天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终6363号
上诉人（原审原告）：邢继焕，女，1969年10月31日出生，汉族，住天津市北辰区。
委托诉讼代理人：郭长永（邢继焕之夫），男，1967年5月25日出生，汉族，住天津市北辰区。
被上诉人（原审被告）：天津市北辰区建设开发公司，住所地天津市北辰区北仓镇京津路西北辰大厦3号楼25层2501号。
法定代表人：马云洪，总经理。
委托诉讼代理人：杨月弟，天津金辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵建娜，天津金辰律师事务所律师。
上诉人邢继焕因与被上诉人天津市北辰区建设开发公司商品房预售合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2017）津0113民初1320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邢继焕的委托诉讼代理人郭长永，被上诉人天津市北辰区建设开发公司的委托诉讼代理人杨月弟、赵建娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邢继焕上诉请求：1．撤销天津市北辰区人民法院（2017）津0113民初1320号民事判决；2．判令将本案发回一审法院重审或直接改判支持上诉人的全部诉讼请求，即按照双方所签合同的标准计算，被上诉人应给付上诉人逾期交房的已付款利息和逾期交房的违约金共计139,750.8元；3．诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定上诉人与被上诉人之间的合同有效，并认定被上诉人逾期交房构成违约，应当按照双方签订的合同中的条款进行处理。被上诉人支付的利息系上诉人的直接损失之一，根据一审法院计算应为122,733.8元，违约金计算应为被上诉人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，即2014年7月1日至2015年9月11日，共计437天，违约金额为77,017元。被上诉人未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》系违反天津市有关部门规定，容积率超标，属其主观故意，应当予以惩罚。因此，一审法院应当严格按照“准入证”制度落实责任赔偿，支持上诉人的主张。
天津市北辰区建设开发公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
邢继焕向一审法院请求：1．天津市北辰区建设开发公司支付邢继焕自2014年7月1日至2015年9月11日止按中国人民银行5年以上期贷款利率计算的已付款利息122,733.8元；2．天津市北辰区建设开发公司支付邢继焕自2014年7月1日至2015年9月11日止的违约金77,017元（按总房款的日万分之一计算），扣除已支付的60,000元；3．诉讼费用由天津市北辰区建设开发公司负担。事实和理由：2013年1月29日，邢继焕与天津市北辰区建设开发公司签订《天津市商品房买卖合同》，邢继焕购买天津市北辰区建设开发公司开发的位于天津市北辰区××与××交口东南侧××春色花园××号房屋一套，建筑面积133.12平方米，价款为1,762,402元整。根据合同约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称准许交付使用证）后，方可交付，同时约定天津市北辰区建设开发公司应于2014年6月30日前将符合上述条件的商品房交付邢继焕使用。合同签订后邢继焕履行了付款义务。因天津市北辰区建设开发公司未按时取得准许交付使用证，邢继焕无法按期入住，造成严重损失，故呈诉。
一审法院认定事实：邢继焕、天津市北辰区建设开发公司于2013年1月29日签订《天津市商品房买卖合同》，约定：出卖人（以下简称甲方）天津市北辰区建设开发公司，买受人（以下简称乙方）邢继焕，商品房坐落于天津市北辰区××与××交口东南侧××春色花园××号，建筑面积133.12平方米；每平方米价格13,239.2元，价款为1,762,402元；商品房竣工，经验收合格并取得准许交付使用证后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用；甲方于2014年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，按予以延期方式处理；乙方贷款付款的，应于2013年2月5日前，一次性存入商品房首付款882,402元，其余办理贷款；除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金；乙方如未按本合同约定的日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列第1种约定，追究乙方违约责任：1、合同继续履行，乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，乙方还应每日按商品房价款的万分之三向甲方支付违约金。
合同签订后，邢继焕将房款1,762,402元交付天津市北辰区建设开发公司，天津市北辰区建设开发公司向邢继焕出具销售不动产统一发票。2014年10月5日，邢继焕领取房屋钥匙。邢继焕收取钥匙后对房屋进行了装修。
天津市北辰区建设开发公司分别于2015年5月、2016年3月两次张贴《通知》，天津市北辰区建设开发公司在《通知》中表示对未能及时取得准许交付使用证给业主带来的不便致以歉意，并承诺预先支付部分违约金。现邢继焕已领取天津市北辰区建设开发公司预付的违约金合计60,000元。2015年9月11日，天津市北辰区建设开发公司取得本案房屋的准许交付使用证。
一审法院认为，本案争议焦点为天津市北辰区建设开发公司是否构成违约，如果违约如何承担违约责任。邢继焕、天津市北辰区建设开发公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。合同约定天津市北辰区建设开发公司应于2014年6月30日前，将经验收合格并取得准许交付使用证后的商品房交付邢继焕。天津市北辰区建设开发公司在未取得准许交付使用证的情况下即将房屋交付邢继焕，而邢继焕接收了该房屋，后天津市北辰区建设开发公司又分别两次出具《通知》，承诺预支付违约金并已实际支付60,000元。综上，天津市北辰区建设开发公司未能按合同约定的条件交付商品房，同时以《通知》的形式承认自身存在违约，故天津市北辰区建设开发公司交付商品房的行为构成违约，其应向邢继焕承担违约责任。
关于天津市北辰区建设开发公司如何承担违约责任一节，邢继焕、天津市北辰区建设开发公司在合同中约定如天津市北辰区建设开发公司逾期交房，应按银行同期贷款利率支付已付款利息并按日万分之一的标准支付违约金。双方约定的逾期交房应支付的利息及违约金，均应系对逾期交房应承担的违约责任的约定。现天津市北辰区建设开发公司主张双方约定承担违约责任应支付的违约金（包括利息及违约金）过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。
首先，对于自2014年7月1日至2014年10月4日邢继焕未收房期间的违约金。一审庭审中，邢继焕、天津市北辰区建设开发公司对于天津市北辰区建设开发公司未按时取得准许交付使用证而交付房屋，给邢继焕造成的实际损失，均未提供证据，而邢继焕已将全部房款交付给天津市北辰区建设开发公司，故一审法院酌定邢继焕的实际损失为已付房款的同期银行贷款利息，应参照中国人民银行同期六个月档次的贷款利率计算已付款利息。对于邢继焕同时主张按已付房款的日万分之一计算违约金，一审法院予以酌减，应按照已付款利息的30%计算为宜，故天津市北辰区建设开发公司应支付邢继焕2014年7月1日至2014年10月4日未收房期间的违约金34,214.1元（包括按合同约定计算的利息26,318.54元，及按利息的30%计算的违约金7,895.56元）。
其次，对于自2014年10月5日邢继焕接收房屋至2015年9月11日天津市北辰区建设开发公司取得准许交付使用证期间的违约责任一节，邢继焕已实际接收房屋，且双方对于邢继焕接收房屋后给邢继焕造成的实际损失，均未提供相关证据，而该房屋经验收合格后取得了准许交付使用证，可以认定邢继焕在天津市北辰区建设开发公司未取得准许交付使用证的情况下接收房屋，并未给邢继焕造成较大损失。综上，一审法院对于邢继焕收房后天津市北辰区建设开发公司应承担的违约金（包括约定利息及违约金）予以酌减，酌定天津市北辰区建设开发公司以邢继焕已付房款为基数，按银行同期贷款利率计算利息的30%，向邢继焕支付违约金，其应支付邢继焕2014年10月5日至2015年9月11日期间的违约金26,897.19元（2014年10月5日至2014年11月21日，按年利率6%计算，计14,099.22元；2014年11月22日至2015年2月28日，按年利率5.6%计算，计27,140.99元；2015年3月1日至2015年5月10日，按年利率5.35%计算，计18,595.79元；2015年5月11日至2015年6月27日，按年利率5.1%计算，计11,984.33元；2015年6月28日至2015年8月25日，按年利率4.85%计算，计14,008.65元；2015年8月26日至2015年9月11日，按年利率4.6%计算，计3,828.33元。上述共计89,657.31元的30%，即26,897.19元）。
上述天津市北辰区建设开发公司应向邢继焕支付的违约金（包括利息及违约金）共计61,111.29元（34,214.1元＋26,897.19元），因天津市北辰区建设开发公司已经自愿支付违约金60,000元，故天津市北辰区建设开发公司应再支付邢继焕1,111.29元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决：一、天津市北辰区建设开发公司于本判决生效后十日内支付邢继焕违约金1,111.29元；二、驳回邢继焕其他诉讼请求。案件受理费1,548元，由天津市北辰区建设开发公司负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点为被上诉人应承担的违约责任问题。第一，被上诉人在未取得涉诉房屋准许交付使用证的情况下将房屋交付上诉人，在上诉人实际接收该房屋后，被上诉人又以书面形式承认自身存在违约行为，故应认定被上诉人行为构成违约，应承担相应的违约责任；第二，双方约定交付房屋之日至被上诉人取得准许交付使用证期之日应为被上诉人承担违约责任期间，一审法院结合上诉人已接收房屋及其主张的实际损失未能举证的情形，酌定被上诉人应承担的违约金计算方式及数额，并无不妥。
综上所述，邢继焕的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,095元，由上诉人邢继焕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张炳正
审 判 员 赵荣荣
代理审判员 赵 盈
二〇一七年八月二十五日
书 记 员 王同顺
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……