惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1391民初2381号原告：占勇，男，汉族，1989年11月19日出生。委托代理人：黄淋，广东直信律师事务所律师。被告：潘培瑜，女，汉族，1986年3月19日出生。委托代理人：郑震海，广东普罗米修律师事务所律师。委托代理人：张永民，广东普罗米修律师事务所律师。第三人：潘少波，男，汉族，1985年11月29日出生。第三人：中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行，住所地：惠州大亚湾中兴五路103号之101。负责人：陈少东。委托代理人：张育丹，该公司职工。第三人：惠州大亚湾东圳房地产有限公司，住所地：惠州大亚湾南山国际大厦Ａ座９层Ａ915室。法定代表人：沈沛勇。委托代理人：刘邦柠，该公司职工。委托代理人：曾文涛，该公司职工。原告占勇诉被告潘培瑜，第三人潘少波、中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行、惠州大亚湾东圳房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年10月11日立案受理后，依法由审判员薛银标担任审判长，与审判员曾日华、罗亚鵃组成合议庭，于2016年12月16日公开开庭进行了审理，原告占勇及其委托代理人黄淋、证人施某，被告委托代理人郑震海、张永民，第三人潘少波、中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行（以下简称“农业银行大亚湾支行”）委托代理人张育丹、惠州大亚湾东圳房地产有限公司（以下简称“东圳公司”）委托代理人刘邦柠、曾文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告占勇诉称：2015年11月2日，原告与被告共同签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将惠州市大亚湾区龙光城南区78栋1单元***室房产转让给原告，房屋面积105.98平方米，房屋总价款593488元，原告分三部分支付：第一部分，房屋首付款186488元，在签订合同时支付；第二部分，房屋按揭款360000元，由原告根据被告转发的银行短信通知，每月按时将贷款还款金额存入被告的银行按揭账户；第三部分，房屋剩余款项50000元，由原告在2017年11月1日前分期付清。合同还约定，被告应于2015年12月1日之前配合原告办理涉案房屋的装修权申报手续，在2015年11月1日之前将房产证转入原告名下，如一方违约，该方应向对方支付500000元的违约金。同日，被告自愿出具一份《保证书》，保证积极配合原告办理房产证过户手续；此外，被告还出具一份《申明书》，声明其自愿将涉案房屋出售给原告，并将房产的购房合同、票据等交由原告等。合同签订之后，原告严格按照合同约定履行合同义务，依约向被告支付首付款186488元、被告前期已支付的房贷及物业管理费，并每月按时将贷款还款金额存入被告的银行按揭账户，截至2016年4月份，原告向被告共支付205126元。然而，被告却不配合原告办理涉案房屋装修权申报手续，从2016年4月份开始，被告以其丈夫不同意为由不再将银行还贷短信告知原告，拒绝继续履行房屋买卖合同。为此，原告多次与被告及其丈夫进行协商，但被告及其丈夫公然要求原告补偿房屋上涨的差价，否则拒不履行合同约定，被告已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第107条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，为了维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、原、被告签订的《房屋买卖合同》真实、合法、有效；2、原告代被告一次性清偿涉案房产在第三人农业银行大亚湾支行的剩余贷款本息（具体金额以第三人农业银行大亚湾支行核算为准）；3、第三人农业银行大亚湾支行在收到原告代被告清偿涉案房屋剩余贷款本息后，涂销涉案房产的抵押登记；4、被告按《房屋买卖合同》约定积极配合原告申报房屋装修权的义务；5、被告按《房屋买卖合同》约定积极协助原告办理涉案房屋的过户手续，将房产转入原告名下；6、第三人东圳公司积极配合原、被告办理涉案房屋的过户手续，将房产转入原告名下；7、被告赔偿原告经济损失50000元；8、本案诉讼费由被告承担。原告占勇向法庭提交了房屋买卖合同、保证书、申明书、收据和银行转账记录、短信截图、商品房买卖合同、大亚湾区房产登记资料信息查询结果等证据，用以证明其诉称的事实。被告潘培瑜辩称：一、原、被告之间签订的买卖合同违反法律强制性规定，为无效合同。（一）根据《城市房地产管理法》第38条规定，下列房地产不得转让：未依法登记领取权属证书的。涉案房产未办理初始登记及二级市场的转让登记，因此，原被告之间签订的买卖合同违法；（二）原、被告之间签订的买卖合同为债权债务转让协议，必须征得预售方，即本案第三人东圳公司的同意，否则双方签订的买卖合同无效，原、被告之间的买卖合同实质上是将被告与东圳公司之间的权利义务关系全部转移给原告的债权债务转让协议；（三）本案涉案房产已抵押给第三人农业银行大亚湾支行，根据担保法以及物权法的规定，应当通知并征得第三人农业银行大亚湾支行的同意，否则转让合同无效；（四）该房屋买卖合同属于原、被告串通损害第三人利益的行为，根据合同法规定应当确认为无效合同，按照双方签订的买卖合同约定，涉案房屋的按揭贷款仍然由被告偿还，原告每月支付至被告的房款银行账户内，该约定已部分履行，那么该约定实质上是原告借被告的名义贷款的行为，也就是原告绕过了银行审核原告是否有资格贷款，是否发放原告贷款的程序，严重影响银行风控制度，损害了银行的利益。二、原告违反合同约定已构成根本违约，其实际行动表明双方之间的买卖合同已解除，以下两个事实可以证明：除了2016年5月份，原告自2016年3月份起，没有按合同规定支付银行按揭贷款、物业费；同时合同约定原告应当于2016年11月1日前支付被告合同尾款25000元，2017年11月1日前付清所有款项，但至今被告未收到2016年11月1日合同尾款。三、被告认为自己单方面转让涉案房产尚未征得配偶同意，合同效力属于待定状态。四、针对原告每项的具体诉讼请求作具体答辩：（一）本案农业银行大亚湾支行、东圳公司仅为第三人，原告无权要求判令第三人承担合同义务；（二）原告要求判令被告积极配合原告申报房屋装修权的义务也应当予以驳回，该项诉讼请求根本无法履行，原告到底要求被告向谁申报，如何申报，是否需要申报应当承担相应举证责任，并且原告也从未通知被告办理申报手续；（三）原告要求将涉案房屋过户登记至其名下，也应该驳回，涉案房屋尚未办理初始登记，在法律上根本无法办理二级市场、三级市场的转移登记，且即使双方之间的买卖合同有效，即使原告未构成根本违约，按照合同约定，应在2017年11月1日办理涉案房产的过户登记手续；（四）原告要求被告赔偿装修费定金损失50000元没有法律依据。被告未向法庭提交证据。庭审过程中，第三人潘少波向法庭申请追加其为占勇与潘培瑜房屋买卖合同纠纷的第三人，理由是：第三人潘少波是被告潘培瑜的丈夫，涉案房产是潘少波与潘培瑜的夫妻共同财产，潘少波一直不同意出卖该涉案房产，所以，请求法院判令原告与被告签订的房屋买卖合同无效。第三人潘少波向法庭提交了申请书、户口本复印件、身份证复印件，拟证明其所诉求的事实。第三人农业银行大亚湾支行辩称：涉案房屋的抵押权在我行，被告转让涉案房屋需征得农业银行大亚湾支行的书面同意，但事实上，我行未收到被告的任何申请，我行不承认房屋买卖合同的行为。第三人农业银行大亚湾支行向法庭提交了《个人购房担保借款合同》、《关于潘培瑜房屋买卖合同纠纷案的回复函》等证据，拟证明其辩称的事实。第三人东圳公司辩称：我公司与原告不存在任何合同关系，我公司仅与被告签订了商品房买卖合同，按照该合同的约定，仅有协助被告办理房产权属过户登记的义务。第三人东圳公司未向法庭提交证据。经审理查明：2015年6月，被告潘培瑜与第三人东圳公司签订《广东省商品房买卖合同》，该合同约定：一、商品房基本情况及价款：原告购买被告开发的位于惠州××西区西南大道××南区××单元××房，建筑面积105.98平方米，总价款520135元；二、付款方式及期限：被告于2015年6月17日之前付清购房首期款160135元，余款360000元办理银行按揭贷款，在合同签订之日起7日内被告办理完毕住房银行按揭手续，贷款金额及年限以银行最终审批为准；三、交付期限：东圳公司应当在2015年12月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；四、关于产权登记的约定：东圳公司应当在商品房交付使用后730日内，即2017年12月之前，将办理权属登记需由东圳公司提供的资料报产权登记机关备案，如因东圳公司的责任导致被告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，东圳公司应自本房地产交付之日起的第730日起，按日向被告支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至被告取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总房价的5%。因买受人及按揭银行的原因或产权登记机关办理时间延长，造成被告不能在规定期限内领取房地产权属证书的，东圳公司不承担违约责任。被告如属银行按揭购房的，则该房地产权属证书在贷款期间由贷款银行保管。2015年9月16日，被告潘培瑜与农业银行大亚湾支行签订《个人购房担保借款合同》，该合同约定：一、借款人为潘培瑜，贷款人为中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行，保证人为潘少波、惠州大亚湾东圳房地产有限公司；二、借款金额为360000元，借款用途为购买位于惠州××西区西南大道××龙光××单元××房的房产；三、本合同项下借款采用潘少波按9.1约定提供保证担保，阶段保证人惠州大亚湾东圳房地产有限公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保；四、自本合同签订之日起60日内办妥抵押预告登记，自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。2015年10月27日，涉案房产进行了预告登记（预告登记证明书号：粤房地预登惠州字第3310015017号），至庭审辩论结束前涉案房屋未办理房地产权证。2015年12月28日，涉案房产进行了抵押权预告登记（预告抵押登记证明书号：粤房地预登惠州字第3310030323号，预告抵押权人：中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行）。2015年11月2日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：一、转让房屋的基本情况：被告将位于惠州大亚湾龙光城南区78栋一单元***号房转让给原告占勇，房屋面积105.98平方米，套内面积85.54平方米；二、转让价格：转让总价款593488元。原告需将被告已付按揭款2545元，已缴纳物业费455元交付给被告。原告在签订合同时，向被告支付首期款186488元，首付款之外的银行按揭贷款360000元，通过银行住房按揭方式支付，另外剩余款项50000元按双方约定时间付清给被告；三、双方权利及义务：（一）被告的权利及义务：1、被告将购房时所有相关手续的票据（原件）及购房合同【合同编号：大亚湾（2015）11417号】转交给原告，并附上被告夫妻双方申明一份，保证书一份；2、被告积极配合原告，在本合同生效起两年内，即2017年11月1日之前，将该房屋房产证转入原告名下，即日起合同签订后，原告可拥有该房屋的占有、使用、收益、处理等权利，被告不得以任何方式干涉及利用该房屋做他用途；3、被告即日起一个月内，即2015年12月1日之前，配合原告办理申报房屋装修权手续；4、原告支付首付款后，被告积极配合原告办理有关房产过户手续，待房产过户到原告名下之时，原告应向被告付清全部房款余额；（二）原告的权利及义务：1、原告保证在每月22日之前将还房贷金额打入被告按揭指定账户，具体金额以银行短信通知为准；2、原告在本合同生效起两年内，即2017年11月1日之前，将余款50000元，分两次付给被告，第一次于2016年11月1日付清25000元，第二次于2017年11月1日付清25000元；3、办理房产证手续所产生的税费由原告承担；（三）违约责任：本合同签订之后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付500000元的违约金；一方如不能在规定时间内过户房产证或支付房款，逾期30日视为违约。2015年11月2日，被告潘培瑜向原告占勇出具一份《保证书》和一份《申明书》，该保证书保证被告将涉案房产以593488元转让给原告，并保证积极配合原告将涉案房屋的产权过户至原告名下，如有违约，将承担500000元的违约金；该申明书申明被告潘培瑜将涉案房屋转让给原告占勇，并将购房合同及缴费票据交付给原告，待原告付清房款后，涉案房产归原告所有。原、被告签订合同后，原告向被告支付房款、物业管理费等共202126元。另查明：2016年12月19日，农业银行大亚湾支行向本院提交一份《关于潘培瑜房屋买卖合同纠纷案的回复函》，该回复函的主要内容为：依据农业银行大亚湾支行与被告潘培瑜签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120150138360）约定，债务履行期间，在没有农业银行大亚湾支行书面同意的情况下转让贷款抵押物的，属于违约，农业银行大亚湾支行有权限期纠正被告的违约行为。以上事实，有原告、被告及第三人的庭审陈述，原告提交的房屋买卖合同、保证书、申明书、收据和银行转账记录、短信截图、商品房买卖合同、大亚湾区房产登记资料信息查询结果，第三人潘少波提交的申请书、户口本复印件、身份证复印件，第三人农业银行大亚湾支行提交的《个人购房担保借款合同》、《关于潘培瑜房屋买卖合同纠纷案的回复函》等证据在卷证实，足以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点是，未取得房屋产权证签订的房屋买卖合同是否有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但该规定系管理性规范，目的在于规范房地产的交易管理，而非效力性规范，其并不影响房屋买卖合同的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定；四、被告以房屋未取得产权证而主张房屋买卖合同无效也违背了诚实信用原则，不利于维护社会交易关系的稳定。因此，原告占勇与被告潘培瑜签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，没有损害国家、集体或者第三人利益和社会公共利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，故原告主张该房屋买卖合同有效，本院予以支持。关于原告的其他诉讼请求，因涉案房产未办理房产权属证，物权仍处于不确定阶段，不能办理房屋转移登记手续，原告请求被告申报房屋装修权、输过户手续，代被告偿还银行按揭贷款要求第三人农业银行大亚湾支行注销抵押登记、第三人东圳公司配合过户的诉讼请求，本院不予支持，待涉案房屋办理房产权属证后再行主张相关权利。至于请求赔偿损失问题，因原告未提供相关证据，无法证明损失大小，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、确认原告占勇与被告潘培瑜于2015年11月2日签订的关于惠州大亚湾西区龙光城南区78栋一单元5层02号房的《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费10235元，由原告占勇负担10135元，由被告负担100元。被告负担部分已由原告预交不予退回，由被告自本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  薛银标审判员  曾日华审判员  罗亚鵃二〇一七年二月十四日书记员  杨 娟书记员  陈 露