辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终4947号
上诉人（原审被告）：赵翎妤，女，1973年9月26日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
被上诉人（原审原告）：林金招，男，1959年6月8日出生，汉族，住址广东省惠来县。
委托代理人：李斌，辽宁同方律师事务所律师。
上诉人赵翎妤因与被上诉人林金招租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区市人民法院（2015）沈铁西民二初字第01916号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月29日受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长并主审，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，于2016年4月18日对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。
原审原告林金招诉称，2013年5月23日，原、被告签订《商铺租赁协议书》约定，原告将位于沈阳市铁西区北二中路33号9号楼1、2门商铺出租给被告用作经营润滑油使用，每年租金为50万元，租赁期限为2013年5月25日至2019年7月24日，其中2013年5月25日至2013年7月25日为装修期免收租金，每年的6月24日和12月24日前支付租金。上述协议签订后，原告将该商铺交付给被告使用，被告向原告支付了2013年7月26日至2015年1月25日期间的租金75万元，但对于2015年1月26日至2015年7月25日期间的租金，被告却以各种理由拖延支付，经原告多次催收，被告仅向原告支付该期租金12万元，至今尚有13万元未能付清。依据《商铺租赁协议书》，被告拖延支付租金的时间已经超过30日以上，原告有权解除合同，因被告原因导致合同解除的，被告还应当向原告支付相当于合同终止或解除当年年租金50%的违约金，履约保证金不予退还。请求法院判令：1、解除原、被告之间于2013年5月23日签订的《商铺租赁协议书》；2、被告将位于沈阳市铁西区北二中路33号9号楼1、2门的商铺腾空交还给原告；3、被告向原告给付2015年1月26日至2015年7月25日期间尚欠的租金130，000元；4、被告从2015年7月26日之日起至法院判令解除商铺租赁协议书之日止，按照每日1，369.86元的标准向原告给付租金（暂计至2015年9月22日59天为80，821.74元）；5、被告向原告给付违约金250，000元；6、被告承担诉讼费用。
原审被告赵翎妤辩称，1、2015年租金我与原告进行了重新调整。2013年5月23日我与原告签订商铺租赁协议，约定年租金50万元，截至2014年底，我共支付原告租金75万元。2015年物业苏经理同意将租金调整为年租金40万元，我按季度交纳。我在2015年2月12日、3月25日分两次一笔2万、一笔8万共计10万支付原告第一季度租金。2、我与原告协商终止了租赁协议。2015年5月7日我付款2万元是第二季度租金，我想缓交租金，苏经理没同意，后双方约定6月底前我不能补齐8万元就交房子，期间苏经理几次催促房租，要把房子贴招租，并给我下达了交房通知。6月30日我公司同事柴宏峰亲自把钥匙交给苏经理。3、我不欠原告租金。我2015年6月30日从商铺搬出，原告处留有我10万元保证金，双方商定用保证金扣缴2015年第二季度租金8万元，剩余2万元作为对原告补偿。请求驳回原告诉讼请求。
原审法院经审理查明，2013年5月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁协议书》，约定原告将其所有的坐落于铁西区北二中路33号9楼1、2门商铺出租给被告用作润滑油销售使用，商铺建筑面积299.7㎡、304.84㎡、共计604.54㎡，租金50万元／年，商铺基本情况为清水房；租赁期限自2013年5月25日至2019年7月24日止，共计74个月租金按半年结算，装修期为2013年5月25日至2013年7月25日止，免收此期间租金，每年6月24日及12月24日前支付租金。第五条约定乙方在本协议签订同时向甲方交纳人民币壹拾万元的履约保证金，当乙方未按照本协议约定交纳租金或者各项税、费时，甲方有权从该保证金中予以扣缴，本协议的租赁期满或解除或终止的，在租赁期满或解除或终止之日30日内，甲方将保证金余额部分无息退回乙方。本协议履行过程中如因乙方违反本合同约定或法律、法规规定致使甲方蒙受的实际损失，乙方同意甲方有权直接从保证金中直接扣除，保证金余额不足壹拾万元的，乙方应在接到甲方通知后30日内按照前款约定的金额予以补足，否则甲方有权解除本协议。第十条第1款约定乙方应当在本协议租赁期满或提前解除后20日内，将该商铺及甲方移交的设施设备完好地交付甲方，乙方财产（本条第3款所列的装修及财产除外）由乙方自行运出该商铺，并将各种标识及设施设备按甲方的要求拆除，同时交还该商铺的钥匙。第十二条违约责任第2款约定乙方逾期交付租金、物业费或任何一项费用的，每逾期一日，由甲方按应付未付款项金额的千分之五收取违约金，逾期超过三十日仍未缴纳的，甲方有权解除本协议；第5款约定因乙方原因导致本协议解除的或乙方擅自终止履行本协议的，除本协议另有约定外，乙方应当向甲方承担相当于合同解除或终止当年年租金50%的违约金，履约保证金不予退还。
原告将涉案房屋交付被告使用后，被告给付原告履约保证金10万元。被告给付原告2013年7月26日至2014年7月25日租金50万元，2014年7月26日至2015年1月25日半年租金25万元，2015年1月26日至2015年7月25日租金12万元，2015年7月26日之后的租金未付。被告在2015年6月30日腾空搬离涉案房屋，并由其员工柴宏峰将涉案房屋的钥匙交还给涉案房屋物业公司苏经理，但其称为了帮原告出租涉案房屋仍留有一把涉案房屋的钥匙。原告对上述事实予以否认，并称苏经理是涉案房屋所在物业公司的人员，原告仅委托苏经理收取涉案房屋的租金。
原审法院认为，《商铺租赁协议书》是原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。该协议明确约定每年6月24日及12月24日前支付租金，被告现已给付原告2013年7月26日至2014年7月25日租金50万元，2014年7月26日至2015年1月25日半年租金25万元，2015年1月26日至2015年7月25日半年的租金应在2014年12月24日前交付，而被告仅支付了该期间的租金12万元，尚欠该期间租金13万元，被告逾期交付租金属于违约。而被告在2015年6月30日腾空搬离涉案房屋并将涉案房屋钥匙交还给原告委托收取租金的物业人员，被告在租赁期限届满前以自己的行为表明了不履行合同。原告虽对被告腾空搬离涉案房屋并交还钥匙的事实予以否认，但被告证人对上述事实进行了证明，则原、被告签订的《商铺租赁协议书》已于2015年6月30日解除，被告应按协议约定承担擅自解除合同的违约责任。因被告已完成了腾空并返还涉案房屋的义务，故，原告要求被告腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，无法支持。《商铺租赁协议书》第十二条第5款明确约定因被告原因导致本协议解除的，被告应当向原告承担相当于合同解除当年年租金50%的违约金，履约保证金不予退还，所以原告要求被告给付违约金25万元（年租金50万元的50%）的诉讼请求，予以支持。
关于原告要求被告给付2015年1月26日至2015年7月25日期间尚欠的租金130，000元及从2015年7月26日之日起至法院判令解除商铺租赁协议书之日止暂计至2015年9月22日租金的诉讼请求，因被告于2015年6月30日擅自解除租赁协议并将涉案房屋腾空交还给原告，原告作为涉案房屋的所有权人应采取适当措施防止损失的扩大，也有义务和能力避免损失的扩大，对没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故，在被告已承担相应违约责任的情况下，被告应向原告支付涉案房屋的租金至2015年6月30日。自2015年1月26日至2015年6月30日共计156天，被告应向原告支付租金213，698.16元（年租金500，000元÷365天×156天），而被告已支付该期间租金120，000元，则被告应再向原告支付租金93，698.16元。
关于被告辩称已经苏经理允许对租金数额进行了调整及用履约保证金抵消租金的意见，被告未能举证证明，且与原、被告双方签订的《房屋租赁协议书》约定的内容不符，对被告上述抗辩意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条的规定，原审法院判决如下：一、原告林金招与被告赵翎妤2013年5月23日签订的《商铺租赁协议书》于2015年6月30日解除；二、被告赵翎妤于本判决发生法律效力后十日内给付原告林金招租金93，698.16元；三、被告赵翎妤于本判决发生法律效力后十日内给付原告林金招违约金250，000元；四、驳回原告林金招其它诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8212元，由被告赵翎妤承担6455元，由原告林金招承担1757元。
宣判后，赵翎妤不服原审法院判决，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、双方之间的租赁合同，系双方经协商一致后解除，上诉人并不存在违约行为。原审法院认定上诉人逾期交付租金、擅自解除合同，需承担违约责任是错误的。2、原审法院判决的违约金数额过高。3、我租赁涉案房屋时是清水房，我对房屋进行了装饰装修：地板、墙、玻璃隔断、卫生间、楼梯板、楼的外墙、地砖等。如果让我搬走的话，要把装修部分进行拆除，能拆走的拆走变现。
被上诉人林金招答辩称同意原审法院判决。理由：上诉人主张双方是协商解除合同，并且将2015年租金由50万元调整为40万元没有事实依据，本案系上诉人单方违约导致合同解除，应承担违约责任。关于违约金是否过高的问题，首先上诉人在一审时没有提出此类主张，本案约定的合同到期日为2019年7月24日，但由于上诉人违约，导致我方丧失了未来4年的可得利益，根据《合同法》第113条，上诉人应赔偿我方的可得利益损失，而该项损失远远大于一审判决的违约金数数额，根据双方协议第10条第1款、第2款的约定，本协议终止的20天内上诉人应当将该房屋返还给我方，但上诉人从2015年6月30日搬出至今没有将该房屋的钥匙归还我方，按约定，上诉人应当承担在此期间发生的房屋占用费，但一审没有判决，说明已经最大限度照顾了上诉人的利益。从上诉人2015年6月弃租以来至今我方已经闲置10个月时间。关于上诉人二审要求我方赔偿其装修损失的问题，不符合合同约定。
本院查明事实与原审法院认定事实基本相一致。
上述事实，有当事人陈述，《商铺租赁协议书》、房屋所有权证、证人证言等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。上诉人赵翎妤与被上诉人林金招签订《商铺租赁协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。该协议约定的案涉商铺租赁期限为2013年5月25日至2019年7月24日，在协议履行过程中，上诉人赵翎妤作为案涉商铺承租人于2015年6月30日擅自解除租赁协议并将涉案房屋腾空交还给被上诉人，构成预期违约，上诉人主张系属双方协商一致解除协议，但被上诉人对此予以否认，并要求上诉人承担单方解约的违约赔偿责任，现上诉人对于其该项主张未能提供充分证据予以证明，故本院对其该主张不予采信。由此，因上诉人的单方解约行为构成违约，应按合同约定向被上诉人承担违约赔偿责任。原审法院在双方无法继续履行协议的情形下，以上诉人实现搬离案涉商铺的时间判令解除双方于2013年5月23日签订的《商铺租赁协议书》并无不当，又根据双方协议约定，判令上诉人交纳尚欠租金和应承担的违约金亦无不妥。至于上诉人提出的要求拆除装修残存的主张，因双方在协议中明确约定“租赁期届满或者因任何原因解除契约的，一切嵌装在商铺结构或者墙体内的设备以及虽可移动但移动将造成出租方建筑物损坏的财产和装修，承租方一律不得拆走，无偿归出租方所有，不给予补偿”，因此，上诉人的该项上诉主张，因不符合该协议约定，本院亦不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8212元，由上诉人赵翎妤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一六年四月二十日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。