天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四终字第548号
上诉人（原审被告）吴万春。
委托代理人马黎，天津耕嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）安昱。
委托代理人任德允，天津则立律师事务所律师。
原审被告张艳秋。
委托代理人马黎，天津耕嘉律师事务所律师。
原审被告于宁。
委托代理人马黎，天津耕嘉律师事务所律师。
原审第三人天津市河西区友谊路房管站，住所地天津市河西区黑牛城道可园里后。
法定代表人王竣，站长。
委托代理人冀健玲，女，该站经营管理部干部。
上诉人吴万春因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2014）西民二初字第387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月6日公开开庭进行审理。上诉人吴万春之委托代理人马黎，被上诉人安昱及其委托代理人任德允，原审被告张艳秋之委托代理人马黎，原审被告于宁之委托代理人马黎，原审第三人天津市河西区友谊路房管站之委托代理人冀健玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，坐落天津市河西区卫星里86门101-104室房屋，系天津市河西区友谊路房管站（以下简称友谊路房管站）管理的公产房屋，安昱为承租人。2011年1月6日，安昱与吴万春签订房屋租赁合同，约定安昱将上述房屋中的104室及小院（即本案涉诉房屋）出租给吴万春使用，期限1年，自2011年1月15日至2012年1月15日，租金每月3000元，半年一交房租，水电费、煤气费由吴万春承担，押金1000元，合同的正式履行期限是自2011年2月20日至2012年2月20日。合同签订后，安昱与吴万春均履行了合同的约定。2012年2月20日，张艳秋代表吴万春与安昱签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2012年2月20日至2013年2月19日，租金为每月2500元，半年一付，其他条款均和之前的合同一致。合同到期后，双方未续签合同。吴万春仍按安昱与张艳秋签订的合同履行，期间安昱用房屋押金1000元冲抵了部分房租。2014年3月26日，安昱通过短信的形式通知吴万春不再将房屋租给其使用，要求腾房，而后安昱又通过其他方式与吴万春协商腾房事宜，均未果。吴万春自2014年3月起未再向安昱交纳房屋租金。原审法院另查，2011年1月31日，安昱与友谊路房管站签订了《天津市直管公有房屋转租协议书》，约定友谊路房管站同意安昱将其承租的涉诉房屋转租给受转租人，用于居住使用，转租期限为2011年1月31日至2014年1月31日。现安昱诉至原审法院，主张其与吴万春签订的租赁合同期满后未再续签，双方形成不定期的租赁关系，2014年3月其已依照法律规定履行了解除租赁关系的通知义务，但吴万春不履行腾房义务，且将房屋转租于宁，故请求判令：1、吴万春、张艳秋、于宁立即将涉诉房屋腾空交还；2、上述三人结清腾房时所欠租金及水费、煤气费共计6000元（自2014年3月至2014年4月二个月的房租及水费、煤气费）；3、诉讼费由上述三人负担。吴万春辩称，不同意安昱的诉讼请求，安昱主张已通知解除双方之间不定期租赁关系的法律依据并不充分；吴万春并未将房屋转租于宁，也不具备腾房条件；吴万春在涉诉房屋经营期间，对房屋进行了多次装修和维护，累计支付80000余元，如现在解除租赁关系将造成一定的经济损失，故请求驳回安昱的诉讼请求。张艳秋辩称，自己是代吴万春签订的租赁合同，不是本案合同的相对人，不同意安昱的诉讼请求。于宁辩称，其与吴万春之间不存在转租关系，自己仅是为吴万春打工，与安昱之间也不存在合同关系，不应承担本案的相关义务和责任。友谊路房管站述称，服从法院的判决。
原审法院认为，安昱作为涉诉房屋的承租人，对其出租的房屋依法享有收益的权利。安昱与吴万春、张艳秋先后签订的房屋租赁协议，均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，为有效合同。合同到期后，双方未续签合同，但仍继续履行合同约定的内容。2014年3月，安昱通知吴万春房屋不再出租，已经留给了吴万春将房屋腾空的时间。现安昱起诉要求吴万春将涉诉房屋腾空交付，符合法律的规定，对此应予支持。因吴万春自2014年3月起未再支付房屋使用费，故对安昱要求支付2014年3月、4月使用费的主张予以支持。又因安昱未能提供证据证明吴万春欠付水费、煤气费的具体数额，故原审法院对其该项诉请未予支持。鉴于张艳秋与安昱签订合同是受吴万春的委托，涉诉房屋实际仍为吴万春使用，安昱要求张艳秋腾房并给付房屋使用费诉讼请求没有事实依据，原审法院对此未予支持。另因安昱未能提供证据证明吴万春与于宁之间存在转租关系，故对安昱要求于宁腾房并给付房屋使用费的诉讼请求，原审法院亦未予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决：“一、被告吴万春于本判决生效后10日内，将坐落天津市河西区卫星里86门101-104单元的104室房屋腾空交还原告安昱；二、被告吴万春于本判决生效后10日内，给付原告安昱房屋使用费5000元（自2014年3月至2014年4月，每月按2500元计算）；三、驳回原告安昱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5890元，由原告安昱承担15元，被告吴万春承担5875元。”
宣判后，上诉人吴万春不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，驳回被上诉人安昱的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人安昱负担。主要理由：原判决认定事实不清，适用法律有误，被上诉人安昱并未作出明确有效的解除租赁合同的意思表示，其提出解除合同不符合法律规定，且上诉人吴万春在租赁期间将相邻房屋一并租下进行扩大经营，投入了大量的人力、物力进行装修和装饰，故不应判令腾交涉诉房屋。
被上诉人安昱辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告张艳秋、原审被告于宁一致述称，同意上诉人吴万春的上诉请求及理由。
原审第三人友谊路房管站述称，不认可被上诉人安昱的转租行为，同意原审判决结果。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案主要争议焦点是对于被上诉人安昱诉请解除其与上诉人吴万春之间的租赁关系是否符合法律规定的认定。在本案中，房屋租赁合同于2013年2月19日到期，此后上诉人吴万春作为涉诉房屋的实际使用人，继续使用该房屋，并依照合同约定的租金标准支付房屋使用费至2014年3月，被上诉人安昱作为房屋的出租房，再此期间并未主张腾交返还房屋，亦收取了上诉人吴万春支付的房屋使用费，但双方并未对继续使用房屋的期限作出约定。综合上述事实分析，租赁合同期满后，被上诉人安昱与上诉人吴万春之间的租赁关系应视为不定期租赁。依照相关法律规定，不定期租赁的双方当事人可以随时解除租赁关系，但应当在合理期限之前通知对方。被上诉人安昱提出解除租赁关系，其先是在2014年3月以短信方式通知上诉人吴万春解除租赁关系，不再收取租金，后又于2014年4月呈讼法院，上述行为符合法律规定的主张解除租赁关系合理期限的要求，故应认定被上诉人安昱已经依照法律规定履行了通知解除的义务。上诉人吴万春认可收到短信，但表示并未查阅短信内容，据此主张被上诉人安昱通知解除租赁关系的方式不符合法律规定，事实依据不足。对于被上诉人吴万春另提出的已将相邻房屋一并租下用于扩大经营，并投入了大量人力、物力装修和装饰的主张，鉴于对餐馆扩大经营的行为及装修装饰的行为均属经营中的正常投入，对此上诉人吴万春也未提供证据证明事先告知了被上诉人安昱，对于是否因腾房造成了经济损失，上诉人吴万春亦未提出反诉，此外原审第三人友谊路房管站作为该房屋的管理人，在本案中也明确表示不认可被上诉人安昱的房屋转租行为，而在该房管站与被上诉人安昱签订的《天津市直管公有房屋转租协议书》中，约定转租的房屋用途亦为居住，而非作为经营使用。综合考量，上诉人吴万春不予腾房的主张，事实及法律依据均不充分，本院对此不予支持。原审法院支持被上诉人安昱关于解除租赁关系、腾交房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院对此予以维持。另对本案欠付房屋使用费的期间及数额，原审法院的认定无误，上诉人吴万春应当予以支付。
综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人吴万春之上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人吴万春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 健
审 判 员 宋淑芬
代理审判员 孙 静
二〇一四年八月二十日
书 记 员 刘建奇
速 录 员 李晓旭