杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初10288号原告：（反诉被告）：宋龙龙，男，1992年2月2日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。委托代理人：资紫薇，浙江融哲律师事务所律师。被告（反诉原告）：杭州美好桂花源房地产开发有限公司，住所地杭州余杭南苑街道逸仙路1号501室。法定代表人：沈八一，董事长。委托代理人：王军，浙江六和律师事务所律师。委托代理人：叶永祥，浙江六和律师事务所律师。原告宋龙龙为与被告杭州美好桂花源房地产开发有限公司（以下简称桂花源公司）商品房预售合同纠纷一案，于2017年6月28日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员丁伟华独任审判。在审理过程中，桂花源公司提出反诉，本院合并审理。2017年8月3日，本院公开开庭进行了审理。宋龙龙的委托代理人资紫薇，桂花源公司的委托代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋龙龙起诉称：原告与被告在2016年3月21日签订浙江省商品房买卖合同（编号：2016预1170042号），购买房屋位于，房款总价为397539元，原告依约于2016年3月21日向被告支付预售购房款127539元，并选择以银行贷款按揭方式支付剩余购房款，原告提交贷款材料后，至今未收到银行任何批贷或拒贷的通知。后原告主动要求一次性付清剩余房款，但被告一直予以推诿、回避，导致该合同至今无法履行。为此，原告诉至本院，请求判令：一、被告继续履行合同；二、被告承担本案诉讼费用。被告桂花源公司答辩称：1、原告已实际逾期支付购房款；2、根据房屋买卖合同以及补充协议的规定，被告有权解除合同；3、原告至今仍未支付相应购房款，原告作为购房人，其主要的合同义务为支付购房款，但原告直至开庭之日仍未向被告支付购房款，在其合同义务均未履行的情况下，没有权利要求被告履行相应义务。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告桂花源公司反诉称：2016年3月21日，反诉被告作为买受人与反诉原告签订一份《浙江省商品房买卖合同》（下称“合同”）。根据该合同约定，由反诉被告向反诉原告购买位于杭州市余杭区商品房（下称“房屋”），该房屋的建筑面积为64.14平方米；其中，该合同第七条约定，反诉被告须在2016年3月21日前支付首付款127539元，剩余购房款27万元由反诉被告通过办理银行按揭方式在该合同签订之日起30日内予以支付。另，该合同还对违约责任、合同生效等进行了约定。在该合同签订当日，反诉原被告间亦就前述合同事宜签订一份补充协议。其中，该补充协议第一条第5款约定，若按揭款项未能在合同第七条约定的期限内容划拨至反诉原告账户的，则自该合同签订之日的第35日内由反诉被告开始按每日未付房款的万分之四向反诉原告支付违约金；若逾期超过45日的，则反诉原告有权解除该合同并将违约金直接在已付房款中予以扣除。在上述合同及补充协议签订之后，反诉被告仅向反诉原告支付了首付款并未按期支付剩余购房款。后，经反诉原告查询而知，因反诉被告个人信用问题导致未能办妥相应的银行按揭贷款手续，为此，反诉原告立即多次联系通知原告要求其立即以现金方式一次性支付剩余购房款，并于2017年2月17日向反诉被告寄发一份书面的《催告函》，但反诉被告一直以各种理由予以推诿、逃避，拒不履行合同义务。综上，反诉原告认为：1、双方所签订的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议已合法生效；2、反诉被告逾期未履行付款义务已严重违反了合同约定，构成了违约；3、反诉原告有权单方解除该合同并要求反诉被告支付违约金。为此，反诉原告请求判令：一、解除反诉原被告之间于2016年3月21日所签订的《浙江省商品房买卖合同》及其补充协议；二、反诉被告向反诉原告支付违约金47520元【违约金以未付款27万元为基数以每日万分之四为标准进行计算，具体计算公式如下：27万元X0.0004X440天（2016年4月25日-2017年7月7日）=47520元。前述违约金暂计至2017年7月7日，实际计算至法院判决合同解除生效之日止】；三、反诉被告协助办理本案所涉《浙江省商品房买卖合同》的备案登记注销手续；四、本案的全部诉讼费由反诉被告承担。反诉被告宋龙龙反诉答辩称：1、反诉被告在签订合同时已告知反诉原告，反诉被告以按揭贷款方式支付购房款，反诉原告应向银行查询征信用情况，而反诉原告未做到；2、至今，反诉被告未收到银行任何批贷或拒贷的通知；3、反诉被告已多次至售楼处要求支付购房款，但被多次拒绝。因此，请求法院依法驳回反诉原告的反诉诉讼请求。宋龙龙为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：1、房屋买卖合同一份，证明宋龙龙与桂花源公司达成房屋买卖合意的事实；2、发票，证明宋龙龙依约向桂花源公司支付首付款的事实。桂花源公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：1、《浙江省商品房买卖合同》及补充协议，证明宋龙龙与桂花源公司的诉讼主体适格及双方已就逾期付款约定了违约责任的事实；2、《催款函》、EMS单据及签收记录各一份，证明桂花源公司向宋龙龙催讨房款的事实；3、《证明》一份，证明宋龙龙信用不佳导致未能办妥银行按揭的事实。经庭审质证，对当事人提交的证据，本院作如下认证：对宋龙龙提交的证据，桂花源公司无异议，本院予以确认。对桂花源公司提交的证据，宋龙龙对证据1三性均无异议，对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对证据3的三性均有异议。上述证据符合证据的三性原则，本院确认该些证据作为认定本案相关事实的依据。经审理查明，本院认定如下事实：2016年3月21日，宋龙龙与桂花源公司签订一份《浙江省商品房买卖合同》，双方约定：宋龙龙向桂花源公司购买位于杭州市余杭区商品房，该房屋的建筑面积为64.14平方米，单价每平方米6198元，总价款397539元。买受人按商业贷款的方式按期付款，预售款必须全部进入商品房预售资金账户，监管银行为上海银行股份有限公司杭州余杭支行，监管账户18×××76；买受人于2016年3月21日前支付首付款127539元，剩余购房款27万元在《商品房买卖合同》签订之日起五个工作日内与出卖人指定的银行及/或公积金贷款机构签订按揭贷款手续，并负责在《商品房买卖合同》签订之日起30日内通过银行及/或公积金贷款机构将按揭贷款全额划付至合同约定的出卖人账户；如银行审查后认为买受人信用不佳或者自身原因要求提高贷款利率的，买受人必须在接到银行通知之日起的15日内，同意并按照上述利率标准与银行签署按揭贷款合同、办妥按揭贷款手续。买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过90天后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款1%向出卖人支付违约金。双方还在《浙江省商品房买卖合同》中约定了其他内容。同日，双方还签订了《补充协议》，双方约定：如按揭贷款未能在商品房买卖合同约定的时间内划付到出卖人账户，则买受人应自商品房买卖合同签订之日起的第35日内开始按每日未付房款额的万分之四向出卖人支付违约金；商品房买卖合同签订之日起的45日内按揭贷款未划到出卖人银行账户，且买受人也未以其他方式付清应通过按揭贷款方式支付的全部房款的，则出卖人于次日起即有权单方解除合同，有权将上述商品房另行出售，有权从买受人已付房款中直接扣除其应付的违约金，剩余房款无息退还给买受人；本补充协议是商品房买卖合同的组成部分，与合同具有同等效力，本补充协议与合同主文冲突的，以本补充协议为准；双方在《补充协议》中还约定了其他内容。双方签订《浙江省商品房买卖合同》和《补充协议》后，宋龙龙除于2016年3月21日支付首付款127539元外，剩余购房款27万元未能通过按揭贷款支付，也未用其他方式支付。2017年2月16日，桂花源公司向宋龙龙发催款函，要求宋龙龙在收到该函的5个工作日内办妥银行按揭手续，同时要求按揭银行及时将款项支付至被告指定账户，或在收到该函的5个工作日就剩余购房款的支付达成一致意见。宋龙龙于2017年2月18日收到该函后，仍未按约履行付款义务。本院认为：宋龙龙与桂花源公司签订的《浙江省商品房买卖合同》和《补充协议》，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，本院确认合法有效。根据《浙江省商品房买卖合同》和《补充协议》的内容，可以认定双方约定了出卖人解除合同的条件，即商品房买卖合同签订之日起的45日内按揭贷款未划到出卖人银行账户，且买受人也未以其他方式付清应通过按揭贷款方式支付的全部房款的，则出卖人于次日起即有权单方解除合同。宋龙龙未按约履行付款义务，且经桂花源公司催讨仍未履行义务，故桂花源公司要求解除合同的条件已成就，桂花源公司有权解除合同。违约金是当事人预先确定的一种独立于合同债务履行之外的给付，是属于《中华人民共和国合同法》第九十八条规定的结算和清理条款，桂花源公司与宋龙龙约定了违约金，其有权在合同解除后依约向宋龙龙主张违约金，但桂花源公司计算的违约天数有误，自2016年4月25日至2017年7月7日应是439天，而非440天，应予以调整。合同解除后，当事人有权要求恢复原状，故桂花源公司有权要求宋龙龙协助办理本案所涉房屋的备案登记注销手续。宋龙龙主张其没有收到银行拒贷的通知、桂花源公司未向银行查询宋龙龙的信用情况及桂花源公司拒绝宋龙龙付款导致无法支付剩余房款。本院认为，依约办理按揭贷款是买受人的义务，并非是出卖人的义务，买受人也没有相应的证据证明其向双方约定的账户支付剩余房款，故宋龙龙的主张不能成立，本院不予采纳。综上，本院对宋龙龙的诉请不予支持，对桂花源公司要求解除合同、支付合理的违约金、协助办理所涉房屋备案登记注销手续的诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）宋龙龙与被告（反诉原告）杭州美好桂花源房地产开发有限公司于2016年3月21日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2016预1170042号）和《补充协议》自本判决生效之日起解除；二、原告（反诉被告）宋龙龙支付被告（反诉原告）杭州美好桂花源房地产开发有限公司违约金（以270000元为基数按每日万分之四自2016年4月25日计算至2017年7月7日为47412元，此后至合同解除之日止的违约金按上述标准另计），于本判决生效之日起十日内付清；三、原告（反诉被告）宋龙龙于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）杭州美好桂花源房地产开发有限公司办理位于杭州市余杭区商品房的备案登记注销手续；四、驳回原告（反诉被告）宋龙龙的其他反诉诉讼请求；五、驳回原告（反诉被告）宋龙龙的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7264元，减半收取3632元，由原告（反诉被告）宋龙龙负担；反诉案件受理费494元，由原告（反诉被告）宋龙龙负担492元，由被告（反诉原告）杭州美好桂花源房地产开发有限公司负担2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费7758元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 丁伟无异二О一七年十月十九书记员 韩     思     齐?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-9-?