太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋01民终1869号
上诉人（原审原告）郝亿晖，男，一九八三年三月二十四日出生，汉族，无业，住太原市。
委托代理人霍永红，山西源晋律师事务所律师。
委托代理人李正强，山西源晋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）太原市晋祠机动车清洗服务中心，住所地太原市晋源区晋祠镇小站营村东。
法定代表人吴东江，总经理。
委托代理人李明亮，男，太原市晋祠机动车清洗服务中心经理，住太原市小店区南内环街**号*号楼*单元**号。
上诉人郝亿晖因与被上诉人太原市晋祠机动车清洗服务中心（以下简称晋祠机动车清洗中心）物权确认纠纷一案，不服太原市晋源区人民法院（2016）晋0110民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：不动产物权的取得，应当符合法律规定。本案的争议焦点为：1、原告是否有权取得涉案土地使用权；2、原告是否有权取得涉案房屋所有权。
第一，原告郝亿晖是否有权取得土地证号为”晋源集用2003字第0**号”的集体土地使用权。本案中，晋源集用2003字第006号集体土地使用证上登记的土地使用者为本案被告晋祠机动车清洗中心，二〇一二年十二月二十日，原告与被告及其法定代表人、太原市晋源区晋祠镇小站营村村民委员会（以下简称小站营村委会）签订四方协议，约定该集体土地使用权由原告继受取得。二〇一三年八月二十八日原告与小站营村委会所签订的协议书亦约定原告使用小站营村东土地29亩。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。综上，对于依法确定集体土地建设用地的企业，非因发生破产、兼并等情形，土地使用权不得发生出让、转让或者出租。本案被告在法庭辩论终结前的法人状态为吊销未注销，原告亦未向法庭提交证据证明被告存在破产、兼并等情形，故原告与被告及其法定代表人、小站营村委会于二〇一二年十二月二十日签订的四方协议及二〇一三年八月二十八日原告与小站营村委会签订的协议书中关于原告取得涉案集体土地使用权的内容约定，因违反法律的禁止性规定而无效。故原告无权取得土地证号为”晋源集用2003字第0**号”的集体土地使用权。
第二，原告郝亿晖是否有权取得晋源房管字第0701号、晋源房管字第0702号、晋源房管字第0703号的房屋所有权。本案中，原告与被告及其法定代表人、小站营村委会于二〇一二年十二月二十日签订的四方协议中，协议第四条约定原告受让土地时应包括地上建筑，协议第一条载明该协议标的土地为集体土地，然原告诉求的晋源房管字第0701号、晋源房管字第0702号、晋源房管字第0703号三份房屋所有权证上所登记的土地使用情况的权属性质均为国有，与原告的诉求及原告提交的证据存在矛盾之处，且原告未能提交涉案房屋的土地所有权证等证据证明涉案房屋所占土地的来源等相关情况，因此，原告提交的证据与其主张房屋所有权的诉求不能形成对应关系，在这种情况下，原告未能进一步提交有效证据举证证明其诉求的晋源房管字第0701号、晋源房管字第0702号、晋源房管字第0703号三份房屋所有权证上所登记的不动产，属于其与被告在二〇一二年十二月二十日签订的四方协议中约定的地上建筑范围，原告对此应承担举证不利的诉讼后果。故对原告主张房屋所有权的诉求不予支持。
综上所述，原告郝亿晖与被告晋祠机动车清洗中心及其法定代表人、小站营村委会签订四方协议及原告与小站营村委会签订的协议中关于该集体土地使用权由原告取得之约定内容，因违反法律的强制性规定而无效，原告无权取得涉案土地的集体土地使用权；原告未能举证证明本案二〇一二年十二月二十日所签四方协议中约定的地上建筑范围包含晋源房管字第0701号、0702号、0703号三份房屋所有权证所记载的建筑物，原告提交的证据亦不能证明其有权取得涉案房屋的所有权；原告对涉案土地和房屋不存在其所诉求的权利，故原告要求被告办理过户登记手续的诉求不予支持。据此判决：驳回原告郝亿晖的诉讼请求。
郝亿晖不服上述判决，上诉称：二〇一二年十二月二十日，上诉人作为丁方，被上诉人晋祠机动车清洗中心作为乙方，签订《协议书》一份，就晋祠机动车清洗中心使用的小站营村东土地29亩及地上建筑物概括转让达成合意，该协议为协议各方当事人的真实意思表示，合法有效，应当得到全面履行。一审判决以协议内容违反《土地管理法》第六十三条的禁止性规定而无效，是对法律的片面理解和错误适用。首先，该六十三条为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，违反本条不必然导致合同无效。其次，该法规定的”破产、兼并等情形”为开放性列举，实际上所规范的企业经营发生严重困难、无法继续存续的情况下可以进行建设用地使用权的转让情形。第三，晋祠机动车清洗中心于二〇〇五年十一月被吊销营业执照，已经不能正常经营，该情形符合上述第六十三条的立法本意。故上诉人依约有权取得涉案土地的建设用地使用权。二、上诉人有权取得涉案房屋所有权。《协议书》第四条明确约定：本协议项下丁方受让土地时应包括地上建筑。从协议书整体来看，主要目的及内容实均为地上建筑物的转让。该地上建筑物已经取得晋源房管字第0701、0702、0703号房屋产权证书，登记所有人正是晋祠机动车清洗中心，其所占用土地是何种性质不影响合同的成立与生效。况且协议书约定的、房屋所占用的29亩土地中，有约9.945亩为划拨土地，其余近20亩土地为集体建设用地。根据《物权法》第一百四十七条确定的”地随房走”原则，及《城市房地产管理法》第四十条的规定，协议书关于涉案房屋转让的合同约定合法有效，上诉人依约有权取得涉案房屋所有权。三、一审审理中，上诉人在法庭调查和法庭辩论终结前均提出增加”确认涉案各协议合法有效，要求被告全面依约履行”的诉讼请求。一审却置若罔闻，不予审理，严重违反了《民事诉讼法》第三十二条规定，程序违反。请求二审撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求或发回重审。
被上诉人晋祠机动车清洗中心答辩称：我方没有意见，现在已经卖给上诉人了，我们积极配合办理手续就行了。
经审理查明，一九九九年十二月二十日，小站营村委会作为甲方，被上诉人晋祠机动车清洗中心作为乙方，双方签订《协议书》一份，约定晋祠机动车清洗中心使用小站营村东土地29亩，使用期限为五十年，即一九九九年十二月二十日至二〇四九年十二月二十日，晋祠机动车清洗中心每年向小站营村上交管理费5万元。
二〇一二年十二月二十日，小站营村委会作为甲方，晋祠机动车清洗中心作为乙方，其法定代表人吴东江作为丙方，上诉人郝亿晖作为丁方，四方共同签署《协议书》一份，其中约定：该协议标的土地为集体土地；一九九九年十二月二十日所签订协议中约定由晋祠机动车清洗中心使用的土地范围及使用年限，由郝亿晖继受取得并依原协议约定范围及年限使用；该土地上现有建筑物为一九九九年十二月二十日签订协议后晋祠机动车清洗中心自行投资建设并取得房屋所有权，经各方协议后确认，本协议项下郝亿晖受让土地时应包括地上建筑；晋祠机动车清洗中心曾与太原市晋直驾驶员培训学校签订的《房屋租赁合同》、与太原市晋源房地产开发有限公司签订的《补偿协议》、与太原市晋源区招商局签订的《转让协议》，解除上述合同及协议的补偿费用由郝亿晖承担，但承担费用总额不得高于100万元。
二〇一三年八月二十八日，小站营村委会与郝亿晖签订《协议书》一份，约定郝亿晖使用小站营村东土地29亩，使用期限至二〇四九年十二月二十日止，郝亿晖从二〇一四年十月十六日开始每年向小站营村上缴管理费15万元，管理费每五年递增10%。
同日，兴业银行向郝亿晖出具个人汇款委托书，显示郝亿晖向太原市晋源区唐龙花园物业有限公司汇款81.5万元。太原市晋源房地产开发有限公司分别于二〇一三年十二月二十日、二〇一四年一月二十六日向郝亿晖出具收据，载明其收到郝亿晖替吴东江及晋祠机动车清洗中心交来的小站营占地补偿款100万元，郝亿晖向太原市晋源房地产开发有限公司共计赔偿200万元。
二〇一三年九月三日，郝亿晖与太原市晋直驾驶员培训学校负责人郑庆堂签订补偿协议，约定郝亿晖向郑庆堂补偿365万元。后郑庆堂于二〇一四年一月二十六日向郝亿晖出具收条一份，载明其共收到365万元，协议补偿款已全部结清。
另查明，二〇〇三年十二月三十日，太原市晋源区国土资源局对涉案29亩土地中的12430.54平方米土地填发了集体土地使用证，载明土地所有者为晋源区晋祠镇小站营村农民集体，土地使用者为晋祠机动车清洗中心，土地座落为晋源区晋祠镇小站营村东，用途为商业服务业，使用权类型为联营占用，使用权面积12430.54平方米。
再查明，太原市晋源区房地产管理所于一九九九年十二月十四日向晋祠机动车清洗中心填发了房权证晋源房管字第XX**号、0702号、07**号三份房屋所有权证。该证所载房屋所有权人为晋祠机动车清洗中心，房屋坐落于晋祠复线路东；土地使用证号为晋源（国）字1999第007号，土地权属性质为国有，土地使用面积为19060平方米。其中晋源房管字第0701号房屋所有权证登记的房屋幢号为”1、2、3、4、5”，第0702号房屋所有权证登记的房屋幢号为”6、7、9、10、11”（9、10、11幢号后加盖了”注销”字章），第0703号房屋所有权证登记的房屋幢号为”12、13、14、15、16”。
以上事实有原审卷中身份信息、企业工商信息查询页、协议书（小站营村委会-晋祠机动车清洗中心）、集体土地使用证、房屋所有权证、协议书（小站营村委会-
晋祠机动车清洗中心-吴东江-郝亿晖）、协议书（小站营村委会-郝亿晖）、收条、补偿协议、兴业银行个人汇款委托书、收据等及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为，上诉人郝亿晖与被上诉人晋祠机动车清洗中心及小站营村委会签订的相关协议约定，由郝亿晖承继晋祠机动车清洗中心对小站营村委会集体土地的使用权，有关此类农村集体土地使用权的转让，《土地管理法》规定明确，郝亿晖及晋祠机动车清洗中心并未举证证明晋祠机动车清洗中心存在破产、兼并等可依法转让的情形，协议中有关土地使用权转让的约定违反法律强制性规定而不具有法律效力。另涉案土地性质与晋祠机动车清洗中心房屋产权证所载内容存在的矛盾和不能对应问题，郝亿晖陈述及现有证据不足尚无法作出合理解释和说明，认定依据不足。原审判决并无不当，郝亿晖上诉主张不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审诉讼费100元，由上诉人郝亿晖负担。
本判决为终审判决。
审判长 雷 晨
审判员 焦跃峰
审判员 孙广金
二〇一七年七月三日
书记员 齐文姝