宜昌市三峡坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0591民初920号
原告（反诉被告）：潘国萍，男，汉族，1973年6月17日出生，住湖北省宜昌市西陵区。
委托诉讼代理人：肖军，湖北真原律师事务所律师。（特别授权）
被告（反诉原告）：宜昌市同德医药零售连锁有限公司深圳路连锁店，住所地宜昌高新区深圳二路12-1号，统一社会信用代码91420500879168735N。
负责人：余铨，该连锁店经理。
委托诉讼代理人：刘威，湖北西陵律师事务所律师。（特别授权）
第三人：周四清，男，汉族，1964年11月30日出生，住宜昌市伍家岗区。
原告潘国萍与被告宜昌市同德医药零售连锁有限公司深圳路连锁店（以下简称同德药店）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2017年10月25日立案后，被告同德药店提出反诉，并申请追加周四清为本案第三人，本院予以准许。2017年12月19日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘国萍及其委托诉讼代理人肖军，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人刘威、第三人周四清到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告潘国萍向本院提出诉讼请求：1.被告同德药店立即支付原告租金78000元；2.被告承担诉讼费用。
事实和理由：2015年2月1日，原告从房屋所有权人徐燕、郑卫处承租了宜昌市开发区深圳二路12-1号一楼门面，租期为2015年2月1日至2022年8月1日，租金为30万元。经房屋所有权人同意，同年7月1日，原告与被告的代理人谢春桥签订租赁协议，约定将该门面的剩余租期使用权转让给被告，被告每年支付租金78000元，支付时间为每年的6月之前。被告已收到原告支付的截至2017年6月30日前的租金15.6万元。依合同约定，被告应于2017年6月支付次年租金，但被告至今尚未支付，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告同德药店辩称：原告在2016年8月14日后即无出租权，原、被告的租赁合同应于当日终止，现被告已与第三人周四清签订了新的租赁合同，并已向周四清支付了2017年1月至12月的租金，不应再向原告支付租金，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人周四清述称：徐燕将案涉房屋出租给余万珍，合同到期日为2016年8月14日，因徐燕欠周四清借款，周四清与徐燕在2014年8月签订房屋租赁协议，约定徐燕将该房屋到期后的租金收益转移给周四清享有，徐燕并未告知其将房屋又出租给了潘国萍。
反诉原告同德药店向本院提出诉讼请求：1.确认其与反诉被告潘国萍2015年7月1日签订的《房屋租赁协议》于2016年8月14终止；2.潘国萍返还同德药店已支付的2016年8月15日至2017年6月30日的租金74750元及租房押金7000元。
事实与理由：同德药店向潘国萍支付了到2017年6月30日期间的租金，但同德药店在承租期间，第三人周四清告知其享有案涉房屋20年的经营权，要求与其签订租赁合同，否则收回该房屋，同德药店多次请求潘国萍解决上述问题未果。2016年8月，同德药店从周四清处得知，潘国萍从承租人余万珍处承租案涉房屋，余万珍租赁合同到期日为2016年8月14日。2016年8月14日，同德药店经潘国萍确认周四清对房屋的经营权后，与周四清签订了《房屋租赁合同》，继续承租房屋至今。潘国萍对案涉房屋的租赁权已到期，应将已收取的已过租赁权期限的房屋租金和押金退还。
反诉被告潘国萍辩称：其并未确认过周四清对案涉房屋享有经营权，潘国萍与同德药店租赁合同合法有效，案涉房屋也是潘国萍实际占有后交付给同德药店，租赁合同已实际履行，同德药店在与潘国萍既无约定又无法定解除合同的情形下，又另行与周四清签订租赁合同并支付租金给周四清的行为与潘国萍没有关系，其后果由同德药店自行承担，同德药店现依然在使用租赁房屋，应按约交付租金，请求驳回同德药店的反诉请求。
第三人周四清述称：对已收取同德药店的租金无异议。
经审理查明，2014年5月12日，案外人余万珍与房屋所有权人徐燕、郑卫签订《房屋租赁协议》，约定将位于宜昌市开发区深圳二路12—1号一楼总面积86平方米的门面出租给余万珍使用，租期从2014年8月15日至2016年8月14日，租金13万元，押金7000元。2015年2月1日，原告（反诉被告）潘国萍与徐燕、郑卫签订《房屋租赁协议》，约定将上述门面出租给潘国萍使用，租期从2015年2月1日至2022年8月1日，租金30万元，押金7000元；潘国萍可转让、转租。2015年2月1日、2月4日，潘国萍支付徐燕、郑卫租金194380元，并支付余万珍押金7000元，还将徐燕已收取余万珍的租金予以退还。2015年7月1日，潘国萍与被告（反诉原告）同德药店签订《房屋租赁协议》，约定将案涉房屋出租给同德药店，租期从2015年7月1日至2022年8月1日，租金每年78000元，押金7000元，需提前一个月支付下一年房租。同日，同德药店支付潘国萍押金7000元和租金78000元（2015年7月1日至2016年6月30日），2016年6月7日支付潘国萍租金78000元（2016年7月1日至2017年6月30日）。
同时查明，2014年8月27日，第三人周四清与徐燕签订《房屋租赁协议》，约定“甲方（徐燕）现有深圳二路12—1号一楼门面，现分别租与（1）110平方，关文飞，到期时间：2015年11月18日；（2）86平方，余万珍，到期时间：2016年8月14日；（3）30平方，潘国琼，到期时间：2017年12月15日。3家到期后租赁权交与乙方（周四清）。”并约定将上述门面均出租给周四清使用，案涉房屋的租期从2016年8月14日至2036年8月13日，租金为80元/平方米；并备注“甲方在乙方承租20年内还清乙方借款，乙方将该门面归还甲方”。2015年1月13日，徐燕、郑卫因与周四清的借款合同纠纷被宜昌市中级人民法院强制执行，徐燕在法院执行庭陈述：2010年3月份和周四清签订了将房屋出租给周四清的协议，后面又签了几个协议，“周四清把房屋转租委托给我，只要超过20元/平方米的租金都归他，所以后面出租合同是以我的名义和外人签的，但其实是周四清在收益”。
另查明，同德药店据周四清所提交的上述材料，2016年8月14日与周四清签订了《房屋租赁合同》，约定周四清将案涉房屋出租给同德药店，租期从2016年8月14日至2036年8月13日，前三年租金每月6500元。同德药店已支付周四清至2017年12月31日前的租金78000元。现案涉房屋仍由同德药店租赁使用。
上述事实，有以下经庭审举证、质证、本院予以认定的证据证实：《房屋租赁协议》、房屋所有权证、徐燕、郑卫身份证复印件、收条、收据、中国建设银行客户交易明细清单、转账凭证、《房屋租赁合同》、网上银行电子回单、《执行裁定书》、执行询问笔录、《委托经营协议》和当事人陈述。
本院认为，2014年8月27日，案涉房屋所有权人徐燕与第三人周四清签订的《房屋租赁协议》，约定待案涉房屋2016年8月14日租赁期限到期后，将此后的租赁权交与周四清承租20年，根据该协议，周四清的租赁权应从2016年8月14日后享有。2015年2月1日，原告（反诉被告）潘国萍与徐燕、郑卫签订《房屋租赁协议》，约定从该日起享有20年租赁权，潘国萍的租赁权应从2015年2月1日起享有。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。鉴于潘国萍取得租赁权在先，且徐燕已将房屋交付给潘国萍占有使用，潘国萍也支付了租金对价，案涉房屋的承租人应为潘国萍。周四清和徐燕之间的租赁合同与潘国萍和徐燕之间的租赁合同，性质上均属债权合同，不具有优先效力，在潘国萍与徐燕的合同已实际履行的情况下，周四清的租赁合同已无标的可供实际履行，周四清可另行向徐燕主张合同违约责任。潘国萍取得房屋租赁权后，与同德药店签订《房屋租赁协议》，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。同德药店在周四清主张权利后与其签订租赁合同，并向周四清支付租金，系其对自己权利的处分，但不能对抗其应向潘国萍承担的合同义务，同德药店关于其与周四清签订租赁合同是经潘国萍确认的陈述，潘国萍予以否认，且无相关证据予以证实，本院不予采信。同德药店现依然承租案涉房屋，并不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，同德药店应按约支付潘国萍租金78000元。同德药店反诉请求终止与潘国萍的租赁合同，但并无约定或法定终止合同事由，该请求无事实和法律依据，本院不予支持，其基于合同终止而产生的返还租金和押金的请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告宜昌市同德医药零售连锁有限公司深圳路连锁店在本判决生效后十日内支付原告潘国萍租金78000元。
二、驳回反诉原告宜昌市同德医药零售连锁有限公司深圳路连锁店的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费875元（原告已预缴），反诉案件受理费922元（反诉原告已预缴），共计1797元，由宜昌市同德医药零售连锁有限公司深圳路连锁店负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 许 静
二〇一七年十二月十九日
书记员 陶文淦