浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙民再85号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：李铭，男，1961年10月3日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托诉讼代理人：钱亚芳、李东升，浙江九重天律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：杭州诺诚食品配料有限公司，住所地杭州市萧山区城厢街道湖头陈社区。
法定代表人：钱文革，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈利刚，浙江钱江潮律师事务所律师。
原审被告：邵剑萍，女，1966年6月26日出生，汉族，住杭州市萧山区。
再审申请人李铭因与被申请人杭州诺诚食品配料有限公司（以下简称诺诚公司）、原审被告邵剑萍返还原物纠纷一案，不服杭州市中级人民法院（2016）浙01民终2195号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年12月22日作出（2016）浙民申3631号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李铭及其委托诉讼代理人钱亚芳、被申请人诺诚公司的法定代表人钱文革和委托诉讼代理人陈利刚到庭参加诉讼。原审被告邵剑萍经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
李铭申请再审称，原判认定事实及适用法律有误。1．经杭州吉春实业有限公司（以下简称吉春公司）同意，李铭将承租的萧山区产（以下简称案涉房屋）部分转租陈水权，陈水权作为诺诚公司法定代表人钱文革的丈夫及该公司实际控制人，与诺诚公司有利害关系，且其明确表示占有上述转租部分房屋至2018年4月30日，否则即要求李铭赔偿损失，故李铭事实上只能按其实际占有的案涉房屋面积腾房。原审判令李铭返还全部案涉房屋，显失公平。2．陈水权自2015年7月1日起即未向李铭交纳租金，且自2015年2月起拖欠电费，自2010年起拖欠物业费，至2016年9月，李铭已为此垫付近60万元，因此，原审判令李铭按案涉房屋全部面积交纳房屋占有使用费，事实认定错误，显失公平。3．2011年，李铭投入约450余万元对案涉房屋装饰装修。李铭虽与吉春公司、浙江萧山农村合作银行新城支行（以下简称新城支行）签订《房屋出租补充协议》，约定吉春公司违约即提前解除与李铭之间的房屋租赁合同，但李铭并未放弃相应财产权益。诺诚公司经司法拍卖获得的案涉房屋不包括装饰装修，诺诚公司作为案涉房屋的实际受益人和承继者，应当赔偿李铭装饰装修部分的损失。原判驳回李铭该项反诉请求，错误。4．李铭因提前解除与吉春公司间的房屋租赁合同致开办的酒店无法继续经营，需要提前解除与员工之间的劳动合同，且为此需支付1034046.5元经济补偿金，该损失应由诺诚公司承担。原判驳回李铭该项反诉请求，适用法律错误。请求：1．李铭按照实际占有面积向诺诚公司返还案涉房屋及自2015年1月7日起至返还之日止的房屋占有使用费（3626.17平方×0.7元／平方／日）；2．支持李铭的反诉请求；3．一、二审诉讼费用由诺诚公司负担。
诺诚公司辩称，1．李铭如果有装饰装修损失，也应向吉春公司主张，且本案也无证据证明吉春公司对此有无作出赔偿。诺诚公司通过司法拍卖取得的案涉房屋不包括装饰装修，如果本案判决诺诚公司赔偿李铭该部分损失，无异于强买强卖，吉春公司亦会因此丧失诉讼资格。因此，李铭可就案涉房屋装饰装修另案起诉，但无权要求诺诚公司予以赔偿。2．原审已查明李铭向吉春公司承租的案涉房屋全部面积为7326.17平方米，李铭应按照该面积返还案涉房屋。3．李铭所谓解散员工的经济补偿金没有实际发生，即使发生也应向吉春公司主张。
诺诚公司向杭州市萧山区人民法院起诉请求：1．李铭、邵剑萍返还萧山区产，产权证号为：杭房权证萧移字第××号、杭房权证萧移字第××号、杭房权证萧移字第××号。2．李铭、邵剑萍支付案涉房屋占有使用期间租金1373458元（自2014年11月29日起至返还房屋之日止，暂计算至2015年2月25日止为88天计1373458元）。3．诉讼费用由李铭、邵剑萍承担。一审庭审中，诺诚公司自愿撤回第二项诉请中无房产证的477.57平方米房屋占有使用期间的租金，但保留该477.57平方米房屋租金的诉讼权利。李铭向杭州市萧山区人民法院反诉请求：1．诺诚公司赔偿装饰装修损失共计2250000元，庭审中变更为1831194.97元；2．诺诚公司支付违约金1000000元；3．诺诚公司赔偿其因与员工解除劳动合同而需支出的经济补偿金1034046.5元；4．反诉费用由诺诚公司承担。
杭州市萧山区人民法院一审认定事实：2004年6月20日，李铭与吉春公司签订《房屋租赁合同》，约定李铭租赁吉春公司位于萧山区产（包括大楼、附楼及相关配套设施［内含停车场、电梯等］，面积约7300平方米），租赁时间为2004年11月1日至2014年10月30日，合同还对租金及违约责任等事宜作了约定。合同签订后，李铭对案涉房屋进行装修，并于2005年开办杭州萧山开发区渔家功大酒店（系个体工商户，负责人为李铭）。2008年4月18日，李铭与吉春公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定吉春公司同意李铭将承租房屋四至六层的房屋使用权转租，并将租赁期在原来基础上延长三年六个月，租赁期延长至2018年4月30日。2014年3月17日，李铭与吉春公司、新城支行签订《房屋出租补充协议》，约定案涉房屋作为吉春公司已向新城支行融资的抵押财产，在吉春公司出现违约，新城支行依法处置抵押财产时，李铭自愿放弃该抵押财产的租赁权。2014年10月27日，诺诚公司通过淘宝网司法拍卖网络平台拍得案涉房屋，并签订拍卖成交确认书。2014年12月16日，诺诚公司办理房屋过户手续，案涉房屋产权证为：杭房权证萧移字第××号、杭房权证萧移字第××号、杭房权证萧移字第××号。诺诚公司拍卖所得房屋不包括装饰装修，包括有房产证的建筑面积为7326.17平方米，未取得房产证的建筑面积为477.57平方米。2015年1月7日，诺诚公司发函要求李铭腾房，李铭于同月23日回函要求执行原房屋租赁合同。诺诚公司于同月28日再次发函，表示考虑到李铭春节餐饮旺季，允许李铭在签订2015年3月5日前腾房确认书的前提下延期腾房，并要求其一周内签订腾房确认书，否则诺诚公司将向法院提起诉讼。李铭未同意，故诺诚公司诉至该院。案件审理过程中，经诺诚公司申请，该院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对案涉房屋使用费进行评估，评估结论为有房屋所有权证的建筑面积7326.17平方米，在2014年11月29日至2015年4月30日的租金为779505元（单价0.7元／平方／日），鉴定费3384元由诺诚公司预付；经李铭申请，该院委托浙江韦宁资产评估有限公司对案涉房屋装饰装修及相关设施设备进行评估，评估值为2022473.03元，鉴定费50000元由李铭预付。
杭州市萧山区人民法院一审判决：一、李铭在判决生效后二十日内返还诺诚公司所有的位于萧山区产（产权证号为杭房权证萧移字第××号、杭房权证萧移字第××号、杭房权证萧移字第××号）；二、李铭在判决生效后十日内支付诺诚公司自2014年11月29日起至返还之日止的上述房产占有使用费（7326.17平方×0.7元／平方／日）；三、驳回诺诚公司其余诉讼请求；四、驳回李铭全部反诉请求。案件受理费17162元，鉴定费3384元，合计20546元；反诉案件受理费18861元，鉴定费50000元，合计68861元，均由李铭负担。
李铭不服一审判决，上诉请求：自2015年1月7日起算案涉房屋占有使用费；支持其反诉请求；一、二审诉讼费用由诺诚公司承担。诺诚公司不服一审判决，上诉请求：李铭于判决生效后十日内支付诺诚公司自2014年11月29日起至返还之日止的案涉房屋占有使用费（7326.17平方×0.95元／平方／日）；鉴定人出庭费用1000元由李铭承担。
杭州市中级人民法院二审对一审认定事实予以确认。
杭州市中级人民法院二审认为，关于案涉房屋租金损失的认定。一审法院根据诺诚公司申请，委托鉴定机构就案涉房屋的租金损失进行了评估。鉴定机构在对估价对象的权利状况、建筑物状况、周边环境及其价格影响因素等进行踏勘分析的基础上，结合合法、最高最佳使用、替代、估价时点等估价原则，采用比较法的估价方法，最终得出杭八达估字（2015）FA0026号房地产估价报告所载明的租金价格。一审法院依据该价格认定案涉房屋中有产权证部分的租金单价为0.7元／平方米／日，并无不当。该鉴定机构在未提交有效证据证明上述鉴定意见存有错误的情形下，即对估价结论作出变更，于法无据，一审法院未予采信，亦无不当。鉴定人出庭费用应由诺诚公司自行负担。至于上述租金损失，即案涉房屋占有使用费的起算时间，因诺诚公司经司法拍卖取得案涉房屋所有权后直至2015年1月7日才向李铭发出腾房通知，后双方虽经磋商但未能就房屋腾退达成一致意见，且李铭占用房屋至今，故为平衡双方间利益，认定上述房屋占有使用费自2015年1月7日起算为妥。关于案涉房屋装饰装修损失的认定。承租人李铭放弃租赁权的意思表示在诺诚公司经司法拍卖程序买受案涉房屋之前即已作出，诺诚公司也是鉴于李铭作出放弃租赁权意思表示的情况下，参与竞买并最终竞得该房屋。李铭与新城支行、吉春公司三方约定在吉春公司违约，新城支行依法处置抵押财产时，李铭自愿放弃租赁权。对此，应当理解为：首先，李铭放弃租赁权，即表示同意解除案涉租赁合同；其次，解除租赁的前提是新城支行依法处置涉案资产。案涉房屋系法院依据生效判决，经拍卖程序而处置，因此，直至新城支行基于生效判决申请法院强制执行实现抵押权时，上述意思表示即应发生法律效力。故可以认定李铭放弃租赁权在先，诺诚公司买入案涉房屋在后。最后，李铭确仅作出放弃租赁权的意思表示，在上述三方协议并未就放弃租赁权的意思表示进一步作出明确解释的情况下，不能当然以此认定李铭已经放弃包括合同解除损失赔偿的全部权利。因李铭在诺诚公司买入案涉房屋前已经明确放弃租赁权，即已明确同意解除房屋租赁合同，相应的，该合同解除的法律后果应由合同当事人结算处理。案涉房屋的买受行为并非发生在租赁合同履行期间，诺诚公司不受该房屋租赁合同的约束，有关出租人与承租人之间就房屋租赁关系解除后的损失赔偿事宜，亦与买受人无涉。李铭作为承租人无权就案涉房屋租赁合同解除的法律后果向买受人主张权利，可以另案依法主张。本案审理过程中，诺诚公司明确表示不需要装修，李铭可以自行拆除。为减少当事人诉累，对于未形成附着关系的物品设施，可由李铭自行搬离移除，但不得损坏建筑物结构。对于已经形成附着关系的设施，诺诚公司并非赔偿责任主体，应由李铭另案依法主张。
杭州市中级人民法院二审判决：一、维持杭州市萧山区人民法院（2015）杭萧民初字第1365号民事判决第一项，即：李铭在判决生效后二十日内返还诺诚公司所有的位于萧山区产（产权证号为杭房权证萧移字第××号、杭房权证萧移字第××号、杭房权证萧移字第××号）；二、撤销杭州市萧山区人民法院（2015）杭萧民初字第1365号民事判决第二、三、四项；三、李铭于判决生效后十日内支付诺诚公司自2015年1月7日起至返还之日止的上述房产占有使用费（7326.17平方×0.7元／平方／日）；四、驳回诺诚公司其余诉讼请求；五、驳回李铭全部反诉请求。一审案件受理费13000元，鉴定费3384元，合计20546元；反诉案件受理费18861元，鉴定费50000元，合计68861元，均由李铭负担。二审案件受理费31861元，由诺诚公司负担13000元，李铭负担18861元。
本案再审过程中，李铭提交以下新的证据材料：1．《房屋租赁合同》一份，用以证明李铭将承租的案涉房屋部分转租陈水权，陈水权实际占用该部分房屋。2．陈水权于2015年5月20日向李铭出具的《通知函》一份，其中记载陈水权明确表示如提前腾退房屋李铭需承担赔偿责任，用以证明李铭无法腾退陈水权实际占用的房屋。3．《补发婚姻登记证审查处理表》一张，用以证明陈水权与诺诚公司法定代表人钱文革系夫妻，陈水权不仅是案涉部分房屋的实际承租人，亦系诺诚公司实际控制人。4．陈水权在李铭诉其房屋租赁合同纠纷案中提交的民事反诉状一份，用以证明陈水权一方面要求李铭腾退案涉房屋，一方面不腾退自己占用的部分，因而李铭只能按照实际占用的面积腾退案涉房屋。诺诚公司对上述证据材料的真实性、合法性没有异议，对与本案的关联性及其证明力有异议。
诺诚公司提交杭州市萧山区人民法院（2015）杭萧民初字第5902号民事调解书、2017年5月8日《协议书》各一份，用以证明李铭与陈水权已就双方之间房屋租赁合同终止及终止后的相关权利义务自愿达成协议。李铭对该两份证据材料的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议，同时明确两份证据材料记载的李铭向诺诚公司支付占有使用费的房屋即为本案所涉萧山区产，面积为7326.17平方米。
本院经审查认为，上述证据材料的真实性、合法性双方均无异议，予以确认。该些证据材料可以证明：2008年4月19日，李铭将向吉春公司承租的案涉房屋部分转租给陈水权使用；陈水权与诺诚公司法定代表人钱文革系夫妻关系；2017年5月8日，杭州市萧山区人民法院就李铭与陈水权房屋租赁合同纠纷一案作出（2015）杭萧民初字第5902号民事调解书，其中确认陈水权在李铭向诺诚公司付清案涉房屋使用费之日向李铭支付至2017年5月8日的转租部分房屋租金1671990元；同日，陈水权与李铭达成《补充协议》约定，2017年5月9日起至李铭实际腾退案涉房屋之日止的转租部分房屋占有使用费，由陈水权按0.7元／平方／日的标准，在李铭向诺诚公司付清案涉房屋使用费之日一次性向李铭支付。至于该些证据材料与本案之间的关联性在下文说理部分阐述。
再审对原审认定的事实予以确认。
本院再审认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点有三：一是原审判决李铭向诺诚公司返还承租的案涉房屋并按有证部分面积支付房屋占有使用费是否正确；二是李铭主张案涉房屋的装饰装修物是否由诺诚公司承担；三是原判不支持李铭为提前腾房解散员工而需要支出的经济补偿金是否错误。
（一）关于房屋返还及占有使用费问题
根据李铭与吉春公司签订的《房屋出租补充协议》，案涉房屋作为吉春公司已向新城支行融资的抵押财产，在吉春公司出现违约，新城支行依法处置房屋时，李铭自愿放弃对该房屋的租赁权。由此，在新城支行依据生效判决申请法院强制执行案涉房屋以实现抵押权时，李铭即不再享有占有、使用该房屋的租赁权利。之后，诺诚公司通过司法拍卖从吉春公司取得案涉房屋所有权，即有权收回房屋并收取相应的房屋占有使用费。鉴于一审法院判决李铭返还案涉房屋并支付相应房屋占有使用费后，李铭仅对房屋占用使用费的起算时间提出上诉，未对房屋返还面积提出异议；且再审过程中，李铭与陈水权已就转租部分房屋占有使用费的支付达成一致，即在李铭向诺诚公司支付案涉房屋占有使用费的同日，陈水权向李铭支付转租部分房屋的占用使用费，故再审对原审相关判项予以维持。
（二）关于房屋的装饰装修问题
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。另根据该司法解释第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院应按照合同解除的归责事由分别处理。依据上述法律规定，李铭与吉春公司间房屋租赁合同提前解除后的案涉房屋装饰装修物，理应由合同双方李铭与吉春公司按照双方约定或依法律规定处理。亦即，李铭就已形成附合的案涉房屋剩余租期内的装饰装修残值损失，应当依法向房屋租赁合同相对人吉春公司主张。诺诚公司系在李铭与吉春公司之间的房屋租赁合同解除后，通过司法拍卖取得房屋所有权，其并未承继吉春公司在该房屋租赁合同中的出租方地位，与李铭之间不存在房屋租赁合同关系。因此，李铭以诺诚公司系案涉房屋的实际受益人和承继人为由，要求其就装饰装修部分予以赔偿，缺乏依据。原判认定案涉房屋未形成附合装饰装修物由李铭自行搬离移除，诺诚公司并非已形成附合装饰装修物的赔偿责任主体，李铭可就此另行依法主张，并无不当。
（三）关于员工经济补偿金问题
李铭所谓解散员工需支出的经济补偿金同样属于其与吉春公司之间房屋租赁合同提前解除而产生的损失，该损失不仅李铭未提供证据证明，诺诚公司对此也无任何过错，且李铭二审中明确表示不再主张，该问题亦未列入二审审理范围，故李铭该项再审请求亦无法予以支持。
综上，李铭的再审理由不能成立，再审请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
维持杭州市中级人民法院（2016）浙01民终2195号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯黎明
代理审判员 肖建光
代理审判员 赵恩勰
二〇一七年五月二十六日
书 记 员 来益芸