贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第395号
上诉人（原审被告）张明长，男，1974年8月22日出生，汉族，花溪区法官培训中心职工。
被上诉人（原审原告）陈衍君，曾用名陈雪君，女，1969年12月15日出生，汉族。
上诉人张明长与被上诉人陈衍君房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市花溪区人民法院2013年12月12日作出（2013）花民初字第1984号民事判决，上诉人张明长对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年2月18日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，2010年6月8日，原告陈衍君与被告张明长签订《房屋租赁合同》及《补充规定》，出租方（甲方）为原告，承租方（乙方）为被告，原告将其所有的产权证号为筑房权证花溪字第1000024**号，坐落于花溪区花溪乡云上村＊层，建筑面积为360.72平方米的房屋出租给被告，合同约定：“一、出租房坐落地址及结构：1、租赁房屋地址：花溪区花溪乡云上村＊（因户籍变更，房产地址发生变化，甲方要通知乙方变更。）…二、租赁期限及其约定：1、租用期限：甲方同意乙方租用伍年，自2010年7月10日起至2015年7月10日；（各年租金甲乙双方根据市场经济状况协商决定，协商决定后一年内房屋租金不变。次年协商租金须提前一个月协商；）2、房屋租金：第一年每月1500元人民币；3、付款方式：按季支付，另付押金1000元人民币，租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息；…5、租用期内乙方享有使用权，但如有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失：…（3）乙方无故拖欠房屋租金达33天；三、双方责任及义务：…5、在租赁期内，甲、乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月书面通知对方，协商后解除本协议；…”。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告向原告支付了押金1000元，并按每月2000元如约支付了2010年7月至2013年7月的房屋租金6000元。被告将该房屋用于经营餐饮，后经原告同意，被告转租给他人经营幼儿园。2013年5月31日，贵阳市花溪区贵筑街道办事处云上社区居委会和贵州天地房地产开发有限公司发出《公告》，载明：“为保证云上棚户区改造项目顺利实施，云上棚户区改造项目第一期工程将实施封闭施工。封闭时间：2013年6月1日起至项目竣工。…”。现租赁房屋毗邻该拆迁封闭施工工地，幼儿园已从租赁房屋撤出。原告在2013年8月告知被告终止合同。2013年10月28日，原告认为租赁房屋涉及拆迁存在不可抗力情形，合同符合解除的法定事由，2013年6月相关部门已进行公告并在拆迁范围内封闭施工，被告已自愿停止经营，但其从2013年7月起既不交纳房租亦不搬出房屋，故诉至法院，请求：1、确认《房屋租赁合同》终止；2、被告结算实际拖欠房屋租金（自2013年7月10日至11月19日，按每月2000元，共计9000元）；3、诉讼费由被告承担。另，被告张明长庭审中当庭出示一份《转让合同》，转让方（甲方）为刘星晴，承接转让方（乙方）为张明长，合同约定甲方将坐落于花溪乡云山村＊转让给乙方，双方对转让的标的物和转让价款等进行了约定，被告陈述除转让标的物外，还有承租时原告所作的简单装修。合同签订时间为2010年6月8日。原告当庭表示其未见过该转让合同，其未曾将其房屋出租给刘星晴，双方签订的该合同并未得到其认可，其交付给被告使用的房屋为空房，仅有简单装修。
原判认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，原、被告双方应当按照合同约定全面、完整地履行合同义务，但被告在租赁期内未按时履行支付租金义务，仅支付至2013年7月10日的租金，对于之后的租金一直未予支付，根据双方合同第二条第五款第三项的约定，因被告已拖欠原告租金超过33天，符合双方终止合同约定的条件，且租赁房屋毗邻拆迁封闭施工工地，双方订立合同的目的亦难以实现，现原告诉请终止《房屋租赁合同》，符合法律规定和双方约定，且原告已于2013年8月通知被告终止合同，故对其该项诉请予以支持，被告应将租赁房屋交还给原告。至于原告诉请被告按每月2000元，支付自2013年7月10日至庭审当日租金的诉请，因法院在2013年10月28日受理其提起的诉讼，在此之前的租金予以支持，但考虑到该租赁房屋因棚户区改造影响被告对房屋正常的经营使用，故酌情支持租金3500元，超出部分不予支持，扣除被告支付给原告的押金1000元，被告应向原告支付租金2500元。被告辩称其是从刘星晴处转让而来的房屋装修，涉及到拆迁装修补偿款，故租赁房屋的装修应为其所有，被告虽提交有《转让合同》，但并无其他证据在卷佐证证实刘星晴向原告租赁房屋、原告知道该转让合同并同意双方对租赁房屋装修进行转让，被告亦未能举证证明其曾对装修房屋进行过装修、装修拆迁补偿款并未实际发生，且该转让合同中当事人的转让行为与本案并非同一法律关系，不宜合并审理，故该辩称不能成立，相关权利人可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告陈衍君与被告张明长于2010年6月8日签订的《房屋租赁合同》；二、被告张明长于本判决生效后十日内将租赁房屋返还原告陈衍君；三、被告张明长于本判决生效后十日内支付原告陈衍君租金2500元；四、驳回原告陈衍君其他诉讼请求。案件受理费125元（已减半收取），原告承担18元，被告张明长承担107元（原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告）。
一审宣判后，张明长不服该判决，提起上诉称，1.原判程序违法。被上诉人诉请的确认双方租赁合同终止的确认之诉，与结算房屋租赁的给付之诉，属于二个不同的法律关系，不能合并审理；被上诉人的主张是终止房屋租赁合同，一审予以解除判非所诉；2.原判认定事实错误。上诉人经被上诉人同意后从原承租人刘星晴处转租涉案房屋，虽然出现拆迁事由，但双方并就终止合同达成合议，就装修补偿的问题存在争议，被上诉人单方要求终止合同于法无据不应支持；2013年6月起争议房屋因所处路段封闭施工就已失去使用性质，上诉人也停止经营活动，不应再行支付所谓租金，即使存在费用，也属于占有使用费；3.原承租人对涉案房屋所作装修产生相应权利应由上诉人享有，对此上诉人会保留诉权另案主张。故上诉请求撤销原判，驳回被上诉人原审诉请，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人陈衍君答辩称，1.答辩人有权依据同一事实提出的多项诉讼请求，合同终止不影响结算；2.合同解除是合同终止的一种形式，原判认为争议租赁合同关系符合解除条件而判决解除合同终止双方租赁关系，与原告诉求一致；3.张明长与刘星晴签订转让合同并未告知答辩人，且该合同中也不存在关于房屋装修的内容，该转让合同与本案租赁合同不属同一法律关系，与本案无关；4.涉案房屋拆迁客观发生，因转让合同产生的房屋装修补偿问题，张明长应向征收部门主张；5.争议房屋现已灭失，双方合同目的已经不能实现，对上诉人未尽保管义务造成的损害赔偿保留诉权。
二审查明，双方当事人均认可争议房屋已被拆除。其余事实与原判查明的事实一致。本案事实，有各方当事人陈述、房屋租赁合同及补充协议、公告、房屋所有权证、收条、转让合同、现场勘验笔录及照片等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，双方2010年6月8日签订的租赁合同合法有效，均应如约履行。在租赁期内，因争议房屋处于棚户区改造项目封闭施工范围内，无法实现正常使用的基本目的，该合同客观上不能继续履行，出租人要求解除合同符合法律规定，应予支持。合同的解除是双方合同权利义务终止的原因之一，原判认定合同解除，其法律后果与当事人诉求一致，不存在超出其诉请的问题。同时，合同解除亦不影响当事人结算或者主张损害赔偿的权利，被上诉人提出的合同终止、结算拖欠租金两项诉请于法有据，张明长该项上诉理由不能成立。2013年6月租赁房屋即已无法正常使用，当事人应当积极协商解除事宜，承租人张明长在8月得到出租人明确告知后仍然既不交纳租金亦未交还房屋，其理由在于装修补偿的问题，本案中上诉人始终未能提供证据证明其自行装修或者通过转让取得的装修事实，涉及拆迁的装修补偿款至今也未实际发生，因此该抗辩理由不能成立，承租人占有租赁房屋，即应按照约定支付相应费用，同时，考虑客观起因及实际影响，原判酌情支持部分数额，亦无不妥，本院予以维持。关于争议房屋的现状，双方当事人均认可已被案外人拆除，鉴于争议房屋已经灭失，返还已无事实基础，且被上诉人诉请亦未包括返还房屋，故对原判第二项予以撤销。上诉人提到的装修损失，可能涉及房屋征收或者财产损害赔偿的问题，当事人可另行主张，本案不予处理。综上，原判认定事实部分有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2013）花民初字第1984号民事判决的第一项、第三项、第四项；
二、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2013）花民初字第1984号民事判决的第二项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费，按照一审判决执行；二审案件受理费250元，由上诉人张明长负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 新
代理审判员 衷进全
代理审判员 李泽梅
二〇一四年五月七日
书 记 员 姚中艳