广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0111民初4662号原告：杜继跃，身份证住址广州市天河区。委托代理人：熊军，广东南方福瑞德律师事务所律师。代理人：梁耀颢，广东南方福瑞德律师事务所实习人员。被告：陈沛霖，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托代理人：郑静昊，广东晟晨律师事务所律师。委托代理人：盛雅琴，广东晟晨律师事务所律师。第三人：郝敏华，身份证住址广州市天河区。原告杜继跃与被告陈沛霖、第三人郝敏华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜继跃及其委托代理人熊军、梁耀颢，被告陈沛霖的委托代理人郑静昊、盛雅琴，第三人郝敏华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜继跃向本院提出诉讼请求：1、被告搬离位于广州市白云区向荣街161号*房，并与我办理好交接手续；2、被告向我支付自2007年7月起至搬离上述房屋之日止的房屋使用费（按每月5000元计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年3月20日，我通过满堂红（中国）置业有限公司广州分公司和程序清签订《房地产买卖合同》，约定程序清将位于广州市白云区向荣街161号*房出售予我，面积136.3472平方米，房款为75.5万元。我依约向程序清支付了全部房款，并与程序清办理了房屋移交手续。上述《房地产买卖合同》已被法院生效判决确认有效。同年6月21日，郝敏华与陈沛霖、满堂红（中国）置业有限公司广州分公司又签订《房地产买卖合同》，约定将上述房屋出售予陈沛霖，房款为93万元。在办理交易手续时，发现涉案房屋因程序清涉及其他债权债务于2007年5月23日被白云区人民法院查封，无法办理房屋过户手续。2008年4月13日，我与郝敏华、陈沛霖又就上述房屋签订《协议书》一份。该协议书已被法院认定为合法有效。现因涉案房屋被法院查封，协议书无法继续履行，故为维护我的合法权益，特提出上述诉讼请求。被告陈沛霖辩称，我不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1、涉案房屋的产权人是程序清而非原告，根据物权法的规定，原告无权提起本案诉讼。2、原告以三方协议书提起诉讼，该协议书并未约定我应当向原告支付房屋使用费。3、我与原告之间不存在租赁关系，原告也没有证据证明我使用涉案房屋是基于与其有其他有偿法律关系，故原告的诉请均没有事实和法律依据。4、三方协议书是可履行的，原告曾以执行异议方式要求解除对涉案房屋的查封，该执行异议已得到法院的支持。我要求继续履行上述协议书。第三人郝敏华诉称，我同意原告的诉讼请求。经审理查明：2007年3月20日，杜继跃与程序清在满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红广州分公司）的居间下签订《房地产买卖合同》，约定程序清将位于广州市白云区黄边北路向荣街161号*房的房屋（以下代称涉案房屋）出售予杜继跃，房款为755000元。2007年3月22日，程序清在广州市公证处对其出具的《委托书》办理了公证手续。上述《委托书》中，程序清作为涉案房屋的业权人，委托郝敏华向广州市房地产管理局及银行等有关部门申请办理涉案房屋出售给杜继跃的产权查询、登记、（涂销）抵押登记、备案等相关手续。2007年4月3日，程序清向杜继跃交付了涉案房屋。2007年6月21日，郝敏华以程序清代理人的名义与陈沛霖、满堂红广州分公司签订一份《房地产买卖合同》，约定程序清将涉案房屋售予陈沛霖，面积为136.3472平方米，总楼价为93万元整。2007年10月17日，陈沛霖与郝敏华、满堂红广州分公司的代表签署《补充协议》一份，约定：由于房屋尚欠银行贷款，需要每月还贷款，现买卖双方协商后，由陈沛霖从2007年8月1日开始承担还款责任，本金直接从楼款中扣除。上述合同及补充协议签订后，陈沛霖分别于2007年6月24日和2007年6月29日向郝敏华支付定金和首期房款共计38万元，随后接收了涉案房屋，对涉案房屋进行了装修，并用于自住。2008年4月13日，陈沛霖（丙方）和杜继跃（甲方）、郝敏华（乙方）签订《协议书》一份，主要内容为：涉案房屋系2007年3月20日甲方向程序清购买，2007年6月2日，甲方又委托乙方将房屋出卖给丙方，丙方支付的购房款也由乙方收取后移交甲方，房屋也移交给丙方装修使用至今，但在过户过程中发现房屋已于2007年5月23日被白云区人民法院查封，导致房屋不能办理过户到丙方指定的袁淑吟名下的手续；为有利于尽快将房屋过户到袁淑吟名下，甲方提议并已争取得白云区法院同意，已提供保证金给法院的形式，使法院解封房屋；丙方对此表示同意，并提供尚未支付的购房款余额13万元给法院作为保证金；在法院解封房屋的同时，甲方、乙方双方保证将房屋产权直接过户到袁淑吟名下，否则可通过法院将房屋改为由丙方申请查封，然后再通过司法途径将房屋解封，将产权过户到袁淑吟名下；如上述合法途径（包括但不限于司法途径）不能将房屋产权过户到袁淑吟名下，则甲方、乙方须将丙方已付购房款返还丙方，并按法律规定及合同约定赔偿丙方的购房及装修损失；未尽事宜，三方协商并另行签订补充协议，以利于房屋买卖过户手续尽早完成等。2008年4月16日，陈沛霖（丙方）和杜继跃（甲方）、郝敏华（乙方）签订《补充协议书》一份，主要内容为：甲、乙、丙三方经协商，达成以下补充协议：1、在法院以交保证金形式来解封房屋的情况下，由丙方先提供13万元给法院作保证金借程序清还债。该13万元款项中，其中10万元由甲方垫付，在丙方尚未支付给甲方的购房余款中扣除，其余3万元由丙方垫付。该13万元款项一并由甲方向程序清追讨，若追讨成功后则按垫付资金比例返还给丙方，追款费用也按比例承担。2、丙方必须在办理房屋过户手续之前将购房款余额支付给甲方等。本院另案[（2016）粤0111民初353号案]查明，上述协议书签订后，陈沛霖于2008年4月24日向郝敏华支付款项415400元作为涉案房屋提前还清贷款之用。于2008年5月20日向杜继跃支付13万元作为向法院交纳的解封保证金。该13万元保证金因涉案房屋无法解封，已由法院退回杜继跃。除上述已支付购房款外，陈沛霖还在接收涉案房屋后陆续支付了涉案房屋的部分月供款。另查明：2008年2月25日，陈沛霖向本院起诉要求确认其与程序清于2007年6月21日签订的《房地产买卖合同》有效，并要求程序清、杜继跃、郝敏华协助办理涉案房屋的转按手续及产权过户手续。本院作出（2008）云法民四初字第70号民事判决书，认为涉案房屋在买卖双方签订合同之前已被法院另案查封，故该房屋在被查封期间达成的买卖合同应属无效合同。同时，根据程序清、杜继跃、满堂红广州公司签订的《房地产买卖合同》及程序清出具的《委托书》、陈沛霖和杜继跃、郝敏华签订的《协议书》互相印证证实，程序清仅就房屋出售予杜继跃而委托办理相关转让手续，并未授权郝敏华代理其向陈沛霖出售涉案房屋，故郝敏华代理其向陈沛霖出售涉案房屋的行为依法属于无效民事行为。另外，涉案房屋已被法院另案查封，不具备办理转按手续及房屋过户的条件，遂驳回了陈沛霖要求确认其与程序清于2007年6月21日签订的《房地产买卖合同》有效和要求程序清、杜继跃、郝敏华协助办理涉案房屋的转按手续及产权过户手续的诉请。之后，陈沛霖又向本院提起诉讼要求确认其与杜继跃、郝敏华于2008年4月13日签订的《协议书》有效。本院经审理，作出（2010）云法民四初字第1027号民事判决书，认为从《协议书》的内容看，双方的真实意思表示是以法院解封后的房屋作为合同标的，至于能否最终解封以及能否办理过户登记手续均属合同履行的问题，不影响合同效力的认定。根据合同法的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效，上述《协议书》应为有效合同，遂支持了陈沛霖的诉讼请求。该案经广州市中级人民法院二审，于2011年8月5日作出（2011）穗中法民五终字第1657号判决，判决驳回上诉，维持原判。2010年7月8日，广州市天河区人民法院在审理程序清与他人租赁合同纠纷案件过程中，以（2010）天法民二初字第1022号民事裁定书和协助执行通知书查封了涉案房屋。在该案执行过程中[案号为（2011）穗天法执字第6560号]，陈沛霖以案外人身份提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。该院经审查作出（2012）天法执异字第21号执行裁定书，驳回了陈沛霖的异议。后陈沛霖因不服上述执行裁定书提出执行异议之诉，该执行异议之诉经广州市中级人民法院二审。广州市中级人民法院在二审中认为，虽然程序清与杜继跃签订了《房地产买卖合同》，程序清也出具公证《委托书》委托郝敏华办理出售涉案房屋的有关手续，但至本案诉讼期间止，程序清、杜继跃双方并未办理产权过户手续，涉案房屋还登记在程序清名下，杜继跃也未就涉案房屋向程序清主张权利，故陈沛霖依据《协议书》对涉案房屋并不具有足以阻却执行的实体权利，遂驳回了陈沛霖要求解除对涉案房屋查封和确认涉案房屋归陈沛霖所有等诉讼请求。再查明：杜继跃向程序清购买并交付涉案房屋后，涉案房屋因程序清与他人的债权债务纠纷，自2007年5月23日至今一直陆续处于被多案司法查封状态，涉案房屋产权人现仍为程序清。后杜继跃向广州市天河区人民法院提出对该院（2011）穗天法执字第6560号及（2011）穗天法执字第1735号案的执行异议，要求解除该两案对涉案房屋的查封。2016年5月10日，广州市天河区人民法院作出（2016）粤0106执异30号执行裁定书，认为案涉房屋虽然登记在被执行人程序清名下，但程序清在案涉房屋被人民法院查封前即与异议人杜继跃签订了有效的《房地产买卖合同》，杜继跃在查封前已实际占有涉案房屋，支付了全部购房款。《房地产买卖合同》于2007年3月20日签订，案涉房屋于2007年5月23日被查封，而当时案涉房屋尚在抵押状态，需要合理的时间办理涂销抵押手续才能办理过户手续，故异议人对未能办理过户并无过错，遂裁定杜继跃的异议成立，解除对涉案房屋的查封。另杜继跃就涉案房屋每月使用费的问题向本院提出评估申请。以上事实，有房地产买卖合同、补充协议、证明、收据、刷卡存根、银行回单、发票、交接书、协议书、民事判决书、执行裁定书、查册表及各方当事人陈述等证据证实。本院认为，郝敏华以程序清代理人的名义与陈沛霖就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》已被认定无效，陈沛霖因此本应将已接收的涉案房屋返还给权利人，亦有权要求权利人将已支付的购房款退还，但因陈沛霖后又于2008年4月13日与杜继跃、郝敏华签订《协议书》，约定陈沛霖在原已支付购房款的基础上，继续支付购房余款作为支付给法院的保证金，以达到法院解除涉案房屋的查封后继续将涉案房屋过户至陈沛霖指定的案外人名下的目的。上述协议书签订后，陈沛霖亦已付清了购房款，亦继续占用杜继跃交付的涉案房屋，该占用行为实际是基于三方于2008年4月13日签订的《协议书》，该协议书已经生效法律文书确认有效，陈沛霖亦支付了购买涉案房屋的相应对价，故陈沛霖占用涉案房屋有据。杜继跃要求陈沛霖支付占用涉案房屋期间的费用没有依据，本院不予支持。因杜继跃要求陈沛霖支付占用费用的主张不成立，故杜继跃申请对涉案房屋每月占用费进行评估的意见本院不予采纳。杜继跃已将涉案房屋交付陈沛霖使用多年，陈沛霖亦已向杜继跃履行支付相应的购房款，杜继跃已实现了双方就涉案房屋买卖关系中相关权益，现因涉案房屋被查封而无法办理过户手续，杜继跃作为出卖人应当依诚实信用原则积极为陈沛霖排除查封障碍。从杜继跃向广州市天河区人民法院提出对涉案查封异议得到支持的结果看，只要杜继跃主动通过执行异议程序排除涉案房屋的查封，还是可能排除涉案房屋被查封的障碍从而办理涉案房屋的过户手续的。故在影响协议书继续履行的客观障碍尚存在排除可能的情况下，现陈沛霖坚持要求继续履行上述协议书的意见合理合法，本院予以采纳。因上述三方协议书存在继续履行的可能性，且陈沛霖坚持要求继续履行该协议书，故杜继跃现以协议书无法继续履行为由要求陈沛霖返还涉案房屋没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杜继跃的全部诉讼请求。本案受理费2300元，由原告杜继跃负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  黄文聪人民陪审员  杨显元二〇一六年十一月一日书 记 员  周 沣