广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终字1474号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市公园管理中心，住所地：深圳市福田区竹子林西国际园林花卉博览园内。
法定代表人：田学根，主任。
委托代理人：王宁，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：胡冰梅，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市山海轩文化发展有限公司（原名深圳市山海轩天然饮食有限公司），住所地：深圳市福田区福强路皇岗公园管理处办公楼首层。
法定代表人：罗碧柯，总经理。（未到庭）
委托代理人：孟荻，上海段和段（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：彭志斌，广东国晖律师事务所律师。
上诉人深圳市公园管理中心与被上诉人深圳市山海轩文化发展有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服（2015）深福法民三初字第1229号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
深圳市公园管理中心在原审中的诉讼请求为，判令：一、确认原告与被告之间的不定期租赁关系自2015年6月10日起解除；二、被告将涉案房屋返还给原告；三、被告向原告支付租金352950元（2014年3月至2014年12月）；四、被告向原告支付房屋占有使用费，自2015年6月10日起按照每月70590元的标准计至被告实际搬离之日止。
深圳市山海轩文化发展有限公司在原审中的反诉请求为,判令：原告继续履行与被告之间的《房地产租赁合同书》并续签书面合同至2018年2月28日。
原审法院经审理查明：
2003年5月23日，罗碧柯（被告的法定代表人）与深圳市皇岗公园管理处签订了一份《房屋租赁合同书》，约定深圳市皇岗公园管理处将位于深圳市福田区皇岗公园管理处办公楼XX层房屋出租给罗碧柯用于经营餐饮，建筑面积816平方米，租赁期限5年自2003年10月23日至2008年10月22日止。罗碧柯承租上述房屋后成立了被告，经营山海轩酒家。
2008年9月，涉案物业因规划原因不得用于经营餐饮业，山海轩酒家被迫结业。由于被告对山海轩酒家的前期投入未收回，被告要求继续承租涉案房屋，承租后可以改变使用功能以期弥补损失。2009年6月3日，深圳市皇岗公园管理处向被告出具《关于综合办公楼租赁相关问题的通知》，对被告提出继续承租涉案房屋答复：考虑到被告投入资金情况，拟意向合作12年，在同等条件下，可优先签订租赁合同；可给予半年装修免租期；……租赁用途需要具体书面说明，如内部接待的性质、形式等。同月5日，被告向深圳市皇岗公园管理处出具《关于综合办公楼租赁相关问题的回复》：建议将“在同等条件下，可优先签订租赁合同”改为“在承租方合法经营、不拖欠任何费用的条件下，可继续承租，直到意向合作期限结束”；租赁用途为办公和非经营性质的员工食堂及公司接待；……，保留租用XX层208、209、210三间办公用房。同月10日，深圳市皇岗公园管理处对被告《关于综合办公楼租赁相关问题的回复》答复如下：同意被告关于承租期的意见；……；租赁用途仍需进一步明确，如内部接待的形式以及员工食堂规模和用餐人数等。
2009年8月10日，深圳市城市管理局对深圳市皇岗公园管理处上报的公园综合办公楼租赁问题的请示作出深城管函【2009】第CH302号复函，内容为：同意皇岗公园综合楼XX层及XX楼部分物业租赁给被告，租期4年，用途仅限于办公，员工食堂要严格控制规模；期满后在同等条件下，如继续出租，可优先租用给被告。
2009年8月29日，被告与深圳市皇岗公园管理处签订了《房地产租赁合同书》，约定深圳市皇岗公园管理处将涉案房屋（共计1411.8平方米）出租给被告；租赁用途为办公及公司业务接待；租赁期限自2010年3月1日起至2014年2月28日止，装修期6个月自2009年9月1日至2010年2月18日；按每平方米25元计月租35295元，于每月10日前交纳。合同第22条约定，本合同约定之租赁期间届满，被告需继续租用，应于租赁期届满之日前2个月向深圳市皇岗公园管理处提出续租要求，在被告无拖欠费用的条件下，深圳市皇岗公园管理处应与被告续签租赁合同；双方应重新订立合同，新合同约定事项与本合同约定保持不变，并到合同登记机关重新登记。合同附页第3条约定，合同期满后，在被告遵守合同、不拖欠任何费用的条件下，被告有优先续租权。
2010年6月9日，深圳市皇岗公园管理处主任在被告装修图纸传阅单上签署“同意”。被告主张经深圳市皇岗公园管理处同意对涉案房屋进行装修，实际花费1000余万元，但仅向法院提交800余万元的凭据。原告认为被告提交的凭据无法确认是否与涉案房屋装修有关，且200多张凭据中只有59张与装修有关，不确认被告主张的装修费用。
2010年12月17日，深圳市皇岗公园管理处被撤销，皇岗公园纳入深圳市公园管理中心（原告）统一管理。
2013年5月，住房和城乡建设部发布《关于进一步加强公园建设管理的意见》（建城【2013】73号），内容为：严禁任何与公园公益性及服务游人宗旨相违背的经营行为，包括严禁在公园内设立为少数人服务的会所、高档餐馆、茶楼等……。次月，广东省住房和城乡建设厅发布粤建城【2013】59号文，向全省各市住房城乡建设局、城管局、园林局转发上述建城【2013】73号文，要求查处公园运营管理中存在的出租公园房屋及设施设备给私人经营，违规建立为少数人服务的餐馆、会所、茶楼等行为，责令限期整改。同年7月，深圳市城管局发布《关于进一步加强规范物业管理的原则》（深城管【2013】188号文），内容为：合同或协议签订的到期物业，原则上一律收回，其中租期在10年以上的物业，到期后一定要收回（法律有明确规定的按照法律规定执行）；全局系统办公用房原则上不得出租，留作本单位使用。
2013年12月2日，原告向被告发出《关于物业租赁到期的通知》，通知被告租赁合同将于2014年2月28日到期。同月27日（合同到期前2个月），被告向原告提交了书面续租申请。2014年2月10日，原告向被告复函，内容为：根据住房和城乡建设部及深圳市城管局的文件精神，不再将皇岗公园综合办公楼相关物业对外出租。
另查，被告在2014年2月书面租赁合同到期后至庭审的2015年10月一直按月租35295元交租，原告将2014年3月-12月期间被告所交租金退还给了被告。
2015年5月20日，原告向被告发出《解除租赁关系通知函》，通知被告解除原告与被告之间的不定期租赁关系，要求被告收到通知函15日内返还涉案房屋。被告于同月25日签收该通知函，但不同意解除与原告的租赁关系，要求与原告续签合同，原告遂诉至本院，被告提起反诉。
又查，被告成立于2004年2月24日，原名深圳市山海轩天然饮食有限公司，经营餐饮；2013年12月12日更名为深圳市山海轩文化发展有限公司后，主要从事文化艺术交流和公益活动，受政府委托接收艺术家在涉案场地从事文化创作。
以上事实有《房屋租赁合同书》、《关于综合办公楼租赁相关问题的通知》、《关于综合办公楼租赁相关问题的回复》、深城管函【2009】第CH302号复函、《房地产租赁合同书》、皇岗公园管理处重要文件传阅单及图纸、建城【2013】73号、粤建城【2013】59号文、深城管【2013】188号文、《关于物业租赁到期的通知》、2014年3月-12月交租及退租的转账凭证、《解除租赁关系通知函》及各方当事人的陈述予以证实。
原审法院认为，原告出具的《关于综合办公楼租赁相关问题的通知》及被告的回复、原告对被告回复的答复文件是《房地产租赁合同书》的组成部分，是双方当事人的真实意思表示，双方均应按上述合同的约定正确、全面履行。《房地产租赁合同书》第22条约定，在被告无拖欠费用的条件下，原告应与被告续签租赁合同，续签合同事项与本合同约定保持不变。依据双方《关于综合办公楼租赁相关问题的通知》来往函件内容，双方意向合作期为12年、续签合同每期不超过4年，原、被告应按上述约定，签订为期4年的涉案房产租赁合同，签订合同期限应自2014年3月1日至2018年2月28日，已经过去的时段可于签订合同时扣除，也可补签。被告反诉请求有合同依据，原审法院予以支持。同时驳回原告确认解除合同及返还涉案房屋、支付占有使用费的诉讼请求。
原告辩称，续签12年的意向仅是在同等条件下可优先签订租赁合同的承诺，并非订立正式合同的意思表示。本院认为，优先续租权，是指出租人欲另与他人订立房屋租赁合同而达成的租赁条件，同等条件下原承租人有优先承租权。经审查，涉案合同的第22条与附页第3条约定相冲突，第22条已明确在被告无拖欠费用条件下原告应当与被告续签合同且与原合同约定事项不变。此条款已否定了原告与他人另行达成租赁条件的可行性。综合涉案租赁合同及相关文件可以确认，合同第22条更贴近当事双方的合意。
原告还称，收回涉案房屋符合法律和政策规定，即公园内严禁设立高档茶楼、会所，公园办公用房不得出租。关于涉案场地用途，被告向法庭提交了书面说明：在涉案场地主要从事文化艺术交流和公益活动、受政府委托接受艺术家在涉案场地从事文化创作。
关于涉案房屋的装修问题，被告辩称，因为前期投入巨额装修款经营酒家，因原告原因改变功能后，收回装修成本需多年，故双方有意向合作期12年、4年租赁期满可继续承租直到意向合作期限结束的磋商结果。在原告未能提交反驳证据的情况下，原审法院采信被告的抗辩意见。
关于被告应支付的租金，2014年3月-12月的租金352950元（每月35295元×10个月），被告按期支付给原告，原告退回，现要求继续支付，原审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市山海轩文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市公园管理中心支付租金352950元；二、原告深圳市公园管理中心应于本判决生效之日起十日内与被告深圳市山海轩文化发展有限公司续签为期4年的皇岗公园综合办公楼XX层及XX楼合计1411.8平方米的房屋租赁合同，租期自2014年3月1日至2018年2月28日；三、驳回原告深圳市公园管理中心的其余诉讼请求。本案本诉案件受理费6695元（已由原告预交），反诉案件受理费14412元（已由被告预交），均由原告负担。
上诉人深圳市公园管理中心不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：一、依法撤销(2015)深福法民三初字第1229号民事判决第二项、第三项；二、依法确认上诉人与被上诉人的不定期租赁关系已经解除；三、依法判令被上诉人立即将深圳市福田区福强路皇岗公园综合办公楼房产共计1411.8平方米返还给上诉人；四、依法判令被上诉人向上诉人支付房屋占有使用费（自2015年6月10日起，按照每月70590元的标准，直至被上诉人搬离之日止）；五、依法判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。
事实与理由：
一、一审判决第二项强制上诉人与被上诉人签署合同，严重错误。（一）如此判决严重违反了《合同法》确立的意思自治原则，侵害了上诉人对财产的处分权。我国《合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”意思自治是签署合同的基本原则，在此原则下，上诉人享有订与不订合同的自由，被上诉人及其他任何人（包括法院）均不得强迫上诉人签订合同。一审判决强制签署合同，属于公然利用公权力干预意思自治的行为，严重侵害了上诉人的合法权益。（二）本案涉案房屋属于《合同法》第一百一十条规定的不适于强制履行的标的。合同法第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(1)法律上或者事实上不能履行；
(2)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(3)债权人在合理期限内未要求履行。”根据国务院住房和城乡建设部发布的《关于进一步加强公园建设管理的意见》规定，严禁任何与公园公益性及服务游人宗旨相违背的经营行为，包括在公园内设立为少数人服务的会所、高档餐馆、茶楼等。该意见于2013年5月发布后，上诉人的主管机关深圳市城市管理局明确下文要求全局系统办公用房不得出租，留作自用。至此，涉案房屋已经不能被用于出租给被上诉人。原因很显然：(1)将公园的建筑出租给企业办公，显然不符合公园的公益性及服务游人的宗旨，违背住建部的规定。(2)况且，被上诉人所谓的“办公室”，实为为少数人服务的高档场所。这一点从被上诉人所提供的所谓的“装修费用票据”中可见端倪。这些票据中，相当部分是价格不菲的奢侈品，如：20余万元的古琴，22万余元的紫砂壶，3万余元的日本铁壶，等等。其中有一张显示，香炉、沉香、古筝、鸡翅柜等几项物品的金额就高达120万余元。被上诉人庭后向法庭提交的书面说明，也暴露了“为少数人服务”的真相。(3)出租行为直接违背市城管局的要求。（三）该项判决不具有“可强制执行性”，因此在逻辑和司法实践层面都显得荒唐。由于住建部的规定和深圳市城管局的要求，上诉人是不可能再次与被上诉人签署租赁合同的，对此，法院执行部门也无法强制执行。作出不可被强制执行的判决，不仅不能解决纠纷，而且使司法及法院威信大打折扣。（四）该项判决将造成讼争双方利益的极大失衡。结合判决书认定的租赁合同第22条“绝对续租权（只要被上诉人不拖欠费用，上诉人就必须与之续签租赁合同）”以及“续签合同事项与本合同约定保持不变”，如按第二判项履行，则被上诉人可以无限期地以极低的租金（每平米每月25元）租用涉案房屋，使上诉人国有资产蒙受巨大损失，而被上诉人则从中谋取巨大利益。
二、一审判决认定事实多处错误。（一）一审判决认为，“原告出具的《关于综合办公楼租赁相关问题的通知》及被告的回复、原告对被告回复的答复文件是《房地产租赁合同书》的组成部分”。此认定有两处错误：1、这类文件的性质均是双方磋商过程中的文件，不是合同组成部分。经过磋商达成一致的，才会成为合同的条款，只有最终签署的《房地产租赁合同书》才体现双方的合意。2、《关于综合办公楼租赁相关问题的通知》是深圳市皇岗公园管理处所出具，而非上诉人出具。（二）一审判决片面截取“事实”，仅凭皇岗公园管理处的通知即认定“双方意向合作期为12年”，而完全罔顾该通知内容在正式签署合同前（2009年8月10日）被管理处的主管机关市城管局否决的事实。被上诉人及管理处都清楚，只有上级主管机关才有最终决定权。而城管局的批复是：同意将物业租赁给被上诉人，租期四年，用途仅限于办公。期满后如继续出租，被上诉人享有优先续租权。随后签署的租赁合同，体现的正是城管局的意见。（三）一审判决认定被上诉人“前期投入巨额装修款经营酒家”，没有丝毫依据，完全错误。一审判决认定：“关于涉案房屋的装修问题，被告辩称，因为前期投入巨额装修款经营酒家，因原告原因改变功能后，收回装修成本需多年……在原告未能提交反驳证据的情况下，本院采信被告的抗辩意见。”然而，一审已经审理查明，山海轩酒家早已于2008年9月结业。而被上诉人所提交的巨额的“装修款”票据，均发生于2010年-2013年（装修三年！）。一审判决是据何采信“前期投入巨额装修款经营酒家”的呢？如此明显不能成立的抗辩，上诉人还需要提交反驳证据吗？（四）一审判决认定合同第22条（绝对续租权）比合同附页第3条（优先租承权）更贴近双方的合意，没有依据，认定错误。“绝对续租权”是被上诉人于2009年6月5日向皇岗公园管理处提出的，同月10日管理处对此作了含糊的回复。2009年8月10日，深圳市城市管理局对涉案物业的租赁事宜作出深城管函[2009]第CH302号复函，明确：租期四年，如继续出租，可优先租用给被上诉人。该复函是双方在签订合同前的最后一次有关租期及续租的磋商。从该复函可以判断，房屋继续出租前提下的优先续租权才更贴近双方的合意。
三、上诉人与被上诉人之间的不定期租赁关系已经解除。
根据我国《合同法》规定，房屋租赁未签订书面合同的，视为不定期租赁关系。本案涉案房屋租赁合同期满后，双方再未签订新的书面合同，形成不定期租赁关系，上诉人有权随时解除。被上诉人已经于2015年5月25日签收了上诉人解除不定期租赁关系的书面通知，因此双方的租赁关系已经解除。被上诉人占用房屋是非法侵占的行为，严重损害了上诉人的权益。
四、被上诉人拒不搬离是因为其可以非法获得巨大的利益，与装修费用无关。（一）被上诉人拒不搬离的原因并非其装修成本，而是其支付的涉案房屋的租金极低。涉案房屋位于福田区福强路与益田路交汇处，是临街建筑，背靠环境优美的皇岗公园。根据福田区房屋租赁管理局发布的《福田区2014年房屋指导租金》，2014年该地段同类用途房屋每平方米每月的指导租金价已经达到100元，而涉案租赁房屋月租金只有每平方米25元，远远低于指导价格。更何况，指导价通常又远低于市场价格。被上诉人拒不搬离的原因是其可以获得巨大的利益。（二）被上诉人所谓巨额“装修费”，在一审庭审时上诉人已经证明其为虚假。
综上所述，一审判决严重错误，特向贵院提出上诉，请贵院依法支持上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院另查明，深圳市山海轩天然饮食有限公司于2013年12月12日更名为深圳市山海轩文化发展有限公司后，其经营范围已不包括饮食行业。原审判决在概述公园管理中心的答辩意见时遗漏了第五条，即“答辩人享有自愿订立合同的权利。”
本院认为，本案的争议焦点主要有三个：一、原审判决判令双方续签案涉租赁合同是否违反自愿订立合同原则。二、2014年3月1日后，双方履行的是否是不定期租赁合同，是否已于2015年5月25日解除。三、案涉房屋租赁合同是否符合法律和政策规定。
本院认为，2010年12月17日，深圳市皇岗公园管理处被撤销后，皇岗公园纳入上诉人深圳市公园管理中心统一管理，深圳市皇岗公园管理处的民事权利和义务由上诉人深圳市公园管理处承接，深圳市皇岗公园管理处此前的民事法律行为均应视为是上诉人的行为，对上诉人继续具有法律效力。
上诉人出具的《关于综合办公楼租赁相关问题的通知》及被上诉人的回复、上诉人对被上诉人回复的答复文件是案涉《房地产租赁合同》的有机组成部分，其通过要约、新要约、承诺的磋商过程，最后达成的合意，应视为是案涉《房地产租赁合同》的补充合同。关于续签合同及合同期限的约定问题，上诉人在《关于综合办公楼租赁相关问题的通知》第1条中提出“根据城管局的有关规定，租赁合同期限不超过四年。考虑到你司投入资金情况，拟意向合作12年，在同等条件下，可优先签订租赁合同。”，但被上诉人在《关于综合办公楼租赁相关问题的回复》第1条中，建议将该条款改为：“在承租方合法经营、不拖欠任何费用的条件下，可继续承租，直到意向合作期限结束。”上诉人在对该回复的答复第1条中明确“拟同意你司关于承租期的意见。”至此，双方达成合意，双方合作意向合作期为12年，在符合续签合同条件下，续签合同每期不超过4年，这与双方在《房地产租赁合同》中第22条约定的内容是基本一致的。
由于案涉《房地产租赁合同》第22条与附页第3条约定相冲突，第22条已明确在被上诉人无拖欠费用条件下上诉人应当与被上诉人续签合同且与原合同约定事项不变。此条款已否定了上诉人与他人另行达成租赁条件的可行性。综合涉案租赁合同及相关文件可以确认，合同第22条更贴近当事双方的合意。合同第22条约定：“本合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房地产的，应于租赁期届满之日前2个月向甲方提出续租要求；在乙方无拖欠费用的条件下，甲方应与乙方续签租赁合同。甲、乙双方应重新订立合同，新合同约定事项与本合同约定保持不变，并到合同备案机关重新登记。”该条款实质上是一个附条件的民事法律行为，被上诉人在合同到期后，若要续签合同，需满足条件两个：1、被上诉人应于租赁期届满之日前2个月向上诉人提出续租要求；2、被上诉人无拖欠费用。当该条件成就时，该民事法律行为生效，即上诉人应当与被上诉人续签租赁合同。该合同条款是上诉人与被上诉人基于自由意志所签订的，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，符合自愿订立合同原则。在本案中，该民事法律行为所附具体条件已经成就，原审判决据此判令双方应续签为期四年的案涉租赁合同符合法律及合同约定。原审判决的判项实质上不过是判令双方对案涉租赁合同中约定的条款继续履行而以，而该合同条款是双方基于自由意志所签订的，并未违反订立合同自愿原则，因此，原审判决的该判项本质上亦未违反合同自愿原则，合同当事双方应秉持契约精神，以及诚实信用原则，继续履行该合同条款。
如前文所述，根据租赁合同第22条及双方往来文件的补充约定，双方续签合同条款可视为双方约定的附条件的民事法律行为，在被上诉人满足续签租赁合同条件时，该民事法律行为生效，即上诉人应当与被上诉人续签租赁合同。如果上诉人拒绝履行该条款的义务，被上诉人有权依法要求上诉人履行。该种情形下，如果被上诉人拒绝续签租赁合同，则构成违约，应推定该民事法律行为已经生效，即双方已形成事实上的为期四年的续租合同。上诉人认为，2014年3月1日之后，双方履行的是不定期租赁合同，与双方在租赁合同中所约定的内容不符，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。在被上诉人没有违约的情形下，上诉人单方通知被上诉人解除合同的行为，不符合法定及约定的解除条件，不具有法律效力，即不能认为双方的租赁合同已于2015年5月25日解除。
关于案涉租赁合同是否符合政策法律规定问题。本案中，案涉租赁合同并未违反法律及行政法规的禁止性规定，因此，该合同是有效合同。在2009年，上诉人与被上诉人签订案涉租赁合同时，有关政策文件尚未出台，因此，案涉合同签订之时亦不存在违反有关政策文件的问题。在2013年之后颁布的建城【2013】73号、粤建城【2013】59号文、深城管【2013】188号文等文件主要禁止的是在公园内设立为少数人服务的会所、高档餐馆、茶楼等，本案中被上诉人的经营范围已不是饮食行业，是否包含在上述文件的禁止范围并不明确，该文件本身亦不属于法律或行政法规，不影响本案租赁合同的效力。同时，参照法不溯及既往原则的精神，该上述文件亦不应当适用已经签订的租赁合同，对于已经签订的租赁合同，当事人双方则应当通过协商或者依法予以解决。如果上诉人认为按照原合同与被上诉人续签四年的租赁合同，租金标准偏低，显失公平，其可循途径解决。
综上所述，上诉人深圳市公园管理中心的上诉事实与理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币14412元由上诉人深圳市公园管理中心承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；