大连高新技术产业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0293民初515号
原告：中海物业管理有限公司大连分公司，住所地大连高新技术产业园区，统一社会信用代码：912102316740619933。
负责人：刘益民，该公司经理。
委托诉讼代理人：宫新立，辽宁诺萱律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁佳璇，辽宁诺萱律师事务所律师。
被告：佟彤，女，1984年1月18日出生，住大连市高新园区。
委托诉讼代理人：崔旭（系被告丈夫），1984年10月6日出生，住大连市高新园区。
原告中海物业管理有限公司大连分公司（以下简称中海物业公司）与被告佟彤物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业公司的委托诉讼代理人宫新立、被告佟彤及其委托诉讼代理人崔旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中海物业公司向本院提出诉讼请求：要求被告向原告支付2014年5月1日至2017年6月30日的物业费12148.6元，并自应交之日起至2017年6月30日止按欠交物业费的日标准向原告支付逾期交费违约金21864.61元，以上合计34013.21元。事实和理由:原告系中海紫御官邸小区的物业服务企业，被告系该小区高层13-401房屋的业主，房屋建筑面积为120.65平方米。根据原、被告签署的《中海紫御官邸前期物业服务协议》的约定，物业费标准为2.65元/月/平方米，被告应于每季度首月1-10日内按其房屋建筑面积向原告足额交纳该季度的物业费，如果逾期被告应补交并从逾期之日起按欠交月费用每日0.3%的标准交纳违约金。被告自2014年5月1日至今未向原告交纳物业费，截至2017年6月30日，共拖欠物业费12148.6元，并由此产生逾期交费违约金21864.6元。原告多次向被告催交未果，故原告诉至法院，请求法院判如所请。
被告佟彤辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1.原告没有征得业主同意，在电梯内发布广告、在小区内安放其他公司的快递箱、同意其他营利性公司利用小区公用场地举办营利性活动，上述行为违反了《临时管理规约》第六条第二款、《前期物业服务协议》第二十七条（八）款、《大连市物业服务收费管理实施细则》第二十五条，侵犯了业主的知情权、监督权、决定权，构成违约和侵权。2.原告未向业主公布年度费用预算和决算报告，未向业主报告房屋共用部分、共用设施设备维修资金使用情况，未向业主公布利用共用部分、共用设施设备发布广告及举办营利性活动等经营活动的收益情况和收支帐目，上述行为违反了《前期物业服务协议》第三十条第（一）款、第（三）款，构成违约和侵权。3.根据《大连市物业服务收费管理实施细则》第二十一条的规定，购房者入住时，物业公司最多可预收三个月物业费，而原告根据其拟定的《前期物业服务协议》第十条，向全体业主预收了半年/一年的物业费，构成违法。4.根据《大连市物业服务收费管理实施细则》第八条、第二十九条的规定，住宅小区物业收费实行等级管理，并应将物价部门的等级认定和收费核定情况向业主公布。原告并未向业主公布，构成违法、违约和侵权。5.根据《前期物业服务协议》第四条，原告应按双方达成的服务标准提供服务，包括但不限于以下：（1）门岗24小时值班，对来访人员实行询问登记制度；（2）车辆进出、各类消防、水电设施的检查、保养记录按规定保存、公示；（3）公共区域内娱乐设施、水池景观、顶层天台等危险区域必须设置明显的安全警示标志。而实际情况是：儿童滑梯、秋千、健身器材、小区水池附近无明显警示标志，经常会有小孩和老年人受伤；小区内部分儿童骑车速度很快，原告不能采取有效措施予以制止，威胁了业主的人身安全；顶层天台无任何防护措施，门未锁，前台栏杆不足半米，楼高百余米，存在严重安全隐患。以上事实有视频资料为证，原告的上述行为违反了《前期物业服务协议》第四条，构成严重的、实质性的违约。6.由于原告的过错，导致被告房屋的水、电、供暖公司上的名字并非被告本人，被告多次请求原告予以解决，原告与开发商相互推诿，导致被告的暖气费、水电费多年无法报销，造成了实际的、无法弥补的损失，原告构成违约和侵权。综上，请求法院公正判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告系中海紫御官邸小区D13-401房屋的业主。2012年4月28日，原告与中海东丰地产（大连）有限公司签订《大连中海紫御观邸前期物业服务合同》，约定由原告为案涉小区提供物业服务，并约定了物业服务的内容与标准，物业费用的交纳与相应的违约责任。被告于2013年10月29日签署了《临时管理规约》及《前期物业服务协议》，约定物业费标准为2.65元/月/平方米；物业费按季度交纳，应于每季度首月1-10日内交纳该季度的物业费；逾期交纳的，被告应从逾期次日起每日按应交费用的千分之三支付违约金。原告具备相应的物业服务资质。被告自2014年5月1日至今未向原告交纳物业费，原告于2015年6月份以书面方式向被告催交过物业费。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的律师函两份，没有证据证明已有效送达给被告，且被告对此不予认可，故本院依法不予采信。
2.关于被告的房屋面积，根据原告提供的《商品房买卖合同》，可证明被告房屋建筑面积为118.65平方米。被告提供的发票载明的为采暖面积，并非房屋建筑面积，故本院对原告主张的120.65平方米不予支持。
3.被告提供的照片及视频，不能证明原告构成根本性的严重违约。因物业服务系长期的、持续的、动态的过程，仅凭照片、视频为证不能全面的、持续的反映并评价原告所提供的物业服务。被告所提证据仅能反映取证当时现场的状况，不足以证明小区大范围、长期的存在不设立警示标志、不清理垃圾等相关问题，不能证明天台栏杆高度不符合相关标准，也不能证明原告在小区内设立快递箱、举办活动、发布广告、天台未上锁系违约行为。允许送餐人员进入小区系方便点餐业主的行为，并非违背了全体业主的利益。故本院对上述证据依法不予采信。
4.被告提供的发票，不能证明原告系发票名头错误的责任主体，也不能证明原告导致被告产生了实际损失及损失的具体数额，故该证据与本案不具有关联性，且原告对此不予认可，本院依法不予采信。
本院认为，原告与中海东丰地产（大连）有限公司签订的《大连中海紫御观邸前期物业服务合同》、被告签署的《临时管理规约》及《前期物业服务协议》合法有效，对原、被告具有法律约束力，双方均应遵照履行。根据上述合同，原告应按约定为案涉小区提供物业服务，被告应按期向原告交纳物业费。原、被告主要争议焦点为被告是否应当按照2.65元/月/平方米的标准交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”可见，即便物业服务企业在履行物业服务协议的过程中确实存在履约不符或者违约的情形，法律对其应当向业主承担民事责任的方式也是有明确规定的，作为业主，有权要求选择其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告以此为由主张降低物业费的标准、按照1.3元/月/平方米交纳的答辩意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。故原告要求被告交纳2014年5月1日至2017年6月30日的物业费的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持，该期间的物业费应为11948.06元（2.65元/月/平方米×118.65平方米×38个月）。
关于被告要求原告对物业收支情况、经营性收入等进行公示的答辩意见，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料”的规定，业主对上述事项有法定的知情权。若原告未履行上述法律义务，则应承担继续履行的违约责任，配合被告对上述法律规定的资料进行查阅。关于物业费是否需经物价管理部门审批的问题属行政法调整范畴，与本案的民事纠纷无关，被告以此对物业费标准提出质疑的答辩意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。
关于违约金的问题，被告拖欠物业费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，为进一步督促原告完善其物业服务，本院认为不宜支持原告的违约金请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告佟彤于本判决生效之日起十日内支付原告中海物业管理有限公司大连分公司2014年5月1日至2017年6月30日的物业费11948.06元；
二、驳回原告中海物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费650元，减半收取计325元，由原告中海物业管理有限公司大连分公司负担200元，由被告佟彤负担125元（此款原告已预交，被告在执行时一并给付)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 刘博
二〇一七年九月十五日
书记员 谷郁
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条第一款：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
……
第四十一条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。