甘肃省张掖市中级人民法院
p x ” > 民 事 判 决 书
（2017）甘07民终675号
上诉人（一审第三人）：安徽三建工程有限公司。地址：安徽省合肥市包河区芜湖路***号。统一社会信用代码：。
法定代表人：左登红，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陶光泽，甘肃金都律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：张掖市城投房地产开发有限责任公司。地址：张掖市甘州区县府南街房地产大厦*楼。组织机构代码：。
法定代表人：郭奎，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：陶光泽，甘肃金都律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：陈某，男，1968年9月8日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，中国平安财产保险股份有限公司张掖支公司职工，住张掖市甘州区富民小区4号楼1单元201室。身份证号：6222011968********。
委托诉讼代理人：化立国，甘肃森瑞律师事务所律师。
被上诉人（一审第三人）：王某，男，1967年10月8日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，农民，住张掖市甘州区。身份证号：
上诉人安徽三建工程有限公司（以下简称”安徽三建公司”）、张掖市城投房地产开发有限责任公司（以下简称”张掖城投房地产公司”）因与被上诉人陈某、王某房屋买卖合同纠纷一案，不服张掖市甘州区人民法院作出的（2016）甘0702民初5952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人安徽三建公司、张掖城投房地产公司的共同委托诉讼代理人陶光泽，被上诉人陈某的委托诉讼代理人化立国、被上诉人王某到庭参加诉讼。现已审理终结。
安徽三建公司、张掖城投房地产公司上诉请求：1.一审法院认定事实错误，适用法律错误，程序错误。一审判决认定于月新将涉案房屋抵顶给王某1，同时将张掖城投房地产公司出具的收据转交王某1。王某1为支付民工工资数次向王某借款。2016年1月14日，经于月新、王某1、王某协商，由安徽三建公司给张掖城投房地产公司出具证明一份，并将该证明交王某持有。上述事实认定错误。首先，于月新并不认可将涉案房屋抵顶给王某1，于月新是委托王某1联系出售楼房，也未将收据转交给王某1。其次，王某1向王某数次借款的事实无证据证明，王某1证言证明向王某借款时将涉案顶账房屋抵押给了王某，不是抵顶给了王某。第三，认定经于月新、王某1、王某协商，由安徽三建公司给张掖城投房地产公司出具证明的事实与于月新出具的书面证明矛盾，于月新书面证明房屋并未出售给王某。另外，也无证据认定于月新、王某1、王某协商后共赴安徽三建公司，给王某出具了协助办理购房相关事宜的证明，并进而认定王某对涉案房屋具有处分权。据物权法，物权变动，未经依法登记，不发生效力。无权处分人将不动产转让给他人，所有权人有权追回。陈某明知王某无房屋产权证，又不是从张掖城投房地产公司购买，说明王某属无权处分。2.一审判非所请，超越诉讼请求判决。被上诉人陈某要求支付房租经济损失10000元，但未提供任何证据支持，本应驳回诉讼请求。但一审判决却在被上诉人从未主张以利息计算损失的情况下，上诉人也未针对进行答辩的情况下，以同期贷款利率判决承担利息损失，判非所请。3.一审漏列应当出庭的被告或者第三人。涉案房屋于月新是否抵顶给王某1，王某1是否将涉案房屋抵押或者转售，王某如何持有收据和证明，于月新、王某1没有参加庭审的情况下均无法确定。4.王某转让房屋与陈某属无权处分，双方对合同无效均有过错。王某1证明借款时将涉案房屋抵押给王某，这与杨发涛证明的王某1向其抵押房屋借款的情形一致。陈某对王某无权处分房屋心知肚明，双方过错导致买卖协议无效，陈某只能向王某追偿房款及损失。5.一审判决应当严格遵守合同相对性原则。安徽三建公司与张掖城投房地产公司之间是以房抵债的关系，双方随时可以协商一致解除以房抵债协议。安徽三建公司与于月新之间，因安徽三建全额支付了民工工资，抵债的房屋收回则以房抵债协议解除。故王某无权处分涉案房屋造成诉讼。上诉人张掖城投房地产公司与陈某、王某之间无任何关系，更无合同权利义务的转移，一审判决张掖城投房地产公司向陈某交付房屋无任何法律依据。综上，被上诉人陈某无权要求张掖城投房地产公司交付房屋，王某的行为属于无权处分行为，事后又得不到所有权人追认，王某与陈某签订的房屋买卖协议属无效，应当依法改判驳回一审原告陈某诉请或发回重审。
陈某辩称：被上诉人陈某与一审第三人王某签订合同时，上诉人张掖城投房地产公司确认只要持有票据和证明即可办理房屋买卖手续，与一审调取的证人证言一致。安徽三建公司给张掖城投房地产公司出具证明，通知将房屋已转让给王某，故王某对涉案房屋有处分权。本案涉案房屋的交易属于各方当事人真实意思的表示，不得在转让中擅自变更或解除。依据《合同法》第七十九条、第八十条之规定，王某将房屋转让给陈某，合法有效。另外，一审判决按照同期银行贷款利率判决支付利息损失，符合合同法支付违约金的规定。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
王某辩称：张掖城投房地产公司将涉案房屋抵顶给安徽三建公司，安徽三建公司又将房屋抵顶给于月新，于月新又将房屋抵顶给王某1，王某1又抵顶给他，他又转让给陈某。在办理抵顶手续时，还咨询了张掖城投房地产公司，答复可以办理抵顶手续。一审判决正确，请求维持一审判决。
陈某向一审法院起诉请求：1.请求判令被告张掖城投房地产公司交付位于财智世家1号楼西单元601室房屋一套，价值511520元；2.请求判令被告赔偿原告损失10000元；3.被告承担诉讼费用。
一审法院经审理查明认定的事实:2014年6月，被告张掖城投房地产公司将其开发的热电联厂工程项目给第三人安徽三建公司。2015年3月，第三人安徽三建公司将其承建的热电联厂工程中的中继泵站土建工程分包给案外人于月新，于月新又将该中继泵站中的调度中心工程分包给案外人王某1。2015年11月工程完工后，因未能全额支付工程款，被告张掖城投房地产公司将位于张掖市甘州区财智世家1号楼西601房屋一套抵顶给第三人安徽三建公司，并于2015年11月24日给第三人安徽三建公司开具票号为0005566的收款收据一张，内容为：”今收到安徽三建有限公司交来财智世家房款金额（人民币大写）伍拾壹万壹仟伍佰贰拾元整￥511520元。备注：财智世家1#西-601。”因第三人安徽三建公司拖欠于月新部分工程款，故将位于本区财智世家1号楼西601房屋抵顶给于月新，用于给民工发放的工资，并将被告张掖城投房地产公司开具的收款收据交于月新持有。又因未能给王某1支付分包工程的工程款，于月新将上述房屋抵顶给王某1，同时将被告张掖城投房地产公司开具的收款收据转交王某1持有。后为支付民工工资及他用，王某1先后数次向第三人王某借款。2016年1月14日，经于月新、王某1与第三人王某协商，由第三人安徽三建公司给被告张掖城投房地产公司出具证明一份，内容为：”兹有贵方开具收据号为：0005566号码收款收据，内容为财智世家1号楼西-601单元房一套，金额为人民币大写：伍拾壹万壹仟伍佰贰拾元整（511520.00元）。见此证明及该收据原件，请贵单位协助办理购房及相关事宜。办理人：王某身份证号码：622201196710085734。”并将该证明交王某1持有。另查明，2016年3月26日，第三人王某作为甲方与乙方的原告陈某签订《房屋买卖协议》一份，双方约定：”......甲方王某将其购买的位于财智世家1号楼西单元601室转让乙方，该房屋协商价格为肆拾贰万元整，￥420000元；乙方签订合同之日，向甲方交纳叁拾伍万元（￥350000元），其余房款待房屋交付后乙方一次性交纳；乙方向甲方交付首付款后，甲方将房屋出售正式票据和委托书交乙方，甲方协助乙方办理房屋手续。......”同日，原告陈某给第三人王某支付购房款叁拾伍万元，第三人王某给原告陈某出具收条一张。2016年5月5日，因于月新未能按时发放其拖欠民工的工资，第三人安徽三建公司于2016年5月5日给被告张掖城投房地产公司出具委托书一份，内容为：”我安徽三建热电联产项目部，之前对你公司开放的财智世家楼盘所出具的1#东402室、1#西601、603购房委托及其他手续，由于其他原因现在全部作废，望你公司即日起中止办理1#东402室、1#西601、603的房屋手续。”但第三人安徽三建公司未收回被告开具并已转交给于月新的收款收据以及给第三人王某开具的证明。2016年7月，第三人安徽三建公司将于月新所拖欠的民工工资支付完毕。2016年5月9日，原告持有被告张掖城投房地产公司开具的收款收据、第三人安徽三建公司开具的证明及与第三人王某签订的《房屋买卖协议》前往被告处办理购房手续时，被告拒绝办理，故原告提起诉讼。上述事实，有下列证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认：1、原、被告、第三人及其委托代理人的陈述；2、原告提交第三人安徽三建公司给被告出具的证明一份、被告公司开具的收款收据一张、原告与第三人王某签订的《房屋买卖协议》一份、第三人王某给原告出具的收条一张、第三人安徽三建公司给被告出具的委托书复印件一份；3、本院依职权向ＸＸ、薛怀汤、王某1、杨发涛所做调查笔录各一份。
一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十七条规定：”民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意不得擅自变更或者解除。”本案第三人安徽三建公司认可将被告张掖城投房地产公司抵顶给其的位于本区财智世家1号楼西601室房屋抵顶给于月新，并将被告张掖城投房地产公司开具的房款收据原件交付于月新持有。在相互抵顶工程款的过程中，案外人于月新、王某1与第三人王某共赴第三人安徽三建公司，经协商并确认后，由第三人安徽三建公司给第三人王某出具了开具给被告张掖城投房地产公司的内容为”见此证明及该收据原件，请贵单位协助办理购房及相关事宜”的证明。根据该证明的内容及证人ＸＸ、薛怀汤、王某1、杨发涛的证言，可以认定第三人安徽三建公司已明确授意被告及第三人王某对涉案房屋的处分。在第三人王某取得房款收据和证明原件后，当然有权对该房屋进行处分，原告亦有理由相信第三人王某对该房屋享有处分权。现原告和第三人王某于2016年3月26日签订《房屋买卖协议》并支付部分房款行为在前，第三人安徽三建公司给被告公司于2016年5月5日出具以作废原证明为主要内容的委托书的行为在后，且第三人安徽三建公司在给被告出具该委托书后并未收回已开具出的证明及已交付他人持有的房款收据，第三人王某和原告不应当也不可能预见第三人安徽三建公司在房屋交易过程中存在风险及该终止房屋出售的行为。现第三人安徽三建公司已经被告抵顶给其的房屋作了权力的处分，在房屋交易已经发生后，又因利益受损而对自己的处分行为反悔，不符合法律规定。
庭审中，第三人安徽三建公司以第三人王某仅系该房屋手续办理中于月新委托的经办人、并非所有权人为由，辩称第三人王某对该房屋无处分权。对此，第三人安徽三建公司仅提交一份由于月新署名的打印证明一份，无法确认其真实性、合法性，故对被告的该辩解不予采信。且，在商品交易过程中，当事人很难知道对方是否对其占有的物品拥有所有权，也很难进行查证。在一般情况下，要求当事人对每一个交易对象的权利是否属实加以查证，不太现实。如果受让人不知道或不应当知道转让人无权转让该财产，而在交易完成后因出让人的无权处分而使交易无效，这不仅要推翻已形成的财产关系还使当事人在交易中心存疑虑，从而造成当事人交易的不安全。因此，本案中，不论第三人王某是否已取得涉案房屋的处分权，原告在见到第三人王某持有的房款发票及第三人安徽三建公司出具的证明时，有理由相信第三人王某对涉案房屋是享有处分权的，且双方已经履行了合同的大部分义务，现若再由原告向第三人王某通过解除合同来主张权利，即损害了原告作为市场交易中善意一方的利益，又放任了第三方安徽三建公司随意变更或解除民事行为的违法行为，不利于维护和保护市场经济交易的秩序性和安全性。综上，对原告要求被告交付房屋的诉讼请求应当依法予以支持。
关于原告主张的损失，因本案不属于商品房买卖纠纷，且原告未能提供因被告未交付房屋导致自己租赁房屋及支付房租的证据，故对原告要求按本区房租每月1500元标准计算损失的依据不予以采纳。但因第三人安徽三建公司的原因，导致被告未能及时给原告交付房屋的行为已属违约，给原告造成损失的事实亦存在，故对原告的该项请求，可依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，按照中国人民银行于2015年8月26日发布的同期同类贷款利率（六个月）4.6%的标准、按原告已支付的购房款及主张的6.5个月计算，认定为8720元，由第三人安徽三建公司承担。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告张掖市城投房地产开发有限制责任公司于本判决生效后十日内将位于甘州区财智世家1号楼西-601室楼房一套交付原告陈某；二、第三人安徽三建工程有限公司赔偿原告陈某经济损失8720元，于本判决生效后十日内付清；三、第三人王某在本案中不承担责任。案件受理费9015元，由第三人安徽三建工程有限公司负担。原告陈某已交纳，第三人负担的案件受理费直接给付原告，本院收取原告的受理费不再退还。
二审中，上诉人安徽三建公司在一审庭审后宣判前提交了一份2017年3月10日与崔某签订的《购房协议书》，拟证明涉案房屋安徽三建公司具有所有权，且将涉案房屋已出售给他人。经质证，上诉人张掖城投房地产公司对证据及证明的问题没有异议。被上诉人陈某质证认为，该合同的真实性存疑，且与本案无关联性，也不能证明该房屋属于安徽三建公司所有。在涉案房屋存有争议的情况下，若将房屋出售，损害了上诉人权益。被上诉人王某认为，该房屋是安徽三建公司已经转让于他又出售他人，该行为属于诈骗行为。本院认为，该出售协议系一审判决宣告前数日签订，未发生物权变动登记，且涉案房屋系诉争标的物，该协议不得对抗在前王某与陈某签订的涉案房屋买卖协议。
二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人王某转让房屋与陈某的行为是否属于无权处分成为诉争的主要焦点，经审查认为，涉案房屋原属张掖城投房地产公司开发建设，因热电联厂工程项目，发包方张掖城投房地产公司与承包方安徽三建公司、安徽三建公司与分包方于月新、于月新与分包方王某1之间存在建设工程款的债权债务，张掖城投房地产公司以其开发的涉案房屋以以房抵债的形式抵顶给承包方安徽三建公司，安徽三建公司又抵顶给分包方于月新，于月新又抵顶给分包方王某1。认定该事实有张掖城投房地产公司、安徽三建公司、陈辉、王某当庭陈述及证人王某1证言等证据印证证实。对于王某1是否将涉案房屋也以以房抵债的形式转让给王某，首先，王某所举证据及王某1证言，证明双方之间存在合法的借贷关系；其次，从王某持有的”收据”及”证明”的来源看，是相互抵顶债务的结果。王某、王某1证言印证是于月新给了王某1，王某1又给了王某，说明王某1又将房屋抵顶给了王某。再者，从证明的内容看，安徽三建公司给张掖城投房地产公司出具的证明中直接确认的该房屋办理人即受让人为王某。这与安徽三建公司同样以另一套张掖城投房地产公司的房屋因抵债出具给受让人杨发涛的证明一致。最后，证人薛怀汤、ＸＸ证言与被上诉人陈述印证证明，王某多次以自己名义联系出售涉案房屋，为保证交易安全，证人与王某、王某1、于月新共同去安徽三建公司了解过相关事宜，并明确了张掖城投房地产公司答复见到持有”收据”和”证明”即可办理购房手续。该情况，也得到了购买了以房抵债房屋的杨发涛的印证。综上，上述证据证明，王某以以房抵债的形式合法受让了涉案房屋，亦有权对涉案房屋进行处分，陈某也有理由相信王某享有处分权，王某与陈某签订的房屋买卖协议合法，应受法律保护。上诉人提出王某系于月新的代理人，系受于月新委托处理涉案房屋，及王某1是将房屋抵押给了王某借款，并未将房屋抵顶给王某的上诉理由，与查明的事实和证据相悖，不予采纳。实践中，工程顶账房大量存在，均是为了化解发包方、承包方及分包方之间的连环债务。张掖城投房地产公司给安徽三建公司出具具体的房屋房款收据，安徽三建公司与于月新、王某1及王某达成以房抵债合意后，安徽三建公司给王某出具”证明”并致张掖城投房地产公司，张掖城投房地产公司则依据房款”收据”和”证明”给持有者办理购房手续，顺利实现各方达成的以房抵债化解连环债务的合意，该多方民事法律行为，不违反法律规定，也符合工程顶帐房的交易习惯，各方均应按照合意履行自己的义务。安徽三建公司对之前各方自愿达成的以房抵债合意非依法律规定或者对方同意，不得擅自变更或者解除，张掖城投房地产公司应依据合意或交易习惯履行自己的义务。关于本案是否存在漏列主体及判非所请的上诉理由，本院审查认为，各方达成抵债合意后，安徽三建公司直接给王某出具致张掖城投房地产公司的证明，现安徽三建公司和张掖城投房地产公司未依据达成的抵债合意和交易习惯及时办理购房手续，是适格的责任主体。由于安徽三建公司单方撤销以房抵债协议不合法，由此给最终受让人造成的损失应承担违约责任。一审判决参照中国人民银行同期贷款利率认定损失，不违反法律规定，也未超出上诉人一审诉请，判处并无不当。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9015元，由上诉人安徽三建工程有限公司负担4507.50元，上诉人张掖市城投房地产开发有限责任公司负担4507.50元。
本判决为终审判决。
审判长张晓昌
审判员陈军
审判员陈芳
二〇一七年十月十八日
书记员魏文婧