浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙02民终1328号上诉人（原审原告）:象山县东陈乡樟岙村股份经济合作社。住所地：象山县东陈乡樟岙村。法定代表人：谢才华，该合作社董事长。委托诉讼代理人：鲍坚平，该合作社社员。委托诉讼代理人：张沈南，浙江欧硕律师事务所律师。上诉人（原审被告）：象山亚飞商贸城开发有限公司。住所地：象山县东陈乡沙岗村新港路*号。法定代表人：鲍国田，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑新安，浙江甬泰律师事务所律师。上诉人象山县东陈乡樟岙村股份经济合作社（以下简称樟岙合作社）因与上诉人象山亚飞商贸城开发有限公司（以下简称亚飞公司）土地租赁合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2018年1月31日作出的（2017）浙0225民初4756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。樟岙合作社上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判亚飞公司向樟岙合作社支付自2016年1月1日起至2017年6月30日止的土地租金合计875000元（最终按实际租赁期计算），并支付逾期付款利息106500元（按月息1%暂计至2017年6月30日，最终计算至实际付清之日）；2.一、二审案件受理费由亚飞公司承担。事实和理由：1.一审判决认定涉案租赁合同无效，故而判决亚飞公司向樟岙合作社支付土地占有使用费，而非支付土地租金，系适用法律错误。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定虽然是禁止性规定，但并非效力性规定，违反该两条规定并不会导致合同无效，故涉案租赁合同整体有效。樟岙合作社出租已取得建设用地使用权证的20亩土地并非合同法第五十二条规定的无效情形，不应认定为无效，故亚飞公司向樟岙合作社支付的应是土地租金，而非土地占有使用费。2.一审诉请明确了租金875000元系暂计至2017年6月30日，最终按实际租赁日期计算，一审法院判决土地租赁费至2017年6月30日，但对该日期之后的费用未进行判决，属漏判。亚飞公司辩称：亚飞公司答辩理由和上诉理由一致。涉案租赁合同是无效的，一审法院判令亚飞公司支付土地占有使用费超越了对方的诉讼请求。亚飞公司上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：1.一审法院向樟岙合作社释明涉案租赁合同无效后，樟岙合作社认为如合同无效仅对解除合同的诉请不予主张，其余不变。涉案合同无效，樟岙合作社并未变更诉讼请求，故其主张租金及利息的诉请依法应当被驳回。2.一审法院就土地占有使用费及利息损失的认定没有事实依据。亚飞公司并未按照合同约定使用樟岙合作社所出租的土地，不应承担土地占有使用费，而且一审法院将农用地的使用成本以建设用地的租金确定，显然不当。樟岙合作社辩称：樟岙合作社的诉请是要求解除合同并支付土地租金，如果合同无效，事实基础就不存在，但是合同无效导致的要求亚飞公司支付租金或者土地占有使用费的主张是不变的。即使认定合同无效，亚飞公司也是占用土地至今，产生的相关的土地占有使用费也应该依法予以支付。樟岙合作社向一审法院起诉请求：一、解除原、被告双方于2015年签订的《土地租赁协议》；二、被告支付原告拖欠租金87.5万元（暂计至2017年6月30日，最终按实际租赁期计算），并支付原告利息106500元（按月息1%暂计至2017年6月30日，最终计算至实际付清之日）。一审法院认定事实：2008年6月25日，象山县人民政府召开专题会议，并形成象政专办[2008]40号会议纪要即《关于东陈乡砖瓦厂转产后设立商贸市场有关事宜专题会议纪要》，其中会议同意东陈砖瓦厂关停后，在原厂址范围内设立商贸市场，会议要求“对东陈砖瓦三地块实行转产转业，砖瓦厂厂址范围内除必要的道路退让外，其余面积由县国土资源局确认为村集体建设用地（商业用地），并办理相关手续；县规划局、开发区管委会相应调整规划”。2012年8月8日，根据象政专办[2008]40号会议纪要，经招标后，象山县东陈乡樟岙村经济合作社（即原告的前身）与江苏国田置业有限公司（以下简称国田公司）签订《土地租赁协议》，其中将东陈砖瓦厂及周边樟岙村的约75亩土地出租给国田公司，租期为20年。同日，经象山县东陈乡樟岙村经济合作社与国田公司协商，双方解除了合同，并由被告与象山县东陈乡樟岙村经济合作社签订《合同书》，但土地面积变更为60亩，地块作了调整。8月9日，又签订了《补充合同书》1份，其中约定“乙方必须在2016年8月8日前在租赁的I－2地块上投资7000万元中其中的4000万元，否则2012年8月8日的合同书不能生效，仍按2008年8月8日甲方与江苏国田置业有限公司鲍国田签订的土地租赁协议内容为准”等。国田公司及被告已按约支付了相应的租金。2015年1月1日，原、被告之间经协商，对此前双方签订的协议作了废除，重新签订《土地租赁协议》一份，约定由被告承租原告所有的集体建设用地75.94亩，被告用于开办商贸市场之用，其中租赁期限自2015年1月1日至2034年12月30日止，计20年（原土地租赁协议履行至2014年12月31日止）；2015年至2019年度每年租金为85万元，2020年1月1日至2014年12月30日年租金为88万元，2025年1月1日至2034年12月31日年租金为90万元；原告应于租赁期间的每年1月10日前向被告开具租赁发票，如该收据被告不能入账，所涉及税务责任由原告承担；被告在收到原告租赁发票或收据7日内付清一年租金，若逾期支付，按照银行同期贷款利率的二倍支付利息给原告。合同并另行约定被告在承租土地上的建筑物由被告建造，原告要配合办理相关手续，被告承诺必须足额投资4000万元，以及其他违约责任等，该合同并由象山县东陈乡人民政府鉴证。合同签订后，2015年的租金被告已支付，并对承租土地建造了部分商业用房等，但上述建筑物并没有取得相应的审批，目前房屋空置。2016年1月9日，原告开具租赁费发票给被告，被告未付2016年度租金。5月20日，原告向被告发函催讨2016年度租金。10月13日，被告支付原告2016年度租金40万元，其余45万元未予支付。按合同约定被告应于2017年1月10日前予以支付2017年度租金，被告未予支付，原告于2月13日再次发函向被告催讨租金，被告未予支付。另查明，2013年12月31日，象山县人民政府召开专题会议，并形成象政专办[2013]133号会议纪要即《象山县人民政府关于原东陈砖瓦厂转产后设立县金属建材市场有关事宜协调会议纪要》，其中会议明确“同意原东陈砖瓦厂区块，设立县金属建材市场。东陈乡樟岙村经济合作社作为开发单位，负责项目土地摘牌和实施”、“确定市场总规模为100亩左右，用地性质为商业（市场）用地，统一规划，分期实施。用地项目一期存量土地54.8亩，以最低评估价挂牌出让。其中20亩待樟岙村符合留地条件后，折算为樟岙村留地指标”、“同意项目按照模拟审批程序提前办理相关手续，土地证办出后各部门予以盖章确认”等。原告于2015年11月23日取得土地租赁合同中的其中13333平方米（20亩）土地使用权证，地类（用途）：批发零售。一审法院认为：本案首要问题是原、被告有关土地租赁合同的有效性。合同的交易目的决定了当事人是否确定订立合同，且该交易的目的必须依法进行，如部分目的不能依法进行，影响至全体，而使其整体不能达到交易目的，即不能实现交易总目标，也就失去相关意义。如果不能达到合同总体目标实现系因大部分涉及合同标的物违法造成，那么虽有部分标的物有效，也将导致整个合同的无效。此外，如果合同部分无效的条款不是相对独立，而是与其他条款不具有可分性，也不能因为合同的部分有效而独立存在，其合同也应当认定为无效，而不能认定部分为有效。本案中，原、被告合同涉及交易标的物为出租的土地，土地的出租必须符合土地管理法的规定，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，上述土地管理法对农用土地用于非农建设作了规定，该规定具有法律上的强制性，如果违反土地管理法的该条规定，应承担违法责任。由此可知，本案中涉及的原告用于出租的农用地并没有依法审批，并且未取得建设用地许可的土地使用权，尽管原告对其中的20亩土地取得了建设用地使用权证，但本案中涉及的出租土地为75.94亩，合同目的是开设建材市场，该20亩土地与开设市场的总体需要远不能满足，也就不能达到合同的目的，正因为出租的土地绝大部分没有符合土地管理法的上述相关规定，由此造成本案所争议的租赁合同无效。其次，关于无效合同的法律后果。无效合同自始无效，未履行的不应当履行，已履行的应当恢复原状或返还财产，有过错的一方尚应当承担相应的赔偿责任等。本案在审理中，已向原、被告双方告知本案合同无效的后果，原告坚持认为如无效仅对解除合同不予主张，其余不变。由于本案合同的无效，故原告不能按有效合同的相关规定主张权利，鉴于本案中被告已占用原告的土地，对于占用原告土地使用期间的费用应予支持。原告现在主张2016年1月1日至2017年6月30日止使用费用予以支持，至于此后原告可根据合同的无效另行主张相关权利，该费用可参照原、被告租赁合同中租金的约定计算，对此予以支持。原告主张被告未付租金的违约责任不符合法律规定，不予支持，但对于原告向被告主张权利后的损失，可参照同期同类中国人民银行贷款的利息予以计算，该利息损失可以每年占用期满后予以计算。被告认为本案的合同无效对其造成损失已明确另行主张，对此予以准许。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告象山亚飞商贸城开发有限公司支付原告象山县东陈乡樟岙村股份经济合作社自2016年1月1日至2017年6月30日止的使用土地占用费875000元，并支付逾付款利息损失，款定于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告象山县东陈乡樟岙村股份经济合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费13625元，保全费5000元，合计诉讼费18625元，由原告象山县东陈乡樟岙村股份经济合作社负担1902元，被告象山亚飞商贸城开发有限公司承担16723元。二审中，当事人未提供新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：樟岙合作社与亚飞公司签订的《土地租赁协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条的强制性规定，应属无效。尽管协议出租土地75.94亩中有20亩已经依法取得了建设用地使用权证，但是该情形对于《土地租赁协议》不具有独立性，故一审法院认定《土地租赁协议》无效，并无不当。樟岙合作社主张《土地租赁协议》合法有效的理由不足，本院不予采信。因《土地租赁协议》无效，樟岙合作社不能按有效合同向亚飞公司主张租金，在一审法院作出释明后，樟岙合作社对土地租金的诉请不作变更，故其诉请应被驳回。一审法院判令亚飞公司向樟岙合作社支付土地占有使用费缺乏法律依据，应属不当。综上所述，樟岙合作社的上诉理由不能成立，应予驳回；亚飞公司的上诉理由成立，予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销浙江省象山县人民法院（2017）浙0225民初4756号民事判决；二、驳回象山县东陈乡樟岙村股份经济合作社的诉讼请求。一审案件受理费13625元，保全费5000元，合计诉讼费18625元；二审案件受理费12550元，均由上诉人象山县东陈乡樟岙村股份经济合作社负担。本判决为终审判决。审判长  黄永森审判员  朱亚君审判员  赵保法二〇一八年五月七日书记员  桂红艳