重庆市大足区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0111民初674号
原告：重庆市大足区暄美物业管理有限公司（组织机构代码57899559-3），住所地重庆市大足区棠香街道宏声广场3D007-1、2号。
法定代表人：王建，该公司经理。
委托代理人：李红江，重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。
委托代理人：杨奎，重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。
被告：赵吉芬，女，1953年9月27日出生，汉族。
被告：王坤武，男，1954年5月14日出生，汉族。
原告重庆市大足区暄美物业管理有限公司诉被告赵吉芬、王坤武物业服务合同纠纷一案，原告于重庆市大足区暄美物业管理有限公司2016年1月18日向本院提起诉讼。本院依法由审判员何启川适用小额诉讼程序于2016年3月1日公开开庭进行审理，原告特别授权代理人李红江和被告王坤武、赵吉芬平到庭参加了诉讼，原告法定代表人王建和委托代理人杨奎未到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告重庆市大足区暄美物业管理有限公司诉称：于2011年11月30日，原告与重庆联智房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，合同约定了物业服务费的收取以及双方的权利、义务，原告按照合同约定向被告提供了服务，但被告不按照合同约定交纳相关费用，截止到2015年12月30日，二被告共计下欠物业服务费等相关费用共计12383.52元，经原告多次催收未果，现起诉来院，诉请法院判决：1、判令二被告立即支付下欠的物业服务费3744元（从2012年1月计算至2015年12月）、水电公摊费384元、违约金8255.52元，共计12383.52元；2、本案案件受理费由被告承担。
被告王坤武、赵吉芬辩称：1、原告何时入住某小区被告不知晓，原告和开发商签订的前期物业合同擅自提高收费标准，在某小区既无公示更没有书面告知答辩人；因此，被告不知情，也不存在任何约定；2、被告只知道有一个仙缘物业管理公司在某小区服务，且该公司与被告签订了书面的合同，被告向仙缘物业管理公司认真履行了合同的，如果不是本次诉讼，被告根本不知道有原告公司在被告小区存在，被告从来没有与原告有任何约定，被告不存在任何违约行为，因此更谈不上由被告承担违约金；3、某业主委员会于2014年5月14日在本小区公示并致函原告结束在本小区服务，并要求其撤离本小区；4、被告多次去原告办公处按照0.52元／月／平方米，公摊费8元／月／户，原告一直拒绝收取，坚决要求按照其擅自提高的0.75元／月／平方米收取物管费，公摊费8元／月／户，被告只能按照0.52元／月／平方米，公摊费8元／月／户缴纳，因此被告不存在违约；5、某业主委员会于2012年6月28日依法成立，开发商的公章是2012年8月1日才启用，所以原告是在此后签订的合同，开发商已经失去签订合同的资格；被告提供光盘一张证明被告服务不周全且小区卫生脏、乱、差，该光盘还证明由被告曾经主动去缴纳以0.52元／月／平方米、水电公摊费8元／月／户，原告拒收，另外被告认可从2012年1月起至2015年12月为止未缴纳物业服务费，被告的房屋面积为104.28平方米，被告不承担违约金，诉讼费也应该由原告承担。
经审理查明：被告王坤武、赵吉芬系夫妻，且系重庆市大足区某街道某路某号业主，该房屋建筑面积为104.28平方米。
重庆联智房地产开发有限公司开发某小区，重庆市仙缘物业管理有限公司于2006年5月28日为该小区进行前期物业服务，服务期为2年，即从2007年2月1日起至2009年1月31日止，合同到期后，因该小区仍未成立业主委员会，于2011年11月30日，重庆联智房地产开发有限公司与原大足县暄美物业管理有限公司签订前期物业服务合同，该合同第二十条约定：合同期限为四年，自2011年11月30日起至2015年11月30日止；该合同第五条约定：包干制（物业服务费用构成包括物业服务成本、法定税收、物业管理企业的利润），根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：1、住宅（板式洋房）0.75元／月／平方米；2、联排式别墅…；3、独立式别墅…；4、门面5.00元／月／平方米；5、高层电梯房1.00元／月／平方米；该合同第六条约定：业主共用部位，公共设施、设备（如楼道照明、消防通道照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景）等的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；该合同第七条第三款约定：对物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应于每月20日前履行交纳义务；该合同第二十七条对业主的违约责任进行了约定，具体内容为：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向物业管理公司支付违约金。
重庆市大足区某小区于2012年6月28日成立业主委员会；从2011年11月30日起至本案审理时止，原告重庆市大足区暄美物业管理有限公司仍在某小区进行物业管理服务；被告王坤武、赵吉芬、黄仁群自2013年1月起至2015年12月31日止未缴纳物业服务费和公摊费等相关费用。
同时查明：重庆联智房地产开发有限公司在原大足县公安局申请审批、雕刻公章的时间以及公章编号分别是：2005年8月31日申请审批和雕刻，编号为5002252100298；2006年12月8日申请审批和雕刻新公章，编号为2252100298，；2009年3月27日申请审批和雕刻新公章，编号为5002251000881；2012年7月26日向大足区公安局申请审批和雕刻新公章，编号为5002251008979；重庆联智房地产开发有限公司与原大足县暄美物业管理有限公司签订前期物业服务合同时使用的公章系编号为5002251008979，重庆联智房地产开发有限公司于2015年2月10日在原大足县暄美物业管理有限公司诉周艳萍、谷彬、黄仁群、郭顺平、黄仁群、赵吉芬、王坤武的（2015）足法民初字第0066号、0067号、0068号的物业服务合同纠纷案中已作出情况说明称：重庆联智房地产开发有限公司与大足县暄美物业管理有限公司于2011年11月30日签订的前期物业服务合同，合同期限为4年，从2011年11月30日至2015年11月30日止，大足县暄美物业管理有限公司也于2011年11月30日进场，对某小区提供服务，在该前期物业合同签订的时候，由于重庆联智房地产开发有限公司公章被损坏，正在申请办理启用新的印章，当时对该合同没有加盖公章，只有代表签字，没有加盖宣章，该合同上的公章系重庆联智房地产开发有限公司启用新的印章，补盖的公章。该说明已在（2015）足法民初字第0066号、0067号、0068号的物业服务合同纠纷案中举示，且各方当事人无异议。
另查明：关于某小区的水电公摊费原、被告均认可为8元／月／户；大足县暄美物业管理有限公司于2015年6月25日向大足区公安局申请更名为重庆市大足区暄美物业管理有限公司，现已得到批准并已变更。本案休庭后原告重庆市大足区暄美物业管理公司向本院作出书面承诺，自愿将其主张的违约金由日利率千分之三变更为以被告每季度所欠物业服务费为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的2倍计算至付清为止；放弃对其主张的违约金的其他部分的请求。
现由原告起诉来院，诉请法院判决：1、判令二被告立即支付下欠的物业服务费3744元（从2012年1月计算至2015年12月）、水电公摊费384元、违约金8255.52元，共计12383.52元；2、本案案件受理费由被告承担。
本院所确认的上述事实，有当事人陈述，原告提供的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、资质证书、《前期物业服务合同》、证明、庭审笔录、情况说明、印章刻制查询缴销证明复印件、变更等级通知书、变更名称证明、民事裁定书复印件、民事判决书复印件，被告提供的光盘、大足区人民政府某街道办事处文件、大足区公安局的证明、重庆联智房地产开发有限公司股东的基本情况、照片、收条、征求意见表、前期物业服务合同复印件等证据材料在卷，经庭审质证、认证以及本院的审查，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》相关法条的规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务的规定，重庆联智房地产开发有限公司与原大足县暄美物业管理有限公司签订的前期物业服务合同，根据相关法律法规的规定，建设单位与物业服务机构签订的前期物业服务合同对每位业主具有约束力；因此，重庆联智房地产开发有限公司与原大足县暄美物业管理有限公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，应确认为合法有效，某小区每位业主均应遵照合同享有权利并履行义务；原大足县暄美物业管理有限公司以及变更后的重庆市大足区暄美物业管理有限公司向某小区提供了物业服务，被告王坤武、赵吉芬作为重庆市大足区某小区7-3-2号住房的业主，应该遵照其住房所在小区的房地产开发商和原大足县暄美物业管理有限公司以及变更后的重庆市大足区暄美物业管理有限公司签订的物业服务合同，按约交纳物业服务费；因此，被告王坤武、赵吉芬拖欠物业服务费用不交纳，违背有关法律法规的规定和物业服务合同的约定，应承担相应的民事责任。
关于原告请求主张的物业服务费；被告王坤武、赵吉芬购买的某小区住房，该房屋建筑面积共计为104.28平方米，下欠物业服务费自2012年1月至2015年12月31日止共计48个月，对原告请求主张以0.75元／月／平方米计算，本院予以支持；对水电公摊费，原告请求主张以8元／月／户，各方当事人均无异议，本院予以确认；即被告王坤武、赵吉芬共计下欠物业服务费104.28平方米×0.75元／月／平方米×48个月=3754.08元，每月下欠物业服务费为104.28平方米×0.75元／月／平方米=78.21元，每季度下欠物业服务费为104.28平方米×0.75元／月／平方米×3个月=234.63元，被告王坤武、赵吉芬共计下欠水电公摊费8元／月／户×48个月=384元；被告王坤武、赵吉芬的房屋面积为104.28平方米，原告自愿请求将被告王坤武、赵吉芬的房屋面积以104平方米计算物业服务费，本院予以支持，即104平方米×0.75元／月／平方米×48个月=3744元，每月下欠物业服务费为104平方米×0.75元／月／平方米=78元，每季度下欠物业服务费为104平方米×0.75元／月／平方米×3个月=234元。
关于原告请求主张的违约金；本案休庭后原告重庆市大足区暄美物业管理公司向本院作出书面承诺，自愿将其主张的违约金由日利率千分之三变更为以被告每季度所欠物业服务费为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的2倍计算至付清为止；本院认为原告请求主张的违约金计算标准，符合法律规定，本院予以支持。
被告王坤武、赵吉芬在庭审中辩解称，原大足县暄美物业管理有限公司没有与业主本人签订物业服务合同以及房地产开发商和原告签订的前期物业服务合同没有到房管部门备案，该前期物业服务合同无效的理由，本院认为原告与开发商签订的前期物业服务合同未到房管部门备案，不影响合同的效力，即不影响该合同对业主的约束力，以及根据相关法律法规的规定，建设单位与物业服务机构签订的前期物业服务合同对每位业主具有约束力，对被告的该辩解理由本院不予采纳；被告王坤武、赵吉芬在庭审中又辩解称，原告擅自提高物业收费标准，强行超标准收取0.75元／月／平方米，公摊费为8元／月／户，只认可住宅物管费为0.52元／月／平方米，公摊费为8元／月／户，以及原告服务质量低劣以及小区卫生脏、乱、差及不值得涨价的理由，被告王坤武、赵吉芬向本院提供的光盘不能证明摄制的时间、地点等，因此本院不予认可；关于被告王坤武、赵吉芬在庭审中提出原告要求收取物业服务费0.75元／月／平方米、水电公摊费为8元／月／户，系强行收取，因被告王坤武、赵吉芬未提供相关证据证明原告系擅自提高物业收费标准、强行超标准收取0.75元／月／平方米，公摊费为8元／月／户的证据，对被告的该辩解理由本院不予支持；被告王坤武、赵吉芬在庭审中还提出，原告所持的前期物业服务合同是非法的、无效的，原告与开发商签订的程序违法、恶意串通损害业主利益，某业主委员会于2012年6月28日成立，开发商在业主委员会成立之后已经失去了签订前期物业服务合同的资格，某业主委员会已终止原大足县暄美物业管理有限公司在其小区物业服务等理由，关于被告的这些辩解理由已在（2015）足法民初字第00213号民事裁定书和（2015）渝一中法民终字第05370号民事判决书中解决。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
由被告王坤武、赵吉芬在本判决生效后十日内支付其所欠原告重庆市大足区暄美物业管理有限公司物业服务费3744元、水电公摊费384元，共计4128元；对被告王坤武、赵吉芬自2012年1月至2015年12月期间所欠物业服务费，以其每季度所欠物业服务费234元为基数，从应交物业服务费之季度末开始至2015年12月31日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的2倍计算违约金至被告王坤武、赵吉芬付清物业服务费为止；
如果支付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元（已减半收取），由被告王坤武、赵吉芬负担。
本案判决为终审判决。
审判员 何启川
二〇一六年三月二十八日
书记员 谭茗月