湖南省永顺县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘3127民再3号原审原告：向润七，男，1968年8月25日出生，土家族，住永顺县。委托诉讼代理人彭勇，湖南生元律师事务所律师。原审被告：凤凰县凤天旅游商贸有限公司。住所地：凤凰县沱江镇凤凰路（凤天国际大酒店内）。法定代表人袁玉林，该公司董事长。原审被告：袁梦，男，1975年1月1日出生，土家族，住吉首市。两原审被告共同委托诉讼代理人彭昭干，湖南共盛律师事务所律师。两原审被告共同委托诉讼代理人程柳泉，湖南共盛律师事务所律师。原审原告向润七与原审被告凤凰县凤天旅游商贸有限公司、袁梦合同纠纷一案，本院（2015）永民初字第645号民事调解书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2016年8月17日作出（2016）湘3127民监2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告向润七及其委托诉讼代理人彭勇、原审被告袁梦及其与原审被告凤凰县凤天旅游商贸有限公司的共同委托诉讼代理人彭昭干、程柳泉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告向润七称，2014年12月21日，原审原告与原审被告凤凰县凤天旅游商贸有限公司签订合作开发协议书，合作开发改造凤天星级农贸市场项目。按协议书约定，凤凰县凤天旅游商贸有限公司获取的项目批文和约2700平方米房屋产权作为合作条件，原审原告以1500万元人民币对项目的投入作为合作条件。凤凰县凤天旅游商贸有限公司承诺全额返还原审原告的1500万元投入，并无条件支付1500万元的投资收益给原审原告。上述款项由原审被告袁梦用其凤天大酒店股权提供担保。协议还约定，项目由双方共同参与经营、建设与销售。并约定凤凰县凤天旅游商贸有限公司未在2015年1月31日前将原审原告的1500万元投入返还，项目的3700平方米的房产所有权归原审原告拥有。协议签订后，原审原告依据约定完全履行了义务，不仅将其应出资的款项全额出资到位，而且及时派员参与项目管理，积极组织工程施工队伍，对项目进行开发建设，并竭力衔接销售队伍。但原审被告凤凰县凤天旅游商贸有限公司却不履行协议义务，所承诺的付款期满后，原审原告多次要求支付所欠款项，皆因原审被告凤凰县凤天旅游商贸有限公司以种种理由推延而未果。原审被告凤凰县凤天旅游商贸有限公司辩称，一、双方于2014年12月21日签订的《房地产项目合作开发协议书》及于2015年4月15日签订的《凤凰县南经市场开发项目合作补充约定》违反法律规定，依法应当属于无效合同。以上《协议书》和《补充约定》因合同双方主体均没有取得房地产开发经营资质，根据合同法第五十二条第（五）项及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款规定，显然双方签订的两份合同无效。那么根据我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”二、本案依法应当认定为民间借贷纠纷。双方于2014年12月21日签订的《房地产项目合作开发协议书》第二条1项约定：“甲方用获取的项目批文和约2700平方米的房屋产权作为合作条件，乙方以1500万元人民币比对项目的投入作为合作条件；甲方承诺：按约定全额返还乙方1500万元投入后，无条件给乙方支付1500万元人民币的投资收益。”明显违反《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定的合作开发“共享利润、共担风险”的原则。同时，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。”那么本案应属于民间借贷关系，而原审原告与原审被告在合同中未约定利息，那么根据我国《合同法》第二百一十一条规定：“自然人之间的借贷合同对支付利息没有约定或约定不明确的，视为不支付利息。”三、原审原告诉请原审被告返还其投资款人民币1500万元及1500万元的投资收益，并承担违约责任缺乏事实和法律依据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定：“没有证据或证明不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案原审原告在举证期限内未提交投资款人民币1500万的相关凭证，且双方签订的《房地产项目合作开发协议书》及《凤凰县南经市场开发项目合作补充约定》违反法律强制性规定无效，而原审原告仅凭上述两份合同不足以证明其主张，故原审原告以上请求缺乏事实和法律依据。综上所述，双方于2014年12月21日签订的《房地产项目合作开发协议书》及于2015年4月15日签订的《凤凰县南经市场开发项目合作补充约定》违反法律规定，依法应当属于无效合同；且本案依法应当认定为民间借贷纠纷，同时，原审原告在举证期限内未提交投资款1500万元的相关凭证，原告仅凭上述两份合同不足以证明其主张，请求法院在查明事实的基础上依法裁判。原审被告袁梦辩称，1、凤天公司与原审原告于2014年12月21日签订的《房地产项目合作开发协议书》及于2015年4月15日签订的《凤凰县南经市场开放项目合作补充约定》，因合同双方主体均没有取得房地产开发经营资质，双方签订的以上合同应属无效合同。2、原审被告袁梦依据凤天公司与原审原告签订的《房地产项目合作开发协议书》于同年12月25日出具了《承诺书》，该《承诺书》系《房地产项目合作开发协议书》的从合同，因主合同无效，那么其出具的该《承诺书》无效。3、该《承诺书》的内容是以原审被告袁梦在凤天公司的全部股份对凤凰县南华星级农贸市场改造项目的合作提供担保，充分证明了该《承诺书》是权利质权，根据《物权法》第二百二十六条：“以基金份额、股权出资的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。”因本案所涉股权未办理出质登记而未设立质权；同时，该《承诺书》的内容违反了我国《物权法》第二百一十一条“质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有”的规定，因此，原审被告袁梦出具的该《承诺书》无效。4、根据《担保法》第七十八条第三款规定：“以有限责任公司的股份出质的，适用公司法股份转让的有关规定”及《公司法》第七十一条第二款规定：“股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意”，本案所涉的《承诺书》的内容是以原审被告袁梦在凤天公司的全部股份对凤凰县南华星级农贸市场改造项目的合作提供担保，该《承诺书》并未经过凤天公司的其他股东同意，因此，《承诺书》的内容违反了法律强制性规定，应当无效。综上，本案所涉的主债权债务合同《房地产项目合作开发协议书》违反法律强制性规定无效，担保合同《承诺书》无效，且《承诺书》的内容亦违反了法律强制性规定，因此原审原告诉请原审被告袁梦在其承诺的担保范围内承担付款责任无事实及法律依据，请求法院在查明事实的基础上依法驳回对原审被告的诉请。原审原告向润七向本院起诉请求：1、请求判令凤凰县凤天旅游商贸有限公司返还原审原告投资款1500万元，并给原审原告支付1500万元的投资收益，且依法承担违约责任；2、请求判令袁梦对上述款项在其承诺的担保范围内承担付款责任；3、本案诉讼费由原审被告承担。本院原审认定案件事实：凤凰县凤天旅游商贸有限公司是股份公司，法定代表人袁玉林，袁梦系该公司实际控股人。2014年9月17日，凤凰县凤天旅游商贸有限公司委托袁梦与原告办理合作事宜，同年12月21日，甲方为凤凰县凤天旅游商贸有限公司，乙方为向润七，双方签订了《房地产项目合作开发协议书》，合作开发凤凰南华星级农贸市场项目（以下简称项目），协议约定：一、项目概况：1、甲、乙方双方合作开发的项目位于凤凰县凤凰路，项目面积6400余平方米；2、甲、乙方双方对项目合作开发，将其建成一个设有600余个交易摊位的大型农贸市场。二、合作模式：1、甲方用获取的项目批文和约2700平方米的房屋产权作为合作条件，甲方承诺：按约定全额返还乙方1500万元投入后，无条件给乙方支付1500万元人民币的投资收益；2、甲方应确保于2015年1月31日前，将乙方投入的1500万元全额返还给乙方，并确保项目实现销售收入后，优先支付乙方的本协议项下投资收益；3、甲方负责办理项目前期全部报批手续，自本协议签订之日起2日内，乙方应一次性向项目投入人民币800万元（力争投入1000万元）。三、项目实施：1、甲、乙双方共同经营、管理项目的建设与销售，甲方的有关项目决定、抉择应征得乙方同意后方能实施，否则，因此而形成的一切责任由甲方独自承担；2、项目的财务收支应实行双控，并在银行设立双控专户，项目的每一笔费用支出应经双方签字认可，否则，由独自签字方承担该笔费用。四、其他约定：1、本协议生效后，未经乙方许可，甲方不得就项目的转让、改造、合作、租赁等与任何第三方签订合同或协议，不得设置第三者权益；2、在本项目报批报建手续完成并符合开工条件后，本项目的设计方案必须由甲、乙双方协商同意后，方可进行开工。五、违约责任：1、甲方违反本协议的约定，未在2015年1月31日前将乙方的1500万元投入返还给乙方，项目的3700平方米的房产所有权归乙方拥有，乙方无条件成为甲方的股东，并依据财产价值重新核算甲方原股东与乙方对甲方的股权占比；2、甲方违反本协议约定，在项目实现销售收入后，未优先支付本协议项下的乙方投资收益，项目的财产归乙方拥有，并由乙方出售独自受偿；3、任何一方不履行本协议约定的义务或履行义务不符合约定的，视为违约，违约方应该赔偿守约方的全部损失。六、争议的解决：因履行本协议发生争议，甲乙双方应协商解决，协商不成的，任何一方可向本协议签订地有管辖权的人民法院起诉，本协议签订地为湖南省永顺县灵溪镇民族宾馆。七、协议生效、修改及终止：1、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，经双方签字或盖章后生效；2、本协议未尽事宜，经双方共同协商一致，可另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力，对补充协议的违反，视为对本协议的违反；3、经双方共同协商一致，可修改本协议中的部分条款，凡对本协议中的任何条款进行修改，应签订书面协议，对修改后的协议条款的违反，视为对本协议的违反；4、本协议中的所有条款全部履行完毕后本协议即自动终止。被告袁梦于2014年12月25日给原告向润七出具了承诺书，承诺书表明愿意用袁梦在凤凰县凤天旅游投资公司的全部股份对凤凰县南华星级农贸市场改造项目的合作提供担保，并承诺近期马上偿还原告本金1500万元，约定给原告的固定收益部分，在市场摊位销售资金回款后，优先给原告付清，若袁梦没履行此承诺，袁梦愿将其在凤天旅游投资公司的全部股份无偿转给原告。同时，甲方袁梦与乙方向润七签订了《凤凰县南经市场开发项目合作补充约定》，协议约定：一、甲方保证2015年4月底从银行贷出款，返还乙方投入的1500万元，若月底甲方没贷出款，项目中的3700㎡左右的房屋所有权无条件过户到乙方，但整个项目双方须无条件继续合作，若任何一方违约，违约方须赔偿对方全部损失，相关合作事宜双方协商解决。二、该合同约定的建设投入，乙方须投入1000万元，甲方认同乙方出资930万元。乙方再出资70万元表明所有出资已全部到位，乙方不须再出资（注：乙方实际出资630万元，因甲方从销售收入中抽走310万元未归还公司，故视同乙方出资1000万元）。三、双方约定由向润七负责建筑、装饰项目整个工程，销售团队由向润七负责营销，团队由双方共同确定。四、该合同中乙方的固定收益不变，甲方按该合同保证落实。另查明，凤凰南华星级农贸市场与凤凰县南经市场系同一开发项目。被告凤凰县凤天旅游商贸有限公司、袁梦对原告向润七在凤凰南华星级农贸市场投资本金1500万元，利润1500万元，共计3000万元表示认可。本案经本院原审主持调解，双方当事人自愿达成了调解协议，本院原审调解书：一、原告向润七在凤凰南华星级农贸市场投资本金1500万元，利润1500万元，共计3000万元，由被告凤凰县凤天旅游商贸有限公司、袁梦偿还。二、被告凤凰县凤天旅游商贸有限公司、袁梦限于2015年10月10日前支付原告向润七本金1000万元，若被告凤凰县凤天旅游商贸有限公司、袁梦通过融资或贷款方式在一个月之内还款1000万元给原告向润七，原告方同意给被告方减少200万元还款；若被告在两个月内偿还1086万元，原告方同意给被告方再减少300万元还款。三、凤凰南华星级农贸市场的经营、管理、销售、出租等营运权暂由原告向润七全部接管，摊位和门面价格双方共同商定。四、凤凰南华星级农贸市场收益优先偿还原告向润七的投资本金1500万元，原告向润七的投资本金1500万元收回后的收益按原告方65%、被告方35%的比例进行分配，原告向润七收回本金1500万元、利润1500万元后将凤凰南华星级农贸市场的经营、管理、销售、出租等营运权十日内退还给被告凤凰县凤天旅游商贸有限公司、袁梦；被告凤凰县凤天旅游商贸有限公司、袁梦应于2015年8月14日前将其原股东的75%股权过户于原告或原告指定的人员名下（股权过户前的债务由原股东和袁梦承担），并由原告方担任法定代表人，待原告收回上述本金、利润后，原告应将上述75%股权返还给被告（于全部债务清偿后十日内进行过户）。现已销售的摊位数以销售部开出的并由双方确认的财务收据为准。五、被告袁梦以其持有凤凰县凤天旅游投资有限公司的51%股权为原告提供的还款担保继续有效。六、被告凤凰县凤天旅游商贸有限公司抵押给海南建行的财产，被告袁梦应确保于2015年11月8日前依法取回并转入公司，并将凤天旅游投资有限公司名下的约2578.64平方米的房产（其中有证1648.64平方米，无证930平方米，国土证号：XX**号。）过户到商贸公司名下。上述房产可作借款抵押，所得款项应先偿还本案欠款。案件受理费191800元，减半收取95900元，由被告凤凰县凤天旅游商贸有限公司、袁梦承担。本院再审认定凤凰县凤天旅游商贸有限公司（以下简称“凤天公司”）为有限责任公司，法定代表人袁玉林，公司经营范围为：预包装食品、散装食品零售，场地租赁、物业管理。原审原告向润七与原审被告凤天公司合作开发的农贸市场不是新建市场，而是在原有房产的基础上进行改建，双方均未向本院提交相关房地产开发经营资质证明，原审被告凤天公司与袁梦均未在本院规定期限内提交政府相关许可批文及房屋验收合格文件，现该农贸市场项目已经完工，部分摊位已产生投资收益。再审认定其他事实与原审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院再审认为，本案争议焦点为：一、《房地产项目合作开发协议书》和《凤凰县南经市场开发项目合作补充约定》的效力问题；二、原审被告袁梦出具的《承诺书》的效力问题；三、本案责任承担问题。焦点一：依据我国《合同法》规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原审原告向润七与原审被告凤天公司本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发凤凰南华星级农贸市场项目的相关事宜，经协商一致达成协议并签订了书面的合作开发协议书及补充约定，系双方真实意思表示，双方在协议中约定凤天公司用获取的项目批文和约2700平方的房屋产权作为合作条件，向润七以1500万元人民币对项目的投入作为合作条件，对凤凰南华星级农贸市场项目合作开发，将其建成一个设有600余个交易摊位的大型农贸市场，因该农贸市场不是新建设施，而是在原有房产的基础上改建，双方虽未向本院提交房地产开发经营资质证明，但原审原告向润七陈述看到了政府批文才投资的，原审被告袁梦在庭审中亦认可该项目建设有政府批文，但具有获取项目批文约定义务的凤天公司及签订该协议的凤天公司代理人袁梦均未在本院规定期限内提交政府相关许可批文及房屋验收合格文件，现该农贸市场项目已经完工，部分摊位已产生投资收益，结合上述事实，兼顾公平之原则，本院对两原审被告辩称签订协议的凤天公司和向润七均不具备房地产开发经营资质，应认定《房地产项目合作开发协议书》和《凤凰县南经市场开发项目合作补充约定》无效的主张，本院不予采信，该两份合同合法有效，依法应受法律保护。原审被告辩称双方的协议书违反共享利润共担风险的原则，且收取了固定数额货币，应认定为借款合同，而本案中向润七不仅依照协议出了资，还派人进行了管理，并负责了现场的施工（部分），与《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定并不符合，故对原审被告认为本案合同无效应按借款合同处理的请求不予支持。焦点二：根据我国《担保法》规定，保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。《担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。袁梦为了促成双方合作，向原审原告向润七出具书面《承诺书》，载明“愿意用本人在凤凰县凤天旅游投资公司的全部股份对我们在凤凰县南华星级农贸市场改造项目的合作提供担保”，系袁梦真实的意思表示，该《承诺书》对作出担保承诺的袁梦具有约束力，袁梦应对债务承担连带保证责任。原审被告认为《承诺书》是权利质权，内容违反了法律强制性规定而无效的主张，本院不予采纳。焦点三：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原审被告凤天公司在原审原告履行了出资义务后，未按合同约定返还原审原告向润七1500万元及投资收益，应承担违约责任。原审原告自愿放弃主张其他违约责任，仅要求原审被告凤天公司依合同约定返还原告投资款1500万元及支付1500万元投资收益的请求，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九条、第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第二条、第六条、第七条、第十九条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：由原审被告凤凰县凤天旅游商贸有限公司支付原审原告向润七投资款及投资收益共计3000万元，原审被告袁梦对以上债务承担连带责任；驳回原审原告向润七的其他诉讼请求。以上金钱给付义务，均限于本判决生效后十日内履行，逾期履行，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191800元，由被告凤凰县凤天旅游商贸有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。（此页无正文）审判长  邓兴喜审判员  李兴艳审判员  黎 霞二〇一七年八月二十一日书记员  郁湘莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。……第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第七条具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。