江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0723民初249号原告:魏加甫，男，汉族，1948年11月26日出生，住灌云县。原告:张美华，女，汉族，1952年8月8日出生，住灌云县。委托诉讼代理人：王云龙，灌云县东王集法律服务所法律工作者。被告:刘德军，男，汉族，1959年5月5日出生，住灌云县。被告:黄霞，女，汉族，1963年11月30日出生，住灌云县。第三人：黄万忠，男，汉族，1934年8月30日出生，住灌云县。委托诉讼代理人：王余龙，灌云县蓝天法律服务所法律工作者。原告魏加甫、张美华与被告刘德军、黄霞，第三人黄万忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理后，依法由审判员马晓永适用简易程序于2017年3月29日公开开庭进行了审理。原告魏加甫、张美华及其共同委托代理人王云龙，被告刘德军、黄霞，第三人黄万忠及其委托代理人王余龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告协助办理灌房权证伊山民字第××号房屋所有权证和灌国用（2000）字第0××6号土地使用证两证的过户手续；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年10月10日，原、被告签订协议，约定被告将位于灌云县伊山镇青龙居委会东后街5-1号房屋卖与原告，总价款408000元。协议签订后，原告付清房款，被告将房屋交付原告居住使用至今。被告承诺协助原告过户手续，后原告多次要求被告协助办理过户登记手续，但被告一再拖延，拒不配合原告办理。故原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，当时卖房子的时候，介绍人徐林松和原告魏加甫口头答应等被告有钱的时候，随时可以将房子收回，已付购房款退还原告并支付银行利息。正因为这个原因，我们一直没有过户。卖房协议书上第6条约定不要求被告提供房地产证件。协议名为买卖，实为借款抵押；其中房屋7间是我父亲黄万忠的，因父亲的哥哥是烈士，政府划拨了一块宅基地给我父亲，我父亲在宅基地上盖了7间房屋。被告和原告协议出让的财产，有我父亲的财产在内。我们从未办理过土地证，因此原告诉称的土地证是假证。房屋的土地属于父亲黄万忠划拨的土地，根据法律规定，不得转让和买卖。因此原、被告签订的购买房屋的协议属于违反国家法律规定的无效协议。原告的诉讼请求不能成立，没有法律依据，请求依法驳回。第三人述称，原、被告之间于2012年10月10日签订的购买房屋协议书，严重损害了第三人的利益，属于无效的协议。该房屋的土地属于灌云县人民政府为照顾烈士亲属划拨给第三人的宅基地。至今为止，该宅基地的性质仍然是划拨土地，没有缴纳土地出让金。根据国家有关法律规定，没有缴纳土地出让金的划拨土地不得转让，因此，原、被告将第三人的划拨土地进行转让明显违反了国家法律法规的规定，其转让行为无效；第三人依法取得划拨宅基地后，在该宅基地上建筑七间房屋。因第三人常年在外搞工程，二被告背着第三人翻建楼房，被告办理房产证和土地证时，第三人不知情。第三人知道后，两被告同意将底层的7间的房屋归第三人所有。并且根据土地管理法的规定，被告取得的房屋所有权证、国有土地使用权证明显违反国家法律的规定，因为既无第三人与被告之间就第三人的房地产订立转让协议，也未办理土地权属和性质变更手续，属于损害了第三人权益的无效证件。第三人正准备就被告取得的国有土地使用证对办证机关提起行政诉讼，请求撤销。综上，请求法庭依法确认原、被告之间签订的购买房屋协议书无效。经审理查明：2012年10月10日，原、被告签订《购买房屋协议书》。协议约定，被告将其所有的位于灌云县伊山镇青龙居委会东后街5-1号房屋以408000元的价格卖与原告，如今后需要过户所有一切费用均由原告承担。协议签订当日，原告给付被告购房款205200元，原告代偿案外人徐林松借款100000元，2012年10月16日原告给付被告购房款102800元，被告出具三张收条给原告。协议签订后一个月左右，被告将涉案房屋交付原告居住使用至今；2014年6月25日，原告得知被告因刘德军在银行贷款将涉案房屋抵押，无法办理产权过户登记手续，故与被告订立《协议书》。协议约定：刘德军欠县农行贷款本金由魏加甫偿还，待农行贷款处理结束后，被告应协助原告房产过户，不得拖延。2014年8月4日原告魏加甫代被告刘德军偿还了贷款43971元（36751元+7220元）。原告多次要求被告协助办理房屋产权过户登记手续，但被告一再拖延，至今未办理。第三人黄万忠系被告黄霞父亲。1989年第三人取得涉案房屋下的宅基地使用证，在该宅基地上盖了7间房屋。1995年被告刘德军、黄霞在该宅基地上翻建了两幢3层楼房，并取得了房屋所有权证和国有土地使用证，房屋所有权证号为：灌云房权证伊山民字第××号，国有土地使用证号为：灌国用（2000）字第0××6号。上述事实有原告举证的购买房屋协议书、协议书、收据3张、个人还款凭证2张、房屋所有权证、国有土地使用证及原、被告及第三人当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。2012年原告即已按照协议约定全额支付了购房款，被告亦将涉案房屋交付原告占有使用至今。因被告刘德军在银行贷款将涉案房屋抵押，原、被告又订立协议，双方在该该协议中再次明确约定：原告替被告偿还了银行贷款本金，待农行贷款处理结束后，被告应协助原告房产过户，不得拖延。被告拒不履行协助办证义务，有悖诚实信用的原则。故对原告要求被告按照协议约定协助原告办理涉案房屋的产权过户登记手续的诉讼请求，本院依法予以支持。被告辩称，原、被告之间的房屋买卖，名为房屋买卖，实为借款抵押。对此，本院认为，被告没有证据证明原、被告之间存在借款关系，且购房款是在买卖协议签订后分次给付，且被告已将涉案房屋交付原告占有使用至今，故被告的抗辩观点不能成立；被告及第三人均称涉案房屋的土地系第三人通过划拨取得，出让的财产含有第三人的财产，划拨取得的土地依法不准出让，原、被告之间的房屋买卖违反了法律法规的规定，应为无效。对此，本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，具有对外公示的效力。虽然涉案房屋的土地原使用权人系第三人黄万忠，但在1995年被告翻建后，物权已发生变更，被告已取得涉案房屋的房屋所有权证、国有土地使用证，被告系涉案房屋的所有权人，有权出让涉案房屋；诉争的房屋土地性质虽为划拨土地，但并不影响合同的履行，仅是在办理过户前将划拨土地转为出让土地，当事人缴纳相应的争议土地出让金后即可办理产权过户登记手续，故对被告的上述抗辩观点本院不予采纳，对第三人要求确认原、被告之间房屋买卖协议无效的请求，本院亦不予支持；两被告及第三人均主张涉案房屋的国有土地使用权证系非法取得，为无效证件。对此，本院认为被告及第三人如有充分的证据证实涉案房屋的产权证的颁发取得不合法，可通过法定程序申请撤销，如被撤消后，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条的规定，判决如下：一、被告刘德军、黄霞于本判决生效之日起十五日内协助原告魏加甫、张美华办理房屋所有权证号为：灌房权证伊山民字第××号，土地证号为：灌国用（2000）字第0××6号的房屋产权过户登记手续。二、驳回第三人黄万忠要求确认原告魏加甫、张美华与被告刘德军、黄霞之间签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求。案件受理费40元，由被告刘德军、黄霞共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，账号：44×××94。审判员  马晓永二〇一七年四月一日书记员  王晓飞法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。（二）《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。