河北省怀来县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0730民初642号
原告：高金贵，男，1968年3月19日出生，汉族，农民，现住怀来县。
被告：张家口怡园房地产开发有限公司，住所地张家口市桥西区工业西街13号金华怡园小区第三幢27号。
法定代表人：董军，总经理。
委托代理人：唐全洲，广东宝威律师事务所律师。
被告：吕福，男，1955年1月14日出生，汉族，农民，现住怀来县。
委托代理人：陈四海，河北博远律师事务所律师。
被告：怀来县沙城镇上刘瓦村民委员会，住所地怀来县沙城镇上刘瓦村。法定代表人：成建峰，村主任。
原告高金贵与被告张家口市怡园房地产开发有限公司、怀来县沙城镇上刘瓦村民委员会、吕福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告高金贵、被告张家口市怡园房地产开发有限公司、被告怀来县沙城镇上刘瓦村民委员会、被告吕福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高金贵向本院提出诉讼请求：1、请求法院将沙城镇上刘瓦村尚品怡园小区3栋5单元302室楼房依法判决给我永久居住，剩余所欠购楼款按照国家法律规定该付多少付多少。
2、请求被告承担因被告原因致使我购买的楼房由原先的大产权转变为现在无产权房的违约责任，赔偿计算标准以法律规定为准，从所欠购楼款中扣除。
3、认可或是立即退还我于2016年3月31日交给张家口怡园房地产有限公司股东、怀来县沙城镇上刘瓦村新民居筹建处负责人吕福的48560元购楼款，并由上刘瓦村委会和张家口恰园房地产有限公司承担相应的赔付责任。
4、请求被告承担本案的全部诉讼费用。
事实和理由：2010年11月17日我从沙城镇上刘瓦村尚品怡园小区定购楼房一套（有认购书—份，收款收据三张），房屋面积87平米，房号是3栋5单元302室，楼房总价是250560元。当时投资开发商怡园房地产有限公司和建设单位上刘瓦村委会均承诺该小区楼房全部都是大产权，2012年，上刘瓦新民居工程在新的县城总休规划之内，项目用地本可征收为国有建设用地，沙城镇当时多方协调，并派专人配合相关部门去完成征收土地手续的办理，但是投资商张家口怡园房地产有限公司和建设单位上刘瓦村委会并未及时去土地部门办理相关手续，致使土地挂牌时限失效，未能取得尚品怡园小区的国有土地使用权，从而使我购买的楼房由原先承诺的大产权楼房变成不能拥有土地证和房产证的无产权楼房。楼房竣工后，投资商向我索要剩余购楼尾款，我以楼房由大产权变成无产权为由一直没交购楼剩余尾款，2016年12月24日，我发现我购买的楼房被一个姓马的偷偷换了门锁，我到上刘瓦村委会理论，村委会说我交给吕福的48560元购楼款他们不承认，楼房由大产权转变成无产权他们没责任，无奈我诉至法院，望判如所诉。
被告张家口市怡园房地产开发有限公司辩称，在房屋买卖合同中，作为买受人的义务就是支付购房款，原告方2010年11月25日已经拿到房屋的钥匙，但是剩余的房款经多次催要一直未予以支付，已经构成根本违约。我公司没有授权吕福收取购房款，原告明知或者应知吕福没有收取房款的权限，为了达到少交房款的目的，与吕福串通损坏我公司的利益，属于无效的民事行为，我公司多次催促原告交纳剩余购房款，原告拒不缴纳。我公司按照合同规定向原告发出解除买卖合同通知，不属于一房二卖。
被告怀来县沙城镇上刘瓦村民委员会辩称，原告是和张家口市怡园房地产开发有限公司签的协议，不是和村委会签的协议，钱也未交给村委会，与村委会没有任何关系。
被告吕福辩称，2010年9月30日我与张家口怡园房地产开发有限公司法定代表人董军达成入股协议，协议约定我出资150万与董军、案外人李兆明共同以张家口怡园房地产开发有限公司名义接受怀来县沙城镇上刘瓦村的委托，代为建设该村新民居房屋。我占项目10%的股份，并约定甲乙双方互派人员组成项目部，利益和风险共担。协议签订后，我即进入项目部参与开发管理，主要负责施工建设。此后在合作过程中因项目其他股东陆续收回投资，且李兆明于2013年6月6日将股份转让给董军，为此在2013年6月9日我与董军达成补充协议书，董军同意补偿我150万元，并在不影响项目正常运转的情况下，从项目资金中逐步返还乙方投资（150万元）及上述补偿款（150万元）。同时在该补充协议中确定我保底利润为300万元。此协议签订后，2015年4月份因项目经营出现困难，董军及其管理人员撤出开发现场，我因自己投资、应得补偿和利润并未全部实现，无奈只能留守现场进行日常事务管理，后期又进行了小区物业管理。在此期间有人支付房款时我就予以收取，用于日常支出和物业管理，剩余部分及用以冲抵自己应得的款项。本案中高金贵的48560元房款就是在此情况下收取的。原告签订预约书系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律强制性规定，系合法有效协议。在董军撤出开发现场，且我投资及补偿没有实现的情况下，我按董军确定的付款比例收取原告房款并无不当。原告向我交纳的48560元购楼款，因我系与董军合伙以张家口怡园房地产开发有限公司共同投资开发，所以应当视为开发新民居开发主体收取上述款项。人民法院应当依法保护作为善意第三方的原告购买楼房，交纳房款的合同权利和义务，确定原告交纳房款有效。我与董军之间债务是否清结不属于本案审理的范围。如上所述，根据补充协议书董军应当支付我投资、补偿及利润共计至少600万元。而且在董军撤出开发现场后，我一直进行日常管理及物理管理。直至现在我应得款项并没有完全实现。但本案系原告提出确认房屋买卖及交纳房款有效，所以我与董军的债务是否清结属于另外法律关系，并不属于本案审理的范围。综上，我认可收取了原告房款48560元，且该房款应当认定系房屋的开发主体收取。原告购买楼房、交付房款应当认定为有效。
本院经审理认定事实如下：2010年11月17日原告向被告张家口怡园房地产开发有限公司交纳购房定金1000元。2015年11月25日双方签订《尚品怡园预约书》，原告购买被告位于怀来县沙城镇上刘瓦尚品怡园小区3栋5单元302室楼房一套，楼房总价款250560元。并同时交纳购房款81000元。因楼房产权问题，原告未交纳剩余购房款。2016年3月31日原告向怀来县沙城镇上刘瓦新民居筹建处吕福交纳48560元并领取了楼房钥匙和水、电卡。2016年12月24日原告发现被告张家口怡园房地产开发有限公司将涉诉楼房予以出售，原告诉至本院，要求支持其诉讼请求。
本院认为，关于《尚品怡园预约书》的性质,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，该合同名为《尚品怡园预约书》，实为商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告应当按约定期限给付购房款，但因被告张家口怡园房地产开发有限公司原因，房屋产权性质出现问题，原告未按期交纳剩余购房款不属违约，被告张家口怡园房地产开发有限公司无权单方解除合同，应当继续依约履行合同。
关于原告向怀来县沙城镇上刘瓦新民居筹建处吕福交纳的48560元，因被告张家口怡园房地产开发有限公司与被告吕福系合伙关系，有被告吕福提供的《入股协议》及《补充协议》佐证。被告张家口怡园房地产开发有限公司与被告吕福的内部约定不能对抗外部第三人，所以原告交纳给怀来县沙城镇上刘瓦新民居筹建处吕福交纳的48560元应视为向张家口怡园房地产开发有限公司交纳的购房款。
关于原告请求被告承担因被告原因致使原告购买的楼房由原先的大产权转变为现在无产权房的违约责任，赔偿计算标准以法律规定为准，从所欠购楼款中扣除的主张，因双方未对此事项的违约责任进行约定，对此，原告可另诉主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：
一、原告高金贵与被告张家口怡园房地产开发有限公司签订的《尚品怡园预约书》合法、有效。
二、原告于判决生效后15日内向被告张家口市怡园房地产开发有限公司、怀来县沙城镇上刘瓦村民委员会交纳剩余购房款（250560元-1000元-81000元-48560元＝120000元）120000元，同时被告张家口怡园房地产开发有限公司、怀来县沙城镇上刘瓦村民委员会为原告办理房屋相关手续。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付，迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2529元，由三被告共同承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审判员 王春景
二〇一七年六月二十一日
书记员 杨 澜