吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉08民终245号
上诉人(原审被告)：白城市连城商街商贸有限公司。
法定代表人：汪煜程，经理。
委托诉讼代理人：李傲，吉林飞达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹静安，女，1947年7月8日，现住白城市。
委托诉讼代理人：李金辉，系吉林金辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：臧玉明，男，1948年11月19日生，住址白城市。
上诉人白城市连城商街商贸有限公司（以下简称连城商街）因与被上诉人曹静安商品房销售合同纠纷一案，不服白城市洮北区人民法院（2015）白洮民二初字第243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人白城市连城商街商贸有限公司委托代理人李傲、被上诉人曹静安委托代理人李金辉与臧玉明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
连城商街上诉请求：要求依法撤销洮北区人民法院（2015)白洮民二初字第243号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费及其他费用。主要理由为：1、上诉人与被上诉人之间已经签订了合法有效的《商品房买卖协议》，应当依据协议约定履行。2011年I2月13日，上诉人与被上诉人双方之间签订了《商品房买卖协议》，在协议中并没有约定商品房回购条款，该协议是双方自愿协商签订的，协议条款也是双方当事人的真实意思表示，根据《合同法》规定，有约定从约定，无约定从法定的基本合同原则，应当按照合同的约定履行，合同中未约定的事项在双方之间不具有约束力；2、一审法院认定宣传海报为要约是错误的，认定上诉人应当回购房屋错误。宣传海报属于《合同法》规定的要约邀请，并不属于要约，该宣传海报中也明确注明为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同及附件为准。一审法院认为宣传海报属于要约是完全错误的。司法解释规定了要约邀请视为要约的法定条件，即对合同订立和价格的确定有重大影响，而被上诉人在与上诉人签订房屋买卖合同时，合同中并没有房屋回购约定，被上诉人未要求上诉人在合同中将海报内容作为合同条款明确约定，说明双方自愿同意按照合同的约定履行，宣传海报的内容最终对双方之间合同的订立和价格的确定并未产生重大影响，所以，该宣传海报内容并不属于要约，也不属于合同条款，上诉人并不存在违约。
曹静安辩称：1、上诉人一方在商品房销售广告中承诺了商街经营三年后可以回购，应是要约，应视为双方的合议内容，符合司法解释的规定；2、上诉人上诉状诉称广告是要约邀请，是一种无效行为，于法无据，请求驳回上诉，维持原判。
曹静安向一审法院起诉请求：2011年夏季，被告开发白城市步行街连城商街，原告根据被告的公开承诺，于2011年12月5日向被告交纳连城商街购铺定金422,888.00元，定购商铺编号G5-8号，面积32.2平方米，由被告出具连城商街购铺定金单，同时原告按照约定于2011年12月13日补足176,064.00元价款，又与被告签订商品房买卖协议一份，后被告为原告退回面积差价款10,820.00元。该商铺交付使用至今三年有余，未能达到预期效果，原告认为，被告应按照承诺履行“连城商街经营三年后按原购铺回购客户商铺”，返还原告购商铺价款588,132.00元；承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年夏季，被告白城市连城商街商贸有限公司（原名为白城市连城地下空间商业房地产开发有限公司）开发白城市步行街连城商街。原告根据被告的销售广告上“白城商街NO.1，3年回购，投资‘零’风险，‘开发商郑重承诺，连城商街经营三年后，可按原购铺款回购客户商铺”的公开承诺，于2011年12月5日向被告交纳连城商街购铺定金422,888.00元，定购商铺编号G5-8号，面积32.2平方米，单价每平方米18,601.00元，由被告出具连城商街购铺定金单，同时原告按照约定于2011年12月13日补足176,064.00元价款，与被告签订商品房买卖协议。协议签订后，被告又为原告退回面积差价款10,820.00元。商铺交付使用至今三年有余，没有达到广告预期的3年必定经营红火的效果，被告应按照承诺履行“连城商街经营3年后按原购铺款回购客户商铺”。
一审法院认为：原告是因被告的销售广告和宣传资料中具体确定的“连城商街3年必定经营红火，3年后，客户不满意，开发商可按原购铺款回购客户商铺，解决客户后顾之忧，投资零风险，收益有保障”的说明和允诺，与被告签订商品房买卖协议，被告的销售广告和允诺说明的具体确定，更产生广告的诱惑力，对房屋的价格的也有着重要影响，具备合同法规定的要约要件，广告上的承诺虽没有载入商品房买卖协议中，但视为原、被告签订的商品房买卖协议的内容。因此，原、被告双方签订的商品房买卖协议合法有效，依法予以保护。原告的诉讼请求证据确实充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被告的销售广告和宣传资料符合要约的规定，应视为要约，被告应当按约定履行回购义务，原告主张符合法律规定，故，被告应回购原告购买的连城商街G区5┄8号商铺，面积32.2平方米，返还原告购商铺价款588,132.00元。综上，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法经济权益，依照《中华人民共和国合同法》第十四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：被告白城市连城商街商贸有限公司于本判决书生效后，立即回购原告购买的连城商街G区5┄8号商铺，面积32.2平方米，返还原告购商铺价款588,132.00元。
根据上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩，本院归纳本案的争议焦点为：上诉人宣传海报的回购内容是否构成要约，上诉人应否履行商铺回购义务？双方对本院归纳的争议焦点均无异议。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人二审中未提交新证据，但其就一审上诉人销售商铺的宣传海报加以说明，证明海报中存在温馨提示，海报宣传内容为要约邀请而并非要约。被上诉人认为：普通人都看不到，并且违背公平正义原则，不符合广告法规定的要约具体明确原则。
被上诉人二审中提交商铺开盘时宣传广告一份，说明销售商铺遵守信誉原则及房屋的具体位置面积等。证明开发商给我们的承诺，让我们相信承诺回购是属实的。被上诉人质证称：对该广告真实性没有异议，对证明的问题有异议，并没有体现回购的意思表示，海报不能证明上诉人具有商铺的回购义务。
经二审查明事实除与一审相同外，本院另查明，宣传海报中除具有商铺回购承诺外，另在海报篇幅的边缘有一行字体提示，该提示说明海报内容为要约邀请。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”根据以上法律规定，上诉人应否承担回购义务，关键在于上诉人方的宣传海报是否构成要约，应否作为合同内容对上诉人具有约束作用，而该海报内容虽然具有“三年回购”的承诺表示，但该海报边缘标有文字提示：“本广告为要约邀请，所有图文资料仅供参考，买卖双方权利义务以《商品房买卖合同》及其附件为准。”根据该提示，该海报的宣传内容为要约邀请，而不是要约，不能作为合同内容约束买卖双方，双方具体权利义务应当遵守双方的《商品房买卖合同》。上诉人以海报内容要求被上诉人回购商铺不具有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决基本事实不清，适用法律错误，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
驳回被上诉人曹静安的诉讼请求。
一、二审案件受理费合计19362.00元，由上诉人曹静安负担。
本判决为终审判决。
审判长 常宗仁
审判员 苏 波
审判员 杨剑虹
二〇一六年八月二十九日
书记员 赵惠子