江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终1996号
上诉人（原审被告）:南通市新渔渔业捕捞有限公司，住所地江苏省南通开发区。
法定代表人：蒋卫兵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王前，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐文汉，该公司股东。
被上诉人（原审原告）：南通市中兴街道办事处，住所地江苏省南通开发区。
法定代表人：ＸＸ杰，该办事处主任。
委托诉讼代理人：沙豪，上海申浩（南通）律师事务所律师。
上诉人南通市新渔渔业捕捞有限公司（以下简称新渔公司）因与被上诉人南通市中兴街道办事处（以下简称中兴街道）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通经济技术开发区人民法院（2016）苏0691民初2369号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
新渔公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.一、二审上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审判决中兴街道与新渔渔业于1999年3月15日签订的《企业资产有偿转让租赁协议书》中关于土地、电力基础设施租赁的内容于2016年4月7日解除吴事实及法律依据蒋卫兵等人以107555.97元的价格购买新渔渔业净资产，全额接受企业原有的债权债务，协议同时约定蒋卫兵等人向被上诉恩租赁土地2.67亩，每年向被上诉人交租赁费5000元。涉案的国有土地使用权证载明使用期限为长期，权利人应当为新渔公司。2.诉争土地上的房屋均为六、七年代修建的房屋，新渔渔业虽然没有领取产权证书，但其物权不容侵犯，根据地随房走的原则，一审法院判决新渔渔业将土地清空并返还给中兴街道没有法律依据。3.蒋卫兵等股东一直按照协议约定缴纳土地租赁费，不存在拖欠租赁费的情形。4.一审判决以不定期租赁合同解除协议书中关于土地、电力基础设施租赁的内容系法律适用错误。综上，一审判决错误，请求二审法院依法改判。
中兴街道辩称，1.新渔渔业没有提供任何证据证明其享有案涉地块房屋的物权，且土地上的房屋均系新渔渔业的违章建筑，没有任何审批手续。2.无论在改制前还是改制后，物权都不属于新渔渔业，根据新渔渔业提交的中兴街道文件《关于将渔业队资产转让实行股份合作制的请示》中显示，当时渔业大队主要生产资料铁木制船五艘（包括网具），价值18万元，并不存在房屋。3.一审判决有关租赁合同解除，上诉人应当返还土地有关问题的认定和法律适用完全正确。一审法院认定事实清楚，适用法律正确�请求二审维持原判。
中兴街道向一审法院起诉请求：1.解除新渔公司与中兴街道之间的租赁合同；2.新渔公司支付实际占用的中兴街道土地期间的租金（暂算至2016年11月15日为人民币50000元）；3.新渔公司立即返还占用的原新开渔业队范围内的土地及电力基础设施；4.新渔公司承担本案诉讼费用。庭审中，中兴街道放弃要求新渔公司返还电力基础设施（变压器）的诉讼请求。庭审后，又明确要求新渔公司清空并返还第三项诉讼请求中的案涉土地。
一审法院认定事实：1999年3月15日，南通市中兴街道办事处（甲方）与新开渔业队蒋卫兵（乙方）签订《企业资产有偿转让租赁协议书》，双方约定：一、甲方确定原新开渔业队资产，除土地使用权、电力基础设施实行租赁外，其余资产全部有偿出让，企业原有债权、债务随同出让资产金额转移给租赁购买方�经街道评估组清理评估，总资产为118336.78元；确认净资产107555.97元。以上资产额见资产评估报告书、确认书，以此作为处理产权关系的依据；二、经双方协调，乙方愿以107555.97元的价格购买新开渔业队净资产（不含土地使用权、电力基础设施），同时全额接受企业原有的债权债务。三、乙方在本协议签字后转让款额一次性付清10万元。尚欠的流动资产7555.97元，分二年归还给甲方，并以银行基准利率进行计息决算。四、乙方向甲方租赁土地2.67亩，每年向甲方上交租赁费5000元。租赁费在合同生效之日起每年在年底前交清。五、甲、乙任何一方违反本协议，必须承担违约经济责任。一方违约必须向另一方偿付违约金壹万元。六、本协议未尽事宜，由双方协商补充或修改。补充修改条款同样起法律效力。在该协议最后，租赁出让方（甲方）南通市中兴街道办事处及租赁购买方（乙方）南通市新开渔业捕捞大队均加盖了公章，乙方的代表蒋卫兵也进行了签字确认。
2008年1月份，南通市新开渔业捕捞大队的名称变更为南通市新渔渔业捕捞有限公司，变更后南通市新渔渔业捕捞有限公司的法定代表人仍为蒋卫兵。
2016年4月5日，中兴街道通过江苏濠滨律师事务所向新渔公司的法定代表人蒋卫兵发出律师函，明确中兴街道、新渔公司对租赁期限没有约定或者约定不明确，应当视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。新渔公司在收到本函之日起两个月内应将租赁资产返还给委托方，并结清所拖欠的租金及相关费用。新渔公司于2016年4月7日收到上述律师函。
根据苏通国用（1992）字第1100524号中华人民共和国国有土地使用证记载，案涉土地属于国有土地性质，土地用途为捕捞运输，使用期限为长期，四至范围为东至老营船港河沿，西至营船港河沿，南至（东）永兴镇老街（西）金属制品厂，北至（东）营船港村五组（西）水产站。中兴街道、新渔公司均确认上述四至范围内的土地中，有部分已经被开发区拆迁征用，本案中所涉及租赁土地的四至范围为北至原通州水产站，南至原金属制品厂，东至营船港东支堤（大岸），西至营船港河沿。
2016年10月26日，新渔公司的法定代表人蒋卫兵在一审法院另案的调查笔录中陈述，新开渔业捕捞大队所占的土地属于国有土地，由中兴街道管理，其与中兴街道签订了租赁协议，但没有约定租赁期限。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。租赁期间届满，承租人�续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案的争议焦点为：1.中兴街道要求解除与新渔公司的土地租赁合同并要求新渔公司清空并返还案涉土地是否于法有据；2.新渔公司辩称蒋卫兵购买案涉土地上的资产后，其土地的使用权也一并转移至蒋卫兵是否于法有据；3.中兴街道要求新渔公司支付相关租金费用有无法律依据。
关于争议焦点一，中兴街道要求解除与新渔公司的土地租赁合同并要求新渔公司清空并返还案涉土地是否于法有据。一审法院认为，首先，从签订《企业资产有偿转让租赁协议书》的主体上看，该协议最后的租赁购买方加盖的是南通市新开渔业捕捞大队的公章，而蒋卫兵作为南通市新开渔业捕捞大队的代表在该协议书上进行了签字；另外新渔公司提交的租金结算凭证及税收通用缴款书记载的交款单位为“渔业队”、“新开渔业捕捞大队”或“南通市新开渔业捕捞大队”；同时，新渔公司在第一次庭审中也陈述新渔公司向中兴街道租赁土地并每年缴纳5000元租金。故一审法院认定新渔公司系向中兴街道租赁案涉土地的适格主体。其次，中兴街道与南通市新开渔业捕捞大队于1999年3月15日签订的《企业资产有偿转让租赁协议书》系双方的真实意思表示，双方对于土地及电力基础设施租赁合同成立，且不违反法律法规禁止性规定，应当认定该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行。本案中南通市新开渔业捕捞大队于2008年1月份变更为南通市新渔渔业捕捞有限公司，新渔公司对此也予以认可，故上述《企业资产有偿转让租赁协议书》中南通市新开渔业捕捞大队所享有的权利义务应由新渔公司承继。再次，中兴街道、新渔公司在庭审中均确认上述《企业资产有偿转让租赁协议书》中对于案涉土地、电力基础设施的租赁未约定租赁期限，且双方又不能就租赁期限达成新的一致意见，则双方签订的《企业资产有偿转让租赁协议书》应为不定期租赁合同。根据合同法的相关规定，对于不定期租赁合同当事人可以随时解除，但出租人解除合同要在合理期限之前通知承租人。本案中，中兴街道于2016年4月5日通过江苏濠滨律师事务所向新渔公司的法定代表人蒋卫兵发出律师函，要求新渔公司在收到本函之日起两个月内将租赁资产返还给委托方，并结清所拖欠的租金及相关费用，新渔公司也承认接到中兴街道解除合同的通知，故中兴街道已经尽到了提前通知义务。中兴街道在庭审中要求双方的租赁合同在新渔公司收到中兴街道邮寄的律师函之日即2016年4月7日解除符合法律规定，一审法院予以支持。最后，租赁期间届满，承租人应当返还租�物。中兴街道、新渔公司的租赁协议解除后，新渔公司应返还租赁的案涉土地，故中兴街道要求新渔公司清空并返还案涉土地的要求于法有据，一审法院予以支持。
关于争议焦点二，新渔公司辩称蒋卫兵购买案涉土地上的资产后，其土地的使用权也一并转移至蒋卫兵是否于法有据。一审法院认为，首先，中兴街道主张当时转让的资产并没有房产，而新渔公司也未能举证证明其对于案涉土地上的房产拥有所有权；其次，根据我国相关法律规定，国有土地的有偿使用方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股。本案中中兴街道、新渔公司均确认双方签订的《企业资产有偿转让租赁协议书》的真实性，该协议书中明确新渔公司向中兴街道租赁案涉土地及电力基础设备，而新渔公司未能举证证明其已经通过国有土地使用权出让或国有土地使用权作价出资或者入股的方式取得土地使用权，故中兴街道、新渔公司对于案涉土地及电力基础设备实际上仍是租赁关系。综上，对于新渔公司辩称在购买案涉土地上的资产后，其土地的使用权也一并转移的意见于法无据，一审法院难以支持。
关于争议焦点三，中兴街道要求新渔公司支付相关租金费用是否有法律依据。一审法院认为，中兴街道、新渔公司之间就案涉土地租赁的租赁费用在1999年签订的《企业资产有偿转让租赁协议书》中已经进行了明确约定，即土地租赁费每年为5000元，后双方在庭审中又确认从2006年开始由于新渔公司负担了老渔民的丧葬费，故租赁费改为每年为4000元，新渔公司在庭审中举证证明其已经按照上述约定缴纳了截止2015年的租赁费用，中兴街道对此也进行了确认。而中兴街道在本案中提出要求新渔公司支付土地租金50000元（暂计算至2016年11月15日），但并未提供其与新渔公司之间就土地租金进行了上述约定的证据，故对中兴街道的该项诉讼请求，一审法院不予采纳。对于新渔公司还需给付中兴街道案涉土地的租金，一审法院认可中兴街道、新渔公司协议中确定的4000元每年，从2016年1月计算至新渔公司将案涉土地清空返还给中兴街道之日止。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、南通市中兴街道办事处与南通市新渔渔业捕捞有限公司之间于1999年3月15日签订的《企业资产有偿转让租赁协议书》中关于土地、电力基础设施租赁的内容于2016年4月7日解除；二、南通市新渔渔业捕捞有限公司于判决发生法律效力之日起二十日将承租的四至范围为北至原通州水产站，南至原金属制品厂，东至营船港东支堤（大岸），西至营船港河沿的土地清空并返还给南通市中兴街道办事处；三、南通市新渔渔业捕捞有限公司于判决发生法律效力之日起二十日内按照每年4000元的标准向南通市中兴街道办事处支付自2016年1月1日起至实际腾退之日止的土地租金；四、驳回南通市中兴街道办事处的其他诉讼请求。案件受理费1210元，由南通市中兴街道办事处负担210元,由南通市新渔渔业捕捞有限公司负担1000元（南通市新渔渔业捕捞有限公司负担部分南通市中兴街道办事处已垫付，由南通市新渔渔业捕捞有限公司在履行上述第三项租金给付义务时一并给付南通市中兴街道办事处）。
二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明，2017年4月，案涉土地上的厂房及设施被拆除。原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，根据中兴街道与新渔公司1999年3月15日签订的《企业资产有偿转让租赁协议书》的约定“一、······除土地使用权、电力基础设施实施租赁外，其余资产全部有偿出让······四、乙方向甲方租赁土地2.67亩，每年向甲方上交租赁费5000元·······”，案涉土地为国有土地，新渔公司基于租赁关系取得该土地的使用权，其主张享有国有土地使用权且没有期限，并无依据。由于双方对于土地、电力基础设施为租赁关系，在没有约定租赁期限的情形下，应当认定为不定期租赁，新渔公司实际使用案涉土地十余年时间，且并未实际从事经营活动，而是将土地及厂房另行出租，现中兴街道请求解除租赁关系，符合法律规定，本院予以支持。关于案涉土地上的厂房，因该厂房并未进行产权登记，新渔公司主张其享有物权，没有合法依据，且案涉厂房及设施已经被拆除，新渔公司主张其继续使用案�土地，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，新渔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1210元，由上诉人南通市新渔渔业捕捞有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 谷昔伟
二〇一七年八月二日
书 记 员 张慧娴