呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内01民终657号
上诉人（原审被告）：陈玉庚，呼和浩特铁路局职工，现住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：祁金平，内蒙古新广律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于越颖，内蒙古新广律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈玉华，现住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：祁金平，内蒙古新广律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于越颖，内蒙古新广律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王怀，1960年11月6曰出生，个体，现住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：苗荣盛，内蒙古文盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴建芳，内蒙古文盛律师事务所律师。
上诉人陈玉庚、陈玉华因与被上诉人王怀房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初3629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人陈玉庚及其与上诉人陈玉华的共同委托诉讼代理人于越颖，被上诉人王怀及其委托诉讼代理人苗荣盛、戴建芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈玉庚、陈玉华上诉请求：依法撤销一审判决，驳回被上诉人王怀的一审诉讼请求。事实与理由：上诉人陈玉庚、陈玉华的上诉理由基本一致。第一，一审法院认定事实错误。在上诉人与被上诉人签订《售购房屋协议》以后，得知本案所涉房屋根本不可能办理房产证，更无法为被上诉人办理过户，双方达成终止履行《售购房屋协议》并按照租赁关系履行的合意，双方在《售购房屋协议》第3页、第4页添加内容的原因是房屋已经无法办理过户手续，《售购房屋协议》无法继续履行，依据新添加的两段话的约定按照租赁合同履行。一审判决认定”如果原单位收回房屋的情况下，双方按租赁关系处理”，这是严重的事实认定错误。此外，因无法办理过户，《售购房屋协议》经陈玉庚与被上诉人王怀双方协商而终止，陈玉庚与被上诉人之间己由买卖合同关系转变为租赁合同关系，因此，上诉人陈玉华出具的同意陈玉庚出售房屋的《证明》也因《售购房屋协议》的终止而失去效力，上诉人已经没有为被上诉人王怀办理过户的义务。另外，被上诉人居住期间，部分取暖费由上诉人单位从上诉人工资中扣除，被上诉人没有支付。第二，一审判决适用法律错误。本案实际上己由房屋买卖关系变更为房屋租赁关系，不能适用《中华人民共和国合同法》第一百三十条关于买卖合同的规定审理。
被上诉人王怀辩称，第一，上诉人一直在曲解售购房屋协议第四条的含义，将第四条与第四条括号中的内容割裂，认为括号内容是解除了售购协议，与事实不符。事实上是如果单位收回房屋才解除买卖关系。协议签订后，在原来的协议上括号后加了按照如果单位收回房屋按照四万八付利息，被上诉人再按240元每月付租金。被上诉人已在该房屋居住16年，原单位并没有将房屋收回。据被上诉人向房产局了解，现在该房屋已经办理到了个人名下。单位不可能再收回房屋。因此双方约定的第四条的情形没有出现，上诉人应当按照约定继续履行合同为被上诉人办理过户手续。第二，上诉人称是在办理产权手续时才知道无法办理。事实上上诉人在开始就清楚该房屋的性质。否则就不会在第四条进行特殊约定。而且在签订协议时上诉人将房屋的住房证原件交到被上诉人手中，且载明了已经交了所有房改房的购房款，已经取得了全部产权。第三，如果按照上诉人的说法，双方解除售购房屋协议，则上诉人应当将四万八千元购房款退还被上诉人，而且上诉人也没有按照利率支付利息，被上诉人也没有支付租金，上诉人也没有索要过租金。因此上诉人称的解除协议转为租赁，与事实不符。第四，对于上诉人称的房屋使用费用的约定，双方上下文意思表达不矛盾。费用由被上诉人承担，具体是由陈玉庚以工资为凭证由被上诉人支付。虽然原单位向陈玉华扣除了，但是被上诉人已经将所有费用都付清了。第五，上诉人看到房屋升值想要反悔是违反诚实信用原则的行为。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确应当维持。上诉人的上诉请求及事实理由没有事实和法律依据，应当驳回。
原审原告王怀向一审法院起诉请求：1、判令陈玉庚、陈玉华继续履行《售购房协议》，提供办理房屋过户的全部手续，并将诉争房屋过户到王怀名下；2、由陈玉庚、陈玉华承担该案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2001年2月2日王怀与陈玉庚签订《售购房屋协议》，协议约定陈玉庚将陈玉华所有的的位××路号房屋，以48000元的价格卖给王怀，具体协议内容：第一条：在甲方所售房屋没有换成地方产权的情况下，乙方先搬进此房居住，同时交甲方购房款人民币四万三千元，剩余的五千元人民币等甲方将所售房屋换成地方产权证之后一次性付给甲方。乙方付清购房款之后，房屋的使用权归乙方所有，任何单位和个人（包括甲方）不得干涉乙方的使用和支配。......第四条：此协议是经甲乙双方协商的，没有经过原单位和任何主管部门。如果原单位有什么变动，如回收房屋使用权等事项发生争论，都由甲方负责解决，确定收回此房时，甲方应无条件的将乙方的购房款四万八千元人民币在退房之日全部退给乙方。且不得扣除乙方住房期间的住房费用......。2001年2月2日陈玉华出具《证明》，内容为：兹有陈玉华所有材料厂5号楼33号房屋一户，其产权归陈玉庚所有，其卖给王怀我同意。2001年2月2日陈玉庚为王怀出具一张收据，内容为：收据，人民币四万三千元整（公证费陈玉庚付给），此款是王怀预付的买房款，收款人陈玉庚。赵长远作为证明人在《售购房屋协议》签字按手印。协议签订后，双方在去房管部门为王怀办理房屋过户手续时，得知该房屋为部分产权房，住户对房屋只有使用权，不得出卖房屋，无法办理房产证。后双方协商在《售购房屋协议》第四条之后续加内容：”甲方按48000元年定期存款利率付给乙方王怀，乙方按月租240元付给甲方陈玉庚”。陈玉华交付给王怀的该房屋权属证书备注栏注明”已购全部产权凭此证领取地方产权证”。2016年材料厂小区住房地方产权证已经基本办理完毕，呼铁局房管所通知材料厂5号楼可以办理地方产权证。上述事实，有双方向法庭提供的《售购房屋协议》、《证明》、《房屋所有权证书》、收据,及双方当事人的陈述等证据在案佐证,该院予以确认。一审法院认为，王怀与陈玉庚签订的《售购房屋协议》是双方协商一致的真实意思表示，该协议经房屋所有权人陈玉华的追认同意，不违反相关法律规定,合法有效，双方均应按照协议内容履行各自的义务。王怀提出请求二被告继续履行《售购房屋协议》并办理过户手续的诉讼请求，该院予以支持。关于陈玉庚、陈玉华提出在《售购房屋协议》第四条后面用括号附加的一段话的问题,该院认为，综合全案分析,其真实意思为,如果在原单位回收房屋的情况下,双方按租赁关系处理,但时隔15年之久,原单位没有回收房屋,陈玉庚、陈玉华也没有退还购房款,王怀一直居住至今,双方还应按照《售购房屋协议》的约定履行各自义务，故陈玉庚、陈玉华提出的抗辩理由，该院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条的规定，判决：陈玉庚、陈玉华于该判决生效之日起十日内为王怀办理所购位于呼和浩特市××区房屋的过户手续。案件受理费100元，由陈玉庚、陈玉华承担。
二审中，当事人没有提交新证据，当事人围绕上诉请求分别复举了一审证据。对一审法院所查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：双方争议的《售购房屋协议》是房屋买卖合同还是租赁合同，双方增加的补充条款应当如何理解。本案中，双方签订《售购房屋协议》后，在该协议第四条末尾补充”甲方按48000年定期存款利率付给乙方王怀，乙方按月租金240元付给甲方陈玉庚”。双方在得知无法办理产权变更手续后，未重新签订新的协议，而是在原来的协议第四条中进行了补充。结合协议全文，第四条是对该房屋无法顺利办理过户时相关情况的约定。协议约定”确定收回此房时，甲方应无条件的将乙方的购房款肆万捌仟元人民币在退房之日全部退给乙方，且不得扣除住房期间的住房费用”，联系前文，双方在该条后补充的意思是如果原单位收回房屋，双方按照租赁关系处理。当时原单位并没有要求收回房屋，双方亦没有解除之前的《售购房屋协议》，关于租赁的补充约定双方没有重新签订协议，而是在原来的《售购房屋协议》第四条中加以补充，且被上诉人王怀在该房屋中已居住了16年之久，双方之间也没有按照约定互付购房款利息和租金。因此，应视为双方对之前的房屋买卖关系依然认可，关于租赁的补充约定只是在原单位收回房屋的情况下才依租赁关系履行。此外，上诉人与被上诉人之间的《售购房屋协议》签订于2001年，诉争房屋为位于××路号，建筑面积为56.8㎡的二手房屋，约定的转让价款为48000元，基本上符合当时房屋买卖的市场价格，且被上诉人王怀按照约定先支付了43000元的购房款，上诉人接受购房款并一直未退还，因此双方之间的履行行为也应当视为双方均认可了房屋买卖关系，上诉人在16年之后否认房屋买卖合同关系，主张双方之间为租赁合同关系有违诚实信用原则，本院不予支持。
关于上诉人陈玉华主张该房屋归其所有，陈玉庚无权出售的主张，本院认为，上诉人陈玉华于2001年2月2日在证明人赵长远的见证下出具证明，认可房屋产权归其弟陈玉庚所有，并同意陈玉庚将该房屋卖给王怀。上诉人陈玉华已经认可了陈玉庚的转让行为，并且在长达16年中没有对该房屋主张任何权利。因此，上诉人陈玉华关于上诉人陈玉庚无权出售房屋的主张，本院不予支持。
关于上诉人陈玉庚认为被上诉人王怀至今未交齐购房款及其居住期间取暖费均由原单位从陈玉华工资中扣除，因此双方之间并非房屋买卖关系的主张，本院认为，双方签订的《售购房屋协议》第一条约定：”在甲方所售房屋没有换成地方产权的情况下，乙方先搬进此房居住，同时交甲方购房款人民币肆万叁仟元，剩余的伍仟元人民币等甲方将所售房屋换成地方产权证后一次性付给甲方。”被上诉人王怀已经依据该协议交纳了购房款43000元，履行了支付先期购房款的义务，剩余房款支付条件未成就。《售购房屋协议》第七条补充约定：”有关取暖费的问题随陈玉庚所在单位扣的款额乙方付给甲方。以工资单为凭。”根据协议约定，关于被上诉人王怀欠付的暖气费，上诉人陈玉庚可以依据工资条另行主张。因此，上诉人关于王怀未付清房屋全款及欠付暖气费而否认双方房屋买卖合同关系的主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人陈玉庚、陈玉华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元（上诉人陈玉庚已预交），由上诉人陈玉庚负担；二审案件受理费200元（上诉人陈玉华已预交），由上诉人陈玉华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 臻
审 判 员 鄂 晓 红
代理审判员 额日德尼
二〇一七年五月五日
书 记 员 刘 敏