云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终1126号
上诉人（一审被告）云南螺蛳湾市场置业发展有限公司。
住所地：云南省昆明市云兴路77号五华区委党校*楼。
法定代表人马贵祥，系该公司董事长。
委托代理人宦锐，系云南东陆律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（一审原告）ＸＸ，女，1973年3月11日生，汉族。
委托代理人许兴华、白雪梅，系北京市昌久律师事务所昆明分所律师，特别授权代理。
上诉人云南螺蛳湾市场置业发展有限公司因与被上诉人ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第5811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月11日受理此案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审法院经审理确认的本案事实是：2009年11月25日，云南新瑞安投资控股（集团）有限公司作为甲方、被告作为乙方签订了一份《螺蛳湾中央商务区（二级CBD）建设项目房屋拆迁安置补偿协议》，约定乙方自愿将自己拥有的螺蛳湾第一交易区的全部房产交由甲方按政府批准的规划要求进行拆迁，由甲方对乙方进行回迁安置补偿。该协议中同时载明，“甲方系经政府授权并与政府签订了昆明螺蛳湾中央商务区（二级CBD）建设项目投资协议的投资商，且政府已经授权由甲方发起组建昆明螺蛳湾投资发展股份有限公司具体实施本项目的运作”。2010年2月1日，昆明螺蛳湾投资发展股份有限公司作为甲方、被告作为乙方签订了《螺蛳湾中央商务区（二级CBD）建设项目房屋拆迁安置补偿协议之补充协议》。补充协议中，双方对回迁补偿面积进行了确认，对货币补偿的相关事宜及其他事项进行了约定，并明确甲方向乙方提供回迁安置房屋的最晚时限为2013年3月1日。2010年6月2日，被告作为甲方、原告作为乙方签订了一份《产权与债务置换协议》，协议约定，……二、置换约定：……1、甲方提供所属资产产权并作价：贰楼：建筑面积50平方米，作价25000元/平方米，合计人民币￥1250000.00元，大写：壹佰贰拾伍万元整。2、乙方所选择面积的位置将根据政府CBD规划区域、行业要求，按经营类别、品牌档次等情况，组织完成招商工作，做到统一规划，统一经营、统一管理，保证置换者的最大利益，具体以《CBD商场协议》为主。……三、其它约定：……3、甲方将在政府批准螺蛳湾CBD建设规划后，按照与政府所签《补充协议》第二条第三款对公司的约定承诺配合乙方向有关当事方索要停业补偿费，即：提供安置房屋的最晚时限为2013年3月1日，如超过此期限，超过期间应按约定的标准（第二、三楼商场补偿为每平方米每月40元）的二倍金额支付停业补偿费，直至交房为止。……四、违约责任：在本协议第三条第四款约定的条件成熟时，任何一方拒绝与对方签订《CBD商场协议》时，适用签约罚则。出（除）此之外，任何一方违反本协议的其他约定即构成违约，违约方须向守约方支付本协议第二条成交金额的10%的违约金，守约方并有权无条件单方终止协议。同时，合同中还对原、被告双方的其他权利义务进行了约定。在履行该协议的过程中，原告分两次共向被告交纳1250000元。此后，原告作为甲方、被告作为乙方又签订了一份《补充协议》，协议中约定：一、甲方严格按照《产权与债务置换协议》第三条第3项的约定办理：即：提供安置房屋的最晚时限为2013年3月1日，如超过此期限，超过期间应按约定的标准（第二、三楼商场补偿为每平方米每月40元）的二倍金额支付停业补偿费，直至交房为止。二、其余条款仍按2010年5月13日甲、乙双方签订的《产权与债务置换协议》执行。三、未尽事宜，另行签订《补充协议》。但协议签订至今，被告仍未能向原告交付房屋。2015年8月27日，原告诉至一审法院，请求法院支持以下诉请：1、请求法院判令解除原、被告签订的《产权与债务置换协议》；2、请求法院判令被告退还原告预定款1250000元；3、请求法院判令被告支付原告违约金140000元，按6个月计算的停业补偿费24000元；4、本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原、被告双方均认可原告与被告实际上是房屋买卖，原告交纳1250000元向被告购买商铺，并不存在产权与债务置换，双方仅只是采用了被告的制式合同。此外，被告在庭审中主张被告与云南新瑞安投资控股集团有限公司签订过协议，由于云南新瑞安投资控股集团有限公司未能向其履约，导致被告不能向原告履行协议，认为原告损失应由云南新瑞安投资控股集团有限公司承担。同时，原告申请追加云南新瑞安投资控股集团有限公司为本案第三人，一审法院未予准许。此外，原告自述被告支付其的停业补偿费截止至2015年5月底。被告对于向原告支付停业补偿费的情况未向一审法院提交证据。被告认为原、被告双方所约定的违约金过高，申请法院进行调整。
现原告诉至法院，请求法院支持以下诉请：1、请求法院判令解除原、被告签订的《产权与债务置换协议》；2、请求法院判令被告退还原告预定款1250000元；3、请求法院判令被告支付原告违约金140000元，按6个月计算的停业补偿费24000元；4、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告在平等自愿的基础上签订了名为《产权与债务置换协议》的房屋买卖合同，使双方之间建立起了房屋买卖合同关系。该合同签订时，被告是以其未来将取得的财产作为出卖标的进行出售，并不违反法律的禁止性规定，故双方所签订的《产权与债务置换协议》有效。在庭审过程中，双方均认可原、被告双方签订合同时仅只是使用了《产权与债务置换协议》的制式合同本文，实际上并不存在产权与债务置换的情形，故一审法院认为，签订合同时，由原告以1250000元的价款购买被告房屋是原、被告双方的真实意思表示，因此，《产权与债务置换协议》中关于房屋价款、交房时间、逾期交房违约责任等约定均是双方的真实意思表示，对原、被告双方均具有法律约束力。从庭审查明的事实看，协议中约定的房屋价款1250000元原告已全部付清，已履行完了房屋买卖合同中作为买方的付款义务，故作为卖方的被告亦应当在约定的2013年3月1日向原告交付房屋。但被告至今也未能履行交房义务，已构成违约。《产权与债务置换协议》中约定，“任何一方违反本协议的其他约定即构成违约，违约方须向守约方支付本协议第二条成交金额的10%的违约金，守约方并有权无条件单方终止协议”。因此，原告在被告逾期交房的情况下，享有合同的单方解除权。故对于原告要求解除双方签订的协议并退还交纳的1250000元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于原告诉请要求被告支付6个月的停业补偿费的诉讼请求，一审法院认为，《产权与债务置换协议》中约定，“提供安置房屋的最晚时限为2013年3月1日，如超过此期限，超过期间应按约定的标准（第二、三楼商场补偿为每平方米每月40元）的二倍金额支付停业补偿费，直至交房为止”。从以上协议条款看，双方对逾期交房给原告造成的损失的计算进行了量化，即每月每平方米40元，而按照此损失金额的双倍进行赔偿是双方自愿达成的协议，故被告应当按照约定履行。更何况，原、被告双方在《补充协议》中对此补偿标准再次进行了确认，因此，在被告逾期交房的情况下，其应当依照以上约定向原告支付停业补偿费。现原告主张6个月的停业补偿费24000元符合法律的规定，一审法院予以支持。对于原告所主张的违约金140000元，被告认为过高，已超过原告实际损失，申请进行调整。对此，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。可见，对于双方所约定的违约金是否过高，应该按照原告损失的130%的标准进行衡量。本案中，原告购买的是用于经营性使用的商铺，逾期交房必然会给其造成损失。对于损失的标准，因《产权与债务置换协议》中有“第二、三楼商场补偿为每平方米每月40元”的约定，故此标准可以作为原告损失的衡量标准。一审法院以原告购房面积50平方米为标准，按照每月每平方米40元的标准计算，从2013年3月2日起计算至原告起诉时的2015年8月27日止，并将原告损失上浮30%与双方约定的违约金进行比较，可以看出，双方约定的“成交金额的10%的违约金”过高，一审法院依法进行调整，并按照以上标准调整后酌情支持原告违约金79000元。需要指出的是，庭审中，被告主张由于云南新瑞安投资控股集团有限公司对其违约导致其不能向原告履行合同，对原告造成的损失应由云南新瑞安投资控股集团有限公司承担。对此，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，本案中，应由违约方即被告对原告承担违约责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、解除原告ＸＸ与被告云南螺蛳湾市场置业发展有限公司所签订的《产权与债务置换协议》及《补充协议》。二、由被告云南螺蛳湾市场置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告ＸＸ购房款人民币1250000元。三、由被告云南螺蛳湾市场置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告ＸＸ停业补偿费24000元。四、由被告云南螺蛳湾市场置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告ＸＸ违约金79000元。五、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。”。
一审宣判后，云南螺蛳湾市场置业发展有限公司不服，向本院提起上诉。上诉人上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判。其上诉主要事实及理由为：上诉人应支付给被上诉人的违约金，被上诉人没有对实际损失提交证据证实，一审认定损失额的计算标准是错误的，一审认定的违约金过高。综上，请求二审法院查清事实依法改判。
被上诉人ＸＸ答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。
二审中，双方对一审确认的法律事实均无异议，本院依法予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一审认定上诉人应赔偿给被上诉人的违约金是否适当？
本院认为：首先，上诉人对于一审判决解除双方签订的《产权与债务置换协议》及《补充协议》，由上诉人退还被上诉人购房款1250000元并支付停业补偿费24000元均无异议，本院依法予以维持。其次，上诉人认为一审认定违约金过高应当从2015年5月起按购房款的同期银行贷款利率计算违约金，对此本院认为，双方签订的《产权与债务置换协议》及《补充协议》系因上诉人的违约行为导致协议解除，上诉人应按协议约定对其违约行为承担违约责任，一审中上诉人已提出违约金约定过高请求调整，一审法院根据法律规定结合被上诉人的实际损失酌情调整违约金为79000元并无不当，本院依法予以维持。至于上诉人主张已支付过停业补偿费的问题，因停业补偿费系双方《补充协议》中约定对上诉人逾期交房期间给被上诉人的费用，与一审判决因协议解除后上诉人应支付给被上诉人的违约金并未重复计算，故上诉人的该上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，依法不能成立，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1000元，由上诉人云南螺蛳湾市场置业发展有限公司承担，上诉人已预交17526元，应退还上诉人16526元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王思予
审 判 员 蔡 芸
代理审判员 熊梓旭
二〇一六年五月十日
书 记 员 焦 菡