上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终4722号
上诉人（原审被告）：鞠引龙，男，1960年5月30日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
上诉人（原审被告）：鞠宇良，男，1985年6月28日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：蔡晓霁，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：黄美凤，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审原告）：唐林华，女，1978年5月10日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告）：王磊，男，1973年9月26日生，汉族，户籍地河南省杞县。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘军明，上海永乐律师事务所律师。
上诉人鞠引龙、鞠宇良因与被上诉人唐林华、王磊房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初73953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鞠引龙、鞠宇良上诉请求：撤销一审判决，改判驳回唐林华、王磊一审全部诉讼请求。事实和理由：浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称401室房屋）由鞠引龙、鞠宇良共有，鞠宇良从未授权鞠引龙代表其出售该房屋。鉴于唐林华、王磊在交易过程中从未见过鞠宇良，更未看到鞠宇良在授权委托书上签字，鞠引龙与鞠宇良的父子关系以及鞠引龙持有鞠宇良身份证的事实，不能推定为表见代理成立。鞠引龙擅自处分401室房屋与唐林华、王磊签订的房屋买卖合同无效。
唐林华、王磊辩称，从2016年6月双方签订合同至同年9月，鞠宇良对401室房屋的买卖从未提出过异议，反而向中介提供了身份证，配合唐林华、王磊办理公积金贷款手续。鞠引龙、鞠宇良拒绝履行合同，有违诚信。现不同意鞠引龙、鞠宇良的上诉请求。
唐林华、王磊向一审法院起诉请求：1、鞠引龙、鞠宇良按照《上海市房地产买卖合同》的约定，协助唐林华、王磊将401室房屋过户至唐林华、王磊名下；2、鞠引龙、鞠宇良支付唐林华、王磊违约金人民币10万元（按总房价20%计算后适当调低）。
一审法院认定事实：401室房屋登记为鞠引龙、鞠宇良按份所有（鞠引龙占2/3，鞠宇良占1/3）。2016年6月14日、15日，唐林华与鞠引龙分别签订《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》（编号：2832956），约定唐林华、王磊向鞠引龙、鞠宇良购买401室房屋。同月30日，唐林华与鞠引龙签订《补充协议》，约定，401室房屋的总价为130万元，双方签约时唐林华、王磊支付50万元，2016年9月30日办理过户手续时再支付50万元，余款30万元由唐林华、王磊以公积金贷款方式支付。合同签订后，唐林华、王磊按约向鞠引龙支付了50万元。后鞠引龙、鞠宇良表示不同意出售401室房屋。
一审法院认为，本案的争议焦点为：鞠宇良是否委托鞠引龙出售401室房屋的共有份额？如鞠引龙并无代理权，其代理行为是否有效？
对唐林华、王磊提交的委托书，鞠宇良于一审庭审中当庭否认其签字的真实性，唐林华、王磊未提交证据佐证该份委托书系鞠宇良所签，且其证人顾某也不能确定委托书是否为鞠宇良所签，故一审法院确认该份委托书并非鞠宇良所签；对顾某的证人证言，其无法确定鞠宇良曾同意鞠引龙出售401室房屋；对唐林华、王磊提交的录音材料，其中有“房子你卖掉，越快越好，……”“父亲签字，……他跟我讲这套房子要卖，我说越快越好……”的内容，但该录音材料是在双方谈话中途开始录制，无法结合此前双方谈话内容来准确判断对话的含义，故仅凭该录音材料不足以证明鞠宇良曾委托鞠引龙出售401室房屋。
根据合同法的规定，行为人没有代理权，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中：一、401室房屋的共有人“鞠引龙、鞠宇良”系父子关系；二、鞠引龙与唐林华、王磊在房产中介公司签订买卖合同时持有“委托书”；三、鞠引龙配合唐林华、王磊办理公积金贷款时持有鞠宇良的身份证原件。综上，唐林华、王磊基于上述事实而相信鞠引龙有代理权，符合社会普通公众的认知，故一审法院确认，鞠引龙实施的代理鞠宇良出售其共有份额的行为有效，依法应由鞠宇良作为被代理人承担相应的民事责任。
鞠宇良辩称其并非适格被告的意见，一审法院认为，鞠宇良系本案讼争《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》的合同当事人之一，唐林华、王磊作为合同相对方，将鞠宇良列为被告并无不当，至于其是否需要承担责任，是本案实体审理结果需要解决的问题，故对鞠宇良的该辩称意见，不予采纳。
对唐林华、王磊的第一项诉请，一审法院认为，根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行等违约责任。本案中，根据《上海市房地产买卖合同》的约定，鞠引龙、鞠宇良应当配合唐林华、王磊将401室房屋转移登记至唐林华、王磊名下，现鞠引龙、鞠宇良拒绝履行，属违约行为，依法应当承担继续履行的违约责任。现唐林华、王磊已将剩余房款80万元交至一审法院，继续履行合同的条件已经具备，故对唐林华、王磊的该项诉请，予以支持。
鞠引龙、鞠宇良辩称401室房屋已经出租，买卖不破租赁，故《上海市房地产买卖合同》不能履行的意见，一审法院认为，合同法关于“买卖不破租赁”的规定为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该条规定的含义十分明确，租赁物在租赁期间是可以进行买卖的。故对鞠引龙、鞠宇良的该辩称意见，不予采纳。
另外需要说明的是，根据物权法的规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案鞠引龙所有的401室房屋份额为2/3，在鞠引龙、鞠宇良未提出另有约定的情况下，其有权处分401室房屋，并非一定需要鞠宇良的授权。
对唐林华、王磊的第二项诉请，双方在《补充协议》中约定：若变更了房款总价，过户当日唐林华、王磊再支付鞠引龙、鞠宇良50万元的约定，“则视为变更方违约，违约方必须支付给守约方总房款20%的违约金，违约成立后的七个工作日内，由违约方支付给守约方”。在该条款下方有“备注：……3.甲方需提供动迁协议原件，无偿陪同过户。……”根据以上条款约定，一审法院认为，支付总房款20%违约金仅仅针对的是违约方未经同意变更了总房价或房款支付方式这两种情形，并不包括备注中所提到的无偿陪同过户情形，故一审法院对鞠引龙、鞠宇良的该项诉请，不予支持。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，于二〇一七年一月十日作出判决：一、鞠引龙、鞠宇良于判决生效之日起十日内协助唐林华、王磊办理将上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋转移登记至唐林华、王磊名下的手续，唐林华、王磊于上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋转移登记至唐林华、王磊名下当日支付鞠引龙、鞠宇良剩余房款800,000元；二、驳回唐林华、王磊其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,800元，减半收取计6,400元，财产保全费5,000元，由唐林华、王磊负担1,267元，鞠引龙、鞠宇良负担10,133元。
二审中，鞠引龙、鞠宇良方陈述，鞠宇良一半时间与鞠引龙共同居住在一起，另一半时间与其配偶居住于XX路XX路的XX别墅。401室房屋的房产证由鞠引龙保管。交易过程中鞠宇良的身份证被鞠引龙擅自拿走。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，401室房屋由鞠引龙、鞠宇良按份共有，双方为父子关系，且并无证据证明双方存在不和或者重大冲突的情况。在当前的环境下，房屋为家庭重大财产，关系并无不可的父子之间在处分共有的房屋时，事先不作商量，有违常理。结合交易过程中鞠引龙提供鞠宇良身份证原件的事实以及唐林华、王磊于一审中提供的录音资料，可以认定以合同约定价格出售401室房屋予唐林华、王磊系鞠引龙、鞠宇良的共同行为。在合同磋商、订立过程中，鞠引龙出示的“委托书”上鞠宇良的签字是否为其本人所签虽难以认定，但确如一审所述，作为合同相对方的唐林华、王磊基于相关事实亦有理由相信鞠引龙在交易过程中系同时代理鞠宇良订立及履行合同。因此，本案中应当认定鞠引龙、鞠宇良与唐林华、王磊之间就401室房屋建立合法的买卖关系。
鞠引龙、鞠宇良，本应按照诚实信用原则全面履行合同项下各项义务。现鞠引龙、鞠宇良明确不履行系争房屋买卖合同，应认定为违约，在合同并不存在履行不能的情况下，唐林华、王磊要求鞠引龙、鞠宇良承担继续履行的责任，于法有据。
综上，鞠引龙、鞠宇良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,800元，由上诉人鞠引龙、鞠宇良负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 翟从海
审判员 许 军
二〇一七年七月七日
书记员 罗静深
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……