天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2014）南民二初字第481号原告亚历山大（ALESSANDROMURRUNI），男，1966年12月6日出生，意大利籍。委托代理人邢永忠，天津五君律师事务所律师。被告天津星耀投资有限公司，住所地天津市津**八里台镇工业园区。组织机构代码：66610770-1。法定代表人颜语，董事长。委托代理人温集发，该公司法务人员。原告亚历山大（ALESSANDROMURRUNI）与被告天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月10日立案受理后，依法由代理审判员王昆适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邢永忠和被告的委托代理人温集发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亚历山大（ALESSANDROMURRUNI）诉称，原告于2010年1月25日在被告处购买了其开发的坐落于津南区八里台镇天嘉湖澜海庄园7-1-603号的商品房一套，双方并签订了商品房买卖合同，双方约定被告应在2011年12月30日前交付给原告房屋。合同签订后，原告交付了全部房款，但被告未按照合同约定交付房屋。原告多次打电话联系，直到2013年9月15日被告才告知原告可以来领钥匙。按照合同约定，被告应当赔偿原告违约金及利息，但被告却要求用物业费冲抵，原告无奈诉至法院，请求判令：1、被告向交付原告房屋钥匙，办理入住手续；2、被告给付原告违约金及利息128811.65元；3、被告给付原告租房费21×2500=52500元；4、诉讼费由被告承担。被告天津星耀投资有限公司辩称，感谢原告购买被告开发的诉争房屋，并对被告逾期交房给原告带来的不便及造成的损失深表歉意。同意原告的第一项诉讼请求，并催促原告尽快办理入住手续。不认可原告陈述的逾期期间，被告在2013年8月19日向原告寄发了书面的入住通知书，但经邮局查询，原告没有收到，但根据补充合同约定，非因被告原因使原告未收到邮件的，在邮件发出后7日内视为有效送达，所以我们认为截止到2013年8月26日，被告不存在逾期交房的违约责任。原告主张的违约金数额过高，明显高于其实际损失，应当以八里台镇房屋同类型房屋租赁市场指导价为计算依据，依照合同法及司法解释的相关规定，请求法院予以减少。原告主张租房损失，被告认为与第二项不能同时主张。告知原告诉至房屋可以办理产权证了。原告向法庭提供证据如下：1、天津市商品房买卖合同及购房发票，证明原、被告之间签订了商品房买卖合同及已付房款的金额；2、房屋租赁协议及收条，证明原告租房损失。被告的质证意见为：对原告提交的证据1的真实性无异议，对证据2的真实性无法认定。被告向法庭提交证据为：1、工程竣工验收报告，小配套证明及大配套，共同证明诉争房屋已经具备交付条件，配套设施齐全，能够正常运行；2、入住通知书、邮件详情单及查询单，证明被告已经在2013年8月19日书面通知原告办理入住手续。原告的质证意见为：对证据1的真实性无法确认，不认可关联性。对证据2，不认可，未收到该邮件。本院的认证意见为：被告对原告提交的证据真实性1无异议，本院对其证明效力予以确认。原告的证据2，被告未提出相反的证明，真实性认可。被告提交的证据1、是盖有各个相关单位公章的证明材料，对该证据证明效力本院予以认可。证据2有邮局的查询回执，故对该证据的证明效力本院予以认可经审理查明，原、被告于2010年1月25日签订了天津市商品房买卖合同，双方约定：“原告购买被告开发的坐落于津南区八里台镇天嘉湖澜海庄园7号楼-1-603号商品房一套，价款为766736元。被告应于2011年12月30日前将房屋交付给原告”。合同签订后，原告按约履行了交付购房款的义务。被告于2013年8月19日向原告发出了书面的入住通知书，原告未收到。该邮件寄送的地址为原告在订立合同时留下的住址，且该住址在被告寄件期间，原告仍在其租住。后原告给被告打电话询问得知可以收房，故在2013年9月24日前去收房，因双方就违约金的赔偿未能达协议，因而未能收房。另查明，双方签订的商品房买卖合同第五条规定：（注：甲方为被告，乙方为原告）甲方逾期交付商品房的处理如下：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，双方继续履行合同，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。本院认为，原、被告之间订立的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且该合同并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定的内容，履行各自的义务。原告履行了交纳房款的义务，被告亦应在合同约定的交房之日交付房屋。被告至2013年8月19日才向原告发出书面通知，故被告应当承担违约责任。原告虽然未收到被告的书面通知，但被告寄送的地址系原告的居住地址，造成原告未能收到的原因不在被告，故依照双方补充合同的约定，被告主张自发出通知7日内视为收到的抗辩理由，本院予以采纳。原告主张逾期期间自2012年1月1日起算，被告予以认可，故本院确认被告的逾期期间为2012年1月1日至2013年8月26日。被告应当按照合同约定的条款支付原告上述期间的已付款利息，其计算方法为：1、2012年1月1日至2012年6月7日，共计159天，按照银行同期贷款利率年6.65%计算，766736×6.65%÷365×159=22211.19元；2、2012年6月8日至2012年7月5日，共计28天，按照银行同期贷款利率年6.4%计算，766736×6.4%÷365×28=3764.36元，3、2012年7月6日至2013年8月26日，共计417天，按照银行同期贷款利率年6.15%计算，766736×6.15%÷365×417=53872.13元，合计79847.68元。关于违约金是否过高的问题，虽双方在合同中约定了违约金的计算标准，但根据合同法的相关规定，当事人约定的违约金过高的，一方当事人可以请求法院予以减少。结合本案的实际情况，双方约定的违约金确系过高，本院予以减少，本院酌情考虑违约金应按已付款利息的30%计算，故违约金的数额应为：79847.68×30%=23954.30元。被告主张按当地的租金标准计算原告的损失而非按合同约定计算，于法无据，本院不予支持。原告要求被告交付房屋的请求，被告同意其诉讼请求，本院予以准许。原告主张租房费的请求，因双方在合同中已经就违约责任的承担作出了约定，原告再主张租房费系与其第二项诉讼请求重复主张被告的违约责任，故该请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后三日内向原告亚历山大（ALESSANDROMURRUNI）交付房屋（坐落于津**八里台镇天嘉湖澜海庄园**楼**）；二、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后十五日内给付原告亚历山大（ALESSANDROMURRUNI）已付款利息79847.68元和违约金23954.30元，共计103801.98元；三、驳回原告亚历山大（ALESSANDROMURRUNI）的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1963元，由原告承担725元，被告承担1238元。（该款原告已预交，被告于本判决书生效后十五日内给付原告1238元。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉案件受理费，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员 王 昆二〇一四年七月二十二日书 记 员 王梓璇速 录 员 张雅旭