广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0602民初1033号原告：张玉华，女，1965年3月5日出生，汉族，住河北省保定市雄县。委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李植善，广西精一律师事务所律师。被告：广西铭桂房地产投资有限公司，住所：广西防城港市港口区珍珠路6号桂海?东盟新城一期一幢2层8号商铺。组织机构代码：07377654-7。法定代表人：郑静。被告：广西桂海实业集团有限公司，住所：广西防城港市港口区紫荆街1号桂海星座3号楼5层。组织机构代码：78842874-9。法定代表人：王必雲，该公司董事长。委托诉讼代理人：左仁恳，广西同望律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘源，广西同望律师事务所律师。原告张玉华诉被告广西铭桂房地产投资有限公司（以下简称铭桂公司）、广西桂海实业集团有限公司（以下简称桂海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张玉华的委托诉讼代理人李植善，被告桂海公司的委托诉讼代理人刘源到庭参加诉讼。被告铭桂公司经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉华向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告铭桂公司于2013年12月2日签订的《防城港桂海•世贸广场职工市场合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》）；2.被告铭桂公司返还原告所支付的购房款112964元并赔偿利息损失（利息以112964元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年11月19日起，暂计算至2017年6月30日，利息为22427.91元，余下利息计算至付清款项之日止）；3.被告铭桂公司赔偿原告损失4450.92元；4.被告桂海公司对第2、3项诉讼请求承担连带责任。事实与理由：2013年12月2日，原告与被告铭桂公司签订一份《合作建房合同书》，购买两被告合作开发的世贸广场公寓楼14层1433号房，合同对《商品房预售许可证》的办理时间及换签《商品房买卖合同》手续、交房时间等作具体约定。合同签订后，原告共计向被告铭桂公司支付购房款112964元。截止至起诉之日，原告未与被告桂海公司签订正式的《商品房买卖合同》，被告铭桂公司也未通知原告签订正式的《商品房买卖合同》。经向有关部门了解，案涉商品房已于2015年7月取得《商品房预售许可证》。被告铭桂公司在被告桂海公司取得案涉商品房的《商品房预售许可证》后没有通知原告换签合同，也没有再约定时间向原告交付房屋，被告铭桂公司的行为已经构成违约。而根据《合作建房合同书》第十条的约定，原告有权退房、解除合同并要求退款及赔偿损失。其中合同关于利息损失的计算标准显失公平，应按照中国人民银行同期贷款利率计算。被告铭桂公司未作答辩。被告桂海公司辩称，原告要求其承担连带责任无事实和法律依据，其与被告铭桂公司是委托销售代理关系，不存在合作开发房地产的关系。被告铭桂公司在代理销售过程中超出代理权限擅自收取合作建房合同外的款项与其无关，其不知情也不追认。其在2015年7月已取得案涉商品房的《商品房预售许可证》，在2017年8月竣工验收合格，已符合交付条件。原告未按合同约定交付第二期购房款，属于违约，故其依约可延期交房。原告请求的利息和损失没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：《收据》（编号：0732090）真实、合法且与本案有直接的关联，应予以采纳，作为定案的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告桂海公司系桂海?世贸广场房地产项目的建设单位。2013年7月13日，以被告桂海公司为甲方与以被告铭桂公司为乙方签订《代理销售合同》，约定甲方委托乙方代理销售桂海?世贸广场项目及相关客户服务等事宜；乙方销售的范围为目前一期推出销售项目包括写字楼约26000平方米，公寓楼约34000平方米，委托销售面积以合同附件一约定的面积为准；代理销售期限为八个月，合同期满后，合同期限内发生的责任与义务仍然有效，双方另有约定的除外；购房者与甲方签订《市场合作建房合同书》并支付不低于总房款30%的首付款后视为乙方销售成功，作为结算的前提条件，乙方代理佣金按每套实际销售房屋为单位进行结算，结算代理佣金时以实际销售价为结算基准数；甲方负责购房款的收取，并根据销售情况按期执行结算代理佣金；在代理销售过程中，如乙方未经甲方允许，擅自以甲方名义与第三方直接签订有关协议等文书，收取购房款，或以甲方名义从事与本合同无关的活动的，甲方有权立即单方面解除合同。并特别约定：在销售过程中，所有与购房者签订的协议、合同及文书均使用甲方统一印制并加盖甲方公章的文本，乙方在销售过程中未经甲方同意不得私自改变条款及附件；乙方应当协调购房者前往甲方办公地点当场签订《市场合作建房合同书》，乙方不得以甲方名义也不得以乙方的名义与购房者签订任何形式的《市场合作建房合同书》，否则甲方可单方终止合同并追究乙方的违约责任；甲方委托乙方销售的写字楼和公寓交房时间为2016年12月底。2013年12月2日，以被告铭桂公司为甲方与以原告为乙方签订一份《合作建房合同书》，鉴于被告桂海公司与甲方之间的授权，现在乙方对项目充分了解的情况下达成协议：乙方自愿参与甲方所提供的市场合作建房项目，项目建设所需资金全部由参加筹资建房者承担；开发商于2014年12月31日前完成合作建房的《商品房预售许可证》办理；合作建房位于桂海?世贸广场公寓楼14层33号房，建筑面积为46.20平方米，单价为每平方米4817元，合同总价款为222546元；乙方在签订合同当日交清首期房款的30%计66764元，在本合同项目该栋建设至±0.00时乙方再交付合同总房款的20%即44509元，在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%；乙方应将意向房号房款支付至户名为陈娜雅的专用账户；开发商拟在2016年12月31日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收的商品房交付给乙方使用，如乙方未付清房款，则交房日期顺延至乙方付清全部房款之日起10日内；开发商逾期交房超过90日，乙方有权退房，乙方退房的，开发商须在乙方退出要求之日起90日内将乙方已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还给乙方，并按总价款的2%赔偿乙方损失。2013年11月19日，被告铭桂公司向原告出具两张《收据》其中：编号0732087的《收据》内容为代收张玉华购买桂海世贸广场公寓楼1433号房合作建房资金46200元；编号0732090的《收据》内容为收到张玉华交来桂海世贸广场公寓楼1433号房合作建房款46.20㎡×4817元/㎡=222546元×30%=66764元。另查明，被告桂海公司于2015年8月24日在防城港市工商行政管理局办理变更登记，将企业名称由“广西桂海房地产集团有限公司”变更为“广西桂海实业集团有限公司”。被告桂海公司于2015年7月2日取得桂海?世贸广场6#楼的《商品房预售许可证》（编号：防房预售字A2015026号）。原告于2017年6月13日向本院起诉。桂海?世贸广场6#楼于2017年8月8日经施工、勘察、设计、监理、建设单位进行竣工验收，验收结论为合格。被告桂海公司于2017年9月1日正式办理案涉商品房的交付手续。庭审中，被告桂海公司认可被告铭桂公司已将购房首付款66764元转交给其并同意解除《合作建房合同书》。本院认为，在论述原告所主张两被告连带退还的款项是否应得到支持之前，应先确认《合作建房合同书》的效力。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，原告与被告铭桂公司签订的《合作建房合同书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的主要内容，应为商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告铭桂公司在案涉商品房未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《合作建房合同书》但在原告起诉前已经取得，该《合作建房合同书》应属有效。关于原告要求解除《合作建房合同书》的问题。庭审中，被告桂海公司作为被告铭桂公司的委托人对被告铭桂公司与原告签订《合作建房合同书》予以认可并表示同意解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，本院予以支持解除《合作建房合同书》。关于原告要求被告铭桂公司与被告桂海公司连带返还购房款112964元并相应的赔偿利息损失、其他损失4450.92元是否有事实和法律依据的问题。虽被告铭桂公司代理销售被告桂海公司开发的案涉商品房项目，但原告对两被告间存在连带责任的法定情形仍负有举证责任，在原告未举证的情况下，本院不予支持。被告铭桂公司收取的112964元款项中包含66764元合同内购房款项及46200元其他款项，其中被告桂海公司予以认可收到被告铭桂公司转交的66764元30%购房首付款。在《合作建房合同书》有效且案涉商品房已具备交房条件的情况下，各方当事人应诚实履行合同，包含按约换签正式的《商品房买卖合同（预售）》、付款及交房等。经询问，原告要求退款的依据主要为被告铭桂公司未通知换签正式的《商品房买卖合同》及被告桂海公司逾期交房。本院认为，在原告未支付完合同约定的全部房款的情况下，原告尚不能主张被告桂海公司将案涉商品房交付给其使用，亦不能因此要求被告桂海公司承担逾期交房违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告桂海公司应将购房首付款66764元退还给原告。被告桂海公司确实存在未及时通知原告换签正式的《商品房买卖合同》，在此情况下，考虑到原告在签订《合作建房合同书》后也未催告被告铭桂公司或桂海公司要求换签合同而直接向本院起诉要求解除合同，从公平合理角度出发，利息应以66764元为基数，从起诉之日（即原告要求解除合同之日）起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至实际付清之日止。被告铭桂公司出具的编号0732087《收据》合作建房资金46200元，原告主张为《合作建房合同书》约定的第二期款即合同总房款的20%，多余部分为手续费。合同约定第二期20%款计为44509元在案涉项目楼栋建设至±0.00时支付。然而，该笔款项的支付时间与第一期首付款支付时间为同一天，时间不符且数额不一致，故原告所述与事实不符，本院不予支持。本案中，被告铭桂公司应对该笔款项的具体用途以及收取的合法依据作出合理解释并提交相应的证据予以佐证，否则被告铭桂公司收取该笔款项无事实和法律依据。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，任然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生法律效力。”的规定，在《代理销售合同》约定被告铭桂公司不能擅自收款、被告铭桂公司未作合理说明并举证证实且被告桂海公司明确表示不予追认的情况下，该笔款项应由被告铭桂公司退还给原告并赔偿利息损失。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第二十七条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告张玉华与被告广西铭桂房地产投资有限公司于2013年12月2日签订的《防城港桂海•世贸广场职工市场合作建房合同书》；二、被告广西桂海实业集团有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告张玉华购房款66764元并支付利息（利息以66764元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2017年6月13日计算至实际付清之日止）；三、被告广西铭桂房地产投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张玉华退还46200元并赔偿利息损失（利息以46200元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2013年11月19日计算至实际付清之日止）；四、驳回原告张玉华其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3096.85元（原告张玉华已预交），由被告广西铭桂房地产投资有限公司负担1266.85元，被告广西桂海实业集团有限公司负担1830元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费3096.85元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。审 判 长  李明娟人民陪审员  潘泽耀人民陪审员  刘敬佳二〇一七年十一月六日书 记 员  李佳芮附相关法律条文：一、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。四、《商品房销售管理办法》第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。六、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。