安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖11民终1151号
上诉人（原审被告）：周帮琦，1976年4月25日出生，汉族，个体户，户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地安徽省滁州市。
委托代理人：缪崇林，安徽环滁律师事务所律师。
委托代理人：马继东，安徽环滁律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：南谯区龙蟠街道办事处新建社区居委会抽塘居民组。
负责人：周文余，该居民组组长。
委托代理人：王援朝，该居民组居民代表。
上诉人周帮琦为与被上诉人南谯区龙蟠街道办事处新建社区居委会抽塘居民组（以下简称抽塘居民组）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2016年4月7日作出的（2016）皖1103民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：经抽塘居民组班子和民主理财小组会议研究决定将新建社区抽塘居民组集体所有的新建酒楼上下层，面积约230平方米对外公开招租，2012年5月23日开标，此房被周帮琦中标，2012年5月25日，抽塘居民组与周帮琦签订了一份租赁合同，约定租赁期限为三年，自2012年9月16日起至2015年9月15日止，每半年租金为28800元等内容。合同签订后，抽塘居民组依约将房屋交付周帮琦使用，合同期限内，周帮琦依约向抽塘居民组交纳租金，合同期限届满后，周帮琦未搬离承租房屋。
原审法院认为：租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，抽塘居民组与周帮琦签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。合同签订后，抽塘居民组作为出租人依约将房屋交付周帮琦使用收益，周帮琦亦依约向抽塘居民组支付租金。依照法律规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。案涉租赁合同期限于2015年9月15日届满，租赁合同终止，周帮琦应当将承租房屋返还抽塘居民组。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，应按照原租赁合同约定向出租人支付租金。故对抽塘居民组要求周帮琦返还房屋及给付租金9600元的诉讼请求，本院予以支持。周帮琦辩称抽塘居民组主体不适格，因原滁州市琅琊区清流街道新建社区居委会抽塘居民组经行政区划调整，现为南谯区龙蟠街道办事处新建社区居委会抽塘居民组，二者为同一主体，故该答辩意见无事实和法律依据，不予采信。周帮琦辩称租赁期限届满前已向抽塘居民组递交续租申请，但经抽塘居民组群众代表会议研究，最终双方未达成续租的合意，原租赁合同期满，双方之间的租赁合同终止。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、周帮琦于本判决生效之日起十日内向南谯区龙蟠街道办事处新建社区居委会抽塘居民组返还位于滁州市紫薇南路33号新建社区大门北侧的二层房屋；二、周帮琦于本判决生效之日起十日内向南谯区龙蟠街道办事处新建社区居委会抽塘居民组支付租金9600元。案件受理费130元，减半收取65元，由周帮琦负担。
周帮琦上诉称：1、抽塘居民组民事诉状中载明的名称与落款公章的名称不一致，而抽塘居民组对于为何不一致未提交任何证据予以证明；2、虽然周帮琦未能与抽塘居民组签订书面租赁合同，但双方已经达成了续租的口头合同，原审判决对此未予认定，属于认定事实不清；3、抽塘居民组已有办公房屋，涉案房屋只能用于出租，而该居民组并未经过村民大会或群众代表会议讨论决定一定要先由周帮琦先让出租赁房屋才能进行招标的决议。原审法院无视周帮琦优先承租权而要求周邦琦返还房屋，属于适用法律不当。请求撤销原判，驳回南谯区龙蟠街道办事处新建社区居委会抽塘居民组的诉讼请求。
抽塘居民组答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
周帮琦为支持其上诉请求所举证据为：2016年5月3日收据一份，证明：周帮琦向抽塘居民组交纳了2015年9月至2016年3月的租金28800元，应视为原租赁合同的继续履行。抽塘居民组质证意见：对该证据的真实性无异议。抽塘居民组为支持其辩称所举证据为居民会议记录壹份，证明：当时劝周帮琦参与案涉租赁房屋的竞标。周帮琦质证意见：该证据系居民代表的开会记录，其并非居民代表，对此情况不清楚。本院对周帮琦所举证据的认证意见：因抽塘居民组对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。对于证明目的，因周帮琦存有逾期占有使用案涉租赁房屋之行为，故其所交纳的上述所谓“房租”应系其支付的房屋占有使用费，且即使认定周帮琦交纳的系房租，双方间形成不定期租赁合同关系，抽塘居民组仍有权随时解除双方租赁合同，但结合本案事实，在抽塘居民组未向本院撤回其主张返还案涉租赁房屋的诉请前，不宜认定双方间建立了新的租赁合同关系，故对该证据的证明目的本院不予认可。本院对抽塘居民组所举证据的认证意见：抽塘居民组提交的该证据仅系居民组内部会议记录，与本案房屋的返还和租金支付并无关联性，故本院对该证据不予采信。
双方所举其他证据与一审一致，相对方质证意见也同一审，本院认证意见亦与一审相同。
本院除对原审查明的案件事实予以确认外，另查明：周帮琦向抽塘居民组交纳了2015年9月16日至2016年3月15日的房屋占有使用费28800元。
根据双方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、抽塘居民组是否是本案适格的诉讼主体；2、抽塘居民组主张周帮琦返还房屋及支付房屋租金的诉讼请求能否成立。
对于争议焦点一。周帮琦认为抽塘居民组并非本案适格诉讼主体。本院认为，因行政区划调整，原琅琊区清流街道新建社区居委会抽塘居民组已划归南谯区龙蟠街道办事处行政管理，故周帮琦主张抽塘居民组并非本案适格诉讼主体的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
对于争议焦点二。因抽塘居民组与周帮琦的租赁合同期限已届满，双方亦未重新签订租赁合同，周帮琦应依照双方租赁合同约定将案涉租赁房屋返还，故抽塘居民组主张周帮琦返还案涉租赁房屋的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。周帮琦至今仍占用案涉租赁房屋，故其应参照双方原租赁合同的租金标准向抽塘居民组支付相应的房屋占有使用费。抽塘居民组在本案中主张周帮琦支付2015年9月16日至2015年11月15日租金9600元，实际应为案涉租赁房屋的占有使用费。但根据本案查明的事实，周帮琦在本案审理过程中已向抽塘居民组支付了2015年9月16日至2016年3月15日的房屋占有使用费28800元，故本院对抽塘居民组主张周帮琦支付2015年9月16日至2015年11月15日房屋占有使用费9600元的诉讼请求依法予以驳回。有关周帮琦称其与抽塘居民组已经达成口头续租协议一节，抽塘居民组对此不认可，且周帮琦并未举证证明，其应承担举证不能的法律后果，故本院对其此节上诉理由不予采纳。对于周帮琦认为抽塘居民组侵犯其优先承租权一节，因双方租赁合同中未对周帮琦在租赁合同期限届满后享有优先承租权进行约定，且本案租赁房屋系抽塘居民组所有，抽塘居民组有权决定其财产系自用或是通过出租获得租金收益，故周帮琦认为抽塘居民组侵犯其优先承租权的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因本案一审判决后出现新的事实，本院依法对原审判决予以改判。周帮琦的上诉理由部分成立，本院予以支持，对于其他部分因无事实及法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省滁州市南谯区人民法院（2016）皖1103民初119号民事判决第一项，即“周帮琦于本判决生效之日起十日内向南谯区龙蟠街道办事处新建社区居委会抽塘居民组返还位于滁州市紫薇南路33号新建社区大门北侧的二层房屋”；
二、撤销安徽省滁州市南谯区人民法院（2016）皖1103民初119号民事判决第二项，即“周帮琦于本判决生效之日起十日内向南谯区龙蟠街道办事处新建社区居委会抽塘居民组支付租金9600元”；
三、驳回南谯区龙蟠街道办事处新建社区居委会抽塘居民组的其他诉讼请求。
二审案件受理费65元，由上诉人周帮琦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔德敬
代理审判员 付广永
代理审判员 郭东武
二〇一六年七月五日
书 记 员 岳陈陈
附本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；