江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1477号
上诉人（原审原告）原春霞，女，汉族，个体工商户。
委托代理人严耀帮，倪锦飞，江苏严耀帮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李春华，女，汉族，退休。
被上诉人（原审被告）李丽华，女，汉族，公务员。
被上诉人（原审被告）刘丽莉，女，汉族，公司职员。
三被上诉人的共同委托代理人严信益，北京市中银（南京）律师事务所律师。
上诉人原春霞因与被上诉人李春华、李丽华、刘丽莉房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2013）雨民初字第1726号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月18日公开开庭审理本案。上诉人原春霞及其委托代理人严耀帮，被上诉人李春华、李丽华、刘丽莉的共同委托代理人严信益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原春霞原审诉称，2005年刘刚杰（原春霞丈夫）与李春华签订房屋租赁合同，李春华将位于南京市雨花台区凤台南路某号的房屋出租给原春霞用于相框加工，每年续签一次房屋租赁合同。2007年经过法院调解，此房屋所有权被一分为三，分别归李春华、李丽华、李丽莉所有。2008年原春霞进行个体工商注册登记，成立了南京市雨花台区春霞相框加工厂。2013年8月7日，李春华突然告知原春霞三天后拆迁办将来拆迁此房屋，由于时间匆忙，原春霞未能及时将生产设备、生产成品、半成品等物件搬离，导致全部损失。后原春霞将企业搬迁至南京市雨花台区贾东村某号，于2013年9月14日才恢复生产经营。在此期间，原春霞多次请求李春华、李丽华、刘丽莉支付拆迁办补偿款、搬迁损失赔偿款和生产经营损失，但李春华、李丽华、刘丽莉均没有答复。原春霞遂诉至法院，请求判令：1、李春华、李丽华、刘丽莉支付原春霞拆迁补偿费13万元；2、李春华、李丽华、刘丽莉支付未在合理期间告知拆迁事由致原春霞搬迁所产生的损失费3万元；3、李春华、李丽华、刘丽莉承担本案的诉讼费用。
李春华原审辩称，1、原春霞、李春华双方签订的租赁协议真实有效，对遇到拆迁问题的处理有明确的约定，租赁合同第六条第4款约定如遇拆迁乙方（即原春霞）不享受经济上的一切补偿。2、原春霞对所承租的房屋即将拆迁是明知的，在2012年12月拆迁办对即将拆迁的事项上墙公告，原春霞对继续承租产生的后果是明知的。3、李春华的拆迁房屋为一般住宅，拆迁后李春华并未取得生产经营的补偿。4、拆迁政策是认产权人的，拆迁是对产权人的房屋和土地做出补偿，原春霞不是房屋产权人。虽然原春霞以凤台南路30-5号的门牌领取了营业执照，但根据拆迁政策，营业执照不是产权人或直系亲属的，拆迁办不予补偿。5、原春霞尚拖欠电费及水费等，这些还需李春华补交。6、2013年8月10到2013年8月19日，拆迁办出车出人免费帮助原春霞搬家，原春霞在起诉状中称没有及时将生产设备及产品半成品搬离遭损失，与事实不符。综上，请求驳回原春霞的诉请，诉讼费由原春霞承担。
李丽华原审辩称，李丽华名下房产未租给原春霞，双方没有租赁关系。
刘丽莉原审辩称，刘丽莉名下房产虽租给原春霞使用，但是刘丽莉未与原春霞签定租赁合同，原春霞诉刘丽莉主体错误。
原审法院经审理查明，南京市雨花台区凤台南路某号房屋为私人房产，规划用途为一般住宅。2006年1月15日，李春华与原春霞的丈夫刘刚杰签订租赁合同，就凤台南路某号院内部分房屋的租赁事项，约定承租时间一年（2006年1月1日至2006年12月31日），月租金为2000元，租金按季度支付，协议第六项第四款载明“如遇政府行为等不可抗拒因素，不能视为违约。（如遇拆迁乙方不享受经济上的一切补偿）。”
2007年9月，李春华、李丽华、刘丽莉通过分家析产就李春华名下的凤台南路30-5号房屋进行分割，李春华、李丽华、刘丽莉为该处房屋的所有权人。其中，李春华名下房屋建筑面积为109.2㎡，李丽华名下建筑面积为94.5㎡，刘丽莉名下建筑面积为158.82㎡。庭审中，李春华、李丽华、刘丽莉陈述原春霞租赁房屋为李春华、刘丽莉名下房屋，不包含李丽华名下房屋。
2008年，原春霞以该房屋为经营场所注册登记南京市雨花台区春霞相框加工厂并领取个体工商户营业执照。
2010年4月1日，原春霞与李春华就凤台南路某号院内房屋出租事宜再次签订书面租房协议，约定承租时间为一年（2010年1月1日至2010年12月31日），月租金为3200元。其他协议内容均同2006年租房协议。2010年后原春霞、李春华双方再未签订书面租房合同。
2012年12月5日，南京市雨花台区人民政府就王家村、集合新村、南西营村环境综合整治红线范围内房屋拆迁进行公告。2012年12月12日，南京市国土资源局批准该地块项目拆迁方案，要求在被拆迁房屋所在街道、村张贴予以公告。本案租赁房屋在拆迁范围。
2013年7月18日，原春霞支付2013年6月、7月、8月房屋租金共计11100元。
2013年7月29日，李春华、李丽华、刘丽莉分别与拆迁人达成《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，其中李春华被拆迁房屋货币补偿款为1016116元，李丽华为647567元，刘丽莉为1064990元。协议中注明被拆迁房屋货币补偿款包括拆迁补偿款及其他补偿、补助款。
2013年8月原春霞至本市油坊村贾东二队另租厂房并签订租赁合同，租赁时间自2013年9月1日到2014年3月1日，房屋租金半年为31200元。其中租金系按面积计算，即厂房400平方，单价12元／平方米；住宅楼1间，单价400元（月租）。
2013年8月原春霞搬出租赁房屋。后南河环境整治领导小组出具证明一份，载明“赛虹桥街道王家村李春华家拆迁一事，我单位于2013年8月10日委托搬家公司免费帮助该户进行搬家，所有设备材料于2013年8月19日全部搬完。随后对该户房屋进行了拆除”。
原审庭审中，李春华表示曾主动要将8月房租退还原春霞，但原春霞拒绝接受，原春霞对此予以认可。
以上事实有房屋租赁协议、收条、照片、工商企业档案登记、民事调解书、房屋登记簿、新房屋租赁合同、征地房屋拆迁补偿安置协议、拆迁公告、证明及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人订立的房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原春霞基于租赁法律关系主张拆迁补偿费13万元无事实和法律依据，原审法院不予支持。原春霞以李春华未在合理期间告知拆迁为由主张搬迁损失费3万元（系估算），因原春霞无证据证明搬迁中实际产生损失，对原春霞该项主张原审法院亦不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原春霞的诉讼请求。一审案件受理费3500元减半收取1750元，由原春霞负担。
上诉人原春霞不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院以“原春霞基于租赁法律关系主张拆迁补偿费无事实和法律依据”为由，显然属于适用法律不当，具体理由如下：一、在存在合法租赁关系的情况下，承租人有权获取应当归属于承租人的补偿。根据《南京市城市房屋拆迁管理条例》第三十九条规定“拆迁人应当向实际使用住宅房屋的被拆迁人或房屋承租人，支付搬迁补助费……”据此，合法承租人并不能排除在补偿范围外。二、原春霞以拆迁房屋为经营场所，在该处办理了合法的工商登记手续，对正常生产经营的单位，拆迁补偿中应当归属于经营户的部分理应给付上诉人。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉请；同时判令由被上诉人承担一审。二审诉讼费用。
被上诉人李春华、刘丽莉共同答辩称，涉案房屋为住宅，不存在经营损失补偿问题。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
被上诉人李丽华答辩称，李丽华名下的房产没有出租给上诉人，所以李丽华跟本案没有关系。请求驳回上诉人的上诉。
上诉人与被上诉人对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院另查明，上诉人与被上诉人一直确认2012年12月12日至2013年8月期间，上诉人一直占有、使用涉案房屋。
本院认为，李春华与原春霞2010年4月1日签订《租房协议》，约定租期为一年。租赁期间届满，原春霞继续使用涉案房屋，出租人亦未提出异议，《租房协议》继续有效，但租赁期限为不定期。《租房协议》约定“遇拆迁，承租人原春霞不享受经济上的一切补偿”，故原春霞要求被上诉人支付拆迁补偿费缺乏合同依据，本院依法不予支持。对于上诉人原春霞要求被上诉人赔偿撤迁损失3万元的主张，上诉人原春霞对此亦未提供证据加以证明，故对于上诉人的该项主张，本院依法不予支持。综上，上诉人原春霞上诉理由均不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费3500元，由上诉人原春霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 邹小戈
审判员 孙 伟
二〇一四年四月二十二日
书记员 林雨虹