湖南省洪江市人民法院行 政 判 决 书（2017）湘1281行初7号原告廖友姣，�，1984年9月11日出生，住洪江市。委托代理人刘子龙，湖南鹤州律师事务所律师。被告洪江市住房和城乡建设局，地址洪江市黔城镇梅园小区。法定代表人廖辉，局长。委托代理人范宏德。委托代理人李玢汕，湖南星星律师事务所律师。原告廖友姣因要求洪江市房屋征收管理办公室履行房屋征收安置补偿协议一案，原告于2017年6月19日向本院提起行政诉讼。本院同日立案后，于2017年6月23日向洪江市房屋征收管理办公室送达了起诉状副本及应诉通知书。因原告错列被告主体，经本院释明后，原告将被告变更为洪江市住房和城乡建设局。本院于2017年7月27日�被告洪江市住房和城乡建设局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年8月30日公开开庭审理了本案。原告委托代理人刘子龙，被告委托代理人范宏德、李玢汕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖友姣诉称，原告与易海军于2005年12月21日在洪江市民政局登记结婚，2012年9月21日因感情不和，在洪江市民政局协议离婚。离婚协议约定位于洪江市安江镇公园路75号房屋一套及车库归原告所有。因原告在外地打工，洪江市房屋征收管理办公室（甲方）与易海军（乙方）签订房屋拆迁补偿协议。协议第四条第1款约定，乙方置换面积为80.3㎡，价值223153.7元；第2款约定，乙方申请柴棚面积20㎡，价值48992元，置换成柴房或车库面积15.31㎡，按开盘价下浮10%购买4.69㎡（最终以房管部门测量发证面积为准）；协议第七�约定，安置房交房期原则上为12个月（人为不可抗拒的因素除外），即交房屋及车库的时间为2013年8月22日；协议第六条约定由甲方负责办理房屋产权证和国土使用证，费用由甲方负担，但对办证时间没有约定。现洪江市安江镇公园路75号房屋被洪江市房屋征收管理办公室拆迁为安ＸＸ璟盛世楼盘。因易海军领取了房屋过渡安置费，原告于2015年7月2日以侵权为由起诉易海军，被告作为第三人参加诉讼。2015年8月25日，经洪江市人民法院调解，达成调解协议，1.易海军返还原告房屋安置补偿款8000元；2.2015年1月1日之后的房屋安置补偿款由原告全部领取；3.2012年8月22日易海军与洪江市房屋征收管理办公室签订的安江镇城中村改造项目（中山文化广场）区内房屋征收安置补偿协议书确定的权利义务由原告享有。2016年9月，洪江市房屋征收管理办公室决定，由安ＸＸ璟盛世1栋景冲电站拆迁户自行抓阄进行分配车库，原告分配得1栋107号车库，景冲电站其他拆迁户亦按照抓阄结果进行分配购买，部分车库现已交付使用。因被告拒付延期交房安置过渡费，2016年11月8日，原告向洪江市人民法院提起行政诉讼。2017年3月2日，原、被告达成调解协议，由被告每月支付给原告过渡安置补偿款至洪江市安ＸＸ璟盛世1栋204房取得竣工验收备案表之日止。2017年3月9日，原告到洪江市房屋征收管理办公室领取安置款时，发现被告竟然张贴公告要将1栋107号车库公开出售。原告找洪江市房屋征收管理办公室工作人员理论时，被告工作人员要求原告在得到107号车库同时，必须同时购买1-10、1-11号车库，并要原告交付179680元才能交付车库。原告声明，按照拆迁协议，原告只要107号车库，不能接受强行搭售的行为，被告拒绝交付。综上所述，按照《最高人民法院关于适�若干问题的解释》第十四条规定，原告按照协议约定和法律规定，可以主张以下权利：一、洪江市安ＸＸ璟盛世1栋204房逾期办证违约金。协议虽然没有约定办证时间，但签订协议时属于未建房屋，约定了交房时间为2013年8月22日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告必须在2013年11月21日前为原告办理不动产权证，逾期者，计收逾期违约金。洪江市安ＸＸ璟盛世1栋204房逾期办证违约金为55648.74元（按1324.97元/月标准计算，自2013年11月22日至2017年5月22日止）。二、车库逾期办证违约金。协议明确被告给原告办理产权证，现持续违约，车库逾期办证违约金为12217.38元（按290.89元/月标准计算，自2013年11月22日至2017年5月22日止）.三、逾期交付车库违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，按照车库同路段车库租金为500元/月，逾期交付车库违约金22500元。请求法院判决：1.被告支付原告洪江市安ＸＸ璟盛世1栋204房2013年11月22日至2017年5月22日逾期办证违约金55648.74元。自2017年5月23日之后，按照月违约金1324.97元的标准，支付到被告为原告办理好不动产权证为止；2.被告支付原告车库2013年11月22日至2017年5月22日逾期办证违约金12217.38元。自2017年5月23日之后，按照月违约金290.89元的标准，支付到被告为原告办理好不动产权证为止；3.被告支付原告2013年8月22日至2017年5月22日车库逾期交付违约金22500元。自2017年5月23日之后，按照月违约金500元的标准，支付到被告将洪江市安ＸＸ璟盛世1栋107号车库交付给原告止；4.诉讼费由被告负担。原告廖友姣向本院提交了如下证据：1.廖友姣身份证复印件1份，拟证明原告的基本情况;2.洪江市人民法院（2015）洪法民一初字第459号民事调解书1份，拟证明2012年8月22日，易海军与洪江市房屋征收管理办公室签订的《安江城中村改造项目（中山文化广场）区内房屋征收安置补偿协议书》确定的权利义务由原告享有；3.《安江城中村改造项目（中山文化广场）区内房屋征收安置补偿协议书》1份，拟证明：①安置房置换面积为80.30㎡，车库置换面积为15.31㎡。②安置房及车库交付时为2013年8月22日。③被告为原告办理安置房及车库不动产证，时间依法应当确定为约定交房90天，即2013年11月21日之前。④协议没有约定交付车库的逾期违约金，依法应当参照同地段的租金计�；4.车库交付结算表复印件1份，拟证明：①被告强行搭售1-10、1-11号车库给原告。②原告的车库价值3200元/㎡；5.洪江市安江镇建设投资有限公司公告及车库出售公示栏复印件1份，拟证明：①被告准备将原告置换车库对外出售的事实。②原告的置换房屋价值为2779元/㎡；6.车库图复印件1份，拟证明置换107号车库可以耽误砌墙分开，多余面积应该依法归原告所有；7.证人证言，拟证明原告根据被告的安排，分配得1栋107号车库。被告洪江市住房和城乡建设局诉称，1.原告诉称与事实不符。被告从未张贴过要将洪江市安ＸＸ璟盛世1栋107号车库进行公开出售的公告。根据规划设计，1栋8个车库（含原告通过抓阄分配得107号车库）均由两至三个部分组成，每个车库作为一个整体，这是1栋住户抓阄分配车库前的共识，并且已经有四个车库的阄主交齐购置款，不存在强行搭售车库的事实。2.被告不存在违约行为，不应承担任何违约责任。洪江市房屋征收管理办公室与易海军签订的房屋征收安置补偿协议第六条明确约定，甲方在安置房竣工验收交房后，以栋为单位收齐安置户办证必备资料后，办好乙方安置房屋产权证和国有土地使用证，办理费用由甲方承担，乙方应积极配合。根据约定，办证时间在安置房竣工验收交房之后，且未约定具体的办证时限。现安置房尚未完成竣工验收和交付使用，办证条件尚未成熟，被告没有违约的事实和行为。请求法院驳回原告的事实请求。被告在举证期限内向本院提交了以下证据：1.洪江市发展和改革局洪发改[2013]119号文件、洪江市规划局洪建规（用）20131016030号建设用地规划许可证、洪江市住房和城乡建设局怀建13-433021201312304701号建筑工程施工许可证复印件各1份，拟证明洪江市安江镇华璟盛世项目系怀化万信房地产有限公司开发建设；2.安江镇城中村改造项目（中山文化广场）区内房屋征收安置补偿协议书复印件1份，拟证明办证时间为安置房竣工验收交房之后，且没有具体办理时限的约定，目前房屋尚未竣工验收、尚未办理交付，合同约定的办证条件尚未成就，被告没有违约；3.怀化万信房地产有限公司、洪江市住房和城乡建设局出具的证明材料复印件各1份，拟证明华璟盛世项目楼盘虽已完工，但该项目1栋楼仍未取得《竣工验收备案表》，建设�位与原告之间关于华璟盛世1栋楼204号安置房及车库尚未完成交付使用。合同约定的办证条件尚未成就，被告没有违约行为；4.洪江市人民法院（2016）湘1281行初46号行政调解书复印件1份，拟证明原告2016年11月8日向洪江市人民法院提起行政诉讼，之后达成协议，在逾期交房期间由洪江市住房和城乡建设局每月支付1000元过渡安置补偿费直至安置房取得《竣工验收备案表》之日止；5.深圳市物业国际建筑设计有限公司出具的关于华璟盛世1栋楼的立面、剖面图和华璟盛世1栋楼车库平面图以及华璟盛世1栋楼7号车库平面图复印件各1份，拟证明：①该栋楼房屋及车库的相关设计情况，其中车库高度为1.8M，依法不能单独办理房屋产权证。②华璟盛世1栋楼7号车库的详细结构。原告诉称的1-10、1-11号车库其实�是107号车库不可分割的组成部分，被告及开发商均没有强行搭售的事实和行为；6.华璟盛世1栋楼第2、4、5、6号车库交房结算表及结算款收据复印件各1份，拟证明华璟盛世1栋楼第2、4、5、6号车库均是作为一个整体交付业主，业主均需支付优惠后的价款。经庭审质证，各方当事人对对方提交的证据发表如下质证意见：被告对原告提交的证据1-2没有异议。对证据3的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，认为：①安置补偿协议明确约定的办理两证的时间为甲方在安置房竣工验收交房之后，以栋为单位收齐安置户办证必备资料后，而非原告所称的交房90天内，即2013年11月21日之前；②安置补偿协议第七条明确约定，甲方超过规定期限一个月以上仍未移交安置房，甲方将按月双倍支付乙方过渡安置费。原告提出参照同地段的租金计算逾期违约金的主张是没有依据的；③安置补偿协议第六条只约定了安置房的办证义务，没有约定车库的办证义务，安置房和柴棚（车库）是分别约定的，车库只是测量的面积。对证据4认为，结算表无出具单位加盖公章、无审批人及制表人签名，且为复印件，无法核实其真实性，该份证据并不能证明被告强行搭售。对证据5认为，不能证明被告对外出售。对证据6中的车库的结构没有异议，但对具体面积有异议，应当以规划图为准，不能证明该车库可以单独砌墙分开，恰恰相反，证明7号车库是一个整体，由三个部分组成，多余面积归原告所有没有依据。对证据7认为，证人没有出庭接受法庭询问调查，证言的真实性无法核实，证据不符合证人证言的法定形式，不能证明是由被告安排。原告对被告提交的证据1没有异议。对证据2-3的真实性没有异议，但认为被告已经违约。对证据4的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。对证据5认为，深圳市物业国际建筑设计有限公司出具的平面图不能证明办证的问题，被告与易海军签订协议的时候，车库也要办证，即使不能办理，也是被告的原因。对证据6与原告没有关联性。本院对上述证据认证如下：对原、被告没有异议的证据，本院予以确认。原告证据3与被告证据4为同一房屋征收安置补偿协议，原、被告对证据的真实性均无异议，协议内容真实、合法与本案具备关联性，本院对该证据予以确认。原告证据4，不符合证据的要求，本院不予采信。原告证据5-6，被告仅对原告的证明目的提出异议，本院对证据的真实性予以确认，可以作为认定本案事�的依据。原告证据7，证人未出庭作证，原告亦未提交证人的身份证复印件，本院不予采信。被告证据3，原告对证据的真实性没有异议，可以作为认定本案事实的相关证据，本院予以确认。被告证据4系人民法院生效的法律文书，本院予以确认。被告证据5可以证明涉案车库的房屋结构，本院予以确认。被告证据6，能够证明华璟盛世1栋楼车库的买售情况，本院予以确认。经审理查明，洪江市人民政府因建设安江镇城中村改造和安置区申请用地。2012年8月16日，经湖南省人民政府批准，取得（2012）政国土字第1269号农用地转用、土地征收审批。2012年8月22日，洪江市房屋征收管理办公室作为征收人（甲方）与被征收人（乙方）易海军签订安江镇城中村改造项目（中山文化广场）区内房屋征收安置补偿协议。双方主要约定内容为：1.乙方同意对自己的房屋实施征收补偿安置；2.甲方征收乙方坐落于景冲电站家属区房屋，面积80.3㎡，柴棚面积15.31㎡；3.甲方补偿乙方被征收房屋的附属设施及装修补偿费29400元、过渡安置费6000元、搬家补助费1400元，合计36800元；4.乙方申请安置房面积116.8㎡，其中置换面积80.3㎡，成本价购买面积20㎡，计18600元，按开盘价下浮10%购买面积16.5㎡；5.乙方申请柴棚面积20㎡，置换柴房或车库15.31㎡，按开盘价下浮10%购买面积4.69平方米；6.乙方就地进行产权置换安置，在签订协议之日起20日内必须自行搬迁完毕，按时完成搬迁的，甲方给乙方一次性奖励3000元/户，未能按时搬迁的甲方取消奖励；7.甲方在安置房竣工验收交房后，以栋为单位收齐安置户办证必备资料后，办理好乙方安置房屋产权证和国有土地使用证，办证费用由甲方承担，乙方应积极配合；8.甲方安置房交房期�原则上为12个月（人力不可抗拒因素除外），具体时间为：从该项目区搬迁户全部搬离并交给甲方实施拆房施工之日起开始计算安置房交房期限，甲方超过规定期限一个月以上仍未移交安置房，甲方将按月双倍支付乙方过渡安置费，等等。2012年9月21日，原告廖友姣与易海军在洪江市民政局协议离婚。2015年7月原告因易海军领取房屋安置款发生民事纠纷诉至本院。经本院主持调解，于2015年8月25日作出（2015）洪民一初字第459号调解书，双方自愿达成2015年1月1日至今及以后的房屋安置补偿款由原告全部领取，易海军与洪江市房屋征收管理办公室签订的房屋征收安置补偿协议确定的权利义务由原告享有。2016年11月，原告就被告未支付过渡安置补偿费向本院提起行政诉讼。2017年3月2日，经本院主持调解，原、被告自愿达成被告自2016年7月22日起每月按1000元的标准支付给原告过渡安置补偿费至洪江市安ＸＸ璟盛世1栋楼204房取得竣工验收备案表之日止的协议，本院并制作了（2016）湘1281行初46号行政调解书，现调解书已经发生法律效力。2016年9月，原告通过抓阄方式抽得安ＸＸ璟盛世1栋楼107号车库，该车库结构由三个部分共同组成，面积71.46㎡。另查明，洪江市房屋征收管理办公室为洪江市住房和城乡建设局二级事业机构。本院认为，原告起诉被告行政合同违约，实为行政机关拒绝履行、拖延履行或者不完全履行行政合同的义务，从而使相对人权益得不到保护的违法状态。构成不履行法定职责案件，一般需要符合三个条件：一是行政机关负有法定职责，二是行政相对人提出申请，三是行政主体有能力而未履行。洪江市房屋征收管理办公室与易海军签订房屋征收安置补偿协议，被告作为洪江市房屋征收管理办公室的主管行政机关有义务按照协议约定的内容全面履行自己的义务。原告作为协议的利害关系人有权向人民法院提起行政诉讼。本案中原告起诉被告主要为逾期的违约责任。被告是否逾期办理安置房屋及车库的不动产权证和逾期交付车库是本案的争议焦点。综观本案的行政协议，协议中明确约定了被告在安置房竣工验收交房后，以栋为单位收齐安置户办证必备资料后，办理好原告安置房屋产权证和国有土地使用证，而现该房至今未取得竣工验收，被告也无法为原告办理相关的产权证书，故被告在办理安置房屋产权证上没有违反协议内容。对于车库是否办理产权证书和交付期限，被告和易海军在协议中未作约定，不应视为被告的法定职责，且原告与被告就房屋交付期限支付过渡安置补偿费的事项已经诉至法院，并达成行政调解�调解书已经发生法律效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案的房屋安置补偿协议的双方均不属于商品房买卖合同调整的范畴。原告适用该司法解释要求确定被告办理房屋所有权登记的期限并以此计算违约时间和违约金额，本院不予支持。综上所述，原告起诉被告在履行洪江市房屋征收管理办公室与易海军签订的房屋征收安置补偿协议中违约，要求被告支付违约金的理由不能成立。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告廖友姣的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告廖友姣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  袁 勇人民陪审员  张师清人民陪审员  易图凤二〇一七年九月十一日代理书记员  陶婷芳附：判决适用的法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。