江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第1060号
上诉人（原审原告）：查轶群，女，1976年11月26日生，汉族，住江苏省常州市天宁区。
委托代理人：邹亚英，女，汉族，1978年2月15日生，住常州市新北区。
被上诉人（原审被告）：李桂清，男，1992年1月3日生，汉族，住广东省汕头市潮南区。
被上诉人（原审被告）：李焕明，男，1968年10月18日生，汉族，住江苏省常州市天宁区。
被上诉人（原审被告）：常州市葡京物业服务有限公司，住所地江苏省常州市天宁区延陵中路25号。
法定代表人：张孝国，该公司总经理。
以上三被上诉人共同委托代理人：李仁杰，江苏铭勤律师事务所律师。
上诉人查轶群与被上诉人李桂清、李焕明、常州市葡京物业服务有限公司（以下简称葡京公司）房租租赁合同纠纷一案,常州市钟楼区人民法院于2015年2月12日做出了(2014)钟民初字第01348号民事判决，上诉人查轶群不服原审判决，向本院提起上诉,本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
查轶群诉称，查轶群、李桂清于2011年9月19日签订《房屋租赁合同》，约定将位于常州市南大街24号房屋出租给查轶群，租赁期限从2011年12月15日至2015年12月14日。合同签订后，查轶群依约履行，李桂清、李焕明、葡京公司都收取了查轶群房租，但是李桂清、李焕明、葡京公司为了达到赶走查轶群将房屋腾给三星手机店使用的目的，几次三番派人来查轶群处闹事，使得查轶群无法正常经营。查轶群多次报案，公安机关也组织双方多次调解，但李桂清、李焕明、葡京公司仍然我行我素。2014年1月14日李桂清、李焕明、葡京公司悍然停电，致使查轶群无法开门营业，更有甚者李桂清、李焕明、葡京公司派人将查轶群店门撬开，将店内物品全部搬走，并更换了大门，现房屋已被李桂清、李焕明、葡京公司无理霸占。查轶群认为，李桂清、李焕明、葡京公司严重违反双方签订的租赁合同的约定，在合同未到期时强行收回房屋，致使查轶群物品丢失，装修损失和经营损失巨大，应承担违约责任。为维护自身合法权益，查轶群特诉至法院，请求判令：一、李桂清、李焕明、葡京公司返还租金236250元；二、李桂清、李焕明、葡京公司支付违约金11812.5元，并赔偿查轶群各项损失400900元；三、李桂清、李焕明、葡京公司立即返还下列物品：38套男装、52套婚纱、接单桌2张、椅子8张、精品展示柜1套、中导柜2张、电脑2台、空调2台；四、本案诉讼费用由李桂清、李焕明、葡京公司承担。
李桂清辩称，查轶群所诉与事实不符，根据查轶群与李桂清签订的《房屋租赁合同》第五章第十二条约定：有下列情况视为查轶群违约，李桂清有权单方面解除合同，且不对查轶群做任何补偿，同时查轶群须支付合同总租金5%作为违约金。12.1条，查轶群未按期支付租金及相关费用逾期达30日的。而根据合同5.1条及5.2条，查轶群应于2013年10月15日之前支付2013年12月15日至2014年12月14日期间的租金236250元。由于查轶群迟迟不付，李桂清委托葡京公司向查轶群催款，葡京公司于2013年11月12日向查轶群开出《收据》催款，李桂清的其他朋友也多次向查轶群催款，但查轶群仍迟迟不付款。李桂清于2013年12月2日向查轶群发出《关于解除合同的函告》，通知查轶群根据约定解除《房屋租赁合同》，并要求于2日内将租赁物归还李桂清。但查轶群收到函后拒不交付租赁物，李桂清又于2014年1月14日、16日两次发函，催告查轶群交还占用的租赁房屋，查轶群仍然拒不归还。李桂清2014年1月17日在租赁现场贴出《清场函》，告知查轶群于当日下午3点前办理房屋交接手续，否则李桂清将对租赁场地内的设备打包清场，由此造成的损失由查轶群承担。后李桂清于当日对租赁场地打包清场，收回了租赁房屋。综上，查轶群违反了双方签订的《房屋租赁合同》，李桂清的行为均按照双方约定进行，不存在任何违约情形。
李焕明辩称，李焕明并非《房屋租赁合同》的当事人，只是受李桂清的委托代为接收租金，李焕明不存在查轶群所诉的扰乱查轶群经营、搬走查轶群物品的行为。
葡京公司辩称，葡京公司也非《房屋租赁合同》的当事人，只是受李桂清委托代为向查轶群催要租赁款项，除首期的20000元保证金外，葡京公司未收到查轶群交付的任何租金，也未从事查轶群所诉的扰乱查轶群经营、搬走查轶群物品的行为。
原审经审理查明，常州市南大街24号房屋为郑振陆、郑圣展、朱娥妹、郑林珍等人共同所有。2010年11月19日，郑振陆、郑圣展与亚太电通投资集团有限公司（以下简称亚太公司）签订《租赁合同书》，约定将南大街24号房屋出租给亚太公司。2011年3月28日，亚太公司又与李桂清签订《房屋租赁合同》，双方约定：亚太公司将南大街24号一楼部分面积及二楼出租给李桂清。
2011年9月19日，李桂清（甲方）与查轶群（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：第一章“租赁房屋及其权属”第一条、租赁房屋位置、设施。1.1甲方将位于常州市南大街24号2楼的房屋出租给乙方，建筑面积约133平方米(含一楼门面6平方米)；……。第二章“租赁物用途及其他”第三条、租赁用途。3.1乙方承租租赁物的用途为婚纱摄影；……。第四条、租赁期限。4.1租赁期限为4年，自2011年12月15日起至2015年12月14日止；……。第五条、租赁费用及其他费用。5.1第一租赁期为2011年12月15日-2012年12月14日，全年租赁费用为225000元，第二租赁期为2012年12月15日-2013年12月14日，全年租赁费用为225000元，第三租赁期为2013年12月15日-2014年12月14日，全年租赁费用为236250元，第四租赁期为2014年12月15日-2015年12月14日，全年租赁费用为248062元；5.2各年度租赁费用支付方式。按期支付（每12个月为一个租金支付期），所有租赁费用先付后用，合同签订之日乙方预付订金贰万元（在支付首期租赁费时可抵算），每期租赁费用应提前二个月由乙方一次性支付给甲方。……。第五章“合同提前终止履行或解除”第十二条、有下列情况之一的，则视乙方为违约，甲方有权单方面解除合同，甲方对乙方不作任何补偿，同时乙方须向甲方支付相当于合同总租金5%作为违约金。12.1乙方未按期支付租金或相关费用（包括但不限于物业管理费、水电费等）逾期达30日的；……。第六章“合同终止的事项”第十三条、合同租赁期满、提前解除、终止，乙方应立即停止在租赁物内的经营活动，并于二日内将租赁物交还给甲方。乙方承诺无论何种原因导致本合同提前终止的，都将及时将上述租赁物交还给甲方。……。第十六条、承租人返还租赁物的时间是租赁期满、提前解除、终止的当日起二日内，乙方必须在该期间搬出房屋内全部物件，按当时房屋实际状态将房屋归还甲方，二日后甲方有权自行进入租赁房屋进行清理，届时乙方所遗留的物品甲方将视为抛弃物自行进行处置，处置的费用由乙方承担，且乙方不得再主张抛弃物的任何权利。第七章“违约责任”第十七条、如一方不按合同履行义务，即被视为违约，违约方应向守约方支付年租赁费的5%作为违约金，此时守约方有权单方面解除合同或要求违约方继续履行合同。
合同签订后，李桂清将租赁房屋交付给查轶群使用，查轶群则在租赁房屋开办了“色影工坊”摄影店。
租赁期间，葡京公司向查轶群开具了《收据》七张，分别为：1、时间为2011年11月30日金额为61100元的《收据》，注明“收款方式”为“李桂清浦发银行”、“收款事由”为“2011.12.15-2012.12.14部分租金”；2、时间为2011年12月27日金额为163900元的《收据》，注明“收款方式”为“李总建行卡”、“收款事由”为“2011.12.15-2012.12.14租金余款（12/9，3万+5万；12/13，2万；12/27，33900.-）”；3、时间为2012年3月27日金额为20000元的《收据》，注明“收款方式”为“现”、“收款事由”为“南大街24号二楼保证金（换单，原单据号2011.7.28开0000002）”；4、时间为2012年11月9日金额为110000元的《收据》，注明“收款事由”为“2012.12.15-2013.12.14部分房租”，“收款方式”处空白；5、时间为2012年11月30日金额为50000元的《收据》，注明“收款事由”为“2012.12.15-2013.12.14部分租金”，“收款方式”处空白；6、时间为2012年12月10日金额为65000元的《收据》，注明“收款事由”为“2012.12.15-2013.12.14房租余款”，“收款方式”处空白；7、时间为2013年11月12日金额为236250元的《收据》（但被告认为该笔租金未支付），注明“收款事由”为“2013.12.15-2014.12.14房租”，“收款方式”处空白。
2013年12月2日，李桂清向查轶群邮寄《关于解除合同函告》一份，主要内容为：查轶群尚未支付应于2013年10月15日前支付给李桂清的2013年12月15日至2014年12月14日期间的房屋租金236250元，根据合同之约定，已根本违反合同条款，李桂清将单方面解除《房屋租赁合同》，并要求支付违约金46715.6元，责令查轶群在收到本函之日起二日内搬离属于查轶群的所有物品并将租赁物交还给李桂清。
2014年1月15日，李桂清向查轶群邮寄《通知函》一份，主要内容为：双方于2011年9月19日签订的《房屋租赁合同》已解除，限期查轶群于2014年1月16日16点之前搬离租赁房屋，逾期视为放弃对租赁场地内财产的一切权利。
当日下午3时许，邹亚英（查轶群合伙人）向110报警称，因租赁问题与物业方发生纠纷，南大街24号“色影工坊”电被房东拉掉。
2014年1月16日，李桂清再次向查轶群邮寄《通知函》一份，主要内容为：查轶群截至2014年1月16日16点仍未搬离租赁房屋，李桂清将对南大街24号经营场地立即锁门，限查轶群于2014年1月17日15点之前办理房租交接手续并搬离财产设备。
2014年1月20日下午2时，邹亚英又向110报警称，因租赁问题产生纠纷，“色影工坊”门锁被换。
2014年3月2日下午2时许，邹亚英再向110报警称，房东因租房问题产生纠纷，将其店门撬开，把货物搬走。
原审另查明，亚太公司曾书面同意李桂清转租常州市南大街24号房屋。公安机关在对葡京公司负责人潘伟平制作的《询问笔录》中，潘伟平承认是其叫葡京公司工作人员于2月24日搬走了“色影工坊”店内的物品。
原审审理中，查轶群为证明已于2013年11月12日支付给葡京公司236250元租金，提交了“色影工坊”现金流水账等证据，以证明交付租金的资金来源为平日营业款等，另通知了证人邹亚英到庭作证，以证明邹亚英将236250元现金交给葡京公司工作人员。李桂清则提交了2011年12月9日，邹亚英通过银行转账汇给李焕明30000元、50000元；2011年12月13日，邹亚英通过银行转账汇给李焕明20000元；2011年12月21日，邹亚英通过银行转账汇给李焕明30000元；2011年12月27日，邹亚英通过银行转账汇给李焕明33900元；2012年11月6日，查轶群通过银行转账汇给李焕明110000元；2012年11月30日，查轶群通过银行转账汇给李焕明50000元；2012年12月10日，邹亚英通过银行转账汇给李焕明65000元的银行流水账，以证明双方租金的交付习惯是先由葡京公司开具《收据》，再由查轶群或邹亚英将租金汇至李焕明账户。
上述事实有查轶群提供的《房屋租赁合同》、《收据》等证据；李桂清、李焕明、葡京公司提供《关于解除合同函告》、《通知函》等证据；法院调取的《接处警登记表》、《询问笔录》等证据及当事人陈述予以证实。
原审法院认为：本案争议焦点在于：1、与查轶群存在房屋租赁合同关系的相对人是谁；2、查轶群是否在2013年11月12日支付了236250元房屋租金；3、李桂清、李焕明、葡京公司自行收回租赁房屋并将查轶群物品清场是否应当承担违约责任。
关于第1个争议焦点，法院认为李桂清与查轶群签订的《房屋租赁合同》，经第一手承租人亚太公司同意（尚在亚太公司与出租人合同期内），是双方真实意思表示，应认定合同有效。虽然查轶群将租金转账汇给李焕明，由葡京公司开具租金《收据》，但并不影响查轶群与李桂清之间形成了房屋租赁合同关系。
关于第2个争议焦点，法院认为查轶群虽提交了葡京公司开具的236250元租金《收据》，但从查轶群之前支付租金的习惯方式来看，该《收据》记载的款项，并不能完全证明系查轶群另行所支付的等额款项。双方此前支付租金均是由查轶群或邹亚英通过银行汇款方式以相对小额的金额汇至李焕明账户。故法院对查轶群依据《收据》证明自己在2013年11月12日支付236250元房屋租金的事实不予认定。
关于第3个争议焦点，法院认为，查轶群与李桂清在《房屋租赁合同》中明确约定：查轶群逾期支付租金达30日的，李桂清有权提前解除合同；还约定：查轶群应于租赁合同解除之日起二日内搬出物品交还租赁房屋，二日后李桂清有权进入租赁房屋进行清理，所遗留的物品视为抛弃物进行处置。现查轶群未能按期支付租金，在李桂清行使合同解除权后，又未在二日内清理自己物品并返还租赁房屋，致李桂清直接依约收回租赁房屋并将查轶群物品另行存放，符合双方合同约定，故李桂清不应承担违约责任。
综上所述，查轶群未能按期支付236250元房屋租金，李桂清据此行使合同解除权，后收回租赁房屋符合双方合同的约定，查轶群要求李桂清、李焕明、葡京公司返还租金和物品、支付违约金并赔偿损失的诉讼请求，法院不予支持。法院对于葡京公司保管的查轶群物品可由李桂清、葡京公司返还查轶群。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第九十三条，第九十六条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款，第一百三十四条第一款之规定，作出判决：一、李桂清、常州市葡京物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将查轶群所有的组装电脑1台、微波炉1台、椅子1把、圆凳2张、相册4本、相框9副、营业执照1张、手提箱1只、手提袋2只、文件夹1个返还查轶群；二、驳回查轶群的其他诉讼请求。案件受理费10290元，由查轶群负担。
查轶群不服原审法院判决，向本院提起上诉称：上诉人认为原审判决事实不清，未能准确适用法律。一、关于收据的书证的效力认定。何为“收据”，按照正常的财务规则理解应为“收到款项的依据”，而本案中被上诉人将“收据”交付给上诉人，即应认定为收到收据上记载的款项。其次，从前面历次支付租金（保证金）的惯例看，均是先付款后开收据，以2011年12月27日金额为163900元的“收据”为例，对应的是同年12月9日邹亚英汇给李焕明的3万元和5万元，同年12月13日邹亚英汇给李焕明的2万元及同年12月27日邹亚英汇给李焕明33900元。前几次汇款集中到最后一次汇款后由被上诉人合并出具“收据”一份，并在“收据事由”中注明，这就完全证明了历次付款都是先付款后开收据。其三，原审法院对关键事实（即2013年11月12日租金是否已经支付的事实）的认定缺乏依据，“双方此前支付租金均是由原告或邹亚英通过银行汇款方式以相对小额的金额汇至李焕明账户”，以此所谓的“习惯方式”来推论最后一次租金以现金方式支付为不可能缺乏依据。尽管上诉人已经穷尽所能，将色影工坊2013年11月的现金流水账，客户付款的收款收据，邹亚英的银行提款记录等书证列举来证明用现金付款的客观性和真实性，但原审法院却以不存在的“习惯方式”来否定这些书证，令人不能理解。二、关于返还回物品。既然认可被上诉人有权将租赁房屋内物品作为丢弃物处理，为何还要将“丢弃物”判决返还给上诉人？返还物品法院只认定被上诉人认可的物品，上诉人存放在房屋内的其他物品岂能凭原审判决人间蒸发？这节事实原审根本未能查清。三、关于诉讼费用。既然支持了部分诉请，为何诉讼费用由上诉人独自承担。综上，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人李桂清、李焕明、葡京公司答辩称：原审判决事实清楚，证据确凿，法律适用正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求。
二审审理中，除上诉人查轶群在上诉状中提出的异议外，双方当事人对原审查明的其余事实均无异议，本院依法对双方当事人无异议的事实予以确认。
二审审理中，被上诉人葡京公司向本院提交证人陈某、陆某到庭作证的证人证言，用以证明2013年11月12日收款收据开具后，由陈某、陆某送到上诉人处，交给上诉人的合伙人邹亚英，但上诉人之后一直没有支付相应的租金。对此，上诉人经质证认为，两个证人说先送收据是再付款，但是我所有的都是先付款再拿收据的，因为有很多零钱。还有陆某对我们两个人都没有辨别得清楚，所以其所陈述我无法认可。当时我出外景了，是我的合伙人邹亚英与他们做的现金交易，当时就将租金以现金形式交付给了陈某、陆某。被上诉人李桂清、李焕明、葡京公司经质证认为，两个证人的证言可以确定一个事实，即涉案的2013年11月12日的收据交付给上诉人并没有相应的租金交付。关于租金支付与收据的开具时间问题，经过代理人核对，存在先开收据再打款的情况，原审时提交了一份银行流水对比，2011年11月30日开具的收据与银行流水对比，收据是早于银行打款时间的。收据开具时间提前或延后不能成为租金支付的证明。对双方争议的租金交付问题，本院向上诉人进行了释明，如上诉人陈述陆某收取了上诉人的租金属实，陆某的行为涉嫌刑事犯罪，上诉人应当向公安机关反映要求立案侦查，对此上诉人认为没有必要向公安机关报案。
二审审理中查明，李桂清向其发函要求解除合同并迁让所租赁房屋后，上诉人并未就其已向李桂清、葡京公司支付租金提出书面异议，在其后向公安机关报警时，也未向公安机关反映其已经支付租金的情况。
本院认为，关于本案所涉2013年11月12日的收款收据的问题，从本案双方当事人的交易习惯看，上诉人所支付的租金无论金额大小，均是通过银行转账汇款的方式支付，双方在交易过程中亦存在先开具收款收据、然后上诉人再支付租金的情形，且在李桂清多次发函通知上诉人解除合同并要求上诉人迁让所租赁的房屋时，上诉人亦未向李桂清提出其已经向葡京公司支付房屋租金、并对李桂清行使合同解除权的异议，双方发生纠纷后，上诉人多次报警，但上诉人也未向公安机关反映其已经向葡京公司支付房屋租金的情况，上诉人主张其已经将房屋租金支付给葡京公司的工作人员陆某，但陆某予以否认，经本院释明，上诉人亦拒绝向公安机关报警要求立案侦查，上诉人亦未提供其他证据证明其已经向葡京公司以现金方式支付租金236250元。综合上述情形，原审认定葡京公司虽然开具了2013年11月12日房屋租金236250元的收款收据，但上诉人并未实际支付上述租金的事实并无不当。上诉人未支付房屋租金已经构成违约，原审据此判决认定李桂清行使合同解除权符合双方合同约定并无不当。对于上诉人主张的其在租赁房屋中的物品，上诉人提供的证据并不能证明在李桂清、葡京公司搬迁上诉人留存在租赁房屋中的物品时、上诉人所主张的物品均在租赁房屋内，且李桂清已经多次发函要求上诉人迁让房屋，上诉人未按照合同约定及迁让通知载明的时间搬迁，已经构成违约，李桂清、葡京公司据此将上诉人留存在租赁房屋的物品搬迁保存并未违反房屋租赁合同的约定，原审判决李桂清、葡京公司返还上诉人留存在租赁房屋中的物品并未违反相关法律规定及合同约定。综上，上诉人查轶群的上诉请求缺乏事实和证据支持，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费10290元，由上诉人查轶群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
审 判 员 罗希夷
代理审判员 周韵琪
二〇一六年八月十七日
书 记 员 蒋 洁