广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初3883号原告：陈海桥，男，1958年6月19日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：黄金祥，广东格林律师事务所律师。被告：清远市侨阳房地产有限公司，住所地清远市小市新城西七号区丽清花园售楼部。法定代表人：骆丽，董事长。委托诉讼代理人：黄洁梅，广东盈辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛淑怡，广东盈辉律师事务所实习律师。原告陈海桥与被告清远市侨阳房地产有限公司（以下简称侨阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈海桥及其委托诉讼代理人黄金祥，被告侨阳公司的委托诉讼代理人黄洁梅、薛淑怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈海桥向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告办理清远市新城连江西××花园丽××号（合同编号：2013070512234722）房屋权属登记手续;2.判令被告向原告支付逾期办证的违约金[违约金以326000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（即中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算），从2014年2月1日起计算至实际交付之日止]，暂计至2017年7月21日为人民币81683.38元;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月5日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于清远市新城连江西××花园丽××号[合同编号：2013070512234722]该房为预售商品房,合同约定该商品房按套内建筑面积计算，套内建筑面积63.4平方米，单价每平方米5141.96元，该商品房总价为326000元，原告通过一次性付款的方式支付全部购房款。双方同时约定，被告应在房屋交付使用后90日内，办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。《广东省商品房买卖合同》签订后，原告一次性向被告支付了购房款326000元，被告收到购房款后向原告出具发票，确认该款用途为丽清花园丽盈苑一梯4层0××号的购房款。而后，原被告共同就涉案房屋向清远市房管部门办理了预售商品房备案登记。2013年10月31日，被告将涉案房屋交付给原告使用。现合同约定的办理房屋权属登记的期限已过，但被告未能按约定如期协助原告办理权属证书，原告多次催促未果。原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《商品房销售管理办法》等相关法律法规之规定，特依法诉至贵院，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告侨阳公司辩称，1、被告不同意原告的诉讼请求，因为根据原被告的房屋买卖合同第十五条约定，如果被告不能按期办理房产权属证书的违约责任是原告退房，被告退回购房款，原告的诉讼请求是直接适用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，但是当原被告的房屋买卖合同有特殊约定时是不适用该条款的；2、被告对原告违约金的计算标准不予认可，另外被告也不同意违约金的计算起点，根据合同第八条约定，交楼时间是2015年12月30日，原告在被告的房屋未验收的情况下要求提前收楼，亦即放弃了到2015年12月30日期间的相关权利，包括追究被告在该期间的违约责任。本院经审理认定事实如下:2013年7月5日，原告陈海桥与被告侨阳公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市新城连江西××花园丽××号商品房，建筑面积75.55平方米，套内建筑面积63.4平方米，房屋总价款为326000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经建设局工程竣工验收备案。……”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：……1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×％赔偿买受人损失。”合同签订后，原告已全额支付购房款326000元，并于2013年7月16日缴交契税，被告于2013年8月13日出具售房款发票一张交原告收执。2013年10月31日，被告将涉案商品房交付原告，被告对原告已装修入住涉案房屋的事实无异议。庭审中，原告认为《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定免除了被告逾期办证的违约责任，属于格式条款，应属无效条款；被告称涉案房屋尚未取得竣工验收备案表。2017年10月26日，经本院向清远市不动产登记中心调查，查明涉案房屋尚未办理不动产首次登记。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房款发票、契税完税证、房产信息查询证明、室内装饰装修工程施工合同、物业管理费用清单、收据，以及本院协助查询不动产（房产）通知书回执、庭审笔录、质证笔录等证实。本院认为,原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》，是其双方自愿签订的，合同内容是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。关于《广东省商品房买卖合同》第十五条的格式条款，被告未采取合理的方式提醒原告注意且该格式条款免除了被告逾期办证的主要责任，应认定无效；故对被告抗辩认为如果不能按期办理房产权属证书的违约责任是原告退房，被告退回购房款的意见，本院不予采信。原告已全额支付购房款326000元，被告应按合同约定履行交付房屋以及协助办证的义务。被告于2013年10月31日将涉案商品房交付原告，根据合同约定被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但是截至本院2017年10月26日向房管部门调查之日止，被告仍未履行该义务，已构成违约。关于逾期办证违约金的计算时间及计算标准问题，合同约定交房期限为2015年12月30日前，虽然原告于2013年10月31日实际收楼，但办证期限应按合同约定的交房期限届满的次日起90日（2015年12月31日至2016年3月29日），从2016年3月30日起计算逾期办证违约金至被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。对原告主张从2014年2月1日起计算逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。鉴于原被告签订的《广东省商品房买卖合同》并无约定逾期办证违约金的数额或计算方法，酌情参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，逾期办证违约金以原告已付购房款326000元为基数，按年利率6%的标准计算。对于原告提出的第一项诉讼请求，截至2017年10月26日止，涉案房屋尚未办理不动产首次登记，根据国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款关于“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”的规定，原告要求判令被告立即协助办理清远市新城连江西××花园丽××号房屋权属登记手续的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市侨阳房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告陈海桥支付逾期办证违约金（该违约金自2016年3月30日起以原告已付房价款326000元为基数，按照年利率6%计算至被告将办理位于清远市新城连江西路二号丽清花园丽盈苑一梯4层0××号房屋的产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止）；二、驳回原告陈海桥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1842元，由被告清远市侨阳房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  梁健球人民陪审员  潘素华人民陪审员  欧惠娴二〇一七年十一月十三日书 记 员  梁朝晖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。