福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2013）仓民初字第4128号原告朱思宁，女，1977年9月23日出生，汉族，住福州市仓山区。委托代理人刘志毅、黄昊，福建信得律师事务所律师。被告福州高佳房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区。法定代表人郭加迪，董事长。委托代理人高超，系公司员工。原告朱思宁与被告福州高佳房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘志毅、黄昊，被告福州高佳房地产开发有限公司委托代理人高超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱思宁诉称，2009年3月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发的坐落于福州市仓山区单元房，该商品房建筑面积87.7平方米，每平方米单价7242.25元，总房价款人民币635145元。合同签订之后，原告依约支付了全部购房款。被告在未经商品房综合验收、房屋未取得竣工验收报告及竣工验收备案表的情况下，于2010年10月1日将该房屋交付给不知情的原告使用，于2012年11月22日才通知原告办理房屋产权证。至今上述房产尚不能办理国有土地权证。因此，原告要求按合同约定自交付之日起365个工作日的次日起（2012年3月10日）计算逾期办证违约金。合同约定的该违约金每日0.005%过低，应调整为中国人民银行同期同类贷款利率。被告不仅存在逾期办理房屋权属证书的违约行为，而且还将不符合法定交房条件的房屋交付给原告，应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条约定，被告应从2010年10月2日起至2011年10月14日止（2011年10月14日取得竣工验收报告），按日向原告支付房价款万分之三的违约金。原告现请求判令：1.被告自2012年3月10日起至原告实际取得国有土地使用权证之日止，以原告已付购房款为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，向原告支付逾期办理产权证、国有土地使用权证的违约金。暂计至起诉之日为89485元；2.被告自2010年10月2日起至2011年10月14日止，按原告已付购房款每日万分之三，向原告支付不符合法定交房条件的违约金，计72025元；3.本案诉讼费由被告承担。被告福州高佳房地产开发有限公司辩称，一、诉争房屋在交付之前就已于2010年9月10日通过竣工验收（单体验收），并在合同约定的交房期限内交房；二、2010年9月22日上述房屋已取得消防验收备案登记；三、原告已于2010年10月1日实际接收、占有并使用房屋，被告不存在逾期交房情况，原告也未有任何损失，被告无需承担逾期交房违约责任，原告诉请不符合法定交房条件的违约金也已超过诉讼时效；四、合同约定的办证义务仅限于完成房屋产权证初始登记，被告已于2012年10月30日完成房屋总登，履行了合同义务。至于原告至今未办理土地使用权证的原因不在被告，且办理土地使用权证并非被告应承担的合同义务；五、原告主张合同约定的违约金过低，要求按照中国人民银行同期同类逾期贷款利息予以计算违约金，没有事实和法律依据，不应予以支持。庭审过程中，原告向法庭提交证据如下：A1、《商品房买卖合同》，证明原、被告之间存在商品房买卖法律关系，及合同约定的双方权利义务内容；A2、购房发票，证明原告已全面履行了合同约定的付款义务；A3、投诉反馈件，证明2012年12月27日，福州市城乡建设委员会回复：“案涉楼盘1#—4#楼上部工程建设单位于2011年9月23日组织参建各方进行竣工验收；案涉楼盘1#—4#楼及地下室单位工程建设单位于2011年10月14日组织参建各方进行竣工验收”。此时，原告才知道案涉楼盘3#楼在交房时尚未通过竣工验收备案，根本不具备交房条件；A4、福建省房屋建筑工程竣工验收报告复印件一份（当庭提交），证明诉争房屋竣工验收的时间是2011年10月14日，并且与原告提供的证据3相互印证。经质证，被告对原告提交的证据A1、A2真实性及证明对象无异议；对证据A3真实性无异议，对证明对象有异议，福州市城乡建设委员会所回复的日期，仅是1#-4#楼中最后竣工的单体工程验收的日期。诉争房屋所在3#楼在2010年9月10日就已通过竣工验收，此时该工程的建筑质量已经合格；对证据A4认为该证据为复印件，真实性无法确认。该证据上填写时间虽为2011年10月14日，但此系建设单位的资料管理员对该建设工程内业资料的催收、准备时间滞后，导致备案时间延迟，该建设工程在2010年9月10日已通过竣工验收。被告向法庭提交如下证据：B1、单位（子单位）工程质量竣工验收记录，证明2010年9月10日，诉争房屋所在的建筑工程已经通过单体工程验收；B2、建设工程竣工验收消防备案单，证明2010年9月22日，诉争房屋所在的建筑工程已经依法进行了消防验收备案；B3、初始登记通知书，证明2012年10月30日，被告完成诉争房屋所在3#楼的产权初始登记，至此被告关于办理产权的义务就已经全面履行完毕；B4、福州房屋信息网（福州市房地产交易登记中心网站）信息，证明原告应当自行主动查询诉争房屋办理产权证的事项，此并非被告的法定或者约定义务。经质证，原告对被告提交的证据B1、B2真实性及证明对象有异议；对B3、B4真实性无异议。对当事人提交的上述证据，本院分析认证如下：被告对原告提交的证据A1、A2的真实性及证明对象无异议，本院予以确认；原告对被告提交的证据B3、B4真实性无异议，本院予以采纳；证据A3是12345信访投诉件、A4无原件，不能作为本案定案依据；证据B1竣工验收记录、B2消防备案单经有关部门盖章确认，与本案具有关联性，可以作为本案定案依据。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：原、被告于2009年3月31日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的坐落于福州市仓山区房屋出售给原告。合同第八条约定：出卖人应当在2010年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经单体工程验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理即买受人不退房，出卖人按已付房价款的每逾期一日0.005%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付房价款635145元，双方于2010年10月1日办理房屋交接手续。2010年9月10日，诉争楼盘的建设单位、监理单位、施工单位、设计单位对该楼进行单体验收。2010年9月22日，该楼已依法进行竣工验收消防备案。被告于2012年10月30日办理上述房屋所在小区房屋产权初始登记（总登记）。诉争房屋所在小区土地权属总登记手续现尚未办理。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在诉争房屋实际交付（2010年10月1日）后的365个工作日内即于2012年3月9日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因房地产权属证书包含房屋所有权证书及土地使用权证书，故被告应按合同约定期间完成该两项登记备案义务，但被告直至2012年10月30日才办理诉争房屋产权初始登记（总登记）手续，至今尚未办理土地权属总登记手续，已构成违约。双方在合同中约定按已付房价款的每逾期一日0.005%计算违约金，该约定不违反相关强制性规定，合法有效。原告要求被告按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准，向原告支付逾期办理产权证、国有土地使用权证违约金，本院不予支持。故被告应向原告支付自2012年3月10日起，按原告已付房价款635145元的日0.005%标准，计至具备办证条件并由被告通知原告办理房屋国有土地使用权证书之日止的逾期办理权属证书违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2010年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经单体工程验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告已在合同规定的期限内履行相关义务，且原告接收房屋的行为可以视为原告对诉争房屋交付条件的认可，故原告的第二项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告福州高佳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，按原告朱思宁已付房价款635145元的每日0.005%标准，向原告支付逾期办理权属登记的违约金（违约金自2012年3月10日起计至具备办证条件并由被告通知原告办理房屋国有土地使用权证书之日止）；二、驳回原告朱思宁的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3530元，由原告朱思宁负担1574元，被告福州高佳房地产开发有限公司负担1956元（被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  黄建平代理审判员  吴清云代理审判员  郑敦梁二〇一四年五月八日书 记 员  黄 玲