福建省长乐市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民初字第716号原告陈依华，男，1960年9月15日出生，汉族，住长乐市。委托代理人吴建平，男，1953年7月20日出生，汉族，住福建省清流县。委托代理人陈钦，福建闽航律师事务所律师。被告林永清，男，1956年1月21日出生，汉族，原住长乐市，曾旅居加拿大，现住址。第三人张芳妹，女，1957年10月3日出生，汉族，现住加拿大。委托代理人黄小强，福建华弘律师事务所律师。原告陈依华因与被告林永清、第三人张芳妹债权人撤销权纠纷一案，本院于2013年8月13日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月28日公开开庭进行了审理。原告陈依华及其委托代理人陈钦，第三人张芳妹的委托代理人黄小强到庭参加诉讼；被告林永清经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈依华诉称：被告林永清因急需用款，于2012年7月11日向原告陈依华借款300万元，约定月利息壹分贰厘，有借条为据，经原告多次催讨未还。原告遂于2013年5月27日向法院起诉要求被告林永清偿还借款本息，法院现已判令被告林永清偿还原告陈依华借款本金300万元及利息。而在2013年3月21日，被告林永清与第三人张芳妹签订《房地产买卖契约》，将价值200万元的长乐市航城街道阳光二区10#楼1504单元及地下846号杂物间以65万元低价转让给第三人张芳妹，并办理了过户手续。被告林永清在未能偿还原告借款的情况下，以明显不合理的低价转移财产，被告与第三人的行为系恶意转移财产。原告为维护自身的合法权益，特请求法院依法判决撤销被告林永清与第三人张芳妹之间签订的《房地产买卖契约》。被告林永清未作答辩。第三人张芳妹述称：一、被告林永清与第三人原系夫妻关系，2002年1月17日，双方经加拿大法院判决离婚，并在离婚协议中商定，由被告林永清折价补偿张芳妹25万加元。之后，被告林永清仅付补偿款10万加元，尚欠15万加元补偿款一直未付，经第三人张芳妹多方催讨，2013年3月22日，双方达成抵债协议，协议确认：截止本协议签订之日止，被告林永清应支付第三人张芳妹补偿款本金15万加元，利息25.5万加元，本息共计40.5万加元（折合人民币245万元），被告林永清以长乐市航城街道阳光二区10#楼1504单元及地下846号杂物间、11幢3号车库作价245万元抵偿所欠第三人张芳妹的款项，第三人张芳妹已取得上述房产的房屋所有权证及国有土地使用证。二、第三人张芳妹与被告林永清在2013年3月21日签订的一份售价65万元的《房地产买卖契约》，仅是为了办理产权变更的手续性程序而已，误以为售价签低可少付税款，但最终还是以房管部门评估核定价1188800元计税。三、第三人张芳妹取得上述房产物权属于善意取得。综上，第三人张芳妹取得长乐市航城街道阳光二区10#楼1504单元及地下846号杂物间、11幢3号车库产权是善意和合法的，原告的主张不能成立，法院依法应驳回原告陈依华的诉讼请求。原告向本院提交的证据有：1、借条、银行转帐清单以及（2013）××民初字第××号民事判决书，以此证明被告林永清向原告陈依华借款300万元的事实，以及法院已判决确认该债权。2、复印于长乐市房地产交易中心的《房地产买卖契约》、房产产权登记表，以此证明被告林永清非法低价转让长乐市航城街道阳光二区10#楼1504单元及地下846号杂物间。3、福建永安物业管理有限公司证明，以此证明被告林永清、第三人张芳妹自交房起至今居住在长乐市航城街道阳光二区10#楼1504单元。4、证人黄某的书面材料，以此证明长乐市航城街道阳光二区10#楼1504单元系被告林永清、第三人张芳妹共同所有并居住。5、证人董某甲出庭作证的证言，证明被告林永清与第三人张芳妹两人系“假”离婚，实际上仍保持夫妻关系。被告林永清未向本院提交的证据材料。第三人张芳妹向本院提交的证据材料有：1、单身确认书及中华人民共和国领事认证书［（2013）多领认字0006703号］，以此证明第三人张芳妹与被告林永清于2002年1月17日在加拿大离婚，第三人张芳妹至今单身。2、离婚协议及中华人民共和国领事认证书［（2013）多领认字0007808号］，以此证明离婚时双方协议，被告林永清给予第三人张芳妹折价补偿25万加元；双方在婚姻关系存续期间无其他共同债权债务，个人名下的债权债务离婚后由各自享有和承担等。3、抵债协议，以此证明被告林永清、第三人张芳妹双方确认，截止本协议签订之日（2013年3月22日）止，被告林永清应支付第三人张芳妹补偿款本金计加币15万元，利息共计加币25.5万元，两项合计加币40.5万元，折合成人民币共计245万元。被告林永清以长乐市航城街道阳光二区10#楼1504单元及地下846号杂物间、11幢3号车库作价245万元抵偿所欠第三人张芳妹的款项。4、航房权证CL字第××号和航房权证CL字第××号，闽航国用（2013）第01865号和闽航国用（2013）第01866号，以此证明长乐市航城街道阳光二区10#楼1504单元及地下846号杂物间、11幢3号车库已属第三人张芳妹合法物权。5、《长乐市地方税务局房产／土地使用权权属转移涉税证明》二份、第三人张芳妹购房缴税汇款单四张、《税收转帐专用完税证》六张，以此证明长乐市航城街道阳光二区10#楼1504单元及地下846号杂物间、11幢3号车库的买卖价格并非是65万元，真实的房产买卖（抵偿）应以第三人张芳妹与被告林永清的离婚协议和抵债协议为准。经庭审质证，第三人张芳妹认为原告陈依华提交的证据1仅是原告与被告林永清之间的债权债务，与第三人张芳妹无关。第三人张芳妹对原告提交的证据2真实性没有异议，但认为该证据仅体现单元房及杂物间买卖并没有体现车库的买卖，何况被告林永清与第三人张芳妹对这些争议房产的转让价格不能以买卖契约为准。第三人张芳妹对原告提交的证据3的真实性及证明力均有异议，从形式上看，该证据仅有公司盖章而无负责人签名，从内容上看，该证据也仅证明被告林永清、第三人张芳妹系阳光二区10幢1504单元的业主，而没有体现原告要待证的内容。第三人张芳妹认为原告提交的证据4、5里的证人黄某某、董某某与原、被告有利害关系，该证据不能被采用。原告陈依华对第三人张芳妹提供的证据1、2的真实性没有异议，但认为该证据不能证明第三人张芳妹、被告林永清已实际离婚的事实。原告陈依华认为第三人张芳妹提供的证据3是第三人张芳妹与被告林永清串通签订的，目的在于逃避债务，对该证据不予认可。原告陈依华对第三人张芳妹提交的证据4、5的真实性没有异议。本院认为，原告提交的证据1、2与本案有关联，且经核实，予以采信。原告提交的证据3内容是“兹有林永清、张芳妹为长乐阳光二区10幢1504单元的业主，自交房起至今居住在本小区单元，在此居住期间无拖欠物业费现象，特此证明”。不能完整的证明原告要待证的事实，难予全部采信。原告提交的证据4、5系案外人黄某某的证词及董某某证言，证人黄某某无正当理由未出庭，证人董某某系原告陈依华的姐夫，且与被告林永清有其他利害关系，黄某某的证词及董某某的证言均不能单独作为认定事实的依据，应结合其他证据判断。第三人张芳妹提交的证据1、2系在国外形成的，经鉴定机构确认系经中国驻多伦多总领事馆出具的，且与本案有关联，予以采信。第三人张芳妹提交的证据3系被告林永清与第三人张芳妹签订的抵债协议，抵债协议落款时间是2013年3月22日，而被告林永清与第三人张芳妹在长乐市房地产交易中心签订《房地产买卖契约》落款时间是2013年3月21日，正常情况应是双方签订好抵债协议后，才到房管部门办理买卖契约，显然该证据与日常生活法则不相符，难以认定离婚补偿款与购房款互相对抵的事实，故该证据不予采信。第三人张芳妹提交的证据4、5内容真实且与本案有关联，予以采信。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：被告林永清、第三人张芳妹原系夫妻关系（1997年4月11日登记结婚），并生育有子女。1999年9月被告林永清、第三人张芳妹移民加拿大，2002年1月17日，双方在加拿大安大略省高等审判法庭离婚，同时双方订立离婚协议。2002年6月11日，被告林永清与林珠穗在长乐市民政局登记结婚，2007年10月24日，被告林永清与林珠穗在福州市民政局协议离婚。现第三人张芳妹与被告林永清均未婚。2012年7月11日，被告林永清向原告陈依华借款300万元，由被告林永清向原告陈依华出具一份内容为“今向陈依华处借人民币叁佰万元整（3000000.00元），月利息壹分贰厘整”的借据，嗣后，经原告催讨，被告林永清未偿还上述借款本息。原告陈依华于2013年5月27日诉至本院，2013年10月25日，本院作出（2013）长民初字第524号民事判决书，判决被告林永清于本判决生效之日起十日内偿还原告陈依华借款本金300万元，并支付利息（自2012年7月12日起至本判决确定的履行期内的实际还款之日止，按月利率1.2%计息），现该判决已发生法律效力，被告林永清至今未履行该判决确定的义务。2007年12月1日，被告林永清向福建迪鑫房地产开发有限公司购买长乐市航城街道阳光花园三期（二区）10#楼1504单元及地下846号杂物间、11幢3号车库产权，后装修入住。2013年3月21日，被告林永清与第三人张芳妹订立《房地产买卖契约》，被告林永清将阳光花园三期（二区）10#楼1504单元及地下846号杂物间以65万元出售给第三人张芳妹，第三人张芳妹未向被告林永清支付购房款。2013年4月3日，长乐市地方税务局核定计税价格为109.61万元。第三人张芳妹现已取得房屋所有权证及国有土地使用证。在庭审中，原告陈依华与第三人张芳妹均确认阳光花园三期（二区）10#楼1504单元及地下846号杂物间按照当时市场价格应是200万元左右。在本案审理中，根据原告陈依华财产保全申请，本院作出（2013）××民初字第××号民事裁定书，裁定：一、查封第三人张芳妹名下的位于长乐市航城街道阳光花园三期（二区）10#楼1504单元及地下846号杂物间（产权证号：航房权证CL字第××）。二、查封第三人张芳妹名下的位于长乐市航城街道阳光花园三期（二区）11幢3号车位（产权证号：航房权证CL字第××）。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”本案被告林永清在其未能清偿原告债务的情况下，把价值200万元单元房及杂物间以65万元的价格转让第三人，即使按房产评估核实税收价格109.61万元测算，转让价格仅达到实际价值的59.3%，根据《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。因此，被告与第三人转让应属明显不合理的低价转让行为，该行为实施使原告陈依华的债权无法实现，从而侵害了原告合法权益。第三人系被告林永清的前妻，生育有子女，至今尚有往来，其签订的抵债协议与购房协议时间倒置，且没有实际支付价款，故第三人主张离婚补偿款与购房款相对抵的事实，难以认定。因此，可以推定第三人张芳妹对被告林永清的负债情况及低价转让财产情况是知晓的。被告与第三人之间低价转让行为，已经符合撤销权的成立条件，原告诉请撤销被告与第三人之间明显不合理低价转让房屋行为合法，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款，《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十四条，《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款的规定，判决如下：撤销被告林永清与第三人张芳妹订立的长乐市航城街道阳光花园三期（二区）10#楼1504单元及地下846号杂物间《房地产买卖契约》。案件受理费22800元及诉讼保全费5000元，由被告林永清、第三人张芳妹共同负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告及第三人可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判长陈碧林审判员陈景琛人民陪审员谢国平二〇一四年六月九日书记员高蜀主要法律条文《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十四条债权人依照合同法第七十四条的规定提起撤销权诉讼时只以债务人为被告，未将受益人或者受让人列为第三人的，人民法院可以追加该受益人或者受让人为第三人。《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。执行申请提示申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。