吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉05民终1504号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吉林省东麒房地产开发有限公司。
法定代表人：刘峥嵘，住长春市。
委托诉讼代理人：葛校焱，吉林衡丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：辉南县商务和粮食局，住所：吉林省通化市。
法定代表人：杨晋峰，局长。
委托诉讼代理人：董秀红，吉林政声律师事务所律师。
上诉人吉林省东麒房地产开发有限公司（以下简称东麒公司）因与被上诉人辉南县商务和粮食局（以下简称商务局）房屋租赁合同纠纷一案，不服辉南县人民法院（2017）吉0523民初522号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。东麒公司的委托诉讼代理人葛校焱、商务局的委托诉讼代理人董秀红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东麒公司上诉请求：撤销一审判决，驳回商务局的诉讼请求，支持该公司的反诉请求；诉讼费及保全费由商务局承担。事实和理由：1、一审法院认定基本事实不清，应予改判。（1）一审法院在双方签订《国有资产置换补偿合同》、《国有资产置换补偿合同的补充协议》而未办理产权登记的情况下径直认定商务局在商场建成时（2009年1月）即享有诉争1800平方米营业用房产权，属于严重的事实认定错误。（2）一审法院在双方无任何租赁约定的情况下，且明知无租金数额、给付方式、给付时间等约定的情况下，确认双方在2009年1月1日-2015年12月20日存在租赁并确认该公司欠付租金，与事实严重不符，判决该公司承担租金，无法理解。（3）一审法院在忽略2015年10月16日双方签订《协议书》以及2015年12月21日商务局才取得物权的基础上，违背事实认定不享有物权的商务局享有租赁权，存在严重事实认定错误。（4）2015年8月26日上诉人预付100万租金的行为，一审法院直接忽略事实，认定为支付欠付租金，没有任何事实认定基础。2、一审法院适用法律错误，应予改判。根据《物权法》第九条之规定，物权的生效前提是依法登记，商务局2015年12月21日取得产权证是不争的事实，一审法院竟然以《国有资产置换补偿合同》、《国有资产置换补偿合同的补充协议》合同的生效错误的认识为物权的生效，借以支持商务局毫无证据、又无权利的租赁权和租金主张权利，且错误认识诉讼时效这么显而易见的问题，商务局无任何证据证明双方在2009年1月1日-2015年12月20日存在租赁约定，又无证据证明曾经主张过租金，在商务局不享有物权仅享有债权的情况下，要求该公司向商务局承担物权法律后果，无任何法律依据。3、一审法院不支持该公司反诉，属于事实认定不清，应予改判。商务局无物权时，自然不享有占有、使用、收益的权利，租赁权便是对不动产的收益权，一审法院在商务局不享有物权的情况下认为商务局为租赁权人，又在双方无租赁约定、租金约定的情况下认定双方在2009年1月1日-2015年12月20日存在租赁关系，要求该公司承担租金，属于严重的事实认定不清；商务局在2015年12月21日才享有物权，双方在2015年8月左右才确认租赁关系，该公司2015年8月26日预付100万租金严重高于2015年12月21日-2017年1月6日产生的租金，商务局应予返还剩余租金，故应予改判支持该公司的反诉请求。
商务和粮食局辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
商务局向一审法院起诉请求：判令东麒公司给付租金2038031元（自2009年1月1日起至2017年1月6日止）及利息。
东麒公司向一审法院反诉请求：判令商务局返还多支付的租金并支付综合服务费541080元及利息（自2015年10月起，按中国人民银行同期贷款利率计算，直至清偿之日止）。
一审法院认定事实：1、2007年5月10日，辉南县粮食局与东麒公司签订《国有资产置换补偿合同》及《国有资产置换补偿合同的补充协议》，双方约定:由东麒公司在辉南县粮食局办公楼位置建商场，东麒公司给粮食局新建办公楼并在新建商场内给粮食局回迁1800平方米营业房，商场建成后由东麒公司代为出租招商，但对租金数额、给付方式、给付时间等均无约定。东麒公司建设的商场于2009年元旦营业。2014年辉南县粮食局与商务局合并为商务局。因为商务局与东麒公司双方意见不一致，商务局在商场内回迁营业房的位置直至2015年才最终确定并办理了产权证。2015年8月26日东麒公司给付商务局租金100万元。此外，商务局向东麒公司借款32万元。2017年1月6日东麒公司将商场经营权转让给辉南县光大家电经销有限公司。2、经商务局申请，组织双方抽签选取了鉴定评估机构，委托梅河口市方鼎房地产评估测绘有限公司对商务局在商场内的1800平方米营业用房每年的租金进行了评估测算，2009年1月1日至2016年12月31日的租金总计3358,031.00元，而且该租金价值为净租金，不包括房地产使用过程中产生的维修费、管理费、保险费、物业费、取暖费、水电费及房屋租赁税费等。
一审法院认为，《国有资产置换补偿合同》、《国有资产置换补偿合同的补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行。自东麒公司将商场建成之时起，商务局应该享有的1800平方米营业用房的产权即包括其中，不论具体位置是否确定，是否办理产权证，这是确凿无疑的客观事实，而2015年办理产权证是对上述事实的确认行为，而不是取得产权的行为。商场自2009年1月1日起开始对外招商出租，包括商务局的营业面积在内。所以商务局要求东麒公司自2009年1月1日起支付租金，予以支持。对于诉讼时效问题，由于双方并未约定租金的支付方式和时间，而且东麒公司一直在占有和使用商务局的营业面积，其行为存在持续性，所以商务局的主张未超过诉讼时效。对于东麒公司主张的综合服务费问题，根据东麒公司提供的《自营转租承诺书》，东麒公司对自营或转租的业户收取综合服务费，但商务局的营业用房既不是自营也未转租，而是由东麒公司代为出租，东麒公司向承租户收取租金时应该包含了综合服务费，并且商务和粮食局要求的租金是净租金，不包括维修费、管理费、保险费、物业费、取暖费、水电费及房屋租赁税费等费用，所以东麒公司的反诉请求不予支持。对于商务局主张的租金利息，因双方未约定租金的支付时间及方式，东麒公司不存在违约，所以商务局要求东麒公司给付租金利息的请求，不予支持。商务局要求将东麒公司已经支付的租金和借款从欠付的租金额中扣除，符合法律规定，予以支持。遂依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决：吉林省东麒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付辉南县商务和粮食局房屋租金2038031元；驳回吉林省东麒房地产开发有限公司的反诉请求；案件受理费13,800元减半收取6900元，保全费5000元，反诉费4605.50元，均由吉林省东麒房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《国有资产置换补偿合同》、《国有资产置换补偿合同的补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，东麒公司与商务局应依约履行。产权调换即以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换。被征收人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权，故商务局自商场建成时即享有1800平方米营业用房的物权。房屋属于被拆迁人的私有财产，被拆迁人对其合法拥有的房屋可以依法行使占有、使用、收益和处分的权利。依双方补充协议的约定，东麒公司应从2009年1月1日商场开业时起支付给商务局租金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》（一）第八条规定“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”《物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”故东麒公司在此期间给付的钱款，应视为支付商务局的租金。综上所述，东麒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23104.50元，由上诉人林省东麒房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭丽萍
审判员 崔红霞
审判员 王文立
二〇一七年十二月七日
书记员 于 诗