陕西省宝鸡市渭滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渭滨民初字第01955号
原告聂语晨。
法定代理人安建红。系原告之母。
委托代理人宋广智，陕西永佳律师事务所律师。
被告陕西万润置业有限公司。住所地：陕西省宝鸡市渭滨区高新大道。
法定代表人张珠印，总经理。
委托代理人董跃，陕西际傧律师事务所律师。
委托代理人张苗，陕西际傧律师事务所实习律师。
原告聂语晨诉被告陕西万润置业有限公司（以下简称万润公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告聂语晨的法定代理人安建红及其委托代理人宋广智，被告万润公司的委托代理人董跃、张苗到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告聂语晨诉称，2013年7月1日，原告法定代理人安建红与被告签署《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的“万润国际广场”小区第1幢A座2单元2308号住宅一套，房屋建筑面积136平方米，价款616896元；被告应当于2013年12月31日前交付房屋，逾期交房，每日支付已付房款万分之一的违约金。合同第五条“面积确认及面积差异处理”又规定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理，即‘以产权登记面积为准，多退少补’。该条款规定的第2种处理方式为‘（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内，将买受人已付款退给买受人，并按∕利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同登记面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。’”合同签订后，原告依约支付房款616896元，但被告却未如期交付房屋。2014年7月23日，被告给原告制发《再次通知交房告知书》，原告收房时，被告却说房屋登记面积比合同约定面积大了24.91平方米，要求原告补缴房款近7万元，且不给原告书面材料，原告未补交房款，被告至今拒绝交付房屋。原告认为，被告作为专业房地产开发企业，应当能够准确合理知道其开发销售的房屋面积，在合同签订时故意隐瞒房屋产权登记面积比约定面积过大的事实，选择对其有利的第1种方式，以期达到用相对较少的房款总价欺骗原告购房的目的，实属合同欺诈行为，且属于格式条款。现请求判令：1、被告从2014年1月1日起至实际交房日止，按房款616896元，每日利率1.685?支付延期交房违约损失（暂计算至2014年8月30日，损失共计25051元）；2、撤销双方所签订商品房买卖合同第五条“面积确认及面积差异处理”条款；3、被告承担诉讼费。
被告万润公司辩称，双方于2013年7月1日签订《商品房买卖合同》属实，2013年12月30日，该房屋已经通过竣工验收，具备法定和约定的交付条件。被告于2013年12月31日在宝鸡日报刊登交房公告，履行了交房通知义务，原告因自身原因不接收房屋，故被告不应当支付延期交房违约金。被告在签订合同时对房屋面积只是估算，允许存在合理误差，并未故意隐瞒真实情况，原告提交证据无法认定被告存在欺诈行为，原告据实支付房屋价款，并不违背公平公正原则，合同第五条不存在可撤销的法定情形。双方使用的合同文本为行政部门制作的合同范本，合同首页说明部份第一条提示：“签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款和专业用词理解不一致的，可向房地产开发主管部门咨询。”说明该合同是双方真实意思表示，已经充分保护了买受人的利益，应当遵照执行。请驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明，2013年7月1日，原告法定代理人安建红与被告签署《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的“万润国际广场”小区第1幢A座2单元2308号住宅一套，房屋预测建筑面积136平方米，价款616896元；被告应当于2013年12月31日前将验收合格的房屋交付原告，逾期交房，每日支付已付房款万分之一的违约金。合同第五条“面积确认及面积差异处理”条款约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式即‘以产权登记面积为准，多退少补’处理”。合同签订后，原告依约支付房款616896元。2013年12月30日，房屋通过了建设单位、监理单位、勘察单位、总承包企业、总监理工程师的五方施工质量验收。2013年12月31日，被告在宝鸡日报刊登《交房公告》，告知业主办理交房手续。2014年1月4日，宝鸡日报广告传媒有限公司在宝鸡日报刊发声明，载明“经核查，2013年12月30日刊登的万润国际广场交房公告与事实不符”。2014年7月23日，被告给原告制发《再次通知交房告知书》。2013年11月，宝鸡市房地产测绘队实测该房建筑面积为161.04平方米。原告收房时，被告告知其房屋登记面积比合同约定面积大25.04平方米，要求原告根据实测面积补缴房款，原告予以拒绝，被告至今未交付房屋。
另查，被告开发房屋由中联西北工程设计研究院有限公司勘察设计，该套房屋施工设计面积为136平方米。2011年9月2日，宝鸡市住房和城市建设局给被告万润公司颁发商品房预售许可证，该局官方网站公布的房屋预售备案信息中显示，该房屋预售面积为136平方米。因被告开发的“万润国际广场”小区其它房屋亦存在实测面积大于合同预售面积问题，2013年11月26日，宝鸡市高新区管委会会同相关行政部门，组织小区业主代表与被告关于延期交房、房屋面积差异等问题进行了协商，业主代表与被告双方就主要分歧达成了一致意见，部分业主遵照会议纪要内容已经接收房屋。
本案审理期间，本院向中联西北工程设计研究院有限公司就本案房屋面积问题出具调查函，该公司于2015年3月30日出具归还设计面积说明一份，载明“万润城市花园二期A座2单元E户型规划设计建筑面积136平方米，此设计指标为正式施工图标准层设计面积，最终销售面积应以政府房地局等部门预测及实测面积为准”。
上述事实，有原告提交的商品房买卖合同1份、房款收据2份，《再次通知交房告知书》1份、2014年1月4日宝鸡日报声明1份；被告提交的商品房买卖合同1份、工程通过验收会签表1份、宝鸡日报交房公告1份、商品房预售许可证1份、房屋测绘报告1份；本院调查的项目规划设计图1份、中联西北工程设计研究院有限公司规划设计面积书面说明1份；及原、被告陈述在卷为证。上述证据已经经过当庭举证、质证，足以认定。
本院认为，合同应当诚信、全面、及时履行。原、被告对双方之间存在商品房买卖关系，合同确定房款已付清，房屋实测面积超出预售面积25.04平方米，至今未实际交房的基本事实无争议，本院予以认定。本案争议的主要焦点为：1、被告是否构成延期交房；2、合同第五条是否应当撤销，是否属于格式条款。对此，分述如下：
一、被告是否构成延期交房
原告认为，被告房屋未经过消防验收，未取得竣工验收备案表，不具备交房条件，其在宝鸡日报发布的交房公告不产生法律效力，已构成延期交房，被告应当承担违约责任。被告辩称2013年12月30日，房屋通过了施工质量验收。2013年12月31日，其在宝鸡日报刊登《交房公告》通知业主办理交房手续，原告拒不履行补缴房屋差价义务，导致房屋至今未交付，违约责任在于原告，被告不应当支付违约金。本院认为，面对人数众多的业主，被告在本地主要报刊以公告形式通知交房，本具有法律效力。但《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”，公告通知之日，被告开发的工程虽然经过了建设单位、监理单位、勘察单位、工程总包企业、总监理工程师五方验收，符合合同约定，但由于尚未进行消防验收，不具备法定交房条件，应当认定被告构成延期交房，被告应当按照合同约定支付违约金。原告主张每日违约金按总房款的1.685?计算，本院认为，依据“约定优先”原则，延期交房违约金应按合同约定的每日1?计算。本院对延期交房违约金核定为（616896元×1?×241天）14867.19元。
二、合同第五条是否应当撤销，是否构成格式条款
原告请求撤销合同第五条，理由为：1、被告明知房屋面积较大，故意隐瞒事实，引诱原告签约，构成欺诈；2、被告以格式条款加重原告责任，排除原告主要权利，且未提请原告注意。被告认为签约时对房屋面积只是预测，并不明知实际面积，不构成欺诈；合同采用的是建设部示范文本，未加重原告责任或排除其主要权利。本院认为，根据现有证据，可以认定被告预售过程中，依据规划设计面积向行政部门登记备案、与购房者签订预售合同，无法认定其在行政部门实测面积前明知房屋面积，故不能认定被告隐瞒事实真相，进而构成欺诈销售；原、被告签订的《商品房买卖合同》虽是格式文本，但并非被告预先制订的格式条款，而是建设部颁布的示范文本，具有行政指导意义。合同第五条分为两款，第一款由双方选择面积差异处理办法，第二款以3%为界，限制了出卖人超出合同约定面积的等价受偿权。民法的公平原则体现在买卖合同关系中就是等价有偿，即购买多少商品，支付多少价款。第五条第二款要求出卖人将大于3%的面积无偿交付买受人，目的是为了防止出卖人“恶意”扩大建筑面积，是对出卖方权利的一种限制，不能以此为基点，认为原、被告选择的“据实结算”加重了原告责任或排除原告主要权利，“据实结算”恰是公平原则的体现。故合同第五条不存在可撤销的法定情形，对原告的此项请求本院不予支持。
为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告陕西万润置业有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告聂语晨延期交房违约金14867.19元。
驳回原告聂语晨的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费430元，由原告聂语晨承担130元，由被告陕西万润置业有限公司承担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审 判 长 张 莉
审 判 员 罗晓华
代理审判员 姚胜兰
二〇一五年七月二十日
书 记 员 冉欣鹭