山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终2192号
上诉人（原审被告）：山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。
法定代表人：房玉山，总经理。
委托诉讼代理人：牛新明，国浩律师（济南）事务所律师。
委托诉讼代理人：钟静，国浩律师（济南）事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：梁建超，男，1986年4月12日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：王盼盼，泰和泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王亚男，泰和泰（济南）律师事务所律师。
上诉人山东恒生置地股份有限公司（以下简称山东恒生置地公司）因与被上诉人梁建超商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初5459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
山东恒生置地公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判驳回梁建超的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由梁建超承担。事实和理由：一审认定事实错误，应当予以纠正。一、山东恒生置地公司并非恶意违约，不应承担逾期办证违约责任。山东恒生置地公司未能在涉案《商品房买卖合同》约定的期限内办理涉案房屋权属登记，其原因在于恒生伴山小区施工总包单位拒不配合办理恒生伴山小区综合验收备案证明手续。恒生伴山小区房屋权属证书办理逾期是由于第三方原因导致的，并非山东恒生置地公司原因造成，且梁建超并无损失，山东恒生置地公司不应当承担逾期办证的违约责任。二、涉案商品房的用电符合合同约定，山东恒生置地公司不应承担用电违约金。山东恒生置地公司与梁建超并未约定正式用电作为交付条件，依据《商品房买卖合同》第十四条约定，水、电于房屋实际交付使用之日起达到使用条件。梁建超接收房屋时，自《房屋验收表中》对房屋的用电状况进行了确认，电已达到使用条件，符合合同的约定。现梁建超已实际使用房屋超过三年，用电完全可以满足正常生活需要。伴山小区的临时供电是由于第三方原因造成的，并非山东恒生置地公司责任，且梁建超的用电价格与正式用电相同，并未给梁建超造成损失，即使认定山东恒生置地公司违约，梁建超主张的用电违约金标准20元每天超过梁建超实际损失，法院应当依据梁建超的实际损失判决承担损失赔偿责任。2010年8月12日，山东恒生置地公司已经与历城区供电公司签订了《恒生伴山住宅小区配电工程承包合同》，约定了恒生伴山小区的住宅配电工程，山东恒生置地公司亦按照合同约定缴纳了相应费用，2014年3月13日，历城区供电公司出具证明显示，恒生伴山小区未能接入10KW正式电源的原因为外线管沟制约，该外线管沟属于市政配套设施。投资建设涉及到政府、行业主管部门和电缆沟沿线多家房地产企业，为政府部门或者其他第三方原因造成，并非山东恒生置地公司责任。在《商品房买卖合同》第十四条第五款明确约定：“因政府市政部门原因，致使配套设施无法达到使用条件的，出卖人不承担相关责任。”上述约定合法有效，即使法院认定交付条件为正式电，山东恒生置地公司也不应承担未接入正式电的责任。三、涉案商品房的交付符合合同约定，山东恒生置地公司不应承担逾期交房违约责任。《商品房买卖合同》约定的交付条件为单位竣工验收合格，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，山东恒生置地公司按照合同约定交付了房屋，不应支付逾期交房违约金，且梁建超接收房屋已经超过三年半，梁建超要求支付违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，一审判决认定事实错误，请求法院依法予以纠正，支持山东恒生置地公司的上诉请求。
梁建超未作答辩。
梁建超向一审法院起诉请求：1.判令山东恒生置地公司支付梁建超逾期交房违约金11179.47元（以购房款为基数，自2013年5月31日起至2014年10月23日止，每日按万分之0.3计算）；2.判令山东恒生置地公司支付梁建超逾期办理房产证违约金7306.84元；3、判令山东恒生置地公司支付梁建超因供电逾期达到使用条件的违约金21920元（自2013年5月31日起至2016年5月31日止，按每日20元计算）；4.本案诉讼费、保全费等费用由山东恒生置地公司承担。
一审法院认定事实：梁建超（买受人）与山东恒生置地公司（出卖人）签订商品房买卖合同及补充协议，约定由梁建超购买山东恒生置地公司开发的某房屋及地下室某室（以下称涉案房屋）。合同约定的交房日期为2013年5月31日；关于涉案房屋的交付条件，双方未选定合同第八条中列明的取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》，而是在补充协议（附件五）中约定：商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付的必要条件。合同第九条关于逾期交房违约责任中约定：逾期交房的，如逾期超过30日后，买受人有权解除合同或要求继续履行；买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中约定：水、电、集中供热、燃气等基础设施及公共配套建筑自实际使用之日起达到使用条件；如果在规定日期内未达到使用条件，则每逾期一天，出卖人向买受人支付20元赔偿金，各小项不作重复累计。该条中还约定基础设施、公共配套建筑使用承诺中，因政府市政部门原因，致使配套设施无法达到使用条件，出卖人不承担相关责任。合同中关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在固定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
合同签订后，梁建超按照约定支付了全部房屋价款730684元，山东恒生置地公司于合同约定的期限内将涉案房屋向梁建超交付并签署了房屋移交协议。
另查明，涉案房屋所在的恒生伴山小区于2014年10月23日经消防验收合格；于2016年5月31日通过供电配套设施验收合格，具备正式用电条件，此前一直使用临时供电；于2016年6月24日取得综合验收备案证明，具备办理产权证书的初始条件。
一审法院认为，梁建超与山东恒生置地公司的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的义务，未能履行或未能全面履行的，应按照合同约定承担相应的违约责任。
关于是否超过诉讼时效的问题。一审法院认为，山东恒生置地公司未能提交证据证实其通过合同约定或其他法律规定的方式向梁建超告知了消防验收合格、供电配套设施验收合格以及具备产权办理条件等相关事项，也未能提交证据证实梁建超知道或者应当知道消防验收合格、供电配套设施验收合格及具备产权办理条件等各相关事项的时间，其将房屋交付之日作为时效起算点不符合法律规定，对山东恒生置地公司超过诉讼时效的辩解意见，一审法院不予采纳。
关于是否应支付逾期交房违约金的问题。一审法院认为，山东恒生置地公司虽于合同约定时间内实际交付了房屋，但其交付的房屋仍应符合法律、行政法规的强制性规定，否则梁建超有权拒绝接收房屋，即使接收房屋的，山东恒生置地公司也应承担逾期交付符合强制性规定商品房的相应法律责任。根据《中华人民共和国消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。涉案房屋所在的楼宇、小区属于《中华人民共和国消防法》规定的未经消防验收合格投入使用的建设工程，山东恒生置地公司在消防验收合格前向梁建超交付了涉案房屋，不符合上述法律规定，其应承担自合同约定的交付日至消防验收合格之日逾期交房的违约金。鉴于梁建超自行降低逾期交房的违约金比例至日万分之0.3，不超过相关法律规定，一审法院予以确认。山东恒生置地公司认为该标准过高，未能提供证据予以佐证，对该意见，一审法院不予采纳；即山东恒生置地公司应支付的逾期交房违约金为730684元×0.00003×510天=11179.47元。
关于是否应支付逾期办证违约金的问题。涉案房屋于2013年5月31日实际交付、2014年10月23日达到符合法律强制性规定的交付使用条件，但山东恒生置地公司于2016年6月24日才取得涉案房屋所在小区的综合竣工验收证明，已超过合同约定的商品房交付使用后的365个工作日，确实存在逾期办证情形，梁建超根据合同约定要求其承担房款金额1%的违约金7306.84元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。山东恒生置地公司辩称其逾期办理产权登记的原因在于第三方，但其未能提交证据予以证实，且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。即使山东恒生置地公司的该主张系事实，也不能成为免除其违约责任的法定事由，对该辩解意见，一审法院不予采纳。
关于是否应支付供电逾期达到使用条件赔偿金的问题。双方当事人均认可合同中对水、电、燃气等基础设施应达到使用条件的日期系实际交付使用之日，但对于“达到使用条件”有不同解释，梁建超认为供应正式用电方为“达到使用条件”，山东恒生置地公司则认为供应临时电源即已“达到使用条件”。一审法院认为，合同中约定的“达到使用条件”应作严格解释为具备市政正式用电，理由如下：1.住宅小区使用临时电源不符合相关行政法规及部门规章的要求。《电力供应与使用条例》（国务院令第666号）第二十四条规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用；《供电营业规则》（电力工业部令第8号）第十二条第一款、第二款规定：对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电，使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。2.临时电源与正式电源存在若干基数参数的差异，与正式电源相比较，临时电源存在电容量不足、电压不稳定、电源可靠性差等问题，住宅小区使用临时电源不利于保障居民的正常生活。3.根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。4.涉案房屋约定的交付条件为“商品房单体竣工验收合格”，并非房地产开发主管部门所要求的取得综合验收备案证明，故对于合同中关于公共基础设施的约定应从严解释。因取得综合验收备案证明的房屋其水电暖等公共配套设施已经由相关主管部门验收，具备正常使用条件。本案对房屋交付条件的约定仅为单体竣工验收合格，此种情况下双方对于配套基础设施正常运行的约定更加重要，因此，对于合同中第十四条所约定出卖人的义务，应当作严格解释。也即山东恒生置地公司交付房屋时仅具备临时用电，直至2016年5月31日方取得供电配套设施验收合格证明，具备正式用电条件，其应根据合同约定向梁建超支付逾期达到使用条件的赔偿金，按照每日20元的标准，自约定的房屋交付之日2013年5月31日计算至2016年5月31日，共计21920元。对梁建超的该诉求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。山东恒生置地公司辩称未能交付正式电的原因系政府部门或者其他第三方原因所致，且梁建超使用临时电源并没有损失，其不应承担责任，但其未能提供证据予以证实，对该意见，一审法院不予采纳。综上，判决：一、被告山东恒生置地股份有限公司于判决生效之日起十日内向原告梁建超支付逾期交房违约金11179.47元；二、被告山东恒生置地股份有限公司于判决生效之日起十日内向原告梁建超支付逾期办证违约金7306.84元；三、被告山东恒生置地股份有限公司于判决生效之日起十日内向原告梁建超支付供电逾期达到使用条件的赔偿金21920元。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费810元，财产保全费420元，由被告山东恒生置地股份有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。本案的争议焦点有三个，一是逾期交房的责任认定，二是逾期办证的责任承担，三是供电条件瑕疵的违约责任。
关于逾期交房的责任认定。山东恒生置地公司虽主张涉案商品房的交付符合合同约定，不应承担逾期交房违约责任，但涉案房屋所在的楼在2014年5月26日经消防验收结果为不合格，于2014年10月23日经复验才为合格。依照《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，涉案房屋至复验合格前，应当禁止使用，故山东恒生置地公司虽在合同约定的期限内向购房者移交了涉案房屋，但房屋的现状不符合法律规定的强制性标准，山东恒生置地公司不能免除逾期交房的违约责任，一审判决对此认定事实及适用法律均无不当，本院予以维持。山东恒生置地公司主张诉讼时效应从房屋交付之日起算，无事实与法律依据，不予支持；一审判决对此认定并无不当，本院亦予以维持。
关于逾期办证的责任承担。山东恒生置地公司虽主张恒生伴山小区房屋权属证书的逾期办理系因第三方原因造成，但山东恒生置地公司未能提供充分证据予以证实，且第三方原因不能成为法定免责事由，其免责抗辩的理由不能成立，故山东恒生置地公司的上述主张，无事实与法律依据，不予支持；一审判决对此认定并无不当，本院予以维持。
关于供电条件瑕疵的违约责任。涉案《商品房买卖合同》第十四条约定：“水、电于房屋实际交付使用之日起达到使用条件”，系开发商对基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。首先，根据《电力供应与使用条例》规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用；但山东恒生置地公司至2016年5月方取得供电配套设施验收合格证明，此之前的临时供电行为，不符合行政法规的规定。其次，根据《供电营业规则》规定，临时用电一般不具有永久性，且临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜；涉案商品房系为保障居住使用的永久性建筑，临时用电显然不能满足使用需求。第三，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”因此，涉案合同约定的“达到使用条件”应解释为具备市政正式用电，山东恒生置地公司主张涉案房屋已经供应临时用电，即为“达到使用条件”，于法无据。一审法院对此认定并无不当，山东恒生置地公司应当承担违约责任。山东恒生置地公司虽主张恒生伴山小区的临时供电是由第三方原因在造成的，但第三方原因不能成为法定免责事由，其免责抗辩的理由不能成立，一审判决山东恒生置地公司支付供电未达到使用条件的赔偿金并无不当，本院予以维持。
综上所述，山东恒生置地公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费810元，由上诉人山东恒生置地股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一八年三月二十八日
书记员 朱俞颖