北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第3051号
上诉人（原审被告）沈××，女，1975年8月8日出生。
委托代理人张秀华，北京市中淇律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘×1，女，1983年1月26日出生。
委托代理人乔宁，北京市京剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘×2，男，1963年3月1日出生。
上诉人沈××、上诉人刘×1因确认合同无效纠纷一案，均不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第1212号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘×2在原审法院起诉称：刘×2与沈××系夫妻关系，双方于1997年2月3日登记结婚。2007年1月15日，沈××与中远房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，约定沈××购买203号房屋，建筑面积119.21平米，房屋总价款855551元，此房屋在婚姻存续期间购买，应属于夫妻共同财产。2010年12月31日，沈××在隐瞒刘×2的情况下私自与刘×1签订了《存量房屋买卖合同》，擅自将远洋山水房屋出售给刘×1，售价仅655655元。刘×2对沈××的处置行为毫不知情，直到2011年3月29日查询房屋状态时，才被告知该房屋已被沈××出售。沈××在婚姻存续期间擅自处置夫妻共同财产，属于无权处分行为。刘×1明知远洋山水房屋为夫妻共同财产，购买时未取得刘×2同意，主观存在非善意。2012年12月19日《房屋登记询问笔录》中，沈××作为被询问人，在回答前三个问题时均填写了”是”，在第四个问题”申请登记房屋是否为共有房屋（包括夫妻共有）”时没有任何表示。刘×1作为购买人，理应对其所购买房屋的权属情况负有审查义务，在出售人沈××没有明确表示该房屋不是夫妻共有财产时，刘×1仍然仅依据沈××的单方意思表示与沈××达成房屋买卖协议，存在明显的主观过错。沈××将远洋山水房屋在2010年12月31日以655655元的低价出售给刘×1，显然不是合理价格。根据法律相关规定，沈××擅自处置夫妻共同财产，属于无处分权人。刘×1在明知该房屋为夫妻共同财产的情况下未征求刘×2同意，并以明显不合理的低价买受上述房屋，不是善意的第三人，故二人行为应属无效。现为维护刘×2合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令沈××与刘×1签订的《存量房屋买卖合同》无效；2、诉讼费由沈××与刘×1承担。
沈××在原审法院答辩称：不同意刘×2的诉讼请求。2007年1月8日刘×3和沈××书面约定组建房地产公司，以沈××名义购买203号房屋一套，同年1月15日由沈××与中远公司签订购房合同，同年10月沈××与招商银行签订抵押借款合同。同年2月7日，紫翔天成公司注册成立，之后所有的购房款及按揭还款均由紫翔天成公司及其股东刘×3或刘×3的相关公司支付。同年12月27日，紫翔天成公司召开股东会决议，公司以不低于140万的价格出售该房屋，房款用于支付公司的借款和公司运营费用。2008年1月7日沈××与刘×1签订北京市存量房屋买卖合同，以价格1430520元出售给刘×1，之后沈××将售房的全部款项交给紫翔天成公司及股东刘×3。以上事实证明沈××只是名义上的产权人。根据相关法律规定，法律保护并认可以他人名义购买房屋。2008年1月7日沈××与刘×1签订存量房买卖合同，合同是双方当事人真实意思表示，对房屋的销售，产权人也作出股东会决议，意思表示真实，合同有效，请求驳回刘×2的诉讼请求。
刘×1在原审法院答辩称：不同意刘×2诉讼请求。双方实际签署合同时间是2008年1月7日，当时以12000元／平米的市场价格出售，房屋产权已经过户到刘×1名下，符合物权法规定的不予返还的情形，房屋买卖合同有效，刘×2的诉讼请求应予驳回。
原审法院经审理查明：刘×2与沈××原系夫妻关系，二人于1997年2月3日登记结婚。2013年1月18日，双方经北京市海淀区人民法院判决离婚。因子女抚养及财产分割问题刘×2提出上诉，北京市第一中级人民法院于2013年5月3日作出（2013）一中民终字第4348号民事判决书，对双方离婚予以维持。
2007年1月15日，沈××与中远房地产开发有限公司（以下简称中远地产公司）签订《北京市商品房预售合同》，以贷款方式购买了203号房屋（以下简称诉争房屋），建筑面积119.21平米，总价款855551元。
合同签订后，沈××通过刘×3以刷卡方式向中远地产公司支付购房定金20000元和房款245551元。
2007年10月22日，沈××与贷款人招商银行股份有限公司北京长安街支行（以下简称招商银行）、保证人中远地产公司签订《个人住房（抵押）借款合同》，以诉争房屋作抵押贷款59万元。根据招商银行回单，沈××按期向银行偿还贷款。其中，2008年11月24日，由刘×2向招商银行偿还诉争房屋贷款4500元。对此，沈××陈述：因自己与刘×3在云南工作，且紫祥天成公司已处于半解散状态，出纳都离职，无法由自己或紫祥天成公司人员前往银行还贷，故让刘×2持钱款还贷。
2008年1月7日，沈××与刘×1签订《北京市存量房屋买卖合同》，将诉争房屋以1430520元出售给刘×1，合同约定：签订合同时支付定金120万元，余款在房屋产权过户当日一次性付清；出卖人同意于2008年1月8日前将房屋交付买受人。庭审中，刘×1陈述：其与刘×3系同乡，让刘×3帮助找房屋，刘×3称其公司有房屋要出售，故在购房时未询问沈××婚姻状况。
合同签订后，2008年1月8日，刘×1分别向沈××支付购房款754500元和45万元，沈××出具收条，其中120万元为合同约定之定金，4500元为2008年供暖费和物业费。沈××将诉争房屋交付刘×1。
2008年1月23日，沈××分三次向刘×3转账，数额分别为10万元、195500万元、754500元，共计105万元。
庭审中，沈××提供刘×3所写收条，内容为”沈××交远洋山水房款壹拾伍万元整。......刘×32008年元月25日”。刘×2对此收条真实性不予认可。
2009年5月2日，诉争房屋登记在沈××名下。
2010年12月14日，沈××收到北京聚丰宾馆有限公司（以下简称聚丰宾馆公司）转账57万元，并向招商银行账户汇款，一次性偿还诉争房屋贷款57万元。
2010年12月29日，注销抵押登记。
2010年12月31日，沈××与刘×1办理网签合同手续，并取得房屋所有权证。
2011年1月2日，刘×1向沈××支付购房款231000元，此款项刘×1其配偶周武银行账户以转账方式支付沈××母亲陆秀英。
庭审中，沈××提供刘×3所写收条，内容为”沈××远洋山水售房款贰拾叁万壹仟元整......收款人：刘×32011年元月2日”。刘×2对此收条真实性不予认可。
2007年2月7日，北京紫祥天成房地产经纪有限公司成立，股东为刘×3、沈××。2009年8月13日，紫祥天成公司名称变更为翔润天成公司。2011年8月31日，翔润天成公司注销。
庭审中，沈××主张：因无法以紫祥天成公司名义购房，故借用沈××名义购房，并由股东刘×3、沈××签订协议，诉争房屋实际为紫祥天成公司出资购买，月供通过给沈××报销方式由公司偿还，紫祥天成公司与沈××系借名购房关系；售房已经过股东会的决议决定，并决定售房款用于公司偿还债务和经营使用。对此，沈××提供沈××、刘×3二人签字的《协议书》一份、沈××、刘×3二人签字的《股东会决议》一份、报销单据粘贴单。《协议书》内容为：”刘×3、沈××欲组建房地产经纪有限公司，经协商一致达成如下协议。1、因公司正在筹建阶段故以沈××个人名义购买203房屋一套，首付款从刘×3的个人账户预先支付265551元，公司成立后由公司每月负责归还贷款本金及利息，直到还清全部贷款。2、沈××仅是名义上的所有权人，未经公司同意，不得私自转让、出售该房屋。3、公司依据情况决定出售房屋时，沈××应积极配合，协助完成，并将房款及时转回。股东签字：刘×3沈××2007年元月8日”。《股东会决议》内容为：”1、因公司运营资金紧张，现股东会决定，现将公司在筹建阶段以沈××个人名义购买的203房屋一套出售，出售价格不低于140万元人民币。房款用于支付公司部分借款和公司运营费用。2、沈××必须按股东会决议，配合办理各相关手续。特此决议。股东签字：刘×3沈××2007年12月27日”。
原审法院认定的上述事实，有结婚证、商品房预售合同、抵押借款合同、网签合同、建委查询结果、（2012）海民初字第10305号民事判决书、（2013）一中民终字第4348号民事判决书、营业执照、工商登记资料、购房发票、刷卡凭证、还款凭证、银行交易明细、转账凭单、北京市存量房屋买卖合同、产权证及各方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认为：本案争议焦点之一系沈××出售诉争房屋是否为有权处分，诉争房屋是否为沈××与刘×2夫妻共同财产，是否为紫祥天成公司借名所购。对此法院分析认为：
第一，紫祥天成公司成立日期为2007年2月7日，沈××于2007年1月15日与中远地产公司签订《北京市商品房预售合同》时，紫祥天成公司还未存在，并无民事权利能力和民事行为能力。因此，沈××在购房时无法与紫祥天成公司进行意思表示联络，无法达成意思表示一致，其主张诉争房屋系紫祥天成公司与沈××约定借名买房的意见，缺乏合同成立要件；沈××提供其与刘×3二人签字的《协议书》一份、沈××和刘×3二人签字的《股东会决议》一份、报销单据粘贴单，因沈××、刘×3系股东，且上述证据均系自制，故法院不予采信。
第二，在偿还银行贷款过程中，刘×2曾向招商银行还款4500元，此行为系沈××与刘×2购房后，在沈××临时无法前往银行时，由其配偶办理还款事宜，刘×2的还款行为符合日常生活常理，即通常夫妻家事代理情形。庭审中，沈××自称：因自己与刘×3在云南工作，且紫祥天成公司已处于半解散状态，出纳都离职，无法由自己或紫祥天成公司人员前往银行还贷，故让刘×2持钱款还贷。但沈××一方证人张××自称原系紫祥天成公司人员，自2007年至2009年在紫祥天成公司工作，负责行政主管和出纳。由此，沈××陈述与其证人陈述自相矛盾，且证人因系紫祥天成公司人员，沈××系股东，证人存在利害关系，故法院结合上述情况，对沈××关于刘×2还款的解释和张××证言均不予采信。
第三，2008年1月8日，刘×1分别向沈××支付购房款754500元和45万元，沈××收到款项后，并未提供证据证明其已将钱款返还紫祥天成公司。虽然沈××于2008年1月23日分三次向刘×3转账，数额分别为10万元、195500万元、754500元，但如系紫祥天成公司借名买房，沈××应将所收取754500元和45万元一次性转账给紫祥天成公司。现沈××除向刘×3转账754500元外，其余45万元并未一并转账，且沈××亦未提供证据证明刘×3收取款项后交纳给紫祥天成公司，且刘×3与沈××系股东，存在利害关系，故法院对沈××提供刘×32008年1月25日所写收条的真实性不予认定。
第四，2011年1月2日刘×1向沈××支付购房款231000元后，此款项系刘×1其配偶周×以转账方式支付沈××母亲陆××，如系紫祥天成公司借名买房，则沈××应让周×直接转账至公司或股东账户，而非转账给自己母亲，因刘×3与沈××系股东，存在利害关系，故法院对提供刘×32011年1月2日所写收条的真实性不予认定。
据此，沈××主张房屋系紫祥天成公司借用其名义购买，与紫祥天成公司存在借名买房关系的意见，无充分证据佐证，且其陈述与常理相悖，无法对上述矛盾之处给予合理解释，故法院不予采纳。现诉争房屋系沈××在与刘×2婚姻存续期间购买，故应系夫妻共同财产。现沈××未经刘×2同意，将诉争房屋出售给刘×1的行为属于无权处分。
本案争议焦点之二系刘×1是否构成善意取得。对此法院认为，刘×1与紫祥天成股东刘×3系老乡关系，其购买诉争房屋系自行成交，并未通过专业居间机构交易，因此，刘×1在法律上应负有更严格的审查义务。刘×1在购房时应当询问沈××婚姻情况及诉争房屋财产性质，且根据二手房交易通常方式，刘×1应当要求并审查沈××是否持有共有权人同意出售声明或配偶同意出售声明，现其未尽到上述合理审查义务，刘×1无合理理由相信沈××系有权处分。故刘×1并非善意取得诉争房屋。
综上，法院认定沈××系无权处分，刘×1并非善意取得，因此沈××与刘×1之间的买卖合同应属无效合同，法院对刘×2的诉讼请求予以支持。本案中，在支付购房款时，虽然系刘×3以刷卡方式向中远地产公司交纳，沈××偿还银行贷款所用款项亦系聚丰宾馆公司所汇，但此并不能证明案外人存在取得所有权的法律效果。上述款项性质，双方应另行通过法律途径予以解决。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六之规定，判决：沈××与刘×1之间的房屋买卖合同无效。
沈××、刘×1均不服原审判决，向本院提出上诉。沈××以原审法院认定涉案房屋是夫妻共同财产是错误的，该房屋属于公司所有，刘×1是善意第三人，双方签订的房屋买卖合同有效为由，请求撤销原审判决，依法改判。刘×1以本案证据足以表明涉案房屋是公司借用沈××名义购买，刘×1是善意购房人，原审判决认定事实错误，违反法定程序为由，请求撤销原审判决，依法改判。
刘×2同意原审判决。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：根据刘×2的诉讼请求，本案仅涉及合同效力的问题。沈××与刘×1签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，本案中没有证据证明该合同具有合同法第五十二条规定的合同无效之情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据上述规定，涉案房屋虽然登记在沈××名下，但即使该房屋属于刘×2与沈××的夫妻共同财产，刘×2以沈××对房屋无权处分为由主张合同无效的请求也不能得到支持。刘×1能否善意取得涉案房屋的问题不是本案的审理范围。沈××与紫祥天成公司是否存在借名购房的问题本案中不做判断，当事人可另行解决。另外，关于善意的判断标准问题，本院认为，基于物权登记的公信效力，在房屋买卖过程中买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即应推定买受人为善意。鼓励交易，保护交易安全是善意取得制度的目的，如要求交易人均对财产的权属进行详尽调查，以排除从无处分权人处取得财产的可能性，无疑提高交易成本，不利于维护交易秩序，与善意取得制度的立法本意相悖。
综上所述，原审判决适用法律错误，本院予以改判。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第1212号民事判决；
二、驳回刘×2的诉讼请求。
一审案件受理费七十元，由刘×2负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由刘×2负担（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
代理审判员 李晓龙
代理审判员 赵 蕾
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 舒 妍