上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2841号
上诉人（原审被告）李国通。
被上诉人（原审原告）上海静安新成物业有限公司。
法定代表人＊＊，职务董事长。
上诉人李国通因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民一（民）初字第11349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，李国通系＊＊＊房屋的权利人之一，房屋建筑面积为105.77平方米。2011年12月8日，上海静安新成物业有限公司（以下简称静安新成物业公司，乙方）与上海市闵行区九歌上郡业主大会（甲方）签订《物业服务合同》一份，约定由甲方委托乙方为闵行区宜山路＊＊＊弄九歌上郡小区提供物业服务，静安新成物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，收费标准为高层人民币（以下币种相同）1.65元每月每平方米，物业服务费用按季交纳，业主在当季第一个月的10日之前履行交纳义务。合同另对其他各项权利义务进行了约定，合同期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止。2013年1月15日，闵行区九歌上郡业主大会向静安新成物业公司发出通知，载明2012年度九歌上郡业主大会会议决定，2013年不再续聘静安新成物业公司，采用协议选聘等其他方式另聘新的物业服务公司，要求静安新成物业公司在接到此通知后三个月内按照原合同继续提供服务，原合同权�义务延续。2013年10月30日，闵行区九歌上郡业委会向静安新成物业公司发函，载明其已于2013年10月30日与新长宁集团大楼物业公司签订物业服务合同，新物业将于2013年12月1日正式进驻，希望静安新成物业公司在2013年12月1日前做好物业移交准备工作。2013年11月30日静安新成物业公司撤出该小区。
合同签订后，静安新成物业公司按约提供物业服务，但李国通未按期交纳自2013年1月至2013年11月间的物业服务费，共计1，915.50元。
静安新成物业公司诉至原审法院，要求法院判令李国通支付自2013年1月至2013年11月止的物业服务费1，915.50元及滞纳金。
原审认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有同等约束力。首先，依照《中华人民共和国物权法》之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现李国通所居住小区的九歌上郡业主大会已与静安新成物业公司签订了《物业服务合同》，故业主大会的该项决定，在被依法撤销之前，对小区全体业主具有法律约束力，静安新成物业公司与李国通间物业服务合同关系依法成立。虽然，静安新成物业公司与业主大会签订的书面合同期限已经到期，但之后，静安新成物业公司为系争小区实际提供物业服务至2013年11月30日。因为小区的物业服务关系到小区全体业主的日常生活，不可间断，故在涉案小区的业主委员会尚未选聘新的物业服务企业及完成新旧物业的交接前，静安新成物业公司继续为小区业主提供服务，直至将相关的服务内容移交给后续的物业服务企业，符合诚实信用原则，也有利于涉案小区业主的正常生活，故静安新成物业公司对小区实施的管理行为属事实管理，�国通理应依据等价有偿原则，向静安新成物业公司支付物业服务费。关于李国通辩称静安新成物业公司提供的物业服务存在瑕疵的问题，一则李国通未提供相应证据证明静安新成物业公司在服务上存在严重瑕疵，再则李国通的上述辩称均涉及全体业主权利，故应由全体业主提出主张或与静安新成物业公司协商解决。李国通以此作为其一户拒付物业服务费的理由缺乏依据，原审法院难以支持。此外，李国通辩称其因安保服务不到位家中被盗，遭受财产损失，要求静安新成物业公司赔偿，此与本案非属同一法律关系，李国通亦已另案诉讼，故李国通此项辩称原审法院亦不予支持。另外，考虑到李国通未付物业服务费确属事出有因，故原审法院对静安新成物业公司主张滞纳金的诉讼请求，不予支持。
原审法院审理后于二○一四年九月十九日依据《中华人民共和国合同法�第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，作出判决：一、李国通于判决生效之日起十日内支付上海静安新成物业有限公司自2013年1月起至2013年11月止的物业服务费1，915.50元；二、驳回上海静安新成物业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取人民币25元，由李国通负担。
原审法院判决后，上诉人李国通不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人与上诉人所在小区业主委员会签订的物业管理合同至2012年为止，之后被上诉人无法提供相应的物业管理合同，故被上诉人主张2013年1至11月的租金没有合同依据。2、被上诉人未能按合同约定的服务项目全面履行物业管理服务，所提供的服务存在多处瑕疵。3、被上诉人未能履行合同约定的安全保障义务，导致上诉人家中财物被盗，故在被上诉人未能解决赔偿事宜之前，无权向上诉人主张物业管理费。但原审法院未能全面审查本案事实，对上诉人提出的前述理由均不予采纳，片面采信被上诉人的意见，导致判决有失公平、公正，未能合理保护上诉人的合法权益。为此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，驳回被上诉人原审的全部诉讼请求。
被上诉人静安新成物业公司辩称，原审法院查明的事实清楚，判决公平、公正。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有同等约束力。依据《中华人民共和国物权法》之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。同时，依据《上海市住宅物业管理规定》及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。现上诉人所居住小区的业主委员会已与被上诉人签订了相关的《物业服务合同》，该合同对小区全体业主具有法律约束力。故上诉人作为业主，仍应依据《物业服务合同》约定履行支付相应物业管理费的义务。虽然被上诉人与业主委员会签订的书面合同的期限至2012年12月，但之后，因上诉人所在小区业主大会尚未及时选聘出继任物业管理服务企业，故经小区业主委员会确认，被上诉人为系争小区实际提供物业管理服务至2013年11月，鉴于小区的物业管�服务关系到小区全体业主的日常生活，不可间断，故在涉案小区的业主委员会尚未另行选聘物业管理服务企业之前，被上诉人继续为小区业主提供服务，直至将相关的服务内容移交给后续的物业管理服务企业，符合诚实信用原则，也有利于涉案小区业主的正常生活，故被上诉人对小区实施的管理行为属事实管理，上诉人理应依据等价有偿原则，向被上诉人支付相应的物业管理费。至于上诉人称被上诉人未能按合同约定的服务项目全面履行物业管理服务，所提供的服务存在多处瑕疵，故其可以拒付物业管理费的上诉理由，本院认为，由于上诉人就此方面提出的上诉事由，均涉及上诉人所在小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，依据《物权法》规定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出�定或与被上诉人协商解决。故本案中上诉人以此作为其一户拒付物业管理费的理由缺乏依据，本院难以支持。物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常的防范性安全保卫活动。物业管理企业不承担确保物业管理区域内业主的人身、财产不遭不法侵害的义务。本案中上诉人家中被盗，系受到他人不法侵害所致，上诉人并无证据材料证明其所遭受的不法侵害系被上诉人未尽到正常的防范性安全保卫活动所致，故上诉人要求在被上诉人向其承担了赔偿责任后再行支付物业管理费的理由同样缺乏依据，本院难以支持。综上，本院认为原审法院查明事实清楚，判决适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉均缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人李国通负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 王申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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