辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终2718号
上诉人（原审被告、申请执行人）：曲贵田，男，1970年10月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人:李春丽，辽宁铭迅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、案外人）：马继光，男，1956年11月5日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。
委托诉讼代理人：孙建，辽宁东来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王数，辽宁东来律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层。
法定代表人：董长安，该公司总经理。
被上诉人（原审被告、被执行人）：张志勇，男，1963年5月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
上诉人曲贵田与被上诉人马继光、辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称“联合开发公司”）、张志勇案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初7558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
曲贵田上诉请求：1.请求依法撤销原审错误判决，改判继续执行案涉房屋；2.全部诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，被上诉人的情形不符合该法条规定的排除执行的情形，因此应当继续执行案涉房屋。
首先，被上诉人马继光并没有与联合开发公司签订合法有效的统一版本的备案合同，合同上也没有标注日期，不能确定合同真实形成时间。被上诉人称是通过转账购买房屋，但却无法证明转账的真实性。其次，被上诉人马继光没有提供正规的购房发票，现有收款收据不能证实其已经实际支付购房全款或以抵账方式支付购房款；最后，被上诉人马继光虽主张购房多年，但在此之前从未以任何形式要求备案登记，也未以起诉�式保护过自己的权利，对于上述事实存在明显过错。由此可见，被上诉人马继光的异议并不满足法律规定，不能排除对案涉房屋的执行。如果这样的条件都能排除执行，那么被上诉人联合房地产公司可以随时用虚假手段，将被查封房产排除执行。一审法院认定事实错误，严重损害了上诉人的利益。
马继光辩称：一审法院适用法律正确，认定事实清楚，请求维持原判。
马继光向一审法院起诉请求：1.请求法院判令立即停止对沈阳市苏家屯区银杏路28-19-261号房屋强制执行，解除对房产的查封；2.请求确认原告与联合开发哦公司签订的房屋买卖合同合法有效，并确认上述房产属于原告所有；3.请求法院判令被告协助原告办理上述房产的房屋产权证等相关手续；4.诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：2008年7月31日，被告联合开发公司（发包人）与沈阳市苏家屯区第一建筑工程公司（承包人，以下简称“第一建公司”）签订建设工程施工合同一份，联合开发公司将苏家屯区银杏路北联合公园一期唯美尚品住宅小区7号、10号、11号等共24栋建筑的土建、装饰、给排水、采暖、电照工程发包给第一建公司施工。双方约定开工日期为2008年8月，竣工日期为2011年10月，工程价款为87,162,860元。工程款（进度款）支付，按工程形象进度支付工程款，在每月25日前。第一建公司将上述工程中的15号、18号楼施工工程分包给由原告马继光为实际施工人的第九项目经理部（承包人，乙方）。双方约定，乙方对单位工程实行全过程承包，包工包料，独立核算，自负盈亏，乙方按工程总造价的7.5%向甲方缴纳管理费。该合同�容还包括乙方必须按规定足额缴存农民工资保障金。农民工资由乙方负责直接发到每个农民手中，由于拖欠农民工资造成纠纷时，由乙方先行垫付农民工资，并负责解决纠纷。本工程的经济纠纷、债务全部由乙方承担。2011年11月，原告所在的第九项目经理部因拖欠农民工资，导致农民工投诉。2012年1月17日，因联合开发公司拖欠工程款，经沈阳市公安局苏家屯分局城郊派出所的协调，原告与联合开发公司达成协议，联合开发公司以一套房屋抵顶农民工工资。2012年1月19日，联合开发公司与原告代表的第九项目部签订《房屋抵账协议书》，约定联合开发公司将沈阳市苏家屯区银杏路28-23号1-5-2、建筑面积128.67平方米的房屋作价662,393元抵给第九项目部（马继光）。对上述抵账行为，原告马继光与联合开发公司签订《商品房买卖合同》（该合同上载明的建筑面积为130.32平方米）予以确认。2012年9月26日，被告联合开发公司为原告马继光下发了商品房准住通知，原告办理上述房屋的入住手续，并在此居住至今。诉讼中，原告提供的证据证明，2012年11月3日，原告与沈阳市鑫曾装饰有限公司签订《装修工程施工合同》，对案涉房屋进行装修。办理入住后，原告交纳了物业费、垃圾清运费、取暖费、预收水费、电费等。2016年5月6日，原告马继光与国网辽宁省电力有限公司沈阳供电公司签订订阅用电情况告知和远程费控服务协议书。
另查明，2015年7月8日，曲贵田（反诉被告）以民间借贷纠纷将联合开发公司（反诉原告）、张志勇（反诉原告）诉至本院。诉讼中，本院于2016年2月22日作出（2015）沈和民三初字第1382-2号协助执行通知书，预查封联合公司位于沈阳市苏家屯区银杏路28-1号等共计939套房产，涉案房产�此抵押物清单（明细）内。
2016年4月28日，本院作出（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书，判决内容为：“一、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款本金2,000万元；二、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款利息850万元（2014年5月起至2016年4月止）；三、被告张志勇对被告辽宁联合房地产开发有限公司拖欠原告的上述欠款承担连带责任；如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回反诉原告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇的反诉请求。”宣判后，联合开发公司�服，向沈阳市中级人民法院提出上诉。2016年9月12日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终7220民事判决书，判决内容为：“一、维持辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决的第五项；二、撤销辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第三项、第四项；三、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民三初字第01382号民事判决第一项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金1,580万元；四、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第二项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2013年11月起至2016年4月止）；五、张志勇对辽宁联合房地产开发有限公司拖欠曲贵田上述欠款承担连带�任；六、驳回当事人其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。
后该案进入执行程序，本案原告马继光提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。2017年5月22日，本院作出（2017）辽0102执异42号执行裁定书，驳回案外人马继光的异议。故原告诉至本院。
再查明，被告联合开发公司在开发建设涉案唯美尚品开发项目时，将该工程抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行。目前该支行已向沈阳市中级人民法院对公证债权文书申请强制执行。
原审法院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的�强制执行。本案中，通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告马继光对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，原告的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，买受人基于正�的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。
（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。本案中，原告马继光与被告联合开发公司签订了《商品房买卖合同》，该合同中对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、总价款或单价、付款时间、方式等合同主要条款均进行了约定，同时被告联合开发公司作为出卖人�认同以工程欠款折抵购房款并向原告交付房屋。双方签订的《商品房买卖合同》上虽未载明订立日期，并且该商品房买卖合同的履行方式与通常的房屋买卖方式有异，但不足以否定原告马继光与联合开发公司达成合意、订立合同的真实性。故本案《商品房买卖合同》合法有效，具有法律约束力。
（二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。原告马继光主张其以工程欠款折抵支付了全部购房款，并提交了联合开发公司与第一建公司建签订的建设工程施工合同、第一建公司与第九项目部负责人马继光签订的工程项目承包合同、苏家屯区农民工维权中心举报接待登记表、联合开发公司与马继光签订的房屋抵账协议书、联合开发公司出具的特例审批单、马继光与联合开发公司达成由马继光在2012年1月8日前给付民工工资，保证农民不上访的协议、农民工人代表胡南桥出具的承诺书、第一建公司出具的马继光为案涉楼盘15号楼、18号楼的实际施工人的证明等为证，证明联合开发公司将沈阳市苏家屯区银杏路28-23号1-5-2、建筑面积130.32平方米的房屋作价662,393元抵给案涉工程15号楼、18号楼的实际施工人原告马继光的事实。原告提供的上述系列证据能够形成完整的证据链，足以证明联合开发公司与原告马继光之间存在真实的债权债务关系，以案涉房屋折抵工程欠款为抵债双方的真实意思表示。从联合开发公司与原告马继光形成的《商品房买卖合同》、收款收据（购房款）等，可以认定原告马继光以工程欠款抵顶的方式支付了案涉房屋全部价款。
（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。诉讼中原告提交的商品房准住通知（客户联）、缴费单据、装修工程施工合同等均可表明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于原告马继光实际使用状态中。原告马继光基于其与联合开发公司签订的房屋顶账协议书、《商品房买卖合同》等能够证明其对案涉房屋的占有为合法占有。
（四）关于是否非因原告的原因未办理过户登记的问题。经查，被告联合开发公司在建工程时设置了他项权利登记，抵押权人为银行。根据《物权法》第一百七十九条规定，“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”该条对于抵押权的定义，抵押权人具有优先受偿权。此处所谓的优先受偿权是指抵押权人的债权可优先于其他普通债权人的债权从抵押物的变价所得中优先获得清偿，抵押权人对抵押物享有的抵押权，并非是对抵押物本身的实际支配权，而是对抵押物价值（变价所得）的支配权。同时，根据《物权法》第一百九十一条第二款规定，“未经抵押权人同意不得转让抵押物，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”据此，抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的，并非绝对无效。通常办理抵押权登记的不动产，在通过清偿债务等方式依法涤除抵押权后，方能办理抵押不动产的物权转移。本案由于被告联合开发公司未能偿还银行贷款，将该不动产上因负担抵押权而导致原告办理房产备案、过户登记存在的障碍涤除，故原告未就涉案房屋办理物权变动手续存在合理事由，即非由原告的原因未办理涉案房屋的过户登记，本案诉讼中被告曲贵田又未能提供证据证明原告对此存在过错，故原告对此无过错。
综上，根据现有在案证据，应当认定被告曲贵田享有的是普通债权，而以房抵债的权利人马继光实际占有案涉房屋，具备准物权性质，该权利优先于被告曲贵田享有的普通债权，故原告马继光就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求停止对涉案房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据，应予以支持。对于原告诉请的由被告联合开发公司为其办理案涉房屋的登记备案以及确认该房屋所有权之主张，因现案涉房屋不具有备案及确认所有权条件，故暂不予调整。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：
不得执行位于沈阳市苏家屯区银杏路28-23号1-5-2房屋；
二、驳回原告马继光的其他诉讼请求。案件受理费10,424元，由被告曲贵田、被告辽宁联合房地产开发有限公司承担。
本院二审期间，各方当事人均未有新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：马继光对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，因联合开发公司、张志勇系另案的被执行人，故原审法院适用上述规定并无不当。马继光于法院查封涉案房产以前即与联合开发公司签订了顶账协议，继而签订《商品�买卖合同》，虽曲贵田对其真实性予以否认，但未能提供充分证据足以推翻或否定；从马继光出具的物业费、代收水电费等费用收款收据、采暖费发票及入住手续书等证据材料来看，马继光于法院查封涉案房产前即已合法占有使用涉案房产；从项目承包合同、接待登记表、抵账协议书、承诺书、商品房买卖合同等证据能够看出，马继光已用工程欠款向联合开发公司抵顶了购房款；关于马继光未办理涉案房产过户登记是否存在过错，原审法院已作出详尽阐述，本院不再赘述，故一审法院认定马继光对涉案房产具有足以排除强制执行的权益并无不当。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10424元，由被上诉人辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙悦
审 判 员 王虹
审 判 员 单立
二〇一八年三月二十九日
法官助理 唐屾
书 记 员 张磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判�、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。