江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第782号
上诉人（原审被告）常州华德房地产有限公司。
法定代表人姚富新，该公司总经理。
委托代理人刘鹏，江苏维业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）卜庆会，男。
被上诉人（原审原告）滕惠芳，女。
上述两被上诉人共同委托代理人吴承艳，江苏钟鸣律师事务所律师。
上诉人常州华德房地产有限公司（以下简称华德公司）与被上诉人卜庆会、滕惠芳商品房预售合同纠纷一案，金坛市人民法院于2014年3月21日作出了（2013）坛民初字第2220号民事判决。上诉人常州华德房地产有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，本院于2014年4月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
卜庆会、滕惠芳诉称，卜庆会、滕慧芳系夫妻关系。2012年8月27日，卜庆会、滕惠芳与华德公司双方签订了商品房买卖合同，约定卜庆会、滕慧芳购买华德公司建设的金水华都6幢1103号商品房及6号楼30号车库，价款总价为894945元，华德公司应当于2013年4月30日前交付上述商品房，如华德公司超过60日没有交付商品房，应当按已交付房款的日万分之八承担违约金。卜庆会、滕慧芳已经交付房款894945元，但是华德公司没有于2013年4月30日前交付商品房，2013年7月1日，华德公司在没有取得房屋竣工备案的情况下将房屋交付卜庆会、滕慧芳，卜庆会、滕慧芳误以为房屋已经具备交房条件，于是与华德公司结清相关费用。虽然华德公司已经支付部分违约金，但是该违约金是在华德公司欺诈卜庆会、滕慧芳的情况下卜庆会、滕慧芳接受的，根据合同约定华德公司应当承担余下的违约金以及承担因欺诈卜庆会、滕慧芳而产生的赔偿责任。现起诉要求华德公司支付卜庆会、滕慧芳逾期交房违约金37588元；赔偿卜庆会、滕慧芳64436元；本案诉讼费由华德公司承担。
华德公司辩称，按日万分之五计算的违约金26848元是双方认可的结果，2013年7月1日，房屋已经交付，双方的结算手续也已经办理完毕，卜庆会、滕慧芳对已经结算的违约金进行反悔不符合常理、不符合法理。华德公司在交房时虽然没有取得合同约定的竣工备案手续，但是履行了合同的主要义务，卜庆会、滕慧芳也已经接受，应认定为卜庆会、滕慧芳对所交付房屋的认可，其实质是对交房条件的变更。双方认可的违约金26848元足以弥补卜庆会、滕慧芳的损失，卜庆会、滕慧芳要求按照日万分之八计算违约金没有事实和法律根据，因为卜庆会、滕慧芳没有提供交房后有损失的证据。商品房买卖合同中约定的按日万分之五结算的违约金过高，请求法院根据法律调低双方约定的违约金。综上，卜庆会、滕慧芳要求按照日万分之八计算违约金并要求华德公司支付违约金37588元并赔偿损失64436元，没有事实和法律根据，请求法院驳回卜庆会、滕慧芳的诉讼请求。
原审经审理查明，卜庆会、滕惠芳分别于2012年8月27日、2013年2月26日与华德公司签订商品房买卖合同和车库买卖合同，合同主要内容：卜庆会、滕惠芳购买华德公司开发的金水华都小区6#1103号房和6#30号车库，房屋建筑面积135.26平方米，每平方米6069.73元，房屋总金额为820992元，车库建筑面积14.85平方米，每平方米4980元，车库总金额为73953元；交付期限、交付条件、交付手续：出卖人应当在2013年4月30日前将商品房和车库交付买受人，交付的商品房应当经有关政府部门办妥竣工备案手续；出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内归还全部款项，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之八的违约金。
金水华都小区6#商住楼工程，竣工验收日期为2013年7月25日，竣工备案日期为2013年7月29日。卜庆会、滕慧芳共向华德公司交付房款894945元。2013年7月1日，卜庆会、滕慧芳与华德公司办理了商品房交付手续并结算了房款，华德公司支付卜庆会、滕慧芳违约金26848元。卜庆会、滕慧芳要求华德公司支付剩余37588元并赔偿损失64436元，华德公司不同意，后经金坛市住房和城乡建设局、信访局等部门调解未果，卜庆会、滕慧芳于2013年9月23日诉至法院。上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、交房流转会签单、工程竣工验收备案表等证据在卷佐证。
原审法院经审理认为，卜庆会、滕慧芳与华德公司于2012年8月27日、2013年2月26日签订的商品房买卖合同和车库买卖合同是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。房地产开发企业是房地产市场的主导主体，对其设定并提供的合同应当恪守。根据合同约定，华德公司应当在2013年4月30日前将办妥竣工验收备案手续的商品房交付卜庆会、滕慧芳，华德公司于2013年7月29日才办妥竣工验收备案手续，虽然卜庆会、滕慧芳与华德公司于2013年7月1日办理了房屋交付手续，但是此时上述房屋不具备竣工备案手续，应按约定给付违约金。自2013年5月1日起至2013年7月29日止华德公司实际违约90日，应当按照合同以日万分之八承担违约金，即64436元（894945元×0.08%×90天），扣除华德公司已经支付的26848元，华德公司仍应当支付卜庆会、滕慧芳违约金37588元。卜庆会、滕慧芳要华德公司赔偿损失人民币364436元，没有事实和法律根据，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，作出如下判决：一、常州华德房地产有限公司于判决生效之日起10日内支付卜庆会、滕惠芳违约金人民币37588元。二、驳回卜庆会、滕惠芳的其他诉讼请求。案件受理费人民币2341元，由卜庆会、滕惠芳负担1479元，常州华德房地产有限公司负担862元。
上诉人华德公司不服上述判决，向本院提起上诉称，一、原审判决以房地产公司是主导主体，合同应恪守为由重新按合同约定计算已结违约金违反了《合同法》及相关司法解释的规定。1、原审判决认定房地产公司是房地产市场的主导主体无事实根据和法律依据，而且与房地产政策不符。2、涉案商品房买卖合同是金坛市住建局制定的示范文本，分固定内容和可选择、可填写内容，对可选择、可填写内容如违约金约定双方当事人均可根据法律规定要求进行调整。3、在华德公司按日万分之五支付的违约金已高于被上诉人的损失的情况下，原审再按日万分之八重新计算违约金没有事实与法律依据。经查明，华德公司按日万分之五支付的违约金已高于被上诉人的损失，已超过被上诉人租金损失的4倍以上，合同约定的日万分之五超过了银行贷款率的1.3倍，约定的日万分之八更是超过了银行贷款率的4倍，即合同约定的违约金明显高，本案根本不可能按日万分之八再重新调整违约金。2013年7月11日人民法院报案例指导正值本案审理期间，反映了最高法在审理商品房买卖合同案中有关违约金调整的审判导向。二、原审判决以牺牲交易安全为代价，对民事交易活动的正常秩序造成了极大的伤害。本案已具备交房条件，双方对违约金、房款已结清。在华德公司支付的违约金已高于被上诉人的损失而且能足以弥补上诉人损失的情况下，在查明合同约定的日万分之八违约金超过了银行贷款利率的4倍的情况下，原审判决仍支持被上诉人重新按照合同约定的日万分之八计算增加违约金不利于交易安全，是对民事交易活动的正常秩序的极大伤害。三、原审判决对下列事实未认定，导致认定事实不清，判决错误。1、对本案是在具备合同约定交房条件下交房，被上诉人的商品房买卖合同目的已实现的事实未认定。华德公司于2013年7月29日取得工程竣工备案手续，通知被上诉人交房，被上诉人于7月4日拿房，被上诉人的商品房买卖合同目的已实现。2、原审判决对被上诉人在起诉时未要求撤销已结违约金的事实未认定。本案争议焦点是在商品房交付条件已具备的情况下，对双方认可的已结违约金能否反悔，华德公司在结账时放弃了对被上诉人逾期接收房屋的违约金能否反悔，但被上诉人在起诉时未要求撤销已结违约金，亦未提出任何反悔、重新计算违约金的理由。3、原审判决对华德公司按日万分之五支付违约金26848元已高于被上诉人的损失未认定。4、原审对被上诉人接受房屋、结算违约金的合法性未认定。四、原审时华德公司根据法律的规定请求减少已结违约金有事实与法律依据。《合同法》114条明确“约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法》司法解释（二）第29条明确“当事人约定的违约金超过造成损失30%可认定过分高于造成损失”及“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少”的规定，最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案司法解释》第16条进一步明确“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。因华德公司支付的违约金已超过被上诉人损失的1.3倍以上，故如违约金可调整，原审时华德公司根据法律的规定请求减少已结违约金就应予支持，即本案如可调整违约金只存在违约金调低的情形。此外《合同法》司法解释（二）第29条明确了违约金的调整原则是“以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决”。商品房买卖合同中的损失法律规定参照的是租金损失，事实上，作为被上诉人未举证有实际损失的证据。五、华德公司交付房屋时虽没有取得合同约定的竣工备案手续，但履行了合同约定的主要义务，被上诉人已接受，应认定为对所交付房屋的认可，其实质是对交房条件的变更。1、商品房买卖合同第十一条交付期限、交付条件、交付手续没有未办妥竣工备案手续不得交付的禁止性规定，约定的是“对出示证明文件不齐全的亦有权拒绝交接”，该条款证明买受人对出示证明文件不齐全亦有权交接。2、华德公司交付房屋时虽没有取得合同约定的竣工备案手续，但履行了合同约定的主要义务，而且证明文件正在办理过程中，对买受人无实质影响。根据《合同法》36条、37条、最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案司法解释》第6条精神，“当事人一方已履行主要义务，对方接受的，合同成立”。3、《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。华德公司虽“履行合同义务不符合约定”未办妥竣工备案手续，但于2013年7月29日取得竣工验收备案表，证明了华德已承担了继续履行（合同）的责任。卜庆会、滕惠芳接收房屋、结算违约金的行为，显然那是接受华德公司继续履行合同的行为。华德公司在支付了违约金后，继续履行了取得备案手续的合同义务，华德公司不能因一个违约行为在承担了违约金及继续履行了合同义务的情况下再承担一次违约金。原审法院未对违约金的调整进行释明，程序违法。请求依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人李伟、蒋礼雯辩称，一、作为被上诉人与上诉人签订的商品房预售合同成立并生效，作为本案上诉人不仅存在违法行为，也存在违约行为。二、上诉人认为是没有经过竣工验收备案，但履行了合同的主要义务，被上诉人在竣工验收前接收了房屋视为对所收房屋的认可，视为对合同的变更，这一点违法了建筑法、建设施工管理条例等法律强制性的规定，上述上诉理由没有根据。三、上诉人与被上诉人签订的合同是经过金坛市建设局备案的格式合同，格式合同依据合同法的规定双方对合同的条款发生争议时应作出不利于上诉人一方的解释，并且合同双方约定的违约责任是严格责任，不能依据上诉人的意愿进行任意调整。四、上诉人认为原审法院认定的每天万分之八的计算标准过高，上诉理由不成立。每天万分之几的约定在合同中体现为分段计算，分为二段，只有超过了违约延期交付60天才是按每天万分之八标准计算，体现了违约金的惩罚性原则。结合上诉人、被上诉人签订的合同，对违约金有明确的约定，上诉人认为应按照最高院司法解释与房屋同地段租金进行计算被上诉人的损失没有依据。五、被上诉人没有反悔已结算违约金，现在起诉只是让上诉人继续履行合同，按合同约定结清余下的违约金。作为原审法院之所以这样判决，是对上诉人敲响了警钟，给当今的开发商上了一堂生动的法制课，要求他们诚实信用来履行自己与购房者签订的合同，勤勉地履行自己的义务。如果二审法院支持了上诉人的上诉请求，相当于鼓励了违法，每个开发商都可以通过这样的小伎俩来减少自己的损失，那么房地产市场将处于无序的状态，作为普通购房消费者的权益将无从保障。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。
二审审理中，除上诉人华德公司在上诉状中提出的异议外，上诉人华德公司还认为，本案所涉房屋的竣工验收时间应该是2013年4月30日。双方当事人对原审查明的其余事实均没有异议，本院依法对双方当事人无异议的事实予以确认。
二审审理中，上诉人华德公司向本院提供了下述证据：
证据一、2013年4月30日单位工程竣工验收证明书，证明上诉人开发的金水华都项目竣工验收时间是2013年4月30日。
证据二、金坛市测绘站于2013年4月25日出具的金坛市房产测绘报告，对上诉人开发的金水华都每一幢的房号、面积进行了测绘，证明在6月30日之前上诉人已经完成了作为商品房交付条件的情况。
证据三、2013年6月20日消防验收的合格意见，2013年6月25日人防验收合格意见，2013年5月23日有线电视验收的合格意见、通讯验收的合格意见、2013年6月6日小区内路灯验收合格意见、2013年6月6日地名标志验收的合格意见、2013年6月20日燃气验收合格意见、2013年6月20日自来水验收合格意见、2013年5月31日防雷验收合格意见、绿化验收合格意见、2013年5月22日房屋建筑白蚁预防验收合格意见。提供该三组证据证明在2013年6月30日之前已经对商品房的交付以及与商品房相配套的设施已经完成的事实，证明上诉人完成了合同的主要义务。
证据四、2013年4月25日上诉人给所有业主的一封公开信，明确上诉人已经告知业主2013年4月30日无法交房，于2013年6月30日交房。
对上述证据，被上诉人经质证认为：对上诉人提供的三组证据，根据证据规则不属于新证据，同时不能证明上诉人的上诉主张。对证据一单位工程竣工验收证明书，该房屋的验收不能等同于房屋可以交付，根据法律规定交付除了要交付住房质量保证书及住宅使用说明书之外，同时上诉人要通过相关部门的竣工验收备案，合同约定上诉人也必须要通过竣工备案的要求后才可以向被上诉人交付房屋，如果违反了这种约定应承担违约责任。对证据二、三，上诉人认为作为住宅按分项通过了竣工验收，认为可以交付了，作为商品房交付是系统的工程，仅通过几项验收是不可以向购房者交付房屋的，事实上作为上诉人在2013年4月30日至房屋交付日期期间一直向建筑部门申报要求通过竣工备案，但报审材料中附属材料中道路及其他工程存在重大缺陷不符合交付条件，也就没有通过建筑部门的验收，在我们原审提供的证据中相关职能部门要求其整改，符合相关条件后才能交付，上诉人整改至同年7月29日通过竣工备案，才达到法律强制性交付的条件。
本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起3０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。因此房地产开发项目的验收应当是开发项目的整体验收。本案中，上诉人华德公司的项目整体验收合格的时间为2013年7月25日，竣工备案时间为7月29日，故本案所涉房屋符合交付条件的时间应为7月29日。上诉人虽提出了一系列的单项验收证明，用以证明房屋的竣工验收时间，但单项验收不能代替项目整体验收。上诉人在明知房屋不符合交付条件的情况下仍然向业主交付房屋，其交付行为违反了相关法律法规的强制性规定，其交付行为不合法，不能据此认定上诉人在房屋交付时履行了交付房屋的合同义务，故上诉人交付房屋履行合同义务的时间应认定为7月29日，上诉人并应依此承担违约责任。上诉人与被上诉人在房屋交付时虽然进行了违约金的结算，但被上诉人并未明确放弃其追索上诉人违约责任，且该项结算是在上诉人欺诈业主的情况下达成的，其结算行为属于可撤销的法律行为，现被上诉人重新主张违约金，应视为其主张不认可原来的结算行为而申请撤销，故上诉人据此认为双方已经结算违约金，上诉人不能再行主张缺乏法律依据。上诉人认为双方约定的违约金已经超出了被上诉人的实际损失，要求予以减少违约金，但并未提供证据证明被上诉人的实际损失，其仅以租金损失计算被上诉人的损失亦缺乏事实依据，被上诉人的损失尚应包含房款利息等其他损失。且本案中，上诉人在明知不能交付房屋的情况下，隐瞒事实向被上诉人交付房屋，主观上具有明显过错，故对上诉人要求调低违约金的主张，本院不予支持。综上，上诉人华德公司的上诉理由缺乏相应的事实和证据支持，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2341元，由上诉人常州华德房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁 飞
审判员 罗希夷
审判员 张 斌
二〇一四年七月二十一日
书记员 陈 娟