四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）达中民再终字第6号
上诉人（原审原告）陈兰，女，生于1972年1月13日，汉族，达州市通川区人，中专文化。
上诉人（原审原告）王峰，男，生于1969年9月22日，汉族，达州市通川区人，大学文化，系陈兰之夫。
被上诉人（原审被告）达州市侨兴房产开发有限公司
法定代表人龚俊修，董事长
委托代理人李大军，四川天仁和律师事务所律师。
委托代理人米才兵，达州市侨兴房产开发有限公司员工。
原审第三人达州农村商业银行有限公司达川区支行
法定代表人王志毅，负责人
委托代理人任德兴，男，生于1963年12月23日，汉族，大专文化。
上诉人陈兰、王峰因与被上诉人达州市侨兴房产开发有限公司，原审第三人达州农村商业银行有限公司达川区支行商品房买卖合同纠纷一案，通川区人民法院于2013年4月16日作出（2013）通川民初字第446号民事判决书，已经发生法律效力。该院于2014年3月18日作出（2014）通川民监字第2号民事裁定，决定由该院再审本案。该院于2014年10月16日作出（2014）通川民再字第2号民事判决，原审原告陈兰、王峰不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月29日公开开庭审理了本案。上诉人陈兰、王峰，被上诉人达州市侨兴房产开发有限公司的委托代理人李大军、米才兵，原审第三人达州农村商业银行有限公司达川区支行的委托代理人任德兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年1月10日原审原告诉称，二原告于2009年8月6日与被告签订了商品房买卖合同，购买了达州市通川区西胜街A城B-2房屋，经装修，于2011年2月入住后，发现被告擅自将原设计安装在负一楼的变压器，安装在了一楼，出现噪音，致原告一家人无法入睡。二原告多次找被告反映，要求解决变压器造成的低频噪音等问题，而被告以推、拖的方式敷衍此问题。原告只有向有关部门反映情况。2012年3月达州市通川区环保局针对该项目下达了《限期整改通知书》，要求在2012年3月30日以前对配电房进行隔音降噪，消除对楼上居民的影响。后被告在2012年10月对配电房进行了隔音整改，12月12日被告才委托市环境监测站进行噪声监测，其噪声仍然超标。由于被告的违约行为已给原告造成了巨大的经济损失，请求判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，退还原告购房本金297189元，赔偿原告各项经济损失364448.06元，赔偿原告在诉讼生效时应支付的按揭款利息。
原审被告辩称，原告诉称被告的变压器噪声污染没有事实依据，法律上也没有因变压器而退房的规定，变压器一直都在这个夹层，是按照相关行政部门的安排，并没有不妥的地方；原告在购买房屋后不存在任何损失，请求驳回原告的诉讼请求。
原审第三人称，人民法院如果依法解除《商品房买卖合同》，则应优先偿还第三人的贷款本息。
原审法院审理查明：2009年8月6日，原告陈兰（乙方）与被告达州市侨兴房产开发有限公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：乙方所认购的商品房为A城B-2，建筑面积101.22平方米，单价2916.48元/平方米，总价款295206元，付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总款的32.25%，其余价款可以向达县南外农村信用社借款支付。合同签订后，原告陈兰向被告达州市侨兴房产开发有限公司交付购房首付款95206元。同年8月31日，原告陈兰与第三人达县农村合作信用联社下属的南外信用社签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定陈兰贷款20万元用于购买位于达州市通川区Z桥右侧，通川区D厂至通川区E厂间的A城B-2住宅房屋。以上合同签订后，被告达州市侨兴房产开发有限公司于2010年10月将原告陈兰所购买的房屋交付使用。原告陈兰入住后，因对楼下安装的变配室产生的噪声有意见，在2012年6月至10月多次向达州市环境保护局等相关部门反映。为此，达州市环境保护局于2012年7月2日，对陈兰、王峰所反映的问题召集被告达州市侨兴房产开发有限公司进行调解。在调解中由于双方不能达成共识，因此调解未成。2012年10月30日，原告陈兰又向省长信箱反映情况，达州市住房和城乡规划建设局于2012年12月4日回复A城B栋于2008年3月破土动工，2010年10月竣工。为保证C区1065户居民正常用电。原变配室安装设计在负一楼，按照达州市电力公司的要求：变配室安装位置不能低于9.3洪水位（287米）。经过专家反复论证，确定安装在一楼，安装运行后，上述居民反映有低频噪音，为降低噪音侨兴新城请成都瑞康环保设备有限公司设计，将墙面、天棚、门窗、进排风口等隔音降噪和设备进行了减震处理。现A城将整改后的测试结果正在找有关部门检测”。为此，原告陈兰、王峰于2012年12月20日以配电室安装在楼下、其变压器持续不断的低频噪音和电磁辐射危害很大为由，向被告达州市侨兴房产开发有限公司发出了《关于解除商品房买卖合同的函》。
同时查明，原告陈兰、王峰所购买的房屋经四川鹏源鑫房地产土地评估咨询有限公司于2013年3月15日的《房地产估价结果报告》的估价结果为评估值590800元（含装修价值66500元）。
原审法院审理认为，原告陈兰与被告达州市侨兴房产开发有限公司于2009年8月6日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，予以确认。合同签订后，原、被告双方均按合同的约定履行了各自的义务。原告陈兰、王峰在房屋使用过程中以变配室安装在楼下产生的噪声是被告违约，应该解除合同的理由，由于《商品房买卖合同》中对此状况未作约定，且变频室安装在一楼的事实，达州市住房和城乡规划建设局在给原告陈兰的回复中已说明变配室安装位置不能低于9.3洪水位（287米），经过专家反复论证，确定安装在一楼。对此，被告达州市侨兴房产开发有限公司并无过错。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决驳回原告陈兰、王峰的诉讼请求。
原审法院再审过程中，原审原告称，由于被告更改了变压器的位置和一直未办理房产证的违约行为，给原告造成了损失，请求判决解除《商品房买卖合同》；被告退还原告购房本金297189元；被告赔偿原告的各项经济损失364448.06元；被告赔偿原告在诉讼期至诉讼生效时应支付的按揭款及利息；被告承担诉讼费。
原审被告答辩称：1、被告从来没有变更规划设计方案，变压器的位置一开始就在这个地方，所以不是被告擅自变更，原告诉求不能成立；2、原告扩大了噪音对他们的伤害，关于电磁辐射更是夸大其词，因为原告只有两间房屋在变压器的上面；3、合同签订后双方一直在履行，房产证没有办理并非无法办理，现在一直在办理中；4、变压器的低频噪音并未超标。故请求驳回原审原告的诉讼请求。
原审第三人述称：原审原告与第三人所签订的借款担保合同是合法的，应当受到法律保护。如果《商品房买卖合同》解除，应优先偿还第三人的贷款本息。
原审法院再审查明：2009年8月6日，原审原告陈兰（乙方）与原审被告达州市侨兴房产开发有限公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：乙方所认购的商品房为A城B-2，建筑面积101.22平方米，单价2916.48元/平方米，总价款295206元，付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总款的32.25%，其余价款可以向达县南外农村信用社借款支付。合同签订后，陈兰向达州市侨兴房产开发有限公司交付购房首付款95206元。同年8月31日，原审原告陈兰与原审第三人达县农村合作信用联社下属的南外信用社签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定陈兰贷款20万元用于购买位于达州市通川区Z桥右侧，通川区D厂至通川区E厂间的A城B-2住宅房屋。达州市侨兴房产开发有限公司于2010年10月将陈兰所购买的房屋交付使用。陈兰入住后，因对楼下安装的变配室产生的噪声有意见，多次向达州市环境保护局等相关部门反映。2012年2月29日达州市通川区环境保护局给原审被告下达了区环限改（2012）第01号“噪声整治限期整改通知书”。达州市环境保护局于2012年7月2日，对陈兰、王峰所反映的问题组织双方进行调解，在调解中由于双方不能达成共识，调解未果。2012年10月30日，陈兰向省长信箱反映情况，达州市住房和城乡规划建设局于2012年12月4日回复“A城B栋于2008年3月破土动工，2010年10月竣工。为保证C区1065户居民正常用电。原变配室安装设计在负一楼，按照达州市电力公司的要求：变配室安装位置不能低于9·3洪水位（287米）。经过专家反复论证，确定安装在一楼，安装运行后，上述居民反映有低频噪音，为降低噪音侨兴新城请成都瑞康环保设备有限公司设计，将墙面、天棚、门窗、进排风口等隔音降噪和设备进行了减震处理。现A城将整改后的测试结果正在找有关部门检测”。2012年12月19日达州市环境监测站对原审原告家的3间房进行了声环境监测，作出达环字（2012）第519号“监测报告”，其监测数据分别为：1号房昼间52.0，夜间47.5；2号房昼间48.6，夜间45.3；3号房昼间47.5，夜间43.1。
同时查明，在原审原告购买该房屋前，在2007年5月的A城夹层平面图规划审核中，配电房确定安装在一楼。
原审法院再审认为，原审原告与原审被告于2009年8月6日签订的《商品房买卖合同》，不违背相关法律规定，合法有效。原审原告按照合同约定付清了购房款295206元，原审被告亦按合同约定，将原审原告所购的房屋交付给了原审原告，原审原告亦对该房进行了装修居住。原审原告入住后，认为原审被告的变压器应安装在负一楼，结果安装在一楼，变压器低频噪声影响了其正常生活，属违约行为，请求解除双方所签订的《商品房买卖合同》。再审认为，原审被告将变压器安装在一楼，是经相关行政部门审核后，认为变配室不能安装在低于9·3洪水位（287米）的地方，故确定安装在一楼，并非原审原告所称的是原审被告擅自改变了配电房的位置，且该设计变更发生在原告购房前，故原审被告并无过错，亦没有违背双方所签订的《商品房买卖合同》的约定。因此，原审原告以原审被告擅自变更设计将变压器安装在一楼，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》的理由不成立，不予支持。原审原告认为原审被告的变压器低频噪声超标，影响其正常生活，请求解除双方签订的商品房买卖合同。依据《声环境质量标准》（GB3096-2008），原审原告所居住的地段属于该标准的2类调整范围，原审被告委托达州市环境监测站对达州市侨兴房产开发有限公司A城B-2噪声进行监测，现场监测期间，主要声源为交通噪声，23时以后主要声源为社会生活噪声及变压器噪声，并作出监测报告。该监测报告是对原告居住的房屋声环境作出的检测，并未明确原审原告所称的变压器低频噪声超标。审理中经对原审原告进行释明，是否针对变压器低频噪声进行鉴定，其明确表示不申请鉴定。故原审原告认为变压器低频噪声超标，影响其正常居住生活，没有相应证据佐证，其请求解除双方签订的商品房买卖合同的理由不成立，不予支持。对于原审原告在庭审中称，原审被告逾期未办理房产证亦属违约，但没有提供未办理房产证是由于原审被告的过错行为造成的证据，其请求解除双方签订的商品房买卖合同的理由也不成立，不予支持。综上，原审判决驳回原审原告的诉讼请求，并无不当。本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款及〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释〉第三十七条的规定，据此判决：维持该院（2013）通川民初字第446号民事判决书。原审案件受理费5208元，由原审原告陈兰、王峰负担。
宣判后，申请再审人陈兰、王峰不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清。被上诉人擅自变更规划设计（配电室）位置，并且没有书面通知上诉人；被上诉人交付的房屋噪音超标，严重影响上诉人生活，原审不采信监测报告不当；被上诉人未在国家规定的期限内办理房屋权属证书，单方面违反合同约定。综上，原审适用法律不当。请求：1、依法撤销达州市通川区人民法院（2014）通川民再初字第2号判决；2、解除上诉人与被上诉人的《商品房买卖合同》；3、由被上诉人退还上诉人购房款本金297189元；4、由被上诉人赔偿上诉人各项经济损失364448.06元；5、由被上诉人支付上诉人在诉讼期支付的按揭款利息和本金；6、本案的全部诉讼费应由被上诉人承担。
被上诉人达州市侨兴房产开发有限公司辩称：1、被上诉人从未擅自变更规划设计方案，施工图纸就是变压器现在安装位置；2、变压器噪音未超标，且不是解除合同的条件；3、未办房产证是因为绝大部分业主未进行验收，住户不配合导致未办证的过错不在被上诉人方。上诉人的请求都不成立，请求维持原审判决。
原审第三人称：对上诉人与被上诉人间的纠纷不发表意见，如人民法院要判决解除《商品房买卖合同》，请求判决将原审第三人的贷款由被上诉人一次性偿还。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
二审查明：上诉人陈兰、王峰购买的商品房位置位于该幢住宅建筑变配室的正上方。被上诉人委托达州市环境监测站对达州市侨兴房产开发有限公司A城B-2（即上诉人购买之房）噪声进行监测后，作出的监测报告中载明:现场监测期间，主要声源为交通噪声，23时以后主要声源为社会生活噪声及变压器噪声。上诉人陈兰于2009年8月17日向中国人民财产保险股份有限公司达州市分公司交个人抵押房屋保险费1800元，向四川省达县公证处交公证费300元；于2009年8月28日向达州市房产管理局交转让手续费354元；于2009年9月1日向被上诉人侨兴房产开发有限公司交房产证工本费80元；于2010年10月13日向被上诉人侨兴房产开发有限公司交印花税149元、权证工本费160元、契税5944元、大修基金7430元，另补交购房款1983元。陈兰、王峰所购买的A城B-2房屋经四川鹏源鑫房地产土地评估咨询有限公司于2013年3月15日作出《房地产估价结果报告》，评估值为590800元（含装修价值66500元）。
同时查明：原审第三人达县农村信用社在本案审理过程中已更名为达州农村商业银行股份公司达川区支行。
另查明：上诉人陈兰与达州农村商业银行有限公司达川区支行签订的《个人购房担保借款合同》中，被上诉人达州市侨兴房产开发有限公司系连带保证人。上诉人陈兰、王峰尚有按揭贷款本金136554.25元未偿还（截止时间2015年12月21日）,原审第三人明确表示如人民法院判决解除《商品房买卖合同》，请求判决由被上诉人一次性支付下余贷款本息。
二审查明的其它事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是：上诉人陈兰、王峰与被上诉人达州市侨兴房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是否应当解除？合同解除后，上诉人陈兰、王峰与被上诉人侨兴房产开发有限公司应分别承担怎样的法律后果？合同解除后，第三人的贷款如何偿还？
（一）关于上诉人陈兰、王峰与被上诉人侨兴房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是否应当解除的问题
达州市侨兴房产开发有限公司侨兴新城的配电房在上诉人陈兰、王峰购买的商品房的两间卧室的正下方的事实属实，双方均无异议。被上诉人将变压器安装在一楼，是经相关行政部门审核后，认为变配室不能安装在低于9·3洪水位（287米）的地方，故确定安装在一楼，该配电房从负一楼变更到一楼的事实是客观存在的。被上诉人委托达州市环境监测站对达州市侨兴房产开发有限公司A城B-2（即上诉人购买之房）噪声进行监测，并作出监测报告。该监测报告中载明：现场监测期间，主要声源为交通噪声，23时以后主要声源为社会生活噪声及变压器噪声。在商品房买卖中，购房人往往将选购房屋的周边环境作为重要参考依据，并根据自身实际作出购房决定。住宅建筑电气设计实践中，配变电所一般不宜设在住户的正上方或正下方。因此配变电所所在位置也是一些购房人群作为选购房屋时考虑周边环境的重要因素之一。配变电所如因特殊情况不可避免地设在住户的正上方或正下方，销售方应当尽到如实告知义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款之规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。本案中，上诉人陈兰、王峰于2011年2月入住后，发现其住房下面安装有变压器，便向相关部门多次反映情况，并于2012年12月20日以配电室安装在楼下、其变压器持续不断的低频噪音和电磁辐射危害很大为由，向被上诉人达州市侨兴房产开发有限公司发出了《关于解除商品房买卖合同的函》。而现有证据均不能证实被上诉人达州市侨兴房产开发有限公司在上诉人陈兰、王峰购房过程中对配变电所在该住房正下方的事实进行了明示。被上诉人达州市侨兴房产开发有限公司的行为违背了诚实信用原则，未履行其附随义务，其行为直接影响上诉人选购房屋的决定，以致上诉人在选购房屋时不能对变压器噪音给其生活带来的影响进行充分预见，从而使上诉人不能实现其合同目的。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债或其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，上诉人陈兰、王峰请求解除与被上诉人达州市侨兴房产开发有限公司的《商品房买卖合同》的主张成立，本院予以支持。
（二）关于合同解除后上诉人陈兰、王峰与被上诉人侨兴房产开发有限公司应分别承担的法律后果
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，上诉人陈兰与被上诉人达州市侨兴房产开发有限公司的《商品房买卖合同》解除后，上诉人陈兰、王峰应将达州市侨兴房产开发有限公司A城B-2房屋返还被上诉人达州市侨兴房产开发有限公司；由于被上诉人侨兴房产开发有限公司在房屋销售中未尽到如实告知义务，被上诉人侨兴房产开发有限公司应当承担退还购房款和赔偿损失的责任。
关于上诉人请求被上诉人退还购房款本金297189元的主张，本院认为，上诉人陈兰、王峰已支付首付款97189元，有双方签订的《商品房买卖合同》和被上诉人达州市侨兴房产开发有限公司出具的收据证实，已偿还按揭款本金63445.75元（该金额计算至2015年12月21日，），本院确认并予支持。关于按揭贷款的未还本金因上诉人尚未偿还的，上诉人请求由被上诉人向其退还尚未支付的贷款本金的主张，本院不予支持。原审第三人达州农村商业银行股份公司达川区支行已在原审中提出如果《商品房买卖合同》解除，应优先偿还第三人的贷款本息的主张，因该合同的解除系因被上诉人的违约行为致抵押合同不能实现，被上诉人应承担偿还责任和违约责任，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“......商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，故被上诉人达州市侨兴房产开发有限公司应向上诉人陈兰、王峰返还上诉人直接向被上诉人支付的购房款本金97189元和上诉人陈兰、王锋已向原审第三人达州农村商业银行股份公司达川区支行实际偿还的按揭款本金。上诉人陈兰、王锋未支付完的按揭款本金由被上诉人达州市侨兴房产开发有限公司直接偿还给原审第三人达州农村商业银行股份公司达川区支行。
关于上诉人请求被上诉人赔偿各项经济损失364448.06元的主张，本院认为，达州市侨兴房产开发有限公司A城B-2房屋经四川鹏源鑫房地产土地评估咨询有限公司于2013年3月15日作出的《房地产估价结果报告》证实该房的评估值为590800元（含装修价值66500元）；被上诉人达州市侨兴房产开发有限公司出具的《购房款及代收费情况表》证实印花税149元、权证工本费160元、契税5944元、大修基金7430元；中国人民财产保险股份有限公司达州市分公司出具的《个人抵押房屋保险保险单（副本）》证实个人抵押房屋保险1800元；四川省达县公证处出具的发票证实公证费300元；被上诉人达州市侨兴房产开发有限公司出具的收据证实房产证工本费80元；达州市房产管理局出具的《经营性缴费通知单》证实转让手续费354元。故上诉人陈兰、王峰的实际损失为590800元-297189元+149元+160元+5944元+7430元+1800元+300元+80元+354元=309828元。另上诉人陈兰、王锋主张的从诉讼时起支付的按揭款利息应属其实际损失，本院予以支持。上诉人主张提前偿还按揭贷款需付的违约金1000元并未实际产生，故本院不予支持。上诉人主张房屋装修款属实际损失，因该款包含在房屋的评估值中，故本院对上诉人主张装修款不再另行计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，被上诉人达州市侨兴房产开发有限公司应向上诉人陈兰、王峰赔偿的损失为309828元及2013年1月10日上诉人陈兰、王峰起诉时至判决生效时已实际支付的按揭款利息。
（三）关于合同解除后原审第三人的贷款如何偿还的问题
上诉人陈兰与被上诉人达州市侨兴房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》解除后，原审第三人的权益应依法得到保障。本案中，在上诉人向被上诉人支付首付款后，原审第三人将剩余购房款以按揭贷款的方式一次性付给被上诉人。《商品房买卖合同》解除后，该抵押房屋应归还给被上诉人，且被上诉人系上诉人与原审第三人签订《个人购房担保借款合同》的保证人，判决生效时按揭贷款的未还本金及生效之后产生的资金利息依法应由被上诉人达州市侨兴房产开发有限公司直接偿还给原审第三人。
综上，原审判决认定事实、适用法律有误，实体处理不当，依法应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销达州市通川区人民法院（2013）通川民初字第446号民事判决和（2014）通川民再初字第2号民事判决；
二、解除上诉人陈兰、王峰与被上诉人达州市侨兴房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；
三、上诉人陈兰、王峰于本判决生效后30日内将达州市侨兴房产开发有限公司A城B-2房屋返还给达州市侨兴房产开发有限公司；
四、被上诉人达州市侨兴房产开发有限公司于本判决生效后30日内向陈兰、王峰返还陈兰直接向达州市侨兴房产开发有限公司支付的购房款本金97189元，并向陈兰、王峰赔偿损失309828元；
五、被上诉人达州市侨兴房产开发有限公司于本判决生效后30日内向陈兰、王峰返还判决生效时上诉人陈兰、王峰实际偿还的按揭款本金及2013年1月10日至判决生效时上诉人陈兰、王峰已实际支付的按揭款利息；向原审第三人达州农村商业银行股份公司达川区支行偿还判决生效时按揭贷款的未还本金及生效后产生的利息。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，属给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，属其他义务的应当支付迟延履行金。
本案原审案件受理费5208元，二审案件受理费10416元，共计15624元，由达州市侨兴房产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 洁
审判员 旷章娟
审判员 户 娆
二〇一六年四月二十六日
书记员 杨兴敏