四川省平昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）平民初字第1372号
原告阳颖霖。
委托代理人（特别授权）阳琼贤，系阳颖霖之母。
原告阳瑾桥。
委托代理人（特别授权）张良。
被告平昌县华阳房地产开发有限公司（简称华阳公司）。
法定代表人周作洪。
委托代理人（特别授权）吴忠，四川万明律师事务所律师。
委托代理人李雄，系华阳公司职工。
原告阳颖霖、阳瑾桥诉被告平昌县华阳房地产开发有限公司房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告阳颖霖的委托代理人阳琼贤、原告阳瑾桥的委托人张良，被告平昌县华阳房地产开发有限公司的法定代表人周作洪的特别授权人吴忠及其委托代理人李雄均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告阳颖霖、阳瑾桥共同诉称：2010年1月30日，二原告、被告就座落在平昌县江口镇新华街大道142号房屋拆迁签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，合同约定：被告公司应于2011年7月1日前向二原告还房（拆迁房处就地还临华严街商用门面两间，门面宽不小于7.5米，在临华严街界面起第三层还房两套，另四套住房由被拆迁人选择），并于还房之日起三个月内为被拆迁人办理房地产权证。同时约定逾期未还房，按还房面积每平方米每月10元标准支付超期过渡费，单方违约时按还房建筑面积造价的15%赔偿损失。原告在签约后，向被告公司交付了土地使用证，全面适当履行合同义务。被告公司至今不交付房屋，甚至不确认还房房号，严重侵害了原告合法权益，请求人民法院责令被告公司立即还房，支付至2013年4月底止的超期过渡费144900元和交付还房前的超期过渡费，赔偿损失18.9万元。
被告华阳公司辩称：原告与被告在2010年1月30日所签订的房屋拆迁安置补偿协议属实，但因原、被告2010年1月30日签订协议后，由于原告及其家人诉争该拆迁房屋至2011年9月3日才经法院调解终结，致使工期延长20个月，故该20个月期限应当顺延扣除；被告与涉及所有拆迁户签署协议后于2011年6月24日才取得国有土地使用权，2011年12月16日才取得建设工程规划许可证，2013年1月5日取得建筑施工许可证，其政府行为导致不能按时交付房屋，故原告要求被告承担违约责任的理由不能处理；同时过渡费应支付给实际居住人，被告对过渡费已按（2011）平法初字第1077号民事调解书将款交法院支付；因该处地产开发涉及到诸多安置户，被告对所有安置户应公开、透明进行安置，不能给予原告安置的特殊及优先，现被告还未进行安置，故原告要求交房的理由不能成立，应予驳回。
经审理查明：被告华阳公司在平昌县江口镇新华街东段开发“祥和家园”房地产，二原告所有座落在平昌县江口镇新华街东段142号房屋系拆迁范围。被告华阳公司与二原告在2010年1月30日签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，该合同第二、三条约定房屋拆迁补偿采用房屋产权调换方式，华阳公司以被拆迁房就地还房给二原告，还房建筑面积630平方米，其中住宅550平方米、铺面80平方米，调换房屋的楼层、房号的确定方法为：在原房位置还临华严街面商用铺面两间，门面总宽度不小于7.5米（两间铺面宽度一样），被告在临华严街街面起第三层还房两套，尚余四套住宅还房，原告享有优先选择楼层和户型的权利；第六、七条约定原告在签订协议起5日内将被拆迁房屋腾空并交付被拆迁房土地使用权；第八条约定：被告在签订本协议起18个月内还房给原告，被告在还房之日起3个月内为原告（阳颖霖、阳瑾桥各占50%的拆迁）办理所还房的房产证，被告承担办理房产证所需的税和费用，被告向原告交付房产证，原告向被告提供办理房产证所需资料；第九条约定被告逾期未还房，按还房面积每平方米每月10元标准给付违约金；第十条约定还房面积大于本协议约定面积时，超出面积在20平方米以内部分的房价款按当时价款结算差价；第十四条约定该协议自双方签字盖章之日起生效，若单方违约时按还房面积总造价的15%赔偿给对方，但本协议第六条不包含在内。合同签订后，原告便将所持有的拆迁房屋的国有土地证原本交与被告华阳公司开发“祥和家园”项目部李明华，被告华阳公司祥和家园项目部李明华便书立“今收到阳琼贤国有土地证平国（98）字原件一本。立据人李明华，2010年3月13日。注：肖廷伟不搬家，阳琼贤等三人不负责。另：阳琼贤向李明华提供了离婚证复印件一份。李明华。2010年3月13日。”李明华在该收条上加盖华阳公司祥和家园项目部的印件和李明华的私章。2011年12月16日被告华阳公司取得了该项目国有土地使用权；2011年12月16日取得了建设工程施工许可证。被告未能依据所签合同给原告确认房号和交付房屋，2013年4月27日二原告诉讼来院。在诉讼中于2014年5月20日被告华阳公司向本院提供了职能部门颁发的房屋预售许可证。原、被告签订合同后，被告华阳公司将三楼变更为商用楼。
同时查明：被告华阳公司在2012年7月12日与四川发响建筑工程有限责任公司签订了祥和家园施工承包合同，并于2013年1月18日签订了祥和家园施工合同补充协议，该补充协议第三条约定：“承包单价：该工程采用建筑工程包干单价进行结算，不论市场、设计调整、变更等任何因素，均不再做调整；结算单价根据甲乙双方的预算，结合本工程的实际情况，按工程实际建筑面积1190元／平方米进行结算，不再让利。”。因被告对第三楼已改为商用楼，无法交付，原告阳颖霖、阳瑾桥在审理中表示选择该栋楼街面起第四层第五号房（建筑面积97.18平方米）、第六号房（建筑面积107.46平方米）、第七号房（建筑面积119.85平方米）、第八号房（建筑面积119.73平方米）、第九号房（建筑面积115.42平方米），共五套建筑面积为559.64平方米，另由被告以第四层第四号房作为因不能选择三楼住房的楼层差。
本院认为，被告华阳公司与原告阳颖霖、阳瑾桥在2010年1月30日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应当合法有效，原、被告均应按协议全面履行合同义务。被告华阳公司未按合同履行交付房屋的义务，同时对该幢商品房三楼改作商用楼，无法交付，根据合同的约定原告对除三楼住房外其余四套住宅享有优先选择楼层和户型的权利，现原告自愿选择第四层第5、6、7、8、9号房，应予支持。原告所选择的房屋建筑面积计559.64平方米，已经超出了约定还房面积9.64平方米，应按约定补足差价，其价款，根据合同签订时，综合该地段售房价格，酌定按每平方米3000元补差。因被告华阳公司将应还原告三楼的房屋变更为商住楼，致三楼不能交付，属被告华阳公司违约，房屋改变楼层，给原告造成损失，合同约定按还房建面积总造价的15%赔偿，故被告公司应赔偿原告因不能选择三楼的损失。但原告主张因不能选择三楼住房，被告以第四层第四号房作为补偿楼层差，因对被告违约赔偿损失的方式双方已作约定（即按还房建面积总造价的15%赔偿），故原告这一主张不应支持。对被告逾期交房，原告依据合同第九条之约定要求被告支付超期交房的违约金，本院予以支持。被告华阳公司辩称未能按时交房是因二原告之生父肖廷伟未能按时搬出拆迁房屋的理由不能成立，因被告华阳公司的项目负责人李明华在2010年3月13日收取阳琼贤国有土地证平国（98）字原件一本时，在该条据上已经承诺“肖廷伟不搬家，阳琼贤等三人不负责”足以证明肖廷伟未搬出拆迁房屋与原告无关，同时政府职能部门未及时办理该宗土地的准建和规划等手续，被告辩解应当顺延交房的理由也不能成立，因原、被告双方所签订合同未约定顺延的有关事项，故原告不应当承担职能部门未办理有关手续所带来的损失责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告平昌县华阳房地产开发有限公司将所开发的位于平昌县江口镇新华街东段142号的“祥和家园”项目中临平昌县江口镇华严街地平面的从右到左的两个门面计80平方米和临街面起第四层第五号房（建筑面积97.18平方米）、第六号房（建筑面积107.46平方米）、第七号房（建筑面积119.85平方米）、第八号房（建筑面积119.73平方米）、第九号房（建筑面积115.42平方米），共五套住房，计建筑面积559.64平方米交付给原告阳颖霖、阳瑾桥所有，并办理相关产权手续，其超出面积9.64平方米由二原告补差28920元给被告平昌县华阳房地产开发有限公司。
二、被告平昌县华阳房地产开发有限公司支付原告阳颖霖、阳瑾桥因超期交付房屋的违约金，按照应还房630平方米，每平方米10元／月从2011年9月起计算至实际交付房屋时止。
三、被告平昌县华阳房地产开发有限公司赔偿二原告损失112455元（630平方米×1190元／平方米×15%）。
以上判决原、被告的履行义务，限在本判决生效后30日内履行，如逾期不能履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，承担迟延履行的法律责任。
本案诉讼费6500元，由二原告共同承担1000元，其余5500元，由被告平昌县华阳房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起15日内，向本院递交上诉状及副本并预交诉讼费6500元，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 长 张国阳
人民陪审员 王栏瑛
人民陪审员 阳 莉
二〇一四年四月八日
书 记 员 冉志敏