湖南省双峰县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）双民二初字第1422号
原告（反诉被告）湖南佳一电子有限公司。
住所地双峰经济开发区工业科技园佳一电子大楼。
法定代表人王建新，系该公司负责人。
委托代理人彭永意。
委托代理人王建中。
被告（反诉原告）彭冬升。
被告（反诉原告）彭征粮。
被告（反诉原告）彭冬如。
被告（反诉原告）彭征粮、彭冬如的委托代理人彭冬升，系彭征粮、彭冬如之兄。
被告（反诉原告）彭冬升、彭征粮、彭冬如的委托代理人朱湖兵，双峰县梓门法律服务所法律工作者。
原告湖南佳一电子有限公司与被告彭冬升房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月8日立案受理，依法适用简易程序，由审判员朱开海独任审判，代理书记员李奴担任记录，于2013年11月28日第一次公开开庭进行了审理。原告湖南佳一电子有限公司的委托代理人彭永意、王建中、被告彭冬升均到庭参加诉讼。2013年12月10日原告湖南佳一电子有限公司向本院申请追加彭征粮、彭冬如为本案被告，经本院审查，决定予以追加彭征粮、彭冬如为本案被告，并于2014年1月7日第二次公开开庭进行了审理，被告彭冬升当庭提出反诉。因本案案情复杂，本院于2014年1月7日决定本案由简易程序转为普通程序，由审判员朱开海担任审判长，与人民陪审员袁红心、邓湘黔组成合议庭，代理书记员朱金成担任记录，于2014年2月18日第三次公开开庭进行了审理，原告湖南佳一电子有限公司的委托代理人彭永意、被告彭冬升、被告委托代理人朱湖兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湖南佳一电子有限公司诉称，原告与被告彭冬升于2012年10月21日签订厂房租赁协议，并按合同约定预付了20000元房屋租金，被告出具了收条。按照合同第五条第1项约定：“甲方（即被告）保障乙方（即原告）用电需求，并在2012年11月1日前安装供电，乙方负责用电落户费用。”但合同签订后，被告未在约定的期限内将电路安装好，致使原告无法进驻生产，原告曾与被告多次协商，但被告仍未履行合同约定义务，也不返还原告预付的房屋租金。请求人民法院判决解除原告与被告的房屋租赁合同，判决被告返还原告预付的房屋租金20000元，并由被告承担本案的诉讼费用。
原告湖南佳一电子有限公司为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、湖南佳一电子有限公司的组织机构代码证、企业法人营业执照、税务登记证和企业法人王建新的身份证复印件，用以证明原告的主体资格；
2、原告与被告彭冬升签订的厂房租赁协议，用以证明原告与被告彭冬升签订了房屋租赁合同的事实；
3、被告彭冬升出具的收条，用以证明被告于2012年10月21日收到原告预付的20000元房屋租金的事实。
被告彭冬升、彭征粮、彭冬如辨称，原告与被告签订的房屋租赁合同（厂房租赁协议）是双方真实的意思表示，也符合法律的规定，按合同第五条第1项的约定，保障供电的前提条件是原告方应承担用电落户费用，导致合同不能履行是因为原告方的责任。合同签订后，被告多次与同华村委、双峰县电力局梓门供电所联系沟通，但因原告办厂所用电量较大，同华村的变压器不能提供其所需电量，原告又不愿意承担变压器扩容的费用，致使合同得不到履行。另原告在合同签订时即与梓门桥镇企改办协商，购买梓门农机站用于开办电子厂，因此被告不存在违约情形，而是原告违约造成的。被告为履行合同，按照约定投入90000余元装修和改造房屋，仅利息损失就达20000元，而原告明知合同不能履行，在起诉前未以任何方式向被告方提出解除合同的意思表示，致使被告房屋闲置一年多。请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求，要求原告继续履行厂房租赁协议，并判决原告支付被告方2012年12月1日至2014年2月28日的房屋租金52500元（已预付20000元）。
被告彭冬升、彭征粮、彭冬如为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：
4、原告与被告彭冬升签订的厂房租赁协议，用以证明原、被告签订了房屋租赁合同的事实；
5、被告委托代理人朱湖兵对双峰县梓门桥镇同华村村支部书记彭泉仁的调查记录，用以证明原、被告签订协议后，原、被告多次就供电问题进行过协商，但未达成一致，原告也没有以任何方式要求与被告解除合同的事实；
6、梓门桥镇企业办与原告于2013年6月28日签订的原铃山农机站、电子厂场地转让协议书，用以证明原告与被告签订协议后，又与梓门桥镇企业办签订协议转让原铃山农机站、电子厂，由此说明原告方违约的事实；
7、借条一张、利息收条二张复印件，用以证明被告为按合同约定装修和改造房屋向聂玉凡借款90000元，并向聂玉凡支付利息21600元的事实；
8、装修和改造完后的房屋现状照片八张，用以证明被告进行了房屋装修和改造的事实。
原、被告就以上提交的证据进行了举证质证：
对于证据1，被告没有异议。对于证据2、3、4，是原、被告提交的相同的合同文本及被告彭冬升出具的收条，对于合同文本双方都认可，本院决定追加彭征粮、彭冬如为本案被告后，被告当庭确认彭征粮、彭冬如知晓该合同，在合同签订时只有被告彭冬升签名，但不影响原告与被告彭征粮、彭冬如之间的合同效力，原告与被告彭冬升、彭征粮、彭冬如当庭都予以确认了合同的效力，且原告预交的房屋租金20000元，也由被告彭冬升、彭征粮、彭冬如共同收取；对于合同第五条第1项，原、被告双方争议较大，原告认为在合同签订时，被告答应只要支付6000-8000元的安装落户费用即可保障供电，且在庭审中被告也认可此承诺，因此在合同中才明确由被告保障原告的用电需求，现因被告原因不能保障供电，被告应承担违约责任；而被告认为，按照合同约定原告应承担用电落户费用，虽然被告承认在合同签订时主观认为只要支付6000-8000元的落户费用，但供电容量的核定须由电力部门认可，此一承诺仅是被告的主观臆断，因此合同不能履行的原因是原告不支付用电落户费用造成的，违约责任在原告。对于证据5，原告认为彭泉仁所讲不是事实，不予以质证。对于证据6，原告认为其开办电子厂不只一处，与本案所签订合同没有任何关联性。对于证据7、8，原告认为与本案无关。
结合上述举证质证意见，本院对以上证据作如下认定：对于证据1，客观、真实，被告方无异议，本院予以确认；对于证据2、4，原、被告当庭予以确认合同文本，本院对合同文本予以确认，且认定该合同应是原告湖南佳一电子有限公司与被告彭冬升、彭征粮、彭冬如之间的房屋租赁合同（厂房租赁协议）；对于证据3，被告方当庭确认收到房屋预付租金20000元，本院予以认定；对于证据5，彭泉仁笔录所讲事实与庭审过程中原、被告陈述基本一致，本院予以认定；对于证据6，与本案无关联性，本院不予认定；对于证据7、8，因被告未向本院提出赔偿损失的诉讼请求，本院不予分析认定。
经审理查明，原告湖南佳一电子有限公司（为乙方）与被告彭冬升（为甲方）于2012年10月21日签订房屋租赁合同（厂房租赁协议），合同约定：“一、租用范围：临马路新房9弄门面、靠左侧6弄第二层装修好的套间、后面7弄老房、新房与老房之间的空坪及前面空坪，可供乙方使用，通道左进右出。二、租用价格：每年租金肆万贰千元整（42000元）房租税费由甲方负责。三、租用年限：暂定6年，即从2012年12月1日至2018年12月1日止，到期乙方亨有优先租用权。四、付款方式：租金每年付一次，在月初付清本年租金。第一年租金在协议签订之日预付贰万元，余款在2012年12月1日之前付清。五、双方约定的其他事项：1、甲方保障乙方用电需求，并在2012年11月1日前安装供电，乙方负责用电落户费用。2、厂房及老房从协议签订之日起可交付乙方使用，后坪硬化及不锈钢大门，甲方在2012年12月1日之前搞好并交付乙方使用，两个套房在2013年元月31号之前装修好并交付乙方使用。3、甲方同意在指定地方搭建临时棚子。六、违约责任：1、如甲方不能保障乙方正常用电，则贰万元预付租金无条件返还乙方。2、如乙方中途停办或搬迁，甲方不予退还乙方所付租金。”合同签订后，原告按约向被告预付了20000元房屋租金，并同被告先后与同华村委会、双峰县电力局梓门供电所多次协商供电事宜，但因开办电子厂用电量较大，梓门供电所要求对同华村的变压器予以增容，由此而产生的费用达十多万元，被告要求原告予以支付，原告认为费用太大，不能承受，并以被告答应只要支付6000-8000元落户费用即保障供电为由予以拒绝，虽经原、被告双方多次与同华村委会协商变通供电，但因双方分歧较大，供电问题仍未解决，导致合同无法履行。从2013年正月至原告起诉前，原、被告双方都未进行过任何协商，也未以任何方式向对方提出解除合同的意思表示。2013年11月8日原告诉至本院。另查明，原、被告房屋租赁合同中新房9弄分属被告彭冬升、彭冬如、彭征粮三兄弟各3弄。
本案的争议焦点是：一、原、被告之间的房屋租赁合同（厂房租赁协议）是否应当解除；二、被告是否应返还预付房屋租金20000元；三、原告是否应支付被告2012年12月1日至2014年2月28日的房屋租金52500元。
本院认为。一、《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”原告湖南佳一电子有限公司与被告彭冬升、彭征粮、彭冬如之间的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，现合同未能履行的根本原因是双方在合同中关于用电问题约定不明，且合同签订时没有认真考虑开办电子厂实际用电需求，从而互不履行合同约定义务，致使供电问题一直得不到解决，被告没有保障原告的用电需求，原告没有支付被告用电落户费用，双方负有同等违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”现合同自签订之日起即未能得到履行，至原告起诉前已近一年，原告明确要求解除与被告之间的房屋租赁合同，对于原告要求解除与三被告房屋租赁合同的诉讼请求本院予以支持。二、对于原告要求被告返还预付房租20000元的诉讼请求。原、被告在房屋租赁合同中约定了违约责任：“六、违约责任：1、如甲方（本案被告）不能保障乙方（本案原告）正常用电，则贰万元预付租金无条件返还乙方（本案原告）。”因原、被告在房屋租赁合同中对用电约定不明，合同没有实际履行，对于原告要求被告返还房屋租金20000元的诉讼请求，本院予以支持。三、对于被告要求原告支付2012年12月1日至2014年2月28日的房屋租金52500元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告的房屋租赁合同自始未得到履行，且原告也未实际使用被告的房屋，现原告要求解除合同，被告要求原告继续支付房屋租金没有道理，因此对于被告要求原告支付房屋租金525000元的反诉请求本院不予支持；被告在合同签订后，因合同未能履行，其房屋不能另行出租，造成被告房屋损失，被告房屋损失参照合同约定每年42000元的租金标准计算，从2012年12月1日起至起诉之日止的损失为38500元，现原、被告对合同解除承担同等违约责任，因此原告应支付被告房屋损失19250元，其余损失由被告自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、解除原告湖南佳一电子有限公司与被告彭冬升、彭征粮、彭冬如之间的房屋租赁合同（厂房租赁协议）；
二、被告彭冬升、彭征粮、彭冬如在本判决书生效之日起十日内返还原告湖南佳一电子有限公司预付的房屋租金20000元；
三、原告湖南佳一电子有限公司在本判决书生效之日起十日内支付被告彭冬升、彭征粮、彭冬如房屋租金损失19250元。
四、驳回被告彭冬升、彭征粮、彭冬如要求原告湖南佳一电子有限公司支付房屋租金52500元的诉讼请求。
案件受理费300元，反诉费800元，合计1100元，由原告湖南佳一电子有限公司和被告彭冬升、彭征粮、彭冬如负担550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向娄底市中级人民法院递交上诉状，并按当事人人数递交副本，上诉于娄底市中级人民法院。
审 判 长 朱开海
人民陪审员 袁红心
人民陪审员 邓湘黔
二〇一四年四月十四日
代理书记员 朱金成
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。