北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0117民初7755号
原告：张德祥，男，1963年2月3日出生，汉族，北京市人。
原告：张德苍，男，1964年9月12日出生，汉族，北京市人。
二原告共同委托诉讼代理人：黄雪佳，北京扬轩律师事务所律师。
被告：李桂英，女，1929年5月29日出生，汉族，北京市平谷区人。
被告：张德海，男，1971年8月11日出生，汉族，北京市人。
被告：张淑荣，女，1969年3月3日出生，汉族，北京市平谷区人。
被告：李革，男，1968年9月24日出生，汉族，北京市平谷区人。
四被告共同委托诉讼代理人：张殿江，北京市稳正律师事务所专职律师。
第三人：张宝平，男，1966年3月25日出生，汉族，北京市平谷区人。
委托诉讼代理人：苏广民，北京稳正律师事务所律师专职律师。
原告张德祥、张德苍与被告李桂英、张德海、张淑荣、李革确认合同无效纠纷一案，本院于2016年9月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张德祥、张德苍及其委托诉讼代理人黄雪佳，被告李桂英、张德海、张淑荣、李革及其委托诉讼代理人张殿江，第三人张宝平的委托诉讼代理人苏广�到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张德祥、张德苍向本院提出诉讼请求：要求确认四被告签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：被告李桂英与张玉平系再婚夫妻，婚后共生育子女5人，分别为二原告、张德起、被告张德海、被告张淑荣。张德起无妻无子女，于1992年8月19日去世。张德起在位于北京市平谷区王辛庄镇太后村东坡XX号有宅基地一处，院内有正房3间。张德起去世后，该房屋由被告李桂英与张玉平居住使用，张玉平于1997年1月29日去世，该房屋由被告李桂英居住。该房屋一直未予分割。2016年8月，二原告得知被告李桂英、张德海、张淑荣将该房屋卖与被告李革。被告李革购买该房屋后，对房屋进行了装修，并建院门等。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，不得非法转让。被告李革非本集体经济组织成员，未实际居住在本村，无权取得�宅基地使用权。四被告间签订的房屋买卖合同违反相关法律法规规定，应属无效。
李桂英辩称，我与金顺生育女儿金淑清、金淑芝、金淑兰、金淑芬。1961年，我与张玉平再婚，生育五子一女，儿子张德来、原告张德祥、原告张德仓、张德起、被告张德海，女儿被告张淑荣。张德来过继给张玉柱。金淑兰于1992年去世，张德起于1992年8月19日去世，张玉平于1997年5月28日去世。张玉平生前与我居住在太后村东坡XX号，因患食道癌去世。去世前口头将太后村东坡XX号房屋由我继承，作为我的养老用房。张玉平去世后，我一人在此居住，平时只有被告张德海、张淑荣、金淑芬来探望我。2016年6月12日，我摔伤，不能自理。6月16日，被告张淑荣去探望时发现将我送往平谷区医院进行治疗。在住院过程中，因我已88岁高龄，生活不能自理，决定将XX号房屋出卖，作为我的�老费用。XX号房屋属于我所有，二原告无权提起诉讼，故我不同意二原告的诉讼请求。
张德海辩称，我父亲张玉平生前将太后村东坡XX号房屋给我母亲李桂英。我现离异，身体不好，无法照顾被告李桂英的日常生活。现我母亲将该房屋出卖，作为养老费用，我同意母亲的做法，我不同意二原告的诉讼请求。
张淑荣辩称，太后村东坡XX号房屋是我母亲李桂英的财产，我的父亲张玉平生前知道被告李桂英无人照顾，将太后东坡XX号房屋口头遗留给被告李桂英作为养老用房。2016年6月，被告李桂英摔伤，生活不能自理，决定将该房屋出卖，出卖的房款作为自己的养老费用。二原告不是房屋的所有权人，无权提起诉讼，故我不同意二原告的诉讼请求。
李革辩称，2016年6月中旬，经人介绍，我与被告李桂英相识。我与被告李桂英在医院见面，被告李桂英称：太后村东坡XX号房屋是其与张玉平的财产，张玉平生前将自己享有的份额遗留给被告李桂英，其生活不能自理，决定将上述房屋出卖作为养老费用。在医院时，只有被告张淑荣一家在照顾被告李桂英。我购买该房屋后，对该房屋进行了装修，后于2016年9月4日，将该房屋出卖给太后村村民张宝平。我不同意二原告的诉讼请求，因为：一、XX号房屋是被告李桂英所有，二原告无权起诉；二、按照《继承法》，被告李桂英、张淑荣、张德海享有涉案房屋三分之二以上的份额。根据《物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，故上述三被告有权处理涉案房屋，二原告不是适格的主体；三、我虽不是本村村民，但我已将该房屋出卖给太后村村民张宝平，该协议合法有效，我与被告李桂英签订协议无效的情形已经消失。
张宝平向本院提出诉讼请求：依法确认XX号宅院归我所有。事实和理由：我与李革签订了房屋买卖合同，且我是本集体经济组织成员，所以，涉诉宅院应归我所有。
张德祥、张德苍对张宝平的诉讼请求辩称，我不同意第三人的诉讼请求。因为被告李革是无权处分该涉诉宅院，且其与第三人签订的买卖协议，并未实际履行。如果四被告间的房屋买卖协议被确认无效，对第三人没有损失。
李桂英、张德海、张淑荣、李革对张宝平的诉讼请求辩称，同意涉诉宅院归第三人所有。
本院经审理认定事实如下：被告李桂英与第一任丈夫金顺生育五女：金淑清、金淑芝、金淑兰（1992年去世）、金淑芬。1961年，被告李桂英与张玉平再婚，生育四子一女：二原告张德祥、张德仓、张德起（1992年8月19日去世）、被告张德海、被告张淑荣。张玉平与第一任妻子生育一子张德来，后过继给张玉柱。二原告提供的太后村村委会出具的证明上表明张玉平于1997年1月29日去世，四被告称张玉平于1997年5月28日去世。二原告称被告李桂英与张玉平以张德起的名义申请宅基地，即涉诉宅基地。被告李桂英称是其与张玉平以1300元的价钱购买。被告李桂英称因二原告不履行赡养义务，其为了生活，经人介绍，与被告李革相识，遂将涉诉宅院出卖给李革。四被告于2016年6月19日签订农村房屋买卖协议，约定：一、甲方自愿将坐落在平谷区王辛庄镇太后村东坡XX号房产（含地上附着物）出售给乙方，房屋东至公路，南至李秀国房后坝沿，西至坝墙，北至坝墙。二、房屋成交价格为二十二万元，乙方一次性付给甲方……被告张淑荣、李桂英、张德海在甲方处签字，被告李革在乙方处签字，中证人为某（金淑芬的丈夫）。后被告李革一�性支付房款（被告称该笔房款由被告李桂英持有，未进行分割），被告李桂英将房屋交付给被告李革（现被告李桂英与被告张德海同住），被告李革对房屋开始进行装修，其称已花费三万多元。后被告李革于2016年9月4日与第三人签订买卖协议，约定：一、甲方自愿将坐落在在平谷区王辛庄镇太后村东坡XX号房产（含地上附着物）出售给乙方。二、房屋成交价格为40万元，在2016年12月31日之前交付甲方10万元，在2017年12月31日前交付甲方10万元，在2018年12月31日之前交付20万元。三、甲方在乙方交齐购房款后将房屋交付乙方……被告李革在甲方处签字，第三人在乙方处签字。被告李革称自与第三人签订协议后，装修停止，现房屋闲置。
二原告认为该涉诉宅院属于张玉平的遗产，未进行分割，二原告与被告李桂英、张淑荣、张德海属于共同共有。且上述三被告在�被告李革签订合同的时候，均作为出卖人签了字，标明其认可该房屋系张玉平的遗产。三被告提供两个证人证明张玉平去世时，将其所有的份额口头赠与被告李桂英（二证人证言矛盾），被告张德海、张淑荣在买卖合同上签字，是起证明作用。
本院认为，农村宅基地属于农村集体组织所有。农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。本案的争议焦点有二：一、被告李桂英、张淑荣、张德海称，即便涉诉房屋属于遗产，在未实际分割时属于按份共有，上述三被告的份额超过三分之二。如果确认四被告间的买卖协议无效，三被告亦不要求被告李革返还房屋，该确认合同无效的判决没有任何意义。二原告主张遗产在未实际分割时属于共同共有，未经共同共有人同意擅自处分�产是无权处分。二、四被告称现涉诉房屋已被卖与第三人，而第三人系本集体经济组织成员，并不违反相关法律规定。二原告称虽然被告李革与第三人签订了买卖协议，但该协议并未实际履行。二原告主张该涉诉宅基地系村委会批给张德起的，但未能提交相应的审批手续，本院不予认可。二原告主张在涉诉宅基地上兴建房屋时出资出力了，但未提交相应证据予以证明，即便二原告进行了出资出力，亦视为对父母的赠与。被告李桂英主张张玉平去世时将其所有的份额口头赠与其，但未提交足够证据予以证明，本院不予支持。涉诉房屋有张玉平的份额，对于张玉平的份额在其去世时并未进行继承，也即遗产并未实际进行分割，故涉诉房屋现应为共同共有状态。本案中涉诉房屋属于农村房屋连环买卖，虽然四被告间签订的买卖协议是无效的，但现被告李革已将房屋出卖�第三人，而第三人与二原告及被告李桂英、张淑荣、张德海系同一集体经济组织成员，涉诉房屋最终仍属该集体经济组织成员所有，实现了内部流转，并未违反我国土地管理法等相关法律规定，应属合法有效。二原告主张被告李革与第三人间的买卖合同并未实际履行，涉诉房屋并未实际交付，但是否交付不是认定合同效力的法定要件。二原告就涉诉房屋所享有的权益，可另行提起诉讼在卖房款中主张。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第一百零三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决如下：
驳回原告张德祥、张德苍的诉讼请求。
案件受理费三十五元，由原告张德祥、张德苍负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五�内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 梁警予
二〇一六年十一月二十三日
书记员 史磊鑫