广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法松民一初字第456号
原告（反诉被告）深圳市龙城物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区中心城福园小区20栋一楼（办公地址），组织机构代码证：279525516。
法定代表人徐永平。
委托代理人肖云红，广东星啸律师事务所律师。
被告（反诉原告）广东一一五科技股份有限公司，住所地：广东省东莞松山湖高新技术产业开发区松科苑17号楼6楼，组织机构代码证：577871548。
法定代表人赖霖枫。
委托代理人刘睿，男，1987年9月9日出生，汉族，住广州市，系该公司员工。
委托代理人林建辉，女，1986年8月5日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区，系该公司员工。
原告（反诉被告）深圳市龙城物业管理有限公司（以下简称龙城物业公司）与被告（反诉原告）广东一一五科技股份有限公司（以下简称一一五公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。龙城物业公司的委托代理人肖云红，一一五公司的委托代理人林建辉到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
龙城物业公司诉称，2012年1月1日，龙城物业公司与东莞市松山湖房地产有限公司签订《物业管理服务合同》，约定由龙城物业公司对松山湖松科苑进行物业管理服务并约定了管理费用及服务质量。一一五公司所在的松科苑17号楼物业管理费是1.2元/平方米/月，每月应当缴纳物业管理费为5368.78元。龙城物业公司对松科苑进行管理以来，一一五公司一直有拖欠物业管理费的情形。一一五公司拖欠物业管理费的行为，严重损害龙城物业公司的利益，特向法院起诉，请求判令：一、一一五公司向龙城物业公司支付物业管理费198644.86元；二、一一五公司向龙城物业公司支付滞纳金30000元；三、由一一五公司承担本案诉讼费用。
一一五公司答辩称：龙城物业公司要求一一五公司向其支付物业管理费及滞纳金无事实和法律依据，不应当支持龙城物业公司诉请。一一五公司非涉案合同当事人，龙城物业公司与东莞市松山湖房地产有限公司的约定与一一五公司无关，不应由一一五公司履行合同的金钱给付义务。本案涉案物业合同，一一五公司非合同签订人，也未与龙城物业公司或东莞市松山湖房地产有限公司达成有关协议，也不知晓合同的存在，根据合同相对性，涉案合同由龙城物业公司与东莞市松山湖房地产有限公司签订，仅对龙城物业公司与东莞市松山湖房地产有限公司有法律约束力，案涉合同中涉及的权利义务都与一一五公司无关联性。同时，根据法律规定，即使龙城物业公司与东莞市松山湖房地产有限公司约定由一一五公司支付物业费，一一五公司未履行的，也应由东莞市松山湖房地产有限公司承担违约责任，而非一一五公司承担，龙城物业公司不起诉东莞市松山湖房地产有限公司，却在毫无依据情况下，将一一五公司诉诸法院，为滥用诉权，浪费司法资源。在不违背前述抗辩下，一一五公司认为龙城物业公司起诉的2012年1月1日至2012年12月30日的管理费已超过诉讼时效，故2012年的物业管理费不应得到支持，滞纳金是龙城物业公司与东莞市松山湖房地产有限公司的约定，一一五公司从未知晓是如何计算的，与一一五公司无关，不应支持。根据龙城物业公司提供的物业服务管理合同，龙城物业公司在安保及卫生等方便服务，一一五公司未享受过，在松科苑内，一一五公司从未见过保安对出入园区的车辆、社会闲杂人员出入进行过相关管理工作，小区内也未设立保安亭，也未见保安进行巡查等安保管理，为此，一一五公司只能自己雇佣保安负责一一五公司所在地及周边的安保工作。综上，请法院依法驳回龙城物业公司的诉请。
一一五公司反诉称，2015年1月，一一五公司无故收到龙城物业公司发送的费用通知书，通知一一五公司缴纳若干月份的物业管理费。此后，龙城物业公司多次通过各种方式催促一一五公司向其缴纳物业管理费，导致一一五公司误以为双方有物业管理合同，需缴纳相关费用。2015年3月4日，一一五公司在龙城物业公司的误导下，按照费用通知书上的金额汇款32212.68元。一一五公司在准备上市的过程中，审计公司在审查该笔款项时，发现一一五公司与龙城物业公司没有签订物业管理合同，也没有与龙城物业公司达成任何一致意见。一一五公司向龙城物业公司支付的物业管理费是在没有任何依据下支付的，审计要求追回该款项。同时，根据龙城物业公司提交的证据材料，龙城物业公司要求一一五公司支付物业管理费的依据是其与东莞市松山湖房地产有限公司签订的物业管理服务合同，一一五公司并非该合同的相对人，也从未知晓有该份合同的存在，对合同权利义务的履行情况也从不知晓，龙城物业公司要求一一五公司支付物业管理费没有合法前提。综上，龙城物业公司在没有合法根据前提下，擅自向一一五公司发送费用通知书，导致一一五公司向其支付32212.68元的行为，造成一一五公司的经济损失，龙城物业公司的获利属于不当得利，理应将不当得利及孳息返还一一五公司。请求判令：一、龙城物业公司向一一五公司返还因不当得利所得款项32212.68元及利息694元（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年3月5日起至龙城物业公司实际付款之日止，暂计至2015年8月5日）；二、本案诉讼费用由龙城物业公司承担。
龙城物业公司答辩称：龙城物业公司与东莞市松山湖房地产有限公司签订的是前期物业管理合同，对东莞市松山湖松科苑的管理合法、有效，对作为物业使用人或所有权人的一一五公司具有约束力。龙城物业公司作为知名物业管理公司，通过竞标方式获得对一一五公司所在的松科苑进行管理，龙城物业公司与东莞市松山湖房地产有限公司签订的物业管理服务合同属于《物业管理条例》第二十一条规定的前期物业管理合同性质，合法有效，应予履行。根据司法解释的规定，虽然龙城物业公司和一一五公司双方无签订合同，但对于一一五公司已支付相关部分管理费及水电费等费用的事实，形成事实上物业管理关系，因此，对一一五公司所谓非物业管理服务合同的相对人，该说法不成立。综上，请求法庭驳回一一五公司的反诉请求。
经审理查明，龙城物业公司与东莞市松山湖房地产有限公司签订《东莞松山湖松科苑物业管理服务合同》，合同约定：委托管理合同期限为三年，自2012年1月1日至2014年12月31日；经双方协商，7、8、9、15、18栋为5.59元/平方米/月，其余栋为1.2元/平方米/月，由龙城物业公司直接向业主/租户收取，每月1日至10日收取当月服务费用，东莞市松山湖房地产有限公司或租户逾期交纳物业管理费的，从逾期七日后起算，按每天万分之二交纳滞纳金。后双方签订两次延期补充协议，将合同期限延至2015年7月30日。合同附件六《委托管理的物业构成细目》记载松科苑由20栋4至5层的建筑物组成，其中，1、2、3、6、17、19、20号楼已出售。一一五公司表示租用松科苑17栋中的一层，不清楚17栋的业主是谁，龙城物业公司表示也不清楚松科苑17栋的业主是谁，没有与17栋的业主签订物业管理服务合同。双方也均不清楚松科苑是否成立了业主委员会。
2015年1月23日，龙城物业公司向一一五公司发出费用通知书，要求一一五公司缴纳2013年1月至6月的物业管理费32212.68元，每月物业管理费5368.78元，一一五公司缴纳了该笔费用。
龙城物业公司提交了物业费、水电费通知单签收表，时间自2014年1月至2015年6月，其中涉及一一五公司签名的人员为钟蔼君、梁永胜、梁家琦、赖润凡，一一五公司表示四人均不是其员工。
以上事实，有龙城物业公司提交的物业管理服务合同、松科苑物业管理服务合同延期补充协议、物管费水电费通知单签收表、缴费通知单、东莞市农村商业银行业务凭证，及本院庭审笔录等附卷证实。
本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条、第二十三条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同；建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明；物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。本案中，没有证据显示松科苑17栋的业主或使用人知晓东莞市松山湖房地产有限公司与龙城物业公司签订的服务合同的内容，故服务合同及其延期协议对松科苑17栋的业主或使用人不具有约束力。但龙城物业公司作为实际上已经为案涉小区提供了物业服务，且一一五公司已支付部分物业管理费，故其仍需向原告支付物业管理费，而对于龙城物业公司诉请的滞纳金，属于服务合同约定的内容，对一一五公司不具有约束力，本院不予支持。一一五公司作为松科苑17栋的使用人，收到缴费通知书后没有提出异议，视为其认可物业管理费的缴纳及其标准，对其反诉要求龙城物业公司退还已缴纳的物业管理费并支付利息的请求，本院不予支持。
关于诉讼时效的问题。龙城物业公司主张的物业管理费时间为2012年1月1日至2015年7月30日（2013年1月至6月已支付），龙城物业公司虽然提交了多份物管费水电费通知单签收表、缴费通知单，但没有证据显示在一一五公司所对应的签名人为一一五公司的员工。龙城物业公司未依法及时行使权利，可以认定2012年的物业管理费已超过两年的诉讼时效，本院不予支持。一一五公司需向龙城物业公司支付的物业管理费数额为5368.78元×25个月（2013年7月至2015年7月）=134219.5元。
综上所述，根据物业管理条例》第二十一条、第二十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、广东一一五科技股份有限公司应于本判决生效后五日内向深圳市龙城物业管理有限公司支付物业管理费134219.5元；
二、驳回深圳市龙城物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回广东一一五科技股份有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费2364.84元，由深圳市龙城物业管理有限公司负担976.63元，由广东一一五科技股份有限公司负担1388.21元，反诉案件受理费311.33元，由广东一一五科技股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审判员 杨玲冰
二〇一六年九月三十日
书记员 叶佩欣