东营经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东开民初字第73号
原告：东营经济技术开发区管理委员会。
法定代表人：李金昆，主任。
委托代理人：卢敏，山东百祥律师事务所律师。
被告：王维斌。
委托代理人：赵向锋，山东制端律师事务所律师。
原告东营经济技术开发区管理委员会诉被告王维斌合同纠纷一案，原告于2013年8月29日诉来本院。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东营经济技术开发区管理委员会的委托代理人卢敏、被告王维斌及其委托代理人赵向锋到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告东营经济技术开发区管理委员会诉称，2011年8月28日，原告委托东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局与被告签订沂州路房屋征收改造补偿协议，协议约定被告同意将位于沂州路120号（房产证号东营区字第××号）自有房屋由原告进行统一改造，由被告承担该区位新增房屋面积对应的购房款65132元，工程主体完工后五日内交纳购房款的30%，工程竣工验收后五日内付清全部购房款。现该房屋已竣工验收，经原告多次催要，被告至今未向原告交付购房款。原告请求法院判令被告支付购房款65132元及迟延支付利息3212元。
被告王维斌辩称，1、《沂州路房屋征收改造补偿协议》无效，原告无权主张购房款。原告征收行为违反行政法规；改造行为未取得行政许可，属非法建筑；新增房屋不符合预售、现售条件。2、原告不具有诉讼主体资格。征收主体应为东营市人民政府，而非原告。3、涉案房屋尚未达到付款条件。协议约定，涉案房屋主体完工后五日内，支付房款30%，竣工验收后五日内付清房款。原告未施工完毕，被告尚未收到任何竣工验收文件。原告未履行在先义务，被告具有后履行抗辩权。4、被告有权拒收涉案新增房屋。涉案房屋不能办理产权证，无法从法律上认定归被告所有；涉案房屋给被告采光、排水、门头装修带来严重障碍；涉案房屋存在重大瑕疵和质量问题。5、原告改造行为超过了约定期间，给被告带来巨大停业损失及其他损失，被告享有抵销权。6、导致原告违约系由施工单位所致，而非被告，其损失应由原告起诉施工单位。7、每平方米3800元的价格过高，违反了房屋征收不得以营利为目的的规定。8、原告违约，被告有权终止合同，并要求原告赔偿损失。综上，原告的诉讼请求无事实和法律根据，请求法院依法确认合同无效，并驳回原告起诉。
根据原告的诉称和被告的答辩，本案争议焦点是：一、原告主体是否适格；二、被告应否向原告支付购房款及利息。
针对第一个争议焦点，原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据，被告发表了质证意见。
证据一，东编办字（2011）97号文件复印件一份，原件存于（2013）东开民初字第32号卷，证明东营市城市管理行政执法局东营开发区分局系原告的直属机构，原告是本案的适格主体。
被告对该证据的证明目的有异议，认为该文件发布时间在签订补偿协议之后，系原告内设机构的安排，不能证明改造主体合法。
针对第一个争议焦点，被告未提交证据。
本院认为，原告提交的证据一与被告庭审中另提交的《东营经济开发区沂州路房屋征收及改造公告》复印件相互印证，能证实原告委托东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局对被告房屋进行改造，原告主体适格，对该证据本院予以采信。
针对第二个争议焦点，原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据，被告发表了质证意见。
证据二，《沂州路房屋征收改造补偿协议》一份，证明原、被告之间是平等自愿的民事关系，双方签订的协议合法有效，被告领取的补偿补助金为37592.78元，应缴纳的新增房屋面积购房款为65132元，被告已使用新增房屋，而未交付购房款，构成违约。
被告对该证据有异议，认为原、被告间不是平等民事关系，该协议不是被告真实意思表示，不具有合法性，是无效合同；即使协议有效，涉案房屋未竣工验收，未达到付款条件，原告违约，被告有权拒绝付款；涉案房屋至今未交付使用，协议约定的综合成本价过高，签订主体不适格。
证据三，《同意沂州路房屋改造的证明》一份，证明被告自愿于2011年8月28日签订证明，承诺于2011年8月31日前完成搬迁。
被告对该证据有异议，认为该证明仅约束王维斌与黄某某间的关系，被告履行了补偿协议的约定，而原告超期施工，未履行协议约定。
证据四，《沂州路改造补偿款发放单》复印件一份，证明被告王维斌及涉案房屋承租人黄某某于2011年10月24日领取了房屋改造补偿款共计37592.78元。
被告对该证据有异议，认为不是原件无法核实其真实性，被告已履行了补偿协议的约定，原告在被告搬迁后才发放补偿款，构成违约。
证据五，东房权证东营区字第××号房产证复印件一份，证明沂州路改造的区位即为被告名下的该自有房产。
被告对该证据的真实性无异议。
证据六，《工程竣工验收证明》复印件一份，原件存于（2013）东开民初字第32号卷内，证明验收日期为2012年2月16日，原告已按协议约定的日期竣工，没有违约行为。
被告对该证据有异议，认为该证据工程范围不明确，未经被告核实确认，盖章单位与原告有合同或隶属关系，与本案有利害关系，被告房屋未达到居住条件，竣工验收资料不完备、程序不合法，不具有真实性。
针对第二个争议焦点，被告提交了以下证据，原告发表了质证意见。
证据一，《东营经济开发区沂州路房屋征收及改造公告》复印件一份，申请出示存于（2013）东开民初字第29号卷内的该证据原件，证明涉案改造系政府强制行为，沂州路房屋征收改造补偿协议不是被告真实意思表示，公告未告知被告等被征收人行政复议、行政诉讼的权利，协议无效；公告载明新增房屋归被告所有，但原告口头告知被告不能办理产权证；公告中载明施工期限为通知搬迁日起6个月，原告未按期完工；未告知南一路路段封闭的事实，影响了被告对改造事实的判断，改造后影响房屋正常经营；公告载明征收主体系原告，但根据法律规定征收主体应为人民政府，原告系派出机构，主体不适格；原告征收改造行为的具体行政行为违法，新增建筑物属于非法建筑，协议无效。
原告对该证据的证明目的有异议，认为该公告载明房屋产权人对补偿方案有异议时的解决途径，但被告没有上述行为，签订了补偿协议及同意沂州路改造的证明并领取了补偿款，被告对房屋改造自愿的支持合作。
证据二，从东营市人民政府网站上下载的《东营市2011年国民经济和社会发展计划》一份，证明涉案改造具体行政行为违反了相关法规，沂州路房屋征收改造补偿协议无效。
原告认为，该证据与本案没有关联性。
证据三，案外人于晓芳《关于签订沂州路改造（一期工程）补偿协议的通知》复印件一份，申请出示存于（2013）东开民初字第29号卷内的该证据原件，证明改造体现了政府强制力，不是被告真实意思表示，沂州路房屋征收改造补偿协议无效；被告先搬迁后领取补偿款，原告应按银行同期贷款利率向被告支付利息；原告改造工程超期。
原告认为该证据与本案没有关联性。
证据四，申请出示存于（2013）东开民初字第32号卷中的证人刘某甲、李某、周某、武某、刘某乙五人的证言，证明原告具体行政行为违法，沂州路房屋征收改造补偿协议无效；原告违约，被告有先履行抗辩权，拒绝付款。
原告对该证据有异议，认为五名证人都是沂州路工程改造的业主，与本案有利害关系，其证言不具有证明力。
证据五，拍摄于刘某乙房屋的房屋施工照片复印件2张，申请出示存于（2013）东开民初字第32号卷中的该证据原件，证明2012年4月12日改造仍未完工，改造超期给被告造成损失，原告主张2012年2月16日竣工虚假。
原告对该证据有异议，认为拍摄时间不确定，拍摄地点不是被告房屋，与本案没有关联性。
证据六，征收改造效果图和现状图复印件2份，申请出示存于（2013）东开民初字第32号卷中的该证据原件，证明原告改动了设计施工方案且延期交房，被告有权拒收房屋。
原告对该证据有异议，认为其来源不明，无设计单位签章，不能实现被告的证明目的。
证据七，新增房屋现状照片11张，证明涉案房屋尚未施工完毕，未接通水电气暖等设施。
原告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为照片显示的是工程主体完工后遗留在涉案房屋的生活垃圾及部分建筑垃圾，房屋主体已完工，涉案工程已竣工。
证据八，申请出示存于（2013）东开民初字第32号卷中的《竣工验收备案表》一份，证明原告提交的《工程竣工验收证明》不具有合法性和真实性，不应采信，涉案房屋未竣工验收。
原告对该证据的真实性有异议，不能实现被告的证明目的。
本院认为，原告提交的证据二、证据三、证据四相互印证，能够证实东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局与被告王维斌签订《沂州路房屋征收改造补偿协议》系双方自愿的民事行为，对该三份证据本院予以采信。原告提交的证据五，被告自认该证据载明的房屋系被告所有，本院予以采信。原告提交的证据六系涉案施工单位、监理单位、审计单位、代建单位共同出具的一份证明，而非是竣工验收报告，被告对该证据的异议不成立，对该证据，本院予以采信。
被告提交的证据一，载明征收工作由东营经济技术开发区管理委员会委托东营市城市管理行政执行局开发区分局具体实施，该证据虽系复印件，能与其他证据相印证，本院予以采纳，但对被告的证明目的不予支持。被告申请调取的证据四，五名证人证言，因该五名证人均系沂州路房屋改造利害关系人，与本案审理结果有利害关系，对该证据本院不予采信。被告提交的证据七，无其他证据相佐证，不能实现被告的证明目的，本院不予采信。被告提交的证据二、证据三、证据五、证据六、证据八，与本案不具有关联性，本院不予采信。
2013年11月7日，被告王维斌申请本院调取涉案房屋的规划、建设、竣工、验收等手续。被告申请本院予以调取的证据未明确申请调取的证据名称、具体存放部门，且非法律规定须由法院调取的证据，对该项请求，本院不予准许。
根据采信的证据及庭审查明的情况，本院确认以下事实：
2011年8月28日，东营经济技术开发区管理委员会委托东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局与被告王维斌签订《沂州路房屋征收改造补偿协议》，双方约定，王维斌将沂州路120号房屋由东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局进行改造，改造新增房屋面积由王维斌按综合成本价购买。成本价为3800元／平方米，新增面积为17.14平方米，购房款为65132元。改造工程主体完工五日内支付购房款的30%，工程竣工验收后五日内付清。被告不按时付清购房款，每日支付所欠购房款1‰的滞纳金。2011年8月28日，被告王维斌、涉案房屋承租人黄某某签署《同意沂州路房屋改造的证明》，认可对沂州路120号房屋改造及相关补偿，同意于2011年8月31日前完成搬迁，并于2011年10月24日分别领取了补偿款共计37592.78元。东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局对被告王维斌房屋进行了改造，该改造工程于2012年2月16日竣工。被告王维斌未按约支付通过改造而新增面积房屋的购房款。
另查明，2011年10月30日，东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局更名为东营经济开发区城市管理行政执法大队，为东营经济开发区管委会直属、城市管理局代管的监督管理类事业单位。东营经济技术开发区管理委员会现已更名为东营经济技术开发区管理委员会。
本院认为，被告王维斌提交的证据即2011年8月23日发布的《东营经济开发区沂州路房屋征收及改造公告》明确载明改造主体为东营经济技术开发区管理委员会，其委托东营市城市管理行政执法局开发区分局具体实施改造，2011年8月28日，被告王维斌与东营市城市管理行政执法局开发区分局签订《沂州路房屋征收改造补偿协议》，说明被告王维斌知悉并认可东营市城市管理行政执法局开发区分局对其房屋进行改造系受原告委托，东营经济技术开发区管理委员会现已更名为东营经济技术开发区管理委员会，故原告有权向被告王维斌主张所欠款项，东营经济技术开发区管理委员会作为原告，主体适格；被告王维斌关于原告诉讼主体不适格的主张不成立，本院不予支持。
《沂州路房屋征收改造补偿协议》名称中虽然有“征收”字样，但实际上涉案房屋所有权、使用权并未由被告王维斌转移给原告或东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局，不是行政征收或者征用。《沂州路房屋征收改造补偿协议》载明被告王维斌同意对其房屋进行改造；《同意沂州路房屋改造的证明》中，被告王维斌认可对其房屋改造及补偿，系经协商达成的一致意见，故东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局并非单方依职权决定实施改造行为，双方行为应认定为民事行为。被告王维斌认为改造系具体行政行为的主张不成立。《沂州路房屋征收改造补偿协议》是双方真实意思表达，经协商一致约定了权利义务，双方都应按协议履行，东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局按照协议对被告王维斌房屋进行了改造，新增了房屋面积，被告王维斌应按约支付款项。东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局在被告王维斌房屋之外为其一楼增加骑马廊，二楼增加房屋面积，系对原有房屋进行的改造，应属民事上的添附行为，系按约定标准进行施工建设，交付工作成果，并未改变被告王维斌原有房屋及房屋所使用土地的用途，故被告王维斌关于原告改造行为未取得规划许可，违反相应法律法规的主张，本院不予支持。东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局按照协议对被告王维斌房屋进行改造，不是开发建设商品房，故被告王维斌关于原告出售新增房屋不符合商品房预售及现售条件违反法律法规的主张，本院不予支持。原告提交的工程竣工验收证明，能够证实东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局对被告王维斌房屋进行改造并竣工验收，按照双方协议，被告王维斌应在工程竣工验收后五日内付清约定款项，因此被告王维斌关于付款条件不成就、原告无权主张购房款的请求，本院不予支持。综上，原告要求被告王维斌支付购房款65132元的诉讼请求，本院予以支持。被告王维斌主张原告应赔偿因延期交付房屋给被告造成的损失，该请求不属本诉审理范围。《沂州路房屋征收改造补偿协议》明确约定，被告王维斌不按时付清房款，每日按所欠房款1‰加收滞纳金。原告要求被告王维斌支付逾期付款利息3212元，该利息低于滞纳金数额，原告的选择对被告王维斌并无不利，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：
被告王维斌于本判决生效之日起十日内向原告东营经济技术开发区管理委员会支付购房款65132元及逾期利息3212元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1509元，由被告王维斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审判长 鲍 蕾
审判员 周国防
审判员 孙东平
二〇一四年二月十四日
书记员 陈姗姗