湖北省十堰市张湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0303民初2110号
原告冯丽华，女，1961年12月14日出生，汉族，国家电网十堰供电公司退休职工，住湖北省十堰市。
委托代理人陈舜林，湖北邦辉律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告十堰天和房地产开发有限公司。该公司住所地，湖北省十堰市汉江中路**号。
法定代表人皮兴学，该公司董事长。
委托代理人曾振宇，该公司总经理。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代为签收法律文书。
被告唐兆熊，男，1950年3月6日出生，汉族，东风汽车悬架有限公司退休职工，住湖北省十堰市张湾区。
原告冯丽华诉被告十堰天和房地产开发有限公司（以下简称天和房地产公司）、唐兆熊确认合同无效纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理后，于2016年4月22日作出（2015）鄂张湾民二初字第00077号民事判决书，原告冯丽华不服判决，提出上诉。2016年7月27日，湖北省十堰市中级人民法院作出（2016）鄂03民终952号民事裁定书，裁定撤销本院的上述判决，发回本院重审。2016年11月25日，本院决定继续审理，并依法组成由审判员武思友担任审判长并主审，审判员杨晓建、张珣参加的合议庭，于2017年3月1日公开开庭进行了审理。原告冯丽华及其委托代理人陈舜林、被告天和房地产公司的委托代理人曾振宇及被告唐兆熊到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告冯丽华诉称，2013年5月22日，我与被告天和房地产公司签订了一份《商品用房买卖合同》，购买了被告天和房地产公司在十堰市张湾区新疆路61号开发的2幢1层101号、面积为205.44平方米的商业用房，合同签订时我即付清了全部购房款2054400元，被告天和房地产公司给我出具了收款收据。2013年7月被告天和房地产公司将房屋交付给我。后因被告天和房地产公司迟迟未给我办理房屋的产权证，我到十堰市房屋管理部门查询，才得知在我购买上述房产之前，被告天和房地产公司因向被告唐兆熊等人借款，为保证归还借款，被告天和房地产公司与被告唐兆熊于2011年9月28日签订了一份虚假的《十堰市商品房买卖合同》，将我购买的上述房产以预售商品房的形式在十堰市房地产管理局为被告唐兆熊办理了预告登记。被告天和房地产公司与被告唐兆熊之间是民间借贷关系，被告唐兆熊已经就民间借贷纠纷向法院提起了诉讼，经一、二审法院判决，确认了双方之间的民间借贷关系。被告天和房地产公司与被告唐兆熊之间不具有真实的商品房买卖关系，双方签订的《十堰市商品房买卖合同》是虚假合同，并严重损害了我的合法权益。为维护我的合法权益，请求法院认定被告天和房地产公司与被告唐兆熊于2011年9月28日签订的、合同编号为YS0068841的《商品房预售合同》无效，并请确认我与被告天和房地产公司于2013年5月22日签订的《商品用房买卖合同》有效，判令被告天和房地产公司立即办理房产证和房产登记过户手续，本案诉讼费用、保全费用由二被告承担。
原告冯丽华为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、原告冯丽华与被告天和房地产公司于2013年5月22日签订的《商品用房买卖合同》一份，拟证实原告冯丽华与被告天和房地产公司之间签订的商品房买卖合同真实合法有效，被告天和房地产公司和被告唐兆熊签订的商品房买卖合同与原告冯丽华有利害关系；
证据二、收款收据一份，拟证实原告冯丽华已向被告天和房地产公司付清了购房款；
证据三、被告天和房地产公司出具的证明两份，拟证实被告天和房地产公司已将房屋交付给原告冯丽华，被告天和房地产公司与被告唐兆熊之间是民间借贷关系，办理预告登记实际上是抵押担保；
证据四、被告天和房地产公司与被告唐兆熊于2011年9月28日签订的《商品房预售合同》，拟证实两被告签订的《商品房预售合同》是虚假的；
证据五、房管部门的查档证明及办理预告登记的档案资料，拟证实两被告签订虚假的《商品房预售合同》，又办理了预告登记，直接影响了原告冯丽华合法权利的实现；
证据六、被告唐兆熊与被告天和房地产公司及皮兴学签订的《借贷借据》，拟证实被告唐兆熊与被告天和房地产公司之间是虚假的买卖预售合同，又办理了预告登记，直接影响了原告冯丽华合法权利的实现；
证据七、十堰市张湾区人民法院作出的民事判决书一份，拟证实两被告之间签订的《商品房预售合同》是虚假合同；
证据八、十堰市中级人民法院作出的民事判决书一份，拟证实两被告之间签订的商品房预售合同是虚假合同。
被告天和房地产公司辩称，我公司与被告唐兆熊之间是民间借贷关系，签订商品房买卖合同以及在房屋产权管理部门预告登记的目的只是为了办理抵押担保。原告冯丽华以前也是我公司的债权人，债务到期后，我公司不能按时偿还，就与原告冯丽华签订了一份房屋买卖合同，将上述房屋作价2054400元出售给原告冯丽华。2054400元是以往借款的本息，以及售房时原告冯丽华又交付的40万现金的总和，我公司在买卖合同签订后已将上述房屋交付给原告冯丽华。我公司认为，与被告唐兆熊签订的《商品房预售合同》无效，而与原告冯丽华签订的《商品用房买卖合同》有效。
被告天和房地产公司未向本院提交证据。
被告唐兆熊辩称，我与被告天和房地产公司签订的《商品房预售合同》合法有效，理由为：1、被告天和房地产公司向我借款，为了保证借款的安全，被告天和房地产公司就用在建房屋进行抵押，因房屋正在建设中，所以我就与被告天和房地产公司签订了一份《商品房预售合同》，并在房地产管理部门办理了预售登记。签订上述合同是我与被告天和房地产公司的真实意思表示，并且不违反法律规定，因此《商品房预售合同》合法有效；2、我与被告天和房地产公司签订《商品房预售合同》发生在2011年10月1日，而被告天和房地产公司与原告冯丽华签订《商品用房买卖合同》发生在2013年5月22日，我与被告天和房地产公司签订《商品房预售合同》时，原告冯丽华的购房行为尚未发生，购房权益尚未形成，因此不存在我与被告天和房地产公司恶意串通，损害原告冯丽华的权益，《商品房预售合同》合法有效。
被告天和房地产公司与原告冯丽华签订的《商品用房买卖合同》无效，理由为：1、原告冯丽华与被告天和房地产公司签订的是非正式的房屋买卖合同，而且没有在房地产管理部门进行登记；2、我与被告天和房地产公司签订《商品房预售合同》后，对涉案房屋已在房地产管理部门进行了预告登记，按照法律规定，在预告登记的有效期内，未经预告登记权利人即我的同意，被告天和房地产公司又将涉案房屋出售给原告冯丽华，该出售行为无效；3、我与被告天和房地产公司的协议中明确约定，借款未清偿完毕以前，被告天和房地产公司不得将房屋进行出售。综上，我与被告天和房地产公司签订的合同合法有效，而原告冯丽华与被告天和房地产公司签订的合同无效，请求法院驳回原告冯丽华的诉讼请求。
被告唐兆熊为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、被告天和房地产公司与被告唐兆熊于2011年10月1日签订的《以房担保借款合同》一份，拟证实被告天和房地产公司向其借款，并提供两个门面作为借款的担保；
证据二、被告唐兆熊与被告天和房地产公司于2011年10月2日签订的《商品房预售合同》一份，拟证实被告天和房地产公司以商品房预售的形式将两个门面作为借款的担保；
证据三、房屋预告登记证一份，拟证实作为抵押担保的房屋已登记在被告唐兆熊的名下，被告天和房地产公司无权再次出售、抵押。
经庭审质证，被告唐兆熊对原告冯丽华提交的证据三、四、五、六、七、八无异议，被告天和房地产公司对原告冯丽华提交的证据均无异议，原告冯丽华、被告唐兆熊对被告唐兆熊提交的三份证据无异议。对上述双方均无异议的证据，本院予以采信。
被告唐兆熊对原告冯丽华提交的证据一认为与已无关，不发表质证意见，对证据二有异议，认为原告冯丽华所交的不是购房款，也是由原来的借款转化为购房款。对上述被告唐兆熊的异议，本院认为，被告天和房地产公司作为合同的相对方，对原告冯丽华提交的证据一、二的真实性均无异议，该两份证据的来源合法，与本案具有关联性，故本院予以采信；原告冯丽华提交的证据二，即记载有交纳购房款金额和时间的收据，涉及金额巨大，且经本院庭审查实，购房款的来源系借款本金、利息及后来又交付的部分款项的总和，原告冯丽华在本次庭审中未提供购房款形成过程的充分证据，不足以证明该证据的合法性，因此在本案中对该证据本院不予采信。
经审理查明，2011年9月28日，被告天和房地产公司与被告唐兆熊签订了一份《商品房预售合同》（合同编号：YS0068841），合同约定由被告天和房地产公司将其公司开发的、位于本市张湾区花果街办新疆路61号2幢1-1号、面积为205.42平方米的商业用房，以每平方米3164.25元的价款出售给被告唐兆熊。同日，被告天和房地产公司在十堰市房屋产权交易中心为上述房屋办理了预告登记，权利人为被告唐兆熊，预告登记号为：十堰房预张湾区字第042690号。2011年10月1日，被告唐兆熊及案外人李玉龙与被告天和房地产公司签订了一份《以房担保借款合同》，合同的主要内容为：被告天和房地产公司及其法定代表人皮兴学向被告唐兆及李玉龙借款100万元，被告天和房地产公司以其具有预售许可证的、位于本市××区花果街办××路××天和华府××楼××和××号商铺作为担保，借款未清偿完毕以前，被告天和房地产公司不得出售、出租上述担保房屋，同时还约定，此合同以借款实际发生、担保房屋成功办理预告登记为生效条件。2011年10月2日，被告唐兆熊及李玉龙共出借给被告天和房地产公司920000元，2012年9月15日，李玉龙又出借给被告天和房地产公司180000元。
2013年5月22日，原告冯丽华与被告天和房地产公司签订了一份《商品用房买卖合同》，合同约定，由被告天和房地产公司将上述位于本市张湾区花果街办新疆路61号2幢1-1号商品房，以2054400元的价款出售给原告冯丽华，同日，被告天和房地产公司给原告冯丽华出具了一份购房款金额为2054400元的收据。2013年7月10日，被告天和房地产公司将上述房屋交付给原告冯丽华，由原告冯丽华管理该房屋至今。2014年5月29日，被告天和房地产公司又给原告冯丽华出具了《证明》一份，主要内容为：被告天和房地产公司向被告唐兆熊等人借款，同时与被告唐兆熊签订了一份《商品房预售合同》，办理了预售商品房预告登记，但实际上是为借款的抵押担保，并不是真实将房屋出售给被告唐兆熊，该房屋出售给原告冯丽华是真实的。后因该房屋已预告登记在被告唐兆熊名下，原告冯丽华不能取得所购商品房的产权证书，故而成诉。
另查：1、2013年11月12日，被告唐兆熊及李玉龙向本院提起诉讼，要求被告天和房地产公司及其法定代表人皮兴学偿还借款。2014年10月30日，本院作出（2014）鄂张湾区民一初字第00560号民事判决书，判决被告天和房地产公司及其法定代表人皮兴学偿还被告唐兆熊借款本金414000元及利息、偿还李玉龙借款本金506000元及利息。被告天和房地产公司及其法定代表人皮兴学不服判决，提出上诉，湖北省十堰市中级人民法院于2015年10月17日作出（2015）鄂十堰中民二终字第00081号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年11月25日，被告唐兆熊及李玉龙已向本院申请强制执行。
2、本案在湖北省十堰市中级人民法院审理过程中，原告冯丽华于2016年7月21日申请诉讼保全，该院于2016年7月21日作出（2016）鄂03民终952-1号民事裁定书，裁定查封被告天和房地产公司价值205万元的财产。
3、本案在此次审理过程中，原告冯丽华追加了第二项诉讼请求，即确认原告冯丽华与被告天和房地产公司于2013年5月22日签订的商品房买卖合同有效，判令被告天和房地产公司立即办理房产证和房产登记过户手续。
本院认为，有下列情形之一的，合同无效：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。本案中原告冯丽华诉请的两份合同，一份是被告天和房地产公司与被告唐兆熊签订的《商品房预售合同》，一份是原告冯丽华本人与被告天和房地产公司签订的《商品用房买卖合同》，两份合同的标的物系同一房产，使两份合同的履行相互冲突，因此才导致有效或者无效的争议。根据本院查明的事实，及相关法律规定，本院对两份合同的效力评判如下：
关于被告天和房地产公司与被告唐兆熊签订的《商品房预售合同》的效力：该合同的订立系双方自愿，无欺诈或者胁迫、损害社会公共利益的情形，因其签订在原告冯丽华与被告天和房地产公司的《商品用房买卖合同》之前达一年多，因此也不存在恶意串通，侵害原告冯丽华的房屋买卖权益。但针对合同签订的目的，三方当事人均确认，上述买卖合同名义上是房屋买卖，实质上是为民间借贷担保，而民间借贷和房屋买卖是两种完全不同的法律关系，民间借贷是以偿还金钱为合同履行方式，房屋买卖是以交付房屋为合同履行方式，被告唐兆熊以民间借贷的法律关系已向人民法院主张其权益，其行为本身与《商品房预售合同》的有效性、即要求交付房屋相矛盾，因此该合同形式上虽然是自愿、真实，但就合同的实质权利义务并非双方的真实意思。针对合同的合法性，本院认为，设立担保物权，应当依照《物权法》和其他法律的规定订立担保合同，本案中被告唐兆熊与被告天和房地产公司以签订《商品房预售合同》为借贷合同提供担保，此种担保方式回避了法定的抵押担保的登记公示制度，不符合法律规定的担保形式，可能损害第三人的权利。综合以上两点，即合同的目的及合法性，本院认为，被告唐兆熊与被告天和房地产公司签订的《商品房预售合同》为无效合同。该合同与原告冯丽华有利害关系，因此原告冯丽华有权主张该合同无效。
关于被告天和房地产公司与原告冯丽华签订的《商品用房买卖合同》的效力：被告唐兆熊和被告天和房地产公司基于双方签订的《商品房预售合同》，已在十堰市房屋产权交易中心为涉案房屋办理了预告登记，权利人为被告唐兆熊，在上述预告登记未依法撤销的情况下，被告天和房地产公司无权处分该房屋，其与原告冯丽华签订的《商品用房买卖合同》虽属双方自愿，但其生效必须以原告冯丽华的第一个诉讼请求成立、上述预告登记被依法撤销后为条件，因此上述合同成立，但未生效。综上，对原告冯丽华要求确认该合同生效、并要求办理房屋产权手续的请求，本院不予支持，原告冯丽华可待涉案房屋预告登记被依法撤销后，针对此项诉讼请求另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告十堰天和房地产开发有限公司与被告唐兆熊于2011年9月28日签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS0068841）无效。
二、驳回原告冯丽华的其他诉讼请求。
案件受理费80元由原告冯丽华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应当在递交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。
审判长 武思友
审判员 杨晓建
审判员 张 珣
二〇一七年四月二十四日
书记员 张 甜
附：本判决适用的法律（法规、司法解释）规定：
1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。
……
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。