福建省漳浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民初字第408号
原告（反诉被告）陈晓春，男，1975年2月12日出生，汉族，住顺昌县。
委托代理人李泽章，男，1968年11月24日出生，漳浦县绥安法律服务所法律服务工作者。
委托代理人吴两龙，男，1966年2月18日出生，漳浦县绥安法律服务所法律服务工作者。
被告（反诉原告）陈日明，男，1962年7月22日出生，汉族，住漳浦县。
委托代理人陈建坤，男，1965年11月30日出生，漳浦县“148”法律服务所法律服务工作者。
原告（反诉被告）陈晓春诉被告（反诉原告）陈日明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后。依法由审判员林文波适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈晓春诉称，2011年3月10日，被告陈日明将其所有址在漳浦县旧镇镇税务局对面二间店面出租给原告经营，双方签订《租店协议书》，约定租赁期限为5年，自2011年3月10日起至2016年3月10日止，《租店协议书》签订后原告支付二年半的租金人民币105000元（以下未特别注明的均为人民币），2013年8月25日原告要求向被告陈日明支付后二年半的租金时，被告陈日明不同意接收，后被告陈日明未经原告同意，擅自将原告承租的二间店面高价出租他人，构成违约的事实。请求判令被告陈日明双倍赔偿原告陈晓春的经济损失210000元。
被告陈日明辩称，原告陈晓春的诉讼主张缺乏事实依据，根据原、被告双方签订的《租店协议书》约定，原告陈晓春应于2013年9月1日前支付后二年半的租金105000元，因原告陈晓春未在双方约定的期限内支付租金，且未经被告同意擅自在租用的店面后空地上搭建建筑物，均构成违约的事实，应驳回原告陈晓春的诉讼请求。
反诉原告陈日明诉称，2011年3月1日，反诉原告将其所有的址在漳浦县旧镇镇卫生院对面店面二间出租给反诉被告陈晓春，双方签订《租店协议书》，约定反诉被告陈晓春应于2013年9月1日前第二次支付反诉原告租金105000元，反诉被告陈晓春因未能在双方约定的期限内支付反诉原告租金105000元，且将租用的店面转租他人，在未经反诉原告同意的情况下，擅自在店面的空地上进行简易搭盖，占用反诉原告其中一间店面7个月，构成根本性违约。请求判令：1、依法解除反诉原告陈日明与反诉被告陈晓春签订《租店协议书》。2、反诉被告陈晓春赔偿反诉原告陈日明经济损失210000元。3、反诉被告陈晓春支付反诉原告陈日明店面占用期间的占用费14700元。4、判令反诉被告陈晓春将店面后空地上的非法建筑物拆除并恢复原状。
反诉被告陈晓春辩称，根据反诉原告与反诉被告签订《租店协议书》约定，店面的租赁期限为五年，自2011年3月10日起至2016年3月10日止，租金每二年半支付一次，反诉被告陈晓春应于2013年9月1日前第二次支付租金105000元，2013年8月25日、30日反诉被告先后二次到漳浦县城反诉原告陈日明经营的“来威漆店”要求支付租金给反诉原告，2013年9月2日反诉被告二次发送手机短信给反诉原告陈日明，要求反诉原告提供银行帐号供转账支付租金，均遭到反诉原告陈日明的拒绝，后反诉被告于2013年9月9日通过邮政快递服务向反诉原告陈日明邮寄要求履行交付租金的通知书，并由漳浦县公证处进行公证。其次，反诉原告陈日明已于2013年9月1日将反诉被告承租的其中一间店面以更高的价格出租给案外人陈文堙，上述事实可证明反诉原告陈日明违约。退一步讲，即使反诉被告陈晓春未按约定的期限履行支付租金的义务，反诉原告陈日明也应依法进行催告，反诉原告陈日明在未进行催告的情况下，未经反诉被告陈晓春的同意以更高的价格将案涉店面出租他人，构成严重违约行为。反诉原告陈日明主张反诉被告陈晓春占用店面没有事实，反诉被告在承租期限内使用店面，不构成占用的事实。反诉被告陈晓春在租用店面后，经反诉原告陈日明的同意对店面后的空地进行简易搭盖，不构成违约。综上，反诉原告陈日明的诉讼请求缺乏事实证据，应予以驳回其反诉的诉讼请求。
经审理查明，2011年3月1日，原告陈晓春与被告陈日明签订《租店协议书》一份，约定被告陈日明将其所有的址在漳浦县旧镇镇旧城村某某路AB幢（与原告陈述的旧镇镇税务所对面，被告陈述的旧镇镇卫生院对面均相同）的店面二间出租给原告陈晓春使用，租赁期限为5年，即自2011年3月10日起至2016年3月10日止，每年租金为42000元，合计租金210000元，租金分二期支付，原告陈晓春（以下特指乙方）应于2013年3月1日前第一次支付被告陈日明（以下特指甲方）租金105000元，2013年9月1日前第二次支付租金105000元。甲方同意乙方对租用的店面进行装修，费用由乙方自付，待租赁期限届满后店内装修全部免费移交给甲方。乙方安装水电设施所需的费用自付，乙方应与甲方协商同意后才能简易搭盖店面后的空地；如一方违约，另一方有权要求违约方给予双倍的经济赔偿。在租赁期限内乙方有权将店面转租第三方，甲方无权干涉。《租店协议书》签订后，原告陈晓春于当日（即2011年3月1日）支付被告陈日明租金105000元，被告陈日明也将出租的二间店面交付原告陈晓春使用，原告陈晓春交接租赁的店面后对店内进行装修，并对店面后的空地进行简易搭建，2011年9月1日原告陈晓春将其中的一间店面转租给案外人黄小伟使用，租期为二年，每年租金32000元。2013年4月6日，原告陈晓春又将另一间店面转租给案外人陈文堙，租赁期限为三年，第一年租金31000元，第二年租金比第一年租金递增15%为35650元，第三年租金比第二年租金递增5%为37432元。案外人陈文堙于签订合同时，交付原告陈晓春第一年租金31000元（陈文堙实际向原告陈晓春转租店面5个月）。
2013年9月2日，原告陈晓春二次向被告陈日明发送手机短信，要求支付租金105000元，被告陈日明均未予以正面回复。2013年9月9日，原告陈晓春通过邮政快递向被告陈日明送达通知书，要求被告陈日明受领第二次应支付的租金105000元，被告陈日明于2013年9月11日收到原告陈晓春邮寄的通知书后，拒绝受领原告陈晓春要求支付的租金105000元。
另查明，2013年9月1日，被告陈日明在未终止其与原告陈晓春签订的《租店协议书》情况下，私自将出租给原告陈晓春的一间店面出租给案外人陈文堙，租期为三年自2013年9月1日起至2016年8月31日止，第一年租金为40000元、第二年租金比第一年递增10%为44000元，第三年租金比第二年递增10%为48400元（陈文堙实际向被告陈日明租赁店面7个月）。2014年4月20日被告陈日明又将本案涉诉的二间店面分别出租给案外人王保家、陈干士，租赁期限为三年，自2014年4月20日起至2017年4月19日止，第一年的租金为合计为52000元，第二年的租金比第一年的租金递增10%为57200元，第三年的租金比第二年的租金递增10%为62920元。本案在审理过程中反诉原告陈日明自愿放弃第四项诉讼请求，即请求判令反诉被告陈晓明将店面后空地上的非法建筑物拆除并恢复原状的诉讼主张。
上述事实，有原、被告在庭审中的陈述，原告陈晓春提供租店协议书、租赁店面合同、店面租赁协议书、公证书、通知书、EMS查询单、手机短信，被告陈日明提供的土地登记申请书、土地证、房产证、现场照片、租赁店面合同3份等证据予以证明，经庭审质证，被告对原告提供的原、被告签订的《租店协议书》的真实性没异议，对原告提供其他证据的真实性或证明的内容有异议。原告对被告提供的现场照片的真实性有异议，对被告提供的其他证据的真实性均无异议，本院予以确认。
本案争议的主要焦点为：原告或被告在履行《租店协议书》的过程中是否存在违约行为，双方之间关于违约金的约定是否偏高？
原告陈晓春认为，被告陈日明未经其同意，在租赁期限内擅自将原告承租的二间店面出租他人，构成违约的事实。被告陈日明认为，原告陈晓春未按《租店协议书》约定的期限支付租金，且未经被告同意，擅自在店面的空地上进行简易搭盖，构成违约的事实。本院认为，根据原、被告于2011年3月1日签订的《租店协议书》约定，店面租赁期限为五年，自2011年3月10日起至2016年3月10日止，原告陈晓春应于2013年9月1日前第二次支付被告陈日明租金105000元，从原告陈晓春提供的公证书、通知书、EMS查询单、手机短信等证据的内容分析，原告陈晓春为了履行支付租金的义务，通过向被告陈日明发送手机短信、邮寄通知书，要求被告提供银行帐号或受领现金等内容，可证明原告陈晓春自愿向被告陈日明履行支付租金的行为，因被告陈日明拒绝受领致原告陈晓春未能履行支付租金的义务。另一方面，从原告陈晓春提供的《店面租赁协议书》看，该《店面租赁协议书》系被告陈日明于2013年9月1日与案外人陈文堙签订的租店合同，被告陈日明未经原告陈晓春的同意，将已出租给原告陈晓春的其中一间店面，以比较高的租金出租给陈文堙，被告陈日明拒绝受领原告陈晓春的租金符合常理，故应认定原告陈晓春对未履行支付租金的义务，不存在违约行为。其次，原告陈晓春租赁期间对店面后的空地进行简易搭盖，被告陈日明对此应该知道，被告陈日明对原告陈晓春的行为未曾提出异议，且该简易搭盖后的房子并未造成被告陈日明的实际损失，庭审中被告陈日明也自愿意放弃对上述简易搭盖的房屋予以拆除的诉讼主张。可认定原告陈晓春在履行租赁合同过程中不存在违约行为。
根据被告陈日明提供《租赁店面合同》看，2014年4月20日，被告陈日明未经原告陈晓春同意，在未终止其与原告陈晓春于2011年3月1日签订的《租店协议书》的情况下，私自将已出租给原告陈晓春的二间店面，以比较高的租金出租给案外人王保家、陈干士，构成违约的事实，且造成原告陈晓春实际的损失，应承担违约责任。根据原、被告签订的《租店协议书》约定，如一方违约另一方有权要求违约方给予双倍的经济赔偿。对该约定条款的理解，庭审中经询问双方当事人，原、被告均表示系按违约时尚未支付租金数额的双倍计算赔偿金额，且与原、被告提出的本诉或反诉所主张的，以发生违约时尚未履行的租金105000元的双倍210000元，作为赔偿损失金额相吻合，该条款的约定可视为原、被告之间关于《租店协议书》的违约金条款，作为守约方向违约方主张违约金的依据。被告陈日明认为双方约定的违约金偏高，应予以调整，从原告陈晓春提供的《租赁店面合同》的内容看，被告陈日明违约主要造成原告陈晓春店面转租利益的损失，依据原告陈晓春与案外人陈文堙于2013年4月6日签订的《租赁店面合同》约定，第一年的租金为31000元、第二年的租金比第一年的租金递增15%为35650元，第三年的租金比第二年的租金递增5%为37432元，案外人陈文堙租用店面三年应支付的租金为104082元，平均每年租金为34694元，扣除原告陈晓春每年应支付被告陈日明的租金21000元，原告陈晓春仅一间店面每年转租利益的损失为：34694-21000=13694元，因被告陈日明未经原告同意将出租的店面转租他人，造成原告陈晓春转租利益的损失为：136942.5年=34235元。另一间店面因被告陈日明于2014年4月20日出租王保家，应扣除7个月的转租利益，该店面造成原告陈晓春的转租利益的损失为：13694÷12月23月=26246.80元，二间店面共造成原告陈晓春转租利益的损失为：34235＋26246.8=60481.80元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原、被告约定的违约金以不超过造成损失的百分之三十为限，本案原、告约定的违约金已超过因违约方违约造成守约方经济损失的30%，故应根据违约方的主张予以调整，结合本案的实际情况及原告提供的证据，可将本案的违约金调整为：60481.80元130%=78626.34元。
综上，本院认为，原、被告签订的《租店协议书》系双方当事人真实意思表示，《租店协议书》合法有效，被告陈日明未经原告陈晓春的同意，擅自单方终止合同将店面另行租赁他人，构成违约的事实，现原告请求被告支付违约金，有事实根据和法律依据，应予以支持。但原告主张的违约金存在偏高，应予以调整。反诉原告陈日明在庭审中自愿放弃请求反诉被告陈晓春拆除店面后空地上的简易用搭盖房屋的主张，系反诉原告对自己讼诉权利的自由处分，不违反法律规定，应予以准许。反诉原告提出主张解除双方于2011年3月1日签订的《租店协议书》，因反诉原告陈日明系违约方，其以反诉被告陈晓春构成根本违约为由解除合同，缺乏证据，不予支持。反诉原告陈日明请求反诉被告陈晓春支付店面占用期间的占用费14700元，因反诉原、被告双方签订的《租店协议书》尚未解除，反诉原告陈日明的上述主张，缺乏证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二、三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈日明应于本判决生效后十日内支付原告陈晓春违约损失78626.34元。
二、驳回原告陈晓春的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告陈日明的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4450元，适用简易程序减半收取为2225元，反诉受理费2335元，合计4560元，由原告陈晓春负担1342元，被告陈日明负担3218元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内，按本判决确定的一审案件受理费的同等金额（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额确定的金额），向漳州市中级人民法院预交上诉受理费。
审判员 林文波
二〇一六年四月二十八日
书记员 林秋皇
附注引用主要法律条文提示：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。