山东省乳山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1083民初3064号
原告：于琦。
委托诉讼代理人：曹鹏。
被告：乳山市新宇房地产开发有限公司，住所地山东省乳山市胜利街东首。
法定代表人：周炳勤，董事长。
被告：乳山市新宇房地产开发有限公司银滩分公司，住所地山东省乳山市银滩旅游度假区。
代表人：宫润轩，经理。
委托诉讼代理人：荀维政，公司职工。
原告于琦与被告乳山市新宇房地产开发有限公司、乳山市新宇房地产开发有限公司银滩分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告于琦及其委托诉讼代理人曹鹏，被告乳山市新宇房地产开发有限公司银滩分公司的委托诉讼代理人荀维政到庭参加诉讼，被告乳山市新宇房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于琦向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还多收的房款76767.5元并支付利息32242.35元；2、要求被告为原告办理房屋产权证书；3、要求被告支付违约金107111.4元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2010年12月6日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于乳山市银滩海洋明珠花园房屋两套，房屋交付后，至今未能办理房产证。后经原告查明，是由于被告拖欠土地出让金，导致产权不能登记。原告要求被告赔付的违约金按照已付房款的20%予以计算。原告依据相关法律规定，提起诉讼要求支持其诉讼请求。
被告乳山市新宇房地产开发有限公司银滩分公司辩称，原告所述的房屋差价款在合同中约定应该以房产证的面积为准，多退少补，但是现在房产证没有办下来，原告所述房屋的面积没有事实依据，必须等到房产证办理后，按照房产证实际登记面积为准多退少补。涉案房产的综合验收备案证已经办理完毕，大产权证还没有办理。原告要求的违约金没有依据，合同中没有约定，被告不予认可。
被告乳山市新宇房地产开发有限公司在法定期限内未提出答辩意见。
经审理查明，2010年12月6日，原告于琦购买被告乳山市新宇房地产开发有限公司银滩分公司开发的位于乳山市银滩旅游度假区海洋明珠小区7幢1单元1××号房和1××号房两套商品房，并与被告乳山市新宇房地产开发有限公司银滩分公司签订了两份《商品房买卖合同》(以下简称《合同》)，其中合同约定1××号房建筑面积51.89平方米，每平方米5850元，购房款为303557元；合同约定1××号房建筑面积40平方米，每平方米5800元，购房款为232000元。《合同》第五条面积确认及面积差异处理约定：“…商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，1.双方自行约定：(1)面积以房产部门测绘为准，多退少补。…买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-
合同约定面积）÷合同约定面积×100%。因规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。”《合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2011年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证；…”。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金”。《合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.…。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金”。
另查明，原告提交的发票载明原告已经按照合同约定付清了涉案两套商品房的购房款。2013年1月25日，乳山市城乡建设局为涉案商品房所属的楼房颁发了《威海市房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》。乳山市新宇房地产开发有限公司银滩分公司系乳山市新宇房地产开发有限公司设立的分公司。
另外，原告提交了被告乳山市新宇房地产开发有限公司为案外人出具的交接房通知书，原告称当时被告也为其出具过交接房通知书，拟用交接房通知书上第四条载明的条款“你所购买的房屋面积预测绘51.89平方米，实测绘面积45.42平方米，须退房款47554.5元”，证实原告的房屋实际测绘面积也小于合同上约定的面积，并以此为由要求被告按其所提供的数据退返购房款。经本院去房产管理部门调查核实，涉案房产在房产管理部门没有实际测绘数据，也没有办理产权证。
此案经调解无效。
上述事实有原、被告双方陈述，原告提交的《商品房买卖合同》两份、购房款发票两份，被告提交的《威海市房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》复印件等证据在案为证。
本院认为，原告于琦与被告乳山市新宇房地产开发有限公司银滩分公司签订的两份《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案中，原告于琦已支付了两套房产的全部购房款，被告乳山市新宇房地产开发有限公司银滩分公司应当按照合同约定向原告交付房产，并为原告办理相关的产权登记过户手续。但是根据本案查明的事实，原告尚未取得涉案两套商品房的产权登记证件，被告答辩意见中提出的抗辩理由并不能成为其未能为原告办理涉案两套房产相关产权登记过户手续的正当理由，故原告要求被告协助办理涉案两套房产的产权过户登记手续的的诉讼请求，本院予以支持。
根据原、被告在合同中关于房产面积的约定，需要有房产管理部门的实际测绘面积即房产证上实际载明的房屋面积，才能最终确定涉案房产的购房款以及多退少补的购房款的具体数额，但是本案中所查明的事实是涉案房产并未经过房产管理部门实际测绘，因此也就无法确定原告所提出的该项诉讼请求的具体数额，故原告的该项诉讼请求，可待涉案房产产权证办理后，另案主张其权利。
原告提出的第三项诉讼请求即要求被告给付的违约金107111.4元，原告所要求的该项违约金为被告延期为其办理产权证的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据该法律规定，被告存在逾期办证的行为已经构成违约，但是原告要求被告承担违约金的方式显然是不符合该条法律规定的，该法律规定的适用条件是当事人在合同中没有约定违约金计算方式或者损失数额无法确定的前提下才适用该法律规定予以确定违约责任。原、被告在涉案两份合同第十五条中已经明确约定了被告存在逾期办证行为应当按照原告已付购房款的0.3%承担违约金，故原告关于违约金的计算方式既不符合双方之间的合同约定，也不符合法律规定，本院不予支持。但是被告要求涉案违约金可以依据双方之间的合同约定予以计算：其中1××号房产的逾期办证违约金为：696元（232000元×0.3%）；1××号房产的逾期办证违约金为：912元（303557元×0.3%）。以上违约金合计1608元，应当由被告乳山市新宇房地产开发有限公司银滩分公司承担赔偿责任。
被告乳山市新宇房地产开发有限公司银滩分公司系被告乳山市新宇房地产开发有限公司的分支机构，在工商部门注册登记，有其独立的可支配财产，对上述债务应当承担清偿责任。被告乳山市新宇房地产开发有限公司作为法人单位，对被告乳山市新宇房地产开发有限公司银滩分公司所负债务应当承担连带清偿责任。
依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告乳山市新宇房地产开发有限公司银滩分公司于本判决生效之日起三十日内协助原告于琦办理位于山东省乳山市银滩旅游度假区海洋明珠小区7幢1单元1××号房和1××号房两套商品房的产权登记过户手续；
二、被告乳山市新宇房地产开发有限公司银滩分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告于琦逾期办证违约金1608元；
三、被告乳山市新宇房地产开发有限公司对被告乳山市新宇房地产开发有限公司银滩分公司的上述债务承担连带清偿责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告于琦的其他诉讼请求。
案件受理费2271元，由被告乳山市新宇房地产开发有限公司、乳山市新宇房地产开发有限公司银滩分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 侯现章
人民陪审员 吕少波
人民陪审员 宋吉坤
二〇一七年九月六日
书 记 员 徐 佳