北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终7407号
上诉人（原审被告）：宁天荣，男，1968年2月23日出生。
委托诉讼代理人：牛海燕，北京重典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京军泽丰房地产开发有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇坨里大街18号。
法定代表人：倪军，总经理。
委托诉讼代理人：连春环，女，北京军泽丰房地产开发有限公司法务经理。
委托诉讼代理人：于常彬，北京安科律师事务所律师。
上诉人宁天荣因与被上诉人北京军泽丰房地产开发有限公司（以下简称军泽丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2016)京0111民初11994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宁天荣上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回军泽丰公司的诉讼请求。事实和理由：北京市房山区×××7号楼5单元201号房屋（以下简称涉案房屋）的开发主体应为中铁十四局集团有限公司北京办事处，原审判决遗漏了当事人。且涉案房屋已取得了建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，并非小产权房，已实际履行多年，不应认定合同无效。故不同意军泽丰公司的诉讼请求。
军泽丰公司辩称：同意原判，不同意宁天荣的上诉请求。
军泽丰公司向一审法院起诉请求：1.请求判令双方签订的《商品房买卖合同》无效。2.判令宁天荣退还涉案房屋（房价款303293元）。
一审法院认定事实：2009年9月8日，宁天荣与军泽丰公司签订《商品房买卖合同》，约定宁天荣购买军泽丰公司出售的位于房山区×××第7幢5单元201号房屋；建筑面积74.01平方米，单价每平方米4098元，总房款303293元；付款方式为首付款123293元，剩余18万元做按揭贷款。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。合同签订当日，宁天荣支付了首付款123293元。2010年3月20日，军泽丰公司向宁天荣交付了房屋。此后，宁天荣没有支付剩余房款。该房屋至今未能办理房屋所有权证。宁天荣领取房屋钥匙后未在该房屋居住。
另查明，涉案房屋所在项目为中铁十四局集团有限公司北京办事处的危旧房改造项目，用地项目名称为职工住宅楼，未取得商品房预售许可证明，不符合对外公开销售的条件。涉案房屋所在楼栋尚未进行工程竣工验收备案。涉案房屋所在楼栋至今未取得政府有关部门批准其公开销售的文件。
一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。军泽丰公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与宁天荣签订的商品房买卖合同，违反了法律的效力性强制性规定，应属无效。鉴于宁天荣并未实际居住该房屋，军泽丰公司要求宁天荣返还房屋，法院予以支持。因宁天荣未参加本案诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，法院依法缺席审理，其已支付的购房款问题可另行解决。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2017年3月判决：一、北京军泽丰房地产开发有限公司与宁天荣于二○○九年九月八日签订的《商品房买卖合同》无效；二、宁天荣于判决生效之日起三个月内将位于北京市房山区×××7号楼5单元201室房屋返还给北京军泽丰房地产开发有限公司。
本院另查明：涉案房屋所在小区工程于1995年6月办理北京市建设工程开工审查表，工程项目名称为坨里住宅楼危改工程。1995年11月，铁道部第十四工程局北京办事处（以下简称北京办事处）作为建设单位办理了《建设工程规划许可证》，建设项目名称为住宅楼。2000年4月，北京办事处作为用地单位办理了《建设用地规划许可证》，用地项目名称为职工住宅楼。1999年12月，北京市房山区计划委员会给北京办事处危旧房改造项目的批复载明，该委同意北京办事处对危旧房进行移址改造，新建住宅9500平方米，资金来源由北京办事处自有资金解决。2007年9月，中铁十四局集团有限公司办理了《国有土地使用权证》，地类（用途）为住宅，使用权类型为出让。涉案房屋建设工程至今未办理竣工验收手续，军泽丰公司销售房屋亦未提供证据证明其向有关部门申请办理了销售许可。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉讼意见，本案主要涉及两个问题，一是涉案合同是否有效，二是涉案房屋是否应当返还。
根据在案证据，涉案房屋所在土地虽然办理了建设用地规划许可证、国有土地使用证手续，案涉建筑工程也办理了建设工程开工审批及建设工程规划许可证等手续，但涉案建筑工程没有办理竣工验收手续。从北京办事处取得上述文件的时间顺序看，涉案工程系先开工后立项并补办相关手续，没有严格按照相关规定的程序办理。虽然，涉案项目具备《国有土地使用证》，但《建设用地规划许可证》显示用地项目名称为职工住宅楼。军泽丰公司将危旧房改造项目的职工住宅楼向职工以外的人员销售，从目前证据看，军泽丰公司并没有取得相应的预售许可。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。军泽丰公司至今未取得商品房预售许可证，根据上述规定，军泽丰公司与宁天荣签订的《商品房买卖合同》违反了法律的效力性强制性规定，应属无效。一审法院依法确认上述合同无效，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
合同无效后是否应当返还房屋的问题。《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
具体到本案，合同无效后是否应当立即返还房屋。宁天荣在诉讼中始终坚持合同有效的观点，可见其并未深入透彻考虑合同效力以及合同无效后的法律后果问题。如在本案中处理房屋返还问题，即使宁天荣就无效后果立即提起诉讼，也势必造成其负有先腾退房屋的义务，而军泽丰公司能否在房款退还及损失赔偿时充分履行判决，也关系到宁天荣作为自然人居住利益这一基本生存权利的保护。综上，鉴于双方此前并未在同一法律逻辑中请求、答辩，而双方合同已实际履行多年，故涉案房屋的返还与合同无效后其他后果一并处理为宜。据此，本院暂不支持军泽丰公司返还原物的请求，期望双方采取协商或诉讼等方式彻底解决争议，以充分保护各自利益。
综上，一审判决部分不当，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院判决如下：
一、维持北京市房山区人民法院（2016）京0111民初11994号民事判决第一项；
二、撤销北京市房山区人民法院（2016）京0111民初11994号民事判决第二项；
三、驳回北京军泽丰房地产开发有限公司其他诉讼请求。
二审案件受理费5850元，由宁天荣负担2925元（已交纳），北京军泽丰房地产开发有限公司负担2925元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 陈雨菡
审判员 姚 颖
审判员 周梦峰
二〇一七年七月三十一日
书记员 林晓天