湖北省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）鄂行终748号
上诉人（原审原告）胡从保，男，1946年4月5日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市青山区，现住湖北省武汉市青山区。
被上诉人（原审被告）武汉市青山区人民政府，住所地湖北省武汉市青山区临江大道811-2号。
法定代表人刘栿堂，区长。
出庭负责人杨臣，副区长。
委托诉讼代理人郭红，该政府新沟桥街办事处工作人员。
委托诉讼代理人陈晖，湖北重友律师事务所律师。
上诉人胡从保因诉武汉市青山区人民政府（以下简称青山区政府）征收补偿决定一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2016）鄂01行初933号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2017年10月17日公开开庭对本案进行了审理，上诉人胡从保，以及被上诉人青山区政府的副区长杨臣和委托诉讼代理人郭红、陈晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡从保向原审法院起诉称，青山区政府作出的《房屋征收补偿决定》不符合事实且作出的程序严重违法。青山区政府作出征收补偿决定的重要依据《房屋征收分户评估报告》只公示未转交、未送达，未告知救济权利；青山区政府系在涉案房屋被强制拆除后再行制作征收补偿决定，违反了“先补偿、后搬迁”的基本原则。青山区政府作为征收主体对房屋补偿的数额未提供相应的法律依据。青山区政府征收是为了商业利益，胡从保认为房屋和土地使用权面积应分开评估和补偿，青山区政府除对涉案72.03平方米房屋进行补偿外，对胡从保依法取得12.56平方米土地使用权也必须根据《城市房地产管理法》第二十八条规定，享有32层建筑物土地使用权转让入股的合法利益。综上，请求确认青山区政府于2016年3月9日作出的青政征补字〔2016〕56号《房屋征收补偿决定书》严重违法，并依法予以撤销。
原审法院审理查明，青山区政府于2014年2月11日作出青政〔2014〕2号房屋征收决定，决定征收青山区“三旧”改造13街坊房屋征收项目范围内国有土地上的房屋，并于同年2月16日在房屋征收范围进行了公告，一同作为附件公告的还有《青山区“三旧”改造13街项目房屋征收补偿方案》。座落于武汉市青山区××街坊××号、房屋所有权证号为青2011005240、土地使用权证号为青国用（改2012）第0113号、产权登记建筑面积为72.03平方米、房屋登记用途为住宅、所有权人为胡从保的被征收房屋，在青山区“三旧”改造13街坊房屋征收项目的征收范围内。2014年2月23日，青山区政府房屋征收管理办公室发布了“青山区‘三旧’改造13街坊房屋征收项目选择房地产价格评估机构的公告”，以投票方式组织被征收人开展了评估机构的选定工作，投票结果是占60.81％的被征收人及公有房屋承租人同意选定湖北中信房地产土地估价有限公司作为涉案征收项目的房地产价格评估机构（以下简称为评估机构）。2014年3月4日，该投票结果在征收范围内进行了公告。2014年3月15日，青山区政府房屋征收管理办公室将评估机构提供的13街坊项目征收房屋价值补偿的分户初步评估结果在征收范围内予以公示，公示期间安排了评估人员进行现场答疑，听取有关意见。评估机构对胡从保的房屋进行了评估，出具了中信房评字（2014）ZS第031401-0594号《房屋征收分户评估报告》，确定评估时点为2014年2月16日，胡从保所有的位于青山区××街坊××号的房屋用途为住宅，证载建筑面积72.03平方米，房地产评估单价7077元／平方米。同时评估机构对胡从保房屋的装饰装修价值作出评估，单价为420元／平方米。《房屋征收分户评估报告》明确告知了被征收人对评估结果有异议申请复核鉴定的救济权和救济途径。分户评估结果作出后，因胡从保不配合未予及时有效送达。2015年5月18日，征收项目部工作人员在社区工作人员的见证下将《房屋征收分户评估报告》对胡从保作了留置送达，并于2015年6月20日在《楚天都市报》进行公告送达，胡从保对《房屋征收分户评估报告》未申请复核和鉴定。2015年9月26日，青山区房屋征收管理办公室在《楚天都市报》登报公告，敦促胡从保前去协商签订征收补偿协议，并在征收范围内公告，但双方始终未能达成协议。经房屋征收部门报请，青山区政府于2016年3月9日作出被诉青政征补字〔2016〕56号《房屋征收补偿决定书》，并于当日在房屋征收范围内进行张贴公告，又于2016年3月12日在《湖北日报》公告送达。胡从保对该房屋征收补偿决定不服，于2016年10月18日提起本案诉讼。
原审法院另查明，涉案青政〔2014〕2号房屋征收决定已经该院（2015）鄂武汉中行终字第00307号案终审判决确认了其合法性。胡从保的涉案被征收房屋于2015年8月被强制拆除，该院（2016）鄂01行初316号行政判决确认了青山区政府拆除其涉案房屋的行为违法且已发生法律效力。
原审法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款、第二款规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。根据上述规定，青山区政府具有作出房屋征收补偿决定的行政职权。本案中，在《补偿方案》确定的签约期内及至被诉征收补偿决定作出前，经房屋征收部门敦请催促，双方最终未能达成征收补偿协议。为此，青山区政府作出被诉征收补偿决定，对胡从保的房屋进行征收并予以补偿，符合上述规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第二十六条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋；因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费，选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房；补偿决定应包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用与产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。青山区政府作出的被诉征收补偿决定，包含有被征收房屋价值补偿、货币安置补助（或住宅房屋产权调换建筑面积补助）、装修补偿、搬迁补偿、临时安置补偿、附属物及附属设施补偿等内容，为胡从保提供了货币补偿和房屋产权调换补偿两种可选择的补偿方式，明确了产权调换的临时安置预计期限（30个月）、房屋征收补偿安置和移交手续的期限等等，被诉征收补偿决定的上述内容，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《补偿方案》对补偿项目的规定。被诉征收补偿决定的核心内容是被征收房屋的价值，对房屋价值的评估是作出被诉征收补偿决定的重要依据。本案中，青山区政府发布了选择房地产价格评估机构的公告，组织被征收人开展了选定评估机构的协商工作，因协商不成，通过投票方式确定评估机构，最终占到60.81％的被征收人、公有房屋承租人同意选定湖北中信房地产土地估价有限公司作为涉案征收项目的房地产价格评估机构。评估机构对被征收房屋进行了实地查勘，采集了房屋内外的影像资料，并反映在评估报告中，胡从保对评估机构进行入户调查的事实也当庭表示认可。评估机构作出初评结果后在被征收范围进行了公示和答疑，在此基础上对涉案房屋价值作出了最终的《房屋征收分户评估报告》，青山区政府将此评估报告向胡从保进行了送达并告知了申请复核鉴定的权利，涉案房屋价值的评估程序符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条，《国有土地上房屋征收评估办法》第四条、第十二条、第十四条、第十六条、第十七条，《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十八条等规定要求。同时，本案评估结果是评估机构根据评估对象和房地产市场状况，运用一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估得出的结论。胡从保虽然对评估结果有异议，认为评估价格过低，但其既没有对评估结果申请复核和鉴定，在诉讼中也没有提供证据证明本案评估机构存在未考虑应当考虑的因素、评估价格不符合一般常理、评估工作受到了外界的非法干预、评估机构不是依法独立、客观、公证地开展评估工作等情形，故胡从保提出的评估价格过低的主张没有事实依据，应不予支持，涉案房屋价值的评估结果合法有效，可以作为青山区政府认定涉案被征收房屋补偿标准的依据。本案关于胡从保提出的三个问题：1.认为青山区政府留置、公告送达《房屋征收分户评估报告》违法的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第八十六条规定，受送达人或者他的同住成年家属拒绝接收诉讼文书的，送达人可以邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场，说明情况，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章，把诉讼文书留在受送达人的住所；也可以把诉讼文书留在受送达人的住所，并采用拍照、录像等方式记录送达过程，即视为送达。本案青山区政府向胡从保送达《房屋征收分户评估报告》，胡从保拒绝签收，该情况在送达回证上有记明，有社区工作人员的见证，见证人在送达回证上进行了签名，青山区政府的送达符合上述留置送达的法律规定，应视为本案中的《房屋征收分户评估报告》已向胡从保送达。在留置送达基础上，青山区政府又于2015年6月20日在《楚天都市报》进行公告送达，是对胡从保知情权的进一步保障，并不违反法律规定。胡从保认为青山区政府送达《房屋征收分户评估报告》的程序违法没有事实和法律依据，应不予支持。2.要求房屋所有权和土地使用权分开评估补偿的问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条第一款规定“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”第十四条规定“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素”。根据上述规定，对被征收房屋价值的评估是包含土地使用权价值在内的综合整体价格评估，土地使用权价值补偿已包含在被征收房屋价值补偿之中，胡从保要求在被征收房屋价值补偿以外，另行给予土地使用权价值补偿的观点没有法律依据，应不予支持。3.认为青山区政府强拆房屋后作出征收补偿决定程序违法的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定的“先补偿后搬迁”原则是关于征收人、被征收人在房屋搬迁活动中权利义务的规定，该规定并不是征收补偿决定是否合法的审查内容。征收补偿决定的审查内容主要是补偿范围、补偿标准、补偿方式是否符合法律规定，作为补偿决定核心内容的房屋价值评估是否有事实依据、整体评估程序是否合法。本案中，涉案房屋虽然在作出被诉征收补偿决定前已灭失，但涉案房屋被拆除前，评估机构已进行了入户现场查勘，采集了房屋内外状况的基础资料，并作出了《房屋征收分户评估报告》，评估程序如前所述符合法律规定，故后来房屋虽然被拆除了，但并不影响青山区政府依据该《房屋征收分户评估报告》作出被诉征收补偿决定，故胡从保认为青山区政府先拆除房屋后作出被诉征收补偿决定属于程序违法的观点不能成立，应不予支持。4.认为青山区政府作出的房屋征收决定不符合公共利益需要的问题。涉案房屋征收决定是否基于公共利益的需要，是房屋征收决定是否合法的审查内容。而涉案房屋征收决定的合法性，已有生效判决确认，不属于本案的审理范围，此发生法律效力的判决对本案同一地块的被征收人胡从保同样适用。综上所述，青山区政府作出的被诉征收补偿决定主体适格、认定事实清楚、程序合法正当、适用法律正确，对其合法性应予以确认。胡从保要求撤销被诉征收补偿决定的请求缺乏事实和法律依据，应当不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回胡从保的诉讼请求，本案案件受理费50元由胡从保负担。
胡从保上诉称，原审认定青山区政府采取的留置送达程序合法是违法、错误的。青山区政府所依据的《房屋征收分户评估报告》不合法且失去时效性。胡从保有权要求青山区政府提供被征收房屋价值（含房屋所有权和土地使用权）评估综合单价7007元／平方米的法律依据。青山区政府先违法强制拆除房屋再作出补偿决定，违反了先补偿后搬迁的法定程序，无权再对胡从保作出房屋征收补偿决定。因此，请求二审法院依法撤销武汉市中级人民法院作出的（2016）鄂01行初933号行政判决书，确认青山区政府于2016年3月9日作出被诉青政征补字〔2016〕56号《房屋征收补偿决定书》严重违法并予以撤销。
青山区政府答辩称，胡从保关于《房屋征收分户评估报告》的诸多质疑和异议没有事实和法律依据，依法均不能成立。胡从保要求另外给予土地使用权补偿的观点依法不能成立。胡从保意图通过质疑房屋征收决定的合法性来否认青政征补字〔2016〕56号《房屋征收补偿决定书》合法性，没有事实和法律依据。胡从保的被征收房屋拆除后，青山区政府作出征收补偿决定并不违反法律规定。综上，原审判决事实认定清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。胡从保的上诉请求没有事实和法律依据。请求二审法院维持原审法院作出的（2016）鄂01行初933号行政判决，驳回胡从保的上诉。
上诉人胡从保及被上诉人青山区政府向原审法院提交的证据材料，已随案移送至本院。本院二审对证据的分析、认定的案件事实与原审一致。
本院认为，因上诉人胡从保拒绝签收被上诉人青山区政府向其送达《房屋征收分户评估报告》，青山区政府采取留置、公告送达方式给胡从保送达《房屋征收分户评估报告》，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第八十六条的规定，原审认定青山区政府已向胡从保送达了《房屋征收分户评估报告》具有相应的事实根据和法律依据。胡从保原位于青山区××街坊××号的房屋在被拆除前，已经评估机构进行了入户现场查勘，采集了该房屋内外状况的基础资料，作出了《房屋征收分户评估报告》，青山区政府在胡从保上述房屋被拆除后依据该《房屋征收分户评估报告》作出青政征补字〔2016〕56号房屋征收补偿决定，不存在违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条的规定。原审法院对胡从保提交的青政〔2014〕2号《房屋征收决定书》等证据，以及对青山区政府提交的《青山区“三旧”改造13街坊项目房屋征收补偿方案》及进行公告的照片等证据的审查及采信，符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第三十五条、第五十四条、第五十五条、第五十六条、第六十三条、第七十条的规定，认定青山区政府作出青政征补字〔2016〕56号《房屋征收补偿决定书》合法，其事实根据和法律依据充分，判决驳回胡从保的诉讼请求符合《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，并无不当。胡从保的上诉请求缺乏相应的事实根据和法律依据，依法不应给予支持。青山区政府的答辩意见应予采信并予支持。
综上，原审程序合法，判决认定的事实清楚、适用法律正确。胡从保的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人胡从保负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 争
审 判 员 吴 晋
审 判 员 张思化
二〇一七年十月十九日
法官助理 雷 禹
书 记 员 杜思远