广东省平远县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅平法民二初字第191号
原告苏某某，男，汉族，现住广东省平远县。
原告黄某某，女，汉族，现住广东省平远县。
上述两原告委托代理人刘海苑，广东粤梅律师事务所律师。
上述两原告委托代理人翁雪娟，广东粤梅律师事务所律师。
被告某某房地产开发有限公司。
地址：广东省平远县大柘镇两口塘县委党校内。
法定代表人陈富东，该公司董事长。
委托代理人何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
委托代理人黄国炎，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
原告苏某某、黄某某诉被告某某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案。本院2015年9月14日受理后，依法由审判员赖桂香独任审判，于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告苏某某及原告苏某某、黄某某的共同委托代理人刘海苑、翁雪娟，被告某某房地产开发有限公司的委托代理人何火日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏某某、黄某某诉称，2010年2月2日，原告苏某某、原告黄某某与被告某某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定由两原告购买被告开发的商品房一套，约定套内建筑面积为192.93平方米，总价为人民币644490元，并约定被告应当在2010年10月1日前将分期验收合格的商品房交付给两原告。合同签订后，两原告按时支付了全部购房款及其他所需费用，被告也按约将房屋交付给两原告使用。房屋交付使用后，两原告多次催促被告办理房地产权属证等相关事宜，但被告一再拖延，直至2014年9月24日两原告才取得房地产权属证。根据合同第十五条约定：出卖人（被告）应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人（被告）提供的资料报产权登记机关备案；补充协议第六条第2项也约定：乙方（原告）在合同约定的期限未能取得房产权属证书的，甲方（被告）自逾期之日起按日向乙方（原告）支付乙方（原告）已付房价款万分之五的违约金。被告逾期办证的行为已违反了合同的约定，属严重违约行为。同时，原告取得房地产权属证后，发现房地产权属证上登记的套内建筑面积仅为182.21平方米，与合同约定的套内建筑面积192.93平方米相差10.72平方米，面积差异百分比约为-5.6%，而根据合同第五条第3项约定：差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。综上，被告逾期办证的行为以及合同约定的房屋套内建筑面积与实际房屋套内建筑面积相差10.72平方米已严重违反了合同的约定，应当承担违约责任，向原告给付违约金人民币410540.13元以及退还房屋面积相差的房价款人民币35526.08元，以上两项合计人民币446066.21元。原告现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》以及其他相关法律法规的规定，特向人民法院提起诉讼，请求：1、依法判令被告按合同约定支付逾期办理房屋所有权证的违约金人民币410540.13元［自2011年3月30日起算至2014年9月24日止共1274天按日万分之五计算：644490×（5÷10000）×1274天=410540.13元］；2、判令被告按合同约定返还房屋面积相差的房价款人民币35526.08元（10.72平方米×3314元／每平方米=35526.08元）；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告某某房地产开发有限公司辩称：一办证的起算时间应当是从2010年11月3日开始计算，而并非从2010年10月1日开始计算。因为原告接收涉案房屋的时间为2010年11月2日，按照原、被告双方所签订的商品房买卖合同第十五条约定，计算办证时间的起点应当在买受人接收房屋之后，因此被告最迟办理房产证的时间应当到2011年5月1日。二、逾期办证的截止时间，被告已于2014年7月3日向平远县房管局提交了涉案房屋的办证资料。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”原告于2010年11月2日接收涉案房屋，根据该条款的约定，被告向产权登记部门交付办证资料的最迟期限应为2011年5月1日。根据平远县房地产管理局查询的记录及出具的证明，该部门收到涉案房屋的办证资料时间为2014年7月3日，此后的时间非被告所能控制，不能计入违约时间。因此截止时间应算到2014年7月3日。三、违约金的标准。由于商品房买卖合同并未约定取得房产权属证书的具体期限，且被告将资料交付登记备案后，办理房产证的时间不能由被告所左右。因此，本案违约金不适用《合同补充协议》第六条第2款的约定，而应当适用《商品房买卖合同》第十五条第三项的约定，按每日房款万分之一的标准计算。四、原告所请求的部分违约金已经超过了法律的诉讼时效，原告起诉的时间是2015年9月10日，在此前原告一直没有提出逾期办证违约金的问题，原告所主张权利的期限最早只能计算至2013年9月10日，涉案房屋的逾期办证时间应为2011年5月2日至2014年7月2日。因此，按照两年的诉讼时效，被告未超过诉讼时效的逾期办证违约金应从2013年9月10日计至2014年7月2日，共295天。五、关于面积差异。合同第四条第一款的房价款是644490元，除以房屋单价3314元，得出的面积恰好是194.5平方米，这也正是合同第三条第4款约定的建筑面积。反之，如果是按套内面积192.93元计算，乘以房屋单价3314元，得到的房屋总价是639370元，这明显与合同约定的房屋总价不一致。因此，可以确定原、被告双方是按建筑面积194.50平方米进行计价的。《补充协议》第一条第2款已经明确约定，在产权登记面积与计价面积有差异的情况下，按产权面积与计价面积的差异进行计价，而计价面积正是194.5平方米，而非192.93平方米。在有约定从约定的情况下，应按合同约定的计价面积194.5平方米与产权登记建筑面积187.42平方米的差异（即7.08平方米）进行计价，并扣除0.6%的合理工程误差。原告按照10.72平方米进行计价没有依据，应当按照7.08平方米扣除0.6%进行计价。综上所述，原告关于逾期办证违约金的请求，有部分已经超过诉讼时效，恳请法院依法驳回其超诉讼时效部分的违约金，纠正其面积差异计算方式，以维护被告的合法权益。
经审理查明，2010年2月2日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2010-02-021）及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于平远县大柘镇平兴路优山美地B3栋02号房。合同约定该房屋建筑面积为194.50平方米，其中，套内建筑面积192.93平方米；该商品房属预售，按建筑面积计算，商品房单价为每平方米3314元，总金额644490元；约定面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）为：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；面积差异百分比=×100%；约定付款方式及期限为一次性付款；约定房屋的交付期限为2010年10月1日前；关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按出卖人自逾期之日起按日向买受人支付买受人已付房价款万分之一的违约金。《合同补充协议》第一条对《商品房买卖合同》中面积确认及面积差异处理补充约定为：1、合同约定计价面积与产权登记面积误差比绝对值在0.6%以上（含本数）至3%以内（含本数）的，在确定产权登记面积并由甲方书面通知乙方之日起十日内由甲、乙双方按产权登记面积及合同约定的房屋单价据实结算房款及契税，多退少补。2、产权登记面积小于合同约定计价面积且面积误差比绝对值减少超过3%（不含本数）时，乙方不退房，面积误差比绝对值减少3%（不含本数）部分的房价款由甲方在确定产权登记面积并由甲方书面通知乙方之日起十日内返还乙方，并按退款日同期中国人民银行一年期流动资金贷款基准利率计付需返还款项的利息给乙方，计息期间自甲方收到乙方多付款项之日起至退款日止。《合同补充协议》第六条对产权登记的补充约定为：1、凡选择甲方办理产权证的，乙方需向甲方交付权证综合费，该费用是甲方为乙方办理产权证所需的各项费用（包括查册费、产权登记费、工本费、产权证印花、代办费等），甲方按每套单元900元向乙方收取，乙方需于签署《合同》当日付清。2、乙方在合同约定的期限未能取得房产权属证书的，甲方自逾期之日起按日向乙方支付乙方已付房价款万分之五的违约金。3、甲方应乙方选择的按揭贷款银行的要求，将《房地产权证》直接交付给该银行收执的，视为已将《房地产权证》交付给乙方。4、乙方应在收楼之日起第10日前向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料，乙方逾期提供而导致甲方违约的，甲方相应可以在乙方逾期范围内免责。5、在甲方代乙方办理产权登记期间，甲方没有过错而相关政府部门不遵守有关规定而致使甲方逾期的，甲方相应可以在政府部门逾期的范围内免责。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订前，原告于2009年12月31日交付给被告定金人民币30000元，于2010年1月14日交付给被告办证费人民币900元、印花税人民币323元、契税人民币19335元，首期款人民币163347元，于2010年1月31日交付给被告购房款人民币200000元，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后的2010年11月3日交付给被告购房款人民币251143元。被告于2010年11月2日向原告交付了房屋。2014年7月3日，被告将该房屋办理权属登记需由被告方提供的资料报给了产权登记机关备案，2014年9月28日房地产权属登记部门对该房屋进行了房地产权属登记［粤房地权证平远县字第A-
XX**号及平府国用（2014）第XXXX号］，被告于2015年7月7日将该房屋产权证书交给原告。房屋产权证上登记的建筑面积为187.42平方米，其中套内建筑面积为182.21平方米。该房屋产权证实际登记建筑面积比合同约定建筑面积少7.08平方米，实际登记套内建筑面积比合同约定套内建筑面积少10.72平方米。因房屋约定面积与实际登记面积不符及逾期办证的原因，原、被告双方发生争执，在协商不成的情况下，原告将被告诉至本院。
以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》（合同编号：2010-02-021）及《合同补充协议》，定金、首付款、印花税、契税、办证费、购房款收据七张及银行转账凭证，房地产权证［粤房地权证平远县字第A-
XX**号及平府国用（2014）第XXXX号］复印件，被告提交的房地产权证［粤房地权证平远县字第A-
XX**号及平府国用（2014）第XXXX号］复印件，平远县房地产登记收件收据，房地产权证及国有土地使用证收条，房屋交接记录单，《商品房买卖合同》（合同编号：2010-02-021）及《合同补充协议》以及庭审笔录予以证实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2010-02-021）及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，该《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。关于原告要求被告支付逾期办理房地产权证违约金人民币410540.13元的请求，《商品房买卖合同》第十五条约定的是出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而非约定取得权属证书的时间。此条款约定的是出卖人负有将相关资料交付登记备案的义务，而非在房屋交付使用后的180天内交付房产证的义务，因此出卖人仅负逾期提交登记备案资料的违约责任。原告认为被告应当按照《合同补充协议》第六条的约定承担逾期办证违约金，但是该条约定的是原告未能在合同约定的期限内取得房产权属证书时，甲方自逾期之日起按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金，而《商品房买卖合同》中并未约定取得房产权属证书的具体期限，且开发商将资料交付登记备案后，办理房产证的时间并不能由出卖人所左右，因此本案违约金不适用《合同补充协议》的约定，而仅适用《商品房买卖合同》的约定。被告于2010年11月2日将房屋交付给了原告，按约定应于2011年5月1日前将办理权属登记需由被告方提供的资料报产权登记机关备案，而被告于2014年7月3日才将办理房屋产权证所需资料提交登记机关备案，按合同约定已违约，应负违约责任，向原告支付自2011年5月1日起至2014年7月3日止按合同约定自逾期之日起按日向原告支付原告已付房价款万分之一的违约金，即74631.94元［（365天＋365天＋365天＋63天）×644490元×0.0001／天］。被告关于违约金请求已超过诉讼时效的抗辩，因被告的违约行为一直处于持续状态，从2014年7月3日被告违约行为结束之日起算原告在两年内起诉，应认定为未超过诉讼时效。因此，被告上述抗辩理由不足，本院不予采纳。关于原告要求被告按合同约定返还房屋面积相差的房价款人民币35526.08元的请求，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”的规定，因原、被告双方签订的《合同补充协议》第一条第1项、第2项约定了面积误差绝对值在0.6%以上（含本数）至3%以内（含本数）的，原、被告双方按产权登记面积及合同约定的房屋单价据实结算房款及契税，多退少补；面积误差比绝对值超过3%时，被告只需返还面积误差比绝对值减少3%（不含本数）部分的房价款及相应的利息。本案中根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，该房屋是按建筑面积进行计价的，房屋面积差异绝对值为3.6%，按《合同补充协议》第一条第2项约定，被告应返还原告多支付的房价款23463.12元［（194.50-187.42）×3314元］。因原告并未主张由于面积差异多收购房款产生的利息，本院就利息部分不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告某某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告苏某某、黄某某支付因逾期提交办理权属登记所需资料给产权登记机关备案的违约金人民币74631.94元。
二、被告某某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告苏某某、黄某某返还超出产权登记建筑面积部分的购房款23463.12元。
三、驳回原告苏某某、黄某某的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费依法减半收取3995元，由被告某某房地产开发有限公司负担1126元，由原告苏某某、黄某某负担2869元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判员 赖桂香
二〇一五年十二月十四日
书记员 姚 芬
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