中华人民共和国
北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第20288号
原告：許X,男。
被告：北京合生绿洲房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区三间房乡梆子井村18号。
法定代表人：郑连群，总经理。
委托诉讼代理人：成X，男。
原告許X与被告北京合生绿洲房地产开发有限公司（以下简称合生公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告許X，被告合生公司的委托诉讼代理人成鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告許X向本院提出诉讼请求：1、被告合生公司支付违约金14105.66元；2、修复太阳能热水器、赔偿未修复期间电费300元；小卫生间玻璃门自费修理、更换费用2100元；支付地板更换费14005元；立即更换书房内损坏暖气片；修复卫生间门锁；修复主卧室发霉壁纸、修复一楼磨损电梯门面；3、现有小区人行道铺设的步道砖更换成与售楼处人行步道同样的石板砖；重新砌筑围墙，必须与售楼处围墙一致；小区内的绿化砖马上进行草坪绿化；小区围墙四周绿化按照售楼处绿化标准进行绿化。事实及理由如下：我于2013年5月28日购买位于通州区X住宅，合同约定2014年10月30日交房，但是直到2014年12月15日才竣工交房，根据合同约定的交付期限届满之次日起到实际交付之日止，出卖人应按日计算向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，共计14105.66元，但开发商至今以种种理由不支付。房屋在开发商的强制收房政策情况下，我不得不支付物业费等其他费用，验收房屋时，发现了大大小小30余项问题，虽然维修了一部分，但还存在问题。小区外面的实际建设情况与售楼处所承诺状态大相径庭，主要是人行步道铺设的砖为粘土砖（强度和档次大为下降），而售楼处铺设的是石板砖；围墙的高度、材质、质量也与售楼处所盖完全不同，围栏的高度只有1.5米，无法保证业主的安全，围墙西侧和南侧以及东侧的绿化完全没有达到售楼处之标准，小区内铺设的绿化砖至今没有绿化。现为维护自身的合法权益，故特诉至法院。
被告合生公司辩称，我公司不同意原告許X的全部诉讼请求。对于其要求我公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，因許X存在逾期交付房款的情形，我公司在2014年12月10日已经向其发出交楼通知书及催款通知书，但是許X在2015年1月31日才交齐房款，按照合同约定在买受人未按时交齐房款的前提下，我公司有权顺延交房，故我公司不应承担逾期交房违约金。对于許X第二项诉讼请求，关于房屋内部瑕疵问题，我公司同意按照合同承担责任，并且已经按照合同承担维修义务。对于許X第三项诉讼请求，我公司小区建设与所报规划一致，小区建设绿化已经完成，故不同意許X的全部诉讼请求。
本案经审理认定事实如下：2013年5月28日，許X（买受人）与合生公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称合同），购买位于北京市通州区X号房屋，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平米25262.67元，总价款3123729元；出卖人应当在2014年10月30日前向买受人交付该商品房；逾期交房在180日之内，自第十二条约定的交付期限（即2014年10月30日）届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履；出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理，没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。并非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。
合同附件五付款方式及期限的约定：3、商业贷款：（1）于2013年5月30日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人交付总房款的30.21%作为首期房款，即人民币943729元，买受人未按以上约定付款的，视为违约，出卖人有权解除买卖合同，并没收定金。（3）其余房款人民币218万元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付，买受人申请银行担保贷款的年限、金额以银行最终批复为准。买受人应在签署商品房预售合同前向银行或其指定机构提交申请商品房担保贷款所需的全部资料，并签署相关的法律文件和缴纳相关费用。在提供上述资料后，经银行审核需要补充资料的，或因信贷政策有变化，仍需补充首期房款和其他资料的，买受人应在银行或其指定机构发出通知后五日内补齐。未按时提交商品房担保贷款所需的资料、签署相关文件或未按时补充首期房款及提交银行所需资料的，应自上述规定期限届满之日起至实际补充首期房款及提交申请贷款所需全部资料并办完相关手续之日止，每日向出卖人支付贷款额千分之二的违约金，逾期超过十日的，出卖人有权解除商品房预售合同，出卖人解除商品房预售合同的，买受人应向出卖人支付商品房预售合同约定总房价款的10%作为违约金。在签订商品房预售合同后，出卖人通知买受人办理商品房担保贷款手续之日起60天内，买受人申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达出卖人账户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款，买受人应自期满之日起15天内付清全部房款，逾期未付清的，每逾期一日，买受人须按应付款总额的万分之五向出卖人支付违约金，且出卖人有权解除商品房预售合同；出卖人解除商品房预售合同的，出卖人可收取商品房预售合同约定总房款的20%作为违约金。
合同附件六装饰和设备标准的约定：1、采暖系统：（1）集中采暖：铜铝复合散热器；4、内墙：壁纸：国产高档壁纸、局部木饰面；6、室内地面：实木复合地板，局部石材、马可波罗或同等档次高级地砖；9、卫生间：（4）洁具：乐家或同等档次洁具，摩恩或同等档次龙头，安全玻璃淋浴房；11、电梯：（1）、电梯品牌名称：（1）、广州日立或同等档次；（2）、电梯速度：1.5米/秒；（3）、电梯荷载：1000kg。
合同附件十补充协议：一、买受人未按约定及时缴清预售合同及本补充协议约定的款项的，出卖人有权顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，银行未将贷款划入出卖人账户的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，未向出卖人提交缴纳办理产权所需的资料、款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。自该商品房达到合同约定的交付条件之日起至买受人全部房价款到达出卖人账户之日止，出卖人不承担逾期交房的违约责任。此外合同及合同附件还约定了其他内容。
2014年12月10日，合生公司向許X发送了《交楼通知书》，写明：目前商品房已建成，具备交楼条件，定于2014年12月15日交付。
2015年2月7日，合生公司（甲方）与許X（乙方）签订协议书一份，约定：甲乙双方于2013年5月28日签署《商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方北京市通州区X号商品房（以下简称”该商品房”）。现根据《北京市门、楼牌管理暂行办法》规定，经公安机关审核，该商品房变更确定为北京市通州区X号商品房。原合同约定该商品房建筑面积为154.91平方米，套内面积为123.65平方米，合同总房款3123729元。该商品房产权登记建筑面积为155.6平方米，套内面积为124.08平方米，实际成交总价3134592元，甲方已实际收取乙方面积差额人民币10863元。
另查，許X于2013年5月18日向合生公司交齐首付款943729元，并于2015年1月31日将全部购房款缴清。
现双方对于合生公司是否构成逾期交房和許X是否构成逾期付款问题产生争议，庭审中，合生公司称迟延交房的原因系工程尚未竣工，且因为許X迟延交付房款，故其有权迟延交房。对此許X称，是因为合生公司缺少向外籍人员售房的资质证明，导致其无法办理贷款，故而延期交付房款。
在許X收房后，双方又因房屋装修及小区质量产生争议，許X称因合生公司交付的房屋存在问题，其已经花费了费用做了更换或者修复，其中小卫生间的玻璃门2100元、地板14005元。还有一些室内附属物需要合生公司进行更换或者维修，包括：太阳能热水器、暖气片、卫生间门锁、主卧室、门和卫生间交接的墙壁纸发霉。对于小区的公共部分許X要求整改电梯门面、人行步道、围墙、小区绿化。
本案在审理过程中，对許X陈述的上述房屋问题，合生公司进行了部分整改，维修了室内的卫生间门锁及壁纸，并在庭审中表示同意维修太阳能热水器及暖气片。許X亦在庭审中表示放弃对卫生间门锁及壁纸的诉讼请求，同意合生公司对暖气片和太阳能热水器进行维修。对于許X提出的玻璃门及地板的更换维修费用，合生公司称地板和玻璃门是許X自行更换，没有报修过，物业公司也没有报修的记录，故不同意支付。对于許X提出的修复一楼磨损电梯门面的意见，合生公司称对于公共电梯的诉讼请求，許X不是适格主体，该公司也不是适格被告，其已经移交物业。
上述事实，有商品房预售合同、情况说明及照片、地板销售合同、订购单、派工单、小区规划平面图、缴款记录、交楼通知书、收楼资料、住宅质量保证书、住宅使用说明书、工程质量验收表、北京市规委意见、竣工验收单、房屋面积测算报告书及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。负有举证责任的当事人对自己的主张没有举证或者举证不充分的，依法应承担不利的法律后果。本案中，許X与合生公司签订商品房预售合同及其附件、补充协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
关于迟延交房违约金，根据合同约定合生公司迟延交付房屋，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。依据已经查明的事实，合生公司于2014年12月10日才通知許X于2014年12月15日收房，合生公司未提供证据证明此日期之前涉案房屋已具备交付条件，故本院有理由相信涉案房屋于2014年12月15日才具备交付条件。虽合同附件约定买受人未付清全部房款时合生公司可以顺延交房时间，但前提应是该房屋具备交付条件。故合生公司未按合同约定使涉案房屋具备交付条件并逾期交付的行为存在违约，应依据合同约定承担违约责任。因此，許X依据合同约定要求合生公司支付违约金的诉讼请求合理，证据充分，本院予以支持，但对其过高部分的诉讼请求，本院不予支持。违约金的具体数额，本院依据合同约定、逾期天数、已付款数额予以确定。
对于房屋装修及小区质量一节，許X购买合生公司的精装修房屋，并已支付了房屋价款，合生公司应当保证所交付房屋、房屋装修及附属物的质量符合双方的约定。但本案中合生公司交付给許X的涉案商品房，在居住使用中发生了暖气片表面有坑洼及太阳能热水器有质量问题的情况，上述情况表明合生公司履行合同不符合约定，故合生公司应承担相应保修责任。对于許X要求合生公司赔偿小卫生间玻璃门及地板更换维修费用的诉讼请求，因其未提交需要更换及维修的证据，故本院不予支持。对于許X要求合生公司支付太阳能热水器未修复期间电费300元的诉讼请求，因其未提交证据予以证明，故本院不予支持。对于許X要求合生公司整改一楼电梯门面、人行步道、围墙、小区绿化的诉讼请求，理由不当，证据不足，故本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告北京合生绿洲房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告許X逾期交房违约金4246.78元；
二、被告北京合生绿洲房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对原告許X所有的位于北京市通州区X号房屋内暖气片及太阳能热水器进行维修，维修至外观完好并可正常使用；
三、驳回原告許X的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费562元，由原告許X负担322元（已交纳），由被告北京合生绿洲房地产开发有限公司负担240元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈汉东
人民陪审员 叶 宏
人民陪审员 杨建琴
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 卢 双