山东省德州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鲁14执异17号
异议人（案外人）：德州鸣远农牧有限公司。
法定代表人：祝强
申请执行人:德州市鑫华润科技股份有限公司，地址：德州市德城区新华工业园双一路28号。
法定代表人：李玉才
被执行人：德州市山水投资有限公司，地址：德州市德城区德兴北路24号。
法定代表人：贾涛，经理。
被执行人：德州岳泰塑业有限公司，地址：德州经济开发区晶华路。
法定代表人：蒋丽军
本院在李玉芳（变更后为德州市鑫华润科技股份有限公司）申请执行德州市山水投资有限公司、德州岳泰塑业有限公司（以下简称岳泰塑业）借款合同纠纷一案中，申请执行人李玉芳依据已发生法律效力的（2014）德众信执字第215号公证书向德州市中级人民法院（以下简称德州中院）申请强制执行。德州中院依申请执行人申请已对被执行人岳泰塑业名下所有的四宗土地（1、证号：德（2005）542号，地号：103-40-323-1；2、证号：德（2005）531号，地号：103-40-316-1；3、证号：德(2005)532号，地号：103-40-317-1；4、证号：德（2005）533号，地号：103-40-318-1）进行查封，并已进入评估、拍卖程序。异议人德州鸣远农牧有限公司（以下简称鸣远农牧）不服，向本院提出异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人鸣远农牧称，1、德州市中级人民法院拍卖的被执行人岳泰塑业名下四宗土地，岳泰塑业于2015年1月20日已将其中位于德州经济技术开发区苹果路以北、崂山路以东的宗地，面积：57296平方米的土地使用权出租给异议人鸣远农牧，租期为20年，异议人鸣远农牧按合同约定已支付400万租金。异议人鸣远农牧作为上述查封土地的承租人，在同等条件下应享有优先购买权。德州市中级人民法院并没有通知异议人参与本案的执行拍卖活动，侵害了承租人的合法权益；2、异议人鸣远农牧作为上述拍卖土地的承租人，有权在承租的土地上根据自身生产经营需要进行必要的施工建设，故法院无权要求异议人鸣远农牧在该拍卖土地上停止施工建设。
本院查明，2015年1月5日德州中院立案执行了李玉芳申请执行德州市山水投资有限公司、岳泰塑业借款合同纠纷一案，2015年2月11日邮寄送达了执行通知书、报告财产令等相关法律文书。2015年4月13日，德州中院依申请执行人李玉芳申请，依法对被执行人岳泰塑业名下四宗土地（1、证号：德（2005）542号，地号：103-40-323-1；2、证号：德（2005）531号，地号：103-40-316-1；3、证号：德(2005)532号，地号：103-40-317-1；4、证号：德（2005）533号，地号：103-40-318-1）使用权进行查封，并书面通知被执行人岳泰塑业禁止在该查封土地上进行施工建设。依申请执行人申请，德州中院委托技术室对上述查封土地进行评估，并将评估报告依法送达双方当事人，且双方当事人并未在法定期限内提出异议。随后，委托技术室对上述评估财产依法进行拍卖。第一次流拍后异议人鸣远农牧向德州中院提出执行异议，主张其在法院查封上述土地前已签订合法有效租赁协议，应保障其对上述拍卖财产的优先购买权，并要求继续在上述查封土地上进行施工建设。
异议人鸣远农牧向德州中院提交了其与被执行人岳泰塑业于2015年1月20日签订的两份《土地使用权租赁协议》，约定租期为20年，自2015年7月1日起至2035年6月30日止，出租人岳泰塑业需在2015年7月1日前将上述土地交付承租人鸣远农牧使用。两份租赁协议的区别在于其中一份协议第五项内容特别约定承租人鸣远农牧应向指定的蒋丽军在农商行账号为62×××88的账户支付20年的租金400万元。两份协议是同一天签订，均有出租方岳泰塑业、蒋丽军及承租方鸣远农牧、祝强的公司盖章及法人签名。以上有两份《土地使用权租赁协议》、《中国建设银行网上银行电子回执》予以佐证。
申请执行人李玉芳称，异议人鸣远农牧法人祝强与被执行人岳泰塑业法人蒋丽军存在亲戚关系，认为他们之间签订的土地租赁协议存在虚假租赁的情况，请求本院对异议人鸣远农牧支付给被执行人岳泰塑业的400万租金银行流水账进行查询，通过查询查明：2015年1月27日异议人鸣远农牧通过其名下建设银行账号为37×××50的账户向被执行人岳泰塑业法人蒋丽军在农商行账号为62×××88账户转款400万元；当天岳泰塑业将400万租金中150万元分三笔50万元转给祝刚（农商行账号：62×××24），400万租金中150万元分两笔转给蒋双军（农商行账号：62×××16），祝刚、蒋双军将上述款项于当日分别归还2015年1月13日、2015年1月14日贷款；2015年1月29日蒋丽军将剩余100万租金分别转给德州市银港商贸有限公司（农商行账号：9140114014442050005587）、德州慧智教学仪器设备有限公司（农商行账号：9140114012742050004143）各50万元。
同时，对异议人鸣远农牧支付给被执行人岳泰塑业的400万租金来源进行倒查，查明鸣远农牧其名下建设银行账号为37×××50的账户在2015年1月26日荣世武（工行账号：62×××87）、李丽（德州银行账号：62×××28）、德州市银港商贸有限公司（账号：80×××35）同一天分别向其打入的100万、155万、145万，除上述三笔款项之外该账户并无其他大额资金来往。
李丽（德州银行账号：62×××28）155万银行流水账显示分别从德州正合广告有限公司（农商行账号：9140114014442050005518）、德州市银港商贸有限公司（农商行账号：9140114014442050005587）向其打入150万元、5万元；德州市银港商贸有限公司（账号：80×××35）145万元银行流水账显示是从德州正合广告有限公司（农商行账号：9140114014442050005518）向其打入。
德州正合广告有限公司（农商行账号：9140114014442050005518）295万元银行流水账显示其该笔款项分别来自蒋丽军（农商行账号：62×××88）95万元、德州市银港商贸有限公司（农商行账号：37×××18）200万元。并且查明，2015年1月13日祝刚通过农商行账号：62×××24的账户向银行贷款150万元，并将该笔款项于当日转入德州市银港商贸有限公司账户（农商行账号：9140114013442050000901）；2015年1月14日蒋双军通过农商行账号：62×××16的账户向银行贷款150万元，并将该笔款项于当日转入德州市银港商贸有限公司账户（农商行账号：9140114013442050000901）。
本院经向德州市工商行政管理局查询查明：被执行人岳泰塑业法定代表人为蒋丽军；异议人鸣远农牧在2015年7月1日法定代表人由付永光变更为祝强；德州市银港商贸有限公司法定代表人为李丽，2014年1月10日原股东祝强将其在德州市银港商贸有限公司持有的51%股权转让给李丽；德州市银港商贸有限公司是德州银港汽车销售有限公司的股东之一，且德州银港汽车销售有限公司法定代表人为蒋双军。
本院分别于2016年5月4日、2016年5月19日对被执行人岳泰塑业法人蒋丽军及异议人鸣远农牧法人祝强作了询问笔录，了解到异议人鸣远农牧的法定代表人祝强是被执行人岳泰塑业法定代表人蒋丽军丈夫祝刚的弟弟，且称其与祝刚于2014年已离婚。德州市银港商贸有限公司法定代表人李丽是祝强的妻子，德州银港汽车销售有限公司法定代表人蒋双军是蒋丽军的哥哥。岳泰塑业法人蒋丽军称，其知道岳泰塑业对外负债，但是公司在变更其为法定代表人后没有对公账户，公司形同虚设，所以上述土地租金直接打入自己名下账户，其持有德州市银港商贸有限公司一定股份，德州正合广告有限公司是其朋友公司且属于空壳公司，并无业务，只是帮其走走流水，拆借点钱。异议人鸣远农牧法人称，其是在2015年6、7月份开始筹备使用承租土地的，之前并未占有使用。
本院在异议审查中查明以下事实存在疑点：
一、异议人鸣远农牧与被执行人岳泰塑业签订的两份《土地使用权租赁协议》存在疑点。
异议人鸣远农牧与被执行人岳泰塑业于2015年1月20日签订了两份租赁协议，区别在于其中一份协议第五项内容指定承租人鸣远农牧应向蒋丽军在农商行账号为62×××88的账户打入400万租金，从内容上看，在同一天签订的协议虽然只是补充了打款指定账户，但是最后落款却存在格式上的差别。上述租赁协议签于2015年1月20日，除了有承租人鸣远农牧的公司章外，法定代表人的签名是祝强，但鸣远农牧法定代表人是在2015年7月1日才由付永光变更为祝强的，这明显不符合常理。租赁协议租期约定二十年，且一次性支付400万租金，虽然协议约定一次性支付20年租金有优惠，但在异议人鸣远农牧并无实际经营的情况下一次性支付400万存在一定难度。
二、异议人鸣远农牧向被执行人岳泰塑业转入400万租金的来源及去向存在疑点。
从查询银行流水信息查明，异议人鸣远农牧将400万元租金转入蒋丽军账户后，蒋丽军又分别将400万元转给了祝刚150万元、蒋双军150万元、德州市银港商贸有限公司50万元、德州慧智教学仪器设备有限公司50万元。祝刚用蒋丽军转给他的150万元偿还了2015年1月13日其向银行的贷款，蒋双军用蒋丽军转给他的150万元偿还了2015年1月14日其向银行的贷款，期间祝刚、蒋双军银行账户并无其他大额资金流水。
祝刚、蒋双军分别在2015年1月13日、2015年1月14日向银行贷款150万元并在当日分别转给了德州市银港商贸有限公司，德州市银港商贸有限公司将300万元转给了蒋丽军95万、德州市银港商贸有限公司的另一账户200万元，随后都转入了德州正合广告有限公司，共计295万。德州正合广告有限公司将295万元分别转入李丽账户150万元、德州市银港商贸有限公司145万元。李丽将这150万元及德州市银港商贸有限公司转入其账户的另外5万元，共计155万元转入异议人鸣远农牧账户中，而上述德州市银港商贸有限公司145万元直接转入异议人鸣远农牧账户中。另外100万元的来源则是来自荣世武个人账户。期间，上述企业账户并无其他大额资金往来，通过银行流水可以看出，其中300万元是由祝刚、蒋双军从银行贷出后经过德州市银港商贸有限公司、德州正合广告有限公司、李丽、鸣远农牧、蒋丽军名下账户又转入祝刚、蒋双军偿还了该笔贷款，说明了异议人鸣远农牧支付给被执行人蒋丽军的该笔租金是笔循环账，对此并不能认可异议人鸣远农牧真实交付了租金，亦不能认可租赁关系的真实性。
三、异议人鸣远农牧向法院主张承租人优先受偿权的时间节点存在疑点。
德州中院对被执行人岳泰塑业名下上述四宗土地进行查封、评估、拍卖程序都符合相关法律规定，并已将相关法律文书送达双方当事人。在被执行人岳泰塑业没有向法院被查封土地存在租赁事实且没有备案登记的情况下，法院无法得知上述查封土地已出租。如果上述土地已在查封前就存在真实租赁关系，那么德州中院在查封、评估及送达拍卖裁定后该土地所有权人岳泰塑业应及时通知承租人，但异议人鸣远农牧是在变更法人为祝强后且在第一次拍卖流拍后才向本院主张其承租人的优先购买权。
本院认为：《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。故承租人的优先购买权指的是用于居住的房屋，保障的是承租人最基本的生存权及居住权，并不可以作扩大解释及于土地承租人，故异议人鸣远农牧主张保障其作为土地承租人的优先购买权本院不予支持。同时，从本院查明的银行流水信息中可以明确看出异议人鸣远农牧向被执行人岳泰塑业支付的400万元租金系多企业及个人之间的循环转账，即由蒋双军、祝刚分别向银行贷款150万元后以隐蔽的手段多次转账至异议人鸣远农牧名下，待其收到该笔款项之后又以租金的形式转给被执行人岳泰塑业，被执行人岳泰塑业收到租金后很快就转回给当时的借款人蒋双军、祝刚，该笔租金是以他们之间存在亲戚、朋友、关联企业等特殊关系的前提下反复循环使用，以形成支付了大额租金的假象，通过恶意串通、虚构租赁关系以增设被处置财产权利负担逃避债务履行的主观意图，综合上述在异议审查中查明的相关事实和发现的诸多疑点，本院认为异议人鸣远农牧与被执行人岳泰塑业存在以虚设的租赁关系，签署租期长为20年的租赁协议，故意透支法院处置的上述四宗土地的长期使用权益及收益，以达到阻碍被查封不动产拍卖处分的目的，并试图继续占有被查封不动产的长期收益收入，导致债权人利益无法得以实现，且从《土地使用权租赁协议》中法定代表人签署的时间来看，存在倒签租赁协议的嫌疑，已构成规避执行。异议人鸣远农牧提出的异议请求和理由没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人鸣远农牧的异议。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 韩金明
审判员 罗 清
审判员 姜红岩
二〇一六年六月二十二日
书记员 白浩然