山东省成武县人民法院民 事 判 决 书（2015）成民初字第797号原告：杨公亚。委托代理人（特别授权代理）：宋福永，山东文亭扶正律师事务所律师。被告：冯建辉。第三人：邵先德。委托代理人：邵东生，山东文亭扶正律师事务所律师。第三人：成武县苟村供销合作社。负责人：王斌。第三人：张永芳。原告杨公亚诉被告冯建辉房屋买卖合同纠纷一案，于2015年5月5日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月15日公开开庭进行了审理。庭审后，第三人邵先德认为对本案涉案房屋一间享有独立的请求权，故申请参加诉讼。邵先德并认为成武县苟村供销合作社及张永芳与本案的处理结果有法律上的利害关系，申请追加其二人为本案第三人。本院受理了邵先德的申请，并通知成武县苟村供销合作社及张永芳作为本案第三人参加诉讼。2015年11月18日，本院对本案进行了第二次公开开庭审理，原告杨公亚特别授权委托代理人宋福永，被告冯建辉，第三人邵先德，委托代理人邵东生到庭参加诉讼。第三人成武县苟村供销合作社负责人王斌、张永芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杨公亚诉称：2002年8月26日，苟村供销社与其职工张永芳签订承包经营合同，约定由张永芳承包苟村供销社的成衣门市四间，承包期间为2002年8月26日至2052年8月26日。该合同还约定，承包期内资产全部归乙方管理和使用，并可以继承和转包。2014年6月16日，张永芳和被告冯建辉签订转包协议，将上述合同约定的四间成衣门市及门市后的土地一并转包给被告冯建辉。2014年10月24日，被告冯建辉与原告签订承包转让协议，将涉案的四间成衣门市及门市后的土地一并转包给原告。协议签订后，原告按约定支付给被告148500元承包费，现在承包转让协议已生效。但被告冯建辉经原告多次催要，仍拒不履行协议，拒不交付协议约定的四间成衣门市及门市后的土地，致使原告无法进行相关的生产经营。原告认为被告的行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，原告具状起诉，请求判令：被告履行双方签订的承包转让协议，交付协议约定的四间成衣门市及门市后的土地；本案诉讼费用由被告负担。被告冯建辉辩称：我跟张永芳之间的合同并没有涉及到门市后面的土地，我转让给原告的也没有涉及门市后面的土地。我当时转让是依据原苟村供销社承包合同所约定的权利和义务，其他权利和义务我并没有跟原告约定。我认为原告对我的诉求是无理的，而且原告对门市的现状和以前的情况是有所了解的。我不同意原告的诉讼请求。第三人邵先德述称：2002年8月26日，第三人苟村供销社将位于苟村东西大街东段路南的四间成衣门市承包给张永芳经营，邵先德得知后，随即向供销社提出异议。因为之前供销社建设化肥仓时占压了邵先德部分宅基，当时供销社说等化肥仓不用时恢复原状。现在化肥仓已经变成成衣门市且又承包给他人经营。经行政村领导与原供销社领导沟通协商，最终邵先德与供销社达成一致意见为：供销社将四间成衣门市最西边的一间房屋归属邵先德所有，作为供销社占用邵先德宅基的补偿。供销社实际承包给张永芳三间成衣门市经营，第三人张永芳向供销社缴纳三间门市的承包费，少缴纳5000元承包费，不再另外修改订立合同。第三人张永芳提出想使用邵先德的该间房屋，邵先德同意。为此第三人张永芳在承包期间每年都拿着礼品和钱看望邵先德，邵先德碍于情面，没有收取过张永芳的钱款。2014年6月16日，第三人张永芳与被告冯建辉签订了转包协议，将包括邵先德该一间房屋在内的四间房屋转包给冯建辉。2014年10月24日，冯建辉又将包括邵先德该一间房屋在内的四间房屋转卖给原告。邵先德得知后随即提出异议，邵先德与原被告未能达成一致意见。邵先德认为，涉案四间成衣门市最西边一间归邵先德所有，原被告于2014年10月24日签订的承包协议中所涉四间成衣门市部分承包内容无效。并依法确认该协议中所涉及的最西边一间房屋归邵先德所有。第三人成武县苟村供销合作社述称：邵先德所述涉案四间成衣门市中最西边一间归其所有，情况属实，请依法予以确认。供销社与张永芳签订承包经营合同后，邵先德以供销社建设化肥仓时占压了其宅基地（东西长8米）为由，提出了异议。为了解决历史遗留问题，经行政村协调，供销社与邵先德及张永芳协商，三方同意将涉案四间成衣门市中最西边一间归邵先德所有，作为供销社给付邵先德的宅基地补偿，同时供销社减收张永芳承包金5000元。基于涉案四间成衣门市中最西边一间归邵先德所有，冯建辉对该门市没有承包权，其转包行为损害了邵先德的合法权益，应属无效。第三人张永芳述称：我是苟村供销社职工，原苟村供销社四间成衣门市的承包人。2002年4月搬迁到成武县城居住，因承包合同未到期，所以转包给冯建辉经营使用。后来苟村供销社宣布破产，原所有门市的承包经营权进行公开招标拍卖，并把门市位置间数进行了公示，因我无力经营，全权委托给冯建辉代理此事。2002年8月26日，冯建辉投标取得苟村供销社成衣门市四间的承包经营权，我签的合同，我与冯建辉口头约定转包给冯建辉经营使用。此后我未参与和门市有关的事，期间供销社也没有给我说过有一间门市是他人的，我也没有许诺过给其他人。少交钱的事情我也不清楚，因为实际出资人是冯建辉。我与冯建辉一直没签订转包协议，因冯建辉把门市转包，我与冯建辉于2014年6月16日补签了转包协议。经审理查明：张永芳系苟村供销合作社职工。2002年8月26日，苟村供销合作社与张永芳签订“苟村供销社资产承包经营合同”一份，合同约定：一、张永芳作为乙方，经合法的投标程序承包甲方苟村供销社的成衣门市四间，承包款40050元，已于2002年8月22日前交清。二、承包期限为50年，自2002年8月26日至2052年8月26日。三、承包期内，资产全部归乙方管理使用，并可以继承和转包。增值收益归乙方所有，改造、拆迁、维修等一切费用由乙方负责。张永芳在该合同上签名按手印，苟村供销合作社在合同上加盖单位公章，法定代表人陈先玲签名。陈先玲并在该合同后特别注明：如开街须拆门市，在不影响城镇规划的情况下，允许本门市向南垫坑30米，如果不开街，维持原状。该四间门市位于苟村大街十字路口东路南，东邻原苟村供销合作社鞋帽门市，西邻邵先德的房屋。因之前苟村供销合作社建设化肥仓时占用了邵先德东西长8米的宅基。合同签订后，邵先德提出异议，经邵先德与苟村供销合作社及张永芳协商，达成如下意见：苟村供销合作社将四间门市最西边一间（以下简称最西边一间）门市的所有权转归邵先德所有，作为苟村供销合作社占用邵先德宅基的补偿。苟村供销合作社与张永芳不再另行订立修改原签订的承包经营合同，由张永芳直接按照三间门市房屋交纳承包费，少缴纳5000元。张永芳实际承包苟村供销合作社的房屋为三间，不包括最西边一间。2014年6月16日，张永芳和冯建辉签订转让协议，约定张永芳把苟村供销社原成衣门市，依照原合同（附《苟村供销社资产承包经营合同》）转让给冯建辉（实际出资人），张永芳放弃原合同约定的权利和义务。冯建辉继而把门市四间租赁给一个叫小珍的人，租赁期限至2015年3月20日。2014年10月24日，原被告签订“承包转让协议”一份，约定：被告把承包经营的苟村供销社原成衣门市（原张永芳与苟村供销社签订的《苟村供销社资产承包经营合同》）转让给原告，转让费148500元。原告享有原合同约定的一切权利和义务，协议自2015年3月20日生效。当天原告把协议约定的转让费148500元支付给被告。2015年3月20日前，原告告知被告在合同生效的时候交付门市四间。现原被告因该门市四间是否交付发生争议，原告称被告并未交付房屋，被告辩称已交付，且约定的是交付三间门市而不是四间门市，原告认为约定的就是四间门市。且门市后的土地为门市的共同体，被告应一并交付原告使用。本院认为：苟村供销合作社与张永芳签订的合同虽名为承包经营合同，实际张永芳根据合同约定享有的只是苟村供销合作社的房屋的使用权，该合同涉及到房屋部分的内容实质是租赁合同。该合同中原约定的是四间房屋，在协议签订后后变更为三间房屋。苟村供销合作社把最西边一间房屋的所有权转归第三人邵先德所有，苟村供销合作社已不再享有该房屋的所有权。张永芳后与冯建辉、冯建辉与杨公亚签订的合同中均约定转让四间房屋，其中涉及到最西边一间房屋的所有权的合同内容均为无效。至于原告杨公亚与被告冯建辉签订转让协议后，被告冯建辉是否交付原告杨公亚门市四间的问题，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，被告负有交付门市三间的义务，其辩称已将门市三间交付给原告，被告应举证证明，现原告不予认可且被告未能提供证据证明，本院认定被告并未交付给原告协议约定的门市。对于交付的期限，原被告签订的协议中并未明确约定，按照《中华人民共和国合同法》第62条的规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原告在2015年3月20日前，已告知被告在合同生效的时候交付房屋，已给被告必要的准备时间。现原告要求被告交付房屋的诉讼请求本院予以支持。按照张永芳和苟村供销社2002年签订的合同的特别注明：“如开街须拆门市，在不影响城镇规划的情况下，允许本门市向南垫坑30米，如果不开街，维持原状”。现涉案门市并未拆除，原告无权向南垫坑30米，只有在开街拆门市且在不影响城镇规划的情况下，原告方才享有向南垫坑30米的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第六十六条之规定，判决如下：一、成武县苟村供销合作社与张永芳签订的协议中约定的四间房屋中最西边一间房屋的所有权归第三人邵先德所有。二、被告冯建辉于判决生效后10日内交付原告杨公亚门市三间（位于苟村大街十字路口东路南，东邻原苟村供销合作社鞋帽门市，西邻邵先德的房屋），归原告杨公亚使用。案件受理费100元，由被告冯建辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  袁玉军人民陪审员  李廷军人民陪审员  祝桂兰二〇一六年一月四日书 记 员  张 舒