广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法厚民一初字第345号
原告：许腾芳，女，汉族，1992年1月18日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：王魏，广东约克律师事务所律师。
委托代理人：周国平，广东约克律师事务所律师。
被告：东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人：邝雪光，该公司总经理。
委托代理人：王芝芳，广东赋诚律师事务所律师。
委托代理人：谢营，广东赋诚律师事务所律师。
被告：王建荣，男，汉族，1965年6月2日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：刘函秋，广东法仕律师事务所律师。
委托代理人：邓自芬，广东法仕律师事务所律师。
原告许腾芳诉被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司（以下简称“祥鸿公司”）、被告王建荣租赁合同纠纷一案，本院受理后，本案依法由审判员李阳河担任审判长，与审判员陈雪敏、人民陪审员陈洁欣组成合议庭，适用普通程序进行审理，曾因祥鸿公司在答辩期内提出管辖权异议而暂缓审限，恢复审限后于2015年11月9日进行庭前证据交换，于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周国平、被告祥鸿公司的委托代理人王芝芳、被告王建荣的委托代理人刘函秋、邓自芬到庭参加了庭前的证据交换以及本案的庭审，此外，被告祥鸿公司的委托代理人谢营、被告王建荣也到庭参加了本案的庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：被告是“东莞市祥鸿博览国际农批城”（以下简称“该项目”）的开发者。被告祥鸿公司于2010年7月11日与原告签订《东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同》（以下简称“案涉合同”），以以租代售的方式将该项目A19区XX号物业的使用权出租给原告。合同约定，租赁期限从2010年1月1日至2049年12月31日，共40年，分两个合同期履行。若该项目开业时间迟延，则租赁期限相应顺延。合同签订后，原告按约定向被告祥鸿公司全额缴纳了租金。后来原告获知被告祥鸿公司出租的“东莞市祥鸿博览国际农批城”土地使用权限仅为30年。原告认为，被告祥鸿公司出租的“东莞市祥鸿博览国际农批城”物业土地使用权限仅为30年，而被告祥鸿公司在与原告签订租赁合同时，隐瞒该事实，按照40年的使用期限收取了原告的物业租金，应予以退还多收的租金并承担利息。原告请求法院判令：1.被告祥鸿公司立即退还原告租金人民币136500元及利息40005.05元（以136500元为本金，按照人民银行同期贷款利率自2010年7月12日起计算至全部退还之日止，暂计至2015年1月26日为40005.05元）；以上合计暂为人民币176505.05元；2.本案诉讼费用由被告祥鸿公司承担。诉讼过程中，祥鸿公司主张案涉租赁物是王建荣委托其向原告出租，申请追加王建荣为本案被告。原告也同意追加，本院依法追加王建荣为本案被告。经本院对案涉合同的效力进行释明后，原告认为因祥鸿公司在未取得案涉商铺的建设工程规划许可证正证的情况下将案涉商铺出租给原告，导致案涉租赁合同无效，给原告造成损失，祥鸿公司违反法律法规的规定，存在严重过错，应承担责任，返还租金，并赔偿原告损失，王建荣违反公司法的规定，私分公司资产，严重侵犯了原告的合法权益，应与祥鸿公司向原告承担连带赔偿责任。因此，原告变更诉讼请求如下：1.被告祥鸿公司立即向原告退还租金520000元；2.被告祥鸿公司赔偿原告损失188717元（从原告支付租金之日起以520000元为本金，按照人民银行同期贷款利率计至被告付清之日止）；3.被告王建荣对被告祥鸿公司的上述债务承担连带责任；4.本案诉讼费用由被告承担。
被告祥鸿公司辩称：原告要求退还租金520000元没有事实依据，原告当时实际支付368800元，并没有实际支付520000元。第二项诉讼请求关于损失的计算也没有事实和法律依据。在合同签订的时候，原告清楚铺位的实际情况，包括没有产权证，而且作为承租人的原告有义务对铺位的权属和相关的规划证件进行核实和审核。原告在签订合同时存在过错，而且铺位已经交付给原告使用，损失也不存在，所以被告认为对原告超出实际支付的诉求部分应当驳回。另外，基于合同无效以及原告已经实际使用和收取了案涉铺位的租金，因此，原告应当支付从合同签订日至铺位实际交还给被告之日期间的占有使用费。该款项应当从被告应退的资金数额中予以扣减。原告关于要求两被告承担连带责任的诉求也没有事实和法律依据。根据东莞市第二人民法院（2014）东二法厚民二初字第109号民事判决书，法院认定祥鸿公司与王建荣是委托代理关系，案涉合同的签订是王建荣委托祥鸿公司所签的，因此，根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，案涉租赁合同的实际当事人应为王建荣和本案原告，委托人王建荣应对案涉合同的法律后果承担法律责任。祥鸿公司作为受托人，依法不应承担任何责任。
被告王建荣辩称：案涉争议的合同主体应当是原告和祥鸿公司，被告王建荣并非合同的当事人，不是本案适格的被告。被告认为案涉合同应当是使用权转让合同，而非物业租赁合同，因为案涉物业并没有取得完整的物权，祥鸿公司只是转让使用权，且与本案有关联的广州仲裁委员会的2015年的644号案件也认定为转让合同纠纷，因而不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。被告认为案涉合同是一份合法有效的合同，并未违反相关合同法律的规定，而且合同各方也是按照合同来履行。原告要求王建荣承担连带责任没有事实和法律依据。首先，原告的合同是和祥鸿公司签订的，而且原告第一次起诉时也只是起诉祥鸿公司，说明原告十分认同合同的主体是原告与祥鸿公司，基于该事实，原告要求王建荣承担连带责任并无合同基础。另，原告未向王建荣支付过任何金钱，其要求王建荣承担连带责任没有事实基础。同时，王建荣没有就案涉合同向原告作过任何担保，不是本案的担保人，因此，原告要求王建荣承担连带责任没有事实和法律依据。原告和祥鸿公司之间的争议，应该由原告和祥鸿公司按照相应的责任进行处理，祥鸿公司提到的第109号民事判决书和本案没有关联性。第109号民事判决书涉及的争议是祥鸿公司和王建荣之间的民事权利义务，与本案争议并无关联性。虽然案涉铺位经过股东会决议，约定以4000元／平方的价格抵给王建荣，但是双方没有签订任何的转让协议，而且案涉铺位没有取得完整的物权，王建荣通过股东会决议获得的只是合同权益，并非物权。原告和祥鸿公司签订的合同的主体是原告和祥鸿公司，假设王建荣是委托祥鸿公司签订该合同，王建荣所转让的合同权利，也是源于祥鸿公司的转让行为，也就是合同涉及的40年使用权的转让，实际是祥鸿公司转让出来的，该责任最终应该由祥鸿公司承担，合同权利有瑕疵也是因为祥鸿公司而造成的，祥鸿公司和王建荣之间就祥鸿公司在案涉合同中获得的权利义务的分配和处分是与原告毫无关系的另外一个法律关系，应该在原告和祥鸿公司之间分清楚责任以后，如果祥鸿公司认为是因为其他法律关系而造成其损失，应当在另案中处理。根据原告提供的证据，被告认同祥鸿公司的意见，原告向祥鸿公司实际支付的不是520000元，而是三十多万元。
另外，根据祥鸿公司提供的2010年8月18日的董事会决议，祥鸿公司正式将案涉铺位的权益分配给王建荣的时间是2010年8月18日，因此，在原告与祥鸿公司签订合同的时候，王建荣对案涉铺位不存在任何权益，不存在王建荣委托祥鸿公司将铺位卖给原告的可能性。王建荣在第109号案件中为了主张案涉铺位的返租收益权而提起了诉讼，但是当时祥鸿公司不承认王建荣对案涉铺位享有权益，并没有向法庭提交其在本案中提交的2010年8月18日的董事会决议，使得王建荣无法准确地确定其获得案涉铺位返租收益权的具体时间，因而错误地以为在原告与祥鸿公司签订合同之前，祥鸿公司已经将案涉铺位的相关权益分配给了王建荣，因而才在第109号案件中主张王建荣以祥鸿公司的名义转让案涉铺位，但在本案中，根据祥鸿公司提交的董事会决议，被告才明确知道王建荣取得案涉铺位是在2010年8月18日，案涉铺位是祥鸿公司出让给王建荣的，第109号案件没有查清楚事实是由于祥鸿公司故意隐瞒案涉关键的证据即董事会决议，从而导致王建荣和一、二审法院不能准确地确定王建荣获得案涉铺位的时间，相应的责任在于祥鸿公司，本案应该根据董事会决议，重新认定王建荣获得案涉铺位权益的具体时间即2010年8月18日。
经审理查明：
案涉项目及合同的相关情况：
2009年10月16日，王建荣、方某某、陈发枝、陈妙嫦、方
国阳出席了东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司股东会议，并作出决议。该决议的内容包括以建筑抵扣投资款部分，按4000元／平方计面积给王建荣，也包括了将将军路面正门东面街铺共14个铺位按王建荣6个、陈发枝4个、方某某2个、陈妙嫦1个、方国阳1个进行分配的内容。
2009年11月16日，东莞市城建规划局就位于东莞市厚街陈
屋村的建设项目“荣通货物仓库”向建设单位厚街镇陈屋村村民委员会、东莞市荣通实业投资有限公司核发了《建设工程规划许可证》副证。证上的“遵守事项”注明：“一、本证是经城乡规划主管部门依法审核，作为已办理规划报建手续的凭证。建设工程竣工后，凭本证到发证机关申请规划核实并换发《建设工程规划许可证》，方能作为该工程的法律凭证。二、未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设”。后东莞市荣通实业投资有限公司更名为祥鸿公司。2010年3月9日，东莞市厚街镇陈屋村村民委员会作为甲方，祥鸿公司作为乙方，签订了一份《补充协议书》，主要约定如下：1.东莞市荣兴物业投资有限公司于2005年9月1日与甲方签订的《土地使用权租赁合同》的租赁期限由原来的从2005年9月1日起至2025年8月31日变更为从2010年1月1日起2029年12月31日止，该合同第十条约定的续租条款不变，但时间相应调整，即续租时间自2030年1月1日起至2039年12月31日；2.租赁合同的租赁用途变更为工业物流、开办农副产品批发市场。祥鸿公司以上述《建设工程规划许可证》副证所涉建筑物发展“东莞市祥鸿博览国际农批城”。该农批城于2010年6月29日开业。
2010年7月11日，祥鸿公司作为甲方，原告作为乙方，共同签订了一份《东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同》（下称“案涉合同”），约定祥鸿公司是东莞市祥鸿博览国际农批城的开发者，祥鸿公司将该农批城中案涉物业的使用权出租给原告使用。其中，合同第二条“租赁期限”约定“本合同的履行期为首个合同期从2010年1月1日起至2029年12月31日止，共贰拾年；首个合同期期满后，自动续租贰拾年，作为第二个合同期，合同续租贰拾年免收租金。即租赁期限从2010年1月1日起至2049年12月31日止，共肆拾年，分两个合同期履行。若该项目开业时间迟延，则租赁期限相应顺延”；第三条“收费标准及付款方式”为“乙方向甲方一次性缴纳人民币520000元作为首个合同期租赁贰拾年的租金，在租赁期内，甲方不再向乙方另外收取租金，乙方须按规定向甲方缴纳管理费、水电费、卫生治理费、宣传费等其他必须的费用……管理费按建筑面积计算，租赁期内的前五年管理费每月人民币160元／间”；第九条约定“贰拾年的首个合同期届满，本合同自动续期贰拾年，相关权利义务按本合同的约定执行，如有变更以双方协商的结果为准，但续租贰拾年甲方不收乙方租金。此续租期限届满前60天，双方应书面明示是否再续租，如双方同意再续租，应另行签订书面合同，相关权利义务另行约定；如任何一方未明示再续租，双方应于合同期限届满前5日对租赁物进行验收，经甲方验收无误，于合同届满次日进行租赁物交接，届时双方办理书面交接手续。乙方所承担物业的固定装修、镶嵌不得拆除，无偿归甲方所有。租赁物如有毁损，乙方应负责维修并承担维修费用，乙方拒不修复的，甲方可自行修复，乙方应承担因此而支出的全部费用”。此外，上述合同还对管理费、转租、转让、装修、租赁物的使用、经营与管理、违约责任等进行了约定。祥鸿公司向原告出具了两张收款收据，一张注明“收到许腾芳交来承租A19-12铺位使用权租金368800元正”并备注“此款已减五年返租金额151200元”，另一张注明“收到许腾芳承租A19-XX号铺位使用权租金151200元正，此款与委托经营租金相抵扣”。另外，祥鸿公司作为甲方，原告作为乙方，共同签订了一份《东莞市祥鸿博览国际农批城物业委托经营协议》（以下简称“委托经营协议”），主要约定：1.乙方委托甲方对案涉物业进行经营管理；2.在本协议有效期间内，甲方对该物业及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项，乙方同意甲方用自己的名义与承租户签订租赁合同；3.委托经营期限为五年，暂定从2010年1月1日起至2014年12月31日止（如甲方交铺时间迟延，则委托期限相应顺延，具体以本市场正式开业之日为准）；4.乙方同意甲方按五年总租金151200元计付委托经营期的租金；5.租金的支付方式：甲乙双方在签订《东莞市祥鸿博览国际农批城租赁协议书》时一次性从应付的租金中扣除委托经营期的租金。
2010年8月18日，王建荣、许某某、陈某某、方某某召开东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司董事会会议并根据祥鸿公司在2009年3月3日的股东会决议内容，于2010年8月18日经董事会决定以包括案涉商铺在内的部分商铺抵消王建荣和陈某某两人1.4亿元的投资款。
2010年8月30日，经东莞市工商行政管理局核准，祥鸿公司的股东由原来的王建荣、陈发枝、方国阳、方某某变更为王建荣、许某某、陈某某、方某某。
2011年3月15日，王建荣向祥鸿公司出具《委托书》，注明王建荣委托祥鸿公司代为办理包括案涉租赁物在内的商铺的出租事宜，涉及祥鸿国际农批城的短租和长租等相关程序，一切按照祥鸿公司的招商条例执行，对委托人在办理事项过程中所签署的有关文件，王建荣均予以认可并承担相应的法律责任，委托期限自签字之日起至上述事项办完为止。
2012年7月31日，经东莞市工商行政管理局核准，祥鸿公司的股东由王建荣、许某某、陈某某、方某某变更为东莞市凯利贸易有限公司、王建荣。
2013年8月2日，经东莞市工商行政管理局核准，祥鸿公司的股东由东莞市凯利贸易有限公司、王建荣变更为邝雪光一人。
2014年3月10日，王建荣以委托合同纠纷为案由向本院起诉祥鸿公司，所涉案号为（2014）东二法厚民二初字第109号（以下简称第109号案件）。在该案中，王建荣主张其是案涉商铺的所有权人，并确认其委托祥鸿公司对外签订物业使用权租赁合同，其已经收到案涉商铺40年物业使用权的款项，但这些租赁合同的承租人又与祥鸿公司签订了委托经营协议，并约定祥鸿公司在委托经营期间应向承租人支付的款项从40年物业使用权的款项中扣除，故祥鸿公司在委托经营期间对外出租所收取的租金应支付给王建荣，但祥鸿公司并未将包括案涉商铺在内的68间商铺2013年8月1日至2014年2月28日期间的租金交付给王建荣，故王建荣诉求祥鸿公司向其支付该期限的租金及利息。本院在该案中认定案涉商铺的权益属于王建荣，案涉商铺是王建荣以祥鸿公司的名义对外出租，且祥鸿公司在五年委托经营期间对外出租所收取的租金应归王建荣所有，判决祥鸿公司向王建荣支付包括案涉商铺在内的68间商铺2013年8月1日至2014年2月28日期间的租金和利息。祥鸿公司对该判决不服，向东莞市中级人民法院提起上诉，所涉案号为（2014）东中法民二终字第1185号（以下简称第1185号案件），该院判决驳回上诉、维持原判。
（二）引发本案的原因及本院的释明情况：
原告主张在案涉合同履行的过程中得知前述《补充协议书》的情况，认为祥鸿公司对案涉租赁物所在土地所享有的使用年限仅至2039年12月31日，遂起诉，要求祥鸿公司退还案涉合同未能履行部分所对应的租金。诉讼过程中，祥鸿公司主张案涉租赁物是王建荣委托其向原告出租，应由王建荣承担本案债务，遂申请追加王建荣为本案被告。原告也同意追加，本院依法追加王建荣为本案被告。经本院释明，原告明确选定案涉合同的相对人为祥鸿公司，其要求王建荣承担清偿责任的理由是王建荣与祥鸿公司私分公司资产，损害了原告的合法权益。为查明本案事实，本院向东莞市城乡规划局发函调查，该局函复确认前述建设工程规划许可证副证属实，但所涉项目未申请规划核实。本院根据案涉租赁物目前的报建情况，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，向当事人释明案涉合同为无效合同。后原告变更诉讼请求为要求祥鸿公司和王建荣连带退还已交的租金520000元并赔偿利息损失。
其他情况：
庭审辩论终结前，三方当事人均未向本院提交现有的案涉
租赁物已经换发建设工程规划许可证正证或已经按主管部门批准的意见建设的证据。祥鸿公司确认其基于委托经营协议需向原告支付的租金151200元已经与原告基于案涉合同需向祥鸿公司支付的租金151200元相互抵扣，但主张原告实际支付的数额是368800元，其余151200元并未实际支付，且在五年委托经营期限内虽然以祥鸿公司的名义与实际承租人签订合同的，但各个商铺的合同期限并不一致，在五年委托经营期限届满后祥鸿公司已经将案涉租赁物交还给原告，由原告自行收取租金，原告也已经与其他的物业公司以及实际承租人签订了三方协议，故原告实际承租期间的占有使用费应在祥鸿公司需退还的款项中扣除，另外，根据（2014）东二法厚民二初字第109号民事判决书以及（2014）东中法民二终字第1185号民事判决书，案涉租赁物是王建荣委托祥鸿公司出租给原告，故本案的债务应由王建荣承担。本院限祥鸿公司在指定的期限内提交上述三方协议，但祥鸿公司没有在指定的期限内提交。原告主张占有使用费不应在本案中抵扣，应另案处理，且五年委托经营期限届满后案涉租赁物仍由祥鸿公司控制和收租，原告没有自行收取租金。王建荣认为案涉合同的主体是原告与祥鸿公司，其不是案涉合同的相对人，不是本案适格的被告，本案为物业使用权转让合同纠纷，非租赁合同纠纷，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，案涉合同合法有效，案涉合同是原告与祥鸿公司签订的，签订的时间在董事会决议作出之前，故案涉合同与其无关，其无需承担责任，由于祥鸿公司在第109号案件中故意隐瞒其在本案中所提交的董事会决议，导致王建荣误以为自己于2009年10月16日已经取得案涉租赁物的使用权益，从而作出案涉铺位是其委托祥鸿公司出租的陈述，但根据祥鸿公司在本案中所提交的董事会决议，王建荣自2010年8月18日才取得案涉租赁物的使用权益，王建荣与祥鸿公司就案涉铺位所产生的权利义务关系与本案是不同的法律关系，若祥鸿公司认为王建荣造成其损失，应另案起诉，另外，假设原告与祥鸿公司所签订的案涉合同是王建荣委托祥鸿公司与原告签订的，王建荣所转让的合同权利也是来源于祥鸿公司的转让行为，合同权利的瑕疵也是因祥鸿公司而造成，故应由祥鸿公司承担责任，关于原告所支付的租金，王建荣也确认原告只支付了三十多万元。
以上事实，有原告提交的东莞市祥鸿博览国际农批物业使用权租赁合同、收款收据、开业新闻的截图、补充协议书复印件，祥鸿公司提交的核准变更登记通知书、东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司董事会会议决议、委托书、一审民事判决书、二审判决书、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证副证、信息公开告知书、建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、东莞市祥鸿博览国际农批城物业委托经营协议，王建荣提交的厚街镇人民政府关于东莞市荣通物流仓储项目用地的请示（厚府（2007）47号）、东莞市人民政府办公室关于荣通物流仓储项目用地问题的复函（东府办复（2007）857号）、厚街镇人民政府关于申请开办东莞市祥鸿博览国际农批城的复函、广东省企业基本建设投资项目备案证、厚街镇规划管理所出具的证明、建设用地批准书、关于厚街镇陈屋村委会项目用地预审的意见、关于东莞市厚街镇陈屋村村民委员会申请建设用地手续的批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证副证、建设工程消防验收意见书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、规划公示、关于对（2014）东二法厚执字第873号调查函的复函、（2013）东中法民一终字第1685号民事判决书、股东会决议，东莞市城乡规划局向本院出具的复函以及本院的庭审笔录附卷为证。
本院认为，综合原、被告三方的诉辩意见，本案的争议焦点如下：1.本案的案由是租赁合同纠纷还是物业使用权转让合同纠纷；2.案涉合同是否有效；3.祥鸿公司是否需要向原告退还租金和赔偿损失，若需要，所需退还的数额是多少以及损失如何确定；4.王建荣在本案中是否需要承担责任。对此，本院分析如下：
一、关于焦点一。案涉合同明确注明是“物业使用权租赁合同”，且合同当中均明确地以“租赁物”、“出租”、“租赁期限”、“租金”、“转租”等显示租赁合同性质的字眼进行表述，也明确约定由祥鸿公司将案涉租赁物出租给原告。另外，王建荣在第109号案件以及第1185号案件中也主张案涉租赁物是其以祥鸿公司的名义出租的。可见，原、被告三方对案涉合同是租赁合同的性质并不存在误解，案涉合同的内容符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的构成要件，故案涉合同为租赁合同，本案的案由为租赁合同纠纷，对王建荣主张本案的案由为物业使用权转让合同纠纷，本院不予采纳。本案应依据有关租赁合同纠纷的法律法规及司法解释进行处理。
二、关于焦点二。案涉租赁物现只有建设工程规划许可证的副证，而该证明确注明：“一、本证是经城乡规划主管部门依法审核，作为已办理规划报建手续的凭证。建设工程竣工后，凭本证到发证机关申请规划核实并换发《建设工程规划许可证》，方能作为该工程的法律凭证。二、未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设”。另外，东莞市城乡规划局也函复本院确认案涉的建设工程规划许可证副证属实，但所涉项目未申请规划核实，即未取得正证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，现有的《建设工程规划许可证》副证已经明确注明经发证机关核发的正证方能作为工程的法律凭证，未取得副证或不按副证的规定建设的，均属违法建设，现原、被告在庭审辩论终结前均未向本院提交现有的案涉租赁物已经取得建设工程规划许可证正证或已经按主管部门批准的意见建设的证据，本院认为现有证据并不足以证明现有的案涉租赁物已经按副证的规定建设或已经按主管的批准意见建设，并认定原告与祥鸿公司所签订的案涉合同为无效合同。
三、关于焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，案涉合同无效，合同的当事人应将各自因案涉合同所取得的财产返还给对方。对照本案，案涉合同的签订方是原告与祥鸿公司，且签订的时间在《董事会决议》作出以及王建荣出具《委托书》之前，虽然祥鸿公司与王建荣之间的确存在委托合同关系，但在祥鸿公司和王建荣均未能举证证明祥鸿公司与原告在签订案涉合同时已经向原告披露了祥鸿公司与王建荣之间的委托合同关系的情况下，原告有权根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定选定合同的相对人。庭审中，原告已经明确选定案涉合同的相对人为祥鸿公司，而非王建荣，案涉合同无效的法律后果应由原告和祥鸿公司承受，原告和祥鸿公司应将各自因案涉合同所取得的财产返还给对方。具体而言，祥鸿公司应向原告返还已经收取的租金。又因案涉合同无效，故祥鸿公司所收取的租金实为租赁物的使用费。至于祥鸿公司应向原告返还的金额，本院认为，虽然原告直接支付给祥鸿公司的使用费仅有368800元，但并不代表原告实际支付的款项就只有368800元。根据合同约定，原告需要向祥鸿公司支付的租金是520000元，在支付该520000元的过程中，原告已经直接支付了368800元，其余151200元虽然原告没有以现金或转账方式直接支付，但根据委托经营协议，原告是完全有权向祥鸿公司收取151200元的，因此，该151200元是原告基于委托经营协议而可以实际收取到的钱款，是客观存在的财产，但原告将其有权向祥鸿公司收取的151200元与其基于案涉合同应向祥鸿公司支付的151200元相抵扣，即原告实际上已经向祥鸿公司履行了151200元的支付义务，祥鸿公司向原告出具的收款收据也已经有明确的反映，因此，原告实际上向祥鸿公司支付的使用费应为520000元，祥鸿公司应当向原告返还占有使用费520000元。
至于原告需承担的占有使用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告也应该将其因案涉合同所取得的财产返还给祥鸿公司。原告和祥鸿公司均确认祥鸿公司基于委托经营协议需向原告支付的租金与原告基于案涉合同需向祥鸿公司支付的租金已经相互抵扣，即原告已经收取了委托经营协议所涉的五年委托经营期的租金，可以认定在这五年里，原告已经实际使用了案涉租赁物。原告因案涉合同已经实际享受了案涉租赁物的占有使用权益，而该“占有使用权益”是有价值的，但却是无法直接返还的。因此，原告只能向祥鸿公司返还占有使用的对价即占有使用费。又根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，对祥鸿公司主张该占有使用费应从其需向原告退还的款项中扣减，本院予以采纳。至于该占有使用费的金额，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，应参照案涉合同的租金标准，并结合原告实际占用案涉租赁物的时间计算：
首先，关于案涉合同的租金标准，关键在于案涉合同实际的租赁期限。本院认为，虽然合同第二条“租赁期限”第一款约定“本合同的履行期限为首个合同期，共20年，首个合同期期满后，自动续租20年，作为第二个合同期，合同续租20年免收租金”，但该条第二款同时也约定“租赁期限从2010年1月1日起至2049年12月31日止，共肆拾年，分两个合同期履行”，可见，案涉合同的租赁期限为40年，只是当事人自行约定分两个合同期限履行。另外，案涉合同第九条也约定“贰拾年的首个合同期届满，本合同自动续期贰拾年，相关权利义务按本合同的约定执行……此续租期限届满前60天，双方应书面明示是否再续租，如双方同意再续租，应另行签订书面合同，相关权利义务另行约定，如任何一方未明示再续租，双方应于合同期限届满前5日对租赁物进行验收，经甲方验收无误，于合同届满次日进行租赁物交接，届时双方办理书面交接手续”，可见，当事人所约定的第二个合同期是首个20年的合同期限的自动顺延，两个合同期之间并没有中断，相关的权利义务也按本合同的约定执行，无需另行签订书面合同，这与续期届满后双方需要重新以书面方式明示且需要重新签订书面合同的真正的续租有明显的区别，由此可见，原告与祥鸿公司签订案涉合同时的真实意思表示就是原告支付520000元的租金作为其享有40年使用权的对价。综上，本院认为案涉合同的租赁期限实际上就是40年，每年的租金标准应为520000元÷40年=13000元／年。
其次，关于原告实际占有使用案涉租赁物的时间，祥鸿公司主张其在五年委托经营期限届满后已经将案涉租赁物交还给原告并由原告收取租金，而原告主张期满后案涉租赁物一直由祥鸿公司控制和收取租金，原告没有自行收取租金，本院认为在祥鸿公司未能举证证明五年期满后已经将案涉租赁物交还给原告的情况下，本案只对原告在五年委托经营期间的占有使用费即13000元／年×5年=65000元进行扣减。关于原告在五年委托经营期间届满后的占有使用费问题，本案不予处理，祥鸿公司可另案主张。
扣除原告在本案中需要支付的占有使用费后，祥鸿公司应向原告退还的使用费应为520000元-65000元=455000元。
至于原告诉求祥鸿公司赔偿损失的问题，本院认为原告在签订案涉合同之前未对案涉租赁物是否已经取得建设工程规划许可证正证或经主管部门批准建设的文件进行审查，自身也存在过错，且在祥鸿公司占用原告资金的同时，原告也占用了案涉租赁物，因此，对原告诉求祥鸿公司赔偿损失，本院不予支持。
四、关于焦点四。至于王建荣的责任，原告并未就其关于王建荣与祥鸿公司私分公司财产并损害了其合法权益的主张提供充分、确凿的证据，应承担举证不能的不利后果，对原告诉求王建荣对祥鸿公司在本案中的债务承担连带清偿责任，本院不予支持。另，关于祥鸿公司依据其与王建荣之间的委托代理关系而要求王建荣在本案中承担责任的问题，因原告已经在本案中选定合同相对人为祥鸿公司，而祥鸿公司与王建荣之间因委托代理关系而产生的权利义务与本案属于不同的法律关系，故本案对祥鸿公司依据其与王建荣之间的委托代理关系而要求王建荣承担责任的问题不作处理，祥鸿公司可另案主张权利。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十九条第一款、第二百一十二条、第四百零三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，判决如下：
限被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司于本
判决发生法律效力之日起三日内向原告许腾芳退还使用费455000元。
驳回原告许腾芳的其他诉讼请求。
如果被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司未按本判决的指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取案件受理费10887元，由原告负担3897元、被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司负担6990元；另外收取管辖权异议受理费100元，由被告王建荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 李阳河
审 判 员 陈雪敏
人民陪审员 陈洁欣
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 尹丽君
方淑敏
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