安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖12民终606号
上诉人（一审被告）：孟现群，住安徽省阜阳市颍泉区。
委托代理人：周亚辉，安徽仲天律师事务所律师。
委托代理人：丁丁，安徽仲天律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）：王丽玲,住安徽省阜阳市颍州区。
委托代理人：赵群，安徽春阳律师事务所律师。
委托代理人：周玉辉，安徽春阳律师事务所律师。
上诉人孟现群因与被上诉人王丽玲房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院于2015年12月10日作出的（2015）泉民一初字第00965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院查明：2015年2月27日，孟现群作为甲方与王丽玲作为乙方签订房屋租赁合同，约定：第一条孟现群将位于阜阳市颍州区奎星路原颍州法院对面的门面房租赁给王丽玲使用；第二条孟现群对该房屋享有所有权，应向王丽玲出示房屋所有权证，王丽玲在房屋租赁有效期限内对该房屋享有使用权及转租权；第三条房屋用途为商铺；第四条租赁期限从2015年3月1日开始，没有注明终止期限；租赁期满，乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议，本合同继续有效。甲方无权解除合同。租赁期满甲方如需要收回房屋提前三个月通知乙方，并同意乙方把房屋转让出去。房东如不同意乙方转让房屋或到期后收回房屋导致乙方转让费损失的甲方要退回原转让费。第五租金为每月2000元，大写贰仟元（年付），转让费28000元，贰仟捌佰元整，注：每年9月1日交房租；第六条孟现群应于2015年3月1日前将房屋按约定条件交付给王丽玲，经双方验收签字并移交房门钥匙后视为交付完成，租赁期满或合同解除后，王丽玲应返还该房屋及其附属设施（王丽玲添置的新物可由其自行收回）；第七条本合同经双方签字后生效，本合同一式二份，甲乙各执一份；甲乙双方签字确认。合同签订后，王丽玲于第二天交付给孟现群房屋租金12000元及转让费28000元，合计40000元，孟现群在合同书上出具收款手续，同时将房门钥匙交付给王丽玲。王丽玲遂于2015年4月16日开业经营烤鹅、烤鸭。2015年5月28日，王丽玲起诉请求解除租赁合同，并请求孟现群返还租金和转让费40000元。庭审中，王丽玲主张经营受阻，无法开业，未提交证据证明。孟现群从王成处转租争议房屋，不清楚实际房屋所有人。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁合同。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。孟现群将其转租的门面房再次转租给王丽玲使用，签订了无终止期限的协议，同时约定房东如不同意转让房屋或到期后收回房屋导致王丽玲转让费损失的，孟现群要退回原转让费，故王丽玲请求解除合同、退还转让费28000元的诉讼请求，理由正当、合法，予以支持。因王丽玲未提交具体阻止经营证据，且租赁合同已经到期，在租赁期限6个月内，王丽玲没有返还租赁房屋，王丽玲请求退还租赁费的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除王丽玲与孟现群签订的房屋租赁合同；二、孟现群于判决书生效后10日内返还王丽玲转让费28000元；三、驳回王丽玲的其他诉讼请求。一审案件受理费800元，财产保全费420元，合计1220元，由王丽玲负担720元，孟现群负担500元。
孟现群上诉称：孟现群与王丽玲签订的房屋转租合同是双方的真实意思表示，合法有效。合同虽未约定租赁终止期限，但从王丽玲已支付的租金、双方约定的月租金标准和每年9月1日交付房租时间，可明显看出租期6个月，即：王丽玲支付房租12000元，每月2000元。也就是说对房屋的租赁期限为6个月王丽玲是明知的。所以双方签订的租赁合同是有期限的，而不是不定期租赁合同。一审判决认定双方签订的房屋租赁合同是不定期租赁合同，系认定事实和适用法律错误。2015年3月1日，双方签订的房屋租赁合同生效。2015年5月28日，王丽玲向法院起诉。孟现群无违约行为，王丽玲单方请求解除合同，实属违约行为。按双方合同约定：房东如不同意乙方转让或到期后收回房屋导致乙方转让费损失的，甲方要退回原转让费。王丽玲未提供证据证明存在合同约定的退还转让费的条件成就，王丽玲请求退还转让费无事实依据，不符合合同约定，一审判决孟现群退还转让费错误。要求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。
王丽玲辩称：双方签订的房屋租赁合同未约定租赁期间，为不定期租赁合同。孟现群无权对涉案房屋进行出租，王丽玲无法得到和实现房屋租赁权，同时孟现群也无权由取转让费，故双方签订的房屋租赁合同应予解除，转让费应予退还。
二审孟现群向法庭提供涉案房屋的房产证，房屋所有人的身份证复印件和署名为房屋所有人张琳出具的情况说明各1份。证明孟现群将涉案房屋转租是经房东同意，孟现群与王丽玲签订的房屋租赁合同具有法律效力。
王丽玲对孟现群提供的证据持有异议，认为情况说明属证人证言，证人张琳未出庭作证不符合法律规定。身份证复印件和房屋产证复印件无原件与之印证，无法核实真伪。从情况说明内容看，房屋所有权人将涉案房屋租赁给案外人王成，自2012年9月始，租期3年。也就是说到2015年9月，王成租赁期限届满，王丽玲的租赁权利不能得到保障。该异议理由符合法律规定，对该证据的证明效力，本院不予认定。
双方当事人所举其他证据同于一审，相对方的质证意见与一审一致，本院的认证意见与一审法院一致。
二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
二审双方当事人的争议焦点为：
1、涉案房屋租赁合同是否合法有效，如有效，该合同是否为不定期租赁合同；
2、王丽玲请求退还转让费的诉讼请求是否符合法律规定和合同约定。
本院认为：孟现群未提供充分证据证明对涉案房屋享转租的权利，也未提供证据证明事后得到房东张琳对其转租房屋行为的追认，双方签订的房屋转租合同为无效合同。孟现群上诉称其与王丽玲签订的房屋租赁合同有效的上诉理由，本院不予采信。合同无效的，因合同取得的财产予以返还，不能返还的，折价补偿。本案中王丽玲实际使用涉案房屋6个月，王丽玲支付的6个月房租作为使用房屋的补偿，孟现群不予返还。孟现群转租房屋收取王丽玲28000元房租应予返还。孟现群上诉称一审判决返还房租错误的上诉理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人孟现群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉贞
审 判 员 武 锋
代理审判员 吕越峰
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 刘 庆
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。