浙江省磐安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0727民初2796号
原告（反诉被告）：周伟铭，男，汉族，住永康市。
委托代理人：陈建升，金华市信实法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：浙江磐安万豪旅游开发有限公司，住所地：磐安云山旅游度假区花溪路6号。
法定代表人：马连胜，董事长。
委托代理人：吴鸿平，浙江陈吴记律师事务所律师。
原告周伟铭与被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司（以下简称万豪旅游）以及反诉原告万豪旅游与反诉被告周伟铭商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员卢烨适用简易程序于2017年2月9日公开开庭进行了审理。原告周伟铭（反诉被告，下同）的代理人陈建升，被告万豪旅游（反诉原告，下同）的委托代理人吴鸿平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周伟铭诉称：2014年6月15日，双方当事人签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于磐安县云山旅游度假区商品房，建筑面积51.16平方米，每平方米价格7212.85元。合同第五条约定：该商品房总价为369009元。第七条约定：买受人于2014年6月15日向出卖人支付首付款189000元，其余房款办理按揭贷款，如买受人不能提供完整的按揭资料，出卖人或银行应7天内通知买受人补齐资料。第九条约定：出卖人应于2014年12月30日前将规范的商品房交给买受人。第十条约定：出卖人逾期交房的违约责任，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。合同第十六条关于产权登记约定：出卖人应于2015年3月30日前将《房产证》、《土地证》交给买受人；否则出卖人应按日向买受人支付已交付房价万分之三的违约金。合同签订后，原告依约付清了首付款189009元，并于合同签订当日提供了完整的按揭贷款资料和办证资料给被告。因被告经营严重不当，毫无诚信而不能办理按揭手续。被告依约应当在2014年12月30日前将规范的商品房交给买受人，但至今还是烂尾楼状态。原告多次催促被告交房交证，但告至今未能交付。被告因其经营恶化而无法办理按揭手续，之后其也未通知原告原因或让原告分期付款或以现金支付全款，相应的法律后果应由被告承担。为维护原告的合法权益提起诉讼，诉请：1、判令被告立即支付原告迟延交房违约金68620元，迟延交付房屋权属证书违约金36288元，计人民币104908元（已计算至2016年12月30日，之后仍分别按日万分之五和日万分之三计算至实际交房和交证之日止）。2、被告承担诉讼费用。
被告万豪旅游辩称：原告已支付首付款无异议，但对按揭贷款的方式有异议，原告选择的是分期付款，只有交清了房款才能交房，被告不存在违约。
反诉原告万豪诉称：2014年6月15日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》。约定被反诉人以369009元购买反诉人所有的1幢1-133号商品房，被反诉人按分期付款方式按期付款，即：于2014年6月15日前付清房款，共计189009元，剩余房款18万元于2014年9月30日前付清。但时至今日，被反诉人未支付剩余房款。诉请：1、判决被反诉人继续履行合同，支付购房款18万元并支付违约金（违约金自2014年10月1日起按日以未付购房款的万分之三计算至款清之日止，截止2016年12月31日暂计为44388元）。2、判令被反诉人承担本案诉讼费用。
反诉被告周伟铭辩称：反诉原告诉称与事实不符。原告支付首付款以后，已将按揭贷款相关资料交付万豪旅游，但由于原告经营恶化，导致按揭贷款无法办理，该后果应由原告承担。因原告的经营状况恶化，建筑公司多次闹事，在这种情况下，原告可以行使不按抗辩权。原告的诉请应当予以驳回。
经审理查明：2014年6月15日，原、被告（反诉原、被告，下同）签订《商品房买卖合同》（合同编号20140600024）一份，双方约定由周伟铭购买万豪旅游所开发的位于磐安县云山旅游度假区商品房，该商品房总价款369009元整。付款方式（分期付款）：原告于2014年6月15日前付清首付房款，共计189009元，剩余房款于2014年9月30日前付清。合同第八条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：〔1〕逾期在30日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；〔2〕逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。…出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。2、“…合同继续履行的，在商品房交付前，买受人应向出卖人足额付清违约金，否则出卖人有权不交付房屋，并不承担逾期交房的违约金”。合同第九条“交付期限及条件”约定：“出卖人应当在2014年12月30日前，将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……。”合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①……；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。”合同第十六条“关于产权登记的约定”：“……。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年3月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人、委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①……。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。合同签订后，周伟铭依约向万豪旅游支付了首付购房价款189009元，但并未在2014年9月30日前付清剩余购房款18万元，且至今未予缴纳。2016年5月9日，万豪旅游取得竣工验收备案证明。
以上事实，有原、被告陈述，以及《商品房买卖合同》、证明、录音整理材料、信访事项答复意见书等证据所证实。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，除约定的违约金过高应予适当调整之外，其他条款均没有违反法律规定，应认定合法有效。关于原告的诉请，原告周伟铭认为是因被告万豪旅游的原因造成未能办妥按揭贷款，但涉案《商品房买卖合同》明确约定，买受人选择的付款方式是分期付款，而非按揭贷款，合同明确约定了剩余房款的支付时间是在2014年9月30日。另，原告也未提供证据证明向被告出具了按揭贷款的资料。由于原告至今未按约定的期限交清剩余房款，被告完全有理由拒绝交房和交证并无需承担违约责任。故该诉请，没有事实依据，本院不予支持。关于反诉的诉请，反诉被告未能按合同约定支付剩余房款已构成违约，故应承担违约责任。反诉原告诉请以未交房款为基数，违约金下调按日万分之三的标准计付，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、反诉被告周伟铭自本判决生效后十日内支付反诉原告浙江磐安万豪旅游开发有限公司剩余购房款18万元并支付迟延交付房款的违约金计人民币49302元（违约金以未付房款18万元为基数，按每日万分之三计算，自2014年10月1日至2017年4月1日，此后仍按上述标准计付至本判决确定的履行之日止）。
二、驳回原告周伟铭的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1199元（已减半收取），反诉案件受理费2333元（已减半收取），合计3532元，由周伟铭负担。限于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 卢 烨
二〇一七年四月十日
代书记员 郑定邦