贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔27民终1725号
上诉人（原审原告）：瓮安县豪城物业服务有限责任公司，住所地瓮安县雍阳镇环西路2号，组织机构代码57713285-X。
法定代表人：朱隆夫，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王顺祥，该公司客户中心副主任。
被上诉人（原审被告）：范祖盆，男，1975年10月7日生，汉族，贵州省瓮安县人，住所地贵州省瓮安县，
被上诉人（原审被告）：张中菊，女，1982年12月26日生，汉族，贵州省瓮安县人，住所地贵州省瓮安县，
上诉人瓮安县豪城物业服务有限责任公司（以下简称豪城物业公司）因与被上诉人范祖盆、张中菊物业服务合同纠纷一案，不服瓮安县人民法院（2017）黔2725民初1624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
豪城物业公司上诉请求：1、撤销原判，改判二被上诉人范祖盆、张中菊按《物业服务委托合同》约定的标准缴纳物业服务费用共计1280元，其中包括代城管收费36元；2、一、二审诉讼费由二被上诉人承担。主要事实及理由：1、一审法院给物业服务企业到法院立案受理物业服务纠纷案件设置门坎限制条件，必须经瓮安县物业纠纷人民调解委员会先行调解，调解不成立并附有调解依据方能立案受理；一审法院审理物业服务纠纷案件，经物业服务企业书面催收和社区公告督促催交不算数，必须要经过业主委员会的督促催交并有材料附卷方能支持，否则驳回其物业服务企业的起诉或诉讼请求；一审法院裁判不按当事人签订的《物业服务合同》办，随意降低物业服务收费标准，自觉交费的按100%交，不自觉履行的通过诉讼还要少交几百元，导致今后企业更难收费；2、富丽半岛小区私搭乱建和车辆乱停乱放的问题，上诉人已经报告业主委员会和行政执法部门，行政执法部门已到小区处理过，车辆乱停乱放因小区业主不交车辆停放管理费导致无法管理，夜市小吃街是经有关部门规划，业主委员会同意才实施；3、一审法院认定事实清楚，但适用法律法规错误，应当适用国务院发布的《物业管理条例》第七条第（五）项、《贵州省物业管理条例》第十八条第（五）项、第六十条第二款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条的规定。
被上诉人范祖盆、张中菊二审未作书面答辩。
原审原告豪城物业公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告范祖盆、张中菊交纳物业服务费共计1280元（其中：城管代收费36元）；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：被告范祖盆、张中菊夫妻二人因购买贵州江长房地产开发有限责任公司开发的瓮安县雍阳办事处富丽半岛小区5栋1单元1-7-1号住房，成为该小区业主，其房屋建筑面积为115.18㎡。二被告从2013年5月开始在该房屋居住至今。2016年1月1日，原告豪城物业公司（乙方）与富丽半岛主委员会（甲方）签订《物业服务委托合同》，主要内容为：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主（或物业使用人），本物业的全体业主（或物业使用人）均应对履行本合同承担相应的责任；本物业规划红线内的共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、水泵房、柴油发电机房、消防设施设备、摄像监控系统、电梯、门禁系统（设施设备损坏由维修基金支付）；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括道路、化粪池、室外上下水管道、沟渠、池、井、停车场；公共区域的绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾收集、清运；维持本物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理；电梯、水泵的运行和日常维护管理；业主（或物业使用人）对乙方的服务满意率达80%以上；电梯房由乙方按房屋产权建筑面积0.9元/㎡/月收取；交费时间为签订合同之日起一个月内交纳前半年的，后半年的按后半年的第一月之内交纳；委托管理期限为1年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。合同签订后，原告在该小区履行物业服务职责期间，该小区存在消防设施配备不齐全，小区内乱搭乱建、车辆乱停乱放、广告牌占道经营等情况，且二被告房屋所在的5号楼原有天窗及2层采光窗被封掉，导致楼梯间不通风不见光，并经常发生渗水现象。对于5号楼原有天窗及2层采光窗被封掉的问题，原告豪城物业公司已经出具书面情况说明及工作联系函向瓮安县住建局及江长房开公司反映过，并要求解决，但至今未得到解决。由于原告服务不到位，影响了该小区业主的正常生活秩序，导致该小区大部分业主对原告的物业服务工作不满意并拒交物业服务费。合同服务期届满后，经原告和小区业主委员会、瓮安县雍阳办事处河滨社区居民委员会、瓮安县物业纠纷调解委员会向小区业主催收物业服务费，尚有360余户业主因不满原告的物业服务工作而拒绝给付。合同期满后，原告已经撤离富丽半岛小区。一审另查明，富丽半岛小区业主委员会于2011年5月8日成立，名称为“雍阳镇金龙社区富丽半岛业主委员会”，2015年12月31日，富丽半岛小区重新选举了新的业主委员会成员，2016年5月3日，富丽半岛小区业主委员会在瓮安县房地产管理局进行了登记备案，登记备案的名称为“雍阳办事处富丽半岛小区业主委员会”。
一审法院认为，本案的争议焦点在于：原告豪城物业公司与雍阳镇金龙社区富丽半岛业主委员会签订的《富丽半岛物业合同》是否有效；原告豪城物业是否尽到了相应的物业管理服务义务，被告是否应当足额缴纳物业费。首先，本案中《富丽半岛物业合同》是业主委员会成立以后签订的，虽然富丽半岛小区业主委员会成员在2015年12月31日进行了重新选举，且在瓮安县房地产管理局登记备案的过程中也进行了名称变更，但“雍阳镇金龙社区富丽半岛业主委员会”与“雍阳办事处富丽半岛小区业主委员会”实属同一业主委员会，业主委员会成员及名称的变更，不影响业主委员会对外履行职责，因此原告豪城物业与雍阳镇金龙社区富丽半岛业主委员会签订的《富丽半岛物业合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律和政策规定，应认定该合同有效。对于被告范祖盆辩称，该合同没有公示竞标材料，且约定的物业费未召开业主大会征求意见和召开听证会，违反了合同公平、公正、公开原则，应视为无效的意见，根据法律规定，合同签订前进行招投标不是签订物业合同的必经程序，且物业费的确定亦不是必须要经过业主大会同意和召开听证会进行听证，因此对被告的该辩解意见，不予采纳。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，二被告作为该小区业主，前述合同对其具有约束力。因此，被告范祖盆称该合同不是与其签订的，也不是与其委托的人签订的，该合同无效的辩解意见，不予采纳。原告依照合同约定自2016年1月1日起至2016年12月31日向瓮安县雍阳办事处富丽半岛小区业主提供了物业服务，二被告作为该小区的业主，是物业管理服务的受益人，应当根据《物业管理条例》第四十二条“业主应该根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定及《富丽半岛物业合同》的约定，向原告交纳物业管理费。因被告方的房屋在瓮安县房地产管理局登记的面积为115.18平方米，则依据合同约定所欠物业管理服务费为0.9元/㎡/月×115.18㎡×12月≈1243.94元。其次，二被告所居住的富丽半岛小区消防设施配备不齐全，小区内长期存在乱搭乱建、车辆乱停乱放、广告牌占道经营的情况，且二被告房屋所在的5号楼原有天窗及2层采光窗被封掉，导致楼梯间不通风不见光，并经常发生渗水现象的，虽然原告对5号楼原有天窗及2层采光窗被封掉的问题，已经向相关部分反映并要求解决，可以视为其作为物业管理服务企业已尽到监管、维护和报告的职责，但对于小区消防设施配备不齐全，小区内长期存在乱搭乱建、车辆乱停乱放、广告牌占道经营的情况，原告豪城物业在其服务期间一直没有采取任何措施进行处理，应当认定原告没有尽到相应的管理服务义务，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，酌情扣减原告豪城物业30%的物业服务费较为公平合理，故二被告应向原告支付的物业服务费为870.76元。对于原告诉请的代城管收取的36元的城市生活垃圾处置费的问题，因其未提供证据证实瓮安县城市管理综合行政执法局委托其代为向小区业主收取该费用，故对原告的该诉讼请求不予支持。为此依照《中华人民共和国合同法》五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、限被告范祖盆、张中菊于本判决生效之日起五日内向原告瓮安县豪城物业服务有限责任公司支付物业服务费人民币八百七十元七角六分；二、驳回原告瓮安县豪城物业服务有限责任公司其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取25元，由被告范祖盆、张中菊承担（该款已由原告瓮安县豪城物业服务有限责任公司预交，限与前述款项一并给付原告）。如被告未按生效判决履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人未提交新证据。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明：在上诉人豪城物业公司为被上诉人范祖盆、张中菊所居住的“富丽半岛”小区提供物业服务的一年期间，该小区有二百余户业主未交纳物业费。
本院认为，因上诉人豪城物业公司于2016年1月1日与瓮安县富丽半岛业主委员会签订《物业服务委托合同》，并在2016年1月1日至2016年12月31日期间为该小区提供物业管理服务，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，被上诉人范祖盆、张中菊作为富丽半岛小区业主之一，应当向上诉人豪城物业公司交纳物业费。虽然《物业服务委托合同》中约定了电梯房的物业服务收费标准为0.9元/㎡/月，被上诉人依据合同约定应当向上诉人交纳一年的物业费为1243.94元（0.9元/㎡/月×115.18㎡×12个月），但根据被上诉人一审提供的证据以及富丽半岛部分业主反映的情况来看，上诉人在提供物业服务期间确实有管理服务不到位的情形，与双方在《物业服务委托合同》中约定的物业服务质量有一定差距，一审法院据此依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，酌情扣减上诉人30%的物业服务费属于一审法院依法自由裁量的范围，裁量幅度基本适当，予以维持。对于上诉人所提一审法院诉前调解等程序事由不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定严重违反法定程序的情形。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人瓮安县豪城物业服务有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 军
审判员 熊元伦
审判员 陆育义
二〇一七年十月三十一日
书记员 张 祺