河北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀民终146号
上诉人（原审原告、申请执行人）：河北融投创业投资有限公司。住所地：石家庄市槐安东路*号。
法定代表人：成竹，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张博，河北三和时代律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、案外人）：孙曼，女，汉族，1981年8月22日生，住石家庄市裕华区。
原审第三人：河北龙城房地产开发有限公司。住所地：石家庄市鹿泉区山前大道***号。
法定代表人：焦恬莹，该公司总经理。
上诉人河北融投创业投资有限公司（以下简称融投创业公司）因与被上诉人孙曼、原审第三人河北龙城房地产开发有限公司（以下简称龙城房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市中级人民法院（以下简称石家庄中院）（2016）冀01民初364号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人融投创业公司委托诉讼代理人张博到庭参加诉讼，被上诉人孙曼、原审第三人龙城房地产公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
融投创业公司上诉请求：请求撤销石家庄中院（2016）冀01民初364号民事判决，改判对位于石家庄市鹿泉区大李庄的奥克兰风情小镇B12-2号房产继续执行；一、二审全部诉讼费由孙曼承担。事实与理由：一、一审判决认定查封前被上诉人已与龙城房地产公司签订《商品房买卖合同》是错误的。涉案房产登记在龙城房地产公司名下，被上诉人提交的《商品房买卖合同》未经核实，真实性存疑。二、一审判决认定被上诉人已支付全部购房款错误。三、涉案房产登记在房地产开发企业名下，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，审查被上诉人是否享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院适用该规定第28条错误。四、被上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的情形，不享有排除强制执行的民事权益，故应判决准许执行B12-2号房产。
孙曼未答辩。
原审第三人龙城房地产公司未答辩。
融投创业公司向一审法院起诉请求：对位于石家庄市鹿泉区大李庄的奥克兰风情小镇B12-2号房产继续执行，由被上诉人承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：融投创业公司与龙城房地产公司借款合同纠纷一案，石家庄中院于2015年6月19日作出（2015）石民三初字第00144号民事裁定，裁定冻结龙城房地产公司5892万元的银行存款或查封其同等价值的其他财产。在执行该裁定过程中，石家庄中院查封了龙城房地产公司名下的部分财产。孙曼对其中的B12-2号房产提出执行异议，石家庄中院作出（2016）冀01执异46号执行裁定，中止对登记在龙城房地产公司名下的奥克兰风情小镇B12-2号房屋的执行。
另查明，2011年3月5日孙曼与龙城房地产公司签订《商品房认购协议书》，约定购买其开发的奥克兰风情小镇B12-2号房产，全部购房款总计200万元，之后孙曼与龙城房地产公司签订《商品房买卖合同》。孙曼于2011年4月1日分两次将全部房款通过刷卡缴纳给龙城房地产公司，龙城房地产公司为其出具收款收据。后龙城房地产公司将B12-2号房产交付孙曼。孙曼非自身原因未能办理房屋登记手续。
一审法院认为，孙曼与第三人龙城房地产公司签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同所涉标的商品房具备商品房预售许可证，合同双方均在合同上签字盖章，上述合同合法有效。孙曼依照合同约定向龙城房地产公司履行了付款义务，龙城房地产公司也依照合同约定将奥克兰风情小镇B12-2号交付给孙曼，孙曼提交的物业费、燃气建设费、水电费等收据能够证明其已经实际占有该房屋。虽然第三人龙城房地产公司未出庭参与质证，但融投创业公司不能举出反证以证明孙曼所出具的合同不具真实性，因此对于融投创业公司的主张不予支持。
本案中，孙曼早在石家庄中院2015年6月19日作出（2015）石民三初字第00144号民事裁定前就已经依照与龙城房地产公司公司签订的购房合同支付全部购房款，并实际占有使用B12-2号房产，且非因其自身原因未办理房屋过户登记，应当认定孙曼对“奥克兰风情小镇B12-2号”符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，其就（2015）石民三初字第00144号民事裁定书所列查封标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零八条、第三百一十三条（二）之规定，一审法院判决驳回融投创业公司的诉讼请求，诉讼费用80元由融投创业公司承担。
本院查明，1、石家庄中院在审理融投创业公司与龙城房地产公司借款合同纠纷一案中，依据融投创业公司的申请并提供的财产担保，于2015年6月25日查封了包括案涉房产在内的龙城房地产公司名下的部分房产。经审理，该院于2015年8月19日作出（2015）石民三初字第00144号民事判决，该判决已经生效，于2015年10月22日经融投创业公司申请，立案进入执行程序。2、《商品房买卖合同》第二条“商品房销售依据”，买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为鹿泉市建设局。第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向鹿泉市房地产交易管理所申请登记备案。3、2010年12月14日，龙城房地产公司收取了孙曼燃气建设费、律师见证费、登记费、代办费等5280元。
本院认为，案外人孙曼对涉案房屋即奥克兰风情小镇B12-2号房是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案争议的焦点。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照上述规定买受人对登记在被执行人名下的不动产主张实体权利，只要同时满足上述四个条件的，就能排除执行。
本案中，孙曼提供的《商品房买卖合同》、龙城房地产公司收据、燃气建设费等系列证据之间能够形成证据链条，可以认定孙曼早在石家庄中院2015年6月19日作出（2015）石民三初字第00144号民事裁定前就已经依照与龙城房地产公司公司签订的购房合同支付全部购房款，并实际占有使用B12-2号房产；根据《商品房买卖合同》约定，为买受人办理产权登记手续是出卖人龙城房地产公司的义务，该公司至今未给奥克兰风情小镇的住户办理过户登记，故未办理房产过户登记手续并非孙曼的原因所致。综上所述，孙曼对涉案房屋所提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件。
另，融投创业公司与龙城房地产公司之间系金钱债权，并未指向特定物。孙曼对其占有的涉案房屋，享有的是将涉案房屋登记至名下的请求权，属于物权期待权，指向涉案房屋。与融投创业公司享有的金钱债权相比，孙曼享有的物权请求权具有优先效力。
综上，孙曼对涉案房产享有的权利足以排除执行，一审判决结果并无不当。上诉人融投创业公司上诉理据不足，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由河北融投创业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵向鸿
审判员 解占林
审判员 刘顺林
二〇一七年三月二十九日
书记员 崔彦茹