天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民二初字第1031号
原告天津市金茂投资发展有限公司，住所地天津市和平区庆善大街与福安大街交口西北侧金茂广场4-1-4701。
法定代表人文飚，该公司董事长。
委托代理人闫晓川，该公司员工。
被告翟丽泉。
第三人天津市金濠物业管理有限公司，住所地天津市和平区郑州道安然里1号201室。
法定代表人龚晋晖，该公司董事长。
委托代理人曹久亮，该公司员工。
原告天津市金茂投资发展有限公司（以下直称“金茂公司”）与被告翟丽泉及第三人天津市金濠物业管理有限公司（以下直称“金濠公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月27日受理后，依法由代理审判员卞志杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金茂公司的委托代理人闫晓川，被告翟丽泉，第三人金濠公司的委托代理人曹久亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金茂公司诉称，被告于2012年9月18日金茂广场小区物业管理公司即第三人及原告签订了《协议书》，约定将金茂广场×号楼北侧院内置货区域及×号楼首层原洗手间共约190平米出租给被告从事便民餐饮经营使用。场地使用费每年13.5万元，垃圾清运管理费3600元、电费1.4元／度，水费7.85元／吨。
自2013年7月1日起至今，被告再未交纳场地使用费、垃圾清运管理费、水费、电费等相关费用。原告多次催告被告交纳欠缴费用，被告均置之不理，原告遂依据约定对被告停止能源供应。
综上所述，被告严重违反协议约定，损害了原告的切身利益，使原告蒙受了巨大的经济损失，被告的违约事实确凿清楚，证据充分，请求法院依法判令：1、解除原、被告及第三人之间签订的协议；2、被告撤出占用的场地；3、被告给付原告自2013年7月1日至2014年11月30日共16个月的场地使用费，每月3750元；4、本案诉讼费用由被告承担。
提交的证据：1、《协议书》；2、告知函、催缴函及邮寄的快递凭证和查询单；3、房地产权证。
被告翟丽泉辩称，不同意原告的诉讼请求。被告租赁的场地因跑冒污水无法使用，致使饭店停业造成巨大损失，但至今一直无法得到赔偿，故被告在没有得到赔偿之前不能搬出租赁场地。未提交证据。
第三人金濠公司述称，同意原告的诉讼请求。未提交证据。
经审理查明，讼争房屋坐落于本市和平区金茂广场4-1-101号房屋的权利人为第三人金茂公司，金茂广场×号楼北侧院内置货区域及×号楼首层洗手间为金茂广场小区的公共设施，第三人金濠公司系为该小区提供物业服务的公司。2012年9月18日，原、被告及第三人签订了《协议书》，约定第三人金濠公司向被告提供金茂广场×号楼北侧院内置货区域及×号楼首层洗手间共约190平方米使用面积的场所（其中有约64.27平方米场所为原告产权所有，原告同意由第三人金濠公司代出租），用于被告从事便民餐饮经营使用。使用期限五年零二个月，自2012年10月1日至2017年11月30日止（其中前二个月作为被告装修准备期，并免收场地使用费及清运管理费）。使用费收费标准：场地使用费每年13.5万元，垃圾清运管理费每年3600元，场地使用按半年收取，垃圾清运管理费按全年收取，先付后用，场地使用费后续费用于半年度期限最后一个月的25日前交纳。原告收取场地使用费的33%（由第三人金濠公司代收后交纳，交纳日期为每半年度期限最后一个月的25日前）。本协议签订日，被告交纳全年垃圾清运管理费3600元，场地使用费78750元（七个月费用）、物品转让费6000元、一次性装修垃圾清运费1650元。违约责任约定，被告逾期交付场地使用费或垃圾清运费超过10天属于违约，第三人金濠公司有权终止本协议收回场地，中止能源供应并禁止被告进场和移出物品，如被告拒绝离场，第三人金濠公司有权追究被告的违约责任，除要求被告补齐拖欠场地使用费外，并按照每年场地使用费总额1%按日收取被告的违约金。被告出现违反协议行为，第三人金濠公司有权要求被告进行赔偿或以经营保证押金相抵偿，如被告拒绝赔偿，第三人金濠公司有权终止本协议，收回场地，中止能源供应。
协议签订后，被告依约交付第三人金濠公司垃圾清运管理费3600元，场地使用费78750元（七个月费用）、物品转让费6000元、一次性装修垃圾清运费1650元。接收租赁场地后，对租赁场地进行了装修改造，将洗手间原门进行了封堵，在内侧墙体上重新开启了两个门，一个门内原为男厕所，改造成厨房使用，一个门内原为女厕所，一部分改造为单间一个，一部分仍卫生间使用，门外为过道，过道对面为第三人金茂公司的房屋做小餐厅使用，置货区域做餐厅和收银区使用，装修改造后整个租赁场地用作经营“轩雨蜀”餐馆。后第三人金濠公司于2012年10月撤场，案外人杭州怡华物业管理有限公司天津和平分公司被选聘为金茂广场小区的物业公司。第三人撤场后将协议约定其权利义务转让给了原告。
2013年1月9日，被告经营的餐馆内卫生间跑冒污水造成餐馆停业近一个月时间，后被告继续经营至2013年6月停业，期间被告曾找到小区现物业即怡华物业要求解决损失赔偿问题未果。原告承接第三人权利义务后，因被告未支付场地使用等相关费用，找到被告与其协商支付场地使用费及撤出租赁场等事宜，被告以其经营的餐厅因跑冒污水无法经营造成损失未得到赔偿为由，拒绝撤出租赁场地及支付场地使用费。原告于2014年11月17日以EMS快递的方式向被告住址邮寄了《告知函》，告知被告第三人将其在协议中的权利义务一并转移给原告，原告有权独立行使协议中约定的权利。同日，原告还向被告邮寄了《催缴函》，向被告催缴场地使用费，但上述函件因拒收被退回。庭审中，本院询问被告拒收原因，被告称确实接到电话要求被告领取快递，但因被告现居住地离原告邮寄的地址远及认为可能是诈骗电话故未领取。现讼争的场地仍由被告占用并自2013年7月开始未再支付场地使用费。
另，在原告起诉的同时，天津市和平区金茂广场小区业主大会作为原告起诉被告翟丽泉及原告、第三人金濠公司，要求判决《协议书》中约定的被告租赁金茂广场×号楼北侧院内置货区域及×号楼首层洗手间的条款无效及要求被告支付场地使用费。
上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述及提交的证据，本院的现场勘验笔录、照片及制作的平面图予以证实，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，原、被告及第三人之间签订的《协议书》，系当事人真实意思表示，但协议约定第三人金濠公司提供给被告租赁的金茂广场×号楼北侧院内置货区域及×号楼首层洗手间，系金茂广场小区的公用设施，应属于业主共有，第三人金濠公司无权处分，故协议中关于租赁上述场地的条款无效，但协议的其他部分不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效。
第三人将自己协议中权利义务一并转让给原告，其转让权利未通知被告，对被告不发生效力。现原告在给被告邮寄的《告知函》被退回后，将《告知函》作为证据当庭提交，被告已知晓，原告可行使第三人在协议中的权利。现被告逾期交付场地使用费等费用构成违约，原告有权依照协议的约定终止协议，况且，被告租赁场地后进行整体了装修改造做餐饮经营使用，因租赁置货区域及洗手间的条款无效，该部分应予以返还，仅存的原告所有的部分场地已无法实现餐饮经营的合同目的，协议亦无继续履行的可能，故原告要求解除协议的诉讼请求，本院予以支持。
因协议解除，被告应将占用的原告所有的房屋腾出交原告收回，故原告要求被告撤出占用场地的诉讼请求，本院亦予以支持。被告抗辩其经营的餐馆因跑冒污水所造成的损失，可依法向侵权人另行主张权利，但作为不腾出租赁场地的抗辩理由不能成立，本院不予采信。
因被告一直占用其租赁的场地，且自2013年7月1日至今未再支付场地使用费，原告要求被告依约支付自2013年7月1日至2014年11月30日共16个月场地使用费的诉讼请求，应予以支持。现原告要求被告按照协议约定的使用费标准支付其所有场地部分的场地使用费，本院认为，因被告租赁的置货区域及洗手间条款无效应将上述部分返还，其剩余的原告所有场地以无法实现餐饮经营的合同目的，且被告自2013年7月以后也未再进行经营，故被告不宜再按照协议约定的标准支付场地使用费欠妥，本院以《和平区2104年住宅房屋指导租金》为依据计算，原告所有房屋所的板块指导租金为月每平方米40元，再考虑到原告房屋没有相关设施的情况，以该租金的80%计算，被告应支付的月使用费为2057元，16个月应支付32912元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第五十一条、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第一百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、原、被告及第三人签订《协议书》的有效部分自本判决生效之日起予以解除；
二、本判决生效后十五日内，被告将占用原告所有的本市和平区金茂广场×号楼北侧院内置货区域及×号×号房屋腾出交原告收回；
三、本判决生效后十五日内，被告支付原告自2013年7月1日至2014年11月30日场地使用费32912元；
四、原告的其他诉讼请求均予以驳回。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费50元，减半收取25元，由被告负担。（本判决生效后十五日内直接给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 卞志杰
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 刘 义
附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定
《中华人民共和国合同法》
第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第五十一条无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同取得处分权的，该合同有效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……