湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0103民初7486号原告：中南林业科技大学，住所地长沙市韶山南路***号。法定代表人：廖小平，校长。委托诉讼代理人：罗ＸＸ，男，该单位员工。委托诉讼代理人：李忠，男，该单位员工。被告：李文学，男，1961年2月27日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：史文生，湖南仁本律师事务所律师。被告：李旗，男，1989年1月1日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：史文生，湖南仁本律师事务所律师。原告中南林业科技大学（以下简称中南林科大）诉被告李文学、李旗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中南林科大的委托诉讼代理人罗ＸＸ、李忠，被告李文学及其委托诉讼代理人史文生，被告李旗的委托诉讼代理人史文生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中南林科大向本院提出诉讼请求：一、判令两被告立即返还原告的中南林业科技大学东园17栋附一楼1号门面，对不能移动、拆除的设备设施和装修维持原状；二、判令两被告支付原告租金13326元（2017年3月30日至2017年6月30日）；三、判令两被告支付原告东园17栋附一楼1号门面占用费和卫生费13326元（从2017年7月1日暂计算至2017年9月30日，最终数据以被告实际返还门面日为准）；四、判令两被告承担违约责任，向原告支付违约金26652元（从2017年7月1日至2017年9月30日，最终数据以被告实际返还门面日为准）；五、诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2015年12月7日，中南林科大与李文学签订了《商业门面租赁合同》，合同约定由李文学承租中南林科大东园17栋附一楼1号门面，租期为2015年5月3日至2016年6月30日，租金、卫生费为合计61870元，租赁期满，李文学添置的不能移动、拆除的设备设施和装修部分归中南林科大所有，租期届满，李文学应如期归还门面，逾期交还的，李文学应承担违约责任，每日按照原租金的双倍计算向中南林科大支付违约金。合同签订后，中南林科大向李文学交付了门面，全面履行了合同义务。李文学、李旗系父子，共同承租涉案门面进行经营活动。2016年6月30日，两被告租期届满，中南林科大要求两被告交还门面，但两被告予以拖延。因校园环境建设需要，中南林科大决定给予两被告一定的宽限期并给予一定的免收租金额为附条件，以换取两被告在2017年6月30日前全部搬离、腾退门面。为此，中南林科大于2016年11月29日以书面形式通知两被告，李旗也于2016年12月1日签署了《承诺书》，承诺在2017年6月30日之前3个工作日内无条件撤离并交还门面，但到2017年6月30日，两被告依然拒绝搬离，故原告诉至法院。被告李文学辩称，第一，涉案门面已于2018年2月1日返还给中南林科大。第二，2017年3月30日至2017年6月30日是中南林科大给李文学的免租期，李文学于2016年12月12日交纳租金及卫生费共计39969元，即已支付到2017年6月30日的租金，中南林科大再次要求李文学支付，无事实和法律依据。第三，占用费和卫生费据实结算，但应当扣除李文学所交纳的押金6000元。第四，李文学之所以占用门面，是因为中南林科大未按照承诺将改造后的门面安排李文学优先承租，中南林科大违约在先，因此，中南林科大主张违约责任无事实和法律依据，并且主张违约金标准过高。被告李旗辩称，李旗并非租赁合同相对方，不是涉案门面的承租人，不是本案适格被告。经审理查明，自2005年起，李文学租赁中南林科大东园17栋附一楼1号门面用于经营，2006年4月18日，李文学向中南林科大支付门面押金6000元。2015年12月7日，中南林科大作为出租方（甲方），李文学作为承租方（乙方），签订了一份《商业门面租赁合同》，主要内容为：甲方将东园17栋附一楼1号门面出租给乙方作为学友便利经营，该门面建筑面积为55平方米；租赁期限自2015年5月3日起至2016年6月30日止；租金、卫生费合计61870元，自签订本协议之日起3日内一次性付清，甲方出具收据，甲方要求乙方应支付房屋设施等押金见原始押金条，待租赁期满且结清费用后，甲方将押金无息退还给乙方；租期届满，甲方有权收回门面，乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的家具和电器归乙方所有，不能移动、拆除的设备设施归甲方所有，装修部分按来装、去留的原则处理，甲方不支付任何补偿。乙方应在租赁期满后15日内搬离；除甲方同意乙方续租外，乙方应在租赁期满后的15日内返还门面；租赁期满，乙方应如期交还该门面，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方有权要求乙方每天按原租金的双倍支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失的差额部分。2016年11月29日，中南林科大向包含李文学在内的校内商户发出《关于门面租赁合同到期不再续签的通知》，主要内容为：为营造良好的校园环境，凡校内到期门面不再续签；结合商户的实际情况，学校决定给予每个门面承租户三个月的免租洗货时间，并于2016年12月底前自行拆除门面招牌，所有到期门面于2017年6月30日全部取缔；请各商户在接到通知后到后勤与产业管理处商贸中心缴纳剩余租金并签订搬迁承诺书。李文学委托其儿子李旗于2016年12月1日对上述通知予以签收。同日，经李文学同意，李旗代李文学向中南林科大出具《承诺书》一份，主要内容为：为了配合学校美化校园环境，整治商业门面的举措，本人支持并同意学校对本门面的处理方案，应缴租金53295元，实缴租金39969元，并接受免租三个月政策及先行拆除招牌的建议，本人承诺在2017年6月30日之前3个工作日内无条件撤离并交还该门面。2016年12月12日，李文学向中南林科大支付了39969元的租金。但李学文并未按期返还门面，直至中南林科大起诉后的2018年1月31日，李文学才向中南林科大返还门面。庭审中，各方一致确认退租前一年的年租金和卫生费标准为合计53295元，中南林科大陈述其中租金为52800元，卫生费为495元。以上事实，有《商业门面租赁合同》、《关于门面租赁合同到期不再续签的通知》、《承诺书》、租金缴纳凭证、押金条以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于本案的争议焦点分述如下：一、关于承租人的认定。本案中，《商业门面租赁合同》中约定以及签字的承租方均为李文学，租金以及押金收据中注明的付款人亦为李文学，据此足以认定本案租赁合同关系中的承租人为李文学。中南林科大主张李旗为共同承租人，但仅提供了李旗签字的《关于门面租赁合同到期不再续签的通知》和《承诺书》作为佐证，而李文学和李旗提出李旗的签字行为系接受李文学的口头委托而代签，本院认为，中南林科大主张李旗为共同承租人的依据不足，本院不予认定。故中南林科大对于李旗的全部诉讼请求本院均不予支持。二、关于租赁合同关系的解除与门面返还。根据《商业门面租赁合同》的约定，租赁合同期限于2016年6月30日届满，此后，双方未就续租门面重新签订新的租赁合同，但李文学仍继续占有使用该门面，中南林科大未表示异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期合同，出租方给予承租人一定合理期限的前提下，可以随时解除合同。中南林科大于2016年11月29日向李文学发出《关于门面租赁合同到期不再续签的通知》，要求李文学于2017年6月30日前搬离涉案门面，李文学委托李旗签收该通知并出具《承诺书》，承诺在2017年6月30日之前3个工作日内无条件撤离并交还门面，双方已协商一致，房屋租赁合同关系应于2017年6月30日解除。2018年1月31日，李文学已向中南林科大返还门面，故现已无判决返还门面之必要，但李文学并未按期依约向中南林科大返还门面，已构成违约，仍应承担相应的违约责任。三、关于三个月的免租期。对于中南林科大要求李文学支付2017年3月30日至2017年6月30日的租金13326元的诉讼请求，实际源于双方对于承租人在未按期返还门面的前提下是否仍然享有三个月免租期的争议。中南林科大主张该免租期是附条件的，只有李文学在2017年6月30日前搬离涉案商铺才能享有，而李文学认为，免租期没有附条件，免租期是用于洗货，并非以交还门面为条件。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同，中南林科大同意给予李文学三个月的免租洗货时间，李文学予以接受，双方对免租期的约定即已生效。从中南林科大所发出的《关于门面租赁合同到期不再续签的通知》中的文字来看，并未明确对免租期附加条件，鉴于中南林科大作为格式合同的提供方，拥有更高的谈判地位，本院对免租期的约定不作扩张解释，对中南林科大提出的李文学仅在按期返还商铺的前提下享有免租期的意见不予采纳。因李文学享有三个月的免租期，故对于中南林科大要求李文学支付2017年3月30日至2017年6月30日的租金的诉讼请求，本院不予支持。四、关于门面占用费及违约金。中南林科大与李文学的房屋租赁合同关系已于2017年6月30日解除，但李文学并未按期返还门面，现中南林科大要求李文学按照原合同标准支付实际占用期间的门面占用费和卫生费，本院予以支持。原、被告一致确认年租金和卫生费合计为53295元，则李文学应向中南林科大支付自2017年7月1日起至2018年1月31日（共计215天）的门面占用费和卫生费31393元（53295元÷365天×215天）。李文学逾期返还租赁物，已构成违约，应当承担违约责任，中南林科大要求李文学依据合同约定按原租金的双倍支付违约金，李文学抗辩违约金约定过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情确定李文学自2017年7月1日起至2018年1月31日止按原租金标准的30%支付违约金9330元（52800元÷365天×215天×30%）。对于李文学提出之所以占用门面，是因为中南林科大未按照承诺将改造后另一处的门面安排李文学优先承租，中南林科大违约在先的答辩意见，李文学未提供充分证据证明，本院对该意见不予采纳。对于房屋押金，中南林科大与李文学在《商业门面租赁合同》中约定，待租赁期满且结清费用后，由中南林科大将押金无息退还给李文学。李文学已于2006年4月18日向中南林科大支付门面押金6000元，并请求在本案中抵扣门面占用费和卫生费，为减少当事人诉累，本院予以准许。扣减后，李文学还应向中南林科大支付门面占用费、卫生费合计25393元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告李文学于本判决生效之日起十日内向原告中南林业科技大学支付自2017年7月1日起至2018年1月31日的门面占用费、卫生费合计25393元；二、被告李文学于本判决生效之日起十日内向原告中南林业科技大学支付违约金9330元；三、驳回原告中南林业科技大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1125元，由原告中南林业科技大学负担300元，被告李文学负担825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张 澜人民陪审员  李飞高人民陪审员  王美霞二〇一八年四月十九日代理书记员  刘希雅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。