杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭下民初字第1595号
原告：周黎明。
委托代理人：张杰。
被告：陈火弟。
委托代理人：王浩。
原告周黎明为与被告陈火弟房屋租赁合同纠纷一案，于2012年9月20日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员翟寅生独任审判。本案于2012年10月12日公开开庭进行了审理。原告周黎明及其委托代理人张杰，被告陈火弟及其委托代理人王浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。庭审过程中，原告申请追加杭州环北小商品市场为第三人，由于该主体与本案标的无直接牵连，故本院对原告申请不予准许。
原告周黎明诉称：自2009年8月起至2012年8月间，原、被告约定被告将其向杭州环北小商品市场承租的4区78号商铺摊位转租给原告，双方先后签订了三份租赁合同，同时还一道向杭州环北小商品市场递交了临时转租申请报告单。该市场亦与原告签订了市场摊位临时租赁协议，且还要求原告缴纳了保证金5000元以及出租管理费每年8000元。原、被告2009年约定的租赁时间为2009年8月25日至2010年8月24日。但至2010年，被告不知何故在原合同未到期时竟将出租时间确定为2010年8月15日至2011年8月15日，且当年租金提高为人民币121000元。后原告向被告支付了当年的全部租金，并向市场缴纳了当年的出租管理费8000元。2011年4月，杭州环北小商品市场发出公告，称2011年6月20日起至2011年9月5日左右，因对市场提升改造需要全场进行维修施工，要求包括原告摊位在内的所有摊位同时歇业，并对现场实施封闭。该市场至2011年9月15日施工改造结束后才统一营业，因此这段时间内原告未能实际租赁使用该摊位，故在双方商议2011年至2012年度租赁合同的签订事宜时，原告提出要求被告返还这段未使用摊位期间的租金及出租管理费，而被告声称待市场确定如何对其补偿时再确定如何返还租金给原告，于是原告便与其签订了2011年至2012年度的摊位出租合同，约定租期为2011年9月16日至2012年8月18日，租金为人民币117000元，翌日，原告依约向被告支付了全部租金及空调费等费用。其后原告多次向被告催讨未使用摊位期间的租金及出租管理费，但均未果。现今年该摊位租赁期限亦已届满，但在原告办理该摊位退场手续时被告竟又不予配合，致市场保证金5000元至今不能退还。鉴于市场装修施工导致原告租赁摊位不能实际使用，且据了解，该市场也并未向被告实际收取这段时间的租金，故原告提出上述诉讼请求，同时原告保留对该期间内不能正常经营的经济损失另行主张的权利。综上，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1.被告返还多收取的摊位租金22210.96元，出租管理费1468.50元及空调费710元，合计24389.46元；2.被告退还综合保证金5000元；3.本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：
1.2010年下半年杭州环北小商品市场商户摊位临时转租申请报告单。
2.2011年上半年杭州环北小商品市场商户摊位临时转租申请报告单。
3.出租协议。
4.借记卡账户明细查询单（复印件），中国农业银行银行卡活期子账户交易明细。
上述四份证据欲共同证明杭州环北小商品市场同意被告将案涉摊位转租给原告；原告与被告约定租赁时间为2010年8月15日至2011年8月15日，年租金为人民币121000元，且原告以转账方式将租金人民币121000元支付给被告的事实，原告已经向市场缴纳了出租管理费8000元。
5.关于对场内设施分片进行提升改造施工的通知（复印件），欲证明涉案摊位因杭州环北小商品市场改造施工歇业，施工时间为从2011年6月20日至2011年9月5日左右，致使原告在市场施工期间即未能实际租赁案涉摊位。
6.2009年杭州环北小商品市场商户摊位临时转租申请报告单，欲证明原告2009年向被告租赁摊位的租赁时间为2009年8月25日至2010年8月24日，即第二年的实际租赁日期始于2010年8月25日。
7.2011年度摊位出租合同、临时转租申请报告单、临时租赁协议，欲证明2011年被告将涉案摊位租赁给原告的租赁时间为2011年9月16日至2012年8月18日，结合证据5、6可证明原告2010年度实际租赁涉案摊位的时间为2010年8月25日至2011年6月20日。
8.收据，欲证明杭州环北小商品市场收取原告保证金5000元。
9.中国农业银行银行卡活期子账户交易明细，欲证明2011年原告向被告支付的摊位租金以及空调费。
10.浙江省杭州市服务业统一发票（10-1），浙江省地方税务局通用机打发票（10-2），欲证明2009年至2011年每年都向市场缴纳了该摊位的出租管理费。
被告陈火弟辩称：事实经过基本属实，但是：1.原告从未向被告缴纳过保证金，出租管理费；2.2010年的租期是根据双方协议确定的，租金也是双方同意的，有个租期重合问题，所以租期做了下调，当时原告签约时间和租期起算时间是2010年8月15日；3.实际装修时间是2011年7月1日至2011年9月15日；4.在2011年9月14日至9月16日之间原被告经过市场协调已经达成一致，前面的损失已经在新一期租金予以扣除，不存在此后原告向被告催讨管理费的事实；5.被告认为退还租金的事宜双方已经处理完毕，原告无权再行主张；6.关于出租管理费，空调费，综合保证金，因为被告没有向对方收取过这些费用，所以和被告无关，不予支持。
被告为支持其辩称意见，向本院提交了如下证据材料：
1.情况说明，欲证明原被告双方已经就退还租金事宜达成和解并已履行。
2.收据，欲证明被告因78号摊位支付的各项费用应由原告承担，6836.25元应当由原告承担，费用是指综合费、广告费、电费、物业费、保险费、空调费，这些费用被告已经交给市场，但是原告没有交齐，需原告补齐。
原、被告提交的证据材料经双方庭审质证，本院作如下认证：
关于原告提交的证据1至10，被告对证据1的真实性无异议。121000元租金确认收到，本院对该证据予以确认。被告对证据2真实性、关联性有异议，认为没有任何单位盖章，不能证明原告向市场缴纳了8000元管理费的事实，且与本案无关。本院认为，该证据因无盖章确认，故本院不予认可。被告对证据3、4的真实性无异议，租期经双方协商实际上应该是从2010年8月25日起算，因原告要求在8月15日来续签租赁合同，且市场要求出租协议需要备案，租期的起算时间与签订时间也要求一致。本院对证据3、4真实性予以确认，对其证明内容结合其他证据予以综合确定。被告对证据5的真实性无法确认，但是认可2011年7月1日至9月15日之间确实实施了装修，装修范围包括了原告租赁的摊位，该通知已经对装修造成的损失作出了安排，对租金进行顺延。本院认为，因为该份通知无原件予以核对，故本院对其真实性不予确认。被告对证据6真实性无异议，但是不能证明原告所要证明的第二年实际起租日期为2010年8月25日，双方约定的租期是2011年8月15日起。本院对该证据真实性予以确认，对其证明内容将结合其他证据综合认定。被告对证据7中报告单真实性无异议。因为后面没有市场的签字和盖章，所以无法核实是否缴纳了8000元管理费；对摊位租赁合同真实性予以确认，原被告原本约定的年租金是135000元，117000元正是考虑到装修占用的租期才计算出来的，协议第三条明确约定营业期间的所有费用都要承租方来承担，实际上承租方没有交纳过相应的费用；对临时租赁协议真实性无异议，但该协议是原告和市场签订的，与本案无关。对该组证据的证明对象1有异议，租金起算时间和原告约定的开始时间是2010的8月15日，结束的时间实际上是2011年7月1日，把钥匙交给市场开始正式装修。本院对该摊位出租合同、转租申请报告单真实性予以确认，临时租赁协议与本案基本事实相关，故予以确认。被告对证据8保证金单据真实性无异议，但是交给市场管理单位，与本案无关，本院认为被告异议成立，该保证金与本案不具有关联性，故不予确认。被告对证据9中120700元被告方确实收到，除了117000元的租金应该是由原告交给市场的物业管理费，空调费，三年间由被告代缴，而且还远远不够。本院对该证据真实性予以确认。被告对证据10的关联性有异议，与本案无关，本院认为，异议成立，不予确认。
关于被告提交的证据1至2，原告对证据1发表如下质证意见：1.从形式要件上认可被告陈述，认可管理方在正文左下角手写内容，但对证据的三性均有异议，被告起草让市场管理方加盖公章这个过程明显导致了内容不具有客观性，明显倾向于被告有利的方面。2.从合同的相对性来考察，市场管理部并非本案租赁合同的当事人，无权对原被告之间的出租合同如何签订，如何履行进行干涉，原被告之间如何协商达成一致应当由原被告双方书面协议记载的为准，非合同相对方出具的证明代替不了原被告之间的合同内容，所以市场出具的这份证据不具有真实性和客观性，其部分内容也是虚假的，如“原被告之间达成了新一期租金135000元降至117000元的协议，同时我市场办理了相应的手续”，完全和真实情况相悖，对装修时间我们认为应当以市场向全体商户发出的公告为准，故市场所做的装修说明也不具有客观性。本院认为，该份情况说明由环北小商品市场管理部的盖章确认，原告对其真实性虽有异议，但并无反驳证据，故异议不成立，本院予以确认。原告对证据2中无原件的2010年的两张收据的真实性有异议，其他的几张票据因双方之间约定应当由原告承担的电费、空调费，原告予以认可，其他的费用原被告之间从未协商过由原告承担，综合费、广告费原告并不清楚，根据双方的合同约定，合同上历年的内容没有综合费、广告费，在2011年的合同中划除了“一切费用由乙方支付”，故原告不予认可。本院对2009年4月24日的2050元、50元两张收据、2011年3月8日的4669元、50元两张收据、2012年2月17日的7629元收据的真实性予以确认，其他收据系复印件，且无原件予以核对，故不予确认。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定案件事实如下：
被告陈火弟于2009年9月1日向杭州环北小商品市场（以下简称环北市场）申请将4区78号转租于原告周黎明，租赁期限自2009年8月25日起至2010年8月24日，该市场管理部予以批准同意。2010年8月15日，原、被告又签订了一份《出租协议》，约定上述4区78号继续转租于原告，年租金为121000元，一次性付清，租期为2010年8月15日起至2011年8月15日止。摊位费用（如税务缴纳费、市场出租管理费、电费）等由原告承担。签约后原被告共同向杭州环北小商品市场申请转租，并得到市场管理部批准。2010年8月13日，被告向原告支付了121000元的租金。
2011年7月1日起，环北市场对整个4区进行了为期2个月的整体装修，原被告就有关续租事宜进行协商过程中发生争议，原告要求被告将装修期间损失的租金在新一期租约中予以扣除，但被告不同意。后经市场管理人员两次协调，最终被告同意适当降低新一期租金价格以补偿原告装修期间的停业损失，最终双方于2011年9月16日再次签订一份《摊位出租合同》，约定将上述4区78号摊位继续转租于原告，租期为2011年9月16日起至2012年8月18日止，年租金为117000元，国税、地税、电费、空调费、摊位出租手续费（8000元）、罚款等一切费用均由原告承担。该市场的装修实际于2011年9月15日结束。后原告又与环北市场另行签订了一份《摊位临时租赁协议》，约定由被告将4区78号摊位临时租赁给原告，租期为2011年9月16日起至2012年8月18日止。2011年9月17日，原告向被告支付了租金及其他管理费等共计人民币120700元。
现原告主张要求赔偿其下列租金损失：2010年8月15日至2010年8月24日为2009年度租赁合同与2010年度租赁合同的租期重叠期间，计10天；2011年6月20日至2011年8月15日为2010年度租赁中因装修而损失的租赁天数，计57天。上述共计67天，按照年租金121000元计算，共损失22210.96元。同样，年管理费按8000元计算，共损失1468.5元。另加上多收的空调费、综合保证金，一并向本院起诉。
本院认为：本案争议焦点在于原被告之间的租赁合同的履行及变更。
一、双方2009年度的租赁合同约定租期为2009年8月25日起至2010年8月24日，2010年度的租赁合同约定租期为2010年8月15日起至2011年8月15日，该两份合同均为双方当事人真实意思表示，合法有效，具有法律拘束力。原告主张租期存在重叠，但这种租期重叠是双方协商确定，而非被告单方违约造成的，故原告要求对重叠期间的租金损失予以赔偿，本院不予支持。而且即使存在损失，2010年8月15日签订第二次租赁合同时，原告就已经知道该事实，直至其于2012年9月20日向法院起诉时，其请求权已经超过两年的诉讼时效，故不应得到支持。
二、双方2010年度的租期约定至2011年8月15日止，但因为环北市场4区进行整体性装修，所以导致原告停业一段时间，但对于具体停业起止时间节点，原告并无有效证据予以证明，根据被告提供的情况说明，环北市场于2011年7月1日至2011年9月15日正式装修，那么其通知租户歇业时间应当在7月1日之前，故对原告主张收到通知必须于2011年6月20日前歇业，本院予以采信，因此原告实际发生的租期损失为2011年6月20日至2011年8月15日，共计57天。在市场装修完毕后，双方再次签订了2011年度的租赁合同，而并未涉及上一年度租期损失的问题。对此，被告提供环北市场的情况说明予以解释，认为双方通过对2011年租金予以下调来补偿原告的租期损失，结合往年的租金水平和市场经营情况，本院认为该陈述较为符合客观事实，故予以采信。故双方对于该57天的租期损失也通过新一期租赁合同予以了补偿，原告的主张无事实和法律依据，本院不予支持。
三，根据上述两段期间租期变更的分析，结合双方合同中明确约定税务缴纳费、市场出租管理费等摊位费用均由原告承担，故对于原告要求返还出租管理费、空调费的主张，本院不予支持。至于原告主张的5000元保证金系向环北市场缴纳，与被告无关，原告向被告主张返还也无事实和法律依据。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告周黎明的诉讼请求。
本案受理费人民币535元，减半收取267.5元，由原告周黎明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费535元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 翟寅生
二〇一二年十二月四日
书 记 员 胡 敏