浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第810号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张小玲。
委托代理人：林清城。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：浙江保利房地产开发有限公司。
法定代表人：陈冬桔。
委托代理人：唐锋。
委托代理人：王磊。
上诉人张小玲因与被上诉人浙江保利房地产开发有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2014）杭经开民初字第1074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2010年4月18日，保利公司与张小玲签订《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》一份，约定张小玲向保利公司购买杭州经济技术开发区保利东湾1幢1401室房屋一套，总价款为4701215元，张小玲应于合同签订之日支付首期购房款1881215元，剩余购房款2820000元应在签订合同后七天内办理完毕相关贷款手续；如果贷款银行不受理买受人的贷款申请，买受人应在接到通知之日起七日内与出卖人重新确定付款方式，并办妥相关手续。因买受人原因逾期办理的，则承担逾期付款的违约责任；若买受人未按合同约定时间付款，逾期不超过90日的，按日万分之二向保利公司支付逾期违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，也有权要求继续履行合同，并要求张小玲按日支付逾期应付款万分之四的违约金。《合同补充协议》第四条第2款约定：如买受人按揭申请非因出卖人原因未获银行批准或银行批复额低于买受人的申请金额，买受人应在收到出卖人通知之日起三日内或银行批复之日起七日内选择其他出卖人认可的付款方式，否则视为违约，出卖人有权解除合同，并收取五万元违约金。
张小玲于合同签订时支付了首付款1881215元。2011年12月1日，保利公司向张小玲发送律师函一份，告知现保利公司已经接到张小玲办理按揭银行的通知，张小玲不符合银行放贷条件，银行不予发放按揭贷款，并催促张小玲在接函后按照合同约定，催促银行在20个工作日内发放贷款或者由张小玲一次性付清余款。2013年12月30日，保利公司向张小玲发送催款函一份，催促张小玲在规定期限内一次性支付剩余房款。2014年6月15日，保利公司再次向张小玲发送催款函一份，催促张小玲在规定期限内办妥按揭手续获得银行贷款或一次性支付剩余房款。2014年6月24日，张小玲向保利公司发送回复函一份，告知因张小玲无法获得按揭贷款，且无能力一次性支付剩余房款，张小玲曾多次向保利公司提出退房，但保利公司不予理睬，现再次要求解除案涉合同。张小玲至今未办妥银行按揭贷款手续，亦未支付余款。
原审法院另查明，2010年4月17日，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，规定商品住宅价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。现保利公司起诉至原审法院，请求：一、张小玲立即支付购房款2820000元；二、张小玲支付逾期付款违约金695435元（暂自2011年4月18日起计算至2014年6月15日，要求计算至实际支付之日）；三、由张小玲承担案件的诉讼费用。在本案开庭审理过程中，保利公司将第二项诉讼请求变更为：张小玲按照年利率7.80%计算逾期支付购房款的违约金（自2014年8月12日起计算至实际支付之日止）。张小玲亦向原审法院提起反诉，请求：一、解除张小玲与保利公司签订的《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、保利公司退还张小玲支付的购房款1881215元；三、由保利公司承担本案的反诉费。
原审法院认为，当事人双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法律的强制性规定，应认定有效。双方均应按照约定全面履行自己的义务。
现有证据显示，合同签订后，张小玲未能获得贷款。根据《合同补充协议》第四条的约定，张小玲应当在限定期限内选择其他保利公司认可的方式付款，否则即构成违约。即使张小玲确因受房产新政影响而无法获得按揭贷款，也并非保利公司的原因造成，故保利公司依约可以要求张小玲选择其认可的付款方式继续履行合同。在得悉张小玲不符合银行放贷条件后，保利公司已于2011年12月1日以发送律师函的形式向张小玲提出要求其继续履行合同义务的主张，虽然双方此后就案涉合同的处理方式多次沟通，但一直未达成一致意见，至保利公司起诉前张小玲仍未取得银行按揭贷款或者提出其他付款方式以供保利公司确认。张小玲的行为已经构成逾期付款根本性违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；保利公司则依法可以解除合同，也可以要求张小玲支付价款，并获得损失赔偿。保利公司诉请要求张小玲一次性支付剩余购房款，于法有据，该院予以支持。关于保利公司要求张小玲自起诉日起按照年利率7.80%的标准支付逾期付款违约金的诉讼请求，未超出法律规定及合同约定范围，该院也予以支持。张小玲的反诉请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：
一、张小玲于判决生效之日起十日内向保利公司支付剩余房款2820000元及逾期付款违约金（自2014年8月12日起按年利率7.80%计算至实际履行完毕之日止）；二、驳回张小玲的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34923元，反诉案件受理费10865元，合计45788元，由张小玲负担。
宣判后，上诉人张小玲不服，向本院提起上诉称：一、1、原审判决认定事实错误。根据张小玲与保利公司员工的对话及证明，可以证明当时张小玲无法一次性付款，与保利公司协商，保利公司确认可以用按揭方式付款并称与银行已经核实，在此前提下，张小玲才签订了案涉合同。而实际上，双方签合同的前一天，国务院已经发通知，按照通知要求，张小玲是不能办理按揭的，因此，是保利公司欺骗张小玲签订合同，实际按揭是无法办理的；2、保利公司工作人员可以证明张小玲在得知无法办理按揭后已经及时提出了解除合同的请求，保利公司的的工作人员也确认接收了，故合同已经解除了；3、张小玲所在当地政府部门已经证明张小玲现在失业在家，无能力支付剩余房款，一审法院判决张小玲履行合同是没有办法履行下去的。二、原审判决程序违法。1、《保利东湾签约付款明细表》，保利公司已经进行了质证，但一审法院没有评判，是程序严重违法；2、《证明》系保利公司的工作人员王鑫出具，保利公司有异议的，应该叫王鑫出庭，一审法院将该举证责任分配给张小玲是错误的。三、原判决适用法律错误。根据张小玲的实际情况，一审法院理应按照《中华人民共和国合同法》第三、五、六条的规定，作出一个公平判决。综上，请求：1、撤销原判，改判解除双方的《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》；2、保利公司退还张小玲房款1881215元；2、案件诉讼费用由保利公司承担。
被上诉人保利公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》系保利公司和张小玲的真实意思表示，应为有效，对双方均具有约束力。现张小玲并未按约支付剩余款项，故保利公司要求张小玲继续履行合同并承担违约责任与法有据，本院予以支持。至于张小玲主张案涉合同已经解除并要求返还首付款的诉讼请求，因张小玲并未提供充分证据证明案涉合同符合合同解除的条件，故原审法院据此驳回张小玲的反诉请求并无不当。关于张小玲主张原审法院没有对《保利东湾签约付款明细表》进行评判，属于严重违反程序的上诉意见，本院认为，经过查看原审案卷，保利公司对于上述证据三性并无异议，且原审法院也认定双方在案涉合同中约定“张小玲应于合同签订之日支付首期购房款1881215元，剩余购房款2820000元应在签订合同后七天内办理完毕相关贷款手续”，故本院对于张小玲的上述意见不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45788元，由上诉人张小玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡宇
审 判 员 陈艳
代理审判员 丁晔
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 王勤