北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终7306号
上诉人（原审被告）：北京华润曙光房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇盛平街8号2-113室。
法定代表人：蒋智生，董事长。
委托诉讼代理人：钱焕章，男，1988年12月30日出生，北京华润曙光房地产开发有限公司员工，住安徽省池州市贵池区。
被上诉人（原审原告）：郑莹，女，1972年10月22日出生，住浙江省宁波市江东区。
委托诉讼代理人：谢华东，郑莹之夫，男，1970年9月27日出生，住浙江省宁波市江东区。
上诉人北京华润曙光房地产开发有限公司（以下简称华润公司）因与被上诉人郑莹房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第19765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华润公司之委托诉讼代理人钱焕章、被上诉人郑莹之委托诉讼代理人谢华东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
华润公司上诉请求：1.撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第19765号民事判决；2.驳回郑莹的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由郑莹负担。事实和理由：一、郑莹起诉已过诉讼时效，一审法院认定事实及适用法律存在错误。郑莹主张漏水问题自2006年就已发生，其要求进行维修，华润公司在2008年、2009年已维修完成，后郑莹再未向华润公司主张过漏水，也未曾主张过维修，郑莹也无证据证明其向华润公司提出过相关主张。依据法律规定，华润公司认为郑莹的诉讼权利已超过诉讼时效。二、对于郑莹诉称的损失，一审法院事实认定不清。1.租金不能成为郑莹的损失。损失认定应具有客观性、关联性及确定性，郑莹主张的租金损失，并不是客观存在。郑莹没有证据证明其存在租金损失，且能否获得租金收入具有不确定性。同时郑莹没有证据证明涉案房屋无法出租是因为房屋漏水，损失与房屋漏水没有因果关系。2.郑莹对损失负有采取措施避免损失扩大的责任。郑莹主张漏水问题自2006年就已发生，如果因漏水造成严重影响影响其对外出租，给其造成损失，其完全可以自行聘请第三方对涉案房屋进行维修。3.郑莹主张损失的期限不成立。郑莹主张的损失计算期限为2006年至2015年，但漏水时间为夏季，并非一整年，因此不应按整年计算损失。4.即使房屋漏水，也仅为次卧漏水，涉案房屋并非到了完全不能居住的程度，郑莹主张整间房屋不能出租，没有事实依据。5.跟涉诉房屋成交价对比，一审法院认定的损失过高。
郑莹辩称，对华润公司的上诉请求均不予认可，请求维持一审判决。涉案房屋至今一直在漏水。直至目前，华润公司也未完成修复工作，因此华润公司关于本案超过诉讼时效的主张不能成立。由于房屋漏水，导致涉案房屋不能对外出租，华润公司应当支付由此产生的租金损失。华润公司作为专业的房地产开发企业，负有对房屋进行维修以避免损失扩大的责任，其称郑莹未采取维修措施导致损失扩大，应承担相应责任的观点不能成立。由于漏水，整个涉案房屋都无法正常使用，不存在可以部分使用的情况。
郑莹向一审法院起诉请求：1.华润公司赔偿郑莹因房屋漏水造成的实际房屋租金损失1020000元；2.华润公司承担房屋漏水期间（自2006年6月1日起至2015年5月31日）的物业管理费用50744.13元。
一审法院认定事实：2004年3月24日，郑莹作为买受人与华润公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定郑莹向华润公司购买位于北京市朝阳区×号房，建筑面积105.43平方米，每建筑平方米单价为9387元，房屋格局为一厅两室一厨一卫。该合同第十七条“保修责任”约定“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”《住宅质量保证书》第三、四章中约定，华润公司在承诺的期限内承担合理的保修责任；在保修期内，在正常使用条件下，质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、供热与供冷系统、电气管道、给排水管道、设备安装和装修工程等发生质量问题，按以下范围和期限进行保修，……给排水管道保修二年……供热与空调系统保修为两个采暖或供冷期……。
上述合同签订后，双方依约履行，“北京市朝阳区×号房”地址名称后变更为“北京市朝阳区×号房”，建筑面积为106.65平方米，华润公司于2005年10月30日将涉诉房屋交付于郑莹，郑莹于2006年9月14日取得涉诉房屋的所有权证（京房权证朝私06字第XX**号）。
关于漏水情况，郑莹在庭审中陈述：1.漏水部位位于涉诉房屋中西北角次卧的空调冷凝水主管道；2.漏水原因系涉诉房屋所在建筑中的空调冷凝水管道生锈造成管道堵塞，导致主管道冷凝水从涉诉房屋所在管道中倒灌进入涉诉房屋内；3.漏水持续发生。第一次漏水发生于2006年5月前后，此后每年夏季期间即使用空调期间都会持续出现漏水情况；4.漏水程度严重，漏水量大，导致涉诉房屋内多次重置地板、重新涂刷墙面，故涉诉房屋一直无法使用、出租。经询，华润公司认可郑莹所述的漏水部位和漏水原因，认可涉诉房屋自2006年至2009年期间的夏天均会发生漏水，但表示不清楚此后漏水的情况。为佐证所述事实，郑莹提交如下证据：1.华润置地（北京）物业管理有限责任公司（以下简称华润物业公司）××物业管理处于2015年4月14日出具的《证明》，内载有“兹由北京市×室业主郑莹女士，因该房屋空调冷凝水管总管道夏天冷凝水倒灌漏水，后经查明为墙体内的空调冷凝水管总设置在室内墙体内，并且使用的是普通黑铁管，黑铁管遇水后发锈，锈渣脱落导致赌赛（原文如此，应为堵塞），存在缺陷，导致户内倒灌漏水，我管理处接管××后，针对此问题，多次帮助业主入户维修漏水部位，根据实际情况物业要求开发商外墙加设空调冷凝水排水管道未能同意，因此，该户还是每年漏水一直未能解决，前任物业公司在墙体中截断该总管道，局部用PVC管引流到室外维修，但是收效甚微，到夏天还是漏水，因为卧室倒灌漏水，家内被侵泡，地板也更换多次，所以该房屋就一直未能入住，该业主从2006年漏水至今一直未缴纳该房屋物业管理费。”2.落款为“华润物业”出具时间为2015年4月14日的《情况说明》，下方有“证明人：孙某王某”签字，所载内容与上述《证明》一致。3.2011年、2015年涉诉房屋内漏水情况照片。对此，华润公司认可华润物业公司系华润公司委托的前期物业服务单位，认可《证明》的真实性，但不认可其证明目的；对其他证据均不予认可。
关于涉诉房屋修缮，郑莹、华润公司双方均认可华润公司于2008年、2009年对涉诉房屋进行过修缮，方式为疏通管道，未改造管道，同时对涉诉房屋的地板和墙面进行了多次更换、修缮，修缮期间郑莹将涉诉房屋交由华润公司负责。关于修缮方式、程度以及修复完成后的交接，华润公司未提交相应证据。
一审庭审中，郑莹主张的房屋租金损失系自2006年6月1日至2015年5月31日期间，按照前六年每年10万元，后三年每年14万元的标准计算。为证明涉诉房屋的租金标准，郑莹提交了郑莹与案外人刘某就出租与涉诉房屋同小区的×号楼×号房屋签订的《北京市房屋租赁合同》，该房屋面积为114.96平方米，租赁期间为2014年8月1日至2015年7月31日，租金标准为每月12000元。华润公司认可该证据。
另，郑莹于2015年2月与案外人签订合同将涉诉房屋出售，约定于2015年5月30日前办理税费交纳手续，于取得《契税完税凭证》后3个工作日内办理权属转移登记及交房。现该交易已履行完毕。郑莹称其在出售涉诉房屋前自行对漏水的冷凝管进行了改造，通过向外墙放置漏斗的方式将水引入室外，以解决漏水问题。
本案审理中，郑莹曾于2015年6月16日提出对涉诉房屋的漏水原因及修复等问题的鉴定申请，后于2016年12月21日的庭审中明确表示撤回上述鉴定申请。华润公司未申请对漏水原因及修复等问题进行鉴定。郑莹此后又提出对涉诉房屋自2006年1月1日至2014年12月31日期间的租金申请评估。法院先后随机选定并委托北京中资房地产土地评估有限公司、北京仁达房地产评估有限公司进行评估，但上述两家评估公司均回复称因市场相关资料较少，故无法评估。后经询，郑莹、华润公司均明确表示不再申请对涉诉房屋的租金进行评估。
一审法院认为：出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物，出卖人应对标的物的质量瑕疵承担担保责任；质量瑕疵包括标的物减少其效用的瑕疵，也包括标的物不具备出卖人所保证的品质；对瑕疵认定的标准，应依据双方的约定，若未约定或约定不明确，依据国家标准、行业标准，没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的标准履行。
本案系房屋买卖合同纠纷，标的物即为涉诉房屋，华润公司作为出卖人应向作为买受人的郑莹交付无质量瑕疵、且能实现郑莹正常居住使用目的的房屋。根据《住宅质量保证书》之约定以及《中华人民共和国建筑法》第六十二条之规定，华润公司对涉诉房屋的质量保证与保修范围包括给排水管道等，华润公司应防止排水管道漏水、堵塞等安装工程质量问题，并及时妥善修缮。本案中，郑莹主张涉诉房屋在交付后半年即2006年6月始因冷凝水主管道存在质量瑕疵，造成涉诉房屋内漏水致房屋无法使用，且华润公司未予以及时、妥善修复致使漏水持续发生。现华润公司认可涉诉房屋自2006年至2009年期间夏季均发生漏水，法院对涉诉房屋交付后在保修期内即存在空调冷凝水主管道未能正常使用的质量瑕疵之事实予以采信。就2009年之后涉诉房屋的漏水情况，华润公司表示对2009年之后的漏水情况不知情且不认可，其认可于2008年、2009年对漏水管道进行了疏通、对涉诉房屋进行了修缮，但就具体采取的修复措施、修缮效果以及管道已达到正常使用标准并交付郑莹等主张，华润公司均未予举证，结合郑莹提交的华润物业公司出具的《证明》，可以认定涉诉房屋内漏水问题实际并未彻底排除，漏水持续于每年夏季发生，涉诉房屋内空调冷凝水主管道的质量瑕疵仍持续存在。因质量瑕疵情形及损害结果持续存在，故法院对华润公司主张郑莹起诉超过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。
因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以请求出卖人赔偿损失。根据郑莹的陈述及提交的证据，可以证明漏水情况已达到影响涉诉房屋正常居住使用的程度，郑莹因此主张华润公司赔偿漏水期间涉诉房屋的租金损失，法院予以支持。就租金损失的期间，郑莹主张的损失期间为2006年6月1日至2015年5月31日期间，系第一次漏水发生后至郑莹转让涉诉房屋权属及使用利益前，此期间漏水及后续房屋维修等后果确属持续发生，故对郑莹主张的租金损失期间法院予以采纳。就租金损失标准，因双方均表示不再申请评估，法院参考郑莹提交的《北京市房屋租赁合同》中的租金标准，综合考虑漏水导致涉诉房屋使用障碍的客观程度、不同时间段内租金标准及经济水平的增长幅度、华润公司的过错程度、郑莹就购买涉诉房屋的可预期利益以及华润公司对其违约行为造成郑莹的可预见的损失等因素酌情予以确定。关于华润公司主张郑莹应自行承担扩大的损失之抗辩意见，依据现有证据可以证明郑莹一直积极联系物业单位及华润公司协商处理修缮事宜，华润公司亦未对郑莹存在放任损失扩大的故意或重大过失予以举证，故法院不予采信。关于郑莹主张的物业管理费，因郑莹已主张房屋租金损失，物业管理费用则属于为实现房屋居住使用利益所需支付的必要成本，且法院在酌定房屋租金损失时对该因素也予以了考量，故法院对该项诉讼请求不再予以支持。
综上，一审法院判决：一、判决北京华润曙光房地产开发有限公司于判决生效后七日内赔偿郑莹房屋租金损失700000元；二、驳回郑莹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，郑莹提交照片打印件三张，用以证明华润公司迄今为止未对涉诉房屋的外墙进行维修。华润公司表示无法核实照片的真实性。华润公司未提交新证据。
对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为：本案二审争议焦点有二，一是郑莹的起诉是否超过诉讼时效；二是一审判决认定的损失金额是否适当。关于争议焦点一，华润公司上诉称华润公司在2008年、2009年对涉诉房屋完成了维修，后郑莹再未向华润公司主张过漏水维修，但就上述漏水管道的修复完成情况，华润公司未予举证。郑莹对华润公司上述主张不予认可，称漏水问题持续存在，其一直在主张相应权利。根据华润物业公司出具的《证明》内容，物业根据实际情况要求开发商外墙加设空调冷凝水排水管道未能同意，可以认定涉诉房屋内漏水问题未能彻底排除，漏水持续于每年夏季发生，涉诉房屋内空调冷凝水主管道的质量瑕疵仍持续存在。因质量瑕疵情形及损害结果持续存在，华润公司关于涉诉房屋已维修完成，郑莹自2009年后未就漏水问题未主张过权利的主张与上述事实相悖，本院对此不予采信，一审法院认定郑莹起诉未超过诉讼时效，并无不当。
关于涉案损失认定问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，因涉诉房屋漏水情况已影响涉诉房屋的正常居住使用，根据上述法律规定，郑莹有权要求华润公司赔偿损失。关于一审认定的损失金额是否过高的问题，根据本案查明的事实，自2006年涉诉房屋首次发生漏水至2015年5月31日郑莹转让涉诉房屋期间，因涉诉房屋漏水导致郑莹不能正常使用涉诉房屋，郑莹据此主张此期间内涉诉房屋的租金损失，并无不当。关于租金损失的认定标准，一审诉讼过程中，在当事人申请法院委托的有关机构对涉诉房屋的租金损失无法评估的情况下，双方当事人均明确表示不再申请评估，一审法院参考郑莹提交的同小区内其他房屋所涉《北京市房屋租赁合同》中的租金标准，综合考虑漏水导致涉诉房屋使用障碍的客观程度、不同时间段内租金标准及经济水平的增长幅度、华润公司的过错程度、郑莹就购买涉诉房屋的可预期利益以及华润公司对其违约行为造成郑莹的可预见的损失等因素，对郑莹所主张的租金损失予以酌定并无不当。华润公司关于涉诉房屋只是夏季漏水且仅有次卧漏水，可以部分使用涉案房屋，一审法院认定的损失金额过高的上诉理由缺乏证据支持，本院不予采信。华润公司关于郑莹应自行承担扩大的损失的上诉理由，亦缺乏依据，本院亦不予采信。
综上所述，华润公司的上诉请求均不能成立，本院均不支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14437元，由北京华润曙光房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 荆
审 判 员 江 惠
审 判 员 闫 慧
二〇一八年六月十三日
法官助理 禹海波
法官助理 卢恺晨
书 记 员 杨艳娇