山东省平度市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）平商初字第1584号
原告青岛玛凯特电器有限公司，住所地平度市平古路西端北侧。组织机构代码65859449-7。
法定代表人马路平，经理。
委托代理人董昌伟，山东睿韬律师事务所律师。
委托代理人荆英杰，男，1977年3月28日生，汉族。
被告青岛舜耕石材制品有限公司，住所地平度市温州路5号。组织机构代码73063450-7
法定代表人孙德英，经理。
委托代理人董辰虎，山东平都律师事务所律师。
被告姜波，农村居民。
原告青岛玛凯特电器有限公司与被告青岛舜耕石材制品有限公司、被告姜波租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛玛凯特电器有限公司的委托代理人董昌伟、荆英杰，被告青岛舜耕石材制品有限公司的法定代表人孙德英及其委托代理人董辰虎，被告姜波在第一次、第二次开庭时到庭参加诉讼，在本院第三次开庭时经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告青岛玛凯特电器有限公司诉称，2011年4月6日，被告青岛舜耕石材制品有限公司委托被告姜波与原告签订房屋租赁合同一份，原告承租被告位于平度市温州路与红旗路交叉路口东侧路南，自东向西数第9-10间房屋，面积240平方米，租金每年87600元，原告交纳租金后，经被告同意对房屋进行布展、装修，代理海尔统帅电器经营销售业务。2011年12月31日，平度市人民法院给原告送达了协助执行通知书，要求原告协助执行将承租的房屋恢复原状，2012年1月4日，平度市人民法院强制将该房屋的临红旗路两北门、两北窗全用砖封死，致使原告停业。后经原告与被告姜波协商，2012年2月10日签订赔偿协议一份，约定被告姜波赔偿原告381900元，但被告至今躲避分文未赔。被告租给原告的房屋因违反法律、行政法规的强制性规定被司法机关查封，导致原告无法继续使用，致使不能实现合同目的，给原告造成的经济损失，应予以赔偿，要求解除原、被告之间的租赁合同，判令被告返还3个月的租金21900元，赔偿原告装修损失16万元，停业损失20万元，共计381900元并承担本案的诉讼费用。在本案审理过程中，经本院释明，原告表示若法院认定合同无效，要求按无效合同主张权利，要求被告赔偿损失。
被告青岛舜耕石材制品有限公司辩称：1、第一被告没有委托姜波与原告签订过房屋租赁协议，亦未收取原告的租金，因此，原告的诉讼请求与一被无关。一被在本案中不应当承担任何责任。2、原告在事实与理由部分所提到的其与被告姜波所达成的赔偿协议，该协议不管是否属实，均与一被无关，对一被也无任何法律约束。综上，依法驳回原告对一被的诉讼请求。
被告姜波辩称，对达成的赔偿协议有异议，当时赔偿协议是在2月10日当天原告法定代表人叫被告过去的，一进原告的办公室，被告就失去了人身自由，后面又来三个社会青年对被告进行殴打，控制被告数小时之久，在被迫的情况下才与原告签订了他们提前准备好的四份合同，下午，在得到人身自由后，直接到平度市公安局城关分局报案，有报案记录可查。
经审理查明，2010年10月18日，被告青岛舜耕石材制品有限公司与被告姜波签订租赁协议一份，合同约定，被告青岛舜耕石材制品有限公司将其位于红旗路名仕家园西，红旗路与温州路交叉路口以东房屋1600平米租给姜波使用，由姜波将其改建成临红旗路商业门面房使用，从事商业经营，并约定年租金为12万元，租期6年。在合同签订前，被告姜波已实际向被告青岛舜耕石材制品有限公司交纳租金12万元。在该租赁协议签订后，被告姜波即按合同约定投入资金将上述房屋改建成临红旗路门面房，并对外招租。
2011年4月6日，原告青岛玛凯特电器有限公司与被告青岛舜耕石材制品有限公司签订租赁合同一份，合同约定，原告承租被告位于平度市温州路与红旗路交叉路口东侧路南，自东向西数第9-10间房屋，面积240平方米，租金每年87600元，租期三年。被告姜波在合同下方的委托代理人处签名。合同签订后，因原告承租房屋的一个门破裂，经协商，原告实际交给姜波房屋租赁费8.5万元。
2011年4月21日平度市城市管理行政执法局认定被告青岛舜耕石材制品有限公司的法定代表人孙德英违反相关行政管理法规，擅自于2010年12月份在平度市温州路19号北墙（临红旗路）开设12处门、窗，作出平城法罚决字（2011）第0000012号行政处罚决定书，对被告青岛舜耕石材制品有限公司的法定代表人孙德英进行了行政处罚，责令其自接到本决定书之日起30日内改正违法行为、恢复原貌，并给予罚款1万元的行政处罚。该决定书于当日送达。因孙德英在法律规定期限内既未起诉也未履行，平度市城市管理行政执法局向本院申请执行，2011年10月9日，本院作出（2011）平行审字第330号行政裁定书，裁定对该处罚决定予以强制执行，孙德英于三日内履行该处罚决定书所确定的义务，逾期则依法采取强制措施。2011年12月31日，本院向原告及被告姜波等人发出协助执行通知书，要求协助执行将租赁的房屋门窗恢复原状。2012年1月5日，该案执行完毕。因原告承租的上述房屋无法继续经营，2012年2月10日，原告与被告姜波签订赔偿协议一份，协议约定，因被告姜波出租给原告的房屋被法院查封，致使原告无法经营，姜波返还租金21900元，装修损失16万元，经营损失20万元。当日13时许被告姜波到平度市公安局城关派出所报警，称其签订协议时受到原告方的胁迫。
2012年6月24日，就两被告之间的租赁合同，本院作出（2012）平商初字第320号民事判决书，以被告青岛舜耕石材制品有限公司出租的房屋在未经批准的情况下，与被告姜波以签订租赁合同的方式擅自改变土地用途和房屋使用性质，将厂房改建为门面房连同划拨土地使用权一并出租用于商业经营，违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、行政法规中关于使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的强制性规定，认定两被告之间签订的租赁协议为无效合同。该判决已发生法律效力。
另查明，在两被告签订租赁协议后，为方便被告姜波的转租行为，被告青岛舜耕石材制品有限公司为被告姜波出具证明其为公司职工，代理公司所属房屋事务的相关证明。
在本案审理过程中，经本院释明，原告明确表示若法院认定原、被告之间的租赁合同为无效合同，同意按无效合同主张权利。
2013年10月14日，经本院委托，平度市涉案物品价格认证中心出具价格认证结论书，就原告承租被告房屋进行装饰装修已形成附和的部分进行鉴定，经鉴定总价值为67789元，花鉴定费1500元。
上述事实，有庭审笔录及经庭审举证、质证本院予以认定的如下证据予以证实，原告提供的公司营业执照、法定代表人身份证明、租赁合同、协助执行通知书、鉴定报告书、鉴定费单据，被告青岛舜耕石材制品有限公司提供的与姜波之间的租赁协议、（2012）平商初字第320号民事判决书，被告姜波提供的租赁协议、租赁费收据、授权委托书、证明两份，本院调取的平度市公安局城关派出所对姜波、马路平的询问笔录。
原告主张被告姜波承担赔偿责任向本院提供的赔偿协议一份，经本院调取被告姜波在公安机关的报案笔录，不能排除该赔偿协议存在胁迫及违背被告姜波真实院方意思的情形，故该赔偿协议本院不予以认定。
本院认为，本案争议的焦点为1、两被告谁应为与原告所签订租赁合同的实际相对方，2、该租赁合同是否有效。
焦点一、2011年4月6日，原告青岛玛凯特电器有限公司与被告青岛舜耕石材制品有限公司签订租赁合同，实际的合同相对方即出租人应为姜波，理由如下：1、通过法庭调查，两被告在2010年10月即签订房屋租赁协议，且在协议中明确约定由青岛舜耕石材制品有限公司将厂房租给姜波，由姜波改造为门面房对外出租，对该事实，两被告均予以认可。2、就房屋租赁事宜，原告方始终是与被告姜波进行协商，租金的多少由姜波决定，原告亦实际向被告姜波交纳房屋租金。3、在房屋被本院强制执行恢复原状后，就赔偿事宜，原告亦实际与姜波协商，在赔偿协议中亦明确表述为”甲方（姜波）出租给乙方（原告）的房屋”，4、原告在承租房屋后至2012年1月5日长达9个月的时间内，两被告均未就原告承租房屋的行为提出过任何异议。故能够认定本案所涉及的房屋并非一房两租，实际将房屋出租给原告及进行管理的应为被告姜波。被告青岛舜耕石材制品有限公司尽管已将房屋出租给被告姜波，并允许被告姜波将房屋改造成门面房出租，且允许被告姜波以其公司的名义对外出租，故对原告方的损失，其应与被告姜波承担连带责任。被告青岛舜耕石材制品有限公司抗辩与原告签订合同时不知情，亦未加盖公章，合同上的公章系伪造，但经本院释明后其未在法定期限内申请对合同上的公章进行司法鉴定，应视为对合同真实性的认可，故其抗辩意见，本院不予以采纳。两被告在向原告承担责任后，其内部对该部分损失如何承担与本案不是同一法律关系，两被告可另案处理。
焦点二、被告姜波将其承租的被告青岛舜耕石材制品有限公司房屋转租与原告，并以被告青岛舜耕石材制品有限公司与原告
签订租赁合同，但被告姜波向原告出租的房屋并未取得相关建设规划许可证，故原、被告签订的合同应为无效合同，因无效合同自始即无法律效力，故原告要求被告返还其未使用租赁房屋期间的租赁费并赔偿损失的诉讼请求，本院应予以支持。原告主张未使用期限为三个月，因原告承租的房屋在2012年1月5日已恢复原状执行完毕，原告实际使用期限为9个月，故原告要求返还三个月未使用期间的租赁费21900元，本院应予以支持。对该无效合同的签订，被告姜波在明知其转租的房屋没有相关规划许可的情况下，仍通过发布广告的形式将房屋作为商用房对外招租，故对该无效合同的缔约，被告姜波应承担主要过错责任，原告未尽足够的审查注意义务，亦应承担一定的过错责任，综合双方过错，被告姜波应承担赔偿责任的比例以90％为宜。原告主张装饰装修期间的损失，其所提供的赔偿协议本院不予以认定，经本院释明，原告申请对已形成附和的部分的装饰装修价值进行鉴定，经鉴定价值为67789元，所花鉴定费1500元，对该部分损失，应按双方过错责任予以分担。原告主张20万元的停业损失未有证据证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，第九条之规定，判决如下：
原告青岛玛凯特电器有限公司与被告青岛舜耕石材制品有限公司签订的房屋租赁合同无效。
被告姜波于本判决生效之日起十日内返还原告青岛玛凯特电器有限公司房屋租赁费21900元。
被告姜波于判决生效后之日起十日内赔偿原告青岛玛凯特电器有限公司已形成附和的房屋装修损失61010.1元（67789元×90％）。
被告姜波于判决生效后十日内赔偿原告青岛玛凯特电器有限公司鉴定费1350元（1500元×90％）。
被告青岛舜耕石材制品有限公司对上述二至四项承担连带责任。
驳回原告青岛玛凯特电器有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7029元，由被告姜波负担1907元，由原告负担5122元。因原告已预交，限被告姜波于判决生效后十日内直接付给原告。被告青岛舜耕石材制品有限公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 雷敬日
审 判 员 王惠国
人民陪审员 董代林
二〇一三年十二月四日
书 记 员 彭 兵