广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终3477号
上诉人（原审被告）：广州xx五金材料市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市xx区。
法定代表人：刘映辉，经理。
上诉人（原审被告）：广州xx商务发展有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。
法定代表人：刘文华。
两上诉人共同委托代理人：王帅，广东百科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蒋某，身份证住址湖南省ＸＸ瑶族自治县。
被上诉人（原审原告）：刘某，身份证住址江苏省睢安县。
两被上诉人共同委托代理人：谭红斌、温建锋，北京市盈科（广州）律师事务所。
上诉人广州铭湖五金材料市场经营管理有限公司（以下简称xx公司）、广州金湖商务发展有限公司（以下简称xx公司）因与被上诉人蒋某、刘某租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市xx区人民法院（2015）穗云法民四初字第1517号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年8月19日，蒋某、刘某（承租方、乙方，合同抬头仅列蒋某）与xx公司（出租方、甲方）签订《场地租赁合同》，甲乙双方约定：一、出租场地情况。甲方同意将位于广州市xx区三元里大道256号首层自编A16铺租给乙方，建筑面积20.6平方米。乙方租期为自2014年8月1日起至2019年7月31日止。二、租金及其他费用缴纳规定。1、2014年8月1日起至2015年7月31日，乙方每月应缴纳场地租金6500元。首年享受租金五折优惠；2015年8月1日起至2016年7月31日，乙方每月应缴纳场地租金6500元。第二年享受租金八折优惠；2016年8月1日起�2017年7月31日，乙方每月应缴纳场地租金6825元；2017年8月1日起至2018年7月31日，乙方每月应缴纳场地租金7166元；2018年8月1日起至2019年7月31日，乙方每月应缴纳场地租金7524元。2、双方签订合同时，乙方须向甲方一次性缴纳合同押金人民币19500元，合同押金在合同期满清算后，凭票据30日内无息退还余额，合同期满后，在同等条件下乙方享有优先续租权。4、乙方保证于每月5号前向甲方全部交清当月上述租金，如遇法定节假日可予顺延。逾期不缴纳租金则每日计收3%滞纳金，逾期10日的，甲方有权终止合同。5、乙方租用场地所用公共用水、电、空调、货电梯用电按面积所占比例分摊计算（代收代缴）。乙方保证于每月10日前向甲方全部交清上月电、水、空调、电讯及其他应分摊费用。三、双方的权利和义务。（一）甲乙的权利义务。1、甲方负责出租上述编号的场地给�方经营使用，负责场地正常的供水、供电和空调供应。2、甲方拥有场地的管理权。有权制定对乙方经营场所卫生、秩序、货运、搬运、营运时间要求等有关管理规定和消防工作的监督、检查规定。3、甲方有权按时收取场地租金、电、水、空调、电讯等费用的权利，若乙方不按时缴清当期租金及其他费用，在尚未构成根本违约被解除合同的条件下，乙方同意甲方酌情采取停水、停电、停空调、封闭场地、收取滞纳金等处罚措施。4、甲方负责协助乙方办理承租场地内的经营及装修工程报批手续，费用由乙方自理。四、违约处理。1、甲乙双方发生违约行为，另一方有权即时解除合同，并有权要求违约赔偿已造成的直接经济损失和间接损失。2、赔偿没违约方双倍合同押金。3、合同执行期间，若乙方中途退出或因根本违约被甲方收回场地，乙方同意无条件将场地内的装�及固定设施完好的移交给甲方，乙方同意无条件放弃场地装修费设施设施设备补偿费的追索权等等。同日，双方又以相同租约条件签订合同，约定蒋某、刘某承租广州市xx区三元里大道256号首层自编A18铺（以下简称“18号铺”）。两份租赁合同落款处均有蒋某的签名及捺印、“刘某代”签名及捺印。
上述合同签订后，xx公司依约将上述两商铺交付蒋某、刘某使用。蒋某、刘某向某公司交纳了两商铺的押金共计39000元。并通过xx公司向某公司交纳了两商铺的装修费108000元，蒋某、刘某为此提交4张某乙xx公司公章的收据以及银联凭条，xx公司对此无异议，确认收取上述费用。xx公司、xx公司表示，xx公司代收的装修费已交还xx公司，双方无办理交接款项手续。蒋某、刘某收铺后对商铺进行了装修，审理中，蒋某、刘某向原审法院提交装修合同及收据，证明为商铺装�支出12800元。
蒋某、刘某自承租后仅缴纳了两商铺2014年9月份管理费490元，未缴其他期间租金及租赁费用，经xx公司催缴，蒋某、刘某仍未交纳上述费用。
xx公司于2015年9月29日向原审法院起诉蒋某、刘某，要求其支付欠缴的租金、滞纳金、管理费、公摊电费。原审法院以1341号案立案受理。该案中，关于租金的起算时间及交租方式，蒋某、刘某与xx公司存在争议如下：xx公司主张租金的起算时间及交租方式均按照合同约定。蒋某、刘某主张2014年8月至2014年12月为免租，2015年1月按照租赁合同的约定打5折后再3折，2015年2月免租，2015年3月至4月为按照租赁合同的约定打2折，2015年5月以后按照租赁合同的约定打1.8折。为证明上述事实，蒋某、刘某向原审法院提交以下证据：1、B16铺租赁合同、收据，载明2015年1月租金为5折后再3折、3月至4月租金为2折、5月至7月的租金为1.8折；2、A17铺租赁合同缴费通知单及收据，载明2015年1月租金为5折再3折、3月租金为2折，xx公司征收该铺4月租金为3折、5月租金为2折；3、B13铺租赁合同及收据，载明2015年1月租金为5折再3折、2015年3月至4月租金为2折、2015年5月至6月租金为1.8折；4、B46铺租赁合同及收据，载明2015年1月租金为5折再3折、2015年3月租金为3折、2015年4月租金为1折、2015年5月至7月租金为1.8折；5、A02铺租赁合同及收据证明，载明2015年1月租金为5折再3折、2015年3月至4月租金为2折、2015年5月至7月租金为1.8折；6、A06铺租赁合同及收据证明，载明2015年1月租金为5折再3折、2015年3月至4月租金为2折、2015年5月至7月租金为1.8折；7、A08铺租赁合同及收据证明，载明2015年1月租金为5折再3折、2015年3月租金为3折、2015年4月租金为1折、2015年5月至7月租金为1.8折。7、落款为铭湖皮料五金批发市场管理处（无盖章），时间为2014年10月11日的《通知》一份，载明：为了互利双赢，凡配合本商场正常营业，进场装修、摆满货物、按营业时间正常营业，做到不迟到不早退，配合商场管理的商户，则免缴3个月租金，自2015年1月1日开始正式缴租金。如没达到以上条件的商户，必须当月开始缴租金。落款为铭湖五金皮料批发市场管理处，时间为2015年3月7日的《收租通知》两份，载明：A08、10档主，2015年3月租金只需交纳原合同三折优惠，如逾期超过2015年3月15日缴纳2015年3月租金，则按租赁合同上的租金金额交纳，下月开始不享受任何优惠。xx公司否认上述证据由其司出具。8、集体证人证言，其中证人陈某甲、邹某出庭作证，证明蒋某、刘某主张的打折情况属实。xx公司对于蒋某、刘某举证的租赁合同及收租证明真实性无异议，但主张上述租赁合同与涉案租赁合同为独立的合同，�租、免租政策也是针对个别业主。该司从未出台适用于所有租户的租金减免政策，特别是没有对本案蒋某、刘某实行减租、免租的政策。原审法院要求xx公司提交市场内其他租户的交租证明及租赁合同。xx公司举证期限内无提交，并说明：其司从未出台相关减租、免租政策，但由于自2014年市场开业后，整个行业萧条，租户反映市场配套设施未完善等，大部分租户统一要求降租，其司为挽留租户，未有采取有效措施收取2015年1月前的租金。自2015年1月开始允许租户先交纳部分租金。2015年2月大部分租户均无交纳租金。
蒋某、刘某主张xx公司存在如下违约行为：1、xx公司承诺市场情况与实际不符。根据蒋某、刘某向原审法院提交的xx公司网站宣传页面及招商宣传单：铭湖市场宣传划出近万米商业面积、共有批发商铺300余间，一期开发首层铺位6000余平方米，配套�免费停车。审理中，xx公司确认铭湖市场的面积为1200余平方米。关于停车场的问题，xx公司表示曾与时畅停车场进行协商，之后无谈妥方案，车辆仅停靠在西面或北面周边。2、xx公司关闭中央空调，对比，xx公司确认曾与租户的交租问题关闭中央空调两次，每次两个小时，目的是为了催收租金。3、铭湖市场仅有一期，承诺的二期没有如期开业。xx公司解释称二期仅为其司的商业计划，有无建设与蒋某、刘某承租商铺无关。4、xx公司收取蒋某、刘某的装修费，但并未对商铺进行实际装修。为此，xx公司向原审法院提交装修合同、装修费支付证明单、转账凭证等，拟证明xx公司对铭湖市场进行整体装修并付费的事实。5、xx公司强行收取管理费、水电公摊费未给予明确标准。xx公司向原审法院提交支付证明单及广州浅水蓝物业管理有限公司出具的收款收据，拟证明其司除自�管理外，还聘请案外公司协助对市场进行管理的事实。关于公摊电费，xx公司表示公摊电费的计算标准为按照商铺面积占整个市场面积的比例，以整个市场的总电费量进行分摊，xx公司履行代收代缴义务。1341号案中，xx公司向原审法院提交发票若干，拟证明已代蒋某、刘某代缴公摊电费的事实。根据蒋某、刘某提交的部分收据，蒋某、刘某交纳了部分期间的管理费。6、铭湖市场属于违法建筑，无规划报建手续。关于16、18号铺所在建筑的合法性问题，双方存在争议：xx公司向原审法院提交穗集地证字第0072442号《集体土地房产证》（后附宗地平面图）、查册表，据上述房产证及查册表载明：位于xx区三元里大道246-262号建筑为一座3-1/2结构层数，土地用途为商业、旅业，建基面积为1299.28平方米，总建筑面积为3922.48平方米。宗地平面图显示A3（2）、A3（5）、A4（4）在证载�属范围之内。蒋某、刘某向原审法院提交广州市规划局作出的穗规函【2015】6169号《依申请公开政府信息决定书》，拟证明16、18号铺所在地块无相关报建及验收信息。原审法院就36、38号铺所在建筑的合法性问题向广州市xx区国土资源和规划局调查询问，该局于2015年12月14日函复原审法院：穗集地证字第0072442号《集体土地房产证》为经罚款处理后直接办理确权，未办理规划报建。该《集体土地房产证》的建筑用地属村历史留用地，由广州市xx区三元里经济联合社（原三元里乡政府）1984年经市规划局（89）116号文，房管局（89）226号文批准使用至今。该社于1983年在该用地范围内兴建1栋3层半旅业楼，于1986年由市清理办罚款处理。后由三元里经济联合社划拨给三元里村第一经济合作社，经公告无异议。根据广州市人民政府2001年第七号令《广州市农村房地产权登记规定》，同意按实测面积以广州市xx区三元里村第一经济合作联合社名义核发上述《集体土地房产证》。
关于蒋某、刘某的退场时间：蒋某、刘某主张其于2015年6月30日因xx公司采取断水断电而被迫搬走，蒋某、刘某另表示已于2015年6月30日将商铺的钥匙交还xx公司，xx公司对此不予确认。蒋某、刘某向原审法院提交其与xx公司员工陈某乙的录音，拟证明其于2015年6月30日交还商铺钥匙的事实，xx公司对录音的真实性不予确认。
2015年12月8日，原审法院到16、18号铺现场进行勘查，xx公司法定代表人刘映辉、员工陈某乙、委托代理人王帅、蒋某、刘某委托代理人温建锋、三元里一社社长李某丙、三元里一社委托代理人解刚在场。xx公司、三元里一社及蒋某、刘某均确认铭湖市场由xx公司改造完成。经勘查，16、18号铺位于穗集地证字第0072442号《集体土地房产证》后附�地平面图的A3(5)范围内（广源宾馆首层）。勘查时，16、18号铺均上锁，xx公司员工陈某乙自A14号铺内取得钥匙后打开了16、18号铺大门，发现铺内堆放的是A14号铺的物品。蒋某、刘某表示已自行搬离16、18号铺内的自有物品及装修，不申请对商铺装修进行评估。
经原审法院释明合同效力，蒋某、刘某表示若租赁合同有效，仍坚持原诉讼请求。
以上事实：有租赁合同、收据、催告通知、收款证明、律师函、快递单、装修费凭证、刷卡凭证、押金收据、装修合同、网站宣传页、招商宣传单、现场勘查笔录、照片、复函、房产证、附图、开庭笔录、录音资料及双方当事人陈述等证据证实。
蒋某、刘某于2015年11月20日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认我们与xx公司于2014年8月19日签订的两份《场地租赁合同》无效；2、xx公司返还已收取�们的商铺管理费490元，押金39000元；3、xx公司赔偿我们经济损失12800元；4、xx公司给付我们违约金78000元；5、两公司连带返还我们装修费108000元以及利息（从立案之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止）；6、本案诉讼费由xx公司、xx公司承担。
原审法院认为：涉案两份租赁合同落款处载明的承租人为蒋某、刘某，虽刘某为代签，但双方当事人在履行中均未对此提出异议。且xx公司在1341号案中亦同时起诉蒋某、刘某。故原审法院对于蒋某、刘某与xx公司构成租赁合同关系的事实予以确认。
16、18号铺位于穗集地证字第0072442号《集体土地房产证》所涉建筑权属范围内，无证据显示上述建筑物曾被拆除重建，故上述两商铺所在建筑物属有权属的合法建筑。蒋某、刘某与xx公司签订的两份租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。蒋某、刘某主张涉案租赁合同无效无事实与法律依据，原审法院不予采信。
双方签订合同后，xx公司依约将16、18号铺交付蒋某、刘某使用，蒋某、刘某理应向某公司支付租金及租赁费用，但蒋某、刘某自承租上述商铺后即未有交纳租金，其欠缴租金的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。xx公司在宣传中提及的铭湖市场规模、免费停车场、二期建设问题等虽未能如宣传所示如期完成，但该等宣传内容并不属于蒋某、刘某与xx公司之间租赁合同约定的内容，xx公司已如约为蒋某、刘某提供了商铺以供使用，蒋某、刘某也实际使用了商铺，根据合同权利义务对等原则，蒋某、刘某即应支付使用商铺的对价，即租金。况且针对蒋某、刘某主张xx公司存在履行瑕疵的问题，xx�司在1341号案中作出合理解释，即现五金皮料市场存在市场萧条的状况。而蒋某、刘某在1341号案中亦提交了充分证据证明xx公司存在原租约基础上继续打折优惠的事实，恰巧印证了xx公司因市场萧条对租户作出让步的情况。故蒋某、刘某认为xx公司存在与宣传不符行为构成违约的意见不能成立。关于蒋某、刘某所提出的xx公司停开空调的问题，xx公司予以确认，但xx公司停开中央空调的目的是为了催收租金，这与租赁合同约定的xx公司可采取停空调作为催租手段的约定是吻合的，而铭湖市场也确实存在租户欠缴租金的事实。故xx公司停开中央空调的方式虽不妥，但也未有违反合同的约定，未构成违约。关于16、18号铺的装修问题，从事实上讲，蒋某、刘某在现场勘查时已表示将其装修自行搬离且不申请对装修残值予以评估，故蒋某、刘某要求xx公司赔偿装修损失无事实依�。蒋某、刘某欠租的行为已达到解除合同的条件，构成根本违约，其支付的店铺押金应予没收。故蒋某、刘某要求xx公司退还赔偿装修损失、退还店铺押金的诉求无据，原审法院不予支持。蒋某、刘某构成根本违约，无权依合同约定，要求xx公司给付违约金，对于蒋某、刘某该项诉求，原审法院不予支持。
关于蒋某、刘某主张xx公司无权收取管理费及公摊电费的问题，xx公司作为铭湖市场的出租方及管理方，对场地实际进行了管理；xx公司也提交了收款收据、支付证明单等证据，证明外聘公司协助对场地进行管理的事实，蒋某、刘某事实上享受了xx公司提供的管理服务，应支付对价。原审法院对xx公司抗辩有权收取涉案商铺管理费的意见予以确认，蒋某、刘某实际享受了xx公司提供的管理服务，应支付相应对价，要求xx公司退还管理费无据，原审法院不予支持�
关于装修费108000元，蒋某、刘某抗辩xx公司未有对16、18号铺进行装修，无权收取装修费。但xx公司已举证证实其司对铭湖市场进行了整体的装修改造，蒋某、刘某在现场勘查时也确认xx公司进行了改造的事实，原审法院对此予以采信。蒋某、刘某提出的商铺二次装修问题则属于蒋某、刘某自行处分已方权利的范畴，无法否定xx公司已就铭湖市场装修改造且支出费用的事实。但鉴于双方现已交接了商铺，涉案租赁合同无法继续履行，蒋某、刘某在剩余租期内无法享受xx公司提供的装修，故根据公平合理原则，xx公司应将剩余期间对应的装修费返还蒋某、刘某。
关于蒋某、刘某搬离16、18号铺的时间，2015年12月8日，16、18号铺在原审法院至现场勘查前处于锁闭状态，是由xx公司在A14铺处取得钥匙后，才将商铺门打开，而商铺内已无蒋某、刘某物品，反而�放了案外人的物品，蒋某、刘某显然于2015年12月8日前已搬离涉案商铺。xx公司作为铭湖市场的出租方及管理方，对此知情。xx公司抗辩蒋某、刘某是自行将16、18号铺的钥匙交给A14铺，该主张仅有陈述，缺乏证据证实；蒋某、刘某则主张其于2015年6月30日搬离并将钥匙交还xx公司，这与xx公司事后知悉A14铺处保管16、18号铺钥匙且铺内堆放A14铺物品不存矛盾。同时，蒋某、刘某也提交了录音资料证实其搬离时间，该录音反映的是蒋某、刘某与xx公司员工陈某乙的谈话，xx公司虽否认录音的真实性，但并未提交反证予以反驳，故综合以上分析，蒋某、刘某的主张较之xx公司的抗辩意见更为可信且符合常理，原审法院对于蒋某、刘某的主张予以采信，对蒋某、刘某于2015年6月30日已搬离16、18号铺的事实予以确认。蒋某、刘某与xx公司尚余49个月的租期未履行，故xx公司应返还的装修费为108000元×49个月÷60个月=88200元。蒋某、刘某构成根本违约，无权要求xx公司支付装修费利息，蒋某、刘某的该项诉求，原审法院不予支持。xx公司作为收款方，虽xx公司确认已收到xx公司代收的装修费，但xx公司、xx公司无法提交交接款项的证据，xx公司作出免除xx公司责任的陈述仅在双方内部有效，对外不产生拘束力，蒋某、刘某要求xx公司就返还装修费承担连带责任的诉求合理合法，原审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，原审法院于2015年12月29日作出判决:一、本判决生效之日起十日内，广州铭湖五金材料市场经营管理有限公司返还蒋某、刘某装修费88200元；二、广州金湖商务发展有限公司就本判决第一项确定的内容与广州铭湖五金材料市场经营管理有限公司承担连带责任；三、驳回蒋某、刘某其他的诉讼请求。本案受理费5496元，由蒋某、刘某负担4493元，由广州铭湖五金材料市场经营管理有限公司负担1003元。
判后，上诉人xx公司与xx公司均不服原审判决，向本院提起上诉。xx公司上诉称：我方与蒋某、刘某的租赁合同关系系因蒋某、刘某根本违约而解除，我方无过错且涉案装修费是一次性收取，蒋某、刘某违约解除合同后要求返还装修费没有任何依据。原审法院依据公平合理原则判决我方将剩余租期对应的装修费返还给蒋某、刘某属于适用法律错误。因此请求本院：1、撤销原审判决；2、改判xx公司无需返还蒋某、刘某�修费88200元；3、本案诉讼费由蒋某、刘某承担。
xx公司上诉称：我方与蒋某、刘某之间不存在合同关系，涉案装修费只是代收，且从未从中获得任何利益，原审判决我方承担返还装修费的连带责任没有法律依据。故请求本院：1、撤销原审判决第二项；2、改判xx公司无需承担返还装修费88200元的连带责任；3、本案诉讼费由蒋某、刘某承担。
蒋某、刘某答辩称：原审判决事实清楚、适用法律正确，依法应当维持。㈠xx公司应返还蒋某、刘某装修费88200元。蒋某、刘某承租16号及18号商铺的期限从2014年8月1日至2019年7月31日止，总共60个月。2015年6月30日，蒋某、刘某已将16号及18号商铺的钥匙交换给xx公司并搬离物品。尚有49个月租期未履行。根据《中华人民共和国民法通则》第四条以及《中华人民共和国合同法》第六十条规定，由于xx公司收取装修费后没有对蒋某、刘某两铺位进行二次装修，应退还收取的装修费。另外，xx公司已收回两商铺，并且已将两商铺的钥匙交给14号商铺业主使用，蒋某、刘某就没有再使用过，现在已无法享受xx公司提供的装修。据此，原审法院根据公平合理原则按照剩余租期对应的装修费返还给蒋某、刘某，合法合理。㈡xx公司应与xx公司连带返还装修费。xx公司收取蒋某、刘某6万元装修费的行为没有法律依据，也未提供相关证据证明装修费去向。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，xx公司收取装修费没有合法依据，应与xx公司连带返还装修费。
双方当事人对于原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为：根据xx公司、xx公司的上诉及蒋某、刘某的答辩，二审争议焦点是：㈠xx公司是否应返还蒋某、刘某装修费；㈡xx公司是否应对xx公司返还装修费承担连带责任。
关于xx公司是否应返还蒋某、刘某装修费。涉案合同并无关于装修费的约定，原审法院基于xx公司已对铭湖市场进行装修改造，而租赁合同无法继续履行，蒋某、刘某无法享有租赁期剩余期间的装修利益，判决xx公司返还蒋某、刘某剩余租期对应的装修费，符合公平、等价有偿原则，本院予以支持。
关于xx公司是否应对xx公司返还装修费承担连带责任。xx公司作为装修费的收款方，其与xx公司之间没有实际交接款项的证据，蒋某、刘某主张xx公司承担返还装修费的连带责任，原审法院予以支持，并无不当。
综上，xx公司、xx公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4010元，由上诉人广州铭湖五金材料市场经营管理有限公司负担2005元，由上诉人广州金湖商务发展有限公司负担2005元。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 李 静
审判员 郑怀勇
二〇一六年六月十六日
书记员 李宪琼
黄妙丽