四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第2794号
上诉人（原审原告）廖燕梅，女，生于1984年9月9日，汉族，住四川省阆中市。
委托代理人刘舰丰（系廖燕梅之丈夫），男，汉族，住四川省阆中市。
被上诉人（原审被告）四川阆中云天物业发展有限公司，住所地四川省阆中市巴都大道1号。
法定代表人陈春来，该公司董事长。
委托代理人王强，四川纪明律师事务所律师。
上诉人廖燕梅因与被上诉人四川阆中云天物业发展有限公司（以下简称云天公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第4060号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人廖燕梅的委托代理人刘舰丰，被上诉人云天公司的委托代理人王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年2月27日，廖燕梅在云天公司购买房屋，并签订《商品房买卖合同》（合同编号为2010001204），约定：1、该商品房为二幢2单元第A层B号，建筑面积85.58平方米，其中套内建筑面积71.13平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.45平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明详见附件二；2、出卖人应当在2011年6月30日前向买受人交付该商品房。在该合同附件二中约定了“被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积见《商品房买卖合同》补充协议”。同日，双方签订《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，约定：1、购房总款为人民币188，276元，未付余款100，000元乙方应于2010年5月27日之前一次性付清；2买受人按贷款方式支付购房款；3、出卖人未按约定期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付人民币50元违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金；4、逾期超过90日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付人民币100元，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金；5、本补充协议一式二份，出卖方一份，阆中市房地产管理处一份，均具有同等法律效力。在该份补充协议中，云天公司未按《商品房买卖合同》约定说明廖燕梅房屋分摊建筑面积14.45平方米的有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成情况。合同签订当日，廖燕梅依约定向云天公司缴纳了购房首付款88，276元、房屋维修专项资金1，712元及抵押登记、保险、评估等费用2，660元。
同时查明，案涉房屋所在的云天一号小区二期房屋已竣工但至今未整体验收合格达到房屋交付条件，云天公司称无法交房原因一是其与云天小区承建商因纠纷现仍在重庆市中级法院审理中，云天小区承建商一直未提供土建等相关软件资料，至今无法进行竣工备案；二是该工程单项验收中仍有消防及电施未进行验收，未能达到程序上的交房条件。现云天小区二期房屋已有部分业主在房屋未达到交付条件下已居住使用。2011年9月13日，因云天一号小区迟延交房引发大部份业主群访事件，在市相关职能部门的调解下，云天公司与小区业主就迟延交房等赔偿达成了一致意见，形成了《“云天1号”延期交房事宜处理意见备忘录》，约定：1、对于二期业主，延期交房一年以内（含一年）的，开发公司应根据业主房屋的建筑面积按照50元／平方米予以补偿；一年以上，一年半以内（含一年半）的，根据业主房屋的建筑面积按照65元／平方米予以补偿，具体支付方式及时间签订协议时商定。该备忘录有12位业主代表签订并捺印。
庭审中，廖燕梅主张作为买受人的正当权利，应当持有双方签订的《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》原件一份，补充协议中关于廖燕梅不持有合同原件的条款应属格式性条款。云天公司称为方便购房户，该两份合同原件都已代廖燕梅交与了阆中市房管局以进行备案及之后的房产证办理，并未交与廖燕梅合同原件。
一审法院经审理认为：廖燕梅与云天公司签订的《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，应属合法有效。廖燕梅与云天公司之间建立了商品房买卖合同法律关系。关于廖燕梅的各项主张：（一）关于主张云天公司按合同约定交付房屋，因该栋房屋整体验收现仍未完全进行验收，在程序上还未达到交房条件，待该房屋交房条件成就时，云天公司有义务向廖燕梅交付所购买房屋，故廖燕梅的该项主张，不予支持。（二）关于主张云天公司按合同约定支付逾期交房违约金143，800元。本案中，廖燕梅按约定向云天公司缴纳了购房款，云天公司应履行按期向廖燕梅交付房屋的合同义务，故廖燕梅主张云天公司支付逾期交房违约金，予以支持。根据双方签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》“出卖人未按约定期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，出卖人按日计算50元违约金，逾期超过90日买受人要求继续履行合同的，按日向买受人支付人民币100元，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”的约定，双方约定的违约金计付标准过高，超过了相关规定，一审法院酌定按照同地段商品房屋年租金标准作为廖燕梅的实际损失以计付违约金，根据廖燕梅所购买的房屋面积85.58平方米，参照当地物价水平及同地段租金行业标准，酌定廖燕梅所购买房屋租金为9000元／年。自合同约定交房之次日起（2011年7月1日）截至2015年10月28日，云天公司应向廖燕梅支付违约金38，934.54元。（三）关于主张云天公司变更《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第十三条为“本补充协议一式三份，出卖人一份，买受人一份，阆中市房地产管理局一份，均具有同等法律效力”，庭审中，廖燕梅未陈述持有《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》合同原件对其生活的必要性、必须性，且廖燕梅的该项主张，并非其实体权利，对其合同条款非实质性的变更，不在法院审判范畴，故廖燕梅的该项主张，不予支持。（四）关于主张云天公司以具有法律效力的书面形式，按约定向廖燕梅说明建筑面积为14.45平方米共同部位与共用房屋分摊建筑面积的构成情况，本案中，廖燕梅购买房屋还未达到交付条件，现在更无法办理房屋产权证书，房屋公摊面积需经专门机构进行测绘计量，云天公司作为房屋开发商，无权利在不确定具体数据的情况下就公摊面积构成作出说明，但待该房屋达到办证条件时云天公司有义务按合同约定向廖燕梅说明共用部位与共用房屋分摊面积的构成情况，廖燕梅的该项主张现条件未成就，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决：一、四川阆中云天物业发展有限公司于本判决发生法律效力十五日内向廖燕梅支付逾期交房违约金38，934.54元。二、驳回廖燕梅的其他诉讼请求。案件受理费3，170元，由四川阆中云天物业发展有限公司负担。
宣判后廖燕梅不服，向本院提起上诉。
廖燕梅上诉认为：一、廖燕梅与云天公司在合同中约定，如果云天公司违约将承担违约金及计付金额，这是双方在自愿、公平、合法、协商一致的情况下签订的。但一审法院认为约定违约金过高，超过相关规定为判决依据，并按照同地段商品房年租标准作为廖燕梅的实际损失计付违约金。一审法院的酌定行为严重侵害了廖燕梅的权利，违背了公平原则。二、云天公司的违约行为，除了给廖燕梅造成房屋租金损失外，还包括：1、装修人工及材料涨价等多支出造成的损失合计98，247.50元；2、与诉讼相关的费用共计8项，3，283.70元；3、因无借款合同导致无法退住房公积金，借款支付按揭贷款而支付利息2.7万元；4、搬迁费及物品损失1.2万元；5、精神损失费8，000元。以上共计148，531.20元。上诉请求撤销一审判决，支持其在一审中的诉讼请求。
云天公司答辩认为：一审判决考虑到了阆中当地的实际情况及经济水平，违约金的调整符合双方当事人利益及法律规定。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：2010年2月27日，廖燕梅与云天公司签订《商品房买卖合同》、《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》系双方真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方当事人均应严格遵守。
关于案涉房屋的交付问题。
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”可见，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，验收合格是房屋交付的法定条件。廖燕梅与云天公司签订的《商品房买卖合同》第十一条，明确约定了案涉房屋交付条件“该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表”。本案中，云天公司至今未对案涉小区房产项目按照法定程序完成相应的验收手续，无法达到交付条件，故待云天公司按照法律规定，履行相应程序验收合格后，向廖燕梅履行交付房屋的义务。
关于云天公司承担逾期交房违约金的问题。
云天公司未在合同约定期限向廖燕梅交付房屋，构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。双方约定了逾期交房违约金的计算方法，但云天公司认为依此计算的违约金143，800元过高，请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”对于本案约定的违约金是否过高，应当以云天公司逾期交房给廖燕梅造成的实际损失为基础进行调整。对于实际损失，廖燕梅认为除一审判决认定的房屋租金损失外，还存在其他损失金额，共计148，531.20元，但其所提交的损失清单只载明了各类损失的计算数据，并未提交任何证据予以证明，故本院不予采信。鉴于云天公司逾期交房的违约行为，并充分考虑廖燕梅主张权利所支出的成本，本院将一审法院确定的违约金38934.54元，调增30%，即云天公司向廖燕梅支付逾期交房违约金共计50，614元。
三、关于廖燕梅要求变更合同内容条款及交付合同原件的问题。
云天公司与廖燕梅签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第十三条“本补充协议壹式贰份，出卖方一份，阆中市房地产管理处一份，均具有同等法律效力。”该条款非实质性的变更，不属于法院审判范畴，合同条款的内容如何约定，取决于订立合同当事人的意思自治，故对于廖燕梅请求变更合同条款内容为“本补充协议一式叁份……”，本院不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》、《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》均约定了“一式两份，出卖方一份，阆中市房地产管理处一份”，在双方对合同内容的修改无法达成合意的情况下，廖燕梅要求云天公司交付合同原件的请求，无现实可能性，因此，对于廖燕梅的该项上诉请求，本院不予支持。但廖燕梅可以通过其他途径，获取复印属实并加盖有鲜章的合同文本。
关于廖燕梅要求云天公司按约定书面告知其案涉房屋共用部位及共用房屋分摊建筑面积构成情况的问题。
本案《商品房买卖合同》第三条第四款“该商品房为预售商品房，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是阆中市恒正房地产测绘所，其预测建筑面积共85.58平方米，其中，套内建筑面积71.13平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.45平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二”，合同附件二对于上述面积的构成情况说明，又载明见《商品房买卖合同》补充协议，而从整个补充协议内容看，并无案涉房屋共用部位及共用房屋分摊建筑面积14.45平方米构成情况的说明，故云天公司应当按照合同约定向廖燕梅对上述预测面积的构成情况履行告知义务，对于廖燕梅的该项上诉请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
撤销四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第4060号民事判决；
四川阆中云天物业发展有限公司在具备符合双方合同约定的交房条件时，向廖燕梅交付“云天新城一号”二幢2单元第A层B号房屋；
四川阆中云天物业发展有限公司在本判决发生法律效力后十五日内以书面形式向廖燕梅告知“云天新城一号”二幢2单元第A层B号房屋共用部位与共用房屋分摊预测面积的构成情况；
四川阆中云天物业发展有限公司于本判决发生法律效力十五日内向廖燕梅支付逾期交房违约金50，614元；
驳回廖燕梅的其他诉讼请求。
如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3，170元，由四川阆中云天物业发展有限公司负担；二审案件受理费3，170元，由四川阆中云天物业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 任雅莉
代理审判员 王婵轶
二〇一六年三月十七日
书 记 员 范云荣