广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终3591号
上诉人（原审原告）：周水珍，女，汉族，1965年9月12日出生，住址：广东省深圳市福田区，
委托诉讼代理人：黄汉鸿、宫志刚，均系北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠州中财置业有限公司，住所地惠阳区淡水镇。
法定代表人：王川生。
委托诉讼代理人：蒋静波、覃丹凤，均系该公司员工。
上诉人周水珍因商品房销售合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2016）粤1303民初993号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人一审的诉辩意见
原审原告向原审法院提出诉讼请求:1.被告以商铺全款人民币317369.00元为基数,按照每日万分之三的标准向原告支付自2014年4月1日起至原告取得商铺房地产权证书之日止的延期办证违约金;2.被告将位于惠州市惠阳区淡水上塘石坑仔XX广场X层XX号铺办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案;3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2013年4月20日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,约定原告向被告购买位于惠州市××区淡水镇××广场××号商铺,原告应在2013年8月1日前付清商铺全款317369元,被告应当在2013年8月1日前,将经综合验收合格后的商品房交付原告使用。另约定,被告应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。同日,双方签订《都市广场商铺委托经营协议》,原告将该物业委托被告经营管理,委托经营期限自2013年8月1日起至2016年7月30日止。2013年4月13日,原告向被告支付商铺定金30000元,2013年4月20日,原告向被告一次性支付剩余商铺款287369元,原告向被告分别支付了代收商铺办理房产证契税12528元,维修基金8352元,代收商铺杂费2000元,被告向原告支付了商铺三年租金100222元以冲抵总房价款。2016年4月1日,原告经查询,被告至今没有履行涉案商铺备案义务,故诉至法院。
原审被告惠州中财置业有限公司庭审时辩称,原告诉请办证违约金的数额已经超过20%的上限,我方不予认可;原告请求办理商铺过户手续不仅需要被告去办理还需要原告配合,被告愿意和原告一起去办理产权证,由于该房屋被查封,现需要原告向查封行为提出异议,异议成功后,被告才能办理产权证。原告签订购房合同后,在办理房产证期间该房屋于2O14年5月28日被查封。签订合同是2O13年4月2O日,因此,原告请求迟延履行办证违约金超过诉讼时效。
一审法院查明的事实
原审原告围绕诉讼请求提交了相关证据，原审被告未向原审法院提交证据，原审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,原审法院认定如下:被告对原告提交的《都市广场商铺委托经营协议》和《收款收据》的关联性有异议,被告向原告已经交付了商铺,收款收据证明被告向原告已经付清了三年的租金,表明原告已经使用该商铺获得实际的收益权。本院经审查,该组证据是原、被告真实意思表示,内容合法有效,与本案有关联,原审法院予以采信。
一审法院的判决理由和结果
原审法院认为,原、被告于2O13年4月2O日签订《商品房买卖合同》和《都市广场商铺委托经营协议》,是双方的真实意思表示,合法有效。原告支付了包括被告向原告返租3年租金冲抵房款的全部价款。由于被告的原因,致使原告未能在规定期限内取得房地产权属证书,被告构成违约,按上述合同第十五条第2项的约定,原告不退房,被告按已付房价款每日0.03%向原告支付违约金。但被告交付该商品房时间为2O13年8月1日,原告知道其取得权属证书的权利被侵害是在该商品房交付使用后90日内即2013年11月1日前,由被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后,取得备案回执,然后再领取权属证书交给原告。原告未在法律规定的诉讼时效期间2年提出请求,其于2O16年4月1日请求被告支付迟延履行办证违约金已超过诉讼时效,不予保护。被告抗辩原告的主张已超过诉讼时效符合法律规定,予以采纳。另外,因涉案房产买卖合同在先,原告已付清全部房款且返租给被告,被告在涉案房产依法解除查封后,应将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案,原告本项诉请有合同依据,予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定,判决如下:一、被告惠州中财置业有限公司在位于惠阳区淡水镇上塘石坑仔XX广场X层X号铺解除查封后十日内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。二、驳回原告周水珍其他诉讼请求。本案受理费1540元,原告周水珍承担770元,被告惠州中财置业有限公司承担770元。
当事人二审的诉辩意见
上诉人周水珍不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求:1.撤销原审判决第二项,改判被上诉人以商铺全款人民币317,369.00元为基数,按照每日万分之三的标准向上诉人支付自2014年4月1日起至原告取得商铺房地产权证书之日止的延期办证违约金(暂计至2016年3月31日的违约金为69,599.02元)。2.判决被上诉人承担一审、二审案件受理费。事实与理由：一审判决认定：“被告交付商品房时间为2013年8月1日,原告知道其取得权属证书的权利被侵害是在该商品房交付使用后90日内即2013年11月1日前,由被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后,取得备案回执,然后再领取权属证书交给原告。原告未在法律规定的诉讼时效期间2年内提出请求,其于2016年4月1日请求被告支付迟延履行办证违约金已超过诉讼时效,不予保护”(一审判决书第3页第2段第7-13行)。上诉人对此持有异议,原审法院虽认定事实清楚,但适用法律错误,理据如下:2013年4月20日,上诉人(买受人)与被上诉人(出卖人)签订一份《商品房买卖合同》,约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房,出卖人按已付房价款的每日万分之三向买受人支付违约金(第15条)。显而易见,按照讼争双方签订的合同约定,该项延期办证违约金是按日分开计算，2013年11月1日只是计算违约金的第一天(即:知道权利被侵害时间),而每一日违约金的产生和确定须以当日违约行为继续发生为前提。被上诉人2013年11月1日起开始违约,而2013年11月1日只能产生、确定当天的违约金(即:知道权利被侵害时间);2013年11月2日同理只能产生、确定当天的违约金(即:应当知道权利被侵害时间);以此类推。从本案看,上诉人于2016年4月1日起诉立案,只主张被上诉人承担二年内的延期办证违约金(即:知道权利被侵害二年内的时间),对2013年11月1日至2014年3月30日权利被侵害而已超过二年诉讼时效的延期办证违约金,上诉人没有提出主张。退一步说,一审判决认定:“被告交付商品房时间为2013年8月1日,原告知道其取得权属证书的权利被侵害是在该商品房交付使用后90日内即2013年11月1日前”(一审判决书第3页第2段第7―9行),依此计算二年的诉讼时效应至2015年10月30日止,上诉人未在法律规定的诉讼时效期间2年内提出请求,其于2016年4月1日请求:“判令被告将位于惠州市××区淡水镇××广场××号铺办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”。假如按一审判决所认定延期办证违约金的法律逻辑,上诉人的该项诉讼请求也“已超过诉讼时效,不予保护”。综上,根据《民法通则》第137条有关“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定,上诉人主张起诉前二年内权利被侵害的延期办证违约金,依法应予支持。故一审法院适用法律错误,请求二审法院依法改判,支持上诉人上诉请求。
被上诉人惠州中财置业有限公司在庭审中口头答辩称：一审裁决事实清楚，适用法律适当。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院查明，2013年4月20日，上诉人周水珍与被上诉人中财置业签订了《商品房买卖合同》，第六条约定“买受人应在2013年4月20日前付清商铺全款￥317369元”，第八条约定“出卖人应当在2013年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”2013年4月20日，中财置业向周水珍出具了《收款收据》，证实已收周水珍定金3万元，一次性房款287369元，维修基金8352元，代收商铺杂费2000元。中财置业与周水珍于2013年4月20日签订了《都市广场商铺委托经营协议》，委托经营期限为2013年8月1日至2016年7月30日。
另查明，涉案商铺交付周水珍后，被惠州市惠阳区人民法院以惠阳法民一初字第381-1号民事裁定书查封。案件进入执行程序后，该院以（2016）粤1303执1573号执行裁定书继续查封该商铺。为此，周水珍提出执行异议，请求解除对涉案商铺的查封。2017年1月11日，惠州市惠阳区人民法院作出（2016）粤1303执异54号执行裁定书，解除对涉案房屋的查封。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷案件，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人周水珍的起诉是否超过诉讼时效。本院对此分析如下：
依据上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中的约定，被上诉人应当在2013年8月1日前交付涉案商品房，又依据双方签订的委托经营协议，被上诉人已于该日将涉案房屋交付给了周水珍，则被上诉人应当在2013年11月1日前为上诉人办理房产证。至上诉人起诉时止，被上诉人仍未为上诉人办理房产证。一审法院认为上诉人于2016年3月起诉已超过诉讼时效，对此，因本案逾期办证行为一直持续，违约金的计算以日为单位，逾期办证违约金产生属于被上诉人继续性债权，对于每一个请求权分别计算诉讼时效。据此，保护当事人起诉之日向前推两年的逾期办证违约金请求权。上诉人上诉请求支付自2014年4月1日至2016年3月31日的违约金，具有事实与法律依据，本院予以支持。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被上诉人按已付房价款即317369元的每日万分之三向上诉人支付违约金，则自2014年4月1日至2016年3月31日，被上诉人应当支付的违约金为69503.81元（317369*0.0003*730=69503.81）。
综上，一审法院认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初993号民事判决第一项及诉讼费用承担；
二、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初993号民事判决第二项为：被上诉人惠州中财置业有限公司在本判决生效之日起十五日内向上诉人周水珍支付逾期办证违约金人民币69503.81元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。
二审案件受理费1540元，由被上诉人惠州中财置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 胡 江
审 判 员 蓝惠兰
二〇一七年七月十七日
法官助理 曾嘉红
书 记 员 刘惠芳