南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）栖迈民初字第317号
原告向东海（反诉被告），男，汉族，1987年9月23日生。
委托代理人熊发兵，江苏禾汇律师事务所律师。
委托代理人董三军，江苏禾汇律师事务所律师。
被告许守庆（反诉原告），男，汉族，1973年10月19日生。
委托代理人汪小飞，江苏苏商律师事务所律师。
原告向东海（反诉被告）与被告许守庆（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月16日受理后，依法由代理审判员张亮独任审理，于2014年6月12日、2014年6月18日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2014年8月25日、2014年9月24日公开开庭进行了审理。原告向东海（反诉被告）及其委托代理人熊发兵，被告许守庆（反诉原告）的委托代理人汪小飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向东海诉称，2014年3月3日，原告与被告签订《门面合作协议》一份，约定原、被告承租位于某某桥XXX号X幢约30平方米房屋做餐饮；租赁期限为2014年2月18日至2014年12月25日；租金为每年52000元，租金支付方式为现付房租后入住，签订合同之日原告即付半年的房租26000元给被告。经营一段时间后，被告无缘无故的欲毁约，为将原告夫妻赶走，对原告的经营活动百般阻挠，最后更是将原告放在店内的用于经营的东西全部给摔了出来。现被告已将案涉房屋转让给案外人，原告向被告及案外人要求返还物品时，被告及案外人均予以拒绝。被告的行为已经构成根本违约，原告为维护自己的合法权益，故现向本院起诉，请求判令：1、解除原、被告于2014年3月3日签订的关于租赁位于南京市栖霞区某某桥XXX号X幢、约30平方米房屋的合同；2、被告退还原告所交的房租26000元；3、被告返还原告42寸三星电视机一台、福利彩票机一台、冰箱两台；4、被告承担本案诉讼费。
被告许守庆辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原、被告签订的租赁合同因原告的违约，确已无法履行，合同应予解除。第二，原告提出的26000元房租不属实，原告只支付了18000元的房租，并未收到另外8000元房租。第三，实际上，从2013年12月25日开始起，原、被告即开始共同使用案涉房屋。第四，案涉房屋已被房主收回，并非是原告所说的被告将案涉房屋转让给第三人。第五，原告违反了双方签订协议书的约定，原告违约在先，并非被告违约。第六，至于原告要求返还的物品，数量不对，冰箱一台被城管收走。
反诉原告许守庆诉称，2013年12月2日，反诉原告租用案外人徐某某位于南京市某某桥XXX号X栋门面房卖早餐。2014年2月18日，反诉原告与反诉被告签订了《门面合作协议》。约定案涉门面房由双方共同经营，反诉被告自愿支付反诉原告补偿金30000元（后由反诉被告书面承诺于2014年4月底前付清27000元）；门面房年租金52000元，双方每人承担26000元；案涉门面房由反诉原告做早餐、反诉被告做夜宵；反诉原告承担门面房装潢费10000元，剩余费用由反诉被告承担。但反诉被告只向反诉原告支付18000元的房屋租金，其他款项并未支付。后经反诉原告多次催要，但反诉被告均无理拒付，为此导致房主要求收回房屋，反诉原告无法经营。反诉被告的严重违约行为，给反诉原告造成了较大的经济损失，为维护自己的合法权益，反诉原告提出反诉，请求判令：1、反诉被告给付反诉原告30810元（房屋补偿金3万元、房屋装潢费8000元、房屋租金8644元、违约金2166元，合计48810元，减去反诉被告已支付的18000元）；2、反诉被告承担反诉费用。
反诉被告向东海辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。第一，反诉原告所说的3万元是转让费，反诉原告通过自己的行为将房屋转让给案外人，实际已经违反了门面合作协议的约定，致使合同不能履行。依据合同法的相关法律规定，因反诉原告的违约行为致使合同解除，反诉被告不应支付3万元的转让费。第二，装潢的所有费用由反诉被告实际支出，双方曾约定在合同终止后在转让费中扣除。反诉原告现持对过账的相关收据主张反诉被告支付装潢费，并无事实及法律依据。第三，反诉被告在合同履行过程中并无任何违约行为，无须支付反诉原告违约金。第四，对于租金，反诉被告确实使用房屋两个多月，认可支付反诉原告两个半月的房租。第五，反诉被告确已支付反诉原告26000元。
经审理查明，2014年3月3日，向东海与许守庆签订门面合作协议，约定因房租上涨，许守庆将位于某某桥XXX号X幢、约30平方米的房屋与向东海共同使用经营，向东海付给许守庆一定的转让补偿金30000元；房屋装潢费许守庆已拿出10000元，剩余的由向东海承担；租期自2014年2月18日起至2015年2月18日，房屋租金52000元／年，向东海、许守庆双方每人26000元；向东海不得以任何理由拖欠租金，如超过5日内不付清视为违约，许守庆有权收回房屋，并由向东海承担一个月房租的违约金。协议签订后，双方协商将协议租期的终止日期修改为2014年12月25日，租金修改为向东海、许守庆每人每年21600元。2014年3月3日，许守庆收到向东海给付的18000元租金。
2014年3月5日，向东海向许守庆出具27000元欠条一张，并承诺于2014年4月底还清。2014年4月底，向东海并未支付许守庆27000元。2014年5月1日，许守庆向向东海催要27000元，但向东海未给付，许守庆将向东海的部分物品堆放在案涉房屋外。南京市栖霞区某某桥街道市容科将堆放在案涉房屋外的一个炉子和一台冰柜以及一些锅碗瓢盆收走。
自2014年5月1日起，向东海未使用案涉房屋。2014年5月，许守庆经案涉房屋房主同意，将案涉房屋转让给他人。2014年8月，向东海在南京市栖霞区某某桥街道市容科处取走炉子一个、冰柜一台。
另查，向东海与许守庆在2014年3月3日签订合同之前，双方即对案涉房屋进行了装修。庭审中，许守庆举证11份收据原件及3张复印件，拟证明其支付装修费用8000元。许守庆自认上述收据系向东海交给其的，且自认向东海支付了8000元的装修费。向东海与许守庆曾约定，装修费用8000元从3万元转让补偿金中扣除。
再查，庭审中，向东海举出许守庆于2014年3月14日向其出具的收条一张，拟证明许守庆于2014年3月14日收到其给付的8000元租金。但许守庆否认其曾于2014年3月14日收到向东海给付的8000元租金，但对收条是否为其所签解释不清。庭审中，向东海对许守庆举出的2014年3月5日的27000元欠条质证意见，即27000元为房屋转让金的一部分，是3万房屋转让金减去多付的4400元租金加上部分水电费而形成的，与其在本诉中举出的8000元收条时间有矛盾，且对上述矛盾的两次解释不一致。向东海与许守庆对27000元欠条的形成原因解释亦不一致，但是均认可包含3万元的房屋转让补偿金。
上述事实，有合作协议、收条、欠条、收据原件、收据复印件、调查笔录、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，向东海与许守庆签订的门面合作协议实为租赁合同，系双方真实意思的表示，合同合法有效。向东海与许守庆理应按照合同的约定，各自履行义务。在履行合同过程中，向东海于2014年3月4日向许守庆出具27000元欠条一份，承诺于2014年4月底付清。到期后，向东海并未支付上述款项。许守庆于2014年5月1日向向东海催要上述款项，但向东海仍未给付，许守庆遂将向东海部分物品堆放案涉房屋外，向东海自此之后未在使用案涉房屋。许守庆于2014年5月经案涉房屋房主同意，将案涉房屋转让他人。在庭审中，双方均认可27000元借条的形成，是3万元的转让费扣减一些费用得来的。向东海承诺于2014年4月底给付许守庆27000元，实际上是双方对转让费支付的时间约定。向东海未按承诺履行上述付款义务，致使租赁合同无法继续履行，合同目的无法实现，向东海与许守庆签订的租赁合同应予解除。
依据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于本诉部分，在本案中，合同签订后，向东海按照合同约定，分别于2014年3月3日、2014年3月14日给付许守庆18000元、8000元，共计26000元的房租。现合同未履行完毕即已解除，按照上述法律规定，许守庆理应返还向东海部分房租。对于返还房租的具体数额，本院认为，向东海、许守庆开始约定的租赁期限为一年，向东海应给付许守庆的租金为26000元，但后来经过双方协商，合同租赁期限修改为十个月，向东海应给付许守庆的租金为21600元。实际上，向东海给付许守庆的租金数额为26000元，对于多出的租金4400元，许守庆理应返还向东海。从2014年2月18日起至2014年5月1日，向东海共使用73天，理应支付许守庆5256元的房租。扣除5256元的房租，许守庆还应返还向东海租金16344元。综上，许守庆应返还向东海的租金数额为20744元。
对于向东海在本诉部分提出的返还原物的请求，向东海提出要求许守庆返还42寸三星电视机、福利彩票机一台、冰箱两台，但并未提出相应的证据加以证明。庭审中，许守庆自认向东海有一台冰柜被南京市栖霞区某某桥街道市容科收走。但后经调查，向东海已于2014年8月份在南京市栖霞区某某桥街道市容科取走冰柜一台。故对向东海要求返还原物的请求，本院不予支持。
对于许守庆在本诉中提出的只收到向东海18000元租金，并未收到另外8000元房租的抗辩理由，本院认为，向东海在庭审过程中举出两张收条，拟证明许守庆收到其26000元的租金。许守庆只认可收到其中一张收条载明的18000元租金，对于另外一张8000元的收条，许守庆在庭审中否认收到8000元租金，但对收条是否为其所签解释不清。结合租赁合同约定的租金数额与两张收条合计载明的数额一致这个事实，可以认定许守庆收到向东海给付的8000元租金。虽然向东海对许守庆在反诉中举出的27000元欠条质证意见，与其在本诉中举出的8000元收条时间有矛盾，但向东海对27000元欠条的解释还是包括了许守庆收到26000元的房租，时间上虽有冲突，但不能直接否定收到8000元租金的事实。故对许守庆提出的此项抗辩理由，本院不予采信。
对于许守庆提出的反诉部分诉讼请求，许守庆依据合同约定请求向东海给付3万元房屋补偿金，根据双方对27000元欠条的解释，可以得知，27000元的欠条是3万元的转让补偿金减去一些费用而形成的，向东海应在2014年4月底给付许守庆27000元款项，但向东海并未给付许守庆上述款项。现双方签订的合同已解除，根据相关法律规定，未履行的，终止履行，故对许守庆要求向东海给付3万元转让补偿金的请求，本院不予支持。但向东海确实使用了案涉房屋一段时间，理应支付许守庆此段期间的转让补偿金。综合考虑租金、租期及实际使用期间，本院依法酌定向东海应给付许守庆的转让补偿金为7300元（3万元÷300天×73天）。向东海未按约定给付27000元的欠条，参照合同租金违约条款的约定，向东海给付许守庆违约金2160元。根据向东海使用房屋的时间，向东海应给付许守庆房屋租金5256元。对于许守庆提出的装潢费的请求，并无证据证明其给付向东海8000元款项，故对许守庆的此项请求，本院不予支持。综上，向东海应给付许守庆的数额为14716元。
许守庆与向东海互负债务相互冲抵后，许守庆应返还向东海11284元房租（20744元-2160元-7300元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除向东海与许守庆于2014年3月3日签订关于租赁位于南京市某某桥XXX号X幢、约30平方米房屋的门面合作协议。
二、许守庆于本判决发生法律效力之日起十日内返还向东海11284元房租。
三、驳回向东海与许守庆的其他诉讼请求。
如果当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币815元（向东海预缴530元，许守庆预缴285元），由向东海承担209元，许守庆承担606元。许守庆于本判决生效之日起十日内给付向东海案件受理费321元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 张 亮
人民陪审员 周文琴
人民陪审员 岳永俊
二〇一四年十月十六日
书 记 员 杜 娟