广西壮族自治区岑溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0481民初825号
原告（执行案外人）：刘泉，男，1974年9月4日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。
委托诉讼代理人：刘玉云（系原告父亲），男，1945年2月3日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。
委托诉讼代理人：刘金露，广西景耀律师事务所律师。
被告（申请执行人）：廖灿光，男，1962年7月30日出生，汉族，岑溪市人，住岑溪市。
第三人高娃（被执行人），女，1974年1月10日出生，汉族，岑溪市人，住岑溪市。
第三人林广武（被执行人），男，1972年9月9日出生，汉族，岑溪市人，住岑溪市。
原告刘泉与被告廖灿光、第三人高娃、林广武案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘玉云、刘金露、被告廖灿光到庭参加诉讼，原告刘泉、第三人高娃、林广武经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘泉向本院提出诉讼请求：1.停止对岑溪市探花商住区探花三街XX号房屋(房屋所有权证号:XXXXXXX)的执行；2.确认原告与第三人签订的房屋买卖合同合法有效，探花商住区XX号房屋归原告所有;3.在原告交足余款后，判令第三人配合办理岑溪市探花商住区探花三街XX号房屋(房屋所有权证号:XXXXXXX)过户给原告的手续；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年8月17日，原告刘泉与第三人高娃、林广武签订《房屋买卖合同》，约定第三人高娃、林广武将岑溪市探花三街XX号住宅楼XXX号房屋以32万元的价格卖给原告。原告按合同约定于2014年8月19日、2014年9月25日将25万元购房款支付给了第三人，第三人也将上述房屋交付给原告使用。2017年3月8日，岑溪市人民法院以第三人与被告存在执行债务为由，查封第三人已交付给原告使用的上述房屋。原告以法院执行岑溪市探花三街住宅楼XXX号房屋损害原告合法权益为由，向岑溪市人民法院提出案外人执行异议。2017年4月18日，岑溪市人民法院作出（2017）桂0481执异14号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告认为在被告债务形成前第三人已将上述争议房屋卖给原告，人民法院执行上述房屋，侵害了原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。
原告向法庭提供的证据有：
1.岑溪市人民法院作出的（2017）桂0481执异14号执行裁定书、送达回证复印件1份，拟证明原告起诉经过执行异议程序。
2.《房屋买卖合同》1份，拟证明原告刘泉与第三人高娃于2014年8月17日签订房屋买卖合同，合同约定2014年11月30日三人将房屋交付给原告。
3.广西农村信用社存款业务回单3份，拟证明原告于2014年8月19日支付150000元，2014年9月25日100000元，共支付了250000元房款给第三人。
4.《房屋交付凭证》1份，拟证明第三人林广武、高娃收到房款并向原告交付房屋。
5.照片一张，拟证明法院于2017年3月8日在探花商住区XX号房屋门口贴封条查封房屋。
被告廖灿光辩称，被告在2014年2月将土地使用权转让给第三人林广武，因第三人没有将土地价款付清，2015年诉至法院，申请法院查封登记在第三人高娃名下的探花三街的房屋，法院查封房屋合法，请法院驳回原告的诉讼请求。
被告廖灿光向法庭提供的证据有：（2015）岑民初字第1744号民事调解书一份，证明被告与第三人的纠纷经法院主持调解达成协议。
第三人林广武、高娃没有到庭应诉，也没有作书面答辩和提供证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方提交的证据进行质证的权利，本案第三人林广武、高娃经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩与质证的权利。
对当事人依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供的证据1、5，被告无异议，本院予以确认；对原告提供的证据2、3、4、被告认为其不清楚情况，不予质证，本院认为，第三人林广武在执行异议审查阶段庭审质证时对证据无异议，认可签订房屋买卖合同和收到25万元房款的事实，且三份证据之间也能相互印证，本院对该三份证据的效力予以确认；对被告提供的证据，原告对合法性有异议，本院认为，原告异议的理由不成立，本院对法院生效调解书的效力予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年8月17日，高娃与刘泉签订《房屋买卖合同》，约定由高娃、林广武将位于岑溪市探花商住区探花三街的房屋以人民币320000元的价格卖给刘泉；付款方式及期限为：签订合同当天刘泉付定金50000元、房款150000元，9月30日前支付50000元，剩余房款70000元在高娃、林广武将房屋产权登记证书交给刘泉时一次性付清；另外还约定高娃、林广武应当在2014年11月30日前将房屋交付给刘泉使用。刘泉按合同约定在9月30日前共支付了250000元给高娃、林广武，剩余70000元尚未支付。2016年3月1日，刘泉与林广武、高娃签订《房屋交付凭证》，房屋交付凭证载明：“……现将上述刘泉购买的房屋移交给刘泉使用……但未支付购房款7万元在刘泉取得上述房屋证时刘泉应当支付。移交人：林广武、高娃，接收人：刘玉云、刘泉。”房屋交付后，原告在该房屋安装了门和水电。
廖灿光与第三人高娃、林广武因建设用地使用权转让合同产生纠纷，廖灿光于2015年9月9日向本院提出诉前财产保全申请，申请查封高娃名下位于岑溪市探花商住区探花三街的XXX号房(房屋所有权证号XXXXX号)、XXX号房和XXX号房(房屋所有权证号分别为XXXXXXX号、XXXXXXX号)、XXX号房和XXX号房(房屋所有权证号分别为XXXXXXX号、XXXXXXX号)、坐落在岑溪市十里长街的建材城二期X幢X单元XXXX号房及坐落在岑溪市探花一路面积为124.50㎡的土地使用权(地号XXX)。其中本案所诉涉及的位于岑溪市探花商住区探花三街XXX号房（房屋所有权证号为XXXXXXX号)于2015年1月23日、2015年8月20日办理了两次抵押登记，第一次登记的抵押权人是广西岑溪农村商业银行股份有限公司归义支行，第二次登记的抵押权人是苏丽清。本院于2015年9月9日作出（2015）岑民保字第42号民事裁定书，依法裁定对上述标的物予以查封。2015年10月22日，廖灿光与高娃、林广武的建设用地使用权转让合同纠纷经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，高娃、林广武同意支付土地转让款650000元及利息给廖灿光。本院依双方达成的调解协议制作（2015）岑民初字第1744号民事调解书，该调解书已经发生法律效力。因高娃、林广武未按调解协议履行义务，廖灿光于2016年1月4日向本院申请执行，本院依法予以立案。高娃、林广武至今未履行支付土地转让款及利息给廖灿光的义务。2017年3月8日，岑溪市人民法院执行人员到岑溪市探花商住区探花三街XXX号房(房屋所有权证号XXXXXXX号)贴上封条。2017年3月21日，刘泉对法院查封被执行人高娃名下位于岑溪市探花商住区探花三街XXX号房(房屋所有权证号XXXXXXX号)提出书面异议。2017年4月18日，本院作出（2017）桂0481执异14号执行异议裁定，驳回刘泉的异议请求。2017年5月3日，刘泉对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。庭审中，原告表示愿意将房屋剩余价款按照人民法院的要求交付执行。
本院认为，案外人刘泉对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案争议焦点是原告刘泉对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告刘泉与第三人高娃、林广武于2014年8月17日签订《房屋买卖合同》，该合同没有无效的情形。签订合同后，双方虽然没有办理转移房屋所有权的登记过户手续，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，双方签订的合同自合同成立时生效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案讼争的XXX号房，原告刘泉与第三人高娃签订《房屋买卖合同》的时间在法院作出裁定查封之前，双方在合同签订后第三人已实际交付房屋给原告，原告已经交付了250000元房款，亦同意将剩余未支付的70000元价款按照人民法院的要求交付执行，并且未办理过户登记不是因为原告自身的原因。原告诉请停止对涉案房屋的执行，符合上述规定的条件，本院予以支持。原告诉请要求确认房屋归原告所有并判令第三人配合办理房屋过户给原告的手续，因涉案房屋办理有两次抵押登记，因此本案无法就该两项诉讼请求作出判决。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
停止对第三人高娃名下的位于岑溪市探花商住区探花三街XXX号房（房屋所有权证XXX号）的执行。
二、驳回原告刘泉的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告廖灿光负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审 判 长 覃硕红
人民陪审员 梁红梅
人民陪审员 胡斯菲
二〇一七年九月一日
书 记 员 李永娇
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
该执行标的。（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
法院查封之前已合法占有该不动产。（三）已支付全部价款
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。