广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1907号
上诉人（原审被告）：柴宪林，男，1964年3月5日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：张金江，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王毅，男，1980年8月2日出生，汉族，住北京市宣武区。
委托代理人：柴宪林，本案上诉人之一。
委托代理人：张金江，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姬常鹏，男，1978年6月16日出生，汉族，住山东省曹县。
委托代理人：王辉，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州天立房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人：何军，该司董事长。
委托代理人：韩行奎，男，汉族，1967年3月12日出生，该司职员。
被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司广州东山支行，住所地。
负责人：林继源，该行行长。
委托代理人：叶伟强，男，汉族，1965年10月31日出生，住广州市天河区，系该行职员。
原审第三人：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地。
负责人：林剑。
原审第三人：中国东方资产管理公司广州办事处，住所地。
负责人：余关健。
上诉人柴宪林、王毅因商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：座落于广州市天河区五山路西侧、广州市团校北侧的天立大厦是广州天立房地产开发有限公司（以下简称天立公司）开发经营的房地产。2001年10月26日，经上级主管部门核准，原中国建设银行广州第一支行和中国建设银行广州市铁路支行本部合并组成中国建设银行股份有限公司广州东山支行（以下简称建行东山支行）。
1998年4月6日，天立公司（甲方）与柴宪林、王毅（乙方）签订了穗房预契字第98010224号《房地产预售契约》，约定：乙方以510000元购买甲方开发的天立大厦15A（14）层02室（以下简称涉案房屋）。付款方式为分期付款（银行抵押付款），乙方于签约当天内支付首期款即总购房款的10％即51000元，1998年3月17日前支付总购房款的20%即109000元，70%余款即350000元1998年3月17日前向银行办理抵押按揭方式支付。等等。上述合同已办理预售合同登记手续。
1998年5月7日，柴宪林、王毅与中国建设银行广州第一支行签订了《中国建设银行广州市分行购住房抵押借款合同》，约定柴宪林、王毅向该行借款350000元，借款期为10年，柴宪林、王毅自愿将涉案房屋及全部权益抵押给该行，天立公司自愿承担连带责任直至抵押房产竣工交付使用、办妥该房产所有权证送交贷款人为止。
上述抵押借款合同签订后，中国建设银行广州第一支行向柴宪林、王毅提供贷款350000元，涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行广州第一支行。
此后，柴宪林、王毅向天立公司申请退房，天立公司扣除违约金及各项费用后，于2000年11月14日向柴宪林、王毅退还购房余款71907.68元。
2004年6月，建行东山支行将潘天群（包括柴宪林、王毅）等2户可疑类贷款转让给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达资产广东分公司），2004年11月，信达资产广州办事处又将该两户可疑类贷款转让给中国东方资产管理公司广州办事处（以下简称东方资产广州办事处）。
2006年11月2日，姬常鹏（乙方）与天立公司（甲方）签订《房屋合同》，约定：乙方同意购买甲方涉案房屋，交易价格600000元。乙方在合同生效之日起三日内支付给甲方300000元，余下款项在甲方全部完成房产其他手续后乙方再支付给甲方。甲方应在乙方交纳首期房款后七日内，将房产交给乙方使用。在乙方缴纳首付款之日起，甲方应无条件的按约定时间协助乙方向房地产产权登记机关办理该房产的产权登记手续，将原产权人柴宪林、王毅的名字更正为乙方的姓名；如因甲方的过失造成乙方不能办理房地产权属登记手续，乙方有权要求甲方按楼款总价双倍赔偿乙方损失。等等。
2006年11月2日，姬常鹏向天立公司支付了首期房款300000元。
2011年3月28日，姬常鹏代柴宪林、王毅偿还了所欠银行全部贷款本息432685.82元给原审第三人东方资产广州办事处，同日该办事处向姬常鹏出具了收到上述贷款本息432685.82元的《处置资产收回款项凭证》。
2011年4月1日，原审第三人东方资产广州办事处向原审第三人信达资产广东分公司发出《关于商请协助涂销柴宪林、王毅个贷债权项下抵押登记手续的函》，内容：贵司与我办于2004年签订《债权转让协议》转让一批建行可疑类债权，现我办已对其中的柴宪林、王毅个贷债权进行处置，鉴于上述债权的抵押关系已终止，特商请贵司协助办理涂销上述债权抵押登记手续。我办确认贵司不承担上述涂销抵押权行为的责任。
2011年5月27日，原审第三人信达资产广东分公司向建行东山支行发出了《关于商请协助办理涂销潘天群等2户贷款抵押物抵押登记手续的函》，内容：我司于2004年6月受让贵行转让的潘天群等2户（包括柴宪林、王毅）可疑类贷款后，于2004年11月将该债权转让给东方资产广州办事处。现东方资产广州办事处来函（详见附件）表示已处置上述抵押物，并请求我司协助办理涂销抵押登记手续。因贵行仍登记为抵押权人，故我司应东方资产广州办事处请求商请贵行协助办理涂销上述抵押物的抵押登记手续，我司承诺贵行不承担涂销抵押权行为的责任。
姬常鹏于2012年12月27日向原审法院提起诉讼，请求法院依法判令：1.天立公司、柴宪林、王毅、建行东山支行注销涉案房屋的预售和抵押登记，并为其办理房屋产权登记；2.本案受理费由天立公司、柴宪林、王毅、建行东山支行共同承担。
一审庭审中，建行东山支行确认案涉房屋的借款债权已经实现。
本案中，姬常鹏提供涉案房屋的2012年部分期间物业管理费、2011年-2012年部分期间的公摊水费、电费发票共6张以及2011年、2012年部分期间电费发票4张，证明涉案房屋由其居住使用的事实。姬常鹏另提供广州天立物业管理有限公司2012年11月7日出具的《证明》一份，证明涉案房屋现地址为广州市天河区五山路137号A座1402单元（14B）。经质证，天立公司、建行东山支行对上述证据均无异议。
原审法院认为：关于涉案房屋，柴宪林、王毅早在1998年与天立公司签约购买，后柴宪林、王毅向天立公司申请退房且双方已经结算完毕，该合同因双方协商一致而解除。2006年11月2日姬常鹏与天立公司签订的《房屋合同》是当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定严格履行各自的义务。
合同签订后，姬常鹏支付了首期款30万元，并代柴宪林、王毅向原审第三人东方资产广州办事处支付借款本息合计432685.82元，以涉案房屋作为抵押担保的借款主债务已清偿，此后原审第三人东方资产广州办事处向原审第三人信达资产广东分公司发函要求涂销涉案房屋的抵押登记，原审第三人信达资产广东分公司向建行东山支行发函要求涂销涉案房屋的抵押登记，但建行东山支行至今未涂销。柴宪林、王毅在姬常鹏代其清偿债务后，有义务协助姬常鹏注销原预售合同登记及涂销设定在涉案房屋上的抵押登记。本案中姬常鹏举证证实涉案房屋由其居住使用，天立公司作为出卖人、建行东山支行作为涉案房屋抵押权人均对姬常鹏诉请无异议。综合本案案情，姬常鹏全部诉请合法有理，原审法院予以支持。
柴宪林、王毅，原审第三人信达资产广东省分公司、东方资产广州办事处经原审法院合法传唤未到庭应诉，原审法院依法作缺席判决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2013年11月13日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，天立公司、柴宪林、王毅和建行东山支行协同姬常鹏到广州市房地产主管部门办理位于广州市天河区五山路137号天立大厦15A层02单元（1402单元，广州市天河区五山路137号A座1402单元）房屋的预售合同登记注销和抵押涂销手续；二、自上述第一项判项履行完毕之日起5日内，天立公司协同姬常鹏到广州市房地产主管部门办理位于广州市天河区五山路137号天立大厦15A层02单元（1402单元，广州市天河区五山路137号A座1402单元）房屋的房产证。一审受理费300元，由天立公司负担200元，柴宪林、王毅负担50元，建行东山支行负担50元；公告费500元，由姬常鹏负担。
判后，上诉人柴宪林、王毅不服原审判决，向本院提起上诉称：1.柴宪林、王毅与天立公司达成的退房结算协议是无效协议。该退房结算协议实质是转让协议，不符合柴宪林、王毅与天立公司签订的《房地产预售契约》第十四条所规定房屋转让的三个条件。即没有向房地产交易所办理转让手续；柴宪林、王毅向建设银行还款的义务并未随之转移；该退房行为并未经抵押权人建行东山支行的同意。2.姬常鹏与天立公司签订的《房屋合同》无效。其理由有三：一是姬常鹏明知涉案房屋登记在柴宪林、王毅名下而向天立公司购买，并未向房屋交易所办理备案登记，其本身行为有过错；二是签订《房屋合同》时，天立公司无房屋处置权。天立公司并未履行涉案《购住房抵押借款合同》第二十一条第三款规定的担保义务，无权处置涉案房屋。天力公司要代柴宪林和王毅向银行还全部款后才有权处置房屋；三是姬常鹏和天立公司的买卖行为未征得抵押权人的同意，侵犯了抵押权人的利益。3.姬常鹏无权也无义务代柴宪林、王毅向银行归还欠款并以此要求将涉案房屋登记到其名下。综上，上诉请求：改判驳回姬常鹏的全部诉讼请求。
姬常鹏答辩称：上诉人的上诉请求不成立，请求驳回上诉。理由如下：1.柴宪林、王毅与天立公司达成的退房结算协议是双方真实意思表示且没有损害抵押权人的利益并已履行完毕，是合法有效的；2.姬常鹏与天立公司签订的《房屋合同》合法有效。首先，天立公司在涉案房屋债权清偿时获取涉案房屋的处置权，其次，银行抵押借款合同建立在买卖关系基础之上，应与买卖合同一并办理解除手续.故柴宪林、王毅应在收取房款后协助办理相关手续。就借款合同而言，天立公司应承担借款合同的担保责任，姬常鹏为避免损失扩大，代天立公司履行义务是合法有效的，并且从姬常鹏的还款行为是通过天立公司联络和协助完成的这点来看，天立公司对姬常鹏的还款行为并不存在异议。最后，天立公司与柴宪林、王毅解除买卖关系，柴宪林、王毅有义务协助天立公司办理更名和涂销。3.姬常鹏的还款行为是明显的表见代理，代天立公司向抵押权人还全部房款，代理天立公司履行全部担保义务是合法有效的。
天立公司答辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。涉案房屋一直没办理更名手续是因为柴宪林、王毅在退房之后并未到场配合办理更名手续。所有的手续包括去银行办理涂销手续都需要柴宪林、王毅配合，但两人并未配合才导致了本案的纠纷。姬常鹏找过两人，同意支付两人五万元，但后来两人要二十万，姬常鹏不同意才向原审法院提起诉讼。
建行东山支行答辩称：对一审判决没有异议。
原审第三人信达资产广东分公司、原审第三人东方资产广州办事处经合法传唤未到庭发表意见。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中各方均无新证据提交。
本院认为：本案的焦点在于：一、退房结算单是否有效；二、姬常鹏与天立公司签订《房屋合同》是否有效。
关于争议焦点一：经查，该退房结算单是柴宪林、王毅与天立公司的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。且柴宪林、王毅也依照该结算单领取了退房款。故柴宪林、王毅主张该退房结算单无效理据不足。至于柴宪林、王毅提出的该退房行为没有办理转让手续且未经抵押权人同意，均不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故不影响该退房结算单的效力，本院不予采纳。
关于争议的焦点二：经查，姬常鹏和天立公司于2006年11月2日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示、并未违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合法有效正确。柴宪林、王毅与天立公司已经达成退房的一致意见，且天立公司也支付了相应的退房款，双方的房屋买卖合同关系已经终止。柴宪林、王毅理应配合天立公司完成变更登记手续，但其怠于履行相应义务。现柴宪林、王毅仍以涉案房屋登记在其名下为由主张天立公司与姬常鹏签订合同无效，及姬常鹏无权代替柴宪林、王毅向银行还款，均理据不足，本院不予支持。至于柴宪林、王毅提出的天立公司和姬常鹏之间的买卖行为未征得抵押权人同意。现建行东山支行作为抵押权人对姬常鹏的诉请并无异议，故该主张亦不成立。
从查明事实看，姬常鹏已经履行了《房屋买卖合同》约定的首期款，并代柴宪林、王毅清偿了涉案房屋作为抵押担保的借款主债务，且天立公司作为出卖人、建行东山支行作为涉案房屋抵押权人均对姬常鹏的诉请无异议，姬常鹏理应有权要求柴宪林、王毅履行相应的注销原预售合同登记及涂销抵押登记。原审法院判决并无不妥。
综上，上诉人柴宪林、王毅的上诉理由均不成立，上诉请求均不予支持。原审认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法﹤javascript：SLC（183386，0）﹥》第一百七十条﹤javascript：SLC（183386，170）﹥第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由上诉人柴宪林负担300元，由上诉人王毅负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 蔡 峰
代理审判员 刘 卉
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 党春婷