湖南省慈利县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0821民初4524号原告：柴亚红，女，1958年8月16日出生，汉族，居民，住湖南省慈利县。被告：袁进，男，1955年8月14日出生，土家族，居民，住湖南省慈利县。委托诉讼代理人：向春绒，湖南慈姑律师事务所律师。被告：湖南银顶置业有限公司。住所地慈利县零阳镇幸福路。法定代表人：尹国良，总经理。委托诉讼代理人：唐金花，慈利县法律援助中心律师。原告柴亚红、袁进与被告湖南银顶置业有限公司（以下简称“银顶公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年2月5日公开开庭进行了审理。原告袁进及两原告的共同委托诉讼代理人向春绒、被告银顶公司的委托诉讼代理人唐金花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柴亚红、袁进向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房产证应计违约金51459元；2、判令被告赔偿原告房屋未出租的直接经济损失53813元；3、判令被告立即撤除一楼入口隔断墙恢复原商铺通道畅通；4、判令被告立即撤除一楼楼梯及消防通道的商铺，恢复一楼开放式商铺所有通道；5、判令被告按设计规划的尺寸恢复一楼商铺通道；6、判令被告立即办理商铺产权属证；7、判令被告二个月内履行统一规划、设计、招商的合同义务。事实和理由：2013年9月至2014年间，被告将由其开发的、位于慈利县零阳镇幸福路原慈利县电影院的“慈影之都”项目一楼商铺对外预售，并承诺所售商铺由被告统一规划、统一设计、统一招商，一楼商铺3年返租、15年返本。2014年2月26日，原告与被告签订《慈利县商品房买卖合同》，购买了慈影之都一楼第11015号商铺，原告按照合同约定给被告交纳了全部购房款403604元及办理商铺权证应缴纳的全部费用，还与被告签订了《委托招商服务协议书》，约定商铺由被告统一安排招商。2016年10月，原告要求被告按合同约定办理原告所购商铺的产权证，但被告至今未予办理；被告也没有履行统一规划、统一设计、统一招商的承诺，还擅自缩窄了商铺的公共通道，并擅自将一楼楼梯入口空间增加为商铺、门面出售、出租。被告已构成严重违约。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。被告银顶公司辩称：原告的陈述不实际，被告开发的慈影之都一楼均系自营商铺，被告没有承诺过3年返租，也未与原告签订过委托招商服务协议；原告起诉的违约金及损失不明确、不实际；被告未改变规划设计，公共设施的问题，是业主自身和物业管理的问题，不是被告的责任；原告2015年12月以原、被告双方存在商品房预售合同纠纷为由提起过诉讼，在法院主持调解下，被告给原告给予了补偿，原告再次提起本案诉讼不符合法律规定。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对其各自所提交的证据进行了质证，对原告提交的一层总平面图、一层商铺平面布置图、编号为2014900111015号的《慈利县商品房买卖合同》、银顶公司给柴亚红出具的预收购房款专用收款收据证据、被告提交的慈房售许字（2014）第9001号《商品房预售许可证》、慈影之都工程竣工验收备案表证据和原、被告均提交的2015年原告起诉的民事起诉状、本院（2015）慈民四初字第69号《民事裁定书》证据，诉讼相对方没有异议或没有实质性异议，对当事人无异议或没有实质性异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实和证据，本院认定如下：原告提交的慈影之都项目简介、原告等业主向慈利县人民政府信访申诉材料等证据，与本案的处理没有关联性，本院不予采信；原告提交的《委托招商服务协议书》、《授权委托书》证据，协议双方是柴亚红和唐燕燕，授权委托双方是原告方与慈影之都招商部，原告没有提供证据证明唐燕燕、慈影之都招商部与被告之间存在关联关系，且该证据明确证明，协议双方之间是委托关系，而不是原告主张的合同约定承诺关系，因此，该证据不能作为认定原告主张的被告承诺统一规划、统一招商事实成立的依据；原告提交的《协商意见》、《慈利福大金行与张家界银顶置业、张家界万名御物业、慈影之都一层部分业主装修协议》证据，亦不能直接证明“统一规划、统一设计、统一招商”是原、被告所签《慈利县商品房买卖合同》中约定的被告的合同义务；原告提交的照片证据，拟证明被告侵犯了慈影之都一楼全体业主的共同权益，涉及侵权诉讼，原告不能单独提起诉讼，本案也不能同时处理多种法律关系，经本院释明后，原告已明确选择本案只要求处理原、被告之间的合同违约纠纷。根据原、被告双方当事人在法庭上的陈述和对双方当事人所提交的证据的分析、认证，本院认定本案如下基本事实：2014年2月26日，原告柴亚红、袁进与被告银顶公司签订编号为2014900111015号《慈利县商品房买卖合同》，约定由原告出资403604元，购买由被告开发的、位于慈利县零阳镇幸福路的慈影之都项目中的第1幢1单元1层11015号房屋；双方在所签合同中的第十六条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按……因政府有关登记机关或买受人未及时缴纳相关税、费造成的，出卖人不承担责任；因出卖人不具备登记条件导致逾期的，每逾期一天，出卖人按照买受人已交房款的万分之三计算违约金支付给买受人处理”。合同签订后，原告依约一次性给被告交纳了全部购房款403604元；2016年5月4日，原告接收了被告交付的房屋；但至原告提起本案诉讼之日（2017年12月26日）止，原告仍未取得所购房屋的产权权属证书。诉讼中，原告明确要求被告支付逾期办理产权证书违约金的期限为2016年10月1日至2017年12月30日；要求被告赔偿直接经济损失的计算期限为2015年10月1日至2017年10月30日；经本院释明后，原告选择本案的基本法律关系为合同违约责任，放弃了其第3、4、5项诉讼请求。被告曾向本院明确提出过同意按原告所交购房款总额的日万分之一点五的标准计算违约金给原告的调解意见。另查明，被告开发的慈影之都房地产项目于2014年1月24日取得了《商品房预售许可证》；2016年11月18日，被告开发的慈影之都房地产项目完成了竣工验收，2017年3月3日完成了工程竣工验收备案；至本案一审辩论终结时止，被告开发的慈影之都房地产项目尚未办理好房地产总产权权属证书。2015年12月24日，原告以被告延迟交付房屋为由向本院提起诉讼，提出要求解除2014年2月26日原告与被告签订的商品房买卖合同、退还购房款并计算应计利息、退还代收款、赔偿逾期交房违约金15000元等诉讼请求，经本院主持调解，被告给原告给予了补偿，原告于2016年5月3日向本院申请撤诉，本院裁定予以准许。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定由原告出资购买由被告开发建设的房屋，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，双方所签合同合法、有效，双方均应按合同的约定，行使自己的权利，履行自己的义务；原、被告签订商品房买卖合同后，原告已依约履行了付款义务，被告通知原告于2015年10月1日前收房时，因尚未达到原、被告约定的交房条件，原告提出了异议，并向本院提起过延期交房纠纷诉讼，经本院主持调解，原告自2016年5月4日起接收了被告所交付的房屋；本案涉诉的房地产开发项目2017年3月才通过相关管理部门的竣工验收备案，至2017年12月26日原告提起本案诉讼时止，被告尚未办理好其开发建设的涉案房地产项目不动产总证登记，导致原告至今未取得其所购房屋的权属登记证书，应认定是“因出卖人不具备登记条件导致逾期”，因此，被告应依照合同约定对原告承担违约责任，故对原告要求被告支付逾期办证违约金、继续履行双方所签订的商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持；原、被告双方所签购房合同实质上属于商品房预售合同，在合同中，原、被告双方仅对被告应提供的产权登记备案资料的期限进行了明确约定（365日即一年），但对原告何时取得房地产权属证书的期限约定不明，依照法律规定，被告应自原告接收所购房屋之日（2016年5月4日）起90日内为原告办理好房屋产权权属证书，再扣除原、被告特别约定的365日即一年被告提供产权登记备案资料期限，再根据原告请求支付办证违约金的期限。因此，被告给原告支付逾期办证违约金的期限应自2017年8月4日起计算至2017年12月31日止（共147天）。原告请求自2016年10月1日起计算违约金，不符合双方合同约定和法律规定，本院不予支持。关于被告应支付给原告的违约金的计算标准，因原告未提交证据明确被告逾期办证给其造成的损失数额，可认定原、被告约定的日万分之三的违约金计算标准过高。本案诉讼中，被告提出的同意按原告所交购房款总额的日万分之一点五计算违约金给原告的调解意见，是被告同意给原告支付违约金数额的自认行为，该自认行为不违反法律规定，可以作为本案裁判的依据。原告要求被告赔偿不能出租的直接经济损失的事实证据不足，且原告所购房屋能不能成功出租并取得收益的市场风险，应当由原告自己承担，故对原告要求被告赔偿不能出租的直接经济损失的诉讼请求，本院不予支持；原告主张被告在二个月内履行统一规划、设计、招商的合同义务，无证据佐证，本院不予支持。被告主张原、被告双方对原告取得产权权属证书的期限约定不明，与本院查明的案件事实相符，本院予以采纳。原告提起本案诉讼不属重复诉讼，因为，本案诉讼与前诉相比较，诉讼当事人、诉讼请求和诉讼事实、理由均不相同，故被告主张原告再次起诉构成重复诉讼没有法律和事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第十一条第一款、第十六条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告柴亚红、袁进与被告湖南银顶置业有限公司所签2014900111015号《慈利县商品房买卖合同》继续履行，被告湖南银顶置业有限公司并自本判决生效之日起三十日内给原告柴亚红、袁进办理好所购房屋房地产产权权属登记证书；二、被告湖南银顶置业有限公司给原告柴亚红、袁进支付逾期办理产权权属证书违约金8899.47元（自2017年8月4日起按原告柴亚红、袁进所交房屋总价款的日万分之一点五计算至2017年12月31日止，403604元×0.015%×147天）；上述有执行的内容，限于本判决生效后30日内履行完毕。三、驳回原告柴亚红、袁进的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1202.72元，由原告柴亚红、袁进负担1101.04元，被告湖南银顶置业有限公司负担101.68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  李黎斌审 判 员  徐年武人民陪审员  邢晓咏二〇一八年四月十日法官 助理  吴亚玮书 记 员  杨 芳附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。