湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0103民初4880号原告：卢毅，女，1979年10月31日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：张永红，湖北佳和律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：肖静茹，湖北佳和律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：范普俊，男，1968年5月20日出生，汉族，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：马小兵，北京盈科（武汉）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告卢毅（以下简称原告）与被告范普俊（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员喻瑛独任审判，公开开庭进行了审理。原告卢毅的委托诉讼代理人张永红、肖静茹、被告范普俊的委托诉讼代理人马小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢毅向本院提起诉讼请求：1、确认原、被告于2015年8月10日签订的《商铺租赁合同》及2016年1月27日签订的《商铺租赁补充协议》无效；2、被告向原告返还租金14.4万元、房屋使用保证金1.6万元；3、被告赔偿原告损失96885元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年8月，原、被告就万松园78平方米商铺的租房事宜进行商谈，被告称其为该商铺的次承租人，并向原告出具一系列资料证明有权转租。租赁合同签订后，原告支付了租金、保证金并对房屋进行了装修。2016年2月，房屋所有权人武汉警备区后勤部（以下简称警备区后勤部）张贴告示收回房屋。经查，警备区后勤部提供的房屋租赁合同上的承租人是武汉凯裕峰河科技有限公司（以下简称凯裕峰河公司），不是被告所称的武汉欣宇阳光商贸有限公司（以下简称阳光商贸公司），被告不是涉案房屋的次承租人，无权出租此房。被告以一系列虚假材料欺骗原告，让原告相信其为有权转租的次承租人，致使原告经济受损，故原告提起诉讼。被告范普俊辩称，1、原告诉状所称部分事实不属实，被告提供给原告的资料均是蒋雄峰、叶骏提供的，被告没有提供过任何伪造或虚假的材料，被告在整个房屋租赁过程中也是受害者，损失超过原告；2、本案原告承租的房屋系警备区后勤部出租给凯裕峰河公司，再由该公司及蒋雄峰出租给胡碧昱，然后由蒋雄峰、凯裕峰河公司、叶骏与被告签订租赁合同，最后租赁给原告，整个房屋租赁过程中相关手续是合法的。本案原告诉讼遗漏了必须参与诉讼的当事人；3、被告已就本案在内的相关房屋租赁纠纷向法院提起诉讼，该案审理结果直接影响到本案相关事实的认定和实体处理，本案应当依法中止审理。原告卢毅围绕诉讼请求提交了《商铺租赁合同》及补充协议、收条、支付宝转账凭证、警备区后勤部《证明》、阳光商贸公司与叶骏的《商铺租赁合同》、叶骏与范普俊签订的《商铺租赁合同》、阳光商贸公司的《证明》及其营业执照、军队单位对外有偿服务许可证、《军队房地产租赁合同》、凯裕峰河公司营业执照、关于严禁擅自转让门面经营权等事宜的紧急通知、万松园街派出所证明等证据，被告范普俊向本院提交了《军队房地产租赁合同》、叶骏与胡碧昱签订的《商铺租赁合同》、蒋雄峰等人与被告签订的《协议》等证据，经本院核实，予以确认并在卷佐证。对原告卢毅提交的装饰装修工程施工合同、收条、收据，被告对其真实性不予认可，本院认为原告的上述材料已形成证据链，应予以确认。经审理查明，位于武汉市江汉区万松园路19号（现43号）房屋，所有权人系警备区后勤部。2015年8月10日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定出租方甲方（即本案被告）将万松园路69号（即19号）商铺交承租方乙方（即本案原告）使用，租赁期限2年，自2015年8月15日起至2017年8月15日止；租金16000元/月，半年一付，每半年提前2个月付清9600元，甲方在收到租金后应当给乙方收费凭证；乙方在签订合同之日须交纳16000元作为房屋使用保证金，待合同期满乙方付清本应缴纳的所有费用后，甲方不计利息全额退还；甲方保证出租商铺产权清楚，若有纠纷，由甲方负责处理。协议签订后，原告向被告支付了半年租金及押金，被告向原告交付了一系列警备区后勤部、阳光商贸公司的证明，同时交付了阳光商贸公司与叶骏签订的租赁合同、叶骏与被告签订的租赁合同，但上述材料不真实。2016年1月27日，原、被告签订《商铺租赁合同补充协议》，约定甲方出租给乙方的商铺位于武汉市江汉区万松园路69号一层8平方米、二层70平方米，由于该房屋产权及出租权可能发生变更从而影响乙方继续租赁该商铺，导致乙方的利益受损，因此双方制定补充协议；当该商铺发生了产权变更或者由于政策等原因影响乙方继续使用该商铺，乙方所付租金按天计算（截止日期根据产权变更或政策原因出具的有效书面文件为准），甲方需退还乙方已付但未使用的租金并全额退还押金，如因该原因或其他不可抗力事件甲方得到第三方赔偿，甲方必须补偿乙方相应损失；由于甲方原因造成乙方不能继续使用该商铺或者无法正常经营，如甲方不续租、不继续经营或不具有该商铺的合法租赁权等及其他甲方个人原因，甲方需退还乙方已经支付但未使用的租金及全额押金，还需支付乙方三个月租金作为损失补偿；合同付款方式更改为季付，提前一个月付清；本协议与原协议有冲突的，以本协议为准。补充协议签订后，原告又向被告支付了三个月的租金（截止至2016年5月15日）。2015年12月1日，警备区后勤部向各承租户发出《关于严禁擅自转让门面经营权等事宜的紧急通知》，告知各承租户经营权将于2015年12月31日终止，租户须严格遵守与该部签订的《军队房地产租赁合同》，不得擅自转租，合同到期后或合同解除后须将房产无偿交还，否则强制收回。2016年5月31日，原告腾退出承租商铺，由警备区后勤部予以收回。另查明，2015年1月1日前警备区后勤部将房屋整体交由武汉欣宇阳光商贸有限公司（以下简称阳光商贸公司）出租。2015年1月1日，警备区后勤部与凯裕峰河公司、蒋雄峰签订《军队房地产租赁合同》，约定万松园路43号由凯裕峰河公司承租，不得转租，期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止。2015年7月28日，凯裕峰河公司、蒋雄峰、叶骏、胡碧昱与被告签订《协议》，约定由被告承租上述商铺，期限截止至2017年4月4日。本院认为，《最高人民法院》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。原告卢毅与被告范普俊签订《商铺租赁合同》时，被告范普俊未经出租人警备区后勤部的同意，与原告卢毅签订的租赁期限超出出租人与承租人约定的期限，超出部分的约定无效。故原告卢毅要求宣告《商铺租赁合同》无效不当，该《商铺租赁合同》中约定的2015年8月15日至2015年12月31日部分有效，2016年1月1日起至2017年8月15日部分无效。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。2015年12月1日，警备区后勤部向承租户发布停止经营的通知后，原、被告于2016年1月27日又签订《商铺租赁合同补充协议》，该协议明确双方发生争议后解决方法，系独立条款，故原告要求宣告《商铺租赁合同补充协议》无效，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，由于被告向原告提交了不真实的材料，导致原、被告签订的《商铺租赁合同》部分无效，被告应承担相应的过错责任。被告辩称该材料系蒋雄峰等人提供，无证据予以证实，且在本案中，根据合同相对性原则，原告的财产受损应由被告予以承担，故本院对被告的辩解意见不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、一百一十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。由于本案被告不具有2016年1月1日至2017年8月15日的合法租赁权，对于原告的损失应按照双方在《商铺租赁合同补充协议》中的约定“如甲方不具有该商铺的合法租赁权，则须向乙方支付三个月的租金作为损失补偿”进行计算，即被告应向原告支付3个月的租金48000元作为损失赔偿。故原告要求被告按装修损失赔偿96885元与约定不符，本院部分支持。《最高人民法院》第十八条规定，房屋租赁合同无效，出租人请求次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。占有使用费标准参照租金。原告实际占有商铺期限直至2016年5月31日，其支付租金至2016年5月15日，故原告要求被告退还2015年8月15日至2016年5月15日的租金144000元，本院不予支持。原、被告在合同中约定“由于甲方原因造成乙方不能继续使用该商铺或者无法正常经营，如甲方不续租、不继续经营或不具有该商铺的合法租赁权等及其他甲方个人原因，甲方需退还乙方已经支付但未使用的租金及全额押金”，故原告要求被告退还保证金16000元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院》第十五条、第十八条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告卢毅与被告范普俊于2015年8月10日签订的《商铺租赁合同》中租赁期限自2016年1月1日起至2017年8月15日止的部分无效；二、被告范普俊返还原告卢毅房屋使用保证金16000元；三、被告范普俊赔偿原告卢毅损失48000元；四、驳回原告卢毅的其他诉讼请求。上述义务于本判决生效之日起十日内履行。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取案件受理费2577元，由原告卢毅负担1935元，被告范普俊负担642元（此款原告卢毅已预付，被告范普俊应随上述判决款项一并支付原告卢毅）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 喻 瑛二〇一七年七月十二日书记员 叶长青