浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2009）金永民初字第1572号
原告：潘某某。
委托代理人：陈甲。
委托代理人：陈乙。
被告：楼甲。
委托代理人：童某某。
被告：楼乙。
委托代理人：李甲。
委托代理人：沈某某。
原告潘某某为与被告楼甲、楼乙房屋买卖合同纠纷一案
，于2009年12月17日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依
法适用简易程序，由审判员徐廉球独任审判，分别于2010年1
月5日、7月14日公开开庭进行了审理。潘某某及其委托代理人
陈甲、楼甲及其委托代理人童某某、楼乙的委托代理人李甲及
沈某某二次开庭均到庭参加诉讼，楼乙第二次开庭到庭参加诉
讼。本案现已审理终结。
潘某某起诉称：潘某某与楼甲于1984年登记结婚，婚后
生有三个子女，1989年夫妻双方在象珠镇××房屋××（××
层三间，占地面积108平房米）。2005年1月，潘某某与楼甲调
解离婚，双方将共同建造的房屋自愿赠与儿子楼某甲君所有（赠
与只是一个意向，没有办理任何手续）。事后，楼某甲君在楼××逼迫下将××房屋××给××及楼长好。2008年11月，楼甲
准备将该三间房屋出售给同村的楼乙，潘某某和子女得知后，
通知楼乙：此房屋系潘某某与楼甲的共同财产，楼甲个人无权
出卖此房屋，且潘某某不同意出卖，不要购买此房屋。2009年
7月，潘某某又得知楼乙要购买此房屋，同月26日，潘某某和
子女一起赶回家与楼乙交涉，并明确告诉楼乙，楼甲个人无权
出卖共有房屋，村里干部也出面要求楼乙不要购买。但事后楼
甲与楼乙又私下恶意串通进行了房屋买卖交易。潘某某认为楼
甲与楼乙恶意处分其所有的财产，属无权处分行为，楼甲与楼
乙所签房屋买卖合同属无效合同，故诉请判令楼甲与楼乙之间
的房屋买卖合同无效，并立即返还房屋。
楼甲答辩称：1、根据潘某某的陈某，本案讼争房屋已赠
与楼某甲君，潘某某没有所有权。2、潘某某陈某楼某甲君在楼甲
的逼迫下将房屋还给潘某某及楼甲，这是矛盾的。如果是楼甲
逼迫的话，那潘某某没有逼迫楼某甲君，楼某甲君不应该将房屋还
给潘某某。楼某甲君于2005年2月22日写给楼甲的契约是其真实
意思表示，楼甲有权处理本案讼争的房屋，楼乙也是善意购买
了楼甲有权处置的房屋，双方不存在恶意串通的情形。楼某甲君
写给潘某某的契约是潘某某与楼某甲君在起诉前恶意串通所写的
。3、潘某某及村干部并未通知楼乙，说楼甲无权出卖房屋。
综上，该房屋买卖合同是合法有效的，请求依法驳回潘某某的
诉讼请求。
楼乙答辩称：本案楼甲与楼乙之间的房屋买卖合同是合
法有效的，潘某某的诉讼请求不能成立。理由如下：1、2009年7月14日楼甲与楼乙签订的房屋买卖合同是双方自愿的，楼
乙在签下协议后即通过转帐方式把房款转给楼甲，并已搬进该
房屋，对该房屋进行管理。2、楼甲与楼乙在房屋买卖过程中
没有违法的行为。楼乙在买房屋时、签订协议前，反复向楼甲
了解过房屋产权归属问题，楼甲向楼乙反复声明房屋权属无争
执，并提供离婚调解某、楼某甲君出具的契约等，阐明双方已将
房屋赠与楼某甲君，楼某甲君又将房屋写还给楼甲的情况，故楼乙
是在确认没有权属争议的情况下购买了该房屋，是善意第三人
，不存在恶意串通的情形。3、在购买过程中，没有任何人向
楼乙提出任何异议。从潘某某及楼甲提交的证据来看，该房屋
属于楼甲所有，楼甲有权处分房屋，潘某某没有诉讼主体资格
。综上，该房屋买卖合同合法有效，潘某某的起诉无事实根据
，请求驳回潘某某的诉讼请求。
潘某某为证明自己的主张向本院举证如下：
1、1988年12月28日房屋建设土地批准通知书复印件一份
（加盖永康市档案馆档案资料查阅章），欲证明本案讼争房屋
属夫妻共同财产的事实。
2、（2004）永民一初字第1992号民事调解某原件及该案
庭审笔录复印件各一份，欲证明潘某某与楼甲调解离婚，在调
解过程中双方确认本案讼争的房屋是夫妻共同财产，双方均有
意向把房屋赠与楼某甲君，但是赠与手续并未办理，该房屋没有
进行分割，一直处于潘某某与楼甲共有状态的事实。
3、2005年2月22日楼某甲君所写的契约原件一份，欲证明
潘某某与楼甲在离婚时有意向将本案讼争的房屋赠与楼某甲君，但是楼某甲君拒绝接受赠与的事实。契约载明：“今把座落在象
珠镇西寮村机耕路旁××层房屋及座××在××间××层房屋
的房屋所有权归还给潘某某所有，特立此契约为证。”
4、房屋转让合同打印件一份，欲证明楼甲与楼乙恶意串
通把潘某某享有产权的房屋进行买卖，损害潘某某的合法权益
，属无效合同的事实。
5、申请证人楼某甲君、胡某某出庭作证，欲证明虽然潘某
某有赠与房屋的意向，但事实上赠与没有成立，楼某甲君也没有
接受赠与的事实，及楼甲与楼乙的交易过程中，楼某甲君通知过
楼乙不要购买该房屋的事实。
楼甲的质证意见：对证据1的真实性无异议，但认为该证
据不能证明该房屋是潘某某与楼甲所造的事实。对证据2中调
解某无异议，对庭审笔录认为，该笔录中所显示的“房屋赠与
楼某甲君所有”与潘某某欲证明的“赠与只是意向”的目的自相
某某。对证据3认为，该契约不是2005年2月22日所写，因为20
05年2月22日楼某甲君写了一张契约给楼甲，该契约是潘某某为
起诉时对抗楼某甲君写给楼甲的契约，通过策划后再写的。对证
据4认为不能证明房屋买卖的事实。
楼乙的质证意见：对证据1的真实性无异议，但认为该证
据并不能证明该房屋是潘某某与楼甲的夫妻共同财产。对证据
2的真实性无异议，但认为庭审笔录第3页中明确该房屋中潘某
某与楼甲二人的份额赠与楼某甲君。对证据3的真实性有异议，
不清楚该契约是否楼某甲君本人所写。对证据4认为不能证明房
屋买卖的关系及事实。楼甲为证明自己的主张向本院举证如下：
1、2003年2月8日楼某甲君亲笔写给楼甲的书信一封、2005
年2月22日的契约一份，欲证明楼某甲君在读大学期间写信给楼
甲，要求生活费2000元／月，并承诺父债子还，将来会回报楼
甲的事实。及2005年潘某某与楼甲离婚后，楼某甲君为了兑现书
信上的诺言，于2005年2月22日写下契约，将坐落在象珠镇×
×房屋××楼长好，坐落在清渭街的房屋于六年后还给楼甲的
事实。
2、2005年2月22日楼某甲君亲笔书写的借条一份，欲证明
楼某甲君读大学的费用2万元是向楼某乙借的，拿六年房租来抵
的事实。
3、申请证人楼某乙出庭作证，欲证明楼某甲君向楼某乙借
款2万元并以清渭街房屋六年房租来抵该借款的事实。
4、申请证人李某出庭作证，欲证明2005年2月22日楼某甲
君所写契约的真实性及契约的形成经过。
潘某某的质证意见：对证据1中书信的真实性、关联性有
异议，对契约认为，房屋产权不属于楼某甲君所有，而是潘某某
与楼甲所有，楼某甲君签订该契约的行为是无效的。对潘某某所
有的产权房屋，楼某甲君也没有任何权利委托其他人来处理，由
楼甲处理也只包括他自己所享有的份额。对证据2认为，借款
是否真实潘某某不清楚，但离婚协议中明确了楼某甲君的学习费
等由楼甲负担。清渭街的房屋是潘某某与楼甲的财产，楼某甲君
无权出租。
楼乙的质证意见：对证据1无异议。对证据2的真实性不清楚，对关联性无异议。
楼乙为证明自己的主张向本院提交房屋转让合同复印件
一份，欲证明房屋买卖的事实。潘某某与楼甲对该证据均无异
议。
本院依潘某某与楼甲的申请，准许证人楼某甲君、胡某某
、楼某乙、李某出庭作证。证人楼某甲君陈某：其系潘某某与楼
甲的儿子，对潘某某与楼甲各自提交的2005年2月22日的契约
、证人楼某乙提交的2005年2月22日的借条真实性均无异议，
对楼甲提交的2003年2月8日书信认为是否其写已记不清楚。写
契约时其系一个人单独在另一房间所写。其在写给楼甲的契约
中写明“由楼甲随时自由处理”的意思是由楼甲自由居住，奶
奶也可以住，但拿来卖其绝对不同意。认为本案讼争房屋并没
有赠送给自己，其亦不接受赠与，并拒绝回答楼甲提出的“你
不接受赠与怎么有权决定该房屋由谁住”的问题。证人胡某某
陈某：其系楼甲的嫂子、楼乙的邻居。其不太在家，一天看见
李梅某某姐夫带了风水先生来看本案讼争的房屋，刚好楼某甲君
打电话问其父亲是否要将房屋拿来卖，其将电话交给李甲听，
楼某甲君叫李甲不要买，李甲说是楼甲要把房子卖给她，叫楼某甲
君去跟楼甲说。证人楼某乙陈某：其系楼甲的弟弟，楼某甲君没
钱读大学，无法拿到毕业证书，其就借给楼某甲君2万元，用象
珠镇清渭街村房屋六年的房租来抵。借条是在楼甲的姐夫李楼
某某写的。潘某某因与楼甲已离婚，人不在场，不知道此事。
对楼某甲君写契约的事情其不知情。证人李某陈某：其系楼甲的
姐夫，因楼某甲君读大学是贷款读的，要拿毕业证书得2万元还贷款，故把清渭街村的房屋租给楼某乙用，叫楼某乙先给楼某甲
君2万元，楼某甲君在其家写了2万元的借条给楼某乙，并写了一
份契约给楼甲。
潘某某对证人楼某甲君、胡某某、楼某乙的证言无异议。
对证人李某陈某“假如不写该契约，就不借”无异议，对其他
内容认为不了解。
楼甲对证人楼某甲君的证言认为，证人陈某当时楼某甲君在
李楼某某写了二张契约不属实，当时只写了一张。对证人胡某
某、楼某乙、李某的证言无异议。
楼乙对证人楼某甲君的证言认为，其证言自相某某，其陈
某其不接受赠与，却又将房屋写还给母亲潘某某；其证词与之
前其对本案房屋的处理也是相某某的；其证词与（2004）永民
一初字第1992号案件庭审笔录也是相某某的。故2005年2月22
日其写给楼甲的契约是真实意思表示应以该份契约为准。对证
人胡某某的证言认为楼某甲君的确跟李甲通过电话，但李甲要楼
招君回来，而楼某甲君没有回来过。且证人具体时间也忘记了，
不能说明楼某甲君在房屋买卖之前叫楼乙不要买。对证人楼某乙
、李某的证言无异议。
因本案讼争房屋的地基系楼甲以楼甲、潘情美（即潘某
某）、楼朝军（即楼某甲君）、陈丙（楼甲母亲）、楼笑平（楼
甲妹妹）五人名义申请，潘某某与楼甲对陈丙及楼笑平是否对
讼争房屋有共有权存在争议，本院对楼笑平、陈丙进行了调查
，楼笑平、陈丙均陈某其提供批基名义系为楼甲批，该房屋不
管其有没有共有权，其都同意楼甲处理。潘某某、楼甲、楼乙对该调查笔录均无异议。
本院的认证意见：楼甲、楼乙均对潘某某提交的证据1、
2的真实性无异议，但各方对上述证据的内容解读不一致，故
本院对上述证据的真实性及所记载的内容予以确认。对潘某某
提交的证据3，本院认为，虽署名人楼某甲君确认该证据的真实
性，但该契约与楼某甲君书写给楼甲的契约所用笔、纸张、书写
习惯等均不一致，这与楼某甲君陈某的二份契约系其在李某的一
间房屋中单独、同时书写的陈丁矛盾，故对该证据不作为本案
定案依据确认。潘某某提交的证据4上无任何人的签名，楼甲
与楼乙亦不予认可，本院对该证据不予确认。对楼甲提交的证
据1中的书信，因署名人楼某甲君表示无法确认是否真实，而该
证据亦与本案缺乏必要的关联性，本院对该书信不作为本案定
案依据确认。对楼甲提交的证据1中的契约及证据2，经署名人
楼某甲君确认其真实性，本院对该证据的真实性及记载的内容予
以确认。对楼乙提交的房屋转让合同，潘某某与楼甲均无异议
，本院予以确认。对证人楼某甲君的证言，本院认为，证人楼某甲
君的陈某有多处矛盾之处，故本院仅对其确认其写给楼甲的契
约、写给楼某乙的借条真实性的陈某予以确认。潘某某、楼甲
、楼乙均对证人胡某某、楼某乙、李某的证言未提出相驳意见
，本院予以确认。潘某某、楼甲、楼乙均对本院对陈丙、楼笑
平的调查笔录无异议，本院予以确认。
经审理，本院认定事实如下：楼甲与楼乙系农村同一集
体经济组织成员。潘某某与楼甲于1984年4月11日办理结婚登
记手续，同年10月16日生育儿子楼某甲君，1987年1月22日生育双胞胎女儿楼婷（又名楼琼）、楼静（户籍登记为1988年1月2
2日出生）。1988年8月29日，楼甲以楼甲、潘情美（即潘某某
）、楼朝军（即楼某甲君）、陈丙（楼甲母亲）、楼笑平（楼甲
妹妹）五人名义申请社员建房土地108平方米，1988年12月28
日，原永康县雅吕乡政府批准楼甲在荒山上建房2.5间（面积6
9平方米），后建成三间一层砖混结构房屋（占地面积108平方
米）。2005年1月6日，潘某某与楼甲在本院调解离婚，在调解
过程中，潘某某与楼甲均表示坐落在永康市××××层砖混结
构房屋及坐落于某某镇清渭街村的一间二层房屋不要求分割，
属于各自的部分均赠与楼某甲君所有。2005年2月22日，楼某甲君
因大学学费问题向楼某乙借款20000元，约定偿还方式以清溪
菜场旁房屋（即潘某某与楼甲调解离婚时约定的坐落于某某镇
清渭街村的一间二层房屋）房租分6年抵清等。同日，楼某甲君
向楼甲出具契约一份，载明“座（坐）落于西辽村路旁的三间
一层房屋由楼甲随时自由处理，座（坐）落于清溪菜场旁一间
二层房屋陆年后归还楼甲所有”。后楼甲欲将坐落于永康市×
×西寮村房屋××（××间××层，占地面积108平方米）卖
予楼乙，楼乙向楼甲了解房屋权属，楼甲向楼乙出示了（2004
）永民一初字第1992号民事调解某，阐明其已与潘某某离婚，
离婚时将该房屋赠与楼某甲君；同时出示楼某甲君所写契约，阐明
楼某甲君已将受赠房屋交还其所有；并保证无其他权属争议。在
这种情况下，楼乙与楼甲于2009年7月14日签订房屋转让合同
一份，约定楼甲将坐落于永康市××西寮村房屋××（××间
××层，占地面积108平方米）以58000元的价格转让给楼乙所有。协议签订后楼乙即向楼甲支付了购房款58000元。此后一
星期左右，楼乙将生活物品搬进该房屋，对该房屋进行管理使
用。在房屋买卖过程中，楼某甲君曾在打给胡某某的电话中告知
楼乙的妻子李甲不可购买此房屋。同月26日，潘某某及子女对
该房屋转让合同提出异议。
另查明，潘某某在与楼××离婚后已将户口××西寮村
，2006年11月18日，潘某某将身份证地址做在××街道××店
村。
本院认为，本案的争议焦点在于本案楼甲与楼乙之间的
房屋买卖合同的效力、楼甲与楼乙之间是否存在恶意串通的情
形。对此，本院认为，首先，潘某某与楼甲在2005年1月离婚
时均表示将房屋赠与楼某甲君所有，楼某甲君未表态，但其在2005
年2月22日写给楼甲的契约系其真实意思表示，楼甲据此对房
屋进行处分，不能认定其为恶意，更无法认定楼乙与楼甲恶意
串通损害潘某某的利益。其次，虽然楼某甲君曾告知楼乙的妻子
李甲不可购买房屋，但楼甲向楼乙及其妻子李甲出示了楼某甲君
书写的契约，楼某甲君并未告知其将房屋也写还给潘某某，据其
陈某其将房屋写还潘某某亦是瞒着楼甲所写，故根据其2005年
2月22日所写契约内容及庭审中的陈某，无法认定楼某甲君可以
作为所有权人在向楼乙或其妻子主张权利。楼乙有理由相信楼
甲对该房屋有处分权。最后，潘某某在与楼××离婚后已将户
口××西寮村，其未提供证据证明其在楼乙及妻子购买房屋的
过程中，向楼乙或其妻子以所有人的身份提出异议。即在楼乙
及其妻子购买房屋的过程中，无所有人向其提出异议。综上，楼乙在楼甲出示离婚调解协议书、楼某甲君出具的契约、潘某某
已将户口迁出象珠镇多年的情况下购买房屋，已尽到了合理、
审慎的注意义务，其在本案房屋买卖过程中系善意。本案楼甲
与楼乙签订了房屋转让合同，楼乙已支付合理的购房款并对本
案讼争房屋实际使用并管理，作为善意购买人的楼乙已取得了
房屋的所有权。潘某某提出楼甲与楼乙恶意串通的主张依据不
足，本院不予采纳。对潘某某要求确认房屋转让合同无效、返
还房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合
同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之
规定，判决如下：
驳回原告潘某某的诉讼请求。
案件受理费1250元，减半收取625元，由原告潘某某负担
。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省金华市中级人民法院。
审 判 员 徐廉球
二〇一〇年七月十九日
代书记员 卢英莉