山东省梁山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0832民初2434号
原告：梁山美的亚商业管理有限公司，住所地梁山县。
法定代表人：王承安，经理。
委托代理人（特别授权）：王宜稳，梁山英才法律服务所法律服务工作者。
被告：李文茂，男，汉族，居民，住辽宁省营口市。
委托代理人（特别授权）：邢猛，山东天健律师事务所律师。
原告梁山美的亚商业管理有限公司（以下简称梁山美的亚公司）诉被告李文茂房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员倪广稳独任审判，公开开庭进行了审理。原告梁山美的亚公司的委托代理人王宜稳，被告李文茂的委托代理人邢猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁山美的亚公司诉称，2013年10月19日，原、被告签订商铺租赁合同，约定被告租赁原告位于梁山美的亚城市广场商业X号楼一层XXXX号的商铺。原告按约定将商铺交于被告使用。根据双方约定，被告应于2015年10月31日前缴纳下一年度商铺使用费，但经原告多次催要，被告未予缴纳下一年度商铺使用费并拖欠原告2015年12月31日至今的商铺使用费。后原告向被告下达了解除合同通知书，被告至今未将商铺腾空交付于原告，给原告造成了极大的损失。请求依法判决解除原、被告双方签订的商铺租赁合同；被告所交的合同履约保证金10000元归原告所有，不予返还。
被告李文茂辩称，原告违约在先，其无权解除合同，原告的诉求依法不应支持。2013年11月19日，原、被告签订商铺租赁合同，约定被告租赁原告位于梁山美的亚城市广场商业X号楼一层XXXX号商铺，房屋租赁期限为5年（自2014年1月1日起至2018年12月31日止），同时约定第一年免租，第二年商铺使用费为25530元，后三年商铺使用费标准于每个合同年度期满前二个月另行确定并在上一个合同年度期满前提前两个月内交纳完毕。被告于2014年8月30日向原告一次性交纳前两年的商铺使用费、商场设施费等共计63825元，同时原告收取被告经营押金10000元，被告花费30余万元装潢涉案商铺。2015年7月，原告先期免租招商的18家商铺集体搬走，原告未按合同第六条的约定采取措施维护正常的经营秩序，并试图将所有的建材承包商清走，转租经营家具，原告的行为构成严重违约，根据合同法第六十八条的规定，被告可终止履行租赁合同。原告拒绝与被告协商下一年度的商铺使用费数额，且一直未向被告催缴商铺使用费，双方至今未商议出解决方案，原告单方强行解除租赁合同的行为违法，其行为不导致双方租赁合同的解除，原告的诉求依法不应支持。本案被告为经营商铺准备近一年的时间，投入30多万，若解除合同被告将遭受重大损失，被告正在进行的营业项目面临终止，已完成的商业项目无法提供后续服务，被告将面临与客户的各种纠纷，对被告的商业信誉及其后的重新经营将产生不利影响。综合本案具体情况，本案租赁合同不宜解除。
原告为支持其诉讼请求，当庭提交以下证据：
1、原、被告签订的商铺租赁合同一份，证明被告违反合同约定，自2015年12月31日以后，未交纳商铺租赁费，构成严重违约。
2、原告因被告违约不交纳租赁费向被告下达的解除合同通知书一份，证明原告向被告下达了解除合同通知，被告未在法定期间内向法院起诉，原、被告双方的租赁合同已经解除。
3、原告于2015年12月21日向所有商铺租赁户包含被告在内下达的重要通知一份，证明催交租赁费，若不交，强行解除租赁合同。
4、下达解除合同通知书情况的照片及原、被告双方就解除合同达成的协议书各一份，证明原、被告签订的合同已具备解除的条件。
5、山东省梁山县人民法院（2016）鲁0832民初1842号、（2016）鲁0832民初1910号调解书各一份，证明原告对涉案商铺具有合法的所有权，同时原告向所有商户下达了解除合同通知书。
经庭审质证，被告李文茂的质证意见为：
1、对租赁合同的真实性无异议，但本合同是原告方为了重复使用而预先拟定的格式合同，对其免除自己责任，加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款应依据合同法及诚实信用原则审慎的予以适用。原告应提供对涉案商铺的合法权属证明，证明其对涉案商铺具有合法权利，是该合同的合法主体。
2、对解除通知书和重要通知的真实性有异议，该份证据系原告方单方提供，被告自始未收到上述两份通知。原、被告未对此达成一致的意思表示，对本案被告不产生合同效力。租赁合同第12条为原告方免除自己责任，加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，应依法认定无效。
3、对协议书的真实性有异议，该份证据上的签字与租赁合同上的签字明显不符，不是被告方签字文件。
4、对照片有异议，该照片形成的时间从证据形式上无法体现，不排除原告事后虚假提供制作。
5、原告所述均系诉状中的内容，该两份调解书中未对该事实进行审查确认，再者我国不是判例法国家，该两份调解书对本案不具有法律效力。
被告为支持其主张，当庭提交以下证据：
1、原告宣传彩页图片复印件5张、广场导购图1张、商铺租赁合同复印件1份、收据2张，证明原告在宣传材料中明确涉案广场为家居建材广场，并以此对外招商，为此，原、被告于2013年11月19日签订商铺租赁合同一份，原告租赁被告位于美的亚家居建材广场商业X号楼一层XXXX号商铺，房屋租赁期限为5年（自2014年1月1日至2018年12月31日），同时约定第一年免租，第二年商铺使用费为25530元，后三年商铺使用费于每个合同年度期满前2个月另行确定，下年度商铺使用费于本年度期满前2个月内交纳完毕。被告方于2014年8月30日向原告一次性缴纳前两年商铺使用费、商场设施费等共计63825元，同时原告收取被告押金1万元。
2、价格评估报告书1份、营业执照1份，证明合同签订后，经原告同意，被告花费30余万元装修涉案商铺，经济宁鹏程价格评估有限公司评估现装修剩余价值为257517元，被告2014年9月12日办理了个体工商户营业执照。
3、通话录音光盘、通话录音记录、申请书、身份证复印件各一份，该证据是证人邓某提供，因其出差在外，不能到庭作证，向法院提交申请书一份，证明2015年7月原告美的亚广场18家商户搬走后，原告一直未进行招商，证人为原告介绍卫浴经营户，原告回复称不招商，要将现有的建材商户全部清走，原告主观上有违约的故意，其后续解除合同的行为丧失商业信誉，并构成严重违约。
经质证，原告的质证意见为：1、被告提交的彩页、导购图不符合证据的形式要件，该证据是复印件，应提交原件，且该证据与本案没有关联性。对商铺租赁合同本身无异议，该合同中第四条中第2项中的第（3）小项明确约定被告不交纳房租，逾期一周以上，原告有权解除合同，被告至今未交纳租赁费，原告要求解除合同已经具备法律规定的法定情形。
2、价格评估报告书与本案没有关联性，且申请评估系被告单方个人行为，不能作为本案的定案依据使用。对营业执照本身无异议，但是商铺的实际经营者是被告之子李光达。
3、录音资料上所说不是事实，公司也没有这样决定，不能作为本案的定案依据使用。
经原告申请，本院依法传唤证人王某、李某出庭作证，证人王某证实：2013年原、被告双方签订房屋租赁合同，原告于2015年10月份已经下达交2016年房租的通知，直到2015年12月31日被告李文茂一直未交纳房租，原告在QQ群、微信群也向商户下达了交纳房租的通知，商户均未交纳房租，作为原告的员工，证人与李某、季某、马某于2016年1月份向所有商户下达了解除合同通知书，当时被告的商铺没有人，就将解除合同通知书贴到被告的门上，并拍了照片。证人李某证实2015年12月份，原告叫李文茂到办公室，让他交2015年以后的房租，证人并不知道租金的约定方式。2016年1月底，证人作为原告的员工，与王某、季某、马某一起向被告下达了解除合同通知书，一直到现在被告李文茂也没有交纳房租。下达解除合同通知书时，被告的商铺开着门，店里有个店员，因为被告未在，所以就将解除合同通知书贴到被告门上了。
经庭审质证，原告的质证意见为：对证人王某关于被告店里没人的证言有异议，其实被告店里有人。证人李某应该知道2016年租金的交纳方式，其他无异议。
被告的质证意见为：对证人证言有异议，证人系原告的员工，与原告是上下级关系，其证言应依据相关证据及事实进行分辨，其证言的证明力较小，请法庭予以注意。
因被告申请，本院依法传唤证人张某出庭作证，证人证实2015年12月31日，美的亚广场大批商户搬离，对现有商户经营造成困难，造成现有商户的经济损失。被告已经不具备经营条件，现有商户与公司商量租金及原告招商的事，但一直未商量成。
经庭审质证，原告的质证意见为:对证言有异议，证人所说不客观、不真实，且证人与原告有诉讼关系，其证言是对被告有利的虚假陈述，不能作为定案依据使用。被告对证人证言无异议。
经审查，原、被告提供的商铺租赁合同、被告提供的收据来源合法，客观证实，能够证明原、被告之间存在商铺租赁合同，与本案具有关联性，符合法律规定，本院予以采信。原告提供的解除合同通知书和重要通知、下达解除合同通知书情况的照片系原告单方提供，且被告亦不予认可，本院不予采信。原告提供的协议书系原告与被告之子李光达签订，与本案被告无关，本院不予采信。被告提供的原告宣传彩页图片复印件、广场导购图系复印件，不系合同的一部分，只是原告为招揽商户发放的宣传材料，与本案不具有关联性，原告亦不予认可，不能证明案件事实，本院不予以采信。被告提供的价格评估报告书、营业执照与本案没有关联系性，本院不予采信。被告提供通话录音光盘、通话录音记录、申请书、身份证复印件因邓某本人未到庭，不能证实该录音资料的真实性，且该证据不能证明被告的主张，原告亦不予认可，本院不予采信。证人王某、李某系原告的员工，与原告有利害关系，证人张某与原告存在诉讼关系，与原、被告具有利害关系，故对上述证人的证言，本院不予以采信。
综上，下列事实可以认定：2013年10月19日，原、被告签订商铺租赁合同一份，约定被告承租原告位于济梁公路与220国道交汇处西1000米位置的“美的亚家具建材广场”一层XXXX号商铺，租赁期限为五年（自2014年1月1日起至2018年12月31日止），第一年免租，第二年的商铺使用费为25530元，后三年的商铺使用费于每个合同年度期满前二个月另行确定，每年商铺使用费上浮比例最高不超过15%。2014年8月30日，被告交纳前两年的商铺使用费、商场设施费等共计63825元，并缴付经营押金10000元。自2016年1月1日起，因原、被告就商铺使用费未能协商一致，原告诉至本院，要求解除原、被告签订的商铺租赁合同；被告所交的合同履约保证金10000元归原告所有，不予返还。
庭审后，原告撤回对合同履约保证金的诉讼请求。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。被告承租原告位于济梁公路与220国道交汇处西1000米位置的“美的亚家具建材广场”一层XXXX号商铺，有原、被告双方签订的商铺租赁合同在案为凭，事实清楚，证据确实充分，本院依法予以认定。原、被告双方就剩余年限的房租没有约定，可以补充协议约定，不能达成补充协议的，按照合同的有关条款或交易习惯确定。原、被告双方约定，商铺的使用费应当于每个合同年度期满前二个月另行确定，即2015年11月1日起确定，但截止至原告起诉之日止，双方未能达成一致意见，且被告一直占用涉案商铺，被告应当交纳相应的商铺使用费，使用费标准可以按照订立合同时履行地的市场价格支付。现原告因被告未支付商铺使用费诉至本院，当事人双方已不能实现合同目的，故原告诉请判令解除原、被告双方签订的商铺租赁合同，符合法律规定，本院依法予以支持。原告自愿撤回对合同履约保证金的诉讼请求，是对自己权利的处置，该请求不违反法律规定，本院予以准许。被告称原告不履行应尽义务，违约在先，拒绝与被告确定商铺使用费数额，故意促成合同解除的条件，被告未提供证据证明其主张成立，原告亦不予认可，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第九十四条之规定，判决如下：
解除原告梁山美的亚商业管理有限公司与被告李文茂于2013年10月19日签订的商铺租赁合同。
案件受理费50元，由被告李文茂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 倪广稳
二〇一六年七月十八日
书记员 刘 英