浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0104民初6658号
原告浙江汇和商业有限公司,住所地浙江省杭州市下城区环城西路20号601室。
法定代表人衷淑梅，该公司总经理。
委托代理人（特别授权代理）孙锦贤，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。
被告李绍棒，男，1979年1月24日出生，汉族，住浙江省苍南县。
委托代理人（特别授权代理）徐建民，浙江星韵律师事务所律师。
原告浙江汇和商业有限公司（以下简称汇和公司）诉被告李绍棒房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员晁敏独任审判，于2016年10月31日公开开庭进行审理。原告汇和公司的委托代理人孙锦贤、被告李绍棒及其委托代理人徐建民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告汇和公司诉称，2014年9月4日，原、被告签订《汇和城租赁合同》一份，约定原告将杭州市××区新风路与××庙街路交界口“汇和城”内二层部分2009出租给被告用于餐饮经营，租赁期限自2014年11月7日起至2018年11月6日止，合同还约定了租金的计算方式和支付方式，以及被告逾期支付租金等的违约责任。2014年9月25日，原告将涉案房屋交付给被告，双方签订了《交付确认书》一份。房屋交付后，被告仅支付租金至2015年4月16日，2015年4月17日至今的租金、物业费、水电费等被告分文未付，原告多次向被告催讨未果。2016年4月29日，西湖区公证处对涉案房屋的现状进行了公证，被告已经停业。原告认为，被告未按时支付租金、擅自停业的行为已经构成违约，根据合同的约定应当立即支付相关费用，并承担违约责任。现原告为了维护自身的合法权益，向贵院提起诉讼，诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《汇和城租赁合同》；2、判令被告支付拖欠的租金150704元、物业费20880元、水电费22681.30元；3、判令被告支付免租期租金12319元；4、判令被告支付违约金60904.8元；5、判令被告支付迟延支付租金的滞纳金84997元（从2015年4月17日暂计算至2016年10月31日，此后以150704元为基础，以日千分之一为标准计算至款项实际付清之日止）；6、判令被告支付拆除费用13500元。
被告李绍棒辩称，1、2014年9月4日，原、被告签订的《汇和城租赁合同》约定原告将“汇和城”内二层部分2009出租给被告用于餐饮经营，同年12月19日双方重新签订《房屋租赁合同》，出租房屋变更为汇和城二楼2012室，其中租期和租金不变，其他约定均有不同的变更。2、《房屋租赁合同》第七条约定，甲方要收回房屋或者乙方提前退租的，应提前三个月告知对方，并经协商同意后方可实施。原告未提前三个月告知就将案涉房屋收回另行出租，构成违约。3、原、被告签订租赁合同的用意是用于餐饮经营，由于原告市场运作不到位，汇和城整体经营情况不好，致使被告餐饮经营无法达到房屋租赁合同的预期目的，因此，被告与原告的郑总（郑伟虹）协商后就租金进行了调整即减半收取，所以，2015年4月17日-2016年1月16日，连续9个月，被告都是按新约定减半后的租金支付的，对此，原告按约收取后一直没有任何异议。4、2016年1月17日-5月16日，4个月的租金（应减半计算）被告确实没有支付，但被告尚有履约保证金24638元、水电押金1万元、质量押金1万元在原告处，可以充抵。5、原告收取的租金和水电费至今没有开具发票，足以说明原告经营房屋出租的不规范。原告以2014年9月14日签订的《汇和城租赁合同》作为诉讼请求的依据，明显不当。
为支持其诉讼请求，原告汇和公司提交以下证据：
1、《汇和城租赁合同》1份，拟证明原、被告签订房屋租赁合同的事实以及双方约定情况。
2、交付确认书1份，拟证明原告已将房屋交付被告的事实。
3、公证书1份，拟证明被告已经停业。
4、水电费清单1份，拟证明被告使用水电费的情况。
5、签收回执1份，拟证明原告向被告催收租金的事实。
6、收据1份，拟证明被告擅自撤离，原告为将商铺恢复原状发生拆除费用的事实。
7、情况说明1份、收据2份，拟证明案涉商铺缴纳水电费的实际情况。
经庭审质证，被告李绍棒对证据1，三性无异议，证明对象有异议，原告以该份合同作为依据不当，该份合同签订后双方又重新签订了一份合同，应当以后面一份合同作为主张权利义务的依据，后一份合同与原告的诉请有很多不一致。对证据2，三性无异议。对证据3，证明对象有异议，公证书公证的是“香禾米线”，而本案涉及的是“香禾缘米线”，公证书上的照片与本案事实不一致，公证书中的照片不能证明被告已经停业的事实。对证据4，系原告单方制作，应当以水电表上的度数作为证据，该清单无法证明数字的真实性，不能证明被告实际使用情况。对证据5，三性均有异议，不能证明签收人的身份，以及被告有无收到。对证据6证明对象有异议，无法证明原告拆除的是被告的东西，无法证明被告委托原告或该公司拆除，更无法证明原告已经支付该笔款项。对证据7，情况说明是原告自行制作，收据只能证明原告2015年10月、2016年5月水电费交款情况，不能证明被告拖欠原告水电费22681.3元。本院对证据1、2、3予以确认，其中公证书中公证的店铺就是案涉店铺。对证据4、7系原告自行制作，未提供案涉商铺使用的水电度数，对该两份证据，本院不予确认。对证据5，无法证明签收人的身份，本院不予确认。对证据6，无法证明系拆除案涉商铺的费用，且合同中亦未约定被告需承担拆除费用，对该份证据本院不予确认。
为支持其辩称，被告李绍棒向本院提交以下证据：
1、《房屋租赁合同》1份，拟证明原、被告于2014年9月4日签订《汇和城租赁合同》后于2014年12月19日重新签订了《房屋租赁合同》，除租期、租金、面积、使用性质不变之外，租赁房屋的房号及其他约定均有不同的变更。
2、营业执照1份，拟证明被告租赁的经营场地房号与原、被告重新签订的《房屋租赁合同》一致，即杭州市江干区新风路619号汇和成二楼2012室。
3、人事变更公函1份，拟证明郑伟虹是原告公司汇和城原运营总经理。
4、申请书1份，拟证明郑伟虹同意租金减半收取。
5、杭州银行电子回单1份，拟证明被告支付履约保证金、水电押金、质量押金合计44638元。
经庭审质证，原告汇和公司对证据，1三性均有异议，合同签订主体并非是被告本人签字，合同上的签章与公司的公章也不一致。对证据2，真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，与本案无关。对证据3，系打印件，真实性合法性有异议，但是内容是真实的，郑伟虹确实原来是原告的员工。对证据4，三性均有异议，郑伟虹已经离职，是否为其本人所签并承诺，以及承诺是否履行，我方不清楚，背面没有书写的痕迹。对证据5，无异议，认可收到履约保证金、水电押金、质量押金合计44638元。本院认为，庭审中被告确认《房屋租赁合同》是为办理营业执照由代办公司代为签订的，而原告亦确认该份合签订的目的是被告办理营业执照的需要，故该份《房屋租赁合同》不是原、被告真实意思的表示，对该份证据，本院不予确认。对证据2-5，本院予以确认。
根据证据的认定以及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
2014年9月4日，汇和公司（甲方/出租人）与李绍棒（乙方/承租人）签订编号为CDFY2009的《汇和城租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的物业位于杭州市××区新风路与××庙街交界口“汇和城”内二层部分2009，建筑面积约为135平方米，乙方对于租赁场地面积予以确认，并同意以135平方米作为计算租金的基础；乙方经营范围为“香禾缘米线（餐饮）”；租赁期限为4年，即自2014年11月7日起至2018年11月6日止；租金按每天每平方米3元计算，乙方首年应向甲方支付的租金为人民币147825元，租金按第3个租约年起，每两年递增6%，第一、二租约年每天每平方米3元，每月租金为12319元，第三租约年每天每平方米3.18元，每月租金为13058元；租金按先付后用的原则支付；第一期租金应自交付日起三个工作日内支付；第二期开始，租金按每三个月一付，每次提前三十日支付；乙方应在本合同签订后三个工作日内向甲方支付定金24638元，乙方按约支付首期租金时，已付定金的其中24638元转为乙方的履约保证金，并应向甲方支付人民币10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金；因大楼的管理、保洁、报案等服务均由甲方统一管理，乙方按建筑面积每月每平方米20元向甲方支付管理费，计2700元/月，管理费每3个月交纳一次，于第一个月的3日前支付；乙方承担租赁场地内所产生的所有费用，包括但不限于水、电、燃气、中央空调等费用，水、电、燃气费按照实际使用的数量由乙方自行承担；乙方应于进场日缴纳10000元水电费押金（不在履约保证金内）；乙方拖欠租金达三十日，连续两期未结清水电费、空调费等能源费、能耗费、管理费及其他费用或拖欠各项费用累计达1万元，甲方有权单方解除本合同，没收履约保证金并追究乙方的违约责任；违约方出现本合同约定的违约行为，致使守约方解除本合同的，违约方应向另一方支付本合同总租金的10%作为违约金，并承担另一方的实际损失；乙方如未按本合同规定向甲方支付租金、水电费、空调费、管理费及其他能源费、能耗费等相关款项，如逾期付款，前15天内每逾期一日支付应付款项1‰的滞纳金，第16天至29天内，每逾期一日支付应付款项1%的滞纳金，同时，甲方有权停水停电，如逾期超过30天，视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同，并追究乙方违约责任；若最终导致本合同解除的，并不影响甲方同时主张违约金和逾期付款滞纳金；等等。甲方签字代表为胡怡。
该租赁合同签订后，甲乙双方于2014年9月25日对经营场地进行了交接验收。
李绍棒委托代办公司办理杭州云味餐饮管理有限公司营业执照，为办理营业执照的需要，2014年12月19日，代办公司代李绍棒与汇和公司签订了《房屋租赁合同》一份。
另查明，《汇和城租赁合同》中约定的商铺位置与杭州云味餐饮管理有限公司营业执照上的地址是同一位置。
汇和公司确认，郑伟虹为“汇和城”原营运总经理，于2015年12月18日正式离职。
2015年4月15日，李绍棒向郑伟虹递交申请书1份，言明案涉店铺受漫咖啡没能开张等因素影响，生意难以维持，请求给予租金减半优惠直至汇和城漫咖啡店营业。郑伟虹在该申请书写明：与胡怡电话确认，同意租金按减半收取直至漫咖啡店开业。庭审中，汇和公司确认，直至2016年9月9日，漫咖啡未开业。
自2015年4月17日至2016年1月17日，李绍棒共交纳租金55534元，其中2015年6月3日交纳租金18478元、2015年7月12日交纳租金18478元、2015年10月21日交纳租金18478元。自2016年1月17日起的物业费未支付。
2016年4月25日，汇和公司为证明位于杭州市××区笕桥镇新风路××城××楼商铺现状，向杭州市西湖公证处申请办理保全证据公证。杭州市西湖公证处于2016年5月4日作出（2016）浙杭西证民字第7799号公证书，言明：2016年4月29日，该公证处工作人员对汇和城二楼“香禾米线”（即香禾缘米线）商铺现状及周边环境进行了拍照，得照片14张；公证书所附照片14张系现场拍摄照片打印后所得，与拍摄时刻实际情况相符。该公证书所附照片显示，2016年4月29日，汇和城二楼“香禾缘米线”处于关门停业状态。
李绍棒自认，“香禾缘米线”自2016年2月起关门停业。2016年9月9日，李绍棒与租赁该商铺的新承租人交接，将空调、燃气管道等转让给新承租人。
另查明，李绍棒向汇和公司交纳了履约保证金24638元，质保金10000元，水电费押金10000元，共计44638元。
本院认为，原、被告于2014年9月4日签订的《汇和城租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。2014年12月19日签订的《房屋租赁合同》，非原、被告真实意思的表示，对其效力，本院不予确认。李绍棒于2015年10月21日支付租金18478元之后未再支付租金，其自认于2016年9月9日与租赁该商铺的新承租人交接，将空调、燃气管道等转让给新承租人，故本院确认李绍棒撤场的时间为2016年9月9日。根据《汇和城租赁合同》第十八条第三款约定，乙方拖欠租金达三十日，甲方有权单方解除合同，没收履约保证金并追究乙方的违约责任，李绍棒在未有约定或法定事由的情况下，自2015年10月21日之后直至2016年9月9日未支付过租金，其拖欠租金已超过三十日，《汇和城租赁合同》约定的解除条件已经成就，汇和公司有权解除案涉租赁合同，李绍棒于2016年9月9日撤场，汇和公司诉请中的租金计算至2016年9月9日，且汇和公司在2016年9月9日之后已将案涉商铺重新出租，故本院确认汇和公司与李绍棒签订的《汇和城租赁合同》于2016年9月9日解除。
合同解除后，李绍棒应支付汇和公司合同解除前、依合同约定的租金、物业费。郑伟虹在对案涉商铺作出同意减免租金的承诺时，其身份为“汇和城”营运总经理，其作出承诺的行为，能够代表汇和公司，故本院确认自2015年4月17日起的租金，按合同约定的租金减半收取，计算至2016年9月9日租金为103069元，扣除2015年6月3日、2015年7月12日、2015年10月21日，李绍棒分别支付的18478元，共计55434元，李绍棒还需支付汇和公司租金47635元。
关于物业费，自2016年1月17日至2016年9月9日李绍棒应支付的物业费为20880元。
关于免租期租金，汇和公司主张自2014年10月8日至2014年11月7日为装修免租期，因李绍棒违约，应支付汇和公司免租期租金12319元。本院认为，因李绍棒违约导致合同解除，根据合同约定，应根据已租赁使用时间与合同租赁期限的比例，按第一年租金标准向汇和公司支付免租装修期间的租金，李绍棒实际承租房屋至2016年9月9日，应赔偿使用期间的免租期租金损失，经核算，本院认为李绍棒应支付汇和公司免租期租金4894元。
关于汇和公司主张李绍棒支付违约金一项。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方《汇和城租赁合同》约定，违约方出现本合同约定的违约行为，致使守约方解除本合同的，违约方应向另一方支付本合同总租金的10%作为违约金，并承担另一方的实际损失，同时依据合同约定不予返还履约保证金；本院认为，合同解除后，汇和公司已将案涉商铺重新出租，合同约定的违约金过分高于其实际损失，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益合同的剩余租期等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金酌情确定为36957元。
关于汇和公司主张李绍棒支付迟延支付租金的滞纳金一项。本案中，双方《汇和城租赁合同》约定，如乙方逾期支付租金，前15天内每逾期一日支付应付款项1‰的滞纳金，第16天至29天内，每逾期一日支付应付款项1%的滞纳金。汇和公司以此标准主张迟延支付租金的滞纳金过分高于其实际损失，故本院酌情予以调整，以应付未付租金为基数，按照日万分之六计算，暂计至2016年10月31日为人民币6936元，此后计算至租金清偿之日止。
被告李绍棒已预交履约保证金、质保金、水电费押金共计44638元应在其应承担违约金、滞纳金、未付租金予以扣除，经核算，违约金、暂计算至2016年10月31日的滞纳金抵扣完毕，尚欠租金46890元。
关于汇和公司主张的水电费，因缺乏足够证据予以证实，本院依法不予支持。关于拆除费用，《汇和城租赁合同》未约定合同终止后，李绍棒需承担拆除费用，且汇和公司未提供足够的证据证明其已支付案涉商铺的拆除费用，故对拆除费用的诉请，本院不予支持。
据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告浙江汇和商业有限公司与被告李绍棒之间的《汇和城租赁合同》解除；
二、被告李绍棒支付原告浙江汇和商业有限公司租金人民币46890元，于本判决生效后十日内付清；
三、被告李绍棒支付原告浙江汇和商业有限公司自2016年11月1日起至租金清偿之日止的滞纳金（以未付租金为基数，按日万分之六计算），于本判决生效后十日内付清；
四、被告李绍棒支付原告浙江汇和商业有限公司物业费人民币20880元、免租期租金人民币4894元，于本判决生效后十日内付清；
五、驳回浙江汇和商业有限公司的其他诉讼请求。
按规定减半收取的案件受理费人民币3395元，由浙江汇和商业有限公司负担人民币2587元，由被告李绍棒负担人民币808元；财产保全费人民币1520元，由被告李绍棒负担。
浙江汇和商业有限公司于本判决生效之日起十日内向本院申请退费；李绍棒于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理审判员 晁敏
二〇一七年四月五日
书 记 员 石娜