吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉05民终764号
上诉人（原审第三人）：吉林通化海科农村商业银行股份有限公司（原通化县农村信用合作联社），住所地：吉林省通化县。
法定代表人：孙世良，主任。
委托代理人：马继承，吉林王晓辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：崔亚凤，女，汉族，个体工商户，住吉林省通化县。
被上诉人（原审被告）：通化楼宇房屋开发有限责任公司，住所地：吉林省通化县。
法定代表人：于波，总经理。
上诉人吉林通化海科农村商业银行股份有限公司（原通化县农村信用合作联社，以下简称海科银行）因与被上诉人崔亚凤、通化楼宇房屋开发有限责任公司（以下简称楼宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服通化县人民法院（2015）通民初字第706号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告崔亚凤一审起诉请求判令，一、楼宇公司立即为其办理房照；二、楼宇公司承担诉讼费用。事实及理由，2006年12月8日，其与楼宇公司签订商业用房预购合同，购买楼宇公司开发的坐落于通�县快大茂镇东市场附近商业用房一处，面积65.35平方米，价款248330.00元，在购房时已全部付清。约定购房后楼宇公司及时为其办理房照等事宜。然而在其实际使用该房屋多年后，楼宇公司仍未给其办理房照。
原审被告楼宇公司辩称，一、购房者办理产权登记是正当权利，应该得到支持，但崔亚凤要求楼宇公司办理产权证是不合理要求，因为产权登记是买受人的个人权利，无法由出卖方行使，出卖方的义务只是提供双方认可的合同、收款凭证。另外只能履行一项在房产产权登记机关备案的义务，其余的产权登记只能由买受人自己行使；二、办理产权登记，买受人要向房产产权登记机关提供本人身份证件，取得房屋产权的合同、交款凭证、纳税凭证，并在房产的交易部门经过审查后即可办理，崔亚凤仅向楼宇公司缴纳了购房款，而未缴纳房产部门应收的房屋�修基金等费用，无法办理产权，因此并不全是楼宇公司的过错；三、楼宇公司在该楼盘开发后不久，因股权发生变化，以及涉及诉讼案件等，导致法定代表人于波被刑事拘留，于波解除羁押后，楼宇公司的人员已经自动离职，而控股的股东也不出面，致使楼宇公司一直处于停业状态，除营业执照和公章外，其他公司资料已随同有关人员的自动离职，也全部散失，导致楼宇公司所有的经营资质被吊销，这是楼宇公司无法正常运作的重要原因；四、楼宇公司当初出售给崔亚凤的房屋价格，税务机关不予认可，因此楼宇公司无力协助其办理产权登记；五、基于以上情况，楼宇公司决定向法院申请破产，目前正在策划有关破产事宜，所以崔亚凤的诉讼请求不完全合理，请求法院予以驳回。
原审被告海科银行辩称，不同意崔亚凤的诉讼请求。理由是诉争的房屋已于2008年6月27日在案外人朱刚向第三人借款时已由楼宇公司提供抵押担保，抵押给了第三人，并且办理了抵押登记手续。经通化县人民法院（2010）通密民初字第96号民事调解书确认，楼宇公司在抵押财产范围内承担抵押责任。因此第三人对诉争的房屋享有抵押权，故崔亚凤的合同目的无法实现，其可另行向楼宇公司主张权利，请求驳回崔亚凤的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2006年12月8日，崔亚凤与楼宇公司签订商业用房预购合同，购买楼宇公司开发的坐落于通化县快大茂镇面积65.35平方米商业用房一处，每平方米3800元，价款248330元，购房当日付5万元定金，2007年4月10日付现金195300元，收据中载明“购房款结清”。双方约定“甲、乙双方办理房屋产权转让手续，甲方负责交纳房屋销售不动产税，其它税费均由乙方承担（如：契税、房屋修缮基金、交易税、登�费、本年取暖费、工本费等）以上税费在甲方交钥匙时必须付清”。楼宇公司与崔亚凤至今未办理该处商业用房产权过户登记手续。2008年6月27日，案外人朱刚向第三人下属通化县快大茂信用社贷款170万元，楼宇公司以包括崔亚凤所购该处商业用房在内的652.03平方米、评估价值258万元的房屋提供了抵押担保，于2008年6月26日在通化县房屋产权中心办理抵押登记。通化县快大茂信用社于2010年7月向该院提起诉讼，该院于2010年10月19日作出（2010）通密民初字第96号事调解书，确定楼宇公司在抵押财产范围内承担抵押责任，承担抵押责任后有权利向朱刚追偿。该案目前正在执行中，该院于2011年12月6日查封该房屋，于2016年10月24日再次查封。
原审法院认为，崔亚凤与楼宇公司签订的《商业用房预购合同》系双方当事人真实意思表示，没有无效事由，该合同有效。崔亚�已支付全部价款，楼宇公司交付房屋，崔亚凤自支付全部价款后实际占有、使用该房屋，且对未办理产权变更登记没有过错。协助崔亚凤办理产权变更登记系楼宇公司应履行的合同义务，楼宇公司怠于履行该义务属违约行为，对此崔亚凤有权要求楼宇公司承担违约责任，继续履行合同义务，故对崔亚凤的诉讼请求应予支持。崔亚凤与楼宇公司作为买卖合同的相对人，系因履行双方之间的买卖合同产生纠纷引发本案，与信用社没有直接关系，故对信用社的主张该院不予评判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，经该院2016年第一次、第十四次审判委员会讨论通过，遂判决：被告通化楼宇房屋开发有限责任公司于本判决生效之日立�协助原告崔亚凤将坐落于通化县快大茂镇，面积65.35平方米商业用房产权变更登记在原告崔亚凤名下。案件受理费100元由被告通化县楼宇房屋开发有限责任公司负担。
一审判决作出后，上诉人海科银行不服，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由，法院生效的判决已经确定上诉人对诉争的房屋享有抵押权，且已经进入执行程序。因此，楼宇公司无法履行过户的协助义务。原审判决错误。
被上诉人崔亚凤辩称，对一审判决没有意见。我交的全款，开发商同意办房照。开发商去银行办贷款，我们不知道。银行应该先调查这些房子卖没卖，再放贷。是银行自己的错误造成的这个结果。我实际使用十几年了。
二审期间双方当事人均没有向法院提交新的证据。本院二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是，楼宇公司应否立即协助崔亚凤将争议的房屋产权变更登记在崔亚凤名下？楼宇公司能否履行协助义务，取决于争议的房屋是否具备办理变更登记的条件。本案办理变更登记的障碍是争议的房屋因楼宇公司为案外人贷款提供了抵押担保，已经被原审法院（2010）通密民初字第96号民事调解书确定楼宇公司在抵押财产范围内承担抵押责任。现该案已经进入执行程序，争议房屋处于查封状态。在房屋买受者崔亚凤的权利与海科银行的抵押权存在冲突没有解决的前提下，原审法院的判决是无法得到执行的。解决本案纠纷，首先应当在执行程序中，通过执行异议等程序解决谁的权利优先问题后，或者根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定解决了�亚凤是否与楼宇公司继续履行房屋买卖合同的问题后，再来解决崔亚凤的诉讼请求。综上，原审法院认定事实清楚，但判决结果无法得到执行，应当予以纠正。被上诉人崔亚凤的诉讼请求应予驳回。上诉人海科银行的上诉理由充分，其上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销通化县人民法院（2015）通民初字第706号民事判决；
二、驳回被上诉人崔亚凤的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由被上诉人崔亚凤负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴兴彦
审判员 盖晓晨
审判员 李尧川
二〇一七年六月一日
书记员 张 楠