宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁0104民初9505号
原告：宁夏工商职业技术学院，住所地：宁夏回族自治区银川市西夏区大连西路***号。
法定代表人：刘炜，该院院长。
委托诉讼代理人：曹全聪，宁夏泽芸律师事务所律师。
被告：银川麦思特商务宾馆有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨西街3号。
法定代表人：张华，男，该公司董事长，住宁夏回族自治区兴庆府大院。
原告宁夏工商职业技术学院（以下简称工商技术学院）与被告银川麦思特商务宾馆有限公司(以下简称麦思特公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案后，依法由审判员赵晓颖适用简易程序于2017年10月13日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法适用普通程序于2017年12月22日公开开庭进行了审理。原告工商技术学院委托诉讼代理人曹全聪，被告麦思特公司法定代表人张华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工商技术学院向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付其所欠房屋租赁费1260000元（截至2017年4月），违约金90000元，合计1290000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年9月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定，原告将位于银川市湖滨街3号、面积3193平方米的房屋租赁给被告，租期从2011年11月15日至2019年11月14日。租金约定：2011年11月至2015年11月，每年租金为650000元，2015年至2019年11月，每年租金700000元，同时约定租金在每半年的第一个月内付清。2011年11月至2015年11月被告应交房租2600000元，但被告实际缴纳房屋租金2250000元，欠房租350000元；2015年11月至2016年10月应缴房租700000元，实缴房租100000元，欠房租600000元；2016年11月至2017年4月应缴房租350000元，实缴房租40000元，欠房租310000元，累计欠房租1260000元。根据合同约定，被告逾期交付租金的，应支付违约金10000元，被告三次违约，应支付违约金90000元。2016年8月30日，被告向原告提交《房租缴纳计划》，承诺：1.2016年9月筹款缴纳100000-200000元；2.到2016年底前，缴清2015年所欠房租；3.2017年11月前缴清2016年、2017年所欠及应缴房租。后被告未按承诺缴纳房租，故原告诉至法院。
麦思特公司辩称，对原告所诉的欠付租金数额，被告无异议，但根据《房屋租赁合同》的约定，房屋的修缮是出租人的义务，该义务应由原告承担；为保证被告能正常经营，其中消防、供暖、供电的设施更新维护，也是必须的。在合同履行期间前期，被告按约缴纳租金，并履行了安装电梯、更换电缆、购买消防设施等义务，原告没有履行出租人义务，被告承担了上述维修更新设施设备的费用共计1000000元左右，被告要求将上述费用充抵欠付的房租。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋租赁合同》、《房屋缴纳计划》、律师函、《银川市政府关于拆除燃煤锅炉实施方案的通知》、《电梯购销合同》、证明、租赁合同，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告对被告提交的维修采购费用一览表不认可，认为无法核实真实情况，因被告提交的维修采购费用一览表无其他证据佐证，且原告对该证据真实性不认可，故本院对该证据不予采信；原告对《关于拆除燃煤茶浴炉的请求》、《关于增设消防烟感、喷淋防火系统的请示》不认可，认为是被告单方行为；对《关于宁夏商业管理干部学校新增容供电方案的批复》、《授权书》证明目的不认可，未载明费用由原告来承担；因原告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据予以采信。
经审理查明，位于银川市兴庆区湖滨西街3号面积为3193平方米的房屋属于宁夏清真烹饪技术培训站所有（房屋产权证：银房权兴庆区字第XXXX，国有土地使用证：银国用XXXX号）。被告法定代表人张华曾代表被告与宁夏清真烹饪技术培训站签订《房屋租赁合同》，约定被告承租上述房屋，租期自2005年9月15日至2011年9月14日。合同第九条其他约定事项载明：除合同约定的全楼，宁夏清真烹饪技术培训站原有的灶房100平方米，锅炉房42平方米，后院261平方米也由张华使用，四吨生活锅炉、两台水泵也由张华使用（属宁夏清真烹饪技术培训站固定资产），张华租赁后，对该楼进行全面管理（包括水、电、暖供应维修安全卫生等，以及四楼东面和一楼烤鸭店），该楼安装电梯一部，电梯购置费由双方各承担50%，合同期满后，电梯归宁夏清真烹饪技术培训站所有。后宁夏清真烹饪技术培训站划归原告管理，成为原告下属单位。2011年9月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：”出租方：宁夏工商职业技术学院（以下简称甲方），承租方：银川麦思特饮食文化有限公司（简称乙方），第一条：房屋地址、结构、面积。1.房屋地址：银川市湖滨街3号。2.房屋面积：叁仟壹佰玖拾叁平方米，其中钢混结构壹仟柒佰柒拾壹点零贰平方米（1771.2㎡），混合结构壹仟肆佰贰拾壹点捌平方米（1421.80㎡）。第二条：租赁期限。租赁期共八年，甲方从2011年11月15日至2019年11月14日，将出租房屋交于乙方使用。第三条：租金和租金的缴纳期限。2011年11月至2015年11月年租金陆拾伍万元整（650000元），2015年至2019年11月，年租金柒拾万元整（700000元），租金在每半年的第一个月内付清。第四条：租赁期间相关费用及税金。1.租赁期间，房租和土地的产权税以及租赁税，由甲方依法缴纳，如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方承担；2.乙方应按时缴纳自行负担的（水、电、暖、气及其他相关）费用；3.甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方缴纳的费用。第五条：房屋的修缮与使用。1.修缮房屋是出租人的义务。房屋及所属设施维修责任，除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。以保障承租人居住安全和正常使用；2.甲方只负责房屋主体的大型维修，维修房屋时，乙方应积极协助，不得阻挠施工，甲方如确实无力修缮可同承租人协商合修，届时承租人付出的修缮费用，即用于充抵租金，或由出租人分期偿还；3.乙方应合理使用其所承租的房屋以及附属设施，因使用不当造成房屋设施损坏的，乙方应立即修复或赔偿经济损失；4.乙方对承租房屋进行装饰装修时，不得改变房屋内的内部结构，租赁期满如不再承租，由甲方自行处理。第六条：出租方与承租方的变更解除。乙方有下列情况之一的，甲方可以终止合同，收回房屋。4.（3）乙方拖欠租金达三个月的。第七条：违约责任。4.乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金壹万元。”合同签订后，被告于2011年11月至2015年11月支付房租2250000元，欠付350000元；2015年11月至2016年10月支付房租100000元，欠付600000元；2016年11月至2017年4月支付房租40000元，欠付310000元，累计欠付房租1260000元。期间，被告陆续对涉案房屋进行了装修、改造。
2016年8月30日，被告向原告出具《房租缴纳计划》，主要内容为：”因此我公司在目前的经济状况下，积极筹措资金，缴纳所欠房租，计划如下：1.2016年9月筹款缴纳10-20万元；2.到2016年底，缴清2015年所欠房租；3.2017年11月前缴清保2016、2017年所欠及应缴房租。”2017年8月15日，原告律师向被告发律师函，要求被告在2014年8月20日前缴清之前承诺应缴房屋租赁费910000元。因被告未按约支付房租，故原告诉至本院。
另查明，2005年7月1日，宁夏清真烹饪技术培训站与银川速达电梯成套配件有限公司签订《电梯购销合同》，购买智能牌（XXXX/1.0）电梯，价值340000元。2005年9月15日，银川供电局市场营销部对客户服务中心做出《关于宁夏商业管理干部学校新增容供电方案的批复》，同意宁夏商业管理干部学校以用户自建的方式新增用电容量315KVA。为此，宁夏清真烹饪技术培训站于2006年11月2日出具《授权书》，同意被告出资增购大容量变电设备；同意被告在不违反银川市城建部门有关规定的前提下，对后院房屋进行适当改造，费用由被告承担。2012年4月，被告向原告院领导发出《关于增设消防烟感、喷淋防火系统请示》，载明：”根据银川市消防支队关于宾馆酒店等重点防火单位必须达到防火标准，符合《消防法》的要求，我公司承租的六层楼房，只有简易的消防水箱和消防水管，远远达不到消防防火要求，同时我公司与贵院签订的房屋租赁合同中规定，房屋及所属设施维修责任，除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责，以保障承租人居住安全和正常使用，据此我公司请消防专业公司前期测算，整楼消防工程需投入资金约68万元，钢质防火逃生梯，预算约20万元。特此报告，请院领导批示，拨付消防工程及消防逃生梯资金。”2015年6月，被告向原告院领导发出《关于拆除燃煤茶浴炉请示》，载明：”根据银政发[2015]99号文件《银川市人民政府关于印发银川市拆除燃煤茶浴炉工作实施方案的通知》要求，我公司租用贵院营业房屋的茶浴供热锅炉，属这次拆除范围，根据要求，2015年4月31日前列入拆除名单的使用单位，自行实施拆除改造，可享受一定入网补贴，2015年8月1日后未落实拆除对，由牵头部门组织予以强制拆除，不享受入网补贴，应该茶浴炉属培训站固定资产，根据供热部门提供的预算入网费120元/㎡*3193㎡=383160元，优惠为90元/㎡*3193㎡=287379元，特此报告，请院领导批示拨付拆除及入网资金。”
还查明，2017年4月26日，宁夏清真烹饪技术培训站出具《证明》一份，载明：”我单位系宁夏工商职业技术学院的下属单位，现有位于银川市兴庆区湖滨西街3号的房地产（房屋产权证：银房权兴庆区字第XXXX、国有土地使用证：银国用XXXX号）属于宁夏工商职业技术学院所有，宁夏工商职业技术学院是该资产的实际所有人和产权人，因我单位经营需要未与宁夏工商职业技术学院办理过户手续。我单位承诺上述情况属实，如因该房地产产权发生纠纷，导致贵单位租赁该房屋造成损失，由我单位承担全部责任。”
本案在审理过程中，本院于2017年11月14日至银川市湖滨西街3号房屋进行勘验。现场为六层带七层楼房，开设麦思特商务宾馆，被告承租期间加装6层电梯、整套消防设施、电力增容，消防钢楼梯、楼梯间用钢筋加固。被告称加装上述设施设备均经过原告同意，且双方合同约定可以以上述加装费用折抵房租；原告则称双方仅约定对加装的电梯进行折抵，且在2005-2011年已付租金中予以扣除；供电设备增容的费用按照2005年9月15日至2011年9月14日的租赁合同约定，由被告承担；至于被告加装的其余设施设备，系被告经营所需，原告不同意折抵。
本院认为，原、被告之间的租赁合同依法成立，合法有效，双方当事人均应遵照执行。被告累计欠付原告2011年至2017年4月期间租金1260000元，被告应当支付给原告。被告辩称根据《房屋租赁合同》的约定，房屋的修缮是出租人的义务，被告在承租房屋期间，为保证正常经营，对消防、供暖、供电等设施进行更新维护，该部分费用应当由原告承担。根据双方合同约定和合同实际履行情况，原告同意与被告分担电梯安装费用，且已在2005年租赁合同中抵付部分房租，对上述事实，双方并无争议。对被告主张的供电设施增容费用，被告提交的《授权书》中明确载明相关费用由被告承担，故对被告的辩称主张，本院不予支持。对被告主张的消防设施、锅炉入网费等其他费用，双方在租赁合同中未约定由原告承担或分担维修费用，被告提交的请示报告亦无原告工作人员的签字认可；且房屋主要设施设备的维修义务在租赁合同签订之时即应予以明确，被告要求抵扣租金的相关费用系被告因实际使用而产生，并不当然属于原告出租房屋时的修缮范围，故对被告的辩称主张，本院不予支持。对原告要求被告承担三次逾期支付房租的违约金30000元，符合双方合同约定，本院予以支持。
综上，被告应支付原告租金1260000元，并承担违约金30000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：
被告银川麦思特商务宾馆有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告宁夏工商职业技术学院租金1260000元，违约金30000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16410元，由被告银川麦思特商务宾馆有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 赵晓颖
人民陪审员 吴爱贤
人民陪审员 雷泽兰
二〇一八年二月二十八日
书 记 员 马聪聪
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。