四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1102民初2425号
原告：中国银行股份有限公司乐山分行。住所地：四川省乐山市市中区。
代表人：童骏，该行行长。
委托诉讼代理人：曹兴元，四川益华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李丹，四川益华律师事务所律师。
被告：李明富，男，1987年11月15日出生，汉族，农民，住四川省乐山市市中区。
被告：周春艳，女，1986年5月7日出生，汉族，农民，住四川省犍为县。
被告：四川聚友房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市武侯区。
法定代表人：蒋杭军。
原告中国银行股份有限公司乐山分行与被告李明富、周春艳、四川聚友房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭于2017年2月3日公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司乐山分行的委托诉讼代理人曹兴元、李丹到庭参加诉讼。被告李明富、周春艳、被告四川聚友房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司乐山分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告李明富、周春艳清偿本金264256.95元；2、判令被告李明富、周春艳支付截止2017年1月10日差欠的利息1186.95元、罚息6.48元，并从2017年1月11日起，以未还本金为基数按每年2月28日中国人民银行同期贷款基准利率上浮65%计付罚息至付清之日止；3、判令被告李明富、周春艳支付律师代理费11697元；4、判令原告对被告李明富、周春艳购买的位于乐山市市中区通江岷河南街500号金榜世家1-1-10-5号的房屋享有优先受偿权；5、判令被告四川聚友房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。事实与理由：被告李明富、周春艳因购买被告四川聚友房地产开发有限公司商品房向原告申请住房贷款。2013年，原告与被告李明富签订《个人一手住房贷款合同》，约定：被告李明富向原告借款28.7万元，贷款期限20年，自发放贷款后第二个月开始按月等额本息还款，贷款利率按照浮动利率计算，每月还款金额为2260.56元。被告四川聚友房地产开发有限公司为李明富提供阶段性连带责任保证，同时，李明富、周春艳将其位于乐山市市中区通江岷河南街500号金榜世家1-1-10-5号的房产向原告提供抵押担保。合同签订后，原告于2014年2月28日向李明富发放贷款本金28.7万元。李明富收到贷款后没有按照合同约定还款，仅仅归还了25期贷款，且多次逾期还款。截止2017年1月10日差欠本金264256.95元、利息1186.95元、罚息6.48元。被告拖欠贷款的行为已构成严重违约，原告依照合同附件一第三条第1款第（2）项和第2款第（2）、（5）、（8）项之约定，宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，提起本案诉讼。因被告在原告起诉后归还了部分本息，故最终确定诉请请求如前所述。
被告周春艳提交书面答辩状辩称：该住房系本人与前夫李明富在婚前按揭购买住房。离婚时双方协商该房屋归男方所有，按照离婚协议的约定，其对该房屋不具有任何债务责任，其没有固定工作，收入微薄，也不具备对该房屋任何偿债能力。综上，该房屋所产生的债权和债务均由前夫李明富承担。
被告李明富、四川聚友房地产开发有限公司未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案原告提交的《营业执照》、《组织机构代码证》、负责人身份证明、被告身份证、户口簿复印件、结婚证复印件、离婚证复印件、《商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》、《借款借据》、《个人及家庭房屋信息记录》、《预告抵押登记证书》、《还款明细清单》、《代理协议》、发票、《银行业务回单凭证》等证据，本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李明富、周春艳为购买四川聚友房地产开发有限公司开发的位于乐山市市中区通江岷河南街500号金榜世家1-1-10-5号的房产，于2014年1月17日与原告及四川聚友房地产开发有限公司签订《个人一手住房贷款合同》。合同主要约定：李明富向原告申请个人住房贷款28.7万元，贷款期限20年/240月，采浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次。贷款利率按中国人民银行公布实施的相应档次贷款基准利率上浮10%执行，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。第一个浮动周期内，贷款月利率为6.00417‰。按月偿还贷款本息，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款。还款日为每月10日，等额本息还款法，每期应还本息2260.56元。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。借款人在本合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后90日内办理正式抵押登记。四川聚友房地产开发有限公司为李明富的借款提供阶段性连带责任保证。
合同附件一第三条第1款第（2）项约定，借款人未按期归还贷款本息构成合同项下违约；第2款第（2）项、第（8）项、第（10）项约定，借款人出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期�依法及合同约定对抵押房屋行使抵押权、要求保证人承担保证责任。第四条约定，若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则：1、保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。2、本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任。……4、主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保�的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。5、主合同双方解除合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。
另查明，2014年1月17日，原告及李明富、周春艳和四川聚友房地产开发有限公司到乐山市住房保障和房地产管理局就乐山市市中区通江岷河南街500号金榜世家1-1-10-5号的房屋办理了商品房预抵押登记备案手续。
还查明，被告李明富与周春艳在2009年11月26日至2014年11月12日系夫妻关系。
原告于2014年2月28日向李明富发放了贷款28.7万元。李明富从2015年3月10日开始多次出现逾期还款情况。原告为追索本案债权，委托律师提起本案诉讼，支出律师代理费11697元。截止2017年1月10日尚欠本金264256.95元、利息1186.95元、罚息6.48元。
�院认为，《个人一手住房贷款合同》的签订是原、被告的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定向被告发放了贷款28.7万元，被告理应按照合同约定按期归还贷款本金并支付利息。而被告李明富在履行合同过程中，多次出现未按期归还贷款本息的违约情形，原告现起诉要求宣布贷款本息全部到期，符合合同约定，本院予以支持。被告李明富在收到本案诉状后，应在合理期限内归还全部本息。原告现诉请要求被告李明富归还本金264256.95元，截止2017年1月10日的利息1186.95元、罚息6.48元，并从2017年1月11日起，以未还本金为基数按每年2月28日中国人民银行同期贷款基准利率上浮65%计付罚息至付清之日止符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
根据《个人一手住房贷款合同》的约定，因本案贷款争议解决发生的律师费用由借款人承担，故原告诉请要求李明富支付律师代理费11697元的主张应予支持。
合同虽约定李明富以其购买的位于乐山市中心城区都市江景二期1-1-14-2号的房屋作为上述贷款的抵押担保，但因上述房产未办理抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。原告对上述房屋的抵押权尚未设立，其要求对上述房屋享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。
关于被告周春艳的责任问题：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理�但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定：“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”本案中，被告李明富与周春艳原系夫妻关系，双方于2014年11月12日离婚，李明富向原告的借款产生于其与周春艳婚姻关系存续期间，周春艳未提供证据证明本案存在上述法律规定的除外情形，故其应与李明富共同承担还款责任。
关于四川聚友房地产开发有限公司的保证责任问题，《个人一手住房贷款合同》约定四川聚友房地产开发有限公司为李明富的借款提供阶段性连带责任保证。自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记�续并且贷款人收到他项权之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任。本案四川聚友房地产开发有限公司兼具连带责任保证人和售房人身份，根据约定保证期间自合同签订之日起至原告取得《房屋他项权证》时止。诉争贷款所购房屋尚未取得《房屋他项权证》，保证期间并未经过，四川聚友房地产开发有限公司应当对上述李明富的贷款本息、律师费承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向债务人追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李明富、周春艳在本判决生效后十五日内偿还原告中国银行股份有限公司乐山分行借款本金264256.95元、截止2017年1月10日的利息1186.95元、罚息6.48元，并从2017年1月11日起，以未还本金为基数按每年2月28日中国人民银行同期贷款基准利率上浮65%计付罚息至付清之日止；
二、被告李明富、周春艳在本判决生效后十五日内支付原告中国银行股份有限公司乐山分行因追索本案债权产生的律师费11697元；
三、�告四川聚友房地产开发有限公司对上述第一、二判项所确定的李明富、周春艳债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国银行股份有限公司乐山分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5562元、公告费600元，共计6162元，由被告李明富、周春艳、四川聚友房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审 判 长 肖 沣
人民陪审员 彭�
人民陪审员 汪 霞
二〇一七年二月六日
书 记 员 蒲 澍