内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）内0302民初3738号
原告：蒋邦权，男，汉族，1968年3月12日生，公民身份号码：×××，个体，住四川省资阳市。
委托代理人：李少军，内蒙古兴发律师事务所律师。
被告：周萍，女，汉族，1972年2月17日生，公民身份号码：×××，打工，住乌海市。
委托代理人：杨海岚，内蒙古济海律师事务所律师。
第三人：陈东，男，汉族，1990年1月11日生，公民身份号码：×××，住乌海市。
原告蒋邦权诉被告周萍、第三人陈东买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋邦权及其委托代理人李少军、被告周萍及其委托代理人杨海岚、第三人陈东到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。
原告蒋邦权向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告蒋邦权与被告周萍签订于2015年2月4日的《房屋买卖合同》合法有效；2、原告蒋邦权依约依法请求在解除《房屋买卖合同》的同时根据该合同第二条和第五条约定将总价600000元的本案诉争房屋（座落在内蒙古乌海市海勃湾区帝景苑住宅小区12#楼1单元2602室的一套住宅房屋）无偿收回；3、依法确认被告周萍与第三人陈东签订的《房地产买卖契约》非法无效；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月4日，原告蒋邦权与被告周萍签订了《房屋买卖合同》，载明”本合同签订之日，乙方同意购买甲方拥有的位于乌海市海勃湾区帝景苑小区12#楼2602室房屋，面积117.09平方米，房屋总价款60万元，乙方向甲方支付20万元人民币作为购房定金”、”甲、乙方双方合同签订后，若乙方违约，甲方有权解除本合同按交易总价无偿收回房屋，在此期间产生的一切费用由乙方自行承担。”。据此，原告蒋邦权依约履行了相应的义务，但被告周萍至今未依约履行相应的义务。2017年10月23日，在原告蒋邦权知悉被告周萍将上述房屋出卖给第三人陈东（双方之间签订《房地产买卖契约》）之后，原告蒋邦权多次与被告周萍协商上述房屋的买卖事宜未果，故原告诉至贵院。
被告周萍辩称，原告的诉讼请求没有合法的理由，2015年2月4日，被告在原告的强迫之下并通过报警仍然未能解决的情形下，才与原告签订了一份《房屋买卖合同》。该合同中所谓的定金的约定，不符合法律的规定，关于违约责任，收回房屋所有权的约定，违反了相关的司法解释，不动产买卖不得约定所有权保留的条款。事实上，被告2013年就入住了诉争的房屋，拖欠原告部分的房款属实。原告要求收回房屋没有法律依据，被告作为房屋的独立产权人，有权处分涉案的房屋，其与第三人签订的房屋买卖合同是双方的真实意愿的表达，符合法律的规定，请查明事实，驳回原告方的诉讼请求。
第三人陈东辩称，同意被告周萍的答辩意见，该诉争房屋是周萍所有，与其签订《房地产买卖契约》合法有效。
经审理查明，本案涉案房屋为位于乌海市海勃湾区新华东街北一街坊帝景苑住宅小区12号楼1单元2602室房屋。2013年5月30日，乌海嘉豪房地产开发有限公司用涉案房屋抵顶欠呼和浩特市建筑工程有限责任公司乌海分公司工程款663900元。同日，呼和浩特市建筑工程有限责任公司出具收据一份，载明收到嘉豪公司交来工程款663900元并备注”蒋邦权抵房”。2013年5月，原告蒋邦权与被告周萍就涉案房屋达成买卖合意，约定价款为600000元。2013年6月1日，乌海嘉豪房地产开发有限公司出具收据一份，载明收到被告周萍购房款683806元，工程款663900元，现金19906元。其中现金19906元为被告周萍交付。2013年6月6日，经原告蒋邦权同意，乌海嘉豪房地产开发有限公司就涉案房屋与被告周萍签订《商品房买卖合同》一份，约定房屋价款为683806元。后被告周萍入住涉案房屋并陆续向原告蒋邦权支付购房费用200000元。
另查明，2015年2月4日，原告蒋邦权与被告周萍签订《房屋买卖合同》一份，约定被告周萍（乙方）购买原告蒋邦权（甲方）涉案房屋，房屋价格为600000元。另约定”本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币贰拾万元整，作为购房定金。”。
再查明，2017年9月14日，被告周萍将涉案房屋出卖给第三人陈东，双方签订《房地产买卖契约》一份，约定第三人陈东以650000元价格购买涉案房屋。第三人陈东于2017年9月4日支付房款100000元，于2017年9月13日替被告周萍支付商品住房买卖契税10257.09元，于2017年9月14日支付房款473000元。2017年9月18日，被告周萍向第三人陈东交付涉案房屋，并由第三人陈东居住至今。
上述事实，由原、被告、第三人陈述及原告提供2013年5月30日收据一份、2017年11月30日乌海嘉豪公司的证明一份、乌海市嘉豪公司在2013年6月1日出具的收据一份、2015年2月4日《房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》、被告提供《商品房买卖合同》一份、销售不动产发票一份、收据九份、电视费发票两份、《房地产买卖契约书》一份、第三人提供《房地产买卖契约书》、转账凭证三份、物业费收据及物业公司证明一份予以证实。
本院认为，原告蒋邦权与被告周萍于2013年5月达成就涉案房屋的买卖合意及口头约定，且双方实际履行，原告蒋邦权将涉案房屋交付被告周萍，被告周萍亦向原告蒋邦权支付购房费用200000元。2015年2月4日，原、被告就上述合意及约定补签《房屋买卖合同》一份，对于买卖涉案房屋的位置、面积、价款、付款方式、产权办理均进行书面约定，该《房屋买卖合同》应当视为原、被告对原合意及各自履行义务的行为的追认，自原、被告签字时成立并生效。
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。本案中，原、被告在《房屋买卖合同》中第二条约定购买涉案房屋的价格为600000元，购房定金为200000元。该第二条约定违反了《中华人民共和国担保法》关于定金的相关规定，故该第二条中约定定金数额超过主合同标的额20%的部分无效。原、被告签订《房屋买卖合同》的剩余条款系双方真实意思表示，内容符合法律规定，为合法有效条款。
被告周萍提出《房屋买卖合同》不是其真实意思表示，是由原告强迫下签订的抗辩意见，并提供《接处警告知回执单》两份予以佐证。但该两份《接处警告知回执单》载明内容与被告提出的抗辩内容不具有关联性，故本院对被告周萍提出的上述抗辩理由不予采信。
原、被告在《房屋买卖合同》中约定”甲乙双方同意剩余房款人民币肆拾万元整，由乙方于产权交割完毕后一个月内支付甲方”，原、被告双方均陈述”产权交割完毕”指的是房产证办理完毕。现涉案房屋的房屋所有权证未办理，故原告依据《房屋买卖合同》第五条因被告周萍违约未支付剩余房款而要求解除《房屋买卖合同》的条件未成就，本院对于原告提出的解除《房屋买卖合同》并无偿收回涉案房屋的诉讼请求不予支持。
原告蒋邦权另提出确认被告周萍与第三人陈东签订的《房地产买卖契约》非法无效的诉讼请求，但未提供证据证实《房地产买卖契约》属于合同无效的法定情形，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十二条、五十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九、九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告蒋邦权与被告周萍签订的《房屋买卖合同》中第二条约定定金数额超过主合同标的额20%的部分无效，剩余条款合法有效；
二、驳回原告蒋邦权的其他诉讼请求。
案件受理费100元（原告已预交），由被告周萍承担，被告周萍应于本判决生效三日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。
本判决书发生法律效力后，如义务方不履行判决书所确定的义务，对方当事人可在判决书规定的履行期限届满之日起的法定期限内向本院申请执行（申请执行的期限二年）在法定期限内未申请的，视为放弃申请执行的权利。
审判员冯遥
二〇一七年十二月二十二日
书记员王昊鸽
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。