贵州省黎平县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2631民初1456号
原告杨文誉，男，1987年6月5日出生，汉族，农民，住贵州省黎平县。
委托代理人彭双雄，男，贵州全红律师事务所律师，执业证号：430525198702278594。
被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司。
统一社会信用代码：91522631780162712G
地址：贵州省黎平县德凤镇港澳新区A1号楼。
法定代表人彭章龙，男，该公司负责人。未到庭。
委托代理人陈治冰，男，贵州通衢事务所律师，执业证号：15226200910586663。
原告杨文誉诉被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月5日受理后，依法由审判员甘荣慧独任审判，于2017年10月16日公开开庭进行了审理。原告杨文誉的委托代理人彭双雄、被告的委托代理人陈治冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于黎平县××新区××号门面，合同约定商品房单价6096.25元/m2，房屋建筑面积74.74m2，房屋总价款455641元，原告支付了全部购买房款、契税、公共维修基金等所有费用，按照《商品房买卖合同》第二十二调第三项之规定，被告应于2014年3月30日之前将房屋转移登记手续办妥并交付给原告，否则，被告应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人交付已付房价款千分之二的违约金。因被告至今尚未将办理该商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求：1、判决被告全面履行《商品房买卖合同》约定的权利和义务，将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告；2、判决被告承担逾期办理商品房屋转移登记违约金98555.14元；3、判决被告按77元/天承担后期办理商品房转移登记违约金（从2017年9月30日计算到被告将商品房转移登记有关文书交付给原告之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：第一、原告杨文誉的合同不是与我公司签订的，第二、按照我们签订的合同不超过总价的1%计算；第三、本案已经超过两年的诉讼时效；第四、按照每天0.2%的违约金过高，请法院予以调整。
原告在举证期限内向本院提交以下3份证据：
1、原告身份证复印件，证明原告主体适格。
2、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告于2014年8月17日签订合同，原告已经按照合同要求履行完合同义务，被告却未将房屋转移登记有关文书交付给原告，被告的行为已经严重违反合同约定，理应承担违约责任。
3、购房款、契税、物业管理费等收据复印件，证明原告支付了全部购房款、契税、公共维修基金等所有费用，原告已经切实履行合同义务，被告应当承担违约责任。
经庭审质证，被告对原告的3份证据的真实性没有异议，对关联性有异议，认为是其他公司挂靠被告与原告签订的《商品房买卖合同》。
被告在开庭时向本院提交了2份证据：
1、身份证复印件，证明被告诉讼主体适格；
2、营业执照复印件，被告诉讼主体适格。
经庭审质证，原告对被告的2份证据没有异议。
经审理查明：原告与被告口头约定，原告购买被告开发建设的位于黎平县××新区××号门面，单价6096.25元/m2，房屋建筑面积74.74m2，房屋总价款455641元，同时约定被告应在2013年3月30日前向原告交付该商品房，并约定被告应在2014年3月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2013年3月30日被告向原告交付该商品房。后于2014年8月17日补签了《商品房买卖合同》。原告于2015年2月4日付清全部购房款455641元。合同第二十二条第三项约定：（一）出卖人承诺于2014年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任。2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付交付房价款0.2%的违约金。至原告起诉之日，被告仍未为原告办理商品房转移登记的有关文书，为此原告请求：1、判决被告全面履行《商品房买卖合同》约定的权利和义务，将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告；2、判决被告承担逾期办理商品房屋转移登记违约金98555.14元；3、判决被告按77元/天承担后期办理商品房转移登记违约金（从2017年9月30日计算到被告将商品房转移登记有关文书交付给原告之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。
上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权转移登记等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，履行了原告的义务。合同第二十二条第三项（二）约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任。2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付交付房价款0.2%的违约金。被告未能在约定的期限交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，被告显然已经违约。被告在约定期限内未能将办理商品房所有权登记有关书交付给原告，理应承担违约责任。被告以原告要求支付逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，不应承担逾期办证违约责任，同时认为以每日按已付房价款0.2%承担违约金过高，请求法院予以调整。但双方当事人在合同中约定以每日按已付房价款的0.2%累计违约金，该违约金的数额随着违约行为的持续不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权。虽然该继续性债权的诉讼时效也是二年，应于2016年9月29日终了，但原告在办证期限届满超过二年后向被告主张逾期办证违约金时，由于逾期办证违约行为仍在继续，故本院对原告自起诉之日回溯二年以及起诉后直至实际交付办理商品房转移登记有关文之日止的违约金予以支持；对被告不承担违约金的辩解意见本院不予采纳。根据本案实际情况，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失难以确定，同时原告也未能提供证据证明其具体损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，本院予以支持。对被告的其他辩解意见，因无证据证明，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收30％，年利率为6.18％。逾期办理商品房转移登记有关文书违约金计算应按已付房款455641元，利率按年利率6.18％计算，从2015年9月6日起至2017年9月5日止；起诉后直至实际交付办理商品房转移登记有关文之日止的违约金计算，应按已付房款455641元，利率按年利率6.18％计算，从2017年9月6日起至至实际交付办理商品房转移登记有关文之日止。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司在本判决生效后90日内向原告杨文誉交付商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记。
二、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司在本判决生效后15日内支付原告杨文誉逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金56317.23元（违约金按已付房款455641元，按年利率6.18％计算，从2015年9月6日起至2017年9月5日止）；
三、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司支付原告杨文誉起诉后直至实际交付办理商品房转移登记有关文之日止的逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金，违约金按已交房款455641元，按年利率6.18％计算，从2017年9月6日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2264.00元，减半收取1132.00元，由被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。
审判员 甘荣慧
二〇一七年十月十六日
书记员 石丹丹