江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民终1556号
上诉人（原审被告、反诉原告）江西富盈置业有限公司，住所地江西省遂川县泉江镇工农兵大道38号，统一社会信用代码91360827674904174。
法定代表人厉建庆，该公司总经理。
委托诉讼代理人梁远明，江西映山红律师事务所律师。
委托诉讼代理人廖友，江西映山红律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）张剑锋，男，汉族，1978年5月7日出生，住遂川县。
上诉人（原审原告、反诉被告）肖碧蓉，女，汉族，1978年11月6日出生，住遂川县。
两上诉人委托诉讼代理人：叶云平，江西金秋实律师事务所律师。
两上诉人委托诉讼代理人：赖杨生，江西金蓉律师事务所律师。
上诉人江西富盈置业有限公司（以下简称富盈公司）因与上诉人张剑锋、肖碧蓉商品房销售合同纠纷案，不服江西省遂川县人民法院（2017）赣0827民初470号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人江西富盈置业有限公司委托诉讼代理人廖友、上诉人张剑锋、肖碧蓉委托诉讼代理人叶云平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人富盈公司上诉请求：1、撤销原判，驳回张剑锋、肖碧蓉一审诉请，依法改判张剑锋、肖碧蓉承担逾期支付购房款违约金78017元；2、一审、二审诉讼费由张剑锋、肖碧蓉承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。2016年6月富盈公司意识到了供水、供电工程会延迟完工，在通知交房时将业主们所需的施工用电和施工用水安装到了每一层，同时明确告知业主们可免费使用。小区入户水表、电表已经全部安装完毕，装修施工时所有的供水、供电及消防工程都已经通过验收，故供水主管移交时间和供电竣工时间不应当作为本案交付的定案依据。发出交房通知书后，确实有部分业主质疑房屋是否达到安全使用的标准，且上访到县信访局、县政府。在县政府的要求下，富盈公司委托第三方鉴定，鉴定结论是房屋质量不存在问题，已达到使用目的。2016年7月22日通知业主可收房后，便有一部分业主免费使用已开通的水电进行装修。另一部分业主（包括本案张剑锋、肖碧蓉在内）以房屋质量存在问题为由拒绝收房，是恶意的逾期接房。根据合同第八条和合同补充协议9.2条的约定，供水、供电工程延误工期是可以延期交付的。富盈公司反诉提出的被上诉人存在逾期支付购房款违约行为，一审未采信上诉人置业顾问的证言，驳回上诉人的反诉诉请而认定富盈公司逾期交房属认定事实错误。2、一审法院适用法律错误。本案的交付标准毫无疑问是工程验收合格，而涉案房屋于2016年6月30日经验收合格，双方就交房时水电设施等基础设施、公共配套设施作了明确约定，即“如果在规定日期内未达到交付使用时的水电设施条件，双方同意按采取补救措施达到交付标准方式处理”。因此，不管是双方约定的交付条件还是约定的水电设施使用未达条件所产生的责任的约定均不能适用富盈公司的水电验收滞后而承担主合同的违约责任。
针对富盈公司的上诉，张剑锋、肖碧蓉答辩称：1、一审法院以通水、通电、消防安全验收通过作为涉案房屋交付使用条件之一，并无不当，但除上述三项民生基本配套通过，还需经通过综合验收；2、张剑锋、肖碧蓉因与富盈公司存在购房争议而向法院起诉，是正当维护自己的合法权益，并不存在恶意诉讼；3、上诉人张剑锋、肖碧蓉不存在逾期支付购房款的问题。
上诉人张剑锋、肖碧蓉上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、二项，改判富盈公司于判决生效之日起十日内支付张剑锋、肖碧蓉逾期交房违约金23540.92元（即逾期交房时间计算至2016年11月18日止的违约金）；2、本案一、二审诉讼费由富盈公司承担。事实和理由：1、一审法院对龙泉1号商住小区2016年6月28日工程经验收合格的认定事实错误。《建筑法》第六十一条第一款规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准。富盈公司向一审法院提供的《工程竣工验收报告》仅是富盈公司作为建设单位组织勘察、监理、施工、设计等四个单位进行的验收，并无建设行政主管部门或其委托的建设工程质量监督机构的参与且出具工程质量的相关意见，该项证据存在严重的瑕疵，不能作为定案依据。2、龙泉1号商住小区的竣工验收的标准应为综合验收，一审法院将单体工程验收合格视为工程竣工验收合格，适用法律明显错误，《建筑法》第六十条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十八条要求验收标准为综合验收，而非单体工程验收。3、一审判决关于房屋交付条件的认定，认定事实不清，适用法律错误。本案房屋交付条件应认定为综合验收合格。双方签订的《合同补充协议》第9.1条对《商品房买卖合同》第八条作出的补充约定违反法律法规的强制性规定，为无效的合同条款，第八条与《合同补充协议》第9.1条均系富盈公司提供的格式条款，依据合同法第四十一条之规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。富盈公司在《商品房买卖合同》第十四条承诺交付房屋时水电设施要完工，因此，双方有关商品房验收合格的约定之真实意思表示是商品房的综合验收合格，这也是法律法规本意所要求的。富盈公司逾期交房时间应计算通过综合验收的时间节点即2016年11月18日。
针对张剑锋、肖碧蓉的上诉，富盈公司答辩称：1、合同对交付条件约定的非常明确，即竣工验收即可交房；2、合同约定因水电工程迟延完工，导致延期交房可以免责；3、涉案房屋在交房前已通水通电，且按合同第十四条的约定，即使没有通水通电，富盈公司只要采取了补救措施就不应承担逾期交房的责任。
张剑锋、肖碧蓉向一审法院起诉请求：判令富盈公司支付张剑锋、肖碧蓉逾期交房违约金37800元（2016年7月1日起至交房日2017年2月10日止），违约金按已付房价款的日万分之三计算至实际交房日；诉讼费由富盈公司承担。
富盈公司向一审法院反诉请求：判令张剑锋、肖碧蓉支付富盈公司逾期购房款违约金78017元；诉讼费由张剑锋、肖碧蓉承担。
一审法院认定事实：2014年10月6日，富盈公司与张剑锋、肖碧蓉签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房买卖合同》第三条、第四条约定，张剑锋、肖碧蓉购买富盈公司开发的“龙泉1号”A栋1-704号房屋，总价为560498元；第六条约定，张剑锋、肖碧蓉在签订本合同当日支付首付购房款的30%即170498元，剩余购房款390000元由其办理按揭贷款，张剑锋、肖碧蓉应于本合同签订当日提交银行所需的完整相关资料，并按富盈公司通知的时间与地点15日内办理完毕银行按揭手续，有关贷款申请手续费由张剑锋、肖碧蓉自行负担；第七条约定，张剑锋、肖碧蓉如未按合同规定的时间付款逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，张剑锋、肖碧蓉按日向富盈公司支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，富盈公司有权解除合同，张剑锋、肖碧蓉按累计应付款的10%向富盈公司支付违约金。张剑锋、肖碧蓉愿意继续履行合同的，经富盈公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，张剑锋、肖碧蓉按日向富盈公司支付逾期应付款万分之八的违约金；第八条约定，富盈公司在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付张剑锋、肖碧蓉使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，富盈公司可据实予以延期：2、国家或当地政府政策法规的变化调整或政府的管制及规划的变更等政府行为影响，富盈公司或施工单位已经向有关部门提出竣工验收申请，但出于规划、设计、消防、质检以及其它相关部门无法及时组织验收而非富盈公司原因导致的延期交付，工程施工中出现冰雪灾害、长时间的雨水、地质灾害、供电长时间受限而足以影响工程工期的（以政府相关部门出具的证明为准）；第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，富盈公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付张剑锋、肖碧蓉使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，富盈公司按日向张剑锋、肖碧蓉支付房价款的万分之三的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，富盈公司应当书面通知张剑锋、肖碧蓉办理交付手续。双方进行验收交接时，富盈公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，富盈公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。富盈公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，张剑锋、肖碧蓉有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由富盈公司承担。由于张剑锋、肖碧蓉原因未能交付的，自富盈公司以电话或挂号信方式通知张剑锋、肖碧蓉进行验收交接，张剑锋、肖碧蓉接到通知后15日内到富盈公司处办理交接手续，张剑锋、肖碧蓉逾期不办理则视为商品房已按期交付张剑锋、肖碧蓉验收使用；第十四条约定，富盈公司承诺交付使用时水电设施完工。《合同补充协议》第9.1条约定，本项目该商品房经单位工程验收合格，即可交付给张剑锋、肖碧蓉使用；第9.2条约定逾期交房免除违约责任的其他特殊原因包括：执行政府的法律、规章等强制文件，市政配套(包含但不限于供水、供电等)批准的、安装的延误。
合同签订后，张剑锋、肖碧蓉于2014年10月6日向富盈公司首付了170498元，于2015年6月19日通过银行按揭贷款390000元付清了所有购房款。
2016年6月28日，富盈公司开发的“龙泉1号”商住小区的基础工程、主体工程、屋面工程和装修装饰工程经验收合格。遂川县公安消防大队于2016年8月31日出具遂公消验字[2016]第06号《建设工程消防验收意见书》，证明富盈公司开发的“龙泉1号”建设工程消防工程验收合格。遂川县水利供水有限公司于2016年11月1日书面证明“龙泉1号”小区的供水工程于2016年7月25日完工，7月28日交付使用。遂川县供电有限责任公司于2016年11月3日出具《关于龙泉一号业主询问函的答复》，证明“龙泉1号”小区的供电工程第一次竣工报验时间为2016年8月26日，竣工验收结果通知时间为2016年9月1日，没有超时;第二次竣工报验时间为2016年9月22日，竣工结果通知时间为2016年9月26日，没有超时;受电工程送电时间为2016年9月28日，没有超时。
富盈公司于2016年7月22日向张剑锋、肖碧蓉发出了交房通知书。张剑锋、肖碧蓉认为富盈公司开发建设的房屋不符合交房条件，拒绝接房。
一审法院认为，张剑锋、肖碧蓉与富盈公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：1、张剑锋、肖碧蓉与富盈公司对合同约定的房屋交付条件存在不同的理解；2、富盈公司逾期交房是否存在免责事由；3、张剑锋、肖碧蓉是否存在逾期付款的情形。
关于本案房屋交付条件的认定？张剑锋、肖碧蓉认为根据相关法律的规定，《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件应理解为综合验收合格，但直至最后的交付期限富盈公司开发的住宅小区未通路、通水、通电，电梯未经安全验收，根本不具备交房条件。富盈公司认为双方签订的《合同补充协议》第9.1条对《商品房买卖合同》第八条作出补充约定，商品房经单位工程验收合格，即可交付给买受人使用。一审认为，商品房销售合同纠纷中涉及房屋的交付问题，应尊重合同当事人意思自治原则，根据合同约定的交付条件进行认定。如果当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定合同条款的真实意思。本案中，张剑锋、肖碧蓉与富盈公司在《合同补充协议》中对房屋交付条件作出的补充约定，不违反法律规定，据此认定涉案商品房的交付条件为单位工程验收合格。但是，根据当事人签订合同的目的及商品房交付的习惯，富盈公司交付的房屋还必须具备实际使用功能，且富盈公司在《商品房买卖合同》第十四条承诺在交付商品房时水、电设施要完工。而富盈公司在2016年7月22日通知张剑锋、肖碧蓉接房时，龙泉1号商住小区尚未通水通电，存在交付后不能使用的情形。因龙泉1号商住小区的供水工程于2016年7月28日交付使用，供电工程于2016年9月28日送电，故认定龙泉1号商住小区在2016年9月28日才符合交付使用条件。因此，富盈公司逾期交房的期间应从2016年7月1日起计算至9月28日止。
关于富盈公司逾期交房是否存在免责事由？富盈公司提供了《电力工程施工合同书》、《函告通知》、《协议书》、《告知函》、《供水交接单》、《证明》（遂川县城投公司出具），拟证明因供电、供水、市政道路建设导致龙泉1号项目无法正常施工和组织验收，按照《商品房买卖合同》第八条第二款及《合同补充协议》第9.2条的约定可以延期交房。张剑锋、肖碧蓉提供了《关于龙泉一号业主询问函的答复》、《证明》（遂川县供水公司出具），拟证明供水、供电公司回复龙泉1号业主关于水、电基础设施系在规定时间内完工。一审认为，因供水、供电公司分别向张剑锋、肖碧蓉，富盈公司出具了两份证明目的相反的证明材料，故富盈公司有责任提供政府相关部门出具的证据佐证其存在约定或法定延期交房的事由。但是，富盈公司未提供足以认定上述事由的证据，依法应承担不利的后果。
关于张剑锋、肖碧蓉是否存在逾期付款的问题？富盈公司认为张剑锋、肖碧蓉在签订认购协议书后，未在约定时间内与其签订购房合同，应承担拖欠首付款的违约责任。一审认为，认购协议书未约定购房款的金额及逾期付款的责任，故富盈公司要求张剑锋、肖碧蓉承担上述违约责任，没有事实和法律依据。富盈公司提供调查笔录拟证明其置业顾问在张剑锋、肖碧蓉签订购房合同后口头通知业主七天内办理银行按揭手续。一审认为，证人系富盈公司的置业顾问，与富盈公司存在利害关系，其证言的可信度较弱，对该证据不予采信。
综上，富盈公司在合同约定的交房时间未通知张剑锋、肖碧蓉接房，应认定为逾期交房。富盈公司通知张剑锋、肖碧蓉接房时，房屋尚不具备使用功能，也应认定为逾期交房。富盈公司逾期交房已构成违约，应依约按张剑锋、肖碧蓉已付房款560498元的日万分之三支付从2016年7月1日起至2016年9月28止逾期交房的违约金计15133.45元。富盈公司要求张剑锋、肖碧蓉承担逾期付款违约责任的反诉请求，因未证实其履行通知义务后张剑锋、肖碧蓉怠于办理按揭手续，本院无法确认张剑锋、肖碧蓉是否存在逾期付款的违约情形，故不予支持。依照《中华人民共和合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、江西富盈置业有限公司于判决生效之日起十日内支付张剑锋、肖碧蓉逾期交房违约金15133.45元；二、驳回张剑锋、肖碧蓉的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告江西富盈置业有限公司的诉讼请求。案件受理费745元，由张剑锋、肖碧蓉负担447元；富盈公司负担298元，于判决生效后十日内径行给付张剑锋、肖碧蓉。反诉费876元，由富盈公司负担。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐主证。对有争议的证据，本院认定如下：1、张剑锋、肖碧蓉对富盈公司提交的第一组证据《收楼确认书》的真实性有异议，认为收房日期系打印而成，不是真实书写，且无加盖印章；对证据二富盈置业《情况说明》、富盈置业部分业主的证人证言的真实性无异议，但对关联性持有异议，认为与本案无关。对证据三新版商品房买卖合同有异议，认为新版的合同与之前签订的合同没有关联性。对证据四《龙泉1A、B、C、D、E栋结构质量安全性鉴定报告》有异议，认为开发商是2016年8月15日才出的鉴定报告，应该是收房前对房屋进行测量报房管局备案，根据开发商所说的6月30日是根本达不到交房条件的。对证据五证人李来生、肖小平的出庭证言其真实性有异议，且对两位证人的身份有异议，不清楚肖小平是否为业主，李平生与开发商之间有利害关系；李来生的证词从证明的内容来看，所述的不真实，对其证词的合法性、关联性也均有异议；按揭手续需要备案之后才能办理按揭，一般是15天可以办理合同备案手续。本院认为，富盈公司所提交的证据，张剑锋、肖碧蓉对于富盈公司部分业主已经收房及富盈公司对用水及用电采取了补救措施的事实没有提出异议，富盈公司围绕争议焦点所提交的证据较为客观真实，本院对该事实予以认定。
2、富盈公司对张剑锋、肖碧蓉提供的照片和部分电子文档资料的真实性、合法性和关联性均有异议，而且认为其提供的证据恰恰证明2016年8月7日已经通了电，其通过上访的不合理手段来主张权益，另外电梯漏水是楼上业主装修排水不当导致的。本院认为，张剑锋、肖碧蓉提供的证据并不能证明富盈公司对通水通电未采取补救措施，对该组证据依法不予采信。
经本院二审审理查明：富盈公司在房屋交付业主使用时，对水电设施未完工的情况采取了补救措施，部分业主于2016年7月底至8月收房。本院查明的其它事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：关于双方当事人约定的商品房交付条件如何确定的问题。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付张剑锋、肖碧蓉使用。该条将商品房的交付条件明确约定为“验收合格”。合同中没有明确约定通过验收的方式，富盈公司认为是通过竣工验收，张剑锋、肖碧蓉认为通过是综合验收。《合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”该条的“验收合格”明确为“竣工验收合格”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，其中“验收合格”亦明确为“竣工验收合格”。2014年由住房城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本中对于房屋交付的条件，提供了五种可供选择方式，第一种是验收合格，第二种是综合验收合格，第三种是分期综合验收合格，第四种是取得商品住宅交付使用批准文件，第五种是双方当事人自行约定条件。本案双方当事人签订合同的时间是在示范文本出台之后，且根据富盈公司的举证，目前遂川县房管局拟定的新版商品房买卖合同也已按示范文本规范，其中“验收合格”指的就是“竣工验收合格”。因此，本院认为，双方当事人约定的“验收合格”交付条件应理解为“竣工验收合格”。
关于张剑锋、肖碧蓉是否存在恶意逾期收房的行为的问题。富盈公司上诉认为张剑锋、肖碧蓉的行为是恶意逾期收房。本院认为，双方当事人对商品房的交付标准存在争议，且用水、用电在通过交付时的确没有完工，只是富盈公司采取了补救措施而已。在这种情况下，张剑锋、肖碧蓉按己方对商品房交付条件的理解，认为涉案商品房尚未达到交付条件而拒绝收房，不能说明张剑锋、肖碧蓉的行为是恶意逾期收房，本院对富盈公司的该上诉意见不予采纳。
关于本案双方当事人是否存在违约行为，如果存在应当如何承担违约责任的问题。张剑锋、肖碧蓉提出富盈公司存在逾期交房行为，主要理由一是商品房的交付条件应是达到综合验收标准，二是涉案房屋在通知收房时水电设施未达到交付条件。本院认为，涉案商品房于2016年6月28日经验收合格，如前所述，依照合同的约定该房已符合交房条件。张剑锋、肖碧蓉提出通知交房时水电设施未达到交付条件。依据涉案《商品房买卖合同》第十四条的约定，如果交付时水电设施未达到使用条件，双方当事人同意采取补救措施达到交付标准，而依据本院查明的情况，富盈公司已经按约采取了补救措施使水电设施达到使用条件。因此，富盈公司上诉称张剑锋、肖碧蓉以商品房未达交付条件为由拒绝收房不当，本院予以支持。但当事人所订立的《商品买卖合同》第八条的约定，涉案商品房的交付时间应当在2016年6月30日前，而富盈公司直至2016年7月22日方才通知交房，逾期交房22天。富盈公司认为导致延期交房的理由是因供水、供电及市政府道路建设的原因，其逾期交房存在免责事由，但因供水、供电公司向双方当事人出具了内容相矛盾的证明材料，且未提供政府部门出具的证明，故对于富盈公司提出逾期交房存在免责事由的上诉意见本院不予采纳。同时，依照涉案合同第九条的约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行。因此，张剑锋、肖碧蓉要求富盈公司赔偿逾期交房违约金的上诉意见，本院仅支持自2016年7月1日起至2016年7月22日止按已付房款日万分之三计算的违约金计3699.29元。
富盈公司上诉称张剑锋、肖碧蓉存在逾期支付购房款的违约行为，但其未提供确凿、有效的证据证明其及时履行了通知业主办理银行按揭手续的义务，故本院对该上诉意见不予支持。
综上所述，上诉人富盈公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省遂川县人民法院（2017）赣0827民初470号民事判决第二、三项；
二、变更江西省遂川县人民法院（2017）赣0827民初470号民事判决第一项为：江西富盈置业有限公司于判决生效之日起10日内支付张剑锋、肖碧蓉逾期交房违约金3699.29元；
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费745元，反诉受理费876元；二审案件受理费1900.34元，合计3521.34元。由江西富盈置业有限公司负担2826.34元；张剑锋、肖碧蓉负担695元。
本判决为终审判决。
审判长 陈素梅
审判员 赖苏平
审判员 涂 强
二〇一七年十一月十七日
书记员 邹 勇