成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高新民初字第2983号
原告：成都清大教育投资有限公司。住所地：成都市天府大道北段****号。
法定代表人：盛杰，职务不详。
委托诉讼代理人：向莹，四川迪杨律师事务所律师。一般授权代理人。
被告：赵仕政。
委托诉讼代理人：崔洪培，四川公生明律师事务所律师。一般授权代理人。
本院于2015年5月4日受理了原告成都清大教育投资有限公司（以下简称清大公司）诉被告赵仕政房屋租赁合同纠纷一案，由本院代理审判员梁林军依法适用简易程序，于2015年6月5日、2016年3月16日、2016年5月20日、2016年7月1日、2016年8月11日公开开庭进行审理。原告清大公司的委托诉讼代理人向莹，被告赵仕政及其委托诉讼代理人崔洪培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告清大公司诉称，因成都国际金融中心2号楼房屋对入驻人身份有严格审核，被告赵仕政以原告清大公司项目投资人身份请求原告清大公司与案外人安邦保险公司于2014年2月24日签订了房屋租赁合同，租用安邦保险公司位于成都市天府大道北段966号2号楼20222、20223、20224号房屋，被告赵仕政作为实际使用人在阅读了安邦保险公司与原告清大公司签订的房屋租赁合同后，自愿签署了房屋使用申请，自愿支付略高于原合同租金标准的租金、物业管理费、能耗费、押金等。协议签订后，被告赵仕政于2014年3月10日开始使用房屋，并购置了办公座椅及电脑等设备。但被告赵仕政并未按照约定支付租金，经多次催收仍拖延不付，也不搬离房屋。原告清大公司诉至法院请求判令赵仕政支付欠付的租金、物管费、能耗费合计459525.24元，支付押金35600元；被告赵仕政支付违约金61300元；解除房屋使用协议；被告赵仕政支付办理租赁房屋内物品转运的车费、人工费500元，支付存放被告赵仕政物品的租金9000元、押金3000元。诉讼中，原告清大公司不要求被告赵仕政支付押金35600元。
被告赵仕政辩称，一、被告赵仕政与原告清大公司于2014年2月13日签订《合伙协议》，约定共同筹建中小企业合作促进中心四川工作委员会。原告清大公司为筹建该委员会，于2014年3月10日租赁了办公用房，由原、被告共同使用。2014年12月24日，原告清大公司负责人周闱短信通知被告赵仕政无权进入办公场地，被告赵仕政再也无法进入办公场地，连自己物品也无法取回。被告赵仕政使用租赁房屋的时间自2014年3月10日至2014年12月24日。二、被告赵仕政分别于2014年2月26日转账83125元、于2014年3月18日转账23750元，支付租金和押金106876元，另外支付了41万元。三、原告清大公司将20222号房屋出租给叶轧宏、梁媛媛使用，并收取了相应的租金及费用。请求驳回原告清大公司的诉讼请求。
经审理查明，2014年2月13日，原告清大公司作为甲方与被告赵仕政作为乙方签订《合作协议》，约定甲乙双方共同筹建中小企业合作促进中心“四川工作委员会”；该合同另约定，乙方自愿出资筹建中小企业全国理事会，希望共建地方工作机构；乙方在签协议前知晓筹建须投入的款项包括管理费用、开班培训指导费、租赁成都金融中心办公室场地租金、人员工资等费用，收入主要来源为会员会费、活动费用、培训费用、投融资居间服务费用等收益；甲、乙双方按利润的各50%分配；乙方筹建时出资50万元，应在甲方与中小企业合作发展中心协议约定的时间内支付。周闱作为甲方代表在该协议上签名。
2014年2月24日，案外人安邦财产保险股份有限公司作为甲方与原告清大公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市高新区天府大道北段966号天府国际金融中心2号楼2层20222、20223、20224号房屋（建筑面积144.67平方米）租赁给乙方作为办公用房使用，租赁期限自2014年3月10日至2017年3月9日；该合同另约定，租金单价为100元/平方米/月，每月租金共计14467元，乙方支付租赁保证金43401元；乙方承担租赁期间的物业管理费、水费、电费、气费、空调使用费等，其中物业管理费每月18元/平方米/月。落款时间为2013年1月8日的《成都金融中心二号楼二楼房屋使用申请》载明：被告赵仕政申请使用成都国际金融中心2号楼2楼20222、20223、20224号房屋，承租期从2014年1月10日至2017年3月9日，其中2014年3月10日至2015年3月9日期间使用费为17.9万元、2015年3月10日至2016年3月9日期间使用费为21.7万元；2016年3月10日至2017年3月9日期间使用费为21.7万元，押金3.56万元，若使用方有欠费、拖延支付等行为，押金不予退还；支付方式为现金支付，原告清大公司提供内部收据；以上款项在使用期限到期前45天转入原告清大公司指定账户，半年支付一次；以上费用未含物业管理和水电费用，应由使用人缴纳，若款项应付未付，原告清大公司有权收回该房屋，同时使用人应承担总金额10%的违约金。该使用申请“回复”部分载明：“由于该楼对入驻单位审核严格，申请人是自然人，以清大公司项目投资人身份入住使用，在签字前已阅读安邦租房合同，愿意承担以上约定费用及违约给清大造成的损失；若提前退租须提前6个月书面申请给清大，须承担总租金10%违约金及清大付安邦押金；若有欠费，双方清算时应支付完欠费再搬离，否则合同继续，申请人为仍然使用状态，清大有权追索至所有欠款结清之日起；申请人同意叶轧宏使用20222号房间至2014年9月9日”。
2014年3月5日，案外人安邦财产保险股份有限公司向原告清大公司移交了租赁房屋。被告赵仕政于2014年2月26日向刘淑兰账户转账支付了租金83125元、于2014年3月25日支付了租房押金23750元。案外人叶轧宏向原告清大公司申请使用成都国际金融中心2号楼2楼20222号房屋，使用期限从2014年3月20日至2014年9月9日，使用费55710元。租赁房屋从2014年3月10日至2015年6月30日的物管费为45751.19元，从2014年3月10日至2015年4月3日期间的电费为1336.78元、从2014年3月10日至2015年6月30日期间的能耗费为10227元，合计57314.97元，其中叶轧宏、刘媛媛使用房屋的物管费5981.08元、电费100元。
2015年12月16日，原告清大公司与案外人王傅萍签订《房屋租赁合同》，合同载明原告清大公司租赁案外人王傅萍位于成都市光明路69号3-3106号房屋，租期1年，自2015年12月18日至2016年12月17日，租金每月3000元，押金3000元，原告清大公司于2015年12月18日支付了租金9000元、押金3000元。2015年12月18日，原告清大公司将被告赵仕政存放于租赁房屋内的物品腾出存放在位于成都市光明路69号3-3106号房屋存放。
另外，诉讼过程中，被告赵仕政申请对《使用申请》使用申请人处落款“赵仕政”是否为被告赵仕政的签名、以及“回复”部分是否形成于签名之前进行鉴定，本院委托四川光明司法鉴定所进行鉴定。2015年10月9日，四川光明司法鉴定所向本院答复：对使用申请落款处“赵仕政”的签名真伪进行鉴定，须提供与送检材料时间相近且有被告赵仕政签名的样本进行比对，本院限被告赵仕政于2016年1月15日向本院提交，但被告赵仕政未按期提交。2016年年1月19日，四川光明司法鉴定所向本院作出说明，因不能提供案前同期原始样本材料，不能对使用申请落款处“赵仕政”的签名真伪进行鉴定，对使用申请左下侧的回复部分是否形成于签名之前进行鉴定超出了目前技术条件，作了退件处理。
以上事实由双方当事人提交的身份证、组织机构代码证；房屋租赁合同、合伙协议、房屋使用申请；转账凭证、缴款通知单、发票；短信记录等证据在卷佐证。
本院认为，对于双方当事人争议的焦点有：1、被告申请使用原告房屋，原告能否以房屋租赁合同主张相关租金等费用；2、原、被告之间的房屋租赁合同是否在2014年12月24日终止履行；3、被告尚欠原告的相关费用；4、被告是否存在违约以及违约金如何确定。现认定如下。
一、关于原告能否以使用申请主张租金等费用。原、被告签订《合作协议》共同筹建中小企业全国理事会四川工作委员会，被告赵仕政负责筹建所投入的款项，款项包括成都金融中心办公室场地租金，后原告清大公司向案外人安邦财产保险股份有限公司租赁了案涉三间房屋，由原告清大公司向案外人安邦财产保险股份有限公司支付租金等费用，被告赵仕政向原告清大公司申请使用房屋，同时该使用申请明确约定了租金期限、租金标准、违约责任等条款，符合房屋租赁合同的构成要件，双方建立的是房屋转租合同关系。现原、被告之间的合伙协议尚未进行清算，现原告清大公司单独以房屋转租合同关系主张租金等费用，符合双方合同约定。被告赵仕政承担相关费用后，可以依据合伙协议的约定在原、被告之间进行分摊。
被告赵仕政否认使用申请的真实性，但因其原因导致未完成鉴定，应承担举证不能的法律后果。
二、关于租赁合同是否在2014年12月24日终止履行问题。被告赵仕政主张原告清大公司于2014年12月24日更换了租赁房屋的门禁卡，导致被告赵仕政不能使用租赁房屋，应视为双方的租赁合同已经终止履行，诉讼中提交了2015年4月9日的视频资料证明被告赵仕政持门禁卡无法开门进入租赁房屋，同时也提交了2015年5月27日的视频资料证明租赁房屋由原告清大公司在控制使用，以及周闱发给被告赵仕政的短信“是你提出要退出，清算出来后你欠清大多少就该拿多少，鉴于你周五在不经我公司同意情况下拿走我们物品我们正在清理中，少了多少，我们调取了监控，准备报案处理，物业保安处也发出了你无权进入我办公区搬走任何物品的通知”，以此证明周闱通知被告赵仕政不能进入租赁房屋，但原告清大均否认上述事实。本院经审查认为，租赁房屋时凭门禁卡进入，而门禁卡由物业公司进行管理，被告赵仕政持门禁卡无法进入租赁房屋，可以向物业管理部门提出修复门禁卡，被告赵仕政提出原告清大公司通知物管公司禁止被告赵仕政进入租赁房屋，但未提交物管公司关于上述事实的证明意见，周闱的短信载明物管公司发出被告赵仕政无权进入租赁房屋搬走任何物品的通知，但诉讼中未提交物管公司的通知，被告赵仕政提交的视频资料证明原告清大公司人员在租赁房屋内，不能证明租赁房屋以由原告清大公司收回的事实，综上，被告赵仕政提交的证据无法形成证据锁链相互印证证明原告清大公司已实际收回房屋的事实，同时原告清大公司提交证据证明被告赵仕政的物品留在租赁房屋内，一直未向原告清大公司移交房屋，原告清大公司在2015年12月18日才自行清退房屋收回房屋，故本院对被告赵仕政主张的事实不予认定，双方合同实际终止履行的时间为2015年12月18日。
因被告赵仕政未按约支付租金，原告清大公司通知被告赵仕政并自行收回房屋，双方租赁合同关系于2015年12月18日解除。
三、关于被告尚欠原告的相关费用问题。被告赵仕政使用原告清大公司租赁的房屋，应当按照使用申请的约定支付房屋租金。租金按照约定从2014年3月10日计算至2015年12月18日，合计347175元，扣除已经支付的租金83125元，还应支付264050元。其中叶轧宏使用租赁房屋的费用按照使用申请的约定已在使用申请中第一年的使用费用中扣除。原告清大公司另主张被告赵仕政支付租赁期间截止2015年6月30日前的物管费、水电费等费用符合合同约定，合计57314.97元，但应扣除叶轧宏、刘媛媛使用房屋的物管费5981.08元、电费100元，被告赵仕政还应支付物管费等费用合计51233.89元。
四、关于违约责任问题。被告赵仕政使用租赁房屋，应当按照合同约定支付租金等费用，但被告赵仕政未按约支付租金，构成违约，应当按照使用申请的约定承担支付总租金10%的违约金以及所支付的押金不退还的责任，总租金合计613000元，其中10%合计61300元，交纳押金23750元，被告赵仕政诉讼过程中主张减少违约金，本院参照被告的违约程度、原告清大公司的受损情况，本院酌情确定违约金30000元，扣除其中的押金还应支付6250元。
原告清大公司主张通知被告赵仕政腾退房屋后，被告赵仕政逾期未腾退房屋，自行将租赁房屋内物品搬离产生的交通费、人工费、租金、租赁押金，属于原告清大公司为避免损失扩大而支出的合理费用，应由违约方承担。但未提交相关支出交通费、人工费和租赁用的票据，因该费用属于必然产生的费用，本院酌情确定5000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、确认原告成都清大教育投资有限公司与被告赵仕政之间的房屋租赁合同关系于2015年12月18日解除；
二、被告赵仕政于本判决生效后十日内支付原告成都清大教育投资有限公司的租金264050元、物管费、水电费、能耗费51233.89元；
三、被告赵仕政于本判决生效后十日内支付原告成都清大教育投资有限公司违约金6250元并赔偿损失5000元；
四、驳回原告成都清大教育投资有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取3895元，财产保全费2770元，合计6665元，由原告成都清大教育投资有限公司负担1365元，被告赵仕政负担5300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 梁林军
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 刘苡辰
速录书记员张玉梅