北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终5651号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐东东，男，1992年1月10日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘雪梅，女，1991年12月1日出生。
委托诉讼代理人：魏延明，男，1995年3月30日出生，中国人民大学法律援助中心志愿者。
委托诉讼代理人：张硕，男，1991年10月5日出生，中国人民大学法律援助中心志愿者。
上诉人徐东东因与被上诉人刘雪梅房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初13446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
徐东东上诉请求：1、撤销一审判决，改判刘雪梅支付迟延交纳房租产生的滞纳金3000元，补齐未交齐的房租7000元，并承担违约金10000元；2、一、二审诉讼费由刘雪梅负担。事实和理由：1、刘雪梅迟延支付租金，应当依照合同约定交纳滞纳金；2、刘雪梅通过分批分期转账付款方式恶意欺骗我，更改合同约定的月租金，应当将其未交齐的租金补齐；3、双方合同约定乙方不得从事违反法律法规的活动，刘雪梅将房屋分租并出现扰民情况，恶意更改拖欠交纳房租，已经构成违约，应当承担违约责任。
刘雪梅辩称，我同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1、一审中我提供证据证明，每次缴纳租金前后我都与徐东东进行了沟通确认，变更了租金支付时间和金额；2、双方谈妥的租金是4000元，在微信记录里有载明每季度12000元，徐东东是同意的，也从没有提出过异议；3、通过双方签订合同前的微信记录，可以证明徐东东当时对转租多人是知晓和认可的，且在公安查处之后，我就已经把多人清退，把租金和押金退给其他承租人，满足了检查的要求；4、双方租赁合同不能履行的真正原因是由于徐东东没有及时向房东缴纳租金，导致房东不同意继续租给徐东东，我应房东要求于12月30日从房屋中搬离，所以徐东东不能给我提供房屋构成违约，应当承担违约责任，徐东东主张我单方解除合同构成违约，要求我承担违约责任不具有事实和法律依据。
刘雪梅向一审法院起诉请求：1、判令解除双方租赁合同；2、判令徐东东支付提前收回房屋的违约金8000元；3、判令徐东东退还2017年12月至2018年2月的租金12000元；4、判令徐东东退还押金4000元；5、本案诉讼费由徐东东承担。
徐东东向一审法院反诉请求：1、判令刘雪梅支付提前退租的违约金10000元；2、判令刘雪梅补交房租7000元；3、判令刘雪梅按照月租金的2%即每日100元的标准支付迟延交纳租金的滞纳金3000元。
一审法院认定事实：北京市海淀区101号房屋（以下简称101号房屋）系徐东东于2017年5月12日自案外人白某1处承租。徐东东与白某1的合同约定：租期自2017年6月1日至2018年5月31日，租金为每月3000元，半年一付，2017年12月1日支付下半年租金；房屋可转租，居住人数为3人，最多不超过4人；未按约定付租金达十日以上的，出租方有权单方解除合同。签约后，徐东东向白某1交纳了相当于一个月租金的押金及截至2017年12月1日的租金，但未如期交纳2017年12月2日至2018年5月31日的租金。
2017年5月26日，徐东东（甲方）与刘雪梅（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定由乙方承租101号房屋，该房屋建筑面积40平方米，租金5000元/月，租赁期限自2017年6月1日起至2018年5月31日止，付款方式为季付，分别于2017年6月1日、2017年8月1日、2017年11月1日、2018年2月1日支付15000元；租赁期间，如甲方确需收回房屋自住，必须提前一个月书面通知乙方，解除合同，甲方应付给乙方房屋月租金200%的违约金；乙方如果拖欠租金，每日应按月租金的2%计算向甲方偿付违约金；租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退房，必须提前一个月书面通知甲方，解除合同，应付给甲方房屋月租金的200%违约金；“乙方不得从事违反法定法规及扰民情况”，一经发现则立即腾房按照违约处理。签约后，刘雪梅向徐东东交纳了押金4000元，并按每月4000元的标准向徐东东交纳了2017年6月1日至2018年2月28日的租金。
履约中，刘雪梅与徐东东通过微信沟通变更了历次租金的支付金额和支付时间，除2017年9月7日曾延期6天支付2000元的租金外，刘雪梅按双方的新约定如期支付了剩余租金。
刘雪梅承租101号房屋后将该房屋分租给四名案外人，与该四人共同居住于101号房屋。2017年12月6日，北太平庄派出所及海淀区房管局第三房管所联合下发整改告知书，以101号房屋违反了北京市出租房屋相关限制条件，存在重大消防、治安等隐患为由，要求101号房屋的业主/中介/二房东即日按照每间居住不超过两人的要求减少居住人数，并要求101号房屋的租户马上停止续租，即日搬离。当日，徐东东通过微信向白某1发送了上述告知书的照片，次日，徐东东询问白某1“如果住三个人还可以继续租吗”，白某1回复称不愿继续出租房屋，要求解除合同。
2017年12月30日，刘雪梅自101号房屋搬离。次日，刘雪梅与白某1办理了房屋交接手续。
另，刘雪梅与徐东东的微信聊天记录显示：签约前徐东东曾介绍称101号房屋可以住下4人，如果放上下铺，可以住10个人；刘雪梅担忧找不到次承租人时，徐东东曾主动提出“我能帮你找人，北邮师大难道还找不到四个女生”；签约后，徐东东曾主动为刘雪梅提供上下铺；接到整改告知书后，徐东东曾与刘雪梅商议如何躲避检查或减员。
庭审中，刘雪梅称分租房屋的四名案外人已于2017年12月9日前搬离101号房屋，并提供与案外人的微信聊天及转账记录为证，显示刘雪梅2017年12月9日向四名案外人退还了租金及押金。徐东东认可上述微信聊天及转账记录的真实性但不认可其证明目的。
刘雪梅另主张合同约定的滞纳金标准过高，请求法庭予以酌减。而徐东东未就其所受实际损失提交证据。
一审法院认为，一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以请求解除合同。本案中，案外人白某12017年12月7日提出解除与徐东东的租赁合同，12月31日收回了101号房屋，则刘雪梅请求解除与徐东东的租赁合同具备事实及法律依据，法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现刘雪梅请求徐东东返还尚未使用的2017年12月31日至2018年2月28日的租金，具备事实及法律依据，法院予以支持，对其主张返还已使用的租金的诉请，法院不予支持。
庭审中，徐东东主张刘雪梅应向其补交租金，但现有证据显示双方履约中一贯采用每月4000元的租金标准，而徐东东未就此作出合理解释或提交反证，则应认定双方已在履约中变更了对租金标准的约定，故对徐东东的该项诉请，法院不予支持。
徐东东另主张刘雪梅应支付提前退租的违约金，缺乏事实依据，法院不予支持。
现已查明双方履约中变更了租金支付的方式和时间，刘雪梅仅迟延支付2000元租金6日，则徐东东仅可请求刘雪梅支付该笔租金的滞纳金，对徐东东超出该部分的滞纳金的请求，法院不予支持。至于滞纳金的标准，双方合同约定明显过高，法院将予以酌减。则徐东东应在抵扣滞纳金后向刘雪梅返还剩余押金。
徐东东未能保证刘雪梅在租期内居住使用101号房屋的权利，确已构成违约，但双方并未就此违约情形约定违约金，故对刘雪梅请求支付违约金的诉请，法院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条及第一百一十四条之规定，判决：一、解除徐东东、刘雪梅于2017年5月26日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、徐东东于本判决生效后7日内退还刘雪梅2017年12月31日至2018年2月28日的租金8000元；三、徐东东于本判决生效后7日内退还刘雪梅押金3990元；四、驳回刘雪梅的其他本诉请求；五、驳回徐东东的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点如下：一、徐东东是否有权要求刘雪梅补交租金；二、徐东东是否有权要求刘雪梅支付合同解除的违约金；三、刘雪梅迟延支付租金的滞纳金如何认定。
一、徐东东是否有权要求刘雪梅补交租金。
当事人协商一致，可以变更合同。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，虽然徐东东与刘雪梅签订的《北京市房屋租赁合同》约定101室房屋的月租金为5000元，但在双方合同实际履行的半年多中，刘雪梅一直按照每月4000元的标准支付押金及房屋租金，徐东东从未提出过异议。故一审法院认定双方在实际履行中将房屋租金变更为每月4000元是正确的，应予维持。徐东东上诉主张因刘雪梅分批分期转账付款导致其未能发现房租不足，但徐东东作为出租人，在长达半年多的时间中均未对刘雪梅交纳的租金数额予以核对并提出异议，与常理不符，对其该项上诉请求，本院不予支持。徐东东据此上诉要求刘雪梅补足房租7000元，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。
二、徐东东是否有权要求刘雪梅支付合同解除的违约金。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，因房屋所有权人白某1不同意将101室房屋继续出租给徐东东，刘雪梅应房屋所有权人要求腾退房屋，故一审法院判决刘雪梅与徐东东之间的房屋租赁合同解除是正确的，应予维持。徐东东上诉主张刘雪梅将房屋分租并出现扰民情况，以及恶意更改拖欠交纳房租构成违约，但根据双方微信记录，徐东东对刘雪梅将房屋分租一事知情且同意，其主张刘雪梅恶意更改拖欠租金亦缺乏事实依据，现双方合同解除系因房屋所有权人拒绝将101室房屋继续出租给徐东东所致，故徐东东上诉主张刘雪梅违约并要求其支付违约金10000元，证据不足，不能成立，本院不予支持。
三、刘雪梅迟延支付租金的滞纳金如何认定。
约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于刘雪梅迟延支付房租的滞纳金，根据双方微信记录，刘雪梅在每次交纳房租前，均与徐东东微信沟通，双方协商一致顺延了租金交纳的时间，除2017年9月7日曾延期6天支付2000元的租金外，其余各笔租金刘雪梅均按双方变更后的时间支付。徐东东上诉主张刘雪梅2017年9月-12月的租金应当于2017年8月1日支付，但刘雪梅实际于2017年9月7日支付完毕，迟延时间为一个月零6天，但双方微信记录显示，徐东东在沟通中明确表示“我需要一万，剩下的你可以九月一号再给我”，系同意刘雪梅剩余租金2000元于2017年9月1日支付，故一审法院认定刘雪梅于2017年9月7日支付剩余租金2000元，迟延6天，是正确的，应予维持。一审法院依据刘雪梅的违约情形及徐东东的实际损失等认定的违约金数额也是适当的，本院不持异议。徐东东上诉要求提高滞纳金数额，证据不足，不能成立，本院不予支持。
综上所述，双方合同解除后，徐东东应当将刘雪梅多交的2017年12月31日至2018年2月28日的租金8000元返还刘雪梅，亦应将刘雪梅交纳的押金4000元扣除滞纳金后返还刘雪梅。徐东东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由徐东东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 朱文君
二〇一八年七月二十三日
法官助理 王湘羽
书 记 员 杨梓薇