江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终1594号
上诉人（原审被告）:危永红,男，1971年5月24日生，汉族，瑞金市人，住瑞金市。
上诉人（原审被告）:杨金凤,女，1973年11月23日生，汉族，瑞金市人，住址同上。
二上诉人的共同委托诉讼代理人：郭涛，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。
二上诉人的共同委托诉讼代理人：彭功敬，江�南芳律师事务所律师，一般授权代理。
被上诉人（原审原告）：瑞金市三和房地产开发有限公司，住所地：瑞金市金鑫大道乌石垄。
法定代表人：胡春生。
委托诉讼代理人：赖洁，江西洪都律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：杨格，江西洪都律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人危永红、杨金凤因与被上诉人瑞金市三和房地产开发有限公司（下称“三和公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服瑞金市人民法院（2016）赣0781民初2316号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
危永红、杨金凤上诉请求：二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，《商品房买卖合同》的签订并非当事人真实意思表示，也未获得实际履行。1、被上诉人在2012年销售红都京城（现更名为香格里拉）别墅期间，因市场低迷资金链发生问题急于回款，被上诉人才对外促销，实行零首付且赠送一年房屋月供。在此情况下，上诉人以140万元价格购买了红都京城A-36西的别墅一栋，享受该促销优惠的还有其他十位业主。双方在签订《商品房买卖合同》时，应被上诉人要求，虚高房价为2025475元，首付款625475元免于支付，剩余140万元由上诉人直接通过按揭贷款方式从银行贷出。当时为避免争议，被上诉人还应上诉人要求出具了625475元首付款的收据一份。此后，被上诉人也根据其承诺缴纳了2012年9月至2013年4月的房屋月供，后因资金链断裂被上诉人便停止缴纳。被上诉人作为规模以上的房地产企业，在出具首付款收据时理应知晓该行为性质，同时其代为缴纳月�的行为也可证明双方履行的是零首付且赠送一年房屋月供的购房约定。而《商品房买卖合同》系被上诉人为抬高房价所为，并非出于双方的真实意思表示，也未获得实际履行。2、公安机关在立案侦查被上诉人原法定代表人周叶旺涉嫌非法吸收公众存款罪一案中，委托中介机构对被上诉人的所有账目进行审计，审计报告（截止2013年8月20日）中被上诉人的应收款没有包含上诉人在内的11位购房户的首付款。该事实说明被上诉人所称的首付款不存在。另外，经过周叶旺涉嫌非法吸收公众存款处置小组的统一协调，该案最终以周叶旺将其持有被上诉人的股权全部转给胡春生等人而告终，在协议中也体现出有关被上诉人债权债务一并处理的原则并最终得到履行。因此，根据该协议被上诉人也无权再向上诉人主张。3、《商品房买卖合同》约定的价格不符合当时市场行情。2011年至2013年瑞金市商品房平均成交价在3000元左右，而《商品房买卖合同》确定的单价已达到5440元。同时，根据《红都京城销售备案统计表》可以看出，在上诉人及其他十位业主购房的时期，其楼盘销售均价也明显出现了上涨，明显高于其他月份，被上诉人达到了其虚高房价的目的。在上诉人购买房产的2012年，被上诉人虚高当月价格5042.40元，与当时瑞金市平均成交价格及其他各类楼盘销售价格均存在巨大差异。在无其他附赠条件下，上诉人不可能接受5440元的单价，这也证明双方事实上履行的是零首付且附赠一年月供的促销策略。二、一审法院采纳被上诉人提交的公安机关对其原法定代表人周叶旺讯问笔录不符合证据规则。如果周叶旺的讯问笔录是证人证言，那么周叶旺作为证人未出庭作证，也未接受法庭及各方当事人发问。公安机关对周叶旺的讯问，其发问的主观性�目的性及所问问题与本案的关联性也并无联系，询问笔录中参杂的只言片语并不能达到一审法院所做的事实认定。最重要的是公安机关所做的该讯问笔录也未经生效判决所确定，其效力存在不确定性，不能直接认定。一审法院放弃具有优势地位的其他11位业主的一致陈述，明显有误，不符合证据需达到综合盖然率的规则。通过调取瑞金市公安局因周叶旺因涉嫌非法吸收公众存款立案期间的侦查材料，发现包括上诉人在内的11位业主都是采取零首付的方式由被上诉人向赣州银行以及建设银行骗取贷款，这与本案一审查明的零首付事实基本吻合，形成了完整的证据链和逻辑，说明本案中当事人的真实意思表示就是零首付，而不是延迟支付首付款。三、即使被上诉人存在请求权，其请求权也超过了诉讼时效。被上诉人现法定代表人胡春生等因与被上诉人原法定代表人周叶�存在债权债务纠纷，继而于2013年向公安机关报案，公安机关以涉嫌非法吸收公众存款罪对周叶旺采取了刑事拘留的强制措施，之后周叶旺迫于压力才将其持有的被上诉人全部股权以抵债形式转让给胡春生等人，并且公安机关制作的2013年5月23日笔录中周叶旺也陈述了本案争议的有关情况。为此，胡春生（被上诉人）此时已知道或者应当知道其“权利”受损的事实，而被上诉人在2016年才提起诉讼，超过诉讼时效。
三和公司辩称，一、案涉《商品房买卖合同》合法有效，上诉人应当按约支付首付款。1、二上诉人作为完全民事行为能力人，签字确认了《商品房买卖合同》。上诉人没有证据证明其受欺诈、胁迫签订买卖合同，该合同合法有效，上诉人应当向答辩人支付相应的首付款。2、对于上诉人所称审计报告中未涉及上诉人首付款并认为首付款应当由公安机�追缴的问题，答辩人认为，答辩人原法定代表人周叶旺系涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关侦查，本案纠纷系因二上诉人未按约向上诉人支付首付款所致，与非吸收公众存款罪并无关联。3、涉案房屋买卖价款并未显著过高。当事人合同约定购房款为5440元/平方，但答辩人赠送上诉人一年的银行购房按揭贷款月供，扣除答辩人赠送给上诉人的银行月供，实际成交价为5080元/平方。众所周知，房价受位置、户型、面积等各方面影响，因此，即便是同一楼盘的房价也千差万别。均价只能是房屋价格的平均数，并非房屋的统一价格。此外，答辩人还提供了一年后支付首付款的优惠活动，大大减轻了上诉人的购房压力。若按上诉人所称的“免首付款”，那么二上诉人实际房屋的购买价仅为3410元/平方。根据上诉人在庭审中出示的证据显示，2012年8月、10月答辩人所售房屋的均价分别为4566元和4741元，答辩人不可能会以低于均价一千多元的价格出卖涉案房屋给上诉人。答辩人原法定代表人周叶旺在供述中坚决否认免付首的说法。上诉人趁答辩人原法定代表人周叶旺被刑拘、公司资产重组之际，恶意曲解“0首付”的本意。实践中，有很多楼盘都是采取“0首付”的促销办法，即首付款延迟支付，先办理银行按揭贷款。10位业主和上诉人一样，与本案的审理结果有利害关系，他们的供述并不能作为认定本案房屋首付款无需支付的依据。此外，上诉人所称本案的贷款是向银行骗取的，但是又承认本案买卖合同的真实性，如果说本案的买卖关系真实存在就不存在向银行贷款的情形，事实上合同签订后上诉人也一直按照约定向银行支付按揭款，该行为应当视为对买卖合同的履行。二、答辩人的起诉并未超过诉讼时效。答辩人同意上诉人于一年后支付�付款。该约定表明，支付首付款的义务是在合同签订一年后，而并不是约定首付款支付的最后履行期限。如双方约定支付首付款必须在签订协议一年内支付完毕，那么诉讼时效的起算点为合同签订后一年开始计算诉讼时效。答辩人与上诉人仅约定首付款在一年后支付，但未约定截止期。根据相关司法解释规定，不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。因此，一审判决认定本案对涉诉款项履行期限约定不明是正确的。
三和公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判决俩被告向原告三和公司支付所欠购房首付款625475元；2.依法判决俩被告向原告赔偿逾期付款利息损失243122元（自2012年9月17日暂计算至起诉之日，应计算至款清之日，详见《逾期付款利息损失计算一览表》）；3.本案的诉讼费用由俩被告承�。
一审法院认定事实：被告危永红与被告杨金凤系夫妻关系。2012年9月26日，原告三和公司与俩被告签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，约定：俩被告向原告购买位于红都京城（现更名为香格里拉）X区房号为“X-XX西”（含“X-36西院”、“X-36西建筑占地”）别墅一栋，建筑面积为372.33元，单价5440元/平方米，总价款为2025475元，俩被告应于签订合同当日向原告支付商品房首付价款人民币625475元，余款1400000元由被告以按揭贷款的方式一次性交清。订约前，原告公司原法定代表人周叶旺口头承诺，对首付款予暂缓交，具体支付时间未明确约定，同时承诺由原告三和公司承担一年期的银行按揭贷款还款。合同签订后，原告在未收取被告首付款的情况下，出具了一张625475元的首付款收据，俩被告凭此首付凭证向赣州银行股份有限公司瑞金支行办理按揭贷款1400000元，2012年9月28日，赣州银行股份有限公司瑞金支行将贷款1400000元汇入三和公司账号。原告三和公司按约定承担了2012年9月至2013年4月期间的本由被告承担的按揭贷款还款，其中每月应还款为10000余元，原告每月支付11000元入被告账内用于还款，共支付8个月共88000元，累计归还被告银行贷款84964.94元（余额3035.06元）。从2013年6月起，因资金紧张对剩余的6、7、8、9月份共四个月的按揭贷款共计42994.8元（每月10748.7元）原告公司没有再承担，而由被告自行归还，扣除原告原来代交款余额3035.06元，对第一年期间按揭贷款被告自行承担39959.74元。
同时查明，据瑞金市房管局出具的2012年8、9、10月份《红都京城销售备案统计表》，表明该楼盘当年8月销售的均价为4566.63元，9月均价为5042.40元，10月均价为4741.29元。
一审法院认为，合法成立的合同应当得到双方当事人的严格履行。本案原告三和公司与被告双方签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，原告时任法定代表人周叶旺对被告作出的代为偿还第一年度的银行贷款之承诺，可以视为对该购房合同的补充，未违反有关的国家规定，本院予以确认。
本案主要争议焦点是涉案房产是否为零首付形式销售。首先，涉案购房合同中约定，被告应当于合同订立时支付首付款625475元，而当时的法定代表人陈述，因为同意暂缓支付所以被告未付该款，但并未明确为免除；其次，双方合同中约定房价为5440元/㎡，扣除原告公司承诺的一年期间的按揭贷款代偿金额后，双方实际履行的合同价与当时销售均价基本相吻，如果同时履行“零首付”约定后，交易价应与同期交易均价发生较大偏差，于情不合。被告抗辩时指出，在公司发生股权变化时的《股权转让协议》及资产附表、赣州中浩会计师事务所有限公司出具的《审计报告》中，均没有涉及该款支付问题，本院认为原告公司内部财务管理未涉及该款，并不能据此否认该笔款项的存在，两者之间没有必然的法律上的关联。综上分析，本院确认本案并不是以零首付形式销售，原告的诉求本院予以支持。但是，原告对其代偿贷款的承诺未全部履行，被告相关抗辩意见本院予以采纳，对原告未履行部分即尚代付的39959.74元应予扣除，扣除后被告仍应向原告支付购房款585515.26元。
对于原告主张利息损失问题，本院认为，原、被告双方在协商首付款如何支付时并没有明确约定，原告原法定代表人陈述为“一年后”，但是被告予以否认，故应以起诉之日视为主张之日，逾期付款利率宜按年利率6%计收。原告主张诉求中超出部分，本院不予支持。
关于被告提出本案诉讼时效问题，因为根据本案认定的证据，无法证明对该款项支付限期双方达成最终的协议付款时间，应视为支付期限约定不明，本案诉讼时效应从权利主张起计，而不能按被告提出的2012年9月份起计算，因此对被告该意见不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告危永红、杨金凤应当向原告瑞金市三和房地产开发有限公司支付购房款585515.26元，并承担从2016年6月16日起按年利率6%计算的逾期付款利息，至款清之日止；该款限被告于本判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍�付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12488元，由原告承担4068元，被告危永红、杨金凤承担8420元。
本院二审期间，危永红、杨金凤围绕上诉请求提交了以下证据：1、归案情况说明。2、受案登记表。3、鉴定聘请书（鉴定内容为对三和公司的收入和支出进行鉴定）。4、撤销案件决定书。以上证据证明被上诉人公司原法人代表周叶旺因涉嫌非法吸收公众存款被立案侦查的事实。5、股权转让协议书及债权人清单。6、公安机关对周叶旺的讯问笔录3份以及对钟东华、洪少军、杨品华等人的询问笔录。7、被上诉人公司（原法人代表周叶旺）非法吸收公众存款的调查情况汇报。以上证据证明被上诉人对11位业主的销售模式为零首付的销售模式，其目的是为了骗取银行贷款，三和公司在股权转让的时候并没有将11位业主的首付款700万元左右作为三和公司的资产移交给胡春生。8、周叶旺2017年8月11日出具的证明一份、周叶旺视频光盘一盒，证明被上诉人向上诉人销售商品房时“零首付”的有关事实，“零首付”就是不需要向被上诉人支付首付款。被上诉人二审期间未提供证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。三和公司质证认为，对上诉人证据1-7的证据来源的合法性无异议，但是对内容的真实性和关联性有异议，公安机关一直按照非法吸收公众存款对周叶旺进行调查，公安机关对三和公司骗取银行贷款的事实并没有进行认定；周叶旺在讯问笔录中陈述零首付只是首付款延迟支付，并不是无需支付；关于审计报告和实际不符的情况也是有可能存在的，周叶旺在接受刑事侦查，公安机关没有将“零首付”的债权记入三和公司应收债权中；股权转让协议书的内容可以证明三和公司的股东对公司所有债权（转让前）是享有权利�；对证据8的“三性”有异议，周叶旺的证言与其2013年5月23日在公安机关的供述完全相反，《商品房买卖合同》的证明效力高于周叶旺书面证明的效力，2013年10月底周叶旺仍被羁押，无法与上诉人达成无需支付首付款的约定。本院认为，上诉人的证据1-4有公安机关加盖的印章，对其真实性、合法性、关联性予以确认；证据5与上诉人一审提交的股权转让协议及附表（债权人清单）一致，本院与一审法院对该证据的评述意见相同；对证据6的真实性、合法性予以确认，在接受公安机关的讯问时，周叶旺对“零首付”购房的前因后果进行了陈述，公安机关在侦查后对周叶旺作出了不追究刑事责任的处理决定，且11位业主在询问笔录中陈述其购房行为是真实的，故对周叶旺关于“零首付”是暂时不支付首付款的陈述予以确认，对证据6中讯问笔录、询问笔录其他内容的关联性�予确认；证据7是复印件，未注明证据的来源，故对证据7不予确认；证据8与周叶旺在公安机关讯问笔录上的陈述相反，上诉人一审提供的首付款收据开票时间是2012年9月底，上诉人在本案中没有提供上诉人2013年10月底开具的首付款发票，且被上诉人对证据8有异议，故对证据8不予确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2012年9月26日，危永红、杨金凤在三和公司处购买了一栋别墅，双方签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号：2012090XXXX）一式五份。该合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：买受人逾期付款超过30日，出卖人愿意继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；但经双方约定该违约金的金额累计不超过2万元。合同附件三第2条约定：买受人同意于本协议签订当日起付足首期购房款625475元，�逾期一天，则每日向出卖人支付未付足商品房总价款（由未付足首期购房款部分加申请贷款金额部分构成）的万分之三的违约金。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，关于《商品房买卖合同》的签订是否为当事人真实意思表示和是否得到实际履行。首先，案涉《商品房买卖合同》是一份经过当地房屋管理部门备案的房屋买卖合同，双方当事人参照商品房买卖合同的示范文本对各自权利义务进行了明确约定，在合同落款处进行了签字或盖印确认，未违反法律效力性强制性规定，合法有效。购房零首付促销和出卖人赠送一年房屋月供的协议内容未载入《商品房买卖合同》，是当事人对购房主合同的补充约定。上诉人采用按揭贷款方式支付购房款140万元，被上诉人也向上诉人提供了8个月的房屋月供，由此可见，《商品房买卖合同》实际得到了部分履行。上诉人认为《商品房买卖合同》未实际履行的说法，缺乏事实依据。其次，在当事人对零首付的理解存在明显争议的情况下，本案应当结合《商品房买卖合同》进行解释、理解。被上诉人原法定代表人周叶旺在公安机关调查的讯问笔录中陈述，十一套房屋的零首付就是暂缓支付首付款，待一年后再支付。上诉人对周叶旺的上述说法有异议，认为零首付就是不再需要支付首付款。对此，本院认为，《商品房买卖合同》约定买受人在签订协议当日付清首付款，没有免交首付款的协议条款。双方当事人认可口头约定了零首付，但对零首付的理解存在分歧。这意味着当事人对零首付的约定不明。上诉人认为其免于交付首付款的说法缺乏事实依据。被上诉人的原法定代表人周叶旺在讯问笔录中陈述其与上诉人口头约定上诉人一年后支付首付款，该说法与《商品房买卖合�》关于支付首付款的约定仅存在付款时间上的差别。上诉人二审提供了周叶旺2017年8月11日出具的证明以及周叶旺视频光盘资料，周叶旺在该二份证据中认为零首付就是不需要向公司交购房首付款。周叶旺在2017年8月11日证明以及视频所做的陈述，与其在公安机关接受讯问时关于零首付的陈述前后矛盾，且周叶旺未出庭作证，故本院不予采信。同时，依照《商品房买卖合同》的约定条款，上诉人并不能免于交付首付款。综上分析，本院认为，双方当事人对零首付和赠送一年房屋月供进行了补充约定，上诉人应向被上诉人支付购房首付款。虽然被上诉人向上诉人出具了625475元首付款的收据一份，但是上诉人实际并未支付该笔首付款，且被上诉人也不认可免交首付款的说法，所以，该收据不能否定被上诉人关于上诉人应支付首付款的说法。上诉人认为审计报告（截止2013�8月20日）中被上诉人的应收款没有包含上诉人在内的11位购房户的首付款，该事实说明被上诉人所称的首付款不存在。对此，本院认为，公安机关委托中介机构对被上诉人财务收入及支出等情况进行鉴定，目的是为了侦查周叶旺非法吸收公众存款案的事实，与本案纠纷没有关联性。在双方当事人对零首付有争议的情况下，公安机关或者鉴定机关未能对零首付作出处理或者判断。如公安机关已查明零首付的事实，则当事人也不会发生本案诉讼纠纷。第三，上诉人关于《商品房买卖合同》约定的价格不符合当时市场行情的说法难以成立。《商品房买卖合同》确定的购房单价为5440元，被上诉人同意赠送一年房屋月供即12万余元，上诉人购房单价随之减少（如用2025475元减去127000元，再除以房屋建筑面积，则购房单价约为5098元）。《红都京城销售备案统计表》反映2012年9月当月售房价格5042.40元，这是该楼盘住宅的综合单价，不能直接证明别墅销售价格与当时瑞金市平均成交价格及其他各类楼盘销售价格均存在巨大差异。如既免交首付款，又赠送一年房屋月供，则上诉人的购房单价与《红都京城销售备案统计表》反映的购房单价存在较大偏差，不合乎情理。第四，一审法院并未单独采纳公安机关对被上诉人原法定代表人周叶旺讯问笔录。对于双方当事人一致认可的赠送一年房屋月供的补充约定，一审判决予以确认。对于周叶旺关于首付款支付期限为签订合同一年后的说法，一审判决认定当事人对首付款的支付期限约定不明。所以，一审法院是综合本案相关证据认定本案事实，不存在一审法院简单地依据周叶旺的讯问笔录确定本案关键事实的说法。二审期间，上诉人提供了包括上诉人在内11位业主的公安询问笔录，因其他10位业主本案的处理存在一定利害关系，且相关部门未认定被上诉人向银行骗取贷款的事实，所以，本案对上诉人提供的11位业主询问笔录不予确认。
关于被上诉人的诉讼请求权是否超过诉讼时效。双方当事人对于存在零首付的约定没有争议，但对零首付是否就是免交首付款存在明显争议。如零首付是暂缓交付首付款，就必然产生首付款交付期限的问题。被上诉人原法定代表人周叶旺认为首付款在一年后交付，但上诉人对于该交付期限的约定持有异议。所以，一审判决根据当事人提供的证据，认定本案无法证明当事人就首付款支付期限达成最终的协议付款时间，应视为支付期限约定不明，并无不妥，本院予以采信。被上诉人于2016年6月提起本案诉讼，本案的诉讼时效应从被上诉人权利主张之日开始计算。所以，被上诉人的诉讼请求并未超过诉讼时效。
综上所述�上诉人危永红、杨金凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但未查明《商品房买卖合同》对买受人逾期付款违约金有不超过2万元的限额，且按一审判决计算自2016年6月16日至本案二审判决之日止的违约金已超过2万元，故予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
变更瑞金市人民法院（2016）赣0781民初2316号民事判决为：上诉人危永红、杨金凤于本判决生效后十日内向被上诉人瑞金市三和房地产开发有限公司支付购房款585515.26元及其逾期付款违约金20000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费9199元，由上诉人危永红、杨金凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅忠审判员彭莉
二〇一七年九月十五日
书 记 员 王 佳
代理书记员 邱 宇