湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）鄂28民终559号
上诉人（原审原告）赵伯平，男，生于1966年4月16日，汉族，湖北省恩施市人，务农，住恩施市。
委托代理人（特别授权）黄志敏，湖北正典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄知全，男，生于1951年3月12日，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市。
上诉人赵伯平因与被上诉人黄知全房屋买卖合同纠纷一案，不服恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第01142号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年3月29日受理后，依法组成由审判员朱华忠担任审判长、审判员李志华、杨芳参加的合议庭，于2016年5月17日公开开庭进行了审理，上诉人赵伯平及其委托代理人黄志敏到庭参加诉讼，被上诉人黄知全经本院传票传唤，无正当理由未到庭。因案情复杂，经本院院长批准延长审理期限1个月。
赵伯平一审时诉称，2004年8月1日，赵伯平与黄知全签订《房地产买卖合同》，约定赵伯平购买黄知全位于恩施市××办事处××社会六角亭菜场负1层8号门店，黄知全交房后三个月内办理该房产手续后将房产证交付给赵伯平，若未交付，每逾期一日，按房产总价款的0.5%向赵伯平支付违约金。2005年1月7日经双方协商签订《关于房屋产权证书的协议书》，约定黄知全于2006年1月27日前交付房产手续，若黄知全不按时交付房产手续，仍按《房地产买卖合同》的约定向赵伯平支付违约金。此后，黄知全一直未履行交付房产证的义务，赵伯平曾于2006年11月9日向法院起诉，请求判令黄知全办理并交付房产手续。法院受理后，黄知全不知所踪，赵伯平遂撤诉。现赵伯平为了维护自身利益，特诉至法院。请求：1、判令黄知全办理并向赵伯平交付土地使用证及房产证；2、判令黄知全支付赵伯平违约金（按合同执行）；3、判令黄知全承担诉讼费用。
黄知全一审时辩称，1994年3月24日，原恩施市燃料公司向恩施州建行贷款15万元，其将公司的地块和房屋（涉案房屋所在地块包含在内）抵押给恩施州建行。2001年，原恩施市燃料公司改制，黄知全向其购买公司地块及房屋。原恩施市燃料公司的经理告知黄知全，公司地块和房屋所卖款项将偿还银行贷款。同年，黄知全开始修建菜市场。2003年，菜市场修建完成后，恩施州建行才找到黄知全，告知其购买的原恩施市燃料公司的地块和房屋已抵押给银行，黄知全此时才知晓其所购房屋地块被抵押的事情。因黄知全购买房屋地块需向原恩施市燃料公司支付30万元，当时分期共支付了近20万元，尚未向原恩施市燃料公司支付剩余款项，所以在办理房产证等相关手续时未让黄知全参与。而原恩施市燃料公司收到黄知全支付的近20万元款项后，并未向银行偿还本金为15万元的贷款。现在抵押在恩施州建行的房产证是登记在原恩施市燃料公司名下，在黄知全将房屋修建后，由原恩施市燃料公司负责人王永胜办理了新的相关房产手续。从原、被告签订的合同中看，双方约定了交纳购房全款后30日内给原告交付房产证，但原告未交纳全款，且合同应在双方签字后到房地产交易部门登记后才生效，而涉案合同未履行上述程序，因此合同未生效。
原审查明，2004年8月1日，赵伯平与黄知全签订《房地产买卖合同》，双方约定黄知全自愿将位于恩施市解放路170号菜市场负一层8号房屋（面积为16㎡，砖混结构）出售给赵伯平。房屋成交总价为7000元，合同签订之日起，赵伯平支付黄知全房款5000元，在办理完该房地产过户手续后，赵伯平向黄知全一次付清剩余房款2000元。双方在合同生效之日起30日内，携带房屋相关证件到房地产交易管理部门办理交易登记及过户手续，在办理完过户手续后30日内申请办理房屋所有权变更登记，并同时申请土地使用权变更登记。此外，双方还对违约责任、办理相关手续的费用及纠纷解决途径进行了约定。合同签订当日赵伯平支付被告购房款5000元。2005年1月7日，双方签订了《关于房屋产权证书的协议书》，约定购房协议有效，房价和协议内容完全不变，黄知全在2005年2月涉案房屋产权证书交付给赵伯平，若不能按时交付，仍履行《房地产买卖合同》约定的违约责任。原审另查明，黄知全系原恩施市土桥农贸市场、恩施市六角亭集贸市场负责人。2001年3月12日原恩施市燃料公司与原恩施市土桥农贸市场签订《房地产售购协议》，双方约定按市政规划要求，经原恩施市燃料公司改制领导小组集体研究，拟将六角亭房地产（原蜂窝煤厂）出售给原恩施市土桥农贸市场，出售价格为30万元。按原恩施市燃料公司改制方案规定，所出售的缴款全部用于偿还银行债务。原恩施市燃料公司尽力在一年时间内提供所售土地上的房产证。协议甲方处上加盖有原恩施市燃料公司印章，甲方主管局处加盖有原恩施市物资局印章，乙方处加盖有原恩施市六角亭集贸市场、恩施市土桥农贸市场的印章，黄知全在法定代表人处签字。
原审认为，不动产权证书系权利人享有该不动产物权的证明，权利人可依据证书记载的内容行使相关权利。赵伯平与被告黄知全签订《房地产买卖合同》虽系双方真实意思表示，但双方当事人均未提交诉争的房产所有权人为黄知全的证据，不能证明黄知全现有权处分诉争的房屋。另，黄知全陈述在原恩施市燃料公司改制时，其购买该公司房屋地块修建菜市场，新修建房屋的所有权证书均由原恩施市燃料公司负责人办理，黄知全并未参与，也不知道涉案房屋是否办理了产权证书及登记在何人名下。此一系列问题均是由于当年原恩施市燃料公司改制处置涉案房屋、土地而引起。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。本案中，争议房屋的处理涉及因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围。综上所述，赵伯平的起诉，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应向有关行政部门申请解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，裁定：驳回原告赵伯平的起诉。案件受理费100元，由原告赵伯平负担。
上诉人赵伯平不服一审裁定，向本院上诉称：一、原审裁定认定事实不清，黄知全对涉案房屋具有处分权，诉争的房屋是原恩施市土桥农贸市场在其购买的原恩施市燃料公司的土地上新建的，黄知全为原恩施市土桥农贸市场负责人，完全有权处分诉争房屋。同时，双方签订合同已经长达11年之久，且经法院采取公告方式送达开庭传票，至今无人对该房屋提出权属异议，足以证明诉争房屋没有权利瑕疵；二、原审裁定适用法律错误。本案是合同纠纷，属于人民法院的受案范围，应当受理。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法查明事实，维护赵伯平的合法权益。
赵伯平为支持其上诉主张，向本院提交了如下证据：
证据一、恩施市公安局三岔派出所《户籍证明》。拟证明：黄知全的曾用名为黄知权；
证据二、恩施市国土资源局编号为2-27-115（2）的《共有土地使用权登记地籍调查、审批表》。拟证明：黄知全取得了涉案房屋的土地使用权；
证据三、恩施市房地产档案信息中心恩市房信字2016第0517号《恩施市房屋信息查询结果证明》。拟证明：黄知全取得了涉案房屋的所有权。
本院认为，上述证据与原件核对一致，对其真实性本院予以确认，因黄知全未到庭进行质证，系其放弃自己的权利，故对赵伯平提交的证据本院予以采信。
黄知全二审时未向本院提交新的证据。
本院经审查认为，原恩施市燃料公司将含涉案房屋在内的六角亭房地产作价30万元出售给原恩施市土桥农贸市场，黄知全为当时的恩施市土桥农贸市场的负责人。后黄知全在该地块上进行开发并以个人名义对外出售，本案系赵伯平与黄知全基于双方的房屋买卖合同而产生的纠纷，赵伯平并未直接参与原恩施市燃料公司的改制，其占有使用的涉案房屋是通过与黄知全签订房屋买卖合同并支付房款后获得的，并非因改制而获得，故本案属于平等主体之间的普通民事纠纷，不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》中的不予受理的情形。
综上，一审法院驳回起诉的裁定不当，应当予以撤销。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十四条第一款（三）项、第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十一条、第一百七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条的规定，裁定如下：
一、撤销恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第1142号民事裁定。
二、指令恩施市人民法院对本案进行审理。
审判长 朱华忠
审判员 李志华
审判员 杨 芳
二〇一六年五月二十七日
书记员 何奕娥