安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第02617号
上诉人（原审原告）：合经区明珠湖畔小区第一届业主委员会，住所地安徽省合肥经开区芙蓉西路988号明珠湖畔，组织机构代码06081684-5。
负责人：张芬，主任。
委托代理人：汪水林，安徽协利律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：安徽省旭日房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区繁华大道明珠广场3-602室，组织机构代码71999839-3。
法定代表人：曹健，该公司董事长
委托代理人：许子庆，安徽华洋邦乘律师事务所律师。
上诉人合经区明珠湖畔小区第一届业主委员会（以下简称明珠湖畔业委会）与上诉人安徽省旭日房地产开发有限公司（以下简称旭日公司）因物权保护纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2014）合高新民一初字第01169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
明珠湖畔业委会原审诉称：2005年至2009年期间，旭日公司以出让方式取得位于合肥市经济技术开发区芙蓉路北3-9-8-3地块的国有土地使用权，在上述地块上建设商品房，小区命名为明珠湖畔，分三期建成。全体业主入居以来，旭日公司未履行下列义务：未按《明珠湖畔前期物业服务合同书》约定，提供物业管理用房建筑面积420平方米及属于本物业管理区域内的会所移交给全体业主；也未将小区规划内幼儿园、机动车库、非机动车库等公共设施移交给全体业主；旭日公司也未赔偿因非法占有幼儿园公共设施造成明珠湖畔业委会损失18万元。旭日公司上述行为给小区物业运营管理造成诸多问题及业主损失，严重损害了全体业主的合法权益。明珠湖畔全体业主为维护自身的合法权益，2012年11月依法成立了业主委员会。业主委员会曾多次函告旭日公司要求解决开发商未履行完的义务，旭日公司迟迟不予答复并积极妥善处理。请求判令：1、旭日公司移交物业用房420平方米房屋所有权归属全体业主所有并移交给明珠湖畔业委会；2、旭日公司将小区会所房屋所有权归属全体业主所有并移交给明珠湖畔业委会；3、小区幼儿园房屋所有权属于全体业主所有并移交给明珠湖畔业委会；4、旭日公司赔偿明珠湖畔业委会因非法占有幼儿园造成损失18万元；5、小区机动车库和非机动车库所有权属于全体业主所有并移交给明珠湖畔业委会；6、旭日公司承担本案的全部诉讼费用。本案庭审后，明珠湖畔业委会于2014年12月8日向原审法院提交了一份撤诉申请，请求：1、撤回本案第1项诉讼请求（判决物业用房420平方米房屋所有权归属全体业主所有并移交给明珠湖畔业委会）；2、撤回对小区2号机动车库所有权归属全体业主所有并移交给明珠湖畔业委会的请求。
旭日公司原审辩称：1、明珠湖畔业委会的诉请与事实不符，相应的物业用房、会所、幼儿园及机动车库非机动车库并未纳入公摊，其所有权使用权均属于旭日公司所有。2、明珠湖畔业委会要求赔偿的所谓损失18万元也没有事实依据，幼儿园的所有权属于旭日公司所有，旭日公司对外承包经营收益，应归旭日公司所有。综上，明珠湖畔业委会的诉请与事实不符，依法应予以驳回。
原判认定：2004年，旭日公司以出让方式取得位于经济开发区芙蓉路北编号为3-9-8-3的地块使用权。土地使用权出让合同号为合国用（2005）第099号。该地块规划用途为住宅，所建小区取名为明珠湖畔。
2005年4月28日，合肥经济技术开发区规划局出具编号为区规建民许（2005）22号建设工程规划许可证，该许可证附件记载：“1#地下车库建筑面积5537平方米……该地下车库为机动车库，不包括5#与6#地下室。”2013年8月7日，旭日公司将1#地下车库登记在己方名下，共有情况为单独所有。所有权证号为合产字第8110089860号。
2006年4月6日，合肥市规划局出具编号为合规经建民许（20061087）号建设工程规划许可证，该许可证附件记载：“明珠湖畔会所，总建筑面积1037.8平方米，公共设施……作为该居住区配套设施使用。”旭日公司提供的上述编号的会所建设规划许可证附件第三项建设工程内容变更记载：“会所二楼的健身房、棋牌室、阅览室约300㎡变更为物业管理用房使用。为配合供电规划，将会所东北角一、二层约250㎡变更为小区共建设施配电房使用。”变更内容上盖有合肥市规划局印章，但未记载变更时间。而明珠湖畔业委会持本院调查令向合肥经济技术开发区建设发展局调取的相同编号的建设工程规划许可证并无该项记载。
2006年9月12日，旭日公司与安徽省长城物业管理有限公司签订《明珠湖畔前期物业服务合同书》，该合同第十条记载：“本物业管理区域内的会所属全体业主所有。”第三十四条：“本合同期限自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”第三十六条：“甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。”
2007年2月12日，在旭日公司与业主赵伟所签订的房屋买卖合同附件的《安徽省住宅销售明码标价书》中记载：所售住宅为第七幢第一单元第九层第903号房，该住宅类别为小高层，建筑面积为94.24平方米，套内建筑面积为80.01平方米，应分摊的公用建筑面积为14.23平方米。单位建筑面积售价2797.11元／平方米，总价为263600元。以上销售价格已含下列与住宅相关的基础设施、公共配套建设费用：4、公共自行车停车库（有）12.机动车库、位（有）。该住宅交付使用日期为2008年4月20日，成交日期为2007年2月12日。2007年10月27日，在旭日公司与业主沈漳龙所签订的房屋买卖合同附件的《安徽省住宅销售明码标价书》中记载：所售住宅为第11幢第1单元第8层第801号房，该住宅类别为高层，建筑面积为100.43平方米，套内建筑面积为85.84平方米，应分摊的公用建筑面积为14.59平方米。单位建筑面积售价2960.10元／平方米，总价为297283元。以上销售价格已含下列与住宅相关的基础设施、公共配套建设费用：4、公共自行车停车库（有）；12.机动车库、位（有）。该住宅交付使用日期为2009年3月30日，成交日期为2007年10月27日。明珠湖畔业委会认可，明珠湖畔小区部分业主的商品房买卖合同附件的《安徽省住宅销售明码标价书》中有上述记载，明珠湖畔业委会仅提交两份。
2007年4月12日，合肥市规划局出具编号为合规经建民许（20071070）号建设工程规划许可证，该证书附件记载：“明珠湖畔幼儿园……该建筑功能为公共设施，总建筑面积为1335平方米”
2008年9月30日，旭日公司与业主张兵签订的商品房买卖合同附件四的合同补充协议第四条记载：出卖人保留不计入公摊范围的配套房屋设施：会所，幼儿园，车库及地下车位的所有权。2008年11月7日，旭日公司与业主王友兵签订的商品房买卖合同附件四的合同补充协议第四条记载：出卖人保留不计入公摊范围的配套房屋设施：会所，幼儿园，车库及地下车位的所有权。旭日公司认可明珠湖畔小区有部分业主的商品房买卖合同有上述记载，旭日公司仅提供两份。
明珠湖畔业委会认可会所、1#车库、会所、幼儿园未计入各业主的公摊面积。
另，明珠湖畔业委会由明珠湖畔小区第一次业主大会选举产生，并经合肥经济技术开发区芙蓉社区管理委员会及合肥经济技术开发区房地产管理中心备案，任期自2012年11月13日起至2015年11月12日止。2013年5月12日，明珠湖畔业委会提供的会议记录显示，明珠湖畔小区召开第二次业主大会，会议第三项记载为：业主选举表决通过以下事项：1、授权业主委员会代表业主就收回公共房产、质保期内公共外墙、屋顶等出现质量等维修事项、对小区公共区域绿化未到位事项等物业事项起诉，维护广大业主的合法权益。但该会议记录并无参会业主签名。明珠湖畔业委会提供一组共十二页的明珠湖畔小区业主签名的表格，表格上方记载：“尊敬的业主，为了维护广大业主的利益，为了明珠湖畔小区维权的需要，业主委员会现特请每栋楼的业主签字授权业主代表维权，请大家积极参加，共创和谐家园。”
原审法院审理后认为：本案争议焦点之一是会所的所有权问题。关于会所的所有权，旭日公司有前后两份不同的材料，一是在前期物业服务合同中约定归全体业主所有，二是在与部分业主签订的商品房买卖合同所有权保留条款中约定了归旭日公司所有。根据《安徽省物业管理条例》第四十一条规定，建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限；约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。而明珠湖畔业委会成立日期为2012年11月13日，且无相关证据显示，明珠湖畔业委会成立后与物业服务企业重新签订了物业服务合同，故该份前期物业合同对明珠湖畔小区业主、物业服务企业及旭日公司均有约束力。旭日公司与部分业主所签订的补充协议中的关于会所所有权保留的约定与此相冲突，根据诚信原则，旭日公司应依据前期物业服务合同中的约定，将会所的所有权登记为明珠湖畔全体业主所有，并移交明珠湖畔业委会。关于会所的面积，旭日公司提供的建设工程规划许可证有变更记载，将会所总共550平方米的面积用作物业用房和配电用房等。该变更虽然盖有合肥市规划局的印章，但如上所述，因变更的会所系全体业主所有，故该变更行为必须得到明珠湖畔小区业主的同意，而旭日公司并未提供相关证据予以证实，故该变更行为系无权处分，根据《物权法》的相关规定，明珠湖畔业委会要求恢复原状符合法律规定，本院予以支持。因此，旭日公司应按编号为合规经建民许（20061087）号建设工程规划许可证上记载的总建筑面积1037.8平方米及相关具体要求进行履行。
本案争议焦点之二在于小区幼儿园的所有权问题。根据《安徽省物业管理条例》第四十五条规定，按照规划要求在住宅小区内配套建设公共服务设施中的会所、幼儿园等的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先满足业主需要。明珠湖畔业委会认可小区幼儿园的建筑面积并未计入业主的公摊面积，也未能提供任何证据证明幼儿园的建设费用包括在业主的购房价格中或是旭日公司对幼儿园的所有权归业主所有作出承诺。明珠湖畔业委会现主张幼儿园归业主所有，仅依据《物权法》第七十三条的关于“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，但该规定并无明确说明小区幼儿园应归业主共有。旭日公司提供了两份商品房买卖合同的补充协议中有关于幼儿园所有权保留的条款，虽然旭日公司认可部分商品房买卖合同中没有关于幼儿园所有权保留的条款，但在明珠湖畔业委会无证据证明幼儿园所有权归属的情况下，该两份补充协议可以证明旭日公司与明珠湖畔小区业主关于幼儿园的所有权有约定。明珠湖畔业委会主张旭日公司应提供产权归其所有的证明文件，虽然旭日公司未提供，但明珠湖畔业委会亦不能采用非此即彼的思维而据此认为幼儿园便应该由明珠湖畔小区业主所有。故对明珠湖畔业委会主张幼儿园归全体业主所有的诉请，无事实和法律依据，不予支持。相应的，基于该项诉请的关于明珠湖畔业委会主张旭日公司赔偿其因非法占有幼儿园造成其损失18万元，无事实和法律依据，不予支持。
本案争议焦点之三在于1#车库的所有权问题。明珠湖畔业主委员会依据《安徽省住宅销售明码标价书》主张1#车库的所有权，而该明码标价书系旭日公司与业主个人所签订，为双方的协议，性质上属于商品房买卖合同的组成部分，系业主的合同权利。明珠湖畔业主委员会以业主与旭日公司签订的商品房买卖合同为其主张权利的基础，争议的实质是商品房销售合同履行和违约责任的承担。明珠湖畔业主委员会系根据《物权法》和《物业管理条例》的规定成立的组织，根据相关法律规定，其职责范围只能限于业主大会有权决定的事项范围，包括业主共有和物业共同管理事项。其不能依据业主与旭日公司所签订的商品房买卖合同来主张应属于业主个人的合同权利，就该项诉请来说，明珠湖畔业委会不具有诉讼主体资格。合同之债具有相对性，业主是商品房买卖合同的权利义务主体，是与该项诉请有直接利害关系的人，明珠湖畔业委会与商品房买卖合同没有直接利害关系，故明珠湖畔业委会无权主张该项权利，可由业主依据其与旭日公司的合同另案主张。因此，对明珠湖畔业委会关于1#车库所有权的该项诉请，因其不是适格的权利主体，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《安徽省物业管理条例》第四十一条、第四十五之规定，判决：一、安徽省旭日房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将编号为合规经建民许（20061087）号建设工程规划许可证上记载的总建筑面积为1037.8平方米的会所登记为明珠湖畔小区全体业主所有，并移交合经区明珠湖畔小区第一届业主委员会；二、驳回合经区明珠湖畔小区第一届业主委员会其他诉讼请求。本案一审案件受理费4100元，由合经区明珠湖畔小区第一届业主委员会负担3900元，由安徽省旭日房地产开发有限公司负担200元。
上诉人明珠湖畔业委会上诉称：1、旭日公司只是在二期房屋销售后期与部分业主签订的商品房买卖合同的补充协议中约定了幼儿园所有权保留条款，在此前的销售中并未提出所有权保留。按照《安徽省物业管理条例》规定，旭日公司不能提供幼儿园产权归其所有的证明文件，也没有提供幼儿园建设费用是否包含在购房价格中的证据，同时，幼儿园房屋面积是否计入各业主公摊面积与确定幼儿园房屋所有权归属没有关联性，因此，根据物权法的相关规定，幼儿园房屋产权应当归全体业主所有，旭日公司还应就其非法占有幼儿园对外出租的行为承担相应损失赔偿责任。2、作为配套设施的1#机动车库和非机动车库的建设价格已包含在房屋销售价格中，其所有权应归全体业主所有，原判认定车库所有权属业主个人的合同权利是错误的。请求二审法院查明事实，依法改判。
针对明珠湖畔业委会的上诉，旭日公司答辩称：1、旭日公司已证明在销售房屋时对幼儿园所有权作了保留，同时也没有将相应的面积纳入公摊面积，故幼儿园所有权应当属于旭日公司，也不存在赔偿的问题。2、旭日公司没有将车库面积纳入公摊，故车库所有权归旭日公司，明珠湖畔业委会没有权利要求车库归全体业主所有。请求驳回明珠湖畔业委会的上诉。
上诉人旭日公司上诉称：1、旭日公司与物业公司的物业合同具有相对性，其中约定会所归全体业主所有并不能必然推导出对全体业主也作出了放弃所有权的承诺，会所的所有权问题应按照法律规定来确定，只有旭日公司与明珠湖畔业委会所代表的全体业主达成一致并明确确认，才发生所有权归属变更的法律效力。案涉会所面积没有纳入公摊面积，并在与业主商品房买卖合同中作了会所所有权的保留，故会所所有权仍属旭日公司。2、由于规划变更，会所中550平方米面积已经变更为物业用房和配电用房，不可能再调整规划，原判未考虑客观情况，判决恢复原状会造成新的矛盾。请求二审法院依法改判。
针对旭日公司的上诉，明珠湖畔业委会答辩称：1、旭日公司与少数业主约定保留会所所有权与在前期物业合同中将会所所有权归全体业主所有的约定相矛盾，依据《安徽省物业管理条例》规定，前期物业服务合同作为商品房买卖合同的附件，对买卖双方和物业企业具有约束力，故旭日公司应将会所登记给全体业主所有，会所面积是否纳入公摊与会所所有权归属没有关联性。2、旭日公司称会所的规划设计已变更，没有证据证实，其称会所的部分面积已作为物业用房使用以及配单用房设在会所，均不属实。请求二审法院驳回旭日公司的上诉。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：第一，关于会所问题。旭日公司在与物业公司前期物业服务合同中约定并表明了会所属全体业主所有，旭日公司现仅以与部分业主在商品房买卖合同中保留会所所有权以及会所面积未计入商品房公摊面积等为由来否定此前的意思表示，缺乏足够依据，不予支持。第二，关于明珠湖畔业委会要求旭日公司移交会所问题。首先，根据合肥市规划局合规经建民许（20061087）号建设工程规划许可证原规划的会所二楼的健身房、棋牌室、阅览室约300平方米变更为物业管理用房使用；为配合供电规划，将会所东北角一、二层约250平方米变更为小区公建设施配电房使用。此规划变更涉及是旭日公司与规划行政主管部门之间的行政法律关系，旭日公司按照规划变更建设会所并在建成后将现状会所归属于全体业主，涉及的则是商品房买卖合同关系，两者根本性质完全不同，同时旭日公司并不是为全体业主代建会所，归属于全体业主所有的会所应以建成的会所现状为准，即使违反规划许可，也不是旭日公司与业主之间民事法律关系调整范围，故明珠湖畔业委会要求按合肥市规划局合规经建民许（20061087）号建设工程规划许可证上记载的会所总建筑面积为1037.8平方米来移交会所，没有事实和法律依据，原判予以支持明显错误，应予纠正。其次，根据明珠湖畔业委会二审之陈述，会所目前全部由明珠湖畔业委会占有使用，其中部分作为配电用房使用，其他的作为明珠湖畔业委会办公室用房和活动场所，因此，明珠湖畔业委会在业已占有使用该会所的情况下，仍要求旭日公司移交占有会所，没有事实依据，不予支持。第三，关于幼儿园房屋产权归属问题。幼儿园房屋系由旭日公司投资建设，此为双方均无异议的客观事实，按照“谁建设谁所有”的物权法基本原则，本应属旭日公司所有，明珠湖畔业委会没有足够证据旭日公司已将幼儿园房屋产权转移该给全体业主，也没有法律依据表明幼儿园房屋产权自然归属全体业主所有，故原判未支持明珠湖畔业委会的此节诉讼请求，并无不当。第四，关于车库问题。根据双方二审之陈述，部分车库已由旭日公司向业主出售，部分车库移交给物业公司管理并出租，结合原审之证据，明珠湖畔业委会主张车库所有权归全体业主所有缺乏事实和法律依据，原判未支持明珠湖畔业委会的此节诉请，也无不当。综上，原判在处理会所移交问题上存有不当，旭日公司的此节上诉请求成立，予以支持；旭日公司的其他上诉请求以及明珠湖畔业委会的上诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2014）合高新民一初字第01169号民事判决第二项，即“驳回合经区明珠湖畔小区第一届业主委员会的其他诉讼请求”。
二、变更安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2014）合高新民一初字第01169号民事判决第一项为：位于合肥市经济技术开发区芙蓉路北的明珠湖畔小区会所归该小区全体业主所有。
本案一审案件受理费4100元，由合经区明珠湖畔小区第一届业主委员会负担3900元，安徽省旭日房地产开发有限公司负担200元；二审案件受理费4300元，由合经区明珠湖畔小区第一届业主委员会负担4100元，安徽省旭日房地产开发有限公司负担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 于成冲
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。