大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2015）甘民初字第998号原告大连友谊物业服务有限公司。法定代表人：李永军，系该公司执行董事。委托代理人赵霞，系辽宁东亚律师事务所律师。委托代理人：赵喜权。被告腾代秀。委托代理人腾兆甲，系被告腾代秀父亲。原告大连友谊物业服务有限公司诉被告滕代秀物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵霞、赵喜权，被告滕代秀及其委托代理人腾兆甲参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告原名称为大连富丽华物业管理有限公司，于2014年7月18日变更为大连友谊物业服务有限公司，是依法取得物业管理企业资质和收费许可资格的物业公司。2008年5月前夕，原告与大连友谊合升房地产开发有限公司(以下简称“合升地产公司”）签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为合升地产公司开发的坐落于大连市甘井子区凌水镇大山村的壹品漫谷小区提供物业服务，合同期限自2008年5月1日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。合同24条约定“业主或房屋使用人违反合同第五、六条约定，未按时足额缴纳物业费用的，每逾期一日，按应缴纳欠费总额的千分之三向乙方（原告）支付违约金。”被告是壹品漫谷小区86栋1单元5层1号的业主。2008年6月23日，原告与被告签订《确认书》，约定物业服务费标准为小高层1.2元/月·平方米（建筑面积），物业费按季度收取，缴费日期为每季度首月15日内。合同签订后，原告如约履行合同，被告前期也按时缴纳了物业费。但自2009年3月起，被告无故拒绝缴纳物业费，原告多次向被告催收物业费用，但被告置之不理。请求法院判令：1.被告向原告支付2009年3月至2014年12月期间的物业费人民币11,499.60元；2.被告向原告支付欠缴上述物业费的违约金人民币36,216.35元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、依据物业管理规定，建设单位应当通过招投标的方式选择前期物业公司，但被告在规划局网站查找到上报的是三家，但实际是两家，该物业公司的选定程序不合法；二、原告与大连友谊合升房地产开发有限公司（以下简称“合升地产公司”）签订的《前期物业服务合同》缺少法定代表人的签字及日期，且原告未向被告出示过，被告对该合同不予认可；三、原告的收费许可证未体现是案涉小区的收费标准，原、被告之间不具有合同关系；四、被告仅向合升地产公司购买一套房屋（即案涉房屋），但合升地产公司却要求被告签订两份房屋的房屋买卖合同，合升地产公司的行为系合同欺诈行为。原告公司之前的法定代表人王宇(音译）系合升地产公司的自然人股东，二公司均应对合同欺诈行为承担责任。五、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，不具有胜诉权。六、原告提供的物业费催收单的照片真实性存疑，被告未曾收到过，而且原告向小区业主发布的停水、停电通知等公示单均在小区的大门洞出示，不可能在被告家门口出示。经审理查明，2007年8月28日，被告与合升地产公司签订两份《商品房买卖合同》，约定被告购买合升地产公司开发建设的房屋，购买房屋详细情况分别为：1.房号甘井子区屹馨街86号1-5-1，套内面积为33.12平方米，公共部位与公用房屋分摊面积7.91平方米；2.房号甘井子区屹馨街86号1-5-2，套内面积为74.38平方米，公共部位与公用房屋分摊面积17.75平方米。被告于2011年2月12日取得房屋产权证一份，产权房屋坐落为“甘井子区屹馨街86号1单元5层1号，房屋建筑面积为136.90平方米。”合升地产公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定合升地产公司选聘被告为壹品漫谷小区（即案涉被告房屋所在的小区）的物业服务管理公司，物业费标准为：多层住宅1.00元/月·平方米，小高层住宅1.20元/月·平方米，别墅1.50元/月·平方米。合同期限自2008年5月1日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。2008年6月23日被告签署确认书，确认物业费收费标准按前述标准执行。被告于当日向原告支付了2008年11月至2009年2月11日的物业费人民币480元，物业费计费标准为1.20元/月·平方米。自2009年3月起至2014年12月31日期间，被告未向原告支付物业费，共拖欠原告物业费人民币11,499.60元。在此期间，原告先后三次向被告发出过三次缴费通知。另查明，原告原名称为大连富丽华物业管理有限公司，原告于2014年7月18日更名为大连友谊物业服务有限公司。上述事实，有原告提供的物业服务企业资质证书、收费许可证、工商变更登记核准（备案）通知书、《前期物业服务合同》、《房屋面积测绘报告》、房屋面积明细表、《确认书》、《业主入伙流程单》、物业费缴纳收据、催收物业费照片三张、物业费及违约金计算明细，以及被告提供的《商品房买卖合同》（两份）及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，合同依法成立后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务，或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任。原告与建设单位合升地产公司签订的《前期物业服务合同》，符合《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，该合同合法、有效。被告虽主张合升地产公司选聘原告作为案涉小区物业管理公司程序违法，但被告却未提供有效证据予以证明，且依据被告陈述，经其查询案涉小区的物业公司的参标公司确为三家，符合法律规定，故被告的该项主张，本院不予支持。原告为被告提供物业服务，被告亦应按照约定向原告支付物业费。原告要求被告支付拖欠物业费的主张，本院予以支持。依据《确认书》、《业主入伙流程单》及被告的物业费缴费收据，原告已经向被告示明物业费的收费标准，被告对此予以认可，并已按照1.2元/月·平方米的标准向原告缴纳2008年11月-2009年2月期间的物业费。故原告按照1.2元/月·平方米的标准计算被告所有房屋物业费的主张，本院予以支持。被告自2009年3月至2014年12月31日未向原告缴纳物业费。依据原告提供的催收通知单照片，原告曾先后三次向被告书面催收被告拖欠的物业费。尽管催收单上的日期因拍摄问题而无法清楚辨认，但照片的拍摄日期分别为2010年11月27日、2012年11月24日、2014年11月20日，从拍摄日期推断，原告均已在诉讼时效期间内向被告实施催收行为，故原告的诉讼请求适用时效中断，诉讼时效应当自向被告最后一次主张权利之次日起重新计算。原告于2015年1月19日向本院提起诉讼，故原告的诉讼请求并未超过两年诉讼时效的规定。被告虽提出存在催收书照片的拍摄日期被修改的可能，但该主张仅为被告的推断，其并未提供证据证明该主张，应承担举证不利的法律后果。被告主张原告的诉讼请求超过诉讼时效的主张，本院不予支持。被告自2015年3月至2014年12月31日期间拖欠的物业费为人民币11,499.60元。原告要求被告支付拖欠前述物业费的主张，本院予以支持。被告主张其与合升地产公司签订《商品房买卖合同》因存在欺诈而无效，且被告法定代表人系合升地产公司股东，因合升地产公司与原告系两个独立法人，故被告的该项主张与本案并无关联，本院不予处理。原告在为案涉小区提供服务的过程中，未与被告进行良好的沟通，未能向业主提供满意的服务，致使原、被告之间产生矛盾，原告在物业管理过程中存在管理瑕疵，故原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告滕代秀于本判决生效后10日内向原告大连友谊物业服务有限公司支付自2009年3月至2014年12月31日物业服务费人民币11,499.60元。二、驳回原告的其他诉讼请求。逾期履行给付按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币993元，其他诉讼费用50元，合计人民币1,043元，由原告负担783元，被告负担260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  冯忠璞人民陪审员  王 博人民陪审员  田 艳二0一六二月二十日书 记 员  王 月