四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川11民终523号
上诉人（原审原告）：四川省乐山市铁人冶金有限公司，住所地：乐山市金口河区金河镇。
法定代表人：陈小刚，总经理。
委托诉讼代理人：曹兴元，四川益华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈斌，男，1967年2月6日出生，住四川省成都市成华区。
被上诉人（原审被告）：乐山悦城酒店管理有限公司，住所地：乐山市市中区凤凰路中段329号。
法定代表人：陈斌，总经理。
委托诉讼代理人：张德平，四川恒和信律师事务所律师。
原审第三人：陈兵，男，1968年9月5日出生，住四川省成都市武侯区。
上诉人四川省乐山市铁人冶金有限公司（以下简称乐山铁人公司）与被上诉人陈斌、被上诉人乐山悦城酒店管理有限公司（以下简称乐山悦城公司）及原审第三人陈兵物权保护纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2016）川1102民初1850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭,于2017年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人乐山铁人公司的委托诉讼代理人曹兴元，被上诉人陈斌、被上诉人乐山悦城公司的法定代表人陈斌及其委托诉讼代理人张德平到庭参加诉讼。原审第三人陈兵经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
乐山铁人公司上诉请求：1．撤销四川省乐山市市中区人民法院（2016）川1102民初1850号民事判决；2．陈斌、乐山悦城公司立即支付2015年10月1日至2015年12月31日期间的占有使用费434,897.25元，并从2016年1月1日起按人民银行同期贷款利率支付到实际履行之日止的利息；3．一审、二审诉讼费用由陈斌、乐山悦城公司承担。事实和理由：1．一审法院遗漏乐山铁人公司与陈兵口头达成解除租赁合同这一事实。乐山铁人公司于2011年4月5日与陈兵签订《房屋租赁合同》，将其位于X出租给陈兵经营使用。陈兵未经乐山铁人公司同意，擅自将房屋部分转租给陈斌经营X。由于陈兵长期拖欠租金，乐山铁人公司遂于2015年4月13日委托律师向陈兵发出律师函，解除与其签订的《房屋租赁合同》。律师函发出后，多次在X楼下的X找到陈兵，要求其支付拖欠的租金，并口头告知陈兵解除与其签订的《房屋租赁合同》，陈兵也同意解除《房屋租赁合同》，陈兵在庭审过程中对上述事实予以了确认。陈兵因欠缺法律知识，认为乐山铁人公司与乐山悦城公司签订新的租赁合同后，乐山铁人公司与其签订的《房屋租赁合同》才解除。2．一审法院以乐山铁人公司未尽到举证责任为由，认定乐山铁人公司与陈兵之间的租赁合同未解除缺乏事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”。乐山铁人公司与陈兵签订的《房屋租赁合同》以及《中华人民共和国合同法》均未规定必须采取书面形式通知当事人解除合同，因此，乐山铁人公司可以采用书面,也可采用口头方式通知陈兵解除合同；乐山铁人公司与陈兵已经通过协商一致的方式解除了《房屋租赁合同》，且陈兵也对该事实认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定，乐山铁人公司无需就双方协商一致解除合同的事实进行举证。3．乐山铁人公司的诉讼请求具有事实法律依据，依法应当得到法院支持。一审庭审中，陈斌、乐山悦城公司承认2015年10月1日至2015年12月31日期间占有使用房屋，且既没有向陈兵支付费用，也没有向乐山铁人公司支付费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，乐山铁人公司与陈兵之间的租赁合同已经解除，乐山铁人公司有权要求陈斌、乐山悦城公司支付占有使用费。
陈斌辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求予以维持。
乐山悦城公司辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求予以维持。
原审第三人陈兵未到庭应诉。
乐山铁人公司向一审法院起诉请求：陈斌、乐山悦城公司立即支付2015年10月1日至2015年12月31日期间的占有使用费434,897.25元，并从2016年1月1日起按人民银行同期贷款利率支付到实际履行之日止的利息。
一审法院认定事实：2011年4月5日乐山铁人公司与陈兵签订房屋租赁合同，约定乐山铁人公司将X清水房出租给陈兵，出租房屋的建筑面积约8526平方米，租赁期限为15年，自合签订之日起至2026年9月30日止。2014年9月30日前每年租金2,488,000元，2014年10月1日至2017年9月30日止每年租金为2,736,800元，2017年10月1日起至2020年9月30日每年租金3,010,480元，2020年10月1日起至2023年9月30日止每年租金3,311,528元，2023年10月1日起至2026年9月30日止每年租金3,642,680元。房屋租金采用先付租金后使用房屋的原则通过转账支付。合同第六条约定合同解除和终止，其中约定的按合同约定日期支付租金且拖欠租金达15日上，乐山铁人公司有权解除合同。租赁合同还约定了其他事项。2011年4月29日，陈兵与陈斌签订房屋租赁合同，约定陈兵将租赁乐山铁人公司的房屋部分转租给陈斌，租赁期限自合同签订至2026年9月30日止。租金支付陈斌将租金支付给陈兵，由陈兵缴纳给乐山铁人公司。并约定了租金的计算金额等其他内容。合同签订后，陈兵将自己租赁的房屋部分转租给陈斌，陈斌用转租房屋作为营业用房成立乐山悦城公司经营X。陈兵将剩余的房屋经营“X。2013年2月，X暂停歇业，陈兵拖欠2014年10月1日起的房租，经协调2015年7月，陈斌转账给陈兵800,000元，之后陈兵将2015年9月30日前差欠租金了结。2015年10月1日起至2015年12月30日房屋租金尚未支付。2015年12月31日，乐山铁人公司与乐山悦城公司签订房屋租赁合同，约定租赁乐山铁人公司位于X用于经营酒店，即陈兵转租部分。
一审法院认为：乐山铁人公司基于与陈兵签订的房屋租赁合同解除，以物权保护要求陈斌、乐山悦城公司支付占有使用费，本案争议焦点为陈斌、乐山悦城公司与陈兵的租赁合同是否解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，乐山铁人公司应当提供证据证明解除合同已通知陈兵。虽然陈兵拖欠租金，但乐山铁人公司未提供充足的证据证明其在2015年12月31日前已通知陈兵解除房屋租赁合同。乐山铁人公司与陈兵房屋租赁合同未解除，乐山铁人公司与陈斌的关系为出租人与次承租人的关系，作为次承租人的陈斌没有向出租人乐山铁人公司交付租金的义务。乐山铁人公司也没有提供证据证明陈斌和乐山悦城公司承诺将X部分费用直接支付乐山铁人公司。故乐山铁人公司以物权保护为由请求陈斌、乐山悦城公司支付2015年10月1日至2015年12月31日的租金，没有法律和事实依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回乐山铁人公司的诉讼请求。一审案件受理费7,824元，由乐山铁人公司负担。
本院二审期间，乐山铁人公司申请其公司工作人员陈孝忠到庭作证，拟证明该公司多次催收陈兵的租金及解除与陈兵的房屋租赁合同的时间。
陈孝忠到庭陈述：乐山铁人公司于2015年4月7日、2015年4月13日向陈兵两次发出律师函，以邮寄单为准。两次邮寄的地址都是同一个地方，邮寄律师函内容不仅包括了向陈兵催收租金，还包含了不付租金合同就解除。同时给陈兵打电话告知了乐山铁人公司向其邮寄了律师函，陈兵说邮政的人员已经打过电话告知。2015年6月其向陈兵催收房租，同时也阐明乐山铁人公司的律师函已经邮寄出了，寄出后双方的租赁合同已经解除，陈兵说他知道。
陈斌质证：对证人陈孝忠的证言的真实性不予认可。
乐山悦城公司质证：对证人陈孝忠的证言的三性不予认可。
本院认证：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二项的规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：(二)与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；”。本案证人陈孝忠系乐山铁人公司的工作人员，其与乐山铁人公司系利害关系人，故其到庭所作的证言，在没有其他证据相互印证的情况下，不能单独作为认定事实的依据。故本院对其证言不予采信。
一审法院对“经协调2015年7月，陈斌转账给陈兵800,000元，之后陈兵将2015年9月30日前差欠租金了结”的事实查证有误。本院经审理查明：2015年7月3日陈斌通过转账的方式代陈兵向乐山铁人公司支付租金800,000元，之后陈兵将2015年9月30日前差欠租金了结。另查明：2011年4月29日，陈兵与陈斌签订房屋租赁合同，陈兵将其承租的乐山铁人公司位于X清水房转租给陈斌。双方其中约定：房屋5、6、7层（含天台）从2014年10月1日至2017年9月30日止，每年租金为1,250,911元；房屋1层部分（1层部分按最终实际使用面积计算）从2014年10月1日至2017年9月30日止，每年租金为488,678元。陈斌租赁的前述房一直由乐山悦城公司占有使用。
对一审法院查明的其余事实，本院予以确认。
本院认为：一、关于本案的案由。本案系出租人乐山铁人公司主张其是基于房屋租赁合同已解除，其向实际占有房屋的次承租人主张支付房屋占有使用费，故本案应为物权保护纠纷。一审法院确定为房屋租赁合同纠纷不当，本院予以纠正。
二、根据双方当事人的诉辩主张，本案双方争议的焦点为：陈斌、乐山悦城公司是否应支付乐山铁人公司2015年10月1日至12月31日的房屋占有使用费434,897.25元及该占有使用费的利息。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”。该条规定适用的前提是在房屋租赁已终止履行的结果下，对负有腾退义务的次承租人逾期腾房时的处理。从本案查明的事实，乐山铁人公司与陈兵签订的房屋租赁合同的履行期限为2011年4月5日至2026年9月30日。陈兵承租后，又将其承租的部分房屋转租给陈斌，双方签订的租赁合同期限为2011年4月29日至2026年9月30日。本案的出租人、转租人、次承租人分别为乐山铁人公司、陈兵、陈斌。双方当事人对陈兵向乐山铁人公司付清2015年9月30日前的租金、陈兵转租给陈斌的房屋一直由乐山悦城公司占有使用无异议。根据前述司法解释的规定，陈斌、乐山悦城公司是否应支付乐山铁人公司2015年10月1日至2015年12月31日的房屋占用使用费的前提是出租人乐山铁人公司与承租人陈兵签订的房屋租赁合同在2015年10月1日前是否已解除。乐山铁人公司主张其于2015年4月13日委托律师向陈兵发出了解除租赁合同的律师函，双方的房屋租赁合同已于2015年4月30日解除。但该律师函的特快专递的签收人并非是陈兵，故不能证明该律师函已送达陈兵。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，双方签订的房屋租赁合同并未解除。乐山铁人公司又主张2015年6月已与陈兵口头解除了房屋租赁合同，并提供了2016年9月8日陈兵签字的书面陈述意见予以证明。但鉴于该陈述意见是在一审法院第一次开庭审理后形成，且与陈兵在第一次开庭审理中的陈述不一致，对于该陈述意见本院不予采信。同时，乐山铁人公司申请到庭作证的证人陈孝忠，因其与乐山铁人公司具有利害关系，其证言不能单独作为认定事实的依据，故乐山铁人公司所提供的证据不能证明其与陈兵签订的房屋租赁合同在2015年10月1日前已解除。在此情况下，乐山铁人公司主张陈斌、乐山悦城公司应支付其2015年10月1日至12月31日的房屋占有使用费，不符合前述司法解释的规定，本院不予支持。
综上所述，乐山铁人公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7,824元，由四川省乐山市铁人冶金有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乌建英
代理审判员 朱保见
代理审判员 程 冲
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 吴秋芸
附法律条文全文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。