山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁08民终5870号
上诉人（原审被告）：韩广勇，男，1981年1月18日出生，汉族，厨师，住汶上县。
被上诉人（原审原告）：房祥民，男，1963年8月6日出生，汉族，退休工人，住济宁市任城区。
被上诉人（原审原告）：曹余斌，男，1959年10月6日出生，汉族，无业，住济宁市任城区。
上诉人韩广勇因与被上诉人房祥民、曹余斌房屋租赁合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2017）鲁0811民初7675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
韩广勇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人提出的全部诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”上诉人明确提出涉案租赁房屋为违建，没有任何合法产权手续，双方签署的租赁合同属无效合同。两被上诉人及其他六房东辩称涉案房屋有合法的产权手续，法庭也限定其在七日内提交法庭，但至今未提交所谓的合法产权手续。因此，被上诉人应承担举证不能的责任，涉案租赁合同系无效合同。一审判决将无效的合同认定为有效合同并判决上诉人承担违约责任，属明显的认定事实和适用法律错误。2、被上诉人不具备单独作为原告的主体资格，一审判决遗漏了必要的共同诉讼人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十二条规定：“共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人为共同诉讼人。”上诉人在答辩和庭审中已明确提出涉案房屋为八个自然人共有，庭审时其他部分房东也到场并说明了这一点，一审法院在明知且当事人已经提出抗辩的情况下，依然将两被上诉人作为唯一具备主体资格的原告对待，属遗漏当事人。3、租赁合同第二条约定15日内不交房租甲方有权终止合同，第8条约定主观人为原因造成无法正常经营一方有权终止租赁合同，但必须提前3个月并支付房租和违约金。现在营业执照和消防办不下来，无法正常经营。上次开庭对方说有建房合同，一星期内给提供，但没有提供。
房祥民辩称：我们的房子属于民房，不属于正规的商品房，他提的与我们租赁没有任何关系。我们几家房东共同推举了我们2个跟他签合同。我们是租赁的房屋，不存在办证。我们只租赁房子，上诉人干什么用都与我们没关系。
曹余斌未进行答辩。
房祥民、曹余斌向一审法院起诉请求：判令被告韩广勇支付租金156,000元，支付以156,000元为基数按日万分十，从2017年5月1日至2017年9月1日止的违约金。
一审法院认定：2012年4月29日，原告将位于济宁市任城区李营街道办事处曹东村北、济宁大道路北晨阳庄园对过的房屋出租给张永刚使用，张永刚用于开饭店使用至2016年4月，然后将该饭店转让给被告韩广勇。2016年4月29日，原告与张永刚签订了房屋租赁合同终止协议。2016年5月1日，原告与被告韩广勇签订了房屋租赁合同。合同约定：原告将位于济宁市任城区李营街道办事处曹东村北、济宁大道路北晨阳庄园对过的房屋八套，每套100平方米租赁给被告韩广勇使用，租期从2016年5月1日至2020年5月1日止。租赁费每年144,000元，每年递增12,000元，租赁费每年5月1日前支付，逾期按照日万分之十缴纳违约金。原、被告合同签订后，被告韩广勇缴纳了第一年的租赁费144,000元。2017年5月1日，被告韩广勇应缴纳第二年度房屋租赁费156,000元，但至今未交。双方协商未果，诉至法院。
一审法院认为：原、被告于2016年5月1日签订的房屋租赁合同，是双方意思的真实表示，合法有效。原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。原告按照约定将房屋交付给被告使用，被告应按照约定履行支付租金义务。2017年5月1日按照协议约定应该缴纳租金156,000元，被告逾期未交，属违约。原告据此要求被告支付租金，理由正当，予以支持。被告辩称房屋无房产证、产权不明、系转租而来等理由，均不属于合同无效的理由。故被告主张合同无效，对双方没有约束力，理由不足，不予采纳。关于违约金，虽然合同约定了逾期缴纳违约金按照日万分之十计付违约金，符合合同约定。由于被告认为约定过高，要求调减，符合法律规定，予以酌减。关于租房押金合同解除或到期时予以一并结算。关于就餐费，被告可向就餐人员主张，不宜在本案中合并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告韩广勇于判决书生效后三日内支付原告房祥民、曹余斌租赁费156,000元；二、被告韩广勇于判决书生效后三日内支付原告房祥民、曹余斌以156,000元基数，按年利率6%计算的自2017年5月1日起至清偿日止的逾期付款违约金；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的时间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,710元，由被告韩广勇负担。
二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
本院认为，本案二审期间双方争议的焦点为：1、双方签订的《房屋租赁合同》的效力应如何认定；2、本案是否漏列当事人。关于焦点1，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”就涉案租赁房屋被上诉人未提供任何用地审批及建筑规划手续，依据上述法律规定双方签订的《房屋租赁合同》应为无效合同，一审判决认定双方的合同为有效合同与上述法律规定相悖，依法应予纠正。但上述解释第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”尽管双方签订的《房屋租赁合同》无效，但被上诉人主张按照合同约定支付租金，上诉人则应按照上述法律规定参照合同约定的租金标准支付其房屋占用期间的占有使用费。关于焦点2，本案系合同纠纷，被上诉人亦系依据双方签订的《房屋租赁合同》主张权利，而合同的出租方仅为被上诉人房祥民、曹余斌，其二人依据涉案合同提起诉讼并无不当，至于被上诉人与其他所谓房东的关系与本案无关，上诉人主张本案漏列当事人，本院不予采信。
综上所述，上诉人韩广勇的上诉理由部分成立，本院予以采信；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，依法应予纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款、第二条、第三条、第五庭，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销济宁市任城区人民法院（2017）鲁0811民初7675号民事判决第二、三项；
二、变更济宁市任城区人民法院（2017）鲁0811民初7675号民事判决第一项为：上诉人韩广勇于本判决书生效后三日内按照156,000元/年的标准（以后每年递增12,000元/年）支付被上诉人房祥民、曹余斌占用涉案租赁房屋的占有使用费（自2017年5月1日起，至上诉人返还涉案房屋止）；
三、驳回被上诉人房祥民、曹余斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1,710元，由上诉人韩广勇负担1,000元，被上诉人房祥民、曹余斌负担710元；二审案件受理费3,420元，由上诉人韩广勇负担2,000元，被上诉人房祥民、曹余斌负担1,420元。
本判决为终审判决。
审判长 吕玉宝
审判员 张 芳
审判员 宋汝庆
二〇一七年十二月二十七日
书记员 周平平