兴安县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兴民初字第161号
原告邹炬燃。
委托代理人邹天成。
委托代理人邹玉群。
被告兴安县明园物业服务有限公司，住所地：兴安县兴安镇兴桂中路。
法定代表人周美婵，该公司经理。
委托代理人梁锋，广西灵渠律师事务所律师。
被告柳州市龙泉房地产开发有限公司，住所地：柳州市柳邕农贸综合市场内。
法定代表人熊仕良，该公司经理。委托代理人刘汝勇，广西都乐律师事务所律师原告邹炬燃与被告兴安县明园物业服务有限公司（简称“明园公司”）、柳州市龙泉房地产开发有限公司（简称“龙泉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月22日受理后，依法组成由审判员杨彩霞担任审判长，人民陪审员唐仁权、佘明参加的合议庭，并公开开庭进行了审理，书记员熊楠担任庭审记录。原告的委托代理人邹天成、邹玉群，被告物业公司的委托代理人梁锋、被告龙泉公司的委托代理人刘汝勇到庭参加诉讼。审理期间，因本案与另案审理结果有关，而另案尚未审结，本院于2013年4月22日裁定中止审理。本案现已审理终结。原告诉称，2008年12月30日原告与被告龙泉公司签订了《商品房买卖合同》，以163680元购买了该公司开发的座落在兴安小商品批发市场的1-4-26号住宅一套，并当即付清了全部购房款。同日，原告又与被告物业公司签订了《房屋租赁合同》，租期十年六个月，免费装修使用六个月，租期从2008年12月30日至2019年5月30日止，合同还约定：季度租金3180元、季度物业管理费393元、季度电梯费150元、季度入住补贴150元；甲方同意乙方在不损坏房屋主体的前提下自行布置或重新装修房屋；如乙方违约造成解除合同的，乙方应赔偿甲方合同履行后可以获得的利益损失，包括甲方履行合同后十年内可获得的承租费损失；被告龙泉公司为被告物业公司提供履约担保至合同届满止；承租期满后，房屋内所有的装修、家电及家具归甲方所有。同时提供了附件《高级精装修（带全套家具家电）高层公寓价格表》。签订租赁合同后，双方按合同履行。2011年3月原告去看房子时，发现被告没按商务公寓精装修和配置全套家具家电，而且主房的楼板被打穿两个洞，装上了货运电梯，改变了房屋约定的用途，又严重破坏了房屋的建整体结构，构成了严重的安全隐患。为保护原告的合法权益，请求法院依法判决：1、解除原告与被告物业公司签订的《房屋租赁合同》；2、二被告连带赔偿原告经济损失154920元（十年承租费）；3、二被告连带负责恢复被损坏的房屋，并对该房屋进行高级精装修（带全套家县家电），恢其商务公寓的原样。原告对其主张向法庭提供的证据有：1、《商品房买卖合同》，证明原告于2008年12月30日购买了该房屋；2、《租赁合同》和《合同履约担保书》，证明原告与被告物业公司存在租赁关系，对装修及违约责任等进行了特别约定，被告龙泉公司承担连带责任。3、照片两张，证明房屋损坏情况，地板上打穿两个洞；4、支付承租费用表，证明被告物业公司依约支付给原告的租金、管理费、电梯费为3723元／季，入住补贴费为600元／年；5、法院生效判决书，证明蔡奉君购买的1-3-26号住宅受到同样的损坏要求被告赔偿的请求得到了法院的支持。
被告明园公司辩称，龙泉公司还没有取得开发该房地产的土地使用权证，龙泉公司与原告签订的《商品房买卖合同》无效，原告不具有对该房屋的所有权和使用权，故原告与明园公司签订《租赁合同》也属于无效合同；明园公司于2010年9月装修完毕，原告2013年起诉，已过二年诉讼时效；如果说《租赁合同》有效，因房屋装修没有损坏房屋主体结构，明园公司也不构成违约；即使构成违约，约定的违约金明显过高超过损失的30%，应予以降低。
被告明园公司对其抗辩向法庭提供的证据有：《广西建宁工程检测咨询有限公司技术鉴定书》，证明明园公司的装修只是造成了该主房楼板混凝土产生缺陷，破坏力该房屋的建筑结构，只需加固处理，就能确保房屋结构原有的使用功能。被告不构成违约。
被告龙泉公司辩称，因原告与明园公司签订的《租赁合同》无效，即主合同无效，故龙泉公司作为租赁合同的担保人也不需承担违约责任，应驳回原告的诉讼请求。
被告龙泉公司对其抗辩向法庭提供的证据有：1、《兴安县国土资源局行政处罚（听证）告知书》和《兴安县国土资源局关于柳州市龙泉房地产开发有限公司违法行为行政处罚决定书》，证明龙泉公司是违法用地开发兴安小商品批发市场综合楼及住宅项目，并于2012年6月被政府收回土地和建筑物；2、《广西拍卖成交确认书》，证明2012年9月4日，龙泉公司才合法拥有该土地的使用权，之前原告签订的《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》都是无效的。
经过开庭质证，原告对二被告提供的证据的真实性无异议，二被告对原告提供的证据的真实性也无异议，本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2008年12月30日原告与被告龙泉公司签订了《商品房买卖合同》，以163680元的价格购买了该公司开发的座落在兴安小商品批发市场的1-4-26号住宅一套（建筑面积52.241㎡），同日，原告与被告明园公司签订了《房屋租赁合同》，租赁合同约定：乙方（明园公司）租用甲方（原告）所购房屋10年6个月即从2008年12月30日起至2019年6月30日止，免交租金6个月，支付原告季度租金3180元，季度物业管理费393元，季度电梯费150元，合计3723元，在每季度第一个月10日支付当季度租金；甲方同意乙方在不损坏房屋主体结构的前提下，自行布置或重新装修房屋，可以通过租赁、自营等多种渠道经营，甲方不得干涉；在第四条乙方的权利、义务中规定：承租期内，乙方有权在不损害建筑结构的前提下对房屋进行装修；在第五条违约责任中规定：如乙方违约造成解除合同的，乙方应赔偿甲方合同履行后可以获得的利益损失，包括甲方履行合同后十年内可获得的承租费用损失；第八条规定，本合同承租期满后，房屋内所有的装修、家电及家具归甲方所有。同时，龙泉公司与原告签订了《合同履约担保书》，约定：龙泉公司对明园公司一方履行租赁合同造成的违约承担相应的责任和义务。2009年9月19日，龙泉公司与原告办理了房屋交付手续后，龙泉公司直接将房屋租给了明园公司。而后，明园公司又将该房屋转租给了兴安岭南国际大酒店。兴安岭南国际大酒店为方便二楼餐厅送饭菜到三楼、四楼，开掘出一个上下运行通道，在原告房屋（四楼）地板上打了一个1.5m×1.95m方孔，一个是直径约20公分的圆孔。原告于2011年3月发现房屋受损，多次要求明园公司恢复原状无果，遂于2013年2月向本院起诉。
明园公司租用原告房屋后，一直按照如下标准支付给原告费用：租金3180元／季、物业管理费393元／季、使用电梯费150元／季、入住酒店补助费600元／年，因双方发生纠纷，明园公司于2014年3月停在支付。
另查明，住在原告楼下的三楼房主蔡奉君因受到类似损害也向本院提起了诉讼。本院2010年11月22日作出（2012）兴民初字第482号判决书，判决：解除租赁合同，明园公司恢复原状并赔偿蔡奉君经济损失154920元，龙泉公司承担连带责任。在二审期间，明园公司对打洞后的房屋整体结构是否受损提出鉴定，桂林市中级人民法院依法委托广西建宁工程检测咨询有限公司做出鉴定，结论为：造成该住房楼板混凝土产生缺陷，破坏了该房屋的建筑结构。桂林市中级人民法院于2014年2月12日作出（2014）桂市民四终字第75号判决：维持原判。
在诉讼期间，龙泉公司向本院起诉，要求确认龙泉公司与邹炬燃签订了《商品房买卖合同》无效。该案经本院审理作出判决，确认双方的买卖合同有效。龙泉公司不服提出上诉，桂林市中级人民法院于2014年12月10日作出（2014）桂市民四终字第521号判决：维持原判。
本院认为，法院生效判决确认邹炬燃与龙泉公司签订的《商品房买卖合同》有效，证明原告邹炬燃是1-4-26号房屋的合法所有权人，有权出租该房屋。原告与被告明园公司2008年12月30日签的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，没有违反国家法津法规的禁止性规定，是有效协议，双方应依约履行。协议签订后，原告依约将房屋交给被告明园公司管理、使用，履行了合同约定的义务。被告明园公司将原告的房屋转租给兴安岭南国际大酒店，在经营活动中没经原告同意，即在原告的房屋楼板打孔，法院生效判决采纳了广西建宁工程检测咨询有限公司做出鉴定结论，即装修造成住房楼板混凝土产生缺陷，破坏了该房屋的建筑结构，被告的行为违反了《房屋租赁合同》第四条的规定，即乙方只能在不损害建筑结构的前提下对房屋进行装修，构成违约，依照《房屋租赁合同》第五条规定，原告要求解除租赁合同，恢复房屋原状，并要求被告明园公司赔偿其十年内可获得的承租费用损失154920元【（租金3180元／季＋物业管理费393元／季＋电梯费150元／季＋入住补贴150元／季）×4季×10年】，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。因被告柳州市龙泉房地产开发有限公司在《合同履约担保书》中约定，愿意为被告明园公司提供履约担保至合同届满止，故对被告明园公司应承担的上述责任承担连带责任。由于租赁房屋已改做餐饮酒店，根本没有进行住房装修，租赁合同中也没有约定对租赁合同解除后应对房屋进行高级精装修（带全套家具家电），故原告要求对房屋进行高级精装修（带全套家县家电），恢复商务公寓的原样的请求，本院不予支持。被告明园公司认为合同中约定的违约金明显过高，超过损失的30%，要求降低违约金，因没有提供任何证据，本院不予采纳。被告明园公司装修房屋虽然早已超过二年，但原告于2011年3月知道房屋受损后即多次向被告提出异议，并在2013年2月起诉，故被告认为已过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十三条之规定，判决如下：
一、解除原告邹炬燃与被告兴安县明园置业有限公司2008年12月30日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告兴安县明园置业有限公司将租赁房屋恢复原状，并赔偿原告邹炬燃的各项经济损失154920元；被告柳州市龙泉房地产开发有限公司承担连带责任；
三、驳回原告其他诉讼请求。
上述给付债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
本案收案件受理费3398元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本四份，上诉于桂林市中级人民法院，并于上桂林市中级诉期限届满之日起七日内预交上诉费3398元（收款单位：桂林市中级人民法院诉讼费专户，帐号：20×××16，开户银行：桂林市农行高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨彩霞
人民陪审员 唐仁权
人民陪审员 佘 明
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 熊 楠