浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）温瑞民初字第1200号
原告瑞安市玉海街道滨江大厦业主委员会。
诉讼代表人张世贤。
委托代理人（特别授权）张余生。
被告李洪财。
委托代理人（特别授权）朱伟方。
委托代理人（特别授权）周燕清。
原告瑞安市玉海街道滨江大厦业主委员会为与被告李洪财租赁合同纠纷一案，于2012年7月13日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2012年9月5日公开开庭进行了审理，原告瑞安市玉海街道滨江大厦业主委员会委托代理人张余生、被告李洪财及其委托代理人朱伟方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞安市玉海街道滨江大厦业主委员会诉称：瑞安市外滩商住区业主委员会于2005年5月经房管部门批准成立，瑞安市外滩商住区滨江大厦业主委员会是其分支机构，并刻制了一枚“瑞安市外滩商住区滨江大厦业主委员会”字样印章。原滨江大厦业主委员会管理混乱，有人私刻“瑞安市滨江大厦业主委员会”印章与被告李洪财订立出租合同，所得租金入项帐册不明，该合同的租赁时间与签订合同的时间不相符，租金的支付方式和时间有误，没有业主委员会成员的签名。该合同应属无效合同。现新、老业主委员会交接时作了一份协议纪要，确定被告所占用的66-68号店铺归滨江大厦使用，原告多次与被告协商，要求被告搬离店铺无果。请求法院判决：2011年7月29日签订的出租合同无效；被告立即搬离坐落在瑞安市外滩商业步行街沁园春大厦66-68号店铺；被告补交前期店铺使用的租金计人民币36417元（从2010年11月22日起暂计算至2012年6月22日止，共19个月）。
被告李洪财辩称：双方签订的出租合同合法有效，租金也已经由原告方收取。原告称有人私刻公章，被告不知情，原告的管理混乱是原告内部的问题，不能影响被告的权利。
原告瑞安市玉海街道滨江大厦业主委员会在本院指定的举证期限内提供了证据：1、滨江大厦第一届业主委员会成立的相关材料，拟证明原告诉讼主体资格；2、被告的户籍证明，拟证明被告主体身份；3、出租合同，拟证明被告所签的合同不真实；4、印章无效的公告，5、瑞安日报启示及证明，证据4、5拟证明被告所签的合同上的公章系无效公章。6、告业主书、房屋租赁协议，拟证明瑞安市外滩商住区滨江大厦业主委员会对外使用有效公章情况；7、协议纪要及用房配置归属范围公告，拟证明被告占用的店铺属原告管辖的情况。上述证据经被告质证，被告提出以下质证意见：证据1与本案没有关联性，新的业主委员会在2011年12月8日成立，涉案合同是在该业主委员会成立之前签订。可以说明原来的业委会是存在的；对证据2没有异议；证据3与原告的证明对象不相符，该份出租合同不是伪造的合同，被告是按合同履行的，原告称是伪造的，是原告内部的欺骗行为；证据4，原业主委员会是在2005年成立的，作废的印章印样，说明在原告发公告之前是存在的，后来作废掉，但不能证明这个印章是假的，原告是知道有这个印章存在；证据5，只能证明在2005年的时候使用过“瑞安市商住区滨江大厦业主委员会”的印章，不能证明原告要求的证明的事实；证据6、7与本案没有关联性。
被告李洪财在本院指定的举证期限内提供了以下证据：1、出租合同、收款收据、2010年滨江大厦业主委员会收支表，拟证明被告与滨江大厦业主委员会之间的租赁关系合法有效且已交付租金；2、不再续约通知书、房屋建筑工程质量保修书，拟证明在原告成立前，业主委员会对外使用的公章系“瑞安市滨江大厦业主委员会”；3、滨江大厦业主代表名单，拟证明出租给被告店面的经办人系业主委员会成员。上述证据经原告质证，原告提出以下质证意见：证据1与原告提供的合同存在差异，原告的合同也是从被告方复印的，但该证据多了签名，租赁时间有误，被告方是先使用再签合同，租金交付的约定时间与实际交付时间不相符。收款收据上的会计签名，是临时加上去的，盖了章并不能代表业主委员会收了款，收支表上只盖了假印章，可能是与某人串通弄的；证据2与本案没有关联性；证据3的印章是临时盖上去的，2012年7月15日，新的业主委员会已经成立，还有人使用原来的印章，明显是有人恶意串通。
本院对上述证据作如下认证：上述原告提供的证据中，证据1、2系证明原、被告的主体身份情况，本院予以采信；证据3，被告对其真实性没有提出异议，本院予以采信；证据4、5、6可证明原业主委员会对印章使用的管理情况及印章使用情况，就此事实与本案存在一定关联性，本院予以采信，但原告要求证明的印章的效力问题不是对事实的认定；证据7可证明租赁物的权属情况，与本案存在关联性，本院予以采信。被告提供的证据中，证据1中的出租合同与被告提供的证据3除加了签名与落款时间外，其他内容一致，收款收据及收支表上的印章原告是否认可、签名是否后加与被告是否已支付租金之间没有必然联系，收支表系业主委员会内部的管理事宜，与被告无涉，原告以此推断被告存在恶意串通行为不能成立，原告没有相应证据可否认上述证据本身的真实性，就证据1可予证明的本案所涉的租赁合同关系及租金支付情况，本院予以采信；证据2可证明相关印章的使用情况，与本案存在一定关联性，本院予以采信；证据3不能证明被告要求证明的事实，本院不作认定。
根据以上证据及原、被告方的陈述，本院认定以下事实：2005年5月，包括原告所在的物业管理区域在内的瑞安市外滩商住区成立了瑞安市外滩商住区业主委员会，而就原告所在的物业管理区域又成立了一业主委员会作为上述瑞安市外滩商住区业主委员会的分支机构，并刻制了一枚“瑞安市外滩商住区滨江大厦业主委员会”印章。在该业主委员会运作期间，又有人刻制了一枚“瑞安市滨江大厦业主委员会”印章，并在处理相关事宜时使用该印章，其中与被告李洪财订立的一份出租合同，加盖了该印章，该合同记载：出租方（以下称甲方）：滨江业主委员会，承租方（以下称乙方）：李洪财，甲方出租的商铺坐落在瑞安外滩商业步行街沁园春大厦66-68号店铺，租期自2010年11月22日至2013年11月21日止，租金前2年（2011年11月22日至2012年11月21日止）共为人民币46000元，后1年（2012年11月22日至2013年11月21日止）为按每年23000元10%递增。双方签订本合同当天，乙方以现金方式一次支付前2年的租金，后1年在前1年到期一个月交纳，合同落款时间为2011年7月29日，在出租方代表人处签署了“历建华”。2010年11月25日原告支付了租金46000元，并由“瑞安市滨江大厦业主委员会”出具收款收据交原告收执，该收据的会计栏书写“姚”。被告并确认其自2007年开始已租赁上述房屋。2011年10月27日，瑞安市玉海街道滨江社区居民委员会在瑞安日报刊登公告，称：瑞安市外滩商住区滨江大厦业主委员会，自2005年5月成立，于2009年初至今处于瘫痪状态。此期间出现多起违章违法事件，其中有人私刻“瑞安市滨江大厦业主委员会”公章，故郑重公告该印章无效。在此期间与滨江大厦产生一切事务关系，宣布无效。2011年12月8日，滨江大厦业主成立了第一届业主大会，产生了瑞安市玉海街道滨江大厦业主委员会既原告，并报瑞安市房产管理局备案。另上述租赁的外滩沁园春步行街66-68号房屋属外滩商住区的物业服务用房（物业管理经营用房），归属于外滩大厦、滨江大厦全体业主所有。2008年10月9日，以瑞安市外滩商住区外滩大厦业主委员会分会、滨江大厦的业主委员会的名义签订了一份协议，确定上述66、68号物业管理经营用房归滨江大厦使用。
本院认为：按照《物业管理条例》的规定，同一个物业管理区域的业主成立一个业主大会，并选举产生业主委员会，并无业主委员会还可区分不同的物业管理区域成立分支机构之说，另作为授权成立分支机构的组织仍应对该分支机构行为产生的法律后果承担责任。原瑞安市外滩商住区业主委员会成立分支机构，导致管理混乱，由此产生的法律责任，就外部关系而言应由原瑞安市外滩商住区业主委员会承担责任，而不应由善意第三人承担责任。本案租赁合同加盖了“瑞安市滨江大厦业主委员会”，被告已支付二年租金，收执了收款收据，且此前被告也已租赁该房屋，被告作为承租人足以相信系有权出租该房屋的业主委员会向其出租，而不应苛求被告对“瑞安市滨江大厦业主委员会”的印章是否私刻或伪造负有注意义务，滨江社区居民委员会在2011年10月27日刊登公告宣称印章无效，并不能否定此前建立的租赁合同关系的效力，在没有证据表明被告存在恶意的情况下，无论该印章是否私刻或伪造不影响租赁合同的效力。本案租赁的房屋系物业服务用房，属于业主共同所有，作为共同共有财产，部分共有人擅自处分的，应维护善意、有偿占有该财产的被告的合法权益，也不应认定合同无效，如其他共有人有损失，由擅自处分该共有财产的人赔偿。本院告知原告本案的租赁合同有效，原告可变更诉讼请求，原告不同意变更，应驳回原告要求确认本案所涉租赁合同无效的诉讼请求。被告已向原告支付二年租金，原告要求被告补交前期店铺使用的租金，应予驳回。被告尚未交付的一年租金，原告未提出主张，本院不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条的规定，判决如下：
驳回原告瑞安市玉海街道滨江大厦业主委员会的诉讼请求。
本案受理费710元，由原告瑞安市玉海街道滨江大厦业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费710元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，账号：319－299901040006651。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 吴 健
人民陪审员 杨协敏
人民陪审员 黄秀华
二〇一二年十二月十日
代书 记员 黄怡宁