广东省广州市黄埔区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤0112执异111号
异议人（利害关系人）：潘小云,男，汉族，1971年1月23日出生，住浙江省文成县巨屿镇。
异议人（利害关系人）：郭明,男，汉族，1977年8月23日出生，住湖北省武汉市江汉区。
共同委托代理人：张冰，广东金桥百信律师事务所律师。
申请执行人：广东物骏贸易有限公司,地址广州市黄埔区。
法定代表人：蔡炳龙。
委托代理人：陈篇，广东三民律师事务所专职律师。
被执行人：广州大航进出口贸易有限公司，地址广州市越秀区。
被执行人：俞西林，男，汉族，地址广东省广州市天河区。
本院在执行广东物骏贸易有限公司（以下简称物骏公司）与广州大航进出口贸易有限公司（以下简称大航公司）、俞西林买卖合同纠纷一案（案号【2016】粤01**执恢72号）过程中，利害关系人潘小云、郭明提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并进行了公开听证，现已审查终结。
异议人潘小云、郭明称，本院在执行物骏公司与大航公司、俞西林买卖合同纠纷一案过程中，于2017年9月12日发出《公告》，宣布将把被执行人俞西林名下位于广州市越秀区庙前西街15号之八301房的房屋（以下简称涉案房屋）移送拍卖处理，并告知异议人在公告之日起十五日内迁出该房屋。异议人已于2013年9月3日与俞西林签订《广州市房屋租赁合同》，约定由其承租涉案房屋，租赁期限10年，承租人于次日一次性缴纳了2013年9月6日至2019年5月5日期间的租金500万元，且涉案房屋一直由异议人实际使用经营至今。异议人潘小云、郭明认为,本院的执行行为损害其作为承租人的合法权利,应当停止该执行行为。据此提出以下请求：一、请求继续占有使用涉案房屋至租赁期满;二、请求参加上述房屋的拍卖程序，并享有承租人优先购买权。其理由是：一、异议人与被执行人俞西林签订房屋租赁合同，租赁期限10年，并一次性交纳了10年的租金500万元，使用房屋至今。被执行人俞西林并未披露涉案房屋被抵押给物骏公司的事实，提供给异议人审查的房产证也没有任何他项权的附注，因此异议人对涉案房屋被抵押并不知情，属于善意第三人。二、即使异议人的租赁合同成立于抵押登记之后，法院也无权将涉案房屋视为无租约处理，在法院对异议人的租赁权作出生效裁判之前，无权将涉案房屋视为无租约进行拍卖处理。
申请执行人物骏公司辩称，异议人的异议申请不成立，要求驳回其异议请求，并去除拍卖标的物的租赁权。理由是：2013年4月13日，物骏公司与房屋的所有权人俞西林签订抵押合同，2013年4月18日进行了抵押权登记，异议人提交的租赁合同签订于2013年9月3日，涉案房屋抵押登记在先，租赁在后，异议人提出行使租赁权的理由不成立。根据物权法第790条规定，物骏公司作为抵押权人，有权在实现抵押权的过程中请求去除这个租赁权。
异议人潘小云、郭明向本院提交了如下证据用以证明其主张：1.2013年广州市房屋租赁合同及补充协议，证明异议人在2013年9月3日与被执行人签订租赁合同建立租赁关系；2.招商银行与民生银行的转账凭证与银行流水，证明异议人已经依约向俞西林支付自2014年5月6日至2019年5月5日的租金；3.物业公司出具的证明，证明申请人自2013年9月5日实际占有涉案房屋证据；4.郭明与陈家洪签订的房屋租赁合同，证明异议人在2013年11月30日已将涉案物业转租给第三人陈家洪；5.租金说明，证明第三人陈家洪已经向异议人支付租金并实际占有涉案房屋至今。
申请执行人物骏公司对上述证据材料的质证意见如下：对租赁合同与补充合同的真实性无异议，但认为该证据证明租赁合同签订于2013年9月3日，成立于涉案房屋抵押登记之后，不能对抗抵押权人；对民生银行支付业务回单、招商银行交易明细表，异议人支付的是否租金不确定，即使支付了租金、取得了租赁权也不能对抗抵押权人；对郭明与陈家洪的房屋租赁合同真实性无法确认，请法院予以认定，如果郭明与陈家洪签订的租赁合同属实，应该追加陈家洪为本案第三人；对物业公司证明没有异议，但认为只证明郭明与俞西林租赁关系，不能对抗抵押权人；对交付租金说明真实性请法庭来认定，即使材料真实也不能对抗抵押权。
被执行人大航公司、俞西林没有答辩，也未提供证据材料。
本院查明，物骏公司与大航公司、俞西林买卖合同纠纷一案诉讼期间，本院根据物骏公司的申请，于2013年9月30日轮侯查封了被告俞西林名下涉案房屋。2014年4月3日，本院作出（2013）穗黄法民二初字第573号民事判决，判令大航公司向物骏公司支付货款32788800元及违约金；物骏公司在上述债权范围内对俞西林用作担保的涉案房屋有优先受偿权。判决生效后，大航公司、俞西林未履行义务，本院根据物骏公司的申请，于2014年8月7日以（2014）穗黄法执字第1058号立案执行，2015年1月30日裁定终结本次执行程序。2016年9月9日，本院以（2016）粤0112执恢72号恢复执行。2016年8月17日，本院经与广州市天河区人民法院协调，该院将涉案房屋移送本院处理。2016年9月19日，本院作出（2016）粤0112执恢72－2号《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖被执行人俞西林名下涉案房屋。2017年7月13日，案外人潘小云、郭明以对涉案房屋中享有租赁权和优先购买权为由提出异议，本院以（2017）粤0112执异69号立案审查。2017年8月10日，本院作出（2017）粤0112执异69号执行裁定书，认为本院尚未对异议人主张的租赁权和优先购买权作出是否接受的决定，其无权就尚未实施的执行行为提出异议，其请求应在（2016）粤0112执恢72号执行案中提出。因异议人提出的异议请求不属于执行异议审查范围，本院裁定驳回异议人潘小云、郭明的异议申请。异议人及相关当事人对上述该裁定均无异议，也未向上级法院提出复议申请。2017年9月10日，本院发布（2016）粤0112执恢72号公告，公布将对涉案房屋移送拍卖处理，限被执行人大航公司以及占有房屋的案外人自公告之日起十五日内迁出该房屋；案外人认为对房屋享有合法有效的租赁权而合法占有的，自公告之日起十五日内向本院提出书面异议。2017年9月21日，案外人潘小云、郭明再次向本院提出书面异议。
另查明，物骏公司与人俞西林于2013年4月13日签订涉案房屋抵押合同，并于2013年4月18日进行了抵押权登记，取得了房地产他项权证。异议人潘小云、郭明提交其与俞西林2013年9月3日签订的涉案房屋租赁合同等证据材料，证明其已取得涉案房屋租赁权。潘小云、郭明在听证时称，其与俞西林签订合同对涉案房屋的抵押情况并不知情，当时查看俞西林提供的涉案房屋房产证，房产证上并无抵押的标注，其也未到房产部门查询房屋抵押登记信息。潘小云、郭明称其承租涉案房屋后，已于2013年12月1日将该房屋另行租给陈家洪，陈家洪用来投资经营禹晨酒店至今。
本院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以依照民事诉讼法第二百二十五条的规定提出执行行为异议。案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定提出执行标的异议。异议人潘小云、郭明在本案中既是案外人也是利害关系人，但其异议请求的内容并非针对执行标的，也不以排除对执行标的拍卖、变卖为目的，故本院对其异议以民事诉讼法第二百二十五条的规定予以审查。本案争议的焦点，是异议人潘小云、郭明与俞西林签订的房屋租赁合同是否具有对抗物骏公司的抵押权的效力，以及是否享有以承租人对涉案房屋的优先购买权。本案涉案房屋的所有权人是俞西林，抵押权人是申请执行人物骏公司，当事人对此均无异议。异议人潘小云、郭明虽与俞西林签订房屋租赁合同，并实际占有使用涉案房屋，但房屋租赁合同签订于物骏公司取得抵押权之后，并且其签订合同时未到房产部门查询涉案房屋的抵押登记信息，未尽到合理的注意义务，不符合善意第三人的条件。因此，尽管房屋租赁合同并不当然无效，但不得对抗物骏公司在先取得并已登记的抵押权。申请执行人物骏公司为实现其抵押权，请求本院在拍卖涉案房屋时去除租赁权，本院发布公告责令承租人迁出涉案房屋，符合有关法律和司法解释的规定。故潘小云、郭明提出继续占有使用涉案房屋至租赁期满，并在参加涉案房屋的拍卖程序中享有承租人的优先购买权的请求，本院不予支持。异议人潘小云、郭明与俞西林的房屋租赁合同关系，以及潘小云、郭明与陈家洪的房屋租赁合同关系属于另一法律关系，不属于本案审查范围，可通过其他法律程序予以解决。涉案房屋的实际使用人陈家洪、禹晨酒店不是本案异议人，其与潘小云、郭明的法律关系，应当通过其他法律途径解决。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定，裁定如下：
驳回潘小云、郭明的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。
审判长 李桂模
审判员 杨 桦
审判员 刘学洁
二〇一七年十月十三日
书记员 钟 慧
附：本裁定主要法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十七条第一款抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。