安徽省芜湖市弋江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0203民初3823号
原告:赵不辉，男，汉族，1978年2月5日出生，户籍地安徽省芜湖市三山区，现住安徽省芜湖市弋江区。
委托诉讼代理人：王聿旭，安徽吉和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐文君，安徽吉和律师事务所律师。
被告:金湖新纽置业有限公司，住所地江苏省淮安市金湖县金湖西路与八四大道交叉处，统一社会信用代码913208316709626981。
法定代表人：冯豪义，董事长。
委托诉讼代理人：柏玉潭，江苏柏玉潭律师事务所律师。
原告赵不辉诉被告金湖新纽置业有限公司（以下简称新纽公司）保证合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案受理后，依法适用普通程序由审判员程叙强与人民陪审员李光金、安素云组成合议庭由审判员程叙强担任审判长于2018年4月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王聿旭、被告新纽公司委托诉讼代理人柏玉潭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵不辉向本院提出诉讼请求：1、判决被告新纽公司偿还原告借款本金人民币3000000元及其利息（利息按照月息2分标准支付自2012年8月10日起至实际还清之日止）；2、判决被告新纽公司承担本案实现债权费用人民币50000元；3、判决原告有权就其与被告新纽公司签订的《商品房屋买卖合同》（编号1028850000186至1028850000190）中所涉的位于江苏省淮安市金湖县金湖西路金湖广场6号楼101、102、125、126、127号门面房房屋进行变卖、拍卖、折价且就所得的价款在诉讼请求范围内优先受偿；4、判决被告新纽公司承担本案诉讼费用。事实与理由：自2011年11月29日起，债务人安徽新纽置业集团有限公司芜湖分公司（以下简称安徽新纽公司芜湖分公司）因经营需要，陆续向原告累计借款人民币3000000元。被告自愿将其开发的位于淮安市金湖县金湖西路“金湖广场”项目6号楼101、102、125、126、127号门面房与原告以签订《商品房买卖合同》（合同编号1028850000186至1028850000190））的形式作为上述债务提供抵押担保并在金湖县住房和城乡建设局处进行了备案登记。2012年8月10日原告与被告新纽公司及债务人安徽新纽公司芜湖分公司正式签订了书面《借款协议》。双方确定借款金额为人民币3000000元，借款期限为12个月，借款月利率3分，如发生争议约定在原告所在地法院诉讼解决，并承担原告的律师费、交通费等一切费用。《借款协议》还确定被告新纽公司自愿将其开发的上述房产作为上述债务的抵押担保。被告同时作为担保人自愿为案外人的上述债务向原告承担连带保证责任。2013年以来，原告因家庭资金需要多次向被告催要该款本息未果，故诉至本院。
被告新纽公司辩称：1、原被告签订的借款协议约定借款到期日为2012年11月28日，原告提起诉讼的时间为2017年11月2日，已超过了三年诉讼期限，故原告主张债权已经超过诉讼时效；2、本案债权原告已经向宣城市中级人民法院申报了债权，债务人安徽新纽公司芜湖分公司的开办公司安徽新纽置业集团有限公司（系被告的母公司）已经进入破产程序，依据法律规定，利息应计算至破产登记之日，原告主张至实际给付之日无法律依据；3、原告在诉状中主张要求以被告房屋进行变卖、拍卖价款中优先受偿无法律依据。原被告双方基础法律关系为借贷，所付300万元款项为借款而非购房款，应以基础法律关系确认双方权利、义务，故原告主张优先权无法律依据；4、《借款协议》上并没有加盖被告新纽公司公章，只有被告法定代表人冯豪义的签名，冯豪义是否代表新纽公司应有其他证据进一步予以证明，否则不能认定被告对该笔借款进行担保；5、本案原告主张的债权的主债务人系安徽新纽公司芜湖分公司，被告为从债务人，主债务人已经进入破产程序，为了防止产生不必要法律冲突，请求法院中止本案审理，待破产结束后最终未实现债权数额确定下来再向被告主张更为合理。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举证、质证，对无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实本院作如下认定：1、关于被告的担保责任问题。2012年8月10日，原告与安徽新纽公司芜湖分公司签订的借款协议中，担保人处虽未加盖被告公司印章，但其法定代表人冯豪义在协议的担保人栏法定代表人处签了名。且之前被告与原告签订了江苏省金湖县金湖西路“金湖广场”项目6号楼101、102、125、126、127号门面房的《商品房买卖合同》并进行了备案登记，备案的买卖合同中作为出卖人的被告公司法定代表人亦为冯豪义。上述事实表明，冯豪义履行的是职务行为，故被告应承担连带担保责任；2、关于诉讼时效问题。原告与安徽新纽公司芜湖分公司及被告新纽公司签订的借款协议中，约定借款期限为12个月，即自2011年11月29日至2012年11月28日止，但未明确约定保证担保期限，因此保证期间为主债务履行届满之日起2年。2014年2月9日，被告新纽公司的法定代表人冯豪义向原告出具了承诺书，表达了努力还款的意思，构成了法律上的诉讼时效中断。此间原告因此案借款主债务人安徽新纽公司芜湖分公司的母公司安徽新纽置业集团有限公司破产清算而向宣城市中级人民法院申报了债权，并于2017年9月30日第四次债权人会议上明确了债权数额后的2017年11月2日向本院诉讼，故本案保证合同诉讼并未超出诉讼时效。
本院根据采信的证据，确认下列案件事实：2011年11月29日至2012年8月5日期间，原告赵不辉根据安徽新纽公司芜湖分公司与其约定借款300万元的协议，先后通过其妻子叶良月徽商银行、农业银行账户向安徽新纽公司芜湖分公司指定的ＸＸ、许燕燕银行账户九次转账汇款300万元。2012年8月9日，被告新纽公司与原告赵不辉签订“金湖广场”项目6号楼101、102、125、126、127门面房预售商品房买卖合同，并由被告公司向金湖县住房和城乡建设局登记备案，但原告并未实际支付房款。同年8月10日，原告与安徽新纽公司芜湖分公司、被告新纽公司补充签订了《借款协议》，约定：安徽新纽公司芜湖分公司（乙方）向赵不辉（甲方）借款人民币300万元；借款月利率按叁分计算；借款期限为12个月，自2011年11月29日至2012年11月28日；乙方以其集团公司（即安徽新纽置业集团有限公司）控股的子公司新纽公司（丙方）开发建设的位于江苏省金湖县金湖西路“金湖广场”项目6号楼101、102、125、126、127号门面房的房产作为借款抵押物；如发生争议约定在原告所在地法院诉讼解决，被告承担原告的律师费、交通费等一切费用；丙方作为乙方向甲方还款担保人，为确保合同的履行，丙方愿意与乙方负连带还借款责任及担保责任。协议还对违约责任进行了约定。被告法定代表人冯豪义在担保人法人代表栏签字，乙方安徽新纽公司芜湖分公司在借款人栏签章。
借款到期后，安徽新纽公司芜湖分公司未履行还款义务。2013年安徽新纽公司芜湖分公司因母公司安徽新纽置业集团有限公司被宣城市中级人民法院宣告进行破产重整，在债权申报期限内，原告申报了债权。2014年2月9日，被告新纽公司法定代表人冯豪义向原告出具还款承诺书一份，承诺尽一切能力努力在2014年2月底前解决所欠赵不辉资金问题。2017年9月30日，原告申报的债权在第四次债权人会议上被确认，确认普通债权额3842752.44元，现该案仍在审理中。后原告为维护自身权益诉至本院要求被告新纽公司承担保证责任。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告赵不辉与安徽新纽公司芜湖分公司及被告新纽公司签订的《借款协议》是三方真实意思的表示，除了利息条款约定过高外，借款协议其他条款均符合法律规定，故应受法律保护。原告通过银行转账向安徽新纽公司芜湖分公司交付了借款，借款协议生效，借款到期后，安徽新纽公司芜湖分公司应当履行还款义务，被告新纽公司作为还款担保人应承担担保责任。在债务人未还款的情况下，原告有权根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》）第二十条第一款的规定要求作为连带保证责任人的被告承担保证责任。虽然原告在提起本案诉讼前，已就其对安徽新纽公司芜湖分公司的债权向进入重整程序的安徽新纽置业集团有限公司管理人申报了债权并经破产法院确认，但其至今并未实际获得清偿。根据《担保法司法解释》第四十四条第一款之规定，在保证期间，人民法院受理债务人破产案件的，债权人既可以向人民法院申报债权，也可以向保证人主张权利。因此，原告诉讼要求本案被告承担连带保证责任具有法律依据。故对被告中止本案审理的抗辩意见不予采信。为避免原告获得双重受偿，被告对原告已经申报债权并被确认的3842752.44元范围内的还款义务可在破产案件审理终结后履行。
关于本案借款利息，原告诉请减按月息2分的标准计算借款利息并从借款协议约定的期限开始计算符合法律规定，本院予以支持。被告以破产法为依据的抗辩不符合本案系保证合同的案由和担保法的相关规定，故本院不予采信。
关于对涉案的被告位于江苏省金湖县金湖西路“金湖广场”项目6号楼101、102、125、126、127号门面房原告是否享有抵押权（优先受偿权）。本院认为，不动产抵押权的设立必须签订抵押担保合同并办理抵押登记才能生效。本案原告与被告签订的借款协议中虽有将涉案房产作为借款抵押物的约定，但双方未签订抵押合同并在房管部门办理抵押登记，因此原告对上述涉案房产并未取得抵押权。本案原、被告系以签订《商品房买卖合同》的形式为上述借款提供担保，应根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定处理，故对原告该项诉请本院不予支持，对被告的该项辩称意见予以采纳。本案原告选择了按照民间借贷作为基础法律关系进行诉讼，故应按照最高人民法院的上述司法解释处理，即原告在保证人不履行生效判决确定的金钱债务时可以申请拍卖双方签订的《商品房买卖合同》的标的物，以偿还债务。
对于原告诉请的实现债权费用5万元，借款协议中有明确约定，原告也提交了代理合同及律师代理费发票，且未超出安徽省律师服务收费有关规定的标准，故本院予以支持。
综上，为维护公民法人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十条、第二百一十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十条、第四十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，判决如下：
一、被告金湖新纽置业有限公司应本判决生效之日起十日内偿还原告赵不辉借款本金300万元并支付原告赵不辉相应借款利息（借款利息以300万元为基数按月利率2%自2012年8月10日计算至实际给付之日止），对其中3842752.44元范围内的保证还款义务被告金湖新纽置业有限公司可在安徽新纽置业集团有限公司破产案件的破产程序终结后履行，且原告赵不辉在安徽新纽置业集团有限公司破产程序中受偿的债权数额应予以相应扣除；
二、被告金湖新纽置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告实现债权费用5万元；
三、驳回原告赵不辉其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费59876元，原告赵不辉承担9876元，被告金湖新纽置业有限公司承担50000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 程 叙 强
人民陪审员 李 光 金
人民陪审员 安 素 云
二〇一八年五月十一日
法官 助理 （兼）书记员鲍淳
附本案适用的法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。
自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第二十条连带共同保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求任何一个保证人承担全部保证责任。
连带共同保证的保证人承担保证责任后，向债务人不能追偿的部分，由各连带保证人按其内部约定的比例分担。没有约定的，平均分担。
第四十四条保证期间，人民法院受理债务人破产案件的，债权人既可以向人民法院申报债权，也可以向保证人主张权利。
债权人申报债权后在破产程序中未受清偿的部分，保证人仍应当承担保证责任。债权人要求保证人承担保证责任的，应当在破产程序终结后六个月内提出。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。