青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青01民终673号
上诉人（原审被告）胡拯东，男，汉族，1987年12月4日生,住山西省应县
委托诉讼代理人：程劲云，青海夏都律师事务所律师。
上诉人（原审被告）胡配奖，男，汉族，1956年7月1日生，住山西省应县
委托诉讼代理人：程劲云，青海夏都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）青海金三友生物科技有限公司，统一社会信用代码91633300781449176W（1-1），住所地西宁市城中区
法定代表人：张文菊，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：年广苍，该公司总经理。
上诉人胡拯东、胡配奖因与被上诉人青海金三友生物科技有限公司（以下简称金三友公司）租赁合同纠纷一案，不服青海省湟中县人民法院（2017）青0122民初29号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡配奖及其委托代理人程劲云、上诉人胡拯东的委托代理人程劲云，被上诉人金三友公司的委托代理人年广苍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
胡配奖、胡拯东上诉请求：撤销一审判决，依法驳回金三友公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足，原审判决作出“金三友公司于2007年10月9日取得项目建设许可证后修建本案所涉房屋8间及水泥地坪600平方米，属于合法建筑”的认定，实属认定错误。首先作为被上诉人金三友公司出租本案做社房屋8间及水泥地坪600平米是位于湟中县鲁沙尔镇西村三岔路口处，该地属于西村村民委员会所有，1998年1月1日起村民委员会作为发包方给本村村民马占彪，承包土地用途为农业用地，承包期为30年。2007年10月26日年广苍与西村村委会、马占彪签订《转包协议》，马占彪作为承包方又将该承包地以转包的方式流转给年广苍，转包期限为2007年10月26日至2012年10月31日止。2012年10月31日因年广苍与马占彪转包协议到期，马占彪不同意续签转包协议，双方发生纠纷，后经湟中县人民法院和西宁市中级人民法院两审判决认定，年广苍在转包该土地期间，在转包的土地上建造房屋，且年广苍与马占彪土地租赁期届满后，马占彪已将土地租赁给胡配奖，致使该合同再无法继续履行，原审法院对上述事实及证据视而不见，认为与本案无关，不予认定，原审判决认定事实错误。请求二审法院撤销原审判决，驳回金三友公司的诉讼请求。
金三友公司答辩称：双方签订的合同很清楚，租金的构成方式等约定的也很清楚，证据充分。本案所涉及的是房屋的租赁跟土地没有关系。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
金三友公司向一审法院起诉请求：一、解除双方2011年3月22日签订的《房屋租赁合同》二、判决胡配奖、胡拯东立即向金三友公司返还位于湟中县鲁沙尔镇西村三岔路口处的房屋8间，水泥地坪600平米。三、请求判令胡配奖、胡拯东支付2013年到2016年共4年的租金40000元及滞纳金12000元，共计52000元。四、请求依法确认胡配奖、胡拯东搭建的约为470平米的车间产权归金三友公司所有。五、本案诉讼费由胡配奖、胡拯东负担。
一审法院认定的事实：2007年10月9日，金三友公司取得项目建设许可后修建本案所涉房屋8间及水泥地坪600㎡。2011年3月22日，金三友公司与胡拯东、胡配奖订立房屋租赁合同，约定：出租人金三友公司；承租人：胡拯东、胡配奖。租赁物：西久公路18公里处房屋8间，水泥地坪600㎡。租赁用途：加工焊接。租赁期限：5年，即2011年3月22日至2016年3月14日。租金及其支付期限和方式：每年30000元，每年12月前交纳下年度租金。违约责任：承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付每月30%的滞纳金。其他约定事项：由承租人在水泥地坪搭建470㎡加工车间，承租期满后归出租方所有，故承租期的第一、二年不收取租金，自第三年起每年收取租金10000元（车间逐年折价20000元）。承租期内胡拯东、胡配奖按照合同约定修建了加工车间，但一直未向金三友公司支付租金。2016年3月14日，合同履行期届满后，胡拯东、胡配奖继续使用该房屋及水泥地坪至今。一审法院认为：本案的争议焦点是：1.双方签订的房屋租赁合同是否应当解除；2.二胡拯东、胡配奖是否应按照合同的约定履行给付义务。金三友公司于2007年10月9日取得项目建设许可后修建本案所涉房屋8间及水泥地坪600㎡，属合法建筑，双方自主协商，就房屋及水泥地坪的租赁事宜达成一致意见后签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律强行性规定，故该合同合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。2016年3月16日，租赁期限届满，胡拯东、胡配奖继续使用房屋及水泥地坪，金三友公司并未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，出租人有权解除合同，故对金三友公司要求解除租赁合同的请求，予以支持。在租赁合同效力终止前，双方应按照合同约定履行义务。胡拯东、胡配奖提出，金三友公司不具有所出租的房屋及水泥地坪所附着的土地权利，但这并不必然影响房屋租赁合同的实际履行，胡拯东、胡配奖也实际占用且使用金三友公司所出租的房屋及水泥地坪至今，故对胡拯东、胡配奖的抗辩主张，不予支持。金三友公司要求胡拯东、胡配奖支付租金和确定胡拯东、胡配奖所搭建的车间厂房归金三友公司所有的诉讼请求，予以支持；胡拯东、胡配奖一直未支付租金的行为，符合合同约定的给付金三友公司违约金的情形，但在本案中，金三友公司未取得租赁房屋所附着的土地使用权，使胡拯东、胡配奖在实际使用租赁房屋时，额外支付土地租赁费用，金三友公司未按合同的约定履行合同，使得胡拯东、胡配奖产生了额外费用，为公平起见，对金三友公司要求胡配奖、胡拯东支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，遂判决：一、金三友公司与胡拯东、胡配奖订立的房屋租赁合同于本判决生效之日解除；二、胡拯东、胡配奖与本判决生效之日起十日内返还金三友公司位于青海省湟中县鲁沙尔镇西村三岔路口的房屋8间及470㎡车间厂房；三、胡拯东、胡配奖于本判决生效之日起十日内支付金三友公司2013年3月15日至2016年3月16日的租金30000元；四、胡拯东、胡配奖搭建的470㎡的车间产权归金三友公司所有；五、驳回金三友公司的其他诉讼请求。案件受理费1100元，减半收取550元，由金三友公司负担233元，胡拯东、胡配奖负担317元。
本院二审审理期间，胡配奖、胡拯东围绕上诉请求依法提交了《南川工业园区西久路沿线拆迁改扩建项目范围内房屋拆迁补偿和安置补偿协议书》与一组照片拟证明涉案的8间房屋与600平米的水泥地坪已经被拆迁并且金三友公司得到了安置补偿款。金三友公司质证认为，对此证据的真实性没有异议，但是对证明方向有异议，本案是租赁合同的解除问题，跟管委会的协议没有联系。本院认为，该组证据是南川工业园区管委会与金三友公司双方签订的，并且有金三友公司法定代表人张文菊的印章，且金三友公司对此证据的真实性并无异议，故对该组证据本院予以采纳。
二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，2007年10月26日年广苍与湟中县鲁沙尔镇西村村民委员会及马占彪签订协议，约定将湟中县鲁沙尔镇西村村民委员会发包给马占彪位于湟中县鲁沙尔镇西村三岔路口处的8.66亩承包地转包给年广苍使用，转包期为5年。2012年10月31日，合同履行期满，年广苍与马占彪因续租问题形成纠纷成诉。湟中县人民法院（2013）湟民一初字第267号民事判决书认为，马占彪的承包土地性质为农业用地，年广苍违反农村土地承包法的强制性规定，在特定的土地上建造房屋，从事门窗加工等业务，改变土地使用用途，且将新修建的房屋及部分空地转给他人属违约行为，故判决驳回年广苍继续履行2007年10月26日与马占彪签订的协议书的诉讼请求。年广苍不服提出上诉，西宁市中级人民法院（2013）宁民一终字第260号民事判决书认为年广苍与马占彪的土地转租期限届满后，马占彪已将土地租给朱成林、胡配奖，现该土地的租赁合同再无法实际履行，故判决驳回上诉，维持原判。
2011年3月22日，金三友公司与胡配奖、胡拯东订立房屋租赁合同约定，出租人金三友公司；承租人：胡拯东、胡配奖。租赁物：西久公路18公里处房屋8间，水泥地坪600㎡。租赁用途：加工焊接。租赁期限：5年，即2011年3月15日至2016年3月14日。租金及其支付期限和方式：每年30000元，每年12月前交纳下年度租金。违约责任：承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付每月30%的滞纳金。其他约定事项：由承租人在水泥地坪搭建470㎡加工车间，承租期满后归出租方所有，故承租期的第一、二年不收取租金，自第三年起每年收取租金10000元（车间逐年折价20000元）。承租期内胡拯东、胡配奖按照合同约定修建了加工车间，但一直未向金三友公司支付租金。2013年3月16日，湟中县鲁沙尔镇西村委员会、马占彪与朱成林签订《土地租赁合同》，将位于湟中县鲁沙尔镇西村三岔路口处的7.46亩土地租赁给朱成林。同日，西村委员会、马占彪与胡配奖签订《土地租赁合同》，将位于湟中县鲁沙尔镇西村三岔路口处的1.0125亩的土地租给胡配奖，胡配奖开始对马占彪支付租金。现涉案的房屋8间、水泥地坪600㎡及搭建470㎡加工车间均已拆除，其中房屋8间、水泥地坪600㎡的补偿款已由金三友公司领取，胡配奖、胡拯东搭建470㎡加工车间因双方产生争执，补偿款尚未发放。
本院认为，本案属土地承包、转租过程中引发的纠纷。金三友公司与胡配奖签订的《房屋租赁合同》因违反法律、行政法规强制性规定为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案房屋8间、水泥地坪600㎡拆除后已由金三友公司领取补偿款，故应不再返还。470㎡加工车间由胡配奖、胡拯东自行搭建，应归胡配奖、胡拯东所有。年广苍与西村村委会、马占彪签订的土地租赁合同自2007年10月26日至2012年10月31日履行届满，未就续租达成合意，且法院一、二审判决驳回年广苍要求续租的请求，西村村委会、马占彪又将土地租给朱成林、胡配奖。一审法院认为年广苍与胡配奖签订的《房屋租赁合同》应当按照合同约定履行与事实相悖应予纠正。鉴于年广苍与胡配奖签订的《房屋租赁合同》已于2011年3月15日实际履行至2012年10月31日，在此期间胡配奖、胡拯东实际占有使用了标的物，故胡配奖、胡拯东应向金三友公司支付在此期间的场地占有使用费，使用费参照双方合同酌定为40000元为宜。
综上，金三友公司与胡配奖签订的《房屋租赁合同》违反法律强制性规定，为无效合同，原审法院认定合同有效，应按约履行，应予纠正。胡配奖部分上诉请求合理，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销青海省湟中县人民法院（2017）青0122民初29号民事判决；
二、胡配奖、胡拯东于本判决生效后十日内给付青海金三友生物科技有限公司场地占有使用费40000元；
三、胡配奖、胡拯东搭建的470平米的车间归胡配奖、胡拯东所有。
四、驳回青海金三友生物科技有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费1100元，减半收取550元，有胡配奖、胡拯东负担418元；金三友公司负担132元。二审案件受理费1100元由胡配奖、胡拯东负担836元，青海金三友生物科技有限公司负担264元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王文东
审 判 员 李宏宁
代理审判员 张洁琼
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 古 超