内蒙古自治区磴口县人民法院民 事 判 决 书（2017）内0822民初1290号原告王静怡，女，1973年4月6日出生，汉族，住内蒙古巴彦淖尔市临河区。委托代�人王飞，内蒙古蒙宁律师事务所律师。被告侯春华，男，1956年2月23日出生，汉族，住内蒙古巴彦淖尔市临河区。第三人内蒙古天旗房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人付海林，该公司总经理。委托代理人张立庭，该公司售房部经理。原告王静怡诉被告侯春华、第三人内蒙古天旗房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王静怡、委托代理人王飞，被告侯春华，第三人委托代理人张立庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认第三人内蒙古天旗房地产开发有限公司开发的位于巴彦淖尔市磴口县学府花园33号楼33-0-106、107底商（门点）二套归原告所有。2、请求磴口县人民法院停止对以上二套底商（门点）的执行。3、诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：第三人内蒙古天旗房地产开发有限公司向原告借款585万元，约定还款期限为2013年4月30日。2013年4月9日，经双方协商，第三人同意用位于巴彦淖尔市磴口县学府花园24号楼1单元301、302，25号楼1003号住宅各一套抵顶部分借款，随后双方于2013年4月9日签订了《商品房认购协议书》三份，同时该公司向原告分别出具了三份收款收据。借款到期后，经原告与第三人协商，双方于2013年5月4日签订了一份《以物抵债协议书》，约定第三人用巴彦淖尔市磴口县学府花园24号楼1单元301、302，25号楼1003号住宅各一套以及巴彦淖尔市磴口县学府花园33号楼33-0-106、107底商各一套抵顶第三人的借款。协议签订后，第三人分别于2013年6月5日和7月18日与原告签订了《商品房认购协议书》二份，同时该公司�原告出具了二份收款收据。房屋建成后，第三人将以上五套房产交付给了原告。后因该小区一直未办理竣工验收手续，导致原告购买的上述房产一直未能办理相应的产权登记手续。2017年6月，原告接到磴口县人民法院执行局的通知，称原告购买的两套底商（门店）已于2013年8月21日被磴口县人民法院依法查封了。经原告了解得知，依据被告侯春华的申请，磴口县人民法院作出（2013）磴民二初字第170号民事裁定书，裁定查封的房产中包括原告购买的两套底商（门店）。2015年8月19日，磴口县人民法院在执行时再次作出（2014）磴执字第134号执行裁定书，裁定查封了涉及原告的两套底商（门店）。2017年6月22日原告依法向磴口县人民法院提出书面的执行异议申请，磴口县人民法院于2017年7月3日作出（2017）内0822执异2号民事裁定书，裁定驳回案外人王静怡的异议请求。原告认�，磴口县人民法院查封本案诉争的两套底商前，原告就已经与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同（签订的商品房认购协议书、以物抵债协议书已被生效判决书确认），且在抵顶后原告就实际占有了上述五套房产，购房款也已全部交清，未办理产权登记是因第三人对案涉房屋未办理竣工验收导致的，并非原告（即买受人）的自身原因。另外，本案诉争的两套底商也已被乌海市海南区人民法院查封，原告向该院提出执行异议申请被驳回后，原告依法向该院提起了案外人执行异议之诉，该案已在审理中。综上所述，依据相关法律规定，特向本院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、2013年8月21日磴口县人民法院依侯春华的申请作出（2013）磴民二初字第170号民事裁定书，对第三人的20套住宅及3套门店予以查封（其中包括案涉房产）。2013年11月20日，磴口县人民法院对侯春华与内蒙古天旗房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案作出（2013）磴民二初字第170号民事判决书，判决内蒙古天旗房地产开发有限公司偿还被告侯春华借款本金4388667.00元及利息，利率按月利率4%计算，但不超过银行同类贷款基准利率的4倍为限。被告侯春华申请执行后，2015年8月19日，磴口县人民法院又作出了（2014）磴执字第134号执行裁定书，仍然对以上财产继续查封。2017年7月3日，因原告提起执行异议，磴口县人民法院以（2017）内0822执异2号民事裁定书，驳回原告王静怡异议请求。二、原告的诉讼请求不能成立。1、原告与第三人签订的”以物抵债协议书”、”商品房认购协议书”均为债权协议，没有履行只是承担违约责任。原告主张的房屋在没有进行物权登记时，不发生物权变动的法律后�。2、依据《物权法》第15条规定，未办理物权登记的，不影响合同的效力。原告通过诉讼，磴口县人民法院确认了原告与第三人签订的”以物抵债协议书”、”商品房认购协议书”的合同的效力，但仅为合同效力的确认，并非确认原告享有争议房屋的所有权。因此磴口县人民法院以（2017）内0822执异2号民事裁定书裁定驳回原告异议请求。3、原告诉称以物抵债的五套房屋已经交付给了原告，后因该小区一直未办理竣工验收手续，导致一直未能办理相应的产权手续，与事实不符。事实上该房屋没有实际交付任何人，也不可能给原告交付。因为2011年8月11日和2013年12月17日内蒙古天旗房地产开发有限公司因向侯春华借款500万元，对争议房屋进行了借款抵押，同时申请磴口县房管局不在办理该房屋的销售或抵押手续。因此以后再给原告以物抵债行为应属无效或恶意行为，对第三人不发生约束力。4、原告主张的房屋是被告侯春华在2013年8月21日主张权利时，申请人民法院进行的财产保全，由于被保全的房屋既没有办理抵押登记及产权登记，也没有签订网签商品房买卖合同或进行商品房买卖预告登记，因此没有任何理由对抗人民法院的财产保全措施。5、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。6、商品房认购书是预约合同，非正式的商品房买卖合同。综上，依据《物权法》第6、9、20条规定，如果仅仅签订协议而未进行不动产登记，权利人只享有请求交付的权利并没有取得不动产的所有权和支配权。故原告因没有�际取得本案争议房屋的不动产所有权，只享有债权请求权，并不享有物权。故其主张执行异议之诉不能成立，请求依法予以驳回。第三人述称，原告陈述的是事实，对被告的答辩意见也无异议，不反对原告提出的异议，希望能够协商解决。原告为证明自己的诉讼主张，在庭审中出示以下证据：1、2013年5月4日以物抵债协议书一份。意证明2013年5月4日，经原告与第三人共同协商后，双方达成一致意见，第三人用其开发的位于磴口县学府花园24号楼1单元301号、302号房屋各一套，25号楼1003号房屋一套，33号楼33-0-107底商一套，33号楼33-0-106底商一套抵顶第三人借原告的款4749834元的事实。2、2013年6月5日商品房认购协议书及收据各一份。意证明签订以物抵顶协议后，2013年6月5日第三人内蒙古天旗房地产开发有限公司将位于磴口县学府花�33号楼33-0-107底商一套出售给原告王静怡，原告王静怡并已交清房款的事实。3、2013年7月18日商品房认购协议书及收据各一份。意证明签订以物抵顶协议后，2013年7月18日第三人内蒙古天旗房地产开发有限公司将位于磴口县学府花园33号楼33-0-106底商一套出售给原告王静怡，原告王静怡并已交清房款的事实。1-3号证据总证明磴口县人民法院查封前原告与第三人签订了合法有效的书面合同，并已经将购房款全部付清的事实。4、磴口县人民法院（2016）内0822民初1175号民事判决书。意证明原告提供的1-3号证据经内蒙古自治区磴口县人民法院判决确认为有效，同时证实第三人向原告交付了本案涉诉房屋，未办理过户登记是因为出卖人出售的房屋尚未办理竣工验收，不具备办理房屋产权登记手续的条件，即非因买受人自身原因未办理过户登记。5、磴口县人民法院（2017）内0822执异2号民事裁定书一份。意证明原告在磴口县人民法院作出查封后依法向该院提出执行异议，磴口县人民法院于2017年7月3日作出裁定驳回原告的异议请求，随后原告依法提起本案诉讼。6、磴口县人民法院（2014）磴执字第134号执行裁定书一份。意证明依被告侯春华申请，磴口县人民法院于2015年8月19日作出裁定依法查封了本案案涉房屋，我方认为是超标的查封。被告发表如下质证意见：对1-3号证据真实性不认可，不清楚认购协议书及以物抵债协议书是何时签订的。对4号证据真实性无异议，但对原告要证实房屋已经交付及未办理房屋产权登记手续是由于出卖人出售的房屋尚未办理竣工验收的举证意图不认可。对5、6号证据无异议。第三人发表如下质证意见：对1-4号证据真实性及举证意图均认可。对5�6号证据无异议。被告侯春华出示如下证据:1、2011年8月11日内蒙古天旗房地产开发有限公司给磴口县房管局出具的关于申请学府花园33#楼部分楼房暂停销售的申请一份及2013年12月17关于申请学府花园33#楼部分楼房暂停销售的申请一份（附33号楼抵顶工程住房、商业明细）。意证明案涉房屋早已抵押给侯春华，在借款还清之前不能再抵押销售。2、磴口县人民法院（2013）磴民二初字第170号民事裁定书一份。意证明磴口县人民法院将案涉房屋查封。3、磴口县人民法院（2013）磴民二初字第170号民事判决书一份。意证明第三人向侯春华借款的事实，如不能还款案涉房屋就归侯春华所有。4、人民法院诉讼收费专用票据00018474（预收）、结算票00022191各一张。意证明向法院起诉后缴纳了诉讼费和保全费。原告发表如下�证意见：对1号证据真实性、举证意图均不认可，是第三人单方所作出的申请，并没有物权部门的审核意见，不能证明已经办理抵押登记。从明细上看并不包含本案涉诉房屋107号在内，虽然第三人在2013年12月17日出具了申请，但在该申请之前，第三人就与原告办理了以物抵债及认购协议，故该申请并不真实。2-4号证据真实性无异议，但对3号证据举证意图不认可，该判决书是金钱给付判决，并非房屋确权判决。结合2-4号证据，被告申请查封的标的物属于超标的查封，请法院予以审查。第三人发表如下质证意见：对1号证据真实性及举证意图均认可。对2-4号证据真实性认可，但对2号证据举证意图不认可，该裁定书中法院查封的我们的财产价值远超过被告要求查封的房屋的价值。第三人内蒙古天旗房地产开发有限公司未提交证据。以上证据�庭审质证作如下确认：原告出示的证据内容客观真实，与本案相关联，予以采信。被告出示的1号证据不能证实其举证意图，不予考虑，2-4号证据内容客观真实，与本案相关联，予以采信。经审理查明，2013年8月21日，因侯春华与内蒙古天旗房地产开发有限公司、磴口县天旗城建基础发展有限公司民间借贷纠纷一案，侯春华提出财产保全申请，磴口县人民法院作出（2013）磴民二初字第170号民事裁定书，对内蒙古天旗房地产开发有限公司所有的位于磴口县学府花园33号楼3单元20套住宅及3套门店予以查封，其中包括案涉房屋。2013年11月20日，磴口县人民法院对侯春华与内蒙古天旗房地产开发有限公司、磴口县天旗城建基础发展有限公司民间借贷纠纷一案作出（2013）磴民二初字第170号民事判决书，判决由内蒙古天旗房地产开发有限公司偿还侯春华借款本金4388667元及利息。2015年8月19日，因内蒙古天旗房地产开发有限公司未按照发生效力的法律文书履行义务，磴口县人民法院作出（2014）磴执字第134号执行裁定书再次对内蒙古天旗房地产开发有限公司所有的位于磴口县学府花园33号楼3单元20套住宅及3套门店予以查封，其中包括案涉房屋。2016年11月15日，王静怡与内蒙古天旗房地产开发有限公司确认合同有效纠纷一案，磴口县人民法院作出（2016）内0822民初1175号民事判决书，确认王静怡与内蒙古天旗房地产开发有限公司于2013年5月4日签订的《以物抵债协议书》、2013年6月5日签订的《商品房认购协议书》、2013年7月18日签订的《商品房认购协议书》有效。2017年6月22日案外人王静怡认为本院作出的查封裁定书中涉及的33号楼33-0-106、107号门店归其所有，且申请执行人侯春华请求查封房产的价值超出其诉讼标的额，提出书面执行异议申请，要求停止对上述两套房产的执行。磴口县人民法院经审查于2017年7月3日作出（2017）内0822执异2号民事裁定书，该裁定书认为王静怡与内蒙古天旗房地产开发有限公司确认合同有效一案，磴口县人民法院作出的（2016）内0822民初1175号民事判决书是对协议效力的确认,并非房屋所有权归属的确认，所以案外人王静怡的异议理由不能成立。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定驳回案外人王静怡的异议请求。2017年7月10日原告提起执行异议之诉，请求如前所述。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，表明不动产物权采取登记生效的原则。因此本案中原告王静怡以以物抵债方式签订商品房认购协议书转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，原告王静怡才能取得诉争不动产的所有权。在合同履行过程，原告王静怡与第三人内蒙古天旗房地产开发有限公司之间尚未完成标的物的权属转移登记手续之前，双方之间存在的是债的法律关系，此时，原告王静怡依据商品房认购协议书、以物抵债协议书迳行主张确认其对诉争房屋享有所有权，没有法律依据，故对其主张确认第三人内蒙古天旗房地产开发有限公司开发的位于巴彦淖尔市磴口县学府花园33号楼33-0-106、107底商（门点）二套归其所有的诉讼请求，本院不予支持。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条的规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告王静怡未提交在法院查封前其合法占有案涉房屋的证据。故其诉称对诉争房屋享有的实体权利足以阻却执行措施，缺乏相应的事实和法律依据，对其请求停止对位于巴彦淖尔市磴口县学府花园33号楼33-0-106、107底商（门点）执行的诉讼请求，本院不予支持。至于被告侯春华申请查封的标的物是否属超标的查封，不属于本案审查范围。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十二条一款二项之规定判决如下：驳回原告王静怡的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王静怡负担。如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长  孟学琴审 判 员  莫 勇人民陪审员  王晓军二〇一七年十一月二十九日书 记 员  刘文燕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。