广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终987号
上诉人（原审被告、反诉原告）：胡渟，住湖北省团风县。
委托代理人：江溢斐，广东楚晴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周益红，住广州市白云区。
委托代理人：黄妙春，广东红棉律师事务所律师。
上诉人胡渟因与被上诉人周益红房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初8680号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人胡渟上诉请求：1、撤销原审判决第一、二、三、四、五、八项，改判驳回周益红的诉讼请求，支持胡渟的诉讼请求；2、周益红承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误。1、在涉案的租赁合同纠纷中，胡渟长期一个人居住在该房屋，且又患有××，周益红夫妇擅自夜闯胡渟承租的房屋，给胡渟造成极大的恐惧，胡渟立刻前往医院检查，确诊胡渟的心率高于平常值。且事后周益红对这一违法行为不但不反省，反而理直气壮的认为是其合理的行为(详见录音)。胡渟完全有理由相信周益红在之后的租赁期间，周益红随时有可能闯入，甚至有可能周益红趁胡渟不在家时也随意进出承租房屋。且不说对胡渟的人身安全造成威胁，但对胡渟的个人隐私、财产安全造成极大的威胁是可以预见的。这对承租人来说是一种极大的不安全因素。根据《中华人民共和国合同法》第233条的规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人可以随时解除合同。2、双方关于解除租赁合同已经达成一致，周益红也应按约退回胡渟缴纳的租赁保证金27000元。在胡渟提交的证据(录音二)中，胡渟代理律师于2016年5月3日致电周益红，周益红表示也同意胡渟在2016年4月底搬离即可，可见双方之前是达成协商解除租赁合同的意思表示。之后胡渟也按约于2016年4月30日前往搬家，但周益红却以胡渟来的不够早，故意停水停电，致胡渟无法搬离。3、原审法院既支持没收租赁保证金27000元，又支持迟延支付租金的违约金，违约金明显过高。两项均为违约金性质。根据《中华人民共和国合同法》的规定，两项违约在法律适用上存在竞合关系，应只采用一种计算方式。其次，原审法院支持的违约金明显过高，其中逾期违约金每日为5‰(每月15%)，而周益红实际上并没有实际的损失。根据民事赔偿损失填补原则和公平原则，以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第29条的规定，应依法予以调整。4、原审法院判决周益红支付2016年4月12日后的房租、物业管理费没有法律和事实依据。涉案合同的解除系因为周益红于2016年4月11日夫妇擅自闯入所致，胡渟于次日便不再居住该房屋，之后产生的租金、物业管理费不应由胡渟承担。退一步讲，无论合同解除责任在谁，周益红同意胡渟在2016年4月底搬离，这一事实是可以确认的。胡渟后于2016年4月30日安排木工师傅前往承租房屋搬运家具，但周益红却恶意停水停电；此后在2016年5月3日胡渟致函周益红，要求解除合同，配合办理搬离手续，周益红又拒绝配合；后周益红发函要求胡渟搬离，胡渟又安排胡渟代理律师于2016年6月2日前往涉案房屋要求办理搬离手续，周益红却明确指示管理处拒绝开具放行条。5、周益红主张涉案房屋的大门损害系胡渟造成的，但是没有提供任何证据，根据证据规则，周益红没有证据证明的事实应不予认可。
被上诉人周益红答辩称：原审法院对本案认定事实清楚，法律关系定性准确，适用证据恰当，责任确定合理，审理程序合法，原审判决合理合法。本案已经证实的事实如下，周益红（出租方）、胡渟（承租方）、广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司、经纪方）三方签订《房地产租赁合同》真实有效，合同明确约定，如承租方不按时交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的0.5%向出租方支付违约金。如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费达15日则视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。《房地产租赁合同》签订后，周益红（出租方）依约将房屋交付给胡渟（承租方）使用，然而胡渟（承租方）在承租期间从未缴纳房屋的物业管理费、水电费、煤气费等费用，且没有合法正当的理由拖欠2016年4月1日之后的租金，严重违反了合同的约定，已经构成了违约。胡渟无视合同约定，对周益红多次的提醒劝告置之不理，并编造出一堆无理可笑的理由百般抵赖，其旷日持久就是为了混淆视听掩盖其严重违约的事实，逃避违约责任。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同一经成立即具有法律效力，在双方当事人之间就发生了权利、义务的关系。未按合同履行义务的当事人就要依照合同和法律承担违约责任。胡渟的行为已经构成了严重的违约，且从根本上侵害了周益红的合法权益，责任完全在胡渟一方，胡渟应依法依约承担全部的法律责任。胡渟称一个居住与周益红闯入承租房屋与事实不符，胡渟是与儿子及保姆三个一同居住，周益红是在胡渟欠租时才去追讨过租金，但之前周益红没有闯入过涉案房屋，导致合同不能履行的原因是胡渟不交租金，责任不在周益红，没收押金是因胡渟违约导致的，是胡渟应承担的违约责任。迟延付款违约金是胡渟拖欠租金而应承担的违约责任，迟延付款违约金与没收押金是不同的法律关系，胡渟称原审法院既支持没收租赁保证金27000元，又支持迟延支付租金的违约金，违约金明显过高不能成立。请求二审法院驳回胡渟的上诉，维持原判，维护周益红的合法权益。
周益红向原审法院起诉请求：1、确认周益红有权没收租赁保证金27000元；2、胡渟支付2016年4月1日至2016年7月2日的租金共41400元、迟延支付租金的违约金10395元（分别以每月租金为本金，按每日千分之五的标准，分别自当月5日起计至2016年7月2日止）、水费106.02元（2015年12月19日至2016年4月30日）、电费929.69元（自2015年12月19日至2016年4月30日）、煤气费359.63元（自2015年12月19日至2016年4月30日）、房屋及车位的物业管理费3510.51元（自2016年1月1日至2016年7月2日止，其中房屋物业管理费549.18元/月、车位物业管理费120元/月）、维修更换房屋大门及门锁9000元、赔偿周益红中介代理服务费损失6750元，上述费用抵扣2016年7月2日交接房屋时胡渟支付的3500元后，合计68950元；3、胡渟赔偿周益红两套衣柜及一套床（含床垫）价值共3000元；4、胡渟承担本案诉讼费。胡渟向原审法院提出反诉请求：1、周益红返还27000元租赁保证金；2、周益红返还白色斗柜及黑色小柜各一个（共价值2000元）；3、周益红赔偿经济损失5000元；4、周益红承担本案诉讼费。
原审法院认定事实：周益红为广州市天河区汇景南路XXX号XXX房（下简称涉案房屋）产权人之一。
经合富公司提供居间服务，2015年12月19日周益红（出租方）、胡渟（承租方）、合富公司（经纪方）三方签订《房地产租赁合同》，约定：出租方将涉案房屋出租给承租方使用，租期自2016年1月1日起至2017年12月31日止。保证金27000元。租金13500元/月，按月结算，每月第5日前按银行转账方式缴付。出租方交付日期为2015年12月23日。出租方提供家私电器（详见《家私电器清单》）予承租方在租赁期间使用。在租赁期间内，承租方须依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费；如承租方不按时交租，出租方应及时发挂号催租通知书；逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的0.5%向出租方支付违约金。如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费达15日则视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。租赁期内，承租方需提前解除合同的，应事先征得出租方同意。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前2个月以书面形式通知另一方，如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金；在通知期间，承租方需照常缴交租金；因承租方违约而合同终止，出租方有权不经承租方同意单方收回房产，承租方须无条件立即迁出该房产。违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额0.5%支付滞纳金。基于经纪方就该房产为租赁双方提供的中介服务，租赁双方同意在签署本合同当日向经纪方支付中介代理费，其中出租方支付6750元，承租方支付6750元。此租金为每月13500元，包含负一层车位一个等。
2015年12月25日，周益红、胡渟双方签署《家私电器清单》。《家私电器清单》载明出租方提供的家私电器清单，注明电表读数33405、煤气读数2859.763、水表读数1633，并注明交付的房屋钥匙数量、门卡数量、管理费收费标准、有线电视费收费标准等，另有手写内容“中间两间房的床和衣柜由于业主没有地方放，让租户胡小姐处理”及“家电在使用过程中，如果是人为损坏由承租方承担，如果是自然损坏由业主承担”等。
合同签订后，胡渟支付周益红租赁保证金27000元，周益红将涉案房屋交付胡渟使用，胡渟支付租金至2016年3月31日。
2016年5月3日，胡渟委托律师通过EMS特快快递向周益红发出《律师函》（邮件详情单号码1066765440315、1066765439415，分别显示收件人拒收退回及不在指定地址）。《律师函》主要内容为：周益红在承租期间未经胡渟允许，多次擅自闯入涉案房屋，其中2016年4月11日晚周益红及其丈夫两人同时闯入涉案房屋，导致患有××的胡渟受到惊吓并入院。胡渟经考虑作出让步，于2016年4月15日同意以租赁保证金27000元抵扣应付的4月份租金及欠付的水电、管理费等费用，多余款项无需退还胡渟，胡渟则应于4月底将家具搬离涉案房屋，并留了钥匙给中介，方便周益红另行出租房屋。至2016年4月30日，胡渟安排木工师傅前往涉案房屋拆卸家具时，周益红却让管理处对涉案房屋进行恶意停水停电，导致胡渟无法借助电动工具正常拆卸家具而进行搬家，同时周益红还拒绝向管理处开具放行条。以上事实有合同及录音等证据证实。胡渟认为，周益红擅闯涉案房屋的行为给胡渟的人身、财产造成极大威胁，并严重侵犯了胡渟的隐私权，胡渟已无法继续居住在涉案房屋，现要求：1、解除双方租赁合同。2、收函后2日内周益红将租赁保证金剔除应付租金（计至4月11日）、水电、管理费后，将剩余金额返还胡渟。3、收函后2日内周益红恢复供水供电，并向物业公司开具放行条，配合胡渟办理所有搬离手续。
2016年5月5日，周益红通过EMS特快快递向胡渟邮寄《房租费用催缴通知》（下简称通知，邮寄地址分别为涉案房屋地址、胡渟身份证地址；胡渟确认其收到上述通知）。其中2016年4月16日通知中载明胡渟欠缴2016年4月租金13500元、2015年12月23日至2016年2月的水电管理费1934.67元、2016年4月管理费及1至4月车位管理费。2016年5月5日通知中载明胡渟欠缴2016年4至5月租金、2015年12月23日至2016年2月的水电燃气费、2016年4月管理费及1至4月车位管理费。
2016年5月11日，周益红提起本案诉讼。
2016年5月12日，胡渟再次委托律师通过EMS特快快递向周益红发出《律师函》（邮件详情单号码1065982827015、1065982829715，分别显示退回及妥投）。胡渟在《律师函》中要求周益红告知是否已配合办理恢复通水通电、开具放行条以及将租赁保证金退还给胡渟等。
2016年5月25日，周益红向胡渟发出《限期搬出通知函》，函称：周益红已诉至天河区法院，为避免损失扩大，限胡渟十日内搬走全部家具杂物，交回涉案房屋等。
2016年6月30日，周益红、胡渟到庭接受庭询。周益红确认其已于2016年6月7日在物业的见证下收回涉案房屋，但胡渟没有搬走涉案房屋内的家具物品；胡渟则表示其一直要求搬走涉案房屋内的家具物品，但周益红不同意。当日双方同意在2016年7月2日、3日共同到场由胡渟搬走其在涉案房屋内的家具物品。
2016年7月2日，周益红、胡渟双方共同到场，胡渟搬走其在涉案房屋的家具物品，当日双方签署《房屋交接清单》两份。其中一份列明承租人交回家具用品清单（简称前一份交接清单），一份列明承租人带走家具用品清单（简称后一份交接清单）。前一份交接清单其中载明：2个双门衣柜承租方无移交、床架被拆除成散件；承租方交还换下来的大门锁，交房时大门锁位置的门板及框损坏；腾房交接时房屋现状为空置；水表数1675、电表数34531、煤气表数2962。后一份交接清单其中载明：出租人尚有白色斗柜一个、黑色小柜一个未交付；周益红确认收到承租人支付的水电、管理费3500元。
本案中胡渟提供其委托代理人江溢斐与周益红电话录音光盘（整理成文字记录），拟证明周益红承认在2016年4月11日深夜与其丈夫擅闯涉案房屋的事实。周益红对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。
周益红为证明胡渟欠缴管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费，提供2016年1月至5月期间涉案房屋物业管理费（549.18元/月）、车位管理费（120元/月）发票，其缴纳电费、水费、管道燃气费、污水处理费的工商银行账户95×××85、农业银行账户62×××76的交易明细记录及广东银联刷卡消费存根多份（胡渟对上述证据的真实性均无异议）。其中工商银行账户95×××85的交易明细记录载明：2016年1月15日扣划排污费29.97元、水费73.26元，2016年4月11日扣划电费388.64元、煤气费193.2元。农业银行账户62×××76的交易明细记录载明：2016年1月12日扣划管理费549.18元、有线电视费26.5元；2016年2月18日扣划管理费549.18元、有线电视费26.5元。
关于水费、电费、煤气费的单价，原审庭审中周益红表示分别为2.79元、0.63元、3.45元。对此胡渟未持异议。
在原审法院2016年11月3日的庭询中，周益红、胡渟双方确认：1、根据双方签约当日及2016年7月2日交接房屋时共同确认的水、电、煤气读数，结合双方庭审共同确认的上述水电、煤气的单价，2015年12月23日至2016年7月2日期间的电费为709.38元[（34531度-33405度）×0.63元/度]、水费为117.18元[（1675吨-1633吨）×2.79元/吨]、管道燃气费为352.72元[（2962立方米-2859.763立方米）×3.45元/立方米]。2、同意公摊电费合计200元。周益红另确认胡渟已支付2016年3月的物业管理费549.18元。
原审法院认为：周益红、胡渟就涉案房屋签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。
合同约定胡渟应于每月第5日前按银行转账方式缴付租金及每月管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费；逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的0.5%向出租方支付违约金；如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费达15日则视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。本案中，合同签订后周益红已将涉案房屋交付胡渟使用，胡渟应依约支付租金及其他应付费用。按查明的事实，胡渟没有合法正当理由拖欠2016年4月1日之后的租金，且胡渟租赁期间未依约缴纳涉案房屋的物业管理费、水电费及煤气费等，已构成违约。胡渟于2016年5月3日发函解除合同，缺乏理据。周益红于2016年5月11日提起本案诉讼，起诉要求解除双方合同及没收租赁保证金27000元，有事实及法律依据，予以支持。胡渟反诉要求周益红返还上述租赁保证金27000元无理，不予支持。鉴于诉讼中周益红确认其已于2016年6月7日单方收回房屋，2016年7月2日胡渟在周益红在场的情况下腾空涉案房屋，在此情况下双方合同已实际解除，对此在判决主文不再赘述。
关于周益红要求胡渟支付租金的诉请。胡渟称其于2016年4月12日离开涉案房屋，周益红在原审法院2016年6月30日的庭询中已确认其于2016年6月7日在物业的见证下收回涉案房屋，但由于胡渟放置在涉案房屋内的物品仍未搬走故影响其另行出租；2016年7月2日胡渟在周益红在场的情况下搬走其放置在涉案房屋的物品（白色斗柜一个、黑色小柜一个除外），双方在该日共同确认了水电、煤气读数等，办理了交接手续。综合本案案情，胡渟应按合同约定全额支付2016年4月1日至2016年6月6日期间租金29700元［27000元（13500元/月×2个月）+2700元（13500元/月÷30日×6日）］。至于周益红收回涉案房屋当日2016年6月7日至胡渟腾空房屋当日2016年7月2日期间的租金，虽胡渟迟延支付租金、水电费等费用，违约在先，但一方面考虑到周益红未经双方当事人协商同意单方收回房屋，另一方面考虑到胡渟放置在涉案房屋的家私物品确实影响了周益红另行使用收益，遵循公平合理原则，上述期间的租金胡渟按合同约定租金标准的50%支付为宜，按此，胡渟应付周益红上述期间租金11700元（13500元/月÷30日×26日）。
关于周益红要求胡渟支付迟延交租的违约金的诉请。如上所述，胡渟迟延支付租金，构成违约，胡渟应向周益红支付2016年4月1日至2016年6月6日期间租金的迟延付款违约金。违约金的计算，应分别以当月租金为本金（其中2016年4月、5月的租金本金为13500元/月，2016年6月1日至6月6日期间租金本金为2700元），按每日5‰的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止，但每月租金的迟延付款违约金以不超过本金为限。同样，基于上述理由，周益红要求胡渟支付周益红收回涉案房屋当日2016年6月7日至胡渟腾空房屋当日2016年7月2日期间租金的迟延付款违约金，理据不足，不予支持。
关于周益红要求胡渟支付水费、电费、煤气费、房屋及车位物业管理费的诉请。合同约定上述费用由胡渟支付，本案中胡渟作为付款义务人未举证证实其租赁期间支付了上述相关费用，应承担举证不能的法律后果。胡渟应向周益红支付2016年1月1日至2016年7月2日的房屋及车位的物业管理费3510.51元[（549.18元/月×5个月）＋（549.18元/月÷30天×2天）+（120元/月×6个月）＋（120元/月÷30天×2天）]（已扣除胡渟已付的2016年3月的物业管理费549.18元）、2015年12月23日至2016年7月2日期间的电费709.38元[（34531度-33405度）×0.63元/度]、水费117.18元[（1675吨-1633吨）×2.79元/吨]、管道燃气费352.72元[（2962立方米-2859.763立方米）×3.45元/立方米]，加上公摊电费200元，扣除2016年7月2日胡渟已支付的3500元，合计1389.79元。
关于周益红要求胡渟支付维修更换房屋大门及门锁9000元的诉请，由于周益红在诉讼期间单方收回房屋，周益红对其维修更换房屋大门及门锁的费用没有提供相关证据，但双方在2016年7月2日共同确认“交房时大门锁位置的门板及框损坏”，故酌情判令胡渟赔偿修复费用500元。
关于周益红要求胡渟赔偿中介代理服务费损失的诉请，因双方合同对此并无约定，对周益红该项诉请亦不予支持。
关于周益红要求胡渟赔偿其两套双门衣柜及床架的诉请。租赁合同附件《家私电器清单》注明“中间两间房的床和衣柜由于业主没有地方放，让租户胡小姐处理”，清楚表明周益红同意由胡渟自由处分，现周益红要求胡渟赔偿上述床和衣柜的价款3000元，与双方约定不符，不予支持。
关于胡渟的其余反诉请求。首先，2016年7月2日《房屋交接清单》载明出租人尚有白色斗柜一个、黑色小柜一个未交付。本案中周益红表示愿意归还，故对胡渟该项诉请予以支持。其次，胡渟诉请要求周益红赔偿经济损失5000元，没有事实及法律依据，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年11月3日作出判决：一、周益红有权没收胡渟支付的租赁保证金27000元。二、自判决发生法律效力之日起10日内，胡渟向周益红支付2016年4月1日至2016年6月6日期间租金29700元及迟延支付租金的违约金［分别以当月租金为本金（其中2016年4月、5月的租金本金为13500元/月，2016年6月1日至6月6日期间租金本金为2700元），按每日5‰的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止。每月租金的迟延付款违约金以不超过本金为限］。三、自判决发生法律效力之日起10日内，胡渟向周益红支付2016年6月7日至2016年7月2日期间租金11700元。四、自判决发生法律效力之日起10日内，胡渟向周益红支付房屋及车位的物业管理费3510.51元、电费709.38元、水费117.18元、管道燃气费352.72元、公摊电费200元，合计1389.79元。五、自判决发生法律效力之日起10日内，胡渟向周益红赔偿大门修复费用500元。六、自判决发生法律效力之日起10日内，周益红归还胡渟白色斗柜一个、黑色小柜一个。七、驳回周益红的其他本诉请求。八、驳回胡渟的其他反诉请求。本诉受理费5870元，由周益红负担1500元，胡渟负担4370元；反诉受理费350元，由胡渟负担300元，周益红负担50元。
本院二审认定事实：原审查明事实无误，本院予以确认。
另查明：根据原审法院2016年7月25日开庭笔录记载，胡渟于原审期间提交的证据3光盘，拟证明胡渟收到其通知函后，在2016年6月2日委托其代理人前往办理搬出手续，但周益红以各种理由拒绝配合，拒绝开具放行条、拒绝通水通电。周益红的质证意见：对真实性无异议，但关联性不予确认，这是双方关于解除合同及搬离物品的函件协商过程，双方没有达成一致意见时，如果胡渟作出任何行为均是不正当的，由于胡渟拒绝支付租金导致双方进行协商解除合同。
本院认为:胡渟和周益红签订的《房地产租赁合同》为双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定双方的租赁合同关系成立有效正确。根据合同约定，每月租金于当月第5日前支付，2016年4月胡渟未依约支付租金。现胡渟以周益红于2016年4月11日擅自闯入涉案房屋造成胡渟恐惧为由而主张租赁合同是因周益红的违约行为而导致解除。本院认为，首先，胡渟逾期交租在前，未能履行其承租人依时交纳租金的合同义务；其次，对于2016年4月11日周益红是否擅自闯入涉案房屋双方各执一词，但周益红进入涉案房屋是为了追讨租金，属于事出有因；再次，胡渟于2016年1月起开始承租涉案房屋，对于房屋的门锁完全可以采取必要的措施保证其安全，故其担心周益红擅自闯入涉案房屋的理由本院不予采信，胡渟主张周益红构成违约本院不予认定。周益红于2016年5月11日向原审法院提起诉讼，要求解除《房地产租赁合同》，此时已经达到合同约定的解除合同条件，胡渟也向周益红提出解除合同，鉴于双方当事人在本案诉讼中已经办理了涉案房屋的交接手续，故原审法院对该项诉讼请求不再处理并无不当。由于本案租赁合同的解除是由于胡渟的违约行为所致，故周益红要求没收胡渟的租赁保证金27000元符合合同约定，该违约金是针对解除合同承租人所应承担的违约责任，与承租人应承担逾期支付租金的违约责任是不同的责任，因此，不存在竞合的问题，胡渟要求周益红返还租赁保证金27000元的意见，本院不予采纳。对于逾期支付租金违约金的标准，原审法院已经限定在本金范围内，实际上对于违约金进行了调整，胡渟要求调低逾期支付租金违约金标准依据不足，本院不予采纳。
关于租金的计付时间。在周益红提起本案诉讼前，周益红作为出租人不存在违约行为，故胡渟于2016年5月3日向周益红发出的《律师函》提出解除合同的要求不具有解除合同的效力，周益红于2016年5月5日仍向胡渟催缴租金，并没有同意解除合同。周益红提起本案诉讼后，明确提出解除合同，并于2016年5月25日向胡渟发出《限期搬出通知函》，以避免扩大损失为由限期胡渟10日内搬出，而胡渟的受托人于2016年6月2日前往涉案房屋欲办理搬离手续时，周益红未能予以配合，其行为与其发出的函件所表达的意思不符，并于2016年6月7日自行收回涉案房屋，但房屋内的物品没有处理，直至原审法院于2016年6月30日督促双方办理物品的交接手续后，双方才于2016年7月2日由胡渟将涉案房屋的物品搬离，涉案房屋得以正常使用。故本院认定2016年6月3日至2016年7月2日期间的租金损失属于周益红未配合胡渟搬离涉案房屋物品所致，此期间的租金损失应由周益红承担。胡渟应该向周益红支付2016年4月1日至2016年6月2日期间的租金27900元［（13500元/月×2个月）+（13500元/月÷30日×2日）］。需要指出的是，原审法院认为2016年6月7日至2016年7月2日的租金胡渟只需承担50%的租金，但在判决中却仍然判决胡渟承担此期间的全部租金11700元，明显错误。同理，胡渟也应向周益红支付2016年1月1日至2016年6月2日期间房屋物业管理费（2016年3月已交除外）及车位管理费共2841.33元[（549.18元/月×4个月）＋（549.18元/月÷30天×2天）+（120元/月×5个月）＋（120元/月÷30天×2天）]。而对于电费、水费、管道燃气费、公摊电费虽涵盖2016年6月2日以后的费用，鉴于上诉人胡渟对此并未提出异议且难以准确区分，故对于上述费用按照原审法院认定的金额即电费709.38元、水费117.18元、管道燃气费352.72元、公摊电费200元予以认定。上述费用合计4220.61元，胡渟于2016年7月2日向周益红支付了3500元，故胡渟应向周益红支付房屋物业管理费、车位管理费、电费、水费、管道燃气费、公摊电费为720.61元（4220.61元-3500元）。胡渟在办理涉案房屋交接手续时，已经确认大门锁位置的门板及框损坏，原审法院据此酌情判决胡渟赔偿周益红修复费用500元具有依据，本院予以认可。上诉人胡渟上诉有理部分，本院予以采纳，其余上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初8680号民事判决第一、五、六、七、八项；
二、撤销广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初8680号民事判决第三项;
三、变更广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初8680号民事判决第二项为：自本判决送达之日起10日内，胡渟向周益红支付2016年4月1日至2016年6月2日期间租金27900元及迟延支付租金的违约金［分别以当月租金为本金（其中2016年4月、5月的租金本金为13500元/月，2016年6月1日至6月2日期间租金本金为900元），按每日5‰的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止。每月租金的迟延付款违约金以不超过本金为限］;
四、变更广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初8680号民事判决第四项为：自本判决送达之日起10日内，胡渟向周益红支付房屋及车位的物业管理费、电费、水费、管道燃气费、公摊电费合计720.61元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费5870元，由周益红负担1500元，胡渟负担4370元；反诉受理费350元，由胡渟负担300元，周益红负担50元。二审案件受理费2320元，由胡渟负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 曹佑平
审判员 闫 娜
二〇一七年四月七日
书记员 徐毅敏