广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0103民初11760号
原告：中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部，住所地：南宁市民族大道157号财富国际广场1号楼103、105号。
代表人:黎栋国，该行行长。
委托代理人：刘胜，广西欣和律师事务所律师。
委托代理人：李建新，广西欣和律师事务所律师。
被告:梁升泉，男，1956年4月30日出生，汉族，住广西横县。
被告：施平安，女，1956年6月30日出生，汉族，住广西横县。
被告：广西嘉和置业集团有限公司，住所地南宁市兴宁区昆仑大道995号。
法定�表人：钟山。
委托代理人：梁颖，该公司职员。
委托代理人：彭斌，该公司职员。
原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部与被告广西嘉和置业集团有限公司（以下简称“嘉和公司”）、施平安、梁升泉金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月14日受理后，依法组成由审判员邵晨担任审判长，人民陪审员王毅云和人民陪审员罗科峰参加的合议庭，于2016年12月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘胜，被告广西嘉和置业集团有限公司的委托代理人梁颖到庭参加了诉讼，被告施平安、梁升泉经本院依法送达传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部诉称，2015年5月15日，原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部（以下简称“广西区分行营业部”）与被告梁升泉、广西嘉和置业集团有限公司（以下简称“嘉和公司”）签订《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》，约定被告梁升泉向原告借款人民币496000元用于购买房产，借款期限为120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准。适用浮动利率，执行年利率5.65%。借款人未按照合同约定归还借款，自逾期之日起，在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。借款期内产生的应付未付的利息，按合同约定的借款执行利率计收复利，借款到期后产生的应付未付利息按合同约定的罚�利率计收复利。因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁的方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。嘉和公司为上述借款提供阶段性保证担保+抵押担保，自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同还对其他事项进行了详细约定。被告施平安出具《共同还款承诺书》，承诺其与被告梁升泉共同偿还上述借款本息。被告梁升泉提供登记在其名下的位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城塞纳左岸1栋1单元605号的房产为上述借款作抵押担保并办理了抵押预告登记。合同签订后，原告按合同约定于2015年5月28日向被告梁升泉发放贷款人民币496000元。但被告梁升泉取得借款后未按时支付借款本金及利息，担保人也未履行还款责任，已构成违约。同时，被告施平安与被告梁升泉系夫妻关系,根据《婚姻法》及相关司法解释，对夫妻关系存续期间共同所负债务应承担连带清偿责任，为了避免扩大损失，根据《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》的约定，因被告违约，原告有权解除合同。为此，诉讼请求：一、判令解除原告与被告梁升泉于2015年5月15日签订的《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》；二、判令被告梁升泉向原告偿还借款本金464243.98元；三、判令被告梁升泉向原告支付利息、逾期利息及复利共计5949.49元（按合同约定利率：利息自2015年5月28日起算，逾期利息及复利自2016年5月14日起算，计算至被告清偿之日止，现暂算至2016年8月24日）；四、判令被告梁升泉向原告支付为实现债权而支付的律师代理费21658元；以上共计491851.47元。五、请求判令被告施平安、广西嘉和置业集团有限公司对第二、三、四项债务承担连带清偿责任；六、请求判令原告对被告梁升泉抵押的位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城塞纳左岸1栋1单元605号房产的处置所得款享有优先受偿权；七、请求判令本案诉讼费、保全费由三被告共同承担。
被告嘉和公司答辩称：应优先处置抵押物，抵押物不足清偿债务部分，再由被告嘉和公司承担补充清偿责任。
被告施平安、梁升泉未作书面答辩，亦未提交相应证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，被告施平安、梁升泉有对原告提出诉讼请求及提供的证据进行答辩及质证的权利。被告施平安、梁升泉经本院合法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，视为其�放弃答辩和质证的权利。
经审理查明：原告与被告梁升泉、嘉和公司共同签订了一份《个人购房担保借款合同》，其主要内容为：一、被告梁升泉向原告借款496000元，借款期限为120个月，自2015年5月15日起至2025年5月14日；二、借款采用浮动利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0%后确定，利率调整以12个月为一个周期，借款采用等额本息还款法，还款周期为一个月；三、借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息。其中未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50%，未按本合同约定用途使用借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮100%，未按合同约定�限归还借款期间或未按合同约定用途使用借款期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；四、借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；五、因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、保证人或抵押人应当承担贷款人为此支付的律师费及其他实现债权的费用；六、被告梁升泉购买的位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城塞纳左岸1栋1单元605号的房产为借款提供抵押担保，抵押担保范围包括：本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用，并进行了预购商品房抵押权预告登记。七、保证人嘉和公司对被告梁升泉的上述债务向原告提供阶段性连带责任保证，担保责任直至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止，本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。合同签订后，原告依约向被告梁升泉发放了借款496000元，但截止至2016年8月24日，被告梁升泉尚欠原告借款本金464243.98元，利息、逾期利息及复利共计5949.49元，原告为追讨前述欠款，聘请广西欣和律师事务所律师作为诉讼代理人提出诉请如前并支付律师代理费21658元，被告嘉和公司则答辩如前。
本院认为，原告与被告梁升泉、嘉和公司签订了一份《个人购房担保借款合同》，主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方当事人均应恪守。原告依约向被告梁升泉发放借款496000元。而被告梁升泉不按照约定偿还借款本息，已构成违约。截止2016年8月24日，被告梁升泉尚欠原告借款本金464243.98元，利息、逾期利息及复利共计5949.49元。该违约行为已符合《借款合同》约定的贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款的条件，结合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”，故原告要求解除与被告梁升泉、嘉和公司签订的《个人购房担保借款合同》，并要求被告梁升泉偿还借款本金464243.98元，及截止至2016年8月24日的利息、逾期利息及复利共计5949.49元及之后的利息、罚息、复利，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告梁升泉赔偿21658元律师代理费的问题，《个人购房担保借款合同》中已明确约定因借款人、保证人或抵押人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、保证人或抵押人应当承担贷款人为此支付的律师费及其他实现债权的费用，故被告梁升泉应向原告赔偿律师代理费21658元。同时，《个人购房担保借款合同》约定被告梁升泉以其购买的位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城塞纳左岸1栋1单元605号的房为借款提供抵押担保，但仅办理了预购商品房抵押权预告登记，对此本院认为，抵押权预告登记保全的是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权，不产生物权变动的效果，�有预告登记未完成本登记的抵押合同所担保的主债权，无优先受偿的效力。因此原告请求对于被告施平安、梁升泉提供的前述抵押物，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告嘉和公司对被告梁升泉的上述债务承担连带清偿责任的问题，根据《个人购房担保借款合同》的约定，被告嘉和公司向贷款人提供连带责任保证，保证担保的范围包括本合同下借款本金、利息、罚息、复利以及诉讼费、律师费等，保证期限自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。现抵押登记未办理完毕房屋他项权证，被告嘉和公司的保证责任未免除，因此被告嘉和公司应对被告梁升泉的上述债务承担连带清偿责任。关于原告要求被告施平安共同偿还上述债务问题，被告施平安出具了共同还款承诺书，约定被告施平安愿意与借款人梁升泉共同偿还该贷款本息，并承诺如借款人梁泉升无法偿还本息的情况下，仍继续承担贷款本息偿还责任，故被告施平安应与被告梁升泉共同承担上述债务
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部与被告梁升泉、广西嘉和置业集团有限公司共同签订的《个人购房担保借款合同》；
二、被告施平安、梁升泉共同向原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部偿还借款本金464243.98元；
三、被告施平安、梁升泉向原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部支付借款利息、罚息、复利（计算方法：至2016年8月24日的利息、逾期利息及复利共计5949.49元，此后至本案债务实际清偿之日止，以本金464243.98元为基数,按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；
四、被告施平安、梁升泉共同向原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分�营业部赔偿律师代理费21658元。
五、被告广西嘉和置业集团有限公司对被告梁升泉的上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任，被告广西嘉和置业集团有限公司承担保证责任后，有权向被告施平安、梁升泉追偿；
六、驳回原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部的其他诉讼请求。
本案案件受理费8678元，由被告施平安、梁升泉共同承担，被告广西嘉和置业集团有限公司对该费用承担连带清偿责任。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费,逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邵 晨
人民陪审员 王毅云
人民陪审员 罗科峰
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 冯樱子
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条第三款当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，�当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。