湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1202民初2414号
原告怀化众合物业服务有限公司。
法定代表人尹勇，系该公司总经理
委托诉讼代理人陈有福，男，汉族，系原告公司员工。
被告袁丽利，女，汉族。
被告王萍，女，汉族。
委托诉讼代理人（特别授权）肖洪，男，汉族，系被告王萍的丈夫。
原告怀化众合物业服务有限公司（下称众合物业公司）与被告袁丽利、王萍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2016年8月31日，被告王萍以袁丽利系物业服务的接受服务人，申请追加袁丽利作为本案被告。原告众合物业公司对此无异议，本院予以准许。原告众合物业公司尹勇及委托代理人陈有福，被告王萍及委托诉讼代理人肖洪均到庭参加了诉讼。被告袁丽利经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告众合物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2014年1月1日至2016年8月3日拖欠的物业费8112元，滞纳金7787.52元及公共能耗费675.5元，累计费用共计人民币16575.02元。2、被告承担本案的诉讼费。在诉讼中，原告增加诉讼请求为要求被告袁丽利、王萍共同承担连带清偿责任。事实和理由：2013年12月10日，原告与怀化宏翔房地产开发有限公司签订了《奥林新村物业服务合同》，约定由原告对奥林新村进行前期物业服务，双方对物业服务的内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费的，按照欠费金额每日百分之一交纳滞纳金。被告王萍与怀化市宏翔房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》自愿购买“奥林新村”1栋1单元2层202号门面（按建筑面积为781.43平方米，其中612.43平方米已租给他人，物业费已缴清，尚欠169平方米的物业费未交），依据《奥林新村物业服务合同》约定，临街商铺按其拥有建筑面积每平方米1.5元／月标准收取物业服务费。被告身为“奥林新村”商业业主，其享受了原告提供的物业服务，原告多次催促被告按时缴纳物业服务费，被告均以房产证未办理、房屋漏水，业主未直接与原告签订物业服务合同等理由拒交物业服务费。被告自2014年1月1日至2016年8月31日，已拖欠物业费8112元，滞纳金7787.52元及公共能耗费675.5元，累计费用共计人民币16575.02元。原告多欠催促被告未果，故诉至法院。
原告众合物业公司为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据1、原告的营业执照复印件、被告常住人口基本信息复印件一份，拟证明原、被告的主体资格；
证据2、《奥林新村物业服务合同》复印件一份，拟证明被告与怀化宏翔房产开发有限公司签订的的前期物业服务合同，约定收费标准及违约责任的相关事项，证明原告的物业服务合同的合法性；
证据3、《商品房买卖合同》复印件一份，合同编号：HH20151119007号，拟证明2015年10月19日被告王萍与怀化宏翔房地产开发有限公司奥林新村项目部签订的商品房位于怀化市天星东路与香洲路交汇处奥林新村1幢1单元202号门面、房屋的建筑面积为781.43平方米；；
证据4、小区公共能耗产生的费用的发票复印件、水电费统计表复印件，拟证明实际产生的公共能耗产生的费用；
证据5、催费通知复印件2张、天天快递详情单原件一份，拟证明原告曾多次催费；
证据6、被告袁丽利欠费清单复印件，拟证明2014年1月1日到2016年5月31日“奥林新村”1栋1单元2层202号门面二楼物业费欠7352元，一楼7-8号门面已经交物业费6496元；
证据7、被告袁丽利欠物业费承诺书复印件，拟证明袁丽利承诺在2016年3月31日支付3000元的物业费，4月中旬付5000元，袁丽利确实拖欠了物业费。
被告王萍答辩称，1、答辩人从未与原告签订《物业服务合同》，其不承担向原告交纳物业费的义务；2、答辩人店面所处位置没有享受到原告方提供的物业服务（如：保洁、绿化养护、安全保卫措施等）及无理由承担电梯运行的电费；3、被告于2013年12月同奥林新村1栋1单元2层202号商铺承租人袁丽利签订了租赁合同，合同约定所有税、费均由承租人袁丽利承担，怀化众合物业服务有限公司跟承租人袁丽利是直接物业合同约定关系，是物业服务的接受服务人，承租人袁丽利也向物业公司缴纳了保证金，2016年6月14日结算了所有的物管费，故该物业费及水电费跟业主无关，应由承租人袁丽利缴纳；且奥林新村所有的商铺出租，都是租赁户缴纳物管费，原告一直是这样履行的；4、承租人袁丽利因欠交租金违约需要解除租赁合同，事前其多次告知原告，并贴出通知，也将袁丽利叫到原告物业办公室同物业工作人员见面，要他们自己结算租赁期间的物业费及水电费，其已经尽到了自己的职责和义务；根据合同法第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；5、怀化众合物业服务有限公司提供的两份缴费通知证据系虚假通知，其没有收到；6、至起诉之日止，被告也没有收到奥林新村房地产开发商的房屋正式收房通知；7、怀化众合物业服务有限公司起诉的是2014年1月1日至2016年8月31日拖欠的物业费和滞纳金等费用，时效已过两年，即已过诉讼时效，请判令驳回其诉讼请求。
被告王萍为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据1、众合物业公司收取物业费收据复印件一份，拟证明奥林新村商铺都是由承租户交纳物业费；
证据2、2012年5月15日，被告王萍与怀化市宏翔房地产开发有限公司签订的商品房购房合同复印件一份，拟证明被告购买的奥林新村1栋201的商铺一层，面积为758.38平方米。
证据3、租赁合同复印件一份，拟证明商铺租赁面积是758.38平方米，与购房合同的面积一致，并约定由袁丽利交纳物业费及其他费用；
证据4、2016年8月2日催费通知复印件一份，拟证明其只收到这一份催费通知，这之前都没有收到过；
证据5、张贴通知照片2张，拟证明其已经通知物业要求他们向承租户袁丽利收取余下费用，包含物业费；
证据6、照片3张，拟证明其已经多次通知物业向袁丽利收取物业费；
证据7、被告袁丽利承诺书照片一张，拟证明原告知道承租人袁丽利与被告王萍解除租赁合同；
证据8、被告袁丽利和物业的结算单照片一张，拟证明袁丽利向物业交纳了2014年1月1日至2016年5月31日部分的物业费；
证据9、照片1张，拟证明物业公司没有尽到物业责任，让承租人袁丽利的自行拆走空调外机。
上述证据，经本院公开开庭审理，当事人当庭举证、质证和辩论，本院综合审查后作出如下认证：
被告王萍对原告众合物业公司提交证据1、6、7号无异议；对原告提交的证据2真实性、合法性、关联性有异议，原告取得奥林新村的服务管理物业合同没有经过合法的招投标环节，是凭借私人的关系签订的；奥林新村没有取得房屋验收备案合格书，消防验收合格证，奥林新村前期物业服务合同是原告跟开发商签订的，跟业主没有关联；被告王萍对原告提交的证据3合法性、真实性、关联性无异议，但对合同中的面积有异议，与2012年5月15日与开发商758.38平米方是不符的，而2015年10月19日与开发商签订的网签合同781.43平方米，该商铺具体面积并未确定，要等正式的房产证下来后才能确定，原告起诉的面积有误；被告王萍对原告提交的证据4合法性、真实性无异议，关联性有异议，商铺不存在使用电梯，电梯对我们是封闭的。被告王萍对原告提交的证据5真实性、合法性有异议，催费通知和天天快递及催费通知没有收到。
原告众合物业公司对被告王萍提交的证据1真实性、合法性、关联性有异议，承租户交物业费不能排除业主对物业费承担连带责任；原告对被告王萍提交的证据2真实性有异议，有更改的痕迹，关联性有异议，不能证明收费没有依据，房屋面积与房产局备案的商品房买卖合同上注明的房屋面积不符；原告对被告王萍提交的证据3真实性、关联性有异议，该租赁合同只能证明被告王萍与袁丽利之间存在租赁关系，但不能改变原告与被告王萍之间系业主的法律关系，也不能转嫁被告王萍缴纳物业费的义务；原告对被告王萍提交的证据4证明目的有异议，不能证明其之前没有向被告王萍发过催费通知。原告对被告王萍提交的证据5证明目的有异议，该通知内容并没有证明被告通知了物业公司收取物业费，文字内容体现的是被告袁丽利未交租赁费，将解除被告王萍与袁丽利之间的租赁合同，该证据不能免除被告王萍的缴费义务；原告对被告王萍提交的证据6有异议，照片上没有显示时间、地点，只能证明他拍了工作人员，不能体现交谈的内容；原告对被告王萍提交的证据7关联性有异议，该承诺书上没有体现袁丽利承担物业费的承诺，与本案无关；
原告对被告王萍提交的证据关8联性有异议，该证据没有体现出物业费由袁丽利单独承担；原告对被告王萍提交的证据9关联性有异议，该空调外机是承租户被告袁丽利所有的，并不是业主被告王萍所有，原告无权阻止被告袁丽利处置自己财产。
本院认为，被告王萍对原告众合物业公司提交的证据1、6、7无异议，本院予以采信；被告王萍对原告提交的证据2真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为前期物业服务合同是对业主有效力的，竣工验收审批表和消防验收意见书，应由开发商提供，不是由物业公司提供，该组证据本院予以采信；被告王萍对原告提交的证据3真实性、合法性、关联性均无异议，只认为房屋面积与2012年5月15日其与怀化宏翔房地产开发有限公司签订商品房买卖合同中约定面积不符。本院认为房产证面积与购房合同的面积有误差，房产证未办理之前物业费收费的面积是以购房合同为准，房产证下来以后以房产证面积为准，且原告提供的是2015年5月19日被告王萍与怀化宏翔房地产开发有限公司奥林新村项目部签订的商品房买卖合同，该合同已在怀化市房产管理局备案，该证据本院予以采信；被告王萍对原告提交的证据4有异议，本院认为原告与怀化市宏翔房产开发有限公司签订《奥立新村物业服务合同》未约定公共耗能费用，该证据与本案无关联性，本院不予采信；被告王萍对原告提交的证据5有异议，因该证据能证明本案纠纷产生的由来，本院予以采信。
原告对被告王萍提交的证据1-9均有异议，本院认为被告王萍提交证据1系复印件，不符合证据形式，本院不予采信；被告王萍提交的证据2商品房买卖合同系其2012年5月15日与怀化市宏翔房地产开发有限公司签订，2015年10月19日被告王萍重新与宏翔房地产开发有限公司签订了该房屋买卖合同且登记备案在怀化市房产管理局，本院认为商品房买卖合同应以房产管理局登记备案的合同为准，故该证据本院不予采信；被告王萍提交的证据3、8与原告提交的证据6、7相吻合，能证明被告王萍与被告袁丽利之间存在租赁合同关系，本院予以采信；被告王萍提交的证据4能证明本案纠纷产生的由来，本院予以采信；被告王萍提交的证据5通知照片内容系被告袁丽利未按约定交纳租金，王萍通知其解除租赁合同，该证据与本案没有关联性，本院不予采信；被告王萍提交的证据6、7、9的证明内容及目的未能在证据中予以体现，且原告均有异议，本院不予采信。
根据采信的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：原告众合物业公司于2013年12月10日与怀化市宏翔房地产开发有限公司签订了前期《奥立新村物业服务合同》，约定由原告对奥林新村小区进行物业服务，物业管理服务期限为五年，即从2013年12月10日起至2017年10月10日止；物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，双方对物业服务的内容及收费标准为多层住房0.8元/月·㎡，高层住房1.2元/月·㎡，商用按其拥有建筑面积2.5元/月·㎡，办公用房其拥有建筑面积1.5元/月·㎡。同时约定逾期交纳物业管理费的，按照欠费金额每日百分之一交纳滞纳金。合同签订后，原告众合物业公司按约履行了合同义务。
2012年5月15日，被告王萍与怀化市宏翔房地产开发有限公司就“奥林新村”住宅小区1栋1单元201东号商业用房签订了《商品房买卖合同》。2015年5月19日，被告王萍重新与怀化市宏翔房地产开发有限公司奥林新村项目部签订了《商品房买卖合同》，自愿购买“奥林新村”住宅小区1栋1单元202号商业用房（按建筑面积为781.43平方米），该合同已在怀化市房产管理局备案登记。
2013年12月，被告王萍与被告袁丽利签订《租赁合同》，约定王萍将位于怀化市天星东路体育中心奥林新村一号楼二楼（建筑面积758.38平方米）出租给袁丽利使用，租赁期间为2014年1月18日至2019年1月18日，双方还约定租金及付款方式及袁丽利在经营期间一切税费由袁丽利承担等。2016年5月31日，被告王萍与袁丽利协商已解除《租赁合同》。承租人袁丽利交纳了2014年1月至2016年8月31日其租赁的“奥林新村”住宅小区1栋1单元202号商业用房建筑面积612.43平方米的物业费，袁丽利一直拖欠自2014年1月1日起至2016年5月31日止的余下建筑面积169平方米物业管理服务费4595.5元（涉案房屋为商业物业，其建筑面积为781.43平方米，物业管理服务费按每月每平方米1.5元计算），王萍一直拖欠自2016年5月31日起至2016年8月31日止的建筑面积781.43平方米物业管理服务费3516.4元。众合物业公司因而诉至法院，形成纠纷。
本院认为，原告众合物业公司与怀化市宏翔房地产开发有限公司签订《奥林新村物业服务合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方当事人应当按照合同全面履行义务。根据《物业管理条例》的第六条规定：房屋的所有权人为业主。同时，
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告王萍作为奥林新村小区业主，虽然不是物业服务合同形式上的签订者，但其是物业服务合同项目下权利义务的一方实际享有者和承担者，故该合同对业主王萍具有约束力。原告众合物业公司事实上已对上述物业进行了相关的物业服务和管理，承担了其作为物业服务企业应承担的义务。作为上述小区的业主，业主王萍理应向其支付相应报酬。故被告王萍辩解其从未与原告签订《物业服务合同》及其店面所处位置没有享受到原告方提供的物业服务，其不承担向原告交纳物业费的义务的意见，本院不予支持。因王萍与袁丽利就涉案房屋签订了租赁合同，在房屋租赁合同未变更之前，袁丽利作为涉案房屋的承租人承租涉案房屋后，即为涉案房屋的使用人，应按合同约定履行交纳物业管理服务费的义务。虽然王萍将房屋出租，并约定由承租人交纳物业服务费，但依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持，即王萍作为涉案房屋的所有人应对袁丽利所欠物业管理服务费承担连带清偿责任。故对众合物业公司要求袁丽利、王萍支付物业管理服务费的诉讼请求，予以支持。
物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，而不是按业主实际使用建筑面积缴纳。2016年5月31日，被告王萍与袁丽利解除租赁合同，承租人袁丽利缴纳了2014年1月至2016年8月31日其租赁的“奥林新村”住宅小区1栋1单元202号商业用房建筑面积612.43平方米的物业费，被告袁丽利代王萍缴纳2016年5月31日至2016年8月31日其租赁的建筑面积612.43平方米的物业费2756元，被告袁丽利应补缴自2014年1月1日至2016年5月31日应向原告众合物业公司交纳的物业服务费为7351.5元（物业面积169平方米＊1.5元／平方米／月＊29月）,减去其代王萍缴纳的2016年5月31日至2016年8月31日其租赁的建筑面积612.43平方米的物业费2756元，被告袁丽利应缴纳物业费4595.5元。被告王萍应缴纳了2016年5月31至2016年8月31日其租赁的“奥林新村”住宅小区1栋1单元202号商业用房建筑面积781.43平方米的物业费3516.4元。物业管理服务合同对物业费的逾期付款的滞纳金进行约定，即约定了逾期付款违约金按照未付款每日百分之一标准计算，该约定过高，本院酌情调整为日万分之五。
因业主王萍未缴纳物业费的行为一直处于持续状态，且众合物业公司并未消极主张权利，故对王萍提出的本案已超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。被告王萍辩称未交物业费是因为至今未取得所购房屋的房产证。因房产证的办理系被告与房屋出卖方签订的房屋买卖合同约定的内容，因此产生纠纷，被告应向房屋出卖方主张权利。被告不能以此为理由对抗物业服务公司诉其缴纳物业费的诉讼请求。
因原告众合物业公司与怀化市宏翔房地产开发有限公司签订《奥林新村物业服务合同》中未约定公共耗能费，故原告要求被告支付公共耗能费675.5元的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告袁丽利于本判决生效之日起10日内支付原告怀化众合物业服务有限公司物业费4595.5元并支付滞纳金（以物业费4595.5元为基数从2016年8月31日起按照日万分之五的标准计算至物业费付清之日止）；
二、被告王萍于本判决生效之日起10日内支付原告怀化众合物业服务有限公司自2016年5月31至2016年8月31日物业费3516.4元并支付滞纳金（以物业费3516.4元为基数从2016年8月31日起按照日万分之五的标准计算至物业费付清之日止）。
三、被告王萍对上述第一项承担连带清偿责任；
四、驳回原告怀化众合物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费214元，由被告袁丽利、王萍共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 张文香
人民陪审员 陈方长
人民陪审员 黄三玉
二〇一七年八月十六日
代理书记员 刘芸芸
附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用
法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在
催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。