广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2015）港民初字第1499号原告广西南宁美之嘉物业服务有限公司，住所地广西南宁市青秀区广园路12号东波苑商铺1层7号商铺。法定代表人韦娜，该公司总经理。委托代理人阮汉初，该公司员工。委托代理人李坚东，广西胜涛律师事务所律师。被告李华芳，女，1976年6月23日出生,住浙江省宁海县。委托代理人李宝东，男，1957年1月10日出生，住广西南宁市。委托代理人钟子能，男，1982年3月19日出生，住广西防城港市港口区。原告广西南宁美之嘉物业服务有限公司诉被告李华芳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月21日立案受理后依法适用简易程序审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，并依法组成合议庭于2016年4月12日公开开庭进行审理。原告的委托代理人阮汉初、李坚东，被告的委托代理人李宝东、钟子能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告购买位于防城港市的房屋。2011年7月1日，原告与广西建鑫房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：住宅物业管理费为每月1元/㎡，商铺物业管理费每月为1.5元/㎡，维修基金为每月0.1元/㎡。该收费标准已经防城港市物价局核准。合同签订当日，原告在小区公告，要求各位业主在接到原告电话或看到本公告15日内，到小区物业管理办公室签订《前期物业管理协议》，如不签订则视为默认该协议格式合同的物业收费标准和违约责任约定，并应按时缴费。被告在领受房屋后虽未与原告签订《前期物业管理协议》，但实际已享受到了原告提供的物业管理服务。被告自2013年9月1日至起诉之日，拖欠物业管理费1332.8元、生活垃圾金120元、公共电公摊费393.7元、2013年9月1日至2014年12月31日期间产生的滞纳金2308.6元，共计4155.1元。原告多次向被告催缴，但被告均置之不理，请求法院判令：被告缴纳拖欠的物业管理费1332.8元，生活垃圾金120元、公共电公摊费393.7元，至起诉之日止产生的滞纳金2308.6元，合计4155.1元，并按每日千分之三支付滞纳金至执行完毕之日止。原告为证明其主张向本院提供如下证据：1、《前期物业服务合同》，证明原告与开发商签订合同，对小区进行管理；2、《防城港市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》，证明执行物业费的收费标准；3、《防城港市人民政府关于征收城市生活垃圾处理费的通告》，证明生活垃圾处理的收费标准；4、《商品房买卖合同》，证明被告的购房事实及房屋面积；5、电费公摊明细表。证明西湾上城小区部分电费公摊情况。被告李华芳辩称，一、根据广西建鑫房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业管理服务协议》，原告每个月都应向被告履行通知缴费义务，但被告并未收到过通知。二、根据物业管理资质的相关规定，原告提供的物业服务并未达到三级物业服务标准，不应全额收取物业费。三、原告与开发商广西建鑫房地产开发有限公司签订的合同约定：物业因空置并且未产生大于等于5度电、1度水的按现行收费标准的半价收取。据此，案涉房屋一直处于空置状态，物业费应按现行标准的半价收取。四、被告之前曾交纳物业费，后因原告提供服务不合格才不再交纳，鉴于此，被告不应收取原告滞纳金。五、西湾上城小区第一届业主委员会成立于2013年4月，原告未与业主委员会签订物业服务合同，其依据《前期物业服务合同》向被告主张物业费无事实依据。被告为证明其主张向本院提供如下证据：1、西湾上城业主投诉文件，证明业主向相关部门反映物业公司的不良行为；2、业主对物业公司的评分资料，证明物业公司评分结果不达标；3、小区火灾报警控制器照片，证明物业公司失职；4、工程部巡逻签到表，证明工程部未进行维修服务的事实；5、物业保安值班照片，证明物业公司安保失职；6、防城港市港口公安消防大队责令限期整改通知书，证明物业公司严重失职；7、关于西湾上城住宅楼瓷砖掉落外墙裂纹墙壁渗漏报修函，证明物业公司维修不及时；8、前期物业管理服务协议，证明与被告签订合同的相对方为建凯公司；9、物业三级资质服务标准；10、广西建鑫房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业管理服务协议》，证明空置房屋应按半价收取物业费；11、美之嘉公摊电费明细、万邦公摊电费明细，证明原告收取的公摊电费不合理。经开庭质证，被告对原告提供的证据2、3、4无异议；被告认为原告提供的证据1无合同附件，且骑缝章未对齐，对其真实性不予认可；证据5未提供交费清单、未载明商铺用电明细以及扣除情况，对其真实性不予认可。原告认为被告提供的证据1、2、4、8、9均无原件，对其证据三性有异议；证据3、5均为照片，仅能反映拍摄当时的状况，不能证明原告长期服务不到位；证据6、7发生于2015年，但原告已于2014年12月31日撤出案涉小区，这两份证据与原告无关；证据10未经广西建鑫房地产开发有限公司加盖公章，因此无法律效力；对证据11的真实性有异议。本院认为，原告提供的证据1、2、3、4具备证据三性，可作为本案定案依据；原告提供的证据5明确记载了案涉小区每月总表用电量、总表损耗、应扣减用电量及电费单价等，据此可以确定公共用电公摊费用。被告提供的证据1、2无证据原件，本院对其真实性不予确认；证据3、5仅能反映拍摄当时的状况，无法达到被告主张的证明目的；被告提供的证据4、6、7、8、9与本案无关，本院不予采纳；被告提供的证据10并未加盖开发商广西建鑫房地产开发有限公司公章，原告对其法律效力亦不予认可，因此不能达到被告所主张空置房按现行标准的半价收取物业费的证明目的；原告对被告提供的证据11不予认可，且该份证据仅记载金额而无公共电公摊的具体计算依据、标准，故不予采纳。经审理查明，被告系西湾上城小区2幢1单元3A01号房屋的业主，该房屋的建筑面积为83.32平方米。2011年7月1日，原告（乙方）与西湾上城小区的开发建设单位广西建鑫房地产开发有限公司（甲方）签订了一份《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对西湾上城小区提供前期物业管理服务；乙方提供的前期物业管理服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅（含电梯维护费）为每月1元/㎡，垃圾清理费按当地政府垃圾回收规定收费标准（每户）收取；业主应于甲方通知正式交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按半年交纳一次，业主或物业使用人应在每半年的第一个月的15日之前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应赔偿因此给乙方造成的损失；本合同期限自本小区全数交房完成后并成立业主委员会止。合同还约定了其它事项，但未约定空置房屋可按现行收费标准的半价收取物业费。合同签订后，原告为西湾上城小区提供物业管理服务至2014年12月31日。被告未交纳2013年9月1日至2014年12月31日期间的物业费、生活垃圾费及公共用电公摊费。另查明，2004年7月6日，防城港市人民政府出具《关于征收城市生活垃圾处理费的通告》，其中规定在市政府驻地的城镇居（村）民（包括固定住户、暂住户）以户为单位按每月7.5元/户收取城市生活垃圾处理费。2011年8月3日，防城港市物价局在西湾上城小区的防城港市普通住宅小区物业服务收费标准备案表市价格主管部门备案意见一栏上注明“请按三级物业服务标准提供服务并按月收取物业服务费”，在带电梯住宅综合费一栏注明“1.00元/㎡”。西湾上城小区电费公摊明细表载明2013年9月、2013年12月、2014年3月至12月期间，2号楼业主每月应交纳的公共用电公摊费分别为：13.6元、18.4元、21.5元、21.6元、25.6元、21.1元、31.6元、34.5元、29.8元、30元、29.7元、33元，前述金额共计310.4元。原告未提交案涉房屋2013年10月及11月、2014年1月及2月的电费公摊明细表。再查明，防城港市电视台于2014年10月22日播出的第124期《一座城》栏目，报道了西湾上城小区存在安防、消防设备以及小区围栏设施维护不善等问题。本院认为，依法成立的前期物业服务合同除对建设单位、物业服务企业有约束力外，对业主也具法律意义的约束力，业主享有合同中相关的权利，同时也承担合同义务并受合同条款的规范和调整。原告是具有独立法人资格及从事物业管理活动资质的企业，其与广西建鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对包括被告在内的西湾上城小区全体业主均具有约束力。根据合同约定，原告应履行提供合理物业服务的义务，被告应履行交纳物业费的义务。即便西湾上城小区业主委员会成立后，原告未与其签订物业服务合同，但业主委员会当时并未选聘新的物业服务企业，实际上仍由原告在为该小区提供物业服务。被告在接受了原告的物业管理服务后未及时支付相应的物业费，已侵害了原告的合法权益，依法应承担相应的民事责任，其关于原告未通知缴费、未与业主委员会签订合同等抗辩理由不成立，本院不予采信。根据查明的事实，原告在为西湾上城小区提供物业服务期间，对物业共用部位的维修、物业共用设施设备运行等方面提供的服务存在一定瑕疵，故对被告应当交纳的物业费酌情予以减免，具体数额本院根据原告物业服务状况酌定减少应收物业费的10%。综上，被告应向原告交纳2013年9月1日至2014年12月31日期间的物业费1199.8元（83.32㎡×1元/㎡×16个月×）、生活垃圾处理费120元（7.5元/月×16个月）；2013年9月、2013年12月、2014年3月至12月期间的公共用电公摊费310.4元。原告请求超出上述金额部分的公共用电公摊费因无证据证明具体收费明细、计算方式，本院对此不予支持。至于滞纳金的问题，由于原告提供的服务存在瑕疵亦构成违约，被告未交纳物业费非属恶意拖欠行为，故本院对原告主张滞纳金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李华芳向原告广西南宁美之嘉物业服务有限公司支付物业费1199.8元、生活垃圾处理费120元及公共用电公摊费310.4元；二、驳回原告广西南宁美之嘉物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告广西南宁美之嘉物业服务有限公司负担30元，被告李华芳负担20元。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份、副本八份，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邱静静人民陪审员  林业就人民陪审员  梁 毓二〇一六年五月二十八日书 记 员  黄 馨