四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川19民终1058号上诉人（原审被告）：平昌县华阳房地产开发有限公司。法定代表人：周作洪，该公司董事长。委托（特别授权）诉讼代理人：陈栋，四川百坚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：巴中市巴州区白云台艺苑小区业主委员会。负责人：岳新坤，系该业主委员会主任。委托诉讼代理人：周仕军，男，1947年3月10日出生，汉族，小学文化，居民，住巴中市巴州区。上诉人平昌县华阳房地产开发有限公司（以下简称：华阳公司）因与被上诉人巴中市巴州区白云台艺苑小区业主委员会（以下简称：艺苑小区）建筑物区分所有权纠纷一案，不服巴中市巴州区人民法院(2017)川1902民初265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日受理后，依法组成合议庭，进行了审查。上诉人平昌县华阳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈栋、被上诉人巴中市巴州区白云台艺苑小区业主委员会的委托诉讼代理人周仕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人平昌县华阳房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销(2017)川1902民初265号民事判决；驳回被上诉人巴中市巴州区白云台艺苑小区业主委员会的诉讼请求或驳回起诉；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由是：一、被上诉人未经物业所在地的住房和建设行政管理部门或者街道办事处指导下成立，并未在当地住房和建设行政管理部门备案；而被上诉人只是通过街道社区居委会批准成立，故作为一审原告主体不适格，诉讼主体错误；二、认定事实不清。房源登记表登记为门市房与房屋所有权证错误登记为物业性质冲突未解决；三、一审判决内容表述错误。业主委员会不是全体业主。被上诉人巴中市巴州区白云台艺苑小区业主委员会答辩称：业主委员会是通过艺苑小区全体业主选举产生并成立的，符合法律政策规定；全体业主在购买房屋时，配电房、物业房等配套设施一应俱全。房管局测绘时亦证明艺苑小区房屋所有权证载明的标的案涉房屋是物管房，应属于艺苑小区全体业主所有。上诉人上诉理由错误，一审判决正确。一审法院认定事实：被告平昌县华阳房地产开发有限公司是原告巴中市巴州区白云台艺苑小区业主委员会所在的巴中市巴州区白云台艺苑小区的开发企业。2006年涉诉小区建设项目竣工，随后被告通知艺苑小区业主接房，并陆续向业主交付了房屋。2013年4月21日原告巴中市巴州区白云台艺苑小区业主委员会成立。2014年、2015年被告为艺苑小区部分业主办理了房屋产权证。涉诉小区房屋交付使用后，B幢1层2、3、4号房，原一直由被告指派的新时代物业管理有限公司使用，新时代物业管理有限公司撤离后，被告只将B幢1层2号房屋交付给原告使用，B幢1层3、4号房屋至今被锁且未交付。本案审理中，原告主张曾在行使使用权时遭到他人阻拦，认为被告已将涉诉的B幢1层3、4号房屋出售，被告当庭予以否认，并称未对外出售。至今本案涉诉的艺苑小区未安装室内配电房，而建在小区内的露天坝。原告认为涉诉的艺苑小区B幢1层3、4号房屋应属于艺苑小区80余户业主共同所有，被告擅自对外出售的行为损害了全体业主的共同权益，后因交涉无果，遂酿成纠纷。另查明，2008年6月26日，巴中市房地产管理局将包括本案诉争物业管理用房在内的位于巴中市巴州区江北白云台艺苑小区A、B幢的房产登记在被告平昌县华阳房地产开发有限公司名下（房产证编号：巴房权证（北）字第××号），其房屋所有权证显示B幢1层2号房屋建筑面积9.29平方米，设计用途为配电室；B幢1层3、4号房屋建筑面积共计26.83平方米，设计用途为物业用房；B幢1层5号房屋建筑面积51.13平方米，设计用途为库房。庭审中，被告主张上述房产登记信息错误，涉诉的B幢1层3、4号房屋实为营业用房即门市，并向本庭提交了涉诉房产房源表予以佐证，但该房源表上显示房号一栏处登记为“B2#物管”、“B3#门市”、“B4#门市”，但在房屋用途一栏处显示为“物管”、“、、、、”、“、、、、”。一审法院认为，建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，而业主共有权纠纷是指业主之间因为建筑共有部分的权利归属、使用、收益和处分等内容发生的纠纷，故本案应定性为建筑物区分所有权纠纷。关于原告诉讼主体是否适格的问题。庭审中，被告认为原告向本院提交的巴中市巴州区江北街道白云台社区居民委员会出具的2013（年）第04号《关于艺苑小区业主委员会组成人员名单的通知》中载明的是“艺苑小区业主委员会”而非原告巴中市巴州区白云台艺苑小区业主委员会，庭审后原告向本院补充提交了巴中市巴州区江北街道白云台社区居民委员会出具的《证明》证实原告与上述通知中载明的“艺苑小区业主委员会”系同一个组织，名称应以相关部门备案登记的为准。依照《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括……”原告为对小区进行管理的机构，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款的规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，以特定代表人对外代表团体，是《中华人民共和国民事诉讼法》规定的“其他组织”。原告依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定的物权请求权，向被告主张确认物业管理用房所有权，具备原告诉讼主体资格。关于确认本案诉争房屋属性的问题。本案中，原告主张房屋所有权证已载明诉争房屋的设计用途为物业用房，应属于艺苑小区80余户业主共同所有，并提供了房屋所有权证予以佐证，被告主张系产权登记错误，并当庭提供了涉诉小区房屋房源表予以佐证，该房源表上虽标注为“B3#门市”、“B4#门市”，但其后“用途”一栏中未明确注明，但亦未标注“商业”的字样，且2008年6月26日巴中市房地产管理局依法就涉诉小区房屋向被告颁发的房屋所有权证上“房屋状况”一栏处已载明涉诉的艺苑小区B幢1层3、4号房屋（建筑面积26.83㎡）的设计用途为“物业用房”，房地产管理局作为各级人民政府的组成部分，是依法负责所在地区房地产登记管理工作的行政机关，其依法进行的不动产登记具有公示、公信作用，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，而被告提供其内部自制的房源表仅能认定是被告自认而已，故对被告辩称不动产登记错误的观点，本院依法不予采信，本案诉争房屋属性应当确认为物业管理用房，属于业主共有。庭审中，原告主张被告擅自出售诉争房屋损害了全体业主的共同权益，被告当庭予以否认，原告亦未提供证据证明，故本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十三条、第七十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，判决如下：一、位于四川省巴中市巴州区江北白云台艺苑小区【巴房权证（北）字第××号房屋所有权证载明的】B幢1层3、4号物业用房归巴中市巴州区白云台艺苑小区全体业主共同共有。二、被告平昌县华阳房地产开发有限公司在判决生效后十日内将巴中市巴州区江北白云台艺苑小区B幢1层3、4号物业用房腾空交付给原告使用。本案案件受理费800元，由被告平昌县华阳房地产开发有限公司负担。经二审审理查明，江办发（2012）11号、2013（年）第04号、巴白云台居（2013）10号、巴白云台居（2017）25号4份文件证实，2012年1月6日，巴中市巴州区江北街道办事处以江办发【2012】11号文件通知授权辖区各街道社区居委会组织实施并成立业主委员会。2013年4月21日被上诉人巴中市巴州区白云台艺苑小区业主委员会成立。2014年、2015年上诉人为艺苑小区部分业主办理了房屋产权证。涉诉小区房屋交付使用后，B幢1层2、3、4号房，原一直由上诉人指派的新时代物业管理有限公司使用，新时代物业管理有限公司撤离后，上诉人只将B幢1层2号房屋交付给被上诉人使用，B幢1层3、4号房屋至今被锁且未交付。至今本案涉诉的艺苑小区未安装室内配电房，而建在小区内的露天坝。被上诉人认为涉诉的艺苑小区B幢1层3、4号房屋应属于艺苑小区80余户业主共同所有，上诉人擅自对外出售的行为损害了全体业主的共同权益，后因交涉无果，遂酿成纠纷。另查明，2008年6月26日，巴中市房地产管理局将包括本案诉争物业管理用房在内的位于巴中市巴州区江北白云台艺苑小区A、B幢的房产登记在上诉人平昌县华阳房地产开发有限公司名下（房产证编号：巴房权证（北）字第××号），其房屋所有权证显示B幢1层2号房屋建筑面积9.29平方米，设计用途为配电室；B幢1层3、4号房屋建筑面积共计26.83平方米，设计用途为物业用房；B幢1层5号房屋建筑面积51.13平方米，设计用途为库房。二审中，上诉人未提交证据证明其主张上述房产登记信息错误，涉诉的B幢1层3、4号房屋实为营业用房即门市；其提交的涉诉房产房源表显示房号一栏处登记为“B2#物管”、“B3#门市”、“B4#门市”，但在房屋用途一栏处分别显示为“物管”、“、、、、”、“、、、、”。本院认为，案涉房屋位于巴中市巴州区白云台艺苑小区，由被上诉人平昌县华阳房地产开发有限公司开发建设。2008年6月26日，巴中市房地产管理局颁发的【巴房权证（北）字第××号房屋所有权证】载明的上诉人华阳公司名下“B幢1层3、4号（建筑面积26.83平方米）设计用途为物业用房”。涉诉小区房屋交付使用后，B幢1层2、3、4号房，原一直由上诉人指派的新时代物业管理有限公司使用，新时代物业管理有限公司撤离后，上诉人只将B幢1层2号房屋交付给被上诉人使用，B幢1层3、4号房屋至今被锁且未交付。纵观本案从房屋原始规划设计、交付使用后长期作为物业使用的实际用途情况综合认定，虽然登记在上诉人名下，业主在购买房屋时支付相应公摊面积成本费用的，按照《物业管理条例》第三十八条“物业管理用房的所有权依法属于业主”的规定，该房屋应属于被上诉人艺苑小区业主共同所有。至于被上诉人主体资格问题，巴中市巴州区江北街道办事处以江办发【2012】11号文件通知授权辖区各街道社区居委会组织实施并成立业主委员会，2013年4月21日被上诉人巴中市巴州区白云台艺苑小区业主委员会成立并无不当，故原判正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人平昌县华阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杜 江审 判 员  郭 徽审 判 员  黎 明二〇一七年十二月二十七日法官助理  程德栋书 记 员  郭 雨