吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终3050号
上诉人（原审原告）：榆树市城郊街基督教堂，住所地：榆树市城郊街卫前胡同。
负责人：赵德彪，牧师。
委托诉讼代理人：郭峰，北京德恒（广州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司，住所地：长春市绿园区万福街33号。
法定代表人：张旭，该公司经理。
委托诉讼代理人：高志平，该公司法律顾问。
上诉人榆树市城郊街基督教堂（以下简称基督教堂）与上诉人吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司（以下简称鑫城公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，双方均不服吉林省榆树市人民法院（2016）吉0182民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人基督教堂的负责人赵德彪及其委托诉讼代理人郭峰、上诉人鑫城公司的委托诉讼代理人高志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
基督教堂上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判将位于榆树市紫云阁小区14号B南侧圆弧从2号商业楼其除判决第二项以外的房屋（面积251.46平方米）交给基督教堂。二审案件受理费由鑫城公司承担。事实和理由：1.一审法院违背基督教堂的诉讼意愿，审理及判决结果超出基督教堂的诉请。
鑫城公司辩称，与一审答辩一致，对方诉讼主体不符，根据合同约定，诉讼主体应是苗丽华等五人，不应是基督教堂。
鑫城公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。鑫城公司不承担交付房屋责任。二审案件受理费由基督教堂承担。事实和理由：1.一审认定基督教堂对赵德彪等人签字予以认可，签订协议的行为属于基督教堂行为是错误的。首先，赵德彪于2015年11月以后才成为基督教堂负责人，签订《房屋产权调换协议》非基督教堂的时任负责人，不能将赵德彪签订协议的行为当然地认定为基督教堂行为。其次，鑫城公司与赵德彪等人签订协议时无授权委托书。再次，《房屋产权调换协议》至今未加盖基督教堂公章，也未报送拆迁管理部门备案，属于未生效的协议。2.一审认定登记在朱某某名下的81.65平方米房屋属于基督教堂所有错误。原产权证号为100370，建筑面积81.65平方米的房屋，登记在朱某某名下，并无证据证明该房屋属于基督教堂合法财产。在未向朱某某核实的情况下，将登记在案外人名下的房屋直接确认为基督教堂财产无事实及法律依据。3.一审判决鑫城公司交付《房屋产权调换协议》约定回迁楼以外的房无事实及法律依据。《房屋产权调换协议》第二条约定回迁位置的房屋已经依法出售给他人，《房屋产权调换协议》现属于无法实际履行的合同，而一审法院无视合同不能履行的现实情况，直接判令鑫城公司向基督教堂交付其他房屋并赔偿损失不当。
基督教堂辩称，鑫城公司的上诉理由不成立，应依法驳回。1.当时签署人是以教堂的名义签订，教堂事后进行了追认。2.鑫城公司以教堂没有部分房屋的处分权为由要求认定合同无效没有法律依据，应依法驳回。3.教堂对已经特定化的置换房屋享有优先权，已经转让或已经装修的房屋不构成教堂行使优先权的障碍。
基督教堂向一审法院起诉请求：1.依法确认基督教堂与鑫城公司之间所签订的房屋产权调换协议合法有效；2.鑫城公司立即按房屋调换协议的约定给基督教堂回迁1340平方米商业楼（南侧圆弧从2号商业楼起一带二层）。案件受理费由基督教堂承担。
一审法院认定事实：鑫城公司于2010年11月19日取得房屋拆迁许可证，拆迁范围东：市医院以西规划红线；西：承恩街；南：健康路；北：李某某住宅以西规划红线。基督教堂有两处房屋，房屋产权证号0101004**，建筑面积300平方米，住宅房屋产权证号1003**，建筑面积81.65平方米，土地面积733.10平方米在拆迁范围之内。2014年8月23日基督教堂（乙方：榆树市城郊基督教会，未盖公章，负责人赵德彪、委托诉讼代理人凌某某、苗某某、唐某某、李某某签字）、鑫城公司（甲方：吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司榆树市项目部盖章）双方签订房屋产权调换协议，基督教堂将其拥有的教会房屋产权证号0101004**，建筑面积300平方米，住宅房屋产权证号1003**，建筑面积81.65平方米，土地面积733.10平方米，交给鑫城公司拆除；鑫城公司将紫云阁小区商业楼，南侧圆弧从2号商业楼起（一带二层）面积1340平方米作为乙方产权调换房屋。协议签订后，基督教堂方履行合同，按规定时间腾出房屋，现新建回迁楼施工已完毕并具备回迁条件，鑫城公司未按房屋产权调换协议的约定向基督教堂履行合同义务。目前在双方签订房屋产权调换协议位置范围内有两处房屋被榆树法院财产保全查封，分别为榆树市紫云阁小区14号B，地栋号为0101-9-355-106，建筑面积为540.84平方米，地栋号为0101-9-355-107，建筑面积547.60平方米，另查明，双方签订的房屋产权调换协议中的回迁楼房单价为每平方米8500元，庭审中基督教堂对房屋产权调换协议中赵德彪、凌某某、苗某某、唐某某、李某某的签字行为予以认可属于基督教堂行为。
一审法院认为，鑫城公司取得房屋拆迁许可证，对基督教堂房屋所在位置进行棚户区改造，原鑫城公司双方在自愿的基础上签订房屋产权调换协议，该协议合法有效，双方应按合同履行。鑫城公司建完房屋后，对符合回迁条件的基督教堂房屋拒不回迁属于违约行为，鉴于榆树市紫云阁小区14号B，地栋号为0101-9-355-106，建筑面积为540.84平方米，地栋号为0101-9-355-107，建筑面积547.60平方米两处房屋为原鑫城公司房屋产权调换协议位置范围内，故应对上述房屋作为基督教堂回迁房屋予以回迁，面积不足部分按每平方米8500元以现金方式补偿基督教堂，即（1340-540.84-547.60）平方米*8500元=2138260.00元。基督教堂对签订合同时乙方负责人赵德彪、委托诉讼代理人凌某某、苗某某、唐某某、李某某的签字予以认可，属于基督教堂行为。协议中登记在朱某某名下的81.65平方米的房屋因由基督教堂使用多年，榆树市土地房屋征收管理办公室证实该房屋属于基督教堂所有，结合基督教堂与鑫城公司签订的协议应认定为基督教堂财产。拆迁时没有对基督教堂所有的房屋进行评估，是因为双方自愿达成一致意见的结果。故对鑫城公司提出诉讼主体不合格及合同显失公平的主张理由不充分，不予支持。判决：一、基督教堂榆树市城郊街基督教堂与鑫城公司吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司于2014年8月23日签订的房屋产权调换协议合法有效；二、鑫城公司吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司将坐落于榆树市紫云阁小区14号B，地栋号为0101-9-355-106，建筑面积为540.84平方米，地栋号为0101-9-355-107，建筑面积547.60平方米两处房屋于本判决生效后十日内交付给基督教堂榆树市城郊街基督教堂；三、鑫城公司吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付基督教堂榆树市城郊街基督教堂剩余未能交付房屋差价款2138260.00元。
除一审查明的事实外，本院二审另查明：1.鑫城公司向法庭提交案涉小区竣工图纸（圆弧部分）一份，该图纸中房屋设计发生变化，南侧圆弧处新增两套房屋101、102，案涉产权调换协议所指向的房屋应为现104房屋起面积为1340平方米的房屋。104-107房屋面积分别为208.48平方米、191.92平方米、540.84平方米、547.6平方米。104、105号房屋现已由案外人装修完毕并实际使用。2.鑫城公司为证明紫云阁小区14号B102-107号房屋均已另售，向法庭提供《紫云阁认购书》6份及相应收款凭证6份。基督教堂对以上证据的真实性均无异议，但认为鑫城公司是否将该部分房屋另售，不应影响被拆迁人基督教堂的权益。3.《房屋产权调换协议》约定的被拆迁房屋共两处，其中一处81.65平方米登记在朱某某名下，基督教堂称该房屋系教堂多年前购买并长期使用，只是与朱某某无法取得联系所以一直没有办理房屋过户手续。据查榆树市土地房屋征收管理办公室于2016年5月24日向一审法院发函称此房屋所有权证记载登记在朱某某名下，实际为基督教堂购买的，并已交付使用多年，签订产权调换协议时，基督教堂与鑫城公司无法找到朱某某本人，为不影响棚户区改造工程正常进行，该办公室代表政府也进行了参与，该房屋归基督教堂所有，如该产权出现任何瑕疵都由该办公室负责，如因产权造成损失由该办公室承担后果。
本院认为，1.关于一审判决赔偿损失是否构成程序违法的问题。因基督教堂起诉要求确认合同有效并按约定回迁房屋，且在诉讼过程中并未变更诉讼请求，一审法院对未予保护回迁的面积径行判决赔偿损失属超诉请判决，应予纠正。2.关于案涉《房屋产权调换协议》的效力问题。案涉产权调换协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。虽然鑫城公司主张案涉协议未经基督教堂盖章，仅由赵德彪等人签字的行为不能认定为基督教堂的行为，但该协议书签订主体乙方为基督教堂，即便基督教堂未在协议上加盖公章，其后明确表示追认赵德彪等人的签字行为，该协议因基督教堂的追认而合法有效，鑫城公司该主张本院不予支持。鑫城公司还主张该协议未经房屋拆迁管理部分备案属未生效协议，但双方并未将经房屋拆迁管理部分备案作为合同生效条件，故鑫城公司主张该协议未生效没有事实依据，本院不予支持。3.关于登记在朱某某名下的81.65平方米的房屋权属情况如何认定的问题。鉴于该房屋登记在朱某某名下，因现无法与朱某某取得联系，榆树市土地房屋征收管理办公室又向法院发函证明该房屋归基督教堂所有，并承担因产权瑕疵产生的任何后果，鑫城公司应按照协议约定按约定面积对基督教堂予以回迁安置。4.关于回迁问题。鑫城公司与基督教堂签订的《房屋产权调换协议》明确约定鑫城公司应将紫云阁小区商业楼南侧圆弧从2号商业楼起面积1340平方米房屋回迁给基督教堂，回迁房屋的位置及用途特定，虽然在开发过程中鑫城公司更改设计，增加了两套房屋，但回迁房屋具体位置未变，仅是房号变更为从104起算，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，鑫城公司即便已经将该回迁的房屋出售给案外人，因被拆迁人基督教堂对回迁房屋享有优先权，鑫城公司亦应按产权调换协议约定优先向基督教堂回迁紫云阁小区14号B104房屋起（一带二层）面积为1340平方米的房屋。故基督教堂主张鑫城公司向其回迁安置该房屋依法应予支持，而鑫城公司以应回迁房屋已经出售为由拒绝为基督教堂安置房屋本院不予支持。
综上所述，基督教堂的上诉请求成立，鑫城公司的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持吉林省榆树市人民法院（2016）吉0182民初241号民事判决第一项；
二、撤销吉林省榆树市人民法院（2016）吉0182民初241号民事判决第三项；
三、变更吉林省榆树市人民法院（2016）吉0182民初241号民事判决第二项为上诉人吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司于本判决生效后十日内立即向上诉人榆树市城郊街基督教堂交付坐落于榆树市紫云阁小区14号B104房屋起（一带二层）面积为1340平方米的房屋；
四、驳回上诉人吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司的上诉请求。
一审案件受理费90140元，保全费5000元，二审案件受理费114047元，共计209187元，由上诉人吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 徐 锐
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 阚 然