广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第43号
上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市华盛实业有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇地标商业中心A区*楼*********号。
法定代表人：刘汉平。
委托代理人：李忠实，广东理正明律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市勤辉纸品有限公司。住所地：广东省东莞市常平镇桥沥村利氏工业区**号。
法定代表人：申瑞华。
委托代理人：刘国平，广东莞鹏律师事务所律师。
原审第三人：刘汉隹，男，汉族，1963年2月5日出生，住址：广东省东莞市。
委托代理人：李忠实，广东理正明律师事务所律师。
上诉人东莞市华盛实业有限公司（以下简称华盛公司）与东莞市勤辉纸品有限公司（以下简称勤辉公司）、原审第三人刘汉隹租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院(2014)东三法常民一初字第718号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
华盛公司于2015年5月6日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、勤辉公司支付所拖欠的租金378776元，并自起诉之日起，按中国人民银行同期逾期贷款年利率9%支付租金利息至款项清偿日止；2、本案的诉讼费用由勤辉公司承担。
勤辉公司向原审法院提起反诉，请求判令：1、华盛公司双倍返还租房押金48760元（已退还13000元）；2、确认案涉《厂房租赁合同》无效；3、勤辉公司不支付2012年1月2日后的租金；4、华盛公司承担本案的诉讼费用。
原审法院经审理查明：刘汉隹与何华燕于2010年10月22日签订《厂房租赁合同》，约定将位于东莞市黄江镇西进路利氏工业区1404.50平方米厂房及宿舍为一楼三间和四楼一整层面积约350平方米的宿舍用于开办工厂使用。同时，合同约定，租赁期从2010年12月1日至2016年11月30日，从2010年12月1日至2012年11月30日每月租金15440元，其中厂房每平方9元/月，宿舍每平方8元/月；从2012年12月1日至2014年11月30日每月租金16072元。
一审庭审中，华盛公司确认签订合同的刘汉隹系其员工，代表华盛公司签订《厂房租赁合同》，勤辉公司确认其系案涉厂房的实际使用人，并就损失以其名义提起诉讼。
2012年1月2日14时许，因相邻的废品收购站起火导致案涉厂房发生火灾，华盛公司、勤辉公司均确认案涉房产因过火无法使用。
另，华盛公司、勤辉公司一致确认，勤辉公司支付厂房租金至2011年12月31日。勤辉公司称在火灾后，因厂房无法使用而未再继续使用案涉厂房，华盛公司对此提出异议，认为勤辉公司在火灾后仍有机械设备在厂房内未搬离，其应支付占有使用费至实际搬离之日止。勤辉公司称在火灾后，其仅使用两间宿舍至2013年12月31日，并且已按每月500元的标准向华盛公司支付了租金，华盛公司对此提出异议，认为勤辉公司支付的不是租金，系雇请保安而支付的保安费，其应按照合同约定的租金标准向华盛公司支付占有使用费。
另查明，案涉厂房未办理房产证及建设工程规划许可证。
2010年10月22日，何华燕缴纳了租房押金30880元给刘汉隹。
原审法院认定上述事实的证据有：《厂房租赁合同》、《承租土地合同》、《仓库、宿舍工程施工合同》、律师函、邮件详情单、（2013）东三法民一初字第4783号民事判决书、收款收据以及一审庭审笔录。
原审法院认为：本案属于租赁合同纠纷，刘汉隹与何华燕签订的《厂房租赁合同》，结合一审庭审意见及华盛公司、勤辉公司提交的证据材料，可以认定实际出租人系华盛公司，实际承租人系勤辉公司。庭审中，华盛公司确认案涉租赁物未办理建筑工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”之规定，华盛公司与勤辉公司之间的《厂房租赁合同》系无效合同。
因案涉厂房于2012年1月2日过火导致无法继续使用，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条之规定，勤辉公司作为实际承租人，因过火原因非勤辉公司所导致，其有权不向华盛公司支付租金。华盛公司提出勤辉公司的机械设备在过火后仍占据厂房，应支付占有使用费的主张，首先，勤辉公司租用厂房系用于生产，而非用于储藏，过火致使勤辉公司租用厂房的目的无法实现；其次，在过火后，华盛公司理应及时对案涉厂房进行修缮，但其在2012年1月2日过火后至其向案外人转让权利，在长达2年的时间内一直未履行相应义务，且华盛公司也未对勤辉公司放置机械设备的行为提出过异议，由此可视为华盛公司对勤辉公司行为的默认。华盛公司在火灾后一直未履行修缮义务而导致的租金损失，属于扩大损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，华盛公司就此提出的租金主张，原审法院不予支持。
至于宿舍，勤辉公司主张在火灾后仅租用两间宿舍，并提供收款收据、出差费用报销明细表及水电费手写明细到庭，佐证已支付了两间宿舍的水电费及租金。华盛公司对此提出异议，认为收款收据不是华盛公司出具的，收款收据上的填票人张金星不是华盛公司单位的员工，而是由华盛公司、勤辉公司及案外人深圳金威啤酒经营部三方共同出资聘请的保安人员，且收款收据中仅显示有水电费、保安费，并没有显示租金，而且所有的手写费用明细均系勤辉公司单方制作的，并未经华盛公司签字确认。原审法院认为，首先，勤辉公司无证据证明有将宿舍交还给华盛公司；其次，勤辉公司提交的证据不足以证明有与华盛公司就租用宿舍的情形进行了变更，也不足以证明有向华盛公司缴纳宿舍的租金。综上，因华盛公司称勤辉公司占用宿舍至2014年1月1日，而勤辉公司从2012年1月1日开始即未缴纳租金给华盛公司，依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，勤辉公司应参照合同约定的租金标准向华盛公司支付占有使用费，合计计算为：8元/月×350×11个月+16072元/月÷15440元/月×8元/月×350×13个月=68690元。
至于诉讼时效，华盛公司提交了快递单、律师函、邮件处理明细清单到庭，以佐证分别于2012年11月1日、2013年10月15日向勤辉公司发出律师函催收其所拖欠的租金，上述证据已形成完整的证据链，可以佐证华盛公司的主张，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，华盛公司的主张仍在诉讼时效内，勤辉公司就此提出的异议，依据不足，不予采信。
至于利息，因案涉租赁合同无效，房屋占有使用费属于对华盛公司的折价补偿，华盛公司就此再诉请利息，没有事实和法律依据，不予支持。
因案涉《厂房租赁合同》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，华盛公司收取的租房押金应予以返还，因勤辉公司与华盛公司均确认已退还押金13000元，故剩余的17880元，应由华盛公司返还给勤辉公司。
至于勤辉公司诉请的不支付2012年1月2日后的租金的反诉请求，该部分诉请已在本诉中处理，且该部分诉请不属于诉讼请求的范围，不予处理。
至于确认《厂房租赁合同》无效的诉请，据本诉所诉，案涉《厂房租赁合同》系无效合同，勤辉公司就此提出的确认之诉，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决：一、限勤辉公司自判决生效之日起五日内向华盛公司支付房屋占有使用费68690元；二、确认案涉《厂房租赁合同》无效；三、限华盛公司自判决生效之日起五日内向勤辉公司退还押金17880元；四、驳回华盛公司、勤辉公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费3491元，由华盛公司负担2732元，勤辉公司负担759元。反诉案件受理费510元，由勤辉公司负担386元，华盛公司负担124元。
上诉人华盛公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）一审判决不支持华盛公司对厂房租金的主张错误。1、火灾是案外人引起，并非华盛公司过错导致，华盛公司主张租金合理。2、华盛公司与勤辉公司均对案外人提起火灾索赔诉讼，并就火灾损失申请评估鉴定，该案仍在审理中，财产损失评估鉴定报告仍存在未确定因素，火灾现场有需重新勘验的可能，故火灾现场需保持原状，华盛公司未对案涉厂房修缮并无不当。3、事发后，勤辉公司未对案涉租赁合同的履行或解除进行协商，继续把设备或物品存放在厂房，并使用宿舍，表明勤辉公司是在2013年12月31日才与华盛公司就厂房租赁终止事项达成合意。4、华盛公司于2012年11月1日、2013年10月14日分别向勤辉公司就厂房和宿舍催收租金发出律师函，勤辉公司收到后直至本案诉讼发生一年多未提出异议，应视为勤辉公司默示火灾后应向华盛公司支付厂房和宿舍租金。5、案涉土地是华盛公司向案外人东莞市利氏实业开发有限公司承租，东莞市利氏实业开发有限公司要求华盛公司全额支付过火后案涉土地租金的主张在（2013）东三法民一初字第4783号民事判决中得到全部支持，该判决已生效，为避免同类型案件出现两种结果，请求二审法院改判与前案结果一致。（二）根据案涉合同第三条（二）、（四）项约定，勤辉公司逾期支付租金构成违约，华盛公司无需退还勤辉公司租赁押金。据此，请求本院：1、撤销原审判决第二、三、四，改判支持华盛公司全部诉讼请求。2、本案诉讼费由勤辉公司承担。
上诉人勤辉公司不服原审判决，向本院提起上诉，并针对华盛公司的上诉答辩称：（一）原审判决认定勤辉公司占用宿舍至2014年1月1日错误。勤辉公司于火灾后搬离了案涉厂房和宿舍，只有法定代表人继续使用两间案涉宿舍，虽无直接证据证明大部分宿舍交还给华盛公司，但本案其他证据和火灾后宿舍水电费的数额已可证明勤辉公司没有使用其他宿舍。况且勤辉公司已搬迁到其他新厂房和宿舍，没有必要再使用案涉宿舍。（二）火灾后华盛公司与勤辉公司已就案涉厂房和宿舍租赁达成共识，华盛公司不再收取租金，仅收取勤辉公司使用的两间宿舍（每月500元）租金及水电费，退回勤辉公司押金13000元。据此，请求本院：1、撤销原审判决第一项，改判驳回华盛公司第一诉讼请求。
华盛公司答辩称：1、勤辉公司没有证据证明其退回大部分宿舍。2、因勤辉公司称工人工资拖欠未发，想退回部分押金，故华盛公司已退回勤辉公司的押金13000元。
原审第三人刘汉隹答辩称：与华盛公司上诉意见一致。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
另查明，勤辉公司二审提交《租赁合同》，主张其在火灾后已经另行租赁厂房和宿舍使用，无需再使用案涉宿舍。华盛公司主张上述证据已过举证期限。
再查明，华盛公司一审提交张金星出具的证明，该证明陈述张金星于2012年7月1日由华盛公司、勤辉公司、金威经销商三家共同聘请做保安，每家支付500元保安费。勤辉公司一审提交的水电费手写明细和收款收据记载从2012年7月开始勤辉公司每月均支付门卫室500元费用。出差费用报销明细表记载2012年1、2月案涉宿舍一楼和四楼均有水电费产生，2012年1月共有8间宿舍产生水电费，2012年2月共有5间宿舍产生水电费。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。案涉租赁物未办理建设工程规划许可证，案涉《厂房租赁合同》违反法律的强制性规定，依法为无效合同。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对华盛公司、勤辉公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）勤辉公司是否需支付火灾后的厂房和宿舍的占有使用费。（二）华盛公司收取的押金是否应退还给勤辉公司。
关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”的规定，案涉火灾并非承租人导致，且火灾造成案涉厂房全部烧毁，勤辉公司已无法使用案涉厂房，故勤辉公司有权不支付厂房的租金。虽然勤辉公司的机器设备仍在案涉厂房，但因勤辉公司及华盛公司向案外人主张火灾导致的损失需进行评估鉴定，并非勤辉公司恶意占用不搬走，华盛公司对此也未提出任何异议，故原审法院认定勤辉公司不需支付火灾后厂房的占有使用费正确。至于宿舍的占有使用费。勤辉公司主张火灾后除两间宿舍外，其余宿舍均退还给华盛公司，但勤辉公司并未提交移交宿舍的证据。从勤辉公司提交的收款收据及宿舍水电费明细表看，2012年1、2月不止2间宿舍产生了水电费，与勤辉公司火灾后仅使用了2间宿舍的陈述不符。勤辉公司主张收款收据上显示的“门卫室500元”为2间宿舍的租金，但火灾是在2012年1月发生，门卫室500元是从2012年7月才开始支付，结合张金星出具的证明，本院认为勤辉公司提供的证据不足以证明其已经将案涉宿舍交还给华盛公司，原审法院认定勤辉公司需支付火灾后宿舍的占有使用费并无不当。
关于焦点二。案涉合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，华盛公司收取的押金应予以返还，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。华盛公司、勤辉公司的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费8500元，由东莞市华盛实业有限公司负担6982元，由东莞市勤辉纸品有限公司负担1518元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁振彪
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一五年四月十六日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。