云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2014）文民二初字第687号原告文山州成观物业有限公司，组织机构代码证号：08040199-7。公司住所地：文山市东风路龙成国际**。法定代表人何光坤，系公司经理。委托代理人何雨龙，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。委托代理人杨娟，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。被告刘荣蔚，女，汉族，1967年6月7日生，云南省文山市人，大学文化，现住文山市。被告刘荣耕，男，汉族，1952年5月22日生，云南省文山市人，高中文化，现住文山市。被告喻安芸，女，汉族，1953年4月12日生，云南省文山市人，中专文化，现住文山市。被告刘姝吉，女，汉族，1981年4月30日生，云南省文山市人，中专文化，文山市（下）号。委托代理人段朋军，云南法务律师事务所律师（特别授权）。原告文山州成观物业有限公司诉与被告刘荣蔚、刘荣耕、喻安芸、刘姝吉物业服务合同纠纷一案。本院于2014年9月28日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何雨龙、杨娟，被告刘荣耕及其委托代理人段朋军，被告刘荣蔚、喻安芸、刘姝吉的委托代理人段朋军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告文山州成观物业有限公司诉称，2009年11月26日，被告以人民币432523元的价格向文山州焱龙房地产开发有限公司(以下简称“焱龙公司”)购买其开发位于文山市开化镇环城南路的山水文苑小区面积为285.52㎡的C2幢第09（下）号住宅一套，该房已于2011年6月22日交付被告使用。根据焱龙公司与文山学院所签订的《委托开发房地产合同》第三条“3.5.1为确保项目品质，委托乙方实施物业管理三年……”、“3.5.2物业管理费由乙方核算，经甲乙双方协商同意……”的约定，原告接受焱龙公司的委托，于2011年7月进驻山水文苑小区为该小区的居民提供前期物业服务，但就相关物业服务费的交纳标准问题一直未确定，原告一直未收取任何的物业服务费用。2013年5月24日，文山学院及小区代表与焱龙公司就相关物业服务费的计算标准及收取时间达成《会议纪要》，即1、装修垃圾清运费按2元／㎡计算；2、2013年6月30日之前的物业服务费多层及别墅为0.6元／㎡／月，电梯房为0.5元／㎡／月；3、水电费按文山市收费标准收取费用；4、2013年6月30日之前的电梯使用费按40元／月／户计算；5、物业费收费时间自2012年1月1日起开始计算。而对于2013年6月30日以后的物业费收费标准，此《会议纪要》并未进行约定，故原告经核算后在小区内发布《公告》，向各业主通知了2013年6月30日以后的物业服务费统一涨至0．75元／㎡／月，各业主并未提出任何异议。在相关物业服务收费标准确定以后，原告已通知被告尽快对所拖欠的物业服务费、装修垃圾清运费、生活垃圾清运费以及水电费进行结算交纳，而被告均置之不理。因此，为保护原告的合法权益，督促被告及时履行支付相关物业服务等费用的义务，原告诉至人民法院，请求：（一）依法判令被告一次性支付物业服务费、装修垃圾清运费、生活垃圾清运费、水费、电费等费用共计10445元；（二）由被告承担本案诉讼费。原告为证明其主张，向法庭列举了以下证据：1、《文山州焱龙房地产开发有限公司关于委托文山州成观物业有限公司管理山水文苑小区的情况说明》及《文山州成观物业有限公司章程》复印件各一份，证明原告系文山州焱龙房地产开发有限公司下属子公司，焱龙公司已将所涉及到“山水文苑”小区的所有债权债务关系移交给原告，由原告进行全权管理；2、《委托开发房地产合同》复印件一份，证明经文山学院与焱龙公司协商确定，由文山学院委托焱龙公司实施物业管理三年，故焱龙公司有权与原告达成物业服务合同，由原告为“山水文苑”小区业主提供物业服务；3、《会议纪要》及《山水文苑小区结算工作出勤签到表》复印件各一份，证明2013年5月24日，文山学院及业主代表与焱龙公司就相关物业管理收费问题达成《会议纪要》，确定（1）装修垃圾清运费按2元/㎡计算；（2）2013年6月30日之前的物业服务费多层及别墅为0.6元/㎡/月，电梯房为0.5元/㎡/月；（3）水电费按文山市收费标准收取费用；（4）2013年6月30日之前的电梯使用费按40元/月/户计算；（5）物业费收费时间自2012年1月1日起开始起算；4、《公告》复印件一份，证明原告于2013年12月19日在山水文苑小区内进行公告，内容如下：（1）原告已垫支生活垃圾清运费；（2）2014年1月1日起物业服务费统一按0.75元/㎡/月收取，电梯运行维护费按阶梯价收费1-4层30元/月，5-8层40元/月，9-12层50元/月；（3）电费0.6元/度、水费3.5元/吨；5、《山水文苑物业服务费预算表》及附件复印件一份，证明原告提供山水文苑小区物业服务的成本核算情况及原告所收取的物业服务费情况合理；6、《商品房购销合同》复印件一份、《山水文苑水电表抄表读数》复印件二份，证明被告系文山学院职工小区“山水文苑”C2幢第09（下）号房业主，其房屋产权面积285.52㎡，被告应按房屋产权面积及时缴纳物业费，且证明自2012年1月1日起至2014年8月底，被告共使用电量7305度、水量261吨的事实；7、代缴水电费的《机打发票》复印件四十二份、《缴费通知单》一份，证明原告已委托焱龙公司代为缴纳被告目前所产生的全部水电费用，且证明在代缴水电费后，原告已通过书面通知方式催告被告及时缴纳相关物业费用，但被告均置之不理的事实。经过质证，被告刘荣蔚、刘荣耕、喻安芸、刘姝吉对原告列举的证据质证认为：对第1组证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，情况说明签订时间是2014年9月30日，9月30日前原告没有进驻我们小区，9月30日前是焱龙公司在管理，但是焱龙公司不具备物业管理的资质，所以我们认为2014年9月30日前的费用是不合法的，原告要进行债权债务转移必须要明确才能转移。对公司章程的真实性无异议，但认为与本案无关，公司章程的时间是2013年9月10日，证明原告公司是2013年10月才成立的，所以原告公司收取2013年10月前的物业费是不合理的；对第2组证据的真实性无异议，但认为与本案无关；对第3组证据的真实性无异议，但认为与本案无关，被告没有在签到表上签字，所以会议纪要的内容对被告没有约束力；对第4组证据的真实性及证明内容均不认可，因为公告仅仅是原告方的一个自证行为，没有任何第三方的签字，并且是否送达被告这也不能证明；对第5组证据的真实性及证明内容均不认可，该预算表是个总表，没有对单个住户进行计算，所以这个分摊没有依据；对第6组证据中的《商品房购销合同》予以认可，但合同上没有关于物业费的相关规定。对《山水文苑水电表抄表读数》的真实性及证明内容均不认可，该表也是个总表，没有对单个住户进行计算；对第7组证据中的《代缴水电费的发票》、《交费通知单》的真实性无异议，但认为与本案无关，交费通知单上没有被告的签字，这不能证明被告已经收到。被告刘荣蔚、刘荣耕、喻安芸、刘姝吉辩称，1、被答辩人进驻山水文苑小区是否合法的问题。被答辩人作为前期物业服务的提供者，其进驻小区应严格遵守法律法规之规定。根据《物业管理条例》第二十一条及第二十四条之规定，被答辩人应向法庭提供其进驻山水文苑小区的合法性依据。否则，被答辩人无权进入该小区提供服务，更无权利收取答辩人任何服务费用。2、被答辩人向答辩人收取前期物业服务费，无法律依据，应依法予以驳回。（1）前期物业服务费应由开发建设单位支付。既然被答辩人提供的是前期物业服务，根据《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》第七条及第三十条之规定，山水文苑小区成立业主委员会之前的前期物业服务管理费应由建设单位支付。因此，原告无权要求答辩人支付物业服务费。（2）焱龙公司与文山学院达成的《会议纪要》不能作为收费依据。首先，焱龙公司与文山学院都非本案主体，任何一方均无权对该案所涉的物业服务等相关权利义务作出约定，即使双方作出了相关约定，对答辩人也无约束力。其次，根据《物业服务收费管理办法》第七条及《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》第六十六条之规定，被答辩人提供的服务既然属于前期物业服务管理的范畴，就应当实行政府指导价，具体收费标准应当在政府主管部门制定基准价基础上，在物业服务合同中约定，而不能任由第三方随意约定。因此，焱龙公司与文山学院达成的《会议纪要》不能作为收取物业费的依据，该《会议纪要》与本案并无联系。（3）被答辩人上浮物业费的行为，违反法律规定。根据《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》第六十六条之规定，前期物业服务管理属于政府指导价的物业范围，其收费标准是不可上浮的。因此，被答辩人就收费标准上浮的行为，违反了以上法律规定，于法无据。此外，根据“国家物业收费标准》的规定，被答辩人提供的物业服务水平连最基本的四级都不能完全达到，却要求小区业主按高于三级的0.6元／平方米、甚至等同于二级0．75元／平方米的标准交纳物业服务管理费，显然其缺乏收费依据。综上，被答辩人请求答辩人支付物业服务费的诉请，无法律依据，应依法予以驳回。3、原告为山水文苑小区提供前期物业服务过程中，违反了《物业管理条例》和《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》的相关条款，损害了业主的共同利益。2014年，在未征得小区多数业主同意的情况下，为山水文苑小区提供前期物业服务的文山州成观物业有限公司在小区内公共道路上划定了多个停车位，按每个800元／车位的价格出租给小区住户。违反了《物业管理条例》第五十条和第五十一条之规定。况且，在收取相关费用后，并未按《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》第五十一条的规定处置所收取的费用，损害广大业主的共同利益。4、水电费应由提供服务的单位向答辩人收取。根据《物业服务收费管理办法》第十七条之规定，所涉相关费用应由提供服务的单位向最终用户收取有关费用。事实上，自入住山水文苑后，通讯、有线电视的使用费均是由答辩人向提供服务的单位直接交纳，原告现提出让答辩人支付水电费，理应出示水电供应单位的代收委托书，且不得收取手续费等额外费用。综上所述，原告所诉无法律依据，应依法驳回，本案诉讼费由原告承担。且原告请求四被告缴纳物业费的请求已超过诉讼时效。被告刘荣耕补充要求原告提供计算物业费等费用10445元的依据；房屋装修的建筑垃圾是被告刘荣耕请人拉出去的；2014年的垃圾清运费是向洁城公司交的费用；原告在诉状上讲的应每月交40元的电梯使用费，但被告的住房是没有电梯的；一楼是租出去的商铺有公摊面积，原告还是向被告收取物管费，这是不合理的。被告刘荣蔚、刘荣耕、喻安芸、刘姝吉未向本院提交证据。本院认为，原告提交的证据客观、真实，且能证明原告主张的事实，本院予以采信。根据当事人提供的证据，经审理，本院查明如下法律事实：2007年3月29日，文山州焱龙房地产开发有限公司与文山师范高等专科学校（文山学院）签订了《委托开发房地产合同》，合同约定文山学院委托文山州焱龙房地产开发有限公司开发建设文山师专教职工小区即“山水文苑”小区，并约定由文山州焱龙房地产开发有限公司提供物业服务三年，三年后由业主委员会再行选择物业公司进行物业管理等权利和义务。被告于2009年12月11日与文山州焱龙房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，合同约定被告以人民币432523元的价格向文山州焱龙房地产开发有限公司购买其开发位于文山市开化镇环城南路的“山水文苑”小区面积为285.52㎡的C2幢第09（下）号房，同时合同还约定了其他的权利和义务。后该房已于2011年6月22日交付被告使用至今。2013年5月24日，为解决逾期交房及违约金等问题，文山州焱龙房地产开发有限公司与文山学院及部分职工代表经过平等协商，双方达成共识并形成会议纪要，会议纪要中关于物业服务费及物业管理的约定为：“1、装修垃圾清运费按2元／㎡计算；2、2013年6月30日之前的物业服务费多层及别墅为0.6元／㎡／月，电梯房为0.5元／㎡／月；3、水电费按文山市收费标准收取费用；4、2013年6月30日之前的电梯使用费按40元／月／户计算；5、物业费收费时间自2012年1月1日起开始计算。”2013年9月30日，开发商文山州焱龙房地产开发有限公司出资另行登记成立了文山州成观物业有限公司，属于有独立法人资格的子公司，公司登记成立后承接了文山州焱龙房地产开发有限公司享有的有关小区物业管理的权利和义务，对该小区进行了物业服务管理至今。原告文山州成观物业有限公司于2013年12月19日在小区内发布《公告》，向各业主通知了2014年1月1日以后的物业服务费统一涨至0.75元／㎡/月及其他事项。在相关物业服务收费标准确定以后，原告已通知被告尽快对所拖欠的物业服务费、装修垃圾清运费、生活垃圾清运费以及水电费进行结算交纳，而被告未及时交纳相关费用。被告应向原告文山州成观物业有限公司交纳物业服务费人民币6252.89元（2012年至2013年为0.6元／㎡/月×285.52㎡×24个月=4111.49元；2014年1月至10月为0.75元／㎡/月×285.52㎡×10个月=2141.40元；以上合计6252.89元），生活垃圾清运费184元，装修垃圾清运费571元，电费3380.70元，水费846.30元，共计人民币11234.89元。本院认为，物业服务合同是指物业服务提供者与物业服务接受者之间约定的有关权利义务关系的协议。本案中，文山学院与文山州焱龙房地产开发有限公司签订《委托开发房地产合同》约定，文山学院委托文山州焱龙房地产开发有限公司开发建设“山水文苑”小区，并由文山州焱龙房地产开发有限公司对该小区提供物业服务三年。2013年5月24日，文山学院与文山州焱龙房地产开发有限公司签订物业管理条款及会议纪要，该物业管理条款及会议纪要对该小区所有业主和文山州焱龙房地产开发有限公司具有法律约束力。2013年9月30日，开发商文山州焱龙房地产开发有限公司出资另行登记成立的文山州成观物业有限公司属于有独立法人资格的子公司，公司登记成立后承接了文山州焱龙房地产开发有限公司享有的有关“山水文苑”小区物业管理的权利和义务，对该小区进行了物业服务管理。被告作为该小区的业主之一与原告文山州成观物业有限公司形成了物业服务合同法律关系，双方均应当按文山学院与文山州焱龙房地产开发有限公司签订的物业管理条款及会议纪要所约定的内容履行其义务。原告文山州成观物业有限公司已履行了其物业服务义务，被告依法应当履行其支付物业服务费的义务，被告应支付原告文山州成观物业有限公司物业服务费人民币11234.89元，因原告只请求被告支付物业服务费10445元，应以原告起诉的金额10445元为准，故被告应支付原告文山州成观物业有限公司物业服务费人民币10445元；关于原告要求被告交纳2014年11月至12月物业服务费的诉讼请求，因这二个月的物业服务费尚未产生，待发生后若未履行另行主张，本院不予支持；被告刘荣蔚的第1、2点辩解理由，与本案事实相悖，本院不予支持。被告第3点辩解理由，该权利应属于小区全体业主，并不属于小区的个体业主，更不能成为被告拒交物业服务费的理由，故该理由本院不予支持。被告的第4点辩解理由，因被告未列举证据证实原告代交水费、电费及计价不符合规定，故该辩解理由，本院不予支持。关于被告刘荣耕认为建筑垃圾是其请人拉走和生活垃圾清运费已经向洁城公司交纳的辩称，因其未提供相关证据予以证实，本院不予支持。关于四被告认为原告要求交纳物业费的诉讼请求已超过诉讼时效的辩称，因四被告实际接房后接受了原告的物业服务，一直未交纳物业费，属持续违约行为，原告的起诉并未超过诉讼时效，本院不予支持。依照《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告刘荣蔚、刘荣耕、喻安芸、刘姝吉于本判决书生效之日起十日内支付欠原告文山州成观物业有限公司物业服务费人民币10445元。案件受理费60元，减半收取30元，由被告刘荣蔚、刘荣耕、喻安芸、刘姝吉负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决一经送达即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决书，享有权利的当事人可在本判决书规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本判决为终审判决。代理审判员  刘胜娟二〇一四年十月二十七日书 记 员  刘祖英