江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终5033号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郭运梅，女，1976年12月10日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。
委托诉讼代理人：陈雪荣，昆山市华桥法律服务所法律工作者。
上诉人（原审原告、反诉被告）：李勇，男，1974年4月15日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。
委托诉讼代理人：陈雪荣，昆山市华桥法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张永，男，1977年7月17日出生，汉族，住安徽省定远县。
委托代理人：高锋，江苏仕达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：罗玉华，女，1984年3月15日出生，汉族，住河南省沈丘县。
委托代理人：朱飞羽，江苏仕达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：冯良先，男，1967年2月17日出生，汉族，住广西壮族自治区天等县。
委托代理人：张宏，北京德和衡（南京）律师事务所律师。
委托代理人:张运芝，北京德和衡（南京）律师事务所实习律师。
上诉人郭运梅、李勇、张永、罗玉华因与被上诉人冯良先房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2017）苏0583民初278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郭运梅、李勇上诉请求及辩称：撤销一审判决第六项，依法改判冯良先支付违约金142350元；冯良先、张永、罗玉华交出房屋，并承担房屋使用费；驳回其他上诉人的上诉请求。事实和理由：根据郭运梅、李勇与冯良先签订的《房屋销售协议》，冯良先未能交房构成违约，应当按日支付房款的0.03%的违约金。
张永上诉请求及辩称：撤销一审判决第二、八项，发回重审或依法改判；驳回其他上诉人的上诉请求。事实和理由：张永对自己承租的房屋享有优先购买权；张永装修房屋是欲长期租赁房屋，对张永的损失应予以赔偿。
罗玉华上诉请求及辩称：撤销一审判决第三项，发回重审或依法改判；驳回其他上诉人的上诉请求。事实和理由：罗玉华提前并不知道涉案房屋有出售的意思；罗玉华的租赁合同并未到期，涉案房屋已经变更登记并不影响罗玉华要求损失赔偿的主张。
冯良先辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
郭运梅、李勇向一审法院起诉请求：一、冯良先将位于昆山市花桥镇三星路288号中置上海国际商务广场5号楼67室、68室房屋交付郭运梅、李勇；二、冯良先支付郭运梅、李勇自2016年7月8日起至2017年2月8日的违约金，每日按照390元的标准，合计为81900元，2017年2月9日后至实际交付日止，按照390元每日的标准计算；三、张永搬离涉案房屋，并支付自2016年7月8日起至2017年2月8日的使用费，每月按照4000元的标准，合计为27999元，2017年2月9日后至实际搬离之日，按照4000元每月的标准计算；四、罗玉华搬离涉案房屋，并支付自2016年7月8日起至2017年2月8日的使用费，每年43000元的标准，合计为25083元，2017年2月9日后至实际搬离之日止，按照43000元每年的标准计算；五、本案诉讼费由冯良先、张永、罗玉华承担。
冯良先向一审法院提出反诉请求：一、判令郭运梅、李勇支付购房尾款5万元，并支付自2016年7月8日起至实际支付之日止的违约金（每日按照购房款0.03%计算）；二、郭运梅、李勇承担反诉案件的诉讼费用。
张永向一审法院提出反诉请求：一、撤销郭运梅、李勇与冯良先之间签订的《房屋销售协议》，要求赔偿损失35856.60元（是涉案房屋装潢的费用）；二、郭运梅、李勇、冯良先承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：位于昆山市花桥镇三星路288号中置上海国际商务广场5号楼67室，产权证号为苏（2016）昆山市不动产权第0019064号，建筑面积为35.28平方米，及昆山市花桥镇三星路288号中置上海国际商务广场5号楼68室，产权证号为苏（2016）昆山市不动产权第0019066号，建筑面积为26.75平方米，该两套房屋的不动产权证已将其所有权人情况登记为郭运梅与李勇共同共有。
2016年5月27日，甲方冯良先与乙方李勇签订《房屋销售协议》，就乙方向甲方购买商品房、店面房，甲、乙双方达成如下协议：一、房屋基本情况。甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于昆山市花桥镇三星路288号中置上海国际商务广场5号楼（1楼门面）67室、68室；二、房屋金额(人民币)壹佰叁拾零万零仟零佰零拾零元，小写1300000元；三、交款时间：（以下货币以人民币为基准）1、第一次交款：自签订本合同起乙方应向甲方支付定金：壹拾万元整。2、第二次付款：玖拾伍万元整（950000元整过户当日付清、2016年7月1号前过户）。3、第三次付款：贰拾万元整（200000元整待银行贷款）；第四次付款：尾款伍万元待交接房屋时付清。（注：以上付款，甲方收取后立据为凭，产权证及相关证件委托本中介公司代办，房产过户费用，依照房产交易中心规定收取，乙方承担所有过户费用。甲方不承担过户费用；四、甲方应在房屋交接后搬出该房屋，缴清该房所遗留下来的所有费用，交出该房的钥匙，并协助乙方办好水、电、煤气、电话等其他应过户的事项，留下的物件一律不得搬走（具体物品见清单）；五、违约责任。自签订本协议后，甲、乙双方均不得随意撤销本协议，如有违约，违约方应赔偿另一方首付定金，乙方的实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与甲方的违约金差额部分由甲方据实赔偿。如违反第四条、第五条者，应向另一方按日支付房款的0.03%的违约金，合同继续履行，逾期30日后，则违约者作自动解除合同，还应无条件赔偿另一方首付定金作为违约金。（注：违约金为：大写壹拾万元整，小写100000元整）；六、经双方友好协商定于2016年7月1日前由中介方协调过户；在过户前甲方需将2016年6月30日前的物业费水电费全部付清。协议签订后，郭运梅、李勇按约于2016年5月27日向冯良先支付了100000元购房定金，于2016年7月8日支付购房款115万元，合计支付购房款125万元，对此，郭运梅、李勇提供了两份收据予以证明，现郭运梅、李勇还剩尾款5万元未支付，按协议约定，该5万元尾款待交接房屋时付清。现涉案房屋已由冯良先于2016年7月7日协助郭运梅、李勇将涉案房屋过户至郭运梅、李勇名下，但房屋原来的承租人张永、罗玉华以各种理由拒不搬离房屋，致使郭运梅、李勇无法占有、使用其所购买的房屋，故而引起本案纠纷。
昆山市花桥镇三星路288号中置上海国际商务广场5号楼（1楼门面）68室于2015年6月1日由冯良先出租给张永，冯良先与张永在2015年6月1日签订《房屋租赁合同》，并在租赁合同约定：租期从2015年6月1日至2016年5月31日租金一年一付，押金4000元。租赁期间店内的水、电、税费、物业管理费、市场管理费等一切其他费用均由承租方承担，如乙方不如期缴纳以上各项费用，出租方即视为违约，有权收回店铺，并没收押金，店内设施如人为原因损坏，由承租人按实际损坏程度负责赔偿。现张永经郭运梅、李勇要求搬离该房屋，张永以要求赔偿损失为由仍然占有使用涉案房屋。张永对于其占有、使用的房屋租金支付至2016年5月31日，2016年5月31日之后的租金未支付。张永就其租赁房屋向冯良先交付的4000租金押金尚未退付。2016年5月31日张永租赁的房屋租期届满后，张永与冯良先及郭运梅、李勇均未就张永租赁的房屋再行签订过租赁合同，且张永经郭运梅、李勇要求搬离房屋仍然拒不搬离。
昆山市花桥镇三星路288号中置上海国际商务广场5号楼（1楼门面）67室由冯良先出租给罗玉华，冯良先与罗玉华签订《房屋租赁合同》约定：租期从2016年1月1日至2016年12月31日止；合同期满，冯良先有权决定是否继续将店铺租赁给罗玉华，若冯良先作出不再将店铺租赁给罗玉华的决定，罗玉华必须无条件将店铺交给冯良先。现罗玉华对于涉案房屋的租金支付至2016年12月31日。罗玉华租赁店铺时向冯良先交付租房押金4000元，冯良先在店铺过户给郭运梅、李勇后委托中介方将罗玉华交付的租房押金4000元已退还给罗玉华，罗玉华也收取了该押金。罗玉华租赁合同期限届满后未与冯良先、郭运梅、李勇再行签订租赁合同。现罗玉华经冯良先、郭运梅、李勇要求搬离涉案房屋仍然占有、使用该店铺，经郭运梅、李勇及冯良先要求搬离，罗玉华以各种理由拒不搬离。
冯良先委托中介人员洪余姚对涉案店铺出售，中介人员洪余姚在郭运梅、李勇与冯良先签订房屋买卖合同前先后几次带领郭运梅、李勇在涉案占铺观看，且冯良先在与张永签订《租赁合同》时就曾向张永表述过其想出卖涉案店铺，并邀请张永帮忙出售。张永、罗玉华称冯良先将涉案店铺出售给郭运梅、李勇侵犯了其承租人的优先购买权，但张永、罗玉华未能向一审法院提交任何有效的证据证明其曾经向冯良先表示过购买涉案店铺的意思表示。
上述事实，有房屋销售协议、收款收据、房产证复印件、租赁合同、中介人员洪余桃的证词、一审庭审笔录等证据在案佐证。
一审法院认为，郭运梅、李勇与冯良先签订的《房屋销售协议》是合同当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、法规的强制性规定,合法有效，合同双方当事人应当依法、依约行使自己的权利和履行各自的义务。虽然冯良先已经将郭运梅、李勇就涉案房屋的不动产权证过户到郭运梅、李勇名下，但冯良先对于房屋交付仍然负有义务。郭运梅、李勇也应当依法、依约向冯良先支付全部的购房款。
现郭运梅、李勇同时诉请冯良先按日支付购房款0.03%的违约金及张永、罗玉华自2016年7月8日起按年租金43000的标准向郭运梅、李勇支付房屋的使用费，一审法院不予支持。一审法院认为，冯良先与郭运梅、李勇一致认可涉案房屋于2016年7月7日过户到郭运梅、李勇名下，故自2016年7月8日起涉案房屋的占有、使用、收益权应归郭运梅、李勇享有。另郭运梅、李勇与冯良先签订《房屋销售协议》时郭运梅、李勇对于涉案房屋已经出租一事是知情的，且双方在《房屋销售协议》中只约定了房屋过户的时间，但对于房屋交接的时间未明确约定，也未约定逾期交接房屋的责任。故郭运梅、李勇现要求冯良先承担逾期交接房屋的违约责任没有事实和法律依据，一审法院不予以支持。对于郭运梅、李勇要求张永、罗玉华自2016年7月8日起按年租金43000元向郭运梅、李勇支付租金至实际交付房屋之日。经查明，张永对于其所租赁的房屋支付租金至2016年5月31日，之后的租金未支付。现张永仍然占有使用涉案店铺，故郭运梅、李勇诉请张永自2016年7月8日起按年租金43000元的标准向郭运梅、李勇支付使用费，予以支持。郭运梅、李勇诉请罗玉华自2016年7月8日起按年租金43000元标准向郭运梅、李勇支付租金，因罗玉华对于其所租的店铺已向冯良先支付租金至2016年12月31日，故一审法院认为罗玉华对于其所占有、使用的店铺应当自2017年1月1日起按年租金43000元的标准向郭运梅、李勇支付店铺的使用费。对于2016年7月8日至2017年1月1日期间的店铺出租收益应由冯良先向郭运梅、李勇支付。
冯良先反诉要求郭运梅、李勇自2016年7月8日起以尾款5万元为基数按该款的0.03%承担违约金，不予以支持。理由是，郭运梅、李勇与冯良先在《房屋销售协议》中对于尾款5万元的支付约定是待房屋交接时付清，现郭运梅、李勇与冯良先因张永、罗玉华未搬离，对于涉案房屋至今未进行交接。冯良先主张的房屋交接就是房屋过户与事实的法律不符，一审法院不予采纳。综上郭运梅、李勇对于购房尾款的支付不存在违约的事实。
张永反诉诉请判决撤销郭运梅、李勇与冯良先签订的《房屋销售协议》，并要求赔偿其损失的请求，一审法院不予以支持。罗玉华辩称郭运梅、李勇、冯良先签订的《房屋销售协议》侵犯了其承租人的优先购买权，要求其赔偿损失。对于张永的反诉请求及罗玉华的辩称主张，一审法院均不予支持。理由：首先张永、罗玉华知道冯良先有将涉诉店铺出售意愿的情况下，张永、被告罗玉华没有提交有效证据证明其有向冯良先作出过购买涉案房屋的意思表示。第二、涉案店铺现已由冯良先与郭运梅、李勇实际履行，店铺的不动产权已更名登记的郭运梅、李勇名下。第三、张永、罗玉华作为店铺的承租人，张永租赁房屋的租期于2016年5月31日已经届满，而冯良先与郭运梅、李勇签订《房屋销售协议》的时间为2016年5月27日，后续冯良先与郭运梅、李勇履行《房屋销售协议》是约定的支付购房款、房屋过户等的时间均在张永的租赁期限届满的情况下进行，故冯良先与郭运梅、李勇的《房屋销售协议》不存在侵犯张永优先购买权的事实。第四、张永、罗玉华与冯良先签订的租赁合同租赁期限现均已届满，且租赁期限届满后，张永、罗玉华未与郭运梅、李勇或冯良先再签订租赁合同，故郭运梅、李勇与冯良先现要求张永、被告罗玉华搬离所承租的店铺没有侵害张永、罗玉华的权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十三条、第六十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百六十一条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、冯良先于判决生效后十日内将位于昆山市花桥镇三星路288号中置上海国际商务广场5号楼67室、68室交付给郭运梅、李勇；二、张永于判决生效后十日内搬离昆山市花桥镇三星路288号中置上海国际商务广场5号楼68室房屋，并自2016年7月8日起按年租金43000元的标准向郭运梅、李勇支付房屋使用费至实际搬离房屋时止；三、罗玉华于判决生效后十日内搬离昆山市花桥镇三星路288号中置上海国际商务广场5号楼67室房屋，并自2017年1月1日起按年租金43000元的标准向郭运梅、李勇支付房屋使用费至实际搬离房屋时止；四、昆山市花桥镇三星路288号中置上海国际商务广场5号楼67室房屋自2016年7月8日至2016年12月31日期间的租金20734.25元由冯良先于判决生效后十日内向郭运梅、李勇付清；五、郭运梅、李勇于判决生效后十日内向冯良先支付购房尾款50000元。郭运梅、李勇向冯良先支付的购房款50000元与冯良先应承担的第四款判决给付义务抵扣后，郭运梅、李勇应向冯良先支付29265.75元；六、驳回郭运梅、李勇的其他诉讼请求；七、驳回冯良先的反诉请求；八、驳回张永的反诉请求。案件受理费550元，减半收取275元，由郭运梅、李勇负担。冯良先提起反诉的反诉费770元，由冯良先负担。张永提起反诉的反诉费8400元，由张永负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，郭运梅、李勇与冯良先签订的《房屋销售协议》合法有效，双方均应恪守。《房屋销售协议》没有明确约定房屋交付日期，郭运梅、李勇在本案中要求冯良先支付逾期交付房屋违约金的上诉理由，缺乏合同依据，本院不予支持。冯良先委托中介人员在郭运梅、李勇与冯良先签订《房屋销售协议》前曾带领郭运梅、李勇几次到涉案房屋观看，张永、罗玉华对于冯良先销售涉案房屋的事实应当知晓，但未向冯良先表示购买的意愿，张永、罗玉华认为侵犯其优先购买权的主张，缺乏法律依据，一审法院未予支持并无不当，本院予以确认。张永、罗玉华租赁合同的租赁期限均已届满，理应及时搬离涉案房屋并支付占有使用费。张永主张赔偿其装修损失，但未能提供充分证据，本院不予支持。
综上所述，郭运梅、李勇、张永、罗玉华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1650元，由郭运梅、李勇负担550元，由张永负担550元，由罗玉华负担550元。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 叶 刚
审判员 黄学辉
二〇一七年八月二十一日
书记员 闻 艺