湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雨民初字第2045号
原告丁杏芝，女，1969年9月20日出生，汉族。
被告黄荣辉，男，1987年11月29日出生，汉族。
原告丁杏芝（以下简称原告）诉被告黄荣辉（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员朱晓云独任审判，公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告将位于长沙市雨花区桂花路322号“凯旋云顶公寓”1栋7层720号房屋租赁给被告，双方于2012年2月19日签订《房屋租赁合同》，合同对租赁期限、租金金额及交纳方式、转让约定、违约责任等内容作了约定。依据合同第四条的约定，每月租金为1600元／间。被告应于合同签订之日向原告支付第一季度租金，以后每季度提前三十天向原告支付下季度的租金。原告按照合同约定将房屋交付给了被告，全面履行了合同约定的义务，但被告却未按合同约定支付租金，只在4月份支付给原告一季度的租金4800元（5月1日至7月31日）。至起诉之日，被告尚欠原告租金已达11个月（2012年8月至2013年6月）共计17600元。被告拖欠租金后，原告多次向被告催讨租金未果。依据合同第六条的约定，原告可以解除与被告签订的房屋租赁合同，并要求被告承担违约责任。特诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告将房屋物品腾空并返还原告；3、被告支付原告租金17600元，并支付违约金17600元（租金及违约金暂计算至2013年6月30日，最终应支付至房屋交付之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。
为支持其主张，原告提供了以下证据：
1、《房屋租赁合同》一份，证明原、被告之间存在租赁合同关系；
2、《长沙市商品房买卖合同》、购房发票和房产证各一份，证明原告系出租房屋的业主。
因被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证和举证的权利。经与原件核对无异，本院依法确认原告提供的证据1-2的真实性、合法性和关联性。
经审理查明，2012年1月31日，原告将其位于长沙市雨花区桂花路322号“凯旋云顶公寓”1栋7层720号的房屋交付给被告承租经营。2012年2月19日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将乙方。合同第三条约定房屋租赁的期限：该房屋交房日期为2012年1月31日，乙方承租用于酒店经营，承租面积较大，故甲乙双方约定2012年2月19日至2012年4月30日为甲方提供给乙方的装修期，甲方免收租金。租赁期从2012年4月30日起至2018年4月30日止；租赁期限届满前30天，如乙方需继续承租，需要向甲方发书面通知，在同等的条件下乙方优先承租。第四条约定租金及其交纳方式：每月租金为1600元／间，按季度支付。房租按每三年5%递增，合同签订日乙方先向甲方支付第一季度租金。以后每季度提前三天向甲方支付下季度租金。第六条约定违约责任：租赁期间，如乙方拖欠租金达一个月以上，则甲方可终止合同，并要求乙方赔偿甲方违约金，按未履行合同天数，当时该房产日租金的2倍向甲方支付违约金。租赁期间，非本合同约定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房产的，甲方按提前收回天数，当时该房产日租金的2倍向乙方支付违约金。合同还对房屋内部装修情况、转让约定、免责条件、争议解决的方式及其他事项进行了约定，原、被告在合同落款处签字确认。合同签订后，原告依约履行了合同，被告支付原告2012年5月1日至2012年7月31日的房屋租金4800元后，未再支付租金。至2013年6月31日止，被告已拖欠原告租金共计17600元。原告催收未果，于2013年7月8日诉至本院，请求依法判决，本院于2013年7月17日向被告送达了起诉状副本。
上述事实，有《房屋租赁合同》、房屋买卖合同、购房发票、房产证及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应严格按合同约定履行各自的义务。（1）关于合同的解除。根据合同的约定，如果被告拖欠租金达一个月以上，原告可终止合同。被告自2012年8月起至今一直未向原告交纳租金，故原告请求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定和法律规定。2013年7月17日，本院向被告送达起诉状副本之日原、被告之间的合同解除；（2）关于租金。根据合同的约定，被告每月应支付原告房屋租金1600元，被告自2012年8月1日起至今一直未交纳租金，截至2013年6月30日，被告应支付原告租金17600元（1600元／月×11个月）。同时，原告要求被告按照1600元／月的标准向其支付自2012年8月1日起至本案诉争房屋腾空并交付原告之日止的租金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持；（3）关于违约金。根据合同的约定，被告拖欠租金一个月以上，原告可以终止合同，并要求被告赔偿原告违约金，违约金按照未履行合同天数，当时该房产日租金2倍向原告支付违约金。原告要求被告支付2013年6月30日以前的违约金17600元，并计算至房屋交付之日。本院认为，原告主张的违约金过高且与被告对其造成的损失不符，本院酌情予以调整。调整为以欠付的租金为基数，按照日万分之五的标准，自2012年8月1日起至合同解除之日止分段计算，对于超过部分，本院不予支持；（4）、关于房屋返还。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因此，原告要求被告将房屋腾空并予以返还的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告丁杏芝与被告黄荣辉签订的《房屋租赁合同》于2013年7月17日解除；
二、被告黄荣辉应于本判决生效后7日内将位于长沙市雨花区桂花路322号“凯轩云顶公寓”1栋7层720号房屋腾空并交付原告丁杏芝；
三、被告黄荣辉应于本判决生效后7日内支付原告丁杏芝2012年8月1日至2013年6月30日的租金17600元及后续租金（自2013年7月1日起至诉争房屋腾空并交付之日止，按照每月1600元／间的标准计算）；
四、被告黄荣辉应于本判决生效后7日内支付原告丁杏芝违约金（按照日万分之五的标准计算：其中以4800元为基数，自2012年8月1日起计算至2012年10月31日；以9600元为基数，自2012年11月1日起计算至2013年1月31日；以14400元为基数，自2013年2月1日起计算至2013年4月30日；以17600元为基数，自2013年5月1日起计算至2013年7月17日止）；
五、驳回原告丁杏芝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费858元，因适用简易程序审理减半收取429元，由被告黄荣辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 朱晓云
二〇一三年九月十日
书 记 员 周 蛟
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。