浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终3255号
上诉人（原审被告）：温州长顺实业投资有限公司，住所地：温州市鹿城区江滨西路�中大厦三楼。
法定代表人：黄蓓蕾，该公司董事长。
委托代理人：徐雷、邵婷婷，浙江强盾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：温州市城西物业管理有限公司，住所地：温州市鹿城区嘉会里巷8号一楼。
法定代表人：陈剑武，该公司总经理。
委托代理人：张婷婷，北京德恒（温州）律师事务所律师。
上诉人温州长顺实业投资有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初2789号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年6月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定，温州长顺实业投资有限公司（以下简称长顺实业公司）系温州市鹿城区华昌大厦二层（建筑面积：2792.17平方米）、302室（建筑面积：281.41平方米）业主，上述房产用�均系非居住。2011年9月22日，温州市城西物业管理有限公司（以下简称城西物业公司）（作为乙方）与华昌大厦业主委员会（作为甲方）签订《物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方为华昌大厦提供物业管理服务。乙方收取的物业服务费标准为：高层住宅1.20元/月·平方米；多层住宅0.40元/月·平方米；非住宅2.50元/月·平方米。公共电梯费每户50元/月，公共通道等公共区域的水电费由所有住户平均分摊。物业服务费向业主按（年/半年/季）收取（按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积）。委托管理期限为一年零三个月，自2011年10月1日起至2012年12月30日止。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收违约金。合同签订后，城西物业公司即进驻该小区提供物业服务，后每年续签一�合同。2013年12月29日，经华昌大厦业主委员会盖章确认，非住宅经营用房物业服务费调整为5元/月·平方米，二层、三层非住宅3元/月·平方米。双方于2014年后每年均签订《补充协议》作为《物业服务合同》的附件，载明“在小区住宅内开办公司等有经营性质的承租户，考虑到其增加小区卫生环境和电梯等公共设施设备的工作量，公共水电费和物业服务费按照非住宅的标准收费，公共水电费（电梯费）以每户150元/月收取，物业服务费以3元/月·平方米收取”。因物业费等费用缴纳问题，双方产生争议，故城西物业公司诉至法院。另查明，华昌大厦二层由长顺实业公司出租给中环影城使用，后中环影城于2016年初停止营业。2015年11月之前的电费均由中环影城支付完毕，2015年11月至2016年1月期间的电费尚未缴纳，根据城西物业公司自行制作的用电记录记载，2015年12月电费为17340元，2016年1月电费为17700元。
原判认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据合同约定，物业管理费按房屋建筑面积计算，非住宅2.50元/月·平方米，公共电梯费每户50元/月。后经补充协议约定，在小区住宅内开办公司等有经营性质的承租户，公共水电费和物业服务费按照非住宅的标准收费，物业服务费以3元/月·平方米收取。关于物业服务费的计算期限问题，由于物业公司提供的物业服务具有持续性和稳定性，故长顺实业公司关于时效的抗辩不能成立，不予采信。经庭审查明，长顺实业公司将二层出租给中环影城经营使用，现城西物业公司主张长顺实业公司作为房屋所有权人应缴纳二层物业费自2015年7月1日起至12月31日止的物业费50259元（2792.17平方米×3元/月·平方米×6个月）、302室物业费11256元（281.41平方米×2.5元/月·平方米×16个月）、公共电梯费800元（50元/月×16个月），有事实与法律依据，依法予以支持。至于逾期违约金问题，由于城西物业公司无法举证证明其向长顺实业公司发出书面催讨的通知缴纳时间，故城西物业公司主张自2013年1月1日起计算至2016年2月止的逾期违约金，依据不足，不予支持。关于二层电费问题，依据行业惯例，由物业公司抄取电费读数后向业主收取相应电费，虽用电记录系城西物业公司单方制作，但结合该份用电记录前后几个月的用电量对比，对城西物业公司主张的电费金额35040元（17340元+17700元）依法予以确认。长顺实业公司以城西物业公司提供的物业服务存在瑕疵或未接受物业服务等为由拒绝缴纳物业服务费，理由不成立，不予采信。至于中环影城在租赁二层房屋期间产生的未结清物业费、电费等金额，可由中环影城与长顺实业公司之间另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、温州长顺实业投资有限公司于本判决生效之日起三日内支付温州市城西物业管理有限公司位于温州市鹿城区华昌大厦二层自2015年7月1日起至12月31日止的物业费50259元、电费35040元，302室房屋自2012年1月1日起至2013年4月30日产生的物业费11256元、公共电梯费800元；二、驳回温州市城西物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2251元，减半收取1125.50元，由温州市城西物业管理有限公司负担8.50元，由温州长顺实业投资有限公�负担1117元。
宣判后，长顺实业公司不服，向本院提出上诉称：城西物业公司与华昌大厦业主委员会签订的《物业服务合同》违反相关法律法规的强制性规定，因程序严重违法而自始无效，且《补充协议》对非住宅业主的物业服务费收取方式明显高于其他业主，其作为非住宅业主不知情，故《物业服务合同》及《补充协议》对其不具有约束力。华昌大厦住宅小区从未对变更物业费收取标准召开过会议，对《业主大会决议》真实性、合法性也有异议。电费计收主体应是供电局，加收的电量损耗费也没有依据。城西物业公司应向实际用电人即中环影城主张，且《单位用电记录》系城西物业公司单方制作。综上，一审判决认定的物业服务费计收标准及支付电费缺乏事实与法律依据，故请求二审依法撤销原判，改判驳回城西物业公司的诉讼请求。
被上诉�城西物业公司答辩称：依法成立的华昌大厦业主委员会有权代表全体业主签订物业服务合同，其与华昌大厦业主委员会签订的《物业服务合同》及《补充协议》合法有效，效力及于华昌大厦全体业主。无论业主委员会向其提供的《业主大会决议》是否超越职权，都构成表见代理，产生有权代理的法律后果。其与长顺实业公司之间共有三个物业纠纷，其余两个案件均已生效，说明长顺实业公司认同《补充协议》的效力。因华昌大厦系独栋住宅，由其代缴包括长顺实业公司二层房产在内的公共及非住宅部分的电费后，再向各个分表抄表收费，长顺实业公司作为业主应当承担二层房产电费。长顺实业公司主张二层房产已租赁给中环影城，但未向其告知及披露租赁期间、物业费、水电费承担等内容，故业主应当承担名下房产的物业费及相关费用。若长顺实业公司与中环影�另有约定，可在本案确定后另行诉讼解决。根据之前的抄表记录，长顺实业公司二层房产的月平均电费均在2万元左右，因此原判认定数据基本符合常理。且一审开庭时，法官要求长顺实业公司与其共同确认电表度数，但长顺实业公司作为业主却主张无法开门确认度数，故长顺实业公司应承担举证不利的后果。
在二审中，城西物业公司提供了证据电费发票，用以证明其为华昌大厦的非住宅及公共部分代缴2015年12月至2016年1月电费的事实。长顺实业公司对电费发票的关联性有异议，认为无法证明中环影城使用的电量包含在其中。本院认为，长顺实业公司提供的电费发票，应在一审提交而未提交，且无法确定涉案电费的具体数目，不符合二审新证据条件，故不予认定。
经审理，本院二审查明的事实与原判认定的一致。
本院认为，关于物业服务费的计收标准问题，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。城西物业公司与华昌大厦业主委员会自2011年起连续签订了数份《物业服务合同》及《补充协议》，在此约定期限内，作为华昌大厦业主的长顺实业公司依法应当接受合同的约束。且华昌大厦业主委员会于2013年12月29日出具了《业主大会决议》，明确“业主大会授权经大会选举产生的业主委员会选聘物业服务企业担任本小区的物业管理”，载明“二层、三层非住宅3元/月·平方米”的标准计收物业服务费，并加盖有华昌大厦第二届业主大会业主委员会筹备组的印章，城西物业公司依照《业主大会决议》调整后的标准收取物业服务费，应当为小区业主所接受与支持，故原判依据《业主大会决议》标准认定长顺实业公司作为房屋所有权人缴纳二层物业费，并无不当。关于二层电费问题，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，城西物业公司作为物业服务人，已经依据行业管理，代缴了包括长顺实业公司二层房产在内的公共及非住宅部分的电费，长顺实业公司的承租人中环影城虽然未与城西物业公司订立物业服务合同，但形成了事实物业服务合同关系，作为出租人的业主长顺实业公司，既未提供证�证明其二层房产电费不在城西物业公司代缴的电费之内，也未与城西物业公司共同确认其二层房产的实际用电量，又未提交其与中环影城之间的有关电费等结算的相关约定，故原判依据城西物业公司所抄取的电费读数，认定业主长顺实业公司应当承担其二层房产电费，亦无不当。至于长顺实业公司与中环影城之间在租赁二层房屋期间所产生的系列未结费用，可另行主张。综上，长顺实业公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2251元，由上诉人温州长顺实业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨宗波
代理审判员 张元华
代理审判员 郭阳平
二〇一六年七月二十一日
代书 记员 章亦诗