湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0116民初5186号原告：郑先安，男，1988年12月25日出生，汉族，住湖北省红安县。委托诉讼代理人：李其春，湖北伟宸律师事务所律师。特别授权。被告：明爱红，女，1974年9月7日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：杨松强，湖北熠耀律师事务所律师。一般授权。被告：武汉市胜龙世纪房地产经纪有限公司，住所地黄陂区盘龙城巨龙大道美景天城第1幢1层8号房。法定代表人：翟惠芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：何秀梅，该公司员工。特别授权。原告郑先安与被告明爱红、被告武汉市胜龙世纪房地产经纪有限公司（以下简称胜龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑先安及委托诉讼代理人李其春、被告明爱红及其委托诉讼代理人杨松强、被告胜龙公司的委托诉讼代理人何秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑先安向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与两被告签订的《二手房居间买卖合同》；2、被告明爱红返还原告定金2万元；3、被告明爱红支付原告违约金136000元、被告胜龙公司承担连带责任；4、被告胜龙公司返还原告中介服务费12900元；5、两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由如下：2016年9月4日，原告与两被告签订《二手房居间买卖合同》一份。该合同约定：原告购买被告明爱红位于武汉市黄陂区盘龙城开发区巨龙大道157号F空港中心城3栋1单元24层1室的房屋；成交价格为68万元；订立合同当天原告支付2万元定金，被告明爱红在收到房屋定金90日内配合原告办理房屋过户手续，原告在取得该房屋交易的私房买卖登记收件后向被告明爱红支付购房款30万元；被告胜龙公司代为办理过户登记事宜。合同签订当日，被告明爱红收取原告支付的购房定金2万元，被告胜龙公司收取原告中介费12900元。2016年9月5日，原告与被告明爱红签订补充协议一份。双方就所交易房屋的设施附属物进行了详细约定。2016年9月12日，原告收到被告明爱红所发微信，声称房子不卖了并拒绝收取由被告胜龙公司转交的原告购房款13万元。之后，原告多次联系被告明爱红，未果。被告明爱红未按合同约定履行配合原告办理房屋过户手续的行为，构成违约依法应承担违约责任。被告胜龙公司没有尽职履行居间义务，根据合同约定应返还收取的中介费并承担相应的民事责任。明爱红辩称：1、本案遗漏了诉讼主体，明爱红的丈夫程胜才应作为本案的诉讼主体参加诉讼；2、本案案涉房屋系明爱红和程胜才的夫妻共同财产，明爱红没有单独处置该房屋的权利，明爱红在出售房屋时未告知程胜才，更没有经程胜才同意，侵犯了程胜才的合法权益；3、明爱红如果处置案涉房屋属于自己的部分，程胜才享有优先购买权；4、如果合同有效，根据合同约定，只能适用双倍返还定金。综上，原告的诉讼请求应予驳回。胜龙公司辩称：1、被告明爱红在原告郑先安按合同约定履行了义务后，未按合同约定履行自己的相应义务；2、胜龙公司已按合同约定履行了相应义务，没有任何违约行为发生，不应承担诉讼费用和返还中介费的责任，更不应承担支付违约金136000元的连带责任。对当事人无异议的证据和事实，本院予以认定并将相关证据佐证在卷。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：一、关于证据部分。原告提供的证据二，被告明爱红对其真实性无异议，但认为案涉房屋上设置有抵押，没有抵押权人银行的同意，不能进行房屋交易；合同约定的定金是1万元并非原告诉称的2万元；合同约定的是原告应当直接向明爱红交付购房款而非向胜龙公司交付购房款，无论合同是否有效，原告违约在先；证据二并未取得程胜才的同意，也没有告之程胜才；该证据能达到其证明目的，本院予以采信。原告提供的证据三，被告明爱红对其中的定金收条的真实性不持异议，对购房款收条、银行流水的真实性无法确定，对中介费收据不予质证；该证据能够达到其证明目的，予以采信。原告提供的证据四，被告明爱红对其真实性无异议，但不认可证明目的，认为案涉房产系明爱红与程胜才的夫妻共同财产且该房屋设置有抵押；该证据能够证明明爱红是案涉房屋的所有权人，予以采信。原告提供的证据五，明爱红对其真实性无异议，但不认可其证明目的；该证据能达到其证明目的，予以采信。原告提供的证据六、证据七，明爱红持异议，认为与本案无关，该证据能达到其证明目的，予以采信。被告明爱红提供的证据一，只能证明明爱红与程胜才系夫妻关系，不能证明本案遗漏的诉讼主体，该证据部分予以采信。被告明爱红提供的证据二，不能达到其证明目的，不予采信。被告明爱红提供的证据三，只能证明案涉房屋系明爱红与程胜才的夫妻共同财产，不能证明明爱红就案涉房屋与原告签订的房屋买卖合同无效，该证据部分予以采信。被告胜龙公司提供的证据一、证据四，能达到其证明目的，予以采信。被告胜龙公司提供的证据二，不能达到其证明目的，不予采信。被告胜龙公司提供的证据三，不符合证人必须出庭作证的要求，该证据不予采信。二、本案查明的事实。2016年9月4日，原告郑先安（乙方）与被告明爱红（甲方）、被告胜龙公司（丙方）签订《二手房居间买卖合同》一份。该合同约定：甲方同意将其拥有的一套位于武汉市黄陂区盘龙城开发区巨龙大道157号F空港中心城3栋1单元24层1室的房屋（房屋所有权证：武房权证黄字第××号）出售给乙方，甲方保证对所售房屋享有完全处置权且本次出售房屋已经获得其配偶或者其他共有人同意，甲方保证所售房屋符合上市转让条件（已设置抵押），若甲方陈述不实，需向乙方赔偿由此给乙方造成的全部经济损失；房屋成交价格为68万元，乙方选择通过购房贷款方式购买该房屋，本合同生效当天乙方向甲方支付购房定金1万元，本合同生效当天，乙方向丙方支付该房屋办理过户手续及贷款手续预收款元（该款项可冲抵中介居间费、房地产咨询服务费）；甲方收到购房定金90日内配合乙方办理房屋过户手续，乙方取得该房屋交易的私房买卖登记收件单后向被告甲方支付购房款30万元，乙方付款后，乙方此前支付的购房定金直接冲抵购房款；甲乙双方同意在过户时办理房屋交付手续并在过户当日，乙方将该房屋的交割押金1万元交丙方代为保管且丙方办理完房屋交割手续当日一次性转交给甲方；乙方同意本合同生效当天向丙方支付中介居间费用、房地产咨询服务费、房地产交易代理费用、房地产登记手续代办费合计12900元；甲方同意本合同生效当日向丙方交付房屋所有权证及土地使用权证原件；若甲方逾期配合乙方办理房过户手续连续超过30日，或逾期交房连续超过30日导致该房屋无法办理过户手续，则甲方构成重大违约，乙方有权单方解除本合同，甲方需向乙方支付相当于本合同总价款百分之二的违约金且甲方需向乙方赔偿由此给乙方造成的全部经济损失，同时支付丙方全额中介居间费、房地产咨询服务费；若乙方逾期付款连续超过30日，则乙方构成重大违约，甲方有权单方解除本合同，乙方需向甲方支付相当于本合同总价款百分之二的违约金且乙方需向甲方赔偿由此给甲方造成的全部经济损失，同时支付丙方全额中介居间费、房地产咨询服务费。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，被告明爱红收取原告支付的购房定金2万元，被告胜龙公司收取原告中介佣金12900元。2016年9月5日，原告与被告明爱红签订补充协议一份，双方就所交易房屋的设施附属物进行了详细约定。2016年9月12日，原告通过银行转账主式向被告胜龙公司汇入用于被告明爱红还贷的购房首付款13万元。同日，被告明爱红以微信方式，告知原告不同意出售案涉房屋，并拒绝收取由被告胜龙公司转交的原告购房款13万元。2016年9月19日，被告胜龙公司将原告交付的购房首付款13万元退还给原告。之后，原被告多次协商未果，为此引发诉讼。另查明，2016年12月22日，武汉市住房保障和房屋管理局发文对武汉市黄陂区盘龙城片区住房实行限购。本院认为：原告与两被告于2016年9月4日之间签订的《二手房居间买卖合同》及原告与被告明爱红签订的《补充协议》，是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，合同有效。当事人应约合同约定履行各自的义务。原告依约履行了给付购房定金及购房首付款的义务，被告明爱红理应履行收款、预约银行还贷及协助办理案涉买卖房屋过户手续的义务。被告明爱红未按合同约定履行收取首付款及预约银行还贷及协助办理案涉买卖房屋过户手续，构成违约，应按合同约定承担赔偿原告违约金的民事责任。根据合同约定，原告在被告明爱红以自己的行为不履行合同义务的情况下，有权主张解除原告与被告明爱红签订的《二手房居间买卖合同》中关于位于武汉市黄陂区盘龙城开发区巨龙大道157号F空港中心城3栋1单元24层1室的房屋买卖的约定、并要求被告明爱红返还购房定金2万元、依合同约定赔偿违约金136000元。被告明爱红辩称案涉房屋系其与丈夫程胜才的夫妻共同财产，自己的处分无效且程胜才应作为本案的诉讼主体参加诉讼、原告未按合同约定支付首付款，属于违约在先以及原告只能主张双倍返还定金的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。原告主张解除其与两被告签订的《二手房居间买卖合同》中关于位于武汉市黄陂区盘龙城开发区巨龙大道157号F空港中心城3栋1单元24层1室的房屋买卖的约定及被告明爱红返还购房定金2万元并赔偿违约金136000元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告胜龙公司对被告明爱红向原告赔偿违约金136000元承担连带责任及解除原告与两被告签订的《二手房居间买卖合同》居间约定的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告胜龙公司收取原告的中介佣金12900元，根据合同约定应由违约方即被告明爱红承担，故被告胜龙公司应退还原告中介佣金12900元。被告胜龙公司在退还原告中介佣金后，可以向被告明爱红另行主张权利。原告主张被告胜龙公司返还中介佣金12900元的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑先安与被告明爱红、被告武汉市胜龙世纪房地产经纪有限公司签订的《二手房居间买卖合同》中关于位于武汉市黄陂区盘龙城开发区巨龙大道157号F空港中心城3栋1单元24层1室的房屋;二、被告明爱红返还原告购房定金2万元；三、被告明爱红赔偿原告郑先安违约金136000元;四、被告武汉市胜龙世纪房地产经纪有限公司退还原告中介佣金12900元；五、驳回原告郑先安的其他诉讼请求。上述给付款项于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13450元，由被告明爱红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  罗守俊人民陪审员  黄建国人民陪审员  胡思慧二〇一七年三月二十三日书 记 员  苏 爽