大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0212民初1815号原告：大连旅顺龙河物业管理有限公司，住所地大连市旅顺口区五一路龙河家园60—202号。法定代表人：温超志，该公司总经理。委托诉讼代理人：王福纯，辽宁芳鑫律师事务所律师。被告：周全，男，汉族。原告大连旅顺龙河物业管理有限公司与被告周全物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王福纯到庭参加诉讼，被告周全经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告自2012年1月1日至2017年5月31日期间物业费7，644元；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：被告系大连市旅顺口区五一路龙河家园888B号905号房屋业主，该房屋建筑面积39.2平方米。2009年7月28日被告入住，原告为被告提供物业服务至今。但是，被告自2012年1月1日起至2017年5月31日止，累计拖欠物业费7，644元未付。原告多次催要未果，故诉至法院。被告未到庭参加诉讼，亦未作答辩。经审理查明：2009年7月28日，被告周全（乙方）与案外人大连龙河房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》。其中第一条双方权利义务中约定，甲方有权委托物业管理企业实施物业管理；甲方有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业，乙方不得有异议。依据本协议向乙方收取物业管理费用。第二条甲方委托物业管理企业向乙方提供下列物业管理服务：一、按《住宅质量保证书》的规定，提供保修服务；二、制订物业管理制度和《物业使用守则》，制止违反物业管理制度和《物业使用守则》的行为；三、编制物业管理服务和财务年度计划；四、当物业产权人、使用人装修物业时，与其签订《房屋装饰装修管理协议》，并按有关规定进行管理；五、为物业产权人、使用人办理入住手续；六、房屋共用部位的维护和管理；七、房屋共用设备及其运行的维护和管理；八、房屋共用设施及其运行的维护和管理；九、附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理；十、公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；十一、公共环境卫生。十二、经营管理实行封闭物业管理的住宅区内的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地。十一、协助公安部门维护社区秩序；十四、与房屋及附属建筑物改装修相关的垃圾清运、装修人员管理、装修验收等的管理；十五、物业档案管理。十六、负责向物业产权人和物业使用人收取物业管理服务费、电梯运行费、采暖费房租；十七、接受乙方委托，对乙方房屋自用部位、自用设备进行维修、养护及其他服务。第四条物业管理服务费用，由乙方按下述标准向甲方委托的物业管理企业交纳，一、住宅按建筑面积每月每平方米3元；二、非住宅按建筑面积每月每平方米3.50元；三、因乙方原因空置房屋，其物业管理费用标准为：住宅房屋建筑面积每月我每平方米3元；非住宅房屋建筑面积每月每平方米3.50元；四、乙方交纳费用时间：每月十日之前；……。第九条违约责任：四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业管理企业有权要求乙方补交并从逾期之日起每按0.3%按日缴纳滞纳金，或向人民法院起诉。同日，双方另行签署《业主（临时）公约》，第四章违约责任第二十二条规定，业主未按时缴纳物业服务费时按应交管理费的3‰按日收取滞纳金；无正当理由超过6个月不交，管理公司可以将欠缴费的业主名单予以公布，并可以采取一切合理催缴措施，逾期仍未缴纳的，依法起诉人民法院。2009年7月28日，被告签署承诺书，载明被告同意遵守《业主临时公约》并同意承担违反《临时公约》的相应责任。原告（乙方）与案外人大连龙河房地产开发有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》。约定甲方将龙河家园物业委托于乙方实行物业管理。委托管理事项包括：房屋建筑共用部位、共用设施、设备、公用设施和附属建筑物、构筑物维修、养护、运行和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，发生刑事案件依法按照法律规定处理；……；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、房租、车位使用费、采暖。委托管理期限自2008年9月9日8时起至业主大会选聘新的物业管理单位时止。住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平方米3元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米3.50元收取；空置房屋的物业管理费，由乙方按建筑面积每平方米3元收取。本物业竣工验收交付使用后，其共用部位、公用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：1、保修期内由甲方承担；2、保修期后由全体业主承担，或用专项维修资金支付。原告周全为大连市旅顺口区龙和家园888B号905号房屋产权人。该房屋建筑面积39.2平方米。被告自入住起由原告龙河物业公司提供物业管理服务至今。该小区未成立业主委员会。自2012年1月1日至2017年5月31日，经原告多次催缴，被告未缴纳物业费。本院所确认的上述，有《物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》、住户成员登记表及当事人陈述笔录在卷为凭，并经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：被告所居住小区虽然未成立业主委员会，但是该小区建设单位与原告签订的《物业委托管理服务合同》，及原、被告间签订《前期物业管理服务协议》均为当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效，且对双方当事人均有约束力。原告依约提供物业管理服务，被告理应按照约定支付物业管理服务费。所以原告诉请应予支持。被告经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。关于被告拖欠物业费的具体数额，原告按照合同约定的收费标准及实际欠付时间予以计算，即7，644元（建筑面积39.2平方米×每月每平方米3元×65个月），未违反法律规定，本院予以支持。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告周全于本判决生效之日起十日内给付原告大连旅顺龙河物业管理有限公司物业管理服务费人民币7，644元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告周全负担。（此款原告已预交，被告待执行时一并给付）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 王 燕人民陪审员 梁 萍人民陪审员 李东晔二〇一七年十一月六日书 记 员 王蕾蕾附法律条文：《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。