广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初4117号原告肖少红，男，汉族，1970年12月23日出生，住址广东省普宁市，委托代理人马瑞权，广东鹏浩律师事务所律师。被告深圳市凤侨实业发展有限公司，地址广东省深圳市宝安区。法定代表人廖锦权。委托代理人尹志明，广东商达律师事务所律师。委托代理人杨桃，广东商达律师事务所实习律师。被告官大周，男，汉族，1975年10月2日出生，住址广东省深圳市南山区，委托代理人张旺年，湖北毕升律师事务所律师。被告黄进兰，女，汉族，1968年6月17日出生，住址广东省深圳市宝安区，被告陈能，男，汉族，1970年11月18日出生，住址广东省罗定市，被告黄进兰、陈能共同委托代理人郑建丰，广东润鹏律师事务所律师。被告黄进兰、陈能共同委托代理人陈清华，广东润鹏律师事务所律师。原告肖少红与被告深圳市凤侨实业发展有限公司（以下简称被告凤侨公司）、被告官大周、被告黄进兰、被告陈能合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人马瑞权，被告凤侨公司委托代理人尹志明、杨桃，被告官大周委托代理人张旺年，被告黄进兰和被告陈能的共同委托代理人郑建丰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2012年3月19日、20日，原告分别与被告凤侨公司签订《土地使用补充协议》、《土地使用协议书》，约定被告凤侨公司将位于深圳市××新区红坳旧猪场东侧5.41亩土地中的—块土地出租给原告长期使用，并约定原告于签订合同时—次性支付青苗搬迁费、附着物补偿款以及长期管理费租金。合同签订后，原告依约向被告支付了青苗搬迁费、附着物补偿款以及长期管理费租金，由四名被告共同收取以上款项。但是，被告凤侨公司却未按合同约定向原告交付涉案土地，被告的行为构成根本违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告凤侨公司签订的《土地使用协议书》、《土地使用补充协议》；2、四被告连带向原告返还款项人民币234,000元；3、被告承担本案诉讼费用。原告在庭审后撤回其上述第1项诉讼请求。被告凤侨公司答辩称，被告凤侨公司与原告没有合同关系，原告提供的土地使用协议书约定以甲方的名义租给乙方长期使用，而乙方负责向原村民支付款项，由此可见被告凤侨公司不是真实的合同主体。在《土地使用开发合作协议》及《土地使用补充协议》中均明确写明被告凤侨公司是作为见证方，而不是出租方，也不是转让方，被告凤侨公司与原告不具备任何经济关系，不应对原告承担法律责任，且协议中相关的款项也不是被告凤侨公司收取的，根据合同相对性原则，原告是无权向被告凤侨公司提出相应的诉讼请求，请求予以驳回。被告官大周答辩称，被告官大周不是适格的合同主体，被告官大周只是受让人的其中一员，被告官大周之所以收款，是因被告黄进兰、陈能委托李伯金代其收款，而李伯金又委托被告官大周代其收款，被告官大周收到款项后又转给了李伯金的妻子，李伯金的妻子也将相应的款项转给了被告黄进兰、陈能。因此，被告官大周不应承担相应的责任。被告黄进兰、陈能在庭审时答辩称，被告黄进兰、陈能不是本案的适格主体，涉案合同使用协议书及相关的补充协议的合同当事人并不是被告黄进兰、陈能，应该由签订合同相关当事人自行解决。2、因本案涉及的是合同纠纷，合同签订的时间是2012年，现已超过了诉讼时效。3、没有证据证明被告陈能委托被告官大周收款，也没有证据证明被告官大周、被告陈能和被告黄进兰与本案有关的法律关系。综上，请求驳回对被告黄进兰、陈能的诉讼请求。被告陈能于2017年5月31日向本院提交《情况说明》，说明内容如下：1、关于被告陈能与凤侨公司签订《土地使用协议书》的过程。2008年3月，被告陈能经李伯金介绍认识凤侨公司的法定代表人廖锦权，在李伯金的撮合下，被告陈能与廖锦权达成协议，凤侨公司将涉案土地租给被告陈能使用50年，以每平方280元支付青苗补偿款（计算面积为3,605平方米），被告陈能通过李伯金支付青苗款人民币1,009,400元给廖锦权，廖锦权通过李伯金向被告陈能交付了凤侨公司开具的51万元青苗补偿款的收条，后凤侨公司与被告陈能签订了《土地使用协议书》，签订合同后，由于该土地位置偏僻，该土地一直闲置没有开发利用。凤侨公司的性质实际上是光明凤凰村的集体股份公司，公司的股权由三名集体成员代持，该公司每年给村民分红，凤侨公司是没有完全改制的村股份公司，基于这样的认识，被告陈能才与凤侨公司签订上述协议，在签订合同过程中，廖锦权将被告陈能支付的款项人民币499,400元占为己有。2、关于凤侨公司与汪文学等17人签订《土地使用协议》及《土地使用补充协议》的过程。2012年3月，李伯金与宫大周知道被告陈能一直没有开发使用涉案土地，介绍被告陈能认识汪文学等17人，李伯金与官大周作为中间人撮合被告陈能将《土地使用协议书》转让给该17人，被告陈能找到廖锦权商量是否同意被告陈能将《土地使用协议书》转让给17人，廖锦权说可以，后被告陈能自己将草拟的一份《集体土地使用权转让合同》给凤侨公司参考，凤侨公司的律师说这样的合同不行，说只能把原来的《土地使用协议书》乙方的主体变更为受让的17人。2012年3月20日，凤侨公司的廖锦权、被告陈能、李伯金、官大周、汪文学等17人协商决定，凤侨公司将被告陈能与凤侨公司签订的两份《土地使用协议书》原件收回，并在该协议注明：被告陈能同意将该合同的权利义务转让给与汪文学等17人，双方同意出具了17份《证明》给汪文学等17人，同时凤侨公司与汪文学等17人签订了《土地使用合作开发协议》（实际上是把土地使用协议书的乙方改为汪文学等17人）。后汪文学等17人通过李伯金找到廖锦权，想把《土地使用合作开发协议》的50年期限改为长期，廖锦权要求支付好处费，于是汪文学等17人通过李伯金在2012年3月28日向廖锦权的岳母账号支付了好处费人民币12万元，凤侨公司与汪文学等17人签订了《土地使用补充协议》，将50年改为长期使用。3、关于涉案土地的交付过程。2008年3月28日被告陈能与凤侨公司签订了《土地使用协议》后，该土地一直闲置，被告陈能没有开发利用，由于闲置被其他人大量堆放泥土与杂物，在2012年3月20日，汪文学等17人向廖锦权提出处理土地上被堆放的泥土杂物并将涉案土地围起来，廖锦权同意找工程队来处理，但是费用要有汪文学等17人承担。后廖锦权找了工程队将泥土清理并砌了围墙，汪文学等17人将该土地划成17份私下作出了分配，官大周支付了工程队的工程款。4、关于土地的现状。2012年3月20日签订合同后，汪文学等17人将土地围起来并私下作了分配，2015年12月20日光明凤凰社区发生滑坡倒塌事件后，涉案土地开始被征收，凤侨公司没有征得汪文学等17人同意下强行推倒围墙，汪文学等17人找凤侨公司理论并上访无果后，汪文学等17人才向法院起诉。5、关于收据的事实。被告陈能不认识汪文学等17人，他们要求将合同转让的款项转给李伯金才放心，2012年3月23日，被告陈能老婆收到李伯金老婆的汇款后，李伯金与汪文学等17人要求被告陈能开具收据给他们，于是被告陈能在楼岗大道的一个西餐厅里向汪文学等17人开出了12张收据，由于被告陈能不知道17人的名字，故收据的金额部分为被告陈能书写的，每张金额均为10万，签名是陈能本人签的，但收据的其他内容是汪文学等17人自己书写的。6、2012年3月23日，黄进兰收到黎天凤转账的款项人民币1,871,000元，然后当天黄进兰向黎天凤转回人民币500,000元，实收人民币1,371,000元。经审理查明：2008年3月28日，凤侨公司作为甲方（出租方），黄进兰、陈能作为乙方（承租方），双方签订了《土地使用协议书》，相关约定如下：1、甲乙双方同意以合作开发单方承包的经济形式致力开发、合作共事，甲方提供位于深圳市××新区光明红坳旧猪场东侧5.41亩地（以坐标为准）租给乙方使用，使用年限为50年（2009年1月1日起至2058年12月30日止），乙方有权转让或者出租，甲方协助乙方安装水、电到工地现场，如水电不够用，需安装变压器招商引资甲方无条件协助乙方办理，费用由乙方负责，乙方使用期间甲方不得以任何形式加收其他费用；2、为有利经营和管理，经双方商议同意确定，由乙方单方面承包经营50年，一切经营费用、债务、债权、财务往来，盈亏动向与甲方没有任何经济关系，乙方必须履行单方承包的一切经济责任，不得异议；3、合作期间，平土及地上的青苗搬迁费用及附作物补偿款，由乙方负责；4、交租时间：2009年1月1日起每年每亩租金人民币1,500元（租金每年1月5日前一次性付款，租金不得拖欠，逾期缴交，乙方必须缴交3%的滞纳金），每三年每亩递增8%的租金；5、土地使用权50年内由乙方使用，若国家征用，协议自动终止，乙方无条件服从，如政府赔偿地块及地面上的一切设施的款项归乙方；6、该土地使用性质由乙方自行安排，经营项目不得违法，否则后果由乙方自负，甲方不作任何赔偿。另，该份《土地使用协议书》落款下方2012年3月20日以手写方式注明“本人同意转让给汪文学等人”，并签黄进兰和陈能的名字，凤侨公司亦于当日在“同意”处盖章确认。2008年7月19日，廖锦君出具《证明》，该证明载明内容如下“兹有本人廖锦君位于红坳村红坳猪场边的地块面积约4.5亩，是凤凰果场分给本人的耕地。一直以来耕种亏本，现本人自愿退出，转让给他人。对方要求与深圳市凤侨实业发展有限公司签土地使用协议书，还要求深圳市凤侨实业发展有限公司开收据；该收据的青苗搬迁补偿款由本人廖锦君收取。”2012年3月10日，陈能、黄进兰作为甲方（委托人），李伯金作为乙方（受托人），双方签订委托书，甲方落款处仅有陈能的签名，双方对深圳市光明街道红坳旧猪场东侧面积5.41亩土地使用权转让资金收取问题达成约定如下：1、甲方对以上土地使用权进行有偿转让给第三方，由于甲方因工作外出原因不能亲自前往银行办理资金转账手续，现委托乙方前往办理该土地使用权转让费用的收取手续；2、甲方土地使用有偿转让通过借用乙方银行账号收取相关土地使用转让费，乙方只作挂名收取资金用途，没有土地使用权，且乙方收到第三方土地使用转让金后10天内返给甲方，不收取任何账户使用费用；3、甲方转让土地使用权所产生的费用以及债权、债务和收益均与乙方无关，乙方只协助甲方办理手续用途。虽然官大周在庭审中仅出示了上述委托书的复印件，但本院庭后向李伯金进行调查询问时，李伯金出示了上述委托书的原件。2012年3月10日，李伯金作为甲方（委托人），官大周作为乙方（受托人），双方签订委托书，对深圳市光明街道红坳旧猪场东侧面积5.41亩土地使用权转让资金收取问题达成约定如下：1、甲方因工作外出不能亲办，同意将部分转让资金转入乙方账内，在收到资金后十天内必须转入甲方指定账号，且不能收取任何账号使用费。二、甲乙双方均不具备该土地的实际使用权，只作土地使用权转让介绍入作用，协助该土地买卖双方办理资金转让手续，且该土地所产生的债权、债务和收益均与甲乙双方无关。2012年3月20日，凤侨公司作为甲方，汪文学作为乙方，双方签订了《土地使用协议书》，相关约定如下：1、甲乙双方同意以合作开发单方承包的经济形式致力开发、合作共事，以甲方名义向村民转让开荒地位于深圳市××新区光明红坳旧猪场东侧5.41亩（见红线图）租给乙方长期使用，乙方有权转让或者出租，甲方协助乙方安装水、电到工地现场，如水电不够用，需安装变压器、招商引资甲方无条件协助乙方办理，费用由乙方负责，乙方使用期间甲方不得以任何形式加收其他费用；2、地上青苗搬迁费、附作物补偿款，由乙方向村民（原租户）合同签订一次性付清款（见转让协议书）；3、签字日起，乙方以实际坐标红线丈量为准一次性支付甲方长期管理费租金一次性付清；4、为有利经营和管理，经双方商议同意确定，由乙方单方面长期经营使用，一切费用、债务、债权、财务往来，盈亏动向与甲方没有任何经济关系，乙方必须履行承包的一切经济责任，不得异议；5、协议期内，乙方有权转租或出让，及转给继承人经济生产，甲方协助办理有关手续并在协议上签章确定；6、土地使用权：由乙方长期使用，如遇国家征收，协议自动终止，乙方无条件服从，政府赔偿地块以及地面上的一切设施款项归乙方；7、该土地使用性质由乙方自行安排，如宿舍、配套设施及商业等，经营项目不得有违法行为，否则后果由乙方自负，甲方不作任何赔偿；8、如政策允许，甲方有义务协助乙方办理报建房产证或转租、转让手续。本案原告主张汪文学是代表包括原告在内的17块地的受让人在乙方处签字。另，各方当事人均主张上述第2点中的“村民（原租户）”指的是黄进兰和陈能，但对“地上青苗搬迁费、附作物补偿款”以及“长期管理费租金”的计费标准和数额并无明确约定，原告、官大周、陈能和黄进兰主张原告向官大周支付的款项中已经包括了“地上青苗搬迁费、附作物补偿款”以及“长期管理费租金”，凤侨公司主张原告从未向其支付过“长期管理费租金”。陈能和黄进兰主张其转让的是与凤侨公司签订的《土地使用协议书》中的整块地的权利义务，其并未对地块进行划分。2012年3月20日，凤侨公司作为甲方（见证方），官大周作为乙方代表人，凤侨公司和官大周在《土地使用合作开发协议》中签字确认，该协议中约定包括原告在内的12人按照指定地块编号1-17开发17块土地，不得超面积使用，在开发过程中，需安装水电、平整土地、排污处理等公用所需费用，应由各合作人按其面积支付。本案原告主张官大周是代表包括原告在内的12人在乙方代表人处签字。凤侨公司作为甲方（见证方），肖少红作为乙方，双方《土地使用补充协议》中签字确认，合同未载明签订日期，双方约定针对《土地使用协议书》中的使用年限和建设使用的水电问题达成补充协议如下：使用期限更改为长期使用；乙方如开始建设使用此地块需用水、电（三相电）时甲方负责提前将水电安装到地边，以后需增大水、电的功率，甲方无条件协助乙方解决，乙方负责所需费用；此地块是包括原告内的受让人根据《土地使用合作开发协议》所规定事项共同拥有，具体分配与甲方无关。另，因受让人存在更名的情况，包括原告在内的各受让人各自持有的《土地使用补充协议》中受让人名单并不一致，最后确定的受让人以各自持有的签名确认的签名人为准。2012年3月12日，官大周向肖少红出具《收据》，表明收到肖少红支付的生活园地皮订金人民币1万元。2012年3月20日，肖少红向官大周转账支付款项人民币224,000元。官大周在庭审后确认共收到肖少红人民币234,000元（含中介费）。2012年3月21日、3月23日、4月17日，官大周分别将款项人民币170万元、44万元、10万元转账至李伯金的妻子黎天凤的账户。官大周在庭审中主张其转账给黎天凤的款项中除包括本案款项外，还包括其他涉案土地受让人的款项，官大周主张在向原告转让涉案地块之前，其与李伯金、梁定勇为平整土地花费人民币18万元、为砌围墙也花费了近十几万元，故官大周和李伯金收取了包括原告在内的购房款后，扣除掉上述费用以及相应中介费，再将剩余款项支付陈能和黄进兰，但官大周称由于具体金额记不清了，故无法对本案中由其扣除的各项费用提出明确主张；黄进兰、陈能主张地块并非其进行划分的，陈能、黄进兰无法对本案收取款项数额提出明确主张。2012年3月23日，黎天凤将款项人民币187.1万元转账至黄进兰的账户。经本院向李伯金、黎天凤进行询问，李伯金和黎天凤主张因李伯金为陈能的借款进行担保，但陈能未归还借款，故其在向陈能、黄进兰转账支付涉案土地转让款中直接扣除了部分借款。陈能主张因黄进兰当日又向黎天凤转回款项人民币50万元，故陈能和黄进兰的实收款项为人民币137.1万元。另查，1、经本院依法查询，深圳市规划和国土资源委员会光明管理局出具《市规划国土委光明管理局关于（2017）粤0306民初4114-4118号调查函的复函》，该复函载明“该地块面积3,607.98平方米，位于凤凰办事处凤凰社区，长凤路以北，鹅颈西路以西，科裕路以东。一、规划情况：经核《深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）》，该地块全部为城乡建设用地，全部位于允许建设区。经核《光明高新技术产业园区（局部修编）-法定图则》（局整），该地块全部为一类工业用地。二、征转（收）地情况：该地块全部已签订《深圳市宝安区城市化收地补偿协议书》（深宝光收土补协字[2006]第113号）。三、权属情况：该范围与A501-0074号宗地重叠，重叠面积3,607.98平方米。A501-0074号宗地已签订深地合字（2016）7013号《土地使用权出让合同》。用地单位为深圳市华星光电半导体显示技术有限公司，土地用途为工业用地。”原告和凤侨公司确认上述地块的坐标即为涉案《土地使用协议书》所附坐标图中约定地块。2、黄进兰和陈能确认双方于1994年6月4日登记结婚，现双方婚姻关系仍在存续期间。3、苏振权、苏数勤、肖少红、苏章迎、郑秋凤、龙必香、苏桂枝、苏国文、冯兆英在庭后出具《情况说明》，表明其共同委托汪文学在2012年3月20日与凤侨公司签订《土地使用协议书》。4、原告主张《土地使用合作开发协议》、《土地使用补充协议》签订后，原告支付了转让款，因光明滑坡事件涉案土地掩埋，故导致没有继续履行；凤侨公司、官大周、黄进兰和陈能均主张涉案土地已经交付给原告使用，但无证据证明。5、原告主张其与陈能、黄进兰为土地使用权转让关系；凤侨公司主张原告与陈能、黄进兰为土地租赁关系；官大周、陈能、黄进兰主张原告和陈能、黄进兰为合同权利义务转让关系，陈能、黄进兰将其与凤侨公司签订的《土地使用协议书》中约定的权利义务转让给原告。以上事实，有土地使用协议书、证明、委托书、土地使用合作开发协议、土地使用补充协议、收据、个人业务交易单、历史交易明细清单、结婚证、市规划国土委光明管理局关于（2017）粤0306民初4114-4118号调查函的复函等证据和庭审笔录、笔录予以证实。本院认为，本案为合同纠纷。首先，根据凤侨公司和原告签订的《土地使用协议书》、《土地使用补充协议》的约定可知，双方约定原告在受让后有权对涉案地块进行长期使用，有权转让和出租，且有权获得政府赔偿地块及地面上的一切设施款项，由此可以看出，原告和凤侨公司签订《土地使用协议书》、《土地使用补充协议》的真实意思表示为转让涉案土地的使用权。根据本院查明的事实，涉案地块已经以签订深地合字（2016）7013号《土地使用权出让合同》的方式出让给深圳市华星光电半导体显示技术有限公司，即原告和凤侨公司签订的《土地使用协议书》、《土地使用补充协议》已经实际无法继续履行，原告有权主张返还已经支付的相关转让款项。其次，合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议。虽然凤侨公司主张其签订《土地使用协议书》、《土地使用补充协议》的行为仅为见证行为，但根据协议内容，凤侨公司负有协助安装水电以及协助办理相关手续的义务，且约定原告需向凤侨公司支付长期管理租金，在无证据证明凤侨公司签订合同的行为是基于陈能、黄进兰的委托实施的代理行为的情况下，本院认为根据合同约定的权利义务的内容，凤侨公司为上述《土地使用协议书》、《土地使用补充协议》的合同相对人，原告亦基于上述《土地使用协议书》、《土地使用补充协议》实施了履行合同的付款行为，在原告无法实际受让涉案土地使用权且无法使用涉案土地的情况下，凤侨公司作为合同相对方应当承担相应的过错责任。再次，根据各方当事人的主张，陈能、黄进兰为涉案土地相关权利的实际转让人，且收到了包括原告在内的受让人的部分转让款项，根据合同无法履行后的处理原则，陈能、黄进兰应当负有返还相关款项的责任，在陈能、黄进兰无法对收取的本案的转让款数额提出明确主张的情况下，所产生的不利后果亦应当由陈能、黄进兰承担。最后，官大周虽然仅为转让款项的经手人，但根据官大周的陈述以及相关款项收入、支出情况可知，官大周在收到转让款项后并未将款项全额转付给凤侨公司或者陈能、黄进兰，而是扣除了其主张的包括平整土地、砌墙的必要费用以及中介费，官大周既无法对其扣除款项的数额以及账目提出明确主张，又未提交证据证明扣除款项的去向。另，虽然官大周持有两份委托书作为其收款依据，但该委托书中陈能和黄进兰仅委托李伯金通过银行账户代收转让款项，李伯金亦仅委托官大周以转账方式代收转让款项，官大周以现金方式收取的款项的行为已经超出了委托范围。在官大周超出委托范围收取转让款项、扣除收取款项，且官大周并未对其扣除款项的数额和去向予以说明的情况下，官大周因此应当承担不利的风险和后果。综上所述，凤侨公司作为与原告签订协议的合同相对方，陈能、黄进兰作为无法对本案收取款项数额提出明确主张的实际转让方，官大周作为无法对扣除款项的数额和去向予以说明，且超出委托权限的收款方，在合同无法履行且原告主张返还转让款项的情况下，凤侨公司、陈能、黄进兰、官大周应当负有共同向原告返还转让款项人民币234,000元的义务。另，凤侨公司、陈能、黄进兰、官大周在实际履行返还款项义务后，可根据转让过程中的各自的法律关系和过错责任再就相关款项向义务方进行追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告深圳市凤侨实业发展有限公司、被告官大周、被告黄进兰、被告陈能应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告肖少红返还款项人民币234,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4,810元，由四被告共同负担，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨 莹人民陪审员  谢春玲人民陪审员  郭映舜二〇一七年七月二十一日书 记 员  李婷霞书 记 员  李玉婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。