北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京03民终3102号
上诉人（原审原告）：赵连江，男，1952年6月4日出生。
被上诉人（原审原告）：姜建华，男，1972年7月3日出生。
委托诉讼代理人：赵明宇，北京市青天律师事务所律师。
上诉人赵连江因与被上诉人姜建华农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初9986号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月21日立案后，�法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵连江及被上诉人姜建华的委托诉讼代理人赵明宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵连江上诉请求：撤销一审判决，依法驳回姜建华一审全部诉讼请求。事实和理由：赵连江与姜建华之间的关系经（2009）顺民初字第6961号判决认定，双方的协议内容符合租赁合同法律关系成立要件，合法有效；评估结果严重错误,评估价过高；姜建华在租赁期间装修时灭失赵连江的构筑物，姜建华搬进此院前的原有现状有本村人佐证，应估价给我赔偿；一审按照三七开划分责任分担比例不正确，房子不是我主动卖的，我当时车祸重伤，头脑不清。
姜建华辩称：同意一审判决，不同意赵连江的上诉请求和理由。
姜建华向一审法院起诉请求：1.判决赵连江赔偿姜建华因合同无效而引发的损失42.25864万元；2.案件受理费、鉴定费由赵连江负担。
一审法院认定事实：2005年11月26日，赵连江将其位于北京市顺义区南彩镇柳行村的北房5间、西厢房1间（土地使用证号为顺俸柳行村集建（证）字第158号）以30000元价格出卖予姜建华，双方签订了《购房协议》，内容为：卖方将整个院落（以土地使用证为准）以三万元的价格卖予买方，首付金额50%（一万五千元）一次付清。十年内如遇国家及开发商占地，所有赔偿款全部归卖方所得，与买方无关（五间正房及西厢房）；买方按每年四百元付给卖方租金，卖方适当补偿给买方房屋装修款，卖方将首付房款退还给买方；买方在不妨碍原有建筑物之上的建筑所折款归买方自己所得。十年后，买方将余下一万五千元购房款全部付清（以日期为准），卖方将土地使用证交给买方；从此整个宅基地所有权全部归买方所有，空口无凭，立字为证。协议签订后，赵连江将涉诉房屋及院落交予姜建华，姜建华在此居住至今，并对房屋进行了部分添附和改造。
2016年1月4日，赵连江将姜建华诉至北京市顺义区人民法院，以双方之前签订的《购房协议》现已过十年，按约定该《购房协议》应为房屋买卖协议，但该协议的约定违反了法律强制性规定为由，请求判令：1.双方于2005年11月26日签订的《购房协议》无效；2.姜建华将位于顺义区南彩镇柳行村的房屋腾退归还；3.姜建华将涉案房屋的水卡、电卡一并予以归还；4.诉讼费由姜建华承担。该院于2016年3月29日作出（2016）京0113民初212号民事判决书，认定双方之间形成房屋买卖关系，最终判决双方于二〇〇五年十一月二十六日签订的《购房协议》无效，姜建华将所购的位于北京市�义区南彩镇柳行村的院落及房屋（土地使用证号为顺俸柳行村集建（证）字第1**号）腾退并返还给赵连江、水卡、电卡也一并归还赵连江。姜建华不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，2016年6月30日，北京市第三中级人民法院作出了（2016）京03民终7230号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
该案判决之后，姜建华提起本案诉讼，认为导致合同无效的主要责任在于赵连江，因此要求其对该《购房协议》被认定无效、宅院被返还后所引发的相关损失承担赔偿责任。赵连江同意对其合理损失进行赔偿，但双方未能对赔偿数额达成一致意见。
诉讼中，姜建华申请对涉案宅院及所有附属设施的价值进行鉴定，为此本院经北京市高级人民法院摇号确定北京华天通房地产评估有限公司为评估机构，对此予以了评估。2016年11月7日，该公司出具了华天通（2016）估字A097号《房地产评估报告》，认定涉案宅院的宅基地价值为410372元、房屋重置成新价99085元、装修设施及附属成新价36241元。姜建华对该报告予以认可。赵连江认为该报告的评估结果过高，不认可其效力，但对此未能提供证据加以反驳。
一审法院认为：赵连江与姜建华签订的《购房协议》被认定无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《购房协议》被认定无效后，法院已判令姜建华将依据该《购房协议》所取得的涉案宅院腾退并返还予赵连江，因此姜建华因腾退并退返涉案宅院所遭受的合理损失，有权要求赵连江予以赔偿，其具体数额法院依据评估机构出具的评估报告，并结合双方的过错程度予以认定。
一审法院判决：一、赵连江于判决生效之日起七日内给付姜建华房屋及装修设施及附属重置成新价十三万五千三百二十六元；二、赵连江于判决生效之日起七日内赔偿原告姜建华损失二十七万三千五百八十一元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千八百三十六元，由赵连江负担，于判决生效之日起七日内交纳；鉴定费二千一百八十三元，由姜建华负担一千零九十一元五角（已交纳），由赵连ＸＸ负担一千零九十一元五角，于判决生效之日起七日内交纳。
二审中，赵�江围绕其上诉请求提交如下证据：1.顺义区南彩镇柳行村村民委员会开具的《证明》，证明赵连杰享有涉案宅院的宅基地使用权；2.赵连杰出具的证明，赵连杰系当时买卖双方的中间人，证明当时不是赵连江主动卖的，赵连江当时受伤了，思路不清；3.赵敬生等四人出具的证明，证明赵连江原来宅院的状况，宅院给姜建华使用之后，猪圈、厕所、菜窖、西大炕、锅台都被姜建华拆毁，当时双方是租赁关系，并非买卖关系；4.王桂忠等六人出具的证明，证明村里给建的相关设施，并非姜建华所建；5.杨四清出具的证明，证明石膏顶棚已过质保期，不能作价；6.《通知》一份，证明十年以后合同到期，根据实际情况房价上涨，赵连江通知房价要涨价；7.《残疾证》，证明姜建华屡次侵害赵连江权益；8.损失统计表，证明赵连江所遭受的损失；9.四份《通知》，证明赵连江通知姜建华交租金及将房屋、宅院恢复原状。
姜建华发表如下质证意见：关于证据1，与本案无关联，且没有村委会负责人签字；关于证据2，因为证人未出庭，不认可真实性、关联性。关于证据3、4、5、6、7、8、9，均不属于新证据，不认可真实性、关联性、合法性。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院在此予以确认。
本院认为:合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
结合查明的事实及双方当事人的诉辩意见，本案二审的主要争议问题有四个：一是赵连江与姜建华签订的《购房协议》是否能认定为租赁合同；二是姜建华因合同无效、返还房屋所造成的损失的范围问题；三是损失的数额问题；四是损失赔偿的责任比例划分问题。
第一，赵连江与姜建华签订的《购房协议》是否能认定为租赁合同
据已查明的事实，赵连江在前案诉讼中主张《购房协议》为房屋买卖协议，以违反法律的强制性规定为由要求确认合同无效，法院经审理后作出判决，认定该协议的性质为农村房屋买卖合同，因违反相关法律的强制性规定，应属无效，该判决现已生效。现赵连江又主张《购房协议》并非买卖合同，而是租赁合同，�院对此不予认可。对赵连江的此项上诉意见，本院不予采纳。
第二，姜建华因合同无效、返还房屋所造成的损失范围问题
赵连江主张其将涉诉宅院交付给姜建华之前就存在的附属物，不应作为姜建华的损失一并估价赔偿给姜建华，对于姜建华在使用涉诉宅院期间对赵连江原有地上物的破坏，姜建华应当予以赔偿。本院认为，姜建华购买涉诉宅院后，一直对涉诉宅院及地上物进行占有、使用，现因双方的买卖合同被确认无效，姜建华无法再继续使用涉诉宅院及地上物，因此而造成的损失均应作为姜建华的实际损失。赵连江的此项上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。
第三，损失的数额问题
一审中，鉴定机构对涉诉宅院及所有附属设施的价值予以了评估，一审法院依�评估机构出具的评估报告对姜建华的损失数额进行认定。赵连江虽不认可评估报告的效力，认为评估数额过高，但其提供的证据并不足以推翻鉴定机构的评估结论。故对赵连江的此项上诉意见，本院不予采纳。
第四，损失赔偿的责任比例划分问题。
本案中，赵连江、姜建华对于该无效的农村房屋买卖合同，均存在过错，应当按照各自的过错承担相应的损失赔偿责任。一审法院结合本案的实际情况，对双方各自应承担的责任所酌情划分的比例并无不当，应予维持。赵连江主张涉诉宅院并非其主动出卖，其当时因车祸受重伤，头脑不清，不应承担合同无效的主要责任，该主张缺乏事实及法律依据，
本院不予支持。
综上所述，赵连江的上诉请求不能成立，应予驳回；一�判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7672元，由赵连江负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海涛
审 判 员 薛 妍
代理审判员
周艳雯
二〇一七年三月十三日
书 记 员 李 越
书 记 员 杜超男