江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第534号
原告无锡新江南物业管理有限公司，住所江苏省无锡市新江南花园二区79-2号（单位代码：13600799-X）。
法定代表人丁建新，无锡新江南物业管理有限公司董事长。
委托代理人金娟（受无锡新江南物业管理有限公司的特别授权委托），江苏冯骏律师事务所律师。
被告钱建伟，男。
原告无锡新江南物业管理有限公司（以下简称新江南物业公司）诉被告钱建伟物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月21日立案受理。依法由代理审判员史新适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新江南物业公司的委托代理人金娟，被告钱建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新江南物业公司诉称，我公司作为无锡新江南花园“世代雅居”（C区）原业主委员会依法选定的物业管理公司，一直为业主提供事实上的物业管理与服务。物业管理费标准经物价局核准，确定为每月按0.75元／平方米计算。钱建伟作为无锡新江南花园“世代雅居”业主，一直欠缴物业管理服务费用。现要求钱建伟支付物业管理费12240元（其中包括电梯费240元）并承担本案诉讼费。
被告钱建伟辩称，其自2002年12月开始确未交纳物业服务费，电梯费有无交纳其不记得了。未交物业服务费的主要理由如下：1、新江南花园“世代雅居”原业主委员会成立不合法，新江南物业公司与原业主委员会个别成员签订的合同无效，新江南物业公司与其不存在物业服务合同关系；2、新江南物业公司未取得收费等级证书，其收费标准因缺乏依据而违法；3、新江南物业公司的主张已超过诉讼时效；4、新江南物业公司与业主之间不存在物业服务合同关系，而是事实物业服务管理关系，该关系不具有连续性；5、新江南物业公司未经业主同意在2005年将“世代雅居”正在正常使用的智能监控系统和消防监控系统的公用设备擅自拆走，并将业主共有的地下车库以长期出租的形式非法出售，侵犯了业主权益，须在与业主交接上述事宜之后，才能向业主收取物业管理费。6、新江南物业公司未依照法定程序主张物业费。综上，要求驳回新江南物业公司的诉讼请求。
经审理查明：钱建伟系无锡市新江南花园“世代雅居”（C区）xx号xxxx室（该房屋建筑面积为x平方米）业主。2003年5月16日，无锡市物价局发出《关于新江南“世代雅居”物业管理收费标准的批复》，内容为：无锡市新江南花园物业管理有限公司受新江南花园业主委员会的委托，对小区“世代雅居”实行物业管理。经过小区业主委员会同意和我们对“世代雅居”的物业管理状况进行现场核查，批复明确“世代雅居”公共服务收费标准为每月0.80元／平方米（建筑面积），允许浮动，浮动幅度为上下每月0.10元／平方米（建筑面积）；电梯使用费收费标准（二层及以上）为每户30元／月，物业企业收取电梯使用费不得再分摊任何费用，具体收费标准由业主委员会与物业公司在上述范围内商定。2003年12月，无锡市新江南花园物业管理有限公司变更为新江南物业公司。新江南物业公司对“世代雅居”提供物业管理服务至2011年8月31日。因新江南物业公司与钱建伟就物业服务费交纳产生争议，新江南物业公司于2014年3月诉讼来院，要求钱建伟支付物业管理费12240元（其中包括电梯费240元）。
审理中，新江南物业公司将诉讼请求明确为：要求钱建伟支付自2003年3月至2011年8月的物业管理费11448元及自2011年1月至2011年8月的电梯费240元，共计11688元。审理中，钱建伟述称其入住新江南花园xx号xxxx室的时间是2003年1月，并提供无锡新江南实业股份有限公司收款收据一份以证明其曾交纳过2002年3月至2002年8月管理费1077.4元。其认为新江南物业公司的物业服务存在问题，在物业服务期间新江南花园xx号大门长期处于损坏状态导致其家的电瓶车被盗，并且小区楼道里有很多广告。新江南物业公司2007年后未履行书面催款义务，未按法定程序主张物业管理费。
对于钱建伟提出的上述意见，新江南物业公司认为：钱建伟入住到新江南花园xx号xxxx室的时间是2002年3月11日，其交纳的是2002年3月至2002年8月份的管理费，而新江南物业公司主张的是2003年3月至2011年8月的物业管理费以及2011年3月至2011年8月的电梯费。对于钱建伟提出的小区楼道里有很多广告的问题并不是事实，至于钱建伟家的电瓶车被盗事件，与本案没有关联性，新江南物业公司已经尽到了相应的物业管理责任。
审理中，新江南物业公司对于物业费的催讨程序问题，认为其除通过催讨函催讨物业费之外，并在小区张贴过催讨材料，其程序是合法的；对于物业费收费标准问题，认为是按物价部门审核的标准收费。
另查明，新江南物业公司于2007年1月30日向新江南花园C区业主发出告知书，在该份告知书上载明：关于C区物业管理费的定价，我公司经过细致的测算，根据部分业主的要求，按无锡市物业等级服务二级标准每平方米0.30元的费用标准，结合公用水、电能耗费每平方米0.15元，电梯使用费每平方米0.35元，合计每平方米0.80元，在不影响物业服务工作正常运作的前提下，兼顾业主的利益，我公司再让0.05元，合计费用每平方米0.75元。如大多数业主对以上报价不愿意接受，可自行重新选聘新的物业公司或采取业主自主管理的方式，我公司将于2007年3月31日终止对C区的物业管理服务。部分C区业主于2007年2月24日发给新江南物业公司书面材料一份，主要内容为：目前C区的物业管理不到位，达不到物业管理二级的标准，C区广大业主考虑了多方因素，同意按二级标准收费（每月每平方米0.3元），电梯费每户每月30元（2002年以来一直按此标准执行），现已有超过三分之二的绝大多数业主书面签字确认；关于新江南物业公司提出公共水电能耗费每平方米0.15元，C区广大业主认为这是贵公司的霸王条款，不予接受，更重要的是C区业主无权代表新江南业主委员会与物业公司协商确定。因双方分歧很大，无法对物业服务费收费标准达成一致，新江南花园的绝大多数业主一直拒交物业服务费。
又查明，本院与无锡市中级人民法院已生效的多份民事判决书确认如下事实：2003年新江南花园业主委员会与新江南物业公司签订物业管理委托合同，双方约定由业主委员会将新江南花园“世代雅居”房屋委托新江南物业公司实行物业管理，期限为三年，自2003年3月1日起至2006年2月28日止。虽然该份物业管理委托合同的效力存在瑕疵（因业主委员会增补的两名业主委员会委员申报资料主体不规范，且业主委员会在未经业主大会决定的前提下与新江南物业公司签订合同），但根据《江苏省物业管理条例》规定，“世代雅居”与新江南花园其他小区一样，均在新江南花园小区范围内，属于一个整体，“世代雅居”也必然由同一物业管理公司进行管理。在上述合同到期后，虽然双方未续订合同，但新江南物业公司继续对“世代雅居”实施了物业管理。
又查明，新江南物业公司于2012年11月至本院信访，要求就其与包括钱建伟在内的业主之间的物业服务纠纷启动诉讼程序，向业主追讨所欠的物业费及电梯费。
审理中，法院调取了（2011）南民初字第1837号案卷相关材料，其中有业主提出的反映新江南物业公司服务不到位抗辩意见并提供照片予以证明；新江南物业公司庭审时承认因无法收到物业服务费用导致物业服务质量下降的笔录，该笔录中新江南物业公司认为业主不交物业费，新江南物业公司无法提供完善的物业服务，是恶性循环；新江南物业公司经理周盘华对法院所作陈述，称新江南物业公司提出按二级标准提供服务的方案，有约10%的业主按二级标准交纳了物业服务费。
以上事实，有住户登记卡、关于新江南“世代雅居”物业管理收费标准的批复、快递单、无锡市房屋登记簿证明、（2006）锡民终字第181号民事判决书、（2009）锡民终字第264号民事判决书、（2011）南民初字第1837号卷宗、（2012）南民初字第435号民事判决书等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为，虽然新江南花园业主委员会与新江南物业公司之间的物业管理委托合同已于2006年2月28日到期，之后双方未续签物业管理合同，但自2006年3月起，新江南物业公司仍按原合同向小区业主提供了物业管理服务，故新江南物业公司与“世代雅居”业主的事实物业管理关系成立，接受服务的业主仍须支付相应的物业管理费用。新江南物业公司按物价部门审核的标准收费，钱建伟认为物业管理费收费标准无依据并不符合事实，该抗辩意见不能成立。对于钱建伟提出的诉讼时效问题，物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，本案中，新江南物业公司于2011年8月31日停止了对新江南花园小区的物业服务，应从此时起算诉讼时效，新江南物业公司于2012年11月至本院信访主张权利，故新江南物业公司的诉请并未超过诉讼时效期间。关于电梯费，钱建伟辩称有无交纳其不记得了，但其未能提供本案所涉2011年1月至2011年8月期间的电梯费已交纳的相关证据，故其应向新江南公司交纳相应的电梯费。因新江南物业公司确实存在物业服务质量降低的情形，钱建伟拒交物业服务费的理由具有一定正当性，但是尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，故根据新江南物业公司提供物业服务的质量对其所诉物业服务欠费应酌情减少。据此，依据国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：钱建伟于本判决发生法律效力后十日内支付无锡新江南物业管理有限公司物业服务费6868.8元，电梯费240元，共计7108.8元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费110元，减半收取为55元（已由无锡新江南物业管理有限公司预交），由无锡新江南物业管理有限公司负担22元，钱建伟负担33元。钱建伟于本判决发生法律效力之日起即将所负担的诉讼费直接支付给无锡新江南物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（无锡市中级人民法院开户银行及帐户：中国工商银行无锡城中支行1103020129200024805）
代理审判员 史 新
二〇一四年六月五日
书 记 员 袁丹青
本案援引法律条款
国务院《物业管理条例》
四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求
所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。