黑龙江省勃利县人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0921民初1220号原告：赵伟，女，1974年1月28日出生，汉族，个体，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：赵强（系赵伟的哥哥），男，1970年6月4日出生，汉族，无职业，住勃利县新华街。委托诉讼代理人：朱岩，黑龙江同心律师事务所律师。被告：王世跃，男，1951年7月5日出生，汉�，个体，现住勃利镇新起街。委托诉讼代理人：王金莲，女，1985年5月19日出生，汉族，个体，现住勃利镇康华街。被告：申庆兰，女，1956年10月18日出生，汉族，农民，现住勃利镇元明街。原告赵伟与被告王世跃、申庆兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵伟的委托诉讼代理人赵强、朱岩、被告王世跃的委托诉讼代理人王金莲、被告申庆兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵伟向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告和被告之间的房屋买卖关系无效，2、要求被告返还购房款人民币115000.00元，3、由被告承担诉讼费用。事实及理由：被告王世跃与申庆兰�夫妻关系，2015年11月30日，被告将其坐落在勃利镇镇南村的二所二间民房出卖给原告，房屋总价款115000.00元，双方签订了买房合同。在签订合同时，原告交付被告购房款3万元，之后原告分两次将85000.00元给被告，原告办理房屋产权过户时候被告却拿不出手续，导致原告购买房屋后无法办理手续。2016年国家对土地进行确权，被告拿不出该房屋及土地使用权的相关手续，因此不能确定被告出卖给原告的房屋是合法有效的。原告是城镇居民，不能购买农村集体土地建筑的房屋，故诉至法院请求依法确认原告和被告之间的房屋买卖关系无效，由被告依法返还原告已付的购房款。被告王世跃辩称，被答辩人诉称答辩人的房屋是集体土地建造的房屋，按照法律有关规定，城镇居民不能购买农村宅基地。被答辩人明知法律规定还购买，这是拿法律当儿戏。被告出售的土地属于林场土地，不属于农村宅基地，也不属于农村集体所有土地。关于房照的问题，作为一个完全行为能力人，原告买房的时候就应当要求提供房照手续，在卖房的时候我们也明确示明没有房照手续。被告分三次将房款付清，就应当视为默认这个情况。原、被告之间签订的时候说明没有房照，原告也同意了，关于房照的事宜，合同上没写，房款全付，就证明房照一事是明知认可的。现在我们申请主张反诉，为原告照看房子一年，当时你答应给我们报酬，应当给付劳务费5000.00元。被告申庆兰辩称，同第一被告意见一致。我与王世跃将房屋卖给原告的时候是分三次来看房，也同意交钱，然后又让我在这个地方居住，说给我钱。我出卖的房屋在佛岭地段，附近的房屋就是没有房照和土地证。我认为房屋买卖合同是有效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告赵伟提供证据及被告王世跃、申庆兰质证情况：1.原告赵伟的身份证复印件一份。证明原告的自然情况和原告的主体身份。被告王世跃、申庆兰质证无异议。2.买房合同原件一份。证明1、合同中2所2间房屋没有房屋所有权证，也没有合法准建手续，土地面积大约7000平方米，该土地权属是哪的，是林场国有的，还是镇南村集体所有的，被告是否享有该土地的使用权，被告方没有向原告提供任何能证明该房屋和土地的相关证件，本合同中的房屋和土地权属不清。2、该合同中的房屋未依法登记领取权属证书。3、本合同中的房屋和所占土地没有任何合法手续。4、该合同违反《城市房地产管理法》第37条第（五）项、第（六）项的规定，权属有争议的、未依法登记取得权属证书的房地产，不得转让。5、该合同违反《合同法》第52条（五）项的规定，违反法律行政法规强制性规定所签订的合同无效。被告质证对真实性没异议，对证明问题有异议，卖房的时候已经说明勃利县佛岭地段的房屋没有任何手续，原告认可这个情况才交钱买房。第二次交款的时候是第二年春天的时候，说明原告默认这个没有手续的情况，说明合同是原告认可的。因为没有部门管理，如果有部门管理我们也可以马上办手续。3.收条原件三份。证明原、被告双方签订买房合同后，原告将房款11万元5千元分三次全部付给了被告。被告王世跃、申庆兰质证无异议。4.租房协议一份。证明原、被告双方签订租房协议，被告帮其照顾房屋和院落土地、二被告在这个房屋居住原告不给房租，王世跃的名字是申庆兰代为签字的，反驳被告的反诉请求。被告质证有异议，当时没有约定酬劳问题。被告申庆兰质证认为字确实签订了，只是说给看护房屋，但是我们给种菜了，应当给付劳务费。被告被告王世跃、申庆兰提供证据及原告赵伟质证情况：1.镇南村出示的证明原件一份。证明我们出卖的房屋不是镇南村的集体土地。原告赵伟、王世跃、申庆兰质证对该证据真实性没异议，但是这个证明恰恰证明本案争议的房屋土地归属权属于哪的被告也不知情，只是单一证明不是属于镇南村。我们也要求过被告提供相关房屋和土地手续。也提出我们自行办理手续。这个房屋的权属应当明确。本案争议的房�土地也确实存在权属争议情况，被告也没有相关手续属于被告方，也不能证明自己有权处分该房屋和土地。原告主张该房屋的合法手续被告就应当提供合法手续，没有合法手续的存在就是无效的买卖合同。2.书面证言原件一份。证明出卖的房屋都是打条就卖，没有任何房产等手续，没有部门给管理，不是我们不给办理手续，只是没有部门管理。原告赵伟质证认为证人应当出庭作证，没有出庭进行质证的证言不具有证据效力，这个证言也证明了本案争议的房屋土地这种交易的前提是土地和房屋均没有合法相关手续。这种交易行为在法律上是不予支持的，说是房屋是双方写协议就交易是民间交易，但是如果用法律规范的情况下则违反了城市房地产管理法第37条的强制性的规定，法律明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转�，所以本案中争议的房屋及土地使用权均存在着权属不清、房屋未依法领取权属证书属于法律禁止的交易行为，所以也证明了原被告双方的买卖关系是无效的。3.证人刘志义证言。证明佛岭地段的房屋和土地、房屋都是自己盖的，没有房照等手续，也没有部门管理。别人家买卖房屋也是这个现状，土地也没有相关手续。原、被告买卖房屋的时候不在场。原告赵伟质证认为证人证实这个地段的房屋和土地没有合法手续，但原、被告买卖房屋时证人不在现场，无法证实当时是如何约定的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提供的1、3项及被告提供1、3项，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告�伟提供的证据2，被告质证对证实的问题有异议，本院经审查对该份证据的真实性予以确认；对原告赵伟提供的证据4，本院经审查对该份证据的真实性予以确认；对被告提供的书面证言，后其中一证人出庭接受质证，本院予以采信。根据以上确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：被告王世跃与申庆兰系夫妻关系。2015年11月30日，原、被告双方签订房屋买卖协议，双方约定被告将其位于勃利镇镇南村佛岭火车站西边的二所二间民房出卖给原告，占地面积约7000余平方，房屋总价款115000.00元。协议签订当日原告交付购房款30000.00元，2015年12月10日之后原告分两次将余款85000.00元付清。之后双方又草签了一个租赁协议，原告将买卖协议中约定的房屋、土地交与被告照看，原告不收房租。双方履行协议后至庭审结束前，被�方未能提供房屋、土地的任何手续。被告提供证人证实这里是历史形成的原因，几十年来房屋、土地都没有手续。在庭审中，双方都未能提供有效证据证实双方在买卖房屋时对手续问题是如何约定的；被告虽然提出了反诉请求，但在指定期限内未缴纳诉讼费。同时被告提供证据证实该争议标的物不属于农村集体经济组织所有。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力且受法律的保护。本案原、被告双方签订的协议表面是房屋买卖合同，但双方的真实意图实际上转让的是房屋占有下的土地，交易的标的物——房屋反成了土地的附属物，其价值完全依附于土地，换句话说，没有7000余平方的土地，房屋几乎无价值可言。中华人民共和国的土地的所有分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体所有制。被告已举证本案土地非集体所有，那么该土地只能为国家所有。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权，即使是开荒地并用于农、林、牧、渔业生产的，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十条的规定，也须经县级以上人民政府批准。使用权的取得主要形式为行政许可和合同约定，而本案被告转让的土地既未能提供管理部门的批准手续，也未能提供通过签订合同获得土地的使用权，因此本院认为被告转让的土地未依法取得使用权，其也违反了《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的强制性规定，属于政府应责令退还的土地。原、被告签订的合同对双方不具有法律约束力，依法应确认合同无效。在签订合同过程中，原告方作为具有完全民事行为能力�，应当知道交易行为是否具有合法性，其对于导致合同无效存有一定过错，应当承担赔偿被告损失的责任。综合本案的实际情况，原告承担交易总价款20%的损失较为适宜。被告提出的反诉请求，因未按规定缴纳诉讼费，本院不予审理。综上所述，原告的诉讼请求本院应予以支持，对于原告存有的过错，应承担赔偿责任；被告的抗辩理由本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条（五）、第五十八条之规定，判决如下：原告赵伟与被告王世跃、申庆兰签订的房屋买卖合同无效；原告赵伟将所购房屋、土地退还被告王世跃、申庆兰，被告王世跃、申庆兰返给原告赵伟购房款92000.00元（115000.00元×80%）；上述内容于本判决生效之日起履行；驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼保全费1000.00元，由二被告负担；案件受理费2600.00元，由二被告负担2080.00元，原告赵伟负担520.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于七台河市中级人民法院。审 判 长  郭克志人民陪审员  徐青春人民陪审员  刘继明二〇一六年十二月二十三日书 记 员  孙 迪