浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬慈范民初字第128号
原告：陈雄成，男，1963年11月10日出生，汉族，农民，住慈溪市。
委托代理人：林良勇，浙江金汉律师事务所律师。
委托代理人：陈雄飞，男，1960年7月9日出生，汉族，农民，住慈溪市。
被告：许永康，男，1942年3月19日出生，汉族，退休职工，户籍地：慈�市。现住慈溪市。
委托代理人：范嘉贵，慈溪市中和法律服务所法律工作者。
原告陈雄成为与被告许永康相邻关系纠纷一案，于2012年5月4日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员马红伟适用简易程序独任审判，于2012年5月22日公开开庭进行了审理，原告陈雄飞的委托代理人林良勇，被告许永康及其委托代理人范嘉贵到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序审理并组成合议庭，于2012年7月24日、8月22日两次公开开庭进行了审理。原告陈雄成的委托代理人林良勇、陈雄飞，被告许永康及其委托代理人范嘉贵到庭参加诉讼。在审理中查明本案系合同纠纷案件，故变更案由为合同纠纷。本案现已审理终结。
原告陈雄成起诉称：2010年3月，因被告建造新的房屋，影响到了原告正常的采光、通行等相邻问题，原、被告在双方所在村的村干部主持下，达成了一份协议，经原、被告签字确认，协议明确要求，被告所建新房天沟底部离室内地坪之间距离不得超过6.5米，被告可在南山墙中开启两扇窗户，但不得开门，并打好山墙延伸段围墙，同时被告在建房结束后应及时拆除原矮围墙及水塔等。此后，被告动工建造新房，原告都予以体谅并给予方便。2010年11月份，被告的房屋建造完毕，原告发现被告所建房屋天沟底离室内地坪之间的距离为6.8米，超过了约定的6.5米，严重的影响了原告的采光。现原告要求被告履行原、被告达成的协议，保障原告的相邻权，但遭到被告的无理拒绝。原告多次要求镇信访办等部门进行处理。2011年5月1日，在多次要求被告履约未果的情况下，被告自己动手，将协议中规定要拆除的部分围墙敲掉。原告认为，被告未履行双方签订的协议内容，明显违约，并侵害了原告正常的�光、通行权利。现原告诉请判令：1.被告立即拆除本案所涉及的围墙剩余部分及水塔；2.被告打好山墙延伸段围墙；3.被告赔偿原告通行、采光损失5000元；4.本案诉讼费由被告承担。
被告许永康辩称：1999年10月25日，被告从案外人徐金华处购买坐落于龙山镇龙山所村环城南路西城墙楼房二间，平屋一间为永业，后案外人徐金华将该房屋的慈集建（1993）字第009010号集体土地建设用地使用证交付给被告，2002年，慈溪市房地产管理局颁发给登记人为被告的该房屋房权证，证号为慈房权证2002字第××号；被告买进该房屋后，因该房屋系危房，每年一遇到台风来临，龙山所村干部就上门通知被告转移至安全区。2010年左右，在征得村干部同意后，被告动工拆除旧房时，原告趁人之危要求原、被告签订协议书一份，被告违心在协议书中签名，在要求龙山所村委会盖公章�，龙山所村干部表示，原告与被告并非同村村民，协议书中的条款侵占了龙山所村的集体土地，并明确指出，村有村界，集体的土地属于集体所有，任何个人无权转让，该份协议处分了龙山所村的集体土地，未经村里同意属于无效；被告所建的新房屋与老房屋地坪，在重建时反而降低，新建新房屋天沟底离室内地坪之间的距离确实为6.5米，并非原告所讲的6.8米；被告在重建房屋时并未对房屋间数、位置进行移动，也未超出约定的6.5米，故被告并未侵害原告的正常采光、通行；综上，被告认为被告的房屋在前、原告的房屋在后，地势高低本来相差1.7米，系原、被告房屋地理位置所造成的，被告买进房屋时围墙、水塔均存在，且围墙、水塔所处土地属龙山所村集体所有，被告无权处分，故被告并未侵害原告的相关权益。
原告为证明自己的诉讼主张成立，向本�提供如下证据：
1.情况说明及协议各一份，拟证明2010年3月13日原、被告就相邻关系等事项进行协商并签署协议的事实；
2.楼房承包人徐成德的证明一份，拟证明被告所建的房屋比原设计的房屋升高了30厘米，进而影响到了原告采光的事实；
3.现场照片一份，拟证明原、被告房屋存在高度落差，被告房屋影响到了原告采光的事实；
4.龙山镇人民调解委员会来访基本登记表及情况说明各一份，拟证明原、被告关于相邻纠纷向人民调解委员会申请调解的事实。
被告为证明自己的辩称主张成立，向本院提供如下证据：
1.房屋转让契约一份，拟证明被告于1999年10月25日，从案外人徐金华处购买坐落于龙山镇龙山所村环城南路西城墙楼房二间、平屋一间，并载明了房屋的四址的事实；
2.集体土地建设用地使用�一份，拟证明案外人徐金华系该房屋土地的登记使用人，且该土地系集体土地的事实；
3.房屋所有权证一份，拟证明被告与案外人徐金华办理房屋过户的事实；
4.龙山所村村委会证明一份，拟证明被告从案外人徐金华处购买房屋后，因房屋系危房，经龙山所村村委会同意后，被告重建了房屋，龙山所村村委会不同意协议中涉及的部分土地由原告使用的事实；
5.楼房承包人徐成德的证明一份，拟证明被告房屋室内地坪至天沟底高度为6.5米，升高的0.3米系房屋内部结构变化的事实。
为查明本案相关事实，本院根据原告的申请，对原告所建房屋的地坪至天沟底的高度进行实地测量，测量结果：地坪至天沟底的高度为6.47米，地坪至天沟顶端的高度为7.01米，制作了勘查笔录一份，并在庭审中出示。
被告对原告提供的证据的�证意见为：对证据1中的情况说明一份有异议，该情况说明系原告单方的陈述，并不是双方协议的内容，被告不予认可；对证据1中的协议一份的真实性无异议，但是该协议中“第三条，甲方（许永康）南山墙外侧靠大路一端为1.3米至靠后墙角为0.8米的空地，定为甲乙（乙方为陈雄成）双方共同使用地。甲方在南山墙中开启两只窗户，不得开门，并打好山墙延伸段围墙，同时甲方在建房结束后应及时拆除原矮围墙及水塔等。乙方不得靠山墙堆放杂物。”因涉及的土地系集体土地，被告无该土地的处分权，且龙山所村村委会不同意由原告使用，故该协议无效；对证据2有异议，按照规定证人应当出庭作证，况且被告的房屋也未超出约定的高度；对证据3无异议；对证据4中的龙山镇人民调解委员会来访基本登记表反映的基本事实无异议，但对登记时间有异议，龙山镇司法所�2011年3月21日召集原、被告调解过，而不是来访基本登记表记载的时间2011年4月7日；对证据4中的情况说明并不知情。被告对本院制作的勘查笔录无异议。
原告对被告提供的证据的质证意见为：对证据1、2、3无异议；对证据4的真实性无异议，但对其内容有异议，原告认为该协议系原、被告自愿签订，龙山所村委会无权认定该协议无效，故跟本案没有关联性；对证据5的真实性有异议，因徐成德分别出具给原、被告两份内容相矛盾的证明，原告不予认可。原告对本院制作的勘查笔录无异议。
本院对原、被告提供的证据的质证意见为：
原告提供的证据1中情况说明一份，系原告的单方陈述，且被告不予认可，故本院对其真实性不予认定；证据1中的协议一份在本案的争议焦点中予以认证；原告提供的证据2，将结合本院制作的勘查笔录予以认证�原告提供的证据3，反映了原、被告房屋的坐落位置，跟本案没有关联性，本院不予认定；原告提供的证据4，能够证明原、被告曾因围墙的事情在龙山镇司法所进行调解的事实，本院予以确认。
被告提供的证据1、2、3、4具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以认定；被告提供的证据5，本院将结合本院制作的勘验笔录进行认证。
本院制作的勘查笔录一份，原、被告均无异议，故本院认定被告新建房地坪至天沟底的高度为6.47米、地坪至天沟顶端的高度为7.01米；原告提供的证据2、被告提供的证据5跟本案实地测量的数据有出入，本院对原告提供的证据2、被告提供的证据5均不予确认。
在庭审中，本院向原告释明，原告是基于历史原因或是双方之间的协议向被告主张通行、采光权，原告明确表示基于原、被告之间的协议主张通行、采光权，故本案的争议焦点为：1.原、被告于2010年3月13日签订的协议是否有效？2.被告是否违反协议第二条、三条约定？
1.原、被告在2012年3月13日签订了协议一份，本案讼争协议第二条、三条的履行。该协议的第二条为甲方（被告）在建造房屋时，后墙及南山墙要严格按照原老墙为准，后墙面离后矮墙为一米，新房屋天沟底离室内地坪之间的距离为6.5米；第三条为甲方（被告）南山墙外侧靠大路一端为1.3米至靠后墙角为0.8米的空地，定为甲、乙（乙方为原告）双方共同使用地。甲方在南山墙中开启两只窗户，不得开门，并打好山墙延伸段围墙，同时甲方在建房结束后应及时拆除原矮围墙及水塔等；乙方不得靠山墙堆放杂物。本院认为该协议的第二条，系原、被告关于建房的约定，为双方真实意思表示，本院对其效力予以确认；该协议的第三条系关于土地使用权的约定，因该土地的登记使用权人为徐金华，且该土地归龙山镇龙山所村集体所有，龙山镇龙山所村委会明确表示不同意龙山所村以外的村民使用，故涉及该土地使用权的约定，被告属于无权处分，案外人徐金华也未对该协议予以追认，故协议的第三条属于无效条款，故本院对于原告提供的协议中涉及处分土地使用权的第三条不予确认。
2.鉴于协议第三条已本院认定无效，故不再审查被告有无违反该条款的情况。关于被告有无违反协议第二条的问题，根据本院实地测量的数据，被告新建房屋地坪至天沟底的高度为6.47米，并未超过原、被告在协议中约定的6.5米，故本院认为被告并未违反双方的协议约定。
根据本院认定的上述证据并结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定的事实如下：
原告系慈溪市龙山镇西门外村民。西门外村�龙山所村相邻。被告的户籍地为慈溪市浒山街道楼家新村3幢405室。被告于1999年自案外人徐金华处购买了位于龙山镇龙山所村环城南路西城墙楼房二间，平屋一间，房权证已办理过户登记手续，集体土地建设用地使用证目前仍登记在案外人徐金华名下。自此，原、被告成为邻居。2010年3月，被告对购买的上述房屋进行原址拆建，同年3月13日，原、被告达成了一份协议，对被告建房的一些事项进行了约定，该协议的主要条款为第二、三条，第二条内容为甲方（被告）在建造房屋时，后墙及南山墙要严格按照原老墙为准，后墙面离后矮墙为一米，新房屋天沟底离室内地坪之间的距离为6.5米；第三条内容为甲方（被告）南山墙外侧靠大路一端为1.3米至靠后墙角为0.8米的空地，定为甲、乙（乙方为原告）双方共同使用地。甲方在南山墙中开启两只窗户，不得开门，并打好山�延伸段围墙，同时甲方在建房结束后应及时拆除原矮围墙及水塔等；乙方不得靠山墙堆放杂物。
另查明，被告新建造的房屋自地坪至天沟底的高度为6.47米，房屋造好后，被告未拆除靠近案外人陈雄飞原矮围墙及水塔，也未修建南山墙延伸段围墙。被告建造房屋时并未办理相关的审批手续，该房屋所在的土地属于龙山镇龙山所村集体所有，龙山镇龙山所村村委会明确表示不同意该土地由龙山所村以外的村民使用。
本院认为：原、被告签订的协议第三条涉及处分集体土地使用权的约定，因被告并非该集体土地登记使用权人，且本案讼争的该土地系龙山镇龙山所村集体所有，龙山镇龙山所村明确表示不同意该村以外的人使用该土地，故被告无权处分协议第三条涉及的土地使用权，本院认为原、被告签订的协议第三条系无效条款，原告要求被告履行协议的诉请即要求被告立即拆除讼争所涉及的围墙剩余部分、水塔及打好山墙延伸段围墙，本院不予支持。原、被告在协议中第二条约定新建房屋的地坪至天沟底的高度系双方真实意思表示，但根据本院查明的事实，被告并未违反约定，故原告要求被告赔偿采光损失的诉请，本院不予支持。因原、被告在协议中并未约定通行的事项，故原告要求被告赔偿通行损失的诉请无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告陈雄成的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告陈雄飞负担，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉�，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 高立民
代理审判员 马红伟
人民陪审员 谢惠珍
二〇一二年九月二十四日
代书 记员 虞芳玲
附判决适用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
《中华人�共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。