黑龙江省黑河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑11民终552号
上诉人（原审被告）李洪志，男，汉族，个体业主，住黑河市中央街。
委托代理人陈可鑫，黑龙江仲信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周文忠，男，汉族，教师，住黑河市爱辉区。
委托代理人王淑清，黑龙江剑桥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李海涛，男，汉族，个体业主，住黑河市爱辉区。
委托代理人曹勇，黑龙江民声律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黑河康居房地产开发有限责任公司。住所地：黑河市站前小区*号楼。
法定代表人王德辉，该公司总经理。
上诉人李洪志因与被上诉人周文忠、李海涛、黑河康居房地产开发有限责任公司（以下简称康居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑河市爱辉区人民法院（2016）黑1102民初250号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年8月1日公开开庭审理了本案。上诉人李洪志的委托代理人陈可鑫，被上诉人周文忠的委托代理人王淑清，被上诉人李海涛及其委托代理人曹勇，被上诉人康居公司的法定代表人王德辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告周文忠在原审法院诉称，原告于2006年11月12日和被告康居公司签订2006H-053黑河市龙滨路（B）区世发公园小区商住楼购销合同书，购买了龙滨路（B）区世发小区商住楼4号楼6单元632室，该商品房建筑面积125.68平方米，商品房总价款157,100.00元，合同约定原告以按揭方式付款，并于2006年11月12日交纳首付房款62,840.00元。2009年11月6日，原告与被告康居公司签订了购买龙滨路（B）区世发公园小区商住楼4号楼29号车库合同书，并于2009年11月16日支付全部款项116,143.00元，合同中康居公司保证于2010年10月30日前交工。上述两份合同签订时被告康居公司售房负责人是李世发，房款都交给了李世发，李世发与被告康居公司是挂靠合作关系。李世发收到房款和车库款后，于2013年去世，继承人为被告李海涛。李海涛于2013年年末与李洪志合伙开发该项目并签订了合作协议，对外的开发单位仍是被告康居公司。原告自签订房屋购销合同已近10年，三位被告至今没有开发建设4号楼，故两份合同无法继续履行。因合同目的无法实现，故原告诉至法院，请求法院判令解除原、被告双方于2006年11月12日、2009年11月6日签订的第2006H-053号黑河市龙滨路（B）区世发公园小区商住楼4号楼6单元632室购销《合同书》和黑河市龙滨路（B）区世发公园小区商住楼4号楼29号车库的《合同书》；三被告返还原告已付房款62,840.00元、给付利息37,408.10元，返还车库款116,143.00元、给付利息45,393.14元，合计261,784.24元；三被告给付本案审理期间至判决之日的房款和车库款的利息；由三被告承担本案的诉讼费用。
原审被告康居公司在原审法院辩称，1、原告周文忠与李世发签订的房屋买卖协议，康居公司对此不知情，也未收取房款。原告与李世发签订的合同所加盖的印章名称是“黑河市康居房地产开发有限责任公司世发小区”，该印章本身所显示的小区名称并非法人单位，不具备民事主体资格，而且该印章并非康居公司授权制作，李世发更非法人。该合同所对应的合同主体并非康居公司，原告在签订合同时可以对该印章所示主体的资质进行辨别。2、李世发系挂靠康居公司开发的争议房产所在地块，就挂靠本身并不违法，在房产进行销售时应当具备房产预售、销售许可，并应以康居公司为主体对外签订房产销售合同。李世发个人或其他人对外没有销售资格，其个人行为应由其承担法律责任，这也是合同相对性原则所严格限定和规定的。3、李世发去世后，其已开发地块的债权债务均由其子李海涛继承处置，后续事务也由其处理，相关财务账目均由李海涛掌管，并未向康居公司移交，因此，对于原告的债权理应由李海涛个人负责。综上，康居公司认为原告的款项交付对象及合同签订主体并非康居公司，康居公司也未在其中获利，李世发采用自制印章签订合同系个人行为，其子李海涛继承了相关权益，应当对此承担责任。
原审被告李海涛在原审法院辩称，1、李世发去世前，其与康居公司签订挂靠协议，对世发小区进行实际施工建设，经爱辉区和黑河市两级人民法院判决，该协议为有效协议。2、李世发去世后，李海涛继承了相应权利，由于李海涛缺乏资金便与李洪志共同开发该地块，并且签订了合作开发协议书。3、原告与李世发签订的两份合同以及收款收据，李海涛没有异议，李海涛对该起案件的意见是：第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，行使合同解除权的期限为三个月，没有法律规定和双方当事人约定的情况下，解除期限为一年，超过一年的解除权作废，本案两份合同分别签订于2006年2009年，已经超过了法定期限，因此原告无权解除与李世发签订的合同。另外，原告购买的4号楼所在的住宅以及车库现正在建设中，经李海涛与李洪志沟通，可以确定该工程今年能够完工，具备可以交付房屋的基础，不存在原告在其诉状中所陈述的合同目的无法实现的情况，基于迟延交付问题，双方可以在房屋交付后再确定责任承担的主体。第二，被告李海涛与李洪志签订了合作协议书，协议书中将被告李海涛相应的支出作为成本，因为李海涛与李洪志合作的前提就是缺乏资金。协议实际履行过程中李世发共与43户签订了协议（其中包括原告在内），并由李洪志出资退还了36户的购房款，只有包括原告在内的8户未能退款，根据李洪志与李海涛签订的协议以及李洪志出资退款的事实，李海涛认为该笔款项如果需要退还也应由李洪志退还，退款后李洪志和李海涛可以按照双方约定进行核算。
原审法院判决认定，2006年11月12日，原告周文忠（乙方）与李世发（甲方）签订黑河市龙滨路（B）区世发公园小区商住楼购销合同书，原告购买了世发小区商住楼4号楼6单元632室房屋，该房屋建筑面积125.68平方米，总价款157,100.00元。合同约定：原告首期付房款40%即62,840.00元……二期付款自主体封闭后……三期付款自工程竣工验收后10日内……甲方保证2007年11月30日将房屋交付给乙方……。合同签订当天，原告按合同约定交纳了房款62,840.00元。2009年11月6日，原告周文忠（乙方）又与李世发（甲方）签订了购买龙滨路（B）区世发公园小区商住楼4号楼29号车库购销合同书，该车库建筑面积27.01平方米，总价款116,143.00元（原告已于2009年11月16日全额交纳该款项）。合同约定：甲方保证乙方2010年10月30日前交工。现该房屋及车库至今没有交付给原告。
同时查明，被告康居公司系争议房屋及车库所在地块的开发建设单位。2006年7月10日，被告康居公司与李世发签订协议，双方约定黑河龙滨路地区（B）地块1#、2#、4#、7#、14#楼的开发、投资、建设工程全权由李世发负责，销售权属于李世发。2013年4月9日，李世发授权其儿子李海涛对黑河市龙滨路地区（B）地块进行开发、投资、建设。2013年6月23日，李世发死亡。2013年9月9日，被告李海涛与李洪志签订《世发小区》土地开发建设合作协议书，双方约定世发小区后期建设由二人合作完成。
原审法院判决认为，原告与李世发签订的房屋及车库购销合同内容合法，意思表示真实，为有效合同。合同签订后原告已按约定履行了交纳首付房款62,840.00元及全部车库款116,143.00元的义务，权利相对方亦应按合同约定的时间向原告履行交付房屋的义务。因李海涛基于李世发生前的授权，承担了黑河市龙滨路地区（B）地块开发、投资、建设的权利义务，李洪志又与李海涛系合伙关系，故被告李海涛与李洪志应共同承担向原告交付房屋的义务。现因被告李海涛与李洪志未能在合同约定的时间内交付房屋，故原告要求解除前述购销合同的诉讼请求合理，本院予以支持。按照《合同法》的规定，合同解除后当事人可以请求恢复原状，并有权要求赔偿损失。故原告要求返还首付房款62,840.00元及全部车库款116,143.00元的诉讼请求合理，本院予以支持。原告要求按人民银行同期贷款利率给付自交纳房款之日至判决之日利息的诉讼请求合理，本院予以支持。被告康居公司作为黑河市龙滨路地区（B）地块的开发建设单位，将其资质对外借用，应与被告李海涛、李洪志承担相应的连带赔偿责任。三被告的辩解理由不成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决，一、解除原告周文忠与李世发于2006年11月12日签订的黑河市龙滨路（B）区世发公园小区商住楼4号楼6单元632室房屋购销合同及双方于2009年11月6日签订的黑河市龙滨路（B）区世发公园小区商住楼4号楼29号车库购销合同；二、被告李海涛、李洪志于本判决生效之日起十日内返还原告周文忠房款178,983.00元、给付原告周文忠利息88,070.38元；三、被告黑河康居房地产开发有限责任公司对被告李海涛与李洪志的上述给付义务承担连带责任。案件受理费2,613.50元(减半收取)，由被告李海涛与李洪志承担。
判决宣判后，被告李洪志不服，向本院提起上诉。主要上诉理由：1、原审法院判决认定合同有效，从逻辑上已经认定合同主体（出售方）是康居公司，李世发只是代表公司进行房产销售，原审法院判决既把房地产开发与销售认定为李世发的个人行为，又认定为公司行为，如李洪志与李海涛是合伙关系，就等于二人完全可以单独完成案件所涉地块的房地产开发、建设、销售等事务，事实上康居公司为绝对的法律主体地位。因此，李洪志与李海涛之间存在合作关系，但并不是所谓的合伙关系。2、李海涛与李洪志之间签订的合作协议，直接等同于合伙关系是错误的，二者之间的合作关系必须以康居公司的名义行使权利，房地产开发仅仅是以两个人的合伙是无法完成的，至今康居公司对合作协议不予认可，并不能约束康居公司，虽合作协议在法律上是合法有效的，但其无法完整履行及对第三人不发生房产买卖的法律效力是显而易见的。3、周文忠与李世发签订的购房合同加盖的是黑河市康居房地产开发有限责任公司世发小区的印章，该印章非法人单位，不具有民事主体资格，该合同从表面上看属于李世发的个人行为。从逻辑上可以肯定：李世发是代表康居公司与周文忠签订的购房合同，即李世发是代表康居公司或以康居公司的名义销售房屋的。4、李海涛是李世发的被授权人，而不是以李世发继承人身份具备项目开发权，康居公司对此不予认可，包括李海涛与李洪志的合作。因此，李洪志在购房合同中与康居公司没有直接关系。5、购房合同解除后，周文忠要求返还房款，对于康居公司来说，属于合同之债，康居公司可以李海涛为李世发被授权人或利益获得人或继承人为由进行追偿。上诉人李洪志事实上通过与李海涛合作共同挂靠康居公司，并非对外承担连带责任的个人合伙关系。6、本案中上诉人非合同当事人，合同双方是明确的，购房合同签订后，开发、建设等原因在未改变主体资格的前提下与他人合作，均不应使合同外第三人为合同当事人，这是合同相对性原则所确定的，周文忠售楼款交付对象及合同签订主体并非李洪志，李洪志与周文忠不存在法律联系。请求撤销原审法院判决，驳回周文忠对李洪志的原审诉讼请求。
经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，李世发挂靠康居公司开发建设黑河市龙滨路(B)区世发公园小区，并与被上诉人周文忠签订房屋买卖合同，周文忠按合同约定交纳首付房款62,840.00元及全部车库款116,143.00元，但房屋建设过程中李世发去世，李海涛基于李世发生前授权，承担了黑河市龙滨路地区（B）地块开发、投资、建设的权利，并与李洪志签订了合作协议，共同开发该小区，构成了合伙关系，现李海涛、李洪志未在合同约定的时间内交付房屋，构成违约，故原审法院判决解除周文忠的房屋买卖合同并返还其房款、利息并无不当。虽李洪志主张其与李海涛是合作关系，而非合伙关系，因已生效的黑河市爱辉区人民法院（2014）爱民初字第264号民事判决中已认定李洪志与李海涛之间构成合伙关系，故李洪志的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。因李世发不具备房地产开发的相应资质，借用康居公司的资质，开发建设黑河市龙滨路(B)区世发公园小区，已形成挂靠关系，有协议书以及已生效的黑河市爱辉区人民法院（2014）爱民初字第264号民事判决能够予以证实，故康居公司作为被挂靠人，原审法院判决其与李海涛、李洪志承担连带责任并无不当，上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,306.00元，由上诉人李洪志负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于卫平
审 判 员 曹 伟
代理审判员 张 岩
二〇一六年八月十八日
书 记 员 仇长城