北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第329号
原告李伟，男，1958年8月27日出生。
委托代理人药东虎，北京市凯泰律师事务所律师。
被告广顺通达（北京）工贸有限公司，住所地北京市石景山区时代花园东街8号院1号楼1115。（注册号：110107014099109）
法定代表人卢春美，经理。
委托代理人马龙，陕西三边律师事务所律师。
第三人北京首钢特殊钢有限公司，住所地北京市石景山区古城大街。（注册号：110000003607924）
法定代表人李兵役，董事长。
委托代理人余富梅，女，1963年2月8日出生。
委托代理人史添华，男，1982年1月11日出生。
原告李伟与被告广顺通达（北京）工贸有限公司（以下简称广顺通达公司）、第三人北京首钢特殊钢有限公司（以下简称特钢公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由本院代理审判员赵伟伟担任审判长，人民陪审员韩红兴、赵林平参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告李伟及其委托代理人药东虎，被告广顺通达的委托代理人马龙、第三人特钢公司的委托代理人余富梅、史添华到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告李伟诉称：2014年6月14日，经石景山时代SOHO售楼处王娟女士极力推介，原告与被告就位于石景山区古城大街1号时代SOHO项目6层20号房屋的经营权、使用权转让事宜达成一致，于当日签订《定金协议》，约定：“房屋建筑面积为42.19平方米，单价为15999.05元，总价款675000元，定金协议签订当日原告向被告支付定金人民币135000元，并定于2014年7月26日前双方到被告处签订正式合同。”《定金协议》签订当日，原告按照约定向被告支付定金人民币135000元。2014年7月5日，原告到约定地点与被告签订了《使用权转让协议书》，确认了定金协议的相关内容，并约定：“原告于本协议签订之日起1日内支付被告转让费人民币540000元，被告定于2014年8月10日之前办理交付签收手续并向原告交付房屋的使用权”。当日，原告按照《使用权转让协议书》的约定又支付给被告转让费540000元，至此，原告已交付全部价款675000元。之后，原告多次要求被告按照约定时间交付房屋，被告以各种理由一拖再拖，最后被告直接挂断原告的电话或者不接电话，至今被告仍未交付房屋。原告认为原被告双方签订的《使用权转让协议书》，系双方真实意思表示，对双方均有法律约束力，双方应当按照协议书的约定全面履行义务，被告未按照协议书的约定履行主要义务，并明确表示拒绝履行，其行为已经构成根本违约。被告的行为违背诚实信用原则，损害了原告的利益，给原告造成了重大损失。根据《合同法》的相关规定，原告有权解除合同，并有权要求被告按照约定返还转让费、支付违约金。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的《使用权转让协议书》；2、请求法院判令被告返还原告支付的转让费人民币67.5万元及利息（利息计算期限及标准：以67.5万元为本金，按照日万分之五的标准，自2014年7月5日起计算至实际给付之日）；3、请求法院判令被告支付原告违约金人民币337500元；4、请求法院判令被告承担本案的诉讼费。
被告广顺通达辩称：1、起诉前，被告曾通知原告，由于出现客观情况，无法履行合同，要求退还原告本金及利息，原告不同意；2、现被告同意解除合同，理由是合同约定的转让的房屋因特钢公司终止了与被告的合作建房的项目，且特钢公司禁止被告转让合作所建的房屋，即本案合同所转让的房屋。被告无法履行房屋转让的义务，合同目的无法实现；4、被告认为双方合同无效，对因合同解除给原告造成的不便，被告表示抱歉，也愿意承担违约责任，但认为原告主张的违约金远高于损失，双方合同签订时的价格与现在相比，房价稳中有降，没有给原告造成重大损失，故请求法院酌减违约金，而关于利息被告认为与违约金存在重复，原告方只能选择其一进行主张。
第三人特钢公司述称：本案和特钢公司没有任何关系，理由是使用权转让书中已经明确双方责任，追加我公司作为第三人会使得案情更加复杂。
经审理查明：2014年6月14日，原、被告签订《定金协议》，其中约定：甲方广顺通达（北京）工贸有限公司，乙方李伟；第一条、乙方预订石景山区古城大街1号时代SOHO项目6层20号房屋。甲方已取得该房屋永久性经营权、使用权及管理权，房屋建筑面积为42.19平方米，甲方定于2014年8月10日交付给乙方；第二条、甲方承诺在乙方预订的该房屋具备所有权转移条件时，每平方米建筑面积单价为15999.05元，总价款675000元；第三条、乙方同意签订本协议时，支付定金人民币135000元，作为甲、乙双方当事人订立相关合同的担保，签订正式合同后，乙方支付的定金转为房价款；第四条、甲、乙双方商定，预定期为42天，乙方于2014年7月26日前到招商部与甲方签订正式合同。《定金协议》签订当日，原告按照约定向被告支付定金135000元。
2014年7月5日，原、被告签订《使用权转让协议书》，其中约定：甲方广顺通达（北京）工贸有限公司，乙方李伟；甲方作为“新型汽车电脑软件研发大厦”出资投资与建设方，依约享有该大厦面积70%的永久经营权、使用权；甲方将新型汽车电脑软件研发大厦6层20号房屋的使用权转让给乙方，使用期限不低于40年；房屋建筑面积为42.19平方米，单价为15999.05元／平方米，总价款675000元；付款时间及方式约定：乙方应于本协议签订之日起1日内支付被告转让费人民币540000元，自甲方收到款项之日起，转让面积的使用权归乙方所有，乙方前期所交定金转为转让费；交付时间约定甲方应于2014年8月10日之前办理交付签收手续将向乙方交付房屋的使用权，每逾期一天，甲方须向乙方按总金额的万分之五支付违约金；违约责任约定因甲方原因，致使乙方无法取得受让物业使用权的，乙方有权要求甲方退还全部已支付款项及自打款日起每日万分之五的利息，并支付已收到款总金额百分之五十的违约金；若由于甲方毁约而导致本协议无法履行时，甲方应退还乙方已支付的款项及自打款日起每日万分之五的利息，并支付已支付总金额百分之五十的违约金。
上述协议签订当日，原告向被告支付转让费540000元。
庭审中，原、被告均认可被告至今未向原告交付涉案房屋。对于未交付的原因，被告表示涉案房屋所在的大厦系其与第三人特钢公司合作开发的项目，原、被告签订合同时原告并未告知特钢公司，现特钢公司不允许被告转让涉案房屋使用权并终止了与被告的合作协议，涉案房屋已由特钢公司收回，被告已无法履行原、被告之间的合同，不能交付涉案房屋使用权，并出示了终止协议和公告作为证据；第三人特钢公司亦表示不知晓原、被告签订使用权转让协议一事，但对双方协议的合法性和真实性不持异议，现特钢公司已与被告签订了终止合作的协议并收回了房屋，而且明确表示不同意被告将涉案房屋交付给原告使用；原告表示签订合同时被告向原告出示了被告与第三人的合作协议，明知被告享有涉案房屋所在大厦享有70%的处分权且知道另外30%属特钢公司，但其签订合同时并未与特钢公司沟通且签订合同后未告知特钢公司，其所持理由系通过合作协议认为被告可以转让涉案房屋使用权。
另外，原告主张其因被告违约所遭受的实际损失系因交纳转让费而抵押其他房屋贷款所产生的损失，并提交了其2014年4月18日与案外人签订的房屋抵押贷款委托合同及收款收据，贷款金额为199万元的综合消费贷款协议作为证据，被告对上述证据的关联性不予认可。
上述事实，有定金协议、使用权转让协议、合作协议、终止协议、公告、委托贷款合同及收据、消费贷款协议、当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：原、被告所签订的定金协议及使用权转让协议，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应依照合同约定全面履行合同义务。
现原告已实际向被告支付了全额的转让费，但被告并未按照合同约定的期限交付房屋，并且在庭审中明确表示无法履行合同义务，已构成了违约，原告据此有权向被告主张解除合同。在被告亦同意解除的情况下，双方的使用权转让协议应予以解除。
合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据合同性质和履行情况，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，被告的违约行为系未按照约定交付房屋，应承担因此而给原告造成损失的违约赔偿责任。而关于违约责任的承担，双方在合同中同时约定了利息和违约金，利息属于因金钱给付产生的双方预定的损失，而违约金则属于合同双方事先约定的赔偿数额，二者在违约责任承担上具备相同的功能，其主要目的在于弥补损失。
根据合同约定，计算至法庭辩论终结前，双方约定的违约金数额实际涵盖并高于约定的利息，在原告作为非违约方同时主张利息和违约金的情况下，因该期间内存在损失的重复计算且被告提出了利息和违约金应择其一主张的抗辩意见，依据公平原则，本院选择二者中数额较高者予以支持。
根据合同法及其司法解释的相关规定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。现被告明确表示违约金的约定过分高于损失并请求法院减少违约金，考虑到约定的违约金以转让费的50%进行计算，应属合同法司法解释规定的违约金过分高于损失的情形。对于庭审中被告以抵押贷款相关手续作为证据证明其直接损失的主张，考虑到其交易对象、交易时间及交易额度等因素，无法确认其与被告违约行为的直接关联，故本院不予采信。
所以，本院将以原告的实际损失为基础，结合合同的履行情况、被告的过错程度以及原告的预期利益损失等因素，根据公平和诚实信用原则，酌情确定违约金的数额。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除李伟与广顺通达（北京）工贸有限公司于2014年7月5日签订的《使用权转让协议书》；
二、广顺通达（北京）工贸有限公司于本判决生效后七日内退还李伟转让费六十七万五千元；
三、广顺通达（北京）工贸有限公司于本判决生效后七日内赔偿李伟违约金十三万元；
四、驳回李伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万三千九百一十三元，由李伟负担二千八百五十一元（已交纳），由广顺通达（北京）工贸有限公司负担一万一千零六十二元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 赵伟伟
人民陪审员 韩红兴
人民陪审员 赵林平
二〇一五年六月十二日
书 记 员 周炳旭