上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1692号
上诉人（原审被告）上海高维化学有限公司，住所地上海市。
法定代表人张未名，董事长。
委托代理人王钧，上海钧正律师事务所律师。
委托代理人金荣，上海钧正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海青浦装潢材料厂，住所地上海市青浦区。
法定代表人邵金余，厂长。
委托代理人盛鸣飞。
委托代理人谢小弟，上海市中山律师事务所律师。
原审被告上海市青浦区徐泾镇人民政府，住所地上海市青浦区。
法定代表人王永根，镇长。
委托代理人丁书洪，上海东炬律师事务所律师。
上诉人上海高维化学有限公司（以下简称“高维公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第3157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海青浦装潢材料厂（以下简称“青浦装潢厂”）与高维公司有着多年的房屋租赁关系。2000年，青浦装潢厂与高维公司签订租赁合同一份。合同约定，青浦装潢厂将其所有的坐落于青浦区徐泾镇前明村的厂房租赁给高维公司使用，厂房区域土地使用面积为1944.44平方米，其中建筑面积为939.50平方米；高维公司承租用途为开办化工企业，厂房交付日期为本合同是原租赁关系的继续，厂房实际已经交高维公司承租使用；租赁期限为10年，即从2000年1月1日至2010年12月31日止；租赁标准及支付方式、期限为2000年1月1日至2003年12月31日租金每年为人民币（以下币种均为人民币）12万元，2004年1月1日至2010年12月31日租金为每年为14万元，租金采用先交后用的支付方式，每年分次支付，六个月结付一次，即在应交六个月前的一个月付清；租赁期间，在征得青浦装潢厂及有关部门同意下，可对租赁厂房进行改造或增加必要的设施等，费用及由此产生的权利和义务由高维公司承担；租赁期满后，双方若不再保持租赁关系，应在租赁期满前一个月商定结束本协议的有关事宜，厂区范围内由高维公司新增的动产及不动产处置办法由高维公司承担相应权利和义务等。合同另行约定了其他事项。合同签订之前，青浦装潢厂实际已经将租赁物交付高维公司使用，2010年12月31日前的租金高维公司已经全部支付青浦装潢厂。在租赁期间，因青浦装潢厂与高维公司及其下属相关企业发生承包部分工程施工关系，经双方对账高维公司尚在青浦装潢厂处款项436，000元。现青浦装潢厂认为，高维公司在租赁期间擅自将属青浦装潢厂的房屋拆除，造成青浦装潢厂巨大损失，遂起诉至原审法院，请求判令高维公司恢复原状（若无法恢复则赔偿损失）；判令青浦装潢厂与高维公司之间的房屋租赁关系于本案判决生效之日终止；判令徐泾镇政府对高维公司承担连带赔偿责任。原审审理中，青浦装潢厂明确诉讼请求，判令高维公司赔偿青浦装潢厂损失2，423，857元（租赁物灭失，无法恢复租赁物）；判令青浦装潢厂与高维公司之间的租赁关系于2014年12月31日终止，并支付2014年1月1日至2014年12月31日房屋使用费124，000元；判令徐泾镇政府承担连带责任。
原审法院另查明，2010年12月9日，徐泾镇政府（甲方）与高维公司及案外人上海高维科技发展有限公司、上海青浦高维助剂厂（乙方）签订动迁协议一份。协议约定，甲方职责为配合乙方办理处置所需的用水、用电等相关手续，负责协调处置过程中产生的废水处理，配合乙方办理有关动迁手续；乙方职责为按国家规范对前明厂区内所有的设备、管道、地下设施、化工物料进行拆除、清理、处置，相应物权归属乙方，但围墙、办公楼等建筑物不得拆除，产权过户于甲方确定的受让人，负责清理、处置过程中的一切安全责任，乙方自主负责处理相关前明厂区所有和各自的债权债务；设备、管道、存货、房屋、附属设施和属于乙方的使用土地等全部资产的动迁补偿费用为9，425万元，设备、管道、存货、地下设施等的拆除、清理、处置的补偿费用为2，830万元，二者相加全部补偿总额为12，255万元，扣除甲方已经垫付的劳动安置费和560余吨危险化学品处置费830万元，甲方还应向乙方支付补偿款11，425万元；处置期限为自签订协议起到8月底止；分期付款，签订动迁补偿合同后二周内付3，000万元，前明西部厂区仓库场地上所有化工物料等存货全部装运完毕并经验收后二周内付2，000万元，前明东部厂区五车间内设备、管道、辅助设施拆除完毕并经验收合格后二周内付2，000万元，前明东部厂区三车间内设备、管道、辅助设施拆除完毕并经验收合格后二周内付2，925万元，前明厂区整体动迁工作完毕，并经由相关职能部门组成的验收组验收合格，并经具有安全评估资质的评估公司出具评估报告符合安全要求后二周内付清余款1，500万元。协议签订后，高维公司按约将包括向青浦装潢厂承租的房屋全部拆除。
原审法院又查明，坐落于上海市青浦区徐泾镇前明村建筑面积为939.50平方米房屋，1999年8月17日，青浦装潢厂取得上海市房地产权证。
原审审理中，法院根据青浦装潢厂之申请，依法对位于上海市青浦区徐泾镇前明村57丘土地上按沪房地青字（1999）第002998号上海市房地产权证载明的房屋状况通过上海市高级人民法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司作建安重置价审价，该单位出具司法鉴定意见书，并接受当庭询问。鉴定意见：一、青浦区徐泾镇前明村57丘土地上按沪房地青字（1999）第002998号上海市房地产权证载明的七栋房屋于2014年8月时的建安重置价为1，034，565元；二、根据青浦装潢厂描述，该厂区内附属工程于2014年8月时重置造价为1，119，652元；三、青浦装潢厂述称，施工过程中除支付施工方定额人工价格外，另行支付施工方人工补差每工30元，合计269，640元；以上合计2，423，857元。混合结构一等和二等的生产用房的耐用年限为40年，产证上载明七栋房屋建筑物竣工时间为1986年，距今已28年，根据房屋耐用年限计算建筑物剩余价值=重置造价＊（耐用年限-
已使用年限）／耐用年限。青浦装潢厂同意以上重置造价鉴定意见，但其不认可建筑物剩余价值。高维公司不认可施工图纸，同时其认为房屋建筑物现场已不存在，所以不可以进行造价鉴定。徐泾镇政府对司法鉴定工程审价征询意见稿未发表意见。青浦装潢厂预付鉴定费用36，000元。
原审审理中，双方当事人存在争议事实和意见为：
青浦装潢厂认为，其确实受高维公司委托对租赁房屋进行改造，并在厂区内新建部分房屋，但青浦装潢厂未承诺过且合同中也没有约定租赁期满后租赁房屋归高维公司所有。由于高维公司擅自将青浦装潢厂的房屋拆除，租赁物已经灭失，现无法返还，按目前情况也无法恢复原状，故青浦装潢厂要求高维公司按司法鉴定意见书载明的建安重置价予以赔偿。因租赁物已经灭失无法恢复，故青浦装潢厂同意青浦装潢厂与高维公司的租赁合同于2014年12月31日终止，又因高维公司在青浦装潢厂处有部分款项，扣除该款项自2011年1月1日起至2014年12月31日止的租金尚欠124，000元，该款高维公司应予以支付。
高维公司认为，青浦装潢厂已经由其自行拆除了租赁房屋，现高维公司拆除的是自己出资并由青浦装潢厂建造的房屋，青浦装潢厂提供的产证上所载的建筑物结构为混合结构，拆除的位于青浦区徐泾镇前明村57丘土地上的建筑物主体为钢砼框架、钢结构，故不应该向青浦装潢厂作赔偿。司法鉴定意见书实质上是资产评估，该意见书违背了资产评估无实物不得评估的规则，随意用资产评估的方法来对非资产评估事务进行评估，评估所依据的仅仅是青浦装潢厂自行提供的一张施工图。故该意见书缺乏公正性、客观性、合法性及独立性，只能作为证据形式中的当事人陈述对待，不具备鉴定报告的地位。
徐泾镇政府认为，高维公司房屋动迁时，其已尽到审核义务，也已向高维公司支付了动迁利益。租赁物灭失与其无关，青浦装潢厂应向高维公司主张权利。
原审法院认为，青浦装潢厂与高维公司签订的租赁合同是双方当事人真实意思的表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约严格履行各自的义务。青浦装潢厂与高维公司签订的租赁合同，租赁期自2000年1月1日起至2010年12月31日止，高维公司认为2010年因其所在的厂区涉及动迁，故将在青浦装潢厂处租赁的土地上兴建的房屋全部拆除，因高维公司未明确房屋被拆除的具体时间地点，故法院推定房屋拆除时间为2010年底，双方的租赁合同至2010年底终止。合同终止后，高维公司既未将租赁房屋返还，也未将租赁土地返还，对于灭失的房屋承担相应的重建费用或承担赔偿责任，故高维公司应赔偿青浦装潢厂相应的租金损失。本案中因建安重置价的鉴定基准点为2014年8月，故高维公司赔偿上述损失截止至该节点前，标准按照双方合同约定的租金标准计算。高维公司应向青浦装潢厂支付自2011年1月1日起至2014年8月31日止扣除在青浦装潢厂处款项后的房屋租金损失77，333元。双方对于房屋灭失的原因存在争议，但可确认的事实是，该房屋是由高维公司予以拆除，高维公司虽提出青浦装潢厂对此知晓，且根据租赁合同约定，该房屋系其重建，其有处置权，但根据租赁合同约定，高维公司可改建房屋，对于改建后的房屋，也未明确租赁关系期满后无须返还，而返还租赁物是法定的承租人应承担的义务，除双方另有约定的除外。现高维公司就租赁物是青浦装潢厂自行拆除后由高维公司出资建造，建筑物所有权归高维公司所有的说法，未提供充分证据佐证，法院不予采信。对于该建筑物灭失的原因，高维公司与徐泾镇政府均提到因房屋拆迁引起，但双方未确定本案所涉的租赁房屋是否列入拆迁范围，高维公司与徐泾镇政府既未提供拆迁的相关批文，拆迁范围的确定，拆迁过程中的评估报告，也未向法院明确动迁协议中拆迁利益的各组成部分及相应依据。在规定的举证期限内，高维公司与徐泾镇政府均未向法院提供相应的证据予以证明。在租赁期间，若该房屋遇拆迁事件，青浦装潢厂作为房屋所有权人，有权获得相应的拆迁利益，现因高维公司与徐泾镇政府故意回避该事实，致使法院无法确定青浦装潢厂出租的房屋是否属于拆迁范围，无法确定青浦装潢厂因该拆迁能否取得相应的利益，现青浦装潢厂基于租赁合同中原物返还的法理，要求高维公司赔偿建安重置价的请求，法院予以支持。对于建安重置价的确定，虽然高维公司提出异议，但法院认为，青浦装潢厂在鉴定时提供了相应的原产证，以证明房屋状态，若原物存在，则鉴定机构完全可依照存在的房屋现状予以确定，但擅自拆除房屋是高维公司所为，其又未提供房屋在拆迁时的状态，也未提供房屋拆迁过程中可能对青浦装潢厂房屋进行过评估的相应材料，造成原物灭失，鉴定机构无法根据原物进行鉴定的过错在于高维公司，故法院认为该鉴定程序合法。考虑到租赁物的年限、租赁期间对房屋的维修、租金收益等因素，高维公司应根据鉴定意见书确定的建安重置价酌定向青浦装潢厂予以赔偿。对青浦装潢厂要求徐泾镇政府承担连带责任，因缺乏事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十一条之规定，判决如下：一、上海青浦装潢材料厂与上海高维化学有限公司于2000年签订的《租赁合同》于2010年12月31日终止；二、上海高维化学有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海青浦装潢材料厂损失1，454，314元；三、上海高维化学有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海青浦装潢材料厂租金损失77，333元；四、上海青浦装潢材料厂要求上海市青浦区徐泾镇人民政府承担连带责任的诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27，182.86元，由上海青浦装潢材料厂负担8，98.04元，上海高维化学有限公司负担18，584.82元；司法鉴定费36，000元，由上海高维化学有限公司负担。
高维公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，系争房屋在2000年双方签订租赁合同之前就已经由青浦装潢厂负责拆除，青浦装潢厂称到2011年11月才知道系争房屋被拆除不是事实，原审法院认定事实错误，青浦装潢厂现提起本案诉讼已经超过诉讼时效。原审中的司法鉴定存在违法情况，不应被原审法院采纳，原审法院采纳该鉴定结论，并酌情判决高维公司赔偿152万余元，缺乏依据，且数额过高，高维公司愿意赔偿青浦装潢厂损失及租金70万元。要求撤销原审判决第二、三项，依法改判。
被上诉人青浦装潢厂辩称，不同意高维公司的上诉请求，系争房屋是在高维公司承租期间被拆除的，原审判决正确，请求维持原判。
原审被告徐泾镇政府述称，对原审法院判决没有异议，请法院依法判决。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，高维公司与青浦装潢厂签订租赁合同，约定高维公司租赁青浦装潢厂的厂房，租赁期限至2010年12月31日止。由于租赁房屋实际被高维公司拆除，而各方当事人均不能明确拆除的时间，原审法院推定租赁房屋在2010年底被拆除，高维公司与青浦装潢厂的租赁合同至2010年底终止，对此各方当事人均无异议，本院予以确认。高维公司主张租赁房屋由青浦装潢厂自行拆除后由高维公司进行改建，高维公司拆除的是新建房屋，新建房屋的所有权归高维公司所有，青浦装潢厂对于租赁房屋被拆除是明知的，但未提供相应证据证明其主张，原审法院不予采信，本院予以认同。租赁合同终止后，高维公司在未返还租赁房屋的情况下，将该租赁房屋拆除，鉴于目前租赁房屋无法恢复原状，高维公司理应承担相应的赔偿责任。青浦装潢厂起诉要求高维公司赔偿租赁房屋灭失及租金损失，依法有据，原审法院予以支持并无不妥。原审法院根据鉴定意见书的结论，结合租赁房屋的实际情况及当事人的过错责任，酌情确定高维公司应承担的赔偿金额，尚属合理，相关理由原审法院已作充分阐述，本院不再赘述。高维公司上诉对鉴定结论所提异议不能成立，本院不予支持。由于高维公司仅支付租金至2010年底，原审法院根据租赁合同约定的租金标准以及建安重置价鉴定基准日期，在扣除高维公司在青浦装潢厂处的436，000元款项后确定高维公司应承担的租金损失数额，亦无不妥。高维公司上诉仅同意赔偿青浦装潢厂70万元损失，理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币12，116.47元，由上诉人上海高维化学有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 周刘金
审判员 高 胤
二〇一六年三月二十五日
书记员 张黎明
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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