重庆市黔江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔法民初字第03757号
原告重庆粮食集团黔江区粮食有限公司，住所地重庆市黔江区城东街道石城路66号。
法定代表人朱治能，该公司董事长。
委托代理人彭超，重庆光界律师事务所律师，一般代理。
被告殷菊华，女，生于1987年，土家族，住重庆市黔江区。
被告肖娜，女，生于1990年，土家族，住重庆市黔江区马。
委托代理人喻祖丰，重庆伟豪律师事务所律师，一般代理。
委托代理人胡发江（被告肖娜之父），男，生于1966年，土家族，住重庆市黔江区，一般代理。
原告重庆粮食集团黔江区粮食有限责任公司（以下简称“黔江区粮食公司”）与被告殷菊华、肖娜租赁合同纠纷一案，原告黔江区粮食公司于2015年8月26日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法由本院审判员独任审判，适用简易程序于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告黔江区粮食公司的委托代理人彭超，被告殷菊华、被告肖娜及其委托代理人喻祖丰、胡发江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黔江区粮食公司诉称：2013年12月18日，原、被告签订《物业租赁合同》。合同约定，被告租赁原告管理的位于黔江区原重庆市黔江区某粮贸公司综合楼门面15号用于经商，合同期限自2014年1月1日至2014年12月31日止，租金为每年3000元。合同签订后，原、被告均按照合同约定履行了物业交付及租金支付义务。然而，合同期限届满前，被告在未征得原告同意的情况下将其承租的门面转租给被告肖娜。合同期限届满后，原告向被告明确表示收回出租的房屋，并要求被告尽快腾退房屋。虽经工作人员多次催告，被告却迟迟不履行腾退房屋的义务。为了维护自己的合法权益，原告起诉至法院请求判令：1.二被告立即腾退原告管理的位于黔江区原重庆市黔江区黔洲米业有限责任公司综合楼15号门面房屋；2.被告殷菊华、肖娜连带赔偿原告损失250元／月（自2015年1月1日至实际腾退完毕之日止，参照原租金标准计算）；3.被告承担本案的诉讼费用。
原告黔江区粮食公司向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：
1.原告组织机构代码证、税务登记证、营业执照、法定代表人身份证明，证明原告的主体资格适格。
2.物业租赁合同，证明（1）2013年12月18日，原告与被告殷菊华签订租赁合同，由殷菊华承租15号门面，合同期限截止至2014年12月31日；（2）合同约定，殷菊华未经粮站同意不得转租以及在租期届满后应按租金标准赔偿损失。
3.房屋产权证、渝办发（207）309号文件、黔江府（2008）4号文件，证明涉案门面系原告管理使用。
4.重粮集发（2014）239号文件、交易委托协议、原告管理的九处资产挂靠明细表、重庆联合产权交易所集团渝东南分所关于挂靠的书面信息、交易记录通知书、重庆市国有产权转让合同，证明原告对涉案房屋将进行处置转让的信息告知被告后进行挂牌处置，经过公司挂牌后由案外人向伟受让了该房屋的房地产权。
被告殷菊华辩称：我已经有一年多的时间没再经营了，所以我不应承担该笔费用。要求腾退门面的问题，应当由经营者腾退，而非是我。
被告殷菊华未向本院提交证据。
被告肖娜辩称：一、肖娜善意取得了房屋的租赁权：1.租赁门面时有粮站的工作人员胡万波参与，其未告知肖娜不能转租；2.以往类似的转租行为未得到粮站的制止；3.殷菊华系粮站职工的亲属，肖娜有理由相信殷菊华有权利转租。4.肖娜已经向殷菊华缴纳了转让费、向移动公司缴纳了保证金。金额的巨大让人合理怀疑该租期是长期的。况且粮站的管理存在一定的疏漏。承租人未经出租人同意而转租的，出租人可以解除原租赁合同，而非是转租合同无效，我方认为自己已经与原告建立了租赁关系。二、殷菊华将租期即将届满的门面转让给了被告肖娜，合同上明确约定该门面不得转租，被告殷菊华既未告知原告转租，又未将签订物业租赁合同的事实告知肖娜，殷菊华存在故意隐瞒、欺骗行为，加之殷菊华系粮站职工的家属，粮站很早之前就想出售该涉案门面，粮站职工家属理应知晓门面即将出售，且将该门面转让给了肖娜。故殷菊华在本案中具有欺诈行为，我方建议法院将该案移送至公安机关以刑事案件进行处理。综上，原告存在管理上的疏漏，具有一定的过错，肖娜已合法取得了涉案门面的租赁权，且缴纳了转让费、保证费，共计100600元，故我方不同意腾退门面，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告肖娜向本院提交了以下证据以支持其抗辩理由：
1.收条，证明我方从殷菊华转租了涉案门面，并已缴纳转让费；
2.清单，证明门面内货物明细。
经审理查明：2013年12月18日，原告黔江区粮食公司与被告殷菊华签订《物业租赁合同》，合同约定的主要内容为：1.租赁物业坐落于黔江区粮食公司综合楼15号门面；2.租赁期限为一年，从2014年1月1日起至2014年12月31日止；3.租金为3000元／年；4.未经黔江区粮食公司书面同意，不得擅自对外转租借租赁物业；5.租赁期满，殷菊华不再续租，应当及时结清所有费用，并于期满次日搬出租赁物业内全部自有物品，将租赁物业返还黔江区粮食公司。合同签订后，被告殷菊华向原告黔江区粮食公司交付3000元租金，并开始了商业经营。2014年8月7日，被告殷菊华将该门面转租给被告肖娜，被告肖娜向被告殷菊华支付转让费77500元（6000元门面费、5000元货架、15000元货物），另向移动公司缴纳保证金15600元。肖娜接手门面后继续进行商业经营。2014年11月27日，重庆粮食集团有限责任公司向黔江区粮食公司发文，同意其公开挂牌处置黔江区某中心库粮管所等房地资产。同月，黔江区粮食公司多次派工作人员前往被告肖娜所经营的15号门面，通知被告肖娜于租期届满后搬出租赁物业。2014年12月3日，黔江区粮食集团委托重庆联合产权交易所股份有限公司渝东南分所对15号门面进行挂牌转让。2014年12月19日，案外人向伟以570000元的成交价竞得该门面。2015年7月，原告黔江区粮食公司再次通知被告肖娜腾退门面，被告肖娜在未向原告黔江区粮食公司支付租金的前提下仍继续经营，故原告起诉至本院请求判如所诉。
本院认为：原告黔江区粮食公司与被告殷菊华之间签订的《物业租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，原告黔江区粮食公司与被告殷菊华约定未经原告书面同意，不得擅自对外转租借租赁物业。2014年8月7日，被告殷菊华在未征得原告同意的情况下，擅自将门面转租给被告肖娜。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”2014年11月，原告工作人员前往被告肖娜所经营的15号门面，通知被告肖娜于租期届满后搬出租赁物业，此时原告应当知道被告殷菊华将门面转租给了被告肖娜。从2014年11月至2015年7月期间，原告黔江区粮食公司并未提出异议，也未向法院请求解除合同或者认定转租合同无效，况且，原告的本次起诉已超过了六个月的除斥期间。因此，本院认定原告与被告肖娜之间形成事实上的不定期租赁合同，故原告可以随时解除租赁合同，且原告在请求解除该租赁合同前一个月已通知实际承租人肖娜，属于在合理期限内通知承租人的情形。综上，原告要求被告肖娜腾退15号门面的诉讼请求，本院予以支持。
关于租金的问题。原告与被告肖娜之间形成事实上的不定期租赁合同，被告肖娜理应向出租人缴纳租金。至于肖娜辩称的自己已经向被告殷菊华缴纳过门面转让费故拒绝向原告支付租金的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在原告同意或默认被告殷菊华转租行为的前提下，被告殷菊华仅在2014年1月1日至2014年12月31日期间有转租权，被告肖娜缴纳的转让费即使包含了租金，也只能是2014年12月31日前的租金。从2015年1月1日起，被告肖娜与原告之间形成事实上的不定期租赁合同，合同相对人发生变化，被告肖娜理应向合同出租人（原告）缴纳租金。租金的标准可参照原告与被告殷菊华签订的《物业租赁合同》约定的租金标准，即250元／月。
关于二被告是否要承担连带责任的问题。2014年12月31日，原告与被告殷菊华约定的租期届满，双方的租赁合同依法终止。从2015年1月1日起，原告与被告肖娜形成新的不定期租赁合同，殷菊华并非该合同的相对人，故原告请求二被告承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告肖娜于本判决生效之日起十五日内腾退原告重庆粮食集团黔江粮食有限责任公司的15号门面。
二、被告肖娜于本判决生效之日起十五日内支付原告庆粮食集团黔江粮食有限责任公司租金250元／月（从2015年1月1日起至实际腾退完毕之日止）。
三、驳回原告庆粮食集团黔江粮食有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费130元，减半收取65元，由被告殷菊华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉费用（金额与一审相同）。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 谭 兵
二〇一五年九月十七日
书记员 乔程程