南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓商初字第1664号
原告中国工商银行股份有限公司南京城西支行，组织机构代码73606652-0，住所地在江苏省南京市鼓楼区江东北路289号。
负责人杨济福，该行行长。
委托代理人张铮、范存辉，江苏钟山明镜律师事务所律师。
被告徐晨，男，汉族，1981年11月11日生。
被告朱萍，女，汉族，1978年9月18日生。
被告徐明柏，男，汉族，1956年9月26日生。
被告贾斯兰，女，汉族，1955年9月18日生。
原告中国工商银行股份有限公司南京城西支行（以下简称工商银行城西支行）诉被告徐晨、朱萍、徐明柏、贾斯兰金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人张铮、被告徐晨到庭参加诉讼，被告朱萍、徐明柏、贾斯兰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。
原告工商银行城西支行诉称，2006年7月17日，原告与被告徐晨签订个人购房借款合同，同时与徐明柏、贾斯兰及徐光（徐明柏、贾斯兰次子）签订南京市房地产抵押合同。借款合同约定，贷款本金为45万元，贷款期限为20年，月利率4.7925‰，还款方式为等额本息还款法，每期还款日为每月20日，借款人未按期还款，贷款人有权收取罚息、计收复利；借款人连续三个付款期或累计六个付款期未按时足额偿还本息，即构成违约等；被告徐明柏书面承诺共同承担该笔借款的还款义务；被告贾斯兰书面承诺为上述借款承担连带担保责任。后原告按约放款，并办理了抵押登记，但被告徐晨至今已连续三期逾期还款，经多次催讨未果，故诉至法院，请求判令：1、被告徐晨、徐明柏立即偿还借款本金340465.73元、利息3954.56元（截止2013年9月21日）及自2013年9月22日起至法院判决确定的给付之日止的利息、罚息；2、如被告徐晨、徐明柏不能履行上述债务，原告对被告徐晨、朱萍名下位于南京市建邺区XX路XXX号X幢1单元1503室房屋享有优先受偿权；3、判令被告贾斯兰对上述债务承担连带担保责任；4、判令四被告承担本案诉讼费用。案件审理中，被告徐晨将截止到2014年8月17日积欠的逾期应偿还贷款本金和相应利息偿还原告，因被告徐晨已违约，故原告将诉讼请求第（一）项变更为要求被告徐晨、徐明柏立即偿还剩余借款本金318961.07元并支付自2014年8月18日起至法院判决确定的给付之日止的利息（按合同约定标准计算）。
被告徐晨辩称，其拖欠的逾期贷款已还清，其父徐明柏所占抵押房产份额已转让且已经过户，故偿还贷款与其父母（徐明柏、贾斯兰）无关，其要求继续履行与原告的借款合同。
被告朱萍未到庭应诉亦未答辩。
被告徐明柏、贾斯兰辩称，南京市建邺区XX路XXX号X幢1单元1503室房屋于2007年8月17日过户给徐晨、朱萍夫妇，徐明柏及其次子徐某并将拥有的上述房产1%份额转让给徐晨、朱萍，故徐明柏不应再承担还款责任，贾斯兰亦不应再承担连带担保责任。
经审理查明，被告徐晨、朱萍系夫妻关系，徐晨系徐明柏、贾斯兰长子。2006年7月17日，原告与被告徐晨签订个人购房借款合同，约定：贷款本金为45万元；贷款期限为20年，自2006年7月17日起至2026年7月17日止；月利率4.7925‰，借款人按月归还贷款本息，还款方式为等额本息还款法，每期还款日为每月20日；借款人到期不偿还本合同项下借款本金及利息的，贷款人对逾期借款自逾期之日起按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，罚息利率为在贷款实际执行利率水平上加收50%，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；借款人不按期偿还贷款利息时，按罚息利率计收复利；借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求借款人清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）等等。徐明柏并签订共同还款承诺书，承诺与借款人徐晨共同承担还款义务，负责共同按时偿还贷款本息。贾斯兰亦签订共有人配偶承诺函，承诺同意将上述房产抵押给原告，同时承担连带担保责任，担保借款人贷款本息的清偿等等。
同日，原告与徐明柏、徐晨、徐某及南京万科置业有限公司签订南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押），约定为上述个人购房借款合同的借款提供担保，抵押担保范围为借款本金及利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；徐明柏、徐晨、徐某与南京万科置业有限公司办理完毕南京市建邺区XX路XXX号X幢1单元1503室房屋过户手续后，徐明柏、徐晨、徐某同意将上述商品房抵押给原告，作为上述借款的担保；徐明柏、徐晨、徐某连续三个月或累计六个月未能按约归还以上借款的，原告有权处分上述房产，并可要求提前清偿以上借款等等。当日，双方并办理了商品房抵押预告登记。
上述合同签订后，原告于2006年7月17日发放贷款45万元。借款借据上载明：借款金额45万元，借款期限20年，贷款月利率为4.7925‰，还款方式为等额本息还款法等等。
2007年6月25日，徐明柏、徐晨、徐某取得上述房屋所有权证。同年6月29日，原告取得上述房屋他项权证，权利价值为45万元，抵押权设定日期为2006年7月17日。2007年8月17日，徐明柏、徐某将上述房产中其名下份额转让给徐晨、朱萍夫妇，经原告允许办理了房屋权属登记。
被告徐晨其后未按合同约定向原告偿还借款本息，原告遂诉至本院。案件审理中，被告徐晨将积欠的逾期应偿还贷款本金和相应利息还清。截止2014年8月17日，被告尚欠原告借款本金318961.07元。
以上事实，由原告举证的个人购房借款合同、南京市房地产抵押合同、借款借据、房屋他项权证、还款明细表等证据，被告徐晨提供的房屋权属登记申请表、买卖合同等证据以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，原告与被告签订的个人购房借款合同、与徐明柏、徐晨、徐某签订的南京市房地产抵押合同，不违反法律规定，且涉案房屋已办理抵押登记，故上述合同系各方当事人真实意思表示，应受法律保护。被告徐明柏所做共同还款承诺、被告贾斯兰承诺为上述借款承担连带担保责任，亦为真实、有效。现被告徐晨、徐明柏作为共同还款人未按约还款，构成违约，应承担相应违约责任。故原告要求被告徐晨、徐明柏立即偿还剩余借款本息的诉讼请求，本院予以支持。根据抵押合同的约定，徐明柏、徐晨、徐某将本市建邺区XX路XXX号X幢1单元1503室房产抵押给原告，为徐晨借款提供担保。其后该房屋所有权人由徐明柏、徐晨、徐某变更为徐晨、朱萍，而房屋所有权人变更不影响房屋抵押权效力，故原告主张在徐晨、徐明柏不履行上述债务时，对徐晨、朱萍名下的本市建邺区XX路XXX号X幢1单元1503室房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院亦予以支持。根据《物权法》的有关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中，原告与被告贾斯兰未做约定，故原告有权要求被告贾斯兰在被告徐晨、徐明柏不履行上述还款义务，且就抵押房产实现优先受偿权后仍未清偿部分承担连带担保责任。贾斯兰在承担担保责任后，有权就其实际清偿部分向徐晨、徐明柏追偿。被告徐明柏、贾斯兰、朱萍经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其放弃了抗辩的权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、第一百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐晨、徐明柏于本判决生效后十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司南京城西支行贷款本金318961.07元，并支付相应利息（自2014年8月18日起至本判决确定的给付之日止，按合同约定的标准计算）；
二、如被告徐晨、徐明柏不履行上述（一）项债务，原告中国工商银行股份有限公司南京城西支行有权以被告徐晨、朱萍名下的位于南京市建邺区XX路XXX号X幢1单元1503室房屋折价或以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿；
三、被告贾斯兰就被告徐晨、徐明柏上述（一）、（二）项债务不能清偿部分承担连带责任；被告贾斯兰在向原告中国工商银行股份有限公司南京城西支行承担相应连带责任后，有权就其实际清偿部分向被告徐晨、徐明柏追偿。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费6466元、保全费2520元、公告费300元，共计9286元，由被告徐晨、徐明柏、贾斯兰承担（此款原告已预交，被告在给付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本五份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 苗 军
人民陪审员 孙 冰
人民陪审员 吴文军
二〇一四年九月十六日
见习书记员 陆 晓