重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝北法民初字第04180号
原告重庆聚信物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区两路渝航路渝航市场，组织机构代码：75305942-9。
法定代表人朱祥梅，总经理。
委托代理人唐禄军，重庆潜卫律师事务所律师。
被告周尚平，男，汉族，1967年10月6日出生。
被告周衍历，男，汉族，1998年4月21日出生。
被告刘小锋，男，汉族，1973年2月5日出生。
原告重庆聚信物业管理有限公司与被告周尚平、周衍历、刘小锋物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月23日受理后，依法由审判员颜长江独任审判，适用简易程序于2014年2月27日公开开庭进行了审理。原告重庆聚信物业管理有限公司的委托代理人唐禄军及被告周尚平到庭参加了诉讼，被告周衍历、刘小锋经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告重庆聚信物业管理有限公司诉称：2012年6月19日，原告与青麓雅园业主委员会依法签订了《青麓雅园物业服务合同》。依照《青麓雅园物业服务合同》之约定，被告周尚平、周衍历所购的重庆市渝北区双凤桥街道桃源路44号门市及被告刘小锋所承租使用的重庆市渝北区双凤桥街道桃源路44号门市从2012年6月30日前已经向原告交纳了物业服务费、水电公摊费。可是，被告周尚平、周衍历、刘小锋从2012年7月1日至2013年10月31日未向原告交纳物业服务费、水电公摊费。经原告数次催收，被告周尚平、周衍历、刘小锋拒绝交纳。按照2012年6月19日签订的《青麓雅园物业服务合同》第九章第二十四条的约定，被告每迟延交纳物业服务费一天，按每天3‰计算违约金。截止2013年10月23日，被告尚欠物业服务费及违约金4736.77元，水电公摊费及违约金266.17元，合计人民币5002.94元。现依照我国《民事诉讼法》的有关规定，向我院起诉，请求判令1、被告给付物业服务费2857.92元及违约金1878.85元，共计人民币4736.77元；2、判令被告给付水电公摊费160.00元及违约金106.17元，共计266.17元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告周尚平辩称：我是业主，被告刘小锋是租赁户，当时我是签字同意物管涨价的。我与被告刘小锋有合同约定，约定物业服务费由刘小锋交纳。
被告周衍历、刘小锋未到庭应诉，亦未向本院提交答辩书，视为放弃相关诉讼权利。
经审理查明：原告重庆聚信物业管理有限公司系具有三级资质的物业服务企业。被告周尚平、周衍历系重庆市渝北区双凤桥街道桃源路44号门市的产权人，该房屋建筑面积为68.7平方米，系商品用房。被告刘小锋系该房的承租人。
2007年3月23日，原告作为乙方（当时称重庆聚信房地产开发（集团）物业管理服务有限公司，于2010年3月23日经工商注册变更为重庆聚信物业管理有限公司）与作为甲方的青麓雅园业主委员会签订《青麓雅园物业服务合同》。合同约定期限为三年，从2007年1月16日起至2010年1月15日止。合同约定住宅物业服务费按每月每平方米0.8元收取，商业物业按1元／月／平方米收取。业主或物业使用人应在每月前10日内履行各种费用的交纳义务，未能按时如数交纳物业服务费的，按每月应交纳金额的3‰的标准向乙方支付违约金。合同还约定了双方的权利义务、服务内容、违约责任等。合同期满后至2012年6月19日期间由于青麓雅园业主委员会进行换届选举，原被告未续签物业服务合同，但原告仍留在青麓雅园进行事实物业服务。2007年3月，青麓雅园业主委员会制定青麓雅园管理规约，该规约第七条约定小区的水电公摊费按10元／月交纳。2012年6月19日，原告再次与青麓雅园业主委员会签订了以青麓雅园业主委员会为甲方，原告为乙方的《青麓雅园物业服务合同》，并于2012年7月6日在重庆市渝北区房屋管理局办理了备案手续。该合同主要约定甲方委托乙方为青麓雅园小区提供物业服务，合同期限为三年，自2012年7月1日起至2015年6月30日止。其中，合同第六条规定，本物业管理区域物业服务收费采取包干制，根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，经业主大会表决通过，物业服务费收取的标准如下（按建筑面积计算）：1.住宅：1.2元／月／平方米；2.商业物业：2.6元／月／平方米；3.幼儿园：2.2元／月／平方米；4.写字楼：2.2元／月／平方米。合同第七条规定，共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，按已入住户据实按户分摊计收；小区内公共设施设备（水泵、路灯、清洁和绿化用水等）的水、电公摊费10元／月／户。合同第十一条约定，业主或物业使用人应在每月25日前履行各种费用的交纳义务。合同第二十四条规定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费用及其他相关费用的，应按每日应交纳金额3‰的标准向乙方支付违约金。合同第二十六条规定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。合同第三十二条规定，本合同自签订之日起生效，自2012年7月1日起执行。该合同还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。
上述物业服务合同签订后，原告按约定对青麓雅园小区提供了物业管理服务。被告在本案中涉及的物业属青麓雅园小区，其物业性质属商品用房（门市），其建筑面积为68.7平方米，在2012年7月1日后（第二次物业服务合同执行初始时）被告应按门市建筑面积每平方米2.6元交纳物业服务费，其每月应交的物业服务费为（68.7平方米×2.6元／平方米／月）178.62元。
2012年7月19日，被告周尚平与被告刘小锋签订商铺租赁合同，被告周尚平将其所有的位于重庆市渝北区双凤桥街道桃源路44号门市（建筑面积68.7平方米）出租给被告刘小锋经营使用，租期共三年，即自2012年11月1日起至2015年10月30日止。该合同还约定物业管理费由被告刘小锋自行向物业管理公司交纳。
2012年6月19日原告与青麓雅园业主委员会签订新的物业服务合同后，被告从2012年7月1日起未交纳物业服务费至2013年10月31日止共拖欠原告物业服务费16个月，拖欠物业服务费为（68.7平方米×2.6元／平方米／月×16个月）2857.9元，拖欠水电公摊费为160元。
2012年12月21日、2013年2月4日、2013年10月23日，原告三次以在被告门市张贴缴费通知书的方式向被告催收所欠的物业服务费，被告未按缴费通知交费。
被告刘小锋租赁的被告周尚平门市的租期从2012年11月1日起，因此被告刘小锋交纳物业服务费应从2012年11月1日起计付。
庭审中原告自动撤回对被告周衍历的诉讼。
上述事实，有房屋档案查询信息、青麓雅园物业服务合同、备案证明、缴费通知张贴照片、商铺租赁合同、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。原告与青麓雅园业主委员会签订的《青麓雅园物业服务合同》在重庆市渝北区房屋管理局办理了备案手续，其内容不违反法律规定，应为有效合同，该合同对青麓雅园小区全体业主均具有约束力。原告自合同签订后对青麓雅园小区进行了物业管理服务，被告作为该小区的业主，应当按《青麓雅园物业服务合同》的约定向原告支付相应的物业服务费。被告周尚平从2012年11月1日起将物业出租给被告刘小锋经营，同时约定在经营期间由被告刘小锋自行交纳物业服务费，被告刘小锋应从2012年11月1日起交纳物业服务费。现原告依法请求物业业主周尚平承担连带责任，故被告周尚平对被告刘小锋拖欠的2012年11月1日至2013年10月31日期间的物业服务费、水电公摊费（12个月×178.62元／月＋120元）2263.44元承担连带清偿责任。出租前即2012年7月1日至2012年11月1日期间拖欠的物业服务费、水电公摊费（4个月×178.62元／月＋40元）754.48元，应由被告周尚平交付。
原告在诉讼中自动撤回对被告周衍历的诉讼，系原告对自身民事权利的处分，且不违反法律规定，本院依法予以同意。
原告在诉讼中请求被告支付物业服务费2857.92元及水电公摊费160元及其违约金，事实清楚、证据充分且符合法律规定，本院依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决如下：
一、被告周尚平在本判决生效后三日内支付原告重庆聚信物业管理有限公司2012年7月1日至2012年10月31日期间的物业服务费714.48元、水电公摊费40元，合计754.48元，并支付违约金（从欠费当月应交费时间的次日起，以每月欠交的物业服务费及水电公摊费为本金，按日千分之三的标准计算至付清时止，以所欠物业服务费及水电公摊费的总额为限）；
二、被告刘小锋与被告周尚平在本判决生效后三日内连带支付原告重庆聚信物业管理有限公司2012年11月1日至2013年10月31日期间的物业服务费和水电公摊费2263.44元及违约金（从欠费当月应交费时间的次日起，以每月欠交的物业服务费及水电公摊费为本金，按日千分之三的标准计算至付清时止，以所欠物业服务费及水电公摊费的总额为限）；
三、驳回原告重庆聚信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费25元（已减半收取），由被告刘小锋、周尚平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 颜长江
二〇一四年三月二十日
书记员 王 玲