云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）元民二初字第40号
原告元江迦南果业有限公司（以下简称元江迦南公司）。
法定代表人项达勇，总经理。
委托代理人李红云，男，1976年生，法律工作者。代理权限：特别授权代理。
委托代理人项佰青，男，1960年生，元江迦南公司副经理。代理权限：特别授权代理。
被告元江县红河街道办事处大水平社区居委会土锅寨组（以下简称元江县红河街道土锅寨组）。
负责人白四金，组长。
委托代理人黄萍，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告元江迦南公司与被告元江县红河街道土锅寨组定金合同纠纷一案，本院于2014年5月28日立案受理后，依法由审判员李田兵适用简易程序公开开庭进行了审理。上列诉讼参加人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告元江迦南公司诉称，2013年3月，我方找到被告土锅寨组洽谈位于其组后山的山地租赁事宜，双方意向性达成口头协议，我方便开始开展合同签订前的前期工作，在丈量土地时得到了县林业局的配合，在勘界时得到了国土、招商等部门的指导。2014年2月6日晚，土锅寨组召开村民大会商议土地租赁事宜，全村150户中，经参会的126户商议后均同意由我公司来租赁后山土地，并约定租期40年，即自2014年2月10日至2054年2月10日止，租金为每年50万元，且每5年增长12%，依次类推，每年年初支付当年租金。2月7日早上，我公司预付了10万元定金，双方商议该定金在合同签订时抵作租金，被告方收款后出具了一份《收据》。之后我方去地里打坐标，次日便拿着合同去找被告方负责人签订正式合同，但被告方以“过几天再签”为由推脱。后来我方得知被告在2月8日又召开了一次村民大会，商议将同一块地租赁给了另外一家公司并于同年2月28日签订了租赁合同。综上所述，被告收取我方定金后未按约定与我方签订土地租赁合同，构成违约。为此，起诉要求被告双倍返还定金20万元。
被告元江县红河街道土锅寨组辩称，原告在起诉状中的陈述与事实不符。2013年年初，项佰青以个人名义找到我组洽谈租赁我村民小组后山的所有山地，双方达成意向性的口头协议，约定将后山土地流转给项佰青，期限为40年，租金700万元。之后我组先后两次召开群众会议讨论通过，县林业局配合对相关土地进行了丈量，县招商局进行了指导。但2013年6月后双方虽多次协商均因项佰青改变意见未果，期间我方于2013年7月2日再次召开村民会议进行讨论，罗某甲等110户村民不同意项佰青提出的租金700万、分两批付款的承包方案。到2013年12月份项佰青又再次联系我组组长白四金变更租赁方案为每年租金40万元、每三年付一次，我组遂于同年12月13日召开群众大会讨论同意此方案，但是项佰青还是迟迟不来协商合同事宜。于是我组对该项目重新开始进行招商，并得到了政府的支持。2014年1月13日我组召开村民会议讨论山地承包事宜，罗某乙等126名农户签字同意将“后山”发包给陈某某。2014年2月6日晚，我组召开了村民大会，应到会农户164户，实到会农户131户，同意发包的农户有112户，讨论通过了承包方案，但并没有讨论具体由哪家公司来承包，故原告所述2月6日村民大会同意由其承包不是事实。2月7日早上，项佰青联系白四金称想承包土地，考虑到多次洽谈多次变卦，致使一年多来土地闲置造成损失，为了村民利益，故要求对方先支付10万元保证金，双方约定如无法签订合同则保证金如数退还。至于收据上的字是我组负责人按项佰青的陈述书写的，对字面意义并没有注意。我方收到保证金后多次联系项佰青未果，之后不得不提出退还保证金，项佰青称随后来拿但直至我组于2月27日与其他公司签订合同也没来取。综上所述，我组收到的10万元并非定金而是保证金、订约金，双方未约定以交付定金作为订立主合同担保，是原告多次违约未与我方签订合同；另一方面，与原告方签合同一事既没有经民主议定通过，也没有报政府批准，故如存在定金合同，也属于无效合同。请依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年3月起，原告元江迦南公司有意向被告元江县红河街道土锅寨组承包集体所有的荒山荒地用于种植经营，由项佰青出面与被告的组长进行了洽谈协商，双方就承包被告集体所有的后山山地达成意向性的口头协议，被告同意由原告承包，期限40年，但双方对承包金数额及其给付方式等多次协商未果。2013年6月11日被告组织召开村民大会，对把山地发包给原告一事进行了商议和表决，结论为同意发包给原告，但因承包金及给付时间等问题，会后原、被告未签订书面协议。同年7月2日，被告再次召开村民大会讨论土地流转方案，村民对原告提出的承包款给付问题意见不一。至2013年11月后，原、被告对承包土地事宜重新进行了协商。2013年12月13日、2014年2月6日，被告先后两次召开了村民大会讨论发包事宜。2014年2月7日早上，被告的组长白四金和项佰青通过电话联系后，与副组长封生保一起到银行通过转账方式，收取了原告方给付的10万元，存入白四金在农行的个人账户，并向原告出具了《收据》一份，主要内容为：兹收到元江迦南果业有限公司交来的土锅寨后山租地定金100000元，白四金、封生保二人在收据上签名捺印。双方约定上述10万元在双方签订用地合同后抵扣承包款。2014年2月10日，被告召开村民大会讨论决定将上述土地流转给云南某某农业科技有限公司，之后被告告知原告取回10万元被拒绝。2014年2月27日，被告与云南某某农业科技有限公司签订了一份合同，约定以出租方式对上述土地的承包经营权进行流转。3月5日，被告向原告送达了一份《通知》，告知被告已与云南某某农业科技有限公司签订土地流转合同并由白四金于3月16日前退还10万元“订金”，原告予以拒绝。故原告起诉要求解决。另查明，现上述10万元仍存于白四金的银行账户。
本院认为，本案原、被告双方争议的焦点是：一、被告的组长白四金、副组长封生保于2014年2月7日向原告收取的10万元应视为保证金还是立约定金。二、对上述10万元被告应否双倍返还原告。对此，本院评述如下：对于争议焦点一，原、被告双方为因承包被告所有的集体山地事宜自2013年6月以来多次进行了协商，被告几次召开村民大会讨论并同意由原告承包，符合公开协商的情形。在协商过程中，2014年2月7日，被告的组长白四金、副组长封生保收取了原告10万元，双方约定这10万元在签订用地合同后抵扣承包款。被告主张10万元为保证金，保证金是指债务人或第三人以担保债务的履行为目的，将其一定数额的金钱交付债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。依据白四金、封生保出具的《收据》内容，“兹收到元江迦南果业有限公司交来的土锅寨后山租地定金100000元”的表述，已经明确表明了10万元是作为定金而非保证金，且双方关于这笔款项在签订合同后抵扣承包款的约定，也与保证金不符，被告无其他证据证明收据中“定金”的表述实为保证金，应承担不利后果。《收据》中双方已将款项明确表述为“定金”，并有交付和收取的事实，本院认为根据《合同法》、《担保法》的规定，考虑双方协商承包合同的过程，该《收据》实为双方的定金合同，且已经成立生效，应依法予以认定；结合审理查明的双方欲订立用地合同的事实以及付款目的，10万元应为立约定金。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，经审查当事人未违反该项规定。对被告关于与原告方签合同一事没有经民主议定通过，也没有报政府批准，故如存在定金合同也属于无效合同的辩解，本院认为，立约定金合同是先于主合同而成立，独立生效，立约定金的法律效力发生与否与主合同的效力发生与否并没有直接的关联。故双方签订主合同与否，并不影响立约定金合同的效力，被告的该项辩解不能成立。
对于争议焦点二，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的司法解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。依据本案审理查明的事实，2014年2月7日被告收取定金后，未及时告知原告签订合同，却于2月10日召开村民大会决定将山地流转给了第三方云南某某农业科技有限公司后签订了流转协议，无充分证据证明原告对导致原、被告双方不能签订合同有过错责任，亦无其他证据证明被告有免责事由；被告关于是原告多次违约未与其签订合同的辩解，理由不充分，本院不予采纳。被告以自己的实际行为拒绝与原告签订协议，则应当依照上述法律规定双倍返还原告定金。故原告的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三条、第十二条、第十三条，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的司法解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审委会讨论决定，判决如下：
由被告元江县红河街道办事处大水平社区居委会土锅寨组双倍返还原告元江迦南果业有限公司定金共计200000元，于判决生效之日起二十日内一次性付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，减半征收2150元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，负有履行义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内申请本院强制执行。
审判员 李田兵
二〇一四年八月十四日
书记员 吴连斌