临沧市临翔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临民初字第161号
原告李迎琴，临沧市人，住临沧市。
原告丁洋，临沧市人。系原告李迎琴之子。
共同委托代理人陈曦，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告临沧百树房地产开发有限公司。住所地：临沧市临翔区百树广场小区。
法定代表人魏某某，该公司董事长。
委托代理人梁琳、余嘉，临沧市临翔区法律援助中心律师。代理权限：特别授权代理。
原告李迎琴、丁洋与被告临沧百树房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年1月23日以简易程序立案受理后，原定于2015年3月19日开庭审理，因被告临沧百树房地产开发有限公司于2015年3月12日提出延期审理的申请，本院同意对本案延期开庭审理。后来，因本案案情复杂，本院于2015年4月9日依法将本案转为普通程序审理。2015年7月2日，本院依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理，原告李迎琴、丁洋的共同委托代理人陈曦，被告临沧百树房地产开发有限公司的委托代理人梁琳、余嘉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李迎琴、丁洋共同诉称，原告户原居住于临翔区人民路87号，有自建住房一套（砖混结构建筑面积308.4平方米，钢架结构房屋建筑面积157.28平方米），其中一楼为一线路口地段的临街商铺。2011年因建设百树广场小区需要，原告户与政府（实为临沧宏安房屋拆迁有限责任公司）达成了一份《临翔区房屋拆迁回拆安置补偿协书》，该协议书后来双方已基本履行完毕。2011年4月27日，原告户与被告临沧百树房地产开发有限公司，建议就本户上述房屋拆迁安置事宜另行达成了一份《拆迁补充协议》。该协议第三条约定，被告给原告置换的铺面必须是一楼铺面，而且实际铺面面积必须达到154.2平方米，绝不能包括任何形式的公摊面积。后来，原告按约进行了房屋搬迁，被告亦进行了相关房地产项目开发，但却迟迟不能向原告交房。2013年7月10日，被告向原告出具了《百树广场第八批回迁房回拆通知》，通知原告回迁的商铺为15幢101号（31.09平方米）、15幢102号（37.03平方米）、15幢103号（39.88平方米）及16幢101号（37.47平方米）、16幢102号（22.85平方米），并要求对超出的面积部分补足差价。原告基本接受了上述15幢101号、102号、103号三间商铺回拆安排，但对被告所回拆安排的16幢101号、102号二间商铺，因原、被告双方在签订《拆迁补充协议》时，被告所出示给原告知晓的宣传资料、项目模型、沙盘模型等资料均未显示该二间商铺前没有一栋民宅遮挡，现被告要交付给原告的该二间商铺旁有一丁子户未搬迁，导致16幢101号、102二间商铺前被该建筑物遮挡，对商铺的正常使用构成障碍，导致该二间商铺的商用价值大大降低，即该二间商铺不具备一线商铺的功能价值，且此商铺结构与项目模型、沙盘模型不一致，严重不符合交房条件。现在，因案外第三人的原因导致原告不能取得符合条件的16幢101、102号商铺，原告起诉要求被告继续履行合同的诉讼请求已不能实现，特提起诉讼要求：1、被告赔偿不能回迁商铺造成的损失1386000元（46.2×30000元／平方米）；2、从2013年8月1日起至实际付款之日止，按每月200元／平方米，按60.32平方米计算的商铺租金损失；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告临沧百树房地产开发有限公司辩称，对原告所诉原有自建住房一套，于2011年与政府达成《临翔区房屋拆迁安置补偿协议书》，且该协议后来已基本履行完毕的事实无异议。但认为该协议的签订时间是2011年5月4日，协议载明产权人丁洋有308.4平方米的砖混结构房屋一幢，其中，住房面积220.28平方米，商铺面积88.12平方米。甲方（临沧宏安房屋拆迁有限责任公司）应回迁安置给丁洋住房面积220.28平方米，商铺建筑面积88.12平方米。2011年4月27日，被告临沧百树房地产开发有限公司与原告李迎琴签订的《拆迁补充协议》属实，但该协议是无效的，理由如下：1、被告的准确名称应为“临沧百树房地产开发有限公司”；2、协议的乙方李迎琴只是产权人之一，其他产权人未在该协议上签字；3、该《拆迁补充协议》签订时间在先，《临翔区房屋拆迁回拆安置补偿协书》签订在后。16幢101、102号商铺是原告自己选择的。现原告认为所回迁的该二间商铺不符合销售沙盘模型及图纸规划。被告认为，沙盘模型只是一种直观的进行销售时展示大概样式的工具，不能说明问题。规划图纸在房屋建筑期间也可以根据情况进行改动，而且双方在签订合同时并未明确约定按沙盘模型和图纸规划交房。从双方达成的《拆迁补充协议》中可知，原告要求回迁的铺面位置要与原铺面大体方位相符。现在，未拆迁的住房并不影响原告商铺的使用。从双方签订的《拆迁补充协议》中可看出，所置换给原告的住房和商铺价值已多出原告原来的房屋价值491653元，原告对该491653元至今不支付给被告。被告已于2013年7月10日向原告出具《百树广场第八批回迁房回迁通知》时按约向原告交付了16幢101、102号商铺，该二间商铺现在并没有人使用，被告曾多次要求原告前来领取该二间商铺的房门钥匙，但原告没有前来领取，也未交付尚欠的491653元房款。针对原告的诉讼请求，被告同意向原告交付16幢101号、102号两间商铺。对原告要求赔偿商铺租金的请求，因被告已多次通知原告来领取房屋钥匙而其不来领取，故不同意赔偿商铺的租金损失，要求驳回原告的该项诉讼请求。
对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告承认原告的诉讼请求部分，没有违反法律规定，本院予以支持。
综合各方诉辩主张，双方当事人对以下问题存在争议：1、原、被告双方于2011年4月27日签订的《拆迁补充协议》是否有效；2、被告临沧百树房地产开发有限公司是否实际向原告实际交付了16幢101号、102号两间商铺；3、16幢101号、102号两间商铺是否具备双方约定的交房条件。
针对以上争议，原告李迎琴、丁洋共同向本院提交了如下证据：1、2011年4月27日，原、被告双方共同签订的《拆迁补充协议》一份，用以证明原、被告双方经协商达成一致协议。被告承诺在原告原来拆迁的商铺大体位置上回迁安置给原告154.2平方米面积的商铺。用以证明该协议为有效协议；2、被告于2013年7月10日出具给原告的《百树广场第八批回迁房回迁通知》一份，用以证明原、被告双方已就应回拆给原告的具体房号、面积达成协议，但被告后来只部分履行了交房义务；3、百树广场小区沙盘模型照片二份，该沙盘模型中16幢房屋前不存在私人住宅，而现在的16幢101号、102号两间商铺前尚有一居民住户未拆迁，影响了16幢101号、102号两间商铺的使用；4、2011年5月4日，原告与临沧宏安房屋拆迁有限责任公司签订的《临翔区房屋拆迁安置补偿协议书》一份，用以证明原告的诉讼请求成立。
经质证，被告临沧百树房地产开发有限公司对原告李迎琴、丁洋提交的第1、2、4证据的真实性、合法性及关联性均无异议。对第3组证据的真实性没有异议，但认为不能据此证明原告需要证明的内容。
被告临沧百树房地产开发有限公司针对其答辩理由，亦向本院提交了如下证据：1、2011年5月4日，原告丁洋与临沧宏安房屋拆迁有限责任公司签订的《临翔区房屋拆迁安置补偿协议书》一份，用以证明原告户原来的房屋实际使用面积；2、2011年4月27日，原、被告双方签订的《拆迁补充协议》一份，用以证明原、被告双方已经达成相关协议；3、2013年7月10日制作的《百树广场第八批回迁房回迁通知》一份，用以证明被告已对原告进行了回迁通知；4、15幢、16幢房屋分布平面图二份，用以证明本案所争议房屋实际情况。
经质证，原告李迎琴、丁洋对被告临沧百树房地产开发有限公司提交的第1、2、3组证据认为，该部分证据内容与原告提交的一致，故对其真实性、合法性及关联性均无异议。对第4组证据中，对第15幢房屋的位置无异议。对第16幢房屋认为现未按照房屋平面分布图来进行建造，现实际未拆除的居民户房屋挡在本案争议的16幢101号、102号两间商铺前面，严重影响了该二间商铺的使用价值。
在案件审理过程中，本院依据原告李迎琴、丁洋的申请，就本案的争议问题调取了如下证据材料：1、向浙阳物业管理公司总经理袁清顺就本案争议的16幢101号、102号两间商铺进行现场勘验，并制作现场勘验笔录一份、现场照片13份及调取房屋面积测绘图2份。该部分证据可证明16幢101号、102号两间商铺的面积及商铺现状；2、15幢房屋的101号商铺租赁合同一份，可证明相应地段的房屋出租价值。
经质证，原告李迎琴、丁洋对本院依职权调取的上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为原告要求按照每月200元／平方米计算商铺租金损失。被告临沧百树房地产开发有限公司对第1组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对第2组证据不予认可。
此外，在庭审过程中，被告临沧百树房地产开发有限公司自认以下内容：1、因原告不满意现在的16幢101号、102号两间商铺的位置，双方曾口头进行过沟通，被告要求原告另行选择其他位置的商铺回迁，后因故未果；2、对被告已安置给原告的住房一套，面积为171.08平方米，原告应补偿68053元价款，对此款被告保留另案诉讼的权利。
通过双方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告李迎琴、丁洋提交的第1、2、4组证据及被告临沧百树房地产开发有限公司提交的第1、2、3组证据，因该部分证据内容相同，且来源合法，内容客观真实，证据之间能相互印证，故本院采信该部分证据；对原告李迎琴、丁洋提交的第3组证据及本院依职权调取的第1组证据，因被告临沧百树房地产开发有限公司对该2组证据的真实性无异议，且该2组证据能相互印证，故本院采信该2组证据；对本院依职权调取的第2组证据，虽然被告临沧百树房地产开发有限公司对该证据不认可，但却列举不出相反证据用以推翻该证据，故本院采信该证据；对被告临沧百树房地产开发有限公司自认的内容，本院予以采信。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：
原告李迎琴、丁洋户共同拥有坐落于临翔区人民路87号的自建住房一套，该房屋一楼为临街商铺，二楼、三楼为住房。2011年因商业建设百树广场需要，原告李迎琴于同年4月27日与被告临沧百树房地产开发有限公司共同签订了一份《拆迁补充协议》，双方言明，“因在政府协议签定中有些补偿事项不便明确，为使拆迁工作顺利进行，特签定以下补偿协议”。双方明确，百树房地产开发有限公司置换给被拆迁户李迎琴154.2平方米的、绝不能包括任何形式公摊面积的一楼商铺。该商铺位置要和原铺面的大体位置相符。该补充协议中加盖了“临沧百树房地产开发有限公司”印章，并由临沧百房地产开发有限公司法定代表人魏金建签名确认。2011年5月4日，原告李迎琴、丁洋就上述自有房屋又与案外人临沧宏安房屋拆迁有限责任公司签订了《临翔区房屋拆迁回拆安置补偿协书》，该补偿协书载明，原告李迎琴、丁洋户的砖混结构房屋建筑面积为308.4平方米，钢架结构房屋面积157.28平方米，宅基地使用面积为154.2平方米。该房地产进行拆迁后，由临沧宏安房屋拆迁有限责任公司补偿给原告房地产折价款及房屋装璜费、商铺租金、搬家费等各项损失共计325105.48元。临沧宏安房屋拆迁有限责任公司应回迁安置给原告住房建筑面积220.28平方米及商铺建筑面积88.12平方米，原告可在原有房相对位置优先选择住房楼房。原告李迎琴、丁洋与案外人临沧宏安房屋拆迁有限责任公司，建议在协议签订后除对临沧宏安房屋拆迁有限责任公司应回迁安置给原告住房建筑面积220.28平方米及商铺建筑面积88.12平方米的内容未履行外，对其余协议内容已履行完毕。后来，原告李迎琴、丁洋已按该协议约定于2013年7月10日在被告临沧百树房地产开发有限公司开发的商品房中选择了面积为171.08平方米的住房一套，并按约定计价同意补偿被告临沧百树房地产开发有限公司楼房价款68053元。
2011年4月27日，原、被告双方就上述临沧宏安房屋拆迁有限责任公司应回迁安置给原告住房建筑面积220.28平方米及商铺建筑面积88.12平方米的内容，另行签订的《拆迁补充协议》，被告临沧百树房地产开发有限公司于2013年7月10日以“临翔区市政基础设施建设项目征地拆迁办公室”的名义，向原告出具了《百树广场第八批回迁房回拆通知》（被告提交的此证据中有被告副总经理宣纪伦“同意回给”的签名）。该回拆通知中明确，百树广场同意回迁给原告丁洋的住房房号为7-2-302，面积为171.08平方米，丁洋应支付68053元价款购买31.08平方米的住房面积（实际回迁安置给原告住房面积140平方米）。同意回迁安置给原告商铺为15幢101号（31.09平方米）、102号（37.03平方米）、103号（39.88平方米）及16幢101号（37.47平方米）、102号（22.85平方米）共计168.32平方米的商铺面积，其中原告丁洋应按每平方米30000元价款购买14.12平方米的商铺面积（168.32-154.2），原告共计应支付价款423600元（14.12×30000）。此后，被告即将上述15幢101号、102号、103号三间共计面积108平方米的商铺向原告丁洋交付使用。原告丁洋亦于2013年8月20日将该部分商铺验收后将其中的15幢101号商铺以年租金66960元的价额出租给个体工商户吴琼达经营使用，出租期限为四年。对16幢101号、102二间商铺，因该二间商铺旁的人民路160号民宅未按原来的拆迁规划实际拆除，且16幢101号商铺的正面门面仅宽2.5米，室内系分别由三角形面积及矩形面积共同组成，在矩形面积上还建有一个卫生间。侧面（三角形部分）的外墙皮与人民路160号民宅的外墙皮间距离分别为1.6米、1.95米，所形成的夹道地面又因高出商铺地面约1米左右不能正常通行，亦使该商铺三角形部分所留有的二道卷帘门不能正常开启。原告认为该16幢101号、102二间商铺不能达到当初约定的商铺使用标准，被告临沧百树房地产开发有限公司亦同意用其他商铺替代交付履行，但双方对具体事宜未达成共识，故《百树广场第八批回迁房回拆通知》中的16幢101号、102二间商铺至今未向原告交付使用，该二间商铺现仍属被告临沧百树房地产开发有限公司所有。现原告认为要求被告按约定继续履行合同的诉讼请求已不能实现，特提起诉讼要求：1、被告赔偿不能回迁商铺造成的损失1386000元；2、从2013年8月1日起至实际付款之日止，按每月200元／平方米，按60.32平方米计算的赔偿商铺租金损失；3、本案诉讼费用由被告承担。
本院认为，原告李迎琴、丁洋于2011年5月4日与案外人临沧宏安房屋拆迁有限责任公司签订的《临翔区房屋拆迁回拆安置补偿协书》，因该协议除临沧宏安房屋拆迁有限责任公司应分别回迁安置给丁洋住房面积、商铺面积220.28平方米及88.12平方米的内容外已实际履行完毕，故该补偿协议中双方当事人的权利义务已经终止。原告李迎琴、丁洋对回迁的住房171.08平方米应补偿的楼房价款68053元，被告临沧百树房地产开发有限公司当庭表示对此保留另行诉讼的权利，此属当事人对自己权利的处分，本院对此不作干预。2011年4月27日，原告李迎琴作为家事代理行为人，就上述临沧宏安房屋拆迁有限责任公司应分别回迁安置给丁洋住房面积、商铺面积220.28平方米及88.12平方米的内容，另行与被告临沧百树房地产开发有限公司签订的《拆迁补充协议》，属双方当事人的真实意思表示，该协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形之一，故该协议属有效协议，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该协议签订时，被告出具给原告知晓的希望和原告订立合同的意思表示的项目模型、沙盘模型等资料，属要约表示，该意思表示中未显示该二间商铺前没有一栋民宅遮挡，即16幢101号、102二间商铺前未有民用建筑，此意思表示已经受要约人即原告承诺，故被告应受该意思表示约束。根据合同相对性原则，被告应当按照约定全面履行自己的义务。被告于2013年7月10日出具给原告丁洋的《百树广场第八批回迁房回拆通知》中，原告已实际接受的15幢101号、102号、103号三间商铺，属原、被告双方对2011年4月27日所签订《拆迁补充协议》的部分履行。对原告至今未接受的16幢101号、102号二间商铺，因该二间商铺被其他居民建筑物遮挡，对商铺的正常使用构成障碍，导致该二间商铺的商用价值大大降低，故该二间商铺目前的商业使用价值受到影响。即使将来遮挡该二间商铺的人民路160号民宅按照规划进行拆除，拆除施工过程中形成的噪音、尘土等也会对该二间商铺的经营造成严重影响。故该二间商铺的交付不符合履行合同义务约定的条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等的违约责任。故原告李迎琴、丁洋要求被告临沧百树房地产开发有限公司赔偿因不能按约交付第16幢101、102号商铺而造成的损失，有事实及法律依据，本院应予支持。具体的赔偿数额应以双方于2011年4月27日签订的《拆迁补充协议》中未实际履行的部分46.2平方米面积，并按照《百树广场第八批回迁房回拆通知》中原告购买商铺的单价30000元／平方米计算共为1386000元。原告要求被告临沧百树房地产开发有限公司赔偿商铺租金损失的请求，该损失同样属于被告履行合同义务不符合约定的而给原告造成的损失部分，故该请求本院应予支持，但该项损失只能依据双方于2011年4月27日签订的《拆迁补充协议》中未实际履行的部分46.2平方米面积计算，并参照第15幢101号商铺的租金标准，从2013年8月20日酌定至本判决发生效力止的2015年7月20日共23个月计算，共为190714元（23×46.2×180×31÷31.09）。
综上所述，原告李迎琴、丁洋要求要求被告临沧百树房地产开发有限公司赔偿因不能回迁商铺造成的损失1386000元，并赔偿从2013年8月1日起至实际付款之日止，以每月200元／平方米，按60.32平方米计算的商铺租金损失的诉讼请求，符合法律规定及有事实依据的部分，本院予以支持。没有事实依据的部分，本院不予支持。被告临沧百树房地产开发有限公司辩称的双方于2011年4月27日签订的《拆迁补充协议》无效的答辩理由，以及被告同意回迁给原告的16幢101、102号商铺符合双方约定标准，现同意向原告交付16幢101号、102号两间商铺的诉讼主张，并要求驳回原告赔偿商铺租金损失请求的意见，与法律规定相悖及与本案查明的事实不符，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第五十二条、第六十条第一款、第九十一条第（一）项及第（七）项、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告李迎琴与被告临沧百树房地产开发有限公司双方于2011年4月27日签订的《拆迁补偿协议》终止履行；
二、被告临沧百树房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内，赔偿原告李迎琴、丁洋因不能按约定交付商铺而造成的损失1386000元及商铺租金损失190714元，两项共计1576714元；
三、驳回原告李迎琴、丁洋的其他诉讼请求。
本案案件受理费17275元，由被告临沧百树房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期间为两年。
审 判 长 石兆钟
审 判 员 张四云
人民陪审员 杨海波
二〇一五年七月七日
书 记 员 杜金宏