广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第176号
上诉人（原审原告、反诉被告）：珠海中创建材有限公司。住所地：珠海市拱北。
法定代表人：陈德忠，总经理。
委托代理人：孙敏，广东非凡律师事务所律师。
委托代理人：郭英东，广东非凡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张君，女，汉族，1979年1月7日出生。住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：伍亚秋，广东友邦方达律师事务所律师。
委托代理人：李春阳，广东友邦方达律师事务所律师。
上诉人珠海中创建材有限公司（以下简称中创公司）与被上诉人张君租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法湾民一初字第298号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中创公司在原审诉讼中的本诉请求为：一、张君向中创公司退还保证金10000元及退还租金900元；二、张君向中创公司赔偿违约金10000元；三、张君向中创公司赔偿装修费用10707.85元；四、张君承担本案诉讼费用。
张君在原审诉讼中的反诉请求为：一、中创公司向张君支付2013年4月份租金1120元；二、中创公司向张君支付违约金10000元。
原审法院查明，2013年3月15日，中创公司为承租方（乙方）、张君为转租方（甲方）签订《转租合同》一份，约定：甲方将租于珠海市拱北前河路330号商铺转租于乙方；租赁期限2年，从2013年3月30日起至2015年3月30日；每月租金为人民币2800元整，乙方于每月1日以现金的形式支付租金；甲方将商铺转租乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责；商铺存在天花板漏水问题，甲方必须保证交付乙方使用前修缮完毕并无漏水现象，如往后仍出现漏水情况，乙方须出面解决并承担相关修缮费用；乙方交纳租房保证金人民币10000元整，合同期满后，经乙方表示无意再续租，甲方应在三天内退还租房保证金10000元于乙方；甲方应保证所转租商铺的地址可用于乙方办理营业执照注册、变更等相关事宜。如有冲突，甲方应协助解决。若十五天内无法解决的，乙方有权提前解除租赁合同。甲方应退还乙方保证金10000元并赔偿相关的装修费用及违约金10000元（第六条第3点）；甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视甲方违约，负责赔偿违约金10000元；乙方在甲方没有违反本合同的情况下，提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金10000元……。同日，中创公司向张君交纳押金10000元、三月份租金900元。
2013年3月15日，中创公司入住租赁商铺，并开始装修。中创公司举证的装修单据显示：2013年3月22日支出家私订货订金200元；2013年3月23日支出瓷砖货款1988元、水泥、砂及运费523元；2013年3月24日支出装修废料处置运费200元、装修涂料款146.85元；2013年3月27日支付12厘玻璃门更换安装款1450元；2013年3月25-28日支付卷闸门维修费650元；2013年3月29日支出电线、电灯安装材料及人工费1050元；2013年3月31日支出补漏费用2500元、地面装修费2000元；以上款项合计10707.85元。
2013年4月1日，中创公司向张君邮寄送达《关于提供相关资料协助我司办理营业执照相关事宜的函》一份，其内容为：我司需办理营业执照相关事宜，请配合在2013年4月5日前提供如下资料：1、珠海市拱北前河路330号商铺的房产证原件；2、业主身份证原件；3、业主同意张君转让珠海市拱北前河路330号商铺的书面证明原件；4、张君与业主的《租赁合同》原件。该邮件寄件人为中创公司员工刘洁（手机号1382300****）、寄信人地址珠海市中创建材有限公司广东珠海拱北前河东路298号。2013年4月7日，中创公司邮寄送达《关于解除珠海市拱北前河路330号商铺﹤转租合同﹥的告知函》一份，其大致内容为：经中创公司方多次催促，张君没有回复也没有提供相关资料，故解除双方转租合同，并要求张君退还保证金10000元、赔偿相关装修费用及违约金10000元。2013年4月11日，中创公司通知张君租赁商铺腾退交接事宜。同月13日，中创公司、张君完成涉案商铺的交接手续。据此，中创公司认为双方《转租合同》于2013年4月7日解除，张君主张于2013年4月13日解除。中创公司、张君表示如果合同正常履行，中创公司应向张君支付至搬迁时止的租金1120元。
另查明，珠海市夏湾美琪西点美食店于2012年3月13日登记成立，登记经营者为刘伟光，登记经营场所为珠海市夏湾前河路330号即涉案商铺位置。中创公司称在2013年3月12日签订《转租合同》时就知道珠海市夏湾美琪西点美食店的登记情况，所以在合同中约定“商铺地址可用于办理营业执照注册变更”。张君表示中创公司第一次要求张君协助办理营业执照登记是在2013年4月1日收到中创公司函件时。2013年4月8日，张君邮寄材料一批，包括：1、《关于解除珠海市前河路330号商铺﹤转租合同﹥的回复函》一份，内容为“张君于2013年4月2日收到中创公司发函，要求提供资料协助办理营业执照，张君早已全部准备好，并告知中创公司因原件不方便邮寄，须当面交付并签收，但中创公司一直未派人来拿”；2、张君与钟逸君签订的涉案商铺的租赁合同、钟逸君关于涉案商铺的房地产权证、钟逸君的身份证和同意张君转租的同意书各一份。该邮件详情单记载收件人为刘洁（手机号1382300****）、公司名称为珠海市中创建材有限公司、地址为广东珠海市拱北前河路298号，邮件查询单投递结果注明本人签收。中创公司否认收到上述邮件，表示上述材料为复印件，真实性不认可。
原审法院认为，中创公司、张君签订的《转租合同》系双方真实意思表示，未违反法律与行政法规的强制性规定，为有效合同。中创公司、张君均同意《转租合同》解除，对双方无争议的事实原审法院予以确认。中创公司、张君争议的焦点为中创公司解除合同是否合法，对此原审法院分析如下：
合同第六条第3点约定“甲方应保证所转租商铺的地址可用于乙方办理营业执照注册、变更等相关事宜。如有冲突，甲方应协助解决。若十五天内无法解决的，乙方有权提前解除租赁合同”，因此张君负有保证并协助涉案商铺可用于中创公司办理营业执照登记的义务。中创公司称其在订立合同和2013年3月21日通过手机信息即已提出协助解决营业执照登记问题，中创公司对此未提供其他证据证实，张君也不予认可，对中创公司的上述主张原审法院不予采纳。2013年4月1日中创公司发函要求张君协助办理登记，张君认可收到函件，因此原审法院确认中创公司第一次提出要求协助办理登记的时间为2013年4月1日。考虑到合同第六条第3点中“十五天”未约定从何时起算、已有营业地址登记的中创公司是否利用涉案商铺去办理营业地址的变更登记及张君应有解决问题的时间等情况，上述“十五天”应从中创公司第一次提出主张之日即2013年4月1日起算。综上，中创公司行使解除权的时间应在2013年4月16日后，中创公司在2013年4月7日即提出解除合同显然违反了上述约定。张君辩称中创公司依约行使合同解除权的事由并未成就，中创公司提前终止合同的行为构成违约成立，原审法院予以采纳。
关于中创公司、张君的诉讼请求。中创公司、张君同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同终止后张君应当退还中创公司交纳的租房保证金10000元，对中创公司要求张君退还租房保证金10000元的本诉请求原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，中创公司租赁使用了涉案商铺，理应向张君支付其租赁使用期间的租金。因此，对中创公司要求张君退还三月份已交租金900元的本诉请求，原审法院不予支持；对张君要求中创公司支付2013年4月份12天的租金1120元的反诉请求，原审法院予以支持。合同约定补漏由张君负责、除此以外的装修均由中创公司负责，本案中中创公司实际负责了补漏装修并花费2500元，因此根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，张君应赔偿中创公司补漏费用2500元，对中创公司要求张君赔偿其他的装修费用的本诉请求原审法院不予支持。根据合同“乙方在甲方没有违反本合同的情况下，提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金10000元”的约定，中创公司违约解除合同应向张君支付违约金10000元，对中创公司要求张君支付违约金10000元的本诉请求原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十一条条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，做出如下判决：一、张君于判决发生法律效力之日起五日内退还中创公司租房保证金10000元；二、张君于判决发生法律效力之日起五日内赔偿中创公司补漏装修费用2500元；三、中创公司于判决发生法律效力之日起五日内向张君支付2013年4月1日至2013年4月13日的租金1120元；四、中创公司于判决发生法律效力之日起五日内赔偿张君违约金10000元；五、驳回中创公司的其他本诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币295元，珠海中创建材有限公司负担178元，由张君负担117元；一审反诉案件受理费人民币39元，由珠海中创建材有限公司负担。
中创公司不服上述判决，提起上诉，上诉请求：撤销原审判决第二、三、四、五项；2、改判张君向中创公司支付违约金10000元和装修费用10787.85元；3、张君承担本案全部诉讼费用。事实和理由：第一、合同第六条约定的十五条起算日期应当是合同签订日即2013年3月15日，因为合同签订时双方均知悉“商铺地址被占用”的事实，当时张君承诺在十五日内解决，故而由此约定，而一审法院认为起算时间是2013年4月1日，显然违背事实。第二、中创公司已经向法院提交双方知悉商铺地址被占用的事实证据，包括张君在一审认可的刘伟光名片和张君名片，及刘伟光开设的个体户登记资料，上述证据证明张君是明知商铺被占用的事实而将商铺租与中创公司，本身就是不诚信。对于中创公司而言，无论是否被告知，都是因为张君不履行十五日内解决商铺地址被占用事宜的受害者。第三、商铺地址被占用事实足以导致中创公司无法使用租赁物注册公司使用，该责任在于张君，但张君明知该事实却没有依照合同约定履行解决义务，故而导致纠纷的发生。第四、退一步讲，中创公司在2013年3月21日发短信给张君，但是张君置之不理，在此前提下才不得不发函给张君，即使从2013年3月21日短信告知之日计算，中创公司也有权利在2013年4月7日解除合同。
被上诉人张君二审中答辩称：张君在履行涉案的《转租合同》中，并不存在违约情形，原审法院之判决，认定事实清楚，适用法律准确，中创公司的上诉请求缺乏理据，依法应予以驳回。一、中创公司关于“合同第六条第3项约定的十五天起算日期是合同签订之日”的上诉理由，缺乏理据。1、合同并未约定十五天的起算时间；2、合同亦未约定张君向中创公司提供商铺资料的期限；3、该条款所约定的“十五天”，是用于解决发生该商铺不能进行营业执照注册、变更等冲突问题的时间，并非提供商铺资料的时间。4、中创公司对双方的约定任意进行扩大解释，有违诚信原则与公平原则。二、中创公司关于“在2013年3月21日发短信给张君”之称，不能成立。1、中创公司于2013年4月25日起诉前，已进行了充分准备：自4月1日至11日先后以速递方式向张君邮寄三份函件，处心积虑为自己制造相关证据；中创公司启动本案一审诉讼程序后，历经由简易程序转为普通程序，以及2013年9月4日、10月25日两次开庭，但在这长达七个月的时间里，中创公司并未提供任何2013年3月21日发短信给张君的证据，依法应承担举证不能的不利后果。2、张君公司之所在地与涉案商铺相邻（分别为拱北前河路330商铺与332商铺），张君当时正在装修涉案商铺，只要顺便到张君公司即可提出任何要求，根本无需发送短信。3、退一步说，即使中创公司发出了短信通知，但这就产生另一个情节：张君备好商铺资料（毕竟这些资料并不难以取得），而中创公司并未领取，责任仍在中创公司。中创公司自始至终承认其在合同签订之日已知悉“商铺地址被占用的事实，并不存在张君对其进行隐瞒之情形，现中创公司上诉称张君“明知商铺地址被占用的事实而将商铺租与上诉人，本身就是不诚信的”，显然是欲加之罪的无理指责。四、张君并无违约的行为。1、中创公司要求张君提供租赁商铺的相关资料以协助其办理营业执照，张君均已备齐，但中创公司却未前来领取，其责任在中创公司。2、租赁商铺虽已登记为他人的经营场地，但并不影响中创公司使用该商铺；而根据珠海市工商行政管理部门的操作规程，中创公司仍然是可以将该商铺登记为经营场地的。五、将涉案商铺对外出租以获取租金，是张君的最终目的，既然双方已签订合同，且合同中有关于进行营业执照登记的种种约定，在此情况下，如果说张君故意违约不提供商铺资料、使自身处于不利状态，显然不符合常理。综上，中创公司的上诉请求缺乏理据，希望法院依法予以驳回，维持原判。
二审期间，中创公司向本庭提交一份手机短信记录，证明中创公司在2013年3月21日已经通知张君提供租赁商铺变更商事登记的相应资料。张君认为上述证据不属于新证据范畴，对此不予质证。
经审理查明，中创公司在一审诉状中称其在2013年3月21日用手机信息的形式督促张君协助提供租赁商铺的资料办理营业执照。但中创公司在一审中并未对其主张日期提供证据证明，二审中补充提交一份短信记录予以证明。二审调查中，中创公司陈述因为其没有想到张君不把事情真实情况予以表述，所以一审中没有提交短信记录，二审予以补交。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条的规定，二审程序中的新证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条的规定：当事人举证期限届满后提供的证据不是新证据的，人民法院不予采纳。根据上述法律规定，中创公司二审提交短信记录并不属于二审新证据范畴，本院不予采纳。中创公司一审诉状主张2013年3月21日提出协助解决营业执照登记问题，但并未提交证据证实，因此应当承担举证不能的后果。
结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：中创公司是否违约以及张君是否应当向中创公司支付装修费用损失。2013年3月15日《租赁合同》第六条第三点约定“张君应保证所转租商铺的地址可用于中创公司办理营业执照注册、变更等相关事宜。如有冲突，张君应协助解决。若十五天内无法解决的，中创公司有权提前解除租赁合同”，即张君应当保证租赁商铺可以用于中创公司办理注册、变更手续，如果在办理上述手续期间发生问题，张君可以在中创公司向其提出主张之日起十五日内协商解决，如果无法解决，中创公司则有权解除合同。涉案商铺在租赁给中创公司时确实存在他人利用商铺地址做营业场所登记地之事实，中创公司发现该事实对其办理变更登记存有障碍时，应当向张君告知，要求其协商解决变更登记事宜，张君则应当在接到中创公司主张后十五日内予以协调。本案中，中创公司在2013年4月1日向张君发函提出协助办理变更登记事宜，但是并未依约给予张君十五日协调期间，反而在2013年4月7日提出解除租赁合同，中创公司行为违反租赁合同约定，其应当依照约定承担支付违约金10000元之责任。租赁合同中约定装修费用由中创公司自行负担，张君在租赁合同履行中并未有违约行为，因此作为违约方的中创公司无权要求守约方张君承担装修费用，原审法院对此认定正确，本院予以维持。中创公司依约占有使用商铺至2013年4月13日，其应当向张君支付租金，双方对于截止2013年4月13日租金数额为1120元并无异议，故本院认定中创公司应当向张君支付欠付租金1120元。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。中创公司上诉请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币366元，由上诉人中创公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年六月十日
书 记 员 程 敏