吉林省松江河林区基层法院
民 事 判 决 书
（2014）松民初字第101号
原告：徐方志，住吉林省抚松县。
被告：白山市隆德房地产开发有限公司。
单位所在地：吉林省白山市浑江区民中街22号
法定代表人：张鹏发。该公司经理。
委托代理人：刘明川，白山市隆德房地产有限公司法律顾问。
原告徐方志诉被告白山市隆德房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员曹雪峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐方志，被告白山市隆德房地产有限公司委托代理人刘明川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年4月12日原告与被告在松江河下设的白山隆德房地产开发有限公司松江河分公司达成购买房屋协议，协议约定“原告购买被告分公司开发的松江河德泰小区A3栋4单元301室，建筑面积87平方米，价款每平方米1650.00元，原告按被告要求交付房屋预付款65720.00元，剩余购房款70000.00元，在交付房屋时一次付清”由于被告松江河分公司的原因，双方没有签订正式购房合同，而是被告松江河分公司给原告出具了购房收据，在收据上注明了上述协议内容。但是被告松江河分公司在收取原告购房款后，一直没有建设该楼盘，经原告多次与被告交涉，被告在2010年11月1日，与原告签订了《松江河德泰花园小区购房户协议书》，协议书约定“被告隆德房地产开发有限公司继续开发该楼盘，同时被告自2010年8月起到竣工时止，每月给付原告损失200.00元，每月月末给付，交钥匙时将剩余违约损失一次性结清，违约损失按同期定期存款利息利率标准给付”。协议签订后，被告仅仅给付了4个月的损失每户200.00元，合计800.00元，在长达6年的时间里，被告至今没有开发建设该楼盘。无奈，原告在其他地方以每平方米2550.00元购买了楼房，多支出了购房款35770.00元。故提起诉讼，要求被告返还原告购房款65720.00元，支付协议约定的每户月200.00元损失计10200.00元（51个月），扣除已给付的800.00元，应实际给付9400.00元，并给付承诺的迟延利息14195.52元。合计125085.52元。
原告提供证据有：
一、被告松江河分公司出具原告缴款收据一张。
二、被告与原告签订的《松江河德泰花园小区购房户协议书》一份。
被告代理人辩称：隆德房地产开发有限公司松江河分公司在没有取得松江河德泰花园小区A1商品房预售许可的情况下，超越委托权限私自预售A1区房屋，属于违法行为，是触犯刑律的行为，应当依法受到追究。原告应当向公安机关报案，通过刑事违法追究形式来行使权利。原告与被告签订的《松江河德泰花园小区购房户协议书》不具有真正意义上的商品房买卖合同的实质内容，该协议只能证明被告对其分公司的违法行为给原告造成损失的一种补偿。
被告代理人在庭审中提供的证据有：抚松县房地产管理中心给隆德房地产松江河分公司下发的通知，松江河隆德分公司在松江河电视台播放公告内容，证明松江河分公司只取得了德泰花园B1.B2的预售许可。
经审理查明：2008年4月12日原告与被告在松江河下属单位白山隆德房地产开发有限公司松江河分公司达成购买房屋协议，协议约定“原告购买被告分公司开发的松江河德泰小区A3栋4单元301室，建筑面积87平方米，价款每平方米1650.00元，原告按被告要求交付房屋预付款65720.00元，剩余购房款70000.00元，在交付房屋时一次付清”被告松江河分公司出具交款收据一份，证实原告交纳了购房款65720.00元，并在收据上注明原告购买被告分公司开发德泰花园小区A3栋4单元301室。双方没有签订正式购房合同。
被告松江河分公司在收取原告购房款后，始终没有建设该楼盘，经原告多次与被告交涉，被告在2010年11月1日，与原告签订了《松江河德泰花园小区购房户协议书》，协议书约定“被告隆德房地产开发有限公司继续开发该楼盘，同时被告自2010年8月起到至竣工时止，每月给付原告损失200.00元，每月月末给付，交钥匙时将剩余违约损失一次性结清，违约损失范围按同期定期存款利息利率标准给付”。协议签订后，被告给付了4个月的损失每户200.00元，合计800.00元，在其后的长达6年的时间里，被告至今没有开发建设该楼盘。原告提起诉讼，要求被告按协议约定给付原告每户月200.00元损失计10200.00元（51个月），扣除已给付的800.00元，应实际给付9400.00元，并给付承诺的迟延利息14195.52元。合计125085.52元。
上述事实，经庭审调查，当事人陈述，举证，质证，当事人无异议，原告提供书证合法有效，本院予以确认。
本案争议焦点是：被告是否违约，被告应否返还原告购房款及给付原告协议约定的每月200.00元及欠款利息。
经庭审调查，双方当事人举证、质证，本院综合评判如下：
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，原告与被告下属单位隆德房地产松江河分公司之间的商品房买卖协议，是双方真实意思表示，松江河隆德房地产分公司是否具有该出卖楼盘的预售资格，与原告没有关系，被告松江河分公司出卖商品房的行为在被告与原告签订《松江河德泰花园小区购房户协议书》后，应视为其与原告签订的房屋买卖协议，已经得到被告的追认，被告与原告签订的该协议，真实、合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，原告在该协议履行过程中，无任何违约行为，被告理应按约定履行合同义务。被告代理人辩称其下属单位未取得该楼盘的商品房预售资格，属于违法行为的意见，与原告无关。被告不能履行障碍，应当被告自行排除解决。因原告并无任何过错及违约行为，所以造成原告不能按约定获得购买房屋的责任，应当由被告承担。原告的诉讼请求，符合《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，请求合理，证据充分，依法应予支持。
综上，本院认为，原告与被告达成协议后，被告即应按约定履行自己的义务。原告在庭审中提供了书证，对其诉讼主张予以证实，其证据真实，合法有效。由于被告至今没有履行与原告签订的合同，原告要求被告返还交纳的购房款，并按协议约定赔偿损失的诉讼请求合理，依法应予支持。原告在庭审中放弃了重新购买房屋差价款的诉讼请求。被告关于履行不能的辩解理由及证据，与原告无关，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”“第四十四条依法成立的合同，自成立时生效”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同，第三项当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失之规定”判决如下：
白山市隆德房地产开发有限公司返还原告徐方志购房款65720.00元，并按照《松江河德泰花园小区购房户协议书》的约定给付原告每月损失200.00元，计9400.00元，给付原告迟延交付利息14195.52元。合计89315.52元。于本判决生效后立即执行。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1400.50元由被告白山隆德房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院分院。
审判员 曹雪峰
二〇一四年十二月三十日
书记员 张玉全