河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀03民终5号
上诉人（原审原告）：曹义勤，男，1960年4月22日出生，汉族，现住河北省秦皇岛北戴河新区。
委托诉讼代理人：曹黎炜，男，1996年5月15日出生，汉族，现住河北省秦皇岛北戴河新区。系曹义勤儿子。
被上诉人（原审被告）：徐淑范，女，1955年1月25日出生，汉族，现住黑龙江省七台河市茄子河区。
委托诉讼代理人：肖亚明，河北碣阳律师事务所律师。
原审第三人：常松，男，1979年6月17日出生，汉族，现住河北省秦皇岛北戴河新区。
委托诉讼代理人：张雪，河北碣阳律师事务所律师。
上诉人曹义勤因与被上诉人徐淑范、原审第三人常松确认合同无效纠纷一案，不服河北省秦皇岛北戴河新区人民法院（2016）冀0392民初566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹义勤及其委托诉讼代理人曹黎炜和被上诉人徐淑范的委托诉讼代理人肖亚明，原审第三人常松及其委托诉讼代理人张雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人曹义勤上诉请求：撤销一审错误判决，依法改判涉案房屋、房价款各自返还。事实与理由：一、既然一审法院认定上诉人与被上诉人之间房屋买卖的口头协议违反法律法规的强制性规定，属于无效协议，双方取得的财产应当互相返还，就不该认定被上诉人与第三人房屋转让行为有效，更不能以善意取得为由，驳回上诉人请求第三人返还房屋的诉讼请求。首先，第三人作为民事行为能力人，应该知道被上诉人不是本村集体经济组织成员，不能购买我村房屋，仍与其签订房产转让协议。不仅如此，被上诉人以低于买房款的价值予以转让，有明显的恶意串通意思表示，意图逃避国家法律法规的强制性规定，不应认定为善意取得。我村2016年发布拆迁通知，被上诉人与上诉人之间的房屋买卖协议是在拆迁通知发布后签订，而在一审开庭审理时，第三人说2013年就购买了徐淑范房屋，并在2013年通知了村委会，经我咨询，村委会对此毫不知情，显然第三人明知上诉人与被上诉人之间的买卖违法，被上诉人得不到拆迁补偿，第三人有意说房屋于2013年成交，与事实不符。其次，被上诉人在一审开庭审理时，明确说明2013年没有签订房屋买卖协议，而是口头协议，可在第三人举证中，协议是2013年7月4日所写，有明显的欺骗行为。一审法院认定涉案房屋己无法返还没有任何事实依据，以此为由驳回上诉人要求返还房屋的诉讼请求是错误的。二、涉案房屋上诉人不具有房屋产权，该房属于祖房，1981年8月6日房产印契明确载明该房属于上诉人父亲曹维江所有，现曹维江去世，并没有留下任何形式的遗嘱，属于曹维江遗产，应当按照法定继承予以分割。曹维江共有五子三女，均未放弃继承遗产的权利，我在起诉前各继承人对我擅自将曹维江遗产买卖提出质疑，并引发纷争。上诉人与被上诉人之间的买卖行为侵犯了各继承人继承曹维江遗产的权利，损害了各继承人的切身利益。上诉人的买卖行为属于无效民事法律行为。综上所述，一审法院认定常松属于善意取得，不符合善意取得的条件，涉案房屋应该予以返还，请上级法院依法改判。当庭补充：现在新区发布的拆迁征求补偿方案里说明，被征收人是房屋的所有权人、土地的所有权人和使用权人，假设他们之间的买卖是土地上的建筑物的买卖，与土地没有关系。
被上诉人徐淑范答辩称：上诉人的上诉理据不足。一、答辩人认为本案的买卖协议并非为无效之协议。根据我国《合同法》第52条第4款的规定，只有违反法律和行政法规的强制性规定的合同才为无效合同，原审判决援引的两个国办发文件从立法的角度上解读，其并非为行政法规，而是规范性文件。即便如此，因答辩人已将该房屋转卖给了常松，在卖房后答辩人已离开当地，回到黑龙江省居住，此房已与答辩人没有任何关系。所以一审法院虽然认定答辩人与上诉人签订的房屋买卖协议无效，但又判令驳回上诉人要求第三人返还房屋的请求，该判决并未损害答辩人利益，故此答辩人对一审判决结果基本上也无异议。二、《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。由此可见，合同无效并非必然引发“双返”的法律后果，本案中也不存在“双返”的法律、事实基础。首先，答辩人在从上诉人处购得该房屋后，在上诉人的配合下办理了该房的印契。根据国务院和财政部的相关规定，农村房屋买卖印契视为房屋所有权证书，即因答辩人与上诉人的房屋交易行为已通过印契的形式被行政机关所承认，产生了物权的变动的法律后果，上诉人已合法取得了诉争房屋的所有权。故从法理上来说，上诉人应首先通过行政诉讼撤销行政机关为答辩人颁发的印契后，才有权向答辩人追索该房屋；其次，答辩人在取得该房屋后，又将该房屋转卖给房屋所在地集体经济组织成员，即常松。答辩人与第三人的交易行为真实有效，在卖房时也通过了焦庄村村民委员会的同意，常松善意取得该房屋所有权也不存在任何违法事由阻却和法律障碍。故上诉人要求追索房屋诉请没有任何法律依据。三、在原审上诉人的起诉状中，上诉人称诉争房屋属其所有，现上诉时又称该房是其父亲曹维江所有。答辩人通过他人了解到，该房屋宅基地系登记于上诉人名下，当时也是在上诉人配合下答辩人才能在购房后办理了印契，由此可见诉争房屋产权原属上诉人是没有任何问题的。即便说该房屋系曹维江的遗产，那么上诉人作为法定继承人和该房屋的共有人之一，除其处分自己应有份额的行为有效之外，其无权处分他人份额的行为亦应有效，其法律依据为《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定。综上所述，上诉人时隔11年起诉确认合同无效、追索房产，无非是房屋所在地可能面临着拆迁，能获得一定的拆迁补偿。故此上诉人才引发本案，如果支持上诉人的诉请，很显然与公序良俗和社会公德相悖。更何况不管是从法律上，还是从客观事实上，该房屋已被第三人善意取得，上诉人更没有追索该房屋产权的任何依据。故虽该房屋已与答辩人没有任何关系，但上诉人仍恳请二审法院遵从民法“自愿、公平、等价有偿、诚实信用”的原则，判令驳回上诉人的诉请。
原审第三人常松诉称：同意徐淑范代理人的代理意见。常松系焦庄村集体经济组织成员，并且经本集体组织村委会的同意，依据买卖协议取得了本案诉争房屋的所有权，并且对买卖协议上诉人在一审庭审中质证表示对该买卖协议的真实性没有异议，所以根据物权法第106条及最高院关于买卖合同的司法解释第3条的规定，常松作为善意第三人，已善意取得该房屋并交付使用，所以本案诉争房屋的所有权人为常松，而且常松作为最后一手买受人，使本案诉争房屋实现了内部流转，并未违反我国法律的相关规定，所以上诉人的上诉请求于法无据，应依法驳回其上诉请求。
曹义勤向一审法院起诉请求：1、要求确认曹义勤与徐淑范签订的买卖协议无效；2、常松返还其购买的徐淑范房屋；3、本案诉讼费用由徐淑范承担。
一审法院认定事实：2006年8、9月间，曹义勤、徐淑范经协商达成口头协议，曹义勤将其所有的坐落在北戴河新区焦庄村村西的房屋四间，以24000元的价格出售给徐淑范所有，2006年9月14日徐淑范在曹义勤的配合下，将其“房产印契”变更到徐淑范名下，并缴纳了“房地产权属转移”税目相应的税款。2013年7月4日徐淑范与常松签订《房屋产权转让协议》，以20000元的价格将该房屋二次转让于常松。曹义勤与常松均为北戴河新区焦庄村村民。原审法院认为，2006年8、9月间，曹义勤、徐淑范经协商达成口头协议，曹义勤将其所有的坐落在北戴河新区焦庄村村西的房屋四间出售给徐淑范所有，并且在曹义勤的配合下，徐淑范将其购买的上述房屋进行了“房产印契”变更，并缴纳了相应的税款，取得了相应的审批，是双方的真实意思表示。但是，根据《中华人民共和国土地法》及国务院办公厅文件的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。因为徐淑范非焦庄村村民、系城镇居民，因此，曹义勤、徐淑范之间订立的房屋买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应属于无效协议，双方的协议应当解除，双方的财产应当互相返还。鉴于徐淑范将涉案房屋二次转让给常松所有，现有证据表明是双方的真实意思表示，且曹义勤并无异议。常松善意的取得了涉案房屋的所有权，故涉案房屋现已无法返还，且常松与曹义勤均为北戴河新区焦庄村村民，系同一集体经济组织成员，常松有取得焦庄村农村集体土地宅基地使用权的资格。故曹义勤请求确认曹义勤、徐淑范订立的买卖协议无效的主张法院予以支持，请求常松返还其购买的徐淑范房屋的主张，法院不予支持。遂判决：（一）确认曹义勤与徐淑范订立的房屋买卖协议无效。（二）驳回曹义勤主张常松返还其购买的徐淑范房屋的诉讼请求。案件受理费80元，由曹义勤负担。
本院二审期间，上诉人提交鉴定申请、起诉书（复印件）、传票（复印件）、1981年房产印契一份。拟证明：被上诉人与第三人签订的协议系恶意串通形成及上诉人对争议房屋无权处分。被上诉人质证意见为：对鉴定申请我们认为鉴于焦庄村委会已出具证明，证实被上诉人和第三人房屋交易行为情况属实，故此没有必要浪费司法资源进行鉴定。起诉书和传票与本案无关，根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释第三条第一款的规定，即便说上诉人在出售该房屋时无权处分部分财产，人民法院也不能因此认定处分行为无效，该印契已被徐淑范在交易后颁发的印契所取代，没有法律效力。经我们了解，该房屋的宅基地登记在上诉人名下，徐淑范在办理印契时也是在上诉人的配合之下，所以该印契没有任何法律效力。原审第三人质证意见为：同意徐淑范代理人的质证意见。本院认为，关于鉴定申请，因为上诉人在一审中对买卖协议真实性没有异议，故对其鉴定申请不予支持。关于起诉书和传票，因曹义勤将房屋卖给徐淑范时，该房屋是在曹义勤名下，曹义勤有权处分该房屋，且曹义民和曹义勤的诉讼行为与本案不具有关联性，对该证据本院不予采信。对于1981年的房产印契不能支持上诉人证明目的，亦不予采信。
原审第三人二审提交以下证据：1、大蒲河土地管理所调取的农村宅基地台账(复印件)，拟证明：上诉人将本案诉争房屋卖给徐淑范的时候，诉争房屋的登记所有权人就是上诉人，曹义勤有权处置该房屋。2、2013年7月23日房屋租赁合同（原件）一份，拟证明：第三人就本案诉争房屋已实际取得并交付使用。上诉人的质证意见为：根据被上诉人刚才所说，上诉人具有房屋产权，当时房屋印契变更到上诉人名下，上诉人父亲已去世，上诉人是在不知情的情况下，由村委会的老书记过到上诉人名下，上诉人的兄弟对此确实毫不知情。假设上诉人具有房屋处理权利，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖交易只是建筑物交易，假设双方交易有效，也是建筑物交易，与土地使用权无关。本院认为，对于原审第三人提交的证据1，与本案具有关联性，本院予以采信，证据2与本案不具有关联性，本院不予采信。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，上诉人曹义勤与被上诉人徐淑范之间的房屋买卖行为虽已取得了相应的审批，并对“房产印契”进行了变更，但该买卖行为违反法律、行政法规强制性规定，应属无效。鉴于被上诉人徐淑范已将该房屋转让给原审第三人常松，且焦庄村村委会已出具证明材料，证明该事实及原审第三人常松身份，根据物权法“地随房走”的原则，该房屋买卖最终在同一村集体组织成员之间发生，宅基地亦在本集体组织内部流转，不违反土地管理法的相关规定，上诉人主张第三人返还购买的被上诉人房屋的请求不予支持。另上诉人认为被上诉人与第三人之间有恶意串通的意思表示，并对双方之间签订的买卖协议形成时间申请鉴定，本院认为，上诉人一审对买卖协议的真实性未提出异议，上诉人的主张缺乏证据支持，且被上诉人与第三人之间的买卖行为已经村委会予以证明，上诉人亦无证据否认该买卖事实的真实性，故对其主张及申请本院不予支持。上诉人主张其出卖给被上诉人的房屋非上诉人所有，亦损害了他人的权利，本院认为，从房契显示该房屋确为上诉人所有，根据物权公示效力及物权法的相关规定，不能否定本案当事人之间买卖行为的成立及实际履行。
综上所述，曹义勤的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人曹义勤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 蓬
审 判 员 刘 京
代审判员 武学敏
二〇一七年二月六日
书 记 员 王秀兰