北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初8372号
原告（反诉被告）曹杰，男，1964年1月9日出生。
原告（反诉被告）崔勇，男，1970年8月8日出生。
原告（反诉被告）曹国权，男，1955年7月20日出生。
原告（反诉被告）曹丽敏，女，1960年12月15日出生。
委托代理人郭志刚（兼曹杰、崔勇、曹国权的委托代理人），北京市名谦律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈杰，女，1972年2月12日出生。
委托代理人金增玉，北京市中迈律师事务所律师。
原告（反诉被告）曹杰、崔勇、曹国权、曹丽敏与被告（反诉原告）陈杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员张凤华担任审判长，与人民陪审员张振贵、人民陪审员周俊孝组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹杰、崔勇、曹国权、曹丽敏的委托代理人郭志刚，被告（反诉原告）陈杰的委托代理人金增玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：2013年4月1日，曹杰、崔勇、曹国权、曹丽敏（以下简称：曹杰等人）与陈杰签订了《房屋租赁合同》，约定陈杰自愿租赁曹杰等人位于北京市大兴区青云店镇大东新村底商46-10号楼房屋，用于经营餐饮服务；赁期限为2013年4月28日至2018年4月27日，租金支付方式为上付款，即每年的4月15日前支付上半年租金，每年的10月15日前支付下半年租金。租赁期间，陈杰支付使用前进期间产生的水费、电费、取暖费、物业费及房屋日常维修养护费用；承租方逾期15天未支付租金，出租方有权解除租赁合同并要求承租方按照2个月租金数额支付违约金。2015年10月15日起。陈杰拒绝交纳租金，且也未交纳物业服务费，故诉至法院，请求法院判令如下：1.解除曹杰等人与陈杰签订的《房屋租赁合同》,并于合同解除之日将租赁房屋交付曹杰等人；2.陈杰向曹杰等人支付2015年10月16日至合同解除之日止的租金；3.陈杰按照原租金标准，向曹杰等人支付自合同解除之日起至房屋实际交付之日止的房屋使用费；4.陈杰向曹杰等人支付转让费25000元；5.陈杰向曹杰等人支付欠付的物业费27522元；6.陈杰向曹杰等人支付违约金25000元；7.本案的诉讼费由陈杰承担。
被告（反诉原告）陈杰辩称：不同意曹杰等人的诉讼请求，因为曹杰等人存在违约行为，陈杰不交纳租金的原因是因为房屋漏雨，而曹杰等人并未履行对房屋的维修义务。
被告（反诉原告）陈杰反诉称：陈杰与曹杰等人于2013年4月1日签订房屋租赁合同，租赁合同签订后，陈杰于2013年6月发现诉争房屋存在漏雨并存在断电情况情况，陈杰多次找到曹杰等人，曹杰等人一直拒不履行维修义务且将上述情况推到物业处。请求法院判令曹杰等人对租赁房屋进行维修，并支付陈杰营业损失110000元，反诉费由曹杰等人负担。
原告（反诉被告）曹杰、崔勇、曹国权、曹丽敏反诉辩称：不同意陈杰的反诉请求，理由如下：第一，反诉人所提反诉与事实不符，因为根据合同约定，房屋日常维修义务由陈杰负担；第二，反诉人的诉讼请求相互冲突，属于重复要求；第三，反诉人的反诉请求没有法律依据。
经审理查明：北京市大兴区青云店镇大东新村底商46-10号楼房屋共有人为曹杰、崔勇、曹国权、曹丽敏。2013年4月1日，曹杰等人与陈杰签订房屋租赁合同，约定曹杰等人将位于北京市大兴区青云店镇大东新村底商46-10号楼房屋出租给陈杰，房屋面积约310平方米，租赁期期限自2013年4月28日至2018年4月27日，共计五年，其中第一年、第二年租金均为每年120000元、第三年140000元、第四年150000元、第五年160000元，租金支付方式为上付款方式，即每年4月7日支付上半年租金，每年10月15日支付下半年租金；租赁期间陈杰自行支付因使用房屋而产生的费用包括：水费、电费、取暖费、物业费及房屋日常维修养护等项费用（所有其它费用按房屋管理小区规定的收费标准收取）；租赁期内，曹杰等的物品无偿供给陈杰使用，已转让物品除外，但曹杰等人不承担维修和保养责任，并收取押金10000元；逾期15天不交纳租金，出租方有权解除合同，并采取措施强制承租方退房；承租方承担按2个月租金数额向出租方支付违约金；合同落款处有曹杰和陈杰本人签名，合同签订时曹杰取得了其他共有人的授权。此外，双方签订的《满京香转让物品清单》载明转让物品包括椅子、椅套、桌子、冰箱、冷柜、消毒柜、炊具、餐具、微波炉、开水器、立式蒸柜、不锈钢洗碗器、不锈钢台架，转让费共计50000元，清单落款处有曹杰与陈杰签字。陈杰事后支付了25000元转让费。《物业管理服务合同》载明，北京市大兴区青云店镇大东新村底商46-10号楼房屋面积为305.31平方米，物业服务费价格为2元每月每平方米，每年物业费为7327.44元，垃圾清运费每户每年66元，物业服务交费人为曹杰等人。租赁房屋自2013年1月1日起，一直未交纳物业服务费。2016年7月13日，北京大东佳诚物业管理有限公司出具情况说明一份，载明：自2013年5月26日物业公司接报46-10底商业主报修房屋漏水，物业公司工程部派人员到现场查看，二楼卫生间顶与大厅西角阴水将室内吊顶阴湿，物业公司安排专门维修防水施工队与物业工程部人员再次查看漏水点，确认是屋顶防水层坏，2013年10月1日物业将楼顶防水层重新铺设一遍（有入户维修单、房屋返修方案、维修预算单、返修决算单、房屋返修竣工验收单，其中房屋返修竣工验收单上有陈杰雇佣人员薛寿成的名字）；2014年12月10日物业公司接报46-10业主报修房屋漏水，物业公司工程人员现场查看，漏水原因是业主在楼顶自行安装太阳能热水器给水管冻裂造成房檐结冰柱（房檐顶至一层和二层隔断以下全部结冰），当时和业主协商由业主自行解决与物业无关。经本院现场勘查，租赁房屋确实存在多处漏水情况。2015年10月16日至今，陈杰并未交纳房屋租金。
上述事实，有双方当事人陈述意见、房屋租赁合同及清单、物业管理服务合同、物业公司情况说明及证明、照片等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。当事人对自己的主张有责任提供证据。本案中，争议的焦点为租赁房屋漏水应当由哪一方进行维修，根据合同约定，房屋日常维修由陈杰负担，且陈杰并不能提供证据证明房屋漏水系房屋主体存在问题，故曹杰等人并不负有房屋日常维修的义务，曹杰等人并不存在违约情况。陈杰自2015年10月15日起，并未支付租金，陈杰存在违约情况，同时根据双方的约定，逾期15天出租方有权要求解除合同并要求承租方支付违约金，结合曹杰等人要求陈杰支付租金和使用费的诉讼请求，考虑到合同解除后房屋交付情况，本院认定2015年10月15日至2016年10月14日为租赁期间，双方所签订的合同自2016年10月15日起解除，经计算2015年10月15日至2016年10月14日租金为145000元，其违约金应当按照违约之日年份的租金计算，经计算违约金为23333元；经计算，租赁期间物业服务费为25646.04元（每年物业费7327.44元乘以3.5年），因物业服务合同的的相对人是曹杰等人，故在承租人未交纳物业服务费且在合同约定由承租人负担物业费的情形下，应当由曹杰等人向物业服务公司支付物业费，因此陈杰应当向曹杰等人支付租赁期间物业服务费。对于陈杰主张曹杰等人对租赁房屋进行维修并支付营业损失110000元的诉讼请求，不符合合同约定，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）曹杰、崔勇、曹国权、曹丽敏与被告（反诉原告）陈杰签订的房屋租赁合同于二零一六年十月十五日解除；
二、被告（反诉原告）陈杰于合同解除之日起二十日内将租赁房屋交付原告（反诉被告）曹杰、崔勇、曹国权、曹丽敏，被告（反诉原告）陈杰自二零一六年十月十五日起，按照日租金四百一十一元，向原告（反诉被告）曹杰、崔勇、曹国权、曹丽敏交纳房屋使用费；
三、被告（反诉原告）陈杰给付原告（反诉被告）曹杰、崔勇、曹国权、曹丽敏二零一五年十月十五日至二零一六年十月十四日租金十四万五千元（于本判决生效后十日内履行）；
四、被告（反诉原告）陈杰给付原告（反诉被告）曹杰、崔勇、曹国权、曹丽敏转让费二万五千元（于本判决生效后十日内履行）；
五、被告（反诉原告）陈杰给付原告（反诉被告）曹杰、崔勇、曹国权、曹丽敏违约金二万三千三百三十三元（于本判决生效后十日内履行）；
六、被告（反诉原告）陈杰给付原告（反诉被告）曹杰、崔勇、曹国权、曹丽敏物业服务费二万五千六百四十六元零四分（于本判决生效后十日内履行）；
七、驳回原告（反诉被告）曹杰、崔勇、曹国权、曹丽敏的其他诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）陈杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三千二百元五十元，由被告（反诉原告）陈杰负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费四千四百五十元，由反诉被告（原告）陈杰负担（已交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张凤华
人民陪审员 张振贵
人民陪审员 周俊孝
二〇一六年十月二十日
书 记 员 李 珍