四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终1606号
上诉人（原审被告，反诉原告）陈才，男，1983年7月16日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。
委托代理人王羽，四川明之鉴律师事务所律师。
委托代理人陈长高，男，1956年7月27日出生，汉族，成都市龙泉驿区，系被告陈才之父。
被上诉人（原审原告、反诉被告）成都市龙泉驿区职工俱乐部。住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉镇新驿步行街1段*号。
法定代表人李寿春，主任。
委托代理人张帆，四川川达律师事务所律师。
上诉人陈才与被上诉人成都市龙泉驿区职工俱乐部（以下简称职工俱乐部）因房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院(2015)龙泉民初字第5060号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年9月20日，陈才以公开竞租的方式取得职工俱乐部位于龙泉驿区××××街×段×号商铺的承租权，双方签订了《租房协议》，约定承租房屋的商铺面积为160平方米，租用期限从2012年10月6日至2017年10月5日止，租期五年；房屋租金：第一年月租金为每平方米73元，以后每年度的租金执行标准按上年租金的5%递增；租金按季度支付，签订协议时乙方（陈才）向甲方（职工俱乐部）支付第一季度租金35040元，以后在每季度届满前10天内付清下季度租金；如发生违约，由违约方向守约方赔偿违约金3000元。协议签订后，陈才向职工俱乐部支付了保证金2万元，并交纳了截止2014年10月6日前的租金，后陈才以房屋漏水等为由拒绝支付租金，职工俱乐部遂于2015年10月23日向陈才送达了解除《租房协议》的通知，要求陈才交纳租金并腾退涉案房屋未果，故酿成诉讼。
另查明，2014年5月6日，职工俱乐部与陈才达成《协议》，双方一致确认因涉案房屋漏水造成的损失，由职工俱乐部减免陈才一个季度（2013年7月6日至同年10月5日）的房租35040元，陈才一次交纳已拖欠的租金110376元。同时双方在协议第4条约定：乙方（陈才）按期交纳拖欠的租金后，甲方（职工俱不部）不再追究乙方拖欠租金的违约责任。除甲方减免的一个季度的租金以外，乙方不得再以同一事实和理由向甲方主张赔偿损失并拒绝支付以后各期的租金。
再查明，涉案房屋登记的所有权人为成都市龙泉驿区总工会。2015年11月17日，成都市龙泉驿区总工会出具《证明》，授权职工俱乐部对涉案房屋进行管理、使用和对外出租。
原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述、《租房协议》、《协议》、解除《租房协议》的通知、交费凭证、《证明》等证据在案证实，本院予以确认。
职工俱乐部在原审诉讼请求为：1.确认双方的房屋租赁合同关系已解除；2.陈才立即腾退占有职工俱乐部的房屋；3.陈才支付2014年10月6日至2015年11月3日的租金167146.056元；4.陈才支付合同解除后的房屋占有使用费，依照租房协议以每年度的租金标准按上年租金的5%递增的规定额（84.51元/平方米/月）乘以160平方米，直至实际腾退房屋之日止；5.陈才支付职工俱乐部违约金3000元。
陈才在原审的反诉请求为：1.确认双方于2012年9月20日签订的《租房协议》解除；2.职工俱乐部退还陈才多交的20平方米的房屋租赁费共计35916元；3.职工俱乐部赔偿因房屋漏水造成的经营亏损124058元；4.职工俱乐部赔偿房屋基础装修费，室内道具，设施装修费（按5年合同期折旧，剩下两年期限），赔偿金额为155174.42元；5.职工俱乐部承担房屋测量费1200元、交通费20元；6.职工俱乐部支付陈才违约金3000元。
原审法院认为，本案的争议焦点1：职工俱乐部交付陈才承租的房屋面积是否符合约定的问题。职工俱乐部认为，合同中约定的房屋面积不仅指实际使用面积，亦包括了公摊面积，职工俱乐部交付的房屋面积中包括实际使用面积140平方米和公摊面积20平方米，符合双方的合同约定。陈才认为，职工俱乐部交付的涉案房屋的实际使用面积仅有140平方米，不符合双方约定的面积160平方米，职工俱乐部应退还多收取的20平方米的租金。
原审法院认为，合同生效后，当事人对合同内容约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，陈才是以公开竞租的方式获得涉案房屋的承租权，双方在合同中约定铺面面积为160平方米，被告从2012年10月起后也是一直以160平方米按季度交纳租金至2014年10月6日。在此期间，陈才对涉案房屋面积并未提出异议。同时，按照租赁房屋的交易习惯，房屋面积的认定应包括实际使用面积和公摊面积，故职工俱乐部交付陈才的房屋面积符合双方合同约定。陈才以房屋面积不足为由拒付租金，缺乏事实依据，原审法院不予支持。
争议焦点2：涉案房屋是否存在漏水以及如何处理的问题。职工俱乐部认为，双方对涉案房屋的漏水问题已达成协议，由职工俱乐部减免了陈才一个季度的租金35040元，并明确约定不得再以同一事实和理由拒付租金。现陈才再次以漏水问题拒付租金，明显违背诚实信用原则。陈才认为，双方就漏水问题达成的协议是针对2013年第一次漏水所产生的损失。2014年，涉案房屋又再次发生漏水并且未得到解决，故职工俱乐部应当对第二次漏水问题进行赔偿。
原审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。双方因房屋漏水问题于2014年5月6月达成了协议，由职工俱乐部减免了陈才一个季度的房屋租金35040元，同时双方明确约定不得再以同一事实和理由拒付租金。陈才在减免租金后理应及时对漏水问题进行修缮，防止损失扩大。现陈才再次以漏水为由拒付租金，违反了双方约定，原审法院对陈才的辩解意见，不予支持。
争议焦点3：双方签订的《租房协议》是否解除以及解除后的房屋装修损失的负担问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，按照双方签订的《租房协议》的约定，陈才应于每季度届满前10日内付清下季度租金。陈才自2014年10月6日起拖欠租金至今，已构成严重违约，职工俱乐部于2015年10月23日向陈才送达了解除《租房协议》的通知，租房协议自该通知到达陈才时解除。故职工俱乐部要求确认双方的房屋租赁合同关系已解除及给付违约金，于法有据，原审法院予以支持。合同解除后，陈才仍应按双方约定的标准支付房屋占有使用费，至房屋退还之日止。2014年10月6日至2015年10月5日的租金为154526.40元[计算方式：73元/平方米×160平方米×12个月×1.05×1.05（递增额）]。房屋占有使用费自2015年10月6日起以160平方米为基数，按每日每平方米84.50元计算至实际退还房屋时止。陈才因自身拒付租金的违约行为导致合同解除，其产生的房屋装修损失理应由陈才自行承担，故陈才提出的赔偿剩余期限内的房屋装修损失的反诉请求，于法无据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决如下：一、职工俱乐部与陈才签订的《租房协议》于2015年10月23日解除；二、陈才于原审判决生效之日起十日内退还职工俱乐部位于成都市龙泉驿区新驿步行街一段4号的铺面；三、陈才于原审判决生效之日起三日内给付职工俱乐部房屋截止2015年10月5日的租金154526.40元，并支付房屋占有使用费（计算方式：从2015年10月6日起，以160平方米为基数，按每日每平方米84.50元计算至实际退还房屋时止）；四、陈才于原审判决生效之日起三日内给付职工俱乐部违约金3000元；五、驳回陈才的全部反诉请求。原审本诉案件受理费1851元、反诉案件受理费3045由陈才负担
宣判后，陈才不服原审判决，向本院提起上诉，认为：原审对第二次漏水及陈才违约在先系认定事实错误，职工俱乐部应对第二次漏水造成的损失承担赔偿责任；原审对租赁面积认定错误，应以实际测量面积为准；涉案房屋门口的停车区域影响了陈才的经营活动。综上，请求二审法院驳回职工俱乐部在原审的第2-4项诉讼请求，支持陈才在原审的第2-5项反诉请求。
职工俱乐部辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，没有证据证明存在第二次漏水，即使存在双方在协议中也进行了约定；房屋面积包括公摊面积，且该面积系对方实际认可的，综上请求驳回上诉，维持原判。
二审中，陈才提交了一组照片，证明在2014年7月发生了第二次漏水，职工俱乐部认为该组照片不能证明发生了第二次漏水。
经审理查明的案件其他事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此本院予以确认。
本院认为，职工俱乐部与陈才于2012年9月20日签订的租房协议》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。本案争议焦点在于：职工俱乐部是否应对陈才主张的第二次漏水损失承担责任；陈才是否应按合同约定的面积支付租金；涉案房屋门口的停车区域是否对陈才造成影响及职工俱乐部是否应承担违约赔偿责任。
关于职工俱乐部是否应对陈才主张的第二次漏水损失承担责任的问题。从陈才提交据以主张存在第二次漏水的照片来看，漏水位置同第一次漏水一样为屋顶位置，同时照片未显示拍摄时间，因此不能证明在2013年漏水后又发生了第二次漏水。同时，双方在2014年5月6日的《协议》中明确约定，陈才不得再以同一事实和理由向对方主张赔偿损失并拒绝支付以后各期的租金。从该约定的内容看，该协议对今后可能再次发生的屋顶漏水问题进行了一并处理，因此即便再次发生屋顶的漏水，陈才亦不能据此主张对方赔偿损失并延期支付租金。故本院对陈才关于职工俱乐部应对第二次漏水造成的损失承担赔偿责任的主张不予支持。
关于陈才是否应按合同约定的面积支付租金。本院认为，陈才系通过竞标方式取得涉案房屋的承租权，并在实际履行过程中按合同约定的面积和单价支付了相应的租金。因此，其在实际租赁前和租赁过程中，均以实际行为对承租房屋的面积及租金予以了确认。同时，房屋的面积包括套内面积和建筑面积，两种计算方式也必然存在一定的差异。故本院对陈才关于其应按照实际测量的面积支付租金的主张不予支持。
关于涉案房屋门口的停车区域是否对陈才造成影响。由于陈才未能举证证明该停车区域系在租赁期间才存在的，亦不能证明停车区域的划定系职工俱乐部的行为，故本院对陈才关于停车区域影响其经营，对方应予以赔偿的主张不予支持。由于陈才并未能举证证明职工俱乐部在合同履行过程中存在违约行为导致合同解除，故本院对其关于职工俱乐部应承担违约损失赔偿责任的主张亦不予支持。
综上，上诉人陈才的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决确定的方式执行。二审案件受理费4896元，由陈才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李俊
代理审判员 王果
代理审判员 赵韬
二〇一六年六月一日
书 记 员 黄迪