杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初10534号
原告（反诉被告）：杭州兆丰天瑞投资管理有限公司，住所地杭州市西湖区文二西路712号2号楼2楼G1。
法定代表人：俞宝泉。
委托诉讼代理人：余宝成、潘阳增，浙江中天北辰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州艾斯戴酒店管理有限公司，住所地杭州市西湖区蒋村街道文二西路738号2号楼205、305、405、505室。
法定代表人：邱萍。
委托诉讼代理人：蔡本强、施勇，浙江裕丰律师事务所律师。
被告：赵雪，女，1971年4月25日出生，汉族，住杭州市余杭区。
原告杭州兆丰天瑞投资管理有限公司（以下简称兆丰天瑞公司）与被告杭州艾斯戴酒店管理有限公司（以下简称艾斯戴酒店公司）、赵雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，依法适用普通程序。艾斯戴酒店公司在举证期限内提起反诉，本院经审查后予以准许。本案合并审理后，本院分别于2017年7月10日、2017年8月29日、2017年9月26日三次公开开庭进行了审理。兆丰天瑞公司的委托诉讼代理人余宝成、潘阳增，艾斯戴酒店公司的委托诉讼代理人蔡本强，赵雪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兆丰天瑞公司向本院提出诉讼请求：1.确认兆丰天瑞公司与艾斯戴酒店公司签订的《西溪乐谷房屋租赁合同》于2016年11月19日解除；2.艾斯戴酒店公司立即腾退位于杭州市西湖区房屋并恢复原状；3.艾斯戴酒店公司支付至2016年11月19日止的租金6429027.48元、物业费948867.19元、公共能耗费267629.21元、暂计至2016年10月12日的停车费160763元、违约金9806250元，合计17612536.9元；4.艾斯戴酒店公司参照《西溪乐谷房屋租赁合同》约定的标准支付自2016年11月20日起至案涉房屋恢复原状交还兆丰天瑞公司之日止的租金、物业费、公共能耗费；5.赵雪对艾斯戴酒店公司上述还款义务承担连带责任；6.本案诉讼费用由艾斯戴酒店公司、赵雪承担。事实和理由：2014年6月6日，赵雪以拟发起设立的艾斯戴酒店公司代表身份与兆丰天瑞公司签订《西溪乐谷房屋租赁合同》一份，向兆丰天瑞公司承租位于杭州市西湖区房屋（总面积5374.8平方米）（以下简称案涉房屋）；租赁期限自合同签订之日起10年；房屋租金为每日每平方米2.4元，自合同签订之日起每三年递增6%，半年一付，首期租金应在2014年7月30日前支付，此后每一期租金在上一期租金到期前一个月内支付，如未按约定的期限、金额支付当期租金的，每逾期一日，应按逾期付款金额的千分之五支付滞纳金直至付清该期租金；物业费为每月每平方米7.8元，公共能耗费为每月每平方米2.2元，车位费为每月每个400元，物业费、公共能耗费及车位费一年一付，合同签订后三日内支付首期物业费及公共能耗费，此后每一期物业费在上一期物业费到期前十日内支付，如未按前述约定支付的，每逾期一日按月服务费的千分之五支付滞纳金直至付清之日。合同另约定，如艾斯戴酒店公司拖欠租金逾期一个月以上，则兆丰天瑞公司有权解除合同，合同解除及终止之日，艾斯戴酒店公司应将案涉房屋恢复原状交还兆丰天瑞公司，同时修补因拆除及搬出对房屋造成的损坏，艾斯戴酒店公司承担所需费用，并支付租金总额20%的违约金。同日，兆丰天瑞公司与艾斯戴酒店公司又签订《补充协议》，约定自合同签订之日起至2014年10月31日为免租期，但免租期内的物业费及其他各项费用仍需支付。2014年10月27日，赵雪向兆丰天瑞公司书面承诺，对案涉合同项下的权利义务承担不可撤销的连带责任保证担保。合同签订后，兆丰天瑞公司按约交付案涉房屋，但艾斯戴酒店公司确屡次违约。鉴于艾斯戴酒店公司的违约行为已符合合同约定的解除条件，故兆丰天瑞公司委托浙江中天北辰律师事务所于2016年11月19日向艾斯戴酒店公司寄送律师函，通知解除合同。
艾斯戴酒店公司辩称，一、根据合同约定，租赁房屋建筑面积为5374.8平方米，但从房屋租赁备案证来看，兆丰天瑞公司交付的案涉房屋实际面积仅为3000平方米，故本案所涉的租金、物业费等相关费用的计算应以3000平方米为基数。二、艾斯戴酒店并无不支付租金的故意，兆丰天瑞公司在合同履行过程中出现违约在先的情形。兆丰天瑞公司至2016年3月17日才将房屋租赁备案证交给艾斯戴酒店公司，导致营业执照在2016年3月23日才领取。且兆丰天瑞公司明知案涉房屋早在2008年4月就经相关部门批复不设餐饮，却故意隐瞒该情况，给艾斯戴酒店公司造成巨大的经济损失。艾斯戴酒店公司多次与兆丰天瑞公司就违约责任和租金支付等情况进行协商，并已口头达成免除2014年11月至2016年1月的租金，艾斯戴酒店公司亦承诺不追究兆丰天瑞公司的违约责任并放弃相应的赔偿。艾斯戴酒店公司据此自2016年2月份开始交纳租金，兆丰天瑞公司收取租金后亦开具相应的发票，双方以实际履行的方式变更了合同部分内容。现兆丰天瑞公司要求艾斯戴酒店公司支付租金，违背了双方之间的口头协议和诚实信用原则。且根据发票，兆丰天瑞公司在2016年2月份开始收取租金，现其起诉主张自2014年11月1日起的租金，已超过诉讼时效期间。关于租金，艾斯戴酒店公司已交纳租金2950358.57元，另预付租金30万元，并支付租赁保证金100万元。关于公共能耗费，根据合同约定，公共能耗费系预收费用，收取标准暂定，艾斯戴酒店公司已预交70947.26元，此后兆丰天瑞公司并未要求续交，现其要求计收该部分费用，缺乏依据。关于物业服务费，艾斯戴酒店公司已交纳2016年1月至6月的物业费251540.64元，因双方对租赁面积计算标准未达成一致，故对已交纳的物业费要求多退少补。关于停车费，艾斯戴酒店公司已预交停车费12120元。由于兆丰天瑞公司违约，导致艾斯戴酒店公司在2016年3月前无法正常经营，后经双方协商确定停车费每月按3800元计算。诉讼过程中，艾斯戴酒店公司明确已交纳的租金为2945612.52元，另预付租金30万元，并支付租赁保证金100万元。
赵雪辩称，艾斯戴酒店公司和兆丰天瑞公司已口头达成免除2014年11月至2016年2月1日前的租金，艾斯戴酒店公司已支付2016年2月至2016年10月30日的租金2950358.57元。承诺书确为赵雪所签，但兆丰天瑞公司要求赵雪出具承诺书时称系对电费承担连带责任。
艾斯戴酒店公司向本院提出反诉请求：1.解除艾斯戴酒店公司和兆丰天瑞公司于2014年6月6日签订的《西溪乐谷房屋租赁合同》；2.兆丰天瑞公司返还租赁保证金100万元及预付租金30万元；3.兆丰天瑞公司赔偿装修损失暂定800万元（最终以评估鉴定为准）；4.兆丰天瑞公司赔偿经营损失暂定960万元（自2014年11月1日起暂按每月60万元计至2016年3月1日，最终每月的经营损失计算以评估结果为准）；5.兆丰天瑞公司支付违约金906247元；6.本案诉讼费用由兆丰天瑞公司承担。事实和理由：2014年6月6日，兆丰天瑞公司和艾斯戴酒店公司签订了《西溪乐谷房屋租赁合同》、《补充协议》各一份，对租赁用途、租赁期限、租金支付、违约责任以及免租期限均作了明确约定。合同签订后，艾斯戴酒店公司按约定的租赁用途对案涉房屋进行了装修，并向相关部门申领营业执照。因兆丰天瑞公司怠于办理《房屋租赁备案证》，致使艾斯戴酒店公司在2016年3月23日才取得营业执照开始营业。艾斯戴酒店公司在案涉房屋装修完毕之后方才知晓案涉房屋早经相关部门批复不设餐饮。兆丰天瑞公司明知该情况，却在签订合同时未明确告知，事后在艾斯戴酒店公司与其沟通时还一再欺瞒拖延。餐饮系酒店配套经营的一部分，案涉房屋禁设餐饮导致艾斯戴酒店公司合同目的无法实现，合同已无继续履行的必要。同时，兆丰天瑞公司的上述行为给艾斯戴酒店公司造成了重大损失，理应承担违约责任和赔偿责任。诉讼过程中，艾斯戴酒店公司明确第三项诉讼请求为兆丰天瑞公司赔偿装修损失5136202元和强弱电、消防、污废水、排水管装修损失及室内物品装修损失2863798元，并放弃第四项反诉请求。
兆丰天瑞公司对艾斯戴酒店公司的反诉辩称，一、案涉合同已于2016年11月19日解除。二、兆丰天瑞公司确已收到租赁保证金100万元，但该款项在艾斯戴酒店公司腾退案涉房屋并交清所有欠款后方可退还。三、关于预付租金30万元，根据合同约定，首期租金在2014年7月30日前交纳，该30万元的支付时间为2015年1月29日，应用于支付租金。四、由于艾斯戴酒店公司在合同履行过程中存在违约行为，故案涉房屋已经鉴定的装修损失和诉讼费应由其自行承担，亦不存在违约金一说。营业损失缺乏证据，不应支持。五、艾斯戴酒店公司所称的迟延办证和迟延经营均系其自身原因造成，应由其自行承担相应责任。至于案涉房屋经相关部门批复确定不设餐饮一事，从艾斯戴酒店公司提交的杭环评批[2008]0122号审批意见来看，在2008年相关部门已有公开批复，不存在兆丰天瑞公司隐瞒欺骗一说。且从艾斯戴酒店公司对案涉房屋的装修来看，2-5层为客房，其认为合同目的不能实现不符合事实。请求驳回艾斯戴酒店公司的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对证据认证如下：1.兆丰天瑞公司提交的证据。《西溪乐谷房屋租赁合同》、《补充协议》、工商信息查询单、《关于实施园区车辆停放管理的通知》、工作联系单、费用催缴函及签收单、变更登记情况、公司设立登记申请书及股东（发起人）出资情况、企业名称预先核准通知书、签收单、停水停电通知书及明细、房屋交付通知书签收单、委托书及承诺书、案涉房屋面积图、的真实性，经质证均无异议，对真实性予以认定；《房屋租赁合同》、号码为16803510的发票，经质证无异议，予以认定；停车费总表、停车数据光盘，均系兆丰天瑞公司单方制作，不能证明艾斯戴酒店公司截至2016年10月12日拖欠的停车费用，对该部分证明力不予认定；解除《西溪乐谷房屋租赁合同》律师函、EMS面单及查询结果、电费提醒函、水费提醒函，可以证明兆丰天瑞公司已将解除《西溪乐谷房屋租赁合同》律师函于2016年11月19日向艾斯戴酒店公司送达，对上述证据该部分证明力予以认定。承诺书，赵雪对该证据原件进行质证时确认系其所签，故对该承诺书的真实性予以确认。2.艾斯戴酒店公司提交的证据。对号码为13554432的发票、号码为16803530、16803531的增值税专业发票、进账单（2016年10月14日）、《西溪乐谷房屋租赁合同》、《补充协议》、分户明细对账单（交易日期为2016年8月9日）、分户明细对账单（交易时间为2014年6月9日）、浙江省农村信用社业务凭证的真实性予以认定；艾斯戴酒店停车位收费请示，系艾斯戴酒店公司单方制作，不能证明其与兆丰天瑞公司已就停车费收费标准达成一致；停车费发票，可以证明艾斯戴酒店公司支付停车费合计12120元；房屋租赁备案证、营业执照，单凭该组证据既不能证明兆丰天瑞公司存在怠于办理房屋租赁备案证的行为，又不能证明艾斯戴酒店公司于2016年3月23日才取得营业执照系兆丰天瑞公司怠于办理房屋租赁备案证造成以及艾斯戴酒店公司因2016年3月23日才取得营业执照而产生经济损失的事实，对于该部分证明力不予认定；公证书，首先，从“仅对申请人提取手机短信的行为进行监督见证，对已保存在其手机中的短信的真实性不作证明”内容来看，该公证书尚不能证明短信内容的真实性；其次，即便该公证书记载的短信内容属实，其和杭环评批[2008]0122号审批意见亦不能证明兆丰天瑞公司存在向艾斯戴酒店公司隐瞒案涉房屋已经相关部门批复不设餐饮一事的行为，对上述证据该部分证明力不予认定；海南泓景建筑设计有限公司外省勘察设计企业进入浙江省承接业务登记备案证明、杭州艾斯戴酒店管理有限公司室内装修设计消防设计专篇、福建超平建筑设计有限公司营业执照和工程设计资质证书、强弱电及给排水图纸，因艾斯戴酒店公司主张的装修损失已经鉴定，故以鉴定结论为准；明细及增值税发票金税设备资料统计，因艾斯戴酒店公司在诉讼过程中已撤回关于营业损失的反诉请求，故对该部分证据不作审查；收据，尚不能证明所涉30万元为预付租金，对该部分证明力不予认定；录音材料及光盘可以证明赵雪和兆丰天瑞公司法定代表人俞宝泉曾两次协商处理案涉房屋租赁相关事宜，但该录音材料中并未出现俞宝泉直接肯定不追究艾斯戴酒店公司的责任以及直接确认将租金调整为2.2元每平方米的意思表示，且录音材料出现的“她这个协议是这样，你弄好以后发一个给蒋总、邵总”、“这个不要谈了，你争取拟一下，拟好后给邵总、蒋总他们都看一下”、“前面的东西我和他们股东我会去说的”等内容可以证明虽有协商过程，但双方最终并未达成互不追究2016年2月1日前的违约责任和租金自2016年2月1日起计算、2016年7月1日至2016年12月21日租金一月一付的一致意见，事后双方亦未形成书面协议，故对该证据的上述证明力均不予认定。
诉讼过程中，依据艾斯戴酒店公司的申请，本院分别委托浙江律人工程造价咨询有限公司杭州分公司对杭州市西湖区房屋的装修价值进行鉴定、委托浙江新华会计师事务所有限公司对艾斯戴酒店公司2014年11月1日至2016年3月1日期间的经营损失进行审计。浙江律人工程造价咨询有限公司杭州分公司于2017年6月6日出具工程造价咨询报告书一份。对该报告书及发票的真实性予以认定。浙江新华会计师事务所有限公司于2017年2月7日以“与当事人联系了解到案涉酒店尚未经营，酒店收支未发生，因此无相应财务资料能提供。鉴于此情况，本所无法开展财务审计”为由退还审计材料。
根据该本院确认的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：
2011年8月25日，兆丰天瑞公司向杭州合建股份经济合作社承租了包括案涉房屋在内的杭州合建商贸大厦一期（建筑面积约32780平方米），租赁期限为20年。2014年6月6日，赵雪代表拟发起设立的艾斯戴酒店公司（承租方，乙方）与兆丰天瑞公司（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于杭州市房屋（建筑面积为5374.8平方米）转租给乙方，如交付的房屋实际建筑面积与本合同约定面积不符的，按测绘面积计算租金，甲方将向乙方提供包括但不限于租赁物业范围内的水、电、照明、空调、电梯等设施，车位、卫生、盥洗设备、楼梯、走廊或其他通道（甲方进行维修、应急及专用的或限制他人使用者除外）及有关的服务，乙方同意按照本合同约定支付物业服务费。乙方承诺租赁房屋作为园区配套酒店使用，租赁期限为10年，自合同签订之日起计，甲方于2014年7月1日前向乙方交付该房屋。租金为每日每平方米2.4元，自合同签订之日起每三年递增6%，半年一付，乙方应在2014年7月30日前将首期租金支付给甲方，以后的每一期租金在上一期租金到期前一月内支付；乙方未按约定期限、金额支付当期租金，视为逾期支付，每逾期一日，乙方应按逾期付款金额的千分之五计算滞纳金直至乙方付清该期租金；乙方拖欠租金逾期一个月以上的，甲方有权解除合同，收回房屋的使用权，对乙方的装修、搬迁等各种投入不予赔偿，且需按租赁期内租金总额20%向甲方支付违约金；乙方自合同解除及终止之日负责将承租的房屋交还甲方并将承租的房屋恢复原状（合理的自然损耗除外），拆除及搬出乙方在承租房屋内的所有家具、装饰物和添置物，并同时修补因该拆除及搬出对承租房屋造成的损坏，所需一切费用由乙方承担，如乙方未能按时完全履行上述责任，则甲方有权按有关规定处理，包括但不限于从已交付的租赁保证金中扣减足额的款项，并使用该扣减的款项自行完成该等恢复原状、拆除及搬出和修补工作而不必对乙方另行通知。物业费为每月每平方米7.8元，暂定每月预收的公用能耗费为每月每平方米2.2元，每月每个车位费为400元（其中车位租金320元每月每个，车位服务费80元每月每个），车位由甲方统筹安排和统一管理，物业费及预收的公用能耗费、车位费每一年付一次，乙方应在本合同签订后三日内将首期物业费及预收的公用能耗费支付给甲方，以后每一期物业费在上一期物业费到期前十日内支付给甲方；如未按约定的期限、金额支付物业费，视为逾期支付，每逾期一日，按月物业费的千分之五支付滞纳金直至该期物业费付清之日止，物业费增幅比例按租金同比增长；若因乙方自身的原因导致租赁期限内解除本租赁的，乙方已支付的物业费不予退回。乙方同本合同生效之日起三个工作日内向甲方支付租赁保证金100万元，用于清偿乙方所欠甲方的租金、物业费及其他各项费用、滞纳金、违约金、赔偿金等；本合同期限届满或提前解除，乙方将承租房屋完好地交还甲方，并付清全部租金、费用及滞纳金、赔偿金、违约金（如有的话）等款项后三十日内，甲方将乙方所交付的租赁保证金退回乙方，但不支付任何利息或补偿。同日，双方签订《补充协议》一份，约定免租期为自合同签订日起至2014年10月31日止；免租期间，艾斯戴酒店公司应承担物业费及其他各项费用。合同签订后，赵雪于2014年6月9日向兆丰天瑞公司支付租赁保证金100万元，兆丰天瑞公司亦于2014年7月1日前交付案涉房屋，目前案涉房屋由艾斯戴酒店公司使用。2014年10月27日，赵雪向兆丰天瑞公司出具承诺书一份，载明“我于2014年6月6日以个人和贵司签订房屋租赁合同（含补充协议），承租贵司西溪乐谷二号楼东侧一至五层物业开办宾馆，因公司营业注册需要，需以工商企业预准名'杭州艾斯戴酒店管理有限公司（筹）'与贵司签订租赁合同，合同义务责任条款均与前述合同内容一致。因我不慎将原签订合同（共两份）遗失，特此说明情况并承诺：在杭州艾斯戴酒店管理有限公司（筹）与贵司签订的租赁合同正式签字后，我个人与贵司签订的原合同项下权利义务由艾斯戴公司享有与承担，我本人对艾斯戴公司在租赁合同项下的权利义务承担不可撤销的连带责任担保。对因我合同遗失有可能引起的问题由我个人完全负责，与贵司无关。”
2016年11月19日，兆丰天瑞公司委托浙江中天北辰律师事务所向艾斯戴酒店公司送达律师函，载明“贵司拖欠与委托人（即兆丰天瑞公司）所签《西溪乐谷房屋租赁合同》项下应付巨额租金、物业服务费、公共能耗费、停车费等各种费用，其间经委托人以各种方式催讨，而贵司至今仍未支付。贵司的行为已经构成严重违约且给委托人造成了重大损失。鉴于贵司的违约行为已符合合同约定的合同解除条件，委托人特通过本所通知贵司解除《西溪乐谷房屋租赁合同》，请贵司在接函后立即腾退租赁房屋并结清所拖欠之各种费用。否则，贵司必须承担因迟延腾退而造成的损失扩大的责任”。
诉讼过程中，1.依据艾斯戴酒店公司的申请，本院分别委托浙江律人工程造价咨询有限公司杭州分公司对杭州市西湖区房屋的装修价值进行鉴定、委托浙江新华会计师事务所有限公司对艾斯戴酒店公司在2014年11月1日至2016年3月1日期间的经营损失进行审计。浙江律人工程造价咨询有限公司杭州分公司于2017年6月6日出具工程造价咨询报告书一份，鉴定意见为杭州市西湖区房屋的装修工程的鉴定造价为5127651元。艾斯戴酒店公司为此支付造价咨询费71550元。浙江新华会计师事务所有限公司于2017年2月7日以“与当事人联系了解到案涉酒店尚未经营，酒店收支未发生，因此无相应财务资料能提供。鉴于此情况，本所无法开展财务审计”为由退还审计材料。2.兆丰天瑞公司和艾斯戴酒店公司、赵雪一致确认艾斯戴酒店公司已经支付物业费251540.64元、公共能耗费70947.36元、停车费12120元、租赁保证金100万元。对于租金，兆丰天瑞公司认为已经支付3245612.52元，而艾斯戴酒店公司和赵雪认为已付租金为2945612.52元，另30万元为预付租金。3.艾斯戴酒店公司和赵雪确认于2014年7月1日起对案涉房屋进行装修并使用至今，案涉房屋装修后1楼为大堂和餐厅，2-5楼为酒店客房。案涉房屋的面积与合同约定的面积相差1000多平方米，主要相差在阳台。4.赵雪陈述，案涉房屋有96个阳台，每个阳台约10多平方米，合同约定的建筑面积中包括96个阳台的面积，但实际测绘不包括该部分面积。96个阳台（均已包在客房里）和一楼餐厅目前均由艾斯戴酒店公司占有使用。
另查明，1.艾斯戴酒店公司于2016年3月23日成立，赵雪为该公司股东。2016年10月8日，该公司法定代表人由赵南变更为邱萍。2.2008年，杭州市环境保护局对杭州合建商贸大厦建设项目环境影响评价文件作出杭环评批[2008]0122号审批意见，载明“本项目（即杭州合建商贸大厦建设项目）不设餐饮，员工就餐外送”。3.绿城物业服务集团杭州第四分公司杭州西溪创意产业园北园西溪乐谷物业服务中心分别于2015年4月23日、2015年8月27日向赵雪及艾斯戴酒店公司送达《关于实施园区车辆停放管理的通知》、《工作联系单》，分别载明“二、园区车位地面收费300元每个每月，地下车位收费统一为400元每个每月，临时停放均采取出入取卡计费，每小时5元，过夜停放按20元每天计，不采用企业券结方法。三、园区车辆自2015年5月15日开通计费系统”、“关于地下车库停车位每个车位包月优惠价300每月，地面每个车位包月250元每月，外来参观团、参加会议等临时用车，各单位注意取消免费停车，改为购买停车券，优惠价10/天，从9月1日请实行”。
又查明，2017年7月10日上午，赵雪在本案第一次开庭审理后将兆丰天瑞公司提交给的《西溪乐谷房屋租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁合同》、《承诺书》等15份证据原件从法庭带走。在本院责令其限期交回后，其以没找到为由拒绝交还。本院于2017年8月31日作出（2017）浙0106司惩3号决定书，决定对赵雪罚款50000元。后赵雪不服该决定，向浙江省杭州市中级人民法院申请复议。2017年9月21日，该院作出（2017）浙01司罚复13号复议决定书，驳回赵雪的复议申请，维持原决定。现赵雪已交纳上述罚款。
本院认为，案涉《西溪乐谷房屋租赁合同》系赵雪以拟设立的艾斯戴酒店公司名义与兆丰天瑞公司签订，为双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。艾斯戴酒店公司成立后，作为合同相对方的兆丰天瑞公司要求艾斯戴酒店公司承担合同责任，具有法律依据，且艾斯戴酒店公司亦未持异议，本院予以支持，上述合同对兆丰天瑞公司和艾斯戴酒店公司均具约束力。关于艾斯戴酒店公司辩称兆丰天瑞公司隐瞒案涉房屋不具备经营餐饮条件的事实，致使其合同目的不能实现，违约在先的意见。本院认为，首先，虽杭州合建商贸大厦建设项目于2008年经相关部门批复不设餐饮，但无证据证明兆丰天瑞公司在与艾斯戴酒店公司签订案涉合同时以及在案涉合同履行过程中存在隐瞒该事实的行为；而艾斯戴酒店公司系为特定经营目的向兆丰天瑞公司承租案涉房屋，其在承租案涉房屋前理应对租赁物的使用性能进行详细、深入地了解。其次，案涉合同约定的租赁用途为园区配套酒店使用，结合赵雪出具的承诺书关于“我于2014年6月6日以个人和贵司签订房屋租赁合同（含补充协议），承租贵司西溪乐谷二号楼东侧一至五层物业开办宾馆”内容以及艾斯戴酒店公司关于1楼为大堂和餐厅、2-5楼为酒店客房的陈述，可知餐饮并非主要或唯一的合同目的。在合同履行过程中，艾斯戴酒店公司对案涉房屋进行装修，办理工商登记，领取营业执照，并占有使用案涉房屋用于经营酒店，且无证据证明艾斯戴酒店公司因房屋使用性能问题被相关部门检查并被责令停业，其辩称合同目的不能实现，显然与事实不符。故艾斯戴酒店公司的上述抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采信，对其以此为由要求解除案涉合同并要求赔偿违约金的反诉请求，本院不予支持。根据合同约定，艾斯戴酒店公司应在2014年7月30日前支付首期租金，此后每一期租金在上一期租金到期前一月内支付，免租期为自合同签订日起至2014年10月31日止。据此，艾斯戴酒店公司最迟应于2016年9月30日前付清至2017年4月30日止的租金。艾斯戴酒店公司虽辩称案涉房屋的实际使用面积没有5374.8平方米，但未能提交确凿的证据来推翻合同约定，且根据艾斯戴酒店公司、赵雪庭审中的陈述可知，其实际占有使用的租赁面积（含阳台面积）近5374.8平方米，故对其上述抗辩意见本院亦不予采信。经计算，2014年11月1日至2017年4月30日的应付租金为11764362.24元，截至兆丰天瑞公司主张的2016年11月19日，艾斯戴酒店公司已付租金3245612.52元，尚有租金8518749.72元未支付，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。艾斯戴酒店公司辩称已付款3245612.52元中有30万元系预付租金，缺乏证据支持，本院不予采信。又因根据合同约定，如艾斯戴酒店公司拖欠租金逾期一个月以上的，兆丰天瑞公司有权解除合同，收回房屋使用权。现艾斯戴酒店公司拖欠租金已逾一个月，双方约定的解除合同的条件成就，故兆丰天瑞公司有权解除合同。根据法律规定，合同解除应当将解除通知书送达对方，合同自通知书到达对方时解除。现兆丰天瑞公司已于2016年11月19日向艾斯戴酒店公司送达律师函，要求解除案涉合同，故本院确定案涉合同于2016年11月19日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉合同解除后，艾斯戴酒店公司作为承租人，应将其占有使用的案涉房屋腾空并恢复原状后返还给兆丰天瑞公司。关于兆丰天瑞公司主张的租金、违约金和艾斯戴酒店公司主张的租赁保证金，因艾斯戴酒店公司未按时足额支付租金，其行为已经构成违约，故兆丰天瑞公司要求其支付至合同解除之日即2016年11月19日的未付租金及违约金的诉请合法有据，本院予以支持。经计算，截至2016年11月19日的应付未付租金为6429027.48元。考虑到艾斯戴酒店公司已向兆丰天瑞公司支付租赁保证金100万元，而该租赁保证金根据案涉合同约定系用清偿艾斯戴酒店公司所欠租金、物业费及其他费用，为减少当事人诉累，本院确定该租赁保证金在上述未付租金中予以扣减，即艾斯戴酒店公司尚应支付未付租金5429027.48元。又因根据合同约定，违约金按照合同年度总租金的20%计算，上述约定的违约金过高，应予以适当调整，本院综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，酌情调整为100万元。关于兆丰天瑞公司主张的物业费，根据合同约定，物业费为每月每平方米7.8元，每年一付，同签订后三日支付首期物业费，此后每一期物业费在上一期物业费到期前十日内支付，艾斯戴酒店公司在免租期仍应承担物业费及其他各项费用。现兆丰天瑞公司主张物业费自2014年7月1日起算，未超出合同约定，亦符合法律规定，本院予以支持。经计算，2014年7月1日至2016年11月19日的应付物业费为1200407.83元，扣减已付的物业费251540.64元，艾斯戴酒店公司尚欠物业费948867.19元。现兆丰天瑞公司主张支付该部分物业费，符合合同和法律规定，本院予以支持。关于兆丰天瑞公司主张的自2016年11月20日起的逾期腾房占有使用费和物业费，合同解除后，兆丰天瑞公司主张参照合同约定的标准计算自2016年11月20日起至案涉房屋腾退之日止的逾期腾房占有使用费、物业费，合法有据，本院予以支持。关于兆丰天瑞公司主张的公共能耗费，根据合同约定，公共能耗费属预收款，因双方对该部分预收款如何结算并未明确约定，且兆丰天瑞公司未能提供证据证明艾斯戴酒店公司在租期内实际发生并已由兆丰天瑞公司垫付的公共能耗费，故对其主张的截至2016年11月19日的公共能耗费以及逾期腾房期间的公共能耗费均不予支持。关于兆丰天瑞公司主张的停车费，现兆丰天瑞公司未能证明艾斯戴酒店公司在租期内已实际发生的停车费以及尚欠的停车费，故对其关于停车费的主张本院亦不予支持。关于艾斯戴酒店公司主张的装修损失，根据合同载明，艾斯戴酒店公司拖欠租金逾期一个月以上的，兆丰天瑞公司有权解除合同，对艾斯戴酒店公司的装修、搬迁等各种投入不予赔偿。如前所述，艾斯戴酒店公司拖欠租金已逾一个月，故其反诉要求赔偿各项装修损失及室内物品损失，缺乏合同依据，本院不予支持。关于艾斯戴酒店公司主张的预交租金，因该部分费用属已付租金，现其要求返还于法无据，本院不予支持。关于赵雪的责任承担，因赵雪自愿为艾斯戴酒店公司在案涉合同项下的权利义务提供连带责任保证，故兆丰天瑞公司要求其承担连带清偿责任的诉请理由正当，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州兆丰天瑞投资管理有限公司与杭州艾斯戴酒店管理有限公司于2014年6月6日签订的《西溪乐谷房屋租赁合同》于2016年11月19日解除；
二、杭州艾斯戴酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于杭州市西湖区房屋腾空、恢复原状并返还给杭州兆丰天瑞投资管理有限公司；
三、杭州艾斯戴酒店管理有限公司支付给杭州兆丰天瑞投资管理有限公司租金5429027.48元、物业费948867.19元（计至2016年11月19日）；
四、杭州艾斯戴酒店管理有限公司支付给杭州兆丰天瑞投资管理有限公司违约金1000000元；
五、上述三、四项相加，杭州艾斯戴酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内共支付给杭州兆丰天瑞投资管理有限公司7377894.67元；
六、杭州艾斯戴酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给杭州兆丰天瑞投资管理有限公司自2016年11月20日起至上述房屋腾退返还之日止的逾期腾房占有使用费、物业费（逾期腾房占有使用费、物业费分别按照每日每平方米2.4元、每月每平方米7.8元的标准计算）；
七、赵雪对杭州艾斯戴酒店管理有限公司上述应付款项承担连带清偿责任；
八、驳回杭州兆丰天瑞投资管理有限公司的其他诉讼请求；
九、驳回杭州艾斯戴酒店管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费127475元，由杭州兆丰天瑞投资管理有限公司负担64030元，杭州艾斯戴酒店管理有限公司负担63445元。反诉案件受理费70319元，由杭州兆丰天瑞投资管理有限公司负担3000元，杭州艾斯戴酒店管理有限公司负担67319元。赵雪对杭州艾斯戴酒店管理有限公司上述负担的本诉案件受理费和反诉案件受理费承担连带清偿责任。
杭州兆丰天瑞投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州艾斯戴酒店管理有限公司、赵雪于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 潘若愚
人民陪审员 楼 宏
人民陪审员 朱湘江
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 吴彩虹