大连高新技术产业园区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽0293民初140号
原告(反诉被告)：杨海东，男，1973年9月1日出生，汉族，个体工商户，住大连市沙河口区，公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：李国闻，辽宁畅法律师事务所律师。
被告(反诉原告)：时建生，男，1961年10月22日出生，汉族，个体工商户，住大连市沙河口区，公民身份号码：×××。
被告(反诉原告)：祝连玉，女，1977年3月17日出生，汉族，个体工商户，住大连市沙河口区，公民身份号码：×××。
二被告共同委托诉讼代理人：沙宝明，辽宁沙宝明律师事务所律师。
原告（反诉被告）杨海东与被告（反诉原告）时建生、被告（反诉原告）祝连玉（以下行文以本诉称谓）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨海东及其委托诉讼代理人李国闻、被告时建生、祝连玉及二被告的共同委托诉讼代理人沙宝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令原告与二被告解除租赁合同；2.请求人民法院依法判令被告返还原告已支付的租金112,496元（2017年5月30日至2017年11月8日，合计158天×712元/天）、违约金256,000元及赔偿原告经营损失21,000元（截止到起诉之日止共计7天，计算至判决生效之日止），共计389,496元。事实与理由：原告与二被告于2013年10月24日签订《房屋租赁合同》，被告将其所有的位于大连市甘井子区红凌路792号公建出租给原告用于经营快餐，租赁期为5年，总租金为1,280,000元，并约定双方不得在租赁期内无故终止合同，否则视为违约，违约责任为合同总租金的20%向对方支付违约金，原告在经营期间，出租方不得以任何理由干扰承租方的正常经营，若因出租方原因，导致不能经营，责任方式为每停业一日，赔偿损失3,000元人民币。合同签订后，原告每年都按照合同约定交付租金，但2017年5月30日被告向原告提出解除合同，并将屋内原告的物品全部清除，导致租赁合同无法履行，而原告也无法经营。为维护原告的合法权益，故起诉至人民法院。
二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼请求不合理也不合法，应当予以驳回。一、原告诉讼缺乏事实依据。二被告没有先提出解除租赁合同，更没有将他的物品全部清出。原告陈述与事实不符,真正的违约方是原告，其理应承担租赁合同的违约责任。二、原告诉讼缺乏法律依据。根据合同法第一百零七条、一百零八条规定，原告多次违反合同规定，将房屋转租他人，又涉及诬陷他人已经构成租赁合同违约，理应承担起违约责任。本案二被告提起反诉，反诉请求：1.依法判令原、被告解除合同；2.依法判令原告承担违反合同违约金人民币256，000元；3.依法判令原告承担并偿付拖延缴纳的2015年和2016年供暖费22,922元、滞纳金6,867元；以上2、3项计285,789元。4.依法判令原告与谢晓霞转租行为无效；5.依法判令原告与刘纵横转租行为无效；6.依法判令原告与王学猛转租行为无效。事实与理由：原、被告于2013年10月24日签订了房屋租赁合同，被告将自己所有的位于大连市红凌路792号公建房出租给原告，用于经营性房屋使用。租期五年。从2013年11月10日起至2018年11月9日止，总租金为1，280，000元。合同签订后，原告加盟经营三环超市，但经营不善效益不佳，后经与被告协商改做餐饮，名为海东全羊馆，亦经营不佳。在合同履行期间，原告未经被告同意擅自转租给谢晓霞经营味来商店，一直经营到2017年2月18日；2016年10月12日原告又转租给刘纵横经营卡牌室，直到2017年3月为止；2017年4月，原告又将房屋转租给王学猛经营早餐，干了一个月左右。以上转租活动都是原告违反合同的行为。后来被被告发现，要求原告赔付违约金，但原告未履行。现在还捏造事实说被告于2017年5月30日向其提出解除合同，并将屋内原告的物品全部清。原告经营的二楼棋牌室还红红火火的照常经营，楼下关门停业不用纯属其经营不力和违法转租的事实所导致，与被告无关。
针对被告的反诉请求，原告辩称：一、基于被告违约在先，我方同意解除合同。二、不同意被告第二项反诉请求。因为原告的转租合同都是合法的，不同意支付违约金。三、不同意第三项反诉请求。因为刘纵横已经给付被告时建生5，000元供暖费，在录音证据中我们已经提交了。对于被告其他反诉请求，原告与谢晓霞和刘纵横的转租合同合法。与王学猛没有转租行为，王学猛是原告的合作伙伴。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对真实性无异议的证据，本院予以采信，认定事实如下：2013年10月24日，原告与二被告签订《租赁合同书》一份，约定二被告自愿将位于大连市甘井子区红凌路792号公建（含移动通讯店铺）一处租给原告使用，房屋建筑面积为369.70平方米，租赁期限为五年，自2013年11月10日至2018年11月9日止。约定房屋租金第一、二年为250,000元/年，第三、四、五年为260,000元/年，五年租金总额为1，280，000元，原告自行承担使用该房屋所产生的税、费用、包括电费、电话费、水费、暖气费、卫生费、租赁税等一切费用。约定租金支付方式如下：第一年2013年10月24日支付半年租金150,000元，2014年4月9日交剩余半年租金100，000元，第二年2014年10月9日支付半年租金125,000元，第三年2015年4月9日交剩余半年租金125,000元，第三年2015年10月9日支付全年租金260,000元，第四年2016年10月9日支付全年租金260,000元，第五年2017年10月9日支付全年租金260,000元一次性付清。关于违约责任，合同第五条约定：1.原、被告不得在租赁期内无故终止合同，否则视为违约，违约责任为合同总租金的20%向对方支付违约金，若支付的违约金不足弥补对方损失的，对方应承担赔偿责任。......6.原告经营期间，二被告不得以任何理由干扰原告正常经营，如因原告原因，导致被告不能经营，则原告应承担损失的违约责任，责任方式为每停业一日，赔偿损失3,000元。合同第六条第三项约定：如因原告原因无法继续经营需要转租，须以书面形式征得二被告同意并交一个月租金作为更改合同的手续费用，更改经营项目需征得二被告同意。”
合同签订后，二被告将房屋交付原告使用。之后四年租金原告均按时缴纳，其中第四年租金260,000元于2016年10月9日交付二被告。在此期间，原告于2016年2月18日将案涉房屋一层大约五六十平方米租给案外人谢晓霞使用，年租金6万元，租赁期限至2017年2月18日。原告于2016年10月12日将案涉房屋一层大约一百五十平米租给案外人刘纵横使用，年租金17.5万元，约定租赁期限自2016年10月12日至2018年11月9日，与案涉房屋主租赁合同租赁期限一致，实际转承租至2017年4月初。原告于2017年5月初将案涉房屋一层大约五六十平方米交付案外人王猛使用（原告主张系合作关系，二被告主张系转租关系）。通过原告提交的录音证据可证实二被告对原告的转租行为知晓，其中被告时建生代收转承租人刘纵横供暖费5,000元。
2017年6月29日，大连鑫成热力集团有限公司催收案涉房屋2015年-2016年、2016年-2017年年度欠交供暖费共计29，789元，如逾期不交将征收30%的滞纳金。
另查，案涉出租房屋位于大连市甘井子区红凌路792号，产权证号：大房权证高私字第XX**号，建筑面积569.70平方米，规划用途为非住宅，登记在被告时建生名下。
对有争议的事实，本院认定如下：1.2017年5月31日，何人拆除案涉租赁房屋的一楼室内装修。原告主张二被告未经其同意将案涉房屋一楼室内拆除准备装修，但二被告主张房屋出租给原告后，原告将地面抬高，现原告经营不善协商由被告联系人出租，并由被告负责降低地面，原告同意给付6万元费用。经查，根据原告提交当日视频显示二被告在现场，亦通过被告祝连玉提交的其与案外人王猛、冯娜的微信、短信对话截屏，可证实系二被告将案涉房屋一楼室内拆除准备装修。关于二被告主张系经原告同意一节，二被告未提供证据予以证明双方达成一致意见，该主张本院不予采纳。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应依约履行。关于原告解除合同的诉讼请求，在合同约定的租赁期内，二被告未经原告同意将案涉房屋一楼内部拆除，导致原告不能实现合同目的，根据合同法九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故原告依法享有单方解除权。合同法九十六条规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现原告提起本案诉讼要求解除合同，亦按法定程序行使解除权，故案涉房屋租赁合同依法解除。原告的此项诉讼请求本院予以支持。
关于原告要求返还案涉房屋2017年5月30日至2017年11月8日期间租金112,496元的请求，原告第四年的租赁期间为2016年11月10日至2017年11月9日止，该租金原告已预交，而自2017年5月31日起因被告原因原告无法占有使用案涉房屋的一楼，故二被告应将该部分租金予以返还。案涉房屋共计两层，年租金26万元，一层年租金为13万元，无法占有使用期间为2017年5月31日起至2017年11月9日止，故应返还金额为56，273元（158天×13万元/年÷365天）。因二楼具备经营条件，一直经营至已付租金期限，故原告要求返还二楼的租金，没有事实依据，本院不予支持。
关于原告256,000元违约金的诉讼请求，法律规定违约金的应比照实际损失计算，原告并未提交证据证明实际损失金额，本院酌定按占有资金的利息计算，即按应返还租金的年利率24%计算，故违约金数额为13，505元（56，273元×24%）。关于原告要求经营损失21,000元的诉讼请求，其未提交证据证明实际损失金额的证据，该诉讼请求于法无据，本院不予支持。
关于二被告违约金的反诉请求，经查二被告对原告转租行为知晓，其中还代收转承租人刘纵横的供暖费，代收行为进一步印证二被告同意转租行为，故二被告以此要求原告承担违约责任，无事实依据，本院不予支持。关于二被告供暖费的反诉请求，案涉租赁合同约定原告作为承租人承担交纳供暖费的义务，根据供暖公司催费通知单可以认定案涉房屋欠交租赁期限内两年的供暖费29，789元，因二被告代收转承租人供暖费5，000元，应予以扣除，现被告要求供暖费的22,922元未超过二者差额，不违反法律规定，本院予以支持。关于二被告供暖费滞纳金6,867元的请求，二被告未提供证据证明其交纳滞纳金，退一步讲，法律规定应避免损失的进一步扩大，虽然合同约定由原告交纳供暖费，但二被告在收到催收单后应积极履行交纳供暖费义务，避免被收取滞纳金，故该请求于法无据，本院不予支持。关于二被告确认转租合同无效的反诉请求，合同法第五十二条规定了合同无效的情形，本案原告与案外人的转租合同未违反上述法律规定，且二被告知晓转租事实，故该反诉请求本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第五十二条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）杨海东与被告（反诉原告）时建生、被告（反诉原告）祝连玉于2013年10月24日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）时建生、被告（反诉原告）祝连玉于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）杨海东房屋租金56，273元；
三、被告（反诉原告）时建生、被告（反诉原告）祝连玉于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）杨海东违约金13，505元；
四、原告（反诉被告）杨海东于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）时建生、被告（反诉原告）祝连玉供暖费22,922元；
五、驳回原告（反诉被告）杨海东的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）时建生、被告（反诉原告）祝连玉的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7,142元，反诉费2,794元，合计9,936元，由原告（反诉被告）杨海东负担4,968元，被告（反诉原告）时建生、被告（反诉原告）祝连玉负担4,968元，（案件受理费原告已预交，反诉费被告已预交，根据双方最终承担的金额，被告于本判决生效之日起十日内给付原告2,174元）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判长高琳琳
人民陪审员张付勇
人民陪审员刘忠广
二〇一七年十二月二十二日
书记员丛凌苓
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。