西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）碑民三初字第882号
原告中国工商银行股份有限公司西安东大街支行，住所地西安市东大街347号。
负责人王欣，行长。
委托代理人张继海、李小东，陕西众邦律师事务所律师。
被告吕少华，西安理工大高等技术学院教师。
被告李秀琴，无业，系吕少华之妻。
委托代理人吕少华，简况同上。
被告陕西晟达房地产开发有限责任公司，住所地西安市和平路22号。
法定代表人周新建，董事长。
委托代理人穆金安，男。
第三人西安北苑房地产开发有限公司，住所地西安市新城区东七路西苑花园5号楼2层10-20号。
法定代表人陈建华，总经理。
委托代理人顾芳，女。
原告中国工商银行股份有限公司西安东大街支行诉被告吕少华、李秀琴、陕西晟达房地产开发有限责任公司（以下简称晟达公司）借款担保合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，追加西安北苑房地产开发有限公司（以下简称北苑公司）为第三人，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张继海、李小东，被告吕少华，被告李秀琴，被告晟达公司委托代理人穆金安、第三人北苑公司委托代理人顾芳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2001年8月17日，被告吕少华、李秀琴因购买位于西安市南二环永松路2号名人居A2-08-06号商品房，与北苑公司签订商品房买卖合同，该合同经西安市房地产管理局备案登记。为此，被告吕少华、李秀琴向其申请个人购房按揭贷款410000元，贷款利息为月息4.65‰，贷款期限18年，自2002年1月21日至2020年1月21日。被告晟达公司向其开具了不可撤销担保，对该笔贷款本息承担连带保证责任。2001年12月26日，双方签订了房地产抵押合同并在西安市房产管理局办理了房屋抵押备案登记手续。原告依约发放了购房按揭贷款，被告吕少华、李秀琴未按时还本付息，截止2006年12月25日已拖欠贷款41起，累计拖欠本息423917.37元及至判决给付之日的利息，依法承担抵押担保责任。现请求解除个人购房借款合同；判令第一、第二被告清偿住房按揭贷款本金375253.32元，截止2006年12月25日的利息48664.05元以及至付清之日的利息，若不能偿还则依法拍卖抵押房屋，以拍卖价款优先清偿上述款项；判令第三被告对上述贷款本息承担连带保证责任；诉讼费由三被告承担。
被告吕少华辩称，其没有在借款合同签字，不知道借款的事情，是其妻子李秀琴代其在借款合同上签字，其不应承担责任，不同意原告的诉讼请求。
被告李秀琴辩称，其在借款合同签字属实，其代吕少华在借款合同签字亦属实。其代吕少华在借款合同签字，没有吕少华的授权，是晟达公司给其空白合同并让其在空白合同上签字，银行没有将钱打到指定的帐户，已经违约，其不应承担责任。其同意解除借款合同，不同意原告要求其承担还款付息的诉讼请求。
被告晟达公司辩称，李秀琴与北苑公司签订的商品房买卖合同，首付款和银行贷款转到北苑公司名下，故应由该公司承担担保责任，其担保责任应予免除。房产现在在李秀琴个人名下。
第三人北苑公司称，原告所述属实，被告晟达公司所述与事实不符，其并未收到该公司所述的转款。根据《个人购房借款合同》的约定，作为被告李秀琴的借款担保人，被告晟达公司应承担连带保证责任。
经审理查明，2001年6月12日被告晟达公司与西安市工商房地产开发公司（北苑公司前身以下简称工商公司）签订了《商品房买卖合同》一份，约定由晟达公司购买工商公司新开发的“名人居”A2、A3（又名汤姆公寓）两栋连体整栋住宅（地面以上1-18层）。2001年9月7日，工商公司与被告晟达公司又签订了《委托销售协议》，约定由工商公司正式委托晟达公司暂以工商公司名义与客户签订合同销售上述A2、A3两栋楼。2001年8月17日，被告李秀琴在《商品房买卖合同》上签字，工商公司于同年8月24日在该合同上签字，双方约定由李秀琴购买位于本市南二环永松路的“名人居”A2-08-06及A2-10-02号住房二套，付款方式为银行按揭贷款。被告李秀琴于2001年8月28日向被告晟达公司交纳购买房屋的预付款116749元。2001年12月26日，被告李秀琴与原告签订了《个人购房借款合同》一份，约定由原告向其发放贷款410000元，用于支付“名人居”A2-08-06、A2-10-02号的购房款，贷款期限为20年，从2002年1月21日起至2020年1月21日止。该合同第十三条（四）项约定：如借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同提前到期。该合同中的保证条款约定由被告陕西晟达房地产开发有限责任公司对该笔贷款承担连带保证责任。同日，被告李秀琴与原告签订了《西安市房地产抵押合同》，约定以其所购买的上述“名人居”A2-08-06、A2-10-02号住房对其上述贷款承担抵押担保责任。2002年1月17日西安市房地产交易管理中心对该抵押进行了登记。2002年1月21日原告向被告李秀琴发放了贷款，被告李秀琴未按时还本付息。
再查明，原告提供《个人购房借款合同》、授权书、抵押合同中“吕少华”的签名均系李秀琴所签，吕少华对此并不知情，亦不追认。
又查，西安市工商房地产开发公司后更名为西安北苑房地产开发有限公司。
以上事实，有当事人法庭陈述、庭审笔录、《商品房买卖合同》两份、《个人购房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、抵押登记、借款凭证、利息清单等附卷佐证。
综合上述事实和证据，本院认为，原告与被告李秀琴在合法自愿的基础上签订了《个人购房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》，两份合同均有效，对原、被告双方有约束力。原告按约发放了贷款，被告李秀琴应按约还本付息，由于被告李秀琴未按合同约定还本付息，故原告请求按照该合同第十三条（四）项的约定解除合同，判令由该被告李秀琴偿还其借款本金375253.32元，利息48664.05元（截止2006年12月25日）及至判决给付之日的同期银行贷款利息，以其所购房屋承担抵押担保责任之诉讼请求，本院依法予以支持。被告李秀琴在办理个人购房借款合同时，向原告出具的吕少华的授权书并非吕少华本人授权，在授权书上、借款合同上“吕少华”签字均非被告吕少华本人签名，李秀琴在没有取得吕少华代理权的情况下与原告签订借款合同，责任应由李秀琴承担。故原告所诉借款与吕少华无关。对此，吕少华不应承担相应的法律责任。原告要求被告吕少华偿还借款缺乏依据，本院不予支持。被告晟达公司辩称其担保责任应予免除一节，由于晟达公司系被告李秀琴与原告所签《个人购房借款合同》的连带责任保证人，且被告李秀琴与工商公司所签《商品房买卖合同》为有效合同，被告李秀琴并未提出解除该合同的要求。综上，被告晟达公司的辩称理由不能成立，原告请求判令其对被告李秀琴的借款承担连带保证责任，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条（二）项、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十一条之规定，判决如下：
一、原告中国工商银行股份有限公司西安东大街支行与被告李秀琴、被告陕西晟达房地产开发有限责任公司所签《个人购房借款合同》有效，依法予以解除。
二、被告李秀琴于本判决生效后六十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司西安东大街支行借款本金375253.32元，利息48664.05元（截止2006年12月25日）及至判决给付之日的同期银行贷款利息。
三、被告李秀琴以其所购买的位于本市雁塔区永松路的“名人居”A2-08-06、A2-10-02号住房对其上述债务承担抵押担保责任。
四、被告陕西晟达房地产开发有限责任公司对被告李秀琴履行上述判决第三条抵押担保责任后的不足部分承担连带保证责任。
五、被告陕西晟达房地产开发有限责任公司承担连带保证责任后，可依法向债务人李秀琴追偿。
六、驳回原告中国工商银行股份有限公司西安东大街支行对被告吕少华的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费8346元由被告李秀琴承担（此款原告已预付，被告李秀琴于付上款时一并直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院
审 判 长 王 健
审 判 员 刘淑芳
代理审判员 任惠军
二〇〇八年三月六日
书 记 员 何 敏