山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终4909号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨志兵，男，1980年1月19日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：刘旭华，山东鲁兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王玢，男，1977年6月19日出生，住济南市。
委托诉讼代理人：宋宏来，山东昊舜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：原玲，女，1979年11月1日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：王玢（系原玲之夫），住济南市。
原审第三人：济南郡都房地产营销策划有限公司，住所地济南市。
法定代表人：徐秋菊，总经理。
委托诉讼代理人：王翠叶，女，该公司工作人员。
上诉人杨志兵因与被上诉人王玢、原玲、原审第三人济南郡都房地产营销策划有限公司（以下简称郡都房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初6612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨志兵上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持杨志兵的一审诉讼请求；3.一、二审案件受理费由王玢、原玲承担。事实和理由：一审判决，认定事实严重不清，适用法律不当，审理程序不合法。一审法院并未围绕杨志兵诉讼请求和王玢、原玲答辩意见，归纳案件的焦点问题。王玢、原玲亦未提起反诉（因未缴纳反诉费），杨志兵的诉讼请求也非要求解除买卖合同，而是主张履行买卖合同，即使在开庭时杨志兵退而求其次提出如果对方不履行合同也可以要求解除合同，王玢、原玲赔偿损失。但一审判决第一项俨然成了确认之诉判决，确认合同于2016年11月21日解除。一、杨志兵一直自始至终处于守约方地位，王玢、原玲在合同履行期间存在违约行为。王玢、原玲多次阻挠或者片面撕毁合同履行，不履行出卖人义务。一审法院对如此明显的事实，没有进行详细证据审查和自由心证，全面客观审核证据，反而偏听偏信，主观臆断认定王玢、原玲有权解除合同，房屋买卖合同无法履行，虽有部分说理，但均不能掩盖王玢、原玲解除合同，既没有合同依据又没有法律依据。二、王玢、原玲所谓口头或者书面解除合同，属于单方违法解除合同，是对房屋买卖合同单方反悔,已经构成根本违约。在双方对房屋价款未约定支付期限，对贷款未约定最长等待期限，在贷款已经审批通过合同能够顺利进行下去能够实现合同目的的情况下，一审法院认定王玢、原玲有权解除房屋买卖合同，并认定合同已经解除，已经无法履行，其裁判结果严重违背合同契约精神和民法所讲的诚信原则，与我国民商事审判精神相悖。三、一审法院认为王玢、原玲享有房屋买卖合同解除权，是对事实和法律曲解的基础上，作出的错误认定。1.杨志兵已经提供充分的证据证实王玢、原玲存在违约行为。房屋买卖合同并未约定房款支付期限，双方第二次口头协商一致重新到邮储银行办理贷款也没有约定贷款审批最长等待期限。王玢、原玲在银行贷款审批期间以种种理由取走房产证，贷款审批通过之后又不积极配合房屋买卖，违约事实非常清楚。2.郡都房产公司作为双方房屋买卖合同的见证者和参与者，虽未出庭，但其出具的证明能够充分说明王玢、原玲在买卖房屋期间的严重违约，其出具的证明内容能够和杨志兵提供的证据相互印证。一审法院对该证明未予以采信有误。3.杨志兵因使用生意人卡第一次贷款未审批通过，但不代表杨志兵征信存在问题。第二次贷款并非迟迟未获审批，反而在合理期待期间（2个月）内获得批准。4.首付款比例是否符合现行房屋买卖政策规定，不是本案审理重点，也不构成合同履行的障碍阻却合同正常履行，更不影响合同效力。房屋买卖合同中约定支付多少定金，付多少首付款，均是当事人协商一致结果，合法有效。5.李春香系杨志兵之妻，是购房银行按揭贷款共同借款人，各方当事人对此均没有异议。6.王玢、原玲未能提供证据证实其在2016年11月11日及2016年11月21日通过郡都房产公司进行询问贷款情况并得知贷款未下来的情况下告知要求解除合同，一审法院对该事实予以认定，明显缺乏证据支持。王玢、原玲从郡都房产公司处取走房产证是因为感觉卖价低，郡都房产公司同意其取走房产证，也是迫于王玢、原玲多次找事无奈之举，郡都房产公司没有收到其明确解除合同意思表示，亦不同意解除房屋买卖合同。王玢、原玲取走房产证，并不能得出王玢、原玲解除合同的结论，即使得出解除合同的结论，也该是王玢、原玲以取走房产证的方式，单方面表示不愿意在等待银行贷款审批。涉案房屋买卖合同的主体是杨志兵和王玢、原玲，杨志兵在第二次贷款手续通过之前，并未收到王玢、原玲明确的要求解除合同意思表示，双方更谈不上协商一致解除合同。一审法院认定双方当事人已经于2016年11月21日解除了房屋买卖合同有误。7.邮储银行贷款审批下来后杨志兵就已经通知王玢、原玲，要求其协助履行房屋买卖合同后续事项。8.合同约定首付款是在房屋过户当日支付，房屋未过户之前，不存在首付款支付问题。未能支付首付款原因不在杨志兵。四、一审法院在开庭审理时法庭询问杨志兵，如果合同对方不愿意履行，是否同意解除合同。杨志兵还是坚持一审的意见，坚持要求王玢、原玲履行合同、对方承担违约责任、律师费、诉讼费的请求，因为杨志兵从始到终的目的即是购买房屋，并为此承担了大量的费用，中介费，办理贷款手续费用，高额的诉讼费、律师费等。五、一审审理程序不当。一审法院对杨志兵提交的录音光盘、李春香和杨志兵关系证据，没有组织双方当事人质证，审理程序明显不当。综上所述，一审判决认定事实严重不清，适用法律不当，程序不合法，应当依法撤销并改判。
王玢、原玲辩称,一、一审判决争议焦点归纳正确。1.一审法院归纳的争议焦点是在一审法庭调查中明确了杨志兵的诉讼请求、王玢、原玲的答辩意见以及对证据进行了充分质证的基础上作出的，并征求了当事人的意见。2.争议焦点具有争议性、关联性、有效性。二、本案合同是房屋买卖合同，杨志兵给付之诉的依据是房款支付和合同关系的存在。在杨志兵未支付房款并导致合同解除的情况下，一审判决针对杨志兵的诉讼请求，依法作出判决符合法律规定。三、杨志兵不是本案合同履行的守约方，而是根本违约方。1.杨志兵在合同订立阶段，存在缔约过失行为。2.杨志兵仅支付10000元定金，始终未支付房款。3.杨志兵通过按揭贷款的原因是征信缺失。李春香贷款审批通知书，与本案无关，具有明显的虚假性。杨志兵所称王玢、原玲要求涨价、到邮储银行闹事、将涉案房屋挂网出售、不协助履行合同等均属虚假。四、一审法院判决涉案合同解除，完全符合《合同法》规定，是杨志兵自始缺少履约能力和无实际履行行为所致。1.按照法律规定，在杨志兵过分延迟履行并导致王玢、原玲无法实现合同目的的情况下，王玢、原玲有权依法行使合同解除权。2.解除合同无需双方协商一致，只要王玢、原玲解除合同的通知到达杨志兵，合同便可解除。3.杨志兵所说的自己“一直为了合同履行，积极进行自身应尽的义务”，不具备合同适当履行和全面履行的法定内涵，而实际支付房款才是适当履行和全面履行。4.合同未约定履行期限和贷款最长等待期限，不能成为杨志兵迟延履行合同和主张利益的依据，反而证明了杨志兵和郡都房产公司为王玢、原玲事先准备了陷阱条款并以此牟取不当利益。5.所谓“贷款已经审批通过合同能够顺利进行下去能够实现各自的合同目的”是虚假的。李春香贷款审批通知与本案无关联性，无法使合同进行下去，也无法实现各自的合同目的。6.杨志兵主张王玢、原玲拿走房产证属于单方撕毁合同，是错误的。杨志兵的按揭贷款直到2016年11月11日仍无结果。在王玢、原玲的催告和要求下，郡都房产公司的工作人员郑付磊承诺一周内贷款可以审批通过，否则就解除合同。王玢、原玲等到2016年11月21日，贷款审批仍无消息，便找到郑付磊再次告知解除合同并要求取回房产证。郑付磊当即同意解除合同并表示马上通知杨志兵，将房产证退还给王玢、原玲。7.杨志兵关于为购房付出大部分费用，缴纳高额诉讼费及律师费的诉由系虚假。五、郡都房产公司出具的证明被一审法院排除使用，完全正确。一审判决关于首付比例的说理及认定，是针对李春香贷款审批通知书与本案关联性作出的，而不是针对本案合同的有效性作出。六、杨志兵关于一审中变更诉讼请求经过的描述，完全是虚假的。一审法院首先问杨志兵除按揭贷款外，能否以其他付款方式补足房款并交纳首付款，杨志兵回答除按揭贷款外没有其他支付能力，法庭随后才问杨志兵是否同意解除合同，杨志兵基于自己没有支付能力而变更诉讼请求，而非其他原因。杨志兵对自己不具有房款支付能力和支付行为的事实，已经自认，并经一审查清。七、杨志兵在合同解除后，违背诚实信用原则。杨志兵的上述缔约过失、履行不能事实，致使王玢、原玲至今无法实现合同目的并遭受了巨大损失，已经构成根本违约，合同解除后，当事人应本着诚实信用原则协商后续问题处理。杨志兵无视事实，反而编造虚假理由和证据提起诉讼。综上所述，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，二审法院应予判决驳回上诉，维持原判。
郡都房产公司述称,没有意见。
杨志兵向一审法院起诉请求：1.判令当事人双方继续履行2016年8月23日签订的《房屋买卖合同》，王玢、原玲接受购房款、办理房屋交接和过户手续；郡都房产公司协助办理房屋买卖手续；2.判令王玢、原玲支付违约金234000元；并赔偿律师代理费40000元；3.案件受理费由王玢、原玲承担。一审庭审中，杨志兵同意在不能继续履行房屋买卖合同的情形下变更其诉讼请求为：1.解除杨志兵与王玢、原玲及郡都房产公司签订的房屋买卖合同；2.王玢、原玲赔偿律师代理费4万元；3.王玢、原玲赔偿中介佣金及贷款服务费2.5万元；4.王玢、原玲赔偿房屋租金损失1万元（因王玢、原玲违约导致杨志兵无法使用涉案房产而租赁其他房屋产生的4个月的租金损失，每月按2500元主张）；5.王玢、原玲返还购房定金1万元；6.王玢、原玲赔偿可得利益损失32万元（参照安居客等各大房产网站报价以及王玢、原玲报价110万元计算差价）。
王玢、原玲向一审法院起诉请求：1.判令解除《房屋买卖合同》；2.判令杨志兵支付违约金234000元、律师代理费1万元；3.反诉案件受理费由杨志兵负担。王玢、原玲在一审法院限定期间内未交纳反诉案件受理费，对王玢、原玲的反诉请求，按照撤回反诉处理。
一审法院认定事实：1.杨志兵提交的郡都房产公司出具的证明影印件一份，载明：“证明甲方：原玲，乙方：杨志兵，丙方：郡都房产公司2016年8月23日签订买卖合同，房价78万，定金一万元。第二天乙方准备征信，户口本，结婚证等相关贷款资料，紧跟就跟随丙方去银行做贷款，由于在招商银行贷款审批未通过，经甲、乙双方协商同意后，在西市场邮政储蓄银行进行第二次贷款，双方到场签字。在等待银行审批期间，乙方积极配合银行要求，在第一时间准备相关资料。银行审批了一个多月，甲方不愿等了，拿走房产证，在拿走房产证之后大约10天左右，银行审批贷款通过，可以走过户等程序，此时，甲方报价110万，在其他中介都有挂盘销售。双方无法在价格上谈妥。经丙方积极协调之后，还是无法谈妥。”该证据系影印件，且系郡都房产公司向杨志兵单方出具，该证明属于证人证言，在郡都房产公司以及经手人未出庭的情形下，一审法院不予认定。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2016年8月23日，杨志兵（合同乙方）与原玲（合同甲方）经郡都房产公司（合同丙方）居间签订了《房屋房买卖合同》（以下简称涉案合同）一份，合同约定：甲方自愿出售坐落于济南市天桥区无影山东路38-1号2402室房产（以下简称涉案房产）给乙方，房屋所有权证号：济房权证天字第1761**号，房屋所有权人为原玲。双方约定的成交价为78万元，乙方在涉案合同签订时支付甲方1万元定金，甲方自涉案合同签订时，将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为房产交易安全性的担保。合同第四条约定的付款方式为银行按揭付款，乙方于过户当日前，将首付房款5万元（含定金）存入甲方指定账户，剩余房款73万元，在银行发放贷款之日由银行直接向甲方支付，以上款项以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足。第十二条违约责任约定：1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利闲置情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的向对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3.甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满30日后解除合同；4.委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人按照本条款第2项的计算标准承担损失；5.签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方；如乙方违约，则定金不退。甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方中介佣金（总房款的2%）；若甲乙协商解除合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金。第十三条约定，签订合同当日，甲方留居间方五千元物业保证金，待该房屋水、电、天然气、暖气交接结束当日，居间方须无偿返还。合同双方还对其他权利义务做出了相关约定。涉案合同签订后，杨志兵支付了购房定金1万元。双方当事人均认可杨志兵第一次办理银行按揭贷款是向招商银行申请，该次申请并未获得审批通过。2016年10月8日，双方当事人再次向邮储银行提出贷款审批申请。2016年10月11日，郡都房产公司出具《证明》一份，载明：“太平洋房屋保证杨志兵在邮政银行的审批贷款，在除了杨志兵个人刷信用卡三万以上导致审批失败意外，定能通过审批，否则，将全款退还五千元。”2016年11月29日，邮储银行出具《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》一份，载明：“李春香（借款人）：您申请的个人二手住房贷款，现已审批通过，决定给予您贷款金额/额度74万元。请您自通知日期起60个自然日内，按借款申请时约定事项办妥相关手续。特此函告。”
另查，2016年11月11日，王玢向郡都房产公司核实杨志兵贷款审批进度并要求解除合同，郡都房产公司承诺再等待一周。2016年11月21日，王玢再次向郡都房产公司核实杨志兵贷款审批进度，得知仍未通过后，表示解除合同并取走了房产证。2016年12月7日，王玢、原玲向郡都房产公司邮寄《解除合同告知函》一份，载明：“杨志兵：我方于2016年8月23日在济南郡都房地产营销策划有限公司撮合下与你达成房屋买卖合同。出售位于济南市天桥区无影山东路38号名人时代大厦2402住房一套，总房款78万元，由于你方迟迟不能支付购房款，导致我方目的无法实现，我方曾口头告知你方解除合同。今日再以书面形式通知你解除于2016年8月23日签订的房屋买卖合同（合同编号0001768），同时我方保留追究你方违约责任的权利。注：请济南郡都房地产营销策划公司转交通知杨志兵。”该邮件已妥投。2016年12月8日，王玢、原玲再次向郡都房产公司邮寄内容相同的《解除合同告知函》一份，后因拒收而退回。
诉讼中，经一审法院释明，杨志兵同意在不能继续履行房屋买卖合同的情形下变更其诉讼请求为：1.解除杨志兵、王玢、原玲及郡都房产公司签订的房屋买卖合同；2.王玢、原玲赔偿律师代理费4万元；3.王玢、原玲赔偿中介佣金及贷款服务费2.5万元；4.王玢、原玲赔偿房屋租金损失1万元（因王玢、原玲违约导致杨志兵无法使用涉案房产而租赁其他房屋产生的4个月的租金损失，每月按2500元主张）；5.王玢、原玲返还购房定金1万元；6.王玢、原玲赔偿可得利益损失32万元（参照安居客等各大房产网站报价以及王玢、原玲报价110万元计算差价）。王玢、原玲在一审法院限定期间内未交纳反诉案件受理费，对王玢、原玲的反诉请求，按照撤回反诉处理。
一审法院认为，当事人双方签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有拘束力。双方当事人争议的焦点问题为王玢、原玲是否享有房屋买卖合同解除权。第一，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。杨志兵主张王玢、原玲存在违约行为，应当承担相应的举证责任。第二，郡都房产公司收取了杨志兵的居间服务费，且系涉案房屋买卖合同实际履行的经办人，了解案件事实，其应当出庭陈述其所知晓的案件事实。第三，双方当事人均认可杨志兵因个人征信存在问题，不能通过银行按揭贷款审批，通过双方均认可的杨志兵第一次在招商银行贷款失败以及在邮储银行以李春香名义进行贷款审批的事实均可以证实上述问题。第四，双方当事人约定的房屋成交价款78万元，首付款5万元（含定金1万元），银行按揭贷款73万元，双方约定的首付比例仅为6.41%，远远低于济南市房地产市场曾执行过的首套房贷款首付比例最低20%，以及现阶段执行的首套房最低首付款30%的比例。《中华人民共和国合同法》第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。双方当事人以及郡都房产公司所约定的首付款比例，明显违反了最低首付款比例的规定。第五，涉案房屋买卖合同中约定的付款当事人为杨志兵，但其提交的贷款审批通过人却是案外人李春香，且未证明其与原玲、王玢就付款人与付款方式达成了新的协议，变更为由案外人李春香付款的事实。第六，双方签订房屋买卖合同时间为2016年8月23日，杨志兵第一次在招商银行贷款失败后，双方于2016年10月8日再次在邮储银行申请贷款。2016年11月11日及2016年11月21日均通过郡都房产公司进行了催告，因当事人不能自行联系，王玢、原玲向郡都房产公司催告的效力及于杨志兵。在王玢、原玲合理催告后，并结合杨志兵个人征信问题而向郡都房产公司提出解除合同，并于2016年11月21日取回房产证，郡都房产公司对此亦未提出异议，应视为双方当事人已经于2016年11月21日解除了房屋买卖合同。第七，王玢、原玲于2016年12月7日、8日两次向郡都房产公司邮寄解除合同通知，再次确认了双方解除房屋买卖合同的事实。综上所述，双方当事人订立的房屋买卖合同已经解除，已无法继续履行。双方当事人约定的付款方式为银行按揭付款，同时约定了支付首付款的时间为涉案房产过户当日，因杨志兵的原因而导致第一次贷款审批失败以及第二次贷款审批迟迟未能获得审批，实际上也导致了首付款一直未能及时支付。涉案房屋买卖合同第十二条第3项约定了守约方在违约方逾期履行合同义务30日后享有解除合同的权利，结合房屋按揭贷款审批流程，王玢、原玲就银行按揭贷款合理期待期间应为两个月左右。当事人签订房屋买卖合同时间为2016年8月23日，截至杨志兵自述的贷款审批通过之日2016年11月29日也已经超过了三个月，已超过了王玢、原玲的合理期待期限。王玢、原玲在超过了房款支付的合理期限后，王玢、原玲有权要求解除房屋买卖合同，并已实际于2016年11月21日取回房产证时口头通知与行为表示的方式解除了涉案房屋买卖合同。房屋买卖合同解除后，杨志兵第二次银行按揭贷款未及时获得审批尚不构成根本性违约，杨志兵支付的定金1万元，应予退还。杨志兵要求赔偿律师代理费4万元、中介佣金及贷款服务费2.5万元、房屋租金损失1万元、可得利益损失32万元的诉讼请求，均于法无据，一审法院难以支持。判决如下：一、杨志兵与王玢、原玲签订的房屋买卖合同于2016年11月21日解除；二、王玢、原玲于判决生效之日起10日内返还杨志兵定金1万元；三、驳回杨志兵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11600元，由杨志兵负担5800元，王玢、原玲负担5800元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、涉案合同应否予以解除；二、杨志兵主张的损失、律师费、可得利益等应否予以支持。
焦点一，关于合同解除问题。本院认为，王玢、原玲与杨志兵于2016年8月23日签订涉案房屋买卖合同，合同约定付款方式为银行按揭付款，杨志兵于过户当日前，将首付款5万元存入王玢、原玲指定账户，剩余房款73万元，在银行发放贷款之日由银行直接向王玢、原玲支付。该合同中未约定银行发放贷款时间及杨志兵交付剩余房款时间。杨志兵在第一次申请银行按揭贷款时，由于其自身原因未能成功，后双方协商由杨志兵于2016年10月8日第二次申请银行按揭贷款。2016年11月11日，王玢、原玲向郡都房产公司进行催告，郡都房产公司要求王玢、原玲再等待一周，但直至2016年11月21日杨志兵仍未办理银行按揭贷款。王玢、原玲向郡都房产公司提出解除合同，并取走了涉案房屋的房产证，应视为2016年11月21日解除了涉案的房屋买卖合同。
关于焦点二，关于杨志兵主张的损失、律师费、可得利益等问题。因杨志兵未在合理期限内办理银行按揭贷款导致涉案合同解除，原玲、王玢对于涉案合同的解除并无过错，故杨志兵要求王玢、原玲赔偿其损失、律师费、可得利益等，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，杨志兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11600元，由杨志兵负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一七年九月二十六日
书记员 李在利