辽宁省营口市站前区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）站民二初字第00061号
原告（反诉被告）朴某某，男，1956年4月17日出生，汉族，无业，住营口市站前区。
委托代理人吴某，系辽宁海润律师事务所律师。
被告（反诉原告）王某某，男，1982年3月10日出生，汉族，个体业主，住营口市西市区。
委托代理人郭某某，系辽宁西方律师事务所律师。
被告（反诉第三人）林某某，女，1974年3月16日出生，汉族，系北京四中网校营口分校校长，住沈阳市和平区。
委托代理人李某某，男，1974年10月27日出生，汉族，系北京四中网校营口分校员工，住盖州市梁屯镇。
委托代理人张某，系营口市站前区八田地法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）朴某某诉被告（反诉原告）王某某、被告（反诉第三人）林某某房屋租赁纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人吴某、被告（反诉原告）王某某的委托代理人郭某某、被告（反诉第三人）林某某的委托代理人李某某、张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告朴某某诉称：2009年12月31日，原告与第一被告签订《房屋租赁合同》，由第一被告承租原告位于营口市站前区光华路北8号-8号门市房。双方约定，租赁期限为五年，自2010年4月1日至2015年4月1日止；年租金为80000元；2010年4月1日前交款40000元，2010年10月1日前交款40000元，以后每年4月1日前全额交齐年度租金。双方合同签订后，原告向第一被告交付了租赁房屋。2012年4月2日，第一被告向原告出具保证书一份，对于房屋租金交付方式进行了变更，第一被告承诺将2012年4月1日至2015年4月1日的三年租金一次性交齐，否则原告有权收回房屋。2012年5月27日，第一被告将房屋转租给�二被告。第一被告在出具保证书后，并未按合同约定将三年租金一次性交齐，仅支付了2012年4月1日至2013年4月1日一年的租金。二被告自2013年4月1日起一直占用租赁房屋并产生电费1500元，该费用由原告垫付。依据《合同法》第二百二十六条、第二百二十七条及被告王某某在保证书内的约定，被告王某某拒绝按约定支付租金，原告有权解除房屋租赁协议，二被告应腾出房屋。同时依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条的规定，被告王某某应依法给付自2013年4月1日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费及原告已垫付的电费，被告林某某承担连带给付责任。请求人民法院依法判令：1、解除原告与被告王某某签订的房屋租赁合同。2、二被告腾出租赁房屋，将房屋返还给原告。3、被告王某某向原告给付房屋�有使用费60000元及原告垫付的电费1500元（自2013年4月1日起计算至起诉之日止为60000元，其余房屋占有使用费计算至二被告返还房屋之日止）。4、被告林某某对房屋占有使用费承担连带给付责任。5、案件受理费等全部由被告承担。
本诉被告王某某辩称：一、同意解除租赁合同，腾出房屋。二、王某某已交纳2013年4月1日到2014年4月1日租金80000元，不存在违约问题。三、被告王某某没有义务交纳原告掌控租赁房屋期间的电费。请求驳回原告诉讼请求。
本诉被告林某某辩称：2012年5月27日，经原告同意答辩人转租并使用被告王某某承租的原告门市房。2013年4月初，因原告与被告王某某之间有纠纷，原告将该出租房锁上，不让答辩人使用，答辩人报案经派出所调解无效，诉至站前区法院要求解除租赁合同并要求原告返还余下租金，法院已判决原告与答辩人解除租赁合同，原�支付答辩人余下租金，判决后原告不服现上诉到营口市中级法院，现二审没有开庭。对于原告起诉要求被告王某某给付2013年4月1日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费及原告已垫付的电费，答辩人承担连带给付责任的诉求，答辩人认为应承担房屋占用使用费的连带责任，因为答辩人与原告是租赁，在租赁期间原告因与被告王某某有纠纷趁答辩人下班时将该房上锁，至今还在上锁，答辩人的物品仍在屋内，原告上锁后答辩人并没有占有该房，原告将自己的房屋上锁，理应自己承担责任，与他人无关。因电业部门都是月底结算，电费通知单是在原告锁门后电业部门下达的，因而答辩人无法收到欠费通知单，对于该电费通知单，是在答辩人租期内发生的，答辩人在另个案件中明确同意承担。对于原告的诉求，应予驳回。
本诉原告提供证据：一、原告与被告王某某签订�房屋租赁合同。用于证明原告与被告王某某存在租赁关系，双方约定了租赁时间及年租金80000元的事实。二、站前区人民法院（2013）站民二初字第00182号民事判决书，用于证明被告王某某将租赁房屋转租给第二被告及二被告一直占用原告房屋，至今未返还的事实。三、保证书，用于证明被告王某某出具保证书变更房屋租金给付方式，保证一次性给付三年租金，否则原告有权解除合同的事实。四、2013年4月24日交费收据，用于证明二被告占用原告租赁房屋期间，产生电费1500元，已由原告垫付的事实。如二被告陈述其在4月2日之后双方均没有使用房屋，那么2013年4月24日产生的电费，应是租赁产生的，应该由其承担。
本诉被告林某某提供证据：一、2012年5月27日房屋租赁协议，用于证明第二被告转租房屋是经过原告同意的，原告在协议上签字。二、站前区人民法院（2013）站民二初字第00182号民事判决书，用于证明原告在2013年4月1日将房门上锁，经派出所调解无效。
本诉被告王某某在本诉未提供证据。
反诉原告王某某诉称：2009年12月31日，反诉人王某某与被反诉人朴某某达成房屋租赁合同。合同约定，被反诉人朴某某将其所有的座落于营口市站前区光华路北8号－甲8号门市房租赁给反诉人王某某使用。租期五年，自2010年4月1日起至2015年4月1日止。年租金80000元，上打租，先付后用。第一年分两期付款，2010年4月1日前交款40000元，2010年10月1日前交款40000万。以后每年4月1日前交齐租金，同时约定租赁期内，双方不得私自随意加减租金、更改或终止合同，未经出租方同意，承租方无权私自转租、转借、出兑房屋，一经发现，出租方有权终止合同，收回房屋，租金不予退回。合同达成后，双方如期履行合同义务。反诉人投入600000元用于房屋进行装修及购置经营设备和办公用品。装修完成后，反诉人开始经营台球生意和营天商贸有限公司。2012年春，因反诉人工作原因，无暇管理台球生意，准备将1、2、3层转租。2012年4月2日经与被反诉人多次协商，最后商定，反诉人一次性交齐2年房租160000元，被反诉人同意转租。否则被反诉人有权制止施工，租金不予退。反诉人当场交付80000元并签署保证书。嗣后，反诉人按照保证书约定又补交了80000元租金，至此2012年4月1日至2014年4月1日的租金全部交齐。2012年4月中旬反诉人开始对外招租。2012年5月27日，经被反诉人同意，反诉人与第三人林某某达成协议，租赁期限为2年9月个月，租期自2012年7月1日至2015年4月1日止，年租金120000元，上打租，每年6月1日交纳租金，保证金10000元，违约金3000元。转租协议签订后，双方按照约定履行合同义务。2013年4月1日被反诉人以第三人欠缴电费为由将出租房屋上锁。致使反诉人与第三人的合同无法继续履行。经有关部门多次协调无果。2013年4月26日，第三人以被反诉人阻挠经营，无法正常使用房屋为由，诉至站前区人民法院，要求被反诉人和反诉人连带返还剩余租金30000元及保证金10000元。站前区人民法院判决，反诉人王某某返还第三人租金30000元，保证金10000元。被反诉人朴某某承担连带责任，判决后，被反诉人提出上诉。2013年12月24日，被反诉人向站前区人民法院提起诉讼，要求解除反诉人与被反诉人的房屋租赁合同，并要求反诉人给付其房屋占有使用费60000元及被反诉人为第三人垫付的电费1500元。综上所述，反诉人认为，反诉人与被反诉人明确约定交齐2年租金后同意转租，并且转租合同已经实际履行一年之久。现被反诉人却以反诉人拖欠一年租金为由起诉反诉人，违法悖理；由于被反诉人的违约行为造成转租合同不能履行而导致反诉人的经济损失，被反诉人理应承担全部赔偿责任。请求判决解除双方的房屋租赁合同，被反诉人赔偿租金损失130000元，赔偿反诉人返还给第三人的房租损失30000元，被反诉人返还反诉人在承租房屋内的物品损失。
反诉被告朴某某辩称：一、被答辩人王某某要求答辩人赔偿其租金损失130000元无事实及法律依据，应依法驳回该项诉讼请求。被答辩人王某某诉称于2012年4月2日交付80000元并签署保证书，嗣后，被答辩人王某某按照保证书约定又补交了80000元租金，至此2012年4月1日至2014年的租金全部交齐。根据民事证据规则的规定，履行义务人对履行合同义务应负有举证责任。被答辩人王某某主张其已支付了2014年4月1日前的租金，应举证予以证明。但被答辩人王某某仅举证了一份保证书，该份保证书并只记载动工前交付房主160000元，否�房主有权制止施工字样，该内容仅体现双方关于租金给付条件的约定，并未被载明答辩人收到了2014年4月1日前的房屋租金。同时，被答辩人交付2013年4月1日前的三年租金时，答辩人均向其出具了收条。被答辩人在营口市站前区法院审理（2013）站民二初字第00182号案件中的庭审中，对此事实予以承认。如被答辩人主张交付了2014年4月1日前的租金，应举证收条予以证明。
反诉原告王某某提供证据：一、房屋租赁合同，用于证明反诉被告朴某某将房屋租给反诉原告王某某，租期五年，租金每年80000元。二、2012年4月2日保证书两份，系在另案中反诉被告朴某某的证据。其中第二页是王某某本人书写。三、2012年5月27日房屋租赁协议（转租）有朴某某签字。用于证明朴某某同意王某某转租，王某某已向朴某某交纳2年租金160000元（即2012年4月1日至2014年4月1日），所以朴某某才�同意转租。四、起诉状。五、判决书。用于证明反诉被告朴某某严重违约，致使转租合同无法履行，给反诉原告王某某造成巨大经济损失。
反诉被告朴某某未提供证据。
反诉第三人林某某未提供证据。
经审理查明：2009年12月31日，原告（反诉被告）朴某某（以下称朴某某）与被告（反诉原告）王某某（以下称王某某）签订《房屋租赁合同》，由王某某承租朴某某的位于营口市站前区光华路北8号-8号门市房。双方约定，租赁期限为5年，自2010年4月1日至2015年4月1日止；年租金为80000元；2010年4月1日前交款40000元，2010年10月1日前交款40000元，以后每年4月1日前全额交齐年度租金。双方合同签订后，朴某某向王某某交付了租赁房屋。王某某按合同约定交付租金，朴某某收租金后给王某某出具收条。2012年4月2日，因王某某欲转租房屋，经双方协商，王某某向朴某某出具一份保证书，承诺“经营项目法定代表人必须与房主见面，王某某将2012年4月1日至2015年4月1日的三年租金一次性交齐，否则朴某某有权收回房屋”。同日王某某又向原告出具一份书面承诺，承诺“动工前交付房主160000元，否则房主有权制止施工，租金不予退还”。2012年5月27日，王某某将房屋转租给被告（反诉第三人）林某某（以下称林某某）经营北京四中网校营口分校，双方签订了房屋租赁协议，约定租期从2012年7月1日至2015年6月30日，年租金120000元，每年6月1日预付。朴某某在上述转租的合同上签字。合同签订后，林某某交付了一年120000元的租金。2012年8月15日，王某某和林某某书面修改合同截止日期为2015年4月1日。2013年4月1日，林某某下班锁门后，朴某某又在门上加了一道锁，林某某向公安机关报案，公安机关未予处理。2013年4月26日，林某某另案诉讼到法院，请求法�判决王某某和朴某某返还租金30000元，保证金10000元，违约金3000元。该案现尚未审结。同时查明：林某某租赁房屋后没有缴纳电费，2013年4月24日，朴某某缴纳了出租的房屋发生的电费1500元。同时查明：在本案庭审时，三方当事人均同意解除合同、腾出房屋，王某某、林某某均称房屋内有自己的物品。庭审后本院通知三方当事人共同于2014年3月13日下午到涉案房屋清点房屋内物品，确定腾出房屋的时间。2014年3月13日，王某某表示在责任未确定前不同意腾出房屋。涉案房屋至今仍然未使用、未腾出。
本院所确认的上述事实，有双方当事人陈述笔录及相关证据在卷为凭，已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：王某某作为承租人，其合同义务是按时、足额交付租金。本案中朴某某和王某某对2013年4月1日至2014年4月1日的租金是否已经交付发生争议，应由王某某�担举证责任。因王某某不能提供直接证据，仅凭朴某某同意转租房屋的行为不足以认定王某某已交付了160000元的房租，因此，王某某对朴某某构成违约，其与林某某的合同未能履行给王某某造成的损失应由王某某承担。因此王某某的反诉请求，本院不予支持。因此反诉人王某某的反诉请求，本院不予支持。但朴某某已经同意林某某从王某某处转租房屋，故其追究王某某的违约责任时不应妨碍林某某使用租赁房屋。而林某某拖欠电费的行为不足以导致朴某某出租房屋获得租金的合同目的不能实现，所以朴某某将出租房屋上锁的行为不是合法行使权利的行为，朴某某对此行为的后果应当承担责任。故涉案房屋于2013年4月2日至2014年3月13日期间未能使用给朴某某造成的损失应当由朴某某承担。现三方均同意解除合同，故朴某某与王某某之间的房屋租赁合同和王某某与林某�之间的租赁合同均可解除。林某某应当给付朴某某垫付的1500元电费。涉案房屋现尚未腾出，原因是被告王某某不同意在分清责任前腾房，故从2014年3月14日起至房屋腾出时房屋不能使用的损失由王某某承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决如下：
一、解除本诉原告朴某某与本诉被告王某某的房屋租赁合同。
二、解除本诉被告王某某与本诉被告林某某的房屋租赁合同。
三、本诉被告王某某与本诉被告林某某腾出营口市站前区光华路北8号-8号门市房交还本诉原告朴某某。
四、本诉被告王某某从2014年3月14日起按每年80000元的价格给付本诉原告朴某某逾期腾房占有使用费，至房屋腾出之日止。
五、本诉被告林某某给付本诉原告朴某某电费1500元。
上述三、四、五款义务，本诉�告王某某及本诉被告林某某应在判决生效后10日内履行。逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。
六、驳回本诉原告朴某某的其他诉讼请求。
七、驳回反诉原告王某某的诉讼请求。
本诉案件受理费1337元由本诉原告朴某某承担1287元，本诉被告林某某承担50元。本诉原告朴某某已全额预付本院，由本诉被告林某某给付本诉原告朴某某50元。
反诉费1750元由反诉原告王某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省营口市中级人民法院。
审 判 长 李孝岩
审 判 员 冷阳春
人民陪审员 曹 娥
二〇一四年七月十五日
书 记 员 杨 玲