上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0118民初1580号
原告：上海凤翔房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：贾智杰，总经理。
委托诉讼代理人：郑玮，北京盈科(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范海文，北京盈科(上海)律师事务所律师。
被告：上海海汀餐饮有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：陆善林，总经理。
委托诉讼代理人：吕海岩，上海衡茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李鑫宇，上海衡茂律师事务所律师。
原告上海凤翔房地产开发有限公司诉被告上海海汀餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2018年3月7日公开开庭进行了审理，原告上海凤翔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑玮、被告上海海汀餐饮有限公司的委托诉讼代理人吕海岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海凤翔房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告返还房屋；3、被告支付原告房屋租金及占用费(2015年9月15日至2017年8月1日按照合同约定租金标准，2017年8月2日起至实际腾退之日按照合同约定租金两倍)；3、被告支付原告违约金人民币1,950,192元。事实和理由：2015年，原告与被告就上海市青浦区盈港路XXX号XXX号楼XXX-
XXX室房屋签署了《房屋租赁合同》，约定租期6年及每年的租金标准；租金先付后用，每一个月作为一个支付周期缴付一次租金，付款时间为每期中的第一个月首日前的5日内；租赁期满或本合同终止后，被告应在合同期满或终止后的15日内按本合同约定返还租赁房屋；被告迟延支付租金、物业管理费或各项公共事业费，当原告向被告发出书面催款通知后，被告自第二次收到该催款通知超过15天仍未付款的，原告可书面通知被告解除合同，违约方除按合同约定承担违约责任外，还应向守约方按租赁期限最后一年年租金的二倍支付违约金；若被告逾期未能返还房屋，未按时将房屋恢复原状或逾期未达到原告要求的返还标准，应按照每逾期一日，被告须按届时租金标准的两倍按日支付违约金及本合同约定的其他费用；合同签订后，被告仅向原告支付了保证金，经原告多次书面催缴未按时缴纳租金。原告于2017年7月14日向被告发送《收房通知书》，被告于2017年7月17日收到，但被告至今未将房屋返还原告，故原告起诉至本院。
被告上海海汀餐饮有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告无权解除合同。原告没有按合同约定的条件提供被告合格租赁房屋，被告承租后，原告在被告经营场所之外进行了长达两年时间的道路改造以及其他设施改造，导致通车不便，行人行走不安全，影响被告正常营业。原告没有按合同约定配合被告办理相关证件，导致被告至今未取得相关证件。被告摆放广告灯箱用以招揽顾客，原告保安因此与被告厨师发生争执，造成原告保安被拘留，被告厨师被刑事判决，导致被告无法继续经营。原告曾提出同意减半收取租金，但双方最终未能谈成。原告于2017年6月底对系争房屋断水断电，阻止被告人员进入系争房屋，致使被告无法经营。被告没有收到过催款函和收回房屋通知。原告按照租金两倍计算房屋占有使用费，标准过高不合理。如果法院认定合同解除，则房屋占有使用费应参照原租金酌情减少，违约金也应酌情按合同未履行部分的10%收取。被告对房屋进行了装修，2015年10月底营业至2017年6月30日，房屋内的物品希望折价抵给原告用于抵扣租金。
经开庭审理查明：2015年，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于上海市青浦区盈港路XXX号XXX号楼Q-L112商铺，使用面积约411平方米，用途为商业，房产证编号：沪房地青字(2013)第014273号；乙方最晚不迟于2015年12月15日开业，乙方应于开业前取得开业所需的相关执照及政府审批文件；营业执照以及规划、环保、消防、卫生许可证等由甲方协助乙方办理，乙方承担所有费用；房屋首个租赁期为6年(含5个月装修免租期)，自房屋交付之日起计算；租金标准：2015年9月15日至2016年9月14日每月56,256元，2016年9月15日至2017年9月14日每月62,506元，2017年9月15日至2018年9月14日每月68,757元，2018年9月15日至2020年9月14日每月75,008元，2020年9月14日至2021年9月14日每月81,258元；租金先付后用，每一个月作为一个支付周期，付款期限为每期中的第一个月首日前的5日内；合同签订后，乙方应向甲方缴纳履约保证金170,736元，履约保证金在合同约定的保证事项抵扣相关款项后，乙方应在发生抵扣后的7个工作日内一次性补足；甲方应于2015年9月15日前按合同约定的要求向乙方交付房屋，自房屋交付之日起3个月为乙方装修期；租赁期满或本合同终止后，乙方应在合同期满或终止后的15日内按本合同约定返还房屋，乙方返还房屋应符合正常使用的状态并清理干净，期间乙方所做的装修拆除不影响其价值的可以拆除，不能拆除的应保留现状。返还时应经甲方书面验收认可，并相互结清各自承担的费用。乙方装修所添置的可以分离的设施、设备和器具等，乙方有自由处置权；甲乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。合同解除的，违约方除按本合同约定承担违约责任外，还应向守约方按租赁期限最后一年年租金的贰倍支付违约金，如给守约方造成损失的，还应就直接损失进行赔偿……(5)乙方迟延支付租金、物业管理费或各项公共事业费，当甲方向乙方发出书面催款通知二次后，乙方自第二次收到该催款通知超过15天仍未付款的。(甲方若不行使解除权，除乙方须按照合同第十条第10.2款执行外，甲方还有权在乙方违约期间对乙方实施断水断电等处罚措施。)；在本合同约定的期限内，若乙方逾期未能返还房屋，乙方未按时将房屋恢复原状或逾期未达到甲方要求的返还标准，应按照每逾期一日，乙方须按届时租金标准的两倍按日支付违约金及本合同约定的其他费用，甲方可以直接从履约保证金中扣除。合同另约定了其他权利义务。
合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告实际用于经营餐饮。被告支付了租赁保证金170,736元，并支付了租金203,686元，因其余租金未付致讼。
2017年6月，原告对系争房屋采取了断水断电措施，被告实际营业至2017年6月30日，之后处于停业状态。被告至今未将房屋交还原告。
审理中，原告确认房屋的免租期为5个月。
以上查明的事实，由原、被告的陈述、房屋租赁合同等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告为证明向被告催款和行使了合同解除权，提供了租金催告函3份(2017年4月和5月)、律师函1份(2017年5月)、收回房屋通知1份(2017年7月17日签收)、邮寄凭证及顺丰公司电话查询录音，被告对上述证据不予认可，认为没有收到过。在庭审中，本院要求被告在三日内进行核实后书面回复，被告未按期书面回复。原告另表示不同意接收利用被告的物品。
被告为证明被告营业期间房屋外围一直处于施工状态影响被告正常营业，提供了8张照片，原告对照片真实性不予认可，且认为即使有施工可能是市政施工，不影响正常通行。
根据庭审查明的事实，本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。被告认为租赁房屋周边长期修路改造影响被告正常使用，对此原告予以否认，被告仅提供了照片，原告对照片不予认可，照片无法体现影响的时间和范围。被告所在商圈有多家商户在营业，合同约定房屋不能实现租赁目的存在缺陷，被告应以书面方式向原告提出，但被告未提出书面异议，故对被告的上述抗辩意见不予采纳。被告认为原告拒绝配合被告办理相关证照，然合同约定相关证照应由被告办理，被告应当在取得相关执照后才能营业，被告实际已于2015年10月营业，被告也未提供证据证明原告拒绝配合被告办理相关证照，故对被告的上述抗辩意见不予采纳。至于原告断水断电，合同约定在被告违约情况下原告有此权利，且被告在原告断水断电后停业至今，未提供证据证明向原告要求恢复供水供电，也未采取其他措施主张权利，也未腾退，故被告仍应当按约支付租金。原告提供了租金催告函、律师函、收回房屋通知和邮寄凭证，被告虽否认收到，但是在本院指定的时间内未提出异议，故本院认定被告收到上述函件。被告逾期支付租金违反合同约定，原告有权行使合同解除权。收回房屋通知内容明确表示基于合同解除的前提要求被告腾退，故本院认定原被告签订的《房屋租赁合同》于被告收到收回房屋通知之日即2017年7月17日解除。对于合同期内欠付的租金，被告理应支付原告。合同解除后，被告理应按照合同约定在15日内将房屋腾退返还原告。被告至今未将房屋返还原告，原告有权要求被告支付房屋占有使用费。关于占有使用费的标准，本院结合当事人的过错程度、房屋使用状况、原告实际损失等因素，酌情认定被告应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于原告主张被告支付免租期租金，因合同对此无约定，本院不予支持。被告违约，理应按照合同约定支付违约金，被告抗辩违约金标准过高，本院综合合同约定、当事人的过错程度、合同履行程度、原告实际损失等因素，酌情认定被告应支付违约金440,670元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告上海凤翔房地产开发有限公司与被告上海海汀餐饮有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年7月17日解除；
二、被告上海海汀餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区盈港路XXX号XXX号楼XXX-XXX室房屋；
三、被告上海海汀餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海凤翔房地产开发有限公司租金650,680元(扣除租赁保证金170,736元)；
四、被告上海海汀餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海凤翔房地产开发有限公司房屋占有使用费(2017年7月18日至2017年9月14日期间按照每月62,506元计算，2017年9月15日至实际腾退之日止按照每月68,757元计算)；
五、被告上海海汀餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海凤翔房地产开发有限公司违约金440,670元；
六、原告上海凤翔房地产开发有限公司的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费37,016元，减半收取计18,508元，由原告负担11,197元，被告负担7,311元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 金 艳
二〇一八年四月十七日
书记员 谭泓洁
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履
行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。