浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第432号
上诉人（原审被告）：杭州聿文教育咨询有限公司（原杭州畅跃教育咨询有限公司）。
法定代表人：程跃。
委托代理人：潘登、应吉吉，浙江四乔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：袁华琴。
上诉人杭州聿文教育咨询有限公司（以下简称聿文公司）因与被上诉人袁华琴房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2014）杭拱民初字第596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年3月17日，袁华琴与杭州畅跃教育咨询有限公司（以下简称畅跃公司）签订一份《房屋租赁合同》，约定畅跃公司将其拥有合法出租权的位于教工路276-2号（现为教工路300号）德雅花园5幢1号营业房出租给袁华琴作为营业使用；租赁期限为3年，自2013年3月30日至2016年3月29日止；三年租金为454500元，第一年租金每四个月付一次，每次应付租金50000元……首期租金在本合同生效之日起二个工作日内支付，今后每期租金于每次届满之日前30日支付……。并约定了双方权利义务、违约责任等。袁华琴（支付人为方永吉）于当日支付了首期租金（2013年3月30日-2013年7月29日）并按合同约定支付了10000元保证金。袁华琴即对该房屋进行装修并用于经营“瓦罐香佛”快餐。2013年11月22日左右，该商铺所有人通知袁华琴收回商铺，并在商铺门面上张贴出租广告，后直接将商铺门锁上，责令袁华琴腾退，袁华琴退还了该商铺。
原审法院另查明：袁华琴经营的“瓦罐香佛”快餐系其与方永吉共同经营，之前方永吉与济南瓦罐香佛酒店管理有限公司签订《联盟经营合同书》，并支付了4万元加盟费和管理费、设计费、押金。审理期间，方永吉向该院出具承诺书，相关权利由袁华琴全权处理。
2014年3月3日，袁华琴起诉至原审法院，请求判令：1、终止双方2013年3月17日签订的《房屋租赁合同》；2、畅跃公司退还袁华琴已付的保证金10000元，支付给袁华琴违约金37500元。3、判令畅跃公司赔偿袁华琴各项损失249863元。上述金额合计297363元。4、判令畅跃公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：袁华琴、畅跃公司双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应按约定履行权利义务。畅跃公司作为转租人应在合法租赁权的前提下将上述房屋转租给袁华琴，其与出租人（房屋所有人）提前终止租赁关系，应及时告知次承租人并处理好次承租人与出租人的关系，但畅跃公司未将上述情况告知袁华琴，导致袁华琴从畅跃公司处租赁的房屋被出租人收回。畅跃公司认为因袁华琴未缴纳租金故解除其双方之间的租赁合同关系；根据双方签订的租赁合同约定，即使存在袁华琴未缴纳租金的事实存在，畅跃公司提出解除合同应提前三个月书面通知袁华琴，但畅跃公司无证据证明解除合同已尽到通知义务。关于袁华琴有无支付第二期租金（2013年7月30日-2013年11月29日，50000元）。根据查明的事实，畅跃公司对袁华琴提交的袁华琴与畅跃公司法定代表人张云卿的谈话录音无异议，该录音反映张云卿让袁华琴交纳第三期租金，如袁华琴第二期租金还未交的情况下，让其交纳第三期租金，明显不合常理；畅跃公司提交的短信显示的情况也与畅跃公司辩称的事实不符，且袁华琴提交的银行取款凭证与其主张交纳第二期的租金时间节点、数额能相互印证，故该院确认袁华琴已向畅跃公司交纳了该期租金的事实。畅跃公司提前解除与袁华琴的租赁关系，无事实和法律依据，应承担举证不能的后果。袁华琴、畅跃公司对双方合同的权利义务关系实际已于2013年11月底左右终止均无异议，故无需再行确认双方权利义务关系终止。由于畅跃公司的违约，致使袁华琴无法实现合同的目的，根据《合同法》相关法律规定，畅跃公司应承担违约责任。即应当返还袁华琴之前交纳的履约保证金10000元，给袁华琴造成的损失理应赔偿。袁华琴主张联盟经营加盟费、管理费、押金、设计费、营运费等系其损失；该院认为，上述费用支出与畅跃公司违约无直接关联，不属因畅跃公司的过错造成的直接损失，故该院不予支持。袁华琴因经营需要对租赁的房屋进行装修及门面设计，经评估机构评估，至双方租赁关系实际终止时，上述装修残值为53529元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条中规定：“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。经评估机构评估，至双方租赁关系实际终止时，上述装修残值为53529元；畅跃公司抗辩评估中的收银台（2006元）可以搬离，不属袁华琴损失；该院认为，该物品严格说不属于附着在房屋上的装饰装修，但袁华琴购买或制作是考虑合理期限内用于经营使用，由于畅跃公司过错导致其无法实现物品的使用价值，结合实际租赁关系终止时间，该院酌情确定袁华琴上述装修装饰残值为53000元，畅跃公司应予以赔偿。至于袁华琴主张违约金，双方合同中约定：“有下列情况之一，畅跃公司应承担违约责任，并向袁华琴支付相当于三个月租金的金额作为违约金，违约金不足弥补袁华琴实际损失时，还应支付赔偿金：（1）未经袁华琴书面同意，畅跃公司擅自提前终止合同的……”；再结合《合同法》第一百一十四条的规定，该违约金是结合实际损失确定的，袁华琴既已主张赔偿实际损失，且实际损失超过违约金数额，故该院对该主张不予支持。袁华琴主张的损失应是实际发生的或履行合同后实际可获得的利益，其有责任举证证明与本案具有关联性，而袁华琴主张的其他损失缺乏事实和法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、畅跃公司于判决生效之日起十日内返还袁华琴保证金10000元。二、畅跃公司于判决生效之日起十日内赔偿袁华琴53000元。三、驳回袁华琴其他诉讼请求。案件受理费5760元，减半收取计2880元，鉴定费3000元，合计5880元，畅跃公司负担4000元，袁华琴负担1880元。
宣判后，聿文公司不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清。具体表现为：1、双方履行合同过程中，是袁华琴违约在先。2013年8月份起，袁华琴未按照约定缴纳第二期租金，截止袁华琴提起诉讼时为止，公司未收到袁华琴应付的第二期租金。袁华琴在一审过程中仅提供了取款凭条，但该取款凭条并不能证明袁华琴当时取款的事实，该款项是否已交付给公司缺乏有效证据证明。一审法院推定袁华琴已将款项缴纳给公司缺乏依据，且第二期租金50000元并非小数额，一般在缴款后会要求给付收条等凭证，袁华琴未提供收款凭证的行为有违常理。2、公司解除合同是无奈之举。双方签订合同后，公司积极按照合同约定腾空房屋，为袁华琴创造便利条件。但袁华琴从2013年8月起不再向公司支付租金。公司多次向袁华琴进行催缴，但袁华琴置之不理且联系不上。袁华琴长时间不缴纳租金的行为已构成对合同的解除。3、即便公司存在过错，那么袁华琴所遭受的损失也不应该由公司单方承担。袁华琴未按照合同约定的时间履行支付租金义务，也存在过错，一审法院将损失的赔偿责任全部归咎于公司缺乏事实和法律依据。综上，请求：撤销一审判决书，依法改判驳回袁华琴的诉讼请求，上诉费用由袁华琴承担。
被上诉人袁华琴答辩称：缴纳第二期房租是有证人证明的，店里员工均可以证明，我们将第二期房租交给张云卿后，其没与方永吉讲几句话就走了，事后也没有说要给开收据。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院另查明：畅跃公司名称于2013年12月11日变更为杭州邻家教育咨询有限公司，2014年10月30日变更为聿文公司。在2014年以前张云卿系畅跃公司法定代表人。
本院认为：本案争议焦点为原审判决认定袁华琴已经支付第二期房租，该事实认定有无不当。根据案涉租赁合同的约定，次承租人袁华琴应该在2013年7月初前支付第二期（2013年8月至11月）租金50000元。一审中袁华琴提供了其于2013年7月14日从自己银行卡内支取50000元现金的取款凭条，取款时间、金额与合同约定相符。同时，转租人一审中提交了其原法定代表人张云卿于2013年11月17日发送给次承租人的手机短信，短信内容显示张云卿催缴的是第三期租金，而非第二期租金，并且短信中张云卿表示若次承租人于11月支付半年的租金，就算是帮转租人的忙。该短信内容可以推定次承租人已经缴纳了第二期租金，否则次承租人在11月支付半年租金已经是违反合同约定属于延期支付租金，而非帮转租人的忙。故原审法院依据全案证据根据高度盖然性标准认定袁华琴已经支付第二期房租，并无不当。基于租赁合同履行过程中，承租人不存在违约行为，出租人未能履行权利瑕疵担保义务，导致在合同约定的租赁期限内房屋所有权人收回案涉租赁房屋，给次承租人造成了损失，原审法院依据双方合同约定，判决转租人返还次承租人履约保证金10000元，并赔偿次承租人租赁物装修残值损失53000元，并无不当。综上，聿文公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3918元，由杭州聿文教育咨询有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年四月九日
书 记 员 吴梦姣