广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民再29号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：袁键洲，男，1985年9月22日出生，汉族，住清远市清城区。
委托代理人：汤志伟、郑罗威，广东本务律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：清远市中裕置业有限公司。住所地：清远市新城北江三路金鑫大厦首层***号。
法定代理人：郑某，该公司董事长。
委托代理人：马宗仁，广东明典律师事务所律师。
再审申请人袁键洲因与被申请人清远市中裕置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）粤18民终1613号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院作出（2016）粤民申1258-1274、1385-1386号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人袁键洲及其委托代理人汤志伟，被申请人清远市中裕置业有限公司的委托代理人马宗仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
清远市清城区人民法院一审查明：2010年11月22日，袁键洲和清远市中裕置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定清远市中裕置业有限公司将位于清远市新城北江三路一号金鑫花园三号楼18层02号商品房出售给袁键洲，建筑面积为121.51平方米，总房价款为580847元。合同第八条约定出卖人应当在2011年9月30日前将具备该商品房经建设局工程竣工验收合格的商品房交付给买受人。合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，袁键洲依约向清远市中裕置业有限公司付清房屋总价款580847元。2011年10月4日，清远市中裕置业有限公司已将商品房交付给袁键洲使用。因清远市中裕置业有限公司一直未能办妥房屋产权证给袁键洲，袁键洲遂向一审法院提起诉讼。涉案金鑫花园工程1、2、3号楼于2013年3月21日办理建设工程竣工验收备案。诉讼中，袁键洲认为由于清远市中裕置业有限公司的违约行为造成其损失主要表现为房屋买卖、租赁等方面的交易损失及其他相关损失。清远市中裕置业有限公司提供一份《清远市房产登记收件收据》显示涉案商品房初始登记-
确权，收件日期为2015年2月5日；提供一份《清远市房产初始登记告知书》显示清远市中裕置业有限公司坐落于清远市新城××花园××、××、××楼登记时间为2015年2月12日。
另查明，本案诉讼过程中，袁键洲以涉案房屋作担保申请财产保全，一审法院于2014年10月9日作出（2014）清城法民一初字第274号民事裁定，查封了涉案房屋。
清远市清城区人民法院一审认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。双方争议焦点：一是清远市中裕置业有限公司是否存在逾期未协助办理房屋产权登记的违约行为及所约定的违约金是否应当调整；二是逾期办证违约金的起止时间；三是袁键洲主张违约金是否超诉讼时效。
对于清远市中裕置业有限公司是否存在逾期未协助办理房屋产权登记的违约行为及所约定的违约金是否应当调整。本案中，袁键洲、清远市中裕置业有限公司双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应予恪守。袁键洲已按约定向清远市中裕置业有限公司付清购房款580847元，按约定清远市中裕置业有限公司应于2011年9月30日前将具备该商品房经建设局工程竣工验收合格的商品房交付给买受人，并于商品房交付使用后90日内，即2012年1月1日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但涉案金鑫花园工程1、2、3号楼于2013年3月21日才办理建设工程竣工验收备案。故清远市中裕置业有限公司迟延履行办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，致使袁键洲未能在约定期限内领取房地产权属证，已构成违约。由于清远市中裕置业有限公司上述违约行为持续时间较长且处于继续状态，而袁键洲不能预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失，合同第十五条所约定的违约金的金额已不足以弥补袁键洲由此造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，袁键洲认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出要求增加。故一审法院对袁键洲主张增加违约金的诉讼请求予以部分支持，违约金以总购房款580847元为基数按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息的标准予以计算。
对于逾期办证违约金的起止时间问题。逾期办证违约金的起算时间，应从双方实际交楼之日2011年10月4日起计算90日后的次日即从2012年1月2日起计算。对于截止时间，由于袁键洲以涉案房屋作担保申请财产保全，一审法院于2014年10月9日作出（2014）清城法民一初字第274号民事裁定，查封了涉案房屋。致使即使涉案房屋具备办证条件也无法正常办理房屋产权登记手续，故违约金只能计算至查封之日即2014年10月9日止。对于其后的损失应视为属于袁键洲的查封行为导致的扩大损失，对于该部分违约金一审法院不予支持。同理，袁键洲要求清远市中裕置业有限公司协助办证的诉讼请求，因房屋处于查封状态不具备办证条件，袁键洲可待条件成就后另行主张。
对于袁键洲主张违约金是否超诉讼时效，按照合同约定，清远市中裕置业有限公司应于2012年1月1日前协助袁键洲办理房屋权属登记，由于清远市中裕置业有限公司至2013年3月21日才完成建设工程竣工验收备案手续，在此之前的违约行为一直为持续状态，且完成建设工程竣工验收备案手续是办理房屋权属登记的前提条件，故逾期办证违约金诉讼时效的起算点应从2013年3月21日之次日起计算2年时间。袁键洲起诉之日为2014年4月29日，故袁键洲要求清远市中裕置业有限公司承担给付逾期办证违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。清远市中裕置业有限公司抗辩每一日的违约金属于独立的“个体违约金债权”应从袁键洲起诉主张之日向前推算两年的诉讼期间的主张，缺乏依据，一审法院不予采纳。
综上所述，一审法院作出（2015）清城法民一重字第67号民事判决：一、限清远市中裕置业有限公司于判决生效之日起10日内向袁键洲支付违约金（该违约金从2012年1月2日以总购房款580847元为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至2014年10月9日止）；二、驳回袁键洲的其他诉讼请求。案件受理费2376元、财产保全费1039元，合共4315元，由袁键洲负担1035元，清远市中裕置业有限公司负担3280元。
一审判决宣判后，上诉人清远市中裕置业有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由：一、依法成立的合同对双方具有法律约束力，合同对逾期办证违约责任有明确约定，若上诉人违约依法应按该约定计算违约金。二、被上诉人没有提供任何证据证明因为没有房产证导致其产生任何的实际损失，因此，被上诉人主张按银行同期贷款利率按日计算违约金没有依据。若按被上诉人主张计算，明显过高，违背公平原则。三、一审判决以1、2、3号楼竣工验收备案时间2013年3月21日的次日作为逾期协助办证违约金诉讼时效的起算点不恰当。依照法律的规定，诉讼时效是由当事人知道或者应当知道自己权利受起侵害开始计算的。如果上诉人在约定期限内没有履行到协助办证义务，那么应从该时间起作为诉讼时效起算点。四、逾期交房或者逾期协助办证的违约金属于个体之债，不是整体之债，由业主起诉之日向前推算两年，之前的违约金诉讼请求已经超过诉讼时效，应当驳回业主的诉讼请求。
被上诉人袁键洲口头答辩称：1、一审法院认定双方合同约定的违约金过低，依照合同法的司法解释并参照人民银行同期贷款利率调整违约金是有法律依据的，也是从公平的角度出发，维护购房者的利益。2、虽然涉案房屋有部分是办理按揭付款，并且抵押给银行，但是上诉人没有履行其义务，也是影响到购房者包括转让房屋等相关权利的行使，给购房者造成一定损失。抵押的行为并非完全限制房屋的转让，所以上诉人的该点上诉理由没有法律依据。3、上诉人其竣工备案的时间是在双方约定的交楼时间之后，一审法院的判决也是符合双方合同的约定的。
本院二审经审理查明，确认了一审法院查明的基本事实。
本院二审认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕清远市中裕置业有限公司上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、被上诉人主张逾期办证违约金是否已经超过法律规定的诉讼时效期间。二、逾期办证违约金标准应如何确定。
关于被上诉人主张逾期办证违约金是否已经超过法律规定的诉讼时效期间的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百三十九条、第一百四十条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间自权利人知道或应当知道其权利受到侵害时起算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。本案为房屋买卖合同纠纷，从本案情况反映，出卖人违约行为持续，而买受人客观上一直有通过提出要求及提起诉讼等方式主张权利，并无怠于行使权利的过失，本案诉讼时效期间确实存在中断的情形。上诉人在本案中提出诉讼时效抗辩，理据不充分。
关于逾期办证违约金标准应如何确定的问题。从合同第十五条约定的内容来看，双方约定的逾期办证违约金为已付房款的0.1%，该违约金为固定金额，在上诉人长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，违约金显然过低，不符合公平原则。而且，被上诉人已经依约足额支付了全部购房款，而上诉人却未依约履行协助办证义务，导致被上诉人长期未能取得房地产权证，违反诚信原则。被上诉人以违约金过低为由请求法院予以调整，应予判准。但是，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。鉴于被上诉人在本案中并未举证证明其实际损失，一审法院调整违约金为以已付购房款为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算违约金，实体处理欠妥。本院综合考虑合同的履行情况及当地的实际情况，酌情调整为每年按已付房款数额1%的标准支付违约金。因此，上诉人应从2012年1月2日起以已付购房款580847元为基数按每年1%的标准向被上诉人支付违约金至2014年10月9日止。
综上所述，上诉人的部分上诉主张理据充分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理欠妥，本院依法予以纠正，并作出判决如下：一、维持清远市清城区人民法院（2015）清城法民一重字第67号民事判决第二项。二、变更清远市清城区人民法院（2015）清城法民一重字第67号民事判决第一项为：限清远市中裕置业有限公司于收到本民事判决书之日起十日内向袁键洲支付违约金（违约金按已付购房款580847元的每年1%的标准计算，从2012年1月2日起至2014年10月9日止）。一审案件受理费、财产保全费，按一审判决执行。二审案件受理费2376元，由上诉人清远市中裕置业有限公司负担400元，被上诉人袁键洲负担1976元。
再审申请人袁键洲不服二审判决，申请再审称：二审判决对涉案逾期办证违约金的调整属于同案异判，与之前广东省高级人民法院作出(2015)粤高法民一申字第221号民事裁定背道而行，推翻了根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定作出的裁判结果，且二审法院的判决没有合理的法律依据。据此，请求撤销二审判决，维持一审判决。
被申请人清远市中裕置业有限公司答辩称：二审判决对逾期办证违约金的调整符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定,也考虑到了再审申请人没有提供逾期办证造成损失证据情况，以及本案所涉及的金鑫花园小区的具体情况和清远市房地产开发的实际情况。据此，被申请人认为二审判决合情、合理、合法，不存在同案异判，也不存在违背省高院裁定，更没有违背《司法解释》。请求驳回再审申请人的再审请求。
本案一、二审认定的事实基本清楚，本院再审予以确认。
本院再审认为，审理民事再审案件，应围绕再审请求、再审理由来进行。本案是基于双方当事人之间签订了《商品房买卖合同》，在履行过程中出现了逾期办证的事实，涉案《商品房买卖合同》中虽明确约定了逾期办证的违约金，但再审申请人主张约定的违约金过低，诉至法院请求予以调整。因此，本案的争议焦点为逾期办证违约金标准应如何确定。首先，从双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的内容来看，双方约定的逾期办证违约金为已付房款的0.1%，该违约金为固定金额，在被申请人长期未履行义务的情形下该违约金数额本身难以实现其设立的初衷，违约金显然过低，不符合公平原则。且再审申请人已经依约足额支付了全部购房款，而被申请人却未依约履行协助办证义务，导致再审申请人长期未能取得房地产权证，违反诚信原则。再审申请人以违约金过低为由请求法院予以调整，有充分的事实和法律依据。但是，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。据此，本院二审综合考虑合同的履行情况及当地的实际情况，酌情调整为每年按已付房款数额1%的标准支付违约金，并无不当。其次，在本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中已明确约定了逾期办证的违约金，而再审申请人在本案中并未举证证明其因逾期办证所造成的实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，再审申请人请求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：
维持本院（2016）粤18民终1613号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 李培东
审判员 张廷青
审判员 廖桂香
二〇一七年十一月二十九日
书记员 张媛媛