浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙甬民二终字第261号
上诉人（原审被告）：徐甲。
委托代理人：常甲。
委托代理人：曹某某。
被上诉人（原审原告）：姚某某。
委托代理人：徐乙。
委托代理人：张某。
上诉人徐甲因与被上诉人姚某某房屋买卖合同纠纷一案
，不服浙江省宁波市海曙区人民法院于2010年3月17日作出的
（2009）甬海民初字第1890号民事判决，向本院提起上诉。本
院于2010年5月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案
。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2008年2月29日，原审被告徐甲因
拆迁与宁波市城市土地储备中心签订了《私有住宅拆迁直接安
置差价结算单》一份，由拆迁单位安置给原审被告坐落在宁波
市××室等房屋三套。2009年7月30日，原审原、被告签订购
房协议一份，约定：原审被告将坐落在宁波市××室房屋壹套
，计建筑面积57.38平方米及车棚4.83平方米，出卖给原审原
告姚某某，买卖房屋定价为376800元。原审原告的付款方式和
时限为：2009年7月30日付定金10000元，8月6日付定金66800
元。三证办出过户时付50000元，余款250000元在原审原告从银行按揭出来后一次性付清。另原审原告应付给见证人郑某
见证费3260元及支付房产过户时的契税和杂费。原审被告则应
在2009年8月6日交房，不能按期交房，每逾期一日付对方50元
，逾期10天，则作违约处理。上述合同签订后，原审被告于当
日收取原审原告购房定金10000元，并出具收条一份，全文如
下：“今收到姚某某购买位于宁波市××室房屋的定金某某民
币壹万元正，特立此据为证。徐甲，2009年7月30日”。2009
年8月6日，原审被告又收取原审原告购房定金66800元，收条
内容除金额为66800元外其余同上。另原审原告于当日支付给
见证人郑某见证费1000元。2009年10月23日，原审被告办理
了户名为徐甲，坐落在宁波市××室的房产权证。后因市场房
价上涨，原审被告遂拒绝与原审原告继续履行2009年7月30日
的房屋买卖合同，原审原告经自行交涉未果，遂于2009年11月
28日起诉，请求依法解决。另查明，原审被告接受安置的房屋
三套中的另外二套，其中北城春色小区12幢33号404室一套已
于2009年8月7日出售给楼波，另坐落在江北区××室一套现仍
登记在原审被告名下。
原审原告姚某某于2009年11月17日诉至原审法院，请求
判令：1.原审被告继续履行2009年7月30日签订的《购房协议
》；2.原审被告立即按照《购房协议》约定将位于宁波市江北
区逸嘉新园（南区）36幢158号507室房屋过户给原审原告；3.
诉讼费用由原审被告承担。
原审法院认为：原审原、被告于2009年7月30日签订的房
屋买卖协议，其法律性质属于拆迁调产安置房产权利转让合同，是双方对原审被告可享有的拆迁安置权利的转让，上述协议
系双方当事人真实意思表示，亦不违反有关法律、行政法规禁
止性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。现原审被告
可安置的涉案房产已于2009年10月23日办理了房产权证等，可
以交付和将房产过户给原审原告，且原审被告已收取原审原告
购房定金76800元。但原审被告一直不依约履行，显属违约。
应承担继续履行合同，将涉案房屋过户给原审原告等义务，原
审原告诉称主张理由正当、合法，予以支持。原审被告辩称因
其妻子未签名同意和签订合同时尚未登记权属而致合同无效，
本案讼争的房屋拆迁安置权利人为原审被告，原审被告通过中
介公开登报申明转让该权利，原审原告有理由相信原审被告的
转让拆迁安置权利已与其他共有人协商一致，其行为能代表全
体共有人，故对上述辩称，不予采信。另对原审被告关于合同
中定金超过总价20%而导致合同无效的辩称，因原审原告并未
要求按定金罚则向原审被告主张双倍返还定金的违约责任，故
对原审被告上述辩称也不予采信。
据此，依照《中华某某共和国物权法》第十五条《中华
某某共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、《中
华某某共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：原
审被告徐甲应继续履行2009年7月30日由原审原、被告签订的
《购房协议》，并在该判决生效之日起十天内，将合同约定的
坐落在宁波市××室房屋过户给原审原告姚某某；原审原告姚
某某则应按合同约定将购房余款300000元支付给原审被告徐甲
。案件受理费6955元，由原审被告负担。宣判后，原审被告徐甲不服，向本院提起上诉称：一、
原审法院认定本案房屋买卖合同有效，缺乏事实根据和法律依
据。第一，上诉人单方面买卖涉案房屋的行为，严重违反了我
国相关法律法规的规定，故双方当事人签订的购房协议应为无
效合同；第二，双方订立购房协议的前后，上诉人自始至终没
有告诉其妻子要卖房的事实，更没有得到妻子的同意或授权，
是上诉人单方面的处分行为，违反了有关法律法规的规定，应
当认定为无效合同。二、原审法院判决不当。在双方签订合同
的过程某，被上诉人存在着严重过错，对该无效合同的处理应
承担相应的民事责任。总之，原审法院判处缺乏依据。请求二
审法院依法撤销原审判决予以改判，作出公正的判处；诉讼费
均由被上诉人负担。
被上诉人姚某某答辩：一、上诉人上诉称“讼争房屋属
于某妻共同财产，上诉人未经妻子同意单方面处分该房产无效
”的观点缺乏法律依据。诉争房屋的所有权仅为上诉人一人，
并未涉及其妻子或其他共有权人，被上诉人完全有理由相信上
诉人有权自由处分其权利，应该受到法律保护。既然上诉人称
本案房屋属于某妻共同财产，但是在一审审理过程某上诉人自
始至终没有向法院提交过任何的证明材料，被上诉人根本无法
知晓这个情况是否属实。即使上诉人陈述的情况属实，其妻子
在上诉人与被上诉人于2009年7月30日签订购房协议之后，至
今将近一年时间内没有提出任何异议，也未向人民法院申明或
请求判令上诉人单方处理房产的行为为无效。据此，被上诉人
有理由相信，上诉人妻子对于上诉人单独处分诉争房屋的事实是明知的，并且未提出异议，应视为其对上诉人单方处分房屋
行为表示同意。被上诉人作为买方，核对了上诉人的身份及其
是否有权处分本案诉争房屋的事实，做到了缔约人应该注意的
事项，不存在过错。二、关于购房协议中的见证人。双方购房
协议中的见证人仅仅是个人，并不代表其所在单位，其也仅仅
起到见证双方签署该协议真实性的作用，被上诉人所支付的见
证费，也仅仅是该见证人受被上诉人委托代办相关事项应得的
报酬，上述约定未违反我国法律的任某某定，依法受法律的保
护。三、关于是否登报一节事实。一审审理笔录中非常乙记载
上诉人提供的证据就是房产中介联系人电话，证明其就是本案
的见证人，然后上诉人进一步证明他处分房屋是通过登报的形
式转让的，被上诉人在质证过程某也是认可上诉人的说法。综
上，上诉人的上诉理由不能成立。原审法院认定事实清楚。请
求驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，双方当事人均未提供新的证据。
上诉人对原审判决查明的主要事实未提出异议，故本院
予以确认。
本院认为：双方当事人于2009年7月30日签订的房屋买卖
协议，系房屋拆迁调产安置的房产权利转让合同，即对上诉人
可享有的拆迁安置权利的约定转让，该转让合同系双方当事人
真实意思表示，亦不违反有关法律、行政法规禁止性规定，应
认定合法、有效，双方均应依约履行。在双方当事人履行该合
同中，上诉人已办理了涉案房屋的房产权证等手续，且已收取
被上诉人的购房定金76800元。而上诉人不依约履行，显属违约，应承担相应的违约责任。上诉人诉称该合同无效的主张，
举证不足。原审法院对本案主要事实认定清楚，适用法律正确
，判决并无不当。上诉人之诉，理由不足，本院不予支持。根
据《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（
一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6955元，由上诉人徐甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 李夫民
审 判 员 黄永森
二〇一〇年六月二十三日
代书记员 陆 琼