广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法民二终字第318号
上诉人（原审原告）：陈土禅。
委托代理人：刘庆斌，广东正肯律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：清新新亚房地产开发有限公司。
法定代表人：陈恩，董事长。
委托代理人：赖伟劲，广东中肯律师事务所律师。
委托代理人：赖晓静，广东中肯律师事务所律师。
上诉人陈土禅因与上诉人清新新亚房地产开发有限公司（以下简称新亚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2013）清新法民二初字第509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：陈土禅与新亚公司诉争的房屋是由新亚公司开发并销售。2009年12月30日，陈土禅与新亚公司签订《新亚时代城认购书》，约定由陈土禅认购新亚公司开发的新亚时代城***单位，该商品房建筑面积为126.6㎡，套内面积为109.29㎡（以验收后房管局测绘确认之面积为准）。成交单价为3695.5元/㎡(按建筑面积计算)。付款方式为银行按揭付款：签署本认购书时交纳定金30000元；首期楼款67850元须在2010年1月30日前付清；其余楼款办理银行按揭。
2010年1月28日，陈土禅与新亚公司就购买预售商品房达成一致，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定陈土禅购买新亚公司位于清远市清新区太和镇清新大道12号新亚时代城***号房为预售商品房；项目建设依据：该地块规划用途为综合用地，土地使用权年限自2008年1月21日至2078年1月22日。预售商品房批准机关为清远市清新区环保和建设局；预售商品房建筑面积共126.6㎡，套内面积为109.29㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.31㎡（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；计价方式与价款：该商品房属预售房，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米4280.81元，总金额为467850元；面积确认及面积差异处理：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部房款及利息。计算方式：面积差异百分比=（产权登记机关确认的面积-
合同约定计价面积）/合同约定计价面积*100%；付款方式及期限为银行按揭贷款：买受人支付首期购房款97850元，余款370000元办理银行按揭贷款支付。合同附件一为房屋平面图；合同附件二为公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明：分摊建筑面积=套内建筑面积*分摊系数。
合同签订后，陈土禅依约向新亚公司支付了首期房款，余款370000元于2010年4月6日通过中国工商银行打入新亚公司帐户。涉案房屋完成建设，并取得建设工程竣工验收备案表，新亚公司将涉案商品房交付给陈土禅使用。
2010年8月12日，清新区地方税务局城区分局开具销售不动产统一发票，发票记载：付款方为陈土禅，收款方为清新新亚房地产开发有限公司，销售的不动产为住宅，建筑面积为126.6㎡，单价为3695.5元/㎡，金额为467850元。款项性质为售房款。
2012年7月16日，清远市清新区住房和城乡规划建设局对讼争房屋进行登记，并出具了房地产权证。房地产权证记载：房地产权属人为陈土禅，房屋性质为住宅，房屋建筑面积为127.35㎡，套内建筑面积为105.71㎡。
2012年11月27日，清远市清新区住房和城乡规划建设局出具复函，说明：“1、我县商品房买卖必须签订广东省建设厅、广东省工商行政管理局制定的《广东省商品房买卖合同》（以下简称格式合同），只有签订格式合同才能办理产权登记。格式合同第四条关于商品房预售按套（单元）出售的，只有按套内建筑面积计价的约定，没有其他选项。2、清新新亚房地产开发有限公司销售新亚时代城的房屋时，与购房者按建筑面积单价签订了《新亚时代城认购书》、《新亚时代城预约登记协议》等情况，要求按建筑面积单价签订买卖合同。但由于格式合同中商品房预售按套（单元）出售的，没有按建筑面积单价填写的选项，我局的计算机系统也不能录入建筑面积单价，买卖双方只能按建筑面积单价计算出总价再换算成套内建筑面积单价填写。此外，我局房屋登记档案中的完税证、销售不动产统一发票填写的均是建筑面积及建筑面积单价。”
2012年12月，清远市清新区国土资源局出具涉案房屋的国有土地使用权证，土地使用权属人为陈土禅，地类（用途）为综合用地，终止年限为2058年1月22日。
另查明，涉案房屋所涉及的国有土地出让合同约定，受让人为新亚公司，出让地位于县城二十二号区，出让宗地的用途为综合用地（住宅用地），土地使用权出让年限为综合50年，住宅70年。
原审诉讼中，陈土禅增加诉讼请求，请求判令新亚公司将涉案房屋的土地使用权年限恢复为70年（即从2008年1月21日至2078年1月22日）。原审庭审中，经征询，陈土禅坚持请求判令新亚公司将涉案房屋的土地使用权年限恢复为70年的诉讼请求。
原审中，陈土禅的诉讼请求为：1、判令新亚公司向陈土禅返还误差房价款15325.299元及利息（利息以15325.299为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2010年8月12日起计算至新亚公司付清多收房款之日止）；2、本案诉讼费由新亚公司承担。
原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。陈土禅和新亚公司双方签订《广东省商品房买卖合同》是经双方协商一致，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力。关于房屋面积差异问题，涉案房屋约定面积与房地产行政主管部门确认的面积相比较，套内建筑面积减少了3.58㎡，面积差异百分比为3.275%，公摊面积增大4.33㎡。新亚公司违反合同约定向陈土禅交付了套内建筑面积不足的商品房，显属违约，现有证据亦无法证明新亚公司存在合理免责事由，依法应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定及《广东省商品房买卖合同》第五条的约定，房产证登记的套内建筑面积比合同约定减少3.58㎡，应按合同约定套内建筑面积单价4280.81元/㎡计算，新亚公司应向陈土禅返还房屋套内建筑面积减少而多收的房价款15325.30元（4280.81×3.58）。对于公摊面积增大4.33㎡，陈土禅亦应补偿新亚公司，公摊面积单价应参照套内建筑面积单价的50%计算（即公摊面积单价为4280.81×50%=2140.405元/㎡），故陈土禅应补缴公摊面积房款9267.95元（4280.81×50%×4.33）。以上两项对比，新亚公司应退还陈土禅多支付房款6057.35元。至于利息的计算问题，应以付清款之日起，以多收的购房款6057.35元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清款之日止。陈土禅在起诉中请求从2010年8月12日起开始计算利息，并未超出上述范围，应予支持。故利息应以6057.35元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2010年8月12日起算至付清多收房款之日止。新亚公司的辩称公摊面积的退补应按建筑面积单价计算，没有法律依据，原审法院不予采纳。至于陈土禅请判令新亚公司将涉案房屋的土地使用权年限恢复为70年的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四款的规定，陈土禅的该项诉讼请求并不属于人民法院受理民事诉讼的范围，原审法院不作处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原审法院判决如下：一、新亚公司应于判决生效之日起十日内向陈土禅支付多收的购房款6057.35元及利息（利息以6057.35元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2010年8月12日起算至付清多收房款之日止）。二、驳回陈土禅的其他诉讼请求。案件受理费92元，由陈土禅负担55元，由新亚公司负担37元。
宣判后，陈土禅和新亚公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
陈土禅上诉请求：1、改判新亚公司向陈土禅返还多收的购房款15325.3元及利息；2、改判新亚公司到国土资源局将陈土禅的涉案房屋土地使用权年限办理为70年（即自2008年1月21日至2078年1月22日）；3、一、二审诉讼费用由新亚公司承担。主要事实和理由是：（一）新亚公司交付给陈土禅的房屋套内建筑面积少了3.58㎡，新亚公司多收了陈土禅房款15325.3元。上述事实已经原审判决认定，但原审同时判决陈土禅向新亚公司补偿增加的4.33㎡公摊面积的房款，此节判决既不符合双方合同的约定，也不符合法律的规定，且其所谓“公摊面积单价应参照套内建筑面积单价的50%计算”的认定，也没有事实和法律依据。首先，陈土禅与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定是按套内建筑面积109.29㎡、每㎡套内建筑面积单价4280.81元计算房价和成交的，故应按照新亚公司交付使用的套内建筑面积105.71㎡计算涉案商品房的面积差异，公摊面积的差异并不对购房款产生影响。其次，面积差异的处理原则是有约定的按约定，没有约定的按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。本案《广东省商品房买卖合同》对面积差异有具体的约定，陈土禅要求新亚公司返还多收的15325.3元房款，符合合同约定和法律规定，理应得到法院的支持。因此，原审判决陈土禅向新亚公司补偿增加的4.33㎡公摊面积的房款，不符合陈土禅与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》关于面积差异处理的约定，既违背了当事人意思自治原则，也违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。（二）根据陈土禅与新亚公司签订的合同，涉案房屋土地使用权期限自2008年1月21日至2078年1月22日，但是清远市清新区人民政府颁发给陈土禅的国有土地使用权证记载上述年限的终止日期为2058年1月22日，因此，新亚公司应到国土资源局将陈土禅房屋的土地使用权年限办理为70年，否则要承担因违约造成陈土禅损失的赔偿责任。
新亚公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回陈土禅全部诉讼请求。主要事实和理由是：（一）原审判决认定陈土禅对公摊面积增大部分参照套内建筑面积单价的50%计算补交购房款，违反公平、等价有偿原则，应改判陈土禅对公摊面积增大部分按发票上的建筑面积单价计算补交购房款。1、双方签订的《广东省商品房买卖合同》记载陈土禅支付购房款467850元购买的房屋包括套内建筑面积109.29㎡和公摊面积17.31㎡合共建筑面积126.6㎡，而房管部门登记的涉案房屋建筑面积127.35㎡，其中套内建筑面积105.71㎡，比合同约定少了3.58㎡，公摊面积21.64㎡，比合同约定多了4.33㎡。新亚公司退还多收的3.58㎡套内建筑面积购房款15325.3元（4280.81元/㎡×3.58㎡）给陈土禅后，陈土禅只支付了套内建筑面积105.71㎡，公摊面积17.31㎡的购房款，却实际得到套内建筑面积105.71㎡，公摊面积21.64㎡，变成尚有4.33㎡公摊面积未支付对价。因此原审判决认定陈土禅应补交4.33㎡公摊面积的购房款是正确的，符合公平和等价有偿的原则。需要说明的是，涉案房屋套内建筑面积差异是由于新亚公司适用《建筑工程建筑面积计算规范》进行测量，将属于公摊面积的一半外墙面积算作套内建筑面积，造成合同约定的套内建筑面积算多了而公摊面积算少了。若只退多算的套内建筑面积购房款而不补交少算的公摊面积购房款，显然有违公平和等价有偿的原则。2、原审判决认定对公摊面积增大部分参照套内建筑面积单价的50%计算补缴购房款有失公平。公摊面积是建筑面积的一部分，增大的公摊面积应按发票上的建筑面积单价计算补交购房款，陈土禅应补交的购房款为16001.52元（3695.5元/㎡×4.33㎡）。按发票上的建筑面积单价计算补交公摊面积房价款是适当的。首先，从建筑成本上讲，新亚公司建设涉案房屋时，按建筑面积计算和支付建设成本，也按建筑面积制定销售价格。其次，公摊面积是建筑面积的一部分，公摊面积增大部分按发票上的建筑面积单价计算补交购房款符合双方交易的实际情况。而且，退还购房款按较高的套内建筑面积单价计算，补交购房款按较低的建筑面积单价计算亦保障了陈土禅的权益。综上分析，套内建筑面积减少部分新亚公司应退还购房款15325.3元，公摊面积增大部分陈土禅应补交购房款16001.52元，两项对比，新亚公司无需退还购房款。（二）原审判决新亚公司支付利息不符合合同约定，没有法律事实依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，差异值超过3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应退回全部购房款及利息。也就是说，买受人未选择退房的，只作多退少补购房款处理。陈土禅未选择退房，其诉请赔偿利息不符合合同约定，应予以驳回。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，陈土禅和新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》附件一房屋平面图、陈土禅《房地产权证》平面图、《清远市清新区房地产所有权查丈图》附图与建筑、规划部门审定的图纸一致。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审应围绕陈土禅和新亚公司上诉请求的范围进行审理。
关于陈土禅应否补偿新亚公司公摊面积增加部分的价款及补偿多少的问题。依据《商品房销售管理办法》第十八条的规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和公摊面积组成，买受人按照法律、法规的规定对套内建筑面积和公摊面积均享有权利，承担责任。因此，公共部分与公用房屋的分摊建筑面积是建筑面积必不可少的一部分。房屋销售的价格不仅与建筑面积、单价有关，更与房屋的位置、配套设置等密切相关。业主与房屋销售者就价格的协商过程，也是双方对各种因素的认同过程。本案中，陈土禅与新亚公司先后签订《新亚时代城认购书》、《广东省商品房买卖合同》，双方认同房屋价格的过程是没有争议的。新亚公司按双方已认知的图纸施工，没有做过调整或变更，因此，双方协商订立合同过程中的意思表示均是真实意思表示，应当作为定案依据。陈土禅与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定陈土禅购买涉案房屋的建筑面积为126.6㎡，其中套内建筑面积为109.29㎡，公摊面积为17.31㎡。陈土禅据此享有获得合同约定的套内建筑面积和公摊面积的权利，同时应承担支付房屋对价的义务，与此相对应，新亚公司则负有交付符合合同约定面积的房屋的义务以及享有收取房屋价款的权利。本案中，涉案房屋产权登记的套内建筑面积与公摊面积均与合同约定的面积不一致，但无论套内建筑面积减少还是公摊面积增加，均是对合同约定的变更，双方的权利义务也应依双方的意思表示作相应的调整。现双方对涉案房屋套内建筑面积减少部分的房款按双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的套内建筑面积单价计算并由新亚公司退回15325.3元给陈土禅一节均已认可，本院对此予以确认。陈土禅获得超过约定的公摊面积，其又不主张退房，因此，相应地应向新亚公司支付相应的对价。
陈土禅与新亚公司既没有约定产权登记的公摊面积大于约定公摊面积的处理方式，也没有约定公摊面积的单价。从双方签订的《新亚时代城认购书》的内容反映，在协商过程中，双方对涉案房屋的计价方式系以建筑面积单价计算。虽然双方在签订《广东省商品房买卖合同》时以套内建筑面积计价，但总价款与双方此前议价的总房价一致，而该套内建筑面积单价4280.81元/㎡亦是来自该总房价467850元÷套内建筑面积109.29㎡，所以，从双方协商到最终签订《广东省商品房买卖合同》的整个过程，“建筑面积单价”贯穿于其中，而公摊面积是建筑面积的一部分，因此，公摊面积增加部分以双方协商的建筑面积单价3695.5元/㎡（467850元÷126.6㎡）作为公摊面积的计价标准符合本案实际。涉案房屋公摊面积增加4.33㎡，陈土禅应向新亚公司支付16001.52元（3695.5元/㎡×4.33㎡）。相比新亚公司向陈土禅退回多收房款15325.3元，新亚公司无需向陈土禅支付购房款。
关于土地的使用权期限的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十一条第一款“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施”的规定，土地使用权出让年限是由具有法定职能的行政机关经法律程序确定，因此，陈土禅要求将涉案房屋的土地使用权年限办理为70年的请求并非人民法院受理民事诉讼案件的范围，原审法院不予处理并无不当。
综上所述，陈土禅的上诉理由不成立，本院不予采纳。新亚公司的上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决认定事实清楚，但适用法律和实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销清远市清新区人民法院（2013）清新法民二初字第509号民事判决；
二、驳回陈土禅的诉讼请求。
一审案件受理费92元，二审案件受理费50元，均由陈土禅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
代理审判员 余允添
代理审判员 林士嵛
二〇一四年十月十日
书 记 员 冯敏静
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《商品房销售管理办法》
第十八条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。