广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法民二初字第877号
原告：中国工商银行股份有限公司长安支行。住所地：广东省东莞市长安镇莲花广场2J办。组织机构代码为G1914857-0。
负责人：张文斌，该支行行长。
委托代理人：何碧坤，该行员工。
委托代理人：林国庆，该行员工。
被告：陈伟钧，男，汉族，1973年6月2日出生，住广东省东莞市，
被告：陈锦尚，女，汉族，1978年8月28日出生，住广东省惠州市博罗县，
被告：东莞市长安镇咸西股份经济联合社。住所地：广东省咸西社区莲花新村办公大楼。组织机构代码：28185559x。
负责人：麦春秋。
委托代理人：杨加放，广东万言律师事务所律师。
委托代理人：余前远，广东万言律师事务所实习律师。
原告中国工商银行股份有限公司长安支行诉被告陈伟钧、陈锦尚、东莞市长安镇咸西股份经济联合社（下称咸西联合社）金融借款合同纠纷一案,本院于2015年8月24日立案受理后，由代理审判员吴振滨独任审理并于2015年10月29日开庭进行审理，后该案转为普通程序，依法由审判员陈莹担任审判长，与代理审判员吴振滨、人民陪审员李子聪组成合议庭，于2016年1月14日组织了调查及进行第二次开庭审理。原告的委托代理人何碧坤到庭参加了前述调查及两次庭审，被告咸西联合社委托代理人余前远、原委托代理人郭建参与了第一次庭审参加了前述调查及两次庭审，被告咸西联合社现委托代理人杨加放参与了调查及第二次庭审。被告陈伟钧、陈锦尚经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年1月7日，被告陈伟钧、陈锦尚及咸西联合社与原告共同签订《个人建（购）房保证借款合同》（下均简称借款合同），其中原告为贷款方，被告陈伟钧、陈锦尚为借款人，被告咸西联合社为保证人。合同约定，原告向被告发放个人建（购）房担保贷款190000元，期限为15年，还款方式为按月等额本金还款法。被告咸西联合社为被告陈伟钧、陈锦尚的贷款提供连带责任保证担保。2003年1月7日，被告陈伟钧、陈锦尚与原告签订一份《抵押合同》，约定被告陈伟钧、陈锦尚以位于东莞××西××楼××号（粤房地证字第××号）作为贷款抵押物。2003年2月20日，原告依借款合同的约定向被告陈伟钧、陈锦尚发放了贷款190000元。贷款发放后，被告陈伟钧、陈锦尚未能按照借款合同的约定按时分期偿还贷款。截至2015年7月21日，两被告已连续累计5期没有按时偿还贷款本息，构成严重违约。根据借款合同第十二条的约定，原告有权向被告陈伟钧、陈锦尚提前收回贷款本息，并要求被告咸西联合社履行连带保证责任。同时，根据《抵押合同》的约定，原告对被告陈伟钧、陈锦尚提供的抵押物享有优先受偿权。经原告多次催收，三被告均未履行还款义务，故诉至法院，请求法院判令：1、被告陈伟钧、陈锦尚偿还所欠贷款本金37805.78元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按中国人民银行有关规定及合同约定计至全部贷款本息清偿之日止，暂计至2015年7月21日的利息、罚息、复利合计为558.39元）；2、被告咸西联合社对被告陈伟钧、陈锦尚的案涉债务承担连带保证担保责任；3、原告对被告陈伟钧、陈锦尚提供的抵押物（位于长安镇××西××楼××房产，房产证号为粤房地证字第××号）享有优先受偿权；4、本案诉讼费由三被告承担。原告于庭审中明确其提交的起诉状中第1项诉讼请求利息要求计算至2015年7月21日，要求被告陈伟钧、陈锦尚偿还贷款本金是全部未付的本金，原告主张提前收回全部未到期本金。
原告提交的证据有：个人建（购）房保证借款合同、抵押合同、中国工商银行东莞市分行消费贷款借据、借款人还款明细表、贷款合作协议书及两份补充协议书、委托书、关于提取保证金账户的申请。
被告咸西联合社辩称：1.被告咸西联合社并非本案适格主体，不应成为本案被告。2003年，东莞市长安镇经济联合社（下均简称旧联合社）与原告签订案涉借款合同，该合同的当事人为早期工商部门注册登记的旧联合社，而被告咸西联合社成立于2008年，故被告咸西联合社与旧联合社并非同一主体，也非案涉借款合同的当事人，且咸西联合社对合同的内容并不清楚。现被告陈伟钧、陈锦尚未按期分期偿还贷款，应当由合同中的当事人旧联合社作为被告承担连带担保责任，故被告咸西联合社与本案无关联，无须为案涉债务承担连带保证责任。2.被告陈伟钧、陈锦尚办理房屋抵押登记后，保证人即旧联合社相应的保证责任已经免除，不应当继续承担连带保证责任。案涉借款合同第六条约定借款人即被告陈伟钧、陈锦尚在借款后一年内要办理房地产抵押登记。同时该合同第十七条约定在借款人被告陈伟钧、陈锦尚所建（购）房屋办理抵押登记后，保证人相应的保证责任予以免除。同时原告根据《抵押合同》要求对借款人的抵押物享有优先受偿权，可知案涉抵押房产已经办理了抵押登记，依约定旧联合社的担保责任已经免除，故旧联合社不再对借款人陈伟钧、陈锦尚的案涉债务承担连带保证责任。3.经济联合社作为集体性的经济组织，根据村民委员会组织法设立，依据村民委员会组织法第一条及第二条推断其属性应当是公益性组织，根据担保法的规定其为村民个人购房提供担保的行为应属无效。
被告咸西联合社没有提交证据。
原告对被告咸西联合社的上述答辩意见回应称：1.根据长安镇政府长府（2005）45号文件，被告咸西联合社由旧联合社演变而来，被告咸西联合社承接了旧联合社的债权债务。被告咸西联合社自行出具的申请书亦已经明确确认其与原告签署了案涉协议。2.被告陈伟钧、陈锦尚并没有履行借款合同约定的办理房产证以及抵押登记的义务，因此被告咸西联合社仍然需要承担保证责任。3.被告咸西联合社并非公益性组织。
被告陈伟钧、陈锦尚没有答辩，也没有提交任何证据。
本院查明：东莞市长安镇人民政府长府（2005）45号文件《关于对原村（居）委员改制为社区居委会以及设立有关股份经济组织的公告》记载，旧联合社过渡后的名称为本案被告咸西联合社。
2003年1月7日，原告与被告陈伟钧、陈锦尚、旧联合社签订合同编号为2003年长西借字第0104号个人建（购）房保证借款合同约定：原告为贷款人、被告陈伟钧与陈锦尚为借款人、旧联合社为保证人；贷款金额为190000元；贷款用于被告陈伟钧、陈锦尚自建（购）位于长安镇××西新苑的住房，具体地址为长安镇××西新苑11号楼8层7号；贷款期限为15年，自2003年2月20日起至2018年2月19日止，实际放款日与到期日以借款借据为准；借款借据为本合同附件，与本合同具有同等法律效力；贷款利率按同期中国人民银行规定的个人住房贷款利率确定，如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行；被告陈伟钧、陈锦尚不可撤销地授权贷款人原告在本合同担保生效后，在十个工作日内将贷款金额全部划入借款人被告陈伟钧在贷款人处开立的指定个人存款账户，原告有权监督贷款的使用；自贷款发放次月起，被告陈伟钧、陈锦尚按月归还本息共180期，被告陈伟钧、陈锦尚自愿按等额本金还款法的方式归还贷款本息；被告陈伟钧、陈锦尚借款后一年内，保证完成东莞市长安镇××西新苑住房的建造和办妥东莞市房地产登记部门认可的房地产权证，并保证获得房地产权在后10天内协同原告办理房地产抵押登记；被告陈伟钧、陈锦尚在长安工行开立活期储蓄账户，账户名为被告陈伟钧，账号20×××02，并保证在每期还款日前存入当期足额还本息的存款，同时授权原告于规定的还款日从该存款账户中扣除贷款本息；被告陈伟钧、陈锦尚应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，原告将按国家规定对逾期贷款按日利率万分之二点一计收罚息；被告陈伟钧、陈锦尚不按期偿还贷款利息时，原告对被告陈伟钧、陈锦尚未支付的利息计收复利；如发生被告陈伟钧、陈锦尚连续三个月付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息或违反本合同第六条的规定致使原告无法办理抵押登记的，原告有权宣布本合同提前到期，并向被告陈伟钧、陈锦尚发出提前还款函，要求被告陈伟钧、陈锦尚在提前还款函规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包含逾期利息），而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责；保证人即旧联合社承诺自愿为被告陈伟钧、陈锦尚的贷款本息的偿还提供连带责任保证，同时在原告处开立保证金账户，并按贷款金额的10%存入在原告处开立的保证金账户，保证金账户由原告冻结，若旧联合社不按合同履行保证责任，原告有权直接扣收保证金；保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包含按本合同第十条规定所计收的复利）、罚息、违约金以及实现债权的费用；保证担保期限为本合同被告陈伟钧、陈锦尚不履行债务之日起两年，在借款人所建（购）房屋办理抵押登记后，保证人旧联合社相应的保证责任予以免除；保证人旧联合社承诺与咸西村村委会一起监督借款人所借款项的使用情况等。
合同编号为2003年长西购字第0104号抵押合同约定：抵押人是被告陈伟钧，抵押权人为原告；被告陈伟钧作出保证及声明本合同项下的抵押物依法可以设定抵押、设定本合同的抵押不会受到任何限制，如被告陈伟钧对此作虚假陈述与声明的，给原告造成损失的，应予赔偿；法律法律规定或者双方约定应当办理抵押登记的，原告及被告陈伟钧应当在本合同签订15日内到当地抵押登记机关办理抵押登记。该合同还约定了被担保的主债权种类及数额、主合同借款人履行债务的期限，抵押担保范围及抵押物登记等。该抵押合同后附抵押清单显示，抵押人为被告陈伟钧，抵押物地址为长安镇××西新苑11号楼807、建筑面积113.91。编号为粤房地证字第××号的房地产权证显示的房产位于东莞市××别墅街××西××房（即前述抵押房产），该房产权属人为陈伟钧，房屋用途为住宅，土地使用权性质为集体。庭审中，原告、被告咸西联合社确认其在签署案涉个人建（购）房保证借款合同、抵押合同时知晓案涉房产土地性质为集体土地。
中国工商银行东莞市分行消费贷款借据显示，案涉贷款实贷日期为2003年2月20日，还款方式为每月递减法，贷款为月利率4.2‰，贷款到期日为2018年2月18日，借款用途为购房，期限15年，核准借款金额为190000元。
原告提交的自营历史明细列表及陈伟钧贷款欠本金、利息明细显示，案涉借款被告陈伟钧、陈锦尚自2015年3月20日开始即开始逾期未付贷款本息;截至2015年9月18日的借款利息为624.82元、罚息为71.64元、复利为6.7元。
原告提交的关于购置新苑及咸西综合市场楼宇的购房贷款合作协议书显示为原告与旧联合社及咸西村民委员会于2002年11月21签署。协议书记载：为购置咸西村民居委会建设的长安别墅街咸西新苑大厦或咸西大道咸西综合市场的楼宇住户解决资金不足的问题，原告同意向购置咸西村民居委会建筑的长安别墅街咸西新苑大厦或咸西大道咸西综合市场的楼宇住户提供个人购房贷款服务达成本协议。该协议书对贷款、担保事项等作出了约定，其中第2.1.1条约定了保证担保由旧联合社提供，旧联合社与原告、借款人签定保证合同，在原告实现以借款人所购房屋办理抵押登记前，旧联合社对借款人的贷款本息、罚息的清偿提供连带责任保证担保，在借款人所购房屋办理抵押登记、原告实现抵押权后，旧联合社相应的保证责任予以免除。
个人购房贷款合作补充协议书显示为原告与旧联合社及咸西村民委员会于2003年11月21日签署，记载该补充协议是对2002年11月21日签订的个人购房贷款合作协议书达成的该补充协议书；在原告实现以借款人所购房屋办理抵押登记前，旧联合社同意对所有的借款人，包括本协议签订之前及之后的借款人的贷款本息、罚息的偿还提供连带责任保证担保。旧联合社承诺以在原告开立的保证金账户及其余额为所有的借款人，包括本协议签订之前及之后的借款人的贷款本息、罚息的偿还提供保证担保，当借款人连续二期或累计五期未依约还款而导致原告宣布提前收回全部贷款的情况时，在收到原告催收通知书后30天内以现金方式偿还原告借款方所欠原告全部贷款本息、罚息及违约金；如借款人出现逾期还款或断供或未能按原告要求交纳抵押物评估费或投保的情况时，旧联合社同意以不低于借款人未清偿原告的全部贷款本息、罚息、违约金的总价格购买借款人所购住房（地址：东莞市长安别墅街咸西新苑大厦/咸西大道咸西综合市场），该购房款优先代借款人清偿拖欠原告的款项。
长安镇××西股份经济联合社关于提取保证金账户金额的申请显示，该申请由被告咸西联合社于2015年8月4日出具给原告。被告咸西联合社于该申请中表示：“2001年12月13日，我社与贵行签订《个人建房贷款合作协议书》，协议书约定我社为咸西村民个人建房在贵行贷款提供担保，并在贵行开立保证金账户存入现金200万元……截至目前，咸西村民个人建房在原告贷款已基本归还，而我社存入贵行保证金账户资金本息相加已达260余万元。由于我社资金紧张，需要动用该保证金账户资金周转，根据《个人建房贷款合作协议书》之2.2.1、2.2.2规定之精神，特向贵行申请提取我社保证金账户资金100万元整”。
本院于2015年9月18日向被告陈伟钧、陈锦尚送达本案诉讼文书。
以上事实，有个人建（购）房保证借款合同、抵押合同、中国工商银行东莞市分行消费贷款借据、借款人还款明细表、贷款合作协议书及两份补充协议书、关于提取保证金账户的申请及原告、被告咸西联合社的陈述等附卷为据。
本院认为：被告陈伟钧、陈锦尚均经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对原告陈述的事实进行答辩及对原告提供的证据进行质证的权利。被告咸西社区确认原告提供证据借款合同、抵押合同、中国工商银行东莞市分行消费贷款借据、借款人还款明细表的真实性，故本院依法对原告提供的该些证据予以确认。前述东莞市长安镇政府文件显示被告咸西联合社由案涉个人建（购）房保证借款合同保证人旧联合社改制而来，且被告咸西联合社出具的关于提取保证金账户的申请亦显示被告咸西联合社确认其承接了旧联合社的案涉债权债务，因此本院对被告咸西联合社关于其不是案涉个人建（购）房保证借款合同保证人的抗辩不予采信。
本案包含多个合同法律关系，主合同为原告与被告陈伟钧、陈锦尚形成的金融借款合同关系，部分从合同为原告与被告咸西联合社形成的保证合同关系。前述各方当事人形成的合同没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。被告陈锦尚、陈伟钧欠付原告贷款37805.78元的事实，有借款合同、抵押合同、中国工商银行东莞市分行消费贷款借据、借款人还款明细表为证，本院予以确认。被告陈伟钧、陈锦尚逾期未还款，按借款合同的约定，原告要求被告陈伟钧、陈锦尚清偿全部未还贷款本金37805.78元、支付相应的利息、罚息、复利，本院予以支持。尚没有证据显示原告有按借款合同的约定向被告陈锦尚、陈伟钧发出《提前还款函》要求二者提前清偿全部贷款本息，因此本院向被告陈锦尚、陈伟钧送达本案法律文书时间即2015年9月18日应视为二者收到原告关于案涉贷款提前到期、提前清偿全部贷款本息要求的时间。故原告诉请的借款利息应计至2015年9月18日。结合原告提交的还款明细表计算，截至2015年9月18日的借款利息为624.82元、罚息为71.64元、复利为6.7元。2015年9月18日之后的罚息以欠付本金37805.78元为基数从2015年9月19日起按日利率万分之二点一计至实际清偿款项之日止，2015年9月18日后的复利以欠付利息624.82元为基数从2015年9月19日起按日利率万分之二点一计至清偿利息之日止。
被告陈伟钧、陈锦尚以其名下位于东莞市××别墅街××西××房的房产（粤房地证字第××号）为案涉借款提供抵押担保。经查，该房产所涉的土地使用权性质为集体所有，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百八十四条第（二）项的规定，该抵押合同无效。原告要求行使抵押权，于法无据，本院予以驳回。
关于被告咸西联合社是否需对案涉借款承担责任及需承担何种责任的问题。其一，被告咸西联合社主张依据相关法律可推断其单位属于公益性组织，故其为村民个人购房提供担保的行为应属无效。经审查，被告咸西联合社的该抗辩没有事实和法律依据，本院不予认可。其二，案涉借款合同、关于购置咸西新苑及咸西综合市场楼宇的购房贷款合作协议书均约定，在原告实现以借款人所购房屋办理抵押登记前，被告咸西联合社对借款人的贷款本息、罚息的偿还提供连带保证责任担保，在借款人所购房屋办理抵押登记后，被告咸西联合社相应的保证责任方予以免除。可见，被告咸西联合社保证责任的免除需以案涉房产办理抵押登记为前提。其三，案涉抵押合同无效，案涉抵押物权未能设立，原告、被告咸西联合社于签署合同时知晓案涉房产所涉土地的性质，因此被告咸西联合社以案涉担保房产未办理抵押登记的责任在原告和被告陈伟钧、陈锦尚而不在其为由主张其保证责任已免除，没有事实和法律依据，本院不予采信。其四，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十八条第二款的规定，同一债权既有保证又有物的担保，物的担保合同被确认无效或者被撤销，或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的，保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任。案涉抵押合同无效，被告咸西联合社仍应依约承担连带保证责任。其五，被告咸西联合社于其出具的关于提取保证金账户的申请中亦确认其仍对包括案涉贷款在内的债务承担保证责任。综上，原告要求被告咸西联合社为被告陈伟钧、陈锦尚上述欠付的贷款本金、利息、罚息和复利承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百八十四条第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、限被告陈伟钧、陈锦尚于本判决生效之日起三日内向原告中国工商银行股份有限公司东莞长安支行清偿贷款本金37805.78元及支付利息624.82元、罚息、复利（截至2015年9月18日的罚息为71.64元、复利为6.7元，2015年9月18日之后的罚息以欠付本金37805.78元为基数从2015年9月19日起按日利率万分之二点一计至实际清偿贷款本金之日止，复利以欠付利息624.82元为基数从2015年9月19日起按日利率万分之二点一计至清偿利息之日止）；
二、被告东莞市长安镇咸西股份经济联合社对被告陈伟钧、陈锦尚判项一项下的债务向原告中国工商银行股份有限公司东莞长安支行承担连带清偿责任，被告东莞市长安镇咸西股份经济联合社承担保证责任后有权向被告陈伟钧、陈锦尚追偿；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司东莞长安支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费760元，由被告东莞市长安镇咸西股份经济联合社、陈伟钧、陈锦尚负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 陈 莹
代理审判员 吴振滨
人民陪审员 李子聪
二〇一六年三月十八日
书 记 员 杨美春