辽宁�沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0103民初12854号
原告：韩书珍，沈阳市第二建筑工程公司退休干部。
委托诉讼代理人：周楠。
被告：崔可可，辽宁省委老干部局退休。
委托诉讼代理人：傅涵。
被告：沈阳三木房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区长江街59号甲2。
法定代表人：王新，系该公司总经理。
原告韩书珍与被告崔可可、被告沈阳三木房地产开发有限公司（以下简称三木公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩书珍及其委托诉讼代理人周楠，被告崔可可及其委托诉讼代理人傅涵到庭参加诉讼，被告三木公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩书珍向本院提出诉讼请求：1.原告请求法院判令许可继续执行沈阳市沈河区六纬路58号（涵泰商务大厦）605房屋，建筑面积39.8平方米的执行程序，请求依法驳回被告崔可可解封605房屋执行异议申请；2.请求撤销（2016）辽0103执异108号执行裁定书；3.请求由被告承担本案的诉讼费用。
事实和理由：被告崔可可主张解封2016年8月4日，沈河区法院依法强制执行本案605房屋的查封。证据不充分，依法无据，其主张理由不成立，请求法院依法驳回不予支持。理由如下：
一、事情经过：经银行朋友介绍，于2012年6月25日，原告与三木公司签订《借款合同》、《房地产抵押合同》借款期限�个月，提供本案605房屋作抵押担保，该房整栋楼至今未办产权证，三木公司提出办理《商品房买卖合同》备案，还不上钱，抵押房归原告保证零风险。为保障将来实现物权，同时签订《不还款协议》约定借款期届满，三木公司违约按买卖合同价授权原告接收抵押物。
于2012年7月19日，三木公司找原告签订《商品房买卖合同》，三木公司将名下605房屋转移原告名下，预告登记后，三木公司对该房屋丧失了主体处分权。原告一次性支付房款187060元。成为605房屋合法的物权权利人（××），依法享有物权的直接支配和排他的权利，具有对抗三木公司的效力，保障了将来物权变动实现债权的顺位请求权。三木公司违约，原告诉讼法律，法院判三木公司偿还原告借款本金及利息，三木公司未履行生效判决给付的义务。原告作为物权权利人，于2014年11月5�，申请法院执行原告名下605房屋实现债权，并未违反法律规定。是法律赋予预告登记物权权利人，依法享有的请求权。
在执行变现程序中，于2015年11月20日，被告崔可可提出执行异议，法院通知原告开庭，被告提供停机手机号码，六个多月法院找不到被告，于2016年6月3日，法院贴出腾房《查封公告》，公告贴出两个多月被告并未出现。2016年8月4日，法院、人大、派出所三方到执行地执行，物业经理表示不认识崔可可。强制执行找开锁人换锁后，租房人出现，提供租房协议出租人为傅涵，不是崔可可，此时被告也没有出现。执行换锁贴封条后，擅自撕掉封条撬门换锁，该行为无视法律损害了司法权威。
二、被告提供的《商品房买卖合同》第二十三条约定本合同自双方签字之日起生效。该合同××一栏至今没有签有效的日期，且至今没有生效，购买房屋主张理由不成立。
三、被告于2015年11月20日，提供异议申请称于2009年11月购买605房屋，首付11万元，本案2016年8月5日，提供的于2009年7月购买了605房产，首付款15.85万元，与法院认定交购房款15.87万元的证据前后矛盾，并称房款是从工资卡打的，未提供银行流水单，不能证明真实的支付了首付款。贷款10万元无稽之谈，其一，本案605房屋办理原告名下至今，被告如何贷的款；其二，被告年龄已超过银行贷款年龄限制，用何种方式贷的款；其三；用何种方式还贷款，有何还款证据。被告主张签合同之日居住使用至今，假如真实居住物业怎么会不认识被告？为什么要找人开随意的证明？被告未依合同第十五条约定360日内办理605房屋权属登记；并知道该房屋备案原告名下并未主张权利；长达六、七年之久，未依法主张权利办理登记，违背常理，向法院提供停机手机号码，行为涉嫌阻碍司法执行，是有过错的。原裁定认定被告签订了合法有效的买卖合同，被告是与三木公司签的合同，应依合同第十二条约定由三木公司（××）承担被告全部责任。不应该侵害原告的合法权益。
四、原裁定依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持……”。
上述法律规定不适用本案，适用登记在开发商名下尚未作主体处分的商品房，案外人与申请执行人均未办理登记的法律关系。
五、本案应依据第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断是否权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”。本案不动产登记簿上，对605房屋记载物权归属意思表示真实、明确。卖方为三木公司，买方为原告。并在房产网上公示至今，具有社会公信力，合法有效，应受法律保护。第三十条规定“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止查封异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。本案被告未办理受让物权预告登记，提出解封异议理由不成立。请求法院不予支持。原告依法办理了受让物权预告登记，请求法院排除执行异议，予以支持原告的请求继续执行程序。
综上所述；原告依法办理了预告登记，亦对合同的履行行为，被告未办理登记，即使原裁定判中止对605房屋的执行，被告仍然无法享有该房屋的物权，无法逾越有效的预告登记，取得不动产的物权。被告不享有足以排除强制执行的民事权益。请求法院依法驳回被告解封605房屋的异议申请。请求法院判令撤销（2016）辽0103执异108号“中止对沈阳市沈河区六纬路58号6-5号房屋的执行”的裁定。请求法院依法许可继续执行605房屋的执行程序。本案诉讼费用由被告承担。
被告崔可可辩称，不同意原告的诉讼请求，我方认为605房屋是我方先购买，且签订了正式的合同，从购买以来一直由我们居住并使用，因此不同意把房屋执行给原告，且我方要求把房屋所有权裁定给我们。关于诉讼请求第二项，我们认为法院的执行裁定2016年10月19日下发的，十分公正合法，理由十分充分，因此不同意撤销执行裁定书。诉讼费服从法院的判决。
被告三木公司未�庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年6月25日，原告韩书珍作为出资人（甲方），被告三木公司作为借款人（乙方），签订《借款合同》。合同载明：“甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经充分协商达成一致，并根据国家有关规定，签订本合同条款如下：一、借款金额：乙方向甲方借款人民币玖拾万元整（￥900,000元）。二、借款期限三个月，即2012年6月25日至2012年9月24日止。2012年9月24日前乙方一次性归还甲方人民币玖拾万元（乙方如续借，需于2012年9月15日前另签借款合同及付利息和综合费）。三、借款利息及综合费用按季度收取，每月按借款额的3%计算。四、保证金：甲方预留借款保证金玖千元整，做为乙方到期不还款时办理房屋各种手续费的保障，合同期满乙方还款时，甲方一次性将保证金退还给乙方。五、乙方同意以产权清晰，无权属争议的房地产作为抵押担保，并办理房地产《商品房买卖合同》备案。抵押物为座落于沈阳市沈河区六纬路58号（沈阳涵泰商务大厦）506号、511号、605号、606号四套自建商品房，总建筑面积211.45平方米（详见《商品房买卖合同》和《抵押物清单》）。六、甲、乙双方的义务和权利1、乙方向甲方提供真实有效的相关资料（详见：“附件一、二”）；2、乙方应按期向甲方支付借款利息及综合费用；3、乙方应按期偿还借款本金。七、违约责任：如乙方不按约定期限偿还本金及利息、综合费用，除按本合同第三条约定执行外，乙方同意另向甲方支付借款额的日百分之一（日1%）的违约金，此效力直至甲方处理乙方抵押物实现全部债权时止。八、乙方承诺在本合同的期限内，如违反本合同的有关条款，甲方有权提前解除合同，已收取的利息不予退还，并有权要求乙方偿还还未到期的本金及利息。同时甲方在行使上述权利中，所发生的任何费用由乙方承担。九、因本合同之需办理房地产《商品房买卖合同》备案手续、评估、鉴定、公证、转让等相关费用均由乙方承担。……”
同日，被告三木公司加盖公章确认的附件二《沈阳涵泰商务大厦抵押物清单》载明债权人姓名韩书珍，房屋坐落地址沈阳市沈河区六纬路58号506、511、605、606房间，建筑面积分别为65.4平方米、40.85平方米、39.8平方米、65.4平方米。抵押单价均为人民币4260元，总房款分别为278000元、174000元、170000元、278000元。
同日，原告韩书珍与被告三木公司又签订《不还款协议》，载明：“乙方向甲方借款人民币玖拾万元整（￥900,000元）。乙方提供坐落于沈阳市沈河区六纬路58号（沈阳涵泰商务大厦）四套自建商品房，总建筑面积211.45平方米作为抵押担保。其中506号房间65.4平方米，511号房间40.85平方米，605房间39.8平方米，606房间65.4平方米。乙方按《借款合同》日期规定，如不还借款本金和利息、违约金，甲方就依照以下协议执行：1、授权委托协议：乙方提供给甲方的相关资料（附件一、二），是乙方授权给甲方更名过户，代收房款、代收出租房、办理入住等一切事宜，不用乙方到场签字，甲方就可以办理上述事宜。2、《商品房买卖合同》备案协议：甲方出卖乙方的房产是因乙方按《借款合同》规定日期不还款，甲、乙双方达成买卖关系（按合同的成交价格卖给甲方），甲方有权将本协议项下抵押物转让给第三方，所收款项归甲方所有。届时，乙方同意无条件配合甲方更换《商品房买卖合同》为第三人名下、契证、维修基金、房屋产权证及入住等相关事宜，并承担《抵押合同》第三条抵押担保范围费用义务。3、《商品房买卖合同》权益抵押：乙方借甲方款，乙方用房产作为抵押，是合法的借款抵押，是受法律保护的制度，如乙方不按期还款，甲方按法定程序收回本金和利息、违约金。以上条款，乙方借款人慎重，如有违约，乙方的经济损失会很严重，双方自愿达成协议。”
2012年7月3日，原告韩书珍作为买受人，被告三木公司作为××，签订包括诉争房屋（沈阳市沈河区六纬路58号5层6号房）在内的二份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于沈阳市沈河区六纬路58号5层6号房、11号房，建筑面积分别为65.4平方米�40.85平方米，单价均为每平方米人民币4700元，总价款分别为人民币307380元、191995元。付款方式为买受人于2012年7月3日前付清全部房款人民币307380元、191995元。交付期限为2012年7月3日前，逾期交房的违约责任为日万分之0.3违约金。××应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。2012年7月4日，被告为原告出具二份收款收据，载明5-6房款人民币307380元、5-11房款人民币191995元。
2012年7月19日，原告韩书珍作为买受人，被告三木公司作为××，签订二份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于沈阳市沈河区六纬路58号6层5号房、6号房，建筑面积分别为39.80平方米、65.40平方米，单价均为每平方米人民币4700元，总价款分别为人民币187060元、307380元。付款方式为买受人于2012年7月3日前付清全部房�人民币187060元、307380元。交付期限为2012年7月19日前，逾期交房的违约责任为日万分之0.3违约金。××应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。
同日，被告三木公司将该房屋的商品房买卖合同到房产管理部门办理了备案登记。
2012年7月20日，被告三木公司为原告出具二份收款收据，载明6-5房款人民币187060元、6-6房款人民币307380元。
2012年10月10日，被告三木公司为原告出具《借条》一份，载明：“兹借韩书珍人民币捌万捌仟叁佰元整（￥88300），借款期限三个月（从2012年9月24日至2012年12月23日止），到期确保一次性还款（经与借款人协商我公司提前付借款，按月折合人民币贰万玖仟肆佰叁拾元整）”。
2013年4月3日，被告三木公司出具《承诺书》一份，内容为：“承诺一：我公司于2012年10月10日向韩书珍（以下简称债权人）借款人民币捌万捌仟叁佰元（已还人民币伍万元），尚欠：叁万捌仟叁佰元人民币；2012年12月24日-2013年3月24日欠债权人借款利息：捌万壹仟元整；于2013年3月24日-2013年4月24日应付利息：贰万柒仟元；我公司承诺于2013年4月12日（周五）之前，确保一次性还清上述总欠款合计：壹拾肆万陆仟叁佰元人民币。承诺二：因我公司按季度付款有困难，我公司提出从2013年4月份起按月，保证每月24日付债权人一次借款利息：贰万柒仟元人民币；直到我方付清债权人本金：玖拾万元人民币时止。上述承诺我方如不能确保按期付款，我方承诺保证无条件履行合同，将沈阳市沈河区六纬路58#楼（沈阳涵泰商务大厦）506#、511#、605#、606#四套抵押商品房交给债权人韩书珍处理，我方保证协�办理相关手续，并清退现租房人，绝不返毁（反悔）。”
原告韩书珍与被告三木公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年8月26日受理后，于2013年12月5日作出（2013）沈河民二初字第1557号民事判决书，后原告韩书珍不服上述判决，向沈阳市中级人民法院提出上诉。沈阳市中级人民法院于2014年3月31日以（2014）沈中民二终字第701号民事裁定书裁定该案发回本院重审。本院重审后于2014年9月25日作出（2014）沈河民二初字第00455号判决书，认定“原告与被告于2012年6月25日签订的《借款合同》可以看出，被告向原告借款人民币90万元，借款期限自2012年6月25日至2012年9月24日，在借款期限内即2012年7月3日、2012年7月19日，原、被告又签订《商品房买卖合同》，虽被告为原告开具房款收据，但原告并未向被告实际交纳购房款，故原、被告之间并不具有真实的商品房买卖法律关系，双方签订《商品房买卖合同》仅是以合同所涉的四套商品房作为被告向原告借款的担保，故原、被告之间属于借款关系，本案案由应为借款合同纠纷。”判决被告三木公司偿还借款90万元及利息。判决生效后，被执行人未履行法律义务，韩书珍向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2015年4月17日作出（2015）沈河执字第50号民事裁定书，预查封了备案登记在申请执行人韩书珍名下的位于沈阳市沈河区六纬路58号（沈阳涵泰商务大厦）6单元5号房屋。被告崔可可以案外人身份对此提出执行异议。本院于2016年10月19日作出（2016）辽0103执异108号执行裁定书，认定“虽然本院查封的位于沈阳市沈河区六纬路58号6-5号房屋备案登记在申请执行人韩书珍名下，但韩书珍与被执行人三木公司已经生效的法院判决认定双方不具有真实的商品房买卖法律关系。且案外人崔可可提供的证据能够证明，其在法院查封前已与被执行人签订了合法有效的买卖合同，并交纳了大部分购房款，占有使用多年，虽未办理权属登记，也并非案外人自身原因。因此，案外人的异议请求成立，本院予以支持。”裁定中止对沈阳市沈河区六纬路58号6-5号房屋（诉争房屋）的执行。
被告崔可可与被告三木公司于2009年7月8日签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告崔可可购买被告三木公司开发建设的位于沈阳市沈河区六纬路58号沈阳涵泰商务大厦6-5号房屋。房屋建筑面积39.8平方米，房屋单价为人民币每平方米5276元，总价款为人民币210000元整。同时双方签订附加协议一份，协议载明：沈阳三木房地产开发有限公司（甲方）向客户（乙方）承诺，涵泰中央里1-6-5，该房屋的实际成交价格为6500元/m2。销售面积以房产证上体现的建筑面积为准，如有面积差异，应以该房屋的实际成交价格多退少补。协议下方有甲方三木公司合同专用章，乙方崔可可签字。
同日，被告三木公司为被告崔可可出具收款收据一张，载明购房款1-6-5，11万元整。被告三木公司为被告崔可可另出具收款收据一张，载明1-6-5，48700元。
2011年10月21日崔可可交纳诉争房屋的2011年11月至2012年3月的采暖费，采暖公司为其开具发票，职工姓名为傅涵（崔可可之女）。2013年10月30日，崔可可至供暖公司办理停供手续。2015年11月9日，崔可可交纳诉争房屋的2015年11月至2016年3月的采暖费，采暖公司为其开具发票，职工姓名为傅涵（崔可可之女）。2016年11月9日，崔可可交纳诉争房屋的2016年11月至2017年3月的采暖费，采暖公司为其开具发票。
被告崔可可分别于2014年3月1日、2015年11月21日、2016年2月29日交纳诉争房屋年度物业费，沈阳泓科物业管理有限公司出具收款收据。
2016年8月5日，沈阳泓科物业管理有限公司出具《情况说明》一份，载明该公司为沈河区六纬路58号涵泰商务大厦项目的物业在管企业，系在开发商突然撤离后于2014年初接手该项目的物业管理工作，并在过驻后根据国家相关法律、法规为居民办理登记手续。2014年年初至今，涵泰商务大厦605房间的实际居住人为崔可可女士及傅涵女士，2014、2015和2016年的物业管理费用均是崔可可女士交纳。
2016年8月12日，沈阳惠远供暖有限公司出具《证明》一份，载明：兹证明沈阳市沈河区六纬路58号楼6-0-5室热用户姓名崔可可供暖面积39.80平方米是我供暖公司热用户，此户2009年度采暖费已缴纳。
2016年9月28日�被告三木公司为本院执行部门出具《关于涵泰中央里605住户崔可可未及时办理购房贷款的说明》，载明7年来崔可可每年都去被告三木公司，要求办理购房贷款，并办理房产证，因三木公司开发的该项目综合验收没有全部完成，因此不能给购房者和银行提供办理贷款的相关手续，崔可可也办理不了贷款，后崔可可多次崔促，但没有别的办法，我们只得通知其继续等待。
审理过程中，被告崔可可举证银行交易明细单、银行客户信息查询凭证一份，载明：2009年7月8日，账户名为崔可可，工商银行卡号为62×××82，取款12万元整。被告崔可可拟证明当天在售楼处附近银行提取12万元现金交付首付款。
被告崔可可举证《房屋租赁协议》、《证明》一份，协议载明出租方为被告崔可可之女傅涵，承租人为王子龙。用于证明诉争房�出租中。
被告崔可可申请将剩余房款10万元提存到本院，并办理了提存手续。
本院认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉答辩和质证的权利，本案被告三木公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。
被告崔可可与被告三木公司于2009年7月8日签订《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法法规的强行性规定，合法有效。被告崔可可举证支取存款并以现金形式交付了部分购房款，虽然原告韩书珍不予认可，但未提供证据予以反驳，本院予以采信。且崔可可实际占有使用了房屋，交纳了采暖、物业等相关费用，三木公司出具的情况说明显示，崔可可未能实际办理房屋产权证的原因并非原告。原告韩书珍主张诉争房屋备案在其名下为预告登记，具有物权效力，本院认为，商品房买卖合同的登记备案不同于预告登记，登记备案并不是一种物权意义上的登记备案，它的法律价值只在于通过行政管理的手段，来保护商品房交易的安全，最大限度地保障商品房买卖合同目的的实现，登记备案行为仅具有债权合同公示效力，不发生物权公示效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，被告崔可可与三木公司签订的买卖合同合法有效，且已实际使用，交付了房屋的大部分房款，签订合同、给付房款、实际使用均在诉争房屋查封前，并将剩余房款提存到本院，故本院对原告韩书珍要求执行诉争房屋的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：
驳回原告韩书珍的诉讼请求。
案件受理费100元，由被告沈阳三木房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳
市中级人民法院。
审 判 长 唐 卫
人民陪审员 孙 强
人民陪审员 周 莉
二〇一七年七月十三日
书 记 员 陈禹霏