浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0602执异13号
异议人尹小芳。
申请执行人杭州银行股份有限公司绍兴分行，住所地绍兴市。
负责人刘中锡，该××行行长。
委托代理人（特别授权代理）施明钏，系该行员工。
委托代理人（特别授权代理）俞腾飞，系该行员工。
被执行人蔡富业。
被执行人ＸＸ芳，户籍地绍兴市柯桥区。
被执行人绍兴非诚勿扰进出口有限公司，住所地绍兴市柯桥区。
法定代表人蔡富业，系经理。
原告杭州银行股份有限公司绍兴分行（以下简称杭州银行）与被告蔡富业、ＸＸ芳、绍兴非诚勿扰进出口有限公司（以下简称非诚勿扰公司）金融借款合同纠纷一案，本院（2014）绍越商初字第2032号民事判决书已发生法律效力，因被告未按判决书履行，本院立案执行。执行中，案外人尹小芳向本院提出执行异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
异议人尹小芳异议称：2013年6月17日，异议人与非诚勿扰公司在抵押贷款前签订了写字楼租赁合同，承租了该公司名下位于柯桥蓝天市心广场3幢1412、1414室的毛坯房屋，租赁期限为6年，自2013年6月18日至2019年9月17日，并约定了3个月的赠送装修期，年租金为37880元，租金付款方式是先付后住，前两年半年一付，后四年一年一付，至2015年6月12日，其已先后支付租金75760元，押金6000元，物业费是其自行支付给物业公司的。异议人要求法院拍卖上述房产时依法保护其租赁权，并同意将后续租金支付给买受人。听证时，异议人补充陈述称，其租金已支付到了2016年9月17日，包括该段时间的物业费。
申请执行人杭州银行辩称：异议人的异议依法不能成立，理由如下：第一，异议人主张租赁在前，抵押在后，要求保护其租赁权，根据省高院的相关规定，异议人需举证证明租赁事实及房子实际占有情况，但异议人提供的证据不能直接证明其在抵押前已经实际占有涉案房屋的事实。第二，异议人在听证前提供的收条复印件只能证明其租金支付到2015年2月17号，而申请执行人在2014年7月已提起本案诉讼、并查封了被执行人非诚勿扰公司名下的涉案房屋，且已将查封事实告知了当事人，尽到了应有的义务。第三，申请执行人认为从抵押物被查封之日起异议人应将此后的租金在法院进行提存。申请执行人对异议人在听证后提交的2015年8月15日收条的真实性、关联性均有异议，不能证明异议人已支付了涉案房屋2015年9月18日至2016年9月17日租金的事实，故异议人存在拖欠租金的行为，根据租金合同约定，租赁关系也应该提前终止了。
被执行人蔡富业、ＸＸ芳、非诚勿扰公司未作答辩，亦未提供证据。
异议人为证明其主张异议事实成立，向本院提交了以下证据：
1、房屋租赁合同1份，要求证明异议人和非诚勿扰公司签订了关于涉案房屋的租赁合同，双方存在租赁关系的事实。
2、收条5份（其中2015年8月15日收条仅有收款人ＸＸ芳签字，其余4份收条除收款人ＸＸ芳签字外同时加盖了非诚勿扰公司公章），要求证明异议人支付了2013年6月18日起到2015年9月17日止的租金及6000元押金的事实，需要说明的是租赁合同中约定了3个月的免租期。
3、物业费发票2张，要求证明异议人从2013年8月1日起开始缴纳涉案房屋物业费的事实，需要说明的是根据合同约定，异议人和房东需各半承担装修期间的物业费。
4、装修服务协议1份、情况说明1份，要求证明异议人承租涉案房屋后和物业公司签订了装修服务协议的事实。
申请执行人为证明异议事实不成立，在听证结束后向本院提交了由非诚勿扰公司出具的抵押房产未出租声明书复印件1份，要求证明涉案房屋在订立抵押合同之前，未以任何形式出租的事实。
经审查：原告杭州银行诉被告蔡富业、ＸＸ芳、非诚勿扰公司金融借款合同纠纷一案，本院（2014）绍越商初字第2023号民事判决书于2015年1月17日发生法律效力，根据判决书确定：一、被告蔡富业和ＸＸ芳应于判决生效之日起十日内共同归还给原告杭州银行贷款本金151万元及该款自2014年3月21日起至借款付清之日止的利息（按中国人民银行有关规定和合同约定计算）；二、原告杭州银行对绍县房地产（2013）第1758号他项权证项下的抵押物即登记在非诚勿扰公司名下的柯桥蓝天市心广场3幢1412、1413、1414室房产经拍卖、变卖后所得价款就编号为123P426201300112合同项下全部债权享有优先受偿权。上述房产设定抵押登记时间为2013年10月17日。2014年7月7日，本院依据（2014）绍越商初字第1995、2032号民事裁定书，在绍兴市柯桥区房地产管理处查封了上述房产。
因被告未按上述生效法律文书履行，原告向本院申请强制执行，本院于2015年3月26日立案执行。执行中，本院于2015年6月11日作出（2015）绍越执民字第1017-1号执行公告，要求对上述房屋有租赁权或其他相关权利的案外人于2015年6月20日前向本院申报权利或提出执行异议，此后，尹小芳以蓝天市心广场3幢1412、1414室房产承租人身份向本院提出上述执行异议。
另查明：2013年6月17日，尹小芳（乙方）与非诚勿扰公司（甲方）签订写字楼租赁合同1份，约定乙方向甲方租赁蓝天市心广场3幢1412、1414室房屋，租赁期限为6年，自2013年6月18日起至2019年9月17日止，年租金为人民币37880元，付款方式为先付后住；房租前两年半年一付，后四年一年一付，租赁期限内的水电、物业等费用由乙方自行负担，甲方收取乙方租房押金6000元，待租赁期满结清相关费用，清点财产后予以退还；合同同时约定甲方给予乙方三个月装修期（2013年6月18日至2013年9月18日），装修期间物业费各自承担一半；甲方以毛坯房租给乙方，同意乙方转租；物业费由乙方自行向物业缴纳，房屋租金六年不变。
2013年6月17日，2014年2月17日，2014年8月17日、2015年2月17日，尹小芳分别向非诚勿扰公司支付涉案房屋半年租金18940元，同时于2013年6月17日支付房屋押金6000元，均由非诚勿扰公司出具加盖该公司印章，并有收款人ＸＸ芳签字确认的收条为凭。本案异议审查期间，尹小芳另向本院提交了收款人为ＸＸ芳，落款时间为2015年8月15日的收条1份，内容为“今收到蓝天市心广场3幢1414、1412房租2015年9月18日到2016年9月17日共计37880元（大写人民币叁万柒仟捌佰捌拾元整）”
还查明，异议人尹小芳于2013年6月21日在蓝天市心广场物业服务处办理3幢1401、1405、1406、1407、1408、1412、1414、1415室房屋装修手续，并与绍兴县华联物业管理有限公司签订了关于涉案房屋的装修管理协议1份；尹小芳还向绍兴县华联物业管理有限公司缴纳了涉案房屋自2013年8月1日起的物业管理费。
本院认为，本院在执行生效法律文书过程中，可依法处置被执行人名下的房地产用于清偿债务。本案中异议人尹小芳提供的证据足以证明位于绍兴市柯桥区蓝天市心广场3幢1412、1414室房产在杭州银行办理抵押登记前，异议人已与产权人非诚勿扰公司签订合法有效的书面租赁合同并进行了装修使用，故杭州银行在后的抵押权依法不得影响异议人在前租赁权的行使，异议人提出的执行异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
异议人尹小芳的执行异议请求成立，本案抵押物即位于绍兴市柯桥区蓝天市心广场3幢1412、1414室房产带租约拍卖。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
本裁定送达即发生法律效力。
审 判 长 张 剑
代理审判员 张霰霏
人民陪审员 高 峰
二〇一六年三月十五日
书 记 员 茹林霞
本案援引的相关法律、法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。