福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0583民初8248号原告:南安碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省南安观音山物流基地。法定代表人：杨文杰，系该公司经理。委托诉讼代理人：吴云琼，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：王玮珂，女，系该公司员工。被告：陈森林，男，1986年3月17日出生，汉族，住福建省南安市。原告南安碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）与被告陈森林商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的诉讼代理人王玮珂、被告陈森林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、解除碧桂园公司与陈森林签订的编号为201401946的《商品房买卖合同》及其附件、附录；2、陈森林支付解约违约金93549.75元（623665×15%=93549.75）；3、陈森林配合碧桂园公司办理注销合同备案及房屋预告登记注销等后续合同解除工作；4、本案诉讼费用由陈森林承担。事实和理由：2014年2月11日,碧桂园公司与陈森林就陈森林购买碧桂园公司开发的位于南安的房产签订了编号为201401946的《商品房买卖合同》及其附件。根据合同约定，购房款总价623665元，陈森林付款方式为按揭一个月分期。后陈森林向中国农业银行股份有限公司南安市支行（以下简称“农业银行南安支行”）申请贷款，并于2015年1月27日签订编号为35020120150004347的《个人购房担保借款合同》，该合同约定陈森林向农业银行南安支行借款43万元，碧桂园公司作为担保人为其提供阶段性担保，银行按期将借款发放至碧桂园公司账户，但借款发放后陈森林屡次逾期偿还借款，因借款到期后，陈森林未按约定还款，碧桂园公司代陈森林向银行垫付借款本息共计361348.17元。根据合同附件六《补充协议》第十三条第（一）款第2项之约定，碧桂园公司代陈森林垫付借款本息后有权选择解除合同，碧桂园公司代陈森林垫付的借款本息中的本金部分视为陈森林欠碧桂园公司的购房款，同时陈森林还应向碧桂园公司支付合同总房价款万分之八的违约金，但该违约金明显低于陈森林给碧桂园公司造成的损失，故碧桂园公司请求法院依法予以增加至合同总价款的15%。陈森林辩称，由法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：碧桂园公司系依法注册成立的从事房地产开发经营及商品房销售等项目的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。2014年2月11日，碧桂园公司与陈森林签订合同编号为201401946的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容，双方并就该合同进行备案及预告登记。合同约定，陈森林向碧桂园公司购买址在南安市房产，建筑面积共119.56平方米，单价为5216.33元，总金额为623665元。附件六《合同补充协议》约定，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的31.05%给出卖人，即193665元，并向贷款银行办理按揭申请手续，买受人必须在2014年3月11日前，付该商品房总房价款的68.95%（银行按揭款项）给出卖人，即430000元。买受人若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任：……若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人之间的《商品房买卖合同》。出卖人选择向买受人追偿代付款项的，买受人应当向出卖人支付全部代付款项及利息，利息从出卖人将代付款项支付给贷款银行之日起按同期银行流动资金贷款利率计付至买受人付清出卖人代付款项之日止。出卖人选择解除与买受人之间的《商品房买卖合同》的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的万分之八支付违约金给出卖人。合同签订后，陈森林向碧桂园公司支付首期款193665元，余款430000元由陈森林向农业银行南安支行办理了按揭贷款予以支付。2015年1月27日，陈森林、碧桂园公司与农业银行南安支行签订《个人购房担保借款合同》一份，但陈森林未依该合同的约定向农业银行南安支行按时足额偿还贷款。2016年10月24日，农业银行南安支行就此向本院提起诉讼。2016年12月26日，本院作出（2016）闽0503民初8600号民事判决，判决如下：一、陈森林应于本判决生效之日起十日内偿还农业银行南安支行借款本金370182.19元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2016年11月21日起至本判决确定的还款之日按中国人民银行的有关规定及合同的约定计算）；二、碧桂园公司对上述欠款承担连带清偿责任；其承担连带保证责任后有权向陈森林追偿；三、驳回农业银行南安支行的其他诉讼请求。碧桂园公司为陈森林代偿欠农业银行南安支行贷款本金、利息共计361348.17元。陈森林至今也未将碧桂园公司代偿的款项支付给碧桂园公司。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，碧桂园公司与陈森林签订的《商品房买卖合同》（包括附件、附录），主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，陈森林向农业银行南安支行办理按揭贷款用于支付购房款，并由碧桂园公司提供阶段性保证担保。陈森林未依《个人购房担保借款合同》的约定向农业银行南安支行按时足额偿还贷款，其行为构成违约，经法院判决，碧桂园公司代陈森林向农业银行南安支行清偿了贷款本金及利息。碧桂园公司已履行了保证责任，依照双方签订的附件六《合同补充协议》第十三条第（一）款第2项“若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人之间的《商品房买卖合同》……出卖人选择解除与买受人之间的《商品房买卖合同》的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的万分之八支付违约金给出卖人”的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，碧桂园公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》（包含附件、附则），并要求陈森林配合其办理注销合同备案及房屋预告登记注销等后续合同解除工作，符合法律规定，予以支持。对于陈森林应支付的违约金，应按合同约定的按总房价款的万分之八计算，即498.9元（623665×0.8‰=498.9）。碧桂园公司请求将违约金的计算标准调整至总房价款的15%，因违约金的约定系双方自行约定，意思表示真实，不违反法律的强制性规定，碧桂园公司也未能提供证据证明该约定明显低于其实际损失，故碧桂园公司的该请求，不予采纳。因《商品房买卖合同》已解除，碧桂园公司需将购房款返还给陈森林，但陈森林未在本案中提出请求，故对于碧桂园公司应返还陈森林的购房款，本案不予处理，双方可另行处理。若本案商品房已被司法机关查封，碧桂园公司应退还给陈森林的款项，则应提交给有关司法机关。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除南安碧桂园房地产开发有限公司与陈森林于2014年2月11日签订的编号为201401946的《商品房买卖合同》（包括附件、附录）；二、陈森林应于本判决生效后十日内支付南安碧桂园房地产开发有限公司违约金498.9元；三、陈森林应于本判决生效后十日内协助南安碧桂园房地产开发有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》备案注销及预告登记注销手续；四、驳回南安碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10037元，减半收取计5019元，由陈森林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  王毅刚二〇一七年十二月二十一日速录员  尤海棠附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。