辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01024号
上诉人（原审被告）：大连开建房地产开发有限公司，住所地大连经济技术开发区金马路286号。
法定代表人：赵明阳，董事长。
委托代理人：徐强，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：崔霞，女。
委托代理人：孔令明，辽宁仕鹏律师事务所律师。
原审原告崔霞与原审被告大连开建房地产开发有限公司（以下简称开建公司）商品房预售合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院作出（2013）开民初字第1545号民事判决，开建公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人开建公司的委托代理人徐强，被上诉人崔霞及其委托代理人孔令明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告崔霞一审诉称：原告与被告于2010年10月15日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的大连经济技术开发区鹏运家园（瑞仕尚城）的房屋；交房日期：2012年5月31日前；交付条件：竣工验收合格；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过30天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价万分之五的违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了房款。2012年5月末被告通知交房，但被告未出示竣工验收合格的证明，不符合竣工备案条件，且未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不符合商品房买卖合同的交房标准，同时违反了《合同法》第二百七十九条和《建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”的强制性规定，应当视为未按合同约定交付房屋，故原告拒绝交接房屋。现原告根据商品房买卖合同第九条迟延交房约定，诉请被告向原告支付未按合同约定交付房屋的违约金121，951.20元（自应当交房之日即2012年6月1日起至原告提起诉讼之日即2013年3月21日，按总房款的每日万分之五计算。
被告开建公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告之间不但签订了商品房买卖合同，而且还签订补充协议。根据补充协议，商品房交付条件为取得内部验收即可，不以取得竣工备案表为交付条件，原告购买的房屋于2012年5月经建设单位、施工单位、监理单位验收合格。被告通知原告于2012年6月4日办理房屋交接手续并领取钥匙，根据合同第5.2条约定，领取钥匙时间虽比2012年5月31日晚，但就视为5月31日交付钥匙。房屋交付后，原告未以书面形式向被告提出任何请求，根据合同约定，原告已经丧失向被告索赔的实体权利。原告诉求的违约金无据认定且明显超过实际损失的30%。
一审法院审理查明：原告与被告于2010年10月15日签订《商品房买卖合同》，主要内容：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设的位于大连经济技术开发区鹏运家园房屋，合同第八条约定，出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（“该商品房经验收合格”），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任，（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定最后交付期限（2012年5月31日前）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；房屋交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定（该商品房经验收合格）的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同中还就产权登记、保修责任等进行了约定。合同签订后，原告与被告又签订《商品房买卖合同》补充协议，其中关于房屋交付补充约定：除非出卖人（被告）另行通知买受人（原告），买受人应在商品房买卖合同第八条约定的交付期限届满日前自行到出卖人指定地点领取房屋钥匙；钥匙交接后即视为房屋交付使用，与该房屋有关的风险责任随之转移给买受人；买受人逾期领取钥匙的，自买卖合同约定的交房时间最后一日的次日或出卖人通知领取钥匙之日起的第七日（以日期在后的为准）即视为交付，同时与该房屋有关的风险责任随之转移给买受人；买受人每逾期一天应向出卖人支付100元违约金，并承担物业管理费、取暖费等与房屋有关的各项费用；买受人在接收房屋当时未以书面形式向出卖人提出关于逾期交付的异议及索赔要求的，视为买受人直接放弃因逾期交付而向出卖人索赔的权利；鉴于购房者人数较多，买受人同意出卖人可按购房者至出卖人指定地点办理房屋交接手续的前后顺序或者出卖人安排的前后顺序交付房屋，因顺序在后出现的交付期超过合同约定的期限的，不视为出卖人逾期交房；买卖合同第八条约定的交房条件，指卖方（被告）组织施工、监理单位经内部验收合格，不以取得竣工备案表为交付条件。
上述《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议签订后，原告依约向被告结清了购房款。
2012年5月22日，被告向原告发出《交屋通知书》，其中说明原告购买的房屋已按期完工，经被告、大连阿尔滨集团有限公司十公司、大连阿尔滨集团物业管理有限公司等组成的验收小组验收合格，准予入住，通知原告于2012年6月4日下午2时到瑞仕尚城售楼处办理交屋手续并领取钥匙。2012年6月4日，原告来到瑞仕尚城售楼处办理案涉房屋交付手续，原告以被告未向其提供案涉房屋的竣工验收合格证明及消防验收证明等相关文件、房屋没有通水、电、煤气为由，拒绝办理房屋交付手续，至今没有领取房屋钥匙。
原告因与被告在办理房屋交付手续时发生纠纷，委托辽宁仕鹏律师事务所律师与被告协商处理。2012年6月12日，律师事务所通过特快专递方式向被告送达《律师函》，其中阐明被告在交房时未向原告出具竣工验收备案表或竣工验收合格的相关证明文件，不符合约定的交房条件；要求被告提供房屋竣工验收备案表或竣工验收合格的相关证明文件，若不能及时提供，应视为不符合约定的交房条件，原告保留向被告主张迟延交房的违约责任，并请被告在五个工作日内答复。被告于同年6月13日收到该《律师函》后未作答复。
本案诉讼中，被告于2013年7月26日当庭提交由建设单位、施工单位、监理单位三方于2012年5月26日联合签署的《住宅工程质量分户验收表》，以证明原告购买的房屋已经内部验收合格。因该验收表对应的3号楼与原告购买的24号楼不一致，原告当庭提出异议，被告解释称提供的验收表有误，庭后更换。后经核实，被告当庭提供的验收表对应的3号楼是建筑施工时的编号，大连经济技术开发区地名委员会于2010年7月27日将案涉住宅小区命名为鹏运家园，建筑施工编号3号楼被核定为鹏运家园某号楼，即原告购买的案涉房屋所在楼号。
案涉鹏运家园某号楼，未经消防验收备案，被告没有向房屋建筑主管部门提交经勘察、设计、施工、工程监理等单位签署的竣工验收合文件，未取得竣工验收备案表。
一审法院认为：商品房交付应符合商品房买卖合同中对于交付条件的约定，同时，也不能违反我国法律、法规对于商品房交付的强制性规定。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件；建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书；建设工程经验收合格的，方可交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范；房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据上述国家法律、法规的强制性规定可确定，建设工程具备了竣工验收条件，经勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格即竣工质量验收合格后，方可以交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。鉴于前述评价，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条（格式条款）约定的商品房交付条件“经验收合格”，应解释为案涉住宅工程的整体竣工验收合格。
原告与被告在《商品房买卖合同》补充协议中就交房条件约定的“卖方（被告）组织施工、监理单位经内部验收合格”因违反了上述国家法律、法规的强制性规定，故确认无效。案涉商品房的交付条件应确认为案涉住宅工程的整体竣工验收合格。原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议之内容，除上述被确认无效的约定外，其余约定不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故确认其合法有效，双方均应依约履行各自义务。原告已依约向被告支付房款，被告应在合同约定期限内将具备整体竣工验收合格的商品房交付原告。
被告提供的住宅工程质量分户验收表，不属于案涉住宅工程的整体竣工验收合格文件。住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），是指建设单位组织施工、监理等单位，在住宅工程竣工验收前，依据国家有关工程质量验收标准，对每户住宅及相关公共部位的观感质量及使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。分户验收只是住宅工程整体竣工验收的项目之一，不能证明案涉住宅工程经整体竣工验收合格。被告至今未向原告出具案涉住宅工程的整体竣工验收合格文件，原告有权拒绝接受房屋，其责任在被告，被告应当向原告承担逾期交付房屋的违约责任。关于逾期交房违约金的计算标准，根据原告与被告在《商品房买卖合同》中的约定，被告应自2012年6月1日起至实际将房屋交付原告之日止，按原告已交付房款的每日万分之五（414.80元）且不低于每日万分之三（248.88元）向原告支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，因被告逾期交付房屋给原告造成的损失，通常情况下可比照该房屋的租金损失。根据日常生活经验，若按已交付房款的每日万分之五即414.80元计算该房屋每日租金损失，显然过分高于实际租金损失，应予适当减少。原告与被告在《商品房买卖合同》中约定逾期交房违约金不低于已交付房款的每日万分之三即248.88元，该标准应认定不超过双方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故确定以该标准计算违约金的数额。经计算，自2012年6月1日起至2013年3月21日，被告应向原告支付逾期交房违约金73，170.72元（248.88元／日＊294日）。对原告诉讼请求中的合理部分，予以支持。关于被告辩称的“房屋交付后，原告未以书面形式向被告提出任何请求，根据合同约定，原告已经丧失向被告索赔的实体权利”，因案涉商品房尚不具备交付条件，原告亦未实际接受房屋的交付，故不适用房屋交付后的相关约定，况且原告已经通过律师函的方式向被告提出房屋交付的异议，故对被告的该项答辩意见，不予采纳。
综上所述，大连经济技术开发区人民法院依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，作出如下判决：一、于判决生效之日起十五内，被告大连开建房地产开发有限公司向原告崔霞支付自2012年6月1日起至2013年3月21日期间的逾期交付房屋违约金73，170.72元；二、驳回原告崔霞的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，849元，由原告崔霞负担1，219元，由被告大连开建房地产开发有限公司负担1，630元。
开建公司的上诉理由及请求是：1.原审认定开建公司违约无事实依据。开建公司与崔霞约定的交房期限为2012年5月31日，开建公司于2012年5月22日通知崔霞接收房屋，符合合同约定的期限。开建公司交付的房屋符合双方合同约定的交付标准。崔霞在房屋交接当日并未以书面形式向开建公司主张逾期交房，根据补充协议的约定，崔霞已经丧失了索赔的权利。2.案涉房屋已通过建设、监理、施工、勘察、设计等单位验收，依照法律规定是可以交付的房屋，崔霞拒绝接收房屋并拒绝缴纳相关费用，因此开建公司有权拒绝交付房屋，崔霞不享有主张逾期交房违约金的权利。3.原审对违约金的判决和调整无依据。案涉房屋的交付条件是双方协商确定的，如违反法律规定双方都有过错，应减轻开建公司的违约责任。原审判决以租金损失认定违约金，但该地段房屋租金不可能达到每日248.88元。故请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判。
崔霞二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院补充查明：2014年8月14日，本案二审庭审过程中，开建公司提交了工程名称为“瑞仕尚城二期3#楼”的如下报告：大连建实建设监理有限公司作为监理单位出具的《工程质量评估报告》、大连先锋建筑设计咨询有限公司作为设计单位出具的《设计文件质量检查报告》、大连阿尔滨集团有限公司作为施工单位出具的《工程竣工报告》、大连金源勘测技术有限公司作为勘察单位出具的《勘察文件质量检查报告》及开建公司作为建设单位出具的《工程竣工验收报告》。开建公司同时提交了“瑞仕尚城二期3#楼”《房屋建筑工程质量保修书》。
本院认定的上述事实，有《工程质量评估报告》、《设计文件质量检查报告》、《工程竣工报告》、《勘察文件质量检查报告》《工程竣工验收报告》、《房屋建筑工程质量保修书》等证据及本院开庭笔录在案为凭，业经庭审质证，应予采信。
本院认为，本案中，开建公司与崔霞签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同签订后，崔霞向开建公司支付了合同约定的购房款，开建公司亦应当按照合同约定的期限向崔霞交付符合交付条件的房屋。本案中，双方在合同履行过程中对于何为房屋交付条件存在争议，对此，本院认为，合同自由、约定优先是民事活动意思自治原则在合同法领域的基本体现，因此，在当事人对合同权利义务有明确约定的情况下，应当尊重合同当事人的意思自治和真实意思表示，对合同约定的内容应当予以认定和履行。本案中，当事人在商品房买卖合同中选择约定的交付条件是“商品房经验收合格”，《补充协议》中对此又做补充约定：买卖合同第八条约定的交房条件，指卖方（被告）组织施工、监理单位经内部验收合格，不以取得竣工备案表为交付条件。由此，双方当事人在买卖合同及补充协议中已明确约定了房屋的交付条件，该约定系双方当事人真实意思表示，依法应当予以认定，故案涉房屋不应以取得竣工备案表作为交付条件。
对于房屋达到交付使用条件后应履行的交接手续，合同中亦约定了出卖人的相应义务：“出卖人应当向买受人提供房屋经验收合格的证明文件，出卖人不出示证明文件或文件不齐全，买受人有权拒绝交接”。对此，应由开建公司向法庭提交证据证明其履行了上述义务。开建公司在一审中虽提交了《住宅工程质量分户验收表》，但仅凭该验收表不能认定案涉房屋已符合合同约定的经建设、施工、监理单位验收合格的交付条件。二审庭审中，开建公司又提交了建设、监理、设计、勘察、施工五单位的验收报告，按照双方合同及补充约定，上述文件可以作为认定案涉房屋经验收合格的证明文件。本院认为，在开建公司无据证明其在通知交付房屋的当时即向崔霞出示了上述房屋验收合格文件的情况下，崔霞有权拒绝接收未出示验收合格文件的房屋。况且，崔霞为此已向开建公司发出律师函，但开建公司收到函件后仍未向崔霞提供或出示相关文件，也未就此向崔霞作出答复。结合以上事实和认定，本院认为，本案应以开建公司实际向崔霞提供验收合格文件的时间来认定房屋具备交付条件的时间，也就是本案二审开庭审理之日，即2014年8月14日。在此之前，崔霞作为房屋买受人有权拒绝接收房屋。因此，开建公司应自2012年6月1日（合同约定交付期限的第二天）起，至2014年8月14日止，按照合同约定向崔霞承担逾期交房的违约责任。因本案中崔霞诉请主张的违约金期间为2012年6月1日至2013年3月21日，显在可予支持的区间之内，故原审按崔霞主张的以上期间认定开建公司应承担违约责任的时间并无不当之处，本院对此亦予以认定。
对开建公司上诉提出的违约金数额问题，因原审法院已经比照案涉房屋的租金损失及本案具体情况将违约金调整认定为已付房款的日万分之三（合同约定为日万分之五且不低于日万分之三），原审法院的认定具备事实和法律依据，并无不当之处，故本院对开建公司的该项上诉理由不能予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2849元（上诉人预交），由上诉人大连开建房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
代理审判员 季 烨
代理审判员 王 琳
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 耿 艳