广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终14185、14186号上诉人（原审被告）：赖伟坚，住所地：广东省仁化县。上诉人（原审被告）：蔡淑玲，住所地：广东省汕头市。两上诉人共同委托诉讼代理人：彭定榜，广东荣恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑少彬，住所地：广东省深圳市龙岗区。被上诉人（原审原告）：薛小英，住所地：广东省深圳市龙岗区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄小龙，广东承鹏律师事务所律师。上诉人赖伟坚、蔡淑玲因与被上诉人郑少彬、薛小英房屋买卖合同纠纷两案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1689、1690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赖伟坚、蔡淑玲的委托诉讼代理人蔡定榜，被上诉人郑少彬、薛小英及其委托诉讼代理人黄小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赖伟坚、蔡淑玲上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回郑少彬、薛小英的全部诉讼请求；2、由郑少彬、薛小英承担一、二审案件受理费。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、赖伟坚、蔡淑玲并不存在怠于支付赎楼款的违约行为。蔡淑玲与郑少彬、薛小英于2015年1月13日签订《二手房买卖合同》，在备注条款中约定：经双方友好协商一致同意除定金部分，余下房款先支付给郑少彬、薛小英280万元整作为赎楼用。但上述条款并未约定具体的付款时间。一审法院采信郑少彬、薛小英主张的双方口头约定于2015年1月16日之前支付赎楼款280万元，明显错误。在现今资金紧缺的情况下，赖伟坚、蔡淑玲根本没有能力在合同签订的三日内支付所有购房款，且涉案商铺均处于抵押登记状态，赖伟坚、蔡淑玲为了基本交易安全也不会贸然答应郑少彬、薛小英在如此短的时间内支付所有购房款，这对赖伟坚、蔡淑玲取得涉案房产没有任何保障，也不符合市场交易惯例。真实情况是，赖伟坚、蔡淑玲在合同签订后，依约向郑少彬、薛小英支付了定金40万元及部分购房款45万元，并依约每月代替郑少彬、薛小英支付涉案房产的贷款利息。后因在2015年3月份后房价持续高涨的情况下，郑少彬、薛小英提出需加价30万元才肯卖房，赖伟坚、蔡淑玲不得已答应郑少彬、薛小英如其在2015年5月30日之前没有将涉案房产中位于雅景苑二期3栋商铺141物业赎出，则加价30万元购房款给郑少彬、薛小英（该加价款在《承诺书》中体现为“罚款”）。后赖伟坚、蔡淑玲向薛小英的弟弟薛伟转入款项70万元，并支付了赎楼垫资费3万元，给郑少彬、薛小英用于涉案房产的续贷款，此时贷款人的名称为薛小英的弟弟薛伟。此后，赖伟坚、蔡淑玲一直按照郑少彬、薛小英的要求如期支付涉案房产每月的贷款利息，并筹足了赎楼款要求郑少彬、薛小英提供收款的银行账户，但郑少彬、薛小英拒不提供，赖伟坚、蔡淑玲屡次（2015年7月29日、8月9日、8月25日、8月26日均有短信记录）催促郑少彬、薛小英，郑少彬、薛小英仍拒绝提供。2015年8月28日，郑少彬、薛小英委托律师发出了《律师函》，要求赖伟坚、蔡淑玲在收到律师函的五日内向其支付赎楼款。赖伟坚、蔡淑玲在收到律师函后，再次要求赖伟坚、蔡淑玲提供银行账号接收赎楼款（2015年8月29日短信记录），但郑少彬、薛小英置之不理。至此，赖伟坚、蔡淑玲已经积极履行了双方约定的义务，并不存在根本性违约行为。二、关于《承诺书》中的约定。赖伟坚、蔡淑玲出具的《承诺书》中承诺在2015年5月30日之前将涉案房产中位于雅景苑二期3栋商铺141物业（合同编号：0090973）赎出，但由于郑少彬、薛小英完全不配合赎楼工作，导致赖伟坚、蔡淑玲处于被动状态，根本无法办理赎楼手续。退一步讲，即使是赖伟坚、蔡淑玲无法在约定的期限内赎出位于雅景苑二期3栋商铺141的物业，该行为构成违约，郑少彬、薛小英有权主张解除双方签订的合同编号为0090973的《二手房买卖合同》。但关于合同编号为0090974《二手房买卖合同》中的物业，赖伟坚、蔡淑玲并未向郑少彬、薛小英承诺由其负责赎楼。赖伟坚、蔡淑玲在该份合同的履行过程中，不存在任何违约责任，一审法院却错误认定均是赖伟坚、蔡淑玲的行为导致合同无法继续履行，解除了双方签订的两份《二手房买卖合同》，亦是错误的。三、关于一审法院判定郑少彬、薛小英收取赖伟坚、蔡淑玲已支付的定金40万元不予返还的问题。赖伟坚、蔡淑玲并不存在根本性违约的行为。退一步讲，就算赖伟坚、蔡淑玲有未及时交付款项的行为，郑少彬、薛小英亦有不配合赖伟坚、蔡淑玲赎楼及接收款项的行为，在本案中双方均有违约行为。一审法院却只认定了赖伟坚、蔡淑玲未在约定的期限内履行商铺141物业的赎楼义务，却没意识到如无郑少彬、薛小英的配合，赖伟坚、蔡淑玲无法办理赎楼手续，并且郑少彬、薛小英一直拒不提供接收赎楼款的银行账户，本身也存在违约行为。据此，一审法院判定解除双方签订的两份合同，并由郑少彬、薛小英没收定金40万元，明显超出了郑少彬、薛小英的实际损失，对赖伟坚、蔡淑玲显失公平。郑少彬、薛小英辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。郑少彬、薛小英向一审法院起诉请求：1、解除郑少彬、薛小英和赖伟坚、蔡淑玲签订的两份编号分别为0090973号、0090974号《二手房买卖合同》，并无需退还定金；2、赖伟坚、蔡淑玲按照《承诺书》的约定向郑少彬、薛小英支付罚款300000元；3、赖伟坚、蔡淑玲支付赎楼款利息[自2015年8月起按每月15604.17元（郑少彬、薛小英每案各主张7802.085元）的标准计至判决解除合同之日止]；4、两案诉讼费用由赖伟坚、蔡淑玲承担。一审法院认定事实：2015年1月13日，郑少彬、薛小英分别作为卖方，蔡淑玲作为买方，双方签订了两份《二手房买卖合同》（合同编号分别为0090973、0090974号）。合同约定卖方同意将位于深圳市龙岗区横岗四联雅景苑二期3栋一层141、142号商铺转让给买方，转让成交价分别为1950000元、1770000元（共计3720000元）；买方同意在合同生效之日起当日向卖方支付定金共计400000元（各200000元）。合同第四条约定，经买卖双方协商一致，买方分别一次性支付定金之外的楼款1750000元、1570000元（共计3320000元）。两合同第六条均约定，两物业处于抵押状态，卖方同意自行筹资还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续。关于违约责任，两合同约定如一方未按照本合同约定的期限履行义务，另一方有权解除合同并要求对方承担定金责任。两合同最后备注约定，经双方友好协商一致同意，除定金部分余下的房款先支付给卖方2800000元作为赎楼用，剩下150000元、170000元过完户当天支付给卖方，还剩200000元（141号商铺）也一并支付给卖方（如备注条款与合同前述条款有冲突的，以备注条款为准）。经查，郑少彬、薛小英系夫妻关系，赖伟坚、蔡淑玲系夫妻关系，在签订两份《二手房买卖合同》时均在场。涉案房产之一位于深圳市龙岗区横岗镇四联村雅景苑二期3栋商铺141号，房产证号为60001287**号，登记权利人为郑少彬；涉案房产之二位于深圳市龙岗区横岗镇四联村雅景苑二期3栋商铺142号，房产证号为60001285**号，登记权利人为薛小英。一审庭审中，郑少彬、薛小英称两套涉案商铺的抵押权人是上海浦发银行股份有限公司深圳分行，贷款期限为2014年3月31日至2015年3月31日，到期后继续抵押给浦发银行，至2016年2月8日，郑少彬、薛小英自行还清贷款将楼赎出并注销了两涉案商铺的抵押登记。合同签订当日即2015年1月13日，赖伟坚、蔡淑玲向郑少彬、薛小英支付购房定金400000元，郑少彬、薛小英分别向蔡淑玲出具收款收据。2015年1月23日，郑少彬向蔡淑玲出具收款收据，显示收到蔡淑玲购买锦冠华城341、342商铺部分楼款320000元。2015年2月4日，郑少彬向蔡淑玲出具收款收据，显示收到蔡淑玲因事推后赎楼所产生利息（2015年1月16日至2月28日）计27300元。2015年3月31日，郑少彬向蔡淑玲出具收款收据，显示收到蔡淑玲部分购楼款100000元。2015年4月1日，郑少彬向赖伟坚出具收条一张，内容为“今收到赖伟坚3月份供楼款利息18200元、赎楼垫资费30000元，共计人民币48200元”。关于赖伟坚、蔡淑玲向郑少彬、薛小英方支付的款项，赖伟坚、蔡淑玲称其已累计支付款项共计969191.67元，包括定金400000元、购房款450000元、为郑少彬、薛小英垫付银行利息89191.67元、及替郑少彬、薛小英支付的30000元赎楼过桥费；郑少彬、薛小英对此认为，郑少彬、薛小英认可赖伟坚、蔡淑玲支付的定金400000元、赖伟坚、蔡淑玲垫付的银行利息89191.67元，购房款只认可420000元，另外30000元是赎楼过桥所用不属于购房款，该30000元系因赖伟坚、蔡淑玲失信导致未在2015年3月31日之前完成赎楼，必须以过桥方式维持现状产生的额外费用，因郑少彬、薛小英对该失信没有过错，因此该30000元应由赖伟坚、蔡淑玲承担。2015年4月1日，赖伟坚向郑少彬出具《承诺书》，声明“赖伟坚承诺2015年5月30日之前负责赎出郑少彬雅景苑二期3栋商铺141物业，如超出双方约定时间没有赎出该物业，赖伟坚就罚款人民币300000元给郑少彬”。关于《承诺书》，郑少彬、薛小英称2015年4月1日郑少彬、薛小英在赖伟坚的办公室找赖伟坚协商，赖伟坚同意承担过桥费用及短期利息，并当场转入48200元，并向郑少彬、薛小英出具承诺书，罚款属于是履约违约金；赖伟坚、蔡淑玲称郑少彬、薛小英没有罚款的权利，赖伟坚、蔡淑玲已经借款给郑少彬、薛小英700000元及承担过桥费、供楼利息已经完成赎楼任务，只是郑少彬、薛小英不同意过户。2015年8月28日，郑少彬、薛小英委托律师向赖伟坚、蔡淑玲发出《律师函》，要求赖伟坚、蔡淑玲履行交付所签订的两份《二手房买卖合同》约定的赎楼款2800000元以及罚金300000元的义务，赖伟坚、蔡淑玲表示当天收到该函。因赎楼及付款的问题郑少彬、薛小英和赖伟坚、蔡淑玲发生争议，经协商未果后郑少彬、薛小英诉至一审法院并提出上列诉请。关于两涉案合同对付款、办理赎楼手续等期限及违约责任的约定问题，郑少彬、薛小英称赎楼的约定是明确的，因为涉案房产的贷款期限是2015年3月31日，之前必须完成赎楼，郑少彬、薛小英和赖伟坚、蔡淑玲当时是口头约定于2015年1月16日赖伟坚、蔡淑玲向郑少彬、薛小英先支付2800000元的款用于赎楼，从赖伟坚、蔡淑玲提交的证据中“今收到蔡淑玲因事推后赎楼所产生的利息，2015年1月16日至2月28日共计27300元”可以证实，合同当时约定的违约责任就是定金责任；赖伟坚、蔡淑玲称郑少彬、薛小英和赖伟坚、蔡淑玲系朋友关系，对支付款项的时间没有约定，两涉案房产的贷款期限也不知情，对违约责任也没有约定，按照交易惯例不可能在房产有抵押的情况下先付款。一审法院认为，郑少彬、薛小英与蔡淑玲签订的两份《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。根据郑少彬、薛小英和赖伟坚、蔡淑玲双方提交的证据及当事人庭审陈述，一审法院对郑少彬、薛小英主张的合同已约定定金责任及赖伟坚、蔡淑玲须于2015年1月16日前支付2800000元用于赎楼的事实予以采信。合同签订后，蔡淑玲虽然支付了定金及部分购房款，但既未按合同约定向郑少彬、薛小英足额支付2800000元房款用于赎楼，亦未按《承诺书》约定的期限内履行赎楼义务，导致合同无法继续履行，故蔡淑玲构成根本性违约，对郑少彬、薛小英主张解除两份《二手房买卖合同》的请求一审法院予以支持。一、关于合同的主体。郑少彬、薛小英分别与蔡淑玲签订《二手房买卖合同》，根据合同相对性原则，买方主体应为蔡淑玲，卖方主体分别为郑少彬、薛小英，因赖伟坚、蔡淑玲系夫妻关系，对赖伟坚履行买方义务的行为应视为代理行为，故对郑少彬、薛小英主张赖伟坚、蔡淑玲共同承担合同责任的请求一审法院不予支持。二、关于《承诺书》约定罚款的性质及郑少彬、薛小英和赖伟坚、蔡淑玲双方对违约责任的约定问题。一审法院认为，《承诺书》虽然名为郑少彬对赖伟坚、蔡淑玲未在约定的期限内履行赎楼义务的罚款，实为对合同履行违约责任的约定，因此，郑少彬与蔡淑玲之间的买卖合同既约定了定金又约定了违约金，郑少彬只能择一主张。因此，一审法院结合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对郑少彬、薛小英分别主张没收赖伟坚、蔡淑玲已支付定金的请求予以支持，对郑少彬同时主张的赖伟坚、蔡淑玲承担罚款300000元的请求不再支持，对郑少彬、薛小英主张的赎楼利息损失因一审法院在确认赖伟坚、蔡淑玲承担相应的违约责任时已考虑，且没收定金足以弥补郑少彬、薛小英的损失，对该项请求一审法院不予支持。关于已支付的除定金之外的购房款，因蔡淑玲未在本两案中提出反诉请求，蔡淑玲可以与郑少彬、薛小英协商解决或另寻法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，（2015）深龙法民三初字第1689号案判决：一、解除郑少彬与蔡淑玲于2015年1月13日签订编号为0090973号的《二手房买卖合同》；二、郑少彬收取蔡淑玲已支付的定金200000元不予返还；三、驳回郑少彬、薛小英的其他诉讼请求。本案受理费6152元，郑少彬、薛小英负担3076元，蔡淑玲负担3076元。（2015）深龙法民三初字第1690号案判决：一、解除薛小英与蔡淑玲于2015年1月13日签订编号为0090974号的《二手房买卖合同》；二、薛小英收取蔡淑玲已支付的定金200000元不予返还；三、驳回郑少彬、薛小英的其他诉讼请求。本案受理费386元，郑少彬、薛小英负担86元，蔡淑玲负担300元。上述两案当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经审理查明，一审法院查明的事实清楚，应予确认。本院认为，本两案为房屋买卖合同纠纷案件。当事双方签订的两份《二手房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，一审法院认定其有效，适用法律正确，本院确认，双方均应严格遵照履行。由于两份合同同时签订，内容基本一致，卖方郑少彬、薛小英为夫妻，买方均为蔡淑玲，且蔡淑玲支付两套商铺的定金、部分购房款、供楼利息等费用时均未作区分，故双方实际同时履行两份合同，并无疑义。根据合同约定，蔡淑玲应先支付给卖方2800000元作赎楼用，结合2015年2月4日的收款收据所载内容，可以确认蔡淑玲支付前述款项的时间应为2015年1月16日前。蔡淑玲未在1月16日前支付2800000元赎楼款，已经违约。虽然当事双方协商确认由蔡淑玲支付供楼款利息及相关费用，合同继续履行，但并未免除蔡淑玲的付款义务，其仍应在合理期间内支付前述款项。截至2015年8月28日，郑少彬、薛小英以《律师函》形式再次催告蔡淑玲，蔡淑玲仍未付款，构成根本违约，一审法院据此判决合同解除并没收定金，认定事实清楚，处理结果亦无不当，应予维持。赖伟坚、蔡淑玲虽上诉称其有要求郑少彬、薛小英提供收款账号，郑少彬、薛小英未予配合，但当事双方多次通过银行转账方式进行资金往来，赖伟坚、蔡淑玲的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，赖伟坚、蔡淑玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6538元，由赖伟坚、蔡淑玲负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 路  德  虎审判员 朱    宽二〇一六年十月十七日书记员 张东阳（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。