天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终8205号
上诉人（原审被告）：李培君，男，1980年11月10日，汉族，住天津经济技术开发区。
委托诉讼代理人：马作力，天津立人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:赵鹏飞，男，1988年12月23日，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：俞鸿，天津金华达律师事务所律师。
原审第三人：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区乐园道2号乐园大厦4层。
法定代表人：陆斌斌，执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：赵莹，女，该公司职员。
上诉人李培君因与被上诉人赵鹏飞、原审第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初81253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李培君上诉请求：撤销一审判决，驳回赵鹏飞诉请，双方继续履行案涉合同，诉讼费由赵鹏飞承担，赵鹏飞违约构成的损失由赵鹏飞负担。事实和理由：案涉合同对付款期限等约定不明，且赵鹏飞通过中介人员表达过因户口问题不想买房的意愿，李培君怀疑赵鹏飞的诚意和履约能力，故要求赵鹏飞签订补充协议，但赵鹏飞予以拒绝。一审在李培君要求继续履行合同的情况下，判决合同解除不当。另李培君不认可一审对房屋的评估鉴定。
赵鹏飞辩称，不同意李培君的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
我爱我家公司述称，请求法院依法裁判。
赵鹏飞向一审法院起诉请求：一、依法解除双方的买卖交易合同，李培君给付违约金184000元；二、李培君退还定金50000元；三、李培君赔偿赵鹏飞如下经济损失：1、中介服务费36800元；2、房屋差价损失340000元；3、赵鹏飞租房费622800元；四、我爱我家公司退还评估费6800元，贷款服务费600元；五、诉讼费、保全费、评估费由李培君承担。一审庭审中，赵鹏飞撤回了对租房费的主张。
一审法院认定事实：赵鹏飞、李培君与我爱我家公司于2017年2月8日签订《房产交易合同》，合同约定赵鹏飞购买李培君所有的位于天津经济技术开发区房屋，房屋面积为89.76平方米，成交价为1840000元，赵鹏飞在合同签订之日，向李培君支付定金50000元，剩余房款179000元付款方式为银行贷款，赵鹏飞须在2017年3月20日前筹齐总房款减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，赵鹏飞、李培君须在2017年3月20日前亲自到房管局签署《天津市房产买卖协议》，递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构，赵鹏飞须在2017年3月21日前办理贷款申请手续，房款交接采用方式为：赵鹏飞办理银行贷款，则银行贷款承诺之金额由银行约定时间存入房管局指定资金监管机构支付予李培君。此外，合同还约定双方任何一方未按本合同约定履行义务的，应当向守约方承担违约责任，给付守约方违约金的标准为房屋成交价格的10%，若违约金不足以弥补守约方实际损失的，守约方可向违约方请求赔偿实际损失，双方均未按本合同约定履行义务的，应各自承担相应的违约责任，如因一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的经纪服务费均不予退还，守约方支付的经纪服务费作为其损失，由违约方予以赔偿。合同签订后，赵鹏飞给付李培君定金50000元，给付我爱我家公司中介服务费36800元、评估费6800元、贷款服务费600元。2017年3月20日，赵鹏飞、李培君按照约定时间签署《天津市房产买卖协议》过程中，李培君因急需用钱提出赵鹏飞要承诺房款中银行贷款部分的款项最迟必须要在2017年5月给付李培君，赵鹏飞表示由于银行贷款手续进展速度并非其能自身意愿决定，赵鹏飞不能给李培君承诺银行贷款审批下来的具体时间，双方因此分歧未能按照合同约定在2017年3月20日签署《天津市房产买卖协议》。另，赵鹏飞在2017年3月20日前在其银行卡里预存了570000余元准备交纳房屋首付款，根据当时政策规定，赵鹏飞购买涉案房屋的首付款为不低于总房款的30%，即537000元。
一审审理过程中，一审法院根据赵鹏飞的申请委托天津正德房地产土地咨询评估有限公司对涉诉房屋在2017年3月20日的市场价值进行评估，该公司于2017年7月24日出具评估报告，确定涉诉房屋在2017年3月20日的市场价值总价为2180000元，单价为24287元/平方米。
2017年4月20日，一审法院通知赵鹏飞、李培君到法院进行调解，因双方调解不能达成，赵鹏飞明确向李培君表示解除双方签订的《房产交易合同》。
一审法院认为，虽然本案赵鹏飞、李培君未签订《天津市房产买卖协议》，但本案双方签订的《房产交易合同》具有明确的房屋处所，具有明确的房屋总价，具有明确的给付房款的方式（银行贷款），因此，具备了房屋买卖合同的主要内容，应当认定房屋买卖卖合同成立。虽然李培君辩称，合同中并未明确银行贷款具体能审批下来的时间导致合同不完善，应当签订补充协议。对此，一审法院认为，根据《房产交易合同》的约定内容，赵鹏飞须在2017年3月21日前办理贷款申请手续，房款交接采用方式为：赵鹏飞办理银行贷款，则银行贷款承诺之金额由银行约定时间存入房管局指定资金监管机构支付予李培君，由此可见，赵鹏飞需要在2017年3月21日前办理银行贷款申请手续，具体银行贷款审批下来的时间根据银行贷款流程的手续确定，换言之，赵鹏飞、李培君并未在合同中明确约定银行贷款审批下来的明确时间，并不意味着合同不能成立，而是约定房款（银行贷款部分）支付方式为银行进行完贷款审批的全部流程后将该款项打入资金监管账户后，李培君从该账户取得剩余房款。因此，一审法院认定赵鹏飞、李培君签订的《房产交易合同》依法成立，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，一审法院依法确认该合同效力。赵鹏飞、李培君均应当按照合同约定的内容履行其相应的合同义务。根据合同的约定，赵鹏飞、李培君应当在2017年3月20日签署《天津市房产买卖协议》，但最终因李培君提出要求赵鹏飞必须承诺房款中银行贷款部分的到帐时间导致双方未在该日签署《天津市房产买卖协议》，因此，李培君在与赵鹏飞签署《天津市房产买卖协议》之前要求赵鹏飞必须承诺房款中银行贷款部分的到帐时间是否构成违约是本案的关键所在。赵鹏飞认为李培君行为构成违约，李培君认为其并不构成违约，其之所以要求赵鹏飞对银行贷款审批时间予以明确系因《房产交易合同》中对此约定的内容不完整，李培君系行使不安抗辩权。对此，一审法院认为，根据双方签订的《房产交易合同》的约定内容，赵鹏飞并无承诺银行贷款必须在指定期限内审批下来的内容，赵鹏飞对于银行贷款负有的义务就是必须在2017年3月21日之前申请银行贷款，所以，李培君在签署《天津市房产买卖协议》之前要求赵鹏飞必须承诺房款中银行贷款部分的到帐时间并无合同依据，而且，参考房产交易的惯例，银行贷款最后审批的时间亦不能受买房人意志左右，因此，李培君的前述行为构成违约。至于李培君提出的不安抗辩权，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。李培君不能提供证据证明赵鹏飞存在以上情形，因此，李培君关于行使不安抗辩权的主张，不能成立，李培君应当就其违约行为向赵鹏飞承担相应的违约责任。因李培君不与赵鹏飞就涉诉房屋签署《天津市房产买卖协议》，则合同目的无法实现，赵鹏飞据此与李培君解除《房产交易合同》，具有相应的事实基础和法律依据，一审法院依法予以支持，至于解除的时间，赵鹏飞主张为2017年4月20日，该时间为法院通知双方进行调解，但因调解无法达成，赵鹏飞明确向李培君表示合同解除的时间，因此，一审法院对赵鹏飞主张2017年4月20日时间为合同解除时间予以确认。此外，关于赔偿损失问题，首先,就赵鹏飞主张房屋差价损失340000元而言，一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益，一审法院根据涉诉房屋所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素酌定赵鹏飞的房屋差价损失为250000元。赵鹏飞该项诉请中的过高部分，一审法院不予支持。关于房屋中介费36800元的内容，因三方合同中明确约定了如因一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的经纪服务费均不予退还，守约方支付的经纪服务费作为其损失，由违约方予以赔偿。因此，李培君应当赔偿赵鹏飞的中介服务费36800元。关于赵鹏飞主张的返还定金50000元内容，李培君应当予以返还。关于赵鹏飞主张的违约金184000元的内容，双方合同虽然约定了违约金的标准为房屋成交价格的10%，但同时还约定违约金不足以弥补守约方实际损失的，守约方可向违约方请求赔偿实际损失，由此可见，赵鹏飞、李培君的合同中对于违约金约定的上限为实际损失，换言之，如果违约金不足以弥补实际损失的，可以要求赔偿实际损失。本案按照违约金标准计算违约金数额为184000元，低于赵鹏飞的实际损失，而赵鹏飞已经主张要求李培君赔偿其实际损失，因此，考虑到合同法中规定的违约金性质为补偿性为主、惩罚性为辅的特点，对于赵鹏飞在已经主张实际损失的同时另行主张违约金的诉请内容，一审法院不予支持。关于赵鹏飞主张我爱我家公司退还评估费6800元、贷款服务费600元的内容，因我爱我家公司同意退还，且不违反法律规定，一审法院予以支持。
一审法院判决：“一、原告赵鹏飞、被告李培君及第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司于2017年2月8日签订的《房产交易合同》于2017年4月20日解除；二、被告李培君于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵鹏飞房屋差价损失250000元、中介服务费36800元；三、被告李培君于本判决生效之日起十日内返还原告赵鹏飞定金50000元；四、第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告赵鹏飞评估费6800元、贷款服务费600元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8474元，由原告负担2375元，由被告负担5968元，由第三人负担131元，保全费3520元，由原告负担1544元，由被告负担1976元，鉴定费7950元，由原告负担2104元，由被告负担5846元。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李培君提交的书面证人证言不属于二审新证据，且出具该证言的证人旁听了一审案件审理，不予采信。赵鹏飞提交的通知函不属于二审新证据，无原件，与本案缺乏关联性，不予采信。
二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案双方在合同约定的网签前就贷款事宜发生争议，导致合同后期未履行，李培君主张对方在网签前表达过不再购买房屋的意愿，并无充分证据予以证实，其主张案涉合同付款期间等约定不明缺乏依据，案涉房屋的贷款审批事宜不由买卖双方决定，双方在合同中约定贷款申请日期，未约定贷款审批日期符合常理，李培君要求赵鹏飞一次性支付房款，或明确贷款审批日期，如该日期未办完贷款则一次性支付房款后继续履行合同，属于对合同实质条款的变更且缺乏依据，构成违约，在此情况下，合同丧失继续履行条件，赵鹏飞提出解除合同，一审予以支持并无不当。关于违约责任，虽双方合同约定10%的违约金，但根据一审委托评估鉴定结果，该违约金不足以弥补赵鹏飞房屋差价损失，李培君对该鉴定结果不予认可，但无充分证据予以推翻，一审结合该鉴定结论，兼顾考虑双方利益，酌定250000元违约金未见明显不当之处。
综上所述，李培君的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6352元，由上诉人李培君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱立军
代理审判员 王孟璐
代理审判员 滕光鑫
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 刘 谨