浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金商终字第351号
上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司东阳市支行，住所地东阳市吴宁街道人民路79号。
负责人：马政良，该行行长。
委托代理人：王旭阳。系该行员工。
被上诉人（原审原告）：孟巧仙。
委托代理人：陈从荣，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。
委托代理人：周禹翔，浙江泽大（义乌）律师事务所实习律师。
原审被告：浙江省东阳市海德房地产开发有限公司，住所地东阳市小商品工业园区鑫园路2号。
法定代表人：李黎明，该公司董事长。
委托代理人：陈敏跃，浙江同济律师事务所律师。
上诉人中国农业银行股份有限公司东阳市支行为与被上诉人孟巧仙、原审被告浙江省东阳市海德房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2014）东商初字第154号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院认定：2005年11月4日，原告与被告海德公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定原告向被告海德公司购买位于东阳莲花山海德国际社区水岸绿庭A幢2-4单元102号房，建筑面积为261.21㎡，合计购房款861993元。原告已付首付购房款301993元，剩余房款56万元通过银行按揭贷款支付。2006年3月22日，原告依据《商品买卖合同》的有关约定与被告东阳农行签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定原告以所购房屋作为抵押向被告东阳农行按揭贷款56万元，用于支付被告海德公司的剩余购房款，借款期限自2006年3月24日至2021年3月23日，被告海德公司作为保证人在该合同上盖章。之后，未办理涉案房屋的抵押登记。上述合同签订后，被告东阳农行依约发放按揭贷款56万元，被告海德公司也已收到该款，此后，原告依约按期归还按揭款项。
2013年1月25日，原告因被告海德公司逾期交房，提起诉讼，原审法院于2013年6月9日作出（2013）东民初字第241号民事判决书，判决解除原告与被告海德公司于2005年11月4日签订的商品房买卖合同，判决被告海德公司返还原告购房首付款301993元并承担原告已归还被告东阳农行按揭贷款本息385560.67元（截至2013年6月4日），并判令被告海德公司赔偿原告损失1061274.9元等内容。现该判决已发生法律效力。但原告于2013年6月5日至2014年11月24日仍每月归还按揭贷款4363.34元，共十八期计人民币78540.12元，经原告与被告东阳农行交涉，要求解除《个人购房担保借款合同》无果。
原审原告孟巧仙于2013年12月30日诉至原审法院，请求依法判令：（一）解除原告与被告东阳农行于2006年3月22日签订的《个人购房担保借款合同》；（二）被告东阳农行支付原告所付的律师费10000元；（三）被告海德公司返还原告从2013年6月5日至《个人购房担保借款合同》解除生效之日止所支付的银行按揭款，至2014年11月24日原告已付78540.12元；（四）本案诉讼费用由被告承担。
原审被告东阳农行未作书面答辩，在庭审中口头答辩称，原告提出的解除合同没有法律依据，原告与被告签订的个人购房担保借款合同，是各方当事人真实意思表示，已于2006年3月22日生效，各方当事人也履行了合同义务，根据合同法第8条、第60条的规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。购房合同和担保借款合同，是两个不同的法律关系，购房合同对被告东阳农行来说是没有关系的，购房合同被解除而要求解除第三方担保借款合同是没有法律依据的，原告的诉请有损于被告东阳农行的合法权益，应不予支持；原告要求被告支付律师费10000元，没有事实和法律依据，综上，请求依法判决驳回原告对被告东阳农行的诉请。
原审被告海德公司未作书面答辩，在庭审中口头答辩称，原告提出商品房买卖合同解除，担保借款合同就应解除，这一观点没有法律基础。商品房买卖合同和担保借款合同是两个独立的合同，担保借款合同没有经过法律程序解除，所有还款义务都应由原告承担。除了本案款项外，还有一部分按揭款应由谁归还，原告方并没有明确，这损害了贷款方的利益，所以原告的起诉是有缺陷的，属于诉讼请求不明确，依法应予以驳回。原告的诉请存在重复诉讼问题，在（2013）东民初字第241号案中，原告就已提出相关的诉讼请求，法院已判决被告海德公司承担原告已归还被告东阳农行按揭贷款本金及利息385560.67元，赔偿孟巧仙损失106万余元，并判决驳回孟巧仙的其他诉讼请求。本案原告又要求被告海德公司返还银行按揭款，属于一事再诉，违反了一事不再理的诉讼原则，且原告在（2013）东民初字第241号案中，已获利丰厚，对于原告向东阳农行所支付的利息，不应再由海德公司承担，海德公司只需返还本金即可，这才是公平的。综上，请求依法判决驳回原告对被告海德公司的诉讼请求。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款的合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。该司法解释第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案在原告与被告海德公司签订的商品房买卖合同被依法解除后，原告要求解除与被告东阳农行所签订的个人购房担保借款合同，依据上述司法解释的规定，应依法予以支持。原告于2013年6月5日至2014年11月24日支付的按揭款78540.12元，应由被告海德公司返还给原告；未归还的按揭贷款，被告东阳农行可向被告海德公司另行主张解决。原告要求被告东阳农行支付律师代理费10000元，于法无据，原审法院不予采纳；关于本案是否存在重复诉讼问题，原审法院（2013）东民初字第241号民事判决书认定原告归还按揭贷款本息385560.67元，截至时间是2013年6月4日，而本案原告要求被告海德公司返还的按揭款发生在2013年6月5日至2014年11月24日，属之后发生的新事实，不属一事再诉，且该判决书也认定原告未归还的按揭贷款，应另行解决。故原告诉讼请求中合理部分，原审法院予以支持。被告东阳农行、海德公司的抗辩意见，理由不当，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决：一、解除原告孟巧仙与被告中国农业银行股份有限公司东阳市支行于2006年3月22日签订的个人购房担保借款合同；二、被告浙江省东阳市海德房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告孟巧仙已归还的中国农业银行股份有限公司东阳市支行的按揭贷款78540.12元。三、驳回原告孟巧仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费704元，减半收取352元，由原告孟巧仙负担25元，由被告中国农业银行股份有限公司东阳市支行负担50元，由被告浙江省东阳市海德房地产开发有限公司负担277元。
上诉人中国农业银行股份有限公司东阳支公司上诉称：原审判决并未对该借款担保合同之下未清偿借款本息落实具体的清偿人，导致上诉人的原按揭贷款未清偿部分的债务悬空，同时也违反《中华人民共和国合同法》第八条规定的“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己义务，不得擅自变更或解除合同”与第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，请求二审法院：1、依法撤销原判第（一）项，或依法改判孟巧仙归还我行借款的剩余未归还的全部按揭贷款；2、改判本案一、二审案件受理费由孟巧仙与浙江海德房地产开发有限公司共同承担。
被上诉人孟巧仙答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确。该判决结果应该予以维持。上诉人的上诉请求及事实与理由均于法不符。理由如下：1、被上诉人认为双方的合同应当解除。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释第24条明确规定了，因商品房买卖合同应确认无效或者撤销解除的，致使商品房担保贷款的合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。而本案的被上诉人和原审被告浙江省东阳市海德房地产开发有限公司的商品房买卖合同已经被解除。所以，本案被上诉人和东阳农行的担保贷款合同已经无法实现合同目的。被上诉人要求解除担保贷款合同的诉请也应当得到法院的支持。同时，也符合法律规定。2、上诉人认为自己的剩余借款没有落实清偿人导致债权悬空的说法也不符合法律规定。因为司法解释第25条第2款明确规定了，在合同解除以后出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。出卖人就是浙江省东阳市海德房地产开发有限公司，担保权人就中国农业银行股份有限公司东阳市支行，买受人就是被上诉人。所以在贷款设置中已经就中国农业银行股份有限公司东阳市支行的债权实现作出了明确规定。而且，在东阳法院的说理部分也指明了未归还的按揭贷款被告中国农业银行股份有限公司东阳市支行可向浙江省东阳市海德房地产开发有限公司另行主张解决。这里也明确的告知了本案的上诉人的剩余的债权实现应当向浙江省东阳市海德房地产开发有限公司主张。所以上诉人认为自己剩余债权无法实现导致债务全空的说法也没有相应的事实依据以及法律依据。3、即使中国农业银行股份有限公司东阳市支行的债权无法实现，我们认为这是由中国农业银行股份有限公司东阳市支行违规操作所导致的。本案所涉的房屋地块在签订商品房买卖合同的时候以及担保贷款合同时就因为没有完成土地征用，一直没有落实建造，建设用地一直都是农村集体土地。这种情况下，中国农业银行股份有限公司东阳市支行还仍然签订担保贷款合同办理银行按揭手续没有严格按照担保法的规定以及银行的按揭贷款的相关操作规程，违规办理了这些手续导致有可能债权无法实现，这也是中国农业银行股份有限公司东阳市支行违规操作所导致的。综上，我们认为原审判决应当予以维持。
浙江省东阳市海德房地产开发有限公司答辩称：1、本案一审判决事实存在错误，我们也同意上诉人中国农业银行股份有限公司东阳市支行提出的第一个上诉请求中要求撤销原判，依法判令孟巧仙归还中国农业银行股份有限公司东阳市支行剩余贷款本息。2、本案即使合同解除，本案的贷款的利息不应由浙江省东阳市海德房地产开发有限公司承担，而应由孟巧仙自行承担。因为，本案商品房买卖合同已经经过法院的判决解除，并且浙江省东阳市海德房地产开发有限公司也已经赔偿了孟巧仙106万多元，贷款利息应当由孟巧仙承担的理由在一审判决引用的最高院司法解释第25条第2款明确了如果说商品房买卖合同被解除，那么应当返还的将收受的购房贷款返还给担保权人。应当理解为贷款的本金，因为本案的利息是应该由购房人自行承担支付的，这是购房人本身应当承担的风险和责任。也就是说购房人向出卖人购房的时候是用自有的资金还是向银行购房贷款这取决于买受人自身的能力或者投资以及买房的利润考虑，利息部分不应由浙江省东阳市海德房地产开发有限公司承担。即使本案解除金融贷款合同，对于借款的本金部分我们认为应当由浙江省东阳市海德房地产开发有限公司承担，但借款所产生的利息应当由借款人即购房人孟巧仙承担，这是符合法律规定的，也是公平的。因为作为购房中有两种款项一个是自筹的，一个向银行借款，自筹中也可能是高息借款。但一审法院这样的判决要求浙江省东阳市海德房地产开发有限公司承担按揭贷款的78540.12元当中有很大一部分是应该由孟巧仙承担的利息。请求法院依法公正处理。
二审期间，各方当事人均没有新证据提供。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：根据各方当事人的诉辩主张，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：一、关于本案《个人购房担保借款合同》应否解除的问题。上诉人诉称商品房贷款合同依法成立，不得擅自变更或解除。本院认为，与本案有关联的海德公司与孟巧仙的《商品房买卖合同》已由原审法院作出的（2013）东民初字第241号民事判决予以解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款的合同的目的无法实现，当事人请求解除合同的，应当予以支持。故原审法院解除本案《个人购房担保借款合同》，符合法律规定；二、关于上诉人在本案中的贷款本息应向谁主张的问题。上诉人上诉称本案《个人购房担保借款合同》解除后，未落实借款本息由谁归还，致上诉人的债务悬空。本院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，原审判决由海德公司返还孟巧仙已归还上诉人的按揭贷款78540.1元，上诉人未返还的本案借款即其享有的债权，原审已判明上诉人可向海德公司另行主张。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由与请求，于法律不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费704元，由上诉人中国农业银行股份有限公司东阳市支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高国坚
审 判 员 张燕燕
审 判 员 金 莹
二〇一五年四月三十日
代书记员 张青青