吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉民终641号上诉人（一审被告）：吉林信达金都置业有限公司，住所地吉林省长春市大马路1088号。法定代表人：林曈，该公司总经理。委托诉诉代理人：孙旭香，女，该公司经理。委托诉讼代理人：李正卓，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张学龙，男，1973年3月15日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：赵艳营（系张学龙之妻），住吉林省吉林市龙潭区。被上诉人（一审第三人）：吉林华运房地产开发有限公司，住所地吉林市高新区恒山西路C区6号梧泰综合楼1层4号网店。法定代表人：黄保国，董事长。委托诉讼代理人：王永洪，男，该公司经理。委托诉讼代理人：李迎吉，男，该公司法律顾问。上诉人吉林信达金都置业有限公司（以下简称信达公司）因与被上诉人张学龙、吉林华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2017）吉02民初106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人信达公司的委托诉讼代理人孙旭香、李正卓，被上诉人华运公司的委托诉讼代理人王永洪、李迎吉到庭参加诉讼。被上诉人张学龙经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。信达公司上诉请求：撤销一审判决；判决执行张学龙请求停止强制执行的房屋并不得解除对上述房屋的查封；本案的诉讼费用由张学龙、华运公司承担。事实与理由：（一）一审法院认定事实错误。张学龙现有证据不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定，理由如下：1.张学龙所交纳的购房款未达到合同约定总价款的50%。张学龙提供的其与华运公司签订的《认购协议》，房屋总价款为245343元，而其提供的华运公司收款收据金额为75434元，未达到第二十九条第三项规定条件，不能产生阻却执行的效力。2.现有证据无法证实张学龙名下无其他用于居住的房屋。第二十九条第二项规定“名下无其他用于居住的房屋”应该是该房屋被法院查封之前其本人及其配偶或未成年子女名下无其他用于居住的住房。上述认知是基于从房屋被查封到本案诉讼过程中，不排除案外人为符合第二十九规定的条件，将原有房屋进行转让而规避执行。具体到本案，张学龙提供的唯一住房证明是执行异议中相关行政机关出具的，而且只证明了开具证明当天其名下无其他用于居住的房屋，不能证明涉案房屋查封之时其名下房屋的状况，也不能证明其配偶和未成年子女名下是否有房屋的情况。因此，张学龙请求停止执行的房屋不符合第二十九条第二项规定。（二）一审法院对第二十九条第三项的规定作扩大解释是错误的。第二十九条规定保护的是消费者的物权期待权，但保护的前提是购买被执行房屋的消费者必须符合该条款规定的全部条件，该条件能否达到不以其是否存在过错为前提，即消费者因何原因无法达到该条件在所不问，因此，一审法院以张学龙未交纳50%以上房款系因华运公司未能办理商业贷款所致，认定买受人不存在过错，进而支持张学龙的诉求是对第二十九条第三项的错误理解，违反了二十九条规定，应予以纠正。张学龙未出庭，也未提交书面答辩意见。华运公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。对本次二审中涉及13户支付部分购房款的被上诉人，尽管其支付购房款的比例没有达到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项规定50%的比例，但是其已经按照中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》的相关规定向华运公司交付了30%到40%的首付款，之后办理按揭贷款手续，然后由银行代替其向华运公司支付剩余款项，所以华运公司认为这13户被上诉人相当于是全款购买涉案房屋。故原审判决符合按揭贷款的客观实际和国家政策。张学龙向一审法院起诉请求：解除对吉林市龙潭区长青路58号华运贻翔苑小区9号楼3单元201号房产的查封。一审法院认定事实：信达公司与华运公司借款合同纠纷一案，一审法院于2016年2月22日作出（2015）吉中民二初字第76号民事判决。该判决生效后，华运公司未予履行，信达公司于2016年5月23日向一审法院申请强制执行。一审法院于2017年2月21日作出（2016）吉02执106号之一执行裁定，查封了华运公司所有的位于吉林市龙潭区长青路贻翔苑小区5号楼、6号楼、9号楼、10号楼、12号楼共计172套房屋，其中包含本案争议房屋。查封期限为三年，自2017年2月23日起至2020年2月22日止。张学龙于2017年3月23日因（2016）吉02执106号之一执行裁定的查封标的包含本案争议房屋，向一审法院提出执行异议，一审法院于2017年4月5日作出（2017）吉02执异130号执行裁定，驳回了张学龙的异议请求。另查明，2014年7月6日张学龙与华运公司签订了认购协议书，约定张学龙认购华运贻翔苑小区9号楼3单元201号建筑面积为74.6平方米的房屋，单价为3290元每平方米，总价为245343元。张学龙按揭付款首付75434元，余额18万欲办理贷款。同日，华运公司为张学龙开具了75434元的收款收据。2014年8月15日华运公司为张学龙出具了入户费用收据。后张学龙对案涉房屋进行了装修，并实际入住。华运公司因未进行综合验收导致贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，张学龙至今未能办理产权登记手续。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。根据查明的事实和各方当事人的起诉请求和答辩意见，本案争议焦点是：张学龙对于涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，张学龙主张停止执行吉林市华运贻翔苑小区9号楼3单元201号房屋，其应就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，张学龙于2014年7月6日与华运公司签订了合法有效的《认购协议》；后张学龙根据双方签订的认购协议，交付了首付款75434元，华运公司为张学龙出具了收据；张学龙于2015年7月7日办理了入住手续，并进行装修，合法占有使用案涉房屋至今。此时信达公司尚未申请查封。张学龙虽仅交纳首付款75434元，但未交付其余购房款是因其与华运公司签订认购协议中明确约定了付款方式为商业贷款，而商业贷款是由于华运公司原因始终未能办理，买受人不存在过错。另外，案涉房屋未办理产权过户登记手续是因华运公司未进行综合验收导致贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，亦非买受人本人原因而未办理过户登记。故张学龙对于案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款规定，判决：不得执行吉林市华运贻翔苑小区9号楼3单元201号房屋。张学龙预交的案件受理费100元，由吉林信达金都置业有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，一审判决已认定在信达公司申请法院查封前，张学龙与华运公司签订了合法有效的《认购协议》，交付了购房首付款，办理了入住手续，并进行装修，合法占有使用案涉房屋，案涉房屋未办理产权过户登记手续非因买受人本人原因。对上述事实认定，信达公司上诉提出异议,认为张学龙所付购房款未达合同总价款的50%，不符合排除执行应具备的交付购房款的要件。对此，本院认为，张学龙仅交纳购房首付款75434元，符合其与华运公司间购房合同的约定，其余购房款的交付方式应为商业贷款，该贷款由于华运公司的原因未能办理，张学龙对此没有过错。华运公司仍应按照与张学龙签订的购房合同的约定，为张学龙办理购房贷款手续，如最终事实上无法履行，相关当事人可另行主张权利。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”张学龙主张排除执行，应予支持。一审法院对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的解释，符合保护消费者权利的立法目的，不应认为是扩大解释，此点同样适用于第二十八条第三项。对于信达公司上诉主张现有证据无法证实张学龙名下无其他用于居住的房屋，其请求排除执行不符合第二十九条第二项规定的问题，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均规定了金钱债权执行中，买受人提出的排除执行请求应当得到支持的情形，这两条规定要件不是必须同时具备。虽然张学龙在一审中未提交其本人及配偶、未成年子女名下无其他住房的证明，一审判决适用法律有瑕疵，但裁判结果正确。综上所述，信达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由吉林信达金都置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  宫 斌审 判 员  李钟华审 判 员  冯志义审 判 员  王鹏才代理审判员  阎道清代理审判员  陆海权代理审判员  王 莹二〇一七年十二月十八日书 记 员  崔桂香