江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终734号
上诉人（原审被告）：无锡万胜房地产开发有限公司，住所地无锡市梁青路49号。
法定代表人：顾成，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙建峰，江苏金汇人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：瞿建洋，江苏金汇人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：段友忠，男，1968年10月31日生，汉族，户籍地无锡市崇安区，现住无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：陶永生，江苏崇安律师事务所律师。
上诉人无锡万胜房地产开发有限公司（以下简称万胜公司）因与被上诉人段友忠房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日受理后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
万胜公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
事实和理由：1、一审法院对被上诉人的损失计算缺乏事实和法律依据，在此基础上作出了错误认定，应予以调整。首先，涉案房屋的客厅南向阳台以及卧室背景墙处虽有渗水情况，但该两部位的渗水引起的问题仅是两处墙体返潮，并未对房屋的实际使用造成影响，也没有影响被上诉人的实际居住，即使对被上诉人存在一定影响，该影响也较小。被上诉人自2013年12月25日与上诉人办理房屋交接手续后一直居住在房屋中，另外，2014年5月，被上诉人已就房屋所谓渗水问题向一审法院提起诉讼，案号为（2014）锡滨民初字第1398号，该判决已生效。该判决书中做出渗水问题“仅是房屋质量瑕疵，并不能导致合同目的无法实现的严重程度”的认定，这也说明本案诉争的渗水问题对被上诉人影响程度较小。其次，一审法院认定的受影响期间错误。被上诉人第一次就案涉部位向上诉人进行报修的时间为2014年5月，上诉人在接到报修申请后，就及时组织力量进行维修，在本案诉讼过程中，卧室背景墙未能及时恢复的原因是被上诉人要求对维修效果进行检验，导致恢复的迟延。因此，上诉人认为，等待和检验维修结果的这段时间不应做为被上诉人受影响的时间予以计算，应该扣除。在本次诉讼中，上诉人对卧室背景墙处渗水问题的最终维修完毕的时间是2016年5月，在维修完成后，被上诉人再次要求对维修结果进行检验，并以此为由拒绝上诉人对背景墙进行恢复，2016年11月底，通过一审法院协调被上诉人才同意。此后，该部位未发生再次渗水问题，因此，根据公平原则，本案中等待恢复的时间也不应作为受影响的时间，应予以扣除。另外，被上诉人上次以与本案同样部位存在渗水为由向法院提出诉讼并要求赔偿，诉讼立案时间是2014年5月，案件审理结束时间是2015年8月，双方因对是否构成严重影响房屋使用以及构成延期交付均存在争议，且双方已通过司法途径解决该纠纷，故司法审理的期间也应予扣除。综上，被上诉人报修房屋渗水后，上诉人进场维修，在此情形下，对被上诉人的居住使用才会产生一定程度影响，一审法院将被上诉人收房日期确定为被上诉人受影响并计算损失的日期，并且对受影响期不加区分，有失公允。2、一审法院查明事实和认定上自相矛盾，二审应当查明并予以纠正。一审法院在判决书中查明事实部分认为上诉人已在2016年12月26日将主卧室西墙漏水问题修好，但在法院认定部分，又认为上诉人没有修好主卧西墙，自相矛盾，实际情况是，被上诉人主卧西墙漏水问题在2016年5月底就已修缮完毕，此后未再发生渗水问题。3、即使按被上诉人陈述和一审法院认定，上诉人向被上诉人进行补偿的金额也应根据受影响程度和时间进行合理确定，该补偿应以弥补被上诉人损失为限。4、一审法院认定涉案房屋的损失没有考虑到房屋估价时的假设前提及其他因素，被上诉人的损失按鉴定报告的租金标准全部支持租金损失，明显有违公平公正。评估报告确定的租金价格，没有考虑影响市场出租房屋的其他各种不利因素，如出租率、租金波动，仅是一个理论价格，不反映市场实际情况。即使把鉴定报告作为依据使用，一审法院也无视仅两处渗水瑕疵的情况，直接按鉴定报告的房屋整体租金认定被上诉人的损失，明显有失公允。
段友忠辩称：1、虽然房屋是局部漏水，但漏水的是房屋主卧室，段友忠接收房屋时，上诉人的施工人员就在维修，直到一审诉讼期间都没有修好，由于维修是断断续续进行，实际上房屋变成了一个施工现场，房屋整体上不适合人居住。上诉人称段友忠一直在房屋中居住，这不是事实，一审法官曾到现场看过两次，可以证明房屋中没有床、没有厨房用具等正常起居所必需的物品。2、关于损失的计算期间问题，上诉人称段友忠2014年5月才报修，这不是事实，段友忠接收房屋时已经在维修，直到诉讼期间仍没有修好，一审法院也曾催促过上诉人，希望上诉人能在一审审理期间维修完毕，但上诉人直至一审结束仍未维修完毕。上诉人说一审期间已经修好，但所谓的修好只是漏水部分不再漏水，但墙体的装修并没有恢复，仍不适合居住，可见，上诉人的施工拖延是造成维修期间过长的原因。3、关于租金标准，一审法院根据鉴定意见确定，鉴定意见所确定的标准，也是符合市场行情的。一审判决正确，请求维持原判。
段友忠向一审法院起诉请求：1、判令万胜公司对无锡市湖滨路8号金域蓝湾花园5单元3002室房屋漏水进行维修，并恢复房屋内装修原状；2、请求判令万胜公司赔偿自2012年6月1日起至修复完毕并恢复室内装修之日止的损失（2012年度按每年12.94万元、2013年度按每年13.44万元、2014年度按每年14.16万元、2015年度按每年14.38万元、2016年以后按14.73万元的标准）。
一审法院认定事实：2011年1月18日，段友忠与万胜公司签订《商品房买卖合同》一份，约定段友忠向万胜公司购买涉案房屋，建筑面积196.95平方米，总价4295358元，于2012年5月31日前交付房屋，逾期交付按已交付房款万分之二每日支付违约金，保修期间房屋不能居住使用的，万胜公司提供临时居住房屋或者按同地段同类房屋租金标准补偿后不再承担其它赔偿责任。其后，段友忠履行了相应的付款义务。在2012年5月31日前，万胜公司与段友忠就房屋交付事宜进行了接洽，段友忠以房屋存在墙纸划痕、屋内有霉味等问题未接收房屋。2013年12月，段友忠至涉案房屋查看发现阳台及主卧西南角窗户下沿渗水存在问题并要求万胜公司修复。2013年12月23日，段友忠与万胜公司工作人员就房屋漏水问题在涉案房屋内进行了沟通。2013年12月25日，段友忠与万胜公司就涉案房屋进行了交接，段友忠在万胜公司出具的房屋交接书上签名并注明“房屋漏水到今天仍没有修好，使我至今不能使用房屋，请交房后继续维修。本人对房屋装修价值有异议，希望解决这些问题。”2014年3、4月份，段友忠发现主卧西墙壁渗水。此后，万胜公司对渗漏问题进行了维修。
另查明：2014年7月15日，段友忠向一审法院就涉案房屋逾期交房问题提起诉讼。期间，涉案房屋处于维修状态。该案承办人就漏水问题于2015年7月1日、7月24日至涉案房屋现场勘查，查明房屋现状为：对房屋渗水问题正进行维修，涉案房屋南侧阳台窗户下沿表层涂料被万胜公司刮除，卧室西墙因施工凿出孔洞一处，该孔洞周围有水渍一滩（两次现场勘验均发现水渍）；卧室北侧窗户下沿墙壁有因施工形成的孔洞一处。
再查明：涉案房屋于2012年5月25日已通过竣工综合验收。
为支持诉请，段友忠向一审法院提出申请，对涉案房屋自2012年至评估日止的租金进行鉴定。无锡市恒茂房地产土地评估有限公司于2016年8月30日出具《房地产司法鉴定估价报告》一份，评估意见为：2012年每平米每日1.80元、天数365天、年度租金合计12.94万元，2013年每平米每日1.87元、天数365天、年度租金合计13.44万元，2014年每平米每日1.97元、天数365天、年度租金合计14.16万元，2015年每平米每日2.00元、天数365天、年度租金合计14.38万元，2016年每平米每日2.05元、天数225天、年度租金合计9.08万元。段友忠支付鉴定费23000元。
本案审理过程中，一审法院于2016年2月24日至涉案房屋现场勘验，房屋卧室部分窗户及西墙的洞还在，室内情况仍未恢复至装修好的状态。其后，随季节更替，雨量加大，涉案房屋原渗漏部分又发现漏水。至2016年12月26日，万胜公司将卧室西墙漏水问题修好，卧室窗户及客厅阳台渗水尚未维修完毕，室内装修尚未恢复。
一审法院认为，万胜公司作为出卖人，应交付符合质量标准的房屋，且对于其出售的房屋，负有相应的质量保修义务。根据审理调查情况，段友忠所购买的金域蓝湾5单元3002号在2013年12月25日收房时即存在一定的漏水问题，万胜公司作为出卖人，应及时将漏水问题修复。且在此之后，主卧西墙又发现漏水。万胜公司虽对房屋进行了维修，但至今尚未能维修完毕，且结合房屋现场的维修状况，整套房屋在此期间无法满足正常生活起居的使用功能，给段友忠造成相应损失，万胜公司作为出卖人对该部分损失，负有一定的赔偿责任。结合双方合同约定，该损失标准以该房屋同时期租金标准为宜，因双方对该租金标准意见不一，故本院认定该标准以鉴定意见为准。
关于损失计算的起止时间，因漏水问题系2013年12月发现，双方均不能确认具体日期，且段友忠于2013年12月25日才收取房屋，收取房屋时，漏水问题已经存在，故相应损失应以该日起算至房屋维修结束止。
一审法院判决：一、万胜公司于判决生效之日十五日内将无锡市金域蓝湾花园5单元3002室房屋漏水问题修复完毕并将房屋恢复至精装房交付标准。二、万胜公司于判决生效之日十五日内立即向段友忠支付租金损失（自2013年12月25日起至修复完毕并恢复至精装房交付标准日止，其中2015年12月31日前累计为287610元、自2016年1月1日起按每日403.75元计算）。三、驳回段友忠的其它诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。
本院另查明，一审承办法官至本案所涉房屋进行现场勘察所拍摄的照片显示，主卧室背景墙的装修被整体拆除，墙体、木条裸露，插座、开关面板被拆除，主卧室窗台以下墙体存在直径达数十厘米的孔洞，地面铺有保护木地板的覆盖物。二审期间，万胜公司于2017年3月31日短信通知段友忠，已维修完毕，可以于2017年4月1日验收交接。
二审中，万胜公司认为房屋漏水问题并没有影响段友忠对房屋的实际使用。其主要依据是：1、房屋已经交付。2、估价报告中的照片显示，房屋内有餐桌、办公桌、文件柜等家具。
段友忠称，其在购买3002室房屋的同时还购买了3001室，其居住在3001室，3002室是用来出租的，曾有人有承租意向，要求配备办公家具，因此其购买了办公家具，后来发现漏水问题，就没有承租。万胜公司对段友忠购买3001室的事实没有异议。
再查明，段友忠曾于2014年7月以万胜公司逾期交房为由向一审法院提起诉讼，要求万胜公司支付逾期交房违约金，案号为（2014）锡滨民初字第1398号。一审法院就该案审理后认为，万胜公司房屋质量存在瑕疵，未达到致使合同目的无法实现的严重程度，段友忠长期拒绝接受房屋的行为，不能产生万胜公司延期交房的法律后果，因此对段友忠要求万胜公司支付逾期交房违约金的请求不予支持。
上述事实，有现场照片、二审谈话笔录、（2014）锡滨民初字第1398号民事判决书予以证实。
本院认为，关于漏水及维修是否影响段友忠实际居住使用涉案房屋的争议，万胜公司上诉称，一审法院在另案判决中已经作出漏水问题“仅是房屋质量瑕疵，并不能导致合同目的无法实现的严重程度”的认定，因此漏水问题不影响房屋的实际使用。但该认定仅针对段友忠以漏水等质量问题为由要求万胜公司承担逾期交房违约金的诉讼请求而作出，处理的是2013年12月25日段友忠接收房屋前的争议，而本案处理的是万胜公司因维修期间给段友忠造成损失的赔偿争议，即使万胜公司不构成逾期交房，也不能因此免除万胜公司对质量问题的保修责任以及因维修而给段友忠造成其他损失的赔偿责任，漏水问题是否影响段友忠实际使用房屋，应结合本案事实作出认定。段友忠2013年12月25日接收房屋时即明确提出漏水问题没有修好，致使其不能使用房屋，要求万胜公司继续维修，2015年7月一审承办人在办理段友忠与万胜公司另案诉讼中两次到涉案房屋现场勘查，2016年2月本案一审承办人也到现场勘查，均发现卧室墙上存在孔洞、装修未恢复，可见房屋一直处于维修状态，万胜公司称维修并未影响段友忠实际使用涉案房屋，但并未提供段友忠实际使用该房屋的充分证据，结合段友忠同时购买3001室用于居住的事实，可以采信段友忠的陈述，认定段友忠由于维修而一直未使用涉案房屋。万胜公司上诉所称漏水问题未影响段友忠实际使用房屋，与事实不符。
关于受影响期间的争议，万胜公司上诉称，段友忠第一次报修时间为2014年5月，2016年5月底已修缮完毕，此后未再发生漏水问题。但段友忠在2013年12月25日与万胜公司就涉案房屋进行交接时，明确提出了维修要求，所以一审判决将该日作为影响期间的起算日并无不当。2016年5月漏水问题虽修缮完毕，但装修并未恢复，房屋仍不具备正常使用的条件。万胜公司另要求扣除等待检验维修成果以及法院审理期间，但双方纠纷完全由于房屋质量问题而引起，段友忠向法院起诉，属行使正当的诉讼权利，且诉讼也并不会阻碍万胜公司对房屋的维修进程，房屋迟迟未能修复，责任完全在万胜公司。由于此前的数次维修均未达到效果，因此最后一次维修后，等待检验维修效果再恢复室内装修，必要而且合理，同时也可以避免万一再次出现漏水，必须再次拆除装修而给万胜公司造成更大损失。因此诉讼和等待检验维修效果的期间，均不应扣除。
万胜公司上诉认为，漏水仅是局部，影响范围和程度小，应根据影响程度确定补偿数额。但从维修延续的时间、维修现场情况看，维修已经导致段友忠不能实际使用涉案房屋，万胜公司也未提供证据证明段友忠在实际使用涉案房屋，因此万胜公司要求按影响范围和程度适当给予补偿的上诉理由，也不能成立。
关于计算损失的租金标准，系鉴定机构依法作出的鉴定意见，万胜公司虽对此有异议，但并未提供足以反驳的证据和理由，一审采信鉴定意见并无不当。
综上，万胜公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10100元，由万胜公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚旭斌
审 判 员 仓 勇
代理审判员 唐广征
二〇一七年四月二十日
书 记 员 窦 玥