浙江省宁某市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙甬民二终字第169号
上诉人（原审被告、反诉原告）：曹甲。
委托代理人：戴某某。
委托代理人：胡某某。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波××服装××
货市××管理××务××司。住所地：宁波市××街××号（
1-15）。
法定代表人：李甲。
委托代理人：李乙。
委托代理人：陈某某。
上诉人曹甲因与被上诉人宁波××服装××货市××管
理××务××司租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁某市海曙区
人民法院于2010年1月23日作出的（2009）甬海民初字第1215
号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本
案。现已审理终结。
原审法院审理认定：2007年9月28日，原审原、被告签订
《商铺租赁合同》一份，约定：原审被告曹甲向原审原告承租
宁某新街服饰市场内商铺编号为d25商铺一间，租赁期限为200
7年9月28日至2010年9月27日，共36个月。第一年租金85000元
在签订合同时某某。第二年租金为89250元，第三年租金为937
12元，必须在该年的8月1日前全额付清；如迟延支付的，迟延支付的时间在15天内，按每日千分之五计算支付滞纳金，超过
15天的，原审原告有权终止合同并不返回商铺的租赁预赔金（
押金）作为赔偿原审原告的损失，铺位内的物品一律作无主处
理。原审原、被告又于同日签订《商铺租赁管理合同》一份，
约定：原审被告曹甲向原审原告承租商铺编号为d25、建筑面
积为17.64平方米商铺壹间；合同签订之时，原审被告曹甲应
向原审原告缴纳商铺预赔金（押金），每个铺1位的押金为500
0元，在本合同终止后15天内，如原审被告无违约行为，原审
原告将预赔金无息返还给原审被告曹甲；原审被告曹甲必须按
时（每月或每季一次）缴纳单独装表使用的电费和原审原告按
商铺建筑面积分摊于原审被告的共同部分的电费，如原审被告
曹甲在接到通知三天内未能缴纳该项费用，原审原告则按每日
千分之五计算向原审被告收取滞纳金；原审被告装修须征得原
审原告同意，所需费用由原审被告承担，原审被告迁出时不得
拆除装修设施，原审原告亦不对原审被告的装修设施付费补偿
；原审被告曹甲逾期向原审原告支付商铺租金或其他应由原审
被告曹甲向原审原告支付的费用的，超过规定期限15日未付清
的，原审原告有权收回其使用商铺，商铺租金、预赔金及商铺
经营管理费等不作退还。合同签订后，原审被告曹甲承租了新
街商城d25号铺位，并交纳了商铺的租赁预赔金（押金）5000
元、第一年租金85000元。2007年10月18日，原审被告曹甲以
原审原告违约为由，诉至原审法院，请求解除《商铺租赁合同
》，退回租金并赔偿装修损失等。2008年4月22日，原审被告
曹甲撤回对原审原告的起诉，原审原告于2008年7月26日公告承诺，“凡在2008年8月1日前缴清公司规定的各类应缴费用，
无违规行为并遵守公司管理条例，同公司有承租关系的，公司
将给于一个月的免租（2008年9月29日-
2008年10月28日）。”因原审被告曹甲拖欠商铺电费，原审原
告于2007年10月至2008年9月四次发催通知，但原审被告曹甲
未予理睬。2008年8月18日，原审原告再次公告，要求承租户
须在2008年8月25日前缴清租金及规费，逾期公司将终止合同
并予以清场。2008年9月25日，原审原告通知原审被告在2008
年9月27日清场。原审被告曹甲均未予置理。原审原告遂于200
8年9月28日对原审被告曹甲承租的d25商铺实施停电措施，双
方遂发生纠纷。2008年11月3日，原审被告曹甲诉至原审法院
，要求原审原告无条件延长商铺租期一个月［该案案号为（20
08）甬海民一初字第1471号］。同日，原审原告对d25号商铺
进行了清场，对原审被告曹甲的遗留物品制作清单后存放于原
审原告公司保安室。2008年11月7日，原审原告向派出所备案
清场物品清单。2008年11月9日，原审原告向原审被告曹甲寄
送了清场领取物品通知。原审被告曹乙于2008年11月11日收到
该通知但未予置理。2009年2月1日，因原存放地存放不便，原
审原告向宁某江某某源张某某集贸市场有限公司承租该市场20
号摊位用于某某原审被告的物品，租赁期限二年，年租金为11
520元。原审原告支付半年租金5760元。2009年2月4日，原审
原告通知原审被告曹甲3日内至原审原告保安室领取物品，逾
期作无主处理。至期，原审被告曹甲未予置理。原审原告遂将
原审被告曹甲的物品转存于宁波××桥集贸市场××号摊位内。2009年7月27日，原审原告诉至原审法院，请求依法解决。
审理中，因双方各执己见，至调解不成。
另查明：在（2008）甬海民一初字第1471号案件审理过
程中，本案原审原告提起反诉，请求判令本案原审被告曹甲支
付拖欠的电费4566元，滞纳金2168.85元，合计6734.85元。20
09年1月20日，原审法院对该案作出一审判决，判令本案原审
被告曹甲支付本案原审原告电费4566元、违约金2168.85元；
驳回本案原审被告曹甲的诉讼请求。原审被告曹甲不服一审判
决，提起上诉。宁某市中级人民法院于2009年5月18日作出二
审判决：驳回上诉，维持原判。
原审原告宁波××服装××货市××管理××务××司
于2009年7月27日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告立即
支付原审原告拖欠的水电费1734.85元（5000元已从押金中扣
除）；2.原审被告支付原审原告违约金5000元；3.原审被告支
付货物保管费及租赁损失费9600元；4.原审被告立即将货物从
所占用的房屋处腾退。原审被告曹甲反诉请求：原审原告赔偿
原审被告经济损失113606元。
原审法院审理认为：原审原、被告签订的商铺租赁合同
及商铺租赁管理合同均是双方当事人真实意思表示，不违反法
律规定，依法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务
。原审被告承租原审原告的商铺后，在长达一年的承租期内，
虽经原审原告数次催缴，仍拒不支付电费，又在原审原告公告
通知必须按合同规定在2008年8月1日前支付第二年的租金的情
况下，原审被告未及时支付第二年的租金，显已构成根本性违约，符合合同约定的解除条件。原审原告于2008年9月25日通
知原审被告于2009年9月27日退场，原审被告于同日收到，该
通知书载明的内容体现了原审原告要求解除合同的意思表示，
可认定双方的商铺租赁合同于2008年9月27日解除。原审被告
应将承租的d25号商铺腾退归还给原审原告。因原审被告经原
审原告多次催告后未能自行腾退，原审原告为减少自身的损失
，将原审被告存留在商铺内的物品予以清点后清场存放他处，
并无不妥。现原审原告要求原审被告腾退物品并支付保管费用
符合法律规定，予以支持。对原审原告支付的租金5760元属于
原审原告为保管原审被告的物品支出的实际损失，予以支持。
原审原告要求原审被告支付2008年10月到2009年1月期间的保
管费，因该期间原审原告将物品存放于其公司保安室，原审原
告未能举证其为此支出的费用，故对该期间的保管费不予支持
。对原审原告要求原审被告支付拖欠的水电费的诉讼请求，该
请求已由原审（2008）甬海民一初字第1471号判决予以支持，
原审原告再行提出，根据一事不再理原则，不予支持。原审原
、被告约定的预赔金5000元具有违约金的性质，原审原告已主
张该预赔金抵扣原审被告拖欠的水电费。现原审原告另行要求
原审被告支付违约金5000元，无合同约定，原审原告又未提供
造成其他损失的证据，不予支持。原审被告主张原审原告保存
的物品非原审被告的原物，要求原审原告赔偿损失。原审原告
清场时对原审被告的物品进行了封箱并制作清单，经原审法院
实地查看，商品、物品保存情况尚可，物品内容符合一般服装
经营户经营的特征，数目与其制作的清单相符，该清单在清场后原审原告即送至辖区派出所备案，实施清场操作的保安、在
清场现场观看的其他经营户出庭陈述证言，均可印证该份清单
的真实性，原审原告提供的证据应已形成完整的证据链。原审
被告虽然提供了物品清单，但其销货清单载明的购买物品时间
距离清场时间超过一年，可信度低；且原审被告自述大量现金
、贵重物品存放在商铺内未能拿出，但根据原审被告丈夫在派
出所的陈述，其曾于2008年11月1日到商铺查看，发现物品均
在并拍了照，在原审原、被告矛盾激化、原审原告多次提出清
场的情况下，原审被告及其丈夫仍将大量现金、贵重物品存放
在商铺内不拿出，显然不符合常理，原审被告至今也未能向法
院举证其当时拍摄的照片以印证其提供的物品清单的真实性，
故原审被告提供的现有证据证明效力明显低于原审原告提供的
证据，故对原审被告以原审原告清场导致其物品灭失要求全额
赔偿该部分损失的请求不予支持。对原审被告提出的赔偿装修
损失，根据双方签订的合同约定，装修在合同解除后归原审原
告所有，原审原告无须支付费用，现合同解除的违约方为原审
被告，故对原审被告的该项反诉请求亦不予支持。
据此，原审法院依照《中华某某共和国民事诉讼法》第
六十四条、《中华某某共和国合同法》第六十条、第九十三条
第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一
十三条条的规定，作出如下判决：一、原审被告曹甲应在本判
决生效之日起十日内将原审原告宁波××服装××货市××管
理××务××司保管某某在宁波××桥集贸市场××号摊位内
的物品（清单附后）腾退出宁波××桥集贸市场××号摊位（摊位钥匙原审被告向原审原告领取，原审原告应予以配合）；
二、原审被告曹甲应在本判决生效之日起十日内支付给原审原
告宁波××服装××货市××管理××务××司租金损失费57
60元；三、驳回原审原告宁波××服装××货市××管理××
务××司的其他诉讼请求；四、驳回原审被告曹甲的反诉诉讼
请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照
《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍
支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费290元，由原
审原告负担188元，原审被告曹甲负担102元；反诉案件受理费
1286元，由原审被告曹甲负担。
宣判后，原审被告、反诉原告曹甲不服，上诉至本院，
称：原审判决认定事实错误，本案被上诉人管理档次低下，市
场管理混乱，又不履行给经营户无条件免费延长商铺租期一个
月的承诺，严重违反合同，且不按国家规定收费规定收取电费
，被上诉人制作的货物清单与上诉人商铺中的货物数量严重不
符，也并非上诉人商铺中货物的原物，上诉人在履行合同中并
无过错等。综上，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的反诉
请求，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人宁波××服装××货市××管理××务××司
答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，张某某服装
市场20号商铺中的货物完全是上诉人所有，上诉人应将20号商
铺内的货物予以腾退。上诉人的上诉理由不成立，要求维持原
判。
在二审审理期间，上诉人曹甲提供：证据1.对方某的调查笔录一份，并申请方某出庭作证，拟证明新街商城经营户对
“清场过程”的事实说明，和上诉人所经营服装的牌子；证据
2.对童红年的调查笔录一份，拟证明新街商城经营户对“停电
过程”的事实说明；证据3.对陈军的调查笔录一份，拟证明上
诉人经营的服装供货商对上诉人经营的服装牌子的确认；证据
4.另案庭审笔录等一组证据，拟证明被上诉人商城开业之初违
约的事实；证据5.照片一组，拟证明上诉人原店内的服装和设
施。
被上诉人宁波××服装××货市××管理××务××司
经质证，认为：对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异
议。三分调查笔录仅由上诉人代理人胡某某一个人单方面进行
调查，形式要件不符，证据1中的证人方某没有证据可以证明
其曾在新街商城工作过，方某当庭说不清楚商铺的位置，也不
知道中霖公司的地址，与其调查笔录中陈述的经常陪同上诉人
去中霖公司进货相矛盾，证人方某所说的与事实不符；证据2
、证据3的证人没有当庭作证；证据4与本案没有任何某某；证
据5上诉人可以在原审提供而不提供，不是新证据。
本院经审查认为，被上诉人宁波××服装××货市××
管理××务××司的质证意见有理。据此，本院对上诉人提供
的证据不予认定。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人签订的商铺租赁合同及商铺
租赁管理合同未违反法律、法规规定，认定有效，双方均应按
约履行。在合同履行过程中，上诉人未按约支付电费的违约行为已被本院（2009）浙甬民二终字第123号终审民事判决认定
；上诉人又未按约支付租金，已构成根本性违约，符合合同约
定的解除条件。原审据此认定双方的合同已解除，并判决上诉
人将被上诉人保管某某在宁波××桥集贸市场××号摊位内的
物品予以腾退及支付相应的租金损失，并无不当。上诉人认为
被上诉人制作的货物清单与上诉人商铺中的货物数量严重不符
，也并非上诉人商铺中货物的原物，无充分证据证明。原审判
决认定事实清楚，判决得当，予以维持。上诉人曹甲的上诉理
由均不足，本院不予支持。依照《中华某某共和国民事诉讼法
》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定
，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1576元，由上诉人曹甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 李夫民
审 判 员 黄永森
二〇一〇年四月六日
代书记员 黄 琼