上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初10763号原告：上海志远房地产经纪有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区乳山路XXX号XXX楼XXX-XXX室。法定代表人：钱建国，总经理。委托诉讼代理人：吴鹏，男。被告：上海虹康房产经纪有限公司，住上海市青浦区青浦镇海盈路海盈新村XXX-XXX号楼A-11室。法定代表人：张伟莉，总经理。委托诉讼代理人：孔牧荑，北京颐和中鸿(上海)律师事务所。第三人：上海恺泰房地产开发有限公司，住上海市青浦区沪青平公路XXX号XXX幢XXX层XXX区XXX室。法定代表人：徐荣璞，总经理。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所。委托诉讼代理人：王翔，北京大成(上海)律师事务所。原告上海志远房地产经纪有限公司与被告上海虹康房产经纪有限公司、第三人上海恺泰房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月29日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吴鹏、被告委托诉讼代理人孔牧荑、第三人委托诉讼代理人王翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海志远房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告佣金共计人民币120万元(以下币种均为人民币)；2、判令被告支付逾期支付佣金的利息(其中客户贺乾良、周群英、卢彦霖成交的房屋，自2016年3月9日计息，按同期银行贷款利率年息4.9%，以90万佣金为基数，其中客户朱臻成交的房屋，自贷款实际通过之日计息，利率年息4.9%，基数为30万元)。事实和理由：原被告双方签署的《上海虹康房产经纪有限公司一二手联动分销协议》(以下简称“《分销协议》”)，被告联合原告参与：“虹桥世界中心(绿地融信商务中心)”项目楼盘的销售工作。合作期限自2015年3月1日起至2015年12月31日止。协议约定原告导入客户成功认购该项目的房屋，签署买卖合同，并且付清50%首付款和签订贷款合同且贷款银行审批通过的贷款客户，结全额佣金。原告分别导入客户：1、卢彦霖，于2015年7月22日签署《上海市商品房预售合同》，成交房屋地址为青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号，后客户按约付足了50%房款，并且通过了贷款审批；2、周群英，签署《上海市商品房预售合同》，成交房屋地址为青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号XXX层，后客户按约付足了50%房款，并且通过了贷款审批；3、朱臻，于2015年7月28日签署《上海市商品房预售合同》，成交房屋地址为青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号XXX层XXX层室，后客户按约付足了50%房款，并且通过了贷款审批；4、贺乾良，签署《上海市商品房预售合同》，成交房屋地址为青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号XXX层，后客户按约付足了50%房款，并且通过了贷款审批。以上共四套房屋，《分销协议》约定佣金为30万元/套，共计佣金120万元。原告多次催促被告要求其支付相应租金，但被告以各种理由拖延，后原告通过书面催告，被告仍未予理会，故原告诉至本院。被告上海虹康房产经纪有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。从法律关系上，被告并不是本案适格被告，原告代理的是第三人的房产，原告是否有结算佣金的资格由第三人认定，与被告无关，第三人不认定，被告也不付款。被告只是承担根据第三人的确认指定来向原告支付佣金的职责。合同是原被告之间签订的，但是流程上是第三人确认以后被告来支付佣金。原告和第三人是事实上的代理关系。对原告主张的事实，被告没有参与过程，对导入的客户被告不了解。第三人上海恺泰房地产开发有限公司述称：首先，被告是本案适格主体；其次，第三人认为原告所起诉的四户业主均不满足结佣的条件。因此被告无需向原告支付佣金及利息。原因如下：首先，原告所主张的客户贺乾良、朱臻和卢彦霖三户均未报备；其次，客户周群英的报备时间不足半个小时；然后，客户朱臻和卢彦霖在客户确认书上的签字和在预售合同中的签字是不一致的，而根据原被告之间的分销合同，确认书和预售合同中的签字必须一致，所以客户朱臻和卢彦霖不满足结佣条件。经本院审理，认定事实如下：2015年3月25日，第三人作为甲方、被告作为乙方签订了《绿地团购推荐合作协议》，协议就乙方为甲方开发建设的《绿地虹桥世界中心》项目提供电商团购、广告及其他推广等服务的相关事宜作出约定。协议约定，所有由乙方支付的费用必须经过佟文艳签字确认后才能支付，另约定了委托中介事宜，甲方同意乙方可以分销的形式与中介签订分销协议。原告作为乙方，被告作为甲方签订了《上海虹康房产经纪有限公司一二手联动分销协议》，就被告联合原告参与虹桥世界中心(绿地融信商务中心)楼盘的销售合作作出约定。合作期限：2015年3月1日至2015年12月31日。佣金结算房源：甲级创意办公(花瓣部分)每套人民币300,000元。佣金结算依据：以协议有效期内，参与甲方组织的“虹桥世界中心”楼盘一二手联动的团购客户，成功认购付清首付款签订《商品房买卖合同》并符合以下两点中的任意一个条件：A)贷款客户，付足50%成功网签，签订贷款合同，且贷款银行审批通过的。结全额佣金。B)一次性付款客户，付足50%成功网签的。结全额佣金。佣金结算时间：客户满足结佣条件后30个工作日内，开发商绿地提供《项目楼盘成交服务清单》，经甲方确认归为乙方业绩，确认订单为“可结算”状态，甲方核对信息与经纪人发起结算明细进行核对，在3日内进行业绩审核及佣金核算，对符合结佣条件的通知经纪公司开票，经纪公司需于2个工作日内将发票及账号资料证明交至甲方；甲方发票及账号资料证明收到后3个工作日发结算佣金，如因经纪公司单方面原因未按要求提供发票及账号资料证明，业绩存在争议，未能明确业绩归属的，导致无法按时付款的，双方协商解决，不算双方违约。参与流程：甲方以绿地渠道中心的平台数据为唯一佣金结算依据，经纪公司必须按照甲方和绿地渠道中心的操作流程，将客户与绿地中心对接人进行报备、带看确认，如经纪公司未按系统流程操作，甲方将不予进行业绩确认及佣金结算。甲方操作流程：(1)经纪人需至少提前三十分钟报备客户，客户到达时间与报备时间不足三十分钟，视为案场自然到访客户……(3)经纪人在客户到达项目案场后，必须在前台当面填写《中介客户看房确认书》(四联单)。《中介客户看房确认书》必须经过客户本人签字、带看经纪人签字、现场案场接待的销售员签字、现场案场经理签字、绿地渠道中心对接人签字后，该组客户方可算为有效带看客户。其中客户签字处必须与其签订的《商品房买卖合同》签字一致。附件合作规则中约定经纪公司带看客户与认购客户姓名不一致，如父母、子女、夫妻系直系亲属，则视为同一组客户，需提供客户关系证明，产生业绩纠纷以新房帮系统信息为依据。2015年6月3日，佟文艳在《虹桥世界中心项目中介带看成交结算清单(2015年第一批次)》上签字，该清单上载明向中介门店志远地产徐泾一店结算佣金300,000元，在佟文艳签字的情况下，被告向原告支付款项。另查明，卢彦霖、周群英、贺乾良分别为青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号、青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号XXX层、青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号XXX层的预购房屋权利人，以上房屋均为系争楼盘内房屋。以上事实，由以下证据证明：原告、被告、第三人的陈述，原告提供的《上海虹康房产经纪有限公司一二手联动分销协议》复印件、上海市不动产登记簿三份、被告提供《绿地团购推荐合作协议》复印件、结算清单复印件，上述证据经当庭质证，本院予以确认。审理中，三方当事人存在如下争议焦点：1、被告是否为适格主体；2、原告主张的业务是否符合结佣条件。针对争议焦点一，原告称原、被告双方在平等的条件下签署《分销协议》，系双方真实意思表示，且真实有效，故双方应恪守各自义务。被告称，从法律关系上，被告并不是适格被告，合同虽是原被告签订的，但是流程上是被告在第三人确认以后支付佣金的。原告代理的是第三人的房产，原告和第三人是事实上的代理关系，原告是否有结算佣金的资格由第三人来认定，与被告无关。第三人称被告是本案适格主体。本院认为：第三人为《绿地虹桥世界中心》项目的开发销售主体，与被告签订《绿地团购推荐合作协议》，约定第三人同意被告可以分销的形式与中介签订分销协议。被告以自己的名义与原告签订了《分销协议》，委托原告进行居间，虽在实际履行过程中被告是在第三人的确认后向原告支付款项，但该流程并不影响原、被告之间存在直接的商品房委托代理销售合同关系，被告是本案适格主体。针对争议焦点二，原告称其按协议约定分别导入客户卢彦霖、周群英、朱臻、贺乾良，应结全额佣金120万元。1、卢彦霖购买的青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号，对此原告提供编号XXXXXXX的客户来访确认书复印件一份(客户签字为朱翠凤)，虹桥世界中心定购协议复印件一份(乙方签名为卢彦霖)，上海市商品房预售合同复印件一份(乙方签字为卢彦霖)，原告称其无法提供原件，原件已遗失。被告称真实性无法确认，关联性不清楚，其不发表意见。第三人称原告没有原件所以不认可，即使该确认书是真实的，但是确认书签字处是朱翠凤，最后购买房屋的是卢彦霖，所以认为该客户不是原告导入的客户。确认书形式上是这样的。2、周群英购买的青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号XXX层，对此原告提供编号XXXXXXX的客户来访确认书复印件一份，虹桥世界中心定购协议复印件一份，原告称无原件。被告称其质证意见同上。第三人称真实性确认，但是确认书第一行显示，周群英实际到访时间是下午三点钟，根据第三人留存的报备记录，原告是在下午两点四十一分进行报备，报备时间不足半小时，最后成交了，故该客户属于自然到访的客户。最后确认是我方人员签字的。为此，其提供微信聊天记录照片打印件一份，以证明周群英一单不符合结佣条件。对此，原告称真实性无法确认，不清楚是谁发的信息，即使真实，如未按照提前半小时报备，也不会和原告确认签署。3、朱臻购买的青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号XXX层XXX层室，对此原告提供编号XXXXXXX的中介带看三方确认单原件一份，原件上客户姓名为朱臻(毛炜代)，虹桥世界中心定购协议复印件一份，上海市商品房预售合同复印件一份(乙方签字为朱臻)。被告称其质证意见同上。第三人称真实性确认，但是确认书是毛炜签字的，与预售合同中签字不一致。4、贺乾良购买的青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号XXX层，对此原告提供绿地虹桥世界客户来访确认书原件一份(客户签字为贺乾良)，虹桥世界中心定购协议复印件一份。被告称其质证意见同上。第三人称客户来访确认书真实性认可。但是首先原告并未提供报备的记录，其次原告未提供预售合同，从原告提供的定购协议中可以看出贺乾良的签字与来访记录中的明显不一致。最后成交了。原告应提供预售合同。原告另提供卢彦霖、朱臻的户口信息照片打印件一份以证明朱翠凤为卢彦霖之母、毛炜为朱臻之母。其称因为不能拿原件，所以只能拍照。被告对该证据真实性、合法性均不予认可。第三人质证意见同被告。本院认为：三方当事人均确认原告主张的四笔业务已成交，原告主张其应得全部佣金，需证明四客户均为其带看，故原告应提供客户确认单原件或者其他能证明签约客户系其带看的证据，否则应承担举证不能后果，故对原告提供的编号为XXXXXXX、客户签字为朱翠凤的客户来访确认书复印件，被告及第三人均不认可其真实性，本院难以采纳；编号XXXXXXX、客户为周群英的客户来访确认书复印件第三人认可其真实性，编号XXXXXXX、客户姓名为朱臻(毛炜代)的中介带看三方确认单、客户签字为贺乾良的绿地虹桥世界客户来访确认书均系原件，第三人工作人员均已签字确认，应视为第三人已确认客户系原告带看，本院予以采纳，原告无需再提供报备记录；关于朱臻与毛炜的母子关系，原告提供了户口信息照片打印件，本院经核实确认属实，故本院确认该笔业务由原告带看。综上，本院认为：原告与被告签订的分销协议系双方真实意思表示，亦未违反有关法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方存在直接的商品房委托代理销售合同关系，均应切实按约履行。原告已按约履行义务，其主张的四笔业务中三笔为其带看，故被告理应向原告支付佣金90万元。关于原告主张的逾期付款利息，原告称卢彦霖、周群英、贺乾良成交的房屋，因为是2016年1月14日受理，所以从该日开始计算，他们达到结佣条件的话需要38个工作日，换算之后是54天，即从1月14日起54天内即3月9日要结佣。朱臻是全款买房，所以没有做预告登记，贷款时间需要第三人提供。但根据双方约定“因未按要求提供发票及账号资料证明，业绩存在争议，未能明确业绩归属的，导致无法按时付款的，双方协商解决，不算双方违约”，故对原告主张的逾期支付利息，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百零五条规定、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、被告上海虹康房产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海志远房地产经纪有限公司佣金90万元；二、驳回原告上海志远房地产经纪有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15,600元，减半收取7,800元，其中6,400元由被告负担,1,400元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴桂臣二〇一七年十月三十一日书记员  陈 姝附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。