河北省邢台市桥东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0502民初2380号
原告：温南昌，男，1972年3月29日出生，汉族，现住河北省武安市。
委托诉讼代理人：牟汉伟，河北正邦律师事务所律师。
被告：陈立明，男，1960年10月11日出生，汉族，现住邢台市桥东区。
委托诉讼代理人：李寅岭、李晓云，河北领航律师事务所律师。
第三人：邢台志合房地产开发有限公司，住所地邢台市桥东区泉南大街光明小区5号楼东头1-2层楼房，统一社会信用代码：91130500688228547B。
法定代表人：侯建伟，该公司经理。
委托诉讼代理人：桑凤珍，河北鑫旺律师事务所律师。
原告温南昌与被告陈立明及第三人邢台志合房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月11日受理后，依法适用普通程序，于2017年12月7日公开开庭进行了审理。原告温南昌委托诉讼代理人牟汉伟，被告陈立明委托诉讼代理人李寅岭、李晓云，第三人邢台志合房地产开发有限公司委托诉讼代理人桑凤珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温南昌向本院提出如下诉讼请求：1、依法撤销邢台市桥东区人民法院（2017）冀0502执151号之一执行裁定书及（2017）冀0502执异70号执行裁定书；2、依法解除对原告购买的邢台市桥东区玉泉南大街玉泉华庭小区2号楼1-701号房屋查封措施，并停止对该房产的执行；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月20日，原告与第三人签订《购房协议》，协议约定：第三人将其位于邢台市桥东区××南大街××小区××楼××号的房屋出售给原告，房屋建筑面积126.56平方米，房款736326元；合同签订后，原告于2016年1月20日一次性付清房款736326元，付款达100%；现房屋钥匙己交给原告。因被告陈立明与第三人邢台志合房地产开发有限公司之间有其他债务纠纷，贵院做出（2016）冀0502民初117号民事判决书和邢台中院做出（2016）冀05民终3700号民事判决书，被告申请执行，贵院于2017年2月22日做出（2017）冀0502执151号之一执行裁定书，误将原告购买的房产当做第三人的财产予以执行，原告提出执行异议，贵院做出驳回原告异议的执行裁定书。原告认为贵院做出查封及两个裁定错误。1、本案房产原告于2016年1月20日购买，而贵院做出（2017）冀0502执151号之一执行裁定书是2017年2月22日，原告购买房产早于贵院查封，所以，原告是房产的权利人；2、原告己支付购买房屋的房款，且按市场价格支付，公平合理，原告没有过错。由于第三人原因没有更换商品房买卖合同，责任不在原告，第三人不具有对该房产的权利；3、以案外人无证据证明其名下无其他用于居住的房屋为由裁定驳回异议错误。4、违背程序规定。原告提出异议后，贵院执行局人员未组织双方听证就于2017年8月14日做出驳回异议执行裁定书。程序违法。综上，贵院在本案中做出的裁定书认定事实错误，适用法律错误。现提出异议之诉，请依法支持原告诉请。
被告陈立明辩称，一、原告不是查封房产即玉泉华庭住宅小区2号楼1-701号商品房的所有权人，其对查封房产不享有足以排除执行的民事权益。1、原告虽与第三人签订《购房协议》购买查封房产，但买卖双方并没有签订具有一定公示效力的房产管理部门备案的商品房买卖合同，更没有办理该商品房的登记过户。根据《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，因此原告对该房产不享有所有权；另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”之规定，本案查封房产现仍登记在房地产开发企业（第三人邢台志合房地产开发有限公司）名下，因此可以确定原告并非查封房产的权利人。2、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告作为提出执行异议的案外人，应当举证证明他对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，以完成自己的法定举证责任，否则应当承担举证不能的法律后果。二、邢台市桥东区人民法院(2017)冀0502执行151号之一执行裁定书以及(2017)冀0502执异70号执行裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。1、执行程序中法院已经查明本案查封的房产系登记在房地产开发企业（邢台志合房地产开发有限公司）名下的商品房，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十九条之规定，作为提出执行异议的申请人，原告有义务证明以下事实：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价运动会的百分之五十。但审查程序中原告却未完成这一法定的举证责任，因此原告应当承担举证不能的法律后果，法院依此驳回原告的执行异议，适用法律正确，依法应予维持。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定，人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。以此法院对执行异议审查以书面审查为原则，听证并非必经程序。因此法院对原告所提出的执行异议的审查采用书面审查，未组织听证，是符合法律规定的，并不存在程序错误。综上所述，原告不是查封房产的权利人，且不能就其对查封房屋享有足以排除执行的民事权益完成法定的举证责任，因此原告所提异议不足以排除对本案查封房产的执行，邢台市桥东区人民法院(2017)冀0502执行151号之一执行裁定书以及(2017)冀0502执异70号执行裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。望贵院驳回原告的诉讼请求，并许可对于查封房产继续予以执行。
第三人邢台志合房地产开发有限公司述称，1、第三人未向被告陈立明借款，陈立明据以执行的邢台市桥东区人民法院（2016）冀0502民初117号民事判决书以及邢台市中级人民法院（2016）冀05民终3700号民事判决书错误，不能作为执行的依据，第三人就上述两份判决书向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院已出具(2017)冀民申2657号民事裁定书，指令邢台市中级人民法院再审本案，上述两份判决书不能作为执行的依据。2、贵院查封前，第三人已经与原告签订了内部认购协议，原告按协议要求支付房款后，第三人已将涉案房产交付原告占有使用，因当时邢台市房管局系统升级，未在房管局办理备案手续。自涉案房产交付原告使用后，原告即享有涉案房产的占有、使用、收益等物权权利，第三人不再享有所有权，即使未办理产权转移手续，亦不影响原告享有物权所有权的期待权。需要说明的是，原告对涉案房产享有的是物权期待权，被告享有的则是普通债权，物权的效力远远高于债权的效力。为避免执行错误，给原告造成财产损失，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定（以下简称《异议复议规定》），希望贵院依法公正判决，对涉案房产排除执行，予以解封。3、关于本案的法律适用问题。根据立法原意及最高院关于执行异议案件的相关判例，第三人认为《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。第二十八条系普通性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，第二十九条则为特别条款。对房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。本案应适用第二十八条规定作出裁决。4、即便被告与第三人的债权关系成立，截止目前，第三人拖欠被告连本带息不足1000万元，而贵院查封包含本案原告在内的第三人名下资产高达1.2亿元，其中本案原告和其他9名业主名下资产5000多万元，第三人名下6000多万元，远远超出了被告所申请执行的范围。且贵院查封原告房产后，因关乎原告的切身利益，原告多次到第三人单位堵门闹事，造成非常严重的社会后果。无论从法律角度还是客观实际讲，贵院对原告提出执行异议的房产均应排除执行、予以解封，即便如此也根本不会影响被告的财产权益。希望贵院根据本案的实际情况，为了维护社会稳定，切实保护原告的合法权益。
原告围绕诉讼请求提交证据：证据1、原告的玉泉华庭内部购房协议一份。证据2、交房款收据1张，证明款项的交付方式，房款已经全部交清。证据3、河北省商品住宅使用说明书、河北省商品住宅质量保证书各一份。第三人提交证据：1、邢台市中级人民法院（2016）冀05民终3700号民事判决书一份、河北省高级人民法院（2017）冀民申2657号民事裁定书一份。2、邢台市桥东区人民法院（2017）冀0502执151号、151号之一、之二民事裁定书各一份及以及相对应查封财产清单各一份。3、交房通知书及交接手续。4、评估报告一份，证明法院查封原告和第三人名下财产高达1.2亿元。被告陈立明未向法院提交证据。
对原告及第三人提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。
根据原、被告及第三人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2016年1月20日，原告与第三人签订《购房协议》，协议约定：第三人将其位于邢台市桥东区××南大街××小区××楼××号的房屋出售给原告，房屋建筑面积126.56平方米，房款736326元；合同签订后，原告于2016年1月20日一次性付清房款736326元，付款达100%；现房屋钥匙己交给原告，因第三人原因未办理房产证过户手续，该房屋仍登记在开发商（即第三人）名下。因被告陈立明与第三人邢台志合房地产开发有限公司之间有其他债务纠纷，已经邢台市桥东区人民法院（2016）冀0502民初117号民事判决书和邢台市中级人民法院（2016）冀05民终3700号民事判决书作出判决。被告向邢台市桥东区人民法院申请执行，该院于2017年2月22日做出（2017）冀0502执151号之一执行裁定书，查封了位于邢台市桥东区××南大街××小区××楼××号房屋。原告向该院提出案外人执行异议。该院以原告提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，第二十九条之规定，于2017年8月14日作出（2017）冀0502执异70号执行裁定书驳回了原告的异议。原告向法院提起案外人执行异议之诉，形成本诉。
本院认为，原告温南昌与第三人志合房地产公司签订的《玉泉华庭内部房协议》是双方的真实意思表示，具备商品房买卖合同的主要内容，该协议应认定为有效的商品房买卖合同。原告已按照约定向第三人支付了全部购房款，第三人也向原告交付了房产，并且原告于法院查封前已占有该房产。虽然该购房协议在法院查封前未在房管部门备案，仍登记在第三人志合房地产公司名下，但此并非是原告自身原因所造成。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”比较两个法条，就保护标准而言，第二十九条既不要求主观上无过错，也不要求交付全部价款，更不要求占有房屋，总体比第二十八条宽泛。两个条文虽然适用于不同情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则第二十八条和第二十九条适用上产生竞合，两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普通性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可适用特别条款也可适用普通条款。因此，本院认为原告温南昌符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利，对其要求停止对该房屋执行的诉讼请求，应当予以支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：
不得执行邢台市桥东区玉泉华庭小区2号楼1单元701号房产。
案件受理费400元，由第三人邢台志合房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
本院（2017）冀0502执异70号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
审 判 长 王大水
审 判 员 王金岭
人民陪审员 赵 迪
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 陈彦灵