山东省潍坊市奎文区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0705民初3300号
原告：徐凤芝。
委托诉讼代理人：刘晓南、李甜甜，山东中强（潍坊）律师事务所律师。
被告：潍坊华建房地产开发有限公司。
委托诉讼代理人：孙林木、赵学兰，山东韵恒律师事务所律师。
原告徐凤芝与被告潍坊华建房地产开发有限公司（以下简称华建公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐凤芝及其委托诉讼代理人、被告华建公司的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐凤芝向本院提出诉讼请求：1、依法确认×××××小区2号楼2单元501室房屋归原告所有；2、依法判令被告为原告办理不动产登记证书；3、依法判令被告支付原告逾期办理不动产登记证书违约金2241元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年9月5日，原告与被告签订《房屋拆迁产权调换协议》，根据协议约定，被告委托潍坊市住房和城乡建设局下属的潍坊市城市建设房屋拆迁办公室拆除原告房屋（房屋所有权证号×××××），原告同意以房屋产权调换的方式进行补偿安置。安置地点为×××××小区2号楼2单元501室，房屋面积155.27平方米，地下室面积6.02平方米，以上合计安置房总价款为448235元。协议第八条约定办理房产证的有关费用由被告承担，潍坊市城市建设房屋拆迁办公室协助。交房三个月内被告将房产证办理完毕交付原告。在签订《房屋拆迁产权调换协议》后，原告与被告就安置房屋签订了《商品房买卖合同》，2013年7月5日，被告向原告出具房款发票。2009年9月被告将安置房屋交付给原告，自交房至今，被告一直未给原告办理房产证，逾期时间长达2900余天，应支付违约金2241元。综上，为维护原告的合法权益，现依协议约定及法律规定，特向本院提起诉讼，请求本院判如所请。
被告华建公司辩称，1、原、被告之间的《调换协议》属实，但涉案房屋已被法院查封，无法办理过户，过错不在被告方；2、协议并未约定办理房屋登记期限，不能说明被告违约；3、对原告的第一项诉求要求确认房屋归原告所有没有异议，同意为原告办理不动产登记证书。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月5日，原告、被告、潍坊市城市建设房屋拆迁办公室签订房屋拆迁产权调换协议一份，协议约定：甲方委托丙方拆除乙方现有房屋（房屋所有权证号×××××）。被拆除房屋坐落在潍坊市新华路67号内，建筑面积133.6平方米，房屋用途为住宅，另有厦子一间，建筑面积11.49平方米。补偿方式为乙方同意甲方以房屋产权调换的方式进行补偿安置。经评估，乙方被拆除房屋及地面附属设施补偿金额为466093元，搬迁补助费为1500元，以上合计467593元。安置地点为×××××小区2号楼2单元501室，安置房屋面积为155.27平方米，地下室面积为6.02平方米，以上合计安置房总价款为448235元。第八条约定“办理房产证有关费用由甲方承担，丙方协助，乙方配合。交房后三个月内甲方将新房产证办理完毕交付乙方。乙方不配合者，按照国家有关规定，自行承担办理房产证的有关费用”。被告在甲方处盖章，原告在乙方处签字捺印，潍坊市城市建设房屋拆迁办公室在丙方处盖章，徐国庭在经办人处签字。同日，徐国庭为原告出具收到条一份，载明：今收到新华路67号1号楼2单元301室产权人徐凤芝房产证一件。
后原、被告签订商品房买卖合同书，合同中出卖人为被告，买受人为原告。合同约定买受人购买×××××2号楼2单元501号房，该商品房用途为住宅，建筑面积155.27平方米。该商品房单价每平方米2100元，房款总金额叁拾贰万陆仟零佰陆拾柒元整。合同十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按下列1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。2013年7月25日被告为原告出具发票号码为00408931的发票一张。发票记载项目名称为财富花园2#，项目地址：高新区新华路2号座2单元5层501户，销售不动资产金额386637元，销售不动资产（附）金额4816元，合计叁拾玖万壹仟肆佰伍拾叁元整。
庭审中，原告陈述，被告于2009年9月5日签订产权调换协议之前就已向原告交付了涉案房屋，被告表示交付时间需庭后核实，但在本院指定期限内未能提供书面核实材料及证据。原告主张，被告交房后一直未为其办理房屋权属证书，要求被告承担违约金2241元（448235元*0.5%）。
在本案审理过程中，本院至潍坊市住建局调取了涉案房屋查档证明一份，载明涉案房屋于2015年6月26日设定了他项权号为潍房他证奎文字第001767**号抵押权人为董爱林的抵押，抵押金额为100万元。
本院认为，本案的争议焦点问题是原告要求确认涉案房屋所有权归原告所有并由被告为其办理房屋权属证书、支付逾期办证违约金是否有事实和法律依据。原、被告签订的《房屋拆迁产权调换协议》、《商品房买卖合同书》是双方真实的意思表示，不违反法律规定，依法成立，合法有效，双方应当按照协议约定履行各自的义务。
关于原告要求确认涉案房屋归原告所有的诉讼请求，本院认为，确认物权以存在物权所有权争议为前提，本案中原、被告双方签订的《房屋拆迁产权调换协议》、《商品房买卖合同书》尚未履行完结，原告请求确认涉案房屋所有权不符合《物权法》第三十三条规定的物权争议，不应纳入物权确认之诉，双方应继续履行合同，故对其该项诉讼请求本院不予支持。
关于原告要求被告协助原告办理房屋不动产登记证书的诉讼请求，本院认为，本案原、被告双方于2009年9月5日即签订了产权调换协议，被告本应按照合同约定在交付房屋后及时给原告办理房屋权属登记证书，其怠于履行义务，并于2015年6月26日为涉案房屋×××××小区2号楼2单元501室设定了抵押权。虽然涉案房屋上设定了抵押权，但是该房屋系被告对原告的拆迁安置房，是被拆迁人也就是原告以其现存的房屋所有权通过签订《房屋拆迁产权调换协议》的方式换取的拆迁安置房，因此，对原告基于房屋拆迁产权调换协议所享有的安置房请求权，应当给予适当的优先保护。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。虽然被告对涉案房屋设定的是抵押权而非买卖该房产，但同样是对安置房的重复处分，应参照上述司法解释规定精神，认定原告对涉案房屋的请求权优先于被告对该房屋设定的抵押权。故原告要求被告按照合同约定为其办理房屋权属证书的诉讼请求，本院依法予以支持。
关于原告要求被告支付原告逾期办证违约金2241元的诉讼请求，本院认为，原告主张被告在2009年9月就已将涉案房屋交付给原告，被告未能在本院限定的期限内提交交付房屋具体时间的书面核实材料及相关证据，应承担举证不能的法律后果，即对原告主张的房屋交付时间本院予以确认。依据原、被告双方签订的商品房买卖合同书十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”，被告至今未给原告办理房屋权属证书，原告要求被告支付逾期办证违约金2241元（448235元*0.5%）的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告潍坊华建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告徐凤芝办理房屋产权登记；
二、被告潍坊华建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐凤芝支付逾期办证违约金2241元；
三、驳回原告徐凤芝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7934元，财产保全费2720元，由被告潍坊华建房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 姜 浩
人民陪审员 韩 真
人民陪审员 高丽华
二〇一七年十二月十三日
书 记 员 李晓坤