茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0904民初1199号原告：邓少美，女，汉族，1956年4月6日出生，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁雄伟，广东省茂名市电白区小良镇法律服务所法律工作者。被告：林土雄，男，汉族，1977年11月20日出生，住广东省茂名市电白区。原告邓少美诉被告林土雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月1日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年4月10日转为普通程序，于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告邓少美的委托诉讼代理人梁雄伟到庭参加诉讼，被告林土雄经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓少美诉称，2013年12月19日，被告以做生意为由向原告租赁了位于电白区陈村镇那行村安龙树路边的房屋做商铺，双方于当天签订了《租房合同》；合同签订后，被告基本上能依合同的约定按时缴交租金；至去年，被告断断续续拖欠原告的租金，每月租金原告都要多次催收被告才肯缴交。但自今年开始，被告的拖欠行为变成了抗交了。在原告的多次追问下，被告依然无动于衷，由于被告的故意耍赖和抗交租金，原告又先后请那行村委会、陈村派出所以及陈村镇政府领导出面追问被告缴交租金，但被告依然抗交租金，也不肯搬出去。至此，原告于2017年3月20日再次通过电白公证处向被告发出了《关于催缴租金及解除合同的通知》，限被告在5天之内即在2017年3月25日之前履行缴交租金及承担违约金的义务，并依合同规定解除《租房合同》。但被告依然继续耍赖。被告的恶意行为已经构成恶意违约，致使原告合法权益受到损害。故此，为维护原告合法财产权益，原告向法院提起诉讼。请求：1、判令被告立即缴清所欠原告2017年1-4月的房屋租金5280元及违约金1056元（依合同约定按20%计付，自2017年1月1日计至4月1日止；以后的违约金，自起诉之日计至偿清租金时止）。2、依法解除《租房合同》。3、被告依附房屋的装修修饰按合同约定归原告所有。4、本案的所有诉讼费用由被告承担。被告林土雄不作答辩，也没有出庭应诉及提供证据材料。经审理查明，2013年12月19日，原告邓少美与被告林土雄签订一份《租房合同》，合同内容约定：原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方）；房屋地址：电白区陈村镇那行村安龙树路边；用途：商铺；房屋租赁期共五年，自2014年1月1日起至2019年1月1日止；房屋租金：第一年至第三年每月租金为1200元；第四年每月租金按10%增加，即每月租金为1320元；第五年每月租金按第四年10%增加，即每月租金为1432元；乙方向甲方承诺租赁该房仅作为商铺使用；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；租用期满后，依附于房屋的装修归甲方所有；对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方的损失的，乙方还应该负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，……拖欠房租累计1个月以上。在合同中，双方还约定了其他权利义务。原告邓少美和被告林土雄分别在《租房合同》上签名确认。合同签订后，原告如约履行了合同约定，向被告交付了房屋。合同签订后，被告基本上能依合同的约定按时缴交租金；至2016年，被告断断续续拖欠原告的租金，每月租金都经原告催收被告才缴交。但自2017年1月开始，在原告的多次追问下，被告没有缴交租金给原告。原告于2017年3月20日通过邮政特快专递向被告邮寄一份《关于再次催缴租金及解除合同的通知》，通知的主要内容：限被告在5天之内即在2017年3月25日之前履行缴交租金及承担违约金的义务，并依合同规定解除《租房合同》。原告并申请茂名市电白公证处对原告向被告邮寄上述通知的内容及过程进行保全证据，茂名市电白公证处于2017年3月20日作出（2017）粤茂电白第552号公证书。但被告至今仍未按照合同约定支付拖欠的租金给原告。原告于2017年4月1日向本院提起诉讼，要求办理。在庭审过程中，原告明确第二项诉讼请求为，依法解除《租房合同》，判令被告立即搬离租赁房屋，将该房屋返还给原告。以上事实，有原告提交的《土地使用证》、《租房合同》，《关于再次催缴租金及解除合同的通知》等予以证实。本院认为，原告邓少美与被告林土雄自愿签订的《租房合同》，有双方的签名，是双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。原、被告应按照合同约定行使权利和履行义务。合同签订后，原告按约定交付了房屋给被告使用，被告本应按照合同约定按时向原告支付房屋租金，但被告从2017年1月起不再按合同约定向原告支付房屋租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据原、被告双方签订的《租房合同》第三条约定：“房屋租金为：第一年至第三年每月租金为1200元，第四年每月租金按10%增加，即每月租金为1320元。”第六条约定：“在租赁期内，被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应向原告支付合同租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补原告的损失的，被告还应该负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。……拖欠房租累计1个月以上。”因此，原告请求解除原告与被告签订的《租房合同》，收回房屋，符合合同约定，理由充分，本院予以支持。原告请求被告缴清拖欠原告2017年1月至4月的房屋租金及违约金，符合法律规定，理据充分，本院亦予以支持。原告主张被告从2017年1月开始不按约定向原告支付房屋租金，至2017年4月长达4个月，故被告累计共拖欠原告房屋租金为5280元（房屋租金以每月1320元计算,即1320元/月×4个月=5280元），违约金为1056元（以所欠房屋租金5280元，依合同约定按20%标准计算，即5280元×20%=1056元）。因此，原告请求被告缴清拖欠的2017年1月至4月的房屋租金5280元及违约金1056元，理由充分，本院予以支持。原告要求被告支付以后的违约金问题，因原告对于以后即自起诉之后的租金不予主张，以后的违约金数额无法确定，故原告的该主张，证据不足，理由不充分，本院不予支持，予以驳回。原告主张依附房屋的装修装饰归原告所有，由于原告未能提供证据证明租赁房屋的装修装饰情况，据现有证据也无法确定本案租赁房屋的装修装饰的具体情况，故原告的该主张，理由不充分，本院不予支持。被告林土雄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为其放弃抗辩权利，不影响本案的审理，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告邓少美与被告林土雄于2013年12月19日签订的《租房合同》。二、被告林土雄在本判决发生法律效力之日起十日内搬离原告邓少美位于茂名市电白区陈村镇那行村安龙树路边的租赁房屋，将该房屋返还给原告邓少美。三、被告林土雄在本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓少美支付自2017年1月至4月所欠的房屋租金5280元及违约金1056元，两项合计6336元。四、驳回原告邓少美的其他诉讼请求。如果被告林土雄未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告林土雄负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  李秀华人民陪审员  朱 统人民陪审员  刘秋娣二〇一七年七月三日书 记 员  李文伟书 记 员  林建雄附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。