辽宁省开原市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽1282民初2249号
原告：中国工商银行股份有限公司开原支行，住所开原市新华路50号。
代表人：周文革，该支行行长。
委托诉讼代理人：石学峰，男，该支行个人金融业务部经理。
委托诉讼代理人：李红洁，辽宁天意律师事务所律师。
被告：辛永富，男，1964年5月3日出生，满族。
被告：杜娟，女,1968年9月14日出生，汉族。
被告：开原市华科房地产开发有限公司，住所开原市兴开街华科城5幢哈大路672号。
法定代表人：郭羽平，该公司董事长。
委托诉讼代表人：冯建辉，该公司经理。
原告中国工商银行股份有限公司开原支行与被告辛永富、杜娟、开原市华科房地产开发有限公司（以下简称华科公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2017年11月14日公开开庭进行了审理，原告中国工商银行股份有限公司开原支行的委托诉讼代理人石学峰、李红洁，被告华科公司的委托诉讼代理人冯建辉到庭参加诉讼，被告辛永富、杜娟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司开原支行向本院提出诉讼请求：请求判令第一被告辛永富、第二被告杜娟立即偿还贷款本金20.519771万元及利息（从2017年2月20日至实际偿还之日止），原告对于被告辛永富、杜娟抵押的坐落于兴开街华科城9幢哈大路670号4-8-2室房屋及被告华科公司在原告处的保证金121.45692万元享有优先受偿权，被告华科公司对被告辛永富、杜娟的债务承担连带偿还责任，并共同承担本案诉讼费用。被告辛永富、杜娟系夫妻关系，2016年12月28日被告辛永富在原告处办理个人住房贷款，杜娟为共同借款人，金额21万元，期限15年，合同约定每月20日为还款日。被告华科公司对该贷款承担连带保证责任，并且提供保证金专户资金作为项目贷款的动产质押。现被告辛永富、杜娟违约未还款，原告催收未果。
被告华科公司辩称，谁买房谁承担还款责任，华科公司不承担连带责任，只承担5%的保证责任。
被告辛永富、杜娟未作答辩。
本案原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、个人购房借款/担保合同，抵押物清单、公证书、不动产登记证明，证明原告与三被告签订合同的内容及借款人用所购房屋作了抵押担保并办理了抵押权预告登记手续，被告华科公司为该贷款提供连带责任担保；2、按揭贷款业务合作协议、阶段性担保承诺函，证明被告华科公司承诺将房屋他项权证交给原告之前为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，同时对借款人按揭贷款设立质押金帐户；3、借款凭证、贷款及利息逾期说明，证明原告履行了放款义务,借款人于2017年2月20日开始未按合同约定还款；4、还款通知书，证明借款人违约后原告通知担保人华科公司承担还款责任；5、开原市人民法院（2017）辽1282财保132号民事裁定书，证明原告诉前已对被告华科公司保证金帐户予以冻结。被告辛永富、杜娟、华科公司未提交证据，对原告提交的上述证据经质证均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月10日，原告（甲方）与被告华科公司（乙方）签订了一份按揭贷款业务合作协议，协议约定由甲方作为开原市华科城项目的按揭贷款办理银行，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后5日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。
2016年12月28日，原告与被告辛永富、杜娟、华科公司签订了一份个人购房借款/担保合同，合同约定被告辛永富、杜娟在原告处贷款21万元，执行利率为4.9%，用于购买房屋，贷款期限180个月，自2017年1月16日起至2032年1月16日止，每月20日为还款日，每期最低还款额为1650元，并以坐落于开原市兴开街华科城9幢哈大路670号4-8-2室的所购房屋作为抵押担保，并办理了不动产预告登记。同时约定借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任即构成违约，贷款人有权解除合同。被告华科公司为被告辛永富、杜娟贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。现被告辛永富、杜娟未按合同约定履行还款义务，现原告为要求被告辛永富、杜娟立即偿还尚欠贷款本金20.519771万元及利息（自2017年2月20日起至实际偿还之日止），原告对于被告辛永富、杜娟抵押的坐落于兴开街华科城9幢哈大路670号4-8-2室房屋及被告华科公司在原告处的保证金121.45692万元享有优先受偿权，被告华科公司对被告辛永富、杜娟的债务承担连带偿还责任，并共同承担本案诉讼费用而诉至本院。
本院认为，原告与三被告之间签订的个人购房借款/担保合同及原告与被告华科公司签订的按揭贷款业务合作协议均合法有效，本院依法予以保护。被告辛永富、杜娟未按合同约定按期还款，构成违约，已不能实现合同目的，原告要求偿还合同尚欠的全部贷款本金及利息，合同应予解除，被告辛永富、杜娟应当承担给付原告欠款及利息的责任。被告辛永富、杜娟拖欠原告贷款未按期偿还，应承担给付原告欠款及利息的责任。被告华科公司为被告辛永富、杜娟贷款提供连带责任保证，应对被告辛永富、杜娟的欠款承担连带还款责任。同时因被告辛永富、杜娟以其所购房屋作为贷款抵押担保，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”及《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”之规定，原告应当先就该抵押物的担保实现债权，故被告华科公司应当对被告辛永富、杜娟贷款抵押物的担保以外的债权承担保证责任。对于原告要求对被告华科公司在原告处的保证金121.45692万元享有优先受偿权的诉讼请求，因双方在按揭贷款业务合作协议中约定被告华科公司在原告指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项作为履约保证金，故原告对被告华科公司在原告处账户上的履约保证金1.025989万元（20.519771万元×5%）享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条四项、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司开原支行与被告辛永富、杜娟、开原市华科房地产开发有限公司之间签订的个人购房借款/担保合同；
二、被告辛永富、杜娟于本判决生效后十五日内给付原告中国工商银行股份有限公司开原支行欠款本金20.519771万元，并支付该款自逾期还款之日起至本判决确定的履行期限届满之日止按合同约定利率计算的利息。原告中国工商银行股份有限公司开原支行应当先就被告辛永富、杜娟贷款的抵押物（坐落于兴开街华科城9哈大路670号4-8-2室的房屋）的担保实现债权；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、被告开原市华科房地产开发有限公司对上述款项在其保证责任范围内承担连带还款责任。
四、原告中国工商银行股份有限公司开原支行对被告开原市华科房地产开发有限公司在原告处账户上的履约保证金1.025989万元享有优先受偿权。
案件受理费4375元，由被告辛永富、杜娟负担，被告开原市华科房地产开发有限公司在其保证责任范围内承担连带责任。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
上诉人须于递交上诉状次日起7日内交纳上诉费，汇至铁岭银行营业部，收款单位：辽宁省铁岭市中级人民法院执行局，账号171120110001780，并必须注明汇款用途为“02诉讼费”，逾期按撤回上诉处理。
审 判 长 刘雪凌
审 判 员 吴 萍
人民陪审员 王玉善
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 张媛媛
附本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。
《中华人民共和国担保法》
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。