甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘01民终2790号
上诉人（原审原告）姚俊，男，1982年11月2日出生，汉族，兰州市城关区民政局干部，现住兰州市城关区。
上诉人（原审被告）：定西市人民政府驻兰州办事处，住所地：兰州市。
法定代表人：王小宝，该办事处主任。
委托诉讼代理人：卢博林，男，1981年3月10日出生，汉族，该办事处副主任，现住兰州市城关区。
委托诉讼代理人：魏小军，男，1976年4月17日出生，汉族，该办事处干部，现住兰州市城关区。
被上诉人（原审被告）毛亚虎（又名毛桠虎）（又名毛桠虎）（又名毛桠虎）（又名毛桠虎），男，1963年4月8日出生，汉族，原定西市人民政府驻兰州办事处主任，现住兰州市城关区。
上诉人姚俊与上诉人定西市人民政府驻兰州办事处（以下简称定西驻兰办）、被上诉人毛亚虎房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初5938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
姚俊的上诉请求：1、在原审判决第三项的基础上判令定西驻兰办增加支付经济损失249，796元；2、上诉费由定西驻兰办承担�事实与理由：该案是由于定西驻兰办违约造成的，一审法院认定我未尽到谨慎审查合同的注意义务应承担30%的过错责任错误，原判结果赔偿的损失与本人的实际损失差距近一倍，故要求依法改判。
定西驻兰办辩称，1.定西驻兰办综合楼在2010年9月并非其所有，该开发建筑物系甘肃三易房地产开发有限公司开发项目，正在建设开发过程中，甘肃三易房地产开发有限公司对该项目拥有开发物权，定西驻兰办并不拥有该项目开发物权，也就不具备处分权利，更无权利出卖该房屋，毛亚虎更无权利处分该房屋。因此，双方买卖合同应被确认无效。2.姚俊与毛亚虎达成口头买卖房屋的行为有意规避2009年6月团购实施单位定西市城投国有资产经营有限责任公司组织全市县级干部团购三易房地产开发有限公司开发的商品住宅的条件，属于以非正常形式达�不正当利益的行为，其与毛亚虎达成的口头协议性质应属于代购协议，属于毛亚虎的个人行为。
定西驻兰办的上诉请求：要求依法改判。事实和理由：原审法院认定事实错误，确认双方房屋买卖关系成立并生效是错误的，姚俊与毛亚虎达成的口头协议属于代购性质，现该协议的标的物并不属于商品房团购房的范围，定西驻兰办无权也无法履行，姚俊应承担全部责任。
毛亚虎辩称，2010年本人时任定西市人民政府驻兰办事处主任，当时向姚俊承诺过以每平米3，700元的价格出售三易公司为定西驻兰办修建尚未竣工的办事处综合楼中的一套（承诺具体房号待办手续时再定），但是并未承诺过楼层房号以及面积，而且姚俊将275，000元房款交给了定西驻兰办，自己履行的是职务行为。因此不应承担责任。
姚俊向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除与定西驻兰办之间的口头房屋买卖合同。2、判令定西驻兰办返还购房款275，000元。3、判令定西驻兰办赔偿损失533，751元。4、本案诉讼费和评估费由定西驻兰办承担。
一审法院认定事实：2009年6月3日，定西市城投国有资产经营有限责任公司作出定城投发（2009）76号关于预购商品住宅的通知，组织全市正县级以上干部预购甘肃三易房地产开发有限责任公司开发的定西市人民政府驻兰州办事处在建综合楼部分房屋，平均售价每平方米3700元，楼层加价按有关规定调整，套型有二室二厅一卫（约90㎡、119㎡）、三室二厅二卫（约138㎡）三种户型，均为高层住宅、框架剪力墙结构。2010年9月26日，时任定西市人民政府驻兰州办事处主任的毛亚虎承诺向姚俊出售定西市人民政府驻兰州办事处综合楼房屋，双�口头约定出售的房屋楼层与户型为17楼至23楼（不含18楼）3号或4号房，房屋建筑面积97.77平方米，房价每平米3700元。同日，姚俊向定西市人民政府驻兰州办事处支付部分房款275000元，定西市人民政府驻兰州办事处向姚俊出具了收款收据。后因定西市人民政府驻兰州办事处没有房源，一直未向姚俊交付房屋，遂酿成纠纷诉至法院。另查，2013年3月1日，毛亚虎调离定西市人民政府驻兰州办事处，任定西市人民政府副秘书长。再查，2015年5月13日，姚俊向本院提交评估鉴定申请，要求对其购买的涉案房屋同等地段、同等类型的房屋价格进行评估，2015年9月8日，兰州中信房地产评估事务有限公司作出兰州中信估字（2015）第1779号房地产估价报告，本次评估选取了定西大厦第20层4号房（建筑面积97.77平方米）作为委估房产，认为其评估单价为9，159元/㎡，评估总价895，500元。定�市人民政府驻兰州办事处对评估报告提出异议，认为房屋评估价格过高，兰州中信房地产评估事务有限公司对异议进行了答复，兰州中信房地产评估事务有限公司的评估程序合法，评估结论客观，本院予以确认。期间，姚俊预交评估费6，000元。
一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，虽然定西市人民政府驻兰州办事处综合楼系甘肃三易房地产开发有限责任公司开发建设，但鉴于定西市城投国有资产经营有限责任公司组织全市县级以上干部团购其中部分房屋的事实，以及毛亚虎当时作为定西市人民政府驻兰州办事处主任、定西市县级干部的情况，本院可以认定定西市人民政府驻兰州办事处有权处分相应的房屋。因此，姚俊与定西市人民政府驻兰州办事处虽未签订书面的房屋买卖合同，但时�定西市人民政府驻兰州办事处主任毛亚虎与姚俊达成口头约定，就出售房屋位置、价款、大致面积、户型做了相应的约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。同时，姚俊按照约定将275000元购房款汇入了定西市人民政府驻兰州办事处账户，因此，姚俊与定西市人民政府驻兰州办事处之间的房屋买卖合同关系成立并生效。对于定西市人民政府驻兰州办事处认为双方房屋买卖关系无效的辩称，本院不予采信。对于毛亚虎认为当时其没有向姚俊承诺过房屋面积为97.77平方米的辩称，定西市城投国有资产经营有限责任公司作出的定城投发（2009）76号关于预购商品住宅的通知中已写明团购房屋共有二室二厅一卫（约90㎡、119㎡）、三室二厅二卫（约138㎡）三种户型，而且无论双方当事人达成书面、口头或其他形式的房屋买卖协议，一般�应包括房屋面积的约定，因此姚俊陈述的毛亚虎向其承诺房屋面积为97.77平方米的主张符合交易习惯。故对该项辩称，本院不予采信。根据合同法的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现定西市人民政府驻兰州办事处、毛亚虎均陈述不能向姚俊交付房屋，致使姚俊不能实现购买房屋的目的，故要求解除其与定西市人民政府驻兰州办事处之间房屋买卖关系的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在双方房屋买卖关系解除后，定西市人民政府驻兰州办事处应将收取的275000元购房款退还给姚俊。关于姚俊请求赔偿损失533751元的请求。涉案合同的解除，定西市人民政府驻兰州办事处作为出售方明知原则上定西市正县级以上干部才能预购涉案房屋，其知悉所出售房屋的性质亦向姚俊出售房屋，故其对合同的解除负有主要责任，应承担70%的过错责任。姚俊在与定西驻兰办达成口头房屋买卖合同时，未能尽到谨慎审查的注意义务，也存在一定的过错，应承担30%的过错责任。本案因房屋价格的上涨，姚俊购买涉案房屋后发生的房屋溢价即为姚俊的损失。姚俊预期购买涉案房屋应交纳总房款为361749元，其已付275000元，占总房款的76%。兰州中信房地产评估事务有限公司作出的涉案房屋评估价为895500元，房屋溢价533751元。根据姚俊已付款占总房款的比例，姚俊的预期利益损失为405650元，故定西市人民政府驻兰州办事处应向姚俊赔偿损失283955元（405650元×70%=283955元）。关于定西市人民政府驻兰州办事处提出毛亚虎出�房屋的行为是其个人行为的意见，定西市人民政府驻兰州办事处出售房屋时毛亚虎任该办事处主任，其负责处理定西市人民政府县级以上干部团购房的相关事宜，姚俊虽与毛亚虎达成口头协议，但姚俊将购房款汇入定西市人民政府驻兰州办事处账户。因此，毛亚虎出售房屋的行为应属职务行为。故对于姚俊要求毛亚虎承担民事责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条之规定，判决：一、解除姚俊与定西市人民政府驻兰州办事处之间的房屋买卖关系。二、定西市人民政府驻兰州办事处于本判决生效后十日内向姚俊退还购房款275000元。三、定西市人民政府驻兰州办事处于本判决生效后十日内向姚俊赔偿损失283955元。四、驳回姚俊对毛亚虎的诉讼请求。案件受理费11948元，姚俊负担3584元，定西市人民政府驻兰州办事处负担8364元。姚俊预交的评估费6000元，姚俊负担1800元，定西市人民政府驻兰州办事处负担4200元。
二审中当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：姚俊与定西驻兰办虽未签订书面的房屋买卖合同，但毛亚虎任该办事处主任，其负责处理定西驻兰办的事务，毛亚虎与姚俊达成口头协议后，姚俊将购房款打入定西驻兰办的账户，定西驻兰办收款后向姚俊出具了收据，故应视为定西驻兰办与姚俊达成合意，姚俊与定西驻兰办之间的房屋买卖合同关系成立。但本案涉案房屋的开发商系甘肃三易房地产开发有限责任公司，组织购买该团购房工作的是定西市城投国有资产经营有限责任公司，定西驻兰办不是涉案房屋的房地产开发商，同时亦无证据表明定西驻兰办获取授权办理该团购房事宜、或定西驻兰办的行为经权利人追认。故姚俊与定西驻兰办双方之间的房屋买卖合同虽成立，但属效力待定合同，该合同在缺乏生效要件的情况下不发生法律效力。现定西驻兰办不能向姚俊交付房屋，致使姚俊不能实现购买房屋的目的，姚俊要求解除与定西驻兰办之间房屋买卖关系应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在双方房屋买卖合同关系解除后，定西驻兰办应将收取的275，000元购房款退还给姚俊，并应按照同期银行贷款利率向姚俊支付利息至�还房款之日止。一审法院以姚俊与定西市人民政府驻兰州办事处之间的房屋买卖合同关系成立并生效，判决定西驻兰办承担违约责任明显不当，本院予以纠正。
综上，故姚俊的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，唯适用法律不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初5938号民事判决书第一项、第二项及案件受理费部分；
二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初5938号民事判决书第三项、第四项；
三、定西市人民政府驻兰州办事处于判决生效后十日内按照中国人民银行同期银行贷款利率�准向姚俊支付从交款之日起至退还275,000元之日止的利息。
四、驳回姚俊的其他诉讼请求。
姚俊预交的二审案件受理费5047元，由姚俊负担。定西市人民政府驻兰州办事处预交的二审案件受理费8364元，由定西市人民政府驻兰州办事处负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 新
代理审判员 李文军
代理审判员 王 晖
二〇一七年三月十四日
书 记 员 杨 琦