广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终1396号
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱永乐，女，1968年8月30日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴明，男，1960年4月9日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：林鑫，广东广大律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：彭帅，广东广大律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：龚冬兰，女，1981年11月10日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。
委托诉讼代理人：黄广群，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘诗霞，上海市建纬（深圳）律师事务所实习律师。
原审第三人：中山市家家顺房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路61号汇智大厦2座3层6卡，统一社会信用代码91442000678855547H。
法定代表人：张国库，执行董事。
委托诉讼代理人：傅煜，该公司法务专员。
委托诉讼代理人：陈奕纯，该公司行政专员。
上诉人朱永乐、吴明因与被上诉人龚冬兰、原审第三人中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初14439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人朱永乐、吴明上诉请求：撤销一审判决，驳回龚冬兰的全部诉讼请求，支持其全部反诉请求。事实和理由：一、一审遗漏查明被上诉人龚冬兰在2016年6月13日的电话沟通中仍不同意按照58.8万元交易的情况下，其已经于2016年6月15日行使了合同解除权，退还了龚冬兰支付的所有款项。二、价格确认书及双方在地税局签署的交易价格为38万元的买卖合同是无效合同，一审法院认为双方按照38万元进行过户登记合法并认定其为违约方错误。1.根据《中华人民共和国税收征管法》第二十五条及《税收征收管理法实施细则》第三条之规定，纳税人必须如实申报和纳税，纳税人签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。在本案中，家家顺公司误导其签订价格确认书，并在纳税申报时在其未充分审阅的情况下安排买卖双方按照38万元进行纳税申报，并在过户登记时又误导其按照38万元的交易价格签订国土过户登记用的二手房买卖合同，违反了法律法规的强制性规定，故本案所涉的价格确认书及双方在地税局签署的交易价格为38万元的二手房买卖合同均为无效合同。2.双方签订的房屋买卖合同明确约定涉案房屋交易所涉税费全部由龚冬兰承担，故其没有理由配合龚冬兰非法逃税，一审判决认定双方按照38万元进行交易过户符合双方合同约定且合法的认定不当。三、价格确认书并未明确约定递件的价格是38万，双方在地税局签署的二手房买卖合同中提到的交易价格38万元双方当时并不知情。1.价格确认书确认了房屋转让总价款为58.8万元但并未提到38万元的交易价款，双方应按照58.8万元进行申报纳税；2.其根据家家顺公司的安排，在地税局办理纳税申报时签订的二手房屋买卖合同中吴明的签字不是本人所签，朱永乐是在未仔细查看合同内容及交易价款的情况下签订上述合同。3.即使一审法院不采纳朱永乐关于双方对按38万元报税不知情的意见，那么会给朱永乐留下被追究逃税责任的风险。四、如按照38万元进行交易过户必将给涉案房屋交易价款留下争议空间，无法保证朱永乐交易房价款的收回。五、在龚冬兰拒不按照58.8万元进行交易过户的情况下，朱永乐已经行使了合同解除权，应由龚冬兰承担违约责任。其在发现交易价格是38万元后多次与龚冬兰沟通，但龚冬兰坚持按照38万元进行交易过户，龚冬兰拒不按照双方签订的买卖合同进行交易过户构成根本违约，在此情况下2016年6月15日朱永乐行使合同解除权解除合同并将龚冬兰已付的款项一次性退还给了龚冬兰，并以微信方式通知了龚冬兰。六、龚冬兰表示愿意按照58.8万元进行交易是在朱永乐解除合同后的意思表示，不能再影响合同已经解除的法律效力和后果。在朱永乐于2016年6月15日解除合同后，龚冬兰表示若按照58.8万元进行过户则由朱永乐一方负担增加的税费，虽然龚冬兰最后表示可以接受按58.8万元进行交易过户，但不能影响已经发生的合同解除效力和后果。
被上诉人龚冬兰辩称：1.买卖双方于2016年3月26日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同合法有效，朱永乐、吴明应当继续履行该合同。其在2016年4月28日已经取得银行贷款批准通知书，在2016年5月31日已经向朱永乐、吴明支付首期款21.8万元及支付违约金4704元，随后双方一同到地方税务局报税并签订报税买卖合同，在税务机关双方按照价款38万元签订房屋买卖合同及缴纳相关契税。因此，根据双方签订的价格确认书、报税合同可以看出，双方约定并且同意以38万元报税。朱永乐、吴明在国土局办理过户时提出以58.8万元过户不符合双方约定。其在之后同意以58.8万元过户并要求朱永乐、吴明向税务局办理退税等相关手续，但是朱永乐、吴明拒不配合。因此朱永乐、吴明应承担相关违约责任。2.解除权的行使需要以书面方式通知对方，在本案中朱永乐、吴明并没有行使解除权，其退回房款只是拒绝履行合同的意思表示。因此，本案涉案合同没有解除，合法有效，朱永乐、吴明应当继续履行合同。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人家家顺公司未出庭应诉，亦未发表答辩意见。
龚冬兰向一审法院起诉请求：1.朱永乐、吴明继续履行与龚冬兰、家家顺公司于2016年3月26日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同；2.朱永乐、吴明签署广东省房地产买卖合同并办理递件过户手续，将涉案的位于中山市南区永安一路18号星汇云锦花园天喜星苑1幢904房过户至龚冬兰名下；3.朱永乐、吴明收到全部楼款（除交房保证金外）五个工作日内将涉案的位于中山市南区永安一路18号星汇云锦花园天喜星苑1幢904房及钥匙交付龚冬兰，并配合办理该房地产物业管理、有线电视、水、电、天然气等过户手续；4.朱永乐、吴明承担逾期履行的违约金（自2016年6月3日起，以转让总价款为基数，按每日万分之五计算）。庭审中，龚冬兰变更第二项诉讼请求为朱永乐、吴明协助龚冬兰办理将涉案房屋过户至龚冬兰名下的手续，并撤回第三项诉讼请求，明确第四项诉讼请求的违约金计算至房屋过户到龚冬兰名下之日止。
朱永乐、吴明提起反诉，请求判令：1.确认朱永乐、吴明与龚冬兰、家家顺公司签订的中山市二手房买卖及居间服务合同于2016年6月15日已经解除；2.龚冬兰向朱永乐、吴明支付违约金11.76万元；3.家家顺公司向朱永乐、吴明返还中山市南区永安一路18号星汇云锦花园天喜星苑1幢904房的房产证及国有土地使用权证原件。
一审法院认定事实：2016年3月26日，龚冬兰（买方），朱永乐、吴明（卖方）与第三人家家顺公司（居间方）三方签订中山市二手房买卖及居间服务合同，约定：买卖双方交易的房地产位于广东省中山市××星××云锦花园××房（房产××登记地址为××市南区××路××星××云锦花园天××星××房）；该房产转让总价款为58.8万元，交易定金为2万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付交易定金2万元；买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管，即视为卖方本人已收讫；买方需于2016年5月15日之前支付除定金之外的首期款21.8万元至买卖双方约定的银行监管账户；买方意向贷款金额为35万元，并于2016年4月15日前申请按揭，向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续；双方均不得借故拖延，否则视为违约；买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留5000元作为交楼保证金交由居间方托管；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付；如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用；合同还约定了其他事项。同日，吴明、朱永乐与龚冬兰、家家顺公司三方签订资金托管协议约定托管定金2万元（包括交房保证金5000元）交由居间方免息托管等事项。同日龚冬兰与朱永乐、吴明签订价格确认书，明确买卖双方确认交易物业的转让总价款58.8万元包括两个部分：1.楼款，即交易物业本体价格；2.交易物业的附属设施、设备、装修费及相关物品、无形资产补偿费，即转让总价款与楼款之间的差价。双方同意在签署中山市二手房买卖合同等文件并向国土部门递件过户时，按照以下第1种方式进行递件登记：1.依据楼款进行递件登记；2.以交易物业的转让总价款进行递件登记。上述合同及价格确认书签订当日，家家顺公司收到龚冬兰交付的2万元定金。2016年4月8日，家家顺公司收取朱永乐、吴明交付的案涉房屋的房地产证原件。2016年4月28日，中国银行股份有限公司中山分行向龚冬兰出具贷款批准通知书，同意其涉案二手楼的贷款申请，贷款金额为35万元。之后，朱永乐、吴明与龚冬兰协商放弃银行资金监管并于2016年5月11日左右签署放弃银行资金监管的声明。2016年5月31日，龚冬兰通过银行转账方式向朱永乐支付21.8万元首期款以及迟延支付首期款的违约金4704元。双方于2016年6月3日办理递件过户手续时，朱永乐、吴明发现其在中山市国土资源管理局签署的广东省房地产买卖合同的交易价格为38万元并对此提出异议，认为应该按照58.8万元进行过户交易，并以此为由拒绝办理递件过户手续。龚冬兰遂委托律师于2016年6月30日向朱永乐、吴明发出律师函催告其积极配合龚冬兰履行合同。但未果，龚冬兰遂于2016年7月12日诉至一审法院，主张前述实体权利。诉讼中，朱永乐、吴明提出反诉，主张前述实体权利。另查，涉案房屋不存在被查封或抵押情况。庭审中，龚冬兰同意一次性支付剩余购房款。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。龚冬兰与朱永乐、吴明、家家顺公司签订的中山市二手房买卖及居间服务合同是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履行。
关于双方争议的违约方问题。龚冬兰在签订上述合同后，已依约支付了2万元购房定金，且在合同约定的期限内获得银行按揭贷款批准，积极履行了合同义务。朱永乐、吴明未按照合同约定配合龚冬兰办理递件过户手续的行为已构成违约，应承担违约责任。关于朱永乐、吴明称龚冬兰、家家顺公司按照38万元的交易价格进行报税违反了合同约定及国家税法相关规定的问题。首先，根据价格确认书，双方同意“按照楼款进行递件登记”，而并没有选择“以交易物业的转让总价款进行递件登记”，即买卖双方并无选择按转让总价款58.8万元进行过户，故按照38万元办理递件过户手续并无违反合同约定。其次，缴纳税费的数额高低并不会影响朱永乐、吴明最终收到的购房款数额，仍是合同约定的购房款数额，不会损害其利益。再次，根据朱永乐、吴明提交的微信聊天记录截图以及家家顺公司的陈述，在朱永乐、吴明对报税的交易价格提出异议后，龚冬兰亦同意按58.8万元的成交价办理过户手续。且在二手房交易过程中，相关部门亦会对交易物业的价格进行初步评估并核算税费。因此，朱永乐、吴明的辩解以及请求确认涉案合同于2016年6月15日解除、龚冬兰向其支付违约金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，一审法院予以驳回。
关于龚冬兰是否有权要求朱永乐、吴明继续履行合同问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，此在《中华人民共和国合同法》第一百零七条有明文规定，即违约方继续履行合同是其法定义务。如前所述，朱永乐、吴明作为违约方，应承担继续履行合同的义务，龚冬兰要求朱永乐、吴明继续履行合同以及支付违约金的诉求，于法有据，一审法院予以支持。至于在交易中产生的税费问题，根据合同的约定，应由龚冬兰自行负担。同时，因龚冬兰同意一次性付款，根据权利义务对等原则，龚冬兰亦应履行其付款义务。鉴于定金2万托管于家家顺公司，而朱永乐、吴明已将21.8万元首期款退回给龚冬兰，故龚冬兰应于一审判决生效之日起七日内向朱永乐、吴明支付剩余购房款56.8万元。朱永乐、吴明须配合龚冬兰收取相应款项。关于朱永乐、吴明反诉家家顺公司并要求家家顺公司返还房产证、土地证的问题。反诉是指在诉讼中，本诉的被告以本诉的原告为被告提出的具有对抗性的独立反请求，即反诉只能是本诉被告向本诉原告提起，而不能对原告以外其他人。本诉中，家家顺公司的诉讼地位为无独立请求权第三人，即家家顺公司并非本案适格的反诉被告，且本案审理的是房屋买卖合同关系，朱永乐、吴明与家家顺公司之间的居间合同法律关系不属于本案审理的范围，本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、朱永乐、吴明于判决发生法律效力之日起继续履行与龚冬兰于2016年3月26日签订的关于买卖广东省中山市南区永安一路18号星汇云锦花园天喜星苑1幢904房【房产证号：粤房地权证中府字第××号/粤房地权证中府字第××号，土地证号：中府国用（2014）第易26021**号】的中山市二手房买卖及居间服务合同；二、朱永乐、吴明于一审判决发生法律效力之日起七日内协助龚冬兰将上述房地产过户至龚冬兰名下；三、朱永乐、吴明于判决发生法律效力之日起七日内向龚冬兰支付违约金（以58.8万元为基数，按每日万分之五的标准从2016年6月3日起计算至上述房地产过户之日止）；四、驳回朱永乐、吴明的反诉请求。若未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9759元（龚冬兰已预交），由朱永乐、吴明负担（朱永乐、吴明于判决生效之日起七日内迳付龚冬兰）；反诉案件受理费5428元（朱永乐、吴明已预交），由朱永乐、吴明负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于朱永乐、吴明是否与龚冬兰约定以38万元过户的问题？朱永乐、吴明主张其对于与龚冬兰约定以38万元办理过户登记手续并不知情，但双方签订的价格确认书上明确约定并非以涉案房屋的总交易价款58.8万元进行递件过户，朱永乐、吴明在卖方确认处签名并捺手印，之后双方在税务机关以38万元进行申报纳税。故对于朱永乐、吴明称其并未注意在税务机关申报纳税的房屋价款是38万元本院不予采信，本院认定其与龚冬兰约定按照38万元进行过户登记且朱永乐、吴明对此知情。关于朱永乐、吴明是否有解除合同的问题？朱永乐、吴明在2016年6月3日拒绝过户并于2016年6月15日退回了龚冬兰向其交纳的购房款21.8万元，龚冬兰对此表示不同意并于2016年6月17日要求朱永乐、吴明继续履行双方签订的中山市二手房买卖及居间服务合同。
本院另查明：朱永乐、吴明与龚冬兰签订的价格确认书约定“若本协议发生无效或被撤销的情形，均不影响与本次交易相关的其他买卖合同或居间合同的法律效力，任何一方不得以此为由终止交易。”朱永乐、吴明与龚冬兰签订的中山市二手房买卖及居间服务合同第十二条约定：如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同。
本院又查明：朱永乐提交的其与龚冬兰的微信往来记录显示，2016年6月13日，龚冬兰向朱永乐发微信：“朱姐为什么不接电话了”同日，龚冬兰再次向朱永乐发微信：“朱姐商量的怎么样？”2016年6月14日，朱永乐答复：“会跟你联系的”，同日，龚冬兰回复“麻烦你快点好吗？”2016年6月14日，朱永乐给龚冬兰发微信：“刚中介打电话说你那边还是按税务局的核税价格过户，你的意思也是这样吗？”2016年6月15日，朱永乐向龚冬兰发微信：“我们的这笔交易，鉴于你们一直坚持按照38万交易等因素，我们跟家人商量了一下，无法接受你们的交易方式，考虑到你们也不容易，我们就不追究你们的责任了，今天我们将你们的所有款项原路退回，请你们留意账户情况。”2016年6月15日，龚冬兰回复：“为什么当时合同上你们是签了字的，你这样做是不对的。”2016年6月17日，龚冬兰向朱永乐发微信要求其继续履行双方签订的房屋买卖合同。2016年6月21日，龚冬兰向朱永乐发微信，内容为：“朱小姐你好，我就是想问拟一下，房子是不卖了是吧，我们要约个时间去家家顺，我的压金要你们当面，他才可以退给我。”
对于一审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：第一，合同的效力问题；第二，房屋买卖合同是否解除的问题；第三，违约责任如何承担的问题。
第一，合同纠纷首先要审查合同的效力问题，关于合同效力问题，本案主要涉及两个合同，一个是龚冬兰与朱永乐、吴明、家家顺公司签订的中山市二手房买卖及居间服务合同，另一个是价格确认书，龚冬兰与朱永乐、吴明、家家顺公司签订的中山市二手房买卖及居间服务合同是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履行。关于价格确认书，朱永乐、吴明在价格确认书中约定按照楼款而非涉案房屋的实际交易总价款进行递件过户是逃避税收的价格条款，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项规定的双方恶意串通，损害国家利益的情形，该条款依法无效。一审法院未认定该条款无效不当，本院予以纠正。
第二，房屋买卖合同是否解除的问题。朱永乐、吴明上诉认为其与龚冬兰、家家顺公司签订的中山市二手房买卖及居间服务合同已经解除，本院认为，合同的解除分为法定解除和约定解除，本案既不符合法定解除条件，也不符合约定解除条件。理由如下：首先，从法定解除上讲，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”朱永乐、吴明认为：双方对涉案房屋的交易价格产生争议且龚冬兰拒不按照双方签订的买卖合同进行交易过户构成根本违约，在此情况下2016年6月15日朱永乐行使合同解除权解除合同符合法律规定。但从查明的事实看，朱永乐、吴明与龚冬兰在中山市二手房买卖及居间服务合同中明确约定涉案房屋的交易总价款为58.8万元，双方对此并无争议，双方争议的实质是税费的负担问题，双方低报合同交易价用以过户登记属于逃避国家税收的无效约定，朱永乐、吴明要求按照双方真实的交易价格进行过户登记是对其原先违法逃避税收的意图的纠正，应当得到支持，一审法院在认定价格确认书有效的基础上认为朱永乐、吴明没有按照价格确认书的约定配合龚冬兰办理递件过户手续构成违约不当，本院予以纠正。但是在价格确认书避税条款无效，双方对如何缴纳税费发生争议时，朱永乐、吴明应该本着诚实守信的原则与龚冬兰充分协商来确定税费承担主体，若经过充分协商双方仍不能就此达成一致意见，则朱永乐、吴明在履行催告手续后方可行使解除权。而本案中，从朱永乐提交的微信记录看，朱永乐、吴明与龚冬兰于2016年6月3日就税费负担发生争议，对此朱永乐在未与龚冬兰就该问题进行充分协商，也未履行法定催告手续的情况下，于2016年6月15日退回购房款、解除合同显属不当。其次，从约定解除上讲，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据双方买卖合同的约定，朱永乐、吴明要解除合同也应该满足合同约定的买方逾期履行超过十五个工作日的条件，双方于2016年6月3日产生争议，朱永乐、吴明于2016年6月15日即退回首付款解除合同，不满足合同约定的解除条件。另，在朱永乐、吴明2016年6月15日向龚冬兰退回购房款后，龚冬兰表示异议并于2016年6月17日要求朱永乐、吴明继续履行双方签订的中山市二手房买卖及居间服务合同，至此双方关于是否解除合同未能协商一致，不能产生合同解除的法律后果，其后朱永乐、吴明没有再向龚冬兰发出解除合同的意思表示，而龚冬兰在2016年6月21日的微信内容也没有明确表示要解除合同，即使有也属于单方意思表示，其后龚冬兰明确表示同意按照58.8万元进行过户登记并承担相应的税费。综上，朱永乐、吴明在其不具备法定解除权亦不符合约定解除的情况下单方向龚冬兰退还购房款并不发生合同解除的效力，朱永乐、吴明上诉主张其已于2016年6月15日行使了合同解除权解除了涉案的中山市二手房买卖及居间服务合同没有事实和法律依据，本院不予支持。
第三，关于违约责任的问题，朱永乐主张按照双方签订的房屋买卖合同约定的价款进行过户登记符合法律规定，故其于2016年6月3日拒绝过户有合理理由，不构成违约，但朱永乐、吴明在其不具备合同解除权的情况下于2016年6月15日向龚冬兰退回购房款明确表示不再履行房屋买卖合同则构成违约，朱永乐、吴明应从2016年6月16日开始按照合同约定承担相应的违约责任，一审判决朱永乐、吴明从2016年6月3日开始支付违约金时间起算点有误，但鉴于朱永乐、吴明未就此提起上诉，故本院认为对一审该判项可以维持。
综上所述，朱永乐、吴明的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9759元（上诉人朱永乐已预交），由上诉人朱永乐、吴明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛焕彬
代理审判员 张群立
代理审判员 陈爱玲
二〇一七年八月十八日
书 记 员 黄燕红
郑蕙