江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终8712号
上诉人（原审被告）詹庆余。
委托诉讼代理人：詹小妹。
被上诉人（原审原告）：徐州市龙潭物业管理有限公司，住所地徐州市二环北路华祖庙新村一排3号2幢。
法定代表人：陈玉贞，该公司经理。
委托诉讼代理人：叶文，江苏逸诚律师事务所律师。
上诉人詹庆余因与被上诉人徐州市龙潭物业管理有限公司（以下简称龙潭公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2017）苏0391民初2127号民事判决。向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
经审理查明，2008年4月28日，案外人詹小妹取得龙潭山庄19号别墅的产权。2012年5月7日詹庆余获得该房产权，成为涉案小区的业主。
2008年3月17日龙潭山庄小区业主委员会与龙潭物业公司签订了物业服务合同，该合同5.1条约定物业服务费价格为1600元/套（无人空房，1000元/套），费用构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护、维修费、绿化养护费、垃圾处理费、物业管理企业固定资产折旧费、管理服务人员的工资（含保安）、社会保险和按规定提取的福利费、办公费用、代缴费用（含水电费）等，由受委托方按月向业主收取。5个法人单位业主均在《龙潭山庄物业服务合同》上签字，上诉人没有在《龙潭山庄物业服务合同》上签字。
对于2015年6月之前的物业费，被上诉人均是按照每月500元的标准向上诉人收取。
2015年10月31日，上诉人与被上诉人在金山桥街道办事处人民调解委员会主持下签订了《人民调解协议书》，载明：经调解达成以下协议：1、按照双方口头协议被上诉人同意上诉人2015年7月、8月、9月、10月31日止四个月每月支付500元，计2000元整。2、2015年11月1日起至2016年3月27日止，上诉人每月缴纳物业费800元……。2017年5月25日四家法人业主和上诉人向被上诉人发送《终止物业服务合同通知书》，载明自2017年6月1日终止贵公司的物业管理服务……。
龙潭物业公司在为詹庆余提供物业服务期间，存在长时间停水、围墙灯不亮、电线裸露、垃圾箱距住所较远的情形。
另查明，龙潭小区共7个业主30套房屋，7个业主包括5个法人单位业主的28套房屋和两个个人业主的2套房屋，上诉人为两个个人业主之一。
一审法院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，龙潭物业和龙潭山庄小区业主委员会签订的物业服务委托合同合法有效，对该物业服务区域内的业主（包括詹庆余）均具有约束力，双方均应按照合同履行各自的义务。龙潭物业依约对詹庆余进行了物业管理服务，詹庆余应按期交纳物业服务费。但由于龙潭物业存在服务质量瑕疵，且存在危险隐患，因此对于龙潭要求的物业费用法院予以核减15%。滞纳金因存在服务瑕疵法院不予支持。故，詹庆余应向龙潭公司支付物业服务费1600×20×85%=27200元。综上，遂判决：本判决生效后十日内，詹庆余支付徐州市龙潭物业管理有限公司2015年11月至2017年6月的物业服务费27200元。
上诉人詹庆余不服上述判决上诉称：被上诉人未通过法定程序主张拖欠的物业费。根据法律规定，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳，逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。被上诉人未督促上诉人限期交纳物业费。1、2008年3月27日被上诉人与五家法人单位业主签订的《物业服务合同》没有上诉人的签字，对上诉人不产生约束力，上诉人不认可每月1600元的物业费用；2、2008年上诉人与被上诉人口头约定每月支付500元物业费，被上诉人也是按照每月500元的标准向上诉人收取物业费的。被上诉人对上诉人每月交纳500元物业费没有异议；3、被上诉人主张，自2015年11月至2017年6月计20个月上诉人没有交纳物业费不能成立。因为该小区共7个业主，有4名业委会委员和1名业主共同向被上诉人送达了终止物业服务通知书，告知被上诉人自2017年6月1日起终止与被上诉人的物业服务合同关系。因此上诉人应仅欠2015年11月至2017年5月计19个月的物业费。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人龙潭公司答辩称：首先，被上诉人提起的诉讼程序合法。一审时，被上诉人提交的“物业服务费催交函、顺丰快递凭证和运单动态查询”足以证明，起诉前，答辩人已通过书面形式督促上诉人限期交纳物业服务费。被上诉人的起诉行为符合《江苏省物业管理条例》第八十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的内容。国务院《物业管理条例》第六十七条的规定并不是对物业服务企业提起诉讼的前置程序设定。其次，物业服务合同约定的服务范围是金山桥开发区龙潭花园小区，上诉人属于龙潭花园小区的业主，故物业服务合同当然约束上诉人。最后，鉴于物业服务的特点，上诉人对被上诉人的服务质量不满，可以通过合法途径反映并要求整改，但不应拒绝交纳物业费，且上诉人没有证据证明被上诉人存在不履行物业服务合同或履行合同有重大瑕疵的情形。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
本院认为，物业服务企业对欠缴物业费的业主有权提起民事诉讼。物业服务企业对欠缴物业费业主的催缴行为并不是物业服务企业对业主提起诉讼的前置程序，故上诉人主张被上诉人违反法定程序提起诉讼本院不予支持。
关于《龙潭山庄物业服务合同》是否约束上诉人的问题。涉案小区共7个业主30套房屋，7个业主包括5个法人单位业主的28套房屋和两个个人业主的2套房屋，上诉人为两个个人业主之一。5个法人单位业主在《龙潭山庄物业服务合同》上签字而上诉人没有签字确认的事实，结合上诉人的陈述及被上诉人提交的表一、表二、表三、表四中载明的龙潭山庄目前房屋状况、物业费的收取明细等，足以证明《龙潭山庄物业服务合同》仅是被上诉人针对徐州卡特彼勒、徐州利勃海尔公司、徐州函告公司、徐州天富公司、徐州鹰球皮革公司五家单位的28套房屋签订的物业服务合同，并不能约束上诉人。另外从被上诉人2008年起长期收取上诉人物业费的具体过程以及2015年10月31日上诉人与被上诉人在金山桥街道办事处人民调解委员会主持下签订的调解协议内容来看，被上诉人也没有按照《龙潭山庄物业服务合同》约定的标准向上诉人收取物业费。从2011年6月至2015年6月长达五年间，被上诉人按照每月500元的标准向上诉人收取物业费，合同履行的长久性表明上诉人和被上诉人之间已经形成了不同于《龙潭山庄物业服务合同》的约定，2015年10月31日上诉人与被上诉人签订的调解协议，进一步表明《龙潭山庄物业服务合同》并不适用上诉人与被上诉人之间的物业服务。上诉人与被上诉人应当按照双方的约定享有权利、履行义务。
关于上诉人应当缴纳的物业费的问题。2015年10月31日，上诉人与被上诉人在金山桥街道办事处人民调解委员会主持下签订的调解协议是当事人真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照调解协议的内容履行，即2015年7月、8月、9月、10月四个月上诉人每月缴纳物业费500元，2015年11月起至2016年3月止上诉人每月缴纳物业费800元。根据本院查明的事实，上诉人仅缴纳2015年10月之前的物业费，对于2015年11月之后的物业费尚未缴纳，故上诉人应当按照调解协议的约定，缴纳2015年11月起至2016年3月止的物业费800元/月*5个月=4000元。对于2016年4月至2017年6月的物业费收费，该期间的物业费收费标准尚未约定，本院按照2015年11月至2016年3月期间双方约定的物业费标准800元/月计算12000元（800元/月*15个月）。故上诉人应当向被上诉人缴纳物业费16000元。
综上，上诉人詹庆余的部分上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2017）苏0391民初2127号民事判决；
二、詹庆余于本判决生效后十日内向徐州市龙潭物业管理有限公司支付2015年11月至2017年6月期间的物业服务费16000元；
三、驳回徐州市龙潭物业管理有限公司的其他诉讼请求。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件诉讼费313元，由上诉人詹庆余负担213元、被上诉人徐州市龙潭物业管理有限公司负担100元；二审案件受理费625元，由上诉人詹庆余负担225元、被上诉人徐州市龙潭物业管理有限公司负担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 祝 杰
审 判 员 陈 颖
审 判 员 崔金城
二〇一八年三月十五日
法官助理 葛文伟
书 记 员 苗 鑫