上海市宝山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0113执异104号
案外人戴某某，男，1954年9月9日生，汉族，户籍地上海市虹口区。
委托代理人陆振标，上海文勋律师事务所律师。
申请执行人许小梅，女，1980年5月15日生，汉族，住上海市宝山区。
被执行人宋淳，男，1968年9月22日生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
在本院执行许小梅与某某的民间借贷纠纷一案中，案外人戴某某对执行上海市宝山区顾太路XXX弄XXX号全幢房地产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人戴某某称，其于2015年6月19日通过中介公司向被执行人宋淳及宋某某、翟某某购某本市宝山区顾太路XXX弄XXX号房屋，约定房屋转让总价人民币316万元，当日，案外人支付购房定金2万元；2015年6月29日双方签订上海市房地产买卖合同，约定在2016年1月31日前办理过户手续，当日，案外人支付购房款203万元；2015年8月29日案外人支付购房款66.5万元并支付中介佣金2万元；2015年9月4日案外人与某某等办理了房屋交接手续；2015年10月2日案外人开始装修房屋；2015年10月25日案外人在不知道房屋已被法院查封的情况下支付购房款34.5万元；2016年1月案外人发现房屋被宝山法院等多家法院查封，故提出异议，请求法院解除对上海市宝山区宝山区顾太路XXX弄XXX号房屋的查封。
案外人戴某某为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、中介合同，以证明案外人通过中介公司于2015年6月19日向被执行人宋淳等购某顾太路XXX弄XXX号房屋，约定房屋转让总价316万元；2、定金收据、定金保管书，以证明案外人于2016年6月19日支付购房定金2万元；3、佣金确认书，以证明房屋转让总价316万元，佣金3万元由其承担；4、案外人为某某的房地产买卖合同2份，以证明案外人购某系争房屋属于置换购房，同期其出售了名下两套房屋，所得房款用于支付购某系争房屋的购房款；5、案外人与某某、宋某某、翟某某签订的房地产买卖合同，以证明双方于2015年6月29日签订房地产买卖合同，并约定在2016年1月31日前办理过户手续；6、金额为203万元的购房款收据、汇款凭证以及房地产抵押借款合同，以证明案外人于2015年6月29日支付购房款203万元，由被执行人宋淳用于撤销所出售房屋的抵押；7、金额为66.5万元的购房款收据、汇款凭证，以证明案外人于2015年8月29日支付购房款66.5万元；8、佣金收据，以证明案外人于2015年8月29日支付中介佣金2万元；9、房地产交接书，以证明案外人与被执行人宋淳等于2015年9月4日办理了房屋交接手续；10、房地产登记簿，以证明案外人为确认房屋抵押等情况，委托中介于2015年9月6日查询了房产信息，结果显示房屋权利状况一切正常；11、装修协议、购某装修材料凭证，以证明案外人于2015年10月2日起开始装修房屋；12、金额为10万元的购房款收据、汇款凭证，以证明案外人于2015年10月25日支付购房款10万元；13、物业管理费收据，以证明案外人支付了2015年9月至12月的物业管理费；14、有线电视过户凭证，以证明案外人所购房屋有线电视已办理过户手续。
本院经审查查明，本案系争房地产上海市宝山区顾太路XXX弄XXX号全幢的权利人登记为宋淳、宋某某、翟某某共同共有，房地产权证号为宝XXXXXXXX**号。申请执行人许小梅与被执行人宋淳之间系民间借贷纠纷，本院以(2015)宝民一(民)初字第8346号立案审理，并于2016年1月5日作出判决，确定：一、被告宋淳于判决生效之日起十日内归还原告许小梅借款200,000元；二、被告宋淳于判决生效之日起十日内支付原告许小梅借款逾期违约金，本金以200,000元为基数，自2015年8月9日起至判决生效之日，按银行同期同类贷款利率四倍计算；三、被告宋淳于判决生效之日起十日内支付原告律师费10,000元；四、被告宋淳如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、案件受理费4,450元、保全费1,520元，由被告宋淳负担。该判决书生效后，因宋淳未能按期履行付款义务，许小梅遂向本院申请执行，本院以(2016)沪0113执1936号立案执行，但被执行人至今未全面履行义务。本案在审理过程中，许小梅申请财产保全，本院于2015年9月10日对系争房地产予以查封，查封期限为3年。
另查明，2015年6月19案外人戴某某通过戴斌与某某、宋某某、翟某某达成购某上海市宝山区顾太路XXX弄XXX号房屋的协议，约定总房价款316万元，其中首期房价款205万元于签订示范合同当日支付，第二期房价款45万元于房地产交易中心出具过户收件收据后当日支付，其他房价款66万元于2016年1月31日支付。之后，戴某某(乙方)与某某、宋某某、翟某某(甲方)于2015年6月29日签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方名下坐落于上海市宝山区顾太路XXX弄XXX号全幢房屋，双方共同于2016年1月31日向房地产交易中心申请办理转让过户手续，首期房款205万元在签订合同之日支付，第二期房款44万元在2015年8月15日前支付，尾款1万元待乙方取得房地产权证后7日内并在双方对房地产验看、清点后支付。该合同网上签订时间为2015年6月29日13时25分13秒。合同签订后，戴某某于2015年6月29日、8月29日分别支付房款205万元、665,000元。2015年9月4日，戴某某与售房人签署房地产交接书，接受上述房屋，并于同年10月2日开始装修。2015年10月25日，戴某某又支付购房款10万元，剩余房款345,000元因案外人戴某某发现房屋被多家法院查封而暂未支付，后应本院要求，其于2017年1月9日将剩余房款345,000元交至本院。
以上事实，有案外人戴某某提交的中介合同、房地产买卖合同、房款收据、房地产交接书、装修协议；本院调取的上海市房地产登记簿、(2015)宝民一(民)初字第8346号民事判决书以及(2016)沪0113执1936号代管款处理情况表等证据予以证明，本院对此予以确认。
本院认为，根据有关法律规定，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权；金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院于2015年9月10日对系争房地产上海市宝山区顾太路XXX弄XXX号全幢采取查封措施时，系争房地产的权利人之一登记为被执行人宋淳，故本院的查封措施并无不当。然经本院审查查明，在本院采取查封措施前上述房地产已由案外人戴某某购某并付清了绝大部分房价款，且已实际占有，但因被执行人与他人发生纠纷而使上述房地产被本院查封，故无法办理过户手续，案外人对此并无过错，现案外人已将剩余的房价款交至本院，据此，本院应当作出解除对上述房地产查封的裁定，案外人戴某某提出的执行异议于法有据，本院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对于上海市宝山区顾太路XXX弄XXX号全幢房地产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 陆昊罡
代理审判员 王丽辉
人民陪审员 郁 雯
二〇一七年二月四日
书 记 员 朱 琦
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。