云南省建水县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）建民初字第1304号
原告建水县华成房地产开发经营有限公司。
住所地：云南省红河州建水县临安镇红庙社区居民委员会（红庙加工厂内）。
法定代表人吴红波，系该公司董事长。
委托代理人李伟，云建律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人杨李，系该公司项目经理。代理权限：一般授权。
被告建水县临安镇永善社区居民委员会第五村民小组。
负责人李景成，系该小组组长。
委托代理人杨煜峰，云南盟志律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告建水县临安镇永善社区居民委员会（原建水县临安镇永善村民委员会）。
法定代表人徐建波，系该社区主任。
委托代理人吕莉，云南华垣律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告建水县华成房地产开发经营有限公司（以下简称“华成房地产公司”）诉被告建水县临安镇永善社区居民委员会第五村民小组（以下简称“永善社区第五村民小组”）合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理，依原告的申请，依法追加建水县临安镇永善社区居民委员会为被告参与诉讼，依法组成合议庭于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告华成房地产公司的委托代理人李伟、杨李、被告永善社区第五村民小组的负责人李景成及其委托代理人杨煜峰、被告建水县临安镇永善社区居民委员会的委托代理人吕莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华成房地产公司诉称，被告永善社区第五村民小组欲对其享有的建水县临安镇迎恩路旁面积为4895平方米的国有商业用地进行开发，经过多次商谈，2009年10月14日，双方签订《共同投资开发商住楼永安小区项目合同书》，约定，由被告永善社区第五村民小组提供土地，原告负责开发并承担所有费用；开发后底层临街1185平方米铺面、顶层120平方米归被告永善社区第五村民小组，其余归原告处置；整个过程要相互协助配合；任何一方违约将赔付对方人民币300万元。合同签订后，原告先后办理了各项相关手续，为开发需要，2014年11月12日将被告永善社区第五村民小组的建国用（2010）第xx1号国有商业用地的土地使用权转到了原告名下即建国用（2014）第xx2号。原告随即在该地修建围墙，设计规划建设图等，拟开工建设。原告在一系列的工作中已投入大量资金，而被告永善社区第五村民小组的村民于2015年2月申请建水县国土资源局撤销原告持有合作开发土地的国有土地使用证，并单方面提出终止合同，建水县国土资源局最终撤销了原告持有的国有土地使用证。经多次协商未果，被告永善社区第五村民小组坚持单方面终止合同，属其单方面违约，故起诉要求解除双方签订的《共同投资开发商住楼永安小区项目合同书》；由被告永善社区第五村民小组按合同约定承担违约金300万元。因建水县临安镇永善社区居民委员会是被告永善社区第五村民小组的管理者，合同约定的内容与其无关，原告申请追加其为被告只是为了解决程序问题，并不要求其承担责任。
被告永善社区第五村民小组辩称，原告与答辩人签订的《共同投资开发商住楼永安小区项目合同书》无效，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。2002年，因建水县人民政府筹划开发建设北部新区，依法对答辩人所有的集体土地进行征收，为保障集体成员的利益，政府预留了7.39亩土地供答辩人使用。2008年1月28日，答辩人召开村民会议，会议表决同意采取与开发商联营的方式开发民营经济一条街上的7.39亩土地，具体开发内容待得到大多数村民户代表签字同意后再与开发商和上级领导协商，届时以户代表同意签字的形式对具体开发内容表达村民意向。2009年10月14日，答辩人在未召开村民会议表决的情况下，擅自与原告签订了《共同投资开发商住楼永安小区项目合同书》，约定答辩人将建水县电力小区旁民营经济一条街面积约7.344亩的土地使用权出让给原告进行综合性商住小区开发。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条第一款规定：“召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意”，第二十八条第三款规定：“属于村民小组集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所做决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布”。答辩人认为，村民小组决定集体重大事项时应符合有关村民议事规则程序的强制性规定，而答辩人与原告签订合同前，未就此事宜召开过村民小组会议征求村民的意见。因此，根据合同法的规定，双方签订的合同违反法律的强制性规定，侵害了集体的利益，应认定为无效合同。
被告建水县临安镇永善社区居民委员会辩称，2008年初，被告永善社区第五村民小组向答辩人反映其欲与开发商以联营的方式开发经营其所有的7亩多土地，答辩人告知了其操作程序，即召开组委扩大会议讨论，拿出意见方案后又召开户代表会和18周岁以上村民的会议讨论表决。2009年底，被告永善社区第五村民小组组长及组委成员持《共同投资开发商住楼永安小区项目合同书》到答辩人处要求盖章，按照习惯由答辩人盖行政章以示正规，答辩人便在合同书上盖章了。但是，这并不代表答辩人应对外承担民事责任。从合同的主体上看，答辩人并非合同相对方，不是本案的适格主体；从合同的标的物上看，答辩人不是争议合同标的物的权利人，无权对该标的物作出任何处分决定；从合同的签订过程上看，答辩人未参加签订合同的相关事宜，被告永善社区第五村民小组如何操作，如何谈判，答辩人均未参与，也不知晓；从合同的内容上看，合同约定的权利义务与答辩人无关联性，对答辩人无约束力，合同履行与否其结果与答辩人无任何利益关系。
综合各方诉辩主张，本案各方当事人争议的焦点是：原告华成房地产公司与被告永善社区第五村民小组签订的《共同投资开发商住楼永安小区项目合同书》是否有效。
针对以上争议，原告华成房地产公司向本院提交了下列证据：
一、建国用（2010）第xx1号、建国用（2014）第xx2号《国有土地使用证》各一份，证明合同中的土地使用权已经转让给原告的事实。
二、建水县国土资源局《关于撤销建国用（2014）第xx2号〈国有土地使用证〉的通知》一份，证明办理在原告名下的土地使用证已经被撤销的事实。
三、临政发（2012）xx3号建水县临安镇人民政府文件及建政复（2011）xx4号建水县人民政府批复各一份，证明合同中的土地经政府批准由商业用地转为商住用地、原告与被告之间的土地转让行为已经政府批准的事实。
四、宗地图和总平面图各一份，证明：宗地图是来源于土地使用证，证明土地的地理位置，总平面图来源于被告方，是签订合同时被告要求按照此效果进行开发。
五、组委会会议记录及村民签印记录，证明原、被告签订的合同已经得到被告大多数村民的表决同意。
六、《共同投资开发商住楼永安小区项目合同书》，证明原、被告签订的合同内容及双方的权利义务，该合同有效。
经质证，被告永善社区第五村民小组对原告华成房地产公司提交的证据一的真实性无异议，但认为建国用（2014）第xx2号《国有土地使用证》已经被撤销，已不具有合法性；对证据二无异议，认为该份证据也证明了被告签订该份合同未经村民同意；对证据三的证明目的不予认可，认为请示的时间为2012年，但批复的时间为2011年；对证据四中的宗地图无异议，对总平面图，认为该总平面图为2008年3月制作，当时被告还未与任何人合作；对证据五的真实性无异议，但不认可原告的证明目的；对证据六的真实性无异议，但认为该合同违反法律强制性规定，为无效合同。
被告建水县临安镇永善社区居民委员会对原告华成房地产公司提交的证据的真实性、关联性无异议，对合法性不认可。
本院认为，原告华成房地产公司提交的证据，经质证，被告永善社区第五村民小组、建水县临安镇永善社区居民委员会对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。
被告永善社区第五村民小组对其答辩理由，向本院提交了下列证据：
一、《证明》一份，证明被告永善社区第五村民小组的基本情况。
二、《会议记录》一份，证明经村民小组会议决定，民营经济一条街上的7.39亩土地的具体开发事项需另行召开户代表会议，并得到村民户代表签字同意后再与开发商和上级领导协商。
三、建国用（2010）第xx1号国有土地使用证，证明被告永善社区第五村民小组为A-xx5国有土地的使用权人的事实。
四、《共同投资开发商住楼永安小区项目合同书》一份，证明被告永善社区第五村民小组的原任组委在没有召开村民户代表会议、未征得村小组户代表同意的情况下，擅自与原告签订合同的事实。
五、建水县国土资源局《关于撤销建国用（2014）第xx2号〈国有土地使用证〉的通知》及《关于注销建水县华成房地产开发经营有限公司〈国有土地使用证〉的公告》，证明经建水县国土资源局调查，因原告与被告永善社区第五村民小组原任组委签订的合同是在未召开群众户代表会通过、也未征求群众意见下签订的，原告提交的材料不真实，隐瞒真实情况，建水县国土资源局根据法律规定撤销了原告持有的《国有土地使用证》，并依法公示后注销该土地证的事实。
六、建国用（2015）第xx6号《国有土地使用证》，证明政府已经向被告永善社区第五村民小组颁发了新的国有土地使用证的事实。
七、中国共产党建水县临安镇纪律检查委员会《关于永善村五组村民反映本组集体预留用地被擅自处理的调查情况报告》，证明在签订合同过程中，被告永善社区第五村民小组原组委没有召开群众户代表会，合同无效。
经质证，原告华成房地产公司对被告永善社区第五村民小组提交的证据一无异议；对证据二，认为不能证明被告签订合同没有进行民主议定程序；对证据三无异议；对证据四，认为不能证明其证明目的；对证据五、七，认为是针对被告内部的问题而下发的通知，与原告无关，与合同的效力无关，合同的效力应根据法律认定；对证据六无异议。
被告建水县临安镇永善社区居民委员会对被告永善社区第五村民小组提交的证据一、证据五至七无异议；对证据二至四的真实性无异议，但不认可其合法性。
本院认为，被告永善社区第五村民小组提交的证据，原告华成房地产公司及被告建水县临安镇永善社区居民委员对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。
被告建水县临安镇永善社区居民委员会未提交证据。
根据庭审和质证，本院确认以下法律事实：
2008年1月28日，被告永善社区第五村民小组的原组长李志亮及组委会成员召开组委会，会议决定：“同意与开发商联营的方式开发民营经济一条街上的7.39亩土地，具体开发内容待得到大多数村民户代表签字同意后再与开发商和上级领导协商，户代表同意签字的形式为一家一户走访宣传后请户代表签名表达各自意向。（户代表签字表附本会议记录后）”。经征求意见，有120户村民同意与开发商联营的方式开发集体土地。后被告永善社区第五村民小组未召开村民户代表会议，于2009年10月14日，由该小组原组长李志亮及组委成员共七人与原告华成房地产公司签订了《共同投资开发商住楼永安小区项目合同书》，约定被告永善社区第五村民小组将建水县电力小区旁（民营一条街）面积为7.344亩的土地使用权（土地使用证证号为建国用2010第xx1号）出让给原告华成房地产公司进行综合性商住小区开发。合同签订后，因被告永善社区第五村民小组没有公章，双方按照惯例请求被告建水县临安镇永善社区居民委员会（原建水县临安镇永善村民委员会）在合同上盖了章。合同签订后，被告永善社区第五村民小组协助原告华成房地产公司办理了土地使用权变更登记手续，2014年11月12日，原告华成房地产公司取得该土地的建国用（2014）第xx2号《国有土地使用证》。2015年2月6日，建水县国土资源局以双方签订的《共同投资开发商住楼永安小区项目合同书》是在永善社区第五村民小组原组委没有召开群众户代表会通过，也没有征求群众意见的情况下签订的，华成房地产公司在办理土地使用权变更过程中提交的申请材料不真实为由，发出《关于撤销建国用（2014）第xx2号〈国有土地使用证〉的通知》，撤销华成房地产公司取得的建国用（2014）第xx2号《国有土地使用证》。2015年6月8日，建水县国土资源局公告废止建国用（2014）第xx2号《国有土地使用证》。2015年9月21日，被告永善社区第五村民小组取得了该土地的建国用（2015）第xx6号《国有土地使用证》。
本院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条第一款规定：“召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。”第三款规定：“属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布。”被告永善社区第五村民小组对其拥有土地使用权的7.344亩土地的经营管理，应由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定。被告永善社区第五村民小组与原告华成房地产公司签订的《共同投资开发商住楼永安小区项目合同书》，未经村民小组会议讨论决定，违反了法律的强制性规定，合同无效。诉讼过程中，经本院释明，原告华成房地产公司仍坚持其诉讼请求，对其诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
一、原告建水县华成房地产开发经营有限公司与被告建水县临安镇永善社区居民委员会第五村民小组于2009年10月14日签订的《共同投资开发商住楼永安小区项目合同书》无效。
二、驳回原告建水县华成房地产开发经营有限公司的诉讼请求。
案件受理费30900元，由原告建水县华成房地产开发经营有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
审 判 长 谢晓琴
审 判 员 吴界谷
人民陪审员 张保亮
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 肖 星