北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第07497号
上诉人（原审被告）任晖，女，1983年6月7日出生。
委托代理人李潇（任晖之夫），1982年2月9日出生。
被上诉人（原审原告）杨玉阁，女，1988年12月25日出生。
委托代理人刘茂源，北京市长安律师事务所律师。
委托代理人满峰，北京市长安律师事务所律师。
上诉人任晖因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第06998号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年3月，杨玉阁诉至原审法院称：我与任晖经中介北京链家房地产经纪有限公司居间，于2013年3月25日，三方签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》。由我向任晖购买其所有的位于北京市丰台区方庄×××四区3号楼17层1706房屋。合同签订后，我如约将全部房款支付给了任晖，但是任晖违反合同第十条第三项的约定，不履行如期将涉案房屋相关的户口迁出的义务，致使我无法另行出售房屋。我多次催促任晖履行将涉案房屋相关户口迁出的义务，任晖均以各种借口拖延。按照合同的约定，任晖已经构成违约，应当向我支付违约金。故起诉要求法院判令任晖支付迟延迁出房屋相关户口的违约金（自2013年4月25日起至房屋相关户口实际迁出之日止。以总房款173万元为基数，自2013年4月25日起至2013年7月24日止，应支付违约金86500元；自2013年7月25日起至起诉之日即2015年3月19日，任晖应支付519000元）。
任晖辩称：我不同意杨玉阁的诉讼请求。我们并未违反房屋买卖合同的约定，我的户口并不在涉案房屋内，在涉案房屋内的户口是案外人张×的，我根本不认识也不知道。我在从杨玉阁处得知涉案房屋内有其他人的户口时，一直积极协助其联系张×，可却因为张×在本市没有其他住房导致户口无法迁出。我认为，涉案房屋内的户口未能如期迁出，并不是我自身的原因，而是案外人的原因。涉案房屋内的户口未能如期迁出属于“不可抗力”。杨玉阁的违约金请求明显过高，且并没有实际损失，所以其要求的巨额赔偿不应得到支持。
原审法院经审理认为：双方就涉诉房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。根据合同约定，任晖应当在涉诉房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续。现经查，杨玉阁已于2013年4月24日取得诉争房屋所有权，但任晖至今未依约履行户口迁出义务，其行为已构成违约，应当按合同约定支付违约金。任晖主张其本人户口不在涉案房屋内，此前不知晓房屋上有他人户口，现有户口是案外人张×的，且户口未迁出系由于张×无处落户，而非任晖自身原因所致，该情况属于不可抗力，故其并不构成违约，不应承担责任。法院认为，双方合同约定的“原有户口”应包括出售房屋时房屋上存在的所有户口在内。任晖签约时应审慎审查合同内容，签约时双方明确约定了户口迁出相关条款及违约责任，作为出卖人理应对诉争房屋上的户口现状予以核查确认后再签约。故对于任晖所持免责抗辩，法院不予支持。关于违约金计算基数，合同约定为“房屋总价款”或者“全部已付款”，故应以买受人支付的全部款项173万元为依据。关于违约金的数额，由于买受人取得房屋所有权，出卖人取得相应对价系房屋买卖合同之主要目的，而任晖已依约履行将房屋过户并交付给杨玉阁之主要合同义务，杨玉阁主要合同目的已获实现。根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损害为目的，依规定约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少，任晖已于庭审中明确提出违约金过高之主张。此外，任晖知晓房屋存在张×户口后，曾积极联系户口迁出事宜。综上，法院将结合本案的实际履行情况、任晖的过错程度、杨玉阁的实际损失等，酌情确定违约金的具体数额。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2015年5月判决：一、任晖于判决生效之日起十五日内给付杨玉阁逾期迁出户口违约金人民币五万元（自二〇一三年四月二十五日起至二〇一五年三月十九日止）。二、驳回杨玉阁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，任晖不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，依法改判驳回对方的诉讼请求。其主要上诉理由为：一、涉案房屋项下户口未能迁出并非其自身原因，不符合合同约定的违约条件；二、杨玉阁亦并未因案外人户口未能迁出而产生任何损失。杨玉阁同意原审判决。
经审理查明：2013年3月25日，任晖（出卖人）与杨玉阁（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定由杨玉阁购买任晖名下位于北京市丰台区方庄×××四区3号楼17层1706号房屋。双方所签订的存量房买卖合同第四条约定：该房屋成交价格为85万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为88万元……第十条第三款约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过90日未迁出的，自逾期超过90日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。双方签订的《补充协议》第一条成交价格约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币（大写）壹佰柒拾叁万元整，此价格为甲方净得价，不含税。合同签订后，杨玉阁依约支付了全部购房款173万元，双方于2013年4月24日办理了产权变更登记手续，但涉案房屋上至今仍有张×的户口未从该房屋中迁出。
原审法院审理过程中，任晖申请证人张×出庭作证。张×表示其曾经是涉案房屋的房主，其户口一直在涉案房屋内未迁出。由于自己名下无房，其亲戚拒绝其落户，且朋友处又不可落户，故张×无法迁出户口。涉案房屋是张×卖给中介，然后再由中介出售的。张×另外还表示任晖曾经电话联系过自己协商迁户口的事，如果有条件一定会尽快将户口迁出。双方均认可证人张×证言的真实性。
此外，任晖还主张双方合同约定的房价是85万元，家电及装修是88万元，应以房价即85万元作为计算违约金的依据。杨玉阁主张总价款是173万元，分成房价及家电装修款两部分是一种交易惯例，主要目的是为了节省税款。
经原审法院询问，杨玉阁表示涉案房屋上登记有他人户口，非常影响卖房的成交价格，其曾与两三家买房人磋商，亦因为房子上存在户口未协商成。损失现在虽未实际发生，但对未来预期影响会很大。且双方合同明确写明了“相关户口”，不单指任晖本人户口，任晖构成违约。任晖主张户口未迁出非其自身原因所致，自己是外地人，不涉及落户问题，故其从前房屋所有人处买房时没注意户口问题，直到杨玉阁母亲要上户口才得知房子上有其他人的户口未迁出，且其一直在为迁出户口联系张×，但由于张×无处落户导致户口无法迁出。另任晖还主张双方约定的违约金数额及比例过高。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、房屋所有权证书、北京市公安局人口信息查询打印表、证人证言及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：任晖与杨玉阁签订的存量房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，双方均应依约履行。杨玉阁购买房屋后已取得产权，房屋亦已交付使用，其主要合同目的已实现。双方在存量房买卖合同中约定，任晖应在一定期间内向户籍管理机关办理“原有户口”迁出手续，该原有户口不仅包含任晖本人，亦应包括出售时房屋上存在的所有户口。任晖负有义务在出售房屋时查清户口情况，并在约定时间内负责将所涉户口迁出。现其未能如约履行合同义务，以户口不能迁出非其自身原因为由不同意承担违约责任，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。杨玉阁持违约条款主张任晖承担违约责任，理由正当，本院予以支持。原审法院考虑到任晖过错程度及杨玉阁的实际损失，应当事人请求对违约金予以调整，该酌定数额合理，本院予以维持。据此，任晖的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4928元，由杨玉阁负担2500元（已交纳），由任晖负担2428元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费1050元，由任晖负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
代理审判员 周梦峰
代理审判员 李 淼
二〇一五年八月二十日
书 记 员 张 璐