宁夏回族自治区平罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第2103号
原告张福海（反诉被告），男，汉族，个体户，住银川市。
委托代理人许鹏、周兆华，宁夏宁人律师事务所律师。特别授权代理。
被告杨保学（反诉原告），男，回族，农民，住平罗县。
委托代理人马香，女，回族，农民，住平罗县。特别授权代理。
原告张福海与被告杨保学房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月10日立案受理后，被告杨保学向本院提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月7日公开开庭进行了合并审理。原告张福海的委托代理人许鹏、被告杨保学及其委托代理人马香均到庭参加了诉讼。在审理过程中，原、被告双方均同意调解处理，依法扣除审限15天。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年3月25日，原、被告双方在自愿平等的基础上签订了《房屋转让协议》，约定：原告将位于平罗县团结东路增瑞汽车城生活区（南商混楼）房屋B段2单元301号房屋转让给被告；房屋价格为23万元；付款方式为分期付款，第一期被告于2014年3月25日支付人民币18万元，第二期被告于2014年12月20日支付原告3万元，剩余2万元待原告办理房产证后被告予以支付；被告须按时支付房款，否则承担3%违约金；被告接收房屋使用权后，若发生与原告相关的产权纠纷由原告负责。由见证人王永国在该协议签字。协议签订后，被告向原告支付房款18万元，原告向被告交付了涉案房屋。之后，被告迟迟不按协议约定向原告支付第二期房款3万元。现原告诉至法院，请求判令：1、被告杨保学支付原告购房款3万元、违约金3000元，共计33000元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，对原告的诉讼请求不认可。原告出售的房屋存在瑕疵，经相关部门予以查封，无法办理房屋产权证。原告仍然承诺为被告办理房产证，是欺诈行为。请求人民法院依法不予支持原告的诉讼请求。
被告反诉称，2014年3月25日，杨保学与张福海达成了位于平罗县团结东路增瑞汽车服务有限公司面南商混楼B段2单元301室房屋买卖合同，并于当日签订了《转让协议》，约定：转让价格为23万元，房款分期付清，同时该协议第五条约定“甲方（张福海）必须协助乙方（杨保学）办理房产证，并提供相关证件”。在杨保学付清了第一笔18万元房款后进行了装修，准备好下欠的5万元房款便多次催促张福海提供相关房屋手续，要求其协助办理房产证。但张福海以各种理由推诿，因此杨保学拒绝支付下剩房款。后经杨保学多方打听，得知平罗县团结东路增瑞汽车服务有限公司的土地、房屋已被法院等部门进行了10余次查封、冻结，目前无法办理房产证。现杨保学反诉至法院，请求依法判令：1、撤销双方于2014年3月25日签订的房屋《转让协议书》；2、被反诉人张福海返还反诉人杨保学支付的购房款及装修费26万元（其中购房款18万元、装修款8万元，合计26万元）；3、本案诉讼费由被反诉人张福海承担。
原告为证明自己的主张，当庭提交如下证据：
1.转让协议书一份（当庭提交原件，质证后退回，留复印件），证明1、2014年3月25日原、被告双方自愿平等的签订房屋转让协议，该协议不存在合同法及相关法律规定的无效、效力待定及撤销的情形。该协议真实、合法有效。2、原、被告双方约定房款为23万元整，付款方式为分期付款，共分三期，第一期2014年3月25日付18万元人民币，第二期2014年12月20日付3万元，下剩的2万元待房产证办理完毕后支付。2万元为办理房产证的担保。3、被告在签订合同时，已经知晓房产证无法立即办理的事实。对此，在签订合同时未表示异议。4、被告逾期，应承担违约责任。
被告质证后认为，对协议认可。签订合同时，原告承诺在2014年8月办理房产证，案外人王永国签字见证。被告不知道房产证不能立即办理。
2.欠条一张（当庭提交原件，质证后退回，留复印件），证明被告在2014年3月25日向原告出具欠条一张，认可尚欠原告购房款3万元及另外2万元，并且知道2万元为办理房产证的保证金的事实。
被告质证后认为，对证据认可，无异议。当时原告答应在2014年8月份办理房产证，但至今未办理。
3.证人王永国证言，证明原、被告签订房屋买卖协议时原告告知被告房产证暂时无法办理，被告知情后签订该协议，双方约定下剩2万元购房款待原告办理房产证后被告支付。因此被告以房产证未办理抗辩剩余3万元购房款不予支付不合理；原告在支付完第一笔购房款后，已经按照合同约定，将房屋交付给被告，已经完成交付义务，被告未履行第二笔支付义务，但在涉案房屋居住至今。
原告质证后认为，证人证言能够证明被告在购买房屋时，知道该房屋存在瑕疵，对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
被告质证后认为，证人所述部分不属实。当时原告说2014年8月底办理房产证，证人说他在涉案房屋所在小区居住，证人自称是赵建勋的姨爹，说房产证不用担心。
4.顶账房协议一份（复印件），证明原告对涉案房屋具有合法处分权。
被告质证后认为，对证据不认可。
被告未向法庭提交书面证据。
本院依职权从平罗县房屋产权产籍管理所调取的查封、解封备考表、及B段商住楼单元房的清单各一份（加盖平罗县房屋产权产籍管理所档案章），证明位于平罗县增瑞汽车服务有限公司B段商住楼2-301号房屋属于平罗县增瑞汽车服务有限公司2012-40265号房中的其中一套，2012-40265号所有的房屋自2013年2月5日至2015年7月13日，被多家法院予以查封的事实。
原告质证后认为，对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。因为法院的查封是有期限的，并不代表不能过户，查封的原因也不是原告造成的，根据合同的约定，是能够过户时支付剩余的房款。
被告质证后认为，对证据没有异议，认可。
原告出示的证据，经本院审核后认为，原告出示的证据1、2、3，具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。原告出示的证据4达不到原告的证明目的，本院依法不予采信。本院依职权调取的证据，具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。
根据原告、被告当庭陈述和采信的证据，本院确认如下案件事实：
2012年10月22日，原告张福海与平罗县增瑞汽车服务有限公司签订《顶账房协议》，约定将平罗县增瑞汽车服务有限公司面南商混楼由西向东B段5单元301室顶账给张福海，面积约102㎡，单价为2700元／㎡。
2014年3月25日，原告张福海与被告杨保学签订《转让协议书》，约定：甲方（即张福海）将位于增瑞汽修城生活区（南商混楼）房屋B段2单元301室转让给乙方（即杨保学），面积为102平方米，以前是平罗县增瑞汽车服务有限公司面南商混楼B段5单元301室现在更为增瑞汽修城生活区房屋B段2单元301号；房屋价格为23万元；付款方式为第一期杨保学于2014年3月25日支付首付款18万元，第二期杨保学于2014年12月20日付款3万元，余2万元；所有产生的关于房屋费用由杨保学承担，与张福海无关；张福海必须协助杨保学办理房产证，并提供相关证件；杨保学必须按时付款，否则承担3%的违约金；杨保学交清首付款后，张福海将钥匙及其他相关手续交付给杨保学；杨保学接收房屋使用权后，若发生与张福海有关的产权纠纷或债权债务概由张福海负责清理；备注：由于房产证没有下来，杨保学用2万元作为抵押，待房产证手续下来后一次性付给张福海。合同签订后，杨保学依约支付了首付款18万元，张福海依约将涉案房屋及钥匙交付给杨保学，杨保学对房屋进行装修后居住至今。2014年3月25日，杨保学向张福海出具欠条一张，内容为“今欠购房款叁万元整，杨保学；今欠购房款贰万元整，杨保学。”现原告张福海以被告杨保学至今未按约定支付购房款3万元为由，向本院提起诉讼。被告杨保学以涉案房屋无法办理房屋产权证为由，向本院提起反诉。
同时查明，位于平罗县增瑞汽车服务有限公司B段商住楼2-301号房屋属于平罗县增瑞汽车服务有限公司2012-40265号房中的其中一套，自2013年2月5日至2015年7月13日，2012-40265号房产证下登记的所有房屋被多家法院予以查封，现仍处于查封状态。
本院认为，被法院依法裁定、决定查封的房地产，不得转让；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；因无效合同取得的财产，应当予以返还。本案中，原、被告双方在2014年3月25日买卖的房屋系被法院查封的财产。故双方签订的《转让协议书》违反国家法律、行政法规强制性规定，属于无效合同。被告杨保学反诉要求撤销原、被告签订的《转让协议书》，经本院释明，杨保学应当变更诉讼请求，但被告杨保学坚持不变更其诉讼请求。本院释明张福海应当变更诉讼请求为要求被告杨保学返还位于平罗县增瑞汽车服务有限公司面南商混楼B段2单元301号房屋一套，但原告张福海坚持要求被告杨保学支付购房款、违约金的诉讼请求。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定，“在诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案情事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”本案中，原告张福海的主张及被告杨保学的反诉，与本院根据案情事实作出的认定不一致，本院依法向双方当事人释明可以变更诉讼请求，双方当事人均不变更，故依法驳回原告张福海及反诉原告杨保学的所有诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第一百三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告张福海的诉讼请求；
二、驳回反诉原告杨保学的诉讼请求。
本诉案件受理费626元，由原告（反诉被告）张福海负担；反诉案件受理费2600元，由被告（反诉原告）杨保学负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。
审 判 长 马 艳
人民陪审员 龚春来
人民陪审员 王卫新
二〇一六年一月十三日
书 记 员 李旭霞
附1：判决书所依据的法律条款
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
loz1loz以出让方式取得的土地使用权，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第三十五条在诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案情事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。
当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。
附2：《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。