广西壮族自治区临桂县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临民初字第161号原告杨X。委托代理人刘X。被告李XX。委托代理人卢XX。原告杨X诉被告李XX租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月5日受理后，依法组成由审判员石剑担任审判长，审判员李洲水和人民陪审员何永发参加的合议庭，于2015年6月8日公开开庭进行了审理，书记员梁燕子担任记录。原告杨X及其委托代理人刘X，被告李XX的委托代理人卢XX到庭参加诉讼。现已审理终结。原告杨X诉称，原告与被告于2012年12月19日签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁标的物位于临桂县街，XX大厦整栋楼（其中一层门面七个），租赁用途为酒店营业及办公。合同还约定承租方（原告）签订合同后预交壹拾万元房租，并缴纳贰拾万元房屋修缮保证金（押金）给出租方（被告）。鉴于合同签订时租赁标的物为在建房屋，故双方未约定房屋交付时间。2013年1月6日，原告向被告帐户转入195000元租金及部分房屋修缮保证金。之后，因被告称需原告出资对该房屋楼梯进行改造，为了能早日使用该房屋进行酒店经营，原告又于2013年3月13日向其指定帐号转入50000元楼梯改造费。同年2月，原告花费150000元委托南宁市XX咨询有限公司对租赁标的物进行了酒店装饰装修工程设计。之后被告一直以各种理由拒绝向原告交付房屋。直至今年十一月，原告到桂林实地考查，才得知该租赁标的物已租与其他人使用，被告已无法向原告交付。综上所述，原告认为，本案《房屋租赁合同》系依法成立之合同，合法有效并对合同双方具有约束力；被告在合同签订后近两年的时间内拒绝向原告交付房屋，且现已无法向原告履行其交付租赁物义务，其行为已经构成根本违约，合同目的已无法实现；原告依据合同约定得予解除合同、要求其返还已收取的租金并追究其赔偿原告相关损失的违约责任。为维护原告之合法权益，特向人民法院起诉，请求：1、判令解除原告与被告于2012年12月19日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即向原告返还已支付的房屋租金及房屋修缮保证金195000元，并判令被告支付占用该笔租金及保证金期间的资金占用费23692元（自2013年1月6日起，按同期银行贷款利率暂计至起诉前的2015年1月5日，2015年1月6日起至实际返还租金之日的利息另行计算）；3、判令被告赔偿原告酒店委托设计费用150000元；4、判令被告返还原告向其支付的楼梯改建费用50000元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。原告杨X为其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、李XX、覃XX与桂林市临桂金桂木器厂签订的《房屋租赁合同》，证明被告享有租赁物的使用权。2、原告与被告签订的《房屋租赁合同》，证明原、被告双方房屋租赁合同的权利义务内容及解除合同条件的约定。3、农业银行账号明细查询单及银行卡取款凭条，证明原告已向被告妻子覃XX账户转入自己及部分房屋修缮保证金共计195000元。4、柳州银行股份有限公司账户明细查询单，证明原告向被告指定账户转入50000元楼梯改造费。5、合作经营酒店协议，证明原告租赁标的物的目的系为了开办“XX酒店”。6、设计委托协议书，7、南宁市XX咨询有限公司设计费收条，8、柳州银行实时转账查询单，9、南宁市XX咨询有限公司设计费收条，10、南宁市XX咨询有限公司设计费收条，证明原告委托设计公司对租赁物进行酒店设计及设计费收条，并向设计公司支付了150000元设计费用。11、租赁物现场照片，12、（2014）桂仲案字第XX号仲裁裁决书，证明被告与木器厂签订的房屋租赁合同已被裁决解除，租赁物已租与其他人使用，被告无法向原告交付。13、临桂XX酒店装饰装修设计图纸322份（已经制成了光碟），证明原告对租赁物进行了装修设计。本院依据原告杨X的申请，准充证人莫XX出庭作证。证人莫XX当庭陈述：我与原告、被告是准备合伙关系。准备合伙做酒店。我证明50000元，是杨X转入我的卡号，是给李XX的。因为被告没有农行卡号，借用我的银行卡转入。事后，我转入给被告，是以什么方式转的我忘记了。50000元是做什么，具体做什么我不清楚。我跟杨X认识，是通过李XX认识的。在签订协议我们四个作为乙方，我的名字是在李XX、唐XX一起，这是为什么，我不知道。合同协议上的名字是我签订的。协议上面租金是由我们5个人分担，有约定依约定。签订协议后，我们四个人没有交过租金给被告。原告按协议的约定打了195000元给被告，我不清楚，因为不是打给我。被告李XX辩称，一、本案漏列必须参加共同诉讼的原告，属程序违法。2012年12月19日，被答辩人、答辩人与谭XX、莫某某、莫XX签订一份《合作经营酒店协议》，约定5人合伙开办名称为“XX酒店”，以及各项资金投入的分配问题。并推举被答辩人为执行合伙人（即法定代表人）。当日，担任执行合伙人的被答辩人代表合伙人与答辩人签订一份《房屋租赁合同》，将临桂县XX路XX大厦出租给被答辩人。依据《民法通则》第三十四条的规定，合伙负责人的经营活动，由全体合伙人承担民事责任，以及【最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见】第45条的规定，未起字号的个人合伙，合伙人在民事诉讼中为共同诉讼人。本案的其他合伙人答辩人、谭XX、莫某某、莫XX，依法应当参与本案的诉讼。因此，本案显然是漏列了必须参加诉讼的共同原告。二、被答辩人没有依照《房屋租赁合同》的条款履行义务，导致合同无法履行，所造成的损失应由其自行承担。2012年12月19日，答辩人与被答辩人签订一份《房屋租赁合同》，将临桂县XX路XX大厦出租给被答辩人。该合同约定被答辩人在签订合同3天内预缴100000元房租金，并且交纳200000元作为房屋修缮保证金，共计300000元。但直到签订合同的18天后，被答辩人才向答辩人交纳了195000元。答辩人经多次催促，但被答辩人均不予交纳不足的部分。被答辩人未按《房屋租赁合同》的约定交纳租金和房屋修缮保证金，导致合同一直无法履行。至今被答辩人也没有按照《房屋租赁合同》的约定缴纳租金和房屋修缮保证金。因此，导致本合同不能履行的过错在被答辩人，所造成的损失由被答辩人承担。因被答辩人未按合同约定交纳300000元租金和房屋修缮保证金，导致房屋不能交付，答辩人一直将房屋闲置，损失了近两年的租金，损失了100多万元租金，答辩人还想要被答辩人赔偿答辩人的租金损失。三、被答辩人主张资金占用费没有任何的事实和法律依据。由于被答辩人没有按照《房屋租赁合同》的约定缴纳300000元的租金和房屋修缮保证金，导致本合同不能履行，过错完全在被答辩人，所造成的损失由被答辩人承担。同时，被答辩人主张资金占用费也没有任何的事实依据和法律依据。四、被答辩人过错造成委托设计的费用150000元和楼梯改建的费用50000元，答辩人并不知情，也与答辩人无关。被答辩人没有按照《房屋租赁合同》的约定缴纳300000元的租金和房屋修缮保证金，导致本合同不能履行，过错完全在被答辩人，因此也造成房屋无法交付。被答辩人未经答辩人许可，私自委托设计、更改楼梯，到底花费了多少钱答辩人也不知道，其所造成的损失由其自己承担，与答辩人毫无关系。综上所述，本案因漏列必须参加诉讼的共同原告，属于程序违法。同时，因被答辩人的过错，导致《房屋租赁合同》无法履行，所造成的损失应由其自行承担，与答辩人无关。请求法院查明事实，依法驳回被答辩人的诉请。被告李XX为其辩解在庭审中提供《合作经营酒店协议》，证明原告与被告以及其他四个人形成合伙协议，存在合伙关系，并推举原告为执行合伙人，证明各合伙人资金的投入和分配的情况，因为原告已经打了195000元给被告，证明该协议以及开始履行。本院依原告杨X的申请，调取了（2014）桂仲案字第XX号桂林仲裁委员会仲裁裁决书一份。经开庭质证，原告杨X对被告李XX提供的证据《合作经营酒店协议》，认为被告提交的证据真实性无异议，对协议已经履行我们不予以认可，酒店都没有人出资金，195000元只是原告交付给被告的租金而已，协议跟本案无关，也没有直接联系。对证人莫XX的证言无异议。对本院调取的（2014）桂仲案字第XX号桂林仲裁委员会仲裁裁决书，认为真实性无异议。被告李XX对原告杨X提供的证据认为，对证据1-3的真实性无异议，对证据4，转入的是莫XX的账号，与被告无关，被告也没有叫过原告转入莫XX的账号。对证据5的真实性无异议，也证实了合伙情况的存在。对证据6-10设计委托协议书，被告是不知情的，原告方没有提交票据，只提交收据，不具有合法性，原告就证实其委托南宁市XX咨询有限公司进行设计，只有提交了收据，不能证明做了设计。所以不予以认可。对证据11、12真实性无异议。对证据13这个证据已经超过举证时效，被告不同意质证。原告委托设计是在被告没有交付租赁物的时候，自己去设计的，与被告无关。对证人莫XX的证言，认为证人的证言不可信，凭回忆作证，且拿不出其他相关证据证实其证言。对本院调取的（2014）桂仲案字第XX号桂林仲裁委员会仲裁裁决书，认为真实性无异议。依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2012年2月19日，李XX、覃XX（承租方）与桂林市XX木器厂（出租方）签订《房屋租赁合同》一份，桂林市XX木器厂将其正在建设的XX大厦楼房整栋（地址临桂县XX路街）出租给李XX、覃XX，由此，李XX取得该XX大厦整栋楼房的使用权。2012年12月19日，原告杨X（承租方乙方）与被告李XX（出租方甲方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：第一条租赁标的物1.2该房屋位于临桂县XX路街，XX大厦整栋楼（其中一层门面七个）；其余条款，略。第二条租赁用途2.1承租方向出租方承诺，该租赁房屋承租方用于其酒店营业和办公。其余条款，略。第三条租赁期限3.1租赁标的物租期20年，自年月日起至年月日止。出租方应于年月日将租赁标的物交付给承租方；其余条款，略。第四条租金、押金、租金的支付方式及支付期4.3承租方签订合同三天内预交壹拾万元整（100000元）房租；4.4承租方以银行转帐或现金方式向出租方支付租金。其余条款，略。第五条房屋修缮与使用5.7承租方缴纳贰拾万元整（200000.00元）房屋修缮保证金（押金）给出租方，租房期间如有损坏房屋或严重垃圾推（堆）放等情况，出租方可启用该保证金修缮；其余条款，略。第六条装修和改造6.1如果承租方需对租赁的房屋进行装修，出租方对此表示同意。但是，承租方的装修和改造不得改变租赁房屋的主体建筑结构。其余条款，略。第七条所有权变动略。第八条双方义务8.1出租方义务8.1.1出租方保证，至本合同签订之日，出租方对租赁标的物享有所有权，且未在租赁标的物上设立抵押或其它第三方权利。8.1.2出租方应按合同约定的期限将本合同项下的租赁标的物交付承租方使用。8.1.3本租赁合同生效后，出租方应当保证，承租方对租赁标的物的合法使用权，不得再出租该标的物。8.2承租方义务8.2.1承租方应当按照合同约定的用途使用租赁标的物。8.2.2承租方应当按照合同约定期限向出租方支付租金。其余条款略。第九条违约责任9.1出租方违反本合同第8.1.2条规定，每逾期交付一日，应当按年租金的1%向承租方支付违约金。9.2出租方及承租方的其中一方擅自终止合同，应当向对方支付违约金贰拾万元及对方的实际损失赔偿；9.3出租方违反其它约定或法定的义务的，出租方应当赔偿承租方因此所受到的全部损失。9.4承租方违反本合同第8.2.2条规定，每逾期支付一日，应当按年租金的l%向出租方支付违约金。9.5承租方违反本合同第8.2.1、8.2.3、8.2.4条规定，出租方有权解除合同，承租方应当赔偿出租方的实际损失。第十条合同的变更、解除与终止10.1双方协商一致后可以变更或终止本合同。10.3出租方有以下行为之一的，承租方有权解除合同并要求出租方赔偿损失：10.3.1不能提供租赁标的物或所提供租赁标的物不符合约定条件，严重影响使用；10.4.6逾期未交纳按约定应当由承租方交纳的各项费用，已经给出租方造成严重损失的。其余条款，略。第十一条不可抗力、第十二条争议的解决、第十三条其他均略。在签订该合同时，租赁标的物正在建设中，双方虽约定房屋租赁期限但未约定房屋交付时间。该合同签订后，依照合同约定，2013年1月6日，原告向被告帐户转入500000元，被告于当日退回305000元给原告，被告实际收到原告转帐款195000元的房租及部分房屋修缮保证金。2013年2月，原告作为承租方为使用租赁标的物作前期准备工作，委托南宁市XX咨询有限公司对租赁标的物进行酒店装饰装修工程设计，该公司对酒店进行了设计并交付了设计图纸给原告，原告于2013年2月6日支付设计费用60000元、2013年3月16日支付设计费用75000元、2013年4月11日支付设计费用15000元共计设计费150000元给南宁市XX咨询有限公司。2013年3月15日，原告向被告指定的帐户转帐50000元给莫XX，由莫XX转给被告，该款用于租赁标的物的楼梯改造。被告从签订该合同之日起至原告起诉之日前未将租赁标的物交付给原告使用，为此，原告诉至法院，提出前述诉请。在庭审中，原、被告均表示双方签订的《房屋租赁合同》的目的己无法实现，并已经达到解除合同的条件，双方确认2014年9月11日为解除该《房屋租赁合同》的日期。同时查明，2012年12月19日，杨X（甲方）与李XX、谭XX、莫某某、莫XX（乙方）签订《合作经营酒店协议》一份，该协议约定：在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙决定在桂林市临桂县木器厂位于临桂县城XX路的XX大厦楼房合伙开办酒店，经甲、乙充分协商达成协议：一、甲、乙双方合伙在上述楼房开办酒店，酒店名称定为“XX酒店”。二、合伙期间，二十年，从年月日起至年月日止。三、出资比例，酒店投资人民币约为柒百万元，甲方出资占总投资总额的65%，乙方出资占总投资额的35%。四、出资方式，合同签订后10天甲、乙共同按投资比例筹资30万交给出租方（李XX）其中20万元为租房押金，10万元为预付房租。双方约定进场装修前3天内，按投资比例共筹集资金两佰万元正（200万元），装修后40天内再投入资金叁佰万元（300万元），装修完工10天内筹集资金壹佰柒拾万元（170万元），如有特殊情况需提前筹资投入资金，双方及时保证资金到位，所有投入资金设专用户头。五、合伙期间，以甲方为主，乙方为辅。酒店法定代表人由甲方出任，会计由乙方人员担任，出纳由甲方担任，汇签方可开支。六、合伙期间，盈、亏均按出资比例的65%和35%分配和负担。七、双方投资合作成功，酒店正常经营后，因流动资金问题需向银行贷款、借款，必须经双方协商一致同意、借出款项按甲、乙双方投资比例分配，分开使用，并按该比例承担贷款还息义务和风险。八、结算方式略。九、酒店的设计和装修，双方共同参与，在平等的情况下以甲方为主。十、合伙经营正常后，甲乙双方均可互相转让股权，转让方可全部或部分转让股份，另一方也可全部或者部分购买对方转让股份，另一方如不愿收购该股份，30天后该股份方可转让给第三人。十一、转让股份计算方法略。十二、本协议在履行期间如出现矛盾和争议，双方可通过友好协商解决问题，也可以补充协议条款，补充条款与本协议具有同等效力。解决不成的可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。十三、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字之起生效。同时还查明，桂林市临桂全桂工艺品厂为申请人，以李XX、覃XX为被申请人，申请人桂林市临桂全桂工艺品厂于2014年3月7日向桂林仲裁委员会提交《仲裁申请书》，桂林仲裁委员会于2014年9月11日作出（2014）桂仲案字第XX号《仲裁裁决书》，裁决如下：“1、解除申请人与被申请人2012年2月19日签订的《房屋租赁合同》；2、略；3、被申请人将租赁合同标的物临桂县临桂镇XX路182号‘XX大厦’整栋房屋返还给申请人；4、略”。本院认为，原告杨X与被告李XX签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人在自愿、协商一致的基础上签订的，合同确定了双方的权利、义务，反映了双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，双方当事人应恪守履行合同条款。在庭审中，原、被告均表示双方签订的《房屋租赁合同》，已经达到解除该合同的条件，均确认解除该合同的日期为2014年9月11日。据此，原、被告双方自愿解除2012年12月19日签订的《房屋租赁合同》，本院予以确认。综上所述，该房屋租赁合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求被告返还房屋租金及房屋修缮保证金195000元的诉请，因（2014）桂仲案字第XX号《仲裁裁决书》，仲裁裁决解除了桂林市临桂全桂工艺品厂与本案被告李XX于2012年2月19日签订的《房屋租赁合同》，致使被告未能交付租赁标的物，构成根本性违约，应承担返还该款的民责任，原告该诉请理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告支付占用195000元租金及保证金期间的资金占用费23692元的诉请，因合同没有该项资金“占用费”的约定，原告该诉请理由不充分，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿原告委托设计费用150000元的诉请，原告为在被告交付租赁标的物后能及时装修、使用租赁标的物而作的前期准备工作，受委托方已经设计并将设计图纸交付给原告，原告已支付该款项给受委托方，由于被告未能交付租赁标的物，而给原告未能使用租赁标的物造成的实际损失，因被告根本性违约，应由被告承担该实际损失的责任，原告该诉请理由充分，本院予以支持。关于原告要求被告返还楼梯改建费用5万元的诉请，原告为在被告交付租赁标的物后能够及时使用而作的前期准备工作，并将该款转到被告指定的帐户上，且该帐户的所有人当庭陈述已将该款项转给被告，被告未能交付租赁标的物，构成根本性违约，应承担返还该款项的民事责任，故原告该诉请理由充分，本院予以支持。关于被告提出本案漏列必须参加共同诉讼的原告，属程序违法的问题，原、被告签订《房屋租赁合同》的当日，原告与被告及其他人同日签订《合作经营酒店协议》，该合同、协议是两个不同的法律关系，虽然在主体上有重合，即是房屋租赁合同的当事人，又是合作经营酒店协议的合伙人，依照法律的规定，二者应属不同的两个法律关系，应当用不同的法律关系进行分别规范，本案中，房屋租赁合同纠纷的当事人为原、被双方，且原告起诉要求解决的是《房屋租赁合同》的纠纷，并未起诉《合作经营酒店协议》的纠纷。如合作经营酒店协议的合伙人因合作协议而产生纠纷，可向法院另行提起诉讼，二者不能混淆。被告李XX认为原告没有按照《房屋租赁合同》的约定缴纳300000元的租金和房屋修缮保证金，导致合同不能履行，所造成的损失应由其自行承担，与被告无关。原告未按合同约定缴纳300000元租金和房屋修缮保证金属一般性的违约，并不是造成本案《房屋租赁合同》不能履行的根本性违约，且原告并未向本院提出违约责任的主张，而被告未能交付租赁标的物，是造成本案《房屋租赁合同》不能履行的根本性违约。故被告提出的本案漏列必须参加共同诉讼的原告，属程序违法，原告造成的损失应由原告自行承担的辩解意见，理由不当，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：原告杨X与被告李XX于2012年12月19日签订的《房屋租赁合同》，双方同意于2014年9月11日解除双方签订的《房屋租赁合同》，本院予以确认；被告李XX返还房屋租金及房屋修缮保证金195000元给原告杨X；被告李XX赔偿设计费用150000元给原告杨X；被告李XX返还楼梯改建费用50000元给原告杨X；驳回原告杨X的其他诉讼请求。案件受理费7580元，诉讼保全费2770元，合计10350元，由被告李XX负担。上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7580元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判长石剑审判员李洲水人民陪审员何永发二〇一五年七月二十七日书记员梁燕子第14页共14页