广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终7052号
上诉人（原审原告、反诉被告）：秦辉林秦X林，男，1973年4月19日出生，汉族，住湖南省东安县。
委托诉讼代理人：龙国华，广东龙堃律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴振刚吴X刚，男，1967年8月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：梁建华，广东广立信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗君应，广东广立信律师事务所实习律师。
上诉人秦辉林秦X林因与被上诉人吴振刚吴X刚租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法乐民初字第26号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
秦辉林秦X林上诉请求：1.将一审判决第三项改判为：秦辉林秦X林只应向吴振刚吴X刚支付2014年9月1日起至2014年10月4日止的场地占有使用费38522元；2.一审判决第六项改判为：吴振刚吴X刚向秦辉林秦X林赔偿因吴振刚吴X刚恶意停电、加锁导致秦辉林秦X林停产损失合计387629.84元（其中，工人工资283200元，自2014年10月5日起按每月工资106200元暂计至2014年12月24日，2014年12月25日起至合同判决解除或无效之日止的工资另计；合理利润104429.84元，自2014年10月5日起按每月利润39161.19元暂计至2014年12月24日，2014年12月25日起至合同判决解除或无效之日止的利润另计）。秦辉林秦X林在二审期间变更上诉请求为：1.将一审判决第三项改判为：秦辉林秦X林只应向吴振刚吴X刚支付2014年9月1日起至2014年10月4日止的场地占有使用费24200元（22000元／月×1个月3天）；2.一审判决第六项改判为：吴振刚吴X刚支付秦辉林秦X林因展厅停业遭受的经济损失（暂计算展厅工作人员工资损失，自2014年9月15日起按每月27000元计至合同解除之日止，暂计至2014年12月24日工资为90000元）。事实和理由：（一）双方签订《乐从南方家具商场展厅租赁合约书》前，吴振刚吴X刚明知道涉案租赁物没有办理规划报建手续却出租给秦辉林秦X林使用，其主观上存在明显过错，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，吴振刚吴X刚作为有过错的一方应当赔偿秦辉林秦X林相应的损失，该损失包括秦辉林秦X林的装修剩余价值损失。但一审法院对吴振刚吴X刚的缔约过失责任并未提及，也未支持秦辉林秦X林要求赔偿装修剩余价值损失的诉讼请求。（二）2014年9月份，涉案商场四楼承租户张春贵装修，严重污染了秦辉林秦X林摆放在经营场所内的沙发等商品。秦辉林秦X林与张春贵及吴振刚吴X刚交涉无果后，秦辉林秦X林明确告知吴振刚吴X刚秦辉林秦X林拒交租金。鉴于此，秦辉林秦X林拒交租金的行为是行使不安抗辩权的具体表现，符合法律规定，秦辉林秦X林没有过错。虽然吴振刚吴X刚履行了一定的提醒告知义务，但其作为涉案租赁物的出租方，并没有采取切实有效的措施使秦辉林秦X林正当、正常的经营权免受侵害。依照《中华人民共和国合同法》的规定和涉案合同的约定，吴振刚吴X刚未依法、依约履行保护租赁物免遭外界侵害的行为存在过错，其行为已构成违约。（三）吴振刚吴X刚不仅不采取有效措施解决污染问题，反而采取断电加锁措施，导致秦辉林秦X林完全不能正常使用涉案租赁物，吴振刚吴X刚存在过错，秦辉林秦X林自2014年10月5日起无需向吴振刚吴X刚支付租金或场地占有使用费。
吴振刚吴X刚辩称，（一）秦辉林秦X林长期无理占用涉案租赁物，拒绝向吴振刚吴X刚支付场地使用费的事实清楚，其行为已严重损害吴振刚吴X刚的合法权益，一审判决秦辉林秦X林向吴振刚吴X刚支付场地占有使用费正确。（二）吴振刚吴X刚不存在违约在先的事实，秦辉林秦X林不具备行使不安抗辩权的法定条件，故秦辉林秦X林自2014年9月开始拒交租金的行为显然是违约在先，根本不属于行使不安抗辩权。（三）秦辉林秦X林上诉请求吴振刚吴X刚赔偿因展厅停业遭受的损失无理无据。
秦辉林秦X林向一审法院起诉请求：1.解除秦辉林秦X林与吴振刚吴X刚签订的《乐从南方家具商场展厅租赁合约书》；2.吴振刚吴X刚退还秦辉林秦X林履约保证金45000元及锁押金500元；3.吴振刚吴X刚支付秦辉林秦X林展厅装修的声誉价值200000元；4.吴振刚吴X刚支付秦辉林秦X林因展厅停业遭受的经济损失（暂计算展厅工作人员工资损失，自2014年9月15日起按每月27000元计至合同解除之日止，暂计至2014年12月24日工资为90000元）。吴振刚吴X刚向一审法院提起反诉请求：1.解除秦辉林秦X林与吴振刚吴X刚签订的《乐从南方家具商场展厅租赁合约书》，并判令秦辉林秦X林立即将涉案租赁物返还给吴振刚吴X刚；2.秦辉林秦X林立即清偿所欠的租金（自2014年9月起计至实际交还租赁场地之日止，暂计至2015年1月，租金为117715.5元）及滞纳金5816元（自2014年9月6日起，以中国人民银行同期贷款利率四倍计算，暂计至2015年1月21日）；3.秦辉林秦X林立即清还所欠吴振刚吴X刚自2014年8月至2014年10月电费4404元及滞纳金331元（按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，暂计至2015年1月21日）；4.秦辉林秦X林立即清还所欠吴振刚吴X刚自2014年8月至2014年10月水费176元及滞纳金12元（按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，暂计至2015年1月21日）。
一审法院认定事实：吴振刚吴X刚为个体户佛山市顺德区乐从镇南村南方家具商场（以下简称南方家具商场）的经营者。2013年7月22日，秦辉林秦X林与南方家具商场签订一份《乐从南方家具商场展厅租赁合约书》，约定秦辉林秦X林承租该商场的五楼A区用作家具展厅及办公室，面积约为1850平方米，租赁期为3年，自2013年6月1日至2016年5月31日，免租期为一个月，从2013年7月10日开始计租。2013年6月1日至2014年5月31日的租金为每月22000元，水电费另计；从2014年6月1日起，每年递增5%至合同期满；秦辉林秦X林需在每月5日前缴纳当月的租金及上月的水电费。签订合同后，吴振刚吴X刚依约向秦辉林秦X林交付了涉案的租赁场地，秦辉林秦X林亦向其缴纳履约保证金45000元及锁押金500元。其后，因南方家具商场的四楼租户张春贵进行装修，秦辉林秦X林认为该行为致使其展厅内沙发受污染而无法修复出售。后秦辉林秦X林、吴振刚吴X刚双方就此协商不成，遂均向一审法院提起诉讼。
另查明：秦辉林秦X林就上述事实，向吴振刚吴X刚及案外人张春贵提起（2014）佛顺法乐民初字第1653号财产损害赔偿纠纷一案，要求吴振刚吴X刚及张春贵赔偿因张春贵装修行为而导致的相关损失。
再查明：秦辉林秦X林于2015年1月15日申请对涉案租赁物的装修剩余价值进行评估，后因无法按照要求提供必要的评估证据，相关评估机构无法实施评估鉴定工作，秦辉林秦X林遂撤回该评估申请。
一审法院认为，本案的争议焦点之一为涉案《乐从南方家具商场展厅租赁合约书》是否有效。本案中，南方家具商场的经营者吴振刚吴X刚，其作为出租人有义务提供租赁物已取得建设工程规划许可或经主管部门批准建设的证据，但其未能提供前述相关证明材料，且吴振刚吴X刚在庭审中亦承认涉案租赁物并无进行报建。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案《乐从南方家具商场展厅租赁合约书》属无效合同。因涉案合同系无效合同，而无效合同自始无效，不存在解除的问题，故秦辉林秦X林、吴振刚吴X刚双方关于解除涉案租赁合同的请求，一审法院不予支持。
本案的争议焦点之二为秦辉林秦X林诉请的退还保证金、赔偿装修剩余价值及工人工资损失能否予以支持。秦辉林秦X林认为吴振刚吴X刚对其家具商场四楼租户装修所造成的粉尘污染未能采取有效的防护措施，吴振刚吴X刚该行为构成违约，并应退还保证金及赔偿因此造成的损失。由于涉案租赁合同为无效合同，对于无效合同的处理，应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定进行。首先，对于秦辉林秦X林所缴纳的履约保证金45000元及锁押金500元，吴振刚吴X刚系因涉案租赁合同的约定所收取的，在合同认定无效后，吴振刚吴X刚应向秦辉林秦X林返还。其次，对于秦辉林秦X林展厅装修剩余价值及工人工资损失，虽秦辉林秦X林认为吴振刚吴X刚作为展厅出租人对张春贵装修所造成的污染具有不可推卸的责任，但根据庭审查明可知，涉案的南方家具商场的经营性质和类型已决定了其场内的租户进行相关的装修系平常合理的，秦辉林秦X林对此理应知晓，而张春贵在进行装修期间，对四楼通往五楼的楼梯间有进行一定的遮挡，姑且不论张春贵的措施是否有效恰当，但秦辉林秦X林的展厅为半敞开式，其出入口并无任何的门等相关可与外界隔离物，秦辉林秦X林在张春贵进行装修期间甚至知道其展厅沙发铺有粉尘后，却并无对沙发进行合理的覆盖保护措施。而吴振刚吴X刚作为出租方，在张春贵装修期间已履行提醒告知及协助义务，在无其他证据补强情况下，一审法院认为吴振刚吴X刚不存在过错。另，在评估机构无法进行评估工作情况下，秦辉林秦X林亦无充足证据证明其诉请的装修剩余价值及工人工资损失。故一审法院对秦辉林秦X林该两项诉请不予支持。
本案的争议焦点之三为吴振刚吴X刚诉请的租金、水电费及其滞纳金能否予以支持。对此，在涉案租赁合同无效的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，首先，对于吴振刚吴X刚诉请的租金，一审法院按租赁场地占有使用费处理。至于费用计算至何时，虽双方并无进行正式的场地交接手续，但根据第二次庭审查明的事实，吴振刚吴X刚承认2016年3月已将受染沙发搬离涉案租赁场地另行放置，综合案情，一审法院认为占用费应从2014年9月计至2016年2月为宜。再结合期间吴振刚吴X刚对涉案租赁场地进行停电的事实，根据公平原则，一审法院对涉案租赁场地的占有使用费进行调整为租金标准的一半。但双方在庭审中对《乐从南方家具商场展厅租赁合约书》中约定的租金标准理解不一致，秦辉林秦X林认为租金系按租赁年度递增，而吴振刚吴X刚则认为系按自然年度递增。对此，根据该合同第二条关于租金的约定，并结合上下文意，一审法院确认租金系按租赁年度每年递增5%，即2013年6月1日至2014年5月31日的租金为每月22000元，2014年6月1日至2015年5月31日的租金为每月23100元，2015年6月1日至2016年5月31日的租金为每月24255元。故酌定秦辉林秦X林向吴振刚吴X刚支付2014年9月至2016年2月的占有使用费为213097.5元。其次，对于吴振刚吴X刚诉请的2014年8月至10月的水电费，虽秦辉林秦X林对其中有产生水电费用的月份不予确认，但综合秦辉林秦X林以往的缴费记录、吴振刚吴X刚提供的证据及双方庭审陈述，一审法院确认秦辉林秦X林主张的该期间的电费为4404元、水费为176元。最后，对于吴振刚吴X刚诉请的上述欠交租金及水电费所衍生的滞纳金，因涉案租赁合同被确认为无效合同，其中的关于滞纳金的条款当然无效，故对吴振刚吴X刚主张的滞纳金一审法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、秦辉林秦X林与南方家具商场签订的《乐从南方家具商场展厅租赁合约书》无效；二、吴振刚吴X刚应于判决发生法律效力之日起十日内向秦辉林秦X林返还履约保证金45000元及锁押金500元；三、秦辉林秦X林应于判决发生法律效力之日起十日内向吴振刚吴X刚支付2014年9月至2016年2月的场地占有使用费213097.5元；四、秦辉林秦X林应于判决发生法律效力之日起十日内向吴振刚吴X刚支付2014年8月至10月的电费4404元；五、秦辉林秦X林应于判决发生法律效力之日起十日内向吴振刚吴X刚支付2014年8月至10月的水费176元；六、驳回秦辉林秦X林的其他诉讼请求；七、驳回吴振刚吴X刚的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取为3166.25元（秦辉林秦X林已预交），由秦辉林秦X林承担2736.85元，吴振刚吴X刚承担429.4元；反诉受理费减半收取为1434.55元（吴振刚吴X刚已预交），由秦辉林秦X林承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据秦辉林秦X林的上诉请求和吴振刚吴X刚的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：（一）秦辉林秦X林应向吴振刚吴X刚支付的场地占有使用费数额；（二）秦辉林秦X林请求赔偿经济损失能否予以支持。
关于第一个争议焦点。本案中，吴振刚吴X刚诉请秦辉林秦X林支付涉案租赁物2014年9月至实际交还涉案租赁物之日的租金，由于秦辉林秦X林未提供证据证明其将涉案租赁物交还予吴振刚吴X刚的时间，一审法院采信吴振刚吴X刚关于2016年3月已将受染沙发搬离涉案租赁物另行放置的陈述，确认涉案租赁物场地使用费自2014年9月计至2016年2月，并无不当，本院予以支持。而对于场地占用费的计算标准。因吴振刚吴X刚未提供证据证明涉案租赁物的建设取得了建设工程规划许可证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案《乐从南方家具商场展厅租赁合约书》无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”但因本案中存在吴振刚吴X刚对涉案租赁场地进行停电的事实，一审法院结合本案的实际情况，根据公平原则，将涉案租赁场地的占有使用费调整为涉案合同约定租金标准的一半，酌定秦辉林秦X林向吴振刚吴X刚支付2014年9月至2016年2月的场地占有使用费213097.5元，并无不当，本院予以维持。
关于第二个争议焦点。泰辉林上诉主张吴振刚吴X刚采取停电措施造成秦辉林秦X林停产停业，吴振刚吴X刚应当赔偿秦辉林秦X林因此所造成的经济损失。由于涉案租赁合同为无效合同，对于无效合同的处理，应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定进行。秦辉林秦X林请求赔偿因吴振刚吴X刚进行停电的经济损失，没有法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，秦辉林秦X林的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5483.46元，由上诉人秦辉林秦X林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年十二月九日
书 记 员 赖敏婷
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