大连市中山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0202民初2659号
原告大连瑞恩科技发展有限公司。
法定代表人李宗浩，该公司董事长。
委托代理人史杰，辽宁智库律师事务所律师。
委托代理人梁红，辽宁智库律师事务所律师。
被告温州市玖玖旅馆管理有限公司。
法定代表人张彦学，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人徐维，该公司职员。
原告大连瑞恩科技发展有限公司诉被告温州市玖玖旅馆管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人史杰、梁红，被告委托代理人贺洋、徐维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年4月26日，原告与玖玖旅馆管理股份有限公司（被告）签订《房屋租赁合同》，约定，原告将位于大连市中山区港湾街X-
X号X楼局部、Y楼至Z楼整层（总计面积约1100平方米）房屋出租给被告，用途为旅馆，租赁期限为2010年5月8日起至2020年8月7日止，其中，2010年5月8日起至2010年6月7日止为免租装修期。该房屋的首年租金为人民币40万元，租赁期限内租金每三年环比递增5%，即2010年6月8日至2013年6月7日年租金40万元，2013年6月8日至2016年6月7日年租金42万元，依次递增。其中，首期年租金40万元应在2010年5月1日前支付，从第二租赁年开始，租金每6个月支付一次，以先付后用为原则。租金到期日为每年的6月8日、12月8日。《房屋租赁合同》签订后，原告于2010年5月24日向被告交付了房屋，双方并签署《玖玖旅馆大连二七广场店现场交接情况》。
2012年4月5日，玖玖旅馆管理股份有限公司更名为温州市玖玖旅馆管理有限公司即本案被告。
2015年11月初，案外人王秀芬找到原告提出要”退租”，原告这才知道被告于2015年8月11日将案涉房屋转租给王秀芬并与之签订《门店设施、设备、装修整体转让协议》并约定”转让门店所产生的所有相关费用，包括但不限于：租金、物业费……等均由乙方（王秀芬）自行承担”等情况。同时，被告还指定上海恭胜酒店管理有限公司一次性收取了王秀芬与原、被告《房屋租赁合同》当年房屋租金等额的转让费42万元。
关于被告擅自将房屋转租给王秀芬一事，原告此前毫不知情，而且案外人王秀芬执意将房屋交还给原告，案涉租赁合同实际已无法继续履行，应确认解除。按照双方《房屋租赁合同》第十条第10-2款”甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约方书面通知违约方解除本合同。违反合同一方，应向守约方支付违约金60万元；给守约方造成损失的，还应赔偿守约方因此造成的所有损失：……5、乙方转租该房屋、转让该房屋承租权的”，第十一条第11-4款”租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方向甲方支付违约金60万元。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿”的约定，以及《合同法》第二百二十四条”……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”等规定，原告有权解除《房屋租赁合同》并向被告主张违约责任。现该房屋虽已于2015年12月5日交回，但此前欠付的电费8689.44元、水费7686元、蒸汽费3700元并未偿清，被告应立即支付给原告。并且，该房屋在被收回前，暖气设备已严重毁损，现原告已花费逾20254元维修费及人工费14500元，该笔维修费用应由被告赔偿给原告，故诉至法院请求:1、确认原、被告2010年4月26日签订的《房屋租赁合同》已于2015年12月5日解除；2、被告向原告支付违约金60万元；3、被告赔偿原告房屋设备损坏维修费20254元、人工费14500元；4、被告支付拖欠的电费8689.44元、水费7686元、蒸汽费3700元。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由为：1、被告同意双方《房屋租赁合同》于2015年11月15日解除；2、原告所主张的60万元违约金明显高于其实际损失，请求法院予以降低，同时，被告同意支付原告三个月的租金105000元作为原告的损失。3、《门店设施、设备、装修整体转让协议》由于涉及到次承租人及原被告三方的重大利益，也存在事实不清的情形，请求法院追加王秀芬为第三人。根据《门店设施、设备、装修整体转让协议》第2条第6款”若乙方与出租人达成意向，出租人同意与甲方解除租赁关系，由出租人直接与乙方签订《房屋租赁合同》的，甲方予以配合”之规定，被告同时也将案涉的《房屋租赁合同》作为《门店设施、设备、装修整体转让协议》的附件，王秀芬均充分了解案件事实，况且按照日常生活经验法则，42万元投资金额不是小数目，案外人王秀芬没有理由退租，退租后交接事宜亦没有办理，故只有追加王秀芬为第三人才便于更好的查清案件事实。4、关于原告诉请的房屋损害维修费19000元、电费8689.44元、水费7686元、蒸汽费3700元，已经超过举证期限，被告原则上不同意质证，请求法院予以驳回。对于原告当庭提交的证据，被告不同意质证，不能作为认定案件事实的依据。同时，依照《门店设施、设备、装修整体转让协议》第2条第7款”交接日之后，上述费用（租金、物业费、消防维保费等及包括所有因经营该店产生的费用）均由乙方自行承担”之约定，原告所诉房屋损害维修费19000元无证据证明系被告造成的，也无法证明王秀芬是否已经代付。关于原告诉请的电费、水费、蒸汽费、人工费存在同样的问题。5、被告交纳的3万元的保证金，原告应予退还。根据《房屋租赁合同》第5条第1款之约定，原告已于2015年11月15日收回房屋，保证金应一并退还，请法院用于抵扣原告损失。另我方的租金支付到2015年12月7日，2015年11月5日之后到12于7日之间的租金也申请折抵。
经审理查明：
1、2010年4月26日，原告大连瑞恩科技发展有限公司与被告（2012年4月5日玖玖旅馆管理股份有限公司更名为温州市玖玖旅馆管理有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于大连市中山区港湾街X-
X号X楼局部、Y楼至Z楼整层出租给被告用于旅馆经营使用，总计面积约1100平方米；租赁期限为2010年5月8日起至2020年8月7日止，其中，2010年5月8日起至2010年6月7日止为免租装修期，租金分段计算：首年租金为人民币40万元，租赁期限内租金每三年环比递增5%，即2010年6月8日至2013年6月7日年租金为40万元，2013年6月8日至2016年6月7日年租金为42万元，依次递增；租金支付时间为：首期年租金40万元应在2010年5月1日前支付，从第二租赁年开始，租金每6个月支付一次，以先付后用为原则；租金到期日为每年的6月8日、12月8日；租赁期间，被告使用该房屋和相关设施设备发生的水、电、蒸汽、通讯等费用由被告承担；被告转租该房屋、转让该房屋承租权的，应向原告支付违约金60万元；给原告造成损失的，还应赔偿原告因此造成的所有损失；未经原告书面同意，被告不得向第三方部分或全部转租；租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，被告向原告支付违约金60万元，若违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿。
2、合同签订后，被告向原告交纳了保证金3万元，原被告双方于2010年5月24日办理了房屋交接手续，并签署《玖玖旅馆大连二七广场店现场交接情况》。
3、2015年8月11日，被告未经原告同意，与案外人王秀芬签订《门店设施、设备、装修整体转让协议》，将其从原告处承租的案涉房屋转租给案外人王秀芬。合同签订后，被告向王秀芬交付房屋，王秀芬于同年8月10日向被告付款42万元。
4、原告在庭审中称2015年12月5日案外人王秀芬强行将房屋腾退给原告，但原告在起诉状事实与理由中称”现该房屋已于2015年11月15日交回”。被告认可原告已于2015年11月15日接收案涉房屋。
5、案涉房屋自王秀芬腾退给原告后处于闲置状态，直至2016年2月20日，原告与案外人许国忠签订《房屋租赁合同》，约定租期十年，自2016年6月1日至2026年5月31日，起始租金每年36万元，以后每3年递增5%，即2016年6月1日至2019年5月31日租金为36万元；2019年6月1日至2022年5月31日，租金每年378000元；2022年6月1日至2025年5月31日，租金每年396900元；2025年6月1日至2026年5月31日，租金416700元。
6、原告接收案涉房屋后，向相应部门交纳了2015年11月15日前被告承租期间欠付的电费8689.44元、水费311元、蒸汽费3700元。
7、被告已向原告付清了2015年12月7日之前的租金。
本院所确认的上述事实有原告提供的原被告签订的《房屋租赁合同》、《玖玖旅馆大连二七广场店现场交接情况》、全国企业信用信息公示系统打印页、《门店设施、设备、装修整体转让协议》、建设银行客户回单、发票、专用收款收据、原告与许国忠签订的《房屋租赁合同》、招商银行户口历史交易明细表，被告提供的五光十色主题宾馆房卡及名片及双方当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行，否则应依法承担违约责任。本案争议的焦点问题有以下几个：
一、本案是否应准许被告的申请追加王秀芬为第三人。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：”当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。故根据合同的相对性，原告可直接向被告主张违约责任；王秀芬与被告之间的租赁关系双方可另行处理；本案根据举证责任、双方提供的证据和陈述足以认定案件事实，因此可不追加王秀芬为第三人。
二、原被告双方签订的案涉合同解除的时间。原告在庭审中称2015年12月5日案外人王秀芬强行将房屋腾退给原告，但原告在起诉状事实与理由中称”现该房屋已于2015年11月15日交回”，被告认可原告已于2015年11月15日接收案涉房屋，故在原告无充分证据证明系于2015年12月5日实际接收案涉房屋的情况下，原告在起诉状中的自认具有法律效力，应认定双方之间的房屋租赁合同于2015年11月15日解除。
三、被告称违约金过高应予调降的抗辩意见能否成立。本院认为，首先，原被告签订的《房屋租赁合同》明确约定禁止对外转租，被告却擅自转租，最终导致合同解除，且实际上也构成中途擅自退租的违约行为，后案涉房屋闲置近半年之久，造成原告空置期租金损失201369.86元（计算公式为420000元/365天*175天）。其次，《房屋租赁合同》约定的租期为10年，现被告仅履行了部分租期，案涉房屋至2016年6月1日才因再次出租获得租金收益，而原告再次出租涉案房屋所取得的租金低于原被告双方《房屋租赁合同》约定的租金，前后两合同租金收入差额近265682.87元（计算公式为原被告《房屋租赁合同》2016年6月1日至2020年8月7日的租金收入1794104.79元减去原告与许国忠之《房屋租赁合同》2016年6月1日至2020年8月7日的租金收入1528421.92元）。被告的违约行为导致原告稳定获得租金收入的合同目的落空，导致原告预期收益受损，因此造成的损失应由被告承担。综上，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对原告要求被告给付违约金60万元的诉讼请求依法予以支持，对被告称违约金过高应予调降的抗辩意见不予采纳。
四、被告主张将交纳的保证金3万元以及2015年11月15日至12月7日期间的租金折抵违约金（损失）应否支持。本案中，鉴于双方的租赁合同已解除，合同解除后，原告应依法将保证金返还被告，且应将多收的租金退还被告。因对于金钱债务，双方均可主张抵销。故被告的上述主张成立，可将被告交纳的保证金3万元以及2015年11月15日至12月7日期间的租金25315元折抵违约金。折抵后，被告还应给付原告违约金544685元。
五、原告诉请代为支付的电费、水费、蒸汽费应否支持。原告接收案涉房屋后，付清了2015年11月15前被告承租期间欠付的电费8689.44元、水费311元、蒸汽费3700元，因双方合同明确约定，上述费用应由承租人交纳，故原告的该诉请，有事实与法律依据，应予支持。
六、原告诉请被告赔偿房屋设备损坏维修费、人工费、更换水箱的费用应否支持。因案涉房屋原告接收时未签订交接明细、未明确设备是否损害及损害范围，虽然原告称系案外人王秀芬强行交接，但原告对此亦应承担责任，故原告在接收房屋后发生的房屋设备损坏维修费、人工费、更换水箱的费用，原告称系承租期间所致损害所致，证据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
确认原告大连瑞恩科技发展有限公司与被告温州市玖玖旅馆管理有限公司2010年4月26日签订的《房屋租赁合同》于2015年11月15日解除；
二、被告于本判决生效后十日内给付原告违约金544685元；
三、被告于本判决生效后十日内给付原告电费8689.44元、水费311元、蒸汽费3700元；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10350元（原告已预交），由原告负担970元，被告负担9380元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 陆绍宇
人民陪审员 谢淑云
人民陪审员 王淑艳
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 周雅芯