辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丹审民再字第00130号
上诉人（一审被告）：丹东安居房屋物业有限公司。住所地：丹东市振兴区振五街****号。
法定代表人：王学玲，经理。
委托代理人：张建军，男，1955年5月9日出生，汉族，该公司工作人员。
被上诉人（一审原告）：丹东市房产经营公司。住所地：丹东市振兴区三经街*****号。
法定代表人：李韶春，该公司经理。
委托代理人：刘野，辽宁泽宇律师事务所律师。
委托代理人：高鹏，男，1988年10月3日出生，汉族，丹东市房产经营公司工作人员。
一审第三人：张世军，男，1968年6月9日出生，汉族，无职业。
上诉人丹东安居房屋物业有限公司（以下简称安居物业）与被上诉人丹东市房产经营公司（以下简称房产经营公司）委托合同纠纷一案，丹东市元宝区人民法院于2009年4月27日作出（2008）元民二初字第00452号民事判决。安居物业及房产经营公司均不服，上诉至本院。本院于2009年11月11日作出（2009）丹民三终字第00251号民事判决。房产经营公司不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2012年3月20日作出（2011）辽审一民申字第33号民事裁定，指令本院再审本案。本院再审后，于2012年9月6日作出（2012）丹审民再字第00039号民事裁定：一、撤销本院（2009）丹民三终字第00251号民事判决及丹东市元宝区人民法院（2008）元民二初字第00452号民事判决；二、本案发回丹东市元宝区人民法院重审。丹东市元宝区人民法院重审后，于2013年8月1日作出（2013）元民三初字第00025号民事判决。安居物业不服，上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人安居物业的委托代理人张建军及被上诉人房产经营公司的委托代理人高鹏、刘野到庭参加诉讼。一审第三人张世军经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
2008年12月4日，一审原告房产经营公司起诉至丹东市元宝区人民法院称，坐落于丹东市元宝区新柳街52号房屋系房产经营公司享有产权的锅炉房。自1995年12月，房产经营公司从元宝区政府接收了建筑面积6697平方米房屋的经营管理权，同时接收了锅炉房和57户住户的供暖。因该锅炉年久失修，2004年无法保证供暖，为了正常供暖，需要更换并对现有的管网进行改造。2004年7月7日，经协商房产经营公司与安居物业签订了为期十年的《委托供暖合同书》，将锅炉房及57户供暖委托安居物业经营管理，57户取暖费由安居物业收取。合同签订后，安居物业既没有更换锅炉，也未对管网进行改造，2004年冬季的采暖仍使用原锅炉和管网进行营运。2004年春，丹东市人民政府为了改善城市居住环境，提高供热质量，决定拆小并大，实行集中联片供热，下达了《关于限期拆除部分燃煤锅炉和烟囱的通告》。房产经营公司委托安居物业供热的锅炉房被列入拆除范围，锅炉联网、拆除及管网维修费用共计6.17万元，安居物业只支付1万元，其余费用均是政府财政补贴解决。之后，房产经营公司多次要求与安居物业解除委托供暖合同，并要求安居物业倒出其占用的锅炉房。安居物业拒不倒出房屋，并将该房屋转租张世军收益。房产经营公司认为，丹东市政府关于拆小并大集中联片供热的决定，属于政府政策性调整，房产经营公司与安居物业是基于安居物业需要较大投资进行更换锅炉、管网改造而签订的委托合同。现因政府政策调整，已经无需房产经营公司负责对57户供暖，该委托合同理应予以解除。房产经营公司是锅炉房的所有人，安居物业没有理由继续占用锅炉房，安居物业将房屋出租所收取的房屋转租费属于房产经营公司的物权收益，应当返还给房产经营公司。故房产经营公司要求：一、解除其与安居物业之间签订的委托供暖合同；二、解除安居物业与张世军之间的租赁关系；三、安居物业将转租所得的房屋租金10.5万元交付给房产经营公司。
一审被告安居物业辩称，不同意解除房产经营公司与安居物业间的委托合同；因为实际房主不存在了，所以同意解除安居物业与张世军之间的租赁关系；不同意返还租金，理由是供暖合同签订到2014年，当时由安居物业供暖，供暖户小，实际亏损，房产经营公司为了减轻负担，才与安居物业签订合同，后来发现经过安居物业的努力将供暖转包他人，出现收益，所以才要求解除合同。另外，双方之间的合同已经约定安居物业有经营权，包括有转租权利，所以不同意返还租金。
一审第三人张世军未到庭陈述意见。
丹东市元宝区人民法院一审查明，坐落于丹东市元宝区新柳街52号房屋系房产经营公司所有。该锅炉房负责元宝区政府住宅楼的供暖。因锅炉已经报废，无法继续供暖，为保证正常供暖，需更换锅炉，并对现有的管网进行改造。2004年7月7日，经协商，房产经营公司作为甲方与安居物业作为乙方签订了一份委托供暖合同书。合同主要约定：甲方将该住宅楼供暖及锅炉房委托乙方管理；委托时间自2004年7月至2014年6月30日止，托管期为10年；锅炉的更换及管网的改造由乙方投资；如乙方更换锅炉后或采取其他形式保证住户的供暖，锅炉房的剩余面积乙方有经营权和使用权；在托管期间如遇折迁，乙方享受甲方的动迁待遇（产权性质不变）所需材料甲方应提供给乙方；因更换锅炉和管网改造投入大量的资金，托管期间甲乙双方不得提前终止合同，如确需提前终止合同需赔偿对方经济损失，并承担违约金五万元；托管期间乙方负责收费、供暖、锅炉检修，自主经营，自负盈亏。如出现亏损、群众上访及其他法律问题由乙方负责；其他未尽事宜按有关文件和供暖办的规定执行。
合同签订后，安居物业公司对锅炉进行了维修，2004年至2005年度的该锅炉房所有供暖户均由安居物业公司进行供暖。2005年4月26日，丹东市人民政府下发了丹政发（2005）10号关于限期拆除部分燃煤锅炉和烟囱的通告文件，要求包括本案诉争的锅炉房在内的100家锅炉实行集中联片供热，并限期拆除锅炉和烟囱。2005年4月29日，安居物业向丹东市房产局交纳了1万元联网费后，该锅炉负责供暖的区域转由其他单位负责供暖。2006年11月30日，丹东市集中供热工程拆除联片领导小组向房产经营公司下达了《拆除分散燃煤锅炉房通知》，要求公司于2007年4月5日前自行组织拆除。安居物业已自行将该锅炉房的锅炉和烟囱拆除。后安居物业将锅炉房及附房出租共收取租金8.5万元。
另查，因为涉案的供暖合同纠纷，安居物业曾提起诉讼，主张房产经营公司对因合同解除等造成的损失予以赔偿，因该案应以本案审理为依据，故丹东市元宝区人民法院作出（2011）元民一初字第00072号民事裁定，中止了该案的审理。
丹东市元宝区人民法院一审认为，房产经营公司与安居物业之间所签订的委托供暖合同合法有效，应受法律保护。合同履行中，丹东市人民政府下发了丹政发（2005）10号关于限期拆除部分燃煤锅炉和烟囱的通告文件，要求包括本案诉争的锅炉房在内的100家锅炉实行集中联片供热，并限期拆除锅炉和烟囱。该强制性行政命令使得双方当事人间委托供暖合同目的消灭，属于情势变更，合同继续履行已无必要。因此，双方间签订的委托供暖合同应自丹政发（2005）10号通告文件下发时间即2005年4月26日即已解除，故房产经营公司请求解除双方签订的委托供暖合同，符合法律规定，予以支持。鉴于双方签订的供暖合同已解除，安居物业亦无义务再缴纳联网费用，本案中，安居物业虽未请求返还，但为减轻当事人讼累，故对安居物业缴纳的1万元联网费用应由房产经营公司予以返还为宜。安居物业与张世军之间的房屋租赁关系是基于安居物业对涉案锅炉房及附属房屋享有使用权的基础上形成的，现委托供暖合同被解除，且按要求需拆除相关房屋，所以房屋租赁关系存在的基础已不复存在，因此该房屋租赁合同也应解除。本案中，房产经营公司享有涉案锅炉房及附属房屋的所有权，依据法律规定，财产所有权人对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，因此双方在委托供暖合同不能履行时，安居物业就不应当再享有收取房屋租金的权利，安居物业在未通知房产经营公司的情况下，将房屋出租给他人，已经侵害了房产经营公司的财产权利，据此收取的租金应当返还。故房产经营公司请求安居物业返还其在2005年11月16日以后收取的房屋租金一节，符合法律规定。关于安居物业收取房屋租金的数额问题，房产经营公司主张安居物业返还10.5万元，但并未能提供足够的证据予以证明。结合本案证据及安居物业在庭审中自认的8.5万元，可以认定安居物业应当返还房产经营公司房屋租金7.5万元（扣除房产经营公司应当返还安居物业缴纳的1万元联网费用）。安居物业辨称，房产经营公司请求解除双方之间的委托供暖合同，是因为发现安居物业在接手涉案锅炉供暖出现了收益一节，无证据证明。其辩称因供暖合同尚未到期，所以其有转租权利，故不应返还租金一节，无法律依据。
丹东市元宝区人民法院于2013年8月1日作出（2013）元民三初字第00025号民事判决：一、解除房产经营公司与安居物业于2004年7月7日签订的委托供暖合同；二、解除安居物业与张世军之间的租赁关系；三、安居物业于判决生效之日起三十日内返还房产经营公司房屋租金7.5万元。
安居物业上诉请求撤销原审判决，依法予以改判。其主要理由是：判决安居物业给付房产经营公司7.5万元错误，安居物业在租赁期内的合法所得不应给付房产管理公司，只判决返还安居物业缴纳的1万元联网费用不当，租赁期内联网补贴的所有费用都应该依法考虑；安居物业在租赁期内投资自建了38平方米的房屋，原审判决不予解决是不公正的，也是违法的。
房产经营公司辩称，原判正确，应予维持。
本院二审查明的事实是：2005年12月，安居物业将涉案房屋租给大成货运公司，租赁合同签订的租期为五年，实际履行了一年，并收取租金人民币5.4万元。之后，安居物业又将涉案房屋分别租赁给了张强和张世军，分别收取租金人民币3万元和1000元。
其余事实与原审判决查明的事实相同。
上述事实，有房屋所有权证、委托供暖合同、丹政发（2005）第10号文件、拆除分散燃煤锅炉房通知、收款收据、公证书以及当事人陈述等证明材料在卷为凭，业经原审法院开庭质证及本院审查，具有证明效力，本院予以确认。
本院认为，上诉人安居物业与被上诉人房产经营公司签订的委托供暖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。依据该合同，安居物业取得了对锅炉房及附房的占有权及使用权。在合同履行过程中，丹东市政府于2005年4月22日下发了（2005）10号文件，决定包括诉争锅炉房在内的100家锅炉被告集中联片供热。自此，涉案委托供暖合同因丹东市政府的强制性行政命令，发生情势变更，合同的目的已无法实现，且涉案合同事实上已经终止履行，故原审判决解除涉案合同并无不当。
在涉案委托供暖合同已不能继续履行的情况下，安居物业未经所有权人房产经营公司同意，将锅炉房及附房、场地出租给他人，自行收取租金，属于无权处分行为，侵犯了房产经营公司的合法权益，故原审判决对房产经营公司要求安居物业返还因出租房屋获取收益的诉讼请求予以支持并无不当。
关于安居物业应返还租金的数额问题，原审庭审中，安居物业自认其收取租金数额为8.5万元，在房产经营公司对其主张的租金数额为10.5万元无证据佐证的情况下，对8.5万元租金数额予以认定。扣除安居物业已缴纳的1万元联网费，原审法院判决安居物业返还房产经营公司7.5万元并无不当。
安居物业关于其在租赁期内的合法所得不应返还房产经营公司的上诉请求，经审查，双方当事人签订的是委托供暖合同，现委托供暖合同因政府行为已解除，供暖主体改为其他单位，安居物业的供暖行为已不复存在，涉案锅炉亦被拆除，在此情况下，安居物业基于供暖行为产生的对涉案房屋的占有、使用、收益等附随权利即失去了基础与依据。
安居物业关于其在租赁期内投资自建的38平方米房屋的投入应在本案中一并解决的上诉请求，经审查，安居物业对锅炉房的附房系用政府维修基金翻建的事实并无异议，故其主张不予支持。
综上，安居物业的上诉请求缺乏事实和法律依据。原一审判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持丹东市元宝区人民法院（2013）元民三初字第00025号民事判决。
二审案件受理费2200元，由丹东安居房屋物业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马晓明
审 判 员 徐 蕙
代理审判员 施建平
二〇一四年一月十五日
书 记 员 刘京洲