连云港市新浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第567号
原告于晓（曾用徐静）。
委托代理人赵士银。
被告苏秀梅。
委托代理人卞富山、苏祥好。
第三人陈香梅。
原告于晓与被告苏秀梅、第三人陈香梅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告于晓及委托代理人赵士银，被告苏秀梅的委托代理人卞富山、苏祥好到庭参加诉讼，第三人陈香梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。
原告于晓诉称，2012年7月6日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告承租被告所有的位于连云港市新浦区糖兴巷55号房屋一栋，租赁期限6年，自2012年7月15日至2018年7月15日止，年租金9000元，每半年支付一次。至今年1月15日，被告单方要求增加租金未果，被告即拒绝收取租金，并强行收回租赁房屋，造成原告无法继续使用房屋。现要求被告继续履行合同，后变更诉讼请求为：1、终止原、被告之间租赁合同的履行；2、判令被告因违约赔偿原告的经济损失58500元（租金损失40500元、空调等财物损失8500元、房屋装潢损失1万元）
被告苏秀梅辩称，原告未经被告同意，擅自转租房屋，属于无效，被告有权解除租赁合同，收回租赁房屋，无需承担违约责任，应当驳回原告的诉讼请求。
第三人陈香梅述称，原告自称是新浦区糖兴巷55号房主，我是与原告于2013年1月签订租赁合同，期限一年。20104年1月13日，原告与我结算完毕，至此，我已经离开租赁房屋，与原、被告再无租赁纠纷。
经审理查明，原、被告于2012年7月6日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告所有的位于连云港市新浦区糖兴巷55号房屋一栋，租赁期限6年，自2012年7月15日至2018年7月15日止，年租金9000元，每半年支付一次。合同签订后，原告支付了租金，对租赁房屋进行了部分装潢即入住。2013年1月23日，原告将租赁房屋转租给第三人陈香梅，双方签订租赁合同，约定租赁期限一年，年租金18000元，押金2000元。房屋内设施有：床12张、桌子、衣柜、沙发、茶几、桌上用品、配有四套（被子、床单、枕头、褥子齐全）、空调2台、电加热、热水器一套、冰箱一台、洗衣机一台、抽油烟机一台、宽带路由器（无线加有线）一个，均正常使用中。2014年1月15日，被告收回租赁房屋，原告遂诉至本院。
诉讼中，原、被告均确认租金已经支付至2014年1月15日，被告认可其保管租赁房屋内财物有：床2张、窗帘3个、空调2台，对其余财物均表示由第三人陈香梅带走了。另，原、被告履行租赁合同时双方未履行房屋及财产交接手续，被告收回租赁房屋时也未提供交接手续。
上述事实，有当事人的当庭陈述及原告举证的房屋租赁合同、证明、转租合同、租金收条、照片一组等在案予以证明。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合同有效。原告在租赁期限内，将租赁房屋转租给第三人，因原、被告未约定不得转租条款，被告以原告未经其同意为由主张转租无效，本院不予采信。但被告以其实际行为解除了租赁合同并收回租赁房屋，诉讼中，原告同意终止履行租赁合同，对此，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿租金损失的主张，本案原告及第三人之间的转租合同履行期限已经届满，原、被告也表示终止履行合同，故原告要求被告赔偿因合同终止履行的逾期租金损失40500元，本院不予支持。
出租人以承租人未经其同意转租为由，要求解除与承租人之间的租赁合同的，人民法院应予支持。本案原告与第三人之间的转租行为，没有经过被告同意，租赁合同被解除后，原告要求被告赔偿装潢损失1万元的主张，未提供相关证据证明，也不符合合同约定和法律规定，本院也不予支持。对于原告要求赔偿租赁房屋内的物品损失，被告认可其保管租赁房屋内财物有：床2张、窗帘3个、空调2台，并表示愿意返还，故本院确定上述物品由被告返还给原告。对于其余物品，被告辩称均有第三人带走，第三人拒不到庭应诉，也未提供相关证据证明，原告也不认可与第三人结算完毕，根据合同相对性原则，除被告认可的部分物品外，原告应当向第三人陈香梅主张权利。因第三人不承认带走相关物品，且原告与第三人之间在转租合同中约定的相关物品，无尺寸大小、新旧程度及相关价款，客观上无法进行折价评估，故原告要求赔偿物品损失的主张，本案中不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百之规定，判决如下：
一、被告苏秀梅于本判决生效后十日内返还原告于晓床2张、窗帘3个、空调2台。
二、驳回原告于晓其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费用50元（原告已预交），由原告于晓负担30元，被告苏秀梅负担20元，被告负担部分，于给付上述款物时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
审 判 长 王 崔 起
代理审判员 钱永代理审判员郭敏
二〇一四年七月十四日
书 记 员 段 潇 潇
附：法律条文及上诉须知
（一）法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
（二）上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：440301040009094
开户行：连云港市农业银行苍梧支行