江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）太民初字第0568号
原告上海中原物业代理有限公司。
法定代表人唐政栋，董事长。
委托代理人周佳佳。
委托代理人周洪恩。
被告太仓康来特房地产开发有限公司。
法定代表人詹少泉，总经理。
委托代理人高建刚。
委托代理人周青。
原告上海中原物业代理有限公司（以下简称中原公司）诉被告太仓康来特房地产开发有限公司（以下简称康来特公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2013年6月28日立案受理后，依法由审判员曹柏鹏于2013年7月17日、2013年8月15日适用简易程序公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2013年11月18日公开开庭进行了审理。原告中原公司的委托代理人周佳佳、周洪恩，被告康来特公司的委托代理人高建刚、周青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中原公司诉称：2010年3月15日，被告委托原告独家代理销售太仓市港区管委会正南面的“康来特大厦�城市之星”项目，并签署《太仓市“康来特大厦”项目销售策划与代理合同》及两份补充协议。代理期限内，原告共代理销售成功118套房屋，按代理合同及补充协议的约定，被告应支付原告佣金3180204.68元，但被告仅支付1880510.76元，其余1299693.92元未支付。现请求法院判令被告支付佣金1299693.92元，并支付该款自2012年6月15日起至实际支付之日止按每日万分之一计算的滞纳金。
被告康来特公司辩称：1、双方之间的合同于2010年3月15日在太仓郑和国际酒店签订，委托代理期限为12个月，从2010年3月15日起至2011年3月14日止。双方约定了结算佣金的比例和条件。其中，结算佣金的比例是：乙方销售套数小于本项目可销售套数的80%时，按成交额的4%收取代理服务费；大于本项目可销售套数的80%时，按成交额的5%收取代理服务费。结算佣金的条件是以承买方签订预售许可合同或出售�同或类似合同，并支付了该户的全部房款。2、为了更加明确结算佣金的条件，双方于2010年5月10日签订补充协议，结算佣金的条件是以承买方签订预售许可合同或出售合同或类似合同，并将首期房款支付到甲方指定账户，则视为乙方完成本合同约定的代理事项，乙方有权按实际到账金额的原合同约定佣金点数收取佣金。3、2010年10月7日，双方签订补充协议，变更了被告方销售负责人，并约定原告销售90%以上的佣金为5%，低于90%的佣金是4%。4、原告起诉要求结算118套房屋代理佣金，被告按照合同和补充协议约定的比例和结算条件，全部支付给原告，金额为1880510.76元，不存在未支付部分。5、因国家限购、限贷原因，已付首付款的客户无法办理房屋贷款，进而申请退房。被告已为25户购房户办理了退房、退款手续，对该部分佣金和奖励合计700993.92元，被告保留追索的权利�综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年3月15日，原告中原公司与被告康来特公司签订以被告为被代理人（甲方）、原告为代理人（乙方）的《太仓“康来特大厦”项目销售策划与代理合同》一份，由甲方委托乙方独家全程策划代理销售位于江苏省太仓市港区管委会正南面的“康来特大厦·城市之星”商品房。合同第一条约定：1、本合同为独家代理合同，即甲方承诺在本合同约定的履行期限内，由乙方独家代理销售甲方该物业，甲方不得委托乙方以外的任何第三方销售（甲方内部认购客户除外，此部分销售套数不超过5%，计入销售业绩中，但不结算佣金），否则视为乙方成功代理，甲方应按照本合同约定支付乙方代理销售佣金。2、乙方及其关联单位（如上海宝原物业顾问有限公司）等，在履行本合同的过程中，应谨慎、勤勉地尽其所能，为甲方谋取最大的市场效益和经济效益，并以此作为订立本合同的诚信表示，甲方以全面履行本合同约定的甲方之义务为对应。第二条约定：甲方委托乙方代理该项目销售物业，建筑面积约为22000平方米（约280套，具体面积以预售许可证为准），委托代理期限自本合同签订之日起12个月止。第四条关于甲方的职责约定：……3、甲方负责提供财务出纳、售后服务等人员配合相应的销售工作，上述人员的工资由甲方承担，并按双方商定的工作程序进行统一管理。4、甲方指定李卫星作为代表甲方行事的工作协调人，负责对乙方提出的需由甲方确认的各项事宜进行审核、签字确认；在本合同的履行期限内，甲方发生与该物业销售有关的事宜的变动，应由该工作协调人及时向乙方进行传达和通报，该工作协调人的确定与变更，甲方均应及时书面通知乙方。5、在本合同的履行期限内，所有与承买方签订的任何合同均由甲方最终审核、签字、盖章，并由甲方享有和承担出售方的一切权利和义务。6、甲方负责收取由承买方支付的所有款项，并由甲方出具相应合法、有效的收款凭证。第五条关于乙方的职责约定：1、乙方应确保该物业的销售成交均价不得低于11500元／平方米（甲方内部认购部分扣除后计算），且50套单元做到5成首付，后续物业根据甲方与银行协调确定的首付成数执行销售。2、乙方应落实该物业销售所必须的策划、销售、客服人员并委派一名经验丰富、执行能力强的销售经理常驻售楼现场，行使现场销售管理职责等以保证销售任务的全面完成。3、乙方指定储悦作为代表乙方行事的工作协调人，负责对甲方提出的需由乙方确认的各项事宜进行审核、签字确认（但不涉及如佣金减免、各类费用支出等与财务钱款有关的审核、签字确认。若�确认涉及乙方合同权利的放弃、变更则应加盖乙方公章后方生效）。在本合同履行期限内，乙方发生与该物业销售有关的事宜的变动，应由该工作协调人及时向甲方进行传达和通报。该工作协调人在未完成物业销售率的80%时，不得中途变更，但因客观原因离职除外……第八条关于代理佣金费用及支付方式约定：1、对于该物业售出的每一套单元，甲方均须向乙方支付该单元的代理销售佣金，佣金标准按如下比例执行：开盘之日起三个月内（双方约定开盘日）乙方销售套数小于本项目可销售套数的80%时，销售佣金按成交金额的4%收取代理服务费（其中1%为策划服务费用）；开盘之日起三个月内（双方约定开盘日）乙方销售套数等于或大于本项目可销售套数的80%时，销售佣金按成交金额的5%收取代理服务费（其中2%为策划服务费用），并一次性补足之前的差额代理佣金；�售考核指标（代理成功标志）以客户签订定金合同为准；结算佣金条件以承买方签订预售合同或出售合同或类似合同，并支付了该户全部房款的，可以结算销售代理佣金。2、服务费结算时间为次月10日或之前，支付到乙方指定账户时间为次月15日或之前（若遇法定节假日，则相应顺延至法定节假日终止后），甲方应按本条所述代理费计算方法将全额代理费支付到乙方指定账户。乙方收到甲方支付的代理费后应向甲方出具相应的代理费发票。3、若因甲方原因，承买方未能如期与甲方签订商品房买卖合同等证明买卖关系成立的有效合同，则甲方应按照本合同约定支付给乙方代理费。若因乙方客户原因，未能如期与甲方签订商品房买卖合同等证明买卖关系成立的有效合同，则甲方应将乙方客户已付的定金之50%支付给乙方作为乙方提供代理服务的补偿费（以不超过本条第1�规定之佣金为准）。
2010年5月10日，双方签订补充协议一份，内容为：1、确定开盘日期为2010年4月20日。2、结算佣金条件以承买方签订预售合同或出售合同或类似合同并将首期房款支付到甲方指定账户，则视为乙方完成本合同约定的代理事项，乙方有权按实际到账金额的原合同约定佣金点数收取佣金。
2010年7月15日，储悦向被告发出通知一份，内容为：被告为加大销售力度、鼓励销售，为原告的销售人员制定了2010年5月10日至2010年8月30日相关销售的奖励政策，销售70平方米以下的，每套奖励2万元，销售70平方米以上的，每套奖励4万元。同时，被告要求原告相关销售人员在与被告结算奖励时，购房回款率必须达到40%以上，而且从2010年7月8日以后采取月结方式结算奖励，即每月的15日对上月的奖励进行结算，同时对于已经结算但又退房的奖励据实予以扣除。销售人员领�奖励发生的税费自理，并提供有效正规发票等规定，原告表示同意接受。
2010年10月7日，原、被告又签订补充协议一份，内容为：1、甲方指定的工作协调人由李卫星变更为高建刚。2、甲方委托乙方销售的商品房乙方争取于2010年12月31日前销售达到90%，最晚不得超过2011年3月31日。3、2011年3月31日前，如果乙方销售套数小于本项目销售套数的90%时，乙方销售佣金按成交额的4%收取代理费服务费（其中1%为策划服务费），大于等于90%时，乙方销售佣金按成交额的5%收取代理服务费（其中2%为策划服务费），并一次性补足之前的差额代理服务费。
在代理销售期间，原告代理被告共就118套房屋与买受人签订了商品房买卖合同，部分买受人因不符合办理按揭贷款条件，未能全额支付房款。被告共向原告支付佣金1880510.76元。为促进销售，被告对原告销售人员进行现金奖励，并发放加油卡。合同履行期限届满后，双方终止了委托代理销售合同关系。2012年5月14日，原告向被告发函认为：原、被告合作期间，原告一直积极履行合同，共成功代理销售成功118套物业，按约定被告应支付佣金3180204.68元，实际仅支付1880510.76元，其余佣金1299693.92元仍未支付，要求被告于收到本函后5日内足额支付，且原告保留要求被告支付相应滞纳金的权利。
审理中，对房屋销售、房款支付、佣金支付情况，原告提供了商品房买卖合同、《万美达酒店式公寓成交明细》，被告提供了《销控表》、《佣金结算通知书》、佣金发票、退房手续、以租金抵房款手续。根据当事人就上述证据的举证、质证意见，具体包括以下四种情形：
（一）合同继续履行，且买受人已付清全部房款的。共33套房屋，价款合计22110281元。房屋坐落、价款如下：1、501室，641529元；2、611室，691560元�3、702室，706031元；4、703室，677516元；5、711室，688524元；6、712室，653963元；7、811室，70万元；8、812室，686000元；9、901室，652657元；10、914室，644195元；11、1011室，711756元；12、1012室，663259元；13、1013室，656000元；14、1014室，652540元；15、1101室，664141元；16、1102室，675144元；17、1103室，66万元；18、1114室，655321元；19、1115室，577852元；20、1212室，655560元；21、1214室，641414元；22、1308室，709205元；23、1408室，71万元；24、1415室，579041元；25、1514室，666447元；26、1515室，58万元；27、1604室，74万元；28、1703室，691888元；29、1711室，696517元；30、1712室，676376元；31、1811室，700328元；32、1911室，732817元；33、2014室，672700元。
（二）合同继续履行，买受人支付部分房款，余款以租金抵付的。共53套房屋，总价款34938385元。房屋坐落、价款情况如下：1、413室，646150元；2、414室，635851元；3、415室，56万元；4、502室，658000元；5、504室，721054元；6、511室，633069元；7、601室，645424元；8、603室，674665元；9、614室，641414元；10、615室，571312元；11、713室，639588元；12、801室，632575元；13、802室，680368元；14、808室，68万元；15、813室，657556元；16、814室，646977元；17、902室，683219元；18、915室，563879元；19、1003室，651853元；20、1015室，563879元；21、1112室，652765元；22、1113室，652765元；23、1202室，663259元；24、1203室，663259元；25、1204室，727056元；26、1211室，699516元；27、1301室，649986元；28、1302室，694625元；29、1304室，745538元；30、1314室，644195元；21、1315室，573789元；32、1401室，669349元；33、1402室，680368元；34、1412室，674665元；35、1501室，675024元；36、1502室，680368元；37、1511室，742477元；38、1513室，677516元；39、1601室，664314元；40、1603室，691774元；41、1613室�680026元；42、1615室，596087元；43、1708室，735875元；44、1713室，683219元；45、1715室，578744元；46、1801室，686041元；47、1803室，698002元；48、1812室，686071元；49、1814室，674792元；50、1815室，608474元；51、1901室，668976元；52、1912室，682033元；53、1914室，650604元。
（三）买受人支付部分房款，余款尚未支付，也未解除合同的。共7套房屋，总价款4823927元，已支付房款1811163元，未支付房款3012764元，已结算佣金69782.08元。房屋坐落、价款、已支付房款、已结佣金情况如下：1、908室，总价款695154元，已付285154元，已结佣金11406.16元；2、1001室，总价款665439元，已付262175元，已结佣金10487元；3、1002室，总价款666110元，已付66611元，已结佣金0元；4、1008室，总价款698152元，已付288152元，已结佣金11526.08元；5、1512室，总价款691911元，已付341910元，已结佣金13676.4元；6、1908室，总价款725128元，已付295128元，已结佣金11805.12元；7、1913室，总价款682033元，已付272033元，已结佣金10881.32元。
（四）解除合同的。共25套房屋，总价款17594379元，已支付房款8414379元，未支付房款918万元，已结佣金311993.92元。房屋坐落、价款、已付房款、已结佣金情况如下：1、503室，总价款660407元，已付330407元，已结佣金13216.28元；2、612室，总价款635000元，已付335000元，已结佣金13400元；3、613室，总价款651853元，已付201853元，已结佣金0元；4、701室，总价款653214元，已付333214元，已结佣金13328.56元；5、715室，总价款573789元，已付293789元，已结佣金11751.56元；6、809室，总价款1361600元，已付761600元，已结佣金30464元；7、815室，总价款553226元，已付223226元，已结佣金8929.04元；8、903室，总价款683219元，已付213219元，已结佣金8528.76元；9、1003室，总价款666110元，已付336110元，已结佣金13444.4元；10、1015室，总价款573789元，已付173789元，已结佣金6951.56元；11、1201室，总价款652657元，已付332657元，已结佣金13306.28元；12、1205室，总价款1312678元，已付412678元，已结佣金0元；13、1208室，总价款697338元，已付697338元，已结佣金27893.52元；14、1213室，总价款646150元，已付326150元，已结佣金13046元；15、1311室，总价款720936元，已付220936元，已结佣金8837.44元；16、1312室，总价款663259元，已付203259元，已结佣金8130.36元；17、1602室，总价款703180元，已付353180元，已结佣金14127.2元；18、1614室，总价款669229元，已付339229元，已结佣金13569.16元；19、1701室，总价款683259元，已付343259元，已结佣金13730.36元；20、1702室，总价款706031元，已付286031元，已结佣金11441.24元；21、1714室，总价款672010元，已付342010元，已结佣金13680.4元；22、1802室，总价款686014元，已付276014元，已结佣�11040.56元；23、1915室，总价款603519元，已付603519元，已结佣金24140.76元；24、2015室，总价款581767元，已付241767元，已结佣金9670.68元；25、2111室，总价款584145元，已付234145元，已结佣金9365.8元。对上述房屋，原告明确不再就未付房款主张相应比例佣金，但就已付房款应结算佣金。
审理中，对关于滞纳金（利息）的诉讼请求，原告变更为以欠付佣金为基数，自2013年6月28日起至实际支付之日止按每日万分之一计算。
上述事实，有庭审笔录，原告提供的委托代理销售合同、补充协议、函、商品房买卖合同、成交明细表，被告提供的通知、销控表、退房情况明细表、以租金抵房款明细表等证据予以佐证。
本院认为：原告中原公司与被告康来特公司签订销售代理合同及补充协议，由被告委托原告独家代理销售商品房，双方之间的商品房委托代理销售合同关系依法成立并生效，原、被告均应按约履行各自的义务。委托代理销售期限结束后，被告应当按约向原告支付佣金。由于原告销售套数小于该项目销售套数的90%，根据合同及双方签订的补充协议，销售佣金为成交额的4%。
根据双方于2010年5月10日签订的补充协议，结算佣金的条件是承买方签订预售合同、出售合同或类似合同，并将首期房款支付到被告指定账户，则视为原告完成本合同约定的代理事项，原告有权按照实际到账金额的约定佣金点数收取佣金。据此，对合同继续履行，且买受人已付清全部房款的情形，被告应当将相应佣金884411.24元（22110281×4%）结算给原告。对合同继续履行，买受人支付部分房款，余款以租金抵付的情形，鉴于被告通过与买受人进行协商，取得了一定期限的房屋使用权，虽然部分房款以租金抵付，但被告的相应权利已经通过其他形式实现，应视为符合双方�算全部佣金的条件，被告应当将相应佣金1397535.4元（34938385×4%）结算给原告。对买受人支付部分房款，余款尚未支付，也未解除合同的情形，根据双方约定，其中1002室尚不具备结算佣金的条件，其余6套房屋应按实际到账金额的4%结算佣金，为69782.08元；对解除商品房买卖合同的情形，原告同意按照实际到账金额的4%计算，未到账部分不再主张。被告认为因国家限购限贷原因，被告已与买受人解除合同并办理退房、退款手续，不应结算佣金。该25套房屋通过原告的代理行为，被告与买受人签订了合同，按照双方约定原告已代理成功。至于合同签订后因其他原因被告与买受人解除合同，不能成为被告不支付佣金的理由，该25套房屋中613室、1205室未达到结算佣金的条件，其余23套房屋应按实际到账金额的4%结算佣金，为69782.08元。
综上，被告共应向原告支付佣金2663722.64元�实际已支付1880510.76元，余款783211.88元应当支付给原告。对被告关于应当扣除就已解除合同的房屋发放给销售人员的现金奖励、加油卡的意见，因现金奖励、加油卡系发放给销售人员个人而非原告，且原告工作人员于2010年7月15日向被告发出的通知中并未涉及现金奖励与佣金相抵的内容，故被告要求从应支付给原告的佣金中扣除现金奖励、加油卡的意见无相应的事实和法律依据，本院不予采纳。对原告主张的自起诉之日起至实际支付之日止每日按结欠佣金的万分之一计算的滞纳金，实际为欠付佣金的利息损失，计算标准在合理范围内，应予采纳，但应计算至本判决确定履行期限的最后一日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百零五条的规定，判决如下：
被告太仓康来特房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告上海中原物业代理有限公司支付佣金783211.88元，并按每日万分之一标准向原告赔付该款自2013年6月28日起至本判决确定的履行期限最后一日止的利息损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17077元，由原告负担5145元，被告负担11932元。该款原告已预交，被告负担部分，本院不再退还原告，由被告在支付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审�长曹柏鹏
人民陪审员 史慧英
人民陪审员 汪德符
二〇一三年十二月四日
书 记 员 张 燕