安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终5145号
上诉人（原审被告）：刘恩扣，男，1973年10月6日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
被上诉人（原审原告）：黄成学，男，1965年3月16日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
委托诉讼代理人：李宇，安徽元贞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈群，安徽元贞律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：杨仕中，男，1974年8月29日出生，侗族，住安徽省合肥市。
原审被告:合肥尚湾商务酒店有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区合裕路1号商办楼一至六层,统一社会信有代码91340100062473436Q。
法定代表人：刘恩扣，总经理。
上诉人刘恩扣因与被上诉人黄成学、杨仕中，原审被告合肥尚湾商务酒店有限公司（以下简称尚湾商务酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘恩扣上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费用由黄成学、杨仕中承担。事实和理由：2015年11月1日，刘恩扣与黄成学签订合肥市瑶海区明光路1号七层商业门面房（建筑面积1350平方米）的整体租赁合同，年租金为865080元，合同签订后刘恩扣就支付了当时半年的房租费432540元，并按约定支付押金5万元整，但自合同签订后到2016年11月16日黄成学也未将一楼5间沿明光路的门面房面积为211平方交付给刘恩扣，一直由杨仕中经营一品鲜超市，并导致刘恩扣一年来经营无法开展亏损严重。黄成学、杨仕中假借虚假合同，提供虚假情况，对于刘恩扣的经营损失应当承担责任。杨仕中转入的248614元系水电费，不应计算为房租费，并且杨仕中租赁房屋签订的合同时间应至2016年8月2日截止。因黄成学违约在先，原审法院支持刘恩扣支付租金及承担违约金的请求不当，依法应予以撤销。
黄成学辩称，1、刘恩扣与黄成学签订合同时，杨仕中已在案涉租赁房屋内经营，黄成学已告知杨仕中承租案涉房屋的事实，刘恩扣也说其与杨仕中已经协商好了。2、刘恩扣认为其经营亏损及否认其同意向杨仕中转租的事实，但其计算相关亏损的情况不具有真实性，也无从核实。即使其存在亏损，也属于商业风险，是其在经营过程中应当承担的责任。3、黄成学与刘恩扣签订合同时，杨仕中已在涉案房屋一层经营使用将近三年之久，刘恩扣在承租房屋时是明知该事实并且也同意杨仕中承租房屋，而且在承租过程中收取了杨仕中之后的房屋租赁费和水电费。从双方签订合同的意思表示及刘恩扣签订合同后的行为，均能否认刘恩扣的相关主张。
杨仕中辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回刘恩扣的上诉请求。
原审被告尚湾商务酒店述称，同意刘恩扣的上诉意见。
黄成学向一审法院起诉请求：1、刘恩扣、尚湾商务酒店支付黄成学2016年12月1日至2017年5月31日的房屋租金452540元(第二年递增40000元,半年为20000元)、违约金135762元（按半年租金的30%计算），合计588302元；2、刘恩扣、尚湾商务酒店承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年2月4日，黄成学（出租方，甲方）与案外人贾贤兵（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落于合肥市瑶海区明光路1号七层商业门面房，建筑面积1350平方米出租给乙方；用途为快捷酒店，租期为8年即2012年2月6日起至2020年2月6日，甲方给乙方租赁期100天，合同并对其他事项作出约定。2013年8月份，贾贤兵将一楼五间门面出租给杨仕中经营超市（租期6年即从2013年8月2日起至2019年8月1日止）至今。2015年7月，贾贤兵将所租赁黄成学的房屋全部转租给刘恩扣，其中包括杨仕中经营的超市，刘恩扣将2015年7月至同年12月1日前的房屋租金支付给贾贤兵。
2015年11月1日，黄成学（甲方）与刘恩扣（丙方）签订一份《协议书》，约定：丙方承租甲方位于合肥市瑶海区明光路1号七层商业门面房，建筑面积1350平方米，租赁期限为10年，自2015年12月1日开始计算房租，计租自2015年12月1日起至2025年11月30日止，丙方应该直接向甲方支付租金，承担义务；租金第一年为865080元，以后逐年按40000元递增，租金每6个月支付，丙方应在合同之日全额支付第一年半年的租金，之后应提前30日付清下半年的租金；丙方应按时、足额支付租金，每逾期一日应按年租金额的千分之五支付违约金，逾期超过三十日的，按本合同第九条处理（第九条：拖欠租金达1个月以上的，甲方可提前终止合同，收回房屋并有权按年租金数额的一倍要求丙方支付违约金；违约方无权请求人民法院予以核减）；协议并对其他事项作出约定。协议签订后，刘恩扣向黄成学交纳2015年12月1日至2016年6月1日期间的半年租金432540元，后一直使用该房至今。
2016年6月1日起，刘恩扣未再向黄成学交纳房租，黄成学经多次催要未果，遂诉讼至一审法院。一审法院于2016年10月作出（2016）皖0102民初6165号民事判决，判决刘恩扣支付黄成学2016年6月1日至同年11月30日房屋租金432540元及违约金129762元。后刘恩扣上诉至合肥市中级人民法院，合肥市中级人民法院作出（2017）皖01民终506号民事判决：驳回上诉，维持原判。现因刘恩扣也未支付2016年12月1日至2017年5月31日的租金452540元(第二年递增40000元,半年为20000元)，黄成学遂再次诉讼至一审法院。
另查，杨仕中于2016年1月12日向刘恩扣转付租金121275元，于同年7月14日向刘恩扣又转付租金127339元。2017年2月28日，杨仕中将房租费127339元转至刘恩扣账户，刘恩扣又将该款退回，杨仕中于2017年4月7日又将该转至刘恩扣账户。
一审法院认为，黄成学与刘恩扣订立的《协议书》合法有效，刘恩扣辩称其与黄成学签订合同房租费为865080元，而贾贤兵与黄成学约定的房租费为744020元，没有合同延续性，因该协议是刘恩扣与黄成学之间签订的，租赁价格也是双方协商的，不违反法律规定，是合法有效的。当事人应当按约履行义务，根据合同约定，刘恩扣应在2016年11月1日前支付2016年12月1日至2017年5月31日房屋租金，其未按约支付款项构成违约，黄成学诉请要求刘恩扣支付租金及承担违约责任合法有据，予以支持。对于黄成学诉请要求尚湾商务酒店作为实际使用人承担支付房屋租金及违约金，根据合同相对性原则，尚湾商务酒店并不是合同相对人，故对黄成学该项诉请不予支持。刘恩扣主张黄成学未按合同约定交付房屋，有权拒付租金并不应支付违约金。然从合同签订履行过程来看，刘恩扣于2015年7月自贾贤兵转租房屋时，即得知贾贤兵将一层房屋五间门面房租给杨仕中，后与黄成学签订租赁合同时对杨仕中占有使用房屋的事实也是明知的；根据刘恩扣在的陈述，其对于杨仕中使用的房屋问题曾向黄成学表示不认可，但黄成学表示该房屋问题由刘恩扣与杨仕中私下自己协调，在此情况下，刘恩扣与黄成学签订租赁协议，并缴纳案涉房屋整体租金，且刘恩扣嗣后也收取杨仕中部分房租费用。现刘恩扣以黄成学未按约交付房屋拒付租金，理由不成立，不予支持。黄成学的诉讼请求合理，依法予以支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、刘恩扣支付黄成学2016年12月1日至2017年5月30日的房屋租金452540元，并承担逾期付款违约金135762元，合计588302元，于判决生效后十日内付清；二、驳回黄成学其他诉讼请求。本案一审案件受理费9680元及财产保全费3520元，由刘恩扣负担。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，2015年11月1日，黄成学与刘恩扣之间订立的《协议书》合法有效，双方当事人均应按照该协议约定履行各自的义务。根据协议约定，刘恩扣应当在2016年11月1日前支付2016年12月1日至2017年5月31日期间的租金，刘恩扣未按约支付款项构成违约，一审法院在此情况下判决刘恩扣支付租金及承担违约责任，符合双方合同约定，本院予以维持。刘恩扣主张黄成学未按约交付杨仕中占有的相关房屋，故有权拒付租金，但从本案现已查明的事实来看，首先，刘恩扣在2015年7月从原承租人贾贤兵处转租房屋时，即得知贾贤兵将一层房屋五间门面房租给杨仕中；其次，在2015年11月1日与黄成学签订租赁合同时，刘恩扣对于杨仕中占有使用以上房屋的事实也是明知的；再次，杨仕中在后期也向刘恩扣支付了部分房租费用。综合以上事实可以反映，黄成学以指示交付的方式交付了杨仕中占有的案涉房屋一层五间门面，现刘恩扣以黄成学未按约交付房屋而拒付租金及不承担违约金，理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，刘恩扣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由上诉人刘恩扣负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年九月八日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。