山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰山商初字第39号
原告泰安市泰山区农村信用合作联社，住所地泰安市泰山区财源大街**号。
法定代表人杜晋生，职务董事长。
委托代理人蔡士慧，山东宇慧律师事务所律师。
被告泰安市丰伟印务有限公司，住所地泰安市泰山区泰前办事处三合村南院。
法定代表人陈永美，职务经理。
被告公魁元，男，汉族，1968年出生。
委托代理人刘方清，山东岱松律师事务所律师。
原告泰安市泰山区农村信用合作联社与被告泰安市丰伟印务有限公司、公魁元金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人蔡士慧、被告公魁元的委托代理人到庭参加诉讼，被告泰安市丰伟印务有限公司经传票传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。
原告泰安市泰山区农村信用合作联社诉称，2010年6月4日至2011年6月3日，被告泰安市丰伟印务有限公司从原告处贷款4000000元，借款期限为一年，由被告公魁元以自有的房产为该贷款提供了抵押担保。贷款到期后至2011年11也30日被告供欠原告本息4237550元，被告因无力偿还该贷款，经三方协商后，两被告同意以担保人即被告公魁元的房地产抵顶所欠贷款本息，三方签订了房地产抵顶贷款协议书。该协议书约定被告同意将位于泰山区通天街南x号的房地产抵顶给原告所有，以抵顶被告所欠原告的贷款本息4237550元。该协议还约定该协议签订后原告为了给被告一个回购的机会，在协议签订后的六个月内暂不处置抵顶房地产。到期后被告不履行协议，原告为此诉请依法判令：1、确认原告与被告之间签订的《房地产抵顶贷款协议》有效；2、被告协助原告办理过户手续；3、被告向原告支付违约金211877.5元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告泰安市丰伟印务有限公司未答辩。
被告公魁元辩称，1、原告提交的房地产抵顶贷款协议书签订日期显示为2011年12月20日，原告起诉时已经超出诉讼时效，请求法院依法驳回原告诉求；2、房地产抵顶贷款协议借款本息情况看，被告泰安市丰伟印务有限公司为本案的借款人，原告应该提供所需要的两笔贷款合同和打款记录及利息的计算方法，以确定借款的实际数额。同时提供所述作为抵押担保的房地产是否在国土资源局或房产管理局做抵押登记以确定抵押担保是否有效。否则被告公魁元不承担责任；3、因被告泰安市丰伟印务有限公司没有到庭，其是否归还原告借款，或者双方是否另有协议，只能由原告提供证据予以证实，因为关系到被告公魁元是否承担责任以及承担多少责任的问题；4、该房地产抵顶协议书是无效的，首先，该房地产系被告公魁元夫妻共同财产，只有夫妻双方共同处理才有效，被告公魁元单方处理的行为本身就是无效的，导致该协议无效。其次，从协议看，是被告公魁元将房地产抵顶给原告，原告给与被告公魁元六个月的期限，可见是被告公魁元向该房地产过户给原告后，该协议才生效。同时法律规定对不动产抵押必须办理抵押登记。抵顶必须过户。最后，法律禁止约定到期无法还款，房屋归债权人所有，其中物权法第186条之规定，担保法第40条之规定，最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第五十七条第一款均规定，当事人在抵押合同时债务履行期间届满，抵押权未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效；5、从房地产抵挡贷款协议书第三项，该房地产的评估价值为611万元，被告公魁元将其抵顶给原告，仅抵第一被告4237550元，明显是显失公平的，从这一方面说，该协议是无效的。6、该房地产在原告未办理过户时，已经被查封，抵顶已经不可能实现。同时，按照明显不合理不公平的抵顶协议，将该房地产抵顶给原告，不仅损害了被告公魁元的利益，同时也损害了其他债权人的利益。综上，请求法院驳回原告诉讼请求或者判决该抵顶协议无效。同时，驳回原告其他诉求。
经审理查明，2010年6月4日原告与被告泰安市丰伟印务有限公司签订了借款合同一份，合同约定该被告向原告借款4000000元，借款期限为2010年6月4日至2013年6月3日，并约定本合同记载的借款金额、发放日期、到期日期与借款凭证记载不相不一致时，以借款凭证为准。该合同约定担保方式为房地产抵押。合同第六条第七项约定了因借款人违约应当承担贷款人由此支付的律师费、及其他实现债权的费用。2010年6月4日原告与被告公魁元签订了最高额抵押一份，合同约定抵押人公魁元自愿为债务人自2010年6月4日至2013年6月3日在原告处的各类业务，所形成的债权金额4000000元整提供抵押担保；担保物为房地产（编号为010852100604001的抵押清单）。担保范围是在本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等费用6000000元内。2010年6月4日原告与被告泰安市丰伟印务有限公司签订了借款合同一份，合同约定被告向原告借款10万元，借款期限为2010年6月4日至2013年6月3日，并约定本合同记载的借款金额、发放日期、到期日期与借款凭证记载不相不一致时，以借款凭证为准。本合同约定担保方式为房地产抵押。本合同第六条第七项约定了因借款人违约应当承担贷款人由此支付的律师费、及其他实现债权的费用。2010年6月4日原告与被告公魁元签订了最高额抵押一份，合同约定抵押人公魁元自愿为债务人自2010年6月4日至2013年6月3日在原告处的各类业务，所形成的债权余额10万元整提供抵押担保；担保物为土地（编号为010852100604001的抵押清单）。担保范围是在本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等费用768700元内。2010年6月8日原告向被告泰安市丰伟印务有限公司发放400万元借款合同中的395万元，2010年6月8日原告向被告泰安市丰伟印务有限公司发放10万元借款合同中的5万元。借据中记载借款期限为贷出日2010年6月8日，到期日为2011年6月7日；贷款利率为月息5.7525‰。被告公魁元将位于泰安市通天街南x号的房产为被告泰安市丰伟印务有限公司在原告处的借款提供抵押担保，并进行了抵押登记。被告公魁元将位于泰安市通天街南x号的土地（泰土国用(2010）第T—xxxx号)为被告泰安市丰伟印务有限公司在原告处的借款提供抵押担保，并进行了抵押登记。2010年6月4日原告与被告公魁元签订了抵押清单一份，被告公魁元将自有房地产房产证号为泰字第××号，土地证号为（泰土国用(2010）第T—xx**号)提供抵押担保并签订该抵押清单。2011年12月20日，被告泰安市丰伟印务有限公司的借款到期后因无力偿还，担保人公魁元同意将抵押的房地产以物抵债抵顶给原告而签订《房地产抵顶贷款协议书》，该协议书约定：被告泰安市丰伟印务有限公司所欠原告借款本金4000000元及至2011年11月30日的利息237550元用被告公魁元位于泰安市泰山区通天街4号房产证号为房权泰字第××号，土地证号为泰土国用（2010）第T-
xx**号房地产抵顶原告借款本息，该房地产评估价格为6110000元，该抵顶协议签订后原告给予被告公魁元六个月的回赎期。该协议签订后被告公魁元既没有回赎也没有将房产抵顶交付给原告。
另查明，被告泰安市丰伟印务有限公司自借款之日至2015年6月16日止，共欠原告利息1441576.50元。原告为了实现该债权支付律师代理费5万元。被告泰安市丰伟印务有限公司的法人代表人陈永美与被告公魁元是夫妻关系。对于涉案的房地产进行抵押贷款登记，陈永美与被告公魁元夫妻双方均认可同意。
经本院向原告释明，原告要求继续履行原债权债务合同，请求判决：1、被告泰安市丰伟印务有限公司偿还借款本息；2、原告对被告公魁元抵押的位于泰安市泰山区通天街4号房产证号为房权泰字第××号，土地证号为泰土国用（2010）第T-
xx**号房地产享有优先受偿权；3、承担本案的诉讼费、律师代理费等费用。
以上事实有借款合同两份、最高额抵押合同两份、借款凭证两份、房地产抵顶贷款协议书、房产证、土地使用证、抵押他项权登记、结婚证、委托代理合同、发票联及当事人陈述在卷予以证实。
本院认为，原告要求继续履行原债权债务合同，符合相关法律法规的规定，予以准许。
一、原告与被告泰安市丰伟印务有限公司签订的《借款合同》形式合法，内容合法，是有效合同，双方均应履行合同约定的义务，现被告泰安市丰伟印务有限公司向原告借款后，未按借款合同约定还款，尚欠原告借款本金4000000元和至2015年6月16日止的利息1441576.50元及2015年6月17日以后按照合同约定的利息未偿还，事实清楚，证据充分，被告应予偿还，故原告的该诉讼请求本院予以支持。
二、原告为了实现该债权支付律师代理费50000元，按照借款合同和最高额抵押合同约定，应由两被告承担，原告的该诉讼请求，本院予以支持。
三、原告与被告公魁元签订的《最高额抵押合同》形式合法，内容合法，是有效合同，原告有权以该合同约定的抵押房地产折价或拍卖、变卖的价款后享有优先受偿权，原告的该诉讼请求，符合抵押合同约定及法律规定，本院予以支持。被告公魁元承担抵押担保责任后，有权向被告泰安市丰伟印务有限公司追偿。被告的辩称意见，与事实不符，无法律依据，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百六十七条、第一百九十八条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条、第三十八条、第三十九条、第四十一条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、被告泰安市丰伟印务有限公司在本判决生效后十日内偿还原告泰安市泰山区农村信用合作联社借款本金4000000元和至2015年6月16日止的利息1441576.50元及2015年6月17日以后的利息（按借款4000000元，月息5.7525‰计算，从2015年5月17日计算至本判决确定的还款之日止）；
二、被告泰安市丰伟印务有限公司在本判决生效后十日内支付原告泰安市泰山区农村信用合作联社为实现债权而支付的律师代理费50000元；
三、原告泰安市泰山区农村信用合作联社对被告公魁元抵押的位于泰安市泰山区通天街4号房产证号为房权泰字第××号，土地证号为泰土国用（2010）第T-
xx**号房地产享有优先受偿权；
四、被告公魁元承担保证责任后，有权向被告泰安市丰伟印务有限公司追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50220元由被告泰安市丰伟印务有限公司、公魁元负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 徐西庆
人民陪审员 张 建
人民陪审员 李 慧
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 牛 娜