四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川03民终426号
上诉人（原审第三人）成都工业典当有限公司，住所地四川省成都市锦江区东大街下东大街段21号香槟广场10层。
法定代表人董辉，董事长。
委托代理人张鹏，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宋勇，男，1966年11月13日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。
委托代理人胡寿华，四川希正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川忠心房地产投资有限公司，住所地四川省成都市武侯区人民南路四段53号嘉云台5楼。
法定代表人孙尧忠，董事长。
委托代理人钟建国，男，1967年10月29日出生，汉族，住浙江省上虞市。该公司职工。
上诉人成都工业典当有限公司（简称成都典当公司）与被上诉人宋勇、四川忠心房地产投资有限公司（简称忠心房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院(2015)自流民初字第2771号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人成都典当公司的委托代理人张鹏，被上诉人宋勇的委托代理人胡寿华,被上诉人忠心房产公司的委托代理人钟建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告宋勇诉称，2013年6月3日，原告宋勇与被告忠心公司签订《商品房认购协议》，认购被告开发的坐落于自贡市自流井区五星街“浙江商城”4栋1层106号（建筑面积211.93㎡，单价15000.00元/㎡，房款3178950.00元）及4栋2层201、202、203、204、205号（建筑面积1471.3㎡，单价6000.00元/㎡，房款8827800.00元）。原告支付房款6000000.00元后，双方于2014年1月28日签订了《“浙江商城”商品房买卖合同》，约定被告在签订合同3日内将房屋交付给原告，原告在签订合同后10日内付清余款6006750.00元，被告在1年内为原告办理产权证及土地使用权证。被告于2014年1月30日将房屋交付原告，原告占用至今。因被告忠心公司未按约为原告办理房屋权属登记，经原告催促，被告告知该房屋已备案在第三人典当公司名下。原告为维护其合法权益，诉至本院，请求判决：1、确认坐落于自贡市自流井区五星街（公园口）“浙江商城”4栋1层106号、2层201、202、203、204、205号营业用房属原告所有；2、被告为原告办理上述房屋的所有权及土地使用权的过户登记手续；3、诉讼费由被告承担。
原审被告忠心房产公司辩称，原告的诉称属实，对原告的诉讼请求无异议。该房已交付原告使用，原告已支付房款6000000.00元，双方均同意余款在办证时另行结算。因被告向第三人借款，约定将上述房屋抵押给第三人，现该房屋备案在第三人名下，无法办理房屋过户登记手续。
原审第三人成都典当公司述称，原、被告签订的认购协议及商品房买卖合同不符合房屋买卖交易习惯，签订认购协议及买卖合同时该房屋已备案到第三人名下，原告对此应是知晓的，原告自身存在过错。原告并未足额支付购房款，原告主张的房屋现仍空置，原、被告之间的钥匙移交手续只是形式上的移交。被告与第三人虽有借款关系，但双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，且该房屋已由成都市中级人民法院裁定抵偿给第三人。即使原、被告的买卖合同成立，原告也只能向被告主张合同不能履行的违约责任。要求驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明，2013年6月3日，原告宋勇与被告忠心公司签订2份《“浙江商城”商品房认购协议》，认购被告开发的坐落于自贡市自流井区五星街“忠心·浙江商城”4栋1层106号及2层201、202、203、204、205号房屋，其中，106号建筑面积211.93㎡，单价15000.00元/㎡，201、202、203、204、205号建筑面积共1471.3㎡，单价6000.00元/㎡，房款共计12006750.00元。2014年1月28日，原、被告就原告认购的上述房屋签订《“浙江商城”商品房买卖合同》，约定原告已按认购协议的约定支付了房款6000000.00元，余款6006750.00元于签订该协议后10日内支付，被告应于签订本合同之日起3日内将上述房屋交付给原告，并在签订本合同之日起365日内为原告办理上述房屋的产权证及土地使用权证。原告分5次通过银行转账6000000.00元到被告账户用于支付购房款。2014年1月30日被告将上述房屋钥匙交付原告。
另查明，被告因向第三人借款，用“浙江商城”4栋1楼101-106号及2楼201-205号房屋作抵押，将上述房屋以商品房买卖合同的形式备案登记到第三人名下，并于2011年11月22日在自贡市房地产管理局办理了商品房买卖合同备案登记。
原审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告签订的《商品房认购协议》及《“浙江商城”商品房买卖合同》对原告所购房屋的坐落位置、建筑面积、价款、付款方式等买卖合同主要内容均进行了明确约定，被告也收取了原告部分购房款，认可原告所欠的购房余款在办证时结算，对原告向其购房事实予以认可。2014年1月30日，被告将诉争房屋交付给原告。足以认定原、被告之间的买卖合同关系成立。第三人虽在自贡市房地产管理局办理了合同备案，但商品房买卖合同备案是房管部门对商品房买卖预售行为的管理，是行政管理法律关系，不具备物权法效力。且被告与第三人之间是借款关系，不是真实的买卖关系，备案到第三人名下是以房屋买卖的形式行抵押之实，但该抵押行为不符合相关法律规定，抵押权不生效。因此，被告与第三人办理的合同备案不具有物权法关于不动产预告登记的法律效力，该备案行为于原告不具有对抗力。综上，原、被告签订的《商品房认购协议》及《“浙江商城”商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立，合法有效。原告尚欠6006750.00元购房款未付，虽双方同意在办证时结算，但原告要求确认所够房屋归其所有的诉讼请求不妥，本院不予支持。商品房销售合同中出卖人的义务是按合同约定交付房屋、为买受人办理房屋产权及土地使用权的过户登记手续，买受人的义务是按合同约定支付房款、提供相应材料协助出卖人办理相关过户登记手续。被告作为出卖人对原、被告之间的买卖合同予以认可，并已将房屋交付给原告，且双方同意所欠房款在办证时结算，被告即应当将房屋的产权证及土地使用权证登记到原告名下。故对原告要求将“浙江商城”4栋1层106号及2层201、202、203、204、205号营业用房的所有权及土地使用权登记到原告名下的诉请，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决，一、被告四川忠心房地产投资有限公司于本判决生效后三十日内将坐落于自贡市五星街公园口“忠心·浙江商城”4栋1层106号及2层201、202、203、204、205号营业用房的所有权及土地使用权登记到原告宋勇名下；二、驳回原告宋勇的其他诉讼请求。案件受理费93840.50元，保全费5000.00元，合计98840.50元，由被告四川忠心房地产投资有限公司承担。
宣判后，成都典当公司不服，向本院提起上诉，请求撤销四川省自贡市自流井区人民法院(2015)自流民初字第2771号民事判决，驳回一审原告宋勇的诉讼请求。其主要理由为，1.一审法院罔顾成都典当公司已取得讼争房屋所有权的事实,违法否定法院生效法律文书，其理由无法律依据;2.宋勇与忠心房产公司之间的商品房买卖合同在事实上已无法继续履行，一审法院判决忠心房产公司继续履行合同显属不当;3.宋勇与忠心房产公司之间的买卖合同关系的诸多事实认定不清，宋勇占有使用至今的情况不符。宋勇与忠心房产公司之间的商品房买卖合同的签订及履行中存在诸多不合理之处，其真实性存疑，而成都典当公司在申请执行忠心房产公司一案中已经依法取得了本案合同标的物的所有权，本案讼争合同即使有效，也不能继续履行，宋勇只能向忠心房产公司主张违约责任，不能以合同排除成都典当公司的所有权。
被上诉人宋勇辩称，成都典当公司所称已取得本案合同标的物的所有权是不正确的,因成都市中级人民法院作出抵偿裁定期间，宋勇已向法院提起确权诉讼,抵偿裁定所依据的房屋所有权人出现严重错误,其处理的房屋已经不属于忠心房产公司,该房屋已由忠心房产公司交给宋勇占有使用,成都典当公司对该房不享有任何形式的优先权。对成都市中级人民法院作出抵偿裁定,宋勇已向成都市中级人民法院提出案外人异议之诉，成都市中级人民法院已向宋勇送达立案审查的有关法律文书。一审法院判决所确认的该商品房的物权所依据的事实清楚,证据充分，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人忠心房产公司辩称，我公司与宋勇签订的买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。与成都典当公司之间不是真实的商品房买卖，双方没有房屋买卖关系，只是借款抵押，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，成都典当公司提交省公安厅网上印章查询件一份，拟证明忠心房产公司与宋勇签订的认购协议的公章是已报废的公章。
忠心房产公司经质证后认为，忠心房产公司有三个分公司，三个分公司均有一个行政公章，忠心房产公司对与宋勇签订的认购协议公章予以认可。
宋勇的质证意见为，公章的问题不能单独的确定合同的效力，忠心房产公司对此产生的合同没有异议，也能说明合同有效。
忠心房产公司与宋勇签订的认购协议所用公章虽已作废，但忠心房产公司对此予以认可，该协议是忠心房产公司的真实意思表示，本院对成都典当公司提交的证据不予采信。
宋勇提交民事诉状一份，成都市中级人民法院（2016）川01民初618、619号受理案件通知书一份，拟证明成都市中级人民法院已受理宋勇提起的案外人执行异议之诉。
成都典当公司对宋勇提交的证据无异议。
忠心房产公司对宋勇提交的证据也无异议。
本院对宋勇提交的证据予以确认。
二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，宋勇与忠心房产公司签订的《商品房认购协议》和《“浙江商城”商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同对宋勇所购房屋的坐落位置、建筑面积、价款、付款方式等主要内容均进行了明确约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条以及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，合法有效。合同签订后宋勇共支付忠心房产公司购房款6000000.00元。余款6006750.00元在办证时结算。2014年1月30日忠心房产公司已将诉争房屋交付给宋勇，宋勇接收后已实际占有使用。为此，宋勇与忠心房产公司之间的商品房买卖关系成立；
成都典当公司在自贡市房地产管理局办理了合同备案，但不具有物权法关于不动产预告登记的法律效力，该备案行为对宋勇不具有对抗力。
虽然成都典当公司依据成都市中级人民法院作出的（2014）成执字第871号执行裁定书已取得了本案合同标的物的所有权，但宋勇已向成都市中级人民法院提出案外人执行异议之诉，且成都市中级人民法院已立案受理，因此不影响本案处理。成都典当公司上诉要求撤销四川省自贡市自流井区人民法院(2015)自流民初字第2771号民事判决，驳回宋勇诉讼的请求,本院不予支持。
综上所述，原判认定的基本事实清楚，程序合法，适用法律正确。上诉人成都典当公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费93840.50元，由上诉人成都工业典当有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李彬
审 判 员 周勇
代理审判员 曾静
二〇一六年七月四日
书 记 员 何珊