文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终917号上诉人（原审原告、反诉被告）徐奇美，女，1978年10月9日出生。委托诉讼代理人：黄磊，广东天浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王义良，广东茂达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：冯瑞心，女，1972年1月16日出生。委托诉讼代理人：刘集雄，广东深锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：范进彬，广东深锐律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：美联物业代理（深圳）有限公司。法定代表人：张锦成，董事长。委托诉讼代理人：邓美华，系公司员工。委托诉讼代理人：黎政，系公司员工。上诉人徐奇美因与被上诉人冯瑞心、被上诉人美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初4894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。徐奇美委托诉讼代理人黄磊、王义良、被上诉人冯瑞心委托诉讼代理人刘集雄、被上诉人美联公司委托诉讼代理人邓美华、黎政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐奇美上诉请求：撤销一审判决第一、三、四项，发回重审或依法改判如下：1、撤销《房屋转让合同书》；2、判决徐奇美不用支付冯瑞心违约金；3、诉讼费由冯瑞心承担。事实与理由：一、原判决认定基本事实不清。1、一审法院对原审反诉美联公司对交易税费计算错误的事实语焉不详。徐奇美向法庭提交了微信聊天记录和录像等证据证明廖X对交易税费计算错误，差额达30万元之巨。第一、廖X前后发给徐奇美两份税费计算清单，相差30万元。第二、徐奇美提交的录像证实美联公司的员工承认对案涉房产的税费计算错误。第三、美联公司员工承认，原来增值税是按照案涉房产差价的30%计算的。经核实，应当按照案涉房产的政府计税价的10%征收增值税。该段视频证实美联公司对增值税的计算方式错误。第四、在视频20:28:06-20:28:56期间，徐奇美拿出自己的手机，翻开与廖X的微信聊天记录，将廖X发给她的两份税费清单，各个项目一一同廖X进行比对，特别指出增值税原来是10万，后面的是36万多，廖X对此微信记录的内容没有异议。第六、在视频8:32:58-8:34:00期间，廖X再次承认后面的比前面的多了30多万，而且其讲“我们这边呢是错了就是错了，这个我们也推脱责任的话，这没必要，是吧。该承担的我们这边是错了就是错了”。以上事实证明，美联公司就税费计算错误主要体现在以下两个方面：第一、在确定案涉房产的计税总价上错误。在合同签订前其将案涉房产的计税总价错误的确定为3317450元，而实际上应为3686072.96元。第二、增值税的计算方式错误。合同签订前其是按照案涉房产差价的30%计算．的，即(3317450-2983956)×30%=100048.2，约等于10万元。实际上，应当按照案涉房产的政府计税价的10%征收增值税，即3686072.96×10%=368607.30。仅增值税一项就多出了268607.30元。2、一审法院对廖X是否为美联公司的员工没有查清。3、徐奇美的实际损失认定不清。本案冯瑞心因涉案交易的阻却造成的损失无非两方面：一是房价波动损失，二是租赁收入损失。对于后者，原审法院已经认定其在租赁方面的实际损失为18万元。但令人奇怪的是，原审法院最终却仍把板子打在徐奇美身上，认为“徐奇美主张违约金过高并要求予以调整，但并未举证证明约定的违约金过分高于冯瑞心的所遭受的实际损失”。二、原判决适用法律错误，不符常理。1、徐奇美作为一个理性人，当然也会理性评判自己的行为。正是因为认识到自己的不足，社会分工的精细，才会委托房产中介为自己买房提供服务。徐奇美委托中介并不仅在于交易的撮合，与其他众多委托中介的交易一样，中介前期还要提供税费的计算，中期促成签约，后期陪同交易双方办理贷款、陪同过户等等。恰恰因为这样的普遍存在，徐奇美基于自身对房屋交易知识的匮乏及对美联公司专业的信赖，才委托其代办购房事宜并在其起初计算的错误的税费基础上经过审慎的评估自身财力后才决定与冯瑞心进行房屋交易并支付定金。因此，才有“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的法律规定。2、徐奇美对在得知中介计算错误后及时暂停交易的后果也是有预期的。在深圳房价近年飞速猛进的背景下，徐奇美清楚的知道冯瑞心在交易不成的情况下只会有得赚绝对不会赔。在没有给其造成实际损失的情况下，从一个最普通人的最朴素的理解出发，买卖不成，作为买家最多只有定金拿不回。若如原判决的结果，房子没有买成，还要净损失110万，倒不如咽下这口气，咬牙认可了中介计算错误的税费，比当初预算多拿30万了事。任何一个理性的人都不会干这事。3、将违约损失的举证责任分配给徐奇美是错误的。徐奇美认为本案的房产交易未能进行，对冯瑞心而言并没有造成损失。没有造成损失是一消极事实，按照法理，对消极事实无需举证。冯瑞心认为对其造成了损失，其应当举证证明其损失数额的证据。三、原判决严重违反法定程序。1、徐奇美在举证期限内的2016年5月16日依法申请原审法院调查取证，直至在本案开庭后的2016年12月3日才收到原审法院不予准许的书面通知，而原判决随即在2016年12月5日送达。2、原审法院在事实认定部分两次提及美联公司庭后提交的情况说明，由于其涉及“廖X”的身份及涉案物业是否带租约，关涉本案基本事实，应当庭质证，但法庭没有质证，剥夺了徐奇美的法定权利。3、徐奇美在一审时申请证人出庭作证，但未获准许。综上所述，原判决认定基本事实不清，适用法律错误，违背常理且严重违反法定程序，请求二审法院依法公正裁判。冯瑞心答辩称，徐奇美的上诉请求、事实理由没有事实和法律依据，请求二审法庭予以驳回。美联公司答辩称：一、美联公司居间义务为向委托人报告订立合同的机会，并促成合同成立，根据合同法第424条的约定，同时徐奇美与美联公司之居间协议也并未约定任何关于计算税费之内容，根据深圳市政府及深圳市房地产协会之约定，美联公司已将关于税费之征收及计算方式粘贴于门店，并在交易过程中进行提醒，以克尽提醒义务。美联公司认为，税费为国家强制征收之费用，经过徐奇美之真实意思表示约定于涉案物业房屋买卖合同之中，约定由徐奇美承担，徐奇美也应自行了解并自知承担所有费用之后果，同时税费计算为其自身的义务，由中介计算税费并非交易习惯。二、徐奇美未按照房屋买卖合同约定期限内办理资金监管手续，使合同无法继续履行，因向税务部门缴纳税费是在买卖双方按照资金监管手续、办理房产转移登记手续后方进行，即涉案物业转移过程中产生的实际税费徐奇美并未能提供实际数据，因此徐奇美所谓的税费计算错误并无官方的准确依据。三、关于徐奇美在上诉状中谈及到的土地增值税的计算问题，根据深圳市不动产登记中心网站所载，交易税费一栏表及中华人民共和国土地增值税暂行条例可知，土地增值税的计算方式有核定征收与核实征收两种方式，根据美联公司了解得知，如房产转移方式皆为个人，则纳税人可自由选择核定征收或者核定征收两种纳税方式进行纳税，核实征收只需向税务部门提供购房发票、契税发票利息单等等即可，核定征收则无需提供相关资料。在存在不同计算方式，而且可以自由选择交税方式的情况下，徐奇美均无法证明税费的计算是有误的。四、徐奇美一审时播放的视频证据仅为一小段，即2016年4月9日晚上8点32分至8点34分，其他视频片段徐奇美均未提供，美联公司不认可其真实性。且根据当时的语境无法确认与本案的关联性。徐奇美向一审法院起诉请求：1、撤销徐奇美与冯瑞心签订的《房屋转让合同书》，冯瑞心返还定金人民币50万元（以下币种均为人民币），美联物业承担连带责任；2、冯瑞心、美联公司承担本案所有诉讼费用。冯瑞心向一审法院提出反诉请求：1、解除冯瑞心与徐奇美于2015年12月27日签订的《房屋转让合同书》；2、徐奇美向冯瑞心支付违约金110万元；3、徐奇美赔偿冯瑞心解除房屋租赁合同的损失18万元；4、判令徐奇美承担本案诉讼费用。一审法院认定：位于深圳市南山区月亮湾港湾大道南恒立XX花园X栋XX房产于2010年12月16日登记在冯瑞心名下，建筑面积81.32平方米，用途为商业，房地产证号为：深房地字第XXXXX号。2016年3月29日，徐奇美与美联物业签订《房屋求购独家委托书》，徐奇美独家委托美联物业购买涉案房产。同日，冯瑞心与美联物业签订《独家委托售楼确认书》，冯瑞心独家委托美联物业代理出售涉案房产。2016年3月29日，徐奇美（买方）与冯瑞心（卖方）通过居间方美联物业签订《房屋转让合同书》（32873），约定卖方将涉案房产转让给买方，转让成交价为550万元；买方在签署本合同当天向卖方支付定金30万元，在签署本合同后三日内（含当日）再向卖方支付定金20万元；定金交由双方约定的第三方监管；除定金之外的楼款由买方通过按揭付款方式支付，应付款项由买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，卖方必须配合于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款；买方须于2016年4月30日前（含当日）将首期款（不含定金，以银行评估价为准）支付至上述监管机构的监管账号；买卖双方均涉案房产以现状出售，涉案房产没有抵押，卖方对涉案房产享有完全的处分权，签订本协议之同时，卖方应将房地产证原件托管于替双方监管定金的第三方作为办理过户手续只用；买卖双方均清楚涉案房产没有租约，该现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责，如与实际情况不符或卖方未处理好与承租人之关系导致买方无法按本合同顺利购入、使用涉案房产，则卖方应承担违约责任；经双方协商，买方双方需支付的税费全部由买方支付，本合同履行过程中因法律、法规和政策原因新增的税费由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳；双方协商同意在定金中预留2万元作为交楼押金，交由第三方监管；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行合同义务超过五个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行合同义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。该合同备注条款（如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准）第3项、第4项约定：买方已知卖方有两套物业；赎楼由买方自行负责，卖方需提供赎楼资料（卖方抵押合同原件、卖方身份证复印件、卖方全权公证授权委托原件），如在规定的时间内赎不出楼责任由买方负责，如因卖方的产权被公、检、法机关查封造成买方无法赎楼的责任由冯瑞心承担。2016年3月29日，徐奇美、冯瑞心及美联物业三方签订《资金托管协议》，约定将定金50万元（含交楼押金）交由美联物业托管。2016年3月29日，徐奇美向美联物业支付定金30万元，次日，徐奇美又向美联物业支付定金20万元。庭审中，美联物业称已向冯瑞心支付定金48万元，尚有交楼押金2万元托管至美联物业。冯瑞心确认已收到定金48万元。徐奇美提交微信聊天记录及附图两份，分别用以证明美联物业工作人员“廖X”3月26日向徐奇美出具涉案房产交易税费数额为28万元，在2016年4月8日向徐奇美出具涉案房产的税费计算清单数额为58万元，冯瑞心与美联公司对此均不予认可；徐奇美提交视频光盘（附部分文字说明），以证明上述工作人员“廖X”承认自己税费计算错误，前后相差的数额达30万元，冯瑞心与美联公司对该组证据均不予认可；徐奇美提交名片和网页截图，以证明“廖X”为美联物业的工作人员，冯瑞心与美联公司对该组证据均不予认可。庭后，美联物业向原审法院提交情况说明，称其公司确有名为“廖X”的员工，但该员工主要负责住宅租售方面，涉案房产用途为商业，故无法确认徐奇美提交的名片及网页截图的真实性；亦无法确认徐奇美提交的视频光盘中出现的人员为美联物业公司员工。冯瑞心提交《铺位厂房租赁合同》、授权委托手续、租金发票及租赁房产税税收缴款书、《解除合同协议书》以及银行转账STM业务回执等证据一组，共同用以证明冯瑞心在与徐奇美签订《房屋转让合同书》之前已将涉案房产出租，后因徐奇美购买涉案房产时明确表示用于开办诊所，故提前解除了涉案房产租约并已赔偿原承租人18万元。徐奇美对该组证据不予认可。美联物业在庭审中仅对该组证据中的租金发票及租赁房产税税收缴款书予以确认，但其在庭后提交的情况说明中表示，在签订《房屋转让合同书》之前，美联物业得知涉案房产存在租约且正在装修，后美联物业将徐奇美关于不带租约的需求转告冯瑞心，冯瑞心称会解除租赁合同，故在签订《房屋转让合同书》时，买卖双方协商确认勾选“该物业没有租约”一项，由冯瑞心负责解除租约，此为签订合同时买卖双方之合意。美联物业提交《深圳市房地产转移登记申请表》及《深圳市二手房买卖合同》，共同用以证明涉案房产2016年4月1日前房产评估价约为4万元每平方米，故纳税的基数为3317450元；提交网上打印的评估价值查询单，证明2016年4月1日涉案房产评估价已上调约为每平方米45000元，故纳税的基数上调约为3680000元。徐奇美对该组证据均不予认可；冯瑞心对该组证据均予以确认，但称其不清楚评估价调整后的税费数额。另查，本案反诉状于2016年8月26日送达徐奇美。一审法院认为，关于《房屋转让合同书》（以下简称涉案合同）的效力问题是本案争议的焦点之一。徐奇美认为因美联物业错误计算交易税费误导其产生错误认识而与冯瑞心签订涉案合同，系重大误解，且买卖双方在涉案合同中关于税费承担的约定显失公平，另冯瑞心在签订涉案合同时隐瞒涉案房产存在租约，与徐奇美购买涉案房产的真实意思相悖，构成欺诈行为，故涉案合同依法应予以撤销；冯瑞心则认为涉案合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。原审法院经审查认为，行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。房产交易税费是房产交易过程中产生的必要费用，相关税费的具体计算标准有明确的法律规定，且公之于众，涉案房产的约定交易价格逾500万，对于买卖双方来说都是重大的民事行为，徐奇美作为完全民事行为能力人签订涉案合同前理应对交易税费的计算标准有一定了解，其以美联物业工作人员计算税费错误导致其产生重大误解订立合同为由，主张撤销涉案合同，理由不成立，即使徐奇美认为其因美联物业存在过错而对其权益造成损害，其依法也应依照法律规定或按照其与美联物业的合同约定予以解决。关于税费，买卖双方约定全部税费由买方承担，符合二手房交易惯例，并不存在显失公平的情形。买卖双方在签订涉案合同时虽然涉案房产的租约尚未解除，但冯瑞心对此已作出合理解释，并能与美联物业的陈述相互印证，原审法院予以采信，且冯瑞心在签订涉案合同后不久即与涉案房产的原承租人解除租赁合同关系，对涉案合同的实际履行不会产生实质影响，也不会给徐奇美带来损失，故徐奇美关于冯瑞心以欺诈手段使徐奇美在违背真实意思的情况下订立涉案合同的主张，理由亦不能成立。综上，涉案合同是双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格按照合同的约定履行内容，对徐奇美关于撤销涉案合同的诉请，原审法院不予支持。关于本案是否存在违约并导致合同无法履行亦是本案争议的焦点。在涉案合同合法有效的前提下，徐奇美依约应在2016年4月30日前办理首期款资金监管，但徐奇美未实际履行，已构成违约。鉴于徐奇美逾期履行义务已超过合同约定期限，本案冯瑞心依约享有合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。徐奇美关于解除合同的诉请，有事实和法律依据，原审法院予以支持，故原审法院确认本案合同于冯瑞心的反诉送达徐奇美之日即2016年8月26日解除。合同解除后，冯瑞心有权要求徐奇美依约双倍返还定金，或者支付房产转让价百分之二十的违约金。冯瑞心据此选择诉请徐奇美按购房款的百分之二十支付违约金合法有据。徐奇美主张违约金过高并要求予以调整，但并未举证证明约定的违约金过分高于心冯瑞心所遭受的实际损失，再结合当事人过错程度、合同履行程度及近一年来深圳房地产市场行情，原审法院对双方约定的违约金不予调整，即徐奇美应向冯瑞心支付违约金110万元。冯瑞心在主张徐奇美按购房款的百分之二十支付违约金的同时，要求徐奇美赔偿其提前解除租赁合同的损失18万元，原审法院认为，违约金以补偿为主，兼具惩罚性，冯瑞心未提交充分证据证明涉案合同约定的上述违约金不足以弥补其实际损失，故对其该项诉请，原审法院不予支持。鉴于合同已解除，已经履行的部分依法应当恢复原状，冯瑞心收取的定金应予返还，因尚有交楼押金2万元托管于冯瑞心美联物业处，为减少当事人诉累，冯瑞心美联物业应将托管的交楼押金2万元退还徐奇美，故对徐奇美关于返还定金50万元的诉讼请求，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认徐奇美与冯瑞心2016年3月29日签订的《房屋转让合同书》于2016年8月26日解除；二、冯瑞心应于判决生效之日起十日内向徐奇美返还定金50万元，其中2万元由美联公司于判决生效之日起十日内向徐奇美退还；三、徐奇美应于判决生效之日起十日内向冯瑞心支付违约金110万元；四、驳回徐奇美的其他诉讼请求；五、驳回冯瑞心的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉费用4400元，由冯瑞心负担；反诉费用4080元，由徐奇美负担3506元，由冯瑞心负担574元。二审中，徐奇美提交房地产估价咨询报告，以证明2016年5月10日涉案房屋的价格时5554156元；财经报道，以证明2014年至2016年深圳的房价连续上涨20个月，冯瑞心没有收到任何损失。冯瑞心对上述证据均不予认可，认为上述证据不属于新证据，违约金是按照合同约定计算。美联公司对于上述证据的质证意见与冯瑞心一致。本院二审与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，徐奇美与冯瑞心签订的房屋买卖合同，合法有效，双方均应依约行事。房产交易税费是房产交易过程中产生的必要费用，相关税费的具体计算标准有明确的法律规定，且公之于众，涉案房产的约定交易价格逾500万，徐奇美作为完全民事行为能力人签订涉案合同前理应对交易税费的计算标准有一定了解，并且对于税费，买卖双方约定全部税费由买方承担。如果徐奇美认为其因美联公司计算税费存在过错而对其权益造成损害，其依法也应依照法律规定或按照其与美联物业的合同约定予以解决。故徐奇美上诉称因美联公司税费计算错误导致其未能购买房屋的理由不能成立。因徐奇美违约，冯瑞心依约享有合同解除权，合同解除后，冯瑞心有权要求徐奇美依约双倍返还定金，或者支付房产转让价百分之二十的违约金。冯瑞心据此选择诉请徐奇美按购房款的百分之二十支付违约金。徐奇美上诉主张违约金过高并要求予以调整，对此，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，结合当事人过错程度、合同履行程度及近一年来深圳房地产市场行情，对双方约定的违约金予以调整，即徐奇美应向冯瑞心支付房产转让价百分之十的违约金，即违约金55万元。至于徐奇美上诉称原审法院违反法定程序的理由均不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初4894号民事判决第一、二、四项；二、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初4894号民事判决第五项；三、改判广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初4894号民事判决第三项为：“上诉人徐奇美应于本判决生效之日起十日内向被上诉人冯瑞心支付违约金55万元”；四、驳回冯瑞心的反诉请求。二审案件受理费4400元，由徐奇美负担2200元，冯瑞心负担2200元。本判决为终审判决。审  判  长  唐 毅审  判  员  张 睿审  判  员  曹 静二〇一七年五月十八日书记员（兼）  李开宇附：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。