山东省新泰市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）新商初字第378号
原告（反诉被告）范美。
委托代理人鲁法新。
委托代理人张灿峰，新泰放城法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）安霞。
委托代理人刘守军。
委托代理人蒋伟，山东杞都律师事务所律师。
原告（反诉被告）范美与被告（反诉原告）安霞确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）范美及委托代理人鲁法新、张灿峰，被告（反诉原告）安霞的委托代理人刘守军、蒋伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）范美诉称，1999年12月25日，原、被告签订协议一份，约定被告将新星室内用品有限公司营房宿舍一栋转让给原告，价款17500元。次日原告搬入该房屋居住至今。后原告多次要求被告协助办理房屋过户手续，被告以种种理由拒绝。请求确认原、被告签订的房屋买卖协议有效，被告协助原告办理房屋变更登记手续，诉讼费用由被告负担。庭审过程中变更请求为1、确认原、被告1999年12月25日签订的房屋转让协议有效；2、确认被告已于1999年12月26日将所卖房屋交付给原告并由原告实际居住至今；诉讼费用由被告负担。
被告（反诉原告）安霞辩称，该房屋具有福利性质，单位不允许买卖，且未办理权属登记，转让未经有关部门批准，因此原、被告签订的协议无效。且被告只转让给原告房屋二间，另外一间在与原告签订协议前已经转让给了欧阳安海。应驳回原告的请求。
反诉原告（本诉被告）安霞诉称，原、被告签订的协议无效，请求确认该房屋买卖协议无效，原告返还购买的房屋。
反诉被告（本诉原告）范美辩称，双方签订的协议合法有效，且原告已居住至今，应驳回被告的反诉请求。
经审理查明，1996年，新泰市新星室内用品有限公司为筹建宿舍楼，将该公司所有房屋按商品化、福利化相结合的原则出售给公司职工。1996年1月6日，该公司作为甲方与乙方安霞签订公房出售协议书一份，其中第一条约定“甲方将位于营房宿舍的房屋折价2820元，售给安霞同志，付清房款后，房权由甲方转移给乙方。乙方有使用管理权、继承权。但不得私自出售、转让及租赁。如乙方将所分住房私自出售、转让及租赁他人，甲方将停发乙方的福利待遇，乙方以后不再享受分房资格。”第三条约定：“本公司住房系公司对职工的福利。如职工调离本单位（上级正常调动除外），乙方调离前须首先办理退房手续，否则不予批准。”合同还约定了其他事项。1999年12月25日，安霞作为甲方与乙方范美签订协议书一份，载明“由新星室内用品有限公司售给安霞的营房宿舍一栋，经双方协商转让给亲戚范美居住，做价17500元（大写壹万柒仟伍佰元）产权归范美所有。以后厂收回此房的退款交范美。如果安霞享受分房指标，转给范美，安霞不承担一切经济负担。新星室内用品有限公司公房出售协议书已转让给范美。”同日，原告将房款17500元交付安霞之夫刘守军。次日，被告将房屋交付原告居住至今。庭审中，双方均认可买卖房屋包括房屋三间及附属院落。
另查明，被告（反诉原告）安霞与其夫刘守军向案外人欧阳安海借款5000元未能偿还，1997年10月2日，安霞与欧阳安海达成协议，将本案争议房屋中的一间转让给欧阳安海以抵顶欠款，但一直未交付。后欧阳安海向本院起诉，本院于2012年8月13日作出（2011）新商初字第217号判决，确认欧阳安海与安霞签订的协议有效。同时该判决确认争议房屋所有权不属新泰市新星室内用品有限公司所有，未办理不动产物权登记。
以上事实，有原告提交的公房出售协议书、原、被告签订的协议书、收到条、（2011）新商初字第217号民事判决书，证人梁荣效证言及原、被告在庭审中的陈述予以证实。
双方争议的焦点如下：
一、双方签订的协议书是否有效。
被告（反诉原告）安霞主张协议无效，其理由为1、根据其与新泰市新星室内用品有限公司签订的公房出售协议，该房屋具有职工福利性质，且约定不得私自出售、转让及租赁。2、房屋所在土地系国有划拨土地，未依法登记取得产权证书，根据房地产管理法的规定不得转让。
原告（反诉被告）范美主张双方签订的协议有效，其理由如下：1、新泰市新星室内用品有限公司与安霞签订协议并实际履行后，被告已取得房屋所有权，安霞即享有对房屋的处分权，因此该公司在协议中约定限制出售、转让的条款为无效条款。2、争议房屋不属于城市房地产管理法第38条、第40条规定的情形。且上述法条系管理性规范而非效力性规范，即便违反也不必然导致合同无效。3、协议双方均已履行，原告（反诉被告）范美自1999年12月26日居住至今，根据合同法规定的实际履行原则，安霞请求确认合同无效无法律依据。
《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”新泰市新星室内用品有限公司与安霞签订的公房出售协议书第一条约定，“乙方有使用权、继承权”，同时约定不得私自出售、转让及租赁；第三条约定，“本公司住房系公司对职工的福利。如职工调离本单位（上级正常调动除外），乙方调离前须首先办理退房手续，否则不予批准。”通过上述约定的内容可以确定，双方签订的协议虽然名为公房出售协议，但转让的标的是房屋使用权而非所有权，该协议并非房屋买卖合同。协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的规定，是合法、有效的合同。
原告（反诉被告）范美与被告（反诉原告）安霞签订的协议书虽然约定“产权归范美所有”，但同时约定“以后厂收回此房的退款交范美。如果安霞享受分房指标，转给范美，安霞不承担一切经济负担。”根据该约定内容，结合前述公房出售协议的内容，可以确定协议双方在订立协议时明知出卖方即被告（反诉原告）安霞并不享有房屋所有权，双方转让的标的亦为房屋使用权而非所有权。双方签订的协议书亦不是房屋买卖合同。被告（反诉原告）安霞将该房屋使用权转让给原告（反诉被告）范美的行为违反了其与新泰市新星室内用品有限公司签订的协议约定，但违反约定的后果为承担违约责任，并不影响其与原告（反诉被告）范美签订的协议的效力。二人签订的协议书意思表示真实，不违反法律、行政法规的规定，亦为合法有效的合同。
二、双方转让的房屋使用权是三间还是二间。
被告（反诉原告）安霞主张其转让给原告（反诉被告）范美的是房屋二间，房屋的最西一间已于1997年10月2日转让给案外人欧阳安海，并经（2011）新商初字第217号民事判决书确认。经审查，原告（反诉被告）范美与被告（反诉原告）安霞签订的协议书中载明，双方转让的是“营房宿舍一栋”；被告（反诉原告）安霞的委托代理人刘守军（安霞之夫）在庭审中陈述，双方订立协议时其在场，转让款由其接收并出具收到条，房屋于1999年12月26日交付给范美居住至今，交付时三间房屋内部相通、只有一个房门通向房外；房屋附院落；原告（反诉被告）范美对刘守军的陈述无异议。根据以上证据可以确定，被告（反诉原告）安霞于1999年12月26日交付的是房屋三间及院落一处，并由原告（反诉被告）范美居住至今。被告（反诉原告）安霞与欧阳安海虽然在1997年签订转让协议并经生效判决书确认有效，但双方并未实际交付，欧阳安海可根据其与被告（反诉原告）安霞签订的协议另行主张权利，不影响原告（反诉被告）范美与被告（反诉原告）安霞之间协议的效力及履行。
综上，本院认为，原告（反诉被告）范美与被告（反诉原告）安霞签订的协议意思表示真实，不违反法律、行政法规的规定，是合法、有效的合同。原告（反诉被告）请求确认被告于1999年12月26日将争议房屋交付并由其实际居住使用至今，根据民事诉讼法的立法精神，确认之诉是指对当事人之间是否存在某种法律关系的确认，而不包括对事实和事实关系的确认。对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）安霞的辩称及反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）范美与被告（反诉原告）安霞签订的协议书为有效合同。
二、驳回原告（反诉被告）范美的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告（本诉被告）安霞的诉讼请求。
案件受理费100元，反诉费100元由被告（反诉原告）安霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 陈 刚
审 判 员 郇 涛
人民陪审员 冯加栋
二〇一三年七月十一日
书 记 员 刘 梅