福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0581民初24号原告南安市华景房地产开发有限公司，住所地福建省南安市。法定代表人郑晓乐，系该公司执行董事。委托代理人黄金枝，福建竞得律师事务所律师。被告福建省石狮市侨星服装有限公司，住所地福建省石狮市。法定代表人蔡尔西，系该公司董事长兼总经理。委托代理人王荣栋，北京中银（泉州）律师事务所律师。委托代理人许志君，北京中银（泉州）律师事务所律师。第三人林丽华，女，1961年8月17日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。第三人李文雅，女，1982年8月17日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。第三人梁大祥，男，1982年9月24日出生，汉族，住广西容县。原告南安市华景房地产开发有限公司（以下简称华景公司）与被告福建省石狮市侨星服装有限公司（以下简称侨星公司）、第三人林丽华、李文雅、梁大祥案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华景公司的委托代理人黄金枝，被告侨星公司的委托代理人许志君到庭参加诉讼。第三人林丽华、李文雅、梁大祥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华景公司诉称，南安市霞美“中骏四季康城”系华景公司开发建设的楼盘，李文雅于2010年3月9日向华景公司购买位于南安市“中骏四季康城”4号楼803室，双方签订《商品房买卖合同》约定购房款为280247元；李文雅选择按揭贷款的付款方式，并向中国农业银行股份有限公司南安市支行（以下简称银行）借款220000元，华景公司为李文雅提供阶段性连带担保。后因李文雅拖欠银行按揭款，导致华景公司承担相应的担保责任，华景公司据此向南安市人民法院提起诉讼，请求解除与李文雅签订的《商品房买卖合同》。南安市人民法院于2013年12月13日作出（2013）南民初字第4924号民事判决，判决：1、解除华景公司与李文雅于2010年3月9日签订的编号为MF-2007-01NO:53010321的《商品房买卖合同》；……，华景公司于2014年4月1日向南安市人民法院申请强制执行，并于2013年8月向石狮市人民法院申请执行异议，石狮市人民法院于2015年12月17日作出（2015）狮执异字第36号执行裁定，裁决驳回华景公司提出的执行异议，通过EMS向华景公司送达该裁定书，华景公司于2015年12月20日收到该裁定书。华景公司认为石狮市人民法院裁定驳回华景公司的执行异议是错误的。首先、“四季康城”4号楼803室至今只是办理预告登记，现产权依然是登记在华景公司名下，该房屋所有权仍属于华景公司所有，不属于李文雅所有，石狮市人民法院无权将其作为执行标的进行查封、拍卖；其次、南安市人民法院于2013年12月13日作出（2013）南民初字第4924号民事判决书，判决解除华景公司与李文雅于2010年3月9日签订的编号为MF-2007-01NO:53010321的《商品房买卖合同》，双方的债权关系消灭，预告登记已失效，该房屋仍属于华景公司所有；再次，该执行裁定书认定事实错误，程序违法，适用法律错误。请求判令：1、停止对南安市“四季康城”4号楼803室房产的强制执行；2、解除对南安市“四季康城”4号楼803室房产的查封；3、由被告承担本案的诉讼费用。被告侨星服装公司辩称，一、案涉房屋的实际所有权人为李文雅，石狮市人民法院依被告的申请，根据生效的判决文书，对案涉房屋进行查封、拍卖或变卖，依法有据，合法有效。首先，李文雅与华景公司签订《商品房买卖合同》后已通过李文雅个人支付及向银行贷款的方式，向华景公司支付了全部的购房款，华景公司已经收齐案涉房屋的全部房款。其次，华景公司与李文雅所签订的《商品房买卖合同》已经房地产管理部门预告登记，并取得房屋预告登记证明，经合法公示，具有对抗第三人的效力。再次，根据《商品房买卖合同》约定，案涉房屋已于2011年3月份前交付，李文雅自交付之日起，便已合法占有案涉房屋。二、案涉房屋的性质并不因华景公司履行担保责任及法院另案作出的判决书而改变。首先，因李文雅未能按期偿还银行贷款，华景公司为此承担担保责任，但华景公司与李文雅之间因此形成债权债务关系，华景公司可就其承担的担保责任向李文雅主张追偿权，但这并不能因此改变案涉被查封房屋的属性。其次，华景公司诉请解除其与李文雅所签订的《商品房买卖合同》是华景公司作为合同当事人的权利，但当石狮市人民法院查封涉涉房屋后，在未依法解除查封前，该查封就具有排他的法律效力，任何权利都不能对抗这种司法公权。就案涉房屋返还不能对华景公司所造成的损失，华景公司可另案主张折价赔偿。三、李文雅已经按其与华景公司签订的《商品房买卖合同》支付全部购房款，并已经占有案涉房屋，案涉房屋未办理过户是华景公司的错误，案涉房屋虽然并未办理实际权属的变更，但实际的权利已经归李文雅所有，故案涉房屋仍可以继续被查封、拍卖。四、石狮市人民法院作出的（2015）狮执行异字第36号执行裁定书，依法有据，应当予以维持。石狮市人民法院系于2012年9月26日作出的（2012）狮执行字第1199号执行裁定，对案涉房屋进行查封、拍卖或变卖，而华景公司所提供的生效法律文书（2013）南民初字第4924号民事判决书是2013年12月13日作出的，显然是在案涉房屋被查封、扣押和冻结之后的，故石狮市人民法院依法驳回华景公司所提出的执行异议，依法有据，应当予以维持。五、根据李文雅与华景公司所签订的《商品房买卖合同》补充协议的第五条约定，华景公司解除合同后，在扣除相关费用后，应将剩余款项返还给李文雅，该款项是属于李文雅的财产，属于可执行部分，应将该款项支付给被告侨星公司。经审理查明，华景公司系依法注册成立的从事房地产开发经营的有限责任公司，位于南安市季康城系原告开发建设的工程，其建设工程规划许可证号为建字第350583200900005号，施工许可证号为350583200904280201号，商品房预售许可证号为（南）房预售[2009]第015号。2010年3月9日，华景公司与李文雅签订编号为MF-2007-01NO:53010321的《商品房买卖合同》一份，约定李文雅向华景公司购买址于南安市中骏四季康城第4幢8层803号房，建筑面积为80.5平方米，总价为280247元，房屋交付时间为2011年3月31日前。同日，双方签订附件六《合同补充协议》一份，约定李文雅应于2010年3月9日签订《商品房买卖合同》并同时付清首期款60247元，余款220000元办理银行按揭贷款；若李文雅未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行解除《个人住房按揭贷款合同》并要求华景公司承担保证责任的，华景公司有权单方面解除购房合同并收回房屋；李文雅除承担包括但不限于诉讼费、律师费等费用外，还应按总房款10%的标准向华景公司支付违约金，华景公司在扣除上述款项后再将余款无息返还李文雅；华景公司通知李文雅商品房交付事宜，李文雅应于交付通知规定的时间内，亲自或授权委托人（授权委托书须经公证）持有关文件前往指定地点办理交接手续，如李文雅未能在规定时间内办理交接手续，则视为李文雅对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接受该房产，自通知的交房期限届满时起商品房的风险和费用自动转移由李文雅承担；购房合同确定解除后，双方应在10日内按原合同登记机关办理购房合同注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理购房合同注销手续，因办理购房合同注销手续所产生的费用由李文雅承担，若李文雅不配合办理购房合同注销手续，每逾期一日按已付房款的千分之一向华景公司支付违约金……合同签订当日，华景公司与李文雅向南安市房地产管理处申请商品房买卖合同备案及预告登记，于2010年3月23日通过合同备案，并办理预告登记。2010年5月10日，李文雅与银行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定李文雅向银行办理购房借款220000元，借款期限自2010年5月10日起至2025年5月9日止，李文雅以址于南安市中骏四季康城第4幢8层803号房作为抵押，并由华景公司提供阶段性连带责任保证。2011年7月19日，南安市房地产管理处向华景公司发出《房地产开发企业产权初始登记通知单》，告知华景公司已完成产权初始登记，总产权证号为01080058，要求华景公司通知各购房户申请商品房变更登记。李文雅借款后，分14期偿还至2011年7月20日，至2012年1月30日尚欠银行贷款本金208290.37元、利息4794元未还，因李文雅连续六个月未履行还款义务，银行于2012年2月3日向南安市人民法院提起诉讼，要求判令提前解除《个人购房担保借款合同》，李文雅偿还贷款本金208290.37元及利息、罚息，并由华景公司承担连带清偿责任等。2012年7月19日，南安市人民法院作出（2012）南民初字第928号民事判决，判决：一、解除银行与李文雅、梁大祥、华景公司于2010年5月10日签订的《个人购房担保借款合同》；二、李文雅应于判决生效之日起15日内偿还银行借款208290.37元及利息、罚息（利息、罚息自2011年7月21日至还款之日止，按中国人民银行有关规定及双方合同约定计付）；三、若李文雅未按时偿还上述款项，银行有权处分李文雅、梁大祥提供的抵押物[抵押物以南房预（商）押字第0220102110号《房屋预告登记证明》登记的为准]所得的价款中优先受偿；四、华景公司应对李文雅的上述债务承担连带清偿责任，其承担担保责任后有权向李文雅追偿。该判决生效后，李文雅未按照上述判决履行相应的义务，银行向南安市人民法院申请强制执行，南安市人民法院从华景公司账户中划拨245000元用于支付银行借款本金及利息、罚息、诉讼费、执行费等。2013年8月21日，华景公司诉至南安市人民法院，请求判令解除与李文雅于2010年3月9日签订的编号为53010321的《商品房买卖合同》，李文雅向华景公司支付违约金28024.7元等。2013年12月13日，南安市人民法院作出（2013）南民初字第4924号民事判决，判决：一、解除华景公司与李文雅于2010年3月9日签订的编号为MF-2007-01NO：53010321的《商品房买卖合同》；二、李文雅应于判决生效后十日内支付华景公司违约金28024.7元；三、李文雅应于判决生效后十日内支付华景公司因本案诉讼的律师代理费5000元；四、李文雅应在判决生效后十日内提供原合同登记机关办理购销合同注销手续所需的证明材料，并配合华景公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》的注销手续；五、驳回华景公司的其他诉讼请求。上述民事判决书已发生法律效力。另查明，本院在执行侨星公司与林丽华、李文雅、梁大祥买卖合同纠纷一案中，于2012年9月26日作出（2012）狮执行字第1199号执行裁定书，裁定查封、拍卖或变卖被执行人李文雅的财产（包括被执行人李文雅所有的址在福建省南安市的房产），后于2014年8月12日作出续封手续。华景公司向本院提出执行异议，本院于2015年12月17日作出（2015）狮执异字第36号执行裁定书，裁定驳回原告提出的执行异议。原告签收上述执行裁定书后，于2016年1月4日诉至本院，提出如上诉讼请求。以上事实，除原、被告双方的当庭陈述外，还有原告提供的营业执照、《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》、《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》、《房屋预告登记证明》、《房地产开发企业产权初始登记通知单（存根联）》、南安市人民法院（2013）南民初字第4924号民事判决书、（2015）狮执异字第36号执行裁定书以及本院依法调取的本院（2012）狮执行字第1199号执行裁定书、（2012）狮执行字第1199-2号执行裁定书等证据为证，本院予以确认。本案的争议焦点为案涉房屋预查封后的权属应当如何认定以及华景公司能否以已由法院判决解除与李文雅签订的《商品房买卖合同》为由阻却本院对案涉房屋的执行行为。原告华景公司主张，其与李文雅签订《商品房买卖合同》后只办理预告登记，案涉房屋的所有权未转移至李文雅名下，现其与李文雅签订的《商品房买卖合同》已经法院判决解除，故案涉房屋的所有权人仍为华景公司，石狮市人民法院在执行侨星公司与林丽华、李文雅、梁大祥买卖合同纠纷一案中，无权对属于华景公司的房产进行查封、强制执行。为证明其主张，华景公司提供以下证据予以证明：证据1、《商品房买卖合同》一份，欲证明华景公司与李文雅就购买案涉房屋的约定情况；证据2、备案及预告登记申请表、预告登记证明各一份，欲证明案涉房屋仅办理预告登记；证据3、（2013）南民初字第4924号民事判决书，欲证明华景公司与李文雅签订的《商品房买卖合同》已经法院判决解除；证据4、《房地产开发企业产权初始登记通知书》一份，欲证明案涉房屋于2011年7月19日可以办理变更登记，自2011年10月19日起预告登记已经失效；证据5、预告登记查询结果，欲证明案涉房屋处于预告登记状态，未办理产权登记，该房屋属于华景公司所有。对华景公司提供的上述证据，侨星公司质证认为，对证据1无异议，但合同约定华景公司应于2011年3月31日向李文雅交付案涉房屋，如李文雅未在规定的时间内办理案涉房屋交接手续，视为李文雅同意接收房屋，且办理所有权证的义务在出卖人即华景公司；对证据2无异议；证据3体现华景公司与李文雅解除商品房买卖合同是债权行为，案涉房屋的所有权仍归李文雅所有；证据4仅可以证明自2011年7月19日起可以办理案涉房屋的所有权证，不能证明华景公司有要求李文雅办理所有权证，也不能证明预告登记失效，办证的义务在华景公司；证据5可以证明截至2016年6月13日案涉房屋仍处于预告登记状态，预告登记仍有效。被告侨星公司主张，案涉房屋的所有权人为李文雅，石狮市人民法院依侨星公司的申请，根据生效的判决文书，对案涉房屋进行查封、拍卖或变卖，依法有据，华景公司与李文雅签订的《商品房买卖合同》解除后，华景公司可就案涉房屋返还不能对侨星所造成的损失，另行向李文雅主张折价赔偿。本院经审查认为，一、关于案涉房屋预查封后的权属认定问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，华景公司与李文雅就案涉房屋的买卖签订了《商品房买卖合同》，但尚未办理产权过户登记手续，故案涉房屋的所有权人尚未发生变更，仍应认定为华景公司。二、华景公司能否以已由法院判决解除与李文雅签订的《商品房买卖合同》为由阻却本院对案涉房屋的执行行为。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封”的规定，已经赋予人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记，以保护债权人诉讼利益的实现。故本案中因李文雅不履行本院所作生效法律文书确定的还款义务被本院强制执行，本院裁定预查封李文雅向华景公司所购买的案涉房屋的行为符合上述规定，并无不当。但2013年12月13日，案涉《商品房买卖合同》经法院生效判决解除后，继续对案涉房屋采取预查封措施，缺乏事实和法律依据，针对案涉房屋的执行行为应停止。因李文雅尚未取得案涉房屋的所有权，其仅享有该《商品房买卖合同》上的相关债权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款的规定，“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”，华景公司行使合同解除权符合法律规定，李文雅在该合同被解除后所退房款可作为执行标的。综上所述，本院认为，虽然案涉房屋已被本院预查封，但华景公司有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权，在人民法院已依法解除房屋买卖合同后，本院对案涉房屋应不予执行，故华景公司主张应停止对案涉房屋的强制执行，于法有据，予以支持。至于华景公司请求解除对案涉房屋的查封，应为执行程序的问题，并不属本案案外人执行异议之诉判决之列，故不在主文中作出判决。第三人林丽华、李文雅、梁大祥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条的规定，判决如下：一、停止本院（2012）狮执行字第1199号执行案件中对址于南安市中骏四季康城第4幢8层803号房屋的执行；二、驳回原告南安市华景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告福建省石狮市侨星服装有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判长  吴志生审判员  林雪迎审判员  蔡景艳二〇一六年七月二十二日书记员  林清溪附：本案适用的主要法律条文1、《中华人民共和国物权法》第九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。3、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。6、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。7、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条：无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。8、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。9、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。10、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。11、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条：被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。