文书内容广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1303民初643号原告：徐德，男，汉，1971年8月20日出生，住址：江西省上饶市鄱阳县。委托代理人：邓春萍，女，1971年2月2日出生，住址：广东省深圳市南山区，系原告徐德之妻。被告：惠州市光大置业有限公司，住所地：惠阳区淡水教育路七巷20号。法定代表人：郭耀名。原告徐德诉被告惠州市光大置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判长叶志光、审判员张香萍、冯文娟组成合议庭适用普通程序于2016年6月7日公开开庭进行审理。原告徐德之委托代理人邓春萍到庭参加诉讼，被告惠州市光大置业有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2011年11月13日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，并于2011年11月13日付清房款贰佰叁拾玖万元（￥2390000.00），2011年11月13日交付维修基金壹万肆仟捌佰叁拾伍元（￥14835.00），2012年9月29日交付契税柒万壹仟柒佰元（￥71700.00），2013年6月2日预交了办房产证费叁佰玖拾元（￥390.00），认购被告开发的位于惠州市惠阳区××××商品房；商品房建筑面积为296.57平方米，总价款为239万元人民币。合同约定交楼时间是2012年12月30日前，在商品房交付使用后60日内，完善基础设施、公共配套建筑达到使用条件，在180日内，将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，并在商品房交付使用后将房产证交付买受人。现该房屋房款、契税、维修基金、办房产证的费用已经交清，房屋买卖合同也已经到房产部门备案[合同编号：惠阳（2011）××××]，且该房屋已经在2013年6月2日交付使用，但至今被告仍没有将该房屋的权属证件办到原告名下，且煤气、电等基本设施缺失，无法开通使用。依据原被告所签的《广东省商品房买卖合同》的15条、《补充协议》第4条和第19条的约定及《中华人民共和国合同法》第107条的规定，被告逾期交楼、未完善基础设施及没有在规定期限内将房产证办好交给原告，已经构成违约。原告为维护自身合法权益向法院起诉，请求法院依法支持原告的诉求。诉请：1、请求判令被告履行与原告所签订《广东省商品房买卖合同》所约定的义务，并在抵押查封等限制涉案房屋转移的条件解除后，将涉案房屋所有权转移登记至原告名下；2、判令被告履行与原告所签订《补充协议》所约定的义务，要求被告在60天内完善基础设施、公共配套建筑，达到使用条件；3、判令被告支付未在交房60日内完善煤气、电等基础设施的赔偿金2390000×0.01%×1140天（暂计1140天，直至达到基础设施使用条件）=272460元；4、判令被告支付逾期交房的违约金2390000×0.02%×152天=72656元；5、判令被告支付未在规定期限内取得房地产权证书的违约金2390000×0.1%=2390元；6、判令由被告承担本案的全部诉讼费用。原告为其诉请向本院提交以下证据：1、身份证复印件；2、企业机读档案登记资料；3、广东省商品房买卖合同及补充协议；4、地方税收发票、契税发票、维修基金、预交办房产证费收据；5、房产登记簿档案查询单；6、商品房交付使用通知书、入伙指南、收楼验房确认书、2013年7月至9月物业管理费收费单。被告未答辩亦未提交任何证据。对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。经审理查明，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同内包含补充协议），该合同约定原告向被告购买涉案房屋，对原告所购买的楼房、房屋价款、交房日期、违约条款等进行约定（具体房号、约定的总价款详见列表），其中第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”、第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电基础工程在该商品房交付使用时达到使用条件；2、电话基础安装在该商品房交付使用时完成，由买受人自费开通；3、燃气基础安装在该商品房交付使用时完成，由买受人自费开通；4、有线电视安装在该商品房交付使用时完成，由买受人自费开通，如果在规定日期内未达到使用，双方同意按以下方式使用处理：1、买受人先收楼出卖人在买受人收楼后60天内达到上述使用条件；2、超过60天仍未达到使用条件的，出卖人按日赔偿买受人违约金；3、违约金为每日赔偿买受人已付房款的万分之一”、第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”、第二十四条“商品房预售的，在本合同生效之日起30天内，由出卖人向惠阳区房产管理局申请登记备案”、补充协议第十四条约定“如果在规定日期内基础设施、公共配套建筑未达到使用条件，双方同意按以下方式处理:(1)、买受人先行收楼，出卖人在买受人收楼后60天内达到上述使用条件；超出60天后仍未达到使用条件的，逾期，出卖人每日按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金”。原告已支付全部房款，原告于2013年6月2日收楼，可是被告一直未能履行合同约定的义务进行产权过户，故原告向本院起诉诉请被告办理产权过户等等。列表如下：原告花园房号商品房买卖合同签订日期约定总价款、交楼日期实际已支付的房款有无被查封、网签徐德众望花园××××2011年11月13日总房价款为239万元；2012年12月30日已全部支付已网签、已预告登记，已查封本院认为，原被告所签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示的，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，合同双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。现原告已经依约支付全部房款，被告也已将涉案房屋交付给原告使用，但被告未按照合同的约定为原告办理产权过户违反合同约定，应当承担继续履行合同责任，现涉案房屋已被查封，因此原告诉请解除查封后被告为原告办理产权过户手续理由充分，本院予以支持，但原告应同时负担相关办证费用（具体的数额则按相关的部门的要求为准）。至于原告诉请被告履行补充协议所约定义务完善基础设施、公共配套建筑达到使用条件，但原告并未提交相关证据证实，根据谁主张谁举证原则应由举证不能者承担不利的法律后果，故本院不予支持该诉请，应予驳回，因此原告诉请逾期完善基础设施赔偿金不符合合同约定，本院不予支持，应予驳回。关于原告诉请逾期交房违约金，原被告约定交房日期为2012年12月30日前，原告于2013年6月2日收楼，被告属于逾期交房，按照原被告之间签订的商品房买卖合同第九条之约定被告应支付原告逾期交房违约金72656（2390000×0.02%×152天）。关于原告诉请逾期办证违约金问题，原告未提交充足证据证实买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的唯一原因就在于出卖人的责任，其诉请逾期办证违约金不符合双方的约定，因此该诉请逾期办证违约金证据不足、理由不充分，本院不予支持，应予驳回。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权利，按缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告惠州市光大置业有限公司继续履行《商品房买卖合同》的合同义务，在涉案房屋众望花园××××房解除查封后将涉案房屋所有权转移登记至原告徐德名下；二、被告惠州市光大置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金72656元给原告徐德；三、驳回原告徐德的其他诉讼请求。本案诉讼费28700元，由被告惠州市光大置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  叶志光审判员  张香萍审判员  冯文娟二〇一六年六月十三日书记员  黄靖雅