昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西法民初字第1043号
原告：马涛，男，回族，1973年10月9日出生，身份证登记住址：云南省安宁市。
委托代理人：陈文辉，云南胜初律师事务所律师，特别授权代理。
被告：金丽玲，女，汉族，1976年11月18日出生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。
委托代理人：罗富梅，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被告:蒋雅红，女，汉族，1970年6月8日出生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。
委托代理人：沈琳娜，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。
被告:杨俊，男，回族，1983年1月19日出生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。
原告马涛诉被告金丽玲、蒋雅红、杨俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案，依法适用普通程序，于2015年7月7日、2017年7月14日、2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈文辉、被告金丽玲的委托代理人罗富梅、被告蒋雅红的委托代理人沈琳娜、被告杨俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马涛向本院提出下列诉讼请求：1、三被告连带返还原告支付的租金及水电费押金共136000元；2、三被告连带支付原告违约金28800元；3、三被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年10月1日，原告与被告金丽玲签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于昆明市西坝路新村XX号熙翥苑的房屋共391.29平方米出租给原告开餐厅（重庆火锅）使用，并约定被告于本合同生效之日起将该房屋交付原告。2014年9月29日，原告履行了合同义务，将租金288000元及水电押金48000元共计336000元支付给被告金丽玲。合同签订后，因被告标的房屋使用不符合餐饮要求，所以被告无法交付合格的标的物给原告。后双方经协商同意解除合同，被告已返还原告200000元的租金，但剩余136000元至今未返还。原告认为，双方签订的合同合法有效，应受法律保护。被告未在合理期限内交付原告符合合同约定（开餐厅）使用的标的房屋，已构成违约，故请求法院支持原告的诉讼请求。
被告金丽玲答辩称，原告起诉状所述与事实不符，双�的法律关系并未解除，且有继续履行的基础，故请求驳回原告的诉讼请求。被告与原告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应全面履行合同义务。合同签订后，被告与原告沟通过交付房屋的事项，并向其作出过可以交付房屋的表示，原告却在被告交付房屋时，以房屋不符合使用目的为由要求被告退还租金。被告向开发商及物业公司确认，开发商及物业公司均表示：被告购买并出租给原告的房屋不会受到限制。原告在此情况下，仍然拒绝履行合同义务，并用超出常理的手段胁迫被告退还房屋租金。被告在解决纠纷过程中，从未向原告作出过解除合同的意思表示，因此，双方的房屋租赁合同仍为有效、未履行完毕且有履约基础的合同，双方应自觉遵守,故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告蒋雅红答辩意见与被告金�玲一致，同时认为，被告蒋雅红未收到原告方的租金，即便存在原告所述的违约行为，也不应由被告蒋雅红承担返还和违约责任。
被告杨俊答辩称，被告杨俊从未委托过被告金丽玲处理房屋事宜，本案实际情况是：被告金丽玲在杨俊不知情的情况下，拿着一个假的委托书出租了杨俊所有的房屋，还收了原告的租金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
原告提交了如下证据：一、原告的身份证复印件，欲证明原告主体资格适格。二、被告金丽玲的身份证复印件，欲证明金丽玲主体资格适格。三、《房屋租赁合同》，欲证明2014年10月1日，双方签订房屋租赁合同，根据合同约定双方签订的合同成立并生效。四、《收条》、富滇银行�业务委托书（客户汇单）》、《富滇银行会计凭证》，欲证明金丽玲收到马涛的租金288000元及水电押金48000元。五、《富滇银行富滇卡客户对账明细》，欲证明因房屋不符合租赁目的，经双方协商一致解除合同，金丽玲返还了部分租金200000元。
经质证，被告金丽玲、杨俊对上述证据的真实性无异议。被告蒋雅红对一、二、三组证据真实性无异议，对四、五组证据因不知情，故不认可。
本院认为，原告提交的五组证据，形式合法，内容真实，虽被告蒋雅红对四、五组证据因不知情而不认可，但其未提交相反证据，故本院对原告提交的上述证据真实性予以确认。
被告金丽玲提交如下证据：一、被告金丽玲的身份证复印件，欲证明金丽玲是本案的适格被告。二、《房屋所有权证》6份、《土地使用权证》，欲证明被告是承租房屋的所有权人，对上述房屋有使用、处分、收益的权利，且被告出租给原告的商铺是商业用房，满足被告用于商业经营的条件和目的。三、《房屋租赁合同》、《情况说明》，欲证明原、被告存在房屋租赁关系，被告向原告出租的房屋可以用于经营餐饮行业，双方签订的《房屋租赁合同》约定由原告负责房屋的装修，因原告未进行装修或者装修不符合条件，造成的未能正常经营的，责任由原告承担。四、署名“蒋雅红”的《授权委托书》、署名“杨俊”的《委托书》，欲证明被告金丽玲与被告蒋雅红、杨俊之间系委托租赁关系。五、微信聊天记录，欲证明被告金丽玲退还租金并非其真实意思表示，也没有解除合同及退还全部租金的意思表示。
经质证，原告对上述证据一、二及证据三中的《房屋租赁合同》、证据四真实性无异议。对证据三中的《情况说明》不认可。对证据五认为与本案无关，且无法证实微信内容是否真实，故不认可。被告蒋雅红对证据一、二、三、四真实性予以认可，对证据五不予质证。被告杨俊对证据一、二、三真实性予以认可，对证据五不知情，不予质证，对证据四不予认可，认为其并没有授权过，并对《委托书》中“杨俊”的签名和捺印是否是杨俊本人所为提出鉴定申请。本院根据杨俊的申请经各方当事人同意，依法委托云南警官学院司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心出具两份鉴定意见书，云警院[2017]司鉴字第X050-HJ号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：遗留在日期为2014年9月30日的《委托书》下方委托人“杨俊”签名处的指纹印痕不是杨俊所留。云警院司法鉴定中心[2017]文鉴字第X124号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：检材落款委托人处的“杨俊”签名笔迹不是杨俊本人所书写。各方当事人对鉴定结论无异议。
本院认为，被告金丽玲提交的证据一、二及证据三中的《房屋租赁合同》，形式合法、内容真实，证据间能够相互印证，本院对真实性予以确认。证据三中的《情况说明》虽盖有单位公章，但无单位负责人签名，而其他当事人持有异议，故本院不予确认。证据四中署名“蒋雅红”的《授权委托书》，蒋雅红无异议，本院予以确认，对署名“杨俊”的《委托书》已经鉴定，故对真实性不予确认。证据五因不能证明与本案具有必然因果关系，在无其他证据予以佐证的情况下，本院不予确认。
被告蒋雅红提交了《昆明市房屋交易城七公里处房屋登记簿查阅摘抄表》两份，欲证明租赁房屋中有两套房屋产权人是蒋雅红。经质证，各方当事人无异议，本院予以确认。
根据原告的申请，本院依法向西山区环境保护局调取证据，该局于2017年11月15日出具《情况说明》载明：“根据《昆明市餐饮业环境污染防治管理办法》（昆明市政府第46号令）第六条：新办餐饮业经营场所的选址（点）必须符合环境保护要求。严禁在下列地点新办餐饮业：（一）居民住宅楼内；（二）饮用水源一级保护区。位于昆明市西坝新村XX号的熙翥苑C幢若具有住宅功能，根据昆明市政府第46号令有关规定，禁止经营餐饮业。”
经质证，各方当事人对证据的真实性无异议，但被告金丽玲、蒋雅红、杨俊认为该情况说明并没有明确表明涉案房屋不适宜开餐饮。本院对情况说明的真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年10月1日，原告作为乙方与作为甲方的被告金丽玲签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于昆明市西坝路新村XX号熙翥苑的房屋共391.29平方米（一楼）出租给乙方开餐厅（重庆火锅）使用，其中房屋产权情况为：C幢一层XX1号产权人杨俊，C幢一层XX2、XX3、XX6、XX7、XX8、XX9号产权人金丽玲，C幢一层XX4、XX5号产权人蒋雅红。租期为2014年10月1日至2019年11月9日，共五年。租金120元/平方米,共400平方米，第一年、第二年不递增，合计月租金48000元；第三、四、�年租金分别按8%递增。甲方于本合同生效之日起将该房屋交付乙方。租赁期间任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年租金的5%作为违约金。双方的权利义务中约定：甲方确保所租赁的房屋符合消防和环保需求并保证乙方能顺利办理消防和环保相关手续，但产生的相关费用由乙方自行承担，若因政策原因导致无法办理上述手续的，甲方应将房屋租金退给乙方。2014年9月29日，被告金丽玲向原告玲出具《收条》载明：“今收到马涛西坝新村熙翥苑C座一层商铺租金288000元及水电押金48000元，租金为第一年上半年租金。”
另查明，2014年6月30日，被告蒋雅红将其名下位于昆明市西坝新村XX号熙翥苑C座一层CXX4室、XX5室房屋租赁事宜委托给被告金丽玲办理。2014年10月14日，被告金丽玲退还原告租金人民币200000元。
庭审中，原告陈述：其未使用过租赁房屋，原告与被告金丽玲在2014年10月14日退还租金200000元时，已达成口头的解除合同合意，合意解除合同时并未对违约金作过约定。被告金丽玲在答辩环节陈述双方并未达成过解除合同合意，但在法庭调查询问环节陈述，双方可能已达成解除协议，但对退还金额的多少没有约定。被告蒋雅红认可《房屋租赁合同》及委托租房的真实性，但表示其未收到原告支付的租金。被告杨俊陈述其不知道房屋租赁情况，也未收到租金，并表示被告金丽玲持有的署名“杨俊”的《委托书》是虚假的，提出对《委托书》中“杨俊”的签名和捺印是否是杨俊本人所为的鉴定申请。本院根据杨俊的申请经各方当事人同意，依法委托云南警官学院司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心出具两份鉴定意见书，云警院[2017]司鉴字第X050-HJ号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：遗留在日期为2014年9月30日的《委托书》下方委托人“杨俊”签名处的指纹印痕不是杨俊所留。云警院司法鉴定中心[2017]文鉴字第X124号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：检材落款委托人处的“杨俊”签名笔迹不是杨俊本人所书写。各方当事人对鉴定结论无异议。
本院认为：房屋租赁合同是出租方转移标的物的使用权于承租方，承租方支付租金的合同。本案中,原告与被告金丽玲签订《房屋租赁合同》，租赁被告金丽玲、蒋雅红、杨俊所有的房屋，合同中关于租赁金丽玲及蒋雅红房屋的部分，因被告金丽玲持有蒋雅红的授权委托书，代理其与原告签订租赁合同，且蒋雅�无异议，故该部分内容是双方真实意思表示，且不违反法律规定，各方当事人均应按照合同履行。在合同履行过程中，原告按约向被告金丽玲支付了租金及水电押金共计人民币336000元，后被告金丽玲退还原告租金200000元。庭审中，原告陈述被告金丽玲退还200000元时双方已达成口头解除合同的合意，被告金丽玲虽在答辩环节予以抗辩，但其未提交相反证据予以说明，且被告金丽玲在《房屋租赁合同》签订后的第十四天即退还原告超过已付租金总额二分之一的款项，该退款行为能与原告陈述的双方已合意解除合同相印证，故本院确认双方于2014年10月1日签订的《房屋租赁合同》中关于原告马涛与被告金丽玲、蒋雅红的部分已于2014年10月14日合意解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故合同解除后，原告有权要求返还租金。合同中关于租赁杨俊房屋的部分，因被告金丽玲持有的《委托书》经鉴定委托人“杨俊”签名处的指纹印痕不是杨俊所留，该部分内容不是杨俊的真实意思表示，在杨俊不予追认的情形下，被告金丽玲对杨俊的房屋无处分权，合同中此部分内容应为无效。第五十六条规定：“无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。”故合同无效部分的租金应当予以返还。本案中，被告金丽玲陈述其收到了原告支付的租金及水电押金共计336000元，其虽陈述已支付过部分款项给被告蒋雅红及杨俊，但被告蒋雅红及杨俊不予认可，被告金丽玲又未提交相应证据予以证明，故本院确认由被告金丽玲返还原告马涛剩余租金136000元。对于原告主张的违约金28800元，因原告陈述双方在合意解除合同时并未约定过违约金，故本院对原告的该项请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告金丽玲于本判决生效之日起十日内返还原告马涛人民币136000元。
二、驳回原告马涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币3596元，由被告金丽玲承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 郭春利
人民陪审员 王 艳
人民陪审员 张静梅
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 沙 珺