山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）威民一终字第622号
上诉人（原审原告）贺佳荟，女，1969年11月20日出生，满族。
上诉人（原审被告）荣成市广安建筑工程有限公司。
法定代表人吕建波，董事长。
委托代理人殷建阳，山东华夏明德律师事务所律师。
委托代理人郑秀萍，荣成市法律援助中心法律工作者。
原审第三人荣成市荣佳电机有限公司。
法定代表人赵丕侠，董事长。
委托代理人毕明静，山东荣顺律师事务所律师。
上诉人贺佳荟、荣成市广安建筑工程有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2010）荣民重初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2007年11月6日，第三人荣成市荣佳电机有限公司（以下简称荣佳公司）将其开发的金融小区一号楼东数第一间门市房转给被告荣成市广安建筑工程有限公司（以下简称广安公司），用于抵顶应支付给广安公司的工程款762300元。同年11月10日，原告与被告广安公司签订房屋买卖协议书，约定被告广安公司将金融小区一号楼东数第一间门市房转卖给原告，协议书载明：1、总面积为154平方米，单价为4950元／平方米；2、原告须一次性向被告广安公司预付价款762300元；3、被告广安公司须为原告办理房屋产权手续（房权证和土地证）。同年11月12日，原告一次性给付被告广安公司房款762300元，被告工作人员与原告在被告与第三人转账762300元的收款收据背面签字注明：此门市由广安建筑工程有限公司转给贺佳荟。2009年6月12日，被告广安公司通知原告：因实测面积超过约定面积，原告应补交房款112706元，其在原告交齐房款后7个工作日交付门市房。原告拒绝交付房款，被告广安公司一直未交付门市房。2010年12月9日，原告向原审法院起诉，请求解除原告与被告签订的协议；被告退还原告所交付的全部房款762300元，并支付利息116767.48元。原审审理中，原审法院依职权追加荣佳公司作为本案第三人参与诉讼。后原告变更诉讼请求，要求被告交付房屋，支付相应利息（约30万元），并按约定为原告办理房屋产权手续。
另查明，2007年11月10日，原、被告签订协议时，该门市房尚未竣工。竣工后，门市房的实测面积为175.94平方米，现房屋所有权人登记为第三人荣佳公司。该公司于2008年12月9日取得国有土地使用证，于2011年8月25日取得房屋所有权证。
原审诉讼中，原审法院多次组织原、被告及第三人进行调解，原、被告及第三人均同意把房屋交付给原告，被告及第三人在不收取房屋实测面积与原定面积差额房款的基础上分别支付原告已交房款的部分利息损失，原告放弃其余利息损失，但三方就利息损失的数额没有达成一致意见。
原审法院认定以上事实，有原、被告的陈述，房屋买卖协议书、现金交款单、收款收据、通知、信函、建设用地规划许可证、房权证、房产分布图等相关证据在案为凭。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的房屋买卖协议书系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，予以认定。原、被告均应当按照协议书约定全面履行自己的义务。现原告已按约定预付价款，该门市房亦竣工，故原告主张被告交付门市房，并为其办理该门市房的产权手续，理由正当，证据充分，予以支持。该房屋现所有权人登记为第三人荣佳公司，故第三人应协助原、被告办理上述门市房的产权过户手续。经审理查明，第三人荣佳公司于2011年8月25日取得诉争房屋的产权，故被告未在合理期限即30日内办理产权手续，应按相关规定支付相应利息。被告辩称原告应按房屋实测面积补齐相应房屋价款，其在原告补齐房款前没有交付房屋的义务，亦不存在逾期利息。但涉诉门市房系第三人荣佳公司转给被告用于抵顶工程款，被告又将门市房卖给原告，该门市房在买卖时未取得预售许可，故协议上约定的原告一次性向被告预付价款762300元，不应按被告辩称为类似商品房买卖的定金或预付款。该协议上明确写明总面积、单价及一次性付款，且本案在多次调解过程中，被告及第三人均表示不收取差额房款，认可房款总价为762300元，再偿付原告部分利息损失，但三方因利息数额未达成一致意见，故原、被告签订的协议书所约定的762300元系涉诉门市房总价款。被告辩称于法无据，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、被告荣成市广安建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内将金融小区一号楼东数第一间门市房交付给原告贺佳荟，并按照国家相关规定办理房屋产权过户手续，第三人荣成市荣佳电机有限公司予以协助；二、被告荣成市广安建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日支付原告贺佳荟利息（按本金762300元，自2011年9月25日起至本判决确定执行之日止，按银行同期贷款利率计算）。如被告荣成市广安建筑工程有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12690元，由原告贺佳荟负担1017元，被告荣成市广安建筑工程有限公司负担11673元。
上诉人贺佳荟、广安公司均不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉人贺佳荟称，上诉人广安公司实际占有上诉人贺佳荟762300元购房款的时间是2007年11月12日，上诉人广安公司没有履行交付房屋的义务，构成事实违约，原审法院认定从2011年9月25日起计算利息错误，应从上诉人广安公司收取房款之日起计算利息。请求撤销原审判决第二项，依法改判。
上诉人广安公司上诉称，原审法院没有查实上诉人广安公司与上诉人贺佳荟之间是否存在房屋买卖关系，涉案协议中约定的房款762300元属于预付款，并不是最终结算款。原审判决认定事实错误，请求撤销原判，依法改判驳回上诉人贺佳荟的诉讼请求。
原审第三人荣佳公司述辩称，原审判决正确，请求维持。
经本院二审审理查明，上诉人贺佳荟主张的利息系以利息的方式要求对方赔偿损失，该损失包括对方逾期交房和逾期办证的损失。二上诉人于2007年11月10日签订房屋买卖协议时，诉争房屋尚未竣工。2009年12月30日，诉争房屋经建设、勘察、设计、施工、监理单位组织验收，工程竣工质量验收合格。2011年8月1日，诉争房屋建设工程规划验收合格。
另查明，与诉争门市房紧邻的门市房系案外人马世民于2007年从原审第三人荣佳公司处购买，马世民于2008年9月18日将该门市房出租给案外人宋文广，宋文广将该门市房用于经营荣成市崖头蜀江一品酒店。
又查明，原审中，原审第三人荣佳公司主张其与上诉人广安公司之间就诉争房屋没有书面协议；二审中，原审第三人荣佳公司主张因工程款未予结算，上诉人广安公司未向其补交诉争房屋差价款，并提交其与上诉人广安公司于2007年11月5日签订的工程款转房协议一份，该协议中约定：原审第三人荣佳公司将诉争门市房转给上诉人广安公司，建筑面积约为154平方米，单价为4950元／㎡，以上面积系图纸设计面积，最终面积以房产证面积为准。上诉人广安公司对该协议的真实性没有异议。上诉人贺佳荟对该协议不予认可。
二审中，本院根据上诉人贺佳荟的申请，依法委托威海市价格认证中心对诉争房屋的租金价格进行鉴定，鉴定意见为：2008-2013年9月房屋租金价格合计为154500元，其中2008-2009年房屋月租金为2000元，2010-2011年房屋月租金为2250元，2012-2013年房屋月租金为2500元。经质证，上诉人贺佳荟认为该鉴定意见对诉争房屋租金价格太低，申请重新鉴定；上诉人广安公司主张二审中不应对诉争房屋租金进行鉴定，并认为鉴定意见对房屋租金价格过高；原审第三人荣佳公司对鉴定意见中房屋租金数额没有异议。上诉人贺佳荟为此支出鉴定费5000元。
本院二审查明的其它事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题有两个，一是涉案协议中约定的房款是总房款还是部分房款；二是上诉人贺佳荟主张的损失应如何认定。
关于第一个焦点问题，从审理查明的情况来看，二上诉人于2007年11月10日签订的房屋买卖协中明确规定上诉人贺佳荟一次性付款762300元，同时还约定上诉人广安公司应为上诉人贺佳荟办理房屋产权手续，但双方并未约定上诉人贺佳荟应就此补交房款；且在2007年11月12日，上诉人贺佳荟一次性给付上诉人广安公司房款762300元时，上诉人广安公司工作人员与上诉人贺佳荟在收款收据（上诉人广安公司与原审第三人荣佳公司转账762300元）背面亦签字注明此门市由上诉人广安公司转给上诉人贺佳荟，上诉人广安公司实际也未就诉争门市房向原审第三人荣佳公司补交房屋差价款，结合以上事实，原审认定涉案协议中约定的房款762300元为总价款正确，本院予以确认。上诉人广安公司主张上述款项是部分预付款与事实不符，本院不予支持。
关于第二个焦点问题，上诉人贺佳荟主张的损失包含逾期交房和逾期办证的损失，应分别予以认定。关于逾期交房的损失如何认定的问题。房屋应经质量竣工验收合格后方可交付使用，本案中，因双方签订房屋买卖协议未约定交房时间，且签订该协议时，诉争门市房尚未竣工，不具备交付使用条件。2009年12月30日诉争房屋经竣工验收质量为合格，上诉人广安公司应从此时起负有交付房屋的义务，上诉人贺佳荟主张的逾期交房损失应从2009年12月31日起开始计算，对于该损失的计算标准应依据其房屋租金价格确定。根据威海市价格认证中心的鉴定意见，2009年诉争房屋月租金为2000元，2009年12月31日的租金损失为66.67元，2010年和2011年诉争房屋月租金为2250元，2012年和2013年诉争房屋月租金为2500元，从2009年12月31日至2013年9月房屋租金合计为106566.67元（66.67元＋2250元×24月＋2500元×21月）。关于逾期办证的损失应如何认定的问题。因原审第三人荣佳公司于2011年8月25日取得诉争房屋房屋所有权证，原审认为上诉人广安公司应在30日内为上诉人贺佳荟办理房屋产权手续、第三人荣佳公司予以协助并无不当，本院予以确认。故上诉人广安公司应从2011年9月25日起以购房款总额762300元为基数按相关规定赔偿逾期办证损失。
综上，上诉人贺佳荟的部分上诉理由正当，本院予以支持。上诉人广安公司上诉理由不当，本院不予支持。原审判决部分有误，本院依法予以纠正，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持荣成市人民法院（2010）荣民重初字第8号民事判决第一项，即（一）上诉人荣成市广安建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内将金融小区一号楼东数第一间门市房交付给上诉人贺佳荟，并按照国家相关规定办理房屋产权过户手续，第三人荣成市荣佳电机有限公司予以协助；
二、变更荣成市人民法院（2010）荣民重初字第8号民事判决第二项为：上诉人荣成市广安建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人贺佳荟逾期办证损失（按本金762300元，自2011年9月25日起至判决确定执行之日止，按银行同期贷款利率计算）；
三、上诉人荣成市广安建筑工程有限公司于本判决生效后十日内赔偿上诉人贺佳荟自2009年12月31日至2013年9月逾期交房损失106566.67元（2013年10月份以后（含10月）的房租损失按月租金2500元计算至判决履行之日）］；
四、驳回上诉人贺佳荟的其它诉讼请求。
如上诉人荣成市广安建筑工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12690元，上诉人贺佳荟负担1017元，上诉人荣成市广安建筑工程有限公司负担11673元；二审案件受理费17273元，上诉人贺佳荟负担1512元，上诉人荣成市广安建筑工程有限公司负担15761元，鉴定费5000元，由上诉人荣成市广安建筑工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋智慧
代理审判员 金永祥
代理审判员 蒋 涛
二〇一三年十月二十一日
书 记 员 黄 诺