辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终10155号
上诉人（原审被告）：齐凤玉，女，1973年8月26日出生，汉族，住址沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：呼东炬，辽宁华轩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：星摩尔（沈阳）商业有限公司，住所地沈阳市铁西区兴华北街34号。
法定代表人胡苏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张艺，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
上诉人齐凤玉因与被上诉人星摩尔（沈阳）商业有限公司（以下简称星摩尔公司）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院(2016)辽0106民初11270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
齐凤玉上诉请求：1.请求依法撤销（2016）辽0106民初11270号民事判决；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，被上诉人将星摩尔公司与案外人刘玉贤签订的《补充协议Ⅱ》中约定的由刘玉贤免费使用的外摆区划给刘玉贤使用，系违约在先，上诉人拒付租金属行使后履行抗辩权；2.上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》和《条款和条件》均是格式合同，一审对格式合同的无效未予认定，显示公平；3.按照《租赁合同》和《条款和条件》的约定，一个违约行为要承担四种不同违约责任，一审对违约金的认定违反法律规定；4.被上诉人租金的计算方式错误，上诉人曾与被上诉人就租金进行协商，2016年全年租金的计算方式由2元/天/平米变更为1.5元/天/平米，双方应按变更后的金额重新计算租金。
星摩尔公司辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
星摩尔公司向一审法院起诉请求：1.判令齐凤玉支付拖欠的租金282,766.75元；2.支付拖欠电费67903.2元、水费897.25元；3、支付延迟付款利息104,548.42元；3.判令齐凤玉支付免租期内租金53794.65元；4.判令齐凤玉支付违约金141,876元；5.诉讼费用由齐凤玉承担。
一审法院认定事实：2014年7月8日星摩尔公司与齐凤玉签订了《沈阳星摩尔购物中心租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及《沈阳星摩尔购物中心标准条款和条件》（以下简称《条款和条件》），约定齐凤玉承租星摩尔公司的位于沈阳市铁西区北二中路6号的S.D-10铺位一间，出租面积为394.1平方米。合同约定租期为8年，自2014年11月30日开始计算。约定的租金标准为第一个租赁年度为1.5元/天/平方米；第二个租赁年度为2元/天/平方米；第三个租赁年度为3元/天/平方米；第四个租赁年度为4元/天/平方米；第五、六个租赁年度为4.5元/天/平方米；第七、八个租赁年度为5.5元/天/平方米；第八个租赁年度为5.5元/天/平方米；租金支付方式为每月10日前支付当月的租金。公用事业费按实际使用量支付。《条款与条件》第8条约定，齐凤玉应当在租期内支付其使用水、电等费用；第22.2.1条约定，如果齐凤玉拖欠租金、公共事业费的数额累计超过一个月的租金或拖欠的时间累计超过十个营业日，星摩尔公司则有权以书面方式通知齐凤玉单方解除租约，租约从齐凤玉收到书面通知之时解除；第22.3条约定，星摩尔公司若根据第22.3条的约定单方解除租约的，齐凤玉应支付星摩尔公司6个月的租金作为违约金；第20.1条规定“承租人应就该等未支付或未偿付的款项向出租人支付利息，自承租人首次有义务向出租人支付或偿付该款项之日起计算，利率按照每天0.2%或法律允许的最高利率中较高的一个计算”。《租赁合同》第6条约定星摩尔公司给予齐凤玉三个月的免租期，自2014年11月30日至2015年2月28日，但如因齐凤玉原因提起终止合同，则齐凤玉同意返还该该免租期内的租金。
另查明，截止2016年10月31日，齐凤玉已经拖欠星摩尔公司2015年11月1日起至2016年10月31日的租金，其中2015年11月1日至2016年3月31日依照租约应以2元/天/平方米计算、2016年4月1日至2016年10月31日依照租约应以3元/天/平方米计算。另拖欠电费67903.2元、水费897.25元。上述费用星摩尔公司多次向齐凤玉催要未果，故星摩尔公司于2016年11月11日向齐凤玉发送了《解约函》，解除了双方租赁关系。
一审法院认为，星摩尔公司与齐凤玉签订的租赁合同、标准条款和条件其内容符合法律规定，合法有效，当事人双方应当按照约定履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，因齐凤玉欠付租金等款项的时间长达一年之久，双方约定的合同解除条件已经成就，故星摩尔公司作为解除权人于2016年11月11日向齐凤玉送达解除函时，双方之间的租赁合同已经解除。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束效力。当事人应当按照约定履行自己的义务。星摩尔公司依照合同约定将涉案商铺交付给齐凤玉使用，则齐凤玉应当履行其交付租金、管理费、公共事业费的义务。关于齐凤玉应付租金的数额，齐凤玉拖欠星摩尔公司2015年11月1日起至2016年10月31日的租金，根据合同约定其中2015年11月1日至2016年3月31日依照租约应以2元/天/平方米计算；2016年4月1日至2016年10月31日依照租约应以3元/天/平方米计算，而星摩尔公司主张的租金282,766.75元小于上述计算的数额，故星摩尔公司主张齐凤玉给付欠付租金的请求，予以支持。
关于星摩尔公司主张拖欠电费67903.2元、水费897.25元的请求，因双方在租赁合同中对此做了约定，且星摩尔公司通过缴费通知单证明齐凤玉欠付的事实，故予以支持。
关于星摩尔公司依据标准条款和条件中第22.3条的约定主张齐凤玉支付6个月租金额的违约金的请求，因双方对此做了明确的约定，不违反法律规定，故予以支持。违约金数额应当以违约行为发生时租金的标准确定，因齐凤玉欠付租金的期间其标准分为两种2元/天/平方米和3元/天/平方米，星摩尔公司主张的数额以较少的2元标准计算，予以支持，故该项违约金数额应为394.1平方米×2元/天/平方米×180天（六个月）=141,876元。
关于星摩尔公司主张齐凤玉支付3个月免租期租金的请求，因双方在补充协议中明确约定了在租期内如因齐凤玉原因提前终止租赁合同，齐凤玉同意返还免租期内所有减免租金，故对星摩尔公司此项请求本院予以支持。因免租期为自2014年11月30日至2015年2月28日，依照双方合同约定，该时期租金标准为1.5元/天/平方米，故齐凤玉应支付星摩尔公司免租期的租金为394.1平方米×1.5元/天/平方米×90天=53,203.5元。
关于星摩尔公司主张齐凤玉支付延迟付款利息的请求，因双方在合同约定的延迟付款利息以欠付款项每日02%计算，该标准对应的年利率高达72%，属约定过高情形，酌定予以调整，以齐凤玉欠付租金282,766.75元为基数，参照中国人民银行同期贷款息率的130%计算，自2016年11月1日起至欠付租金全部付清时止。
关于齐凤玉辩称，其拒付租金是因为星摩尔公司未将承诺的外摆区域交由案外人刘玉贤使用，故不应承担责任。因星摩尔公司与案外人刘玉贤之间的外摆区使用问题与本案无关，不能成为齐凤玉拒付其与星摩尔公司之间合同约定租金的理由，故对于齐凤玉该抗辩，不予采纳。
关于齐凤玉辩称曾与星摩尔公司就租金进行变更，将2016年的租金计算方式由2元/天/平米变更为1.5元/天/平米，双方应当按照变更后的金额计算2016年的租金。但齐凤玉并未就此举证证明，星摩尔公司对此予以否认，故不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告齐凤玉于本判决生效后十日内给付原告星摩尔（沈阳）商业有限公司欠付的租金人民币282,766.75元；二、被告齐凤玉于本判决生效后十日内给付原告星摩尔（沈阳）商业有限公司欠付的电费67,903.2元；三、被告齐凤玉于本判决生效后十日内给付原告星摩尔（沈阳）商业有限公司欠付的水费897.25元；四、被告齐凤玉于本判决生效后十日内给付原告星摩尔（沈阳）商业有限公司违约金141,876元；五、被告齐凤玉于本判决生效后十日内返还原告星摩尔（沈阳）商业有限公司3个月免租期的租金53,203.5元。六、被告齐凤玉于本判决生效后十日内返还原告星摩尔（沈阳）商业有限公司延迟支付租金的利息（以欠付租金282,766.75元为基数，参照中国人民银行同期贷款息率的130%计算，自2016年11月1日起至欠付租金全部付清时止）；七、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10318元，由被告承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据7组：第一组为照片和视频，用以证明外摆区对上诉人宣传的重要性，以及被第三人占用的事实；第二组为照片及星摩尔公司发出的鼠患消杀的电邮，用以证明星摩尔内部食品卫生条件差，上诉人在发现问题严重性后决定暂时停业的理由充分，并非擅自停业；第三组为照片及视频，用以证明10月12日店铺大门及仓库被星摩尔换锁，上诉人无法进入；第四组为照片及视频，用以证明由于星摩尔方面锁门断电造成食材腐烂变质，遭受巨大损失；第五组为陈火锅在大众点评的截图，证明陈火锅的经营模式为自助，价位为69元，与星摩尔承诺不一致；第六组为照片及视频，用以证明被上诉人在合同未解除的情况下将上诉人承租的店铺另租他人，损毁原店铺内装修和设备；第七组为押金及装修押金收据，用以证明上诉人已经向被上诉人缴付押金，租金和水电费应从上述押金中扣除。被上诉人对上述证据的真实性有异议，照片和视频取得的合法性有异议，对关联性有异议，押金收据关联性有异议，不能证明租金和水电费，不能从押金中扣除，《租赁合同》、《条款和条件》第6.1条没有约定押金可以用来扣减租金和水电费等。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，齐凤玉与星摩尔公司签订的《租赁合同》、《标准条款和条件》符合法律规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。关于上诉人主张被上诉人未提供外摆区给案外人刘玉贤使用属违约在先，影响其广告宣传问题，因案外人与星摩尔公司之间关于外摆区的约定与本案并无直接关联，上诉人亦不能证明其宣传效力因此受损，故上诉人的上诉理由不能成立。
关于上诉人所提格式合同无效问题，因双方所签《租赁合同》等文件系基于双方真实意思表示，合同双方权利义务对等，无明显排除上诉人权利条款，故此上诉理由不予支持。
关于上诉人所提一审违约金认定违反法律规定问题，依据《标准条款和条件》中第22.3条的约定，出租人根据法律法规规定或第22.2条约定单方解除租约的，则出租人无须退还承租人预付的押金、租金、管理费，且承租人在支付了应支付给出租人的所有费用后，还应支付出租人违约金，违约金的数额等于6个月租金的数额，但租约对违约金数额另有约定的除外。可见，6个月违约金是基于双方真实意思表示，一审据此判决并无不当。
关于上诉人所提被上诉人租金计算方式错误问题。上诉人提供的录音资料中，虽显示有减少租金的语句，但多以配合升级改造、交清欠款等为前提，且最终未能形成书面文件，故对此主张不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10318元，由齐凤玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙悦
审判员 单立
审判员 王虹
二〇一七年十一月六日
书记员 张磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。