北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第10259号
上诉人（原审被告）王晓慧，女，1962年11月29日出生。
委托代理人刘华东，河北衡泰（天津）律师事务所律师。
委托代理人万晶晶，河北衡泰（天津）律师�务所律师。
被上诉人（原审原告）周金炼，男，1963年2月12日出生。
委托代理人周建雄（周金炼之子），1989年2月15日出生。
委托代理人毕晓棠，北京市广盛律师事务所律师。
上诉人王晓慧因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第00373号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月，周金炼起诉至原审法院称：2003年3月15日，我与王晓慧签订协议书，我将位于北京市大兴区×××16号房屋出租给王晓慧使用，租赁期限为9年。房屋年租金为150000元，前三年租金不变，中间三年连续10%递增，后三年不再递增，后三年每年租金为195000元。租金每年分三次支付，每年5月1日第一次支付，9月1日第二次支付，1月1日第三次支付，王晓慧自2010年5月开始未交纳租金；现租赁期限届满，王晓慧仍不将房屋腾空返还给我，王晓慧的行为已构成违约，为维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、王晓慧给付自2010年5月1日起至2012年3月14日止的租金365790元；2、王晓慧给付房屋使用费（自2012年3月15日起至实际腾退之日止，按每日1068元标准计算）；3、王晓慧给付违约金（自2010年5月1日起至实际付清之日止，以所欠租金为本金，按每日5%标准计算）；4、王晓慧将位于北京市大兴区×××16号房屋（自东向西数第2栋上下两层）腾退交还给我；5、诉讼费由王晓慧承担。
王晓慧辩称：2010年4月12日，租赁房屋处发生火灾，自此之后，我未实际使用租赁房屋，因此没有交纳租金；另外，租赁房屋处的二层房屋是我自己建造的，不同意周金炼的诉讼请求。
原审法院经审理后认为：周金炼与王晓慧签订的协议书已经确认合法有效，该协议书系双方当事人真实意思表示，双方当事人应该�照协议书约定履行自己的权利义务，周金炼出租房屋给王晓慧使用，双方约定的租赁期限为九年，按照协议约定租赁期限起止日期应为自2003年5月1日起至2012年4月30日止，现履行期限已届满，双方签订的协议书已经终止。在合同履行过程中，租赁房屋处发生火灾，但房屋一直由王晓慧实际占有，故王晓慧应补齐租赁期间未交纳的租金，故王晓慧应向周金炼支付实际使用期间的占有使用费，实际使用期间占有使用费参照合同约定的租金标准予以计算，对于周金炼要求按照双倍租金标准计算占有使用费的意见，法院不予采信。王晓慧迟延给付租金的行为已构成违约，双方在协议书中对滞纳金的约定实际是对违约金的约定，王晓慧应给付周金炼违约金，但周金炼主张的违约金数额过高本院适当予以调整。另外，无论房屋是谁建造，按照合同约定，合同期满后一切建筑物包�所有装修归周金炼所有，因此房屋是否是王晓慧建造的，不能成为王晓慧不腾退房屋的理由，租赁期间届满，装修费用已经在租赁期内摊销完毕，王晓慧应将租赁房屋返还给周金炼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定判决如下：一、判决生效后十日内，王晓慧给付周金炼自二○一○年五月一日起至二○一二年四月三十日止的房屋租金三十九万元；二、判决生效后十日内，王晓慧给付周金炼房屋占用使用费（自二○一二年五月一日起到实际腾退之日止，按每日五百三十四元标准计算）；三、判决生效后十日内，王晓慧给付周金炼违约金三万九千元；四、判决生效后十日内，王晓慧将位于北京市大兴区×××16号自东向西数第二栋上下两层楼房腾空返还给周金炼；五、驳回周金炼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王晓慧不服，上诉至本院，要求撤销原判，驳回周金炼的诉讼请求。理由是：由于发生火灾，涉案房屋已经无法使用，合同目的也已无法实现，而且我并非涉案房屋的实际使用人，所以我不应再给付周金炼租金及房屋使用费、违约金。第二，涉案房屋因火灾损毁严重，没有使用价值，不存在是否腾房的问题。第三，周金炼的诉讼请求已经超过一年的特殊诉讼时效。周金炼同意原判。
经审理查明，2003年3月15日，周金炼（甲方）与王晓慧（乙方）签订协议书，约定周金炼将位于北京市大兴区×××16号门面房720平方米租赁给王晓慧使用，年租金为15万元，租金每年分三次支付，每年5月1日起付，下季度�金要提前一个月预交，如超过每日另加5%滞纳金，如过期30天周金炼有权采取措施，按合同到期处理，租赁期限为9年，自协议生效起前三年租金不变，第四年起每年租金递增10%，连续递增三年，第七年至第九年不递增，合同期满后一切建筑物包括所有装修归周金炼所有。周金炼负责水、电，所用水、电费由王晓慧负责。王晓慧经营项目应在国家法律允许内经营，如有违法经营，一切责任由王晓慧承担。协议未到期或协议期内如国家征用土地及上级规划用地，本协议自然终止，地上建筑物及赔偿归周金炼所有（室内装修赔偿归王晓慧所有，营业损失周金炼、王晓慧双方各一半）。如王晓慧要转租房屋，需经周金炼同意认可，否则不许转租。周金炼提供王晓慧办理执照有关手续。协议签订后，周金炼将租赁房屋交付王晓慧使用。
2003年1月18日，北京市大兴区×××村第二�民委员会为周金炼出具证明，证明载明：位于北京市大兴区×××16号地上所建房屋产权属周金炼所有。2004年1月8日，北京市大兴区×××人民政府与北京市大兴区×××村第二村民委员会共同为周金炼出具证明，证明载明：位于北京市大兴区×××16号的房屋（上下两层楼），为周金炼所建，房屋在地号为M-3-（10）-151、图号为J-50-5-（40）的土地上，全部建设房屋产权归周金炼所有。根据2003年周金炼与宋陆彦、方京华、王晓慧先后签订的协议书，其中宋陆彦约为3000平方米（上下两层），方京华约为3000平方米（上下两层），王晓慧约为1500平方米（上下两层）用于商业经营。
2004年10月6日，王晓慧（甲方）与申世友（乙方）签订了租赁协议，协议第1条约定：甲方出租的房屋地处大兴区×××16号，建筑面积大约1200平方米，出租给乙方用于经营申佰圣烤鸭店餐饮有限公司（以下�申佰圣公司）。第2条约定：租期年限五年，即2004年11月16日至2009年11月16日，租赁合同期满，在同等条件下，甲方应优先续租给乙方。周金炼在该合同上签字：同意转租。2008年10月30日，王晓慧（甲方）与申世友（乙方）签订了协议，协议正文第一段内容如下：双方就位于大兴区×××16号的申佰圣烤鸭店继续承租事宜达成如下约定，其中第一条内容为：乙方继续承租。续租期从2008年12月1日至2012年3月14日。每年承租费用为28万元。2010年费用28万元分两次付清，第一次于2009年2月底前给付7万元，第二次于2009年9月底前给付21万元。2011年费用28万元于2010年9月底前一次付清。剩余不够整年月份的费用具体额度及给付时间到时双方再行商议；第六条约定：其他未尽事宜按原协议执行，并本着双方友好协商的原则解决。在该协议抬头处的甲方后打印的姓名为王晓慧，乙方后打印�姓名为申世友。王晓慧与申世友分别在协议下方的甲方和乙方后签名。申佰圣公司在协议下方的乙方处加盖了公章。申佰圣公司成立于2004年10月9日。
2010年4月12日，位于北京市大兴区×××16号的申佰圣公司二层包间发生火灾。根据北京市大兴区公安消防支队火灾事故认定书认定的事实，起火原因系因为苗振宗指派无电焊操作证员工李连庆与孙松林进行室外灯箱焊接作业，未采取有效防护措施，致使焊渣掉落引燃周边可燃物引发火灾。
原审法院调取了公安机关对苗振宗、李连庆和孙松林等人的询问笔录，但该笔录的内容中并未询问苗振宗等人是受谁的指派进行灯箱焊接。
原审法院庭审中，王晓慧提交了由申世友于2013年5月6日书写的一份着火经过，其上载明：“2010年4月11日晚，老周（周金炼）到店内找我，说城管检查灯箱不合格，要重新装饰门脸换霓虹灯，已经和周边的饭店（宋总方总）都打过招呼了，都同意。我饭店位于东边，从我们这里开始。第二天上午9点多钟，老周的侄子（小曾）带着两个人就开始装灯箱。那天北京风力5级，我当时看到他们开始干活了，我就外出办事。中午11点多钟大堂经理给我打电话说饭店因他们施工着火了。我赶到饭店后，消防局的人已经都到了。经过就是这样。此材料红星派出所、大兴消防局都有存档。”庭审中，申世友陈述着火的灯箱是烤鸭店的广告灯箱，事发当天其曾告诉小曾等人焊灯箱时慢着点。对于申世友和申佰圣公司提出王晓慧在此前的诉讼案件中曾自述起火原因系周金炼雇佣他人进行室外灯箱焊接作业，未采取有效防护措施而引发的主张，王晓慧称自己着火时在天津并不在现场，关于周金炼雇佣他人焊接灯箱一事，均是听申世友本人所讲述的。关于火灾事故发生后房屋的管理问题，申世友和申佰圣公司主张在着火后第三天其将房屋的钥匙交给了王晓慧，王晓慧把房子锁上了，并提交了录像光盘，欲以此证明与王晓慧交接酒楼的情况。王晓慧则否认其在着火后收回并锁上房屋。经询问，申世友认可录像中并没有涉及到交接钥匙等手续的内容。本院询问其与王晓慧之间是否就着火后的房屋做过交接，申世友亦表示没有做过交接。关于申世友主张王晓慧雇佣他人看管烧毁房屋一事，王晓慧称2010年5月底其去过现场一次，看到没有人看管房屋，就问钥匙在哪里，因为自己确实没有钥匙。由于无法进入现场，担心房屋无人看管可能会被他人破坏，所以就找两个人帮助看管，同时也给申世友打电话让他找人看管。看管的人只是在旁边帮忙照看一下，也并没有实际进入房屋内。故其找人照看房屋并不代表其就是接收了房屋，也不能推定申世友交还了房�，双方从没有进行过房屋交接。
在本案审理过程中，申世友和申佰圣公司以周金炼为了对其出租的房屋广告灯箱统一规划管理，擅自雇佣无资质的电焊操作员作业引发火灾，已经涉嫌构成重大责任事故罪为由，向公安机关及检察机关报案，并向法院递交了中止审理申请书，认为本案应以刑事案件的审理结果为依据，要求中止审理本案。截至原审法院庭审结束时，相关机关尚未对申世友和申佰圣公司所举报情况予以立案。
在本案审理之前，王晓慧曾诉至原审法院，要求确认其与周金炼于2003年3月15日签订的协议书无效。原审法院经审理，作出（2013）大民初字第4592号民事判决书，判决驳回王晓慧的诉讼请求。后王晓慧不服提起上诉，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民终字第10611号民事判决：驳回上诉，维持原判。
2012年11月27日，王晓慧以财产损害赔偿纠纷�由将周金炼、申世友、申佰圣公司起诉至原审法院，要求申世友、申佰圣公司、周金炼赔偿其因火灾造成的损失。原审法院经审理判决驳回了王晓慧的诉讼请求。王晓慧不服提出上诉，我院经审理，裁定驳回王晓慧的起诉。本院审理中，王晓慧表示其已经另行提起诉讼，要求申世友及申佰圣公司赔偿损失。
另外，周金炼曾分别于2011年2月28日、2012年12月24日、2013年9月2日将王晓慧起诉至原审法院，要求王晓慧支付房租及使用费并腾退房屋。周金炼表示上述案件由于各种原因其均撤诉，但由于问题一直未解决，故再次起诉，即为本案。
经原审法院现场勘验，租赁房屋由王晓慧占有使用。王晓慧于2009年12月13日交纳2009年12月至2010年4月的房屋租金65000元。
上述事实，有双方当事人陈述、协议书、证明、照片等证据在案佐证。
本院认为，生效判决已经确认，王晓慧与周金炼签订的协议书有效，故双方均应按照协议书约定履行。按照协议约定，王晓慧与周金炼签订的协议应于2012年4月30日到期终止。作为房屋承租人，王晓慧承担的主要义务为交纳租金以及在协议书到期后，将房屋交还周金炼。虽然王晓慧将房屋另行转租他人，但不能免除其依照协议向周金炼支付租金及协议到期后返还房屋的义务。本案查明的事实表明，在协议履行过程中，王晓慧承租的房屋发生火灾，火灾后王晓慧未将房屋交还周金炼，并且协议到期后，王晓慧仍未将房屋交还周金炼。对此，本院认为，虽然涉案房屋发生火灾，但不能据此认定合同目的已无法实现，也不能就此免除王晓慧给付租金、使用费以及返还房屋的义务，而且火灾之后，王晓慧并未与周金炼解除租赁协议，亦未将房屋交还周金炼。而周金炼曾多次起诉王晓慧，要求返还房屋。因此，现王晓慧称涉案房屋在火灾之后已经无法使用，合同目的也已无法实现，不同意向周金炼支付房租及使用费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费8957元，由周金炼负担1079元（已交纳），由王晓慧负担7878元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费7878元，由王晓慧负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 王 广
代理审判员 刘永民
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 刘梦辰