北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第05377号
上诉人（原审被告）李×，女，1965年2月11日出生。
上诉人（原审被告）王×，男，1986年2月24日出生。
上诉人（原审被告）王×1，女，1989年1月5日出生。
三上诉人之共同委托代理人王×2，男，1968年10月20日出生。
被上诉人（原审原告）岳×，男，1956年1月16日出生。
委托代理人岳×1，男，1980年2月14日出生。
委托代理人岳×2，男，1982年2月19日出生。
上诉人李×、王×、王×1因所有权确认纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2015）平民初字第00644号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2015年1月，岳×诉至原审法院称：王×3与李×系夫妻关系，生育一子一女，即王×、王×1。王×3于2013年死亡。2000年9月18日，王×3、李×将位于北京市平谷区×号宅院房产卖给了岳×，双方签订了协议，岳×当场支付了房款30000元。王×3及李×、王×、王×1等人将宅院腾空后交付给了岳×。房屋交付后，李×、王×、王×1一直未将自己的户口从北京市平谷区×号院迁出，为此，岳×多次向被告提出迁出户口的请求，被告总以种种借口推诿，令岳×百思不解。故岳×诉至法院，请求：1.确认位于北京市平谷区×号院房产归岳×所有。2.诉讼费用由被告负担。
李×答辩称：岳×向法院提交的房屋买卖协议不是李×签订，李×也没在协议上签字认可，所以本协议对李×和王×、王×1没有法律约束力，作为诉讼理由也没有法律依据，根据我国婚姻法的规定，属于夫妻共同财产进行买卖处理时，特别是房产，夫妻双方必须到场签字后，方可生效，凡是夫妻一方签字，只能代表签字人的一方，代表不了另一方。就岳×向法庭提供的买房协议只能证明买的是王×3的那一份。而事实上李×、王×、王×1的那份房产，还没有卖给岳×，所以，李×、王×、王×1的户口一直就在×号院至今。如果岳×要×号院的全部所有权，就得花钱把李×、王×、王×1的房产份额买下才行，否则不能确权归岳×，我们的户口永远不迁出。另外，我娘家给我出钱，我和我已故的丈夫王×3在1990年，转买×村委会闲置厂房三处中的一处半，建造了两处宅院，前后各一处，两处宅院的四至边界，南至岳×3、北至岳×4过道、西边是大街没有邻居、东边有两家邻居、前院东邻居是岳×5，和他一排房实有正房五间、东厢房三间、西厢房三间带门道，也是这处房，我丈夫王×3将他的份额卖给了岳×。后边宅院东邻居是岳×6，在和岳×6搭界的地方南北方向盖了一处大平房，住人用，西边是大街也叫过道，无邻居，南北方向盖了一处，大平房进车大门和厕所没卖给岳×，有当年给岳×出具的买房合同协议为证。而真实的情况是×号，是分前后两处宅院，岳×买的只是×号前处院，东以岳×5为界。正房五间、东西厢房各三间，一共是十一间，是王×3的份额，并没有全部买下后边宅院，现在后边宅院产权是王×、王×1、李×的，所以我们不接受岳×一切的诉讼请求。上述所有证据都证明卖给岳×一处房，并且有房间数为准，希望法院到实地进行现场勘查，进行现场清点。综上所述，不同意岳×诉讼请求。
王×答辩称：同李×答辩意见。
王×1答辩称：同李×答辩意见。
原审法院经审理查明：王×3与李×系夫妻，二人共育有一子一女，儿子王×，女儿王×1。王×3与岳×均系北京市平谷区××村村民，2000年，经同村村民岳×1介绍，王×3将房屋卖与岳×。
2000年9月18日，王×3与岳×签订房屋买卖协议：立文约人王×3，因王×3现有闲置房产一处无用，南北长二十六点五米，东西宽十五米整，愿卖给本村岳×永远为业，实有正房五间、东西厢房各三间，东至岳×5、西至过道、南至岳×3、北至岳×4过道，本处房产经中保人说合做价为叁万元整，立字为证，双方各不反悔。代笔人：岳×2。二〇〇〇年九月十八日，立文人王×3，公证人岳×3、岳×1。签订此房屋买卖协议后，岳×及家人一直在该处房屋处居住至今。
2008年5月8日，为办理汽车运输手续，岳×与李×签订协议：王×3、李×以（已）卖给岳×房一处，此房位置平谷区××村×号。为办汽车运输户手续，办理此证明使。2008年5月8号。经办人岳×、李×。
2011年3月30日，北京市平谷区××村民委员会出具证明：本村村民王×3将闲置房地产一处于2000年9月18日卖给本村村民岳×，房屋南北长26.5米，东西宽15米，东至岳×7，西至过道，南至岳×3，北至苏×过道。双方买卖关系属实。特此证明。
2013年，王×3去世。岳×称李×、王×、王×1一直未将户口从北京市平谷区××村×号迁出，故诉至法院，请求：1.确认位于北京市平谷区×号院房产归岳×所有。2.诉讼费用由李×、王×、王×1负担。李×、王×、王×1持答辩意见不同意岳×诉讼请求。
庭审过程中，岳×申请证人岳×2、岳×3出庭作证：岳×2称：当时岳×与王×3签订房屋买卖协议的过
程中我在场，是在王×3家楼房处签订的协议。当时签订协议的时候王×3和王×3的爱人都在场，当场给了六万多元，王×3和他爱人还当场点钱，他们二人都同意卖房，办完手续我们都在王×3家吃的饭。王×3卖房包括5号院内的全部房子，也不可能卖一些再留一些。他们双方商量好之后我给立的字据。
岳×3称：当时岳×与王×3签订房屋买卖协议的过
程中我在场，是在王×3家楼房处签订的协议。当时签订协议的时候王×3和王×3的爱人都在场，当场给了六万五千元现金，王×3和他爱人还当场点钱，他们二人都同意卖房，办完手续我们都在王×3家吃的饭，是王×3的爱人给做的饭。王×3卖房包括5号院内的全部房子，具体有多少间我不清楚。
经法院与岳×1进行调查询问，岳×1称：十多年前，王×3跟我说想卖房子，因为我们是街坊，我就跟岳×说了这个情况，我作为中间人，王×3与岳×签订了协议。当时是在王×3家楼房签字，王×3的妻子李×也在场，他们二人都同意卖房，现场给了钱，具体多少我不清楚，当时在场的还有王×3儿子、我们村的岳×2、岳×3，后来我们几个证明人都在协议上签了字。
另查，北京市平谷区××村×号院东西宽约15米，南北长约26.5米。院内包含：北正房五间，北正房南侧有东、西厢房各三间，北正房北侧东西各三间平房。该宅院四至范围为：东至岳×7、西至过道、南至岳×3、北至岳×4（苏×丈夫）过道。
原审法院审理认为：民事主体双方达成协议，通过买卖合同使得所有权发生转移的行为属于所有权的继受取得。本案中，岳×系北京市平谷区××村集体经济组织成员，其有权从本村村民王×3处购买房屋。李×、王×、王×1认可2000年9月18日房屋买卖协议为王×3本人所签，且北京市平谷区××村委会对该协议不持异议，故此协议合法有效。自2000年购买房屋之后岳×及家人在5号院居住至今，现岳×依据该协议主张5号院房产的所有权，并不违反法律规定，且提供了充分证据，法院予以支持。李×、王×、王×1答辩称王×3只是处分了属于其自己的部分房产，对于本案李×、王×、王×1所有的房产无权处分，5号院内的后边宅院并没有卖给岳×。但在本案审理过程中，房屋买卖协议代笔人岳×2、公证人岳×3、岳×1均明确表示签订房屋买卖协议之时李×在场，知晓并同意房屋买卖一事，且岳×与李×本人于2008年5月8日签订协议中亦明确写明：王×3、李×以（已）卖给岳×房一处，此房位置平谷区××村×号。综合上述证据，应认定李×对房屋买卖一事知情并且同意。因2000年9月18日的房屋买卖协议中明确写明：南北长二十六点五米，东西宽十五米整，东至岳×5、西至过道、南至岳×3、北至岳×4过道。此范围为5号院整体四至范围，应包含5号院内全部房产。且证人岳×2、岳×3亦明确表示当时签订房屋买卖协议包含5号院内全部房产。综合上述证据，应认定房屋买卖协议包含5号院内全部房产，李×、王×、王×1称买卖协议中不包含后边宅院的辩解，未能提供充分证据，法院不予采纳。
据此，原审法院于2015年2月作出判决如下：确认位于北京市平谷区××东路五号院房产归岳×所有。
一审判决后，李×、王×、王×1不服，上诉至本院称买卖契约中表述的是卖给岳×十一间房，并没包括后院六间房，后院六间房并未卖给岳×，故请求撤销原判，依法改判位于北京市平谷区××号院前院的十一间房归岳×所有。岳×同意原判。
本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
以上事实，有双方当事人陈述、岳×提供的买房协议、证明、证人证言及证明、村委会证明、房屋草图，李×提供的房屋草图，法院调查笔录等证据在案佐证。
本院认为：岳×均系北京市平谷区××村集体经济组织成员，岳×有权购买王×3在该村所有的房屋，该村集体亦认可双方买卖关系属实，因此双方于2000年8月18日签订的房屋买卖协议有效。本案的争议焦点系岳×与王×3签订的买卖协议中的标的物房产是否包括涉案5号院的后院六间房。双方的买卖协议虽然没有明确写明买卖的范围包括后院六间房，但是买卖协议中明确写明了买卖的房产南北长二十六点五米，东西宽十五米整，东至岳×5、西至过道、南至岳×3、北至岳×4过道。根据原审法院查明情况，此范围为5号院整体四至范围，显然包含了后院六间房在内的五号院内全部房产。另买卖协议的见证人岳×3及代笔人岳×2均在原审中亦出庭证明岳×与王×3双方协商买卖的房产包括涉案5号院内所有房屋。从常理推断，通常的农村房屋买卖一般是就整个院落内房屋进行买卖，且王×3、李×、王×、王×1从5号院落内房屋自2000年8月卖与岳×至今，从未向岳×主张过后院六间房的权利，跟常理不符。综上，李×、王×、王×1的上诉主张不成立，原审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由李×、王×、王×1负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由李×、王×、王×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
代理审判员 郑吉喆
代理审判员 刘向飞
二〇一五年四月二十日
书 记 员 吴可加