四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乐民终字第918号
上诉人（原审被告）：袁卫东，男，1969年2月14日出生，汉族，农村居民。
委托代理人：袁明莉（系袁卫东之女），女，1992年9月17日出生，汉族，农村居民。
被上诉人（原审原告）：峨眉山市聚友物业服务有限公司，住所地：四川省峨眉山市胜利镇宝马街8号，组织机构代码67576382-3。
法定代表人：毛明寿，执行董事。
委托代理人：吕丽，女，1969年2月10日出生，汉族，峨眉山市聚友物业服务有限公司财务人员。
上诉人袁卫东为与被上诉人峨眉山市聚友物业服务有限公司（以下简称聚友物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2015）峨眉民初字第1344号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月23日公开开庭进行了审理。上诉人袁卫东的委托代理人袁明莉，被上诉人聚友物业公司的法定代表人毛明寿及其委托代理人吕丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：聚友物业公司系依法设立，具有物业管理服务资质的有限责任公司。袁卫东购买了犍为县玉津房地产开发有限公司开发的位于峨眉山市绥山镇三台山街117号的香樟华庭小区2幢1单元18-1号房屋。
2012年1月1日，峨眉山市香樟华庭业主委员会与聚友物业公司签订《物业管理服务合同》一份，约定：委托聚友物业公司对香樟华庭小区提供物业管理服务，物业管理费按照0.80元／月／平方米（建筑面积）的标准收取，支付期限为最少半年，支付时间为每年1月10日前或6月10日前；如业主未按期交纳费用，则应自逾期之日起按每日千分之三的标准给付滞纳金；合同有效期自2012年1月1日至2012年12月31日。2012年12月25日，峨眉山市香樟华庭业主委员会与聚友物业公司又签订《物业管理合同》一份，约定：委托聚友物业公司对香樟华庭小区提供物业管理服务，六层以上的物业管理费按照1元／月／平方米（建筑面积）的标准收取，支付期限为最少半年，支付时间为每年1月10日前或6月10日前；如业主未按期交纳费用，则应自逾期之日起按每日千分之三的标准给付滞纳金；合同有效期自2013年1月1日至2013年12月31日。2013年12月1日，峨眉山市香樟华庭业主委员会与聚友物业公司再次签订《物业管理服务合同》一份，约定：委托聚友物业公司对香樟华庭小区提供物业管理服务，六层以上的物业管理费按照1.10元／月／平方米（建筑面积）的标准收取，关于支付期限约定“业主和物业使用人应在每年一月份预交上半年物业费，每年七月份预交下半年物业费，也可自愿一次预缴全年物业服务费”；如业主未按期交纳费用，则应自逾期之日起按每日千分之三的标准给付滞纳金；合同有效期自2014年1月1日至2016年12月31日。袁卫东于2012年12月4日缴纳了2011年1月到12月期间的物业管理费1272元。其后，袁卫东以摩托车被盗及聚友物业公司未履行合同义务为由，怠于交纳2012年1月1日起至2014年12月31日期间的物业管理费。2015年6月30日，聚友物业公司诉至原审法院，要求判如所述。第二次庭审中，聚友物业公司将滞纳金的计付标准变更为按日万分之三计算。
原审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。据此，袁卫东所在香樟华庭小区的业主委员会与聚友物业公司签订的物业服务合同对包括袁卫东在内的全体业主均具有约束力。聚友物业公司在合同签订后也按照合同约定提供了相关服务，因此袁卫东作为业主，应当按合同的约定履行交纳物业管理费的义务，因袁卫东未按时交纳，已构成违约，应承担相应违约责任。聚友物业公司要求袁卫东支付2012年1月1日起至2014年12月31日期间的物业管理费的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。但聚友物业公司所计算的金额有误，根据聚友物业公司主张的金额及时间段，袁卫东拖欠的物业管理费总额为4598.82元（2012年1月1日至2012年12月31日物业管理费1268.64元（0.80元／月／平方米×132.15平方米×12个月）＋2013年1月1日至2013年12月31日物业管理费1585.80元（1.00元／月／平方米×132.15平方米×12个月）＋2014年1月1日至2014年12月31日物业管理费1744.38元（1.10元／月／平方米×132.15平方米×12个月）］。对聚友物业公司诉请中超出该部分之外的金额，该院不予支持。
对于聚友物业公司要求袁卫东支付因拖欠物业管理费所产生的滞纳金，具有违约金性质，因袁卫东未按约交纳物业管理费，构成违约，应承担违约责任，该院予以支持。根据双方合同约定，2012年1月1日至2013年12月31日，袁卫东应于每年1月10日前、6月10日前缴纳半年的物业管理费；2014年1月1日至2014年12月31日，袁卫东应于当年1月31日前、7月31日前缴纳半年的物业管理费，逾期未缴则从逾期之日起按每日千分之三的标准计付滞纳金。但庭审中，聚友物业公司诉请上述三年滞纳金均从次年的1月1日开始计算，并自愿将计算标准降低为日万分之三，据此，袁卫东应承担的滞纳金金额为657.90元（1268.64元×0.0003×880天=334.92元＋1585.80天×0.0003×515天=245.01元＋1744.38元×0.0003×149天=77.97元）。
鉴于物业服务的区域性和业主交纳物业服务费用的个体性，物业服务企业与业主应各自履行服务义务和交费义务，物业服务企业不得因部分业主未交纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量，业主也不得依据其对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务。本案袁卫东虽认为聚友物业公司提供的物业管理服务不到位导致其财产损失因而拒付物业管理费，但因其未能就此提供充分有效的证据予以证明，故该院不予采纳。如袁卫东可以提供充分有效的证据证明聚友物业公司存在不履行或不完全履行物业服务义务的违约行为且该行为对其造成了实际损失，则可就此另案请求聚友物业公司承担相应责任。
综上，袁卫东应向聚友物业公司支付2012年1月1日起至2014年12月31日期间的物业管理费4598.82元、滞纳金657.90元，合计5256.72元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、本判决生效之日起十五日内袁卫东向峨眉山市聚友物业服务有限公司支付物业管理费、滞纳金共计5256.72元；二、驳回原告峨眉山市聚友物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（已减半），由被告袁卫东负担。
上诉人袁卫东不服原审法院的上述民事判决向本院提起上诉称：1、原审法院对上诉人在一审中提交的反诉状不予受理，作出的一审判决严重违反法定程序。2、被上诉人不按照物业合同约定提供物业服务，造成摩托车被盗，违约在先。上诉人拒缴物业费是对被上诉人的违约行为依法行使违约救济的合法行为，不存在缴纳滞纳金的问题，故请求二审法院依法判令：1、撤销原审判决；2、不支持被上诉人的滞纳金请求；3、赔偿摩托车损失的30%；4、诉讼费双方各自承担50%。
被上诉人聚友物业公司答辩称：原审法院根据物业服务合同的约定和本案查明的事实，作出的判决合理，程序合法。滞纳金是物业服务合同有约定，该公司在合同约定的基础上降低了标准。关于损失赔偿，上诉人在一审中就反诉请求并未进行立案登记，该公司也未收到过其关于反诉的受理通知书，况且上诉人在一审庭审中陈述赔偿损失要另案诉讼。故，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：从本案查明的事实可知，上诉人袁卫东居住的峨眉山市绥山镇三台山街117号的香樟华庭小区成立了峨眉山市香樟华庭业主委员会，从2012年1月1日起分别与有资质的聚友物业公司签订了三份《物业管理服务合同》，最后一份《物业管理服务合同》约定的有效期限于2016年12月31日止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”袁卫东系峨眉山市香樟华庭小区的业主，受该业主委员会与聚友物业公司签订的《物业管理服务合同》约束。聚友物业公司按照《物业管理服务合同》的约定履行了合同约定的相关义务，而及时缴纳物业管理费也是业主袁卫东应尽的合同义务。聚友物业公司主张袁卫东拖欠2012年1月1日至2014年12月31日的物业管理费的事实，袁卫东也不持异议。因此，原审法院按照《物业管理服务合同》约定的不同时间段的收费标准计算出袁卫东2012年1月1日至2014年12月31日拖欠的物业管理费为4598.82元，双方当事人均无异议，本院予以确认。
峨眉山市香樟华庭业主委员会与聚友物业公司签订的《物业管理服务合同》约定了违约责任条款，鉴于袁卫东拖欠物业管理费的行为已构成违约，聚友物业公司按照《物业管理服务合同》的约定主张滞纳金的请求依法应当获得支持。原审法院按照聚友物业公司在一审诉讼中主动调低的滞纳金计算标准，判决支持本案滞纳金为657.90元，符合法律规定，本院予以确认。袁卫东主张聚友物业公司提供的物业服务不到位，造成其摩托车被盗违约在先，才拒缴物业费。该行为是对聚友物业公司的违约行为依法行使违约救济的合法行为，不应支持滞纳金。本院认为，袁卫东的摩托车被盗属属于治安和刑事范围，袁卫东又未提供其与聚友物业公司签订有财产保管的相关协议，而《物业管理服务合同》中对业主的私人财产均未进行特别的约定，因此，袁卫东的该上诉请求不能成立，本院不予支持。
一审第一次庭审中，袁卫东主张财产损失赔偿进行抗辩，聚友物业公司是否应当承担赔偿责任必然需要提起民事诉讼厘清责任后才能确定，但袁卫东未就主张财产损失进行立案登记，缴纳诉讼费，且其在一审第二次庭审中当庭表示要另案诉讼。因此，其上诉称原判对其提起的反诉状不予受理的理由与事实不符，其主张原判程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（-）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人袁卫东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢 锦
审 判 员 王小萍
代理审判员 朱保见
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 雷梦霞
附：本案适用的法律条文
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。