北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终1296号
上诉人（原审原告）：北京博瑞祥和供暖有限公司，住所地北京市通州区葛布店东里87号楼1至2层36号。
法定代表人:孙颖，经理。
委托诉讼代理人：王月，北京市诚汇律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：廊坊开发区东方大学城物业服务有限公司，住所地河北省廊坊经济技术开发区东方大学城内。
法定代表人：刘建军，总经理。
委托诉讼代理人：方晓东，北京通平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周茂海，男，廊坊开发区东方大学城物业服务有限公司职员。
上诉人北京博瑞祥和供暖有限公司（以下简称博瑞祥和公司）因与上诉人廊坊开发区东方大学城物业服务有限公司（以下简称廊坊物业公司）供用热力合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初5946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人博瑞祥和公司之委托诉讼代理人王月和上诉人廊坊物业公司之委托诉讼代理人方晓东、周茂海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
博瑞祥和公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判由被上诉人支付上诉人供暖费共计253560.32元（不服金额:205547.52元）；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定被上诉人物业管理用房供热计费面积不妥，应当按照测绘报告确定物业管理用房的实际计费面积。
廊坊物业公司辩称，不同意博瑞祥和公司的上诉请求，应按照物业用房实际使用面积来确定供热计费面积。
廊坊物业公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判或将本案发回重审，驳回被上诉人一审诉讼请求。三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足。二、一审判决违反《物权法》第七十三条、第八十条、第九十八条的规定。三、《当代名筑家园业主委员会》代表小区业主与廊坊物业公司签订的《物业服务协议》中没有规定物业公司需缴纳供暖费。
博瑞祥和公司辩称：不同意廊坊物业公司的上诉请求。廊坊物业公司实际使用了供暖，即应缴纳供暖费。
博瑞祥和公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令廊坊物业公司向博瑞祥和公司支付2013年11月15日至2016年3月15日供暖费共计253560.32元；2、本案诉讼费由廊坊物业公司承担。
一审法院认定事实：2013年5月1日，博瑞祥和公司与北京筑高房地产开发有限公司签订了《当代名筑小区锅炉供热运行委托合同》，约定北京筑高房地产开发有限公司委托博瑞祥和公司为当代名筑小区提供供热运行管理及维护维修工作，双方约定由博瑞祥和公司直接向热用户收取供暖费,收费标准为住宅每平米30元、公建部分每平米38元。此外，该合同还约定了其他内容。后双方又续签了合同，使合同期限延续至2016年5月1日。经一审询问，博瑞祥和公司表示其与该小区的采暖用户均未签订书面的供用热力服务合同。
廊坊物业公司系当代名筑小区的物业管理服务公司，其于2010年1月1日入驻该小区，与北京市通州区当代名筑家园业主委员会签订有《北京市物业服务合同》，合同约定物业服务用房面积为300平米，位于98号楼地下一层，此外，该合同还约定了其他内容。后双方又续签了一次合同，使合同期限延续至2015年12月31日。廊坊物业公司表示合同到期后仍继续为该小区提供物业服务，但因业主委员会现无法正常工作，故未能继续签订合同。
一审庭审中，博瑞祥和公司提供《土地技术测绘报告书》，上述报告书显示，葛布店东里98号楼地下一层面积为929.1平方米，主要功能为物业管理用房和设备用房；葛布店东里87号楼地下一层面积为921.28平方米，主要功能为储藏室、物业管理用房、设备用房，地上一层中的值班室面积为55.46平方米；葛布店东里101号楼地上一层物业用房面积为41.35平方米、消防控制室面积为33.75平方米。
在本案审理过程中，一审法院组织双方前往当代名筑小区进行现场勘查，经勘查，98号楼地下一层现挂牌为东大物业办公用房、业主委员会办公室和业主活动室；87号楼地下一层现绝大部分已空置，廊坊物业公司表示有保安居住于该层部分房屋内，87号楼地上一层值班室，现为一理发店，但双方均未提供证据证明该房屋的使用者具体信息；101号楼地上一层物业用房及消防控制室现由廊坊物业公司用作物业办公室。
经查，2013年度供暖季北京市非居民供热价格统一调整为42元每建筑平米，2014年度调整为46元每建筑平米，2015年北京市通州区非居民供热价格调整为40元每建筑平米。
一审法院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。根据本案查明的事实，博瑞祥和公司通过与当代名筑小区的开发商签订供热运行委托合同，成为该小区供暖服务的提供者，廊坊物业公司作为该小区物业用房的使用者，实际享受到了博瑞祥和公司提供的供热服务，则双方形成了事实上的供热合同关系。关于廊坊物业公司主张的其并非物业用房的产权所有人及业主缴纳供暖费用的答辩意见，一审法院不予采纳，首先，其作为物业用房的使用者，实际享受供热服务，并向业主收取物业服务费，其使用物业用房系经营行为，按照“谁用热、谁交费”的原则，廊坊物业公司应当交纳相应的用热费用；其次，物业用房并不属于住宅公摊的面积，相应的供热费用当然不应由小区业主负担。但是，博瑞祥和公司主张的采暖面积不符合现场使用的实际情况，98号楼地下一层确有物业办公用房，但也有业主委员会办公用房及业主活动室，不应由廊坊物业公司负担全部费用，按照廊坊物业公司与业主委员会签订的物业合同显示，98号楼地下一层物业办公用房的面积为300平米，该面积与现场使用情况接近，一审法院按此面积计算廊坊物业公司应缴纳的费用；87号楼地下一层及地上一层，并非廊坊物业公司实际控制，不应由廊坊物业公司承担供暖费缴纳义务；101号地上一层物业用房及消防控制室，确属廊坊物业公司使用，应当缴纳相应的供暖费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、廊坊物业公司于判决生效之日起7日内向博瑞祥和公司支付2013年至2016年三个供暖季的供暖费共计48012.8元；二、驳回博瑞祥和公司的其他诉讼请求。
二审期间，当事人未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。本案博瑞祥和公司通过与当代名筑小区的开发商签订《当代名筑小区锅炉供热运行委托合同》，成为该小区供暖服务的提供者，廊坊物业公司作为诉争面积的使用者，已实际享受到博瑞祥和公司提供的供热服务，双方已形成事实上的供热合同关系，应受合同约束。
关于上诉人博瑞祥和公司主张应按测绘面积计算供暖费的上诉理由，本院认为，供暖费的计算应以供暖服务的实际使用面积为依据。本案中，因双方对供暖面积产生争议，一审法院到涉案小区对廊坊物业公司的房屋实际使用情况进行了现场查勘，并以最终查勘的面积为依据，确定廊坊物业公司应缴纳的供暖费，并无不当。故，上诉人博瑞祥和公司的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采信。
关于上诉人廊坊物业公司主张应由小区业主分摊其供暖费的上诉理由，本院认为，首先，根据博瑞祥和公司与开发商签订的《当代名筑小区锅炉供热运行委托合同》第三条“由乙方（博瑞祥和公司）直接向热用户收取”，以及第四条“负责与热用户签定供用热协议，热用户包括：住户、商户、物业用房”的约定，上诉人廊坊物业公司的物业用房属于热用户，即在应缴纳供暖费的范围内。其次，上诉人廊坊物业公司已实际享受了博瑞祥和公司提供的供暖服务，按照“谁使用，谁交费”的原则，廊坊物业公司应缴纳相应的供暖费。最后，根据涉案小区《房屋土地测绘技术报告书》显示，难以认定诉争供热面积属于小区住宅分摊范围内，且即使在分摊范围内，亦无小区业主同意替物业公司交纳供暖费的相关约定。故，上诉人廊坊物业公司的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采信。
综上所述，博瑞祥和公司、廊坊物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5383元，由北京博瑞祥和供暖有限公司负担4383元（已交纳），由廊坊开发区东方大学城物业服务有限公司负担1000元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
代理审判员 张海洋
代理审判员 付 哲
二〇一八年二月二日
法官 助理 郭 莹
书 记 员 陈昭希