山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潍民一终字第279号
上诉人（原审原告）夏克功，居民。
上诉人（原审原告）王宗杰，居民。
上诉人（原审原告）赵森，居民。
上诉人（原审原告）张增运，居民。
上诉人（原审原告）张青，居民。
上诉人（原审原告）韩宗森，居民。
上诉人（原审原告）李宝华，居民。
上诉人（原审原告）李明俊，居民。
上诉人（原审原告）秦松福，居民。
上诉人（原审原告）张丽丽，居民。
上诉人（原审原告）王晓娟，居民。
上诉人（原审原告）王美，居民。
以上12位上诉人的诉讼代表人秦松福，身份同上。
以上12位上诉人的诉讼代表人张丽丽，身份同上。
两诉讼代表人的委托代理人毛新红，北京市金朔律师事务所律师。
两诉讼代表人的委托代理人张汝涛，山东国宗律师事务所律师。
上诉人（原审被告）山东天翔集团有限公司，住所地：潍坊市奎文区民生东街19号。
法定代表人王万全，董事长。
委托代理人徐兵伍，山东康桥（潍坊）律师事务所律师。
委托代理人于海燕，该公司职工。
原审原告吴卫东，居民。
原审原告禚勇，居民。
原审原告薛世长，居民。
原审原告禚度民，居民。
原审原告张学玉，居民。
原审原告单晓东，居民。
原审原告王治华，居民。
上诉人夏克功、王宗杰、赵森、张增运、张青、韩宗森、李宝华、李明俊、秦松福、张丽丽、王晓娟、王美（简称夏克功等12人），上诉人山东天翔集团有限公司（简称天翔集团）因与原审原告吴卫东、禚勇、薛世长、禚度民、张学玉、单晓东、王治华商品房预售合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2014）高民初字第1943号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
经审理查明，2009年9月份，吴卫东、王宗杰、张增运、张青、张学玉、韩宗森、李宝华、李明俊、秦松福、王晓娟、王美等11人分别与天翔集团签订商品房买卖合同（即第一份合同），合同格式为商品房预售合同，合同对所购商品房的基本情况、计价方式、付款方式、交房期限、违约责任等事项进行了约定；房屋起步价为每平方米1850元，根据楼层及位置不同，价格适当调整。其中合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2011年6月30日前交付房屋，但如遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期，一是遭遇不可抗力，二是因买受人未按约付款或其他原因造成不能交房，三是遇政策调整、因政府规划调整造成工期顺延、市政配套延误；第九条违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限交付房屋，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。
2010年4月至7月，夏克功、吴卫东、赵森、禚勇、单晓东、韩宗森、李宝华、张丽丽、张青等9人又与天翔集团签订了商品房预售合同（即第二份合同）。上述合同也为格式合同，内容与原来签订的商品房买卖合同内容基本一致，只是将逾期交房违约金的标准从每日万分之三变更每日万分之零点五。对于上述逾期交房违约金标准的变更，买受人主张是在办理按揭贷款时，出卖人采用不正当手段，没有做出提示和说明，买受人在不知情的情况下受欺骗签字形成。天翔集团则主张双方原约定的违约金太高，故对违约金进行了重新约定。
买卖人王治华提交的商品房买卖合同于2011年7月5日签订，交房期限为2011年12月30日，逾期交房违约金为每日万分之零点五。禚度民未提交购房合同。薛世长于2014年3月5日补签交房合同。
上述合同签订前后，涉案的19位买受人按约定交付了全部房款（包括按揭贷款），其中夏克功交房款318794元、吴卫东交房款338031元、王宗杰交房款246930元、赵森交房款216182元、张增运交房款227744元、禚勇交房款272009元、薛世长交房款348455元、禚度民交房款301573元、张青交房款224032元、张学玉交房款295513元、单晓东交房款307872元、王治华交房款412671元、韩宗森交房款260121元、李宝华交房款297461元、李明俊交房款344787元、秦松福交房款267244元、张丽丽交房款320336元、王晓娟交房款282987元、王美交房款259631元。
购房合同签订后，张学玉、王治华、李明俊、张丽丽等4人与天翔集团分别签订了车库认购书，买受人自愿认购地下车库一个，4买受人的车库位置分别为9区29号、8区17号、9区24号、9区18号；买受人预付定金65000元，待车库建成后，确定车库实际价格，买受人按实际价格购买车库并签订合同，同时付清余款；天翔集团应于2011年12月31日前交付车库，如迟延交付，按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向买受人支付违约金。上述买受人已按约定交付了65000元的车库认购金。
夏克功、吴卫东、赵森、张增运、薛世长、禚度民、单晓东、韩宗森、秦松福、王晓娟、王美等11人分别与天翔集团签订了车位预售合同，车位位于小区地下，车位位置分别为1区67号、9区33号、1区72号、1区38号、9区1号、7区22号、1区68号、1区60号、1区64号、7区16号、7区15号；车位以个为计价单位，总价款为65000元，天翔集团应于2011年12月31日前交付车位；如迟延交付，按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向买受人支付违约金。上述买受人已按约定全部交付了65000元的车位价款。
2013年12月6日、2013年12月14日、2014年3月5日，禚勇、薛世长、单晓东分别与天翔集团签订交房协议，确认房屋分别于2013年12月6日、2013年11月30日、2013年11月30日交付，天翔集团按每日已交房款的万分之零点五给予延期交房补偿，分别补偿给禚勇12022元、补偿给单晓东13608元、补偿给薛世长12045元，此补偿款在交房时可抵顶物业费、契税、有线电视开户费、天然气入户费等。上述交房协议签订后，买卖双方办理了交房手续，天翔集团并将补偿款交付买受人，但逾期交付车位或车库的违约金未在交房协议中解决。
因天翔集团未依约定时间履行交付义务，涉案19位买受人于2014年5月20日诉至原审法院，请求继续履行合同交付房屋、支付逾期交付房屋、车库或车位的违约金，违约金的截止期限为2014年2月17日；同时请求天翔集团承担楼梯踏步使用材料违反约定的违约责任。
本案原审中，原审法院为避免损失扩大，于2014年6月30日向天翔集团发出限期交房通知，限其在接到通知三日内与涉案的买受人办理交付手续，但天翔集团至今未予交付。
另查明，双方交房标准的第2条中约定，公共楼梯间为大理石。买受人诉讼中要求天翔集团将楼梯踏步重新返工铺设大理石；天翔集团抗辩称，双方交房标准约定的是公共楼梯间为大理石，买受人要求将楼梯踏步铺设大理石缺乏合同依据。
再查明，天翔集团因长时间迟延交房，涉案买受人多次到有关部门反映并通过高密民生在线进行网络投诉，买受人为此提交了2013年1月至9月的多份高密民生在线网络质询受理事项承办单予以证明。天翔集团在2013年11月26日通过邮寄方式给涉案的12位买受人邮寄了交房通知，另外的7人因为没有联系地址没有寄出。2013年12月，部分买受人曾去察看所购房产，但因种种原因未办理交房手续，买受人主张天翔集团工程未经验收，不符合交房条件。天翔集团则主张工程已进行单体验收，并提交2014年4月24日的建筑节能热工性能检验报告和2013年12月12日的室内环境污染物检测报告等证据予以证明。
还查明，天翔集团在原审中曾提出如下抗辩：一是诉讼时效。二是每日万分之三的逾期交房违约金标准过高，要求降低。三是迟延交房是因为发生不可预期的客观情形所致，逾期交房的违约责任应予免除。其中对于不可预期的客观情形，天翔集团主张开发建设过程中，发生地下大规模渗水现象，导致建设成本上升及建设时间延长，天翔集团为此提供其与案外他人签订的基坑支护施工合同、防水工程施工合同等证据，以证实其进行防水工程施工并支付工程价款600余万元的事实；对天翔集团主张的该免责事由，涉案房屋买受人不予认可。
上述事实，有商品房买卖合同及补充协议，商品房预售合同，车库认购书与车位预售合同，交款收据，高密民生在线网络质询受理事项承办单，交房通知邮寄证明，看房登记表，基坑支护施工合同及补充合同，防水工程施工合同，建筑节能现场检测热工性能检验报告与民用建筑工程室内环境污染物检测报告，补偿协议，法院限期交房的通知，双方当事人的陈述等证据在案为证，足以认定。
原审法院认为，本案19位原告对同一被告提起诉讼，虽然各原告分别与被告签订了商品房预售合同，但诉讼标的为同一种类，原告共同提起诉讼符合法律规定，且更能体现便捷高效的司法便民特点，故予以支持。被告辩称，原告共同起诉违反了合同的相对性、起诉程序违法的意见，不予采纳。原告与被告签订的商品房买卖合同书从合同的性质上分析，应属商品房预售合同，该商品房预售合同双方当事人意思表示真实，不违反法律法规的禁止性规定，应当认定有效，原、被告均应按合同约定履行自己的合同义务。第一份合同中对违约金数额每日万分之三的约定，是被告与原告的真实意思表示，是双方在签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，从而做出的带有弥补损失的约定，双方对该风险是明知的，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案中，如果调低逾期交房的违约金，既违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。被告迟延交付房屋，原告丧失的不仅是租赁房屋的房租收益，而是占有、使用、收益该房屋的多种权益，所以对被告要求调低违约金数额的请求，不予支持。部分原告与被告2010年4-7月份以后签订的商品房预售合同（有的系第一次签订，有的系第二次签订）也是双方当事人的真实意思表示，原告无证据证明签订该合同时存在重大误解、显失公平或一方以欺诈、胁迫和手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思下订立等情形，该合同也应当予以遵守。该部分合同的延期交房违约金数额全部为每日万分之零点五，应以该约定计算违约金。本案原告签订的合同存在以下几种情形：1、包括原告王宗杰、张增运、张学玉、李明俊、秦宗福、王晓娟、王美共7人仅签有第一份合同，延期交房违约金约定为每日万分之三；2、包括夏克功、吴卫东、赵森、张青、韩宗森、李宝华、张丽丽共7原告有的签订了前后两份不同的合同，有的仅提供最后一份商品房预售合同，但最后一份合同延期交房违约金约定为每日万分之零点五；3、原告禚度民仅提交房款单据，未提交书面购房合同；4、禚勇、单晓东、薛世长已与被告签订交房协议，已经交付房屋；5、原告王治华单独签订合同，交房期限为2011年12月30日，延期交房违约金为每日万分之零点五。因此法院统一按签订的最后一份合同约定的交房期限至原告主张的2014年2月17日终止日及延期交房违约金计算方式计算违约金；未有约定的，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条第二款的规定，可以参照同地段同类房屋租金标准确定，根据实际情况按第二份合同约定的每日万分之零点五计算违约金。各位原告应认定的延期交房违约金为：原告夏克功逾期未交房的违约金15238元（318794元×956天×0.05‰／天）、吴卫东逾期未交房的违约金16158元（338031元×956天×0.05‰／天）、王宗杰逾期未交房的违约金70819元（246930元×956天×0.3‰／天）、赵森逾期未交房的违约金10333元（216182元×956天×0.05‰／天）、张增运逾期未交房的违约金65316元（227744元×956天×0.3‰／天）、禚度民逾期未交房的违约金15849元（301573元×956天×0.05‰／天）、张青逾期未交房的违约金10709元（224032元×956天×0.05‰／天）、张学玉逾期未交房的违约金84753元（295513元×956天×0.3‰／天）、王治华逾期未交房的违约金15929元（412671元×772天×0.05‰／天）、韩宗森逾期未交房的违约金12434元（260121元×956天×0.05‰／天）、李宝华逾期未交房的违约金14219元（297461元×956天×0.05‰／天）、李明俊逾期未交房的违约金98884元（344787元×956天×0.3‰／天）、秦松福逾期未交房的违约金76645元（267244元×956天×0.3‰／天）、张丽丽逾期未交房的违约金15312元（320336元×956天×0.05‰／天）、王晓娟逾期未交房的违约金81160元（282987元×956天×0.3‰／天）、王美逾期未交房的违约金74462元（259631元×956天×0.3‰／天）。被告于2013年11月26日以邮寄方式向12户原告送达了交房通知，但是由于种种原因而未交付，因被告邮寄通知时房屋尚未进行验收，法院以书面通知要求被告先行交付房屋后被告一直未予履行，故未交付房屋的责任不在原告，法院按原告主张的2014年2月17日计算延期交房的违约金不违反法律规定。部分原告与被告签订的车库或车位合同是独立的买卖合同，其买卖标的、价款、质量、违约责任等与房屋买卖合同不同，因此应单独计算其违约损失。按照合同约定，被告应按已收的65000元价款，以中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向原告支付违约金，至于车库以后签订正式买卖合同，不影响该违约责任的承担。自2012年1月1日起至2014年2月17日止共776天，原告主张的10359元不超出中国人民银行同期商业贷款迟延期间的利息，法院按原告主张的违约金数额计算。应支持延期交付车库违约金的原告为：张学玉、王治华、李明俊、张丽丽等4位，支持延期交付车位违约金的原告为：夏克功、吴卫东、赵森、张增运、薛世长、禚度民、单晓东、韩宗森、秦松福、王晓娟、王美等11位。房屋买卖合同约定了三种可以延期交房的情形，被告在施工过程出现大规模渗水、工程量增加等不属于上述情形。该施工过程中出现的工程量增加，虽属实际情况，但损失不能因此转嫁给购房业户，因此被告以此要求免除延期交房责任的意见，不予支持。被告延期交房后，原告众多业主多次以不同方式投诉，应视为诉讼时效中断，因此本案并未超过诉讼时效。原被告合同中仅是约定了楼梯间是大理石地面，而未约定楼梯踏步使用大理石材料，故对原告要求被告更换楼梯踏步为大理石的意见，不予支持。原告要求被告继续履行合同、交付房屋的请求于法有据，予以支持。判决：一、被告山东天翔集团有限公司于判决生效后十日内向原告夏克功、吴卫东、王宗杰、赵森、张增运、禚度民、张青、张学玉、王治华、韩宗森、李宝华、李明俊、秦松福、张丽丽、王晓娟、王美等按购买合同要求交付房屋；二、被告山东天翔集团有限公司支付原告夏克功逾期未交房的违约金15238元、延期未交付车位的违约金10359元，共计25597元；支付原告吴卫东逾期未交房的违约金16158元、延期未交付车位的违约金10359元，共计26517元；支付原告王宗杰逾期未交房的违约金70819元；支付原告赵森逾期未交房的违约金10333元、延期未交付车库的违约金10359元，共计20692元；支付原告张增运逾期未交房的违约金65316元、延期未交付车位的违约金10359元，共计75675元；支付原告薛世长延期未交付车位的违约金10359元；支付禚度民逾期未交房的违约金15849元、延期未交付车位的违约金10359元，共计26208元；支付原告张青逾期未交房的违约金10709元；支付原告张学玉逾期未交房的违约金84753元、延期未交付车库的违约金10359元，共计95112元；支付原告单晓东延期未交付车位的违约金10359元；支付原告王治华逾期未交房的违约金15929元、延期未交付车库的违约金10359元，共计26288元；支付原告韩宗森逾期未交房的违约金12434元、延期未交付车位的违约金10359元，共计22793元；支付原告李宝华逾期未交房的违约金14219元；支付原告李明俊逾期未交房的违约金98884元、延期未交付车库的违约金10359元，共计109243元；支付原告秦松福逾期未交房的违约金76645元、延期未交付车位的违约金10359元，共计87004元；支付原告张丽丽逾期未交房的违约金15312元、延期未交付车库的违约金10359元，共计25671元；支付原告王晓娟逾期未交房的违约金81160元、延期未交付车位的违约金10359元，共计91519元；支付原告王美逾期未交房的违约金74462元、延期未交付车位的违约金10359元，共计84821元；以上共计832171元，被告均于判决生效后十日内付清；三、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务。案件受理费20395元，由原告负担8259元，由被告负担12136元。
宣判后，夏克功等12人及天翔集团均不服原审判决，分别提起上诉。
上诉人夏克功等12人上诉称：天翔集团应支付的逾期交房违约金应计算到实际交房之日，原审计算到2014年2月17日错误；夏克功、赵森、张青、韩宗森、李宝华、张丽丽等6买受人的第二份合同，签订时天翔集团未尽告知义务，违背了买受人的真实意思，该合同存在重大误解并显失公平，逾期交房违约金应按每日万分之三计算，原审按每日万分之零点五计算错误；天翔集团应支付的逾期交付车库或车位违约金，应计算到实际交付之日，原审计算到2014年2月17日错误。请求依法改判或发回重审。
天翔集团上诉称：天翔集团与各买受人签订的合同种类不一、内容不一，不符合民事诉讼法关于共同诉讼的规定，原审法院作为共同诉讼案件一并处理违法；涉案房屋双方约定于2011年6月30日前交付，买受人于2014年5月提起本案诉讼，已超过2年的诉讼时效，买受人的诉讼请求依法应予驳回，其中部分买受人提供的网络投诉证据是复印件，天翔集团不予认可；购房合同约定每日万分之三的逾期交房违约金明显过高，依法应予降低；天翔集团曾于2013年11月26日向涉案的部分买受人寄发了交房通知，买受人迟迟未办理交付手续，天翔集团逾期交付房屋、车库、车位的违约金应截止到2013年11月30日，原审计算到2014年2月17日错误。请求依法改判或发回重审。
对上诉人夏克功等12人的上诉，上诉人天翔集团主张不能成立，二审法院不应支持。
对上诉人天翔集团的上诉，上诉人夏克功等12人主张不能成立，二审法院不应支持。
原审被告吴卫东、禚勇、薛世长、禚度民、张学玉、单晓东、王治华等七人对两上诉人的上诉未予答辩。
本院认为，本案19位买受人分别与上诉人天翔集团签订商品房预售合同购买房屋，现19位买受人对天翔集团提起诉讼，请求继续履行合同交付房屋、支付逾期交付违约金等，因诉讼标的为同一种类，原审法院作为共同诉讼受理并审理，符合民事诉讼法关于共同诉讼的规定，天翔集团为此主张违法理由不当，本院不予支持。涉案商品房预售合同，包括前后两份对逾期交房违约金标准约定不同的合同，买卖双方意思表示真实，不违反法律法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。夏克功、赵森、张青、韩宗森、李宝华、张丽丽等6买受人现主张逾期交房违约金约定较低的第二份合同，在签订时天翔集团未尽告知义务，违背了其真实意思，该合同存在重大误解并显失公平，因无有效证据证明，本院不予认定；其与天翔集团签订的第二份合同，如与第一份合同约定冲突，应是对第一份合同的变更，凡签有第二份合同的，买卖双方的权利义务均应依第二份合同认定。对于逾期交房违约金约定较高的第一份合同，其违约金标准为每日万分之三，该标准仅略高于国家规定的同期银行贷款利率，并非过分高于买受人已支付房款的利息损失，天翔集团现主张该违约金过高并请求降低，事实依据不足，本院不予认定。商品房预售合同签订后，双方应依约履行，天翔集团逾期交付房屋，应依约承担支付违约金的违约责任；对于交付房款未签订预售合同的买受人，原审根据实际情况，依日万分之零点五的标准计付逾期交房违约金适当；对于逾期交房后买卖双方已签订交房协议，该协议并已履行的买受人，其逾期交房违约金请求依法应予驳回。对于买卖双方签订的车库认购书以及车位预售合同，也为有效合同，买卖双方应依约履行，天翔集团逾期交付车库或车位，应承担相应的违约责任。对于买受人主张的逾期交付违约金，原审中其请求计算到2014年2月17日，原审法院依其请求认定正确，现夏克功等12人上诉要求二审法院将其逾期交房违约金及逾期交付车库车位违约金均计算到实际交付之日，于法无据，本院不予支持。交付房屋是天翔集团商品房预售合同的主要义务，2013年11月其虽曾向部分买受人寄发过交房通知，但其所举证据不能证实房屋当时具备交付条件，原审诉讼中，原审法院于2014年6月30日通知天翔集团限期交房，其仍不能按通知要求的期限交付房屋，应当认定不能交付房屋的原因与责任在于天翔集团，天翔集团现要求逾期交房违约金计算到2013年11月30日，事实依据不足，本院不予认定。关于诉讼时效问题，双方合同有明确约定，超出买卖双方约定的房屋交付期限后，买受人要求继续履行合同，则合同继续履行，现房屋买受人要求继续履行合同，天翔集团仍负有交付房屋的义务，因天翔集团迟延履行后具体的交付期限双方并未确定，诉讼时效不应起算，其中的逾期交房违约金也处在连续计算状态，现天翔集团提出诉讼时效抗辩，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20395元，由上诉人夏克功等12人负担13090元，上诉人山东天翔集团有限公司负担7305元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱奉纲
审 判 员 张振显
代理审判员 李金桦
二〇一五年三月三十日
书 记 员 王新艳