湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘02民终1575号
上诉人（原审原告）刘跃平，男，1965年4月14出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区。
委托代理人肖淑蓉，湖南湘江律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）湖南千惠商贸连锁有限公司，住所地为长沙市芙蓉区八一路573号。
法定代表人盛波，系该公司总经理。
委托代理人谌晴青，湖南精彩律师事务所律师，代理权限为特别授权。（未到庭）
委托代理人匡辉迪，湖南精彩律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告）株洲兆富房地产开发有限公司，住所地为湖南省株洲市石峰区泥塘一村41栋一层102号。
法定代表人郑庆玉,系该公司总经理。
委托代理人谭清炜，湖南一星律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解等。
上诉人刘跃平因与被上诉人湖南千惠商贸连锁有限公司（以下简称千惠公司）、株洲兆富房地产开发有限公司（以下简称兆富公司）租赁合同纠纷一案，不服株洲市石峰区人民法院（2015）株石法民一初字第1656号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人刘跃平的委托代理人肖淑容，被告千惠公司的委托代理人谌晴青、被告兆富公司的委托代理人谭清炜均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
上诉人刘跃平上诉请求：一、撤销（2015）株石法民一初字第1456号民事判决书之第二项判决；二、依法改判：被上诉人湖南千惠商贸连锁有限公司支付上诉人租金109190元；三、判决被上诉人株洲兆富房地产开发有限公司向上诉人支付代收的三个月（2014年11月1日至2015年1月31日）租金38091元；四、判决被上诉人湖南千惠商贸连锁有限公司向上诉人支付违约金50000元。其理由是：一、被上诉人千惠公司有支付上诉人房屋租金109190元的义务。二、原审判决在被上诉人千惠公司支付给上诉人的租金中扣除被上诉人兆富公司收取的租房押金30000元不符合事实和法律。三、上诉人关于要求被上诉人兆富公司支付已收取的2014年11月1日至2015年1月31日期间的房屋租金38091元之请求在本案中应予支持。四、上诉人要求支付50000元违约金之请求应予支持。
被上诉人千惠公司答辩称：一、上诉人无权向答辩人主张租金。二、答辩人的逾期交租行为是由于非答辩人所导致的交纳对象不明确，答辩人无任何违约行为，不应当支付违约金。
被上诉人兆富公司答辩称：1、答辩人与上诉人之间并非房屋买卖关系，上诉人虽与答辩人签订房屋买卖协议，但没有交纳任何款项。事实上是上诉人是从案外人颜长根手上以抵债务的方式获得，以分红的方式获得房屋的处置权。2、颜长根以债务的方式抵偿给上诉人，是以房屋处置权的现状抵偿。上诉人知晓颜长根对外租赁该房屋，且收取租金。3、押金是由颜长根收取并非公司收取。上诉人需要退还押金的话，无权向答辩人提出要求，只能向颜长根主张。答辩人没有享受权利，也不存在承担义务。4、我们不需要承担诉讼费。
上诉人刘跃平一审诉请：1、判决解除2014年1月24日两被告签订的《商铺租赁合同》；2、判决两被告共同支付原告房屋租金156596元（租金按423.2元/日计算至实际交房之日），并支付违约金50000元。
一审法院查明的事实：2014年1月24日，被告兆富公司与被告千惠公司签订了商铺租赁合同，双方约定，被告千惠公司承租被告兆富公司开发建设的位于株洲市石峰区公园道1号2栋、3栋楼底商铺102号门面经营连锁超市，租赁期限为2014年6月31日至2019年10月31日，2014年6月31日至2014年10月31日为免租期，2014年11月1日至2016年10月31日的月租金为12697元。2014年1月24日，被告千惠公司向被告兆富公司缴纳押金30000元。被告兆富公司根据合同约定将上述门面交付千惠公司使用。2014年6月29日，被告千惠公司向被告兆富公司致函要求明确租金和押金的交纳对象。2014年7月15日，被告千惠公司向被告兆富公司缴纳了2014年11月1日至2015年1月31日的门面租金38091元。2014年7月24日，原告刘跃平向被告兆富公司购买了被告千惠公司承租的本案门面，即株洲市石峰区建设北路628号兆富佳园2、3栋102号房屋，并于2014年7月25日在房产局完成商品房预售备案。2014年11月14日，被告兆富公司向被告千惠公司致函告知被告千惠公司上述商铺已转让给原告刘跃平的事实，被告千惠公司的员工马姓员工签收。2015年5月23日，原告刘跃平向被告千惠公司致函要求被告变更房东手续并交纳租金，被告千惠公司的马姓员工签收。2015年10月16日，被告千惠公司向被告兆富公司交还了兆富佳园2、3栋102号门面钥匙。
另查明：2014年7月22日，案外人颜长庚、原告刘跃平、被告兆富公司签订了对株洲市石峰区建设北路628号兆富佳园2、3栋102号房屋处分备忘录，被告兆富公司承诺将株洲市石峰区建设北路628号兆富佳园2、3栋102号房屋分配给案外人颜长庚作为投资收益，同时案外人颜长庚将上述房产转让给原告刘跃平。案外人颜长庚在该备忘录签署时为被告兆富公司的法定代表人。被告兆富公司并未为原告刘跃平办理株洲市石峰区建设北路628号兆富佳园2、3栋102号房屋的过户手续。
一审法院认为：（一）、依据《中华人民共和国物权法》第十四条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案所涉及的争议房产株洲市石峰区建设北路628号兆富佳园2、3栋102号房屋，原告刘跃平与被告兆富公司之间完成了商品房预售合同备案，但并未进行所有权变更登记，故不能认定争议房产株洲市石峰区建设北路628号兆富佳园2、3栋102号房屋的所有权已转移给原告刘跃平。依据合同法第二百二十九条以及被告兆富公司与被告千惠公司所签订的合同第5.1条之约定，原告只有在获取株洲市石峰区建设北路628号兆富佳园2、3栋102号房屋所有权或者原告与两被告间存在出租人权利转让协议的前提下，方可获得该房产的出租人权利。但在本案中，原告已依据与被告兆富公司以及案外人颜长根的三方协议对株洲市石峰区建设北路628号兆富佳园2、3栋102号房屋获得实际支配权，并且被告兆富公司对原告向被告千惠公司收取2014年11月1日至2015年9月18日期间的租金无异议，且向被告千惠公司发函告知房东变更事宜，可视为被告兆富公司要求被告千惠公司向原告履行支付租金义务。2014年11月1日至2015年9月18日，被告千惠公司应支付的租金额为134584元，扣除被告千惠公司已向兆富公司缴纳的30000元押金和2014年11月1日至2015年1月31日的租金38091元，被告千惠公司未支付的租金为66493元。因被告兆富公司同意由原告收取该门面租金，故为减少当事人诉累，本院认为被告千惠公司应将未缴纳的剩余租金66493元支付给原告。被告千惠公司已向被告兆富公司支付30000元押金和38091元租金，被告兆富公司是否有收取上述金钱的权利或是否应当将上述金钱转交给原告，原告可另行主张相关权利，不宜在本案租赁合同纠纷中处理。
（二）、案外人颜长庚担任被告兆富公司法定代表人期间与被告千惠公司签订的房屋租赁合同以及与原告刘跃平所签订的房屋转让协议，应视为被告兆富公司的公司行为，而非案外人颜长庚的个人行为。若被告兆富公司未依约履行房屋出卖人义务或房屋出租人义务造成房屋买受人或承租人权利受到损害，原告刘跃平、被告千惠公司可另行主张权利。
（三）、对于原告所主张的50000元违约金的请求，因被告千惠公司未支付相应租金，与原告及被告兆富公司之间门面权属变更有一定关系，有其客观原因，不属恶意违约，故对原告所主张的50000元违约金主张，本院不予支持。
（四）、对于原告主张解除被告兆富公司与被告千惠公司之间的租赁合同，因该租赁合同已事实解除，被告千惠公司已退回门面，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决：一、被告湖南千惠商贸连锁有限公司向原告刘跃平支付门面租金66493元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告刘跃平的其他诉讼请求。本案案件受理费4396元，由原告刘跃平承担2000元，被告兆富公司、被告千惠公司承担2396元。
二审中，三方均未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审一致无异。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。本案二审三方争议的焦点是：1、兆富公司是否应当将押金3万元及收取的38091元的租金退还给上诉人？2、千惠公司是否应当承担违约责任？本院分析如下：1、关于兆富公司是否应当将收取的押金30000元及租金38091元退还给上诉人的问题，从查明的事实看，千惠公司已向兆富公司支付30000元押金和38091元租金，兆富公司对上诉人向千惠公司收取2014年11月1日至2015年9月18日期间的租金无异议。上诉人已依据与被上诉人兆富公司以及案外人颜长根的三方协议对株洲市石峰区建设北路628号兆富佳园2、3栋102号房屋获得实际支配权，2014年11月14日被上诉人兆富公司向千惠公司告知商铺转让的事实。应视为兆富公司要求千惠公司向上诉人履行支付租金义务。2014年11月1日至2015年9月18日，千惠公司应支付的租金额为134584元，此为上诉人应当收取的租金数额，由于千惠公司已在之前支付给了兆富公司押金30000元及2014年11月1日至2015年1月31日的租金38091元，故兆富公司应将代收的2014年11月1日至2015年1月31日的租金38091元支付给上诉人，同时应将押金30000元退还给千惠公司，因一审法院在计算千惠公司应付上诉人租金时已将上述押金30000元抵扣，故兆富公司应当直接支付给上诉人；上诉人的此项上诉理由成立，本院予以支持。2、关于千惠公司是否应当承担违约责任的问题，千惠公司没有按租赁合同约定按时支付租金，确属违约，但其未支付租金与上诉人及兆富公司之间门面权属变更有一定关系，有其客观原因，不属恶意违约，可不承担违约责任，上诉人要求被上诉人千惠公司支付50000元违约金的上诉理由，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但将兆富公司代收租金和押金部分作另案处理不当，增加了当事人诉累，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持株洲市石峰区人民法院（2015）株石法民一初字第1656号民事判决的第一、二项及诉讼费承担部分；
二、被上诉人株洲兆富房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付上诉人刘跃平租金38091元及押金30000元，合计68091元。
本案二审案件受理费2662元，由上诉人刘跃平承担1331元，由被上诉人株洲兆富房地产开发有限公司承担1331元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵庆华
审 判 员 李少华
代理审判员 李 黎
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 黄 欢