江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初5403号原告（反诉被告）：顾波，男，1981年4月23日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告（反诉被告）：唐敏娟，女，1981年8月25日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：沈文，刘玉琼（实习），江苏巨升律师事务所律师，共同代理两原告。被告（反诉原告）：陆祥兴，男，1961年4月28日出生，汉族，住上海市宝山区。被告（反诉原告）：杨瑾，女，1965年2月3日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：徐娟、从振（实习），江苏展驰律师事务所律师，共同代理两被告。第三人：昆山市盛美房地产投资管理有限公司，统一社会信用代码91320583398317082P，住所地江苏省昆山市周庄镇大桥路296号。法定代表人：盛斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：余泉利、赵亚萍，该公司员工。原告顾波、唐敏娟诉被告陆祥兴、杨瑾及第三人昆山市盛美房地产投资管理有限公司（下称盛美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理后，依法由审判员金忠独任审理，后两被告提起反诉，本院于2017年4月13日、5月22日二次公开开庭进行了审理。原告顾波、唐敏娟共同委托诉讼代理人沈文，被告陆祥兴、杨瑾及其共同委托诉讼代理人徐娟、从振（参加第一次庭审），第三人盛美公司委托诉讼代理人余泉利、赵亚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告顾波、唐敏娟向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方签订的昆山市周庄镇富贵景园XX号楼XXX室房屋的买卖合同；2、由被告双倍返还定金合计20万元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年10月2日，双方签订房屋买卖合同一份，第三人为中介方。合同约定被告将昆山市周庄镇富贵景园XX号楼XXX室房屋转让给原告，成交价290万元，原告在签订合同支付定金10万元，过户当日支付首付153万元（含定金10万元，约定于2016年12月15日前办理过户手续），剩余137万元贷款于银行放款当日给付被告。合同签订后，原告通过第三人支付定金10万元，但超过双方约定的时间被告仍迟迟不能办理过户手续，原告于2016年12月16日通过律师向被告催促，被告回复房产证遗失要归还贷款后方可补办，并声称因原告不付首付导致被告无力归还贷款而不能过户。因双方合同约定过户前应由被告注销抵押，原告首付应在过户当日支付，故被告未按合同约定解除房屋抵押和办理过户手续，构成违约，为此原告起诉。本案审理期间，原告撤回律师费的诉请。本诉被告陆祥兴、杨瑾辩称：本诉被告始终都希望双方买卖合同顺利履行，但本诉原告执意要求解除买卖合同，本诉被告同意，但要求没收本诉被告支付的定金9万元。2、本诉被告收到本诉原告支付的定金9万元后，因本诉原告怠于履行首付款153万元的支付义务且在明知无法通过银行按揭贷款支付房款137万元的情况下拒绝与本诉被告及中介协商房款137万元的支付方式及支付时间也未提供任何担保。依据合同法第68、69条的约定，本诉被告有权履行不安抗辩权暂停履行房屋买卖合同约定的相关义务。现本诉原告要求单方解除双方签署的买卖合同，依据合同法第115条规定，本诉被告有权没收本诉原告支付的购房定金。请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人盛美公司述称：合同签订后原告付了10万元给我们，我们扣了1万元中介费，给了被告9万元。当时约定中介费各付各的，双方各1%，当时中介和被告房东约好，被告房东付中介费2万元，原告根据合同支付中介费，但原告只付了10万元定金。合同中约定首付款时间。10月2日签了合同，10月4日原告顾波发信息给我们，因为限购，他不愿意买房子了，但我们告诉他他的情况不属于限购范围，但原告仍执意不买房，到10月21日限购政策正式出台后，原告符合购房和贷款条件。当时合同签订时双方都知道涉案房屋有贷款，原告10月2日签合同，被告10月3日才签合同，签合同时没有跟原告说80万元的贷款由原告在首付款中先付。10月4日就出台了新政策。过了一周确定原告有购房资格后，我们才跟原告说让原告先付首付款，当时原告同意但要求合同重签，后来原告担心有风险就不同意先付首付款来还贷，坚持要求按照合同的付款时间来支付。整个过程中两原告也没有同意不按照合同来付首付款，前面同意的但要求重签合同，后来考虑到风险就不同意了。我们也要求三方碰面重签，之后原告就不同意重新签合同了。反诉原告陆祥兴、杨瑾向本院提出诉讼请求：1、请求判令反诉人不予返还被反诉人的购房定金；2、反诉费由被告承担。事实及理由：双方签订合同时反诉原告明确提出在办理过户前由反诉被告预先支付首付款153万元用于偿还贷款，中介公司也征得反诉被告同意。限贷政策出台后，反诉被告不符合贷款条件，现因反诉被告未依约定支付首付款并要求解除合同已构成违约，为此原告提起反诉。本案审理期间，反诉原告撤回律师费的诉请。反诉被告顾波、唐敏娟辩称：签订合同后，反诉被告一直要求按合同履行，也没有同意用首付款帮房东偿还贷款。现反诉原告未按合同约定注销抵押构成违约，故要求驳回反诉诉请。经审理查明：2016年10月2日，被告陆祥兴、杨瑾（甲方）与原告顾波、唐敏娟(乙方)签订昆山市盛美地产买卖居间合同一份，合同约定被告将昆山市周庄镇富贵景园XX号楼XXX室房屋以成交价290万元转让给原告，合同第二条付款约定原告在房地产权属转移（过户）当日支付首付款（含定金）153万元、剩余137万元贷款于银行放款当日给付被告；第四条违约责任中约定原告在签订合同时支付10万元作为定金、双方签订合同后若原告违约的定金归被告、被告违约的应支付双倍返还定金给原告；第五条房屋其他情况中第（1）项明确该房屋在本合同签订前已设定抵押权，被告承诺在申请办理房屋权属转移登记前解除该抵押权，并注销相应的抵押登记，相关费用由被告承担；第六条房屋交付约定在2016年12月15日前向房地产交易中心申请转让过户手续，双方确认在收到房屋全部房款当日办理房屋交房手续（此处添加手写内容：甲方以实际到账7日内办理交房手续）。另，双方约定甲方支付20000元佣金、乙方支付29000元佣金、不含贷款手续费13000元及签订合同日支付一半中介费等事项。合同由原、被告双方签名确认，第三人盛美公司员工赵亚萍签名并加盖单位合同专用章。原告于2016年10月2日签订合同后，当天通过银行转账支付给第三人盛美公司购房定金10万元，第三人于当日出具收据确认收取该购房定金10万元，并写明“于2016年10月2日转给房东陆祥兴账号”。2016年10月4日原告得知限购限贷有关政策后，通过微信多次与第三人盛美公司联系，并表示如果政策不允许的要求解除合同退还定金，第三人表示需等昆山市相关规定出台后再定。2016年10月20日昆山市关于房产调控告知书发布，明确10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的按老政策执行，之后第三人即与原告微信联系明确双方房屋买卖及原告贷款不受影响，并告知原告房东房产证遗失一本需补办，同时希望原告垫款帮房东归还抵押贷款，而原告明确“按合同以能正常交易为前提，会在规定时间内付首付”，但未同意垫款帮房东归还抵押贷款。2016年12月16日，原告委托律师向被告及第三人发出律师函，要求被告按合同约定注销贷款抵押并及时过户，第三人收函后书面告知原告因卖方房产证遗失需还清贷款后才能补办并希望双方协商，但之后因双方无法协商，原告诉至本院，由此引起纠纷。另查明：涉案房屋登记为被告家庭三人。被告与第三人均确认被告家庭三人于2016年10月3日在地产买卖居间合同上签名确认，同时将房产证及土地证各二本原件交由第三人保管。原、被告双方均知晓涉案房屋当时存在约80万元的贷款未还清，但对交易中由何人归还贷款各执一词。被告陈述：在签订合同前就明确告知第三人无力偿还贷款，必须由原告提前支付首付款还贷；第三人陈述：签合同时没有跟原告说80万元的贷款由原告在首付款中先付，原告10月2日签合同，被告10月3日才签合同，10月4日就出台了新政策，过了一周确定原告有购房资格后，我们才跟原告说让原告先付首付款，当时原告同意但要求合同重签，我们也要求三方碰面重签，之后原告就不同意重新签合同了；原告陈述：签合同时知道被告有大概80万元的贷款，但没有明确贷款由我们先还，原告一直要求按合同履行，并没有同意用首付款帮房东偿还贷款。另，第三人陈述因当时房屋存在抵押贷款不能网签，后因房东遗失一本房产证需还清贷款后才能补办，故一直与双方就归还抵押贷款事宜进行协商，但未果。又查明：第三人盛美公司陈述收取原告支付的购房定金10万元后，给付被告9万元，另外1万元作为中介费。本案庭审中，被告明确表示现在无能力还清贷款。上述事实由地产买卖居间合同、转账记录、收款收据、律师函、产证收据、微信联系记录、告知函、录音摘要及当事人庭审陈述所证实，本院予以认定。本院认为：当事人的合法权益受法律保护。本案原、被告签订的地产买卖居间合同，系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。本案原告以被告不履行合同中关于过户前应归还贷款注销抵押登记的约定致使合同目的不能实现为由要求解除合同，而被告提起反诉并同意解除合同，故双方合同予以解除。双方争议焦点在于谁是违约方？现根据本案现有证据和双方陈述，分析如下:一、被告主张在签订合同前已明确告知第三人无力偿还贷款，必须由原告提前支付首付款还贷，但原告表示当时虽知被告有大概80万元的贷款，但没有明确贷款由原告先还，而第三人确认签合同时没有跟原告说80万元的贷款由原告在首付款中先付，10月4日出台新政策后过了一周确定原告有购房资格后，才跟原告说让原告先付首付款，当时原告同意但要求合同重签，后要求三方碰面重签，之后原告就不同意重新签合同了。二、原告在10月2日先行签订合同，而被告于10月3日签名确认，当时合同已形成，其中已明确被告应在过户前归还贷款注销抵押登记的内容；三、第三人表示新政策出台后原告同意先付首付款归还贷款但要求合同重签，但原告予以否认；四、10月4日出台新政策后，原告虽曾表示如果政策不允许的要求解除合同退还定金，但10月20日昆山市相关文件发布后原告明确表示“按合同以能正常交易为前提，会在规定时间内付首付”。本案中，原告在10月4日新政策出台后确有考虑如存在限购限贷情形时要求解除合同的意思表示，但10月20日昆山政策发布后原告明确表示同意按合同履行，并在12月16日通过律师函要求被告履行注销抵押并过户的合同义务，而被告虽辩称当时原告同意先付首付款归还贷款，但原告予以否认，第三人也明确合同签订时并未要求原告先付首付款归还贷款，之后才与原告协商此事，而原告考虑风险不同意重签合同也在情理之中，故双方仍应按合同履行。现被告已明确表示无力归还贷款，故导致合同解除的责任在于被告。综上，本案被告虽表示在合同签订前已明确告知由原告归还贷款，但并无证据证实已征得原告同意，事后也未通过协商重新签订合同，故被告理应按合同约定履行义务。现因被告未按约归还贷款注销抵押，导致无法过户，不能实现原告合同目的，故被告应承担双倍返还购房定金的违约责任。另因第三人收取原告10万元款项已明确为购房定金，且在收据中写明转给房东，也未注明该款中包含中介费，故原告据此要求被告双倍返还购房定金合计20万元的诉请本院予以支持，被告提出的反诉请求本院不予支持。至于第三人收取的1万元款项，应由被告与第三人自行处理，但与本案无涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条的规定，判决如下：一、解除原、被告双方签订的关于昆山市周庄镇富贵景园XX号楼XXX室房屋的昆山市盛美地产买卖居间合同。二、被告陆祥兴、杨瑾于本判决生效之日起十五日内双倍返还原告顾波、唐敏娟购房定金合计20万元。三、驳回反诉原告陆祥兴、杨瑾本案中的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30000元，减半收取15000元由本诉被告陆祥兴、杨瑾负担；反诉案件受理费1025元，由反诉原告陆祥兴、杨瑾负担。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××766。审判员 金 忠二〇一七年六月十二日书记员 屈玲琴〈附相关法律条文〉1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。3、《中华人民共和国担保法》第八十九条:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。4、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条:因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。