广西壮族自治区钟山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂1122民初793号
原告：黄冬云，女，1964年11月18日出生，汉族，住广西贺州市八步区。
被告：范木德，男，1962年1月29日出生，汉族，住广西钟山县。
被告：宾朝花，女，1981年8月13日出生，瑶族，住广西钟山县。
被告：雷卫平，男，1975年3月17日出生，汉族，住广西钟山县。
委托人诉讼代理人：谢广科（上述三被告共同委托），广西致恭律师事务所律师。
第三人：张巍，女，1992年2月27日出生，汉族，住广西贺州市八步区。
委托人诉讼代理人：黄冬云（第三人张巍母亲），女，1964年11月18日，汉族，住贺州市八步区。
原告黄冬云与被告范木德、宾朝花、雷卫平、第三人张巍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄冬云，被告雷卫平及被告范木德、宾朝花、雷卫平的委托诉讼代理人谢广科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄冬云向本院提出诉讼请求：1.判决撤销或者解除第三人张巍与被告范木德于2015年7月10日签订的《购房协议书》及原告黄冬云与被告范木德于2015年7月29日签订的《合作建房合同书》，2.判决被告范木德、宾朝花向原告黄冬云返还购房款158000元，3.判决被告范木德、宾朝花向原告黄冬云支付逾期交房违约金（以已付房屋总价款158000元为基数，按年利率10%计算，从2015年7月29日起计算至2017年7月29日止的违约金为31600元，2017年7月29日以后的违约金继续按上述计算方法计算），4.判决被告雷卫平对上述债务中的部分购房款108000元、部分逾期交房违约金21600元承担连带清偿责任。事实和理由：2015年7月10日,第三人张巍由于听信三被告做的房屋销售广告支付了购房首付款50000元给被告范木德、宾朝花夫妇，并与被告范木德签订了一份《购房协议书》。该协议书约定，由被告范木德在其拥有使用权的位于钟山县县城即钟山中学东侧的一宗土地上为第三人张巍建房，所建房屋为该宗土地上的第E栋第四层E4-2号房屋；该房屋建好后作价158000元，由被告范木德转让给第三人张巍；该房屋价款158000元分两期付清，第一期于2015年7月10日付50000元，第二期于2015年7月30日付108000元；被告范木德需于2017年前1月10日前将该房屋建好交付给第三人张巍（交房标准另有约定），如逾期交房超过30日，被告范木德则无条件同意解除合同，并在第三人张巍将解除合同的通知送达给被告范木德之日起三日内返还全部已付购房款，并按已付房屋总价款的年利率10%计付违约金；被告范木德需于第三人张巍交首付款后一年半内为第三人张巍办好该房屋的土地使用权证和房屋所有权证，办证费用由被告范木德负担；等。2015年7月29日，因被告范木德再三催促，第三人张巍的母亲即原告黄冬云将剩余的购房款即上述第二期购房款108000元按照被告范木德的要求通过银行转账方式转入了被告雷卫平的账户，支付给了被告雷卫平。之后，被告范木德于当日拿出事先准备好的《合作建房合同书》由原告黄冬云在上面签了名，并将上述由第三人张巍与被告范木德签订的《购房协议书》收回。上述由原告黄冬云签名的《合作建房合同书》约定的内容与上述由第三人张巍与被告范木德签订的《购房协议书》约定的内容相比，除购房方由第三人张巍改为原告黄冬云，交房期限由“2017年1月10日前”改为“2017年1月20日前”，办证期限由“交首付款后一年半内”改为“交房后一年内”外，其他内容均相同。被告范木德、宾朝花夫妇和被告雷卫平分别收取第三人张巍和原告黄冬云分别支付的上述两期购房款共计158000元后，至今未将上述房屋建好交付给原告黄冬云。原告黄冬云曾多次催告未果，遂提起本案诉讼。
被告范木德、宾朝花、雷卫平辩称，1、三被告不是适格主体。因为，本案合同不是三被告与原告黄冬云签订的，而是被告范木德代表钟山县大德房地产开发有限责任公司（以下简称大德公司）与原告黄冬云签订的。三被告是大德公司的职员，其行为属职务行为，应由大德公司负责。2、原告黄冬云要求撤销本案合同，即使理由成立亦超过了一年的撤销权行使期限。3、本案合同名为合作建房，实为合伙建房，即原告黄冬云出资金，大德公司出地皮合伙建房。因此，本案纠纷应为合伙协议纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷。合伙协议纠纷，应由合伙双方进行合伙清算后才能起诉，否则不能起诉。而且本案合伙协议的履行并未终止，只是建房暂时停工，待有关建房手续完善后将继续履行。即使不能继续履行，合伙建房的风险亦应由双方共同承担。4、原告黄冬云只起诉三被告未起诉大德公司，属遗漏当事人，程序违法。5、被告宾朝花与被告范木德已于2009年12月9日离婚，早已不是夫妻关系。
当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无意义的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下:原告黄冬云与第三人张巍提供的《购房协议书》1分、《合作建房合同书》1份、公安机关的立案告知书、受案回执、撤销案件决定书各1份，三被告提供的离婚证1本，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。三被告提供的潮辉小区合作建房财务管理人员安排表1份、银行电子回单5份，无其他证据佐证，不能证明三被告要证明的事实，本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月10日，第三人张巍与被告范木德签订《购房协议书》，约定由被告范木德在其拥有使用权的位于钟山县县城即钟山中学东侧的一宗土地上为第三人张巍建房，所建房屋为该宗土地上的第E栋第四层E4-2号房屋；该房屋建好后作价158000元，由被告范木德转让给第三人张巍；该房屋价款158000元分两期付清，第一期于2015年7月10日付50000元，第二期于2015年7月30日付108000元；被告范木德需于2017年1月10日前将该房屋建好交付给第三人张巍（交房标准另有约定），如逾期交房超过30日，被告范木德则无条件同意解除合同，并在第三人张巍将解除合同的通知送达给被告范木德之日起三日内返还全部已付购房款，并按已付房屋总价款的年利率10%计付违约金；被告范木德需于第三人张巍交首付款后一年半内为第三人张巍办好该房屋的土地使用权证和房屋所有权证，办证费用由被告范木德负担；等。该协议签订当日，第三人张巍依约向被告范木德支付了首付款即第一期购房款50000元（现金支付，被告范木德出具了收款收据给第三人张巍收执）。2015年7月29日，第三人张巍的母亲即原告黄冬云与被告范木德签订《合作建房合同书》。该合同约定的内容与上述第三人张巍与被告范木德签订的《购房协议书》所约定的内容相比，除购房方由第三人张巍改为原告黄冬云，交房期限由“2017年1月10日前”改为“2017年1月20日前”，办证期限由“交首付款后一年半内”改为“交房后一年内”外，其他内容均相同。该合同签订当日，原告黄冬云依约向被告范木德支付了第二期购房款108000元（按该合同指定的银行账户即被告雷卫平的银行账户转账支付，被告范木德出具了收款收据给原告黄冬云收执）。被告范木德收取上述两期购房款后，至今未依约将上述房屋建好交付给原告黄冬云，而且至今尚未办好有关建房手续。原告黄冬云曾催告未果，遂于2017年8月9日向本院递交本案诉状，提起本案诉讼。
另查明，被告宾朝花与被告范木德曾是夫妻，于2009年12月9日离婚。
本院认为，第三人张巍与被告范木德签订的《购房协议书》和原告黄冬云与被告范木德签订的《合作建房合同书》，均属房屋买卖合同，均为有效合同。第三人张巍与被告范木德签订《购房协议书》并履行了第一期购房款的支付义务后，又由原告黄冬云与被告范木德签订《合作建房合同书》并由原告黄冬云履行了第二期购房款的支付义务。显然，这是第三人张巍经被告范木德同意后将其与被告范木德签订的《购房协议书》中的权利和义务一并转让给原告黄冬云，由原告黄冬云作为新的购房方向被告范木德购房的情形。被告范木德收取全部购房款后，应当依约在2017年1月20日前将房屋建好交付给原告黄冬云，但被告范木德至今未将房屋建好交付给原告黄冬云，而且至今尚未办好有关建房手续，经原告黄冬云催告未果，已构成根本违约。因此，原告黄冬云请求判决解除其与被告范木德签订的《合作建房合同书》，符合该合同关于逾期交房超过30日售房方无条件同意购房方解除合同的约定，亦符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第二项、第三项的规定，本院予以支持。第三人张巍将其与被告范木德签订的《购房协议书》中的权利和义务一并转让给原告黄冬云并由原告黄冬云与被告范木德另行签订《合作建房合同书》后，其与被告范木德签订的《购房协议书》自然解除，因此，原告黄冬云不必请求判决解除该协议。故对原告黄冬云要求判决解除该协议的请求，本院不予支持。至于原告黄冬云将撤销本案合同作为其诉讼请求的一个选项，无事实和法律依据，本院不予支持。原告黄冬云请求判决被告范木德返还购房款158000元，与事实和法律规定相符，本院予以支持。原告黄冬云请求判决被告范木德支付逾期交房违约金（以已付房屋总价款158000元为基数，按年利率10%计算，从2015年7月29日起计算至2017年7月29日止的违约金为31600元，2017年7月29日以后的违约金继续按上述计算方法计算），其计算时间与合同关于逾期交房违约金的约定的原意不符，应予调整。其中起算时间应调整为合同约定交房之日的第二日即2017年1月21日，终止时间应调整为原告黄冬云向本院递交本案诉状要求解除合同之日的前一日即2017年8月8日。超出该时间范围计算的违约金，本院不予支持。原告黄冬云请求判决被告宾朝花与被告范木德共同承担上述债务，与被告宾朝花在上述债务产生之前已与被告范木德离婚的事实和被告宾朝花并不是本案房屋买卖合同的当事人和实际收款的事实不符，本院不予支持。原告黄冬云请求判决被告雷卫平对上述债务中的部分购房款108000元及部分逾期交房违约金承担连带清偿责任，与被告雷卫平不是本案房屋买卖合同的当事人和实际收款人的事实不符，本院不予支持。三被告辩称本案合同是被告范木德代表大德公司与原告黄冬云签订的，以及本案合同不是房屋买卖合同，而是合伙建房协议等，无事实依据，与本案查明的事实不符，本院不予采纳。
综上所述，原告黄冬云的诉讼请求部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第二项、第三项、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，判决如下：
一、解除原告黄冬云与被告范木德于2015年7月29日签订的《合作建房合同书》；
二、被告范木德于本判决生效之日起十日内向原告黄冬云返还购房款158000元；
三、被告范木德于本判决生效之日起十日内向原告黄冬云支付逾期交房违约金（以已付房屋总价款158000元为基数，按年利率10%计算，从2017年1月21日起计算至2017年8月8日止）；
四、驳回原告黄冬云的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4092元（原告已预交），由原告黄冬云负担495元，被告范木德负担3597元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 长 陈安录
人民陪审员 钟敬礼
人民陪审员 潘宗禄
二〇一八年二月九日
书 记 员 黎晏杏
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不能履行主要债务；
（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。