浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温乐民初字第892号
原告：吴成萍。
委托代理人：叶ＸＸ、叶佳。
被告：乐清市宏泰房地产开发有限公司。
法定代表人：吴少炯。
委托代理人：陈星兴、余培枭。
原告吴成萍与被告乐清市宏泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2013年8月12日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员胡金莲适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴成萍的委托代理人叶ＸＸ、叶佳，被告乐清市宏泰房地产开发有限公司的委托代理人陈星兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴成萍诉称：原告于2010年2月25日向被告购买宏泰景园第1幢9层906号商品房。双方于同日签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定建筑面积150.48平方米，单价7160元／平方米。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款共计1077437元。根据合同约定被告须于2012年3月31日前将符合交付使用条件的商品房交付原告。被告至今未履行交房义务，未向原告交付该房屋的土地使用权证和房屋所有权证。经查询，被告开发的宏泰景园项目至今未办理验收备案登记手续和分户土地使用权证、房屋所有权证。故原告请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金155797元（从2012年4月1日起暂算至2013年7月26日，并保留追究逾期交房违金至该房屋验收通过并批准使用之日，以购房款为基数，按每日万分之三计算）；2、判令被告支付原告逾期办证违约金25212元（自2013年4月1日起暂算至2013年7月26日，并保留追究逾期办证违约金至实际颁发并交付土地使用权证和房屋所有权证之日，以购房款为基数，按每日万分之二计算）。3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告乐清市宏泰房地产开发有限公司答辩称：1、原告与被告之间商品房买卖合同关系是存在的，但是本案的原告是否完全履行合同的义务，需要原告自行举证给予说明，同时原、被告之间的合同其格式是由第三方提供，部分的合同条款存在瑕疵，比如说合同买卖内容的第八条规定，我方将在举证的时候予以纠正。2、原告诉称与事实不符，原告所表达的起诉情形属商品房买卖合同中规定属于被告的免责条件，特别说明的是免责条件由住建部门允许的，该情形我方已经提交了正确解释免责条件的内容。3、原告的起诉请求由于被告的免责情形存在应该予以驳回，虽然原告在诉状上提出了诉请，办证违约金等已经有了规定，保留的请求不应该是乐清市人民法院现在审理的事情，是将来的事情，况且有合同的第十一条的存在。要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年2月25日，原告吴成萍向被告乐清市宏泰房地产开发有限公司购买座落在乐清市南岳镇杏湾三村的宏泰景园第1幢9层906号房产，与被告签订了《商品房买卖合同》，房屋总价款为1077437元。合同第九条约定：“出卖人应当在2012年3月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、X等，具备商品房正常使用的基本条件；4.X。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2.县级以上规划、文物、环保等行政主管部门根据法律法规的规定，采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期加长的，但最长不得超过6个月；3.X”第十条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项的比率）的违约金。2.X”。第十二条约定：“商品房到达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。在庭审中，原、被告双方一致确认第十条中的“本合同第八条”应为“本合同第九条”。合同第十六条约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年3月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房所有权转移登记。约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列约定2项处理：2、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金”。后原告支付了全部购房款。
2012年3月1日，被告及有关单位召开宏泰景园工程竣工预验收会议，预验收中宏泰景园工程的外墙保温防火测验结果为E级，不符合消防主管部门对外墙保温的防火要求。被告于2012年3月8日与乐清市汇利保温建材有限公司签订保温施工承包合同，对外墙保温工程进行重新施工，工期120个工作日。重新施工后的外墙保温等级符合消防要求，被告于2012年9月10日进行了消防备案。
2013年5月2日，被告与乐清市国土资源局签订国有建设用地使用权土地使用条件和土地用途变更协议，对被告受让的国有土地使用权进行了变更。2013年7月10日，乐清市住房和城乡规划建设局出具情况说明：“乐清市宏泰房地产开发有限公司开发的商住房屋竣工验收后办理房产确认备案登记时，发现原房产部门的房产测绘同原规划建设管理局测绘标准不同，且与原有的国有土地使用权合同规定的面积也有不同，为此我局函告乐清市国土资源局，经乐清市国土局商议后，同意与乐清市宏泰房地产开发有限公司签订补充变更土地面积协议书，因此致使乐清市宏泰建筑有限公司申请房产登记时间延后，上述结果不是乐清宏泰建筑有限公司所致乃政府职能部门工作标准不统一所造成的。”被告乐清市宏泰房地产开发有限公司至今尚未完成乐清市宏泰景园项目的建设工程竣工验收备案。
2013年1月31日，被告通过挂号信方式向原告发出《交房通知书》，通知原告于2013年2月1日至同月25日内办理交房手续，但原告至今尚未办理。
以上事实，有原告身份证、被告的企业法人营业执照和法定代表人身份证、商品房买卖合同、购房发票、竣工预验收申请报告、竣工预验收会议纪要、宏泰景园工程专题会议纪要、保温施工承包合同、乐清市住房和城乡规划建设局出具的情况说明及国有建设用地使用权土地使用条件和土地用途变更协议、交房通知书、信函收据、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、消防部门关于同意宏泰景园建筑工程消防设计的审核意见及原、被告的庭审陈述在案为据。
本院认为：原、被告于2010年2月25日签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，符合法律相关规定，应属有效，本院予以确认，双方均应全面履行。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应当在2012年3月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。虽然被告于2013年1月31日发出《交房通知书》，通知原告办理交房手续，但原告认为房屋未取得建设工程竣工验收备案，未具备合同第九条约定的交房条件，所以拒绝办理。本院认为，原告的主张符合合同第十二条的约定，于理有据，故交房日期应以被告具备合同约定的交房条件并通知原告的交付日期为准。被告认为在合同第九条中约定的“（延期）最长不得超过6个月”条款没有法律依据，应予调整。原告认为该合同是被告提供的，由浙江建设厅和工商局监制的，符合法律规定，本院对原告的主张予以采纳，商品房合同为原、被告双方自愿签订，该条款未违反法律规定，双方应遵守合同约定。对于被告关于其向乐清市住房和城乡规划建设局备案过程中发生的非被告原因造成的延迟予以免责的主张，本院认为，上述情况属于合同第九条第二款第2项行政主管部门采取的某项行政措施而导致开发建设期加长的情况，可予以延期，延期最长不应超过6个月。被告于2012年9月进行了竣工验收后办理备案登记，至今尚未完成备案手续，期间超过6个月，但应以6个月为限。被告至今尚未向原告交付符合《商品房买卖合同》第九条约定的商品房，已构成违约，应承担违约责任。原告主张要求被告支付逾期交房违约金自2012年4月1日起按日以房价款1077437元为基数暂算至2013年7月26日，并保留追究逾期交房违金至该房屋验收通过并批准使用之日的主张，本院予以支持，但应扣除180日的违约金。由于合同第十条约定逾期交房违约金以房价款为基数按每日万分之三标准计算偏高，故逾期交房违约金应按金融机构计收逾期贷款利息按日万分之二点一的标准予以调整。
虽然被告至今尚未完成涉诉房屋初始登记和土地使用权、房产所有权登记义务，均超出了双方约定交付房屋权属证书的（即2013年3月31日）后90日内（即2013年6月29日前）期限，但因本案出现了合同第九条第二款第2项行政主管部门采取的某项行政措施而导致开发建设期加长的情况，可予以延期，办理期限亦应予以延期，2013年7月26日尚在该延期内。故原告要求被告支付从2013年4月1日起按日以房价款1077437元的万分之二暂算至2013年7月26日止逾期办证违约金的主张，缺乏事实法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告乐清市宏泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴成萍逾期交房违约金（自2012年4月1日起至2013年7月26日止，扣除180日后以房价款1077437元为基数按日万分之二点一计算）。款交本院民一庭转付。
二、驳回原告吴成萍的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费3920元，减半收取1960元，由原告负担430元，被告乐清市宏泰房地产开发有限公司负担1530元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审判员 胡金莲
二〇一三年十一月七日
书记员 包婉莹