福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽01民终1541号上诉人（原审原告、反诉被告）：曾凡森，男，1985年6月2日出生，汉族，住福州市仓山区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑晶，女，1989年12月7日出生，汉族，住福州市台江区。委托诉讼代理人：杨夏冬，福建元一律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：林金娇，女，1968年4月19日出生，汉族，住福州市台江区。委托诉讼代理人：王泽南，福建元一律师事务所律师。原审第三人：福州中联立信房产代理有限公司，住所地福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心1#楼42层17室，统一社会信用代码913501026919245866。法定代表人：朱发光，董事长。委托诉讼代理人：潘清泉，福建国富律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄建灿，福建国富律师事务所律师。上诉人曾凡森因与被上诉�郑晶、林金娇、原审第三人福州中联立信房产代理有限公司(以下简称中联立信公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初3140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。曾凡森上诉请求：1.撤销一审判决第一项驳回曾凡森一审诉讼请求第三项，即要求被上诉人郑晶、林金娇向上诉人曾凡森支付违约金60000元;2.本案一、二审费用由被上诉人郑晶、林金娇承担。事实和理由：1.上诉人曾凡森与被上诉人郑晶、林金娇及原审第三人于2017年3月6日签订《房地产经纪合同》（以下简称讼争合同）。一审法院对于合同条款解释错误。讼争合同第十四条第十一款第10项约定“甲乙双方协商约定于签订本合同后三日内确定上述房产原借�银行是否可以提前还款，若甲方借款银行不同意甲方还款，则双方免责，解除本合同”。一审判决认为“甲乙双方协商约定”为双方共同确定，不是单方确定。一审法院对该条款理解不符合实际情况、合同目的和交易习惯。上诉人曾凡森不是借款合同签订主体，不了解借款合同具体内容，不能对讼争房屋能否提前还款解押进行确定，亦无权向银行提交提前还款申请。2.一审法院对郑晶、林金娇违约事实认定不清。一审中郑晶、林金娇并未证明其曾在讼争合同约定的3日期限内向原借款银行提出申请，以确定是否可以提前还款，确定讼争合同能否继续履行，因而郑晶、林金娇存在违约行为。郑晶辩称，1.依据讼争合同第十四条第十一款第10项约定，应当是中介中联立信公司带领买卖双方共同去银行确认贷款能否提前还款。确定能否提前还款主要是买方曾凡森和中联立信公司的义务，郑晶只是起配合的作用。2.对于原借款银行不同意提前还款一事，郑晶按照约定在三日内将原借款银行不同意提前还款的结果告诉了曾凡森和中联立信公司。曾凡森是因为后期房价上涨，为了实现自己的利益而提起诉讼。3.是否在三日内问询银行是否可以提前还款并不是导致违约的因素，讼争房屋贷款是必然不能提前还款，无法解押的。4.曾凡森未在合同签订当日足额及时交付定金，因此其交付由中联立信公司代管的60000元应系购房预付款，而非定金。林金娇辩称，1.其对讼争房屋买卖不知情且事后表示不同意买卖，讼争合同已无继续履行的可能。林金娇做委托书公证的行为并不构成对郑晶签订讼争合同行为的追认。2.曾凡森没有在合同签订当日�齐60000元定金，违约在先，林金娇不是合同相对人，无需承担违约责任。原审第三人中联立信公司未陈述意见。曾凡森向一审法院起诉请求：1.确认郑晶于2017年3月31日签署的《解除合同通知书》无效；2.确认郑晶、林金娇与曾凡森及原审第三人中联立信公司于2017年3月6日签订的《房地产经纪合同（甲种本-买卖）》（即讼争合同）合法有效，确认郑晶、林金娇继续履行合同；3.郑晶、林金娇双倍返还定金，共计120000元（定金暂由第三人监管）；4.本案诉讼费由郑晶、林金娇承担。郑晶、林金娇向一审法院共同提出反诉请求：1.解除郑晶和曾凡森以及原审第三人福州中联立信房产代理有限公司于2017年3月6日签订的关于福州市台江区茶亭街道儿童公园路10号冠雄花园807单元（即讼争房屋）的《房地产经纪合同（甲种本——买卖）》（即讼争合同）；2.曾凡森支付给中联立信公司的定金60000元归曾凡森所有；3.曾凡森支付郑晶、林金娇因本案诉讼委托律师产生的律师代理费14000元；4.由中联立信公司返还给郑晶、林金娇闽20**福州市不动权证第0003517号和闽20**福州市不动权证第0003518号《房屋不动产权证书》原件二本；5.由曾凡森承担本诉与反诉的诉讼费用。诉讼中，郑晶、林金娇撤回诉请第4项，一审法院予以准许。一审法院认定事实：座落于福州市台江区茶亭街道儿童公园路10号冠雄花园807单元（即讼争房屋）为郑晶、林金娇所有。2016年11月8日，林金娇与中国工商银行股份有限公司福州五一支行（即讼争合同所称的原借款银行）签订的《个人购房借款/担保合同》（抵押人�林金娇、郑晶）。该《个人购房借款/担保合同》第三条约定：贷款期限为20年（2016年11月8日——2036年11月8日）；第七条7.1约定：借款人提前偿还全部或部分贷款的，应向贷款人提交申请，在获得贷款人审批同意后办理提前还款；第七条7.2约定：借款人提前还款应满足下列条件：A、借款人同意如在约定的贷款合同期间内，申请提前还款的，则按如下标准向贷款人一次性支付提前还款补偿金……每笔贷款最高收取的提前还款补偿金不超过本合同项下六个月贷款利息；B、部分提前还款的，还款金额不少于人民币壹拾万元；C、在提前还款时，在本合同项下不存在到期应付未付的任何款项，包括但不限于贷款本金、利息、罚息、违约金、补偿金和其他费用；D、贷款发放满12个月后提前60天向贷款人提出提前还款申请。2017年3月6日，郑晶、林金娇作为甲方（卖方），曾凡森作为乙方（买方），原审第三人中联立信公司作为丙方，三方签订了一份《房地产经纪合同》（即讼争合同）。主要内容为：郑晶、林金娇将讼争房屋转让给曾凡森。双方约定成交价格为人民币1216000元。约定曾凡森支付定金人民币60000元（定金可抵作购房款），双方同意暂时将全部定金在交易过程中交由中联立信公司代管。讼争合同还约定了其他事项。其中，讼争合同第十四条第十一条款补充协议之第10项约定：“甲乙双方协商约定于签订本合同后三日内确定上述房产原借款银行是否可以提前还款，若甲方借款银行不同意甲方还款，则三方免责，解除本合同。若银行同意提前还款则合同继续履行。”签订合同当日，讼争房屋产权共有人林金娇未到场签字�讼争合同落款处林金娇的名字系由郑晶代签。2017年3月6日当日，曾凡森向中联立信公司支付了定金20000元，并于2017年3月7日、2017年3月8日向中联立信公司的指定账户支付了剩余定金共计40000元，中联立信公司分别于2017年3月6日、2017年3月29日开具了总金额为60000元的定金收据。2017年3月8日，郑晶、林金娇与案外人郑心建至福州市公证处办理了（2017）榕公证内民字第6697号公证《委托书》，委托周彬彬、高燕英代为办理讼争房屋出售相关事宜。委托事项包括代为办理讼争房屋申请解押、交易过户等相关内容。2017年3月31日，郑晶向曾凡森发出《解除合同通知书》，主要内容为：郑晶与工商银行福州五一支行签订的借款合同未满一年，郑晶于在2017年3月28日发函询问了银行，银行后回电话告知按照借款合同约定，银行不同意讼争房屋提前还款，根据其与曾凡森签订的讼争合同第十四条第十一条款补充协议之第十条，在曾凡森收到该《解除合同通知书》后，讼争合同解除。同日郑晶也向中联立信公司发出相同内容的《解除合同通知书》。一审法院认为：曾凡森与郑晶、林金娇（郑晶代）及第三人签订的讼争合同系三方真实意思表示，且讼争合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。林金娇是讼争房屋的共同出卖方。讼争合同系附解除条件合同，并且对确定解除条件之事实成就作出了时间上的限定。郑晶即使没有在“签订本合同后三日内确定”借款银行是否同意提前还款，并不是讼争合同得以继续履行的前提条件，只有贷款银行同意提前还款解押，才是讼争合同得以继续履行的前提条件。在讼争房屋抵押权没有解除的状态下，曾凡森要求继续履行合同，在事实上是不可能的。一审法院不予支持曾凡森提出继续履行讼争合同的诉请。依讼争合同第十四条第十一款第10项约定，确定贷款银行是否同意提前还款是甲乙双方应共同履行的义务。郑晶提出贷款银行不同意提前还款的主张有据。一审法院认定讼争合同于签订后三日内确定时限届满之次日即2017年3月10日解除而失效，且三方无责。判决：一、驳回曾凡森的诉讼请求；二、确认郑晶、林金娇与曾凡森及第三人福州中联立信房产代理有限公司于2017年3月6日签订的《房地产经纪合同（甲种本-买卖）》所附解除条件成就而于2017年3月10日失效；三、第三人福州中联立信房产代理有限公司应于一审判决生效之日起十日内将代管的定金60000元退还给曾凡森；四、驳回郑晶、林金娇的其他反诉请求。本诉案件受理费15744元由曾凡森负担；反诉案件受理费7872元由郑晶、林金娇共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。根据现有证据，本院确认一审认定事实正确。本院认为，根据讼争合同第十四条第十一条款补充协议之第10项约定，讼争合同得以继续履行的前提是原借款银行同意林金娇提前还款。根据2016年11月8日，借款人林金娇，抵押人林金娇、郑晶与中国工商银行股份有限公司福州五一支行签订的《个人购房借款/担保合同》，林金娇抵押借款未满12个月，不符合合同约定的提前还款条件。且曾凡森未能有效举证证明原借款银行同意林金娇提前还贷。原审法院据此判决讼争合同解除，该判定正确，本院予以维持。根据讼争合同第十四条第十一条款补充协议之第10项约定，基于诚实信用原则，被上诉人郑�、林金娇应在合同签订后三日（即2017年3月7日至9日）内向原借款银行咨询并申请提前还款，当原借款银行表示不同意提前还款，且不同意出具书面答复意见时，应及时通知曾凡森和中联立信公司共赴原借款银行进行确认。郑晶、林金娇未能有效举证证明在合同签订后三日内向原借款银行咨询和申请提前还款事宜，且2017年3月8日仍与案外人至福建省福州市公证处办理了（2017）榕公证内民字第6697号公证《委托书》，委托他人代为办理讼争房屋出售相关事宜。已查明的事实表明，2017年3月28日林金娇、郑晶才向原借款银行发函咨询提前还款事宜，故郑晶、林金娇已构成违约。虽然郑晶、林金娇迟延向原借款银行咨询和申请提前还款已构成违约，但该迟延行为并不构成根本违约，不是导致讼争合同解除的原因。曾凡森没有在2017年3月6日�争合同签订当日足额缴纳60000元定金，但在3月8日已经将定金足额补齐。根据交易惯例及诚实信用原则，曾凡森不构成违约。对于郑晶、林金娇提出曾凡森未能在2017年3月6日足额缴纳60000元定金构成违约的主张，本院不予支持。综合考量曾凡森的实际损失及郑晶、林金娇的过错程度和房价上涨等因素，根据公平原则，曾凡森提出林金娇、郑晶支付60000元违约金过高，本院予以酌减为30000元。综上，曾凡森关于违约金的上诉请求部分成立，予以支持。一审法院判决结论有误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初3140号民事判决第二、三、四项；二、撤销福州市�江区人民法院（2017）闽0103民初3140号民事判决第一项；三、郑晶、林金娇应于本判决生效之日起十日内向上诉人曾凡森支付违约金30000元；四、驳回上诉人曾凡森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费1300元，由曾凡森负担650元，由郑晶、林金娇共同负担650元。一审案件受理费按一审法院的决定执行。本判决为终审判决。审 判 长  甘 力审 判 员  欧晓红审 判 员  陈 洪二〇一八年三月二十二日法官助理  刘晓庄书 记 员  张欣婕