四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泸民终字第280号
上诉人（原审原告）吴兴彬，男，汉，1974年7月10日生。
上诉人（原审原告）刘作莲，女，汉，1977年2月3日生。
委托代理人范海涛，四川精汇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）泸州正力房地产开发有限公司。
法定代表人喻恩庆，董事长。
组织机构代码：74466476-6。
委托代理人张胜毅，四川平通律师事务所律师。
上诉人吴兴彬、刘作莲因与被上诉人泸州正力房地产开发有限公司（以下简称正力房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服泸州市龙马潭区人民法院（2012）龙马民初字第4056号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭受理了本案。上诉人吴兴彬、刘作莲及其委托代理人范海涛，被上诉人正力房地产公司的委托代理人张胜毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2009年4月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于泸州市龙马潭区回龙湾99号1号楼6层604号商品房一套，预测建筑面积92.74平方米，单价为每平方米2264.08元。合同第六条约定购房款以首付加按揭贷款方式支付；第十一条约定被告应于2010年6月30日前交房；第十四条第三款约定房屋面积以最终测绘报告为准，总房款根据该套房屋测绘的建筑面积和合同约定的单价据实结算；第十五条第三款约定原告应于签订合同的同时将专项维修基金、契税、物业服务费用、办理房产证和土地证的相关税费交给被告；第二十条第一款约定被告应于2010年9月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，逾期30日内买受人不退房，出卖人承担已交购房款每日万分之一的违约金；第二十条第二款约定房屋所有权证书于房屋交付之日起180日内让购房人取得。合同补充协议第一条约定，买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在签订本合同后三天内提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修基金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。如买受人未按时完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋产权证的办理时间而无须承担迟延办证的责任。
合同签订订立当日，原告支付了维修基金4199元、代办费100元。2009年5月20日原告支付预售购房款149971元，2010年9月21日支付按揭购房款60000元，共计支付购房款209971元。被告于2010年6月30日前将房屋交付给了原告，于2011年3月10日取得初始登记，2011年4月2日取得房屋所有权证。2011年7月21日取得国有土地使用权证。
本案同时查明，原、被告的代办产权证委托书于2011年3月20日办理。
上述事实，有《商品房买卖合同》，房权证，销售不动产统一发票，收据，公证书，房屋登记簿，委托书，当事人陈述等证据在案佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
原判认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定和承诺全面、及时履行自己的义务。该合同第二十条第一款约定被告应于2010年9月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，原告知道或应当知道初始登记违约之日应为2010年10月1日，其权利保护的诉讼时效期间为两年普通诉讼时效。而原告于2012年10月22日提起诉讼，且未举证证明诉讼时效中断或中止情形，因此对原告请求被告承担初始登记违约金的主张本院不予支持。
对原告要求支付产权转移登记违约金的问题，本院认为，该合同第二十条第二款约定：房屋所有权证书于房屋交付之日起180日内让购房人取得。合同补充协议第一条约定，买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在签订本合同后三天内提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修基金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。如买受人未按时完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋产权证的办理时间而无须承担迟延办证的责任。该约定明确了被告代办产权证的前提条件。
原告对被告的违约事实负有举证责任。庭审中，原告虽提出对被告提供的委托书不予认可，但未能提供证据证明其提交书面委托手续的具体时间，因此对原告主张的违约金起算日本院不予认定。本案中，被告提交的2011年3月20日的委托手续虽非原告本人所为，但原告对被告的转移登记行为予以认可。原告委托被告办理房屋转移登记手续的时间应认定为2011年3月20日，从该日后延180日起计算，被告取得产权证的时间未超出合同约定时间。故对原告要求被告支付逾期办理转移登记违约金的诉讼主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第一百三十八条“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制”；《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持”的规定，判决：驳回原告吴兴彬、刘作莲的诉讼请求。案件受理费100元，由原告吴兴彬、刘作莲负担。
宣判后，上诉人吴兴彬、刘作莲不服，向本院提起上诉，其上诉的主要理由是：一是一审法院以上诉人知道或应当知道初始登记违约之日应为2010年10月1日，上诉人于2012年10月22日提起诉讼，且未举证证明诉讼时效中断或中止情形为由，对上诉人请求被上诉人承担初始登记违约金的主张不予支持。上诉人认为，根据合同约定，被上诉人应于2010年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，逾期30日内买受人不退房，出卖人承担已交购房款每日万分之一的违约金。上诉人在被上诉人违约后，并未退房，以事实居住的形式已经选择了合同约定的要求被上诉人支付违约金的表示，诉讼时效中断，一审法院认定的事实不清，请求二审法院依法予以改判。二是对上诉人要求支付产权转移登记违约金的问题。一审法院认为：双方签订的合同第二十条第二款约定，房屋所有权证书于房屋交付之日起180日内让购房人取得。合同补充协议第一条约定，买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在签订本合同后三天内提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修基金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。如买受人未按时完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋产权证的办理时间而无须承担迟延办证的责任。上诉人认为，合同补充协议第一条是无效条款。双方在主合同中对转移登记有明确约定，商品房交付后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并提供相应资料。一审法院认定的事实不清，请求二审法院依法予以改判。
被上诉人答辩称，上诉人认为以接受房屋为初始登记计算违约金的主张不成立。权属转移登记并未违约。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理，本院查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，其争议焦点主要在于：一是初始登记的违约金主张是否超过诉讼时效的问题？二是房屋权属转移登记是否违约的问题？
一、关于初始登记的违约金主张是否超过诉讼时效的问题？双方签订的《商品房买卖合同》意思表示真实、内容合法，对双方均具有法律约束力。该合同第二十条第一款约定“正力房地产公司应于2010年9月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明…”；在合同约定的初始登记期限到期后，上诉人完全可以通过房监所查询等方式知道被上诉人是否进行房屋初始登记，故上诉人知道或者应当知道初始登记违约之日应为2010年10月1日，而上诉人就初始登记违约提起诉讼的时间为2012年10月22日，且上诉人亦未举证证明存在诉讼时效中断或中止的情形，故对上诉人以其接受房屋、事实居住为由主张诉讼时效中断，要求被上诉人承担初始登记违约金，其理由依法不能成立，本院不予支持。
二、关于房屋权属转移登记是否违约的问题？双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第二款约定“《房屋所有权证书》于房屋交付之日起180日内让购房人取得”；合同补充协议第一条约定“买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在签订本合同后三天内提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修基金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。如买受人未按时完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋产权证的办理时间而无须承担迟延办证的责任。”即被上诉人代办房屋产权证的前提是上诉人在约定期限内向被上诉人出具委托手续，若上诉人超过约定期限，则被上诉人可相应推迟办证时间。本案中，上诉人委托被上诉人办理房屋转移登记手续的时间为2011年3月20日，根据双方的合同及其补充协议约定，被上诉人办理完毕转移登记的日期应相应顺延6个月，故被上诉人于2011年4月2日办理完毕房屋所有权证并不违约。故上诉人以合同补充协议第一条无效为由主张转移登记违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50.00元，由上诉人吴兴彬、刘作莲负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 勇
审判员 李 野
审判员 王文辉
二〇一三年九月十日
书记员 李 霞