浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙08民终406号
上诉人（原审原告）：长沙铁路房地产开发公司，住所地：湖南省长沙市芙蓉区五一大道179号长沙铁路科调大楼307房。
法定代表人：冯国良，经理。
委托诉讼代理人：陈正军，北京市东卫（长沙）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何秀红，男，该公司工作人员。
被上诉人（原审被告）：张渭霖，男，1963年3月26日生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
被上诉人（原审被告）：吴岳鹏，男，1976年7月4日生，汉族，住浙江省龙游县。
委托诉讼代理人：陈树杨，浙江南方中辰律师事务所律师。
上诉人长沙铁路房地产开发公司（下称长沙铁开公司）与被上诉人张渭霖、吴岳鹏案外人执行异议之诉一案，浙江省龙游县人民法院于2018年1月16日作出（2017）浙0825民初4480号民事判决。长沙铁开公司不服，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定事实：2012年12月8日，原告对位于湖南省娄底市“长铁月塘大厦”项目进行商品房开发，商品房竣工验收合格后，于2015年4月15日将其开发的房产办理了商品房权属初始登记。2013年2月27日，原告与长沙老友投资有限公司（简称老友公司）签订了《商品房包售合同》，由老友公司负责包销月塘大厦第一、二层商铺房屋。2015年3月10日,原告与被告吴岳鹏签订了《商品房买卖合同》，将涉案房屋即湖南省娄底市“长铁月塘大厦”第一层1-03、1-37、1-38、1-42、1-53五间商铺卖给被告吴岳鹏，被告吴岳鹏按合同约定付清了全部购房款，并将涉案房屋出租给他人使用，并于2017年9月26日申请办理了涉案房屋的商品房买卖合同备案。本院在执行申请执行人张渭霖与被执行人吴岳鹏民间借贷纠纷一案中，于2017年10月18日作出（2017）浙0825执1598号执行裁定，查封了被告吴岳鹏购买的涉案五间房屋。2017年11月10日，原告提出执行异议申请；2017年11月20日本院作出（2017）浙0825执异23号执行裁定，驳回原告的执行异议申请。2017年10月19日原告向娄底市娄星区人民法院提出要求确认原、被告签订的涉案房屋的五份商品房买卖合同无效之诉，该案尚在审理中。2017年12月6日原告向本院提出案外人异议之诉，要求解除对被告吴岳鹏购买的湖南省娄底市“长铁月塘大厦”第一层1-03、1-37、1-38、1-42、1-53五间商铺的查封。
原审法院认为：依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记人民法院也可以进行预查封：(二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了商品房权属初始登记的房屋。”本案原告长沙铁路房地产开发公司系湖南省娄底市“长铁月塘大厦”项目的开发商，已将其开发的房产办理了商品房权属初始登记，被告吴岳鹏向原告购买涉案的五间商铺事实，其虽未进行房屋所有权登记，但人民法院可以进行预查封，故本院对涉案的五间商铺的查封，符合法律规定。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人财产，已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”被告吴岳鹏虽未将涉案的五套房产办理过户登记，但其已按合同约定付清了全部购房款并已实际占有；故本院对涉案的五间商铺的查封，符合法律规定。原告认为其与被告吴岳鹏签订的《商品房买卖合同》无效及涉案五间房屋系虚假备案登记，未提供有效证据证明，本院不予采纳。综上所述，原告要求解除对涉案房屋查封的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条之规定，判决：驳回原告长沙铁路房地产开发公司的诉讼请求。案件受理费46800元，由原告长沙铁路房地产开发公司负担。
长沙铁开公司向本院提出上诉称：1、原审法院超标的查封，执行行为违法。２、原审认定事实不清。案涉房产的备案登记系吴岳鹏利用其特殊身份伪造。3、案涉房产买卖行为系老友公司利用其包销房屋的有利条件与吴岳鹏恶意串通，交易价格明显低于当地市场价格，属侵吞国有资产的行为和逃避税收行为，应认定为无效。涉案房产仍应归上诉人所有。4、原审依据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条下判，属适用法律错误。5、被上诉人张渭霖与吴岳鹏的民间借贷纠纷案极有可能存在虚假诉讼。请求依法撤销（2017）浙0825民初4480号民事判决书，依法支持上诉人的原审诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人吴岳鹏答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人张渭霖未提供答辩意见。
二审期间，上诉人长沙铁开公司申请本院向广州铁路公安局长沙铁路公安处调取广州铁路公安局司法鉴定中心出具的《鉴定书》二份，拟证明案涉房屋《商品房备案登记表》上加盖的印章为假，即案涉房屋的备案登记虚假。该证据由本院调取后，经质证，被上诉人吴岳鹏认为：1、虽然送检印章与上诉人公司日常所用印章有异，但并不代表其非属上诉人单位印章，现实中一个公司有数枚印章的情况并不鲜见。2、即便相关印章为假，也非吴岳鹏所致。相关备案登记系老友公司委托上诉人的工作人员胡永迪所为，而非吴岳鹏所为。上诉人虽向公安机关报案并申请印章鉴定，但公安机关至今未对吴岳鹏采取包括询问之类的任何措施，也说明该事情与吴岳鹏无关。3、即便相关印章为假或备案登记为假，由于备案登记仅是行政管理行为，其并不当然影响涉案房屋买卖合同的效力及产权的归属。本院认为，被上诉人的异议成立，该证据仅能证明涉案房屋备案登记合同上的印章不实，但不能证明其系吴岳鹏所为，也不能直接证明涉案房屋买卖合同之效力。
本院对一审认定的事实予以确认。另查明：１、上诉人长沙铁开公司与老友公司签订的《商品房包销合同》第四条规定：“在甲方（长沙铁开公司）履行完本合同第二条约定的全部义务的前提下，乙方（老友公司）所包销的全部商品房按建筑面积计价，由乙方按总人民币45280000元包销；对超过前述包销价款以外的销售所得，全部归乙方所有”。该合同第十四条“双方特别约定”第３项规定：“乙方对包销房屋的销售价格有自主定价权，甲方不得干涉。对超过本合同第四条约定的总包销价款以外的销售所得全部归乙方所有，在包销期内未售完的房屋亦全部归乙方所有。甲方保证在乙方没有根本性违约的情况下，不销售或以其他任何方式处分乙方所包销的房屋”。２、涉案房屋系由老友公司以长沙铁开公司名义销售于吴岳鹏。
本院认为，上诉人长沙铁开公司委托老友公司包销房屋，老友公司据此以上诉人名义将涉案房屋卖给被上诉人吴岳鹏，即便交易价格偏低，但依相关包销合同，属老友公司自主处分范围；且该合同既以上诉人名义签订，也应体现上诉人的真实意思。案涉房屋买卖合同并未违反自愿、平等原则及法律强制性规定，应属有效。吴岳鹏依据该合同已付清全部价款，且实际占有涉案房屋并使用数年，该物权期待权及合法占有值得保护和信赖。长沙铁开公司关于涉案房屋买卖合同无效及其对该些房屋仍应拥有所有权的上诉主张，缺乏依据，不予支持。既此，原审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条之规定，对涉案房屋予以查封，于法有据，且适法正确。
就上诉人关于原审法院超标的查封行为违法之上诉意见，因该意见系属对执行行为异议而非对执行标的异议，不属本案审查范围。就上诉人关于张渭霖与吴岳鹏的民间借贷纠纷案极有可能存在虚假诉讼之意见，因该意见系属对执行依据所提异议，也不属本案审查范围，上诉人可另寻法律救济途径。
综上，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果无误。上诉人长沙铁开公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46800元，由上诉人长沙铁路房地产开发公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨日洪
审判员 叶光辉
审判员 祝伟荣
二〇一八年五月二十八日
书记员 余香香