上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初14364号
原告周敏，男，1982年7月22日出身，汉族，户籍所在地上海市虹口区昆明路***弄***号***室。
委托代理人汤毅人，上海笑展律师事务所律师。
委托代理人陆钟晖，上海笑展律师事务所律师。
被告施伟芳，女，1974年7月20日出生，汉族，户籍所在地上海市。
委托代理人张吟涛，上海东炬律师事务所律师。
第三人上海银行股份有限公司静安支行，住所地上海市静安区。
负责人孙晓君。
委托代理人丁慧麟，男。
委托代理人陈建勋，男。
第三人肖亚平，男，1990年10月11日出生，汉族，户籍所在地湖北省松滋市。
原告周敏诉被告施伟芳房屋买卖合同纠纷一案。本院于2016年12月19日立案受理后，依法由审判员侯芳独任审判。审理中，原告提出财产保全申请，本院经审查依法予以受理。审理中，原告申请追加上海银行股份有限公司静安支行、肖亚平为本案第三人，本院依法予以准许。因第三人肖亚平下落不明，本院无法用其他方式直接向其送达包括起诉状副本、开庭传票在内的诉讼文书，本院于2017年6月5日依法组成合议庭进行审理，并采取公告方式向其送达上述诉讼文书。本案于2017年8月22日第一次公开开庭进行了审理，原告周敏及其委托代理人汤毅人、被告施伟芳的委托代理人张吟涛、第三人上海银行股份有限公司静安支行的委托代理人丁慧麟、陈建勋到庭参加诉讼。第三人肖亚平经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告周敏诉称：2016年6月24日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告购买被告名下位于上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号房屋，总房价款为人民币(以下币种均为人民币)1,300万元，由于该房屋上存在两项抵押，故原、被告约定原告分别于2016年6月25日及同年6月27日支付房款300万元和394万元，被告应于收到款项之后专款用于涤除抵押，并约定双方应于2016年8月30日前办理房屋产权变更登记手续，若被告未按约定履行，每逾期一日向原告支付总房价款万分之五的违约金，现原告依约向被告支付了相应购房款，但被告并未依约涤除抵押，故原告诉诸法院，请求判令：1、被告配合原告涤除上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号房屋上的抵押(抵押登记号分别为青XXXXXXXXXXXX、青XXXXXXXXXXXX)；2、被告在涤除抵押之后协助原告将上述房屋的产权过户至原告名下；3、被告将该房屋于过户之日腾退并交付原告；4、被告支付原告逾期过户违约金(以1,020万元为本金，按每日万分之五计，自2016年9月1日起计算至该房屋产权变更登记至原告名下之日止);5、本案诉讼费、保全费由被告负担。
被告施伟芳辩称：不同意继续履行合同，因：1、系争房屋未实际交付给原告且原告支付的款项占合同价比例不到一半；2、系争房屋上有两项抵押，继续履行合同困难；3、违约金的标准过高，要求法院予以调整，且违约金应按照原告已付款486万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算。
第三人上海银行股份有限公司静安支行述称：系争房屋上有第三人抵押，第三人有优先受偿权，第三人接受原告代偿贷款，只要原告代偿贷款，第三人愿意配合原告办理系争房屋的涤除抵押。
第三人肖亚平未作述称。
经开庭审理查明，2016年6月21日，原告(作为乙方)、被告(作为甲方)与上海志远房地产经纪有限公司(作为丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方向甲方购买位于本市青浦区高泾路XXX弄XXX号房屋，房价款为1,300万元，付款方式为首期房价款974万元，甲乙双方同意由丙方转付，用于甲方还贷，专款专用，第二期房价款306万元，尾款10万元于办理过户手续之前支付至丙方，丙方收到后于完成交房手续后一个工作日内转付至甲方账户。并约定该合同转让价格包含本次交易甲乙双方所有交易费用，具体付款金额以签订买卖合同为准，送固定装修，其中转让价格包含装修补偿款280万元。
2016年6月24日，原告(作为乙方)与被告(作为甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买本市青浦区高泾路XXX弄XXX号房屋，房价款为1,020万元，合同第六条约定2016年8月30日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)第1条约定若房屋存在抵押，则甲方应于办理产权过户手续前取得结清证明等注销抵押所需的材料，保证房屋不存在纠纷和限制交易情形……在办理权利转移登记前该房地产不得有抵押和查封。第3条约定甲方不出售房屋或甲方违反本合同约定的义务，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。合同附件三付款协议约定：1、定金，签订本合同之前，乙方已支付甲方定金10万元；2、首期房价款300万元(不包括上述定金)暂存居间方处，乙方应于2016年6月25日前支付至居间方，甲方应在2016年6月30日之前办妥注销抵押权手续(抵押权人：肖亚平，登记证明号：XXXXXXXXXXXX)，待上述抵押权注销完成且甲方将《上海市房地产权证》交至居间方保管后当日，乙方会授权居间方以现金本票形式将首期房价款支付至甲方指定账户；3、乙方应于2016年6月27日前支付第二期房价款394万元，双方同意该款项暂存居间方，该笔款项用于甲方还贷，专款专用。2016年7月20日前，甲方应至抵押权人(抵押权人：上海银行股份有限公司静安支行，登记证明号：XXXXXXXXXXXX)处办理还贷手续，并将注销抵押所需材料交至居间方保管，甲乙双方同意并授权居间方提取第二期房价款代为清偿上述债务(若有不足由甲方自行补足)。甲方应于办理产权过户手续前完成注销抵押手续……贷款部分306万元……7、尾款10万元乙方应于双方办理过户手续当日支付甲方，双方同意该款暂存于居间方，待居间方收到后且双方办理完成房屋交接手续、签署房屋房屋交接书后1个工作日内转付给甲方。8、交房，甲、乙双方应于贷款银行放贷后五个工作日内，对该房地产进行验看、清点，办理物业交割手续并结清一切相关费用……该合同并对双方的其他权利义务作出了约定。当日，原告(作为乙方)和被告(作为甲方)签订《补充协议》，约定乙方为购买上述房屋于2016年6月24日与甲方签订《上海市房地产买卖合同》，因该房地产转让合同价格1,020万元未包含房地产附属设施，设备等补偿标的，现经双方确认，达成协议如下：1、甲乙双方确认，本次交易该房地产转让实际成交价格为1,300万元，双方同意补偿标的作价280万元；2、甲乙双方同意，该笔补偿款用于清偿该房屋之抵押借款(抵押权人：上海银行股份有限公司静安支行，登记证明号：XXXXXXXXXXXX)。2016年7月20日前，甲方应至抵押权人处办理还贷手续，并将注销抵押所需材料交至居间方保管，乙方应在约定的还贷日前一个工作日将该笔补偿款280万元支付至居间方，该笔款项专款专用；3、双方确认，甲乙双方在本次交易中所产生的所有的税费、居间服务费等相关费用均包含在购房款内，由甲方支付。该补偿协议并对其他内容进行了约定。签订合同当日，原告支付800万元至上海志远房地产经纪有限公司。
2016年8月5日，被告出具收条，载明“本人收到原告款项486万元，用于还系争房屋的银行贷款”。
又查明，上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号房屋的产权人为被告，该房屋的上海市房地产登记薄显示：系争房屋上尚有两笔抵押权没有注销，分别是：抵押权人为第三人上海银行股份有限公司静安支行，登记证明号：青XXXXXXXXXXXX，债权数额为486万元，债务履行期限自2014年10月28日至2043年10月28日；抵押权人为第三人肖亚平，登记证明号：青XXXXXXXXXXXX，债权数额为250万元，债务履行期限自2016年4月29日至2016年7月28日。系争房屋于2016年12月21日在本案中被本院正式查封，预计结束日期2019年12月20日。
以上事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、补充协议、转账凭证、收条、房地产登记薄等证据以及双方陈述等在案佐证。
审理中，第三人上海银行股份有限公司静安支行表示，截至2017年8月21日，系争房屋上被告剩余贷款余额是467万元左右，利息是38,200元左右。
审理中，原告表示，愿将剩余房屋尾款804万元全部支付至法院，该款项可先用于涤除系争房屋上的抵押权和支付交易期间的税费等。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，原、被告就房屋买卖签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、补充协议是双方真实意思表示，《房地产买卖居间协议》及补充协议中均约定房屋总价为1,300万元，同时双方在庭审中也确认房屋实际价格为1,300万元，本院予以确认。双方为避税，在《上海市房地产买卖合同》中约定房屋总价为1,020万元，违反了相关税收政策，故该条款应属无效，但该条款无效不影响合同其他条款的效力，双方应按总房价款1,300万元履行。
双方均应遵循诚信原则按照合同履行各自的义务，根据本案中双方当事人的陈述及提供的证据，本院确认原告在合同履行过程中全面且及时的履行了自己的义务，并未出现违约行为，故被告以原告房屋未交付及实际付款金额未达一半等为由拒绝履行合同缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告应按照合同约定于过户日之前及时履行向抵押权人偿付债务并涤除抵押的合同义务，现被告未按约履行该义务，显属违约。现原告将剩余房款以代管款的方式支付至本院作为履行合同的保证，故原告要求被告注销系争房屋上的抵押登记并协助过户、交付房屋的诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期过户违约金的诉讼请求，被告主张日万分之五标准过高，要求法院调整，本院认为，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况和预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金计算标准降低至以合同约定的总房价款1,020万元为本金，按照日万分之三为标准计算。第三人肖亚平经本院公告传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条之规定，判决如下：
一、被告施伟芳应于本判决生效之日起十日内与第三人上海银行股份有限公司静安支行、第三人肖亚平结清所欠债务，注销上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号房屋的抵押登记(抵押登记证明号分别为青XXXXXXXXXXXX、青XXXXXXXXXXXX)；
二、被告施伟芳应于上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号房屋的抵押登记均被注销之日起三日内协助原告周敏办理将上述房屋产权登记转移至原告名下的手续(双方交易过程中所产生的税费均由被告施伟芳负担)；
三、被告施伟芳应于产权过户登记之日将系争房屋腾退后交付给原告周敏；
四、被告施伟芳应于本判决生效之日起十日内支付原告周敏逾期过户违约金，以1020万元为基数，按日万分之三为标准，自2016年9月1日起计算至实际过户之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费68,080元，由被告施伟芳负担；保全费5,000元，由被告施伟芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 侯 芳
人民陪审员 沈建芳
人民陪审员 马念慈
二〇一七年十月十二日
书 记 员 徐 娟
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。