安徽省滁州市琅琊区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1102民初1636号
原告：滁州一九一二文化商业管理有限公司，住所地安徽省滁州市育新东路158号（滁州1912文化商业街区）9幢塔，组织机构代码06247127-0。
法定代表人：赵文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：缪崇林，安徽环滁律师事务所律师。
被告：孟繁强，男，1975年8月27日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区，
原告滁州一九一二文化商业管理有限公司（以下简称一九一二公司）与被告孟繁强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月4日公开开庭进行了审理。原告一九一二公司的委托诉讼代理人缪崇林，被告孟繁强到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
一九一二公司向本院提出诉讼请求：判令：一、解除一九一二公司与孟繁强于2014年11月1日签订的《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》；二、孟繁强立即返还一九一二公司安徽省滁州市琅琊区育新东路158号的滁州1912文化商业街区9号楼401室；三、孟繁强支付自2016年4月起至2017年4月止的租金256926元，并自2017年5月1日起按20554元/月支付租金至返还房屋日止；四、孟繁强支付自2016年8月1日起至2017年4月止的物业管理费30411元，并自2017年5月1日起按3379元/月支付物业管理费至返还房屋时止；五、孟繁强支付水电费4455.6元；六、孟繁强支付违约金82216元；七、孟繁强返还免租期租金117327元，并承担本案诉讼费用。诉讼过程中，一九一二公司变更请求为：判令：一、孟繁强支付自2016年4月起至2017年4月止的租金256926元，并自2017年5月1日起按20554元/月支付租金至2017年6月30日止；二、孟繁强支付自2016年8月1日起至2017年4月止的物业管理费30411元，并自2017年5月1日起按3379元/月支付物业管理费至2017年6月30日止；三、孟繁强支付水电费4455.6元；四、孟繁强支付违约金82216元；五、孟繁强返还免租期租金117327元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年11月1日，一九一二公司与孟繁强签订一份《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》，约定一九一二公司将滁州1912文化商业街区9号楼（面积482.67平方米）出租给孟繁强经营餐厅，租赁期限为六年，自2014年11月1日起算，并对租金、物业管理费和水电费的计算标准及支付期限作出了约定；另合同对免租期及违约责任作出了相应的约定。孟繁强仅支付了2016年3月31日前的租金，之后未再支付租金，另孟繁强拖欠2016年8月1日后的物业管理费及2016年11月1日后的水电费。
孟繁强在庭审中辩称：一九一二公司主张的违约金过高，请求法院给予调整；免租期的租金不应当承担，一九一二公司口头承诺在合同的基础上免租三个月，且房租不递增；物业管理费交至2016年10月。
一九一二公司为支持其诉讼请求，举证下列证据：
证据一、《滁州市1912文化商业街区店铺租赁经营合同》一份。证明一九一二公司与孟繁强之间存在房屋租赁合同关系，合同中约定了租赁房屋的位置、租金、物业费及水电费的标准，因孟繁强违约导致合同解除，孟繁强应返还免租期租金，并承担违约责任；
证据二、2016年11月至2016年12月水电费通知单二份。证明孟繁强欠水电费。
上述二组证据经孟繁强质证，对证据的真实性无异议，但认为不应当返还免租期租金，违约金过高应作出调整。
孟繁强未举证。
本院认为：一九一二公司举证的二组证据，符合证据的客观性，合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。
依据上述有效证据，并结合庭审调查，本院查明如下事实：
2014年11月1日，一九一二公司（甲方）与孟繁强（乙方）签订一份《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》，约定一九一二公司将位于滁州市琅琊区育新路158号“滁州1912”文化商业街区9号楼401店铺（面积482.67平方米）出租给乙方经营餐饮。8、履约保证金。8.1乙方为保证履行本合同及附件所约定的各项义务和责任，须缴纳给甲方履约保证金，该保证金不作为预付的租金、管理费及推广费，仅为乙方忠实履行合同所约定义务的保证。履约保证金具体数额见“附件2”。14、免租与装修。14.1甲方同意给予乙方“附件2”所列免租期，供乙方进行相关营业前准备，包括装修、装饰、物资进场、营业人员招聘培训等，免租期包含在租赁期限内。14.2免租仅限于店铺租金，合同及附件中约定乙方的其他义务均须履行。14.6装修免租期满后，无论乙方是否完成装修，是否开始营业，都必须按合同约定的时间开始向甲方支付租金。14.7在本合同履行期间，如出现因乙方违约行为导致终止，甲方有权按终止之日至原合同期满的时长所占原合同期的比率折抵免租期，并以合同终止前最后一个月租金的标准，向乙方追偿该租金。23.合同的变更和解除。23.1租赁期间如出现以下情形，双方可签订补充协议，变更或协商解除合同：（1）甲方或乙方有特殊原因或要求，经双方协商一致的。23.2租赁期间如出现以下情形，甲方可直接提前终止合同：（1）乙方违反本合同及补充条款约定，且经甲方提出整改，乙方拒绝或未按要求时间予以纠正的。24、违约责任及赔偿。24.2因乙方原因导致合同终止或解除的，乙方需以合同解除当月租金的4倍为标准向乙方支付违约金，乙方缴纳的租金、管理费按相应的实际使用天数扣除后，剩余费用无条件全部退还，但履约保证金不予退还，因乙方违约导致甲方其他损失的，甲方有权追偿。27、合同的生效及其他。27.3本合同所列举的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有相同效力并同时生效，对双方具有同等约束力。附件2《滁州1912店铺租赁经营条件书》约定：租赁期间自2014年11月1日至2020年10月31日（6年）。租金从免租期结束后次日起计算，2014年11月1日至2015年10月31日租金标准为1.2元/平方米/天，月租金为17617元；2015年11月1日至2016年10月31日租金标准为1.3元/平方米/天，月租金为19086元；2016年11月1日至2017年10月31日租金标准为1.4元/平方米/天，月租金为20544元；租金支付方式：季付，首期支付时间为2014年11月1日(计租首月不足月的，合并在次月计算)。之后每次缴付时间为每季度最后一个月的20日前缴纳下个季度的租金。管理费从约定的店铺交付日起计算，2014年11月1日至2017年10月31日月管理费标准为7元/平方米/月，月费用为3379元，支付方式为季支付，首期付款时间为2014年11月1日，之后每次缴付时间为每季度最后一个月的20日前缴纳下个季度管理费。履约保证金52851元，付款日期：合同签订后5个工作日内。街区水费为3.3元/度；电费为1.30元/度，7、8、9月价格为1.40元/度。店铺交付日为2014年11月1日。免租期限：第一期免租装修期2014年11月1日-2015年4月30日（合计六个月）；第二期免租装修期2015年11月1日-2016年3月31日（合计5个月）。
孟繁强交纳了2016年3月31日前的房租，之后未再交纳房租。孟繁强2016年11-12月共使用2070度电及55吨水，电费合计2691元（2070×1.3），水费合计181.5元，水电费共计2872.5元，该费用未交纳。孟繁强交纳履约保证金52851元。一九一二公司于2017年6月份将孟繁强承租的房屋锁起来。
2017年7月4日，一九一二公司与孟繁强均同意解除双方签订的《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》，当日，孟繁强将其承租的房屋钥匙返还给一九一二公司。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。一九一二公司与孟繁强签订的《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同对租赁期限、租金物业费标准，违约责任等均明确约定。孟繁强应按约履行。孟繁强交纳了2016年3月31日前的房租，之后未再交纳房租，至一九一二公司诉至本院时，孟繁强已累计一年以上未交纳房租。因此，一九一二公司有权要求解除与孟繁强签订的《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》。2017年7月4日，经双方协商一致，解除双方签订的《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》。一九一二公司于2017年6月已将孟繁强承租的房屋锁起来，孟繁强已不能实际使用房屋，孟繁强应当支付自2016年4月1日起至2017年5月31日止的房租，该房租为277410元（19086×7+20544×7）。合同约定第一期免租装修期2014年11月1日-2015年4月30日（合计6个月）；第二期免租装修期2015年11月1日-2016年3月31日（合计5个月），同时约定在本合同履行期间，如出现因孟繁强违约行为导致终止，一九一二公司有权按终止之日至原合同期满的时长所占原合同期的比率折抵免租期，并以合同终止前最后一个月租金的标准，向孟繁强追偿该租金。双方合同于2017年7月解除，至合同期满日2020年10月，时长为40个月，占合同期55.6%（40÷72），免租期共计11个月，孟繁强应当承担6个月（11×55.6%）的免租期的租金，2017年6月的租金标准为20554元/月，孟繁强应当支付的免租期的租金为123324元（20554×6），本院对一九一二公司要求孟繁强支付该部分租金117327元予以支持。综上，孟繁强应当支付的租金为394737（277410+117327）元，双方均同意孟繁强交纳的履约保证金52851元冲抵租金，因此，本院对一九一二公司要求孟繁强支付租金341886元（400734-52851）予以支持，对超出部分不予支持。一九一二公司未举证孟繁强交至何时的物业管理费，本院以孟繁强自认的交至2016年10月为准，本院对一九一二公司要求孟繁强支付自2016年11月至2017年5月的物业管理费23653元（3379×7）予以支持，对超出部分不予支持。孟繁强共欠水电费2872.5元，本院对一九一二公司要求孟繁强支付水电费2872.5元予以支持，对超出部分不予支持。一九一二公司要求孟繁强按20544元/月的4倍即82216元支付违约金过高，本院依法调整按2017年7月租金标准2倍计算违约金即41088元（20544×2）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告孟繁强于判决生效后十日内支付原告滁州一九一二文化商业管理有限公司租金341886元、物业管理费23653元、水电费2872.5元及违约金41088元；
二、驳回原告滁州一九一二文化商业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8670元，减半收取4335元，由原告滁州一九一二文化商业管理有限公司负担615元，被告孟繁强负担3720元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 汪涛
二〇一七年八月二日
书记员 贾瑶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。