湖南省隆回县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0524民初1730号
原告（反诉被告）：蒋健华，男，汉族，1972年7月28日出生，湖南省隆回县人，住隆回县。
委托诉讼代理人：范松青，湖南普利律师事务所律师。
被告（反诉原告）：湖南湘立房地产开发有限公司，住所地：隆回县桃洪镇桃洪西路238号。
法定代表人：袁玉斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘爱军，湖南楚信律师事务所律师。
原告蒋健华诉被告湖南湘立房地产开发有限公司（以下简称湘立公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋健华及其委托诉讼代理人范松青，被告湘立公司的委托诉讼代理人刘爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋健华向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2017年6月1日至2018年5月30日止一年的房屋租金148000元；2、判决被告向原告支付违约金10000元；3、责令被告立即搬空所有楼层，结清租赁期间产生的所有费用，并恢复外墙原状；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年5月26日，原、被告签订了《房屋租赁协议》。被告租用原告整栋房屋用于售楼办公。协议约定被告每年6月1日前一次性向原告交清当年的房屋租金，并约定违约金10000元。原告严格按照合同约定执行，可是被告相继在2014年、2015年、2016年、2017年连续四年没有按照协议约定向原告支付租金，为此，原告于2016年7月7日向隆回县人民法院起诉维权，法院主持调解达成了协议。2017年6月1日被告又拒付当年租金，书面提出提前终止协议并搬迁了重要办公用品。被告擅自终止协议构成违约，给原告造成了巨大经济损失，原告为维护自己的合法权益，特向本院起诉，请求依法判决支持原告的诉讼请求。
被告湘立公司辩称，1、湘立公司在2017年4月份与原告协商将2017年的租期延长到2017年的7月30日，原告当即表示同意；但后来在6月1日要求原告来湘立公司领取2个月租金及相关财务结算时，原告却不同意了。原告于2017年6月15日晚将公司的大门锁上，以自己的行为单方面解除合同，所以不存在湘立公司支付违约金10000元，原告应承担湘立公司的违约金10000元；2、原告自锁门之后，湘立公司的员工无法进行办公，所有的办公用品、设备、资料等全部被锁，对湘立公司造成巨大的经济损失和社会负面影响，所以不存在支付租金；3、湘立公司已提出反诉要求，请求赔偿。
被告（反诉原告）湘立公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人违约金10000元；2、判令被反诉人赔偿反诉人未到期的装饰残值损失120000元；3、判令被反诉人支付反诉人租金、水电费55000元；4、判令被反诉人赔偿反诉人停业营业损失、员工工资、另购置办公设备等损失250000元。事实与理由：反诉人因开发隔壁的锦绣桃源房地产综合项目需要营销、办公用房。于2013年5月26日与被反诉人签订《房屋出租协议》，整栋租赁，租期五年。反诉人因该项目列为县政府重点形象工程项目，为营销部的广告效果因素，在租赁整栋房屋的装修上投入大量资金，后结算装修资金达600000元。2017年4月份，反诉人公司副总郭志高与房东协商延长2个月的租期到7月30日并交2个月租金，房东当时表示同意。6月1日在反诉人支付租金时，被反诉人反悔要求先支付10000元违约金和2个月租金可以租到7月30日或者交清一年全部租金，不交清款项要求立即搬离，3天后即6月15日房东用大锁将大门锁上，湘立公司及凯悦物业公司等6个公司所有工作人员无法进入办公，反诉人报警110和派出所，后社区工作人员进行调查后在调解时被反诉人不来参加调解，公司办公大门一直被房东锁着，公司所有资料、办公用品、折本等被锁在租房内，反诉人公司及其他公司无法办公，连必要的办公资料都不允许拿，当时正值步步高招商和销售车位时期，被反诉人锁门有45天之久，造成部分客户签约未成，另选临时办公地点添置办公设备和造成员工工资损失等共计250000元。反诉人认为双方已经协商好再延长2个月时间终止原合同，不存在支付违约金，被反诉人反悔那么还有一年的租期，反诉人可以续租到期满，被反诉人以锁门的实际行为解除合同提前收回房屋，依合同约定应该向反诉人支付违约金和赔偿未到期的装修残值损失。另反诉人系整栋租赁，被反诉人未经反诉人同意在该栋顶层居住4年，反诉人要求支付租金及支付使用的水电费55000元。为此反诉人特提起反诉，请求合并审理。
对被告的反诉，原告（反诉被告）蒋健华辩称，反诉人（被告）的反诉状上所陈述的事实大部分是虚假的，其主要表现为：1、反诉人与被反诉人（原告）曾经确实协商过延长租期，但前提是反诉人应先支付违约金10000元及2个月的租金才同意延长租期，但是反诉人没有按照被反诉人的要求支付费用，因此双方就延长租期的事情没有达成协议；2、被反诉人6月15日锁了大门是不属实的；3、反诉状上说被反诉人以锁门的实际行为解除合同不属实；4、反诉状上说被反诉人未经反诉人同意在该栋顶层居住不属实，首先《房屋出租协议》没有包括该栋房屋顶层夹层，而且被反诉人在居住期间反诉人并没有反对，可以视为反诉人也是同意被反诉人居住的。综上，反诉人与被反诉人并没有解除房屋租赁法律关系，被反诉人没有侵犯反诉人的任何权利。反诉人要求被反诉人承担赔偿，没有事实依据和法律依据，请法庭驳回反诉人的反诉请求。
本院经审理，认定如下案件事实：2013年5月26日，以原告蒋健华作为甲方，以被告湖南湘立房地产开发有限公司作为乙方签订了《房屋出租协议》，协议内容为：一、租赁物现状：隆回县桃洪镇桃洪西路222号四个门面，现有整栋房屋；二、租赁期限：租赁期限五年，自2013年6月1日起至2018年5月30日止。乙方应在2013年6月2日前腾空所有楼层房屋。租赁期限届满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还；若乙方需要继续承租，应提前30天向甲方提出书面要求，同等条件乙方优先，经双方协商一致后，另行签订书面合同；三、租金及其支付：1、整栋房屋租金第一年为人民币108000元整；今后每年增加10000元；2、乙方应于每年6月1日前一次向甲方支付当年的房屋租金；3、乙方应向甲方交押金10000元。合同期满，甲方验收房屋无损坏，没有拖欠任何费用，即退还押金；四、税收及费用：1、租赁期间，因使用租赁而发生的法定税收和费用由乙方承担；2、租赁期间乙方负责自己的水电费用；五、其他约定：1、乙方租用该房屋是公司用于售楼部办公，甲方必须同意乙方对房屋室内外进行全面装修，包括房屋吊顶，重新制作广告牌、地板砖等；但乙方不得改变室内房屋结构；2、乙方不能将房屋转租、转让或转借；3、在合同终止时，除空调、自动感应门及办公设施由乙方搬走外，其他装饰或改造与房屋有关设施全部归甲方所有；4、乙方入住后，应保持周围环境整洁卫生，做好防火防盗工作，如因乙方原因发生事故乙方应负全部责任；5、租赁到期后，正立面外墙因乙方作广告位面打洞打孔，乙方应负责恢复原样；六、其他未尽事宜，由甲乙双方协商解决；七、本协议生效后，乙方擅自提前终止合同，应向甲方支付违约金10000元；甲方如提前收回房屋，亦应向乙方支付违约金10000元；八、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，签字生效。
2016年9月9日，原、被告因房屋租金发生纠纷，经本院调解，双方达成调解协议：一、蒋建华（甲方）与湘立公司（乙方）于2013年5月26日所签订的《房屋出租协议》合法有效，双方自愿继续履行，直至租赁期限届满；二、湘立公司应于2016年9月20日前付清本租赁年度（2016年6月1日至2017年5月31日）租金138000元，现金支付的，以甲方出具的收条为准；三、蒋健华自愿承担因在租赁房屋屋顶搭棚居住而已产生的水电费计2000元，此款由乙方在本年度租金内直接抵扣。2017年5月31日以前的租金原、被告已按调解协议结算清楚。
因原、被告有矛盾，2017年6月1日，被告湖南湘立房地产开发有限公司通知原告蒋健华，根据公司业务发展需求，需提前终止《房屋出租协议》,于7月30日前退还用于售楼办公的楼房，依据合同条款，按合同条款约定所有费用与财务结算。2017年6月5日，原告妻子刘继英复函被告湖南湘立房地产开发有限公司，内容为贵公司提前终止《房屋出租协议》的告知函我已收到，对贵公司我给予理解与配合。但贵公司必须在6月5日与我结清2017年6月1日至7月30日的房租和提前终止合同违约金。现贵公司承诺于2017年7月30日之前退还所有楼层，继续履行合同第五项，并交清在租赁期间产生的所有费用。如贵公司没有在规定之日搬空，所有楼层按一天一万元收取，并采取关门，停水停电等措施。因被告不同意交违约金10000元给原告，原告没有去领取2017年6月1日至7月30日的房租，并于2017年6月15日晚锁上了大门，湘立公司及凯悦物业公司等6个公司所有工作人员无法进入办公，被告向110报警，社区工作人员进行调查后，在调解时原告没有参加，2017年6月17日，被告湘立公司从租赁的房屋内搬走部分资料、办公用品。2017年8月8日，被告湘立公司所有办公用品搬迁完毕。被告湘立公司另行租赁房屋办公，支出办公设备费用45390元。原告在租赁的房屋顶层居住4年，使用水电已由被告缴纳了水电费，2016年9月9日后原告应承担水电费双方没有结算。原告已张贴招租公告，准备将房屋另行租赁。2017年6月1日计算至2017年7月30日，房屋租金按合同计算为24667元。原告收取了被告押金10000元。
上述事实，有原、被告提交的租赁合同、调解书、告知函、回复函、录音资料、照片、证明等证据在卷，足以认定。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的房屋租赁合同应在2018年5月30日期满，被告通知原告租赁至2017年7月30日止，原告复函被告表示同意，说明原、被告签订的房屋租赁合同至2017年7月30日已实际解除，未交的房屋租金应从2017年6月1日计算至2017年7月30日共24667元，因被告提前解除合同，应按双方的约定，由被告承担解除合同违约金10000元。原告复函被告同意解除合同、并以其他行动表明提前解除合同没有异议，计算租金的时间应为2017年7月30日止，原告请求被告支付租金148000元，其理由不充分，本院不予支持。被告已腾空房屋，无需本院再判决。原告房屋外墙恢复至原状，根据本案实际情况可由原告恢复，恢复费用可由原告与被告在原告收取被告的10000元押金中另行结算，多退少补。装饰残值损失120000元，按租赁合同规定，由原告所有，且被告提前解除合同，被告反诉原告赔偿未到期的装饰残值损失120000元没有理由，本院不予支持；被告请求原告赔偿停业营业损失、员工工资、购置办公设备等损失250000元，因被告停业45天无法确定，有多少客户签约未成，营业损失多少，员工工资多少，凭被告的说明无法认定，购置办公设备开支是原告另行租赁房屋应支出的部分费用，被告的请求没有证据证明，因此，被告该请求不予支持；被告请求原告支付租金、水电费55000元，因2016年9月9日以前产生的水电费已结算，双方结算以后产生的水电费即可，原告使用房屋顶层，没有约定要求原告支付被告租金，被告请求被告支付租金不予支持；被告提出解除合同，要求原告承担违约金10000元没有理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定、判决如下：
一、由被告湖南湘立房地产开发有限公司在本判决生效后3日内支付原告蒋健华房屋租金24667元、违约金10000元，共34667元；
二、驳回原告蒋健华的其他诉讼请求；
三、驳回被告湖南湘立房地产开发有限公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3460元，由原告蒋健华承担2000元、由被告湖南湘立房地产开发有限公司承担1460元；案件反诉受理费7825元，由被告湖南湘立房地产开发有限公司承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 刘剑超
人民陪审员 周涟源
人民陪审员 郭乐蓉
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 韩 雁
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。