宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁01民终1095号上诉人（原审被告）：银川鸿曦房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：刘加纯，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾红岩，宁夏综义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马静，女，回族，宁夏回族自治区X院职工，住宁夏回族自治区银川市大连路。委托诉讼代理人：连峰，宁夏辅德律师事务所律师。上诉人银川鸿曦房地产开发有限公司因与被上诉人马静商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2017）宁0106民初209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月25日开庭进行了审理。上诉人银川鸿曦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人顾红岩、被上诉人马静的委托诉讼代理人连峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银川鸿曦房地产开发有限公司上诉请求：1、请求贵院依法撤销（2017）宁0106民初209号民事判决第一项，依法判令上诉人不支付违约金88380.49元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人所约定的违约金过高，请求法院对违约金应酌情予以降低。2.给被上诉人所造成损失的计算应以涉案房屋同地段同类房屋租金标准确定计算。3.《补充协议》里对于违约金的约定，并不是上诉人真实意思表示。是被上诉人及小区业主纠集众多人员来上诉人处要求交房并围堵被上诉人公司，上诉人是在被迫无奈之下才与被上诉人签订《补充协议》。4.上诉人逾期交房也不全是自身原因所致，政府对上诉人延期交房也有一定责任。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人马静辩称,补充协议是双方自愿签订的，上诉人的上诉请求和事实理由都不能成立，请求驳回上诉，维持原判。原审原告马静诉讼请求：1.依法判令鸿曦公司支付逾期交房违约金233427.52元（2015年6月1日至2015年10月30日，按已付房款536615元的每日万分之三计算；2015年11月1日至2016年11月30日，从每日万分之四起计算，每逾期交房一个月，递增每日万分之一），以后逾期交房违约金，按月依次类推递增连续计算至实际交房之日止；2.本案诉讼费由鸿曦公司承担。事实和理由：2012年8月21日，马静与鸿曦公司签订《银川市商品房买卖合同》，马静向鸿曦公司购买银川市金凤区亲水北大街西侧鸿曦悦海湾X号楼X单元X室，建筑面积114.69平方米，单价每平方米4678.83元，购房总价536615元，2014年12月31日交房。上述合同签订后，马静依约交清了全部购房款，但鸿曦公司未能依约交房。2015年1月31日，针对鸿曦公司逾期交房事实，双方签订了《鸿曦·阅海湾B区房屋交付补充协议》，该补充协议第三条约定：自2015年1月1日起，鸿曦公司按已付房款的每日万分之三支付逾期交房违约金，直至实际交房时为止；若2015年10月31日前仍不能交房，违约金自11月1日起，按每日万分之四计算，每逾期一个月，递增每日万分之一，以此类推，直至实际交房时为止。补充协议签订后，鸿曦公司只支付了2015年1月1日至2015年5月30日的逾期交房违约金。自2015年6月1日起，鸿曦公司再未按约向马静支付过违约金，故提起诉讼。原审被告银川鸿曦房地产开发有限公司承认马静在本案中主张的事实，但认为：1.双方约定的违约金明显过高，超过法律规定的限额，请求法院酌情予以降低。马静购房损失的计算应以涉案房屋同地段同类房屋租金标准确定。2.双方签订的补充协议中关于违约金约定，并非鸿曦公司真实意思表示。该协议是在众多业主围堵造成公司无法正常经营的情况下被迫所签。3.鸿曦公司逾期交房政府也有一定的责任。综上，恳请法院依法对违约金酌情降低请求予以支持。原审法院认为，鸿曦公司承认马静在本案中主张的事实，故对马静主张的事实予以确认。鸿曦公司作为开发商，未在商品房买卖合同约定的期限即2014年12月31日前向买受人马静交付房屋构成违约，应当依法承担违约责任。出卖人鸿曦公司在逾期交房情况下，约定的违约金数额是否过分高于违约行为所造成的损失，应当以守约方因违约方造成的损失来确定。买受人马静应当对鸿曦公司的违约行为给其造成损失的事实承担相应的举证责任。补充协议是对《商品房买卖合同》关于交房延期及违约责任条款的变更，协议约定自2015年11月1日起鸿曦公司在马静已付房款总额原每日万分之三的基础上（2015年1月1日至2015年10月30日），此后赔付比例逐月递增万分之一类推计算违约金，该约定的违约金过分高于违约行为给买受人马静造成的损失。鸿曦公司主张适度降低违约金的请求符合法律规定，本院依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，以买受人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，调整为鸿曦公司自2015年6月1日起至实际交付房屋之日止，按照马静已付房款总额每日万分之三支付违约金。鸿曦公司的其他辩解意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告银川鸿曦房地产开发有限公司按原告马静已付购房款536615元从2015年6月1日起按照每日万分之三向马静支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止（2015年6月1日至2016年11月30日计549天，违约金为88380.49元）；以上款项限于判决发生法律效力后十日内付清。二、驳回原告马静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费2401元(已减半收取)，由被告银川鸿曦房地产开发有限公司负担。二审期间被上诉人马静提交一份新证据。证据名称为公告，证据的形式为照片的打印件，证据内容为上诉人在二审期间给被上诉人发了一份公告，公告称凡与上诉人有诉讼纠纷的购房者不予办理交房手续。欲证明上诉人持续违约，不予办理交房手续。上诉人质证对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，认为照片是打印件，并不能证明是鸿曦公司所发出的公告，并且该公告与本案无关。因被上诉人提供的证据系复制品，无原件相核对，不属于有效证据，不能达到其证明目的，对该份证据本院不予认定。二审查明的事实与原审查明的一致,本院予以确认。另查明,上诉人银川鸿曦房地产开发有限公司与被上诉人马静签订的《银川市商品房买卖合同》第九条约定：出卖人（银川鸿曦房地产开发有限公司）应当在2014年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人（马静）使用。《鸿曦·悦海湾B区房屋交付补充协议》第二条约定：乙方（马静）所购买的B区房屋交付时间为2015年10月31日前。第三条约定：乙方所购买的B区房屋，自2015年1月1日起，甲方（银川鸿曦房地产开发有限公司）每日依照乙方付款（包括首付款及银行按揭部分），总额万分之三进行赔付；赔付截止实际交房日止。如甲方于2015年10月31日前交房，赔付日期截止到甲方向乙方通知（书面、电话或媒体通告）交房前一日。如若2015年10月30日前，甲方不能按期交房，乙方有权退房。如乙方不退房的，合同继续履行，自2015年11月1日起，在原每日万分之三的基础上，赔付比例逐月递增万分之一（即2015年11月1日-30日，赔付比例为每日万分之四；2015年12月1日-31日，赔付比例为每日万分之五，以此类推）。本院认为，上诉人（原审被告）银川鸿曦房地产开发有限公司与被上诉人（原审原告）马静签订的《银川市商品房买卖合同》、《鸿曦·悦海湾B区房屋交付补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，合法有效，双方均应依约履行。银川鸿曦房地产开发有限公司在商品房买卖合同约定的期限未能向马静交付房屋，依法应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定”约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，故原审依据《鸿曦·悦海湾B区房屋交付补充协议》第三条的约定，根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将双方约定的违约金比例适当降低，判决银川鸿曦房地产开发有限公司按照马静已付购房款总额每日万分之三支付违约金并无不当。银川鸿曦房地产开发有限公司的上诉理由亦无事实和法律依据。综上所述，银川鸿曦房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2401元，由上诉人银川鸿曦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈宁霞审判员  范宁萍审判员  王文花二〇一七年六月二十二日书记员  张欣欣