江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民终字第00449号
上诉人（原审被告）贺士元。
上诉人（原审被告）赵超英。
两上诉人共同委托代理人刘玉伟，江苏江成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙珏屏。
委托代理人钱冬云，江苏恒闻律师事务所律师。
委托代理人路小军，江苏恒闻律师事务所律师。
上诉人贺士元、赵超英因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2013）丹民初字第3232号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，贺士元、赵超英系夫妻关系。位于丹阳市白云华庭1幢31号的门面房属贺士元、赵超英所有，房屋面积为99.65平方米。2010年11月18日，孙珏屏与赵超英签订房屋租赁协议书，约定自2010年11月14日至2011年3月14日由孙珏屏租赁该房屋经营美甲店，租金为当期的4个月租金28000元。孙珏屏交付租金后，于2010年11月至2011年1月对房屋根据经营美甲店的需要进行了装修，于2010年12月14日取得个体工商户营业执照，字号为丹阳市云阳镇玉指柔美甲店，经营范围为美甲服务、化妆品零售。2013年3月12日，贺士元与孙珏屏续签租赁协议书，约定将该房屋租赁给孙珏屏使用，期限自2013年3月14日至2014年3月13日，年租金为85000元。协议书第七条约定，如遇征收、拆迁，孙珏屏必须立即搬出，租期不足贺士元退还不足租期部分的租金，贺士元不给付孙珏屏任何其他补偿、装潢费用和搬迁费用，孙珏屏添置的动产同时搬出。当日，孙珏屏向贺士元交付了全年的租金。2013年7月25日，丹阳市人民政府房屋征收办公室与贺士元、赵超英签订房屋征收补偿协议，约定对该房屋依法进行征收补偿，房屋用途为商业，征收补偿方式采取房屋产权调换，租金损失补偿为贺士元、赵超英让出房屋至征收部门通知交付产权调换期间每月补偿11674元，共补偿10个月116740元。当日，贺士元、赵超英在房屋征收补偿结算单（非住宅）签字，该结算单载明，该房屋价值补偿为3891333元，装饰装修、附属物补偿为150548元，搬迁费为3896元，直接经营损失补偿为116740元，迁装移位补助为7116元，合计补偿4213578元。孙珏屏于2013年8月22日诉至原审法院，请求判令贺士元、赵超英退还租金46039.5元，返还相应的补偿待遇款，包括装饰装修、附属物补偿款为150548元，搬迁费3986元，直接营业损失116740元，迁装移位补助款7116元，共计324429.5元。
丹阳市方正房地产价格评估有限公司对孙珏屏的美甲店中的装修项目进行查看、评估后制作了贺士元装饰装修及附属物参考价格表，载明店内51个装修项目的数量、评估单价及金额，总计补偿价为150548元。经原审法院组织双方当事人对现场实地察看和确认，其中属于贺士元、赵超英装修的项目有：
1、列表第12项不锈钢水龙头1只，补偿价20元；
2、第29项蹲坑1只，补偿价为200元；
3、第30项拖把池1个，补偿价为50元；
4、第31项塑钢窗9.62平方米，补偿价为1539元；
5、不锈钢防盗窗1.2平方米，补偿价为180元；
6、第33项吸顶灯（位于楼梯上方的）1只，补偿价50元；
7、第43项不锈钢双联水龙头1只，补偿价为150元；
8、800＊800地面砖79.04平方米，补偿价为12646元；
综上，贺士元、赵超英的装修项目补偿款为14835元。
属于贺士元、赵超英原来装修、孙珏屏2010年进场后再行装修、两者混合的项目有：第44项乳胶漆，补偿价为7972元，第45项水电，补偿价为6976元，两项合计为14948元。
其余装饰、装修项目均为孙珏屏所装修，补偿价款为120765元（150548－14835－14948）。
另查明，贺士元于2013年9月15日通过中通速递向孙珏屏发送解除租赁合同通知，称因房屋被征收，解除2013年3月13日签订的房屋租赁合同。孙珏屏于2014年5月30日向贺士元、赵超英移交所租房屋的钥匙。
以上事实，有孙珏屏提供的房屋租赁协议书、收条、房屋征收补偿结算单、征收补偿协议、营业执照、税务登记证、2010年11月14日签订的房屋租赁协议书、原审法院制作的勘查笔录、原审法院调取的丹阳市方正房地产价格评估有限公司关于贺士元装饰装修及附属物列表以及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方于2013年3月12日签订的租赁协议书，系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，已依法发生法律效力，故双方均应按合同履行，现房屋在租赁期间被征收，属于因不可归责于双方当事人的客观原因导致合同解除。根据合同约定，贺士元不给付孙珏屏任何其他补偿、装潢费用和搬迁费用，但是，孙珏屏在经营期间对房屋进行的装修装饰及其附属物，在合同中并未放弃所有权，在房屋征收时征收单位认为是贺士元名下的财物随房屋一起评估、征收，征收单位也一并将征收补偿款给付了贺士元，贺士元不应因征收而取得孙珏屏附合在其房屋上的财产，该部分装修、装饰及附属物的补偿款应当由贺士元返还给孙珏屏。因此，孙珏屏装修、装饰及附属物的补偿款120765元，应当由贺士元全额返还。本案双方混合的装修、装饰及附属物包括第44项乳胶漆和第45项水电，因已无法举证证明和区分各自所有的装修，酌情按各自占两项目的50%进行处理，即孙珏屏应取得7474元（14948×50%）、贺士元应得7474元。综上，贺士元共应返还孙珏屏装修、装饰及附属物的补偿款128239元（120765＋7474）。对于孙珏屏主张的直接营业损失116740元，因孙珏屏未能举证证明其经营期间的正常营业收入，贺士元的房屋属于商业用房，其房屋从被征收起至接受安置房止存在租金损失，房屋征收补偿协议也将该116740元列为租金损失补偿，该款项应当认定为是对贺士元的补偿，故对孙珏屏要求返还该款项的主张，不予支持。对于孙珏屏要求退还的租金，因孙珏屏至2014年5月30日向贺士元移交所租房屋的钥匙，在租赁合同解除后孙珏屏仍实际占用房产，因此，对该主张也不予支持。孙珏屏主张的搬迁费3986元、迁装移位补助款7116元，依照租赁协议的约定应当归贺士元所有，故也不予支持。遂判决：一、贺士元、赵超英于判决生效后十日内返还孙珏屏装修、装饰及附属物征收补偿款128239元；二、驳回孙珏屏的其他诉讼请求。
宣判后，上诉人贺士元、赵超英不服上述判决，向本院提起上诉称：1、上诉人并未与被上诉人确认过哪些项目是被上诉人所装修，原审判决认定被上诉人装修项目依据不足；2、依照双方合同约定，被上诉人已经放弃了对其固定装修的所有权；3、原审判决认定由上诉人承担4000元诉讼费用明显不当；4、原审判决适用法律不当，依据最高院相关司法解释的规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装修装饰残值损失由双方按照公平原则分担，原审判决将被上诉人装修的补偿款认定由被上诉人全额享有错误。请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人孙珏屏辩称：1、对被上诉人所装修的项目，是由原审法院承办法官及双方当事人共同对涉案房屋内的装修设施进行确认的结果；2、根据双方所签订的协议，被上诉人并未放弃对房屋内自行装修部分的所有权，也未放弃获得相关补偿，上诉人的此项上诉理由不能成立；3、虽然被上诉人孙珏屏未上诉，但原审判决关于直接经营损失、搬迁费、迁装移位补助费处理有失公允。
二审经审理查明，以下属于上诉人装修的项目：
1、木楼梯扶手7.9米，补偿价为1975元；
2、铝合金窗2.25平方米，补偿价为338元。
以上事实，有勘查笔录以及当事人陈述等证据予以证实。
除上述事实外，本院对原审查明的其他事实予以确认。
本案二审争议焦点主要为：上诉人是否应当给付被上诉人装修、装饰及附属物征收补偿款。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案双方签订的协议书第七条约定，如遇征收、拆迁，孙珏屏必须立即搬出，租期不足贺士元退还不足租期部分的租金，贺士元不给付孙珏屏任何其他补偿、装潢费用和搬迁费用，孙珏屏添置的动产同时搬出。该约定不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。涉案房屋因征收致使本案双方签订的协议书终止，被上诉人应当依照约定立即搬出，以及搬出添置的动产，并不能获得其他补偿、装潢费用和搬迁费用。被上诉人已经在原审法院审理期间取走了需要的物品，再诉讼主张装潢补偿不符合双方合同约定，本院不予支持。上诉人的此项上诉理由成立，本院予以采纳。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，应予改正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省丹阳市人民法院（2013）丹民初字第3232号民事判决；
二、驳回孙珏屏的诉讼请求。
一审案件受理费6066元，由孙珏屏负担；二审案件受理费2865元，由孙珏屏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一五年五月十一日
书 记 员 宜 芳