浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙湖民终字第130号
上诉人（原审被告、反诉原告）：湖州众鑫投资管理有限公司。
法定代表人：徐建良。
委托代理人：沈月娣。
上诉人（原审原告、反诉被告）：颜会星。
委托代理人：徐学民。
上诉人湖州众鑫投资管理有限公司（以下简称众鑫公司）与上诉人颜会星租赁合同纠纷一案，湖州市吴兴区人民法院于2009年1月5日作出（2008）湖吴民一初字第353号民事判决，上诉人众鑫公司和颜会星均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2007年1月15日，颜会星与众鑫公司签订租赁合同一份，合同约定：众鑫公司将湖州众鑫广场一楼063、064号商铺出租给颜会星经营休闲服装，租赁期限自2007年1月18日起至2010年1月17日止，年租金为67145.40元，年管理费44763.60元，年广告费5256元，租赁押金2000元。并约定租金、管理费、广告费每年结算一次，第一年在签合同时一次性付清。合同还约定租赁期限以众鑫广场正式开业时间为准，颜会星对商铺内部进行装修应自报消防审批，租赁期满或因其它原因导致合同终止，装修物无偿归众鑫公司所有。合同签订后，颜会星按约支付给众鑫公司一年租金、管理费、广告费计117165元，并对租赁商铺进行装修营业。同年4月30日，众鑫公司在湖州市报上刊登众鑫广场开业公告。同年5月15日，因众鑫广场购物中心未经消防安全检查，擅自开业，湖州市公安局吴兴区公安分局消防大队对众鑫公司作出湖吴公消字（2007）第63号责令限期改正通知书，同年6月26日，因众鑫公司未限期改正，湖州市公安局吴兴区公安分局消防大队又作出第045号公安行政处罚决定书，众鑫公司投资的购物中心经责令限期改正未改正，决定责令停产停业并处于贰万元罚款的处罚。同年6月29日，湖州市公安局向众鑫公司作出湖公消审（2007）第092号建筑工程消防设计审核意见书，对众鑫公司的众鑫商业广场一至四层商铺内装修提出如下修改意见：1、补送装饰总说明图一份。2、二、三、四层疏散楼梯间及其前室的门的净宽度不足。3、二、三、四层疏散楼梯总宽度不足。4、不能直接天然采光、通风的楼梯间未按防烟楼梯间规定设置。2008年4月29日，颜会星向提起诉讼。同年9月28日，经委托湖州汇丰资产评估事务所对颜会星承租众鑫公司的湖州众鑫广场一楼063、064号商铺装修、添置的货柜等残值作司法评估鉴定，评估价值为77745元。另查明，截止2008年4月29日，颜会星欠众鑫公司电费、领用凭证费计3457.04元。
原审法院审理认为：颜会星与众鑫公司签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效。由于众鑫广场购物中心未能取得开业前内装修的消防安检，在开业一个月后即被消防行政管理部门责令停业，使整个商场存在安全隐患，且不能达到预期商业氛围，众鑫公司已构成违约，故颜会星要求解除合同及要求众鑫公司赔偿商铺装修、货柜等残值损失、退还押金之请求，合理合法，予以支持。但商铺装修、添置的货柜已经由颜会星使用一年，综合考虑本案具体情况，酌情确定众鑫公司应对损失评估值的70％承担赔偿责任。对颜会星诉请众鑫公司退还已交纳的一年租金、管理费、广告费之请求，因租赁合同是继续合同，原则上无溯及力，承租人颜会星已享用商铺的效益，故这些费用不能返还，不予支持。对众鑫公司提出商铺装修应无偿归众鑫公司所有一节，虽然双方在合同中约定合同终止装修无偿归众鑫公司所有，但现因众鑫公司违约导致合同提前解除，使颜会星投入的装修未能获得相对应的期间利益，故众鑫公司应当承担相应的赔偿责任。对众鑫公司反诉请求颜会星支付欠交的凭证费、电费的主张，符合双方的约定和法律的规定，予以支持。但对众鑫公司要求颜会星赔偿2008年4月29日起第二年租金、管理费、广告费等损失125158.50元之反诉请求，因颜会星在第一年租期届满后即提起解除合同诉讼，众鑫公司也无证据证明其损失，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第二百一十二条、第二百二十六条之规定判决：一、准予颜会星与湖州众鑫投资管理有限公司解除租赁合同。二、湖州众鑫投资管理有限公司应赔偿颜会星装修、货柜损失54421.15元，应退还押金2000元，合计56421.15元。三、颜会星应支付湖州众鑫投资管理有限公司凭证费、电费等合计3457.04元。四、上述第二、三项相抵，湖州众鑫投资管理有限公司尚应支付颜会星52964.11元，限于本判决生效之日起十日内清偿。五、颜会星应于判决生效之日起十日内将湖州众鑫广场一楼063、064号商铺（含装修评估设施）返还给湖州众鑫投资管理有限公司。六、驳回颜会星其余诉讼请求。七、驳回湖州众鑫投资管理有限公司其余反诉请求。
上诉人众鑫公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定众鑫公司违约错误，众鑫公司的赔偿请求应予支撑。原审认定众鑫广场购物中心未能取得开业前内装修的消防安检，构成违约。然而公安消防部门作出的是行政行为，和本案涉及的民事合同的履行没有关联性，该行政行为并未导致商场经营停止，在一审时商场也在营业中。且湖州市中级人民法院（2008）湖民二终字第142号民事判决也认定众鑫广场购物中心已具备使用条件。本案中被上诉人颜会星也没有证据证明公安消防部门的行政行为致其造成损失。而颜会星提起上诉后，仍占据商铺，使众鑫公司无法收回商铺另行出租，该期间的费用应得到赔偿。二、原审判决众鑫公司赔偿被上诉人颜会星装修损失证据不足。湖州汇丰资产评估事务所对商铺内装修及遗留货柜的评估费用不应由众鑫公司承担。按照双方签订合同第五条规定，被上诉人中途退场，其商铺装修无偿归众鑫公司所有。事实上，颜会星提出诉讼后，仍在经营，占据商铺拒不搬出，使众鑫公司无法收回另行出租，原审对此客观事实未加认定，且颜会星在装修过程中违反消防规定，擅自增加阁楼。因此，一审判决众鑫公司赔偿颜会星装修、货柜损失缺乏依据。请求二审法院撤销一审判决中第二、四、七项；判决驳回被上诉人的本诉诉讼请求；判令被上诉人颜会星支付上诉人租金、管理费、广告费等损失125158.5元；判决一、二审的本诉、反诉诉讼费用、评估鉴定费由被上诉人颜会星承担。
被上诉人颜会星答辩称：一、原审认定众鑫公司违约是正确的。消防部门作出的责令停止营业虽然是行政行为，但该行政行为导致的直接后果是众鑫广场不能正常开业经营，也导致各承租人无法正常经营，从而使得承租人对商铺的装修、广告和人员工资等损失。二、关于装修损失。原审在委托鉴定机构对装修物进行了评估的基础上按70%成新率确定装修损失错误。上诉人的装修应认定为损失，而不应考虑成新率，上诉人虽有零碎交易，是为减少损失。三、对于众鑫公司的赔偿请求不能得到支持，由于众鑫公司在合同履中构成违约，因此众鑫公司存在的损失，应由众鑫公司自行承担，并支付评估鉴定等费用。
上诉人颜会星也不服原审法院民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决驳回上诉人返还租金及管理费请求错误。由于商场未能取得内部装修消防安检，商场不具备开业条件和功能，因此租赁期限尚未开始起算，二、原审判决被上诉人众鑫公司赔偿上诉人装修费太少，对上诉人主张的广告费未予支持错误。由于被上诉人违约，导致上诉人的合同目的无法实现，故上诉人的全部投入均应认定为损失而应当不考虑成新率，原审评估按70%成新率确定装修损失错误。三、原审判决上诉人支付被上诉人租金、管理费和水电费是错误的。即将有水电费发生，也是为处理库存品而发生，目的是为减少损失。请求二审法院一、维持一审判决第一、五项，撤销二、三、四、六、七项之内容；二、判决被上诉人退还上诉人租金、管理费及押金计113909元，赔偿损失112556元。三、判决驳回被上诉人的全部反诉请求。四、判决一、二审的诉讼费用及评估费均由被上诉人承担。
被上诉人众鑫公司答辩称，上诉人的上诉理由与事实相悖。各承租人事实上一直在经营，甚至在提起诉讼后还在经营，所称的处理库存商品，是推托之词，不能否认上诉人占用商铺的事实。本案的违约方是各承租人，请求二审法院驳回上诉人上诉，支持众鑫公司的上诉请求。
二审中上诉人众鑫公司和上诉人颜会星均未提出新证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，现双方的争议焦点有三个，第一个争议焦点为，上诉人众鑫公司是否存在违约。经查，2007年1月15日众鑫公司与颜会星签订的租赁合同书是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效。而在颜会星和众鑫公司签订合同后，在2007年2月9日，湖州市公安局湖公消验（2007）第011号“关于众鑫商业广场建筑工程消防验收合格的意见”的建筑工程消防验收意见书，认为1-4楼商场在消防方面具备使用条件，消防验收合格。同年4月30日众鑫公司在湖州市报上刊登众鑫公司开业公告。同年5月15日湖州市公安局吴兴区公安分局消防大队湖吴公消限字（2007）第63号责令限期改正通知书，因众鑫广场购物中心未经消防安全检查，擅自开业，责令众鑫广场购物中心立即停止使用，经消防安全检查合格后方可开业，限期5月22日前改正。由于众鑫公司未限期改正，湖州市公安局吴兴区公安分局消防大队又在同年6月26日作出吴公（消）决字（2007）第045号公安行政处罚决定书，责令众鑫购物广场停产停业，并罚款2万元。故众鑫公司众鑫广场购物中心未经消防安全检查，擅自开业，又未在责令限期改正期限内改正，被公安消防部门责令停业，众鑫公司存在违约。争议焦点二，原审判决众鑫公司赔偿装修损失及数额是否正确。众鑫公司称，根据双方合同第七条第5项约定，租赁期届满或颜会星擅自违约中途退场，商铺装修无偿归众鑫公司所有，并有权处理颜会星在商铺中的剩余财产。另外，湖州汇丰资产评估事务所的评估报告书第十一条第4项特别说明：本次评估未考虑租赁期的限制对评估值的影响。因此，该评估报告确定的装修金额评估过高，是不正确的。且按照合同第五条第1项约定，如颜会星装修商铺，应向众鑫公司申请装修方案，并报公安消防部门批准方可在规定的期限内完成。而颜会星未经报批擅自装修，导致被公安消防部门行政处罚。故不应赔偿颜会星装修、货柜损失。经查，现由于众鑫公司众鑫广场购物中心未经消防安全检查，擅自开业，被公安消防部门责令停业。根据双方签订的租赁合同书第十一条违约责任的约定，如属甲方（众鑫公司）原因而提前终止合同的，则由甲方（众鑫公司）退回乙方（颜会星）剩余租金、管理费和押金。但由于颜会星使用众鑫公司众鑫广场一期一楼063号、064号商铺已一年（至颜会星起诉时），颜会星已享用商铺收益。又颜会星所交租金为一年，租金期限已过，众鑫公司无剩余租金、管理费退还。故原审判令众鑫公司赔偿颜会星商铺装修、货柜等损失、退还押金并无不当。争议焦点三，原审判决上诉人颜会星支付租金、管理费及水电费是否正确。颜会星现称，由于众鑫公司的违约，使其合同目的无法实现，曾卖一些商品，但不是为赚钱，而是为减少亏损，商场停业后，购进的货物需要处理。经查，如前所述，颜会星从众鑫广场2007年4月30日开业后，一直在经营，至其提出诉讼止，占用众鑫公司商铺已一年，颜会星已享有商铺效益，实现合同目的，理应支付商铺租金、管理费和水电费。据此，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人众鑫公司和上诉人颜会星的上诉理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7867元，由上诉人众鑫公司和上诉人颜会星各负担3934元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨林法
审 判 员 周 勇
代理审判员 冯杰民
二〇〇九年五月八日
书 记 员 贾艳红