山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民一初字第60号
原告姚远。
委托代理人胡怀军，山东百正律师事务所律师。
被告临沂华府置业有限公司。住所地临沂市兰山区金雀山路10号开元上城国际B座1210室。
法定代表人谈朝晖，总经理。
委托代理人张政敏，该公司职工。
委托代理人班福一，该公司职工。
原告姚远与被告临沂华府置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚远委托代理人胡怀军、被告临沂华府置业有限公司委托代理人张政敏、班福一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚远诉称，2013年3月29日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同第三条约定：原告购买的被告开发的恒大华府5号楼1单元2402室房屋层高为3.5米，原告已向被告交付购房款2，161，949元、车位款40万元，现被告开发建设的涉案房屋主体已完工，但因被告变更设计，原告购买的房屋上部部分空间被电梯井道占用，致使层高未达3.5米，已严重影响到原告所购的房屋的使用功能。根据合同第十条关于设计变更的约定，原告有权向被告选择退房，因原告购买的被告预售的住房屋不符合约定，储藏室、车位合同应一并予以解除。原告向被告提出后，被告意见为原告调换房屋，拒不退房及支付违约金。被告行为已严重违反合同约定，损及原告的合法权益。请求判令解除原、被告签订的商品房预售合同及储藏室、车位预售合同，判令被告退还原告已交付的购房款、储藏室款、车位款2，561，949元，并判令被告赔付原告违约金40万元。
被告临沂华府置业有限公司答辩称，一、答辩人未作影响商品房质量或使用功能的设计变更，原告主张适用合同第十条关于设计变更的约定的前提不存在。适用合同第十条的前提是因设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，从而影响商品房质量或使用功能的。被告未作影响商品房质量或使用功能的设计变更，本案实际层高与合同约定不符的根本原因不是设计变更导致的，不符的原因是签订合同时，被告工作人员失误将标准平面图作为24层平面图附在合同后，致使电梯底坑部分未在平面图显示，最终导致拟交付的房屋层高与合同约定不符。根据2011年3月11日设计单位出具的施工图纸，合同后附的户型图是标准层户型的平面图，而不是24层户型的平面图。显然，层高不符问题不是设计变更导致的，因此，本案不应该适用合同约定第十条。二、被告为不影响本案房屋的使用功能，已经采取补救措施。2013年6月份发现层高问题后，被告积极采取补救措施，于2013年8月18日经设单位同意，进行了补救性的局部设计变更，目的就是为了是本案房屋的结构形式、平面布置与合同约定相符。三、拟交付房屋未达到严重影响房屋使用功能的程度，原告解除合同要求40万元的损失没有依据。被告所做的审计变更为局部调整，目的是发现问题后采取措施，经过补救措施之后，拟交付房屋的平面布置与合同后附标准层平面图相同，而且局部层高的面积很小，层高达到2.2米以上，不违反设计规范的强制性要求，已经过设计单位同意，达到房产测量规范计取建筑面积的要求，因此，在拟向原告交付的房屋并不严重影响房屋的使用功能的前提下，就局部调整，根据合同补充协议第五条，原告无权要求解除合同，要求40万元的损失不合理。四、被告发现上述问题后，也曾与原告协商，但未达成一致意见。
原告姚远为证明自己的主张，提交以下四件证据：
证据一，商品房预售合同六份，包括主房，储藏室，车尾合同4），证明1、2013年3月29日，原、被告签订了商品房预售合同，原告购买了被告开发的恒大华府5号楼1单元2402室房屋一套，在合同第三条约定房屋层高为3.5米，根据合同第十条约定，因被告变更了房屋涉及，其中部分房屋的层高仅有2.2米，空间尺寸变小，且上部空间是被电梯井道占用，该电梯井道位于原告所购房屋之内，电梯运行必将对原告日后的居住产生严重的影响，在该合同附带的房屋平面图也未标注原告购买的房屋顶部设有电梯井道，被告在售楼时根本未向原告做出如实告知，存有欺诈行为。2、2013年4月21日，原被告又签订了一份购买储藏室，四份购买车位的房屋预售合同，原告为居住、生活所需购买被告开发的储藏室、停车位，均属所购主房的辅助，配套生活设施，应予主房合同一并予以解除。
证据二、购房（车位）款单据七张，总金额2，561，949元。证实原告于2013年3月29日、4月23日，分别向被告交付了购主房款879，865元，1，173，153元，2013年4月21日，分五次向被告交付了购买储藏室、车位款508，931元。
证据三、房屋现场照片（5张），证实被告未按合同约定建设原告购买的恒大华府5-1-2402室房屋，其中部分房屋层高仅为2.2米，不足合同约定的3.5米，与其在售楼处的样板间极不相同。被告存有根本违约行为，在前期的预售签约中对原告存有欺诈行为。
证据四、通话录音，证实2014年7月15日，与被告售楼处负责人李纪东通话，询问其在之前向被告公司提出的退房之事，李纪东作为负责人给汇报的情况。李纪东当时陈述，已问过被告公司，单那5号楼（主房）退房可以，原告购买的商铺不能退，选择退房没有利息赔偿。后被告以各种不当理由不给原告办理退房手续及支付原告已交房款的利息损失。
被告临沂华府置业有限公司对上述四件证据，提出以下综合质证意见：对房款及合同的真实性无异议，但对证明对象有异议，我方不存在欺诈的故意，由于内部工作人员的传达错误，将标准层的平面图作为24层的平面图出示，为了不影响房屋的正常使用，我方对房屋做了小的设计变更，不影响房屋的使用功能。对电梯日后运行的严重影响，因原告没有入住，其说法没有依据。而且电梯井是存在于原告房屋的上方，存在于局部的储藏室内，其面积和位置都不会对原告的居住产生严重影响。因此，原告根据合同第十条要求解除合同没有依据，被告不存在根本违约。我方在设计过程中对电梯井的设计和施工是符合相关规范的，并采取了降噪措施，不会对原告生活，使用储藏间造成任何不利影响。原告在诉状中针对电梯井造成的影响的陈述是夸大其词，没有依据。我们承认不利影响的存在，但是我方不是故意贴错图纸的，不能构成根本违约。根据合同平面图，是将24层作为标准层的平面图附在合同后，我们2至22层都是标准层。
被告临沂华府置业有限公司为证明自己的主张，提交以下五件证据：
证据一，临沂市建设工程施工图审查中心盖章确认的施工图纸，证明合同所附平面图为标准层平面图，而不是24层平面图。24层平面图与标准层的图纸除电梯地坑之外，其他设计完全相同。根据电梯地坑所处的位置和面积达不到严重影响房屋使用功能的程度。
证据二，24层施工图纸，24层实际平面图，合同后附平面图，证明内容同上。
证据三，临沂华府5号楼1单元设计修改变更通知单，证明2013年8月22日设计变更之后的图纸与合同后附带的图纸相符，被告发现问题后及时采取了措施，使交付的房屋与合同约定更相符。
证据四，房屋现状照片，证明标准层户型房屋与涉案房屋的现状，并不严重影响房屋的使用功能。
证据五，临沂市房地产测绘院盖章确认的5号楼建筑面积计算书，证明涉案房屋已经经过实测，根据计算规则，电梯地坑所在位置，层高达到2.2米之上，不违反设计规范的强制性要求，达到房地产测量规范中计取建筑面积的要求。
原告姚远对上述五件证据，提出以下综合质证意见：一、被告提供的24层的施工图、平面图不能证实其按照合同约定开发建设了原告购买要求的房屋，原告参观了被告样板间后，是按照标准层户型购买的涉案房屋，被告称24层不属于标准层，但在签订合同时未向原告告知。二、被告称在2013年8月18日采取了补救性的局部设计变更，在局部性的设计变更也属于合同所约定的设计变更，但被告并未按照合同约定的期限通知原告，本案中合同签订于2013年3月29日，因此，被告辩称的是误将标准层的户型图贴到24层的售房合同中，显然与事实不符。三、涉案未达到合同约定层高的房屋，被告称属于储藏间，不影响原告的使用，该证明不能成立，原因是原告与被告已经另行就储藏室签订了购房合同，未达到合同层高的房屋并不属于储藏室。
通过庭审质证，原、被告对对方提供证据的真实性均没有提出异议，对相关证据本院予以采信。综合以上证据，本院确认以下事实：
2013年3月29日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同约定，原告购买的被告开发的恒大华府5号楼1单元2402室房屋一套，建筑面积421.29平方米，层高为3.5米。并约定的其他事项。
2013年4月21日，原、被告又签订五份《商品房预售合同》，约定原告购买储藏室及车位。
上述合同签订后，原告依约于2013年4月3日付款1，173，153元、2013年3月29日付款879，865元、2013年4月21日付款508，931元，总计2，561，949元。
2013年8月18日，被告做出对案涉房屋的局部设计变更。
案涉房屋主体完工后，该房屋一部空间被电梯井道占用，导致部分层高为2.2米左右，未达3.5米。
上述事实，主要根据本院庭审调查及原告、被告的陈述、当事人提交的《商品房预售合同》、房屋照片、房款交款凭证等证据，有关证据已经庭审质证并已收录在卷。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的恒大华府5号楼1单元2402室房屋一套，对房屋的面积、层高、价款等作了明确约定，对双方当事人具有约束力。合同签订后，原告依约交付了房屋价款，但被告未经原告同意，对房屋设计进行了部分变更，致使房屋部分层高低于合同约定的高度，违反了合同约定。原告请求解除《商品房预售合同》，符合法律规定。房屋作为一个整体，每部分并不能实际分割，层高不一致将直接影响房屋的整体评价和使用，对被告提出的房屋部分层高不符合约定不影响房屋使用功能，不构成根本违约，不应解除合同的抗辩主张，本院不予采信。故对原告请求解除合同的主张，本院予以支持。
关于原、被告签订的买卖储藏室及车位的五份《商品房预售合同》应否解除的问题。储藏室及车位，是购房者出于居住生活需要购置的附属建筑。原告签订的购买储藏室及车位的商品房预售合同是基于购买案涉恒大华府5号楼1单元2402室房屋后，为居住生活需要所为，在案涉恒大华府5号楼1单元2402室房屋预售合同被依法解除后，原告购买储藏室及车位的相关合同已失去合同履行的目的。原告请求解除该相关预售合同，符合实际和法律规定。
合同解除，因被告存在违约情形，而且，原告依约支付购房价款存有实际损失，原、被告虽未对相关利息进行约定，但基于公平及诚实信用原则，可按中国人民银行规定的同期银行贷款利率由被告支付相应利息。至本判决之日，购房价款的利息未超过原告所请求的40万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告姚远与被告临沂华府置业有限公司签订的恒大华府5号楼1单元2402室及储藏室、车位计六份《商品房预售合同》；
二、被告临沂华府置业有限公司与本判决生效后十日内返还原告姚远购房款2561949元，并支付相应利息（按中国人民银行规定的同期银行贷款利率，其中879865元自2013年3月29日起、508931元自2013年4月21日、1173153元自2013年4月23日起计算利息至本判决履行之日）。
如果被告未按指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30496元，由原告姚远负担1100元，被告临沂华府置业有限公司负担29396元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审判长 王周华
审判员 邹海波
审判员 林传鹏
二〇一四年十月二十九日
书记员 谢春萍
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。