南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）六商初字第274号
原告中国建设银行股份有限公司南京大厂支行（以下简称建行大厂支行），住所地在南京市沿江工业开发区新华路255号。
法定代表人董祥建，行长。
委托代理人ＸＸ、刁前进，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
被告樊引，男，1979年12月3日生。
被告赵守仁，男，1956年8月28日生。
被告杨轩均，男，1956年1月12日生。
被告赵守仁、杨轩均的共同委托代理人顾志贤、赵继林，江苏鼎原律师事务所律师。
原告建行大厂支行诉被告樊引、赵守仁、杨轩均借款合同纠纷一案，本院于2013年4月11日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月23日公开开庭进行了审理。原告建行大厂支行的委托代理人ＸＸ、被告樊引和被告赵守仁、杨轩均的共同委托代理人顾志贤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告建行大厂支行诉称，2006年1月，原告与被告樊引签订借款合同一份，约定由被告向原告借款21万元，用于购买南京市浦口区江岸水城XX幢X单元XXX室的房屋。上述借款合同签订同时，原告还与被告樊引及被告南京鸿仁房地产开发有限公司（以下简称鸿仁公司）签订南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押），约定由鸿仁公司为被告樊引上述借款提供阶段性担保，担保期间自合同生效之日起至抵押人（被告樊引）取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》并办理《房屋他项权证》交抵押权人时止。原告按约发放贷款后，被告在还款期间内多次逾期还款，已构成根本违约。被告鸿仁公司有义务督促被告樊引办理房屋产权证和房屋他项权证，但被告樊引均未办理，故被告鸿仁公司应承担连带责任。原告诉讼来院，要求：1、被告樊引归还借款本金83986.47元、利息4489.1元及罚息940.63元（利息罚息暂计算至2013年3月11日）以及至实际付清之日止按合同约定标准计算的利息和罚息；2、鸿仁公司对上述债务承担连带清偿责任；3、如被告不履行上述给付义务，原告有权就南京市浦口区江岸水城XX幢X单元XXX室的房屋实现抵押权。原告起诉后得知鸿仁公司已于2012年7月31日登记注销，因赵守仁、杨轩均系该公司股东，故原告变更被告鸿仁公司为被告赵守仁、杨轩均，并变更诉讼请求为：1、被告樊引归还借款本金83986.47元、利息4489.1元及罚息940.63元（利息罚息暂计算至2013年3月11日）以及至实际付清之日止按合同约定标准计算的利息和罚息，并承担律师费；2、被告赵守仁、杨轩均对上述债务承担连带清偿责任；3、如被告不履行上述给付义务，原告有权就南京市浦口区江岸水城XX幢X单元XXX室的房屋实现抵押权。
原告建行大厂支行针对其诉讼请求向本院提供如下证据：
1、2006年1月3日原告与被告樊引、鸿仁公司签订的个人住房借款合同一份，证明原告与被告樊引之间存在借款合同关系，鸿仁公司作为保证人为上述借款承担阶段性担保责任。
2、2006年1月18日借款借据一份，证明原告向被告樊引放款21万元。
3、原告和被告樊引、鸿仁公司三方签订南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）一份，证明被告樊引以其购买的房产抵押给原告并办理了预抵押登记，鸿仁公司为樊引的该笔借款提供阶段性担保。
4、2013年3月11日结清预算表一张，证明到当天为止被告樊引所欠银行的本金、利息及罚息合计是89416.2元，因被告多次逾期还款，已生产本金罚息和利息罚息。
5、樊引的身份证复印件，证明被告樊引的身份。
6、鸿仁房地产公司注销的工商登记资料，证明该公司已于2012年7月注销，经过清算以后原公司的义务由被告赵守仁、杨轩均两人承担。
7、原告与北京市隆安（南京）律师事务所签订的委托代理合同以及律师费发票，证明原告为本次诉讼支付的律师费7014元。
被告樊引辩称，对原告起诉的事实没有异议，最近一次还款是在2013年1月，之前的款项没有全部还清。我确实收到了鸿仁公司给我的办理房屋产权证及土地使用权证的相关材料，但我不想办理产权证和他项权证，目前也均未办理。
被告赵守仁、杨轩均共同辩称，借款合同属于原告提供的格式合同，其中部分条款违反了法律规定，应属无效条款，此外，原告实现抵押权就可以实现债权，原告无需向被告赵守仁、杨轩均主张保证责任。且办理房屋产权证和土地使用权证的相关材料早已交给被告樊引，根据合同约定应由抵押人樊引和贷款人（原告）及时办理。借款合同第五条约定，除贷款人全部或部分放弃外，只有满足下列前提条件，贷款人才有义务发放贷款：（一）本合同设有担保的，符合贷款人要求的担保方式已生效；结合此条约定及原告向被告樊引发放贷款的时间来看，原告发放贷款是在2006年1月18日，而抵押合同在房产部门办理预告登记的时间是在2006年2月9日，原告发放贷款时抵押合同尚未生效，根据担保法第二十八条第二款规定，对原告放弃物的担保范围内免除南京鸿仁房地产开发有限公司的保证责任，因此被告赵守仁、杨轩均无需对该笔借款承担保证责任。
被告樊引、赵守仁、杨轩均未向本院提交证据。
经审理查明，2006年1月3日，原告建行大厂支行与被告樊引及原鸿仁公司签订个人住房借款合同，约定借款人樊引从贷款人建行大厂支行处贷款21万元用于购置鸿仁公司出售的位于南京市浦口区江岸水城XX幢X单元XXX室的房屋，借款期限为120个月，即从2006年1月4日起至2016年1月3日止。贷款月利率为4.59‰。合同第二十九条第二款第（二）项约定：“本合同项下借款逾期的，罚息利率为在合同利率水平上上浮50%，即6.885‰。本合同中借款逾期是指借款人未在每个还款期的结息日（最后一期为借款到期日）前偿还借款的行为。”第三十三条第二款约定借款人的还款方法和还款金额为“采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币2279.88元。”第三十五条约定：“本合同项下的担保方式为：一、抵押；二、保证。”第三十六条第一款第（一）项约定：“保证期间为本合同保证条款生效之日起至将该抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、由执之日止。”
借款合同签订当日，三方还签订南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）（抵押合同号05023402），约定被告樊引购买鸿仁公司建设的位于南京市浦口区江岸水城XX幢X单元XXX室的商品房，而向原告借款并将所购商品房抵押给原告，作为借款担保，抵押担保范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金及实现抵押权的费用。鸿仁公司自愿为樊引的该笔借款承担连带保证责任，保证担保的范围是：1、本合同第一条载明的借款本金及其利息；2、本合同第一条载明的借款合同中约定的违约金；3、赔偿金；4、实现抵押权的费用。担保期间自本合同生效之日起至抵押人取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》并办理《房屋他项权证》交抵押权人时止。抵押合同第七条约定：“甲方（被告樊引）与丙方（鸿仁公司）办理完毕上述甲方所购商品房交易过户手续后，甲方同意将上述商品房抵押给乙方（原告建行大厂支行），作为以上借款的担保。”第十条约定：“三方同意在本合同签订后，办理甲方所购商品房抵押预告登记手续。”合同签订后，房产管理部门于2006年2月9日核准该房屋的预告登记。
2006年1月18日，原告向被告樊引发放贷款21万元，此款于同日支付给鸿仁公司。贷款发放后，被告樊引未能按约归还本息，截止2013年3月11日下欠原告本金83986.47元、利息4489.1元，利息罚息204.8元及本金罚息735.83元，合计89416.2元。审理中，原告表示因被告樊引拒不办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，故《房屋他项权证》无法办理，被告赵守仁、杨轩均亦表示早已将办理房屋产权证的材料交给被告樊引，被告樊引表示其确实收到材料，但至今未办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，且不愿办理。
另查，鸿仁公司于2012年7月31日经南京市浦口区工商行政管理局核准注销。该公司发起人即本案被告赵守仁、杨轩均并未举证证明该公司在清算过程中已于清算组成立之日起十日内通知了债权人原告建行大厂支行。
还查明，2013年3月11日，原告与北京市隆安（南京）律师事务所签订委托代理合同，原告为本次诉讼支付律师代理费7014元。
上述事实，有当事人的当庭陈述、原告提供的个人住房借款合同、中国建设银行贷款转存凭证（借款借据）、南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）、结清预算表、工商登记资料、委托代理合同以及律师费发票等证据为证，本院依法予以确认。
本院认为，原告建行大厂支行与被告樊引及原鸿仁公司之间签订的个人住房借款合同及抵押合同均系合同各方真实意思的表示，符合法律规定，对其为有效合同本院依法予以确认。原告依约履行了提供贷款义务，被告樊引应当按合同约定的时间及时还本付息，但其未能按约定还本付息，已构成违约。根据合同约定，原告建行大厂支行有权宣布贷款立即到期，要求被告樊引立即归还借款本息及相关费用。原告委托律师事务所起诉而支付的代理费，属于双方合同约定应由被告承担的费用范畴，被告应赔偿原告律师代理费。故对于原告主张被告樊引归还借款本金83986.47元，并支付截止2013年3月11日的利息4489.1元、罚息940.63元；自2013年3月12日至2013年4月11日止，按合同约定支付利息及罚息；自2013年4月12日至给付之日止，按照中国人民银行的规定支付逾期利息，并赔偿律师代理费7014元的诉讼请求，本院依法予以支持。
根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，原告与被告樊引、鸿仁公司签订的抵押合同约定被告樊引为其从原告处的借款以其购买的房屋办理预抵押登记，鸿仁公司为被告樊引的借款承担连带保证责任担保至抵押人樊引取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》并办理《房屋他项权证》交抵押权人建行大厂支行时止。被告樊引在取得办理房产证的资料后至今未去房产部门办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及《房屋他项权证》等权属证书，鸿仁公司作为阶段性担保的保证人亦未协助和督促被告樊引办理上述权属证书并将《房屋他项权证》交抵押权人建行大厂支行，故现该房屋的预告登记已失效，抵押权未设立。因此，原告主张对该房产实现抵押权的诉讼请求，本院不予支持。因鸿仁公司已于2012年7月31日被工商行政部门核准注销，其设立股东赵守仁、杨轩均未能举证证明在公司清算过程中已将公司解散清算事宜书面通知已知债权人之一的原告建行大厂支行，故被告赵守仁、杨轩均应当承担自被告樊引欠款之日起至樊引取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》并办理《房屋他项权证》交抵押权人建行大厂支行时止的连带担保责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。故对于原告主张被告赵守仁、杨轩均对被告樊引的还款义务承担连带责任的诉讼请求，本院支持被告赵守仁、杨轩均在樊引取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》并办理《房屋他项权证》交抵押权人建行大厂支行之前对上述还款义务承担连带清偿责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告樊引于本判决生效之日起十日内归还原告建设大厂支行借款本金83986.47元，支付利息及罚息（截止2013年3月11日止的利息4489.1元、罚息940.63元；自2013年3月12日至2013年4月11日止，按合同约定支付利息及罚息；自2013年4月12日至给付之日止，按照中国人民银行的规定支付逾期利息）并赔偿律师代理费7014元。
二、被告赵守仁、杨轩均在樊引取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》并办理《房屋他项权证》交抵押权人建行大厂支行之前对上述还款义务承担连带清偿责任。被告赵守仁、杨轩均在向原告清偿上述借款后，有权向被告樊引追偿。
三、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2115元,由被告樊引负担（此款原告已垫付，被告在给付上述款项时一并加付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2115元（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行鼓楼分理处，账号：033401059040001276）。
审 判 长 徐子敬
人民陪审员 李 畅
人民陪审员 熊惠霞
二〇一三年十月十一日
见习书记员 杨宗梅