文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初4226号原告：杨玉清，女，1989年8月8日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托代理人：廖家来，广东厚诚律师事务所律师。被告：广州市锦天物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道西路61-65号一楼自编102B房，统一社会信用代码91440101556672304C。法定代表人：谭晓红，总经理。委托代理人：黎后成，该司股东。原告杨玉清诉被告广州市锦天物业管理有限公司（下简称锦天物业公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨玉清的委托代理人廖家来、被告锦天物业公司的委托代理人黎后成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨玉清诉称：2016年7月28日，经原、被告及原承租人何莉芳协商一致，签订《锦天时尚公寓租赁协议》，约定由原告承租位于广州市天河区鳌鱼岗大街31号（原长大技校，现长大培训学院）内的锦天时尚公寓A610房，月租金1300元，租房押金2920元，租期自2016年7月28日起至2017年1月2日止。协议签订后，原告依约履行了支付押金、月租金的义务，被告对此并无异议，并收取了押金、租金。2016年10月，原告通过广东长大物业管理有限公司出具的《锦天时尚公寓清退通知书》，得知租赁房屋早在2015年6月底就无权出租。另外，中国广州仲裁委员会作出了（2016）穗仲案字第783号裁决，广州市中级人民法院于2016年10月10日执行立案[（2016）粤01执3677号]并指定广州市天河区人民法院执行，原告租赁房屋已被列入强制执行范围，原告被迫于2016年10月搬出租赁房屋。综上，被告明知租赁房屋已不能出租，却无视法律规定，仍然出租，属于民事欺诈，应予严惩。为维护原告的合法权益，特起诉至法院请求判令：一、解除原、被告双方签订的《锦天时尚公寓租赁协议》；二、被告返还原告支付的房屋押金2920元；三、被告返还原告预交的2016年11月房租1490元；四、被告赔偿原告另寻租房、搬家、误工和利息等损失4080元；五、本案诉讼费由被告承担。被告锦天物业公司辩称：一、原告不具备诉讼主体资格，法院应当驳回原告的起诉。协议双方的主体是被告与何莉芳，而不是原告，原告实际是向何莉芳转租，原告并不具备本诉讼的主体资格。根据协议第四条第3款约定，转租需经被告书面同意或重定协议，原告并没有经被告书面同意或重定协议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，法院应当驳回原告的起诉。二、假若原告具备诉讼主体资格，但被告具有对租赁房屋合法的出租权，原告解除租赁协议的理由不成立。被告是与广东省长大工程有限公司（广东长大物业管理有限公司的母公司，是租赁房屋的业主）签订的租赁合同，并且对租赁房屋具有合法的出租权，这是在（2015）穗中法民五终字第4076号案的生效判决中已查明的事实。被告与广东长大物业管理有限公司、英德市第一建筑安装工程公司并没有合同关系，广东长大物业管理有限公司无权利用清退通知书对被告及原告进行清场，而实际上广东长大物业管理有限公司也没有对租赁物业进行实际清场，原告不应借与本案毫不相关的两案外主体之间的纠纷为由而违反双方的租赁协议，于法于理不合。三、假若原告具备诉讼主体资格，原告要求退还押金和预交租金缺乏事实和法律依据。根据原告提交的支付宝转帐电子回单显示，相关款项只是转帐给案外人罗艳婷，并不是双方协议上指定谭晓红的帐户。原告主张退还押金和预交租金并没有证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，原告要求退还押金和预交租金的主张理应驳回。而且，根据双方协议第四条第4款约定，“乙方逾期交纳相关费用……乙方一切已交费用和相对应押金的金额作为乙方对甲方的违约赔偿”，原告已逾期支付押金和房租，并且单方解除合同，已构成违约，原告就算有支付押金或预付租金费用，也将作为违约金向被告赔付。四、假若原告具备诉讼主体资格，原告要求赔偿另寻租房、搬家、误工和利息等损失缺乏事实和法律依据。双方租赁协议并无有关原告主张的以上费用赔偿的约定，而且原告实际也没有证据证明其发生了这些费用，原告提出以上无理的赔偿要求，显然于法于理不合。而且退一步来说，原告假若存在其所主张的实际损失，依据双方租赁协议第四条第7款约定，被告也无需承担任何责任。经审理查明：2015年12月24日，锦天物业公司（出租方/甲方）与案外人何莉芳（承租人/乙方）签订了《锦天时尚公寓租赁协议》（下简称《租赁协议》），约定甲方同意将座落在广州市鳌鱼岗31号锦天时尚公寓的A610房（下简称案涉房屋）租赁给乙方住宿使用；双方议定租赁期限自2016年1月3日至2017年1月2日止（即租期为12月）；房租为1300元/月、水费为30元/月、管理费为30元/月、电费为1.20元/度、上网费为100元/月，每月总租赁费用（除电费）合计1460元，租房押金为2920元；签约时，乙方须交付一个月的总租赁费用和以上约定的押金（押金在退房时扣除电费等费用后退回）；入住后，乙方须在每月25日前交付下个月的总租赁费用，以及上个月的电费（最后一次的电费用在双方核查《验收单》后一次性结清）；乙方将房屋转租、分租或与他人互换屋使用应事前征得甲方书面同意并重新议定房租后订立协议，否则视乙方违约；乙方逾期交纳相关费用，须向甲方支付每天5%的滞纳金，逾期5天视乙方违约，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方一切已交费用和相对应押金的金额作为乙方对甲方的违约赔偿；遇乙方使用期限届满致他方回收物业或其他不可抗力因素，双方可终止合同并无须承担责任；乙方付款可直接转账至6222023602045113925帐户（户名：谭晓红，开户行：中国工商银行广州石牌支行）等。另，该《租赁协议》右下角空白处有手写内容“前A610房住户何莉芳从2017年7月28日起，A610房承租人杨玉清以后每个月25日交付下月房租，于2017年1月2日，锦天公寓退还押金杨玉清。”2016年8月24日，中国广州仲裁委员会作出了（2016）穗仲案字第783号裁决，裁决英德市第一建筑安装工程公司（下简称英德一建公司）腾退搬离广州市沙河鳌鱼岗银河村新编31号大院内的租赁物业[宿舍楼二栋（一栋五层、一栋六层）、校务办公楼一栋（二层）、饭堂一栋]（下简称31号租赁物业）并交还广东长大物业管理有限公司（下简称长大物管公司）；英德一建公司向长大物管公司支付31号租赁物业的占用费等。因英德一建公司未履行上述裁决确定的义务，长大物管公司向广州市中级人民法院申请强制执行，该院于2016年10月25日裁定指定本院执行。在执行长大物管公司与英德一建公司租赁合同纠纷一案中，本院于2017年1月4日作出了（2016）粤0106执10616号公告，责令被执行人英德一建公司及其他使用人在2017年1月15日前迁出并腾空31号租赁物业，交本院处理；为此，31号租赁物业的有关权利人必须于2017年1月15日前向本院主张权利；逾期不提出，视为放弃权利，由此造成的损失，由其自行承担。同日，本院在31号租赁物业多处位置张贴了上述公告。其后，锦天物业公司向本院提出异议，本院审查后作出了（2017）粤0106执异28号执行裁定，裁定驳回锦天物业公司的异议。现杨玉清以案涉房屋已被列入法院强制执行范围不能继续租赁为由，向本院提起诉讼。另，白不弃、叶丽娅、孙俊杰、黄钦敏、李春霞亦以与本案同样的理由同时分别起诉锦天物业公司，本院分别以（2017）粤0106民初4221、4222、4223、4224、4225号案件立案审理。诉讼过程中，锦天物业公司提交了《物业委托书》《委托书》（2份）及《租赁协议书》以证明其与31号租赁物业的业主广东省长大公路工程有限公司（下简称长大工程公司）的委托人张小红签订租赁协议。一、《物业委托书》显示由长大工程公司于2010年3月16日出具，内容为该公司位于广州市沙河鳌鱼岗银河村新编31号，原机械厂区内的原技工学校校舍区、教学区及相关设备和附属设施，委托属下长大物管公司租赁经营管理，期限为2009年2月28日至2015年6月30日。二、一份《委托书》显示由长大物管公司于2010年3月16日出具，内容为该公司位于广州市沙河鳌鱼岗银河村新编31号，原机械厂区内的原技工学校校舍区、教学区及相关设备和附属设施，委托张小红租赁经营管理等相关业务，期限为2009年2月28日至2015年6月30日。三、《租赁协议书》显示由张小红（出租方/甲方）与黎后成（承租方/乙方）于2010年3月23日签订，约定甲方位于广州市沙河鳌鱼岗银河村新编31号原技工学校宿舍楼两栋共11层2846.75平方米，出租给乙方作居住使用，租赁期限为从2010年6月1日起至2016年1月31日止。四、另一份《委托书》显示由委托人锦天物业公司、受托人黎后成出具，并有张小红签名确认，明确因为2010年3月23日签署《租赁协议书》时锦天物业公司的营业执照尚未取得，本委托书属于事后追认的委托书，张小红对此追认委托表示同意。杨玉清对上述证据一、二的真实性予以确认，并认为自2015年6月30日后长大物管公司没有租赁权，锦天物业公司自该日起也没有租赁权；杨玉清对上述证据三、四的真实性不予确认。杨玉清、锦天物业公司均确认案涉房屋属于（2016）粤0106执10616号公告中要求腾空的31号租赁物业范围内。杨玉清主张长大物管公司于2016年10月出具《锦天时尚公寓清退通知书》，杨玉清通过该通知书得知案涉房屋早在2015年6月底就无权出租，中国广州仲裁委员会作出的（2016）穗仲案字第783号裁决已由广州市中级人民法院以（2016）粤01执3677号执行裁定指定广州市天河区人民法院执行，故案涉房屋已被列入强制执行范围，故杨玉清看到在31号租赁物业张贴的（2016）粤01执3677号执行裁定后，已于2016年10月底搬离案涉房屋；杨玉清搬离时，多次与锦天物业公司交涉，但均无果。为予证明，杨玉清提交了（2016）粤01执3677号执行裁定的张贴照片、《锦天时尚公寓清退通知书》（长大物管公司于2016年10月11日出具，要求租户尽快搬离）的张贴照片、《关于：要求立即归还物业及赔偿损失的律师函》的张贴照片作为证据。锦天物业公司对上述执行裁定的真实性予以确认，但认为上述裁定反映的是长大物管公司与英德一建公司之间的纠纷，与锦天物业公司无关；锦天物业公司对《锦天时尚公寓清退通知书》的张贴照片、《关于：要求立即归还物业及赔偿损失的律师函》的张贴照片的真实性不予确认。锦天物业公司还表示并不清楚杨玉清有无搬离案涉房屋，杨玉清至庭审时都没有将案涉房屋钥匙及室内物品交还锦天物业公司。后在诉讼过程中杨玉清及（2017）粤0106民初4222、4223、4224、4225号的原告均已于2017年4月27日与锦天物业公司办理了租赁房屋的交接手续。另，本院依法调取了（2017）粤0106民初4222号案原告叶丽娅的报警笔录，该笔录时间为2016年11月3日，叶丽娅在该笔录中陈述称其和多名锦天公寓的住户去天河区中山大道西路61号师大家教中心寻一名叫罗艳婷的女性，想找其协商锦天公寓的租金退还事宜，罗艳婷当时有出现过但表示其不是罗艳婷并且躲避起来拒绝协商，于是叶丽娅报警；叶丽娅要求退房租的原因是因为锦天公寓是与长大公路培训学校借用的房屋，但合同到期了，长大公路培训学校通知锦天公寓的住户要搬离锦天公寓。杨玉清提交了何莉芳于2016年7月28日出具的《押金收条》作为证据，该收条内容为何莉芳收到由杨玉清代付锦天物业公司收取的租房押金2920元，锦天物业公司收取何莉芳的押金2920元由锦天物业公司迳行支付给杨玉清。锦天物业公司对该证据的真实性不予确认，并认为其已于2017年1月2日将租赁押金退还给何莉芳，但对此未提供证据予以证明。杨玉清、锦天物业公司均确认于当月25日前交纳下月租金，计费区间为当月1日至当月最后一日。锦天物业公司确认杨玉清已支付了至2016年10月31日的租金。杨玉清提交了《支付宝转账电子回单》3张以证明其向锦天物业公司支付租金的情况，上述回单显示杨玉清分别于2016年7月28日、2016年9月28日、2016年10月25日向罗艳婷账户支付了1621元、1513元、1490元。锦天物业公司对上述回单真实性不予确认，并认为回单显示的收款人是罗艳婷而不是《租赁协议》中约定的谭晓红账户。杨玉清则主张罗艳婷是锦天物业公司的工作人员，锦天物业公司已更改了收款账户。另，在（2017）粤0106民初4221、4222、4223、4224、4225号案件中，各原告提交的租金支付凭证中均显示相关款项支付给罗艳婷账户；（2017）粤0106民初4222、4224、4225案中的锦天物业公司提交的《租赁协议》中，均显示原来约定的谭晓红收款账户被手写更改为罗艳婷账户。另，何莉芳到庭明确其与锦天物业公司签订《租赁协议》后向锦天物业公司支付了租赁押金2920元，经锦天物业公司同意将案涉房屋转给杨玉清后，何莉芳收取了杨玉清支付的租赁押金2920元，并在《租赁协议》下方备注锦天物业公司应将租赁押金2920元退还给杨玉清。何莉芳明确不就租赁押金2920元向锦天物业公司主张权利，由杨玉清主张。本院认为：根据《租赁协议》上手写内容以及杨玉清自2016年7月28日起向锦天物业公司支付租金等款项等事实，本院可确认锦天物业公司与杨玉清成立了租赁合同关系，双方应按照《租赁协议》约定履行。锦天物业公司应将案涉房屋交付给杨玉清使用，并保障在租赁期限内杨玉清能正常使用案涉房屋；杨玉清则应按照《租赁协议》约定向锦天物业公司支付租金等费用。根据已查明的事实可知，（2016）穗仲案字第783号裁决已裁决英德一建公司应将包括案涉房屋在内的31号租赁物业腾空交还长大物管公司，后案涉房屋所在的31号租赁物业还张贴了相关的执行裁定书、《锦天时尚公寓清退通知书》等，导致杨玉清因无法正常使用案涉房屋而要求解除《租赁协议》。杨玉清主张其已于2016年10月底搬离案涉房屋，但多次与锦天物业公司交涉未果，锦天物业公司对此不予确认。对此，本院认为，在看到租赁房屋张贴了清退通知及执行裁定书时，承租人出于担忧租赁房屋出现法律纠纷而无法正常使用，在此情况下要求解除租赁合同并搬离租赁房屋，符合日常生活常理；结合锦天时尚公寓的其他租户同时向本院提起诉讼要求解除租赁协议以及叶丽娅在2016年11月3日的报警笔录中的陈述，本院认为杨玉清关于看到广州市中级人民法院的执行裁定后于2016年10月底搬离案涉房屋的陈述合理可信。因此，由于锦天物业公司无法保障杨玉清正常使用案涉房屋导致杨玉清要求解除租赁合同关系并于2016年10月底搬离案涉房屋，在杨玉清搬离案涉房屋时《租赁协议》已实际解除，故杨玉清要求解除《租赁协议》的诉讼请求已缺乏事实基础，本院不予支持，但相关的诉讼费用应由锦天物业公司负担。《租赁协议》已实际解除，根据杨玉清提交的证据显示，何莉芳已将其向锦天物业公司支付的租赁押金2920元的权利转让给杨玉清，现杨玉清要求锦天物业公司返还租赁押金2920元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。对于杨玉清要求锦天物业公司返还预交的2016年11月租金的诉讼请求，如上分析，锦天物业公司应对杨玉清自2016年10月底搬离案涉房屋后的损失自行承担责任；而根据已查明的事实可知，罗艳婷账户是锦天物业公司收取租金的账户，而杨玉清已于2016年10月25日向罗艳婷的账户支付了1490元，根据双方的租金交付期限约定，该租金应为2016年11月1日至2016年11月30日的房租1300元、水费30元、管理费30元、上网费100元及电费等款项。综上，杨玉清要求锦天物业公司返还预交的2016年11月房租等费用1460元的诉讼请求合法有理，本院予以支持，而剩余款项部分本院不予支持。另，杨玉清要求锦天物业公司赔偿损失4080元，但其对此损失并未提供证据予以证明，且亦无合同依据，因此该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市锦天物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨玉清返还租赁押金2920元；二、被告广州市锦天物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨玉清返还预交的2016年11月房租等费用1460元；三、驳回原告杨玉清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告杨玉清负担20元、被告广州市锦天物业管理有限公司负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  林慧莉人民陪审员  蒙向青二〇一七年八月二十九日书 记 员  梁怡筠陈玉娟本判决书于2017年   月   日送达