江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终4715号
上诉人（原审被告、反诉原告）：南京友邦置业顾问有限公司，住所地南京沿江工业开发区新华路193号。
法定代表人：倪银霞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李桂琴，江苏博亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：六合大厦管理服务中心，住所地南京市六合区雄州街道雄州南路***号。
法定代表人：金春泰，该中心主任。
委托诉讼代理人：李晓春，江苏锐昂律师事务所律师。
原审被告：吴新红，男，1974年12月26日生，汉族，居民。
委托诉讼代理人：张锐，江苏天茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨倩文，江苏天茂律师事务所实习律师。
上诉人南京友邦置业顾问有限公司（以下简称友邦置业）因与被上诉人六合大厦管理服务中心（以下简称大厦服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
友邦置业上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判驳回大厦服务中心的本诉诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判令上诉人按照到期租赁合同继续支付房屋租赁使用费是错误的。一、双方签订的合同已经届满并履行完毕，上诉人在合同到期后没有提出续租的要求，房屋目前在被上诉人的实际控制下，不存在上诉人拖欠租金的事实。根据合同约定：租赁期满，乙方要求续租的，应当于租赁期满前30日通知甲方，并参加竞标；房屋租金在上一年提前支付。两份合同在期满前后，上诉人均未向被上诉人提出续租的要求，并搬离了租赁的房屋没有实际使用，一审法院在房屋已经空置、上诉人没有提出续签合同、也没有实际按照合同约定提前交纳租金的情形下，判令上诉人继续交纳使用费显然是错误的。同时，双方签订合同时约定的联系人变更后，被上诉人至今没有通知上诉人变更联系人的事实，导致上诉人无法与被上诉人及时取得联系。二、该房屋至今没有取得房屋产权证，被上诉人没有出示具有管理权的证据，上诉人也没有签订续租合同，继续收取租赁费于法无据。三、一审判决自合同期满之日起继续支付房屋使用费至房屋归还之日止违反法律规定。根据《民法通则》第136条规定：“延付或拒付租金的诉讼时效为一年”。本案中上诉人在2014年6月21日两份合同已经期限届满未继续使用至今已经长达近二年时间，期间被上诉人也从未向上诉人主张过租金以及涉及涉案房屋的任何问题。即使存在租金拖欠问题，也早超过法定的诉讼时效，一审判决违背了法律规定。
大厦服务中心答辩称：1、上诉人称房屋在被上诉人实际控制下不是事实，到目前为止，上诉人仍未将涉案房屋钥匙交还给被上诉人，房屋依然在上诉人手中，上诉人存在拖欠租金的事实；2、涉案房屋取得了房屋产权证以及土地证；3、上诉人在合同期满后至今没有支付房租。关于诉讼时效，在合同期满后，含上诉人在内的13家租赁户明确表示继续承租房屋，当时经区政府以及区纪委研究决定，收回全部门面房以后再统一对外招投标，每三年进行一次。我方告知承租人待研究决定出来后再决定续租或退房。在区政府研究期间，并非是上诉人拒交或者延付租金。至2015年下半年被上诉人通知后，上诉人一直不交纳租金。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告吴新红述称，一审中大厦服务中心已经撤销了对吴新红的诉讼请求，吴新红在二审中就本案不承担任何法律责任。
大厦服务中心向一审法院起诉请求：判令友邦置业归还房屋并赔偿房屋租赁损失。
友邦置业反诉请求：判令大厦服务中心返还押金4000元。
一审法院认定的事实：2011年5月6日和2011年6月21日，大厦服务中心与吴新红（系友邦置业员工）签订了两份租赁协议，约定将座落于六合区雄州街道凤凰南苑小区7、8号门面房租赁给友邦置业使用，房屋用途为房产中介。7号门面房的租赁期自2011年6月21日至2014年6月21日止，租期为三年，租金每年35000元；8号门面房租赁期自2011年5月3日至2014年5月3日止，租期为三年，租金为每年38000元。两份合同均约定友邦置业应于租赁期满之日起一日内将租赁房屋返还给大厦服务中心。租赁期限届满后，友邦置业未能按约返还房屋，大厦服务中心诉至法院，诉如所请。
一审另查明，在签订租赁协议时，友邦置业交纳了4000元押金。
上述事实，有房屋租赁合同两份、任免通知书、《六合区公有房屋出租管理暂行办法》以及双方的庭审陈述等证据证实。
一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方租赁期间分别至2014年5月3日、2014年6月21日届满，承租人应当返还租赁物。但友邦置业以联系不到大厦服务中心负责人为由未返还房屋，于法无据，故大厦服务中心要求友邦置业返还争议房屋的诉讼请求，予以支持。租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物的，应按原租赁合同继续支付租金，因此，友邦置业应按照原租赁合同约定的租金标准支付自租赁期届满之日起至腾空让出该房屋时止的使用费。友邦置业交纳的押金，因大厦服务中心对此不持异议，依法应退还押金。关于友邦置业主张大厦服务中心的诉请已经超过诉讼时效的问题，因友邦置业一直未能将房屋归还大厦服务中心，处于持续占有状态，不应适用延付或者拒付租金的时效规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、南京友邦置业顾问有限公司于判决生效之日起十五日内将位于南京市六合区雄州街道凤凰南苑小区7号、8号门面房归还六合大厦管理服务中心，并按照原租赁合同约定的租金标准支付自租赁期届满之日起至归还房屋时止的使用费；二、六合大厦管理服务中心在南京友邦置业顾问有限公司归还房屋后三日内退还南京友邦置业顾问有限公司押金4000元。本诉案件受理费40元，由南京友邦置业顾问有限公司负担；反诉案件受理费25元，由六合大厦管理服务中心负担。
本院二审期间，友邦置业对一审查明“租赁期满后，友邦置业未能按约返还房屋”有异议，主张：1、友邦置业在租赁期满后未收到被上诉人的续租通知，也从未向被上诉人提出续租，未参加招投标，并在租赁期满后撤销了该门店，搬离了该处房屋，租赁期满后房屋一直空置；2、友邦置业原租赁房屋经办人吴新红辞职，同时大厦服务中心经办人唐国被免职，大厦服务中心并未通知上诉人，致租赁期满后上诉人无法与大厦服务中心联系。友邦置业对一审查明的其他事实没有异议。大厦服务中心对一审查明的事实没有异议。针对友邦置业所提异议，其表示：1、我方至今没有收到友邦置业交回的钥匙，友邦置业搬离该门面房的时间是2015年下半年，并非是2014年合同期满后搬离，友邦置业是得知区政府决定，认为再行招投标房价过高所以搬离了该房屋；2、吴新红辞职后，友邦置业并未通知大厦服务中心，友邦置业称唐国辞职，导致无法联系我方，我方办公地址位于区委区政府所在地，不存在联系不上。
二审中，友邦置业未提供新的证据。大厦服务中心提供：1、六合大厦楼层指示牌照片二张，证明从指示牌可以看出服务中心办公地址在该大厦二楼。2、涉案7、8号门面房所有权证各一份，证明该房屋取得了所有权证，同时提供土地证原件请友邦置业核对，土地证不再提交复印件；3、六合区公有房屋出租审批表，证明被上诉人出租7、8号门面房经过区政府办公室的审核以及国资部门的审批，大厦服务中心享有该两个门面房对外出租的权利。友邦置业质证意见：1、楼层指示牌不能达到被上诉人的证明的目的，照片是现在拍摄的，并不能证明上诉人当时搬离时的状况，一审被上诉人未提供，我方认为是现在才完善了指示牌，更不能证明上诉人去找被上诉人管理人员交钥匙时，其管理人员在岗；2、对所有权证、土地证的真实性没有异议，但不能证明是上诉人承租的两套门面房，因为土地证上显示地类用途是住宅，我方承租的是门面房，所有权证载明的建筑面积与房屋租赁合同中载明的面积不同，土地证上面的分摊面积也和我方使用的面积不符；3、出租审批表是复印件，不符合证据规则，不能作为证据使用，其次对于复印件中载明的年租金，也与双方签订合同中的年租金严重不符。
针对友邦置业关于房屋所有权证的质证意见，大厦服务中心表示，所有权证上载明的是建筑面积，而租赁合同上面约定的是使用面积。另，友邦置业认可所有权证上载明的房屋坐落地址与其承租的房屋地址在同一个小区，但表示无法确认是否为其承租的门面房。双方确认涉案房屋租赁期届满前，双方没有约定过续租或者友邦置业参加招投标。
本案审理期间，2016年7月15日，友邦置业将涉案7号、8号门面房钥匙交付给大厦服务中心，大厦服务中心确认门面房内的物品已清理完毕。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方均应按约定履行各自的义务。大厦服务中心与友邦置业在协商一致基础上就涉案7号、8号门面房签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性规定，合同有效。涉案房屋租赁期满后，双方未续签租赁合同，友邦置业作为承租人，应依合同约定及法律规定及时返还租赁物。友邦置业称其在合同期满后已搬离涉案房屋，房屋已经空置，但友邦置业并未将房屋钥匙交还大厦服务中心，亦未与大厦服务中心办理房屋交接手续。友邦置业称其公司经办人离职，大厦服务中心原经办人被免职，致其无法与大厦服务中心联系的上诉理由不能成立，本院不予采信。
友邦置业在合同期满后一直未交还房屋，其占用房屋处于持续状态，大厦服务中心要求其支付占用期间的房屋使用费符合法律规定，友邦置业称其不应当支付使用费的上诉理由，没有合同及法律依据，本院不予采纳，一审判令友邦置业按原租赁合同约定的租金标准支付自租赁期届满之日起至归还房屋时止的使用费并无不当。
综上所述，友邦置业的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由南京友邦置业顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一六年八月十九日
书记员 郭旭冬