四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）南中法民终字第1173号
上诉人（原审被告）何小兵。
上诉人（原审被告）何纯玖。
上诉人（原审被告）朱光蓉。
上述三上诉人共同的委托代理人黄中宇。
被上诉人（原审原告）周俊华。
被上诉人（原审被告）杜玲。
上诉人何小兵、何纯玖、朱光蓉因与被上诉人周俊华、杜玲房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省仪陇县人民法院（2012）仪民初字第869号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明：何小兵、杜玲原系夫妻关系（双方于1998年结婚，2008年离婚），周俊华与杜玲系同胞姐妹（杜玲随母姓），何纯玖、朱光蓉系何小兵之父母。2005～2007年间，何小兵、杜玲与他人合作建房因资金所需，意欲将俩人所居住的、以何小兵名义购买的位于仪陇县新政镇万寿花园小区案涉住房一套出卖以筹建房资金。诉讼中周俊华陈述，对于何小兵、杜玲的卖房意愿，自其在外务工得知后，便于2005年下半年与何小兵、杜玲多次通过电话联系，就买卖该房屋予以协商，并最终达成一致意见，房屋价格以10万元成交，过户费用双方均摊。纠纷发生前双方未签订书面房屋买卖合同。2005年10月16日至2008年4月26日期间，周俊华分十一次共计向何小兵、杜玲汇款88700元，加之此期间周俊华代何小兵、杜玲偿还夫妻债务10，000元，何小兵、杜玲共收到周俊华98，700元。2008年7月17日，何小兵、杜玲与周俊华就此款签订了书面收款确认书，在确认书中双方未就该款额的性质予以明确，也未以其他方式为载体予以明确双方对该款额所享有的权利或承担的义务。但何小兵、杜玲二人在与周俊华签订收款协议书后的次日即协议离婚，其中在双方所签订的两份《离婚协议书》中的第四、五条分别载明了“债权：应收周俊华欠款11，300元”的内容，反映出何小兵、杜玲均视周俊华系其债务人而不是债权人。
2006年下半年，何小兵、杜玲搬离涉案房屋入住其新建房屋后，周俊华的母亲、女儿、侄女等入住了该房屋。2008年下半年始，周俊华务工回家后便一直在案涉房屋居住使用至今。2008年11月，双方因是否该办理房屋产权过户事宜发生争执，周俊华遂起诉至人民法院，要求何小兵、杜玲履行合同义务。又查明，何小兵于2005至2007年间与他人合作建房时，因资金所需曾向亲友借过钱。2006年8月2日，何小兵自制了《2005-2006年建房借款总计》表格一份。之后，何小兵在该表格中第15至第17项“被借款人周俊华”栏后的空白处手写记载了“2008寄回11，000，其中1，000元作文娜（周俊华之女）生活费、学杂费，另1万元计入房款”；另外，在何小兵所制作的《2005－2007年建房借款总计》表格正面右下角注有打印字体，其内容为“A、加斜三笔钱（36897＋10000＋57697＝104594）作为大姐（即周俊华）购房款......”在表格背面系有何小兵关于“房屋结算”的手书笔迹。
另查明，2002年7月29日，何小兵与仪陇县陵江房地产开发公司签订《房地产买卖契约》，由此购买了本案所涉住房一套，并予装修入住。2007年2月12日，仪陇县房屋行政主管部门在为该房屋办理产权登记时，将该房屋产权登记在何小兵名下，没有记载共有权人。2008年12月始，何小兵、杜玲、何纯玖、朱光蓉之间因案涉房屋所有权确认发生纠纷诉至人民法院，经南充市两级人民法院一审、二审、再审、重审、再二审，最终于2011年6月30日确定案涉房屋系被告何小兵、杜玲、何纯玖、朱光蓉共同共有。2009年，何纯玖、朱光蓉以南充市中级人民法院于2009年8月26日作出的（2009）南中法民终字第778号民事判决（通过审判监督程序已被撤销）为依据，通过申请已将其本人变更登记为案涉房屋的产权人。一审中，被上诉人周俊华的诉讼请求为：判令何小兵、何纯玖、朱光蓉腾退、交付所占用的房屋，并按照规定办理过户手续，承担过户税费。
一审法院认为：周俊华与何小兵、杜玲之间具有房屋买卖合同关系。首先，何小兵、杜玲在原夫妻关系存续期间，因与他人合作建房资金所需，于2005年上半年曾就本案诉争房屋出卖事宜与他人商谈过（因过户问题而未成交），由此何小兵、杜玲具有出卖讼争房屋的意思表示；其次，2005年10月至2008年6月间，周俊华通过汇兑及代偿债务的方式共计向何小兵、杜玲给付了人民币98，700元。2008年，三方对该款额予以书面确认时，没有明确款额性质，亦未出具其他债权债务凭证，由此不能确定何小兵、杜玲在周俊华处借款的事实。加之何小兵、杜玲在2008年双方离婚时所达成的协议中没有明确周俊华系其债权人，相反而是双方的债务人；再次，在何小兵自制的《2005年－2006年、2006年－2007年建房借款总计》两份表中，其记载内容可反映出何小兵收到周俊华的“借款”意用于抵扣周俊华的购房款，由此，周俊华亦履行了相应付款义务；最后，2006年底至今，周俊华及其亲属的入住，可视为何小兵、杜玲已履行交付标的物的义务。前述事实足以印证周俊华与何小兵、杜玲就讼争房屋达成了买卖合意并履行了主要合同义务。
该案中，因买卖合同所涉房屋经南充市中级人民法院以（2011）南中法民终字第208号生效民事判决确定属于四被告共同共有的财产，则何小兵、杜玲处分讼争房屋行为，属于部分共有人擅自处分共有财产的行为。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民民法通则﹥若干问题的意见》（试行）第89条“共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得财产的，应当保护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，何小兵、杜玲作为共有人，未经其他共有人同意，无权处分万寿花园住房，但由于房屋原登记产权人为何小兵，买受人周俊华支付了价款98，700元，该价格符合当时的市场价格，并受让了房屋，且已入住多年的，应认定为周俊华取得该房屋为善意，本案诉争房屋为周俊华所有。因何小兵、杜玲无权处分，何纯玖、朱光蓉可要求其赔偿损失。由于何小兵已搬离了本案诉争房屋，周俊华诉请要求何小兵腾退房屋的诉讼请求因客观情况发生变化已无处理必要。周俊华要求何小兵、杜玲、何纯玖、朱光蓉办理过户手续，承担过户税费，因买卖双方对税费没有约定，双方应按相关的法律规定承担费用，办理房产过户手续是房屋买卖所必须，出卖人应协助买受人办理房产过户手续是其履行与房屋买卖合同中的附随义务，因此周俊华要求何小兵、杜玲、何纯玖、朱光蓉办理房产过户手续的诉讼请求予以支持。综上，为维护合法稳定的社会经济交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，以及上引司法解释之规定，判决：何小兵、杜玲、何纯玖、朱光蓉于判决生效后30日内协助周俊华办理位于仪陇县新政镇万寿小区一幢4单元602室的房屋产权过户手续，其税、费由周俊华和何小兵、杜玲依据有关规定承担。
宣判后，上诉人何小兵、何纯玖、朱光荣不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销仪陇县人民法院（2012）仪民初字第869号民事判决；二、请求依法确认一审判决认定的所谓“房屋买卖合同”不成立，依法判决驳回周俊华的诉讼请求。三、由被上诉人周俊华承担本案各个审级的全部诉讼费用。事实与理由：
一、原审判决明显认定事实错误，严重违背事实真相，证据不足，依法应予撤销、改判。
（一）何小兵与周俊华之间不存在任何的房屋买卖合同关系。房屋买卖合同是否成立是本案最关键的问题。上诉人认为，何小兵与周俊华之间不存在任何的房屋买卖合同关系，买卖关系根本就不存在、不成立。被上诉人没有任何书面的协议或者条据证实买卖合同成立，而其一审中所提供的证人证实的内容也为道听途说，何小兵从来就没有对这些人说过什么卖房的事，且即使其证实的内容真实也不能说明上诉人与被上诉人间有房屋买卖合同关系。
（二）被上诉人周俊华提供的证据根本不能证明房屋买卖合同存在，更不能证明房屋买卖关系成立和生效。周俊华主张房屋买卖合同成立的主要证据有四个：第一个是何小兵于2006年8月2日制作的《2005－2006年建房借款总计》，第二个是不知谁制作的《2005－2007年建房借款总计》，第三个是2008年7月18日何小兵与杜玲签署的《自愿离婚协议书》，第四个是2008年9月何小兵、杜玲离婚后才与周俊华签订的《收款确认书》。对这四个证据，上诉人认为：1、何小兵2006年8月2日制作的《2005－2006年建房借款总计》记录得很清楚：从2005年10月16日至2006年8月1日，何小兵因建房向周俊华借款5笔（15－19项）合计43，697元（双方同意计算为43，700元），这表明周俊华汇给何小兵款项的性质是建房借款，关于《2005－2006年建房借款总计》上何小兵于2008年书写的“另1万元计入房款”的问题，这里所谓“另1万元计入房款”是指计入何小兵、杜玲二人修建江岸名苑房屋的建房借款，而不是所谓的购房款，事实与理由是：何、杜于2005年2月6日向杜元伦（杜玲之舅）借了10，000元［详见《2005－2006年建房借款总计》第11项］，而周俊华代何小兵向杜元伦归还了该1万元，这点在2008年7月17日（实际时间是2008年9月）何小兵、杜玲与周俊华签订的《收款确认书》中也得到了印证：“因收款人（指何、杜二人）自2005年起多次收到周俊华寄来的人民币现金共计88，700元，另外周俊华代为收款人偿还杜元伦的借款10，000元，两项合计为98，700元”，这清楚的说明：周俊华代何小兵向杜元伦归还了该10，000元，向杜元伦借的该10，000元转化为向周俊华的借款，自然该10，000元应当计入建房借款。故何小兵批注的“另1万元计入房款”的意思是指将此1万元计入建房借款总计之中。因此，周俊华认为该1万元是购房款是毫无依据的，即使单从字义上理解，也不能得出该1万元是购房款这样的结论，需要说明的是，何小兵于2006年8月2日制作（“另l万元计入房款”是在2008年初书写上去的）的《2005－2006年建房借款总计》，是为了便于自己计算建房借款而制作的自己算账的个人隐私资料，并不构成对周俊华的任何承认或承诺。还要指出的是，该资料何小兵从来没有向任何人提供过，周俊华必须说明该资料的来源，其非法获取的证据理当无效。因此，以上证据分析说明：该1万元根本不是购房款，实质是何小兵、杜玲向周俊华的借款（即建房借款）。2、周俊华在原一审开庭后不知何时向法院提交的所谓的《2005－2007年建房借款总计》，这张电脑表格不是何小兵制作的，与何小兵没有任何关系。2012年5月17日一审法院审理此案的庭审笔录第9页清楚地记录了何小兵在质证时己明确阐述了此表不是自己制作的，可一审判决却错误认定这份表是何小兵制作的。这里，必须说明的是：①《2005－2006年建房借款总计》制作后，该资料一直存放在何小兵、杜玲家里的台式电脑中。何小兵与杜玲离婚后，该电脑就由杜玲所有并使用。但《2005－2007年建房借款总计》这张表格是谁制作的何小兵不知道了，但有一种可能，应该是能够占有、使用该电脑的人以电脑中保存的《2005－2006年建房借款总计》为基础修改而制作成的。②至于《2005－2007年建房借款总计》这张表格背面有何小兵书写的“房屋结算……”的相关数据，一审判决试图利用这张表格背面有何小兵的书写文字，那么这张表格就是何小兵制作的。上诉人认为，虽然这张表格背面的“房屋结算……”的内容的确是何小兵书写的，但是其数据完全是江岸名苑的建房结算的内容，与所谓的周俊华买卖房屋毫不相关；如果是何小兵要对周俊华买房进行结算或确认有关内容，就应当在表格正面书写或备注，而不会在背面书写与房屋买卖无关的内容；何小兵当时（具体时间记不清了）在家随手拿了一张空白的打印纸，在上面书写了一些建房有关的内容即“房屋结算……”的数据（内容并不完整），然后就随手将该页打印纸放在家里电脑桌抽屉里，当时该页纸两面都没有任何电脑打印的表格，很清楚：是后来有人煞费苦心拿了这页纸在其背面打印了所谓的这张《2005－2007年建房借款总计》，企图说明这张表格是何小兵制作打印的。③特别需要注意的是，这张电脑打印的所谓的《2005～2007年建房借款总计》的l－5项被人抹黑删除，该所谓证据显然被人涂改，依法应当无效；《2005－2007年建房借款总计》的右下角有“…104，594作为大姐购房款…”的内容，这张表格的截止时间是2007年2月26日，而按照双方2008年7月l7日签订的《收款确认书》，2007年2月26日之后周俊华又分三次（2007年11月14日、2008年1月29日、2008年4月26日）分别汇回了10，000元（合计为30，000元），也就是说，截止2007年2月26日，周俊华只汇回了58，700元，因此，何来的104，594元一审判决凭什么认定“…104，594作为大姐购房款…”再说，按照《收款确认书》，周俊华汇回11，000元的时间是2007年1月22日，而不是《2005－2007年建房借款总计》上面写的2007年2月26日。所以，《2005－2007年建房借款总计》明显违背事实。3、关于2008年7月18日何小兵与杜玲签署的《自愿离婚协议书》的问题。①周俊华称：何小兵与杜玲的“自愿离婚协议”没有把该争议房屋列入共同财产，就说明该房屋卖给了自己。上诉人认为，何小兵与杜玲的“自愿离婚协议”没有把该争议房屋列入共同财产，根本就不能得出该房屋已经卖给周俊华这种排他性的结论。事实是，该房屋没有列入夫妻共同财产的原因是因为该房屋是何小兵的父母何纯玖、朱光蓉出资购买并所有，关于这点，无论何小兵还是杜玲都是清楚的，而且，这也得到了南充中院生效判决的确认。②该“自愿离婚协议”没有把周俊华的汇款98，700元列入夫妻债务，也不能就得出该汇款是周俊华支付的购房款这种排他性的结论，在离婚事件中，因各种原因没有将共同财产、债权债务列入离婚协议的情况并不少见，这并不能说明什么问题或者推断出什么结论。如果因此而发生纠纷，依法处理即可。③关于一审判决所称的“自愿离婚协议”第五条约定的“债权：应收周俊华欠款11，300元”的问题，我们认为，这与本案没有关联性，这只是何小兵、杜玲的单方约定，对周俊华没有约束力，如果何、杜二人有证据，可以依法向周俊华索要。同样，第五条约定的“债务共计19.3万元”也与本案没有关联性。4、何小兵、杜玲与周俊华签订的《收款确认书》落款时间是2008年7月17日，实际签订时间是2008年9月，这点周俊华己在南充中院开庭时当庭承认，该《收款确认书》（该证据系周俊华提交法院）是双方签订的唯一书面文件，也是本案最主要、最核心的证据。但该《收款确认书》只能证明以下两点：一是证明何小兵、杜玲从2005年10月16日至2008年4月26日11次共计收到周俊华的汇款98，700元（包括周俊华代何小兵向杜元伦归还的1万元），只是确认了何、杜二人收到周俊华汇款的时间、次数和金额，各方并没有确认该98，700元汇款的性质是什么。关键是《收款确认书》的内容与房屋买卖或购房款没有任何关系。二是证明签订《收款确认书》的目的是为了确认该汇款“真实有效，以免以后产生纠纷”，特别需要注意的是，何小兵与杜玲是2008年7月18日离婚的，该确认书是2008年9月签订的，假如该98，700元是购房款，既然签订该确认书的目的是以免以后产生纠纷，那么，在何小兵与杜玲已经离婚的情况下，各方来签订该确认书，周俊华、杜玲与何小兵一定会确认此款是购房款，并同时确认房屋买卖相关的重要问题（如购房金额、购房款的支付、税费承担、房产证的交付及过户等），以此来明确房屋买卖合同关系，否则，就不能达到签确认书的目的，即避免以后产生纠纷，因此，周俊华称该98，700元系购房款不成立。5、周俊华所称的所谓房屋交付根本就不存在，周俊华的母亲也是杜玲的母亲，当时也是何小兵的岳母，多年来一直随何小兵和杜玲生活（一直住在该房内），加之周俊华之子文天兵从2002年2月至2005年7月一直居住在何小兵家里（住在该房内），周俊华之女文娜从2006年9月开始在新政小学读书也一直在此居住生活，周俊华的侄女邢琴在新政镇上学、也居住在该房屋内。因亲戚关系，周俊华之母、其子、其女、其侄女四人多年来一直居住生活在该房屋内符合人之常理，因而该事实不能证明房屋已经交付。6、关于周俊华提供的其缴纳水电费的证据何小兵、杜玲于2007年6月搬离该房、入住新房，在当年9月开学后，周俊华的子女回新政上学，就住在该房屋内，由杜玲的母亲去给孩子做饭并照顾，其间水电费用均是何小兵、杜玲在支付。2008年下半年，周俊华打工回来也自然就在该房屋内居住生活，这之后的水电费等费用由周俊华自己缴纳的正常的、合情合理的，不能证明交房的事实。
（三）周俊华提交的证人证言等证据，或存在明显瑕疵，或道听途说，不符合相关法律的规定，所有这些间接证据不能构成证据链，不能证明其主张，故不能作为认定案件事实的依据。
二、本案的法律适用问题。上诉人认为，本案是典型的房屋买卖合同纠纷案件，首先应当适用《合同法》总则的有关规定和关于买卖合同的规定。一审判决适用的是《合同法》第六十条第一款，我们认为是适用法律错误，因为本案争议的房屋买卖关系根本不存在，双方根本就没有过任何约定。其次，本案还应当适用《物权法》，因为：物权法是2007年10月1日生效施行的，如按周俊华主张的和一审判决确认的《收款确认书》签订的时间是在2008年9月，且本案至今仍在争议中，故该所谓的房屋买卖的过程跨越了2007年10月1日，那么，一审判决就应当适用《物权法》。按照《物权法》第九十七条的规定，处分不动产的，应当经占有份额三分之二以上的按分共有人或者全体共有人同意。而本案，按照事实和南充中院的生效判决，何纯玖、朱光蓉夫妇都是该房屋的所有权人，而且何纯玖、朱光蓉占有的份额应不低于二分之一，因此，假如何小兵要处分该房屋，也须经何纯玖、朱光蓉夫妇同意，否则无效。再说，何小兵并没有向周俊华出售过房屋。因此，按照物权法，假如该房屋买卖关系存在，那么，该房屋买卖也不合法，也无效。3、本案不应当适用《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》（以下简称“意见”），而应当适用《合同法》和《物权法》，因为：第一、《合同法》和《物权法》是新法，是上位法，对善意取得已有明确规定，而该“意见”关于善意取得的规定与《物权法》的规定相冲突，故本案不能适用该“意见”关于善意取得的规定；第二、按照《城市房地产管理法》、《物权法》等法律的规定，不动产的取得是一种法律意义的行为，也就是说，在不动产买卖中，不动产的取得必须办理过户登记，不办理过户登记即未取得该不动产，即使所谓的买受人实际占用了该不动产，也不构成法律上的取得；第三、本案中该房屋没有办理过户登记，周俊华并没有取得该房屋的所有权，因此，从法律上讲，周俊华并没有取得该房屋，善意的前提是已经取得（即办理过户登记），既然没有取得，何来的善意。同时，周俊华不存在善意。杜玲是很清楚该房屋是何纯玖、朱光蓉出资购买并享有权利的，而且，周俊华作为杜玲的亲姐姐，其子女长期在该房屋内居住生活，周俊华打工回来也多次在该房屋内暂住，因此，如果周俊华真的要购买该房屋，按照正常的生活习惯和交易习惯，周俊华一定会了解该房屋的相关情况（包括所有权人、出资人、居住人的情况，以及征求杜玲的公婆即何纯玖、朱光蓉的意见），再说杜玲也一定会告诉周俊华关于该房屋的各方面情况。所以，如果周俊华真的要购买该房屋，她就应当知道何小兵的父母何纯玖、朱光蓉是该房屋的出资人、应享有权利，而且何纯玖、朱光蓉打工回来也是在该房屋内居住生活。因此，本案不能适用法律关于善意取得的规定。
被上诉人周俊华答辩称：一、本案上诉人与被上诉人的买卖合同成立，周俊华实际履行了自己的合同义务。何小兵与杜玲当时是夫妇，其当时为了筹集建房资金有出售房屋的意愿，当时看房的人很多，但最后还是确定将房屋卖给周俊华。10万元的价格也符合当时的行情，没签书面协议的原因是因双方系亲戚关系，而周俊华也实际支付了房款，对方也将房子交付给了周俊华。对于上诉人所称的被上诉人交付的款项系借款的说法不实，首先，根据何小兵自制的两份借款统计表可以看出，何小兵自认与上诉人周俊华间有房屋买卖关系，同时，根据杜玲与何小兵离婚时的离婚协议中关于周俊华债务的约定情况也能反映周俊华向何小兵所汇款项为其购房款的事实。二、关于诉争房屋权属的问题，南充市中级人民法院虽判决确认房屋属何小兵、杜玲、何纯玖、朱光蓉四人共有，但当时房屋是登记在何小兵名下，在购房时周俊华不清楚其房屋为上述四人共有，因此，被上诉人购房的行为是系善意购房，而上诉人已实际交付了房屋，房屋也为上诉人所占有，因此，被上诉人善意取得了案涉房屋，请求二审依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点：一、被上诉人周俊华与上诉人何小兵、何纯玖、朱光蓉及另一被上诉人杜玲间是否存在房屋买卖合同关系；二、若房屋买卖关系成立，买卖合同是否有效，被上诉人周俊华是否善意取得案涉房屋产权。
关于第一个争议焦点，根据双方所提供的证据，应当认定上诉人何小兵与被上诉人周俊华就案涉房屋达成了买卖协议，建立了买卖合同关系。其理由如下：一、根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”的规定，房屋买卖合同建立的形式既可以采用书面形式，也可以采用口头形式。合同的成立要求合同双方构成要约与承诺，同理，要约与承诺的方式亦可采用口头形式。因此，本案中，虽然上诉人与被上诉人间就房屋买卖事宜并无任何要约与承诺的书面证据，但由于亲戚间进行房屋买卖行为没有书面合同也是常见的，若能通过其他证据印证双方达成了口头协议，仍应当认定双方就案涉房屋构成买卖关系。二、双方对周俊华共计汇款98，700.00元（包括代杜元伦偿还的10，000元借款）的事实并无异议，只是对该款项的性质双方存在分歧，上诉人认为该款项实为其向被上诉人周俊华所借的用于集资建房的借款，被上诉人认为该款项的性质实为购买案涉房屋的房款。因对该款项的性质双方说法不一，因此，只能根据双方提供的证据综合进行判断。首先，根据杜玲与何小兵离婚时达成的离婚协议分析，根据上诉人何小兵、何纯玖、朱光蓉的陈述，周俊华向其所汇款项为借款，那么根据生活常识，在何小兵与杜玲离婚协议中周俊华应处于债权人地位，而非债务人，但事实上在何小兵与杜玲离婚协议中却将周俊华记载为债务人，即“应收周俊华欠款11，300元”。虽然上诉人辩称该欠款与本案所涉及的借款无关，而对于在周俊华处借款97，800.00元的债务在离婚时确定由杜玲自行承担，该解释虽然符合逻辑，但不符合日常生活经验，按照生活习惯，夫妻双方在离婚时对于夫妻财产及夫妻共同债务应当进行处理，而处理的结果一般是通过离婚协议书加以反映，按照上诉人的解释，由杜玲承担向周俊华还款的义务完全可以在离婚协议中进行反映，但却没有载明，这不符合生活常理。同时，上诉人的解释亦没有证据支持，其称私下与杜玲达成协议由杜玲偿还周俊华借款，但却未提供任何书面协议。其次，根据何小兵自行制作的《2005年－2006年建房借款总计表》，其中何小兵手写注明“2008寄回11，000.00，其中1，000元作为文娜生活费、学杂费，另一万元计入房款”，虽然上诉人称该批注中所称“另一万元计入房款”是指将这一万元计入集资建房的借款，不是指购房款，但在双方对该批注的意思解释不一时，应按其本身的文义进行理解。从该批注文字表述看，其对该“一万元”定性为房款，而房款一般是对购房款的简称，若该“一万元”为借款，该批注正常的语言表述习惯应当为“另一万元计入借款”。第三，关于何小兵、杜玲与周俊华签订的《收款确认书》，首先，根据该确认书的文字表述看，其采用的名称为《收款确认书》，而非《借款确认书》，其内容也是确认收到款项的金额，因此，不能认定该款项实为借款；其次，虽然该确认书亦未明确汇款的性质为房款，但按上诉人所称该确认书的形成时间，即2008年9月份，此时何小兵、杜玲已离婚，若汇款为借款性质，周俊华在明知何小兵、杜玲已离婚的情况下，为保证自己借款安全，从常理上讲其应当在该确认书中同时确定还款事宜，但该确认书对还款事宜只字未提。综上，根据双方所提交证据分析，认定97，800.00元为周俊华所付购房款证据较为充分，应确认该事实。
关于第二个争议焦点，首先，何小兵、杜玲已向周俊华交付了案涉房屋。根据一审认定的事实，何小兵、杜玲于2006年下半年搬离案涉房屋，入住新房，即使按照上诉人上诉中提及的时间，其也在2007年6月搬离了案涉房屋。虽然，上诉人上诉提到其搬离的行为不代表其向周俊华交付了房屋，让周俊华母亲、子女在案涉房屋中居住系因当时与杜玲尚未离婚，基于亲情才让其居住。但根据上述已认定的事实，何小兵、杜玲与周俊华间存在房屋买卖关系，因此，何小兵所主张的事实不能成立，应认定其2007年6月前已向周俊华交付了房屋。其次，周俊华在购房时亦为善意，虽然根据本院生效判决，确认案涉房屋系何小兵、杜玲、何纯玖、朱光蓉四人共有，但在周俊华购买讼争房屋时，该房屋的产权是登记在何小兵名下，周俊华完全有理由相信何小兵对案涉房屋具有完全的产权，进而购买该房，主观上是善意无过错的，且97，800.00元的总房款也符合当时房屋的市场行情。虽然上诉人认为案涉房屋尚未办理过户，周俊华尚未取得案涉房屋的产权，因而根据《物权法》的规定，其不构成善意取得。但因本案房屋买卖的时间及房屋的交付时间系在《物权法》生效前，根据法律不溯及既往的一般原则，本案不应适用《物权法》关于善意取得制度的相关规定，应适用当时的法律规定，一审适用《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》（试行）第89条的规定正确，应予维持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，000.00元，由上诉人何小兵、何纯玖、朱光蓉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 唐晓兰
代理审判员 石 炜
二〇一三年四月七日
书 记 员 罗 成