安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖17民终666号
上诉人（一审原告）：汪超，男，1986年5月28日出生，汉族，住池州市贵池区，
上诉人（一审原告）：葛娟，女，1988年7月14日出生，汉族，住池州市贵池区，
上诉人（一审被告）：余贵，男，1974年8月1日出生，汉族，住池州市贵池区，
委托诉讼代理人：何四八，安徽九华律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：池州市链家房地产经纪有限公司，住池州市贵池区恒泰家和园12幢507-509室。
法定代表人：王凯峰，该公司总经理。
上诉人汪超、葛娟因与上诉人余贵、被上诉人池州链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服池州市贵池区人民法院本院(2017)皖1702民初1952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案受理后依法组成合议庭，于2017年11月22日公开开庭审理本案。上诉人汪超、葛娟，上诉人余贵的委托诉讼代理人何四八到庭参加诉讼，被上诉人链家公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。
汪超、葛娟上诉请求：1、请求依法撤销贵池区法院（2017）皖1702民初1952号民事判决书，依法改判：1、被上诉人余贵向上诉人支付交逾期交房的违约金（每日按总房款万分之十计算至房屋实际交付之日止）；2、被上诉人余贵立即返还上诉多支付的2万元购房款；3、被上诉人池州市链家房地产经纪有限公司向上诉人返还中介服务费5000元；4、被上诉人余贵立即向上诉人返还涉案房屋内原有的家电、家具（具体见物品清单、照片和视听资料）；5、被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费。上诉理由：1、一审法院认定事实错误，本案依法应以《存量房买卖合同》作为审理案件的依据，根据存量房买卖合同约定，房价总款为82万元，上诉人已经支付84万元，被上诉人余贵应返还上诉人多支付的2万元购房款。2、被上诉人余贵应当根据存量房买卖合同约定承担逾期交房的违约金。3、被告池州市链家房地产经纪有限公司应当向原告返还中介服务费。4、被上诉人余贵应当返还案涉房屋内原有的家具、家电。
余贵辩称：1、支付违约金问题。我们认为汪超、葛娟违约在先，没有按期办理贷款，按合同约定交房应该在款交全之后，但是余贵至今有2万没拿到；2、关于2万元购房款的问题，第一份合同未房屋买卖合同，第二份是存量房买卖合同；第一份价款84万，第二份82万；如执行第一份合同，则不存在返还2万；根据合同约定，实际履行的价款为84万；3、关于返还家电物品问题，余贵已经恢复原状，上诉人的要求没有意义。
余贵上诉称，请求二审法院撤销原审判决的第二项、第三项内容。事实与理由：1、2017年2月17日，上诉人与汪超、葛娟签订房屋买卖合同，约定上诉人出售给汪超、葛娟的房屋位于池州市贵池区××室，房屋成交价为84万，包括了该房屋中的物品。上述物品，是搬家工人在搬家过程中因未分清错搬，上诉人未更换物品，且现房屋中的物品已经恢复至双方约定的状态，不存在判决恢复原状。2、双方在签订房屋买卖合同后又签订了统一备案格式的存量房买卖合同，该合同的房屋成交价为82万元（除首付款少了2万元，其余约定一致）房屋买卖合同中双方约定汪超、葛娟于2017年2月17日前向上诉人支付购房定金2万元，于2017年2月28日前将该房的首付款26万元（含定金2万元）一次性打入房产局监管账户，但是汪超、葛娟与2017年3月28日才向池州市房地产网络信息中心监管的账户汇入2万元，合同约定如汪超、葛娟未按照合同约定期限缴付房款，每逾期一日，需赔付款额万分之十的违约金；虽然存量房房屋买卖合同中双方约定汪超、葛娟于2017年4月15日前江首付款24万元存入指定账户，但该合同仅仅系备案需要订立的，实际执行的不是这合同，且根据一审判决认定房屋的成交总额为84万元，即房屋买卖合同的成交总额，也可知双方当事人真实意思表示系《房屋买卖合同》。3、汪超、葛娟至今尚欠上诉人购房款2万元未付清。综上，汪超、葛娟违反合同约定在先，一审判决上诉人承担违约责任于法无据。故请求二审法院依法改判。
汪超、葛娟辩称：针对违约金问题，是因为余贵未交尾款造成的，是对面拖延了1个多月。家具问题，余贵说返还了。一审时，我们组织了律师去查看，没有按照要求恢复原状。2万元的问题，第一份合同84万，我们付款2万元，交给了中介公司，不存在欠余贵2万元的事情，我们夫妻共同签订的存量房买卖合同具有法律效力，第一份合同是我个人签的，所以房款应以第二份合同为准，即82万元。
链家公司未到庭答辩。
汪超、葛娟一审诉讼请求：1、被告余贵立即向原告交付位于贵池区××室的房屋并承担逾期交房的违约金截止2017年6月16日计3280元（2017年6月12日起每日按总房款万分之十计算至房屋实际交付之日止）；2、被告余贵立即返还原告多支付的2万元购房款；3、被告余贵立即向原告返还上述房屋内原有的家电、家具（具体见物品清单、照片和试听资料）；4、被告链家公司向原告返还中介费服务费5000元；5、两被告承担本案的诉讼费用。
一审法院查明：2017年2月17日，余贵、汪超与链家公司签订《房屋买卖合同》，约定余贵出售给汪超的房屋位于池州市贵池区××室，设计用途为住宅，建筑面积为126平方米（产权过户面积以主管部门测绘为准，测绘结果不影响成交价格）；房屋成交价为84万元，包括该房屋固定附属设施，另含水、电、天然气户头以及固定装修，物品见合同附件壹（空调4台、电视2台、冰箱1台、洗衣机1台、热水器1台、灶具1台、油烟机1台、床3张、沙发1组、餐桌1套）；付款方式为买方于2017年2月17日向卖方支付购房定金2万元，于2017年2月28日前将该房的首付款26万元（含2万元定金一次性打入房产局监管账户，且买卖双方配合链家公司办理房产部门网签、备案以及资金监管等手续，剩余房款58万元，乙方办理公积金组合贷款一次性支付甲方；买卖双方在全款到位后三个工作日内办理房屋交接手续；链家公司应公平公正、积极认真地履行买卖双方委托的事项并将产权证及有关手续办好，买卖双方各支付链家公司居间服务费8400元，于过户之前支付。三方还对违约责任进行了约定：买方如未按期付款，则每逾期一天，须赔付卖方逾期款额千分之一的违约金，逾期超过三十日，卖方即有权解除合同并追究乙方的相应的责任；卖方如未按期交房，则每逾期一天，须赔付给买方房屋成交额千分之一的违约金，逾期超过三十日买方即有权解除合同并追究卖方的相应责任。该合同一式三份，各方各执一份，未尽事宜可以另行签订补充条款，具有同等法律效力。在办理房产证过户过程中如主管部门要求签订一份统一格式的过户合同，则过户合同上的各项条款并不影响本合同的执行。该份合同签订当日，汪超向余贵支付2万元定金。2017年3月28日，余贵作为出售方（乙方）、汪超作为买受方（乙方）、葛娟作为汪超购买标的物的共有人（统称乙方）、链家公司作为房地产经纪机构（丙方）签订池工商格式备案《存量房买卖合同》，约定甲方出售给乙方的房屋位于贵池区××508，证载面积125.25平方米，甲方提供房产证01××7Ｂ、土地证010800/2012给乙方当场查验。房屋成交价82万元，包括该房屋现有固定附属设施，如留存物品较多，可以另列《物品清单》；甲乙双方约定以银行按揭方式付款，乙方定于2017年4月15日前将首付款24万元存入交易资金托管账户，在乙方领取该房《不动产权证书》后按约定的方式转入甲方账户，乙方的按揭贷款58万元由贷款金融机构转至甲方指定账户，放款时间以贷款金融机构发放日期为准；甲方自收到乙方的按揭贷款之日起10日内腾出该房交付乙方；乙方如未按本合同约定期限缴纳购房款，每逾期一日，须赔付甲方逾期额万分之十的违约金，逾期超过30日的，甲方即有权单方面解除合同，另行出售，同时乙方须赔付甲方总房款10%的违约金；甲方如未按期交房，每逾期一日，须赔付乙方总房款万分之十的违约金；逾期超过30日的，乙方即有权单方面解除合同并追究甲方的相应责任，甲方须赔付给乙方总房款10%的违约金。丙方为甲乙双方的此次交易提供经纪服务，相关服务事项及佣金由甲乙丙三方自行约定。2017年3月28日，原告方向池州市房地产网络信息中心监管账户汇入24万元。2017年3月29日，原告方向链家公司支付居间服务费5000元。2017年4月10日，原、被告双方办理了该房屋过户登记手续。2017年6月2日，余贵收到了原告方房屋贷款58万元。2017年6月3日，余贵对涉案房屋中部分已售物品进行了调换，双方发生争议，以致成讼。
一审法院认为：一、关于涉案房屋的成交总价额。本案所涉房屋交易过程中，买卖双方及链家公司共签订两份买卖合同，该两份合同均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同均依法成立并生效。两份合同中关于房屋总价款有2万元的差异。《房屋买卖合同》中房屋总价款为84万元，合同签订当日，买方即本案的原告方向被告方余贵支付了2万元定金，且在合同中约定“在办理房产证过户过程中如主管部门要求签订一份统一格式的过户合同，则过户合同上的各项条款并不影响本合同的执行”。该买卖合同签订后三方又签订统一备案的格式《存量房买卖合同》，该份合同的房屋成交价为82万元，付款方式约定条款中比《房屋买卖合同》中首付款少2万元外，其余约定均一致。且原告方在《存量房买卖合同》签订的次日向链家公司交纳居间服务费时，开票数额仍按《房屋买卖合同》中约定8400元出具，原告方未提出异议。经审查，对于涉案房屋的成交总价额，一审采纳两被告的辩解意见，确认为84万元。
二、关于链家公司是否应当返还原告5000元居间费用问题。三方当事人在涉案房屋交易过程中签订的两份合同中关于房屋面积的约定有0.75平方米的误差。链家公司在主导买卖双方在签订《房屋买卖合同》中约定房屋面积为126平方米，实际涉案房屋的面积为125.25平方米。链家公司作为专业的房屋经纪机构，在提供居间服务过程中存在疏忽，对《房屋买卖合同》中约定的房屋面积与实际面积产生误差，存在一定的责任。链家公司在实际收取原告5000元居间费后，履行了协助买卖双方合同网签及过户等事宜。按照合同约定的居间费用8400元，链家公司尚有3400元的居间费未实际向原告收取，故对原告方要求链家公司退还5000元居间服务费的请求，一审酌情确定链家公司退还1600元。
三、关于房屋出售方更换物品、交付涉案房屋及逾期交房违约金问题。房屋出售方余贵在收到所售房屋全款后，对约定出售房屋内物品私自进行更换，这一行为构成了违约。同时，余贵作为交易一方当事人，其行为也严重违背民事交易中的诚实信用原则。原告方要求按其单方列出物品清单返还物品，没有相应的事实和法律依据，但原告方要求余贵返还《房屋买卖合同》附件中约定的物品，一审予以支持。本案中，余贵辩称原告方作为买受人在取得房屋产权证后即是该房屋的所有人，可以随时入住。该辩称不符合双方的合同约定，一审不予采纳。各方当事人在涉案房屋的买卖过程中对房屋的交付进行了附条件约定。余贵在房屋买卖合同约定的交房条件满足后未履行自己的交房义务，构成违约，应当支付违约金。故原告方要求余贵从2017年6月12日起每日按总房款万分之十计算违约金至房屋实际交付之日止的请求，有相应的事实和法律依据，一审予以支持。一审认为原、被告合同约定的违约金标准过高，应予适当调整，参考中国人民银行同期同类贷款利率标准计算为宜，以房价总款84万元为基数，从2017年6月12日开始计算，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至房屋实际交付之日止。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百三十条、第一百五十九条、第四百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告余贵于判决生效之日起三日内向原告汪超、葛娟交付位于贵池区××室房屋；二、被告余贵于判决生效之日起三日内将上述房屋中的物品恢复至双方在《房屋买卖合同》中约定状态（空调4台、电视2台、冰箱1台、洗衣机1台、热水器1台、灶具1台、油烟机1台、床3张、沙发1组、餐桌1套）；三、被告余贵于判决生效之日起三日内向原告汪超、葛娟支付逾期交房违约金（违约金以房价总款84万元为基数，从2017年6月12日开始计算，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至房屋实际交付之日止）；四、被告池州市链家房地产经纪有限公司于判决生效之日起三日内向原告汪超、葛娟返还中介费服务费1600元；五、驳回原告汪超、葛娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费707元，减半收取353.5元，由池州市链家房地产经纪有限公司负担100元，余贵负担253.5元。
汪超、葛娟二审提交照片一组及《承诺书》一份，证明余贵出卖时的房屋状况与现在不一样，及链家公司承诺交房，但是一直未交房。余贵质证认为，没有照片提供方的签字和盖章，对真实性有异议；对于证据应该在一审时候提供，不属于新证据。承诺书双方是对方当事人和链家公司之间，余贵没有签字，对余贵没有约束力。本院认为，汪超、葛娟提交的照片不能反映当前房屋现状，一审法院已经认定了链家公司的提供中介服务之中存在疏忽，并判决链家公司返还了部分居间服务费，对其《承诺书》予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，2017年2月27日，各方签订的《房屋买卖合同》十一条约定：“在办理房产证过户过程中如主管部门要求签订一份统一格式的过户合同，则过户合同上的各项条款不影响本合同的执行。”从该条约定、合同实际履行情况、居间服务费的约定及链家公司的表述等情况看，本案实际履行的合同为2017年2月27日各方签订的《房屋买卖合同》，而非2017年3月28日签订的《存量房买卖合同》。《存量房买卖合同》是为办理房产证过户之需签订的合同与《房屋买卖合同》十一条约定及实际履行情况均不相符，应当认定《房屋买卖合同》约定价款为当事人之间真实意思表示，合同交易总价款为84万元。汪超、葛娟请求返还2万元购房款证据不足，其该项上诉请求本院不予支持。
《房屋买卖合同》第六条约定：“经甲乙双方协商于全款到位三个工作日内办理房屋交接手续。”本案中，汪超、葛娟支付银行按揭款的时间是2017年6月2日，故余贵应按照合同的约定向汪超、葛娟交付房屋。因余贵未按约定交付房屋，其行为构成违约，应当承担违约责任。余贵上诉称，按照《房屋买卖合同》的约定，汪超、葛娟应于2017年2月28日支付首付款，但其于2017年3月28日才支付首付款，存在违约。本院认为,本案中余贵未对汪超、葛娟是否存在逾期付款违约问题提起反诉，汪超、葛娟是否存在违约不属于本案审查范围。在汪超、葛娟付清全额房款后，余贵应依约交付房屋，此时余贵不能以前期付款违约来作为房屋交付的抗辩，故余贵的抗辩理由本院不予支持。关于违约金数额问题。鉴于双方当事人对购房总价款存在争议，一审调整后的违约金数额亦过高，余贵的特别代理人在代理意见中请求本院予以调整以及本地房屋租金水平等综合因素，本院酌情将余贵支付的违约金数额调整为按月1800元标准。本院对汪超、葛娟上诉请求按照《房屋买卖合同》约定的违约金标准支付违约金及余贵请求驳回违约金诉讼请求的上诉理由本院均不予支持。
一审对链家公司在从事房屋中介中存在疏忽并存在一定责任的认定符合客观事实，但链家公司对合同履行提供了部分中介服务，酌定链家公司向汪超、葛娟返还已支付的5000元中介服务费用中的1600元判决适当。汪超、葛娟请求全部退还已支付的5000元的上诉请求本院不予支持。鉴于房屋尚未交付，余贵负有按约定交付房屋内原有家电、家具的义务，且一审判决的第二项已经包含该项上诉请求，故余贵该项上诉请求在一审中已经得到支持。
综上，一审认定基本事实清楚，法律适用基本正确，但在违约金数额确认上仍然过高，应当予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第一百三十条、第一百五十九条、第四百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下：
一、维持池州市贵池区人民法院本院(2017)皖1702民初1952号民事判决第一、二、四、五项；
二、变更池州市贵池区人民法院本院(2017)皖1702民初1952号民事判决第三项为余贵于本判决生效之日起三日内向汪超、葛娟支付逾期交房违约金（违约金以房价总款84万元为基数，从2017年6月12日开始计算，按每月1800元的标准计算至房屋实际交付之日止）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
一审案件受理费707元，减半收取353.5元，由汪超、葛娟负担53.5元，余贵负担200元，池州市链家房地产经纪有限公司负担100元；汪超、葛娟上诉案件受理费300元，由其自行负担；余贵上诉案件受理费300元，由汪超、葛娟负担100元，余贵负担200元。
本判决为终审判决。
审判长 许院生
审判员 胡少斌
审判员 康启林
二〇一七年十一月二十八日
书记员 夏国栋