上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第38799号
原告（反诉被告）陈某某。
原告（反诉被告）曹某某。
法定代理人陈某某。
上列两原告共同委托代理人吴荣良，上海市金茂律师事务所律师
被告（反诉原告）任泽南。
委托代理人任勤。
委托代理人郭惠明，上海市和平律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈某某、曹某某诉被告（反诉原告）任泽南房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月5日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告（反诉原告）任泽南提出管辖权异议，本院于2013年12月8日做出（2013）浦民一（民）初字第38799号民事裁定，裁定驳回被告（反诉原告）任泽南的管辖权异议。被告（反诉原告）任泽南不服，提起上诉。2014年1月14日，上海市第一中级人民法院驳回上诉，维持原裁定。后本案依法适用普通程序，于2014年4月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈某某及两原告（反诉被告）的委托代理人吴荣良，被告（反诉原告）的委托代理人任勤、郭惠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某某、曹某某诉称，原、被告于2012年12月5日通过上海沪联房地产经纪事务所沪闵路二店公司居间介绍，签订《上海市房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定由原告受让被告坐落于上海市浦东新区张杨北路XXX弄XXX号XXX室（复式）的公寓（以下简称系争房屋）。该合同约定的房屋转让价款为人民币（以下币种相同）180万元。后双方于2013年2月6日和3月12日分别签订《协议书》，进一步约定被告出售该房屋的总价为249万元（被告净到手价格），包括买卖合同价180万元和搬迁补偿款69万元。上述《买卖合同》及《协议书》签订后，原告积极履行合同约定。截止2013年6月4日，原告已累计向被告支付房款275万元，包括现金支付3万元，银行转账146万元，中国工商银行转按揭贷款126万元。原告由此向被告多支付了26万元。后双方约定，在扣除被告银行按揭贷款利息14，166.90元后，被告应向原告返还245，833.10元及相应的违约金，计算方式为：以225，833.10元为基数，按日万分之五，自2013年4月1日起计算至实际返还之日止；以20，000元为基数，按日万分之五，自2013年6月18日起计算至实际返还之日止。原、被告的《买卖合同》中约定，被告应于2013年1月31日前腾出房屋并交付原告。在原告的多次催促下，被告于2013年7月2日才向原告交付房屋钥匙，故被告应赔偿原告迟延交房的违约金189，240元，计算方式为：以249万元为基数，按照日万分之五，自2013年2月1日计算至2013年7月2日止。根据《买卖合同》约定，原告只需承担2012年下半年的物业管理费，由于被告未及时支付2012年上半年的物业费，原告不得不代为垫付应当由被告支付的2012年上半年的物业费，共计1，391.40元，被告应支付给原告。经原告多次催促，被告以各种理由拒绝返还上述款项及支付违约金，故请求法院判令：1、被告返还原告多支付的购房款245，833.10元及违约金，违约金计算方式为：以225，833.10元为基数，按日万分之五，自2013年4月1日起计算至实际返还之日止；以20，000元为基数，按日万分之五，自2013年6月18日起计算至实际返还之日止；2被告赔偿原告迟延交房的违约金189，240元；3、被告返还原告代为垫付的2012年1-6月的物业费1，391.40元。
被告任泽南辩称，关于第一项诉讼请求，原、被告约定的房价为249万元，原告依约多支付了26万元。2013年7月2日，原、被告对账后确认扣除应由原告承担的被告的工行贷款利息14，166.90元、原告迟延付款的赔偿款1万元，被告应返还原告243，200元。但之后原告反悔不愿意扣除1万元，导致双方至今未退款给原告，被告只应退还原告243，200元，并不应支付利息。关于第二项诉讼请求，被告在原告付清房款后立即向原告交付了房屋，被告没有迟延交房，被告不应支付迟延交房的违约金，即使法院认定被告存在迟延交房，原告主张的日万分之五的标准也过高，请求法院予以调整。关于第三项诉讼请求，2013年7月2日原、被告结账时已对之前的物业管理费进行结账，故被告不应再另行支付原告物业管理费。
反诉原告任泽南诉称，反诉原、被告签订《买卖合同》后，反诉被告未按照约定于过户当日2013年2月7日付清房款，其中124万元反诉被告于2013年4月1日支付给反诉原告，剩余2万元于2013年6月4日支付给反诉原告。反诉被告迟延付款应依约支付反诉原告违约金，计算方式为以100万元为本金，按日万分之五，自2013年2月7日计算至2013年3月31日止，共计26，000元。故请求法院判令：反诉被告支付逾期付款的违约金26，000元。
反诉被告陈某某、曹某某辩称，反诉原、被告签订的《买卖合同》及《补充协议》中只约定了尾款126万元通过贷款支付，并未约定贷款的支付时间，故原告并不存在逾期付款，不同意反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年12月5日，任泽南（甲方）与陈某某、曹某某（乙方）签订《买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，转让价款180万元；甲方于2013年1月31日前腾出房屋并通知乙方验收交接；甲、乙双方于2013年2月7日前办理过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金每日按乙方逾期未付款万分之五计算，自本合同应付款期限之第二天起算至实际付款之日；甲方未按本合同约定期限将系争房交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应向乙方支付违约金，违约金每日按乙方已付款万分之五计算，自本合同第四条、第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。该合同补充条款（一）约定：1、甲乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款手续后的5个工作日内至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续；2、甲方于双方进交易中心办妥过户手续当日，将该房地产交付乙方；......；7、有关乙方贷款的特别约定：（1）甲乙双方约定将甲方名下现有工行贷款转按揭到乙方名下，此手续时间不能完全确定，故双方于完成贷款手续后10个工作日内进当地交易中心办理过户手续。另特别约定2012年12月之前所产生的银行贷款利息由甲方支付，2012年12月当月银行贷款利息双方各承担50%，2013年1月起由乙方承担，甲乙双方约定，2012年下半年物业管理费由乙方承担；（2）若乙方向银行申请贷款数额不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前以现金补足不足部分。该合同附件三约定：乙方于2012年11月21日之前，直接支付甲方房款54万元，乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款126万元，该款项由贷款银行收到乙方他项权利证后一次性划入甲方账户。
2013年2月6日，任泽南（甲方）与陈某某、曹某某（乙方）签订协议书（以下简称《补充协议一》），约定甲乙双方在原协议基础上达成如下协议：1、甲方出售系争房屋总价249万元（净到手价格），其中买卖合同价格180万元，搬迁补偿款69万元；2、乙方已支付甲方123万元，剩余126万元未支付（其中100万元从甲方现尚未还清工商银行贷款转按揭给乙方名下，另外26万元由于银行要求资金监管，由乙方现金形式支付给资金监管方），待乙方拿到新产证后由乙方申请贷款银行直接将126万元支付给甲方（一部分直接还甲方尚未还清工商银行贷款，剩余部分直接打到甲方卡内）；3、甲方提出要求乙方先支付23万元给甲方，乙方同意甲方要求，并于2013年2月6日支付给甲方，但甲方必须拿到126万元余款后7日内返还乙方该23万元（甲方扣除乙方应承担的银行贷款利息），每逾期一日按已付款万分之五违约金支付给乙方。
2013年3月12日，任泽南（甲方）与陈某某、曹某某（乙方）签订《协议书》（以下简称《补充协议二》。），约定双方在原有协议基础上，另行协商达成如下协议：1、甲方出售系争房屋总价249万元，乙方已经支付给甲方146万元，再应甲方要求乙方在过户当日应付清除在工商银行办理转按揭贷款的100万元之外的余款3万元，甲方将共计收到149万元，余款100万元将甲方现有工商银行贷款100万元转按揭到乙方名下；2、由于乙方办理转按揭手续银行方要求资金监管，并且监管资金包括转按揭部分需要达126万元（包括转按揭的100万元和乙方支付到监管公司的自有资金26万元），该126万元待双方在房地产登记机构核准登记后，资金监管公司将在清偿甲方抵押贷款后余款除2万元外划入甲方确认的收款账户，待乙方撤销掉其原先工商银行的贷款注销手续后，剩余2万元再打入甲方账户。甲方应在收到每笔款项后14日内（乙方应通知甲方），扣除双方约定的乙方应承担的银行贷款利息部分款项之外，余款全部返回乙方，每逾期一日按万分之五违约金支付乙方；3、银行贷款利息按照原先约定，2012年12月的贷款利息双方各半承担，2013年1月起乙方承担，此贷款利息数额应以甲方2012年10月的数额为准。
2012年11月21日、2012年12月5日、2013年2月6日，陈某某、曹某某分别以银行转账方式向任泽南支付购房款100万元、23万元、23万元，合计146万元。2013年3月8日，陈某某、曹某某与任泽南共同至交易中心办理过户手续。之后，陈某某、曹某某另支付任泽南房款3万元。2013年4月1日、2013年6月3日，陈某某、曹某某分别通过资金监管公司划款向任泽南支付房款124万元和2万元，共计126万元。其中124万划款至工行监管资金还贷专户，2万元划款给任泽南。综上，陈某某、曹某某共计已向任泽南支付275万元。陈某某、曹某某与任泽南双方确认按照约定应由陈某某、曹某某承担的被告工行贷款利息为14，166.90元。
2013年3月28日，系争房屋产权核准登记至陈某某、曹某某名下。2013年3月中下旬，陈某某的前夫曹丹（2012年11月22日离婚）发手机短信给任泽南的父亲任勤，催促双方按照之前的约定，计算好相关扣除费用，进行结账并交钥匙和水电煤过户。最后双方约定于2013年7月2日进行结账和房屋交接。
2013年7月2日，任泽南向陈某某、曹某某交付系争房屋，交房手续由陈某某的前夫曹丹代为办理，但陈某某向曹丹出具了有陈某某签名的空白纸张，曹丹用该空白纸张出具了“今收到任泽南系争房屋钥匙一把”的收据。同日，曹丹与任泽南的父亲任勤签订《结账单》，内容为：双方确认任泽南应退还陈某某243，200元，陈某某工行账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，以上款项以银行汇款凭证为依据。
以上事实，由经庭审质证的《买卖合同》、《补充协议一》、《补充协议二》、房款支付凭证、手机短信、《上海市房地产登记薄》、《结账单》、《收据》以及原、被告的陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，否则应承担相应的违约责任。
首先，关于陈某某、曹某某要求任泽南返还多付房款及利息的本诉请求。陈某某、曹某某认为，任泽南应向其返还的房款为26万元扣除其应承担的工行贷款利息14，166.90元，共计245，833.10元。任泽南认为，对于陈某某、曹某某多付了房款26万元及陈某某、曹某某依约应承担的工行贷款利息14，166.90元无异议，但双方已于2013年7月2日签订了《结账单》，结账的结果是任泽南向陈某某、曹某某退还金额243，200元，该金额是包括了陈某某、曹某某应承担的工行贷款利息、物业费以及陈某某因逾期付款补偿给任泽南的1万元补偿款后的总结账。对此，本院认为，2013年7月2日，陈某某的前夫曹丹代其与任泽南的父亲任勤签订了《结账单》，虽然陈某某认为其只委托曹丹代为办理交房手续，并未委托曹丹进行结账。但基于曹丹和陈某某、曹某某的特殊关系，曹丹之前也一直代陈某某和曹某某与任泽南联系交房和结账事宜，结账当天陈某某向曹丹出具了有陈某某签名的空白收据，陈某某、曹某某对曹丹的收房行为也予以认可，故任泽南有理由相信曹丹有权代理陈某某、曹某某进行收房和结账，曹丹代陈某某签署的《结账单》对陈某某和曹某某具有法律约束力。故任泽南应按照双方的《结账单》上的金额及时向陈某某和曹某某退还多付房款243，200元。
对于陈某某、曹某某主张的迟延退还多付房款的违约金，双方签订的两份《补充协议》对多付钱款的退还时间进行了约定，但双方对退款金额一直未结账，直至2013年7月2日双方签订了《结账单》，故任泽南应于签订该《结账单》当日向陈某某、曹某某退还相应款项。任泽南辩称因陈某某反悔不认可双方结账金额才未将钱款退还，但任泽南作为退款义务人在知悉陈某某退款账号的情况下仍应及时将相应款项退还给陈某某，否则应承担相应的违约责任。根据《补充协议二》的约定，任泽南逾期退还多付房款的违约金按照日万分之五计算。本院综合考量陈某某、曹某某的实际损失、任泽南的过错程度，并结合公平原则和诚实信用原则，酌定违约金的计算标准为日万分之二。故任泽南应以243，200元为本金，自2013年7月3日起至实际退还之日止，按照日万分之二标准向陈某某、曹某某支付迟延退还多付钱款的违约金。
其二，关于陈某某、曹某某要求任泽南返还2012年1-6月物业费的本诉请求。任泽南认为，该笔物业费按照合同约定确应由其承担，但双方已在2013年7月2日的《结算单》中予以结算，不应由其另行支付。然而《结算单》中并未明确双方的结算金额包含了任泽南应支付的物业费，陈某某的前夫曹丹与任泽南的父亲在7月2日结账前的手机短信联系中，仅谈及扣除工行贷款利息进行结算，并未谈及物业费的结算，并且任泽南也未提供其他证据证明其主张，故本院认定双方的结账中未就物业费进行结账，陈某某、曹某某要求任泽南返还代付的2012年1-6月的物业费1，391.40元的请求，本院予以支持。
其三，关于陈某某、曹某某要求任泽南支付逾期交房违约金的本诉请求。《买卖合同》第四条约定，任泽南应于2013年1月31日前交房。但该《买卖合同》补充条款（一）又约定任泽南于双方进交易中心办妥过户手续当日交房。双方确认交房时间以补充条款（一）为准。故任泽南应于双方办理过户手续即2013年3月8日向陈某某、曹某某交付系争房屋。现任泽南直至2013年7月2日才交房，应承担相应的违约责任。根据《买卖合同》的约定，逾期交房的违约金每日按已付款的万分之五计算。本院综合考量陈某某、曹某某的实际损失、任泽南的过错程度，并结合公平原则和诚实信用原则，酌定任泽南应支付陈某某、曹某某逾期交房违约金2万元。
其四，关于任泽南要求陈某某、曹某某赔偿逾期付款违约金的反诉请求。任泽南认为，陈某某、曹某某未在《买卖合同》约定的过户日期2013年2月7日前付清全部房款，应承担逾期付款的违约责任。但实际上，原告至过户当日2013年3月8日已付清除约定贷款126万元之外的全部房款。对于贷款126万元，《买卖合同》约定，贷款不足过户前现金补足，但原、被告之后签订的两份《补充协议》对贷款126万元的支付时间进行了变更。两份《补充协议》明确126万元实行资金监管，并于系争房屋核准登记之后支付给任泽南，具体支付时间以资金监管公司的支付时间为准。系争房屋产权于2013年3月28日核准登记，2013年4月1日、6月3日，资金监管公司即分两次将126万元划款给任泽南，故任泽南主张陈某某、曹某某逾期付款没有依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）任泽南于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈某某、曹某某返还多付房款243，200元；
二、被告（反诉原告）任泽南于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈某某、曹某某迟延返还多付房款的违约金，计算方式为：以243，200元为基数，按照日万分之二，自2013年7月3日起计算至实际退还之日止；
三、被告（反诉原告）任泽南于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈某某、曹某某垫付的物业费1，391.40元。
四、被告（反诉原告）任泽南于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈某某、曹某某迟延交房的违约金20，000元；
五、驳回被告（反诉原告）任泽南的全部反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9，085元，由被告（反诉原告）任泽南负担4，844元，原告（反诉被告）陈某某、曹某某负担4，241元；反诉案件受理费300元，由被告（反诉原告）任泽南负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡铁红
代理审判员 唐墨华
人民陪审员 马顺山
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 赵 勤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。