浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初12884号原告：浙江郡原物业服务有限公司，住所地：杭州市江干区采荷路25号1080室。法定代表人：童小琴，董事长。委托代理人：陈恺，男，汉族，1968年3月28日出生，住杭州市下城区，系公司员工。委托代理人：郑鸣，男，汉族，1958年1月9日出生，住杭州市西湖区。被告：刘宝松，男，汉族，1981年10月26日出生，住杭州市余杭区。原告浙江郡原物业服务有限公司（以下简称郡原物业公司）与被告刘宝松物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后，依法适用简易程序独任审判，于2017年8月30日公开开庭进行了审理。原告郡原物业公司委托代理人陈恺、郑鸣，被告刘宝松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郡原物业公司起诉称：被告为杭州余杭区良渚街道望城公寓2幢1单元1002室的业主。根据被告于2012年与杭州鼎玉房地产开发有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》的第21条约定，被告已经同意原告与杭州鼎玉房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中的主要内容。2012年12月11日原告与被告签订的《望城前期物业服务协议》，再次明确了合同的主要内容，根据该协议第12条约定，小高层物业服务费为1.8元每月每平米（2013年5月29日经余杭区物价局备案调整为1.68元每月每平米），地下车位服务费80元每月每个，能耗费按建筑面积0.5元每月每平米预交。该协议第18条约定，物业服务费及能耗费应在每12个月的第一个月上旬预交，该协议第36条约定，如被告逾期支付服务费的，应承担千分之二每天的违约金。协议签订后，原告按约持续履行了物业合同义务，但是被告未向原告交纳2014年8月至2015年7月的物业服务费，能耗费合计2008.75元，根据合同约定被告应于2014年8月10日前支付。2015年8月至2016年7月的物业服务费、能耗费合计2008.75元，被告应于2015年8月10日前支付。2016年8月至2017年1月的物业服务费、能耗费合计941.73元，被告应于2016年8月10日前支付。以上历年欠费原告虽经多次通过电话、发函等方式催讨，但是被告至今未支付任何款项。为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告支付物业服务费4377.81元；二、被告支付能耗费581.41元；三、被告支付逾期付款违约金4078.91元；四、本案诉讼费由被告承担。原告郡原物业公司为证明其主张的事实，向本院提供以下证据：1.工商变更登记情况一份，证明原告郡原物业公司名称变更的事实。2.余杭区普通住宅小区前期物业服务费收费备案表一份（复印件），证明原告郡原物业公司的收费经过物价局审核批准的事实。3.关于结束前期物业服务的确认函一份，证明原告郡原物业公司提供服务期限及退出的具体时间的事实。4.望城前期物业服务合同一份，证明原告郡原物业公司的物业服务资格。5.二级资质证书（复印件），证明原告郡原物业公司的物业服务资质的事实。6.物业费催缴照片（打印件），证明物业多次向被告进行物业费催缴。7.前期物业服务协议一份，证明业主与郡原物业公司之间的签订有前期物业服务协议的事实。被告刘宝松答辩称：原告提供的物业服务不符合合同约定，业主希望物业费可以调整，但是原告拒绝调整。原告的物业管理服务不到位，存在广告乱张贴、瓷砖掉落没有及时清理、公共设施维护不到位、小区绿化不到位、环境卫生不整洁等现象。原告对小区内太阳能热水器也没有维护好。小区内有强买强卖现象，被告认为与物业有关。购买车位时，郡原物业组织团购，购买车位总价44000元，实际开发商卖出的价格是25000元，还有19000元郡原物业说是购买车位服务费。即便有服务费，被告认为属于经营性收入，直到物业离开也没有归还业主。物业服务不到位，物业费应有折扣，经营性收入也应移交。被告刘宝松为证明其答辩意见向本院提交以下证据材料：1.情况说明一份，证明小区太阳能在现在物业接管之前都没有加防冻液的事实。2.发票二份（复印件），证明物业在车位买卖过程中收取了手续费的事实。3.物业经营性收入明细（打印件），证明物业经营性收入情况的事实。案件审理过程中，依据被告刘宝松的申请本院从2016浙01**民初1872号案件中调取《告望城全体业主书》一份（32页）、照片九页。上列当事人提交的证据材料，经庭审质证，本院认证如下：（一）原告郡原物业公司提交的证据，被告刘宝松对证据1、2、3、4、5、7无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关的案件事实；对证据6提出异议，本院审核认为，该证据系复印件，不符合证据形式要件，故对该证据不予确认。（二）被告刘宝松提交的证据，原告郡原物业公司对证据1，真实性有异议，认为没有盖公章，证据2、3，系复印件，对真实性有异议。本院经审核认为，被告刘宝松提交的证据均不符合有效证据的形式要件，故不予认定为本案认定事实的有效证据。（三）本院调取的证据，被告刘宝松无异议，原告提出异议，认为告望城全体业主书真实性无法确认。本院审核后认为，该证据不符合证据的形式要件，且2016浙01**民初1872号案件亦未确认该证据，故本院对该证据不予确认。根据上述有效证据及原、被告庭审陈述，本院认定本案事实如下：2011年1月6日，浙江绿城郡原物业服务有限公司（2013年7月16日更名为浙江郡原物业服务有限公司）与杭州鼎玉房地产开发有限公司就望城物业管理区域签订望城前期物业服务合同，合同就物业服务费及能耗费的收取约定如下：物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳，具体标准为小高层1.8元/月·平方米，排屋为2.0元/月·平方米，商业用房为2.0元/月·平方米，地下车位为80.00元/月·个；物业服务费中未计入高能耗公用设施设备运行所需的能耗费，该能耗费按住宅建筑面积0.5元/月·平方米预收后据实分摊。2017年1月19日，原告郡原物业公司退出望城公寓的物业管理。被告刘宝松系望城公寓2幢1单元1002室业主，截至2017年1月19日，被告刘宝松拖欠物业费4376.5元，能耗费573元。另查明，被告刘宝松曾向原告交纳水费保证金300元，该款项原告应予退还被告刘宝松。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。物业服务企业应按约提供物业服务，业主亦应依约向前期物业服务企业交纳物业服务费、能耗费。原告郡原物业公司根据物价部门的审核主张按照1.68元/月·平方米收取物业服务费的标准收取物业费，并无不当，本院予以准许。前期物业服务合同中约定能耗费按0.5元/月·平方米预收，现原告郡原物业公司已退出案涉小区，其庭审中陈述据实结算后能耗费为0.22元/月·平方米未超出合理范围，本院予以支持。原告郡原物业公司诉请被告支付物业服务费、能耗费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，但其具体金额计算有误，本院予以更正。原告应向被告刘宝松退还水费保证金300元，其同意从物业费中直接予以抵扣，本院予以准许。被告刘宝松辩称原告提供的物业服务存在诸多不足之处，因物业服务具有动态性和涉众性，需要全体小区业主与物业公司的共同努力、相互配合，且个别业主对物业服务质量的评判不能代表全体小区业主的意见，个别业主不缴纳物业服务费的行为亦会影响其他已缴纳物业服务费业主的利益，故刘宝松的该项答辩意见不足以构成其不交物业服务费及能耗费的理由。但原告的物业服务存在一定的不足与瑕疵，且未能与业主进行有效沟通亦是造成本案被告未及时交纳物业费的原因之一，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘宝松支付原告浙江郡原物业服务有限公司自2014年8月至2017年1月19日止的物业费4076.5元，能耗费573元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告浙江郡原物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由原告浙江郡原物业服务有限公司负担12元，被告刘宝松负担13元。原告浙江郡原物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内到本院申请退费，被告刘宝松于本判决生效之日起七日内，向本院缴纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员 孟 斌二〇一七年十一月一日书 记 员 周鹏菲?*ArabicDash?-2-??*ArabicDash?-1-?