云南省安宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第461号
原告安宁翔诚房地产经纪有限公司。住所地：安宁江东天然居小区9栋一单元101商铺。
法定代表人崔翔，经理。
被告金宝，男，汉族，1960年8月7日生，云南省昆明市人，工作单位云南省第三监狱保卫科，住安宁市。
被告金晓倩，女，汉族，1986年9月17日生，云南省昆明市人，工作单位云南省嵩明监狱狱政科，住安宁市，与金宝系父女关系。
被告金宝、金晓倩的委托代理人赵明武，云南大格律师事务所律师，特别授权代理。
被告代正福，男，汉族，1933年12月28日生，云南省会泽县人，嵩明肆营煤矿退休职工，住嵩明县。
被告苏桂芝，女，汉族，1944年10月17日生，云南省宜良县人，嵩明肆营煤矿退休职工，住嵩明县，与代正福系夫妻关系。
被告代正福、苏桂芝的委托代理人李培，云南圣唐律师事务所律师，特别授权代理。
原告安宁翔城房地产经纪有限公司诉被告金宝、金晓倩、代正福、苏桂芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月26日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2014年6月5日公开开庭进行了审理。原告公司法定代表人崔翔，被告金宝、金晓倩及委托代理人赵明武，被告代正福、苏桂芝的委托代理人李培到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2011年8月1日，原告与第一被告金宝和其妻代普艳共同签订了《房屋买卖合同》（以下简称合同）约定第一被告及其妻代普艳将位于安宁市嵩华路省三监2号生活区259栋1单元401号房以398000元的价格卖给原告。《合同》签订当日，原告支付给第一被告及其妻代普艳390000元的房款，同时约定了交房期限为2011年12月31日。然而该《合同》在履行过程中由于代普艳因车祸不幸身亡，2012年2月25日原告与第一被告金宝和第二被告金晓倩（两被告系父女关系）共同协商签订了《补充协议》，约定被告方继续履行约定义务，同时原告于当日将房屋买卖所欠的尾款8000元交给第二被告金晓倩。事后原告多次找第一、第二被告要求其按双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》约定的条款履行义务，然而两被告总是以种种借口迟迟不履行合同条款约定的义务。原告在无奈的情况下，只好诉求法院，请求依法判令：1、由四被告履行原告与金宝及其妻代普艳签订的《房屋买卖合同》以及原告与金宝和金晓倩签订的《补充协议》，并协助原告办理房屋过户手续；2、由四被告支付违约金79600元；3、由四被告支付原告迟延交房两个月的损失3000元；4、本案诉讼费由四被告承担。
被告金宝、金晓倩辩称：原告诉请无事实依据，我们已经按照买卖合同履行了义务，已经将房屋房产证及钥匙交付给原告，在买卖当初原告就知道房屋不能过户，现房屋过户还未达到条件，只能等到条件成立后再配合原告过户。原告要求履行《补充协议》无事实依据，我们签订的《补充协议》是无效协议，因为《补充协议》的签订并未经得代普艳的其他继承人许可。未办理公证是因为我们只是其中的继承人，因其他继承人未到场才导致无法办理公证，所以我们对《补充协议》不承担责任。迟延交房是因为原告还有尾款未支付，代普艳在合同履行过程中死亡也是造成迟延交付的原因，这是不可抗拒的，请求驳回原告诉请。
被告代正福、苏桂芝辩称：我们不是合同履行的主体，作为代普艳的继承人，我们愿意继续履行合同，买卖合同约定已经履行完毕；对于《补充协议》，我们一直不知情，我们也不是签订协议的主体，我们不应当承担责任；且现房屋过户条件尚不成立，因此，原告起诉没有事实和法律依据，请求驳回原告诉请。
原告为其诉讼主张提交以下证据予以证实：
第一组：营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证明，欲证明原告系适格的诉讼主体；
经质证，四被告对第一组证据的真实性无异议，本院对其证据效力予以确认，其可证实原告系本案适格的诉讼主体。
第二组：《房屋买卖合同》、《补充协议》，欲证明原告与代普艳、金宝签订了房屋买卖合同，原告履行了合同义务，被告未履行合同义务，原告有权要求被告承担违约金；
经质证，四被告对《买卖合同》真实性无异议，但认为其不能证明被告违约，本院对《房屋买卖合同》的证据效力予以确认，其可证实原告与代普艳、金宝于2011年8月1日就安宁市嵩华路云南省第三监狱生活区259-1-401房屋签订了买卖合同，合同约定房屋价款为398000元，并约定了买卖双方的违约责任。被告金宝、金晓倩认为《补充协议》因只有金宝和金晓倩签字而属于无权处分，是无效协议，代普艳还有其他继承人，该协议的签订没有经得代普艳的父母的同意，其不能作为本案定案依据；被告代正福、苏桂芝认为其对《补充协议》并不知情，该协议是无效协议。《补充协议》系原件，本院对其真实性予以确认，关于该协议的效力及证明目的，本院将结合其他事实作综合评价。
第三组：收条两份、转账凭证一份，欲证明原告已经支付了购房款398000元；
经质证，四被告对第三组证据的真实性无异议，本院对其证据效力予以确认，其可证实原告分别于2011年8月1日向代普艳及金宝付款390000元，于2012年2月25日向金晓倩付款8000元，至此原告完全履行了支付购房款的义务。
第四组：房屋所有权证、安宁市房产登记公告，欲证明诉争房屋已经可以过户。
经质证，四被告对第四组证据的三性均不予认可，该房产证及房产登记公告均与本案诉争法律事实无关，本院对该组证据的证据效力不予采信。
被告金宝、金晓倩为其诉讼主张提交以下证据予以证实：
1、身份证复印件二份，欲证明被告金宝、金晓倩的身份信息；
经质证，原告及被告代正福、苏桂芝对其真实性无异议，本院对其证据效力予以确认，其可证实被告金宝、金晓倩系本案适格的诉讼主体。
2、《房屋买卖合同》，欲证明只有在国家政策可以办理过户的前提下，卖方才有义务配合买方办理房屋过户手续；
经质证，原告及被告代正福、苏桂芝对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，其可证实合同约定：在国家政策可以过户的前提下，卖方无偿配合买方办理一切过户手续，过户所发生的一切费用由买方承担。
3、《补充协议》，欲证明因代普艳还有其他继承人，被告金宝、金晓倩签订该协议属于无权处分，协议无效；
经质证，原告对其真实性无异议，但认为该协议是有效的；被告代正福、苏桂芝对其真实性无异议，但认为该协议是无效的；该证据系原件，本院对其真实性予以确认。
4、代普艳户口注销证明、死亡证明，欲证明代普艳死亡时间及原因。
经质证，原告及被告代正福、苏桂芝对其真实性及证明目的均无异议，本院对其证据效力及证明目的予以确认。
被告代正福、苏桂芝为其诉讼主张提交以下证据予以证实：
证明一份，欲证明被告代正福、苏桂芝系代普艳的父母，两被告系代普艳的第一顺序继承人。
经质证，原告及被告金宝、金晓倩对其三性均无异议，本院对其证据效力予以确认，其可证实被告代正福、苏桂芝系代普艳的第一顺序继承人。
经审理，本院确认如下法律事实：
2011年8月1日，原告与被告金宝及其妻代普艳共同签订了《房屋买卖合同》，约定：甲方（金宝、代普艳）将位于安宁市嵩华路云南省第三监生活区259-1-401房屋以398000元卖给乙方（原告）；交房期限为2011年12月31日；甲方用该房屋为乙方提供贷款担保；将来在国家政策可以过户的前提下，甲方无偿配合乙方办理一切过户手续，过户所发生的一切费用由乙方承担。违约责任：1、若甲方不配合乙方办理房产过户手续应视为甲方违约，甲方支付乙方该房屋过户时市场价格的20%的违约金；2、甲方在收取该房屋全款后不得涨价、反悔，若有违约，甲方应承担所收房款的双倍赔偿责任。合同签订当日，原告支付给金宝及代普艳390000元的购房款，金宝及代普艳将房屋产权证交付原告持有。在合同履行过程中，代普艳于2011年11月18日因车祸不幸身亡，2012年2月25日原告与被告金宝、金晓倩签订了《补充协议》，约定：1、买方（原告）将购房尾款8000元付给卖方（金宝、金晓倩），金宝必须在2012年2月25日前将房屋交给崔翔；2、金宝、金晓倩须在2012年2月底前到安宁市公证处完成该房屋所有权人的房产证变更；3、完成变更手续后，金宝及金晓倩配合原告在2012年3月10日前办理银行贷款担保手续；4、如卖方不履行以上2至3条中任意一条的规定，将承担之前所收已付购房款叁拾玖万元（390000元）的百分之二十即柒万捌仟元（78000元）的违约金。协议签订当日，原告向金晓倩支付了购房尾款8000元，金宝向原告交付了房屋钥匙。协议签订后的第二天，被告金宝、金晓倩到安宁市公证处办理公证房屋所有权证变更手续，因被告代正福、苏桂芝未到场，被告金宝、金晓倩未能如约办理完成公证手续。现原告诉讼来院，请求法院支持其诉讼请求。
本院认为，原告与金宝、代普艳签订的房屋买卖合同系买卖双方真实的意思表示，且内容不违反法律规定，合同成立并生效。合同签订后，房款已付清，房屋已交付，合同的主给付义务已经履行完毕。在合同履行的过程中，代普艳因车祸死亡，四被告作为代普艳的第一顺序继承人在庭审中也表示愿意继续履行合同，并且本案涉案房屋属于经济适用房，根据国家相关政策的规定，该房屋现已具备上市交易的条件，可以办理房屋过户手续，故本院对原告要求四被告继续履行《房屋买卖合同》的诉请予以支持。
关于原告要求四被告继续履行《补充协议》的问题。被告金宝、金晓倩在协议中承诺完成房屋所有权证变更手续，并为原告办理贷款担保手续，从该协议的内容来看，所谓变更房屋所有权证应当是指金宝、金晓倩承诺将房屋所有权变更登记在金宝或金晓倩的名下，以便于将来办理贷款担保及房屋过户手续。被告金宝、金晓倩辩称在其他继承人不配合的前提下无法独立办理房屋所有权证变更手续，协议因涉及无权处分而无效。本院认为，无其他继承人配合即无法完成房屋所有权证变更属于履行不能的问题，其并不因此而影响协议的效力。因此，应当认定原告与被告金宝、金晓倩签订的《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律及行政法规的规定，《补充协议》合法有效。本案中，因被告代正福、苏桂芝并非协议的签订主体，而原告要求被告代正福、苏桂芝继续履行《补充协议》的诉请没有法律依据，应予驳回。此外，原告要求被告金宝、金晓倩继续履行《补充协议》的目的也是为了继续履行《房屋买卖合同》，现原告已主张由四被告继续履行《房屋买卖合同》，其合同目的已能实现，故由被告金宝、金晓倩继续履行《补充协议》已无必要，本院对原告的该项诉请不予支持。
关于原告要求四被告承担违约金79600元的问题。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”首先，被告金宝已将房屋交付给原告，原告实际上取得了对房屋的占有、使用、收益的权利，且原告也没有提交证据证明其在合同履行过程中遭受的损失。其次，根据《房屋买卖合同》约定，只有在卖方不协助买方办理房屋过户手续或收取购房款后涨价、反悔时，卖方才承担违约责任。但本案涉案房屋系经济适用房，根据国家相关政策的规定，至2014年2月10日该房屋才具备上市交易条件，四被告至原告起诉之日未协助原告办理房屋过户手续构成迟延履行，针对该迟延履行，四被告也表示愿意继续履行合同，协助原告办理过户手续。再次，被告金宝、金晓倩与原告签订《补充协议》的目的是为了便于履行《房屋买卖合同》，结合实际履行的情况来看，在协议签订后，被告金宝、金晓倩实际上已经到安宁市公证处办理公证房屋产权证变更的手续，之所以未能如约办理完成房屋产权证变更手续系因为还有其他继承人未到场造成，故应当认定被告金宝、金晓倩未能履行《补充协议》系由于其他客观原因所致，两被告主观上并不存在过错。因此，在四被告不具有主观过错，且原告又不能举证证实其损失的情况下，本院对原告主张的违约金诉请不予支持。
关于原告要求四被告赔偿因迟延交房两个月的租金损失3000元的问题。《房屋买卖合同》的卖方系金宝及代普艳，且金宝、代普艳系房屋的所有权人和实际占有使用人，代普艳于2011年11月18日死亡，金宝成为涉案房屋的实际占有使用人，其作为合同签订者之一，负有继续履行合同的义务。根据《房屋买卖合同》的约定，房屋交付时间为2011年12月31日，而金宝实际交房的时间为2012年2月25日，其理应赔偿因迟延交房给原告造成的损失。结合涉案房屋所处地段同类房屋租金的一般标准，原告主张的每月1500元的租金没有超过当地租金标准，本院对原告因迟延交房造成的两个月的租金损失予以支持，该损失由被告金宝承担。
综上，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条，《中华人民共和国继承法》第十条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、由被告金宝、金晓倩、代正福、苏桂芝继续履行金宝、代普艳于2011年8月1日与原告安宁翔诚房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》，并协助原告安宁翔诚房地产经纪有限公司办理位于安宁市嵩华路云南省第三监生活区259-1-401房屋的过户手续；
二、由被告金宝于本判决生效后立即赔偿原告安宁翔诚房地产经纪有限公司租金损失3000元；
三、驳回原告安宁翔诚房地产经纪有限公司其他诉讼请求。
案件受理费8509元，收取1965元，由原告安宁翔诚房地产经纪有限公司承担1797元，由被告金宝承担168元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 张红梅
代理审判员 邱学根
人民陪审员 李宏伟
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 石慧玲