河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0811民初318号原告（反诉被告）：张咸刚，男，1964年8月12日出生，汉族，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：许建军，河南路通律师事务所律师。被告（反诉原告）：焦作市远华置业有限公司，住所地：焦作市东环路南段新城街道办事处办公楼四楼。法定代表人：黄献，董事长。委托诉讼代理人：曹艳伟，河南明治律师事务所律师。原告张咸刚与被告焦作市远华置业有限公司（以下简称远华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，被告远华公司于2017年4月10日提出反诉，本院受理后，决定将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，于2017年4月20日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张咸刚的委托诉讼代理人许建军和被告（反诉原告）远华公司的委托诉讼代理人曹艳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告张咸刚向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金92630元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年8月18日，原告与被告签订商品房买卖合同。合同约定：原告购买被告远华公司位于焦作市××街××府邸××楼××单元××室，建筑面积为141平方米的房屋，单价每平方米4184.4元，合计房款为590000元。房屋交付期限为2012年7月30日前，交付条件为经五大责任主体联合验收合格。逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款。2012年11月20日被告在焦作日报上公告远华府邸二期楼盘交房，其并没有按照合同11条的约定以书面的方式通知原告。被告在房屋交接时，让原告直接去物业公司领取钥匙，未按合同第11条约定履行交房手续，未向原告提供《五大责任主体联合验收合格报告书》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《竣工实测表》《管线分布竣工图》。原告在不知情的情况下接手房屋。2015年8月24日，被告通知办证需补交房屋面积差价款而引起纠纷。后经调查原告才得知焦作市远华府邸3号楼在2014年9月24日经五大责任主体联合验收合格，2014年12月29日在焦作市住房和城乡建设局备案。至此被告逾期交房已构成违约。按双方合同第9条第一款第二项约定，被告应支付原告逾期交房违约金92630元。此事经双方多次协商未果。综上所述，原告认为：被告在履约过程中刻意隐瞒事实，将不符合法定及约定条件的房屋擅自交付原告使用，存在欺诈和违约行为，为维护原告的合法权益，故提起诉讼。本诉被告远华公司辩称，1、被告交房符合双方所签《商品房买卖合同》约定的交房条件。2011年8月18日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于焦作市××街××府邸××楼××单元××室、建筑面积为141平方米的房屋，单价每平方米4184.4元，合计房款为590000元。交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位等五大责任主体联合验收合格。原告于2012年11月6日要求交房，被告告知其所购房屋没有经过验收，原告知晓后签字确认无异议。该房屋于2013年2月25日经建设单位、施工单位、监理单位等五大责任主体联合验收合格。山阳区法院和焦作市中院在以往的生效判决书中均认定焦作市远华置业有限公司开发的远华府邸小区在2013年2月25日经五大责任主体联合验收合格。2、原告的诉讼请求已过法律规定的诉讼时效，法院应依法驳回原告的诉讼请求。原告于2012年11月6日办理房屋交接手续，当时书面确认房屋具备交房条件，无异议。截至原告起诉日2017年1月11日，已经过了4年零2个月之多，早己过了法律规定的诉讼时效。综上所述，原告2012年11月6日接收房屋，知道房屋没有经过验收，当时书面签字表示无异议，同意交房。原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，并且已经超过了法律规定的诉讼时效。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告远华公司向本院提出诉讼请求：1.反诉被告支付房屋面积差异款12344元；2.本案全部诉讼费用由反诉被告，承担。事实与理由：2011年8月18日远华公司与原告张咸刚签订商品房买卖合同，合同约定，张咸刚购买被告开发的位于焦作市××街××府邸××楼××单元××室，该房建筑面积141平方米，单价每平方米4184.4元，合计房款为590000元。合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积差异，双方同意以实测面积为准，房款据实结算。2015年1月13日，焦作市天乐房地产测绘有限公司对张咸刚所购房屋进行测绘后出具《焦作市房产面积测绘报告》，该报告显示原告张咸刚所购房屋面积为143.95平方米，原告需要补交房屋面积差异款12344元。2015年8月24日，被告张贴通知，通知原告办理面积差异结算。原告拒不办理面积差异结算，被告无奈提起反诉。反诉被告张咸刚辩称，远华公司的反诉请求没有事实和法律根据，本案诉争房屋面积增加系远华公司擅自变更建筑设计，不按图纸施工所致，由此增加部分的房款由远华公司自行承担。远华公司在销售房屋时，存在欺诈行为。请依法驳回远华公司的反诉请求。本案争议焦点为：1、被告是否存在逾期交房的事实，是否应承担逾期交房的违约责任；2、原告要求被告支付逾期交房违约金92630元的事实及法律依据；3、原告起诉是否超过诉讼时效；4、被告要求原告支付房屋面积差价款12344元的事实与法律依据。当事人围绕诉讼请求及争议焦点提交了证据，本院组织当事人进行质证。对于双方无异议的《商品房买卖合同》及补充协议、交房款收据予以采信。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的竣工验收备案表的证明力提出异议，本院认为，五大责任主体验收合格后，需要等候主管部门监督验收、备案，故本案不应依据监督验收、备案时间作为交付合格房屋时间，应当依据交付钥匙和五大责任主体验收合格时间作为交付房屋时间为妥，故对该份证据的证明效力不予认定；原告提交的4号楼工程质量监督验收报告与本案无关联性，不予认定；原告提交的焦作市中级人民法院（2016）豫08民终2286号、（2017）豫08民终282号民事判决，其确认的事实在没有足够证据予以推翻的前提下应予认定；被告提交的住房和城乡建设部193号公告执行日期为2014年6月1日，与本案无关，不予认定；被告提交的工程竣工验收报告可以证明案件事实，本院予以认定；被告提交的房屋交接书可以证明原告接收房屋的时间，予以认定；被告提交的焦作市房产面积测绘报告可以证明房屋实际面积情况，予以认定。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，依据有效证据，对本案事实确认如下：2011年8月18日，原告（反诉被告）张咸刚作为买受人，被告（反诉原告）远华公司为出卖人，双方签订了商品房买卖合同及其补充协议，商品房买卖合同约定：买受人购买位于山阳区××府邸××楼××单元××室，该商品房用途为住宅，建筑面积141平方米，单价为每平方米4184.4元，总金额590000元。该合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积差异，双方同意以实测面积为准，房款据实结算。该合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。该合同第八条约定：出卖人应当在2012年7月30日前，将经建设单位、施工单位、监理单位、勘察设计单位、质检站五大责任主体联合验收合格的商品房交付买受人使用，如遇买受人逾期付款的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。该合同第九条约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同的补充协议第14条约定：取得房管局测绘最终结果后，买受人应在出卖人通知之日起15日内结算房款，多退少补；买受人未能在规定时间内结算房款的，其后果由买受人承担。远华公司分别于2011年8月18日、2012年1月14日收取张咸刚房款180000元、410000元。2012年11月6日，张咸刚（乙方）在御华物业（甲方）提供的“房屋交接书”上签字并领取房屋钥匙，该交接书显示张咸刚所购远华府邸3号楼3单元9层902号房屋已具备交房条件，双方同意签署本交接书，乙方无异议后同意接受该房。2015年1月13日，焦作市天乐房地产测绘有限公司对远华府邸3号楼进行测绘后出具《焦作市房产面积测绘报告》，该报告显示张咸刚购买的3号楼3单元9层902室房屋建筑面积为143.95平方米。另查明，远华府邸3号楼于2013年2月25日经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位验收合格。张咸刚于2017年1月16日向本院提起诉讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告张咸刚与被告远华公司签订的商品房买卖合同及附件，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。合同约定被告应于2012年7月30日将经建设单位、施工单位、监理单位、勘察设计单位、质检站五大责任主体验收合格的商品房交付原告使用，远华府邸3号楼于2013年2月25日经五大责任主体验收合格。原告于2012年11月6日接收房屋，表明其对被告的交房日期符合双方约定目的的认可，故应当认定2012年11月6日为被告向原告交付房屋的时间。按照双方合同的约定，被告逾期交房应当承担逾期交房违约金，原告主张逾期交房违约金的诉讼时效，应当自2012年11月6日起算，原告于2017年1月16日向本院提起诉讼，也未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形，已经超过法律规定的诉讼时效，故本院对原告的诉讼请求不予支持。双方所签合同约定房屋面积以实测面积为准，房款据实结算，故远华公司要求张咸刚支付面积差异款，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、驳回原告张咸刚的诉讼请求；二、原告（反诉被告）张咸刚于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）焦作市远华置业有限公司支付房屋面积差异款12343.98元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2116元，由原告张咸刚负担；反诉费减半收取54元，由原告张咸刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  王亚华代理审判员  张家辉人民陪审员  李云鹏二〇一七年十二月二十八日书 记 员  姜红艳河南省焦作市山阳区人民法院民事判决书（附页）（2017）豫0811民初318号（2017）豫0811民初318号民事判决书引用的相关法律法规，具体表述如下：1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4、最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百一十九条：当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。