浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第286号
上诉人（原审被告）浙江××××开发有限公司（现变
更为浙江天鸿房地产集团有限公司，以下简称天鸿公司），住
所地新昌县南明街道××3-2a。
法定代表人梁乙。
委托代理人（特别授权代理）郑某某。
被上诉人（原审原告）梁甲。
上诉人天鸿公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省
新昌县人民法院（2009）绍新民初字第2010号民事判决，向本
院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年3月2日公开开庭
审理了本案。上诉人的委托代理人郑某某到庭参加诉讼，被上
诉人经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原、被告于2005年9月15日签订了《
房屋买卖合同》一份，合同约定：（1）原告以149000元的价
格购买被告天鸿雅苑a幢二单元272号房及52号地下车棚；（2
）被告应在2006年3月31日前以签署房屋交接单或接受房屋钥
匙的方式交付房屋；（3）被告在房屋交付使用后360日内，将
办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；（
4）因出卖人的原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产
权属证书的，出卖人按已付房款的百分之一向买受人支付违约
金；（5）因政府机关、买受人自己原因等非出卖人原因造成逾期办理产权登记，出卖人不承担责任；（6）因法律、政策
以及政府行为等原因，出卖人可据实予以延期交房；合同签订
后，被告于2006年6月22日向原告交付了房屋，2009年3月办理
了房屋产权证，至今才可办理土地使用权证。另查明，2006年
9月4日，原、被告对房屋价值及代收费进行了结算，原告实际
付房款144105元、代收费5700元，并对结算清单进行了签名确
认，被告退还给原告代收费（装修保证金）500元。
原审法院认为，原、被告争议的主要焦点：首先是原告
诉请被告支付逾期办理权属登记违约金是否超过诉讼时效及被
告能否按合同约定免责；第二、原、被告对代收费是否结清及
被告是否应退还原告代收费。首先关于原告诉请被告支付逾期
办理权属登记违约金是否超过诉讼时效问题。原、被告于2005
年9月15日签订了《房屋买卖合同》约定，被告在房屋交付使
用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权
登记机关备案；因出卖人的原因导致买受人不能在规定期限内
取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的百分之一向买受
人支付违约金；因政府机关、买受人自己原因等非出卖人原因
造成逾期办理产权登记，出卖人不承担责任。该院认为，这一
问题有二点，一是支付逾期办理权属登记违约金诉讼时效问题
。首先应当肯定本案纠纷属于有财产内容的纠纷案件，应当受
到诉讼时效的限制。诉讼时效应从知道或应当知道自已的权益
遭受侵害之日起二年，从请求权的成立或产生日作为起算标准
，本案中，合同约定“被告在房屋交付使用后360日内，将办
理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；因被告（出卖人）的原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产
权属证书的，被告（出卖人）按已付房款的百分之一向买受人
支付违约金。”而被告未能举证证明已在房屋交付使用后360
日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关
备案，又未约定违约金给付期限，且被告2006年6月22日向原
告交付了房屋后，原告于2009年3月取得房屋所有权证，才知
道逾期办理权属登记之事实，因此，追索逾期办理权属登记违
约金的诉讼时效应从原告取得房屋所有权证之日起计算。原告
于2009年9月23日诉请被告支付逾期交房违约金，并未超过法
律规定的二年诉讼时效，被告关于原告诉请被告支付逾期办理
权属登记违约金，已超过法律规定的二年诉讼时效的辩解，该
院不予采信。二是免责问题。原、被告于2005年9月15日签订
的《房屋买卖合同》约定，因政府机关、买受人自己原因等非
出卖人原因造成逾期办理产权登记，出卖人不承担责任。被告
所举证据虽有可证明经政府机关相关单位协调，天鸿雅苑房产
购买人可以办理相应的产权登记，但该证据明确载明被告天鸿
雅苑项目主体建筑和阁楼存在超面积之事实，因此，被告所举
证据难以证明逾期办理产权登记的根本原因在政府机关相关单
位，该院不予采信。第二、关于被告应否退还原告代收费问题
。原、被告于2005年9月15日签订的《房屋买卖合同》约定：
原告于2005年9月15日付代收费5000元（一户一表、电信宽带
、有限电视等费用，多退少补）。该院认为，原、被告于2006
年9月4日对代收费进行了结算，原告亦在结算清单中进行了签
名确认，应当认定系原、被告真实意思表示，且在庭审中原告陈述被告已履行代收费部分应履行的义务，并退还了装修保证
金500元，因此，原、被告对代收费已结清，原告对此诉请不
成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十
条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法
律问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告浙江×××
×开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告梁甲逾期办理
房地产权属登记违约金1441元（款汇新昌县预算外资金财政专
户，开户银行：新昌农村合作银行，帐号：11×××00
29679）；二、驳回原告梁甲要求被告浙江××××开发有限
公司退还代收费3000元的诉讼请求；本案受理费50元，依法减
半收取25元，由原告梁甲负担15元，被告浙江××××开发有
限公司负担10元，限于本判决生效后七日内向该院缴纳。
上诉人天鸿公司上诉称：首先，事实上，上诉人于2006
年6月22日向被上诉人交付了房屋，自此起算360日内，为上诉
人履行义务期限，故被上诉人请求违约金的诉讼时效期间应从
该履行期间届满起算，显然被上诉人起诉时已过两年的诉讼时
效。且根据《城市房地产开发管理条例》第33条之规定，上诉
人所负有的是协助义务而非办证义务，被上诉人本应在房屋交
付之日起90日届满的次日起，在法律上便应当知道自己的权某
被侵害，其请求违约金的诉讼时效也应自此计算。故原审法院
所认定被上诉人“取得房屋所有权证，才知道逾期办理权属登
记之事实”、“追索逾期办理权属登记违约金的诉讼时效应从
原告取得房屋所有权证之日起计算”，既与事实相悖，亦明显
违背我国法律关于诉讼时效的规定，并且不符合民法关于诉讼时效的基本原理。其次，根据上诉人在原审提供的证明书和20
09年7月23日《新昌县人民政府专题会议纪要》（2009）58号
（见一审被告提供的证据6），被上诉人已经在合同约定的期
限内提交了需由出卖人提供的资料，但由于新昌县土地管理部
门的原因，导致该资料未能备案。根据前列合同第十五条第3
项：“因政府机关、买受人自己的原因等非出卖人原因的，出
卖人不承担责任。”综上，原审判决认定事实错误，并错误理
解和适用法律，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人梁甲未作答辩。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、被上诉人诉请上
诉人支付逾期办理权属登记违约金是否超过诉讼时效；二、上
诉人在原审时提供了证明书、新昌县人民政府专题会议纪要等
证据，以此证明其可依约免责，该主张是否成立。
关于第一个争议焦点，因双方在商品房买卖合同中未约
定支付违约金的履行期限，被上诉人可以随时向上诉人主张权
某，在被上诉人向上诉人主张权某、上诉人表明不履行义务之
日起，被上诉人即应当认识到其权某受到侵害，因此，根据《
中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，本案诉讼
时效期间应从被上诉人向上诉人主张权某时起算。故根据本案
实际，现被上诉人之起诉，并未超过二年的诉讼时效期间。
关于第二个争议焦点，虽然双方签订的商品房买卖合同
第十五条第3项明确约定：“因政府机关、买受人自己原因等非出卖人原因的，出卖人不承担违约责任”，但是从上诉人在
一审时提供的证明书以及新昌县人民政府专题会议纪要等证据
来看，上诉人无法证实非出卖人原因之抗辩事由的存在，故其
不能据此免责。原审判决认定：“被告所举证据虽有可证明经
政府机关相关单位协调，天鸿雅苑房产购买人可以办理相应的
产权登记，但该证据明确载明被告天鸿雅苑项目主体建筑和阁
楼存在超面积之事实，因此，被告所举证据难以证明逾期办理
产权登记的根本原因在政府机关相关单位，本院不予采信”并
无不当。
综上所述，上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。原
审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国
民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第（一）
项、第一百五十七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人天鸿房地产集团有
限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
审 判 员 冯勤伟
代理审判员 丁林阳
二〇一〇年三月十日
书 记 员 卢雅娟