辽宁省大连市中级人民法院
p t ” > 行 政 裁 定 书
（2017）辽02行终563号
上诉人（原审原告）大连市企业信用担保有限公司，住所地大连市中山区中山路88号天安国际大厦48层。
法定代表人杨玉坤，董事长。
委托代理人詹阳，北京大成（大连）律师事务所律师。
委托代理人廖大鹏，北京大成（大连）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）庄河市国土资源局，住所地庄河市世纪广场9号。
负责人马力，局长。
委托代理人隋海春，庄河市不动产登记中心工作人员。
委托代理人王炜，庄河市不动产登记中心工作人员。
原审第三人大连康宝乳业有限公司，住所地庄河市吴炉镇小房身村。
法定代表人祝爱国，执行董事。
委托代理人陈光，辽宁长城律师事务所律师。
上诉人大连市企业信用担保有限公司因房屋登记一案，不服庄河市人民法院（2017）辽0283行初72号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院认定，2008年7月4日，第三人大连康宝乳业有限公司向庄河市房地产管理所提交了企业法人营业执照、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房产面积测量报告等材料，申请办理位于庄河市吴炉镇小房身村X号1-3层、XX号1-3层、XXX号1-2层、XXXX号1-2层、XXXXX号1-2层总计五处房屋的房产执照，所有权证号为XX5、XX6、XX7、XX8、XX9。2009年4月17日，大连爱时建材有限公司与第三人大连康宝乳业有限公司在上述房屋上设立了抵押登记。现原告大连市企业信用担保有限公司以庄河市房地产管理所为第三人颁发房产执照违法，阻碍原告行使房屋优先受偿权并侵害其合法权益为由，请求撤销所有权证号为XX5、XX6、XX7、XX8、XX9房产执照。另查明，第三人大连康宝乳业有限公司曾于2005年9月7日在庄河市城乡规划建设局下属机构庄河市村镇建设办公室办理了上述房屋的房产执照。又于2013年6月19日换发了房权证庄字第XX**号、XXX8号、XXX9号、XXX10号、XXXX**号房产执照。2014年6月26日，原告大连市企业信用担保有限公司与第三人大连康宝乳业有限公司签订了担保授信协议，并于2014年7月2日，在庄河市村镇建设办公室办理了上述房屋抵押登记。自2016年11月15日起，庄河市不动产统一登记工作由庄河市国土资源局负责。
原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。该条规定的”有利害关系的公民、法人或者其他组织”，不能扩大理解为所有直接或者间接受行政行为影响的公民、法人或者其他组织；所谓”利害关系”仍应限于法律上的利害关系，不宜包括反射性利益受到影响的公民、法人或者其他组织。同时，行政诉讼乃公法上之诉讼，上述法律上的利害关系，一般也仅指公法上的利害关系；除特殊情形或法律另有规定，一般不包括私法上的利害关系。因而，债务人的房屋登记行为和房屋抵押登记行为，虽有可能影响民事债权人或者抵押权人债权或抵押权的实现，债权人或者抵押权人因而与上述行政登记行为有了一定的利害关系，但因此种利害关系并非公法上的利害关系，也就不宜承认债权人或者抵押权人在行政诉讼中的原告主体资格。上述债权人的普通债权和抵押权人的抵押权等民事权益，首先应考虑选择民事诉讼途径解决。申言之，只有主观公权利，即公法领域权利和利益，受到行政行为影响，存在受到损害的可能性的当事人，才与行政行为具有法律上利害关系，才形成了行政法上权利义务关系，才具有原告主体资格，才有资格提起行政诉讼。判断起诉人与被诉房屋登记行为之间是否具有利害关系，还要注意利害关系的时点问题。即被诉房屋登记行为作出时，与该登记行为没有行政法律关系上利害关系的公民、法人或者其他组织一般不具有行政诉讼原告主体资格。本案被诉房屋登记行政行为是应第三人大连康宝乳业有限公司申请作出的，第三人大连康宝乳业有限公司是该行政行为的相对人。原告大连市企业信用担保有限公司与第三人大连康宝乳业有限公司签订的担保授信协议及办理抵押登记均发生在作出被诉房屋登记行政行为之后。房屋登记机关作出被诉房屋登记行政行为时，原告的抵押权登记并不存在，不存在该房屋登记行政行为作出时侵害其财产权益的情形。该房屋登记行为和后续的房屋抵押登记行为，虽有可能影响原告债权或抵押权的实现，原告因而与上述行政登记行为有了一定的利害关系，但因此种利害关系并非公法上的利害关系，也就不宜承认原告在行政诉讼中的原告主体资格。原告的普通债权和抵押权等民事权益，应考虑选择民事诉讼途径解决。综上，原告大连市企业信用担保有限公司不是该房屋登记行政行为的相对人，与被诉房屋登记行政行为之间亦不存在行政法律上的利害关系，不具有原告诉讼主体资格，应当驳回起诉。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款（一）项、（八）项之规定，裁定：驳回原告大连市企业信用担保有限公司的起诉。
上诉人大连市企业信用担保有限公司上诉称，请求撤销原审裁定，指令原审法院继续审理。主要理由是：一、被上诉人下属机构庄河市房地产管理所在案涉五套房屋已由庄河市村镇建设办公室于2005年9月7日办理房屋权属登记的情况下，又于2008年7月4日超越职权、地域管辖范围为原审第三人大连康宝乳业有限公司再次办理房屋权属登记，导致相同的五套房屋分别存在两个房屋权属登记。上诉人基于对庄河市村镇建设办公室作出的房屋权属登记的信赖，为原审第三人大连康宝乳业有限公司在兴业银行贷款提供授信担保，并取得房屋抵押权。现被上诉人下属机构庄河市房地产管理所作出的房屋权属登记及其后的抵押登记，致使上诉人的抵押权无法实现，已对上诉人的合法权益产生不利影响。二、被上诉人的两个下属机构庄河市房地产管理所和庄河市村镇建设办公室的职能存在交叉。上诉人的权益受损是因庄河市房地产管理所的违法重复登记行为所致，两者之间具有明确的内在联系。三、上诉人针对案涉违法登记行为提起诉讼后，大连市中级人民法院已经裁定指令原审法院继续审理，现原审法院仍以相同理由再次驳回上诉人的起诉，程序严重违法。综上，上诉人具备提起本案诉讼的原告资格。
被上诉人庄河市国土资源局辩称，上诉人不是被诉房屋登记行为的相对人，且上诉人的抵押权设立在被诉房屋登记之后，不存在被诉房屋登记行为作出时侵害其财产权益的情形。故上诉人与被诉房屋登记行为之间不存在利害关系。上诉人的债权和抵押权等民事权益应通过民事诉讼途径解决。请求驳回上诉，维持原裁定。
本院经审理查明的事实与原审裁定认定的事实一致，本院予以确认。
另查明，针对本案诉讼，原审法院于2016年10月28日作出（2016）辽0283行初7号行政裁定，裁定驳回大连市企业信用担保有限公司的起诉。大连市企业信用担保有限公司不服，上诉至本院。本院于2017年3月27日作出（2017）辽02行终12号行政裁定，裁定撤销原审法院（2016）辽0283行初7号行政裁定，指令原审法院继续审理。在该裁定书中，本院认为，大连市企业信用担保有限公司与案涉房屋登记行为之间具有利害关系，有权对此提起行政诉讼。
本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，”行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”所谓”利害关系”，是指有可能受到行政行为的不利影响。也就是说，当事人所主张的合法权益，应当具有受到行政行为侵犯的可能性。该可能性一般应置于行政法律关系当中加以分析判断，因此，除特殊情形或者法律另有规定，前述法条所规定的”利害关系”一般不包括私法上的利害关系。申言之，只有公法领域权利和利益，受到行政行为影响，存在受到损害的可能性的当事人，才与行政行为具有法律上的利害关系，才具有提起行政诉讼的原告主体资格。
房屋权属登记系房屋登记机关依法将房屋所有权或者抵押权等房屋权利在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据。房屋登记机关应当保证其房屋登记簿记载的房屋权利没有冲突。本案中，从现有证据看，针对案涉五套房屋，被上诉人下属的两家机构各自向原审第三人大连康宝乳业有限公司颁发了房屋所有权证书。虽然案涉房屋登记的所有权人是同一的，但是从行政法律关系上看，基于行政行为的公定力，这意味着，针对案涉五套房屋，房屋登记机关均先后作出了两项具有法律效力的行政登记行为。上述重复登记彼此之间毫无关联，相互冲突，势必会对其后登记的其他房屋权利人的合法权益产生不利影响。因此，作为案涉房屋抵押权人的上诉人，与针对同一房屋作出的另一房屋所有权登记行为及在此基础上设立的抵押登记行为之间存在行政法上的利害关系，具有提起本案诉讼的原告资格。对此，本院（2017）辽02行终12号行政裁定亦予以认定。现原审裁定又以同一理由驳回上诉人的起诉，显属不当。
《不动产登记暂行条例》第八条第一款规定，”不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。”国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定，”《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。...有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。...”第八十一条规定，”不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”本案中，庄河市不动产统一登记工作现已由被上诉人负责。根据前述规定，被上诉人应当保证其登记的案涉房屋具有唯一的编码，故对案涉房屋所有权存在的”一房两证”，也即”一房两编码”问题，被上诉人应当依法先行处理。在被上诉人未予处理的情况下，上诉人提起本案诉讼，不符合起诉条件。
综上，原审裁定驳回上诉人的起诉理由不当，但结论正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长苍琦
审判员李健
审判员胡俊杰
二○一八年二月九日
书记员刘婉余
附：本裁定适用的相关法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十六条人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以不开庭审理。
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。