江苏省阜宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0923民初3681号
原告（执行案外人）：高天山，男，****年**月**日出生，汉族，市民，住阜宁县。
委托诉讼代理人：周应青，江苏苏一律师事务所律师。
被告（申请执行人）：陈东，男，****年*月*日出生，汉族，市民，住阜宁县。
委托诉讼代理人：陈向前，阜宁县城北法律服务所法律工作者。
被告（被执行人）：丁红玲，女，****年*月*日出生，汉族，市民，住阜宁县。
第三人：阜宁县不动产登记中心，住所地阜宁县阜城街道政务大厅。
负责人：丁红军，阜宁县国土局局长。
原告高天山与被告陈东、丁红玲、第三人阜宁县不动产登记中心案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高天山及其委托诉讼代理人周应青、被告陈东及其委托诉讼代理人陈向前到庭参加诉讼，被告丁红玲经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。原告于庭前申请撤回对第三人阜宁县不动产登记中心的起诉，本院依法予以准许。本案现已审理终结。
原告高天山向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告购买阜宁县××街道紫金明珠*幢***号门市房的行为合法有效；2.请求依法判决对涉案房屋停止执行；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告高天山通过阜宁县柏林房产经纪有限公司知晓涉案房屋的售房信息，并于2016年9月22日与江苏新宇建设集团有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买该公司承建的位于阜宁县××街道紫金明珠*幢***号门市一间，价格为434856元。合同签订后，原告交纳了房款及税款，开具了房屋发票和契税发票，并在房管局进行了网签合同备案，但在阜宁县不动产登记中心办理不动产权证时，获悉涉案房屋已被阜宁县人民法院查封。后经原告了解，涉案房屋原为被告丁红玲所购买，因丁红玲与陈东民间借贷纠纷一案，经陈东申请保全，阜宁县人民法院查封了丁红玲的涉案房屋。被告丁红玲因无钱交纳房屋贷款，遂与江苏新宇建设集团有限公司办理了退房手续，并在房管局撤销了网签。原告认为，第一，江苏新宇建设集团有限公司对涉案房屋有处分权，涉案房屋原来虽出售给被告丁红玲，但此后丁红玲与江苏新宇建设集团有限公司解除了买卖合同关系，在江苏新宇建设集团有限公司向原告出售涉案房屋时，该房屋的权属初始登记在该公司名下，该公司作为合法的房地产开发企业，具有出售涉案房屋的资质。第二，原告是与江苏新宇建设集团有限公司签订的《商品房买卖合同》，出卖人是江苏新宇建设集团有限公司，而不是丁红玲，原告与江苏新宇建设集团有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。第三，原告合法取得了涉案房屋的所有权，现涉案房屋已不是被告丁红玲的财产，法院继续查封已无事实与法律依据，而第三人阜宁县不动产登记中心存在过错，在法院查封期间，致使被告丁红玲撤销了网签，办理了退房手续。现原告虽然购买了涉案房屋，却被被告陈东强行加锁，并用车辆封堵门市，无法经营，给原告造成了极大的经济损失。第四，法院的查封行为未经公示，对原告不具有执行效力，根据相关法律规定，对本案尚未经权属登记的房屋进行查封，除了向房屋管理部门、不动产登记部门送达协助执行通知外，还应当通知被查封房屋的管理人，并对查封的房屋张贴封条或者公告，但执行人员没有依照法律规定将协助查封的通知向房管部门送达，也没有向江苏新宇建设集团有限公司进行通知，所以查封的效力不得对抗本案的善意原告。综上，请求支持原告的诉讼请求。
被告陈东辩称，第一，案外人高天山的异议申请理由不成立，阜宁县人民法院于2016年7月26日对涉案房屋进行查封，在裁定书上明确载明被查封的涉案房屋不得买卖、转让，被告丁红玲无权处置被法院查封的涉案门市，原告于2016年9月22日与开发商签订的房屋买卖合同，应为无效合同。第二，阜宁县人民法院于2016年7月26日将民事裁定书送达至阜宁县不动产登记中心进行备案登记，法院在执行过程中，无论是在实体上还是程序上都是合法的。第三，被告丁红玲将被查封的涉案房屋转卖给原告高天山，网签合同只是形式，高天山没有向丁红玲支付房款，丁红玲也没有交付涉案房屋给高天山，高天山不存在善意取得涉案房屋。第四，如果原告高天山实际向被告丁红玲支付了房款，高天山应凭证据向丁红玲追回房款，并主张丁红玲的违约责任。综上，案外人高天山提出的异议申请既没有事实上的依据，又不符合法律的相关规定，请求驳回原告的诉讼请求，继续执行涉案房屋，实现我的合法权益。
被告丁红玲未作答辩，亦未举证。
原告高天山为证明自己的诉讼主张提供下列证据：
1.江苏新宇建设集团有限公司的企业法人营业执照、房权证阜城字第××号房产证、涉案房屋的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，证明：涉案房屋是由江苏新宇建设集团有限公司开发建设，初始产权属于该公司享有，该公司具有出售涉案房屋的资格和权利。
2.退房协议、商品房买卖合同备案注销（信息变更）申请书各一份，证明：涉案房屋虽原出售给被告丁红玲，但是丁红玲于2016年8月11日将该房屋退还给江苏新宇建设集团有限公司，并在房管部门依法办理了备案注销登记。
3.阜宁县柏林房产经纪有限公司出具的收条以及原告高天山向该公司支付22500元中介费的银行汇款凭证各一份，证明：原告高天山于2016年7月18日通过房产中介公司居间介绍购买涉案房屋。
4.原告高天山与江苏新宇建设集团有限公司于2016年9月22日签订的《商品房买卖合同》以及阜宁县房管局出具的住房登记记录信息证明各一份，证明：原告是与江苏新宇建设集团有限公司签订《商品房买卖合同》，不是与丁红玲之间发生的买卖关系，涉案房屋的出卖人是江苏新宇建设集团有限公司而不是丁红玲，且原告购买涉案房屋的行为依法经房管部门备案登记。
5.江苏增值税普通发票、税收缴款书各一份，证明：原告已经为购买的涉案房屋付清全部房款，并依法缴纳了相关税费。
6.阜宁县自来水公司通用机打发票、阜宁县自来水有限公司供用水合同以及阜宁县供电公司出具的用电开户卡、电费交款凭证各一份，证明：原告已对购买的涉案房屋进行了水电开户，实际取得并占有了该房屋。
7.不动产登记申请书一份，证明：原告购买涉案房屋后与江苏新宇建设集团有限公司共同向不动产登记部门申请不动产登记，但由于涉案房屋被查封，导致原告未能办理权属登记。
8.阜宁县不动产登记局出具的不动产统一登记平台信息一份，证明：在2016年7月26日阜宁法院仅向不动产登记局办理了查封登记，该房屋的权利人为江苏新宇建设集团有限公司，而不是丁红玲。法院没有到阜宁县房管局同时办理查封登记，也没有依法通知涉案房屋的管理人或者实际占有人的江苏新宇建设集团有限公司，导致原告在与江苏新宇建设集团有限公司签订《商品房买卖合同》后办理了备案登记，原告在购买涉案房屋时并不知道该房屋已被查封，法院查封登记的效力不能对抗善意的本案原告。
被告陈东对上述证据的质证意见：
1.对证据1无异议。
2.对证据2的真实性无异议，但是法院于2016年7月26日查封了涉案房屋，退房协议是在2016年8月11日签订，房屋注销手续也是在同日办理，都是在法院查封之后。
3.证据3与本案无关，而且在后面也没有提到房产中介为原告提供任何过户服务。
4.对证据4的真实性无异议，但是其证明内容不正确，高天山购买的房屋实际上是丁红玲的，而不是江苏新宇建设集团有限公司的，高天山没有向江苏新宇建设集团有限公司支付房款，也没有支付给丁红玲房款的证据，购房合同只是形式，并没有实际购买，而且合同签订时间为2016年9月22日，是在法院查封之后签订的。
5.对证据5的真实性无异议，但增值税发票是丁红玲本人购买房屋时缴纳的税金，是由丁红玲变更给高天山的，江苏新宇建设集团有限公司并没有帮高天山重新交税，高天山也没有提供向税务部门缴纳相关税收的证据。
6.对证据6的真实性无异议，自来水公司凭网签合同和身份证就可以开户，原告于2016年9月26日和丁红玲变更了网签合同，原告高天山凭此合同和身份证到自来水公司开户，并不能证明原告实际拥有涉案房屋，且与事实不符，涉案房屋在水电开户时仍由一家移动公司租赁经营，该门市是丁红玲租赁给该移动公司使用的，原告没有提供和该移动公司交接房屋的相关手续及租赁合同，所以不能证明原告已经得到涉案房屋。
7.对证据7的真实性无异议，证明涉案房屋已经被阜宁法院查封。
8.对证据8的真实性无异议，进一步证明涉案房屋于2016年7月26日被阜宁法院查封。对该份证据的证明目的有异议，原告高天山说涉案房屋在江苏新宇建设集团有限公司名下，实际上涉案房屋在查封时为丁红玲所有。
被告陈东为证明其主张向本院提供下列证据：
1.（2016）苏0923民初3941号裁定书一份，证明阜宁法院对丁红玲名下的位于阜宁县××街道紫金明珠*幢***号门市房予以查封，查封期间不得买卖、赠与、抵押、转让、办理过户登记手续及涉及其他权利。
2.不动产登记中心送达证一份，证明涉案房屋于2016年7月26日下午5时20分已经被法院查封。
3.丁红玲签收的送达证一份，证明丁红玲在2016年8月4日已经知晓涉案房屋被法院查封。
4.（2017）苏0923执异9号执行裁定书一份，证明阜宁法院执行局查明涉案房屋在查封之前是丁红玲、仇金兵所有，原告高天山是向丁红玲、仇金兵购买的房产。丁红玲、仇金兵提供给房管部门的身份证复印件空白处注明“我们自愿将紫金明珠*幢***号门市房转让给高天山名下”，丁红玲、仇金兵共同签字，时间为2016年8月11日。原告高天山提供给房管部门的身份证复印件空白处注明“我自愿购买紫金明珠*幢***号门市房，由丁红玲、仇金兵转让到我名下”，高天山签名，日期为2016年8月11日。原告要求法院中止（2016）苏0923民初3941号民事裁定书的执行，法院驳回原告的异议请求。
5.手机照片三张，证明当时法院张贴了查封裁定书，陈东的汽车租赁门市在涉案房屋隔壁，陈东一直不知道丁红玲将涉案房屋卖给原告。
原告高天山对上述证据的质证意见为：
1.对证据1的真实性无异议，但该裁定书查封的房屋当时仅在房管部门办理了备案登记，没有在不动产登记部门办理权属登记。
2.对证据2的真实性无异议，但不具有合法性，亦不能证明被告陈东的举证目的，法院向不动产登记部门办理查封时，涉案房屋的权属登记在江苏新宇建设集团有限公司名下，所以在送达证备注栏内备注对涉案房屋的查封是预查封。根据《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释【2004】15号）第九条、第十条规定，查封不动产的人民法院应当张贴封条或者公告，查封尚未进行权属登记的建筑物时人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告，而法院对涉案房屋查封时既没有通知房屋的管理人江苏新宇建设集团有限公司，也没有依法张贴封条或在显著位置张贴公告，没有依法进行公示，根据该规定第二十六条第三款，人民法院查封没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。
3.对证据3的质证意见同证据2，但补充：该证据仅能证明丁红玲在与江苏新宇建设集团有限公司办理退房以及办理备案注销登记时是恶意的，而不能证明江苏新宇建设集团有限公司和原告知道涉案房屋已经被查封的事实，根据法律规定，被告陈东或者法院可以追究丁红玲的法律责任，包括拒绝执行法律文书的刑事责任，而不应涉及无辜的原告。
4.对证据4的真实性无异议，但该裁定尚未生效，不能作为定案依据，且被告表述的内容不能证明原告在购买涉案房屋时知道房屋已被查封的事实，原告以及丁红玲在房管部门出具的单方陈述并没有实际履行，原告购买的涉案房屋是由江苏新宇建设集团有限公司出售，不是由丁红玲转让，丁红玲和原告的陈述不影响此后原告与江苏新宇建设集团有限公司实际发生的商品房买卖行为的效力。
5.对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，这应该是被告陈东事后擅自张贴，不是由法院执行人员在实际查封时所张贴，手机显示的时间为2017年5月16日，不是法院查封的时间即2016年7月26日，且在张贴的裁定书的背面红纸部分是由原告购买涉案房屋后在玻璃门上张贴的房屋出租信息。
本院依法调取以下证据：
1.丁红玲与江苏新宇建设集团有限公司签订的《商品房买卖合同》一份。
2.江苏新宇建设集团有限公司出具的情况说明一份。
3.高天山的身份证复印件，复印件下方载明“我自愿购买紫金明珠2幢M15号门市由丁红玲、仇金兵转到我名下。高天山（签字捺印）2016年8月11日”；丁红玲、仇金兵的身份证复印件，复印件下方载明“我们自愿将紫金明珠*幢***号门市转让给高天山名下。丁红玲仇金兵（签字捺印）2016.8.11”。
原告高天山对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但该份合同已经由合同双方当事人于2016年8月11日予以解除，并在房管部门办理了备案注销登记。对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，高天山是在江苏新宇建设集团有限公司与原买受人丁红玲已经解除《商品房买卖合同》的情况下，才与江苏新宇建设集团有限公司发生的房屋买卖交易，如果原合同不解除、不在房管局办理网签合同注销登记，高天山无法就同一房屋进行购买和办理网签备案，丁红玲与江苏新宇建设集团有限公司解除合同并注销备案登记在先，高天山与江苏新宇建设集团有限公司签订合同并备案登记在后，这一做法不违反法律、行政法规禁止性规定，也符合日常买卖自由交易惯例和契约自由、意思自治的民法原则。即使该情况说明内容属实，也不能证明高天山和江苏新宇建设集团有限公司及房管局当时已经知道该房屋被法院查封的事实。对证据3的真实性无异议，但这仅是原买受人同意开发公司将其原出售给丁红玲的涉案房屋重新出售给高天山，是原买受人与开发公司之间的约定，不违反法律、行政法规效力性强制规定，且该证据不能证明开发公司和后买受人高天山当时知道该房屋已被法院查封的事实。
被告陈东对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，在法院查封涉案房屋之前，涉案房屋是丁红玲名下的房产。对证据2的真实性予以认可，更能证实高天山没有支付房款给江苏新宇建设集团有限公司，他们之间是虚假买卖，为了配合丁红玲转移资产，逃避法律责任。对证据3的真实性无异议，可以充分证明涉案房屋是高天山与丁红玲、仇金兵之间的交易，与江苏新宇建设集团有限公司没有任何关系，江苏新宇建设集团有限公司所提供的合同是协助高天山和丁红玲下载格式合同，高天山并没有将房款交与江苏新宇建设集团有限公司。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
陈东与戴建、丁红玲民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，陈东申请财产保全，本院于2016年7月26日作出（2016）苏0923民初3941号民事裁定书，对丁红玲名下的位于阜宁县××街道紫金明珠*幢***号门市予以查封，查封期间不得买卖、赠予、抵押、转让、办理过户登记手续及设置其他权利。同日，阜宁县不动产登记中心对民事裁定书中查封涉案房屋予以协助执行。本院于2016年8月4日将该民事裁定书邮寄给丁红玲，丁红玲于第二天签收。
2016年10月12日，本院依法作出（2016）苏0923民初3941号民事判决书，判决：一、被告戴建于本判决生效后10日内偿还原告陈东借款本金100000元及利息（自2015年12月10日起至实际履行之日止按月利率2%计算）。二、被告丁红玲对被告戴建在本判决第一项中的还款义务承担连带清偿责任。三、被告丁红玲承担担保责任后，有权向被告戴建追偿。本判决生效后，陈东于2017年2月27日申请本院强制执行，执行案号为（2017）苏0923执525号。
2017年5月31日，高天山向本院提出执行异议，请求法院中止对（2016）苏0923民初3491号民事判决书的执行。本院经审查认为，涉案房屋阜宁县阜城镇紫金明珠*幢***号门市为丁红玲从江苏新宇建设集团有限公司初始购买，2016年7月26日被本院（2016）苏0923民初3941号民事裁定予以查封，同日，阜宁县不动产登记部门办理协助查封登记。被执行人丁红玲对已查封的涉案房屋进行转让，其行为违反相关法律规定，依法不予支持。案外人高天山提供的证据，不享有对执行标的即涉案房屋足以排除强制执行的权益，故对案外人高天山的异议请求，依法予以驳回。2017年6月12日，本院作出（2017）苏0923执异9号执行裁定书，裁定驳回高天山的异议请求。
另查明，涉案房屋为被告丁红玲从江苏新宇建设集团有限公司购买，房款为434856元。2016年8月11日，被告丁红玲、仇金兵在其身份证复印件下方书写：“我们自愿将紫金明珠*幢***号门市转让给高天山名下。”被告高天山在其身份证复印件下方书写：“我自愿购买紫金明珠*幢***号门市由丁红玲、仇金兵转到我名下。”同日，被告丁红玲、仇金兵与江苏新宇建设集团有限公司签订了退房协议，解除双方之间关于涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》，并至阜宁县房管局办理了备案注销手续。2016年9月22日，原告高天山与江苏新宇建设集团有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告高天山从江苏新宇建设集团有限公司购买涉案房屋，房款为434856元。江苏新宇建设集团有限公司向原告高天山出具一份江苏增值税普通发票，载明高天山购买涉案房屋的价税合计434856元。2016年9月22日，原告高天山在阜宁县房管局为涉案房屋进行了合同备案。后原告高天山对涉案房屋进行了水电开户，并于2017年3月3日到阜宁县地税局交纳了房屋契税、印花税合计13263.08元。
又查明，江苏新宇建设集团有限公司于2017年6月5日向本院出具一份情况说明，在本案审理过程中，该公司于2017年12月25日在该份情况说明复印件上加盖公司印章，内容为：“关于丁红玲和高天山交易紫金明珠*幢***号门市情况，当时是他们之间达成交易，要求公司协助他们下载合同，他们交易的资金未交我公司，详细情况都是他们自己谈的，我公司不知道，具体情况就是这样。特此说明”。
关于原告高天山对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。本院认为，民事活动应当遵循诚信合法原则。第一，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人对已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中，涉案被执行房屋原登记在被告丁红玲名下，本院在民事诉讼中依照陈东的保全申请，依法对涉案房屋予以查封，程序合法正当。被告丁红玲明知涉案房产已被法院查封，仍擅自处理涉案房屋，是故意妨害和阻止民事裁判执行的行为，其行为违反法律规定，不得对抗申请执行人，涉案房屋仍应作为被执行标的物。第二，结合江苏新宇建设集团有限公司出具的情况说明以及丁红玲、仇金兵、高天山在其身份证复印件下方书写的内容可以看出，原告高天山虽与江苏新宇建设集团有限公司签订《商品房买卖合同》，但实际上是原告高天山与被告丁红玲之间发生的房屋转让行为，且仅凭原告提供的增值税普通发票，不能证明其已经支付了购房款，原告提供的证据不能证明其对涉案房屋是善意取得。第三，除法律另有规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，原告高天山仅在阜宁县房管局进行了登记备案，该登记备案不具有创设物权归属功能，此时，原告高天山对涉案房屋不享有物权法上的物权登记效力，并未取得涉案房屋的所有权。综上，原告高天山不享有足以排除强制执行的民事权益，不能阻却法院对涉案房屋的执行，故对其要求停止对涉案房屋的强制执行的诉讼请求，本院依法予以驳回。
关于原告高天山要求法院确认其购买涉案房屋的行为合法有效的问题。根据法律规定，对案外人提起的执行异议之诉，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以在判决中一并作出判决。也就是说，案外人在异议之诉中可以同时提起确权之诉，与异议之诉合并审理。这里的确权之诉是指案外人在执行异议之诉案件中提出确认权利归属问题，因为权属问题是认定能否阻却执行的前提，所以法律作此规定，将当事人之间的实体法律关系及阻止执行问题一并解决，既节约司法资源，避免造成案外人讼累和判决的冲突。在本案中，原告高天山可以提出对执行标的也就是涉案房屋进行确权的诉讼请求，而原告要求确认其购买涉案房屋的行为合法有效，该请求不属于权属争议，不属于执行异议之诉的审理范畴，故本院对此不予理涉。
原告高天山提出法院的查封行为未经公示，以及执行人员没有依照法律规定将协助查封的通知向房管部门送达，也没有向江苏新宇建设集团有限公司进行通知，对此，本院认为，本案属于案外人执行异议之诉，是指案外人在执行过程中对执行标的提出异议，原告高天山的上述执行行为异议，不在本案审理范围中，本院亦不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十五条、二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，判决如下：
驳回原告高天山的诉讼请求。
案件受理费7823元（原告已预交），由原告高天山负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 顾忠勇
审 判 员 梁晓婷
人民陪审员 徐宝吉
二〇一八年一月十六日
书 记 员 刘小凤