湖南省常宁市人民法院	行 政 判 决 书	（2017）湘0482行初3号	原告：王霞，女，汉族，住常宁市。	原告：刘泽贤，汉族，住常宁市培。	原告：黄承孟，女，汉族，住常宁市。	原告：李小明，汉族，住常宁市。	四原告共同委托诉讼代理人王国勇，湖南兴常律师事务所律师。	被告：常宁市国土资源局。住所地：常宁市群英西路。	法定代表人：刘荣辉，局长。	委托诉讼代理人：魏维，男，常宁市国土资源局法制办主任。	委托诉讼代理人：刘萍，湖南兴常律师事务所律师。	第三人：冯立华，男，，住衡阳县。	第三人：彭福德，男，汉族，住常宁市。	原告王霞、黄承孟、刘泽贤、李小明、彭福德为与常宁市不动产登记中心、第三人冯立华不服房屋抵押登记纠纷一案，于2017年7月6日诉至本院。本院受理后，依法由审判员李鸿飞担任审判长，与审判员吴云鹤、人民陪审员吴冬云组成合议庭，于2017年9月6日进行了第一次开庭审理，常宁市不动产登记中心向本院主张该中心不具有独立法人资格，不是本案的适格的被告。本院当庭核实后，向原告释明本案应当变更常宁市国土资源局为被告。原告王霞、黄承孟、刘泽贤、李小明于2017年9月11申请变更常宁市国土资源局为本案被告，本院于2017年10月17日通知了彭福德作为本案的第三人参加诉讼，彭福德明确表示不出庭参加诉讼。本院于2017年11月6日再次开庭，原告王霞、刘泽贤、李小明及其委托诉讼代理人王国勇、被告常宁市国土资源局委托诉讼代理人魏维、刘萍、第三人冯立华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。	2014年1月23日，因案外人秦阳球需向冯立华借款一千万元，原常宁市房产管理局将李小明、刘泽贤、彭福德、黄承孟共有的位于常宁市青阳中路的两处房产进行抵押登记，颁发了“房他证常宁市字第07011233号”他项权证，房屋他项权利人是冯立华。	四原告诉称：王霞与刘泽贤、黄承孟与李小明分别是夫妻关系，位于常宁市宜阳办事处青阳中路九源商贸城门面房属于黄承孟、李小明、刘泽贤和王霞及彭福德共同共有及按份共有。2014年1月22日，刘泽贤、李小明未经王霞、黄承孟同意，擅自与冯立华签订《抵押借款协议》将常房权证常宁市字第07022170、07022171、07022172、07022143、07022144、07022145号房屋所有权证下的房屋为秦阳球向第三人冯立华借款1000万元提供抵押担保。2014年1月23日，原常宁市房产管理局在王霞、黄承孟、刘泽贤、李小明、彭福德未到场和未授权的情况下违法办理了抵押登记，并向第三人颁发了“常房他证常宁市字第07011233号”房屋他项权证，侵害了原告的权益应当予以撤销。原常宁市房产管理局已被撤销，其权利义务由常宁市国土资源局承受，现诉至人民法院，请求确认该行政行为违法，撤销“房他证常宁市字第07011233号”他项权证所载明的抵押登记。	被告常宁市国土资源局辩称：一、原告的起诉已超过起诉期限，应当驳回原告的起诉。原告李小明、刘泽贤于2014年1月23日作出抵押登记的申请，原常宁市房产管理局于2014年1月23日作出了抵押登记行为，李小明、刘泽贤应当是明知的，根据2015年5月1日修正实施的《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的规定，李小明、刘泽贤起诉已超过起诉期限。原告黄承孟、王霞在2016年3月22日向湖南兴泰司法鉴定中心申请鉴定时就应当明知该房屋的抵押登记行为已完成，故该二原告的起诉也超过的起诉期限。二、被告已尽到合理的形式审查义务，对房产登记行为并无过错。原告李小明、刘泽贤向原常宁市房产管理局提交的房产证登记在原告李小明、刘泽贤名下。不动产权登记簿具有物权公示的效力，即具有权利正确性推定的效力。登记部门根据原告李小明、刘泽贤提交并签字确认的《抵押登记申请表》、《抵押借款协议书》、《房产证》作出抵押登记行政行为程序合法。三、本案应先行确认抵押无效后再提起行政诉讼。房产登记机关已就《抵押借款协议书》、《房产证》进行了形式审查，原告李小明、刘泽贤倘若认为《抵押借款协议书》不是本人签字，并不是本人真实意思表示，或者未经配偶即原告黄承孟、王霞同意属无权处分，应当依法提起民事诉讼确认抵押行为无效再提起行政诉讼保障自身财产权益。	为支持自己的主张，原告提供了如下证据：1四原告的身份证明，以证明四原告的身份及诉讼资格；2黄承孟与李小明的结婚证，以证明以李小明名义登记的房屋属于夫妻共同财产；3王霞与刘泽贤的结婚证，以证明以刘泽贤名义登记的房屋属于夫妻共同财产；4房屋登记询问记录、抵押登记审批表、《常宁市房产管理局产权办证收费审核表》、借款协议、常房权证字第07022170、07022171、07022172、07022143、07022144、07022145号房产证、常房他证常宁市字第070111233号他项权证，以证明王霞、黄承孟、彭福德未在《抵押借款协议》上签字同意抵押，四原告未到场也未委托他人申请办理抵押登记，原常宁市房产局未尽审查义务，违反法定程序登记；5湖南兴泰司法鉴定意见书，以证明黄承孟和彭福德和委托书是他人假造的。	被告常宁市国土资源局对以上原告提供的证据提出如下质证意见：对证据1、2、3的真实性不持异议，但对其证明目的对异议，认为黄承孟与李小明，王霞与刘泽贤虽然分别是夫妻关系，但是登记在李小明和刘泽贤名下房屋办理抵押登记，根据物权公示的原则不必经其配偶签字确认；对证据4和5的意见是，根据原告等人提供的以上资料，常宁市房产管理局尽到审查的义务，是按照法律规定的程序办理抵押登记，该行政行为合法有效。	被告常宁市国土资源局为支持自己的主张，提供证据如下：1房产抵押人提供的身份证；2房产抵押人提供的房屋产权证；3房产抵押人提供的抵押房产的土地使用证复印件，以上证据证明抵押人具有抵押的真实意思表示；4房屋登记询问记录、委托书、抵押登记申请审批表、抵押借款协议书、房屋他项权利证，以证明房产抵押办理机构依法依规办理了房产抵押手续，同时证明房产抵押有在委托书和抵押登记申请审批表以及抵押借款协议书都有本人的签名，是负有法律责任的也是其真实意思表示；5房产评估委托函、借款协议书、承诺书，证明此次抵押行为的真实性。	原告对被告提供的证据1、2、3的真实性不持异议，对证据4所列几项证据意见是房屋登记询问记录上没有原告及第三人的签名，是秦阳球的签名，而秦阳球不是该案房屋的所有权人，不能成为房屋抵押登记的申请人，其签名不具有法律效力，故可以证明房产管理局没有通知原告到现场办理抵押登记；原告黄承孟、第三人彭福德没有委托他人办理抵押登记事项，在抵押借款协议书、抵押登记申请审批表上均没有签名，故可以证明房产管理局办证程序违法；对证据5的房产评估委托函，原告没有委托其他任何单位办理过评估事项，借款协议书、李小明的承诺书都是事先在空白的纸上签名的，不具有真实的意思表示。	第三人冯立华称：以被告的答辩意见为准，我是在办理了有效的抵押登记，取得了他项权证后才转款给秦阳球的，借款到期后，还与原告等就还款一事进行过协商，故抵押贷款及抵押登记是真实合法有效的。	第三人彭福德未到庭参加诉讼。	本院对原告、被告及第三人的证据分析认定如下：	原告及被告提供的有关身份证、房产证、结婚证，这些证据是客观真实存在的，本院均确认。双方争议较大的是以下证据：房屋登记询问记录、抵押登记申请审批表、《常宁市房产管理局产权办证收费审核表》、借款协议、委托书（承诺书）、抵押借款协议书、房产评估委托函。其中借款协议、委托书、抵押借款协议书、房产评估委托函涉及黄承孟、彭福德的抵押已经本院及湖南省衡阳市中级人民法院（2017）湘04民终651号民事判决书确认无效。李小明、刘泽贤在抵押登记申请审批表、抵押借款协议书承诺书上的签名是真实存在的，虽然二人在庭审中称在空白纸上签名，但没有提供其他证据予以证实，故对这几份证据上被告关于李小明、刘泽贤同意抵押的事实，本院予以确认。关于原、被告双方提供的“房屋登记询问记录”，该份证据中只有借款人秦阳球的签名，而秦阳球并不是本案中抵押人或者抵押权人，结合被告提供的“抵押登记申请审批表”中所列的“申请人”来看，登记机关询问对象应当是本案的原告及第三人冯立华。故可以确认，原常宁市房产管理局在办理抵押登记中没有通知原告及第三人冯立华、彭福德共同到场签字，“房屋登记询问记录”显示，登记机构工作人员没就抵押登记事项向申请人进行过询问。	本院对双方争议的问题作如下分析。一、关于房产登记机构未经原告李小明、刘泽贤配偶同意将其个人名下的房产用作抵押登记是否违法的问题。原告黄承孟、王霞向本院起诉的理由之一是，常房权证字常宁市字第07022143号房屋登记在李小明个人名下，但是属于李小明、黄承孟夫妻共同财产，常房权证常宁市字第07022144号房屋登记在刘泽贤名下，属于刘泽贤、王霞夫妻共同财产，该二处房屋未经黄承孟、王霞分别签字同意原常宁市房产管理局就即登记抵押的行为违法。《中华人民共和国物权法》第四条规定：“记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人”。物权具有登记公示的效力，对登记机构和社会公众来说，有理由认为，登记在李小明、刘泽贤个人名下的房产，李小明、刘泽贤个人享有该房产完整的物权，其占有、使用、处分和收益行为无须经他人包括其配偶同意即可产生法律上的效力，因此，黄承孟、王霞认为其配偶名下的房屋用作抵押应当经夫妻双方共同签字同意才符合法律规定的主张，本院不予支持。二、关于原告的起诉是否超过起诉期限的问题。被告常宁国土资源局辩称原告从2014年1月23日将相关证件交至原常宁市房产管理局办理抵押登记就应知道相关抵押登记行为，之后原告于2016年3月22日申请司法鉴定时也应知道办理了抵押登记的事实，故原告的起诉已超过了期限。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条规定“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日直超过20年，其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理”。在本案中，原告等人将房屋、土地等相关证件交给张著平办理抵押登记，第三人冯立华也是从秦阳球手中拿到他项权证，因此，2014年1月23日办理抵押登记，并不能说明原告等人此时就知道常宁市房产管理局出具“房他证常宁市字第07011233号”他项权证的行政行为的内容。根据前述司法解释的规定，其最长的起诉期限应为5年，且在向本院提起行政诉讼之前，原告已于2015年8月10日提起确认抵押效力的民事诉讼，至二审终结这段时间，依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限”的规定，不应当计算在起诉期限内，并参照本院曾审理相类似的案例，本院认为，原告的起诉，没有超过起诉期限。三、本案是否应先行确认抵押无效后再提起行政诉讼的问题。根据相关法律的规定，抵押登记应当有合法有效的抵押合同为前提。但是本案原告起诉的主要理由并不是以抵押协议无效而请求撤销抵押登记，而是以行政行为违法为由提起诉讼，人民法院应当审查的是抵押登记全部行政行为的合法性问题，即该行政行为事实依据、法律依据、行政程序的合法性。虽然抵押合同的效力是本案审查的内容之一，但本案的审理并不依抵押合同的无效为唯一或者必要条件，换言之，即使抵押合同有效也不一定就可认定抵押登记行政行为合法有效，且原告已就抵押协议的效力于2015年8月10日向本院提起诉讼，衡阳市中级人民法院于2017年7月31日就该案作出（2017）湘04民终651号终审判决，确认部分抵押协议无效，故对被告的此项主张，本院不予支持。	结合以上对证据和各方诉辩意见的分析，本院查明的本案事实为：2014年1月23日，因案外人秦阳球需向冯立华借款一千万元，原常宁市房产管理局对李小明、刘泽贤、彭福德、黄承孟作为抵押人位于常宁市青阳中路的两处房产进行抵押登记，颁发了“房他证常宁市字第07011233号”他项权证。该证载明：房屋他项权利人是冯立华，共有四个抵押人，二处房产，房屋都坐落在常宁市宜阳办事处青阳中路，一处房屋由李小明、刘泽贤、彭福德三人按份共有，李小明占份额50％，刘泽贤占份额25％，彭福德占份额25％，房屋所有权证号依次分别是常房权证常宁市字第07022143，0702244，0702245号。另一处房屋由黄承孟、刘泽贤、彭福德三人按份共有，黄承孟占份额的50％，刘泽贤占份额的25％，彭福德占份额的25％，房屋所有权证号依次分别为常房权证常宁市字第07022170，07022171，07022172号。在办理该抵押登记过程中，原告黄承孟、第三人彭福德并未在抵押借款协议、抵押登记申请审批表中签名，也没有委托他人代为办理相关评估、抵押手续，原告李小明、刘泽贤在抵押借款协议、抵押登记申请审批表中签名同意抵押，李小明在“委托书”上作出承诺并签名。在办理抵押过程中，李小明、刘泽贤、彭福德将相关产权证书交给张著平用于办理抵押登记，事后张著平从原常宁市房产管理局签字领取了他项权证书，由秦阳球将该他项权证书交给了第三人冯立华，原常宁市房产管理局未就相关事项向申请抵押人进行当面询问，该询问记录由秦阳球签名。	本院认为，房产登记机构在进行抵押登记时应当按法律法规的规定，审查申请人提供材料真实合法性，并按程序就抵押登记的相关事项询问抵押申请人。根据《中华人民共和国物权法》第十二条“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提交的必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；……”，建设部颁布的《房屋登记办法》第十二条“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外”，第十八条“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留”之规定，由房屋登记的双方共同申请，审查申请登记资料的真实合法并询问申请人相关情况由申请人在询问笔录上签名，是法律法规规定房屋登记机构在办理抵押登记中应当履行的必经程序。本案中黄承孟、彭福德的抵押借款合同已经本院判决确认无效，原告黄承孟诉请撤销抵押登记，应予支持；房产登记机构在办理该案的抵押登记时，登记申请的双方当事人并未共同到场申请，登记机构也未就有关登记情况向登记的申请人即本案的原告及第三人进行询问并由其签名，属于程序违法，但是原告李小明、刘泽贤在抵押申请书上签名同意抵押，该抵押协议是其真实意思表示，并不违反法律和行政法规的规定，且经依法判决确认有效，该二原告请求撤销抵押登记的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条（三）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件的若干规定》第十一条第一款、第三款之规定，判决如下：	一、确认原常宁市房产管理局颁发的“房他证常宁市字第07011233号”他项权证行政行为违法；	二、撤销原常宁市房产管理局所作的“房他证常宁市字第07011233号”他项权证中对黄承孟所涉份额抵押登记；	三、驳回原告李小明、刘泽贤、王霞及黄承孟的其他诉讼请求。	本案受理费五十元，由被告常宁市国土资源局负担。	如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省衡阳市中级人民法院。	审 判 长  李鸿飞	审 判 员  吴云鹤	人民陪审员  吴冬云	二〇一七年十二月四日	书 记 员  贺 旻																											打印责任人:贺旻 校对责任人:李鸿飞																本案相关法律规定：	《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》	第二十四条行政机关的同一具体行政行为涉及两个以上利害关系人，其中一部分利害关系人对具体行政行为不服提起诉讼，人民法院应当通知没有起诉的其他利害关系人作为第三人参加诉讼。	第四十一条行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。	第四十二条公民、法人或者其他织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。	《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》	第八条当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。	《中华人民共和国行政诉讼法》	第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：	（一）主要证据不足的；	（二）适用法律、法规错误的；	（三）违反法定程序的；	（四）超越职权的；	（五）滥用职权的；	（六）明显不当的。	第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：	（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；	（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。	行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：	（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；	（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；	（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。	建设部《房屋登记办法》	第七条办理房屋登记，一般依照下列程序进行：	（一）申请；	（二）受理；	（三）审核；	（四）记载于登记簿；	（五）发证。	第十二条申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。	有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：	（一）因合法建造房屋取得房屋权利；	（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；	（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；	（四）有本办法所列变更登记情形之一；	（五）房屋灭失；	（六）权利人放弃房屋权利；	（七）法律、法规规定的其他情形。	第十八条房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。	《中华人民共和国物权法》	第十二条登记机构应当履行下列职责：	（一）查验申请人提交的必要材料；	（二）就有关登记事项询问申请人；	（三）如实、及时地登记有关事项；	（四）法律、行政法规规定的其他职责。	《最高人民法院关于审理房屋登记案件的若干规定》	第十一条被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。	被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。	被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。