成都市新都区人民法院民 事 判 决 书（2018）川0114民初296号原告：陈景辉，男，汉族，1973年10月20日出生，住四川省平昌县。原告：董兴菊，女，汉族，1977年4月8日出生，住四川省平昌县。上述原告的委托诉讼代理人：李刚，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。上述原告的委托诉讼代理人：陈柏霖，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。被告：成都芝芝房地产开发有限公司，住所地成都市清江路温哥华广场32层F座。法定代表人：童建，执行董事。委托诉讼代理人：彭皓，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨红霞，女，汉族，1965年7月9日出生，住四川省新津县，系该公司员工。原告陈景辉、董兴菊与被告成都芝芝房地产开发有限公司（以下简称芝芝公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月2日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序，于2018年1月30日公开开庭进行了审理，原告陈景辉的委托诉讼代理人李刚，原告董兴菊及委托诉讼代理人李刚，被告芝芝公司的委托诉讼代理人彭皓、杨红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈景辉、董兴菊向本院提出诉讼请求：请求判令芝芝公司1.办理所购房屋的不动产权证；2.支付延迟取得房屋所在楼栋权属证书的违约金29571.395元（从2015年6月30日起，暂计算至2017年7月30日，实际逾期天数以取得楼栋权属证明为准）；3.支付迟延办理房屋权属证书违约金（计算至实际取得不动产权证书之日，暂计算至2017年7月30日为20012.179元）。事实与理由：2012年9月28日，与芝芝公司签订了《商品房买卖合同》，陈景辉、董兴菊购买芝芝公司开发的位于成都市新都区“壹品檀国际社区”1幢1单元14楼6号商品房。合同约定芝芝公司应在2015年6月30日前取得该楼栋的权属证明，否则按已付房款的每日万分之一支付违约金。芝芝公司应在2014年10月31日前交付商品房，如陈景辉、董兴菊未能在商品房交付之日起365个工作日取得房屋所有权证书的，芝芝公司按已付房款的每日万分之一支付违约金。合同签订后，陈景辉、董兴菊付清了购房款，芝芝公司如期交付了商品房，但芝芝公司违法合同约定，未取得该商品房所在楼栋的权属证明，陈景辉、董兴菊也未取得房屋所有权证书。被告芝芝公司辩称，1.陈景辉、董兴菊要求办理房屋产权证，系非金钱的债务，芝芝公司已经履行了，在1月23日第一批住户已经拿到不动产权证书，所以这样的要求履行，与事实不符。2.陈景辉、董兴菊将延迟取得房屋楼栋的权属证和迟延取得房屋的权属证分别要求支付违约金，这是要求给付金钱的债务，请求权不成立，依据双方订立的合同，在办理产权后30天，才有权利要求支付违约金。在商品房补充协议中，约定两者之间如果出现了登记上的不同，作为买受人，只能选择其中一项进行主张，而陈景辉、董兴菊的诉请进行了累加，对违约金进行了扩大。补充协议第12条第五款中的免责的情况，明确表达了“因政府主管部门的原因造成的不能在约定时间办理产权登记相关手续，出卖人不承担任何的责任。”本案中，芝芝公司没有过错，未在合同约定的时间办理房屋所在楼栋的不动产初始登记，从而不能如期办理不动产转移登记的原因系新都区马家镇政府的承诺未能兑现和成都市新都区环境保护局前后认识不一致造成的，芝芝公司不承担任何责任。综上，请求驳回陈景辉、董兴菊的诉讼请求。经审理查明，2012年9月28日，陈景辉、董兴菊与芝芝公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定陈景辉、董兴菊购买购买芝芝公司开发的位于成都市新都区“壹品檀国际社区”1幢1单元14楼6号商品房，总价款388586元，陈景辉、董兴菊采取一次性付款方式支付购房款。芝芝公司应当在2014年10月31日前交付商品房，合同第十九条产权登记载明：“㈠初始登记出卖人应当在2015年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人取得该商品房房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。㈡转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第⑵种方式处理：……⑵买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人取得该商品房房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”《商品房买卖合同》补充协议第十二条对产权登记的补充约定载明：“……3.因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能按本合同约定时间办理产权登记（包括房屋所有权转移登记及分户国有土地使用权登记）相关手续的，出卖人不承担任何责任。……”第十八条对合同解除及违约责任的补充约定载明“……5.出卖人及买受人双方同意：对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适应，买受人只能选择其中一项适用不累加。……”合同签订后，陈景辉、董兴菊支付了购房款。2012年11月13日，该商品房备案登记在陈景辉、董兴菊名下。2014年10月16日，芝芝公司交付了房屋，陈景辉、董兴菊交纳了契税、维修资金等费用。由于芝芝公司未能在合同约定期限内办理房屋的初始产权及分户产权，遂引发纠纷。另查明以下事实：一、2011年5月9日，新都区马家镇人民政府出具《证明》，载明：“马家镇普利大道68#‘成都金火焰燃气有限公司’已经新都区人民政府办公室2008年12月以新都府办函[2008]67号文‘关于马家镇控制性详细规划的批复’调整为二类住宅用地。该公司将于2013年6月30日前迁出马家镇普利大道68#，目前政府正在积极为该公司迁出做相关工作，不会影响成都芝芝房地产开发有限公司在马家镇开发建设‘壹品檀国际社区’项目的环境及业主的入住。”二、2014年8月5日，芝芝公司向新都区区委、政府报送了《紧急报告》，主要内容为“‘壹品檀国际社区’商住楼项目于2014年1月、3月、5月分别通过竣工验收、消防验收、规划验收以及新都区相关部门的综合验收，但由于马家镇政府在《证明》中说明的成都金火焰燃气有限公司尚未如约搬迁，导致芝芝公司无法进行环评验收。请求区政府尽快协调解决。”2014年9月9日，芝芝公司向新都区马家镇政府报送了《紧急报告》，恳请尽快与成都金火焰燃气有限公司协商解决搬迁事宜。2015年3月31日，芝芝公司向新都区政府报送了《关于尽快协调办理转移登记的紧急报告》。2015年7月21日，芝芝公司向新都区马家镇政府报送了《紧急报告》，要求采取措施使成都金火焰燃气有限公司停产、排险并尽快搬迁。三、2016年5月30日，芝芝公司针对房产证办理事宜向壹品檀小区业主发布了《公告》。四、业主代表毛玉明向成都市安全生产监督管理局寄送了《关于解决新都区壹品檀国际社区存在重大安全隐患》的诉求信。2016年8月30日，成都市安全生产监督管理局予以受理。2016年9月28日，对毛玉明进行了书面回复。2016年12月2日，新都区马家镇政府组织业主代表与芝芝公司协商关于壹品檀小区房屋契税和房屋维修基金及办证有关事宜，形成了《会议纪要》。2017年5月15日，四川省住房和城乡建设厅向李继章等人出具了《告知书》，载明：“你们来我厅反映新都区马家镇壹品檀国际社区旁边的燃气站存在安全隐患的问题，经成都市经济和信息化委员会调查核实，2015年6月，金火焰燃气公司委托第三方机构对其安全生产现状进行了评价，四川省林达安全咨询技术服务有限责任公司出具的《安全现状评价报告》的结论为符合安全经营要求。”五、2016年8月31日，成都市新都区环境保护局向芝芝公司出具了《不予受理环保验收的情况说明》，内容为“根据芝芝公司的申请，2014年7月由局领导带队对‘壹品檀国际社区’商住楼项目进行了现场踏勘。经现场踏勘发现，紧邻‘壹品檀国际社区’商住楼项目的成都金火焰燃气有限公司仍未搬迁且在进行生产作业，项目不具备环保验收条件。”六、2017年4月6日，经四川省成都市律政公证处公证，芝芝公司向新都区区委邮寄了《关于壹品檀国际社区项目存在安全隐患凾待解决的情况报告》，要求对成都金火焰燃气有限公司的安全隐患及时检查发现排除并依法处置。七、2017年7月17日，成都市新都区环境保护局发出了《建设项目竣工环境保护验收监察、监测通知》。2017年8月10日，成都市新都区环境保护局出具了《房地产及非生产性项目环保预验收审批表》。2017年9月11日，芝芝公司完成了壹品檀国际社区项目的工程竣工备案，取得了《竣工验收备案书》。八、2017年12月12日，芝芝公司取得壹品檀国际社区1栋-4栋及地下室的《不动产权证》。2018年1月12日，芝芝公司向小区业主发布了《公告》，告知于2018年3月1日前代办分户产权工作。上述事实有陈景辉、董兴菊提交的《商品房买卖合同》、商品房买卖合同摘要、收据、《会议纪要》、《受理告知书》、成都市安全生产监督管理局的回复、《告知书》；有芝芝公司提交的《商品房买卖合同》补充协议、《证明》、《不予受理环保验收的情况说明》、《紧急报告》、《关于尽快协调办理转移登记的紧急报告》、《公告》、《公证书》、《关于壹品檀国际社区项目存在安全隐患凾待解决的情况报告》、照片、《建设项目竣工环境保护验收监察、监测通知》、《房地产及非生产性项目环保预验收审批表》、《竣工验收备案书》、《不动产权证》以及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，陈景辉、董兴菊与芝芝公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，陈景辉、董兴菊按约向芝芝公司支付了全部购房款，并交纳了契税、维修基金等费用，履行了合同约定的全部义务，芝芝公司向陈景辉、董兴菊交付了房屋，但未能按合同约定期限办理房屋的初始产权及分户产权，违约事实清楚明确。双方的争议焦点为1.芝芝公司是否免除违约责任；2.逾期办理房屋初始产权及分户产权的违约金能否同时主张。针对争议焦点论述如下：1.芝芝公司是否免除违约责任。根据查明的事实，芝芝公司因环保验收未能通过，不能进行竣工验收备案，因而没有在合同约定期限完成房屋的初始产权登记。芝芝公司认为系新都区马家镇政府的承诺未能兑现和成都市新都区环境保护局前后认识不一致造成的，自己构成免责事由。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”根据上述规定，芝芝公司提供的补充协议中，对免除责任的格式条款没有以加粗、黑体的方式提醒买受人注意，故补充协议第十二条中免除违约责任的约定无效。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”根据该规定，即使芝芝公司认为系新都区马家镇政府的原因造成办证逾期，芝芝公司仍应承担违约责任。因此，芝芝公司主张免除违约责任的抗辩理由依法不能成立。2.逾期办理房屋初始产权及分户产权的违约金能否同时主张。芝芝公司在《商品房买卖合同中》对办理房屋初始产权及分户产权的违约金分别进行了约定，而在补充协议第十八条中约定“买受人只能选择其中一项适用不能累加。”如前所述，该格式条款没有以加粗、黑体的方式提醒买受人注意，排除了买受人主要权利，该约定无效。陈景辉、董兴菊可以同时主张办理房屋初始产权及分户产权的违约金。综上，陈景辉、董兴菊要求芝芝公司办理房屋的不动产权证，给付逾期办证的违约金，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据上述法律规定，可以看出违约金具有补偿和惩罚双重性质，即在补偿守约方损失的基础上，对违约方加以惩罚。同时，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。就本案而言，虽然芝芝公司未能按照合同约定办理房屋的初始产权及分户产权，构成违约，但没有办证确实有客观原因，同时陈景辉、董兴菊未能举出芝芝公司的该违约行为对其造成实际损失的证据，因此，结合本案的实际情况，本院酌定芝芝公司应支付迟延办理初始产权的违约金2000元、迟延办理分户产权的违约金1000元，共计支付逾期办证违约金3000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告成都芝芝房地产开发有限公司于判决生效后三十日内为原告陈景辉、董兴菊办理位于成都市新都区“壹品檀国际社区”1幢1单元14楼6号房屋的不动产权证；二、被告成都芝芝房地产开发有限公司于判决生效后三十日内给付原告陈景辉、董兴菊逾期办证违约金3000元；三、驳回原告陈景辉、董兴菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费620元，由原告陈景辉、董兴菊负担470元，由被告成都芝芝房地产开发有限公司负担150元（此款原告陈景辉、董兴菊已预交，被告成都芝芝房地产开发有限公司在履行上述给付义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  黄文利二〇一八年二月二十八日书记员  淳 旭