广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终4151号
上诉人（原审原告）：彭敏贤，女，1972年5月15日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：陈经文，广东雅商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈德文，广东雅商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东永怡集团股份有限公司，住所地中山市石岐区富丽路2号永欣阁1-3幢二层商场。
法定代表人：温少松，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵琼，广东登鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁慧信，广东登鼎律师事务所律师。
上诉人彭敏贤因与被上诉人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第1917号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人彭敏贤上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人彭敏贤的一审诉讼请求。事实和理由：一、根据涉案合同约定，永怡公司应在2013年9月30日前将办理权属登记需由其提交的资料报产权登记机关备案，至一审判决，永怡公司仍未办理产权登记手续，逾期办理已达1000多天，对上诉人造成了巨大的经济损失，一审判决永怡公司按照已付房价款的1%支付违约金，违背公平正义的原则。二、一审判决适用法律错误，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等相关规定，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，一审判决适用法律是合同法第六十条第一款，我国的新合同法没有第一款。三、一审判决举证责任分配错误。上诉人已经按期如数的支付了房价款，因永怡公司的逾期办证行为导致上诉人无法正常利用该房地产，上诉人至少存在总房价款利息的损失，利息损失的众所周知的事实，无需上诉人举证证明。
被上诉人永怡公司辩称，一、一审判决合理合法，双方合同约定了一次性违约责任，根据合同约定因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得房产证，出卖人按照已付房款1%支付违约金，而非持续性违约责任，上诉人要求变更合同约定的违约责任没有法律依据。二、本案不适用《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干解释》第十八条的规定，该规定需符合两个前提，一是合同没有约定违约金，二是损失数额难以确定，才可以适用。本案合同已明确约定违约金计算方法，不应再适用按照同期银行贷款利率标准。三、上诉人的主张应以不超过实际损失为限，一审认为上诉人对其主张举证不能承担不利后果，合理合法。上诉人购房目的是居住，现在已经可以办理房产证，且在办证前也不影响出租，上诉人并不存在实际损失。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
被上诉人彭敏贤向一审法院起诉请求：永怡公司向彭敏贤支付逾期办证违约金（以已购房款497553元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率的标准从2013年8月16日起至房屋产权过户登记手续办妥之日止）
一审法院认定事实：2010年4月7日，永怡公司（出卖人）与彭敏贤（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》（编号：1001018764），约定买受人向出卖人购买座落于中山市火炬开发区××路××东铂世纪（东苑）7幢1401房，总楼价为497553元，付款方式为一次性付款；出卖人应当在2010年10月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，彭敏贤已按合同的约定向永怡公司支付了全部的购房款。彭敏贤购买的上述商品房的房屋产权证书至今尚未办妥，为此，彭敏贤诉至一审法院，主张上述实体权利。
一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与彭敏贤签订中山市商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格遵守。涉案合同第十四条约定：永怡公司应当在商品房交付使用后730个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因永怡公司的责任导致彭敏贤不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，彭敏贤不退房，永怡公司按已付房价款的1%向彭敏贤支付违约金。一审法院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的：永怡公司应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付给彭敏贤。因此，永怡公司应于2010年11月1日起算730个工作日内，即2013年9月30日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。永怡公司抗辩称因相关办证部门政策变化导致办证迟延，非因其过失导致，不应由其承担逾期办证违约责任。对此，永怡公司没有向一审法院提交相关证据证明因何种政策变化导致办证迟延，亦没有证明表明相应政策变化对其办证产生的影响程度，且永怡公司在长达730个工作日的期限内仍未能按合同约定履行办证义务亦是极不合情理的。永怡公司未按合同约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。彭敏贤诉请判令永怡公司支付逾期办证违约金，理据充分，一审法院予以支持。对逾期办理房产证的违约金，合同对逾期办证违约金有约定的，依合同约定。本案中，双方对于逾期办证违约金的约定为按已付房价款的1%计算。彭敏贤主张合同约定的逾期办证违约金过低，应提供相应证据予以证明。彭敏贤未向一审法院提供相关证据佐证其上述主张，应承担举证不能的责任，对其主张，一审法院不予采信。因此，永怡公司应按合同约定向彭敏贤支付4975.53元（497553×1%）逾期办证违约金。对于本案诉讼是否超过法定两年诉讼时效的问题。涉案合同对于逾期办证违约金所约定的虽然为定额1%，但永怡公司至今仍未履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的办证义务，永怡公司的逾期办证违约行为一直处于持续状态，本案诉讼时效的起算时间最迟应当在永怡公司履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的办证义务或合同解除之日。因此，本案并未超过法定两年诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：广东永怡集团股份有限公司于一审判决生效之日起七日内向彭敏贤支付逾期办证的违约金4975.53元。案件受理费1176元，减半收取为588（彭敏贤已预付），由彭敏贤负担535元，广东永怡集团股份有限公司负担53元（广东永怡集团股份有限公司负担部分于一审判决生效之日起七日内径付彭敏贤）。
本院二审期间，双方均未提交新证据，本院对一审认定事实予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与彭敏贤签订中山市商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。双方签订商品房买卖合同的目的，系转让涉案商品房的权属。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”永怡公司未按合同约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，涉案商品房权属尚未变更，永怡公司负担的主要合同义务并未履行完毕，其行为已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。本案的争议焦点为违约金是否应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定予以调整。
本院认为，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的前提条件是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。涉案合同中双方已经明确约定了违约金的计算标准，故不适用该法律规定。彭敏贤主张永怡公司应支付自合同约定的办证期限届满之日的次日起至涉案房屋产权过户登记手续之日止的逾期办证违约金，并认为双方在商品房买卖合同中约定的违银行同期同类约金计算标准过低，要求法院以中国人民逾期贷款利率的标准予以调整。本院认为，针对本案涉及的违约情形，商品房买卖合同中的相关约定是如买受人不退房的，则由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。即双方已在合同中明确约定了未能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任。根据谁主张谁举证的举证原则，彭敏贤未能举证证明从合同约定的办证期限届满之日的次日起至涉案房屋产权过户登记手续之日止，因永怡公司违约导致其不能取得房地产权属证书而所造成的具体损失数额，故也无法认定合同约定的违约责任低于上述期间实际造成的损失。彭敏贤应对此承担举证不充分的法律后果，一审法院根据双方约定的违约责任条款，确定永怡公司应按已付房价款的1%向彭敏贤支付逾期办证违约金符合双方合同约定，本院予以维持。
综上所述，上诉人彭敏贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1176元，由上诉人彭敏贤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 易嘉璇