湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长县民初字第1412号
原告长沙茗祺物业管理有限公司。
法定代表人李强。
委托代理人李建东，湖南普特律师事务所律师。
委托代理人樊志勤，湖南普特律师事务所律师。
被告李正良。
原告长沙茗祺物业管理有限公司（以下简称茗祺物业公司）与被告李正良物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告请求判令：1、被告向原告支付物业管理费7083.42元；2、被告向原告支付违约金4795.32元（暂算至2014年3月18日，按欠费总额的每日1‰支付）；3、被告承担本院全部诉讼费用。
被告李正良答辩要点：对原告起诉的物业管理费计算无异议。被告拒绝缴纳物业管理费的原因是：小区物业管理没有达到管理水平，且被告房屋屋面、外墙漏水严重，这些问题一直没有处理好。
本院查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
一、双方当事人无争议的事实：
1、2009年5月8日，李正良和湖南磐鸿置业发展有限公司签订《松雅湖畔商品房买卖合同》，由李正良购买了湖南磐鸿置业发展有限公司开发的松雅湖畔小区××栋××号商品房，合同约定房屋建筑面积为134.84平方米。
2009年7月7日李正良（甲方）与茗祺物业公司（乙方）签订了《松雅湖畔前期物业服务协议》，协议约定业主依据本协议向乙方交纳物业管理费用，乙方依据法律法规管理建筑物区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。甲方可选择按年度或季度支付物业管理费，按季支付，甲方在每季度第一个月的10日前将本季度的物业管理费以现金的方式足额预缴。收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方1.1元。协议还约定，乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的违约责任；甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，经乙方书面通知在一定期限内仍不交纳，可通过法律手段追索。同日，李正良与茗祺物业公司签订了《松雅湖畔业主临时规约》，规约对业主权益、义务、责任，物业公司的权力及责任，物业管理费用缴纳与使用进行了约定。
2、庭审中，原、被告认可涉诉房屋的建筑面积为137.01平方米。
3、李正良自2010年3月31日起开始欠缴物业管理费，截至2014年3月18日共拖欠茗祺物业公司物业管理费7083.42元。
4、李正良逾期缴纳物业管理费后，茗祺物业公司委托湖南普特律师事务所向李正良发出律师函，但李正良一直未履行相应的缴纳物业费义务，故原告遂诉至本院，并提出前述诉请。
二、双方当事人有争议的事实：
1、被告主张其房屋和外墙漏水严重，导致房体发霉；阳台漏水，造成地板和家具损失；原告主张房屋质量问题的维修义务主体是开发商，根据小区部分业主反映的类似情况，原告也尽到协助义务，与开发商一直在协商，陆陆续续进行修缮；本院认为，对保修期内的房屋的质量问题进行修复的法定责任主体是房屋的开发商；如被告房屋确实存在质量问题，可另寻合法途径解决，故被告以原告未履行房屋维修义务为由拒交物业费的抗辩理由本院不予支持。
2、被告主张小区内物业管理不到位，如电梯经常坏、车辆乱停放、被盗现象多次发生、消防设备不到位等问题，且其个人车辆被划坏，至今未得到赔偿。原告主张，第一、存在电梯运转、消防设施不到位等问题，是因为小区大面积业主未缴纳物业管理费，原告缺少必要财力、人力进行管理。但在此情况下，原告仍对小区提供了基本物业管理服务。第二、至于被盗现象，这是刑事案件，与本案无关，原告只是协助安保。被告缴纳了车辆管理费，并不是保证其车辆绝对不被盗。本院认为，原告对物业服务质量降低的事实未予否认。被告对其损失主张并未提供证据，且被告拒缴物业管理费对其他依约缴纳物业管理费的业主不公平，亦不利于物业公司正常运作及对小区公共设施的维护、维修、管理。对于以上问题，被告可以另行诉讼请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被告该抗辩主张本院不予支持。
判决理由与结果
本院认为：原告茗祺物业公司与被告李正良签订的《松雅湖畔前期物业服务协议》及《松雅湖畔业主临时规约》，该两份合同符合我国有关物业管理的法律法规的规定，合法有效。茗祺物业公司与李正良分别作为物业管理受托方和业主应依合同分别履行物业管理和缴纳物业管理费的义务。茗祺物业公司请求李正良支付2010年3月31日起至2014年3月18日物业管理费7083.42元，本院予以支持。审理中查明茗祺物业公司确实存在不完全履行物业服务合同约定义务的情况，在催缴物业管理费主张权利上亦过于拖延，且李正良因房屋问题、其他物业管理问题与物业公司一直处于协调处理中，在这些问题未得到妥善处理前，作为房屋业主，以拖欠物业管理费的方式表达自己的诉求，方式不可取，但情有可原。故此，本院确认李正良可不向茗祺物业公司支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第二十二条、第三十六条、第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一款、第六条之规定，判决如下：
限被告李正良在本判决生效之日起五日内向原告长沙茗祺物业管理有限公司支付从2010年3月31日起至2014年3月18日期间物业管理费7083.42元。
二、驳回原告长沙茗祺物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费97元，减半收取48.5元，由被告李正良负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 杨英
二〇一四年七月二十九日
书记员 易良
附：本民事判决书所适用的法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业管理费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。