湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终3927号
上诉人（原审原告）：谢建国。
上诉人（原审被告）：长沙北辰房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区湘江北路1500号北辰时代广场A1区写字楼29层2901号房。
法定代表人：陈德启，董事长。
委托代理人：张南宁，湖南天地人律师事务所律师。
上诉人谢建国与上诉人长沙北辰房地产开发有限公司（以下简称北辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2016）湘0105民初2710号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人谢建国上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项，依法改判。2、判令变更《长沙市商品房买卖合同》（合同编号201205444006）附件5第九条第2款中“双方约定质量问题以长沙市建筑工程质量检验监督站出具的书面工程质量评定意见为依据”的表述；并判令北辰公司限期内与谢建国协商修改完成《长沙市商品房买卖合同》（合同编号201205444006）附件5第九条第1款和第2款，在限期内完成在相关主管部门登记、备案及换发合同工作。3、判令北辰公司向谢建国支付延期交房违约金90809元（按已付房款含两个车库及相关税费合计1798307元，自2014年12月26日起计，按万分之一暂计至2016年5月12日，共505天，之后的违约金应计算至房屋整改验收完成之日止）。4、判令北辰公司向谢建国支付房屋物业管理费6957元及车位管理费1020元（自2015年1月起计，暂计至2016年5月，之后北辰公司应向谢建国支付的物业费和车位管理费计算至整改验收完成之日止）。5、判令北辰公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实及理由：一、一审判决适用法律错误，谢建国的损失包括但不限于房租损失，本案涉案房屋离小孩的学校非常近，但因该房屋漏水，无法装修入住，只能由家长开车接送，耗费了大量时间及精力，同时也给家庭经济支出增加了额外负担，且由于北辰公司一直拒绝处理问题和承担责任，导致了谢建国因维权产生了不少的费用，另，一审判决认定的本案涉案房屋的租金明显低于市场行情。二、《长沙市商品房买卖合同》（合同编号201205444006）附件5的第九条约定系格式条款，且北辰公司在签订合同时并未明确告知谢建国该条款所包含的意义与内涵，也未作出相关解释、说明，因此应从有利于谢建国的角度去解释该条款。三、一审判决仅以物业公司的维修档案来认定维修结束时间为2016年5月12日是错误的。
被上诉人北辰公司辩称，一、谢建国的第二项上诉请求属于新请求，应当另行起诉。二、谢建国要求北辰公司向其支付逾期交房违约金的主张没有事实依据，谢建国在一审审理过程中提交的五份由物业公司维修部门出具的电脑打印的维修记录不符合证据形式，且没有其他证据佐证，故不能达到谢建国的证明目的，事实上，从谢建国提交的证据来看，其仅有30天的损失。三、车位管理费和物业费也只能按照30天的时间段来计算，以作为谢建国的损失。综上，请求二审法院驳回上诉。
上诉人北辰公司上诉请求：撤销原审判决，驳回谢建国的全部诉讼请求。事实及理由：一、本案涉案房屋已经提前交付，谢建国无权主张延期交房违约金。二、北辰公司在合理期限内尽到了保修责任，无须进行赔偿。本案中，谢建国提出其房屋有漏水情况，北辰公司没有拒绝维修，也没有拖延维修，已维修完毕，故北辰公司无须对谢建国进行赔偿。
被上诉人谢建国辩称，除了以谢建国在本案中提交的上诉状中的意见为准外，还补充几点，一、因为一审判决认定的租金标准过低，故谢建国委托了评估公司作了评估，并出具了评估报告。二、关于房屋漏水情况，谢建国提供的照片是从2015年以来对本案涉案房屋拍摄的现场照片，且物业公司也有维修记录，上面有盖章签字，其中最后一次是2016年5月12日的维修记录，物业公司拒绝提供之后的记录，现谢建国又提供了一个新证据，即2017年7月3日拍摄的现场照片，可以看出本案涉案房屋至今漏水仍然非常严重，无法居住。
谢建国向一审法院起诉请求：一、北辰公司向谢建国支付延期交房违约金93871元（按已付房款含两个车库及相关税费合计1798307元计算，按照日万分之的标准，从2014年12月26日计算至2016年5月30日，之后的违约金仍应当持续计算至房屋整改验收完成之日止）；二、北辰公司向谢建国支付房屋物业管理费6975元及车位管理服务费1020元；三、北辰公司承担本案诉讼费用。
原审法院经审理查明，2013年6月28日，谢建国、北辰公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号201205444006），约定谢建国从北辰公司购买位于北辰三角洲奥城D2区第5幢40层4006号房屋，面积180.86平方米，房屋总价1537107元，约定交房日期为2014年12月25日。合同第十五条约定，在商品房保修范围和保修期内发生质量问题，出卖人（北辰公司，下同）应当履行保修义务。房屋因质量问题造成买受人（谢建国，下同）经济损失的，出卖人应赔偿买受人损失。该合同补充协议第九条约定：买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋如存在质量问题，双方约定该质量问题以长沙市建筑工程质量检验监督站出具的书面工程质量评定意见为依据，如确属质量问题，出卖人应当在90日内完成整改，超过整改期出卖人应承担每日已付房价款的万分之一的延期交房违约金。上述合同签订后，谢建国依约向北辰公司支付了购房款1537107元，并因此支付支契税61484元，维修基金21703元。2014年11月24日，本案所涉房屋验收交接表记载，房屋出现相当数量的质量瑕疵，其中包括4006号房屋主卧窗户下渗水，卫生间渗水的问题。根据该交接表记载，上述渗水问题于“6月3日”整改完成。因对于房屋漏水赔偿事宜达不成一致，谢建国故诉至法院，请求判如所请。另查明，谢建国在北辰公司购买两个停车位使用权，共计支付价款203000元。还查明，2015年1月至2016年5月期间，谢建国因购买本案所涉房屋及车位使用权，共计支付物业管理费6975元；车位服务费1020元。庭审中，谢建国称4006号房屋主卧窗户下渗水，卫生间渗水的问题虽经多次整改，问题却一直存在。谢建国分别于2015年3月29日、2015年5月10日、2015年6月29日、2015年11月8日向物业公司反映上述位置漏水问题。物业公司最终于2016年5月12日对上述问题整改完毕。为此，谢建国提出北辰三角洲奥城物业管理公司广州广电物业管理有限公司物业管理资料及照片若干拟证明该主张。北辰公司对此不予认可，北辰公司仅认可上述房屋漏水问题于2015年6月3日即告整改完成。庭审中，谢建国、北辰公司均认可目前本案所涉房屋无问题，可以入住。
原审法院认为，首先，本案的争议焦点在于本案所涉位于北辰三角洲奥城D2区第5幢40层4006号房屋是否存在不能入住，不能交付的情况。庭审中，谢建国、北辰公司均认可该房屋曾经存在主卧窗户下渗水，卫生间渗水的问题。考虑到谢建国购买房屋的首要功能在于使用，而房屋渗水确会对谢建国所购买的房屋使用权能产生影响，故原审法院确认本案所涉房屋存在漏水的质量瑕疵，故谢建国有权依据合同规定，要求北辰公司对于房屋的质量瑕疵承担违约责任。其次，对于谢建国所主张的要求北辰公司按照合同约定向其支付延期交房违约金93871元的主张，根据《长沙市商品房买卖合同》补充协议第九条约定：买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋如存在质量问题，北辰公司承担因整改不到位而产生的延期交房的违约金的前提在于长沙市建筑工程质量检验监督站出具的书面工程质量评定意见，并经北辰公司90日整改仍不能修缮的，方可按照日万分之一的标准支付延期交房违约金。又查明，长沙市并无“长沙市建筑工程质量检验监督站”这一机构，同时，谢建国、北辰公司并未就本案所涉的房屋质量瑕疵出具任何检测报告，故谢建国要求北辰公司按照该条款约定向其支付延期交房违约金的合同条件并未成就，谢建国无权依据该合同约定要求北辰公司向其支付延迟交房违约金。但本案所涉房屋确实存在漏水的质量瑕疵。根据谢建国、北辰公司之间签订的《长沙市商品房买卖合同》第十五条约定，在商品房保修范围和保修期内发生质量问题，北辰公司应当履行保修义务，同时承担赔偿谢建国损失的法律责任。考虑到谢建国确因本案所涉房屋漏水，导致长期无法正常使用房屋，而因此产生的实际损失为房屋使用权无法正常行使而产生的损失；也考虑到本案所涉房屋约定的交房日期为2014年12月25日，而根据物业公司资料记载，最迟至2016年2月26日最后一次维修派单之日止，本案所涉房屋仍存在漏水现象；并参考长沙市同地段、同等大小、同等装修状况的房屋租赁价格，原审法院酌定因房屋漏水造成谢建国的损失为25200元（1800元/月×14个月），故北辰公司应当向谢建国支付因房屋漏水造成的逾期交房违约金25200元。对于超出上述时间段的房屋漏水逾期交房违约金的主张，因谢建国并未提供足够的证据证明物业公司在2016年2月26日派工维修之后，本案所涉房屋仍继续存在漏水的现象，故对于谢建国的该项主张，原审法院不予支持。第三，对于谢建国提出的要求北辰公司向谢建国支付房屋物业管理费6975元及车位管理服务费1020元的主张，从物业管理费及车位管理费的性质上看，其缴纳的目的在于对于本案所涉物业及车位进行良好的维护，其缴纳与否与房屋是否存在质量问题并无直接联系：不管本案所涉房屋是否存在因质量问题而不能使用的情况，不能免除该费用的缴纳，即本案所涉房屋即使存在质量瑕疵，亦在客观上不会增加或减少谢建国物业管理费及车位服务业费的支出，故谢建国所提出的上述费用支出不属于当事人一方违约的直接损失，故谢建国提出的上述主张于法无据，原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、北辰公司于判决生效之日起五日内向谢建国支付违约金25200元；二、驳回谢建国的其他诉讼请求。案件受理费2337元，由谢建国承担800元，北辰公司承担1537元。
在二审中，谢建国向本院提交了两组证据：
第一组、照片十二张、光盘一张，拟证明本案涉案房屋从交房之日起至今一直存在严重漏水和起霉的情况。
第二组、房地产评估报告一份，拟证明本案涉案房屋的出租价格为3038元/月，一审判决认定的租金价格明显低于市场价格。
北辰公司对上述证据发表质证意见如下：一、对第一组证据的真实性、合法性无异议，但是现在房屋漏水原因不明，且这些漏水点可能是新出现的。二、第二组证据系谢建国自行委托的评估机构作出，不能保证该报告的客观性、公正性和准确性。
本院对谢建国提交的两组证据审核认为：一、因北辰公司对第一组证据的真实性无异议，且结合本院查明的事实，该组证据能够说明实际情况，故本院予以采信。二、第二组证据系谢建国单方面申请作出的鉴定，故本院不将其作为定案依据，仅作为参考。
本院二审审理过程中，本院于2017年7月5日组织双方去本案涉案房屋进行勘验，双方一致确认如下事实：1、客厅阳台西墙有明显的渗漏痕迹；2、公共卫生间下水管顶部有明显渗漏痕迹；3、次卧南墙阳台左右两侧有渗漏痕迹；4、书房窗框右侧墙体（从上至下）有渗漏痕迹；5、主卧东北角刷了黄色的防水胶。
本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，谢建国与北辰公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件均系双方真实意思表示，且无法律规定的合同无效情形，应认定为合法有效。依据合同约定交房日期为2014年12月25日，根据《北辰三角洲项目奥城（D2区）房屋验收交接表》记载，2014年11月24日，谢建国按照北辰公司的通知前去收房，故北辰公司不是逾期交房，而是提前交房。但在房屋交付过程中，因本案涉案房屋存有质量问题，双方为此酿成诉讼。一审庭审中，谢建国、北辰公司均认可该房屋曾经存在主卧窗户下渗水，卫生间渗水等问题。考虑到谢建国购买房屋的首要功能在于使用，而房屋渗水确会对谢建国所购买的房屋使用权能产生影响，故一审法院确认本案所涉房屋存在漏水的质量瑕疵，认定谢建国有权依据合同规定，要求北辰公司对于房屋的质量瑕疵承担违约责任正确。北辰公司应依照《长沙市商品房买卖合同》及附件中的约定向谢建国承担保修义务，并赔偿损失。双方在附件5第九条中约定，如属质量问题，则北辰公司应在3个月内完成整改，超过整改期北辰公司应承担已付房款每日万分之一的延期交房违约金，因双方合同约定于2014年12月25日交房，北辰公司应在2015年3月25日前整改完毕，根据一审的证据材料以及本院2017年7月5日现场勘验情况，本案涉案房屋至今仍存在渗水、开裂等质量问题，故北辰公司应承担从2015年3月25日起，至本案涉案房屋实际整改完毕之日止的违约金。至于违约金的标准问题，双方在合同中约定按已付房款万分之一的标准计算违约金，北辰公司认为其不应支付违约金，应视为对违约金过高的全面抗辩，本院认为，结合本案的履约情况、过错程度、逾期利益等因素，酌情将谢建国的租金损失调整为2200元/月为宜，加上谢建国为本案涉案房屋应支出的物业费410元/月，则北辰公司应从2015年3月25日起至本案涉案房屋实际整改完毕之日止，按照2610元/月（2200+410）支付违约金。至于谢建国称其还有其他的损失，因其并未提交证据证明，且房屋的质量问题并不必然影响车位的使用，故对谢建国其他的损失主张不予支持。关于谢建国称要变更其与北辰公司签订的《长沙市商品房买卖合同》中的合同条款的问题，因其在一审中并未提出该诉请，故不宜在本案二审中合并处理，谢建国可另行依法主张其权利。
综上，一审判决认定事实基本清楚，但判处不当，应予以改判。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初2710号民事判决；
二、长沙北辰房地产开发有限公司按照2610元/月的标准从2015年3月25日起至实际整改完毕之日止向谢建国支付违约金。
三、驳回谢建国的其他诉讼请求。
本案一审受理费2337元，二审受理费2337元，共计4674元，由长沙北辰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 文春桃
审判员 何豪杰
审判员 杨林华
二〇一七年八月三十一日
书记员 王 倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。