广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终4519号
上诉人（原审被告）：黄忠，男，壮族，住广东省佛山市顺德区，
被上诉人（原审原告）：杨江峰，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：李厚杰，佛山市顺德区均安镇法律服务所法律工作者。
上诉人黄忠因与被上诉人杨江峰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初20078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄忠上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判黄忠不需向杨江峰支付租金和管理费10176元及违约金3000元；3.判令本案一、二审诉讼费用由杨江峰承担。（一）一审判决认定事实错误。首先，双方的房屋租赁协议中，虽然提到自2015年5月8日至2015年5月31日为装修期，从2015年6月1日起开始收取租金，但事实上，该场地至2015年8月9日前一直装修，并没有如期交付黄忠正常使用和办公。按照同理推断，黄忠租用的场地租金也应当从2015年8月10日起算。其次，杨江峰没有提交充分有效的证据证明黄忠在2016年2月4日至2016年9月30日仍然使用涉案场地。一审判决杨江峰和原房东的合同已经于2016年8月17日解除，杨江峰收取黄忠租金到2016年9月30日是没有合法依据的。黄忠应杨江峰多次请求，于2015年12月17日为杨江峰垫付电脑欠款5420元（杨江峰至今未归还），按照等值交换原则，该笔欠款等同黄忠支付的租金和管理费，故不存在违约金的问题。（二）一审法院对证据的审核认定适用法律错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，杨江峰对合同的履行承担举证责任，但杨江峰并不能就“原告确认被告2016年9月后没有使用案涉场地，故租金和管理费应计算至2016年9月30日”的主张提供充分有效的证据证明，故应当承担不能证明的后果。在本案一审质证中，杨江峰已对黄忠提供的关于杨江峰拖欠黄忠5420元款项的证据的真实性没有异议，故已经足以证明其欠黄忠5420元，而黄忠对杨江峰所主张的“原告确认被告2016年9月后没有使用案涉场地，故租金和管理费应计算至2016年9月30日”的真实性存在异议，而对方也没有足够证据证明其真实性，根据证据盖然性优势原则，应确认黄忠的证据并以此为依据进行判决。
杨江峰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
杨江峰向一审法院起诉请求：1.黄忠支付房屋租赁税款80909.63元及利息（由起诉之日计至垫付款清偿完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.黄忠向杨江峰支付电费1170元、租金和管理费10176元、滞纳金13200.18元、违约金1993.9元；3.黄忠向杨江峰返还管理咨询费30000元；4.本案诉讼费由黄忠承担。
一审法院认定事实：杨江峰向卢裕科承租位于顺德××××号×二楼202号单元，再转租给黄忠，双方于2015年5月8日签订《×租赁合同》，约定黄忠承租顺德××××号×二楼202号单元建筑面积为53平方米的场地作为办公用途，杨江峰以建筑面积向黄忠收取每月的租金和管理费（租金10元/平方、管理费2元/平方）；经营范围包括但不限于顺德区公共关系协会及会议室，装修标准为毛坯；租赁期限自2015年5月8日起至2018年5月7日，租金第二年开始每年的基础上递增5%，2015年5月8日至2015年5月31日为装修期，装修期内免收租金；双方签订本合同时，黄忠须向杨江峰缴付3000元租赁押金，租金不包含因该号租赁而产生的税费，由黄忠支付；黄忠拖延缴交租金、管理费15天以上，滞纳金按每天0.5%收取，黄忠拖欠租金及管理费应支付违约金，每逾期一日收取滞纳金租金和管理费总数2%的违约金，顺延计算到结清为止。
黄忠承租案涉单元后，没有支付押金，至今也没有支付租金和管理费，杨江峰遂于2016年11月21日向一审法院提起诉讼。
另查，案涉单元总面积约定1500平方米，黄忠仅租用其中的53平方米。
以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。
一审法院认为，黄忠确认所签订的《×租赁合同》的真实性，即使合同不同杨江峰本人所签，但杨江峰对此不持异议，黄忠对此情况知悉，故该合同对杨江峰、黄忠具有法律效力。黄忠辩称案涉场地实际是由顺德区公共关系协会使用，但顺德区公共关系协会并不是合同主体，黄忠租用案涉场地后可自行决定交由何人使用，对外仍应由黄忠承担合同义务。黄忠辩称杨江峰同意免费提供案涉场地给黄忠使用，但没有证据证明，一审法院不予采信，黄忠应按合同的约定履行义务。黄忠自2015年6月1日起没有支付过租金和管理费，已构成违约。黄忠辩称从2016年3月3日起撤场并与杨江峰交接完毕，但没有证据证明杨江峰已于该日期接收案涉场地，应视为撤场是黄忠单方行为，杨江峰确认黄忠2016年9月后没有使用案涉场地，故租金和管理费应计算至2016年9月30日，杨江峰主张租金和管理费10176元有理，一审法院予以支持。关于违约金，合同约定的滞纳金、违约金实际均是违约金的性质，合同约定的违约金明显高于杨江峰的损失，一审法院依法调整违约金为3000元。关于电费，没有证据证明黄忠在承租期间产生的电费金额，一审法院对该项请求不予支持。关于税款，没有证据证明案涉场地所需缴纳的税款，一审法院对该项请求亦不予支持。关于咨询费，与本案不属同一法律事实，本案不作处理，杨江峰可另循合法途径主张权利。黄忠辩称杨江峰尚欠其电脑款5420元，要求在本案中抵销，但杨江峰对于黄忠主张的垫付电脑款有异议，故不宜在本案中抵销，黄忠可另循合法途径主张权利。综上所述，对于杨江峰的诉讼请求，一审法院仅支持上述合法有理的部分，其余部分一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、黄忠应于判决发生法律效力之日起十日内向杨江峰支付租金和管理费10176元及违约金3000元；二、驳回杨江峰的其他诉讼请求。本案受理费1524.5元，由杨江峰负担1378.5元，黄忠负担146元。
本案二审期间双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院另查明，卢裕科向一审法院起诉，要求解除其与杨江峰之间就本案涉案租赁物所在的×二楼202号单元所签订的租赁合同，并要求杨江峰支付租金、管理费、水电费、违约金等。一审法院作出（2016）粤0606民初14511号民事判决，认定卢裕科于2016年8月将涉案租赁物上锁，并于2016年8月15日发函通知解除双方的合同，并判决卢裕科与杨江峰之间的《×租赁合同》于2016年8月17日解除，杨江峰应向卢裕科支付2016年7月的租金、管理费及相应的违约金、2016年6月至7月的水电费等。杨江峰不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日作出（2017）粤06民终852号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
根据一审庭审笔录记载，一审法院于2017年1月5日开庭审理本案，在开庭中，杨江峰的委托代理人在质证中提出因黄忠所提交的证据是当庭才提交，要求庭后7日内提交书面质证意见。2017年1月9日，杨江峰的委托代理人提交书面质证意见，对黄忠所提交证明其代杨江峰垫付电脑款的证据均不予确认。
本院认为，本案二审期间的争议焦点为：黄忠是否应当向杨江峰支付租金和管理费10176元及违约金3000元；黄忠所提出的杨江峰尚欠其的电脑款5420元的债务是否可以与黄忠在本案的债务相抵销。
关于黄忠是否应当向杨江峰支付租金和管理费10176元及违约金3000元的问题。杨江峰和黄忠之间的《×租赁合同》意思表示真实，内容并未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。黄忠从2015年6月1日起即没有向杨江峰支付过租金和管理费，其行为明显违反了合同的约定，已经构成违约，依法应当向杨江峰支付所欠的租金和管理费以及支付相应的违约金。关于租金和管理费计算起止时间的问题。首先，双方合同的约定，2015年5月8日至2015年5月31日为装修期，免收租金，从2015年6月1日起即开始计付租金。根据该约定，免收租金的期间非常明确，仅至2015年5月31日，涉案租赁物是否在2015年6月1日前装修完毕并不影响合同约定的租金计付时间，故黄忠所欠租金应从2015年6月1日开始计算。同时，双方合同对于管理费也明确约定从2015年6月1日开始计算，故应依照该约定作为计付管理费开始时间。其次黄忠上诉称其在2016年3月3日已经撤出涉案租赁物，并提交了一份×放行条予以证明，但，一是该放行条仅为复印件，杨江峰并不确认，故其真实性无法予以确认；二是从该放行条内容看，也仅是写了放行物品，并未说明杨江峰与黄忠之间对涉案租赁物的交接情况，不能证明黄忠已经将涉案租赁物返还给杨江峰；故不能以此放行条所载时间作为计算租金和管理费截止时间。其次，对于黄忠何时撤出涉案租赁物，并与杨江峰进行了场地交接，双方当事人各执一词，但均未提交相应的证据予以证明。涉案租赁物由卢裕科出租给杨江峰，杨江峰再转租于黄忠。根据本院已经发生法律效力的民事判决的认定，卢裕科在2016年8月已经将涉案租赁物上锁，并就其与杨江峰之间的租赁合同解除等问题进行发函处理等，杨江峰不可能依然向黄忠提供涉案租赁物，故本院认定本案租金和管理费应当仅计至2016年7月。按照此作为计算租金和管理费结束时间，黄忠所欠的租金为7420（530元×14个月），管理费为1484元（106元×14个月），共计8904元。因一审法院作出本案判决时，卢裕科与杨江峰之间租赁合同案件的终审判决尚未作出，一审法院以杨江峰确认的情况认定本案租金和管理费计至2016年9月30日并无不当，但二审已有发生法律效力的民事判决对卢裕科与杨江峰之间租赁合同履行情况作出认定，而该认定直接影响本案计算租金和管理费的期间，故本院依法予以改判。因黄忠长期不予支付租金和管理费，其行为已经构成严重违约，故依照合同的约定黄忠应当向杨江峰支付相应的违约金，黄忠称其不应支付违约金缺乏依据，本院不予支持。同时，一审法院根据黄忠违约的行为，结合杨江峰损失情况对违约金所作的调整合理适当，本院予以维持。
关于黄忠所提出的杨江峰尚欠其电脑款5420元的债务是否可以与黄忠在本案的债务相抵销的问题。根据合同法第九十九条第一款规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。该条规定债务抵销的前提是双方当事人互负到期债务，即双方的债务应当是确定的。本案中，黄忠提出杨江峰尚欠其垫付的电脑款5420元，黄忠上诉称杨江峰在一审中无异议，但是根据一审庭审笔录的记载，杨江峰的委托代理人在一审庭审中并未对此予以确认，且之后提交的书面质证意见亦提出异议，认为黄忠所提交的证据并不能证明其代杨江峰支付过款项，故杨江峰是否欠黄忠款项并不确定，黄忠不能在本案中以此主张与其所负杨江峰的债务进行抵销，黄忠可另行主张权利。
综上所述，黄忠上诉请求部分有理，对其有理部分，本院予以支持，无理部分，应予以驳回。一审判决认定基本事实清楚，但因本案发生新事实而需改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初20078号民事判决第二项；
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初20078号民事判决第一项为：黄忠应于本判决发生法律效力之日起十日内向杨江峰支付租金和管理费8904元及违约金3000元；
三、驳回杨江峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1524.5元，由杨江峰负担1392.47元，黄忠负担132.03元；二审案件受理费129.4元，由杨江峰负担12.5元，黄忠负担116.9元。
本判决为终审判决。
审判
审判长 刘建红
审判员 张雪洁
审判员 邱程辉
二〇一七年七月三十一日
书记员 梁启星