福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终5004号
上诉人（原审被告）：郭进喜，男，1968年11月30日出生，汉族，住福建省诏安县，
委托诉讼代理人：吴陈新、翁友华，福建力格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：福建光明资产评估房地产估价有限责任公司，住所地福建省福州市鼓楼区西环北路华侨新村17号。
法定代表人：雷云。
委托诉讼代理人：郑燕娟，福建中美律师事务所律师。
上诉人郭进喜因与被上诉人福建光明资产评估房地产估价有限责任公司（以下简称“光明公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初4170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭进喜委托诉讼代理人吴陈新、被上诉人光明公司委托诉讼代理人郑燕娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭进喜上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审的诉讼请求。
事实和理由：1、一审法院查明事实有误。2013年7月1日，与光明公司签订《租赁合同》的系案外人雷昊，并非郭进喜。2、一审法院在认定事实部分确认：“郭进喜在《郭进喜应付结算款及滞纳金清单》上签字确认其截止2013年12月31日拖欠租金数额，郭进喜欠款本金108750.83元，利息23599.5元，合计132350.33元。”上诉人主张的拖欠租金155138.58元中已包括了23599.5元的利息，一审法院判令上诉人对23599.5元利息部分重复计算利息违反了法律规定。3、诉争房屋共3层（实际为4层，另1层为加层），上诉人仅承租其中的第1层，其他楼层皆为被上诉人自行办公使用。一审法院认定诉争房屋1-3层均为上诉人承租，存在错误。在诉争房屋仅有一个电表的情况下，一审法院迳行依据上诉人出具银行存折载明的电费认定上诉人应缴电费51092.66元缺乏依据，应予纠正。4、被上诉人自认截止2013年12月31日拖欠租金利息合计132350.33元，该笔费用已超过诉讼时效。5、本案违约金、滞纳金的约定过高，依法应予调整。6、上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》时已依约向被上诉人支付了3万元押金，一审法院对该事实未予查明，导致该3万元押金未在本案诉讼中予以扣除。
光明公司辩称：1、一审法院判令上诉人承担本案租金、利息、电费认定正确，应予维持。2、上诉人在二审期间才提出诉讼时效的抗辩，依法不应予以支持。3、因上诉人提前解除合同，根据合同约定，对上诉人支付的3万元押金，被上诉人有权不予退还。
光明公司向一审法院起诉请求：1、郭进喜向光明公司支付拖欠的租金合计155138.58元、电费51092.66元，及租金、电费合计206231.24元的利息（自2015年6月27日起计，按银行同期同类贷款利率计息，暂计至起诉之日利息为11342.72元，利息应计至郭进喜付清本案诉请款项之日止）；2、郭进喜向光明公司支付违约金（滞纳金）61869.37元；3、本案全部诉讼费用、公告费、财产保全费由郭进喜承担。
一审法院认定事实：2013年7月1日，光明公司与郭进喜签订了一份《租赁合同》，合同约定光明公司将坐落于福州市鼓楼区洪山镇西门华侨新村17号1--
3层房屋出租给郭进喜，每月租金为47800元人民币，租赁期限自2013年7月1日至2021年6月30日止。合同第十四条违约责任约定“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的5%的违约金。乙方（郭进喜）逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方（光明公司）有权按月租金的5%向乙方（郭进喜）加收滞纳金”。双方于2013年8月19日签订《房屋租赁合同》，合同第二条载明：“租期五年，自2013年7月1日至2018年6月30日”、合同第三条载明：“每月租金为人民币贰万元，第二年度递增5%，乙方（郭进喜）按月缴纳租金，缴纳日期为次月1日”。2015年6月25日，光明公司出具委托书载明“兹委托本公司员工林志群负责与郭进喜一同进行位于本公司一楼餐厅货品清点工作”。另光明公司法定代表人雷云出具的银行存折载明其电力缴款费用自2012年7月到2015年6月26日为51092.66元，另郭进喜在《郭进喜应付结算款及滞纳金清单》上签字确认其截止2013年12月31日拖欠租金数额，郭进喜欠款本金108750.83元，利息23599.5元，合计132350.33元。
一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》与《租赁合同》有双方的亲笔签名及手印，系双方的真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，合法、有效，双方应按该合同全面履行。光明公司主张郭进喜应支付其拖欠的租金155138.58元、电费51092.66元，于法有据，予以支持。光明公司请求郭进喜支付上述租金、电费合计206231.24元的利息（自2015年6月27日起计，按银行同期同类贷款利率计至上述款项还清之日止），符合法律规定，予以支持。因双方租赁关系实际已于2015年6月26日终止，上述租金及利息已足以弥补光明公司的实际损失，故光明公司请求郭进喜另行支付违约金，不予支持。郭进喜经依法公告传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，依法予以缺席判决。
一审法院判决：一、郭进喜于判决生效之日起十五日内向光明公司支付租金155138.58元、电费51092.66元及利息（以206231.24元为基数，自2015年6月27日起计，按银行同期同类贷款利率计至上述款项实际还清之日止）；二、驳回光明公司的其他诉讼请求。案件诉讼费5491元、公告费560元，均由郭进喜负担。
本院二审期间，上诉人郭进喜向本院提交了1份证明资料《收条》。被上诉人光明公司向本院提交了4份证明资料，即证据1、《2012年度全年结算汇总表》；证据2、《2013年度全年结算汇总表》；证据3、《2014年度全年结算汇总表》；证据4、《2015年度1-4月一楼餐厅本金结算清单》。经质证及审查，被上诉人对上诉人提交的证据《收条》的真实性无异议，本院予以确认。上诉人对被上诉人提交的以上4份证明资料并无异议，本院亦予以确认。
根据本案现有证据，本院认定以下事实：
2012年7月，光明公司将位于福州市西环北路华侨新村十七号别墅一层实际租赁给郭进喜使用。2012年7月21日，光明公司法定代表人出具一份《收条》，确认收到郭进喜租房押金3万元整。2013年7月1日，案外人雷昊与光明公司签订了一份《租赁合同》，合同约定雷昊将坐落于福州市鼓楼区洪山镇西门华侨新村17号1
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3层房屋出租给光明公司，租赁期限自2013年7月1日至2021年6月30日止。2013年8月19日，光明公司与郭进喜补充签订《房屋租赁合同》，约定光明公司将福州市西环北路华侨新村17号别墅一层出租给郭进喜使用。合同第二条约定，租期五年，自2013年7月1日至2018年6月30日；合同第三条约定，每月租金为人民币贰万元，第二年度递增5%，乙方（郭进喜）按月缴纳租金，缴纳日期为次月1日；若乙方（郭进喜）提前解除合同，视为违约，押金不予退还。2015年6月25日，光明公司出具委托书载明“兹委托本公司员工林志群负责与郭进喜一同进行位于本公司一楼餐厅货品清点工作”。2015年6月1日，光明公司向郭进喜寄送了律师函，要求上诉人支付诉争拖欠款项。2016年5月5日，案外人雷昊出具《转租声明》，确认其对诉争别墅自2012年至今转租给郭进喜经营的事宜表示认可，其对光明公司的转租权并无异议。
另查明，《2012年度全年结算汇总表》、《2013年度全年结算汇总表》、《2014年度全年结算汇总表》、《2015年度1-4月一楼餐厅本金结算清单》显示，郭进喜共欠光明公司租金、电费等费用共计206231.24元，郭进喜确认上述结算总表、结算清单情况属实。郭进喜确认，诉争房屋一层的电费依约应按整栋房屋电费的一半计算。
本院认为，案涉《房屋租赁合同书》系双方的真实意思表示，不违反国家禁止性规定，合法有效，双方应按该合同全面履行。上诉人郭进喜对双方租赁关系实际已于2015年6月26日终止、其欠付光明公司租金及电费等费用合计206231.24元的事实并无异议，故郭进喜应向光明公司支付欠付的租金、电费等费用合计206231.24元并支付利息（利息以206231.24元为基数，自2015年6月27日起按银行同期同类贷款利率计至还清欠款之日止）。
因上诉人实际仅租赁案涉房屋的一层部分，故一审法院依据案外人雷昊的银行存折流水认定上诉人应承担全部电费51092.66元不当，本院予以纠正。鉴于上诉人对尚欠被上诉人租金、电费等费用合计206231.24元并无异议，在无法判断上诉人此前的付款系支付租金、电费抑或其他费用的情况下，甄别上诉人所欠租金、电费等费用的具体分项金额已不具意义，故本院对此不再进行分项确认。
上诉人认为其2013年12月31日之前拖欠的租金本息合计132350.33元在被上诉人提起本案诉讼时已超过诉讼时效，但本院注意到，被上诉人已于2015年6月1日向上诉人寄送律师函，要求上诉人偿还诉争欠款，该行为已构成时效中断，故上诉人关于132350.33元部分欠款已超过诉讼时效的上诉意见缺乏依据，本院不予支持。一审法院并未判令上诉人支付违约金、滞纳金，故上诉人关于双方约定的违约金、滞纳金过高的上诉意见，本院不予审查。
案涉《房屋租赁合同书》第二条约定，租期五年，自2013年7月1日至2018年6月30日；第三条约定，若郭进喜提前解除合同，视为违约，押金不予退还。鉴于双方的租赁关系因郭进喜提前解约已于2015年6月26日终止，故3万元押金依约不予退还。上诉人关于3万元押金应抵扣本案欠款的上诉意见缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初4170号民事判决；
二、郭进喜应于本判决生效之日起十日内向福建光明资产评估房地产估价有限责任公司支付租金、电费等费用合计206231.24元并支付利息（利息以206231.24元为基数，按银行同期同类贷款利率，自2015年6月27日起计至款项还清之日止）；
三、驳回福建光明资产评估房地产估价有限责任公司一审其他诉讼请求。
二审案件受理费5491元，由上诉人郭进喜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雷晓琴
审 判 员 王燕燕
审 判 员 薛闳引
二〇一七年十一月二十九日
法官助理 施 炜
书 记 员 林 蕊