上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0106民初25258号
原告：上海胶源贸易有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：柳卫东，职务执行董事。
委托诉讼代理人：钱加阳，上海圣瑞敕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊艳，上海圣瑞敕律师事务所律师。
被告：上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：陆欣荣，职务总经理。
委托诉讼代理人：俞强，上海君澜律师事务所律师。
被告：赵琪，男，1961年11月2日出生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：房建亮，北京市中闻(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭跃仑，北京市中闻(上海)律师事务所律师。
原告上海胶源贸易有限公司(以下简称胶源公司)与被告上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司(以下简称琪忆公司)、赵琪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告赵琪对管辖权提出异议。本院于2017年7月25日作出驳回管辖权异议的裁定。被告赵琪不服裁定，提起上诉。上海市第二中级人民法院于2017年10月30日作出驳回上诉，维持原裁定的裁定。本院继续审理后，于2017年12月13日对本案第一次公开开庭进行了审理。后本案依法转为适用普通程序审理,本院并依法组成合议庭,于2018年1月29日再次公开开庭对本案进行了审理。原告胶源公司的委托诉讼代理人熊艳、被告琪忆公司的委托诉讼代理人俞强、被告赵琪的委托诉讼代理人房建亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胶源公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告有关上海市静安区江宁路XXX号二层商铺(以下简称系争商铺)签订的《商用房产租赁合同》于2017年3月1日解除；2、两被告共同支付原告解约违约金351,339.42元；3、两被告共同支付原告拖欠租金XXXXXXX.8元及逾期支付至2017年3月7日止的租金滞纳金917,259.71元；4、两被告共同支付原告免租期租金708,002.40元；5、两被告共同退还装修补贴133,774.67元；6、两被告共同支付自2017年3月8日起至被告实际返还房屋之日止的房屋使用费(按租金三倍的标准计算，自2017年3月8日起计算至实际返还之日止)；7、两被告立即搬离系争商铺，并将其恢复原状，拆除三层间已安装的电梯，恢复正常使用状态。
事实和理由：2010年10月13日，原、被告签订《商用房产租赁合同》，约定原告将系争商铺出租给被告使用，租赁期限自2010年10月15日起至2018年10月14日止，月租金为101,143.20元(自第四年起每年在前一年度基础上递增5%)。2010年10月15日起至2011年5月14日为免租期。双方还约定,原告按房屋现状交付，并按350元/平方米的标准补贴被告，以房屋租金抵扣的形式支付给被告。逾期支付租金及物业管理费用的，每逾期一日，被告需按照应付款的万分之五支付滞纳金。因被告过错导致原告解除合同情形下，除保证金没收外，被告应另支付相当于3倍月租金的解约违约金。租期届满，被告逾期返还该房屋，每逾期一日，应按照日租金标准3倍支付房屋占有使用费等。合同签订后，原告向被告交付了房屋。租赁期间，两被告对系争商铺进行了装修，擅自改变了房屋结构。自2014年7月起，两被告还存在长期拖欠租金等违约行为。2017年2月28日，原告依据租赁合同约定，向两被告发送《解除合同通知书》，通知两被告解除租赁合同，要求两被告腾空并迁出系争商铺。至起诉时止，两被告仍占有系争商铺，原告为维护自身合法权利，起诉至法院。
被告琪忆公司辩称，对诉请1、2，系争商铺所在房屋实际上是烂尾楼工程、违章建筑，合同应属无效，且因房屋存在该重大瑕疵，被告在系争商铺内不能注册公司，无法达到经营商业娱乐的租赁目的，故违约方并非被告，被告不同意解除合同，也不同意承担违约金。对诉请3，被告确实存在欠付两个月以上租金的情况，对欠付租金金额予以确认，但认为原告主张的滞纳金标准过高，要求法院予以调整。对诉请4、5，认为在原告主张解除合同的情况下，原告无权主张该两项诉请。对诉请6，认为占有使用费的标准明显过高，即使按照正常租金标准支付，也足以弥补原告的损失，要求法院予以调整。对诉请7，不同意搬离，同时认为，被告在系争房屋内进行了装修，如果恢复原状，对双方都是一种损失。此外，被告曾投入2,000万元的装修设备费，这部分损失被告将另案主张。
被告赵琪辩称，同意被告琪忆公司的抗辩意见。此外，其是琪忆公司的股东之一，与原告签订合同时公司处于设立阶段，所以其作为公司的发起人在合同上签名，公司成立后在合同上加盖公章，应认为是公司对赵琪的签约行为进行了追认，且房屋由公司实际经营使用，故赵琪个人并非合同当事人，不应由其个人承担责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告原为系争商铺的预告登记权利人，2015年11月11日登记为系争商铺产权人。
被告琪忆公司成立日期于2013年8月26日，注册地为系争商铺。
2010年10月13日，原告(甲方、出租方)与两被告(乙方、承租方)签订《商用房产租赁合同》，约定甲方将系争商铺出租给乙方。甲方已向乙方出示该房屋预告登记证明或预售合同，甲方已告知乙方该房屋所在大楼为历史遗留工程，未办理竣工验收和产证，并已向乙方充分陈述该房屋所在大楼的历史及现状，乙方认为可以租赁并要求承租该房屋。房屋暂测面积为1,146.64平方米，房屋租赁期限为96个月(8年)，自2010年10月15日起至2018年10月14日止，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业娱乐使用。此外，合同第三条约定，2010年10月15日起至2011年5月14日止为免租期，免租期内，租金不付，但乙方需支付水、电、物业费等因使用该房屋所产生的各项费用。租赁期间，因乙方原因导致本合同解除或乙方提前退租的，乙方参照本合同约定的租金标准支付上述免租期的租金。第四条约定，租金为每日每平方米2.9元，月租金为101,143.20元，租金自第4年起每年在前一年基础上递增5%。租金每两个月支付一次，先付后用，……第三期以后的租金，乙方均应提前5个工作日支付当期租金。保证金为相当于2个月的租金，租赁意向书中约定的履约保证金37,040元自动转为保证金，乙方再支付165,246.40元作为保证金。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方逾期支付租金等费用的，每逾期一日，乙方按应付款的0.05%向甲方支付滞纳金。第八条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的7日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按日租金标准的3倍向甲方支付该房屋占用使用费。本条款同时适用于本合同依法解除而乙方未能返还房屋的情形。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，可移动的设施设备应由乙方自行拆除。合同第十条约定，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，除没收保证金外，乙方并应按月租金3倍支付违约金；支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(3)乙方逾期不支付租金、保证金或水、电、物业管理费等累计超过2个月的……第十一条约定，甲乙双方协商同意，甲方按照房屋现状交付乙方，并按照350元/平方米的标准补贴乙方，乙方负责裙房外立面/主通道/地上车位/及所有租赁部分及裙房二、三、四层公用区域的管线(消防、空调、供电、通讯、电梯等系统)、地面修缮，该补贴在合同签署后甲方以房屋租金抵扣形式支付给乙方，具体方式为：在租赁期前四年内，第二年起(即2012年5月15日起)每年第一、二个月租金中，抵扣装修补贴的三分之一，分三次扣完。因乙方的过错导致本合同提前终止或解除的，乙方还应返还上述补贴款。此外，考虑到房屋的特殊现状，乙方在签署本合同前已对其经营的可行性进行了充分分析。双方约定，租赁场地所涉及的新公司注册的营业执照等相关证照的办理均由乙方自行负责，与甲方无关，但甲方必须配合提供相关材料或证明；如租赁场地新公司未能办理工商等注册的，与甲方无关，任何情况下乙方均不得因此要求甲方予以赔偿。
此后，原告收取了202,286.40元租赁保证金，并将系争商铺交付给两被告作经营使用。合同履行过程中，两被告存在拖欠租金等费用的情形。
2017年2月28日，原告向两被告发出《解除合同通知书》，称合同签订后，两被告长期拖欠租金等费用已构成根本性违约，故原告决定解除《商用房产租赁合同》，并要求两被告在受函之日起十五日内腾空、迁出系争商铺，将房屋返还给原告。两被告均于2017年3月1日收到该函件。
另查明，2014年11月19日，案外人上海竹雨声贸易有限公司(以下简称竹雨声公司)曾以房屋租赁合同纠纷将两被告诉至原上海市静安区人民法院(以下简称原静安法院)，要求解除双方之间关于上海市原静安区江宁路XXX号XXX层商铺(以下简称3层商铺)所签订的《商用房产租赁合同》及《补充协议》、两被告支付欠付租金及滞纳金、解约违约金、免租期租金、律师费，并退还装修补贴等。该案审理中，被告赵琪并未提出其并非合同当事人的抗辩理由。2015年8月14日，原静安法院作出(2014)静民一(民)初字第3619号(以下简称前案)民事判决：一、竹雨声公司与两被告就3层商铺签订的《商用房产租赁合同》及《补充协议》于2014年9月4日起解除；二、两被告应于本判决生效之日起十日内腾空迁出上址商铺，并将房屋交还竹雨声公司；三、两被告应于本判决生效之日起十日内支付竹雨声公司欠付租金1,818,838.55元；四、两被告应于本判决生效之日起十日内支付竹雨声公司逾期支付租金的违约金811,224.39元；五、两被告应于本判决生效之日起十日内支付竹雨声公司解除合同违约金666,786.30元(两被告已经支付的保证金444,524.20元抵扣后，实际支付222,262.10元)；六、两被告应于本判决生效之日起十日内退还竹雨声公司装修补贴293,969.67元；七、两被告应于本判决生效之日起十日内支付竹雨声公司免租期租金1,555,834.70元；八、竹雨声公司的其余诉讼请求不予支持。该案判决后，双方均未上诉，该判决遂生效。因两被告未履行该判决，竹雨声公司于2017年2月8日向法院申请强制执行。同年7月27日，本次执行程序终结。
审理中，关于被告赵琪是否为合同相对方一节，原告称，如果被告赵琪只是公司代表，合同上的承租方应当只有被告琪忆公司，而不是两被告；且被告赵琪以承租人的身份向原告支付租金，也是房屋的实际使用人之一。对此两被告则称，双方签订租赁合同是在公司设立过程中，被告赵琪作为公司设立阶段的发起人，为设立公司对外签订租赁合同，之后公司设立成功，在合同上盖章加以追认，因此公司才是租赁合同的相对方；至于实际使用人，系争房屋是用于商业经营，不符合居住条件，被告赵琪长期居住在他处，去系争房屋只是偶尔看看公司情况，支付租金只是代付款性质。
审理中，关于租金支付情况，原告及两被告均确认，被告琪忆公司实际承租的房屋为包括系争商铺在内的上海市静安区江宁路XXX号1-3层共三层商铺(前案中及相关案件中若有表述为“江宁路XXX号”的情况，均予以更正)，租赁合同以楼层为界分别签署了三份，但支付租金时并未区分具体支付的是哪一层的租金，而是由原告根据各楼层的面积按比例进行分摊。同时，两被告对尚欠原告的租金金额予以确认。
审理中，原告表示，同意用已收取的保证金202,286.4元抵扣两被告所欠租金。被告琪忆公司表示，其确实按照合同享受过一次原告给予的装修补贴款。
本院认为，根据本案查明的事实，原告已于2013年取得系争商铺产权登记，两被告认为《商用房产租赁合同》因系争商铺为违章建筑而应属无效的主张，本院不予采纳。同时，根据审理中当事人关于签约过程及商铺实际使用人的陈述，本院认为被告赵琪为设立被告琪忆公司而与原告签订房屋租赁合同，公司成功设立后，实际的租赁合同关系仍发生在原告与被告琪忆公司之间，因此，各项合同义务应由被告琪忆公司承担。现被告琪忆公司确实拖欠租金累计超过二个月，显属违约。根据合同约定，原告有权行使合同解除权，《商用房产租赁合同》于解除通知书送达之日即2017年3月1日解除。合同解除后，被告琪忆公司应及时迁出系争商铺、将房屋交还给原告，并向原告支付欠付租金、滞纳金以及至返还房屋之日止的房屋使用费。至于使用费的起算时间，原告主张自2017年3月8日起算，并无不妥；使用费的计算标准，原告主张为3倍租金标准，该标准带有明显的惩罚性质，混淆了使用费与违约金的性质，依据不足，本院依法予以调整。审理中原告表示同意用已收取的保证金抵扣被告欠付的租金，并无不妥，予以准许。此外，根据合同约定，因被告违约而导致的合同提前解除情形下，被告还应支付3倍于月租金的违约金、免租期租金，并返还已享受的装修补贴款，该几项诉请均符合双方合同约定，本院一并予以支持(其中，原告主张的违约金数额有误，予以纠正)。至于原告主张的恢复原状诉请，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十一条第(二)项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定、判决如下：
一、确认原告上海胶源贸易有限公司与被告上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司、赵琪就上海市静安区江宁路XXX号2层商铺签订的《商用房产租赁合同》于2017年3月1日解除；
二、被告上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上址房屋，并将房屋交还给原告上海胶源贸易有限公司；
三、被告上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海胶源贸易有限公司欠付租金1,835,512.80元及至2017年3月7日止的滞纳金917,259.71元；
四、原告上海胶源贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司房屋保证金202,286.40元(该款可与被告上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司上述第三条主文项下的给付义务相抵扣)；
五、被告上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海胶源贸易有限公司房屋占有使用费(按每月117，085.90元计算，自2017年3月8日起计算至被告上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司实际返还上址房屋之日止)；
六、被告上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海胶源贸易有限公司合同解除违约金351,257.70元；
七、被告上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海胶源贸易有限公司免租期租金708,002.40元；
八、被告上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海胶源贸易有限公司装修补贴款133,774.67元；
九、驳回原告上海胶源贸易有限公司其余诉讼请求。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费49,029元、保全费5,000元(原告上海胶源贸易有限公司均已预缴)，由原告上海胶源贸易有限公司承担9,029元，被告上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司承担45,000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 吴 双
人民陪审员 陈名玲
人民陪审员 单国珍
二〇一八年三月五日
书 记 员 袁佳铭
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法总则》
第七十五条设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。
设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。