广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终2068号
上诉人（原审原告，反诉被告）：黄金花，女，汉族，住广东英德市英城。
委托代理人：张豪亮，男，汉族，住广西宾阳县，系黄金花的配偶。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：石凯洲，男，汉族，现住广东深圳市。
上诉人黄金花因与被上诉人石凯洲租赁合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2016）粤1881民初3980号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年8月2日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人黄金花的委托代理人张豪亮，被上诉人石凯洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人黄金花上诉请求：一、请求依法撤销（2016）粤1881民初3980号民事判决书；二、依法判令被上诉人双倍退还上诉人押金2.2万元和赔偿装修损失及物品折价费用23.8万元；三、依法驳回被上诉人的诉讼请求；四、本案的一审和二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，程序违法。一、一审法院在上诉人提交申请清点涉案房屋的相关设备的申请书后，既未组织清点，也未向上诉人送达不组织清点的通知书，程序违法。一审审理过程中，上诉人提供了装修合同和购买装修材料及购买物品的凭证，而且庭审中被上诉人也确认存在属于上诉人所有的相关的物品在涉案房屋内。况且，上诉人在2016年3月8日（举证期限内）向一审法院提交了申请书，申请法院对涉案房屋内属于上诉人所有的相关设备进行清点。但是直至一审判决作出后，一审法院既未组织清点，也未向上诉人下达不予准许的通知书。二、涉案房屋在2014年4月就已经由被上诉人支配使用，一审判决上诉人支付被上诉人2014年5月至7月的租金缺乏事实和法律依据。被上诉人在2014年3月份就已经将上诉人租赁经营的一至三层的聚福酒楼的大门的锁头更换，导致上诉人无法经营酒楼。上诉人早在2014年3月份就已经无法进入租赁的房屋，即上诉人从2014年3月份起就已经无法占有使用租赁的房屋，房屋也在事实上由被上诉人占有使用了。房屋既然已经不是由上诉人实际占有使用，被上诉人要求上诉人支付2014年5月份至7月份的租金缺乏事实和法律依据。一审法院认为上诉人没有提供相关证据证明与被上诉人通过协商方式解除租赁合同关系，也没有被上诉人办理结算以及房屋退回的交接手续，应承担继续支付租金的义务，缺乏事实依据。被上诉人在其一审反诉状中也述明上诉人在2014年4月31日离开租赁房屋，上诉人有充分的理由相信被上诉人在2014年5月后就已经实际占有使用租赁房屋了，也就是说租赁房屋已经交回给了上诉人，因此2014年5月后的房租仍然要上诉人承担明显缺乏理据。在上诉人确实拖欠其租金的情况下，即使作为房屋所有权人被上诉人采取更换锁头的方式不准上诉人继续租用房屋，上诉人碍于理亏肯定也不敢报警，而且报警也不能解决纠纷。而且从被上诉人提供的其与李冬桃签订租房合同显示，其自2014年8月1日就已经将房屋出租给了李冬桃。尚不论李冬桃何时开始交租，但是能够确定的是2014年8月1日后涉案房屋就已经由被上诉人交付给了李冬桃使用，若房屋没有交回给被上诉人，被上诉人如何将房屋交付给李冬桃。
被上诉人石凯洲口头答辩称：黄金花租赁我的房屋已经进行过两次诉讼，六月份中院已经下过判决认定她违约的事实。其要求我赔偿装修费用以及货物损失毫无根据。
上诉人黄金花向一审法院起诉请求：1、继续履行双方于2012年10月20日签订的《租房合同》；2、石凯洲双倍退还黄金花的押金2.2万元和赔偿装修损失23.8万元；3、石凯洲赔偿黄金花的预期收益48万元；4、本案诉讼费用由石凯洲负担。
一审法院认定事实：经审理查明，双方于2012年10月20日签订《租房合同》，约定石凯洲将位于英德市英城梅花路76号之一的私人住宅一至六层共682平方米出租给黄金花经营使用，租金每月11000元，于每月5至10日前支付。如超过半个月未付租金，可视为违约，石凯洲有权收回物业，押金不予退回。租期8年，从2012年10月至2020年10月。黄金花装修期为1个月，装修期间不收租金。同时约定黄金花使用的水电费由黄金花缴交。合同签订后，石凯洲将涉案房屋交付黄金花使用。黄金花将1-3楼用于经营餐饮业，4-6楼用于出租他人居住。由于黄金花没有按时交租金，2014年1月15日，黄金花立具确认书给石凯洲，确认2013年12月31日前欠石凯洲房租、水电费等60107元。立具确认书后，黄金花仍继续经营，2014年4月29日黄金花仍收取6楼租客的房租，4月底黄金花结束营业。2014年1、2月租金黄金花已交付给石凯洲，3、4月租金未交。
2016年1月7日，石凯洲以黄金花为被告向本院起诉[案号为：（2016）粤1881民初60号]，请求判令黄金花偿还所欠石凯洲房租、水电费等85421元，并由2016年1月1日起按每月1500元支付利息给石凯洲，至付清本金日止；本案诉讼费用由黄金花负担。庭审中，石凯洲增加要求解除双方2012年10月20日签订的《租房合同》。一审法院于2016年2月26日对该案作出一审判决：一、解除双方于2012年10月20日签订的《租房合同》；二、黄金花于本判决生效之日起十日内支付石凯洲房屋租金82107元（确认书结算的2013年底的房租等款项60107元+2014年3、4月租金22000元）及利息；三、驳回黄金花其他诉讼请求。一审判决后，黄金花不服，向清远市中级人民法院提起上诉，后该案发回重审案号为（2016）粤1881民初1804号，该案判决：一、双方签订的《租房合同》于2016年7月26日解除；二、黄金花于本判决生效之日起十日内向石凯洲支付租金及电费共84654.1元及利息。黄金花对（2016）粤1881民初1804号案判决不服，再次提起上诉，其上诉请求为撤销该民事判决第二项，改判其支付租金及水电费60107元，诉讼费由石凯洲承担，对《租房合同》于2016年7月26日解除的判项未提出上诉并在本案庭审中予以认可。本案在原审一审庭审中，黄金花亦放弃了其第一项要求继续履行《租房合同》的诉讼请求。
2014年8月29日石凯洲与案外人李冬桃签订《租房合同》，约定将涉案房屋的一至三层租给李冬桃经营，每月租金6000元，租金每年递增5%，租赁期限自2014年8月1日至2017年7月31日止，乙方装修房屋时间为最长一个月免租，如提早营业就从经营日开始计入租金。
黄金花要求清点本案租赁房屋内属于自己的物品设备，庭审中石凯洲主张现在房间内的设备是属于自己所有，而且已经重新租赁出去，不同意清点。
一审法院认为：黄金花与石凯洲签订的《租房合同》是双方在平等、自愿的基础上订立的，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，双方均应依约履行各自义务。现该《租房合同》被另案判决于2016年7月26日解除，双方均对此予以认可，双方应依照合同约定或法律规定处理有关后续问题。
本诉部分，关于黄金花请求要求石凯洲双倍退还押金2.2万元，根据双方在签订的《租房合同》第二条：“如超过半个月未付租金，可视为违约，石凯洲有权收回物业，押金不予退回”的约定，黄金花在2014年3月后没有支付租金给石凯洲，已经违约，石凯洲有权收回物业，押金不予退回，黄金花称是因为石凯洲锁住租赁房屋的大门不给自己经营，才导致自己违约，因未提供证据证实，因此对于黄金花的抗辩意见，一审法院不予采纳，故黄金花诉请要求石凯洲双倍退还押金2.2万元，于法无据，一审法院不予支持。
关于黄金花要求石凯洲赔偿装修损失23.8万元以及赔偿预期收益48万元，根据双方在签订的《租房合同》第二条中“如甲方提前终止合同，应双倍退还乙方押金和赔偿装修损失”的约定，本案并不是石凯洲提前终止合同，黄金花提供的装修合同金额87678元以及部分装修材料，已经形成附合，因黄金花违约导致合同解除，所以黄金花要求赔偿此部分装修损失，于法无据，一审法院不予支持。
黄金花要求赔偿的其他家电及厨房设备损失，提供的证据均为收据或者送货单，未提供正式发票予以证实，对这些证据的真实性、关联性无法确认，虽石凯洲不同意进入租赁房屋清点设备，但是黄金花提供的证据也不足以证明其有价值150322元的设备仍在租赁房屋内，而且黄金花于2014年4月就结束营业离开租赁房屋，距今时间较长，不利于查清事实，黄金花对此项损失仍应承担进一步的举证责任，所以黄金花此项诉讼请求证据不足，另一方面黄金花在石凯洲未同意折价的情况下，未提出返还设备的诉讼请求，而是直接要求按照设备计算价格，也缺乏事实和法律依据，因此对黄金花清点设备以及赔偿设备损失的请求，一审法院不予支持。
另黄金花的预期收益是未来不确定的事项，经营有可能盈利也有可能发生亏损，黄金花未提供之前营业收入、净利润证据，直接估算没有依据，而且本案黄金花超期未付租金违约在先，从而导致合同解除，因此黄金花要求石凯洲赔偿预期收益48万元，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。
反诉部分，关于石凯洲反诉请求判令黄金花支付2014年5月至2014年9月共五个月的租金损失55000元的问题，虽然2014年5月之后黄金花不再经营涉案房屋，但是未能提供相关证据证明与石凯洲已经解除了租赁合同关系，也没有与石凯洲办理结算以及清退房屋的交接手续，现《租房合同》被另案判决于2016年7月26日解除，黄金花未举证证明其从2014年5月之后有按时履行支付租金的义务，因此，应当从2014年5月起继续支付租金，因房屋后又被石凯洲出租给了案外人李冬桃，所以租金应交至石凯洲将房屋租赁给李冬桃之日止。根据石凯洲与李冬桃签订的《租房合同》，其租赁期限是从2014年8月1日至2017年7月31日，因此本院支持石凯洲反诉诉讼请求中从2014年5月至7月三个月的租金损失，对石凯洲要求赔偿的8月至9月的租金，是石凯洲与李冬桃双方之间的约定，对该两个月租金损失一审法院不予支持。
关于石凯洲反诉请求判令黄金花支付将一、二、三层租与李冬桃的房租差价损失每月1400元三年合计50400元的问题，因为该涉案的房屋，石凯洲已经于2014年8月1日出租给李冬桃，且石凯洲将涉案房屋租赁给黄金花时出租1至6层，每月租金11000元，并没有约定每一层房屋的租金是多少，而出租给李冬桃的是1至3层的房屋，石凯洲要求赔偿房租差价损失50400元，未提供有合理依据的估价，属于证据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年3月6日作出（2016）粤1881民初3980民事判决：一、驳回黄金花的全部诉讼请求。二、黄金花在本判决发生法律效力之日起十日内支付石凯洲从2014年5月至7月共3个月的租金33000元。三、驳回石凯洲的其他反诉请求。本案本诉受理费5600元，由黄金花负担；反诉受理费1204元，由黄金花负担312.5元，石凯洲负担891.5元。
本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。原审法院认定《租房合同》是双方在平等、自愿的基础上订立的，合同内容合法，为有效的合同正确。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：1、上诉人请求被上诉人双倍返还押金应否支持。2、上诉人应否支付2014年5至7月的租金。3、上诉人请求赔偿装修及财产损失应否支持。
关于上诉人请求被上诉人双倍返还押金应否支持的问题。根据查明的事实，涉案合同的解除是由于上诉人逾期支付租金的违约行为导致，而双方签订的《租房合同》第二条已明确约定“如超过半个月未付租金，可视为违约，石凯洲有权收回物业，押金不予退回”，故原审法院根据合同约定，对上诉人请求双倍返还押金的请求予以驳回正确。虽然上诉人认为在合同履行过程中被上诉人存在更换锁头导致其无法经营的违约行为，但上诉人对其主张并无提供证据予以证实，且被上诉人对此亦予以否认，故本院从现有的证据当中并不能认定被上诉人存在上述违约行为，上诉人据此请求被上诉人双倍返还押金的上诉请求，依据不足，本院不予采纳。
关于上诉人应否支付2014年5至7月的租金的问题。涉案租赁合同已经另案判决于2014年7月26日解除，因此，原审法院认定涉案租金应计算至2014年7月正确。鉴于上诉人并没有提供其已支付2014年5至7月租金给被上诉人的相关缴费凭证，故原审法院判上诉人支付2014年5至7月的租金33000元给被上诉人正确。虽然上诉人提出其于2014年4月份前已退出租赁房屋并将房屋交回被上诉人，但上诉人并没有提交双方已办理交接手续的相关证据，且被上诉人予以否认，故上诉人应承担举证不能的法律后果。上诉人据此认为不应支付该租金的上诉请求，依据不足，本院不予采纳。
关于上诉人请求赔偿装修及财产损失应否支持的问题。关于装修的赔偿部分。根据双方在签订的《租房合同》第二条中“如甲方提前终止合同，应双倍退还乙方押金和赔偿装修损失”的约定，被上诉人承担赔偿装修损失的合同约定为被上诉人提前终止合同，而本案并不存在被上诉人提前终止合同而应承担赔偿上诉人装修损失的情形，故上诉人请求被上诉人赔偿装修损失的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。至于上诉人请求赔偿财产损失的赔偿部分。经查，上诉人租赁被上诉人的房屋经营的是酒店及客房出租，因此，厨房用品及用于出租房屋的家电、床上用品为必须购置的物品，而上诉人对其主张购置了相关财产的事实，提供了相应的收据及送货单予以证实，故本院对上诉人购置了上述物品的事实予以确认。原审法院以上诉人没有提供发票，不能证实有该物品存放在出租房屋内为由，不予采纳不当，本院予以纠正。鉴于合同解除后，被上诉人并无通知上诉人取回其购置的物品，因此，导致涉案财产在合同解除后无法清点确认的责任在被上诉人，故上诉人主张被上诉人赔偿该财产损失的上诉请求，依据充分，本院予以采纳。至于损失的认定问题。虽然上诉人提供了其购置了价值131011元的物品收据，但考虑到其购置的物品大部分为二手货物，同时，结合上诉人经营近四年时间的物品折旧，本院酌情确定上诉人损失的物品残值为50000元，该款项应由被上诉人赔偿给上诉人。上诉人要求被上诉人赔偿其财产损失131011元的上诉请求，已超出其实际损失范围，故本院对超出部分不予支持。
综上所述，上诉人黄金花的上诉请求成立部分，本院应予采纳；一审判决认定事实不清，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持广东省英德市人民法院（2016）粤1881民初3980号民事判决第二、三项。
二、被上诉人石凯洲在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿上诉人黄金花财产损失50000元。
三、驳回上诉人黄金花的其他诉讼请求。
一审案件本诉受理费5600元，由上诉人黄金花负担5000元，由被上诉人石凯洲负担600元；反诉案件受理费1204元，由上诉人黄金花负担1204元，由被上诉人石凯洲负担312.5元。二审案件受理费11200元，由上诉人黄金花负担10000元，由被上诉人石凯洲负担1200元。
本判决为终审判决。
审判长 李奕东
审判员 巢忠文
审判员 成振平
二〇一七年十二月十八日
书记员 黄 沁