广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）深中法房终字第51号
上诉人（原审原告）：深圳澳华酒店投资管理有限公司。
法定代表人：陈壮伟，总经理。
委托代理人：史正文，广东世纪华人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蔡允。
被上诉人（原审被告）：蔡玉兰。
以上两被上诉人共同委托代理人：赖日道、鲁明，广东博商律师事务所律师。
上诉人深圳澳华酒店投资管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法观民初字第1036号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2011年11月12日，蔡允和蔡玉兰作为甲方与作为乙方的深圳市徳富商业管理有限公司（以下简称徳富公司）、深圳市明示建筑装饰设计工程有限公司（以下简称明示公司）、吴腾辉、蔡允签订了一份《某综合楼物业租赁框架合同》，约定甲方将位于深圳市龙华新区大浪街道华荣路某综合楼出租给乙方作办公、商业、旅业、餐饮等经营使用。综合楼为一栋14层的主体结构，总建筑面积39007.92平方米，其中地面以上为34421.7平方米（记租金）、地面以下地下室（4586.22平方米，不记租金）。合同第一条、第二条约定，合同签订时，乙方支付给甲方诚意金100万元，该诚意金由乙方所含有的四方股东，按照《合资经营协议书》约定出资比例，在上述租赁框架合同签订后三天内支付给甲方，并由甲方按各方实际支付金额开立收据。法定租赁登记手续完成后三天内，甲方与乙方办理综合楼移交手续（以甲方完成合同约定交接条件为前提），将综合楼租赁使用权正式移交乙方，合同约定的租赁免租期从综合楼正式移交乙方接管之日起计算。合同第五条约定，租赁期为减除免租期后20年，免租期自综合楼正式移交乙方接管使用之日起计算，物业使用移交前提条件是（1）综合楼土建一次消防通过消防主管部门验收，并由主管部门出具消防验收合格证明；（2）8台电梯开通使用并取得验收使用合格证。综合楼免租期为18个月，免租期结束后，从第19个月的第一日起计算租金，20年租赁期也从同一天计算。合同第六条约定，综合楼计算租金部分34421.7平方米每月租金为18元／平方米，共计租金619590.6元／月；租金前三年租价不变，自第四年起递增租金5％，其后每隔两年递增租金5％，如此类推，具体按合同附件一《某综合楼20年租赁期租金计算递增表》执行。物业租赁法定税费甲乙方双方约定各承担50％，免租期内法定租赁税费由乙方承担。合同第八条约定，租赁合同正式签订并办理法定租赁登记后，乙方须在法定租赁登记手续完成后45天内向甲方交付租赁保证金300万元，由甲方向乙方开具保证金收据；该保证金待租赁合同履行完毕，乙方不违约且乙方依约清场并结清各项费用后，甲方不计利息将保证金如数退还乙方；甲方在收取乙方保证金后不按合同约定将综合楼交付乙方使用，乙方有权终止租赁合同，甲方要退还乙方双倍的保证金。合同第九条约定，根据综合楼的初级使用需要，甲方负责完善一下配套工程：1、负责安装配套8台并提供8台电梯的验收使用合格证给乙方；2、负责向供电部门报装2台800**变压器和低压配电柜（收到乙方诚意金之日起1个月内完成）的验收、正常供电，并配线到各层强电井口；3、负责完成大楼土建一次消防安装工程和通过消防主管部门验收，并可以提供由主管部门出具消防验收合格证明；4、负责完善综合楼外地面周边花池绿化种植；5、负责安装好室内给水泵送主系统；6、综合楼室内外土建按现状移交乙方，对室内外的隔墙、改建工程、装修装饰和其他应用配套设备工程由乙方自行设计投资配套完善。合同第十三条约定，乙方如果改变房屋的内部结构。装修或设置对房屋结构影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，并提交有关资料给甲方备存。凡涉及综合楼的主体结构工程乙方不得作任何改动。合同租赁期满终止或因乙方责任倒置终止或因其他任何原因终止的，依附于综合楼的一切装修及固有设施、设备无偿归甲方所有，乙方不得拆除或破坏，且甲方有权要求乙方恢复主体原状。合同第十九条约定，乙方有下列之一的，甲方有权解除合同，且全额没收租赁保证金：1、整体转租或转借综合楼给第三方使用；2、拖欠租金超过2个月，或者逾期未按合同约定履行和交纳其他各项费用期限超过两个月的；3、将综合楼物权作任何抵押、质押、担保或出售的。合同第二十条约定，乙方有下列之一的，甲方有权要求乙方立即改正，若乙方在接到甲方整改通知3天后仍未改正的，甲方有权终止租赁协议：1、不按合同约定用途使用综合楼；2、未经甲方书面同意擅自拆改房屋主体结构；3、利用承租房屋存放危险物品；4、未经甲方书面同意，擅自改变主体消防安全设施。合同第二十七条载明特别声明及约定，合同项下综合楼为甲方自建物业，尚未办理相应的规划、报建等手续，未办理相应的产权证，但甲方已按深圳市政府相关规定向有关职能部门按历史遗留建筑申办产权登记，已有回执，乙方对此已清楚且无异议，只要综合楼能够办理法定租赁登记，并按本协议约定履行义务，不影响乙方按本合同约定正常使用及经营综合楼，乙方承诺不因为甲方规划、报建手续不完善而要求甲方承担责任。乙方对该物业现状也已熟知且无异议。合同第二十八条约定，为便于乙方对综合楼进行小区封闭式的管理，甲方同意将综合楼后面的两栋公寓的靠西边的一栋租给乙方，靠东边一栋的一楼也租赁给乙方（合称补充租赁物业）。补充租赁物业租赁终止日与综合楼相同，交付时间为乙方提出要求后三个月内，免租期为补充租赁物业交付给乙方使用后的两个月，起租日为补充租赁物业交付后的第二个月的第一日。补充租赁物业的租赁合同和租赁保证金另签订及收取。合同第三十条约定，为了减少对外招商部门物业在闲置期间的物业租赁登记管理税损失，甲乙双方同意将某综合楼10楼以上的部分按本协议约定签订正式的租赁合同并办理法定登记手续，其余部分以托管方式，托管部分物业的租金由乙方按本合同约定租金价格及支付日期支付给甲方，经营使用权及对外招商签订租赁合同的权力归乙方享有。合同第三十三条约定，有关往来文件、通知的送达方式为面交或邮寄，双方的法定注册地址为文件、通知的送达地址，以注册地址交付邮寄的，邮件视为送达，不能送达的，造成的后果由收件方承担。收件地址及收件人如须变更，应以书面形式通知对方，否则，造成的不利后果由变更方承担。
合同附件一《某大厦租金计价计算递增表》载明记租面积为34421.7平方米，列明了详细的租金递增幅度和租金数额，并备注具体起租生效日按甲乙双方将综合楼移交完毕后当日起计。《某综合楼物业租赁框架合同》的甲方、乙方亦签订了一份《某综合楼租赁补充协议综合楼建筑面积确认书》，载明涉案综合楼建筑总面积为39241.85平方米，地面以上面积为34655.63平方米。
2011年11月，徳富公司、明示公司作为甲方，与作为乙方的吴腾辉、丙方的蔡允签署了《深圳市澳华联合酒店投资管理有限公司（筹）合资经营协议书》，约定各方同意共同出资设立深圳市澳华联合酒店投资管理有限公司（暂定名称，以工商登记为准），公司住所地为深圳市龙华新区大浪街道华荣路某工业园，公司性质为有限责任公司，公司设立目的为承租经营位于深圳市龙华新区大浪街道华荣南路的某工业园综合楼。协议书约定公司拟定投资总额为5000万元，其中2500万元为公司注册资本金，属于硬性投资，股东必须按认缴出资比例及出资额认缴；另2500万元为备用投资额度，如注册资本金无法满足公司投资经营所承租的澳华酒店物业的需要，则各方按出资比例及出资额及时认缴。出资人均以货币资金投入公司，甲方出资1750万元，占出资额的70％；乙方出资500万元，占出资额的20％；丙方出资250万元，占出资额的10％。甲方含有的徳富公司及明示公司将联组建一家新公司（已核定名称为深圳市华夏星辉创业投资有限公司）作为公司出资股东，替代甲方行使对公司出资及其他相关权利义务。在公司注册设立之前，甲方按澳华酒店物业承租框架协议约定应由本协议各方承担的租赁定金100万元，甲方应承担其中的70万元，由甲方含有的两家公司按其内部约定比例分别承担。协议书约定公司首任董事长由丙方担任，公司法定代表人由甲方委任。
2011年11月14日，深圳市市场监督管理局出具了（2011）第80329679号《名称预先核准通知书》，同意徳富公司和明示公司出资1000万元设立的公司名称为深圳市华夏星辉创业投资有限公司。
2011年11月，徳富公司作为甲方与作为乙方的明示公司签订了《华夏星辉创业投资有限公司（筹）合资经营协议书》，载明双方合作出资设立深圳市华夏星辉创业投资有限公司（名称已经核准，最后以工商登记为准），设立初期的主要业务是对深圳市澳华联合酒店投资管理有限公司（筹）进行经营控股。该协议书约定了拟设立公司的名称、住所地、性质、注册资本等。关于出资比例，该协议书约定徳富公司出资550万元，占总出资额的55％，明示公司出资450万元，占总出资额的45％。协议书载明该协议与澳华酒店投资管理公司合资经营协议一起签订，经协议双方签字、盖章之日起生效。
2011年11月15日，深圳市市场监督管理局出具了（2011）第80340179号《名称预先核准通知书》，同意徳富公司、明示公司、蔡允、吴腾辉投资2500万元设立的公司名称为深圳澳华酒店投资管理有限公司（以下简称澳华公司）。
2011年12月2日，澳华国际酒店筹委会第四次会议在澳华邦业会议室召开，会议由叶赓主持，参会人员有蔡允、田增光、马学棉、吴腾辉、梁汉星，并形成《澳华国际酒店筹委会会议纪要》，载明酒店大堂部分定于1月5日前开工，酒店大厦免租期已从12月1日开始。
2011年12月6日，深圳市华夏星辉创业投资有限公司注册成立，股东为徳富公司和明示公司，法定代表人为赵阳；2012年7月17日，股东变更为明示公司和陈壮伟，法定代表人变更为陈壮伟；2014年3月4日，股东变更为明示公司和姚顺昭，法定代表人变更为姚顺昭。
2011年12月29日，澳华公司注册成立；认缴注册资本总额为2500万元，认缴实收资本总额为1500万元；股东为蔡允、吴腾辉和深圳市华夏星辉创业投资有限公司，出资比例分别占出资总额的10％、20％、70％。2012年7月25日，法定代表人由赵阳变更为陈壮伟。
2012年2月24日，蔡允作为甲方与作为乙方的澳华公司签署了一份《租赁合同》，甲方将位于深圳市龙华新区大浪街道华荣路某工业园XX宿舍X楼4、5、6号商铺租给乙方使用，用途为澳华公司办公室。
2012年4月1日，蔡允作为甲方与作为乙方的澳华公司签署了一份《租赁合同》，甲方将位于深圳市龙华新区大浪街道华荣路某工业园XX宿舍X楼1、2、3号商铺共331.958平方米租给乙方使用，用途为仓库。
2013年7月23日，原审法院立案受理了蔡允、蔡玉兰起诉明示公司、吴腾辉、澳华公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2013）深宝法民三初字第755号，该案中，蔡允、蔡玉兰提出判令解除涉案的《某综合楼物业租赁框架合同》，明示公司、吴腾辉、澳华公司返还租赁物业并支付房屋占有使用费，蔡允、蔡玉兰无须退还保证金等诉讼请求，该案审理过程中，蔡允、蔡玉兰明确主张要求作为租赁合同相对人、澳华公司发起人的明示公司和吴腾辉承担合同责任。
原审另查明，涉案综合楼未取得建设工程规划许可证，未办理房地产证。
澳华公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、蔡允、蔡玉兰向澳华公司提供跟移交时现状一致的综合楼土建竣工图和与之相匹配的消防验收合格证；2、蔡允、蔡玉兰同意澳华公司《关于拆除一楼大堂楼梯的申请》并准许施工；3、蔡允、蔡玉兰同意澳华公司《关于凿通楼板新增管道井的申请》并准许施工；4、蔡允、蔡玉兰免除澳华公司自2012年10月16日起至蔡允、蔡玉兰向澳华公司提供跟移交时现状一致的综合楼土建竣工图和与之相匹配的消防验收合格证、同意澳华公司改变房屋的内部结构、装修方案而使澳华公司恢复施工之日止的补充租赁物业的租金（暂计至2013年5月15日为164，698.8元），补充物业为宿舍X楼4、5、6号商铺，1、2、3号商铺，宿舍X栋601、603房，X栋X楼412、413、414、415、417、422房，X栋711房，X栋321、617、701、703、705、715、717、721、723、725房；5、蔡允、蔡玉兰顺延澳华公司关于综合楼的免租期，顺延的天数为自2012年10月16日起至蔡允、蔡玉兰向澳华公司提供跟移交时现状一致的综合楼土建竣工图和与之相匹配的消防验收合格证、同意澳华公司改变房屋的内部结构、装修方案而使澳华公司恢复施工之日止的天数；6、蔡允、蔡玉兰赔偿因其耽误澳华公司工期而致澳华公司不能如期开业的营业损失，现以澳华公司已投入在项目上的资金14627658.83元为基数，自2012年10月16日起至蔡允、蔡玉兰向澳华公司提供跟移交时现状一致的综合楼土建竣工图和与之相匹配的消防验收合格证、同意澳华公司改变房屋的内部结构、装修方案而使澳华公司恢复施工之日止的同期银行贷款利息（暂计至2013年5月15日为524767.26元）；7、蔡允、蔡玉兰承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。即合同相对人享有选择公司发起人或公司作为相对方履行合同义务。本案中，明示公司、吴腾辉、徳富公司作为承租人与蔡允、蔡玉兰签订涉案租赁合同，蔡允、蔡玉兰有权选择澳华公司或发起人明示公司、吴腾辉、徳富公司作为合同相对人履行合同义务。现蔡允、蔡玉兰在答辩中明确表示澳华公司不是合同相对人，且已另行提起诉讼，选择要求作为发起人的明示公司和吴腾辉承担涉案租赁合同责任，因此，澳华公司不是蔡允、蔡玉兰订立《某综合楼物业租赁框架合同》的相对人，无权提起本案诉讼。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第139条之规定，裁定：驳回澳华公司的起诉。本案受理费10695元，予以退还给澳华公司。
上诉人澳华公司不服一审判决，向本院提起上诉，称：一、原审法院对本案的事实认定不清。涉案租赁合同虽然最开始是由澳华公司的各发起人与出租人签署，但在成立“深圳澳华酒店投资管理有限公司筹委会”后，该筹委会委托赵阳与出租人于2011年11月22日重新确认了租赁关系、签订了房屋租赁合同并办理了备案手续，在澳华公司成立后，出租人更是通过退回发起人保证金、收取澳华公司保证金的方式确立了其与澳华公司的租赁合同关系，澳华公司当然取代了各发起人的合同一方当事人的地位。
二、原审法院对本案的法律适用错误。涉案租赁合同最初的当事人即便没有后面的合同当事人变更行为，各发起人也只是代理澳华公司以自己的名义与蔡允、蔡玉兰签订涉案合同，所以应适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，确认澳华公司的合同当事人地位。综上，原审法院对本案的事实认定不清，适用法律错误。
为维护澳华公司合法的民事权益，请求：撤销原审裁定，指令原审法院进行实体审理。
被上诉人蔡允、蔡玉兰答辩称：原审认定事实清楚，证据充分，提请二审法院维持原裁定，驳回上诉。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院二审经审理查明，蔡允、蔡玉兰起诉明示公司、吴腾辉、澳华公司房屋租赁合同纠纷一案，原审法院于2014年9月18日作出（2013）深宝法民三初字第755号民事判决，判决：一、蔡允、蔡玉兰与明示公司、吴腾辉、徳富公司签订的《某综合楼物业租赁框架合同》无效；二、蔡允、蔡玉兰应于判决生效之日起十日内返还澳华酒店租赁保证金300万元；三、蔡允、蔡玉兰应于判决生效之日起十日内赔偿明示公司、吴腾辉已形成附和的装饰装修物现值损失6829014.9元；四、明示公司、吴腾辉应于判决生效之日起十日内支付蔡允、蔡玉兰房屋占有使用费5576315.4元；五、驳回蔡允、蔡玉兰的其他诉讼请求。蔡允、蔡玉兰、明示公司、澳华酒店、徳富公司不服该判决，向本院提起上诉，本院经二审已作出（2015）深中法房终字第42号民事判决，判决：一、维持原审判决第一、二、四项；二、撤销原审判决第五项；三、变更原审判决第三项为：蔡允、蔡玉兰应于判决生效之日起十日内赔偿明示公司、吴腾辉已形成附合的装饰装修物现值损失3793897.17元；四、驳回蔡允、蔡玉兰的其他诉讼请求。该二审判决已于2015年6月15日发生法律效力。
本院认为，根据本案查明的事实和本院已生效的（2015）深中法房终字第42号民事判决所确认的内容，涉案《某综合楼物业租赁框架合同》的合同当事人为蔡允、蔡玉兰、徳富公司、明示公司、吴腾辉。由于涉案的澳华综合楼未取得建设工程规划许可证，合同各方就涉案物业所签订的涉案《某综合楼物业租赁框架合同》因违反了国家相关效力性禁止性规定而经人民法院判决确认无效，同时，本院生效判决亦对涉案合同无效后的保证金返还、装修物损失赔偿、占有使用费支付等后果进行了全面处理，判决由蔡允、蔡玉兰、明示公司、吴腾辉承担各自的责任。澳华酒店既不是涉案《某综合楼物业租赁框架合同》的当事人，涉案合同项下的权利义务亦已由其发起人及蔡玉兰全部承担，其以涉案合同为基础提起本案诉讼，没有事实和法律依据，原审裁定驳回其起诉，处理结果并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年六月十六日
书 记 员 伍圣权（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。