湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终1390号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张友平，男，1969年7月14日出生，汉族，住武汉市江岸区。
委托诉讼代理人：陈飞，湖北敦临律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北迪曼新能源有限公司，住所地武汉市江岸区二七街解放大道2159号航天星都汉口东部购物公园C1栋1单元22层16室。
法定代表人：万浩群，该公司执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：余盛超，湖北联正律师事务所律师。
原审第三人：武汉佰世德房地产顾问有限公司，住所地武汉市江汉区唐家墩路17号武汉菱角湖万达广场B.C区5栋1-2层097室。
法定代表人：杨亮，该公司执行董事兼总经理。
上诉人张友平因与被上诉人湖北迪曼新能源有限公司（以下简称迪曼公司）、原审第三人武汉佰世德房地产顾问有限公司（以下简称佰世德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初5656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张友平上诉请求：1、撤销一审判决第一、三项，重新判决合同解除时间；2、判令迪曼公司再支付其他损失和房屋租金合计26500元。3、本案的一、二审诉讼费用由迪曼公司承担。事实与理由：一、张友平的实际损失合计46000元，远超39000元的违约金标准，应要求迪曼公司再支付7000元实际损失费。二、2016年9月14日迪曼公司邮寄房屋钥匙的签收人是小区门卫，张友平并不知晓解除合同，不符合解除合同的通知程序，一审认定双方房屋租赁合同已于2016年9月14日解除属适用法律错误，迪曼公司应支付剩余15天合计19500元房屋租金。
迪曼公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人佰世德公司未到庭，但提供书面意见称：其是无独立请求权第三人，张友平和迪曼公司对其均未提出诉讼请求，一审也未判决其承担责任，对一审查明的佰世德公司作为居间方参与的事实无异议，对双方租赁合同的实际履行情况不知情，故不发表意见，请求二审法院依法裁判。
迪曼公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《武汉佰世德商业地产租赁合同》于2016年9月2日解除；2、判令张友平返还房屋押金80000元并自2016年9月3日起以80000元为基数按每月5%支付违约金直至全部付清之日为止；3、本案的诉讼费用由张友平承担。
张友平一审法院提出反诉请求：1、判令迪曼公司支付房屋占用费26000元、电费4419.6元、家政服务费2000元、房屋中介费8000元、违约金39000元、后续室内装饰拆除费用10000元，合计89419.6元；2、本案诉讼费由迪曼公司承担。
一审法院认定事实：2016年1月1日，经佰世德公司居间中介，迪曼公司委托万浩军与张友平签订了《武汉佰世德商业地产租赁合同》，约定张友平将其所有的位于武汉市江岸区航天双城A座22层11-20号房屋出租给迪曼公司办公；租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月31日至，张友平给予迪曼公司20天的免租期；每月租金39000元，租金按半年支付，每个租金支付周期的前15日支付下一期租金；迪曼公司应于合同签订当日支付房屋租赁（包括家具、电器）保证金80000元，租赁期限届满时，迪曼公司返还房屋并付清应缴纳的所有费用后，张友平应于当日将保证金全额无息退还，逾期返还的，张友平应按日向迪曼公司支付该金额5%的违约金；租赁期内，迪曼公司若单方不能履行合同，提前30日通知张友平，张友平扣除一个月租金作为违约金，剩余保证金应退还迪曼公司，违约金不足以弥补损失的，守约方有权要求违约方继续赔偿。合同签订后，张友平依约将租赁房屋交付给迪曼公司，迪曼公司于2016年1月5日支付给张友平保证金80000元及半年租金（免租20天租金已扣除），后又于2016年6月15日再次支付了2016年7月1日至2016年9月30日的三个月租金，张友平于2016年1月6日支付给佰世德公司中介费8000元。2016年7月底，迪曼公司向张友平提出提前解除租赁合同，8月20日、22日迪曼公司再次通过电话提出提前解除租赁合同、返还租赁房屋、返还保证金。2016年9月2日，迪曼公司在腾空房屋后，与张友平的妻子张国香在租赁房屋现场进行了交涉，双方协商未果发生争议。2016年9月14日，迪曼公司将租赁房屋的钥匙邮寄给了张友平。此外，2016年9月2日，张友平垫付了迪曼公司8月份的电费4419.60元。
一审法院认为，迪曼公司与张友平签订的房屋租赁合同，合法有效，应受法律保护，合同条款对双方当事人均有约束力。迪曼公司提前单方解除合同，已构成违约，应按合同约定支付违约金39000元或赔偿张友平的实际损失。2016年9月2日，双方虽现场进行协商，但未就合同解除达成一致意见，9月14日迪曼公司交还房屋钥匙，应视为双方合同解除的时间。合同解除后，张友平应在扣除违约金及垫付的电费后，将保证金退还迪曼公司，同时多收的9月15日至30日的租金应予返还。因迪曼公司解除合同时尚欠部分费用未缴纳，故其要求张友平承担延迟退还保证金的诉讼请求不符合合同约定，不予支持。张友平对迪曼公司违约责任的追究，可选择要求支付违约金或赔偿实际损失的方式，根据法律规定只能择一主张，而张友平反诉将两种违约责任承担方式均主张的做法，不符合法律规定，经一审法院审查，有效证据能够证明的张友平实际损失未超过合同约定的违约金39000元，故确定迪曼公司在本案中承担的违约责任为支付违约金39000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、湖北迪曼新能源有限公司与张友平签订的《武汉佰世德商业地产租赁合同》于2016年9月14日解除；二、湖北迪曼新能源有限公司于一审判决生效之日起三日内支付张友平违约金39000元及电费4419.60元；三、张友平于一审判决生效之日起三日内返还湖北迪曼新能源有限公司保证金80000元及租金19500元；四、驳回湖北迪曼新能源有限公司的其他诉讼请求；五、驳回张友平的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1800元、一审反诉费1018元，由湖北迪曼新能源有限公司负担509元，张友平负担2309元。双方预交费用冲抵后，张友平在支付上述判决款项时将1291元诉讼费用一并支付给湖北迪曼新能源有限公司。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张友平提交照片一张，拟证明迪曼公司曾对房屋进行大面积变动及装修，破坏了房屋结构且未恢复原状，房屋的维修费用需由迪曼公司承担。经质证，迪曼公司对张友平提交证据的质证意见为：对该照片的真实性有异议，不属于新证据，也无法达到其证明目的。因张友平所提交的照片一张无法证明其拍摄时间以及房屋出租前后的区别，本院对该证据依法不予采信。对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，张友平主张其实际损失合计46000元，超过39000元的违约金标准，要求增加赔偿损失7000元，但其主张的实际损失中包含的后续室内装饰拆除费用10000元并未提供证据证明已实际发生，且张友平与迪曼公司签订的《武汉佰世德商业地产租赁合同》约定“本合同终止后，乙方（迪曼公司）不可以拆除乙方对承租房屋添附的任何装饰”，故张友平主张迪曼公司赔偿后续室内装饰拆除费用10000元没有事实和法律依据，依法不应支持。鉴于有效证据能够证明的张友平实际损失未超过合同约定的违约金39000元，对张友平要求增加赔偿损失7000元的上诉请求，本院不予支持。关于合同解除的时间，双方签订的《武汉佰世德商业地产租赁合同》约定“租赁期内乙方（迪曼公司）若单方面不能履行合同，提前30天通知甲方（张友平），甲方扣除一个月租金作为违约金，剩余押金应退还乙方”，迪曼公司在2016年7月底即向张友平提出解除租赁合同，双方随后就解除租赁合同事宜多次交涉，2016年9月14日，迪曼公司将租赁房屋的钥匙按照双方租赁合同上载明的张友平的地址邮寄给张友平，已经履行了提前30天通知解除合同以及实际腾退房屋的义务，一审认定双方租赁合同于2016年9月14日解除并无不妥。对于张友平称邮件签收人是小区门卫，其本人在2016年9月14日并未拿到钥匙，故解除合同的通知未到达张友平的上诉理由，本院不予采纳。对张友平称迪曼公司应支付2016年9月14日后剩余15天租金19500元的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，张友平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2818元，由张友平负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡丹丹
审判员 黄 更
审判员 李 瑜
二〇一七年三月二十七日
书记员 肖 华