山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）临民一终字第1145号
上诉人（原审原告）徐勤友，居民。
委托代理人陈洪浩，山东俊锦律师事务所律师。
委托代理人李永成，山东衡正源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郯城县郯城街道龙泉街居民委员会（以下简称龙泉街居委会）。
法定代表人赵青春，主任。
委托代理人袁德胜，山东师郯律师事务所律师。
委托代理人张学凯，山东三禾律师事务所律师。
上诉人徐勤友因房屋买卖合同纠纷一案，不服郯城县人民法院（2011）郯民初字第2253号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2003年9月27日，原告徐勤友与被告龙泉街居委会签订协议书一份，双方约定原告徐勤友将其位于郯城县人民路北的面积为258.477平方米的房屋所有权及土地使用权转让给被告使用，被告龙泉街居委会向原告支付30万元人民币，协议第四条同时约定，被告给原告安置13米×14米宅基地两位（位置坐落于西南湖秧板田内）。协议签订后，原告徐勤友将转让房屋的土地使用证及房屋产权证交付给被告，被告于2003年9月27日向原告支付了人民币30万元，并安排刘伟、任某、丁某等人与原告去西南湖秧板田丈量了13米×14米的宅基地两位，又于2004年春天安排刘伟、任某、赵华民等人在规划的宅基地上栽植了白杨树，以此确定两位宅基地的界限。
2011年5月14日、7月11日，原告徐勤友在徐景新陪同下，曾两次找到被告的负责人赵青春索要宅基地，被告称宅基地已给原告，位置在西南湖，原告则要求被告给其办理宅基地使用、建房手续，被告要求原告书面申请按照有关规定办理，双方协商未果。原告徐勤友遂诉讼来院，要求判令解除与被告签订的房地产买卖协议并返还原告房屋，赔偿因不能履行合同主要义务给其造成的损失226400元，负担诉讼费用。
另查明，郯城县郯城镇城里三居民委员会变更为郯城县郯城街道龙泉街居民委员会。原告所转让的房屋尚未办理产权转移登记手续，且大部分已被拆除重建。
上述事实，由双方当事人举证、质证、证人证言、庭审笔录等证据予以证明，相关证据均已收录在卷。
原审法院认为，原告徐勤友与被告龙泉街居委会签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，对双方当事人均具有法定的约束力。原告和被告应当按照约定全面履行自己的义务，非经法定事由，不得解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了合同当事人可以解除合同的情形：“……3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”就本案而言，原告徐勤友与被告龙泉居委会签订房屋转让协议后，原告即按约定将房产土地使用手续交与被告，被告则依约向原告支付了房屋转让价款30万元，又按照协议第四款的约定位置给原告丈量了13米×14米的两位宅基地，因原告徐勤友的户口性质为非农业户口，不是被告所属的集体经济组织成员，且办理农村宅基地使用证及建房手续不属被告职责权限范围，造成原告客观上不能在被告为其安置的两位宅基地上合法建房、对该宅基地进行管理使用。
因原告徐勤友已将案涉房屋的土地使用证及房屋产权证书交予被告、被告已及时向原告徐勤友支付了30万元房屋转让价款，可视为原被告双方已履行协议书约定的主要合同义务，合同目的已部分实现。对协议书第四项中关于被告给原告安置13米×14米宅基地两位（位置坐落于西南湖秧板田内）的约定，因宅基地的确权应由土地管理部门依法进行，不在被告的职权范围之内，另因原告的身份等原因，导致被告不能为涉案的两位宅基地确权办证，致使合同部分内容履行不能，合同目的不能全部实现，但不能以此归责于被告，作为解除原、被告双方所签订并已部分履行的协议书的根本原因，故原、被告双方于2003年9月27日签订的协议书依法不能解除；原告徐勤友要求被告赔偿因被告不能履行合同主要义务给其造成的损失226400元，因原、被告双方所签订的协议书中没有约定具体的违约条款，原告亦无相应的证据证明其损失的具体数额，该项请求，本案不予处理，可由当事人另行主张权利；本案争议的是合同所涉及的房屋产权及土地使用权问题，属物权法律关系，不受诉讼时效的调整，被告主张原告诉求已超过诉讼时效的答辩意见，于法无据，不予采纳。综上，依照《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决：驳回原告徐勤友的诉讼请求。案件受理费9065元，由原告徐勤友负担。
徐勤友不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，支持其诉讼请求，理由是：一、一审法院认定事实错误，适用法律不当。（1）一审认定协议中约定上诉人将面积258.477平方米的房屋所有权及土地使用权转让给被上诉人是错误的，事实上无论房屋还是土地双方协议转让的都是使用权，上诉人永远保留所有权，被上诉人只有使用的权利而永远没有处分房屋和土地的权利。（2）一审认定被上诉人给上诉人安置两位宅基地不是合同主要目的是错误的。该协议签订的背景是被上诉人对上诉人谎称政府有统一规划，人民路要向北拓宽15米，村里要使用，在被上诉人口头答应给五位宅基地及30万元补贴后，上诉人才同意签订协议。当签订协议时，被上诉人又改成给安置两位宅基地，由于上诉人兄弟几个现在都在外地且年事已高，都希望在老家有安身之处，因此协议书中约定获得两位宅基地才是上诉人签订合同时的主要目的。一审法院一方面承认上诉人的合同目的只实现了一部分，另一方面又认定安置两位13×14米宅基地不是上诉人签订合同的主要目的。在国家严格控制建设用地审批的情况下，获得13米×14米宅基地实属不易，在城镇这样的两处宅基地其价值之大和功能之强是不言而喻的。在上诉人家族于郯城县唯一一处住宅的使用权被永久转让后，作为合同对价被上诉人除给付上诉人30万元外，还要给上诉人安置两位13米×14米宅基地对于上诉人及其家族是多么重要，获得两处宅基地才是合同主要目的，30万元只是作为宅基地所处位置优劣的一种补偿。本案协议的实质是土地使用权的置换。一审法院在明知被上诉人未按约履行给付上诉人在县城郊区足以建造两处房屋院落的宅基地从而造成严重违约的情况下，却以不能归责被上诉人为由，判决不予解除合同是错误的。（3）一审法院以协议中没有约定违约条款为由，而判决被上诉人不承担违约责任是错误的。上诉人永远对房屋保留所有权，被上诉人只有占有使用的权利，而没有处分的权利，也没有对房屋随便拆除、重建的权利，一审已查明上诉人的房屋大部分已被其拆除，部分重建，尽管协议中没有约定违约及解除的条款，但由于被上诉人存在严重违约的情形，致使上诉人的房屋大部分被其拆除且转卖他人，约定给安置的宅基地不仅未安置，更没有负责办理产权手续，根据合同法第九十四条的规定，应当解除合同。根据合同法第一百零七条：当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同法第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审法院在承认被上诉人没有完全履行合同义务，也承认上诉人的合同目的没有全部实现的情况下，避而不谈被上诉人的行为是否违约，更对被上诉人违约给上诉人的造成的损失视而不见，于法无据，于理不通。二、一审法院适用证据存在错误。（1）上诉人自始至终就不知道被上诉人所谓给付的宅基地在什么地方，也从没有得到安置宅基地的任何手续。该案发回重审后，被上诉人提供的证人丁某、任某，并没有到庭作证，两证人都和被上诉人有利害关系，是被上诉人依职权于开庭前临时安排的和其比较亲密的人员，其中自称任某的证人在作证时没带身份证。证人狄某、王某、焦某没有到庭作证。另外被上诉人提供的所谓划宅基地草图一份，纯属被上诉人单方伪造，没有任何机关盖章确认。草图上盖有郯城县郯城街道龙泉街居委的公章，而被上诉人当时的全称是郯城镇城里三居民委员会，还没有改名为郯城县郯城街道龙泉街居民委员会，可见被上诉人拙劣的作假行为是多么可笑。被上诉人提供的以上证据严重缺乏真实性、合法性和关联性，而一审法院却先入为主，对被上诉人的证据不加任何分析就全部认定了，这是极其错误的。（2）上诉人所称的宅基地系水浇地，从签订协议到现在十年了，土地性质至今没有变，该地段根本就没有处在规划宅基地范围内，充分说明被上诉人在签订协议时应存在民事欺诈，存在严重过错。另上诉人对于被拆房屋价值曾申请一审法院委托评估，一审法院也未予委托，却以上诉人无相应证据证明为由对上诉人主张的损失不予处理。
被上诉人龙泉街居委会答辩称：一、上诉人提到的被上诉人对房屋、土地只有使用权，没有处分权是错误的，可详见协议第六条，当时手续中写的是收到人民路30万元房地产款，这个意思就是房地买卖。二、两位宅基地不是合同的主要目的，详见协议第四条，其中“给”是赠送的意思。三、解除合同不符合法律规定，没有法定事由，实际上合同目的已实现了，并且合同完成十年了。原审判决认定事实清楚，证据充分，判决正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审查明，上诉人徐勤友为非农业户口。
二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，上诉人徐勤友和被上诉人龙泉街居委于2003年9月27日签订协议书，约定上诉人徐勤友将其位于郯城县人民路的面积为258.477平方米的房屋所有权及土地使用权转让给被上诉人龙泉街居委永久使用，被上诉人龙泉街居委支付给上诉人徐勤友30万元，同时给徐勤友安置13米×14米的宅基地两位，协议内容是双方的真实意思表示，但协议中约定的给上诉人徐勤友安置两位宅基地的内容与国家有关土地政策及法律相悖，因此双方的该项约定履行不能，根据合同法的相关规定，应解除双方所签订的上述转让协议。上诉人要求解除协议的请求成立，原审判决驳回上诉人徐勤友的全部诉讼请求不当。关于转让协议解除后的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，上诉人徐勤友可以根据实际情况主张自己的权利。因上诉人提出的返还房屋、赔偿损失的请求可能牵涉到案外人的利益，本案不宜对对上诉人的上述请求予以一并审理，上诉人可另行主张权利。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销郯城县人民法院（2012）郯民重初字第5号民事判决。
二、解除上诉人徐勤友与被上诉人郯城县郯城街道龙泉居民委员会于2003年9月27日签订的房地产转让协议。
三、驳回上诉人徐勤友的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各9065元，由上诉人徐勤友和被上诉人龙泉街居委会均担。
本判决为终审判决。
审判长 邹海波
审判员 徐占理
审判员 何 江
二〇一三年十二月十日
书记员 谢春萍