浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0225民初195号
原告：郑莲，女，1981年2月28日出生，汉族，住象山县。
委托代理人：叶逸，浙江正甬律师事务所律师。
被告：戴玉梅，女，1972年7月25日出生，汉族，住象山县。
被告：朱积才，男，1965年5月31日出生，汉族，住象山县。
两被告共同委托代理人：章国锋，浙ＸＸ宁律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：许鑫，浙ＸＸ宁律师事务所实习律师。
原告郑莲为与被告戴玉梅、朱积才房屋租赁合同纠纷一案，于2016年12月30日向本院起诉，本院于2017年1月4日立案受理后，依法由审判员林鹰适用简易程序于2017年2月17日公开开庭进行了审理，原告郑莲的委托代理人叶逸，被告戴玉梅、朱积才的共同委托代理人章国锋、许鑫到庭参加诉讼。本案审理过程中，原、被告双方申请庭外和解30天，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告郑莲向本院提出诉讼请求：一、解除租房协议，两被告退还原告房屋租金50000元、押金10000元；二、两被告赔偿原告装修损失177556元、评估费3800元、转租费用损失43800元，合计285156元。
事实和理由：被告戴玉梅声称可以代表被告朱积才将象山县丹西街道新丰路204号1-3间街面二楼全套及车棚两间出租给原告，年租金100000元。基于对戴玉梅的信任，原告遂向该房屋的前任承租人李莉支付店铺转让费43800元、押金10000元，并在2016年5月23日向戴玉梅支付租金50000元。2016年6月15日，戴玉梅代表朱积才和原告签订房屋租赁合同，约定租期自2016年6月15日至次年6月14日，每年一个周期，长期租赁。2016年10月，原告完成装修不久，获悉象山县人民法院拍卖该房屋，而戴玉梅却隐瞒该房屋已被法院查封的事实，亦未告知法院执行公告、司法拍卖事宜，导致原告错过申报租赁关系的期限。近日，法院已责令原告腾退房屋。原告认为，戴玉梅特意隐瞒房屋权利瑕疵将之出租给原告，导致原告损失，故特诉至法院。
被告戴玉梅、朱积才共同答辩称：一、戴玉梅系受朱积才委托，代表朱积才与原告签订租房协议，其作为受托人的民事责任应由委托人朱积才承担，因此戴玉梅作为本案被告，主体并不适格。二、租赁协议合法有效，案涉房屋用于经营饭店，原告系受让前任经营的饭店后与朱积才补签协议，而非朱积才与前任承租人解除合同后重新与原告签订，系同一租赁合同的延续，且这种租赁关系最早可溯及到2003年3月10日，而案涉房屋抵押发生在2007年，按照买卖不破租赁的原则，房屋买卖不影响租赁合同的继续履行，故原告诉请解除合同不应得到支持。如若解除条件成就，原告也应通过执行异议之诉维护权益，至于原告所谓的装修损失，并不存在，因为原告并未进行任何装修，且原告受让店铺的转让费为3800元，并非43800元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院已组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案审理过程中，本院了解案涉房屋的执行相关情况，制作备忘和谈话笔录，并组织原、被告双方质证。综合当事人无异议的证据和事实，本院认定本案事实如下：
2016年6月15日，原告郑莲（乙方）和被告朱积才（甲方）签订租房协议一份，约定甲方将其所有的丹西街道新丰路204号1-3间街面二楼全套及车棚两间出租给乙方，预订租期三年，第一年租金100000元，半年一付，第二年租金随市场价格适当波动，并提前一个月支付，甲方收取乙方押金10000元，在停止使用结清账务后归还。甲方将房屋完整交付乙方使用，乙方在装修时不得损坏主要结构，装修后不得拆除，租用期间的水电卫生等费用及营业中的一切税费均由乙方支付。协议落款处由被告戴玉梅作为甲方代理人签字，甲方“朱积才”亦由戴玉梅代签，乙方“郑莲”由郑莲本人签字。案涉半年租金50000元则由戴玉梅在2016年5月23日出具收条收取。
另查明，案涉房屋租赁用于经营菜馆（阿莲饭店），实际经营期间自2016年6月至同年10月。菜馆由原告郑莲自前任经营者李莉处转让而来，双方于2016年3月10日签订新丰路204号新丰菜馆转让协议，约定转让范围为菜馆内所有财产和用品。郑莲支付李莉菜馆转让款之余，另支付李莉10000元，是故李莉在朱积才处的押金10000元转为郑莲交付的押金。
又经本院（2015）甬象商初字第2657号原告中国农业银行股份有限公司象山县支行（下称农行象山支行）诉被告金旭霞、朱积才金融借款合同纠纷案查明，朱积才、金旭霞夫妻于2007年4月29日向农行象山支行贷款，并以朱积才名下的象山县丹西街道新丰路204-1-2-3号房地产作抵押担保，因其未按约还贷，农行象山支行诉至本院，本院于2016年3月1日判决金旭霞、朱积才归还农行象山支行借款本息57万余元及迟延履行利息并判决农行象山支行对朱积才名下坐落于象山县丹西街道新丰路204-1-2-3号的房地产享有优先受偿权。2016年4月18日，该案执行立案，本院于2016年9月23日张贴公告，载明该新丰路204-1-2-3号房地产拟提交拍卖，责令住户在2016年10月15日前迁出，并载明如存在承租关系的，承租人须于公告张贴之日起三日内书面说明租赁、租金支付等情况。后农行象山支行于2016年10月19日以案涉房地产不宜强制执行为由申请该执行案程序终结，本院于2016年10月29日作出（2016）浙0225执1445号执行裁定书，裁定该案终结执行程序。但经向农行象山支行询问，该行回复称随时会申请恢复执行。
本院认为，公民可通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，原、被告三方均认可被告戴玉梅系受被告朱积才的委托，代理朱积才与原告郑莲签订租房协议并收取半年租金50000元，相应民事责任应由被代理人朱积才承担，故原告诉请要求被告戴玉梅承担共同退还租金、承担损失的责任，并无法律依据，本院不予支持。法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。案涉房屋于2007年4月29日被抵押给农行象山支行，于2016年6月15日被出租给原告郑莲，后抵押权人农行象山支行于2016年4月18日向本院申请执行要求实现抵押权，本院拟将案涉房产提交拍卖并于2016年9月23日张贴公告责令住户于2016年10月15日前搬迁，虽农行象山支行又于2016年10月19日以案涉房地产不宜强制执行为由申请该执行案程序终结，此系其对自身权利的处分，但其随时会申请案涉房地产恢复强制执行，而原告郑莲的租赁权不得对抗设立在先的抵押权，导致原告租赁案涉房屋的合同目的难以实现，故原告诉请解除租房协议，本院予以支持。但原告郑莲自认2016年6月—10月经营菜馆，则该期间的租费仍应支付，故被告朱积才应退还一个月的租金8333元以及押金10000元。原告诉请转租费用损失43800元，但其提供证据不足以证明支付前任经营者李莉转让费43800元的事实，应承担举证不能的不利后果，被告朱积才认可转让费为3800元，本院对该部分金额予以确认，据此酌情判决被告朱积才赔偿原告郑莲转租损失3280元。原告诉请装修损失177556元及其为评估支出的费用3800元，但上述诉请依据的评估系原告单方委托，被告朱积才并未参与，且原告亦未举证证明其重新装修的内容，该评估报告不足以采信为本案定案依据，原告上述诉请，本院不予支持，原告可待取得新证后另行主张。被告朱积才抗辩称案涉房屋租赁最早可溯及到2003年3月10日，系同一租赁合同的延续，而抵押设置于2007年，房屋买卖（抵押权的实现）不影响租赁合同的继续履行，但案经查明，本案租赁合同签订于2016年6月15日，被告朱积才上述抗辩与事实不符，本院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国物权法》第九十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告郑莲和被告朱积才于2016年6月15日签订的租房协议；
二、被告朱积才于本判决生效后三日内返还原告郑莲房屋租金8333元、押金10000元，并赔偿原告郑莲转租损失3280元；
三、驳回原告郑莲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5727元，减半收取2863.5元，由原告郑莲负担2693.5元，被告朱积才负担170元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审判员 林 鹰
二〇一七年四月十七日
书记员 赖芒芒