福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0802民初6390号原告:福建意佳物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区西城龙岩大道与人民路交叉口（新洲城）A幢22层2208室，统一社会信用代码91350800579283942T。法定代表人：陈永明，总经理。委托诉讼代理人：刘祥桂，福建联合信实（龙岩）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：董文颖，福建联合信实（龙岩）律师事务所实习律师。被告：方玉材，男，1962年8月17日出生，汉族，闽西日报社干部，住龙岩市新罗区。原告福建意佳物业管理有限公司（以下简称“意佳物业公司”）与被告方玉材物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告意佳物业公司的委托诉讼代理人刘祥桂、被告方玉材到庭参加诉讼。本案现已审理终结。意佳物业公司向本院提出诉讼请求：判令方玉材支付意佳物业公司自2015年8月1日起至2016年12月31日止的物业服务费1680.7元、2016年12月车库物业费60元、电费250.2元，合计1990.9元，并支付以1680.7元为本金、自起诉之日起至款清之日止按月利率2%计算的违约金。事实与理由：2015年7月2日，意佳物业公司与西湖苑安置小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定：西湖苑安置小区由意佳物业公司提供物业管理服务、合同期3年（自2015年8月1日起至2018年7月31日）。意佳物业公司自接手小区的物业管理服务起，即按约定履行物业管理义务，因小区产权争议问题，导致无法继续正常经营，意佳物业公司在通报小区业主委员会、西陂街道办事处、新罗区物管站后，于2016年12月31日撤出西湖苑安置小区。方玉材系西湖苑安置小区C-601室业主，自2015年8月1日起未能履行缴费义务，已构成违约，经多次催缴，至今未缴纳物业管理服务费等相关费用。意佳物业公司特向法院起诉。方玉材辩称：1.签订物业服务合同的甲方，非业主委员会成员，未取得业主委员会授权，印章也非善意取得，该合同不是全体业主或业主委员会真实意思表示，实际是开发商的意愿，应为无效合同。2.意佳物业预收费用交接不清，未尽到交接义务。3.物业公司未履行好服务义务，导致业主财产损失。4.本着“小区的利益靠大家维护，小区的和谐靠大家共同创造”的想法，方玉材对物业管理员每次拿来的管理费发票均立即照单支付，从未因物业非法进入而为难物业管理员。2016年第四季度的费用，管理员持发票收钱时无钱找零，方玉材也无零钱支付，约定改天再收但管理员未再收。综上，应驳回意佳物业公司的诉讼请求，但考虑到存在事实服务关系，对本案的物业服务费等费用，应交则交，应退则退，应赔则赔。本院经审理认定事实如下：2015年7月2日，意佳物业公司与龙岩市新罗区西湖苑安置住宅小区业主委员会签订《物业服务合同》一份，该合同主要约定：由意佳物业公司为西湖苑安置住宅小区提供物业服务，物业服务费多层住宅按0.5元/月·平方米、车位服务费20元/月的标准计算，从物业交付买受人之日起按季度收取；如业主违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，按每日千分之三的标准向意佳物业公司支付滞纳金；合同期限自2015年8月1日起至2018年7月31日止。合同签订后，意佳物业公司按合同约定向西湖苑安置住宅小区业主提供物业服务，但存在一定服务瑕疵。方玉材系西湖苑安置住宅小区C幢601室房屋的业主，该房属于多层住宅，房屋面积为197.73平方米。从2015年8月1日起至2016年12月31日止，方玉材尚欠物业服务费1680.7元、车位服务费60元、车库电费250.2元，合计1990.9元。上述事实，有意佳物业公司提供的《物业服务合同》及意佳物业公司、方玉材的庭审陈述在案佐证。本院认为，意佳物业公司与龙岩市新罗区西湖苑安置住宅小区业主委员会签订《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。方玉材认为龙岩市新罗区西湖苑安置住宅小区业主委员会未签订该合同，没有事实依据，本院不予采信。意佳物业公司根据该合同的约定向包括方玉材在内的业主提供了物业管理服务。方玉材在接受前述服务后，应按合同约定按期向意佳物业公司交纳物业服务费、车位服务费等。物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，因此，意佳物业公司的服务瑕疵并不构成方玉材减交或免除物业服务费的理由，方玉材可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担相应的法律责任。虽然方玉材不能以物业服务有瑕疵为由拒交物业服务费，但方玉材不履行支付物业服务费的义务，有一定原因，不属于恶意违约。意佳物业公司应积极、主动地协助业主解决问题、妥善处理，但其未能尽到该义务，应认定其在提供物业管理服务中存在瑕疵，故其所主张的违约金请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下：一、方玉材应于本判决生效之日起十日内支付福建意佳物业管理有限公司从2015年8月1日起至2016年12月31日止尚欠的物业服务费1680.7元、车位服务费60元、车库电费250.2元，合计1990.9元。二、驳回福建意佳物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由福建意佳物业管理有限公司负担5元,由方玉材负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审 判 员 陈  定  华二〇一七年十一月二十日法官助理 廖  小  妹书 记 员 卢晓青（代）书 记 员 王晓妍（代）附注：一、引用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。3、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。二、执行申请提示申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、主动履行生效法律文书提示（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院开户行：兴业龙岩分行龙岩新兴支行账号：17×××01支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。