上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3494号
上诉人（原审被告）：上海锐力运动用品有限公司，住所地上海市黄浦区南苏州路373-381号411M05室。
法定代表人：吴建光，董事长。
委托诉讼代理人：赵鸿，男，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：正大商业房地产管理有限公司，住所地上海市浦东新区陆家嘴西路168号L1-L4北区。
法定代表人：杨小平，总经理。
委托诉讼代理人：雷飞龙，男，上海正大乐城百货有限公司员工。
上诉人上海锐力运动用品有限公司（以下简称锐力公司）因与正大商业房地产管理有限公司（以下简称正大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初75097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
锐力公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第四项，依法驳回正大公司一审相应诉讼请求。事实与理由：（1）双方租赁合同履行期间，锐力公司一直处于亏损状态。为此，锐力公司于2016年5月、9月多次与正大公司招商部冯某沟通，协商降租、缩柜事宜，且在2016年10月4日的沟通过程中明确若不能降租、缩柜，则锐力公司提前解除合同。锐力公司的行为已经达到了提前告知解除合同的目的。何况，双方租赁合同中关于任何一方于租赁期届满前提前解除合同需提前三个月书面通知对方的约定，系正大公司单方拟定的格式条款，有悖公平公正原则。锐力公司于2017年1月25日撤店，双方租赁合同应于该日解除。在此之后的租金、物管费及促销费，锐力公司不应支付。（2）锐力公司提前解除双方租赁合同主观上不存在恶意，且正大公司已于2017年5月将租赁场地另行出租。鉴于锐力公司已经支付的相当于3个月租金的保证金足以弥补正大公司的损失，不应再另行承担相当于两个月租金的违约金。
正大公司辩称：锐力公司并未于2016年10月4日向正大公司正式提出提前解除合同的申请。其于2017年1月撤场后，正大公司于当年6月底才将租赁场地另行出租。关于违约金，正大公司于一审中已自行降低。现不同意锐力公司的上诉请求。
正大公司向一审法院起诉请求：1、确认正大公司与锐力公司签订的《正大生活馆〈租户合同〉》（以下简称《租户合同》）于2017年2月23日解除；2、判令锐力公司支付拖欠的从2017年2月1日起至2017年2月23日止的租金人民币88,596.82元，从2017年2月1日起至2017年2月23日止的物业管理费8,824.61元，2016年12月、2017年1月的电费6,552.30元，从2017年2月1日起至2017年2月23日止的促销费821.43元，从2017年2月24日起至2017年6月15日止的各项滞纳金28,113.92元；3、判令锐力公司支付违约金215,714元；4、确认锐力公司支付的履约保证金355,800元不予退还；5、判令锐力公司支付从2017年3月3日起至2017年6月15日止的房屋使用费744,656.55元；6、判令锐力公司于2017年8月15日前注销各项证照、许可。
一审法院认定事实：2015年8月，正大公司作为出租方（甲方）与锐力公司作为承租方（乙方）签订《租户合同》一份，约定甲方将系争场所出租给乙方，租期自2015年9月1日起至2018年8月31日止；自2015年9月1日起至2015年9月20日止为装修免租期；……自2015年9月21日起至2017年8月31日止，每月租金为107,857元（不包括物管费及公共事业费用〈如：水费、电费、煤气费〉）为[“基本租金”]或该月乙方营业收入总额的10%[“扣率租金”]，以较高者为当月适用租金；自2017年9月1日至2018年8月31日，每月租金113,250元（不包括物管费及公共事业费用〈如：水费、电费、煤气费〉）为[“基本租金”]或该月乙方营业收入总额的11%[“扣率租金”]，以较高者为当月适用租金；合同第4.2条约定，乙方应在合同签署之前向甲方支付保证金355,800元，以保证其履行本合同的所有条款，否则甲方有权终止与乙方签署本合同；…合同第8.6条约定，每月15日至月底（“到期日”）之前，由乙方根据合同规定支付次月租金至甲方指定银行帐户并到帐，同时将支付凭证传真至甲方；乙方如逾期支付租赁费用，应按每月第一日至甲方实际收到租赁费用支付凭证之日的期间，按所欠租赁费用额每日2‰的比率支付逾期付款违约金；如果到期日后二周内，乙方仍未支付所欠租赁费用，甲方有权停止向乙方所租赁房屋供电、水、煤气；如果到期日后三周内，乙方仍未支付所欠租赁费用，甲方有权关闭乙方所租赁房屋，不准乙方进入，同时甲方有权单方面解除本合同，并要求乙方按照本合同的规定承担违约与赔偿责任；乙方不得以提出任何补偿及赔偿；合同第9.4条约定，乙方须每月向甲方支付广告促销费1,000元或者每月营业额的/%（两者取高），此项费用与每月租金一同缴交；合同第9.8条约定，乙方同意负担每月物管费10,743元…物管费与每月租金一同支付；每月15日至月底（“到期日”）之前乙方应根据付款通知单向甲方支付上月乙方使用房屋而发生的所有费用（包括但不限于公共事业费、POP费用等）；公共事业费系乙方租赁期间所发生的水、电、气、热、电信等由社会公共事业部门收取的费用，由甲方代收代缴；合同第9.11条约定，每月15日至月底（“到期日”）之前乙方应根据付款通知单向甲方支付上月乙方使用房屋而发生的所有费用（包括但不限于公共事业费、POP费用等）；公共事业费系乙方租赁期间所发生的水、电、气、热、电信等由社会公共事业部门收取的费用，由甲方代收代缴；合同第9.14条约定，上述费用逾期支付同样适用本合同第8.6条的规定；合同第11.6条约定，乙方须在合同终止之日起30日内，完成撤销或注销（以政府部门的批准为完成撤销或注销标准）乙方注册或办理在以甲方房屋为经营地址的各项证照、许可（如有），否则甲方有权不予返还履约保证金，同时有权追索因无法在相同地点再次办理各项证照、许可给甲方或甲方租户（如在乙方之后承租该房屋的租户）带来的一切损失；合同第14.1条约定，双方协商一致后解除本合同的条件：…（2）乙方因特殊原因，需提前退交全部该房屋的，需书面通知甲方其欲解除租赁合同的意图，并经双方协商一致后，本合同相应地解除，乙方无权要求返还已支付的履约保证金；合同第14.4条约定，甲方有权解除本合同的条件：…（3）乙方拖欠应付租金或其他应付费用三周以上仍未支付的；（4）乙方违反本合同条款的约定，且在收到甲方要求其纠正违约的通知后十天内，乙方未予纠正；…；合同第14.5条约定，如甲方根据上述第14.4款的规定解除本合同的，本合同自解除合同的书面通知送达之日起即刻解除，乙方无权要求返还履约保证金及已付租金及物管费，如造成甲方损失，有约定按照约定赔偿，无约定的按照实际损失据实予以赔偿；合同第14.7条约定，除合同规定的约定解除条件外，若任何一方于本合同租赁期届满前提前解除本合同，则一方需提前三个月书面通知对方并向对方支付违约赔偿金，违约赔偿金的金额为履约保证金的两倍，双方互不承担其他责任；合同第15.3条约定，若乙方出现本合同第14.4条除第（3）款违约情形的，乙方应向甲方支付相当于2个月租金的违约金，而第14.4条第（3）款仍适用第8.6款按天罚则；合同第17.1条约定，本合同因任何原因终止，乙方应于终止后七日（包括公共节假日）内依照甲方部署进行撤柜将其所属物品全部搬离房屋并将房屋恢复原状，并使之具备良好、清洁和适于出租的状况及条件；否则乙方将被视为是自动放弃乙方在甲方商场内所有装修、设施、设备的产权或使用权，包括所有被视为乙方的设备和物品（无论是属于乙方或第三方），且甲方有权就此作出处理；…如乙方逾期交还房屋，则每逾期一天应向甲方支付合同终止时日租金及管理费的两倍作为房屋占用使用费；合同第20.1条约定，依据本合同规定及本合同有关文件而发出的所有通知（包括上海市公证处向乙方发出的证据保全通知）、单据等均采用书面形式，并用快递或挂号信发至下列联系地址：…乙方：上海锐力运动用品有限公司，地址：XX路XX号XX大厦XX楼XX。
锐力公司已经支付正大公司履约保证金355,800元。锐力公司从2017年2月1日起未向正大公司支付租金、物业管理费、促销费。锐力公司未向正大公司支付2016年12月、2017年1月的电费。
锐力公司于2017年1月25日搬离系争场所，但遗留了货架等物品在系争场所内。2017年1月26日，XX路XX号XX大厦XX楼”邮寄《要求尽快恢复营业继续履行合同的函》，表示锐力公司在2017年1月25日晚19：25左右在未知会正大公司的情况下强行撤柜，并于2017年1月26日起停止经营，正大公司要求锐力公司继续履行合同义务，并于2017年1月29日前恢复营业。2017年2月22日，XX路XX号XX大厦XX楼”邮寄《关于合同终止并返还房屋、支付欠款等事宜的函》，表示鉴于锐力公司严重违约行为导致双方合同无法实际履行，双方合同于2017年2月23日终止，要求锐力公司于2017年3月2日前将房屋恢复原状后返还正大公司，否则依据合同锐力公司所遗留物品视为自动放弃，要求锐力公司付清欠费并支付违约金，注销一切在系争场所内的证照。
一审庭审中，锐力公司确认未支付正大公司从2017年2月1日起的租金、物业管理费，未支付正大公司2016年12月、2017年1月的电费。
一审法院认为，正大公司与锐力公司之间的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。锐力公司认为其提前通知正大公司，并于2017年1月25日撤离系争场所，故双方《租户合同》于2017年1月25日解除。《租户合同》赋予双方均有权解除合同的权利，但该解除权的行使应当符合合同约定条件，即提前三个月书面通知对方并向对方支付违约赔偿金，目前并无证据证明锐力公司已提前三个月以书面形式通知正大公司，也未向正大公司交付两倍履约保证金的违约赔偿金，不能视为锐力公司有效行使解除权，也无证据证明双方已就《租户合同》提前解除达成了合意，故对锐力公司认为《租户合同》已经于2017年1月25日解除的意见，不予采纳。
正大公司于2017年2月22日发函给锐力公司，其请求确认《租户合同》于2017年2月23日解除，符合合同约定，予以支持。合同约定的锐力公司联系地址虽然是XX路XX号XX大厦XX楼XX，但锐力公司的注册地XX路XX号XX室，正大公司向XX路XX号XX楼寄送函件，且EMS查询结果显示妥投签收，故锐力公司称未收到函件的意见，不予采信。
合同解除后，双方仍应按约进行结算。现锐力公司确认2017年2月1日起的租金及物业管理费未支付，2017年2月1日起的促销费是否支付锐力公司未提供证据证明，视为其未支付，故正大公司要求锐力公司支付从2017年2月1日起至2017年2月23日止的租金88,596.82元，从2017年2月1日起至2017年2月23日止的物业管理费8,824.61元，从2017年2月1日起至2017年2月23日止的促销费821.43元，于法有据，予以支持。关于正大公司要求锐力公司支付2016年12月、2017年1月的电费6,552.30元，锐力公司确认该期间的电费未付，但就该两个月期间的电费金额及正大公司是否已经代付，正大公司未能提供相关凭证证明，故本案中就锐力公司欠付的电费不做处理。合同约定正大公司因锐力公司拖欠应付租金或其他应付费用三周以上仍未支付，正大公司解除合同的，锐力公司无权要求返还履约保证金及已付租金及物管费，锐力公司应向正大公司支付相当于2个月租金的违约金，故正大公司要求锐力公司支付二个月租金金额的违约金215,714元并要求锐力公司支付的履约保证金355,800元不予退还，有合同依据，且于法不悖，予以支持。锐力公司提出该违约责任过高，一审法院认为，双方合同约定租期至2018年8月31日到期，而锐力公司擅自于2017年1月25日撤离系争场所，尚有7个月期限未履行，致使正大公司于2017年2月22日发函要求确认合同解除，违约金的金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及正大公司的空关损失、预期利益等综合因素考虑，对锐力公司就违约金过高的意见，不予采纳。关于正大公司主张租金、物业管理费、电费的滞纳金，一审法院认为，正大公司主张的违约金及履约保证金已经足以弥补其损失，故对该项诉请，不予支持。
关于正大公司主张的《租户合同》解除后即2017年2月24日起至2017年6月15日止的房屋占用费，锐力公司已经于2017年1月25日撤离系争场所，正大公司2017年2月22日发函要求确认2017年2月23日合同解除，合同约定合同终止后七日内，锐力公司自动放弃在系争场所内的所有装修、设施、设备的产权或使用权，正大公司有权处理，故2017年2月24日起正大公司已经收回对房屋的控制，故再要求锐力公司支付房屋占用费，于法不当，不予支持。关于正大公司要求锐力公司于2017年8月15日前注销各项证照、许可，注销证照、许可是相关行政部门的处理范围，故不作处理。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二〇一七年十二月十三日作出判决：一、确认正大商业房地产管理有限公司与上海锐力运动用品有限公司签订的《正大生活馆〈租户合同〉》于2017年2月23日解除；二、上海锐力运动用品有限公司应于判决生效之日起十日内支付正大商业房地产管理有限公司自2017年2月1日起至2017年2月23日止的租金88,596.82元、物业管理费8,824.61元、促销费821.43元；三、确认正大商业房地产管理有限公司不再返还上海锐力运动用品有限公司向其缴纳的履约保证金355,800元；四、上海锐力运动用品有限公司应于判决生效之日起十日内支付正大商业房地产管理有限公司违约金215,714元；五、驳回正大商业房地产管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,841元，减半收取计8,920.5元，由正大商业房地产管理有限公司负担3,671元，由上海锐力运动用品有限公司负担5,249元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，系争租赁合同约定的提前解除合同的通知义务系针对出租人正大公司和承租人锐力公司双方，即双方任何一方提前解除合同，均应提前三个月书面通知对方，并向对方支付相当于履约保证金两倍的违约金。该约定即使为格式条款，亦不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利从而导致无效的情形，双方应当严格恪守履行。
现锐力公司对系其方原因导致系争租赁合同提前解除的事实并无异议，但主张已履行了提前解除合同的通知义务，应以其撤店时间作为合同解除时间。依其陈述，其履行通知义务的具体方式为，双方于2016年10月沟通协商过程中，其明确表示如正大公司不同意降租、缩柜，则其提前解除合同。锐力公司的上述表示，显然仅系其为达到降租、缩柜目的而提出的一种协商方案，而非现实地、明确无误地表达将于三个月后单方解除合同的意思。因此，本案不能认定锐力公司按约履行了提前解除合同通知义务，其于2017年1月25日突然撤店，应视为违约行为，并不产生解除合同的效力。一审认定双方合同系正大公司行使合同解除权而产生解除的法律效果，并无不当。在双方合同实际解除之前，锐力公司仍应支付相应租金及各项费用。
锐力公司即使在合同履行过程中存在亏损的情形，亦系其自身应当承担的经营风险，正大公司并无法定或者合同义务据此降低合同约定的租金标准或者缩减锐力公司的租赁面积。在双方就此不能协商一致的情况下，为了减少损失，锐力公司本可以按约履行上述提前通知义务，并承担相应违约金为前提行使合同约定的单方解除合同的权利，其未经提前通知擅自退租，即使不能认定为恶意，亦难谓正当行使合同权利，本应承担相应违约责任。
锐力公司主张正大公司已于2017年5月将系争商铺另行出租他人，其已支付正大公司的履约保证金足以弥补正大公司的损失，其不应再支付违约金。对于上述事实，锐力公司并未提供初步证据予以证明。考虑到锐力公司擅自提前退租必然导致系争商铺的空置损失，一审综合锐力公司的过错程度等因素，确定正大公司没收锐力公司履约保证金的同时，判决锐力公司另行支付正大公司相当于两个月租金标准的违约金，未有明显不当。
综上，锐力公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6,009元，由上诉人上海锐力运动用品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 许 军
二〇一八年五月四日
书记员 罗静深
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……