广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂03民终734号
上诉人（原审原告）：李德政，男，1955年12月9日生，汉族，现住广西桂林市秀峰区。
委托诉讼代理人：刘庆才，广西诚瑞律师事务所律师。
上诉人(原审原告)：李玉华，女，1954年10月15日生，汉族，现住广西桂林市秀峰区。
委托诉讼代理人：刘庆才，广西诚瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：桂林瀚浩房地产开发有限公司，组织机构代码：450300200023202，住所地：广西桂林市。
法定代表人：李本汉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孟剑峰，该公司职员。
上诉人李德政、李玉华因与被上诉人桂林瀚浩房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2016)桂0312民初1349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日受理后，依法组成合议庭，并于2017年4月25日公开开庭审理了本案。上诉人李德政、李玉华及其委托诉讼代理人刘庆才，被上诉人桂林瀚浩房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孟剑峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李德政、李玉华上诉请求：—、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院(2016)桂0312民初1349号民事判决第四项，改判被上诉人赔偿二上诉人损失人民币71551元;二、本案一、二审诉讼费用（案件受理费、保全费）由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未对涉案房屋进行预告登记，已经根本性违约，一审未对此进行认定，属于认定事实不清。本案中，《商品房买卖合同》中明确约定被上诉人应当为上诉人所购买的商品房进行预告登记，并且在2013年12月25日签了委托书并收取了上诉人房屋预告登记费用人民币80元，但被上诉人直到一审法庭辩论终结前均未办理备案登记和房屋预告登记，已经严重违约，并且对上诉人的权益造成根本性损害。众所周知，房屋预告登记是物权法所规定的物权保护制度，一经预告登记，买受人的商品房物权权益得到保障。正因如此，上诉人才同意购买该商品房，进而交纳购房款给被上诉人，而被上诉人的违约不预告登记，显然严重损害上诉人根本利益，根本违反上诉人订立合同的初衷，根本无法实现上诉人的合同目的，是上诉人解除合同并要求赔偿损失的重要理由。另外，从预告登记程序看，商品房必须先备案登记后才能办理预告登记，而本案中，一审既然査明被上诉人在一审法庭辩论终结前未办理备案登记，则完全可以认定被上诉人未办理房屋预告登记，同时由于被告不备案也侵犯了上诉人预告登记的权利。而一审中，竟然对此重要违约事实回避不认定，显然事实不清，且严重损害上诉人权益。二、一审既然判决被上诉人支付违约金，却又对被上诉人逾期交房的严重违约事实刻意回避，判决未作认定，亦属认定事实错误。本案不可回避的事实是被上诉人已经逾期交房，己经构成根本性违约，正因如此，上诉人才能主张违约金，一审才能依法判决违约金。而一审判决被上诉人支付违约金的理由竟然是被上诉人同意支付，显然是对被上诉人逾期交房的严重违约事实刻意回避，模糊处理，属于认定事实严重错误。三、1000元违约金明显不足以弥补上诉人的损失，上诉人要求赔偿损失71551元合理、合法,一审未予以支持严重损害上诉人权益，判决明显不公，适用法律明显错误。”有约定依约定，无约定从法定”、”合同公平”这不仅是《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）的基本原则，而且在《合同法》第一百零七条”事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构以适减少。”有明确规定，即约定的违约金不足以弥补守约方的损失时，守约方除了要求支付约定违约金外，还可以要求赔偿损失。具体到本案中，上诉人自2013年12月25日交纳了254750元购房款给被上诉人，由于被上诉人存在”未备案、未预告登记、工地停工未及时告知，擅自变更房屋设计、逾期交房”等严重违约事实，上诉人要求解除合同，并且由于被上诉人长期占用上诉人254750元，导致上诉人存在利息损失、房价上升所带来的预期利益等损失，其损失远远大于71551元，而合同中只约定了1000元违约金，显然根本不足以弥补上诉人的损失，因此，上诉人要求赔偿损失的主张显然是有法律依据的。
被上诉人桂林瀚浩房地产开发有限公司答辩称：1、被上诉人对涉案房屋未进行预告登记是因为上诉人签订合同支付之后，未按合同支付款项，并向被上诉人申请解除合同，导致被上诉人未进行预告登记，未构成本根性违约。2、上诉人没有按照合同约定支付购房款，且其申请解除双方的合同，双方何来逾期交房的违约事实。3、1000元的违约金是双方协商确定的，不管是上诉人逾期付款还是被上诉人违反规定，都是对等的。上诉人提出的依据不合理。上诉人提出上诉理由和事实不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
李德政、李玉华向一审法院起诉请求：1、解除原告2013年12月25日与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告购房款、费用人民币254830元；3、被告支付违约金人民币1000元；4、被告赔偿原告经济损失人民币71551元；5、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告李德政、李玉华系夫妻关系。2013年10月3日，原告方为购买被告开发的位于临桂县瀚浩·君临华庭第2幢4单元10层2号房向被告交纳房款2万元。之后，两原告（均为买受人）与被告瀚浩公司（为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五。该合同约定原告方购买被告出售的位于临桂县瀚浩·君临华庭第2幢4单元10层2号房，建筑面积109.93平方米，套内建筑面积95.00平方米，总价款424754元。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家规定，将取得符合下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经建设工程竣工验收合格。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按每日3元向买受人支付逾期交房违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并向买受人支付违约金1000元。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按每日3元向买受人支付逾期交房违约金。合同还约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人与买受人共同申请预告登记，双方约定于【商品房买卖合同（预售）备案】之日起30日内向房屋登记机构申请登记；出卖人承诺于2015年8月31日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向临桂县房地产管理所申请登记备案。合同附件五约定付款方式为分期付款，买受人在合同签订之日交纳首付款254754元，余款17万元在2014年3月31日前付清。该合同落款处无签订时间，庭审时，原、被告均认可该合同是2013年12月25日签订的。上述合同签订后，2013年12月25日，原告方向被告交纳房款234754元，次日原告方向被告交纳房屋预告费80元。2016年7月11日原告方以被告未为涉案房屋进行备案，且其已于2015年7月再一次向被告提交书面退房通知为由起诉，请求：1、判决解除原告2013年12月25日与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告退还原告购房款、费用人民币254830元；3、判决被告支付违约金人民币1000元；4、判决被告赔偿原告经济损失人民币30579.4元；5、本案诉讼费用由被告承担。本案庭审中，原告方要求将其诉请中的损失30579.4元变更为71551元，其是按照合同附件五第七条计算出来的。截至本案一审辩论终结时，被告仍未为涉案房屋进行备案登记。
同时查明，本案所涉《商品房买卖合同》附件五第七条关于合同解除的处理。双方约定，如解除合同的，在甲方处置该房产（不仅仅出售）且甲方按照乙方所购商品房原价（即本合同签订价格）直接扣除购房定金、逾期利息、罚息、违约金和相关费用后，若有余款则无息返还乙方。乙方应在接到甲方通知后3日内协助甲方办理撤销预售登记备案、解除抵押登记等手续并支付相关手续费，乙方不协助的，甲方有权拒退乙方已付房款，且每逾一日，乙方应按该房总价的万分之五支付违约金给甲方。合同解除时，若已交房的，乙方应在办理完撤销预售登记备案、解除抵押登记等手续后7日内腾空该房交还甲方，若乙方未在约定期限内腾空该房的，甲方有权拒退乙方已付房款，且每逾一日，乙方应按该房总价的万分之五支付违约金给甲方。乙方对房屋的装修除可被移动部分外，所附于房屋上的装饰、装修物不得拆除和损坏，且归甲方无偿所有，如乙方在使用期间给该房造成损失的，退房时应先修复或照价赔偿给甲方。
一审法院认为，原告李德政、李玉华与被告瀚浩公司于2013年12月25日签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力，双方应根据合同的约定履行各自义务。在履行《商品房买卖合同》中，买受人支付价款是其主要义务，而商品房的交付则是商品房出卖人即房地产开发企业履行《商品房买卖合同》的重要义务之一。一、关于涉案合同是否应予解除的问题。本案庭审中，被告对原告方要求解除本案所涉《商品房买卖合同》无异议，表示愿意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，对于原告诉请要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，应予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，被告应将原告方支付的购房款254754元及房屋预告费80元返还给原告方，而原告方只要求被告退还其购房款及费用为254830元，是其对诉权的处分，应予以认可。故，被告应返还购房款及房屋预告费合计254830元给原告方。二、关于违约金的问题。原告方诉请要求被告支付其1000元的违约金，对此，被告表示愿意支付，故，对原告的此项诉请本院亦予以支持，由被告支付违约金1000元给原告方。三、关于原告方诉请的损失是否有依据的问题。原告方在庭审时要求将其诉请中的损失30579.4元变更为71551元，并称依据是合同附件五中的第七条。经本院核实，该条中并未对此进行约定，且内容无原告方诉请陈述之内容，故，原告方的此项诉请与合同约定不符，缺乏法律依据，对此不予支持。被告对此的辩称与本案查明的事实相符，予以采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告李德政、李玉华与被告桂林市瀚浩房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告桂林市瀚浩房地产开发有限公司返还购房款254830元给原告李德政、李玉华；三、被告桂林市瀚浩房地产开发有限公司支付违约金1000元给原告李德政、李玉华；四、驳回原告李德政、李玉华的其他诉讼请求。
本案当事人在二审中争议的主要焦点：被上诉人是否应赔偿上诉人71551元的损失。
二审中，当事人对争议焦点，均无新的证据提交。对一审法院判决认定事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人李德政、李玉华与被上诉人桂林市瀚浩房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》及附件，对双方各自的权利、义务已作出了明确约定。在双方的主合同中，对因出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过30日后，买受人有权解除合同的。买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并向买受人支付违约金1000元。在合同附件五中的第七条合同解除的处理约定：双方约定，如解除合同的，在甲方处置该房产（不仅仅出售）且甲方按照乙方所购商品房原价（即本合同签订价格）直接扣除购房定金、逾期利息、罚息、违约金和相关费用后，若有余款无息返还乙方。该条乙方为本案上诉人，甲方为本案被上诉人。在该条文表明是在有余款的情况下，无息返还。即为返还本金。上诉人李德政、李玉华上诉提出合同约定1000元违约金明显不足以弥补上诉人的损失，要求赔偿损失71551元合理、合法。支付违约金和赔偿损失，均是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当违约责任的具体形式。本案中，双方当事人对逾期交房的违约责任有明确约定，属于当事人达成一致的意思表示，该约定并未违反相关法律法规，应当予以认可。一审法院根据双方当事人的合同约定判决被上诉人给付上诉人违约金1000元并无不妥，应予维持。
综上分析，上诉人李德政、李玉华的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1589元，由上诉人李德政、李玉华负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕秀文
审判员 王治斌
审判员 陈海涛
二〇一七年五月二十三日
书记员 申峰峰