文书内容海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼02民终1705号上诉人（原审原告、反诉被告）：三亚福缘来鑫小肥羊餐饮投资有限公司。法定代表人：李孝斌。委托诉讼代理人：韩永。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李宁。原审第三人：董爱兰。上诉人三亚福缘来鑫小肥羊餐饮投资有限公司（以下简称小肥羊公司）因与被上诉人李宁，原审第三人董爱兰房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。小肥羊公司上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初755号民事判决第三项、第四项；2.改判支持小肥羊公司在一审中的诉讼请求；3.本案诉讼费用由李宁承担。事实与理由：一、小肥羊公司不存在违约情形，李宁应当归还租赁押金2万元。1.李宁在签订合同时隐瞒董爱兰住宅楼部分违建的事实，致使在合同履行过程中小肥羊公司承租的房屋要被拆除，使租赁房屋变得危险、吵闹而不适宜居住，导致合同目的不能实现。故小肥羊公司从2015年9月18日开始便搬离该房屋，在李宁为其找的临时住所居住，直至2015年11月13日，李宁才让小肥羊公司搬回董爱兰住宅楼。在此期间小肥羊公司都没在董爱兰住宅楼内居住，何谈缴纳下一期的房租问题，更谈不上违约不按时缴纳房租的问题，合同目的不能实现，也不存在交房租的前提。2.小肥羊公司于2015年11月13日就搬离李宁为其找的临时住所丽景家园小区，双方于2015年11月19日就租赁房屋一事进行了结算，小肥羊公司已经支付了2015年10月31日后至2015年11月13日期间的房租，并就造成损坏的物品进行了赔偿，小肥羊公司根本就不存在任何违约的情况。反而是李宁故意隐瞒董爱兰住宅楼为违章建筑，在合同履行过程中导致合同目的不能实现，其也未能向小肥羊公司提供合法的权利凭证，故小肥羊公司有权拒绝继续搬进不符合居住条件的房屋，并解除合同。二、小肥羊公司不应当向李宁支付物品损失15,946元。一审法院认定李宁提交的5张《收款收据》上有相应卖货方的签章或维修人员的签名，且时间均在涉案合同解除之后，结合李宁提交的照片，因此确认李宁花费15,946元进行修理、更换的事实，要求小肥羊公司支付该项费用无事实和法律依据。1.李宁在小肥羊公司搬离董爱兰住宅楼时，并未要求小肥羊公司对出租屋内物品进行清点，由于物品清单均是李宁一人完成，双方并未在场签字确认，小肥羊公司并不清楚物品损失情况。2.对李宁提供的5张《收款收据》，系李宁单方制作并提供，不应当采信。（1）收据都是在2015年12月份开的，即维修行为是在12月份发生的，而小肥羊公司在2015年9月20日搬离出租屋，中间间隔时间超过了两个月，无法确定出租屋内造成物品损失的实际原因；（2）《收款收据》名称都是红郊三组143号，并未明确表明是143号楼的哪一个房间，而143号楼有20多间房，小肥羊公司只租了其中10间房，不能确定维修费用是在小肥羊公司所租房内产生的；（3）虽然《收款收据》有盖章或签名，但真实性令人质疑，比如其中一张3,900元维修地板砖等人工费用的收款收据，竟然是“新界文化传播有限责任公司”所开，与收据内容不符，该收据明显是伪造的。另外5张收据中3张均是同一人所开，且物品价格虚高，空调遥控器和电视遥控器单价均是100元/个，超出市价许多。因此，该5张《收款收据》不应作为证据被采信。李宁辩称，1.现在房屋第六层已经拆了，但小肥羊公司承认与李宁签订的其它楼层的租赁合同还有效。拆除第六层时，李宁给小肥羊公司找了一个临时住所。2015年11月3日，小肥羊公司要搬回来，李宁要求小肥羊公司交租金，但小肥羊公司拒绝交纳房租。小肥羊公司不到合同约定的五年租期就不租了，并拒绝退还房屋钥匙。李宁告知小肥羊公司马副总若不交房屋钥匙就扣押金。李宁后来去小肥羊公司没有找到人，由于亚龙湾派出所的警察介入小肥羊公司才交钱和钥匙。小肥羊公司员工在临时住所丽景家园小区住了一个月就已经损坏了三千多元的物品，亚龙湾警察的出警报告可以证明三千多元的物品损失。2.损坏的物品有12张照片为证，照片是真实的。小肥羊公司损坏物品价值5万多元，小肥羊公司应该和李宁进行交接。3.双方签了14间房的合同，不能小肥羊公司说退就退，应当支付违约金。小肥羊公司向一审法院起诉请求：1.确认小肥羊公司与李宁签订的《房屋租赁合同》关于出租第六层的条款无效；2.确认双方之间签订的关于第五层及以下部分的房屋租赁合同条款已于2015年11月13日解除；3.李宁向小肥羊公司退还租房押金2万元；4.李宁向小肥羊公司返还扣留小肥羊公司的9张员工床，价值约2,970元；5.本案诉讼费用由李宁承担。李宁向一审法院反诉请求：1.确认小肥羊公司与李宁签署的《房屋租赁合同》关于出租第六层的条款无效，第五层及以下部分楼层的条款有效；2.小肥羊公司赔偿李宁4间房屋的租金8,760元；3.小肥羊公司赔偿李宁房屋物品损失20,525元；4.小肥羊公司赔偿李宁三个月租金（违约金）2.19万元；5.本案诉讼费用全部由小肥羊公司承担。一审法院认定事实：小肥羊公司与李宁于2014年10月24日签订了一份《房屋租赁合同》，约定李宁将位于三亚市吉阳区红郊社区居委会三组143号楼共计14间房租给小肥羊公司作为员工宿舍。合同第一条约定，2014年11月1日前交付7间，余下7间于2015年6月30日前交付，租赁期从2014年11月1日起至2019年10月31日止，每间房每月租金730元。合同第二条约定，租金以半年为期限一次性交付，下半年租金要提前一个月交付，如拖欠15天视为小肥羊公司违约，李宁可终止协议，另行出租并扣除小肥羊公司缴纳的租赁押金2万元。合同第五条约定，小肥羊公司如要退租需提前三个月通知李宁，但所交房租不退，双方验收物品完好无误后，退还押金。合同还约定，每间房配备：电视一台（600元）、空调一台（2,800元）、热水器一台（900元）、抽油烟机一台（1,500元）、橱柜灶台一套（2,000元）、衣柜一个（1,500元）、床一张（1,300元）、床垫（800元）、洗手盆一套（230元）、镜子一个（150元）、机顶盒一个（150元）、窗帘一套（400元）、抽水马桶一套（800元）、空调及机顶盒遥控各一个（100元）。合同签订后，李宁如约陆续向小肥羊公司交付了涉案楼房中的102、201、301、401、501、502、601、602、603、604等10间房屋（其中，602房于2015年1月初交付，102、604房于2014年11月中旬交付，其余7间于2014年11月1日交付）。小肥羊公司于2014年11月3日向李宁支付了押金2万元及7间房半年的租金30,660元，于11月25日支付了102、604房五个半月的租金8,030元，于2015年1月24日支付了602房四个月的租金2,920元。小肥羊公司支付上述款项后，于2015年2月26日通知李宁，其只需双方原约定租赁的14间房中的10间即可，要求解除另外4间的租赁关系。2015年4月24日，小肥羊公司向李宁支付了10间房2015年5月1日至10月31日的租金4.38万元，至此，小肥羊公司已支付完10间房屋至2015年11月31日的租金。2015年9月18日，涉案楼房因超高而开始拆除第六层。9月20日，因拆除涉案楼房第六层声音吵杂，李宁在丽景家园小区租赁了5间房交给小肥羊公司作为临时住所。11月13日，小肥羊公司从临时住所搬出，并表示不再租住董爱兰住宅楼。11月19日，李宁向小肥羊公司出具《收条》一张，写明：收到10月31日到11月12日共13天的房屋租金、电视维修费，共计现金3,130元，所有费用已结清。小肥羊公司认为已和李宁解除《房屋租赁合同》，双方已结清所有费用，要求李宁返还押金未果，遂提起诉讼，要求判如所请；李宁认为小肥羊公司只结清了临时住所的所有费用，小肥羊公司损坏的涉案楼房的租赁物品并未结算，且小肥羊公司解除涉案合同，存在违约，故提起反诉，要求小肥羊公司赔偿涉案楼房内租赁物品修理、更换费用，并支付违约损失。另查，涉案楼房登记在原审第三人董爱兰名下，房屋权证号码为：三土房（2011）字第04495号。2011年11月，董爱兰将涉案楼房出租给李宁使用，租期20年。董爱兰同意李宁将涉案楼房转租。庭审中，李宁提交了一份《丢失损坏的设备明细表》、5张《收款收据》及多张照片，证明小肥羊公司损坏了价值20,525元的租赁房屋内的物品，李宁花费15,946元进行修理、更换的事实。小肥羊公司对李宁提交的《收款收据》及多张照片都不予认可，且称双方已于2015年11月19日进行了结算，李宁向其出具的《收条》已写明结清了所有费用。另，庭审中，李宁申请证人尹幼力、崔已祥、李桂云出庭作证。尹幼力陈述其于2015年3月至7月在小肥羊公司担任维修工，曾维修过董爱兰住宅楼内的物品，但还有部分物品因没有配件未进行维修，但尹幼力无法证明其曾是小肥羊公司的员工。证人崔已祥、李桂云陈述其曾于2014年10月至2015年2月租住董爱兰住宅楼，但李宁于2014年12月底让其搬离，并向两人各补偿了一个月的房租约1,000元。诉讼中，李宁同意涉案合同已于2015年11月13日解除，但其表示是由于小肥羊公司的违约造成涉案合同的解除。以上事实，有《房屋租赁合同》、《收条》、照片、进仓单、房屋权证、《丢失损坏设备明细表》、《收款收据》、庭审笔录及当事人陈述证实，并经庭审质证，足以认定。一审法院认为,一、关于本诉。小肥羊公司与李宁于2014年10月24日签订的《房屋租赁合同》中约定出租第六层的条款因该层为违法建筑，在租期内已被拆除，小肥羊公司诉求确认出租第六层的合同条款无效于法有据，予以支持。董爱兰住宅楼的第五层以及五层以下的租赁条款未违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，小肥羊公司诉求确认上述条款有效，予以支持。小肥羊公司主张双方合同于2015年11月13日解除，李宁予以确认，故小肥羊公司诉求双方签订的《房屋租赁合同》于2015年11月13日解除具有事实和法律依据，也予以支持。关于李宁是否应返还押金2万元的问题。涉案合同第二条约定，租金以半年为期限一次性交付，下半年租金要提前一个月交付，如拖欠15天视为小肥羊公司违约，李宁可终止协议，另行出租并扣除小肥羊公司缴纳的租赁押金2万元。一审法院认为，该条约定说明小肥羊公司如未按期交付租金，李宁可解除涉案合同，押金2万元作为违约金应予以扣除。本案中，小肥羊公司并未按约定支付2015年10月31日后的租金，已构成违约，理应承担向李宁支付逾期支付租金的违约责任，向李宁支付2万元的违约金，双方约定用押金抵作违约金，故2万元押金应作为违约金予以扣除，故对小肥羊公司诉求李宁向其退还租房押金2万元的主张，不予支持。关于小肥羊公司要求李宁返还被扣留的9张员工床的主张，李宁表示并未扣留，小肥羊公司随时可以将员工床搬走，一审法院在诉讼中也多次通知小肥羊公司自行搬走员工床，但小肥羊公司并未对此进行回应。小肥羊公司未能证明李宁扣留了9张员工床，故对小肥羊公司的该项诉求，不予支持。二、关于反诉。李宁诉求确认双方签订的第六层楼层条款无效，以及确认第五层及以及以下部分有效与小肥羊公司诉求一致，予以支持。关于小肥羊公司是否还应支付李宁4个房间租金的问题。双方合同签订时约定李宁将涉案楼房的14间房出租给小肥羊公司，合同履行过程中，李宁向小肥羊公司交付了10间房。小肥羊公司向李宁发出通知，告知只承租10间房屋，要求解除另外4间的房屋租赁。李宁收到后，没有提出异议，小肥羊公司亦按10间房的租金标准向李宁支付租金。故双方对合同关于出租14间房屋的条款进行变更，双方实际履行的是10间房屋。据此，李宁诉求小肥羊公司支付4间房屋的租金无理，不予支持。关于小肥羊公司是否应赔偿承租期间物品损失的问题。李宁提交了一份《丢失损坏的设备明细表》、5张《收款收据》及多张照片，证明小肥羊公司损坏了价值20,525元的租赁房屋内的物品，李宁花费15,946元进行修理、更换的事实。小肥羊公司对李宁提交的《收款收据》及多张照片均不予认可，且称双方已于2015年11月19日进行了结算，李宁向其出具的《收条》已写明结清了所有费用。一审法院认为，李宁于2015年11月19日向小肥羊公司出具的《收条》上虽写明所有费用已结清，但收条中的时间为10月31日到11月12日，结合小肥羊公司于2015年9月20日至11月3日在临时住所租住的事实，该张《收条》中的结清了所有费用应是指结清了临时住所的所有费用，并不能证明董爱兰住宅楼的所有费用已结清，故对小肥羊公司认为双方已结清所有费用的主张，不予采纳。至于李宁提交的《丢失损坏的设备明细表》、5张《收款收据》及多张照片，一审法院认为，《丢失损坏的设备明细表》是李宁单方出具的文件，其上并无小肥羊公司的确认签名或签章，故对该份证据，不予采信；5张《收款收据》上有相应卖货方的签章或维修人的签名，且时间均在涉案合同解除之后，结合李宁提交的照片，可以确认小肥羊公司损坏了董爱兰住宅楼内的物品，李宁花费15,946元进行修理、更换的事实，故对5张《收款收据》及相应照片，予以采信，对李宁花费15,946元修理、更换董爱兰住宅楼内物品的事实，予以确认。故此，小肥羊公司损坏了董爱兰住宅楼内的物品，李宁花费了15,946元进行修理、更换，该部分钱款，小肥羊公司理应予以赔偿，但对李宁反诉请求小肥羊公司支付物品损失超出15,946元的部分，不予支持。关于小肥羊公司是否应赔偿李宁违约金2.19万元的问题。因押金2万元已抵作违约金，故对李宁诉求小肥羊公司支付违约金的主张，不予支持。董爱兰经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条第一款、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条规定，遂判决：一、确认小肥羊公司与李宁于2014年10月24日签订了一份《房屋租赁合同》中约定出租第六层的条款无效外，其他条款合法有效；二、确认小肥羊公司与李宁于2014年10月24日签订了一份《房屋租赁合同》中关于第五层及以下楼层的合同条款于2015年11月13日解除；三、小肥羊公司应于判决生效之日起十日内向李宁支付董爱兰住宅楼内物品损失15,946元；四、驳回小肥羊公司全部的诉讼请求；五、驳回李宁其他的反诉请求。案件受理费374元，减半收取187元（小肥羊公司已预交），由小肥羊公司负担；案件反诉受理费550元，减半收取275元（李宁已预交），由李宁负担175元，小肥羊公司负担100元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实也无异议，本院予以确认。本院认为，董爱兰住宅楼第六层因系违章建筑，且在租赁期内已被拆除，双方均主张《房屋租赁合同》中关于第六层的条款无效符合法律规定，予以确认；租赁董爱兰住宅楼中第五层及以下部分系当事人的真实意思表示，亦未违反法律、法规禁止性规定，该部分合法有效，双方均主张《房屋租赁合同》已于2015年11月13日解除，符合法律规定，本院予以确认。关于涉案租赁房屋由14间变更为10间事宜，李宁未提起上诉，二审中不予审理。本案争议的焦点是：（一）李宁是否应当向小肥羊公司返还押金2万元；（二）小肥羊公司是否应当向李宁赔偿物品损失15,946元。（一）关于李宁是否应当向小肥羊公司返还押金2万元的问题。1.合同履行过程中，小肥羊公司的房租已交纳至2015年10月31日。2015年9月20日，因董爱兰住宅楼第六层系违章建筑而被拆除时，影响到小肥羊公司员工的休息，但李宁已另行向小肥羊公司提供了临时住所，小肥羊公司对此亦无异议并搬到临时住所居住，应视为双方同意继续履行合同。按照《房屋租赁合同》第二条关于“小肥羊公司以半年为期限交付租金，一次性付清，下半年租金要提前一个月交付，如拖欠十五天视为小肥羊公司违约，李宁可终止协议，另行出租。应扣除小肥羊公司缴纳的租赁押金”的约定，小肥羊公司应于2015年9月30日之前交纳下半年的租金。至2015年11月13日双方确认解除合同时止，小肥羊公司仍拒绝交纳房租，已经越过合同约定的十五天期限，小肥羊公司的行为已构成违约，李宁有权依据上述约定扣除租赁押金2万元。2.《房屋租赁合同》第五条约定：“小肥羊公司如要退租需提前三个月通知李宁，但所交房租不退，双方验收物品完好无误后，李宁退还小肥羊公司押金。”根据上述约定，小肥羊公司在提前解除租赁合同时，应当及时与李宁清点房屋物品，并办好交接手续，李宁才退还押金。但在实际履行过程中，小肥羊公司搬出董爱兰住宅楼后，未与李宁清点物品、办理交接手续，拒绝退还房屋钥匙，直到李宁报警后在派出所民警的主持下才交纳完临时住所的房屋租金及赔偿临时住所内损坏的电视维修费用，交还钥匙。根据合同第五条的约定，李宁有权拒绝退还房屋押金2万元。综上，小肥羊公司关于李宁退还房屋押金2万元上诉请求没有事实根据，本院不予支持。（二）关于小肥羊公司是否应当向李宁赔偿物品损失15,946元的问题。1.小肥羊公司搬出董爱兰住宅楼后，未与李宁清点物品、办理交接手续，并拒绝退还房屋钥匙，故导致董爱兰住宅楼损坏物品数量及价值未清点的责任在小肥羊公司。2.李宁报警后，小肥羊公司才于2015年11月19日在亚龙湾派出所向李宁退还董爱兰住宅楼房屋钥匙和交纳10月31日到11月12日共13天的房屋租金、电视维修费共计3,130元，而当时小肥羊公司与李宁尚未就小肥羊公司承租的董爱兰住宅楼进行清点、交接，因此，李宁主张2015年11月19日《收条》中反映的仅是临时住所的费用已结清更符合实际情况。3.《房屋租赁合同》约定每间房每月的租金为730元。李宁为小肥羊公司提供了5间房的临时住所，按合同约定计算，13天的房租就为1,582元（730元/月÷30天×13天×5）。而小肥羊公司在承租董家兰住宅楼期间，曾因员工打架损坏了房屋衣柜、厕所门、电视、地板等物品，对此事实小肥羊公司并未否认。合同约定衣柜的价值为1,500元、电视机的价值600元，而小肥羊公司没有提交证据证明其就对上述损坏的物品进行了赔偿，扣除13天的房租和因员工打架损坏的物品的价值后，小肥羊公司应当支付的租金和赔偿款的数额明显与3,130元不符。故小肥羊公司关于包括董爱兰住宅楼在内的所有费用已结清的主张与查明的事实不符，本院不予支持。4.小肥羊公司主张李宁将空调遥控器、电视遥控器按100元/个计算明显价格虚高，但上述价格系合同约定，应予确认。李宁已经提交了照片、收款收据和证人证言（已出庭作证）等证据证明其损失存在的事实和损失的数额，应予确认。综上，小肥羊公司对其承租期间造成李宁房屋物品损坏应予赔偿，小肥羊公司关于双方已结清所有费用的上诉主张与查明的事实不符，本院不予支持。综上所述，小肥羊公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下;驳回上诉，维持原判。二审案件受理费699元，由上诉人负担。本判决为终审判决。⺀            khh64p5poplkl9twzx      案件唯一码              审    判    长      李柔翰          审    判    员      袁俊杰          审    判    员      梁  泽                二〇一七年一月十日           书    记    员      陈  田          附相关法律条文：中华人民共和国民事诉讼法第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。