四川省达州市通川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1702民初2434号
原告：达州市创美物业服务有限公司,住所地达州市西外巨鑫园小区B栋1层12号。
法定代表人：吴胜，总经理。
委托诉讼代理人：冷国民，男，该公司副经理。
委托诉讼代理人：刘吉林，达州市通川区东城法律服务所法律工作者。
被告：孙奎，男，1975年5月25日出生，住达州市通川区。
委托诉讼代理人：唐贵英，女，1965年10月30日出生，住达州市通川区，系孙奎之妻。
原告达州市创美物业服务有限公司与被告孙奎物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冷国民、刘吉林，被告孙奎及其委托诉讼代理人唐贵英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
达州市创美物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付物业服务费2010年6月31日至2017年7月1日共计3432.30元及违约金8905.41元；2.被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求：1.判决被告支付物业服务费从2014年6月31日至2017年7月1日三年共计3490.20元及违约金7538.83元、卫生费144元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年6月31日，原、被告签订《前期物业服务合同》，约定了服务范围，收费标准为1.00元／月.平方米。合同约定业主未能按时足额交纳物业服务费的，违约责任应按所欠缴物业服务费用每天3‰的标准向原告支付违约金。原告服务从2014年6月31日起至2017年7月1日止，被告应支付建筑面积96.95㎡，每年应当交纳的物业费为1163.4元，违约金按合同第21条约定支付。从服务至今，被告未支付部分物业服务费，原告经多次催收无果。
孙奎辩称，未缴纳物业服务费是因房屋存在开裂漏水、屋顶积水等情况，且原告服务不到位，未达到协议约定的服务质量，该解决的问题没有解决，房屋验收也不合格。
本院经审理认定事实如下：2010年6月30日，被告孙奎（甲方）与原告达州市创美物业服务有限公司（乙方）就甲方所购房屋仁和苑B幢25楼5号签订了《侨兴仁和苑物业管理前期物业服务协议》。该协议主要约定：……第三条物业管理服务内容对房屋共享部位的维修、养护和管理，房屋共享设施设备的运行、维修、养护和管理，环境卫生、绿化管理服务，物业管理区域内公共秩序、消防等协助管理事项的服务，交通和车辆停放的秩序管理，房屋装饰装修管理等物业管理服务内容进行了约定。第四条物业管理服务质量的约定。第五条物业服务费用甲方交纳费用的时间为每季度第一个月的1-10日交纳下一季度的物业服务费用，住宅按建筑面积每月每平方米1.00元的标准交纳。第九条违约责任乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用，退还利息并支付违约金；甲方违约，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，或由人民法院裁决处理。
同时查明，《业主临时规约》第十二条约定“按四川省建设厅川价费（2003）第294号《四川省城市住宅物业服务收费管理细则》向房屋业主使用人和其他应缴费人收取有关管理费，对逾期不缴纳者，每天处以应缴纳额的万分之三的滞纳金，……”。
2012年7月9日，被告孙奎签收收房（入住）通知书，该通知书上载明被告需要向原告交纳的相关费用及标准，物业服务费为1元×建筑面积/每月，垃圾处置费4元/户/月，水电公摊费用6元/户/月。同时，被告孙奎在业主接房流程表上签字确认。同日，被告按房屋面积86.65平方米向原告交纳了2012年8月1日至2013年7月31日一年的物业服务费及其他相关费用。之后被告又缴纳了一年的物业费等费用至2014年7月31日。
本院认为，原、被告签订的《侨兴仁和苑物业管理前期服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，原告作为管理小区的物业服务单位，其已按约定履行物业管理服务义务，被告作为业主应支付相应的物业服务费。被告抗辩其不缴纳物业服务费，是因房屋存在开裂漏水等及原告管理不到位、管理质量不符合约定，但根据双方协议约定如因房屋质量存在问题，被告应向房地产开发企业主张权利。被告虽提交了证据证明原告管理服务上存在问题，未达到约定的服务质量；但根据物业服务协议第九条约定“乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任”，原告管理服务质量未达到约定目标，被告有权要求原告改正，如原告逾期未改正给其造成损失，被告可向原告主张要求赔偿所造成的损失。但被告未在本案中提起反诉，可另案向原告主张权利。故被告上述抗辩理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告未按合同约定按时支付物业服务费及垃圾处置费，其行为构成违约，依法应当承担支付责任和违约责任。原、被告签订的《侨兴仁和苑物业管理前期服务协议》对物业服务费的缴纳时间及逾期付款的违约金进行了约定，违约金按未缴纳金额每日3‰的标准计算或由人民法院裁决；同时《业主临时规约》第十二条“对逾期不缴纳者，每天处以应缴纳额的万分之三的滞纳金，……”规定，与服务协议约定不一致，本院决定违约金按日万分之三的标准计算。因原告未提供证据证明被告所居住房屋面积发生变化，故原告主张的三年物业服务费仍应按86.65平方米计算，之后收取物业服务费以房产证记载的面积为准。
综上所述，原告的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款规定，判决如下：
一、孙奎在本判决生效之日起十日内支付达州市创美物业服务有限公司2014年8月1日至2017年7月31日三年的物业服务费3119.4元及违约金（自2014年8月1日起以日万分之三按约定分段计算至付清之日止）；
二、孙奎在本判决生效之日起十日内支付达州市创美物业服务有限公司2014年8月1日至2017年7月31日三年的垃圾处置费144元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费91元，减半收取计45.5元，由孙奎负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审 判 员 李 波
二〇一七年十月三十日
法官助理 何 垚
书 记 员 杨建梅