广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0115民初320号
原告：广东和丰物业服务有限公司广州分公司，住所地广东省广州市天河区临江大道路5号第七层02房，组织机构代码：59372968-0。
负责人：黄逢裕，职务：公司主管。
委托代理人：颜智鹏，广东金轮律师事务所律师。
被告:梁红英,女,1977年4月7日出生,汉族,住湖南省宁远县,
原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司（以下简称“和丰广州分公司”）诉被告梁红英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告和丰广州分公司委托代理人颜智鹏到庭参加诉讼，被告梁红英经本院合法送达，没有依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告和丰广州分公司诉称：原告为南沙创鸿嘉园的物业管理公司，与合富公司签订了《前期物业服务合同》，并经过广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局备案。2013年2月5日被告与广州市合富投资有限公司签订《商品房预售合同》，向合富公司购买南沙创鸿嘉园自编4-2栋xx房（现裕丽街3号xx），2014年8月6日，合富公司书面通知被告于2014年8月11日收楼，但被告一直未办理收楼手续直至2014年10月6日才办理了收楼手续，与原告签订了《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》和《前期物业服务合同》均约定由原告对创鸿嘉园提供前期物业管理服务，原告按酬金制方式收取物业服务费，物业服务费的标准为住宅2.1元／平方米，原告每月按应收的物业服务费总额的10%计取服务酬金，预收物业服务费用按月交纳，被告应在每月5日前交纳，公共水电费分摊按广东省、广州市物价局相关文件执行。同时，协议第5.3条约定，因乙方原因出现空置房（包括未按时办理交房手续、办妥后未进行装修及居住后出现空置的），其物业管理服务费用按全额收取；协议第12.4条约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每逾期一日，须按应付金额的0.1%向原告支付违约金。但被告至今拒绝交纳2014年11月1日至2016年11月30日的物业管理服务费，2014年8月11日至2016年10月8日的公摊费用，经原告多次催促，被告至今仍拒不交纳。为此，原告特向法院提起诉讼，请依法判令：一、被告支付2014年11月1日至2016年11月30日的物业管理服务费7455.8元；2014年8月11日至2016年10月8日公摊费用806.24元，并以每月欠缴的物业管理费298.2元为本金，按每日万分之五的标准向原告支付从2014年11月份至2016年11月份的违约金，从当月的6日起计算至还清欠款之日止；二、被告承担本案所有诉讼费用。
被告梁红英无答辩。
经审理查明：2013年2月5日，被告向开发商广州市合富投资有限公司购买广州市南沙区南沙创鸿嘉园裕丽街3号的房产。原告与开发商广州市合富投资有限公司签订了《前期物业服务合同》。2014年10月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：“甲方对创鸿嘉园小区提供前期物业服务管理，物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与新的物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止。甲方向乙方按其拥有物业的法定产权建筑面积预收物业服务费用（已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以商品房销售合同中约定的建筑面积为准）。住宅收费标准为2.1元/平方米/月。预收物业服务费按月交纳，乙方应在每月5日前交纳。关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，公共水电费分摊按照广东省、广州市物价局相关文件执行。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每逾期一日，须按应付金额的0.1%向甲方支付违约金等”。被告于2014年10月6日办理涉案房产的收楼手续。原告在庭审中陈述被告交纳了2014年10月31日前的物业管理费，自2014年11月1日起至今未交纳物业管理费。
另查明：涉案房屋商品房买卖合同约定建筑面积为141.99平方米，《广州市不动产登记查册表》显示涉案房屋登记建筑面积为142.0564平方米，而涉案房产尚登记在开发商广州市合富投资有限公司名下，尚未出具房产证确权给被告。
原告在庭审中主张2014年11月1日至2016年11月30日的每月物业管理费为建筑面积142.0564平方米*2.1元/平方米=298.32元，原告主张按照每月298.2元标准向被告收取7455.8元；被告自收楼起至今未交纳过公摊电费。
原告明确被告欠付的公摊电费如下：从2014年8月11日至2014年12月5日的电梯公摊用电、梯灯公摊电费、水泵公摊电费、路灯公摊电费共为64.84元，从2014年8月11日至2014年12月31日的地下室照明公摊电费为43.5元、消防公摊电费为9.3元；从2014年12月5日至2015年2月5日的电梯公摊用电、梯灯公摊电费、水泵公摊电费、路灯公摊电费共为46.2元，从2015年1月1日至2015年2月28日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费共为12.3元；从2015年3月1日至2015年3月31日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费共为6元；从2015年2月5日至2015年4月5日的电梯公摊用电、梯灯公摊电费、水泵公摊电费、路灯公摊电费共为37.5元；从2015年4月1日至2015年4月30日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费共为8.5元；从2015年5月1日至2015年5月31日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费共为6.9元；从2015年4月5日至2015年6月5日的电梯公摊用电、梯灯公摊电费、水泵公摊电费、路灯公摊电费共为44.6元；从2015年6月1日至2015年6月30日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费为7元；从2015年7月1日至2015年7月31日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费共为8.3元；从2015年6月5日至2015年8月5日的电梯公摊用电、梯灯公摊电费、水泵公摊电费、路灯公摊电费共为52.4元；从2015年8月1日至2015年8月31日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费共为7.1元；从2015年9月1日至2015年9月30日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费共为8.3元；从2015年8月5日至2015年10月9日的电梯公摊用电、梯灯公摊电费、水泵公摊电费、路灯公摊电费共为55.5元；从2015年10月1日至2015年10月31日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费共为7.3元；从2015年11月1日至2015年11月30日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费共为6.9元；从2015年10月9日至2015年12月5日的电梯公摊用电、梯灯公摊电费、水泵公摊电费、路灯公摊电费共为48.3元；从2015年12月1日至2015年12月31日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费共为5.3元；从2015年12月5日至2016年2月5日的电梯公摊用电、梯灯公摊电费、水泵公摊电费、路灯公摊电费共为51元；从2016年1月1日至2016年2月29日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费共为12.5元；从2016年2月5日至2016年4月5日的电梯公摊用电、梯灯公摊电费、水泵公摊电费、路灯公摊电费共为45.8元；从2016年3月1日至2016年4月30日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费共为14.4元；从2016年4月5日至2016年6月5日的电梯公摊用电、梯灯公摊电费、水泵公摊电费、路灯公摊电费共为52元；从2016年5月1日至2016年6月1日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费共为13.1元；从2016年6月5日至2016年8月4日的电梯公摊用电、梯灯公摊电费、水泵公摊电费、路灯公摊电费共为60.9元；从2016年6月1日至2016年7月1日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费共为5元；从2016年8月5日至2016年10月8日的电梯公摊用电、梯灯公摊电费、水泵公摊电费、路灯公摊电费共为60.3元；从2016年7月1日至2016年8月1日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费共为5.2元。
以上事实，有《广州市商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《广州市不动产登记查册表》、《收楼确认书》、EMS快递单、《公摊电费欠费清单》、公摊电费发票以及当事人陈述予以证实。
本院认为：原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，故被告应按《前期物业服务协议》的约定向原告支付物业管理费和公摊电费。被告在2014年10月6日办理了收楼手续，并交纳了2014年10月31日前的物业管理费，但之后的物业管理费至今未予交纳。涉案房产尚未出具房产证，故每月物业管理费应为合同约定建筑面积为141.99平方米*2.1元/平方米=298.2元，故被告应向原告支付2014年11月1日起至2016年11月30日的物业管理服务费共计7455元。被告收楼后未曾交纳过公摊电费，现原告要求被告支付公摊电费806.24元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《前期物业服务协议》约定违约金按每日千分之一的标准计算，现原告要求将违约金的标准调整为按每日万分之五计付属于对自身权利的处分，不违反相关法律规定，本院予以采纳。被告未按合同约定交纳物业管理服务费，已构成违约，故原告要求被告支付欠付物业管理费用的违约金合理有据，本院予以支持。物业管理费的违约金应以每月欠款金额298.2元为本金，按每日万分之五的标准，从当月6日起计至实际还清欠款之日止，每月物业管理服务费违约金总额应不超过当月物业管理服务费金额。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告梁红英应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司支付2014年11月1日起至2016年11月30日的物业管理费7455元，2014年8月11日至2016年10月8日的电梯公摊用电、梯灯公摊电费、水泵公摊电费、路灯公摊电费及2014年11月1日起至2016年8月1日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费合计806.24元及逾期支付物业管理服务费违约金（计算方法：从2014年11月1日起至2016年11月30日止，各以每月应交纳物管费298.2元为本金，分别从当月6日起计至实际清偿之日止，按每日万分之五的标准计算。每月逾期支付物业管理服务费违约金总额不得超过当月物业管理服务费）；
二、驳回原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告梁红英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 王 健
人民陪审员 郭顺潮
人民陪审员 陈润彰
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 陈洁莹