广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4857号
上诉人（原审被告）：广州市城市建设开发有限公司，住所地：广州市天河区，组织机构代码证号：71093707-6。
法定代表人：张招兴，职务：董事长。
委托代理人：周敏生，广东格林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗震旻，身份证住址：广州市天河区。
被上诉人（原审原告）：吕佳，身份证住址：广州市天河区。
两被上诉人的共同委托代理人：许明俊，广东合盛律师事务所律师。
上诉人广州市城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）因与被上诉人罗震旻、吕佳商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法学民初字第378号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：罗震旻、吕佳（乙方）于2013年5月7日与城建公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》一份（合同编号为201305117074），合同约定：乙方向甲方购买位于广州市番禺区大学城中八路12号2栋303房，成交金额为2831126元。其中合同第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定的交房时间：甲方应当在2013年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付给乙方使用。甲方在向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理收楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示城建公司出具的授权委托书。合同第十四条约定的延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房······（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行······。合同第十五条约定房屋交付时，甲方应当向两乙方提供有关商品房的下列资料：一、规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；二、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；三、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；四、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料·····。上述文件中，一至五项应出示原件并向乙方提供加盖城建公司公章的复印件·····。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。合同第二十三条关于装饰、设备标准承诺的违约责任：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第三种方式处理：甲方按双方约定的标准进行修理、更换。修理、更换后，乙方不得以此为由拒绝办理收楼手续。乙方同意甲方履行上述维修义务后，不再作任何补偿。
同日，罗震旻、吕佳与城建公司签订《补充协议》一份，合同附件七《本合同补充协议》第二条第3点约定：由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位并非必然向楼盘出具相关证明文件，因此，在该商品房满足供水、供气、供电及通邮等必须居住条件后，该部分配套设施视作达到使用条件，甲方不须承担任何责任。第三条第2.1点约定：由于该商品房的不动产性质，乙方须在满足本补充协议第二条第1款约定的交付条件后至买卖合同第十三条约定的交付期届满前，持本人身份证明及有关文件，亲临甲方办事处或代理公司办理该商品房的交付手续，而无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书。第四条约定：甲乙双方同意买卖合同第十六条修改如下：乙方认为商品房不符合交付标准或条件的，应提供政府主管部门或有资质的质量检测单位的鉴定结论，并于本合同第十三条约定的交付日期后10日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。第五条约定：甲乙双方同意将买卖合同第十七条修改为：······如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。非因甲方责任而乙方逾期不办理交接手续，视作甲方实际已将该商品房交付乙方使用。乙方应当自买卖合同第十三条约定的交房日开始承担因该商品房交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付、商品房灭失毁损的风险承担。
原审另查明：罗震旻、吕佳于2013年5月7日支付预售定金50000元，2013年7月11日分两笔支付购房款809432元和371694元，于2013年9月26日支付按揭款1600000元给城建公司，合计罗震旻、吕佳已支付购房款2831126元。同时，据恒生银行的放款确认书显示，涉诉房屋的1600000元按揭款已于2013年7月11日到账给城建公司。
2013年10月16日，城建公司向罗震旻、吕佳发出温馨提示，告知其所购商品房已具备交付使用条件，并让其尽快前去收楼。2013年10月20日罗震旻、吕佳前去办理收楼手续，因发现房屋存在地砖破裂、燃气管道不正常等问题，认为不具备合同约定的收楼条件和标准而拒绝办理收楼手续，并将发现的问题在《收楼交接验收表》上注明，并要求城建公司按约定的交房标准进行整改。2014年7月21日，罗震旻、吕佳前去涉案房屋勘察房屋整改情况，发现仍有墙纸开胶等问题，城建公司与罗震旻、吕佳就房屋装修问题达成协议，城建公司须在2014年7月26日前完成房屋装修问题的整改。
2014年8月28日，罗震旻、吕佳与城建公司就房屋维修问题签订协议书，罗震旻、吕佳要求城建公司对房屋门窗及天花板的装修问题在45日内进行整改，城建公司表示同意业主要求，更换入户门门扇。同日，城建公司向罗震旻、吕佳出具了《商品房交付书》，内容为：阁下购买的大学城星汇文华项目2栋303单元，已具备交付条件，予以交付使用，交付日期为2014年8月28日。罗震旻、吕佳签署了该《商品房交付书》，交付书领取日期为2014年8月28日。
2014年10月18日，罗震旻、吕佳在查看整改情况时，发现燃气管道仍然未接通。当日，城建公司在《收楼交接验收表》上也确认该房屋煤气开关未维修完成（管道未通，管口没发现到）。2014年11月20日，燃气公司到涉案商品房进行补点火业务（在燃气公司出具的任务单中记载，因8月31日上门未找到燃气管道，所以未点火），罗震旻、吕佳确认当日涉案房屋已经通气，并表示涉案房屋的供水供电都没有问题，但认为涉案房屋直至2014年11月20日才能通气，满足通气的必要居住条件和交付条件，要求城建公司承担逾期交楼的违约责任，且城建公司没有按照合同的约定在交楼时向罗震旻、吕佳出具有关材料，遂引至本案纠纷。
2014年12月2日，罗震旻、吕佳向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、城建公司向罗震旻、吕佳支付延期交楼违约金513849.369元（自2013年9月1日起至2014年8月27日止，按每日支付总房价款的0.05%的标准计算）；二、城建公司向罗震旻、吕佳提供涉案商品房的相关资料复印件（加盖城建公司公章），包括《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》（或备案凭证）、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；三、城建公司承担本案全部诉讼费用。
城建公司原审答辩称：我司不同意罗震旻、吕佳的诉讼请求，理由如下：一、2013年7月26日我司已经取得建设工程竣工验收备案表，具备交付条件，而合同约定的交付时间是2013年8月31日，即涉案房屋在约定的交付期限内已具备交付条件，但由于涉案房屋个别装修装饰的问题罗震旻、吕佳拒绝收房，因此，逾期交楼的责任应由罗震旻、吕佳自行承担。换言之，即便是我司因上述装修、装饰的原因应承担责任，也应当是依据合同的约定承担修理、更换的责任，而不是逾期交楼的违约责任。二、根据合同补充协议的第四条约定，如果罗震旻、吕佳认为商品房不符合交付条件的，应提供政府主管部门或者有资质的鉴定结论，并且在十日内提出，逾期不提出的视为罗震旻、吕佳同意接收该商品房。本案中罗震旻、吕佳没有提出上述鉴定结论，我司认为罗震旻、吕佳同意接受涉案房屋。罗震旻、吕佳所诉的房屋问题，均属于合同第23条所约定的情形，如果所述的问题存在，应按该条款处理，综上，请求法庭驳回罗震旻、吕佳的全部诉讼请求。
原审还查明：城建公司于2011年9月29日取得涉案商品房的预售许可证。2013年7月26日，广州市番禺区建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，编号为穗番禺建验备2013-057，建设单位名称为广州市城市建设开发有限公司，备案日期为2013年7月26日，在备案意见一栏中显示：广州市番禺区住宅楼5幢（自编01-05栋）、住宅楼8幢（自编06-13栋）工程的竣工验收备案文件已于2013年7月24日收讫，文件齐全。
原审法院认为：罗震旻、吕佳与城建公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约切实履行。根据合同的约定，城建公司应当在2013年8月31日前将符合合同约定交房条件的房屋交付给罗震旻、吕佳使用，但从查明的事实来看，城建公司虽然在2013年7月26日取得涉案房屋的《竣工验收备案表》，但涉案房屋直至2014年11月20日才具备了供气条件。根据罗震旻、吕佳与城建公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第（四）项及该合同《补充协议》第二条第3点的约定，城建公司在交楼时应当向罗震旻、吕佳提供供气的永久使用证明材料，或不能提供供气使用证明文件，也应满足供气等必须居住条件，因此，原审法院认为罗震旻、吕佳有权在涉案商品房具备正常通气条件前拒绝收楼，由此产生的逾期交楼责任由城建公司方承担。但由于罗震旻、吕佳同意于2014年8月28日收楼，罗震旻、吕佳同意收楼的行为视为对其权利的部分放弃，但城建公司也应当承担自2013年9月1日至2014年8月27日止的逾期交楼责任。故对于罗震旻、吕佳主张城建公司应按总房款2831126元标准按每日万分之五的标准支付逾期交楼违约金509602.68元（2831126元×0.05%×360天）的主张，予以支持。对于超出509602.68元部分，因于法无据，不予支持。
同时，根据罗震旻、吕佳与城建公司签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，城建公司在交楼时应当向罗震旻、吕佳提供有关涉案商品房的下列资料：一、规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；二、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；三、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；四、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料·····。虽然罗震旻、吕佳与城建公司已办理楼房交接手续，但不能因此免除城建公司应提供加盖单位公章的上述材料的复印件的义务。故对于罗震旻、吕佳主张城建公司应提供上述文件（加盖城建公司单位公章的复印件）的主张，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2015年5月28日作出如下判决：一、被告广州市城市建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗震旻、吕佳支付逾期交楼违约金509602.68元。二、被告广州市城市建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗震旻、吕佳提供涉案商品房的以下资料复印件（均应加盖被告单位公章）：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。三、驳回原告罗震旻、吕佳其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案受理费9038元，由原告罗震旻、吕佳负担100元，被告广州市城市建设开发有限公司负担8938元。
判后，上诉人城建公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误，从而作出了错误的判决。涉案房产所处的DS1102地块在2013年1月30日户内燃气管道工程已经通过验收合格，具备通气条件。涉案房屋的煤气计量表已在交付前安装到户，符合实际操作中煤气到户内煤气表的技术性要求，罗震旻、吕佳所述的“房屋没有预留管道煤气接口”与客观事实不符，经我司核实，实际为“炉具位置墙面的开关未安装”。而该开关的安装义务不在于我司，而是需罗震旻、吕佳实际使用时与煤气公司联系进行安装。况且，罗震旻、吕佳在此前以及有关收楼交接验收表及其他函件中根本未提出过该问题。此后其于2014年10月18日提出，我司则立即通知煤气公司按相应正常程序为其进行了安装处理。因此，涉案房屋在当时即符合交付标准，罗震旻、吕佳称煤气影响其居住完全与事实不符。二、我司认为：罗震旻、吕佳的收楼时间应当为2013年10月20日。罗震旻、吕佳于2013年10月20日到我司处签署了《收楼交接验收表》。在涉案房屋具备交付标准情况下（2013年7月26日已取得《竣工验收备案表》）罗震旻、吕佳签署了《收楼交接验收表》应当视为其已收楼。因为涉案房屋的装修质量问题而拒绝收楼或实际已收楼但仍称未收楼的后果应当由其自行承担。本案中，涉案房屋在2013年1月30日户内燃气管道工程即已通过验收合格，具备通气条件。而罗震旻、吕佳以“煤气开关并未维修完成”为理由，恶意拖延，拒绝收楼，应由其承担相应的后果。再一，根据合同补充协议第四条约定：乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应于现实交付之日起计10日以书面形式提出异议，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位的鉴定结论，逾期不提出，视为同意接收该商品房。而本案中，罗震旻、吕佳从未向我司提出上述鉴定结论。故此我司上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、一审、二审诉讼费用由罗震旻、吕佳承担。
被上诉人罗震旻、吕佳答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，城建公司的上诉理由不能成立。1、涉诉讼房屋确系延期交付，城建公司在交付房屋时未向我方出示或提供约定的文件。因城建公司的原因致使涉讼房屋直至我方收楼仍不满足供气的必备条件，在现有证据足以证明涉讼房屋不满足供气的必须居住条件的情况下，法院不应仅仅依据前述竣工验收备案表而认定涉讼房屋系满足交付条件的。2、城建公司的上诉理由不能成立：（1）“煤气管道口”是涉讼房屋供气的重要装置，应由城建公司提供。涉讼房屋所在DS1102地块满足通气条件并不代表涉讼房屋满足供气的必须居住条件。（2）涉讼房屋不仅没有预留煤气管道接口，也没有相应的开关，且开关安装义务不在我方，涉讼房屋因缺少“煤气管道口”而不满足供气的必须居住条件，应当由城建公司承担相应的责任。（3）涉讼房屋的收楼时间应以《商品房交付书》的签署日期为准，即系2014年8月28日。（4）我方根本不存在恶意拖延收楼行为。（5）涉案合同补充协议第四条属于格式条款，且该条款要求我方于现实交付之日起10内以书面形式就房屋不符交付标准或条件的事项提出异议，并“提供政府主管部门或有资质的质量检测单位的鉴定结论”。该约定明显减轻城建公司责任、加重我方责任。根据《合同法》第四十条的规定，应属无效条款。
二审庭审中，城建公司提交了如下证据：证据1、管道燃气开户合同，2012年11月23日签订，证明燃气公司已履行涉案房屋的天然气管道安装合同。证据2、广州市燃气输配及应用工程交工验收证书，证明涉案房屋的所在楼盘的整体燃气管理安装工程在2013年1月30日已验收合格。证据3、广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单，证明涉案房屋的所在楼盘的燃气点火作业在2013年5月21日已完成，即合同约定的2013年8月31日房屋交付时间前已完成。上述三份证据均证明涉案房屋在合同约定的交付时间2013年8月31日之前三份证据所涉的工作行为均已完成。罗震旻、吕佳认为，三份证据均没有原件，我方不予质证。
在二审庭审中，对《补充协议》第二条第3点约定，城建公司解释为：我方认为供水达到居住条件，如果涉案房屋有水龙头，打开水龙头有水出来就符合供水条件；煤气管道接到涉案房屋，已在涉案房屋装了煤气表，我方认为符合供气条件；打开开关能亮电灯，就符合通电要求；能正常投寄邮件就是符合通邮。罗震旻、吕佳签收了收楼交接验收表，在该表上对基本设施使用情况没有提出异议，就达到了我方刚才所说的标准。罗震旻、吕佳解释为：鉴于城建公司在交付房屋时未提供四通的相关证明文件，我方认为相关的标准应为实际使用情况，供水是指打开水龙头有水；供电是指打开电灯，电灯能亮；通邮是指相关的邮件能邮寄出去；通气应当以相关的燃气供应单位上门点火成功为标准。涉案房屋所在楼盘的供气条件和涉案房屋的供气条件是两个不同的概念，不能以涉案房屋所在楼盘已取得相关供气证书来佐证涉案房屋已满足供气的必要条件。
经二审审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：按照罗震旻、吕佳与城建公司签订的《商品房买卖合同》的约定，城建公司应当在2013年8月31日前将符合合同约定交房条件的房屋交付给罗震旻、吕佳使用。双方签订的《补充协议》第二条第3点约定：由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位并非必然向楼盘出具相关证明文件，因此，在该商品房满足供水、供气、供电及通邮等必须居住条件后，该部分配套设施视作达到使用条件，甲方不须承担任何责任。该条款是双方当事人对涉案房屋交付标准的约定，按照城建公司与罗震旻、吕佳双方在二审中对该条款文意的解释，涉案房屋至2014年11月20日燃气管道才通气，达到通气条件，涉案房屋此时才达到双方约定的交付标准，城建公司构成逾期交房，应承担违约责任。罗震旻、吕佳接到城建公司在2013年10月16日的收楼通知于10月20日前往查验房屋时，发现房屋存在燃气管道不正常等问题，双方协商进行整改，后于2014年8月28日双方就房屋维修问题达成协议：城建公司同意对房屋的装修问题进行整改，罗震旻、吕佳同意收楼。罗震旻、吕佳的收楼行为可视为对其权利的让度，因此，城建公司应承担的逾期交房的违约责任应计算至2014年8月27日止。罗震旻、吕佳主张城建公司应按总房款2831126元标准按每日万分之五的标准支付逾期交楼违约金509602.68元（2831126元×0.05%×360天），原审法院予以支持以及对于超出509602.68元部分不予支持，处理并无不当，本院予以维持。城建公司上诉主张涉案房屋于2013年1月30日对燃气管道工程已验收合格，具备通气条件，涉案房屋于2013年7月26日取得竣工验收备案表，已具备交付条件，与双方上述《补充协议》第二条第3点对房屋交付标准的约定不符，其上诉主张，本院不予支持。经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8896元，由上诉人广州市城市建设开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 胡 茜
颜玉婵