江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1559号
上诉人（原审被告）石婷婷，女，汉族，1967年8月22日生，某厂保卫处管理干部。
被上诉人（原审原告）沈惠萍，女，汉族，1963年6月26日生，无业。
委托代理人王伟，江苏宁盾律师事务所律师。
上诉人石婷婷因与被上诉人沈惠萍房屋买卖纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院作出的（2013）鼓民初字第5395号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年4月3日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人石婷婷，被上诉人沈惠萍的委托代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沈惠萍原审诉称，2013年7月16日，原、被告双方签订《房地产买卖中介合同》，达成房屋买卖意向，双方约定原告将其所有的位于南京市鼓楼区大桥南路36号某单元403室房屋出售给被告。签约时，因房屋正处于出租中，双方约定待房屋交付后，若房屋仍在出租当中，则交房后的租金归被告所有。签约后，原告积极履行了合同的全部义务，办理了房屋交付手续。但双方在交房过程中，因原承租该房屋的房客不再续租该房，致使房屋空置。被告却以此为由不支付合同约定的剩余1万元尾款。原告多次找被告协商未果，无奈之下诉至法院，请求判令：1、被告支付购房款10000元及违约金（自2013年9月2日起，按照每日万分之二计算至实际给付之日）；2、被告承担本案的诉讼费。
石婷婷原审辩称，1、被告除了缴纳本人应缴的所有费用外，还帮助原告交纳了中介佣金4000元，个人所得税3800元，还有其他一些小费用。被告之所以愿意代交近8000元费用，是因为原告承诺将2013年4月12日至7月11日已收取的4500元租金以及1500元押金一并转让给被告，但原告在得到售房款后，在被告完全不知情的情况下，突然说不租了，严重损害了被告的合法权益，原告要为其违约行为承担应有的责任；2、原告未将水、电卡等交给被告，被告是另行办理的水、电、燃气等；3、双方在合同中约定，被告共付佣金8000元，其中原告要承担4000元，被告在尾款中扣除；4、由于原告提供的产权证没能及时更新，导致被告重新办理房屋产权证和土地证，并额外支出了交通费、误工费及办证费共计3800元，应在尾款中扣除；5、被告为原告垫付了3800元个人所得税，应在尾款中扣除；6、原告管道燃气费共计66元，应在尾款中扣除。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2013年7月16日，沈惠萍（甲方）与石婷婷（乙方）及南京友邦置业担保有限公司（丙方）签订房地产买卖中介合同，约定沈惠萍将其所有的位于南京市鼓楼区大桥南路36号某单元403室房屋出售给石婷婷，房屋总价为45万元；石婷婷应于2013年7月16日前向丙方支付中介费8000元；付款方式为：1、2013年7月16日，乙方支付给甲方购房定金1万元，待合同履行后直接冲抵房款。2、2013年7月20日前，甲乙双方前往房产局办理网签及过户手续，过户当日，乙方支付首付款36万元，同时支付装修费7万元。3、因此房屋正在出租，待出件后，甲方交房与乙方，乙方支付尾款1万元整，同时此房出租的租金归乙方所有；双方在补充协议中约定：甲方出售此房价格为净得价人民币45万元，交易过程中产生的税费乙方按照国家规定全部承担，如若因国家税费政策调整，一切以国家政策为准。2013年7月18日，沈惠萍与石婷婷又签订《南京市存量房买卖合同》，其中第二条第4项约定，石婷婷逾期支付房款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之二支付违约金。合同签订后，双方按照合同约定办理了相关过户手续，石婷婷支付了个税3800元、中介费8000元等税费。2013年8月2日，涉案房屋产权变更登记在石婷婷名下，沈惠萍将房屋钥匙交给被告，同月6日，沈惠萍将房屋的水、电、煤气等费用全部结清，石婷婷亦依约支付了除尾款1万元之外的全部房款。
原审庭审中，石婷婷称沈惠萍承诺将已经收取的2013年4月至7月的4500元租金以及押金1500元交给自己，并提供中介公司业务员徐某以及自己朋友刘建平的证人证言证明该事实。沈惠萍对石婷婷的说法予以否认，对证人徐某的身份及证明目的均不予认可，对刘建平的证言亦不予认可。
因双方调解意见相差较大，致使本案调解未果。
原审法院认为，原、被告双方签订的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，原告将房屋交付被告后，被告应将尾款1万元支付给原告。关于被告辩称应从尾款中扣除4500元租金的辩解意见。原审法院认为，该租金系房屋交付前收取。双方在合同中约定，待出件后，甲方交房与乙方，乙方支付尾款1万元整，同时此房出租的租金归乙方所有。被告未能收取租金的原因在于案外人不再承租该房屋，责任并非在于原告。而房屋交付之前的租金，双方在合同中并未约定归被告所有，原告亦否认应将房屋交付之前的租金交给被告，被告提供的证人证言与合同约定不一致，不予采信。故被告该辩解意见，依据不足，不予支持。
关于被告辩称中介费4000元、个人所得税3800元以及因办证产生的而额外费用3800元等应从尾款中扣除的辩解意见。原审法院认为，双方在合同中明确约定，原告出售涉案房屋为净得价，交易过程中产生的税费及中介费均由被告承担。如原告认为上述税费应由原告承担，可依法另行主张，本案不予理涉。故被告要求扣除上述费用的辩解意见，原审法院不予采信。关于被告辩称燃气费66元应从尾款中扣除的辩解意见，因被告在庭审认可原告已将煤气费缴清，故被告该辩解意见，原审法院不予采信。
综上，原告将本案房屋钥匙交给被告，且已结清水、电、气等费用后，应认定被告已于2013年8月6日完成房屋交付义务。原告要求被告支付尾款1万元符合合同约定及法律规定，予以支持；原告主张被告按照每日万分之二支付违约金符合合同约定，且不违反法律法规的强制性规定，原审法院予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告石婷婷于判决生效之日起十日内一次性支付原告沈惠萍房款1万元及违约金（以1万元为本金，自2013年9月2日起，按照每日万分之二支付至判决确定的履行之日止）。被告如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费50元，减半收取25元，由被告石婷婷负担。
上诉人石婷婷不服原审判决，向本院提起上诉称：一、其购买的房屋（即涉案房屋）系被上诉人出租给他人使用的房屋，承租人与上诉人和被上诉人之间具有关联的法律关系，但被上诉人未征得上诉人的许可便与承租人擅自提前解除了租赁合同，应属双方共同侵权行为，应赔偿上诉人由此遭受的损失。原审法院不应将承租人作为案外人。二、被上诉人卖房时发布的信息显示涉案房屋面积为37.7平方米，总价45万元，而涉案房屋的实际面积却只有37.07平方米，在此情况下，被上诉人承诺将涉案房屋的三个月租金4500元以及租房押金1500元连同整年租赁合同一同平移给上诉人接手。三、原审判决对于被上诉人已完成了房屋交付义务的认定错误。四、原审判决书中关于36万元首付款的提法不正确。五、原审采用简易程序审理不利于对该案的全面调查和审理。六、原审判决书漏写、误写证人姓名。综上，请求二审法院撤销原审判决、判令被上诉人和承租人赔付上诉人三个月的违约金4500元、退还上诉人多付的房款5554元并承担上诉费用。
被上诉人沈慧萍辩称，原审判决事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院对原审查明的事实予以确认。二审期间，上诉人主张涉案房产变更登记到其名下的登记时间为2013年7月25日，出件日期为2013年8月2日，被上诉人对此无异议。二审中上诉人提交了涉案房屋原承租人周艳芝、范海龙的放弃优先购买说明作为证据，用以证明承租人当时没有解除租赁合同的意愿，被上诉人对该证据的真实性不予认可。
本院认为，上诉人石婷婷与被上诉人沈惠萍之间签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按合同约定履行各自的义务。
上诉人主张被上诉人未征得其许可便与周艳芝、范海龙擅自提前解除了租赁合同，应赔偿其由此遭受的损失，且原审不应将周艳芝、范海龙作为案外人。对此本院认为，被上诉人在出售涉案房屋前将该房屋出租，与周艳芝、范海龙形成房屋租赁关系，此租赁关系的双方为被上诉人和周艳芝、范海龙，周艳芝、范海龙依法有权与被上诉人提前解除房屋租赁合同，上诉人要求被上诉人承担提前解除合同的损失，没有法律依据。上诉人要求被上诉人给付交房前的租金4500元，因合同中明确约定交房时出租的租金归上诉人所有，上诉人也未提供证据证明被上诉人同意将交房前的租金给付上诉人，故对上诉人的此项上诉请求，本院不予支持。本案审理的是上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同纠纷，周艳芝、范海龙就双方的诉讼标的既无独立请求权，案件的处理结果与周艳芝、范海龙亦无法律上的利害关系，故一审未将周艳芝、范海龙列为当事人并无不当。
上诉人主张被上诉人卖房时发布的信息显示涉案房屋面积为37.7平方米，总价45万元，而涉案房屋的实际面积却只有37.07平方米，在此情况下，被上诉人承诺将涉案房屋的三个月租金4500元以及租房押金1500元连同整年租赁合同一同平移给上诉人接手。因上诉人对此事实未能提供证据证实，本院不予采纳。上诉人要求退还多付的房款5554元，因在一审中未提出主张，本案不予处理。
对于上诉人提出的原审判决认定被上诉人已完成了房屋交付系事实认定错误的主张，本院认为，被上诉人已经协助上诉人办理完成了涉案房屋的权属变更登记手续、将涉案房屋的钥匙交付给了上诉人并结清了交房前的水、电、气等费用，已经将涉案房屋交付给上诉人。故原审法院对被上诉人完成房屋交付义务的认定无误。
对于上诉人提出的原审采用简易程序审理不利于对该案的全面调查和审理的上诉意见，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，基层人民法院审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用简易程序审理。本案一审适用简易程序符合法律规定的条件，并无不当。
对于上诉人提出的一审判决书漏写、误写证人姓名的上诉意见，本院认为，原审判决书中将中介公司业务员徐某的名字误写为“王伟”，属于文书制作瑕疵，该文书制作瑕疵不影响案件的事实认定和法律适用。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费50元，由上诉人石婷婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年五月十五日
书 记 员 朱亚芳