贵州省贵阳市观山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0115民初2060号
原告(反诉被告)：李小卫，女，汉族，1978年6月1日生，住贵州省。
委托诉讼代理人：杨波，国浩律师(贵阳)事务所律师。
委托诉讼代理人：谭琪，国浩律师(贵阳)事务所律师。
被告(反诉原告)：贵阳西南国际商贸城有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区贵阳西南国际商贸城一期工程1#-E#。
法定代表人：林明安，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭英，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚洋，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。
原告李小卫与被告贵阳西南国际商贸城有限公司（以下简称西南商贸城）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告西南商贸城针对原告的诉讼请求提起了反诉，本院依法适用简易程序，将本诉和反诉一并公开开庭进行了审理。李小卫及其委托诉讼代理人杨波、谭琪，西南商贸城委托诉讼代理人郭英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李小卫向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告购房款742,510元；3、被告向原告支付违约金，按银行同期贷款利率从2014年9月29日计算至被告全部退还原告购房款之日止；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2014年9月28日与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于贵阳西南国际商贸城一期第1幢B单元2层212（房号为B-2-212）的商品房，建筑面积45.12平方米，总价为742,510元。原告在一次性付款于2014年10月4日办理了房屋交接，被告承诺于2015年3月31日前取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。截止2016年6月15日止，已经超过双方约定办理转移登记有关文书交付的期限，且原告多次交涉，被告均以各种理由不给原告办理。根据法律及相关司法解释的规定，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。综上，原、被告双方权利义务明确，约定内容符合法律规定，被告未按约履行义务已构成严重违约，原告为维护自身合法权益，依据法律规定诉至人民法院，请求判决支持诉讼请求。庭审中，原告增加一项诉讼请求：判令被告退换原告维修基金2030元。
反诉原告西南商贸城辩解并提出反诉请求：1、将反诉人与被告反诉人签订的《商品房买卖合同》的销售总价变更为人民币1,097,797元；2、被反诉人按照变更后的售价七日内补齐购房款285,287元；3、反诉人承担反诉费用。事实及理由：被反诉人于2014年10月4日在反诉人销售部认购了贵阳西南国际商贸城一期1#广场（楼）2层B区198号商铺，并于次日签订了《商品房买卖合同》。2014年10月8日，反诉人发现几个销售合同的价格有疑问，怀疑被人动了手脚，遂向观山湖区公安分局报案。公安机关在受理报案后，将时任反诉人单位销售客服主管的洪开诚、置业顾问贺小海作为犯罪嫌疑人并采取了强制措施。案件经审理，观山湖区人民法院于2016年5月13日作出（2015）筑观法刑初字第147号刑事判决，判决洪开诚、贺小海犯非国家工作人员受贿罪。在刑事判决生效后，反诉人于2016年从被判处缓刑的贺小海处得知了判决结果，并最终确定是因为存在犯罪行为致使《商品房买卖合同》中的价格不是反诉人的真实意思表示。当时该商铺的销售折后总价应为1,097,797元，被洪开诚、贺小海利用职务之便故意篡改742,510元。综上所述，反诉人认为被反诉人在认购签约过程采用了欺诈的不法手段，《商品房买卖合同》约定的总价款比实际售价少了304,168元，该价格不但违背了反诉人的真实意思，在订立合同时就显失公平。为此，反诉人提起反诉，请求支持前述反诉请求。针对增加的诉讼请求部分，我公司并非维修基金的收取人，我公司仅为代收，维修基金是交给房管部门，我公司仅仅是一个代收行为。
反诉被告李小卫答辩称，反诉请求缺乏事实依据，有违法律的规定。反诉请求第一项，从反诉原告发现的时间到起诉的时间已经超过了一年的除斥期间，其已不具备要求变更的权利；合同是双方当事人真实意思表示，本身也不存在变更的事由。第二项，反诉原告的工作人员涉嫌犯罪等事由，并不影响双方商品房买卖合同的效力，合同不能履行是基于反诉原告不愿意继续履行合同导致。请求驳回反诉原告的全部反诉请求。
本院经审理查明以下事实：2014年9月28日，李小卫与西南商贸城签订了一份《商品房买卖合同》，约定李小卫向西南商贸城购买位于贵阳市××××大道西侧环城高速东侧贵阳西南国际商贸城一期地面工程1栋B-2-198号商房（以下简称198房），建筑面积为45.12平方米，出售价格为742,510元。同日，李小卫向西南商贸城一次性交纳了房款742,510元（含定金20,000元）；同时，西南商贸城还向李小卫收取了银行按揭预告登记费、维修基金2030元，该部分维修基金贵阳市住房和城乡建设局于2015年3月4日向李小卫出具了贵州省住宅专项维修资金专用收据。后因被告西南商贸城的工作人员洪开诚（客户经理、代行审核销售价格）、贺小海涉嫌非国家工作人员受贿罪被贵阳市公安局观山湖分局立案侦查并由贵阳市观山湖区人民检察院审查起诉，本院经审理后判决被告人洪开诚、贺小海犯非国家工作人员受贿罪。被告西南商贸城根据该份刑事案件信息得知原告李小卫所购198号房明显低于同类同户型售价，遂要求原告李小卫按销售时市场价格补清房款，原告李小卫不同意补齐房款，遂发生本案争议，原告李小卫遂至本院提出如前诉请，反诉原告西南商贸城应诉后提出如前反诉请求。
另查明，在洪开诚、贺小海犯非国家工作人员受贿罪一案中，原告李小卫向公安机关陈述以下事实：2014年10月，看中了经销售人员说打折后价约为102万元的198号房，后经过朋友王顺海的介绍，经销售认识了汪健、王智民，按照两人所说的“VIP”价格我向西南商贸城购买198号房的价格为74万多元。购房当天，我将现金13万元拿给上述两人，并通过李涛的银行卡向两人银行转账5万元。汪健、王智民在公安机关亦陈述了同样事实。
又查明，根据西南商贸城提供的对外销售价格信息，原告李小卫所购198号房在2014年7月1日至2014年12月1日之间对外销售总价为1,092,355元（不含折扣），同类相近房屋同期售价均在109万元以上。
上述事实，有当事人的陈述、认购书及商品房买卖合同、公安机关的询问笔录、收据、刑事判决书等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证和本院核实，足以认定。
本院认为，本诉原告李小卫主张解除商品房买卖合同与反诉原告西南商贸城主张变更商品房买卖合同，均是在确定合同有效的情况下确定，即审查本案争议的商品房买卖合同效力问题是处理双方当事人争议的基础。李小卫与西南商贸城签订的商品房买卖合同并非西南商贸城的真实意思表示，该份合同是基于李小卫及西南商贸城销售人员贺小海和有审核销售价格权利的洪开诚通过不正当方式订立，不能体现西南商贸城的真实意思，恶意串通损害了西南商贸城的利益，该份商品房买卖合同也未征得西南商贸城的追认，本案特殊点在于西南商贸城既是书面上的合同当事人亦是受损人，但合同上根本不能体现西南商贸城的意思表示，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，李小卫与西南商贸城签订的商品房买卖合同应为无效，故本诉主张解除合同与反诉主张变更合同的请求，本院均不支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故西南商贸城应当将收取李小卫的购房款予以返还，李小卫也应将198号房返还西南商贸城。对于本诉原告李小卫请求退还购房款742,510元，其虽是基于解除合同主张，但与合同无效后产生的返还责任一致，故该请求本院予以支持。对于本诉原告李小卫主张支付利息，因其行为导致合同无效，故该请求本院不予支持。对于本诉原告李小卫主张返还维修基金，维修基金系向政府主管部门交纳，而西南商贸城仅为代收，故该部分请求本院亦不支持，本诉原告可在本案处理后向收取单位主张。反诉部分，前述已经确定合同无效，故变更合同的请求本院不予支持。同时需要说明的是，反诉原告西南商贸城虽未主张返还房屋，但合同无效导致的必然返还责任不可避免，即李小卫应当将198号房返还给西南商贸城并协助办理预售合同登记注销手续，避免再因此引发不必要的诉争。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告李小卫与被告贵阳西南国际商贸城有限公司于2014年10月4日签订的《商品房买卖合同》无效；
二、被告贵阳西南国际商贸城有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告李小卫购房款742,510元；
三、驳回原告李小卫的其余本诉请求；
四、驳回反诉原告贵阳西南国际商贸城有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费（减半收取）5840元，由李小卫负担2970元，由贵阳西南国际商贸城有限公司负担2970元；反诉案件受理费7340元，由贵阳西南国际商贸城有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审判员 李雷雷
二〇一七年十二月六日
书记员 黄 丹