内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民终字第152号
上诉人（原审原告）汪震宇，男，满族，满洲里市某办事处工作人员，现住内蒙古自治区满洲里市。
委托代理人佟世宏，内蒙古适宜律师事务所律师。
上诉人（原审被告）满洲里市世兴房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区满洲里市。
法定代表人庄建娟，经理。
委托代理人赵甲玲，女，汉族，该公司法律顾问，现住内蒙古自治区满洲里市。
被上诉人（原审被告）周慈斌，男，汉族，私营企业业主，现住内蒙古自治区满洲里市。
委托代理人周宇，内蒙古典威律师事务所律师。
原审被告满洲里市人民法院，住所地内蒙古自治区满洲里市。
法定代表人吴占英，院长。
委托代理人马崇镇，男，汉族，该院办公室主任，现住内蒙古自治区满洲里市。
委托代理人刘永明，内蒙古缘合律师事务所律师。
上诉人汪震宇、上诉人满洲里市世兴房地产开发有限责任公司（以下简称满洲里世兴公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2013）海民初字第631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月7日受理本案，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二审程序的规定依法组成由审判员马然担任审判长，审判员李光、陈伟参加的合议庭，于2014年5月8日公开开庭进行了审理。上诉人汪震宇的委托代理人佟世宏，上诉人满洲里世兴公司的委托代理人赵甲玲，被上诉人周慈斌的委托代理人周宇，原审被告满洲里市人民法院的委托代理人马崇镇、刘永明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年满洲里市人民法院扎赉诺尔法庭经扎赉诺尔区委、区政府批准，在法庭南侧为职工集资建房，小区名称为盛裕华庭综合楼。投资人为周慈斌，建筑商为满洲里世兴公司。在该工程施工时，周慈斌任该工程项目部经理。扎赉诺尔法庭代表职工与周慈斌签订了团购楼房协议书及补充协议，约定扎赉诺尔法庭职工团购盛裕华庭综合楼的一部分楼房和车库。房屋价款包括一类费用和二类费用两部分：住宅一类费用不高于1600元／每平方米，车库一类费用不高于2200元／每平方米（一类费用以核定后通知的价格为准）。一类费用不包括营业税、企业所得税、个人契税、公维基金等各项税、费（这些费用统称二类费用），二类费用待核定准确后由购房人另行缴纳。其余部分由投资人自行对外销售。原告汪震宇欲购买该处楼房，经法庭协调，投资人周慈斌同意按照法庭合同工的标准，即每平方米比正式职工高200元的价格出售给原告一户住宅（一单元502室，面积l59.69平方米）和一个车库（23号，面积27.45平方米）。原告汪震宇于2010年10月13日至2011年11月4日分四次交纳购房款135000元，被告满洲里世兴公司给原告汪震宇出具了收据。其中三张收据记载“收汪震宇购房款50000元、20000元和50000元”，2010年10月13日的收据上记载“收汪震宇购房款15000元，（3一302）车库24”。2012年3月30日，被告满洲里世兴公司向原告汪震宇发出通知，要求原告汪震宇在2012年4月10日前交纳剩余房款及税费，房屋面积价格缴税一览表中列明：原告汪震宇购买的住宅每平方米1700元，总价款190476元，车库每平方米3300元，总价款90585元，已交款135000元，未交款146061元，应缴税25999元，不缴纳的不与其签订合同，自交纳税费期限届满之日起按照日1%计算剩余房款的滞纳金，超过30日的将收回房源，另行出售。原告汪震宇认为税费应由开发企业承担，拒绝交纳。2012年10月，被告满洲里世兴公司将涉案房屋另行出售，双方产生争议。
原审法院认为，满洲里市人民法院扎赉诺尔法庭与周慈斌签订的团购协议书中约定，各类税费由买受人承担，待核定后另行缴纳。从双方当事人提供的商品房买卖合同也可以看出，税费由买受人承担。原告汪震宇通过法庭与投资人周慈斌联系，购买了一户住宅和一个车库，投资人周慈斌同意按照比正式职工团购略高的价格向原告汪震宇出售。原告汪震宇向被告满洲里世兴公司交纳了135000元的购房款，其中一张收据中载明了住宅和车库的位置，且原告汪震宇认可被告满洲里世兴公司向原告汪震宇所发通知中除税费以外的其他内容（包括户室号、产权人、产权面积、套内面积、单价、价款、已交款、未交款），应视为原告汪震宇与被告满洲里世兴公司口头订立了商品房预售合同，双方就合同的主要条款已达成合意。现涉案标的物已不存在，原告汪震宇请求解除合同，被告满洲里世兴公司未提出异议，原审法院予以维护。在被告满洲里世兴公司向原告汪震宇发出通知，要求原告汪震宇交纳剩余购房款及税费时，原告汪震宇以不应承担税费为由拒绝交纳购房款及税费，在被告满洲里世兴公司通知的合理期限内未履行义务，存在违约行为。被告满洲里世兴公司在通知的合理期限届满后，按照通知的内容将涉案房屋另行出售，并无不当。被告满洲里世兴公司没有提供证据证实，在与原告汪震宇订立售房合同及收取原告购房款时，已向原告汪震宇充分说明税费应由买受人承担，应承担相应的责任。被告满洲里世兴公司应当返还收取原告汪震宇的购房款，并赔偿因此给原告汪震宇造成的损失，即按中国人民银行同期贷款利率向原告汪震宇支付利息。被告满洲里市人民法院和原告汪震宇之间没有合同关系，不应承担责任。被告周慈斌的行为系职务行为，不应承担责任。原告汪震宇要求被告满洲里世兴公司赔偿已付购房款一倍的损失无事实及法律根据，不予维护。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决，一、解除原告汪震宇与被告满洲里市世兴房地产开发有限责任公司口头订立的商品房预售合同；二、被告满洲里市世兴房地产开发有限责任公司返还原告汪震宇购房款135000元，并赔偿原告利息损失（自2010年12月1日起至实际给付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算），上述款项于本判决生效后十日内给付；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5497元，减半收取2748.50元，由原告负担1374.25元，由被告负担1374.25元。
上诉人汪震宇上诉称，一、一审法院认定事实错误。被上诉人满洲里世兴公司的通知中，是以不签订购房合同、按照每日百分之一扣除剩余购房款的滞纳金和收回房源另行出售，作为不交燃气费和税费的约束条款，并非是要求缴纳剩余房款。二、一审法院适用法律错误。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，被上诉人满洲里世兴公司并没有催告缴纳剩余房款，上诉人汪震宇也没有迟延履行的行为，被上诉人满洲里世兴公司没有解除合同的法定事由。三、双方订立售房合同和收取购房款时，并没有约定税费由购房人承担，二被上诉人无权要求上诉人汪震宇给付。四、被上诉人满洲里世兴公司不具备解除合同的法定条件，将房屋出售给第三人的行为已经给上诉人汪震宇造成很大的损失，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，应当承担返还已付购房款和利息，赔偿所造成的损失，并承担购房款一倍的赔偿责任。综上，请求二审法院判令解除合同，返还已付购房款135000元，支付到返还购房款之日为止的利息，赔偿已付购房款一倍的损失，给付房屋差价款80000元。
被上诉人满洲里世兴公司答辩称，一、上诉人汪震宇增加的费用不符合法律规定，不应在本案中进行审理。二、涉案房屋不是被上诉人满洲里世兴公司开发的，是被上诉人周慈斌以其名义开发的，由被上诉人周慈斌投资，被上诉人满洲里世兴公司不应承担赔偿责任。三、上诉人汪震宇与被上诉人周慈斌的口头商品房买卖合同不能成立。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，双方的买卖合同并不符合签订商品房买卖合同的条件，因此不能成立。综上，上诉人汪震宇请求的赔偿损失不存在，依据的法律条款也是错误的。
被上诉人周慈斌答辩称，原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律有误。一、商品房买卖合同是要式合同，需要双方网签《商品房买卖合同》。上诉人汪震宇的姐夫赵明通过扎赉诺尔法庭与被上诉人周慈斌联系，想按照扎赉诺尔法庭团购的价格购买被上诉人周慈斌投资建设的房产，被上诉人周慈斌同意按法庭临时工的条件卖给其房产，要求按照工程进度交纳房款，上诉人汪震宇与其他职工一样交纳了部分购房款。但将要网签《商品房买卖合同》时，被上诉人周慈斌将房产的价格构成向扎赉诺尔法庭职工和上诉人汪震宇做了明示，上诉人汪震宇拒绝交纳剩余房款，不同意承担营业税等税费，拒绝签订合同，致使双方不能达成合意，原审法院认为上诉人汪震宇与被上诉人周慈斌口头订立了商品房预售合同是错误的。二、被上诉人周慈斌以满洲里世兴公司的名义投资开发建设了盛裕华庭综合楼，被上诉人周慈斌应当是本案承担责任的主体。本案中，被上诉人周慈斌完全履行了合同义务，只能承担返还房款135000元的责任，不同意支付利息。
原审被告满洲里市人民法院答辩称，一、上诉人汪震宇所提出的上诉请求已经超出了一审的诉讼请求范围，违反法律规定，对超出部分应不予审理。二、双方的商品房买卖合同并没有成立。商品房买卖属于要式法律行为，双方必须签订书面合同，该合同应具备商品房买卖合同的主要条款，双方没有对合同的主要条款达成合意，也没有签订书面合同文本，因此商品房买卖合同没有成立，上诉人汪震宇基于不成立的商品房买卖合同请求双倍返还房款是没有法律依据的。三、原审被告满洲里市人民法院既不是房屋开发者，也不是案件受益人，是无偿帮助上诉人汪震宇联系购房，所以不应承担任何责任。
上诉人满洲里世兴公司上诉称，原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律有误。一、根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房销售时房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，说明商品房买卖合同系书面、要式行为。被上诉人汪震宇与被上诉人周慈斌联系，准备购买其投资开发的商品房，但是双方只是口头达成意向，不符合该条规定的签订商品房买卖合同的条件，因此原审法院认定双方商品房买卖合同已经成立是错误的。而且，原审被告满洲里市人民法院扎赉诺尔人民法庭与被上诉人周慈斌签订的团购协议书中，明确约定各类税费由买受人承担，现被上诉人汪震宇因此向原审法院提出诉讼，说明双方对口头达成的商品房买卖合同存在实质争议，不能达成一致，因此该口头商品房买卖合同也没有成立，上诉人满洲里世兴公司不应承担返还购房款及赔偿利息的责任。二、涉案房屋不是上诉人满洲里世兴公司开发的，而是被上诉人周慈斌以上诉人满洲里世兴公司名义进行开发的，且被上诉人周慈斌是投资人，上诉人满洲里世兴公司并不是实际受益人，因此上诉人满洲里世兴公司不应承担任何赔偿责任，原审法院认定双方互负返还的义务应由被上诉人周慈斌来承担，而不是上诉人满洲里世兴公司来承担。综上，请求依法撤销一审判决的第一、二项，改判被上诉人周慈斌返还购房款135000元，并由被上诉人周慈斌、汪震宇承担一、二审的诉讼费用。
被上诉人汪震宇答辩称，一、《商品房销售管理办法》第十六条规定，要式行为合同应该由房地产开发企业准备，说明上诉人满洲里世兴公司与被上诉人周慈斌存在重大过错。二、上诉人满洲里世兴公司与被上诉人周慈斌是挂靠关系，其内部约定对外不产生效力，因此上诉人满洲里世兴公司承担相应责任是正确的。
被上诉人周慈斌答辩称，同意上诉人满洲里世兴公司的上诉请求。
原审被告满洲里市人民法院答辩称，同意上诉人满洲里世兴公司的上诉请求，双方的商品房买卖合同是没有成立，而不是无效。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院二审期间，上诉人汪震宇提供二份证据：1、房屋买卖合同4份，证明房价一直在涨，给上诉人汪震宇造成了购房差价的损失；2、购买车库收据2张，证明车库现在的价位以及购买差价。经质证，上诉人满洲里世兴公司、被上诉人周慈斌、原审被告满洲里市人民法院均认为该两份证据与本案无关。本院认为，该两份证据与本案不具有关联性，不予采信。
本院认为，虽然上诉人汪震宇与上诉人满洲里世兴公司未签订书面的商品房买卖合同，但从上诉人汪震宇一审提交的四张购房款收据和《关于缴纳税金燃气安装费等费用的紧急通知》中可以看出，双方在2012年3月30日对所购住宅和车库的位置、面积、单价、总价款等予以明确，双方关于争议房屋的约定已经具备了商品房买卖合同的主要内容，且上诉人满洲里世兴公司也已经按照约定收取了135000元购房款，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《商品房销售管理办法》第十六条的规定，双方的商品房买卖合同关系成立。关于上诉人满洲里世兴公司提出的双方口头达成的商品房买卖合同不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定而没有成立的上诉主张，因与事实不符，本院不予支持。
关于上诉人汪震宇提出的要求给付房屋差价80000元的上诉主张，因该主张是上诉人汪震宇在二审期间新增加的诉讼请求，且其他当事人庭审中明确表示不同意对此进行调解，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百八十四条的规定，本院对该主张不予审理，上诉人汪震宇可以另行起诉。
关于上诉人汪震宇提出的上诉人满洲里世兴公司的通知中并未要求缴纳剩余房款、不具备解除合同的法定事由的上诉主张，因从该通知中所写的“并自交纳税费款期限届满之日起按照日1%计算剩余购房款的滞纳金”的内容上，可以看出该通知含有催缴剩余房款的用意，且上诉人汪震宇在二审庭审中认可上诉人满洲里世兴公司曾向其催缴过剩余房款，也认可是因税费问题而未交剩余房款，故对该项主张不予支持。
关于上诉人汪震宇提出的上诉人满洲里世兴公司将房屋出售给第三人，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定承担相应赔偿责任的上诉主张，因上诉人汪震宇在上诉人满洲里世兴公司向其催缴剩余房款后，至催告期限届满之日仍未交纳余款，而其所称的双方关于税费承担的争议并不能作为上诉人汪震宇不交付剩余房款的正当理由，所以上诉人满洲里世兴公司在履行催告义务后收回房源、另行出售的行为不属于违约行为，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，故对该项主张不予支持。
关于上诉人满洲里世兴公司提出的涉案房屋是被上诉人周慈斌以其名义进行开发的、其不应承担任何赔偿责任的上诉主张，因上诉人满洲里世兴公司一审提交的其与被上诉人周慈斌签订的协议书中显示，被上诉人周慈斌是上诉人满洲里世兴公司开发盛裕华庭综合楼项目的负责人，是“甲方（即上诉人满洲里世兴公司）企业内部非法人资格的工作机构”，故被上诉人周慈斌作为项目负责人不是承担本案民事责任的主体，对该项主张不予支持。
综上，上诉人汪震宇、上诉人满洲里世兴公司的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10994元，由上诉人汪震宇负担5497元，由上诉人满洲里市世兴房地产开发有限责任公司负担5497元。
本判决为终审判决。
审判长 马然
审判员 陈伟
审判员 李光
二〇一四年五月二十六日
书记员 姜楠
附：本案判决所依据的法律法规
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百八十四条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，依照下列情形，分别处理：…（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…”