福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋民初字第693号原告福建世欧投资发展有限公司，住所地福建省福州市晋安区。法定代表人林晓彤，董事长。委托代理人吴丹、叶礼鑫，福建远东大成律师事务所律师。被告林祥通，男，住福州市晋安区。原告福建世欧投资发展有限公司诉被告林祥通商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理后，依法组成合议庭于2015年3月13日公开开庭进行了审理。原告福建世欧投资发展有限公司的委托代理人叶礼鑫到庭参加诉讼，被告林祥通经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告福建世欧投资发展有限公司诉称，2014年4月7日原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，被告购买原告开发的位于晋安区某小区5#楼某单元房产，总价款为2557400元，其中20%为购房定金。被告在支付了首期购房款767400元后，剩余购房款l790000元通过商业贷款支付，但因被告自身原因银行批准的贷款额度不足以支付合同中约定的购房款余额。原告于2014年8月29日向被告发函，告知被告在7日内以现金方式补齐差额人民币770000元或更改付款方式为一次性付款，并与原告签订补充协议。但被告未按照原告的通知补齐差额或办理变更付款手续，因此原告于2014年11月ll日向被告发函，解除了双方签订的《商品房买卖合同》。合同依法解除后，被告仍未履行相关的义务。为此请求：1、判令原告没收被告支付的购房定金人民币511480元；2、判令被告立即配合办理注销《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记的手续；3、请求判令被告将原告开具给被告的3张《销售不动产统一发票》返还给原告；4、判令被告向原告支付律师代理费15721元；5、请求判令被告承担本案的诉讼费。被告林祥通未作答辩。经审理查明，2014年2月9日原、被告双方签订了关于某小区5#楼某单元的《商品房认购协议书》。约定乙方（即被告）应在本协议签订之日起7日内付清相当于购房款总额30%的首期购房款777400元（其中购房款总额的20%为购房定金），购房余款1790000元通过申请银行按揭贷款的方式支付。2014年2月9日被告向原告支付了销售定金两笔共计100000元，2014年2月11日被告又向原告支付了购房款667400元。2014年4月7日原、被告正式签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发的位于晋安区某小区5#楼某单元房产，单价为每平方米19922.1元，总价款为2557400元；被告于2014年2月15日前付房款767400元，被告于2014年7月7日前付商业贷款1790000元。同时，合同附件六《补充协议》约定：“五·1、买受人（即被告，下同）根据《商品房认购协议书》支付的购房首期款自动转为主合同约定的购房首期款，其中全部购房款的20%为购房定金；……；2·（5）、贷款银行根据买受人的资信状况批准贷款额度，贷款额度如不足以支付主合同中双方约定的买受人应付的购房款余额的，不足部分买受人应于接到出卖人（即原告，下同）书面通知之日起7日内以现金交齐或更改付款方式为一次性付款；十九·1、如因买受人违反主合同或本补充协议约定导致出卖人解除主合同及本补充协议的，出卖人有权收回该商品房另行出售，没收购房定金，并要求买受人按购房款总额的5%向支付违约金。同时，出卖人为实现债权及出卖人为行使解除权而产生的一切费用均由买受人承担。……”等内容。2014年4月22日，原告在福州市房地产交易登记中心办理了该商品房预售合同预告登记，并取得讼争房的《预告登记证》。2014年8月29日原告按被告确认的地址向被告发出书面通知，通知被告因银行批准的贷款额度不足以支付合同约定的购房款余额，要求被告在收到通知后7日内以现金方式补齐差额770000元或更改付款方式为一次性付款，后未果。2014年11月11日原告又向被告发出《解除合同通知书》，被告已收到该通知书。2014年12月2日原告与福建远东大成律师事务所就本案诉讼签订《委托代理合同》，并支付律师代理费15721元。上述事实，有原告提供的商品房认购协议书、商品房买卖合同、预告登记证、三张销售不动产统一发票（记账联）、通知书、解除合同通知书、EMS详情单、回执、《委托代理合同》、普通发票及当事人陈述为凭，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，合法有效，双方应当依约履行。被告在缴纳了首期购房款后，余款依约通过申请银行按揭贷款进行支付，但在办理银行贷款的过程中，由于被告的贷款申请未获得银行足额的贷款批准。期间，原告已经依合同约定尽到通知被告补齐应付购房款余额与银行可贷款额之间差额的义务。但因被告至今未能就此履行变更支付方式的合同义务，导致合同无法继续履行，构成违约。原告有权解除双方的《商品房买卖合同》及补充协议，并要求被告承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，被告收到原告发出的《解除合同通知书》时，双方签订的《商品房买卖合同》即告解除。在被告如何承担违约责任的问题上，虽然双方合同约定了“全部购房款的20%为购房定金”，但从原告开具的三张发票看，仅有两张共计100000元的发票在“款项性质”一栏载明为销售定金，另一张667400元的发票在“款项性质”一栏却载明为预收购房款。由于定金罚则是践成性合同，以实际交付为生效要件。因此本案被告交付的款项中仅有100000元为购房定金，原告有权不予退还给被告。原告认为全部购房款的20%即511480元为购房定金的主张不能成立。原告还提出要求被告协助办理注销《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记的手续、退还不动产统一发票的诉讼请求，符合双方的合同约定，且与法不悖，应予准许。鉴于原告已经选择定金罚则来弥补其损失，就不能再要求被告赔偿其律师代理费损失，故原告的该项请求，本院不予支持。在解除合同后，原告也应将被告已经支付的购房款在扣除定金后的余款667400元退还给被告。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条及第一百一十四条第一款及《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、原告福建世欧投资发展有限公司有权不返还被告林祥通支付的100000元购房定金；二、被告林祥通应于本判决生效后十日内配合原告福建世欧投资发展有限公司办理注销《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记的手续；三、被告林祥通应于本判决生效后十日内将三张总金额为767400元的《销售不动产统一发票》返还给原告福建世欧投资发展有限公司；四、原告福建世欧投资发展有限公司应于本判决生效后十日内将667400元购房款（已扣除上述定金100000元）返还给被告林祥通。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20910元，由被告林祥通承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判长倪卫东代理审判员江榕榕人民陪审员徐姗二〇一五年八月十日书记员危艳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。