北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第27333号
原告：北京大观园酒店有限责任公司，住所地北京市西城区南菜园街88号，注册号：110104009561957。
法定代表人：王天佑，总经理。
委托代理人：吴丽萍，北京国同金律师事务所律师。
委托代理人：张丽朝，女，北京大观园酒店有限责任公司法律顾问。
被告：刘××，男，1965年12月12日出生，公民身份号码：×××。
原告北京大观园酒店有限责任公司（以下简称大观园公司）与被告刘××物权保护纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理后，依法由代理审判员常晓明独任审判，公开开庭进行了审理。原告大观园公司之委托代理人吴丽萍、张丽朝与被告刘××到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
大观园公司诉称：我公司系中国长城工业集团有限公司的全资子公司，受中国长城工业集团有限公司的委托经营管理包括北京市海淀区北四环西路95号院昆明湖花园别墅1门在内的北京市海淀区北四环西路95号院昆明湖花园别墅区。我公司于2013年2月28日与杜××签订房屋租赁合同，约定将位于北京市海淀区北四环西路95号院昆明湖花园的1门别墅租赁给其使用。该租赁合同的租期为五年，第一年租金为50000元人民币，第二年为100000元人民币，第三年为150000元人民币，第四年为180000元人民币，第五年为210000元人民币。租金的支付方式为预付，每半年支付一次，电费为1.2元每度，水费为6.5元每吨，按照实际使用量收取，并约定了四种合同终止的情形。合同签订后，杜××在我公司不知情的情况下将房屋租赁给刘××使用，作为天津翰洋律师事务所北京分所的办公室。杜××及刘××对房屋租金问题互相推诿，均拒绝支付。截止到2014年10月14日已经拖欠房租10万元整。刘××作为房屋的实际使用人从未向我公司支付过使用费。我公司曾多次找刘××催要房屋使用费，并要求其搬离该房屋，均遭到拒绝。刘××无正当理由擅自占有使用我公司经营管理的房屋，且拒绝支付房屋使用费的行为，严重侵害了我公司的合法权益。诉讼请求：1、请求法院判令刘××支付我公司2013年4月15日至2014年10月14日期间的房屋使用费10万元，并按每年15万元的标准支付至实际搬离之日止；2、请求判令刘××支付我公司水电费11580元；3、请求判令刘××限期搬出北京市海淀区北四环西路95号院昆明湖花园别墅1门房屋；4、刘××承担本案诉讼费。
刘××辩称：每年房租15万元没有法律依据。我没有使用用房屋所以不同意大观园公司的诉讼请求。我跟大观园公司之间有房屋租赁合同，我认为租金应该按照这个合同来交。一、本案大观园公司所提交的证据《房地产使用证明》中地址“北京市海淀区昆明湖南路37号”并非本案诉讼标的物所在地。另外，大观园公司不是本案标的物的所有人，其不能作为本案的原告，其证据不能证明房屋出租的合法性。二、大观园公司作为法人并没有提供合法有效的营业执照副本复印件及组织机构代码证副本复印件。三、大观园公司事实认定错误，租赁房屋是从大观园公司处直接租赁并签订了租赁合同，而非大观园公司所述从杜××处转租而来，我更是与杜××毫无关系。四、陈××作为大观园公司业务副总经理、物业经营管理项目第一负责人，对外即代表大观园公司，并且其向我出示了大观园公司的书面授权文件、名片等证据证明陈××系代表大观园公司。我有理由相信陈××的行为系代表单位的职务行为。五、我曾多次按合同约定前往大观园公司处交纳房租及水电费用，但大观园公司均无故拒绝接收，其中一次前去，财务给了我一张结算条。六、我认为陈××虽然退休，但其退休前的职务行为系合法有效的民事法行为，其主体上能够代表大观园对外签订合法有效的合同。大观园公司反悔，认为与我签订的合同无效系严重违反合同约定，应当承担违约责任。
经审理查明：2013年2月28日，大观园公司（甲方）与杜××（乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方租用甲方北京市海淀区北四环西路95号院昆明湖花园别墅1门；租期自2013年4月15日至2018年4月14日，为期5年；租金第一年50000元人民币，第二年100000元人民币，第三年150000元人民币，第四年180000元人民币，第五年210000元人民币；本合同一经签订十日内，乙方须向甲方全额支付保证金数额为10000元人民币，甲方收到乙方全额支付的保证金后本合同生效；电费暂定1.2元／度，水费暂定6.5元／吨；本合同一式四份，甲方三份、乙方一份，应由甲乙双方代表签字或加盖单位公章、合同专用章。杜××于2013年2月25日向大观园公司支付保证金10000元。陈××原系中国长城工业集团有限公司退休干部，退休后与大观园公司签订劳务协议书，约定在2013年5月1日至2014年4月30日期间，陈××在大观园公司的经营服务部担任副总经理，主要负责京区房屋项目经营管理工作。陈××作为证人出庭陈述称：“大观园公司于2013年2月28日与杜××签订了北京市海淀区西四环北路95号院1门的房屋租赁合同，杜××交纳房屋保证金合同生效后，便对房屋投资改造并置办办公家具家电，两个月后开张营业。因公司未能提供房产证致使杜××未能注册公司不能开展经营活动，后停业，房屋空置半年。杜××对此不满，表示将状告我公司言而无信，欺诈，非法出租等。我一方面向上级报告情况，要求尽快办理房产证更名事宜，一方面说服杜××放弃承租权，并积极寻找下家客户。刘××愿意接手该问题房，大观园公司与刘××达成一致，由刘××结清杜××装修改造及家具家电欠款59万元。签订合同时为防止杜××找后账，为简化程序，我把杜××的合同原件收回来，在大观园公司和杜××的一式四份原合同上，乙方名字处变更为刘××的名字并加盖公章。我在与刘××签合同时签过名字，但与杜××签合同时没有在合同上签名，现合同原件由我持有，因内部纠纷没有交给公司，公司处不可能再有与杜××签订的合同，我与刘××是在2014年3月份以前签的合同。”大观园公司认可陈××的证言的真实性，但主张刘××签的合同是在杜××在合同上进行涂改，所以形式上不符合合同法的规定和公司的相关规定。大观园公司就其主张向本院提交该公司的合同管理办法及合同审批流转单予以证明，刘××对此不予认可，主张公司的内部文件只能约束其内部员工，陈××的行为可以代表大观园公司。刘××亦认可陈××的证言的真实性，同时提交陈××签订的《京区物业项目经营管理责任书》以证明陈××的行为代表大观园公司，该责任书显示陈××的责任为开展房屋租赁各项工作，责任书显示有大观园公司法定代表人王天佑的签字，大观园公司对该管理责任书的真实性不予认可，但未提交相反证据予以证明。刘××另提交郭志青的收据用以证明其支付了涉案房屋59万元的装修及家具家电款项，大观园公司对该证据的真实性不予认可。
就大观园公司对于涉案房屋是否享有出租权的问题，大观园公司主张涉案房屋产权人系中国长城工业集团有限公司，该公司委托大观园公司对包含涉案房屋在内的物业资产进行管理。大观园公司向本院提交房地产使用证明、委托管理协议及中国长城工业集团有限公司出具的说明对其主张予以证明。房地产使用证明内容为：“我院于一九九五年十月与国企房地产开发公司联合开发建设的北京市海淀区昆明湖南路37号三栋高级住宅，经我院同意国企房地产开发公司转让给中国长城工业总公司其房地产权50年。特此证明”。上述证明落款单位为中国人民解放军空军指挥学院院务部营房处，落款时间为一九九六年四月十四日。2011年11月30日，中国长城工业总公司更名为中国长城工业有限公司；2012年3月2日，中国长城工业有限公司更名为中国长城工业集团有限公司。中国长城工业集团有限公司（甲方）与大观园公司（乙方）签订委托管理协议书，约定甲方将京区经营物业资产100间／套委托给乙方，实行统一经营管理，综合服务；管理事项包括房屋租赁、合同签订、费用收缴、物业管理、房屋日常维护维修、资产安全管理等；委托管理期限自2013年1月1日至2014年12月31日止。中国长城工业集团有限公司出具说明，内容为：“我司受让空军指挥学院与国企房地产开发公司联合开发建设的北京市海淀区昆明湖南路37号物业产权50年。我司受让时名称北京市海淀区昆明湖南路37号，该物业地址于2000年经北京市规划委员会京地命字（2000）006号文件命名为北四环西路。上述物业与现在的北京市海淀区北四环西路95号院昆明湖花园别墅所指的物业是同一处物业，又因该处物业在蓝靛厂附近，我集团内部为称蓝靛厂别墅”。刘××对于大观园提交的上述证据的真实性不予认可，但其认可确实从大观园公司的陈××处接手了涉案房屋。刘××主张其自2014年4月份左右开始控制涉案房屋，但并未实际经营也并未使用房屋。
另，大观园公司要求刘××比照租赁合同约定的标准支付水电费，并提交四川航天天盛物业服务有限责任公司北京分公司的证明对其主张予以证明。该证明内容为：“北京市海淀区北四环西路95号院昆明湖花园别墅1门住户于2013底又有人开始进驻，该户从2013年4月1日至2014年11月25日期间用水314吨（水表底数2818），用电12488度（电表底数72849）。”刘××对该证明的真实性不予认可，主张其并未实际使用过水电。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、房地产使用证明、委托管理协议书、工商变更信息、记账回执、收据、合同管理办法、京区物业项目经营管理责任书、证明、退休证、劳务协议书、证人证言等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，陈××曾系大观园公司经营服务部的副总经理，主要负责京区房屋项目经营管理的工作，其在劳务协议书约定期限内代表大观园公司与刘××签订房屋租赁合同，虽然在大观园公司与杜××的房屋租赁合同基础上直接更改承租人的方式有所不妥，但该房屋租赁合同上大观园公司的公章是真实的，且陈××亦具有一定的代理权限，故本院认为大观园公司与刘××之间形成了房屋租赁关系。因此，刘××占有使用涉案房屋并非毫无依据，故本院对于大观园公司以物权保护为由要求刘××搬离涉案房屋并支付房屋使用费的诉讼请求不予支持。关于水电费的问题，因大观园公司要求比照租赁合同约定的标准支付水电费用，本院认为水电费用亦不宜在本案中予以处理。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回北京大观园酒店有限责任公司的全部诉讼请求。
案件受理费一千二百五十元，由北京大观园酒店有限责任公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤诉处理。
代理审判员 常晓明
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 冯梦薇
书 记 员 许嘉航