广东省徐闻县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0825民初179号
原告（反诉被告）：林聪，男，1963年5月4日出生，汉族，住广东省徐闻县，现暂住徐闻县。
原告（反诉被告）：林怀权，男，1933年2月5日出生，汉族，住址同上。现暂住徐闻县。
原告（反诉被告）；林智，男，1959年5月4日出生，汉族，住址同上。现住。
原告（反诉被告）：林俊，男，1971年4月23日出生，汉族，住址同上。现暂住徐闻县。
上述四位原告委托的诉讼代理人：蔡开键，广东择正律师事务所律师。
被告（反诉原告）：邓廷，男，1984年5月3日出生，汉族，住广东省徐闻县。
委托诉讼代理人：谢闻文，徐闻县律法援助处律师。
原告林聪、林怀权、林智、林俊诉与被告邓廷土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案受理后，依法适用普通程序审理。本案诉讼期间，被告邓廷以双方签订的合同无效为由提起反诉，本院依法予以允许。本案诉讼期间，原告林聪、林怀权、林智、林俊向本院提出书面申请，请求对位于徐闻县徐城镇德新二路九巷5号土地上的一座三间平楼、厢房、铁棚、机井等附着物进行市场价格评估，本院依法予以准许。2017年5月27日司法鉴定程序结束，本案于同年8月10日公开开庭进行了审理。原告林俊、林智及四位原告共同委托的诉讼代理人蔡开健，被告邓廷的委托诉讼代理人谢闻文到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告林聪、林怀权、林智、林俊向本院提出诉讼请求：1、判令被告邓廷继续履行与原告林聪等人签订的《土地转让合同》，一次性给付第二期土地转让款110万元给原告，并自2015年8月27日起至付清款止按银行同期利率计付逾期交付110万元的违约金给原告；2、判决被告负担本案诉讼费用。事实与理由：被告邓廷为经营小房产的商品楼房销售盈利，于2015年5月初开始要求原告将坐落在德新二路九巷5号宅基地及宅基地上的房屋全部转让给他建设商品房出售。涉案标的物的基本情况：土地面积为266.2平方米，长为22米，宽为12.1米，土地四周均以砖石建筑起1.2米高的围墙，东面建一座门楼为出入口。土地上建有一座三间平楼，其建筑面积为79.2平方米，也即正屋；正屋前北侧建有一座两间砖瓦平房，其面积为33.75平方米，在砖瓦房东侧搭建一间面积约为33.75平方米铁棚屋；正屋前南侧建有一间厢房，其面积为8.96平方米，在此屋旁边有一口机井自用、三株果树；正屋东侧建有一间厨房，其面积为2.24平方米。2015年5月26日，以林聪作为甲方和以邓廷作为乙方签订了《土地转让合同》，约定：甲方将坐落徐城镇实验小学东北（××路××）私人宅基地及该宅基地上房屋转让给乙方，出让土地面积为266.2平方米，长为22米，宽为12.1米，以实际现状为主。本合同的土地使用权证号为0000732，该土地四至及界址见土地宗地图及相关契约。土地转让金为126万元；乙方于合同签订当日向甲方支付土地转让价款16万元作为购买定金，甲方15天内（即2015年6月10日前）腾出宅地交乙方使用；第二次为即日起90日内即2015年8月26日前向甲方支付土地转让第二期款110万元。合同签订之日，被告邓廷依约通过徐闻县农业银行将16万元汇入原告林聪账户。原告定金收到后，即将涉案土地国有使用证和原买苏为丰土地的《契约》交给邓廷，并依约立即租屋搬家。在2015年6月10日前腾空房屋交付被告邓廷。后被告将涉案土地上的南、北厢房、厨房、铁棚及一大段围墙拆掉，但在拆除正屋平楼前顶时，以附近的小房产老板阻止为由而停工，并且不按约定交付土地第二期转让款110万元。原告要求被告继续履行合同，但被告却以其不继续经营小房产为由不同意付清土地转让款110万元给原告。在履行合同过程中，被告已将涉案土地上的房屋拆除，现被告又违约不同意继续履行合同，致使原告三户十多人租房居住。为此，原告要求被告继续履行合同，并支付土地第二期转让款110万元，并承担违约责任。
原告林聪、林怀权、林智、林俊为其主张的事实和理由在举证期限内向本院提交如下证据：
1、原告居民身份证复印件各一份，证明原告林聪、林怀权、林智、林俊的身份情况；
2、原告户口薄复印件各一份，证明原告林聪、林怀权、林智、林俊之间的关系及家庭人口；
3、土地转让合同复印件一份，证明原告林聪与被告邓廷签订土地转让合同；
4、土地使用证、地契复印件各一份，证明原告在签订土地转让合同之时将土地使用证书及涉案土地的原契交给被告邓廷；
5、房地产平面图复印件一份，证明涉案房地的原状况；
6、存款回单复件件一份，证明被告邓廷汇付16万元给原告；
7、涉案房屋的镜并照片复印件一份，证明原告正屋（平楼）建筑竣工时间；
8、涉案房屋贺仪记录本复印件若干页，证明原告正屋（平楼）建筑竣工时间；
9、涉案照片复印件三页6张，证明被告扩毁原告房舍围墙等情况；
10、涉案照片复印件三页6张，证明原告正屋和两侧厢房及果树情况；
11、林某《证明材料》复印件一份，证明原告租屋居住情况；
12、林某开给林聪（林冲）的房租收据复印件若干份，证明原告租房。
被告邓廷反诉并答辩称，请求确认林聪与邓廷于2015年5月26日签订的《土地转让合同》无效；判令原告返还邓廷交付的土地使用权转让款16万元，并从2015年5月26日起按银行同期贷款利率计付利息至还清土地使用权转让价款止。事实与理由：林聪与邓廷于2015年5月26日签订《土地转让合同》，约定林聪将其位于徐城镇实验小学东北（××路××）的266.2平方米，长为22米，宽为12.1米的土地使用权转让给邓廷。合同约定转让价款126万元，合同签订当日即2015年5月26日给付原告16万元作为购买定金，2015年8月26日前给付110万元。合同还就其他事项进行约定。合同签订当天，邓廷将16万元存入反诉被告林聪开设在农业银行徐闻支行44—075000460086127号账户。之后，林聪将土地使用证交给邓廷，邓廷才发现反诉被告转让给邓廷的266.2平方米土地只有132平方米取得土地使用权，并且性质是划拨土地而非出让土地。因林聪转让给邓廷的土地尚有一部分未取得权属证书，并且已取得权属证书的部分是划拨土地。根据《最高人民法院〈关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，因林聪将该土地使用权转让给邓廷违反法律规定，故双方所签订的土地转让合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，反诉被告应返还已收取邓廷的土地使用权转让价款16万元，并按银行同期贷款利率赔偿邓廷的损失。
被告邓廷对其主张的事实和理由向本院提交以下证据：
1、邓廷居民身份证复印件一份，证明邓廷身份情况；
2、土地转让合同复印件一份，证明原告林聪与被告邓廷于2015年5月26日签订了土地转让合同的事实；
3、土地使用证复印件一份，证明原告林聪转让给邓廷的266.2㎡土地只有132㎡取得土地使用证，并且是划拨地；
4、存款回单复印件一份，证明被告邓廷已支付给原告林聪土地转让价款16万元；
5、宗地档案情况复印件一份，证明涉案土地有证的只是132㎡，而且使用性质为划拨性质的事实。
原告林聪、林怀权、林智、林俊针对被告的反诉答辩称，以林聪为甲方和以邓廷为乙方于2015年5月26日签订的《土地转让合同》，双方意思表示真实，合同约定由乙方向人民政府办理划拨国有土地使用证转让等的报批手续，并且所需要的一切费用由乙方自负，与甲方无关。本案若法院认为未经人民政府批准，合同无效，这也是由于邓廷的过错所造成的原故，因为双方在签订合同前，邓廷就多次看过涉案土地的契证，原告也说明了涉案土地之所以有两种契证，是为了减付办证费用，才在办理国有土地证时而少写土地面积；涉案土地面积实际是266.2平方米。对此，邓廷也知道，故双方在签订合同时，才约定“办理包括办证、换证、钻探、测绘等，办理土地使用权转让相关手续过程中涉及政府主管部门和政府指定机构收取双方各项税费以及双方应负责任，全部由乙方负责承担，一概与甲方无关”，据此可知，邓廷在签订涉案土地使用权转让合同时，是明知涉案土地的性质为划拨土地。另外，在签订合同当日，原告交涉案土地及相关契证交给邓廷时，邓廷也应当知道涉案土地性质系划拨土地，但其仍拆除涉案土地上的房屋，后又不同意履行合同，造成原告严重的经济损失。显然，邓廷对造成签订无效合同有完全过错，因此请求法院驳回邓廷的反诉请求。
本案庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：若法院判决双方签订的合同无效，被告应赔偿给原告的各项经济损失，即包括涉案土地上的附着物被毁损重建费用、原告家庭人员在外租房居住的费用4万元和间接费用2万元。
本案诉讼中，对涉案土地的地上附着物被毁损所造成的损失问题，原告于2016年4月5日向本院提出对涉案土地的地上附着物损失的价格进行评估的申请。根据原告的申请，本院依法委托了广东盛通资产评估有限公司（以下简称盛通公司）对原告请求鉴定的项目进行司法评估。盛通公司于2016年6月21日作出粤盛通资评报字【2016】0636号《资产评估报告》，原告未能缴纳相应的评估费用，故盛通公司于2017年3月10日向本院送达了《关于暂停林聪等人评估项目的函》，终止了原告的上述评估工作。被告邓廷遂于2017年5月26日向盛通公司交付了鉴定费用2000元，盛通公司于次日将上述《资产评估报告》送达本院。
当事人的质证情况如下：
被告邓廷对原告的证据质证意见如下：对证据1、证据2的真实性无异议，但对原告家庭关系无法确认；对证据3无异议；对证据4中的土地使用证无异议，但对于地契有异议，我方并未收到该地契；对证据5有异议；对证据6无异议；对证据7、证据8有异议，与本案无关联性；对证据9、10有异议，无法确认；对证据11、证据12有异议。原告林聪、林怀权、林智、林俊对被告提供的证据均无异议。
对于盛通公司于2016年6月21日作出粤盛通资评报字【2016】0636号《资产评估报告》，经本院当庭释明，该评估报告已超过有效期限，并以该资产评估报告作为本案判决依据的问题征求原、被告的意见。
被告邓廷认为该报告是经过法定程序作出的，认可这个报告的评估结论；原告林聪、林怀权、林智、林俊认可该报告的资产重置评估价格，但不认可其净值评估价格。
根据原、被告的诉辩、当事人提供的证据以及法庭庭审陈述材料，本院经审理查明以下事实：
2015年5月26日，以林聪作为甲方和以邓廷作为乙方签订了《土地转让合同》，主要约定：1、甲方将徐闻县德新二路九巷5号私人宅基地及该宅基地上房屋转让给乙方，出让土地坐落在徐城镇实验小学东北，土地面积为266.2平方米，长为22米，宽为12.1米，以实际现状为主。土地使用权证号为0000732，土地四至及界址见土地宗地图及相关契约；2、土地转让金为126万元；3、土地转让价款支付方式：乙方分两次向甲方支付土地转让款，第一次为合同签订当天支付16万元作为购买定金，则甲方15天内腾出宅地交乙方使用；第二次为乙方于2015年8月26日前向甲方支付土地转让第二期款110万元；4、合同签订当日甲方将土地使用权证及相关资料交付乙方，甲方应积极协助乙方办理包括办证、换证、钻探、测绘的工作，经甲、乙双方协商一致，办理土地使用权转让相关手续过程中，涉及政府主管部门和政府部门指定机构收取双方各项税费以及双方应负责任缴交的，全部由乙方负责承担，一概与甲方无关；5、违约责任，…等等。在合同上，林聪在甲方栏签名，林怀权、林聪、林智、林俊、周权桂在甲方共有人栏签名；邓廷在乙方栏签名，落款时间为：2015年5月26日。合同签订当日，被告邓廷依约通过徐闻县农业银行将16万元汇入原告林聪账户。原告收到16万元后，即将涉案房屋交付给被告，并将涉案国有土地使用证交给邓廷存执。被告邓廷开始拆除涉案土地上的附着物，后因故停工并拒绝交付第二期土地转让款110万元给原告，并将涉案土地置空。原告因要求被告履行合同给付第二期款项未果，而原告为了履行合同却全部人员在外租房居住，遂于2016年2月16日诉至本院，要求被告邓廷继续履行合同，支付第二期土地转让款110万元，及按同期中国人民银行同期同类从逾期付款之日起违约金。在诉讼过程中,被告邓廷提出反诉，请求确认原告林聪与被告邓廷签订的《土地转让合同》无效，并要求林聪、林怀权、林智、林俊退还已支付的土地转让款16万元及其利息。对于被告邓廷的反诉，原告提出双方签订了土地转让合同后，被告明知土地性质为划拨土地，双方所签订的合同无效，但仍拆除涉案土地上的地上附着物，存在过错，并提出要求邓廷赔偿原告的各项经济损失的主张。
另查明，涉案土地系原告林怀权于1986年10月27日以8800元向苏为丰所购买，位于徐闻县徐城镇实验小学东北侧，四至为：东至大路，西至大路，南至苏莲芳地界，北至苏为丰地界，土地面积为266.2平方米。徐闻县国土局于1987年4月9日将涉案土地划拨给林聪作为建宅使用，土地使用权证号为0000732，该证载明：户主林聪、土地坐落实验中学东北，批准使用面积为132平方米，土地四至（东至三点三米路，西至林智地界，南至苏建芳地界，北至苏为丰地界）。
再查明，林怀权为户主，是林聪、林智、林俊的父亲，从1986年10月27日起在涉案土地上建房居住，双方在签订土地转让合同前，涉案土地的地上附着物有：一层三间面积为79.20平方米的平楼、一间面积为8.96平方米的厨房、一间面积为33.75平方米的厢房、一间面积为33.75平方米的铁皮棚、一间面积为2.24平方米的厕所、一口深60米的机井、三棵果树、围墙（长7.1米、高1.7米）和铁门（长2.26米、高2.38米）。
在诉讼过程中，本院委托具有资质的盛通公司对涉案土地上的上述地上附着物于评估基准日（2016年6月8日）下的市场价值进行评估。后因迟延缴纳评估费用的原因，致使盛通公司作出的资产评估报告于2017年5月27日才送达原、被告双方。该《资产评估报告》中的上述11项建筑物的资产评估明细表，载明的评估价值：重置价值合计123600元、评估净值合计58900元。
本院认为，因原、被告争议的土地转让标的物为划拨性质的国有土地，故本案原定合同纠纷不准确，本案应定性为建设用地使用权转让合同纠纷更为准确。本案争议的焦点问题为：一、原告林聪和被告邓廷于2015年5月26日签订的《土地转让合同》是否合法有效；二、邓廷要求原告返还土地转让款16万元及赔偿利息应否支持；三、原告要求被告邓廷赔偿地上附着物的损失16万元、租金4万元和间接损失2万元应否支持。
关于原告林聪和被告邓廷于2015年5月26日签订的《土地转让合同》是否合法有效的问题。2015年5月26日，林聪将属其所有的位于徐闻县德新二路九巷5号私人宅基地及该宅基地上房屋以126万元的价格转让给邓廷。双方签订了《土地转让合同》，根据本案证据及庭审查明的事实，土地转让合同的标的物实际上是原告林怀权于1986年10月27日以8800元向苏为丰所购买的农村宅基地，后徐闻县国土局于1987年4月9日将涉案土地划拨给林聪作为建宅使用，并办理土地使用证。本案中，原告林聪未经有批准权的人民政府批准，将属其使用的划拨国有土地使用权转让给被告邓廷，根据《最高人民法院〈关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，因林聪签订土地使用权转让合同后至今，仍未取得人民政府的批准，故林聪和邓廷于2015年5月26日签订的《土地转让合同》因违反了国家法律的规定而无效。
关于邓廷要求原告返还土地转让款16万元及赔偿利息应否支持的问题。林聪与邓廷签订《土地转让合同》后，邓廷依约交付了第一期土地转让款16万元给林聪，林聪及其同住的家人林怀权、林智、林俊、周桂权等人搬出涉案土地，并将属其所有的划拨性质的国有土地使用权原件交由邓廷存执；邓廷开始对涉案土地上的地上附着物进行拆除，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于上述《土地转让合同》从订立之日起，就不具有法律效力，故原告根据无效的合同，收取被告邓廷土地转让金16万元，没有合同和法律依据，应予返还。本案查明，被告邓廷在合同签订之时交付土地转让金16万元给原告，因原、被告对于签订无效的《土地转让合同》均有过错，故被告对该16万元的利息损失应自己承担，其要求原告支付土地转让金16万元的利息，本院不予支持。
关于原告要求被告邓廷赔偿地上附着物的损失、租金损失4万元和间接损失2万元应否支持的问题。本案查明，原、被告签订《土地转让合同》的当日，被告邓廷支付了第一期土地转让款16万元给原告，同时原告将涉案的土地使用证原件交由被告存执。之后，被告才开始清除土地上附着物。本院认为，被告邓廷在收到涉案土地使用证原件时，就应当知道涉案土地的性质为划拨，双方所签订的《土地转让合同》为无效合同。此时，被告就应当将涉案土地及其地上附着物保持原状交回原告，但被告邓廷仍继续拆除土地上的房屋、铁棚等地上附着物，破坏了土地的现状，致使原告已无法继续居住使用，故原告的土地上的附着物损失是被告邓廷的过错造成的，应由其承担赔偿责任。本案中，原告要求被告按照涉案的《资产评估报告》作出的评估价值中的重置价值123600元对地上附着物损失进行赔偿，被告虽同意赔偿损失，但抗辩称地上附着物损失应按该《资产评估报告》的评估结论，重置成本价值（即评估净值）58900元进行赔偿。根据盛通公司作出的《资产评估报告》中的资产评估明细表所载明的评估价值：重置价值合计123600元、评估净值合计58900元。本院认为，所谓重置价值是指在现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。基于原告重建家园，其重新建造的房屋等必然为全新状态，因此所需要花费的全部费用应当为评估价值的重置价值，而不是资产折旧后的净价值。故原告提出以重置价值123600元赔偿其地上附着物的损失，本院应予支持。对于原告所主张的被告造成其租房居住的损失租金4万元的问题。本案查明，原、被告虽对签订《土地转让合同》均有过错，但被告在交付第一期土地转让金16万元后，就知道涉案土地为划拨性质的土地，但其仍对原告土地上的地上附着物进行拆除，客观上造成原告的家庭租房居住损失租金的后果。显然，被告对此存在过错，而原告没有过错，故被告对造成原告家庭租房居住的租金损失，应承担赔偿责任。本案中，原告为证明其租金损失提供了证人林某的证明材料及租金收据。本院认为，原告所提供的证据虽然无法证明其损失租金4万元，但原告居住的房屋被拆除后，没有地方居住，从2015年6月1日起租房居住是客观事实，鉴于原告原居住的面积约为115平方米的房屋，按照徐闻县县城租房价格17元/平方米，即按原来的居住标准，其租金应为1955元/月，故原告主张2015年6月至2016年12月的租金为1250元/月、2017年1月至2017年7月的租金为1400元/月，本院予以支持。截至2017年7月份，原告共支出租金为32300元（1250元/月×18个月+1400元/月×7个月）。故被告应赔偿原告租金损失32300元。另外，对于原告主张其间接损失2万元，但没有提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，因原告的主张没有事实依据，应当承担对其不利的后果，故对于原告所主张的间接损失，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院〈关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第十一条和《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认原告林聪和被告邓廷于2015年5月26日签订的《土地转让合同》无效；
二、被告邓廷于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿原告林聪、林怀权、林智、林俊地上附着物损失123600元、租金32300元；
三、反诉被告林聪、林怀权、林智、林俊于本判决发生法律效力之日起十五日内返还反诉原告邓廷土地转让款16万元；
四、驳回原告林聪、林怀权、林智、林俊的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告邓廷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14700元（原告已预缴），反诉受理费1750元（被告已预交），资产评估费1942元（被告已预交），共计18392元，由原告林聪、林怀权、林智、林俊负担15785元，被告邓廷负担2607元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 江远臣
人民陪审员 李马峰
人民陪审员 林堪伟
二〇一七年八月二十一日
书 记 员 邓大华
附:相关法律条文和司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院〈关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》
第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。