三陆置业公司单方出具；对证据3的真实性无法确认，对其证明目的也不予认可。银联签购单显示2012年12月29日消费40万元、2013年2月18日消费1万元，而收据显示2013年2月18日收取商铺款20万元、21万元，该两份证据显示的交款时间与收款时间、交款金额与收款金额均不符，故该两份证据不能证明被告刘珍英支付了涉案房产的全部价款；对证据4的真实性不予认可，该证明中三陆置业公司的公章与商品房预售合同中三陆置业公司的公章不一致。该证明系被告三陆置业公司单方出具，且无证明人或经办人的签名。涉案房产未办理过户登记，证明称被告刘珍英善意取得涉案房产不符合《中华人民共和国物权法》的规定。对证据5的真实性无异议，对其证明目的有异议，办理网签合同才有效。
本院分析认为，被告刘珍英对原告苏中建设集团公司提交的证据1、证据2的真实性无异议，本院对该两份证据的真实性予以确认。被告刘珍英提交的证据1与证据2、证据3相互印证，能够证明被告刘珍英与被告三陆置业公司签订涉案商品房预售合同及支付房款的事实，本院对该三份证据的证明效力予以确认。证据4无单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，不符合单位出具证明材料的形式要件，且证明内容无其他证据印证，本院对该证据的证明效力不予确认。原告苏中建设集团公司对被告刘珍英提交证据5的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
本院向原、被告出示了本院（2014）东民保字第2号民事裁定书、（2014）东民保字第2-2号协助执行通知书（稿）及送达回证复印件各1份、（2016）鲁05执异1号执行裁定书复印件1份。原告苏中建设集团公司、被告刘珍英对上述证据的真实性均无异议。
根据对以上证据的分析认定以及原、被告的陈述，本院确认如下事实：
2012年12月29日，被告刘珍英就涉案的东营市东营区黄河路579号领秀天成5幢1196号房产与被告三陆置业公司协商购买事宜，口头协商价款40万元。当日，被告刘珍英向被告三陆置业公司支付40万元房款。后被告刘珍英在被告三陆置业公司的要求下，又于2013年2月18日向被告三陆置业公司支付了1万元房款。被告三陆置业公司于2013年2月18日向被告刘珍英出具金额分别为21万元、20万元的收据，确认收到被告刘珍英商铺款41万元。被告刘珍英称其于2013年与被告三陆置业公司补签了涉案商品房预售合同，合同载明的签订日期2012年12月29日系其交纳首笔房款的时间，具体补签合同的时间记不清楚了，应该在交纳1万元房款之后，在2013年5月份被告三陆置业公司失去联系之前。该商品房预售合同约定：涉案房产位于领秀天成第5幢1196号，用途为商业用房，预测建筑面积64.51平方米，套内建筑面积33.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积30.69平方米，单价每平方米6355.6元，总金额41万元。被告三陆置业公司应于2013年9月30日前将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书并经验收合格的涉案房产交付被告刘珍英。被告刘珍英庭审认可，上述商品房预售合同未在房产管理部门办理网签备案，因涉案房产不具备交房条件，被告三陆置业公司至今未向其交付涉案房产。
另查明，涉案房产系商业用房，于2011年2月25日取得商品房预（销）售许可证，预售许可证登记在被告三陆置业公司名下。涉案房产尚未办理竣工验收备案手续，尚未办理初始产权登记。
再查明，苏中建设集团公司诉三陆置业公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2013年12月18日作出（2014）东民保字第2号民事裁定，于2013年12月27日向东营市房产交易中心送达该保全裁定及（2014）东民保字第2-2号协助执行通知书，查封了被告三陆置业公司包括涉案房产在内的相关房产。因三陆置业公司未履行生效判决确定的义务，本院于2015年9月30日作出（2015）东执字第231-2号执行裁定，裁定评估、拍卖三陆置业公司包括涉案房产在内的相关房产，刘珍英针对涉案房产向本院提出书面异议，本院于2016年1月14日作出（2016）鲁05执异1号执行裁定，裁定中止对涉案房产的执行。原告苏中建设集团公司于2016年2月2日向本院提起本案申请执行人执行异议之诉。
本案争议的焦点问题为被告刘珍英对涉案房产是否享有足以阻却强制执行的民事权益，应否许可对涉案房产的执行。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”综合分析上述规定，被告刘珍英与被告三陆置业公司之间是否存在合法有效的商品房买卖合同关系、被告刘珍英是否支付全部价款并实际占有涉案房产、被告刘珍英是否因自身原因未办理过户登记系认定上述焦点问题应当考量的因素。涉案房产尚未办理初始产权登记，本案不存在因被告刘珍英自身原因未办理过户登记的问题，但综合被告刘珍英与三陆置业公司之间是否存在合法有效的商品房买卖合同关系、被告刘珍英是否支付全部价款并实际占有涉案房产等几个方面，本院认为，被告刘珍英对涉案房产并不享有足以阻却执行的民事权益，应当许可对涉案房产的执行。
首先，被告刘珍英提交的银联签购单、房款收据与商品房预售合同相互印证，虽能够证明其与被告三陆置业公司成立了合法有效的商品房买卖合同关系并已支付了全部房款，但涉案房产未办理过户登记，不发生物权变动效力，被告刘珍英尚不享有涉案房产的物权，其对涉案房产仅享有债权请求权，该请求权属债法上的权利，不具有排他的效力，与原告苏中建设集团公司本案据以执行的债权相比并不具有优先性。其次，涉案房产系商业用房，不具有保障被告刘珍英基本居住权的功能，根据上述最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，被告刘珍英是否合法占有涉案房产仍系本案应当考量的因素。被告刘珍英自认被告三陆置业公司未向其交付涉案房产，其对涉案房产尚未形成物权法所保护的占有事实。最后，涉案商品房预售合同亦未在房产管理部门登记备案，不具有公示性。故被告刘珍英对涉案房产不享有足以阻却执行的民事权益，应当许可对涉案房产的执行。如因涉案房产的执行导致涉案商品房预售合同客观上不能履行，被告刘珍英有权依据涉案商品房预售合同向被告三陆置业公司主张相应的违约责任。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于<适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项之规定，判决如下：
准许执行涉案的东营市东营区黄河路579号领秀天成5幢1196号房产。
案件受理费7923元，由被告刘珍英、山东三陆置业集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 李 静
代理审判员 王继印
人民陪审员 巩永和
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 温继春