福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终1563号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李雪芳，女，1973年10月30日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：周国君，福建嘉禾嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李倩，福建嘉禾嘉律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨淑卿，女，1988年2月26日出生，汉族，住福建省三明市三元区。
委托诉讼代理人：蒲健业，福建厦宇律师事务所律师。
上诉人李雪芳与上诉人杨淑卿因房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初13283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李雪芳上诉请求：撤销一审判决第一项、第四项，改判支持李雪芳的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决以鉴于李雪芳已收到全部购房款，且讼争房屋的权属也已转移登记至杨淑卿名下，房屋买卖合同已实际履行完毕，解除合同既不现实，也无必要为由，不予支持对李雪芳请求解除房产买卖合同和补充协议以及杨淑卿将房屋过户登记回李雪芳名下并承担由此产生的税费的诉讼请求，是判决错误。（一）双方签订的合同已明确约定杨淑卿逾期付款超过15日，李雪芳有权解除合同，本案杨淑卿逾期付款的违约行为已经符合双方事先约定的李雪芳可解除合同的条件，因此，李雪芳请求解除合同既有法律和合同的依据，又有事实根据。（二）解除合同并非不现实。合同法第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案讼争房屋权属虽然过户登记至杨淑卿名下，但合同解除后房屋权属仍可变更登记回李雪芳名下，不存在恢复不能的可能，即不存在不现实之说。（三）解除合同并非没有必要。合同法等法律规定并未将是否必要这一因素作为判定当事人能否行使合同约定解除权的评判标准，本案一审法院以此作为不予解除合同的理由没有事实和法律依据。再且，有无必要解除应由享有解除权的李雪芳来判断。（四）本案房屋买卖合同并非正常履行完毕。1.杨淑卿虽然已经支付了购房款，但却是在李雪芳提起本案诉讼之后才支付，是迫于李雪芳提起诉讼的压力才履行付款义务；2.因杨淑卿的违约，讼争房屋并未交付，合同并未履行完毕。杨淑卿在庭审后又采取强行撬锁而强行霸占了房屋，但其以非法手段占有房屋，该种情形并非正常的房屋交付，买卖合同并非正常履行完毕。因此，不应以此作为剥夺李雪芳行使解除权的理由。二、一审判决杨淑卿仅按总房款8%向李雪芳支付违约金374400元，而未判决杨淑卿按合同约定的总房款20%向李雪芳支付违约金936000元，是判决错误。（一）双方签订的合同已明确约定违约方应向另一方支付违约金的金额为总房款的20%即936000元，该约定是合同双方预先达成的、旨在确定一方违约情况下即应承担的一种定额赔偿损失计算方式，其目的一方面是为了预防和惩罚违约行为，另一方面也是要避免出现违约行为后的损害赔偿计算的困难和举证困难。因此，不应随意以约定过高或无法证明损失为由降低双方事先确定的违约金金额。且该约定并非仅约束杨淑卿一方，而是同时约束合同双方，具有对等性，也是公平合理的。（二）确定违约金金额为总房款的20%一直以来也是整个房屋买卖市场领域的普遍性的交易习惯，该约定的金额并不过高。（三）杨淑卿属于恶意违约。1.杨淑卿未能按约定时间支付购房款后，经李雪芳催告后仍不履行，而是等到李雪芳提起本案诉讼之后才履行付款义务，足可见其主观之恶意。2.杨淑卿明知李雪芳出售讼争房屋是为了换房，急需用杨淑卿支付的购房款向他人支付购房款，但其仍置此不顾，致使李雪芳需要借入高息资金。3.本案进入诉讼程序后，本应等待法院的裁判处理，但杨淑卿却多次采取强行撬锁等违法手段最终强行占有房屋，也可见其主观恶性。因此，判决杨淑卿按合同约定的购房款的20%支付违约金才能体现出对恶意违约的惩罚功能。4.从杨淑卿的未履行程度来考量，其未履行付款金额的比例高达合同总价款的92%。李雪芳在仅收取杨淑卿10万元定金的情形下，为尽快与杨淑卿完成交易，李雪芳于当月即自行筹集资金申请将讼争房屋的近70万元贷款全部还清。李雪芳将房产权属过户至杨淑卿名下时，仅收取38万元（约8%的购房款），杨淑卿未支付的购房款为430万元，高达整个购房款的92%，从交易风险角度来说，李雪芳是处于极其不利的被动地位。然而，在此情形下，杨淑卿竟要求李雪芳需先支付其30万元，以此作为其履行合同付款义务的前提条件。5.纵然法律规定可以对违约金的金额进行调整，但所规定的仅是可以调整而非必须调整，法院也可以不予调整。况且杨淑卿并未以违约金过高为由要求调整，因此，一审法院以违约金过高为由予以调整并无依据。6.退一步来说，假使需要酌情对违约金进行调整，一审法院将合同约定的总房款的20%大幅度地降低到8%，该减少幅度也明显太大。
杨淑卿辩称，1.杨淑卿并无违约行为，不应承担违约责任。杨淑卿在签订居间协议时，明确表示需要将房产过户至自己名下办理按揭贷款的方式来支付购房款，李雪芳是在接受此种付款方式的情况下继续进行交易的，随后，杨淑卿前往银行根据自身资质申请了贷款额度预审批，李雪芳也是知晓的，双方于2016年6月10日签订的补充协议书约定过户前乙方已了解自身额度，如有不足应提前准备好现金，由此可知双方都是明知以贷款的方式支付购房尾款。至2016年6月22日，双方以实际成交价办理过户手续，因考虑税费过高的问题，双方再协商李雪芳愿意配合按照较低的指导价办理过户，而杨淑卿另外支付3万元给李雪芳。为此，双方于2016年6月25日签订补充协议后，再次确认乙方向银行申请的实际放款金额与应支付房款余额的差额多退少补，甲乙双方均应在抵押完成后当天结清，过户完成后，杨淑卿于2016年7月7日领取了讼争房屋的产权证，随后立即备好材料向银行申请贷款。2.退一步说，若杨淑卿违约，一审判决杨淑卿承担的违约金明显过高。而且一审判决杨淑卿承担律师费错误。
杨涉卿上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回李雪芳一审诉讼请求。事实和理由：一、杨淑卿并未违约，不应承担违约责任。杨淑卿在通过中介与李雪芳协商购买讼争房产时已明确表示需要以将房产过户至自己名下办理按揭贷款的方式支付购房款，杨淑卿也向银行申请贷款额度预审批，李雪芳对于该情况系知晓且同意的。其后，因李雪芳原因房产过户时间延迟，导致过户后办理抵押贷款手续的时间也相应延迟，又因杨淑卿贷款的银行内部业务调整，导致杨淑卿在双方约定的期限之后才接到银行可以办理抵押的通知，系因不可抗力及李雪芳自身行为造成延迟办理抵押手续的，杨淑卿并无过错。从此之后，李雪芳便拒绝配合杨淑卿办理相关手续，杨淑卿多次主动与李雪芳提出协商处理相关事宜，李雪芳均不予理会。因此，李雪芳之所以延迟一个月收到购房款，系其自身行为造成的，杨淑卿并无过错，不构成违约。二、退一步说，假设杨淑卿构成违约，一审判决杨淑卿承担违约金374400元明显过高，判决杨淑卿承担律师费25000元存在错误。李雪芳并未提交充分的证据证明其实际损失，本案中，李雪芳于2016年8月15日收到购房款430万元，距双方约定的2016年7月14日仅超过一个月，从资金占用方面考虑，李雪芳的实际损失仅为购房款430万元一个月的利息，按照银行利率计算，李雪芳损失仅为2万元，即使按照最高人民法院司法解释或司法实践中违约金最高标准月息两分计算，李雪芳的损失也仅为8.6万元；而一审法院自由裁量判决杨淑卿支付总房款8%的违约金374400元已远高于李雪芳实际损失，理应下调。一审法院依据双方签订《房屋买卖居间协议》第十一条约定“合同签订后双方不得中途毁约，否则要赔偿守约方由此产生的律师费”，判决杨淑卿承担25000元律师费明显错误。该房屋买卖合同已实际履行完毕，讼争房产已实际过户至杨淑卿名下，一审法院也并未解除合同，本案并不存在“中途毁约”的情形，因此，在合同实际履行完毕且事后也并未解除的情况下判决杨淑卿承担律师费明显错误，理应驳回。
李雪芳辩称，一、杨淑卿不按合同约定的期限支付购房款，并且，在其能够采取积极措施以便尽快履行付款义务的情形下却故意无理拖延，而是在李雪芳提起本案诉讼后迫于压力才履行付款义务，足见其违约行为之恶性，理当承担恶意违约的惩罚性责任，一审判决认定杨淑卿违约事实清楚、证据确凿。（一）双方已经通过补充协议的方式特别约定杨淑卿应于2016年7月14日之前支付剩余的购房款430万元，但杨淑卿未在该约定的期限履行付款义务。（二）逾期之后，杨淑卿本可以采取积极措施通过尽快办理银行抵押手续，以便尽快履行付款义务，但其却故意无理拖延，向李雪芳提出必须先向其支付30万元（银行预审批杨淑卿贷款额度超过余下430万元购房款的金额）。杨淑卿置李雪芳的反复催促不顾，拒不办理银行抵押手续，可见其故意违约的恶性。（三）杨淑卿提出的李雪芳拒绝配合办理相关手续，无事实依据，讼争房屋已经过户至杨淑卿名下，办理银行抵押手续并不需要李雪芳的配合。在李雪芳提起本案诉讼后，杨淑卿就立即办理了银行抵押手续，银行也于2016年8月15日发放贷款，这也证明了并不需要李雪芳的配合。二、一审判决杨淑卿仅按总房款8%向李雪芳支付违约金374400元，不但没有过高，反而过低，应按合同约定的总房款的20%支付违约金。该理由除李雪芳在上诉状提及外，杨淑卿属于恶意违约，且不按诚实信用原则履行合同，应承担惩罚性的违约责任。三、本案诉讼是因杨淑卿的恶意违约而起，双方签订的合同约定违约方应支付守约方由此产生的律师费，因此，一审判决杨淑卿应赔偿李雪芳律师费25000元并无不当。综上所述，杨淑卿的上诉事实和理由不能成立，请求二审法院依法驳回其上诉请求。
李雪芳向一审法院起诉请求：1.解除李雪芳与杨淑卿签订的买卖厦门市思明区厦禾路863号1535室房屋的房产买卖居间协议书及两份补充协议；2.解除李雪芳与杨淑卿在厦门市国土资源与房产管理局办理该房产过户签订的买卖厦门市思明区厦禾路863号1535室房屋的存量房买卖合同；3.杨淑卿将厦门市思明区厦禾路863号1535室房屋的权属过户登记回李雪芳的名下，并承担由此产生的税费；4.杨淑卿支付李雪芳违约金936000元；5.杨淑卿赔偿李雪芳律师费25000元；6.案件受理费44240元、保全费3520元等诉讼费用，由杨淑卿负担。
杨淑卿向一审法院提出反诉请求：1.李雪芳立即向杨淑卿返还多支付的30万元购房款及相应利息（利息以30万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2016年8月15日计至实际返还之日）；2.李雪芳立即向杨淑卿返还讼争房屋2016年8月16日至2016年10月15日的租金23000元。
一审法院认定事实：2016年4月7日，李雪芳（甲方）与杨淑卿（乙方）在厦门置富房地产营销策划有限公司的居间下签订一份编号为1600004号的《房产买卖居间协议书》，约定：甲方同意将讼争房屋出售给乙方，房屋建筑面积182.72平方米；房屋成交价468万元，合同签订当日，乙方应直接支付10万元定金给甲方；乙方于2016年6月30日及过户当日向甲方支付38万元（含定金）；乙方向银行申请贷款430万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放贷15日内将差额部分以现金方式支付给甲方；甲方应于收到全额款当日，将房产交付给乙方使用；甲乙双方在签订合同后不得中途悔约，否则悔约方除应支付对方总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等；若乙方不能按期向甲方付清购房款，应向甲方承担总房款每日0.05%的违约金，逾期达15日，甲方有权解除合同并按约定追究违约责任；乙方应在签订《厦门市房地产买卖合同》后7日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并办理银行按揭贷款手续，在乙方取得产权证后3日内办理抵押登记手续，逾期达15日，对方有权解除合同并按约定追究违约责任；甲乙双方在履行本协议过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，任何一方可向房屋所在地有管辖权的人民法院起诉等。
2016年6月10日，李雪芳（甲方）与杨淑卿（乙方）签订一份《补充协议书》，约定：甲乙双方协商提前到银行做预审批，过户前乙方已了解自身贷款额度，如有不足应提前准备好现金，于2016年7月14日之前（含当日）将全部房款余额430万元支付给甲方；双方此前签订的《房产买卖居间协议书》以及过户买卖合同与本补充协议不一致的，以本补充协议书为准等。
2016年6月25日，李雪芳（甲方）与杨淑卿（乙方）签订一份《补充协议（二）》，约定：甲方同意按总房款为市场指导价协助乙方办理过户手续；乙方在过户当日必须将3万元和首付的38万元（含定金）一次付给甲方；乙方向银行申请的贷款实际放款金额与应支付房款余额430万元的差额多退少补，甲乙双方都应在抵押完成后当天结清，互不拖欠，逾期达3日以上按合同违约处理等。
2016年6月28日，杨淑卿向李雪芳支付3万元和购房首付款38万元（含定金），李雪芳委托李小婷与杨淑卿到厦门市行政服务中心签订一份编号为00562782的《存量房买卖合同》，并办理了权属过户登记手续；7月4日，讼争房屋过户登记到杨淑卿名下；7月7日，杨淑卿取得讼争房屋的产权证书；7月12日，李雪芳短信通知杨淑卿尽快筹集房款以按期交付；7月14日，杨淑卿未按照买卖协议约定支付剩余房款430万元；7月18日，杨淑卿要求李雪芳退回银行确定的贷款额460万元与剩余房款430万元之间的差额30万元；8月11日，李雪芳向一审法院起诉；8月15日，李雪芳收到银行发放的贷款460万元。
另查明，根据李雪芳的申请，一审法院于2016年8月16日作出（2016）闽0203民初13283号民事裁定，并于2016年8月29日查封、冻结了杨淑卿名下的讼争房屋，李雪芳为此支出诉讼保全费3520元。
一审法院认为，李雪芳与杨淑卿签订的《房产买卖居间协议书》以及两份补充协议均系当事人的真实意思表示，内容与法不悖，应认定为合法有效，双方均应依约履行。合同约定杨淑卿应于2016年7月14日支付剩余购房款430万元，但杨淑卿迟至2016年8月15日才支付，其行为构成违约，应承担相关的违约责任。鉴于李雪芳已收到全部购房款，且讼争房屋的权属也已转移登记至杨淑卿名下，房屋买卖合同已实际履行完毕，解除合同既不现实，也无必要，故李雪芳要求解除房产买卖合同及补充协议，不予支持。杨淑卿迟延履行合同约定的主要义务，依约应当向李雪芳支付总房款20%的违约金。考虑到合同已经实际履行完毕，杨淑卿仅迟延一个月支付剩余购房款，且李雪芳未提交足够的证据证明其实际损失达到或者超过合同约定的违约金936000元，故李雪芳要求杨淑卿按照合同约定支付总房款20%的违约金过高，酌情调整为总房款的8%即374400元。双方约定违约方应支付守约方由此产生的律师费、诉讼费，因此，李雪芳要求杨淑卿支付其聘请律师的费用25000元及诉讼保全费3250元，予以支持。杨淑卿向银行实际取得的贷款为460万元，且于2016年8月15日全额支付给了李雪芳，根据双方签订的《补充协议（二）》第三条的约定，李雪芳应于当日将超出剩余购房款430万元的30万元部分返还杨淑卿；李雪芳未及时将该30万元返还杨淑卿，应向杨淑卿支付占用期间的利息。故杨淑卿要求李雪芳返还30万元并支付利息，利息以30万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2016年8月15日起计算至实际返还之日止，符合法律规定，予以支持。杨淑卿未提交证据证明李雪芳将讼争房屋出租并收取租金的事实，故其要求李雪芳返还房屋租金的诉求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、杨淑卿于本判决生效之日起十日内向李雪芳支付违约金374400元；二、杨淑卿于本判决生效之日起十日内赔偿李雪芳律师费25000元、诉讼保全费3250元；三、李雪芳于本判决生效之日起十日内向杨淑卿返还300000元，并支付占用期间的利息（以300000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年8月15日起计至实际返还之日止）；四、驳回李雪芳的其他诉讼请求；五、驳回杨淑卿的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6705元，由李雪芳负担3646元，杨淑卿负担3059元；反诉案件受理费3073元，由杨淑卿负担173元，李雪芳负担2900元。
二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人均陈述对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，李雪芳与杨淑卿签订的《房产买卖居间协议书》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，一审认定合法有效是正确的，双方应依约履行。一、关于杨淑卿违约责任认定。补充协议书约定杨淑卿于2016年7月14日之前将全部房款余额430万元支付给李雪芳，《房产买卖居间协议书》约定在杨淑卿取得产权证后三日内办理抵押登记手续。杨淑卿于2016年7月7日取得讼争房屋的产权证书，且办理贷款手续需要一定时间，但有约定应当按照其约定履行，李雪芳于2016年8月15日才收到剩余房款，因此，一审认定杨淑卿构成违约，应承担相关的违约责任，并无不当。二、物权法规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据合同法解释（一）、（二）等司法解释“鼓励交易、增加财富”的原则，杨淑卿在一审起诉前已取得讼争房屋的不动产权利证书，具有物权属性，且在2016年10月12日的一审法庭辩论终结前支付了剩余房款，杨淑卿的行为不足以构成根本违约，李雪芳请求解除双方的房屋买卖协议，已无必要，且没有法律依据。一审根据杨淑卿的过错程度，酌情调整违约金标准，及判决赔偿李雪芳因处理本案纠纷而支出的合理费用，并无不妥。
综上所述，李雪芳、杨淑卿的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回李雪芳、杨淑卿的上诉，维持原判。
二审案件受理费44240元，由李雪芳负担40434元，杨淑卿负担3806元。
本判决为终审判决。
审判长 林巧玲
审判员 李向阳
审判员 胡林蓉
二〇一七年八月二十一日
书记员 陈 源
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。