江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1282民初4619号原告：靖江市恒天商务广场A区业主委员会，住所地靖江市恒天商务广场四楼。负责人：程明根，该委员会主任。委托诉讼代理人：周锡交，该委员会委员。委托诉讼代理人：刘学明，江苏苏泰律师事务所律师。被告：靖江市中意物业管理有限公司，住所地靖江市春江花城门面房F30号。法定代表人：苏平。原告靖江市恒天商务广场A区业主委员会与被告靖江市中意物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告靖江市恒天商务广场A区业主委员会负责人程明根、委托诉讼代理人周锡交、刘学明，被告靖江市中意物业管理有限公司法定代表人苏平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退出靖江市恒天商务广场A区物业服务区域，移交物业用房及占用会议室之用的健身用房、总部办公用房，共计六间；2.被告移交靖江市恒天商务广场A区相关设施设备以及物业服务所必需的相关资料；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月30日，原、被告签订一份《物业管理服务合同》，约定原告将靖江市恒天商务广场A区的物业服务委托被告管理，期限三�，至2016年6月30日届满。2016年3月22日，原告向被告发出履行合同到期做好各项准备工作的通知。2016年5月31日，原告与社区联合发文要求被告于2016年6月25日前做好物业费收取清算工作，并张贴公示，被告未予理睬并撕毁文件。2016年6月18日，原告召开业主代表大会，公开选聘了新的物业管理单位并签订新的物业服务合同。原告将此告知被告，并要求其于2016年6月30日撤离服务区域。被告拒不退出服务区域，并阻止新物业人员进入。2016年6月30日晚，被告将电梯停止运行，严重侵犯了恒天业主的权利。2016年7月1日，社区、物管处及派出所三方到场主持商谈新老物业交接未果。2016年7月5日，新老物业部分管理区域已交接，但被告仍强占监控室及物管用房拒不退出。2016年7月5日，物管处及江阳社区联合发出责令被告撤出服务场所的通知，被告收到通知后仍拒绝撤离，并于2016年7月7日将新聘用的物业公司赶出，导致恒天商务广场管理混乱。被告辩称，2016年3月22日，我方收到原告主任程明根送达的通知，其中要求我方加紧收取2016年6月30日前的物业费并出具过去三年的公共能耗费明细表，同时提及后续的物业管理待召开业主大会再行确定。该通知中并未明确是否再聘用或是解聘我方，此前也没有召开业主大会以确定物业公司的解聘与续聘事宜。根据江苏省物业管理条例实施细则第55条的规定，原告在2016年3月22日前并没有召开业主大会，也没有明确告知我公司续聘或解聘事宜。2016年6月12日，在江阳社区会议室，原告向我公司提供了一份不再续聘我公司的工作函，要求我公司于6月30日前清场完毕，而此前并未召开业主大会，而是在6月18日召开业主大会时决定选聘新的物业公司及解聘我公司，该程序是先决定后通�，违反江苏省物业管理条例的规定。2016年6月30日，原告集结所谓新聘物业公司及不明人员要求我公司退出，为了小区安全稳定，我公司于6月26日明确要求原告与我公司交接，逾期作放弃处理，此份通知亦送达江阳社区、靖江市住建局物管处，但对此确置之不理。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2013年3月1日，靖江市恒天商务广场A区业主于成立业主大会选举产生业主委员会即原告，2013年3月4日，靖江市物业管理业管理处对原告进行了备案。2013年6月30日，原、被告签订一份《物业管理服务合同》，约定：原告委托被告对靖江市恒天商务广场A区提供物业管理服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。高层住宅1.3元/平方，办公用房1.3元/平方，门面房2.8元/平方，公共能耗费根据楼层、户型及房屋用途实行分摊计算，年初预收，支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，公共能耗费支出年度结算后不足部分，由全体业主分摊。物业管理用房属全体业主所有，被告在合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。委托管理期限自本合同签订之日起至业主大会重新选定下一任物业管理公司，签订新的物业服务合同时，此合同终止。本合同终止时，被告应将物业管理用房、物业管理资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给新届业主委员会，新的业主委员会尚未成立的，移交给原告或政府有关部门代替。本合同期限三年，合同期限从2013年7月1日至2016年6月30日期满。合同还约定了其他内容。合同签订后，被告入驻靖江市恒天商务广场A区提供物业管理服务，并将恒天商务广场四楼东首六间房屋（朝西二间、朝北四间）作为物业管理用房使用，靖江市恒天商务广场A区的图纸、物业质量保修、物业使用说明、设施设备安装维护等资料，则由开发商移交给原告。2013年8月19日，前述合同在靖江市物业管理业管理处进行了备案。被告至今未退出靖江市恒天商务广场A区。另查明，2016年3月22日，原告向被告发出《通知》，载明“恒天商务A区业主委员会与贵公司签约的物业服务合同即将到期，关于后续物业管理事项有待召开业主代表大会确定，为了确保过渡期间的物业工作有序进行，在合同期满前请贵公司必须保证所有设备的正常运行，并且积极配合业委做好合同到期前必须的相关各项准备工作，�时履行合同各项义务，加速贵公司聘用期（截至2016年6月30日）间的物业费收取，出具并清算三年期间的公共能耗明细表，限3月底之前公示。”2016年6月12日，原告向被告发出《关于不再续签物业管理服务合同工作函》，载明“贵司与恒天A区业委会于2013年6月30日签订的《物业管理服务合同》及附加合同已至2016年6月30日期满终止。经业主代表大会讨论表决：不再与贵司续签物业管理服务合同，采取向社会公开招标，大会选聘形式择优聘用。为保障双方的合法权益，顺利完成各项设施设备移交工作，维护好恒天A区稳定，请贵司明确专项人员与业委会受聘公司共同协作，并于2016年6月20日前完成各项移交事宜，同时安排好管理人员退场工作，至6月30日前清场完毕。”2016年6月20日，原告向被告发出《恒天商务广场A区业委会工作函》，�明“根据贵公司与我业委会签订的靖江市恒天商务广场A区物业管理服务合同约定，贵公司的合同服务期将于本月30日到期，在上级部门指导下，经过社区、警区及广大业主代表于2016年6月18日召开的业主代表大会进行的物业管理有限公司。请贵公司于2016年6月26日下午14：30分到恒天商务广场A区4楼与业委会进行物业服务移交事宜，并请2016年6月30日迁徙。”2016年7月5日，靖江市物业管理业管理处、靖江市滨江新区办事处江阳社区居民委员会向被告发出《关于限期撤出恒天商务广场（A区）物业服务项目的通知》，载明“根据恒天商务广场A区业主委员会反映，你公司与恒天商务A区业委会签订的服务合同于6月30日到期，且业委会已经提前书面通知你公司做好交接准备，撤出服务项目，但你公司没有按时履行移交义务，仍未撤出小区。针对以上反映情况，7月1日上午，我处会同江阳社区、滨江派出所召集业主委员会和你公司负责人就移交工作进行了协调，根据你公司提出的相关账目及业主委员会工作不到位的情况进行了当面回复，并告知你公司提出的相关问题可通过法律途径进行解决。《江苏省物业管理条例》第五十七条规定：‘被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出’。请你公司在收到本通知之日起五日内与业委会做好相关物业事项的移交工作。关于你公司反映的账目及业委会不规范的事宜，可通过法律途径解决。”以上事实，结合原、被告陈述及答辩，并有原告提交的《业主委员会备案证明》、《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同备�证明》、2016年3月22日《通知》、2016年6月20日《恒天商务广场A区业委会工作函》、2016年7月5日《关于限期撤出恒天商务广场（A区）物业服务项目的通知》，以及被告提交的2016年6月12日《关于不再续签物业管理服务合同工作函》予以证实，双方均不持异议，本院对此予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。根据合同约定，合同期限三年，2016年6月30日期满，该条款属于双方对合同终止情形的约定。且合同期满前，原告亦向被告发函通知不再续约并要求办理交接事宜，故应当认定双方之间的物业管理合同权利义务已经于合同期满之日终止。合同终止后，被告应当退出恒天A区物业服务区域，移交物业用房，即恒�商务广场四楼东首六间房屋（朝西二间、朝北四间），并移交相关钥匙。被告辩称不持有物业用房的钥匙，未提交相关证据予以证实，且与其仍未撤出物业管理服务区域的事实不符，故本院对此不予采信。原告确认恒天商务广场A区的图纸、物业质量保修、物业使用说明、设施设备安装维护等资料，已经由开发商移交给原告，且未提交证据证实尚有其他物业服务必需的资料在被告处，故原告要求被告移交物业服务所必需的相关资料，依据不足，本院对此不予支持。另，业主委员会是由小区业主自发选举成立的代表小区业主对小区物业进行管理的自治组织，选聘物业公司属于小区业主对小区事务进行自我管理过程中行使管理权的内容，被告无权对选聘物业公司等相关事宜提出异议。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》�十条、《物业管理条例》第十五条、第二十九条规定，判决如下：一、被告靖江市中意物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退出靖江市恒天商务广场A区物业服务区域，并向原告靖江市恒天商务广场A区业主委员会移交物业服务用房[即位于靖江市恒天商务广场四楼东首六间房屋（朝西二间、朝北四间）]以及物业用房的钥匙；二、驳回原告靖江市恒天商务广场A区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费1960元减半收取计980元，由被告靖江市中意物业管理有限公司负担。（原告已预交，被告应当于履行判项义务时一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员 孟 晋二〇一六年九月五日书记员 翁海燕