广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民一初字第2490号原告:南宁市金福物业服务有限公司，住所地南宁市新阳北三路20号锦绣豪庭4号楼6号楼8号楼201号商铺。法定代表人:施云清，该公司总经理。委托诉讼代理人:吴长峰，广西桂霖峰律师事务所律师。委托诉讼代理人:王竞，广西桂霖峰律师事务所律师。被告：李光辉，男，1984年9月10日出生，住广西合浦县。委托诉讼代理人:林坚，广西纵华律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨奔，广西纵华律师事务所实习律师。原告南宁市金福物业服务有限公司（以下简称“金福物业公司”）与被告李光辉物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月15日公开开庭进行审理，并于2016年5月26日组织双方当事人进行了质证。原告金福物业公司的委托代理人吴长峰，被告李光辉的委托代理人林坚、杨奔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金福物业公司诉称,被告李光辉系南宁市南宁市锦秀豪庭小区3号楼2单元501号房的业主，原告系该小区物业服务公司。原告为被告提供了物业服务，代被告支付了其他生活费用，被告应按规定给付原告，如不按规定付款，应承担违约责任。自2012年12月6日至2015年6月30日止，被告仍欠原告物业管理费、代收电梯维保费、代收生活垃圾费、代收水费、代收公摊水费、代收公摊电费及违约金共计10428.52元。为此，原告诉至法院，请求法院判令：一、被告支付原告物业费、代收电梯维保费、代收生活垃圾费、代收水费、代收公推水费、代收公推电费及违约金共计10428.52元；二、本案诉讼费用由被告负担。被告李光辉辩称,一、锦绣豪庭小区未成立业主大会、业主委员会，本案的物业合同属前期物业合同，建设单位选聘物业管理企业应当签订前期物业服务合同并包含在建设单位与买受人签订的买卖合同内，被告作为房屋买卖个人是无权聘请物业服务企业的。由于被告与建设单位广西万事达房地产开发有限公司（以下简称“万事达公司”）签订的房屋买卖合同中约定的前期物业服务企业是广西华清园物业服务有限公司（以下简称“华清园公司”），服务期限至2019年4月1日止，该两公司与本案处理结果有利害关系，应追加为本案第三人参加诉讼。二、万事达公司与原告签订的物业服务合同未依法公开招投标亦未经主管部门批准，违反了《物业管理条例》第二十四条的强制性规定，为无效合同。原告在履行合同中，其物业资质于2012年12月29日有效期届满，之后未按期申请核定资质，于2014年8月20日被注销，故原告自2012年12月30日起即无物业服务资质，依法不得从事物业服务经营活动。且锦绣豪庭小区实为万事达公司以“锦绣豪庭物业服务中心”名义在经营，原告并未向被告提供物业服务。三、原告提起本案诉讼已超出2年的诉讼时效，对2013年8月17日以前的诉讼请求不应支持。四、对原告的各项费用主张，其中电梯维保费已包含在物业服务费之内，属重复收费；电梯费因无南宁市物价局收费备案并公示，不应支持；代收垃圾费、水电费、公摊等无依据，也未按规定公示，不应支持；违约金没有依据且明显过高，不应支持。五、被告已通过业主自管小组全部缴清了之前欠缴的垃圾费、水电费（含公摊），被告无需再向原告支付这些费用。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明,位于南宁市的锦绣豪庭小区系万事达公司开发建设，被告李光辉为锦绣豪庭小区3号楼2单元501号房的业主，房屋建筑面积为89.71平方米。该小区的前期物业服务企业原为华清园公司，后华清园公司撤离小区，广西万事达房地产开发有限公司另选聘原告金福物业公司为前期物业服务企业,并于2011年12月15日签订《前期物业服务合同》。2011年11月12日,原告与被告签订《前期物业管理协议》，该协议约定由原告为锦绣豪庭小区提供前期物业管理服务。协议第五条第二项约定高层住宅物业管理综合服务费为0.7元/平方米/月，第六条约定其他各项收费为公共水电分摊费（按实际使用量及收益人物业建筑面积分摊），电梯设备设施维护及年检费30元/月/户、楼中楼35元/月/户，代收生活垃圾费8元/月/户。第八条第4项约定物业管理综合服务费的追缴及违约金的计收方式为被告以半年度为周期交纳物业管理综合服务费，逾期一个月未交纳的，原告将按每月加收欠交部分千分之三的标准向被告收违约金等。另查明,原告金福物业公司于2011年12月29日取得物业服务企业三级（暂定）资质证书，有效期至2012年12月29日，但原告在资质证书到期后未按规定办理申报三级资质相关手续。由于万事达公司未办理招投标手续也未获得相关部门批准擅自选聘原告进驻锦绣豪庭小区从事物业管理及原告在资质证书过期失效的情况下从事物业管理行为，南宁市住房保障和房产管理局于2014年3月20日分别对原告和万事达公司进行行政处罚，并于2014年8月20日注销原告三级（暂定）物业服务资质行政许可。原告自2015年11月4日起撤离锦绣豪庭小区。原告已代付小区水费至2015年8月份，代付水费至2015年4月份，代付生活垃圾处理费至2015年3月份。被告李光辉自2012年12月份起欠交代收水费、公摊水费、公摊电费，自2013年4月份起欠交物业管理费、代收电梯维保费、代收垃圾处理费。再查明,2015年11月9日，锦绣豪庭小区成立自管小组，以业主自管方式维护小区安全秩序与卫生清洁，代收代缴水电费、垃圾清运费。被告李光辉于2015年12月31日向自管小组交纳了部分代收维保费、垃圾费、公摊水电费、安保费。本院认为：关于本案诉讼时效问题。物业管理费收取的依据是当期物业合同，在一个合同期限内产生的所有物业管理费应视为一个整体，而业主每月或每个季度、每年缴纳物业管理费则视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行届满之日起计算，因此本案诉讼时效应自物业服务合同约定的最后一期缴纳届满之日起开始计算，故本院对被告李光辉关于诉讼时效的抗辩不予支持。关于原告金福物业公司与万事达公司于2011年12月15日签订的《前期物业服务合同》及原告与被告李光辉于2011年11月12日签订的《前期物业管理协议》的效力问题。虽开发商万事达公司选聘原告作为锦绣豪庭小区前期物业服务企业之前,原选聘的前期物业服务企业为华清园公司,但华清园公司因故撤离小区，故万事达公司与华清园公司之间的前期物业服务合同因无法履行而解除，其后万事达公司在小区业主委员会成立前，为保证本案所涉小区前期物业管理的有序进行，其又与原告签订的前期物业服务合同符合法律规定，本院予以确认。虽万事达公司在选聘原告进入锦绣豪庭小区进行前期物业管理服务时未依照《物业管理条例》第二十四条的规定经过招投标程序，但该规定是国家行政部门旨在规范开发商在选聘物业服务企业时实行招投标程序，该规定亦明确可以通过协议方式选聘具有资质的物业服务企业，且即使开发商在选聘物业服务企业时没有按照上述条款的规定采取招投标的方式，也仅是承担相关行政部门行政处罚的法律后果，故《物业管理条例》第二十四条不是法律禁止性和强制性效力规范，万事达公司与原告2011年12月15日签订的《前期物业服务合同》并不因违反此规定而无效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该合同对业主具有约束力。而原告与被告于2011年11月12日签订的《前期物业管理协议》为当事人之间的真实意思表示,具有法律效力,对合同双方均有约束力。关于原告各项费用诉请的认定：1、物业管理费。物业管理是针对整个小区而进行的，业主及时、足额支付物业管理费是物业服务企业维持良好运行状态的必要条件，若小区业主拖欠物业管理费，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是全体业主自身的利益。虽被告抗辩称小区物业以“锦绣豪庭物业服务中心”名义经营，在被告已支付的物业服务费收据中只盖有万事达公司及华清园公司公章，故原告未向小区提供物业服务。但从被告提交的举报信及信访件中，可知小区业主曾联名向工商行政管理部门投诉原告于2012年起在本案诉争小区提供物业服务中的各种管理问题，且原告向南宁市环境卫生管理处及水务、电力部门支付的小区垃圾处理费电费、水费、电费的发票中，垃圾处理费发票自2012年1月起发票客户名称均注明为原告，水费、电费自2014年起的发票客户名称均注明为原告，说明本案小区自2012年1月至2015年6月份的物业服务由原告提供。至于被告认为原告服务存在不到位的情况，可依法另行向原告主张要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，不能作为拒交物业服务费的抗辩理由。由于原告的三级物业服务资质已于2012年12月29日到期，到期后亦未按规定办理申报三级资质相关手续，故其物业服务费应按最低资质等级标准收取，现原告主张物业服务费按每平方米0.70元/月为标准计算，并未超出《关于印发》（南价格[2009]200号）中关于最低资质等级收取物业管理费的规定，本院予以支持。本案被告房屋建筑面积为89.71平方米，故每月的物业服务费为62.8元，从2013年4月1日计算至2015年6月30日计收27个月物业服务费1695.6元。2、代收电梯维保费。本案诉争小区均为带电梯住宅，故物业公司需对电梯的日常维护、专业维保商的维保费、电梯的年检费等费用支出，原告主张每户的电梯维保费30元并无不当，本院予以采信。从2013年4月1日计算至2015年6月30日（共计27个月），电梯维保费计为810元。3、代收生活垃圾处理费。由于原告仅举证证明其代付小区生活垃圾处理费至2015年3月份，故被告应支付拖欠2013年4月1日至2015年3月31日（共计24个月）的生活垃圾费，按每户每月8元计,为192元。4、代收水费。因双方均确认小区水费由物业公司统一结算后收取，现原告已代付小区水费至2015年8月份，原告主张被告已拖欠2012年12月15日至2015年5月15日的水费445.3元，被告并未举证予以反驳，故本院予以支持。5、代收公摊水费。原告已提交每月公摊水费的计算明细，被告虽不予认可，但并未举证予以反驳。原告要求按照2.66元／立方计收公摊水费亦尚属合理范畴，本院予以确认。现原告主张被告拖欠2013年1月15日至2015年4月15日的公摊水费251.45元，于法有据，本院予以支持。6、代收公摊电费。原告已提交每月公摊电费的计算明细，被告虽不予认可，但并未举证予以反驳。结合原告提交的每月向供电部门支付的电费发票，与公摊电费明细计算金额基本一致，故原告的主张被告拖欠2013年1月5日至2015年4月5日公摊电费643.27元，于法有据，本院予以支持。7、违约金。由于原告在履行合同过程中,其三级物业服务资质已于2012年12月29日到期，原告在未按规定办理申报物业服务资质并获得核准的情况下继续进行小区物业管理服务,其本身存在违规行为,故原告请求被告支付所拖欠的物业管理费违约金，本院不予支持。对原告主张的被告拖欠代收的电梯维保费、生活垃圾费、水费、公摊水费、公摊电费的违约金，因合同中未有相应的约定，本院亦不予支持。对于被告李光辉于于2015年12月31日向自管小组交纳代收维保费、垃圾费、公摊水电费、安保费，因不是向合同相对方即原告金福物业公司所交纳，该款不应在被告所欠原告的相关费用中扣减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李光辉支付原告南宁市金福物业服务有限公司2013年4月1日至2015年6月30日的物业管理费1695.6元；二、被告李光辉支付原告南宁市金福物业服务有限公司2013年4月1日至2015年6月30日的电梯维保费810元；三、被告李光辉支付原告南宁市金福物业服务有限公司2013年4月1日至2015年3月31日的生活垃圾费192元；四、被告李光辉支付原告南宁市金福物业服务有限公司2012年12月15日至2015年5月15日的水费445.3元；五、被告李光辉支付原告南宁市金福物业服务有限公司2013年1月15日至2015年4月15日的公摊水费251.45元；六、被告李光辉支付原告南宁市金福物业服务有限公司2013年1月5日至2015年4月5日公摊电费643.27元；七、驳回原告南宁市金福物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费61元（原告南宁市金福物业服务有限公司已预交），由原告南宁市金福物业服务有限公司负担41元，被告李光辉负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长  陆汉林审判员  郑忠林审判员  梁永光二〇一六年八月七日书记员  蒙恺薇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条、经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。