江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初8315号原告：蔡建龙，男，1989年10月17日生，住江苏省淮安市楚州区。委托诉讼代理人：敖军，北京炜衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏凤官，北京炜衡（上海）律师事务所律师。被告：朱明，男，1983年3月28日生，住江苏省东台市东台镇。被告：朱韦，女，1981年8月17日生，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：刘雄杰，江苏德本律师事务所律师。第三人：昆山市金色田园房产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇浦园商业街21号。法定代表人：季明花。委托诉讼代理人：文弟军，该公司员工。原告蔡建龙与被告朱明、朱韦、第三人昆山市金色田园房产咨询有限公司（以下简称金色田园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员胡小娟独任审判，于2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告蔡建龙及其委托诉讼代理人敖军、苏凤官、被告朱明、被告朱韦及其委托诉讼代理人刘雄杰、第三人金色田园公司的委托诉讼代理人文弟军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结原告蔡建龙向本院提出诉讼请求：1、要求法院判令被告朱明、朱韦违反合同约定，存在违约行为，解除双方房屋买卖合同。2、判令被告朱明、朱韦因违约责任支付违约金146000元给原告。3、被告朱明返还原收取的房屋买卖定金10000元给原告。4、被告朱明、朱韦支付原告所支付的房屋价格评估费用4130元、律师费11000元，以上合计171130元。5、由被告朱明、朱韦承担案件受理费。事实和理由：2016年2月26日，原告、第三人与被告朱明签订了居间合同《委托购房意向书》，约定如下：1、被告朱明同意将坐落于昆山市千灯镇阳光新城XX号XXX室的房屋，建筑面积123平方米，阁楼100平方米的房屋通过买卖交易形式卖予原告；2、原告委托第三人居间，代理本次房屋买卖交易；3、原告支付5000元人民币作为意向金给被告朱明，在签订正式买卖合同后该意向金转为定金；4、原告购买房屋的价格为730000元。在签订此居间合同后，原告支付给被告朱明意向金5000元，2016年3月4日，根据被告朱明的要求，原告在第三人的见证下，又支付5000元给被告朱明，被告朱明开具收据，至此，原告共计支付10000元购房定金。2016年3月4日，被告朱明在收到原告10000元定金后，与原告签订了《昆山市存量房买卖合同》。被告朱明告知原告及第三人，合同中所涉不动产的产权为被告朱明和朱韦姐弟俩共同共有。第三人及原告要求被告朱韦同意出售其房屋产权，在被告朱明与被告朱韦电话联系后，得到被告朱韦的同意，并在合同中由被告朱明代为签字确认。签订房屋买卖合同后，原告向江苏金宁达房地产评估有限公司提出评估申请，对房屋价格进行了评估。因原告需办理贷款手续，原告及第三人要求两被告办理过户手续时，两被告以涨价为由，拒绝履行其合同义务，不同意办理过户手续。被告朱明辩称，我收了5000元意向金之后，当时说如果要退的话我必须退10000元。所以我被迫签了合同。签合同时我未与被告朱韦联系，未取得被告朱韦授权。签了合同之后，被告朱韦不同意首付数额，且原告没有稳定工作，不敢继续往下进行交易。原告和第三人单方面继续往下操作，私自作了网签、房屋评估和银行审批贷款。我认为合同无效，请求驳回原告诉请。被告朱韦辩称，被告朱明签订《委托购房意向书》和《昆山市存量房买卖合同》无效，因为未经过我同意，系无权处分行为。涉案房屋房产证明确记载了被告朱明和朱韦是共同共有人，原告和第三人均未要求被告朱明提供被告朱韦的书面同意转让房屋的手续，故被告朱明的签约行为不构成表见代理。原告和第三人恶意串通损害被告朱韦的权益：第三人对于共有产权人持有的房屋进行交易的相关交易规则是明知的，其在明知被告朱明无权签订涉案购房合同的情况下，依然和被告朱明及原告签订了合同，明显存在恶意；总价73万元的房屋，原告却仅需支付1万元和5.5万元的首付款就要去被告办理过户，加重了被告的风险不符合常理。被告朱韦不应当承担违约责任，原告及第三人应当承担合同无效的全部责任。请求驳回原告诉请。第三人金色田园公司述称:我公司已尽到注意义务，签意向书时经过被告朱明同意，被告朱明当场打电话给被告朱韦，其表示同意。签完意向书后评估公司出评估报告，3天后签订买卖合同，被告朱明表示评估价过高，所以要求另签一份保护他权益的协议。我公司与原告没有串通。在签了买卖合同后，打电话催被告朱明履行合同，他说没时间，后来说由被告朱韦决定，被告朱韦过来协商，说不同意评估价，要求首付款达到30%或总价增加至75万元，后来没有谈拢。后来银行打电话催补贷款手续，被告朱明也提供了手续，原告同意加价到75万元。原告贷款手续通过后联系被告朱韦，其表示房子不卖了。本院经审理认定事实如下：2016年2月26日，原告（买方）与被告朱明（卖方）在第三人居间中介的情况下，签订《委托购房意向书》，约定：原告委托第三人购买坐落于昆山市千灯镇阳光都城XX号XXX室房屋，建筑面积123平方米，阁楼100平方米，价格为730000元，买方承担税费，买方为了表示购买该房屋的诚意，同意于签订本意向书时支付人民币5000元，居间方于2016年3月2日争取卖方出售意向。经居间方斡旋后卖方若愿以该价格及本合同约定之条件出售该房屋，则意向金由居间方转给卖方作定金，意向金转为定金后，卖方如反悔不愿意出售该房屋或变更出售条件导致交易不成功，则卖方需双倍返还定金给买方。被告朱明签字确认卖方朱明同意以本合同约定之价格及条件出售该房屋，且卖方确认已收受买方之定金伍仟元整，并自愿接受合同条款之约束。当日，原告支付被告朱明5000元。2016年3月4日，原告（乙方）与被告朱明（甲方）、第三人（丙方）签订《昆山市存量房买卖合同》，约定甲方同意以730000元的价格将涉案房屋出售给乙方。乙方承诺购房款支付方式为商业银行贷款：1、签约时乙方向甲方支付定金10000元整（事先有支付诚意金转定金则包含在内）；2、签约后甲乙双方于7日内备齐所有资料，配合丙方到银行（或者公积金中心）申请贷款；3、第三笔房款55000元整，在办理过户当日支付；4、第四笔房款660000元整，在银行放款三个工作日内到甲方产权人账户；5、尾款5000元整，交房时结清。合同还约定：签订合同时甲方将该房产产权证及土地证交予丙方代管以利办理后续流程。甲方保证该房产产权清晰且已告知产权人共有人并取得同意出售此房产，若因债务、产权纠纷等原因或产权共有人不履行本合同，则由甲方承担本合同中约定之违约责任。甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总价款的万分之三作为违约金。逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，违约方向守约方支付总价款的20%作为违约金。合同补充约定：1、由于买方个人原因或居间方评估价过高导致银行贷款审批不能通过，房屋定金不予退还；2、贷款金额不足部分三日内现金补足。在甲方的签名处，被告朱明签了“朱明”和“朱韦（朱明代）”。当日，原告再次支付被告朱明5000元。2016年3月10日，原告向江苏金宁达房地产评估有限公司昆山分公司支付4130元评估费。江苏金宁达房地产评估有限公司昆山分公司出具价格评估单，评估涉案房产的评估总价为827925元。被告朱韦对于该价格评估的评估结果并不认可，称该评估公司并未实际前往涉案房屋进行察看。在原告与被告朱明签订合同后，被告朱韦表示并不认可被告朱明与原告签订的合同，2016年3月15日，被告朱韦前去第三人处与原告进行协商，要求原告提高首付至30%或者总价加2万，未与原告达成一致意见。2016年4月27日，第三人的工作人员与被告朱韦电话协商未果。后双方未协商一致，原告遂提起本案诉讼，并支付北京炜衡（上海）律师事务所11000元律师费。本院于2016年6月24日向被告朱明送达应诉材料，2016年6月26日向被告朱韦送达应诉材料。另查明：昆山市千灯镇华强阳光都城花园XX号楼XXX室及XXX阁楼系被告朱明、朱韦共同共有。以上事实，由原告提供的《委托购房意向书》、收据、《昆山市存量房买卖合同》、江苏金宁达房地产评估有限公司出具的房屋评估报告、评估费收据、中介监控录像、录音、行驶证以及庭审中当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原告与被告朱明签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，合同的各方当事人均应当按照合同的约定履行义务。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，因此被告朱韦以被告朱明未取得被告朱韦的同意出售涉案房屋主张合同无效，本院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持，因此对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。因被告朱明未取得处分权而导致房屋买卖合同无法继续履行，应当返还收取的定金10000元并承担违约责任。原告要求被告支付违约金146000元、房屋价格评估费用4130元、律师费11000元，两被告辩称原告仅支付定金10000元并非已支付全部购房款，原告主张的违约金过分高于损失。原告主张的按照全部房款20%计算的违约金146000元，根据合同的实际履行情况，因原告并未支付全部购房款，仅支付10000元，被告并未占用原告全部购房资金导致原告无法重新购买房屋而扩大损失，因此不宜按照全部购房款计算全部违约金，应以实际损失为基础计算违约金较为适宜。根据原告提供的证据，本院认定原告的实际损失为房屋价格评估费用4130元、律师费11000元，对于原告主张的违约金，本院酌情调整为20000元。原告要求两被告共同承担违约责任，因原告并未提供证据证明被告朱明在签订房屋买卖合同时取得了被告朱韦的授权，原告提供的录音录像等证据也不能证明被告朱韦对于被告朱明签订的房屋买卖合同予以追认，因此对于原告要求被告朱韦承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求：1、要求法院判令被告朱明、朱韦违反合同约定，存在违约行为，解除双方房屋买卖合同。2、判令被告朱明、朱韦因违约责任支付违约金146000元给原告。3、被告朱明返还原收取的房屋买卖定金10000元给原告。4、被告朱明、朱韦支付原告所支付的房屋价格评估费用4130元、律师费11000元，以上合计171130元。本院确认原告与被告朱明签订的房屋买卖合同于2016年6月24日解除，被告朱明返还原告定金10000元、支付原告违约金19669元，驳回原告的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告蔡建龙与被告朱明于2016年3月4日签订的《昆山市存量房买卖合同》于2016年6月24日解除；二、被告朱明于本判决生效之日起十日内返还原告蔡建龙定金10000元并支付原告蔡建龙违约金20000元；上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院指定账户（开户行：中国建设银行昆山支行营业部；户名：昆山市人民法院财务结算中心；账号：32×××60）。如果义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行的时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费11100元，减半收取5550元，由被告朱明负担。此款原告已预交，本院不再退还，被告朱明于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）代理审判员  胡小娟二〇一六年八月二十三日书 记 员  程雨婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。