广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1303民初2826号
原告：惠州市新嘉馨物业管理有限公司，住所：惠州市惠阳区淡水莲塘西路64号一楼。
法定代表人：饶冰心。
委托诉讼代理人：李勇林，系广东东舟律师事务所律师。
被告：曾某某，男，汉族。
委托诉讼代理人：郭春曲，系广东本海律师事务所律师。
原告惠州市新嘉馨物业管理有限公司与被告曾某某居间合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠州市新嘉馨物业管理有限公司的法定代表人饶冰心及其委托诉讼代理人李勇林、被告曾某某的委托诉讼代理人郭春曲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系专业从事房地产中介及信息咨询等方面的商事主体。经联络、介绍、多次磋商，原告促成被告买受刘月旺名下位于惠州市惠阳区淡水惠康中路的房屋，2016年6月10日，被告（买方）、刘月旺（卖方）与原告签订《房地产买卖合约》，主要约定如下内容（1）该房地产转让价为5650000元（变更过户所有费用由被告支付），被告应先行向出卖方支付100000元定金，然后由中介方（原告）持相关证照资料办理报税买税手续（税费由被告承担），然后由买卖双方在房管所办理签名过户手续，被告支付1500000元转让款，2016年7月30日前，被告支付3500000元转让款......等内容；（2）被告应支付原告办证报税费用（办证和跑路费用）20000元，买卖合约正常履行，买卖双方向原告支付中介费，双方若违约，违约方应支付原告购楼总款3%的违约金......等内容。事实上，被告于2016年6月支付购房定金100000元，原告分别于2016年6月16日、6月24日、7月4日完成房屋测绘、报税、地址更名等变更过户前的全部手续。然而，在原告及出卖方多次通知被告缴交相关税费并办理过户手续的情况下，被告始终拒绝缴交税费，拒绝办理过户手续。后，出卖方不得已解除了《房地产买卖合约》。被告拒绝履行主要义务构成根本违约，出卖方已解除《房地产买卖合约》，循法依约，原告有权要求被告赔偿办证报税费用20000元及违约金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、确认原、被告与刘月旺于2016年6月10日签订的《房地产买卖合约》解除；2、被告赔偿原告办证报税费用20000元及中介费169500元，共计189500元；3、被告赔偿原告逾期付款违约金，即自本案起诉之日起至前述189500元债务偿清之日止的利息（该利息以189500元为基数，按照中国人民银行逾期贷款利率计算）；4、本案诉讼费、律师代理费由被告承担。
原告为其陈述提供如下证据：1、《营业执照》（含法定代表人身份证）、房地产经纪机构资格证书，证明原告诉讼主体资格及原告的中介代理资格；2、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格；3、《房地产权证》、《国土证》、《房地产买卖合约》、委托《公证书》、出卖人及代理人身份证；4、定金《收据》；5、《测绘、报税材料》、原告通知被告买税缴费及支付房款之《短信记录》；6、《核实公正文书函》；7、《房产登记簿档案查询单》，证明涉案房产的现状；8、《移动电话所有人证明及原告法代与被告通话短信记录》。证据3-8证明（1）原、被告及第三人签订的《房地产买卖合约》合法成立、生效；（2）原告居间义务完成；（3）被告拒绝履行缴交税费和购房款的义务，构成根本违约；（4）因被告根本违约行为，第三人（出卖方）行驶了解除权，涉案房地产买卖合约客观上已解除；（5）因被告违约而导致解除房屋买卖合约，依约，原告有权要求被告支付购房总款3%的中介费、办证跑路费用及前述应付款项产生的违约金；9、《委托代理合同》及律师费发票，证明必要花费及律师花费的必要情况，应由被告承担。
被告答辩称，一、被答辩人是《居间合同》当事人，无权要求确认答辩人与案外人的《房屋买卖合约》解除。1、2016年6月10日，被答辩人与案外人刘月旺签订了《房屋买卖合约》，被答辩人在《房屋买卖合约》中介方署名。由此，可以明确得出本合约有两个法律关系，各个法律关系的当事人是不相同的。第一个法律关系是答辩人与案外人刘月旺的房屋买卖合同关系；第二个法律关系是被答辩人与刘月旺和答辩人的房屋买卖委托关系，即《居间合同》关系。而被答辩人作为本次合同的居间人未能促成《房屋买卖合约》实际履行，却起诉要求确认《房屋买卖合约》撤销，明显违背事实与法律。2、被答辩人与案外人签订的《房屋买卖合约》处分房屋物权如涉及到被答辩人利益，被答辩人是可以要求撤销《房屋买卖合约》的，而被答辩人恰恰是本次《房屋买卖合约》的中介方，既本次《房屋买卖合约》的居间人，属于《居间合同》当事人，其在《房屋买卖合约》中没有任何权利和义务，因此，被答辩人只有权力撤销《居间合同》，而没有权利要求撤销《房屋买卖合约》。3、根据《合同法》93、94条的规定，解除合同仅有二种情形，依约解除和依法解除，而作为本案居间人的被答辩人不是本次《房屋买卖合约》的当事人，其没有依约解除的权利，而本案也不属于94条规定的依法解除情形。因此，被答辩人起诉要求解除答辩人与案外人《房屋买卖合约》没有法律和事实依据，明显违背合同的相对性原则。二、被答辩人要求支付违约金于法无据，违背本案事实和《合同法》四百二十七条的规定。1、根据《中华人民共和国合同法》四百二十七条的规定：“居间人未能促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”，在居间人付出劳动促成《房屋买卖合约》成立后是必须要支付报酬的。而《房屋买卖合约》未成立的，不能要求支付报酬，仅仅可以要求支出的必要费用。同时，《合同法》427条立法的意思非常明确，《居间合同》只有成功、不成功，而不存在居间违约。被答辩人在《居间合同》中未能将买房契税等重要的事实如实向《房屋买卖合约》委托人提供，导致《房屋买卖合约》无法履行，已经构成被答辩人居间不成功，被答辩人是不能向《房屋买卖合约》委托人要求报酬的，更不可能要求违约金。被答辩人起诉答辩人要求支付违约金恰好说明被答辩人居间的《房屋买卖合约》根本不成立。2、《房屋买卖合约》的当事人是答辩人与刘月旺，被答辩人是《房屋买卖合约》双方的委托人，主要义务是提供与合同有关的重要事实并如实报告，而不得隐瞒或提供虚假信息。正是由于被答辩人未能如实尽到报告和提供信息与居间撮合，导致合同至今未能履行，买卖房屋契税由谁承担不确定。同时签订的《房屋买卖合约》版本是由作为专业房屋中介的被答辩人提供，而合同中却遗漏了房屋买卖中的契税由谁承担问题。致使《房屋买卖合约》从根本上产生了歧义，至今无法履行。被答辩人作为专业的房屋买卖居间人，在本次《房屋买卖合约》居间过程中将最重要的契税由谁缴付遗漏，已经构成故意隐瞒。因此，依据《合同法》第427条，被答辩人是不能要求报酬的，更无违约金一说。3、《房屋买卖合约》中的违约方是谁尚未确定，因此《居间合同》中委托人谁违约更无从谈起。从被答辩人提供的本案《房屋买卖合约》与相关证据来看，合约约定“无论哪方违约，违约方都要支付购楼总款的3%人民币给中介方”是《居间合同》中违约方的约定。该《居间合同》的违约方是依据《房屋买卖合约》违约方来确定的。且该条规定已经明显违背《合同法》427条的规定。同时，被答辩人在居间过程中，《房屋买卖合约》里没有明确或明示的约定购买房屋过程中办理产权过户所产生的相关契税、印花税、营业税、个人所得税、土地增值税，由谁承担。在《房屋买卖合约》中契税由谁承担，未能明确约定的情况下，应根据法律规定来确定房屋买卖中相关契税缴纳的主体。而依据法律规定，本次《房屋买卖合约》中契税大部分由出卖人缴纳，仅有小部分由买受人和出卖人共同分担缴纳，而不应由答辩人承担契税。被答辩人起诉答辩人违约理由就是被答辩人多次通知答辩人缴纳相关税费并办理过户手续，答辩人却未缴付相应契税。因此，在《房屋买卖合约》中违约方未明确的情况下，被答辩人起诉答辩人《居间合同》违约明显与事实不符，且违背《合同法》427条明确规定。综上所述，答辩人认为，被答辩人起诉要求确认被答辩人与案外人刘月旺买卖合同解除及支付违约金等诉求，没有事实依据且明显违背法律规定，请求贵院依法驳回被答辩人的起诉。
被告未提交证据。
经审理查明，2016年6月10日，原（中介方）、被告（买方）与案外人刘月旺（卖方）签订了《房地产买卖合约》，约定：被告购买案外人刘月旺名下位于惠州市惠阳区淡水惠康中路的房地产，，该房地产转让成交价为人民币5650000元，且该价格为卖方的售楼款，过户到被告名下的所有费用由被告承担。被告须在签署合同之日支付购买该房地产的定金款人民币100000元给案外人刘月旺，刘月旺收到被告的购楼定金后，将该楼房的有关资料交给原告去地税进行报税手续。原告负责帮被告办证，费用由被告支付，被告另支付人民币20000元给原告做该楼证件的加快和跑路费用等。案外人刘月旺与被告还约定按以下方式付款，分别是甲方（案外人刘月旺）在房管所签名过户给乙方（被告）后，乙方名下房产证回执出来时，乙方支付购楼款人民币1500000元给甲方；2016年7月30日前，乙方支付购楼款人民币3500000元给甲方；甲方在国土所签名过户给乙方后，乙方拿到国土证回执时，支付完购楼款人民币500000元给甲方，余下购楼款人民币50000元，在甲方交楼给乙方时，乙方付清给甲方。被告拿到国土证回执后，支付中介费人民币56500元给原告，卖方支付人民币50000元给原告。关于违约责任，三方约定无论卖方和被告哪方违约，违约方都要支付购楼总款的3%人民币给原告。合同签订当日，被告将定金100000元交付给卖方的代理人杨文俊，杨文俊出具收据给被告。
2016年4月22日，案外人刘月旺（卖方）出具经公证的《委托书》，委托杨文俊转让其名下位于惠州市惠阳区淡水惠康中路的房地产。原告分别于2016年6月16日、6月24日、7月4日完成房屋测绘、报税以及不动产权籍调查等变更过户前的手续。经原告通知被告缴交相关税费并办理过户手续的情况下，被告拒绝缴交税费及办理过户手续。原告遂起诉至本院要求被告支付相关费用。
本院认为，本案系居间合同纠纷。原、被告与案外人于2016年6月10日签订的《房地产买卖合约》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，该《房地产买卖合约》依法成立并生效。关于原告能否请求确认《房地产买卖合约》解除的问题。因《房地产买卖合约》既包含了被告与案外人之间的房屋买卖合同关系，又包含了原告与被告及案外人之间的居间合同关系，且原告非房屋买卖合同关系的当事人，故原告请求确认《房地产买卖合约》解除，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于被告是否应当向原告支付中介费169500元的问题。因三方签订的《房地产买卖合约》依法已经成立，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬的规定，被告应当向原告支付报酬。关于支付报酬的数额，《房地产买卖合约》约定，如被告拿到国土证回执，被告应支付中介费人民币56500元给原告，卖方应支付人民币50000元给原告；如合同没有顺利履行，被告和卖方无论哪方违约，违约方都要支付购楼款总款的3%人民币给中介方（原告）。根据本案现有证据证明，卖方及原告根据《房地产买卖合约》履行了相应的义务，由于被告违约未缴纳相关税费，导致合同无法继续履行，被告应当按照购楼款总款的3%向原告支付中介费。但鉴于购楼总款的3%（即169500元）高于三方约定的合同正常履行中介费106500元，且原告作为专业的房地产中介机构，在居间促成《房地产买卖合约》签订过程中，就房地产交易税费方面约定不够清楚，本院判令被告按照合同正常履行时三方约定的106500元向原告支付中介费。关于被告是否应当向原告支付办证报税费用20000元的问题。因原告未提供证据证明该笔费用有实际发生，故原告请求被告支付该笔费用，本院不予支持。关于被告是否应当承担原告律师代理费的问题，因本案的《房地产买卖合约》未约定律师费的承担问题，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告曾某某应当在本判决生效之日起十五日内向原告惠州市新嘉馨物业管理有限公司支付中介费106500元。
二、驳回原告惠州市新嘉馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法民事诉讼法》第二百五十三条第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2140元，已减半收取，由被告曾某某负担1215元，原告惠州市新嘉馨物业管理有限公司负担925元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 江 敏
二〇一六年十月十八日
书记员 吴志艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。