湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终6689号
上诉人（原审原告）：任春红，男，1960年1月22日出生，汉族，户籍所在地武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：易承光、王铖，均系湖北易斯创律师�务所律师。
上诉人（原审被告）：汪家乐，男，1980年4月6日出生，汉族，户籍所在地武汉市硚口区，
委托诉讼代理人：谈宇良，湖北景盛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：阮信步，男，1981年11月9日出生，汉族，户籍所在地武汉市青山区，
委托诉讼代理人：陈倩，湖北山河(东湖新技术开发区)律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：汪黎，女，1982年9月17日出生，汉族，户籍所在地武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：林娜、谈旭，均系湖北观筑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘东海，男，1981年11月30日出生，汉族，户籍所在地武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：林娜、谈旭，均系湖北观筑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张梦思，女，1989年9月2日出生，汉族，户籍所在地武汉市洪山区，
上诉人任春红、汪家乐、阮信步、汪黎、刘东海因与被上诉人张梦思返还原物纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初2255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案受理后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
任春红上诉请求：1、撤销一审判决第三项，并改判汪家乐、阮信步、张梦思、汪黎、刘东海连带赔偿任春红损失1447591.39元；（上诉请求金额1447591.39元扣减原判决该判项已支付金额863778.39元后，实际不服原判决金额为583813元）；2、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人损失数额基本事实不清，二审应查清后改判。1、一审判决对我方差欠汪家乐借款本息的数额认定不清；2、我方一审时提交�证据足以证实案涉房屋装修家电及贵重物品损失为422813元，一审法院以证据不足不予支持，属于事实认定不清。二、张梦思与其余被上诉人应向我方连带赔偿其损失，原审不予认定，属于法律适用错误。
汪家乐上诉请求：1、撤销一审判决，依法查清案件事实与适用正确法律改判或变更判决；2、诉讼费均由任春红承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。对于本案诉争的房屋是否被低价出售，任春红并未提交充分证据证明，对该房屋成交时间、发生交易的原因等没有查清或在本案中予以考虑，要确定诉争房屋的成交价格是否低于市场价，应以第三方评估机构评估结论为依据。二、一审判决适用法律错误。房屋买卖合同无效，物权变动的基础法律关系不复存在，一审认定买卖合同无效，则应判令物权变动无效，则应判令出卖人返还房屋价�，买受人返还房屋，房屋交易存在损失则应根据责任大小各自承担损失。
阮信步上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，并依法改判驳回任春红的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审判决认定任春红与汪家乐签订的委托合同符合民间借贷“担保性”房产委托书的性质，属于事实认定错误。二、一审法院适用法律错误。一审判决确认汪家乐与阮信步所签订的房屋买卖合同无效，属于法律适用错误。认定汪家乐滥用代理权与阮信步恶意串通、损害当事人利益缺乏法律和事实依据。
汪黎、刘东海上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，改判驳回任春红全部诉讼请求；2、任春红承担全部诉讼费。事实和理由：一、一审认定阮信步与汪黎、刘东海签订的关于武昌区安顺家园菊坊一号（原14栋）一单元14层4室房屋买卖合同无效�系事实认定错误、适用法律错误。二、一审判决认定汪黎、刘东海购房行为基于恶意的理由系事实认定错误、法律适用错误。三、一审认定由汪黎、刘东海连带赔偿任春红损失863778.39元，缺乏事实和法律依据。
张梦思未到庭陈述意见。
任春红向一审法院提起诉讼请求：1、确认汪家乐与阮信步签订的关于武汉市武昌区安顺家园菊坊一号（原14栋）1单元14层4室的房屋买卖合同无效；2、确认阮信步与汪黎、刘东海签订的关于武汉市武昌区安顺家园菊坊一号（原14栋）1单元14层4室的房屋买卖合同无效；3、确认汪家乐将武汉市武昌区安顺家园菊坊一号（原14栋）1单元14层4室的房屋过户给阮信步的行为无效；4、确认阮信步将武汉市武昌区安顺家园菊坊一号（原14栋）1单元14层4室的房屋过户给汪黎、刘东海的行为无效；5、判令汪家乐、阮信步、汪黎、刘�海向任春红返还武汉市武昌区安顺家园菊坊一号（原14栋）1单元14层4室房屋并变更登记至任春红名下、承担全部房屋过户费用，如返还不能则赔偿任春红房屋损失245万元、房屋装修家电家具损失313102元；6、判令汪家乐、阮信步、汪黎、刘东海向任春红返还案涉房屋装修家电家具及贵重物品，如返还不能则赔偿任春红损失109711元；7、判令张梦思对上述第五、第六项诉讼请求向任春红承担连带清偿责任；8、本案全部诉讼费用由汪家乐、张梦思、阮信步、汪黎、刘东海负担。
一审法院认定事实：2015年6月29日，任春红向汪家乐出具借条一张，载明“今向汪家乐借到人民币70万元，于2015年9月29日前一次性还清”。
同日，汪家乐向任春红转账支付63万元。
同日，任春红与汪家乐签订委托合同，约定，任春红委托汪家乐代为办理其个人拥有的位于武汉市武昌区安顺家园菊坊一号（原14栋）1单元14层4室的房屋（建筑面积140.19平方米，证号武房权证昌字第××号）的如下事项：一、代为偿还贷款，领取结清证明，注销抵押，代为领取他项权证等相关事宜；二、代为办理该房屋的再次抵押贷款相关手续，包括签署抵押贷款合同，到房地部门办理抵押登记等事宜；三、代为再次偿还贷款，领取结清证明，注销抵押，代为领取他项权证等相关事宜；四、待该房屋符合出售条件后，办理该房屋的买卖相关事宜；五、办理该房屋的房产证及土地证过户相关事宜；六、代为收取该房屋的售房款及银行贷款，并配合卖方办理银行贷款手续；七、代办理水、电、气、物业管理等过户事宜；八、代为到民政部门开具无婚姻登记记录证明及调取婚姻档案等相关资料；九、代为到房地部门调取房产档案等相关资料。受托人在上述权限范围内签署的一切有关合法文件及办理的相关手续，委托人均予以承认。
同日，双方在湖北省武汉市中星公证处就上述委托合同办理公证，该公证处出具的（2015）鄂中星内证字第15986号公证书载明，委托合同意思表示真实、内容具体明确、合同项下标的符合法律规定的委托条件。
任春红于2015年11月6日向汪家乐转账支付42000元。
任春红的银行流水显示，2015年8月31日、10月21日分别取现35000元、42000元。
任春红将案涉房屋贷款存折交付汪家乐后，2016年1月26日，汪家乐以任春红的名义清偿了案涉房屋的按揭贷款本金598607.79元，利息1311.78元，提前还款补偿金3422.04元，并办理了抵押注销登记手续。
2016年2月3日，汪家乐以任春红的委托代理人的名义与阮信步签订存量房买卖合同，约定，将案涉房屋出售予阮信步，成交价格为1401900元，付款方式为一次性付清，出卖人在收到房款30日内将房屋交付给买受人。
同日，汪家乐以任春红的名义缴纳了案涉房屋的销售附加营业税、个人所得税、土地增值税等，计税金额为1401900元，税款92530.4元；阮信步缴纳了住房买卖契税42057元；汪家乐、阮信步支付了交易手续费560.76元。
2016年2月4日，案涉房屋过户登记至阮信步名下，房屋产权登记信息查询单载明，成交价140.19万元，评估价131.0181万元，证号昌2016002413。
2016年2月29日，阮信步向汪家乐转账付款1400000元。
2016年2月27日，阮信步与汪黎、武汉链家宏业房地产经纪有限公司签订居间服务合同、存量房买卖合同，约定，阮信步与汪黎在武汉链家宏业房地产经纪有限公司居间服务下就案涉房屋签订了买卖合同，整体装修不变，家具家电，空调5套、冰箱1台、电视3台、洗衣机1台、衣柜3套、沙发1套、床3张、茶几1套、餐桌1套、电视柜1套，转让价为2250000元，出卖人收到全部房款后三个工作日内将该房屋交付给买受人。
2016年2月27日，汪黎向阮信步转账付款50000元。2016年3月14日，汪黎向阮信步转账付款2200000元，阮信步于同日出具了收条。同日，阮信步缴纳了案涉房屋的销售附加营业税、个人所得税、土地增值税等，计税金额为1403302元。
2016年3月16日，案涉房屋过户登记至汪黎、刘东海夫妻二人名下。房产登记机关档案中案涉房屋的备案买卖合同载明，房屋成交价为30万元。房屋产权信息登记单载明，成交价格30万元，评估价140.3302万元。
一审法院认为，关于案涉委托合同的性质，虽然汪家乐主张该委托合同与其2015年6月29日借款给任春红之间是两个不同的法律事实，委托行为与借款行为互不相关，但一般情况下，处理买卖房屋等重大事项除本人亲力亲为外，如确需委托他人办理，应委托与本人关系密切、足以信任之人代为办理。目前并无证据证明双方当事人在此之前关系密切或有过经济往来，在此前提下，任春红单纯委托汪家乐售房不符合常理。客观分析借款与委托两者之间的关系，借款与委托卖房为同一天，该时间上的巧合不能予以忽视，应当得到关注。在庭审中，汪家乐也认可以所得售房款冲抵了任春红的借款，根据日常生活经验判断，法官内心确认上述行为符合民间借贷“担保性”房产委托书的性质。所谓“担保性”房产委托书，是指委托人同时也是民间贷款的借款人，以自己的房产为自己的借款作担保，不通过房产部门的抵押，授权贷款人代为办理房产的出售、收款等事宜而签署的委托书。其初衷在于房产既为委托人的借款做了担保，又能保证借款人在不能�时清偿借款时，其不能亲自处理房产的相关事宜提供了方便，同时又为受托人及时收回借款提供了信用。实践中，“担保性”委托书一般操作流程如下：资金出借人在向借款人放贷的同时，要求借款人到公证机构办理委托书公证，内容为全权委托出借人代为出售其房产，委托权限含签订买卖合同、办理房产交易过户、领取售房款等。如借款人到期不还款，受托人利用委托书将其房产出卖用于还款。从本案借款的发生到案涉房屋的出卖，整个流程完全符合上述的分析结论，因此，2015年6月29日签订的委托合同就是同日任春红向汪家乐借款的“担保性”委托书，合同双方的真实法律关系就是借款担保关系，其处分的案涉房产实际是借款的担保物或抵押物。
对于“担保性”委托书的合法性是否属于《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定情形，首先，委托�同是任春红、汪家乐双方共同商量的结果，目前没有直接证据证明出于一方的欺诈、胁迫而促成；其次，即使存在双方有串通的嫌疑，使合同订立所要达到的目的可能损害他方的利益，但就委托合同本身而言，却并未体现损害国家、集体或第三人利益的内容；再次，委托合同是为了成就民间借贷担保的目的，如果借款人与出借人并非出于诈骗的目的，则无法认定签订委托合同是为了“非法目的”；最后，从委托合同本身也找不到适用“损害社会公共利益”的条件。然而若把一个并不具有真实委托意思的合同认定为有效，等于是法律对当事人虚假意思予以认可并给予保护，从司法审判获得的应有的社会认同度达到法律内在精神价值在人们心中的体现而言，更不可取。
从委托的法律本质来看，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条的规定，委托是委�人基于对受托人的信任，主动授权受托人代理相关事务。但“担保性”委托书的委托人出具委托书并不是基于对受托人信任，相反是被动；委托人与受托人可能刚刚认识，几乎没有信任基础，任春红与汪家乐即为此例。从委托的目的来看，委托的本意是为了实现委托人的目标—卖房，但“担保性”委托书的真实目的不是卖房，只是以委托形式担保债务。事实上借款人即使不按时还款，也不一定要卖房还债，也可以以其他方式筹措资金还款。借款人如真的要以卖房形式借款，没有必要向他人借高额利息贷款，不如直接卖房解决资金困难。由此可见，任春红的真实意思表示应当是以委托书为自己提供一个还款担保，给予汪家乐一个保障而已，而不是真正的卖房。但在其委托书内容中显示的是全权委托，以虚构的关系、极大的信任、最大的权限向汪家乐出具委托书，显�其意思表示是虚假的。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，行为人的意思表示应当真实是民事法律行为成立和产生效力的实质要件之一，如果意思表示虚假，那么委托行为显然不能成立和产生效力。如前所述，任春红出具给汪家乐的公证委托，其形式虽系委托书，实质是为了担保债务的履行。任春红虽有将案涉房屋公证委托给汪家乐的行为，但并没有出售案涉房屋的意思表示，其公证委托的目的是用于借款的担保。即便任春红有出售案涉房屋以还债的意思，也是以合理的对价出让案涉房屋，而不是以案涉房屋直接抵销借款。即便任春红向汪家乐借款70万元成立，在任春红仅借款70万元的情况下，却要以价值二百余万元的房屋去抵债，显然并非任春红的真实意思表示，汪家乐无权在任春红不知情的情况下直接变卖案涉房屋以获得债务清偿。
从担保的法律本质来看，根据《中华人民共和国担保法》第五十三条的规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。但是以“担保性”委托书方式追债的，出借人可以不经协商直接出卖委托人的房产用于抵债，委托人实际上完全丧失了诉讼权利，其合法权益必然受到侵犯。从借款人的角度看，“担保性”委托书变成了其卖身契；从出借人的利益角度看，“担保性”房产委托书应该具有法律上的担保作用，但从法理及实践的两个角度分析，这种委托书均不可能发挥担保作用。根据《中华人民共和国担保法》第九十三条的规定，担保合同可以是书面的保证合同、抵押合同、质押合同、定金合同，也包括当事人之间的具有担保性质的信函、传真等�也可以是主合同中的担保条款。其内容应当明确担保的债务金额、期限等等，而“担保性”房产委托书中看不出担保意思表示，此委托书显然不符合担保合同的形式要求。
既然案涉委托合同实质上是民间借贷合同中的一个担保条款，则该行为应当受我国物权法和担保法等相关法律的调整。民法中将当事人之间关于债务人届期不履行债务时，债权人(抵押权人)有权直接取得抵押财产所有权的约定称为“流质条款”，如前分析，结合上述“流质条款”的定义，可以认定本案委托合同实质上是民间借贷合同的“流质条款”，其交易方式明显有意规避“流押契约”禁止性规定，谋取失衡的经济利益。本案没有对担保的案涉房产进行公平、准确的评估，出现房产价值大大高于借款金额的情况。汪家乐并不考虑其差额，仍然要求任春红出具全权委托卖房的委托书，而且委托书并不限制出卖的最低价格，因任春红不能还款，汪家乐持委托书卖房，极有可能故意低卖或隐瞒真实成交价格，也有可能搞虚假买卖、卖给汪家乐的关系人，此观点另将在后加以论述。事实上这种卖房抵债方式极易损害任春红的合法利益。其根本原因在于担保性委托书的委托人与受托人之间并无信任关系而是利益冲突关系，汪家乐不可能在发生还款纠纷的时候维护任春红的利益、执行任春红的意志，这种委托书、这种卖房抵债方式，既侵犯了借款人的合法利益，也不能保障出借人的债权。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，《中华人民共和国担保法》第四十条规定，“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满�押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第57条规定，“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。”据此，“流质条款”被我国相关法律所禁止。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第十四条的规定，违反法律的效力性强制性规定，应属无效。
关于汪家乐与阮信步于2016年2月3日签订的案涉房屋买卖合同的效力，汪家乐在明知所持有的委托书仅是担保性文件的情况下违背其与任春红的真实意愿与阮信步履行了交易手续，汪家乐滥用代理权，与阮信步恶意串通，损害当事人利益。首先，房屋转让价格明显过低。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条“……转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价……”的规定，财产转让价格达不到交易时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。参照该规定，案涉房屋转让给阮信步的价格为1401900元，在不到一个月之内，阮信步再次转让时，交易价格达到2250000元，可以得出的结论是，当时房屋的市场价应当不低于2250000元，1401900元与2250000元之间差价达不到百分之七十的价格标准。因此，汪家乐转让房屋价格明显过低，实际造成了任春红财产利益的损失，违反了代理人维护被代理人利益的原则；其次，虽然有公证的委托书，汪家乐当时享有案涉房屋出售的代理权，但不能仅据此认定阮信步为善意买受人。目前没有直接证据证明阮信步实地查看房屋、也没有直接证据证明阮信步曾取得房屋的实际控制并使用，虽然银行转账记录证明阮信步向汪家乐转账140万元，但该转账时间不仅是在阮信步取得权属证书之后、甚至是在阮信步与汪黎签订案涉房屋买卖合同之后，如果双方没有相当的默契，该行为极不合常理。加之阮信步在获得房屋产权后不到一个月就委托房屋中介转卖案涉房屋，结合以上因素综合来看，可以得出阮信步并非真正的购房人，实际上是汪家乐意欲通过阮信步的名义进行房屋买卖，从而达到以房抵债的目的。汪家乐与阮信步恶意串通，进行虚假交易行为，损害任春红的利益，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。汪家乐与阮信步签订的房屋买卖合同无效，当事人对合同后果不予承受。
关于阮信步与汪黎于2016年2月27日签订的案涉房屋买卖合同的效力，汪家乐与阮信步签订的房屋买卖合同无效，阮信步对案涉房屋无处分权。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该所谓的合同有效指的是处分行为（物权行为）有效，所隐含的合同无效也是指的处分行为无效。汪黎、刘东海以善意取得抗辩，所谓善意取得，指动产或不动产占有人向第三人移转动产或不动产所有权或为第三人设定其他物权,即使动产或不动产占有人无处分动产的权利,善意受让人仍可取得动产或不动产所有权或其他物权的制度。善意取得制度兼顾对所有权的静的安全保护和交易的动的安全保护，是法律对两种价值进行利益判断后的产物。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”根据以上规定，善意取得以受让人受让动产或不动产时主观上为“善意”且无重大过失为其必备要件。“所谓善意，系指不知让与人无让与权利，是否出于过失，固非所问，然依客观情势，在交易经验上，一般人皆可认定让与人无让与之权利者，即应认为恶意。”如汪黎、刘东海庭审所述，购房是为了居住等合理需求、通过正常渠道�知房源消息、购房经过了实地看房、房屋价款符合当时的市场价等等，貌似具有“善意”的外观，但本案中，让与人阮信步属于可疑身份之人、阮信步取得案涉房屋所有权与转让之间不到一个月、阮信步取得案涉房屋的价款明显低于市价，且汪黎、刘东海在查看房屋时，应当知道房屋内的物品与阮信步的身份明显不符，正如其庭审所述，汪黎业已发现了案涉房屋中有任春红的照片，该照片明显与阮信步无关联，上述多处可疑之处理应得到汪黎、刘东海足够的重视，汪黎、刘东海对此没有谨慎注意与其身份、阅历等明显相悖，不能排除合理怀疑其“善意”。汪黎与阮信步又签订一份30万元和另一份225万元的案涉房屋阴阳购房合同，并将30万元价款的购房合同备案，在庭审中，汪黎对签订阴阳购房合同的目的顾左右而言他，该行为讳莫如深之隐昭然若揭，不能认为具备�为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。考虑当事人从事交易时的客观情况，根据受让财产的性质、让与人的状况以及受让人的经验等，内心可以确信汪黎、刘东海应当知道阮信步无权转让，故不能认为汪黎、刘东海具有善意，2016年2月27日签订的案涉房屋买卖合同无效。
任春红诉请确认汪家乐将案涉房屋过户给阮信步的行为无效；确认阮信步将案涉房屋过户给汪黎、刘东海的行为无效，涉及到对案涉房屋所有权转移登记行为的审查，不属于人民法院民事案件的调整范围，不予处理。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。任春红诉请判令汪家乐、阮信步、汪黎、刘东海向任春红返还案涉房屋并变更登记至任春红名下、承担全部房屋过户费用，考虑到本案涉及民间借贷、担保、委托、房屋买卖等多个法律关系，互有交集，为避免当事人诉累，宜一并处理；又考虑到现案涉房屋已作出了物权变动行为，汪黎、刘东海已实际居住多时，假如判决汪黎、刘东海对该案涉房屋不拥有所有权，向任春红返还房屋，参考目前房市，汪黎、刘东海可能会遭受巨大损失，亦可能会导致其他诉讼，既不利于案结事了，也不利于社会稳定，有悖于司法为民的宗旨。因此，案涉房屋既不能返还也没有必要返还，应当依法折价补偿。考虑本案因当事人之间的民间借贷行为而起，民间借贷行为系先行为，汪家乐、阮信步、汪黎、刘东海为后过错，任春红不能正确预见一项决策的后�，不重视签字的效力，没有准确预判不能到期还款的法律后果；汪家乐、阮信步不具备诚信意识，没有树立长远眼光，不以合法、规范、诚信的方式取财有道，背信弃义、其损人利己只有作茧自缚的结果；汪黎、刘东海缺乏规则意识，交易流程存疑，一个成功的交易规则一定是符合法律思维，否则该交易很难得到法律保护。基于汪家乐、阮信步、汪黎、刘东海共同过错行为而导致任春红的案涉房屋价值损失，由各方当事人基于这种过错确定各方应当承担的价值损失，予以连带赔偿是比较合理的。负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。
关于任春红的损失，其主张房屋损失245万元，没有提供确实充分的直接证据加以证明，其提供的网上有关同地段、同小区的二手房交易价格只能作为参考，不能作为直接依据。由于各方当事人并没有申请对案涉房屋价值进行评估，考虑到阮信步与汪黎之间的实际售房价格225万元与网上同地段同时期的二手房交易价格差距在10%左右，应在误差范围之内，遵循公平原则，可以该225万元作为损失的依据。汪家乐主张售房已充抵任春红的借款本息，任春红对充抵本息并无异议，根据当事人意思自治原则，一审法院予以尊重。争议在于充抵的具体数额，虽然任春红向汪家乐出具的借条载明借款70万元，但汪家乐向任春红转账支付63万元，汪家乐没有提供证据证明已向任春红提供了另7万元借款，任春红主张该7万元为预先扣除的利息，在汪家乐没有提供足以反驳的相反的证据的情形下，任春红的主张符合武汉市民间借贷的一般交易习惯，一审法院予以认定。关于利息的认定，虽然借条未载明利息，但从�先扣除7万元利息、任春红陈述多次向汪家乐归还利息、汪家乐主张充抵借款本息等事实判断，任春红、汪家乐之间不仅约定有利息，而且标准显著高于法定最高限额。《中华人民共和国合同法》第二百条规定，借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条规定，借贷双方没有约定利息，出借人主张支付借期内利息的，人民法院不予支持。自然人之间借贷对利息约定不明，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持；第二十六条规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人�还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。据此，本金应按63万元计算，从2015年6月29日借款之日至约定还款之日2015年9月29日，可按年利率36%计算，利息为57960元，从2015年9月30日至2016年2月3日汪家乐售房之日，应按年利率24%计算，利息为52920元，任春红应偿还借款本息共计740880元。任春红自述已多次向汪家乐归还利息，但除2015年11月6日向汪家乐转账支付42000元外，没有直接证据证明还向汪家乐归还利息，其提供的2015年8月31日、10月21日分别取现35000元、42000元的银行流水，只能证明任春红的取款情况，不能证明向汪家乐归还利息的事实。因此，任春红的实际损失应计算为：2250000元－740880元－42000元－汪家乐以任春红的名义清偿的案涉房屋的按揭贷款本金598607.79元－贷款利息1311.78元－提前还款补偿金3422.04元＝863778.39元。汪家乐为办理案涉房屋转移权属登记而支付的相关税费，属于违法成本，应由其自行承担。
任春红主张的房屋装修家电家具损失313102元、主张判令汪家乐、阮信步、汪黎、刘东海向任春红返还案涉房屋装修家电家具及贵重物品，如返还不能则赔偿任春红损失109711元，没有提供确实充分的直接证据加以证明，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。任春红应依法就此承担不利的后果。
任春红主张张梦思对汪家乐的债务向任春红承担连带清偿责任，《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第十七条规定，夫妻为共同生活或为履行抚养、赡养义务等所负债务，应认定为夫妻共同债务，离婚时应当以夫妻共同财产清偿。据此，我国关于夫妻共同债务的认定为，在夫妻关系存续期间，夫妻一方或双方主要是基于夫妻的共同生活需要或为履行抚养、赡养等义务以及对共同财产的管理、使用、收益和处分而与第三人之间产生的一种债务。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条规定，“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”，该司法解释规定的用于“用于婚后家庭共同生活”这一立法目的非常明确，立法本意是从夫妻一方所负债务的目的考虑，也�当夫妻离婚时，夫妻一方或双方所负债务，属于夫妻共同债务还是夫妻一方个人债务，以所负债务的目的和内容作为区别标准。凡所负债务是为了夫妻双方共同生活之用，即可明确为夫妻共同债务，反之，则为夫妻一方的个人债务。这是我国婚姻法及其司法解释多年来坚持的夫妻债务共同承担规则。目前没有直接证据证明汪家乐在本案中的债务用于婚后家庭共同生活，根据前述法律规定和立法精神，本案所涉债务不宜按汪家乐和张梦思的夫妻共同债务处理。综上所述，判决：一、确认汪家乐与阮信步2016年2月3日签订的关于武汉市武昌区安顺家园菊坊一号（原14栋）1单元14层4室的房屋买卖合同无效；二、确认阮信步与汪黎2016年2月27日签订的关于武汉市武昌区安顺家园菊坊一号（原14栋）1单元14层4室的房屋买卖合同无效；三、汪家乐、阮信步、汪黎、刘东海于本判决生效之日起十日内共同连带赔偿任春红损失863778.39元；四、驳回任春红的其他诉讼请求。案件受理费29783元，保全费5000元由汪家乐、阮信步、汪黎、刘东海共同负担。
二审期间，双方均无新的事实及新的证据。
二审经审理查明，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，针对上诉人任春红、汪家乐、阮信步以及汪黎、刘东海的上诉请求和理由，本院评判如下：
关于案涉委托合同的性质认定。虽然任红春与汪家乐签订委托合同，委托汪家乐出售本案诉争房屋，但是同日任红春向汪家乐出具了70万元借条并实际收取汪家乐63万元借款本金。虽然委托合同与借款系两个不同的法律关系，但根据双方委托合同与借款关系发生在同一天的事实，结合委托合同和借条的内容及日常生活经验，本院有理由相信任红春委托汪家乐出售房�并非其真实意思表示，双方真实的法律关系应为民间借贷，案涉委托合同实际是为民间借款作出的担保，应属“担保性”房产委托书。一审法院对案涉委托合同属于“担保性”委托书的认定说理清楚、理由充分，应属正确。阮信步上诉认为一审法院对案涉委托合同性质认定错误，于法无据，本院不予支持。
关于汪家乐与阮信步之间房屋买卖合同的效力。首先，该合同出售价格上存在明显不合理的低价。汪家乐上诉认为应以第三方评估结论为依据来认定是否低价出售，但从本案客观事实来看，案涉房屋转让给阮信步的价格为1401900元，在不到一个月时间内，阮信步再次转让价格达到2250000元，两者差价相差不到百分之七十。因各方当事人在一审期间均未申请对案涉房屋价值进行评估，而阮信步实际最终出卖的2250000元价格在当时基本符合市场行情，任春红对此价格亦不持异议，故是否进行市场评估鉴定并不会影响认定该房屋买卖合同是以明显不合理的低价转让的事实。一审法院参照阮信步最终的出卖价格认定房屋转让价格明显过低，应属正确。其次，该合同存在恶意串通、损害他人利益的事实。虽然汪家乐名义上享有案涉房屋的出售代理权，但并无证据显示阮信步在购房时实际审慎查看了房屋情况、亦未实际控制并使用房屋，而且140万元的购房款是在阮信步取得房屋权属并再次转让房屋后才予以支付，该交易行为极不符合正常的房屋买卖交易习惯、亦不符合常理。阮信步在取得房屋权属后，又在不到一个月时间内以高出其买价80余万元的价格转卖了房屋，据此可以认定阮信步真实意思并非买房，而是与汪家乐恶意串通，进行虚假交易，达到以房抵债目的并由此获取不正当利益。汪家乐与阮信步恶意串通的虚假交易行为�重损害了任春红的利益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定，汪家乐与阮信步签订的房屋买卖合同应属无效，应承担由此对任春红造成的损害赔偿责任。汪家乐认为一审法院认定其与阮信步的房屋成交价格远低于市场价错误及阮信步认为一审法院认定双方买卖合同无效错误的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于阮信步与汪黎签订的房屋买卖合同的效力。虽然阮信步与汪家乐的房屋买卖合同因双方恶意串通、损害他人利益而无效，阮信步属无权处分。但案涉房屋产权已过户登记至阮信步名下，根据物权公示制度，不动产物权具有登记的公信效力，在法律上可以推定阮信步在与汪黎的房屋交易中系房屋的权利人。且汪黎、刘海东与阮信步之间的房屋买卖行为并非私下进行而是通过房屋中介交易完成，汪黎、刘海�购房主观上并不存在恶意，房屋也以合理对价转让，并已办理了不动产所有权变更登记。汪黎、刘海东的行为完全符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的规定，一审法院认定汪黎、刘东海购房存在恶意的依据不足，应予纠正，汪黎、刘海东与阮信步签订的房屋买卖合同应为有效。汪黎、刘海东认为一审法院认定其购买案涉房屋存在恶意错误、合同应为有效的上诉理由于法有据，本院予以支持。一审法院认定阮信步与汪黎签订的房屋买卖合同无效以及汪黎、刘东海应承担连带赔偿责任错误，本院依法予以纠正。
关于任春红的损失金额。任春红上诉主张其先后两次取现35000元、42000元向汪家乐还款的事实在一审未予确认，但其提交的银行流水仅能证明任春红曾取款的事实，并不足以证明该款项系向汪家乐归还的利息，一审法院不予认定�金额并无不当。任春红主张一审对损失金额计算存在错误，经二审核算，一审法院对借贷本息总额计算正确，但在核算任红春的总损失金额时对已转账归还的42000元金额扣减计算确有失误，应予纠正，经核算，任红春的实际损失计算应为：案涉房屋价值2250000元－（借款本息740880元－已归还利息42000元）－汪家乐以任春红的名义清偿的案涉房屋的按揭贷款本金598607.79元－贷款利息1311.78元－提前还款补偿金3422.04元＝947778.39元。关于任红春上诉主张的房屋家电及贵重物品损失，其并未提交确实充分的证据加以证明，一审法院依据《最高法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条有关举证责任分配的规定，认定由任春红承担举证不能的法律后果，并无不当。任春红的该项上诉理由，本院不予支持。虽然案涉债务发生在张梦思与汪家乐夫妻关系存续期间，但并无直接证据证�汪家乐在本案中的债务用于婚后家庭共同生活，一审法院根据婚姻法及司法解释的规定和立法精神，认定本案所涉债务不宜按照夫妻共同债务处理，张梦思在本案中不应承担连带责任正确。任红春主张张梦思承担连带责任的上诉理由，本院不予支持。
综上，任春红的部分上诉请求以及汪黎、刘东海的上诉请求有理，应予支持；汪家乐、阮信步的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初2255号民事判决第一项，即：确认汪家乐与阮信步2016年2月3日签订的关于武汉市武昌区安顺家园菊坊一号（原14栋）1单元14层4室的房屋买卖合同无效；
二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初2255号民事判决第二项，即：确认阮信步与汪黎2016年2月27日签订的关于武汉市武昌区安顺家园菊坊一号（原14栋）1单元14层4室的房屋买卖合同无效；
三、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初2255号民事判决第四项，即：驳回任春红的其他诉讼请求。
四、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初2255号民事判决第三项为：汪家乐、阮信步于本判决生效之日起十日内共同连带赔偿任春红损失947778.39元。
五、驳回任春红的其他诉讼请求。
二审案件受理费由上诉人任春红预交9638.13元、上诉人汪家乐预交29783元、上诉人阮信步预交29783元、上诉人汪黎、刘东海预交29783元，共计98987.13元，由上诉人任春红负担19565.13元，上诉人汪家乐负担39711元，上诉人阮信步负担39711元。
一审案件受理费29783元，保全费5000元由汪家乐、阮信步共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 丰 伟
审 判 员 张文霞
二〇一七年十一月三十日
法官助理 严 洁
书 记 员 陈佳佳