杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初10875号
原告：中国工商银行股份有限公司杭州开元支行，住所地浙江省杭州市西湖区公元大厦南楼101、201、203、205室。
代表人：龙卫东，系该行行长。
委托诉讼代理人：田国英，系该行员工。
被告：葛海静，女，1988年8月27日出生，汉族，住浙江省宁海县。
被告：杭州东海春房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市天目山西路277号闲湖城红树湾万泉商街6-10#。
法定代表人：张香云，董事长。
委托诉讼代理人：刘中秋、傅恒人，浙江天册律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司杭州开元支行与被告葛海静、杭州东海春房地产开发有限公司（以下简称东海春公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人田国英、被告东海春公司的委托诉讼代理人傅恒人到庭参加诉讼，被告葛海静经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告葛海静归还贷款本金210422.94元，利息、罚息、复利4470.95元（暂计至2016年10月13日，自2016年10月14日起至贷款本息全部清偿之日止的利息、复息、罚息按借款合同和人民银行相关规定计付），暂合计214893.89元；2、原告对抵押物即位于杭州市余杭区闲湖城红树湾9幢1单元302室的房屋处置所得享有优先受偿权；3、被告东海春公司对上述款项承担连带清偿责任；4、两被告承担本案所有的诉讼费用。
被告葛海静未作答辩。
被告东海春公司答辩称：原告起诉事实基本属实，但导致本案发生的原因在于被告葛海静未能按约支付按揭款，与其无关，故应由被告葛海静首先承担全部责任；本案同时存在物的担保和人的担保，应以物的担保优先，其只在原告就抵押物优先受偿后仍不能清偿全部债务时对剩余债务承担保证责任；如果被告葛海静未能承担全部责任，导致其承担担保责任的，由此给其造成的全部损失应由被告葛海静承担，其在承担保证责任后对被告葛海静享有追偿权。
本院经审理认定事实如下：
1、借款人：葛海静。
2、贷款本金：人民币240000元。
3、借款期限：2012年1月10日至2032年1月10日。
4、借款利率：借款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率；借款期间遇基准利率调整的，以每次基准利率调整之日的次年1月1日开始予以调整。
5、约定还款方式：按月等额本息还款法。
6、违约责任：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按在合同约定的借款利率基础上加收30%确定；借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同立即到期，要求借款人提前清偿全部贷款本息。
7、抵押担保情况：被告东海春公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之后，被告东海春公司对到期的借款人的债务免除保证责任；被告葛海静以其名下位于杭州市××区××镇××湖城××单元××室房屋提供抵押担保，并办理了预告抵押登记手续，确认杭州住房公积金管理中心（贷款本金300000元）及原告为上述房产的预告登记权利人，登记债权数额为540000元；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。
实际还款情况：截至2016年10月13日，被告葛海静已连续三期以上未按约还款，其尚欠原告借款本金210422.94元，利息、罚息、复利4470.95元。
提前收贷情况：2016年11月7日，原告向被告葛海静、东海春公司发出合同提前到期通知书，要求被告葛海静、东海春公司于2016年11月10日前归还全部贷款本息。
本院认为：原告与被告葛海静的金融借款合同关系事实清楚、证据充分、合法有效，被告葛海静理应按期归还借款本息。现被告葛海静已连续三期以上未按约归还借款及支付利息，原告依照合同约定提前收回贷款，本院予以支持。被告葛海静自愿以其名下位于杭州市××区××镇××湖城××单元××室房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了预告抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因此，预告登记抵押权人在一定条件下可以享有优先受偿权也是预告登记制度的应有之义，现实中有些预告抵押登记权人无法将预告登记转为正式登记的原因，是由于开发商延期交房或者购房人不予配合办理正式登记手续甚至下落不明，若在此情形下一概否定预告抵押登记权人的优先受偿权，则为将他人过错的后果转为由无过错方承担，有违合同公平原则，甚至造成购房人恶意规避正式抵押登记的道德风险。本案中，导致原告未能将预告登记转为正式登记的过错并不在原告，原告也未怠于行使其权利，可以赋予原告优先受偿权，故原告有权就案涉抵押物在登记债权金额范围内享有优先受偿权，对该部分诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告东海春公司对上述债务承担连带清偿责任的主张，被告东海春公司作为上述贷款的保证人，自愿向原告提供阶段性连带责任保证，因案涉房产至今未办理抵押登记，故被告东海春公司提供的担保仍在保证期间内。本案原告的债权既存在被告葛海静提供的物的担保又有被告东海春公司的担保，因原告与两被告在合同中就物的担保和人的担保的实现顺序进行了特别约定，故应当按照约定实现债权。被告东海春公司辩称应优先处置抵押物，后再由被告东海春公司承担担保责任，不符合法律规定和合同约定，本院不予采纳。被告葛海静经本院合法传唤未到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、葛海静于本判决生效之日起十日内归还中国工商银行股份有限公司杭州开元支行借款本金210422.94元，支付利息、罚息、复利4470.95元（利息、罚息、复利暂计至2016年10月13日，2016年10月14日起至借款实际付清之日止的利息、罚息、复利按照合同的约定及人民银行相关规定另行计付）。
二、中国工商银行股份有限公司杭州开元支行有权以葛海静抵押的位于杭州市余杭区闲林镇闲湖城红树湾9幢1单元302室房屋在本金240000元所产生的债务总额范围内优先受偿上述债务。
三、杭州东海春房地产开发有限公司对葛海静的上述债务承担连带清偿责任；杭州东海春房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向葛海静追偿。
四、驳回中国工商银行股份有限公司杭州开元支行的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取2262元，财产保全申请费1594元，合计3856元，由葛海静、杭州东海春房地产开发有限公司负担。
原告中国工商银行股份有限公司杭州开元支行于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告葛海静、杭州东海春房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费和财产保全申请费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理审判员 曹 蕾
二〇一七年二月八日
代书 记员 王夏意