安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0202民初3082号
原告（反诉被告）：芜湖海钜贸易有限公司，住所地安徽省芜湖市侨鸿国际商城1109室，统一社会信用代码913402005649733937（1-1）。
法定代表人：章镇，总经理。
委托代理人:刘涛，安徽平衡律师事务所律师。
委托代理人:殷昭芳，安徽平衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安徽丰原大药房连锁有限公司，住所地安徽省蚌埠市胜利西路1号，统一社会信用代码91340300728505378Y（1-1）。
法定代表人：石新友，总经理。
委托代理人：赵进，该公司员工。
委托代理人：胡李昆，该公司员工。
原告（反诉被告）芜湖海钜贸易有限公司与被告（反诉原告）安徽丰原大药房连锁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）芜湖海钜贸易有限公司（以下简称“海钜公司”）的委托代理人殷昭芳、被告（反诉原告）安徽丰原大药房连锁有限公司（以下简称“丰原公司”）的委托代理人赵进、胡李昆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告海钜公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告房租52997元（按年租金158991元，计算自2017年1月1日至2017年4月30日止）；此后按照合同约定租金标准计算至腾空房屋之日止；2、依法判令被告将位于芜湖市××路××号中兴花园小区**楼*号门面的租赁房屋立即腾空并交还给原告；3、本案的诉讼费用由被告承担。审理�，原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2013年12月13日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于芜湖市××路××号中兴花园小区**楼*号门面一间（面积100㎡）租赁给被告使用。双方约定：租赁期间为2014年1月1日至2018年12月31日；租金为第一年138253元，第二年、第三年每年递增5%，第四年、第五年经双方协商确定；承租人不交付或者不按约定交付租金达半个月以上，出租人有权解除合同。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，自2015年至2016年起被告陆续拖欠租金，且原告与被告商谈2017年度租金数额，双方未对租金的涨幅达成一致，被告由此拒不支付租金。原告于2017年4月7日向被告发出函告，要求被告按上年度房租价格支付三个月房租并在三日内腾空房屋办理交接，被告拒不履行。原告于2017年4月27日再次向被告发出函告告知被告，双方签订的《房屋�赁合同》因被告违约而解除。此后，虽经原告多次催收，被告拒不支付租金亦不腾空交付房屋，原告为维护合法权益，提起诉讼。
被告丰原公司辩称：1、双方之间的租赁合同是有效的，且在履行期间，合同条款对原告具有法律约束力；2、双方对租金也有明确约定，被告及时支付了2014年-2016年的租金，2016年后的租金是因为无法确认和交付，被告才未支付；3、现原告要求单方面解除合同，且理由是被告不缴纳租金，被告认为与事实不符，因为双方没有协商好租金。4、原告单方要求解除合同违反诚实信用原则。
反诉原告丰原公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被反诉人返还反诉人中兴花园门店履约保证金25000元；2、依法判令被反诉人折价返还反诉人中兴花园门店装饰工程费用8000元；3、依法判令被反诉人赔偿反诉�经营损失10000元；4、依法判令被反诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2013年12月13日签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告承租反诉被告有权转租的位于芜湖市××路××号中兴花园小区**楼*号门面一间，租赁期限五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。反诉原告交纳履约保证金25000元。合同约定租金为第一年138253元，第二年、第三年每年递增5%，第四年、第五年经双方协商确定，在合同履行过程中，反诉原告一直依约及时足额地支付了2014-2016年的租金及其他各项费用。关于2017年和2018年租金的确定，反诉原告自2016年12月开始就多次联系反诉被告进行洽谈、协商，但反诉被告一直怠于履行合同约定的“协商租金”义务。2017年4月7日，反诉被告发函给发诉原告，无理要求反诉原告限期搬离承租房屋。2017年4月14日，反诉被告在没有告知反诉原�的情况下，强行停止供电，并不顾反诉原告的反对强行锁闭店门，致使反诉原告无法正常经营，该行为违反了双方合同约定及相关法律规定。反诉被告给反诉原告造成了巨大经济损失，反诉原告为维护合法权益，提起反诉。
反诉被告海钜公司辩称：反诉原告的反诉请求缺乏事实与法律依据，双方合同约定2017-2018年度的租金需要双方协商确定，反诉原告要求降低租金，未取得反诉被告的同意，反诉原告据此至今不交纳房租，已经违反双方的合同约定，反诉被告有权行使解除权，解除权是形成权，且以书面的形式告知了反诉原告，在反诉原告收到函告之日起，双方的合同已经解除，反诉原告应腾空并返还房屋并交纳2017年1月至解除合同之日起的房租，因反诉原告自身的行为导致的合同解除所引起的损失应由其自身承担。
本院经审理认定事实如下：2013年12月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：1、原告将中兴花园小区**楼*号门面（面积100㎡）租赁给被告，租期五年，自2014年1月1日至2018年12月31日；2、租金为第一年138253元，第二年、第三年每年递增5%，第四年、第五年经双方协商确定，租金每年支付一次，每年1月1日前支付；3、被告向原告交付履约保证金25000元；4、承租人不交付或者不按约定交付租金达半个月以上，出租人有权解除合同。合同签订后，原告依约交付房屋，被告交纳履约保证金25000元。被告已交纳了2014-2016年度的租金，双方就2017年租金的数额未协商一致，被告至今未交纳2017年1月1日起至今的房租。2017年4月7日，原告向被告发送函告提出解除合同，并要求被告按上年度房租价格支付三个月房租并在三日内腾空房屋。2017年4月19日，被告向原告发送函告，要求�原告进行协商。2017年4月27日原告再次向被告发送函告，告知被告解除双方签订的合同。
另查明：1、2010年11月20日，原告与芜湖海创置业有限责任公司（以下简称“海创公司”）签订《中兴花园**商办楼租赁合同》，约定海创公司将其所有的位于芜湖市镜湖区九华山路186号中兴花园小区**楼房屋（面积4171.65㎡）租赁给原告，租期十二年。2015年1月17日，原告向海创公司发函表示由于经营困难，特委托钱正海处理此楼租赁相关业务，并将合同履约保证金20万元转给芜湖正鼎商贸有限公司（以下简称“正鼎公司”）。2015年1月23日，正鼎公司向海创公司申请承租上述房屋。2015年1月31日，海创公司向原告发送《关于终止<中兴花园**商办楼租赁合同>的函》，终止双方于2010年11月20日签订的租赁合同，没收合同履约保证金20万元，并于2015年2月1日收回该房屋另行出租给正鼎公司，其后，由于正鼎公司未按约定交纳房租，海创公司将正鼎公司及本案被告诉至本院要求解除其与正鼎公司签订的合同，并要求正鼎公司及本案被告返还案涉房屋。2、被告在其中兴花园门店（即案涉房屋）装饰工程上花费19901.77元；被告中兴花园门店2017年3月医保刷卡营业额为25350元（包含成本）、2017年4月医保刷卡营业额为14948.7元（包含成本）。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应自觉履行。合同约定“第四年、第五年房租经双方协商确定”，现双方未就第四年度即2017年1月1日至2017年12月31日房租协商一致，且双方均无法证明未协商一致的原因在于对方，故原告不能以被告未按时交付房租为由解除合同，本院酌定被告按照上一年度租金标准即152423.93元/年支付自2017年1月1日起至实际返还房屋给房屋产权人之日止的租金。现因反诉被告未按时交纳租金，其与房屋产权人之间的租赁合同已终止，房屋产权人已起诉要求反诉原告返还房屋，而反诉原告与反诉被告之间的合同还未到期，故反诉被告应对本案租赁关系提前终止负违约责任，反诉被告应返还反诉原告交纳的履约保证金25000元。关于反诉原告主张的门店装饰工程费用，本院酌定为7961元（总花费19901.77*2/5租期剩余近两年未履行）；关于反诉原告主张的经营损失，因其未能提供证据证实去除成本后的营业利润损失，故本院不予支持该项诉请。
综上所述，对于原告要求被告支付自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止租金的诉讼请求、反诉原告要求反诉被告返还履约保证金并赔偿门店装饰工程费用的诉讼请求，本院予以支持；依照《中�人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告安徽丰原大药房连锁有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖海钜贸易有限公司自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金（按照年租金152423.93元计算）；
二、反诉被告芜湖海钜贸易有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告安徽丰原大药房连锁有限公司履约保证金25000元，并赔偿门店装饰工程费用7961元；
三、驳回原告芜湖海钜贸易有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告安徽丰原大药房连锁有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案案件受理费减半收取563元，由原告芜湖海钜贸易有限公司承担；反诉费438元，由反诉原告安徽丰原大药房连锁有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 员 赵 凌
二〇一七年六月二十八日
法官助理 雷 潇
书 记 员 张如平
附适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。