主管院长
审签审监一庭
负 责 人 复 核 事 由 罗 丹 与 钟 广 林 房 屋 转 让 合 同 纠 纷 再 审 民 事 判 决
上网公布
青海省高级人民法院
民事判决书
（2012）青民提字第6号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：钟广林，男，汉族，1956年2月1日出生。法院干部。
委托代理人：唐明灿，青海翔健律师事务所律师。
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：罗丹，女，汉族，1974年2月24日出生。银行职员。
委托代理人：王红妍，青海昆宇律师事务所律师。
罗丹、钟广林因房屋转让合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2011）宁民三终字第176号民事判决，向本院申请再审，本院于2012年2月8日作出（2011）青民申字第172号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。罗丹的委托代理人王红妍，钟广林及委托代理人唐明灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗丹起诉称，2009年4月，钟广林与罗丹口头约定，钟广林将单位所建团购房转让给罗丹。罗丹给付钟广林100000元的首付款和转让费50000元后，钟广林却拒绝履行房屋口头转让协议。请求判令：1.解除双方达成的转让协议；2.钟广林返还罗丹转让费50000元及本金100000元；3.钟广林向罗丹支付因违约给罗丹造成的损失319119.25元；4.本案诉讼费由钟广林承担。
青海省西宁市城东区人民法院一审查明，2007年8月，西宁市城西区人民法院为其职工团购了由青海中福田房地产开发有限公司开发的位于西宁市城西区西川南路53号商品房110套，钟广林作为城西区人民法院的职工，交付100000元首付款购买其在建住房一套。罗丹、钟广林双方达成口头协议，钟广林将其团购的商品房的购买权转让给罗丹，罗丹于2009年4月30日和同年5月12日，给付钟广林150000元现金。钟广林出具收条三份，在最后一份收条上注明“已全部付清”字样。后钟广林反悔，并于2010年12月27日与青海中福田房地产开发有限公司签订商品房预售合同，购买了位于西宁市城西区西川南路53号1号楼2单元3162室，钟广林共交付房款360013元。又查明，钟广林所购买的该商品房的建筑面积为146.05平方米，其市场销售价为每平方米4650元。至庭审时该商品房尚未交付使用。
一审法院认为，罗丹、钟广林达成口头协议，钟广林将单位为职工团购的位于西宁市城西区西川南路53号商品房购买权转让给罗丹，该协议内容具体、明确。罗丹并开始履行协议，给付钟广林转让款150000元。故双方之间的协议是依法成立的。该购买权应属债权，双方之间是一种债权的转让，其转让不违反法律、行政法规的规定，合同合法有效。钟广林拒绝转让，并交付剩余房款，钟广林行为表明不履行合同义务，故罗丹行使解除权的请求有理，应予支持。钟广林应当承担因不履行合同义务，终止转让购买权，给罗丹所造成的经济损失，综合本案的实际情况，罗丹给付钟广林转让款150000元，现该房建筑面积为146.05平方米，对外市场销售价格为每平方米4650元，即对外销售总价款应为679132.5元，按150000元所占钟广林所缴纳的购房款360013元的比例为41.7%，（679132.5元-360013元）×41.7%=133073元，钟广林应给付罗丹133073元的赔偿款。钟广林辩称，双方没有形成合法、有效的房屋购买权转让关系，口头约定房屋购买权转让不明确，与事实不符，不予采信。于2011年4月25日作出（2011）东民一初字第94号民事判决：一、依法解除罗丹与钟广林转让位于西宁市城西区西川南路53号商品房购买权的合同；二、钟广林于本判决书生效后十五日内返还罗丹150000元的房屋购买权转让款，钟广林赔偿罗丹经济损失133073元（以上合计283073元）。
钟广林不服，向西宁市中级人民法院提出上诉称，双方之间的房屋转让关系不能成立，钟广林不应承担赔偿罗丹的经济损失；原审法院程序违法，钟广林的配偶段海霞未作为本案第三人参加诉讼；罗丹一审的代理人张语芯作为法院的法官，不能作为本案的诉讼代理人，请求二审法院撤销原审判决，依法予以改判。罗丹以原判正确，应予维持作了答辩。
二审法院与一审法院查明的事实一致。另查明，钟广林于2009年4月30日给罗丹出具内容为收到罗丹给付房屋转让款110000元收条一张。2009年5月12日又向罗丹出具内容为收到房屋转让款各20000元的收条两张，共计150000元，并在最后一张收条注明“已全部付清”。钟广林所转让的房屋现尚未实际交付，钟广林亦未取得房屋相关权属证书。又查明，西宁市城西区西川南路53号1号楼2单元3162室相邻房屋市场价，2009年至2010年市场平均价约每平方米为4115元，现2011年市场平均价约每平方米为5249元。
二审法院认为，钟广林与罗丹之间虽未形成书面房屋转让协议，但从钟广林出具给罗丹的收条载明150000元性质为房屋转让款，结合城西区人民法院为其职工团购房的事实，可以认定钟广林与罗丹之间于2009年5月12日形成了房屋转让的口头协议。因此时，钟广林对所转让的房屋尚未依法取得所有权，故该转让协议应属无效协议。原审法院就罗丹的诉讼请求判决解除双方之间的商品房购买权合同，属适用法律错误，应予纠正。由于钟广林在明知对未取得所有权的房屋不能转让的情况下，仍将此房与罗丹达成口头房屋转让协议，导致合同无效，对此造成后果应由钟广林承担全部责任，故钟广林除应返还罗丹已给付的房屋转让款150000元外，还应赔偿罗丹相应的经济损失。其经济损失应参照2009年5月12日罗丹付清最后一笔转让款起计算至今的房屋市场价格的升值部分，以罗丹给付150000元房屋转让款在该诉争房屋购房总款360013元的比例41.7%计算为69094元。钟广林的此节上诉理由部分成立。关于钟广林主张的原审法院程序违法一节，因本案房屋转让协议房屋未取得所有权，其合同相对方仅为钟广林，故钟广林的配偶段海霞并非必须共同进行诉讼的当事人；另钟广林对罗丹委托代理人张语芯的出庭资格在一审开庭时并未提出异议，故钟广林的此项上诉请求不能成立。综上，原审法院认定事实有误，处理结果欠妥，应予纠正。于2011年8月30日作出（2011）宁民三终字第176号民事判决：一、撤销西宁市城东区人民法院（2011）东民一初字第94号民事判决第一项即依法解除罗丹与钟广林转让位于西宁市城西区西川南路53号商品房购买权的合同；二、罗丹与钟广林之间达成的口头房屋转让协议无效；三、变更西宁市城东区人民法院（2011）东民一初字第94号民事判决第二项为钟广林于本判决书生效后十五日内返还罗丹的房屋转让款150000元，并赔偿罗丹经济损失69094元，共计219094元。
钟广林申请再审称，一、二审所作判决无法律依据，中福田公司提供的房屋价格的证明不具有证明力，判决支持罗丹的经济损失是房屋涨价的溢价收益，请求撤销西宁市城东区人民法院（2011）东民一初字第94号民事判决以及西宁市中级人民法院（2011）宁民三终字第176号民事判决，依法再审。罗丹申请再审并辩称，与钟广林达成的房屋口头转让协议所涉及的房屋是单位团购房，2009年4月罗丹已将自住房屋一套以350000元出售给同事。因钟广林不履行口头转让协议，以150000元能购买团购房价的60.85平方米的房屋，以二审时房屋市场价格5249元／平方米计算仅能购买28.6平方米的房屋，造成32.25平方米的损失，折合人民币为169280.25元。请求撤销一、二审判决，依法解除口头转让协议，改判钟广林赔偿罗丹169280.25元的经济损失，返还房屋转让款150000元。钟广林对罗丹的申请再审理由辩称，罗丹将自住房屋转让他人跟自己没关系，损失的计算不合理，二审法院认定合同无效就应当返还财产，造成的损失按照同期银行存款利息计算，且双方都有过错，应该各自承担50%。
本院再审查明的案件事实与原一、二审查明的一致。
根据钟广林、罗丹的陈述及双方的答辩，本院认为，本案双方争议的主要问题是：口头约定是否具有法律效力以及钟广林应如何承担违约赔偿责任。
本院再审认为，钟广林与罗丹达成口头协议，约定钟广林将其正在以集资团购方式购买、位于西宁市城西区西川南路53号、尚在建设中的房屋，以150000元的对价，转由罗丹购买。该协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。有效的约定对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。就本案的情况而言，双方协议达成后，在罗丹已依约向钟广林支付了全部对价的情况下，钟广林把已依约应归罗丹进行集资团购的房屋，继续由自己购买，此举构成了对于双方约定的违反。由此导致双方的协议不能履行而解除，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，罗丹要求钟广林返还所收取的转让款、赔偿违约造成的损失，具有法律根据。但罗丹应当获得的违约赔偿，应当相当于因钟广林违约给其造成的损失。
因为双方对于违约的实际损失如何计算没有约定，本院只能根据本案纠纷的实际情况加以酌定。一方面，本案双方的交易内容，不同于通常的直接以房屋交付为内容的房屋买卖，罗丹不具有直接要求钟广林交付房屋的请求权。因此，罗丹根据发生纠纷前后当地房地产市场价格变化的情况，按照双方达成协议时相关房屋的价格与发生纠纷后价格的差额，要求钟广林向其支付违约损失赔偿数额，不符合双方具体的交易内容影响双方利益的实际情况。对其这一主张本院不予支持。另一方面，根据双方交易内容及双方的约定履行与否对双方利益所产生的实际影响，钟广林本案的违约，不仅要导致罗丹支付的履约资金被白白占用，从而造成利息损失，也会使罗丹失去协议履行所能够带来的利益。钟广林主张其只应赔偿罗丹的利息损失，实质是否认本案协议履行所能带来的履行利益。而否认本案协议的履行利益，与钟广林实施的即使冒违约风险也要自己购买本案争议房屋的行为相矛盾，因此，钟广林关于其只应赔偿占用资金利息的主张，本院也不予支持。根据钟广林把自己具有的团购资格以50000元的价格转让给罗丹后又反悔而继续自己购买、罗丹愿意以钟广林的要价达成本案口头协议并曾愿意按照这一价格履行的事实，本院认为，双方都具有如果购买争议的涉案团购房屋，至少可以有50000元利益的共同认知和共同心理预期。据此，并根据《合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本院酌定，本案钟广林应向罗丹承担的违约损失赔偿数额为50000元。
综上，本案二审判决认定本案协议无效、并按协议无效确定当事人的责任，适用法律错误，应予纠正。一审判决认定协议有效正确，但确定的违约损失赔偿数额不当，也应纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2011）宁民三终字第176号民事判决和青海省西宁市城东区人民法院（2011）东民一初字第94号民事判决第二项中关于“钟广林赔偿罗丹经济损失133073元”部分；
二、维持青海省西宁市城东区人民法院（2011）东民一初字第94号民事判决第一项，即依法解除罗丹与钟广林转让位于西宁市城西区西川南路53号商品房购买权的合同和第二项即“钟广林于本判决书生效后十五日内返还罗丹150000元的房屋购买权转让款”的部分；
三、改判由钟广林赔偿罗丹经济损失50000元，于本判决送达之日起十日内付清。
如未按本判决规定的期限履行给付金钱之义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原一、二审案件受理费按原一、二审确定比例负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭国泰
审 判 员 曲 颖
代理审判员 陈玉静
二〇一四年二月二十一日
书 记 员 张荣荣