广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初13114号
原告（反诉被告）龚丽丽，女，汉族，1982年3月7日出生，住址广东省深圳市八卦二路城市，
委托代理人钱灿松，广东国申律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴琴，女，汉族，1990年11月23日出生，住址广东省深圳市福田区，（未到庭）
委托代理人罗珊，广东深义律师事务所律师。
上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2016年10月21日公开开庭审理本案，原告委托代理人钱灿松、被告委托代理人罗珊到庭参加诉讼。在庭审法庭辩论结束前，被告提起反诉，经审查，本院受理被告反诉，与本诉合并审理，双方并同意就反诉放弃相应的答辩期和举证期，并同意庭审继续进行。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年4月8日，原告与被告签订《房产买卖合同》（编号：2016-00003-2），约定：被告购买原告名下位于城市主场公寓××房，房屋总价款为285万元；原告在合同签订后5日内办理公证手续，全权委托第三方（担保公司）办理赎楼、过户等手续；被告须于2016年5月10日之前预付首期购房款到贷款银行作资金监管，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料。合同签订后，被告支付购房定金5万元，原告按约于2016年4月11日办理公证全权委托深圳市中诚致信融资担保有限公司办理赎楼、过户等手续。但被告并未于2016年5月10日之前预付首期购房款到贷款银行作资金监管，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料。经原告及中介公司深圳市恒基房产经纪公司多次催告，均未履行义务，原告于2016年5月11日委托深圳市恒基房产经纪公司发出履约催促函，催告被告在3日内履行义务，但被告置之不理。鉴于被告违背诚实信用原则，原告被迫无奈，遂根据合同法第九十四条规定，于2016年5月19日通知被告解除双方之间的房屋买卖合同。即便如此，原告还是希望被告能继续履行合同，于2016年5月27日又再委托广东国申律师事务所向被告发出律师函，希望被告能对是否继续履行合同明确表明态度，如对原告提出解除房屋买卖合同有异议，请在收到律师函后3日内书面提出，并联系原告协商房屋买卖合同后续事宜；如到期未提出书面异议，将视为被告对原告提出解除房屋买卖合同无异议，原告将收回房屋另行处理，并保留通过法律途径追究被告的违约责任的权利。被告在收到律师函后仍不理不睬。原告认为，原告多番催告希望被告履行房屋买卖合同，已尽到应尽义务，被告行为已构成根本违约，应承担违约责任，根据合同第十二条的约定，原告有权解除合同，并要求被告支付房产转让价20%的违约金。据此，诉至法院请求判令：1、确认原告与被告签订的《房产买卖合同》已解除；2、被告向原告支付违约金57万元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告书面答辩称，1、被告委托姐姐吴某于2016年4月15日通知中介，因自身资金问题，无法购买本案涉案房产，为避免原告损失，被告第一时间要求中介通知原告，解除合同。2、原告虽然办理了公证，但被告与中介进行核实，因被告及时通知中介，原告并没有进行相关的赎楼手续，原告并未遭受任何损失，且因近几个月深圳房产增值，该房产己经超过当时的成交价。3、被告认为中介已经通知了原告解除合同，且原告已经没收了被告的定金，因此，被告认为与原告的合同已经解除且原告已经没收了定金，不能再次要求房产转让价20%的违约金。4、原告诉求的违约金过高，请求法院进行调整，并综合考虑被告及时通知，未对原告造成任何损失，且原告房产因房产上涨而增值不少等事实，对违约金进行调低。
被告在庭审时依据合同解除对事实提起反诉，请求判令：原告向被告退还定金5万元。
原告口头答辩称，原告同意退还5万元定金，但退还的前提是被告向原告支付违约金。
经审理查明，2016年4月8日，原告（卖方）与被告（买方）通过深圳市恒基房地产经纪有限公司（以下简称恒基公司）签订《房产买卖合同》，约定：卖方同意将位于深圳市福田区城市主场公寓B座2001房（以下简称涉案房产）转让给买方；房产有抵押，卖方通过委托担保公司方式赎楼，卖方应在签订合同后5日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等；转让价格为285万元；购房定金5万元；买方以申请按揭贷款方式支付除定金之外的房款，买方须于2016年5月10日之前预付首期购房款（不包括定金，除银行贷款外）到贷款银行作资金监管，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料；任何一方不履行合同义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同并要求买方支付房产转让价20%的违约金。
签约当日，被告向原告支付定金5万元，其中5000元作为交房保证金交由恒基公司托管。
2016年4月11日，原告出具委托书并经公证，全权委托深圳市中诚致信融资担保有限公司及相关人员处理涉案房产的出售事宜，代理期限为2016年4月11日至2017年4月10日。
之后，因被告一直未继续履行合同义务，恒基公司于2016年5月11日通过特快专递向被告发出履约催促函，催告被告在3日内联系中介或原告一起到银行办理资金监管并提交贷款资料，继续履行合同。该邮件于次日妥投。被告收到该函件后，未予回复。
2016年5月19日，原告通过特快专递向被告发出《关于解除房屋买卖合同（关系）的通知》，称，因被告未能依约办理资金监管，在恒基公司发出催告函仍未履行合同义务，构成违约，故原告通知被告自2016年5月19日起正式解除涉案房屋买卖合同。该邮件于次日妥投。被告收到该函件后，未予回复。
2016年5月27日，原告委托广东国申律师事务所通过特快专递向被告发出律师函，要求被告对是否继续履行合同表明态度，如对原告提出解除房屋买卖合同有异议，请在收到律师函后3日内书面提出，并联系原告协商房屋买卖合同后续事宜；如到期未提出书面异议，将视为被告对原告提出解除房屋买卖合同无异议，原告将收回房屋另行处理，并保留通过法律途径追究被告的违约责任的权利。该邮件于次日妥投。被告收到该函件后，未予回复。
此后，合同未再继续履行。
另，庭审时，被告以及被告申请出庭作证的证人吴某陈述，签约后，因被告的资金出现问题而无能力支付首期款，被告委托吴某于2016年4月15日到恒基公司处告知中介经办人曹政文其无法再继续履行合同并要求转告原告，曹政文答应会转告原告，此后吴某多次通过上门和打电话方式与曹政文沟通，曹政文均回复称在与原告沟通过程中。对上述陈述，被告未能提交书面证据加以证实。原告陈述，起诉前一直未收到被告或中介关于被告不再履行合同的通知，发出函件后亦未得到被告的回复。
本院认为，原告与被告之间就涉案房产成立合法有效的买卖合同关系，双方均应依照合同约定履行各自义务。
被告在支付定金5万元后，未再继续履行合同义务，构成根本违约，原告据此有权要求解除合同并要求被告以支付违约金的方式承担违约责任。
对于原告的本诉请求。关于合同解除时间，原告曾在2016年5月19日发出解除合同通知，随后又于2016年5月27日发函要求被告对是否解除合同明确意见，并给予被告收到函件后3日时间提出意见，如未提出意见则表示对合同解除无异议，原告据此将房产另行处理，而被告于2016年5月28日收到该函件且未予回复，因此，可认定合同已在2016年6月1日解除。关于违约金金额，合同约定，守约方有权选择要求对方按转让成交价20%支付违约金，但原告未举证证明其实际损失情况，且被告明确提出了违约金过高需要调整的抗辩意见，故本院在综合考虑合同的履行阶段、合同从签订至解除的时长、涉案房产的市场价格变动等因素的基础上，酌情调整违约金为按转让成交价的10%计算，即被告应向原告支付违约金285000元，对原告主张的违约金超出部分，本院不予支持。原告的本诉请求部分成立，本院予以支持。
对于被告的反诉请求。由于合同已经解除且原告选择了要求被告以支付违约金的方式承担违约责任，故被告已支付的5万元定金，原告应予返还，被告的反诉请求成立，本院予以支持。需说明的是，对于反诉案件受理费，虽然本院支持了被告的反诉请求，但由于合同提前解除系因被告违约的原因导致，且因被告在原告起诉前一直未对解除合同明确表态，也未要求返还定金，故原告为保护自己权益而在本案审理之前未退还定金并无主观恶意，因此，反诉案件受理费应由被告自行负担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告龚丽丽与被告吴琴于2016年4月8日签订的《房产买卖合同》于2016年6月1日解除；
二、被告吴琴应于本判决生效之日起10日内向原告龚丽丽支付违约金285000元；
三、原告龚丽丽应于本判决生效之日起10日内向被告吴琴退还定金5万元；
四、驳回原告龚丽丽的其它本诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9500元（已由原告预交），由原告负担4750元、被告负担4750元。反诉案件受理费1050元（已由被告预交），由被告负担。
如不服本判决，当事人应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张凌炜
人民陪审员 杨海涛
人民陪审员 汤云霞
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 殷智华