辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终6483号
上诉人（原审被告）：刘佳，男，汉族，1982年2月5日出生，住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：刘金强，男，汉族，1954年8月14日出生，系刘佳父亲。
被上诉人（原审原告）：沈阳东方华圣物业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区。
法定代表人：王惠志，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘丽梅，女，汉族，1955年12月25日出生，系公司工作人员。
委托诉讼代理人：万艳洁，女，汉族，1979年11月27日出生，系公司工作人员。
上诉人刘佳因与被上诉人沈阳东方华圣物业管理有限公司（以下简称“东方华圣物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2018）辽0106民初399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘佳上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用由东方华圣物业公司承担。事实和理由：1、东方华圣物业公司诉请物业费超过诉讼时效，不应得到法院支持。2、2015年5至6月期间，物业经理上门收费，我方支付物业费1500元和电梯费140元，一直未给我方出具收据，后找物业经理索要被搪塞，电梯坏了停了九个多月，我方已经支付了2015年5月之前的物业费和电梯费。3、我方轿车被划，摩托车被盗，是物业公司未尽到管理职责导致。补充：入住时九楼将排风堵死，造成我方油烟排不出去。室内窗户漏风，物业公司未予维修。自行车库被出租，物业公司经营期间没有为业主做任何事情。
东方华圣物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，刘佳的上诉请求不能成立，请求驳回。
东方华圣物业公司向一审法院起诉请求：请求判令刘佳给付东方华圣物业公司物业管理服务费2526；本案诉讼费用由刘佳承担。
一审法院认定事实：刘佳系沈阳市铁西区云鼎家园住宅小区业主，其居住房屋为沈阳市铁西区南八东路16号3-4-2、建筑面积107.89平方米。2009年1月20日，东方华圣物业公司与沈阳旭雅房产开发有限公司签订物业服务合同，该合同约定委托服务事项、物业管理服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任等内容。该合同第六条约定：物业服务费由业主按其拥有的建筑面积缴纳，具体标注为：住宅0.65元/月/平方米，商业网点0.40元/月/平方米，电梯费12元/月/人。
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。东方华圣物业公司与建设单位签订的前期物业服务合同不违反我国法律的强制性规定，合法有效，东方华圣物业公司和业主均应按照物业服务合同的约定履行各自义务。东方华圣物业公司为小区提供了物业服务，刘佳享受了物业服务就应当履行交纳物业服务费的义务。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低、园区规模等多重因素密切相关。无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。关于刘佳提出的其父亲交纳过1500元物业费的主张，因其提供的证据尚不足以证明其交过此费用，故对其此主张不予支持。关于刘佳辩称其爱人车辆在小区内被刮，因其提供的证据不足以证明事件发生在小区内，故一审法院不予支持。关于刘佳提出的小区广告收入问题，因广告收入涉全体业主利益，东方华圣物业公司不具有诉权，应由相关权利人另行提起诉讼。关于刘佳提出的三楼安装护栏影响安全问题，因护栏安装与楼上业主有关，属相邻关系范畴，本诉无法处理。关于刘佳提出的摩托车被盗问题，摩托车刘佳与刘佳的服务存在瑕疵可能有一定的关联，但没有必然的因果关系，故只宜对东方华圣物业公司收取的物业费进行一定的减免。由于物业公司所提供物业服务具有普遍性、综合性、长期性特点，而刘佳提供的证据具有即时性等特点，根据刘佳提供的证据还不足以认定东方华圣物业公司提供的物业服务构成根本违约。本案中，东方华圣物业公司主张的物业费时间跨度大，有很多证据已无法固定，但通过本小区其他业主提供的视频和照片可知云鼎家园小区确实存在管理混乱、脏乱差的情况，综合东方华圣物业公司在本小区提供的物业服务情况以及本案实际情况，确定刘佳给付东方华圣物业公司2013年8月1日至2016年7月31日期间的住宅物业服务费人民币1767元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，一审法院判决：一、刘佳于判决生效后十日内给付东方华圣物业公司2013年8月1日至2016年7月31日期间的住宅物业服务费人民币1767元，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回东方华圣物业公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由刘佳承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘佳提交照片，主张拍摄于2018年6月初，证明：楼下业主搭建存在安全隐患，物业公司未予制止未履行服务义务。东方华圣物业公司发表质证意见称：刘佳提出的问题属于邻里关系范畴，不属于物业服务范畴。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审法院查明事实予以认定。
本院认为，对于刘佳提出东方华圣物业公司未履行物业服务义务，不应支付物业费的上诉主张。案涉园区住宅物业收费标准为0.65元每月每平方米，该物业收费标准是否与东方华圣物业公司提供的物业服务相符，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。东方华圣物业公司作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。因此，在东方华圣物业公司未被依法解聘前，应当维持园区物业服务的正常运行，刘佳作为园区业主不能长期拒绝支付物业费。对于东方华圣物业公司提供物业服务存在不到位的情形，一审法院根据同类案件业主提交的证据，认定案涉园区存在物业管理混乱、脏乱差，物业服务存在一定的瑕疵，将物业费酌减至70%的比例判决给付并无不当，本院予以维持。刘佳提出不支付物业费缺乏充分的理由，本院不予支持。
对于刘佳上诉提出东方华圣物业公司的诉讼请求超过诉讼时效的问题。通过查阅一审卷宗，刘佳在一审诉讼中并未明确提出有关时效的抗辩主张。依照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，上诉人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出，法院不予支持。对于刘佳上诉提出向东方华圣物业公司支付1500元物业费，并无付款凭证，除口头陈述外，并无任何证据证明，刘佳作为付款方，应当承担举证不能的法律后果，对于其提出的付款主张，本院无法予以支持。对于刘佳上诉提出摩托车被盗、轿车被划，因东方华圣物业公司未尽到物业服务义务导致的问题，根据其提交的报警记录，摩托车被盗发生在2008年，并非在本案诉请物业费给付期间，且不能证明东方华圣物业公司对刘佳自行在公共区域停放的摩托车具有保管义务，如果刘佳认为车辆丢失与东方华圣物业公司提供的物业服务有因果关系，并未在事后通过诉讼主张赔偿，故不能成为不支付物业费的理由。同理，刘佳提出车辆被划，除口头陈述外，并无证据证明，且不能证明东方华圣物业公司对车辆具有保管义务，或者与东方华圣物业公司提供的物业服务有因果关系，并未在事后通过诉讼主张赔偿，亦不能成为不支付物业费的理由。对于刘佳上诉提出入住时楼下业主将排风堵死，造成其房屋内油烟排不出去，以及楼下业主搭建对其房屋造成不利影响的问题，虽然东方华圣物业公司作为物业服务企业，有维持公共秩序的服务义务，但是法律并未赋予物业公司采取强制手段制止或者处罚的执法权利。如果刘佳认为相邻业主的行为对其造成影响，除向物业公司反映情况要求协调处理外，也可以积极主动的向行政执法部门反映情况要求认定处理，如果认为上述行为已经侵害了其合法权益，亦可依据相邻关系以及其他相应的法律关系，向行为人主张相关权利，不能以此为由不支付物业费。对于刘佳上诉提出室内窗户漏风东方华圣物业公司未予维修的问题。东方华圣物业公司作为物业服务企业，对园区的共用部位及配套设施、设备有日常维修养护和管理的义务，故刘佳主张室内窗户漏风属于专有部分，应依据商品房销售合同法律关系，在质量保修期内向开发商积极主张权利，亦不能成为其长期不支付物业费的理由。因此，一审法院未支持刘佳提出不支付物业费的抗辩主张并无不当，本院予以维持。
综上所述，刘佳的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘佳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年六月二十五日
法官助理 勾雪峰
书 记 员 许 璐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；