福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第8918号
原告：郭群峰，男，1977年12月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：薛ＸＸ，福建重宇合众律师事务所。
被告：厦门国际石材中心运营有限公司，住所地福建省厦门市湖里区枋湖路289号7楼。
法定代表人：许荣旗，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘欣，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
原告郭群峰与被告厦门国际石材中心运营有限公司（以下简称国际石材公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2015年12月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭群峰的委托诉讼代理人薛ＸＸ，被告国际石材公司的委托诉讼代理人刘欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭群峰向本院提出诉讼请求：1.国际石材公司立即依约向郭群峰交付厦门国际石材中心1梯6层13单元房产；2.国际石材公司向郭群峰支付逾期交房违约金169639.76元（以购房款2308024元为基数，按每日万分之三自2014年4月1日起算至国际石材公司依法依约交房之日止）。事实与理由：2013年3月2日郭群峰与国际石材公司签订《商品房买卖合同》，由郭群峰向国际石材中心购买位于厦门市湖里区湖里高新技术园区中心商务区厦门国际石材中心1梯6层13单元，总价款为2308024元。合同第八条约定国际石材公司应当在2013年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用，并约定详细交付条件。合同第九条约定若出卖方逾期交房超过90日，应自2013年12月31日起按日向郭群峰支付已付款万分之三的违约金。双方在合同中还约定了付款方式、其他履约违约责任、文书送达方式、争议解决方式等。2013年5月14日，郭群峰、国际石材公司签订《室内装修协议书》，约定装修标准和质量保证，并约定国际石材公司应于2014年3月31日前按约定完成室内装修并交给郭群峰使用，否则视为逾期。合同签订后，郭群峰依约支付了房款，国际石材公司却没有依约履行合同义务，截至起诉之日仍未交付符合合同约定标准的房产。
国际石材公司辩称，一、国际石材公司出售的涉诉商品房完全符合合同约定的交付条件。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《室内装修协议》，其中针对涉诉商品房的交付条件和交付时间进行了约定。该份合同是双方的真实意思表示，合法有效，涉诉商品房是否符合合同约定的交付条件应严格依照该份合同的约定进行判断。在涉诉商品房的交付中，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，涉诉商品房的交付条件共计三项：1、五方竣工验收和消防验收；2、设施达到设计要求；3、公共配套建筑和基础设施完成。本案涉诉商品房：2013年9月13日通过五方竣工验收，2013年10月22日室外工程验收，2013年10月24日市政工程设施验收，2013年11月11日园林绿化建设合格证，2013年12月6日综合布线验收，2013年12月18日消防验收合格，2013年12月27日通过建设工程竣工验收备案，2013年12月30日信报箱验收。由此可见涉诉商品房所在的工程已完成合同约定工程设计的各项内容，工程质量符合相关法律、法规和工程建设强制性标准符合设计文件，国际石材公司已在约定的交付时间前符合全部交付条件。二、国际石材公司通过邮寄、登报公告通知郭群峰交房符合合同约定，国际石材公司刊登公告通知交房的截止日期即2014年7月25日应视为涉诉商品房的最终交付之日，且郭群峰已于2014年7月18日签署《交房确认书》，与国际石材公司办理交房手续。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第11条约定“交房通知由出卖人用挂号邮件或特快专递的形式按本合同约定的联系地址发出，同时在《厦门日报》刊登交房通知。在买受人未能及时收到交房通知邮件的情况下，交房通知自登报之日起即视为送达”和第12条约定“如买受人未按交房通知或《厦门日报》刊登的交房通知约定的日期办理该房屋的验收交付手续或因买受人原因致使房屋交付延迟的，则自交房通知或《厦门日报》刊登的交房通知约定的截止日之次日起该房屋的风险责任转移由买受人承担”。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由商品房买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”国际石材公司已按照合同约定通过邮件通知郭群峰办理交房手续，并于2014年7月16日在《厦门日报》刊登交房通知公告，已履行了合同约定的交付义务。根据该公告，郭群峰办理交房手续的截止日期为2014年7月25日。郭群峰在2014年7月18日与国际石材公司办理交房手续，确认接收涉诉商品房，签署《交房确认书》，缴交面积补差款、契税、物业管理费、公维金、预付电费，领取钥匙、电卡等物品，并在《交房确认书》中明确表示就涉诉房产可能涉及的延迟交付情况不再向国际石材公司主张。该《交房确认书》是双方在办理交房手续过程中对交房事项及后续可能涉及事项进行的约定，是双方真实意思的表示，双方理应遵照执行。综上所述，涉诉商品房在合同约定的交付时间前已完全符合合同约定的交付条件，双方也已于2014年7月18日确认交付房产，国际石材公司并不存在逾期交房的违约行为。
本院经审理认定事实如下：2013年3月2日，郭群峰、国际石材公司签订一份编号为03047925的《商品房买卖合同》，约定国际石材公司将位于厦门市湖里区湖里高新技术园区中心商务区的厦门国际石材中心1梯6层13单元的房产出售给郭群峰，商品房的用途为办公，总价款为2308024元。合同第八条“交付条件与期限”约定：“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、×。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、如遇重大技术问题，遇到停水、停电等情况，遇到昼夜降雨量超过70mm及六级或六级以上大风天气，遇到市政府作出禁止施工作业、实行交通管制等决定，造成无法施工。但出卖人应提供相关证明文件。”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金。2、×。”合同第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：见附件六第11项。”合同第二十条“文书送达”约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”第二十二条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第11条约定“交房通知由出卖人用挂号邮件或特快专递的形式按本合同约定的联系地址发出，同时在《厦门日报》刊登交房通知，在买受人未能及时收到交房通知邮件的情况下，交房通知自登报之日起即视为送达。买受人在在收到出卖人交房通知后，应在出卖人通知的期限内前来办理接房手续，并不得以任何理由拒绝接房。”
《商品房买卖合同》签订后，郭群峰向国际石材公司支付了相应的购房款，厦门市房地产交易权籍登记中心对该《商品房买卖合同》办理了备案登记手续。2014年7月16日，国际石材公司在报纸上刊登公告，通知厦门国际石材中心全体业主于2014年7月17日、18日、21日-25日期间办理交房手续。
另查明，厦门国际石材中心项目于2013年10月22日通过室外工程验收，于2013年10月24日通过市政工程设施验收（包含机动车出入口、排水许可证），于2013年11月11日取得园林绿化建设合格证，于2013年12月6日通过综合布线验收，于2013年12月27日通过建设工程竣工验收备案，于2013年12月30日完成信报箱验收，于2014年6月27日办理了土地房屋初始登记并可以办理分户登记和转移登记手续。厦门国际石材中心项目于2013年12月16日通过主体工程部分消防验收，在厦门市的厦公消验[2013]第0670号《建设工程消防验收意见书》中载明“本工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法重新申报设计审核或备案”。
再查明，2013年5月14日，国际石材公司（甲方）与郭群峰（乙方）签订《室内装修协议书》一份，第一条约定“乙方要求甲方按照乙方选定的装修平面方案（详见附件1、附件2）完成对该商品房的变更改造及/或装修，自本协议生效之日起，乙方不得再行要求调整装修平面方案，甲方有权按照本协议的约定进行变更改造及/或装修”。第二条约定“在该商品房土建和安装工程竣工后，进行本协议约定的装修之前，由甲方负责以主合同附件一、附件三约定为依据，组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收和消防验收。在此等验收合格之后，由甲方直接对该商品房进行变更改造及/或装修”。第三条约定“在上述变更改造及/或装修完成后，甲、乙双方才予办理商品房交接手续，甲方应当于2014年3月31日前按照本协议附件一完成室内装修并交接给乙方使用，若因甲方原因导致不能按时完成交接手续，甲方同意按照主合同第九条条款约定的条款处理”。第四条约定“甲方承诺不就该商品房的上述变更改造及/或装修再另行向乙方收取任何费用，乙方亦承诺不得因该商品房的变更改造及/或装修事宜要求调整购房价款”。第五条约定“乙方承诺该商品房的上述变更改造及/或装修的责任由乙方自行承担，因上述变更改造及/或装修导致该商品房与主合同及其补充协议等文件约定的该商品房交付标准、面积等基本情况不一致的，与甲方无关，乙方承诺不以此为由向甲方主张任何权利”。第六条约定“甲方对该商品房室内装修部分依法按照本协议附件2《室内装修质量保证书》承担质量保修责任”。第七条约定“本协议是主合同不可分割的组成部分，与主合同具有同等法律效力，若本协议与主合同及其补充协议不一致的，以本协议的约定为准”。
案涉项目《施工图说明》中体现如下内容：“2.1本设计承担建筑物的建筑、结构、给排水、电气的设计，以及室外综合管线、室外环境的初步策划。不包括室外（红线范围外）的供电、通讯、有线电视线路和给排水管线、园林绿化设计，不包括二次装修、室内煤气管路的设计。2.2二次装修和煤气设计应另委托专业设计单位设计，我院有关专业给予配合。”《施工图说明》上加盖印章为“竣工图”。
（2014）湖民初字第4484号案件中本院于2014年10月22日到厦门国际石材中心商品房项目进行现场勘验，勘验情况为：内部道路基本平整，部分区域摆放有建筑装修材料；绿化情况一般，有较多杂草，部分绿化损毁，部分地面未覆盖植被；室外照明有路灯；户内二次消防验收未做；有少量垃圾桶，项目周边较脏乱，建筑共8层，其中1-3层作为石材展厅尚处于施工状态，未投入使用，其中摆放大量装修材料；一楼通道处于土方状态无法通行；室内已通水、电；没有通管道燃气，户内统一装修有厨用区域；室内有端口，电信、有线电视情况无法查看；有邮政信报箱。
（2015）厦民终字第4756号案件中查厦门市队湖里区大队于2015年11月25日向国际石材公司送达《不予受理告知书》，该不予受理告知书载明：申请事项为建设工程消防设计审核，建设单位为国际石材公司，项目名称为厦门国际石材中心有限公司办公室装修工程，不予受理的原因为装修工程扩建（夹层）没有规划批复意见。
本案诉讼过程中，国际石材公司提交《交房确认书》，郭群峰申请对交房确认书中的签字笔迹的真实性鉴定鉴定，本院依法委托福建正泰司法鉴定中心进行鉴定并作出正泰司鉴[2016]文鉴字第156号司法鉴定意见书，经鉴定国际石材公司提交的国际石材中心1号楼6层13单元《交房确认书》中的签字与郭群峰本人书写的样本非同一人书写。国际石材公司同时提交房屋租赁合同书、机打发票、完税证明、厦门市土地房屋权证、土地房屋登记卡，欲证明郭群峰已经实际接收讼争方成并取得房产证。
国际石材公司提交气象资料、工程联系单、工期延期说明、市政管道及道路工程延误说明、装修工程工期顺延的函、施工日志、停水通知等，用于证明案涉项目因天气情况、停电、停水、文明城市创建、“九•八”洽谈会、施工过程中遇到重大技术问题等，应相应顺延交房期限。郭群峰对郭群峰提交的上述证据真实性均不予认可，认为没有记录负责人的签名，施工日记和日志存在自相的自相矛盾的地方。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性禁止性规定，应认定有效，双方均应依约履行。对于双方当事人的争议焦点，本院分析、认定如下：
一、关于《室内装修协议书》的法律效力问题。
《室内装修协议书》约定：“乙方要求甲方按照乙方选定的装修平面方案（详见附件1、附件2）完成对该商品房的变更改造及/或装修，……在上述变更改造及/或装修完成后，甲、乙双方才予办理商品房交接手续”。从上述条款内容分析，双方当事人对交付案涉商品房时间及对应的交件已经作出明确约定，即国际石材公司交付给郭群峰的合同标的为经扩建夹层的商品房。虽然上述合同的约定均为双方当事人真实意思表示，但实质上变更了商品房的规划设计。根据查明的事实，因案涉商品房工程扩建夹层未经规划部门同意，消防部门对案涉商品房装修工程的消防设计审核申请不予受理，故双方签订的《室内装修协议书》中关于案涉商品房交付条款违反了《中华人民共和国消防法》等强制性法律规定，依法应认定为无效。
二、关于讼争厦门国际石材中心项目是否符合约定交付条件
《商品房买卖合同》第八条约定了三个交付条件，其中一个条件为“经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”。国际石材公司提交的证据能够证明讼争项目已通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收，主体工程已通过消防验收。郭群峰主张讼争房屋的二次消防验收不符合交付条件，本院认为，因双方签订的《室内装修协议书》无效，双方就商品房交付的标准应以《商品房买卖合同》为准，《商品房买卖合同》中未约定装修事项，讼争项目主体工程已通过消防验收，郭群峰的主张理由不充分，本院不予采信。因国际石材公司已经于2014年7月16日在报纸上刊登了交房公告，尽到了自身的通知交房的义务，郭群峰应于交房公告上载明的日期与国际石材公司办理交房手续。
三、关于施工顺延事由及顺延天数的认定
《商品房买卖合同》约定在遭遇停水、停电、昼夜降雨量超过70mm、六级或六级以上大风、市政府作出禁止施工作业、实行交通管制等造成无法施工等特殊原因而导致停工的，国际石材公司可据实予以延期。国际石材公司作为出卖人，既应举证证明存在影响施工的特殊事由，又应证明特殊事由实际影响施工。国际石材公司提交气象资料、工程联系单、施工日志等用于证明国际石材中心项目因遭遇特殊事由停工，应相应顺延交房期限。郭群峰对施工日志真实性不予确认。本院认为，国际石材公司提交的施工日志上没有工程负责人、记录人的签名，证据中部分手写的施工日志与打印的施工日志存在日期相同但记载完全不同的情况（如日期为2013年8月19日的施工日志有两张，手写的施工日志记载为文明城市检查停工，打印的施工日志记载为室外排污管道施工），且国际石材公司未能提供监理日志等其他证据予以佐证，本院对国际石材公司提交的施工日志不予采信。因此，本院认为国际石材公司提交的证据并不足以证明讼争项目因合同约定的特殊事由实际影响施工的具体天数，但考虑到讼争项目作为一个整体，气象、交通管制等原因确实会给国际石材公司施工造成一定影响，综合考虑气象原因、施工进度、可能影响的程度及国际石材公司主张的延期天数，本院酌情按照延期30日计算。
四、关于逾期交房责任的认定和逾期交房违约金的计算
国际石材公司提交的《交房确认书》经鉴定非郭群峰本人签字，国际石材公司无法证明向郭群峰实际交付房屋的时间，亦无法证明郭群峰与国际石材公司之间已经就逾期交房的违约事项达成了协议。郭群峰主张国际石材公司立即交付符合《商品房买卖合同》约定条件的讼争房产，因讼争房产在交房公告前已符合交付条件，国际石材公司于2014年7月16日在报纸上发布交房公告。根据双方合同约定，应视为国际石材公司已将交房通知送达郭群峰，因此郭群峰应及时根据通知办理交房手续。郭群峰未在国际石材公司通知的期限内对讼争房屋进行验收、交接，国际石材公司不承担通知交房后的逾期交房责任。根据《商品房买卖合同》约定，国际石材公司应在2013年12月30日前交付房屋，扣除顺延的30日，被告应于2014年1月29日前交房，但直至2014年7月16日才通知郭群峰于2014年7月17日、18日、21日至25日期间交房，应承担逾期交房的违约责任。逾期交房违约金应以郭群峰已支付购房款为基数，从郭群峰主张的2014年4月1日起计至2014年7月25日止，共计116天，违约天数已超过90日，应按照日万分之三计算，即2308024元×0.3‰×116天≈80319.24元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、厦门国际石材中心运营有限公司应于本判决生效之日起十日内向郭群峰支付逾期交房违约金80319.24元。
二、驳回郭群峰的其他诉讼请求。
如厦门国际石材中心运营有限公司未按以上期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1846元，由郭群峰负担972元，由厦门国际石材中心运营有限公司负担874元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 张占甫
二〇一七年六月十九日
代书 记员 吴朝旭
附页：
本案所适用的法律、司法解释条文:
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。