辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民一终字第00428号
上诉人（第三人）：中国工商银行股份有限公司丹东分行。负责人：韩基广，行长。
委托代理人：孙奎斌，辽宁中天律师事务所律师。
委托代理人：姜传祥，辽宁中天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘伟，女。
委托代理人：宫兆泽，辽宁兴达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宽甸满族自治县云清玉和建筑工程处。
法定代表人：栾云清，经理。
第三人：林海，男。
上诉人中国工商银行股份有限公司丹东分行与被上诉人刘伟、宽甸满族自治县云清玉和建筑工程处，第三人林海房屋买卖合同纠纷一案，宽甸满族自治县人民法院于2015年9月16日作出（2015）宽民一初字第02470号民事判决。中国工商银行股份有限公司丹东分行对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人中国工商银行股份有限公司丹东分行（以下简称丹东工行）的委托代理人孙奎斌，被上诉人刘伟及其委托代理人宫兆泽，被上诉人宽甸满族自治县云清玉和建筑工程处（以下简称云清玉和工程处）的法定代表人栾云清到庭参加诉讼。第三人林海经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
刘伟（原审原告）在一审诉称，我与被告于2001年8月31日签订一份商品房买卖合同，约定被告将尚在建设之中的ＸＸ室楼房出售给我，面积81.27平方米，价款为64000元。合同签订后我交付了全部房款。当年年底该工程竣工，被告即交付楼房，我随即进行装修并入住至今。当我在2008年想要办理房屋所有权证时发现该房屋已经被第三人林海办理了抵押贷款备案登记，导致我购买的房屋不能办理所有权证。我与被告签订的合同在先，且我占有使用涉案房屋至今，第三人林海抵押贷款登记在后。故请求法院判令我与被告签订的房屋买卖合同有效，被告协助我办理房屋所有权登记。
云清玉和工程处（原审被告）在一审辩称，我与原告是在2001年8月31日签订的预售房屋买卖合同，我是把房屋卖给了原告。我要求原告给我补偿万八千元。
第三人林海述称，涉案房屋我购买后在第三人丹东工行办理了按揭贷款。嗣后，我还了10000多元贷款，后来发现这个房屋由原告装修入住，所以这个房屋我就放弃了，银行的贷款我也不敢再还了。原告已经装修入住了，我认可他们之间的买卖关系成立。
第三人丹东工行述称，2002年5月10日，被告云清玉和工程处与第三人林海签订了商品房买卖合同，约定第三人林海购买涉案房屋并交纳了购房首付款41270元。同日，我行与被告及第三人林海签订个人购房借款合同，第三人林海向我行借款40000元并将涉案房屋抵押给我行，被告云清玉和工程处为第三人林海提供连带保证责任。2002年4月8日，宽甸满族自治县人民政府向我行颁发了涉案房屋的他项权利证书。2002年5月21日，我行按约将第三人林海的40000元借款一次性划入被告云清玉和工程处开立的账户。2002年8月15日，宽甸满族自治县公证处对该个人购房借款合同予以公证。2008年10月31日，丹东仲裁委员会作出丹仲裁字（2008）第57号裁决，裁决我行对涉案房屋享有优先受偿权。因此，我行对涉案房屋依法享有抵押权，具有绝对的排他效力，我行的抵押权至今没有消灭。原告请求协助办理所有权登记属于法律上履行不能，依法应当驳回其诉讼请求。如果原告同意代第三人林海偿还欠我行的全部借款，我行同意协助原告办理房屋产权登记。
一审法院经审理查明，2001年3月，被告云清玉和工程处在宽甸镇开发建设ＸＸ小区。2001年8月31日，原告刘伟与被告云清玉和工程处签订一份商品房买卖合同，约定原告购买XX室，建筑面积81.27平方米，房屋总价款为64000元……。合同签订当日，原告向被告云清玉和工程处交纳了64000元的购房款，被告给原告出具一枚专用收款收据，该收据上注明“购买住宅楼（2号楼305房）”。2001年11月，原告接收涉案房屋并开始装修，随后入住涉案房屋至今。
2002年5月10日，第三人林海与被告云清玉和工程处签订一份商品房买卖合同，约定第三人林海购买ＸＸ室，建筑面积81.27平方米，房屋总价款为81270元……。同日，第三人林海以涉案房屋作为抵押物办理了抵押登记，并与第三人丹东工行签订一份《个人购房借款合同》。2002年8月15日，该个人购房借款合同经宽甸满族自治县公证处予以公证。嗣后，第三人丹东工行将贷款发放给被告云清玉和工程处。该《个人购房借款合同》签订后，第三人林海向第三人丹东工行给付了部分借款。后因第三人林海未按期偿还贷款，第三人丹东工行向丹东市仲裁委申请仲裁。2008年10月31日，丹东仲裁委员会对第三人林海与第三人丹东工行之间签订的《个人购房借款合同》作出裁决，裁决解除第三人丹东工行与第三人林海签订的《个人购房借款合同》；第三人林海于裁决书作出之日起五日内偿还第三人丹东工行借款本金30000.1元，逾期利息6986.54元，并对上述本金从2008年4月22日起至实际给付之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率支付利息；被告云清玉和工程处承担连带保证责任；第三人丹东工行对第三人林海抵押的房屋享有优先受偿权。
2001年9月13日，被告XX小区取得涉案房屋的预售许可证明。
一审法院审理认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告刘伟与被告云清玉和工程处签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，原告支付涉案房屋的全部价款，并占有使用涉案房屋至今，该合同合法有效。原告的诉讼请求理由正当，予以支持。关于第三人丹东工行述称一节，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，建筑工程承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，而建筑工程承包人的工程价款受偿权又优先于抵押权和其他债权人，故第三人丹东工行享有的抵押权亦不得对抗原告的买受权。同时，第三人林海与被告云清玉和工程处签订商品房买卖合同是在原告刘伟与被告签订的合同之后，涉案房屋亦是由原告实际占有使用的，庭审时各方当事人对此均无异议。综上，对于第三人丹东工行的述称，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、原告刘伟与被告宽甸满族自治县云清玉和建筑工程处于2001年8月31日签订的商品房买卖合同有效；二、被告宽甸满族自治县云清玉和建筑工程处于本判决发生法律效力后十日内协助原告刘伟办理房屋所有权登记（ＸＸ室，面积81.27㎡）。案件受理费1500元，由被告宽甸满族自治县云清玉和建筑工程处负担。
上诉人丹东工行不服一审判决，请求撤销原判第二项，改判驳回刘伟要求云清玉和工程处协助其办理房屋所有权登记手续的诉讼请求。理由：原判对司法解释扩大解释，适用法律错误；本案属于一房二卖房屋纠纷，要分别根据登记公示、占有、价款交付及合同成立的时间等确定房屋所有权归属；抵押期间，不能发生抵押物的物权变动。
被上诉人刘伟辩称，1、上诉人所谓的抵押权并不具有绝对的排他性效力，因为刘伟于2001年8月31日与云清玉和工程处签订涉案房屋买卖合同。2001年11月当涉案工程竣工后，工程处将涉案房屋交付给刘伟，刘伟接房后进行了装修，随后入住至今。而林海与云清玉和工程处是在2002年5月10日才签订涉案房屋所谓买卖合同，上诉人在2002年5月21日才开始进行登记公示，进行所谓的抵押，宽甸满族自治县政府是2002年4月8日颁发他项权证，从时间节点看，刘伟签订涉案房屋买卖合同早于上诉人设定抵押近10个月，而且刘伟与云清玉和工程处签订涉案房屋买卖合同后，刘伟交付了全部价款，除此外，与其他买主共同格外承担了该小区的供电设施费用。在一审时已提交相关证据。因此，上诉人主张的涉案房屋的抵押权不仅仅根据是否登记公示，而且还应当根据占有的情况、价款的交付情况及合同签订时间，综合以上进行评判。上诉人要求涉案房屋进行房屋所有权转移过户并不构成法律上的履行不能。上诉人提到2008年10月31日涉案房屋进行所谓裁决书，对刘伟不发生法律效力，刘伟当时是涉案房屋实际购买人，并没有作为第三人参与诉讼；2、物权法是2007年10月1日施行，刘伟是在2001年签订的涉案房屋买卖合同，根据法不溯及既往，物权法相关条款规定的效力不及于本案。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
被上诉人云清玉和工程处辩称，上诉人上诉理由不真实，我没有看到也没有收到仲裁裁决书；银行放贷的钱我也没收到。上诉人应承担一切责任。工程处与刘伟签订的协议是2001年8月31日，主体完工后就进行过户了。水、电、气联网的费用是刘伟自己交纳的，上诉人在2002年4月份才放贷款，相差近一年，而且上诉人放款给谁我不清楚，钱的去向我也不清楚。我认为云清玉和工程处与刘伟签订的协议是真实的。
第三人林海二审没有述称意见。
二审中，各方当事人均未提供新证据。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，被上诉人刘伟与被上诉人云清玉和工程处签订商品房买卖合同的时间为2001年8月31日，全部交纳房屋价款后，于同年11月装修后入住至今。而第三人林海与云清玉和工程处签订的商品房买卖合同的时间为2002年5月10日。从合同签订时间看，刘伟的买卖合同要早于林海，且林海也从未实际占有使用涉案房屋。据此，刘伟与云清玉和工程处的商品房买卖合同完全实际履行，应认定为成立有效。由于上诉人是基于其与林海之间的购房借款合同而取得涉案房屋抵押权。而抵押权作为担保物权，其权利属性应依附于主合同债权。本案中，由于云清玉和工程处将涉案房屋分别与刘伟和林海签订了两份买卖合同，而林海本人亦认可刘伟的房屋买卖关系成立。不论从合同签订时间还是实际占有情况，及买受人的真实购房意思表示看，林海签订的商品房买卖合同已无法实际履行。故基于保障林海的借款合同顺利履行而设定的涉案房屋抵押权现已不能实现。因此，原审判令云清玉和工程处协助刘伟办理房屋所有权登记，并无不当。上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1500元，由上诉人中国工商银行股份有限公司丹东分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 时 磊
代理审判员 王 蕾
代理审判员 房春堂
二〇一五年十二月二日
书 记 员 王晓宇