福建省三明市三元区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0403民初994号原告：厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司，住所地福建省三明市三元区。法定代表人：朱长源，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊玉英，女，该公司职员。被告：苏桂兰，女，成年，汉族，住福建省三明市三元区。委托诉讼代理人：王怀萌，男，系被告苏桂兰配偶。原告厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司（以下简称海联翔物业公司）与被告苏桂兰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月9日公开开庭进行了审理。原告海联翔物业公司的委托诉讼代理人熊玉英及被告苏桂兰的委托诉讼代理人王怀萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海联翔物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令苏桂兰支付拖欠的自2015年1月1日至2016年12月31日止的物业管理服务费2695.2元、自2014年7月6日至2017年1月5日止的公摊电费438.3元（其中公摊水费18.6元，电梯维保公摊费32.2元）及截止2016年12月31日的违约金2598.8元，以上共计5732.2元；2.判令苏桂兰承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年6月22日，海联翔物业公司与苏桂兰签订《前期物业服务协议》，苏桂兰将其名下坐落于三明市三元区新市南路309号左岸名都2栋703室房产面积为86.381㎡的房屋委托海联翔物业公司进行前期物业管理。该协议约定：住宅每月1.3元/㎡，苏桂兰应于每半年/年度首月前十日按时交纳半年/年度物业服务费，每逾期一日按欠费总额的3‰收取滞纳金。海联翔物业公司接受委托后，依据协议约定对物业进行积极有效管理，但苏桂兰却未按协议约定支付物业管理费、公摊水电费等。苏桂兰共拖欠自2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理服务费2695.2元、自2014年7月6日至2017年1月5日止的公摊电费438.3元；按日3‰计算，截至2016年12月31日，苏桂兰应承担违约金2598.8元，以上合计5732.2元。海联翔物业公司多次向苏桂兰催讨上述费用，但苏桂兰均拖延不予缴纳。苏桂兰辩称，对其尚欠至2016年3月31日止海联翔物业公司物业服务费的事实无异议，其后的物业服务费用及违约金不应支付。事实与理由如下：1.2016年3月31日，左岸名都小区业主委员会与平安物业公司签订物业服务合同，签字日起生效，即前期物业服务合同终止，因此，苏桂兰与海联翔物业公司签订的《前期物业服务协议》终止无效，海联翔公司要求苏桂兰支付2016年3月31日后的物业服务费无依据。且三明市中级人民法院的的终审判决也支持与平安物业签订的合同有效。左岸名都小区业主委员会在新签订的物业服务合同生效后多次通知、函告海联翔物业公司退出小区物业服务，并办理移交手续，但该公司拒绝退出及移交；2.《物业管理条例》第二十六条前期物业服务企业合同可以约定期限，但期限未满，业主委主会与物业服务企业签订物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；3.海联翔物业公司工作人员上门催缴物业服务费时，双方达成口头一致意见，同意苏桂兰所交的押金抵扣需支付的物业服务费，其后海联翔物业公司未再向苏桂兰催缴，不存在违约情形，苏桂兰不应支付违约金；4.对海联翔物业公司主张的2015年1月1日到2016年3月31日的物业费没有异议，之后的物业费不应付给海联翔公司。另对海联翔物业公司公摊电费无异议。综上，请求驳回海联翔物业公司要求其支付2016年4月1日以后的物业服务费及违约金2598.8元的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了以下证据：《左岸名都前期物业服务协议》、欠费明细表、（2016）闽0403民初759号民事判决书、（2016）闽04民终1195号民事判决书、《小区物业管理委托合同》、通知、海联翔物业公司出具的复函、左岸名都致海联翔物业公司通知、装修押金、水电周转金单据。本院对以上证据予以确认并在卷佐证。并有法庭笔录等证据印证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.厦门海翼地产（三明）有限公司作为三明市三元区左岸名都的建设单位，于2011年8月3日与海联翔物业公司签订《海翼·左岸名都前期物业合同》，选聘海联翔物业公司为海翼左岸名都提供前期物业管理服务事宜。2014年6月22日，海联翔物业公司与苏桂兰签订《左岸名都前期物业服务协议》，该协议约定：物业名称为左岸名都；坐落位置为2栋703室；建筑面积为86.381平方米；物业服务费按建筑面积收取；住宅每月每平方米为1.3元；物业使用人应于每半年/年度首月前十日按时交纳半年/年度物业服务费，每逾期一日按欠费总额的3‰收取滞纳金；物业管理服务标准按照三明市物业服务一级标准执行；服务期限自房屋出售之日起至海联翔物业公司与厦门海翼地产（三明）有限公司签署的《前期物业服务合同》规定的期限止。该《左岸名都前期物业服务协议》还就双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业服务费及其他有偿服务等作了约定。协议签订后，海联翔物业公司对苏桂兰所在小区进行物业管理服务。海联翔物业公司以苏桂兰未按期缴纳自2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理服务费2695.2元及2014年7月6日至2017年1月5日期间的公摊电费438.3元及违约金2598.8元为由，诉至本院。2.2016年3月29日，三明市三元区左岸名都小区业主委员会与三明市平安物业管理有限公司签订《小区物业管理委托合同》。2016年3月31日、4月17日及12月20日，三明市三元区左岸名都小区业主委员会向海联翔物业公司发函及通知书，要求海联翔物业公司与三明市三元区左岸名都小区业主委员会办理移交左岸名都小区物业管理服务手续，并退出小区。3.2016年4月8日，厦门海翼地产（三明）有限公司向本院提起诉讼要求撤销左岸名都小区业主委员会2016年3月27日做出的选聘三明市平安物业有限公司为新物业服务企业和解聘原物业服务企业厦门海联翔物业服务有限公司的业主大会决议。2016年8月29日本院作出（2016）闽0403民初759号民事判决书，驳回厦门海翼地产（三明）有限公司的诉讼请求。厦门海翼地产（三明）有限公司不服，上诉至三明市中级人民法院。2016年12月8日，三明市中级人民法院作出（2016）闽04民终1195号民事判决书，驳回上诉，维持原判。4.2016年12月28日，海联翔物业公司回复三明市三元区左岸名都小区业主委员会通知中称，根据三明市中级人民法院（2016）闽04民终1195号判决，拟定于2016年12月31日前完成移交工作，并于2016年12月31日24：00正式退出且办理交接工作，2017年1月5日前办理完公共水电表过户及电梯使用权变更。2016年12月30日，左岸名都小区业主委员会在给海联翔物业有限公司通知中确认收到海联翔物业公司上述函件，并提出几点要求。海联翔物业公司即日撤出左岸名都小区。本院认为，海联翔物业公司与苏桂兰于2014年6月22日签订的《左岸名都前期物业服务协议》案涉收取物业费及公摊水电费的代收代缴部分符合法律规定，具有法律效力。海联翔物业公司作为左岸名都物业的物业服务单位，已对该小区提供了相应的物业管理服务，有权按照《左岸名都前期物业服务协议》的约定向苏桂兰收取物业服务费。苏桂兰作为该小区的业主，有享受小区物业管理服务的权利，并负有支付物业服务费的义务。关于苏桂兰提出对拖欠海联翔物业公司自2015年1月1日至2016年3月30日止的物业服务费无异议，但认为2016年3月29日左岸名都小区业主委员会与新的物业公司签订物业服务合同，2016年3月29日之后的物业费用海联翔物业公司不应收取的意见。海翼地产（三明）有限公司就撤销左岸名都业主委员会于2016年3月27日做出选聘三明市平安物业有限公司为新物业服务企业和解聘原物业服务企业厦门海联翔物业服务有限公司的业主大会决议提起诉讼，本院一审判决驳回海翼地产（三明）有限公司请求撤销三明市三元区左岸名都小区业主委员会2016年3月27日做出选聘三明市平安物业有限公司为新物业服务企业和解聘原物业服务企业厦门海联翔物业服务有限公司的业主大会决议的诉讼请求。海翼地产（三明）有限公司不服本院判决上诉至三明市中级人民法院。2016年12月8日，三明市中级人民法院作出判决，驳回上诉，维持原判。直至三明市中级人民法院终审判决送达生效后，前期物业服务协议的权利义务才终止。业主委员会与平安物业管理有限公司签订的小区物业管理委托合同方才生效。2016年3月30日至12月31日期间，海联翔物业公司均在为左岸名都小区提供物业服务。同年12月31日，海联翔物业公司才撤出该小区。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。”第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因前期物业服务协议在经三明市中级人民法院判决书确定后其权利义务方才终止，且海联翔物业公司也实际服务到2016年12月31日，故海联翔物业公司主张苏桂兰应支付至2016年12月31日止的物业管理费2695.2元，于法有据，予以支持。苏桂兰对海联翔物业公司主张的公摊电费438.3元无异议，予以支持海联翔物业公司主张的公摊电费。关于海联翔物业公司要求苏桂兰支付截止2016年12月31日违约金2598.8元的诉讼请求。根据《福建省物业服务收费管理办法》第十五条第一款规定“物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外”，双方签订的《左岸名都前期物业服务协议》约定苏桂兰逾期交纳物业费，每逾期一日应按欠费总额的3‰收取滞纳金，但协议约定的收费方式为每半年/年度首月前十日按时交纳半年/年度物业服务费，不符合上述规定，故对海联翔物业公司的违约金请求，不予支持。另苏桂兰主张已与对方约好以其在海联翔物业公司的押金抵扣所欠的物业费的意见，这须在双方取得合意后，并办理相关手续方能抵扣。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条，《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下：一.苏桂兰应于本判决生效之日起五日内支付给厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司自2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费2695.2元；二.苏桂兰应于本判决生效之日起五日内支付给厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司公摊电费438.3元；三.驳回厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司负担10元，苏桂兰负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  吴永宁二〇一七年九月二十日书记员  黄文君附本判决书所依据的主要法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。”第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。