广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0606民初10053号
原告：陈海琳，女，1997年9月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：余蔓莉（母亲），住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：黄德通，广东红棉律师事务所律师。
被告：梁浩权，男，1990年12月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：卫宏，广东真善美律师事务所律师。
被告：李志明，女，1975年2月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：梁昌云，广东海迪森律师事务所律师。
原告陈海琳与被告梁浩权、李志明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月17日公开开庭进行了审理。原告陈海琳的委托诉讼代理人余蔓莉、黄德通，被告梁浩权的委托诉讼代理人卫宏，被告李志明的委托诉讼代理人梁昌云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除合同；2.两被告共同赔偿原告的经济损失90万元；3.本案全部诉讼费均由两被告共同承担。事实和理由：原告通过中介公司得知被告梁浩权拟出售名下位于佛山市顺德区容桂街道办事处小黄圃社区居民委员会朝桂北路2号容桂碧桂园3座2203号的房屋。经实地考察后，原告决定购买该房屋。原告在中介公司指引下于2017年3月11日与被告订立《房地产买卖协议》。该协议明确约定被告梁浩权同意将案涉房屋以150元的价格出售给原告。协议签订后，原告依协议第三条第一款的约定将定金10万元汇入被告梁浩权的银行账户，被告梁浩权收到定金后未提出任何异议，该定金10万元现为被告梁浩权持有。2017年5月5日，中介公司引导原、被告履行协议，但被告李志明要求将成交价增加至180万元，原告当场拒绝，要求按原成交价交易。被告于2017年5月15日提起诉讼要求确认《房地产买卖协议》无效，表明被告抗拒履行该协议约定的义务。被告拒绝出售案涉房屋给原告，属根本违约。被告该行为使其获取一笔可观的收入，但也导致原告遭受重大的经济损失，包括直接损失和预期可得利益损失。被告依法应向原告承担赔偿责任。经中介公司初步评估，案涉房屋价值已涨至240万元，即升值90万元，所以被告应赔偿原告经济损失90万元。
被告梁浩权辩称，原告与被告李志明签订的房屋买卖合同无效。案涉房屋的产权属于被告梁浩权，在未经被告梁浩权授权的情况下所签订的房屋买卖合同无效。所以原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
被告李志明辩称，一、原告与被告李志明在签订售房合同时都存在过失。签订时并非原告本人签名，原告委托其母亲余蔓莉来签订。被告李志明在签订时是以被告梁浩权的名义签订。因此，案涉合同的买方和卖方都非本人签名，该合同在形式上存在瑕疵，是一个效力待定的合同。原告与被告李志明在签订合同时都知道该情况，按照一般人的常识可以判断合同效力待定。二、在合同执行时，原告对其母亲余蔓莉代表签订该合同没有提出反对意见。但对于被告李志明代表被告梁浩权签订房屋买卖合同，被告梁告权提出反对意见，该合同由于出售方对被告李志明的代理行为不予追认而归于无效。合同无效的原因是无权代理。三、由于案涉合同无效，故不存在解除的问题。无效合同的处理原则，首先是返还财产。被告李志明已经把原告所支付的10万元定金退还。其次是赔偿损失。在合同无效的情况下，赔偿损失是指该合同造成另一方的直接损失，即利息损失。资金占有时间是两个月，按照利息计算的方法，只能计算两个月利息损失。原告在诉讼中提出可得利益损失，即机会损失。因为合同无效，没有可履行的前提，也没有违约事实，所以没有可得利益损失。案涉合同不是有效合同，因此原告要求两被告共同赔偿损失缺乏法律和事实依据。四、案涉合同无效，原告与被告李志明都有过错。双方对签订合同的主体没有严格审查，没有了解买方、卖方的签订人是否合法，造成合同无效，双方都有过错。若造成原告的直接损失，原告和被告李志明都应当承担。
原告提供的证据有原告身份证复印件一份、两被告身份证复印件各一份、两被告人口信息查询表复印件各一份、《房地产买卖协议》一份、定金收据一份、中国工商银行转账凭证一份、户口簿一本、（2017）粤0606民初7177号案民事起诉状复印件一份、（2017）粤0606民初7177号案应诉通知书一份。被告梁浩权提供的证据有查册证明一份。被告李志明没有提供证据。
经审核，上述证据来源、形式合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
根据当事人陈述意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年3月11日，原告的母亲余蔓莉、被告李志明分别以原告、被告梁浩权的名义签订《房地产买卖协议》。该合同约定，原告向被告梁浩权购买位于佛山市顺德区容桂街道办事处小黄圃社区居民委员会朝桂北路2号容桂碧桂园3座2203号的房屋，成交价格为150万元，定金10万元于当天付清。该合同还约定，若由于卖方原因不能完成过户手续的，卖方退还定金并赔偿买方违约金10万元。余蔓莉、被告李志明分别冒签原告、被告梁浩权的姓名并加盖自己的指模，同时也分别作为原告、被告梁浩权的代理人签名并加盖指模。同日，余蔓莉向被告梁浩权的中国工商银行帐户62×××16转账10万元。被告李志明作为收款人出具收据，收据内容为“今收到陈海琳交来购买佛山市顺德区容桂小黄圃碧桂园3座2203号定金，备注：以银行转账入梁浩权工商行账号62×××16到账生效”。2017年5月15日，被告梁浩权诉至本院，要求确认上述《房地产买卖协议》无效，并要求李志明向陈海琳返还10万元。该案案号为（2017）粤0606民初7177号。原告亦于该案中提起反诉。该案审理期间，被告李志明向原告转账10万元，原告确认收到该笔款项。后被告梁浩权、原告均撤回其诉讼请求，本院于2017年7月11日作出（2017）粤0606民初7177号民事裁定，准许二人撤诉。2017年6月29日，原告诉至本院。
本院认为，行为人没有代理权却以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，余蔓莉以原告名义签订《房地产买卖协议》，原告对余蔓莉的签订行为进行追认，本院对此予以确认。
案涉房屋的所有权人为被告梁浩权。被告李志明以被告梁浩权的名义签订《房地产买卖协议》，但并未取得被告梁浩权的授权代理。被告梁浩权也明确表示对被告李志明的签订行为不予追认。因此，该《房地产买卖协议》对被告梁浩权不发生效力。被告李志明在无处分权的情况下将案涉房屋出售，之后既未取得处分权也无法取得被告梁浩权的追认，故该《房地产买卖协议》为无效合同。原告主张收据中已载明定金到账后合同生效。但该收据由被告李志明而非被告梁浩权出具，所代表的是被告李志明而非被告梁浩权的意思表示，而是否追认合同生效的意思表示应由被告梁浩权而非被告李志明作出。因此，对于原告主张支付定金后案涉合同已经生效，本院不予支持。
《房地产买卖协议》既属于无效合同，则自始无效，并不存在解除合同的问题。本院于2017年9月25日向原告进行释明，并询问是否需要变更诉讼请求，原告明确表示坚持原诉讼请求。因此，对于原告主张解除合同，本院不予支持。
合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。《房地产买卖协议》约定，若因卖方原因不能完成过户手续的，卖方应退还定金，并赔偿买方10万元违约金。如前所述，行为人没有代理权却以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，由行为人承担责任。对于原告要求被告梁浩权赔偿经济损失，本院不予支持。被告李志明无处分权仍出售案涉房屋，存在过错，应作为行为人承担过错责任。被告李志明主张已向原告退回定金10万元，原告确认收到该笔转账款项。因此，被告李志明仍应向原告赔偿违约金10万元。原告主张其自身经济损失达90万元，并认为该损失主要由因房地产市场价格上涨所导致，同时申请对此鉴定。但首先，《房地产买卖协议》虽并非原告本人签订，但根据原告陈述，原告对该合同协商签订过程了解清楚，且在该合同代替原告签名的正是其母亲余蔓莉。因此，原告理应知道案涉房屋并非属于被告李志明所有，其所有权人被告梁浩权并未亲自签订案涉合同，而是由被告李志明冒签及加盖指模这一系列事实。原告仍默许被告李志明进行上述行为，说明原告对于合同无效也具有责任。其次，原告对余蔓莉的签订行为进行追认，说明原告理应对合同可能归于无效的风险有一定认识，并已可预见可能因合同无效导致需重新购买他处房产，故因此而产生的损失，应由原告自行承担。基于上述理由，对于原告主张被告李志明需赔偿房价上涨所导致的损失，本院不予支持。对原告的鉴定申请，本院不予准许。对于原告主张被告李志明赔偿原告经济损失90万元，本院仅支持其中10万元，超出部分不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条的规定，判决如下：
一、被告李志明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈海琳赔偿10万元；
二、驳回原告陈海琳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计6400元，财产保全费5000元，共计11400元，原告陈海琳已预交，由原告陈海琳负担10200元，被告李志明负担1200元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 王小东
二〇一七年九月二十九日
书记员 黄 瑞