北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第08503号
原告北京宝景物业管理有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街185号。
法定代表人金锐，董事长。
委托代理人谢国利，北京市京德律师事务所律师。
被告周晓东，男，1979年1月26日出生。
原告北京宝景物业管理有限公司(以下简称宝景物业公司)与被告周晓东物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宝景物业公司之委托代理人谢国利与被告周晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
宝景物业公司诉称，我公司系北京市海淀区×小区的物业管理单位。周晓东系该小区×1308号房屋业主，房屋建筑面积134.81平方米，每年物业费3073.35元。周晓东自2010年1月1日至2014年12月31日未交物业费，欠费共计15366.75元。我公司多次催要无果，为维护我公司的合法利益，故起诉要求周晓东立即给付物业服务费15366.75元并承担本案诉讼费。
周晓东辩称，我不同意宝景物业公司的诉讼请求。我和宝景物业公司没有签订过合同，他没有权利向我主张物业费。假设合同存在，小区环境也是非常恶劣的，卫生条件特别差。我和对门有一个公摊的面积，但是对门私自进行了防盗门的安装，对于我来说，如果我家里有大型家具，根本就搬不进去。这个事情造成了很大的安全隐患，宝景物业公司承诺的服务我没有得到任何的验证。就电梯的问题，新华网上已经报导出来，这个是实际情况，小区内的消防通道经常发现乱停车，乱被占用的问题，这也是非常危险的。此外，闲杂人员经常进出小区，有些人散发不健康的图片，对孩子造成很大的影响。我多次向宝景物业公司说明上述情况，但宝景物业公司一直没有进行改善。由于宝景物业公司至今未能解决上述问题，所以我拒绝缴纳相关物业费。我要求法院驳回宝景物业公司的诉讼请求，并由宝景物业公司承担诉讼费以及我的交通费和误工费。
经审理查明，周晓东系北京市海淀区×小区×1308号房屋的业主，该房屋建筑面积134.81平方米。2003年1月22日，北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司与北京市海淀区×小区物业管理委员会签订《物业管理委托合同》，约定北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司对×小区进行物业管理，委托管理期限自2002年9月1日至2005年8月31日，物业管理服务费由北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司参照京价（房）[1997]第196号《北京市普通居民小区物业管理服务收费暂行办法》中的“甲类”收费标准执行，双方对物业收费项目及收费标准在合同附件一中进行了具体约定。2005年9月1日，北京市海淀区×小区物业管理委员会与北京宝景物业管理有限公司莲花管理处出具证明，表示×小区业主委员会正在筹备改选中，在未改选完成之前原《物业管理委托合同》继续履行。2012年12月25日，北京市海淀区×小区业主委员会与宝景物业公司签订《北京市物业服务合同》，约定宝景物业公司为×小区1#楼、2#楼、3#楼提供物业服务，物业服务期限自2013年1月1日至2015年12月31日；物业服务费收费方式为包干制；物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅：1.92元/平方米/月（均价）。2010年1月1日至2014年12月31日，周晓东未向宝景物业公司交纳物业管理服务费用。
庭审中，宝景物业公司就诉讼请求提交《物业管理委托合同》及附件、《北京市物业服务合同》、收费通知单、照片、物业收费单、记账联等证据材料予以证明。周晓东对《物业管理委托合同》及附件、《北京市物业服务合同》不予认可，对收费通知单予以认可，但对物业公司张贴收费单的次数及催要方式提出异议，对物业收费单、记账联不予认可，对照片的真实性提出异议，周晓东认可收到过宝景物业公司的收费通知单，但其称于2012年10月更换过防盗门，宝景物业公司不可能在2010年、2011年在此防盗门上张贴催款通知单，为此，周晓东提供2012年10月购买防盗门的原始合同及付款凭证等材料予以证明。周晓东就答辩意见提交照片、谈话录音、小区内张贴的书面材料等予以证明。宝景物业公司对照片、谈话录音的真实性没有异议，但对周晓东以上述材料证明与本案有关联性提出异议，不予认可。对周晓东提交小区内张贴的书面材料等不予质证。针对周晓东就物业服务反映的问题，宝景物业公司补充提交书面反馈意见及相关照片予以说明，周晓东对宝景物业公司补充提交的材料的证明效力不予认可。
经核实，宝景物业公司提交的物业收费单记载：绿化费每年每建筑平米0.55元、化粪池清淘费每年每建筑平米0.3元、管理费每年每建筑平米3.5元、小修费每年每建筑平米1.83元、公共设施费每年每建筑平米1元、水泵运行费每年每建筑平米2.78元、电梯运行费每年每建筑平米10.37元、垃圾清运费每年每户30元、智能系统每月每户4元、保安费每户每月5元、保洁费每月每户3元、税费每年158.66元，结合周晓东居住房屋建筑面积计算，物业费每年共计3073.35元。《物业管理委托合同》附件一收费标准中小修费为每年每建筑平米4.72元，智能化系统维护费为每月每建筑平米0.1元。宝景物业公司共提交催交物业费照片4张，照片标注时间分别为2010年12月20日、2011年12月20日、2012年12月20日、2013年12月25日，照片中防盗门为同一样式;周晓东提交的购门合同注明时间为2012年10月14日，交款凭证注明时间为2012年10月13日。宝景物业公司对周晓东提交的材料的真实性及关联性不予认可，但未提供其他相关证据。周晓东对2012年12月20日及2013年12月25日两张照片的真实性不予认可，未提供其他相关证据。
上述事实，有双方当事人陈述、《物业管理委托合同》及附件、《北京市物业服务合同》、物业收费单、收费通知单、照片、购买防盗门合同等材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同具有法律效力。北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司系宝景物业公司下属分公司，北京宝景物业管理有限公司莲花管理处系宝景物业公司下属部门，二者对外的行为结果依法均应由宝景物业公司承担。另，居住小区物业管理委员会、业主委员会是代表本物业区域全体产权人和使用人的合法权益、负责对区域内物业实施管理的组织。物业管理委员会、业主委员会与物业公司签订的合同对全体业主具有法律约束效力。虽然宝景物业公司未与周晓东签订书面物业管理合同，但依据北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司与北京市海淀区×小区物业管理委员会签订的《物业管理委托合同》（含附件）、宝景物业公司与北京市海淀区×小区业主委员会签订的《北京市物业服务合同》等证据材料，可以认定宝景物业公司依据上述合同为周晓东居住房屋所在的小区提供了物业管理服务。宝景物业公司在提供了相应的物业管理服务后，有权要求业主周晓东交纳相关物业管理服务费用。
关于宝景物业公司主张的物业管理服务费收费标准，宝景物业公司与北京市海淀区×小区物业管理委员会在《物业管理委托合同》中已达成一致意见，根据北京市海淀区×小区物业管理委员会与北京宝景物业管理有限公司莲花管理处出具的证明，在×小区业主委员会未改选完成之前应按《物业管理委托合同》中约定的物业交费标准继续履行，自2013年起应按《北京市物业服务合同》中约定的交费标准履行。宝景物业公司依据上述约定，核算了周晓东的物业管理服务费数额并提交了收费明细，宝景物业公司在相关服务期间自愿降低物业管理服务费收费标准，本院不持异议。
关于宝景物业公司提交照片证明公司连续向周晓东催要物业费一节，周晓东当庭提交了购买相关防盗门的票据证明宝景物业公司不可能在2011年以前就在其2012年10月以后购买的防盗门上张贴收费通知单，而宝景物业公司就此未提供相反证据予以证明，故本院对宝景物业公司以2011年以前的催款照片证明其连续向周晓东主张物业费的证明效力不予采信。根据宝景物业公司提交的其他证据及周晓东当庭陈述情况，可以证明宝景物业公司在合理期限内并未怠于向周晓东主张给付拖欠物业费。此外，尽管周晓东提交照片、谈话录音等材料证明宝景物业公司在日常物业服务方面存在一些问题和不足，但周晓东以此及未与宝景物业公司签订物业服务合同等为由不同意交纳拖欠的物业服务费，缺乏法律依据，本院对其相关抗辩理由不予采信。据此，宝景物业公司起诉要求周晓东支付2010年1月1日至2014年12月31日所欠物业管理服务费，于法有据，本院予以支持。周晓东要求宝景物业公司承担其交通费、误工费，不属于本诉审理范围，且于法无据，本院不予支持。根据本案审理情况，宝景物业公司在今后履行相关物业服务合同期间应当加强与业主沟通，虚心接受业主的批评和建议，不断提升物业服务水平。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
周晓东于本判决生效后七日内给付北京宝景物业管理有限公司二〇一〇年一月一日至二〇一四年十二月三十一日的物业管理服务费共计一万五千三百六十六元七角五分。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百八十四元(北京宝景物业管理有限公司已预付九十二元)，由周晓东负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 林宇军
人民陪审员
岳维
人民陪审员
陈绪飞
二〇一五年六月十九日
书 记 员 魏明玮