甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆西民初字第306号
原告李国瑞。
委托代理人赫天才，甘肃长庆律师事务所律师。
被告庆阳江嘉房地产开发有限公司（以下简称庆阳江嘉公司），住所地：甘肃省庆阳市西峰区。
法定代表人杨建军，任该公司总经理。
委托代理人王九奎，庆阳江嘉房地产开发有限公司会计。
被告鞠敏，江苏省靖江市生祠镇人，甘肃省嘉峪关市江嘉装潢有限责任公司董事长。
委托代理人侯平，甘肃永千汇律师事务所律师。
委托代理人王纪元，甘肃永千汇律师事务所律师。
被告杨建军，庆阳市江嘉房地产开发有限公司副总经理。
委托代理人王九奎，庆阳江嘉房地产开发有限公司会计。
原告李国瑞与被告庆阳江嘉房地产开发有限公司、鞠敏、杨建军商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李国瑞及委托代理人赫天才、被告庆阳江嘉公司、鞠敏的委托代理人侯平、王纪元、杨建军的委托代理人王九奎到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告李国瑞诉称：2010年6月1日，被告庆阳江嘉公司与原告订立购房合同，约定原告购买一套被告江嘉公司拟建的位于西峰区黄官寨的住宅小区楼房。合同订立后，原告按约定向被告指定的李年瑞账户打入10万元，可时至今日，被告江嘉公司也没取得当初约定的土地使用权，更谈不上建楼。被告向原告出售房产时，未取得任何建设手续，根本不具备销售资格，俩自然人被告没有开发房地产的经济能力与真实意思，只是借助公司招牌，进行合同诈骗，致原告的合同目的落空。双方订立的合同因江嘉公司没有房屋预售许可证而无效，被告应返还原告交付的十万元购房款。如今西峰房价比起2010年已大幅上升，按照最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷司法解释的规定，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。按照公司法的规定，公司股东滥用公司法人地位和股东有限责任，逃避债务损害公司债权人利益的应对公司债务承担连带责任。现请求1、确认原、被告订立的购房合同无效；2、请判令被告庆阳江嘉房地产开发有限公司退还原告购房款10万元，并赔偿5万元，被告鞠敏、杨建军承担连带还款责任；3、被告承担本案诉讼费。
被告庆阳江嘉公司辩称：江嘉公司与原告签订了购房合同，出具了收款收据属实，原告预交首付款10万元，存入中间人李年瑞的账户，公司尽快退还10万元给原告，但不赔偿原告5万元的损失。
被告鞠敏辩称：2009年12月10日，被告杨建军擅自使用鞠敏名义签署了庆阳江嘉房地产开发有限公司章程。2010年1月4日，庆阳江嘉房地产开发有限公司成立，法定代表人为鞠敏，由杨建军经营管理，鞠敏从未参与公司经营管理。2010年6月1日，杨建军代表庆阳江嘉公司与原告签订一份《购房合同书》（合同中加盖鞠敏的印章系杨建军私自刻制）约定：原告以3180元∕平方米的价格，购买庆阳江嘉公司开发江嘉国际花园住宅小区楼房，原告预交首付款10万元，存入中间人李年瑞的账户，若土地流拍，由李年瑞将代为保管的款退还原告，若土地摘牌成功，李年瑞将代为保管的款移交庆阳江嘉公司。鞠敏没有设立庆阳江嘉公司的意思和行为，也未给杨建军授权，杨建军冒用鞠敏名义成立的公司属登记错误，2015年3月17日庆阳市西峰区工商局已登记变更手续，庆阳江嘉公司的法人为杨建军；原告与庆阳江嘉公司签订《购房合同书》时，庆阳江嘉公司未取得《房屋预售许可证》，该合同无效；原告将首付款10万元交给李年瑞，应由李年瑞退还；原告在签订购房合同时，明知庆阳江嘉公司未取得土地使用权和《房屋预售许可证》，存在明显过错。综上，鞠敏不是庆阳江嘉公司的股东和法定代表人，不承担任何责任，请判决驳回。
被告杨建军辩称：杨建军没有直接收取原告的10万元，不承担5万元的赔偿，同意退还原告10万元首付款。
经审理查明：被告杨建军、鞠敏与尹学浩于2010年1月4日成立了庆阳江嘉房地产开发有限公司，被告鞠敏任该公司法定代表人，后该公司注册资本增加到200万元，尹学浩退出公司，公司股东变更为被告鞠敏、杨建军二人，被告鞠敏仍继续担任该公司的法定代表人。2010年6月1日，原告李国瑞（乙方）与被告庆阳江嘉公司（甲方）签订一份《购房合同书》，合同约定：“乙方购买甲方所开发江嘉国际花园住宅小区楼房一处，江嘉国际花园小区位于庆阳市西峰区温泉乡黄官寨北队；乙方所购楼房系该小区多层单元5楼，所购楼房价格2780元／每平方米，建筑面积120平方米；所出售的楼房有土地证和房产证（为大产权房），2011年7月30日前主体封顶，交楼日期为2011年12月1日；乙方必须在签订本合同时预交首付楼款100000元，主体封顶时必须交付购房总额的70％楼款，竣工验收并交钥匙时一次性付清全部楼款；甲方在土地摘牌时，一旦出现意外流拍，应在流拍之时起30分钟内及时通知银行和乙方，积极配合乙方在当日内取回所付款项；乙方在挂牌前反悔，甲方应全额退款给乙方，甲方在合同签订之日起六个月之内开工建设，否则承担10%的违约责任。”被告杨建军作为庆阳江嘉公司的全权代理人在合同上签名。合同签订的前一日，原告于2010年5月31日向被告庆阳江嘉公司交付了100000元房屋订金，被告庆阳江嘉公司向原告出具了收款收据。因被告庆阳江嘉公司未按照合同约定的期限交房，原告多次催促后得知庆阳江嘉公司未取得建设用地使用权证和商品房预售许可证，无法进行施工。原告多次找被告要求建楼房或退还首付款10万元，2014年7月17日，被告庆阳江嘉公司会计王九奎向原告李国瑞退还现金7692元，之后经原告多次索要，被告至今分文未付。原告于2014年10月8日诉至本院，要求退还首付款及赔偿损失。
本案在审理中，被告鞠敏到庭后以庆阳市西峰区工商局涉嫌虚假登记为由抗辩，拒绝退付原告购房款。原告于2014年12月10日撤回起诉，被告鞠敏于2015年2月6日又以庆阳市西峰区工商局涉嫌虚假登记为由将其诉至庆阳林区基层法院，后在该法院审理中，被告鞠敏与杨建军私自达成股东变更协议，将该公司法定代表人变更为被告杨建军，被告鞠敏于2015年3月17日撤回了对庆阳市西峰区工商局的行政诉讼。现原告再次诉至法院请求确认原、被告订立的购房合同无效；请判令被告庆阳江嘉房地产开发有限公司退还原告购房款10万元，并赔偿5万元经济损失；请求被告鞠敏、杨建军承担连带还款责任。本案诉讼费由三被告承担。
另查明，2008年12月23日至2010年10月20日期间，中国人民银行公布的1-3年人民币贷款年基准利率为5.4%。
上述事实，有原、被告的陈述，《江嘉国际花苑购房合同书》，收款收据，调查笔录、谈话笔录、内资企业基本信息，营业执照，民事裁定书等证据在卷佐证，予以确认。
本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。原告李国瑞与被告庆阳江嘉公司签订的《购房合同书》属于法律规定的商品房预售合同范畴，原告李国瑞是承购人、买受人，被告庆阳江嘉公司是房地产开发企业、出卖人。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”被告杨建军作为被告庆阳江嘉公司的股东，在明知被告庆阳江嘉公司未取得预售房许可证的情况下与原告李国瑞签订了《购房合同书》，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，故原告李国瑞与被告庆阳江嘉公司之间签订的购房合同书无效。合同无效后因合同取得的财产应予以返还，造成损失的由有过错的一方应赔偿对方。原告李国瑞现要求被告退付首付款100000元，并赔偿经济损失50000元，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条一款（一）项：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”.......，之规定，原告要求被告退付首付款100000元的请求应予以支持。原告要求被告赔偿50000元经济损失，虽未提供相应证据证实损失的具体数额，但被告的行为给原告确实造成了一定的经济损失，对原告的损失应按照中国人民银行公布的人民币同期贷款年基准利率确定较为妥当。被告杨建军作为被告庆阳江嘉公司的股东代表该公司与原告签订合同，其行为属于代表公司进行经营活动的行为，因此所形成的债务应由被告庆阳江嘉公司承担。被告鞠敏辩称原告明知被告庆阳江嘉公司未取得预售房许可证与其签订合同，要求其赔偿经济损失及违约金不当，原告李国瑞否认这一事实，被告鞠敏也未提供证据证实，因此，被告鞠敏的该项辩解理由不成立。被告鞠敏作为被告庆阳江嘉公司的股东、原法定代表人，在原告李国瑞向被告庆阳江嘉公司主张要求退还首付款并赔偿损失时，其却以并非该公司的法定代表人，而以被告杨建军冒用其名义注册公司为由推脱偿还。2015年3月17日，其又与被告杨建军私自达成协议，将其股权转让，并办理法定代表人变更登记手续，逃避债务。被告鞠敏、杨建军的行为严重侵害了原告李国瑞作为债权人的利益。依据《中华人民共和国公司法》第二十条三款：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告鞠敏、杨建军应对被告庆阳江嘉公司的该笔债务承担连带责任。被告鞠敏辩称被告杨建军私刻印章，冒用其名义注册公司其并未参与该公司的经营活动，该笔债务与自己无关的理由不能成立。其理由是，被告鞠敏虽于2015年2月6日以庆阳市西峰区工商局涉嫌虚假登记为由将其诉至庆阳林区基层法院，要求撤销其股东和法定代表人行为，但该法院并未认定被告杨建军冒用被告鞠敏名义在庆阳市西峰区工商局虚假登记注册成立庆阳江嘉公司的事实。之后，被告鞠敏又私自与被告杨建军达成协议，变更其股权及法定代表人的身份，才撤回起诉，被告鞠敏对被告杨建军的冒用其名义行为，既未向公安机关报案也未提供相应证据证实，故对被告鞠敏的该项辩解意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国公司法》第二十条三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告庆阳江嘉房地产开发有限公司与原告李国瑞于2010年6月1日签订的《购房合同书》无效；
二、被告庆阳江嘉房地产开发有限公司退还原告李国瑞购房款100000元，并按照中国人民银行公布的人民币同期贷款年利率5.4%的标准赔偿利息损失（利息自2010年5月31日至返还之日止，被告杨建军已支付7692元），被告鞠敏、被告杨建军负连带清偿责任。
上述给付内容，限本判决生效后10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3300元，由被告庆阳江嘉房地产开发有限公司、被告鞠敏、被告杨建军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审 判 长 张宗和
审 判 员 赵振江
代理审判员 次文博
二〇一五年七月九日
书 记 员 王亚东