江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初11531号
原告：绿城物业服务集团有限公司昆山分公司，统一社会信用代码913205836805033486，住所地江苏省昆山市锦溪镇锦商路65号。
负责人：鞠晓威，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈闯，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈静，女，该公司员工。
被告：吴延平，女，1976年1月7日出生，汉族，住江苏省昆山市。
原告绿城物业服务集团有限公司昆山分公司诉被告吴延平物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年8月18日公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司昆山分公司委托诉讼代理人陈闯、陈静、被告吴延平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告绿城物业服务集团有限公司昆山分公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付原告物业管理服务费12144元（自2014年8月1日起至2016年6月30日）；2.请求被告支付违约金6171.26元（计至2016年6月30日）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年10月，原告与案外人昆山明丰房地产有限公司签订了《昆山市英伦尊邸前期物业管理委托合同》，约定合同期限2010年11月1日起至首次业主大会选聘物业管理企业并签订物业管理服务合同之日终止，约定别墅物业费按照为2.38元/月/m2（含能耗费），缴费时间为每6个月预缴一次；缴纳费用时间为每6个月的第1个月上旬；逾期支付物业服务费的按照每日千分之二加收违约金。被告自2014年8月1日至2016年6月30日，拒绝支付原告在管期间的物业管理费，经原告多次催告，仍拖欠至今。原告认为，原告按照合同为本小区业主提供物业管理服务，作为本小区业主的被告理应按期交纳物业管理服务费。本案被告无故拖欠物业管理服务费的行为严重侵害了原告的合法权益以及英伦尊邸其他全体业主的权益，故特诉请贵院，请求依法维护原告的合法权益。
被告吴延平辩称，对原告起诉的事实均认可，物业费没有缴纳，但是是有原因才不交的。我的房屋漏水，我们从装修前就找物业公司要求来修好，但是他们一直没有来修，所以我没有缴纳物业费。
本院经审理认定事实如下：2010年10月22日，浙江绿城物业管理有限公司昆山分公司与昆山明丰房地产有限公司签订《昆山市前期物业管理委托合同》，约定：昆山明丰房地产有限公司通过公开招投标方式将英伦尊邸委托浙江绿城物业管理有限公司昆山分公司实行物业管理服务。
2012年4月13日，浙江绿城物业管理有限公司昆山分公司（甲方）与被告吴延平（乙方）签订《英伦尊邸前期物业服务协议》，约定：乙方所购的物业位于X幢X单元XXX室，房屋建筑面积约为221.85平方米；前期物业服务是指：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理；前期物业服务期限自一期物业交付之日起至第一届业主委员会起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止；本物业管理区域前期物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳，具体标准如下：别墅：2.38元/月＊平方米（包含公共能耗费0.1元／月＊平方米）……物业服务费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每5个月的第1个上旬，乙方或物业使用人应在约定缴费的时间按时交费；乙方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日千分之三支付违约金。
2011年7月7日，浙江绿城物业管理有限公司昆山分公司名称变更为绿城物业服务集团有限公司昆山分公司。2012年7月27日，英伦尊邸X号XXX室具备交付条件。
本院认为，浙江绿城物业管理有限公司昆山分公司与吴延平签订的《英伦尊邸前期物业服务协议》合法有效，双方均应按约履行。浙江绿城物业管理有限公司昆山分公司已经工商登记变更为绿城物业服务集团有限公司昆山分公司，其合同权利义务应由绿城物业服务集团有限公司昆山分公司继受。吴延平作为英伦尊邸X幢X单元XXX室的业主，在绿城物业服务集团有限公司昆山分公司按约提供了物业服务的情况下，应当按合同约定履行交纳物业服务费的义务。吴延平认为其房屋存在漏水现象，原告表示在被告反应房屋有漏水问题时，其与房屋开发公司联系并有施工队到业主家中进行修缮。吴延平辩称的房屋漏水问题并不能证明是因绿城物业服务集团有限公司昆山分公司对此存在管理不当造成，上述问题不应成为吴延平拒交物业服务费的合法事由。综上，吴延平主张不交纳物业服务费没有依据，其无正当理由拒绝交纳物业服务费，构成违约，应当按约承担违约金。
关于吴延平结欠物业服务费数额的确定：因吴延平自2014年8月1日至今未交物业费，现绿城物业昆山分公司主张吴延平支付2014年8月1日至2016年6月30日（共计23个月），按建筑面积221.85平方米计算的物业服务费12144元（221.85平方米＊2.38元／月＊平方米＊23月）的诉讼请求，予以支持。
关于违约金数额的确定：根据物业服务协议约定，物业服务费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每5个月的第1个上旬，按应付金额的每日千分之三支付违约金。绿城物业昆山分公司在起诉时将违约金标准调整为按每日千分之二支付违约金。本院认为，该违约金标准过高，酌定按照每年24%的标准支付违约金，具体计算方式为：
1、2014年8月1日至2015年1月31日的物业费3168元的违约金为1087.68元；
2、2015年2月1日至2015年7月31日的物业费3168元的违约金为705.41元；
3、2015年8月1日至2016年1月31日的物业费3168元的违约金为316.8元。
综上，违约金总额为2109.89元。
据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告吴延平于本判决生效之日起十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司昆山分公司自2014年8月1日起至2016年6月30日止的物业管理费12144元及支付至2016年6月30日的违约金2109.89元，以上合计14253.89元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费258元，减半收取129元由被告吴延平承担。该款原告已经预交，本院不再退还，被告吴延平承担的部分于履行上述判决时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
代理审判员 汤秋婷
二〇一六年十月十四日
书 记 员 周玉燕
附相关法条：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。