福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）融民初字第1767号
原告福清大华房地产有限公司，住所地福建省福清市一拂街京都大厦三层。
法定代表人王华赓，董事长。
委托代理人仇心和，福建闽天律师事务所律师。
被告魏少钦，女，1982年10月20日出生，汉族，福建省福清市人，原住福清市，现在日本，具体住址不详。
被告陈波，男，1982年9月25日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市东瀚镇陈庄村****号，公民身份号码：3501811982********。
原告福清大华房地产有限公司与被告魏少钦、陈波商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人仇心和到庭参加诉讼，被告魏少钦、陈波经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告福清大华房地产有限公司诉称：2011年3月5日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：20××××001）一份，约定：两被告以按揭付款方式购买原告开发的福清市音西街道音西村霞盛京都花园5号楼301单元商品房（期房）一套，两被告应于合同签订之日向原告交付首期房款335515元，余款780000元以申请办理银行按揭贷款方式付款。2011年5月17日，两被告与兴业银行股份有限公司福清支行（下简称兴业银行）签订《个人房屋抵押（保证）借款合同》（编号：个住1160120110463）约定：两被告向兴业银行借款780000元付至原告账户，由魏少钦账户按“等额本息还款法”偿还借款本息，贷款期限自2011年5月17日至2021年5月17日。两被告以所购期房向兴业银行提供抵押担保。同时，原告向兴业银行出具《不可撤销阶段性担保函》，在房屋所有权证和房屋抵押登记前为上述借款提供阶段连带责任保证。目前，该房尚未办理房屋所有权证及房屋抵押登记。兴业银行发放贷款后魏少钦开始按借款合同约定还贷。但自2013年7月起两被告未偿还兴业银行每期贷款本息。兴业银行根据原告出具的《不可撤销阶段性担保函》向原告发来《履行连带担保责任通知书》，要求原告代偿被告拖欠的贷款本息，原告已代偿2013年6、7、8、9、10、11、12月和2014年1月计8期贷款的本息计83301.93元，已超过被告按揭贷款本金780000元的10%。根据原告与两被告签订的《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第17条“如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》及所有附件、补充协议，并重新处置该房产。买受人已交的购房款和重新处置该房产所得的款项用于抵付买受人的银行贷款本息及解除本合同另行处置该房产所产生的一切费用，并按本合同第四条约定的商品房价款总金额的5%追究买受人的违约赔偿金。”之约定，原告有权解除与两被告签订的《商品房买卖合同》，两被告应偿还原告代其支付的按揭贷款本金和利息，并支付原告购房款总额1115515元的5%的违约金55775.75元。故请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告将所购房产京都花园5号楼301单元返还给原告；3、被告支付原告违约金55775.75元；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告魏少钦、陈波未作答辩，亦未向本院提交证据材料。
经审理查明：2011年3月5日，福清大华房地产有限公司与被告魏少钦、陈波签订《商品房买卖合同》一份，约定由两被告购买原告开发的坐落于福清市音西街道音西村霞盛京都花园第5号楼301单元商品房一套，房屋建筑面积为126.56M2，其中套内面积103.47M2，公共分摊建筑面积23.09M2，原告应支付购房总价款是1115515元，两被告应于合同签订之日向原告交付首期房款335515元，余款780000元以申请办理银行按揭贷款方式付款。交房日期约定为2012年10月31日前。《商品房买卖合同》中附件六“合同补充协议”第14条约定“若买受人未按期偿还每期贷款本息，贷款银行要求出卖人承担担保责任，并代买受人向银行支付每期的贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出还款通知书后七日内还清，并按代还款总额的每日千分之一标准向出卖人支付违约金”，第15条还约定“如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》及所有附件、补充协议，并重新处置该房产。买受人已交的购房款和重新处置该房产所得的款项用于抵付买受人的银行贷款本息及解除本合同另行处置该房产所产生的一切费用，并按本合同第四条约定的商品房价款总金额的5%追究买受人的违约赔偿金”。两被告交付了首期房款后，于2011年5月17日与兴业银行股份有限公司福清支行（下简称兴业银行）签订《个人房屋抵押（保证）借款合同》（下简称借款合同）约定：两被告向兴业银行借款780000元付至原告账户，由魏少钦账户按“等额本息还款法”偿还借款本息，贷款期限自2011年5月17日至2021年5月17日计120个月。被告以所购房屋向兴业银行提供抵押担保。同时，原告向兴业银行出具《不可撤销阶段性担保函》，在房屋所有权证和房屋抵押登记前为上述借款提供阶段连带责任保证。2012年11月6日原告将涉案5号楼301单元房屋交付两被告使用。兴业银行发放贷款后两被告开始按借款合同约定还贷，但从2013年7月起两被告一直未予偿还兴业银行每期贷款本息。嗣后，兴业银行不断向原告发出《履行连带担保责任通知书》，要求原告代偿被告拖欠的贷款本息。原告为此代偿贷款本息，至2014年1月，原告代偿7期贷款本息合计73401.83元，2014年11月5日原告代偿按揭贷款本息计662624.15元，都已超过被告按揭贷款本金780000元的10%。2014年11月6日，兴业银行出具证明原告已于2014年11月5日代两被告结清全部贷款本息。2014年11月10日兴业银行出具证明原告为两被告代偿按揭贷款合计736026.08元。两被告目前尚未向原告申请办理产权登记手续。
以上事实，有原告提交的企业法人营业执照、组织机构代码证、商品房买卖合同及附件、补充协议、个人房屋抵押（保证）借款合同、银行放款凭证、履行连带担保责任通知书、兴业银行进帐单、转帐支票存根、兴业银行个人贷款结清证明、住户领取材料登记表等证据，以及原告当庭陈述等在案为凭，两被告经本院公告合法传唤逾期未到庭参加诉讼，视为放弃质证的诉讼权利。上述证据真实、合法，且与本案有直接关联性，其证明效力本院予以确认。
本院认为：本案存在商品房销售合同关系和借款合同关系。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议，被告与兴业银行签订《个人房屋抵押（保证）借款合同》以及原告向兴业银行出具《不可撤销阶段性担保函》，均系当事人真实的意思表示，且合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。虽然两被告在商品房预售合同中已经通过自付和按揭贷款的方式付清了全部购房款，但在借款合同中已经违反了按期还贷的义务，导致原告为其承担了连带保证责任。根据原、被告在本案《商品房买卖合同》补充协议中的约定，原告代为偿还的贷款本息达到按揭贷款总额的10%，即有权解除合同并要求支付违约金，由此可见，双方是将被告违反借款合同中约定的还贷义务视为对商品房买卖合同的根本性违约，考虑到两被告停止偿还按揭贷款月供的行为意味着其偿付能力受限，为公平保护双方利益，本院依法认定原、被告在上述补充协议中关于违反借款合同中约定的还贷义务构成对商品房预售合同根本性违约的约定合法有效，故原告依法有权行使该约定解除权，其请求解除商品房预售合同、被告退房给原告之诉请符合法律规定，本院予以支持。
本案原告通过承担连带保证责任的形式向兴业银行清偿本金及利息736026.08元，促成本案借款合同债权债务的终止，案外人兴业银行的权益已得到充分保护，因此本案商品房预售合同解除之后的权利、义务已不再涉及兴业银行。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定和本案《商品房买卖合同》补充协议的约定，原告在收回房产另行处理的同时，应当将扣除约定的原告损失后所剩余的购房款及法定孳息归还两被告；两被告应当支付的违约金为购房总价的5%即55775.75元，另有原告代两被告清偿的银行按揭款736026.08元，共计791801.8元，原告在注销登记所支出手续费用根据实际发生的金额，亦可从原告应退的购房款本息中扣除。结合被告已向原告支付购房总价款1115515元及房地产行情变化的情况，原、被告双方应依照公平原则对上述款项另行结算处理。因原告已实际控制被告所支付的购房款，其所请求的违约金等损失可在其应退给两被告的购房款本息中扣除后剩余款项还应退还给被告或依法提存，其权益已得到充分实现，故原告相应的诉求在未与被告结算之前，本院依法不予支持。被告魏少钦、陈波经本院合法传唤，均无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第一百零七条，第七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告福清大华房地产有限公司与被告魏少钦、陈波于2011年3月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20110010001）；
二、被告魏少钦、陈波于本判决生效之日起十日内将所购房产福清市音西街道音西村霞盛京都花园5号楼301单元返还原告福清大华房地产有限公司；
三、驳回原告福清大华房地产有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3082元，由被告魏少钦、陈波负担。
如不服本判决，被告魏少钦可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判长 王统勇
审判员 魏益钦
审判员 游 捷
二〇一四年十二月九日
书记员 施李春
附注：一、本判决书引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。……
第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
2、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。……