河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中民二初字第1239号
原告郑州隆辉物业管理有限公司。
法定代表人冯玉琴，职务董事长。
委托代理人纪云丽，河南文丰律师事务所律师。
委托代理人姬烨，河南文丰律师事务所实习律师。
原告郑州台隆房地产开发有限公司。
法定代表人张成文，职务董事长。
委托代理人纪云丽，河南文丰律师事务所律师。
委托代理人姬烨，河南文丰律师事务所实习律师。
被告朱爱华。
委托代理人张建伟，河南国是律师事务所律师。
被告王书灿。
委托代理人张建伟，河南国是律师事务所律师。
原告郑州隆辉物业管理有限公司（以下简称“隆辉物业公司”）、郑州台隆房地产开发有限公司（以下简称“台隆公司）与被告朱爱华、王书灿物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告隆辉物业公司、台隆公司共同委托代理人纪云丽、姬烨，被告朱爱华、王书灿共同委托代理人张建伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告隆辉物业公司、台隆公司诉称：2004年6月，被告接收由原告台隆公司开发的金淮花园二期金水苑6号楼东单元6层东户房屋一套，并与原告台隆公司的物业管理分公司签订《金淮花园二期金水苑业主公约及前期物业管理服务协议》一份。后因国家明确提倡建设单位按照房地产开发与物业相分离的原则，原告台隆公司选聘原告隆辉物业公司为该小区提供物业服务。故自2005年起，原告隆辉物业公司正式接手金淮二期物业服务，原告隆辉物业公司履行物业管理服务的义务，但被告作为小区业主入住后自2005年9月至今的物业管理服务费一直拖延未缴。原告多次催促均未果，故二原告起诉至法院，请求依法判令：1、二被告给付2005年8月至2015年6月30日欠缴的物业费14241.5元，并支付滞纳金8333元（暂计算至2015年5月10日，主张至实际支付之日）；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告朱爱华、王书灿辩称：一、原告台隆公司不具备本案诉讼主体资格，不是适格原告。查询“全国企业信用信息公示系统（河南）”显示，原告台隆公司的经营范围是“房地产的开发经营（凭有效资质证经营）”，没有物业服务的经营资质，因此事实上不可能存在物业服务行为，故原告台隆公司与本案没有直接利害关系，不具备诉讼主体资格。二、原、被告之间无论在形式上还是事实上均不存在物业服务关系，故被告没有义务向原告交纳物业服务费。在形式上被告与原告之间没有签订书面的物业服务协议。原告在事实上没有为被告及被告所在小区提供物业服务。被告所居住的该小区长期无人进行物业管理，主要表现在小区垃圾成堆，机动车非机动车乱停乱放，小区公共设施设备如健身器材设备、公共照明设备等损毁严重，野草、杂草滋生蔓延，小区正常绿化损毁严重，黄土裸露，雨后积水严重，楼栋步梯杂物堆积无人清扫管理，小区更没有配备必备的水电、保安、保洁等人员等。依据权利义务对等的司法原则，没有提供物业服务，就没有权利收取物业服务费。三、原告台隆公司没有金淮二期金水苑小区的所有权和使用权，无权进行物业管理委托，依据《合同法》的相关规定，这种所谓的委托是无权代理行为，对被告不发生效力。依据《合同法》第四十八条的规定，作为金淮二期金水苑小区的建设单位，原告台隆公司将金淮花园小区相关物业销售完毕后，已经没有小区的所有权和使用权，在前期物业服务企业退出金淮二期金水苑小区的物业服务后，选聘新的物业服务企业是全体业主的权利，原告台隆公司无权代替业主选聘新的物业服务企业，这种选聘行为没有经过包括被告在内的全体业主的同意，且包括被告在内的业主没有进行追认，是无权代理行为，对被告不发生效力。四、原告将金淮二期金水苑小区的物业管理进行变更是变相将全部物业管理进行委托，剥夺了包括被告在内的全体业主选聘物业服务企业的权利，违反了《物权法》的相关规定。依据《物权法》第七十条、第七十六条的规定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因此，对于原告隆辉物业公司所谓的物业服务（事实上没有进行服务），被告不接受，不认可。五、原告台隆公司将金淮二期金水苑小区的物业管理由台隆公司物业管理分公司私自变更为隆辉物业公司是变相将全部物业管理进行委托，违反了《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，委托合同及委托行为无效。依据《物业管理条例》第四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，原告台隆公司将金淮二期金水苑小区的物业管理私自由台隆公司物业管理分公司变更并委托给原告隆辉物业公司的行为是变相将全部物业服务委托他人的行为，委托行为和所涉及的委托合同（形式上和事实上）是非法的，无效的。六、《物业管理条例》第二十四条的规定不能成为原告将金淮二期金水苑小区的物业管理由台隆公司物业管理分公司私自变更为隆辉物业公司的理由。《物业管理条例》第二十四条的规定强调的是：使按照房地产开发与物业管理相分离的原则，建设单位也应当通过招投标的方式或者经相关部门批准以协议方式选聘物业服务企业。该条款强调的是通过公开、公正、公平的原则，以招投标的方式或经相关部门批准以协议的方式为新开发住宅小区选聘物业服务企业，而不是单纯的以“房地产开发与物业管理相分离的原则”为由，开发建设单位任意进行物业服务企业的私自变更。如果原告所依据的理由成立的话，那么任何一个建设单位都可以通过原告的这种任意变更委托的行为将小区的物业服务管理进行任意委托，如此一来，《物业管理条例》第四十条的规定就形同虚设。七、原告台隆公司交付被告的房屋存在严重的质量问题，导致被告人身财产损失。被告接房入住后，天花板处突然大面积脱落，将被告家人砸伤，家具受损严重，后通过前期物业服务企业与原告台隆公司沟通协商，原告台隆公司始终不予解决。
经审理查明：被告朱爱华、王书灿（二人于1980年登记结婚）购买位于郑州市中原区金淮花园二期金水苑6号楼东1单元6层东户的房屋一套，该房屋系原告台隆公司开发，房屋面积151.12平方米。该楼盘的物业服务前期由被告台隆公司下属郑州台隆房地产开发公司物业管理分公司负责。
2004年6月30日，被告王书灿接收房屋并与台隆公司物业管理分公司签订《金淮花园二期金水苑业主公约及精神文明建设公约》各一份，对业主的权利义务、业主大会和业主管理委员会、违约责任及精神文明建设方面进行了规定。原告隆辉物业公司、台隆公司还提交了《金淮花园二期金水苑前期物业管理服务协议》，但业主并未签字。
2005年因国家政策调整要求房屋建设单位与物业管理服务相分离，2005年2月份台隆公司物业管理分公司被注销。
原告台隆公司为了小区的正常服务，2005年选聘原告隆辉物业公司为该小区提供物业服务。原告隆辉物业公司接收金淮花园的物业后，没有与被告重新签订物业服务协议，在原告隆辉物业管理金淮小区期间，被告朱爱华、王书灿一直未支付物业费，原告隆辉物业公司、台隆公司进行了催收。
原告隆辉物业公司、台隆公司提交了同小区其他业主与其签订的前期物业管理协议，约定的物业费标准为0.73元每月每平方米，原告隆辉物业公司、台隆公司按照该的标准主张物业费。
被告朱爱华、王书灿提交了录像资料和照片，证明小区长期无人进行物业管理，原、被告之间事实不存在物业服务关系。同时还提交了（2014）中民二初字第998号民事裁定书和（2014）郑民三终字第1951号民事裁定书，证明隆辉物业公司与被告不存在物业服务关系。
另查，涉案房屋房产部门登记位置为郑州市中原区工人南路340号院6号楼1单元6层11号，于2015年5月19日变更登记至王建阳名下。
上述事实，有原、被告陈述，房屋交接材料、业主公约、工商登记材料、其他业主前期物业管理协议、催缴物业费照片、生效裁判文书及录像照片等证据材料在案佐证。
本院认为：被告朱爱华、王书灿作为夫妻购买原告台隆公司开发的位于中原区金淮花园二期金水苑6号楼东1单元6层东户的房屋，2004年6月30日接收房屋时与台隆公司物业管理分公司签订业主公约，后物业管理分公司注销后由原告隆辉物业公司提供物业服务，虽然双方未签订物业服务协议，但通过二被告一直在该小区居住及隆辉物业公司与同小区其他业主签订物业服务协议等事实，可以认定原告隆辉物业公司与二被告之间存在事实上的物业服务合同关系，被告朱爱华、王书灿应向原告隆辉物业公司交纳物业费用，参照同小区其他业主的缴费标准（每月每平方米0.73元），二被告房屋面积为151.12元，每月物业费应为110.3176元，原告主张2005年8月至2015年6月30日的物业费，但因房屋所有权人于2015年5月19日变更为王建阳，故针对二被告的物业费收取应截止到2015年5月19日，二被告需交纳117个月19天的物业费，经计算应为12977.03元。2014原告隆辉物业公司曾向部分业主起诉，要求支付物业费，本院以未向本院提供确实充分的证据证明存在物业合同关系为由裁定驳回起诉，但在本次诉讼中，已经确认双方存在物业服务合同关系，原告隆辉物业公司起诉适格，与之前之裁定并不冲突。另，原告台隆公司要求二被告支付物业费没有事实和法律依据，对原告台隆公司的诉讼请求应予驳回。鉴于二被告并没有与原告隆辉物业公司签订物业服务合同，滞纳金的条款并不适用于二被告，且该小区物业服务水平也存在着缺陷，故对原告隆辉物业公司要求支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。针对二被告的辩称，本院认为，小区的建成后业主委员会成立之前，可由房屋开发企业委托或选聘物业服务企业提供物业管理服务，本案原告隆辉物业公司为二被告小区提供物业服务后，并未将管理服务事项另行委托他人管理，且与其他大部分业主签订了前期物业管理协议，并具有相应的资质，其提供物业管理服务并不违反法律规定，二被告作为该小区的业主，享受了相应的物业服务，无论是从公平原则、诚信原则来讲，都应当支付物业服务费。至于房屋质量问题，二被告可在证据充分的情况下向房屋开发企业行使相应权利。关于物业服务质量问题，二被告提交了相应的录像和照片，但不能完全反映物业服务的整体情况，且物业公司提供多项物业义务内容，以其中的某项服务存在瑕疵不能抗辩物业费的交纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告朱爱华、王书灿于本判决生效之日起十日内向原告郑州隆辉物业管理有限公司交纳物业费12977.03元；
二、驳回原告郑州隆辉物业管理有限公司过高部分的诉讼请求。
三、驳回原告郑州台隆房地产开发有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费182元，原告郑州隆辉物业管理有限公司负担77元，被告朱爱华、王书灿负担105元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 刘煜伟
人民陪审员 刘新英
人民陪审员 路艳青
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 吕青青