广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终1747号上诉人（原审原告）：丘洪波，男，1982年1月5日出生，汉族，住英德市。委托代理人：胡细康，广东浈阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市清新区领秀房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区。法定代表人:成良基,经理。委托代理人：江鑑源，广东平信律师事务所律师。上诉人丘洪波因与被上诉人清远市清新区领秀房地产开发有限公司（以下简称领秀公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。丘洪波上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判领秀公司支付丘洪波逾期交房违约金41114元。2、本案一审、二审诉讼费由领秀公司承担。事实与理由：一、丘洪波曾在2013年期间向领秀公司主张过权利，此时间段属于诉讼时效内，符合诉讼时效中断的情形。二、丘洪波在2015年1月和5月两次向领秀公司提交要求支付违约金的书面文件，均经领秀公司工作人员签收，此事实均有相关签名及录音录像证实，该事实亦符合诉讼时效中断的情形。因此，领秀公司应按照合同约定支付违约金41114元。三、本案应以涉案楼盘竣工验收备案时间，即2012年4月1日，作为实际交房时间。领秀公司答辩称：一、本案合同约定的交楼日期为2011年5月30日前，丘洪波已于2011年8月12日办理收楼手续，领秀公司亦于2011年9月16日将涉案房屋交付给丘洪波，结合《住户用电表》记载的情况，足以证明领秀公司已经于2011年9月16日交付涉案房屋。二、丘洪波向清新住建局调取证据和反映情况，因清新住建局并非本案当事人，故丘洪波该行为并不能导致诉讼时效中断，况且无证据显示丘洪波在2013年向清新住建局反映情况及调取证据。三、领秀公司从来未和丘洪波协商过有关支付逾期交楼或逾期办证违约金事项，其在一审提供的证据四所谓的“音频视频”所涉及的内容均与领秀公司无关，亦不符合事实。丘洪波向一审法院起诉请求:一、领秀公司支付逾期交付房屋违约金41114元，逾期办理房地产权证违约金4464元共45578元。二、本案诉讼费由领秀公司承担。一审法院认定事实：2010年4月15日，丘洪波与领秀公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，丘洪波购买领秀公司开发位于清远市清新区太和镇XX号区XX幢XXX层XX号房屋，建筑面积126.36平方米，其中套内建筑面积104.29平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.97方米，总价款446405元，2011年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付使用。逾期交付房屋：不超过60日，从逾期之次日，领秀公司每日按交付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；超过60日，丘洪波有权解除合同；合同继续履行，从逾期之次日，领秀公司每日按交付房款的万分之三支付违约金。产权登记：领秀公司应于房屋交付使用后90日内将办证资料提交产权登记机关备案，逾期，领秀公司向丘洪波支付1%的违约金。合同签订后，丘洪波依合同约定支付全部购房款。2011年9月16日，领秀公司将房屋交付丘洪波使用。2012年4月1日，该工程在清远市清新区住房和城乡建设局竣工验收备案。2013年12月5日，领秀公司将办证资料递交登记机关。2013年12月13日取得房地产权证。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同效力。丘洪波与领秀公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、逾期交付房屋的违约金与诉讼时效。2011年9月16日，领秀公司将房屋交付丘洪波使用后，2012年4月1日，在清远市清新区住房和城乡建设局完成竣工验收备案。2011年9月16日，领秀公司交付丘洪波商品房可视为竣工验收合格，逾期交付房屋为108天。领秀公司未依约交付房屋是违约行为，应按合同约定支付违约金14463.52元（446405×0.0003×108）。丘洪波请求领秀公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼时效从2011年9月17日起计算，至2015年7月7日向原审法院起诉，丘洪波没有提交足够证据证明存在诉讼中止、中断的情形，丘洪波该诉讼请求已超过诉讼时效2年。丘洪波请求领秀公司支付逾期交付房屋违约金41114元，应不予支持。三、逾期办证违约金与诉讼时效。领秀公司未依合同约定在房屋交付使用后的90日内将办证资料提交产权登记机关备案办理房地产权证是违约行为，应依合同约定支付逾期办证违约金4464.05元(446405×0.01)。领秀公司没有提交证据证明丘洪波在取得房地产权证之前，知道该权利受到侵害，诉讼时效从丘洪波取得房地产权证之日(2013年12月13日)起计算。至2015年7月7日向原审法院起诉，丘洪波请求领秀公司支付逾期办证违约金未超过诉讼时效2年。丘洪波请求领秀公司支付逾期办证违约金4464元，应予支持。领秀公司的该答辩意见，应不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条的规定，判决：一、清远市清新区领秀房地产开发有限公司应付丘洪波的逾期办证违约金4464元，于判决生效之日起十日内付清。二、驳回丘洪波的其他诉讼请求。案件受理费938元，由丘洪波负担846元(已预交)，清远市清新区领秀房地产开发有限公司负担92元。清远市清新区领秀房地产开发有限公司负担部分，丘洪波已预交，原审法院不作退回，由清远市清新区领秀房地产开发有限公司在履行上述判决时迳付给丘洪波。本院二审期间，当事人围绕上诉请求均无新证据提交。庭审中，经丘洪波申请，本院当庭播放了丘洪波一审提交的录音录像证据。领秀公司对该认为视频中出现的人员并非其员工，对该录音录像不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，结合双方当事人的上诉请求与抗辩意见，归纳本案争议焦点：丘洪波请求领秀公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效。丘洪波与领秀公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，是有效合同，双方当事人应按照合同约定行使权利及履行义务。原审法院对此认定正确，本院予以维持。根据合同约定，领秀公司应于2011年5月30日前将涉案房屋交付丘洪波使用。现领秀公司于2011年9月16日将涉案房屋交付丘洪波使用，已违反了合同约定，其行为构成逾期交房。因此，丘洪波有权依据双方签订的《广东省商品房买卖合同》向领秀公司主张逾期交房违约金。关于违约金的诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法通则》规定，诉讼时效自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害起二年内行使。本案中，领秀公司于2011年9月16日将涉案房屋实际交付给丘洪波。因此，丘洪波自实际收楼之日起即清楚其权利受到侵害，故逾期交房违约金的诉讼时效应自2011年9月16日至2013年9月17日止。现丘洪波于2015年7月7日才提起诉讼，已经超过法律规定保护其胜诉权的时间，原审法院对此处理正确，本院予以维持。对于丘洪波提出其于2013年向清远市清新区住建局反映情况及请求住建局责令领秀公司依约支付违约金，构成诉讼时效中断。因其未提供证据加以证明，本院对此不予采纳。至于丘洪波提交音频视频资料，证明其于2015年1月和5月向领秀公司主张违约金，因2015年1月及5月该时间段已经超过诉讼时效，故其在此期间主张权利并不导致诉讼时效中断，本院对该理由不予采纳。综上，原审法院对此处理正确，本院予以维持。综上所述，丘洪波上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费770元，由上诉人丘洪波负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶明忠审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一七年九月十二日法官助理 张 婧书 记 员 邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。