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福建省连江县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0122民初3997号
原告：中国农业银行股份有限公司连江县支行，住所地：福建省连江县凤城镇玉荷东路98号。
主要负责人：李晓岚，行长。
委托诉讼代理人：林星、赖泽明，福建合立律师事务所律师。
被告：吴松清，女，1986年5月26日出生，汉族，住福建省宁化县。
被告：福建欢乐天地置业有限责任公司，住所地：福建省连江县潘渡乡贵安村科技大楼。
法定代表人：黄如健。
原告中国农业银行股份有限公司连江县支行（以下简称“农业银行”）与被告吴松清、福建欢乐天地置业有限责任公司（以下简称“欢乐天地置业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农业银行委托诉讼代理人林星到庭参加诉讼；被告吴松清、欢乐天地置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农业银行向本院提出诉讼请求：1.解除农业银行与吴松清、欢乐天地置业公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120130067465）；2.吴松清偿还农业银行借款本金408961.67元及利息（包括罚息、复利，自2017年3月1日起至款项还清之日止，按双方合同约定计算）；3.欢乐天地置业公司对吴松清的上述债务承担连带清偿责任；4.吴松清立即协助农业银行办理位于连江县产的抵押登记手续，欢乐天地置业公司应督促吴松清并配合其办理抵押登记手续；5.上述房产抵押登记办妥后，或吴松清拒不协助办理抵押登记的，农业银行有权以上述房产折价或拍卖、变卖后所得价款，对吴松清所欠的上述第2项的债务范围内优先受偿。事实和理由：2013年7月31日，以吴松清为借款人，农业银行为贷款人，吴松清为抵押人，欢乐天地为保证人，四方签订了合同编号为“35020120130067465”的《个人购房担保借款合同》（下称《借款合同》），约定：由农业银行向吴松清发放借款43万元，用于购买位于连江县，借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，首年执行年利率6.55%；还款方式为等额本息还款法，按月分期还款。同时，为了担保农业银行债权的实现，《借款合同》第33条对借款担保做了如下约定：由欢乐天地置业公司提供阶段性连带责任保证担保，由吴松清以《借款合同》第34条所列房产做抵押担保。保证及抵押担保的范围包括《借款合同》项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。《借款合同》还对各方的违约责任作了详细约定：其中第12.1、12.3约定借款人未按照合同约定期限归还借款的，贷款人有权对借款人计收罚息和复利；第12.4（2）约定因借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。《借款合同》签订后，农业银行向连江县房产管理交易所申请办理了“预购商品房抵押权预告登记”，并按合同约定向吴松清发放了借款。借款后，吴松清正常还款至2017年2月29日止，尚欠农业银行借款本金408961.67元及项下息金。农业银行依据《借款合同》第12.4的约定，有权解除《借款合同》，决定提前收回已发放借款，并收取相应利息、罚息、复利，提前行使担保权。欢乐天地置业公司作为连带责任保证人，应当对吴松清的上述债务承担连带保证责任。吴松清以连江县产作为抵押担保，并办理了“预购商品房抵押权预告登记”，现该房产已经完成了初始登记，但由于吴松清怠于办理抵押登记手续，阻碍农业银行抵押权的设定，因此，应当责令吴松清立即协助农业银行办理抵押登记手续，同时欢乐天地置业公司应督促吴松清并配合其办理抵押登记手续；待上述房产抵押登记办妥后，或吴松清拒不协助农业银行办理抵押登记手续的，则农业银行有权对上述房产折价或拍卖、变卖后所得价款在吴松清所欠债务范围内优先受偿。
吴松清、欢乐天地置业公司未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2013年7月31日，吴松清、欢乐天地置业公司与农业银行签订一份《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120130067465），约定：吴松清向农业银行贷款43万元，用于购买连江县；贷款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；欢乐天地置业公司自借款发放之日起至吴松清取得房地产权属证书，并办妥以农业银行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为吴松清的债务承担连带保证责任；吴松清以连江县产做抵押担保，保证及抵押担保的范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由吴松清和欢乐天地置业公司承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等农业银行实现债权的一切费用；吴松清未按双方约定期限归还借款本金的，农业银行对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，农业银行依据中国人民银行规定计收复利。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；吴松清未按约定按期足额偿还借款，农业银行有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，并有权在遭受损失时要求吴松清全额赔偿。同日，农业银行依约向吴松清发放贷款43万元，首年执行年利率6.55%。2013年8月16日，农业银行向连江县房产管理交易所办理了“预购商品房抵押权预告登记”。截止至2017年2月28日，吴松清已归还借款本金21038.33元，尚欠农业银行借款本金408961.67元及之后利息未还（利息自2017年3月1日起算）。
另查明，连江县产现已具备办理产权证条件。
本院认为，农业银行与吴松清、欢乐天地置业公司之间成立的个人购房担保借款合同关系，系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，依法予以保护。虽然本案双方合同约定的还款期限尚未到期，但由于吴松清未按合同约定履行分期还款义务，已构成违约，农业银行依据合同约定，有权选择宣布贷款本息提前到期，视为双方约定的解除合同条件成就，由此产生的合同违约责任由吴松清承担，因此，农业银行主张依法解除合同，吴松清归还尚欠的借款本金408961.67元及利息，以及欢乐天地置业公司对吴松清的债务承担连带清偿责任，理由充分，依法予以支持。
依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分，故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商和购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致贷款银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定，因此，在具备物权登记条件的情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，贷款银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。
本案中，案涉连江县产已完成初始登记，并已具备办理登记至购房人吴松清名下以及抵押登记等物权登记条件，但吴松清怠于办理，以致抵押登记未完成，故吴松清负有协助办理抵押登记的义务，欢乐天地置业公司应督促其办理。本院确定吴松清应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。吴松清若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人农业银行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因吴松清拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人农业银行对不动产优先受偿权。理由如下：其一，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”规定，购房人虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付，应认定为属于购房人的责任财产，客观上应作为购房人责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”规定，债权人有权处分购房人于商品房买卖合同项下的合同权利，而购房人取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故农业银行有权处置案涉商品房。
案涉商品房已具备物权登记条件，但因吴松清原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人农业银行对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定，故依照《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”规定，本院依法确认债权人农业银行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因农业银行与欢乐天地置业公司约定“欢乐天地置业公司自借款发放之日起至吴松清取得房地产权属证书，并办妥以农业银行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为吴松清的债务承担连带保证责任”，在抵押权未能依登记而设立的情况下，欢乐天地置业公司的保证期间延续。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”规定，欢乐天地置业公司在承担保证责任后，有权向吴松清追偿。在追偿过程中，若农业银行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还欢乐天地置业公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还吴松清。诉讼中，吴松清、欢乐天地置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则(?javascript:SLC(21651,0)?)》第六十二条、第八十四条(?javascript:SLC(21651,8)?)、第八十九条第（一）项、第（二）项、第一百零八条，《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第九十三条第二款、第一百零七条(?javascript:SLC(21651,107)?)、第一百九十六条(?javascript:SLC(21651,196)?)、第一百九十八条、第二百零七条(?javascript:SLC(21651,207)?)，《中华人民共和国担保法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定，判决如下：
一、解除中国农业银行股份有限公司连江县支行与吴松清、福建欢乐天地置业有限责任公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120130067465）；
二、吴松清应在本判决生效之日起十日内归还中国农业银行股份有限公司连江县支行借款本金408961.67元及利息（包括罚息、复利，自2017年3月1日至款项还清之日止，按双方合同的约定计息）；
三、福建欢乐天地置业有限责任公司对本判决第二项债务承担连带清偿责任；
四、吴松清应于本判决生效之日起三十日内协助中国农业银行股份有限公司连江县支行办理连江县产抵押登记手续，福建欢乐天地置业有限责任公司应督促吴松清并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，福建欢乐天地置业有限责任公司的保证责任终止；
五、连江县产抵押登记办妥后，或吴松清逾期仍未办理抵押登记的，中国农业银行股份有限公司连江县支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款对本判决第二项确定的主债权优先受偿；
六、连江县产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福建欢乐天地置业有限责任公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（从款项垫付之日起至款项还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；再有余款的退还吴松清；
七、福建欢乐天地置业有限责任公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向吴松清追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7750元，减半收取计3875元，由吴松清、福建欢乐天地置业有限责任公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 员 吴卫东
二〇一七年九月二十九日
法官助理 程 菁
书 记 员 詹 颖
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十二条民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第八十九条依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：
(一)保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。
(二)债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。
(三)当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。
(四)按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)》的规定。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
三、《中华人民共和国担保法(?javascript:SLC(21651,0)?)》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
四、《中华人民共和国物权法(?javascript:SLC(21651,0)?)》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
六、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)第三十一条(?javascript:SLC(12418,31)?)规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。