四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川01民终6700号上诉人（原审被告）：刘斌，男，1973年2月3日出生，汉族，住四川省仪陇县。委托诉讼代理人：曾大伟，四川瑞信杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：汪莉，女，1977年7月15日出生，汉族，住四川省郫县。委托诉讼代理人：曾大伟，四川瑞信杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚莉，女，1969年9月3日出生，汉族，住四川省郫县。被上诉人（原审原告）：黎瑶依，女，1996年5月7日出生，汉族，住四川省郫县。委托诉讼代理人：姚华，女，汉族，住四川省郫县，系黎瑶依之母。上诉人刘斌、汪莉因与被上诉人姚莉、黎瑶依租赁合同纠纷一案，不服四川省郫县人民法院（2016）川0124民初2226号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘斌、汪莉上诉请求：改判按照48.33平方为计算标准从2015年5月1日起支付租赁费。事实与理由：其与黎瑶依、姚莉于2015年5月1日签订《铺面出租合同》，黎瑶依、姚莉谎称租赁房屋的面积为64平方米，并承诺租金的计算以产权证上载明的面积为准，黎瑶依、姚莉取得产权证后未向其告知，产权证上载明的面积为48.33平方米，与收取租金的面积差距较大，使其蒙受了损失，应予改判。二审中，刘斌、汪莉变更其理由为案涉房屋的租金应按照《商品房买卖合同》载明的购买面积计算。姚莉、黎瑶依答辩称：案涉房屋的面积为64平方米，其中包含了开发商赠送的15平方米，因此案涉租赁合同约定的64平方米有事实依据，如果系按照购买面积计算租金，则每平米的租金将不会如《铺面出租合同》约定的那么低。因此。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。姚莉、黎瑶依向一审法院起诉请求：1、判令解除其与刘斌、汪莉之间签订的《铺面出租合同》；2、判令刘斌、汪莉给付2015年11月1日至2016年4月30日未付的铺面租金3760元；3、判令刘斌、汪莉给付2016年5月1日至2016年9月30日止的租金48384元。一审庭审中，姚莉、黎瑶依变更诉讼请求，要求刘斌、汪莉按测绘面积60.37平方米计算并支付租金。一审法院认定事实：（一）2015年5月1日姚莉、黎瑶依（甲方）与刘斌、汪莉（乙方）签订《铺面出租合同》，合同约定：1、甲方同意将位于郫县犀浦镇铺面出租给乙方。五年内甲方不能收回商铺，否则甲方赔偿乙方三倍损失；2、铺面租赁时间为2015年5月1日至2020年4月30日止。……；3、铺面租金为（64×140×12）107520元/年，大写壹拾万柒仟伍佰贰拾元正；4、房租每年在上一年的基础上递增8%；5、付款方式：乙方每半年支付一次房租，合计人民币大写为伍万叁仟柒佰陆拾元正。租金提前十天支付，铺面押金8000元……；12、三年满后，房租一年付一次。合同签订后，姚莉、黎瑶依按照合同约定履行了将商铺交付义务。2015年3月30日，姚莉、黎瑶依已收到刘斌、汪莉交纳半年房租53760元。依照双方合同约定，2015年10月21日刘斌、汪莉应履行给付2015年11月1日－2016年4月30日的租金53760元，后经姚莉、黎瑶依多次催收，刘斌、汪莉分别于2015年11月5日和11月26日向姚莉、黎瑶依转款支付50000元租金，余下3670元至今未付。2016年4月20日又应支付2016年5月1日至2016年10月31日的租金，但刘斌、汪莉却以房屋产权面积为48.33平方米与合同签订时的面积64平方米不符拒绝支付租金。庭审中姚莉、黎瑶依向一审法院提出申请对该商铺面积进行测绘，经四川省地矿局四0二地质队测绘公司作出F005号，测绘出位于郫县犀浦镇铺面套内建筑面积为58.30平方米，公摊面积2.07平方米，建筑总面积为60.37平方米。（二）1、2014年7月31日，姚莉、黎瑶依与成都华邑房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于郫县犀浦镇××、××号商铺，并于2015年10月13日对二份合同签约备案，建筑面积合计为48.33平方米。2、2016年5月19日、6月26日姚莉、黎瑶依向刘斌、汪莉送达催收通知书，要求其按约定支付房租。逾期将解除合同并腾退房屋、赔偿损失。3、案涉房屋面积所产生的鉴定费7547.17元由姚莉、黎瑶依交纳。一审法院认定上述事实，主要采信了双方当事人陈述，身份信息，租赁合同、商品房屋买卖合同、商品房买卖合同摘要、收据、转款记录、短信来往、测绘报告、发票等证据。一审法院认为，（一）合法的合同关系受法律保护。姚莉、黎瑶依与刘斌、汪莉之间签订的租赁合同是双方真实意思表示，且没有违反法律规定，应予认可。关于合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据《合同法》有关合同解除的规定，只有在一方当事人根本违约的情形下，对方当事人才有权解除合同。本案双方并没有约定解除合同的条件，且刘斌、汪莉拒付租金的理由系认为租金计算应按房管部门登记的产权面积为依据要求合理变更原租赁合同的面积，其行为不构成根本违约，姚莉、黎瑶依无权要求解除合同。（二）关于合同签订中双方约定租金计算面积为64平方米，而案涉房屋产权面积为48.33平方米。一审法院认为，在房屋租赁合同中，租赁面积的计算原则上应当以产权登记的建筑面积为准，但合同另有约定除外。亦不排除当事人按照实际测量面积计算。本案中，姚莉、黎瑶依与刘斌、汪莉就租赁面积进行了明确的约定，该租赁面积的约定系双方协商一致基础上达成的合意，一审庭审查明因签约当时租赁房屋的产权证尚未办妥，对案涉商品房面积约定在未取得产权证的情况下，按照姚莉、黎瑶依当时购买的面积和开发商赠送的面积计算租金符合常理，一审庭审中姚莉、黎瑶依表示变更房屋面积计算以测绘报告的面积为依据，一审法院结合案涉实际情况认定案涉房屋租赁以实际测绘建筑面积58.3平方米来计算租金较为合理。房屋租金计算方式为58.3平方米×140元×12＝97944元。按照合同约定第二年租金应在上一年房租上递增8%，刘斌、汪莉应向姚莉、黎瑶依支付从2016年5月1日至2016年9月30日止的租金为48645.52元（97944元×8%+97944元÷12个月×5个月）。对刘斌、汪莉提出已多支付2万余元租金应抵扣2016年租金，一审法院认为，因双方在履行合同中发生争议，且刘斌、汪莉未提出反诉，故对其辩解不予采信。关于鉴定费，一审法院认为，刘斌、汪莉因未按期交纳租金引发此次纠纷，其对鉴定费的产生亦有一定的责任，故一审法院酌定双方当事人各自负担50%的鉴定费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、刘斌、汪莉应于判决生效后十日内向姚莉、黎瑶依支付2015年11月1日至2016年4月30日止尚欠的铺面租金3760元。二、刘斌、汪莉应于判决生效后十日内向姚莉、黎瑶依支付从2016年5月1日至2016年9月30日止的租金48645.52元。三、刘斌、汪莉应于判决生效后十日内向姚莉、黎瑶依支付鉴定费3773.59元。四、驳回姚莉、黎瑶依的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币602元，由刘斌、汪莉负担。此款已由姚莉、黎瑶依预交，刘斌、汪莉在履行上述义务时一并付与姚莉、黎瑶依。二审中，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院二审依法对一审认定的事实予以确认。二审中，姚莉、黎瑶依提交了成都华邑房地产开发有限公司于2017年9月1日出具的《情况说明》，拟证明案涉房屋截止出具说明时，未取得不动产证。刘斌、汪莉质证称，对真实性、合法性、关联性均无异议。本院经审核认为，由于刘斌、汪莉对该份证据材料的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院予以采信。二审另查明，案涉《铺面出租合同》并未约定租金按照《商品房买卖合同》载明的购买面积乘以每平米的单价计算。本院认为，关于租金计算标准问题。刘斌、汪莉主张案涉房屋的租金应按照《商品房买卖合同》载明的购买面积48.33平米计算并支付。但根据本案查明的事实，案涉房屋除购买面积外还有开发商赠送面积，刘斌、汪莉与姚莉、黎瑶依签订的《铺面出租合同》并未约定案涉房屋的租金按照《商品房买卖合同》载明的购买面积计算，且在未取得产权证的情况下，按照购买的面积和开发商赠送面积计算租金亦符合常理，故刘斌、汪莉该项主张无约定依据和事实依据，本院不予支持。综上所述，刘斌、汪莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1204元，由上诉人刘斌、汪莉负担。本判决为终审判决。审判长 冯 燕审判员 夏旭东审判员 范艾玓二〇一七年十月二十七日书记员 黄 洲