江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终11156号上诉人（原�被告）：南京敏豪置业顾问有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区仙林街道文范路9号03幢101室。法定代表人：史敏敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：李欣，江苏联勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马玉芳，女，1962年11月17日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：杨晴，女，1987年12月27日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：杨福强，男，1957年12月17日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：马玉芳（系杨晴之母，杨福强之妻），住江苏省南京市鼓楼区。上诉人南京敏豪置业顾问有限公司（以下简称敏豪公司）因与被上诉人马玉芳、杨晴、杨福强房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法�（2017）苏0113民初2021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。敏豪公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：上诉人与被上诉人房屋租赁合同约定的租赁期限尚未届满，且上诉人无违约事实，不符合解除合同法定和约定的条件，被上诉人无权单方提前终止或解除租赁合同。一审判决援引合同法第二十六条情势变更原则行使自由裁量权解除合同是错误的。被上诉人杨晴患病与涉案合同的履行并无关联。被上诉人杨晴患病需要治疗，可以在不影响与上诉人租赁合同履行的情况下将涉案房屋出售给上诉人或他人以获得钱款，无需解除租赁合同。另，在一审判决尚未送达时，被上诉人主动与上诉人联系要求上诉人提前支付其下半年房租，上诉人已同意并实�支付。被上诉人已以其行为表示与上诉人继续履行租赁合同，实质否认了其解除合同的意思表示，一审法院判决解除合同是错误的。马玉芳、杨晴、杨福强辩称，不同意上诉人的上诉请求，不能与上诉人继续履行合同，请求驳回上诉。马玉芳、杨晴、杨福强向一审法院起诉请求：判令解除马玉芳、杨晴和敏豪公司签订的关于坐落于栖霞区文范路9号03幢101室房屋的租赁合同。一审法院认定的事实：坐落于南京市××路××室的房屋（以下简称案涉房屋）登记在马玉芳、杨晴、杨福强名下，建筑面积为89.54平方米，规划用途为商业。2012年7月28日，马玉芳、杨晴与敏豪公司签订房屋租赁合同1份，约定将案涉房屋出租给敏豪公司作为商业使用，租赁期限自2012年11月1日至2019年10月31日，第一个半年度租金为5万元、第二年度租金为11.5万元、第三年度至第七年度租金为13万元（至2019年4月30日）、最后半年度租金为6.5万元；该合同第十条约定一方因故提前终止合同需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同。2014年1月23日，马玉芳、杨晴与敏豪公司就案涉房屋租赁签订房屋租赁合同补充协议1份，约定：将租赁期延续3年至2022年10月31日，自2014年5月1日起至每半年租金为6.5万元，承租人在租赁期可以转租或分租给他人，如一方擅自解除合同则支付违约金10万元。2017年3月15日，马玉芳、杨晴、杨福强向敏豪公司发出书面通知，表示案涉房屋需要自用，主张提前终止合同，请敏豪公司1个月内完成房屋交接归还手续。敏豪公司于4月7日作出回函，表示租赁期尚未届满，马玉芳、杨晴、杨福强无权单方终止合同，要求按约继续履行合同和补充协议。2016年10月9日，江苏省人民医院诊断杨晴患有银屑病关节炎（PSA），建议考虑生物制剂；该医院于2017年6月8日向杨晴发出预约住院通知单，拟行类克治疗。杨晴患此病丧失劳动能力，已领取就业失业登记证。马玉芳现每月领取退休工资2100元，杨福强现每月领取病退工资1000元。马玉芳、杨晴、杨福强还提交了江苏省人民医院门诊病历本中2017年6月12日、6月13日记录，记录载明：杨晴的病症为银屑病关节炎（重度、进展期），建议住院行类克治疗，类克约每支1500元，每月2支，3个月为一疗程，每年需要约4-5个疗程，总费用约40万元左右，银屑病关节炎是慢性免疫缺陷疾病，需长期用药治疗。敏豪公司对此证据没有提出质证意见。一审法院调取了马玉芳、杨晴、杨福强名下的不动产登记信息，查明马玉芳、杨晴、杨福强名下的房产除案涉房屋外，还有1套房屋登记在杨福强名下，建筑面积为62.4平方米。马�芳、杨晴、杨福强表示此房屋由马玉芳、杨晴、杨福强三人及杨晴的儿子共四人居住使用，其只有这一处住房。马玉芳当庭陈述：杨晴患有银屑病，不能走路，已丧失劳动能力，其儿子是非婚生子，现在找不到孩子的父亲，都依靠马玉芳、杨福强扶养。马玉芳、杨晴、杨福强于2017年3月15日向敏豪公司发出终止租赁合同通知，是因为当时其发现敏豪公司承租的房屋是空置的，就想将房屋收回来变卖给杨晴治病用。一审审理中，敏豪公司曾提起反诉，反诉请求为：判决马玉芳、杨晴、杨福强解除案涉房屋租赁合同的行为无效，判决马玉芳、杨晴、杨福强继续履行案涉房屋租赁合同及补充协议，判决马玉芳、杨晴、杨福强支付违约金10万元。因敏豪公司在一审法院指定的期限内未预缴反诉案件受理费，一审法院已依法裁定按撤诉处理。一审法院认为，马玉芳、杨晴与敏豪公司就案涉房屋租赁所签订的房屋租赁合同及补充协议，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。马玉芳、杨晴、杨福强于2017年3月15日向敏豪公司发出书面通知提出提前终止合同，敏豪公司回函表示要求按约继续履行合同和补充协议；马玉芳、杨晴、杨福强该通知实际是表达解除合同，因敏豪公司未予同意，根据双方租赁合同的相关约定，故马玉芳、杨晴、杨福强此次发出的解除通知不符合合同所约定的解除条件。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事�请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，马玉芳、杨晴、杨福强当初将案涉房屋出租给敏豪公司，目的是获取租金收益满足家庭生活所需。现杨晴所患银屑病关节炎已达到重度、进展期，每年需要医疗费用40万元左右，且需长期用药治疗。而杨晴因患病没有工作收入，依靠马玉芳、杨福强抚养其本人和子女，马玉芳、杨福强现每月工资收入只有3000余元，其主要家庭财产除案涉房屋外，只有1处面积较小的住宅用于生活居住。可见，马玉芳、杨晴、杨福强家庭现有收入和通过案涉租赁合同及补充协议所获得的租金收益，已远远不能满足杨晴的治疗所需。因此，上述事实情况构成上述司法解释所规定的“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不�于商业风险的重大变化”。马玉芳、杨晴、杨福强当初签订合同时目的是通过获取租金收益满足其家庭生活所需，现因杨晴治疗需要每年花费巨额医疗费并需要长期治疗，马玉芳、杨晴、杨福强通过案涉租赁合同及补充协议所能获得的租金收益已远远不能满足杨晴的治疗所需，马玉芳、杨晴、杨福强希望通过出售案涉房屋所得卖房款支撑杨晴的治疗所需，此期望具有合理性、正当性和必要性。因此，如案涉租赁合同及补充协议继续履行，则马玉芳、杨晴、杨福强的合同目的显然不能实现。综上，一审法院权衡杨晴生命健康权需要和敏豪公司合同利益需要，认为前者需要更为重要，故认定案涉房屋租赁合同及补充协议可以解除。马玉芳、杨晴、杨福强表示愿意支付敏豪公司违约金10万元，系合同解除对敏豪公司予以补偿的自愿意思表示，一审法院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：马玉芳、杨晴和敏豪公司于2012年7月28日、2014年1月23日就坐落于南京市××路××室房屋所签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议于判决生效之日解除。一审案件受理费6175元，减半收取3087元，由敏豪公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，对一审查明的事实亦均无异议，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合�对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，马玉芳、杨晴、杨福强将案涉房屋出租给敏豪公司的目的是获取租金收益满足家庭生活所需。现杨晴所患银屑病关节炎已达到重度、进展期，每年需要医疗费用40万元左右，且需长期用药治疗。而杨晴因患病没有工作收入，依靠马玉芳、杨福强抚养其本人和子女，马玉芳、杨福强现每月工资收入只有3000余元，其主要家庭财产除案涉房屋外，只有一处面积较小的住宅用于生活居住。马玉芳、杨晴、杨福强家庭现有收入和通过案涉租赁合同及补充协议所获得的租金收益，已远远不能满足杨晴的治疗所需。如案涉租赁合同及补充协议继续履行，则马玉芳、杨晴、杨福强的合同目的显然不能实现。上述事实情况构成上述司法解释所规定的“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”。马玉芳、杨晴、杨福强希望通过出售案涉房屋所得卖房款支撑杨晴的治疗所需，具有合理性、正当性和必要性。因此，一审法院权衡杨晴生命健康权需要和敏豪公司合同利益需要，认定案涉房屋租赁合同及补充协议可以解除，并无不当。敏豪公司关于杨晴患病需要治疗与涉案合同的履行并无关联，无需解除租赁合同的上诉理由，本院不予采纳。敏豪公司上诉称其已实际支付2017年下半年租金，马玉芳、杨晴、杨福强已以接受租金的行为表示与敏豪公司继续履行租赁合同。但经法庭询问，马玉芳、杨晴、杨福强表示其并无继续履行合同的意思表示，收取租金是因为合同尚未解除，一旦合同解除，超出部分会立即退还敏豪公司。故对敏豪公司该项上诉主张，本院不予采信。综上所述，敏豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6175元，由上诉人南京敏豪置业顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇一八年二月七日书记员  冯 瑞