天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终1646号
上诉人（原审被告）天津市翟树元餐饮有限公司，住所地天津市武清区杨村街来源道北侧。
法定代表人翟树元，总经理。
委托代理人李述慧，天津吴兆斌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津京城投资开发有限公司，住所地天津市武清区杨村街来源道与泉兴路交口京城大厦。
法定代表人崔学乔，董事长。
委托代理人邵立栓，该公司职员。
委托代理人窦有东，天津天弓律师事务所律师。
上诉人天津市翟树元餐饮有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2015）武民二初字第8431号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2006年12月18日，杨村十街居委会与天津市翟树元餐饮有限公司签订楼房租赁合同，约定杨村十街居委会将自有的坐落于来源道北侧招商场西侧正房楼1-3层32间（含三层阴面10间）租赁给天津市翟树元餐饮有限公司使用，租期由2007年12月10日起5年，每年租金19万元，五年期满后按19万元为基数，每年递增1万元，每年11月10日前一次性交齐下年租金。合同约定其他条款。2007年9月27日杨村十街居委会与天津市翟树元餐饮有限公司签订楼房租赁合同的补充协议，约定了三楼取暖费的变更事项。合同签订后，杨村十街居委会将综合楼出租部分交付天津市翟树元餐饮有限公司，天津市翟树元餐饮有限公司每年均能在12月30日前将下年租金交付杨村十街居委会。
2010年，杨村十街居委会实施拆还迁和旧城改造。2010年8月24日，天津京城投资开发有限公司作为乙方与甲方杨村十街居委会、丙方天津市武清区人民政府杨村街道办事处签订杨村街道十街集体资产接管协议及补偿协议。接管协议第一条第1款约定杨村十街居委会集体资产全部归属天津京城投资开发有限公司所有。补偿协议约定天津京城投资开发有限公司应给付杨村十街居委会补偿款24414476.5元，财产补偿款已全部支付给丙方杨村街道办事处，由丙方代甲方对补偿款统一管理及分配。
2010年底，天津京城投资开发有限公司与天津市武清区杨村街企业服务中心签订“杨村街集体资产委托管理协议”，约定天津京城投资开发有限公司将取得所有权的杨村十街居委会所有集体资产授权杨村街企业服务中心全权管理，企业服务中心可以自身名义对外签署集体资产的房屋租赁合同并收取该房屋的租金。2015年4月，天津京城投资开发有限公司与杨村街企业服务中心签订解除《杨村十街集体资产委托管理协议》备忘录，载明：1、双方同意自签署本备忘录之日起，解除双方之间的杨村十街集体资产代管关系，由天津京城投资开发有限公司亲自行使或承担该集体资产项下的一切权利和义务。2、天津京城投资开发有限公司对杨村街企业服务中心代管期间的代管行为予以认可（包括签署租赁合同、解除租赁合同、代收租金、以自身名义解决纠纷或参与诉讼等行为）。3、备忘录签署后，如杨村十街集体资产尚有未解除的租赁合同或其他没有终止的关系，以及与集体资产相关的后续事宜均由天津京城投资开发有限公司亲自行使，杨村街企业服务中心予以配合协助。
2010年12月15日，天津市翟树元餐饮有限公司将2010年-2011年期间的房屋租金19万元存入杨村街企业服务中心在中国农业银行的账户（账号02×××75），持银行进账单到杨村街企业服务中心开具天津市行政事业单位资金往来结算收据，收据上注明十街2010年12月10日至2011年12月9日房屋租金。2011年-2013年每年12月份，天津市翟树元餐饮有限公司以上述方式分别交纳19万元、20万元、21万元房屋租金。2014年11月25日，天津京城投资开发有限公司向天津市翟树元餐饮有限公司下发通知函告：“因武清区杨村“撤村建居”和旧城改造需要，我公司与杨村十街居委会、杨村街道办事处于2010年8月签订了《杨村街道十街集体资产补偿协议》及《杨村街道十街集体资产接管协议》，依据上述协议，杨村十街的全部集体资产已由我公司接管和处置。贵公司与杨村十街居民委员会于2006年12月18日签订的《楼房租赁合同》中出租的楼房系杨村十街的集体资产，该楼房亦属于我公司接管杨村十街集体资产的范围内。原租赁合同约定的五年固定承租期已于2012年12月9日期满，期满后贵公司承租的房屋属于不定期租赁。现根据武清城区总体规划及旧城改造的需要，我公司决定该房屋不再对外出租，请贵公司于2015年2月底前将承租房屋腾空并交还我公司，贵公司与杨村十街居委会订立的《楼房租赁合同》终止履行。逾期我公司将依法采取相应措施。”接收人处天津市翟树元餐饮有限公司法定代表人翟树元签字确认。2014年12月10日至2015年12月9日涉案综合楼房屋租金应为22万元，天津市翟树元餐饮有限公司至今未交，涉案楼房仍由天津市翟树元餐饮有限公司使用。
天津京城投资开发有限公司主张，2015年4月底，以邮寄方式向天津市翟树元餐饮有限公司下发天津天弓律师事务所律师函，告知涉案综合楼已归天津京城投资开发有限公司所有，天津京城投资开发有限公司向天津市翟树元餐饮有限公司行使租赁合同解除权，并要求天津市翟树元餐饮有限公司付清未交房屋租金，天津市翟树元餐饮有限公司称未收悉，天津京城投资开发有限公司未能证明其主张。对于接管涉案综合楼事项，天津京城投资开发有限公司称已由杨村十街居委会将十街撤村建居、旧城改造涉及涉案楼房的信息告知天津市翟树元餐饮有限公司，天津市翟树元餐饮有限公司对此不予认可。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。天津市翟树元餐饮有限公司与杨村十街居委会签订的涉案楼房租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，原审法院依法予以确认。租赁合同约定租赁期间为2007年12月10日至2012年12月9日五年。合同履行至第3年即2010年，涉案楼房因撤村建居由天津京城投资开发有限公司购买，但根据合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，租赁合同应继续履行。对楼房所有权变动一事天津市翟树元餐饮有限公司主张杨村十街居委会未向其告知，但其于2010年12月份起向天津京城投资开发有限公司委托的涉案房屋代管部门杨村街企业服务中心交纳租金，说明天津市翟树元餐饮有限公司对涉案楼房所有权人发生变化应当知晓。
租赁合同约定2012年12月租赁期间五年届满后，房屋租金按19万元为基数每年递增1万元，并约定租金于每年11月10日前一次性交齐下年租金，此约定属对租赁期限约定不明，视为不定期租赁，出租方和承租方可随时解除合同。天津市翟树元餐饮有限公司已将租金交至2014年12月9日，天津京城投资开发有限公司于2014年11月25日下发通知书表明不再向天津市翟树元餐饮有限公司出租涉案楼房，并要求天津市翟树元餐饮有限公司于2015年2月底前腾出涉案房屋，天津市翟树元餐饮有限公司收到通知后也未提出异议，双方租赁合同于2014年12月10日解除。3个月时间腾房属合理期限，天津市翟树元餐饮有限公司应当在天津京城投资开发有限公司限定的期限内返还租赁物，天津京城投资开发有限公司要求其将涉案房屋腾出返还，原审法院予以支持。双方的不定期租赁合同自2014年12月9日届满，天津市翟树元餐饮有限公司未将涉案房屋腾出，继续使用，造成天津京城投资开发有限公司无法使用支配该房屋，形成经济损失，天津市翟树元餐饮有限公司应予赔偿。3个月期间系天津京城投资开发有限公司自愿给付天津市翟树元餐饮有限公司用于腾房，向其收取租赁费用不妥。原租赁合同2014年12月10日至2015年12月9日年租金为22万元，此数额系双方共同商定，属可预见到的年损失数额，天津京城投资开发有限公司给付天津市翟树元餐饮有限公司3个月腾房期，损失期间应自2015年3月1日起计算，至起诉前共7个月，天津市翟树元餐饮有限公司应赔偿天津京城投资开发有限公司损失费用128333元（22万元/年÷12×7个月）。此案经调解未果，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、天津市翟树元餐饮有限公司于判决生效后30日内将租赁的房屋腾出返还天津京城投资开发有限公司；二、天津市翟树元餐饮有限公司于判决生效后5日内赔偿天津京城投资开发有限公司损失费用128333元；三、驳回天津京城投资开发有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由天津京城投资开发有限公司负担958元，天津市翟树元餐饮有限公司负担1342元。
原审法院判决后，上诉人天津市翟树元餐饮有限公司不服，向本院提出上诉，认为：被上诉人并非租赁合同的主体，不具有诉讼资格。合同是否履行和损害赔偿问题应是合同主体之间的问题。被上诉人以武清区总体规划及旧城改造为由解除合同，没有规划的相应证据，实属对合法租赁合同的侵害。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求或者回发重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人天津京城投资开发有限公司辩称，同意原审法院判决，认为：上诉人知晓撤村建居情况，也知晓接管等情况。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理查明，二审查明事实与原审查明事实一致，本院予以确认。案经本院调解，当事人未能达成一致意见。
本院认为，上诉人与杨村十街居委会签订的涉案房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，上诉人取得房屋合法使用权，应当履行按时交纳租金等合同义务。
上诉人通过与杨村十街居委会等签订的相关协议，取得杨村十街居委会对涉诉房屋等资产的一切权利义务。被上诉人于2010年12月份起向上诉人委托的涉案房屋代管部门杨村街企业服务中心交纳租金，且杨村十街居委会也证实已向上诉人告知资产变更情况，表明上诉人应当对涉案楼房权利变化知晓。上诉人与被上诉人应当依照上诉人与杨村十街居委会签订的涉案房屋租赁合同，继续行使权利，履行义务。
原租赁合同到期后，上诉人仍继续使用涉案房屋，被上诉人也未提出异议，双方的租赁合同转为不定期租赁。上诉人租金交纳至2014年12月9日，被上诉人于2014年11月25日下发通知书表明不再向上诉人出租涉案楼房，并要求其于2015年2月底前腾出涉案房屋，上诉人签收该通知后也未提出异议。因此，双方租赁合同应于2014年12月10日解除。其后3个月时间属于腾房合理期限，上诉人应当在规定期限内返还租赁物。超出该时限，上诉人应比照原租金标准交纳房屋使用费。原审法院判决上诉人腾房并给付被上诉人相关费用，并无不当，本院予以确认。
综上，上诉人的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2867元，由上诉人天津市翟树元餐饮有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷焱
代理审判员 康艳
代理审判员 王晶
二〇一六年三月十七日
书 记 员 贾昊
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……