河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀05民终2698号
上诉人（原审被告）：徐合贵，男，1962年8月8日出生，汉族，现住邢台市桥西区。
委托诉讼代理人：李洪英，邢台市桥西区天洋法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：霍丽平，女，1987年10月26日出生，汉族，现住邢台市邢台县。
上诉人徐合贵因与被上诉人霍丽平租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503民初1397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人徐合贵及其委托代理人李洪英，被上诉人霍丽平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
徐合贵上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人诉请。事实和理由：（一）一审认定事实不清。原判认定“无法判定是原告不按期交纳租金还是被告有意不领取租金”，租赁合同2015年4月15日签订，期限二年，合同第二项约定一次性付清半年房租（需提前一个月交纳），2016年3月15日应当交纳房租，多次催促未交情况下，2016年5月2日以文字方式告知被上诉人，有照片为证。5月5日在被上诉人在场情况下将饭店物品搬出，被上诉人报警，如果当时交了房租，其不会不要。警察走后，被上诉人将物品全部拉走。转让费2万元是被上诉人自己编造的，原判认定错误。（二）一审适用法律不当。被上诉人违约在先，被上诉人拖欠租金，上诉人有权收回房屋终止合同。被上诉人全部拉走自己物品，转让费2万元就不存在，原判扩大了被上诉人损失，对上诉人不公平。
霍丽平庭审辩称：不是其不给房租，是他不要。合同还没有到期。当晚上诉人领一帮人把桌椅往外扔，屋外的东西拉走了，室内的东西没有拉走，当时就把锁换了，一审庭审还承认其东西还在他那放着。后来上诉人找人调解没有成功。
霍丽平向一审法院起诉请求：判令继续履行租赁合同并赔偿妨碍其经营造成的损失。
一审法院认定事实：2015年4月15日，原告从案外人手中接手租赁本案争议的房屋开烧烤店，并向案外人（转让方）支付转让费20000元。2015年10月15日，原被告双方签订《房屋租赁协议》一份，约定的主要内容如下：第一条、乙方（原告）租赁甲方（被告）自有的座落于八一路西大街××北××楼两间。第二条、房屋租赁费2750元，乙方一次性付清半年租赁费，合计16500元（须提前一个月交纳），租赁期间为2年，租赁期间租赁费随行就市，租赁到期后，同等价格，乙方优先租赁。第三条、乙方签订本协议后向甲方交2000元押金，押金待协议终止时退给乙方或折抵租赁费。第六条、乙方不得拖欠租金，否则，甲方有权收回房屋终止合同。第八条、乙方在租赁期间，甲方不得无故解除本协议，如有特殊情况，应提前三个月告知对方，并同意乙方转让此租赁房屋。第九条、本协议双方要严格遵守，如一方违约，应付违约金2000元，给对方造成经济损失应予以赔偿。协议签订后，原告一次性付清被告半年租金，按合同约定应于2015年3月15日前预付被告2016年4月16日至2016年10月15日的租金。双方对预付租金产生争议，原告称多次与被告联系，要求被告领取租金，并于2016年4月16日向被告发送短信，内容为“房租合同期内，第二期房费已准备好，请按时（约）取走，如不取按合同的约定办。”而被告称原告不按合同的约定时间交纳租金，经催要仍不交纳，于2016年5月2日在原告店门上张贴通告，内容为：“房屋租赁户：因你拖欠房屋租赁费至今未交。根据甲、乙双方签订的租赁协议，甲方有权终止合同，收回房屋。请你在两天之内搬清屋内东西，否则一切后果自负。特此通告。房主：徐合贵。2016年5月2日。”同日，原告的店门前被堆放了一堆积土，且被告将原告店铺内的物品拉走，并更换了门锁，租赁房屋已被被告收回。原告提交了一份自己制作的损失清单，载明被被告拉走的店内物品（价值61536元），而被告对此清单并不认可，只认可拉走了其中一小部分物品，并称拉走物品时有录像，但未提交任何证据证明拉走了哪些物品，拉走的物品价值是多少。
另查明，原告向被告交纳了押金2000元。原告已将房租付至2016年4月15日。
一审法院认为，原、被告双方所签订的租赁协议合法有效，双方应当诚实信用履行合同中约定事项。可双方对合同不能继续履行各执一词，原告称是被告不取租金，并以电话和短信催领，而被告称是原告不按期交纳租金，并张贴通知催交，因原告仍不交纳租金，才按合同约定终止合同，更换门锁，拉走店内物品。对此双方均提交了相应的证据，法院无法判定是原告不按期交纳租金还是被告有意不领取租金并以此为由终止合同的履行。但是，即使原告迟延交纳租金，而后原告以短信方式要求向被告交纳租金，继续履行合同，不存在原告拒付租金的情形，原告不存在致使合同不能履行的根本违约行为，也不存在给被告造成较大损失的违约行为。而被告更换门锁，未经原告同意且在原告不在场的情况下，强行拉走店内所有物品，致使合同终止履行，存在根本违约行为，应当依照法律规定和合同约定承担违约责任。2016年5月2日，被告更换门锁，并将店内所有物品强行拉走，至此合同终止履行。至此以后，原告不应再向被告交纳租赁费。根据审理查明的情况，本案租赁合同已终止履行，且已不能继续履行合同，故对原告要求继续履行合同的诉讼请求，法院不予支持。合同终止履行后，原告应当向被告交纳占有租赁物期间即2016年4月16日至2016年5月2日共16天的租赁费2750÷30×16=1466.67元；被告应向原告承担的违约责任，赔偿原告损失，原告租赁涉案房屋向原承租人支付转让费20000元，原告租赁期间为两年，因被告行为致使原告租赁期限未满两年，被告应向原告承担未使用租赁物期间相应的转让费损失，即20000÷24×17.5=14583.33元。关于原告预期的经营利益损失，因无相关证据支持，且原告在未经营期间也可以从事其他经营活动，法院不予支持。关于被告拉走原告物品及损失问题，根据现有证据及法庭审理情况，法院无法作出认定，在本案中暂不做处理，原告可另行主张与处理。
综上所述，原告还应当向被告交纳租金1466.67元，被告应当向原告退还押金2000元，并向原告承担转让费损失14583.33元，相互抵顶后，被告还应当给付原告15116.66元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告徐合贵于本判决生效之日起十日内支付原告霍丽平15116.66元；二、驳回原告霍丽平的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告徐合贵负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审对一审认定的基本事实予以确认。
本院认为，争议双方签订租赁合同是双方真实意思表示，双方均应诚信履约。若合同履行存在争议，应当通过合法途径解决。本案上诉人将租赁门市物品强行搬出导致合同不能继续履行确实不妥，构成根本违约。关于2万元转让费问题，原审二证人出庭予以了证实，该费用为被上诉人实际发生的费用，对于上诉人强行将被上诉人物品搬出的后果，上诉人应承担过错责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“给对方造成损失的，损失赔偿额应当相对于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同造成的损失”，原判按实际使用期间确定双方分担转让费公平合理。上诉主张转让费包括房内物品，未提交证据不予证实。综上，徐合贵的上诉请求依据不足。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元由徐合贵负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁 兵
审判员 尚好勇
审判员 杨拥军
二〇一七年十月三十日
书记员 张 浩