湖南省长沙市岳麓区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0104执异20号
案外人廖梦图，住长沙市芙蓉区。
案外人马海霞，住长沙市岳麓区。
两案外人共同委托代理人尹少宁，湖南天恒健律师事务所律师。
申请人郭慧敏，住广州市荔湾区。
委托代理人卞四平，湖南华湘律师事务所律师。
委托代理人李梦梦，湖南华湘律师事务所律师。
被申请人蒋婷婷，住湖南省澧县。
委托代理人曾相贵，住湖南省澧县。
被申请人曾相贵，住湖南省澧县。
本院在审理申请人郭慧敏与被申请人蒋婷婷、曾相贵民间借贷纠纷一案中，查封了被申请人蒋婷婷名下房屋，案外人廖梦图、马海霞遂向本院提出执行异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
案外人廖梦图、马海霞称，2016年12月16日，廖梦图、马海霞通过中介机构联太地产与曾相贵、蒋婷婷签订中介居间房屋买卖合同，确定该房总成交价为148万元，房屋坐落于长沙市×××路××世纪绿洲花园洋房××房，产权证号：71××44。买卖合同中已注明该房屋因贷款设有抵押，抵押权人为中国银行湖南大学支行。廖梦图、马海霞于签定合同当天支付购房定金10万元，并约定过户当天支付首付款38万元。2017年2月，廖梦图、马海霞因购买曾相贵、蒋婷婷的上述房屋向长沙银行麓山支行申请二手房按揭贷款，贷款金额100万元，于2017年2月24日放款到长沙银行二手房资金监管专户，目前已交两期房贷。当月，廖梦图向訚维借款为曾相贵、蒋婷婷支付中国银行湖南大学支行欠款以冲抵购房款，并约定用长沙银行麓山支行的按揭贷款归还訚维欠款，三方在银行办理相关贷款委托支付手续。2017年2月27日廖梦图按照约定到岳麓区人民法院缴纳申请执行费共计30942元解除了法院冻结，付款人系訚维。2017年3月2日，廖梦图到房产局查询该房产已无查封，当天廖梦图到中国银行湖南大学支行为曾相贵、蒋婷婷提前还贷，本金、违约金、拖欠逾期款、开发商代偿款、诉讼费共计还款1086189.77元，中国银行贷款已全部结清，付款人糸訚维。同天，廖梦图到淡远律事务所为曾相贵、蒋婷婷支付律师费共计41000元，付款人系訚维。2017年3月2日，曾相贵、蒋婷婷在收到1258131.77元的售房款后，交付了房产。因原入户门已损坏，已于3月2日找人量入户门尺寸、定做入户门，并已支付入户门订做定金。3月5日廖梦图找装修公司对该房屋做了装修设计，支付了装修定金。2017年3月3日，中介陪同廖梦图到中国银行湖南大学支行拿到该房屋房产证，并到房产局办理注销抵押登记。2017年3月7日，买卖双方在市政府不动产登记窗口办理了过户手续，廖梦图交纳了相关税费18000元，另廖梦图代蒋婷婷支付了房屋转让个人所得税12000元。2017年3月7日，廖梦图向曾相贵、蒋婷婷支付购房款尾款5万元以及中介佣金16000元，付款人系訚维。相应款项冲抵卖房人售房款所得。剩余预留房款155868.23元用于结算物业费等相关费用。2017年3月22日正常应拿到房产证，但被中介告知房产证还未出，囚“两证合一”房产局出证时间拉长，马海霞一直催促中介拿房产证。4月21日廖梦图到房产局查询得知该房产被再次冻结。根据相关法律条文规定，廖梦图、马海霞现已就涉案房屋办理完所有缴税手续，并支付绝大部分购房款，并实际占有该房屋，且案外人没有任何过错。该房屋被贵院查封，致使案外人无法顺利拿到新的产权证，贵院上述保全行为侵害了案外人的合法权益，现申请贵院依法解除对位于长沙市×××路××世纪绿洲花园洋房××房（权证号码：71××44）的财产保全。
申请人郭慧敏称，1、案外人没有实际拥有涉争房屋，没有取得房屋产权登记，不是本案涉争房屋的所有权人;2、案外人不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，提出的异议不当，对于已经出售给第三人的房屋，应该有四个条件：要全部支付款项、实际占有房屋、未办理产权过户登记、未办理产权过户无过错的。实际上案外人并没有实际支付全部款项，也没有实际占有房屋。被申请人人购买的价格是153万元，现在出售的价格是148万元，明显低于长沙市的房屋价格，其认为有串通行为，侵害了债权人的权益。
被申请人蒋婷婷、曾相贵称，其委托房产中介办理，房屋卖了半年一直没有成交；其也未见过郭慧敏，郭慧敏是什么身份不知道，听说郭慧敏是开发商；其不承认与郭慧敏之间的债务关系，会走法律途径。
经审查查明，本院在审理申请人郭慧敏与被申请人蒋婷婷、曾相贵民间借贷纠纷一案中，申请人郭慧敏向本院申请财产保全。本院于2017年3月14日作出（2017）湘0104民初2063号民事裁定书，裁定冻结被申请人蒋婷婷、曾相贵名下银行存款700000元，或查封、扣押其名下其他等值财产。本院于2017年3月15日向长沙市不动产登记中心作出（2017）湘0104民初2063号协助执行通知书，冻结蒋婷婷名下位于长沙市×××路××世纪绿洲花园洋房××房（权证号码：71××44）。案外人廖梦图、马海霞遂向本院提出执行异议。
另查明，曾相贵、蒋婷婷系夫妻关系。廖梦图、马海霞系夫妻关系。2016年12月16日，被申请人蒋婷婷（甲方、出售方）与案外人马海霞（乙方、买受方）及湖南联太房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》，约定将位于长沙市×××路××世纪绿洲花园洋房××房（权证号码：71××44）作价148万元出售给马海霞。合同签订后，廖梦图、马海霞按合同约定向蒋婷婷支付了1324131.77元，尚有155868.23元未支付。在廖梦图、马海霞支付了大部分房款后，蒋婷婷向廖梦图、马海霞交付了上述房屋。2017年3月7日，廖梦图、马海霞向长沙市不动产登记中心申请办理该房屋的过户登记未果。在异议审查期间，廖梦图、马海霞按照本院要求将剩余价款155868.23元交付本院执行。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
在本案中，位于长沙市×××路××世纪绿洲花园洋房××房（权证号码：71××44）虽登记在被申请人蒋婷婷名下，但被申请人蒋婷婷与案外人马海霞在本院查封之前就已签订《房屋买卖合同》，约定将上述房屋作价148万元出售给马海霞，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。案外人廖梦图、马海霞在本院查封之前已合法占有上述房屋，且已按合同约定向蒋婷婷支付1324131.77元。廖梦图、马海霞已向长沙市不动产登记中心申请办理该房屋的过户登记，该房屋未办理过户登记并非廖梦图、马海霞自身原因造成，且廖梦图、马海霞已将剩余价款155868.23元按照本院要求交付执行。综上，案外人廖梦图、马海霞提出执行异议的理由成立，故本院应中止对位于长沙市×××路××世纪绿洲花园洋房××房（权证号码：71××44）的执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于长沙市岳麓区联丰路398号利海世纪绿洲花园洋房9栋102房（权证号码：71××44）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张 浩
审判员 吕 鸣
审判员 杨立辉
二〇一七年五月二十三日
书记员 陈 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。