北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第04119号
原告白伯睿，男，1977年8月20日出生，满族，中国农业银行总行职员。
委托代理人白继昌，男，1946年12月25日出生，北京房地产科学技术研究所退休职工。
委托代理人张锐，北京市中盾律师事务所律师。
被告北京交运通正运输有限责任公司，住所地本市大兴区旧宫镇工业开发区南区甲21号。
法定代表人赵冬生，董事长。
委托代理人金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。
第三人北京红森投资有限公司，住所地本市东城区粉厂胡同57号。
法定代表人韩明，总经理。
委托代理人牛海涛，北京市阳光律师事务所律师。
委托代理人吴昭岐，男，1984年11月25日出生，该公司职员。
第三人北京巨业通房地产经纪有限公司，住所地本市东城区安定门外大街183号S901。
法定代表人张彩凤。
第三人北京聚房房地产经纪有限公司，住所地本市东城区谢家胡同40号1162房间。
法定代表人ＸＸＸ。
第三人王武，男，1970年10月12日出生，汉族，无业。
原告白伯睿诉被告北京交运通正运输有限责任公司（以下简称为交运通正公司）、第三人北京红森投资有限公司（以下简称为红森公司）、第三人北京巨业通房地产经纪有限公司（以下简称巨业通公司）、第三人北京聚房房地产经纪有限公司（以下简称聚房公司）、第三人王武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白伯睿的委托代理人白继昌、张锐，被告交运通正公司的委托代理人金小兵，第三人红森公司的委托代理人牛海涛、吴昭岐到庭参加了诉讼，第三人巨业通公司、第三人称聚房公司、第三人王武经本院合法传唤，未申明理由未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告白伯睿诉称：2007年7月26日，原、被告（第三人红森公司代表被告）签订《集资建房合同》。合同约定，原告购买的房屋位于本市东城区管村×号院悠胜美苑×号，面积64.6平方米，每平方米6000元，共计387600元，2008年12月31日交付，逾期交付被告应按本合同第八条规定，自约定的交付期限之日起至实际交付之日止，按日向原告支付集资款万分之二的违约金。原告按照合同约定交付了定金5万元和首付款83980元，之后原告在2007年至2011年期间又向被告交付购房款523260元，各种杂费54968元，共计662208元，多出合同约定284748元，而被告所开具的发票为397740元。2011年6月25日，被告交付集资住房。按合同约定，被告应支付原告违约金69445元。被告承诺会解决违约金问题，同时以产权登记备案、办证为由，收走原告《集资建房合同》，至今未还，也未予办理产权登记。原告多次找到被告协商违约金赔付事宜，被告一再拖延，未果。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼，请求判决：1、被告返还原告多付房款209500元及利息80871元（自2009年2月1日起至2015年7月29日止，按照人民银行同期贷款率计算）；2、被告向原告支付延迟办理房屋产权证的违约金66979元（以397740元为基数，按照日万分之二的标准，自2013年5月24日起至2015年7月29日止，共计796天）；3、被告向原告支付迟延交付房屋的违约金69445元（以397740元为基数，按照日万分之二的标准，自2009年1月1日起至2011年5月22日止）；4、被告向原告退还税费及代办费54968元及支付利息16563元（税费利息自2009年1月1日起至2015年7月29日止，代办费利息自2011年5月1日起至2015年7月29日止，按照人民银行同期贷款率计算）；5、被告向原告交付房屋所有权证；6、本案诉讼费由被告承担。
被告交运通正公司辩称：原告所述不实。原、被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，被告没有将房屋销售给原告，被告没有实际收取原告的购房款，被告系诉争项目的名义持有人。被告与第三人红森公司是合作建房的协议双方。按照政府部门的规定，购买诉争房屋的主体应为红森公司的职工，而原告不是该单位职工。尽管如此，被告已于2013年为原告办理了诉争房屋的产权证。如果原告将应支付的公共维修基金及被告向房管部门垫付的手续费给付被告，被告同意将产权证给付原告。现被告不同意原告的诉讼请求。
第三人红森公司述称：原告所述不实。第三人与被告系合作建房关系，被告委托第三人对建设的房屋进行销售，第三人代表被告与原告签订了购房合同。根据合同约定，原告需支付681920元的购房款。因第三人是集资建房，其中有部分原单位职工不参加集资购房，此部分职工将其购房资格出售，由原告等人购买，其购房价格比集资价格高。原告不是单位职工，不具有购房资格。当时原告是购买第三人单位职工王洋的资格。原告交纳的购房款中部分已经补偿给了王洋，对此原告明知也表示认可。现原告无权要求第三人返还购房款，故第三人不同意原告的诉讼请求。
第三人巨业通公司未应诉答辩。
第三人聚房公司未应诉答辩。
第三人王武未应诉答辩。
经审理查明：2007年8月28日，被告（甲方）与第三人红森公司（乙方）签订了《集资建房合作协议书》。协议约定，根据政府批准，双方同意合作开发建设本市东城区（原崇文区）永外管村×号院住宅及配套项目。甲方拥有乙方51%的控股权。甲方拥有该土地使用权，乙方以甲方的名义完成项目的申报、验收、施工。甲方出资550万元，乙方以职工集资建房形式负责其他资金投入。项目完成后，甲方获得配套公建楼的全部产权，乙方和所属职工获得住宅楼的各自产权。合同签订后，双方开始履行合同。第三人红森公司向被告提供了包括原告在内84人集资建房人员名单。2007年10月27日，被告委托第三人红森公司与原告签订《集资建房合同》，约定原告参加被告集资建设住宅项目，购买该项目×号楼×单元×层×号房屋，建筑面积64.6平方米，集资单价为每平米6000元，原告应向被告交纳集资款总额为人民币387600元，被告应于2008年12月31日前交付房屋，被告逾期交付上述房屋的，自本合同约定交付的第二日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付集资款万分之二的违约金。此前，原告曾于2007年7月26日向第三人红森公司交付定金5万元。合同签订当日，原告向红森公司交付购房款253620元（其中219640元由红森公司开具证明系原告给付王洋补偿款）。同时，原告向第三人巨业通公司交付税费及办证费16304元。2008年7月20日，原告向第三人红森公司交付购房款20万元。2009年1月7日，原告向第三人巨业通公司交付购房款103620元。此后，被告并未在2008年12月31日向原告交付购买的房屋。2009年9月4日，北京市人民政府住房制度改革办公室对原告的集资建房方案进行批复，同意被告的申请，要求被告严格执行集资建房政策规定，不得以建房名义，超标准为职工谋取利益或者变相进行房地产开发。参加集资建房的职工应当限定在无房和住房未达标职工范围。2011年4月8日，原告与被告再次签订《集资建房合同》，约定原告参加被告集资建设住宅项目，购买该项目×单元×层×号房屋，建筑面积64.44平方米，标准建筑面积内每平米6000元，超标准建筑面积每平米8500元，原告应向被告交纳集资款397740元（2011年1月19日，被告为原告开具购房款发票，金额为397740元），被告应于2011年5月10日前交付房屋，被告逾期交付上述房屋的，自本合同约定交付的第二日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付集资款万分之二的违约金。被告承诺在房屋交付使用后两年内为原告提供诉争房屋的所有权证，如因原告的责任，原告不能在规定期限内取得房屋所有权证的，被告不承担任何赔偿责任；如因被告的责任，被告从约定之第二日起至实际办理完毕权属证书之日止，被告按日向原告支付已付集资款万分之二的违约金。该份合同对双方2007年10月27日所签订的《集资建房合同》进行了相应的补充与变更。当日，原告又向第三人聚房公司交付税费及办理产权交易代理费38664元。2011年5月23日，原告搬入管村×号院×号楼×单元×号房屋居住。后原、被告因原告的购房资格及公共维修基金等因素产生纠纷，被告未将已经办理完毕的诉争房屋的所有权证给付原告（2013年11月3日办理完毕）。原告遂持诉称理由诉至本院。
另查，原告非第三人红森公司单位的内部职工，原告称系通过报纸广告，联系购买的诉争房屋。经本院查询工商档案，第三人巨业通公司、第三人聚房公司均已于2013年12月16日被吊销营业执照。同时，2004年1月，巨业通公司的法定代表人变更为第三人王武。此后，法定代表人变更为张彩凤。2007年3月，王武成为聚房公司的股东之一，法定代表人为刘佳。2012年5月，王武、刘佳将公司股权转让给案外人ＸＸＸ，该公司法定代表人同时变更为ＸＸＸ。此前，第三人红森公司曾于2007年7月7日委托第三人巨业通公司进行该项目房屋的销售，后又于2007年7月13日变更委托第三人王武进行销售。2011年4月26日，被告委托第三人王武对悠胜美苑项目办理交房手续（办理该项目购房人的银行按揭贷款审批和房款缴存、代缴相关税费、房产买卖交易过户及房屋交接、代办房屋所有权证等相关工作事宜）。同年7月29日，被告撤销了对王武的委托代理关系。诉讼中，原告提供书证一份，内容为“尊敬的二号楼业主：非常感谢广大业主长期以来对我们工作的理解和支持，现二号楼已经交付业主使用，为了更好的为广大业主提供服务，现我公司委托王武同志为我单位的代理人，全权办理房屋交接等相关手续，请各位业主全力予以配合。谢谢各位！另由北京聚房房地产经纪有限公司开具税款收据。”庭审中，被告对书证中的“谢谢各位！另由北京聚房房地产经纪有限公司开具税款收据。”这段话提出异议，被告表示其在为王武出具的该份书证中并无该段文字，被告在案外人金江起诉被告房屋买卖合同纠纷一案中申请对该段文字与书证中其他文字是否为同一台打印机形成进行鉴定。2015年12月17日，本院委托北京京安拓普文书司法鉴定中心进行鉴定。2015年12月23日，北京京安拓普文书司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为该段文字与书证中其他文字不是同一台打印机形成。对此，原告称该份书证系其从售楼处领取，书证盖有被告的公章，而且相关款项均在售楼处交付，其无法分辨售楼处的工作人员是被告的人员还是第三人的人员。被告及第三人红森公司均表示从未委托过第三人聚房公司从事诉争开发项目的销售工作。同时，被告表示其委托王武的日期为2011年4月26日，而第三人聚房公司收取原告的税费及办理产权交易代理费的日期为2011年4月8日。第三人红森公司表示，其在与巨业通公司的《合作协议书》中约定，巨业通公司不得代替红森公司收取客户的购房款，现巨业通公司收取原告的税费及代办费系巨业通公司和王武的个人行为，此与红森公司无关。
再查，被告已于2013年11月3日将诉争房屋的所有权证办理完毕。诉讼中，被告表示因原告的购买资格问题（被告非第三人红森公司单位的内部职工），不符合有关政策规定，以及原告不交纳公共维修基金、印花税及房屋登记费等因素双方产生纠纷，故被告未将诉争房屋的所有权证给付原告。被告曾于2014年6月起诉至本院，要求确认案外人金江与被告双方签订的《集资建房合同》无效。本院经审理，依法驳回了原告的诉讼请求。经询，原告表示其已经交纳了印花税（5元）及房屋登记费（40元），现不同意向被告交付公共维修基金（12888元）。同时，被告亦未向房管部门交纳其它税费。
上述事实，有原、被告的陈述，《集资建房合同》，《集资建房合作协议书》，收据，证明，缴存书，《合作协议书》，产权证，委托书，《合作协议书》，《司法鉴定意见书》，民事判决书和庭审笔录等在案佐证。
本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人巨业通公司、聚房公司、王武经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据已查明的事实，原、被告双方签订的《集资建房合同》系双方的真实意思表示，且已经人民法院确认为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原、被告双方在2011年4月8日签订的第二份《集资建房合同》中约定，原告应向被告交纳集资款397740元。在实际履行合同过程中，原告总共交纳购房款607240元。现原告要求被告退还多收取的购房款209500元及利息80871元。应当指出，原告并非第三人红森公司的职工，其在购买诉争房屋的过程中，交纳超出合同约定款项的金额，亦是双方合意的结果，故原告在办理诉争房屋的入住手续后要求退还合同以外的购房款及利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告支付延迟办理房屋产权证违约金66979元的诉讼请求，双方在合同中约定被告应在交付房屋使用后两年内为原告提供诉争房屋的所有权证，现原告主张的期限自交付房屋两年后的第二日起（2013年5月24日）至2015年7月29日止。应当指出，双方在合同中约定如因被告的责任，被告从约定之第二日起至实际办理完毕权属证书之日止，被告按日向原告支付已付集资款万分之二的违约金。经询，被告于2013年11月3日将包括诉争房屋在内的所有权证办理完毕。故依据合同约定，被告应向原告支付2013年5月24日至2013年11月3日期间的违约金（共计164天）。关于原告要求被告支付迟延交房违约金69445元的诉讼请求，现原告主张的期限自2009年1月1日起（2007年10月27日双方签订的合同，约定2008年12月31日交付房屋）至2011年5月9日止（共计860天）。应当指出，原、被告双方于2011年4月8日再次签订《集资建房合同》，在该份合同中双方约定被告应于2011年5月10日前交付房屋。由此可见，原、被告双方就交付房屋一节已经进行了重新约定。被告于2011年5月23日向原告交付了诉争房屋，迟于合同约定，故被告应向原告支付2011年5月11日至2011年5月23日期间的违约金（共计13天）。原告要求被告从2009年1月1日起给付违约金，依据不足，本院不予支持。本案中，原告按照《集资建房合同》中约定的集资款397740元为基数主张上述违约金，本院予以准许。被告关于不同意给付迟延交付房屋及迟延办理所有权证的违约金的辩解，依据不足，本院不予采信。关于原告要求被告退还税费、代办费54968元的诉讼请求，应当指出，原告于2007年10月27日向第三人巨业通公司交付购房税费及办证费16304元，于2011年4月8日向第三人聚房公司交付税费及代办费38664元。第三人红森公司在委托第三人巨业通公司期间，约定第三人巨业通公司不得代替红森公司收取客户的购房款；被告委托第三人王武的时间为2011年4月26日。基于此，第三人巨业通公司和第三人王武均系在无代理权或超越代理权的情形下，收取了原告的税费及代办费，故原告应就该款的返还问题与第三人巨业通公司和第三人聚房公司另行解决。原告要求被告返还上述款项并给付利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告给付所有权证的诉讼请求，因给付诉争房屋的所有权证系被告的义务，故被告应将已办理完毕的所有权证给付原告。被告以原告未交纳公共维修基金及印花税和房屋登记费等为由，不同意给付诉争房屋所有权证的辩解，依据不足，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告北京交运通正运输有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告白伯睿逾期办理北京市东城区管村×号院×号房屋所有权证违约金一万三千零四十五元八角七分；
二、被告北京交运通正运输有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告白伯睿逾期交付北京市东城区管村×号院×号房屋违约金一千零三十四元一角二分；
三、被告北京交运通正运输有限责任公司于本判决生效后十日内向原告白伯睿交付北京市东城区管村×号院×号房屋的所有权证；
四、驳回原告白伯睿的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7882元，由原告白伯睿负担6680元，被告北京交运通正运输有限责任公司负担1202元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 提
审 判 员 韩晓东
人民陪审员 臧淑芳
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 韩 烨