大连市沙河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0204民初3081号
原告（反诉被告）：辽宁宝城房地产开发有限公司。
法定代表人：王丽娜，总经理。
委托诉讼代理人：陈茹馨，女，北京大成（大连）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：大连嘉乐置业有限公司。
法定代表人：黄继山，经理。
委托诉讼代理人：陈宇周，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：许金娇，女，天津允诚律师事务所律师。
原告辽宁宝城房地产开发有限公司与被告大连嘉乐置业有限公司商品房销售合同一案，本院于2016年7月4日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈茹馨，被告委托代理人陈宇周、许金娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年2月21日，原告与被告签订物业买卖协议，约定被告购买原告开发的“沿海国际中心”项目中6号楼的X-
XX层物业，同时约定项目竣工验收合格并交付之日起满1年后7日内，被告应当向原告支付最后一笔款项634.5186万元。2011年12月5日，原告将约定的房屋交付给被告，但被告一直未按合同约定履行支付最后一笔款项的义务，为此，请求判令被告支付拖欠的款项634.5186万元，及按日万分之二标准计算给付原告自2012年12月13日起至实际付清日止的违约金。
被告辩称，原告的诉讼请求与事实严重不符。根据原、被告签订的物业买卖协议，以及于2012年4月12日签订的《大连星海项目备忘录二》之相关约定，原告应向被告支付被告自行修复房屋及其整改内容而产生的费用共计125万元，该款应当从合同尾款634.5186万元中扣出，且除上述备忘录列明内容之外，由于原告应当负责的后续整改尚未完成，被告又聘请第三方进行整改，实际发生了多项整改费用，均是应由原告整改而原告推诿没有整改的，因此发生的相关的费用，均应在合同尾款中予以扣出。因此，不同意原告的诉讼请求。
被告反诉称，原告应于2011年3月30日之前向被告交付符合标准的物业，但原告实际交付日期为2011年12月5日，逾期长达279天，更为严重的是，原告不光是逾期交付，且交付的物业并不符合标准，被告当初的收房是“带条件的收房”；根据物业买卖协议第七条，原告对于延期交房的行为应承担相应的违约责任，即应以买方已付款金额按每日万分之二标准支付违约金直至完成时止。而截至合同约定应交房的日期即2011年3月底时，被告已经向原告支付了价款共计4649.8848万元，而原告时至今日仍未能按照约定交付“符合标准的合格物业”，致使一些房屋仍不能正常使用，给被告造成了很大的经济损失，被告保留对自2011年12月5日之后产生的违约金的追索权。另，由于原告的违约行为一直在持续中，故不存在被告追索违约金已过时效的情况。
原告对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。原告已经于2011年12月5日将房屋交付给被告，交房至今已超过6年，逾期交房的诉讼时效已经经过。
经审理查明，2011年2月21日，原告与被告签订了物业买卖协议，约定，原告购买被告开发的沿海国际中心6号楼X-
XX层整幢楼，交易总价计价原则按地上建筑面积每平12600元标准计算，最终按实测备案的地上面积计算总金额；原告应当于2011年3月30日前按约定向被告交付符合约定标准并且竣工验收合格的物业；被告支付最后一笔购房款的期限为项目竣工验收合格并交付乙方之日起满1年后7日内，尾款金额为总价的5%；双方另行签署了276套商品房买卖合同作为上述物业买卖协议的附件，约定，被告未按协议约定支付交易价款的，逾期超过90日后，每逾期一日，被告应按该笔未按约定支付的款项的万分之二向原告支付违约金直至款项付清时止。2011年9月23日，案涉房屋取得竣工验收备案表；至2011年3月30日，被告累计交付购房款4649.8848万元；2011年12月5日，原告向被告交付了案涉房屋；2011年12月21日，双方签订了《关于大连星海项目备忘录》，约定对原告交付的房屋存在地下室漏水、卫生间防水未施工、室内天棚平整度偏差过大、消防烟感管线存在问题进行维修等相关事宜；2012年4月12日，双方签订《关于大连星海项目备忘录（二）》，对案涉房屋屋面质量、地下渗水等问题的整改事宜达成协议，原告同意向被告支付因被告自行修复原告未完成的整改部分而产生的费用125万元，该笔费用将在被告向原告支付的案涉房屋最后一期交易尾款中抵扣；2013年12月17日、2014年12月4日、2015年10月30日，原告分别发函给被告，催促被告支付拖欠的最后一期交易尾款；被告曾于2011年5月11日、2011年7月19日分别发函催告原告尽快交付案涉房屋等。
上述事实，有原告提供的起诉状、物业买卖协议、房屋面积测绘成果报告、竣工验收备案表、《关于大连星海项目备忘录》、《2013年12月17日关于沿海国际中心6号楼尾款的回函》、《2014年12月4日关于沿海国际中心6号楼尾款的回函》、《2015年10月30日关于催促还款的函的回函》、《关于沿海国际中心6#楼尾款的沟通函》、房屋入伙验收登记表；以及被告提供的反诉状、《关于沿海国际中心6#楼延期交房适宜的联系函》、《关于大连沿海国际中心6号楼交付时间及交付标准的沟通函》、《关于沿海国际中心一期入伙通知书的回复函》、《关于大连沿海国际中心六号楼后期维修的告知函》、《沿海国际中心6号楼交房相关事宜确认函》、《关于沿海国际中心6号楼室内质量问题整改事项的确认函》、《关于沿海国际中心6号楼室内质量问题整改事项告知函》、《关于屋面维修相关事宜的联系函》、《关于星海大观6#楼整改事宜的联系函》、《关于沿海国际中心6号楼外墙渗水的联系函》、《关于大连星海项目备忘录（二）》、《业主宝典》、《专用收款收据》，以及当事人当庭陈述笔录在案为凭，并经当庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，关于本诉部分，物业买卖协议、《关于大连星海项目备忘录（二）》系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方应按合同约履行各自的义务。合同约定被告应于项目竣工验收合格并交付之日起满1年后7日内向原告支付最后一笔款项634.5186万元，又经过双方约定抵扣125万元后，被告应向原告支付剩余的房屋价款509.5186万元。由于房屋的质量瑕疵问题属于房屋质保责任，与合同约定的付款义务并不存在先后顺序关系，故被告应当依照合同约定，在房屋交付后按时支付房屋尾款。鉴于房屋自2011年12月5日起，已经由原告交付且由被告实际占有，应当视为案涉房屋已经完成交付，此时被告履行支付价款义务的条件已经成就。至于被告为证明其系“附条件的收房”而提交的《关于沿海国际中心一期6#楼收房事宜》的文件，由于没有原告的确认，被告又无其他证据辅证，故本院对该节事实不予采信。
关于被告的反诉，本院认为，原告应于2011年3月30日之前向被告交付合同约定的物业，但原告实际交付日期为2011年12月5日，逾期250天，原告应当按照合同约定按被告已付房款金额4649.8848万元每日万分之二的标准支付违约金232.4942万元（4649.8848万元X250天X0.02/%=232.4942万元）。
至于原告所述被告的反诉请求已过诉讼时效的意见，因双方的合同尚在履行中，故对于该意见，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）大连嘉乐置业有限公司向原告（反诉被告）辽宁宝城房地产开发有限公司支付房款509.5186万元，并自2012年12月13日起至实际付清日止，按日万分之二标准计算偿付违约金。
二、原告（反诉被告）辽宁宝城房地产开发有限公司偿付被告（反诉原告）大连嘉乐置业有限公司逾期交付房屋违约金232.4942万元。
上述具有给付内容的款项于本判决生效之日起十日内履行。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费67720元（原告已预交），由被告大连嘉乐置业有限公司负担55000元，其余12720元及反诉案件受理费28896元（被告已预交），由原告辽宁宝城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院
审 判 长 王长俊
人民陪审员 张桂兰
人民陪审员 王 芳
二〇一七年五月十日
书 记 员 李芝莹