湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0181民初748号
原告：邓坤明，男，1987年3月25日出生，汉族，农民，住湖北省京山县。
委托诉讼代理人：石世黎，湖南天润人合律师事务所律师。
被告：谢秀兰，女，1970年2月6日出生，汉族，农民，住湖南省浏阳市。
被告：邓应来（与谢秀兰为夫妻关系），男，1974年9月10日出生，汉族，农民，住湖南省浏阳市。
原告邓坤明诉被告谢秀兰、邓应来房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月6日作出（2015）浏民初字第284号民事判决。原告邓坤明不服判决，提起上诉，长沙市中级人民法院于2015年11月17日作出（2015）长中民三终字第05280号民事裁定书，以原审判决遗漏了当事人的诉讼请求为由，裁定撤销本院上述民事判决，并发回本院重审。2016年4月22日，原告邓坤明向本院提出鉴定申请，申请对房屋租期内装饰装修残值损失进行司法鉴定。2016年12月22日，原告邓坤明向本院申请撤回了上述鉴定申请。2016年12月22日，本院另行组成由审判员刘春泓担任审判长、审判员李爱莲、人民陪审员刘灿参加的合议庭，公开开庭进行了审理。书记员杨楠担任法庭记录。原告邓坤明及其委托诉讼代理人石世黎，被告邓应来、谢秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓坤明向本院提出诉讼请求：1、解除邓坤明、谢秀兰签订的《房屋租赁合同》;2谢秀兰、邓应来退还房屋租金127123.29元、门面转让费130000元、押金20000元，支付违约金1000000元，赔偿剩余租期内装饰装修残值损失946351.44元和停业损失61613.1元（算至起诉之日止），上述各项合计2285087.83元。事实和理由：2013年5月15日，邓坤明与谢秀兰签订《房屋租赁合同》，谢秀兰将其夫妻共有的位于浏阳市工业园××街××路×××号一、二层房屋出租给邓坤明作歌厅经营使用，合同约定：租赁期限为6年；年租金20万元。谢秀兰承诺租赁房屋具有合法手续，如违约则承担100万元违约金。谢秀兰将房屋交付邓坤明后，邓坤明对房屋进行了装修，装修共投入1224000元。2014年12月16日，浏阳市人民法院向邓坤明发出通知，责令邓坤明于2014年12月18日前腾退该租赁房屋。邓坤明后来才得知，在谢秀兰将房屋出租前，该房屋已被法院查封。因为法院对房屋采取执行措施，导致邓坤明已无法正常使用该房屋。谢秀兰恶意隐瞒租赁房屋被查封的事实，导致邓坤明作出错误的意思表示租赁该房屋，谢秀兰存在重大过错，谢秀兰、邓应来应依法赔偿邓坤明的损失。
谢秀兰、邓应来辩称：1、邓坤明所租赁的房屋无法经营是因为邓坤明开办的歌厅装修不符合消防技术标准，于2014年12月17日及2015年1月23日两次被浏阳市公安消防大队查封才导致停业。2、虽然签订合同时，争议房屋已被法院查封，但谢秀兰、邓应来并未收到法院查封的相关文书，谢秀兰、邓应来并不知情，即便现在部分申请执行人受让了谢秀兰、邓应来一楼的部分门面，邓坤明租赁的二楼并未受到影响。同时，谢秀兰、邓应来的债权人在邓坤明装修初期已告知邓坤明及装修师傅房屋已被查封的事实，并要求邓坤明停止装修。3、双方签定的合同约定不允许邓坤明破坏原有设施设备进行重新装修，但邓坤明未经谢秀兰、邓应来同意擅自进行装修，并违约提前终止合同。4、门面转让费和装修费应由邓坤明自行负担，押金2万元不应退还，理由是邓坤明提出解除合同，且邓坤明损坏了原有的中央空调以及其他设备设施，按租赁合同约定邓坤明应该恢复原貌。5、不认可邓坤明提出的其他赔偿金额，约定的100万元违约金属于霸王条款，但是愿意承担邓坤明已经交纳的款项和邓坤明的盈利相互折抵后亏损部分205880元（计算方式为：年利润545910.31元，营业时间1年零4个月10天，利润727880元，核减邓坤明已交给谢秀兰、邓应来522000元）。
经审理查明，2013年5月15日，邓坤明（乙方）与谢秀兰（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：第一条、谢秀兰将与其夫邓应来共同所有的位于浏阳市工业园××街××路×××号一、二楼房屋出租给邓坤明；第二条、租赁期限自2013年8月8日起至2019年8月8日止；第三条、租金为每年20万元，按年结算一次；门面转让费13万元（该房屋出租前系歌厅）、押金2万元；一次性付清，租金6年不变；第五条、邓坤明须爱护房屋内所有设施设备，若出现人为损坏，邓坤明须及时给予修复并承担费用；第八条、谢秀兰必须保证该房屋具有合法手续，如出现纠纷由谢秀兰承担一切违约损失责任；第十二条、违约定义：甲方（谢秀兰）：合同期内，甲方不能提前收回该房屋，合同期满后，在市场同等价格内，甲方应优先将房屋租给乙方（邓坤明），否则视为违约；乙方：不得在没有经过甲方书面同意的情况下私自转让该房屋的经营权，否则视为违约；第十三条、违约责任：甲方违约的必须无条件退还乙方剩余房租和租房押金，乙方违约的甲方将不予退还剩余房租，且违约必须赔偿另一方人民币100万元作为违约金。谢秀兰和邓坤明分别作为甲、乙方在合同上签字。合同签订后，谢秀兰即将房屋交付给了邓坤明，并给予邓坤明装修及其他准备时间2个多月，故租赁期限自2013年8月8日起计算。租赁房屋后，邓坤明已向谢秀兰交付了第一年租金20万元、第二年租金17.2万元、押金2万元、门面转让费13万元。邓坤明接收房屋后，即开始对房屋进行装修，并添置了一些设备。邓坤明经营的歌厅于2013年7月开始营业。
2013年1月25日，本院就审理的（2012）浏民初字第3725、3726、3727、3750、3751、3752、3753、3754、3755号9案（9案共计查封标的为1042330元）向浏阳市住房保障局发出协助执行通知书，要求协助查封谢秀兰、邓应来所有的位于本市工业园××街××路×××号110－111，210－211门面（权证号为×××），查封期限为两年，其中邓坤明所租部分房屋在查封范围内。本院于2013年4月10日、4月11日分别向谢秀兰、邓坤明送达财产保全的民事裁定书。在签订租赁合同时，谢秀兰未将房屋查封情况告知邓坤明。在本院执行被执行人谢秀兰、邓应来系列案件过程中，谢秀兰、邓应来与部分申请执行人达成执行和解，将部分房屋以抵债的形式转让给部分债权人，共中包括邓坤明承租房屋的部分范围。2014年12月，本院执行局对查封的上述房屋进行处置，在查封房屋的一楼过道处砌墙用以划定界线，并于同月16日，向邓坤明下达责令其于2014年12月18日前迁出并腾退房屋的通知书。邓坤明收到该通知后，即停止营业。次日，邓坤明又因其经营的KTV歌厅室内装修不符合消防技术标准（系邓坤明装修导致），存在安全隐患，被浏阳市公安消防大队予以临时查封，查封期限为2014年12月17日至2015年1月15日。2015年1月23日，浏阳市公安消防大队在复查后再次向邓坤明下发临时查封决定书，查封期限为2015年1月23日至2015年2月20日，并要求邓坤明进行整改，整改经检查合格后方可解除查封。
另查明，邓坤明主张装饰装修（含设施、设备）残值损失946351.44元，因邓坤明在本案审理过程中申请撤回了对房屋租期内装饰装修残值损失的司法鉴定申请，其提供的证据不足以证明其主张，故对装饰装修残值无法查明。邓坤明主张停业期间经济损失61613.1元，其提供的证据亦不足以证明其主张。
上述事实，有邓坤明、谢秀兰、邓应来的陈述及邓坤明提交的房屋租赁合同、执行通知书、协助执行通知书、民事裁定书、装饰装修材料、设备、工程款单据、房屋照片，谢秀兰、邓应来提交的公安消防大队的临时查封决定书、执行裁定书等证据证明，并经庭审质证核实，足以认定。
本院认为，邓坤明与谢秀兰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按照合同的约定履行义务。根据合同约定，租赁的标的必须具有合法手续，签订合同时，谢秀兰出租的房屋已被法院查封，其所有权限受到限制，且在执行过程中将租赁房屋的部分所有权抵债给了谢秀兰、邓应来的债权人，造成邓坤明所租赁的房屋无法继续经营，无法实现合同目的，谢秀兰的行为已构成根本性违约，邓坤明因此要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，谢秀兰、邓应来亦不持异议，本院予以准许。本案争议的焦点有：
一、谢秀兰已收取邓坤明的租金、门面转让费、押金应否退还？现因谢秀兰、邓应来的根本性违约导致提前解除租赁合同，谢秀兰、邓应来应当承担提前收回出租房屋的违约责任，退回邓坤明已缴纳的租金、押金和门面转让费。谢秀兰、邓应来应返还租金为102000元〔第二年已交租金172000元－月租金16666.7元/月×已经营期限4.2个月（2013年8月8日－2014年12月15日）〕、应返还的门面转让费为100750元[130000元－已经营期限16.2个月（2013年8月8日－2014年12月15日）×月摊门面转让费1805.56元]。
二、谢秀兰、邓应来应否支付邓坤明违约金及金额？邓坤明、谢秀兰在租赁合同第十三条中约定了违约金100万元，该违约金系针对合同约定的第十二条违约定义（合同期内，谢秀兰不能提前收回该房屋，合同期满后，在市场同等价格内，谢秀兰应优先将房屋租给邓坤明，否则视为违约）中所界定的内容而言。在本案中，虽不是谢秀兰、邓应来主动提前收回出租房屋，但因法院采取执行措施，导致邓坤明不能继续经营，实质上造成了提前收回出租房屋的后果，且实际造成邓坤明损失（包括装饰装修损失、营业损失等），谢秀兰、邓应来应承担提前收回房屋的违约责任。但邓坤明在与谢秀兰签订租赁合同时，邓坤明自身也有义务审查房屋的状况，本院在浏阳市住房保障局办理了房屋查封手续，具有公示性，邓坤明有义务也有可能去浏阳市住房保障局查询得知有关查封情况，邓坤明自身对因房屋被法院强制执行导致无法继续经营亦存在一定过错，邓坤明自身应承担一定的责任。虽邓坤明因其经营的KTV歌厅室内装修不符合消防技术标准，存在安全隐患，被浏阳市公安消防大队予以查封，但安全隐患可以整改，歌厅被消防部门查封不是导致邓坤明不能继续经营的根本原因。邓坤明在要求赔偿100万元违约金的同时，还要求赔偿装饰装修残值损失946351.44元，而邓坤明在对装饰装修残值损失申请了司法鉴定后，又撤回了鉴定申请，邓坤明提供的证据不足以证明其主张，现对装饰装修残值损失的实际金额无法查明，但装饰装修残值损失又是客观存在的。谢秀兰与邓坤明签订租赁合同时，谢秀兰同意邓坤明进行装修，现因谢秀兰、邓坤明的原因解除租赁合同，双方在合同中对合同解除时装饰装修物的处理没有约定，谢秀兰、邓应来应适当赔偿邓坤明的装饰装修残值损失。邓坤明要求赔偿停业损失61613.1元，而邓坤明提供的证据不足以证明其主张，故该损失亦无法认定。装饰装修残值损失和停业损失，均系提前收回房屋所致，均应属于谢秀兰、邓坤明提前收回房屋造成的违约损失范畴。谢秀兰与邓坤明约定了一方违约时应当向对方支付100万元的违约金，若约定的违约金低于造成的损失的，邓坤明可以请求予以增加，但在本案中没有证据证明实际损失大于约定的100万元违约金的情况下，不能另行计算装饰装修残值损失、营业损失等其他违约损失；若约定的违约金过分高于造成的损失的，谢秀兰、邓应来可以请求法院予以适当减少。
综上，结合本案解除合同原因、双方过错及损失等实际情况，本院酌情确定由谢秀兰、邓应来赔偿邓坤明违约金500000元为宜；对邓坤明的其他赔偿请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除谢秀兰与邓坤明于2013年5月15日签订的《房屋租赁合同》；
二、由谢秀兰、邓应来退还邓坤明房屋租金102000元；
三、由谢秀兰、邓应来退还邓坤明押金20000元；
四、由谢秀兰、邓应来退还邓坤明门面转让费100750元；
五、由谢秀兰、邓应来支付邓坤明违约金500000元（包含装饰装修残值损失、营业损失等）；
六、驳回邓坤明的其他诉讼请求。
上述第二、三、四、五项履行内容合计722750元，限本判决生效之日起十日内履行。
如果逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25080元，由谢秀兰、邓应来负担10000元，邓坤明负担15080元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 刘春泓
审 判 员 李爱莲
人民陪审员 刘 灿
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 杨 楠
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。