广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）深中法民五终字第1004号
上诉人（原审原告）深圳市南某物业管理有限公司（以下简称南某物管公司）。
法定代表人张某某，该公司董事长。
委托代理人孙某某、李某某，均系广东×××律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邱某某，女，汉族。
委托代理人康某，男，汉族。
上诉人南某物管公司因物业服务费纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2008）深宝法民三初字第3189号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了该案，现已审理终结。
原审查明，南某物管公司具备一级物业管理资质。2005年4月28日，南某物管公司与金×××城的开发商深圳市屹××实业有限公司签订《金×××城物业管理委托合同》，约定南某物管公司为上述小区的物业管理单位，住宅按每月每平方米2.6元收取物业管理服务费，并在合同中约定：”业主应于入伙（接收房屋）之日或办理房产登记之日，以两者中较早时间开始交纳物业管理服务费用。物业管理服务费用按月交纳，业主应于每月十五日前，交纳当月物业管理服务费”。2005年5月，南某物管公司开始为上述小区提供物业管理服务。邱某某于2007年2月6日取得金×××城×栋×座×号房产的《房地产证》，为涉案房产的所有权人。邱某某至今未办理该房产的入伙手续，也未向南某物管公司交纳物业服务费和本体维修基金。南某物管公司因此向原审法院起诉，请求：1、判令邱某某支付2007年2月至2008年10月拖欠的物业管理费人民币6979.56元；本体维修基金人民币447.44元；2、判令邱某某支付逾期交纳管理费及本体维修基金违约金合计人民币1167.72元（按拖欠金额日万分之五暂计至2008年10月），以上费用合计人民币8594.72元；3、判令邱某某承担本案诉讼费用。
原审认为，邱某某虽为涉案房产的所有权人，但涉案房产至今未办理入伙手续。南某物管公司与开发商签订的物业管理委托合同，并不当然约束业主，南某物管公司没有提交业主与开发商关于前期物业约定的相关证据，就依其与开发商的物业管理委托合同及产权信息要求业主承担物业管理费，证据明显不足，法院不予支持。原审依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回深圳市南某物管公司的诉讼请求。案件受理费人民币25元，由南某物管公司负担。
南某物管公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、判令被上诉人向上诉人支付2007年2月至2008年10月拖欠的物业服务费6979.56元、2007年9月至2008年10月专项维修基金447.44元以及违约金1167.72元（暂计至2008年10月30日），合计人民币8594.72元；3、被上诉人承担本案一审，二审诉讼费用。
事实和理由：
一、被上诉人从取得涉案房产的房产证之日，依法应当承担交纳物业服务费、专项维修基金的义务。一审判决适用法律错误，依法应当改判。根据国务院《物业管理条例》第六条、第七条，《深圳经济特区物业管理条例》第八条的规定，房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中，履行按照国家有关规定交纳专项维修资金和按时交纳物业服务费用的义务。确定了”所有权人、业主应当按时交纳物业服务费和专项维修基金”这一基本原则。在这原则下，分三种情况：第一，已经取得房屋产权证明的业主从取得产权证之日起承担交纳物业服务费和专项维修基金的义务；第二，对于房屋尚未出售或尚未交付房屋买受人使用的情况，由于房屋是登记在建设单位名下，建设单位是房屋的所有权人，所以《物业管理条例》第四十二条规定了，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳；第三，对于已经出售并入伙但尚未取得产权证明的房屋，《物业管理条例》和《深圳经济特区物业管理条例》第八十四条对这种特殊的情况作出了以入伙即房屋交付业主使用后的物业服务费由业主承担的规定，这就全面合理的规定了不同情况下交纳物业管理费的起算时间，入伙只是计算起算时间的其中一种情况。本案中，上诉人认为被上诉人有没有办理入伙手续并不是本案的关键，因为上诉人在庭审中已经确认被上诉人是没有办理入伙手续的，上诉人并没有要求被上诉人从应当入伙之日起交纳物业服务费，而是从2007年2月6日经核准取得涉案房屋的《房地产证》的当月起要求被上诉人交纳物业服务费及本体维修基金，符合《物业管理条例》第六条、第七条，《深圳经济特区物业管理条例》第八条的规定。而一审判决单纯的以入伙作为物业服务费交纳的唯一起算时间，从而以业主没有办理入伙手续，没有入住为由驳回了上诉人的诉讼请求是适用法律错误，依法应当改判。
二、上诉人的诉讼请求证据充分，事实清楚，依法应当得到法律的支持，请二审法院重新认定。1、涉案小区金×××城目前没有成立业主委员会，根据《物业管理条例》以及《深圳经济特区物业管理条例》的约定，物业服务企业是必须与建设单位书面的签订前期物业服务合同。上诉人提交上诉人与涉案小区的建设单位签订的前期物业服务合同《金×××城物业管理委托合同》，证明上诉人是涉案小区金×××城合法的物业服务单位，合同对物业服务单位的管理权利义务，业主交纳物业服务费以及专项维修基金的标准等事项进行了约定，业主应当依法遵守。2、上诉人提交产权信息单，证明被上诉人是涉案房产的所有权人（对此一审判决已经明确认定），依法应当交纳物业服务费以及本体维修基金。3、上诉人提交资质证书，证明上诉人一级物业管理资质，有从事物业管理服务的资质。上述上诉人提交上诉证据，既证明上诉人是具有物业管理资质的，涉案小区的合法的物业管理服务单位，有为小区提供物业管理服务的义务，同时有向小区的业主收取物业服务费以及专项维修基金等费用的权利；又证明了被上诉人是涉案房产的所有权人，依法应当交纳物业服务费以及专项维修基金，足以证明上诉人的诉讼请求，一审判决以证据明显不足为由驳回上诉人的诉讼请求，没有依据，请求二审法院重新认定。
三、最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。根据上述规定，上诉人要求被上诉人支付逾期付款的违约金符合规定。
综上所述，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法利益。
被上诉人邱某某答辩称，我没有入伙，无需交纳物业管理费，更无需交纳滞纳金。并且，上诉人并没有对我的房屋进行管理和维修，房屋存在的质量问题都是自己去维修的。
原审查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院另查，自涉案房屋产权登记到被上诉人名下之日（即2007年2月6日）起至2008年10月底，涉案房屋共应支付物业服务费人民币6913.08元，本体维修基金人民币447.44元。
本院认为，上诉人与涉案小区的建设单位签订了前期物业服务合同，根据国务院颁布的《物业管理条例》第二十一条的规定，上诉人是涉案小区金×××城合法的物业服务单位，有权向各业主收取物业管理服务费及本体维修基金。涉案房屋的产权已于2007年2月6日登记到被上诉人名下，被上诉人通过购买涉案房屋而成为涉案房屋的业主，实际上享受了上诉人所实施的物业管理服务，不论其有无入住房屋，均负有向物业管理单位支付物业管理服务费和本体维修基金的义务。其与开发商之间因房屋入伙问题所产生的纠纷，可另循法律途径解决，而不能构成其拒绝向上诉人交纳物业管理费的理由。因此，对上诉人要求被上诉人支付2007年2月6日至2008年10月31日期间的物业管理服务费及本体维修基金的上诉请求，本院予以支持。在2007年2月6日至2008年10月31日期间，被上诉人确实未办理房屋的入住手续，也未实际使用该房屋，上诉人也未向被上诉人发出过物业管理费的催缴通知。因此，对于向谁交纳以及如何交纳物业管理服务费和本体维修基金，被上诉人是不清楚的。在此情况下，要被上诉人承担逾期交纳物业管理服务费和本体维修基金的滞纳金有失公平。故，对上诉人要求被上诉人按照每日万分之五的标准支付逾期付款滞纳金的上诉请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，实体处理不当，本院予以纠正。依照国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2008）深宝法民三初字第3189号民事判决。
二、被上诉人邱某某应于本判决生效后十日内向上诉人深圳市南某物业管理有限公司支付物业管理服务费和本体维修基金人民币7360.52元。逾期则按照中国人民银行颁布的银行同期贷款利率加倍计付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回上诉人深圳市南某物业管理有限公司要求被上诉人邱某某支付逾期付款滞纳金1167.72元的诉讼请求。
一、二审案件受理费合计人民币75元，由被上诉人邱某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 武 永 庆
审 判 员 俞 红
代理审判员 李 祖 坤
二〇〇九年五月六日
书 记 员 廖冉冉（兼）