西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）新民二初字第6号
原告陕西文德置业有限公司，住所地西安市新城区解放路108号。
法定代表人吴俊红，董事长。
委托代理人毛璟文，陕西至正律师事务所律师。
委托代理人黄越岭，陕西至正律师事务所律师。
被告中国农业银行股份有限公司西安解放路支行，住所地西安市新城区解放路108号。
负责人杨兴，行长。
委托代理白景科，陕西锦园律师事务所律师。
委托代理人刘向阳，陕西锦园律师事务所律师。
原告陕西文德置业有限公司（以下简称文德公司）与被告中国农业银行股份有限公司西安解放路支行（以下简称农行解放路支行）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告文德公司委托代理人毛璟文、黄越岭、被告农行解放路支行委托代理人白景科、刘向阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告文德公司诉称，2001年7月，原、被告双方签订《购房协议》，由被告购买原告承建的文德大厦一至五层，合同约定建筑面积共计3294平方米，价值共计2799.9万元，如合同约定的面积与产权登记的面积有差异的，以产权登记的面积为准，所付房款最终也以产权登记面积计算。在施工过程中，被告要求取消一至五层电梯和一部楼梯。大楼竣工后，经房产部门测量，一至五层建筑面积为4282.43平方米。2003年6月26日，原、被告达成会议纪要：“因施工中变更设计图纸，造成一至五层实际面积超过图纸设计面积”，原告同意被告只购买一至四层，面积为3306.81平方米。会议纪要达成后，被告未按照3306.81平方米支付全部购房款也不退还第五层房产直至2009年初，因一至五层系独立结构，原告只能自己采取房产改造措施将第五层房产从一至五层封闭区域中分离出来。综上，原告按照双方认可的建筑图纸施工，一至五层实际面积并未超过图纸设计面积，原告全面履行了合同义务，会议纪要显失公平且对事实存在重大误解，应予撤销。被告未按照合同履行义务应承担违约责任，现诉至法院请求确认会议纪要中“因施工中变更设计图纸，造成一至五层实际面积超过图纸设计面积”的表述，为认定事实错误，请求被告支付一至四层剩余购房款108885元及利息28354元，请求被告违约给原告造成的损失393.2947万元（其中第五层租金收益损失371.93万元，第五层改造费用213647元。
被告农行解放路支行辩称，会议纪要是原被告双方的真实意思表示，不存在对协议变更的事项有任何错误认识或显失公平，且被告已经按照会议纪要约定履行了自己的义务，原告未按照设计图纸施工，擅自扩建，导致一至五层房屋和购房协议约定的面积不一致，相差988.43平方米，使被告无法按协议约定楼层购买房屋，被告不存在违约。按照合同约定被告已于2005年4月30日向原告支付了最后一笔购房款，原告请求购房款及损失应予该日之后两年内主张，被告四年之后主张已过诉讼时效。综上请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2000年11月13日，原告文德公司与被告农行解放路支行签订《购房意向书》，约定被告拟购原告承建的解放路影视大厦临解放路街面一至五层商品房为营业及办公用房，一至五层设计独立楼梯，水、电供应设计办理独立手续和独立的水、电表，闸。2001年4月30日，被告农行解放路支行给原告发函对其拟购房产要求：一、平面布置：1、平面区域划分整齐，尽量避免互相交叉布置；2、卫生间位置布置应调整；3、楼梯位置、电梯位置能否调整；4、地下室布置尽可能少隔断，符合银行安全要求；二、公用设施部分：1、水应独立进线，单独设表计量，成独立供水系统；2、从低压给独立供电系统，分表独立计量；3、独立空调系统并设独立给、排风系统；三、设电梯位。2001年6月22日，原告文德公司发函要求被告农行解放路支行对其2001年4月30日提出的拟购房产要求进行再次确认，同日被告农行解放路支行予以确认。2001年8月1日，原告文德公司函告被告农行解放路支行称：其公司建设的西安市解放路影视大厦综合楼工程，2001年3月份初步设计方案已经完成，多次征求银行领导对方案的意见，并与西北设计院和有关设计人员商讨，对设计方案进行了认真的调整，于7月20日设计出正式图纸，请求银行对设计图纸进行确认。2001年9月5日，原告文德公司函告西北设计院称：经银行要求需对设计方案进行局部修改：1、取消123m2地下金库，划给文德公司改用它用；2、取消自备电梯，并将配电竖井移至电梯间；3、取消2-5层走道隔墙；4、2-5层卫生间扩大，每层均设男女各双坑位卫生间；5、踏步楼梯消防前室，在可能的条件下，由北侧改在南边，并向办公区开行门。2001年9月10日，西北设计院回函文德公司：1、原则同意贵公司提出的第一、二、四条要求，对第三、五条，因涉及相关技术规范并影响整栋大楼使用，我们建议施工图不做修改，而是在使用中通过内部管理加以解决；2、因原施工图已近结束，而现变更内容包括地下金库、电梯、卫生间、配电室等，完全是对银行部分原方案的颠覆性意见，涉及建筑、结构、水、暖，电各工种，工作量几近总工作量的三分之一，必须收取一定的变更费用，预计约为十万元左右。2001年11月12日，原告文德公司（甲方）与被告农行解放路支行（乙方）签订《购房协议》，约定乙方购买甲方开发建设的解放路影视大厦（原解放电影院旧址）临解放路街一至五层商品房作为营业及办公用房；乙方购买甲方商品房的位置及建筑面积、以经双方签字确认的1-5层施工建筑图为依据，建筑面积为3294平方米；房屋的外型、套型、层高、配套、平面排布、分割位置以双方认定，乙方签字同意的设计方案为准；一至五层的房间排布为，一层为营业大厅，二层至四层为大开间办公用房，五层为大会议室（与多功能厅为一体）；乙方所购面积为独立设计，水、电、空调要能分别计量；商品房价款为每平方米8500元，乙方所购房屋建筑面积3294平方米，其中一层520平方米、二层614平方米、三层810平方米、四层810平方米、五层540平方米，价值共计2799.9万元；面积确认及面积差异处理：本合同约定的面积如与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，乙方所付房款最终以产权登记面积计算；逾期付款按逾期天数和应付款项的同期银行贷款利息支付违约金，合同签订后，双方不得擅自更改所购房屋的位置、面积及建筑装修标准，如有违约，应按改动给对方造成的实际损失赔付对方；关于公摊面积待工程竣工验收后，按国家政策规定计算；交房期限为2002年12月30日。2001年12月28日，西安市建设委员会下发西安市建筑工程施工图设计文件审查结果通知书：陕西文德置业有限公司，由中国建筑西北设计研究院设计的解放影视商厦工程，经西安鸿发施工图设计审查有限责任公司审查通过，符合施工图审查程序，准予使用，特发通知。2003年1月13日，原、被告关于装修工程协调会议纪要：1、一楼农行组织装修范围：外玻璃幕墙以内（不包括玻璃幕墙，包括感应门一套）；2、文德公司配合安装消防系统、空调风口；3、文德公司配合新风机房原门封堵，配电间内开风机房门700mm＊1800mm；4、文德公司配合二至五层楼银行分隔办公室的电器控制移至4轴西墙，具体尺寸由农行的装修公司出图；5、文德公司负责完成一至五层的配电间安装到位，达到使用标准。2003年6月26日，原被告关于解放路支行营业办公用房项目履行《购房协议》有关问题洽谈会议纪要：一、文德公司为农行解放路支行提供的购房面积按《购房协议》约定，面积3294平方米，总价款2799.9万元（面积超出部分按照购房协议相关规定执行）；二、《购房协议》约定农行解放路支行开发建设的解放影视大厦东侧一至五层为营业办公用房，因施工中变更设计图纸，造成一至五层实际面积超过图纸设计面积，双方协商确定乙方只购买一至四层作为营业办公用房，实际建筑面积为3306.81平方米。2005年3月23日，西安市国土资源和房屋管理局做出的解放路影视大厦（原解放电影院旧址）临解放路街一至四层房屋所有权证显示：西安市房权证新城区字第1125108013I-23-1-10101-1号房屋产权登记的建筑面积为633.06平方米（含公摊面积94.84平方米）、第1125108013I-23-1-10201-1号房屋产权登记的建筑面积为722.51平方米（含公摊面积108.24平方米）、第1125108013I-23-1-10301-1号房屋产权登记的建筑面积为975.62平方米（含公摊面积146.16平方米）、第1125108013I-23-1-10401-1号房屋产权登记的建筑面积为975.62平方米（含公摊面积146.16平方米）。第1125108013I-23-1-10501-1号房屋产权登记的建筑面积为975.62平方米（含公摊面积146.16平方米）。上述一至五层房产产权登记面积共为4282.43平方米，其中套内建筑面积共计3640.87平方米，公摊面积共计641.56平方米。2001年12月10日起至2005年4月30日期间，被告农行解放路支行分十三次以银行转账的方式向原告文德公司支付购房款27999000元。2006年被告将文德大厦第五、六层之间的槅门移至第四、五层之间。2006年7月21日，原告文德公司向被告农行解放路支行发关于尽快解决双方商品房买卖遗留问题的函，要求被告返还五层被被告占用的房产并赔偿损失。2006年7月25日，原告文德公司向被告农行解放路支行再次发函，要求被告赔偿损失。2008年12月10日，原告向被告发出关于收回文德大厦五层房屋的函，要求被告退还五层房产。2009年1月3日，原被告召开会议，会议主题为文德大厦的消防审验及“购房协议”及五楼问题。2009年1月4日被告向其省行营业部发出关于解放路支行办公楼有关房产问题的紧急请示称：“我行办公楼是2001年从开发商文德置业有限公司购置的解放影视大厦东半部1-4层，支行办公区域为独立设计，2008年12月10日，文德公司向我行发出关于收回文德大厦五层房产的函”，期间多次停止我行办公楼供水，造成支行无法正常办公，为此，营业部领导1月3日现场指导我行并与文德公司专题协商解决有关问题，文德公司提出：1至5层是按原与我行购房意向独立设计施工，后因故我行实际只购买1-4层，形成5层完全封闭，实际被我行占有至今6年，必须在今年春节前赔偿一定违约费用。即按照与5楼房屋面积和当初购房价及2008年至今银行贷款利息标准，合计费用370余万元，否则，将停止我行办公楼水、电、暖气供应。情况紧急，请营业部研究批示。2009年1月8日，原告与安金卫签订签订施工合同，约定由安金卫施工队就文德大厦五层501区与502区开通安全门通道拆除工程进行施工，工程造价350元。原告文德公司改造文德大厦五层工程造价213647元。2009年11月1日，原告文德公司委托中国建筑西北设计研究院有限公司对文德大厦一至五层建筑施工图（即购房协议附件）进行核算，2009年11月5日，该公司核算结论为：文德大厦10101号房屋套内建筑面积为531.17平方米、10201房屋套内建筑面积为625.63平方米、10301号房屋套内建筑面积为835.39平方米、10401号房屋套内建筑面积为835.39平方米、10501号房屋套内建筑面积为835.39平方米，以上五间房屋套内建筑面积共计为3662.97平方米。文德大厦2002年12月至2009年房屋每平方米每月平均租金价格为50元。2009年2月6日，原告函告被告：要求被告支付赔偿五层损失及五层改造费用，并要求被告支付一直四层房款差额。文德大厦一至四层建筑面积共计3306.81平方米，价款共计28107885元，被告已支付原告购房款27999000元，尚欠原告剩余购房款108885元至今未付。
以上事实有购房意向书、购房协议、文德大厦一至五层建筑施工图、文德大厦一至五层房产证、解放路支行营业办公用房项目履行《购房协议》有关问题洽谈会纪要、设计施工确认报告、报告、申请设计办更报告、施工图面积核算回复函、西北设计院关于解放影视大厦设计变更的回复、西安市建筑工程施工图设计文件审查结果通知书、通知、关于“通知”的回复函、关于尽快解决双方商品房买卖遗留问题的函、索赔函、关于收回文德大厦五层房屋的函、会议纪要、关于解放路支行办公楼有关房产问题的紧急请示、函告、施工合同、银行转账凭证、现场调查笔录、照片、文德大厦五层改造决算书、房屋租赁合同、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，购房意向书及购房协议系原、被告的真实意思表示，内容合法有效受法律保护，原、被告应该按照购房协议全面履行各自的义务。合同签订后原告即按照合同约定及被告的要求进行施工，工程完工后经房管部门测量，文德大厦一至五层房屋套内建筑面积与原、被告共同确认的作为购房协议附件的一至五层房屋建筑施工图套内面积误差小于1%，应认定原告全面履行了购房意向书及购房协议约定的义务，被告应该按照购房协议约定履行付款义务。鉴于双方于2003年6月23日达成的会议纪要共同确认被告仅购买文德大厦一直四层，并确认建筑面积为3306.81平方米，应视为原、被告双方对购房协议的部分变更，该纪要系双方的真实意思表示，与购房协议具有同等法律效力，受法律保护。鉴于原、被告在合同中约定：合同约定的面积如与产权登记的面积有误差的，以产权登记面积为准，被告所付房款最终也以产权登记面积计算。房管部门登记的文德大厦一直四层房产建筑面积为3306.81平方米，房屋价款共计2810.7885万元，被告已支付原告购房款2799.9万元，至今仍尚欠原告购房款108885元未付显系违约，被告应承担违约责任。原告请求被告支付剩余购房款及利息于法有据，本院依法予以支持。原告请求损失（包括五层改造及闲置损失）一节，本院根据原被告双方在处理五层问题中的各自过错程度，依法酌情予以部分支持，理由如下两点：1、原被告在购房协议中约定的一至五层建筑面积3294平方米已被被告签字盖章确认的一至五层建筑施工图变更，故被告所购一至五层房屋建筑面积应以被告签字盖章确认的建筑施工图确认的面积为准，经房管部门测量一至五层套内建筑面积与被告确认的一至五层建筑施工图面积误差小于1%，原告并不违约，被告对一至五层进行装修，说明被告已接收一至五层且对房屋建筑面积予以认可，故被告辩称原告擅自变更设计施工图进行施工导致一至五层建筑面积大于合同约定面积理由不成立。因一至五层系原告按被告要求独立设计，被告决定不购买五层后应退还五层并协助原告就五层进行善后处理是其合同附随义务，被告怠于行使该义务，导致五层完全封闭至2009年元月，故被告应对怠于行使上述义务给原告造成的损失承担主要过错责任。2、2003年6月会议纪要达成后，原告在其明知被告不再购买五层时，应积极主张被告返还五层，在会议纪要达成后原告第一次给被告发函要求对五层问题进行处理未果时至2009年元月期间，原告未采取有效的方法主张自己的权利，导致五层闲置，原告亦应承担此损失的次要过错责任。原告请求确认会议纪要中“因施工中变更设计图纸，造成一至五层实际面积超过图纸设计面积”的表述，为认定事实错误于法无据，本院依法不予支持。被告辩称过诉讼时效一节，自最后一期付款期即2005年4月30日后，原告自2006年至2009年期间不断向被告发函请求处理五层问题，及与被告召开会议协商五层问题，2009年1月4日，被告向其上级单位请示关于五层问题事宜等，从上述函件，会议纪要及请示内容可以看出，原告就剩余购房款及五层归还问题自会议纪要达成后至今不间断的主张权利，故被告辩称原告诉讼请求已过诉讼时效本院依法不予认定。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十二条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：
一、原告陕西文德置业有限公司与被告中国农业银行股份有限公司西安解放路支行签订的《购房协议》及双方于2003年6月23日达成的《会议纪要》有效。
二、被告中国农业银行股份有限公司西安解放路支行于本判决生效后十日内支付原告陕西文德置业有限公司剩余购房款108885元及利息损失28354元（利息损失按人民银行年贷款利率5.58%自2005年4月30日起算至2009年12月30日止）。
三、被告中国农业银行股份有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告陕西文德置业有限公司损失2848810.4元
四、驳回原告陕西文德置业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费41307元由原告负担15522.8元，被告负担25784.2元（原告已预付，被告随欠款一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 孟晓红
审 判 员 王 玮
代理审判员 黎晓琦
二〇一〇年七月二十七日
书 记 员 吕洋波