福建省长泰县人民法院民 事 裁 定 书（2015）泰民特字第4号申请人中国建设银行股份有限公司长泰支行，住所地福建省长泰县武安镇龙泉南路61号，组织机构代码：85678263-6。负责人曹丽全，副行长。委托代理人黄捷，男，1988年7月1日出生，汉族，职员，住福建省漳州市芗城区，系申请人公司职工。被申请人林加生，男，1963年6月22日出生，汉族，住福建省长泰县，被申请人林阿珠，女，1965年3月26日出生，汉族，住福建省长泰县，申请人中国建设银行股份有限公司长泰支行（以下简称建行长泰支行）与被申请人林加生、林阿珠实现担保物权一案，本院于2015年11月10日立案受理后，依法组成合议庭，现已审查终结。申请人建行长泰支行称，2010年10月20日，申请人与被申请人林加生、林阿珠签订《个人住房借款合同》，约定自2010年10月20日起至2025年10月20日止，申请人向被申请人林加生发放贷款人民币300000元。合同约定，被申请人提供位于长泰县××将军山庄××楼××房产及其占用范围内的土地使用权作为抵押担保，担保范围包括贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金及贷款人为实现债权而发生的相关费用；借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息或其他应付款项构成违约情形的，贷款人有权行使担保权利；借款逾期之罚息利率为在合同所执行借款利率的水平上上浮50%。合同签订后，申请人与被申请人依约申请抵押登记，长泰县房地产交易管理所于2010年10月25日作出抵押登记。2010年10月25日，申请人依约将贷款人民币300000元一次性划入被申请人指定账户（账户名称：长泰县荣泰房地产开发有限公司；账号：35×××20）。根据该合同约定，借款月利率为4.95‰，还款方式为等额本息委托扣款，每月归还贷款本息金额为人民币2521.86元，委托扣款日为每月20日。借款发生后，被申请人未能依约偿还借款本息。截至2015年11月9日，被申请人结欠本金人民币231681.36元及罚息人民币1200.63元。故请求依法裁定准许对被申请人林加生、林阿珠提供抵押的财产（位于长泰县××将军山庄××楼××房产）采取拍卖、变卖等方式变价，申请人对变价后所得价款在借款本金人民币231681.36元及自2010年10月20日起至实际还款之日止的利息、罚息（罚息利率为在基准利率水平上上浮50%）范围内优先受偿。针对上述申请，申请人向本院提交了《个人住房借款合同》（编号：2010年建漳泰个房借字333号）、个人贷款支付凭证、长泰县商品房按揭登记证明书、房屋抵押登记证明、中国建设银行个人贷款对账单、关于“荣泰花园”门牌号的申请报告、漳州市商品房预售管理系统数据修正申请表、《商品房买卖合同》（合同编号：35062508002200079）等证据证明。本院经审查认为，2010年10月8日，被申请人林加生与长泰县荣泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：35062508002200079），向其购买长泰县××将军山庄××楼××号商品房。2010年10月20日，申请人与作为借款人的被申请人林加生、作为抵押人的被申请人林加生、林阿珠签订《个人住房借款合同》（编号：2010年建漳泰个房借字333号）。两份合同均系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。依据《个人住房借款合同》约定，被申请人林加生向申请人借款人民币300000元，用于购买座落于长泰县××将军山庄××楼××号，并以该房产提供抵押担保；借款期限自2010年10月20日起至2025年10月20日止；月利率为4.95‰，自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；罚息利率为月利率，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%，借款利率按约定调整的，罚息利率根据调整后的借款利率同时进行相应调整；还款方式为委托扣款方式；还款方法采用等额本息还款法；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用等。2010年10月25日，申请人根据《个人住房借款合同》约定，将借款人民币300000元一次性转入被申请人指定的账户（账户名称：长泰县荣泰房地产开发有限公司；帐号：35×××20）。2010年10月25日，长泰县房地产交易与权属登记所对按揭购房进行了登记。2010年11月24日，长泰县××将军山庄××楼××房产更名为长泰县武安镇天长北路92号荣泰花园X幢AXXX号。现申请人作为抵押权人、被申请人林加生作为抵押人已就长泰县武安镇××花园××房产在长泰县房地产交易与权属登记所办理抵押登记。上述房产没有设定其他在先抵押。根据双方签订的《个人住房借款合同》约定，借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项则构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。2015年2月起，被申请人林加生出现逾期还款。截至2015年11月20日，被申请人林加生拖欠到期本金人民币1386.58元，利息及罚息计人民币1200.63元。因被申请人林加生逾期还款已构成违约，申请人有权宣布未到期借款人民币230294.78元立即到期，要求借款人立即清偿全部借款本金人民币231681.36元及利息、罚息，并有权依照合同约定就抵押担保的房产拍卖、变卖所得的价款优先受偿。现申请人要求裁定拍卖、变卖被申请人林加生的抵押财产用于偿还借款本金人民币231681.36元及利息、罚息，符合法律规定，本院予以支持。被申请人林阿珠虽作为抵押人在《个人住房借款合同》中签字，但因长泰县房地产交易与权属登记所只登记有林加生抵押登记情况，故本案中对被申请人林阿珠不作处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百七十二条之规定，裁定如下：准许拍卖、变卖被申请人林加生提供抵押的位于长泰县武安镇××花园××房产，申请人中国建设银行股份有限公司长泰支行在借款本金人民币231681.36元及利息（含罚息）[截至2015年11月20日为人民币1200.63元；自2015年11月21日起，按《个人住房借款合同》（编号：2010年建漳泰个房借字333号）约定，计算至款项还清之日止]范围内优先受偿。本案受理费人民币1598元，由被申请人林加生负担。本裁定为终审裁定。审 判 长  黄丽新审 判 员  张育贤人民陪审员  陈春菊二〇一五年十二月八日书 记 员  吴惠玲附：本案所适用法律条文内容《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。