河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）唐民四终字第702号
上诉人（原审被告）唐山市丰润区天宝汽车配件制造有限责任公司。
法定代表人许长坡，该公司经理。
委托代理人李恒，河北省迁西县奔驰律师事务所律师。
委托代理人许翠静，女，1970年9月18日生，汉族，该公司员工。
上诉人（原审原告）唐山冀东生化制药有限公司。
法定代表人郑廷来，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）唐山轨道客车有限责任公司。
法定代表人余卫平，该公司董事长。
委托代理人孙利华，男，1958年1月19日生，汉族，该公司职工。
委托代理人谢丽静，河北冀新律师事务所律师。
上诉人唐山市丰润区天宝汽车配件制造有限责任公司、上诉人唐山冀东生化制药有限公司因租赁合同纠纷一案，不服唐山市丰润区人民法院（2011）丰民初字第862号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告唐山冀东生化制药有限公司（以下简称：冀东公司）的前身是唐山市冀东制药厂，于2000年7月30日取得单位房产所有权证，建筑面积37867.03m2，后原告成立，并于2001年2月6日取得国有土地使用证，使用权面积91392.7m2。2004年、2005年时原告的法定代表人是蒋跃强。2006年3月17日，原告修正公司章程，王素芝及被告唐山市丰润区天宝汽车配件制造有限责任公司（以下简称：天宝公司）成为原告的股东，出资方式均通过股权转让方式取得，王素芝成为原告的法定代表人，持有公司股权的70%，被告天宝公司持有公司股权的30%，2008年5月14日，王素芝、郑廷来、被告天宝公司签订股权转让协议。同日，原告再次修正公司章程，公司法定代表人变更为郑廷来，其占公司注册资本的60%，王素芝占公司注册资本的10%，天宝公司占注册资本的30%，郑廷来、王素芝在章程上签字、天宝公司盖章、许长坡盖个人章。同日，股东郑廷来在资产交割清单（药厂界区图）上表述“郑廷来使用线内，以淀粉车间西道西边以西归章伟使得拍卖时优先购买”，郑廷来于5月24日表述“冀东生化公司院内所有设备归章伟”。该药厂界区图上的说明是“红线界区内为郑廷来所有，红线界区左侧为章伟所有，此图为资产交割清单，经双方签字确认后生效”。在该药厂界区图上，天宝公司加盖了公章，有许长坡个人印章，股东王素芝未签字盖章，章伟亦未签字盖章。章伟系王素芝之子。5月24日，股东郑廷来收到原告的印章三枚。同年6月11日，王素芝与谷孝杰签订股权转让协议，王素芝将其持有的原告股权全部转给谷孝杰；被告天宝公司与谷孝杰签订股权转让协议，被告天宝公司将所持有的原告股权全部转让给谷孝杰。同日，原告召开股东会议，确认上述股权转让。郑廷来、谷孝杰、王素芝、许长坡在股东会决议上签字按印、天宝公司加盖公章。当日通过修正的公司章程，郑廷来继续作为公司的法定代表人，占公司注册资本的60%，谷孝杰占公司注册资本的40%，王素芝和天宝公司不再是原告的股东。被告天宝公司提交了时间为2005年6月30日，甲方为原告、乙方为被告天宝公司的两份租赁协议，第一份协议约定：甲方现将丰润区新城道61号厂内部分土地及厂房设备，租给乙方经营使用，1、本协议有效期限，自2005年6月30日起至2045年6月30日。2、主要租赁内容：占地面积8000m2，其中建筑面积600m2。3、每年租金12万元，协议双方签字生效后每年1月30日前交清本年房租……。第二份协议约定：甲方现将丰润区新城道61号厂内部分土地及厂房设备，租给乙方经营使用，1、本协议有效期限，自2005年6月30日起至2045年6月30日。2、租赁内容：包括土地占地面积70260.67m2，其中建筑面积35221.04m2……3、每年租金105万元，协议双方签字后一个月内一次交清四十年租金（4200万）……在两份协议上分别加盖了甲、乙双方公章，在甲方法人代表处加盖了王素芝的个人印章；在乙方法人代表处加盖了许长坡个人印章。原告对上述两份协议不予认可，认为该协议是伪造的，王素芝是在2006年3月17日取得的原告的法定代表人资格，当时的法定代表人是蒋跃强，并申请对上述两份协议进行司法鉴定。经唐山市中级人民法院委托，北京法源司法科学证据鉴定中心对被告天宝公司提一交的2005年6月30日（甲方）为原告、（乙方）为被告天宝公司的两份租赁协议甲方处签章的真实性进行鉴定。鉴定中取样本6份，分别为样本1、2001年1月3日《公司变更登记申请书》1页；2、2002年1月10日《建设项目环境影响登记表》1页；3、2004年3月10日《印签式样》1页；4、2005年3月10（（印签式样》1页；5、2006年4月3日《公司变更登记申请书》1页；6、“冀东生化公司”印章印文样本材料1页。样本1-5为唐山市“唐山冀东生化制药有限公司”工商档案中查档获取，样本6为唐山市唐山冀东生化制药有限公司提供。北京法源司法科学证据鉴定中心经鉴定于2011年9月5日出具了（京）法源司鉴（2011）文鉴字第147号司法鉴定书，鉴定结论为：总占地面积为70260.67m2的第一份合同书中“唐山冀东生化制药有限公司”印章印文与样本1、2上的“唐山冀东生化制药有限公司”印章印文不是同一枚印章盖印，与样本3、4、5、6上的“唐山冀东生化制药有限公司”印章印文是同一枚印章盖印；总占地面积为8000m2的第二份合同书中“唐山冀东生化制药有限公司”印章印文与样本1、2、3、4、5、6上的“唐山冀东生化制药有限公司”印章印文不是同一枚印章盖印。鉴定费已在其他案件中解决。公安机关于2011年12月28日对王素芝进行询问，本院于2012年5月16日对王素芝进行调查核实，王素芝称被告天宝公司所提交的2005年6月30日与原告签订的两份租赁协议，协议处王素芝的个人章并非王素芝加盖，其从来没有手章，也未签过该两份合同。2008年5月21日，天宝公司（甲方）与唐山轨道客车有限责任公司（以下简称：轨道客车公司）（乙方）签订租赁协议，协议约定：第一条：租房范围及用途。1、甲方同意将位于唐山市丰润区新城道61号（现天宝汽车集体宿舍1-3层楼的房屋租借给乙方使用……第二条：租借起止时间。1、租借期自2008年6月1日起，至2013年6月1日止……。自2009年1月1日起，被告轨道客公司与被告天宝公司达成了新的口头补充协议，约定由轨道客车公司于2009年1月1日起租用天宝公司宿舍楼的第四层，包括之前约定租用的一至三层宿舍楼，年租金共计24.48万元。租赁期间，被告轨道客车公司使用原告的宿舍楼一至四层，该宿舍楼的第五层由被告天宝公司使用，且被告轨道客车公司已将2009年取暖费95307.78元、2010年取暖费113921.5元和2009年租赁费244800元、2010年7月1日至2010年12月31日租赁费122400元给付了被告天宝公司。2011年1月20日，被告天宝公司与被告轨道客车公司签订租赁合同终止协议，约定：甲乙双方同意，2008年5月21日，甲乙双方签订的《租房合同》于2010年12月31日终止履行，双方互不向对方承担违约责任。现该宿舍楼一至五层均由被告天宝公司使用。另被告天宝公司认可用的是原告的暖气，因暖气不好所以未向原告支付暖气费，但就该主张未向法庭提交证据。上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、国有土地使用证、股权转让协议、临时股东会纪要、公司章程、资产交割清单（药厂界区图）、租赁协议、租房合同、发票、鉴定结论、租赁合同终止协议（以上均为复印件）、询问笔录、调查笔录等证据可证实。
一审法院认为，本案争议焦点为被告天宝公司是否有权转租涉案宿舍楼。被告天宝公司主张与被告轨道客车公司签订租赁协议的依据为2005年6月30日其与原告签订的租赁范围为70260.67m2租赁协议及2008年5月14日药厂界区图（资产交割清单）。关于2005年6月30日租赁协议，由于合同一方签订人王素芝是2006年3月17日才出任原告法定代表人，签约时王素芝既不是原告的股东，也不是法定代表人，且王素芝本人在公安机关及法院调查时明确表示未签订过该租赁协议，故协议缺乏客观真实性，本院不予确认。关于2008年5月14日药厂界区图，该界区图是在王素芝和被告天宝公司均为原告股东的情况下，与另一股东郑延来关于公司财产分别进行管理使用的约定。该约定并未赋予原告任何一位股东以转租权，而且该约定明确是由郑廷来和章伟对相关财产进行管理使用，而未确定天宝公司的管理使用权；2008年6月11日被告天宝公司将所持有的全部股份转让给谷孝杰后，其更是不再享有占有、使用宿舍楼的权利。综上，依据被告提交的现有证据，被告天宝公司关于对外出租涉案宿舍楼有合法依据的主张，理据不足，不予采信。被告天宝公司将涉案宿舍楼私自出租给被告轨道客车公司使用，未征得原告的同意和授权，故被告天宝公司与被告轨道客车公司签订的租赁合同应属无效。诉讼中，二被告间已经终止了租赁合同，故被告轨道客车公司不承担返还原告宿舍楼的责任，该宿舍楼的一至五层应由被告天宝公司返还给原告。被告天宝公司已获取的2009年5月21日至2011年6月11日期间的租金273304元（包括2009年5月份21日至2009年12月31日租金及2010年下半年租金）应返还给原告，而被告天宝公司已获取的被告轨道客车公司给付的2009年取暖费95307.78元和2010年取暖费113921.5元亦应给付原告。2010年上半年的租金122400元被告轨道客车公司尚未给付被告天宝公司，此项租金被告轨道客车公司应直接给付原告。因被告轨道客车公司已将2010年上半年之外的租金给付被告天宝公司，其不应再向原告重复支付，故原告要求被告轨道客车公司给付全部租金的主张不能成立，本院不予全部支持。因原告预交的鉴定费用已在其他案件中解决，故本案不予涉及。遂判决：一、被告唐山市丰润区天宝汽车配件制造有限责任公司返还其占有原告唐山冀东生化制药有限公司的宿舍楼，限判决生效后三十日内履行；二、被告唐山市丰润区天宝汽车配件制造有限责任公司给付原告唐山冀东生化制药有限公司租金273304元及暖气费209229.28元，合计482533.28元，限判决生效后十日内履行。三、被告唐山轨道客车有限责任公司给付原告唐山冀东生化制药有限公司租金122400元，限判决生效后十日内履行；四、驳回原告唐山冀东生化制药有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11165元，由被告天宝公司负担；保全费5000元，由原告冀东生化公司负担。
上诉人唐山市丰润区天宝汽车配件制造有限责任公司不服上述判决，上诉称：一、一审法院认定上诉人与被上诉人于2005年6月30日签订的占地面积为70260.67m2《租赁协议》缺乏真实性是错误的。该协议加盖的公章与被上诉人工商登记印章一致，证明协议是真实有效的，与是否加盖王素芝的手章无关。二、2008年5月14日的《药厂界区图》约定由章伟对相关财产管理使用，即是由上诉人对相关财产管理使用，因为自2005年9月1日章伟就是上诉人的实际控制人。三、章伟在《药厂界区图》自己的适用范围内对外出租，租赁合同合法有效。
上诉人唐山冀东生化制药有限公司不服上述判决，上诉称：一、被上诉人天宝公司擅自出租上诉人所有的宿舍楼，与被上诉人唐山轨道客车公司签订的租赁协议无效，依照相关法律规定，作为占有使用人的轨道客车公司应当参照租赁合同约定的租赁标准向上诉人支付房租及暖气费用。二、被上诉人轨道客车公司占有使用上诉人的宿舍楼，没有合法依据，应当向上诉人支付租金和损失。被上诉人天宝公司与被上诉人轨道客车公司租赁合同无效的后果应当由被上诉人轨道客车公司承担，一审法院将天宝公司不能返还租赁费和暖气费的风险转嫁给了上诉人，一审判决不当，请二审法院依法改判。
唐山市丰润区天宝汽车配件制造有限责任公司对唐山冀东生化制药有限公司的上诉理由答辩称，一审判决错误，答辩人与被上诉人唐山轨道客车有限责任公司的租赁合同有效，租赁人应当将租赁费给付答辩人，与唐山冀东生化制药有限公司无关。
被上诉人唐山轨道客车有限责任公司对唐山冀东生化制药有限公司的上诉理由答辩称，答辩人在签订租赁合同时，尽到了审查和注意义务，租赁的范围和时间均在2005年6月30日占地面积为70260.67m2的租赁协议范围内，虽然该租赁协议通过司法鉴定被一审法院认定无效，但答辩人不可能完成这样的审查义务。答辩人在本案纠纷中没有过错，上诉人唐山冀东生化制药有限公司要求答辩人承担双份租金和暖气费，显然不公平。
二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相一致。
本院认为，上诉人唐山市丰润区天宝汽车配件制造有限责任公司上诉称2008年5月14日的《药厂界区图》约定由章伟对相关财产管理使用，即是由上诉人唐山市丰润区天宝汽车配件制造有限责任公司对相关财产管理使用，但不能提交章伟是唐山市丰润区天宝汽车配件制造有限责任公司的实际控制人的相关证据，本院不予认可。上诉人唐山市丰润区天宝汽车配件制造有限责任公司将属于冀东生化制药有限公司的场地出租给被上诉人唐山轨道客车公司，租赁人唐山轨道客车公司已经向唐山市丰润区天宝汽车配件制造有限责任公司交纳了除2010年上半年租金122400元以外的全部租赁费和使用期间暖气费。上诉人唐山冀东生化制药有限公司主张应当由被上诉人唐山轨道客车公司对其承担房租及暖气费的主张，理据不足，本院不予支持。被上诉人唐山轨道客车公司尚未支付的2010年上半年租金，应当向上诉人冀东生化制药有限公司支付。综上，原审判决认定事实清楚，判决并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项“原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11165元，由上诉人唐山市丰润区天宝汽车配件制造有限责任公司负担5583元，由上诉人冀东生化制药有限公司负担5582元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘庆武
代理审判员 高贺莉
代理审判员 董媛媛
二〇一二年十二月六日
书 记 员 李树杰