江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏08民终3811号
上诉人（原审被告、反诉原告）:朱寿梅,女,1966年12月12日出生,汉族,住淮安市淮安区。
委托诉讼代理人：徐生锦，涟水县正平法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:孙兆宝,男,1938年3月1日出生,汉族,住淮安市淮安区。
委托诉讼代理人：陈学文，江苏大业天平律师事务所律师。
上诉人朱寿梅因与被上诉人孙兆宝排除妨害纠纷、房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院（2017）苏0803民初1136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱寿梅上诉请求：依法改判，驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求。事实和理由：（一）、一审判决认定事实不清，具体为：1、双方之间房屋口头租赁合同应以不定期认定，（2016）苏0803民初5566号民事判决亦没有判令上诉人给付租金至实际交付止，并没有要求限期搬迁，则双方之间又形成不定期租赁关系，被上诉人要求解除合同，返还房屋，应当给予上诉人一定的搬迁时间，故对被上诉人要求排除妨碍的诉求应当予以驳回；2、上诉人向一审法院提供了对涉案房屋装修的证人证明、装修材料凭证和向第三方付款证据，充分证明上诉人再装修和装修行为得到被上诉人认可的事实，而且，合同的解除系因归责于双方的事由导致，根据公平原则，对剩余租期内的装潢残值应当由双方分担，一审全部驳回上诉人装潢费诉求，法律适用错误；3、涉案房屋前承租人梁峰因经营问题提前解约，被上诉人考虑到房屋难出租，哄骗上诉人接收经营，为此，上诉人损失50万元转让费，其中21万元由上诉人出资给梁峰，其余为上诉人与被上诉人之间帐目抵算，并由梁峰出具50万元收条，该收条真实性虽然被上诉人否认，但至少应是梁峰的真实意思表示，该书证效力应当予以认定，现如果要求上诉人退出租赁房屋，则转让费就应当退还；（二）、程序违法。本案一审审理期限超出法定审限10天，且本案所涉的50万元转让费与梁峰有关，上诉人多次提到梁峰收取50万元转让费事实，一审既不释明，也不通知梁峰参加诉讼，明显程序有错，请求依法纠正。
孙兆宝辩称，上诉人如果承租也是从孙兆宝手上租赁，其无权从梁峰手上租赁涉案房屋，故不存在转让费问题。原审判决事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。
孙兆宝一审诉讼请求：1、依法责令原审被告立即交还占用的宝建楼，承担至实际交房时占用费;2.原审被告承担全部诉讼费用。
朱寿梅一审反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人转让费50万元，其他装修损失待鉴定后确定；2、反诉被告承担本案反诉费用。
一审法院审理查明：1998年7月22日，孙兆宝取得位于淮安市××区××长街××层房屋的所有权证。2015年7月28日，孙兆宝与案外人卞晓芳签订房屋租赁合同，约定将其所有的位于淮安市××区××长街宝建楼主楼第二层及附属楼第二层、宝建楼附属楼第一层南首一间半房屋（通往楼梯通道面积双方共用）租赁给卞晓芳，期限10年，年租金15万元。但孙兆宝同时又与朱寿梅订立口头房屋租赁合同，并实际将位于淮安市××区××长街宝建楼主楼第二层及附属楼第二层、宝建楼附属楼第一层南首一间半房屋租赁给朱寿梅经营。2016年3月22日，淮安市淮安区市场监督管理局依据朱寿梅申请及其提供的经营场所产权证明、房屋租赁合同（约定年租金5万元）等发放了“淮安区淮城镇梅林宾馆”营业执照。2016年7月26日，孙兆宝向淮安市淮安区人民法院提起诉讼，要求解除与卞晓芳于2015年7月28日签订的房屋租赁合同；解除与朱寿梅口头订立的房屋租赁合同；卞晓芳、朱寿梅共同支付孙兆宝2015年7月28日至2016年7月27日期间的租金15万元，2016年7月28日起至实际交房之日的逾期租金，按年租金15万元的标准顺延计算。2017年1月6日，该院作出（2016）苏0803民初5566号民事判决，解除孙兆宝与卞晓芳于2015年7月28日签订的房屋租赁合同；解除孙兆宝与朱寿梅口头订立的房屋租赁合同。
一审审理中，孙兆宝提交：1、2013年4月12日其与梁峰签订的《房屋租赁合同》复印件，该复印件载明，孙兆宝将所属位于淮安市××区××长街的宝建楼主楼第二层及附属楼第二层、宝建楼附属楼第一层南首一间半房屋（通往楼梯通道面积双方共用）租赁给梁峰，经营旅馆业，租赁期限10年（从2013年6月6日至2023年6月5日止），租金等内容。朱寿梅对《房屋租赁合同》无异议；2、2015年7月26日，孙兆宝（甲方）与梁峰（乙方）签订《房屋租赁合同终止协议书》复印件载明，甲、乙双方在2013年4月12日签订租赁甲方位于西长街宝建楼部分房屋用于乙方经营顺峰宾馆，租赁范围、位置：宝建楼主楼第二层及附属楼第二层，宝建楼附属楼第一层南首一间半房屋等内容，乙方在经营中因种种原因想转行，请求甲方终止合同。甲、乙双方经协商，签字后生效；3、2015年7月26日，孙兆宝（甲方）和梁峰（乙方）签订《宝建楼顺峰宾馆装潢转让协议书》复印件，载明双方协商一致同意将乙方装潢转让给甲方，定价为贰拾陆万元整，清单如下：客房14间（客房内所有设施如：（1）、电视机、空调、电脑、电脑桌椅、单独椅一到二张，固定电话等；（2）、床上用品2套；（3）、客房内原有固定装潢及卫生间全套设施等；（4）、其中有两间客房配备麻将机。）；大厅（一切固定设施和移动设施，如沙发二张、茶几一张，吧台内一切营业设施：电脑、电话等）；走道中配备的储藏柜。朱寿梅表示不知道《房屋租赁合同终止协议书》、《宝建楼顺峰宾馆装潢转让协议书》。
朱寿梅提交收条复印件载明，收条，今收到朱寿梅人民币伍拾万元整（500000），注：此款是原宝建楼二楼顺峰宾馆转让朱寿梅包括装璜物质及租金，梁峰（指纹），2015年7月27日。孙兆宝对收条真实性有异议，不认可。
双方当事人均认可房间的间隔、地下管道、卫生间等一系列宾馆设施均为梁峰装潢的。孙兆宝认为梁峰移交的物品是房间内桌椅、电视机、空调、电脑、床上用品，已经被朱寿梅搬走。朱寿梅认为孙兆宝陈述的物品项目属实，我搬走两三台空调，是我自己的东西。
朱寿梅主张其对承租的房屋于2016年5月初开始装潢，6月中旬竣工，花去装修费用176356元，提交证人证言，证明对承租的房屋进行装潢，提交14间房屋装修清单、发票、照片，大厅装修清单、收据，二楼房间走道粉刷清单，仓库库存清单、收据为证，证明装修的项目及价格。孙兆宝认为朱寿梅承租房屋后没有对房屋进行装潢，对证人证言有异议，不予认可，朱寿梅提交房屋、大厅、走道装修及仓库库存的清单、发票、照片、收据的内容是经营宾馆正常需要的，不属装饰装修范围，对真实性不予认可。
朱寿梅陈述，1、①2015年7月21日，梁峰拿了我19万元现金，孙兆宝在场，工商局有调查梁峰的证据；②孙兆宝于2015年3月31日，拖了我10万砖头送到洪泽捐款，价值6万元；③孙兆宝从卞晓芳处借款8万元，我代还2万元；④我在楚港花园的一处房屋为贷款抵押给孙越峰，办理手续需交6万元契税，当时说好由孙兆宝承担，但实际是我支付的；⑤为贷款事宜孙兆宝从我这里拿了1.6万元好处费；⑥孙兆宝向我借款2万元个人使用；⑦2014年8月30日孙兆宝向我借款10万元；⑧孙兆宝做按摩1800元，按摩店的人跟我结账；⑨孙兆宝从我处分多次拿了4万元；2、孙兆宝让我开宾馆，说好转让费50万元。孙兆宝与我结账，孙兆宝欠我钱，转让费由孙兆宝给梁峰。我问梁峰有无拿到钱，他讲收到钱了，就出具50万元收条给我。朱寿梅提交梁峰收条复印件、孙兆宝拖砖头的清单。孙兆宝认为：1、朱寿梅陈述不属实，与转让费无关联；2、19万元是我支付给梁峰的，从涟水拖砖头捐款价值3万元是我自己的，与朱寿梅无关；3、拖砖头清单不是我写的，不认可。
2016年9月19日，淮安市淮安区市场监督管理局对梁峰的询问笔录载明，2015年7月…，后来房东孙兆宝等四五个人…，达成转让协议，我、房东孙兆宝、受让人朱寿梅各执一份，转让费21万元。…，转让费21万元是于2015年7月29日前分两次付清的，第一笔19万元，第二笔2万元，都是现金支付的。…，问：朱寿梅提供的五十万元转让费收据是怎么回事？答：该收据是孙兆宝让我写的，孙说打此条是把朱寿梅看的，目的是证明该转让费是孙兆宝支付的，实际我只收到21万元，把钱时孙兆宝和朱寿梅都在场，是谁付的款我也不清楚。我打这个五十万的收条约两三天后我与孙兆宝另外签了个协议。双方当事人对询问笔录均无异议。
2017年10月20日，孙兆宝向一审法院申请撤回要求朱寿梅承担至实际交房时占用费的诉讼请求。
一审法院认为，公民的合法财产受法律保护。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。位于淮安市××区××长街的宝建楼主楼第二层及附属楼第二层、宝建楼附属楼第一层南首一间半房屋的所有权属孙兆宝所有，朱寿梅无异议，予以认定。朱寿梅在（2016）苏0803民初5566号民事判决生效后，在孙兆宝要求交还占用宝建楼房屋的情况下，仍占有涉案房屋，侵害了孙兆宝合法民事权益，孙兆宝要求朱寿梅交还占用的宝建楼房屋，符合法律规定，予以支持。孙兆宝向法院申请撤回要求朱寿梅承担至实际交房时占用费的诉讼请求，符合法律规定，予以准许。
朱寿梅要求法院判令孙兆宝赔偿转让费50万元，孙兆宝予以否认。一审法院认为，朱寿梅陈述双方之间的经济帐目和梁峰在淮安市淮安区市场监督管理局调查陈述不一致，法院依法亦未收集到孙兆宝或朱寿梅给付梁峰转让费50万元的证据，朱寿梅不能证明孙兆宝欠其款的事实，且双方之间的经济帐目和转让费无关联，朱寿梅提供的50万元收条不能证明双方当事人任一方给梁峰转让费50万元事实。朱寿梅要求孙兆宝赔偿转让费50万元，无事实和法律依据，不予支持。
朱寿梅主张其对承租的房屋进行过装潢，孙兆宝否认。因双方在订立口头房屋租赁合同时没有约定装潢，朱寿梅也没有提交能证明其对承租房屋进行过装潢的充分、有效证据，故朱寿梅主张对承租房屋进行过装潢，无事实依据。其主张对承租房屋装潢花去装修费用176356元，孙兆宝不予认可。因双方当事人在订立口头房屋租赁合同时，没有约定朱寿梅对承租房屋进行装潢，朱寿梅也没有提交能证明其花去装修费用176356元的充分、有效证据，故朱寿梅的主张无事实依据，不予采信。
一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条之规定，作出判决：一、朱寿梅在判决生效后一个月内从坐落于淮安市××区××长街宝建楼主楼第二层及附属楼第二层、宝建楼附属楼第一层南首一间半房屋中搬出，将坐落于淮安市××区××长街宝建楼主楼第二层及附属楼第二层、宝建楼附属楼第一层南首一间半房屋返还给孙兆宝；二、驳回朱寿梅的反诉请求。本诉案件受理费80元，反诉案件受理费4400元，均由朱寿梅负担。
本院审理期间，双方当事人均无新证据提供。
本院经审理查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院另查明，一审审理期间，朱寿梅向法院提供自行制作的2016年4月至2016年7月期间对涉案租赁宾馆进行装修清单和入账收据，主张为大厅、走道墙面进行重新粉刷、更换照明灯具、地面铺设，为客房粉刷、添置床上用品和配套用品及为上述装修支付的人工费用，总金额为176356元。孙兆宝对朱寿梅提供证据真实性不予认可，主张前承租人梁峰对涉案宾馆装修花费大几十万元，仅经营一年多即退出租赁，离开时装潢及配套设施并未拆除拿走，补偿费用已经由其支付，不存在再装潢事实。对此，朱寿梅未能进一步举证证明其主张。
本院再查明，一审审理期间，案件由简易程序转为普通程序审理，并向双方当事人告知合议庭组成，后因案情疑难、复杂，经依法审批决定延长审理期限。
本案争议焦点：一、被上诉人是否有权要求上诉人返还房屋；二、上诉人支付转让费事实能否认定；三、上诉人主张重新装潢费用能否支持。
本院认为，涉案房屋权属属于被上诉人孙兆宝所有，上诉人朱寿梅并不否认，故孙兆宝依法享有对涉案房屋的占有、使用、收益、处分权能。根据（2016）苏0803民初5566号民事判决书确认，上诉人与被上诉人之间形成口头租赁关系，并于2017年1月6日判决解除双方房屋租赁关系，双方当事人均未上诉，判决已经发生法律效力，自判决生效时起双方当事人之间租赁关系结束，上诉人应当及时返还房屋，即使双方之间存在其他经济纠纷，亦不能成为上诉人占有该房屋的合法事由。上诉人主张应当给予其一定时间的搬迁过渡期，与生效判决具有法律强制性原理相悖，对该主张，本院不予采纳。
根据证据规则规定，当事人应当就其主张提供证据证实，不能提供或提供的证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的法律后果。上诉人主张其支付前一手承租人梁峰50万元转让费，被上诉人接手宾馆，应当由其给付转让费。为此，上诉人提供了由梁峰出具的“收到朱寿梅人民币伍拾万元整”收条，被上诉人对该收条的真实性不予认可，而梁峰在淮安市淮安区市场管理局对该收条陈述“收据是孙兆宝让我写的，孙说打此条是把朱寿梅看的，目的是证明该转让费是孙兆宝支付的”，从该陈述内容看，书写人梁峰对该收条内容真实性并不认可，故上诉人有义务进一步举证证明给付收条所载款项的事实，虽然上诉人在诉讼中陈述了50万元的组成，但也仅是其单方陈述，缺乏相互之间相关债权凭证验证，诚然，梁峰在工商行政管理局承认收到装潢、损失补偿费21万元，但其同时又证实不能确认该款是双方当事人中的哪一方给付，由于解除合同手续系梁峰与被上诉人办理，而之后的租赁关系又是在上诉人与被上诉人之间发生，鉴于特定时期双方当事人的特殊关系，上诉人应举证证明与被上诉人履行该21万元相关手续的证据，但其未能提供该证据。一审诉讼中，上诉人提供该时间段向他人借款的证据，但其同时亦承认期间从事其他经营活动的事实，故该借款即使存在，亦不足以证明系用于给付本案转让费用的事实。综上，上诉人提供的收条属于孤证，在无其他证据佐证的前提下，所产生的证据效力较弱，不足以证明上诉人的主张，故其要求被上诉人分担装潢费残值，因证据不足，本院亦不予采纳。
涉案房屋梁峰装潢于2014年，双方当事人均认可装潢近百万，一年余上诉人接手租赁，上诉人主张重新对公共区域和部分客房进行装潢，显然与其给付原承租人梁峰50万元（包括装潢）的主张相矛盾，且从其提供的费用证据看均系其单方记账形成，大部分开支主要用于宾馆经营所需的生活用品，非添附在不动产上的不可移动的装潢设施，且被上诉人对上诉人的上述主张，亦不予认可，上诉人亦未能进一步举证，故依据现有证据，不能证明上诉人的上述主张。
关于一审审理程序问题，经审查一审审理程序合法。上诉人主张应追加梁峰为当事人参与本案诉讼。因梁峰为无独立请求权第三人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条：“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知其参加诉讼。”由此可见，无独立请求权第三人为非必要诉讼当事人，基于本案事实和法律关系，一审法院未追加梁峰参加诉讼，不违反法律规定。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费4480元，由上诉人朱寿梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 江东新
审判员 王 健
审判员 张兆宇
二〇一八年三月十五日
书记员 葛凤凤