广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0115民初4209号
原告(反诉被告)：梁炳文，男，1963年7月27日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，
原告(反诉被告)：梁志强�男，1962年6月26日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，
两原告共同委托代理人：刘英莲，广东纬国律师事务所律师。
两原告共同委托代理人：韩秋阳，广东纬国律师事务所实习律师。
被告(反诉原告)：王鹏程，男，1972年10月28日出生，汉族，住四川省平昌县，
被告(反诉原告)：广州宏林木制品有限公司，住所地广东省广州市南沙区东涌镇长莫村长沙中街长莫大路1号，组织机构代码：56976998-1。
法定代表人：王鹏程，职务：执行董事。
两被告共同委托代理人：邓立新，广东格新律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：谭学志，广东格新律师事务所实习律师。
原告(反诉被告)梁炳文、梁志强诉被告(反诉原告)王鹏程、广州宏林木制品有限公司（以下简称“宏林公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁炳文、梁志强共同委托代理人刘英莲及梁炳文，被告王鹏程、宏林公司共同委托代理人邓立新、谭学志及王鹏程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁炳文、梁志强诉称：两原告与被告王鹏程于2010年12月29日签订《厂房租赁合同》和《厂房租赁合同补充协议》，约定由原告（甲方）将位于广州市南沙区鱼窝头镇长莫村桥东十队的厂房及写字楼出租给被告王鹏程（乙方)，月租金为73388元，每季度的垃圾费与治安费为3000元，租赁期限为32年，从2011年3月1日至2043年3月30日止，押金150000元。租金每5年递增一次，递增率为8%，每月5号前支付当月租金，逾期交租超过5天的，按所欠金额每月2%支付滞纳金，逾期15天，按违约处理，甲方有权解除合同并没收押金和预付款。后签订《厂房租赁合�补充协议》约定减500元租金作为办公楼后梯租金。其后，两被告自2015年陆续拖欠原告租金，截止至2016年4月份前被告确认尚欠原告租金950000元，并承诺分期支付，最迟一笔于2016年8月20日付清。但被告作出承诺后又不履行，故原告为维护其合法权益，特具状法院，请求法院判令：一、两被告将位于广州市番禺区鱼窝头镇长莫村桥东十队的厂房及写字楼交还给原告；二、两被告向原告支付拖欠的占用费（2016年4月份之前的租金共计417000元，2016年4月1日起的占用费为每月78719元，从2016年4月1日起计至被告交还场地之日止）；三、两被告向原告支付拖欠的治安费（从2016年4月1日起计至被告实际交还厂房之日止，按每月500元计算）；四、两被告向原告支付拖欠占用费以及治安费的滞纳金（滞纳金计算方式：1、2016年4月之前的滞纳金以417000元为本金，从2016年8月21日起计至清偿�日止，按每月2%计算；2、从2016年4月1日起至交还厂房之日止的滞纳金，从当月的6日起计算至清偿之日止，以每月占用费78719元和治安费500元（共79219元）为本金，按每月2%计算）；五、两被告支付电费141281元；六、被告王鹏程支付的保证金150000元归原告梁炳文、梁志强所有；七、本案的诉讼费用由两被告承担。
被告王鹏程、宏林公司共同辩称：不同意原告全部的诉讼请求。1、关于合同主体，本案合同是王鹏程签订的，但实际承租方是宏林公司。2、关于厂房的租金，宏林公司在承租原告厂房时，的确存在欠租情况，但是因为原告的厂房存在质量问题，影响了被告的生产，原告违约在先。3、被告同意结清厂房租金，但由于厂房存在质量和安全问题，被告要求租金以50%计算，同时由于宏林公司一直支付租金至2016年7月28日，宏林公司对原告提出的欠�租金有异议，要求重新计算，扣减已实际支付的部分。4、宏林公司同意向原告支付结清欠付的电费和卫生费，按照实际发生的数额结算。5、关于原告主张的滞纳金，由于原告违约在先，宏林公司不同意支付。6、王鹏程不是厂房的实际承租人，不应承担相应的责任。7、被告不同意原告没收保证金的诉请；8、涉案租赁物未取得建设工程规划许可证等，涉案租赁合同无效，被告无需向原告继续支付未支付的租金，应当收缴原告非法建设厂房并出租的违法所得。为此，被告王鹏程、宏林公司提起反诉，请求法院判令：一、原告向被告退还租赁押金15万元；二、原告承担本案反诉费用。
原告梁炳文、梁志强共同辩称：1、两被告提出的反诉超出了举证期限；2、不同意两被告的全部反诉请求；3、两被告在整个合同履行过程中，均没有向两原告提出过任何关于厂房质量问题；4、两原告已经严格按照合同约定提供合格厂房给两被告，两被告也一直使用至今，所以两被告应当参照合同约定支付占用费。5、两被告迟延缴纳租金，违约在先，两原告有权没收两被告押金。
经审理查明：两原告与王鹏程于2010年12月29日签订《厂房租赁合同》，约定由两原告（出租方、甲方）将位于广州市番禺区鱼窝头镇（现南沙区东涌镇）长莫村桥东十队的厂房及写字楼（总面积为9345平方米，包括实际空地面积2700平方米、实际厂房面积4320平方米、实际标准厂房面积746平方米、实际写字楼面积1579平方米）出租给被告王鹏程（承租方、乙方)，月租金为73388元，乙方每季度应交的垃圾费与治安费合计为3000元，租赁期限为32年，从2011年3月1日起至2043年3月30日止。在签订合同时，乙方须支付150000元作为合同押金，合同期满乙方付清所有费用后，甲方须5天内无息将押金150000元退还给乙方，逾期按当日银行存款利息计算利息。月租金每相隔5年递增1次，递增率为8%，乙方必须在每月5号前向甲方一次性交清当月租金，如有特殊情况，需与甲方协商，并取得甲方同意为准。厂房和土地所有权归甲方所有，甲方不得无故解除合同，租赁期满，除乙方的设备及器材之外，其他所有的固定装修和装饰属甲方所有，如果其中有被乙方故意损坏的，由乙方负责维修和赔偿。双方的权利和义务……4、租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施（包括消防设施和强电、弱电等）处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该厂房进行检查、养护，应提前3日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该厂房的影响。5、租赁期间乙方如果对厂房进行装修，必须经甲方同意，并且不能损坏原厂房的建筑结构。如果违�此规定，所造成的一切损失由乙方负责承担。6、租赁期间的水电费、电话费以及管理费等费用均由乙方负责承担（变压器由乙方负责管理，供电局向乙方收取电费时，按乙方计划用电收取每千瓦用电贴费（以电管所准），同时收取乙方实际用电电费。所以，乙方向甲方同样收取计划用电贴费和实际用电电费）。7、租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。（水渠、地面、门、窗、消防、天面小修小补）由乙方自行修复。……9、租赁期间，如果乙方未经过甲方同意对厂房进行改装或增设它物，甲方有权要求乙方恢复原建筑外观和赔偿损失。……违约责任：1、如乙方不按时交付租金，也未与甲方协商允许情况下，每逾期五天，除交清�月租金外，还须按所欠金额的2%向甲方交付滞纳金；逾期十五天，按违约处理，甲方有权解除合同并没收押金和预付款。2、甲方在租赁期间不得无故收回厂房或解除合同，甲方若中途提出苛刻条件，无故收回厂房或解除合同即按违约处理，除双倍返还押金外，甲方还要对乙方的实际损失进行评估，予以双倍赔偿。3、乙方在租赁期间擅自将厂房进行转租或解除合同时，未经甲方同意情况下，甲方有权终止合同以及收回厂房，并可没收乙方所交的押金及预付款，并有权要求乙方赔偿因此受到的一切损失等”。同日，两原告（甲方）与王鹏程（乙方）签订《厂房租赁合同补充协议》，约定：“一：乙方务必随时给予方便甲方签字人或甲方委托人进乙方厂大门进行电房查看电房电路；二：办公楼楼顶前后楼梯间套房属乙方使用，4楼楼顶所有属乙方使用；三：新建楼底�乙方租用，但楼顶属甲方建筑使用，乙方无权干涉；四：每月租金甲方在合同内减人民币500元作办公楼后梯租金。”同日，两原告收取王鹏程租赁厂房押金150000元。两被告在庭审中陈述涉案租赁合同由王鹏程代表宏林公司签订，实际承租使用涉案租赁物的主体是宏林公司。两原告认为涉案租赁合同签订时间为2010年12月29日，而宏林公司成立时间为2011年3月1日，故涉案租赁合同的主体是两原告与王鹏程，并主张因宏林公司实际使用涉案租赁物，故要求宏林公司共同承担责任。
两原告为证明其向广州市番禺区（现南沙区）东涌镇长莫村经济合作社租赁涉案土地建设后出租，在庭审中向本院提交了两原告与广州市番禺××××镇长莫村经济合作社于2008年5月25日签订的《租赁合同》和广州市番禺××××镇长莫村民委员会于2006年5月9日出具的《证明》，其中《租赁合�》约定：两原告（乙方）向广州市番禺××××镇长莫村经济合作社（甲方）承租位于东涌镇长莫大桥桥东南侧面积为16.8亩（11198平方米）的土地，租赁期为四十年。《证明》内容为：“兹有南沙区黄阁镇大塘村梁志强、梁炳文在番禺××××镇长莫村租用土地开发建设厂房，该建设是梁志强、梁炳文合资兴建的，村收取地租。”经质证，两被告对上述证明的真实性、合法性和关联性予以确认。双方在庭审中确认涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，未办理报建手续，未取得房产证。
2016年2月27日，王鹏程出具《支付租金方式》，内容为：“广州市宏林木制品有限公司支付梁志强厂房租金期限：在2015年拖欠租金约人民币陆拾伍万元整（650000），截止2016年4月前租金约叁拾万元整1、承诺分时段归还时间：2016年2月归还50万元整、2016年3月归还25万元整、2016年4月20�归还15万元整、2016年6月20日归还15万元整、2016年8月20日全部付清所欠厂房租金。违反租金合同逾期金额，即另加每月两分利息计算清还。并停水停电封厂处理。”双方在庭审中确认2015年拖欠租金为650000元，2016年1-3月租金为300000元，合计950000元，确认“违反租金合同逾期金额，即另加每月两分利息计算清还”是对原租赁合同中约定逾期付款的滞纳金的标准再次确认。双方在庭审中确认此后被告于2016年4月12日支付14000元、于2016年5月5日支付130000元、于2016年6月2日支付30000元、于2016年6月11日支付80000元、于2016年6月21日支付40000元、于2016年7月1日支付29000元、于2016年7月4日支付1000元、于2016年7月12日支付60000元、于2016年7月28日支付69000元，共453000元；此外，于2016年4月1日支付20000元利息、于2016年5月8日支付20000元利息、于2016年6月10日支付20000元利息、于2016年7月28日支付20000元利息，合计80000元的利息。双方在庭审中同意被告支付的80000元利息抵销被告所拖欠的租金，确认王鹏程出具《支付租金方式》后合计支付533000元。
两被告在庭审中确认拖欠电费141281元，且已由两原告代缴。双方在庭审中确认双方口头变更每月治安费为500元，确认治安费实际是由两原告代镇政府收取的保洁费，两被告确认至今由两原告代其向镇政府缴纳治安费，自2016年4月1日起未向两原告缴纳治安费。两被告在庭审中陈述其经过两原告同意对涉案租赁物的基建厂房铺设了水电，但未提交证据证明，且不主张水电铺设的权益。两原告主张两被告未经其同意，且不确认两被告对涉案租赁物进行装修。双方在庭审中确认两原告于2016年8月16日停止涉案租赁物的工业用电；确认涉案租赁物至今尚未交付给两原告。
两被告为证明涉案租赁物存在严重质量问题�在庭审中向本院提交了涉案租赁物的照片7张，经质证，两原告对照片的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为图片无法反映厂房存在质量问题，交付涉案租赁物给王鹏程使用五年多，王鹏程从未向两原告提出涉案租赁物存在质量问题。两被告认为其向两原告口头协商质量问题，但未提交证据证实。两被告在庭审中向本院申请对涉案租赁物中属于危房以及未达到国家对建筑物以及构筑物的质量安全强制性标准的面积进行鉴定。本院经摇珠选定广东稳固检测鉴定有限公司和广东建准检测技术有限公司进行鉴定和测绘。在鉴定过程中，两被告撤回全部鉴定申请。
诉讼过程中，根据两原告的申请，本院作出（2016）粤0115民初4209号民事裁定书，裁定查封、冻结被告王鹏程名下存款1200000元或等额价值财产。两原告交纳财产保全费5000元。
另查明，宏林公司成立日期为2011年3月1日。
本院认为：涉案租赁合同由两原告与王鹏程签订，故租赁合同关系相对方为两原告与王鹏程。因宏林公司成立时间晚于涉案租赁合同签订时间，两被告关于涉案租赁合同是王鹏程代表宏林公司签订的抗辩，依据不足，本院不予采信。根据合同相对性原则，两原告要求非租赁合同相对方的宏林公司承担责任的诉请，依据不足，本院不予支持。
因涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故两原告与王鹏程签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》无效。涉案租赁合同无效，因该合同取得的财产应相互返还。两原告诉请王鹏程返还涉案租赁物，理据充分，本院予以支持。宏林公司作为实际使用人负有协助交还租赁物的义务。同理，两原告应当退还王鹏程支付的押金150000元，王鹏程反诉两原告退还押金150000元的诉请，理据充分，本院予以支持。而两原告没收押金150000元的诉请，依据不足，本院不予支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”两原告主张王鹏程参照双方签订的租赁合同约定的租金标准支付占用费，于法有据，本院予以支持。根据《支付租金方式�，截至2016年3月31日王鹏程拖欠占用费为950000元，双方确认其后王鹏程支付533000元，故2016年4月前王鹏程拖欠的占用费为417000元，双方确认2016年4月1日起月租金标准为78719元，因两原告于2016年8月16日停止涉案租赁物的工业用电，影响王鹏程对涉案租赁物的经营使用，故王鹏程应当按照78719元/月的标准向两原告支付自2016年4月1日起至2016年8月16日的占用费355505元；因王鹏程至今拒不交还涉案租赁物，对2016年8月17日至交还租赁物之日止的占用费，本院酌情按照每月50000元的标准计算占用费。因两被告未提交充分的证据证实存在影响租赁物正常使用的质量问题，且未提交证据证实通知过两原告修复或自行修复，故两被告主张涉案租赁物存在质量问题，并要求减免租金的抗辩，依据不足，本院不予支持。双方在庭审中要求以押金抵销占用费，符合法律规定，本院予以准许，故�原告应退还的押金150000元抵销王鹏程拖欠两原告2016年4月前的占用费417000元后，王鹏程尚拖欠两原告2016年4月前的占用费为267000元。
租赁合同明确约定治安费由王鹏程缴纳，而两原告已代王鹏程缴纳自2016年4月1日起至今的治安费，故两原告要求王鹏程按双方口头约定每月500元标准支付从2016年4月1日起至王鹏程实际交还租赁物之日止的治安费的诉请，理据充分，本院予以支持。两原告明知涉案租赁物未取得建设工程规划许可证而出租给王鹏程，对涉案租赁合同无效存在一定的过错，双方确认《支付租金方式》中约定的“每月两分利息”是对租赁合同中约定逾期付款的滞纳金的标准再次确认，故两原告主张占用费和治安费的滞纳金的诉请，理据不足，本院不予支持。王鹏程确认拖欠电费141281元，且已由两原告代缴。该电费是由王鹏程使用涉案租赁物所产生，应由王鹏程承担，两原告代缴电费后向王鹏程主张支付电费141281元的诉请合理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
一、被告王鹏程应于本判决生效之日起十日内将位于广州市南沙区东涌镇长莫村桥东十队的厂房及写字楼（总面积为9345平方米，包括实际空地面积2700平方米、实际厂房面积4320平方米、实际标准厂房面积746平方米、实际写字楼面积1579平方米）交还给原告梁炳文、梁志强，被告广州宏林木制品有限公司负有协助交还义务；
二、被告王鹏程应向原告梁炳文、梁志强支付占用费（2016年4月份前的占用费为267000元，从2016年4月1日起至2016年8月16日的占用费355505元，从2016年8月17日起至被告王鹏程交还租赁物之日止的占用费为每月50000元。被告王鹏程应于本判决生效之日起十日内一次性支付本判决发生法律效力之日前的占用费，应于每月10日前逐月支付本判决发生法律效力次日起至被告王鹏程交还租赁物之日止的占用费）；
三、被告王鹏程应向原告梁炳文、梁志强支付从2016年4月1日起至被告王鹏程实际交还租赁物之日止的治安费（按每月500元计算，被告王鹏程应于本判决生效之日起十日内一次性支付本判决发生法律效力之日前的治安费，应于每月10日前逐月支付本判决发生法律效力次日起至被告王鹏程交还租赁物之日止的治安费）；
四、被告王鹏程应于本判决生效之日起十日内向原告梁炳文、梁志强支付电费141281元；
五、驳回原告梁炳文、梁志强的其他请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利�。
本案本诉受理费16164元、诉讼保全费5000元，由被告王鹏程负担16262元，由原告梁炳文、梁志强负担4902元。本案反诉受理费1650元，由原告梁炳文、梁志强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 王 健
人民陪审员 胡大成
人民陪审员 陈润彰
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 陈洁莹