成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0104民初3448号
原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司，住所地：四川省成都市锦江区。
法定代表人：徐耀祥，九龙仓（中国）物业管理有限公司董事长。
委托诉讼代理人：宁思燕，四川衡平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐路平，四川衡平律师事务所律师。
被告：袁国芬，女，1972年8月14日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。
原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（简称九龙仓物管公司）与被告袁国芬物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理。因被告袁国芬下落不明，本案依法转为普通程序并组成合议庭于2017年10月9日公开开庭进行了审理。原告九龙仓物管公司的委托诉讼代理人宁思燕、徐路平到庭参加诉讼。被告袁国芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案现已缺席审理终结。
原告九龙仓物管公司向本院提出诉讼请求：1、袁国芬支付其欠付九龙仓物管公司2013年12月19日至2017年3月31日期间的物业管理服务费用26351.44元及违约金（违约金以每季度欠付的物业管理服务费为基数，从每季度的第一月的6日起按每日万分之二计算至付清全部欠费之日止）；2、袁国芬支付九龙仓物管公司律师费800元；3、本案的诉讼费用及公告费（如有）由袁国芬承担。事实与理由：成都天府时代广场物业管理有限公司(后更名为九龙仓物管公司)与袁国芬于2013年9月18日签订《前期物业管理服务协议》，约定由九龙仓物管公司为袁国芬位于成都市锦江区东大街芷泉段188号“时代豪庭”X幢X单元XX层XXXX号住宅物业及该物业所在管理区域内的房屋共用部分、公用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供服务与管理。按照该协议第四条第一项之约定“袁国芬应按其所拥有物业的建筑面积（房屋所有权证载明面积为222.83平方米）按3元/月/平方米的标准向九龙仓物管公司缴纳物业服务费用”；同时按照该协议第四条第七项之约定“袁国芬每次交纳物业服务费用的时间是每季第一月的5日前”。协议签订后，九龙仓物管公司依约履行了物业管理和服务协议的义务，但袁国芬怠于支付物业服务费用，经多次催收，袁国芬均拒绝支付。截至2017年3月31日，袁国芬共欠付九龙仓物管公司物业服务费用本金26351.44元。另按照协议第八条第四款之约定“袁国芬违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，九龙仓物管公司有权要求袁国芬补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准缴纳违约金”，故袁国芬应向九龙仓物管公司支付违约金。同时，依据《临时管理规约》第六章第三十七条第18款规定“若业主或物业使用人欠交物业管理服务费或根据本规约以及物业服务公司规定的其他任何费用时，物业服务公司有权采取下列措施：物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主或物业使用人进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费、申请执行费、涉及的聘请律师的费用等各项开支）”，故袁国芬应当向九龙仓物管公司支付律师费800元。2016年9月18日，经国家工商总局核准成都天府时代广场物业管理有限公司变更为九龙仓物管公司，并于2016年11月4日领取营业执照。
本院经审理认定事实如下：成都天府时代广场物业管理有限公司更名为九龙仓物管公司。2013年9月18日，袁国芬与龙茂房地产开发(成都)有限公司(简称龙茂房地产公司)签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定：袁国芬购买龙茂房地产公司开发的位于成都市锦江区东大街芷泉段XX号X栋XX单元XX层XXXX号房屋；商品房总价款4189204元，袁国芬应在签订买卖合同当日，向龙茂房地产公司支付首付款1259204元，袁国芬已付定金转为首付款，余款2930000元由袁国芬向贷款银行申请商业贷款，所贷款项直接由贷款银行转账至龙茂房地产公司账户，作为袁国芬支付的购房款余额；龙茂房地产公司依法选聘的物业管理企业为九龙仓物管公司；鉴于袁国芬所购商品房已取得规划验收合格证及有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告，袁国芬认可在签订《商品房买卖合同》及本补充协议时该商品房已达到买卖合同第十条约定的交付条件，在袁国芬支付完毕买卖合同约定的该商品房总价款后5个工作日内，龙茂房地产公司与袁国芬办理该商品房的交付手续；如袁国芬未在本补充协议第四条第一款约定的交付期限内办理该商品房的交接手续，房屋风险责任自本补充协议第四条第一款约定的交付期限届满之次日起转移至袁国芬，自该日起，物业服务公司收取的一切费用(包括但不限于物业管理服务费、公摊水电费用)均由袁国芬承担。合同签订当日，袁国芬向龙茂房地产公司缴纳了首付款1259204元(含定金)，2013年12月13日，中国工商银行股份有限公司成都芷泉支行将袁国芬的2930000元贷款转账至龙茂房地产公司账户。
2013年9月18日，袁国芬与九龙仓物管公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主大会选聘物业服务企业、且业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；袁国芬所购房屋位于成都市锦江区东大街天府时代广场XX区XXXX号，建筑面积222.83平方米；物业服务费收费实行包干制，物业管理服务费由袁国芬按其拥有物业的建筑面积按3元/平方米/月的标准交纳；袁国芬应在房屋办理交接手续时向九龙仓物管公司提前一次性付清3个月的物业管理服务费，金额为3元/平方米/月，3个月之后的物业服务费按季交纳，每次交纳费用时间为每季第一月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日；袁国芬不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，九龙仓物管公司有权要求袁国芬补交并从逾期之日起按每日万分之二的标准交纳违约金。后附《业主临时管理规约》约定:业主需按约定全额缴交物业管理服务费及其它费用，若业主或物业使用人未能于应付款到期日起15天内付清，物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）。袁国芬于同日在承诺书上签字，承诺同意遵守上述规约全部内容，承担违反规约的相应责任。
袁国芬每季应向九龙仓物管公司交纳物业管理服务费2005.47元。袁国芬未向九龙仓物管公司交纳物业管理服务费，九龙仓物管公司曾以公证邮寄送达的方式向袁国芬发送《催收物业服务费的公函》。现袁国芬尚欠2013年12月19日至2017年3月31日期间的物业管理服务费26351.44元未向九龙仓物管公司交纳。
九龙仓物管公司与四川衡平律师事务所签订《委托代理合同》，约定九龙仓物管公司委托四川衡平律师事务所指派律师，作为九龙仓物管公司向其管理的天府时代广场、擎天半岛等项目的业主追索物业服务费合同纠纷的诉讼代理人。2017年5月5日，九龙仓物管公司向四川衡平律师事务所支付本案律师费800元。
上述事实有九龙仓物管公司工商信息、企业名称变更核准通知书、袁国芬身份信息、《商品房买卖合同》及附件、房屋信息摘要、借款凭证、收据、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《催收物业服务费的公函》及公证书、《委托代理合同》、律师费发票及当事人的陈述在案佐证。原告九龙仓物管公司提交的物业费欠费清单系其单方制作，不作为本案证据使用。
本院认为，袁国芬作为案涉小区的业主，九龙仓物管公司作为小区的物业管理公司，向包括袁国芬在内的小区业主提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系，袁国芬作为物业管理服务的对象，负有按时交纳物业管理费的义务。关于袁国芬应交纳物业管理费的金额。根据袁国芬与龙茂房地产公司签订的《商品房买卖合同附件及补充协议》的约定，在袁国芬支付完毕买卖合同约定的该商品房总价款后5个工作日内，龙茂房地产公司与袁国芬办理该商品房的交付手续，如袁国芬未在约定的交付期限内办理该商品房的交接手续，自交付期限届满之次日起物业服务公司收取的一切费用均由袁国芬承担。袁国芬通过按揭贷款方式支付购房款，贷款银行于2013年12月13日将袁国芬的购房余款直接转账至龙茂房地产公司，至此袁国芬支付完毕购房款，袁国芬最迟应于2013年12月18日与龙茂房地产公司办理房屋交付手续，其应于2013年12月19日向九龙仓物管公司交纳物业管理费。根据查明的事实，袁国芬尚欠2013年12月19日至2017年3月31日期间的物业管理服务费用26351.44元未交纳。故九龙仓物管公司主张袁国芬交纳上述费用，本院予以支持。根据《前期物业管理服务协议》约定，袁国芬应于每季第一月的5日前按季交纳物业公共服务费，未按约交纳的从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金。袁国芬逾期交纳物业管理服务费的行为，已构成违约，九龙仓物管公司主张袁国芬以每季度欠付的物业管理服务费为基数自逾期之日起按每日万分之二支付违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因袁国芬逾期交纳物业管理服务费，九龙仓物管公司提起本案诉讼并支付律师费800元，根据《业主临时管理规约》“业主或物业使用人未能于应付款到期日起15天内付清，物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）”之约定，袁国芬应向九龙仓物管公司支付上述律师费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条(法律条文全文附后)之规定，判决如下：
一、被告袁国芬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付2013年12月19日至2017年3月31日的物业管理服务费26351.44元及违约金（以尚欠的2013年12月19日至2014年12月31日的物业管理服务费280.33元为基数，从2013年12月19日起至付清之日止，按每日万分之二的标准计算；以每季度欠付的物业管理服务费2005.47元为基数，分别从2014年1月6日、2014年4月6日、2014年7月6日、2014年10月6日、2015年1月6日、2015年4月6日、2015年7月6日、2015年10月6日、2016年1月6日、2016年4月6日、2016年7月6日、2016年10月6日、2017年1月6日起至付清之日止，按每日万分之二的标准计算）；
二、被告袁国芬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费800元。
如果被告袁国芬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费563元，公告费300元及后续因送达裁判文书产生的公告费，均由被告袁国芬负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 何 理
人民陪审员 谢成英
人民陪审员 王学彬
二〇一七年十月十七日
书 记 员 刘 茜
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。