湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜昌中民二终字第00160号
上诉人（原审原告）宜昌华通房地产开发有限公司。住所地：宜昌市夷陵区小溪塔街道办事处三峡路。
法定代表人段海洲，该公司经理。
委托代理人陈美娟，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人周志平，宜昌市夷陵区民生法律服务所法律工作者。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）邓尚文，男。
委托代理人周永超，湖北群晖律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人宜昌华通房地产开发有限公司（以下简称华通房地产公司）因与被上诉人邓尚文土地租赁合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2013）鄂夷陵民初字第00839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月11日立案受理后，依法组成由审判员闫玲玲担任审判长，审判员邓爱民、代理审判员聂丽华参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审认定，2001年9月16日，华通房地产公司与邓尚文签订了一份《临时使用土地协议》。协议约定华通房地产公司将位于宜昌市夷陵区小溪塔街道办事处冯家湾村4组黄柏河边的一宗河滩土地出租给邓尚文，土地面积1506.9平方米，期限自2001年10月1日至2011年10月1日。每年10月1日交纳年租金5000元，先交后用。协议还约定，邓尚文不得在地面建设大型永久性设施，负责场地平整及相关事宜，使用期满，华通房地产公司有权收回土地，邓尚文除能拆走的设备外，其余无偿移交给华通房地产公司。违约责任约定，违约方必须赔偿对方经济损失、支付违约金10万元。协议签订后，华通房地产公司依约定交付土地，邓尚文也按照约定支付了租金。协议期满，华通房地产公司要求收回土地，邓尚文同意归还华通房地产公司享有土地使用权的土地，对经营过程中扩展的部分不同意无偿交给华通房地产公司，双方遂发生争议。华通房地产公司于2012年9月25日向宜昌市夷陵区人民法院提起诉讼，请求判令：1、邓尚文立即归还租赁土地；2、邓尚文向华通房地产公司支付违约金10万元；3、邓尚文按市场行情支付占用租赁土地期间的相应租金；4、诉讼费由邓尚文承担。
原审同时认定，1、邓尚文租赁该宗土地后，建设成为堆放矿石的码头，在经营中，不断对场地进行了扩大，以致使用的场地超出了华通房地产公司享有使用权的范围。2007年10月29日，宜昌市夷陵区价格认证中心对该码头工程造价进行评估时，对该码头进行测量，长72米，宽34.5米，总面积为2484平方米。2、租赁期限届满后，华通房地产公司与邓尚文为交付租赁土地发生争议。华通房地产公司要求邓尚文无条件交还所使用的全部土地。邓尚文同意按合同约定的方位、四至及实际交付使用时的面积返还。双方为地界发生争议，以致归还土地未果。至2013年3月，通过华通房地产公司提供照片及现场确认，邓尚文还在使用已到期的租赁土地，地镑尚未拆除。2013年9月28日，双方再次为归还土地地界、地上建筑物的处置发生争议，当地公安机关要求双方按法院判决执行。3、2011年11月5日，华通房地产公司与宜昌泓庆矿产品有限公司签订了一份《土地租用协议》。协议约定，华通房地产公司将上述土地出租给宜昌泓庆矿产品有限公司，租期4年，第一年10万元，以后每年递增5%。该合同未实际履行。2012年4月8日，宜昌泓庆矿产品有限公司出具了一份证明，该公司收取了华通房地产公司违约金50000元。庭审中，华通房地产公司未能提供有效财务凭证予以佐证。4、华通房地产公司委托律师事务所发出的律师函未能提供已送达给邓尚文的证据。
原审法院据以认定上述事实的主要证据有：华通房地产公司提供的《临时用地协议》、《土地租用协议》、国有土地使用权证及红线图复印件、现场照片及录像；邓尚文提供的《临时用地协议》、该宗土地图纸及坐标、鉴定意见书；一审法院现场查看笔录及双方当事人在原审庭审中的陈述等。
原审法院认为：涉案《临时用地协议》是双方当事人真实意思表示，主要内容符合法律规定，合法有效。双方当事人应当按约定履行各自的义务。《临时用地协议》期限届满，华通房地产公司要求邓尚文返还出租的土地，合法有据，邓尚文应当将承租的土地返还。双方对处置地上建筑物及相关附属物均没有异议。邓尚文抗辩应按合同约定及华通房地产公司实际交付时的面积、四至返还土地的理由成立，应予支持，即以华通房地产公司土地使用权证登记的红线图为返还依据。华通房地产公司要求邓尚文返还签订合同之时交付的土地及邓尚文经营过程中扩展后的土地，难以支持。理由是华通房地产公司将享有土地使用权的土地承租给邓尚文，土地面积、四至均有红线图明确记载，邓尚文在经营过程中将场地面积由1506.9平方米扩展为2484平方米，邓尚文对扩展的场地是否享有土地使用权及扩展部分与原土地之间的界线均不是本案所解决的范围。双方实质是为扩展后的土地发生争议，邓尚文对按华通房地产公司土地使用证的红线图返还土地并没有争议。
协议期满后，邓尚文占用土地至实际返还之日，由邓尚文按原协议约定的5000元／年赔偿华通房地产公司损失，即自2011年10月至2013年4月，18个月，计7500元。华通房地产公司要求按照10万元／年予以赔偿，证据不足，该院未予支持。
华通房地产公司提供的现场照片证实，在租赁期限届满后，邓尚文未经华通房地产公司同意，仍在继续使用该场地，有一定的违约行为，应承担相应的违约责任。华通房地产公司要求邓尚文按协议约定支付违约金10万元，邓尚文抗辩协议约定的违约金明显过高，要求法院予以调减。合议庭认为，邓尚文要求调减的理由成立。其一，违约金是否过高，应当以实际损失数额为确认的基础。华通房地产公司虽提供了其与宜昌泓庆矿产品有限公司签订的租赁合同约定年租金10万元，但是庭审查明该合同未实际履行，且华通房地产公司也没有证据证实向宜昌泓庆矿产品有限公司支付了违约金。其二，租赁协议年租金5000元，10年的租金为5万元。协议约定一方违约，给付对方违约金10万元明显过高。其三，庭审查明，邓尚文未按期返还土地，主要原因是双方为如何返还土地发生争议，双方协议约定不明，华通房地产公司也有责任。故对华通房地产公司请求的违约金，合议庭认为酌情按实际损失7500元的30%予以支持，即2250元。
基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、邓尚文返还华通房地产公司位于宜昌市夷陵区小溪塔街道办事处冯家湾村4组黄柏河边、面积为1506.9平方米的一宗河滩土地（以华通房地产公司宜县国有（1997）字第2006273号国有土地使用证记载的范围为依据）；二、邓尚文赔偿自2011年10月至2013年4月占用华通房地产公司土地期间的损失人民币7500元；三、邓尚文支付华通房地产公司违约金人民币2250元；四、驳回华通房地产公司的其他诉讼请求。一审诉讼费2300元，华通房地产公司负担1150元，邓尚文负担1150元。
华通房地产公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、华通房地产公司与邓尚文签订的《临时使用土地协议》于2011年10月1日到期后，邓尚文理应将土地归还华通房地产公司，但至2013年4月止，邓尚文仍未归还诉争土地，并且占用该土地进行经营收益，直接导致了华通房地产公司对第三人违约，故邓尚文应按市场行情支付超期占用土地期间的租金。而一审法院按照12年前合同约定的租金标准判决邓尚文支付2011年10月至2013年4月的土地占用费7500元，显然违背了法律的公平原则；2、邓尚文在租赁土地期间，将诉争土地进行违约扩建，并获取收益。邓尚文扩建的土地是在原租赁土地的基础上建设的，是基于同一事实而发生的连续不可分割的法律关系，根源在于邓尚文的扩建行为，合同到期后，邓尚文理应归还原租赁土地，并恢复原状，而一审法院对违约扩建的部分未作出处理，侵犯了华通房地产公司的合法权益。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，故请求二审人民法院依法撤销原判，改判邓尚文返还原租赁土地，拆除地面搭建物及添附物，恢复原状，由邓尚文按现行市场行情支付土地占用费及10万元违约金，并由邓尚文承担一、二审诉讼费。
被上诉人邓尚文未提交书面答辩状，在庭审中辩称：1、邓尚文在经营过程中将原租赁土地朝河道方向扩展后的部分不属于本案审理范围。华通房地产公司的第一项上诉请求明显超出了一审诉讼范围，不应得到支持；2、涉案租赁合同期满后，邓尚文即已返还租赁土地，故不存在支付占用费的问题；3、华通房地产公司主张的10万元违约金亦违反法律规定，明显高于其所遭受的实际损失，请求人民法院依法予以调整。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。因此，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
二审诉讼中，华通房地产公司与邓尚文均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明，原审认定的事实属实。
同时查明，涉案土地位于宜昌市夷陵区小溪塔街道办事处，土地等级为商服Ⅱ级。2009年7月30日，宜昌市夷陵区人民政府公布的小溪塔基准地价更新后的土地租金收取标准中，商服Ⅱ级土地的年租金为8.6元／平方米。按此标准，2009年7月之后，涉案土地的年租金收取标准为12959.34元。
本院认为，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。涉案租赁合同期限届满后，邓尚文怠于向华通房地产公司归还租赁土地，现华通房地产公司要求其返还租赁土地并承担相应违约责任，该主张符合法律规定，本院予以支持。现在双方争议的是超期占用租赁土地期间的费用及违约金如何确定的问题。针对上述争议焦点，本院评述如下：
一是关于超期占用费的计算问题。一审法院确认由邓尚文按原租赁协议约定的租金标准承担超期占用费，原租金标准为5000元／年，明显低于租赁合同期满后的市场价格，以原租金标准确认超期占用期间的损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据2009年7月宜昌市夷陵区人民政府公布的小溪塔土地租金收取标准，本院确认邓尚文于2011年10月至2013年4月间占用涉案土地应支付的费用为19439元（12959.34元÷12个月×18个月=19439.01元）。
二是关于违约金的认定问题。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因此，违约金的认定应以给守约方造成的实际损失为基础进行计算，一般不超过违约造成的损失的百分之三十。本案中，双方当事人约定的违约金数额为10万元，邓尚文认为该数额明显高于华通房地产公司所受实际损失，请求予以调减。本院认为，华通房地产公司主张的超期占用费已经得到支持，可以弥补其所受损失，考虑到邓尚文违约在先，本院对违约金部分按华通房地产公司所受实际损失的30%予以支持，即邓尚文应向华通房地产公司支付违约金5831.7元（19439×30%=5831.7）。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院依法予以纠正。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2013）鄂夷陵民初字第00839号民事判决；
二、邓尚文返还宜昌华通房地产开发有限公司位于宜昌市夷陵区小溪塔街道办事处冯家湾村4组黄柏河边、面积为1506.9平方米的一宗河滩土地（以宜昌华通房地产开发有限公司宜县国有（1997）字第2006273号国有土地使用证记载的范围为依据）；
三、邓尚文于本判决生效之日起十日内向宜昌华通房地产开发有限公司支付超期占用土地损失费19439元及违约金5831.7元，两项合计25270.7元；
四、驳回宜昌华通房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本判决所确定的金钱给付义务，逾期履行的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2300元，由邓尚文和宜昌华通房地产开发有限公司各负担1150元。二审案件受理费2300元（宜昌华通房地产开发有限公司已预交），由宜昌华通房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫玲玲
审 判 员 邓爱民
代理审判员 聂丽华
二〇一四年五月十三日
书 记 员 张鹏炜