安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2015）包民二初字第00466号原告：合肥万振物业管理有限公司，住所地合肥市包河区太湖路**，组织机构代码71176185-0。法定代表人：万玉康，总经理。委托代理人：王玉龙，安徽中天恒律师事务所律师。委托代理人：马骏，公司员工。被告：廖厚为，男，1980年5月28日出生，汉族，职业不详，住合肥市。原告合肥万振物业管理有限公司诉被告廖厚为物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月16日立案受理后，依法由审判员黄玮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合肥万振物业管理有限公司的委托代理人王玉龙、马骏到庭参加诉讼，被告廖厚为经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合肥万振物业管理有限公司诉称：原告分别于2007年6月20日和2012年10月与安徽万振房地产开发有限责任公司及万振逍遥苑业主委员会签订了《物业管理委托合同》，《万振逍遥苑物业管理服务合同》。双方在合同中就前期物业权利义务进行了约定，原告依据该小区（前期）物业服务合同对业主进行管理与服务，业主交纳物业费。如业主违反约定，逾期缴纳物业服务费或公众性费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按应缴费用的万分之五计收违约金。被告作为该物业18幢1606室业主，建筑面积为126.83平方米，自2011年5月28日至今未向原告支付物业费，合计欠物业费6437元，原告经多次催要但被告以种种理由拒绝支付。为维护原告的合法权益，故请求人民法院依法判令被告立即支付原告物业服务费6437元及逾期付款违约金2096元，本案诉讼费用由被告承担。被告廖厚为未作答辩，也未提供证据。经审理查明：2007年6月20日，安徽万振房地产开发有限责任公司（甲方）与合肥万振物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，合同主要约定，甲方将万振逍遥苑四期委托乙方实行物业管理，委托管理期限自2007年6月30日起至业主委员会成立时止。其中对物业服务费收取标准以及逾期缴费违约责任，合同第二十一条主要约定为按物价部门核定的标准向业主收取，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。2009年4月17日，合肥市物价局关于“万振逍遥苑”等小区物业服务收费标准的批复确定万振逍遥苑小高层、高层住宅物业综合服务费每月每平方米建筑面积1.08元；物业管理中的公用水电（含损耗），应按实分摊计量，不得提高水电价格，分摊时要张榜公布，接受业主监督（合同有约定的，按约定执行）。被告廖厚为完成交房手续，并缴纳物业费至2011年5月28日。2011年11月28日，合肥市包河区物价局关于“合肥市住宅小区物业服务收费标准准予备案通知”确定万振逍遥苑小区有电梯1.2元/月/平方米，无电梯0.7元/月/平方米，有效期至2014年9月（期间，业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业另行达成物业服务合同的，本有效期自行终止）。合同签订后，原告合肥万振物业管理有限公司依约在该小区从事物业服务工作。2012年10月，万振逍遥苑业主委员会（甲方）与原告合肥万振物业管理有限公司（乙方）签订《万振逍遥苑物业管理服务合同》，该合同对各自的权利、义务，物业管理服务内容与质量、收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约责任等进行了约定，委托管理期限自2012年11月1日至2015年10月31日止。合同第十六条规定：小高层、高层（有电梯）1.20元/平方米（包括楼道照明电费、景观照明费、电梯运行费用）。合同第三十五条规定：乙方在按本合同约定提供服务的前提下，业主（缴费义务人）逾期缴纳物业服务费或公众性费用的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用的万分之五计收违约金。另查明，被告廖厚为系万振逍遥苑18幢1606室业主，该房屋建筑面积126.83平方米，房屋类型为高层住宅。自2011年5月29日起至2014年12月28日期间，被告廖厚为未交纳物业管理费6437元（126.83㎡×1.08元/㎡×7个月+126.83㎡×1.20元/㎡×36个月）。期间原告以张贴催缴单及发律师函的方式向被告廖厚为发出催缴物业费通知。审理中，原告自愿将违约金调整为以拖欠物业管理费为基数自起诉日起按照银行同期贷款利率的四倍计算至款清日止。以上事实有《物业管理委托合同》、《万振逍遥苑物业管理服务合同》、业主手册、合肥市物价局文件、合肥市住宅小区物业服务收费标准准予备案通知、照片、律师函、快递单以及原告当庭陈述等证据材料在卷佐证，经庭审查证属实，本院对此予以确认。本院认为：原告合肥万振物业管理有限公司与安徽万振房地产开发有限责任公司签订的《物业管理委托合同》及与万振逍遥苑业主委员会签订的《万振逍遥苑物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，依据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的有关规定，业主委员会的决定对全体业主具有约束力。被告已收房并向原告交纳了部分物业费，上述行为可以表明被告在接受房屋时已明知并接受了原告作为小区物业服务公司，被告与原告之间的物业服务合同关系成立。合同履行期间，合肥万振物业管理有限公司依约为包括被告廖厚为在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用。被告廖厚为作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，被告廖厚为未向原告合肥万振物业管理有限公司交纳自2011年5月29日至2014年12月28日期间的物业管理费，其拖欠物业费已经违反了双方合同的约定，原告要求其支付物业管理费计6437元（126.83㎡×1.08元/㎡×7个月+126.83㎡×1.20元/㎡×36个月）的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。被告未按约交付物业管理费用，存在违约，因此应当承担支付违约金的责任，现原告主张自起诉至日起按被告拖欠物业管理费为基数按照银行同期贷款利率的四倍计算，是原告对自己权利的处分，对此符合法律规定，本院予以准许。据此被告应当以拖欠的物业费6437元为基数，自2015年1月16日按中国人民银行同期同类银行贷款利率的四倍支付违约金至本判决确定给付日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条之规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告廖厚为于本判决生效之日起十日内支付原告合肥万振物业管理有限公司物业管理费6437元及违约金（以6437元为基数自2015年1月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至本判决确定给付日止）。案件受理费50元减半收取25元，由被告廖厚为负担。如果被告廖厚为未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  黄玮二〇一五年四月十四日书记员  吴邛附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定、和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。