四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双流民初字第731号
原告卢忠维，男，1966年7月2日出生，汉族，住四川省双流县。
委托代理人沈祥兵，四川应天缘律师事务所律师。
被告罗锦成，男，1955年9月21日出生，汉族，住四川省双流县。
委托代理人谭晓龙，四川法之识律师事务所律师。
被告成都市罗氏商贸有限公司。住所地：四川省成都市天府新区。
法定代表人罗锦成。
委托代理人胡音，四川法之识律师事务所律师。
原告卢忠维诉被告罗锦成、成都市罗氏商贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月30日受理后，依法由审判员姚雪莉独任审判，于2015年2月6日公开开庭进行审理。原告卢忠维的委托代理人沈祥兵，被告罗锦成的委托代理人谭晓龙，被告成都市罗氏商贸有限公司的委托代理人胡音到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。
原告卢忠维诉称，原告于1996年1月5日与被告罗锦成签订购房合同。约定被告将位于华阳正大街（原华阳茶园）1、2号商铺铺面（现华阳正大街49、51号）出售给原告。原告依约向被告支付了总房款471000元，被告罗锦成将房屋交付给原告。房屋交付后，被告罗锦成一直以各种理由拖延办理房屋产权证及国土证。直到2012年，被告罗锦成才同意为原告办理房屋产权证。2012年，原告与被告罗锦成控制的成都市罗氏商贸有限公司重新补签了购房合同送房管局办理房产证。办理房产证的相应税费应由被告承担，被告要求办理国土证后一并支付。但至今被告也未为原告办理土地使用证，严重侵害了原告的合法权益。综上，原告诉至本院，请求：一、判令两被告连带向原告返还多收房款36196.7元，并从1996年11月8日起按照年息10%计算多收房款的利息给付原告至返还为止；二、判令被告承担原告由于少购房产7.817平方米产生的房产增值损失156000元（每平方米按20000元计算）；三、判令被告返还原告代缴的税费67074.45元，并从代缴之日起按照银行同期贷款利率计算资金利息；四、判令被告成都市罗氏商贸有限公司立即为原告办理所购房产的土地使用权证，并承担向原告支付违约损害赔偿金暂按50000元，赔偿金实际按所付房款额乘以同期银行贷款利率乘以违约时间至国有土地使用权证办理为止。
被告罗锦成辩称，被告因为政府拆迁取得了房屋产权。原、被告于1996年签订房屋买卖合同属实，因拆迁房屋涉及很多手续不完整，直到2011年才能办理房屋过户。为了到房管局办理备案，原、被告于2011年1月3日前签订了售房合同，合同的落款时间是1995年11月23日，这个时间是倒签，该合同约定的房屋价款不是原、被告的真实意思表示，只是为了办理备案。211年1月3日，被告罗锦成代表成都市罗氏商贸有限公司与原告签订了补充协议，约定房屋过户的税费由原告承担。原告要求二被告返还多收房款及利息，支付少购面积的增值损失系重复请求，且没有事实和法律依据，均已超过诉讼时效，应当驳回。原告主张的税费，按照补充协议的约定应由原告承担。2011年被告取得大产权，因办理土地使用权证涉及很多人，相关部门要求一起办理，被告也在积履行协助办证的义务。综上，请求依法驳回原告的全部诉请。
被告成都市罗氏商贸有限公司辩称，同意被告罗锦成的意见。
经审理查明，1996年1月5日，被告罗锦成与卢中伟（即本案原告）签订《售房合同》，约定：根据罗锦成与双流县华阳镇人民政府及旧城镇改造指挥部达成的旧城改造协议，罗锦成取得华阳镇正大街中段约1.8亩土地开发权和使用权，对该片商品房拥有所有权。原告自愿向被告罗锦成购买商品房（营业房），建筑面积为华阳镇正大街（原华西茶园）1#与2#铺面，面积约102㎡，按照合同规定履行后，即拥有该商品房的所有权。房屋价格：以上两铺面双方商定价格为50万元正。付款方式：被告在96年1月4日前付款23.8万元，余款26.2万元商定在96年1月至96年10月1日之间以每月不少于贰万元在96年10月1日前付给被告罗锦成。房产交接：原告购房后，由被告罗锦成负责通知原告前来统一办理房产证以及有关手续，办证所发生的有关费用，按国家有关规定支付，经当地房产部门审核登记，发给原告《房屋产权证》后，该房屋可以自由转让、租赁、赠与以及继承等。备注：至本协议签订后，该两铺面所有权归卢中伟（即本案原告）所有，如96年10月1日前不能将买房款付给罗锦成，罗锦成将收回该两铺面，同时罗锦成在96年底将两铺面的房产证交予卢中伟（有关条款详见本合同第六条）。办理房产证所需费用，买房承担3%，其余由卖方承担。1996年11月8日，原告向被告罗锦成支付购房款471000元。原告付款后，被告将诉争商铺交付原告。
庭审中，原告向本院提交落款时间为1995年11月23日的，存档于房屋登记部门的备案合同。合同载明：一、售房单位：成都市罗氏商贸有限公司（甲方）。购房人：卢忠维（乙方）。二、甲、乙双方权益：1、根据甲方与双流县华阳镇人民政府及旧城镇改造指挥部达成的旧地城改造协议，甲方取得华阳镇正大街中段约1.8亩土地开发权和使用权。2、甲方向乙方出售位于双流县华阳镇正大街49、51号的商品房，共2间，使用性质：商业。建筑面积：其中49号38.72平方米，51号55.19平方米，共计93.91平方米，以房管局实测面积为准，按合同规定执行后，即拥有该商品房的所有权。三、房屋价格。乙方所购商品房，单价为人民币4630元每平方米，总价434803.30元。1、签订合同后，于1995年11月23日前，乙方向甲方支付434803.30元。原、被告一致认可上述备案合同的落款“1995年11月23日”为倒签。原告主张该份合同签订的时间为2012年，二被告主张该合同签订时间为2011年1月3日前。庭审中，被告罗锦成向本院提交落款时间同样为1995年11月23日的《售房合同》，合同内容与房管部门备案合同中仅第三项房屋价格不同，其余均一致。该合同第三条房屋价格载明“乙方所购商品房，单价为人民币1560元／平方米，总价146499.60元。1、签订合同后，于1995年11月23日，乙方向甲方支付146499.60元”。原告卢忠维，被告罗锦成在该份合同上签字、捺印。
2011年1月3日，原告卢忠维（乙方）与被告成都市罗氏商贸有限公司的法定代表人的罗锦成（甲方）签订《售房合同补充协议》，约定，甲方原以个人名义于1994年9月与华阳街办（原华阳镇政府）签订旧城改造华阳正大街64号至70号协议，并由政府统拆、自建。该公司于2003年8月13日取得出让国土使用证。由于该旧城改造是按照华阳总体规划，由华阳城建办统一规划，符合当时华阳镇总体规划。甲乙双方于1995年11月23日签订售房合同，甲方将位于华阳正大街49、51号（营业房）2间，现门牌号为双流县华阳镇正大街49、51号，建筑面积约93.91平方米（以房管局实测面积为准），出售给乙方。该房屋已于1995年11月23日交付给乙方实际占有使用。在合同履行过程中，至今未办理房屋产权证照，现甲乙双方就该房屋买卖事项及办理产权过户手续等事宜，经协商一致，达成如下补充协议：一、该房屋所涉规划质检、批报、房产测绘报告等资料由乙方负责取得、搜集办理，所需费用由乙方全部承担。二、甲方负责办理房屋的总产权证及小产权证过户手续（含房产证、土地使用权证），乙方协助、配合办理分户手续。办理证照所需税费由乙方自愿全部承担。三、该房屋在办理产权证照过程中，如若因政府拆迁、规划、旧城改造等原因，须由乙方与拆迁方达成拆迁赔偿协议。拆迁该房屋所涉的拆迁赔偿款项、补偿费用等权益由乙方全部享有，甲方不得享有任何权益。四、乙方在签订本补充协议后付清所涉及房屋款项的全部余款。五、违约责任：甲乙双方均不得违约，甲乙双方任一方违约须向另一方承担该房屋在本补充协议签订之日按市场总价款100%的违约金及其他损失。注：罗锦成于1995年11月23日以个人名义同卢忠维签订的售房合同，后于（空白）年（空白）月（空白）日成立成都市罗氏商贸公司，罗锦成个人就该合同所涉房屋的债权债务责任，均由成都市罗氏商贸公司继承。庭审中，被告提交了二被告与案外人宋兴建、牟雪丽、张新明、王大军在同时段签订的《售房合同补充协议》，该协议内容与原、被告签订的协议约定的权利义务基本一致。
另查明，被告成都市罗氏商贸有限公司于1998年11月18日注册成立，法定代表人为被告罗锦成。2013年1-2月，原告缴纳了办理产权证照的相关契税。原告卢忠维于2013年2月4日取得诉争房屋的《房屋所有权证》。被告成都市罗氏商贸有限公司于2003年8月13日取得诉争房屋的《国有土地使用证》。被告成都市罗氏商贸有限公司申请办理分户登记，于2011年12月26日经双流县土地交易所批准转让。
庭审中，被告主张原告诉讼请求第一、二项系重复主张，本院要求原告明确其诉讼请求，原告选择放弃第一项诉讼请求。
上述事实，有《售房合同》、《售房合同补充协议》、房款收据、房屋产权证、国有土地使用证、《开发单位共用宗变更土地使用权审批表》等证据及当事人的一致陈述在卷予以证实。
本院认为，本案主要争议焦点为原、被告之间签订的《售房合同》、《售房合同补充协议》的效力问题。
一、关于1996年1月5日签订的《售房合同》，原、被告对该份合同的真实性、合法性、关联性均予以认可，本院予以确认。根据该份合同约定，原告自愿向罗锦成购买商品房（营业房），建筑面积为华阳镇正大街（原华西茶园）1#与2#铺面，面积约102㎡，房屋价格为50万元正。付款方式：被告在1996年1月4日前付款23.8万元，余款26.2万元商定在1996年1月至96年10月1日之间以每月不少于贰万元在96年10月1日前付给罗锦成。
二、关于2011年1月3日《售房合同补充协议》的效力。原告认可该补充协议的真实性，但认为该协议系格式条款，且不是原告的真实意思表示，该补充协议约定的办理证照所需税费由乙方自愿全部承担应当理解为应由乙方自己承担的全部税费，并不包括二被告应当缴纳的税费应由原告承担。本院认为，该补充协议时间是在原、被告签订的所有《售房合同》之后，是原、被告对合同权利、义务的最终确认。且合同明确约定办理证照所需税费由乙方（即原告）自愿全部承担，该条约定在字面上并不会产生歧义，且原告在签订该协议后已按照约定缴纳了相关契税。现原告要求被告返还原告代缴的税费67074.45元，并从代缴之日起按照银行同期贷款利率计算资金利息的请求与合同约定不符，本院不予采信。
三、关于原告在庭审中提交的落款时间为1995年11月23日用于备案的《售房合同》。原告主张，该份合同的签订时间为2012年，二被告主张根据补充协议的时间，该份合同的签订时间应当在签订补充协议的时间之前，即2011年1月3日前。本院认为，原、被告均认可用于备案的合同是倒签。而落款时为2011年1月3日的《售房合同补充协议》是对该备案合同的补充约定，故用以备案的补充协议的时间签订时间至少应在该补充协议之前，故本院对二被告主张的合同签订时间予以采信。原告主张备案合同约定房屋总价款为434803.3元，原告支付了471000元，故其多支付36196.7元，根据合同约定房屋单价为4630元，故被告少向原告交付7.817平方米，二被告应当向原告支付少购房屋面积的增值损失。二被告对该份合同内容真实性不予认可，认为该份合同只是用于备案，不是双方当事人的真实意思表示。同时，二被告在庭审中提交了落款时间同样是1995年11月23日的《售房合同》，该合同载明本案诉争房屋单价为1560元，总价为146499.6元。二被告主张，原、被告签订该份合同用以办理备案，因载明的价格过低致使无法办理，故重新签订了原告提交的在房管部门备案的合同。本院认为，关于备案合同内容的效力问题，该份合同与1996年1月5日的《售房合同》约定的房屋面积、价格均不一致。即使该份合同系原、被告对1996年1月5日合同的变更，但原告在2011年1月3日前就已经明确知道该房屋的价格和面积与1996年1月5日合同的约定不符，原告应在知道或应当知道其权利受到侵害之日起2年内主张相关权利，原告于2014年12月30日起诉超过诉讼时效，本院亦不予支持。故本院对原告主张要求被告支付7.817平方米产生的房产增值损失156000元的请求不予支持。
四、关于原告要求被告成都市罗氏商贸有限公司立即为原告办理房屋土地使用证，并承担原告支付违约损失的请求。按照《补充协议》的约定，被告成都市罗氏商贸有限公司负责办理房屋的总产权证及小产权证过户手续（含房产证、土地使用权证）。2011年12月26日，诉争房屋所在土地经双流县土地交易所批准转让。被告应在此后履行协助原告办理《国有土地使用证》的义务，但根据被告提交的《开发单位共用宗变更土地使用权审批表》载明，被告至今未履行协助义务，故本院对原告请求被告履行协助办证的义务予以支持。关于原告主张的违约金，根据原、被告签订的《售房合同》及《补充协议》，双方均未对办理《国有土地使用证》的时间及违约责任进行约定。该商铺在1996年就已交付原告占用、使用至今。原告未举证证明未办理该证对其造成的相应损失。故本院对原告主张的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告成都市罗氏商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告卢忠维办理其所有的位于华阳街道正大街49、51号商铺的《国有土地使用证》。
二、驳回原告卢忠维的其他诉讼请求。
案件受理费3458元，由原告卢忠维负担3400元，被告成都市罗氏商贸有限公司负担58元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 姚雪莉
二〇一五年三月二十七日
书记员 周春蕾