上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终2933号
上诉人（原审原告）上海浦东航头股份有限公司。法定代表人刘玉良，董事长。委托代理人陈鲲，上海融力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）农工商超市（集团）有限公司。法定代表人杨德新，董事长。委托代理人李路，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海浦东航头股份有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第24953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月4日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月6日公开开庭审理了本案。上诉人上海浦东航头股份有限公司的法定代表人刘玉良及其委托代理人陈鲲、被上诉人农工商超市（集团）有限公司的委托代理人李路到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，1999年，上海浦东航头股份有限公司（以下简称航头公司）、农工商超市（集团）有限公司（以下简称农工商公司）签订一份租赁合同，约定甲方【航头公司，原名上海浦东航头（集团）股份有限公司】将坐落于上海市浦东新区XX公路XX世界东北侧现房及待建房屋（以下简称系争房屋）出租给乙方（农工商公司，原名上海市农工商超市总公司）开办超市及辅助用房使用，具体构成如下：现有房屋建筑3,417平方米，待建房屋占地面积约19,500平方米，原则上按1:1比例建造超市卖场及仓库辅助用房（具体租赁部位、面积、结构、质量等详见附件一）。租赁期限为30年，自1999年12月31日至2030年1月1日止。年租金为人民币（以下币种相同）200万元，按季支付，由付款当季的第二个月15日缴付甲方,付款方式为甲方在收款日前十五天先向乙方财务部提供税务统一发票，乙方财务凭发票付款。双方还对房屋交付必备的条件、违约责任等进行了约定。双方另曾签订一份补充协议，约定乙方考虑到甲方资金情况，同意预付租金1,000万元，其中合同签署生效付500万元，工程形象进度达50%付250万元，工程验收合格，乙方取得全部租赁房屋及场地时付250万元；甲方在地方税的退税部分中按20%的比例返还乙方；新建房屋的结构、面积、材质等待设计出图后作附件一；商场内分割、上下水、照明按乙方要求设计和施工等。2012年1月至2012年10月，航头公司起诉农工商公司要求确认涉案合同中租赁期限超过20年部分无效，后被法院判决驳回。2012年11月11日，航头公司发送农工商公司一份律师函，称农工商公司未经航头公司同意擅自将承租的部分房屋转租给他人经营，已构成违约，要求其于2012年12月底必须收回转租房屋，否则将终止双方的租赁关系。2013年3月，航头公司以农工商公司未经其同意，擅自将承租的部分房屋转租给“味之都”、“果然香”、“聪明娃母婴用品专卖店”、“丁丁宝贝屋童装店”、“华氏大药房”、“中国移动”、“耿记麻辣烫”、“亚一金店”、“乔家栅”九家商户为由要求判令解除双方签订的租赁合同及补充协议。该案经原审法院审理后认为，九家商户均位于临街门面，并悬挂明显标识，其中大部分商户已经营多年，且航头公司在2012年的另案审理中也未对农工商公司的转租事实提出异议，故对航头公司以农工商公司转租九家商户为由要求解除租赁合同的诉请不予支持，并于2013年6月24日作出了（2013）浦民一（民）初字第11006号一审判决。该案判决后，航头公司不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉。该案审理过程中，航头公司向法庭陈述：“我们现在不知道被上诉人是否转租了九家，有可能还有更多，上诉人需要被上诉人确认转租是不是只有九家”；农工商公司陈述：“被上诉人转租超过九家的事实是存在的，但是上诉人仅提出九家异议，转租的事实发生在2011年之前……。”上海市第一中级人民法院经审理后认为，双方租赁合同订立于1999年，农工商公司自2003年起即将部分临街门面转租他人经营使用，航头公司主张的九家转租商户均位于临街门面且悬挂明显标识，航头公司对租赁房屋的该使用情况应当知晓，在该些转租商户实际使用多年的情况下，没有证据证明航头公司在合理期限内曾就转租事宜向农工商公司提出过异议，故该院于2013年8月16日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。同年9月16日，航头公司向农工商公司送达律师函，航头公司在该函中要求农工商公司在收到此函后一周内将所有擅自转租的名单及详细情况书面汇报给航头公司并立即停止违约行为，另将9家转租情况及合同复印给航头公司，并在合同到期后不准再转租，否则航头公司将依法起诉农工商公司，要求解除双方之间的租赁合同。2014年1月，航头公司以农工商公司擅自将部分房屋转租给上述九家商户以外的商家为由主张解除租赁合同及补充协议，该案审理中，因航头公司无正当理由未到庭应诉，原审法院于2014年9月15日裁定该案按航头公司撤诉处理。2014年9月29日，航头公司向农工商公司发出《通知》，通知农工商公司因擅自转租而解除合同等。2014年10月28日，农工商公司向航头公司回函，认为航头公司解除的理由不予成立。2014年11月10日，航头公司再次向农工商公司发函，通知农工商公司于2014年11月底前将航头农工商大卖场交还航头公司等。2014年12月，航头公司向原审法院提起诉讼，要求判令农工商公司搬迁出浦东新区航头镇农工商大卖场并将其交还给航头公司。原审法院审理认为，航头公司要求农工商公司迁出的依据是其行使了单方合同解除权，解除的理由系基于农工商公司在（2013）浦民一（民）初字第11006号案件的上诉阶段承认了存在九家商铺之外的转租，对此原审认为，根据相关法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据（2013）浦民一（民）初字第11006号案件一审、二审的判决认定，该案九家商铺转租行为发生于2003年始，虽本案中航头公司解除的理由系九家商铺之外的其余商铺转租，但不限于九家商铺转租或其他商铺转租，农工商公司转租的行为初发于2003年，至航头公司起诉时转租情形一直持续，现航头公司并无证据证明其不持异议的转租仅指向上述九家商铺或双方对九家之外的商铺转租有限制性约定，原审认为航头公司对租赁房屋的转租情况（包括但不限于九家商铺）应当知晓且未提出异议，故航头公司以转租为由解除租赁合同缺乏依据，现航头公司发出的解除合同通知并不发生合同解除的法律效力，故航头公司之诉请原审法院均不予支持，据此于2015年3月2日作出（2014）浦民一（民）初字第44697号民事判决：驳回航头公司的全部诉讼请求。判决后，航头公司不服，提起上诉，上海市第一中级人民法院经审理后认为，航头公司一审主张的农工商公司存在的违约事实系农工商公司在（2013）浦民一（民）初字第11006号案件的上诉阶段曾自认存在九家商铺之外的转租行为，农工商公司二审中亦确认其在前案上诉阶段表述的九家商铺之外的转租事实确实存在，但航头公司当时对于九家商铺之外转租了六家商铺一节也是知晓的，对此，二审认为，上述六家转租商铺与九家商铺同样位于租赁房屋的显著位置且悬挂明显标识，航头公司对于该些转租情况应当是知晓的，因此，在没有证据表明航头公司在合理期限内曾就转租事宜向农工商公司提出过异议的情况下，航头公司以其一审主张的事由要求解除双方的租赁合同，缺乏依据，原审据此驳回其要求农工商公司搬离系争房屋的诉讼请求，并无不当，二审予以维持。至于航头公司二审中关于农工商公司在航头公司就转租事宜向其提出异议后存在新的转租和续租行为的主张，并非航头公司一审主张的解除租赁合同的违约事由，故不属于上诉案件的审理范围，二审对此不予处理。故该院于2015年6月13日作出（2015）沪一中民二（民）终字第986号终审判决：驳回上诉，维持原判。2015年7月6日，航头公司再次诉至原审法院，诉请如前。庭审中，航头公司称，虽然之前的判决推定航头公司对于农工商公司的转租行为应当知道，但是，航头公司应当知道的也只是在合同期内，航头公司在发现农工商公司的转租行为后即发函给农工商公司告知其不同意转租，已转租的到期后不能再转租，但农工商公司仍然在转租、续租，且航头公司又发现了农工商公司新的转租事实即农工商公司将超市内的营业区域分割转租给清美、阿二虾苗、爱森肉等，另外，本次诉讼后航头公司又发现九家商铺中的原承租户乔家栅已变更为销售永新衣服的，而且六家商铺中已关掉的二间，农工商公司还在该商铺的玻璃门上贴招租广告，鉴于农工商公司的上述违约行为，航头公司依据合同法第224条的规定要求解除合同。农工商公司所述的补充协议第3条第8款中的“商场内分割、上下水、照明按乙方要求设计和施工”是指商场内的大格局航头公司必须按照农工商公司的要求做，而农工商公司现在转租的这十五家商铺的位置最早是做食堂的，后由农工商公司自己分割成一间一间转租。农工商公司则表示，这十五家商铺是由航头公司按照农工商公司的要求砌墙分割的。原审审理中，航头公司要求法院判令解除双方签订的租赁合同和补充协议。农工商公司则不同意航头公司的上述诉讼请求。原审认为，农工商公司向航头公司承租系争房屋用于开设农工商超市，对此航头公司是明知的，而农工商超市属于大型连锁超市，该类超市通常都是采用将一小部分区域隔断成部分小型商铺进行转租，留大部分面积自营超市的模式进行经营。虽然航头公司称农工商公司未征得航头公司同意擅自将部分承租房屋转租，但是，已生效的民事判决认定航头公司对农工商公司转租十五间商铺是知晓的，且没有证据证明航头公司在合理期限内曾就转租事宜向农工商公司提出异议，这就是说，航头公司对于农工商公司承租系争房屋后小部分用于转租，大部分自营超市的经营模式是认可的，事实上，农工商公司也以这种模式经营了十多年。至于航头公司提出的农工商公司将超市内的营业区域分割转租给清美、阿二虾苗、爱森肉等，原审认为，大型超市内设专柜销售也是大型超市销售经营的一种模式，且超市内的商品均是以超市的名义对外销售，并由超市出具收银条或发票，航头公司称农工商公司将超市营业区域分割转租，但未提供证据证明，原审法院难以采信。综上，鉴于航头公司对农工商公司的上述经营模式从开始就予以认可，故航头公司再以农工商公司在航头公司就转租事宜向其提出异议后仍然存在新的转租、续租的行为为由要求解除合同，依据不足，原审法院不予支持。原审法院审理后于二○一五年十二月二十四日作出判决：驳回上海浦东航头股份有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由上海浦东航头股份有限公司负担。原审判决后，航头公司不服，向本院提起上诉称：1、对于超市收银台外的十五间商铺的转租，即便原审认定上诉人对此是知晓的，且未在合理期限提出异议，但须注意的是：首先，这种知晓是推定知晓，且之后，上诉人提出了异议，告知其转租期满后不可进行新的转租或续租，但被上诉人却依然继续转租及续租；其次，根据双方合同，上诉人从未允许被上诉人进行转租，原审认定上诉人认可被上诉人小部分转租、大部分自营的所谓经营模式缺乏依据；再者，被上诉人小部分转租的商铺，均是被上诉人自行搭建的违法建筑，更加证明上诉人同意被上诉人小部分转租的推论并不成立。2、原审认为农工商超市属于大型连锁超市，该类超市通常都是采用将一小部分区域隔断成部分小型商铺进行转租，留大部分面积自营超市的模式进行经营，但该认定却没有任何证据予以支撑。3、原审法院关于专柜销售不属于转租的认定难以成立。首先，发票的开具不是判断是否转租的标准；其次，清美、阿二虾苗等商家在大卖场内经营是不争的事实，鉴于被上诉人拒绝提供相关租赁合同，根据证据规则，应认定构成转租；再者，上诉人提供的平面图证实被上诉人将一万平米的营业面积以招商方式对外出租。综上，上诉人要求撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。被上诉人农工商公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，故要求驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的租赁合同及补充合同，系当事人的真实意思表示，亦不存在违反法律法规的情形，应为合法有效，双方均应恪守履行。本案二审的争议焦点在于上诉人是否有权解除双方租赁合同。上诉人主张解除合同的理由主要有三：一是涉案十五间商铺存在新的转租或续租。二是被上诉人擅自建造隔断商铺进行转租。三是被上诉人将超市内的经营区域分割转租。对此，本院认为，首先，关于十五间商铺的转租问题，本案双方合同虽未约定被上诉人可以部分转租，但是合同明确约定上诉人出租系争房屋给被上诉人开办超市，故上诉人对于被上诉人租赁系争房屋用于大型超市经营是明知的，而正如原审所述，大型超市经营普遍采用将卖场的小部分区域隔断成小型商铺进行转租，大部分面积用于自营超市的模式。同时，根据查明的事实，上诉人对于被上诉人转租十五间商铺的事实早已知晓，被上诉人采用上述模式亦已经营十余年，上诉人再行对此提出异议，有悖诚信及公平原则，原审据此认定上诉人对于被上诉人的经营模式已经认可，并无不当，本院予以认同。其次，根据双方合同的约定，系争房屋中的大部分建筑系上诉人按照被上诉人的要求设计及建造，双方补充合同亦约定商场内的分割、照明等按被上诉人的要求设计与施工，由此可见，系争房屋的结构及分割的设计均系为了满足被上诉人经营超市的需要。姑且不论上诉人所主张的商铺隔断由谁建造，现上诉人主张上述隔断的设置违背了双方合同的约定，显然难以让人信服。再者，关于超市的营业区域分割转租的问题，上诉人虽主张专柜销售构成分割转租，但事实上，大型超市内设专柜销售亦属于普遍的经营模式，其亦以超市为销售平台，并由超市出具相关销售凭证。同时，考虑到专柜销售所占比例及超市行业的发展，上诉人以专柜销售构成分割转租为由主张解除租赁合同，显然难以成立。基于上述分析，本院认为，上诉人要求解除合同的理由难以成立，原审据此判决驳回上诉人要求解除租赁合同的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海浦东航头股份有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年六月一日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……