福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）仓民初字第3022号
原告（反诉被告）福州金宏昌机械有限公司，住所地福州市仓山区。
法定代表人简万贵，董事长。
委托代理人李伟川，福建福民律师事务所律师。
被告（反诉原告）福建三正建筑机械有限公司，住所地福州市仓山区。
法定代表人余爱明，总经理。
委托代理人林建松，该公司员工。
原告（反诉被告）（以下简称原告）福州金宏昌机械有限公司（以下简称金宏昌公司）与被告（反诉原告）（以下简称被告）福建三正建筑机械有限公司（以下简称三正公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月1日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月21日、2015年4月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李伟川、被告法定代表人余爱明及其委托代理人林建松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金宏昌公司诉称，2006年4月6日，原、被告签订《土地租赁合同》，约定原告将坐落在福州市仓山区的部分空地出租给被告，租赁期为三年，从2005年9月1日起至2008年8月30日止；租金每月5日交纳，逾期按每日千分之五支付滞纳金，第三年起租金按上年度递增6%；租金发票费用全部由被告承担；水电费用由被告承担；租赁期满后，双方无续签合同的情况下，被告应在五天内拆迁其在租赁期间的所有临时搭盖，逾期视为其自动放弃所有权，原告有权自行处理或使用等。合同期满后，被告继续使用租赁的土地，依法原合同继续有效，双方形成不定期租赁合同关系。从2008年9月份起，每月租金调整为11716元。从2009年2月份起，每月租金调整为13000元。租金支付时间变更为每月25日前应支付下个月租金。从2008年9月起至2011年3月止，被告仅支付租金，并以其公司要增加新股东为由要求原告暂时不开发票，待新股东协调后再开发票，故在此期间原告所收取的租金暂时都没有开出发票，被告也一直都没有支付相应的发票税。从2011年4月份起，被告以种种借口不支付租金和相应的发票税款，而且不按时向电业局缴纳电费，为避免电表被销户，原告为其垫付电费2790.38元。由于被告一再违约，2011年11月25日，原告书面通知被告解除土地租赁合同，要求被告在同年11月30日之前一次性付清拖欠的租金、发票税等款项，并按照《土地租赁合同》之规定将租赁期间的所有临时搭盖拆迁完毕，腾空场地，与原告办理移交手续。否则，视为被告自动放弃租赁场地中物件的所有权，原告有权自行处理。但被告在收到原告通知后置之不理，拒不与原告办理移交。截至2012年2月29日止，被告欠付的租金达143000元，未付的发票税合计达34416元。现原告诉至法院，请求判令：1.判决解除原、被告之间的《土地租赁合同》；2.被告立即支付拖欠的租金143000元、发票税25133.02元、原告代垫的电费2790.38元，以上合计人民币170923.4元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告确认双方签订的《土地租赁合同》无效，并将第一项诉请变更为：“确认原、被告之间的《土地租赁合同》无效”。
被告三正公司辩称，原、被告之间的土地租赁合同是无效的。2011年6月8日场地断电后，被告在6月底有通知原告要撤出场地，当时报“110”，但原告不让搬离。场地在2011年6月底已经交付给原告，没有拖欠租金，不存在发票税问题，代垫的电费是被告缴交的。2008年9月之后，双方没有签订新的合同，只是存在事实合同，合同可以随时解除。2005年原告将诉争场地出租给案外人林利民。2006年4月初，经原告同意，被告从林利民处转租诉争场地，并与原告重新签订《土地租赁合同》，租赁期间至2008年8月30日，林利民在空地上搭建的简易厂房以85000元卖给被告。被告将租赁押金16000元交给原告。合同期满后，没有重新签订合同，租金调整至11716元。2009年2月，原告承诺再给被告一块空地，租金调整至13000元。因当时第三方仍在使用该地块，原告没有将该空地交付被告，租金交付至2011年3月底，4月双方产生矛盾。被告为能租用到该地块，预付了每月13000元的租金。2011年，原告从第三方手中收回上述地块，但却迟迟未将上述地块交付给被告。2011年6月8日诉争场地发生爆炸事件后，整个场地被政府查封断电，被告无法正常生产经营。2011年6月底，被告已经搬离诉争场地，事实已经解除合同。现支同意支付2011年4、5、6月的租金，其余租金不同意支付。2008年9月之后双方没有签订新的租赁合同，发票税应该由原告承担。原告账户上还有3000元已经折抵该笔电费。
被告针对原告本诉提起的反诉诉称，2005年9月1日，林利民向原告租用空地与小部分简易搭盖。2006年4月初，林利民因无法经营，想退出租赁，经林利民介绍，原告同意被告接替林利民租赁该片空地与小部分简易搭盖并签订《土地租赁合同》，租赁期间仍从2005年9月1日开始计算至2008年8月30日，月租金4516元；租赁押金为9000元，之后又缴纳7000元；林利民在空地上搭建的简易厂房和水电设施以85000元卖断给被告。上述合同期满后，因另加食堂宿舍等租金调整为11716元。2009年2月，原告承诺在食堂边再腾出一块空地给被告使用，租金合并为13000元。因当时第三方仍在使用该地块，原告一再表示资金困难，被告为能够租用该地块先预付租金13000元／月。2011年3月，原告从第三方手中收回上述地块，但却反悔不愿交付给被告使用。被告要求将多预付的租金抵付后续租金，于是2011年4月开始，原告经常拉闸断电，致使被告无法正常生产经营，损失惨重。被告几次要撤出场地，被原告纠结多人阻挡。2011年6月8日爆炸事件发生后，整个场地被政府彻底断电，被告要强行撤离，原告仍百般阻扰，经报“110”才得以撤离，但生产经营损失惨重。原告的土地属于国有划拨地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，国有划拨地未经有关部门的批准不得出租。现请求确认原、被告之间的土地租赁合同无效；原告返还租赁押金16000元；原告退还多预付的租金32100元及利息；原告赔偿损失85000元；本案诉讼费用由原告承担。
原告金宏昌公司针对被告提起的反诉辩称，被告要求确认原、被告之间的土地租赁合同无效，原告无异议。原告同意返还租赁押金16000元，但应该与被告所欠的土地占用费等费用相抵扣。被告没有多预付租金的情况，被告要求退还多预付的租金32100元及利息的请求，没有事实依据。被告要求原告赔偿损失85000元，该款系被告与林利民之间的交易与本案无关，被告该请求于法无据。
原告金宏昌公司向本院提交下列证据：
A1.国有土地使用证、收件证明书、被告提交的福州市便民呼叫中心诉求件，证明原告系涉案土地的使用权人，权证原件在福州市土地管理局第三分局，诉争土地系划拨地性质；
A2.福州市国土资源局答复，证明因诉争土地被冻结，致使原告无法申请办理划拨土地使用权的出租审批手续；
A3.土地租赁合同，证明租赁合同对双方权利义务作出约定；
A4.租金发票、收款收据、银行历史交易明细、原告垫付的电费发票，证明被告支付租金至2011年3月，支付发票税至2008年8月，自2009年2月起月租金为13000元，被告欠付电费2790.38元；
A5.租金发票、完税证、银行端查询缴税凭证，证明原告已开出租金发票并缴纳发票税；
A6.《关于解除土地房屋租赁合同的通知函》、快递详单、查询及附后的应收账款明细、《关于要求腾空租赁场地，办理移交手续的函》、快递详单、查单、《关于支付场地占有使用费等问题的函》、快递查单。证明原告一而再给被告发函，通知被告解除租赁合同，并支付相关费用和办理移交，但被告不予理睬；
A7.福州市公安局调解协议书、关于要求立即采取措施解决存在问题的函、快递详单、查单，证明：1.2011年6月8日思源公司在生产过程中发生爆炸事故，事发后该公司对死者家属作出赔偿；2.爆炸事故发生前原告就已致函给思源公司，要求对存在的问题进行整改，原告已经尽到必要的注意和管理义务；
A8.盖山供电所证明，证明诉争场地停电时因为存在三合一安全隐患；
A9.被告在使用场地中的住所及叉车、气割、电焊等设备照片，证明被告使用的场地中存在三合一及使用没有上岗证人员违章作业的安全隐患，也是属于区安全办的整改对象之一；
A10.情况说明及紧急报告，证明区安办提出整改要求后，被告继续使用没有上岗证人员进行违章作业；
A11.付款证明复印件，证明原告提供正常征地程序付清征地补偿款后采取得土地使用权，并非完全无偿取得；
原告当庭提交A12.福州市中级人民法院（2014）榕民终字第1349号民事判决书、A13.福州市中级人民法院（2014）榕民终字第1353号民事判决书，共同证明生效判决认定划拨土地使用权出租签订的租赁合同无效，使用人应当支付占有使用土地期间的占有使用费、发票费用、水电费及公摊费；
原告当庭提交A14.福州市项目用地土地使用合同，证明原告出租的土地是划拨地性质。
被告对原告提交证据的质证意见如下：
对证据A1的真实性及证明无异议，但是权证原件是否在福州市土地管理局第三分局不清楚，其余证明对象无异议。对证据A2真实性无异议，证明对象有异议，原告明知出租土地违法，仍将土地出租，获取暴利。对证据A3真实性无异议。对证据A4的真实性无异议，但对证明对象中自2009年2月起月租金为13000元有异议，该证据只能证明月租金暂收13000元。对证据A5的真实性无异议。对证据A6的真实性有异议，因为被告没有收到该材料。对证据A7的真实性及证明对象均有异议，与本案无关。对证据A8的真实性及证明对象均有异议，与本案无关。对证据A9的真实性及证明对象均有异议，不是诉争厂房的场地上拍的照片。对证据A10的真实性及证明对象均有异议，如果被告有违法行为，应该有相关的行政机关进行处罚。证据A11没有原件，无法判断真实性。原告提交的证据A12、A13超过举证期限，该证据是2014年6月、9月形成，原告提交的证据不属于新证据，且与本案无关，每个案件的案情不同，所以原案发回重审。对原告的提交的证据A14无异议。
被告在庭审中提交下列证据：
B1.收款收据，证明租赁押金共16000元；
B2.邮政特快专递详单寄送《关于将多预付租金抵付后续租金的通知》，证明被告向原告寄送《关于将多预付租金抵付后续租金的通知》；
B3.断契，证明原承租人林利民将简易厂房等设施以85000元卖断给被告；
B4.网上新闻资料，证明2011年6月8日原告场地发生重大事故，被查封断电；
B5.电力抄表明细，证明2011年5月起被告被原告断电，无法生产经营。
B6.案例资料，证明未经批准出租国有划拨地行为无效；
B7.存折，证明2011年5月起被告被原告断电，无法生产经营；
B8.网上投诉，证明福州市国土资源局回复诉争土地是国有划拨地；
当庭提交证据B9.关于解除土地房屋租赁合同的通知函、B10.电力历月抄表明细、B11.证人出庭作证申请书、B12.（2012）仓民初字第967号案件庭审笔录、B13.（2012）仓民初字第967号民事判决书，共同证明原告明知不定期租赁合同已解除、被告于2011年6月已腾空场地，仍然滥用诉权、恶意诉讼。
原告对被告提交证据的质证意见如下：
对证据B1的真实性及证明对象无异议。对证据B2的真实性及证明有异议，被告没有事实依据证明原告答应将一块小的空地给被告使用。证据B3真实性无法确认，与本案无关。对证据B4真实性无异议，但不能证明诉争厂房被断水断电。对证据B5真实性无异议，证明对象有异议，不能证明原告对被告断水断电，该证据体现2011年4月的电费2676.95元。对证据B6的真实性及证明对象无异议。对证据B7真实性无异议，证明对象有异议，不能证明原告对被告断水断电，反而可以证明2011年6月存入的3000元正好抵扣2011年4月的电费。对证据B8真实性及证明对象没有异议。被告提交的证据B9-B13已经超过举证期限，上述证据不能证明被告于2011年6月已经腾空场地。
本院认为，被告对原告提交的证据A1、A2的真实性无异议，该证据与原告提交的证据A14相印证，本院对上述证据予以认定。被告对证据A3的真实性无异议，本院予以认定。被告对证据A4、A5的真实性没有异议，本院予以确认。原告提交的证据A6中《关于解除土地房屋租赁合同的通知函》与被告提交的B9相印证，本院予以认定。《关于要求腾空租赁场地，办理移交手续的函》无法确认被告已经签收，对该证据本院不予认定。《关于支付场地占有使用费等问题的函》，有被告法定代表人的签收，本院予以认定。A7、A8与本案无关，本院不予确认。证据A9无法确定是在被告租赁地上所拍摄的，本院不予认定。证据A10系原告自行撰写的报告，本院不予认定。证据A11系复印件，被告对其真实性有异议，本院对该证据不予认定。证据A12、A13系生效的判决书，本院对其真实性予以认定。
原告对被告提交的证据B1、B6、B8没有异议，本院予以确认。证据B2邮件无收件人签收，真实性无法确认，本院不予采信。证据B3、B5、B7内容真实，与本案有关联性，本院予以确认。证据B4与本案无关，本院不予确认。证据B9系原告发函给被告，本院对该证据予以认定。证据B10系相关部门出具的，本院予以认定。证据B11、B12、B13系（2012）仓民初字第967号案件的相关材料，具有真实性，本院予以认定。
根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实∶
2006年4月5日，被告以85000元价格从案外人林利民（原承租人）处转让了诉争地块上搭盖的简易厂房及水电设施。同月6日，原、被告签订一份土地租赁合同，约定：原告将坐落于福州市仓山区的部分空地出租给被告，租赁期限为三年，即自2005年9月1日起至2008年8月30日止；每月租金4516元，其中，空地租金为每平方米每月1.8元，即1962平方米×1.8元=3531元，简易搭盖租金每平方米每月2.5元，即394平方米×2.5元=985元，租金于每个月5日交纳，逾期未交的，按每日千分之五交纳滞纳金；合同签订第三年起，原告按上年计取数递增6%收取租金；被告应在合同签订后一次性预交押金9000元，该押金自合同期满后无息一次性退还被告；租金发票费用由被告承担，印花税由原、被告自行处理；水、电费用由被告支付；在租赁期满，在双方无续签的情况下，被告应在五天内拆除其在租赁期间所有临时建筑，逾期视为自动放弃所有权，原告有权自行处理或使用临时简易搭盖。
合同签订后，原告向被告交付了空地，被告先后两次向原告交纳押金共计16000元。合同期满后，原、被告未再签订合同，但被告继续使用上述空地及简易搭盖设施，同时缴交租金至2011年3月份，其中2008年9月起至2009年1月止月租金为11716元，2009年2月起至2011年3月份止月租金为13000元。2011年6、7月份，场地被停电。同年6月底7月初开始，被告未使用诉争地块，并一直闲置。2012年2月25日，原告开具付款方为被告的自2008年9月1日至2011年3月31日的租金发票，金额合计361626元，同年3月1日，原告向税务部门缴纳该361626元的营业税、印花税、城市维护建设税、地方教育附加税等合计20612.69元。2012年4月9日，原告还向税务部门缴交了企业所得税9144.33元。此外，原告还为被告垫付了2011年5月份的电费2790.38元。另查明，原告出租的土地属划拨性质的工业项目地，自原告将上述空地出租给被告至今，原告未办理诉争土地出租审批手续。
本院认为，原、被告在土地租赁合同约定的租赁期限届满后，未重新签订新的租赁合同，也未约定新的租赁期限，应视为双方已形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”及第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证……”的规定，本案原告出租给被告的土地系划拨性质用地，其出租行为应当取得土地管理部门的批准才具有法律效力，但原告至今未取得政府部门的批准，其出租空地给被告的行为已违反了行政法规的强制性规定，租赁关系应属无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。诉争场地自交付时起至原告起诉时止，由被告三正公司占用诉争场地，现被告三正公司在诉讼过程中已腾空退出场地，但被告三正公司在腾空场地之前，有实际使用、占用诉争场地，由于土地的使用权益不具有返还性，故被告在其使用、占有诉争场地期间，应当支付原告相应的使用费及占用补偿费。原告诉请参照每月13000元标准支付2011年4月至2011年6月使用期间的使用费共39000元，本院予以支持。2011年7月至2012年2月，被告未将诉争场地交还原告，但其仍实际占用该场地，占用期间一直处于闲置状态，被告并未从中获利，本院酌情按月租金13000元的50%即6500元／月的标准确定被告在占用期间应支付给原告占用补偿费共计52000元。另外，原告为被告代垫的2011年5月份电费2790.38元，被告应予以归还。原告向税务部门缴纳的自2008年9月1日至2011年3月31日的租金发票费用20612.69元，系原告履行租赁合同过程中实际支出的费用，被告应当予以偿付。但原告诉请的其余4520.33元发票税（季缴），依据不足，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”。原告收取被告押金16000元，于法无据，依法应当返还给被告，故对被告反诉要求返还押金16000元的请求，本院予以支持。被告主张每月租金中13000元包含另一块未实际使用空地的租金，无事实依据证实，故对被告要求原告返还多预付的租金32100元及利息的请求，本院不予支持。被告还要求原告赔偿损失85000元，但该85000元系被告与案外人之间转让厂房及水电设施所产生的费用，与本案没有关联性，其要求原告赔偿，没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）福州金宏昌机械有限公司与被告（反诉原告）福建三正建筑机械有限公司于2006年4月6日签订的土地租赁合同无效；
二、被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付2011年4月至2011年6月的占有使用费39000元、自2011年7月起至2012年2月止的占用补偿费52000元、电费2790.38元及发票费用20612.69元，共计114403.07元；
三、原告（反诉被告）于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）押金16000元；
四、上述判决第二项与第三项折抵后，被告（反诉原告）应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）98403.07元；
五、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告（被告）的其他反诉请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4170元，由原告（反诉被告）负担1379元，被告（反诉原告）负担2791元；反诉费1480元，由反诉原告（被告）负担1302元，反诉被告（原告）负担178元；原、被告应当负担的部份应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 刘 萍
人民陪审员 陈寿智
人民陪审员 江秀峰
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 唐斌心
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第五十二条、有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四十四条、划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条、符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。