江西省玉山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣1123民初1752号
原告（反诉被告）:余小飞，男，1986年4月17日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县。
原告（反诉被告）：周美英，女，1985年9月19日出生，汉族，江西省玉山县人，家住玉山县。
原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：祝和俊，系江西都册律师事务所律师。
被告（反诉原告）：程仁懿，男，1965年4月16日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省上饶市玉山县。
被告（反诉原告）：杨林卫，女，1968年8月16日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县。
被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：李玉栋，系江西淮玉律师事务所律师。
原告余小飞、周美英与被告杨林卫、程仁懿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月8日公开开庭进行了审理，原告余小飞、周美英共同委托诉讼代理人祝和俊、被告杨林卫及被告杨林卫、程仁懿共同委托诉讼代理人李玉栋到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2016年9月12日转为普通程序后，于2016年10月12日公开开庭进行了审理，原告余小飞、周美英共同委托诉讼代理人祝和俊、被告杨林卫及被告杨林卫、程仁懿共同委托诉讼代理人李玉栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余小飞、周美英向本院提出诉讼请求：1、要求解除余小飞、周美英与杨林卫、程仁懿双方于2014年2月27日签订的《房屋买卖合同》；2、要求被告杨林卫、程仁懿双倍返还定金40,000元；3、要求被告杨林卫、程仁懿返还购房款300,000元，并自2014年2月27日起按年利率6%计算支付购房款被占用期间的利息损失。诉讼过程中，原告余小飞、周美英变更第一条诉讼请求为：要求确认余小飞、周美英与杨林卫、程仁懿双方于2014年2月27日签订的《房屋买卖合同》无效。事实和理由：我们夫妻与被告夫妻系亲戚关系。2014年2月27日，被告在隐瞒涉案房屋及柴间土地属于划拨性质等重要事实的情况下，将玉山县七里街3地块5号楼一单元302号房屋及柴间出卖给我们。双方并签订了内容为：“甲方（卖方）程仁懿、杨林卫乙方（买方）余小飞、周美英一、甲方自愿将坐落在玉山县七里街3地块5号楼一单元302号（116㎡）并柴间3地块5号楼5号出卖给乙方。二、双方议定总价值伍拾伍万元人民币；乙方在签订本合同时，支付定金贰万元人民币，若甲方在房屋交付使用前店面急需补钱可向乙方要求，让乙方垫付叁拾万元人民币，其他剩余费用在房屋交付使用时付清。三、若需要过户手续费，则在交付使用后使用五年进行过户，五年后过户费由甲方、乙方平均分担（在此期间房产证由乙方保管，并可请公某人公某）。四、有线电视、水电开户都由一方个人承担。五、平方数以房产证为准，不满116㎡或超过116㎡多退少补（价格以肆仟伍佰元为准）。甲方：程仁懿、杨林卫乙方：余小飞、周美英日期贰零壹肆年贰月贰拾柒日”的《房屋买卖合同》。我们于签订合同时向被告支付了定金20,000元。并于2014年3月20日通过中国农业银行杭州九堡支行自助转账付给被告购房款280,000元，又以现金支付购房款20,000元。被告杨林卫于2014年3月20日以“杨灵慧”的名字向我们出具了内容为：“收条今收到余小飞人民币叁拾万元整（300,000）元收款人杨灵慧日期2014年3月20日从银行会（汇）的”收条。之后，我们催促被告交付房屋并办理所购房屋产权证书，并于2015年11月25日、2015年12月16日、2016年6月23日先后通过手机向被告发出了内容为：“老姐房子钥匙和房产证抓紧弄好我妈那里明年要拆迁了”、“姐房子要抓紧点，我钱已经给你两年了”、“你把钥匙房产证准备好，我不会少你一分钱，我这是安合同办事”等短信，但被告给予的回复是“小弟钥匙钱交了就有，先把钥匙拿了再说房产证”、“房子已经有了哪有卖半个房子的”、“小弟你可以回来交钱了，钱交了在房管局来发票到县行政服务中心办证，两个月就能拿到证了”。至今，被告未向我们交付房屋及柴间。综上，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”的规定，涉案房屋（柴间）之土地系划拔性质，被告在未取得该国有土地使用权的情形下，出售该国有土地上的房屋（柴间）并转让国有土地使用权，未经有权批准机关的批准，违反了前述法律规定，故此《房屋买卖合同》属于无效合同。据此，被告应当双倍返还定金，返还购房款300,000元，并自2014年2月27日起按年利率6%计算支付购房款被占用期间的利息。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二项）“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”的规定，被告在与原告签订房屋买买合同时，隐瞒了涉案房屋涉及的土地性质等重要事实，构成缔约过失，应承担缔约过失责任。
被告杨林卫、程仁懿向本院提出反诉请求：1、要求原告余小飞、周美英继续履行《房屋买卖合同》，支付剩余购房款250,000元。事实和理由：我们承认原告关于双方签订了《房屋买卖合同》及其内容的真实性。我们承认于签订合同时原告支付了定金20,000元的事实。我们出售给原告的房屋及柴间，是我们原有房屋被拆迁后由政府提供的安置房，我们并不清楚该安置房的土地性质。目前，我们正在为涉案房屋及柴间办理房屋所有权证书。我们收到原告购房款共计为300,000元，其中包括原告支付的定金20,000元，原告尚有剩余购房款为250,000元未付。2015年9月1日,玉山县房地产管理局通知我们办理交房结算手续后,我们即使用杨某的手机将情况通知了原告余小飞的姐姐余小芳,由余小芳转告了原告，但原告余小飞在外务工,未能及时回玉山办理交房手续。之后，我们要求原告付清购房余款，原告则要求我们为其办好房屋所有权证书,双方各执己见，协商未果,致使我们至今无法向原告交付房屋。综上，涉案合同合法有效。在合同履行过程中，我们不存在违约的事实，导致涉案房屋及柴间至今不能交付的结果，应当归责于原告。涉案合同双方就给付购房款和交付房屋时间的约定，应视为同时履行，不存在先后顺序，房屋之所以约定原告所购房屋所有权于五年后办理过户手续，目的是为了减少应缴的过户费用。原告提出自2014年2月27日起按年利率6%计算支付购房款被占用期间利息的请求，于法无据。原告在自身违约的情形下，无权提出双倍返还定金的诉求，原告应当继续履行合同，并支付剩余购房款。请求法庭驳回原告的诉讼请求。
原告余小飞、周美英对被告杨林卫、程仁懿反诉辩称：我们对于被告主张的涉案房屋及柴间由来的事实和被告正在为涉案房屋及柴间办理房屋所有权证书的事实不持异议，但被告虚构了此房屋及柴间至今未向我们交付原因之事实。双方就与《房屋买卖合同》的有关事项出现纷争，应当由合同双方当事人自行协商解决，无需通过合同以外的第三人。关于给付房款和交付房屋时间问题，根据合同第二条“其他剩余费用在房屋交付使用时付清”的约定，我们应当在被告将房屋交付使用后，再向被告支付其他剩余费用。被告提出先付清购房款再交付房屋的要求属于违约行为，也正因为被告存在这一违约行为，才导致了本案的发生。
对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存在争议的证据，作如下分析确认：
原告主张向被告支付了购房款320,000元，并提供被告出具的《收条》、中国农业银行杭州九堡支行自助转账《交易记录》佐证。被告对原告提供的《收条》、《交易记录》的真实性不持异议。但被告主张原告通过银行汇款的金额只有280,000元，而自己出具给原告的收条是300,000元，其中包括了定金20,000元。本院认为，就被告出具给原告的收条300,000元购房款中是否包括“定金”20,000元的问题，原、被告双方在合同中已有明确约定即“乙方（即原告）在签订本合同时，支付定金贰万元人民币”。据此，原、被告双方在合同上签名之时，既是双方合同订立之时，也是合同双方交付、收取“定金”之时。该合同同时具有取代被告收取原告20,000元“定金”后出具的收条性质。这一事实，有被告在诉讼中关于“在合同签订时收到了两万元定金”的陈述予以佐证。原告主张其向被告支付了购房款320,000元的事实，有涉案合同、《收条》、《交易记录》等证据支持，故对原告关于向被告支付购房款320,000元的陈述及相关证据均予以确认。被告关于收条300,000元购房款中包括“定金20,000元”的陈述，因被告不能提供其他相关证据支持，故不予采信；
被告提供的证人杨某的调查笔录，以证明被告以在外务工为由未及时办理交房手续的事实，原告提出异议认为证人杨某与被告杨林卫是姐妹关系，合同双方当事人信息记载的内容足以证明原告不存在未及时办理交房手续的事实和发生本案的原因是被告违约的事实。本院认为，证人杨某证明的事实和原、被告就该事实之争议与本案争议的焦点不具有实质性关联，故证人杨某的调查笔录不予确认；
被告提供的案外人郑某庆、郑某英与张某明、吴某英《房地产买卖居间合同》等材料复印件十五页，以证明类似本案之房屋可以转让、过户的事实。原告提出异议认为，被告不能以案外人基于不合法行为而取得安置房买卖过户手续的事实印证涉案房屋及柴间买卖行为的合法性。本院认为，该《房地产买卖居间合同》等材料证明的事实与本案不具有关联性，故不予确认；
原、被告各自陈述，对方认可的部分，本院予以采信。对方不予认可且不能提供其他相关证据支持的部分，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告夫妻与被告夫妻系亲戚关系。玉山县冰溪镇冰溪路577号4栋1单元302号住宅（面积110.97㎡）和4栋5号柴间（面积13.16㎡），系被告程仁懿原有玉山县七里街棚户区改造被征收后，由玉山县人民政府提供的安置房。该安置房之土地性质为划拨用地，截止2016年10月12日，被告尚未取得该房屋住宅、柴间之《房屋所有权证书》和《土地使用权证书》。然而，早在2014年2月27日，被告就将前述房屋及柴间出卖给原告，并与原告签订了《房屋买卖合同》。原告于签订合同时向被告预付了购房款20,000元，并于2014年3月20日通过中国农业银行杭州九堡支行自助转账付给被告购房款280,000元，又以现金方式支付20,000元。被告杨林卫于2014年3月20日以“杨灵慧”的名字向原告出具了收取购房款30万元的收条，截止2014年3月20日，原告总共付给被告购房款320,000元。自2015年11月25日以来，原告多次要求被告交付房屋及柴间并办理所有权过户手续，被告则要求原告付清剩余购房款，因双方各执己见，故引发本案。
本院认为，本案争议焦点：1、该《房屋买卖合同》是否合法有效。2、本案是否存在适用定金罚则问题。关于双方签订的《房屋买卖合同》是否合法有效问题。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得交易：……（六）未经依法登记领取权属证书的；……”、第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关定缴纳土地使用权出让金”、第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”、第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”、第六十一条第一款“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书”、第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书县级以上人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上人民政府房产管理部门核实并发给房屋所有权证书”的规定，被告对由玉山县人民政府提供的棚户区改造安置房，在既未取得《土地使用权证书》，也未经依法登记领取《房屋所有权证书》的情形下，不报经有权批准机关的审批，而擅自将国有土地上的房屋及柴间进行交易，转让国有土地使用权，违反了前述法律强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》无效。原、被告作为涉案房屋及柴间买卖合同当事人，在签订的《房屋买卖合同》时，应当知晓前述法律的强制性规定，故原、被告双方对导致《房屋买卖合同》无效的后果，负有同等的过错责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应当向原告返还所收购房款，被告基于无效民事行为而长期无偿占用原告巨额资金，获取了不当利益，给原告造成了经济损失是客观存在的。在此情形下，原告要求按年利率6%计算由被告赔偿利息损失，符合情理。但是，该利息损失应当剔除原告自身过错应承担的部分。关于本案是否存在适用定金罚则的问题，主合同虽然有“支付定金贰万元”的约定，但依照《中华人民共和国担保法》第五条的规定，本案在主合同即《房屋买卖合同》无效的情形下，该从合同即定金合同亦无效，故本案不存在定金罚则适用问题。综上，涉案《房屋买卖合同》无效。故原告要求确认涉案合同无效，并要求被告返还购房款的诉讼请求，本院均予以支持。被告基于无效民事行为长期无偿占用原告巨额资金给原告造成的经济损失，剔除原告自身过错应承担的部分，被告应当予以赔偿。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。被告对本诉提出的抗辩意见，本院不予采纳，被告提出的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条第一款、第四十一条、第六十条、第六十一条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第五条的规定，判决如下：
一、原告余小飞、周美英与被告杨林卫、程仁懿双方于2014年2月27日签订的《房屋买卖合同》无效；
二、由被告杨林卫、程仁懿于本判决发生法律效力之日十日内返还原告余小飞、周美英购房款320,000元，并自2014年3月20日起至上述购房款返还之日止，按年利率6%计算赔偿原告余小飞、周美英购房款被占用期间之利息损失的50%；
三、驳回原告余小飞、周美英的其他诉讼请求；
四、驳回被告杨林卫、程仁懿的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6,400元,由被告杨林卫、程仁懿负担5,000元（于本判决发生法律效力之日起十日内缴纳），由原告余小飞、周美英负担1,400元。
反诉案件受理费5,050元，由被告杨林卫、程仁懿负担（于本判决发生法律效力之日起十日内缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于上饶市中级人民法院。
审 判 长 汪舒立
审 判 员 李少文
人民陪审员 吴流水
二〇一七年一月九日
书 记 员 谭 瑶