新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）库民初字第4622号
原告申雅玲，女，汉族，1974年10月27日出生，现住库尔勒市青年路
委托代理人汤毅，新疆梨城律师事务所律师。
被告库尔勒福星房地产开发有限责任公司。（以下简称“福星公司”）
住所地：库尔勒市青年路。
法定代表人王军，该公司总经理。
委托代理人刘毅，男，汉族，1962年5月31日出生，系福星公司副经理。
委托代理人石生荣，男，汉族，1963年3月8日出生，系福星公司工作人员。
原告申雅玲诉被告福星公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月15日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月23日、2016年4月20日、2016年4月25日公开开庭进行了审理，原告申雅玲委托代理人汤毅，被告福星公司委托代理人刘毅、石生荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年6月20日，被告从原告处借款3472800元，向原告出具借条一份，承诺借款利息按月息2.5％标准计算，于2014年12月20日还款，被告同时提供人民东路16号伊鹏大厦1栋1层03号房屋一套，以签订《库尔勒市商品房预售合同》的方式作为偿还本息的担保物，还款期限届满后，原告多次向被告索要借款，被告均称资金紧张、无力偿还，本金及大部分利息至今未还，根据相关法律规定，约定了借期内利率但未约定逾期利率的，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。故诉至法院，请求：1、判令被告偿还原告借款3472800元；2、判令被告自逾期还款之日2015年2月起按照借款期内的利率（月息2.5％）支付资金占用期间的利息；3、判令被告将提供的人民东路16号伊鹏大厦1栋1层03号房屋作为本案偿还本息的担保物。
原告提供了以下证据，以支持其诉讼请求：借条、《库尔勒市商品房预售合同》、收款收据、预告登记证明。以证实：被告向原告借款6000000元，当日开具了收据，借款利率以月息2.5%支付利息；被告与原告《库尔勒市商品房预售合同》的方式将伊鹏大厦1栋1层03号房屋一套，房屋总价3472800元作为偿还本息的担保物；双方在房产部门进行了预告登记，本案名为商品房预售合同，实为民间借贷关系。被告质证后，对证据的真实性认可，认为没有收到原告的购房款，实际上是被告向原告借了6000000元，扣除了利息，原告实际支付了5430000元。《商品房预售合同》不是一个担保合同，房地产部门的预告登记，只是表明被告可以房屋折抵还款的一种意向，不具有担保效应。
被告辩称，原告的诉讼请求无事实根据，双方没有发生过3472800元的借贷关系。双方借贷关系的时间是2014年6月20日，争议标的为借条上载明的6000000元，3472800元是双方发生借贷关系的借条中载明金额的一部分，是双方签订《库尔勒市商品房预售合同》载明的人民东路16号伊鹏大厦1栋1层03号房屋预售初定的价格与借贷无关。借条上约定的月息2.5％明显高出法律规定的24％的年利率，应适用法定年利率计算利息。借期内的利息超过了法定年利率24％的部分不应支持。被告向原告出具借条载明借了6000000元，原告已扣除了利息及其他费用570000元，被告实际收到5430000元本金。原告将借款6000000元拆分为3472800元和2527200元，不符合法律规定。双方在发生民间借贷关系的同时签订商品房预售合同，但未对预售的商品房设定抵押担保合同，不具有抵押合同保证的效力，因此，双方签订的商品房预售合同非借贷关系的抵押物。请求法院依法判决。
被告为反驳原告的诉讼请求，提供了1、会计记账凭证（复印件），以证实：实际收到原告借款5430000元，原告质证后不认可，认为该证据与被告给原告出具的借条相矛盾。2、银行流水单两张，以证实：原告同一时间转入被告账户四笔款项，两张流水单总计4866000元。原告质证后认为，两张流水单只能证实原告给被告汇过款，4866000元只是6000000元中的一部分。3、利息清单，以证实：被告支付利息是按6000000元本金计算的，按照约定利率支付的，在借期内的利息每月150000元，2014年6月份就将2014年6、7、8三个月利息包括其他费用共计570000元从本金6000000元中扣出来了；从2014年9月至2015年1月，被告实际支付了5个月的利息750000元，加上原告从本金中扣除的570000元，被告实际已经支付给原告1320000元。原告质证后对利息清单的真实性认可，认为被告未提交2014年6、7、8三个月的利息清单，以此说明原告从6000000元本金中扣出了2014年6、7、8月利息无事实依据。
经审理查明，2014年6月20日，被告从原告处借款6000000元，并向原告出具借条一份，内容为“库尔勒福星房地产开发有限责任公司借申雅玲借款6000000元（陆佰万元整），此款已收到，已在2014年6月20日开收据，号0003409，借款期限2014年6月20日-2014年12月20日，借款利息每月按2.5％”。同时，被告向原告出具收据，内容为“收到申雅玲交来房款伊鹏大厦1幢1层03号、06号人民币陆佰万元整，￥6000000元”。同日，原、被告双方签订两份《库尔勒市商品房预售合同》，一份为原告购买被告位于人民东路16号伊鹏大厦1栋1层03号房屋，建筑面积163.11平方米，房屋总价款为3472800元；另一份为原告购买被告位于人民东路16号伊鹏大厦1栋1层06号房屋，建筑面积151.45平方米，房屋总价款为2527200元。该两套房屋均在库尔勒市房地产管理局进行了预告登记。
庭审中，被告提供两张流水单显示，原告通过转账汇入被告账户4866000元。被告提供的其财务记账凭证记载的借方金额5430000元，摘要为“王军借款”，会计科目显示为其他应收款∕张明山。原告认可被告2015年1月以前的利息已按照约定付清。
另查，本案原告以商品房买卖合同纠纷为由向本院提起诉讼，本院在审理中，根据《最高人民法院关于﹤审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定﹥》第二十四条的规定，向当事人释明法律关系后，原告变更诉讼请求，以民间借贷法律关系主张权利。并以双方签订的位于人民东路16号伊鹏大厦1栋1层03号房屋，建筑面积163.11平方米，房屋总价款为3472800元的商品房买卖合同所确定的标的额3472800元主张权利。（另6000000元-3472800元即2527200元另案主张）。
本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。1、关于借款本金问题，2014年6月20日被告给原告出具的借条，能够证实原、被告之间建立了民间借贷法律关系。被告就是否实际收到6000000元的问题提出异议，被告提供的流水单显示收到原告汇款4866000元，其自行制作的会计凭证与其主张也不能印证，故对于被告辩称实际收到原告的借款本金5430000元的主张，本院不予采信。结合被告给原告出具的借条、收款收据及签订的两份商品房买卖合同，应当认定被告的借款本金为6000000元，故对于原告主张被告归还借款本金600000元的请求，本院予以支持。2、关于借款利息问题，法律规定，“借贷双方对逾期利率有约定的从其约定，但以不超过年利率24％为限。”“约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”据此，原告主张被告自逾期还款之日即2015年2月起支付资金占用期间的利息的请求，本院予以支持。逾期利息按照月息24％计算。本案中，原告仅主张被告偿还借款3472800元，不违反法律规定，本院予以支持，被告的借款3472800元，利息自2015年2月起计算至还款之日止，依法按照年利率24％计息。原告主张按照月息2.5％计息的请求，本院不予支持。3、关于双方签订的商品房买卖合同问题：被告基于同一笔借款，向原告出具了借条并签订了两份商品房买卖合同，金额合计6000000元，且办理了销售备案登记手续，借条及商品房买卖合同均为依法成立并已生效的合同，双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。根据《最高人民法院关于﹤审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定﹥》，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后，借款人不能还款，人民法院按照民间借贷法律关系审理。按照民间借贷法律关系审理后，借款人不履行生效判决确定的金钱义务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。据此，原、被告双方虽然签订了商品房买卖合同，但应在被告拒不履行判决确定的债务情形下申请拍卖房屋以获偿还。故对于原告在本案中主张将人民东路16号伊鹏大厦1栋1层03号房屋作为本案偿还本息的担保物的请求，本院不予支持。按照法律规定，如被告不履行生效判决确定的偿还借款本息的义务时，原告可申请拍卖位于人民东路16号伊鹏大厦1栋1层03号房屋以获偿还，就拍卖所得价款与应偿还借款本息之间的差额，原告或被告有权主张返还或补偿。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、《最高人民法院关于﹤审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定﹥》第二十四条、第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告福星公司于本判决生效后十日内偿还原告申雅玲借款3472800元。
二、被告福星公司支付原告申雅玲自2015年2月至还款之日占用原告申雅玲3472800元资金期间的利息，按照年利率24％计息。
三、驳回原告申雅玲的其他诉讼请求。
本案诉讼费34582.40元，由被告承担（原告已预付，执行时被告给付原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交本诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 苏 英
人民陪审员 王雪茹
人民陪审员 张灵芝
二〇一六年五月十日
书 记 员 张 莉