贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔03民终7240号
上诉人(原审被告)：四川省宏运达房地产营销策划有限公司,住所地四川省成都市武侯区金花街63号。
法定代表人：黄平,该公司总经理。
委托诉讼代理人：罗庆忠，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：邓霜，女，汉族，生于1988年11月11日，贵州省习水县人，住习水县。
委托诉讼代理人：赵兴群，女，汉族，1966年8月19日出生，贵州省习水县人，身份证地址为习水县，系邓霜之母亲。
原审被告：柯涛，男，汉族，生于1988年8月25日，贵州省习水县人，住习水县。
原审被告：任媛媛，女，汉族，生于1990年8月4日，贵州省习水县人，住习水县。
上诉人四川省宏运达房地产营销策划有限公司（以下简称宏运达公司）与被上诉人邓�及原审被告柯涛、任媛媛合同纠纷一案，宏运达公司不服贵州省习水县人民法院（2017）黔0330民初2263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
宏运达公司上诉请求：1、撤销（2017)黔0330民初2263号民事判决书，将该案发回重审或依法改判。2、依法改判驳回被上诉人所有诉讼请求。3、判令被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决事实査明不清，适用法律错误，导致本案判决严重错误，具体理由如下：一、本案主体不适格。被上诉人在本案中诉讼请求的是依据买卖合同法律关系而主张的,被上诉人所交的订金是约束买卖双方买卖关系而产生的。但上诉人只是居间方,并非买卖关系的主体。案涉订金是被上诉人委托上诉人交付给卖方的，上诉人在收取订金过程中只是一个代理人的角�，并非实际收订人，被上诉人主张的订金对居间方不具有约束作用。因此，上诉人不是本案的适格被告。二、代理人行为所产生的法律后果，应由委托人承担。《民法总则》第一百六十四条规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。第一百六十五条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《订金》收条中明确约定，该订金由上诉人代收，经卖方签收后生效。上诉人在收到被上诉人3万元订金之后，上诉人己经依被上诉人的要求行使代理权，及时将订金转交给了业主，由此产生的法律后果应由被上诉人直接承担。对此业主也出具了收款凭证。按《订金》收条的约定，该订金已经具备定金的性质，且该定金罚则是直接约束被上诉人与卖方之间。被上诉人最终没有与卖方成功签订合同，被上诉人应向卖方主张权利�而不是要求上诉人退还。且被上诉人称无法购得案涉物业，也并非上诉人的原因造成，上诉人对此无过错，因此，案涉订金应由被上诉人向卖方主张权利，与上诉人无关。综上所述，一审判决事实查明不清，适用法律错误，依法应予以撤销或改判。
邓霜二审答辩称，我方把钱交给中介公司，由中介公司联系房东，先交定金后，一直没有签订购房合同，故我多次找到中介公司退还我方定金，中介公司一直没有退还，最后诉至法院。
邓霜向一审法院起诉请求：1、解除与宏运达公司口头达成的居间合同；2、判令宏运达公司按两倍返还定金共计60000.00元。
一审法院认定事实：邓霜委托宏运达公司习水矿中路分公司联系购房，2016年11月2日，宏运达公司习水矿中路分公司向邓霜出具《订金》收条一份：“今收到邓霜身份证号码522132198811118528交来�房订金30000.00元（大写叁万元整），在签订合同之日抵扣房款。该订金由四川宏运达房地产营销策划有限公司习水矿中路分公司代收，经卖方签收后生效。……自该订金交付之日起，7天内签订正式买卖合同。订金交付后若卖方反悔不卖，订金双倍返还，若买方后悔不买，订金不退。本订金收条自合同签订之日自动失效”。宏运达公司习水矿中路分公司收取该30000.00元“订金”后，于次日将该款转交柯涛、任媛媛夫妇，柯涛、任媛媛夫妇向宏运达公司习水矿中路分公司出具《定金》收条一份：“今收到由四川宏运达房地产营销策划有限公司习水矿中路分公司代买方交来购房定金人民币30000.00元（大写：叁万元整）在签订合同当日抵扣房款。……在定金收取7日内签订正式《房屋买卖合同》，超期未签，定金双倍赔偿。定金收取后，如我方反悔不卖，定金双倍赔偿，如买方后悔不买，该定金不退。收款人柯涛、任媛媛”。之后，因邓霜不愿购买该房，要求宏运达公司习水矿中路分公司退款未获，诉至一审法院。庭审中，邓霜放弃对柯涛、任媛媛承担责任的诉讼请求。一审法院认为，本案的争议焦点在于如何确定宏运达公司习水矿中路分公司收取的30000.00元款项的性质。在本案中，宏运达公司习水矿中路分公司作为房屋买卖中介，接受邓霜及柯涛、任媛媛夫妇委托后为双方联系房屋买卖事宜，虽然与邓霜及柯涛夫妇均未签订书面居间合同，但从其已经进行的居间事务可以认定其已经开始实际履行与双方分别口头达成的居间合同，因此，与双方分别成立事实上的居间合同关系。分析本案中两份关键证据，即宏运达公司习水分公司向邓霜出具的“订金”收条和柯涛、任媛媛夫妇向宏运达公司习水分公司出具的“定金”收条，均不能认定为定金合同:一、宏运达公司习水分公司向邓霜出具的书面凭据“订金”收条，不能认定为定金合同。首先，该凭据名称为“订金”，而非“定金”，其次，该凭据缺乏定金合同要件，无双方当事人签名确认，且定金合同的双方当事人应当为房屋买卖的双方，宏运达习水矿中路分公司作为居间人，不能与邓霜签订旨在约束房屋买卖双方的定金合同，因为即便作出相关约定，也无法约束第三方柯涛、任媛媛夫妇，第三，该凭据上有“本订金收条自合同签订之日自动失效”的内容，其落款处也载明为“收款人：XXX”，因此,该凭据只能认定为宏运达公司代为收取邓霜30000.00元款项的收条，同时也证明邓霜与宏运达习水矿中路分公司成立居间合同的事实；二、柯涛、任媛媛夫妇向宏运达习水矿中路分公司出具的“定金”收条，与上同理，也不能认定为该公司与柯涛、任媛媛夫妇签订的定金合同，只能认定为柯涛、任媛媛夫妇收到宏运达公司转交30000.00元款项的收条。因此，宏运达公司收取的30000.00元款项的性质应当认定为购房款而非定金。宏运达公司向邓霜出具收条时约定，该30000.00元，在签订房屋买卖合同之日抵扣房款，由于邓霜与柯涛、任媛媛夫妇并未签订房屋买卖合同，未发生抵扣的事实，又由于宏运达公司分别与邓霜及柯涛夫妇所作的约定均因无相应第三方的认可而不能对第三方产生约束，邓霜与柯涛、任媛媛夫妇相互间并未产生权利义务关系，因此，邓霜所交付的30000.00元购房款只能认定为系宏运达公司收取，宏运达公司收取该款后，在邓霜与柯涛、任媛媛夫妇签订房屋买卖合同签订之前将其交付与柯涛、任媛媛夫妇的行为所产生的后果不应当由邓霜承担。因邓霜不愿继续购买宏运达公司联系的房屋，双方口头达成的居间合�已经无法履行，邓霜要求解除，应当予以支持；因邓霜所交的30000.00元系宏运达公司收取，邓霜主张宏运达公司返还所交付的购房款30000.00，应当予以支持，但其以系定金为由双倍返还的请求，无事实和法律依据，不予支持；宏运达公司向邓霜返还该购房款后，可另行向柯涛、任媛媛夫妇主张权利。综上所述，宏运达公司在履行与邓霜口头达成的居间合同、从事居间活动的过程中，以居间人身份不当收取邓霜购房款并造成邓霜损失，其行为已经损害邓霜的合法权益，依法应当承担相应的民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十七条，第一百一十二条规定，判决如下：一、解除邓霜与宏运达公司口头达成的居间合同；二、由宏运达公司于本判决生效后五日内退还邓霜购房款30000.00元；三、驳回邓霜的其余诉讼请求。案件受理费650.00元，由宏运达公司负担。
二审查明事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为：宏运达公司应否向邓霜承担30000元的返还责任。首先，根据宏运达习水矿中路分公司出具给邓霜的《订金》收条载明的内容可知，邓霜交纳的30000元款项系宏运达习水矿中路分公司代房主收取的购房定金，且约定该款交付后若卖方反悔不卖，“订金”双倍返还，若买房后悔不买，订金不退，从该约定的意思表示足以认定该款项的性质为定金，故对宏运达公司上诉认为收条载明的“订金”字样应是笔误的理由，本院予以采纳。其次，根据柯涛、任媛媛出具的《定金》收条载明的内容可知，邓霜支付的30000元定金已由宏运达习水矿中路分公司转交给柯涛、任媛媛，该定金合同约束的应是买方邓霜和卖方柯涛、任媛媛，故在邓霜放弃对柯涛、任媛媛承担责任的情况下，其要求宏运达公司承担返还责任没有事实和法律依据。故对宏运达公司上诉认为其没有收取定金，不应承担责任的理由，本院予以支持。
综上，四川省宏运达房地产营销策划有限公司的上诉请求成立，一审法院认定事实错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省习水县人民法院（2017）黔0330民初2263号民事判决；
二、驳回邓霜的诉讼请求。
一审案件受理费650元，二审案件受理费1300元，共计1950元，由邓霜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 鹏
代理审判员 袁晶晶
代理审判员 马天彬
二〇一七年十二月七日
书 记 员 万云龙