广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2520号上诉人（原审被告）：宁文保，男，1976年12月5日出生，蒙古族，住广东省清远市清新区。委托诉讼代理人:黎国柱，广东朝纲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：清远市清新区太和镇华富房地产中介服务部。住所地：清远市清新区太和镇明霞大道中**号东俊华庭*号。经营者：黎华强。男，1995年5月16日出生，汉族，住广东省英德市。上诉人宁文保因与被上诉人清远市清新区太和镇华富房地产中介服务部（以下简称华富中介服务部）居间合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人宁文保的委托诉讼代理人黎国柱，被上诉人华富中介服务部经营者黎华强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁文保上诉请求：1、撤销广东省清远市清新区人民法院(2017)粤1803民初800号民事判决，依法改判驳回华富中介服务部的全部诉讼请求;2、一、二审的诉讼费用由华富中介服务部承担。事实与理由：一、一审法院判令宁文保双倍返还定金给华富中介服务部属于认定事实不清，适用法律错误。本案的证据所记载的内容以及华富中介服务部在一审庭审过程中的陈述均可证明涉案房屋的定金3000元是涉案房屋的买方李伟彬所支付的，并非华富中介服务部，假设宁文保的确存在违约行为，那么请求双倍退回定金的主体也应该是买方李伟彬。此外，《承诺书（卖方）》第四条明确约定，若卖方存在违约行为，则在三日内双倍返还定金给买方。因此，若存在卖方违约的行为，无论是法律规定还是合同约定，有权请求双倍返还定金的主体是买方李伟彬，而不是华富中介服务部。本案中，宁文保在没有违约行为的情况下，不需要向任何一方退还定金，一审法院判决宁文保应向华富中介服务部双倍返回定金缺乏事实和法律依据。二、宁文保在履行《承诺书》过程中没有任何违约行为，无须支付违约金及赔偿损失给华富中介服务部。宁文保与华富中介服务部签订的《承诺书（卖方）》明确约定第三方在2017年3月18日前与宁文保签订正式的《房屋买卖合同》才视为案涉的房屋买卖关系成立。由于宁文保与第三方无法就付款方式进一步达成协议，无法在约定的时间签订正式的《房屋买卖合同》，宁文保与第三方的买卖关系尚未成立。宁文保不再将案涉房屋卖给第三方并没有违约，宁文保也没有其他违约行为，因此宁文保无需支付违约金或其他损失给华富中介服务部。另外，一审法院以华富中介服务部与买方李伟彬签订的《承诺书（买方）》约定的房价作为认定华富中介服务部的中介服务费的计算标准，即计得10000元为华富中介服务部的中介服务费，明显对宁文保不公平和缺乏法律依据。宁文保从来没有看过买方李伟彬与华富中介服务部签订的《承诺书（买方）》，无法核实其真实性，买方李伟彬在一审庭审中也没有参加庭审，没有对承诺书作出确认，对该事实的真实性无从考究，因此一审法院据此认定宁文保需赔偿华富中介服务部其他损失4000元没有任何事实和法律依据。综上所述，为维护宁文保的合法权益，恳请二审法院重新审理查明本案事实，撤销一审判决，依法改判支持宁文保的上诉请求。华富中介服务部答辩称：一、宁文保明显违约，依法应承担违约责任。华富中介服务部与宁文保于2017年3月10日签订了《承诺书(卖方)》，宁文保委托华富中介服务部提供出售房屋的居间服务，双方之间成立居间合同关系。该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效，双方应当严格按照合同履行各自的义务。《承诺书(卖方)》中华富中介服务部支付给宁文保的3000元定金目的是为了保证《房屋买卖合同》的顺利签订，是立约定金;而且《承诺书(卖方)》第四条约定了宁文保违约时应双倍返还定金给买方，并向华富中介服务部支付中介费作为违约金。宁文保在签订承诺书并收取华富中介服务部3000元定金后拒绝按合同约定出售房屋，不与买方签订《房屋买卖合同》，是严重的违约行为，依法应当按《承诺书(卖方)》的约定承担违约责任，向华富中介服务部双倍返还定金6000元，并从起诉之日起按银行同期贷款利率支付利息。因此，一审判决宁文保向华富中介服务部双倍返还定金是正确的。二、宁文保己违约，依法应承担华富中介服务部因其违约产生的损失。《承诺书(卖方)》中虽并未约定中介费具体数据，但第九条手写注明了“卖方实收50万元，卖高作佣”，因《承诺书(买方)》中李伟彬承诺以51万元购买房屋，因此差价1万元即为合同中约定宁文保应支付的中介服务费。《承诺书(卖方)》第四条及第九条约定了宁文保违约时应支付中介费作为违约金。一审法院认为该约定是双方签约时对因违约造成损失的预估，以此作为确认华富中介服务部的实际损失，从而判决宁文保向华富中介服务部支付除定金以外的其他损失4000元合法正确。综上所述，一审法院认定事实清楚，适应法律准确，请求二审法院依法驳回宁文保的上诉请求，维持原判，以维护当事人的合法权益。华富中介服务部向一审法院起诉请求：1、判令宁文保立即双倍返还定金6000元给华富中介服务部，并从起诉之日起按银行同期贷款利率支付利息给华富中介服务部至清偿之日止；2、判令宁文保立即赔偿华富中介服务部的损失14200元，并从起诉之日起按银行同期贷款利率支付利息给华富中介服务部至清偿之日止；3、案件诉讼费用由宁文保承担。一审法院认定事实：华富中介服务部与宁文保于2017年3月10日签订了《承诺书（卖方）》，约定宁文保委托华富中介服务部出售宁文保所有的位于清远市清新区太和镇笔架路39号怡德居A5幢A梯501号房屋，售价为50万元，交房状况为现状，付款方式是商业按揭，定金3000元，约定买卖双方在2017年3月18日前签署《房屋买卖合同》，中介代理费及咨询费一栏未填写。《承诺书（卖方）》第四条约定“本人/公司在签署本承诺书后逾期履行或违反本承诺书任何一条款之约定时，则同意在华富地产通知后三日内双倍返还定金给买方，逾期返还定金则须向买方支付定金的30%作为滞纳金，且承诺向华富地产支付上述中介代理费及咨询费（上述没有注明中介服务费的就按成交金额的2%）作为违约金”。第九条手写注明“卖方实收50万元，卖高作佣”。同日案外人李伟彬与华富中介服务部签订了《承诺书（买方）》，李伟彬委托华富中介服务部协助其购买上述房屋，售价为51万元，诚意金5000元。李伟彬当日交了5000元定金给华富中介服务部，华富中介服务部从中支付了3000元给宁文保。承诺书签订后，宁文保以房屋不附送家电、要求买方增加首付款等为由拒绝签订《房屋买卖合同》。一审法院认为：案件是居间合同纠纷。华富中介服务部与宁文保于2017年3月10日签订了《承诺书（卖方）》，宁文保委托华富中介服务部提供出售房屋的居间服务，双方之间成立居间合同关系。案件的案由应变更为居间合同纠纷。该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效，双方应当按照合同履行各自的义务。宁文保在签订承诺书后拒绝按合同约定出售房屋，是违约行为，应当承担违约责任。《承诺书（卖方）》第四条约定宁文保违约时应双倍返还定金给买方，并向华富中介服务部支付中介费作为违约金。《承诺书（卖方）》中并未约定中介费具体数额，但第九条手写注明了“卖方实收50万元，卖高作佣”，因《承诺书（买方）》中李伟彬承诺以51万元购买房屋，因此差价10000元即为合同中约定宁文保应支付的中介服务费。由于买方和卖方尚未正式签订《房屋买卖合同》，李伟彬和宁文保之间的合同尚未成立，《承诺书（卖方）》中宁文保支付给华富中介服务部的3000元定金目的是为了保证《房屋买卖合同》的顺利签订，因此理解为立约定金较为合理。宁文保违约拒绝签订《房屋买卖合同》，华富中介服务部有权要求其双倍返还定金6000元，并从起诉之日起按银行同期贷款利率支付利息，因此对该项诉讼请求一审法院予以支持。关于华富中介服务部主张的除定金之外的其他损失，华富中介服务部要求以买卖双方各自应支付的佣金总额共20200元计算其实际损失，扣除6000元后主张14200元。由于《房屋买卖合同》尚未订立，华富中介服务部的中介服务并未完成，因此不宜以佣金总额计算实际损失。《承诺书（卖方）》第四条及第九条约定了宁文保违约时应支付中介费10000元作为违约金，该约定是双方签约时对因违约造成损失的预估，以此作为确认华富中介服务部的实际损失较为合理。因此华富中介服务部除定金以外的其他损失据此应确定为4000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、宁文保应于判决生效之日起十日内双倍返还定金6000元及其利息（从起诉之日起按银行同期同类贷款利率计付至清偿之日止）给华富中介服务部；二、宁文保应于判决生效之日起十日内赔偿华富中介服务部的其他损失4000元及其利息（从起诉之日起按银行同期同类贷款利率计付至清偿之日止）；三、驳回华富中介服务部的其他诉讼请求。案件受理费153元，由宁文保负担。本院二审期间，宁文保与华富中介服务部均未提交新证据。对一审法院查明的事实除宁文保上诉提出异议部分外，其余基本属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系因居间合同引发的纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕宁文保上诉请求的范围进行审理。根据本案双方当事人二审诉辩意见，本案争议焦点为：(一)宁文保是否违反了与华富中介服务部合同约定；(二)宁文保需否向华富中介服务部双倍返还定金及利息；(三)宁文保需否向华富中介服务部赔偿其他损失及利息。(一)关于宁文保是否违反了与华富中介服务部合同约定的问题。由于：1.在宁文保与华富中介服务部合同签订的《承诺书(卖方)》中已经明确约定拟售房屋的面积为151.03平方米、售价为50万元、定金3000元、交房屋状况为现状、付款方式为商业按揭以及税费由买方支付等内容。2.根据本案证据也足以证明，宁文保在曾向华富中介服务部口头承诺，在委托出售涉案房屋时只收首期款20万元，并愿意赠送全屋家私家电。但事后，宁文保却在有如此明确承诺，并收取了华富中介服务部代买方交来的3000元定金后，再次要求变更首期款为40万元及不同意赠送家私家电。以上事实及证据足以证明，宁文保在本案中确实存在违反双方口头约定的行为。一审法院对此项认定正确，本院依法予以维持。(二)关于宁文保需否向华富中介服务部双倍返还定金及利息的问题。因宁文保与华富中介服务部之间签订的《承诺书(卖方)》属居间合同，而非房屋买卖合同。华富中介服务部不是房屋买卖合同的购房人，不具有自行收付房屋买卖合同定金的资格，因此在宁文保与华富中介服务部之间不存在因房屋买卖合同而产生的定金关系。华富中介服务部自然也就不能取得房屋买卖合同中支付定金一方才能享有的双倍返还定金的权利。据此，一审法院认定宁文保应向华富中介服务部双倍返还购房定金不当，本院依法予以纠正。但基于华富中介服务部确实向宁文保支付了3000元的事实，在双方签订的《承诺书(卖方)》已不履行的情况下，宁文保有义务向华富中介服务部返还该3000元，及应支付从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止的利息。(三)关于宁文保需否向华富中介服务部赔偿其他损失及利息的问题。在本案中，华富中介服务部为完成宁文保的居间委托、促成涉案房屋出售并签订房屋买卖合同，做出了相应的努力并承担了相应的成本和费用，是涉案合同中的守约方，对其合法权益法律应予保持。而宁文保在本案中则存在单方违约的行为，理应承担相应的违约责任，并对守约方华富中介服务部进行违约损失赔偿。对于违约损失赔偿的金额，应根据本案的实际情况予以确定。由于本案存在的如下情形：1.宁文保单方违反的是双方在后续磋商中的口头约定，而非《承诺书(卖方)》中的明确书面承诺；2.涉本案的“购房者”与“售房者”根本自始至终都没有见过面；3.涉案的房屋买卖合同事实上没有订立、没有成交；4.华富中介服务部的中介服务事实上尚未完成。因此，本案不宜简单地套用涉案《承诺书(卖方)》第四条及第九条的约定来确定宁文保的违约损失赔偿责任。据此，一审法院直接套用涉案《承诺书(卖方)》第四条及第九条的约定，认定宁文保应承担的总违约损失赔偿金额为10000元不当，本院依法予以纠正。结合本案当事人的过错程度、居间委托事项的完成情况等案件因素，相应的违约损失赔偿金额应酌情确定为4000元比较适宜。同时，由于该款属于违约损失赔偿款，而非欠款、工程款或被占用的资金，因此一审法院判决宁文保就该款向华富中介服务部支付利息不当，本院依法予以纠正。综上所述，宁文保的上诉请求及理由部分成立，对其有理部分，本院依法予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，实体处理错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初800号民事判决第三项；二、变更广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初800号民事判决第一项为：限宁文保于本判决生效之日起十日内返还3000元及从起诉之日起计算的利息给华富中介服务部（其中，利息计算方法为：以3000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年3月31日起，计至清偿之日止）；三、变更广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初800号民事判决第二项为：限宁文保于本判决生效之日起十日内支付4000元违约损失赔偿款给华富中介服务部；四、驳回华富中介服务部的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费153元，由宁文保负担53元，由华富中介服务部负担100元。二审案件受理费306元，由宁文保负担106元，由华富中介服务部负担210元。对宁文保多预交的二审案件受理费210元，本院依法予以清退。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 邓洪政审 判 员 肖惠文二〇一七年十一月十四日法官助理 叶俊言书 记 员 梁肖珩附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。