河北省高级人民法院
民 事 判 决 书
冀民初4号
原告：东胜房地产开发集团有限公司。住所地石家庄市长安区平安北大街***号紫晶苑*号楼**层。
法定代表人：石焕敏，执行董事。
委托代理人：陈晖、阴颖晖，北京大成律师事务所律师。
被告：石家庄市国土资源局。住所地石家庄市桥西区建胜西路**号。
法定代表人：赵路新，局长。
委托代理人：郝平、杜士超，石家庄市土地储备中心工作人员。
原告东胜房地产开发集团有限公司（以下简称东胜公司）与被告石家庄市国土资源局（以下简称国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东胜公司的委托代理人陈晖、阴颖晖，被告国土局的委托代理人郝平、杜士超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东胜公司起诉称，东胜公司与国土局于2015年5月7日签订电子监管号为1301002015B00136的《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称出让合同），东胜公司受让宗地编号为1301030010200019000的国有建设用地使用权，合同约定土地出让金总价款为人民币408496300元，东胜公司于合同签订之日起30日内支付出让价款的50%，剩余出让价款自签订合同之日起120日内付清。国土局于东胜公司付清全部出让价款后20日内将土地交付东胜公司。截止到2015年7月23日，东胜公司已依约支付了合同约定的全部土地出让价款及相关费用，但国土局并未按照合同约定日期将出让土地交付东胜公司，经东胜公司多次催交，国土局至今仍未向东胜公司交付该出让土地。按照出让合同第37条约定，出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已支付的出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失，为维护东胜公司合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决：一、解除东胜公司与国土局于2015年5月7日签订的《国有建设用地使用权出让合同》；二、国土局双倍返还东胜公司支付的定金81699260元，共计163398520元；三、国土局返还东胜公司已支付的土地出让款326797040元及利息；四、国土局赔偿东胜公司支付的258744.45元滞纳金、16339852元契税、218873.83元印花税，共计16817470元及相应利息；五、国土局赔偿东胜公司损失共计44096176.6元；六、由国土局承担本案全部诉讼费用。
国土局答辩称，一、出让合同不符合解除条件，双方可以继续履行且东胜公司对土地现状予以认可。诉争土地征为国有土地的程序合法，征地补偿已足额到位，只是个别村民侵占了部分宗地。该宗地是通过公开挂牌程序出让的，挂牌出让过程中，已组织了宗地的现场踏勘，东胜公司对宗地侵占情况明知且未提出任何异议。双方签订出让合同约定也为现状交地。宗地出让后，国土局一直积极协调交付土地事宜，但东胜公司不按照现状接收土地，土地尚未交付并非国土局单方造成的。国土局认为出让合同不符合解除条件，双方可以继续履行。二、东胜公司主张的定金和损失赔偿不能同时适用。本案即使是解除合同，东胜公司主张的定金与损失赔偿也不能同时适用。东胜公司主张定金罚则，即赔偿81699260元，定金属于违约金性质，该定金足以弥补东胜公司的损失。若同时适用不符合法律规定也不符合公平原则。东胜公司主张双倍返还定金，同时又主张赔偿利息、预期收益及其他损失，法院不应支持。因定金具有违约金性质，功能是弥补损失，所以当定金过分高于实际损失的，应依法予以减少。三、东胜公司无权主张各项损失赔偿。双倍返还定金足以弥补各项损失。东胜公司主张的滞纳金258744.45元是东胜公司逾期付款而产生的违约金，属于自身违约产生的违约责任，东胜公司应自行承担。东胜公司向税务部门缴纳的契税、印花税，如合同解除了，可自行向税务部门要求返还，不属于东胜公司的实际损失。东胜公司主张的44096176.6万元损失，其中4000万元为预期利益损失，该损失并非国土局可以或者应当预见到的损失，而且房地产开发收益受多种因素影响和制约，项目可能挣钱也可能赔钱。综上，请求依法驳回东胜公司的全部诉讼请求。
东胜公司为了证明其主张，提交了以下证据：
第一组证据：
证据一、东胜公司与国土局于2015年5月7日签订的《国有建设用地使用权出让合同》；证明合同约定土地出让总价款为人民币408496300元，东胜公司于合同签订之日起30日内支付出让价款的50%，剩余出让价款自签订合同之日起120日内付清。东胜公司已付定金118000000元抵作土地出让价款。国土局应于东胜公司付清全部出让价款后20日内将出让土地交付东胜公司。
第二组证据：
证据二、东胜公司2015年4月20日支付1.18亿元竞买保证金的《河北省行政事业单位资金往来结算票据》（NoA000777504）；
证据三、东胜公司2015年6月4日支付了86248150元土地出让价款的《缴款书（收据）》；
证据四、东胜公司2015年7月23日支付了182648767元土地出让价款的《缴款书（收据）》；
证据五、东胜公司2015年7月23日支付了20424815元土地出让价款的《缴款书（收据）》；
证据六、东胜公司2015年7月23日支付了822198元土地出让价款的《缴款书（收据）》；
证据七、东胜公司2015年7月23日支付了352370元土地出让价款的《缴款书（收据）》；
证据八、东胜公司2015年7月30日支付了25874445元土地出让价款的《缴款书（收据）》；
证据九、东胜公司支付16339852元契税的《税收完税证明》（冀地证06948757）；
证据十、东胜公司支付204248元印花税的《税收完税证明》（冀地证40044991）；
证据二至证据十证明东胜公司已于2015月7月31日前支付了全部土地出让金，相关滞纳金，并支付了契税、印花税。国土局应于2015年8月20日前将出让土地交付给东胜公司，但国土局至今未交付，给东胜公司造成重大经济损失。
第三组证据：
证据十一、《关于（2015）003号地块问题的紧急请示》；
证据十二、《关于（2015）003号地块解除合同的申请》；
证据十三、《石家庄市国土资源局关于（2015）003号地块解除合同的请示》；
证据十一至证据十三证明就国土局迟延交地事宜，东胜公司依据出让合同的约定履行催告义务，但国土局至今仍未交付土地，根据出让合同约定，东胜公司有权解除合同，国土局应当双倍返还定金，并退还已支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，同时，东胜公司有权要求国土局赔偿损失。
第四组证据：
证据十四、关于预期利润的计算说明；
证据十五、前期测量环评等相关费用共计433596元；
证据十六、前期设计施工及图审等相关费用共计1788800元；
证据十七、前期营销策划等相关费用共计1620064元；
证据十八、为开发该项目专职人员的工资、社保（7-10月份）等相关费用共计251316.55元；
证据十九、其他日常费用共计2400.6元。
证据十四至证据十九证明因国土局违约，东胜公司所遭受的损失共计44096176.6元，包括预期利益损失4000万元及为开发该房地产项目，签订并履行了相关合同、支付的相关前期开发费用、人员工资等。
国土局对第一组证据、第二组证据无异议，对第三组证据有异议，延期交地的责任不在国土局，出让合同明确约定是现状交地，东胜公司人员去现场看过。第三组证据不能证明出让合同应予解除。对第四组证据有异议，认为与本案无关联性。
国土局未提交证据。
本院查明，2015年5月7日，国土局（出让人）与东胜公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定出让宗地坐落于解放大街以东、柳青街以西、太行钢模板公司以北。该宗土地的出让价款为408496300元。该宗地的定金为118000000元，定金抵作土地出让价款。土地出让价款分二期支付：第一期204248150元，付款时间为2015年6月5日之前；第二期204248150元，付款时间为2015年9月3日之前。出让人同意在2015年9月23日前将出让宗地交付给受让人。合同还约定，出让人延期交付土地超过60日，经受让人催收后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。该合同的补充条款约定，受让人于签订国有建设用地使用权出让合同之日起30日内支付出让价款的50%，剩余出让价款自签订合同之日起120日内付清。出让人同意受让人按照本合同约定付清全部出让价款后20内将土地交付给受让人。双方同意按现状土地条件交付土地，并以双方现场踏勘为准。
2015年4月20日，东胜公司向国土局交纳该宗土地的竞买保证金118000000元。2015年6月4日，东胜公司支付土地出让款86248150元。2015年7月23日，东胜公司支付土地出让款182648767元。同日，东胜公司支付土地出让款24770783元（国有土地收益基金20424815元，农业土地开发资金822198元，农业土地开发资金352370元）。2015年7月30日，东胜公司交纳土地出让价款25874445元。此外，东胜公司还交纳了16339852元契税和204248元印花税。国土局一直未能交付该宗土地。
2015年10月13日，东胜公司向石家庄市土地储备中心发出关于（2015）003号地块解除合同的申请。同日，国土局向市政府发文关于（2015）003号地块解除合同的请示，就解除该宗土地出让合同一事向市政府进行请示。该请示中载明，该地块存在村民违法占地问题，我局曾多次向市政府递交了紧急报告，虽经长安区政府多次协调，但此问题始终未得到解决，至今未能交地，并建议市政府同意国土局解除出让合同。
在诉讼过程中，国土局同意解除双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》，并返还了东胜公司支付的全部土地出让价款和相关税费。双方就赔偿损失部分未能协商一致。东胜公司提交了其单方委托河北立信安侨资产评估有限公司做出的东胜公司关于涉案土地开发项目预期利润评估的资产评估报告书，预期利润评估值为130196965元。东胜公司仅主张其中4000万元预期利益损失，并主张为该项目实际付出的相关费用4096176.6元，共计44096176.6元。
本院认为，东胜公司和国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》是双方真实意思表示，内容符合法律规定，该合同合法有效。鉴于东胜公司和国土局均同意解除《国有建设用地使用权出让合同》，东胜公司主张解除该合同的请求，本院予以支持。关于返还土地款及相关税费，在诉讼过程中，国土局已经返还全部土地出让款和相关税费，东胜公司该部分权利已经实现。关于东胜公司主张的损失是否应予支持。东胜公司主张的损失共3部分，第一，要求国土局按照合同约定，双倍返还定金；第二，赔偿东胜公司支付土地款及相关税费的利息损失；第三，赔偿东胜公司为该项目实际付出的费用及可得利益损失共计44096176.6元。从国土局2015年10月13日给石家庄市政府的请示报告中可以看出，国土局未能按照合同约定向东胜交付土地的原因在于该地块存在村民违法占地问题。根据相关法律法规的规定，我国实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系。国土局向东胜公司交付的土地应为净地，该地块必须是征收（拆迁）安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷、土地权利清晰的“净地”，国土局不能向东胜公司交付“净地”是造成合同不能履行的根本原因，故国土局存在违约行为，应该承担违约责任。双方在合同中明确约定了出让人延期交付土地超过60日，经受让人催收后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。东胜公司要求国土局双倍返还定金的请求符合法律规定和合同约定，应予支持。由于合同约定的定金数额高于合同总价款的20%，根据担保法第九十一条规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。东胜公司起诉时仅要求双倍返还等于合同总价款20%的定金即81699260元，该请求不违反法律对定金上限的规定，本院予以支持。由于国土局已经返还了全部土地出让款，故国土局应再向东胜公司支付81699260元。关于东胜公司主张的利息损失、实际投入损失和可得利益损失。东胜公司主张的利息损失和实际投入损失，并未超过定金的数额，该损失已经包含在定金的赔偿之中，对该部分损失，本院不予支持。东胜公司主张的可得利益损失，可得利益损失的求偿应坚持客观确定性原则，即该损失在客观上是确定的，由于房地产开发项目本身受多种因素影响，是否盈利、盈利多少都存在着极大的不确定性，故东胜公司单方委托的评估报告不能作为其主张可得利益损失的依据，对东胜公司主张的可得利益损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十三条、一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，判决如下：
解除东胜房地产开发集团有限公司和石家庄市国土资源局于2015年5月7日签订的《国有建设用地使用权出让合同》；
石家庄市国土资源局于本判决生效后十日内向东胜房地产开发集团有限公司返还定金81699260元；
驳回东胜房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费797346元，由石家庄市国土资源局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。
审 判 长 王建伟
代理审判员 马艳辉
代理审判员 申 毅
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 张 萌