四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终1228号
上诉人（原审被告）：四川阆中农村商业银行股份有限公司。住所地四川省阆中市七里大道***号。
法定代表人：蒲中华，董事长。
委托诉讼代理人:雷学俊，四川伊丽达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：夏雨（曾用名夏宇），男，生于1975年5月3日，汉族，住四川省阆中市。
上诉人（原审被告）:屈娅倩，生于1975年3月5日，汉族，住四川省阆中市，系夏雨之妻。
委托诉讼代理人：夏雨，男，生于1975年5月3日，汉族，住四川省阆中市。
被上诉人（原审原告）：四川华瑞税务师事务所有限责任公司。住所地四川省南充市顺庆区涪江路开源巷*号*幢。
法定代表人：郑茂荣，董事长。
委托诉讼代理人：苟伟，四川由真律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒲真亮，四川由真律师事务所律师。
上诉人四川阆中农村商业银行股份有限公司（简称阆中农商银行）、夏雨、屈娅倩因与被上诉人四川华瑞税务师事务所有限责任公司（简称华瑞公司）所有权确认纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第5245号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人阆中农商银行的委托诉讼代理人雷学俊、夏雨、屈娅倩的委托诉讼代理人夏雨、华瑞公司的委托诉讼代理人苟伟、蒲真亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
阆中农商银行上诉请求：一审判决背离客观事�，适用法律不当，损害了其合法权益，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人注销抵押登记的诉讼请求。事实和理由：1、其取得抵押担保登记符合法律规定。2、原审判决对被上诉人提供的人民法院生效判决与本案的关联性未审查，忽视了生效判决仅是本案的证据之一，也要受《中华人民共和国民事诉讼法》证据采纳原则的限制和约束。3、夏雨、屈娅倩已取得涉案房屋的产权过户登记手续，并两次行使抵押权，且在诉讼前该房已在阆中农商银行处设定抵押担保，该房属于“已经办理了过户登记手续”的“不能返还或者没有必要返还”的房屋，原审判决忽视了阆中农商银行已取得抵押物权的合法性，违法判决注销抵押登记没有法律依据。4、原审判决程序不合法，漏列了当事人，作为产权登记机关的产权登记行为、抵押登记行为，均与案件有利害关系，应当�加登记机关依法作为被告参加诉讼。
夏雨、屈娅倩上诉请求：阆中市人民法院（2015）阆民初字第5245号民事判决适用法律不当，损害了其合法权益，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、原审判决对被上诉人提供的人民法院生效判决与本案的关联性未审查，违背了《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条第二款的规定，已在卷的判决不能作为支持被上诉人诉讼请求的依据。2、针对合同被确认无效后，一般原则是返还，但本案争议的标的设定抵押担保是三方一致共知和认可的事实，在抵押担保义务未履行完毕前，阆中农商银行享有优先受偿权，争议标的属于“已经办理了过户登记”的“不能返还或者没有必要返还”的不动产，判决返还和解除抵押登记明显错误。3、产权登记、抵押登记单位在本案中有利害关系，应�法作为被告参加诉讼，以澄清登记事实，查清抵押登记错误的法律后果。
华瑞公司针对阆中农商银行及夏雨、屈娅倩的上诉请求辩称：1、上诉人阆中农商银行上诉所说的2013年9月24日发出抵押告知书，载明的使用人并不是原华瑞公司阆中市保宁办事处，而是阆中分公司，阆中市保宁办事处只是阆中分公司的一个下设单位，不能代表阆中分公司，上诉人阆中农商银行连抵押房屋的正在使用人都没有查清，其并没有尽到抵押贷款相应的核实义务，没有严格按照相应的法定程序及内部流程办理业务，所以说阆中农商银行在办理抵押手续过程中存在过错。2、因为原房屋买卖协议经南充市中级人民法院及省高院判决无效，则买卖至始无效，夏雨及屈娅倩应当返还案涉房屋并同时解除抵押权。3、原房屋买卖契约经南充市中级人民法院及四川省高级人民法院确认无效，作为房屋买受人夏雨、屈娅倩应当返还案涉房屋，夏雨、屈娅倩所提出的任何上诉理由都不成立。4、产权登记机关不应当作为本案的被告，产权登记部门只是一个行政机关与本案没有任何利害关系。
华瑞公司向一审法院诉讼请求：1、确认阆中市保宁街道办事处郎家拐街房屋（产权证号：201102X**）属华瑞公司所有。2、夏雨、屈娅倩协助其办理阆中市保宁街道办事处郎家拐街房屋（产权证号：201102X**）产权过户手续。3、阆中农商银行和夏雨、屈娅倩解除在该房屋设立的抵押担保。4、本案诉讼费用由阆中农商银行和夏雨、屈娅倩负担。审理中华瑞公司增加一项诉讼请求：办理房屋过户手续的费用由夏雨、屈娅倩承担。
一审法院事实：华瑞公司原名为“南充市华瑞税务师事务所有限责任公司”，于2000年4月设立，2009年更名为“四川华瑞税务师事务所�限责任公司”。2000年7月华瑞公司在阆中成立办事处，认命华庆为阆中办事处主任，办公地点系租赁阆中市国家税务局位于郎家拐街98号二楼房屋。2003年7月29日华瑞公司聘任夏雨为阆中办事处副主任。2006年4月19日，华瑞公司阆中办事处变更登记为华瑞公司阆中分公司。2008年3月6日，华瑞公司阆中分公司以102万元的价格购买了阆中市国家税务局位于郎家拐街98号二楼房屋，作为该分公司的办公用房。2010年2月24日，华瑞公司阆中分公司对所购买的办公用房办理了房产登记，登记人为华瑞公司阆中分公司，系该分公司单独所有，建筑面积303.98平方米。2010年11月9日，华瑞公司阆中分公司与夏雨、屈娅倩签订《房地产买卖契约》，将阆中市郎家拐街92号二楼房屋以105万元出售给夏雨、屈娅倩。合同签订后，涉案房屋于2011年5月变更登记为夏雨、屈娅倩所有，但一直由华瑞公司阆中分公司作为办公房在使用。夏雨、屈娅倩称以支付现金的方式、代分公司向总公司缴纳费用、代缴社保费等，共计支付购房款73万多元。除其中2011年12月25日支付18万元购房款有收据，华瑞公司亦认可外，其余款项并无确实充分的证据证明支付了购房款，华瑞公司亦不予认可。
2013年9月24日，夏雨、屈娅倩与原阆中市农村信用合作联社阆天城分社签订《抵押合同》，夏雨、屈娅倩以涉案房屋为夏雨贷款250万元作为抵押，并于次日在房地产管理部门办理了他项权证。
2013年12月华瑞公司及其阆中分公司向阆中市人民法院起诉夏雨、屈娅倩，请求确认阆中分公司与夏雨、屈娅倩签订的《房地产买卖契约》无效。阆中市人民法院于2014年1月2日立案受理，并于2014年7月18日作出（2014）阆民初字第342号民事判决，确认双方签订的《房地产买卖契约》有效。华瑞公司及其阆中分公司对判决不服，向南充市中级人民法院提起上诉。2015年7月27日，南充市中级人民法院作出（2014）南中法民终字第1982号民事判决，确认华瑞公司阆中分公司与夏雨、屈娅倩于2010年11月9日签订的《房地产买卖契约》无效。夏雨、屈娅倩对南充市中级人民法院的二审判决不服，向四川省高级人民法院申请再审。2016年11月30日，四川省高级人民法院作出（2016）川民再378号民事判决书，认为原华瑞公司阆中分公司原负责人华庆超越权限与夏雨、屈娅倩签订《房地产买卖契约》，夏雨、屈娅倩知道华庆超越代表权限与其签订合同，判决确认“四川华瑞税务师事务所有限责任公司原分支机构四川华瑞税务师事务所有限责任公司阆中分公司于2010年11月9日与夏雨、屈娅倩签订的《房地产买卖契约》无效”。同时认定，2015年3月18日，华瑞公司撤销其阆中分公司，设立阆中办理处。其后注销了华瑞公司阆中分公司的营业执照。2015年8月19日，阆中市农村信用合作联社更名为“四川阆中农村商业银行股份有限公司”。
一审法院认为，关于本案诉讼主体资格问题。华瑞公司是经依法注册登记的企业法人，其设立阆中办事处后又更名为阆中分公司。2015年3月18日华瑞公司撤销阆中分公司，又设立该公司阆中办事处。华瑞公司阆中办事处作为原告起诉后，阆中办事处作为华瑞公司的分权机构，华瑞公司以阆中办事处已注销为由向本院申请变更原告为华瑞公司，符合法律规定。华瑞公司阆中办事处起诉的被告是夏雨、屈娅倩和阆中市农村信用合作联社，其起诉的前一个月阆中市农村信用合作联社名称变更为“四川阆中农村商业银行股份有限公司”，应由变更名称后的阆中农商银行作为被告，亦是符合法律规定的。在开庭审理时已宣布原告华瑞公司阆中办事处变更为华瑞公司、被告阆中市农村信用合作联社变更为阆中农商银行，本案原、被告的主体适格。
关于华瑞公司请求确认阆中市保宁街道办事处郎家拐街92号二楼房屋属其所有的问题。原华瑞公司阆中分公司与夏雨、屈娅倩签订的《房地产买卖契约》已被四川省高级人民法院再审判决确定为无效，合同被确认为无效后，当事人因该合同取得的财产应返还，合同所涉及的财产权属应恢复到合同签订前的状态。原华瑞公司阆中分公司是华瑞公司的分支机构，被注销后其权利和义务应由其法人公司即华瑞公司享有和承担，故争议房屋应属华瑞公司所有，华瑞公司的请求合法有据，予以支持。
关于华瑞公司请求三被告解除该房屋设立的抵押担保的问题。夏雨、屈娅倩与原华瑞公司阆中分公司签订《房地产买卖契约》后，将�议房屋过户登记到自己名下，并以该房屋为夏雨在被告阆中农商银行借款250万元作为抵押担保。因夏雨、屈娅倩购买抵押房屋的合同被确认为无效，合同无效自始没有法律约束力，房屋的所有权属于原华瑞公司阆中分公司和华瑞公司，夏雨、屈娅倩始终都无权处分该房屋，夏雨、屈娅倩将该房屋作为借款抵押担保的行为应属无效，阆中农商银行不能因为抵押合同和抵押登记而取得抵押权。故阆中农商银行和夏雨、屈娅倩应注销争议房屋的抵押登记。
关于华瑞公司请求夏雨、屈娅倩协助其办理阆中市郎家拐街92号二楼房屋产权过户手续及承担过户手续费用的问题。夏雨、屈娅倩与原华瑞公司阆中分公司签订的房屋买卖合同被确认为无效后，夏雨、屈娅倩依据该合同将争议房屋登记在自己名下就失去了法律依据，有义务协助华瑞公司将房屋变更登记在华瑞公�名下。至于办理房屋过户手续费用问题，因原华瑞公司阆中分公司原负责人华庆超越权限与夏雨、屈娅倩签订合同，原华瑞公司阆中分公司有主要过错，华瑞公司应承担房屋变更登记过户税费的70％。夏雨、屈娅倩知道华庆超越代表权限与其签订合同，亦有过错，应承担房屋变更登记过户税费的30％。一审法院于2017年3月31日作出判决：一、阆中市郎家拐街92号二楼房屋（产权证号：201102X**）属原告四川华瑞税务师事务所有限责任公司所有；二、被告夏雨、屈娅倩、四川阆中农村商业银行股份有限公司在本判决发生法律效力后十五日内注销阆中市郎家拐街92号二楼房屋（产权证号：201102X**）的抵押登记；三、被告夏雨、屈娅倩在本判决发生法律效力后十五日内协助原告四川华瑞税务师事务所有限责任公司将阆中市保宁街道办事处郎家拐街92号二楼房屋（产权证号：201102X**）变更登记到原告名下；四、阆中市保宁街道办事处郎家拐街92号二楼房屋变更登记的税费由原告四川华瑞税务师事务所有限责任公司承担70％，由被告夏雨、屈娅倩承担30％。案件受理费7120元，诉讼保全费5000元，合计12120元，由阆中农商银行负担8484元，夏雨、屈娅倩负担3636元。
二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，四川省高级人民法院作出的（2016）川民再378号民事判决书及四川省南充市中级人民法院作出的（2014）南中法民终字第1982号民事判决，均是已经发生法律效力的判决，对该两份判决中涉及华瑞公司原分支机构即四川华瑞税务师事务所有限责任公司阆中分公司与夏雨、屈娅倩房屋买卖合同的效力认定问题均与本案具有关联性，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项之规定，在当事人没有相反证据足以推翻的情况下，对其中认定的事实，人民法院依法予以直接引用并认定并无不当，阆中农商银行及夏雨、屈娅倩提出该生效判决与本案没有关联性并不应作为证据使用没有法律依据，对该上诉请求不予支持。基于华瑞公司阆中分公司与夏雨、屈娅倩订立的《房地产买卖契约》被确认为无效，夏雨、屈娅倩对因该合同取得的财产应当返还并恢复原状，虽然涉案房屋已经办理了过户登记并且设立了抵押登记，但并非属于“不能返还或者没有必要返还”的情形，一审判决涉案房屋归华瑞公司所有并由夏雨、屈娅倩协助其办理变更登记并无不当，本院予以维持。对阆中农商银行及夏雨、屈娅倩提出一审判决返还明显错误的上诉请求没有法律依据，不予支持。房屋产权登记部门与本案没有任何利害关系�不应当参与本案的诉讼，对阆中农商银行及夏雨、屈娅倩提出本案漏列当事人的上诉请求不予支持。阆中农商银行在对讼争房屋进行抵押登记时已尽到必要审查义务，华瑞公司没有证据证实阆中农商银行在办理抵押登记过程中知道或者应当知道夏雨、屈娅倩对涉案房屋没有处分权并具有过错且恶意，因此阆中农商银行享有的抵押权系善意取得的合法权利，应予保护。一审以夏雨、屈娅倩购买涉案房屋的合同被确认无效而认定夏雨、屈娅倩无权处分房屋故判决注销对涉案房屋的抵押登记不当，本院予以纠正。对阆中农商银行及夏雨、屈娅倩提出不应解除涉案房屋抵押登记的上诉请求予以支持，对其他上诉请求均不予支持。
综上，阆中农商银行及夏雨、屈娅倩上诉理由部分成立，本院部分支持。原判认定事实清楚，审理程序合法，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第5245号民事判决第一项、第三项、第四项，即：“阆中市郎家拐街92号二楼房屋（产权证号：201102X**）属原告四川华瑞税务师事务所有限责任公司所有；”、“被告夏雨、屈娅倩在本判决发生法律效力后十五日内协助原告四川华瑞税务师事务所有限责任公司将阆中市保宁街道办事处郎家拐街92号二楼房屋（产权证号：201102X**）变更登记到原告名下；”、“阆中市保宁街道办事处郎家拐街92号二楼房屋变更登记的税费由原告四川华瑞税务师事务所有限责任公司承担70％，由被告夏雨、屈娅倩承担30％。”；
二、撤销四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第5245号民事判决第二项，即：“被告夏雨、屈娅倩、四川阆中农村商业银行股份有限公司在本判决发生法律效力后十五日内注销阆中市郎家拐街92号二楼房屋（产权证号：201102X**）的抵押登记；”
三、驳回四川华瑞税务师事务所有限责任公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费7120元，诉讼保全费5000元，合计12120元，由阆中农商银行负担8484元，夏雨、屈娅倩负担3636元。二审案件受理费合计14240元，由阆中农商银行负担4240元，夏雨、屈娅倩负担10000元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 辉
审判员 刘荣耀
审判员 吴 彪
二〇一七年六月二十八日
书记员 凌鸿雁