江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终9963号
上诉人（原审被告）：南京嫁喜婚庆礼仪有限公司，住所地南京市莫愁路388号501室。
法定代表人：王惠年，该公司董事长。
委托诉讼代理人：纪仁标，男，汉族，1972年4月15日生，南京嫁喜婚庆礼仪有限公司职工，住南京市鼓楼区。
被上诉人（原审原告）：南京市基督教三自爱国运动委员会，住所地南京市建邺区乐山路156号圣训堂。
法定代表人：李兰成，该委员会主席。
委托诉讼代理人：梁官成，北京大成（南京）律师事务所律师。
上诉人南京嫁喜婚庆礼仪有限公司（以下简称嫁喜婚庆公司）因与被上诉人南京市基督教三自爱国运动委员会（以下简称基督教爱国会）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初5297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
嫁喜婚庆公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判上诉人无需支付房屋占有使用费；上诉人已于2018年1月7日将房屋腾空；2、本案一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。上诉人自2003年11月以来一直连续租用本案涉案房屋作为公司办公用房，至2015年8月19日签订房屋租赁合同时，期间有8年未签订房屋租赁合同，不能简单使用物权法中不定期租赁来终止上诉人在2017年12月31日前的房屋租赁。涉案房屋501室自2008年大雪后大面积进水，之后基本每年一次，教会大楼食堂油烟在周末时直接影响501室靠近排烟口的办公室使用。经上诉人多次反映，上诉人在支付2016年房租时扣下10000元作为保证金，希望被上诉人及时解决问题。关于通知不再继续租赁的日期，应以2016年11月11日被上诉人发律师函时间为准，而不是2016年9月1日，该时间张贴的通知只是表明将对大楼进行内部维护。上诉人此后一直与被上诉人协商搬迁缓冲期，被上诉人拒绝沟通。被上诉人也未对上诉人支付2017年全年房屋租金提出异议。2、被上诉人提供的涉案房屋产权证上标明混合四、混合六、混合八、混合三、混合七，并未标明五层，一审法院未查明被上诉人是否享有涉案房屋五层的产权。被上诉人在一审中提交的收据复印件中，刻意隐瞒了该10000元是作为解决房屋进水等问题的保证金，捏造上诉人拖欠10000元房租的事实，造成上诉人未足额缴纳2017年房租的假象，应对被上诉人进行处罚。3、一审判决忽略了上诉人在租赁期间的合法权益，对于被上诉人在租赁期间所出现了房屋进水、教会厨房油烟影响等问题未能查明，属于认定事实不清。
基督教爱国会辩称：1、上诉人上诉认为不需要支付占有使用费，没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。2、上诉人在2017年期间非法占有使用涉案房屋，双方并未形成不定期租赁合同。且上诉人至今未向被上诉人交还房屋。请求二审法院尽快作出判决，以免损失进一步扩大。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
基督教爱国会向一审法院起诉请求：1、嫁喜婚庆公司将占有使用的南京市秦淮区莫愁路388号501室（以下简称诉争房屋）腾退给基督教爱国会；2、嫁喜婚庆公司向基督教爱国会支付占有使用费（自2017年4月20日起至实际腾退之日，按每天126元的标准计算）；3、嫁喜婚庆公司向基督教爱国会支付管理费（自2017年1月1日至实际腾退房屋之日，按每月50元标准计算）；4、嫁喜婚庆公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2015年8月19日，基督教爱国会、嫁喜婚庆公司签订《南京市房屋租赁合同》，约定：基督教爱国会将诉争房屋出租给嫁喜婚庆公司使用，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日。2016年1月26日，基督教爱国会、嫁喜婚庆公司签订《南京市基督教房屋租赁合同》，约定：基督教爱国会将诉争房屋出租给嫁喜婚庆公司使用，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日止；年租金23000元，一年一次支付，嫁喜婚庆公司每月向基督教爱国会支付管理费50元。
2016年1月12日，嫁喜婚庆公司交纳12600元，基督教爱国会向嫁喜婚庆公司出具收条，载明嫁喜婚庆公司尚欠2015年1月1日至2015年12月31日期间租金10000元，同时备注“反映三个问题”，嫁喜婚庆公司陈述三个问题为：1、多年发票未给付给嫁喜婚庆公司；2、漏水问题；3、油烟影响问题。2016年4月28日，嫁喜婚庆公司向基督教爱国会交纳2016年年度租金23000元以及管理费600元。2017年1月，嫁喜婚庆公司通过银行转账方式支付23600元。
2016年9月1日，基督教爱国会向嫁喜婚庆公司发《通知》，载明：因诉争房屋将于2016年12月31日到期，我会经研究，决定对该大楼进行内部维护，维护期间将暂停5-7楼房屋的对外租赁。2016年9月23日，嫁喜婚庆公司委托律师向基督教爱国会发出《律师函》，载明：合同到期后嫁喜婚庆公司继续承租现有房屋，相关租金等问题，希望基督教爱国会在15日内安排人员到现场洽谈；如果基督教爱国会坚持对外出租的房屋进行内部维护，暂停房屋的对外租赁，需要与嫁喜婚庆公司进行磋商，待磋商一致后方可实施；请基督教爱国会接函后暂停对出租房屋进行内部维护，并且于2016年12月31日前安排工作人员到现场洽谈后续租赁问题。2016年11月8日，基督教爱国会向嫁喜婚庆公司发出《律师函》，载明：租赁期限届满后，基督教爱国会不再与嫁喜婚庆公司续签合同，请嫁喜婚庆公司在2017年1月1日将房屋腾退给基督教爱国会并结清所有应付费用，延期腾退的，基督教爱国会将根据大楼维护需要随时对房屋停止供水供电，一切后果由贵司承担，同时基督教爱国会将以两倍租金标准要求嫁喜婚庆公司承担延期腾退期间的占有使用费。后嫁喜婚庆公司找基督教爱国会进行沟通，但无法达成一致意见。
2017年5月17日，嫁喜婚庆公司向基督教爱国会发出函件，要求基督教爱国会派人核对租金、管理费，以及派人沟通解决历史遗留问题。2017年5月31日，嫁喜婚庆公司向基督教爱国会发出函件，载明：自2016年9月1日起基督教爱国会发起“以维护为借口的清退房屋”公函开始，商户积极要求与基督教爱国会就相关管理房屋租赁直接负责人阚仁萍会长见面，但至今都给予各种各样的推辞，现全体商户决定于2017年6月8日周四下午3点前往基督教爱国会进行沟通关于房屋租赁腾退及相关问题。同日，基督教爱国会回函，载明：双方的租赁合同租赁期限已经届满，基督教爱国会多次要求嫁喜婚庆公司搬离并归还房屋，但嫁喜婚庆公司一致不予配合，现基督教爱国会再次要求嫁喜婚庆公司在2017年6月15日前将房屋腾空，至于嫁喜婚庆公司2017年1月3日向基督教爱国会汇款23600元，不足以支付2015年度所欠租金10000元及2017年1月1日至2017年5月31日期间占用使用费19167元，基督教爱国会不予退还，不足部分请基督教爱国会在归还房屋时一并补足。2017年6月1日，嫁喜婚庆公司回函，载明：基督教爱国会系单方面解除合同，必须与商户协商处理，至今基督教爱国会无人具体洽谈处理此事。2017年6月13日，嫁喜婚庆公司等商户向南京市民宗局反映租赁问题，南京市民宗局局长批复要求基督教爱国会妥善处理问题。
一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。基督教爱国会、嫁喜婚庆公司签订的租赁合同约定租赁期限于2016年12月31日届满，虽然嫁喜婚庆公司在2017年1月向基督教爱国会支付23600元，但在合同期限届满前，基督教爱国会已通知嫁喜婚庆公司不再续租，原租赁合同已终止，双方不形成不定期租赁合同关系，故对于基督教爱国会要求嫁喜婚庆公司腾退诉争房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。现嫁喜婚庆公司未向基督教爱国会交还房屋，基督教爱国会有权要求嫁喜婚庆公司支付使用费。关于使用费的标准，基督教爱国会主张应按照双倍租金的标准计算，结合双方的履行情况，酌定应参照租赁合同约定的租金标准计算即每天63元为宜，嫁喜婚庆公司尚欠基督教爱国会2015年租金10000元，虽然基督教爱国会向嫁喜婚庆公司出具的收条备注“反映三个问题”，但并不能免除嫁喜婚庆公司交纳2015年租金的义务，2017年1月嫁喜婚庆公司交纳23600元，扣除该10000元，剩余13600元，按照每天63元的标准计算，13600元可冲抵2017年1月1日至2017年8月4日费用，故嫁喜婚庆公司应按照每天63元的标准支付自2017年8月5日至实际迁出之日止的使用费。合同约定的月管理费为50元，故嫁喜婚庆公司应按照每月50元的标准自2017年1月1日至实际迁出之日止的管理费。一审法院据此判决：一、南京嫁喜婚庆礼仪有限公司于本判决生效之日起三十日内向南京市基督教三自爱国运动委员会归还南京市秦淮区莫愁路388号501室。二、南京嫁喜婚庆礼仪有限公司于本判决生效之日起三十日内支付南京市基督教三自爱国运动委员会房屋使用费（自2017年8月5日起至被告实际归还之日止，按每天63元的标准）。三、南京嫁喜婚庆礼仪有限公司于本判决生效之日起三十日内支付南京市基督教三自爱国运动委员会管理费（自2017年1月1日起至被告实际归还之日止，按每月50元的标准）。四、驳回南京市基督教三自爱国运动委员会的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告南京嫁喜婚庆礼仪有限公司负担。
本院二审期间，嫁喜婚庆公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。嫁喜婚庆公司提交如下证据：1、上诉人于2017年7月与被上诉人负责人阚仁平的谈话录音，以证明被上诉人知道房屋漏水及油烟问题，也知道上诉人扣10000元的原因。2、上诉人与被上诉人前任主任张立峰的电话录音，以证明对方清楚扣10000元是因为漏水及油烟的问题。经质证，被上诉人认为上诉人以“三个问题”为由扣款10000元系其单方决定，被上诉人并未同意，因此即使存在该三个问题也不能免除交租金的义务。上诉人也未在一审中就该三个问题提出诉请，不应当在本案中处理。
二审中，上诉人申请证人刘某出庭作证。刘某称，其系承租被上诉人房屋的商户，2015年6月左右下大暴雨时，其所在办公室漏水。其听见上诉人在楼道打电话要求被上诉人派人过来，就去上诉人办公室查看，发现水全部渗进来，地板也被泡了。其没有看到被上诉人派人前来。经质证，上诉人对证人证言予以认可，认为其承租的房屋自2008年开始每年都会漏水，其每次联系被上诉人前来查看，均没有人来。被上诉人对证人证言的真实性不予认可，认为系单方陈述，无法确认与事实是否相符，且该证言与本案争议的欠付租金问题没有关联。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为嫁喜婚庆公司与基督教爱国会双方房屋租赁合同届满期限为何时，嫁喜婚庆公司应否支付房屋占有使用费。本案中，双方当事人签订的房屋租赁合同明确约定租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日止，且被上诉人已于2016年9月1日合同届满前向上诉人发出《通知》，告知上诉人合同到期不再续租，因此双方房屋租赁合同已于2016年12月31日期限届满。上诉人虽于2017年1月向被上诉人交纳了23600元，但因被上诉人已作出不再继续出租的明确意思表示，故双方之间不成立不定期租赁合同，一审法院判决要求上诉人腾退房屋，并交纳期限届满后占用诉争房屋期间的占有使用费，并无不当。上诉人提出不支付占有使用费的上诉请求，于法无据，本院不予支持。
关于上诉人提出其于2015年欠付的10000元租金系抵扣房屋漏水、油烟等“三个问题”，该费用无需支付的意见，本院认为，被上诉人向上诉人出具的收据中虽标明“三个问题”字样，但不足以证实双方之间存在以该10000元作为解决三个问题的保证金，在三个问题解决前无需支付该钱款的合意，上诉人在二审中所提交的证据亦仅能反映其向被上诉人提出以该10000元作为保证金的要求，不足以证明双方协商一致，故对于上诉人提出不再支付10000元租金的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人伪造证据，经查，被上诉人在一审中提交的诉争房屋所有权证书明确载明房屋座落为“莫愁路388号”，可以证实其对于莫愁路388号建筑享有所有权。关于租金收据，被上诉人提交的收据复印件虽无“三个问题”字样，但其对于原件中有该字样并无异议，复印件系复印不清楚所致。被上诉人关于上诉人伪造证据的上诉意见，与事实不符，本院不予采纳。
综上所述，上诉人南京嫁喜婚庆礼仪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人南京嫁喜婚庆礼仪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 徐聪萍
审判员 郑 慧
二〇一八年二月十一日
书记员 朱亚芳