浙江省富阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭富民初字第992号
原告（反诉被告）：何文祥。
原告（反诉被告）：韩幼云。
两原告共同委托代理人：侯六一。
被告（反诉原告）：祝谷彬。
委托代理人：王卫平。
原告何文祥、韩幼云诉被告祝谷彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理后，依法由审判员熊永义适用简易程序，于2014年7月1日公开开庭进行了审理。审理中，被告祝谷彬提出反诉，本院审查后决定合并审理，并于2014年7月15日再次公开开庭进行了审理。原告何文祥及何文祥、韩幼云的共同委托代理人侯六一，被告祝谷彬的委托代理人王卫平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何文祥、韩幼云起诉称：二原告系夫妻。原告何文祥与被告祝谷彬于2013年3月4日签订《房屋租赁协议》一份，约定二原告将位于富阳市富春街道孙权路102-8、102-9、102-10的营业房三间出租给被告祝谷彬，约定租期暂定8年，即从2013年4月6日至2021年4月6日，租赁费暂定450000元／年，并且约定第二年的租金必须提前一个月付清。协议签订后，被告祝谷彬支付二原告第一年的租金450000元。按照协议第三条之约定，被告祝谷彬应当在2014年3月6日前付清下一年的租金450000元，即自2014年4月6日起至2015年4月5日的租金。原告多次向被告催讨无果，故原告为维护自身的合法权益，诉请法院要求：1、判令被告祝谷彬支付原告第二年的租金450000元，并赔偿原告自2014年3月7日起至款项付清之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息损失（计算至起诉之日为6750元利息）；2、本案诉讼费由被告承担。
审理中，原告何文祥、韩幼云认为，鉴于被告祝谷彬提起反诉要求确认解除《房屋租赁协议》，考虑房屋租赁合同不宜强制履行，故变更诉讼请求为：1、确认双方的《房屋租赁协议》于2014年7月15日解除；2、判令被告祝谷彬支付原告何文祥、韩幼云自2014年4月6日起至2014年7月15日止的租金125000元，并支付原告自2014年3月7日起至款项付清之日止按中国人民银行同期同档贷款利率计算的逾期利息损失；3、判令被告支付原告自2014年7月16日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有费（按照租金450000元／年计算）；4、判令被告赔偿原告违约损失，按6个月房租计为225000元；5、本案诉讼费由被告承担。
原告何文祥、韩幼云为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：
1、《房屋租赁协议》1份，用以证明原告何文祥和被告祝谷彬于2013年3月4日签订了一份《房屋租赁协议》，约定二原告将其所有的位于富阳市富春街道孙权路102-8、102-9、102-10的营业房三间出租给被告祝谷彬，约定租赁期限暂定八年，即从2013年4月6日至2021年4月6日，租赁费暂定450000元／年，协议第三条约定第二年的租金必须提前一个月付清等事实。
2、房产证复印件3份，用以证明原告何文祥、韩幼云是涉案房屋所有权人的事实。
3、祝谷彬个体工商户登记情况1份，用以证明截止到2014年7月14日，被告祝谷彬仍在案涉租赁房屋中经营的事实。
被告祝谷彬答辩称：1、原、被告之间的房屋租赁协议已于2014年4月6日自动解除。因为双方对租赁期限约定不明，第一年租期届满后，双方对是否继续租赁未达成一致，双方的租赁关系在第一年租期满后即自然解除。2、原告的诉讼请求不符合事实和法律规定。因为双方的租赁协议已经于2014年4月6日解除，原告何文祥、韩幼云的损失都是其自身原因造成的，不应由答辩人祝谷彬承担。
被告祝谷彬未向本院提供证据。
反诉原告祝谷彬反诉称：其与反诉被告何文祥、韩幼云于2013年3月4日签订《房屋租赁协议》一份，双方在该协议中对租期和租金均约定为暂定，第一年租期至2014年4月6日止。次年如其继续承租，则其应当于2014年3月6日前付清次年的租金。2014年3月6日之前，其因经营困难已经明确告知反诉被告不再续租，此后双方未能就暂定事项达成一致意见，原告何文祥、韩幼云本有权收回房屋。综上，鉴于双方的《房屋租赁协议》已经于2014年4月6日解除。为此，诉请法院要求：1、判令确认双方签订的《房屋租赁协议》自2014年4月6日解除；2、由反诉被告承担反诉费用。
反诉原告祝谷彬为证明其反诉主张，向本院提供如下证据：
《房屋租赁协议》复印件1份，用以证明双方签订的租赁协议对租赁期限和租金约定不明，第一年的租期届满后，租期和租金需经过双方重新协商方能确定。
反诉被告何文祥、韩幼云答辩称：1、反诉原告祝谷彬的反诉理由不成立，在反诉原告提起反诉之前，其从未向反诉被告提出解除租赁协议。2、根据双方签订的房屋租赁协议，租期8年是明确的，反诉原告祝谷彬要求确认房屋租赁协议自2014年4月6日解除缺乏事实和法律依据。3、反诉原告祝谷彬自身经营困难不能成为解除合同的理由。4、考虑房屋租赁协议不宜强制履行，反诉被告已要求于今天解除租赁协议。5、反诉原告不交房租，反诉被告有收回房屋系合同权利，并非加于反诉被告之义务，更不成为反诉原告解除房屋租赁协议的条件。综上，请求驳回反诉原告祝谷彬的反诉请求。
反诉被告何文祥、韩幼云未向本院提供证据。
对原告何文祥、韩幼云及被告祝谷彬提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
一、本诉部分
对原告何文祥、韩幼云提供的证据1，被告祝谷彬对其真实性无异议，但认为房屋租赁协议只能证明第一年的租期和租金，而双方对之后的租期和租金并无明确约定。本院审查后认为，该份房屋租赁协议约定租期暂定8年，且注明“即从2013年4月6日至2021年4月6日。”根据文义解释，可以认定双方对房屋租赁期限作了明确约定，而此处的“暂”字，则是针对8年租期届满之后的续租问题，故被告祝谷彬的异议不能成立，本院对该证据予以认定。对原告的证据2，被告祝谷彬无异议，本院予以认定。对原告的证据3，被告祝谷彬对真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，认为该证据仅能表明被告的个体工商户尚在册，而不能证明其尚在实际经营。本院认为，仅凭该证据不能证明该个体工商户是否在实际经营，被告的异议成立，故本院仅对其真实性予以认定，对其他证明目的不予认定。
二、反诉部分
对反诉原告祝谷彬提供的证据，反诉被告何文祥、韩幼云对其真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，认为双方的房屋租赁协议对租期和租金作了明确约定。本院审查后认为，该证据与反诉被告何文祥、韩幼云提供的证据1系同一份房屋租赁协议，基于上述分析，本院认为反诉被告何文祥、韩幼云的异议成立，故对反诉原告祝谷彬的证明目的不予认定。
经审理，本院认定如下事实：
一、原告何文祥、韩幼云系夫妻，二人系富阳市富春街道孙权路102-8、102-9、102-9号三间房屋的共同所有人。
二、2013年3月4日，原告何文祥出面与被告祝谷彬签订《房屋租赁协议》一份，约定：1、原告何文祥、韩幼云将其位于富阳市富春街道孙权路102-8、102-9、102-9号的三间房屋出租给被告祝谷彬使用。2、租赁期限暂定8年，即从2013年4月6日至2021年4月6日，租金暂定为450000元／年，与租赁有关的一切规费由被告祝谷彬自理，期满后祝谷彬向原告何文祥、韩幼云提出续租的，原告在自己不使用的前提下，优先出租给被告祝谷彬。3、第三年开始房租每年提高8%，第二年的房租必须提前一个月付清，如到期不付，原告有权收回房屋。双方还对其他事项作了约定。
三、双方在庭审中确认，被告祝谷彬在签订房屋租赁协议后已经支付第一年的450000元租金，对应租赁期间自2013年4月6日起至2014年4月5日止。
本院认为：原告何文祥、韩幼云与被告祝谷彬于2013年3月4日签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，属合法有效，对双方具有约束力。双方约定的房屋租赁期限具体明确，被告祝谷彬在租赁一年后拒不按照房屋租赁协议支付第二年的租金，并提起反诉要求确认房屋租赁协议自2014年4月6日解除，视为被告祝谷彬以自己的行为表明不履行主要的合同义务，已经构成根本性的违约。原告何文祥、韩幼云基于上述情形，要求确认双方的房屋租赁协议在第二次开庭之日（2014年7月15日）解除，具有正当理由和法律依据，本院予以支持。
关于原告何文祥、韩幼云主张的租金及逾期利息。本院认为，被告祝谷彬虽辩称已经将房屋钥匙交给原告何文祥、韩幼云，但并未提供相应证据，原告当庭亦予以否认，故对被告的该项意见不予采纳。因此，被告祝谷彬尚应支付原告自2014年4月6日起至合同解除之日（2014年7月15日）止的房屋租金125000元。同时，根据双方的房屋租赁协议，被告祝谷彬本应提前一个月在2014年3月6日前支付上述租金，故原告要求被告祝谷彬按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2014年3月7日起的逾期利息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
关于原告何文祥、祝谷彬主张的房屋占用费。本院认为，被告祝谷彬未提供其已经腾退交还房屋的证据，故原告要求被告祝谷彬按照租金标准支付自房屋租赁协议解除次日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
关于原告何文祥、韩幼云主张的违约损失。本院认为，被告祝谷彬的违约行为系导致房屋租赁协议解除的根本原因，原告何文祥、韩幼云有权要求被告祝谷彬赔偿其违约导致的损失。双方对违约金及违约损失的计算方式未作明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。为此，本院根据双方房屋租赁协议的期限、剩余租期，以及租赁房屋适当的空租期等因素，酌情以约定租金450000元／年为标准，确定4个月的租金额150000元作为赔偿金额。
关于反诉原告祝谷彬的反诉请求。本院认为，鉴于双方明确约定租赁期限为8年，双方在一年租期届满后并未合意解除租赁协议。同时，反诉原告祝谷彬既未提供其享有合同解除权的证据，也未提供其曾通知反诉被告解除合同的证据。故反诉原告祝谷彬的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，本院对原告何文祥、韩幼云诉讼请求中的合法、合理部分予以支持。被告祝谷彬的辩解及反诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予采信和支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原、被告双方签订的房屋租赁协议于2014年7月15日解除。
二、被告祝谷彬支付原告何文祥、韩幼云房屋租金125000元，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付原告自2014年3月7日起至本判决确定的履行日止的逾期付款利息，于本判决生效之日起十日内付清。
三、被告祝谷彬按照450000元／年的租金标准支付原告何文祥、韩幼云自2014年7月16日起至其腾退房屋之日止的房屋占有使用费。
四、被告祝谷彬赔偿原告何文祥、韩幼云违约损失150000元，于本判决生效之日起十日内付清。
五、驳回原告何文祥、韩幼云的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告祝谷彬的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费6550元（原告何文祥、韩幼云预交8151元），减半收取3275元，由原告何文祥、韩幼云负担562元，被告祝谷彬负担2713元。反诉受理费80元，减半收取40元，由反诉原告祝谷彬负担
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理［开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68］。
审判员 熊永义
二〇一四年七月二十一日
书记员 张鸿达