宁夏回族自治区固原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁04民再6号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：固原鼎新房地产有限公司。住所地：宁夏固原经济开发区管委会中小企业服务大楼。法定代表人：唐建平，固原鼎新房地产有限公司董事长。委托代理人：康继业，宁夏萧关律师事务所律师。代理权限为特别授权。被申请人（一审原告、二审上诉人）：黄建军，男，1957年10月26日出生，汉族，宁夏彭阳县司法局公务员，住宁夏彭阳县。委托代理人：海连俊，宁夏茹河律师事务所律师。代理权限为特别授权。再审申请人固原鼎新房地产有限公司与被申请人黄建军房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）宁04民终227号民事判决，向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审。宁夏回族自治区高级人民法院于2016年9月28日作出（2016）宁民申518号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2016年12月6日公开开庭审理了本案。再审申请人固原鼎新房地产有限公司委托代理人康继业，被申请人黄建军及其委托代理人海连俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2016年1月8日，一审原告黄建军起诉至原州区人民法院称，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告将其位于固原市原州区政府西街滨河园小区一期2号楼2单元101室的房屋出售给原告，合同约定房屋总价款166400元。原告已取得该房屋的产权证，且已按房屋总价款166400元缴纳契税。原告在偿还按揭贷款时支付房款是235264元，该款是原告通过宗学义之名向银行支付的按揭贷款，支付的总价款235264元已经固原市原州区人民法院作出（2014）原民初字第940号民事判决确认，被告在2013年12月26日又让原告支付65000元房款，原告认为已付清所有房款，但被告声称不交钱不办理房产证，原告无奈只得交付了65000元。至此，原告向被告支付房款共计300264元。按照合同约定的价款，被告多收取房款133864元应予返还。诉讼请求：判令被告向原告返还购房款133864元并承担本案诉讼费。一审被告固原鼎新房地产有限公司辩称，第一、原告真正购房是和宗学义之间形成的买卖关系；第二、原告诉称的《商品房买卖合同》是在2014年为了给原告办理房产证形成的虚假合同；第三、原告诉称的支付房屋总价款235264元并不是他直接支付给本案被告，是直接支付给宗学义；第四、向被告交纳的65000元并不是原告诉状中所说的以不办理房产证为名强迫原告交纳，而是双方达成协议相关附属工程的费用。被告请求法院驳回原告的诉讼请求。原州区人民法院一审查明，2008年11月1日，宗学义与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的涉案房屋出售给宗学义，房屋面积128平方米，房屋总价款235264元。宗学义向被告交纳首付款95264元后，剩余购房款14万元办理了按揭贷款。2009年4月，宗学义将涉案房屋占有。后被告与宗学义口头协商除购房款外，宗学义应向被告支付65000元后续款。2009年12月23日，原告与宗学义签订《房屋买卖协议》，约定宗学义将涉案房屋以24万元的价格出售给原告，每平方米1800元，房屋面积128平方米。原告向宗学义交纳首付款115000元后，对剩余购房款由原告按月归还宗学义在建行的按揭贷款，直至付清为止。2010年12月8日，原、被告签订《补充协议》约定，原告就涉案房屋向被告再补交65000元，由被告向原告交付房屋，并协助办理房屋产权证，即被告追认了原告与案外人宗学义的买卖行为。2013年12月26日，原告向被告交纳了65000元。截止2013年12月29日，原告向宗学义付清了购房款，宗学义也向被告付清了购房款。2014年5月，原告通过诉讼，经法院调解由宗学义向原告交付了涉案房屋。2014年5月20日，被告依据与原告签订的《补充协议》，为减轻原告的税负将涉案房屋产权证办理在原告名下，双方签订了内容不实的《商品房买卖合同》，原告依据该合同将涉案房屋的产权证办理在自己名下。至此，原告的合同目的全部得到了实现。原州区人民法院一审认为，本案涉案房屋存在转售问题。案外人宗学义与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在充分协商的基础上达成的一致意见，是双方当事人的真实意思表示，且合同不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效。案外人宗学义占有涉案房屋后征得被告同意又将涉案房屋转售给原告，并签订《房屋买卖协议》，该协议是案外人宗学义与原告在充分协商的基础上达成的一致意见，是双方当事人的真实意思表示，且合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案外人宗学义与本案原、被告均按各自签订的合同履行了各自的义务。本案的关键问题是：被告收取原告的65000元是否为强行收取。从庭审查明的事实来看，除合同约定的购房款，被告与案外人宗学义口头达成由宗学义另外交纳65000元，案外人宗学义是知情的，也是认可的，有原告提供的《承诺书》予以证实。只不过原告替案外人宗学义向被告交纳了65000元，有原告与被告签订的《补充协议》予以约定。既是案外人宗学义不把涉案房屋转售给原告，宗学义要把涉案房屋产权证办理在自己名下也须向被告交纳65000元后续款。因此，原告向被告交纳的65000元不存在被告强行收取的问题。至于原告为办理房屋产权证与被告签订的《商品房买卖合同》，该合同只是为了在房管局办理房产证而使用的备案合同，合同内容不是被告向原告出售涉案房屋的真实意思表示，合同单价、总价款不符合涉案房屋当地市场价格，也不符合常理。因此，原告以办理房屋产权签订的《商品房买卖合同》约定的价款与其向宗学义交纳的价款不一致为由主张要求被告向其返还购房款的主张既无事实根据，又无法律依据，对其请求不予支持。被告的抗辩理由成立，对其抗辩意见予以采纳。原州区人民法院作出（2016）宁0402民初143号民事判决：驳回原告黄建军的诉讼请求；案件受理费减半收取1489元由原告黄建军负担。一审原告黄建军不服一审判决，向本院提出上诉称：（一）2009年12月23日，上诉人从案外人宗学义处转让得来被上诉人在固原湖滨小区开发的商品房一套，共支付房款300264元。被上诉人收款后只给上诉人出具了166400元的发票，并以此赋税，尚有133864元被上诉人非法占有。原审法院认为，上诉人与被上诉人签订的备案合同内容意思不真实，价格也不符合常理，而对被上诉人收了款怎么办这一核心诉讼问题不提不理，避重就轻，驳回诉讼请求，实属判决不当。（二）关于合同外被上诉人再收65000元的问题。上诉人认为应当以最初双方签订的《商品房买卖合同》为依据。当时约定的房款为235000元，合同已在房管局备案，这是整个房屋交易过程中约束双方行为、实现合同目的的唯一保证，如抛开便无从谈起。一审认为该涉案房屋买卖合同合法有效，各当事人都履行了义务，而在判决中对合法的合同却未受到法律的保护，审判只单纯侧重上诉人是否被强迫交易，却不问被上诉人有没有权利和依据，该不该合同外再收费，一味符合被上诉人曲解抗辩，其结果只能是概念混淆，是非不明，裁判错误。上诉请求：撤销原州区人民法院作出的（2016）宁0402民初143号民事判决，改判被上诉人向上诉人返还购房款133864元。被上诉人固原鼎新房地产有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，处理结果正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。本院二审查明：2008年11月1日，被上诉人与案外人宗学义签订编号GF—2000—0171的《商品房买卖合同》，约定被上诉人将其开发建设的固原湖滨园小区2—2—101号房屋出售给案外人宗学义，房屋面积128平方米，房屋总价款235264元。该《商品房买卖合同》第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权证登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”宗学义向被上诉人交纳首付款95264元后，于2009年1月19日将剩余购房款14万元办理了按揭贷款。2009年4月，宗学义将涉案房屋占有。2009年12月23日，宗学义与上诉人签订《房屋买卖协议》，约定宗学义将涉案房屋以总价24万元出售给上诉人。上诉人当日向宗学义交纳首付款115000元后，对剩余购房款由上诉人按月归还宗学义在中国人民建设银行股份有限公司固原分行的按揭贷款。2013年12月27日该贷款全部还清。2013年10月8日，上诉人与被上诉人签订《补充协议》约定，上诉人就涉案房屋向被上诉人再补交65000元后，由被上诉人向上诉人交付房屋，并协助办理房屋产权证。2013年12月26日，上诉人向被上诉人交纳了65000元。2014年5月，上诉人通过诉讼，经法院调解由宗学义向上诉人交付了涉案房屋。2014年5月20日，上诉人与被上诉人又签订了编号GF—2的《商品房买卖合同》，合同约定由被上诉人将涉案房屋以166400元出售给上诉人，并依据该合同将涉案房屋的产权证办理在上诉人名下。本院二审认为，房屋买卖合同是出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。被上诉人与案外人宗学义签订的《商品房买卖合同》是双方在充分协商的基础上达成的一致意见，是双方当事人的真实意思表示，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案外人宗学义在向被上诉人缴清全部房款并实际占有涉案房屋后，又与上诉人签订《房屋买卖协议》，将涉案房屋出售给上诉人，该协议是案外人宗学义与上诉人在充分协商的基础上达成的一致意见，是双方的真实意思表示，且协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否是双方当事人的真实意思表示，双方当事人之间是否存在真正意义上的房屋买卖关系；2、上诉人是否应当按照其与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定的166400元缴纳房款；3、被上诉人2013年12月26日收取上诉人65000元房款是否正当。关于第一个焦点问题。房屋买卖合同成立的前提条件是出卖人必须对所涉房屋具有所有权，即具有绝对的处分权。本案中，被上诉人对涉案房屋是否具有再次处分权是该案的关键点。其一、被上诉人将开发建设的涉案房屋在2008年11月1日出售给案外人宗学义，宗学义按照合同的约定向被上诉人缴清了全部购房款，2009年4月份宗学义已实际占有了该房屋，也经原州区法院生效的（2014）原民初字第940号民事判决书及（2014）原民初字第1275号民事调解书确认涉案房屋的所有权人为案外人宗学义，被上诉人已将涉案房屋实际交付给宗学义；其二、被上诉人在一、二审庭审中自始至终认可其与案外人宗学义签订的合同是其真实意思表示，其仅和宗学义之间形成了房屋买卖关系，而与上诉人签订的合同只是为了协助上诉人办理房产证所为，其并没有将涉案房屋卖给上诉人；其三、虽然上诉人与被上诉人签订了编号为GF-2的《商品房买卖合同》，但该合同的签订时间是2014年5月20日，此时，距被上诉人向案外人宗学义交付房屋已五年之久，且签订该合同只是为了办理房产证，上诉人也并未按照合同约定向被上诉人缴纳房款；其四、上诉人在一审庭审中认可“为了给我办理房产证，被告公司工作人员让我签订一份合同，我也没有看合同内容就签字了。”据此，被上诉人对涉案房屋不再具有所有权，其与上诉人签订《商品房买卖合同》的目的就是减少房屋销售环节，规避缴纳税款，双方并不存在真正意义上的房屋买卖关系。关于第二个焦点问题。通过对第一个焦点问题的论述，完全能够证实被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》不是双方当事人的真实意思表示，而是双方恶意串通，隐瞒房屋销售环节，减少房屋销售价款，规避缴纳税款，损害国家利益的虚假合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，应属无效合同。无效合同自始没有法律约束力。因此，上诉人要求按照其与被上诉人签订的合同缴纳房款，并由被上诉人退还房款的理由不能成立，其请求不予支持。关于第三个焦点问题。首先、本案所涉及的房屋被上诉人在2008年11月1日与案外人宗学义签订的《商品房买卖合同》中，并未约定宗学义除向被上诉人缴纳235264元房款外，还需另行缴纳其他款项；第二、被上诉人辩称，向上诉人收取的65000元系附属工程款，但其与宗学义签订的合同中也没有约定附属工程款需要单独计算，另行缴纳。《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定，“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；……”被上诉人与宗学义签订的《商品房买卖合同》系被上诉人提供的格式合同，该合同对配套设施、公共设施的相关权益及产权归属没有约定，按照合同的解释方法，被上诉人向宗学义收取的235264元房款应当包含配套设施、公共设施等附属工程款；第三、2009年12月23日宗学义将取得所有权的房屋与上诉人签订《房屋买卖协议》时，并没有说明上诉人除向宗学义缴纳协议中约定的房屋价款外，还需另行向被上诉人缴纳房款或者附属工程款，且协议中宗学义向上诉人承诺保证“该房已在固原房管部门登记备案，并在建行办理了按揭贷款抵押手续，有独立产权”；第四、上诉人与被上诉人签订的《补充协议》没有事实根据和法律依据。《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充……”因此，签订《补充协议》是针对原有生效合同约定的事项不明确或者对没有约定的内容而做出的补充约定。签订《补充协议》的主体只能是原合同的当事人，而上诉人与被上诉人之间本身不存在房屋买卖关系，在此之前双方并未签订过房屋买卖合同。第五、虽然上诉人在2013年7月20日与案外人宗学义签订的《承诺书》中承诺涉案房屋的价款“不含开发公司后续款65000元”，也与被上诉人在2013年10月份签订了再补交65000元房款、由被上诉人给上诉人交房、出具购房发票并协助上诉人办理房屋产权证的《补充协议》，此后，上诉人也于2013年12月26日向被上诉人缴纳了65000元房款。但是，上诉人与宗学义签订的《房屋买卖协议》并没有约定房屋交付时间，在上诉人按照协议约定向宗学义履行了全部义务，而宗学义在2009年4月份已实际占有该房屋的情况下，其既不为上诉人办理房屋产权证，又不向上诉人交付房屋。在上诉人处于无耐的情况下，为了约定一个交付房屋的期限，与宗学义签订了《承诺书》，而宗学义又将交付房屋的责任推给了被上诉人，上诉人为了尽快取得房屋产权证，又与被上诉人签订了《补充协议》，并向被上诉人缴纳了65000元所谓的房款。即便如此，上诉人仍然没有取得房产证，宗学义也没有向上诉人交付房屋，而上诉人最后通过诉讼渠道才实现了自己的权益。据此，本院认为，上诉人分别与被上诉人、宗学义签订的《补充协议》及《承诺书》均不是上诉人的真实意思表示，而是上诉人为了实现自己权益而违背自己真实意愿的决择。因此，上诉人的该理由成立，其请求应予支持。一审判决认定事实不清，处理不当，上诉人的上诉理由部分成立，其上诉请求部分应予支持。本院作出（2016）宁04民终227号民事判决：一、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2016）宁0402民初143号民事判决书;二、由被上诉人固原鼎新房地产有限公司于本判决生效后10日内给付上诉人黄建军购房款65000元；三、驳回上诉人黄建军的其他一审诉讼请求及上诉请求。再审申请人固原鼎新房地产有限公司申请再审称，原判确定民事责任明显违背当事人的约定，再审申请人收取被申请人65000元是由相关当事人约定的，并已实际履行。再审申请人与案外人宗学义达成另外缴纳65000元相关附属工程费用，在宗学义与被申请人的房屋买卖关系中对65000元的交付，被申请人出具的承诺书表述明确，再审申请人与被申请人签订的补充协议中对应当交付的65000元附属工程费用约定明确，既是不存在宗学义与被申请人之间的房屋买卖关系，再审申请人为宗学义办理房屋产权手续时，照样会收取65000元的附属工程费用。综上，二审法院违背案件客观事实，违背当事人已履行完毕、合理合法的约定，作出错误判决。请求撤销固原市中级人民法院（2016）宁04民终227号民事判决，维持固原市原州区人民法院（2016）宁0402民初143号民事判决。被申请人黄建军辩称，原判确定民事责任并不违背当事人的约定，再审申请人没有按照约定交付房屋和办理房屋产权证，补充协议约定的65000元房款并非被申请人的真实意思表示；再审申请人称既是不存在宗学义与被申请人之间的房屋买卖关系，再审申请人为宗学义办理房屋产权手续时，照样会收取65000元的附属工程费用，属于再审申请人的单方意思表示，不能以此作为向被申请人收取65000元的正当理由，何况再审申请人与被申请人之间没有买卖合同关系。请求维持固原市中级人民法院（2016）宁04民终227号民事判决。本院再审查明，对原州区人民法院一审认定的事实，二审及再审期间，再审申请人和被申请人均无异议，再审予以确认。另查明，被申请人与案外人宗学义于2013年7月20日签订《承诺书》，约定“房屋买卖价格按原来约定的合同价不变，不含开发公司后续款65000元，现双方商定于八月底各自交清手续、办理房产证”。根据双方当事人陈述，再审申请人和被申请人签订《补充协议》的日期应为2013年10月8日，再审予以更正。本院再审认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，对当事人具有约束力。案外人宗学义与再审申请人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。宗学义占有涉案房屋后又将涉案房屋转售给被申请人，双方签订了《房屋买卖协议》，是双方当事人意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且得到再审申请人认可，合法有效。被申请人为办理房屋产权证与再审申请人签订的《商品房买卖合同》，是为了在房管局办理房产证时使用的备案合同，合同内容不真实，系双方恶意串通，隐瞒房屋销售环节，少写房屋销售价款，规避缴纳税款，损害国家利益的虚假合同，属无效合同，双方也未按此合同履行，被申请人依据此合同要求再审申请人向其返还购房款的主张既无事实根据，又无法律依据，其诉讼请求不成立。本案再审的争议焦点是：被申请人与宗学义签订的《承诺书》、被申请人与再审申请人签订的《补充协议》是否是被申请人的真实意思表示，被申请人是否应向再审申请人支付后续房款65000元，即再审申请人与被申请人关于补交后续房款65000元的约定是否合法有效。被申请人取得涉案房屋系通过第三方宗学义的转售，对需另外交纳65000元的后续房款，被申请人和宗学义均是知情的，也是认可的，有双方签订的《承诺书》予以证实。再审申请人称收取的65000元是因为涉案房屋系烂尾工程，公司完成扫尾附属工程而发生的费用。被申请人为了使其与宗学义之间的房屋买卖合同得到履行，分别与宗学义签订了《承诺书》、与再审申请人签订了《补充协议》，均属合同当事人的意思自治，不存在欺诈、胁迫等情形，属被申请人的真实意思表示，《承诺书》及《补充协议》的内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被申请人应当向再审申请人支付后续房款65000元，且已履行完毕。综上所述，被申请人的诉讼请求不能成立，法院应当予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确。二审判决认定被申请人与宗学义签订的《承诺书》、被申请人与再审申请人签订的《补充协议》均不是被申请人的真实意思表示，撤销一审判决，改判再审申请人给付被申请人购房款65000元，属认定事实错误，处理错误，本院再审予以纠正。综上所述，再审申请人固原鼎新房地产有限公司的再审诉讼请求成立，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区固原市中级人民法院（2016）宁04民终227号民事判决；二、驳回被申请人黄建军的诉讼请求。本案一审案件受理费1489元、二审案件受理费2977元，均由被申请人黄建军负担。本判决为终审判决。审判长  柯具文审判员  石 磊审判员  宣耀文二〇一七年二月十三日书记员  夏荣波