上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8170号
上诉人(原审被告、反诉原告)：赵根娣，女，1957年1月25日出生，汉族，户籍所在地上海市。
委托诉讼代理人：陈川，上海海汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陶枫，上海海汇律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：普年(上海)商贸有限公司，住所地上海市。
法定代表人：王珏，总经理。
委托诉讼代理人：李凌琳，上海申同律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江飞，上海申同律师事务所律师。
上诉人赵根娣因与被上诉人普年(上海)商贸有限公司(以下简称“普年公司”)租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初9577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵根娣上诉请求：撤销一审判决，依法改判，驳回普年公司的一审诉讼请求，普年公司支付赵根娣商铺空置损失费人民币(以下币种均为人民币)19,250元，没收普年公司支付的押金5,500元。事实和理由：普年公司延期支付租金，经赵根娣多次催告仍拖欠租金，赵根娣无奈通知普年公司解除双方之间的租赁合同。普年公司拖欠租金的行为导致合同解除，其所称房屋漏水不构成拒付租金的理由，合同解除的全部责任应由普年公司承担，一审法院错误分配合同解除的责任，判决赵根娣承担装修补偿款明显不当。根据合同约定，因普年公司原因导致双方租赁合同解除，普年公司支付的押金不予退还。因普年公司违约导致租赁合同提前解除，造成赵根娣商铺空置损失，该损失应由普年公司承担。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判支持赵根娣的上诉请求。
普年公司辩称，不同意赵根娣的上诉请求。房屋渗水问题在双方签订合同上，赵根娣表示可以修缮，但漏水问题一直未解决。赵根娣在收取了普年公司支付的下季度租金后，仍强行锁商铺的门，赵根娣锁门行为导致合同解除，普年公司没有违约。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
普年公司向一审法院起诉请求：1、赵根娣支付普年公司违约金5,500元；2、赵根娣退还普年公司剩余的租金2,250元；3、赵根娣补偿普年公司的装修损失55,000元；4、赵根娣返还普年公司已付的押金5,500元。赵根娣反诉请求：1、普年公司支付商铺空置损失费19,250元；2、没收普年公司支付的押金5,500元。
一审法院认定事实：普年公司(乙方)与赵根娣(甲方)于2014年6月14日签订了上海市中潭路XXX弄XXX号商铺(以下简称“系争商铺”)的租赁合同，合同约定租期为2014年7月1日至2018年6月30日止，每月租金5,500元。租赁合同第五条第1款约定：租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施。并付清所有应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。租赁合同第六条第2款约定：房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用。合同第七条第2款约定：乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用。合同第九条第1款约定：甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金5,500元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。租赁合同签订后，双方各自履行了义务，普年公司并支付赵根娣押金5,500元。普年公司对系争商铺装修后于2014年10月正式投入使用。期间，普年公司发现系争商铺有渗漏水现象，并告知了赵根娣。赵根娣曾向物业公司报修，物业公司对商铺渗漏水部位进行修缮，但未修复。2015年9月，普年公司未按月支付租金，并于2015年10月11日致函赵根娣要求其修复商铺，反之暂缓支付租金。2015年10月21日，赵根娣发函给普年公司催讨租金；同年10月26日，赵根娣再次致函普年公司称：双方订立的合同已经生效，贵公司应当按月及时、全面的履行合同，而贵公司延付款的行为已经严重违反了合同约定……赵根娣认为支付房屋租赁费用是贵公司的基本义务，贵公司不支付房屋租赁费用的行为已经表明不愿履行租赁，故赵根娣委托本律师事务所正式通知贵公司解除双方签订租赁合同，请贵公司收到本函后3日内支付拖欠房租并搬离系争房屋。2015年11月16日，赵根娣将商铺上锁，为此普年公司报警并在现场民警协调下普年公司将办公物品搬离了现场。
一审审理中，赵根娣称，对普年公司多付的租金2,250元可予返还。由于租赁合同提前解除的原因系普年公司违约所致，因此赵根娣无法同意普年公司的其余诉请。至于普年公司所述的装修费用，赵根娣认为普年公司只能主张装修残值，但因普年公司违约，且普年公司租赁商铺时知悉商铺有渗漏水的现象，而赵根娣也及时联系物业公司进行维修，因此赵根娣不应补偿普年公司商铺的装修残值。对此普年公司表示，其在向物业公司装修报备时才知商铺有渗漏水的情况，但不知具体状态。普年公司是在渗漏水现象迟迟未能修复并影响正常使用后才未支付租金，不过嗣后普年公司补缴了租金。赵根娣锁门致租赁合同解除存在违约。
一审庭审中，普年公司称，普年公司搬离商铺后，赵根娣将商铺另行出租，普年公司对商铺所做的装修被租赁人利用。普年公司对商铺做了整体装修，花费55,000元，租赁商铺的租期为5年，按5年折旧，商铺的装修残值应为44,000元。赵根娣认可普年公司对商铺进行过装修，但无法确认装修价值。对普年公司提供的相关装修合同及收据表示无法确认真实性及商铺装修的实际花费。
一审庭审后，经向中远物业管理有限公司两湾分公司工作人员了解得知，普年公司在商铺装修前向物业公司报备时知晓商铺有过渗漏水，且没修好。物业公司维修持续一年时间。
一审庭审中，赵根娣表示，商铺于2016年3月另行出租，2015年11月17日至2016年2月底的空置损失计19,250元。普年公司未按时支付租金构成违约应承担违约责任，其所付的押金5,500元，赵根娣可予没收。
一审中，赵根娣向法院书面表示称，在普年公司之后的商铺承租人曾使用了普年公司的装修，但目前商铺又另租他人，因使用用途不同，已对商铺全部重新装修。
一审法院认为，普年公司与赵根娣之间就系争商铺签订的《租赁合同》系双方自愿协商后的真实意思表示，应为有效。签约方均应恪守履行。普年公司在得知商铺有渗漏水情况仍装修房屋并投入使用，之后却因渗漏水的原因延付租金，其行为构成了违约，但赵根娣在收到普年公司延付的租金后，却锁了商铺门致《租赁合同》解除，赵根娣的行为与《租赁合同》的约定不符，故亦构成违约。虽然普年公司与赵根娣均违约，但造成《租赁合同》解除的主要责任在赵根娣。现普年公司要求赵根娣赔偿装修损失44,000元，赵根娣表示普年公司对商铺有过装修，普年公司搬离后曾被后续的商铺使用人再利用，在商铺又另行出租后，现承租人已对商铺重新装修，原有的装修已不存在。由此法院可确认普年公司对商铺有过装修，普年公司对商铺的装修被再利用，因此赵根娣应补偿普年公司的因装修导致的经济损失。目前商铺的装修不复存在，装修的残值已无从评估，赵根娣应承担由此产生的后果。现法院参考《建筑装饰工程施工合同》，根据双方的责任大小，酌情判定赵根娣补偿普年公司装修损失15,000元。普年公司与赵根娣对返还多付的租金2,250元达成一致，无不妥，应予准许。依据前述，普年公司延付租金的行为系违约，因此其要求赵根娣支付违约金的诉讼请求，不予支持。至于押金5,500元，由于普年公司与赵根娣均有违约，因此赵根娣无理由没收普年公司支付的押金，故普年公司的诉讼请求，于法有据，可予支持。至于赵根娣要求普年公司支付的商铺空置损失费19,250元，《租赁合同》未约定普年公司延迟支付租金赵根娣可解除该合同，故赵根娣将商铺门锁掉，致《租赁合同》解除后的商铺空置损失应由赵根娣自行承担，由此对赵根娣的诉请，不予支持。依照上述，普年公司与赵根娣在履行《租赁合同》的过程中均存在违约行为，因此双方可互不承担违约责任。故赵根娣要求没收押金5,500元的诉讼请求，于法无据，不予支持。判决：一、赵根娣应于判决生效之日起十日内支付普年(上海)商贸有限公司装修补偿款15,000元；二、赵根娣应于判决生效之日起十日内返还普年(上海)商贸有限公司租金2,250元；三、赵根娣应于判决生效之日起十日内返还普年(上海)商贸有限公司押金5,500元；四、对赵根娣要求普年(上海)商贸有限公司给付商铺空置损失费19,250元的诉讼请求，不予支持；五、对赵根娣要求没收押金5,500元的诉讼请求，不予支持。
本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，普年公司与赵根娣就系争商铺签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。在合同履行过程中，普年公司存在延付租金的违约行为，而赵根娣在收取普年公司延付的租金后却将系争商铺上锁，致使双方之间租赁合同解除，赵根娣行为亦构成违约，且对双方之间《租赁合同》解除赵根娣应承担主要责任。赵根娣上诉主张合同解除应由普年公司承担全部责任，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。因赵根娣亦承认普年公司对系争商铺有过装修，而普年公司搬离系争商铺后，后续商铺使用人亦曾使用原装修，结合双方对租赁合同解除的责任大小、系争商铺使用情况及现状等因素，一审法院酌情确定由赵根娣补偿普年公司装修损失15,000元，并无不妥。赵根娣上诉不同意承担装修补偿款，理由不足，对其主张本院不予支持。关于普年公司主张应退还的多余租金，赵根娣在一审中表示同意返还，一审亦予以准许，现其上诉又不同意返还，不予支持。因双方在合同履行过程中均存在违约行为，且因赵根娣违反合同约定将商铺上锁，致使双方合同最终解除，故赵根娣不同意返还押金，并要求没收普年公司支付的押金、普年公司支付商铺空置损失费，缺乏事实与法律依据，一审对赵根娣的请求不予支持，亦无不妥。综上，赵根娣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币418元，由赵根娣负担。
本判决为终审判决。
法官助理张黎明
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年九月七日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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