江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终6493号
上诉人（原审被告）：钱丽。
委托诉讼代理人：卞有飞，江苏普邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓志玲，江苏普邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏州依士达物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市南环西路32号。
法定代表人：李亚军，总经理。
委托代理人施春芳，江苏众勋律师事务所律师。
委托代理人秦杨，江苏众勋律师事务所律师。
上诉人钱丽因与被上诉人苏州依士达物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2016）苏0509民初831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
钱丽的上诉请求：请求撤销原判，改判驳回苏州依士达物业管理有限公司的诉讼请求。原审判决认定事实不清，适用法律错误。天城花园前期的物业公司是苏州新港物业服务有限公司吴江分公司，我方购买的是现房，没有和开发商及物业公司签署过任何协议。苏州依士达物业管理有限公司采用欺骗方式取得住建局备案证明，且未举证证明其物业费收费标准符合相关规定。我方在诉讼中提供会议记录、照片等证据，证明苏州依士达物业管理有限公司管理不善，造成小区环境混乱，严重影响居民生活，业主委员会因此于2015年4月将其解聘，自此时起双方之间即不存在物业服务合同关系。
苏州依士达物业管理有限公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
苏州依士达物业管理有限公司向一审法院起诉请求：原审被告支付拖欠的物业管理费2482元并支付利息21.2元（自2015年10月1日起至2015年11月30日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2015年12月1日起按日万分之一点四计算至实际支付之日止）。本案诉讼费用由原审被告承担。
原审法院经审理查明：2014年4月18日，苏州新港建设集团有限公司作为甲方（建设单位），苏州新港物业服务有限公司吴江分公司作为乙方（原物业服务企业），苏州依士达物业管理有限公司吴江分公司作为丙方（新物业服务企业），三方签订《前期物业服务企业变更协议》，明确原已向苏州市吴江区建设局办理前期物业管理备案的项目（备案号：吴物前字（2011）第032号），甲方现重新选聘丙方实施前期物业管理，原备案的乙方自愿退出。乙方已与购房人签订的《前期物业服务协议》由丙方继续履行，甲方承担履行《前期物业服务企业》的连带责任。
2014年4月21日，苏州新港建设集团有限公司作为甲方（房地产开发企业），苏州依士达物业管理有限公司吴江分公司作为乙方（物业管理企业），双方签订《苏州市前期物业管理委托合同》，约定甲方开发的天城花园（一期）委托乙方进行前期物业管理服务，期限自2014年5月1日至2016年4月30日。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。乙方按建筑面积向业主收取物业管理公共服务费，住宅1.3元/月.平方米，另行收取代收代交预付费，住宅0.6元/月.平方米。次日，苏州新港建设集团有限公司向苏州市吴江区住建局申请变更前期物业服务企业，并由苏州市吴江区住建局登记备案，编号为吴物前变更字（2014）第004号，明确原前期物业服务企业为苏州新港物业服务有限公司吴江分公司，新前期物业服务企业为苏州依士达物业管理有限公司吴江分公司，其资质证书号为（建）113110号。
另查明：苏州新港物业服务有限公司吴江分公司作为甲方，苏州依士达物业管理有限公司吴江分公司作为乙方，双方签订《补充协议》，约定乙方收取物业管理费所属期起始日为2014年6月1日，甲方预收天城花园小区业主2014年6月1日之后的物业相关费用，按照100%的标准支付给乙方，经双方确认结算共计784854元。甲方前期遗留未收取的物业管理费为578312元，该费用由乙方按50%的标准即289156元支付给甲方。该部分欠费由乙方向天城花园业主收取。
再查明：钱丽系天城花园21幢3201室业主，其房屋面积为76.85平方米，其物业费交纳至2014年5月3日。
以上事实，有苏州依士达物业管理有限公司提交的苏州市前期物业管理委托合同、苏州市前期物业管理服务协议（含补充协议）、前期物业服务企业变更协议、前期物业管理备案变更通知书、原审法院调取证据以及到庭当事人的庭审陈述等予以证实。
原审法院认为：苏州依士达物业管理有限公司吴江分公司与苏州新港建设集团有限公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》系合同各方真实意思表示，内容合法有效，合同各方均应严格履行。现苏州依士达物业管理有限公司吴江分公司作为物业管理企业已按照合同约定履行了物业服务义务，钱丽作为业主有义务支付相应的物业服务费。钱丽未依约交纳2014年5月4日起至2015年9月30日期间的物业服务费是引起本案诉争的原因，故造成本案纠纷的责任在钱丽。苏州依士达物业管理有限公司作为苏州依士达物业管理有限公司吴江分公司的总公司，有权行使本案所涉合同项下的相关权利。苏州依士达物业管理有限公司主张自2014年5月4日至2014年5月31日期间的物业服务费，但未举证证明债权让与已通知钱丽，故对其要求钱丽支付前述期间的物业服务费主张，原审法院不予支持。苏州依士达物业管理有限公司主张钱丽支付自2014年6月1日起至2015年9月30日期间的物业服务费在物业服务合同约定范围之内，且不违反相关法律规定，原审法院予以支持。但经计算，钱丽自2014年6月1日起至2015年9月30日期间共结欠物业费2336.24元。关于苏州依士达物业管理有限公司主张按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息，由于钱丽逾期付款造成的损失系利息损失，故其主张符合法律规定，应予支持。关于逾期付款利息的起算点，苏州依士达物业管理有限公司虽举证证明其向钱丽寄送联系函的事实，但该联系函经查询系由小区物业即苏州依士达物业管理有限公司吴江分公司代收，原审法院不予认可，其以提起诉讼的方式主张物业服务费，故应自2016年1月12日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息。钱丽的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第八十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：
钱丽应于本判决生效之日起十日内给付苏州依士达物业管理有限公司物业管理费2336.24元及利息（自2016年1月12日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。（如采用转账方式支付，请汇入苏州依士达物业管理有限公司指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由钱丽负担，于本判决生效之日起十日内直接给付苏州依士达物业管理有限公司，苏州依士达物业管理有限公司已预交的诉讼费用原审不再退还。
二审查明事实与原审查明的事实一致。
本院认为：本案中被上诉人苏州依士达物业管理有限公司与涉案小区开发商苏州新港建设集团有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，对全体业主均具有法律约束力，苏州依士达物业管理有限公司可据此向全体业主提供物业服务，并有权根据合同约定收取相应的物业服务费。上诉人钱丽拒绝交纳物业费的行为，违反了合同约定及《物业管理条例》的规定，被上诉人苏州依士达物业管理有限公司向其催讨物业费合法有据，依法应当予以支持。上诉人钱丽以双方不存在合同关系为由拒交物业服务费缺乏法律依据，对其上诉主张本院不予采信。上诉人钱丽另主张被上诉人苏州依士达物业管理有限公司物业费收取标准不合理，以及其提供的物业服务质量不合格等理由，因缺乏充分、有效地证据证明，本院同样不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人钱丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 东
代理审判员 裘 实
代理审判员 沈军芳
二〇一六年十一月七日
书 记 员 沈华君