上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1330号
原告（反诉被告）上海东方通海物流有限公司。
法定代表人赵某某。
委托代理人沈琴，上海金茂凯德律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海联存仓储发展有限公司。
法定代表人吴某某。
委托代理人姚丹文，上海市四方律师事务所律师。
委托代理人王华男，上海市四方律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海东方通海物流有限公司与被告（反诉原告）上海联存仓储发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月5日立案受理后，先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2013年9月3日、2013年11月5日、2014年2月24日公开开庭进行了审理。上海东方通海物流有限公司的委托代理人沈琴，上海联存仓储发展有限公司的委托代理人姚丹文、王华男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上海东方通海物流有限公司（下称东方公司）诉称，东方公司与上海联存仓储发展有限公司（下称联存公司）于2004年5月25日签订中转协议书，东方公司将位于上海市×区×路×号码头设施及专用线场地出租给联存公司，用于钢材和相关货物中转业务。协议书约定，联存公司拟投资的起重设备必须符合码头负荷规定，最大起重量为10吨。2006年1月4日，双方签订补充协议，联存公司除租用码头外还租赁大棚、码头岗楼等处。2010年11月1日，双方又签订补充协议，将租赁期限延长至2019年4月。上述协议履行过程中，联存公司为追求利益最大化，将起重门机的最大起重量调整为16吨。2013年1月27日，门机发生重大机械安全事故。东方公司了解到联存公司的门机实际起重量为25吨，远超码头的设计荷载，对码头安全造成严重影响，要求联存公司停止作业。联存公司未予置理，继续作业。东方公司只得于2013年4月26日切断电源，制止联存公司的危险作业。此外，联存公司迟延支付租金长达六个月，鉴于联存公司的严重违约行为，故起诉：1、要求解除双方签订的中转协议书、补充协议两份，由联存公司向东方公司返还×路×号码头及码头上的附属房屋设施；2、要求联存公司支付自2013年1月1日起至2013年6月30日止，按照每年160万元计算的全部租赁物的半年租金80万元；自2011年7月1日起至2013年6月30日止，按照每月5，000元计算的小仓库租金12万元；3、要求联存公司支付自2013年1月1日起至2013年4月26日止的电费59，880元。
联存公司辩称，联存公司在码头使用的门机最大起重量一直是16吨，从未改变。保证码头基础设施的安全是东方公司的合同义务，联存公司对码头投入巨大，解除合同会引发一系列损失。联存公司从未恶意拖欠租金，因东方公司交付的租赁物不符合约定，故联存公司一直在交涉。东方公司要求解除合同无事实和法律依据，要求驳回东方公司的诉讼请求。
联存公司提出反诉称，东方公司未按约定向联存公司交付全部租赁物。东方公司未交付岗楼及工具间，大棚也迟延交付。协议履行期间，东方公司于2013年4月26日强行切断电源，导致联存公司不能正常作业，无奈遣散多名工人，造成巨大经济损失。故反诉要求：1、要求东方公司退还相应部位租金40万元；2、要求东方公司赔偿自2013年4月26日至今，按照去年同期码头装卸量计算的因停电造成联存公司可得利益损失481，463元；3、要求东方公司赔偿因停电造成停工期间的工人工资损失377，639元。
东方公司针对联存公司的反诉辩称，东方公司已经按照约定向联存公司交付全部租赁物，联存公司也按照约定支付全额租金至2012年年底，联存公司现要求退还部分租金无依据。东方公司要求联存公司根据码头设计荷载配置门机的起重量，联存公司不予采纳，东方公司无奈进行停电措施，正是履行对码头进行安全管理的义务。联存公司主张可得利益损失无依据。遣散工人是联存公司内部行为，与东方公司无关。要求驳回联存公司的反诉请求。
东方公司向本院提供的证据有：
1、中转协议书、补充协议；
2、码头剖面图节录；
3、2012年2月联存公司致东方公司的情况说明，证明联存公司认为现有的16吨门机设备老化程度严重，存在安全隐患，影响经营活动，要求更换比16吨荷载量还大的门机；
4、2012年9月29日东方公司致联存公司关于不同意进行门机改造的函；
5、2012年10月8日东方公司致联存公司“关于暂停租用码头的函”复函；
6、联存公司2012年10月26日复函，证明联存公司自认门机设备老化，已造成大面积火灾；
7、2012年10月24日门座起重机定期检验报告2份，证明联存公司在码头上使用的门机最大荷载量为25吨，已超过约定的16吨，检验报告确认合格，而联存公司却于2012年10月26日复函自认设备老化要求更换；
8、联存公司致东方公司关于糖库码头一号门机发生重大机损事故隐患情况报告；
9、催款通知书3份，证明联存公司拖欠租金，存在严重违约情况；
10、2013年5月6日联存公司来函，证明联存公司针对2013年4月26日停电情况，要求恢复供电继续生产，未对欠租问题给予回复；
11、2013年6月20日联存公司发给东方公司的函，证明2号门机未经检测合格，不能继续作业。
12、租赁合同6份，证明东方公司出租给联存公司的码头系向上海市糖业烟酒（集团）有限公司承租而来；
13、门机公司码头2004年至2013年4月全部用电记录，以证明诉讼请求中59，880元仅指联存公司的门机用电。
14、现场图片，以证明联存公司存在私搭房屋、使用门机超码头荷载极限致码头出现开裂位移、损坏码头设施未修复等情况。
经庭审质证，联存公司对证据1真实性无异议，但补充协议1中约定如租赁物发生变化租赁费另行协议，车辆载重量从30吨提高至70吨；对证据2真实性无异议，认为根据要求码头门机为10吨，车辆总重量15吨。实际车辆载重量从30吨提高至70吨，说明东方公司也认可载重量是可以变化的；对证据3真实性无异议，但对证明目的不认可，联存公司目前使用的门机确有老化情况，为更好的发挥其作用，希望将门机改换成新的。门机老化不代表门机存在质量问题，门机通过检验即合格；对证据4、5、6、7真实性无异议，认为门机经东方公司验收后一直安装在码头上，东方公司表述门机是16吨，说明其对联存公司使用的门机最大载重量16吨是认可的；对证据8真实性无异议，认为门机机械故障事实存在，但非安全事故；对证据9真实性无异议，联存公司已在2013年年初将去年的租金付清，但合同项下工具间已被东方公司用作仓库，东方公司延期交付工具间。对证据10、11真实性无异议，发函时，东方公司已停电，其停电无理由；证据12仅能证明东方公司有权出租至2014年年底；对证据13电费欠费无异议；对证据14真实性无异议，但认为交付时码头已经陈旧，且正常使用也会有损坏。
联存公司提供的证据有：
1、中转协议书及补充协议；
2、门座起重机定期检验报告，证明门机经检验合格；
3、2012年5、6、7月码头卸船统计表，证明联存公司按同期产值2407315元＊0.2的利润计算损失的可得利益；
4、终止劳动关系协议书，证明因停电造成遣散员工发放的补偿金；
5、维修检测合格证，证明联存公司现使用的门机符合国家安全要求；
6、计量认证证书，证明检测单位有检测资质；
7、工资发放明细，证明停电期间发放工人工资和联存公司损失的计算依据；
8、码头工程结构复算技术报告复印件，证明东方公司明知联存公司安装门机，并委托有关部门进行检测，报告中明确门机可以使用，需注意安全。
经庭审质证，东方公司对证据1真实性无异议，认为已将所有租赁部位交付联存公司；对证据2真实性无异议，门机两年检测一次，东方公司目前只在2012年10月底收到过该份报告，报告中的门机起吊量为25吨，非联存公司一直所述的16吨；对证据3的真实性不予认可，联存公司如主张可得利益损失，应经相关检测机构鉴定评估；对证据4真实性不予认可，无法确认是否实际发生；对证据5真实性无异议，仅证明经检修后目前门机可以使用，不代表在码头上可以使用该设备；对证据6真实性无异议，目前门机可以使用，不代表在码头上可以使用该设备；对证据7真实性不予认可；对证据8，认为该复算依据中无2台门机的相关资料，该报告是建立在2台16吨门机上，不能作为25吨门机可以正常使用的依据。
本院对上述双方当事人均无异议的证据，确认其对本案事实的证明力。
经审理查明，上海市闵行区通海路300号、×路×号吴泾仓库（码头、仓库及相关设施）原系东方公司从上海市糖业烟酒（集团）有限公司承租。自2008年1月1日起，上海市糖业烟酒（集团）有限公司每年向东方公司出具授权使用协议书，授权东方公司使用上述房屋及设施设备。
2004年5月25日，联存公司（甲方）与东方公司（乙方）签订中转协议书，甲方拟投资码头起重设备、露天和场地起重设备（必须符合码头负荷规定），借用码头设施和专用线场地进行钢材和相关货物中转业务，中转时间2004年5月至2014年4月，中转地点乙方码头和所属专用线。甲方的中转货物由甲方自行作业，除电费外（另装电表，有关另排电缆线费用由甲方负责），码头起驳钢材以3.00元／吨计，有关码头规费另计，其他货物以2.00元／吨计。甲方作业的安全均由甲方负责，有关安全方面另签协议。2006年1月4日，东方公司（甲方）与联存公司（乙方）签订补充协议，约定乙方在经营期间，必须与甲方签订安全协议，明确双方责任。乙方如违规操作，责任自负。乙方租赁甲方位于×路×号码头和靠北大门的大棚，年租金定为：2006年145万元……2011、2012、2013、2014年160万元。乙方从2005年元月起租赁甲方×路×号北大门小楼、码头岗楼、码头工具间和铁路北面，以小包装仓库为界露天场地使用，终止日期与中转协议一致，月租金为5，000元，按月缴纳，如租赁场地发生变化，租赁费用另行商定。甲方应提供不少于750千瓦的动力电，保证乙方生产作业使用。进出车辆严格按照规定吨位行驶，即载重不超过70吨。乙方应爱护码头、道路、堆场、房屋等设施，由于违背双方约定载重造成基础设施损坏的，应承担相应修理责任。甲方应提供安全、良好的基础设施，保证乙方设备安装和生产作业的安全需求。乙方在生产过程中，动用基础设施、机械设备等重大事项必须征得甲方同意。2010年11月1日，东方公司（甲方）与联存公司（乙方）又签订补充协议，约定租期在原租期到期后延长5年，租金每两年递增5万元，即2015、2016年165万元……。
上述协议签订后，东方公司向联存公司交付了房屋和场地，联存公司正常支付租金至2012年年底。2004年，联存公司在码头上安装了一台最大载重量为10吨的门机。2005年12月，联存公司经东方公司同意安装两台最大载重量为16吨的门机。
2012年2月，联存公司以在码头安放的两台1**／32m门机设备老化程度严重，影响经营活动为由要求更换新制作的GM16／38／25／25门机。9月13日，联存公司因一台门机发生大面积火灾需要大修为由致函东方公司要求暂停租用码头三个月。9月29日，东方公司以现有两台门机已超原码头设计负荷为由予以拒绝联存公司的更换方案。10月8日，东方公司回函认为联存公司不管门机的安全隐患继续作业，毫无安全意识。10月24日，联存公司在码头使用的两台MQ**-32门座起重机经安全检验合格。10月26日，联存公司回函称门机已经通过市质量监督局的年检，但认为仍存安全隐患，只有更换门机才能杜绝隐患。
另查明，上述码头设计荷载：按上10吨门机设计，其型号为Mh-4-25，最大起重量10吨，最大幅度30米，轨距10.5米，支腿纵距10.5米。其他流动机械荷载15吨载重汽车，载重量8吨，总重量15吨。
还查明，2012年9月29日、12月5日、2013年5月2日，东方公司多次向联存公司催讨欠租及电费。
2013年1月，联存公司向东方公司提交关于糖库码头壹号门机发生重大机损事故隐患情况汇报。联存公司称1月27日，由于壹号门机金属结构件疲劳，发生拉杆底座撕裂，产生整体位移，发生重大险情，后虽修复投入生产，但两台门机金属疲劳问题无法根本解决，须加强检查检测，防止出现重大事故险情。
联存公司经东方公司同意，在大棚旁搭建了临时机修车间，在岗楼下搭建员工休息间。
2013年4月26日，因联存公司长期拖欠租金，东方公司对联存公司的租赁场所采取停电措施。联存公司无法正常经营，遣散部分员工，花费近20万元。
上述码头现有两台MQ**-32门机。码头设施有损坏、路面开裂等情况。
自2013年起，联存公司未向东方公司支付租赁物的租金。联存公司结欠东方公司电费59，880元。
本院认为，东方公司与联存公司签订的中转协议书及两份补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。根据约定，东方公司对出租的码头基础设施负有安全管理的责任，以保证联存公司设备安装和生产作业的安全需求。故联存公司在生产过程中，动用基础设施、机械设备等重大事项必须征得东方公司同意。码头的设计荷载是按上10吨门机设计，故如门机的载重量超过10吨，均对码头造成安全隐患。联存公司自2005年12月起就在码头使用最大载重量为16吨的门机，造成码头长期存在安全隐患。东方公司正常收取租金，对此采取默认态度，对安全管理有所放任。联存公司在承租期间，因门机老化等问题曾发生过事故，其与东方公司协商要求调换新门机的最大载重量也超过码头的设计荷载，且目前码头设施陈旧、损坏情况严重，故继续履行合同，难免发生重大安全事故，损害社会公共利益。东方公司现要求解除合同，本院予以支持。东方公司诉至本院后，来农村公司于2013年7月31日签收诉状副本等材料，故东方公司要求解除合同的意思表示于该日到达联存公司，双方的租赁合同于该日解除。双方对合同的解除均应承担相应的责任。合同解除后，双方应结清欠费，及时返还租赁物，有关损失适当分担。2013年4月26日东方公司采取停电措施，一是基于联存公司欠租，多次催要无着；二是基于门机存在安全隐患，门机继续作业将侵害码头设施的安全，故东方公司的停电系为避免损害后果的发生，非恶意行为。而停电后门机无法使用，联存公司无法正常开展经营活动，故东方公司主张的欠租中本院支持2013年1月1日起至4月26日止的租金。联存公司主张东方公司未全部交付租赁物、迟延交付部分租赁物，反诉要求退还租金，因联存公司在多年的租赁期间均依约支付了租金，其口头与东方公司交涉租金问题无证据证明，故本院对联存公司退还租金的请求不予支持。租赁期间，因门机发生过火灾事故、门机金属件老化发生位移，联存公司明确认识到门机的继续使用存在安全隐患，并以此为由多次向东方公司交涉要求调换新的门机，但联存公司始终未考虑门机使用必须符合租赁物码头的设计荷载，在无安全保障的前提下进行码头作业，将损害社会公共利益，故联存公司要求赔偿可得利益损失，本院不予支持。东方公司停电后，联存公司遣散部分员工，确实造成一定经济损失，考虑到东方公司对合同解除亦负有一定的责任，故应分担部分损失。本院酌情确定东方公司应赔偿联存公司遣散工人的经济损失10万元。至于联存公司主张的待工损失，因其提供的工资发放清单与其主张缺乏关联性，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海东方通海物流有限公司与被告（反诉原告）上海联存仓储发展有限公司于2004年5月25日签订的中转协议书、于2006年1月4日签订的补充协议、于2010年11月1日签订的补充协议于2013年7月31日解除；
二、被告（反诉原告）上海联存仓储发展有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市×区×路×号码头、靠北大门的大棚、北大门小楼、码头岗楼、码头工具间和铁路北面、以小包装仓库为界的露天场地，将上述部位归还原告（反诉被告）上海东方通海物流有限公司；
三、被告（反诉原告）上海联存仓储发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海东方通海物流有限公司以年租金160万元计，自2013年1月1日起至2013年4月26日止的租金；
四、被告（反诉原告）上海联存仓储发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海东方通海物流有限公司以月租金5，000元计，自2013年1月1日起至2013年4月26日止的租金；
五、被告（反诉原告）上海联存仓储发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海东方通海物流有限公司电费59，880元；
六、原告（反诉被告）上海东方通海物流有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）上海联存仓储发展有限公司遣散员工经济损失10万元；
七、驳回被告（反诉原告）上海联存仓储发展有限公司其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费13，598.80元、财产保全费5，000元，由原告（反诉被告）上海东方通海物流有限公司负担5，398.80元，被告（反诉原告）上海联存仓储发展有限公司负担13，200元；
反诉案件受理费减半收取计8，065.96元，由原告（反诉被告）上海东方通海物流有限公司负担1，150元，被告（反诉原告）上海联存仓储发展有限公司负担6，915.96元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈 群
人民陪审员 陆家寿
二〇一四年三月七日
书 记 员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。