江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏08执异194号
异议人（案外人）：阮秋英，女，1951年8月17日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
委托诉讼代理人：洪德胜，男，1988年3月20日出生，汉族，住河南省商城县。
委托诉讼代理人：吉艳，江苏穿石律师事务所律师。
申请执行人：石祖乾，男，1965年10月8日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
委托诉讼代理人：仇峻峰，江苏世纪青松律师事务所律师。
被执行人：永大控股有限公司，住所地浙江省诸暨市店口镇中央大道333号。
法定代表人：俞天波，该公司董事长。
被执行人：江苏盛大置业有限公司，住所地江苏省涟水县涟城镇常青西路北侧。
法定代表人：俞天波，该公司董事长。
被执行人：俞天波，男，1979年11月26日出生，汉族，永大控股有限公司和江苏盛大置业有限公司董事长，住浙江省诸暨市。
本院在执行石祖乾与永大控股有限公司（以下简称永大公司）、江苏盛大置业有限公司（以下简称盛大公司）、俞天波股权转让纠纷一案过程中，于2017年11月8日作出（2016）苏08执370号民事裁定书、协助执行通知书，查封涟水县涟城镇常青西路北侧，淮浦路东侧盛大开元名都小区（以下简称开元名都小区）51套房屋，案外人阮秋英以所有权人身份提出异议，要求本院解除对盛大开元名都26幢1905、2005、2105室房屋的查封措施，本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人阮秋英异议称：2015年8月27日，案外人购买了盛大公司开发的盛大开元名都26幢1905、2005、2105室房屋，所购房屋进行了商品房买卖合同签约，并在住建部门进行了备案，且有交款收据。该房屋属异议人个人财产，故贵院在执行案件中查封案外人财产实属不当，请求贵院解封盛大开元名都26幢1905、2005、2105室共三套房屋。
申请执行人石祖乾陈述意见称：1.目前所有查封的房屋还在盛大置业名下，按照法律规定，涉案所有的房屋属于盛大公司财产。2.本案所涉及的所有案外人都是以物抵债，没有法律效力，无法对抗法院查封。3.本人于2015年5月28日作为原告申请江苏省涟水县人民法院（以下简称涟水法院）保全查封21、22、25、26四栋建筑物，当时涟水法院没有查封，在5月28日之后就出现了大批以物抵债，我们有理由怀疑是涟水法院和开发商、案外人联合串通恶意转移财产。
被执行人盛大公司陈述意见称：1.法院查封的51套房屋全部已经抵充工程款给本项目的各施工单位，分别是国涟建设集团有限公司（于兵和沈承群项目部）、涟水科达建设工程有限公司（鲍荣辉项目部）、江苏中磊建设集团有限公司（以下简称中磊公司）、红岭创投电子商务股份有限公司、曹永义、施杰，根据我公司与各施工企业的初步清算以及双方签订的合同、涟水县法院调解书，已经将合同、调解书中约定的开元名都小区房源抵充给对方作为工程款（具体房源见各施工企业的房源附表），相关手续已经履行完毕。2.关于抵充工程款的房源处置，我公司无权干预，仅仅负责协助各施工企业办理房屋买卖手续、协助买受人办理按揭手续，我公司不收取相应款项，相关款项由各施工企业自己收取，我公司按照各施工企业要求开具发票。3.根据工商登记查询，目前石祖乾依然是股东，其认识到该项目要亏损，就想提前脱身，通过欺骗的方式得到其他股东的信任，骗取签订股权转让合同，利用法院过度执行，导致公司开发停顿，这是对当地安置户、购房者和社会不负责任的行为。公司对石祖乾之债属于担保之债，石祖乾又是公司股东，这样明显有抽逃公司资金之嫌疑，损害其他债权人合法利益，根据法院规定这种债权具有略后性。
本院查明：石祖乾诉永大公司、盛大公司、俞天波股权转让纠纷一案，本院于2016年1月19日作出（2015）淮中商初字第00135号民事判决书，判决：一、永大公司于本判决生效之日起十日内给付石祖乾股权转让款3910.11万元并支付利息和违约金；二、盛大公司、俞天波对永大公司的上述付款义务承担连带给付责任；三、驳回石祖乾的其他诉讼请求。因三义务人未履行判决确定的义务，石祖乾向本院申请执行，本院于2016年9月2日立案执行，执行案号为（2016）苏08执370号。2017年11月8日，本院作出（2016）苏08执370号民事裁定书、协助执行通知书，共查封盛大开元名都51套房屋，其中含本异议案所涉的26幢1905、2005、2105室房屋。
另查明：2015年8月27日，阮秋英与盛大公司签订三份《商品房买卖合同》，合同编号为1035300002530、1035300002529、1035300002528号，约定：阮秋英购买盛大公司开发的位于涟水县××××路北侧，淮浦路东侧盛大开元名都26幢1905、2005、2105室房屋。三份合同第六条均明确：“买受人应于2015年8月27日一次性付清全部购房款”。2016年1月20日，盛大公司向阮秋英出具收据，收据显示该公司收到阮秋英26幢1905、2005、2105室房款各391666元，收款方式为“抵”。案外人阮秋英所购商品房为预售商品房，预售许可证号为（涟）房预售证第2015-136号。至异议审查时，案涉房屋尚未办理房屋所有权登记。
2011年9月5日，盛大公司与中磊公司签订《建筑工程施工合同》，因拖欠工程款，中磊公司诉至涟水法院，该院于2015年8月25日作出（2015）涟民初字第01939号民事调解书，调解书主要内容为：原告中磊公司诉被告盛大公司建设工程施工合同纠纷一案，经该院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、原、被告双方同意工程结算价为4698万元（已下浮8%)，目前已支付3311.422513万元，被告代原告缴纳工程质量保证金150万元。未返还工程保证金100万元，应支付工程款为1336.577487万元。二、“盛大开元名都”10#、11#、12#、15#、16#楼工程的实际承建出资人是胡家明、宣千灿，被告所欠工程款应归属胡家明、宣千灿。原告于2015年8月9日出具授权委托书，委托被告把剩余工程款不论是用资金、还是实物（房产），直接汇入项目出资承建人胡家明、宣千灿指定的账户或指定房产登记人名下，在原告中磊公司出具上述委托书的前提条件下，被告同意按委托书执行。原、被告双方同意用原告已保全的“盛大开元名都”26#楼28套房屋总面积3532.47平方米，价格3800元/平方米，总价1342.3386万元销售给乙方（用未支付工程款1336.577487万元抵充购房款），不足部分原告补齐，被告出具等额购房发票。（具体分配如下：宣千灿3套1904#、2004#、2104#；阮秋英3套1905#、2005#、2105#；宣伟锋3套1906#、2006#、2906#；胡家明4套2204#、2304#、2205#、2305#；徐祖丽4套2206#、2306#、2506#、2806#；周旭升4套2504#、2604#、2505#、2605#；洪德胜4套2404#、2406#、2704#、2705#；肖克豪1套2706#；李双1套2606#；梁云浦1套2405#）。三、被告代缴的工程质量保证金150万元，到期返还时，被告承诺直接划入承建出资人胡家明、宣千灿指定的账户上，住建部门手续由胡家明、宣千灿办理，被告出具退还质保金所需的手续资料以便原告办理退款。四、被告取得盛大开元名都26#楼房屋预售证时，被告承诺3日内办理完成28套住建部门网签合同。五、本协议生效后10日内原告到涟水县人民法院申请解除26#楼除第（二）条28套房屋以外的房屋的诉讼保全。六、原、被告任何一方违约将承担相应的法律和经济责任，并放弃一切抗辩权。上述房屋均已经按照调解书内容网签至上述案外人名下。
本院认为，本案的争议焦点为：案外人阮秋英是否享有足以排除执行的实体权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，根据上述法律规定，本院作如下认定：（1）关于双方签订的买卖合同是否合法有效问题。阮秋英、盛大公司提供的系列证据可以证明，盛大公司与中磊公司、阮秋英之间存在真实债权债务关系，各方在债权债务结算之后，案外人阮秋英购买了涉案房屋，虽然尚未办理产权过户，但在盛大公司认同且愿意继续履行情况下，应认定阮秋英与盛大公司签订的买卖合同合法有效。（2）关于房款有无支付问题。阮秋英提供的《商品房买卖合同》和收据等可以证明阮秋英已经通过抵工程款的方式支付了全部房款。（3）关于占有的问题。中磊公司与盛大公司签订的调解书表明，盛大公司实际上已经丧失对涉案房屋的所有权，其仅仅是配合签订买卖合同、办理产权，盛大公司对此亦予以认可，故应当认定案外人已经占有该房屋。（4）关于非自身原因未办理过户登记问题。目前房屋尚未竣工，开发商尚未办理初始权属登记，案外人客观上无法办理过户登记。
综上，案外人请求排除执行的异议请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，裁定如下：
中止对涟水县涟城镇常青西路北侧，淮浦路东侧盛大开元名都小区26幢1905、2005、2105号房屋的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 李 玲
审 判 员 李学辉
审 判 员 庞海涛
二〇一七年十二月二十八日
法官助理 刘玉娟
书 记 员 王 霄