天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终3544号
上诉人（原审被告）：中国国际期货有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外光华路14号1幢1层、2层、9层、11层、12层。
法定代表人：王兵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李金祥，男，该公司法务总监。
被上诉人（原审原告）：天津澳中发展有限公司，住所地天津市和平区南京路189号。
法定代表人：VICKYZHANGYUANYUAN。
委托诉讼代理人：刘佳伟，天津建嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范以桃，天津建嘉律师事务所律师。
上诉人中国国际期货有限公司因与被上诉人天津澳中发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2016）津0101民初6507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中国国际期货有限公司上诉请求：1．请求二审法院依法撤销天津市和平区人民法院（2016）津0101民初6507号民事判决；2．请求二审法院在查清全部事实的基础上依法改判；3．请求二审法院判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）《租赁协议》第二十章20.2条约定，“除非双方另有书面协议，乙方不得在期限届满前终止本协议，否则视为违约，甲方有权没收保证金，并要求乙方赔偿终止本协议时剩余租赁期限的租金以及因乙方违约而招致或致使甲方遭受的任何损失”。该协议系被上诉人格式条款，上述条款违反公平合理基本原则，显失公平，应予撤销，自始无效；（二）一审法院对部分事实认定错误。上诉人于2015年3月初提前退租后，就不再使用该租赁场地，但至2015年5月底最终搬离大件办公物品，是被上诉人关联物业公司不允许上诉人搬离导致场地空置，其责任在被上诉人。一审法院判定上诉人承担2015年4月1日至2015年5月20日的租金以及截至2015年5月31日的房屋使用费以及相关违约金，显然属于事实认定错误；（三）一审法院部分判决缺乏法律依据。1．一审法院判决上诉人承担被上诉人的另行招租费用、闲置期间的租金损失、租金差额等缺乏法律依据。首先，被上诉人在一审中对上述费用和损失并未提出充分、有效的证据。被上诉人提供的所谓证据，系其关联方出具，而非来源于第三方，不具备证据效力，不应被认可。其次，假如上述费用和损失真实存在，也是被上诉人在实际经营中的正常的市场风险。针对该市场风险，房屋租赁市场系用保证金（或押金）予以弥补。被上诉人已经用保证金弥补损失，不应再要求上诉人予以赔偿。至于保证金弥补不够的部分，属于不可预测的风险，应由被上诉人自行承担；2．关于律师费，上诉人应承担多少，应该根据法院判决上诉人应承担的诉讼标的额的比例进行确定，而不是全部由上诉人承担10,639元。
天津澳中发展有限公司辩称，1．双方就场地租赁协议一致签订的《租赁协议》依法成立并有效；2．根据租赁协议约定上诉人无权单方提出退租，被上诉人已回函同意协议于2015年5月20日终止。之后，上诉人一直占用使用场地直到2015年5月31日，其应支付租金及使用费；3．上诉人提前退租，给被上诉人造成非常大的损失，根据租赁协议和合同法的规定，上诉人构成根本违约，被上诉人有权不退还保证金并要求上诉人承担因提前退租给被上诉人造成的另行招租费用、翻译费、租金差额损失等；4．一审律师费10,639元，是上诉人违约给被上诉人造成的实际发生的诉讼费用，被上诉人严格按照收费标准执行，有委托合同、收款回单证明，应由上诉人承担。
天津澳中发展有限公司向一审法院起诉请求：1．被告向原告支付自2015年4月1日至2015年5月31日的租金（含物业管理费）30,162.72元及截至2016年9月28日的滞纳金96,098.43元（按日0.6%的标准），并按照该标准支付自2016年9月29日至实际给付之日止的滞纳金；2．被告向原告支付自2015年1月16日至2015年6月1日的电费1,811.70元；3．被告向原告支付场地恢复费用12,142.80元；4．被告赔偿原告另行招租的费用18,698.70元；5．被告赔偿原告自2015年6月1日至2015年7月31日场地闲置期间的租金损失30,162.72元；6．被告赔偿原告自2016年6月1日至2016年7月21日的场地闲置期间的租金损失25,492.55元；7．被告赔偿原告自2016年7月22日至2016年12月2日场地另行出租的租金差额损失5,407.27元；8．诉讼费用及律师费用及相关费用由被告承担。诉讼过程中，原告天津澳中发展有限公司增加诉讼请求：被告向原告支付翻译费260元。
一审中，原告主张的事实和理由为：2014年10月，原告与中国国际期货有限公司天津营业部（已注销，以下简称国际期货天津营业部）签订《租赁协议》，约定国际期货天津营业部承租位于津汇广场写字楼2座第14层06单元，建筑面积101.19平方米的场地作为办公用房，租期至2016年12月2日止。
2015年3月19日，国际期货天津营业部发来《退租申请书》，申请于2015年3月31日提前解除租赁协议，原告考虑双方曾经的合作关系，则回函租赁协议可以于2015年5月20日终止，但要求国际期货天津营业部承担相应的赔偿责任。国际期货天津营业部实际占用场地至2015年5月31日，其提前退租的行为给原告造成了非常大的损失。
根据租赁协议第20.2条约定，“除非双方另有书面协议，乙方不得在租赁期限届满前终止本协议，否则视为违约”，国际期货天津营业部在租赁期限届满前要求终止租赁协议的行为已严重违反租赁协议的约定。因国际期货天津营业部已注销，被告作为总公司，应承担租赁协议项下的责任和义务。
截至目前，被告尚未缴纳2015年4月1日至5月31日的租金30,162.72元。根据租赁协议第3.4条约定，被告应按照欠款总额的百分之零点六的标准向原告支付滞纳金，截至2016年9月28日，已产生滞纳金96,098.43元。同时，被告应按照上述标准向原告支付至实际给付之日止的滞纳金。此外，被告尚未缴纳2015年1月16日至2015年6月1日的电费1,811.70元。
因国际期货天津营业部提前退租，给原告造成非常大的损失，被告应赔偿原告另行招租的费用，场地闲置期间的租金损失、场地另行出租的租金差额损失等。此外，国际期货天津营业部撤场时未将场地恢复原状，也未缴纳场地恢复费用，故被告应根据租赁协议的约定向原告支付场地恢复费用12,142.80元。
另，根据租赁协议的相关约定，被告应承担原告支出的律师费等费用。为维护原告的合法权益，特向一审法院提起诉讼。
被告中国国际期货有限公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为租期应到2015年3月31日止，被告未能在3月31日前搬走是因原告不让被告搬走，直至5月31日才允许被告搬离租赁场地，并给被告签收了房屋验收表，且该验收表证明租赁场地内的所有设施完好，故不同意支付原告租金，如果需支付，被告主张违约金约定过高，不应超过年利率24%。同意原告要求被告支付电费的诉讼请求，不同意支付场地恢复费用，合同中未确定场地恢复费用，被告在使用场地期间未破坏或损坏场地，且验收表表明房屋完好，故不存在场地恢复费用。原告要求被告赔偿的另行招租费用、场地闲置费用、另行出租的租金差价等损失均属于市场行为，与被告无关。被告提前解除租赁协议，自愿承担三个月租金的保证金不退作为提前解约对原告的赔偿，对原告主张的其他损失均不予认可。被告本来不存在任何过错，不同意负担律师费、翻译费、诉讼费用。
一审法院认为，被告中国国际期货有限公司承认原告在本案中主张的事实，故对原告天津澳中发展有限公司主张的事实予以确认。原告与国际期货天津营业部签订的《租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法成立、有效。当事人应按照约定履行自己的义务。现国际期货天津营业部作为被告的非法人分支机构已注销，被告应承担其应承担的义务。
关于《租赁协议》的解除日的问题，国际期货天津营业部虽申请于2015年3月31日退租，但原告于2015年5月22日给被告的通知函中再次申明租赁协议自2015年5月20日解除，并将协议解除后被告应履行的相关事宜告知被告，被告也按照通知函要求于2015年6月1日与原告办理了房屋交接手续，故原告作为守约方明确的2015年5月20日应为协议解除日。综上所述，因国际期货天津营业部支付原告租金至2015年3月31日，故还需向原告支付自2015年4月1日至2015年5月20日的房屋租金及自2015年5月21日至2015年5月31日占用房屋期间的房屋使用费（按照租金的标准支付），原告要求被告支付上述费用的诉讼请求，一审法院予以支持。同时，原告要求被告支付欠付租金的截至2016年9月28日滞纳金即违约金，并支付自2016年9月29日至实际支付欠付租金之日止的违约金的诉讼请求，亦符合协议约定，一审法院亦予以支持。被告抗辩约定的违约金过高，不应超过年利率24%，但未能就原告的实际损失情况提供相关证据，原告亦未能就其实际损失提供相关证据，一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑后，认为协议约定的违约金标准已达到年利率200%左右显系过高，一审法院依照民间借贷案件的相关规定将违约金标准调整至年利率24%，经计算截至2016年9月28日的违约金为8,931.52元。
原告要求被告支付2015年1月16日至2015年6月1日电费1,811.7元的诉讼请求，被告同意支付，一审法院予以支持。
依照协议约定，国际期货天津营业部负有在协议解除后恢复场地或支付恢复场地费用的义务，现原告提交的证据仅能证实国际期货天津营业部在撤场时对场地未做任何恢复，也未交纳场地恢复费用，但未能就其已经代替国际期货天津营业部完成对场地的恢复并支出恢复场地费用提供相关证据加以证明，且原告提交的场地恢复报价为其单方出具，亦未能就国际期货天津营业部已认可该报价提供相关证据加以证明，故其要求被告支付场地恢复费用的诉讼请求，一审法院不予支持。
依照协议约定，国际期货天津营业部要求提前解除协议应视为违约，原告有权没收保证金，并要求其赔偿损失。现原告主张的各项损失，均为因国际期货天津营业部违约给原告造成的损失，原告要求被告赔偿上述损失的诉讼请求，符合协议约定，一审法院予以支持。原告要求被告支付的律师费及翻译费的诉讼请求，亦符合协议约定，一审法院亦予以支持。被告抗辩其自愿承担保证金不退作为提前解约对原告的赔偿，原告再主张其他损失不予认可，但国际期货天津营业部违约原告有权不退还保证金，并还可以要求其赔偿损失，系协议约定的其承担违约责任的方式，且原告要求被告赔偿的损失金额也不高于协议约定的损失赔偿金额，故被告的抗辩理由不能成立，一审法院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、本判决生效之日起十五日内，被告中国国际期货有限公司支付原告天津澳中发展有限公司2015年4月1日至2015年5月20日租金及自2015年5月21日止2015年5月31日房屋使用费共计30,162.72元，并支付欠付租金的截至2016年9月28日的违约金8,931.52元，以及自2016年9月29日至实际支付租金之日止的违约金（按照年利率24%的标准计算）；二、本判决生效之日起十五日内，被告中国国际期货有限公司支付原告天津澳中发展有限公司电费1,811.7元；三、本判决生效之日起十五日内，被告中国国际期货有限公司支付原告天津澳中发展有限公司另行招租的费用18,698.7元；四、本判决生效之日起十五日内，被告中国国际期货有限公司支付原告天津澳中发展有限公司2015年6月1日至2015年7月31日场地闲置期间的租金损失30,162.72元和2016年6月1日至2016年7月21日场地闲置期间的租金损失25,492.55元；五、本判决生效之日起十五日内，被告中国国际期货有限公司支付原告天津澳中发展有限公司2016年7月22日至2016年12月2日场地另行招租的租金差额损失5,407.27元；六、本判决生效之日起十五日内，被告中国国际期货有限公司支付原告天津澳中发展有限公司律师费10,639.21元及翻译费260元；七、原告天津澳中发展有限公司的其他诉讼请求均予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费4,600元，减半收取计2,300元，由原告天津澳中发展有限公司负担1,000元，被告中国国际期货有限公司负担1,300元（本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性、强制性规定，合法有效，并不存在无效的情形，双方均应当依照合同的约定享受权利、履行义务。根据《租赁协议》第20.2条约定“除非双方另有书面协议，乙方（即上诉人）不得在期限届满前终止本协议，否则视为违约，甲方（即被上诉人）有权没收保证金，并要求乙方赔偿终止本协议时剩余租赁期限的租金以及因乙方违约而招致或致使甲方遭受的任何损失”。本案中，上诉人在双方租赁协议履行期限届满之前提出终止协议的履行提前退租，被上诉人未同意终止协议的履行，因此，上诉人单方终止租赁协议的履行，已严重违反租赁协议的约定，应当承担相应的违约责任。上诉人于2015年3月31日申请退租，被上诉人作为守约方有权单方申明自2015年5月20日为解除《租赁协议》的时间，一审法院考虑到本案的实际情况，判决上诉人承担2015年4月1日至2015年5月20日的租金和截至2015年5月31日的房屋使用费以及相关违约金并无不当。现上诉人称其于2015年3月初提出退租撤场申请，至2015年5月底最终搬离大件办公物品，是被上诉人关联物业公司不允许上诉人搬离导致场地空置，责任在被上诉人的上诉理由，上诉人未提供证据予以证明，上诉人该项上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决由上诉人承担被上诉人的另行招租费用、场地闲置期间的租金损失、租金差额损失，具有事实依据和证据支持，且符合租赁协议中双方对违约责任的约定，上诉人应当赔偿被上诉人相关损失。上诉人关于被上诉人已经用保证金弥补损失，不应再要求上诉人予以赔偿，且保证金弥补不够的部分，属于市场风险，应由被上诉人承担的上诉理由，本案租赁协议因上诉人提前退租而解除，被上诉人通过出租房屋获取收益的目的已不能实现并产生损失，按照上述条款约定，因上诉人违约被上诉人有权不予退还保证金，并可以要求上诉人赔偿损失，该违约责任的约定是双方协商一致的结果，故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。关于被上诉人一审中主张的律师费系实际发生的费用，属于合理损失，一审法院予以支持并无不当。
综上所述，中国国际期货有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,930元，由上诉人中国国际期货有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王明武
审 判 员 朱菊玲
代理审判员 刘 艳
二〇一七年五月二十三日
书 记 员 史军锋
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；