广东省增城市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗增法民三初字第653号
原告：广州市卓治物业管理有限公司。
法定代表人：袁家碧，该公司经理。
委托代理人：王活勇、宁亚梅，系该公司员工。
被告：刘伟林，男，1980年12月25日出生，汉族，住增城市。
原告广州市卓治物业管理有限公司（以下简称卓治物业公司）诉被告刘伟林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市卓治物业管理有限公司的法定代表人袁家碧及委托代理人王活勇到庭参加诉讼，被告刘伟林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卓治物业公司诉称：2009年9月26日，原告与顺兴花园房屋开发商签订《顺兴花园物业管理经营服务协议》，为顺兴花园各业主提供物业管理服务，约定每月向各业主按1元／㎡的价格收取物业管理费。但合同签订后，被告一直拒绝支付物业管理费，至今累积欠费3760.40元，经原告多次追讨，被告不予理睬。被告的行为明显已严重违约，原告遂诉至法院，请求判令，1、判令被告立即支付物业服务费3760.40元；2、案件诉讼费由被告承担。
被告刘伟林未到庭应诉，亦未提供书面答辩。
经审理查明：卓治物业公司是四级资质等级的物业管理企业，于2005年4月21日取得增城市物业管理企业资质证书。
2009年9月26日，顺兴花园房屋开发商代表罗国勋、廖灶荣、廖小宇（甲方）与卓治物业公司（乙方）签订《顺兴花园物业管理经营服务协议》，约定甲方聘请乙方自2009年10月1日起至2015年9月30日止对坐落于增城市荔城街菜园中路64号的多层住宅顺兴花园实行全面管理；乙方提供服务受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项：1、公用设施、设备的维修养护和管理，2、公用绿化带、花木的养护和管理，3、公共场所房屋公用部分的卫生清洁、垃圾的收集和清运，4、交通和车辆停放秩序管理，5、维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗、值班，6、组织开展社区文化娱乐活动，7、装饰装修管理服务，8、物业档案资料管理；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准；乙方必须配备管理处主任1人，保安班6人、清洁班2人、电工及维修工各1人，负责顺兴花园的日常管理工作；乙方负责为顺兴花园搭建摩托车棚二个（约500平方米）；本物业管理区域物业服务收费初步按甲方与各业主暂定单价①、②幢三层以上收1.2元／平方米，③幢及①、②幢三层收l元／平方米，在此基础上，乙方再行与业主签订物业管理服务合同等内容。顺兴花园房屋开发商代表落款处由罗国勋、廖灶荣、廖小宇签名，并加盖了“顺兴花园业务专用章”。此后，卓治物业公司对顺兴花园进行物业管理服务。
2013年1月16日，顺兴花园业主委员会向卓治物业公司出具《关于解除卓治物管公司的通知》，内容为经小区业主委员会与92户业主进行商讨和表决，现有超过法定户数的2／3业主不同意卓治物业公司对顺兴花园小区管理，请卓治物业公司在收到通知后，在2013年1月16日前进行交接并撤场。广州市卓治物业管理有限公司自当日起不再为顺兴花园小区提供物业服务。
庭审中，卓治物业公司陈述以下事实，1、刘伟林是荔城街菜园中路64号顺兴花园3栋306房的买受人，居住在该房屋，但刘伟林长期在外打工；2、其公司自2009年10月1日开始为顺兴花园小区提供物业管理服务，但刘伟林没有与其公司签订物业管理服务合同；3、其公司是根据开发商提供的各套房屋面积登记资料收取物业管理费，荔城街菜园中路64号顺兴花园3栋306房的面积是95.2平方米，顺兴花园3栋楼宇共有八层，从三至八楼的06号房属于同户型，面积都是95.20平方米，其公司是按每月1元／平方米的标准向住户收取物业管理费为95.2元。卓治物业公司主张，刘伟林拒绝交纳物业管理费，至2014年2月28日止，刘伟林未支付2009年10月1日至2013年1月15日期间的物业服务费3760.40元。
因顺兴花园小区暂没办理房产证，卓治物业公司为证明刘伟林系荔城街菜园中路64号顺兴花园3栋306房的买受人及实际使用人，向本院提供了有顺兴花园房屋开发商代表罗国勋作为经手人签名的《收款收据》为凭，该收据内容为刘伟林交购顺兴花第三幢306号房定金人民币壹万元（￥10000.00元）。
诉讼过程中，本院根据卓治物业公司的申请向广州供电局有限公司增城供电局了解荔城街菜园中路64号顺兴花园3栋306房的报装用电情况，该局于2014年4月16日作出《关于刘伟林物业服务合同纠纷案问题的复函》，内容为“位于增城市荔城街菜园中路64号（顺兴花园）3栋306房的用电户，于2009年12月10日报装用电，报装人和用电户名均为刘伟林（身份证号码：××。从报装用电至今，该房屋的用电户从未变更，仍为刘伟林。”
上述查明的事实除有卓治物业公司委托代理人的陈述外，还有卓治物业公司提供的《顺兴花园物业管理经营服务协议》、《刘伟林：欠交物业管理费清单》、《证明》、《关于解除卓治物管公司的通知》，以及广州市供电局有限公司增城供电局于2014年4月16日出具的《关于刘伟林物业服务合同纠纷案问题的复函》为等证据为凭。
本院认为：卓治物业公司依据与涉案居住小区开发商代表签订的《顺兴花园物业管理经营服务协议》的约定进驻涉案居住小区提供物业管理服务，该协议约定的内容对卓治物业公司具有约束力。卓治物业公司已依约在顺兴花园小区实施了物业管理，提供有偿的物业管理服务。卓治物业公司主张刘伟林是荔城街菜园中路64号顺兴花园3栋306房的买受人及实际使用人，对此有卓治物业公司提供《收款收据》及广州市供电局有限公司增城供电局于2014年4月16日出具的《关于刘伟林物业服务合同纠纷案问题的复函》证实，本院予以确认。刘伟林作为荔城街菜园中路64号顺兴花园3栋306房的实际使用人，虽未与卓治物业公司签订物业服务合同，但已形成事实上的物业服务关系。为此，刘伟林作为受益人应向卓治物业公司交纳物业管理费。卓治物业公司依据《顺兴花园物业管理经营服务协议》约定1、2、3幢三层每平方米收1元的标准向刘伟林每月收取物业管理费95.20元（95.2平方米×1元／平方米），属于合理范围。刘伟林至今未支付2009年10月1日至2013年1月15日期间的物业服务费，显属无理，卓治物业公司要求刘伟林支付上述期间拖欠的物业服务费，合理合法，本院予以支持。经核算，2009年10月1日至2013年1月15日期间的物业服务费为3758.86元（95.2元／月×39个月＋95.2元／月÷31日×15日），卓治物业公司诉请的物业服务费中超出3758.86元的部分，本院不予支持。刘伟林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼抗辩及对原告提供证据质证的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘伟林应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市卓治物业管理有限公司支付2009年10月1日至2013年1月15日期间的物业服务费3758.86元。
二、驳回原告广州市卓治物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告刘伟林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 勋
审 判 员 卢艳晖
人民陪审员 詹玉琴
二〇一四年五月八日
书 记 员 赵洁玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。