浙江省平湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0482民初5283号
原告：平湖市奥斯托实业有限公司，住所地：平湖市平湖经济开发区镇南东路919号。
法定代表人：项讴芳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：严利杰，浙江正菲律师事务所律师。
被告：平湖市联富箱包有限公司。住所地：平湖经济开发区兴工路****号内第*幢。
法定代表人：舒朗珍，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：刘合文，该公司员工。
委托诉讼代理人：沈学弟，浙江天卓律师事务所律师。
原告平湖市奥斯托实业有限公司（以下简称奥斯托公司）与被告平湖市联富箱包有限公司（以下简称联富公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月19日立案受理。本案依法适用简易程序于2017年7月26日公开开庭进行了审理，原告奥斯托公司的法定代表人项讴芳、委托诉讼代理人严利杰，被告联富公司的委托诉讼代理人刘合文、沈学弟均到庭参加诉讼。双方当事人在诉讼过程中申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。
原告奥斯托公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的《厂房租赁合同》已于2016年11月30日终止（解除），同时要求被告立即将厂房腾退返还原告；2.判令被告立即支付拖欠的租金333333元和违约金150000元，共计人民币483333元（租金计算至2016年11月30日，之后逾期腾退占有使用费按照合同租金标准计算至被告实际返还厂房之日止）;3.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告诉讼请求变更为：1.确认原被告之间于2013年12月3日签订的《厂房租赁合同》已于2016年11月30日解除；2.被告支付原告租金及房屋占有使用费50万元，并赔偿违约金15万元，合计65万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月3日，原告与被告签订《厂房租赁合同》（以下简称合同一）一份，合同约定：原告将位于平湖市开发区兴工路2733号的部分厂房租赁给被告使用，面积约1.3万平方米；租赁期限5年，从2014年2月1日起至2019年1月30日止；租金从第三年开始每年100万元，半年支付一次，须提前一个月支付，如违约应补偿给对方未履行合同而造成损失年租金的15%。现在，被告只支付了第三年上半年（即2016年2月1日至2016年7月31日）租金，下半年租金（即2016年8月1日至2017年1月30日）按照合同约定应于2016年6月底之前支付，但是因被告经营困难一直未支付。2016年10月24日，原告与被告再次签订《厂房租赁合同》（以下简称合同二）一份，经协商一致双方同意终止合同一，同时被告承诺于2016年11月底前全部从厂房搬出，并将厂房返还原告。之后，被告既未支付租金，也未按照约定将厂房腾退返还原告。2016年11月25日，原告委托律师发函敦促，但是被告仍然拒不履行，故成讼争。
被告联富公司答辩称：1.原被告之间的两份厂房租赁合同合法有效，双方签订合同二主要目的是通过被告租赁原告新的厂房进而腾退涉案厂房以满足原告处理涉案厂房的需求，同时原告在合同二中给予被告房屋优惠以及减免半年房屋租金30万的方式给予被告搬迁费用优惠。合同二因平湖市经济开发区2016年11月11日下发的文件明确箱包企业实际经营者非钟埭街道人的准入条件，主要针对的就是原告这种租赁企业下发。被告企业搬迁无法获得搬迁审批致使合同二因政府政策原因无法履行。2.关于房屋租金问题，从2013年开始被告累计支付原告租金290万元、押金10万元。但是从2014年3月1日至2017年2月28日三年房租累计只有285万元，不存在拖欠租金的事实。3.关于政策原因导致被告无法搬迁至新的厂房，2016年11月28日被告及时告知了原告，同时被告积极物色可以满足被告要求的新的厂址，和桐乡一企业达成新的租赁合同，但因原告阻挠等原因导致桐乡房屋无法租赁。综上，被告认为被告没有违约，按照原被告之间的合同约定，原告应退还被告押金以及多支付的房租以及30万减免的房租。法院应支持原告给予被告三个月的搬迁期，并请法庭驳回原告诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人没有异议的双方分别签订合同一、合同二，平湖市钟埭街道兴工路2733号厂房及镇南东路919号房屋均系原告所有，原告于2016年11月25日委托律师向被告发送律师函，被告于2016年11月29日向原告发送律师函等事实，本院予以确认并将相应证据在卷佐证。
对于双方有争议的事实。原告提供了如下证据材料：承兑汇票两张（一张为50万元，另一张为5万元，均系复印件），拟证明原告向被告出具的55万收条中包含了50万元的承兑汇票签收单，不能重复计算。被告质证认为50万承兑汇票是支付房租，与签收单对应。另外原告认为5万是贴息与事实不符，可能是因双方存在其他业务由被告支付的，具体什么业务不知道，另外55万的收条与该两张承兑汇票没有关系。该两份证据是复印件，且收款人应该为证人，应出庭作证。本院认证认为被告在质证过程中对于上述两张承兑汇票的真实性并无异议，本院予以认定，关于双方争议的关联性问题本院将在论理部分进行阐述。
被告提供了如下证据材料：1.平湖市经济开发区告知书1份，平经管（2016）133号文件1份，平湖市经济技术开发区企管科回答被告录音1份（光盘），拟证明：（1）2016年11月11日政府发文明确箱包企业非钟埭街道的实际经营者禁止进入的事实。（2）因平湖市经济技术开发区政策调整，致使合同二的租赁标的物钟埭街道镇南东路919号部分厂房不能用于箱包生产，被告无法通过搬迁评审，合同无法履行。2.兴工路2733号房租收款记录1组（含原告出具的收条及收款收据共6份，承兑汇票签收单1份），拟证明被告就合同一自2013年12月3日起至今累计支付租金290万元以及押金10万元。原告质证认为：证据1中的告知书以及政府文件、录音均不是原件，对其真实性有异议，且被告并不是新办企业，告知书以及文件不针对被告，被告于2009年成立，不存在被告陈述的因政府原因不能搬迁，即使存在政府政策原因责任也不在原告，合同二第一条明确约定手续由被告办理，且厂房使用前被告应办理相关手续，责任在被告。需要说明的是，本案两份租赁合同是单列的，真实原因是因被告经营问题无法支付租金，被告不能充分利用全部土地需要另寻他处，被告求助原告找厂房，后来才签订的合同二。对证据2中8月26日的收条以及签收单承兑汇票50万元有异议，签收单只有盖章没有时间。签收单涉及的承兑汇票包含在收条内。当时被告向原告交付两张分别为50万元和5万元的承兑汇票，出票人均是湖北联富有限公司，原告收到两张汇票后出具收条，写明是房租，两张承兑汇票时间相近，5万元是作为被告交付给原告50元承兑汇票的贴息。对于证据2中的其他证据无异议，同时可以印证原告的说法，被告2016年8月1日至11月30日之间没有支付过租金。本院认证认为，对于被告提供的证据1中的平湖市经济开发区告知书1份及平经管（2016）133号文件，本院对其形式真实性予以认定，对于其中的谈话录音，因被告未能证明录音的时间、地点及谈话人员身份，故本院不予认定。原告对于证据2的真实性均无异议，本院予以认定，关于双方争议的55万元收条与50万元承兑汇票是否存在重复计算的问题，本院将在论理部分进行阐述。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2013年12月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（即合同一）一份，合同约定：被告租赁原告所有的坐落于平湖市开发区兴工路2733号的部分厂房、宿舍、办公楼等，总面积约1.3万余平方米；租赁期限为5年，自2014年2月1日起至2019年1月30日；租金第一年90万元，第二年95万元，第四年100万元，第五年100万元。合同成立后3天内付押金10万元。在合同规定时间使用前一个月至少支付半年租金，第二次支付也必须在租金到期前一个月支付，违约应补偿给对方未履行合同而造成损失年租金的15%。合同还约定了其他内容。合同签订后，被告于2013年12月3日即支付原告押金10万元。原告于2014年2月10日将租赁物钥匙交付给了被告。关于租金支付的具体金额，原告陈述称，自2014年3月17日起至2016年7月29日止，被告通过网银汇款、交付承兑汇票等方式共支付原告240万元（其中235万元为租金，5万元系被告因其交付承兑汇票而向原告支付的贴息损失）；被告则陈述称，其共向原告支付租金290万元。
2016年10月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（即合同二）一份，合同约定原告将位于平湖市钟埭街道镇南东路919号的部分厂房租赁给被告。该合同还载明“六、其他条款6.1兴工路2733号的租赁物11月底前全部搬出，联富箱包有限公司租房协议全部终止。同意另借食堂南围墙外二个车间10个月。6.2于11月15日前支付兴工路2733号租赁物半年房租中的20万，余留房租算结清。”
本案在审理过程中，双方当事人一致确认被告于2017年1月底将位于本市钟埭街道兴工路2733号的房屋腾退并交付给了原告。
本院认为：本案中，合同一、合同二均系双方当事人真实意思表示，对此双方均无异议。根据合同二第六部分的约定，“6.1兴工路2733号的租赁物11月底前全部搬出，联富箱包有限公司租房协议全部终止。同意另借食堂南围墙外二个车间10个月。6.2于11月15日前支付兴工路2733号租赁物半年房租中的20万，余留房租算结清。”上述内容实质是双方当事人针对合同一所达成的清算条款。其中6.1约定被告于2016年11月底搬出兴工路2733号，协议终止。表明双方通过协商约定合同一于2016年11月底解除，同时被告搬离兴工路2733号。因此本院确认合同一于2016年11月30日解除。被告抗辩认为合同二中第六部分的6.1条是附条件的合同一解除条款，只有合同二实际履行，被告搬去镇南东路919号之后合同一才能解除。对于被告的上述抗辩意见，本院不予采信，理由如下：第一，合同一、二均系原、被告双方签订，但二份合同中均没有载明合同一的解除系附条件的。第二，从原告的诉讼请求看，本案的标的为双方当事人基于兴工路2733号房屋所形成的房屋租赁合同关系，即双方因合同一而产生的民事纠纷。合同一、二属相对独立的二份合同，从现有证据看并不存在主从关系或其他关联关系。被告抗辩认为因政府政策变化及原告阻挠等原因致使其无法履行合同二顺利搬进镇南东路919号，被告可另行处理。
关于租金的支付问题。被告陈述称，其共向原告支付租金290万元、押金10万元，合计300万元。原告则陈述称，被告已支付租金235万元、贴息5万元、押金10万元，合计250万元。综合双方的陈述意见，之所以出现50万元的差额，主要争议焦点为：原告于2015年8月26日向被告出具一份55万元的收条，其还向被告出具了一份50万元的承兑汇票签收单（票号为4020005120120008），二者之间是否存在重复计算的问题，被告认为二者之间并无关联，属二次分别支付原告款项共计105万元；而原告则认为承兑汇票签收单仅是基于财务做账的要求而出具，其在出具给被告的55万元收条中已经包含了50万元的承兑汇票金额。本院认为，根据合同二第六部分中6.2条的约定，“于11月15日前支付兴工路2733号租赁物半年房租中的20万，余留房租算结清。”以上内容从字面解释看文义明确，即被告尚有房租未能付清，其于2016年11月15日前支付原告20万元，则原告免除其其他房租债务。若如被告所言，其已支付原告租金290万元，押金10万元，合计300万元。而自2014年2月1日起至2016年11月30日止，按照合同一的约定，被告应支付房租为268.33万元【2014年2月1日至2015年1月31日为90万元，2015年2月1日至2016年1月31日为95万元，2016年2月1日至2016年11月30日为83.33万元（100万÷12个月×10个月）】，在被告已经超额支付租金的情况下，双方约定被告仍须支付租金，显然不符合常理。相反若如原告所言，被告已支付租金235万元、贴息5万元、押金10万元。扣除贴息的5万元，被告尚需支付23.33万元，该数额相对合同二第六部分中的6.2条的表述较为合理。综上，本院认为，第一、虽然原告对于5万元承兑汇票属于贴息补偿的主张未能提供证据证明，但其关于租金支付金额的表述相对被告更具说服力；第二、被告提供的50万元收款收据（开具时间为2016年7月29日）中载明该款项系“交来2016年度上半年房租”，若如被告所言，彼时其已支付租金及押金共250万元，何来需要支付2016年度上半年的50万元房租？第三、双方签订合同二系2016年10月24日，其中第六部分的6.2条应属原、被告双方经对账之后所作出的清算条款，具有较强的证明力。因此，本院根据合同二第六部分中的6.2条确认被告尚需支付原告租金20万元。
关于违约金的支付。原告主张根据合同一中约定，被告应赔偿其年租金的15%即15万元作为违约金。本院认为，根据原告的陈述及合同二第六部分中6.2条的约定，双方解除合同一的同时原告减免了被告的部分租金，虽然上述6.2条中并没有被告是否应该支付违约金的约定，但本院认为举重以明轻，原告在已经免除被告部分租金的情况下，即便被告存在违约情形原告不再向被告主张违约金应属双方的真实意思表示。因此对于原告要求被告支付15万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于房屋占有使用费的支付。双方于2016年11月30日解除合同一后，被告继续占有使用兴工路2733号房屋直至2017年1月底，其理应支付相应的房屋占有使用费。本院参照合同一中关于租金支付的计算标准，酌情按照每年100万元的标准确认被告应支付原告自2016年12月1日起至2017年1月底止的房屋占有使用费166667元（100万元÷12个月×2个月）。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告平湖市奥斯托实业有限公司与被告平湖市联富箱包有限公司于2013年12月3日签订的《厂房租赁合同》于2016年11月30日解除；
二、被告平湖市联富箱包有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告平湖市奥斯托实业有限公司租金200000元、房屋占有使用费166667元，合计366667元；
三、驳回原告平湖市奥斯托实业有限公司本案的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10300元，减半收取5150元，财产保全申请费3020元，合计8170元，由原告平湖市奥斯托实业有限公司负担3561元，由被告平湖市联富箱包有限公司负担4609元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
审判员 黄海力
二〇一七年七月三十一日
书记员 刘景廷