山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民初字第1663号
原告李胜文。
委托代理人刘义山
被告陈忠宝。
委托代理人綦斐
原告李胜文与被告陈忠宝房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李胜文及其委托代理人刘义山、被告委托代理人綦斐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年2月29日、2012年9月24日原被告双方分别签订两份《房屋租赁合同》，原告将位于青岛市市北区某某某路107号丙建筑面积240平米的房屋租赁给被告使用。原告按约将房屋交付被告，被告仅支付房租34.5万元，尚欠房租113333.33元及水电押金2万元、房屋使用保证金1万元，共计143333.33元。被告的行为已构成违约，并成就解除合同的条件。请求法院判令：一、解除原被告签订的《房屋租赁合同》，被告返还租赁房屋；二、被告偿付原告下列费用：1、自2013年5月15日起至房屋返还之日的房租，按每月2.5万元计算；2、水电费押金2万元；3、房屋保证金1万元；4、解除合同的违约金15万元，按6个月房租计算。三、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、答辩人已经依照房屋租赁合同的约定全面履行了自己的合同义务，合同应继续履行。答辩人与被答辩人于2012年2月29日签订的房屋租赁合同因第三人主张权利而导致房屋无法实际交付和使用，经协商双方于2012年9月24日重新签订了第二份合同，原合同已解除（作废），已付的租金也约定转到第二份房屋租赁合同，答辩人所交租金已超出了答辩人应付的第一年租金。因此，答辩人已全面履行了合同义务，双方应继续履行合同。二、被答辩人交付的房屋存在瑕疵，导致答辩人租赁初期无法正常使用房屋进行经营活动，已给答辩人造成经济损失，被答辩人应免除答辩人租赁初期的租金，并赔偿答辩人的经济损失。双方签订第二份房屋租赁合同后，虽然被答辩人将房屋交付给答辩人，但原在该房屋地址的经营单位摸错门酒店所注册登记的烟草经营许可证未注销，依照行政机关的有关规定答辩人无法在该房屋地址上办理新的工商注册登记，导致答辩人无法经营使用，也就无法实现答辩人租赁房屋经营超市盈利的合同目的。因此，被答辩人应免除答辩人无法办理工商注册登记期间的租金，并赔偿答辩人的经济损失。三、依据合同的实际履行情况，答辩人暂时不应支付被答辩人第二年的租金。因答辩人支付的租金已超过生效合同规定的第一年应支付的租金，且因被答辩人的原因导致房屋交付后长达5个月才能办理营业执照，在未到交纳下一年度租金之前被答辩人又起诉要求解除房屋租赁合同支付租金，因此在法院未作出正确裁判之前，答辩人应暂时停止支付第二年的租金。综上所述，答辩人与被答辩人于2012年2月29日签订的房屋租赁合同因被答辩人不能交付房屋，经双方协商合同已解除（作废），被答辩人不收取租金，答辩人已支付的345000元租金已延续到双方于2012年9月24日重新签订的房屋租赁合同，该房屋租赁合同合法有效。截止到开庭之日，答辩人不欠被答辩人任何租金，相反，在第一次签订合同时已提前支付了租金，该合同因故作废，实际答辩人已超出合同约定向被答辩人多支付了租金。被答辩人的诉讼请求无事实依据，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
原告向法庭提交下列证据：
1、原被告2012年2月29日签订的某某某路107号丙网点房租赁合同，确定了双方租赁法律关系的权利义务，租赁期限8年，第一年租金38万元，水电费保证金2万元，房屋使用保证金1万元（合同第四条）。2、2012年9月24日原被告双方就诉争房屋租赁期限及租金的变更合同，双方约定租赁期限由8年变更为5年，年租金由自2012年10月1日起由38万变更为30万。被告对两证据真实性无异议，称第一份合同因原告无法交付房屋，经双方协商该合同解除并不再支付租金，已经支付的租金转到第二份合同。第二份合同中补充协议也说明第一份合同作废，执行第二份合同。第一份合同第四条关于水电及房屋保证金约定，因为房屋没有交付，所以该两项保证金没有支付，也证明第一份合同签订之后房屋没有交付。
3、2011年12月2日晨鸿信息报，原告在该报纸11版房产家居刊登广告为本案诉争房屋广告出租。被告对真实性无异议，但无法确认是原告的房屋，也无法证明是原告刊登的广告，同本案无关。
4、自青岛市图书馆复印的2012年6月5日半岛都市报，A42分类广告中被告就本案诉争房屋刊登台东商圈大型服装城招商广告，证明2012年6月被告已实际占有诉争房屋。5、2012年6月8日晨鸿信息报，被告在该报纸24-29版商务服务刊登广告为本案诉争房屋作为服装城做广告，证明2012年6月被告已实际占有诉争房屋。被告对证据4、5的真实性无异议，但是这两份报纸均称服装城招租，被告承租房屋用来做超市，无法证明该两广告是被告刊登的，即使是被告刊登的，也不能证明是本案诉争房屋的招商，该报纸同本案无关。
6、2012年10月青岛泽桂林商贸有限公司同柯国华签订的房屋租赁合同，该合同调取自市北区工商局，合同中出租方电话是187××××2166，证明在半岛都市报及晨鸿信息报被告留的电话同该号码是同一个号码。被告对真实性无异议，即使向外出租也是发生在2012年10月，即原、被告第二份合同签订后。
7、2011年12月1日原告同诉争房屋产权人牟刚签订的诉争房屋租赁合同，租赁期限是2011年12月1日至2020年11月30日。被告对真实性无法确定，称诉争房屋是原告同张馨予一起租的。
8、2012年10月31日律师函一份，被告拒绝签收，系通过EMS邮寄。被告对真实性有异议，无法证明原告已邮寄，即使邮寄了也无法证明邮寄的是律师函。
9、2012年3月20日原告同张馨予签订的合作投资终止协议，约定自合同签订之日双方解除原先签订的投资合作协议，原告返还张馨予投资款20万元及利息10万元，证明原告同张馨予合作于2012年3月20日终止，被告抗辩事由不成立。被告称从协议中看不出是什么合作，需要原告提供合作协议来印证，如果该证据真实，也就证明张馨予对房屋享受使用权，所以当时张馨予在房屋出租时进行阻挠。合同第二条约定原告给张馨予钱后协议终止，原告提供的协议看不出钱已经给张馨予了，原告应提供全部付款的证明，据我方了解，钱还没有全部付清。
10、原告申请证人于某出庭作证。证人于某称其为原告店里的顾客。原告的店在某某某路，具体几号不记清，店面叫红人馆，5年前就在这里，我同事在此买过衣服。2011年年底原告接手某某某路107号丙房屋，在红人馆对面，喜爱隔壁。2012年4、5月去原告店里，原告说房子已经租出去了，我看到对面在装修。2012年6月我看到该房屋开了农产品超市，我去买过东西，超市的名字没留意。还有叫什么达人的卖服装的。原告接手的房子装修后隔成两层，原来是很高的一层。达人衣服是往上走，超市是往下走。我去买农产品也是往下走。
11、原告申请证人张某出庭。证人张某称其自2011年任晨鸿信息报社的业务员。6月8日晨鸿信息台东服装城招商广告业务是我承接，客户姓陈。陈经理的橱窗贴广告招租，我路过看到，就打电话联系陈经理是否有意向做广告，我们在某某某路和振兴路拐角陈经理的店里见面。陈经理的店对面是李经理的店叫红人，也是在某某某路。广告费600元，在我本子上有记录。谈这个广告业务时，陈经理店里装修的基本结束，当时门头叫风度达人，后面是否有服装城我记不清。在报社做广告需提供身份证，抄下身份证号码，无须复印。如果营业执照已办理，也要出示营业执照。我们每周周二周五出两次报纸。原告也在我的区域，哪年认识原告不记得了，也通过我做过广告。陈经理的店是两层，有2个门，某某某路是一层，往下走，振兴路进门就是一层。
12、原告申请证人王某出庭作证。证人王某称2009年4月至2012年10月在原告经营的红人馆从事销售工作，现在山东路乐天马特超市一楼租赁区工作。某某某路107号丙网点房在红人馆对面，系原告2011年12月承租，租金每年40万元。房子租下一直空着，大约2012年3月初租出去的。从2012年4月开始装修，里面砸墙装修了很久，不到2012年6月装修结束。有门头叫风度达人服装城。房屋原来是平的，装修后是2层，大约2012年10月超市是在上面，我去买过方便面。被告陈忠宝认识我，很多事情都是在李经理店里谈的，2012年3月初交钱、交钥匙也是在李经理店里，交接不是一次性的。当时李经理还给我诉争房屋的钥匙方便看房，后来也被要走了，别的钥匙我没看见。我看到陈忠宝给李经理钱，见过2次，具体数额大约2、3万元，时间约3月初。我在李经理店里工作，没有劳动合同，李经理工资高，没有合同也不投保险。2012年10月左右，陈忠宝带来小青年到店里说不好听的话，说我老板欠他钱，如果不给钱，他就找人天天闹，说他的房子亏了，我让陈忠宝走，他不走，我还报警了。陈忠宝发现我真的报警了，过了几分钟他就走了，警察来的时候陈忠宝已经走了。我老板租诉争房屋之前，因为资金不够，和张馨予签订了投资协议，由张馨予投资一部分，共同租赁涉案房屋。张馨予投资后想撤出，老板没有这些钱，张馨予就到我们店里闹，前后报案多次，利津路派出所有记录。张馨予闹是从2012年3月20几号到4月20号左右，后来我老板把投资和利息一次性都给张馨予了，利津路派出所毕警官也见证了。
原告对证人证言无异议。被告称第三个证人是原告店里员工，同原告有利害关系。三个证人都由原告申请出庭，证言均没有证明原告要证明事实，不予认可。
被告向法庭提交下列证据：
1、青岛市房屋租赁登记备案证明，证明诉争房屋2012年12月7日办理了租赁登记备案手续，载明的合同期限同双方签订的第二份合同一致。因张馨予主张权利，房屋无法实际交付，且未办理登记备案，被告的超市无法办理注册登记，也就没法实际经营，所以双方协商第一份合同作废，并签订了第二份合同，同时约定将已经交付的租金转到第二份合同。原告对真实性无异议，但证明内容同原告在青岛市工商行政管理局调取的房屋租赁证不吻合，其证明事实不成立。房屋租赁登记备案是承租人根据经营需要办理，房屋租赁合同时间早于房屋租赁登记备案证明，不能证明双方2012年10月1日交付房屋。
2、被告营业执照，证明因原告未将诉争房屋地址上原注册的烟草经营许可证注销，导致被告合同初期没法办理营业执照，直到2013年4月23日才办理完注册登记开始营业。原告对真实性无异议，该营业执照名称是青岛泽桂林商贸有限公司第三超市，原被告双方签订房屋租赁合同承租方是陈忠宝个人，2012年3月1日原告将租赁房屋交付被告使用，被告拟将该房屋开办成服装城，由于被告招商不成，所以将房屋转租给青岛泽桂林商贸有限公司开办其第三超市。
3、原告同张馨予的投资合作协议复印件，系案外人张馨予提供。证明出租房屋是原告同张馨予共同享有使用权，原告无权单独出租该房屋。原告隐瞒事实同被告签订第一份合同，张馨予得知后多次到出租房屋主张权利，阻挠房屋交付，导致房屋无法实际交付使用。后来原告称已经解决了同张馨予的纠纷，要求同被告签订第二份合同，并约定将已经交付的租金转到第二份合同。原告称该证据系复印件不予质证。
4、收条4张，因房屋未交付，剩余房租没有支付，双方签订第二份合同后，就将这些钱转到第二份合同。原告对真实性无异议，根据四份证据形成时间及最后一张收条2012年5月2日的日期，结合本案第二份房屋租赁合同补充协议，印证了原告按照第一份房屋租赁合同约定交付房屋，只是被告违约拖欠房租，经被告再三请求，双方就房屋租金进行变更并补充，约定被告在2012年10月1日交清房租后第一份租赁合同作废。
经审理查明，2012年2月29日原告李胜文与被告陈宝忠签订青岛市市北区某某某路107号丙网点房租赁合同，约定“租赁期限为八年，自2012年3月1日至2020年4月30日止，甲方（原告李胜文）给乙方（被告陈宝忠）让出两个月的装修时间和租金。第一年租金38万元，于合同签订之日缴纳。甲方向乙方收取水电费保证金2万元和房屋使用保证金1万元。”
2012年9月24日原被告就该房屋再次订立租赁合同，约定租赁期限为五年，自2012年10月1日至2017年9月30日，第一年租金30万元，于2012年10月1日支付，租赁期前三年房租不变。乙方逾期一个月不支付房屋租金，甲方有权终止合同并收回房屋。甲方向乙方收取水电费和房屋使用保证金3万元，合同终止时乙方结清水电费及相关费用后，甲方须在15日内全额将保证金退还乙方。乙方在租赁期间不得私自转租，如乙方未经甲方同意私自对外转租，甲方有权终止合同，乙方赔偿甲方半年房租。经甲方同意，乙方可对租赁房屋对外招商摊位或与他人合作经营。双方在该合同尾部签订补充协议，约定本合同乙方于签订之日至合同约定2012年10月1日交清房租款后，原双方2012年2月29日签订的租赁合同同时作废，以本合同为准执行。原合同同时失去法律效力。
被告陈宝忠共向原告李胜文支付房租34.5万元，分别于2012年3月2日支付20万元，2012年3月13日支付3.5万元，2012年3月19日支付3万元，2012年5月2日支付8万元。
关于双方为何签订两份合同，原告称因第一份合同签订后，被告无力支付剩余房租，与原告协商降低房租，原告同意自2012年10月1日起将年房租从38万元减为30万元，将租赁期限由8年变更为5年，并签订了第二份合同。被告称诉争房屋是原告和张馨予共同承租的，原告隐瞒事实同被告签订第一份合同，张馨予得知后多次到出租房屋主张权利，阻挠房屋交付，导致房屋无法实际交付使用，三方曾共同到派出所处理该争议；因未办理登记备案，被告超市无法办理注册登记也无法实际经营，所以双方协商第一份合同作废，并签订了第二份合同，同时约定将已经交付的租金转到第二份合同。
关于交房时间，原告称于2012年3月1日交付，其提交的2012年6月5日半岛都市报A42版分类广告中，载有“台东商圈大型服装城招商，187××××2166”的广告；2012年6月8日晨鸿信息报第24-29版，商务服务中载有“服装城招租，187××××2166”的广告；自青岛市工商行政管理局市北分局调取的青岛泽桂林商贸有限公司与柯国华2012年10月签订的房屋租赁合同载明，出租方为“青岛泽桂林商贸有限公司”，其法定代表人为陈忠宝，电话是187××××2166。被告称房屋于2012年9月底签订第二份合同后交付，并称青岛市房屋租赁登记备案证明载明诉争房屋2012年12月7日办理了租赁登记备案手续，备案上载明的合同期限同双方签订的第二份合同一致。
关于房租的计算，原告主张自2012年3月1日至2012年9月30日的房租为15.83万元，因合同约定给被告2个月装修期，故计算5个月房租，按第一份合同约定每年租金38万元除以12个月乘以5个月得出；2012年10月1日之后按第二份合同计算，被告已缴纳的34.5万元扣除前述金额，余额18.67万元足以支付房租至2013年5月15日，之后房租及水电押金、房租保证金均未缴纳。被告称第一份合同并未履行，房租应自2012年10月1日起算，2012年10月1日至2013年9月30日的房租30万、水电押金2万元及房租保证金1万元，共计33万元，我方支付了34.5万元，原告还应该返还1.5万元，但原告说没有钱，双方协商挪到第二年。
原告称主张按6个月房租计算的违约金15万元，系因被告将房屋转租，依据为两份合同的第六条第二款第三项“乙方在租赁期间不得私自将该房屋对外转租。如乙方未经甲方同意私自对外转租，甲方有权终止本合同，乙方承担所有责任，并赔偿甲方半年房租。经甲方同意后，乙方可以对租赁房屋对外招商摊位经营或与他人合作经营。”被告称原告在2012年9月24日签订的合同第三页签字确认同意被告招商摊位或与他人合作，被告方不是转租，是招商。原告认可该签字的真实性。
另查明，原告认可2013年6月之前被告已足额缴纳水电费。
再查明，涉案房屋产权人为牟刚，2011月12月1日牟刚与原告李胜文签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给原告，期限为2011年12月1日至2020年11月30日止。牟刚表示同意李胜文将房屋转租。
上述事实有两份《房屋租赁合同》及补充协议、2011年12月2日晨鸿信息报、2012年6月8日《晨鸿信息报》、2012年6月5日《半岛都市报》、2012年10月青岛泽桂林商贸有限公司同柯国华签订的房屋租赁合同、2011年12月1日原告同诉争房屋产权人牟刚签订的诉争房屋租赁合同、青岛市房屋租赁登记备案证明、被告营业执照、收条、证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证，可以采信。
本院认为，本案的争议焦点有四个：一、涉案房屋的交付时间；二、被告已缴纳的房租如何计算；三、双方签订的房屋租赁合同能否解除；四、原告主张的房租、水电费押金、房屋保证金、解除合同的违约金等费用如何认定。
关于焦点一涉案房屋的交付时间，可以从以下三方面认定：首先，2012年6月5日半岛都市报分类广告、2012年6月8日晨鸿信息报广告、青岛泽桂林商贸有限公司与柯国华签订的房屋租赁合同及证人证言等证据，可以互相印证形成证据链，足以认定发布广告时被告已实际占有涉案房屋；其次，若第一份合同未实际履行，则被告于2012年3月至5月分四次向原告支付房租34.5万元的行为不符合常理；再次，根据双方第二份合同补充协议“乙方于签订本合同之日至合同约定2012年10月1日交清房租款后，原双方签订的租赁合同同时作废”之约定，可以看出至2012年10月1日前被告并未交清房租，被告称原告还应返还其房租1.5万元的陈述与该约定相互矛盾，本院不予采信。综上，本院采信原告之主张，确认交房时间为2012年3月1日。
关于焦点二已付房租的计算，虽然双方已于2012年9月24日约定解除第一份合同，但被告应向原告缴纳2012年3月1日至2012年9月30日的房租。因双方曾约定给予被告2个月的装修期，故被告应缴纳2012年5月1日至2012年9月30日的房租15.83万元（=38万÷12个月×5个月）。
关于2012年10月1日之后的房租，扣除2012年5月1日至2012年9月30日的房租15.83万元，被告已缴纳的34.5万元还剩余18.67万元，按照双方第二份合同约定的租金每年30万元即每月2.5万元，足以支付7.47个月，即至2013年5月14日。
关于焦点三房屋租赁合同能否解除，因被告逾期支付房租已超过一个月，根据双方第二份合同第三条第二款之约定，原告有权终止合同并收回房屋，故原告主张解除原被告签订的《房屋租赁合同》，被告向原告返还租赁房屋的诉讼请求，本院均予以支持，确认双方《房屋租赁合同》于开庭之日2013年9月2日解除。
关于焦点四中未付房屋租金的计算，2013年5月15日至合同解除之日2013年9月2日共计3.63个月，房租按每月2.5万元计算，被告应向原告支付9.08万元（=2.5万元×3.63个月）；合同解除后，被告应参照合同约定的租金标准每月2.5万元向原告缴纳使用费，直至将租赁房屋返还原告。
关于焦点四中的水电费押金、房屋保证金，双方的租赁合同虽约定被告应缴纳水电押金及房屋使用保证金，但双方合同已解除，且原告认可2013年6月被告未拖欠水电费，故原告主张被告支付水电费押金2万元及房屋保证金1万元的诉讼请求，本院不予支持。
关于焦点四中的解除合同的违约金，原告已在合同中签字确认同意被告招商摊位或与他人合作，其主张被告未经其同意向外转租的理由不能成立，故原告要求被告支付解除合同的违约金15万元的诉讼请求，本院不予支持。
此外，被告辩称涉案房屋原经营单位注册登记的烟草经营许可证未注销，导致无法办理新的工商注册登记，造成的损失应由原告赔偿。该答辩理由与事实不符，烟草经营许可证与工商注册登记并非同一行政管理事项，二者并不冲突，故该主张本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六、第二百二十七条等规定，判决如下：
一、确认原告李胜文与被告陈忠宝于2012年9月24日签订的青岛市市北区某某某路107号丙的《房屋租赁合同》于2013年9月2日解除；
二、被告陈忠宝向原告李胜文返还青岛市市北区某某某路107号丙房屋；
三、被告陈忠宝向原告李胜文支付2013年5月15日至2013年9月2日的房屋租金9.08万元；
四、被告陈忠宝向原告李胜文支付自2013年9月2日起至房屋返还之日的房屋使用费，按每月2.5万元计算；
五、驳回原告李胜文其他诉讼请求。
上述第二至四项于本判决生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元，由被告陈忠宝负担。原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 顾晶京
代理审判员 牛兆鑫
人民陪审员 葛增华
二〇一三年十一月十一日
书 记 员 王 会