江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终890号
上诉人（原审原告）：朱玉和，男，1965年12月19日生，汉族，住丹阳市。
委托诉讼代理人：石亚军，江苏金矛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何火柱，男，1963年9月10日生，汉族，住丹阳市。
委托诉讼代理人：蒋华平，江苏泽友律师事务所律师。
上诉人朱玉和因与被上诉人何火柱房屋租赁合同纠纷一案，不服丹阳市人民法院（2015）丹民初字第5225号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
朱玉和的上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实与理由：一、一审认定征收补偿款中直接经营损失66916元错误。因征收导致上诉人产生酒店转让费、员工失业补贴、办证费用、搬迁费和直接经营损失等各项实际损失300余万元。《丹阳市国有土地上房屋征收中有关补偿和补助、奖励标准》规定，停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。江苏省贯彻条例第十一条规定，由当事人协商确定，协商不成，委托已经选定或者确定的房地产评估机构通过评估确定。而丹阳征收规定，按照征收被征收房屋价值的3%，一次性给予直接经营损失补偿；按照被征收房屋价值的0.3%，每月给予租金损失补偿，直至过渡期结束。不符合上述规定。二、一审认定直接经营损失归被上诉人错误。双方于2014年11月6日达成协议，房屋征收产生酒店相关补偿、奖励（如酒店装潢、营业损失等）归上诉人。该协议合法有效。
何火柱辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
朱玉和向一审法院提出诉讼请求：1、要求何火柱给付装饰装修费、酒店转让费等各项费用合计42.85万元，诉讼过程中，朱玉和变更诉讼请求：要求何火柱给付各项费用合计27.85万元；2、要求何火柱承担诉讼费用。事实和理由：朱玉和于2011年4月份起租赁何火柱位于丝绸路综合楼的门面店用于经营酒店，租赁期内，门面房被拆迁，致朱玉和的酒店被彻底拆除，由此产生了搬迁费用、直接营业损失、员工安置等损失。现朱玉和要求何火柱予以赔偿。
何火柱辩称，朱玉和的各项损失应当由拆迁人来承担，何火柱属于被拆迁人，未侵害朱玉和的合法权益，请求驳回朱玉和的诉讼请求。
一审法院认定事实：2011年4月8日，朱玉和、何火柱以及西湖春天酒店所有人李群签订房屋租赁合同一份，约定由朱玉和承租丝绸综合楼120号（产权人为何火柱）原西湖春天酒店，并给付李群转让费44万元，租赁期为2011年至2017年12月31日。合同第5条还约定：朱玉和在经营过程中添置的移动物品，在租赁期满后可带走，装潢设施归何火柱所有。
2014年3月7日，丹阳市人民政府房屋征收办公室发出房屋征收告知书，决定对丹阳市万善公园片区（含丝绸综合楼120号）进行旧城改造。2014年11月6日，朱玉和、何火柱签订一份有关房屋征收产生相关补偿、奖励协议，协议约定双方的租赁合同解除，“因房屋征收产生房屋相关补偿、奖励（如房屋征收补偿、租金等）”归何火柱所有，“因房屋征收产生酒店相关补偿、奖励（如酒店装潢、营业损失等）”归朱玉和所有。2014年11月15日，何火柱作为乙方与作为甲方的丹阳市人民政府房屋征收办公室签订房屋征收补偿（安置）协议和房屋征收补偿结算单，甲方应补偿乙方2348232元，何火柱选择产权调换，甲方应当给付乙方的产权置换差价为202152元，另外加上搬迁奖11816元、租金损失补偿80304元、增补有限电视800元，合计295072元，其中朱玉和领取了22772元（其中2772元为剩余租金、20000元为何火柱收取朱玉和的押金），余款272300元由何火柱领取。征收补偿款具体项目中搬迁费为2364元，直接经营损失补偿为66916元。另外，朱玉和还领取了包括装饰装修及附属物补偿在内的费用1987289元。
一审法院认为，朱玉和、何火柱之间的房屋租赁关系系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，但在朱玉和、何火柱租赁关系存续期间，租赁房屋被政府征收，租赁合同终止，双方的租赁关系解除。在房屋租赁期间，政府的征收给经营者，包括出租方和承租方均造成了损失，故政府在征收时对经营性房屋给予了直接经营损失补偿、装饰装修附属物补偿和搬迁费等补偿。对政府给予的补偿双方应依照合同约定进行处理，无合同约定时应本着平等保护交易双方当事人合法民事权益的原则，结合租赁实际状况给予合理的分配。关于朱玉和、何火柱签订的有关房屋征收产生相关补偿、奖励协议的理解，一审法院认为，直接经营损失补偿的依据是被征收房屋的性质，涉案房屋证载土地用途为商业用地，无论房屋出租与否，都享有被征收房屋价值3%的直接经营损失补偿，故直接经营损失补偿应当认定为“因房屋征收产生房屋相关补偿、奖励”，归何火柱所有。此外，该协议在房屋征收补偿（安置）协议之前就已经签订，在领取征收补偿款时朱玉和也已根据协议的约定领取了装饰装修和附属物补偿款，并未就直接经营损失补偿提出主张，由此也可见，双方对于直接经营损失补偿归属于何火柱是同意的。综上，确认直接经营损失补偿66916元归何火柱所有。搬迁费2364元由朱玉和享有。
关于朱玉和主张的装饰装修部分，该部分补偿何火柱同意归朱玉和所有，根据朱玉和的承诺书，由其与政府交涉，与何火柱无关，且朱玉和已领取了包括装饰装修及附属物补偿费用在内的1987289元。关于补偿数额多少是由政府征收部门决定，何火柱已积极配合政府进行房屋征收，并无怠于行使其权利，故对该损失不予支持。关于酒店转让费44万元，该费用朱玉和支付给了西湖春天的经营者李群，与何火柱无关。关于员工失业补贴、各类证件的费用、搬迁移位费用、营业性损失、酒店管理软件系统等费用均无证据提供，且上述费用与何火柱也无任何关系，故亦不予支持。
一审法院判决：一、何火柱于判决生效后十日内支付朱玉和搬迁费2364元；二、驳回朱玉和的其他诉讼请求。
本院对一审法院查明事实予以确认。
本院认为，朱玉和上诉主张《丹阳市国有土地上房屋征收中有关补偿和补助、奖励标准》关于直接经营损失补偿的规定不符合法律法规规定的问题，涉及相关文件的合法性审查问题，不属于民事诉讼的审理范围，且何火柱与丹阳市人民政府房屋征收办公室于2014年11月15日签订房屋征收补偿（安置）协议和房屋征收补偿结算单，约定本次征收的直接经营损失补偿为66916元，朱玉和亦认可该房屋征收补偿（安置）协议。
涉案丝绸综合楼120号房屋产权人为何火柱，系非居住用房，何火柱将该房屋出租给朱玉和使用，获得相应租金。而朱玉和将包括涉案房屋在内的房屋改造，作酒店经营，并获得相应经营收入。因此，何火柱作为产权人与朱玉和作为承租人对涉案房屋的使用目的和收益来源各不相同。《丹阳市国有土地上房屋征收中有关补偿和补助、奖励标准》规定对直接经营损失补偿和租金损失补偿分别明确补偿标准。朱玉和、何火柱于2014年11月6日签订房屋征收相关补偿、奖励协议约定，即房屋征收产生房屋相关补偿、奖励（如房屋征收补偿、租金等）归何火柱所有；房屋征收产生酒店相关补偿、奖励（如酒店装潢、营业损失等）归朱玉和所有，该约定符合租赁关系当事人权利义务平衡原则，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。结合2014年11月15日房屋征收补偿（安置）协议和房屋征收补偿结算单约定，租金损失补偿80304元，直接经营损失补偿为66916元等，本院认定，涉案房屋征收的租金损失补偿80304元归何火柱享有，直接经营损失补偿为66916元归朱玉和享有。一审法院认为，涉案房屋证载土地用途为商业用地，无论房屋出租与否，都享有被征收房屋价值3%的直接经营损失补偿，从而认定直接经营损失补偿归何火柱所有，系事实认定不当，应予纠正。
综上所述，上诉人朱玉和的上诉请求部分成立，一审判决认定事实有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：
一、维持丹阳市人民法院（2015）丹民初字第5225号民事判决第一项；
二、撤销丹阳市人民法院（2015）丹民初字第5225号民事判决第二项；
三、何火柱于本判决生效后十日内支付朱玉和直接经营损失补偿为66916元；
四、驳回朱玉和的其他诉讼请求。
一审案件受理费5478元，二审案件受理费5432元，合计10910元，由朱玉和负担7910元，何火柱负担3000元（此款朱玉和已预交，由何火柱于本判决生效后十日内将此款支付朱玉和）。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊华勇
审 判 员 孙 毅
代理审判员 严晓璞
二〇一七年七月二十日
书 记 员 王 萍