福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0302民初2298号原告：许国平，男，1959年9月21日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。原告：关丽妹，女，1963年8月1日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。以上二原告的委托诉讼代理人：刘键东、孙江潮，福建诚毅律师事务所执业律师。被告：朱志峰，男，1961年3月6日出生，汉族，居民，住所地莆田市荔城区。委托诉讼代理人：方俊飞，福建品义律师事务所执业律师。被告：黄秀清，女，1965年12月28日出生，汉族，居民，住所地莆田市荔城区。原告许国平、关丽妹与被告朱志峰、黄秀清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许国平、关丽妹的委托诉讼代理人刘键东、孙江潮（诉讼过程中，许国平、关丽妹曾委托黄艳玲、吴梅华为其诉讼代理人，后双方解除诉讼委托关系）和被告朱志峰的委托诉讼代理人方俊飞及被告黄秀清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许国平、关丽妹向本院提出诉讼请求：1、依法判决朱志峰、黄秀清继续履行《房屋买卖合同》义务，将（北磨）市府集资房（房屋坐落于莆田市××区××北××北磨小区）的房屋所有权过户给许国平、关丽妹；2、依法判决朱志峰、黄秀清支付给许国平、关丽妹因未办理房屋过户手续的违约赔偿金1万元；3、依法判决朱志峰、黄秀清承担本案的诉讼费用。2016年11月8日，许国平、关丽妹增加诉讼请求：请求确认本案讼争房屋（城厢区北磨小区市府集资楼A幢101号）所有权归许国平、关丽妹所有。事实和理由：1997年8月8日，许国平、关丽妹与朱志峰签订了关于（北磨）市府集资房（房屋坐落于莆田市××区××北××北磨小区）房屋的《房屋买卖合同》。合同约定：“朱志峰同意将其所有的市府集资房出售给许国平、关丽妹，总面积为184.27平方米（产权证实际总面积为：175.90平方米），总售价为人民币141000元。许国平、关丽妹一次性支付136000元后合同生效，尚有5000元待该房屋产权证交给许国平、关丽妹时一次性付清。同时该套房交付许国平、关丽妹使用，朱建峰把该房交款发票等签名转交许国平、关丽妹保存，该房屋产权归许国平、关丽妹所有。朱志峰应积极配合许国平、关丽妹办理房屋产权证变更等过户事宜”。许国平、关丽妹于合同签订并依约支付购房款后即入住该房屋。后由于朱志峰一方的原因导致讼争房屋迟迟未过户。因朱志峰严重违约，根据法律规定应承担违约责任，故其应支付给许国平、关丽妹逾期办理房屋过户事宜的违约金1万元。朱志峰辩称，1、房屋买卖合同签订后，答辩人积极履行约定的义务，因许国平职务犯罪，无法办理过户手续。在其服刑期间，答辩人多次催促关丽妹办理过户登记手续，但关丽妹以许国平服刑为由不积极配合；2、许国平、关丽妹主张的违约赔偿金于法无据，双方签订的房屋买卖合同中没有关于违约金的约定，许国平、关丽妹的该主张没有法律依据，不应予以支持。许国平、关丽妹请求讼争房屋归其所有系确认之诉，与履行之诉不能并列主张，由于本案的住房土地是政府划拨的土地，集资房买卖有特殊的要求，需经过盖章同意；3、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，以划拨方式取得的土地使用权，应当按照国务院规定，报市政府审批，这些属于行政权的范畴，法院不应直接判决讼争房屋属于许国平、关丽妹所有。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让。讼争房屋的产权主体是市政府和答辩人，故本案的房屋买卖合同是无效的，依法应确认该合同无效。根据经济适用住房管理法的规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。朱志峰在购房五年内未经集资单位的同意交易是违法的。黄秀清辩称，虽然答辩人在《房屋买卖合同》的共有人处签名，但讼争的房屋系朱志峰所有，莆市房权证城厢区字第××号房屋产权证及土地使用证上登记的都是朱志峰一人的名字，协助办理过户手续等与答辩人无关，要求答辩人共同承担未办理过户手续的违约赔偿金亦没有依据，依法应驳回许国平、关丽妹对答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据该确认的证据，结合本案庭审笔录，本院认定事实如下：朱志峰与黄秀清于1990年4月18日登记结婚，2009年11月21日登记离婚。1997年8月8日，朱志峰作为甲方、黄秀清作为共有人与作为乙方的许国平、关丽妹签订了《房屋买卖合同》，约定：一、甲方（产权共有人）同意把市府（北磨）集资房一套三房二厅，总面积184.27平方米，其中主房165.03平方米，柴草间19.24平方米（包括防盗网，三间已装潢的房间），全部出售给乙方，总售价141000元。二、付款方式。乙方一次性付136000元给甲方，作为合同生效，同时该套房交付乙方使用，甲方把该房交款发票等签名转交乙方保存，该房产权归乙方所有。尚有5000元待该房屋产权证交给乙方时，乙方即一次性付清给甲方。三、该房的质量、结构以市府与承建单位验收合格为准。四、该房买卖属断卖性质，若市府要求该套房交纳层次差、各种费用、造价结构调整、都由甲方承担和享受。该套房若今后集体增加建造项目如小区配套即增加收费及卫生、水、电费等由乙方自己负担。五、房屋产权证、近期若能直接做乙方姓名更好，如果集资单位只能按原名办证，房屋产权证不管做什么人姓名，都由乙方保存，若交易过户，甲方应积极配合提供所需手续，过户所需各种费用（包括交易税增值税等）由乙方承担。六、本合同一式叁份，双方各执一份，中介方一份。合同签订后，许国平、关丽妹依约支付了购房款，朱志峰亦将房屋交付许国平、关丽妹使用至今。1999年7月29日，本案讼争房屋登记在朱志峰名下，房产证号为莆市房权证城厢区字第××号。同年8月，朱志峰又取得了该房屋的国有土地使用证。2013年3月15日，朱志峰提出了莆田市已购房改房上市准入申请，同年3月19日，莆田市人民政府办公室在该申请表上盖章并注明“同意按规定办理交易。”同日，莆田市秀屿区清房工作领导小组办公室出具一份证明，内容为：“朱志峰，男，身份证号码：，系我区科技局干部，在我区工作期间，未在我办办理购买公有住房、经济适用住房等福利性住房房改手续。”2016年11月8日，莆田市城厢区龙桥街道北磨社区居民委员会出具证明书一份，内容为：“兹有许国平，男，身份证号：，及妻子关丽妹，自1997年10月一直居住在北磨双兴路××号市府集资房1幢101房，至现在。特此证明。”后因双方在办理房屋产权登记过户问题中发生矛盾，致引起诉讼。诉讼期间，许国平、关丽妹撤回诉讼请求第1点。本院认为：本案涉讼的坐落于莆田市××区××街道北××房的房屋系朱志峰于1992年10月参加莆田市人民政府集资建房取得的产业。朱志峰主张其与许国平、关丽妹签订的关于买卖该房产的《房屋买卖合同》不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条的法律强制性规定，应认定为无效合同。虽然朱志峰在出售诉争房屋时未依法登记领取权属证书且其项下的土地使用权是通过划拨方式取得的，但《最高人民法院关于合同法司法解释(二)理解与适用》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条的规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不符合该规定，并不导致合同无效。双方签订的上述《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其它无效情形，故朱志峰据此主张其与许国平、关丽妹签订的合同无效的理由不能成立。朱志峰的其他主张亦缺乏依据，本院不予采纳。现许国平、关丽妹请求确认本案诉争房屋所有权归其所有，因双方签订的《房屋买卖合同》有效，许国平、关丽妹也已实际占有使用该房屋，且现该房屋的所有权证书及国有土地使用权证虽仍登记在朱志峰名下，但有关单位同意该房屋可按规定办理交易，故许国平、关丽妹的上述请求符合法律和合同的规定，本院予以支持。许国平、关丽妹同时要求朱志峰、黄秀清支付因未办理房屋过户手续的违约赔偿金暂计1万元，此缺乏合同和法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)》第六十四条(?javascript:SLC(98761,64)?)第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：坐落于莆田市××区××街道北××房的房屋【房产证号：莆市房权证城厢区字第××号，国有土地使用证归许国平、关丽妹所有；二、驳回许国平、关丽妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由许国平、关丽妹负担50元，黄秀清、朱志峰负担100元。公告费260元，由朱志峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  黄 凤人民陪审员  林清廉人民陪审员  何国庆二〇一七年七月七日书 记 员  江琦敏附：本案相关的法律法规及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。