北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民终字第8244号
上诉人（原审被告）吕玉荣。
委托代理人李霞，北京市博昌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘冰。
委托代理人杜春耀。
原审被告刘成如。
原审被告刘志仙。
上诉人吕玉荣因确认合同无效纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第12600号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘冰在一审法院诉称：2005年4月19日，我与孙淑英、刘成如二人签订了《房屋买卖合同》，我以34万元将孙淑英、刘成如位于北京市海淀区102号房屋买下。2010年，孙淑英、刘成如起诉要求确认合同无效，法院判决驳回。2012年我起诉要求孙淑英、刘成如协助我将上述房屋过户至我名下。2012年3月6日，法院判决孙淑英、刘成如将上述房屋过户至我名下，我在过户后再支付孙淑英、刘成如购房款4万元。但孙淑英在2012年与吕玉荣办理了房屋抵押权设立登记，以借吕玉荣100万元为由，将上述房屋抵押。我认为孙淑英在原知房屋属于我的情况下却串通吕玉荣将房屋抵押，损害了我的合同权益。现孙淑英于2012年5月1日去世。我起诉要求确认孙淑英生前与吕玉荣所签的房屋抵押协议无效，撤销上述房产的抵押登记。
刘成如在一审法院辩称：孙淑英与吕玉荣签订的抵押协议与刘冰无关，不同意对方的诉讼请求。
吕玉荣在一审法院辩称：我与孙淑英签订的房屋抵押协议合法有效，无任何恶意。我借款100万元给孙淑英，孙淑英用她名下的房屋即北京市海淀区102号进行抵押担保，为此我到房屋登记机关办理了房屋他项权证。我们办理的借款抵押登记手续无任何过错，根据抵押权优先的原则，应首先保护我的抵押权。我不同意对方的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2005年4月19日，刘成如、孙淑英（甲方）与刘冰（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将102号房屋出售给乙方，总价34万元；房产证正在办理途中，待房产证办理好后，交予刘冰，并协助刘冰到房产交易中心办理产权交易，交易费用由刘冰支付；本契约签订后，乙方即支付定金14万元，交付钥匙后，乙方支付甲方16万元的房款；乙方取得房屋所有权证书当日，乙方付清余款4万元。2005年8月2日，双方又签订补充协议，约定：甲方在取得房产证后30日内协助乙方办理产权转让手续；甲方在协助乙方办理好房屋产权转让手续后，乙方在当日支付给甲方购房余款4万元。现刘冰已支付了购房款共计30万元，刘成如、孙淑英将该房屋交付给刘冰居住。
2010年，刘成如、孙淑英将刘冰诉至法院要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，法院审理后作出（2010）海民初字第16211号民事判决书判决驳回刘成如、孙淑英的诉讼请求，刘成如、孙淑英上诉，北京市第一中级人民法院审理后作出（2011）一中民终字第6658号民事判决书判决维持原判。刘成如在2011年12月13日取得上述房屋的产权证书，房屋登记在孙淑英名下。法院于2012年3月6日作出的（2012）海民初字第4702号民事判决书判决刘成如、孙淑英于判决生效后七日内协助刘冰将位于北京市海淀区102号房屋过户至刘冰名下；刘冰于上述房屋过户手续办理完成当日支付给刘成如、孙淑英购房款4万元。该判决现已生效。
2012年2月22日，孙淑英、刘成如委托范永春与吕玉荣签订了抵押协议。该协议内容为：甲方孙淑英因急需流动资金，向乙方吕玉荣借款人民币一百万元，借款期限为三个月，借款利息按银行同期贷款利率四倍计算。如到期不能按时偿还，除按约定支付利息，每逾期一日还要另付日违约滞纳金（万分之五）。现将座落于：北京市海淀区102号房屋，产权证号：X京房权证海字第×号，建筑面积51.89平方米的房屋全部产权抵押给乙方吕玉荣。当天，吕玉荣将借款100万元汇入孙淑英的银行账户。吕玉荣在北京市住房和城乡建设委员会办理了房屋抵押登记，取得了中华人民共和国房屋他项权证。
另查，孙淑英与刘成如系夫妻，刘志仙系两人之女。2012年5月1日孙淑英因急性心梗病故。
上述事实，有双方当事人陈述，（2010）海民初字第16211号民事判决书、（2011）一中民终字第6658号民事判决书、（2012）海民初字第4702号民事判决书、委托书、抵押协议、中华人民共和国房屋他项权证、北京市海淀区某敬老院证明等证据材料在案佐证。
一审法院认为：以合法形式掩盖非法目的的，合同无效。抵押财产仅限于抵押人所有的合法财产。本案中，位于北京市海淀区102号房屋已由孙淑英、刘成如卖给刘冰，仅差协助刘冰办理房产权过户手续。孙淑英、刘成如已实际丧失了该房屋的所有权，孙淑英将上述财产抵押系以逃避履行合同义务为目的，故其与吕玉荣签订的抵押协议无效。如债务人将全部或者部分财产抵押给债权人，因此丧失了履行其它债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，则受损害的权益人可以请求人民法院撤销该抵押行为。现孙淑英、刘成如在上述房产上设定了吕玉荣的抵押权，损害了刘冰的合法权益，故应撤销该房屋的抵押登记。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十九条之规定，判决如下：一、孙淑英与吕玉荣于二○一二年二月二十二日签订的抵押协议无效；二、撤销孙淑英、吕玉荣对北京市海淀区远大园六区一号楼C一门一○二号房屋的抵押登记。
吕玉荣不服一审判决，向本院提起上诉，请求法院撤销原判，依法改判驳回对方的全部诉求。吕玉荣的上诉理由是：一审法院事实不清，我方有理由相信登记于孙淑英名下的房屋是刘成如夫妇合法所有，二人有权进行抵押，孙淑英夫妇未丧失对争议房屋的所有权；一审法院适用法律错误，一审法院判决撤销抵押适用法律错误，应当通过行政诉讼解决，并非民事审判庭的权力。
对此，刘冰答辩称，不同意对方的上诉请求，要求依法驳回上诉，维持原判。
刘成如、刘志仙称，支持原判。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，本案审理过程中，吕玉荣以民间借贷纠纷为由将刘志仙、刘成如诉至北京市海淀区人民法院，请求法院判令刘成如连带偿还借款本金100万元及利息，刘志仙在其继承孙淑英遗产范围内承担还款责任，海淀区人民法院于2013年10月18日作出（2013）海民初字第209号民事判决，判决书中查明如下事实：“2012年2月20日，孙淑英、刘成如通过北京市国立公证处公证，共同委托范永春作为合法代理人，拟将座落于北京市海淀区102号51.89平方米的房产有偿转让给其他人。委托事项包括：办理房产抵押登记手续、提前偿还贷款、办理解除抵押登记手续……”。该判决书认定：“范永春虽无权代孙淑英签署抵押借款协议，但根据孙淑英、刘成如亲自前往建委办理房屋抵押登记并由吕玉荣取得房屋他项权证的行为，可以认定孙淑英、刘成如对范永春代孙淑英签订抵押借款合同行为的认可。”该判决书最终判决刘成如偿还吕玉荣借款本金一百万元及利息、滞纳金，刘志仙在继承孙淑英遗产的范围内与刘成如共同承担上述还款义务。后刘成如不服该一审判决向本院提起上诉，审理期间申请撤回上诉，本院于2014年2月28日作出（2014）一中民终字第2630号民事裁定，裁定如下：“准许上诉人刘成如撤回上诉，各方当事人均按一审判决执行”。
本院于2013年9月13日作出（2013）一中民终字第8244号民事裁定，认为审理吕玉荣与刘冰确认合同无效纠纷一案过程中，吕玉荣与刘成如、刘志仙另案处理债权债务纠纷，因本案必须以该案的审理结果为依据，而该案尚未审结，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项之规定，裁定如下：本案中止审理。现因（2013）海民初字第209号民事判决已经生效，本案恢复审理。
上述事实有当事人在二审审理期间的陈述、（2013）海民初字第209号民事判决书、（2014）一中民终字第2630号民事裁定书在案佐证。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，诉争标的位于北京市海淀区102号房屋，虽然孙淑英、刘成如已经与刘冰签订《房屋买卖合同》，且房屋已经交付，但因尚未变更登记，故尚未发生不动产所有权变动的效力，刘冰仅对所有权人享有债权请求权。一审法院称“孙淑英、刘成如已实际丧失了该房屋的所有权”属于适用法律错误。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案中，孙淑英将诉争房屋设定抵押权虽有逃避履行合同义务之目的，但是吕玉荣取得房屋抵押权是基于信赖房屋登记簿中物权登记的善意，取得抵押权也付出相应的对价（借款），亦经过合法的抵押权登记，符合善意取得抵押权的基本条件。
生效民事判决书具有既判力。本案中，已有生效裁判文书确认抵押人刘成如与抵押权人吕玉荣之间真实有效的债权债务关系存在，主合同真实有效，因吕玉荣为善意，故作为从合同的抵押协议应为有效。
另外，房屋的抵押登记为行政机关的具体行政行为，是否应当撤销抵押登记并非民事案件主管范围。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十九条规定“受损害的其他债权人可以请求人民法院撤销该抵押行为”原义为债权人可撤销民事行为而非撤销行政登记。一审法院判决撤销抵押登记属于适用法律错误，应予纠正。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，吕玉荣的上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第12600号民事判决；
二、驳回刘冰的诉讼请求。
一审案件受理费七十元，由刘冰负担（已交纳三十五元，剩余三十五元于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由刘冰负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 詹 晖
代理审判员 夏根辉
二〇一四年三月十九日
书 记 员 杜 莹