江西省上高县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）上民二初字第137号
原告：焦林根，男。
被告：李卫京，女。
委托代理人：潘林华，男。
委托代理人：钟志辉，江西阳宇律师事务所律师。
原告焦林根诉被告李卫京确认合同无效纠纷一案，本院于2014年7月18日立案受理。依法由审判员龙岱荣独任审判，公开开庭进行了审理。原告焦林根，被告李卫京及其委托代理人潘林华、钟志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年4日，被告李卫京以其单位房子可能要改造，会没有房子住的理由欺骗原告，让原告将单位合作建房名额以4000元的价格转让给被告，并签订了协议书，后原告发现被告房子并未改造，得知上当受骗。2010年7月，原告告知被告夫妻双方所签订的协议书无效，并要求被告归还原告的房屋，但原告撒赖不肯。2013年3月29日原告来到上高县土管局，发现土管局工作人员在未将原告同意的情况下已经为被告办理了土地过户手续，私下将原告的土地证过户到被告的名下。2014年4月13日，原、被告重新签订了一份协议书，但被告故意隐瞒其非法吊销原告土地证，并已过户到被告名下的事实，并把已经入住的房屋产权过户说成是“名额转让”，侵害了原告对房屋所有的产权。根据《城市房地产管理法》第38条、《合同法》第42条、54条、69条，该协议应为无效协议，应当依法解除。原告已将《关于解除〈协议书〉的通知》亲手交给了被告，现被告仍霸占着原告的房屋不肯搬离，多次协商未果后原告起诉至法院，请求法院判决：1、依法解除原、被告的转让协议；2、被告向原告返还房屋。
被告辩称：第一、建房资格转让，属期待利益转让，转让协议一经签订和履行，即具有法律约束力，受法律保护。1、法律并没有明令禁止建房指标名额转让，既没有法律明文禁止，答辩人与被答辩人之间有关建房指标、建房资格的转让就不违法。2、城市房地产管理法第38、39条的“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”规定，仅是对物权行为的规定，转让建房名额，并非物权范畴，因此也不能作为协议无效的法律依据。3、集资建房资格的转让，职工尚未取得房屋，对房屋的权利只属于资格权利，换言之，此类购房资格转让协议，并非房屋所有权纠纷，转让行为不违反法律强制性的规定。4、协议是在双方平等自愿的情况下签订的，反映了双方的真实意思表示。第二、建房资格转让协议，未给答辩人同意，不得变更和解除。1、双方于2007年4月26日签订协议后，答辩人不仅全额支付了计生委建房转让款4000元，且已经取得了该套房屋的土地证和房产证。2、双方于2013年4月12日将建房名额转让费增加了50000元，并签订了协议，且有计生委代表陈德华，书记黄海波在场见证，并签字。3、上述二份协议，不仅反映双方真实意思，也反映了当时签协议时不存在原告起诉书中所述的情形。4、根据合同法有关规定，上述二份行为的变更、解除须经答辩人同意的，未经答辩人同意，不得变更和解除协议。综上所述，原、被告双方有关建房名额转让协议合法有效，依法应驳回原告的诉求。
经审理查明：2007年上高县计生委要合作建房，原告焦林根有一个集资建房指标，在与被告李卫京的母亲江玲华沟通后，焦林根决定将该集资指标转让给李卫京。2007年4月26日，双方签订转让协议，协议约定：甲方（李卫京）、乙方（焦林根）在自愿的前提下，乙方转让计生委的合作建房名额给甲方，产权归属甲方，建房所需一切款项由甲方筹资，用乙方的名字交纳，甲方付给乙方转让费人民币肆仟元正。双方在协议上签字确认。签订协议后，李卫京将4000元转让款交付给焦林根。另外双方口头约定，李卫京用焦林根的名字在单位进行土地登记，由单位统一办理土地证，办理好焦林根名义的土地证交由李卫京保管。2007年4月，上高县计生委开始缴纳建房款，李卫京先后共缴纳了集资款约100000元。2009年集资房建好后，李卫京搬至房屋内居住至今。2011年，李卫京拿着双方签订的协议书到土管局办理了土地过户手续，将土地证由焦林根名下过户到李卫京名下。2013年，上高县计生委统一办理集资房的房产证，原告焦林根不同意单位将该套房屋的房产证写成被告李卫京的名字，遂多次到单位要求解决。经过多方考虑，在上高县计生委单位领导的主持调解下，被告李卫京同意再向原告焦林根补偿50000元集资房名额转让费，双方于2013年4月12日又签订了一份协议书，协议约定：1、鉴于近几年房产升值，以及乙方（焦林根）的要求，在乙方单位的调解下，甲方（李卫京）同意再给乙方合作建房名额转让费人民币伍万元。所有产权归属甲方。2、如有需要，乙方必须协助甲方办理如土地证房产证等相关手续。3、此协议书一式叁份，甲方乙方中保方各持一份。4、转让费在签字时交付给乙方。甲方（李卫京）、乙方（焦林根）、中保方（陈德华）在协议书上签字。协议签订以后，被告当场向原告支付了50000元，原告遂同意单位以被告的名字办理房产证。签完协议一段时间后，原告以双方签订的第二份协议是在向其隐瞒了土地证已经过户到被告名义下的情形下签订的，且该协议违反了有关法律的强制性规定，合同无效为由，向被告发出了一封《关于解除〈协议书〉的通知》，要求解除协议，遭到被告拒绝，原告遂起诉至法院，要求法院判决：1、依法解除原、被告的转让协议；2、被告向原告返还房屋。
本院认为：1、关于双方签订协议时被告是否存在欺诈、胁迫行为的问题：原告与被告于2007年4月26日签订第一份转让协议时，原告作为一个完全民事行为能力人，在协议上签字确认且签订协议的当时就收取了被告4000元的转让费，因而被告不存在欺诈、胁迫的情形。于2013年4月12日签订第二份协议应视为是双方对签订的第一份协议的补充，是由于原告不同意其单位将该套房屋的房产证写成被告的名字，遂多次到单位要求解决，是原告单位领导作为中间人和担保人的情形下所签订的，被告不存在胁迫行为，且签订协议时原告已经得知土地证过户到被告名下，不存在被告故意隐瞒土地使用证被非法吊销的事实。因而，第一份转让协议及第二份补充协议均是在双方平等自愿的情况下签订的，是双方的真实意思表示。
2、关于单位集资名额转让协议是否违反了法律强制性规定因而无效的问题：第一，原告焦林根的集资名额实际上是其享有的财产性权利，双方协议约定的内容并不是对房屋的买卖，而是对房屋购买权的转让，单位集资名额是单位职工享有的一种福利，是一种财产性权利，只要不违反法律和行政法规的强制性规定，所有权人可以进行处分。第二，合同无效的情形有：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案争议的主要焦点在于原、被告所签订的两份转让协议将原告的集资房指标转让给被告是否违反法律、行政法规的强制性规定。原告主张该行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款的规定：“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”。本院认为，原告的该主张不成立，《中华人民共和国城市房地产管理法》该条规定的立法目的在于限制权利人不明的房地产转让，以维护房地产市场秩序，是对物权行为的规定，转让建房名额，并非物权范畴，并不意味着禁止集资名额的转让，本案中原、被告签订转让协议转让原告的集资指标，并不受《中华人民共和国城市房地产管理法》该条法律的约束。第三，从诚实信用原则及维护交易安全来看，且本案中协议已经实际履行，被告已经实际缴纳所有集资款，装修入住，因此应当维护合同的有效性及市场的稳定性，如今房价攀升，如果允许一方当事人随时反悔，不仅违反了民法上的诚实信用原则，更不利于维护市场交易的稳定性。第四，从公平原则上来看，被告在2013年4月12日签订补充协议时向原告支付了50000元的补偿款。因此，双方所签订的第一份转让协议及第二次补充协议合法有效，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以认定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告以通知书的形式单方通知被告解除合同，该行为未得到被告的同意和认可，合同不得解除。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：
驳回原告焦林根要求解除原、被告的转让协议且被告向原告返还房屋的诉讼请求。
案件受理费1150元由原告焦林根承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，缴纳上诉费至宜春市中级人民法院设于农行宜春市分行袁山大道分理处024401040000848账上，逾期按自动放弃上诉处理。
审判员 龙岱荣
二０一四年十月十四日
书记员 余 婷