黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑2701民初562号原告：大兴安岭南慧物业有限公司，住所地黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。法定代表人：张惠，董事长。委托诉讼代理人：李淑坤，女，该公司工作人员。被告：王伟新，男，1980年5月9日出生，汉族，住黑龙江省。原告大兴安岭南慧物业有限公司与被告王伟新物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大兴安岭南慧物业有限公司的委托诉讼代理人李淑坤、被告王伟新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大兴安岭南慧物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告给付物业费2010年454.00元、2011年454.00元、2012年454.00元、2013年454.00元、2014年454.00元、2015年454.00元、2016年619.00元，合计3343.00元；2.缴纳起诉费。事实和理由：原告通过投标的方式，被加格达奇区政府和安悦小区业主委员会选聘为安悦小区的物业服务企业，并在2009年1月1日与安悦小区业主委员会签订了物业服务协议。在2008年11月15日原告正式对安悦小区开始服务和管理。2010年至2016年的7年里，原告按物业服务协议规定的权利与义务进行工作，安悦小区的物业管理有了很大提升，广大业主和加格达奇区政府都给予了充分的肯定。按照物业服务协议的约定，被告在2010年至2016年度应交纳物业费3343.00元,被告家的建筑面积为114.58平方米,2010年至2015年每年的物业费按每月每平方米0.33元计算为454.00元（0.33元×114.58平方米×12个月），6年共计2724.00元。2016年的物业费按每月每平方米0.45元计算为619.00元（0.45元×114.58平方米×12个月）。原告多次催缴，被告以各种无理要求拒不交纳物业费，经过7年来多种方式的努力，依然无果。根据《大兴安岭地区物业管理暂行办法》第五十四条规定，现对被告提起民事诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。另外，1.关于被告阳台漏雨维修问题。（1）按照建设部、财政部165号令《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定，屋顶属于住宅的共用部位，属于本幢楼所有业主共有，根据相关规定，凡是在1999年1月1日以后签订商品房买卖合同的购房人，均应缴纳商品房住宅专项维修资金，但本小区属于1999年以前交付使用的商品房，故业主没有缴纳住宅专项维修资金。（2）根据建设部2001年8月15日《建设部关于修改的决定》修正第九条第三款规定，楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位由所在层房屋所有人负责，其结构部位由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。根据以上法律规定，应当由业主分摊出资承担维修费用，但鉴于安悦小区是老旧小区的实际情况，原告与政府相关部门联系后，2013年由政府出资给予维修（这部分费用按照以上规定，应当由受益业主自行承担，与物业没有关系，物业只是沟通、协调）。2.更换楼宇门由使用人均摊费用的说明。根据建设部2001年8月15日《建设部关于修改的决定》修正第九条第七款规定，楼宇门属于部分业主共同所有，当已经丧失使用功能时，就应当由所有人按份额比例承担费用。3.声控灯另外收费的法律依据。按照建设部2011年1月1日实行的《物业承接查验办法》第十七条的规定，供电不作为物业服务企业现场检查和验收的内容；国务院颁布的《物业管理条例》第五十二条规定，供电单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护的责任，是用户通过向其支付电费的对价，所以，我们另行收取的声控灯电费，是考虑业主的方便、是尽义务的善举，因为声控灯电费是所耗电能的实际发生量，物业费不包含此费用。4.物业费上调0.45元/月/平方米的政策依据。加格达奇区人民政府2008年12月23日下发加政发（2008）102号文件规定，普通住宅小区物业服务收费实行政府指导价，按建筑面积每平方米每月0.30元，可按物业企业等级和服务项目上下浮动，上浮不超过50%，下浮不超过10%，因此，本小区物业费根据此文件精神，按照现在CPI指数上调至0.45元/月/平方米是有政策依据的。王伟新辩称，第一，被告并非毫无理由不交费：不交费是因为从2010年10月被告搬进安悦小区xx号楼西二单元xxx起，南阳台就从房顶屋檐向阳台内漏雨，导致被告家只要下雨南阳台就会成为泽国，轻了说下雨天需要不定时的擦水，重了说只要下雨被告就担心。被告就南阳台屋檐的维修问题多次找到原告，原告以不归原告管，属于房屋设计问题原告没法管、没有维修基金等各种理由推托，不给维修。而顶楼屋檐属于楼房公共区域，根据2011年6月17日《大兴安岭地区行政公署大兴安岭林业集团公司关于印发大兴安岭地区物业管理办法的通知》中所印发《大兴安岭地区物业管理规定》第七章第四十三条：指导性服务包括以下内容（一）的规定：物业公司应该负责“建筑物共用部位的养护、维修和管理”，但是原告没有尽到对安悦小区16号楼西二单元房顶屋檐的养护、维修和管理责任。被告所购为二手房，房证领取时间为2010年10月18日，刚搬进小区时，被告家需要更换水龙头，请求原告停水几分钟进行维修，原告以被告没有交物业费就不提供服务为由拒绝了被告的要求，而且当时态度十分恶劣。后来下雨漏雨时，被告也找过，原告说这是房檐的事，物业没有能力维修，如果要维修，需向房管会等部门申请等等理由拒绝了被告的要求。2013年加区惠民工程给更换房顶，原告在房顶更换完成以后，曾经来到被告家收取物业费，并且强调房顶已经更换，却隐瞒了房顶更换为政府惠民工程的事实，且原告并没有向政府申请对房顶进行维修，结果是每当下雨时被告家里南阳台房顶屋檐依然向室内漏雨。从被告搬进安悦小区xx号楼西x单元xxx开始，除公共区域外，没有享受到原告提供的任何服务。根据《黑龙江省物业收费管理办法》黑价联字2004104号第十一条物业管理区域内的物业服务内容第4小项规定，物业服务内容包括：屋顶、楼道、梁板、柱、内外墙体、烟囱、基础、楼道内外门（含电子门）窗、声控灯日常维护养护。原告没有尽到对安悦小区xx号楼西xx单元房顶屋檐的养护、维修和管理责任。第二，原告没有尽到维修电子门义务，不合理收取防盗门更换费、电子门维修费、声控灯电费。被告居住安悦小区16号楼西二单元楼宇防盗门，原告单方面贴通知，没经业主同意的情况下将防盗门更换，更换以后在楼门处贴出通知，要求住户到原告处缴纳每户60.00元（即人民币大写陆拾圆）费用，钥匙每把2.00元（即人民币大写贰圆）。原告在更换楼宇防盗门以后就将防盗门上锁，作为业主，出了门，如果不去交钱领钥匙，就回不去自己家，无奈被告只能交了60.00元以及三把钥匙的费用。但是即便如此，被告楼宇防盗门的门铃依然不能用，从2010年10月至今没好用过，并且前几年物业以修理电子门铃为由每户收取50.00元费用，还收取声控灯电费10.00元共收取两次计20.00元。作为七楼住户，家里人如果忘记带钥匙或者来客人，只能下楼或者把钥匙扔下去，十分不方便。根据《黑龙江省物业收费管理办法》黑价联字2004104号第十一条物业管理区域内的物业服务内容第4小项规定，物业服务内容包括：屋顶、楼道、梁板、柱、内外墙体、烟囱、基础、楼道内外门（含电子门）窗、声控灯日常维护养护。原告没有尽到对楼道电子门的养护责任，并且不合理收取电子门费用60.00元、电子门维修费50.00元，声控灯电费20.00元。根据2011年6月17日《大兴安岭地区行政公署大兴安岭林业集团公司关于印发大兴安岭地区物业管理办法的通知》中所印发《大兴安岭地区物业管理规定》第七章第四十三条：指导性服务包括以下内容（二）的规定：物业应该负责“共用设施设备的维修养护、运行和管理”的规定，原告收费不合理。第三，黑价联字2004104号第十一条物业管理区域内的物业服务内容第3小项保安管理规定，设专职保安人员坚持24小时的巡逻，维护小区的公共秩序。本小区从没看到保安巡逻，甚至没看到保安。第四，根据大兴安岭地区物业管理办法2017年5月28日征求意见稿第五十八条停车管理规定，工程车辆和大中型客货车辆不得在住宅物业管理区停放，但因工程建设或者设施设备维修等确需停放的除外。小区经常看到货车停放，并且和维修没有任何关系。第五，根据2014国家物业费的收费标准，四级收费标准：0.35元/月/平方米（已包含税、费）基础条件：小区基本封闭；有固定管理服务用房；有简单的绿地、树木、植物。公共秩序维护，1.配备门岗室，设专人24小时值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。2.小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。3.消防通道畅通，消防器材可随时启用。保洁服务，1.小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁。2.公共楼道每天清扫1次；扶手每周擦洗1次，保持干净整洁。3.根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。4.按楼栋口收集垃圾，每天1次。5.垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6.垃圾设施每周清洁1次，无异味。7.公共区域玻璃每2个月擦洗1次。8.对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9.根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10.饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。在四级收费标准中，除基础条件、公共秩序维护、保洁服务必须达到相应的标准外，《办法》中对房屋管理、设施维修养护、绿化养护管理和综合管理服务也列出了相应的规定，物业部门需符合所有条件。原告的服务不符合四级条件。1.有门岗室，但从没有人执勤，更不用提24小时执勤了。2.公共楼道，绝对达不到每天清扫一次，有时候甚至1至2星期清扫一次。扶手别说每周擦一次，从2010年搬来，从来没有人擦楼梯扶手。第六，原告的服务条件都达不到0.35元/月/平方米的标准。2016年涨价到0.45元/月/平方米。根据《黑龙江省物业管理条例》第三十五条规定，普通住宅的物业服务收费实行政府指导价，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门制定基准价和浮动幅度。物业服务合同签订后，物业收费标准调整的，应当经过业主大会决定。原告应出示政府相关涨价文件和业主大会召开的证明材料（业主签字等）。被告就原告所述做出上述答辩，被告并非不想交物业费用，但是面对着自家阳台从房顶屋檐漏雨的情况，经过几年与原告的沟通依然无果。就所受卫生方面服务，被告不否认，也曾经想缴纳部分物业费用，但是原告以不单独收取卫生费用为由拒绝了被告的提议，现在请法院根据所述，做出公正判决。本院经审理认定事实如下：王伟新为加格达奇区安悦小区xx号楼x单元xxx室的业主,该房屋建筑面积114.58平方米，王伟新所在安悦小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了五份物业服务委托合同，合同约定的内容基本相同，合同中约定的服务期限连接起来即从2009年1月1日起至2019年12月31日，合同约定的内容有：“第一章总则第二条物业服务管辖区域的范围安悦小区19栋住宅（非住宅）楼及19栋楼的公共区域；公共区域内的公共设施。第二章委托服务事项第四条房屋建筑共用部位的检查、养护、维修和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、通道。第五条共用设施、设备的维修养护、运行和管理，包括：道路、共用的下水管线、落水管、化粪池、沟渠、池井、楼内消防设施、运动场地的健身器材。第六条公共环境卫生，包括：公共区域、房屋共用部位的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运。第七条公共区域的环境绿化。对绿地、树木花草进行养护和管理。第八条物业档案资料的管理。第九条维护小区公共秩序，包括：智能监控，保安巡逻，门岗执勤。第十条交通与车辆停放秩序的管理。第十一条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维护和养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。第六章物业服务费用第二十三条本物业的服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.33元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.45元向业主或物业使用人收取。第二十四条空置房屋的服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米0.21元向开发公司收取。第二十五条乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备的维修、养护和其它物业服务，按乙方公布（经区物价部门审批）的服务标准收费或由乙方与特定的业主和物业使用人商定。第二十六条房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的小修费用，公共绿地的养护费用，由乙方承担；共用部位、共用设施、设备、公共场地的大中修费用、更新费用，公共绿地的改造、更新养护费用，由专项维修资金承担。小修、大中修标准按照建设部和省区文件标准执行，没有标准的甲乙双方商定。...”落款处有安悦小区业主委员会和原告的公章，彭泽润、张惠分别签字。服务期限2016年1月1日至2019年12月31日的合同约定的内容中，第六章物业服务费用进行了调整，“第二十三条本物业的服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.45元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.70元向业主或物业使用人收取。第二十四条空置房屋的服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米0.33元向产权人收取。产权人必须事前向物业公司书面说明空置原因及时间。”根据加格达奇区人民政府文件（加政发[2008]102号）《关于制定物业服务收费政府指导价的通知》中“普通住宅小区物业服务收费政府指导价为按建筑面积每平方米每月0.30元。可按物业企业等级和服务项目上下浮动，上浮不超过50%，下浮不超过10%，具体收费标准由业主与物业管理企业根据经批准的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定”的规定，2016年4月20日原告在物价部门备案，将物业服务费的标准调整为住宅物业服务费每月每平方米0.45元，商服物业服务费每月每平方米0.70元，车库物业服务费每月每平方米0.45元。另查明，原告物业服务资质等级为叁级。被告搬入房屋起，房屋南阳台楼顶屋檐就存在漏雨现象。2013年政府维修后，被告家南阳台仍然有较小漏雨情况。被告未交纳住宅专项维修资金。以上事实有原、被告提供的证据、庭审中原、被告的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，被告所在安悦小区业主委员会代表该小区全体业主与原告签订物业服务委托合同，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效。该合同对安悦小区的每一位业主均具有约束力。按照合同约定，原告为该小区业主提供了物业服务，基本履行了自己应尽的义务，被告亦应当按照合同约定交纳物业费。被告未能按时交纳物业费，其行为属于违约行为，依法应承担违约责任。故原告要求被告交纳拖欠物业费3343.00元的诉讼请求，予以支持。被告家南阳台楼顶屋檐漏雨，被告认为楼顶为房屋共用部位，被告主张应由原告维修的抗辩意见，按照合同约定，房屋公共部位的小修费用，由原告承担，大中修费用由住宅专项维修资金承担，被告家要维修的屋檐属于大中修，因被告未缴纳住宅专项维修资金，维修费用需经有关部门审批，该费用不包括在物业费中，且2013年政府已对被告家楼顶进行维修，故该主张不予采纳。被告主张原告的物业服务不到位，主要方面为原告没有尽到维修电子门义务，不合理收取防盗门更换费、电子门维修费和声控灯电费，原告没有设专职保安人员24小时巡逻值勤，原告没有对停车车辆进行管理，原告的服务达不到收费标准0.35元/月/平方米，原告调整收费标准至0.45元/月/平方米应当经过业主大会决定。关于维修电子门、收取防盗门更换费、电子门维修费和声控灯电费，因在物业服务委托合同中没有约定维修电子门为原告的义务，也没有约定更换防盗门等费用应由原告负担，故该主张不予采纳。关于没有保安人员及没有对停放车辆进行管理，因被告未提供相关证据证明，无法确定该事实。关于原告的收费标准及调整后的收费标准，因在物业服务委托合同中约定了收费标准，业主应依合同约定的收费标准计算物业费，且调整后的收费标准有文件及物价部门备案物业收费备案表佐证，原告2016年之后按调整后的收费标准计算物业费，有据可依。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：王伟新于本判决生效后十日内给付大兴安岭南慧物业有限公司物业费3343.00元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由王伟新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。审 判 员 徐文波二〇一七年八月二十一日法官助理 梁 爽书 记 员 纪 巍