文书内容辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽04民终1311号上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司。住所地抚顺市顺城区抚顺城路(东段)11-1号楼4、5号门市。法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。委托代理人：李弘熙，该公司职工。委托代理人：邢福，辽宁铭博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：富荣利，男，1949年9月7日出生，汉族，住抚顺市望花区。被上诉人（原审原告）：孙英，女，1950年2月24日出生，汉族，住址同富荣利。二被上诉人共同委托代理人：高明、潘婷婷，辽宁煤都律师事务所律师。上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司（以下简称抚顺兴隆公司）因与被上诉人富荣利、孙英房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初376号民事判决，向本院提起上诉。本案于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人抚顺兴隆公司委托代理人邢福、李弘熙，被上诉人富荣利、孙英的委托代理人高明、潘婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。抚顺兴隆公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人继续履行双方签订的商品房买卖合同；二、改判上诉人不返还被上诉人购房款及赔偿利息、代办费等款项；三、被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、双方签订《商品房买卖合同》，约定上诉人返租被上诉人购买的商铺三年，上诉人已承租被上诉人购买的商铺，三年租金已支付90%以上，双方的租赁合同关系已形成，应视为已交付房屋，不存在上诉人逾期交房的情况，被上诉人无权请求解除商品房买卖合同。二、双方在合同第十二条约定，即便退房，上诉人仅向被上诉人支付已付房款0.5%的违约金，违约金已包括赔偿的各项损失，被上诉人主张利息无事实和法律依据。三、代办费200元是沈阳房产咨询公司收取的费用，与上诉人无关。富荣利、孙英辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，应依法维持。按照商品房买卖合同约定，抚顺兴隆公司应于2015年9月30日前交付房屋，但抚顺兴隆公司至今未交付房屋。依据合同约定及相关司法解释规定，法院应支持解除合同的诉请。由于抚顺兴隆公司严重违约，导致合同目的无法实现，抚顺兴隆公司应返还买受人已经支付的购房款，并赔偿因此产生的全部费用。抚顺兴隆公司主张的返租协议，并不是富荣利、孙英与抚顺兴隆公司签订的，与本案不属于同一法律关系。抚顺兴隆公司主张并没有收取富荣利、孙英代办产权证费等费用，而是由案外人收取的，并不符合常理。富荣利、孙英向一审法院起诉请求：1、解除富荣利、孙英与抚顺兴隆公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》；2、抚顺兴隆公司返还富荣利、孙英购房款177188元及利息19933.6元（自2013年12月27日计算至2016年3月27日）；3、抚顺兴隆公司返还其他费用200元及利息16元（自2014年9月3日计算至2016年4月3日）；上述款项合计197337.6元。4、诉讼费、保全费由抚顺兴隆公司承担。一审法院认定事实：富荣利、孙英系夫妻关系。2014年9月3日，富荣利、孙英与抚顺兴隆公司签订商品房买卖合同。双方在合同中约定：富荣利、孙英购买抚顺兴隆摩尔世界商铺一处，该商铺销（预）售许可证号为XK2014106-809，位于抚顺市顺城区新城路东段5-15号楼3251铺，建筑面积16.07平方米，每平方米单价11026.01元，房屋总价款为177188元。抚顺兴隆公司在2015年9月30日前将经综合验收合格的房屋交付买受人，逾期超过90日后买受人有权解除合同，抚顺兴隆公司应自解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按买受人累计已付款的0.5%向其支付违约金。富荣利、孙英于2013年12月27日向抚顺兴隆公司交纳全部购房款，并于2014年9月3日交纳200元其他费用，该费用收据盖有沈阳国宇房地产咨询有限公司财务章。该房现处于停工状态。抚顺兴隆公司未能在合同约定期限交付房屋。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案，富荣利、孙英与抚顺兴隆公司签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。富荣利、孙英全额交纳购房款后，抚顺兴隆公司负有按合同约定时间交付房屋的义务。抚顺兴隆公司未按合同约定交付房屋，富荣利、孙英有权按双方在合同中约定选择解除合同，并要求抚顺兴隆公司支付违约金。故对于富荣利、孙英要求解除商品房买卖合同，及要求抚顺兴隆公司返还购房款的诉讼请求，予以支持。关于富荣利、孙英主张按照银行同期贷款利率计算违约金一节，按照相关司法解释的规定，应按可得利益原则确定实际损失，双方约定的违约金低于买受人的实际损失，富荣利、孙英关于利息的主张符合法律规定，抚顺兴隆公司应自交房期限届满的次日起至本判决确定的给付之日止，以富荣利、孙英交纳的购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率向富荣利、孙英支付利息损失。关于富荣利、孙英主张200元其他费用一节，收据上体现的款项收取单位虽非抚顺兴隆公司，但此笔费用是富荣利、孙英在与抚顺兴隆公司签订房屋买卖合同时在抚顺兴隆公司处交纳，抚顺兴隆公司未明示此费用收取单位为第三方，富荣利、孙英有理由相信此笔费用交给了抚顺兴隆公司，且抚顺兴隆公司负有协助富荣利、孙英办理房屋所有权登记手续的义务，现富荣利、孙英因抚顺兴隆公司的违约行为而无法取得房屋，抚顺兴隆公司应将此费用返还富荣利、孙英。关于抚顺兴隆公司辩称双方成立返租关系，其不存在违约行为一节。首先，抚顺兴隆公司的主张并无相关证据予以证明，其次，即便抚顺兴隆公司主张的事实存在，该行为应视为抚顺兴隆公司为出售房屋而采取的促销手段，在抚顺兴隆公司没有按合同约定时间、条件交付房屋的情况下，其主张的租赁关系没有成立的客观基础，故对其辩称理由，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，判决：一、解除富荣利、孙英与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同；二、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还富荣利、孙英购房款177188元；三、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性支付富荣利、孙英以177188元购房款为基数、自2015年10月1日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失；四、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还富荣利、孙英其他费用200元。案件受理费3844元，减半收取1922元，保全费1520元，共计3442元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均没有异议，本院予以确认。本院认为，富荣利、孙英与抚顺兴隆公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，富荣利、孙英与抚顺兴隆公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年9月30日前将经综合验收合格的商品房交付给买受人。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。富荣利、孙英已按合同约定支付购房款，但抚顺兴隆公司至今未将争议房屋交付给富荣利、孙英，显然构成违约，应承担相应违约责任。现富荣利、孙英主张抚顺兴隆公司逾期交房的时间超过90天，要求解除合同，抚顺兴隆公司亦未能提供任何证据证明其逾期交房存在正当理由，故一审判决解除富荣利、孙英与抚顺兴隆公司之间的商品房买卖合同并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。富荣利、孙英与抚顺兴隆公司之间的商品房买卖合同解除后，抚顺兴隆公司应当返还已经收取的购房款并支付相应的利息。关于利息的计算标准，本院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。从该条规定不难看出，我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。一审判决以可得利益原则为理论基础，认定双方合同约定的违约金低于富荣利、孙英的实际损失，富荣利、孙英增加违约金的主张符合法律规定，并判决抚顺兴隆公司以177188元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，给付自2015年10月1日起至本判决确定的给付之日止违约金，并无不当，本院予以维持。产权代办费200元，为富荣利、孙英履行商品房买卖合同过程中产生，系其实际损失，抚顺兴隆公司作为违约方，应予赔偿。待抚顺兴隆公司将产权代办费退还富荣利、孙英后，抚顺兴隆公司可依法另行主张权利。关于抚顺兴隆公司主张双方构成返租关系一节，因富荣利、孙英系与案外人签订的委托经营管理协议，抚顺兴隆公司未能提供证据证明双方存在租赁法律关系，且抚顺兴隆公司尚未交付房屋，租赁法律关系不具备成立的基本条件，故一审判决没有采信抚顺兴隆公司答辩意见，并无不当，本院予以支持。综上所述，抚顺兴隆公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3848元，由上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 张帆审判员秦梦审判员何福苍二〇一六年十月二十一日书记员 罗          晓          姝