广东省珠海横琴新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0491民初289号
原告：刘冀（英文名：JiLiuSpencer），女，1953年5月3日出生，美国居民，现住珠海市香洲区。
委托代理人：孟繁春，广东亚太时代律师事务所律师。
委托代理人：高兰，广东亚太时代律师事务所律师。
被告：广东国际信托投资珠海公司，住所地：珠海市吉大园林路104号信海商业大厦五楼。
法定代表人：杨燕成。
委托代理人：梁德健，广东君信律师事务所律师。
委托代理人：王琛，广东君信律师事务所实习律师。
原告刘冀与被告广东国际信托投资珠海公司（以下简称广信珠海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月22日受理后，依法由审判员葛阳辉独任审判，于2016年10月25日公开开庭进行了审理。原告刘冀及其委托诉讼代理人孟繁春、高兰，被告广信珠海公司的委托诉讼代理人梁德健、王琛到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告刘冀向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告办理珠海市香××区××单元16Ｂ房的房地产权证及相关过户手续；2、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：1994年8月原告委托刘某以虚构的“徐晓蕙（惠）”的名义与广东省信托房产开发公司珠海经济特区分公司签订《住宅商品房购售合同》，所购房屋地址为珠海市拱北区九州大道荔苑住宅区荔景大厦十六字楼C套（现住址为珠海市香××区××单元××房），房款为人民币629,393.00元。购房合同签订后，原告委托他人支付了上述房款，购房合同及付款收据的原件由原告保存。有关该套房产的交付使用的手续也由原告委托刘某代为办理并领取钥匙等；原告在出国之后，也一直委托刘某、林正义夫妇二人代为出租、签订租赁合同、代为收取租金、代交水电费及物业管理费等，且刘某不定期会将所收取的租金交给原告，也就是说，上述房产一直由原告占有、使用和收益，刘某也明确承认该房屋是为原告购买的。虽然该房产的实际购买人及真正的权利人是原告，但由于当时购买该房产时是委托刘某以虚构的“徐晓蕙（惠）”的名义所买，有关购房的购房合同、房产交付等也均是以“徐晓蕙（惠）”的名义签订或办理。而“徐晓蕙（惠）”此人实际并不存在，据原告向被告了解，被告也曾就房产的办证等事宜几次在报纸上公告，通知“徐晓蕙（惠）”办理产权证的相关手续，但一直没有任何回音，目前该房产仍未办理房地产权证。为了明确产权，解决该房产的办证事宜，原告于2015年3月24日向珠海仲裁委提起仲裁，请求仲裁庭确认原告委托刘某于1994年8月16日以虚构的“徐晓蕙（惠）”的名义与被告的前身（广东省信托房产开发公司珠海经济特区分公司）签订的关于购买珠海市香××区××单元16Ｂ房的《住宅商品房购售合同》项下的全部权益由原告享有。珠海仲裁委员会依法组成仲裁庭，并经开庭审理后于2016年1月6日作出《仲裁裁决书》【案号：珠仲外字（2015）第2号】，裁决支持了原告的仲裁请求。根据该仲裁裁决查明的事实及裁决结果，原告才是该16B房产的实际购买人和真正的权属人。
被告广信珠海公司答辩称，一、从购房合同签署、付款情况上看，被告与原告不存房屋买卖关系，实际购房人另有其人。
1、原告不是购房合同的签订人、付款人。
根据《住宅商品房购销合同》（下称“购房合同”）留存的交易资料显示：1、原告并非是购房合同的签订方，也没有其与“徐晓蕙（惠）”的委托购房证明。2、原告没有向被告支付购房款，涉案房款由珠海市恒壮有限公司（下称“恒壮公司”）及“徐晓蕙（惠）”（定金）支付。因此，单从购房合同及付款记录上看，被告与原告不存在房屋买卖关系。
2、“徐晓蕙（惠）”、恒壮公司曾出具证明称：所购房屋归朱泰所有。
2003年11月，刘某交来“徐晓蕙（惠）”身份信息《申明》及恒壮公司《证明》，两份资料均指出：《购房合同》中的权益归“朱泰”所有，但未留下朱泰的身份信息及联系方式。现，原告诉称涉案房屋是其购买的主张与上述两份资料的内容明显不符。
因此，单从被告留存的购房资料上看，原告与被告不存在房屋买卖关系，在无法确定“朱泰”购方身份的情况下，根据合同相对性原则，被告只能按留存的“徐晓蕙（惠）”身份信息，认定其为真实购房人。此外，由于刘某一致拒绝提供“徐晓蕙（惠）”的联系方式，称没有“徐晓蕙（惠）”不存在，致使被告无法履行办证义务。
二、珠仲外字（2015）第2号《裁决书》（下称“仲裁裁决”）不能作为本案判决依据。
1、仅凭原告亲属间的《仲裁裁决》，无法证明其为实际购房人。《仲裁裁决》显示：原告与刘某是姐妹关系，原告在仲裁中的请求原为：“确认房屋归其所有”，后变更为：确认《购房合同》权益由其所有。因此，从仲裁请求的变更可以看出，原告与妹妹刘某刻意规避被告参与仲裁。另一方面，仲裁庭在明知当事人不存在实质争议的情况下，有义务先行询问被告是否同意参与仲裁。然而，仲裁庭仅电话询问被告“是否收到公安局解除停止办证通知”，却未将原告购房单据交被告核实。因此，在仲裁证据未经被告质证的情况下，难以保证仲裁所查明购房事实的真伪。况且，该仲裁裁决对被告也没有任何法律效力。
2、原告的《仲裁裁决》不排除损害第三人利益的可能。原告妹妹刘某，兼具“徐晓蕙（惠）”的代理人、恒壮公司的法定代表人的身份，也知道“徐晓蕙（惠）”《申明》、恒壮公司《证明》中关于“朱泰”的存在。但，其与原告在仲裁中却“只字不提”案外购房人的情况，极力配合原告的请求参与仲裁，刻意隐瞒“徐晓蕙（惠）”、朱泰的身份信息。由此推知，该原告与其妹妹刘某的《仲裁裁决》，极有可能会损害徐晓惠、恒壮公司、朱泰的利益，请法院予以查明。
基于上述情况，在存在案外权益人的情况下，仅凭原告未经被告、“徐晓蕙（惠）”案外人质证的《仲裁裁决》，无法确证原告就是实际购房人，其亲属间的《仲裁裁决》不能作为本案的判决依据。
综上，原告不是《购房合同》签署方及付款人，被告没有义务协助其办理过户手续；诉争房屋存在第三方权益人，被告难以判断原告是否实际购房人。故，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
当庭补充答辩称：被告不存在过错，无法办理过户的原因是购房人所导致的。原告在1998年因为涉嫌犯罪遭到珠海公安局通知被告要求停止诉争房产的过户手续。被告在2015年才收到公安局通知解除冻结，被告收到公安局解封通知之后，已立即通知购房代理人刘某，要求其提供合同购买人“徐晓蕙（惠）”的联系方式，但遭刘某拒绝。因此，在刘某不能提供“徐晓蕙（惠）”联系方式，以及徐晓蕙不亲自出面的情况下，被告无法也无义务判断原告及朱泰是否存在代持购房的买卖关系。综上，被告在购房合同的履行过程中不存在任何违约行为或者过错。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1994年8月16日，刘某代“徐晓蕙（惠）”与广东省信托房产开发公司珠海经济特区分公司签订《住宅商品房购售合同》，约定“徐晓蕙（惠）”以人民币629393元购买珠海市拱北九洲大道荔苑荔景大厦十六楼C座。
1996年5月29日，珠海市人民政府办公室同意“广东省信托房产开发公司珠海经济特区分公司”更名为“广东国际信托投资公司珠海公司”。
2003年11月17日，刘某代“徐晓蕙（惠）”向广信珠海公司提交一份申明，内容为，珠海市恒壮有限公司于95年元月7日、94年9月20日、94年8月29日共四次代本人支付购房款，共计人民币壹佰壹拾壹万伍仟贰佰零七元整，购买珠海市拱北九洲大道荔景大厦16B、C房，现本人申明上述购房款是代朱泰支付，上述房产归朱泰所有，与本人无关，特此申明。该申明上方有“徐晓惠”一代身份证复印件，身份证号码为，住址为重庆市××街××号。同日，珠海市恒壮有限公司向广信珠海公司出具一份《证明》，内容为，我公司于95年元月7日、94年9月20日、94年8月29日共四次代“徐晓蕙（惠）”支付购房款共计人民币壹佰壹拾壹万伍仟贰佰零七元整（1115207元），该款实际是代朱泰所支付，特此证明。
刘冀以刘某为被申请人向珠海仲裁委员会申请仲裁，请求裁决确认位于珠海市香××区××单元16Ｂ房屋的产权归其所有。2016年1月6日，珠海仲裁委员会做出珠仲外字（2015）第2号裁决书，裁决确定申请人刘冀委托被申请人刘某于1994年8月16日以虚构的“徐晓蕙（惠）”的名义与广信珠海公司签订的关于购买珠海市香××区××单元16Ｂ房的《住宅商品房购售合同》项下的全部权益归属于申请人刘冀享有。该裁决书现已生效。刘某在该仲裁案件审理过程中承认涉案16B房屋确实是刘冀委托其以虚构的“徐晓蕙（惠）”的名义购买的。
在本案庭审中，证人叶某（公民身份号码：）出庭作证，叶某称涉案的2003年11月17日申明是叶某书写，其中徐晓惠的签名是叶某所写，徐晓惠的指印是叶某加盖的自己的指印。叶某称自己不认识徐晓惠，申明是应刘某要求书写的。证人刘某（公民身份号码：）出庭作证，刘某称涉案的2003年11月17日申明上徐晓惠的身份证上照片是叶某的照片，身份证是找朋友代做的。刘某称当时听说开发商要破产，想尽快办证，但当时无法联系到刘冀，就只能先办理到她儿子朱泰名下。
2016年11月28日，朱泰（公民身份号码）来到本院，本院向朱泰出示了涉案证据。朱泰表示第一次看到这些证据，并不知道这个事情，这些事情和自己无关，自己并非涉案房屋购买人。朱泰称刘某是自己三姨，自己并不认识“徐晓蕙（惠）”。
2016年11月30日，重庆市公安局渝中区分局石油路派出所出具《情况说明》，内容为，重庆市××街××号属于我单位辖区范围（该地址现已拆迁），经系统查询，未查到徐晓惠（1973年6月30日）信息，也未查到编号为的身份信息。
本院认为，因原告刘冀为美国人，本案为涉外房屋买卖合同，应适用我国有关涉外民事诉讼的特别规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，因本案房屋买卖合同发生地在广东省，内地法与本案有最密切联系，故本案应适用中华人民共和国内地实体法。
本院认为，对于刘冀是否涉案房屋实际购买人问题。本院认为，虽然涉案《珠海商品房购销合同》中记载的购买人为徐晓蕙，但该名字由刘某代签，但刘某向广信珠海公司提交的申明中徐晓惠的身份证不真实，也未能查询到该身份信息，而刘某在该申明中也明确实际购房人并非“徐晓蕙（惠）”，另外从刘某仲裁案件中的陈述以及朱泰在本院的陈述来看，涉案《珠海商品房购销合同》系刘某受刘冀委托签订，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，本院确定涉案《珠海商品房购销合同》的实际购买人为刘冀，涉案《珠海商品房购销合同》直接约束刘冀和广信珠海公司。由于广信珠海公司一直未能为刘冀办理涉案房屋所有权登记手续，其行为已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零三条第一款之规定，刘冀有权要求广信珠海公司继续履行合同义务，故本院对刘冀提出的要求广信珠海公司为其办理涉案房屋所有权过户登记手续予以支持。
综上所述，原告的诉讼请求部分有理，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零二条、第四百零三条第一款的规定，判决如下：
被告广东国际信托投资公司珠海公司于本判决生效之日起十五内日协助原告刘冀办理珠海市香洲区吉大龙兴街13号1单元16B房的所有权过户登记手续；
案件受理费6221元，由被告广东国际信托投资公司珠海公司负担。
如不服本判决，刘冀可在判决书送达之日起三十日内，广东国际信托投资公司珠海公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 员 葛阳辉
二〇一六年十二月二十日
法官助理 潘 茜
法官助理 冯 海
书 记 员 何绍峰