浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终1009号
上诉人（原审原告）：龚健钱，男，1979年7月8日，汉族，住宁波市海曙区。
委托诉讼代理人：倪国辉，浙江港湾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司宁波北仑区支行，住所地：宁波市北仑区新碶街道岷山路391-399号（单号）。
代表人：赵维江，该支行行长。
委托诉讼代理人：胡炳，浙江法校（宁波）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张玲，浙江法校（宁波）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：余丽珍，女，1955年10月30日出生，汉族，住宁波市。
被上诉人（原审被告）:张雅凤，女，1955年8月22日出生，汉族，住宁波市。
委托诉讼代理人：陈干浦，浙江红邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毕羽俏，浙江红邦律师事务所律师。
上诉人龚健钱与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司宁波北仑区支行（以下简称邮政银行北仑支行）、余丽珍、张雅凤案外人执行异议之诉一案，宁波市北仑区人民法院于2017年2月13日作出（2016）浙0206民初6989号民事判决。龚健钱不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人龚健钱上诉请求：依法撤销原审判决，并改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：原审判决仅依据上诉人与被上诉人余丽珍、张雅凤之间续签的房屋租赁合同的时间作为双方租赁关系的时间始点，与抵押登记时间之间进行对比，得出抵押先于租赁，并以此认定本案上诉人的房屋租赁关系不能对抗邮政银行北仑支行的抵押权，系认定事实错误。本案前后有两份租赁合同，合同的主体、标的、权利义务并未改变，时间更是连续不断，从整体上看，是使用在前，占有在先，抵押在后。根据浙高法办[2014]39号《关于执行非住宅房屋时案外人住宅租赁权的若干问题解答》的相关规定，上诉人从2009年1月1日开始迄今，就一直占有、使用涉案房屋用于经营永和豆浆，其营业执照至今未变更住所地即涉案房屋地址，符合该解答的情形，上诉人的租赁权在执行中应当受到保护。而被上诉人邮政银行北仑支行在明知第一个合同到期后，上诉人再与被上诉人余丽珍、张雅凤签订续租合同时未提出异议，应视为其认可上诉人的续租行为。
邮政银行北仑支行辩称，龚健钱与余丽珍签订的第二份租赁合同是一份新的房屋租赁合同，订立时间和租赁期限均晚于邮政银行北仑支行依法取得的房屋抵押权，根据物权法相关规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。原审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原审判决。
龚健钱向一审法院起诉请求：保护龚健钱对宁波市江北区华业街9号、9-1号商业用房的租赁权，并带租拍卖。
一审法院认定事实：原告龚健钱与被告余丽珍签订被告余丽珍、张雅凤为出租人的《房屋租赁合同》1份，约定原告租赁余丽珍、张雅凤名下位于宁波市江北区华业街9号、9-1号商业用房，租赁期限自2009年1月1日至2014年12月31日。2014年12月31日租赁合同届满时原告与被告余丽珍又签订余丽珍、张雅凤为出租人的《房屋租赁合同》1份，约定原告继续租赁华业街9号、9-1号商业用房，租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日。上述二份《房屋租赁合同》签订后，原告均实际租赁使用房屋。2014年10月30日，被告邮政银行北仑支行与被告张雅凤签订《个人最高额综合授信合同》1份，约定自2014年10月30日至2017年10月30日期间向张雅凤提供最高15100000元的综合授信限额。同日被告邮政银行北仑支行与被告张雅凤、余丽珍签订《个人最高额抵押合同》1份，约定被告张雅凤、余丽珍以位于宁波市江北区华业街9,9-1号商业用房为《个人最高额综合授信合同》提供4250000元的最高额抵押担保。2014年11月3日，双方办理抵押登记手续，同日邮政银行北仑支行向被告张雅凤发放贷款9000000元，2015年6月18日，邮政银行北仑支行再向被告张雅凤发放贷款1000000元。后因被告张雅凤未按约还款，邮政银行北仑支行起诉至法院，原审法院经审理于2016年3月21日作出（2016）浙0206民初292号民事判决，判令：一、张雅凤应在判决生效之日起七日内归还邮政银行北仑支行借款本金10000000元，并支付截止2016年1月5日止的利息、罚息、复利219966.50元，其后利息、罚息、复利按合同约定计算至实际履行之日止；二、张雅凤应在判决生效之日起七日内支付邮政银行北仑支行律师费266000元；三、若张雅凤未按期履行上述第一、二项款项，则邮政银行北仑支行有权就张雅凤、余丽珍名下的位于宁波市江北区华业街9,9-1号商业用房行使抵押权，就该房地产拍卖、变卖或变价方式取得价款优先受偿。判决生效后，张雅凤未履行判决确定的义务。邮政银行北仑支行于2016年4月20日向原审法院申请强制执行，执行过程中原审法院裁定拍卖涉案房屋。原告龚健钱作为房屋承租人以案外人名义提出案外人执行异议申请，原审法院作出（2016）浙0206执异23号执行裁定，裁定驳回了龚健钱的异议。现原告龚健钱提起执行异议之诉，请求保护其对宁波市江北区华业街9号、9-1号商业用房的租赁权，并带租拍卖。
一审法院认为，本案的争议焦点是原告龚健钱的房屋租赁关系能否对抗邮政银行北仑支行的抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”根据原告与被告余丽珍签订的第一份《房屋租赁合同》，租赁期限自2009年1月1日至2014年12月31日，而邮政银行北仑支行取得房屋抵押权时间是2014年11月3日，故该房屋租赁关系不受抵押权的影响。邮政银行北仑支行在签订抵押合同时也可预见到其抵押权在2014年12月31日前受到租赁关系限制。第一份《房屋租赁合同》届满时即2014年12月31日原告与被告余丽珍又签订第二份《房屋租赁合同》，这是一份新的房屋租赁合同，订立时间在2014年11月3日之后，即抵押权设立后抵押房屋设立新的租赁关系，系“抵押权设立后抵押财产出租的”情形，原告现取得房屋租赁权的依据是第二份《房屋租赁合同》，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故原告要求确认其对宁波市江北区华业街9号、9-1号商业用房的租赁权并带租拍卖之诉请，无法律依据，不予支持。判决：驳回原告龚健钱的诉讼请求。本案受理费4450元，由原告龚健钱负担。
二审查明的事实与原审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，龚健钱与余丽珍前后签订了两份租赁合同，前一份租赁合同的租赁期限至2014年12月31日结束，期限届满后双方又签订第二份租赁合同，租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日。这两份合同均为独立的合同，现龚健钱享有的租赁权的依据是第二份租赁合同，起算时间亦为2015年1月1日，而邮政银行北仑支行享有的抵押权设立时间为2014年11月3日，早于龚健钱租赁权的设立时间。因此，上诉人龚健钱要求以租赁权对抗邮政银行北仑支行行使对涉案房屋的抵押权的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持宁波市北仑区人民法院（2016）浙0206民初6989号民事判决。
二审案件受理费4450元，由上诉人龚健钱负担。
本判决为终审判决。
审判长 项 红
审判员 董俊慧
审判员 陆慧慧
二〇一七年六月一日
书记员 杨丽丽