吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第138号
上诉人（原审原告）：赵启，女，1988年7月3日生，汉族，住沈阳市铁西区。
委托代理人：朱大勇，吉林朗业律师事务所律师。
委托代理人：赵丹，吉林朗业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：长春泰基房地产开发有限公司，住所：长春市南关区幸福街与乙二路交汇长春恒大御景综合楼102室。
法定代表人：史俊平，董事长。
委托代理人：汤文士，吉林吉大律师事务所律师。
上诉人赵启因商品房买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院于2015年3月12日作出的（2014）南民初字第1719号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年6月1日公开开庭审理了本案。上诉人赵启及委托代理人朱大勇、赵丹，被上诉人长春泰基房地产开发有限公司（以下简称泰基公司）的委托代理人汤文士到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年9月17日，赵启、泰基公司签订《商品房买卖合同》一份，约定赵启购买泰基公司开发的第1幢2单元305号房屋一套，建筑面积为143.93平方米，总价款为1127315元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”。该合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自商品房买卖合同约定交房日期之日起，视为买受人同意商品房已经符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴纳物业管理费及相关费用。”另查明:2013年11月27日，泰基公司建设的上述房屋经建设单位、监理单位、勘察设计单位、施工单位验收合格。2014年1月15日，长春市公安消防支队出具长公消验字（2014）第0016号建设工程消防验收意见书，意见为被告申报的长春恒大御景1#、2#、3#、5#楼综合评定工程消防验收合格。
2014年10月8日，赵启起诉至一审法院，以泰基公司逾期交付房屋违约为由，请求判令泰基公司自2013年12月1日起至实际交付房屋之日止，按日支付已付房款万分之一的逾期交房违约金（截止至2014年7月31日止应付逾期交房违约金27393.75元），并承担诉讼费用。
泰基公司辩称：赵启的诉讼请求没有事实及法律依据，双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定房屋交付日期是2013年11月30日，该日期双方均知晓，且补充协议约定商品房买卖协议与补充协议不一致的以补充协议为准，补充协议第九条第一款只约定泰基公司提前交付房屋时再有通知的义务，对于泰基公司按时交付房屋是否书面通知没有约定，事实上泰基公司是在合同约定日期组织房主交付房屋，赵启作为买受人对此是明确知晓的，故泰基公司未向赵启发出书面交房通知，不构成违约，泰基公司交付的房屋符合双方合同约定的全部标准，具备建筑消防意见书等证书，具备各种证书，因此赵启在起诉状中提及的泰基公司交付房屋不符合约定是没有依据的，赵启自2013年11月30日到起诉之日以业主身份要求泰基公司委托的物业单位对其房屋进行维修，显然赵启已经占有使用房屋，根据法律规定对于房屋的转移占有视为房屋交付，因此赵启主张泰基公司违约，没有事实和法律依据。
一审法院审理后认为：原、被告于2011年9月17日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、法规的禁止性规定，属合法有效。现原告已按照合同约定交付了全部购房款，被告亦应按照合同约定的期限和条件将房屋交付给原告。按照合同约定，被告应在2013年11月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用。争议房屋虽于2013年11月27日经验收合格，但该商品房取得消防验收时间为2014年1月15日，因此，诉争房屋在2014年1月15日前不具备合同约定的交付条件。故被告应承担自2013年12月1日至2014年1月15日期间的逾期交房违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告长春泰基房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告赵启违约金5185.65元（计算依据为：2013年12月1日至2014年1月15日共计46天，违约金=46天×1127315元×0.0001）。案件受理费485元，由被告长春泰基房地产开发有限公司负担。
宣判后，赵启不服向本院上诉称：1、一审判决认定消防验收合格就符合交房条件且“自动交房”是错误的。根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，被上诉人至少应当履行下列义务：（1）依法获得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《电梯安全检验合格证》、《竣工验收备案证》等文件；（2）商品房质量、配套设施符合法定和约定的交付条件；（3）书面通知上诉人办理房屋交接手续；（4）在办理房屋手续时向上诉人出示前述文件，并由上诉人查验及对房屋质量和配套设施进行验收。一审判决刻意回避双方合同约定和法律规定的交付条件，在被上诉人既不具备交付条件，又不履行通知义务，还未出示任何文件证明的情况下，仅凭一份“消防验收”，便认定诉争房屋符合交付条件，且“自动交房”，显属认定事实错误，严重违反法律规定；2、一审判决认定事实不清，遗漏下列关键事实：（1）被上诉人是否书面通知、何时通知的上诉人办理房屋交付手续；（2）被上诉人何时具备《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；（3）被上诉人是否取得及何时取得的《竣工验收备案证》、《电梯安全检验合格证》、《住宅工程质量分户验收表》等文件；（4）诉争房屋基础设施、公共设施是否达到及何时达到使用条件等；3、一审判决选择性适用法律，严重违法。被上诉人未能举证证明本案诉争房屋于2013年11月30日或2014年1月15日具备交房条件，更未能举证证实其已依约、依法向上诉人发出书面通知，根据《证据规则》第二条规定，被上诉人应当依法承担举证不能的不利后果，承担逾期交房的违约责任。但一审法院无视上述法律规定，无视建筑法、合同法、商品房销售管理办法的强制性规定，径行认定2014年1月15日房屋即具备交付条件，当属严重违法。请求撤销一审判决，发回重审或依法改判被上诉人自2013年12月1日起至实际交房之日止，按日向上诉人支付已付购房款万分之一的逾期交房违约金，并承担诉讼费用。
泰基公司二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：
1、据涉案房屋的《建设工程竣工验收备案证》记载，案涉房屋的竣工时间为2014年4月16日。
2、2014年1月9日，赵启等购房人委托王晓波、李正平等六人作为案涉房屋的全体业主代表就质量及交房等问题与泰基公司进行过商谈。2014年1月16日，业主代表与泰基公司谈判过程中认可曾接到过泰基公司交房的电话通知。
本院认为：1.《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”泰基公司虽然向一审法院提供了案涉房屋的《工程竣工验收报告》，并且该验收报告上记载的竣工日期为2013年11月27日，但据泰基公司向行政机关备案的案涉房屋《建设工程竣工验收备案证》证实，案涉房屋于2014年4月16日方才竣工，故应当认定涉案房屋竣工验收合格具备交付使用条件的时间为2014年4月16日，即具有公示效力的《建设工程竣工验收备案证》上记载的竣工时间。原审以2014年1月15日的消防验收时间确定涉案房屋具备交付使用条件不当，应予纠正；2.依照双方签订的《商品房买卖合同》约定，泰基公司应于2013年11月30日前将竣工验收合格的商品房交付买受人使用，逾期应承担违约责任。泰基公司虽然曾于2014年1月份通知过赵启接收房屋，但因此时案涉房屋并未竣工验收合格，不具备交付使用条件，赵启有权拒绝接收。然而，涉案房屋在2014年4月16日经竣工验收合格具备交付使用条件后，赵启应接收房屋，故泰基公司承担逾期交房违约责任的时点应截止至其竣工验收合格的2014年4月16日，逾期交房违约金的金额为15444元（1127315元×0.0001×137天）。赵启在2014年4月16日房屋具备交付使用条件后拒绝接收对造成的扩大部分损失应自行承担。3、《商品房买卖合同》对逾期交房违约责任已约定违约金，双方应依约履行。赵启虽主张实际损失高于违约金，但并未明确要求予以调整，且房屋没有实际交付并出租，房屋出租的市场行为亦存在不确定性，故赵启主张租金损失本院不予支持。
综上，原审判决对部分案件事实认定错误，适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、变更长春市南关区人民法院（2014）南民初字第1719号民事判决为：被上诉人长春泰基房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付上诉人赵启逾期交房违约金人民币15444元；
二、驳回上诉人赵启其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计1511元，由被上诉人长春泰基房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 李 迪
代理审判员 张新华
二〇一五年七月二十日
书 记 员 周宏伟