山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终6645号上诉人（原审原告）：王凤晨。委托诉讼代理人：尹宗尧，山东卓润律师事务所律师。上诉人（原审被告）：高长洪。委托诉讼代理人：隋晓，山东森嵘律师事务所律师。委托诉讼代理人：申洋，山东森嵘律师事务所律师。上诉人王凤晨因与上诉人高长洪房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2017）鲁0213民初1013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王凤晨上诉请求：1、撤销判决第四项，改判高长洪赔偿王凤晨中介费1．75万元、律师费2万元。2、上诉费用全部由高长洪承担。事实与理由：一审判决认为王凤晨主张的26.25万元违约金，包含了王凤晨律师费和中介费的损失，系事实不清、证据不足。一、王凤晨和高长洪签订的房地产买卖合同的第十二条违约责任，明确约定“守约方解除合同的，违约方还应另行合同总价款的30％作为违约金，并赔偿守约方中介费损失”；第十七条，明确约定“违约方需承担守约方的法律诉讼所产生的一切费用(包括律师和诉讼费、仲裁费、保全费等相关费用)”。由此可见，律师费和中介费，在合同中已经作出了明确的约定，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，故合同成立并且生效。根据民法意思自治的原则，一审法院对此行使自由裁量权，应属不当。二、王凤晨和高长洪于2017年1月1日双方签订涉案房屋买卖合同时，该房的出卖价格是每平方米10010元，但是由于近期房价的暴涨，该房屋现在的价格是每平方米2万元左右，王凤晨的经济损失是87万元，高长洪因为毁约获得的收益是87万元。因此，根据原告的实际损失，以及预期利益，根据公平原则，高长洪不仅应当按照合同的约定支付26．25万元违约金，还应当赔偿王凤晨律师费2万元，中介费1．75万元，即便如此，也不能弥补王凤晨87万元的经济损失。高长洪辩称：王凤晨主张的违约金明显过高，一审法院未对违约金调整是不当的。高长洪违约无主观恶意。高长洪上诉请求：1、一审判决的30％违约金过分高于王凤晨实际损失等，请求二审法院对此予以减少。2、本案一、二审诉讼费用由王凤晨承担。事实和理由：一、合同中约定的违约金，其性质为赔偿性违约金，目的在于弥补守约方遭受的实际损失，具有补偿功能。而一审法院显然未依法审查，过于武断。依据《中华人民共和同合同法》第114条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第29条之规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量违约金是否过高。而实际上，一审法院并未实质审查王凤晨实际损失，随意处置自由裁量权便径行裁判，明显显失公平，高长洪请求二审法院予以纠正。二、高长洪系外地来青务工人员，此次违约事出有因，绝非主观恶意毁约。高长洪因投资不善，欠下巨额债务，清点资产后便决定低价出手涉案房产，可苦于凑不齐解押资金便不敢随意签订出让合同。此时，启创中介(曾协助高长洪购入涉案房产，双方之间建立了一定信任关系)得知这一情况后，便主动告知高长洪，他们可以帮助解决资金问题，但须收取比例费用。众所周知，此类业务在房地产政策严密布控的现今情况下，已然成为了房产中介的主营收入来源。高长洪为尽早解决缠身债务，便同意由启创中介帮忙解决。启创中介承诺后，高长洪足以认为能够顺利解押并履行合同，便于2017年1月1日与王凤晨签订了房屋买卖合同，为留备充足的解押时间，遂将解押区间定位为3个月，即合同约定的2月3O日。可后来，启创中介承诺的费用却远远高于当初承诺，高长洪只能选择放弃。为了不失诚信，高长洪只能四处借款，可无奈最终仅仅凑到20余万，还是无法解押。可见，高长洪违约并非出于主观故意，反观王凤晨，从中介承诺帮助高长洪借款解押一直到因中介原因无法还贷解押整个过程，王凤晨是完全知情的。望二审法院仔细考量如上合同履行背景。王凤晨辩称：合同违约金是否高于损失，违约方应当提供初步证据，高长洪在一审时未提供这方面的证据。涉案房屋签订合同时房价为每平方米1万元，而现在是2万元。因此合同中约定的违约金不足以弥补王凤晨的损失。高长洪是否承担违约责任与其是否有主观错误无关。请求驳回高长洪的上诉。王凤晨向一审法院起诉请求判令：1、解除双方于2017年1月1日就青岛市李沧区夏庄路132号2单元403户签订的房屋买卖合同；2、高长洪返还王凤晨定金2万元、购房首付款5万元，赔偿王凤晨中介费1.75万元，支付王凤晨违约金26.25万元，律师费2万元，共计37万元并支付逾期利息。2、本案诉讼费用由高长洪承担。各方对如下事实存在争议：王凤晨认为高长洪未按照合同约定期限到银行偿还银行贷款及办理解押手续，所以高长洪违约，应当支付违约金并赔偿王凤晨中介费及律师费损失。高长洪认可其未办理解押手续，但认为这是中介导致的，其并未违约，因此不同意承担违约金、中介费及律师费。一审法院认定事实：涉案房屋登记在高长洪名下。2017年1月1日，双方签订房地产买卖合同，约定高长洪将自己名下的涉案房屋出售给王凤晨，房屋价款87.5万元(含房屋专项维修资金)，王凤晨于2017年1月1日支付购房定金2万元，于2017年1月13日支付购房首付款5万元，余款80万元以银行贷款形式支付，贷款不足部分于过户前以现金方式支付；王凤晨支付26250元作为中介费；因涉案房屋有抵押贷款，高长洪应于2017年2月30日之前自行到银行偿还银行贷款及办理解押手续。合同第十二条约定，任何一方未按照约定时间全面履行自己义务，应按照300元/天的标准支付违约金，逾期超过15天，守约方除有权要求对方继续履行合同并支付违约金外，还有权单方解除合同，但应书面通知违约方，守约方解除合同的，违约方还应另行支付合同总价款30%的违约金，并赔偿守约方中介费损失。合同第十七条约定，违约方需承担守约方的法律诉讼产生的一切费用（包括律师费和诉讼费，仲裁费，保全费等相关费用）。合同签订当天，王凤晨向高长洪支付定金2万元，向中介方支付中介服务费1.75万元；2017年1月8日王凤晨向高长洪支付首付款5万元。高长洪自认其并未办理解押手续。2017年3月8日，王凤晨与山东卓润律师事务所签订委托代理合同书，约定山东卓润律师事务所指派尹宗尧、迟冰律师作为王凤晨该案一审程序的诉讼代理人，王凤晨向山东卓润律师事务所支付代理费2万元。2017年3月7日，王凤晨向该律所支付1万元，2017年5月16日支付1万元。双方均同意以本案诉讼材料送达给高长洪的日期即2017年5月17日为合同解除的时间。一审法院认为，双方之间的房地产买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效。双方均认可合同解除时间为2017年5月17日，一审法院予以确认。因合同已经解除，王凤晨已经支付的定金2万元、首付款5万元，高长洪应予返还。合同签订之后，王凤晨依约履行付款义务。高长洪未按照合同约定的期限办理解押手续，截止法庭辩论终结之日仍未办理，已经超过合同约定的15天的期限，王凤晨有权解除合同并要求高长洪承担违约责任。高长洪虽然主张违约系中介原因所致，但并未提交相应证据，一审法院不予确认。当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。以王凤晨的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，一审法院认为合同约定的合同总价款30%的违约金包含了王凤晨的所有合理损失，因此对于王凤晨主张的高长洪支付违约金26.25万元的诉讼请求，一审法院予以支持，对于王凤晨主张律师费、中介费及逾期利息的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、王凤晨和高长洪于2017年1月1日就青岛市李沧区夏庄路132号2单元403户签订的房地产买卖合同于2017年5月17日解除；二、高长洪向王凤晨返还定金2万元、首付款5万元，于判决生效之日起十日内付清；三、高长洪向王凤晨支付违约金26.25万元，于判决生效之日起十日内付清；四、驳回王凤晨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12550元、保全费2520元，共计15070元，由王凤晨负担2543元，高长洪高长洪负担12527元。经本院审理查明，一审法院认定的事实属实。本院认为，王凤晨与高长洪签订的房地产买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效。合同签订之后，王凤晨依约履行付款义务。高长洪未按照合同约定的期限办理解押手续，截止一审法庭辩论终结之日仍未办理，已经超过合同约定的15天的期限，王凤晨有权解除合同并要求高长洪承担违约责任。高长洪虽然主张违约系中介原因所致，但并未提交相应证据，且该与本案无关，本院不予采纳。由于双方签订合同后涉案房屋存在较高的涨幅，一审法院按照双方合同约定判决高长洪承担合同价款30%的违约金是适当的，高长洪认为一审判决的违约金高于王凤晨实际损失，应予调整，因无事实和法律依据，本院不予支持。双方签订房地产买卖合同时，约定合同价款30%的违约金相对较高，因此，一审法院认为合同总价款30%的违约金包含了王凤晨的所有合理损失，对于王凤晨主张的律师费、中介费不予支持并无不当。综上所述，上诉人王凤晨、上诉人高长洪的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。王凤晨交纳的二审案件受理费738元，由王凤晨负担。高长洪交纳的二审案件受理费5238元，由高长洪负担。本判决为终审判决。审判长 李 蕾审判员 王昌民审判员 杨保国二〇一七年十月二十三日书记员 王 晶书记员 郭丹丹