庭长
副庭长
合议庭
校对
一校
（承办人）
二校
（合议庭成员）
三校
（合议庭成员）
四校
（书记员）
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终96号
上诉人（原审原告）：苏云华。
上诉人（原审原告）：姜玉芝。
被上诉人（原审被告）：武汉市江夏区土地综合开发利用总公司，住所地武汉市江夏区纸坊街军民巷4号。
法定代表人：何传平，该公司总经理。
委托代理人：肖清明，该公司副总经理。
上诉人苏云华、姜玉芝因房屋买卖合同纠纷一案，不服武汉东湖新技术开发区人民法院（2015）鄂武东开风民商初字第00092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年7月，苏云华、姜玉芝向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的武汉市商品房买卖合同（合同编号101442000）；2、武汉市江夏区土地综合开发利用总公司（以下简称江夏土地公司）退还苏云华、姜玉芝所交房款659900元；3、江夏土地公司支付房屋装修款80000元；4、江夏土地公司支付2011年1月至2011年3月期间因未按合同第十五条约定的时间办理房屋初始登记的违约金3300元；5、江夏土地公司支付逾期贷款利息198400元（以659900元为本金，从2011年3月30日起按银行同期贷款利率增加50%以复利计算至2013年9月30日止共30个月）；6、江夏土地公司支付第4、5项资金至今未付的利息损失共计45200元（以3300元加198400元之和为本金，从2013年10月1日起按银行同期贷款利率计算至2015年7月止共22个月）；7、本案诉讼费由江夏土地公司承担。
一审法院经审理查明：苏云华、姜玉芝系夫妻关系，两人于1990年11月17日生育一子名苏伦；苏伦于2013年4月2日去世。
2010年8月，苏伦（买受人）与江夏土地公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：101442000）一份，约定：出卖人将位于东湖开发区南湖大道以南中南财经政法大学以东的地块上投资建设的清水源三期第10幢20层07号房屋（卡迪亚公馆a座2007号房屋）一套（合同约定建筑面积：101.57平方米），以655000元的总价出售给苏伦；买受人于2010年8月14日之前付首付款250000元，余款405000元用银行贷款的方式付款；出卖人应当在2010年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记；因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金等内容。前述合同签订后，苏伦按照合同约定向江夏土地公司支付了购房款655000元。
2010年12月29日，因江夏土地公司向苏伦交付的房屋最终测绘面积为102.33平方米，苏伦向江夏土地公司补交了房屋面积差0.76平方米的房款4901元后，验收了江夏土地公司交付的案涉房屋。苏伦收房后在对案涉房屋进行装修后并入住。
另查明：2010年10月21日前，案涉房屋完成了消防、燃气等专项验收，供电、给水、排水等设施基本达到合同约定的条件。2012年10月24日，江夏土地公司取得案涉房屋的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2013年4月24日，江夏土地公司取得案涉房屋的《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》。2013年8月28日，江夏土地公司在案涉房屋的行政主管部门处办理商品房初始登记（权属证明书）。此后，案涉房屋可以办理房产两证。
苏云华、姜玉芝认为江夏土地公司未能按照合同中关于产权登记的约定履行合同义务而有权依约依法解除合同并要求赔偿损失，故诉至一审法院，要求判如所请。
一审法院经审理认为：苏伦与江夏土地公司签订的案涉购房合同是双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。苏伦、江夏土地公司均应按照该合同约定全面履行各自的义务。在苏伦去世后，苏云华、姜玉芝作为苏伦的法定继承人，享有继承苏伦合法财产的权利。
根据案涉购房合同约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，但案涉房屋自2010年12月29日办理房屋交付手续后，江夏土地公司并未按照约定在90日内办理完房地产初始登记，属于违约行为。苏伦自房屋交付满90日后即2011年3月29日起有权选择按照合同第十五条第1项，即退房并要求出卖人按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失，但是苏伦在生前并未主张此项权利，考虑到苏伦在有权解除案涉购房合同后已超过二年之久而不行使合同解除权，虽然法律尚未明确规定合同解除权的期限，但由于权利人怠于行使权利时，将导致权利长期处于一种不确认的状态，参照《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款的规定“法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”，且案涉房屋交付使用后，苏伦对该房屋装修入住使用多年，一方面苏伦在生前未依法主张解除案涉购房合同而应视其放弃此项权利，另一方面苏伦对案涉购房合同的解除权已超过可以主张行使解除权的合理时间而应确认该项权利已经消灭。在苏伦去世后，苏云华、姜玉芝作为苏伦的法定继承人享有继承案涉购房合同产生的合法权益，但在发生继承时因苏伦的主张行使合同解除权的权利已经放弃或消灭，则苏云华、姜玉芝现在没有依据要求与江夏土地公司解除案涉购房合同，又案涉房屋现已可以办理房产两证，购房目的已经全部实现，故对于苏云华、姜玉芝要求解除案涉购房合同的诉讼请求，依法不予支持。对于苏云华、姜玉芝基于解除案涉购房合同基础上主张的第2项、第3项、第5项诉讼请求及第6项诉讼请求中主张对第5项诉讼请求获得支持后的利息损失部分，无依据，依法不予支持。
在不解除案涉购房合同的情况下，买受人苏伦不具有退房的实际情况，苏云华、姜玉芝又不具有解除案购房合同的依据，但因江夏土地公司未在合同约定的时间内办理完房地产初始登记而实际影响了苏伦生前对案涉房屋办理房地产权属证书，而江夏土地公司应按照合同约定为此按苏伦已付房价款的0.5%支付违约金3299.50元（659901元×0.5%），在苏伦去世后，此项权利转化为其法定继承人苏云华、姜玉芝的合法债权，故对于苏云华、姜玉芝要求江夏土地公司支付违约金3300元的诉讼请求，部分予以支持。对于苏云华、姜玉芝主张对第4项诉讼请求获得支持后因江夏土地公司至今未实际支付而产生的利息损失部分，因案涉购房合同并无此项约定，又苏伦在生前未及时行使此项权利而对利息损失的产生也有一定的过错，故对此诉讼请求，依法不予支持。
综上所述，为保护当事人合法权益，本院依照《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国继承法﹥若干问题的意见》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉市江夏区土地综合开发利用总公司于本判决生效之日起十日内向苏云华、姜玉芝支付违约金3299.50元；二、驳回苏云华、姜玉芝的其他诉讼请求。本案案件受理费6591.50元，由苏云华、姜玉芝承担6541.50元，由武汉市江夏区土地综合开发利用总公司承担50元。
判后，苏云华、姜玉芝不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决概括性的总结不全面。二、一审判决的论述采用不确定的词语，适用法律条款错误，且判非所请。一审判决应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，而不应参照和引用《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款的规定。请求二审法院判令：1、撤销一审判决并改判支持其一审全部诉讼请求；2、江夏土地公司负担本案诉讼费用。
被上诉人江夏土地公司答辩则要求维持一审判决。
经审理查明，一审认定的事实属实。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，买受人请求解除合同和赔偿损失的，必须同时满足“约定或法定的时限”和“由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记”两个条件，才能得到支持，现涉案房屋可以办理所有权登记手续，故苏云华、姜玉芝要求解除与江夏土地公司签订的武汉市商品房买卖合同（合同编号101442000）的诉讼请求不应得到支持，也是为了维护交易秩序的稳定。由于涉案的商品房买卖合同不具备解除的条件，苏云华、姜玉芝要求江夏土地公司赔偿其因合同解除而造成的各项损失的诉讼请求亦不予支持，苏云华、姜玉芝的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体判决并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由苏云华、姜玉芝负担。
本判决为终审判决。
审判长张立新
审判员王阳
审判员陈继红
二〇一六年三月二十五日
书记员于宁