吉林高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0291民初438号
原告：吉林市国鑫支农小额贷款有限责任公司，住所地吉林市昌邑区。（以下简称国鑫小贷公司）
法定代表人：吉英慧，董事长。
委托诉讼代理人：赵宏伟，吉林市保民律师事务所律师。
被告：桦甸市松源商品混凝土有限公司，住所地吉林省桦甸市。（以下简称松源混凝土公司）
法定代表人：梁宏江，总经理。
委托诉讼代理人：刘彦龙，吉林桦远律师事务所律师。
第三人：吉林省龙兴集团有限公司，住所地桦甸市。（以下简称龙兴集团公司）
法定代表人：刘湃，总经理。
第三人：刘湃，女，1965年4月3日出生，汉族，吉林省龙兴集团有限公司，住吉林省桦甸市。
第三人：王晓燕，女，1966年3月8日出生，汉族，吉林省龙兴集团有限公司，住吉林省桦甸市。
第三人：吉林省兴田置业有限公司，住所地吉林市昌邑区。
法定代表人：刘湃，总经理。
第三人：桦甸龙兴房地产投资开发有限公司，住所地桦甸市。（龙兴公司）
法定代表人：刘湃，总经理。
原告吉林市国鑫支农小额贷款有限责任公司与被告桦甸市松源商品混凝土有限公司，第三人吉林省龙兴集团有限公司、刘湃、王晓燕、吉林省兴田置业有限公司、桦甸龙兴房地产投资开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年5月12日立案受理，2017年6月19日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吉林市国鑫支农小额贷款有限责任公司委托诉讼代理人赵宏伟、被告桦甸市松源商品混凝土有限公司委托诉讼代理人刘彦龙到庭参加了诉讼，第三人吉林省龙兴集团有限公司、刘湃、王晓燕、吉林省兴田置业有限公司、桦甸龙兴房地产投资开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
吉林市国鑫支农小额贷款有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告可以执行第三人桦甸龙兴房地产投资开发有限公司所有的位于桦甸市新华街龙兴水岸新城**号*号商业网点。2、本案诉讼费用由被告桦甸市松源商品混凝士有限公司承担。事实和理由：原告执行本案第三人吉林省龙兴集团有限公司、刘湃、王晓燕、吉林省兴田置业有限公司、桦甸龙兴房地产投资开发有限公司借款合同纠纷的执行依据为高新区人民法院(2016)吉0291民初85号民事判决书，执行过程中高新区人民法院查封了登记在第三人桦甸龙兴房地产投资开发有限公司名下的的龙兴水岸新城20号楼6号商业网点。2017年4月，被告提出执行异议，2017年4月28日，高新区人民法院下发了(2017)吉0291执异18号执行裁定书，支持了被告异议申请，中止了原告执行案件的执行。现原告对该裁定不服，提出执行异议诉讼，理由如下：第一，被告没有充分证据证明其对龙兴水岸新城20号楼6号商业网点享有物权，其主张不能对抗国鑫公司的执行查封行为。桦甸市松源商品混凝土有限公司虽于2015年5月15日因与桦甸龙兴房地产投资开发有限公司拖欠混凝土货款而签订了抹帐协议，但没有签订正式的商品房买卖合同，没有办理房屋解除备案与登记备案手续，其没有取得房屋物权；第二，龙兴水岸新城**号楼*号门商业网点于2013年9月9日抵押给了国鑫公司，并办理了抵押登记，虽然异议申请人桦甸市松源商品混凝土有限公司经过抹帐取得该房屋，但由于没有办理产权登记，其仍然为债权不能对抗国鑫公司查封的在先债权；第三，被告桦甸市松源商品混凝土有限公司没有正式的商品房买卖合同，没有给付桦甸龙兴房地产投资开发有限公司购房对价款的凭证，其请求不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的签订合法有效的书面买卖合同、实际占有、支付对价款、未更名无过错四个条件，其没有取得涉案房屋，原告有权利依法执行该房屋。综上，为维护原告合法权益，特依据相关法律规定向贵院提起诉讼，请法院支持原告诉讼请求。
桦甸市松源商品混凝土有限公司辩称，1、被告与桦甸龙兴房地产投资开发有限公司在人民法院查封诉争房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部价款，并已实际占有。本案诉争房屋于2016年1月9日被查封，但在2012年5月15日答辩人与桦甸龙兴房地产投资开发有限公司已签订抹帐协议书及商品房买卖合同。两份协议是双方的真实意识表示，合法有效，虽然没有签订正式的《商品房买卖合同》，但并不影响被告对诉争房屋主张相关权利。龙兴房地产将诉争房屋抵顶赊购货款进而抵顶给被告，做抹帐处理，并于同日签订了商品房买卖合同交付房屋，抵顶欠款合计1,725,360.00元。另答辩人于2014年3月2日与桦甸市新中恒小额贷款有限公司签订房屋租赁合同，并将诉争房屋出租给该公司，并实际占有使用。2、本案诉争标的物在被告与龙兴房地产公司签订抹帐协议及商品房买卖合同后，由于龙兴房地产公司不具备办理过户登记条件而没有办理过户登记，后在2013年9月9日龙兴房地产对诉争房屋设定他项权利，再次不具备过户登记条件。上述情形均非因答辩人自身原因导致未办理过户登记。其二龙兴房地产公司在2012年以后的将诉争房屋在内的房产，已抵押担保的方式通过原告及其他公司进行融资，其不可能与被告办理过户登记手续，本案诉争的房屋即使在2013年9月9日设定他项权利，本案争议房屋未办理过户登记手续，是非因答辩人自身原因导致的。综上，答辩人的上述情形对诉争房屋能够排除执行，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，故请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。
吉林省龙兴集团有限公司未出庭亦未提交答辩意见。
刘湃未出庭亦未提交答辩意见。
王晓燕未出庭亦未提交答辩意见。
吉林省兴田置业有限公司未出庭亦未提交答辩意见。
桦甸龙兴房地产投资开发有限公司未出庭亦未提交答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下，第三人吉林省龙兴集团有限公司因需流动资金于2013年9月6日与原告国鑫小贷公司签订了借款合同，借款500万元。第三人龙兴公司、刘湃、王晓燕、吉林省兴田置业有限公司签订了《保证担保合同》，为此笔借款提供了连带责任保证。2013年9月9日为了保证债权的实现，国鑫小贷公司就涉案房屋（即桦甸市新华街龙兴水岸新城**号楼*门）办理了抵押登记，后于2015年5月7日经双方协商将抵押登记注销。后期因第三人吉林省龙兴集团有限公司、龙兴公司、刘湃、王晓燕、吉林省兴田置业有限公司未如约偿还此笔借款，原告国鑫小贷公司将上述第三人起诉于吉林市高新区人民法院，2016年5月3日高新法院出具（2016）吉0291民初85号民事判决书，将此笔债权予以确认，同时做出（2016）吉0291民初85-1号民事裁定书查封了涉案房屋。在执行阶段依据（2016）吉0291民初85号民事判决书及（2016）吉0291民初85-1号民事裁定书对涉案房屋进行执行。
另查明，被告松源混凝土公司自2011年起为第三人龙兴公司提供商品混凝土，至今第三人龙兴公司尚欠被告松源混凝土公司货款。在涉案房屋竣工后，被告松源混凝土公司与第三人龙兴公司签订抹账协议将涉案房屋（即桦甸市新华街龙兴水岸新城**号楼*门）抵顶给被告松源混凝土公司，2012年5月15日双方签订了抹账协议与商品房买卖合同。涉案房屋被查封后，松源混凝土公司向本院申请执行异议，本院做出（2017）吉0291执异18号执行异议裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。
本院认为，被告松源混凝土公司主张因其完全满足《最高人民法院关于办理执行异议和服役案件若干问题的规定》第二十八条之规定，故其对涉案房屋享有排他权，原告国鑫小贷公司无权执行涉案房屋。《最高人民法院关于办理执行异议和服役案件若干问题的规定》第二十八条的适用是有其大前提的。第二十八条实际规定的是占有优先权，占有人应当是房屋买受人，占有的前提必须是房屋买卖行为。而本案中，通过被告松源混凝土公司的陈述及提供的抵账协议，被告松源混凝土公司取得该房屋的占有是因其与第三人龙兴公司的抵账行为，归根结底与原告的主张是一致的，都是用第三人龙兴公司的特定的财产即涉案房屋实现债权，故被告松源混凝土公司没有符合适用《最高人民法院关于办理执行异议和服役案件若干问题的规定》第二十八条的大前提，其对涉案房屋不应享有排他权。故原告可以对位于桦甸市新华街龙兴水岸新城**号*号商业网点执行。
综上，吉林市国鑫支农小额贷款有限责任公司合理的诉讼请求本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百一十三条、《最高人民法院关于办理执行异议和服役案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
准许执行（2016）吉0291民初85-1号民事裁定书中查封的桦甸龙兴房地产投资开发有限公司所有的坐落于吉林省桦甸市新华借龙兴水岸新城**号楼*门商业网点。
案件受理费8,800.00元，由桦甸市松源商品混凝土有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
本院（2017）吉0291执异18号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 苗 迪
人民陪审员 张泽君
人民陪审员 付永海
二〇一七年八月二十四日
代理书记员 王艳秋