安徽省池州市贵池区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1702民初633号
原告：池州市同晖房地产开发有限公司，住所地安徽省池州市贵池区同晖城市广场Z1号26楼。
法定代表人：戴秀海，该公司总经理。
委托代理人：孙昌伟，安徽安贵律师事务所律师。
委托代理人：施学飞，安徽安贵律师事务所律师。
被告：汪振秀，女，1968年12月21日生，住安徽省池州市贵池区。
被告：刘海岩，男，1977年5月10日生，住址同上，系汪振秀的丈夫。
两被告委托代理人：陈爱萍，安徽九华律师事务所律师。
原告池州市同晖房地产开发有限公司与被告汪振秀、刘海岩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告池州市同晖房地产开发有限公司的委托代理人施学飞、被告刘海岩及两被告的委托代理人陈爱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
池州市同晖房地产开发有限公司诉称：2013年11月4日两被告就租赁原告委托授权给池州市慧海市场管理有限公司出租的“池州同晖城市广场”S10-303-02.03号商铺，用于经营“外婆家、阿香婆火锅店”一事以汪振秀的名义与池州市慧海市场管理有限公司签订了《租赁管理合同书》一份，合同中对租赁期限、租金及经营管理费、免租、合同的变更与解除、违约责任等事项均作出了明确约定。合同签订后，原告即将房屋交付给被告使用，但在合同履行过程中，被告仅支付了部分租金及经营管理费，截至2016年3月19日被告共拖欠原告租金及经营管理费201976元，经原告多次索要，被告无理拒付，甚至关门停业。现请求人民法院判令:1、解除原告与被告汪振秀于2013年11月4日签订的《租赁管理合同书》；2、两被告立即支付拖欠原告租金及经营管理费201976元（从2014年9月19日起计算至被告将租赁房屋交还给原告之日止，暂计算至2016年3月19日为201976元）；3、两被告支付原告违约金81468元；4、两被告立即支付原告滞纳金（以201976元为基数，按日0.3%的标准从2016年3月20日起计算至被告全部清偿之日止）；5、两被告支付原告物业费64760元；6、本案诉讼费用由被告承担。
汪振秀、刘海岩辩称：被告对双方的租赁合同关系不持异议，但原告在签合同时口头许诺经营优惠的保障条件均未兑现，导致市场竞争激烈，被告被迫停业，因被告前期投入了巨大成本，如随意解除合同会损失惨重，故被告希望协商解决本次纠纷，继续履行合同；对于原告第二项诉求，签约时间为2013年11月18日，但因原告工作人员的失误导致被告店内煤气安装错误，无法于2014年5月1日开业，直到2014年9月19日才正常开业（原告收被告承诺书表示认可），期间被告还支付了几十万元的人员工资，从原告的诉求也可以看出原告也认可租金起算日为2014年9月19日；另外，被告经营的阿香婆火锅店已于2015年9月19日撤场，被告已及时书面通知了原告，但原告的工作人员遗失了该报告，导致原告仍将阿香婆租金计算到了2015年12月1日，多计算了37632元应予以核减，同时被告于2016年4月28日已付的1万元租金应予以扣除。
原告提出的违约金标准过高，应以实际损失为依据，且双方均存在违约行为，请法庭酌定；滞纳金属于强制性的惩罚，原告在租赁合同中无权要求被告交纳滞纳金，且合同中已经约定了违约金，原告属于重复主张权利，应不予支特；合同未约定物业费由被告承担，原告向被告主张物业费无事实和法律依据，且原告主体不适格。请求人民法院对原告的诉讼请求依法核实后作出判决。
经审理查明：“池州同晖城市广场”系池州市同晖房地产开发有限公司开发所有的商业广场。2013年11月4日，池州市同晖房地产开发有限公司委托池州市慧海市场管理有限公司作为出租管理方，与汪振秀签订了《租赁管理合同书》一份，约定:池州市慧海市场管理有限公司经池州市同晖房地产开发有限公司授权，将授权单位开发所有的位于池州市贵池区“池州同晖城市广场”三层S10-303-02.03号商铺租赁给汪振秀，用于经营“外婆家、阿香婆火锅”餐饮业务，经营面积为1116平方米（其中阿香婆火锅店面积448平方米、外婆家火锅店面积668平方米）；租赁期限为8年即2013年11月18日至2021年11月17日，承租方可享受120日免租期在第一年度总费用中扣除，若承租方在租赁期限内提出撤场要求，出租方有权按承租方实际承租期（含免租期）天数计算租金及相关费用，同时要求承租方承担违约责任；租金及经营管理费按1.2元/平方米/日的标准交纳，在原有基础上每2年递增8%，具体为：第一租赁年度328104元（已扣免租期费用）、第二租赁年度488808元、第三租赁年度527912元、第四租赁年度527912元、第五租赁年度570145元，支付方式：第一租赁年度为一年一付，第二租赁年度为半年一付，先付后租，第二租赁年度和以后年度的租金及经营管理费应提前两个月支付。逾期按欠付金额日0.3%的标准支付滞纳金；还约定了自本合同签订之日承租人应向出租人交纳5万元作为履约保证金，用于担保承租人对本合同的履行，也可作为承租人在经营期间欠付水电费、能源费、物业费等费用的清偿，如承租人全部履行合同条款，且合同期满后3个月内无任何第三方对出租人提出与承租人有关的诉讼、索赔及其它争议问题，可全额退还保证金；承租人欠付租金、经营费用、物业费用及电费30天以上的，出租人有权解除合同；承租人未经出租人同意而中途撤离，本合同便即告终止，保证金及已交租金不予退还；任何一方违反本合同条款导致本合同提前解除或终止的，守约方可视情况之严重程度要求违约方支付至少相当于两个月固定租金的违约金。
另查明，汪振秀、刘海岩系夫妻关系，池州市慧海市场管理有限公司与汪振秀签订《租赁管理合同书》后，汪振秀、刘海岩在承租的店面里共同经营。
合同履行过程中，因汪振秀、刘海岩承租的店面于2014年9月19日正式开业，合同双方确认该日为租金起算日，即第一租金年度2014年9月19日-2015年9月18日，第二租金年度2015年9月19日-2016年9月18日，余类推。汪振秀、刘海岩已向池州市同晖房地产开发有限公司交纳了5万元履约保证金、支付租金及经营管理费320052元（含2015年12月2日承诺书中载明的原履约保证金5万元在阿香婆火锅店撤场时已充抵的2万元和2016年4月28日双方协商时支付的1万元）、支付物业费82960元。第一租金年度汪振秀、刘海岩系正常经营，应交的租金及经营管理费为328104元。经营过程中迫于竞争压力，汪振秀、刘海岩经营的阿香婆火锅店（面积448平方米）于2015年12月1日撤场。2015年12月2日经双方协商后汪振秀、刘海岩向池州市同晖房地产开发有限公司书面承诺：外婆家火锅店欠租金及经营管理费37632元(2015.9.19-2015.12.01)、阿香婆火锅店欠租金及经营管理费146292元(2015.9.19-2016.3.19)，于2015年12月底付清。根据《租赁管理合同书》确定的第一租金年度的租金及经营管理费为328104元，加上2015年12月2日承诺：外婆家火锅店欠租金及经营管理费37632元、阿香婆火锅店欠租金及经营管理费146292元,即从2014年9月19日至2016年3月19日应交租金及经营管理费为512028元,汪振秀、刘海岩共交租金及经营管理费320052元,即截止2016年3月19日尚欠租金及经营管理费191976元。因被告拖欠租金超过了《租赁管理合同书》约定的支付期限，同时也超过了汪振秀、刘海岩2015年12月2日承诺书的承诺支付期限，原告为此具状本院，请求判令支持其上述诉请。
上述事实，有当事人提供的身份证、营业执照复印件、《租赁管理合同书》、承诺书两份、商品房预售许可证复印件、外婆家火锅店前后门照片及当事人的陈述在卷佐证,足以认定。
本院认为：原告的出租管理方池州市慧海市场管理有限公司与汪振秀签订的《租赁管理合同书》合法有效，对双方均具有法律约束力。因被告拖欠租金超过了约定的支付期限，已构成违约，故对原告要求解除双方签订的《租赁管理合同书》及支付违约金的诉请，依法予以支持。同时因《租赁管理合同书》中约定“逾期交纳租金及经营管理费按欠付金额日0.3%的标准支付滞纳金”、“自本合同签订之日承租人应向出租人交纳5万元作为履约保证金，用于……”、“……守约方可视情况之严重程度要求违约方支付至少相当于两个月固定租金的违约金”的条款，均属于违约金条款，原告不能同时主张。原告诉求要求被告缴纳物业费64760元，因物业费应由物业公司向业主或房屋实际使用人主张，原告作为物业费诉求的主体不适格，本院依法不予支持。因合同双方已按租赁实际情况协议起租日为2014年9月19日，本院予以确认；汪振秀应按《租赁管理合同书》的约定和2015年12月2日承诺书的承诺支付租金及经营管理费，已支付的租金及经营管理费320052元和尚存的3万元履约保证金可从应支付的租金及经营管理费中扣除；另外对仍处于租赁关系的外婆家火锅店应按668平方米的面积从2016年3月20日起至实际退租之日止继续按承租时间、面积及1.2元/平方米/日的标准计算向原告支付租金及经营管理费。因两被告刘海岩与汪振秀系夫妻关系，原告的出租管理方池州市慧海市场管理有限公司与汪振秀签订《租赁管理合同书》后，汪振秀、刘海岩在承租的店面里共同经营，且共同出具了2015年12月2日承诺书，故刘海岩应与汪振秀共同承担上述合同责任。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款要的的规定，判决如下：
一、解除原告池州市同晖房地产开发有限公司委托池州市慧海市场管理有限公司与被告汪振秀于2013年11月4日签订的《租赁管理合同书》；
二、被告汪振秀、刘海岩于本判决生效之日起十日内支付原告池州市同晖房地产开发有限公司尚欠的租金及经营管理费161976元（截止到2016年3月19日，已交纳尚余的3万元履约保证金已从中扣除）；从2016年3月20日起至实际还房之日止按撤场后的实际承租面积668平方米及1.2元/平方米/日的标准计算至实际还房之日止；
三、被告汪振秀、刘海岩于本判决生效之日起十日内支付原告池州市同晖房地产开发有限公司违约金80352元；
四、驳回原告池州市同晖房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6223元，由原告池州市同晖房地产开发有限公司负担1223元，被告汪振秀、刘海岩负担5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。
审 判 长 周建设
人民陪审员 程 锦
人民陪审员 杨万松
二〇一六年九月六日
书 记 员 葛树荣
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。