宁夏回族自治区固原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）固民终字第531号
上诉人（原审被告）高玉荣，女，1972年9月11日出生，汉族，大学文化，宁夏固原市人，居民，住宁夏回族自治区固原市原州区。
上诉人（原审被告）高玉成，男，1976年12月4日出生，汉族，大学文化，宁夏中卫市人，居民，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
二上诉人委托代理人张涛，宁夏张岳律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）固原晨光物业管理有限公司，住所地：宁夏固原经济开发区。
法定代表人廖天福，该公司经理。
被上诉人（原审原告）宁夏晨光实业有限公司，住所地：宁夏固原经济开发区。
法定代表人肖招峰，该公司董事长。
二被上诉人委托代理人杨小勤，宁夏信用律师事务所律师。代理权限：特别授权。
二被上诉人委托代理人段艳，系二被上诉人公司职员。代理权限：一般代理。
上诉人高玉荣、高玉成因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院作出的（2015）原民初字第2160号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年10月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月14日公开开庭审理了本案。上诉人高玉荣、高玉成及委托代理人张涛、被上诉人固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司的委托代理人杨小勤、段艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2012年10月10日，原告晨光物业公司（甲方）、晨光实业公司（乙方）与被告高玉成（丙方）签订了《租赁协议》，被告高玉荣称协议上的“高玉成”系佘文刚代签，佘文刚也在协议上签字。该协议约定甲方、乙方将固原市原州区固原晨光商业广场·家居建材城三楼C077号、C078号展厅出租给被告高玉成。租赁期限自2013年7月1日至2016年7月1日，租金每月5012元，半年结算一次，先付后用，首期租金5018元应于协议签订之日付清，其余租金于每期开始的上月20日前付清；租金由丙方直接存入甲方指定的账户，如延期支付，甲方按欠付租金每天0.5％的标准计收违约金，延期支付10日以上，甲方、乙方有权单方面解除合同并要求丙方赔偿由此引起的一切损失；合同签订后，丙方按三个月的租金额交纳签约押金15055元，如丙方违约或者单方面提前终止合同，甲方、乙方不退还押金；丙方依据固原市商业取暖收费标准向甲方交纳采暖费；丙方在开业前必须向甲方交纳商品质量保证金5018元，如丙方退场一年后无售后遗留问题，则由甲方在三包期结束后退还该保证金；丙方特别承诺丙方未按本协议规定的期限付款导致甲方、乙方解除协议时，丙方自愿将其展位内的全部展品让于甲方所有，如甲方接受展品则以实际变卖额为准，变卖额可抵作丙方应向甲方、乙方支付的物业管理费、租金、违约金等及损失赔偿，未经甲方同意，丙方不得将本款所称的展品作价出售，甲方亦有权选择对丙方展品异地留置。后原告晨光物业公司（甲方）、晨光实业公司（乙方）与被告高玉荣（丙方）签订了《补充协议》，二原告和被告高玉荣均称协议上的“高玉成”系被告高玉荣代签。该协议约定将甲方、乙方出租给丙方的展厅调整为C011号展厅（面积为176平方米），押金调整为14952元，租金调整为4658元，商品质量保证金调整为5984元，第一年免租期由原来的五个月调整为六个月，第二年免租期为三个月；第一年免收物业费，第二年按标准收取六个月物业费，第三年全额收取；本协议为原协议的补充协议，除本协议调整补充的内容外，原协议的其他条款继续有效。协议签订后，佘文刚代被告高玉成向原告晨光物业公司交付了23556元，二原告称该23556元中包括押金17952元、租金4658元、商品质量保证金5984元，被告高玉荣则称该23556元中只包括租金、商品质量保证金，不包括押金。2014年3月，被告高玉成为商场促销活动支付二原告1000元。2014年11月，二原告书面通知被告高玉成解除了与被告高玉成之间的租赁合同。被告高玉成未向原告晨光物业公司支付过采暖费。
原审认为，《租赁协议》、《补充协议》上承租人均签写为“高玉成”，且原告亦称本意上被告高玉成为承租人，故应当认定上述两份协议系二原告与被告高玉成订立。上述两份协议系合同当事人真实意思表示，部分内容不违反法律、行政法规禁止性规定，该部分内容有效，对合同当事人具有法律约束力。虽然二被告之间有共同经营的协议，但被告高玉荣未在上述两份协议上签字，二被告之间的协议只是其内部合伙性质的协议，不能认定被告高玉荣系涉案展厅的承租人，被告高玉荣不是本案适格诉讼主体，所有以二被告名义支付给二原告的费用应当认定为系被告高玉成支付的费用。二原告和被告均认可以《补充协议》约定的标准支付租金，租金从2013年12月28日起计算，首期租金4658元已付。被告高玉成支付的租金4658元系协议约定的首期租金，根据《补充协议》约定，第一年度免收六个月租金，第二年度免收三个月租金，在双方未明确约定在该年度第几个月免收租金的情况下，因被告高玉成支付了首期租金，本院推定第一年度（2013年12月28日至2014年12月27日）自2014年1月28日至2014年6月27日免收租金，第二年度（2014年12月28日至2015年12月27日）自2014年12月28日至2015年3月27日免收租金，被告高玉成在支付首期租金后，应当根据《租赁协议》约定的期限于2014年5月20日前支付2014年6月28日开始的下六个月租金27948元（4658元／月＊6月），于2015年3月20日前支付下六个月的租金27948.00元（4658元／月＊6月）。被告高玉成未支付上述两期的租金，其行为构成违约，二原告根据《租赁协议》第三条的约定可以单方解除合同。被告高玉荣承认二被告约于2014年11月收到了二原告解除租赁合同的通知，故二原告与被告高玉成之间的租赁合同已于2014年11月解除，本院予以确认。二原告要求被告高玉成返还C011号展厅，合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，被告高玉成应当将C011号展厅返还二原告。二原告要求被告高玉成支付自2014年6月28日至2015年6月28日的租金、使用费44234元，但现查明被告高玉成欠二原告上述期间的租金共计41922元（4658元＊9月），本院只支持二原告主张的租金41922元。被告高玉成未按约定期限支付租金给二原告造成了损失，本院确定被告高玉成按中国人民银行同期贷款利率支付二原告上述租金41922元的利息，其中27948元自2014年5月21日起计算至判决生效之日，13974元自2015年3月21日起计算至本判决生效之日。二原告要求被告高玉成支付违约金38014.00元，因本院确定的被告高玉成支付二原告欠付租金的利息能够弥补二原告的损失，根据公平的原则，本院对二原告该项诉讼请求不予支持。二原告要求被告高玉成向其交纳2013－2014年度、2014－2015年度的采暖费7173元，《租赁协议》第四条约定被告高玉成将应当交纳的采暖费交付原告晨光物业公司，且2014年11月合同解除后被告高玉成未将C011号展厅返还给二原告，故其应当将2013－2014年度、2014－2015年度采暖费7173元交付给二原告。被告高玉成支付给二原告的23556元，除二原告和被告高玉荣认可的4658元系首期租金外其余18898元应当系押金和商品质量保证金。二原告要求被告高玉成支付应当交纳的押金、质量保证金和第一个月租金未付部分的款项5038元，因被告高玉成已足额支付首期租金4658元，二原告与被告高玉成之间的租赁合同已于2014年11月解除，再由被告高玉成向二原告交纳押金、商品质量保证金已无必要，本院对二原告该项诉讼请求不予支持。二原告要求被告高玉成将C011号展厅内展品交付原告，实质是要求被告高玉成以物（展厅内的展品）抵债（租金、违约金、物业管理费及损失），因本院已确定由被告高玉成支付二原告租金，本院对二原告要求被告高玉成支付违约金的诉讼请求不予支持，二原告在本案中未要求处理物业费问题，故本院对二原告该项诉讼请求不予支持。二原告未提交其应当不退还或扣除被告高玉成交纳的押金和商品质量保证金的证据，故其应当退还被告高玉成押金和商品质量保证金18898元。2014年3月被告高玉成支付二原告的约1000元系商场促销活动费用，该1000元与本案争议无关。因二原告与被告高玉荣之间不存在租赁合同关系，被告高玉荣不是本案适格诉讼主体，在本案中不承担责任，故应当驳回二原告对被告高玉荣的诉讼请求。被告高玉成辩称二原告两次停电违约在先，但未提交证据证明，且即使二原告确实违约，被告高玉成应当通过诉讼等有效手段及时予以解决，其不得以二原告违约为由不履行合同约定的义务，故本院对其关于二原告违约在先的抗辩不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司与被告高玉成订立的租赁合同已于2014年11月解除，本院予以确认；二、被告高玉成于本判决生效后十日内向原告固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司返还固原市原州区固原晨光商业广场·家居建材城三楼C011号展厅；三、被告高玉成于本判决书生效后十日内支付原告固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司租金、使用费41922元；四、被告高玉成按中国人民银行同期贷款利率支付原告固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司上述41922元的利息，其中27948元自2014年5月21日起计算至判决生效之日，13974元自2015年3月21日起计算至本判决生效之日；五、被告高玉成于本判决书生效后十日内支付原告固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司采暖费7173元；六、驳回原告固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司对被告高玉荣的起诉；七、驳回原告固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司的其他诉讼请求。八、原告固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司于本判决书生效后十日内退还被告高玉成押金和商品质量保证金18898元。案件受理费减半收取1081元（原告固原晨光物业管理有限公司已预交），由原告固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司负担601元，被告高玉成负担480元。
宣判后，高玉荣、高玉成上诉认为：（一）一审判决认定的基本事实不清，程序违法，适用法律错误，处理不当。2012年10月10日上诉人作为承租方、被上诉人宁夏晨光实业有限公司作为出租方、被上诉人固原晨光物业管理有限公司作为管理方、三方签订了《租赁协议》。上诉人租赁了晨光商业广场家居建材城摊位，并对被上诉人随意调整摊位，变更合同而签订《补充协议》等违约行为予以忍让。二上诉人投入了300000元资金进行了装修并按合同约定缴纳了23290元租金经营千寻生态门。2014年5月4日被上诉人向上诉人发出《通知》，借口上诉人展厅工作人员不到位等，粗暴干涉上诉人的经营权，强行停了上诉人店铺的电导致其无法经营。同年8月6日店面被盗，公安机关勘察现场时要求被上诉人给上诉人通了电。2014年11月2日被上诉人又强行停电至今。合同约定上诉人于2014年5月20日前支付后半年租金，被上诉人于2014年5月4日强行停电，并不牵扯租金。2014年11月被上诉人以拖欠其租金为由，单方通知解除租赁合同。2014年12月8日上诉人以排除妨害纠纷向固原市原州区法院起诉，要求被上诉人恢复通电并赔偿各项损失。一审法院违背了《民事诉讼法》第一百五十条（五）项之规定。本案的处理程序应当是先中止该案审理，待排除妨害纠纷案件审结后恢复审理。由于一审法院审理程序严重违法，导致上诉人的合法权益没有得到平等保护；（二）上诉人拒绝交纳租金，属于依法履行不安抗辩权。在上诉人没有拖欠租金的前提下，被上诉人两次强行断电，导致合同目的不能实现，上诉人并未违约。另外，一审判决主文第一项中，确认了租赁合同已于2014年11月解除，竟然没有具体日期，可见判决是非常不严谨。故请求：1、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2015）原民初字第2160号民事判决发回重审；2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
上诉人高玉荣、高玉成在二审中提供委托书原件一份，证明上海荣捷实业有限公司全权委托上诉人处理与被上诉人租赁合同纠纷的事实；违法停电封店事宜函、恢复关于宁夏固原晨光家具城的缴费通知事宜、工地联系单、补充合同事宜原件四份，证明上诉人在租赁合同履行期间，履行不安抗辩权向被上诉人通知的事实；固原市政法委会议纪要一份证明合同履行期间，二被上诉人对上诉人租赁的商铺违法停电，导致至今无法经营的事实；
上诉人高玉荣、高玉成申请证人余富海出庭作证，证明合同履行期间，其听说被上诉人将上诉人经营的店铺强行断电。当时其只看到有几个人进入了上诉人店铺，离开时店铺就没电了，大概从2014年5月开始持续9个月期间一直断电。期间恢复过供电，但同年11月份又开始断电至今未恢复供电，导致二上诉人不能继续经营的事实。
被上诉人固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司经质证认为，委托书不具有合法性、真实性、关联性，对其效力不予认可。上海荣捷实业有限公司不是租赁合同的当事人，无权参与租赁合同纠纷的处理；对违法停电封店事宜函、缴费通知、工地联系单、补充合同事宜四份的合法性、真实性、关联性均不予认可，也不能证明上诉人所要证明的目的；对固原市政法委会议纪要的真实性没有异议，但其与本案没有关联性，该会议纪要是2015年10月15日的会议纪要，而上诉人与被上诉人的租赁合同已于2014年11月解除。
被上诉人固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司对证人余富海的证言经质证人认为，该证人证言不属实。
被上诉人固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司针对上诉人的上诉理由答辩认为，（一）上诉人所谓的一审判决程序严重违法的主张既没有法律依据也违背诉讼规则，属于对诉讼程序规定的主观、错误理解。2014年12月8日上诉人向原审法院起诉，要求被上诉人排除妨害。2015年6月9日被上诉人以房屋租赁合同纠纷向原审法院起诉。上诉人在上诉状中称所谓一审判决程序严重违法的具体主张是依据我国《民事诉讼法》第一百五十条第（五）项关于本案必须以另一案的审理结果为依据而另一案尚未审结的应中止诉讼的规定，认为房屋租赁合同纠纷案件必须以排除妨害纠纷案件为依据，在排除妨害纠纷案件未审结时房屋租赁合同纠纷应中止。上诉人的该主张完全错误。第一，上诉人提起的排除妨害纠纷诉讼本身就是基于错误的认识提起的错误诉讼。请求排除妨害的法律依据主要是《物权法》第三十五条的规定，即妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。请求排除妨害的前提条件是请求人享有物权。我国《物权法》第二条规定：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。但上诉人仅仅是承租固原晨光商业广场家居建材城的C011商铺，上诉人对C011商铺既不享有所有权，也不享有用益物权和担保物权。因而上诉人请求排除妨害不具备前提条件，上诉人要求排除妨害的诉讼请求不可能成立。第二，上诉人认为房屋租赁合同纠纷案件必须以排除妨害纠纷诉讼案件的审理结果为依据，实属上诉人自下结论、自设前提，没有任何法律依据。第三，即便是排除妨害纠纷案件未审结，房屋租赁合同纠纷案件也不应中止。本案不具备适用我国《民事诉讼法》第一百五十条第（五）项规定的前提；（二）上诉人并未指出一审判决在证据采信、事实认定和法律适用等方面存在错误，实际上对原判决未提出异议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人上诉请求的范围进行审理。当事人没有提出请求的，不予审查，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条也规定：第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外。因而上诉人的上诉理由并不影响原判决的效力。本案原审认定事实清楚、适用法律正确，应判决驳回上诉、维持原判决。
被上诉人固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司在二审中未提供新的证据。
对上诉人高玉荣、高玉成提供的书面证据及证人证言经被上诉人质证均有异议。以上书面证据与本案不具有关联性，对其证明效力本院均不予确认。证人证言虽与案件具有关联性，但不具有客观真实性，对其证明效力本院亦不予确认。
经审理查明，2012年10月10日、2014年10月29日，上诉人高玉成委托高玉荣与被上诉人固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司签订了《租赁协议》、《补充协议》。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为：1、上诉人高玉成在履行租赁协议中是否违约；2、一审判决是否程序违法。按照上诉人高玉成与二被上诉人签订的租赁合同和补充协议约定，上诉人在签订合同后应交纳首期租金为4658元、商品质量保证金为5984元，交付押金为17952元。协议签订后上诉人仅向被上诉人交纳23556元，其认为23556元中只包括租金、商品质量保证金，不包括押金。而二被上诉人认为该23556元中应包括押金、租金、商品质量保证金。对该事实上诉人负有举证责任，但其并未对该款支付了那些项目提供证据证实。按照双方约定押金和保证金为23936元，上诉人高玉成除应在租赁协议签订后支付首付租金4658元外，余款18898元不足以交付应交纳的押金和保证金，上诉人并未按合同约定履行其义务。因此上诉人主张其未违约的辩解理由不能成立。上诉人称二被上诉人的违约有其在二审中提供的书面证据和证人证言能够证明，但因以上书面证据均盖有上海荣捷实业有限公司的印章，并且是高玉荣本人的签名。证人证言也无法证明二被上诉人确定将上诉人租赁商铺的电切断的事实。因此现有的证据不足以证明二被上诉人对上诉人租赁的商铺两次违法停电的事实。因此上诉人认为其没有违约的理由不能成立，其请求本院不予支持。
关于一审判决是否程序违法的问题。上诉人称2014年5月4日，2014年11月2日被上诉人两次强行将其租赁的店铺断电，导致其无法经营。上诉人于2014年12月8日以排除妨害纠纷向固原市原州区法院起诉，要求二被上诉人恢复通电并赔偿各项损失。2015年6月9日被上诉人以房屋租赁合同纠纷向原审法院起诉。而原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第（五）项关于本案必须以另一案的审理结果为依据的规定，将本案房屋租赁合同纠纷案件中止审理。待排除妨害纠纷案件审结后再恢复该案审理。而原审法院并未以排除妨害纠纷案件的审理结果为依据，属程序违法。因上诉人自签订《租赁协议》和《补充协议》后，就未按合同约定履行其义务，已构成违约。本案的处理结果并不影响上诉人所诉另案的处理结果。因此，上诉人主张该案程序违法的辩解理由不能成立，其请求本院不予支持，因此原审判决并无不当。
综上，原判认定基本事实清楚，适用法律正确、处理正确。上诉人高玉成、高玉荣的上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1027元，由上诉人高玉成、高玉荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘万德
审判员 马 萍
审判员 米 峰
二〇一五年十二月二十三日
书记员 闫儒红