广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终271号上诉人（一审原告）：珠海市住房保障服务中心。法定代表人：林永泉，主任。委托诉讼代理人：何灿，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晓明，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：陈青梅，女，澳门居民，委托诉讼代理人：余其斌，广东益诺众承律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔麒，广东益诺众承律师事务所律师助理。被上诉人（一审第三人）：珠海市亿万房地产有限公司。法定代表人：彭志闻，董事长。被上诉人（一审第三人）：珠海市宏景发展有限公司。法定代表人：何仙香。上诉人珠海市住房保障服务中心（以下简称住房保障中心）因与被上诉人陈青梅、珠海市亿万房地产有限公司（以下简称亿万公司）、珠海市宏景发展有限公司（以下简称宏景公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人住房保障中心的委托诉讼代理人何灿、郑晓明、被上诉人陈青梅的委托诉讼代理人余其斌、崔麒到庭参加诉讼。被上诉人亿万公司、宏景公司经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。住房保障中心上诉请求：一、请求判决撤销一审法院作出的(2016)粤0402民初107号《民事判决书》；二、请求依法改判，许可在(2006)香执字第3274号案继续执行宏景公司名下的珠海市香××区××房；三、请求依法改判由陈青梅承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院查明事实不清、认定事实错误。《最高人民法院关于适用的解释》(法释[2015]5号)第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，被上诉人陈青梅根本未能证明自己的主张，一审法院在陈青梅的有关陈述存在多处明显疑点的情况下，没有进一步要求陈青梅本人、亿万公司和宏景公司到庭就案件有关事实接受询问，反而是简单地作出涉案的有关事实认定，显然错误。有关情况和理由如下：(一)陈青梅虽称向宏景公司购买了夏美路160号602房，但就该次商品房交易，陈青梅仅能提供《商品房买卖临时合同》(以下简称“《临时合同》”)、收据两份材料，这些材料都是发生在陈青梅和宏景公司内部的材料，形式、内容均存在多处明显疑点，根本无法证明陈青梅签订购房合同、支付购房款等重要事实。(二)陈青梅本人在一审时拒绝到庭接受询问，除上述《临时合同》和收据外，本案有关宏景楼602房买卖的情况，仅有陈青梅委托代理人的陈述，没有其他任何证据可佐证。况且，从住房保障中心提交的证据可知，陈青梅委托代理人的有关陈述，与陈青梅本人过去在执行异议阶段的陈述前后不一、相互矛盾，而过去陈青梅本人的有关陈述，也是闪烁其词、避实就虚，根本无法回答有关签订合同、支付购房款等重要事实的询问。另，本案的亿万公司和宏景公司两家单位，过去也是一直没有到庭应诉、没有对案件事实进行任何的回应。(三)《临时合同》的内容本身存在多处疑点，合同中没有记载购买人的联系方式、联系地址、合同签订时间、房屋交付时间等内容，甚至合同的第九条还约定楼宇预定将于1998年12月底竣工。另，合同的签订或履行情况均非常随意，陈青梅称不认识亿万公司、宏景公司的任何人员，并且是一次性支付大额现金购买涉案商品房，然而双方在签订合同时，却完全不关注该商品房的交付时间、产权登记手续、质量保修、物业管理等重要事项，而陈青梅支付现金后，也仅持有一份手写的收据，并且此后未再进行预购登记备案、未再另行开具正式的购房发票，甚至长期未尝试办理产权登记。前述种种情况，显然严重违反常理。(四)从住房保障中心提交的证据可知，宏景公司同期对外销售的宏景楼物业，对外销售单价一般为每平方米2800或2900元，但《临时合同》所约定的销售单价仅为每平方米1800元。同时，同期对外销售的物业，有与购房人办理商品房预购登记备案、使用由国家工商行政管理局和建设部监制的《商品房购销合同》、开具正式商品房预售收款收据或发票，但陈青梅均没有这些情况。一审程序中，陈青梅方面对上述多项疑点均没有任何的合理解释，而亿万公司和宏景公司两家开发商甚至没有进行任何的答辩、应诉。反之，住房保障中心另行提交了多份证据材料，足以映证陈青梅的说法存在多处的错漏和不合理之处，能够反映陈青梅、亿万公司、宏景公司就夏美路160号602房的所谓商品房买卖交易，显然是伪造的、虚假的。但一审法院却未能查明本案的事实，存在错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院认为陈青梅对夏美路160号602房存在“无过错不动产买受人无权期待权，该权利足以排除强制执行的民事权益”，但是却根本没有引用、列明任何的法律依据，而且这一认定也是与有关法律、司法解释规定相悖，显然错误。(一)陈青梅与宏景公司之间根本不存在真实的商品房买卖关系，无权申请执行异议。再者，即便退一步讨论，假定陈青梅所主张的商品房买卖关系存在，住房保障中心作为被拆迁人，对宏景公司所享有的请求权也应当优先于陈青梅的请求权。按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第七条的规定，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。回到本案，过去各方在1996-1997年间已就香洲夏美路的旧房屋签订了拆迁补偿合同，该旧房屋已被宏景公司拆迁改建收益，按(2005)香民一初字第3433号《民事判决书》，宏景公司依法有义务向上诉人交付回迁房屋，住房保障中心也及时申请了强制执行，依法查封有关房屋。综上，住房保障中心作为被拆迁人，一直坚持积极维权，对取得补偿安置房屋事宜应享有优先权。反之，即便退一步讨论，假定陈青梅所主张的商品房买卖关系存在，陈青梅也只是享有要求宏景公司履行有关合同的债权，也没有任何法律依据支持该类权利可以优先于住房保障中心的权利，或者排除住房保障中心的强制执行权。(二)按《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案若干问题的规定》(法释[2015]10号)第二十九条的规定，陈青梅的情况不能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案若干问题的规定》(法释[2015]10号)第二十九条规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合以下三个条件且其权利能够排除执行的，人民法院方可予以支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，陈青梅的主张显然不符合上述条件：1、陈青梅主张自己向开发商宏景公司购买了夏美路160号602房，但陈青梅方面所提供的证据和陈述，在签订购房合同、支付购房款等重要事实上均存在众多疑点，而且陈述前后不一，开发商宏景公司也没有进行应诉或回应，根本不能证明陈青梅与宏景公司之间存在真实的商品房买卖关系，不能证明陈青梅有实际支付购房款，不能证明陈青梅有实际占有宏景楼602房。2、陈青梅名下已经登记有其他位于珠海市××××区的居住房屋、车位，上诉人在一审程序中提供了ja200812922和ja200812644《房地产权登记表》予以佐证。3、从住房保障中心提交的证据可知，陈青梅过去最多只是曾租用过夏美路160号602房，居委会方面登记的出租方为宏景公司。自2013年末开始，夏美路160号602房即没有发生用水费用，一直闲置至今，而陈青梅本人在执行异议听证程序中也承认，自己并未在夏美路160号602房实际居住。4、即便假设陈青梅所主张的商品房买卖关系存在，陈青梅买房后从未办理商品房预购登记、开具正式购房发票、缴纳税款等手续，从未向宏景公司主张过权利，显然是消极不行使权利，明显存在过错，应承担对应的不利后果。基于上述理由可知，陈青梅的情况根本不能够排除执行，一审法院却判决驳回住房保障中心的诉讼请求，显然适用法律错误。综上，一审判决查明事实不清、适用依据错误。住房保障中心依法提起上诉，请求依法予以改判。陈青梅辩称：一审实体处理与适用的法律正确，应当予以维持原判。具体如下：一、陈青梅对案涉房产具有物权的期待权，根据我国《物权法》的相关规定，不动产的设立不仅仅是以不不动产登记本上所登记的作为依据，还应当按照具体的事实来综合判断不动产物权的归属。在本案中，陈青梅与宏景公司签订了商品房临时合同，该合同并没有违反法律的强制性规范。住房保障中心的举证以及抗辩也不能证明该合同存在任何法定无效的情形，陈青梅一方已依照合同的相关约定向宏景公司给付货币，可以认定陈青梅以案涉房产建设单位之间的买卖合同关系是依法成立的。陈青梅据此对案涉房产享有合法的物权期待权。二、陈青梅对案涉房产的物权期待权依法足以排除人民法院的强制执行。根据《最高人民法院关于的解释》第二十八条，本案的具体情形已经符合了上述法律规定，陈青梅通过在一审中出示的证据包括水费、电费、管理费的发票、清单、辖区居委会的居住证明可以清晰的反映陈青梅在合法购买了案涉房产后一直在这里居住。对案涉房产有不可剥夺以及支配管理的权力。住房保障中心提及的陈青梅澳门居民的身份以及名下在珠海范围内登记有其他房产的事实，并不能否认陈青梅对案涉房产在法院查封、冻结的事实。同时，一审证据《商品房权属证明书》可以反映宏景公司因竣工验收的原因，直到2013年才取得整体的产权登记。包括陈青梅在内的其他业主也是从那时起才开始陆续办证，因此，案涉房产未办理过户登记的原因并不是由陈青梅的原因导致。陈青梅对未办理产权过户登记显然没有过错。因此，陈青梅认为其在本案中依法并有权提出执行异议。一审支持陈青梅的异议请求并无不当，请求人民法院依法驳回住房保障中心的上诉请求。住房保障中心向一审法院起诉请求：一、判决在受理的(2006)香执字第3274号案中，许可继续执行珠海市宏景发展有限公司名下位于珠海市香××区××房的物业；二、判决由陈青梅承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：住房保障中心与亿万公司、宏景公司、珠海市物业发展公司房屋拆迁合同纠纷一案经一审法院审理于2006年6月19日作出（2005）香民一初字第3433号民事判决，判令宏景公司向住房保障中心交付位于原珠海市××、××号的改建楼宇（宏景楼）中的210.71平方米的回迁房屋。判决书生效后，宏景公司未履行生效判决，经住房保障中心申请，一审法院（2006）香执字第3274号案件进行强制执行，执行过程中，一审法院于2015年5月12日作出（2006）香执字第3274号之八执行裁定书，查封宏景公司名下的夏美路160号602房等财产。上述财产查封后，案外人陈青梅提出异议认为夏美路160号602房归其所有，认为法院应中止对案涉房产的执行。经一审法院初步审查，认定陈青梅享有足以排除执行的物权期待权，一审法院于2015年12月14日作出（2015）珠香法执外异字第73号执行裁定书中止对案涉房产的执行，住房保障中心不服，在法定期限内提起本案诉讼。1999年11月23日，宏景公司（出售方、甲方）与陈青梅（购买方、乙方）签订《商品房买卖临时合同》，约定甲方向乙方出售位于珠海市香××区夏××商住楼××型××【该房产现××为××香××区××房（案涉房屋）】，付款方式为一次付款，每平方1800元，总价款为223596元，甲方有宏景公司盖章及代表谭忠签名，乙方有陈青梅签名。该合约第十一条约定“双方签订正式的《商品房购销合同》后，甲方收回乙方所持的该份临时合约”。同日，宏景公司向陈青梅出具收据，确认收到陈青梅交付的购房款223596元。住房保障中心提交了宏景楼403房、404房、407房的《商品房预购登记申请审批表》、《商品房购销合同》（部分）、《广东省珠海市转让（销售）房地产专用收款收据》及201房的预售许可证信息、《契税完税证》，用于证明宏景楼当时销售的相关合同、收据形式与情况，且显示当时正常销售价格在一平方3000元左右。陈青梅陈述案涉房屋于2000年左右交付给其占有使用，并提供了广东电网有限责任公司珠海供电局出具的《电费明细》、部分发票，及珠海水务集团有限公司客户服务分公司出具的《水费明细》，显示案涉房屋用户陈青梅自2000年1月开始缴纳电费、自2006年4月开始缴纳水费。陈青梅还提交了一份珠海市××××区狮山街道幸福社区居民委员会于2015年9月2日出具的《证明》，内容为：陈青梅身份证号码为，于2000年到现在一直居住在夏美路160号602房。住房保障中心对此提交了一份居委会于2015年11月27日又出具的《关于宏景楼602房住户的的情况说明》并附《育龄信息卡》、《夏美路160号住户花名册》。《关于宏景楼602房住户的的情况说明》主要有以下内容“他们（指住户）的入住、搬迁是不经过我们居委会的。我社区从计划生育方面，上门登记跟踪了一些不完全的资料，这些资料中，有些是靠住户口陈述方式记录的，所开具的《证明》依据是从2004年工作人员上门为整栋楼住户登记，并录入计划生育服务系统的。开《证明》时，系统中情况没变，其本人也自己表示还住在夏美路160号602房，也有我们对计划生育服务证的查验证记录，所以我社区就开了这份《证明》”。《育龄信息卡》显示建卡时间为2004年5月22日，陈青梅住夏美路160号602房（租）；《夏美路160号住户花名册》记载602出租房东宏景公司，住户陈青梅。另查明，陈青梅公民身份证号码为，2011年7月4日因办理澳门定居注销了其户口登记。案涉房屋现登记的权利人仍为宏景公司一审法院认为：住房保障中心不服一审法院作出的（2015）珠香法执外异字第73号执行裁定，提出许可继续执行宏景公司名下位于珠海市香××区××房（即案涉房屋）的执行异议之诉，本案关键要确认案涉房屋是否存在其他足以排除强制执行的民事权益。一审法院对此分析如下：首先，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”，宏景公司于1999年11月23日与陈青梅签订了《商品房买卖临时合同》出售案涉房屋并在收到陈青梅全额支付的购房款出具收据，虽然住房保障中心提交的同期所签订的《商品房购销合同》及收款收据与本案的合同及收据形式上不一致、代表名字亦有差别、预收款存入不同账户等情形，但本案的《临时合同》上有宏景公司的盖章及陈青梅的签名确认，内容不违反法律法规的强制性规定，同时，该合同第十一条约定签订正式《商品房购销合同》后《临时合同》将回收，不排除该合同是同期《商品房购销合同》草签形式的可能性，该合同也不应与其他合同形式上、相关手续上不一致而必然无效，故一审法院认定案涉《商品房买卖临时合同》合法有效，不因未办理物权登记而影响合同效力。住房保障中心认为陈青梅购买单价明显低于同期单价，一审法院认为该购买单价1800元符合当时的房屋买卖的市场价格，并不属于明显低价，住房保障中心认为该《临时合同》无效证据不足，一审法院不予采信。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，故陈青梅签订合同后于2000年入住案涉房屋，有相应的水、电费明细佐证，视为已交付陈青梅使用，陈青梅已实际占有并使用案涉房屋。住房保障中心认为陈青梅仅是租赁案涉房屋，但宏景公司与陈青梅并无签订租赁合同或有证据证明双方已形成租赁关系，一审法院对其说法不予采信。最后，本案中陈青梅购买案涉房屋的合同合法有效，并已实际占有十余年，故陈青梅已实际拥有案涉房屋所有权的期待权，仅差办理物权转移登记手续即可获得案涉房屋的所有权。然而由于宏景公司的原因，致使案涉房产长时间无法办理案涉房产过户登记手续，虽然经相关部门协调处理，案涉房屋自2013年开始已具备办理过户登记手续条件，但此时陈青梅已办理澳门定居手续，不能及时了解案涉房产已具备办理过户手续条件，后2015年5月13日本院查封了案涉房屋限制了办理过户登记，故本院认定未能及时办理物权转移登记手续的原因不应归咎于陈青梅，陈青梅对此也不存在过错。因此，陈青梅的无过错不动产买受人物权期待权至始没有消灭。综上，因陈青梅对案涉房屋存在无过错不动产买受人物权期待权，该权利属于足以排除强制执行的民事权益。所以，一审法院根据（2015）珠香法执外异字第73号执行裁定中止对案涉房屋的执行并无不妥，住房保障中心要求许可继续执行宏景公司名下的案涉房屋的诉讼请求，没有事实与法律的依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，一审法院判决如下：驳回珠海市住房保障服务中心的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币100元，由珠海市住房保障服务中心负担。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人住房保障中心上诉主张被上诉人陈青梅与被上诉人宏景公司之间无真实的房屋买卖关系，因此，涉案房产应予以继续执行。为此，本院认为，首先，从合同形式及内容上看，商品房买卖合同买方的主要义务为支付房款，卖方的主要义务为交付房屋。本案中，陈青梅与宏景公司之间的《临时合同》不仅没有合同签订的时间，而且只是约定了涉案房屋预定于1998年12月底竣工，并没有约定房屋交付的具体时间及标准，此与常理不符。且该合同形式与内容与住房保障中心提交的同时间段宏景公司与其他业主签订的《商品房购销合同》内容与形式完全不同；其次，从宏景公司与其他业主合同约定价款来看，该楼盘一般售价为2700元/平方米至3000元/平方米左右，而涉案房屋单价为1800元/平方米。而在一审法院2015年12月9日的质证笔录及本院庭审调查中，陈青梅自己认可与宏景公司签订合同的人及亿万公司的法定代表人均不认识，均无关系。因此，涉案房屋单价明显远远低于市场均价，不合常理；最后，从陈青梅是否实际居住来看，在珠海市××××区狮山街幸福社区居民委员会出具的《育龄信息卡》及《夏美路160号住户花名册》中显示，至少至2004年止，宏景公司与陈青梅之间为房屋租赁关系，宏景公司为涉案房屋的出租人，陈青梅只是涉案房屋的承租人而已，陈青梅虽然解释是为了应对计生办，但并未提交证据予以证明，因此，陈青梅主张其与宏景公司1999年就签订了涉案房屋的买卖合同，但在2004年对外显示中其为涉案房屋的承租人身份，此与常理不符。一审法院以涉案房屋水、电发票中户名为陈青梅，认定陈青梅以买受人身份对涉案房屋实际占有，没有事实及法律依据，本院予以纠正。综上所述，上诉人住房保障中心的上诉主张有事实及法律依据，对其有理之诉求，本院予以支持。一审判决认定事实错误，导致结果处理错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初107号民事判决；二、准许执行广东省珠海市香洲区人民法院（2006）香执字第3274号珠海市宏景发展有限公司名下位于珠海市香洲区夏美路160号602房。一审案件受理费人民币100元，二审案件受理费人民币100元，均由陈青梅负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 宋义明审判员 杨卫星二〇一七年七月五日书记员 苏婉婷