山东省临沭县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沭民一初字第1187号
原告：武传金，居民。
委托代理人：吴建华，山东嘉锐律师事务所律师。
被告：临沭县金明寓物业管理有限公司。以下简称“金明寓物业公司”。
组织机构代码：67223400-2。
法定代表人：黄西峰，经理。
委托代理人：张为刚，山东苍马律师事务所律师。
原告武传金诉被告临沭县金明寓物业管理有限公司（以下简称金明寓物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月4日受理后，依法由审判员程玉光独任审判，公开开庭进行了审理。原告武传金的委托代理人吴建华、被告金明寓物业公司的法定代表人黄西峰及委托代理人张为刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武传金诉称：2009年10月21日原告购买景钰嘉园小区9号楼3单元502室楼房一处，与被告建立物业服务关系。因原告长期在上海做生意，并不经常回来居住，因此没有申请开通暖气。2014年1月6日，原告回家时发现，自己家因暖气管道进水导致木地板、整体墙面、门窗包边、木门、壁橱门、家具等物品受到浸泡损坏。2014年2月28日临沭县宏大价格评估咨询服务有限公司就原告的损失作出评估报告，评估损失为27725.60元，原告支出评估费600元。原告认为，被告作为物业服务公司有责任和义务对物业实施优质的服务和管理。原告居住小区内住户户外的供暖设施包括供暖的阀门以及为保护和管理阀门而安装的防护设备，均为小区的配套设备，应属于物业公司的管理范围。原告从没有申请开通暖气，也未在此居住，且开关供暖阀门的专用钥匙由物业公司管理。正常情况下原告家中不应开通暖气。如果暖气不开通，则家中一定不会发生暖气泄露。现在因被告物业公司不履行或未完全履行物业服务管理义务，使原告在不知情的情况下家中被开通了暖气，进而发生了暖气泄露、物品损坏的后果，物业公司应对原告的损失承担全部的赔偿责任。但经过多次协商，被告仅同意免去原告两年的暖气费用，拒绝赔偿原告损失。无奈，原告依据《物业管理条例》第二条、第三十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，特诉至贵院，请求依法查明事实，支出原告的诉讼请求。
被告金明寓物业公司辩称：原告家的暖气阀门松动，导致渗漏的积水将木地板浸泡，造成经济损失属实，但是渗漏点并不在答辩人的物业管理范围内，是由于原告擅自改动暖气设施且未曾试压，家中又长期无人，才使小事酿成大事，原告的损失责任不在于答辩人，请求法庭查明事实，判决驳回原告的不当诉求，以维护答辩人的合法权益。一、原告的损失成因及状况。原告购买楼房后对房内开发商所提供的供暖配套设施进行了彻底更换，将原暖气片拆除，把楼房入户门以内回水截止阀阀门拆掉，未再安装便于检修或者能够切断进出水的阀门。最为重要的是，原告在安装新的暖气片之后，竟然未能进行试压，导致其室内暖气片的某一处节点后来发生了渗漏。原告是否长期不在家居住，答辩人并不知情，原告也从未告知过答辩人。2013年11月初，县供热公司开始准备供暖，答辩人开始着手配合原告所居住小区的供暖，当时在小区的显要位置张贴了告示，要求同意供暖的住户到物业公司办公室登记缴费，凡不登记的住户，供热公司将会把入户进出水管道切断，防止盗用暖气。之后，原告属于未办理登记缴费的住户，由县供热公司统一对入户供热管道作防盗处理。原告的入户供热管道的进水管被县供热公司截断，留出明显断段，只保留了回水管未截，回水管截止阀也放到了关闭状态。之后，答辩人将阀门室室门上锁，防止误开阀门。2013年11月22日，答辩人接到县供热公司的通知，张贴了书面通知告知各业主即将注水供暖的事情，要求各业主注意观察家中暖气管道有无漏水现象，以便及时修复。2013年11月24日县供热公司正常注水供暖。原告家中无人的事情，答辩人确实不知，因从其水电费的收费情况显示，家中有人居住，应当是原告委托亲朋代为照看房间所造成。岂料原告家的进水截止阀并未处于完全关闭状态，导致后来供热公司的热水通过回水管通过管道进入室内管道，在暖气片的某个节点发生较轻的渗漏，经不起天长日久，积少成多，终致积水浸泡了木地板，造成损害。2014年1月6日，原告的邻居发现了原告家有异常迹象，汇报给答辩人，答辩人随即电话联系了原告，原告来家后发现了积水浸泡的情况后，报告了答辩人，我们立即派人前往现场查看，发现是因暖气片上存有连接处紧固不到位，造成了连续不断的点滴渗漏所致。原告的损害是因家中长达一个多月无人进入，未能及时发现点滴渗漏的现象进行修复。而答辩人的物业管理范围只针对业主的公共区域，并不包括业主室内的设施，更何况业主的室内是一个封闭的空间，物业公司是无法检查和管理的，答辩人是不存在任何过错的。所以，答辩人与其实事求是的分析原因、责任，原告一再坚持损失的责任在于物业管理失误，形成争议。二、答辩人对原告提供的物业管理服务，不存在任何管理疏忽和过错，不应当承担任何赔偿责任。答辩人对于公共部分的楼房配套设施，一直是妥善管理、及时维护的，本案并非是公共部分的设施出现损坏而答辩人未能及时发现或者未能及时予以修复，从而造成损失，更不是答辩人误将回水截止阀开通而造成，而是供热公司在做防盗创造了一定的条件。即便如此，如果原告的室内设施完全良好，能够截断水流，或者不会发生泄漏，就不会发生积水事故。原告对于自己的室内供暖设施缺少应有的注意和谨慎，未能确保其处于关闭和安全状态，难道不是造成本次积水事故的直接原因吗？是原告自己明显过错造成了自己的经济损失，责任应当自负。综上所述，本案原告的损害并非答辩人的物业管理不到位造成的，是由其自己的过错造成，答辩人不应当承担违约赔偿责任。恳请法庭查明事实，判决驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。
经审理查明：2009年10月21日原告购买临沭县景钰嘉园小区9号楼3单元502室楼房一套，被告负责该小区的物业管理，双方形成物业服务合同，但原、被告双方在庭审中未能提供书面合同。原告在外地做生意长期未回家，2013年冬季供暖季节，原告未申请供暖，但原告家的暖水回水管未能割断、回水阀门未能完全关闭。后原告的邻居发现情况，报告被告，被告通知原告回家查看。发现原告家暖气设备漏水，造成室内物品受损。原告委托他人鉴定，经鉴定原告的财产损失为27725.6元，原告支出评估费600元。被告对于原告财产损失提出异议，认为原告的损失评估过高，且系原告单方面委托他人评估。被告请求重新评估损失。经本院委托，重新评估，原告的财产损失为1.67万元，被告支付鉴定费2000元。
另外查明，原告对其房间内的暖气设备进行过改建。被告在供暖季节来临时曾在小区内张贴供暖告示。但被告未将告示内容向原告告知。也没有证据显示原告将改建暖气设备的情况告知物业公司。
上述事实由原、被告的陈述、评估报告等证据证实。
本院认为：原、被告之间形成了物业服务合同关系，虽然没有签订书面合同，没有约定具体的权利、义务、违约责任。但被告作为物业管理者对于具体的采暖时间应告知业主。本案中虽然被告对于采暖事项进行了张贴，但原告在外地，对于该事项并不知情，被告未尽到应尽的告知义务，被告存在违反物业服务合同的行为，因此对于原告的损失应承担相应的赔偿责任。原告对于其自家的暖气设备进行了改装，且长时间不在家，原告没有将改装暖气的情况向被告告知，原告对其财物属于管理，自身存在违反物业服务合同的行为，也应承担相应的责任。原、被告的违约行为相当。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《物业管理条例》第三十六条、第五十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、被告临沭县金明寓物业管理有限公司于判决生效后十日内赔偿原告武传金财产损失8350元。
二、鉴定费2600元，原告负担700元，被告负担1900元。
诉讼费550元，减半收取275元，原告负担175元，被告负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审判员 程玉光
二〇一四年九月二十五日
书记员 李贺磊