广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终1380号
上诉人（原审原告）：何中先，男，1980年7月27日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，。
委托诉讼代理人：徐福江，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳多元实业有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区深南东路深港花园七楼。
法定代表人：曾朋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄晓林，广东文厚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭少君，广东文厚律师事务所辅助人员。
上诉人何中先因与被上诉人深圳多元实业有限公司（以下简称深圳多元公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第689号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年5月7日，何中先向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.深圳多元公司向何中先返还合同保证金22000元，并按银行同期贷款利率支付利息（截止2015年4月30日利息共计2200元）。2.深圳多元公司向何中先返还合同装修期的租金共22000元，并按银行同期贷款利率支付利息（截止2015年4月30日利息共计5500元）。3.深圳多元公司向何中先返还2013年5月的租金11000元，并按银行同期贷款利率支付利息（截止2015年4月30日利息共计1100元）。4.深圳多元公司违约应赔偿何中先损失33000元（违反优先承租权约定，应赔偿损失11000元，提前终止合同应赔偿两个月租金22000元）。5.由深圳多元公司承担本案的诉讼费用。
原审法院经审理查明：位于东莞市凤岗镇油甘埔村水背环工业区2路10号第8栋的案涉房屋，系由深圳多元公司向东莞市凤岗镇油甘埔村委会承租土地后投资兴建。案涉房屋至今尚未取得房地产权证或建设工程规划许可证。
深圳多元公司作为甲方、何中先作为乙方，双方签订了一份《租赁合同》，主要约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限自2010年5月1日起至2013年4月30日止；2010年5、6月份为装修期，自2010年7月1日起开始计租，租金为11000元/月；签订本合同前，乙方应预付2个月的租金为保证金，同时预交8月份的租金，共计33000元，保证金合同期满后无息退还给乙方；租赁合同期满后，如甲方继续出租房屋，在同等条件下，乙方享有优先承租权；等。
何中先主张其在签订案涉《租赁合同》后依约向深圳多元公司支付了租赁保证金22000元，但对此主张，何中先未能举证相应的票据，主张保证金票据因发生水灾已遗失；深圳多元公司否认收取了该保证金，主张其查了底账但未查到何中先交付保证金的记录。另，何中先主张深圳多元公司违反《租赁合同》约定向其收取了免租装修期2010年5、6月份的租金共22000元，但对此主张，何中先只举证了2010年6月份的租金收据，未能举证2010年5月份的租金收据，主张2010年5月份的租金收据与保证金收据一起遗失了；深圳多元公司否认收取了何中先2010年5月份的租金，承认收取了何中先2010年6月份的租金，但主张何中先诉请返还2010年6月份租金已经超过了诉讼时效，并主张2010年6月份的租金实际上是经得何中先同意收取的工业区建设费。经查，深圳多元公司于2010年6月17日收取了何中先交付的2010年6月份租金11000元，何中先未能向原审法院举证其在本案起诉前向深圳多元公司要求返还该月租金的相应证据。
案涉《租赁合同》于2013年4月30日期满后，何中先与深圳多元公司未再续签租赁合同。双方并因续租等问题产生纠纷，何中先于2013年5月23日向深圳多元公司支付了2013年5月份的租金11000元，后何中先于2013年5月底搬离案涉房屋。
2015年5月7日，何中先向原审法院提起本案诉讼。庭审中，原审法院依法向双方释明：因案涉房屋至今尚未取得房地产权证或建设工程规划许可证，故案涉《租赁合同》依法无效。经原审法院释明后，何中先未变更诉讼请求，深圳多元公司未提起反诉。
原审法院认定上述事实的证据有：《租赁合同》、收款收据、函件、进账单、邮件查询单以及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为：案涉《租赁合同》虽系何中先与深圳多元公司双方的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，双方签订的案涉《租赁合同》依法无效。
合同无效，故案涉《租赁合同》原约定的优先承租权条款也无效，何中先据此条款约定要求深圳多元公司赔偿其损失11000元，于法无据，原审法院予以驳回。合同无效，故案涉《租赁合同》原约定的租赁期限也无效，故何中先据此条款要求深圳多元公司赔偿其提前终止合同的2个月租金损失22000元，于法无据，且即使案涉《租赁合同》合法有效，原约定的租赁期限早已届满，不存在提前终止问题，故对何中先的这一诉讼请求，原审法院也予以驳回。
案涉《租赁合同》虽然无效，但何中先实际占有使用深圳多元公司的案涉房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，何中先仍应按约定的租金标准支付深圳多元公司房屋占有使用费。本案中，何中先占有使用案涉房屋至2013年5月底，故2013年5月份的房屋占有使用费11000元，何中先应支付给深圳多元公司。现何中先要求深圳多元公司退还其已支付的2013年5月份租金11000元及利息，无事实与法律依据，原审法院予以驳回。
何中先主张的已支付深圳多元公司租赁保证金22000元及2010年5月份租金11000元，但对此主张，何中先未能举证相应的收款票据等，深圳多元公司也予以否认，何中先应自行承担举证不利的后果，故对何中先的这一主张，原审法院不予采信。何中先无证据证明已支付上述款项，无权主张深圳多元公司返还，故对何中先要求深圳多元公司返还租赁保证金22000元及利息、2010年5月份免租装修期租金11000元及利息的诉讼请求，原审法院不予支持。
关于何中先要求返还2010年6月份免租装修期租金11000元的问题。深圳多元公司确认已收到此款项，但抗辩提出何中先要求返还其款项已超过法定诉讼时效。经审查，何中先未能举证其在2015年5月7日提起本案诉讼前向深圳多元公司要求返还该款项的相应证据，故原审法院认定何中先直至2015年5月7日才要求深圳多元公司返还此款项。此款项何中先是于2010年6月17日支付的，如何中先认为无需支付此款项，依法应于2012年6月17日前向深圳多元公司要求返还，但何中先直至2015年5月7日才提出此要求，已超过法定的二年诉讼时效，对此款项何中先已丧失胜诉权。故对何中先要求深圳多元公司返还2010年6月份免租装修期租金11000元及利息的诉讼请求，原审法院也不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，于2015年11月6日作出判决：驳回何中先的全部诉讼请求。本案一审案件受理费2220元，何中先已预交，由何中先负担。
何中先不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认为何中先无证据证明已支付租赁合同保证金系认定事实错误。1、何中先已提交与深圳多元公司所签订的租赁合同，合同明确约定保证金为两个月的租金即22000元，且何中先应在合同签订前预付保证金。深圳多元公司与何中先签订合同的前提条件就是何中先预付两个月的合同保证金，上述约定为附生效条件的民事法律行为，既然双方已签订了租赁合同，就证明双方所约定的前提条件已经成就或满足，即何中先已向深圳多元公司预付两个月的合同保证金。2、何中先不仅交了合同保证金，而且连合同约定的2010年5月至6月免租装修期的租金都先交了，其中2010年6月免租装修期收据有保留并提交原审法庭，在深圳多元公司占据优势地位的情况下，何中先不预缴上述费用就无法获得合同并长期租赁。3、合同从签订到终止的三年多时间里，深圳多元公司从未主张何中先未交保证金，亦应视为认可何中先已交保证金的事实。4、深圳多元公司在原审庭审中矢口否认收到保证金，明显无法自圆其说，不符合逻辑和常理。5、合同终止后，在2015年5月期间何中先曾通过特快专递发函给深圳多元公司，要求深圳多元公司退还合同保证金，深圳多元公司收到后未作答复，应视为认可何中先已交保证金的事实。原审判决仅凭何中先未提交收款票据就不采信何中先的主张是机械的，片面的，从上述五个方面综合来看，何中先虽然遗失了保证金收据，但何中先已交保证金是符合事实并有据可依的。（二）原审法院认为何中先无证据证明已支付2010年5月份的装修期租金系认定事实错误。案涉合同明确约定2010年5月至6月为免租装修期，合同签订后，何中先同时缴纳了该两个月免租装修期的租金。其虽然遗失了2010年5月份的免租装修期租金收据，但提交给原审法庭的2010年6月免租装修期租金收据亦可证明深圳多元公司已缴2010年5月免租装修期租金是事实。（三）原审判决认定何中先应支付2013年5月的房屋占有使用费系认定事实错误。何中先搬离案涉房屋的时间是2013年5月22日，不是原审判决认定的2013年5月底。何中先搬离案涉房屋是因为合同续签与深圳多元公司发生纠纷后，深圳多元公司于2013年5月1日开始强行断水断电，致使何中先无法生产经营，迫不得已何中先只能搬离。何中先已在民事起诉状及原审庭审中阐明了因深圳多元公司强行断水断电致使何中先搬离的原因，但原审法院却忽视了上述事实。在深圳多元公司断水断电后，何中先曾发函与深圳多元公司交涉，仍未得到答复，故何中先不应支付2013年5月份的租金，深圳多元公司收取的当月租金应返还给何中先。（四）原审法院认定何中先要求返还2010年6月免租装修期租金11000元已过诉讼时效系认定错误，适用法律错误。原审法院认定何中先于2010年6月17日支付了6月免租装修期租金，依法应于2012年6月17日前向深圳多元公司要求返还，在2015年5月7日才提出此要求已超过法定的二年诉讼时效。但租赁合同就免租装修期租金何时返还并未作出约定，故不能确定免租装修期租金的履行期限，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，何中先作为债权人要求深圳多元公司履行义务宽限期届满之日为2013年5月22日即合同终止之日，何中先在2015年5月7日提起本案诉讼要求深圳多元公司返还上述款项并未超出法定的诉讼时效。（五）案涉房屋为农村建房，原审法院认定租赁合同无效，适用法律错误，即使合同无效，深圳多元公司也应承担赔偿责任。1、因深圳多元公司在原审期间未提交案涉房屋的房地产权证或建设工程规划许可证，原审法院据此认定双方签订的租赁合同无效。但依据物权法定的原则及物权法的相关规定，案涉房屋是否取得房地产权证或办理建设工程规划许可证应向当地房管部门或建设规划部门查询。如在深圳多元公司不提供的情况下，原审法院未向相关政府部门查询案涉房屋的上述情况就认定合同无效，难免有失偏颇和公允，何中先请求二审法院发函向相关部门调查了解。2、城市规划法只要求城市规划区内的房屋需取得建设工程规划许可证，案涉房屋系农村房屋，不属于城镇规划区内的房屋。国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》于1993年11月1日才实施，案涉房屋于1991年建造，根据当时的法律法规对农村建房没有要求必须办理建设工程规划许可证，不能认定为违法建筑，因而，原审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条来认定合同无效，应为适用法律错误。3、即使案涉房屋未取得建设工程规划许可证，深圳多元公司明知案涉房屋为违章或违法建筑仍与何中先签订合同，导致合同无效的责任在深圳多元公司，依据合同法有关规定，即使合同约定优先权承租权无效，深圳多元公司也应向何中先赔偿合同无效给何中先造成的损失，何中先要求深圳多元公司承担赔偿责任于法有据。据此，何中先请求法院：1.撤销原审判决，依法改判支持何中先提出的全部诉讼请求。2.本案诉讼费由深圳多元公司承担。
被上诉人深圳多元公司口头答辩称：原审法院判决认定事实清楚，何中先的上诉理由不成立，应予驳回。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。二审另查明，深圳多元公司在一审庭审后向原审法院提交了《单位工程竣工验收证明书》、《东莞市建设工程施工执照》、《建设用地规划许可证》以及《广东省乡（镇）村建筑许可证》的复印件，拟证明案涉房屋已经办理了报建手续。何中先称虽然上述证件没有原件，但估计深圳多元公司是有办理报建手续的，对于该证件的真实性予以确认。
案涉租赁合同约定案涉租赁物是厂房和宿舍各一栋，均是三层，面积为1688平方米。深圳多元公司称案涉租赁物是在1991年左右建设。上述《单位工程竣工验收证明书》显示的工程是二栋厂房四层、二栋宿舍五层，建筑面积为4432.51平方米；《东莞市建设工程施工执照》显示的工程名称为厂房/宿舍，建筑面积为1523.52平方米，工程地点为凤岗镇油甘埔水背工业区，建筑内容为框架三层二幢，开工日期为1991年5月19日，竣工日期为1991年8月10日；《建设用地规划许可证》显示用地单位为油甘埔经济合作社，用地项目名称为厂房、宿舍（20栋），用地位置为油甘埔对面山，用地面积为13000平方米三层；《广东省乡（镇）村建筑许可证》显示工程名称为厂房、宿舍（20栋），建筑面积为26000平方米，结构为框架，层数为三层。
为查明案涉租赁物是否符合规划和是否经主管部门批准报建、是否有相关的报建资料、建筑工程竣工验收证书以及上述《东莞市建设工程施工执照》、《建设用地规划许可证》和《广东省乡（镇）村建筑许可执照》的真实性，本院分别向东莞市住房和城乡建设局和东莞市凤岗镇城建办公室发函调查，东莞市住房和城乡建设局复函称：“一、来函所附《东莞市建设工程施工执照》（东建施字第40801号）相关信息与我局电子记录数据信息相符，但未能查到该项目报建的书面档案资料。来函所附《建设用地规划许可证》、《广东省乡（镇）村建筑许可证》复印件显示发证单位均为东莞市凤岗镇城建办公室，建议贵院向发证部门进一步核实。二、我局未查询到位于东莞市凤岗镇油甘埔村水背环工业区2路10号第8栋厂房和宿舍的监督存档资料，故无法提供相关项目的验收资料。”；东莞市凤岗镇人民政府住房规划建设局两次复函分别为：“附件中的《东莞市建设工程施工执照》、《建设用地规划许可证》和《广东省乡（镇）村建筑许可执照》文件在我局的办事窗口可查询复印，我局档案室查询结果是无其他相关资料，我局将积极配合贵院的工作。”、“附件中的《东莞市建设工程施工执照》、《建设用地规划许可证》和《广东省乡（镇）村建筑许可执照》可在我局的办事窗口查找复印，经核对与原件相符。调查函中提及的其他资料在我局档案室均无。”
二审期间，何中先申请证人柯某出庭作证。证人柯某称其与何中先一起去油甘埔水背环10号将押金支付给深圳多元公司，是在看厂房的当天交的，具体时间不记得，不清楚深圳多元公司是否有出具收据；2010年5月和6月的装修期租金是何中先交代柯某交给深圳多元公司的，深圳多元公司有出具装修期租金的收据；柯某称其当时是在何中先开办的厂里担任生产主管。何中先主张证人证言可以证实何中先已按约定向深圳多元公司支付了保证金和装修期租金。深圳多元公司认为该证人是何中先的员工，与何中先存在利害关系，其陈述与事实不符，明显偏向何中先，也不符合常理，因为通常涉及款项的来往都是由公司财务处理的，不可能由负责生产的人负责，且证人称看房时就支付押金亦不符合常理。
另查明，原审庭审中，深圳多元公司确认其收到何中先支付的2010年6月份的租金，并称双方对租赁合同免租期的约定进行了变更，何中先同意支付2010年6月17日的租金。何中先称双方没有变更合同的约定，双方口头约定何中先预先支付2010年5月、6月装修期租金，待正式合同下来之后，深圳多元公司再退还给何中先，当时深圳多元公司需要把合同交到深圳公司去盖章，故延迟了4、5个月才把合同给何中先，之后何中先有向深圳多元公司要求退还装修期租金，在深圳多元公司每月来收租金时，何中先都有提出要在租金里面抵扣，但深圳多元公司不同意，就一直拖到现在。深圳多元公司对此不确认，深圳多元公司认为如果要退还的话，也可以直接抵扣租金。
何中先称其于2013年5月23日搬离案涉租赁物，当天在公安的协调下将该月的租金交给深圳多元公司，交完租金后深圳多元公司才同意何中先搬离，大概2、3天后全部搬离。深圳多元公司确认何中先是在公安的协调下搬离和支付当月的租金，何中先一直占有案涉租赁物到5月底，其应当按照租金标准支付占有使用费。另，何中先在原审庭审中确认其于2013年5月底正式搬离。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对何中先上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕双方的上诉和答辩，本案的争议焦点为：一、案涉《租赁合同》的效力问题。二、深圳多元公司是否应向何中先返还保证金22000元及利息、2010年5月和6月期间免租期的租金共22000元及利息、2013年5月份的租金11000元及利息。三、深圳多元公司是否应向何中先赔偿因违反优先承租权约定造成的损失11000元以及因提前终止合同造成的损失22000元。对此，本院分析如下：
关于焦点一。深圳多元公司称案涉租赁物是在1991年左右建设，在该期间我市村镇建设规划的主管部门为东莞市建设委员会（即东莞市住房和城乡建设局前身），由工程所在地规划建设办公室或镇人民政府履行相关职能。据此，本院已向东莞市住房和城乡建设局和东莞市凤岗镇人民政府住房规划建设局发函调查案涉建筑物的规划情况，根据该两部门的回函可知，多元公司提供的《东莞市建设工程施工执照》、《建设用地规划许可证》和《广东省乡（镇）村建筑许可执照》是真实的，但是案涉建筑物的规划报建资料、工程竣工验收证书等是没有查询到的。而《东莞市建设工程施工执照》、《建设用地规划许可证》和《广东省乡（镇）村建筑许可执照》所显示的建筑物的地址、层数、面积等信息与案涉租赁物的地址、层数和面积并不能一一对应，根据目前证据和材料无法查明该证件所指向的建筑物就是案涉建筑物或者包含了案涉建筑物。因此，以上证据不足以证明案涉租赁物已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。原审法院认定双方签订的租赁合同无效并无不当，本院予以维持。
关于焦点二。关于保证金的问题。案涉租赁合同约定了签订合同前，何中先应预付2个月的租金为保证金，但是并未约定预付保证金作为合同生效的条件，故何中先主张案涉合同是附生效条件的合同缺乏依据。由于何中先未能提供保证金的支付凭证，且何中先二审期间申请的证人是何中先的员工，与何中先存在一定的利害关系，因此，何中先未能提供充分的证据证明其已向深圳多元公司支付保证金，本院对于其该主张不予采纳。
关于2010年5月的租金问题。首先，案涉租赁合同约定了2010年5月、6月份为装修期，租金自2010年7月1日开始计算。何中先主张双方口头约定何中先预先支付2010年5月、6月装修期的租金，等正式合同下来后深圳多元公司予以退还，但对此未能提供相关证据予以证实，深圳多元公司对此亦不予确认。其次，何中先未能提供2010年5月份的租金的支付凭证，何中先二审期间申请的证人是何中先的员工，与何中先存在一定的利害关系。因此，何中先未能提供充分的证据证明其已向深圳多元公司支付2010年5月份的租金，本院对于其该主张不予采纳。
关于2010年6月的租金问题。根据前述可知，案涉合同约定了2010年6月是免租期，而实际上何中先又向深圳多元公司支付了2010年6月的租金，何中先对此解释是双方口头约定何中先预先支付2010年5月、6月装修期的租金，等正式合同下来后深圳多元公司予以退还，但是何中先未能提供证据证明其在2015年5月7日起诉之前有向深圳多元公司要求过退还该租金，因此，原审法院认定何中先诉请深圳多元公司退还该租金已超过二年的诉讼时效并无不当。
关于2013年5月的租金问题。案涉租赁合同无效后，何中先应向深圳多元公司支付占有使用期间的费用。由于何中先是在公安的协调下同意向深圳多元公司支付2013年5月份的租金，且何中先在原审期间亦确认其于2013年5月底正式搬离，因此，原审法院认定何中先请求返还该月租金缺乏依据，并无不当，本院予以维持。
关于焦点三。由于案涉租赁合同无效，故何中先依据合同的约定请求深圳多元公司赔偿因违反优先承租权约定造成的损失11000元以及因提前终止合同造成的损失22000元缺乏依据，本院不予支持。原审法院对此处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。何中先的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2220元，由上诉人何中先负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 何玉煦
审判员 徐华毅
审判员 冯婉娥
二〇一七年四月五日
书记员 张 优