浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第402号
上诉人（原审被告）：杭州瑞鼎大厦有限公司。
法定代表人：范尧根。
委托代理人：杨茜，北京盈科（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡付弟。
被上诉人（原审原告）：李卫荣。
被上诉人（原审原告）：陈晓东。
三被上诉人共同委托代理人：陈骏飞，浙江越翰林律师事务所律师。
上诉人杭州瑞鼎大厦有限公司（以下简称瑞鼎公司）因与被上诉人蔡付弟、李卫荣、陈晓东房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2014）杭西民初字第1011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2010年1月12日，蔡付弟、李卫荣、陈晓东（乙方）与瑞鼎公司（甲方）签订房屋转让合同一份，该合同约定，乙方受让甲方以出让方式取得位于杭州市西湖区三墩镇振华路、地号为06-006-011-00109的地块的国有土地使用权上建设项目中的1幢10层房屋，建筑面积1737.94平方米，单价为7123.68元，总金额12380528元，分期支付。甲方应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的房屋交付乙方使用。合同并约定了逾期交房与逾期付款的违约责任。合同并对产权登记作出了明确的约定：该项目系按照杭州市政府有关撤村建居相关政策批准的留用地开发建设；鉴于此，甲乙双方明确：1、甲方按照杭州市政府的相关职能部门对留用地建设项目的颁证程序，于房屋交付使用之日起2年内（以实际交房日期为准），为乙方办结房屋权属证书。5、如因甲方原因在本合同约定期限内未能为乙方办理权属证书的，双方同意按照下列约定处理：……逾期超过90日，甲方仍不能将房屋权属证书转移登记至乙方名下的，双方同意乙方选择下列其中一种处理方式：（1）乙方退房，甲方自乙方退房之日起60日内向乙方退还全部已付款，并按乙方累计已付款的银行同期贷款利率支付利息，同时按乙方累计已付款的10%支付违约金。合同签订后，蔡付弟、李卫荣、陈晓东按约定向瑞鼎公司支付了购房款12380528元。双方于2011年12月25日办理了交房手续。至今，瑞鼎公司未将房屋权属证书办至蔡付弟、李卫荣、陈晓东名下，蔡付弟、李卫荣、陈晓东于2014年5月13日起诉至原审法院，请求判决解除双方于2010年1月12日签订的房屋转让合同，由瑞鼎公司退还购房款12380528元，支付利息3565126.51元，支付违约金1238052.8元并负担诉讼费用。
原审法院认为，蔡付弟、李卫荣、陈晓东与瑞鼎公司签订的房屋转让合同内容系双方当事人真实的意思表示，亦不违背法律的强制性规定，应认定有效，对双方当事人均具有拘束力。根据查明的事实，合同签订后，蔡付弟、李卫荣、陈晓东已经履行了付款之义务；瑞鼎公司虽向蔡付弟、李卫荣、陈晓东办理了交房的手续，但其未在合同约定的期限为蔡付弟、李卫荣、陈晓东办理权属证书。瑞鼎公司未按合同约定期限为蔡付弟、李卫荣、陈晓东办理权属证书的行为是否构成违约是本案双方当事人争议的焦点。对此，该院认为瑞鼎公司的行为应当认定构成违约。首先，双方当事人在签订本案所涉房屋转让合同时均明知案涉房屋涉及杭州市留用地项目的开发建设，项目公司在出让房屋与办理权属证书时应当符合杭州市政府关于留用地项目的有关规定，办理产权登记的周期相对较长，双方在合同中约定了2年的期限，故双方在合同签订时即对合同履行中办证行为可能遇见的政策因素及在该期限内不能办证的行为后果有了合理的预期；其次，按照杭政办函（2008）183号通知《关于加强村级集体经济组织留用地管理的实施意见》及杭政函（2014）35号文件《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》的规定，在项目公司通过建设用地复核验收后，村级集体经济组织和合作方应通过股权置换产权方案或者析产方案，经过批准后，可以向有关行政主管机关申请办理房屋与土地使用的权属证书，然后根据项目公司与他人的转让合同办理土地使用权与房屋所有权的权属变更登记。瑞鼎公司辩述因政策变化导致不能将案涉权属证书办至蔡付弟、李卫荣、陈晓东名下并不符合事实，该院不予采纳。瑞鼎公司应当按照合同的约定承担违约责任。蔡付弟、李卫荣、陈晓东请求解除双方签订的房屋转让合同的诉讼请求，符合合同约定，该院予以支持。合同解除后，瑞鼎公司应当返还购房款，蔡付弟、李卫荣、陈晓东应当将因合同取得的房屋返还瑞鼎公司。蔡付弟、李卫荣、陈晓东主张的购房款利息及违约金均属于因违约行为主张的违约责任范畴，前者属于损失的赔偿，后者属于违约金的性质。根据《合同法》的规定，当违约金不足以弥补因违约造成的损失时，当事人还可以就不足部分主张赔偿损失。故对蔡付弟、李卫荣、陈晓东主张的违约金及赔偿损失部分的诉讼请求，该院支持相当于已付款的同期银行贷款利息部分，蔡付弟、李卫荣、陈晓东主张按月利率千分之七计算略高于银行的规定，该院予以调整为按年利率5.4%计算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，于2014年12月5日判决：一、2010年1月12日蔡付弟、李卫荣、陈晓东与杭州瑞鼎大厦有限公司签订的房屋转让合同于判决生效之日起解除。二、杭州瑞鼎大厦有限公司于判决生效之日起十日内返还蔡付弟、李卫荣、陈晓东购房款12380528元；蔡付弟、李卫荣、陈晓东于判决生效之日起十日内返还杭州瑞鼎大厦有限公司其受让的位于杭州市西湖区三墩镇振华路、地号为06-006-011-00109的地块的国有土地使用权上建设项目中的1幢10层房屋。三、杭州瑞鼎大厦有限公司于判决生效之日起十日内支付蔡付弟、李卫荣、陈晓东违约金、赔偿损失2291867元。四、驳回蔡付弟、李卫荣、陈晓东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费124902元，由蔡付弟、李卫荣、陈晓东负担18254元，瑞鼎公司负担106648元。
宣判后，瑞鼎公司不服，向本院提起上诉称：一、案涉合同虽约定了两年的办证时间，但由于行政机关政策变化，超出瑞鼎公司的预期，瑞鼎公司不存在过错，一审法院认定事实不清。因案涉房屋系杭州市政府推出的留用地项目，不同于普通的商品房买卖，故瑞鼎公司根据当时杭州市政府关于留用地项目的办证政策，与蔡付弟、李卫荣、陈晓东协商约定了两年的办证时间。但由于案涉房屋的特殊性质，瑞鼎公司也担心政府因素的影响，故在《房屋转让合同》第十四条第l项约定，瑞鼎公司按照杭州市政府相关职能部门对留用地建设项目的相关颁证程序为蔡付弟、李卫荣、陈晓东代为办理房产证。因此，瑞鼎公司为蔡付弟、李卫荣、陈晓东办理房产证，必须遵循行政机关关于留用地项目的程序要求，即便签署合同之时经过充分考虑及策划，约定了两年的办证时间，也存在政府调整政策导致办证不能的情况。而瑞鼎公司必须按照政府机关的要求办理?房产证，也不能逾越规定的程序非法取得房产证，一审法院片面认定案涉合同约定的两年是完全不可变的期限，违背事实与逻辑。而且一审法院忽略了办证时间的前提，是根据政府职能部门对留用地项目的颁证程序完成办证事项，瑞鼎公司预估的基础是签订合同之时，政府部门公布的政策，而政府政策的突然变化，己超出签订合同时瑞鼎公司能力范围内的预期，一审法院将未办出房产证的结果完全归结于瑞鼎公司的过错，有失偏颇，并未查清全部事实，依此作出的判决存在错误，应依法纠正。二、瑞鼎公司根据杭州市政府职能部门的要求积极完成办证义务，并未违反合同约定，一审法院并未查明事实。因涉案房屋系留用地项目，审批程序复杂，析产过程漫长，且受政府政策影响很大。瑞鼎公司在将房屋交付给蔡付弟、李卫荣、陈晓东后，即开始办理相关的验收、审批工作，直至2013年7月份，完成前期审批工作，而后将审批材料送至房产交易中心，但被告知有关留用地项目的新政策即将出台，暂缓办理。瑞鼎公司只能等待新政出台后继续办理产权证。同时，瑞鼎公司也向蔡付弟、李卫荣、陈晓东等业主口头通知此事，三人当时表示理解。直至2014年2月，新的留用地管理办法才出台，瑞鼎公司随即按照新政策重新完成审批流程，2014年5月再次向房产交易中心提交全部资料，却又被告知因新政的办证细则未规定，暂不予受理。瑞鼎公司己积极根据政府政策完成代办房产证的申请工作，不存在因为瑞鼎公司怠于申请办理房产证而使得蔡付弟、李卫荣、陈晓东未能领取房产证的情况，暂未取得房产证的责任不在瑞鼎公司。根据《房屋转让合同》第十四条第1项之约定及第十四条第5项规定，“因瑞鼎公司原因导致蔡付弟、李卫荣、陈晓东不能取得权属证书，蔡付弟、李卫荣、陈晓东可选择解除合同。”而本案中，瑞鼎公司己经在积极履行代为办理房产证的义务，但因为涉案房屋特殊的性质，并不能依照普通商品房的的要求衡量瑞鼎公司是否履行合同义务，应结合杭州市留用地项目的特殊性和非规范性的特点，客观评价瑞鼎公司积极办理房产证的行为。因此，瑞鼎公司并未违反合同约定，政策变化是导致瑞鼎公司未能按时取得房产证的重要因素，一审法院并没有充分认识涉案的全部情况，属认定事实不清，判决显失公正，请求二审法院全面调查留用地项目的办证程序以及杭州市留用地项目的现状，依法撤销杭州市西湖区人民法院（2014）杭西民初字第1011号民事判决，改判驳回蔡付弟、李卫荣、陈晓东的全部诉讼请求，本案一、二审的诉讼费用由蔡付弟、李卫荣、陈晓东承担。
被上诉人蔡付弟、李卫荣、陈晓东答辩称：一审判决认定事实清楚，不存在认定事实不清，本案案情相对明了，除利息的判决三被上诉人有不同意见外，一审其他裁决都是合理正确的。瑞鼎公司的上诉理由，并没有充分的事实与法律依据，其上诉不能成立，希望二审法院依法驳回其上诉。
二审中，在本院指定的举证期限内，蔡付弟、李卫荣、陈晓东未向本院提交新的证据。瑞鼎公司向本院提交下列证据：1、“希望尽快出台合作开发留用地项目产权办理相关税费实施细则的报告”，拟证明瑞鼎公司一直积极向政府申请出台留用地地税费交纳的特殊政策，以便顺利完成办证工作；2、《关于交办杭州瑞鼎大厦有限公司等重要信访事项的回复》复印件一份，拟证明杭州市财政局回复瑞鼎公司的申请，落实留用地地税费新政策，消除政策阻碍因素，消除政策阻碍因素；3、销售不动产统一发票（发票号码：01014178）；4、销售不动产统一发票（发票号码：01014179）；5、杭州市地方税务局直属分局业务受理单，证据3-5拟证明杭州市政府消除政策阻碍因素后，瑞鼎公司方能继续办理房产过户手续。
对于瑞鼎公司提交的该些证据，蔡付弟、李卫荣、陈晓东认为，证据1中函件无从考证真实性和合法性，且与本案无关联性；证据2为复印件，而且没有单位盖章，瑞鼎公司不能提供原件，证据形式不合法，不予质证；证据3、4、5，付款方并非是与本案相关的当事人，形式合法性无异议，但无法证明待证目的。
本院认为，对于瑞鼎公司提交的该些证据，蔡付弟、李卫荣、陈晓东的异议成立，本院均不予确认。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：蔡付弟、李卫荣、陈晓东与瑞鼎公司签订的《房屋转让合同》明确约定瑞鼎公司于房屋交付使用之日起2年内为蔡付弟、李卫荣、陈晓东办结房屋权属证书，并且约定了逾期90日不能办证后蔡付弟、李卫荣、陈晓东可选择退房。案涉房屋于2011年12月25日办理了交房手续后，在合同约定的办证期限内，瑞鼎公司未为蔡付弟、李卫荣、陈晓东办出权属证书的事实是清楚的。瑞鼎公司主张非其原因导致未能完成办证，但并未提交充分有效的证据予以证明，故蔡付弟、李卫荣、陈晓东依据合同约定可选择退房并要求瑞鼎公司承担相应的违约责任。同时，一审法院根据银行同期贷款利率确定瑞鼎公司应承担的违约责任，尚属合理。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费109834元，由杭州瑞鼎大厦有限公司负担。（杭州瑞鼎大厦有限公司已经预缴案件受理费124902元，于本判决生效之日起十五内至本院办理退费。）
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年七月一日
书 记 员 袁其伟