湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂13民终299号
上诉人（原审原告）：魏公付，男，1975年10月15日出生，汉族，住随州市曾都区。
委托诉讼代理人：袁太友，湖北神农律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡强，湖北神农律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：随县工商行政管理局，住所地随县厉山镇神农大道。
法定代表人：郭东，局长。
委托诉讼代理人：陈咏，湖北盈谦律师事务所律师。
上诉人魏公付因与被上诉人随县工商行政管理局（以下简称随县工商局）确认合同无效纠纷一案，不服湖北省随县人民法院（2017）鄂1321民初308号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人魏公付的委托诉讼代理人袁太友、胡强，被上诉人随县工商局的委托诉讼代理人陈咏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人魏公付上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定“本案买卖合同的标的为安居工商所办公楼及附属楼房，其理应依照‘地随房走’的原则，随县工商局已履行了申请审批手续，属于有权处分”与事实不符。上诉人与湖北广圣达拍卖有限公司签订的《拍卖成交确认书》所列明的标的包含被上诉人所属安居工商所办公楼及附属房地产。上诉人一审提交的安居工商所土地使用权证载明土地使用面积5083.5平方米，除去房产占地501.25平方米，还有4582.25平方米土地使用权。上诉人受让上述房地产的目的是进行商业开发，而安居工商所办公楼建于九十年代，年久失修，没有商业通途。上诉人实际受让的是土地使用权，本案很显然不适用“地随房走”原则。虽然被上诉人在一审中提交了湖北省工商局批复，但湖北省工商局无权对转让地方划拨土地使用权及相关房产进行审批。被上诉人在本案起诉前没有得到随县人民政府的批准文件，其行为属擅自转让，对涉案房地产没有处分权。2、一审判决“本案诉争的房地产转让行为合法有效，魏公付的诉讼请求无法律依据”与法相悖，属适用法律错误。本案中，被上诉人向上诉人转让的标的不仅仅只有房产，还有房产以外的划拨土地使用权，均要通过报批程序才能处置。被上诉人虽然在一审第一次开庭后提交了其向随县人民政府、随县国土资源局作出的请示报告材料，但没有随县人民政府的批复文件。在本案上诉人起诉前，没有得到随县人民政府批准办理土地使用权出让手续的相关文件，故上诉人与被上诉人之间的转让行为无效。3、一审判决认定“经向随县国土资源局调查了解，随县国土资源局回复：该安居工商所划拨土地，经县人民政府批准和县行政规划部门同意，按照行政规划部门批准的用途补缴土地出让金后，该宗土地从划拨土地变为出让土地。魏公付办理不动产产权转移登记应符合《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定的条件”属程序违法。根据“谁主张，谁举证”的举证原则，被上诉人应就转让涉案房地产是否得到随县人民政府批准提供证据。一审法院擅自调查违背法定程序。
被上诉人随县工商局答辩称，1、涉案的房产是通过拍卖成交的，《拍卖成交确认书》的法律效力问题是本案的基本事实。魏公付上诉刻意回避了这一基本事实。《拍卖成交确认书》是拍卖成交的合同，《拍卖成交确认书》是否合法有效，是魏公付诉请返还财产、赔偿损失的前提条件，也是本案审理的前提条件。魏公付上诉对《拍卖成交确认书》的法律效力避而不谈，是脱离案件基本事实的上诉。2、涉案的房产可以办理过户，是魏公付不办理过户手续。3、拍卖涉案房产是依法处置国有资产，所得款项已依法上缴国库。
魏公付向一审法院起诉请求：1、依法确认随县工商局转让随县安居工商所办公楼及附属楼房地产的行为无效；2、依法判令随县工商局返还资产处置转让费166万元及利息（自2012年10月12日起至资产处置转让费付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并赔偿因受让房地产支出拍卖佣金造成的经济损失8.3万元；3、本案的全部诉讼费用由随县工商局承担。
一审法院认定的事实：2012年9月3日，经鄂工商财函[2012]125号文件省工商局关于随州市工商系统资产处置的批复，2012年9月13日随工商财函〔2012〕6号随州市工商局关于随县工商局资产处置的批复，随县工商局决定按照不低于市场评估价126.3万元，通过市场竞争方式公开进行拍卖处置安居工商所办公楼及附属设施。2012年10月12日，随县工商局委托湖北广圣达拍卖有限公司对其所属的安居工商所办公楼及附属房地产进行拍卖。拍卖会标的清单及特别说明中表明：随县工商局安居工商所办公楼及附属房地产位于安居镇××街××号，证载土地面积为5083.5平方米，房屋建筑面积约965.52平方米，土地用途为办公、住宅，特别说明（1）该标的按现状拍卖。该宗土地为划拨用地，有房产证和土地证，由于历史遗留原因，约有1000平方米土地被周边村民占用，拍卖成交后买受人自行与村民协商解决。另办公楼一楼4间房屋已出售给原工商局老干部居住所用（该部分住宅不在本次拍卖范围内），由于原国土证未办理分割手续，拍卖成交后，买受人在过户时所涉及需缴交的土地出让金全部由买受人承担，且所涉及到该部分的土地使用权购买款和土地出让金日后不能向已有的业主收取，并在日后需无偿协助该部分业主办理好权属证照。买受人必须确保原业主出入通道不小于3.5米宽。魏公付2012年10月12日以成交价166万元的价格竞买成功，与湖北广圣达拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，确认了随县工商局安居工商所办公楼及其附属房地产建筑面积为956.52平方米，成交价为166万元，佣金额为8.3万元，总金额为174.3万元。魏公付按约定支付了166万元成交价款，并支付了拍卖佣金8.3万元。2012年10月25日，随县工商局向魏公付出具了项目为“资产处置”金额为162.68万元的湖北省非税收入票据及付款人为随县工商行政管理局（安居工商所）的3.32万元拍卖佣金票据，共计166万元。2012年11月5日，湖北广圣达拍卖有限公司向魏公付出具8.3万元拍卖佣金发票。
经一审法院向随县国土资源局调查了解，随县国土资源局回复：该安居工商所划拨土地，经县人民政府批准和县行政规划部门同意，按照行政规划部门批准的用途补缴土地出让金后，该宗土地从划拨土地变为出让土地。魏公付办理不动产产权转移登记应符合《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定的条件。
一审法院认为，拍卖是魏公付与随县工商局达成买卖合同的一种方式。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，魏公付通过拍卖的方式获得安居工商所办公楼及附属楼房的所有权，并向随县工商局支付了成交价款，随县工商局出具了项目为“资产处置”的收据，双方买卖合同关系成立。关于划拨土地上房屋转让的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”之规定，随县工商局委托拍卖安居工商所时一并处分其房屋占用的土地使用权。因该土地性质为划拨土地，随县工商局委托拍卖前未经随县人民政府审批，魏公付诉请买卖合同无效，其法律依据为《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条。一审法院认为本案买卖合同的标的为安居工商所办公楼及附属楼房，其理应依照“地随房走”的原则。随县工商局已履行了申请审批手续，属于有权处分。魏公付所依据的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”规定，系管理性强制性规定。如有批准权的人民政府决定不办理土地出让手续，其法律责任也由转让方承担，不影响房地产转让的效力。根据随县工商局在审理过程中提交的随县人民政府的审批材料及随县国土资源局的回复，魏公付可以采取缴纳土地出让金的方式取得原划拨土地的使用权。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，而本案的买卖合同标的为房地产，其占用的国有划拨土地使用权系概括转让，不适用该规定。魏公付的诉讼请求无法律依据，依法予以驳回。综上，经一审法院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回魏公付的诉讼请求。案件受理费20460元，由魏公付负担。
二审期间，随县工商局向本院提交了二组证据，除第一组证据中的《拍卖公告》、第二组证据中的《关于魏公付限期办理土地使用权变更登记的通知》及《送达情况说明》外，其他的证据均在一审中提交，并进行了质证，二审不再予以审查。魏公付对《拍卖公告》的真实性无异议，但认为不能达到证明目的。该《拍卖公告》能与本案的其他证据相互印证，本院予以采信，作为认定相关案件事实的依据。魏公付对《关于魏公付限期办理土地使用权变更登记的通知》及《送达情况说明》的真实性和证明目的均有异议，认为是随县工商局在一审起诉十个月后下达的通知，在本案中没有证明效力。该证据是随县工商局在本案诉讼过程中，单方制作的通知，不能用于证明涉案的房产可以过户，是魏公付不办理过户手续，故本院不予采信。
一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国拍卖法》第三条规定：“拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”本案中，随县工商局委托湖北广圣达拍卖有限公司对其所属的安居工商所办公楼及附属房地产进行拍卖。魏公付参与竞拍，以最高应价者竞得该标的，并依约签署了《拍卖成交确认书》，支付了价款。虽然魏公付没有与随县工商局另行签订买卖合同，但随县工商局作为拍卖标的的出卖人，魏公付作为买受人，双方之间的买卖关系成立。魏公付签署的《拍卖成交确认书》、《竞买须知》、《标的清单及特别说明》及支付价款的发票等，是证明双方买卖关系成立的书面证明，也是明确双方权利义务的证明材料。《拍卖成交确认书》、《标的清单及特别说明》中均明确载明，本案双方成交的标的是随县工商局安居工商所办公楼及附属房地产。《标的清单及特别说明》中对随县工商局安居工商所办公楼及附属房地产的房屋建筑面积、证载土地面积、土地用途、性质等情况均作了明确的说明。魏公付在《拍卖成交确认书》和《标的清单及特别说明》均签字予以确认。由此可知，魏公付参与竞拍时知道所购买标的的现状及相关情况。魏公付认为其虽然购买的是安居工商所办公楼及附属房地产，但实际受让的是涉案房产的土地使用权明显与《拍卖成交确认书》和《标的清单及特别说明》中载明的内容不符。涉案房产登记的房屋所有权人、土地使用权人均是安居工商所。因此，魏公付认为“一审认定本案买卖合同的标的为安居工商所办公楼及附属楼房，其理应依照‘地随房走’的原则，随县工商局已履行了申请审批手续，属于有权处分”与事实不符的上诉理由不能成立，应不予支持。
随县工商局委托湖北广圣达拍卖有限公司对安居工商所办公楼及附属房地产进行拍卖。魏公付通过公开竞买，竞得安居工商所办公楼及附属房地产。随县工商局的出卖行为及魏公付的购买行为均是双方各自的真实意思表示。现魏公付提出因涉案土地是划拨土地，随县工商局在处置时没有报随县政府审批，从而导致不能进行变更登记，请求确认双方的买卖行为无效。首先，从《拍卖成交确认书》和《标的清单及特别说明》中载明的内容可以看出，魏公付购买的是安居工商所办公楼及附属房地产，并非国有土地使用权。土地使用权是否能够改变性质，不影响双方关于房屋买卖行为的效力。因此，不能适用最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，认定双方关于涉案房产买卖行为的效力。其次，从随县工商局提交的相关证据显示，涉案的房产在魏公付缴纳土地出让金的情形下可以办理变更登记。根据《拍卖成交确认书》、《竞买须知》、《标的清单及特别说明》的约定，魏公付应自行办理过户及批文、证照等相关手续。在本案一、二审过程中，魏公付虽然称因本案是划拨土地未经批准无法办理变更登记，但没有提供其申请办理变更登记，相关部门因涉案土地是划拨土地没有经政府审批而不予办理变更登记的证据。现无证据显示双方关于涉案房产的买卖不能履行，买卖目的不能实现，且该买卖行为不存在违反法律、法规的禁止性规定的情形。因此，一审认定“本案诉争的房地产转让行为合法有效”并无不当。魏公付认为一审该认定与法相悖，适用法律错误的上诉理由不能成立，应不予支持。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，一审法院根据案件的需要，有权向有关单位进行调查取证。魏公付认为一审法院擅自调查违反法定程序的上诉理由不能成立，应不予支持。
综上所述，魏公付的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20487元，由魏公付负担。
本判决为终审判决。
审判长 詹君健
审判员 李 超
审判员 周 鑫
二〇一八年五月十日
书记员 曹娜娜