广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第316号
原告：宋志锋，住广州市花都区。
委托代理人：黄锦辉，广东中天律师事务所律师。
被告：广州市花都区政府侨务和外事办公室，住所地广州市花都区迎宾大道区政府大楼418室。
法定代表人：石泽琼，该单位主任。
委托代理人：王银杰，广东富荣律师事务所律师。
被告：广州市辰大实业有限公司，住所地广州市花都区新华街商业大道109号。
法定代表人：沈蓉。
委托代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。
原告宋志锋诉被告广州市花都区政府侨务和外事办公室（以下简称花都侨外办）、广州市辰大实业有限公司（以下简称辰大公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月23日受理后，依法由审判员刘丽琼独任审判，于2015年3月3日、3月24日公开开庭进行审理。原告宋志锋及其委托代理人黄锦辉，被告花都侨外办的委托代理人王银杰，被告辰大公司的委托代理人王启星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋志锋诉称：原告为广州市花都区新华街花城路36号的合法承租人（租赁期限为2006年11月16日至2021年10月31日）。原告于2013年8月12日收到花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第1103号案件的传票及相关诉讼材料，才知道被告花都侨外办于2013年4月15日将涉案房屋转让出卖给被告辰大公司。根据国有资产转让的法定程序及合同法的有关规定，被告花都侨外办和辰大公司转让买卖涉案房屋时，没有向原告履行买卖涉案房屋的通知义务，严重侵害原告合法购买涉案房屋的优先权。因此两被告买卖涉案房屋的行为因违法侵害原告的合法权益而无效。因两被告在买卖涉案房屋时没有依法通知原告，致使原告丧失购买涉案房屋的优先权，造成原告经济损失。根据地产中介提供的数据，本物业按2013年度所属地段的首层门铺每平方米50000元，二至五层每平方米8000元计算，本物业首层约168平方米，二至五层730平方米，价值共1424万元，剔除其他因素也值1000万元以上。因此如果原告按被告交易价格购买了本物业将得到高达500万元以上溢价的利益。为了利于诉讼双方协商解决本案纠纷，参照有关司法解释，原告要求按500万元的30%即150万元计算经济损失。另，因两被告为过错方，应当承担本案的诉讼费和相关的评估费用。据此，请求法院判令：1.确认被告花都侨外办与被告辰大公司于2013年4月15日转让买卖广州市花都区新华街花城路36号的交易行为因违反国有资产转让的法定程序和侵害原告的优先购买权而无效；2.两被告赔偿原告150万元经济损失并承担连带责任；3.本案的诉讼费用及评估费用由两被告承担。
被告花都侨外办辩称：原告起诉我方没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：一、我方从未和原告签订房屋租赁合同，也未收取原告分文租金，按照合同相对性原则，我方没有义务通知承租人。原告提供的租赁合同显示，合同是宝信公司与原告签订的，我方没有委托宝信公司与原告签订租赁合同，宝信公司收取租金也没有交给我方。涉案物业原来是属于我方所有，是行政办公用房。二、涉案物业是办公用房，因政府欠辰大公司的债务而转让财产，把我方办公用房即涉案物业转让给辰大公司，这并非市场的买卖行为。三、假设此为市场买卖行为，原告起诉我方与辰大公司，也超过诉讼时效以及主张优先购买权的时间。四、原告要求赔偿150万元的经济损失没有事实与法律依据，原告无法提供证据证明造成的损失，即使原告提供造成损失的数额，也不能以此认定我方转让物业的行为是无效的，此转让行为是经过政府的常务会议讨论决定同意，并经过国土部门的登记，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第22条的规定，涉案物业在几年前已经把产权变更为辰大公司，原告要求优先购买权没有法律依据。
被告辰大公司辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：第一，我方是区政府为了解决国有企业下岗工人转制历史遗留问题，并经过多次区长会议、区政府常务会议多方讨论决定以花都侨外办的物业抵偿给我方，涉案物业是经过两个评估公司客观评估，作价500多万元，我方再支付200多万元地价，以800多万元的价格获得的。第二，作为新业主的辰大公司曾起诉本案原告，因原告擅自转租，法院做出判决，解除辰大公司与原告的租赁合同。因原告自身存在过错，故原告的请求是没有法律依据的。第三，原告的起诉已经超过诉讼时效。而且，我方是通过合法程序取得涉案物业，属善意取得。
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街花城路36号，建筑面积898.39平方米。花都侨外办是机关法人。涉案房屋原为花都侨外办的办公用房，权属人登记为花都侨外办，根据广州市花都区公有资产管理委员会办公室（以下简称公资办）的授权，2006年11月11日，案外人广州市宝信房地产开发有限公司（甲方、出租方，以下简称宝信公司）与宋志锋（乙方、承租方）签订房屋租赁合同书，约定甲方将坐落在广州市花都区花城路36号的房产和附属停车场出租给乙方作办公、商业用途使用，建筑面积共约898平方米，租赁期限2006年11月16日至2021年10月31日，月租金为20400元，租金按季结算，……。
合同签订后，宝信公司将涉案房屋交付宋志锋使用，宋志锋亦按约定缴纳相应租金。
2011年5月26日，广州市花都区政府常务会议确定“关于补偿大洋公司物业定价及余款支付计算问题”，明确：一、补偿大洋公司分别位于新华街花城路36号物业、商业大道112号110商铺两处物业共584万元，并在总赔偿价中予以扣除。二、物业产权变更的所有相关税费（含需补交的土地出让金和房屋价差）由大洋公司单方支付，物业产权变更到大洋公司指定的单位。三、抵扣剩余的款项1716万元由区财政安排资金分期支付。四、由公资办与大洋公司签订补偿的相关协议，明确相应的权利、义务等事宜。2011年6月27日，公资办、宝信公司共同向宋志锋发出《通知书》，内容为公资办授权宝信公司与宋志锋于2006年11月11日签署了《房屋租赁合同书》，现由于房屋产权所有人的变更，公资办于2011年7月1日起将房屋产权移交给广州市花都大洋实业有限公司（以下简称大洋公司），原合同甲方的权利和义务由大洋公司全部承接和履行，从2011年7月1日起物业租金直接向大洋公司交纳，保证金由公资办转交大洋公司，其他具体事宜请与大洋公司接洽。宋志锋于2011年6月28日收到该通知。
2011年6月29日，大洋公司出具证明一份，要求将涉案房屋和附属停车场的押金5万元及从2011年7月1日之后的租金，一并支付至户名为梁丽的工商银行账户中。之后，宋志锋按照大洋公司的要求向户名为梁丽的账户支付房屋租金。
2012年7月23日，广州市花都区区长办公会议确定“关于解决补偿大洋公司物业产权变更问题”，会议同意将所补偿物业产权直接变更至大洋公司指定的辰大公司名下，办理物业产权变更的相关资料及手续由原物业产权单位负责提供并协助办理。2013年1月16日，公资办向广州市国土资源和房屋管理局花都分局发出区公资办关于协助办理房产产权变更的函，请求协助将涉案物业及新华街商业大道112号110商铺的产权办理变更手续。花都侨外办（甲方）和辰大公司（乙方）据此于2013年1月21日签订房屋转让协议书，主要内容：根据区政府区长会议纪要有关规定，区政府同意把甲方名下的一处房产转让给乙方，房地产坐落于广州市花都区新华街花城路36号，为钢筋混凝土五层，建筑面积898.39平方米，区政府同意交易价为5063900元，此款项在区政府补偿给乙方的资产中扣除，乙方不再向甲方支付。该房产转让所产生的税费全部由乙方负责，甲方只负责过户的需要证件资料和提供人员协助。2013年2月7日，花都侨外办和辰大公司签订广州市房地产买卖合同，并取得广州市国土资源和房屋管理局花都区分局收件回执。2013年4月15日，涉案房屋的权属变更登记至辰大公司名下，现房屋权属人为辰大公司。涉案房屋的房地产权证的附记显示，契税情况：已纳税；购买房价：5063900元，房屋性质：商品房；权属来源：由花都侨外办转让给辰大公司。
辰大公司在取得涉案房屋权属后，于2013年7月3日以承租人宋志锋擅自将涉案房屋转租给案外人许小明，构成违约为由，向本院起诉宋志锋、许小明，请求法院判令解除宝信公司与宋志锋签订的房屋租赁合同书，并确认宋志锋与许小明签订的租赁合同无效。本院于2014年12月3日作出（2013）穗花法民三初字第1103号民事判决，判决解除2006年11月11日宝信公司与宋志锋签订的房屋租赁合同书；确认2007年9月3日宋志锋与许小明签订的租赁合同无效。宋志锋不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，该案现在二审处理中。
花都侨外办与辰大公司认为公资办与宝信公司于2011年6月27日已向宋志锋发出通知书，告知宋志锋涉案房屋产权从2011年7月1日起移交大洋公司，宋志锋从该时起应当知道涉案房屋产权变动情况，因此宋志锋提起本案诉讼已超过诉讼时效。宋志锋认为当时公资办和宝信公司只告知其涉案房屋产权转移给大洋公司，并非辰大公司，其是在2013年8月份收到人民法院送达的诉讼材料时才得知涉案房屋转让给辰大公司的，因此没有超过诉讼时效。
本院认为：宝信公司受公资办的委托于2006年11月11日与宋志锋签订的房屋租赁合同书，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
本案争议焦点为：一、涉案房屋转让登记在辰大公司名下的交易行为是否有效？二、宋志锋作为承租人对涉案房屋是否享有优先购买权？三、花都侨外办和辰大公司应否向宋志锋赔偿经济损失150万元？四、宋志锋提起本案诉讼是否超过诉讼时效？
（一）《合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。根据上述法律及司法解释的规定，宋志锋作为承租人在花都侨外办出卖租赁房屋时享有同等条件的优先购买权，即使花都侨外办在出卖租赁房屋时未在合理期限内通知承租人宋志锋，根据合同相对性原则，花都侨外办与辰大公司之间关于涉案房屋的买卖合同的成立与生效，非合同当事人的行为不影响合同的效力，即花都侨外办与辰大公司成立的买卖合同的效力不因承租人宋志锋优先购买权的行使而受影响，因此，就涉案房屋的出卖人花都侨外办与受让人辰大公司订立的房屋买卖合同而言，只要双方买卖的意思表示真实，无违反法律、法规强制性规定，他们之间因合同产生的交易行为有效。因此，宋志锋主张花都侨外办与辰大公司的交易行为因侵害其优先购买权无效，理由不能成立，本院不予支持。如宋志锋认为花都侨外办违反国有资产转让的法定程序导致涉案房屋的转让无效的，因宋志锋与花都侨外办属不平等主体关系，不属于民事诉讼的调整范畴，宋志锋可另寻途径主张权利，本案不作处理。
（二）《合同法》第二百三十条规定的承租人享有以同等条件优先购买的权利，指的是市场自由交易下同等条件的优先购买权。本案中，涉案的房屋属于政府机关的公有资产，因政府部门与大洋公司之间存在债权债务关系，政府部门通过行政手段以行政行为方式将涉案房屋转让至大洋公司指定的单位辰大公司名下，并非属于自由市场的交易行为。因此，涉案房屋的转让并不存在合同法规定的承租人享有同等条件下优先购买权的情形。因此，宋志锋作为承租人对涉案房屋的转让并不享有优先购买权。
（三）根据上述理由，宋志锋认为花都侨外办和辰大公司转让涉案房屋的行为造成其经济损失，没有事实和法律依据，因此，宋志锋要求赔偿经济损失150万元，本院不予支持。
（四）《民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，作为涉案房屋的委托方及租赁合同的出租方公资办与宝信公司于2011年6月27日已向宋志锋发出通知书，告知宋志锋从2011年7月1日起将涉案房屋产权移交大洋公司，原合同甲方的权利和义务由大洋公司全部承接和履行，宋志锋于2011年6月28日收到该通知，意味着宋志锋从2011年6月28日知道涉案房屋产权转移的事实，虽然该时涉案房屋的产权登记没有进行变更，但宋志锋从知道涉案房屋的产权变更为大洋公司后二年内没有行使优先购买权及要求相对方因侵害其优先购买权承担赔偿责任，因此宋志锋于2015年1月21日向本院提起本案诉讼已超过二年的诉讼时效，花都侨外办和辰大公司的抗辩理由成立，本院予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告宋志锋的诉讼请求。
案件受理费9200元，由被告宋志锋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 刘丽琼
二〇一五年四月九日
书记员 袁美华