福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终2769号上诉人（一审被告）：陈永锋，男，1976年11月30日出生，汉族，身份证住址福建省福州市台江区，现住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：魏太尧，福建建达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何青青，福建建达律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：福建永安物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区六一北路558金三桥大厦2号楼5层。法定代表人：林常青，董事长。委托诉讼代理人：欧阳力，女，该公司职员。委托诉讼代理人：姜新平，男，该公司职员。上诉人陈永锋因与被上诉人福建永安物业管理有限公司（以下简称“永安物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初3913号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈永锋上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回永安物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.永安物业公司已将物业服务以5000元的价格转包给福州永兴物业服务公司，未实际提供物业服务，不具备诉权。2.永安物业公司在前期物业服务合同到期后，应当与小区全体业主协商续约或向小区全体业主发放征求意见表征求是否续约的意见，在征得小区业主人数过半数及面积过半数业主同意的情况下，其才获得合法提供物业服务的资格。永安物业公司在一审过程中未能提供任何证据证明进行了以上工作，故其与小区全体业主未成立物业服务合同关系。鉴于双方之间不存在物业服务合同关系，永安物业公司如主张提供了相应的服务，符合《中华人民共和国民法通则》第93条无因管理的规定，本案应定性为无因管理纠纷。3.永安物业公司长时间占用小区物业管理用房，并通过出租小区道路和公共停车位、设置广告位等不合法的方式收取本应归全体业主所有的租金，未做到日常保洁、垃圾清运、停车秩序管理、治安秩序维护、共用设施日常维护和绿化养护等基本物业服务，小区秩序脏、乱、差，绿化毁坏情况严重，保安门岗和监控值班形同虚设，盗窃案频发，业主未享受基本物业服务，反而因其侵权行为遭受严重的损失。永安物业公司非法占有的各项收入，足以负担其提供服务所支出费用。在永安物业公司非法占有的收入及支出未结算前，其无权要求小区业主支付费用。永安物业公司辩称：2012年至2016年期间，尽管没有签订物业服务合同，但永安物业公司仍继续提供服务。陈永锋未提供证据证明永安物业公司随意出租；关于摆摊设点，相关规定准许物业公司自主经营来补偿物业收入、维修基金。综上，请求维持一审判决。永安物业公司向一审法院起诉请求：陈永锋支付永安物业公司物业管理费5579.4元，水电公摊956.9元。一审法院认定事实：2004年6月28日，永安物业公司与“富城先锋小区”建设单位福州富城房地产有限公司签订一份《“富城先锋小区”前期物业管理服务合同》，双方约定：福州富城房地产有限公司委托永安物业公司对富城先锋小区（案名“富贵天成”）提供物业服务，受益人为全体业主及物业使用人；委托期限暂定5年，即自2004年7月1日起至2009年6月30日止，期限届满，尚未成立业主委员会的，双方可另行协商续订合同；物业管理费：多层：0.55元／平方米／月（含水电公摊），多层带电梯0.85元／平方米／月（不含水电公摊，不含电梯运行费用）。合同期满后，永安物业公司与福州富城房地产有限公司至今未重新签订新的合同，“富城先锋小区”至今亦未成立业主委员会，讼争小区由永安物业公司提供物业服务至今。2006年6月12日，陈永锋作为“富城先锋小区”6号楼402单元(多层带电梯，建筑面积128.72平方米)业主正式办理入伙手续;同日,陈永锋在一份《承诺书》上签字,表示认可《业主临时公约》、《“富城先锋小区”前期物业管理服务合同》。其中《业主临时公约》第三十六条列明“业主不按规定缴交管理服务费……无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可采取……等催缴措施”。此后，陈永锋交纳物业费至2012年4月止。另查，2012年2月26日，陈永锋向福州市公安局仓山分局报案称，其存放于“富城先锋小区”6号楼402单元家中的部分现金及首饰被盗，公安机关已对该失窃案立案侦查，但至今尚未侦破。一审法院认为：永安物业公司具有物业管理资质，永安物业公司与建设单位签订的《“富城先锋小区”前期物业管理服务合同》合法有效，陈永锋作为“富城先锋小区”的业主，在交房入住后，依法负有向永安物业公司交纳物业服务费的义务。前期物业服务合同约定的期限界满后，永安物业公司虽未与福州富城房地产有限公司重新签订合同，但永安物业公司继续为包括陈永锋在内的小区业主提供物业服务至今，并按原合同的物业服务费标准主张物业服务费，陈永锋作为业主亦接受了服务并交纳物业服务费至2012年4月止，应视为小区全体业主对双方物业服务关系的认可。永安物业公司作为经营性法人，提供了物业服务，包括陈永锋在内的全体业主即负有继续交纳物业费的义务。若永安物业公司在提供物业服务过程中，有存在未能履行物业服务职责或履行职责不到位的情况，陈永锋作为业主，可要求永安物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能拒绝交纳物业费，故陈永锋应当向永安物业公司交纳自2012年5月起的物业费。根据《业主临时公约》第三十六条“业主不按规定缴交管理服务费……无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可采取……等催缴措施”，故在陈永锋逾期三个月未交纳物业费时，永安物业公司即应知道其权利受到侵害，其应当及时向陈永锋催收物业费，然永安物业公司却一直怠于催收直至2016年8月17日才向一审法院提起诉讼，故永安物业公司自2012年5月至2014年8月17日的物业费主张已超过诉讼时效，上述期间的物业费诉请不应得到支持。陈永锋应向永安物业公司支付的物业费为2014年8月18日起至2016年7月止共计2560.24元（128.72平方米×0.85元／平方米／月×23月12天）。关于永安物业公司主张的水电公摊费用问题，一审法院认为，物业管理服务合同未对公用水电公摊具体金额作出约定，且永安物业公司亦未提交证据证实已代为垫付了水电公摊费用，故永安物业公司要求陈永锋支付水电公摊费用的诉请，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈永锋于判决生效之日起十日内支付福建永安物业管理有限公司物业服务费2560.24元；二、驳回福建永安物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点主要在于双方之间是否存在物业服务关系、永安物业公司能否要求陈永锋支付物业服务费。前期物业服务合同到期后，永安物业公司虽未与建设单位、小区业主委员会或全体业主重新签订物业服务合同，但其仍继续为富城先锋小区提供物业服务至今，应认定双方之间存在物业服务关系。陈永锋称永安物业公司将物业服务转包给他人、未实际提供物业服务，并没有证据可予证明，应不予采纳。双方之间存在物业服务关系，不符合无因管理的法律特征，陈永锋主张本案案由应确定为无因管理纠纷，应不予支持。永安物业公司实际为陈永锋提供了物业服务，有权要求陈永锋按前期物业服务合同约定的标准支付物业服务费。就算永安物业公司存在未严格履行物业服务合同约定的全部义务的情形，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”，陈永锋也只能要求永安物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，而不能以此为由不交纳物业服务费。陈永锋主张永安物业公司出租小区共有部分取得的租金收入足以负担提供物业服务支出的费用、永安物业公司在收入、支出费用结算前无权要求业主缴纳物业服务费，并没有事实和法律依据，应不予支持。综上所述，陈永锋的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈永锋负担。本判决为终审判决。审 判 长 余秋萍审 判 员 李文颖审 判 员 陈雁兰二〇一七年八月三十日法官助理 金光玉书 记 员 程 婷