福建省武夷山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民初字第1037号
原告武夷山市城市建设投资有限公司非转经经营中心。
法定代表人李志高，主任。
委托代理人严小华，福建夷顺律师事务所律师。
委托代理人刘敏，福建夷顺律师事务所实习律师。
被告杨美娟，女，住武夷山市。
第三人武夷山市立医院。
法定代表人邱长胜，院长。
委托代理人严小华，福建夷顺律师事务所律师。
委托代理人刘敏，福建夷顺律师事务所实习律师。
原告武夷山市城市建设投资有限公司非转经经营中心（下称投资经营中心）与被告杨美娟、第三人武夷山市立医院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月22日立案受理后，依法由审判员何岚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告投资经营中心和第三人武夷山市立医院委托代理人严小华、刘敏，被告杨美娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告投资经营中心诉称，2012年1月以来被告向原告承租产权属于第三人的（西林街文公路）12号店面，自2012年6月合同到期后，双方未签订书面合同，但被告仍续租店面。考虑到原市立医院拆迁、整改店面及停水、停电因素，原告同意被告按原月租金的80%交纳租金，但被告仍拖欠2013年8月至2014年5月共10个月的租金，共计25680元（已按80%计算）。2014年1月26日，原告通过律师事务所向被告发出律师催告函，敦促被告按期交补所拖欠的租金，但被告仍拒绝交纳租金。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请依法判决：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，责令被告立即腾空并交还给原告所租店面；2、被告立即支付2013年8月至2014年5月共10个月的租金25680元。
被告杨美娟辩称，原、被告双方签订的租赁合同于2013年6月30日到期属实。合同到期后，其有找原告要求继续承租店面，原告当时口头表示同意，因此其继续承租使用该店面。2013年6月原告突然通知要停水停电进行整改，要求承租户将店面交还。其接到通知后，曾要求原告将押金退还，但原告不肯退还，还对店面停水停电，致原告不能安心经营，造成很大经济损失，因此原告有过错，原告的诉讼请求应当予以驳回。
第三人武夷山市立医院确认原告所述属实，同意原告的诉讼请求。
诉讼中，原、被告及第三人对下列证据的真实性无异议，本院予以确认、采信：
1、原、被告签订的《房屋租赁合同》，证明原、被告间房屋（店面）租赁合同关系。
2、催告函，证明原告于2014年1月26日，向被告发出催告函，要求被告支付拖欠的租金；
3、原告和第三人向承租户发出的三份通知，证明原告及第三人于2013年6月及12月间连续三次向承租户发出通知，要求终止租赁合同，收回出租店面。
经审理查明，坐落于武夷山市西林街12号店面产权属第三人武夷山市立医院所有，根据国有资产“所有权与经营权相分离”的要求，2008年6月20日，原告投资经营中心作为出租方、被告作为承租方、第三人武夷山市立医院作为产权方，三方订立了《房屋租赁合同》。合同主要约定：1、租赁期限一年，即自2008年8月1日至2009年7月31日止；2、月租金2550元，按季结清；3、乙方（被告）向甲方（原告）交纳7650元作为确保履行合同的押金，待合同顺利履行完毕，押金退还；4、上述房屋因特殊情况需终止合同的，甲方应提前1个月通知乙方，乙方退出后由甲方返还押金；4、乙方如未按约定足额交纳租金，每逾期一天，由甲方按月租金的千分之五加收滞纳金，拖欠租金超过二个月的，视为主动解除合同，甲方有权收回租赁房屋没收押金并追究其相应责任。合同期满或由于乙方原因（如未按期支付房租等）造成合同终止，则乙方必须在5日内自行撤出存放在该房屋内属于乙方的可动产，并向甲方办理移交手续。
合同签订后，被告二次共向原告交纳了19260元履约押金，原告亦按约将店面交付被告使用。合同于2009年7月31日到期，合同到期后，被告继续使用该店面，双方除了对租金进行调整外，其余事项仍按原合同继续履行。2013年6月20日，第三人武夷山立医院通知被告，通知载明，租赁合同于2013年6月30日结束，我院不再提供水电，届时将会停电断水，敬请提前做好准备。同年6月27日，原告和第三人共同向被告发出通知，通知载明，我院与各承租户签订的店面租赁合同已于2013年7月31日全部到期，因需进行水电分户改造及妇幼保健院产权交接等各方面原因，决定与各店主停止续租。综合考虑到各租户店面搬迁问题，今提前一个月正式告知各租户。请于2013年7月31日前清空店面所有个人财产，我院届时将清查，全面停水停电，并封门整改。2013年8月5日，第三人对其出租的该地段所有房屋店面停水停电。同年12月7日，第三人再次向原告等承租户发出通知，要求各承租户在12月20日前完成店面的搬迁。2014年1月26日，原告向被告发出催告函，要求被告支付拖欠的租金。
另查明，尽管原告和第三人在2013年6月至2014年1月间多次书面通知被告，要求终止租赁合同，收回店面，但被告仍继续占有使用店面至今。被告在承租期间，店面租金每年均有小幅上涨，被告向原告交纳租金至2013年7月31日止，此后，被告要向原告交纳租金时，原告均以店面要收回为由拒收。庭审中，被告对原告诉请其拖欠2013年8月1日至2014年5月30日的25680元租金数额（按原租金的80%计）不持异议。
本院认为，原、被告及第三人之间签订的《房屋租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应当诚实履行合同规定的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案租赁期限届满后，被告继续占有使用店面，原告及第三人未提出异议，原、被告间的原租赁合同继续有效，但租赁期限依法应视为不定期，原告可以随时解除合同。因院址搬迁、产权交接等客观原因，原告和第三人在多次通知被告，并给予合理搬迁期限情况下，被告仍继续占用店面，拒绝交还，原告和第三人对其出租店面停水停电，系其对维护自身合法权益而采取的一种救济手段，不为法律所禁止。合同约定，房屋因特殊情况需终止合同的，甲方可单方终止本合同，甲方应提前1个月通知乙方，乙方退出后由甲方返还押金。根据该约定，原告退还租赁押金的前提是被告应先交还店面，故被告以原告应当先返还押金再交还店面的抗辩理由不能成立，本院依法不予采纳。诉讼中，原告自愿将被告应支付的租金减为原租金的80%，不违反法律规定，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、解除原告武夷山市城市建设投资有限公司非转经经营中心、第三人武夷山市立医院与被告杨美娟于2008年6月20日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告杨美娟应于本判决生效之日起三十日内将坐落于武夷山市西林街12号店面返还给原告武夷山市城市建设投资有限公司非转经经营中心；
三、被告杨美娟于本判决生效之日起三十日内支付原告武夷山市城市建设投资有限公司非转经经营中心2013年8月1日起至2014年5月30日止的店面租金25680元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费442元，减半收取221元由被告杨美娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 何 岚
二〇一四年七月二日
书记员 方梦苑
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。