福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0582民初1235号
原告:中国农业银行股份有限公司晋江市支行，住所地晋江市青阳曾井小区银星大厦，统一社会信用代码913525828562603791。
负责人：陈金挺，该支行行长。
委托诉讼代理人：陈三洋，男，该支行员工。
委托诉讼代理人：许健，男，该支行员工。
被告：叶某，女，1984年11月8日出生，汉族，住石狮市。
被告：蔡淑忍，女，1962年6月23日出生，汉族，住石狮市。
被告：吴某，男，2012年2月6日出生，汉族，住石狮市。
法定代理人：叶某，女，1984年11月8日出生，汉族，住石狮市，系吴某母亲。
被告：吴某，曾用名吴某，男，2008年10月17日出生，汉族，住石狮市，公民身份号码。
法定代理人：叶某，女，1984年11月8日出生，汉族，住石狮市，系吴某母亲。
被告：吴建福，男，1982年12月21日出生，汉族，住石狮市。
被告：吴宝明，女，1987年3月22日出生，汉族，住石狮市。
被告：晋江万达广场有限公司，住所地晋江市梅岭街道桂山社区后塘107号，统一社会信用代码91350582563366698C。
法定代表人：齐界，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈德龙，福建天衡联合律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行与被告叶某、蔡淑忍、吴某、吴某、吴建福、吴宝明、晋江万达广场有限公司（以下简称万达公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈三洋、被告叶某，万达公司的委托诉讼代理人陈德龙到庭参加诉讼。被告蔡淑忍、吴建福、吴宝明经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告叶某偿还贷款本金1366348.05元及暂计至2017年1月9日的利息、罚息、复利18222.7元，此后的利息、罚息、复利依借款合同约定计算至借款偿还完毕之日止；2.被告蔡淑忍、吴某、吴梓行、吴建福、吴宝明在继承吴志庆遗产范围内对上述债务承担连带清偿责任；3.被告叶某、蔡淑忍、吴某、吴某、吴建福、吴宝明应在10日内协助原告办理址于晋江市世纪大道晋江万达广场3幢1911房产及址于晋江市世纪大道晋江万达广场5幢店93店面的正式抵押登记手续，将抵押权人设定为原告，被告万达公司应督促被告叶某、蔡淑忍、吴某、吴某、吴建福、吴宝明并配合其办理抵押登记；4.抵押权设定后，或被告逾期仍未办理抵押登记的，原告有权对上述房产拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿；5.被告万达公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：吴志庆于2012年5月8日向原告借款90万元用于购买晋江市世纪大道晋江万达广场3幢1911房产，期限至2022年4月22日到期，并以该房产作为抵押物进行抵押担保，另由万达公司提供连带责任保证；吴志庆另于2014年1月28日向原告借款108万元，用于购买晋江市世纪大道晋江万达广场5幢店93店面，期限至2024年1月27日止，吴志庆以上述店面对借款提供抵押担保，另由万达公司提供连带责任保证。被告叶某为上述两笔借款提供共同还款承诺书自愿承担共同还款责任。合同签订后原告依约发放贷款，但从2015年6月20日起借款人两笔贷款均未能正常还款，截止2017年1月9日，被告万达公司为上述两笔贷款共计还款368137.47元。吴志庆于2014年5月10日去世，其法定继承人为妻子叶某，母亲蔡淑忍，儿子吴某、吴某，父亲吴世期。其父吴世期于2014年12月10日去世，法定继承人为妻子蔡淑忍，儿子吴建福、女儿吴宝明。经原告多次催讨，被告至今未能归还贷款本息；根据合同约定，合同提前到期；请求判如所请。
被告叶某辩称，借款属实，因经济困难，希望被告万达公司回购。
万达公司辩称，本案债权既有物的担保又有人的担保，根据物权法的相关规定，债权人应先就物的担保实现债权。故原告在未拍卖、变卖诉争房屋之前要求被告万达公司承担连带责任依据不足。诉争房产及店面已具备办理正式抵押登记的条件，但原告迟迟未办理，可认定为自身利益不正当阻止条件成就，应视为条件已成就。故可认定抵押登记已生效，万达公司的保证责任已免除。
被告蔡淑忍、吴建福、吴宝明未作答辩。
本院经审理查明的事实与原告起诉状所主张的事实一致。截止2017年1月9日，被告万达公司为上述两笔贷款共计还款368137.47元。本院另查明，诉争的晋江市梅岭街道世纪大道888号晋江万达广场3幢1911房产已于2013年11月18日办理产权登记，证号为晋房权证梅岭字第××号，址于晋江市梅岭街道世纪大道888号晋江万达广场5幢店93经晋江市住房和城乡建设局审查，该局于2013年5月31日出具证明，同意予以办理房地产开发项目初始登记。本案借款人吴志庆于2014年5月10日去世，其妻子叶某，儿子吴某、吴某，母亲蔡淑忍，父亲吴世期作为第一顺序法定继承人可继承其遗产，又因吴志庆父亲吴世期后于吴志庆去世，吴世期妻子蔡淑忍，儿子吴建福、女儿吴宝明作为吴世期的第一顺序法定继承人可继承吴世期所继承的吴志庆遗产。
本院认为，被告叶某出具共同还款责任书，应对吴志庆的贷款承担共同还款责任。吴志庆的法定继承人未明确放弃继承，应在继承遗产的范围内承担还款责任。诉争房产和店面至今仅办理了预告登记，其中晋房预梅岭字第007272号、晋房预2014字第1921号预告登记证记载的预告登记权利人均为原告，预告登记义务人吴志庆、预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。预告登记权利人享有的仅是当不动产物权登记条件成就时对诉争不动产办理物权登记的请求权，而有别于正式的物权登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。诉争房产至今尚未办理正式抵押登记，故抵押权尚未设立。原告依抵押预告登记并不当然享有优先受偿的抵押权。本案当事人签订的借款合同第三十五条约定：“自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记”。被告万达公司提供的房屋的权属证书及房管部门出具的房地产开发项目初始登记证明表明，涉案房产已办理产权证书，涉案店面自2013年5月31日起已具备办理物权登记的条件。吴志庆及其法定继承人至今未办妥房地产权属证书，导致无法进一步办理抵押登记。现原、被告之间的债权债务关系尚未消灭，吴志庆的遗产继承人亦未明确放弃继承，基于诚实信用原则，吴志庆的遗产继承人即被告叶某、蔡淑忍、吴某、吴某、吴建福、吴宝明应依合同约定履行吴志庆作为抵押预告登记义务人的义务，办理诉争商品房的权属登记及正式抵押登记，将抵押权人设定为原告。但办理登记所需时间，根据实际需要，可确定为30日。办理抵押登记的义务人系吴志庆及其遗产继承人，而非原告。现吴志庆已死亡，其遗产继承人在本院判决所确定的期限内如仍拒不办理房地产权属登记及抵押登记，应认定其恶意阻止抵押合同生效条件的成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，可视为条件已成就。即原告可获得诉争商品房办理抵押登记的法律效果，享有对该房产拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿的权利。被告万达公司为诉争借款提供阶段性连带责任保证担保，其在诉争房产的抵押登记办妥之前，应对本案借款本息承担连带责任保证。根据合同三十七条的约定，万达公司免除保证责任的条件是“借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续”。因此，在吴志庆遗产继承人未依判决确定的期限履行办理抵押登记义务而视为抵押合同生效的情况下，万达公司仍应承担连带保证责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。根据合同的约定，当主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。因此，被告万达公司主张原告就抵押物未获清偿前不能向其主张保证责任的抗辩，本院不予支持。被告万达公司因承担保证责任而代偿的款项可依法向被告叶某，及被告蔡淑忍、吴某、吴某、吴建福、吴宝明在继承遗产的范围内追偿。被告蔡淑忍、吴建福、吴宝明经传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。
依照《中华人民共和国合同法》四十五条、第六十条、第一百一十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、第二十八条、第一百七十六条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告叶某应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行借款本金1366348.05元、暂计至2017年1月9日的利息、罚息、复利18222.7元及自2017年1月10日起至实际还款之日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息、罚息及复利；
二、被告蔡淑忍、吴某、吴某、吴建福、吴宝明应在继承吴志庆的遗产范围内对上述债务承担还款责任；
三、被告晋江万达广场有限公司对前述债务承担连带责任保证，其承担保证责任后（含已代偿金额）有权向被告叶某、蔡淑忍、吴某、吴某、吴建福、吴宝明在继承吴志庆遗产范围内追偿；
四、被告叶某、蔡淑忍、吴某、吴某、吴建福、吴宝明应于本判决生效之日起三十日内办妥址于晋江市产的抵押登记手续，以及址于晋江市梅岭街道世纪大道888号晋江万达广场5幢店93店面权属登记及抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行；抵押登记手续办妥之日，被告晋江万达广场有限公司的保证责任终止；
五、前述房产的抵押登记办妥后，或被告叶某、蔡淑忍、吴某、吴某、吴建福、吴宝明逾期仍未办理抵押登记的，原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行有权以上述房产折价或以拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿；
六、驳回原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17261元，因适用简易程序减半收取计6673.5元，由被告叶某、蔡淑忍、吴某、吴某、吴建福、吴宝明、晋江万达广场有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 寿华杰
二〇一七年七月六日
书记员 吕雅君
附：本案所适用的法律
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国继承法》
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释
第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人不作为义务之日起计算。