河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫04民终3210号上诉人（原审被告）：刘文涛，女，1962年2月24日出生，汉族，住郑州市金水区，现住平顶山市湛河区。上诉人（原审被告）：平顶山市两岸早教劳动路中心，住所地：平顶山市劳动路。法定代表人：刘文涛，校长。委托诉讼代理人：邵桂芝，女，住平顶山市新华区，财务总监。上诉人（原审被告）：平顶山市万山红饮食有限公司，住所地：平顶山市湛河区。法定代表人：刘文涛，总经理。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：卢向丽，河南星烁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）高松林，男，1961年11月25日出生，汉族，住平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：张洪，河南首位律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨迎辉，河南首位律师事务所律师。上诉人刘文涛、平顶山市两岸早教劳动路中心（以下简称两岸早教）、平顶山市万山红饮食有限公司（以下简称万山红公司）与被上诉人高松林房屋租赁合同纠纷一案，高松林于2015年7月3日起诉刘文涛、两岸早教、万山红公司，请求：1.判令刘文涛等3人立即返还位于平顶山市卫东区劳动路西园丁路南市场住宅楼的一至三层；2.诉讼费由刘文涛等3人负担。平顶山市卫东区人民法院于2015年9月1日作出了（2015）卫民初字第937号民事判决：被告刘文涛于本判决生效后三十日内向原告高松林返还位于平顶山市园丁路于劳动路交叉口处建筑面积约3300平方米的一至三层的房屋。案件受理费100元由被告刘文涛负担。刘文涛不服，提起上诉。本院于2016年1月15日作出（2015）平民三终字第868号民事裁定：撤销原判，发回重审。该院于2016年8月30日作出（2016）豫0403民初624号民事判决后，刘文涛、两岸早教、万山红公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。刘文涛、两岸早教、万山红公司的共同委托诉讼代理人卢向丽，两岸早教的委托诉讼代理人邵桂芝，高松林的委托诉讼代理人张洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘文涛、两岸早教、万山红公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回高松林的诉讼请求；2.诉讼费由高松林负担。事实与理由：一、一审认定刘文涛有转租行为与事实不符。（一）刘文涛同自己的丈夫、儿子一家人以开公司、办学的形式使用诉争房屋，是合理正当经营行为，不能被认定为转租。诉争合同第一条有出租方给承租方供其营业性用房，但承租方不得从事宾馆住宿业务的约定。营业性用房就是允许刘文涛在该房内开公司、个体经营等经济实体，否则这三层共3300平方米刘文涛个人如何使用？诉争合同签订时，万山红公司天上人间餐饮店使用着该房屋。刘文涛是万山红公司法定代表人，丈夫宋国强是公司股东。2012年餐饮业不景气，刘文涛夫妇考察市场后决定投资早期教育。因办学法人需要学历，刘文涛夫妇不符合该项要求，因此两岸早教的法人写了二人未婚、同住的成年独生子宋哲。因王文静是平顶山教育学院教育专业毕业，故两岸早教的另一股东写了王文静。宋哲、王文静原审时均出庭证明两岸早教实际出资人是万山红公司，自己只是两岸早教的员工；（二）转租应定义为房屋转租给他人，自己不参与经营投资，只定期收取房租赚取差价的行为。但刘文涛等3人原审时提供了万山红公司会议记录显示开办两岸早教是宋国强、刘文涛夫妇等共同协商决策的结果，也证明宋哲、王文静的出资由项目折抵并非其本人出资。刘文涛参与两岸早教经营并负责财务管理。万山红公司出资800万元支付了两岸早教拆房费，宋国强分3次向两岸早教的装修者台湾人张振彦支付了装修费用110万元，均不是宋哲支付。两岸早教的财务凭证上显示购买电视、空调、教具等费用都需宋国强签字认可。两岸早教30万元连锁款是用刘文涛在郑州房产出租收益抵扣，证明两岸早教连锁款的出资人实际是刘文涛。平顶山周报“从娱人到育人”文章证明两岸早教的倡导者、筹备者与经营者是宋国强，两岸早教是从饭店娱乐业转型而来，是宋国强夫妇事业的转折点。两岸早教成立后每年的记账凭证都有刘文涛的签字，证明刘文涛参与了两岸早教的经营。平顶山银行的存款凭条证明两岸早教的10万元出资是万山红公司财务总监邵桂芝用该公司的营业款支付，宋哲与王文静没有实际出资。以上证据都充分证实，两岸早教的开办者就是刘文涛夫妇和万山红公司。上述证据证明万山红公司改作两岸早教是转行升级不是转租。刘文涛夫妇是靠智慧、投资与经营赚钱而不是靠收取房租赚钱。刘文涛夫妇为两岸早教投入了这么多的人力、物力、财力，被认定为转租是错误的；二、《城镇房屋租赁合同纠纷案件解释》第16条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案假设构成转租，高松林也早已知情，过了6个月异议期。有下列证据证明高松林对2012年下半年刘文涛改做两岸早教的行为知情：（一）2012年，宋国强决定改行早教做装修，需图纸，给高松林打电话沟通。高松林同意改行，但告知他没有图纸，图纸在市场发展服务中心。宋国强出庭证明了该事实；（二）2012年下半年，房租的支付方式从每半年20万元现金加5万元餐券，改为每半年25万元现金，不再支付餐券。这种房租支付方式的改变能推定高松林对刘文涛改办学校是知情的。房租从2013年2月起发生改变是2012年8月万山红公司停办饭店开始装修两岸早教，到2012年底基本结朿。高松林与万山红公司原约定，每年要支付10万元消费卡和40万现金。现在每半年的5万元的消费卡高松林要求改为现金支付，租金改为每半年25万元现金。虽然5万元餐券改付现金对刘文涛夫妇不利，但考虑到诉争合同于2024年才到期，就同意了高松林的要求，2013年2月3日补了5万元现金给他，从此就没再支付过高松林消费卡；（三）高松林本人的消费卡在2012-2014年期间到万山红公司其他分店消费多达46次，还把其中4张卡转到他人名下。2012年6月后，刘文涛虽没有再支付过高松林万山红公司消费卡，但高松林手中还有前几年剩余的卡没有消费，这就是为什么2013年到2014年万山红公司天上人间店关门后，他还在用卡上余额到万山红公司其它店消费的原因。卡上余额转给他人，需注销旧卡开新卡，审核很严格。高松林本人必须到场或打电话给邵桂芝要求办理。有些卡是天上人间店专用卡是蓝色的，其它店的卡是黑色的。要把蓝色的卡转给他人还要换成黑色的卡，高松林要问清楚后再交代邵桂芝办理，他怎么可能不知道万山红公司天上人间店已经关门变成两岸早教？高松林手中有2010年的10万元消费卡、2011年的10万元消费卡、2012年上半年的5万元消费卡，这25万元消费卡，高松林到2014年还没用完。即使像高松林代理人庭审中说的高松林在外地不知道天上人间店转办学校的事实，逢年过节高松林能不回平顶山？回平顶山能不消费手中的卡？消费了能不知道万山红公司少了一家高档次的饭店？何况饭店还开在自己的出租房里。高松林有大量的消费卡，能推说对刘文涛改办两岸早教不知情？（四）两岸早教的一楼门头装修别致惹眼，地处平顶山闹市区，广告宣传覆盖全市主要街道及社区，营业执照在一楼墙面公示，高松林不可能不知情，况且他还说过房子不是他一个人的，还有五六个人，这些人能不知情？在两岸早教经营了两三年后的2015年6月推说不知道，要解除合同，不属实；三、一审判决大部分照抄原一审判决中刘文涛等3人的答辩意见，刘文涛等3人的很多意见都没有写在一审判决中；四、一审判决对刘文涛等3人提供的17组证据及3个出庭证人证言只字未提，遗漏了大量证据，导致一审判决认定事实错误，适用法律错误。刘文涛一家人在诉争楼房内共同经营公司、学校，不构成转租。高松林收回诉争房屋的真正目的是与旁边的凯悦宾馆连片经营，在双方协商未果的情况下，反过来起诉刘文涛违约，违背事实与诚信。房屋买卖尚且不破租赁，即使承租人死了，其家属还可以在租赁期内继续承租使用。两岸早教装修投资近千万元，目前尚有四千多会员在接受教育，若按照一审判决生效后30日内搬离，会给刘文涛与学生造成极大的损失与影响。高松林答辩称，高松林有证据证明刘文涛将诉争房屋改造转租，刘文涛没有证据证明其转租取得了高松林的同意，合同明确约定刘文涛转租需取得高松林的同意，显然刘文涛违约在先。本案不排除刘文涛对其子宋哲开办的两岸早教投有资金，但刘文涛、宋国强、宋哲、王文静4人和万山红公司、两岸早教对外都是独立民事主体，独立承担民事责任和享有民事权利，法院应当维护诚实守信原则和社会交易秩序的稳定。一审法院认定事实：2010年1月1日，高松林与刘文涛签订《房屋租赁合同》，将高松林位于平顶山市劳动路西园丁路南市场住宅综合楼一至三层房屋（楼梯间，一层经营部除外），面积约3300平方米，出租给刘文涛供其营业性用房使用，合同约定：承租方不得从事宾馆住宿业务，房屋租赁合同期限为14年，自2010年1月1日起至2024年2月28日止。合同期满后，同等条件下，承租方可优先续约，租金为每年50万元，租金按年计算，按季度付给，每季度按10万元现金和2.5万元餐券，租金的具体交纳时间为季度初月的十日前遇法定休息日后顺延，出租方允许承租方对租赁房屋根据经营需要进行装修和改善增设它物，若需改变原房屋整体结构需经出租方同意，一至三层物业管理由承租方负责，协议期满，承租方新增它物不动产部分无偿归出租方所有，承租方不得损坏，出租方允许承租方在租赁期间转租房屋，但需经出租方同意（履约人不得改变）。其后，刘文涛将该房屋部分用于其本人为法定代表人、股东的万山红公司经营使用。高松林对万山红公司使用该部分房屋的行为也予以认可。万山红公司财务总监邵桂芝，分别于2013年1月19日、6月4日、2014年1月16日、7月8日、2015年2月5日、6月22日，以个人账户向高松良指定的收款人高中良支付租金，每次25万元。2012年7月1日，万山红公司与两岸早教签订《房屋租赁合同》，将位于平顶山市园丁路与劳动路交叉口处建筑面积约2300平方米的一至三层房屋（楼梯间，一层经营部除外）出租给两岸早教供其营业性用房使用，但承租方不得从事宾馆住宿业务，合同约定：房屋租赁合同期限为13年，自2012年7月1日起至2024年2月28日止。合同期满后，同等条件下，承租方可优先续约，租金为每年120万元，租金按年计算，按季度付给，每季度按30万元，租金的具体交纳时间为季度初月的十日前遇法定休息日后顺延，出租方允许承租方对租赁房屋根据经营需要进行装修和改善增设它物，若需改变原房屋整体结构需经出租方同意，一至三层物业管理由承租方负责，协议期满，承租方新增它物不动产部分无偿归出租方所有，承租方不得损坏，出租方允许承租方在租赁期间转租房屋，但需经出租方同意（履约人不得改变）。宋哲以两岸早教代表人身份在《租赁合同》中签字，刘文涛以万山红公司代表人身份在《租赁合同》中签字。庭审过程中，万山红公司、两岸早教与宋哲本人均称该租赁合同未实际履行。2012年8月16日，宋哲向平顶山市卫东区教育局申请在劳动路与园丁路交叉口开办一家名称为“平顶山市两岸早教劳动路中心”的民办非企业单位。该单位机构注册资料显示宋哲和王文静共同出资设立，注册资本为10万元，其中宋哲出资7万元，占出资比例的70%；王文静出资3万元，占出资比例的30%。两岸早教经许可于2013年4月15日成立。庭审过程中，宋哲、王文静称注册资金的实际出资人为万山红公司，自己只是万山红公司聘用人员。2015年6月18日，高松林以“刘文涛在租赁期间逾期支付租金并擅自转租，其行为已构成严重违约”为由向刘文涛发送解除合同通知书，并于2015年6月19日向两岸早教发送限期腾房通知书，通知两岸早教在收到或应当收到通知书之日起三日内搬离房屋。另查明，万山红公司的注册股东为刘文涛及其配偶宋国强，其中刘文涛系万山红公司的法定代表人。两岸早教法定代表人宋哲系刘文涛、宋国强之子。该院确认上述事实，有高松林提供的房产证、租赁合同两份、解除合同通知书、邮政回执两份、腾房通知书、中国建设银行平顶山建中支行活期个人存款明细查询表、平顶山市民办学校办学许可证存根、书面证明、户口本复印件、照片、申请书、章程、全国企业信用信息公示系统企业基本信息等证据在案为凭，这些证据已经庭审质证和该院审查，可以采信。一审法院认为，民事活动当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，高松林与刘文涛签订《房屋租赁合同》，但是在合同的实际履行中，双方以各自的行为对租金的支付方式进行了变更，故高松林主张刘文涛迟延支付租金证据不足；刘文涛在庭审中辩称万山红公司与两岸早教均为自己家庭经营的实体，但万山红公司为企业法人，两岸早教为民办非企业单位，均对外独立承担民事责任，与其股东为两个不同的民事主体。且宋哲作为成年人，具有完全民事行为能力，其财产独立于父母。2012年7月1日，万山红公司与两岸早教签订《房屋租赁合同》，从自高松林处租赁的3300平方米的房屋中，出租2300平方米给两岸早教营业性使用，租金为每年120万元，刘文涛以万山红公司代表人名义签字，宋哲以尚未成立的两岸早教的代表人名义在合同上签字。其后，两岸早教于2013年4月15日成立并使用上述房屋。参照《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第三条之规定，应认定上述行为已构成转租。刘文涛、万山红公司、两岸早教在庭审中辩称两岸早教于2012年成立至今高松林从未提出异议已超出6个月的异议期，不能再解除合同，但提交的相关证据不足证明其主张。高松林得知房屋转租的事实，于2015年6月18日以“刘文涛在租赁期间逾期支付租金并擅自转租，其行为已构成严重违约”为由向刘文涛发送解除合同通知书，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故刘文涛应在合理期限内返还其使用中的房屋，两岸早教、万山红公司无法律依据使用涉案房屋，高松林要求其返还房产，理由正当应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条之规定，经该院审委会研究决定，原审判决：被告刘文涛、平顶山市两岸早教劳动路中心、平顶山市万山红饮食有限公司，于本判决生效后三十日内向原告高松林返还位于卫东区××园丁××市场住宅综合楼（××园丁路与劳动路交叉口处）建筑面积约3300平方米的一至三层的房屋。案件受理费100元由被告刘文涛承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一、万山红公司成立于2003年11月12日，为自然人投资或控股的有限责任公司，营业期限为自2003年11月12日至2025年11月11日，经营范围为餐饮和卡拉OK。二、2010年1月1日，高松林与刘文涛签订的《房屋租赁合同》抬头出租方为高松林，承租方为刘文涛。该合同落款处仅有高松林和刘文涛个人签名。该合同中约定：（一）第九条承租方的义务：1.按时给付出租方租金；（二）第十条有下列情况之一的，出租方有权解除合同：1.承租方不按合同约定时间给付租金超过一天加收滞纳金3%，最长不得超过一个月；（三）第十三条违约责任条款为：……2.出租方因本合同第九条约定解除本合同，应提前十日内通知承租方。三、2012年7月1日，万山红公司与两岸早教签订的《房屋租赁合同》上，该合同抬头出租方为万山红公司，承租方为两岸早教。该合同出租方落款处有刘文涛的个人签名并加盖了万山红公司公章，该合同承租方落款处仅有宋哲个人签名。四、刘文涛于2017年2月4日提供了其与宋国强于2015年3月13日在郑州市金水区民政局婚姻登记处的离婚协议和离婚证。五、（一）2010年10月20日，邵桂芝通过中国建设银行个人网上银行向高中良转账支付了20万元；（二）2012年6月11日，高中良通过河南省农村信用社收到20万元存款；（三）2013年1月19日，邵桂芝向高中良转账支付25万元；（四）2013年2月3日，邵桂芝向高中良转账支付5万元；（五）2013年6月4日，邵桂芝向高中良转账支付25万元；（六）2014年1月16日，邵桂芝向高中良转账支付25万元，备注有（20）13年7-12月；（七）2014年7月8日，邵桂芝向高中良转账支付25万元，备注有（20）14年1-6月；（八）2015年2月5日，邵桂芝向高中良转账支付25万元，备注有（20）14年7月-12月；（九）2015年6月4日，高中良通过中国建设银行收到存款25万元，备注有（20）13年1-6月；（十）2015年6月22日，邵桂芝向高中良转账支付25万元，备注有2015年1-6月；（十一）2016年1月20日，邵桂芝向高中良转账支付25万元，备注有2015年下半年即7月1日至12月31日房租；（十二）2016年6月28日，邵桂芝向高中良转账支付25万元，备注有2016年1月至2016年6月；（十三）2017年1月4日，邵桂芝向高中良转账支付25万元，备注有2016年7月至2016年12月。下附刘文涛等3人支付租金统计表：上半年下半年支付时间支付金额（万元）支付时间支付金额（万元）2010.10.20202012.6.11202013.1.19252013.6.4252013.2.352014.1.1625（2013.7-12月份房租）2014.7.825（2014.1-6月份房租）2015.2.525（2014.7-12月份房租）2015.6.425（2013.1-6月份房租）2015.6.2225（2015.1-6月份房租）2016.1.2025（2015.7.1-12.31房租）2016.6.2825（2016.1-6月份房租）2017.1.425（2016.7-12月份房租）六、2017年4月7日，两岸早教提供了平顶山市卫东区教育体育局于2016年8月9日颁发的教民141040360000581号中华人民共和国民办学校办学许可证，登记名称为平顶山两岸早教劳动路中心，地址为劳动路与园丁路路口，校长为刘文涛，学校类型为幼儿园，办学内容为学前教育，有效期限为4年。七、两岸早教于2017年4月7日书面追认了卢向丽律师在本院审理期间的民事诉讼代理行为。八、2017年4月7日，两岸早教提供了2017年4月星期三平顶山晚报A3版上“五年磨砺，树鹰城早教品牌——访两岸早教平顶山中心校长宋哲”。本院认为，现对本案当事人争议焦点具体分析如下：一、刘文涛、宋国强、宋哲、万山红公司与两岸早教在法律上是否可以视为同一民事主体。《中华人民共和国民法通则》第二条、第三条规定，我国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。当事人在民事活动中的地位平等。任何自然人、法人和其他组织在民事活动中均平等地享有权利、承担义务，平等地受法律保护。刘文涛、宋国强作为具有完全民事行为能力的成年人，可以独立进行民事活动，依法享有民事权利，承担民事义务。刘文涛、宋国强于2015年3月13日协议登记离婚后，不再是合法夫妻，二人的婚姻家庭关系已被依法解除。宋哲与刘文涛虽为母子，但宋哲于2006年5月4日年满18岁，已是具有完全民事行为能力的成年人，可以独立进行民事活动，依法享有民事权利，承担民事义务，且具有政治权利，具备《中华人民共和国民办教育促进法》第九条规定举办民办学校的主体资格。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国公司法》第三条、第七条之规定，万山红公司作为法律上拟制的企业法人，自公司营业执照签发之日起开始独立享有民事权利和承担民事义务，享有独立的法人财产权，且以公司全部财产对其法定代表人刘文涛和工作人员的经营活动产生的公司债务承担责任。万山红公司登记为有限责任公司，刘文涛和宋国强作为该公司的股东仅以其认缴的出资额为限对公司承担责任。两岸早教于2013年6月19日依法登记成立，取得了民办非企业法人资格，法定代表人登记为宋哲。2016年8月9日两岸早教又登记校长为刘文涛，但两岸早教仍是独立的民事主体，独立享有民事权利和承担民事义务，享有法人财产权，不因其法定代表人或校长的变更而有所改变。刘文涛、宋国强、宋哲、万山红公司、两岸早教在法律上均是独立的民事主体，不因自然人与公司法人或者非企业法人的法定代表人、股东之间存在血缘关系或其他身份关系而影响其各自独立享有民事权利、承担民事义务，故刘文涛、万山红公司、两岸早教上诉称，刘文涛、宋国强作为宋哲的亲生父母、万山红公司的股东，参与了两岸早教的筹建、成立和经营等民事行为，在法律上就应视为同一民事主体、不分彼此的理由，于法无据，本院不予采信。二、刘文涛、万山红公司、两岸早教是否存在转租的问题。高松林与刘文涛于2010年1月1日签订诉争房屋租赁合同抬头写明出租方为高松林，承租方为刘文涛，合同落款处也是高松林和刘文涛个人签名，但刘文涛在承租了该房屋后继续经营万山红公司的天上人间店，并由万山红公司的财务总监邵桂芝代为支付租金，刘文涛与高松林签订该合同的行为，显然是履行万山红公司法定代表人的经营行为，该行为产生的法律后果，应由万山红公司负担，故该合同的当事人实际应是高松林和万山红公司。2012年7月1日，刘文涛作为万山红公司的法定代表人与宋哲签订了房屋租赁合同，将名为刘文涛实为万山红公司承租的3300平方米房屋中的2300平方米房屋出租给宋哲用以开办经营两岸早教。该合同抬头写明出租方是万山红公司，承租方是正在筹备设立的两岸早教。该合同落款出租方处加盖了万山红公司公章，刘文涛在代表人处签名，故该合同出租方是万山红公司，刘文涛只是作为万山红公司的法定代表人签名，履行的是该公司法定代表人行为，属职务行为。宋哲虽仅以个人名义在承租方合同落款处签名，但两岸早教于2012年8月16日即依法登记成立，登记法定代表人是宋哲，至今该合同约定2300平方米面积房屋的实际承租使用人是两岸早教，故宋哲签订该合同时的行为是履行两岸早教筹建出资人的经营行为，属职务行为，该合同的当事人只应是万山红公司和两岸早教，该合同自万山红公司盖章、宋哲签名后即成立生效，对万山红公司和两岸早教即产生法律约束力。上述2份合同的出租人和承租人均不同，租赁房屋面积相差1000平方米，房屋租金相差70万元。另刘文涛与宋哲的生父宋国强已于2015年3月13日已依法解除了婚姻家庭关系，故刘文涛等3人上诉主张万山红公司、两岸早教为其家庭共同经营不构成转租的理由，没有事实根据和法律依据，本院不予采信。刘文涛、宋国强、宋哲3人存在亲子利害关系，另刘文涛、万山红公司、两岸早教提供的证据也不足以证明高松林应当知道或者必定知道刘文涛等3人擅自转租的事实，本院经综合分析判断后认为，万山红公司、两岸早教存在转租事实。三、高松林是否有权单方解除其与刘文涛签订的房屋租赁合同。高松林与刘文涛签订的房屋租赁合同中已约定租金的具体交纳时间为：每季度初月的十日前遇法定休息日后顺延。该合同第十条约定出租方即高松林有权单方解除合同情形，即：承租方不按合同约定时间给付租金最长不得超过一个月。刘文涛等3人一审时提供了其于2015年6月4日才交付了2013年1-6月份租金25万元的中国建设银行存款凭条1张，该证据已经高松林质证无异议，依法该证据即可作为认定刘文涛等3人逾期2年才交付2013年上半年房租的事实。另刘文涛等3人提供的部分交付凭据上备注是交付上半年房租，显然与高松林和刘文涛签订的上述合同约定房租交付方式不同，更与通常情况是承租人先预交房租后再使用租赁房屋的一般生活常识不符，显属违约，并且刘文涛等3人还存在上述逾期2年才交付房租的违约事实。至于刘文涛等3人上诉主张高松林收取了租金即表明双方变更了租金交付方式的理由，因高松林已履行了交付出租房屋的合同义务，就享有了按合同约定收取相应房租的权利。民事权利可以主张也可以放弃，但民事义务必须履行。高松林于2015年7月3日就以刘文涛等3人逾期交付租金和擅自转租为由起诉刘文涛等3人请求返还租赁房屋，显然高松林以实际行为证明自己没有与刘文涛等3人达成变更租金交付方式的合意，故刘文涛等3人的该上诉理由，本院不予采信。基于刘文涛等3人擅自转租和逾期交付房租的违约事实，高松林起诉刘文涛等3人主张返还诉争房屋的请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。但结合两岸早教被许可开办幼儿园学前教育的办学形式、对在校学生的妥善安置以及选办新址等因素考虑，本院综合分析判断后认为，刘文涛、万山红公司、两岸早教于2017年9月1日前向高松林交还诉争房屋较为妥当。综上所述，原判决认定事实不清，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第二条、第三条、第十一条第一款、第三十六条、第三十七条第一款第一项、第三十八条、第四十三条、《中华人民共和国民办教育促进法》第九条、《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第七条、第八条、第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销平顶山市卫东区人民法院（2016）豫0403民初624号民事判决；二、刘文涛、平顶山市两岸早教劳动路中心、平顶山市万山红饮食有限公司于2017年9月1日前，将位于卫东区劳动路西园丁路南市场住宅综合楼（平顶山市园丁路与劳动路交叉口处）建筑面积约3300平方米的一至三层的房屋，交还给高松林。如果未按本判决指定的期间履行房屋交还义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由刘文涛、平顶山市两岸早教劳动路中心、平顶山市万山红饮食有限公司负担。审 判 长  张小青审 判 员  王光辉代理审判员  李华亮二〇一七年五月二十日书 记 员  王 伟中华人民共和国民法通则第二条中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。第三条当事人在民事活动中的地位平等。第十一条十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。第三十六条法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。第三十七条法人应当具备下列条件：(一)依法成立；(二)有必要的财产或者经费；(三)有自己的名称、组织机构和场所；(四)能够独立承担民事责任。第三十八条依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人。第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。中华人民共和国民办教育促进法第九条举办民办学校的社会组织，应当具有法人资格。举办民办学校的个人，应当具有政治权利和完全民事行为能力。民办学校应当具备法人条件。第十一条举办实施学历教育、学前教育、自学考试助学及其他文化教育的民办学校，由县级以上人民政府教育行政部门按照国家规定的权限审批；举办实施以职业技能为主的职业资格培训、职业技能培训的民办学校，由县级以上人民政府劳动和社会保障行政部门按照国家规定的权限审批，并抄送同级教育行政部门备案。第二十二条民办学校的法定代表人由理事长、董事长或者校长担任。第三十五条民办学校对举办者投入民办学校的资产、国有资产、受赠的财产以及办学积累，享有法人财产权。第三十六条民办学校存续期间，所有资产由民办学校依法管理和使用，任何组织和个人不得侵占。任何组织和个人都不得违反法律、法规向民办教育机构收取任何费用。中华人民共和国公司法第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。第七条依法设立的公司，由公司登记机关发给公司营业执照。公司营业执照签发日期为公司成立日期。公司营业执照应当载明公司的名称、住所、注册资本、经营范围、法定代表人姓名等事项。公司营业执照记载的事项发生变更的，公司应当依法办理变更登记，由公司登记机关换发营业执照。中华人民共和国合同法第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。