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呼和浩特市赛罕区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0105民初4056号
原告：内蒙古医科大学附属人民医院，住所地呼和浩特市赛罕区。
法定代表人：鲁海文，院长。
委托诉讼代理人：白雪原，内蒙古蒙元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李永起，内蒙古蒙元律师事务所律师。
被告：内蒙古凯基置业有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。
法定代表人：董玉兰，董事长。
被告：康建军，男，1981年5月19日出生，系内蒙古凯基国际商务酒店有限公司法定代表人，住呼和浩特市赛罕区。
被告：内蒙古凯基国际商务酒店有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。
法定代表人：康建军，经理。
原告内蒙古医科大学附属人民医院（以下简称附属医院）与被告内蒙古凯基置业有限公司（以下简称凯基置业）、康建军、内蒙古凯基国际商务酒店有限公司（以下简称凯基酒店）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告附属医院的委托诉讼代理人白雪原、李永起到庭参加诉讼，被告凯基置业、康建军、凯基酒店经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
附属医院向本院提出诉讼请求：1、确认凯基置业、康建军、凯基酒店于2010年9月25日签订的《商业用房租赁合同书》（租金5600万元）无效；2、判令被告凯基置业赔偿原告附属医院凯基大厦3-7层经营损失411万元，并按照每年130万元赔偿损失至房屋实际交付之日止（不足一年的，按照比例折算）；3、判令凯基置业赔偿原告附属医院凯基大厦负一层经营损失283万元，并按照每年79万元赔偿损失至房屋实际交付之日止（不足一年的，按照比例折算）；4、判令被告凯基酒店承担连带赔偿责任；5、判令三被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告附属医院与被告凯基置业合资、合作开发房地产合同纠纷一案，内蒙古高级人民法院于2013年3月29日作出（2011）内民一初字第7号民事判决书并生效，但该判决仅就凯基大厦3-6层两年经营损失作出判决，对此后占用期间损失未判决，对大厦负一层租金仅判决两年，此后租金返还未作判决。判决生效后，被告凯基公司未在判定时间内履行生效判决义务。原告为维护自身权益向呼和浩特市中级人民法院申请强制执行（2011）内民一初字第7号民事判决。
呼和浩特市中级人民法院受理执行上述案件过程中发现凯基公司已于2010年9月25日与被告康建军签订《商业用房租赁合同书》（以下简称：《合同书》），该凯基大厦地上一层（1轴到3轴）及第三层至第十四层全部租赁给了被告康建军，租期20年，用途为经营酒店。经原告至工商部门核实，被告凯基酒店于2011年4月22日经工商注册成立，法定代表人系康建军，实际使用涉案大厦用于酒店经营。被告凯基置业及康建军均明知附属医院对凯基大厦享有40%的产权，系凯基大厦按份共有权人，仍相互串通签订租赁合同将包含原告所有权在内的整座大厦出租，严重侵犯原告作为所有权人的合法权益。原告认为被告于2010年9月25日签订的《合同书》应当系无效合同。理由如下：1、《合同书》签订时，被告康建军与被告凯基置业原法定代表人康建明系亲兄弟，且康建军系被告凯基置业在职员工。被告凯基置业和被告康建军对于《联合建房合同书》内容及联合建房事宜及原告附属医院与被告凯基置业均为涉案大厦共有权人的事实明知，被告凯基置业无权将涉案大厦在未经原告附属医院同意的情况下整体出租，被告凯基置业出租大厦行为属无权处分，被告康建军因明知无权处分系非善意第三人。2、因被告康建军与被告凯基置业及其法定代表人存在特殊关系，在明知原告附属医院系共有权人的事实前提下，且原告人民医院绝无可能同意房屋出租的情况下恶意串通签订《合同书》将整座大厦出租，损害原告附属医院合法权益，依法应当确认无效。3、被告凯基酒店系涉案大厦实际使用人，而其对于大厦使用权系直接来源于其法定代表人被告康建军与被告凯基置业所签订的《合同书》，而被告凯基置业与凯基酒店作为关联公司，彼此财产混同，明显存在以合法形式转移资产，掩盖其逃避对外债务的非法目的，损害债权人利益，依法应当确认无效。
综上，被告凯基置业与被告康建民于2010年9月25日签订的《合同书》因存在违法事实应当依法认定无效。同时，被告凯基置业与被告凯基酒店作为关联公司，在公司股东持股及财产管理方面存在同时持股及交叉管理的事实，实际控制人彼此存在利害关系，公司财产混同，其对外应当承担连带责任。故此，原告诉请具有事实及法律依据，请求法院依法判如所请。
内蒙古凯基置业有限公司、康建军、内蒙古凯基国际商务酒店有限公司未作答辩。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年1月9日，原告附属医院与被告凯基置业签订《联合建房合同书》，约定联合建设位于昭乌达路附属医院住院部大门北侧商业楼。2007年凯基公司开始施工，2009年附属医院与凯基公司联合建设的楼房验收合格，联建大厦名为凯基大厦。联建大厦建成后，2011年，因附属医院与凯基置业联合建设的商业楼的权属比例分割问题，附属医院起诉至内蒙古高级人民法院，要求将双方联建的商业产权房的40%交付附属医院并办理产权证等。
内蒙古自治区高级人民法院（2011）内民一初字第7号民事判决书认为：关于附属医院要求凯基置业给付双方开发40%的房屋经营收益的问题，……凯基置业占用附属医院所有权属的房屋并经营使用，对相应的收益理应返还附属医院。虽然附属医院提供的证据不足以证明凯基置业的收益状况且未申请鉴定，但结合凯基置业提供的地下室租赁合同中关于租金的约定，凯基置业应以每年65万元（每层）的标准返还附属医院两年的经营损失260万元（3-6层）。凯基置业提出酒店经营用房需分旺季与淡季，并要考虑到打折的情况，也系情理之中，因此综合考虑经营利润的各方因素，凯基置业可向附属医院返还260万元的50%，即凯基置业应返还其占用并经营附属医院房屋利润130万元。关于附属医院要求的凯基置业给付地下室租金问题……，从2010年10月1日到2012年10月1日已达两年，根据租赁协议（凯基置业与白新亮签订）中约定交付租金时间，凯基置业应当向附属医院返还已发生的租金130万元，其余租金的返还时间应直至将租赁权交付附属医院为止。判决内容为：1、附属医院与凯基置业签订的《联合建房合同书》有效；2、凯基置业向附属医院交付凯基大厦40%的产权并办理相应的产权证；3、凯基置业返还附属医院占用并经营使用房屋（凯基大厦3-6层）的经营利润130万元；4、凯基置业返还附属医院已经发生的地下室租金130万元(2010年10月1日到2012年10月1日已经发生租金为130万元，之后发生的租金计算至凯基置业将地下室归还附属医院之日止)；5、凯基置业返还附属医院多付的专项资金908.35万元及相应的利息……”。后该案经最高人民法院（2013）民一终字第155号民事判决维持上述判决。
上述判决生效后，附属医院于2014年向呼和浩特市中级人民法院申请强制执行，呼和浩特市中级人民法院2016年8月10日作出（2014）呼执字第00033号之一执行裁定，裁定：1、将凯基置业所有的位于呼和浩特市赛罕区昭乌达路东侧“凯基大厦综合楼”地下一层、3-8层，移交给附属医院，用于实现按份共有人应分得的房屋产权，同时抵偿其全部金钱债务17050606.27元，以物抵债折抵后附属医院应补交差价174939.09元，财产权自本裁定送达附属医院时转移；2、附属医院可持本裁定到有关机关办理相关产权过户登记手续。
在呼和浩特市中级人民法院执行过程中，凯基置业向呼和浩特市中级人民法院提供2010年9月25日《商业用房租赁合同书》（租金5600万元）一份，在该租赁合同中约定：出租人凯基置业，承租人凯基酒店；租赁房屋为地上一层（1-3轴）、第三层至第十四层、共计十三层；装修情况毛坯房、有电梯；凯基置业作为该房屋的权利人、所有权人与康建军签订本租赁合同，签订本合同前，凯基置业已告知康建军该房地产项目未设定任何抵押；凯基置业保证所出租的房屋与第三人无权属或者债务纠纷；凯基置业出租的房屋为毛坯房、故消防、供用水、供用电、给排水、采暖管线、燃气管线、通讯线路以及电梯等设施外，再无其他任何装修或者服务设施设备；凯基置业同意康建军装修和增设用于酒店经营的相关装修、附属设施设备等设计、施工方案、标准等应当征得凯基置业的同意；康健民因装修和增设用于酒店经营的相关装修、附属设施等支出的相关费用，由康建军自行承担并不得抵顶房屋租金；租赁房屋用途为酒店经营；租赁期限和交付期限约定，租赁期间为20年，房屋租赁期自2010年10月1日起至2030年9月30日止，凯基置业于2010年10月1日前向康建军交付该房屋，其中2010年10月1日至2011年5月31日的期间，凯基置业同意该期间作为康建军筹备和装修期间，凯基置业不收取租金，康建军为此向凯基置业支付补偿金10万元；房屋年租金为280万元，租金总计为5600万元；签订合同后30日内支付首期租金200万元，第二期租金自凯基置业对康建军装修和增设用于酒店经营的相关装修、附属设施设备等（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门、卫浴、酒店布草等）支出费用，共同审计、决算后，抵顶康建军应支付的房屋租金；剩余租金自第二期租金结算后九十日后，由康建军一次性给付凯基置业；如康建军逾期支付租金，每逾期一日，康建军按应付租金总额的千分之五承担逾期付款违约金；康建军支付租金的方式可以使用支票、现金等方式支付租金，凯基置业收到康建军所提交的房租后，应在七个工作日内向康建军提供相关的租赁费票据；凯基置业交付房屋时，康建军应向凯基置业支付保证金以及房屋保证金100万元，租赁合同终止时，凯基置业收取的保证金用以冲抵……；合同还约定，康建军逾期不支付租金累计超过六十日，经甲方催告在合理期间内仍不给付的，乙方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的乙方，应支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。上述合同关于房屋租金的支付存在矛盾，因凯基置业与康建军、凯基酒店均未到庭参加诉讼，对于租金的支付是否折抵无法核实。
另在内蒙古高级人民法院的诉讼中，凯基置业同样提供2010年9月25日《商业用房租赁合同书》一份，该份合同约定：“康建军为此向凯基置业支付补偿金5万元；房屋租金为180万元，租金总计为3600万元”，其余部分条款内容均与2010年9月25日《商业用房租赁合同书》（租金共计5600万元）合同一致，签订人出租人处加盖了凯基置业合同专用章，法定代表人康建明手印，出租人处康建军签名纳印。
原告在诉讼中向本院提供其从呼和浩特市工商局档案中调取的2010年9月30日《租赁协议一份》，租赁合同的签订双方为凯基置业（甲方）与康建军（乙方），该租赁合同约定的租赁物为呼和浩特市××区大堂、四至十三层的所有，用于酒店经营；约定的租赁期限为五年，租赁期限从2010年11月30日开始计算，在本协议书约定的租赁期限届满后，除非甲方收回租赁物，否则乙方在同等条件下享有优先承租权；在约定的租赁期限内，租金数额及支付方式为100万元/年，支付方式为每年一次性支付，每年提前一个月支付本年度租金；甲方同意于2010年10月1日前将合乎法定条件和正常使用标准的租赁物业交付乙方进行装修及使用；乙方增添的附属设施、设备、其所有权归属问题，在租赁期届满后可移动的归属乙方，不可移动的归甲方所有，甲方视设备成新酌情予以补偿；转租、转让和优先购买权约定，经甲方书面同意后，在租赁期内，乙方可以根据实际需要，将租赁物转租给其他第三方使用；协议终止条款约定，乙方拖欠上期未付租金达15日……
还查明，在内蒙古自治区高级人民法院的诉讼中，凯基置业提供其作为出租方的租赁合同若干，分别为2010年5月26日与杨海军签订（五年期）、2010年6月6日与内蒙古丽都连锁超市有限公司（十年期）、2010年6月29日与白新亮（八年期），2010年8月1日与王建斌（上岛咖啡）签订（一年期）、2010年8月1日与百运大药房签订（一年期）、2011年8月1日与农业银行金桥支行签订（五年期）。上述合同均约定了租赁期限及租赁位置。2014年4月29日，凯基置业作为出租方与租赁方元生源白云大药房又签订了《租赁协议书》，约定租赁凯基大厦经营药房，租赁期限为三年，合同还约定了租金等事项，该合同落款处加盖了凯基置业的公章及法定代表人董玉兰的手印，康建军手写了签名。
再查明，凯基置业注册成立于2005年11月25日，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），自然人股东为康建明、王俊婷，法定代表人为康建明，2014年4月8日自然人股东变更为董玉兰、康建明、王俊婷，法定代表人2014年4月8日由康建明变更为董玉兰，经营场所登记为呼和浩特市赛罕区昭乌达路40号凯基大厦三楼，经营范围有房地产开发、酒店管理服务等。凯基置业的工商登记由委托代理人康建军完成。凯基酒店注册成立于2011年4月22日，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），自然人股东为康建军、王俊婷，法定代表人为康建军，经营场所登记为呼和浩特市赛罕区昭乌达路40号，经营范围包括住宿、餐饮服务等，凯基酒店现经营场所为凯基大厦，经营场所已进行装修。在呼和浩特市中级人民法院执行过程中，经向凯基置业原法定代表人康建明询问，康建明承认王俊婷与康建明系夫妻关系，与康建军系兄弟关系。凯基置业2010年度、2011年度、2012年度经营情况显示：2010年、2011年全年销售（营业）收入为0元，服务营业收入为0元，全年利润总额为0元，全年净利润为0元；2012年度全年销售（营业）收入为37184元，服务营业收入为37184元，全年利润总额为0元，全年净利润为0元；上述三年资产负债表应收账款显示亦均为0元。凯基酒店2011年度、2012年度资产负债表显示的应付账款及预付账款均为0。
本案在诉讼中，因三被告均未到庭参加诉讼，对于被告之间履行三份合同中的哪份，本院无法认定。同时，也无法确认合同租金的给付情况，以及酒店装修等费用。
本院认为，一、关于《商业用房租赁合同书》主体问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条第二款规定：“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予以支持”。《商业用房租赁合同书》的签订双方为凯基置业及康建军，但康建军签订合同是为酒店经营，且凯基酒店成立后实际进行了经营，故《商业用房租赁合同书》约束的双方应为凯基置业与凯基酒店。
二、关于租赁合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”。本案从凯基置业的股东人员基本情况和凯基酒店的股东人员情况来看，两公司股东人员之间存在同一股东王俊婷，且股东之间存在亲属关系，双方之间签订租赁合同时，康建军及凯基酒店知道或应当知道所建凯基大厦是由凯基置业与附属医院联合建设的事实，在双方未确定房屋分配位置的情况下，应当与附属医院形成三方协议，被告之间未经原告同意，私自签订租赁合同，侵害了原告权益，剥夺了原告作为共有人的出租权。本案中，三被告均不出庭参加诉讼，本院无法确认被告之间履行的是哪一份租赁合同，租赁期限不明，租金不明，租金的履行情况不明，被告方应承担举证不能的法律责任。故应当认定被告之间存在恶意串通，损害原告利益的事实存在，租赁合同应自始无效。两被告公司作为过错方，应连带赔付原告因此造成的实际损失。现原告主张确认内蒙古凯基置业有限公司与康建军于2010年9月25日签订的《商业用房租赁合同书》（租金5600万元）无效，本院予以支持。
三、关于附属医院请求判令凯基置业赔偿原告附属医院凯基大厦负一层经营损失283万元，并按照每年79万元赔偿损失至房屋实际交付之日止（不足一年的，按照比例折算）的请求。因内蒙古高院作出的（2011）内民一初字第7号民事生效判决书中对于地下室的租金已经进行了判决，判决第四项为：“凯基置业返还附属医院已经发生的地下室租金130万元(2010年10月1日到2012年10月1日已经发生租金为130万元，之后发生的租金计算至凯基置业将地下室归还附属医院之日止)”，原告再行提起诉讼属于重复诉讼，本院不予支持。
四、关于原告请求被告凯基置业赔偿原告附属医院凯基大厦3-7层经营损失411万元，并按照每年130万元赔偿损失至房屋实际交付之日止（不足一年的，按照比例折算）的问题。
内蒙古高院作出的（2011）内民一初字第7号民事生效判决，已判决凯基公司返还附属医院占用并经营使用房屋（凯基大厦3-6层）两年（2010年10月1日到2012年10月1日）的经营利润130万元。而对于2012年10月1日之后的经营利润并未作判决，且凯基公司未主动履行生效判决，该案尚未强制执行，凯基大厦3-7层一直由凯基公司占有经营使用未交付附属医院。附属医院主张自2012年10月1日之后经营利润损失具有事实及法律依据。参照内蒙古高院（2011）内民一初字第7号民事判决中已明确认定凯基大厦3-6层每年每层经营利润损失为16.25万元，本院应认定由被告公司支付原告自2012年10月1日起按照每年每层16.25万元确认的3-6层经营损失，第7层损失应自呼和浩特市中级人民法院裁定书作出之日2016年8月10日起按照16.25万元/年计算。期限依原告诉请至房屋实际交付之日止。
综上所述，原告附属医院的部分诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。被告康建军系凯基酒店的法定代表人，其实施的行为后果应由凯基酒店负担，对于原告请求其个人承担责任的主张本院不予支持。被告经本院合法传唤，未出庭应诉及答辩，视为其放弃庭审及质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、确认内蒙古凯基置业有限公司与康建军于2010年9月25日签订的《商业用房租赁合同书》（租金5600万元）无效；
二、内蒙古凯基置业有限公司、内蒙古凯基国际商务酒店有限公司于判决生效后十五日内给付内蒙古医科大学附属人民医院3-7层经营损失{至2017年2月20日的损失为297.76万元[16.25万元×（2012年10月1日-2017年2月20日）天÷360天×4层]+[16.25万元×（2016年8月10日-2017年2月20日）天÷360天]}，并按照每年每层16.25万元赔偿损失至房屋实际交付之日止；
三、驳回内蒙古医科大学附属人民医院的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费60380元，由内蒙古医科大学附属人民医院负担20000元，由内蒙古凯基置业有限公司、内蒙古凯基国际商务酒店有限公司共同负担40380元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审 判 长 迟玉青
人民陪审员 王宝兰
人民陪审员 刘继广
二〇一七年二月二十日
书 记 员 李祝英