河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新中民五终字第40号
上诉人（原审原告、反诉被告）新乡市天玺置业有限公司，住所地：新乡市自由路77号汇金城。
法定代表人程学刚，董事长。
委托代理人杨富兰，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。
委托代理人何红艺，金博大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）河南省新乡市太行饭店有限责任公司，住所地：新乡市平原路2号。
法定代表人田杰伟，董事长。
委托代理人王文祥，河南联盟律师事务所律师。
委托代理人张继兴，该公司副总经理。
上诉人新乡市天玺置业有限公司（以下简称天玺公司）因与被上诉人河南省新乡市太行饭店有限责任公司（以下简称太行饭店）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（2011）卫滨民一初字第674号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2010年5月25日天玺公司与太行饭店就拆除太行饭店锅炉房，锅炉、烟囱、无证的二层楼房及相关设备的安置补偿事宜达成协议，该协议显示天玺公司已于2010年3月18日取得了拆许字003号《拆迁许可证》，按照拆迁公告太行饭店位于车站广场北侧归太行饭店所有的房屋均被列入整体拆迁范围，协议内容为：一、因天玺公司拆除太行饭店正使用的锅炉，造成客房部无法供应热水。为此，天玺公司同意每月向太行饭店支付50000元作为对太行饭店客房部的经济补偿。双方商定本协议签订后的次日，天玺公司先行支付2010年6月份的补偿款，以后每月的28日提前支付下一个月的补偿款。直至双方正式签订整体拆迁安置补偿协议之日止。同时，天玺公司同意无偿向太行饭店提供2000瓦的品牌电热水器五台。此设备提供的时间为天玺公司拆除锅炉房的次日起10日内。并一次性补偿冷热交换器，热水循环泵，热水补水泵及水箱款20000元。二、天玺公司同意一次性补偿太行饭店135000元，作为补偿锅炉、烟囱及相关设备的损失。并自2010年6月份开始按每人每月1500元的工资标准支付太行饭店四名职工的工资和每人每月400元的社会保险金。该项工资和社会保险金的支付时间与本协议第一条所约定的支付时间及起止日期相同。三、天玺公司拆除太行饭店的二层无证楼房及因拆除二层楼房造成8户承住户退出经营，由此而给太行饭店造成的房屋损失和市场经营损失，天玺公司同意一次性补偿太行饭店34万元。四、双方商定锅炉房拆迁安置的补偿方式为产权调换方式。天玺公司同意按照太行饭店锅炉房的实际建筑面积（以产权证记载的面积为准）同层次，同高度，同性质并按照国家规定的建筑标准，为太行饭店建造锅炉房。置换后锅炉房的位置应与太行饭店置换后的营业主楼相连。五、首次补偿款的支付时间为此协议签定的次日。天玺公司在该付款日应一次性向太行饭店首次支付补偿款552600元（50000元＋135000元＋7600元＋20000元＋340000元）。六、太行饭店交付被拆迁房屋及设备的时间为太行饭店首次收到天玺公司支付补偿款的两日内。天玺公司对上述房屋设备拆除过程中所涉及的问题，由太行饭店出面解决。七、天玺公司同意在拆除锅炉房时，在不影响工程建设和确保施工安全的前提下，可以暂时保留锅炉房的南墙。八、违约责任。九、此协议一式六份，经双方签字盖章后生效。双方各持三份，并具有同等的法律效力。该协议签订后，天玺公司按该协议约定于2010年5月26日向太行饭店支付了该协议第五条的款项共计552600元。天玺公司于2010年5月28日、2010年6月29日、2010年8月2日、2010年8月28日、2010年9月1日、2010年10月1日、2010年10月28日、2010年12月31日、2011年1月29日、2011年4月2日共计十次向太行饭店每次支付50000元，共计500000元。天玺公司于2010年7月1日、2010年8月3日、2010年9月1日、2010年9月28日、2010年10月28日、2010年11月29日、2010年12月31日、2011年1月29日、2011年4月2日共计九次向太行饭店每次支付7600元，共计68400元。太行饭店也按该协议约定交付了该协议约定的被拆迁房屋及设备。
在双方签订了2010年5月25日协议书的同日，天玺公司与太行饭店在签订正式整体拆迁安置补偿协议前先签订了一份原则性协议，该协议书显示：一、房屋拆迁安置的补偿方式为产权置换方式。1、天玺公司应根据太行饭店现房屋的产证性质进行房屋产权置换。即营业房置换为营业房，门面房置换为门面房。2、产权调换后的安置位置：应处于车站广场北侧中间面对车站广场的位置。并对置换后安置的房屋位置在正式协议签订时予以明确的定位。置换的房屋应自成一体，并与其他单位的房屋相分离。水电设施独立。二、天玺公司应自锅炉房、二层楼及相关设施，烟囱的协议签订之日起5个月内与太行饭店签订正式的房屋整体拆迁补偿安置协议。正式的整体拆迁安置补偿协议签订之前，天玺公司不得要求太行饭店搬迁或者采取其他不正当的手段强行迫使太行饭店搬迁。太行饭店应按照双方商定的搬迁期限自行完成搬迁，并将全部被拆迁的房屋交由天玺公司拆迁。涉及到拆迁太行饭店已经出租的房屋时，天玺公司应提前90日天通知太行饭店。三、逾期签订拆迁安置补偿协议的违约责任：天玺公司应按照双方约定的期限与太行饭店签订正式的整体拆迁安置补偿协议。为保证天玺公司能按约定的期限与太行饭店签订正式的整体拆迁安置补偿协议，此协议签订时，天玺公司应先行向太行饭店支付履约保证金50万元。该保证金由太行饭店存入太行饭店账户。如因天玺公司的原因造成逾期3个月未签订，视为天玺公司违约。太行饭店有权扣除全部履约保证金。如因太行饭店的原因造成逾期不能签订，则视为太行饭店违约，太行饭店不得没收履约保证金。四、此协议所确定的条款内容为双方日后签订正式整体拆迁安置补偿协议的原则性基础条款，经双方签字盖章后生效。五、此协议一式六份，双方各持三份，并具有同等法律效力。该协议签订后，天玺公司于2010年5月28日向太行饭店支付了500000元的履约保证金。双方也分别于2010年9月29日、2010年10月9日、2010年10月14日、2010年10月21日、2010年11月29日、2011年1月10日、2011年2月25日、2011年3月21日共计八次在拆迁指挥部的主持下就双方签订正式整体拆迁安置协议进行商谈，但都商谈未果。
2010年6月26日天玺公司与太行饭店就一楼，后院二楼仓库及后院太行鞋业批发市场移交天玺公司管理的事宜达成如下协议：一、1、太行饭店同意将太行鞋业批发市场移交给天玺公司统一管理，由天玺公司每月收取柜台费。天玺公司在每月20日至25日负责向商户收取柜台费，每月26日交给太行饭店壹拾万元。2、太行鞋业批发市场七月份的柜台费，除去太行饭店已收取的部分，剩余部分太行饭店协助天玺公司收取，该租金天玺公司在7月5前向太行饭店交纳，以后市场经济效益由天玺公司负责。二、该协议签订后，天玺公司拥有完全独立的管理和使用权，不改变市场经营范围和房屋结构，天玺公司有权决定商铺的使用和价格，但每月转交太行饭店的总金额不变。三、双方确定太行饭店与太行鞋业批发市场商户签订的租赁协议及安全责任书仍然合法有效。四、若天玺公司不能按时交款，太行饭店有权利立即收回经营权并加罚滞纳金。五、市场消防与安全卫生问题，以后由天玺公司负责。如因消防安全等问题造成损失的，应由天玺公司承担责任并赔偿损失。商户用电，由天玺公司代收后转付太行饭店。六、本协议至太行饭店主楼拆迁协议签订赔偿后止。七、太行饭店向天玺公司移交商户名字附后。八、本协议一式四份，双方各执两份。该协议签订后，双方将柜台费变更为80000元。按照该协议约定，太行饭店将太行鞋业交由天玺公司管理，天玺公司也于2010年8月2日向太行饭店支付70000元，2010年9月20日向太行饭店支付160000元，2010年11月2日、2010年11月30日、2010年12月31日、2011年1月29日、2011年4月2日计五次每次向太行饭店支付80000元。
在一审理期间，天玺公司于2011年9月9日、2011年10月21日、2012年1月17日、2012年7月5日、2013年1月9日、2013年7月26日分别向太行饭店支付300000元、200000元、400000元、800000元、800000元、800000元共计3300000元。
原审法院认为：天玺公司和太行饭店于2010年5月25日签订的两份《协议书》和2010年6月26日签订的《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，为有效协议，双方应当按照协议的约定全面履行各自的义务。天玺公司以太行饭店违约不与其签订正式拆迁安置协议，以自己的行为表明不履行合同义务为由，要求解除2010年5月25日签订的两份《协议书》和2010年6月26日签订的《协议书》，经查明天玺公司与太行饭店双方分别于2010年9月29日、2010年l0月9日、2010年10月14日、2010年10月21日、2010年11月29日、2011年1月10日、2011年2月25日、2011年3月21日等多次就双方签订正式整体拆迁安置协议进行商谈，但都商谈未果，双方未能就签订整体拆迁安置协议达成一致，其原因并不能归结任何一方，故天玺公司以太行饭店违约不与其签订整体拆迁安置协议为由，要求解除双方签订的三份《协议书》，并要求太行饭店返还已经支付的客房经济补偿金30万元，工资、社会保险金共计38000元，履约保证金50万元以及将太行鞋业批发市场移交给太行饭店的诉讼请求，理由不能成立，不予支持。太行饭店反诉要求天玺公司支付2011年4月至2011年8月期间的客房经济补偿金250000元，四名职工的工资及社会保险费金38000元及太行鞋业批发市场的柜台费480000元，共计768000元，原审法院认为天玺公司于2011年4月2日分三次向太行饭店支付50000元、7600元、80000元，根据双方于2010年5月25日签订的《协议书》和2010年6月26日协议书的约定，该三笔款应为天玺公司支付2011年4月份的补偿款，天玺公司自2011年5月份开始拖欠太行饭店每月客房经济补偿金50000元，四名职工的工资及社会保险费每月7600元和太行鞋业批发市场的柜台费每月80000元，天玺公司应当向太行饭店支付上述款项直至签订正式拆迁安置协议之日止，天玺公司于2011年9月9日、2011年10月21日，2012年1月17日、2012年7月5日、2013年1月9日、2013年7月26日分别向太行饭店支付300000元、200000元、400000元、800000元、800000元、800000元，共计3300000元，应从中予以扣除。太行饭店要求天玺公司支付违约金的反诉请求，没有事实依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决：一、驳回天玺公司的诉讼请求。二、天玺公司于判决书生效之日起十日内向太行饭店支付从2011年5月起每月客房经济补偿金50000元，四名职工的工资及社会保险费每月7600元和太行鞋业批发市场的柜台费每月80000元，直至签订正式拆迁安置协议之日止的各项费用（其中天玺公司于2011年9月9日、2011年10月21日、2012年1月17日、2012年7月5日、2013年1月9日、2013年7月26日分别向太行饭店支付300000元、200000元、400000元、800000元、800000元、800000元，共计3300000元，应从中予以扣除）。三、驳回太行饭店的其他反诉请求。案件受理费12180元，由天玺公司承担。反诉费5200元，由太行饭店承担。
天玺公司上诉称：一、原审认定双方未达成正式拆迁安置协议，原因不能归结任何一方错误。2010年5月25日双方签订的两份协议到期后，上诉人就拆迁安置继续协商，未达成正式安置补偿协议，太行饭店提出按《国有土地上房屋征收与补偿条例》作为依据，但根据法律规定，应当以新政（2004）第64号文作为拆迁补偿依据，因此，双方未达成正式拆迁安置协议，太行饭店存在过错。天玺公司向太行饭店支付的款项系借款，且是在区政府施压下支付的，非上诉人自愿，一审认定天玺公司支付款项是继续履行协议行为错误。二、双方于2010年6月26日签订的太行鞋业批发市场托管协议与拆迁无关联，且由于市场因素商户已陆续离场，已失去托管对象，合同无法履行，应予解除。因此，一审法院判决错误，请求二审法院撤销原判，依法改判解除双方于2010年5月25日签订的两份协议、解除2010年6月26日签订的托管协议。并返还上诉人已支付的各项费用。
太行饭店答辩称：一、双方至今未达成正式拆迁安置补偿协议的原因在天玺公司，太行饭店并没有提出违反国家有关规定的补偿要求。根据双方所签合同约定，天玺公司应将太行饭店门面房安置在面对火车站广场一楼商城，而天玺公司却要异地安置。天玺公司后又要把太行饭店旅业部安排至4号楼的5-13层。经区政府领导协商，太行饭店也同意了，但天玺公司又将该房屋安置给了他人，现天玺公司已无房安置太行饭店。天玺公司主张按新乡市政府2004年发布的城市非住宅房拆迁货币补偿基准价的标准作价，而对产权转换安置后的新房则按新的房屋评估价计算，天玺公司适用不同的评价标准使太行饭店无法接受。后双方在区政府协调下均同意评估，但至今天玺公司未评估。因天玺公司不按双方约定履行导致双方纠纷，太行饭店无责任。二、2010年6月26日双方签订的太行鞋业批发市场托管协议是双方的真实意思表示，协议约定至太行饭店主楼拆迁协议签订赔偿后终止，在终止条件未成就时，天玺公司采取停电停水和封门的手段迫使原经营的商户进行搬迁，现市场是否能继续经营均与太行饭店无关，不能以此为由解除协议。原审判决正确，请求二审法院予以维持。
二审查明：2007年11月22日新乡市国土资源局与天玺公司签订国有土地使用权出让合同，将自由路以西、火车站京广铁路以东（包括太行饭店在内），面积为104992.55平方米的国有土地使用权出让给天玺公司。其中合同第十二条约定：天玺公司同意在本合同项下宗地范围内一并修建下列工程，并在建成后无偿移交政府：天玺公司须按照规划确定的方案无偿在火车站区域建设2.5-3万平方米的站前广场，交给政府管理，产权归政府所有。并将地下建设的部分产权交给政府安排公交停车站，具体事宜再进行协商。第十六条其他事项内第二条载明：天玺公司负责规划总用地范围内的拆迁补偿安置，并承担一切费用。2007年11月22日天玺公司与新乡市国土资源局签订变更协议，其中第二、四条对拆迁、建设期限进行了约定，即天玺公司边拆边建、分期滚动开发建设。自2008年7月21日开始拆迁，于2010年1月21日拆迁完毕，2012年1月1日前完成出让宗地范围内全部施工建设，并申请竣工验收。天玺公司提出延建申请并经新乡市国土资源局同意延建的，其项目竣工和申请竣工验收日期可顺延。太行饭店主楼所在位置系站前广场，已拆除的锅炉房、二层楼房所在位置现为天玺公司所建的汇金城营业楼及通道。太行饭店房产包括一楼门面房、太行旅业部和太行鞋业批发市场，面积约1万多平方米。
2011年11月15日新乡市住建委发出延期拆迁公告，称案涉房屋拆迁期限延至2012年5月31日，期限届满后，双方仍未达成正式拆迁安置补偿合同。期间，天玺公司与太行饭店进行了多次协商。2010年9月28日天玺公司制定出第一套拆迁安置补偿方案，以2004年度新乡市城市非住宅拆迁货币补偿基准价以2250元至2400元不等价格对太行饭店营业房进行1：1产权调换，仓储用房按500元每平方米作货币补偿。经计算，太行饭店应向天玺公司补差价13855794.02元。该方案未明确安置的具体位置。太行饭店不同意，要求按1：1.2进行产权置换，并不补差价。在卫滨区拆迁指挥部主持下，双方进行了七次协商，指挥部建议对双方房屋进行评估，天玺公司坚持按2004年的标准不同意评估，双方未达成共识。2011年3月16日天玺公司制定第二套拆迁安置方案，明确太行饭店产权置换的具体位置：一层营业房安置在G座一层和H座一层，剩余安排在商场。旅业部安排在酒店公寓5至13层。太行鞋业批发市场按每平方米150至500元不等的价格货币补偿。经计算，天玺公司产权置换面积10875.52平方米，太行饭店向天玺公司补差价10885902元。太行饭店不同意一层营业房与旅业部分开安置，要求整体置换。对太行鞋业批发市场有证房要求产权置换到商场内，无证房货币补偿标准过低，要求钢梁结构按2500元每平方米、砖混结构按1800元每平方米进行补偿。在协商过程中，太行饭店同意按1：1产权置换，同意对旅业部的安置，但不同意天玺公司将太行饭店一楼门面房变更安排在5号楼商场地下一层。双方经5次协商后，均同意对各自的房产进行评估。2011年4月27日天玺公司要求终止太行鞋业批发市场的托管协议导致双方矛盾激化，太行饭店职工多次到区政府、市政府进行上访，要求天玺公司支付拖欠的各项费用。经多方协调，天玺公司支付了太行饭店部分费用。2012年6月29日在卫滨区政府领导主持协调下，双方同意共同委托河南正达房地产评估测绘咨询有限公司对太行饭店的所有房屋价值进行评估，评估费用谁委托谁承担，先期费用由天玺公司支付。2012年7月4日针对评估机构选定双方签订了协议。太行饭店已向评估机构提供了相关资料，因天玺公司将拟安置太行饭店的房屋安置他人，现已无房安置太行鞋业批发市场，评估方案搁置。天玺公司已支付太行饭店各项钱款共计4811600元，尚欠太行鞋业批发市场托管费用112万元。2010年6月26日双方就太行鞋业批发市场签订协议后，太行饭店向天玺公司移交了94户商户及消防、安全设施。现太行鞋业批发市场已停止经营，天玺公司已将水、电全部切断。以上事实有二审法院依职权调取的国有土地使用权出让合同、双方提供的协调会议纪要、收费票据、照片等证据予以证实。审理查明的其他事实与原审认实一致。
本院认为：根据新乡市政府规划，太行饭店主楼所在位置拟改建为火车站站前广场，地下为停车场。按天玺公司与市国土资源局所签合同约定，太行饭店的拆迁安置、站前广场及地下停车场的建设均由天玺公司承担，政府不再出资。因太行饭店的锅炉房及二层楼所在位置（现为天玺公司新盖营业楼及通道），妨碍天玺公司建设，故2010年5月25日天玺公司与太行饭店签订了锅炉房及二层楼拆迁协议。同日，双方就太行饭店的整体拆迁安置签订了拆迁安置框架协议。2010年6月26日天玺公司与太行饭店又就太行鞋业批发市场托管签订协议。
上述三份协议均为双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。其中，拆迁安置框架协议约定自协议签订之日起五个月内双方签订正式的整体拆迁补偿安置协议。但至今双方未达成正式协议，究其原因，从双方多次协商内容及两次拆迁安置方案看，太行饭店关注安置位置，天玺公司未将太行饭店一楼营业房与二楼以上旅业部整体进行安置，一楼门面营业房未安置为门面营业房，违反了框架协议约定，导致太行饭店反对。天玺公司关注补差价问题。《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条规定：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价”。第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。《新乡市城市房屋拆迁管理办法》第三十四条也有规定，实行产权调换的，被拆迁人的旧房应当按货币补偿基准价进行评估，与所安置新房同等面积部分按照政府指导价结清产权调换的差价，超面积部分按商品价结算。城市房屋拆迁货币补偿基准价、安置房指导价，由市政府每年制定并公布一次。自2005年至2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台前，新乡市未再颁布城市房屋拆迁货币补偿基准价、安置房指导价。天玺公司主张按2004年新乡市颁布的城市房屋拆迁补偿补助标准进行产权置换，并计算差价没有法律依据，且太行饭店不同意，要求对被拆迁房屋进行评估，经卫滨区政府多次协调，天玺公司同意评估且双方就评估事项签订协议，因天玺公司将需评估的安置房又安置他人，导致评估方案不能履行。综上，双方未能达成正式拆迁安置补偿合同。太行饭店不存在不履行合同义务的行为。锅炉房及二层楼拆迁协议和太行鞋业批发市场托管协议，均系附终止条件的合同，合同约定双方签订正式的拆迁安置补偿合同后，上述协议终止履行。现双方未能签订正式的拆迁安置补偿合同，且根据以上分析，太行饭店不存在不正当阻止终止条件成就的事实，故该两份合同约定的终止条件不成就。天玺公司以太行饭店存在过错为由要求解除其与太行饭店所签三份合同不符合合同约定和法律规定，不予支持。
天玺公司称所托管的太行鞋业批发市场商户全部流失，已失去托管对象，2010年6月26日所签合同已无履行意义，应予解除。托管协议第一、二条约定，太行饭店将太行鞋业批发市场交由天玺公司管理，天玺公司享有完全独立的管理和使用权，以后市场经济效益由天玺公司负责。根据上述约定，天玺公司管理的是整个鞋业市场，而非固定的营业房或商户，太行饭店将太行鞋业批发市场全部移交给天玺公司后，商户的进驻与离开系市场的正常管理活动。天玺公司称大部分商户于2010年3、4月份在北环鞋城订摊位并交过押金，太行饭店明知该情况故意向天玺公司隐瞒，北环鞋城开业导致商户大量流失，市场无法正常经营。天玺公司为证明其说法提供了由五十七位商户签名的证明一份及北环鞋城暂收款凭单。该证据可以证明大部份商户在他处预订摊位，但不能证明太行饭店明知该情况而故意隐瞒，且太行鞋业批发市场的经营环境、北环鞋城的开业均是公开的，天玺公司完全可以在与太行饭店签订托管协议前进行调查，预测托管后的经营风险。现天玺公司以市场已无商户，无托管对象为由要求解除与太行饭店所签订的太行鞋业批发市场托管协议，无法律依据，不予采纳。综上，原审判决天玺公司继续履行合同并无不妥，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会讨论研究，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12180元，由上诉人新乡市天玺置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 霞
审判员 郭中伟
审判员 陈兴祥
二〇一四年四月二十八日
书记员 刘 冬