湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0923民初1303号原告：邹小斌，男，1982年10月7日出生，汉族，住湖北省云梦县，委托诉讼代理人：王念东，湖北梦云律师事务所律师。被告：湖北万嘉房地产开发有限公司。住所地：孝南经济开发区长兴三路。法定代表人：盛全松，该公司董事长。委托诉讼代理人：王存迪，男，1967年4月15日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区，被告：湖北万嘉房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部。住所地：湖北省云梦县城关北环路南。主要负责人：丁足清，该项目部负责人。原告邹小斌与被告湖北万嘉房地产开发有限公司（以下简称万嘉公司）、被告湖北万嘉房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部（以下简称万嘉公司开心公寓项目部）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹小斌及其委托诉讼代理人王念东，被告万嘉公司原法定代表人王承华及其委托代理人王存迪到庭参加诉讼，被告万嘉公司开心公寓项目部经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹小斌向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告开心公寓项目部所签订的商品房买卖合同；2.判决两被告返还原告已付购房款160000元，并按银行同期同类贷款利率标准支付利息自2015年5月12日起至还清之日止；3.判决两被告赔偿原告损失160000元；4.诉讼费用由两被告承担。诉讼期间，原告邹小斌自愿放弃要求两被告赔偿损失160000元的诉请。事实和理由：2015年5月12日，原告在被告万嘉公司开心公寓项目部处购买被告开发的开心公寓1305号住房一套，双方签订了商品房买卖合同，合同约定：被告将其开发的开心公寓1305号房出卖给原告，总价款260000元。原告当天通过转账方式向被告支付购房款100000元，现金给付60000元，并有被告项目部负责人丁足清出具了收条。此后该房屋发生一房二卖的情形，被告以按揭方式将该1305号房屋卖给姚婷，并办理了备案登记，该房屋向原告交付已不可能。被告在已将房屋卖出的情况下，又与他人签订买卖合同，将房屋再次出卖，导致与原告所签订的合同不能实际履行。依据相关法律规定，原告可以请求解除合同，要求被告返还已付购房款及利息，并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现原告为维护自身合法权益，诉至本院，请求依法支持原告诉请。被告万嘉房地产公司辩称：万嘉公司没有与原告签订过商品房销售合同，也没有授权他人与原告签订商品房销售合同。原告所提交的商品房销售合同是与第三人丁足清签订的，合同上万嘉公司的印章系丁足清个人伪造的，而且原告的购房款也没有转入公司账户，而是交给了丁足清个人，因此该合同对万嘉房地产公司没有约束力，应驳回原告的诉讼请求。被告万嘉公司开心公寓项目部经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告万嘉公司开心公寓项目部经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证质证权利。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于当事人有争议的证据，本院认定如下：对于原告提交的商品房买卖合同及丁足清出具的收条，被告万嘉房地产公司认为该合同上加盖的公章系丁足清伪造的，收条系丁足清个人出具，与公司无关，但对合同及收条本身的真实性并无异议，因此本院对于该合同及收条的真实性予以采信，至于是否能够达到原告举证的证明目的，本院再结合其他有效证据及本案事实综合予以评判。依据上述有效证据及当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：2013年11月2日，丁足清与万嘉公司签订房地产开发投资合作协议，开发位于云梦县城关镇××号“开心公寓”项目楼盘。同月12日，万嘉公司在云梦县设立万嘉公司云梦开心公寓项目部，属分公司类型，经营范围为在隶属公司的经营范围内联系业务，负责人为丁足清，并进行了工商登记。2015年5月12日，丁足清在开心公寓售楼部以万嘉公司开心公寓项目部的名义与邹小斌签订商品房买卖合同，约定被告将其开发的开心公寓1幢1单元1305号住房出售给原告，合同对房屋面积、价款、房款给付及房屋交付时间等事宜进行了约定。合同签订后，丁足清加盖了万嘉公司开心公寓项目部合同专用章并以代理人的名义签字。当日，邹小斌通过其妻子陈丹丹的银行账户向万嘉公司开心公寓项目部负责人丁足清的个人银行账户转款100000元，另给付现金60000元，丁足清向邹小斌出具了金额为160000元的收条一份。后邹小斌向云梦县住房保障和房屋管理局查询得知，合同约定的房屋已另行出售给他人姚婷，并在房管部门办理了备案登记。原、被告所签订的商品房买卖合同已不能实际履行，原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求如所请。另查明，丁足清在开发开心公寓房地产项目过程中，因犯伪造公司印章罪、合同诈骗罪、骗取贷款罪、信用卡诈骗罪，数罪并罚，被判处有期徒刑九年。本院认为，本案系万嘉公司开心公寓项目部与邹小斌签订商品房销售合同后，因案涉房屋一房二卖又出售给他人引发的商品房销售合同纠纷。关于万嘉公司开心公寓项目部与邹小斌签订的商品房销售合同是否有效的问题。万嘉公司开心公寓项目部是丁足清与万嘉公司为开发云梦房地产项目而共同合作设立的，其经营范围为在隶属公司经营范围内联系业务，开心公寓房地产项目系万嘉公司开心公寓项目部负责开发和销售，且售楼部设立在项目部内，项目部负责人丁足清在未取得万嘉公司授权的前提下以项目部的名义与邹小斌签订合同并以个人名义收受购房款的行为，超越了其权限范围，依据《中华人民共和国合同法》第五十条“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”的规定，丁足清以项目部的名义与邹小斌在协商购房过程中，邹小斌作为普通的购房者，基于云梦县建筑市场中大量存在个人挂靠或借用有开发资质的公司开发房地产的背景下，其不可能知道或者应当知道丁足清作为项目部的负责人超越权限与其订立售房合同，且邹小斌基于对丁足清作为项目部负责人身份的信赖，积极与其商谈购房事宜并交付房款，其作为善意相对人，也有理由相信丁足清有权代表分公司与其订立售房合同，故丁足清代表项目部与邹小斌签订商品房销售合同，纵使加盖的项目部公章系伪造，但丁足清代表项目部签订合同的行为有效，项目部与邹小斌签订的合同也不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的商品房销售合同有效。双方签订合同后，因案涉房屋一房二卖，致使原、被告签订的合同因被告违约行为不能实现合同目的，邹小斌依据合同法第九十四条一款五项及审理商品房买卖合同相关司法解释的规定，请求解除双方签订的商品房销售合同，本院予以支持。关于邹小斌要求万嘉公司及万嘉公司开心公寓项目部共同返还已付购房款160000元及利息（按银行同期同类贷款利率标准，自2015年5月12日计算至还清之日止）的诉请应否支持的问题。万嘉公司开心公寓项目部与邹小斌签订合同后，因项目部又将案涉房屋一房二卖，显属违约，应承担违约责任，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，邹小斌有权请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故其要求出卖方返还已付购房款160000元及利息（按银行同期同类贷款利率标准，自2015年5月12日计算至还清之日止）的诉请，本院应予支持。万嘉公司开心公寓项目部系万嘉公司依法设立并领取营业执照的法人分支机构，具有独立的诉讼主体地位，可以作为本案的被告参加诉讼并承担民事责任。万嘉公司开心公寓项目部虽具有相对独立性，但其并无独立财产，不具有法人资格，依公司法的规定，其民事责任由公司承担，故邹小斌要求万嘉公司及万嘉公司开心公寓项目部共同返还已付购房款160000元及利息（按银行同期贷款利率标准，自2015年5月12日计算至还清之日止）的诉请，本院予以支持。是此，依据《中华人民共和国合同法》第五十条、第九十四条第一款四项、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条之规定，判决如下：一、解除原告邹小斌与被告湖北万嘉房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部签订的商品房买卖合同；二、被告湖北万嘉房地产开发有限公司、被告湖北万嘉房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部限于本判决生效后十日内共同返还原告邹小斌已付购房款160000元及利息（按银行同期同类贷款利率标准，自2015年5月12日起计算至还清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3500元，由被告湖北万嘉房地产开发有限公司、被告湖北万嘉房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部共同负担，限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  王 斌人民陪审员  程纪元人民陪审员  蔡志华二〇一七年六月二十七日书 记 员  管军军《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十条法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；（二）依法登记领取营业执照的合伙企业；（三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；（六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；（七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；（八）其他符合本条规定条件的组织。