湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民二终字第00022号
上诉人（原审被告）王明峰。
上诉人（原审被告）曾红。
被上诉人（原审原告）宗本宁。
委托代理人谢圣红，湖北德豪律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人王明峰、曾红因与被上诉人宗本宁房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省五峰土家族自治县人民法院（2013）鄂五峰民初字第00764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月17日立案受理后，依法组成由审判员李淑一担任审判长，审判员胡建华、代理审判员关俊峰参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：曾红与王明峰系夫妻关系。诉争房屋面积为136.79㎡，于2000年由湖北锁金山电业发展有限公司规划建设，由公司与职工共同出资合建，建成于2001年11月，造价为95589.20元。2001年12月20日，湖北锁金山电业发展有限公司与王明峰签订《职工住房合同》，合同第一条约定：“……乙方（王明峰）承担基础以上部分的建房款71998.05元”；第七条约定：“乙方（王明峰）交齐全部房款后，十年内不得将房屋转售他人，确需转让，只能交回甲方（湖北锁金山电业发展有限公司），并按第四条退房处理”；第八条约定：“如果乙方想拥有全部房屋产权，必须住满十年后，交齐甲方出资的部分后，方可办理房产证，享有全部产权”。协议签订后，王明峰入住该房屋。2006年，宗本宁与王明峰就诉争房屋达成口头买卖协议。2006年12月12日，王明峰出具给宗本宁收条一张，上载：“今收到宗本宁先生用于购买湖北锁金山电业公司城关小区三号楼801#房屋的房款100000元，大写人民币拾万元整。收款人：王明峰”。当日，宗本宁通过中国农业银行给王明峰汇款人民币100000元。王明峰将诉争房屋交付给宗本宁居住使用至今。2011年11月21日，王明峰取得涉案房屋的房屋所有权证，证号为五房权证初字第201100**号。证载共有人：曾红。2012年3月5日，王明峰取得涉案房屋的土地使用权证，证号为五国用（2012）060-035号。2013年8月26日，宗本宁以王明峰、曾红未协助办理过户手续为由，诉至原审人民法院，请求判令：王明峰、曾红协助办理过户登记手续。
原审法院认为，宗本宁和王明峰均是完全民事行为能力人，订立合同是双方的真实意思表示，双方口头房屋买卖合同自达成之日成立。因宗本宁与王明峰订立协议时王明峰尚未取得房屋产权证书，没有完全处分权，故双方房屋买卖合同的效力，在王明峰取得房屋产权之前处于待定状态。2011年11月21日，王明峰取得诉争房屋的产权，双方的房屋买卖合同生效。协议生效后，王明峰不协助宗本宁办理房屋过户登记手续，对宗本宁构成违约，应承担继续履行的违约责任。曾红与王明峰系夫妻关系，系涉案房屋的共有人，应与王明峰对涉案房屋的过户登记的办理承担共同的协助义务。故宗本宁请求王明峰、曾红协助办理过户登记手续的请求应予支持。王明峰以双方未签订书面合同、签约当时未取得房产证、卖房未经共有人的同意，违反《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、第四十条的规定，主张合同无效。但该规定不是效力性强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项罗列的情形，不应予以支持。王明峰、曾红以双方房屋买卖行为违反《经济适用住房管理办法》、《职工住房合同》，主张合同无效。因《经济适用住房管理办法》只是一个部门规章，且王明峰、曾红没有证据证明诉争房屋为经济适用房，故原审对王明峰、曾红的辩解不予支持。王明峰、曾红主张宗本宁与王明峰订立的房屋买卖合同关系已变更为租赁合同关系，但没有提交租赁合同或其他足以证明双方之间存在租赁关系的证据，人民法院亦难以支持。王明峰、曾红主张100000元不是诉争房屋的全部价款，但双方在长达7年的时间内没有就房屋价款产生争议，且王明峰、曾红未提交充足的证据，该辩解亦难以支持。曾红还辩称《收据》内容过于简单，不具有可操作性，买卖行为未完成，买卖关系不成立。因宗本宁提交的收条，载明了交易双方当事人、交易房屋的具体位置、交易价格及款项的交付方式，已齐备了房屋买卖合同的基本要件。因此，曾红的这一抗辩理由不能成立。基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定判决：王明峰、曾红于判决生效之日起十日内，协助宗本宁办理房屋过户登记手续，将五房权证初字第201100**号房产证上的房屋所有人及五国用（2012）060-035号土地使用证上的土地使用权人变更为宗本宁，办理过户手续所需税、费由宗本宁承担。原审并同时决定一审案件受理费80.00元，由王明峰、曾红负担。
曾红、王明峰不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、原审认定“协议签订后，王明峰入住该房”不属实，王明峰在接收房屋后还投资了5.2万元对房屋进行装修后才入住的。2、讼争房屋属经济适用房，购买五年内不得上市交易，故王明峰与宗本宁所签房屋买卖协议无效。3、原审遗漏“买卖关系”变更为“租赁关系”的事实。在2010年8至10月份，王明峰与宗本宁达成口头协议，将原来的房屋买卖协议变更为房屋租赁协议，租期3年，年租金8000元，10万元转为租房押金。4、曾红为涉案房屋共有人，但王明峰未征得曾红同意即将房屋卖与他人，属无效处分行为。5、原审认定房屋全部价款为10万元系主观臆断。2006年双方达成房屋买卖协议时，讼争房屋无证无总价，双方口头约定等公司统一办证时才确定具体的价款。因此，请求二审人民法院依法撤销一审判决，予以改判。
宗本宁答辩认为：原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审认定的事实属实。
本院认为：王明峰与宗本宁达成的房屋买卖合同合法有效，双方均应按约履行自己的义务。针对王明峰、曾红上诉的五点辩论意见，本院逐一评述如下：1、王明峰主张原审认定协议签订后，王明峰入住该房不属实，事实是王明峰在接收房屋后还投资了5.2万元对房屋进行装修后才入住的。本院认为姑且不论该辩解所主张的事实是否真实，即便属实，也不影响宗本宁与王明峰所达成的房屋买卖协议的效力及对本案的实体处理。2、经济适用房在购买五年之内不能上市交易的规定非效力性强制性规定，不影响宗本宁与王明峰所达成的房屋买卖协议的效力。3、王明峰主张“房屋买卖”变“房屋租赁”及房屋买卖价款非10万元的上诉理由，因其未提交证据予以证实，本院不予支持。4、王明峰、曾红主张房屋买卖未征得共有人曾红的同意、房屋买卖合同应为无效，但本院认为，王明峰、曾红作为夫妻，曾红在长达八年的时间里均未对王明峰处分房屋的行为向宗本宁提出异议，现又以王明峰的卖房行为未经过其同意，其不同意出售涉案房屋来对抗宗本宁，明显与常理不符，本院亦不予支持。据此，本院对王明峰、曾红的全部上诉理由均不予支持，对其上诉请求予以驳回。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，依法应予维持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条、第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元（王明峰、曾红各预交80元），由王明峰、曾红各负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李淑一
审 判 员 胡建华
代理审判员 关俊峰
二〇一五年三月二十日
书 记 员 张鹏炜