广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终10379号
上诉人（原审原告、反诉被告）：莫文忠，男，汉族，1972年5月16日出生，住所地：广东省深圳市盐田区，
委托诉讼代理人：李慧芳，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛国超，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：高春梅，女，汉族，1966年4月4日出生，住所地：江西省南昌市西湖区，
委托诉讼代理人：熊凉捷，江西金凤华昌律师事务所律师。
上诉人莫文忠因与被上诉人高春梅房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2016）粤0308民初1529号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
莫文忠的上诉请求：一、维持一审判决第三、五项；二、撤销一审判决第一、二、四项；三、判令高春梅赔偿莫文忠维修损失98530元;四、判令高春梅返还莫文忠房屋维修期间的租金42950.6元；五、判令高春梅赔偿莫文忠营业损失、员工工资损失140400元；六、判令高春梅承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、关于莫文忠与高春梅所签订的《商铺租赁合同》解除的时间，莫文忠认为应当是2016年9月30日，而非一审法院认定的2016年12月30日，莫文忠无需支付2016年9月30日之后的租金。莫文忠在2016年9月下旬就己经没有实际使用涉案房产，因为莫文忠承租涉案房产是用于经营酒店，除涉案房产之外，还承租了其他房产。由于莫文忠承租的其他房产在2016年9月遭受业主锁门，莫文忠自然无法正常使用涉案房产。经过与高春梅和物业管理公司协商，莫文忠退出涉案房产的租赁关系和物业服务关系，而高春梅亦在2016年10月开始与物业管理公司重新签订了新的物业管理服务合同，即高春梅对于莫文忠不再继续使用涉案房产是明知且认可的，其与物业管理公司签订新的物业管理服务合同即以其行为表明解除《商铺租赁合同》，莫文忠无需支付2016年10月至2016年12月30日期间的租金。至于一审法院认为莫文忠应当支付高春梅2016年1月至5月期间的租金差额问题，更是缺乏事实和法律依据。莫文忠与高春梅己经协商一致将租金标准调整为每月25000元，莫文忠按照该标准履行了五个月，高春梅并无异议，现高春梅因合同已经无法继续履行而要求莫文忠重新按照合同约定的标准支付租金，明显违背诚实信用原则。二、一审法院认为即便涉案房产存在漏水、渗水问题，高春梅作为出租方无需承担任何贵任，完全没有事实和法律依据，严重侵害莫文忠的合法权益。关于涉案房产存在漏水、渗水问题的维修责任，莫文忠认为应当由高春梅承担。《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”很明显，交付符合约定用途的租赁物是出租方的首要义务。但涉案房产自莫文忠承租以来，天面和墙体经常性漏水，雨季影响尤其大，根本无法正常使用，对莫文忠的经营活动产生重大影响，仅仅是2013年4月至6月期间受漏水原因影响，就导致莫文忠经营的酒店延迟2个月开业，莫文忠交付的涉案房产根本不符合约定的用途。基于房屋漏水现象有时间上的特定性，只有雨天才能显现，故莫文忠接收涉案房产时因为天气原因不能及时发现漏水的实际情况，但并不意味着高春梅交付的涉案房产符合约定的用途。《合同法》第二百一十六条的规定表明涉案房产不是在交付时符合约定的用途即可，而是要求莫文忠在租赁期间均应保持涉案房产符合约定用途。虽然双方在《商铺租赁合同》中约定“出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修和修缮，出租方概不负责”，但莫文忠认为，该约定首先必须建立在高春梅交付的涉案房产是符合约定用途前提之上，对于必须经过维修后才能勉强予以使用的不符合约定用途、无法实现合同目的的房产并不在前述约定范畴之内。从公平角度来讲，该条约定所提及的“修缮”仅仅只能是小修，例如门锁更换、疏通下水涉案房产后，有权要求高春梅负担维修费用并相应减少租金。同时，《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”由于高春梅交付的涉案房产不符合约定，故应当赔偿莫文忠无法正常使用涉案房产期间的营业损失及工人工资损失。综上，请求二审法院査明事实，支持莫文忠的上诉请求。
被上诉人高春梅辩称，一、关于《商铺租赁合同》解除时间问题。1、莫文忠于2016年9月关门停业，不辞而别，因高春梅远在美国陪小孩读书，直到2016年12月30日回国后到房屋现场查看，才发现房内仍有“席梦思”床、棉被、电视机、空调尚未搬走，其时四周有数名流浪乞讨人员欲入住，高春梅为保护莫文忠财产，防止流浪人员进入，这才将门锁住。莫文忠承租其它房屋的业主，于2016年9月锁住其它房屋的行为及并不能改变本案房屋是2016年12月30日才锁门的事实。2、莫文忠承租的其它房屋于2016年9月份被锁门，并不影响本案房屋继续使用，其它房屋被锁门，不能成为莫文忠拒交本案房屋租金的理由。3、莫文忠称“经与高春梅与物业公司协商，莫文忠退出租赁关系和物业服务关系”，没有事实依据。4、莫文忠称高春梅于2016年10月与物业公司重新签订了物业服务合同，高春梅对此毫无记忆，高春梅其时远在美国，应该没有这种可能，莫文忠如果坚持此项主张，莫文忠应提交证据予以证实，假定属实（仅仅是假定），那也是因为莫文忠于2016年9月份起，即去向不明，失去联络，致使物业公司收不到物业费。物业公司为了收取物管费，电话要求高春梅与其重新签订《物业服务合同》，因高春梅房屋处于物业公司管理之下，物业公司收取物管费的要求正当合理，既然莫文忠躲避不交，高春梅只有代其交付。高春梅出于这种考虑，有可能（仅仅是可能）电话委托他人与物业公司订立《物业服务合同》。《物业服务合同》与《商铺租赁合同》分属两种不同的法律关系，假定高春梅真的委托他人订立了《物业服务合同》，也不能因此证明《商铺租赁合同》已经解除；5、存放在本案房屋内的大量物品，高春梅多次电话催促，莫文忠拒不运走，直到2017年3月11日在一审法院主持下才清理完毕，将房屋交还给高春梅，因此本案合同解除时间，从实事求是与公平合理角度，应该认定为房屋返还时间即2017年3月11日。二、关于2016年度租金标准是否变更问题。合同第二条第4小点约定，2016年度月租金标准是26818元，莫文忠在2016年度1-5月份，没有按约定数额支付租金，只能证明莫文忠违约，不能证明双方变更了租金标准。三、关于房屋维修责任应该由何方承担问题。本案房屋交付时是毛坯房，莫文忠装修后投入使用，莫文忠声称漏水是房屋内在质量问题，但广东泰安建筑工程质量司法鉴定所对本案房屋漏水原因出具《不予受理通知书》的理由是，1、案涉房屋建成早于2008年8月，现已超过防水工程的保修期限……工程的建设单位、设计单位、施工单位不再承担保修责任，相应责任已经转移到业主或者使用者；2、使用者已经对其进行维修施工，即现场已经破坏，无法判定是原防水工程老化时效，还是其使用不当造成其失效。高春梅据此认为，1、莫文忠未能提交足以推翻上述司法鉴定意见的证据，故莫文忠漏水系房屋内在质量原因的主张不能成立；高春梅有理由认为，漏水系上装修不当而造成；2、承租前三年，莫文忠的租金都是正常交付，高春梅从未收到房屋漏水的反映，高春梅因此有理由认为，莫文忠所谓的维修证据全系伪造；3、本案合同第四条“租赁期间房屋修缮”条款明确约定，“出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修与修缮，出租方概不负责”，该条约定的关键词是“概不负责”，因此修缮不分大小，均应由莫文忠负责。该约定系双方自愿达成，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，一审法院据此约定做出判决，完全正确。要特别说明的是，莫文忠引用的《合同法》第二百一十六条和第二百二十一条，并不是效力性强制性规定，不能以此认定本案合同第四条约定无效。四、关于莫文忠营业损失与员工工资损失问题。本案合同不能履行，完全是莫文忠经营不善而造成，根本不是漏水原因，退一万步，假定漏水属实，莫文忠依约也应当及时有效维修，莫文忠不履行约定维修义务，所有后果依约都应由莫文忠自行承担，根本不存在高春梅需要赔偿莫文忠损失的问题。综上，莫文忠的所有上诉理由都不能成立，请求二审法院维持原判。
莫文忠向一审法院起诉请求：一、解除莫文忠与高春梅签订的《商铺租赁合同》；二、高春梅返还莫文忠押金60000元；三、高春梅赔偿莫文忠维修损失98530元；四、高春梅返还莫文忠房屋维修期间的租金42950.6元；五、高春梅赔偿莫文忠营业损失、员工工资损失140400元；以上共计341880.6元；六、高春梅承担本案的全部诉讼费用。
高春梅反诉请求：一、莫文忠支付2016年1月至5月少交的房屋租金11490元；二、莫文忠支付2016年10月至2017年1月四个月租金109953元；三、莫文忠承担本案反诉费。
一审法院认定事实：2013年1月8日，莫文忠与高春梅签订《商铺租赁合同》，主要内容为：高春梅将深圳市盐田区大梅沙X居B栋1B1和B栋1B2号房屋出租给莫文忠使用；租赁期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止；2016年每月租金为26818元；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，如承租方不再使用出租方的房屋后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。高春梅向莫文忠交付房屋时，案涉房屋为毛坯房。高春梅已向莫文忠收取押金60000元。
另查明，2015年4月10日，深圳市XX物业管理有限公司起诉负责人为莫文忠的深圳市盐田区X度假酒店，要求深圳市盐田区X度假酒店支付物业服务费，X酒店以案涉房产出现多次墙体渗水和天面漏水等问题为由予以抗辩。在上述案件审理过程中，一审法院就案涉房产漏水原因进行司法鉴定，广东泰安建筑工程质量司法鉴定所出具《不予受理通知书》，理由如下：1、案涉房屋建成早于2008年8月，现已超过防水工程的保修期限……工程的建设单位、设计单位、施工单位不再承担保修责任，相应责任已经转移到业主或者使用者；2、使用者已经对其进行维修施工，即现场已经破坏，无法判定是原防水工程老化失效，还是其使用不当造成其失效。
又查明，2017年1月3日，深圳市盐田区X度假酒店出具《关于深圳市盐田区X度假酒店被停业说明》，主要内容为：深圳市盐田区X度假酒店（下称为酒店）成立于2013年4月7日，正式开业于2013年6月18日，位于深圳市盐田区大梅沙村环城路68号X居小区前面A栋1A1、1A5、1A3和B栋1B1、1B2栋商铺，面积共1337.97平方米，其中A栋1A1业主是李洁（女，身份证号：）、王建茹（女，身份证号：）和庄清（女，身份证号：）三人联名产权，共两层，建筑面积为313.25平方米，是酒店的大堂和咖啡厅及五间客房组成部分；A栋1A3、1A5业主是关虹（女，身份证号：）和江剑涛（男，身份证号：）两人联名产权共两层，建筑面积1A3为34.23平方米、1A5为587.5平方米，共621.73平方米，是酒店的客房主要部分，共有20间客房；B栋1B1、1B2栋业主是高春梅（女，身份证号：），共一层，建筑面积1B1为359.97平方米、1B2为43.02平方米，共402.99平方米，是酒店的客房部分，共有13间客房。自酒店开始装修至2016年8月前，每逢下雨天，主体的玻璃墙和收缩缝不断有客房出现渗水和漏水，就有关渗水维修和补漏问题曾多次与三方业主反映，得来回复结果都一样，叫酒店找物业管理处，当时酒店向原深圳市XX物业管理有限公司发出的书面告知，同时被拒收，作为经营方酒店耗不起时间上的折腾，只好尽快委托装修公司进行维修，对把损坏的客房恢复经营，累计维修和补漏金额已超出500000元，全部由我酒店承担了。酒店认为主体上出现的漏水问题不应由我酒店负责。所以，自2014年1月1日开始，决定将小区管理费、电费和水费全部停交。至2015年5月，经由深圳市盐田区人民法院判决，至2015年3月拖欠原深圳市XX物业管理有限公司费用共289329.18元，全部由酒店承担。酒店认为：“在酒店主体渗水和漏水维修及补漏的工程费用未有认定的情况下，暂时拒交房租费”。自2016年6月起，酒店决定将以上租赁物全部停缴租金。至2016年9月10日中午12时，A栋1A3、1A5业主江剑涛前来酒店追租，在未有协商好的情况下就将其出租屋全部紧锁，再也不让20间客房经营。至2016年9月23日中午13时左右，A栋1A1业主王建茹也以同一样的处理方法，将酒店的大堂的前后门紧锁，使酒店完全处于关门状态，酒店大堂无法营业的情况下，只好将B栋1B1、1B2栋的客房也同时关门。并于2016年10月1日起，所有相关费用办理报停或终止，包括小区的管理费及水电费等。
再查明，2016年1月至5月，莫文忠共向高春梅支付租金125000元。莫文忠自2016年6月起未向高春梅支付租金。
庭审时，莫文忠主张因案涉房屋出现漏水和渗水，故委托他人进行维修并因此支付了相关维修费用。
在一审法院主持下，莫文忠于2017年3月11日将案涉房屋内的物品清理完毕并将案涉房屋交还高春梅。
一审法院认为，双方签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反有关法律或行政法规的禁止性规定，对双方当事人均具有拘束力。本案的争议焦点在于莫文忠是否可以案涉房屋出现漏水或渗水为由拒付租金。一审法院认为，案涉房屋交付莫文忠使用时为毛坯状态，特别是双方已约定“出租方将房屋交付给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责”。而且莫文忠已就案涉房屋进行了全面装修，因此即便案涉房屋存在漏水和渗水的情况，作为出租方的高春梅无须承担任何责任，莫文忠不能据此拒付租金。莫文忠亦无权向高春梅主张因案涉房屋漏水或渗水所产生的直接或间接损失。
莫文忠称，高春梅未于2016年9月锁门，但是案涉酒店的其它部分已被其他业主锁住，故整个酒店无法实际使用。高春梅称，2016年12月下旬，为了防止流浪人员入住，故将案涉房屋锁住。因为高春梅已经以其行为表明了解除《商铺租赁合同》关系的意思，所以一审法院认定《商铺租赁合同》于2016年12月30日解除。高春梅的锁门行为已实质影响《商铺租赁合同》的继续履行。莫文忠未继续正常经营使用案涉房屋，因此莫文忠无须向高春梅支付2017年1月1日起的占用使用费，但应向高春梅支付2016年1月至2016年5月少支付的租金9090元（26818×5－125000=9090）以及2016年10月至2016年12月30日的租金80454元（26818×3=80454）。
关于押金问题，因《商铺租赁合同》已经解除，故高春梅应向莫文忠返还押金60000元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、莫文忠与高春梅签订的《商铺租赁合同》于2016年12月30日解除；二、莫文忠应于判决生效之日起五日内向高春梅支付租金89544元；三、高春梅应于判决生效之日起五日内向莫文忠返还押金60000元；四、驳回莫文忠其他本诉请求；五、驳回高春梅其他反诉请求。本诉案件受理费3214.1元，由莫文忠负担2650.03元，高春梅负担564.07元，莫文忠已预交案件受理费，一审法院不予退回，高春梅应负担的费用于判决生效之日起十日内迳付莫文忠。反诉案件受理费1364.43元，由高春梅负担358.39元，莫文忠负担1006.04元，高春梅已预交案件受理费，一审法院不予退回，莫文忠应负担的费用于判决生效之日起十日内迳付高春梅。
本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明，高春梅在（2017）粤03民终5998号案件中起诉要求莫文忠支付2016年6月至9月租金，且明确表示此前租金并无拖欠，亦确认莫文忠在2016年1月至5月已支付的租金数额为125000元。
本院认为，涉案《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反有关法律或行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。现合同已经解除，双方对此亦无异议，二审争议的焦点在于：一、合同解除的时间；二、莫文忠是否尚欠2016年1月至5月的租金差额；三、高春梅是否应赔偿莫文忠主张的漏水所致损失。
关于焦点一。莫文忠以酒店其他部分被案外人锁门，导致无法经营而未使用涉案房屋为由，主张双方租赁合同自2016年9月30日解除。本院认为，首先，双方租赁合同并未约定合同的存续以案外人商铺的正常使用或酒店的全面经营为前提；其次，涉案商铺并未丧失使用功能，莫文忠无权主张解除合同；再次，莫文忠客观上仍继续占用涉案商铺，并未清空商铺并交付高春梅，因此，莫文忠主张双方合同自2016年9月30日解除，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。涉案房产虽于2017年3月11日才清空交付，但莫文忠自高春梅于2016年12月下旬锁门后已失去对涉案商铺的控制，一审据此认定双方合同解除时间为2016年12月30日并无不当，本院予以确认。据此，莫文忠应支付约定租金至2016年12月30日止。
关于焦点二。高春梅在另案确认收到2016年1月至5月租金数额为125000元的情况下，明确表示莫文忠不存在拖欠，表明高春梅对莫文忠该期间按每月25000元支付租金是认可的，其以行为表示放弃对超出该数额部分债权的追索。现高春梅在本案中再行主张该期间租金存在拖欠，有违诚信，本院不予采信，对高春梅要求支付2017年1月至5月租金差额的诉请，依法予以驳回。
关于焦点三。莫文忠称其2013年及2014年曾多次聘请装修公司对房屋漏水部位进行维修，要求高春梅承担赔偿责任。但莫文忠自2013年1月8日接收房屋起直至2016年5月均按时依约向高春梅支付租金，亦未提交证据证明已按照合同约定的书面形式向高春梅发出维修通知或提出要求。并且，根据广东泰安建筑工程质量司法鉴定所出具《不予受理通知书》，涉案房产漏水原因究竟系因高春梅所交付的房产本身存在漏水缺陷还是莫文忠的不当使用所致已无法查明，故莫文忠主张高春梅交付的房产存在漏水缺陷，事实依据不足，本院不予采信。至于高春梅是否具有维护义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，承租人的维修义务可通过双方约定予以变更，亦未限定可约定的维修事项范围，本案双方明确约定“出租方将房屋交付给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责”，并未违反法律规定，对双方均有约束力，故即便涉案房屋存在漏水和渗水的情况，作为出租方的高春梅依约亦无须承担维修责任。因此，莫文忠向高春梅主张因房屋漏水或渗水所产生的直接或间接损失，于法于理无据，本院予以驳回。
综上，莫文忠的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持。一审判决认定部分事实不清，适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持深圳市盐田区人民法院（2016）粤0308民初1529号民事判决第一、三、四项；
二、撤销深圳市盐田区人民法院（2016）粤0308民初1529号民事判决第五项；
三、变更深圳市盐田区人民法院（2016）粤0308民初1529号民事判决第二项为：莫文忠应于本判决生效之日起五日内向高春梅支付租金80454元；
四、驳回高春梅的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费3214.1元，由莫文忠负担2650.03元，高春梅负担564.07元，反诉案件受理费1364.43元，由莫文忠负担904.43元，高春梅负担460元；二审案件受理费6199.78元，由莫文忠负担5739.78元，高春梅负担460元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 尚宇楠（兼）