福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漳民终字第252号
上诉人（原审被告）陈泽欣，男，1974年6月13日出生，汉族。
委托代理人许晓达，福建南州律师事务所律师。
委托代理人林景川，福建南州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）戴沂柏，男，1978年12月15日出生，汉族。
委托代理人管启祥，漳州市芗城区148法律服务所法律工作者。
上诉人陈泽欣因与被上诉人戴沂柏房屋租赁合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2013）芗民初字第8794号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈泽欣的委托代理人许晓达、林景川及被上诉人戴沂柏的委托代理人管启祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年7月6日，戴沂柏与陈泽欣签订《租赁合同》，约定陈泽欣向戴沂柏承租综合大市场16幢2号店面。合同第二条约定，租赁时间为2011年4月1日至2014年3月30日止；租期为三年，三年租金为100000元整。陈泽欣须提前一个月交下一年的租金；合同第三条约定，租金支付方式为1年收取一次，2014年4月1日至2020年3月30日止租金按每年35000元整计算。合同第六条约定，陈泽欣必须按时交纳房租，如有拖欠，戴沂柏可按拖欠租金的金额每月3%的标准收取滞纳金或者提前解除合同。另外，陈泽欣与戴沂柏补充约定，装修及所盖之建筑归戴沂柏所有。
另查明，陈泽欣的妻子王惠华于2013年10月28日，以银行转账汇款方式向戴沂柏的银行账户中分别汇入租金34000元及滞纳金7000元。本案租赁物综合大市场16幢2号店面系戴沂柏于2000年6月16日向新城房地产集团（福建）有限公司购买。
原审法院认为：戴沂柏与陈泽欣签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。根据双方合同约定，租赁时间为2011年4月1日至2014年3月30日止；陈泽欣须提前一个月交下一年的租金；陈泽欣必须按时交纳房租，如有拖欠，戴沂柏可按拖欠租金的金额每月3%的标准收取滞纳金或者提前解除合同。因此，陈泽欣应于2013年3月1日前支付2013年4月1日起至2014年3月30日的年度租金，但陈泽欣未依据合同约定按期支付租金。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。由于双方签订的租赁合同未约定行使合同解除权的期限，也未约定出租方在解除合同前要进行催告，因此，戴沂柏向原审法院提起诉讼主张解除双方租赁合同，自原审法院向陈泽欣送达起诉状副本及应诉通知书之日即2013年10月26日起，应视为戴沂柏向陈泽欣主张解除合同并通知陈泽欣，故双方签订的租赁合同自通知到达时解除。故戴沂柏主张解除双方租赁关系的诉讼请求依法有据，予以支持。戴沂柏主张陈泽欣应支付租金19833.31元（自2013年4月1日起至2013年10月30日止）以及自2013年11月1日起至租赁物实际交付戴沂柏执掌之日，按每年租金34000元的标准支付租金的诉讼请求，合法有据，予以支持。双方的租赁合同解除后，陈泽欣应当将租赁物即综合大市场16幢2号店面返还给戴沂柏，戴沂柏要求收回店面的主张依法有据，予以支持。陈泽欣主张其于2013年10月28日已向陈泽欣支付2013-2014年度的租金以及因逾期支付租金而产生的滞纳金，陈泽欣不应再主张解除合同的意见，原审法院认为，双方约定陈泽欣若拖欠租金，戴沂柏可按拖欠租金的金额每月3%的标准收取滞纳金或者提前解除合同，由此可见，收取滞纳金或者解除合同的选择权在于戴沂柏，戴沂柏向原审法院起诉时并未主张向陈泽欣收取滞纳金，滞纳金的交纳系陈泽欣单方行为，以银行转账汇款的形式支付，戴沂柏于本案审理期间未予退还，并不表示戴沂柏同意接受陈泽欣的滞纳金。陈泽欣抗辩称，双方签订的是两份租赁合同，戴沂柏仅能解除2011年4月1日至2014年3月30日止的租赁合同，对于2014年4月1日至2020年3月30日止的租赁合同，因尚未履行，不存在陈泽欣违约情形，戴沂柏无权解除，原审法院认为，双方仅订立一份租赁合同，其中分成两段租期，不同的租期适用不同的租金计算标准，其他条款一致，因此陈泽欣的上述抗辩理由不成立，不予采纳。另，经原审法院释明，陈泽欣表示对于滞纳金、装修损失以及多支付的租金将另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条及第二百三十五条的规定，判决：一、解除原告戴沂柏与被告陈泽欣于2010年7月6日签订的《租赁合同》。二、被告陈泽欣应于判决生效之日起三十日内腾退占有使用的本案租赁物即综合大市场16幢2号店面，并将该店面交付给原告戴沂柏执掌。三、被告陈泽欣应于判决生效之日起十日内向原告戴沂柏支付自2013年4月1日起至2013年10月30日的租金19833.3元，并按每月1983元的标准向原告戴沂柏支付自2013年11月1日起至实际将上述租赁物交付给原告实际执掌之日止的店面使用费；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费396元，适用简易程序减半收取198元，由被告陈泽欣负担。
宣判后，陈泽欣不服，向本院提起上诉。
上诉人陈泽欣上诉称：1、原审事实不清。上诉人未能及时交纳租金不能归责于上诉人，被上诉人于2013年4月5日将自己的农商银行账号通过短信发给上诉人，上诉人于2013年4月7日从对公账户通过网银操作将租金转账给被上诉人，但后经反复查询被上诉人没有收到。被上诉人之后要求涨租金，双方就该问题协商过程中，被上诉人就向法院起诉要求解除合同。上诉人于2013年10月28日还向被上诉人账户转入租金34000元及滞纳金7000元。而且上诉人还对讼争店面进行增建，但原审也没有查清。二审时上诉人提供被上诉人发送给上诉人的短信两条、2013年4月7日的企业网上银行付款业务操作截图、关于2014年3月4日企业网上银行付款业务的公证书及上诉人银行账号历史流水记录，以证明其并非故意拖欠租金而是积极于2013年4月份要求支付租金，并于2014年3月4日将2014年至2015年的租金转账支付给被上诉人。2、上诉人并非故意拖欠租金，且已支付了2013年至2014年度的租金，已作出补救，被上诉人的合同目的并没有落空，上诉人又以十年租期的预期对店面进行增建、装修，若解除合同会造成双方利益极大失衡。请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人戴沂柏答辩称：1、双方当事人合同约定上诉人应于2013年2月份交纳租金，被上诉人一直催讨，上诉人却拒绝交纳，并到被上诉人已起诉之后上诉人才转账给被上诉人，上诉人的行为明显已违约。2、上诉人已违约，被上诉人依合同约定选择解除合同合法合理。3、上诉人主张其增建讼争店面，但其增建没有经过被上诉人同意。至于装修问题，上诉人原审时没有提出反诉，原审不存在遗漏事实的问题。原审依双方合同约定判决解除合同是正确的。请求驳回上诉，维持原判。
案经本院开庭审理，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
另查明，2013年4月7日上诉人陈泽欣通过漳州宏欣家电贸易公司账户在网上银行将2013年至2014年度的租金转账给被上诉人戴沂柏，但没有转账成功。2014年3月4日上诉人将2014年至2015年度的租金35000元转账给被上诉人戴沂柏。
原审法院于2013年10月25日将本案的起诉状、被上诉人提供的证据、应诉通知书、举证通知书等材料以邮政快递方式邮递给上诉人，上诉人于2013年10月26日收到上述邮寄的材料。
本案双方当事人争议的主要焦点：被上诉人能否解除双方当事人之间的租赁合同。
本院认为：双方当事人之间的房屋租赁合同合法有效，双方当事人应依合同的约定履行各自的义务。双方合同约定，上诉人陈泽欣应于2013年3月1日之前交纳2013年4月1日至2014年3月30日的租金，但上诉人未按期履行交纳租金的义务，即使如上诉人所主张上诉人曾于2014年4月7日要求交纳租金并已转账但未成功，但在此之后上诉人也未积极履行交纳租金的义务，直到被上诉人戴沂柏向原审法院起诉，原审法院送达起诉状、应诉通知书等材料给上诉人之后，上诉人才将租金转账给被上诉人，上诉人要求交纳租金的时间即2013年4月份也超过了双方约定的交纳租金的期限，上诉人提出其未按期交纳租金不能归责于上诉人与事实不符，不予采纳。双方当事人的房屋租赁合同明确约定，若上诉人拖欠租金，被上诉人有权收取滞纳金或解除合同，现被上诉人选择解除合同，符合双方当事人的约定，也不违反法律的规定，其要求解除合同的主张应予支持。至于上诉人提出的其对讼争店面进行增建、装修的问题，由于上诉人原审时未提出反诉，双方当事人可另案处理。至于上诉人于2013年10月28日和2014年3月4日转账给被上诉人的款项共计76000元，可在执行阶段予以抵扣尚欠的租金。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币396元，由上诉人陈泽欣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周月华
审 判 员 傅 京
代理审判员 洪碧蓉
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 邓文安
附：引用的主要法律条文和执行申请提示
引用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
2、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文生效之日起计算。