河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安中民一初字第78号
原告赵新红，男，汉族。
委托代理人田金魁、周晓玲，河南至尊律师事务所律师。
被告安阳建设（集团）有限责任公司，住所地：安阳市相东路18号。
法定代表人杨志杰，职务：总经理。
委托代理人王海军，男，汉族，该公司员工。
第三人安阳亚太房地产开发有限公司，住所地：安阳市盘庚街文博园小区12号楼2层。
法定代表人芈芳，职务：经理。
委托代理人李军雷，河南兴邺律师事务所律师。
原告赵新红诉被告安阳建设（集团）有限责任公司（以下简称建设公司）、第三人安阳亚太房地产开发有限责任公司（以下简称亚太公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月21日公开开庭进行了审理，原告赵新红及其委托代理人田金魁、周晓玲，被告建设公司的委托代理人王海军，第三人亚太公司的委托代理人李军雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵新红诉称，2013年5月3日，原告与第三人亚太公司签订了三份商品房买卖合同，亚太公司将其开发的安阳市北关区盘庚街文博园小区11号楼2层204号、205号及12号楼1层104号三套房屋卖与原告，原告依约将全部房款2822440元支付给亚太公司，亚太公司亦将三套房屋交付给了原告，原告已实际占有，并于2012年6月将上述房屋对外出租，且一直交纳水电费。
2013年9月，安阳市中级人民法院（以下简称安阳中院）以第三人亚太公司欠被告建设公司工程款为由，将上述三套房屋进行了查封。原告向安阳中院提出了执行异议，安阳中院于2014年4月23日作出（2014）安中执异字第6号执行裁定，以上述房产登记在亚太公司名下，亚太公司已取得商品房预售许可证，原告未及时到房产部门办理买卖合同备案登记和交纳契税，存在过错为由，驳回了原告的异议。
原告认为之所以没有办理买卖合同备案登记是因为根据房管局相关规定，符合交房条件的现房不需要备案直接进行买卖，原告没有交纳契税是因为亚太公司没有办理公共房屋房产证，无法交纳契税，无法办理房产证，原告不存在过错。故请求法院依法判决：1.位于安阳市北关区盘庚街文博园小区11号楼2层204号、205号、12号楼1层104号系原告合法购得，所有权归原告，并停止对上述房屋的执行；2.亚太公司协助原告办理房屋所有权手续；3.诉讼费用由被告建设公司承担。
被告建设公司答辩称，原告赵新红与第三人亚太公司之间的房屋买卖合同无效，是民间借贷形成的抵押性质的合同，且合同中约定的房屋交付时间在合同签订时间之前；文博园11号楼2层204号房产，案外人王大海向安阳中院提出执行异议，安阳中院作出（2013）安中执异字第23号执行裁定，中止了对该套房产的执行。
第三人亚太公司答辩称，其和原告赵新红之间的房屋买卖合同是真实的，已经将房屋交付给了赵新红。
经审理查明，2012年5月3日，原告赵新红与第三人亚太公司签订了商品房买卖合同，购买了安阳市北关区盘庚街文博园12号楼4单元114号（1层104号）房屋，同日亚太公司向赵新红出具了全部房款530240元的收款收据。同年10月30日，赵新红与亚太公司又签订了二份商品房买卖合同，购买了安阳市北关区盘庚街文博园11号楼4单元204号（2层204号）、11号楼5单元205号（2层205号）的二套房屋。同日亚太公司出具了11号楼4单元204号全部房款1128150元、11号楼5单元205号全部房款1158050元的二张收款收据。三份商品房买卖合同上房屋交付时间均为2010年10月31日。
2012年6月13日，原告赵新红与案外人唐锋签订了租房协议，将文博园12号楼4单元104号房屋以每年24000元的价格出租给唐锋，租赁期限从2012年6月13日至2013年6月12日。2012年11月3日，赵新红与案外人肖延波签订了两份租房协议，将文博园11号楼4单元204号、5单元205号租赁给肖延波，租金均为每年36000元，出租期限均为两年，从2012年11月3日至2014年11月2日。
原告赵新红还当庭出示了其交纳电费的部分发票，该发票显示的用户名均为亚太公司。
本院在执行本案被告建设公司与本案第三人亚太公司建设工程施工合同一案中，因亚太公司拒不履行已经发生法律效力的本院作出的（2012）安中民三初字第8号民事判决书中所确定的义务，本院于2013年9月13日作出（2013）安中执字第226号执行裁定书，查封了本案诉争的三套房屋。本案原告赵新红不服，向本院提出执行异议，本院于2014年4月23日作出（2014）安中执异字第6号执行裁定，以上述房屋仍登记在亚太公司名下，赵新红未及时到房产部门办理买卖合同备案登记和交纳契税，存在过错为由，驳回了赵新红的异议。赵新红不服，向本院提出案外人执行异议之诉，形成本案。
另查明，案外人王大海对位于安阳市北关区盘庚街文博园11号楼2层204号提出执行异议，本院作出（2013）安中执民字第23号执行裁定，认为由于亚太公司未办理大公产证，王大海至今未办理房屋产权过户登记手续，是亚太公司的原因造成的，王大海并无过错，中止了对该房屋的执行。目前，该房屋的产权登记在王大海的前妻周文利名下。
上述事实，有原告赵新红提供的商品房买卖合同、收款收据、租房协议、电费发票、本院作出的（2014）安中执异字第6号执行裁定；被告提供的本院作出的（2013）安中执异字第23号，案外人周文利提交的房产证等证据证实。所有证据经当庭举证、质证，以及结合当事人的当庭陈述，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，关于原告赵新红对文博园11号楼2层204号房屋的诉讼请求。因本院作出的裁定已中止对该房屋的执行，且该房屋已登记在案外人周文利名下，故对原告要求确认所有权及停止执行的诉讼请求不予支持。对于该套房屋的纠纷，原告可另行解决。
关于原告对文博园11号楼2层205号、12号楼1层104号房屋的诉讼请求。原告与第三人亚太公司签订了商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，真实有效。关于被告建设公司认为合同无效的辩解意见。合同中约定的交付房屋的时间虽然在签订合同之前，但并不影响双方当事人的真实意思表示，且实际交付房产的行为发生在本院执行查封之前，不影响合同的效力；建设公司认为是民间借贷形成的抵押性质的合同，从合同的形式、内容上均不能认定，且建设公司也未提供证据予以证明，故建设公司认为合同无效的辩解意见不能成立，不予支持。关于赵新红要求确认房屋归其所有的诉讼请求，合同中约定的房屋仍登记在亚太公司名下，故该诉讼请求不能成立，不予支持。关于原告赵新红要求对房屋停止执行的诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，1.赵新红与第三人亚太公司签订商品房买卖合同后，向亚太公司支付了全部房款；2.在签订合同后，亚太公司将房屋交付给赵新红，赵新红又将房屋对外进行了租赁，可以认定赵新红已实际占有；3.双方签订合同时房屋已竣工，且签订的合同是商品房买卖合同，而非商品房预售合同，不需要备案登记，由于亚太公司未办理大公产证，赵新红无法办理过户手续，赵新红没有过错。故原告的该诉讼请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、《商品房销售管理办法》第三条、《城市商品房预售管理办法》第十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、停止本院作出的（2013）安中执字第226号执行裁定中对位于安阳市北关区盘庚街文博园小区11号楼5单元205号（2层205号）、12号楼4单元114号（1层104号）房屋的执行；
二、第三人安阳亚太房地产开发有限公司协助原告赵新红办理位于安阳市北关区盘庚街文博园小区11号楼5单元205号（2层205号）、12号楼4单元114号（1层104号）房屋所有权登记手续；
驳回原告赵新红的其他诉讼请求。
案件受理费人民币29380元，由原告赵新红负担10000元，被告安阳建设（集团）有限责任公司负担19380元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 陈新友
审判员 赵锐平
审判员 闫 海
二〇一五年一月二十一日
书记员 王改娇