湖北省黄石市西塞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0203民初1297号
原告王翠萍，女，1966年5月30日出生，汉族，住湖北省黄石市团城山开发区,
被告姚永忠，男，1968年6月3日出生，汉族，住广东省广州市天河区,
第三人李名忠，男，1962年7月8日出生，汉族，住湖北省大冶市东岳路办事处鹏程村李圣山湾*组*号,公民身份号码4202211962********。
第三人黄石天域房地产开发有限公司，住所地黄石市湖滨大道727-30号。
法定代表人胡长青，该公司总经理。
第三人大冶市圣山房地产开发有限公司，住所地湖北省大冶市东风路办事处新冶大道黄四申。
法定代表人李名忠，该公司董事长。
第三人大冶市圣发源实业有限公司，住所地湖北省大冶市金湖街道办事处栖儒桥循环经济工业小区。
法定代表人黄开凤，该公司董事长。
上述第三人共同委托诉讼代理人邓国明，湖北人本律师事务所律师。
原告王翠萍诉被告姚永忠、第三人李名忠、黄石天域房地产开发有限公司（以下简称天域公司）、大冶市圣山房地产开发有限公司（以下简称圣山公司）、大冶市圣发源实业有限公司（以下简称圣发源公司）执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2017年9月1日公开开庭进行了审理。原告王翠萍、被告姚永忠到庭参加了诉讼，第三人李名忠、天域公司、圣山公司、圣发源公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王翠萍诉称，2015年12月29日，原告与天域公司签订了商品房《认购书》，约定原告购买“天域·名流天地”二期9栋3单元2902号房屋，总价款为620416元。当天原告向天域公司支付购房款190416元，天域公司于2016年3月29日将该房屋交付给原告，现原告已装修入住。2016年11月15日，原告从第三人天域公司处获悉，因被告姚永忠诉第三人李名忠、圣发源公司、圣山公司、天域公司民间借贷纠纷执行一案，法院查封了“天域·名流天地”9栋3单元2902号房屋。原告认为法院查封拍卖该套房屋是错误的，房屋系原告所有，在原告与天域公司签订合法有效的合同后，已交付了部分房款，天域公司也将房屋交付原告，原告对房屋进行了装修并正常入住一年有余，法院查封原告所有的房屋没有事实和法律依据。法院在（2017）鄂0203执执异12号执行裁定书中提出原告与天域公司的房屋购买交易不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（三）项：已支付的价款超过合同约定价款的百分之五十。因原告与天域公司约定的是分期付款的方式，没有超过购房合同约定价款的百分之五十事出有因，后期原告自会陆续向第三人天域公司支付房屋购房款。故诉至法院，请求判令：1、不得对“天域·名流天地”二期9栋3单元2902号房屋执行并解除查封；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据（均系复印件）：
证据一、原告的身份证。证明原告诉讼主体资格；
证据二、西塞山区人民法院（2017）鄂0203执异12号执行裁定书。证明被告及第三人主体资格；
证据三、购房收据款。证明我已交购房款；
证据四、电视闭路、电费单据。证明该房已入住有线已安装；
证据五、收据6张。证明该房屋已交物业费和其费用；
证据六、购气卡一张。证明该房屋已交购气费用；
证据七、该房装修图片8张。证明该房已装修入住；
证据八、承诺书、认购书各1份。证明该房屋已购买；
证据九、商品房交接书一份。证明该房已经交接给原告。
被告姚永忠答辩称：一、我国对商品房预售行为有强制性法律规定。第三人天域公司所有的位于黄石市团城山“天域名流小区二期商住楼小区”于2013年6月27日取得《商品房预售许可证》（含原告案涉二期9-3-2902号房），该房屋至今仍属预售商品房，其产权亦未初始登记予开发商天域公司。案涉《认购书》不是《商品房预售合同》，双方未签订正式有效的《商品房预售合同》并网签备案，此房屋物权的转移不能成立，《认购书》不能阻却法院的执行查封和拍卖;二、案涉房屋至今未取得政府监管部门的竣工验收从而不具备法定交付条件，原告对其占有不受法律保护。且2016年1月18日法院查封的该房，原告称2016年3月29日与天域公司办理的交接房手续，此种占有依法不成立，不能产生实际占有房屋的法律效果;三、此套房屋未办理过户登记手续，所有权未发生变动，仍属于第三人天域公司，不属于本案原告。原告虽已办理交房手续，即便原告受让房屋是善意的，价格是合理的，因未办理完成不动产权属变更登记手续，也不能基于善意取得制度取得房屋不动产所有权。人民法院对此房屋另案执行查封和拍卖没有错误;四、此房原告认购前已于2013年9月18日登记抵押给湖北银行黄石南京路支行，天域公司的出售行为依法自始无效。
被告姚永忠为支持自己的抗辩理由，向本院提交了以下证据（均系复印件）：
证据一、天域公司开发的“天域·名流天地二期”9号楼湖北省商品房黄房售字（2013)0023号预售许可证书。证明案涉房产至今系预售商品房，也未取得政府部门依法竣工验收合格证书；
证据二、贵院（2016）鄂0203执字第29-1号及同编号协助执行通知书、查封房号表。证明案涉房产于2016年1月18日查封；
证据三、湖北银行黄石南京路支行与第三人天域公司订立的合同编号C2013Y抵200709180001号《抵押合同》及抵押房号表。证明案涉房产于2013年9月18日向该银行设定贷款抵押权，该银行至今未解除抵押；
证据四、审判参考案例二个。案例一：江苏省高级人民法院《方卓君与朱永光民事执行裁定书》【（2014）苏执异字第0015号】；案例二：最高人民法院《姜建益与诸城市江峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷申请再审民事裁定书》【（2015）民申字第1510号】。证明在本案中，原告即使占有案涉房屋，若该房屋未竣工，原告即使取得该房屋钥匙也不能产生实际占有该房屋的法律效果，则法院可以对该房屋进行查封和拍卖。
第三人李名忠、天域公司、圣山公司、圣发源公司未到庭参加诉讼，在举证期限内，亦未向本院提交证据及书面答辩意见。
经庭审质证，被告姚永忠对原告提交证据的质证意见如下：证据一、二无异议；证据三、真实性、合法性和关联性都有异议，收据时间是2015年12月29日，但是原告提供的交房和取款时间是2016年3月9日，两个时间不一致；证据四、真实性无异议，合法性、关联性有异议，不能证明此房屋的坐落属于案涉房屋。电费单据真实性合法性没有意义，关联性有异议，时间为2016年7月19日，电费两个月一交，恰恰证明原告2016年3月入住，交费户名是天域公司，证明此房屋不属于原告；证据五、物业费的收据真实性无异议，合法性、关联性有异议，天域公司在其他案件庭审时称家维公司不是天域名流二期的物业管理，没有权利管理，证明原告2016年3月9日之后才缴纳的费用，只能证明2016年3月9日才交付的此房屋；证据六、七的真实性、合法性和关联性都有异议，达不到原告的证明目的，也不能证明是案涉房屋的装修；证据八、真实性、合法性和关联性都有异议，认购书不是正式的商品房买卖合同，承诺书进一步证明了此房屋交付属于该案查封之后进入房屋；证据九、真实性无异议，合法性、关联性有异议，证明此房屋在查封后进行的交接。
原告对被告姚永忠提交证据的质证意见：证据一、真实性无异议、关联性有异议，是不是预售商品房和是否取得竣工验收合格证都不清楚；证据二、原告认为该房屋查封与我无关，我是2015年12月份买的房子；证据三、抵押不清楚，只知道开发商在卖房子；证据四、不知道法律是怎么样规定的。
对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院将结合其他证据及查明的事实综合予以认定。
经审理查明,本院在执行申请执行人姚永忠与被执行人李名忠、天域公司、圣发源公司、圣山公司民间借贷纠纷一案中，查封了天域公司开发的“天域·名流天地”二期9栋3单元2902号房产，王翠萍以其是该房屋的所有权人为由，向本院提出执行异议。本院审查后，于2017年6月23日作出（2017）鄂0203执异12号执行裁定驳回王翠萍的异议，王翠萍不服，遂提出执行异议之诉。
另查明，2015年12月29日，原告王翠萍与被告天域公司签订《认购书》，约定：王翠萍认购天域公司团城山杭州西路与白马路交汇处二期9栋3单元2902号房，暂测面积为131平方米，单价4736元/㎡，总金额620416元；付款方式为按揭方式，首付房款30%即190416元，其余房款须于接到天域公司通知之日起7日内与指定银行办理完毕房款按揭手续。双方还约定该《认购书》自签署《商品房买卖合同》之日起失效。同日，原告交款6万元，2016年3月9日交款130416元，天域公司向王翠萍出具了时间为2015年12月29日的收据，载明：今收到汪育威、万美斯（王翠萍的儿子儿媳）交来9-3-2902首付款190416元。
再查明，第三人天域公司与案外人湖北银行股份有限公司黄石南京路支行于2013年9月18日签订《抵押合同》，将“天域·名流天地”二期部分房屋进行了抵押，本案诉争房屋包括在内。
还查明，原告王翠萍购买的涉案房屋已装修居住，但其名下存在其他房产。
本院认为，本案争议的是原告主张的实体权利是否足以阻却人民法院执行该项财产。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条的规定,“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付全部价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。由此可见，原告只有在满足《执行异议规定》第二十八条或二十九条规定的情形，才能享有足以排除本院强制执行的民事权益。结合本案查明的事实，原告虽同天域公司约定了以按揭付款的形式支付部分购房款，但因原告未办理不动产登记，对外公示的所有权人仍为天域公司，涉案物权变动并未完成。即使原告已实际占有、使用该房屋，但因双方未签署《商品房买卖合同》、没有实际支付购房款达到房款总额的50%，且原告所购商品房并非唯一住房，显然，原告不符合《执行异议规定》第二十八条和第二十九条所规定的情形，也不能阻却人民法院的执行。因此原告主张不得对诉争房屋的强制执行，并解除查封的诉请，依据不足，本院不予支持。
综上所述，原告没有取得涉案房屋的物权，同时对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张不符合法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：
驳回原告王翠萍的诉讼请求。
本案案件受理费80元，由原告王翠萍负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审 判 长 黄倩倩
人民陪审员 肖春平
人民陪审员 柯常炼
二〇一七年十月十七日
书 记 员 张 诚