广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2015）深福法民三初字第2195号原告（反诉被告）深圳市启明星教育投资管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区梅林街道梅华路105号福田国际电子商务产业园科技楼1106，组织机构代码34269332-9。法定代表人张晓梅，经理。委托代理人李振有，男，汉族，1955年4月26日出生，住址河南省博爱县，该公司员工。被告（反诉原告）深圳市拓金文化传播有限公司，住所地广东省深圳市福田区梅华路105号多丽科技楼11层1102，组织机构代码55868122-0。法定代表人黎春梅，总经理。委托代理人陈伟，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。委托代理人刘金星，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月14日立案受理后，被告在法定期间内提起反诉，经审查，本院受理被告反诉与本诉合并审理。本院依法组成合议庭适用普通程序，于2016年3月9日公开开庭进行了审理，原告法定代表人张晓梅及委托代理人李振有、被告委托代理人陈伟、刘金星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年7月14日，原告向被告交纳137180.23元（其中包括租赁押金39928元，水电押金4503元，预支装修使用费63066.9元），开始使用由被告租来再转租的房屋场所。2015年8月（原告租用不到2个月），由于被告法定代表人黎春梅的哥哥黎海清在开办原告公司时，用虚构信息作为60%投资股份，导致原告经营项目不到二个月就严重亏损近20万元的情况下，为减少损失，经原告全体投资人协定，随即向被告提出停止使用租赁场所，并要求被告退还租赁押金、水电押金、未使用的租金、未使用装修摊费共计10余万元，被告也当即答应尽快退还，可实际上，被告以种种借口推托，已给原告造成很大经济损失，并将原告价值约五万元的财产占为己有。据此，请求判令：1、被告立即退还租赁押金39928元、水电押金4503元、多交租金15971.20元，垫付未使用装饰装修费用（63066.90元，扣每月5255.58元共两个月）52555.74元，共计112957.94元；2、被告立即归还5台空调、2台打印机、1台传真机、1台微波炉、5台电脑主机、3台电脑显示器、4排柜子、1套音响设备、2张地毯、50个武术垫子、3个把杆、3个不锈钢展板、1套茶几、办公用品、10部电话机、1台发票打印机、1套刷卡机，折价约5万元；3、被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告当庭将第一项诉讼请求的金额变更为114296.28元（即增加1338.34元），具体包括：租赁押金39928元、水电押金4503元、未使用应退还的装修费用55747.60元（被告报账的装修费用60815.56元-分摊了1个月的费用5067.96元）、原告多支付的装修费用1430.67元、中介费9005元、预付装修费用2251.34元、被告多收取的1430.67元。被告口头答辩称，关于原告第二项诉讼请求，原告没有证据证明请求的返还物品为原告所有，其中原告提供的证据证明有些物品为案外人所有，被告也没有接收这些物品，不负有返还义务。原告主张被告法定代表人采取欺诈手段，用虚构信息入股，导致原告项目亏损，没有任何事实及法律依据，并且原告未提供任何证据证明上述主张成立。其余答辩意见与反诉意见一致。被告反诉称，被告与原告因办公经营等需要，共同承租位于福田区××大厦××楼××房，并由被告作为承租人与上述房屋的业主于2015年5月19日签订《房屋租赁合约》，并由被告支付了租金、押金等费用。上述房屋实际由三家公司（包括被告、原告、案外人深圳市和光教育投资管理有限公司）共同使用，并共同按实际使用面积占总面积的比例承担装修、物业管理、水电、网络及其他公共办公设施的费用。上述房屋建筑面积为633.40平方米，总使用面积为362平方米，均摊面积为1.75平方米。其中原告使用面积为建筑面积285.20平方米，使用面积为163平方米。在共同使用上述房屋过程中，2015年9月份原告无正当理由拒绝承担其应当分担的承租费用（包括但不限于物业管理费等费用），原告因房屋租赁事宜于2015年10月I2日提起诉讼。上述房屋因原告的原因已于2015年11月16日与业主解除了房屋租赁合约，并由被告预付了因承租房屋产生一切使用费用和支出。被告认为，原告的违约行为导致了上述损失费用的产生，根据合同法第一百零七条之规定，理应承担赔偿被告的法律责任。据此，反诉请求判令：1、原告向被告承担福田区××大厦××楼××房的装修费60815.56元、两个月租房押金39928元、租金（6月25日-7月25日）19964元、租房中介费9005元、网络使用年费713.33元、网络设备网络及电话安装调试费800元、电风扇（机房用）费用17.33元、业务招待费446.67元、换大门门锁（2个）66.67元、卡座安装费100元，总计131856.56元；2、原告向被告支付福田区××大厦××楼××房的分担费用总计89351.85元，其中包括：网络使用费年费+猫差额款项300元、2015年7月网络费均摊（按天计算）58.06元、2015年6月-11月物业管理费11408元、2015年7月-9月水费均摊费用369.76元、2015年门禁安装费用366.67元、2015年6月-11月物业管理费2281.60元、2015年7月-9月保洁阿姨清洁费600元、原告一个电话号码迁移费（拓金公帐扣款）100元、2015年7月9日至9月8日空调用电202.89元、陶娟报销走廊墙纸（共计717元，122平方米，三家公司平摊）239元、陈永健报销款（灭火器及指示牌，灭火器13个，指示牌1个，运费12元，三家公司平摊）189元、2015年7月-9月用电（启明星597度）638.79元、原告的员工张晓梅社保2015年7、8月1103.74元、原告的员工邱永滨2015年8月社保551.87元、一次性支付房租（2015年7月25日-11月16日）74532元、支付违约金1666元、支付陈贻菊代缴税费1197.70元、支付马丽改银荔大厦901的消防管道均摊费266.70元、装修整改费税局纳税费和补偿企业所得税2295.90元，减除管理处已退回的水电押金4503元，减除已支付的装修改装剩余费用2251.34元，总计为96106.19元-6754.34元=89351.85元；3、原告承担本案的一切诉讼费用。庭审时，被告明确第一项反诉请求所涉及的费用为原告已实际支付的费用，要求确认原告应承担该部分费用，被告无需返还原告；同时，明确撤回第二项反诉请求中的2015年6月至11月物业管理费2281.60元。针对被告的反诉，原告口头答辩称，被告第一项反诉请求与原告的诉讼请求是同一事实；第二项反诉请求所依据的事实不存在，与原告无关。请求法庭依法驳回被告反诉请求。经审理查明，原告系成立于2015年6月4日的有限责任公司，股东为黎海清（出资比例60%）、张晓梅（出资比例20%）、谭小灵（出资比例20%），张晓梅任总经理和执行（常务）董事，为原告法定代表人，黎海清任监事。2015年6月9日，黎海清、张晓梅、谭小灵签订《公司设立合作协议》，约定：三方共同出资成立原告公司，法定代表人及独立董事由张晓梅担任，监事由黎海清担任。2015年6月26日至7月17日期间，原告通过法定代表人张晓梅账户转账支付共计138610.90元，被告确认收到上述款项。2015年7月14日，被告法定代表人黎春梅开具两份收据，其中编号为0940974的收据确认收到原告“装修费用”63066.90元、“办公室租赁押金2个月”39928元、“租金”19964元、“中介费”9005元、“水电押金”4503元、“网络使用年费＋猫”713.33元，合计137180.23元；编号为0940976的收据确认收到原告“网络安装、电话安装、调试费”800元、“业务招待（物业）”446.67元、“卡座安装费”100元、“机房风扇”17.33元、“大门换锁”66.67元，合计1430.67元。2015年9月1日，黎海清、张晓梅、谭小灵签订《协议》，约定：三方协商一致同意注销原告公司，公司清算将于公司注销后15个工作日内完成，清算流程以公司法、公司章程以及三方合作协议为准。2015年9月7日，原告股东张晓梅、谭小灵到黎海清位于银荔大厦901室的办公室拷贝原告公司资料，与公司员工陶娟发生冲突，谭小灵报警。经人民调解委员会调解，三方达成协议：张晓梅、谭小灵保证不去被告公司办公室内，陶娟保证不删除或篡改原告公司资料，等黎海清回来后三个股东协商解决公司注销事宜以及门锁损坏问题。2015年9月11日，原告股东张晓梅、谭小灵在黎海清办公室门口张贴通知，称：“鉴于黎海清于2015年9月6日下午将深圳市启明星教育投资管理有限公司办公室的钥匙从员工邱永滨手里收走，致使自今无法正常办公。因此，启明星九月份剩余房租（9月7日-30日）15971.2元，房租押金39928元，水电押金4503元，共计60402.2元，请深圳市拓金文化传播有限公司、黎海清在2015年9月16日以前转到启明星法人张晓梅账上，否则后果自负”。2015年11月16日，黎海清发消息给谭小灵，告知次日要向业主交回房产，要求其搬离原告办公室里的物品，否则直接处理。2015年11月18日，黎海清发消息告知谭小灵，原告办公室物品已经处理，未处理的保存在黎海清处。另查，2015年5月19日，被告与案外人陈贻菊签订《房屋租赁合约》，约定由被告向陈贻菊承租银荔大厦901号房产用于办公，建筑面积633.40平方米，租期自2015年8月26日至2020年8月25日，免租期自2015年6月25日至2015年8月25日，每月租金44338元，租赁保证金88676元。双方另签订《补充协议》约定出租人应在2015年6月25日前将房产交付给被告。为承租上述房产，被告支付了佣金2万元。被告于2015年6月24日接收上述租赁房产后，对房产作了整体装修，支出装修费82000元。被告将租赁房产的一部分面积交由原告办公使用，原告确认其使用面积为200多平方米，双方未签订关于分租或转租的书面协议。原告在房产装修完成后于2015年8月初入驻办公。租赁期间，上述房产的每月物业管理费4908.85元、本体维修基金158.35元，合计5067.20元，由被告支付；租赁期间使用上述房产发生的水电费亦由被告统一支付，其中2015年7月份支付水电费合计823.97元、2015年8月份支付水电费合计1151.65元、2015年9月份支付水电费合计678.77元。2015年9月20日，陈贻菊出具收据，载明：代收被告租赁房产的城镇物业土地增值税等税款2660元，以银行到账为准。2015年11月16日，因被告提出提前解除租赁合同，被告（乙方）与陈贻菊（甲方）的代理人安星签订《关于解除房屋租赁合同的协议》，约定：乙方不再享受免租期，租金自入住之日即2015年6月25日起开始计算，至2015年11月16日，乙方须向甲方支付209866元，减去乙方已经支付的44338元，乙方仍须向甲方支付租金165528元；因迟延支付租金，乙方向甲方一次性支付违约金3700元。被告确认于2015年11月16日搬离租赁房产。又查，黎海清代表原告（甲方）与被告（乙方）、案外人深圳和光文化传播有限公司（丙方）签订《银荔大厦901办公费用分摊协议》，约定：甲乙丙三方商定共同租用银荔大厦901进行办公，由乙方跟业主签订租赁合同及装修协议，对方支付各项费用，按照使用面积等进行分摊；房产证面积633.40平方米，总使用面积362平方米，均摊面积为633.40平方米/362平方米=1.75，其中原告所占面积为163平方米×1.75=285.20平方米；两个月押金总计88676元，原告应分摊押金39928元；装修整改费82000元，原告应分摊60815.56元；每月租金44338元，自2015年6月25日至11月16日共计租金209866元，因延迟支付租金而产生违约金3700元，合计213566元，原告应分摊96162元；中介费总计2万元，原告应分摊9005元；网络使用费年费＋猫合计费用3100元，原告应分摊1033.30元；网络设备、网络及电话安装、调试费共计2400元，原告应分摊800元；业务招待费合计1340元，原告应分摊446.67元；电风扇（机房用）52元，原告应分摊17.33元；卡座安装费300元，原告应分摊100元；换大门门锁2个共计200元，原告应分摊66.67元；原告用电（单独电表）597度，总计638.79元；2015年6月-11月管理费共5个月，每月5067.20元，总计25336元，原告应分摊11408元；2015年7月-9月水费1109.28元，原告应分摊369.76元；2015年7月-9月保洁清洁费1800元，原告应分摊600元；2015年7月网络费用174.19元，原告应分摊58.06元；门禁安装费1100元，原告应分摊366.67元；2015年7月9日至9月8日空调用电合计608.67元，原告应分摊202.89元；陶娟报销走廊墙纸共计717元，原告应分摊239元；陈永健报销灭火器及指示器费用共计567元，原告应分摊189元；支付业主陈贻菊代缴城市土地税费2660元，原告应分摊1197.84元；支付马丽改消防管道费用800元，原告应分摊266.70元；代缴原告员工张晓梅7、8月社保和邱永滨8月社保共计1655.61元；原告一个号码迁移费100元；装修整改费税局纳税费3599.80元，补偿企业所得税1500元，合计5099.80元，原告应分摊2295.90元，以上费用合计444896.71元，其中原告应分摊总金额为227962.75元。被告和深圳和光文化传播有限公司在该协议上盖章，原告未在该协议上盖章，仅有黎海清的签字确认，协议上未载明签订时间。庭审时，关于上述分摊协议的签订情况，被告陈述：2015年11月16日与出租人的租赁合同解除后，在无法与原告法定代表人正常沟通的情况下，为避免承租房屋所产生的损失扩大，原告股东黎海清作为原告的代表与被告及第三方沟通后签订上述分摊协议；涉案房屋共同承租的背景是三方口头协议由三方共同承担因租赁房屋所产生的所有费用。原告对上述分摊协议不予确认，认为未经原告的确认，对原告不产生约束力。本院认为，被告承租银荔大厦901号房产后，实际将部分房产面积交由原告使用，虽然双方没有签订书面协议，但依据公平原则，原告应承担因实际使用部分物业而产生的相关费用。被告主张按照其与原告股东黎海清签订的分摊协议确定原告应承担费用，但黎海清并非原告法定代表人，也未经原告明确授权，且从查明事实来看，黎海清参与了被告承租涉案房产的整个过程，与被告存在某种程度上的利害关系，被告亦未举证证明曾采取措施联系过原告法定代表人未果，故仅有黎海清代表原告在分摊协议上签字而未经原告确认，分摊协议对原告不发生效力。在双方事前事后均未签订书面协议且双方对口头约定内容意见不一致的情况下，本院依据已查明事实和公平原则来认定原告因使用部分物业而应承担的费用，具体如下：1、关于租金。因没有充分证据足以证明双方就原告使用被告部分租赁物业所约定的租金分摊时间，本院认定原告应就其实际使用物业的时间确定应付租金期间，并依据承租房产之初原告实际支付的租金金额以及原告的自认主张来确定原告应付租金标准即按每月19964元支付，据此，原告于房产装修结束后2015年8月初入驻办公，因原告一直未搬离房产内办公用品，且没有证据显示未能搬离物品的原因在于被告，故原告应支付租金至2015年11月16日被告与出租方解除租赁合同之时，即原告应支付租金的期间为2015年8月至2015年11月16日，按每月19964元的租金标准，原告应承担租金的金额为19964元×（3个月＋16天/30天）=70539.47元。被告主张原告应承担2015年6月开始计算的租金，但被告未能举证证明与出租人提前解约而承担免租期租金的原因在于原告，故被告该主张缺乏依据，本院不予采纳。就原告应付租金，在直接扣除原告已预先支付租金19964元和租赁押金39928元后，原告还应支付租金10647.47元。2、关于物业管理费用（含本体维修基金）。按照惯例，物业管理费用由承租人负担，被告也实际承担了租赁房产的物业管理费用，原告应就其使用物业部分承担相应的物业管理费用，原告确认其使用面积为200多平方米，但未能确定和举证证明其确切使用面积，故本院采信被告的主张，按照被告确认的分摊面积而确定的相应分摊比例，原告每月应承担的物业管理费用为：被告主张的5个月物业管理费用原告应分摊部分11408元÷5个月物业管理费用总金额25336元×每月管理费用5067.20元=2281.60元，据此，原告应承担的物业管理费用为其使用期间2015年8月至11月共4个月计9126.40元。3、关于水电费。与前述物业管理费用相同，水电费属于使用物业期间实际发生的费用，应由物业使用人承担，水电费是原告使用期间必然发生的费用，而被告已举证统一支付了租赁期间使用上述房产发生的水电费，在原告未提出反驳证据的情况下，本院采信被告的主张，且如前所述，在原告未能举证证明其实际使用面积的情况下，本院按照被告确认的三方平均分摊比例，即原告应支付承担租赁房产实际发生的水电费的1/3，据此，原告应承担的水电费为被告实际支付期间中原告使用期间2015年8月份和9月份的水电费的1/3，即为：（2015年8月份水电费1151.65元＋2015年9月份水电费678.77元）÷3=610.14元。原告应承担的上述水电费可在原告预付的水电押金4503元中予以扣除，扣除后的水电押金剩余部分3892.86元应返还原告。4、关于装修费。原告在被告装修租赁房产期间预先向被告支付了装修费用，此行为表明原告同意就租赁房产装修承担部分费用，且被告也实际进行了装修并支出了装修费用，而如前所述，在原告未能举证证明其实际使用面积的情况下，本院按照被告主张的三方分摊比例来确定原告应承担装修费金额即60815.56元，原告已预付装修费63066.90元，被告还应返还原告装修费2251.34元。5、关于中介费。被告为承租涉案房产实际支出了中介费，而原告也向被告支付了其中部分中介费，在各方无书面协议的情况下，原告的支付行为可视为其已认可并同意分担部分中介费用，故原告要求退还已实际承担的中介费，缺乏依据，本院不予支持。6、关于原告实际支付的其它费用，即被告法定代表人开具的两份收据上所列明的除上述款项以外的其它费用，均系承租房产过程中实际发生的费用，且如前所述，在各方无书面协议的情况下，原告以实际支付的行为确认了其应承担部分，故原告要求退还上述费用，缺乏依据。上述两份收据金额合计为138640.90元，与原告实际支付的合计金额138610.90元相符，且上述两份收据列明各项费用并无重复项目，故原告要求被告退还多收金额1430.67元，缺乏依据，本院不予支持。7、关于被告反诉主张原告应依照分摊协议确定的其它费用。其中，对于网络使用费，原告已支付一部分，但被告主张的其余部分未经原告确认承担，故被告的该项主张缺乏依据；对于门禁安装费，未经原告确认，被告要求原告承担缺乏依据；对于原告公司员工张晓梅、邱永滨的社保费用，社保费用的交纳与租赁合同关系无关，且两人也均在费用收条上明确表明该费用由其个人与被告进行处理，与原告无关，故被告主张该两笔费用由原告分摊，缺乏依据；对于其它费用，没有证据显示与原告有关或因原告原因导致，也未经原告确认，故被告对其它费用的主张，亦缺乏依据。综合上述认定，对于被告应退还的款项，在原告已支付的款项138610.90元中，被告应返还的款项为水电押金剩余部分3892.86元、预付装修费的剩余部分2251.34元，原告要求退还其它费用，依据不足，本院不予支持；被告的反诉请求第一项实际为针对原告本诉请求第一项的答辩意见，故本院对被告的该项反诉请求与原告的本诉请求第一项合并处理。对于原告应支付的费用，除原告已支付的上述费用之外，原告还应支付的费用包括租金10647.47元、物业管理费用（含本体维修基金）9126.40元，对被告主张的其它费用，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告归还办公物品的请求，原告在收到其股东黎海清通知后而未到场搬离物品，原告也没有证据证明其没有搬离物品的原因在于被告，且原告没有充分举证证明其存放于租赁场所内的物品状况，仅凭原告股东黎海清的微信内容而未经被告确认，不能确定物品的真实状况，故原告要求被告归还办公物品，依据不足，本院不予支持。对于物品被黎海清处理而可能导致的损失，原告可另寻途径解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市拓金文化传播有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市启明星教育投资管理有限公司退还水电押金3892.86元、预付装修费2251.34元；二、原告深圳市启明星教育投资管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向被告深圳市拓金文化传播有限公司支付租金10647.47元、物业管理费用（含本体维修基金）9126.40元；三、驳回原告深圳市启明星教育投资管理有限公司的其它本诉请求；四、驳回被告深圳市拓金文化传播有限公司的其它反诉请求。本诉案件受理费3560元（已由原告预交），由原告负担3426元，被告负担134元；反诉案件受理费1780元（已由被告预交），由原告负担159元，被告负担1621元。如不服本判决，当事人应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审判审 判 长  张凌炜人民陪审员  夏文郁人民陪审员  张小娜二〇一六年五月二十日书 记 员  殷智华