山东省青州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0781民初1557号
原告田恒进。
委托诉讼代理人：张振广，青州益都法律服务所法律工作者。
被告程瑞英。
委托诉讼代理人：赵继军（被告程瑞英之夫）。
委托诉讼代理人：陈博，山东潍青律师事务所律师。
第三人牟永霞。
第三人：青州市昊辰矿业贸易有限公司。
法定代表人：郭秀艳，经理。
第三人郭秀艳。
原告田恒进与被告程瑞英，第三人牟永霞、青州市昊辰矿业贸易有限公司（以下简称昊辰公司）、郭秀艳案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田恒进的委托诉讼代理人张振广，被告程瑞英的委托诉讼代理人赵继军、陈博到庭参加诉讼，第三人牟永霞、昊辰公司、郭秀艳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于309国道以北工业路西侧国泰民居复式9号楼西户（房产证号：青房注字第20101**号）房产一处归原告所有；2、依法停止对上述财产的执行；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年9月6日，第三人牟永霞与原告协商将其所有的位于309国道以北工业路西侧国泰民居复式9号楼西户（房产证号：青房注字第20101**号）房产一处抵顶给原告，用于偿还其拖欠的借款1700600元、利息185000元，合计1885600元，并于当日签订了《抵账协议书》一份，约定涉案房产一处归原告所有，同时约定第三人牟永霞取得房产证后于次日协助原告办理过户手续。原告于2016年9月22日得知，涉案房屋被青州市人民法院依据被告生效的（2015）青高民初字第220号民事调解书立案执行，涉案房产系原告所有，对该房产的执行侵害了原告的合法权益。
被告辩称，一、原告与第三人牟永霞伪造抵账协议，意图使被告的合法权益得不到保护，其诉求不应得到法院的支持。被告与第三人牟永霞因民间借贷纠纷一案，于2015年5月申请查封了其名下的房产，在该案的诉讼和执行过程中，第三人牟永霞一直未对查封行为提出异议，也未向法庭说明其与原告有顶账协议。原告于2017年提出执行异议，明显是与第三人牟永霞恶意串通，伪造抵账协议，意图延长执行过程，侵害被告的合法权益，请法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。二、原告与第三人牟永霞的抵账协议不应受法律保护。原告与第三人牟永霞的抵账协议实质上是一份担保协议，双方约定的是以房产做担保的债权，根据我国担保法第41、42条之规定，以房屋抵押的，应当办理抵押登记，未办理抵押登记的抵押合同为无效合同。原告与第三人牟永霞签订抵账协议时，牟永霞尚未取得房产权属证书，双方也未到房屋管理部门办理抵押登记，故二人的抵押行为无效，不能以此对抗被告通过合法程序处理房屋。三、被告抵押权早于原告，被告应当有优先受偿权。2013年9月2日，第三人牟永霞向被告借款时，就在借条上写下了以涉案房屋做抵押的字样，并将该房屋的买卖合同及收款收据交于被告，这一时间大大早于原告所述的与第三人牟永霞签订抵账协议的时间。因此，即便原告与第三人牟永霞的抵账协议是真实的，也是在牟永霞将房屋抵押给被告之后，被告的优先受偿权早于原告。
三第三人未作陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月26日，青州市国泰置业有限公司（以下简称国泰公司）与第三人牟永霞签订商品房买卖合同一份，主要约定第三人牟永霞购买国泰公司位于309国道以北，工业路西侧国泰民居复式9号楼西户房屋（以下称案涉房屋），建筑面积共239.4平方米，总价款783944元，合同签订之日付款403944元，余款380000元于交房前付清。2011年9月6日，国泰公司为第三人牟永霞开具金额为783944元的购房发票一份。案涉房屋至今未办理不动产权证书。
2013年9月2日，第三人牟永霞、昊辰公司向被告借款300000元，出具借条一份，第三人郭秀艳在借条担保人处签名、捺印，借条中注明担保人负连带责任，第三人牟永霞自愿以案涉房屋做抵押，并将案涉房屋买卖合同，购房发票及天然气开户费、地暖费、公共维修基金收款收据交付被告。
2015年5月27日，被告向本院提起诉讼，要求第三人牟永霞、昊辰公司归还其2013年9月2日借款300000元、2014年5月30日借款250000元，共计550000元，支付相应利息，第三人郭秀艳承担连带担保责任。同日，本院作出（2015）青高民初字第220号民事裁定书，裁定查封第三人牟永霞包括案涉房屋在内的部分财产。同年8月17日，经本院主持调解，被告与三第三人自愿达成调解协议，第三人牟永霞、昊辰公司归还被告借款本金480000元及利息3600元，于同年9月15日前归还本金150000元、10月15日前归还本金150000元、11月15日前归还本金180000元及利息3600元，第三人郭秀艳对上述债务承担连带清偿责任，被告自愿放弃其他诉讼请求。
因三第三人未按上述协议履行义务，被告向本院申请强制执行。本院对案涉房屋评估后进行拍卖时，原告向本院提出异议。2017年2月22日，本院作出（2017）鲁0781执异3号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告对该裁定不服，在法定期限内提起本案诉讼。
田会香于2012年4月5日、6月1日、8月16日、11月13日、11月28日、12月26日先后向第三人牟永霞转账300600元、300000元、200000元、200000元、300000元、400000元。原告提交的抵账协议书日期为2014年9月6日，主要载明第三人牟永霞因公司资金困难于2012年12月26日前向原告借款1700600元，原告于2012年4月5日至12月26日通过田会香农行账户分六次转入第三人牟永霞账户1700600元，截止2014年9月6日利息185000元，共计本息1885600元；原告与第三人牟永霞商定2014年12月30日前结清欠款，如不能结清，第三人牟永霞自愿将案涉房屋抵顶给原告；第三人牟永霞取得房产证后，于次日协助原告办理过户手续。原告提交的证明载明第三人牟永霞于2016年9月22日向原告出具双方2014年9月6日结算其欠原告借款本息1885600元至今未还的证明。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。
本案中，原告的诉讼请求是否应当得到支持，应视其是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。首先，原告提交的抵账协议书及证明，因第三人牟永霞未到庭，本院难以确定其真实性；其次，即使属实，抵账协议书亦仅确认了原告与第三人牟永霞之间的债权、债务数额及债务履行期限，且其中的以房抵债的约定违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定；再次，2013年9月2日，第三人牟永霞、昊辰公司向被告借款时，第三人牟永霞自愿以案涉房屋做抵押，并将案涉房屋买卖合同、购房发票及天然气开户费、地暖费、公共维修基金收款收据交付被告；最后，2015年5月27日，本院（2015）青高民初字第220号民事书已裁定查封案涉房屋。故，原告要求确认案涉房屋归其所有并停止执行，无事实和法律依据，本院不予支持。
三第三人经本院传票传唤既未作陈述又未到庭应诉，应视为对其诉讼权利的放弃。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告田恒进的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 刘希庆
人民陪审员 周顺民
人民陪审员 蔡相红
二〇一七年五月三十一日
书 记 员 王 敏