贵州省都匀市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）都民初字第1821号
原告（反诉被告）孛杨，男，生于1982年1月2日，布依族，都匀市保利房地产开发有限公司副经理，住都匀市。
委托代理人钟成印，系北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
被告（反诉原告）赵剑兰，女，生于1986年4月2日，汉族，四川省资阳市人，个体户，住都匀市开发区。
委托代理人莫雪，系贵州仁义律师事务所律师。
委托代理人田思碧，女，生于1965年9月22日，汉族，四川省资阳市人，住四川省资阳市安岳县，系赵剑兰之母。
原告（反诉被告）孛杨诉被告（反诉原告）赵剑兰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告孛杨及委托代理人钟成印到庭参加诉讼，被告赵剑兰及委托代理人莫雪、田思碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）孛杨诉称：原、被告于2013年7月20日共同签订《房屋租赁合同》，原告将都匀市开发区黑桥北段保利大厦1层门面出租给被告，租赁期限从2013年7月20日起至2018年7月20日止，共五年。租金每月23000元，三年内租金不变，三年后每年租金递增8%，租金支付方式为按每三个月支付一次，每次提前十天支付，先交租金后使用。同时，《房屋租赁合同》第九条第二款及第三款明确约定：“未按合同的条款履行，违约金为人民币壹万元整，乙方不按时交纳租金，每延迟一天按每月租金的1%支付迟纳金，若延迟达30天仍未交纳，甲方有权收回该房屋，并按实际迟付租金天数收取租金和迟纳金，各方受到的损失均由乙方承担。”但合同在签订以后，被告从2015年7月21日至今拒付房屋租金已超过30日，已严重违反合同约定，为此，特诉至人民法院，请求判令：1、请求依法解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、请求依法判令被告将承租的“保利大厦”1层门面腾空，归还原告房屋；3、请求依法判令被告给付原告欠付租金69000元（从2015年7月21日至2015年10月20日止），并从2015年10月21日起按766.7元/天支付原告房屋占用使用的费用，直至被告归还租赁房屋止；4、请求依法判令被告支付原告违约金10000元及延迟支付租金的迟纳金20930元（从2015年7月21日至2015年10月19日止）。
为了证明自己的诉讼主张，原告向本院提供以下证据：
第1组证据：房屋租赁合同2份（孛杨与保利公司的租赁合同和孛杨与赵剑兰的租赁合同），证明孛杨对房屋是可以转租的，合同是双方真实意思表示是合法有效的；第2组证据：国有土地使用证、都匀市商品房屋预售许可证、验收备案表、消防验收合格的意见、收款收据，税收缴款书，证明原告依约履行合同，被告拒绝支付租金，存在违约情形。
被告（反诉原告）赵剑兰辩称及反诉称：1、双方签订的房屋租赁合同是无效合同，被告承租的门面是保利公司的资产，原告无权处分他人的资产，因合同无效,被告没有义务支付租金，所以不存在被告违约；2、被告不支付租金是因为房屋渗水，2013年11月，由于该房屋的设计存在质量问题，出现卫生间粪水大量溢出，给被告的家具及房屋的装修造成巨大的损失。被告要求原告赔偿，经协商，原告赔偿了被告3万元损失（以租金抵扣）。2015年8月20日，该房屋又出现卫生间粪水大量溢出，这一次给家具、装修造成的损失比上一次更大，被告要求原告赔偿，原告只愿意赔偿3万元，因为与被告的损失差额巨大，被告没有同意，双方遂为此发生争吵，原告用锁锁住被告经营门面的大门，不允许被告经营。原告的行为给被告造成巨大的经济损失和负面影响，既然双方的租赁合同无效，原告应依法返还所收取的被告的押金和门面转让费以及赔偿被告的损失。请求法院驳回原告诉讼请求，同时被告提出反诉，请求人民法院判决：1、确认双方2013年7月20日所签订的《房屋租赁合同》无效；2、原告孛杨返还被告租赁门面的租房押金2.3万元、转让费15万元、赔偿被告装修损失126200元，赔偿被告因家具被水淹造成的损失125000元，家具修补费2300元，以上共计人民币426500元；
为了证明自己的辩解和反诉主张，被告赵剑兰提供以下证据:
1、原告身份证复印件，证明原告主体资格；2、房屋租赁合同，证明原告与被告签订的合同无效；3、押金和转让费收据，证明反诉原告向被告支付了17万余元，并不是对方说的转让费15万元是支付给他人的；4、租金收据及打款凭证，证明合同约定2013年8月开始交租金，之后因为渗水扣除了一个月的装修期；5、交租金单据（3张），证明被告交租金的事实；6、魏国刚的证明，证明款（租金、押金、转让费）都是通过魏国刚支付的；7、光盘、图片，证明房屋渗水、装修及家具受损的事实；8、孛杨2015年10月30日发给反诉原告母亲的短信，证明反诉被告认可了损失的客观事实；9、照片，证明可以修复的家具被告都处理了，不能修复的还在商场；10、装修收据2张（197800元），证明签订合同后被告进行了2次装修及装修花去的费用；11、孛杨锁门的照片，证明孛杨非法锁门造成被告无法经营的事实；12、修复费用发票7张，证明修复家具所花的费用；13、收地毯去洗的发票，证明渗水的事实；14、黔南州中院裁定书复印件、申请报告，证明双方签订的合同及租金等都没有进入公司账户，原告无权处分房屋。
针对被告的反诉原告孛杨辩称：请求驳回被告的反诉请求，原告认为双方之间的合同依法有效，是双方真实意思表示，本案不存在合同无效的法定事由，被告提到的房屋权属是保利公司的，原告无权处分，因为原告与保利公司存在合同，合同约定孛杨可以转租，即使无权转租，也不是无效合同。房屋押金问题，原告认为合同解除的情况下是可以退还，但应充当租金，转让费问题，转让费是支付给上一家的经营者的，他们之间约定的支付方式不违反法律规定，装修费、损失等我方认为不存在，我们不认可，对房屋存在质量问题我们不认可，我们证据也证明房屋是合格的，不存在质量问题。
针对原告提供的证据，被告赵剑兰发表以下质证见：
对于原告的第1组证据，被告认为：赵剑兰与孛杨的合同是2013年签订的，孛杨和保利公司签订的合同是2009年签订的，2009年的合同比2013年的合同还崭新，所以合同是伪造的，不能说明孛杨出租门面给我们是合法的；对于原告的第2组证据，被告认为：真实性没有异议。恰好证明了房屋是保利公司的房屋，被告无权出租，租赁票据是2楼的票据和这个门面没有任何关系，恰好证明原告无权出租该门面。
针对被告提供的证据，原告孛杨发表以下质证意见：
1号证据无异议；2号证据无异议，对证明目的不认可；3号证据真实性无异议，证明目的不认可，但合同解除的情况下原告是可以退还押金的，但必须冲抵租金，转让费是支付给上家的，孛杨只是代收，因为上家还欠了孛杨的租金，并不违反法律规定；4号证据真实性无异议，证明目的不认可，恰好证明被告存在延迟支付租金的情况；5号证据真实性没有异议，证明目的不认可，正好证明反诉人有拖欠租金的行为；6号证据无异议；7号证据不能证明被告遭受的实际损失，照片可以看出对方家具底脚都是有金属的；8号证据手机信息的确是原告发的，后来我们过去了解，损失程度很小，被告的证明目的不认可，只是双方协议的一种外在表象；9号证据真实性不认可，不能证明这些就是水泡过的；10号证据真实性不认可，发票上名字的人我们无法核实，也没有付款记录，从对方提供的照片来看也不存在装修损失，地板是瓷砖的；11号证据我们对此不知情，不是我们锁的，也看不出日期；12号证据真实性不认可，也不是正式发票；13号证据是事实，正好证明没有任何损失；14号证据对裁定书真实性无异议，但与本案无关，申请报告是被告自己的陈述，我方不认可，不予质证。
经庭审举证、质证，本院确认以下事实：原、被告于2013年7月20日共同签订《房屋租赁合同》，原告将都匀市开发区黑桥北段保利大厦1层门面出租给被告，原告在合同中称甲方，被告称乙方，租赁期限从2013年7月20日起至2018年7月20日止，共五年。租金每月23000元，三年内租金不变，三年后每年租金递增8%，租金支付方式为按每三个月支付一次，每次提前十天支付，先交租金后使用，乙方先交纳保证金23000元；乙方自行出资装修，租赁期满或租赁期间解除，乙方隔墙、装修归甲方所有，除甲方同意的部分外，乙方不得拆除，租赁期间修缮房屋是甲方的义务，甲方对房屋及相关设施应即时修缮，以保障承租人的正常使用，如乙方发现房屋出现质量问题应及时通知甲方，若甲方不及时予以修理，给乙方造成损失，由甲方赔偿，同时，《房屋租赁合同》第九条第二款及第三款明确约定：“未按合同的条款履行，违约金为人民币10000元整，乙方不按时交纳租金，每延迟一天按每月租金的1%支付迟纳金，若延迟达30天仍未交纳，甲方有权收回该房屋，并按实际迟付租金天数收取租金和迟纳金，各方受到的损失均由乙方承担。”合同签订前赵剑兰向原告交纳门面转让费150000元、押金23000元，合同签订后，被告对该门面进行了装修并进行经营，被告共计支付装修费159000元，2013年11月，该房屋出现卫生间粪水大量溢出，给被告的家具及房屋的装修造成一定的损失。被告要求原告赔偿，经协商，原告减少被告3万元租金抵扣损失。2015年8月20日，该房屋又出现卫生间粪水大量溢出，致使原告的家具、装修被水渗泡，原告与被告双方通过手机短信协商赔偿，原告只愿意赔偿3万元，后因双方意见分歧争执不下，协商赔偿未果，期间，原告对被水渗泡的家具进行修复，支付修理费1720元，对此，被告又未向原告交纳到期租金，（从2015年7月21日至2015年10月20日止的租金69000元），故原告向本院提起诉讼，本院在组成合议庭庭审过程中，被告同意解除合同。
另查明：原告租赁给被告的保利大厦一层商业用房其产权系都匀保利房地产开发有限责任公司的房屋，该房屋2010年7月21日竣工验收备案，2009年9月26日，原告与都匀保利房地产开发有限责任公司签订《房屋租赁合同》，约定都匀保利房地产开发有限责任公司将保利大厦一层商业用房租赁给原告10年，租赁期间原告可以转租，2016年4月15日，被告对于原告提出解除合同表示同意，2016年5月10日被告将所承租的门面腾空并将钥匙交付原告。
本院认为：原告孛杨与被告赵剑兰于2013年7月20日签订的《房屋租赁合同》，系双方双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，属于有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方应按合同约定全面履行自己的义务，被告应按约定先交付租金后使用门面，被告未交付原告3个月的租金（从2015年7月21日起至同年10月20日），首先构成违约，按约原告有权解除合同，被告应承担违约责任，但是，双方在合同中约定租赁期间修缮房屋是原告的义务，原告对房屋及相关设施应即时修缮，以保障承租人的正常使用，本案中，原告租赁给被告的房屋出现卫生间渗水，被告已经通知原告，原告应积极处理，原告未积极处理，原告履行合同义务不合约定，亦构成违约，原告应承担相应的违约责任，关于原告的本诉请求：1、要求与被告解除合同，被告同意并于2016年5月10日将门面交付原告，本院予以准许；2、原告要求被告支付拖欠的租金理由成立，本院予以支持，被告应支付原告租金从2015年7月21日起至2016年5月9日10日止，计9个月零19天，租金每月23000元，每日按766.67元计算，合计213900元；3、原告要求被告支付违约金10000元及滞纳金20930元的请求，因原告亦构成相应的违约，故不予支持。关于被告的反诉请求：1、退还23000元的押金，其理由成立，本院予以支持；2、对于被告要求原告退还门面转让费15万元，该门面转让费，系双方自愿，被告要求退还，不应予以支持，但是本案中，双方履行合同期限未届满，被告使用原告的门面已有2年零9个月，按照5年合同计算每年12个月，5年共60个月，150000元÷60月=2500元/月，被告使用33个月，应为33个月?2500元=82500元，150000元-82500=67500元，原告应退还被告67500元，对于被告要求原告赔偿的装修损失126200元，共计5年每年应为25240元，每月应为2103.33元，被告使用门面2年零个9月，计33个月?2103.33元/月=69410元，剩余残值56790元未使用，但该残值的使用价值应小于前面的价值，为此，本院综合考虑酌定45000元，但原告应退还被告；对于被告要求原告赔偿家具被水泡的损失125000元，该损失的赔偿金额虽无证据证实，但考虑到因原告房屋渗水，确实给被告造成一定的损失，故本院酌定20000元，原告要求被告赔偿家具修补费2300元，证据证实仅有1720元，对此，本院支持1720元，据此，《依照中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）孛杨与被告（反诉原告）赵剑兰于2013年7月20日签订的《房屋租赁合同》予以解除；
二、被告（反诉原告）赵剑兰拖欠原告（反诉被告）孛杨的租金应于判决生效后7日内支付213900元；
三、原告（反诉被告）孛杨退还被告（反诉原告）赵剑兰押金23000元、转让费67500元、赔偿装修损失45000元、赔偿家具修补费1720元，共计137220元；
四、驳回原告（反诉被告）孛杨的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）赵剑兰的其他反诉请求。
以上二、三项相抵后被告（反诉原告）赵剑兰应在判决生效后7日内给付原告（反诉被告）孛杨76680元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费2298元，反诉受理费7698元，合计9996元，原告（反诉被告）孛杨承担3000元，被告（反诉原告）赵剑兰承担6996元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期未上诉，该判决即发生法律效力，当事人有权在两年内申请强制执行。
审 判 长 王 伟
审 判 员 肖 荣 勋
人民陪审员 石 文 芬
二〇一五年五月七日
书 记 员 韦有刚（代）