河南省淇县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0622民初1354号原告：张玮玮，女，1981年9月25日出生，汉族，住淇县。原告：纪荣军，男，1977年6月6日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：康备战，男，河南世纪唐人律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：鹤壁金湖置业有限公司，住所地：淇县鹤淇大道与泰山路交叉口东北角。法定代表人：金跃明，公司董事长。委托诉讼代理人：李军生，男，河南王洪玉律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签法律文书等特别授权。委托诉讼代理人：彭金轲，男，1983年9月11日出生，汉族，公司员工，住河南省禹州市。代理权限：代为承认、放弃、反驳诉讼请求，代签法律文书等特别授权。原告张玮玮、纪荣军诉被告鹤壁金湖置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张玮玮、纪荣军及其委托诉讼代理人康备战，被告的委托诉讼代理人李军生、彭金轲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玮玮、纪荣军向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、返还二原告购房款本金784007元及利息94080元（按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年7月15日起计算至法院判决生效之日止）；3、支付二原告逾期交房违约金78400.7元；4、赔偿二原告租金损失83731元（按照第四条第一款约定的租金支付计算方式，从2015年1月31日起至2016年7月15日止计算）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年7月15日签订《商品房买卖合同》，约定由二原告全款购买被告的金湖国际广场A幢1层29号房，被告应于2015年1月31日前交房。合同签订后，二原告如约支付全部房款784007元，但被告至今未交房。按照合同约定，原告有权解除合同。鹤壁金湖置业有限公司辩称，1、原告请求解除《商品房买卖合同》没有事实与法律依据。由于其他原因，被告没有按合同约定向原告及时交房，后经双方协商，均同意继续履行合同，被告依约定向原告支付违约金56683元（已支付至2015年9月30日）。被告的商品房于2015年10月26日取得竣工验收备案手续，被告多次通知原告交房，并签订委托经营管理协议，但原告拒绝配合。现被告要求双方继续履行合同，被告可以按照约定的日万分之三向原告支付违约金至2015年10月26日，对房租损失在履行合同的前提下可以支付。2、如果原告坚持解除合同，被告只能按照合同约定向原告支付已付款的10%作为违约金，而不能按照日万分之三支付违约金。原告要求支付租金没有事实根据。双方未约定利息，原告要求的利息没有法律依据，不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告售卖的“金湖国际广场”A幢1层29号房；建筑面积为87.84㎡，单价为8925.40元，合计784007；付款方式为于2014年7月14日一次性付清房款；交付期限为2015年1月31日前；交付房屋具备条件为：1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；2、取得面积实测技术报告书；3、经勘查、设计、建设、施工单位及监理公司综合验收合格。对逾期交房的违约责任约定为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）、逾期不超90日，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期存款利率付给利息。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按本合同补充协议约定条款执行。出卖人承诺公共配套建筑于2015年1月31日前达到通水、排水、通电的条件等。并签订《合同补充协议》，对房屋交接、装饰和设备标准承诺违约责任、商铺租赁进行了补充约定。合同签订后，原告于2014年7月16日向被告交纳全部购房款784007元。经双方协商一致，2015年9月30日，被告向原告支付2015年2月1日至9月30日的违约金56683元。2015年11月3日，鹤壁金湖国际广场A、B号楼取得《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，载明涉案房屋实际竣工日期为2015年10月26日。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，且内容未违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。双方在合同中约定了房屋的交付期限及条件，即被告应在2015年1月31日前将经验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定的应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、道路等具备商品房正常使用的基本条件的房屋交付原告，现原告已经付清了购房款项，被告理应按照上述约定履行交付房屋的义务，然在原告起诉时被告尚未能向原告交付房屋，构成违约，故对于原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉请，予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，对逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。双方虽在逾期后就违约金达成和解，但在其后仍未能交付房产，因此，对原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及返还购房款784007元的诉讼请求，本院予以支持；对于违约金，因被告逾期交付已超过90天，且约定了“不作累加”，故应按照该合同第九条第1款第（2）约定的计算方式计算，对被告已支付的违约金56683元，应从中扣除，即：784007元×10%-56683元=21717.7元。关于原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条及《补充合同协议》第四条第一款主张租金损失的问题，本院认为，该解释第十七条系商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的参照标准，双方对违约金的计算方式已在《商品房买卖合同》第九条中进行了约定，因此不能使用该解释第十七条的规定；双方当事人虽在《合同补充协议》第四条中就购买人委托出卖人将所购商品房租赁给第三方达成合意，但在实施过程中，双方未签订委托经营管理协议，也未实际租赁给第三方，因此，对原告要求被告赔付租金损失的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付购房款利息的问题，双方在《商品房买卖合同》第五条、第十条中虽约定了利息，但该约定系因房屋交付后面积差异和规划、设计变更引起退房所支付的利息，该合同第九条中约定了违约金条款，原告在追究被告的违约责任时应按照约定适用约定的违约金条款，而不应在适用约定违约金条款的同时要求赔偿购房款的利息损失，故对其主张的购房款利息的诉讼请求，本院不予支持。总上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百四十一条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、参照《最高法院答复：关于商品房买卖中违约金、赔偿金的约定及适用问题》的规定，判决如下：一、解除原、被告于2014年7月15日签订的《商品房买卖合同》；二、被告鹤壁金湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张玮玮、纪荣军购房款784007元；三、被告鹤壁金湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告张玮玮、纪荣军违约金21717.7元；四、驳回原告张玮玮、纪荣军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14162元，由原告张玮玮、纪荣军负担2305元，由被告鹤壁金湖置业有限公司负担11857元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审判长  王树民审判员  冯国庆审判员  李文河二〇一六年十二月三十日书记员  马卫锋