安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖05民终1060号
上诉人（原审原告、反诉被告）：含山县金塔房地产开发有限公司，住所地安徽省含山县环峰镇望梅路东侧4号103室。
法定代表人：齐玉霞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴一泓，安徽吴楚律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：管美霞，女，1976年3月6日出生，汉族，住安徽省含山县。
上诉人（原审被告，反诉原告）：王建国，男，1977年3月2日出生，汉族，住安徽省含山县。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：庄光先，安徽吴楚律师事务所律师。
上诉人含山县金塔房地产开发有限公司（以下简称金塔公司）因与上诉人管美霞、王建国商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省含山县人民法院（2017）皖0522民初828号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。
金塔公司的上诉请求：一、撤销一审判决金塔公司承担购房款70%的违约责任。二、判令管美霞、王建国明确装修费用明细，并将明细中的物品全部交付给金塔公司。事实与理由如下：1.一审法院适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条之规定，判令金塔公司承担购房款70%的违约责任不妥。该条规定是指出卖人隐瞒了商品房预售许可证的事实出售房屋，但在本案中金塔公司明确告知了管美霞、王建国所售房屋的性质属于车库并没有产权证，在合同中也明确注明。因此，管美霞、王建国对上述情况是明知的，金塔公司没有隐瞒任何信息。2.在一审时金塔公司为减少管美霞、王建国的经济损失，主动承诺愿意承担管美霞、王建国提出的8万元装修损失。但管美霞、王建国一直到一审判决之日未向一审法院提交8万元装修清单，同时还在外扬言将装修物品全部带走，将毛坯房还给金塔公司。故请求二审法院判令管美霞、王建国提交装修明细，并将明细中的物品全部交付给金塔公司。
管美霞、王建国辩称：1.虽然双方签订的是车库买卖协议，但根据一审时管美霞、王建国所提交的现场图片，可以看出金塔公司已将案涉车库完全改造成住宅结构的房屋，本案产权证是否能够办理，并不能影响金塔公司将所谓的车库改造成住房出售的事实。2.管美霞、王建国买的并不是车库，而是一个公共的停车区域，是小区的公共设施，是禁止出售的。但是金塔公司为了追逐非法利益，擅自将公共区域的停车区域分割了四户分别出售，这显然是违法的。3.管美霞、王建国购买案涉车库是为了照顾老人，是善意的。但作为购买者无法知道所有的情况，因此，金塔公司在本案中应当承担百分之百的责任。4.管美霞、王建国的装修损失远远不止8万元，该8万元对装修固定部分的陈述，室内能够移送的东西远远不止8万元，还有其他的家用设施，但是这个金额提出来双方都是认可的。因此，管美霞、王建国不存在损害金塔公司的利益的行为。综上，请求二审法院驳回金塔公司的上诉请求。
管美霞、王建国上诉称：一、请求二审法院依法撤销（2017）皖0522民初828号民事判决第三项中关于赔偿其损失147000元的部分，其不应当分担责任，并依法支持其关于此项的反诉请求，即金塔公司赔偿其损失630000元。二、本案一、二审诉讼费用由金塔公司负担。事实与理由如下：1.金塔公司的行为构成欺诈，金塔公司违反规划要求，擅自将禁止出售的公共自行车库（规划为敞开式）改造成8套住宅的样式进行出售，显然构成欺诈。依据《消费者权益保护法》第55条的规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的三倍。金塔公司的行为符合该条法律规定，应当按该条规定承担责任。一审法院仅适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，认定本案纠纷是商品房买卖不妥。案涉车库是经政府部门建设规划许可的公共设施，不得出售，所以不能认定是商品房，只能认定该车库是双方之间买卖的商品（广义），管美霞、王建国是消费者。因此，金塔公司擅自将不得出售的公共车库作为不动产进行出售，其性质严重于商品房买卖的欺诈行为，本案适用《消费者权益保护法》更有利于规范房地产市场，也有利于维护消费者的合法权益。2.认定《车库买卖协议》无效是无权处分，确定责任是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条之规定，金塔公司未取得商品房预售许可证，并对管美霞、王建国隐瞒了此事实。出现这两种欠款责任都完全在金塔公司，一审法院认定管美霞、王建国改变车库使用用途导致《车库买卖协议》无效也有一定责任显然不妥。管美霞、王建国购买案涉车库时没有进行任何改造，只是进行了简单的装修，作为赡养父母的用房。管美霞、王建国在购买案涉车库时金塔公司告知其可以居住，物业公司也按住宅用房收取了费用。因此，管美霞、王建国没有改变车库使用用途，相反是金塔公司改变了车库使用用途，管美霞、王建国不应当对《车库买卖协议》无效承担任何责任。
金塔公司辩称：金塔公司与管美霞、王建国之间的车库买卖合同中，金塔公司无任何欺诈行为。涉案房屋属于车库，只能作为车库使用。涉案的房屋不能办理房产证和土地证的全部相关信息已经在双方签订的车库买卖协议中全部告知了管美霞、王建国。因此，金塔公司没有欺诈行为，管美霞、王建国的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回管美霞、王建国的上诉请求及其诉讼请求。
金塔公司在一审中的诉讼请求：1.依法解除其与管美霞、王建国之间签订的《车库买卖协议》；2.判令管美霞、王建国返还含山县皇都骏景小区14栋104号车库。
管美霞、王建国在一审中的反诉请求：1.判令金塔公司返还其购房款210000元及利息损失6300元（按年利率6%计算，自2016年9月15日计算至房款退还为止）；2.金塔公司赔偿其损失630000元及装饰装修损失80000元；3.本诉和反诉的诉讼费用均由金塔公司负担。
一审法院认定事实：2016年9月15日，金塔公司与管美霞、王建国签订一份《车库买卖协议》，约定金塔公司将其开发建设的含山县环峰镇“皇都骏景”小区14幢104室车库出售给管美霞、王建国，该车库的合同约定建筑面积为98.99平方米，单价为每平方米2121.43元，总价款210000元。该购车库款应于2016年9月15日前全部付清，车库需于2016年9月30日前交付。并约定该车库用途仅作为车库使用，金塔公司提供收据、税务发票，无法办理房产证和土地证。管美霞、王建国对此表示认可并自愿接受。“协议”的第六条还约定：本协议签订后，该车库所有权即归买受人所有，买受人不得退换。协议签订后产生的一切事项由买受人自行负责，与出卖人无关。管美霞、王建国在付清购房款后，金塔公司于2016年9月16日向管美霞、王建国开具了210000元（价税合计）发票。管美霞、王建国接受该车库后进了装修，并作为住房使用，在此生活居住。该车库所在的小区在含山县房地产管理局主持的综合验收过程中，发现案涉车库属于小区的公共自行车停车库不能对外出售，并责令金塔公司收回该车库。金塔公司与管美霞、王建国经协商未果致成诉讼。另查明，案涉车库所在的小区于2012年6月1日取得建设工程规划许可证，于2013年2月4日取得商品房预售许可证。
一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区内的其他公共场所，公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案所涉车库规划用途为公共自行车停车库，应属于业主共有部分，不能出售给个人使用。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人取得处分权的，该合同有效。从该条法律规定看无处分权当事人处分他人财产所订立的合同属于效力待定合同，只有经权利人追认或者取得处分权时，合同方才生效。本案中，公共自行车库属于业主共有，金塔公司作为开发企业非权利人，应当没有处分权，私自出售属于无权处分业主的财产。结合本案的实际情况，业主不可能对金塔公司的处分权予以追认，金塔公司也不可取得处分权。理由是，城市规划区内的小区建设，必须要按照土地利用规划的要求，编制小区建设规划，在取得建设工程规划许可证等文件后，方可开工建设，而且工程建设必须符合规划设计要求方可通过验收合格。案涉车库所在的小区已经建成，非经法定程序不得变更规划设计要求。建设单位和业主均无权擅自变更规划设计方案，规划建成区的建筑物也不能随意改变用途。因此，案涉《车库买卖协议》应属于无效协议。无效合同自始没有法律约束力，无需解除，当事人依据无效协议所取得的财产应予返还。金塔公司因售卖车库所收取的210000元的购房款应返还给管美霞、王建国，管美霞、王建国要求金塔公司按年利率6%的标准承担购房款的利息损失，未超过法律规定的范围，应予支持。管美霞、王建国基于无效协议取得的车库应退还给金塔公司交付于业主。
关于损失赔偿。本案中金塔公司对建设工程规划方案应当是知晓的，在明知业主的自行车库不能出售的情况下，私自出售给管美霞、王建国是故意的。因此，金塔公司对导致《车库买卖协议》无效应负有主要责任。而管美霞、王建国可能不知道案涉“车库”属于业主共用的自行车库，但对该房屋属于“车库”而非住宅是明知的，管美霞、王建国将“车库”购买后当作住宅使用改变了建筑物的使用用途，存在安全隐患。因此，管美霞、王建国对导致《车库买卖协议》无效也有一定的责任。在明确双方责任的基础上，管美霞、王建国主张的损失还有赔偿损失630000元及装潢损失80000元。关于管美霞、王建国的装潢损失80000元原告愿意承担，不违反法律规定，予以采纳。关于630000元的购房损失赔偿，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。本案中金塔公司虽然在出售案涉车库时取得了商品房预售许可证，但案涉车库不在该预售商品房许可的范围内，视为未取得商品房预售许可证，金塔公司隐瞒了这一事实，应付赔偿责任。结合本案中金塔公司与管美霞、王建国双方所负的责任，酌定由金塔公司承担管美霞、王建国已付购房款70%的赔偿责任为宜。据此，原审法院判决如下：一、管美霞、王建国于判决生效后十日内将含山县环峰镇皇都骏景小区14幢104室车库返还给金塔公司交付于皇都骏景小区业主；二、金塔公司于判决生效后十日内返还管美霞、王建国购房款210000元及利息（以210000元为基数，利率标准为年利率6%，计息时间自2016年9月16日至款项付清日止）；三、金塔公司于判决生效后十日内赔偿管美霞、王建国损失147000元、装潢损失80000元。本案诉讼费2300元，反诉费6530元，合计8830元，由金塔公司负担4080元，管美霞、王建国负担4750元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的证据，本院认定如下：管美霞、王建国提交的含山县房地产管理局备案登记中心出具的案涉小区房屋销售价格备案表、含山县环峰镇乐居房产服务部出具的证明与本案不具有关联性，不予认定。金塔公司对管美霞、王建国提交照片的真实性无异议，对该证据予以认定。
二审查明的事实与原审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点为：原审判决金塔公司赔偿管美霞、王建国损失147000元的依据是否充分。
关于本案的争议焦点，第一，从本案查明的事实看，金塔公司与管美霞、王建国签订的车库买卖协议系双方当事人真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。但金塔公司无证据证明在签订协议时明确告知案涉车库规划用途为公共自行车停车库的事实，导致其与管美霞、王建国签订车库买卖协议的目的无法实现。金塔公司诉请解除其与管美霞、王建国签订车库买卖协议并要求管美霞、王建国返还案涉车库于法有据，应予支持。但金塔公司应赔偿管美霞、王建国因车库买卖协议解除所遭受的损失，该损失包括直接损失和其他损失。第二，从本案查明的事实看，金塔公司作为房地产开发商，其对案涉小区的规划比作为普通购买者的管美霞、王建国更为清楚，负有更高的注意义务。因此，即使管美霞、王建国在签订车库买卖协议前就知道其所买的是车库，导致合同解除的主要责任应在金塔公司。第三，从双方签订的车库买卖协议看，双方对买卖的标的系车库而非住宅是明知的，因此，本案不宜适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，原审对此认定不当，予以纠正。第四，从双方签订的车库买卖协议看，虽然金塔公司隐瞒了该车库系小区公共自行车停车库的事实，但管美霞、王建国作为买受人也知道该车库无法办理房产证、土地证，且管美霞、王建国在签订协议表示“愿意承担协议签订后产生的一切事项由其自行负责”。因此，管美霞、王建国对该车库权属状况在一定程度上知情，管美霞、王建国主张金塔公司构成欺诈依据不足，对管美霞、王建国此项的上诉请求依法不予支持。第五，关于本案中管美霞、王建国的损失问题。1）装潢损失问题。金塔公司愿意承担管美霞、王建国8万元的装潢损失，双方对该数额均已认可。金塔公司在上诉时提出，管美霞、王建国应向法庭提交8万元的装修明细，二审期间管美霞、王建国向法庭提交了上述明细，双方在退房时交接该明细即可。2）其他损失问题。依本案查明的事实，综合双方当事人的交易情况、当地房地产市场情况、双方当事人的过错程度等，从公平主义的角度出发，酌定管美霞、王建国的其他损失为6万元。原审判决金塔公司赔偿管美霞、王建国损失147000元的依据不充分，依法予以纠正。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法予以纠正。金塔公司的上诉请求部分成立，依法予以支持。管美霞、王建国的上诉请求不成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：
一、维持安徽省含山县人民法院（2017）皖0522民初828号民事判决第一项、第二项。
二、变更安徽省含山县人民法院（2017）皖0522民初828号民事判决第三项：“原告（反诉被告）含山县金塔房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）管美霞、王建国损失147000元、装潢损失80000元。”为“原告（反诉被告）含山县金塔房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）管美霞、王建国损失60000元、装潢损失80000元。”
一审案件受理费按原判决执行。二审案件受理费9563元，由上诉人含山县金塔房地产开发有限公司负担1918元，由管美霞、王建国负担7645元。
本判决为终审判决。
审 判 长 雍自涛
审 判 员 汪振兴
代理审判员 韦少兵
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 王 慧
附：本判决所引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；