福建省政和县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）政民初字第1043号
原告张含毅，男，1969年11月26日出生，住松溪县。
原告伊小荣（原告张含毅之妻），女，1969年12月19日出生，住松溪县。
二原告共同委托代理人李式建，福建求拓律师事务所律师。
二原告共同委托代理人熊标，福建求拓律师事务所律师。
被告蒋星棉，男，1926年3月27日出生，住松溪县。
根据南平市中级人民法院指定管辖，本院于2013年9月5日立案受理原告张含毅、伊小荣诉被告蒋星棉建设用地使用权转让合同纠纷一案。依法组成合议庭，于2014年4月22日公开开庭进行了审理，原告张含毅及其与原告伊小荣的共同委托代理人李式建到庭参加诉讼，被告蒋星棉经公告送达期满，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张含毅、伊小荣诉称：2010年1月，原、被告经协商一致，被告将坐落于西门村长崙坑的地基的使用权转让给原告，双方约定，地基转让款为260060元，原告于2010年1月3日付给被告定金5156800元，三笔合计256800元。该款由被告之子蒋孔波代收。2011年11月10日，双方因履行地基转让产生纠纷，经郑墩镇人民调解委员会调解，双方签订了《地基、建筑附属物等有偿出让协议书》（以下简称《协议书》）。《协议书》首先确定了被告之子蒋孔波代收地基转让款256800元的事实，转让款余款3260元于双方在《协议书》签字、地基实际丈量面积时一起结清。《协议书》第六条约定：“如果甲方在2012年7月31日前还不能办‘动工证’，甲方则愿意在2012年8月1日无条件将原审批的100平方米（指此地地基）的原始土地使用证交给乙方，此后的一切法律责任和费用由乙方承担。”第八条约定：乙方在办理过户相关手续时，甲方无偿给予配合签字。时至今日，被告无法办理“动工证”，又拒绝将约定的土地使用证过户给原告。原告经多次催告，被告均不履行《协议书》约定的土地使用证过户义务。为此，原告为维护自身的权利，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第119条和《中华人民共和国合同法》相关规定，诉请：1、被告履行合同确定的义务，将土地使用权证交付给原告；2、依法判令被告履行《地基、建筑附属物等有偿出让协议书》约定的义务，将土地使用权证过户给原告。
被告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。
在本案诉讼过程中，原告提交如下证据：
证据一、《地基、建筑附属等有偿出让协议书》及《福建省
土地使用证》，以证明协议书约定被告2012年7月31号不能办理“动工证”，2012年8月1日无条件将土地证交给原告并协助过户的事实。
证据二、收据及收条各一张，以证明原告已经依照协议书约定向被告支付了地基转让款256800元的事实。
证据三、城市道路占用挖掘费及测绘服务费及测绘图，以证明原、被告协议书约定转让的建设用地即是松征地（88）松字第0007107号土地使用证登记的建设用地的事实。
根据原告申请，本院依法向松溪县国土资源局调取了松征地（88）松字第7107号福建省土地使用证存根联的复印件。该存根联记载土地使用人为蒋星棉的个人建房用地面积100平方米，坐落于松溪县松源镇西门村长崙坑。
上述证据均系书面证据，并经庭审质证，本院予以采信。
根据上述采信的证据和当事人庭审陈述，认定以下事实：2011年11月10日，因坐落于松溪县松源镇西门村长崙坑的一块建设用地使用权转让，原告张含毅、伊小荣与被告蒋星棉签订《地基、建筑附属物等有偿出让协议书》。该《协议书》约定被告转让180平方米地基给原告建房，转让款260060元，并确认被告之子蒋孔波在协议签订前已经代收转让款256800元。《协议书》还约定，双方在2012年7月31日前一起动工建房，被告负责提供有效证件，一起办“动工证”，如被告在2012年7月31日还不能办“动工证”，则愿意在2012年8月1日无条件将原已审批的100平方米（指此块地基）的原始土地使用证交给原告等事宜。协议签订后，原告于2012年10月30日向被告交付转让款余款3260元，以被告蒋星棉名义于2013年4月22日支付地形
测量、测绘服务费800元，于2013年5月16日缴纳城市道路占用挖掘费4192元。
本院认为，原告张含毅、伊小荣与被告蒋星棉基于转让建设用地使用权，于2011年11月10日签订《地基、建筑附属物等有偿出让协议书》，双方履行协议产生的纠纷系建设用地使用权转让合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”被告蒋星棉在签订协议时已经取得松征地（88）松字第7107号《福建省土地使用证》，且法律、法规并未禁止国有土地使用权转让，故原、被告对该《土地使用证》范围内的土地使用权转让协议合法有效，但根据《中华人民共和国合同法》规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”原、被告对松征地（88）松字第7107号《福建省土地使用证》范围外的土地，直至本院受理本案，当事人尚未依法取得土地使用权，超出被告已经取得土地使用权部分的土地使用权转让条款无效。土地使用权的移转以登记为要件，土地使用权转让合同的签订并不直接意味着土地使用权的移转，转让合同中的受让人不是在转让合同签订以后，而是在土地使用权依法登记到受让人名下以后方取得土地使用权。原告已经按约定履行向被告支付转让款义务，合同约定被告应将松征地（88）松字第7107号《福建省土地使用证》原件交付给原告，并协助办理土地使用权过户的条件成就，被告依法应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。故对原告诉请被告履行合同确定的义务，将松征
地（88）松字第7107号土地使用权证交付给原告，协助办理土地使用权过户的诉讼请求，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩，依法视为放弃相应的抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六条、第五十一条、第六十条第一款，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告蒋星棉在本判决生效之日起三十日内将松征地（88）松字第7107号《福建省土地使用证》交付给原告张含毅、伊小荣，并协助依法将该证登记的土地使用权变更登记至原告张含毅、伊小荣名下。
本案受理费5200元，由被告蒋星棉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 郑和兴
审 判 员 吴晓妹
人民陪审员 郑礼荣
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 李 斌
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。