江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终2372号
上诉人（原审原告）：王黄祥。
委托诉讼代理人：张伟，启东市公平法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：樊海荣（又名樊春辉）。
委托诉讼代理人：吴刚，江苏禾东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王平。
上诉人王黄祥与被上诉人樊海荣、王平返还原物纠纷一案，不服启东市人民法院（2015）启和民初字第00203号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
王黄祥上诉请求：依法改判或者发回重审。事实和理由：一、一审法院认定樊海荣居住于启东市××镇××村，但在另查明中认定樊海荣居住至今矛盾。原来三间房子是其老宅，该房子和宅基地在王平结婚后分给了王平，其在无房的情况下，借住在王平家中。后于1997年向政府申请宅基地和建房，批准可以建立占地63平方楼房，其建造了56平米的一层平顶，其无法取得两个宅基地和其他建房面积。根据樊海荣的陈述，一审法院应当认定樊海荣在老家有宅基地和建房，只是未办理相关手续。二、其对两被上诉人交易行为不知情，二被上诉人蒙骗其是租借房屋，其未取得房屋交易款。其是该交易的受害方无证据证明其存在过错。一审判决告知樊海荣有两处宅基地，两处农村居民建筑用房，所载明的“目前，返还房屋的条件不具备”无法律和事实依据。三、（2014）启和民初字第00296号案件，樊海荣认为王平有资格出售房屋，该案件已经确认两被上诉人存在过错，确认二人交易违法，并判决二人买卖房屋行为无效。其得知房屋交易后，多次交涉并起诉。
樊海荣辩称，宅基地登记在王黄祥名下的门面房原来应属于王平所有，房屋建设是由王平操作，房屋在2004年8月交易后，王平将该房屋的所有建设文件交于樊海荣，其之后一直占有并使用该房屋，王黄祥对此明知并同意。房屋建造时，王黄祥有住宅，年级将近60岁，王黄祥无建造房屋必要也无经济能力建造房屋，不能以门面房登记在王黄祥名下，就认定房屋的所有权人即为王黄祥，王黄祥非房屋的实际所有人。案涉房屋宅基地向村里申请建房时，是以王平的名义申请，但在向乡镇上报时，改成王黄祥的名义，在形式上更换了申请人，在宅基地报告上有证据证明，目前法律法规禁止宅基地买卖，但未禁止宅基地地上物买卖的规定。
王黄祥向一审法院起诉请求：判令王平、樊海荣返还其所有的56平方米农村居民住房（平顶）及附属房屋设施。
一审法院认定事实：王黄祥系王平的父亲，均为启东市××镇××镇村××组村民。两原审被告相识多年，且较为熟悉。2004年8月25日，王平与樊海荣就坐落于启东市××镇××××路口南侧门面房二间及有关附属设施买卖事宜达成合意，王平以5.5万元的价格将上述房屋及附属设施出售给樊海荣，樊海荣给付了王平购房款5.5万元，王平出具了相应收据交于樊海荣持有，其内容为：“收条今收樊春辉买房款人民币计伍万伍仟元正（55000.00）具收人：王平2004年8月25日。”2005年8月10日，王平与樊海荣补签了售房协议书一份，双方约定：“甲方将座落在本市××××路口南侧门面房二间及有关附属设施出售给乙方，并订立如下协议：一、出售房屋的具体事项是甲方的门面房两间、后库房两间及配电房一间，还有原属甲方所有的水电设施。二、房屋价格，上述甲方的房屋及相关设施，价格共计伍万伍仟元整。三、甲、乙双方自订立协议书之日起，甲方已将所售房屋和相关手续及产权文书交于乙方，乙方已将房款交给甲方，货款两清。四、乙方取得产权后，有权加层、出租、出售，甲方不得干涉。五、如有一方违约，赔偿另一方经济损失壹万元，并具有法律效力。……甲方：王平乙方：樊海荣2005年8月10日。”
另查明，案涉房屋占地约56平方米，以王黄祥的名义申请建房，该房的工程项目施工许可证以王黄祥名义申领，建房协议书亦以王黄祥的名义签订，房屋的村镇建设工程规划许可证登记在王黄祥名下。案涉房屋出售时系现浇平顶房，樊海荣购入后，2007年对该房屋进行了装修及添附，加盖一层半，并居住至今。
再查明，1987年，王黄祥夫妇、王平三人曾申请在原××乡（现属××镇）××村建房三间，王黄祥现居住该房内。樊海荣在希士乡刘平村建房两间，但未办理审批手续。
还查明，2014年3月，王黄祥向一审法院提起诉讼，要求确认案涉售房协议无效。同年9月12日，一审法院作出（2014）启和民初字第00296号民事判决：樊海荣与王平就位于××镇××镇村××组房屋签订的买卖合同无效。
一审法院认为，处理农村宅基地房屋买卖纠纷案件，既要严格依照法律、法规的规定认定合同效力，也要从实际出发确定合理的解决方案，维护交易安全和社会诚信。对城镇居民和其他不符合买受人条件的农户购买农村房屋的，在依据法律规定和政策精神认定买卖合同无效后，应当依照合同法的规定，结合个案的具体情况，综合考虑交易时间长短、是否发生连环买卖，以及翻建、改建、装潢、添附等因素，作出合法、合理的裁判。本案所涉的房屋系王黄祥申请建造，王平出卖该房屋未得到王黄祥书面的授权，但综合分析王黄祥与王平的关系、樊海荣自2004年起就一直居住使用该房屋并进行了加盖和装修，期间未有证据表明王黄祥曾主张房屋的权利。根据法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定所订立的合同为无效。本案所涉房屋系农村集体宅基地上的房屋，两原审被告不属同一集体组织成员，故房屋买卖必然涉及宅基地的买卖，而宅基地买卖违反土地管理法的强制性规定，故签订有关房屋买卖的协议内容应当认定为无效。对于王黄祥要求樊海荣返还案涉房屋的请求，首先，从尊重历史，照顾现实的角度考虑，协议签订后，樊海荣付清购房款并居住使用房屋，并对涉案房屋进行了加盖和装修。其次，从有利于妥善解决现有纠纷和有利于规范当事人交易行为的角度考虑，双方既要诚信，又要守法。本案协议虽然是无效，协议内容也已履行。对此，本案各方当事人均存在过错。再次，从综合权衡双方的利益角度考虑，目前樊海荣一家在该房屋内已居住十多年，并对该房屋进行了装修、添附，此外已无居所。本案所涉农村房屋买卖合同具有特定的历史背景，在构建和谐社会的大环境下，人民法院处理该类案件应该慎重对待，结合案件的具体情况，兼顾合法性和合理性的原则。综上，现王黄祥主张返还原有房屋，综合考量各种因素，目前返还房屋的条件尚不具备，维持现有使用状态较宜，故对王黄祥的该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决驳回王黄祥的诉讼请求。本案受理费100元，由王黄祥负担。
本院二审期间，王黄祥围绕上诉请求依法提交村委会证明。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位印章。王黄祥所提供的村委会证明无负责人及制作人员签字，对该证据本院不予采纳。对相关事实的认定，应审查其他证据予以确认。
本院经审理查明，原审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，根据我国相关法律法规的规定，农村房屋买卖与城市房屋买卖具有不同的要求和特性。农村房屋的转让涉及到农村集体土地使用权主体的专属性，故对农村房屋买卖的主体具有特别的要求，也即只能在同一集体经济组织内部成员之间转让，且受让的农村集体经济成员仅能享有一处宅基地情况方确认为有效。该规定中房屋买卖的效力与房屋受让方的身份具有直接的关系，本案中樊海荣非房屋所在地集体经济组织成员，无论其在其他地方是否享有宅基地或者房屋，均不影响本案中房屋买卖合同的效力，故樊海荣与王平签订的房屋买卖协议应确认为无效。此节事实亦经（2014）启和民初字第00296号民事判决所确认，本院在此不予赘述。
王黄祥虽称其为申请建房人，且对所涉交易不知情，系受樊海荣与王平蒙骗，但该交易发生于2004年8月，协议订立后，樊海荣及占有并使用该房屋，并于2007年对该房屋进行装修及添附，王黄祥作为同村村民对此应当是明知的，但截至其2014年第一次提起诉讼前，其并未提供证据证明对此提出异议，故可知王黄祥对该交易是明知并同意的，本院对其该项主张依法不予支持。
对于无效合同的处理，一般原则应当各自返还所得的利益，但农村房屋买卖具有其特殊性。一方面，王黄祥的诉讼请求违反了交易诚信，其行为违反市场经济中的交易规律，不应得到提倡；另一方面，我国现有的政策规定，农村居民宅基地使用权并非独立存在，而是依附于房屋形成的一项地权，农村房屋出让后，房屋所有权人即丧失了房屋所占土地的宅基地使用权，而宅基地合法使用权人失去使用权后的土地使用权仍应归原集体经济组织所享有，无论樊海荣能否合法享有宅基地使用权，但其对房屋享有权利，法院确定合同无效的理由并非房屋买卖无效，而是因房屋所占用的宅基地使用权不能转让而无效，即使樊海荣无权购买该宅基地，对樊海荣所购买房屋占用土地的使用权应由村集体经济组织处置。故王黄祥在房屋出售后已经失去宅基地使用权的情况下要求返还房屋缺乏依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。
王黄祥主张的附属用房即库房两间及配电房意见系从村里购买所得，但并未提供证据证明。而根据王平与樊海荣所签订的售房协议，该附属设施由王平卖于樊海荣。加之以上所陈述之理由，王黄祥亦无权主张返还附属用房。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王黄祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
审 判 员 季建波
代理审判员 刘彩霞
二〇一六年十月二十六日
书 记 员 盛姝玲