福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第1453号
原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行，住所地福建省厦门市思明区鹭江道98号建设银行大厦。
代表人生柳荣。
委托代理人常昱、秦妤冰。
被告杨素娥，女，1983年2月5日出生，汉族，住福建省长汀县。
被告厦门经济特区房地产开发集团有限公司，住所地福建省厦门市思明区文塔路211号四-六层。
法定代表人吴鹭生，董事长。
委托代理人张晓婷、陶安安。
原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行（下称建行厦门分行）与被告杨素娥、厦门经济特区房地产开发集团有限公司（下称特房公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行厦门分行的委托代理人秦妤冰及被告特房公司的委托代理人张晓婷、陶安安到庭参加诉讼，被告杨素娥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行厦门分行诉称，原告于2011年11月9日与两被告签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告杨素娥向原告借款47万元，用于购买坐落于厦门市特房·美地雅登二期A03-1地块1-12#楼1层01单元的房产，借款期限为120个月，从2011年11月9日起至2021年11月9日止，贷款利率为7.755%，即在基准利率水平上上浮10%，贷款利率于每年1月1日根据当日的基准利率以调整一次，采用等额本息还款法还本付息。被告杨素娥以上述所购房产作为借款的抵押担保，并依法办理了房产抵押登记手续，被告特房公司对被告杨素娥的上述借款承担连带保证责任，保证期间为自本合同生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收讫之日止。合同签订后，原告依约发放了贷款。自2014年11月起，被告杨素娥开始拖欠原告贷款本息。根据借款合同的约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约。原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。要求保证人承担连带保证责任。同时对于借款人未按时还清的借款本金和利息，有权按合同约定的借款逾期罚息利率计收自逾期之日起至本息全部清偿之日止的罚息和复利。原告诉请判令：1、被告杨素娥立即归还所欠贷款本息共计376763.28元，其中本金369965.55元，利息6546.76元，罚息及复利250.97元（利息、罚息及复利暂计至2015年1月2日，此后利息按基准利率水平上浮10%，罚息及复利按借款逾期之日贷款利率的150%计算至实际还款之日止）；2、被告杨素娥如未归还上述贷款本息，原告有权行使抵押权，就其抵押给原告的抵押物（厦门市特房·美地雅登二期A03-1地块1-12#楼1层01单元的房产）折价或以拍卖、变卖贷款所得的价款优先受偿；3、被告特房公司承担连带保证责任；4、由两被告承担本案全部诉讼费用。
被告杨素娥未作答辩。
被告特房公司辩称，根据特房公司与建行签订的承诺函的约定，原告应先处理抵押物，不足部分再由被告特房公司承担连带责任，且不能直接扣划被告特房公司的银行账户款项。
经审理查明，2011年11月9日，原告建行厦门分行与被告杨素娥、特房公司签订了一份编号为351203200100003217的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告杨素娥向原告借款470000元用于购买厦门市翔安区特房·美地雅登二期A03-1地块1-12#楼1层01单元房产，借款期限为120个月，从2011年11月9日起至2021年11月9日止，合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。贷款执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，自借款起息日起至贷款本息全部清偿之日止，贷款利率于每年的1月1日根据当日的基准利率以及上述上浮幅度调整一次；逾期贷款罚息利率为借款逾期之日贷款利率的150%。还款方式为等额本息还款法。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，有权对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息）自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止按逾期罚息利率计收罚息和复利；有权行使担保权利。被告杨素娥以其购买的上述房产为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金等。合同还约定，被告特房公司对被告杨素娥的上述借款承担连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金等，保证期间为自本合同生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止；无论原告对债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，保证人的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。合同自借款人、贷款人、保证人、抵押人或其授权代理人签字后生效。合同签订后，双方依约于2011年11月21日办理了上述房产的预购商品房抵押权预告登记手续。
2011年12月14日，原告依约向被告杨素娥发放借款470000元。被告杨素娥偿还了部分款项后，自2014年11月起即未再依约按时足额还款，截至2015年1月2日尚欠原告借款本金369965.55元，利息6546.76元，罚息和复利合计250.97元。原告遂于2015年1月6日诉至本院。庭审中，原告述称，被告杨素娥于原告起诉后偿还了部分款项，截至2015年6月2日尚欠借款本金346266.72元，故将其第一项诉讼请求变更为：被告杨素娥立即归还截至2015年6月2日所欠贷款本金346266.72元（此后利息按基准利率水平上浮10%，罚息及复利按借款逾期之日贷款利率的150%计算至实际还款之日止）。
案件审理过程中，被告特房公司向本院提交了一份中国建设银行股份有限公司厦门湖里支行（下称建行湖里支行）于2007年向其出具的《按揭贷款服务承诺函》，载明：建行湖里支行愿意为被告特房公司所开发的“美地雅登”楼盘的购房户提供按揭贷款服务；同意被告特房公司在该楼盘的促销广告上使用“中国建设银行股份有限公司厦门市分行或其下属分支机构对符合其贷款条件的买主提供楼宇按揭贷款……”的广告语；购房户申请按揭贷款时，除以所购房产提供抵押担保外，还需由被告特房公司对购房户的按揭贷款提供连带责任保证，保证期间为自楼宇按揭借款合同项下的借款发放之日起至楼宇按揭借款合同项下抵押物之《土地房屋权证》办妥并交由中国建设银行股份有限公司厦门市分行或其下属分支机构执管之日止；在保证期间内购房户到期未按期足额归还借款或建行湖里支行提前收回借款时，建行湖里支行同意先行使抵押权，而不从被告特房公司的任何账户中直接划扣，处分抵押物所得金额不足清偿债务的，被告特房公司再就该不足部分承担连带清偿责任；借款合同范本中与本承诺不一致之处，以本承诺函为准。该承诺函所附附件《个人住房（商业用房）借款合同》的“一般条款”内容与原、被告签订的前述《个人住房（商业用房）借款合同》的内容一致。被告特房公司据此主张原告应先处置抵押物，其仅就不足部分承担连带责任。原告则认为该承诺函的主体是建行湖里支行，与本案贷款主体不符，原告对建行湖里支行出具的函件不予认可，且贷款合同签订时间晚于承诺函出具的时间，应以贷款合同的约定为准。原告称建行湖里支行系其下属支行，二者是领导与被领导的关系，但承诺函未向原告备案；所有的借款合同都要经原告盖章，营销人员是建行湖里支行的人员。
被告杨素娥经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院视为其自动放弃举证、质证权利。在没有相反证据予以反驳的情形下，本院对原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、贷款户应还款情况表、预购商品房抵押权预告登记证明书及被告特房公司提供的《按揭贷款服务承诺函》及其附件等证据以及当事人当庭陈述予以认定。
本院认为，原、被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告依约发放借款，被告杨素娥未能按时足额还款，其行为已构成违约，原告有权宣布贷款立即到期并要求被告杨素娥立即偿还尚欠的借款本金346266.72元及相应的利息、罚息和复利。且若被告杨素娥未能还款，原告有权折价或拍卖、变卖被告杨素娥购买的厦门市翔安区特房·美地雅登二期A03-1地块1-12#楼1层01单元房产，并以所得价款优先受偿。同时，被告特房公司理应依其承诺依约为被告杨素娥的债务承担连带清偿责任。关于被告特房公司主张的原告应先处置抵押物、其就不足部分承担连带责任的问题。《按揭贷款服务承诺函》虽系建行湖里支行出具给被告特房公司，但原告亦认可建行湖里支行系其下属支行，二者系领导与被领导的关系，本案讼争借款合同的营销人员系建行湖里支行的人员，且建行湖里支行亦在广告语使用、保证期间描述等方面以原告及其下属分支机构的名义对被告特房公司做出承诺，故建行湖里支行向特房公司出具前述承诺函的法律后果应由原告承担，前述承诺函对原告具有约束力。被告特房公司关于原告应先处置抵押物、其就不足部分承担连带责任的辩解，有相应的依据，本院予以采纳。且被告特房公司有权在承担保证责任后向被告杨素娥追偿。综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨素娥应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行借款本金346266.72元及相应的利息、罚息和复利（暂计至2015年6月2日的利息、罚息和复利合计0元，此后的利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮10%计算，罚息和复利的利率均按利息利率的150%计算，均计至实际还款之日止）；
二、若被告杨素娥未履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行有权以厦门市翔安区特房·美地雅登二期A03-1地块1-12#楼1层01单元房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；
三、被告厦门经济特区房地产开发集团有限公司应对上述抵押物不足以清偿（一）项债务的部分承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后，向被告杨素娥追偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6494元，由原告中国建设银行股份有限贵公司厦门市分行负担100元，被告杨素娥、厦门经济特区房地产开发集团有限公司共同负担3394元，被告杨素娥、厦门经济特区房地产开发集团有限公司共同负担3394元应负担的款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 欧阳群力
代理审判员 黄 南 清
人民陪审员 黄 鹭 达
二〇一五年七月七日
书 记 员 林 晓 翔
附：本案所适用的法律法规
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。