江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终635号
上诉人（原审被告）：王洪民，男，1968年1月16日生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：金园园，江苏天淦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程腾飞，江苏天淦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：南京市第九初级中学，住所地南京市玄武区杨将军巷**号。
法定代表人：林啟红，南京市第九初级中学校长。
委托诉讼代理人：柳国林，江苏行知律师事务所律师。
委托诉讼代理人：葛勇武，江苏行知律师事务所律师。
上诉人王洪民因与被上诉人南京市第九初级中学（以下简称第九中学）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王洪民上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决上诉人搬出占用的房屋超出了被上诉人起诉的范围，违反了《民事诉讼法》“不告不理”的原则性规定。被上诉人在一审中的诉讼请求为：“要求上诉人将承租的案涉房屋占用的校园土地返还被上诉人，并拆除该房屋”，但一审法院却判决上诉人搬出占用的案涉房屋，存在严重的程序错误。二、一审法院认定事实错误，被上诉人对案涉房屋不享有产权，而上诉人对案涉房屋依法享有财产权益，上诉人与被上诉人之间并不是房屋租赁合同的法律关系。1、案涉房屋初始系开海英出资建设，上诉人自开海英处承租使用至今已有十多年之久，由上诉人向街道支付相应的管理费用。上诉人与开海英达成转让协议，由上诉人支付相应的房屋补偿款，开海英对该房屋享有的所有权利转让给上诉人。2、2014年8月，玄武区政府印发了《玄武区区属公有房屋出租管理暂行办法》（玄政【2014】240号）。国资办相关领导答复不属于区政府240文件的调整范围。但为保证上诉人能够顺利使用案涉房屋，上诉人与被上诉人在2016年签署了《房屋租赁合同》，约定以租金的形式向被上诉人缴纳相应的管理费用。因此，双方于2016年签署的《房屋租赁合同》并非真实的房屋租赁合同，而是以房屋租赁之名行收取土地使用费之实。3、从2016年12月8日被上诉人向南京市玄武区教育局并转公有住房出租出借领导小组出具的《报告》来看，案涉房屋系经九中与街道同意由承租人等出资建设并持续占有使用至今。自案涉房屋建成起，承租人等就以“租金”的名义每年向街道支付一定的房屋管理费，自街道将管理权移交给被上诉人之后改为向被上诉人缴纳上述费用。被上诉人对案涉房屋并不享有产权。上诉人交纳的房屋管理费实质上属于向土地使用权人缴纳的土地使用费，本案应属于土地上建筑物的权属关系，而非房屋租赁法律关系。三、一审法院判决上诉人迁出案涉房屋系适用法律错误。1、一审法院以案涉房屋并没有取得建设工程规划许可证为由，认定双方签订的《房屋租赁合同》无效。但即使该租赁合同无效，并不能直接导致要求上诉人返还房屋。因为被上诉人对案涉房屋并不享有产权及其他财产权益,上诉人也无须向其返还房屋。2、《物权法》第34条适用的前提是无权占有，而返还原物请求权的主体是不动产或动产的权利人。在房屋没有被行政机关认定为违章建筑之前，上诉人通过受让享有对该房屋相应的财产权益。相反，被上诉人却并不是案涉房屋的产权人，一审法院依据《物权法》第34条认定王洪民应迁出案涉房屋系适用法律错误。3、即使案涉房屋没有取得建设工程规划许可等审批手续，但上诉人要求拆除房屋等诉求不属于民事诉讼的范围。由于认定涉案房屋是否违章建筑也不属于本案的审理范围，一审法院据此判决上诉人返还搬迁房屋也没有民事诉讼的请求权基础。
第九中学辩称，案涉房屋位于被上诉人第九中学土地使用权范围之内，上诉人和被上诉人就案涉房屋的使用自2014年开始每年均订立书面的房屋租赁合同，上诉人按照该合同的约定使用涉案房屋，并按合同约定缴纳租金，该状况一直持续到2016年度。双方之间的法律关系应当是房屋租赁合同关系。
第九中学向一审法院起诉请求：王洪民将承租的南京市玄武区杨将军巷46号大门北侧门面房占用的第九中学校园土地返还第九中学，并拆除该房屋。
一审法院认定事实：南京市玄武区杨将军巷46号（简称杨将军巷46号）国有土地的使用者为南京市新宁中学，土地用途为“教育”。南京市新宁中学于2002年6月与南京市第九中学合并组建南京市第九中学初中部，杨将军巷46号作为南京市第九中学的初中北校区。2011年南京市第九中学初中部独立设置为南京市第九初级中学，即第九中学。
杨将军巷46号第九中学大门北侧自北向南第二间门面房长期由王洪民经营使用，店名为“王记鸭血粉丝汤”。2016年1月12日，双方再次签订了房屋租赁合同，约定：由王洪民承租南京市玄武区杨将军巷46号建筑面积11平方米房屋，租期自2016年1月12日至2016年12月31日，租金25000元；租赁期满，双方未就续租达成新合同，第九中学有权收回房屋，王洪民添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归王洪民所有，未能移动、拆除的设备设施归第九中学所有，王洪民应在租赁期满后十日内搬离等。合同履行期间，王洪民依约缴纳了租金。合同约定租赁期限届满后，第九中学要求王洪民搬离房屋，王洪民予以拒绝。
一审审理中，王洪民举证了2016年12月8日第九中学给南京市玄武区教育局并转公有住房出租出借领导小组的报告一份，其中内容为：“杨将军巷校区1号楼在1994年完成建设，4间门面房不在我校1号楼主体建筑内，因历史原因投资建设（无建设资料，批文，施工图纸等档案），据相关知情人描述经学校和街道协商，由新街口街道牵头，由现在的承租人集资建设，房子经常漏水，没有正规房顶，只有牛毛毡等遮风挡雨，维修也是由现在的承租户自行负责（承租户要求自行维修）。据说街道收取10年房租后，交还南京市第九中学管理，2011年8月初高中分设，南京九中把4间门面房全部移交第九中学管理，4间门面房是否属于区政府240号文件要求，请领导小组重新予以认定。”王洪民拟以此证明涉案房屋的建设者是王洪民，房屋所有权应归王洪民所有。第九中学质证认为，对该份报告的真实性予以认可，但报告的内容并不能证明案涉房屋是由王洪民集资建设。
一审另查明，案涉房屋未取得建设工程规划许可证。
一审法院认为，王洪民举证的2016年12月8日第九中学给南京市玄武区教育局并转公有住房出租出借领导小组的报告足以证明涉案房屋系王洪民建设，但该房无建设工程规划许可手续，因此双方签订的涉及该房的租赁合同无效，王洪民亦无合法依据继续使用杨将军巷46号土地，应从该地块迁出。杨将军巷46号登记的土地使用权人为南京市新宁中学，南京市新宁中学变更为第九中学后，该土地使用权归第九中学享有。王洪民应将该地块返还第九中学。涉案无规划许可证的房屋虽是王洪民建设，但系当时经过第九中学（原南京市新宁中学）的同意，双方合同中亦无约定租期届满后王洪民负责拆除，故第九中学要求王洪民拆除房屋，依据不足，一审法院不予支持。在第九中学土地上的违法建筑，第九中学可自行拆除。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、王洪民于本判决生效之日起十日内迁出南京市玄武区杨将军巷46号。二、驳回南京市第九初级中学的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由王洪民负担。
一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院另查明，上诉人戚春梅与被上诉人南京市第九初级中学房屋租赁合同纠纷一案，本院经审理，作出（2017）苏01民终9432号民事判决，该判决已生效。
上述事实，有国有土地使用证、房屋租赁合同、情况说明、报告、（2017）苏01民终9432号民事判决书及当事人陈述等证据证实。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋未取得建设工程规划许可证，第九中学与王洪民就该房屋签订的房屋租赁合同无效。租赁合同无效，因该合同所取得的财产应当予以返还，故第九中学依据其对案涉门面房土地的使用权要求王洪民返还占用的土地，有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当。王洪民虽认为案涉房屋并非第九中学建设，而系由王洪民实际建造，但案涉房屋建设在第九中学享有使用权的土地上，王洪民系以租赁形式使用房屋，王洪民亦与第九中学签订了房屋租赁合同，表明王洪民认可其承租人的身份。现租赁合同无效，王洪民并无其他合法依据继续占有使用案涉土地，故王洪民关于不应返还土地的主张，于法无据，本院不予支持。第九中学一审起诉要求王洪民返还占用的案涉门面房土地，但一审法院判决王洪民迁出案涉房屋，与诉讼请求不符，本院予以纠正。
综上所述，王洪民的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初367号民事判决；
二、王洪民于本判决生效之日起十日内将南京市玄武区杨将军巷46号大门北侧门面房（经营的店铺名称为“王记鸭血粉丝汤”）占用的土地返还南京市第九初级中学；
三、驳回南京市第九初级中学的其他诉讼请求。
一审案件受理费80元，由南京市第九初级中学负担40元，王洪民负担40元；二审案件受理费80元，由南京市第九初级中学负担40元，王洪民负担40元。
本判决为终审判决。
审判长 张旭东
审判员 孙 伟
审判员 汪德全
二〇一八年四月四日
书记员 倪 辉