天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四终字第497号
上诉人（原审被告）刘恩凯。
上诉人（原审第三人）刘岗。
委托代理人程树德，天津鼎名律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）施绪东。
原告施绪东与被告刘恩凯、第三人刘岗返还原物纠纷一案，原审法院于2013年9月26日受理后，经审理于2014年1月7日作出（2013）丽民初字第5303号民事判决。宣判后，刘恩凯不服提起上诉。本院于2014年3月14日作出（2014）二中民四终字第166号民事裁定，以原审判决认定事实不清为由，撤销原判，发回重审。原审法院依法重新组成合议庭，于2014年6月2日作出（2014）丽民重字第9号民事判决。刘恩凯、刘岗均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月3日受理后，依法组成合议庭于2014年8月18日公开开庭进行了审理。上诉人刘恩凯，上诉人刘岗及其委托代理人程树德，被上诉人施绪东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，刘恩凯与刘岗系同胞兄弟，刘恩凯自2003年居住在天津市东丽区程林东里2#1－201－204号房屋内至今。2010年10月28日，刘岗因要求确认诉争房屋所有权纠纷而向其同胞兄弟姐妹提出诉讼。原审法院在确认该房屋为刘岗所有后，刘恩凯不服提出上诉。二审中由于刘岗明确表示确权后，仍同意刘恩凯继续在该房屋居住，刘恩凯撤回上诉。
2011年9月27日，施绪东与刘岗就诉争房屋签订《房屋买卖（置换）协议》，约定施绪东以540000元的价格向刘岗购买诉争房屋。合同签订后，施绪东累计向刘岗支付购房款535000元，并办理了房屋过户手续，施绪东取得了诉争房屋的所有权证。后施绪东与刘岗另行约定，刘岗于2011年12月2日前向施绪东交付房屋时，施绪东交付剩余房款5000元。因刘恩凯始终在该房屋居住，刘岗始终未能向施绪东交付房屋。
2011年12月13日，施绪东曾起诉刘恩凯腾房，后撤诉。2012年5月24日，施绪东起诉刘岗要求其继续履行合同，立即交付房屋，并支付违约金27000元。原审法院作出判决，支持了施绪东的诉讼请求。判决生效后，施绪东申请执行，对于违约金部分刘岗已经履行完毕。因刘恩凯至今仍在该房屋内居住，导致施绪东对诉争房屋未能实际占有使用，仍租房居住，每月租金为800元。
施绪东以刘恩凯占有诉争房屋，导致其始终无法行使占有、使用的权利，自己一直租房居住为由，诉至原审法院，要求判令：1、刘恩凯立即从其所有的天津市东丽区程林东里2#1-201-204号房屋内搬出；2、刘岗自2011年12月2日起至房屋实际腾空之日止，每月支付给施绪东租房费用800元；3、诉讼费由刘恩凯承担。
刘恩凯辩称，在刘岗明确表示保证刘恩凯居住权的承诺下，诉争房屋被确认为刘岗所有。2011年，刘岗未经刘恩凯同意私自将该房屋卖予施绪东，侵犯了刘恩凯的居住权。现刘恩凯孤身一人，身体残疾，无其他住所，不同意施绪东的诉请。但如刘岗赔偿其270000元解决居住问题，同意从诉争之房搬出。
刘岗述称，其虽承诺刘恩凯可居住在诉争之房，但时间长短刘岗具有决定权，在卖房前已经通知了刘恩凯，刘恩凯应将该房屋腾出交还施绪东。现施绪东不能入住是刘恩凯造成的，故不同意施绪东的第二项诉讼请求，该损失应当由刘恩凯赔偿。
原审法院认为，施绪东出资购买了坐落于天津市东丽区万新街程林东里2#1－201－204号房屋，办理了房屋所有权登记，成为该房屋的所有权人，有权占有、使用房屋。刘恩凯虽在该房屋内居住，但不得以此对抗房屋所有权人的请求，刘恩凯应将房屋腾空，交付给施绪东。施绪东要求刘恩凯返还房屋的诉请，予以支持。刘恩凯以刘岗承诺其在该房居住为由提出的抗辩，因现刘岗已丧失了诉争房屋的所有权，刘恩凯以刘岗的承诺对抗施绪东显然不当，该抗辩理由不能成立。
施绪东因刘岗延迟交付房屋而产生的租房费为其合理损失，刘岗应予承担。施绪东主张刘岗向其支付至房屋实际腾空之日的损失额，自2011年12月2日至2014年6月1日之间30个月的租房费24000元为其实际发生的损失，应由刘岗承担。根据本案客观情况，房屋实际腾空之日现无法确定，从2014年6月2日至房屋实际腾空之日期间施绪东的租房费虽是必然发生的损失，但房屋租赁费用会受多方面因素影响，该损失额不宜预判，施绪东可待该部分损失发生后另行主张权利。刘岗辩称其已经支付了违约金27000元，完全履行了合同义务，不应再赔偿损失，因刘岗已经支付的27000元违约金，是基于施绪东与刘岗签订房屋买卖合同关于违约金的约定，由于刘岗未能按合同约定交付房屋而应支付的惩罚性违约金，并非是对损失的赔偿，刘岗对该违约金的履行并不能免除其赔偿义务。由于刘岗至今未能将诉争房屋交付给施绪东，其合同的主要义务并未履行完毕，由于其违约给施绪东造成的损失，其应承担责任，刘岗的抗辩缺乏事实和法律依据，不予支持。
刘恩凯在诉争之房被确定为刘岗所有前长期在该房屋内居住，在确权诉讼中刘岗又多次承诺刘恩凯在房屋确权后仍可在该房屋内居住，特别是2011年3月4日，天津市第二中级人民法院组织调解时，刘恩凯在刘岗明确承诺给予刘恩凯居住权的条件下，同意撤回上诉，该承诺未确定刘恩凯的居住期限。在刘恩凯尚在该房居住期间，刘岗将房屋卖给施绪东，违背了其对刘恩凯的承诺，明显有悖诚实信用原则。由于刘岗的过错，造成了刘恩凯不能在诉争房屋继续居住，因此刘岗应该对刘恩凯为解决居住问题的支出进行适当补贴。考虑到刘恩凯与刘岗的兄弟关系，刘恩凯入住诉争之房的具体情况以及其个人居住的基本需求、诉争房屋的地理位置、周边环境、刘岗出售诉争之房的所得利益等因素，综合认定刘岗补贴刘恩凯100000元，以便其解决居住。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决：一、被告刘恩凯于判决生效后九十日内将坐落于天津市东丽区万新街程林东里2#1－201－204号房屋腾空，并交付原告施绪东。二、第三人刘岗自判决书生效后十日内赔偿原告施绪东2011年12月2日起至2014年6月1日租房费24000元。三、第三人刘岗于判决书生效后三十日内向被告刘恩凯支付居住补贴100000元。如第三人刘岗未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，被告刘恩凯、第三人刘岗各负担40元。
上诉人刘恩凯不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回施绪东的原审诉讼请求，本案一、二审诉讼费由施绪东和刘岗承担。主要事实及理由：1、原审判决认定事实不清。在刘恩凯四兄弟就诉争房屋的所有权确认纠纷案件中，四兄弟在法院的主持下签订了一份协议，确认刘恩凯继续居住诉争房屋，所有权归刘岗。但刘岗于2011年9月擅自撕毁协议，偷着将诉争房屋卖给毫不知情的施绪东。刘岗所为给刘恩凯造成极大的精神痛苦，应付全部法律责任。2、原审判决适用法律错误。在法院主持下，刘恩凯、刘岗等四兄弟签订的协议具有法律效力，刘恩凯的居住权理应得到法律保护。综上，请求二审法院支持刘恩凯的上诉请求，判决刘岗赔偿因撕毁协议、剥夺刘恩凯的居住权所带来的相应经济损失270000元。
上诉人刘岗不服原审判决，向本院提起上诉，请求维持原判第一、二项，撤销原判第三项，一、二审案件受理费由刘恩凯承担。主要事实及理由：一审判决刘岗支付刘恩凯居住补贴，于法无据，超出本案受理范围。刘岗与刘恩凯在其他诉讼案件的调解中，刘岗作为调解意见承诺诉争房屋让刘恩凯居住，但该承诺发生在本诉之前，即刘岗交易该房之前，该调解意见不应成为本案判决意见。故一审判决刘岗支付刘恩凯居住补贴法律依据不足。另从原审诉讼的角度看，原判系返还原物纠纷，施绪东向刘恩凯主张腾房及租金损失，其诉讼请求之中并无请求判决刘岗支付刘恩凯居住补贴的内容，刘恩凯也没有提出此项诉讼请求。一审法院针对本无诉讼请求的相关内容做出实体判决，有悖不告不理的审判原则，超出诉讼请求的范围做出实体判决是错误的。综上，请求二审法院维护刘岗的合法权益。
被上诉人施绪东辩称，施绪东通过合法手续取得诉争房屋的所有权，应该完全占有该房屋，所以不同意刘恩凯的上诉请求，刘恩凯应该从诉争房屋中搬出。刘岗的上诉请求，是刘岗与刘恩凯之间的事，施绪东没有意见。
本院经审理查明，原审法院审理查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条，所有人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
关于刘恩凯是否应予腾房问题。施绪东与刘岗之间签订的《房屋买卖（置换）合同》已经法院生效判决确认为合法有效，且双方已按合同约定将涉诉房屋过户到施绪东名下，施绪东成为该房屋的合法所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。现刘恩凯以刘岗曾承诺在房屋确权后其可继续在该房屋内居住为由，不同意腾房，但因刘岗并未承诺刘恩凯在诉争房屋内居住的时间，则在刘岗已将诉争房屋出卖，且无证据证明施绪东购买房屋存在过错，也已支付合理对价，合法取得涉诉房屋所有权的情况下，施绪东要求刘恩凯腾出涉诉房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于刘岗是否应当给付刘恩凯相应居住补贴及补贴数额问题。刘岗自2003年在涉诉房屋内居住，在2010年10月刘岗诉刘恩凯等确认诉争房屋所有权纠纷案件中，刘岗承诺房屋确认为其所有后，同意刘恩凯继续在该房屋内居住，但刘岗并未承诺刘恩凯继续居住的期限，则刘岗可随时要求刘恩凯腾出诉争房屋。考虑到刘恩凯在诉争房屋内居住时间较长的客观情况，刘岗在出卖诉争房屋时，应当提前通知刘恩凯，并给予刘恩凯另行解决居住问题的合理期间，但刘岗不能证明其在将诉争房屋卖给施绪东前，已通知刘恩凯，其所为亦有不妥之处。鉴于刘恩凯自2003年即在诉争房屋内居住，刘岗将诉争房屋出卖，导致刘恩凯不能继续在该房屋内居住，需另行解决居住问题等客观情况，原审法院综合考虑本案事实，酌情确认刘岗给付刘恩凯居住补贴100000元，并无不当。
综上，刘恩凯、刘岗的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2380元，刘恩凯负担80元，刘岗负担2300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
代理审判员 强国琴
代理审判员 孟 夏
二〇一四年九月十二日
书 记 员 刘继永
速 录 员 李晓旭