福建省福清市人民法院执 行 裁 定 书（2017）闽0181执异32号异议人林宗木（利害关系人），男，1955年4月8日出生，汉族，住福建省福清市，申请执行人福建福清汇通农村商业银行股份有限公司，住所地福建省福清市，统一社会信用代码：法定代表人薛丽建，董事长。被执行人林章发，男，1959年4月14日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，被执行人俞芝英，女，1962年2月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，被执行人魏雄，男，1970年7月12日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，被执行人郭文琼，女，1971年12月30日出生，汉族，住福建省福清市，被执行人林章华，男，1954年2月21日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，被执行人王雅英，女，1956年4月5日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，本院在执行申请执行人福建福清汇通农村商业银行股份有限公司与被执行人林章发、俞芝英、魏雄、郭文琼、林章华、王雅英金融借款合同纠纷一案中，异议人林宗木于2017年4月26日对本院要求其协助的事项提出书面异议，本院受理后依法另行组成合议庭进行书面审查。现已审查终结。异议人林宗木称：2017年4月20日，福清市人民法院作出（2017）闽0181执681号协助执行通知书，要求其按租赁合同约定将每月租金汇至福清市人民法院执行款账户。福清市人民法院扣留、提取店面租金严重损害异议人林宗木的合法权益，具体理由如下：（一）异议人林宗木已向被执行人林章发等出租方支付自2016年6月8日至2017年9月7日共计15个月的租金。2013年11月13日，异议人林宗木与林章发、魏雄等人签订《房屋租赁合同》，约定林章发出租位于福州市中××街××号商铺给异议人林宗木，租期共六年，字2013年12月8日起至2019年12月8日止，前三年租金为379280元，第四年以后每年按上一年租金的递增5%。《房屋租赁合同》签订后，异议人一直按约支付租金，2015年11月间林章发称自己资金紧张要求先预支一定时间段的租金，经双方协商，2015年11月至12月间异议人向出租发林章发一次性支付了五个月的店面租金1896400元，出租发林章发于2015年11月19日向异议人出具证明：“……店面租金已付至2016年5月30日，故异议人应于2016年6月份上旬起付租金给林章发。”2016年1月15日林章发与异议人林宗木签订《补充租赁商铺协议》，约定异议人林宗木租赁一半的店面215.5平方米，每月租金172400元，并约定“……自2016年1月15日至2016年6月8日期间，甲方应每月付给乙方利息现金计57240元。自2016年6月8日至2017年9月7日共计15个月，按每月租金172400元扣除利息40000元余132400元，15个月×132400=1986000元，乙方已一次性付给甲方1986000元。”上述协议签订后，2016年3月22日，林章发、林章华等出租方又与异议人签订《店铺租赁变更合同》，双方约定林章发等出租方于2016年4月1日起收回一半房屋，余下一半215.5平方米继续由异议人承租，租期仍至合同约定的2019年12月8日止，同时在变更合同第五条租金和借款返还方式也约定：“自2016年6月8日起至2017年9月8日止，乙方按原合同约定的租金标准，支付方式将余下一半店铺的租金交付给甲方林章发。”异议人林宗木已经于2016年1月15日通过中国工商银行以转账汇款的方式将2016年6月8日至2017年9月7日共计15个月租金早已向出租方支付完毕，福清市人民法院仍要求异议人将店面租金汇至法院执行款账户以及要求该店面次承租人将租金汇至法院执行款账号是错误的。（二）林章发、林章华等出租方拖欠异议人林宗木租金预支本金及相应利息，异议人林宗木有权将自2017年9月7日后应缴的店面租金相应延后并主张债务抵消。根据林章发、林章华与异议人林宗木于2016年3月22日签订的《店铺租赁变更合同》第四条规定：“鉴于甲方收回一半出租店铺，导致乙方租赁的房屋面积变更调整，故甲方给予乙方以下补偿”。1.甲方所收回的房屋起租金差价68960元（215.5平方米×80元差价每月每平方×4个月，至2016年2月至6月8日止），由甲方负责补偿并于2016年4月8日前付给乙方。2.2016年1月15日至2016年6月8日止，共4个月零23天的应计借款利息和月租金差价，共计人民币276900元，由甲方于2016年4月8日前还给乙方。3.乙方多支付甲方2016年4、5月份租金344800元，由甲方退给乙方。其中4月份的租金172400元，甲方应于2016年4月8日前偿还乙方，余下的172400元，甲方应于2016年5月8人前偿还乙方。因林章华、林章发收回一半出租店铺，需要返还异议人林宗木之前多支付的月租金并给予补偿，但林章华、林章发未依照上述合同约定返还任何租金并给予补偿。根据《店铺租赁变更合同》第五条第三款规定：“如林章华没有按期偿还乙方借款本金、利息及月租金差价补偿，甲方同意乙方应缴的租金相应延后，直至林章华将本条第二款约定的款项付给乙方之日，甲方并不得追究乙方违约责任。”从以上条款可以看出，林宗木对支付租金的义务享有先履行抗辩权，根据《合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的要求。”林章华、林章发等出租方应当先履行偿还月租金差价、利息等义务，如其未履行，作为店面承租人林宗木有权延迟支付应缴租金。同时根据《合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”林章华、林章发除拖欠异议人林宗木租金债务外，根据《店铺租赁变更合同》第三条、第四条约定，林章发、林章华于2016年月15日向林宗木借款1986000元，约定月利率2%，同意按每月4万元整计利息，从2016年1月15日至2016年6月8日止，共4个月零23天的应计借款利息和月租金差价共计276900元，由林章发、林章华于2016年4月8日前还给林宗木，同时《店铺租赁变更合同》第五条第二款约定：“自2016年6月8日起，甲方委托林章华于每月8日前偿还乙方229640元借款本金、利息及月租金差价补偿，如甲方每月均履行还款义务，至2017年9月8日止，甲乙双方借款关系终结。”自上述《店铺租赁变更合同》签订后，林章发、林章华却严重违反合同约定，没有依约支付任何本金及利息。林章华、林章发对异议人林宗木所负上述债务到期无法偿还，异议人林宗木依法要求参与对林章华、林章发财产的执行分配。（三）异议人林宗木与被执行人林章发、林章华等人的租赁合同合法有效，异议人林宗木在租赁期内享有占有使用该出租店面的权利。异议人林宗木是在2013年11月13日就与林章华、林章发、魏雄等人签订了福州商铺，约定了租期共六年，自2013年12月8日起至2019年12月8日止，该合同意思表示真实，合法有效，之后双方于2016年1月15日签订《补充租赁商铺租赁协议》，约定的租期并未更改，租赁店铺也未改变，是店铺面积变为原先的一半。在2016年3月22日签订的《店铺租赁变更合同》中约定：“甲方双方经友好协商，同意对2013年11月13日签订的房屋租赁合同部分条款予以变更。”之后补充协议及变更合同都是对双方最先于2013年11月13日签订的原《房屋租赁合同》的延续和部分变更，租赁期间和店面并未改变。上述店面被抵押是在异议人林宗木与林章华等人签订租赁合同之后，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”异议人林宗木与林章发等人签订的租赁合同及补充合同是合法有效的，应受法律保护，即便是福建福清农村商业银行股份有限公司要实现其抵押权，异议人林宗木仍有权在合同约定的期限内占有使用该店面。（四）《承诺书》系异议人林宗木受福建福清农村商业银行股份有限公司欺诈所签，并非异议人林宗木真实意思表示，该《承诺书》是无效的意思表示。因为异议人林宗木文化程度低，当时根本不知晓不明白上述《承诺书》的内容，书中内容是福建福清农村商业银行股份有限公司所写的，该行工作人员高洁找到异议人林宗木，并欺骗异议人林宗木在上面签字。高洁是在2016年6、7月份在福州找到异议人林宗木，林宗木本人根本没有在承诺书上写日期，但事后福建福清农村商业银行股份有限公司却在日期处虚构事实，故意将日期写为2013年11月25日。《承诺书》并非是异议人林宗木真实意思表示，福建福清农村商业银行股份有限公司故意写上虚假时间也足见其虚构事实，意图让异议人林宗木承担责任，损害异议人林宗木得合法权益，该《承诺书》是无效的。综上，异议人林宗木已按约向出租方支付了2016年6月8日至2017年9月7日共计15个月的店面租金，同时2017年9月8日之后的店面租金异议人林宗木有权相应延后支付，直至出租方林章华偿还异议人林宗木预支租金本金及相应利息等。《承诺书》并非异议人林宗木真实的意思表示，是无效的，异议人林宗木依法请求参与对林章华、林章发等人的财产分配。为维护异议人林宗木的合法权益，特请求如下事项：一、裁定立即中止执行，中止对异议人林宗木所承租的位于福州市中××街××号商铺每月店面租金的执行。二、被执行人林章发、林章华拖欠异议人林宗木租金预支本金及利息，异议人林宗木有权将自2017年9月7日后应缴的店面租金相应延后并主张债务抵销。异议人林宗木提供如下证据材料证明其主张：《房屋租赁合同》、林章发出具的证明、《补充租赁商铺租赁协议》、工商银行电子银行回单及工商银行个人业务凭证、《店铺租赁变更合同》。本院查明：原告福建福清汇通农村商业银行股份有限公司与被告林章发、俞芝英、魏雄、郭文琼、林章华、王雅英金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月8日作出（2016）闽0181民初5864号民事调解书，调解确认如下：林章发余2017年2月13日前偿还福建福清汇通农村商业银行股份有限公司借款本金2540万元及自2016年6月21日起至款还清之日止案双方约定的《最高额担保借款合同》约定的借款利率计算的利息、复息、罚息……福建福清汇通农村商业银行股份有限公司对林章发、俞芝英、魏雄、郭文琼、林章华、王雅英提供抵押担保并记录在榕房他证TR自第号《他项权证书》上的不动产以折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权……调解生效后，申请执行人福建福清汇通农村商业银行股份有限公司向本院申请执行，本院于2017年2月15日立案执行后，依法向被执行人林章发、俞芝英、魏雄、郭文琼、林章华、王雅英发出执行通知书，责令其履行上述法律文书确定的义务，但被执行人仍未履行。本院于2017年3月14日作出（2017）闽0181执681号执行裁定，查封被执行人林章发、魏雄、林章华共同所有的坐落于福建省福州市××后洲街道××中××街店面【房屋所有权证号：】。2017年4月20日向异议人林宗木发出协助执行通知书，要求协助扣留、提取被执行人林章发、林章华、魏雄名下的店面租金2540万元。认定以上事实的证据有：本院(2016)闽0181闽初1610号民事判决书、（2017）闽0181执761号执行裁定书以及协助执行通知书、送达回证、福州市房管局查询结果信息一览表。本院认为，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院依法执行被执行人林章发、魏雄、林章华共同所有的坐落于福建省福州市××后洲街道××中××街租金的行为并无不当。异议人提出立即中止对异议人林宗木所承租的位于福州市中××街××号商铺每月店面租金的执行的请求，但异议人提交的证据材料不足以排除执行，对其主张，本院不予支持。异议人林宗木提出有权将自2017年9月7日后应缴的店面租金相应延后并主张债务抵销，异议人可另行主张，不属于本案异议受理范畴。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第四项、第十七条的规定，裁定如下：驳回异议人林宗木提出的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向福州市中级人民法院申请复议。审判长  林小琴审判员  郑学品审判员  林华龙二〇一七年十一月二十三日书记员  林 静