江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏1291执异45号
案外人:任文龙，男，1981年11月5日出生，汉族，住山东省枣庄市山亭区。
委托诉讼代理人：任守成。
申请执行人:姜堰区华宇家具城，住所地江苏省泰州市姜堰区。
经营者：殷罗根，男，1963年7月9日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。
被执行人：山东金洲置业有限公司，住所地山东省枣庄市山亭区府前路11号。
法定代表人：陆勇军，总经理。
委托诉讼代理人:李修强，该公司副董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：付清彦，山东信雅律师事务所律师。
被执行人：范旭阳，女，1978年12月16日出生，汉族，住黑龙江省宁安市。
被执行人：陆勇军，男，1975�5月26日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。
被执行人：唐林，男，1968年12月24日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。
被执行人：叶春杰，男，1969年10月19日出生，汉族，住江苏省兴化市。
被执行人：杭松林，男，1971年12月18日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。
被执行人：泰州市路路通置业有限公司，住所地江苏省泰州市姜堰区姜堰镇海上海中心街区14-18。
法定代表人：唐林。
本院在执行申请执行人姜堰区华宇家具城（以下简称华宇家具城）与被执行人山东金洲置业有限公司（以下简称金洲公司）、范旭阳、陆勇军、唐林、叶春杰、杭松林、泰州市路路通置业有限公司民间借贷纠纷一案过程中，案外人任文龙对法院查封的座落于山东省枣庄市山亭区金洲商业广场A区沿街的商铺提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年8月8日公开开庭进行了听证。案外人任文龙的委托诉讼代理人任守成，申请执行人的经营者殷罗根，被执行人金洲公司的委托诉讼代理人李修强、付清彦到庭参加听证。现已审查终结。
案外人任文龙异议称：其于2015年4月24日与金洲公司签订商品房买卖合同确认单，购买该公司开发的座落于山东省枣庄市山亭区金洲商业广场A区沿街的商铺(面积为123.99平方米，价格为3830.95元/平方米）。案外人根据约定给付房款475000元，该房屋应为案外人所有。请求法院裁定：撤销（2017）苏1291执50号之一执行裁定，解除对案涉商铺的查封，停止对案涉商铺的评估、拍卖。
案外人任文龙向本院提交：1.付款收据若干；2.银行转账凭证；3.交房通知；4.合同确认单；5.房屋认购单；6.换房申请单；7.银行明细。
申请执行人华宇家具�述称：1.根据法律规定，案外人与金洲公司所签订的商品房买卖合同无效，且在法院查封之后形成；2.金洲公司承诺案涉房屋未经销售。请求法院裁定驳回案外人的异议。
申请执行人华宇家具城向本院提交：1.公司合同章、行政用章移交手续；2.以房抵债房单号；3.人民法院执行笔录；4.江苏省泰州市中级人民法院查封公告；5.公司变更登记资料。
被执行人金洲公司同意案外人的异议。
被执行人金洲公司未提交证据。
被执行人范旭阳、陆勇军、唐林、叶春杰、杭松林、泰州市路路通置业有限公司未到庭陈述，亦未提交证据。
经审查查明，申请执行人华宇家具城因与被执行人金洲公司、范旭阳、陆勇军、唐林、叶春杰、杭松林、泰州市路路通置业有限公司民间借贷纠纷，向江苏省泰州市中级人民法院申请诉前保全。江苏省泰州市中级人民法院作出（2014）泰中诉保字第00069号民事裁定，并于2014年11月4日发布公告：查封金洲公司名下的座落于山东省枣庄市山亭区金洲商业广场的79处房产，其中包括A区的房产。2016年10月27日，江苏省泰州市姜堰区人民法院作出（2016）苏1204执2485号执行裁定，（续）查封以上79处房产并交付执行。
申请执行人华宇家具城与被执行人金洲公司、范旭阳、陆勇军、唐林、叶春杰、杭松林、泰州市路路通置业有限公司民间借贷纠纷一案，江苏省泰州市中级人民法院于2016年3月11日作出（2014）泰中民初字第00129号民事判决，现已发生法律效力。依上述判决，被执行人应连带给付申请执行人借款本金34083045.72元及利息、律师代理费损失900726.54元、申请执行人垫付的案件受理费及保全费合计194964元。因被执行人未自觉履行，申请执行人向江苏省泰州市中级人民法院申请执行，该院将案件指定本院执行，本院于2017年1月10日立案受理。
现案外人任文龙主张对金洲商业广场A区的房产享有实体权利，其所依据的关联事实如下：
一、付款情况：
1.加盖尾数为“2200”金洲公司财务专用章的收据载明该公司于2013年5月22日收到任文龙VIP卡意向金3万元；加盖尾数为“2200”金洲公司财务专用章的收据载明该公司于2013年8月28日收到任文龙刷卡支付的189974元。中国工商银行股份有限公司枣庄山亭支行往来资料反映：2013年8月28日支出189974元渠道为“POS交易”。
2.加盖尾数为“4155”金洲公司财务专用章的收据载明该公司于2015年4月24日收到任文龙转账的144974元；加盖尾数为“4155”金洲公司财务专用章的收据载明该公司于2015年4月24日收到任文龙转账的255026元。中国工商银行股份有限公司枣庄山亭支行往来�料反映：2015年4月24日，任守成存入银行账户104000元，向王冲（金洲公司所称的公司会计）汇款40万元。
二、缔约情况：
1.2015年4月24日，任文龙与金洲公司签订合同确认单1份，购买金洲商业广场A区的房，面积为123.99平方米，总价475000元。另据同日任文龙的换房申请单反映：任文龙申请以F区116室置换A区的。该单目上公司领导批复一栏记载：“同意”，未有签名或盖印。
2.2015年4月24日，任文龙还与金洲公司签订了房屋认购单1份，认购金洲商业广场A区218室，预付订金144974元。
另查明，在2014年6月17日殷罗根与金洲公司签订的抵债房源确认单中，金洲公司盖章确认包含金洲商业广场A区的在内的房产未经重复销售。在2016年法院与殷罗根、金洲公司李修强等人的谈话笔录中，李修强确认被查封的79处房产均未处理。本案审理中，李修�解释称：涉案房屋在查封后未销售，而非指查封前；此外，抵债的房源号与实际有误。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“异议人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。本案案外人所提异议系基于其对被执行房屋的实体权利，故属标的异议范畴。因此，本案的争议焦点为案外人任文龙对案涉房屋是否享有足够阻却或排除执行的权利。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持�（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，执行标的房屋系金洲公司开发的商品房，故应审查案外人是否同时具备以上条件。
一、关于合同效力。首先，山东金洲公司未提交商品房预售许可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，案涉商品房买卖合同关系应予确认无效。其次，合同确认单内容过于简易，虽具备商品房买卖合同基本要素，但不符合大宗交易下当事人所应持的审慎态度，难以判断当事人订立合同的意思是否真实。再次，案外人购买金洲商业广场A区的房屋的时间为2015年4月24日，应在江苏省泰州市中级人民法院查封时间（2014年11月4日）之后，与金洲公司在抵债中对案涉房屋出售情况所作陈述一致；金洲公司在本案审理中就“未销售”所作解释不符语言逻辑，本院不予采信。根据合同确认单，案外人系以不在79套被查封房产之列的F区116室房屋换购的案涉房屋，但其未提供前次购房的书面合同，且从购房人角度而言，对选购、换购房屋的状况未予关注致承受当前巨大的风险，与理不符；即使存在书面合同，因换购前后标的房屋不同，亦不能视为案涉房屋购买于查封之前。由此，合同确认单的真实性难以确认，确认单的形成时间亦在法院查封之后。
二、关于购房用途。现案外人并未举证证明其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，故不能确认其符合前述第（二）项条件。
三、关于已付价款。首先，案外人主张自2013年起多次给付购房款，但其未能提交给付�款前认购房屋的书面合同、给付款项数额的计算方式以及往来明细，在首次付款后未对房屋上的权利给予合理关注即再次付款，故上述大额给付不符合日常生活常理，无法判断给付是否发生以及具体的给付原因。其次，金洲公司收款情况亦存疑：一是向案外人仅开具收据，无正式销售发票，且开具的收据上所盖印章号不一致，二是2015年4月24日由王冲收款，公司开具收据不符交易习惯。综上，无法确认案外人已经支付了符合前述第（三）项规定数额的价款。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十九条之规定，裁定如下：
驳回案外人任文龙要求“撤销（2017）苏1291执50号之一执行裁定，解除对座落于山东省枣庄市山亭区金洲商业广场A区沿街的商铺的查封并停止对该商铺进行评估、拍卖”的异议。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 李剑峰
人民陪审员 蒋虞锁
人民陪审员 李华萍
二〇一七年八月十五日
书 记 员 俞 洋
附法律条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定�关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第八条异议人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。
异议人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。