山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁15民终2021号
上诉人（原审被告、反诉原告）聊城市宇辰物业管理有限公司，住所地：山东省聊城市东昌府区益民胡同9号。
法定代表人朱永为，经理。
委托诉讼代理人连加利，山东东昌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）高延军，男，1966年6月9日出生，汉族，个体工商户，住山东省聊城市东昌府区。
委托诉讼代理人刘军华，山东万航律师事务所律师。
委托诉讼代理人刘蕾，山东万航律师事务所实习律师。
上诉人聊城市宇辰物业管理有限公司（以下简称宇辰公司）因与被上诉人高延军房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2016）鲁1502民初414号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
宇辰公司上诉请求：一审判决认定事实有误、适用法律不当，应依法予以改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院判令上诉人承担本案所涉五楼东半部分装修物残值的50%即72802.35元及退还25000元履约保证金并承担鉴定费21500元，无事实和法律根据。根据双方签订的房屋租赁合同约定，五楼西半部分由被上诉人用于经营酒吧，五楼东半部分由被上诉人用于办公使用，西半部分系违章搭建，该部分无效，但东半部分仍为有效。因被上诉人经营酒吧不善关闭，但不能作为其不履行东半部分租赁合同的理由。其拒不支付2014年1月份以后的租赁费、物业费，其已构成严重违约，故对其东半部分的装修残值部分应由其自行承担。另外，上诉人为防止损失的进一步扩大，于2016年11月25日将东半部分租赁他人，上诉人对此并无过错。因此，判令上诉人承担东半部分装修残值及退还保证金无事实和法律依据。二、一审法院认定被上诉人高延军所租赁房屋西半部分租赁合同无效，东半部分租赁合同已解除，且宇辰公司自2014年1月1日起开始封门，不让高延军使用房屋，属事实认定错误。被上诉人所租赁的东半部分是其作为办公使用，其西半部分不能经营并不影响其东半部分的使用，东半部分一直由被上诉人占有使用，且由其控制东半部分所租赁房屋钥匙，宇辰公司从未对东半部分进行封门。由于被上诉人一直不交纳租赁费及物业费，为防止损失进一步扩大，宇辰公司于2016年11月份将该部分租赁给了侯华等人。因此，一审法院对上诉人要求被上诉人支付2014年度、2015年度、2016年度1月至10月份房租837360元并承担逾期支付房租违约金65061.25元；支付2014年度、2015年度、2016年度1月至10月物业费48484元，并承担逾期交纳物业费的违约金22120元的诉讼请求不予支持是错误的。另外，由于被上诉人高延军一直控制五楼钥匙，故五楼漏水造成四楼楼顶被浸泡，造成八万元损失，被上诉人应予以赔偿。
被上诉人高延军辩称：一审法院审理认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、上诉人上诉称一审判决宇辰公司承担所涉五楼东半部分装修残值的50%即72802.35元及退还25000元履约保证金并承担鉴定费21500元没有事实和法律依据，该上诉理由不能成立。宇辰公司与高延军签订的租赁合同约定的承租面积为713平方，由于西半部分190平方违章建筑导致西半部分完全无法履行，但宇辰公司仍然要求答辩人支付全部的租金，并于2014年1月1日采取锁门封堵的方式，阻止答辩人方进入承租区域，包括合同有效区域，并私自转移答辩人的家具物品，导致整个合同均处于无法履行的状态，以上上诉人的违约行为，一审法院根据上诉人的自认、公安机关的报警记录及上诉人方的另行出租的合同认定上诉人的过错，事实清楚，证据充分。因此答辩人认为导致整个合同被解除的过错方是上诉人，一审法院只判定上诉人承担东半部分装修物残值的50%，退还50%的履行保证金，承担50%的鉴定费已是手下留情。二、上诉人称其一审反诉部分应予支持，理由不成立。一审法院认定由于宇辰公司自2014年1月1日开始封门，不让答辩人使用房屋，宇辰公司再主张2014年度及之后的租金、物业费并承担违约金，无事实和法律依据。至于房屋漏水的损失，首先宇辰公司没有提供任何证据证明其损失，且宇辰公司不是损失物品的所有人、管理人，因此驳回了上诉人的全部反诉请求，一审认定事实清楚，证据确凿，上诉人反诉部分的上诉理由同样不能成立。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
高延军向一审法院起诉请求：1、解除与宇辰公司签订的房屋租赁合同；2、宇辰公司返还2013年租金260245元；3、宇辰公司双倍返还保证金100000元；4、宇辰公司赔偿五楼东半部分装修损失145604.69元，五楼西半部分装修损失555160.54元；5、赔偿广告费损失60785元、家具设备损失75180元、报警服务费损失1700元；6、赔偿鉴定费43000元；7、诉讼费用由被告负担。
宇辰公司向一审法院反诉请求：1、要求高延军支付2014年度、2015年度、2016年度1月至10月份房屋租金共计837360元，并承担逾期支付房�的违约金65061.25元；2、高延军支付2014年度、2015年度、2016年1月至10月份物业费48484元，并承担逾期交纳物业费的违约金22120元；3、高延军赔偿房屋漏水造成四楼物品损失80000元。
一审法院认定事实：2012年10月27日，宇辰公司与高延军签订房屋租赁合同，合同约定了以下主要内容：宇辰公司将位于聊城市花园路89号的清逸轩办公楼第五层房屋租赁给高延军用于办公和音乐酒吧，该房屋建筑面积为713平方米，租期9年，年租金260245元，租金按每12个月为一期支付。宇辰公司收取高延军履约保证金50000元，租赁期满，经宇辰公司验收，若高延军承租房屋无损坏，且无其他欠款，在高延军办理退房手续时退还保证金（不计息）；若因高延军违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。高延军按每12个月为一期向宇辰公司支付租金，并在每一期到期前30天支付下�期租金。宇辰公司如不能提供房屋或者提供房屋不符合约定条件，严重影响使用的，高延军可单方面解除合同。高延军如无故拖欠租金1个月以上（含1个月），宇辰公司可单方面解除合同。宇辰公司如不按合同约定提供房屋，逾期按每日租金的1‰向高延军支付违约金。高延军无故拖欠租金1个月以上（含1个月），宇辰公司有权单独解除合同，收回房屋，没收三个月租金的履约保证金并追收所欠费用。同时，双方还约定经宇辰公司同意，高延军可将房屋东半部分房屋转租于他人，但仅限于办公使用。该房屋西半部分为四楼楼顶，系一平层较为开阔的露台，双方就该部分的装修达成协议：由宇辰公司负担小二层的铝合金圆窗、北墙白色塑钢窗封后加一层空心板、地面清理、东西铝合金墙、顶部及北墙的顶部复合板封顶，除以上五项，其他装饰装修全部由高延军自行负责�合同签订后，高延军向宇辰公司支付2013年度租金260245元、履约保证金50000元、2013年度物业费17112元及水电费。装修期间宇辰公司免收自2012年10月27日至12月31日两个月的租金。宇辰公司对房屋西半部分进行了五项装修，高延军也对租赁房屋进行装修，其中东半部分用于经营办公使用，西半部分用于经营酒吧。酒吧名称为1911酒吧，该酒吧于2013年1月29日成立并领取个体工商户营业执照，营业执照显示酒吧经营者为高阳（系高延军朋友），组成类别为个人经营。2013年4月1日，高阳与东昌府区保安公司签订联网报警服务合同，合同显示1911酒吧需缴纳报警器材款500元、报警服务费1200元/年。在经营1911酒吧期间，家具及音响、空调等设备均由高阳购置。因经营酒吧，高阳还支出了广告费用。2013年12月24日，聊城市公安消防支队东昌府区大队以“未经消防安全检查、擅自营业、酒吧所用建筑部分为搭建钢结构、顶层为泡沫夹芯板”为由，向1911酒吧下达责令立即改正通知书，要求立即整改，高阳在改正通知书上签字。2013年12月24日后，高延军一方未再使用所租赁房屋。
高延军以酒吧不能经营为由，未向宇辰公司交纳2014年度房租。宇辰公司以高延军未交纳2014年度租金为由自2014年1月1日起开始封门（宇辰公司在原审质证笔录中自认），不让高延军一方人员入内，为此高延军于2014年1月7日报警，公安机关未予处理。高延军一方称酒吧内的音响、空调等设备现仍在所租房屋内，家具已被宇辰公司转移，同时，高延军离开租赁房屋时未与宇辰公司进行房屋及物品交接，宇辰公司称不知家具去向。2016年11月25日，宇辰公司与侯华、吴春花签订房屋租赁合同，将五楼东半部分出租给侯华、吴春花，租赁期限为2017年1月1日至2022年12月31日。经原告申请，本院依法调取涉案清逸轩办公楼的规划设计情况，经查该清逸轩办公楼第五层西半部分酒吧房屋未在规划范围内，且至今也未办理补办手续，该1911酒吧房屋系违法建筑，违法搭建面积为190平方米。高延军与宇辰公司均认可原审时山东东岳项目管理有限公司对涉案1911酒吧（五楼西半部分）由高延军自行装修的装修造价所作出的555160.54元（附合部分501010.54元+未形成附合部分54150元）的鉴定结论。因该鉴定，高延军支出鉴定费30000元。重审过程中，高延军申请对涉案房屋五楼东半部装修损失进行鉴定。聊城昌盛工程造价咨询事务所有限公司出具鉴定以下鉴定意见：东部房屋装饰工程形成附合部分（现场存在）工程价值为66515.93元；东部房屋装饰工程未形成附合部分（已拆除）工程价值为79088.76元；东部房屋装饰工程总价值为145604.69元。因该鉴定，高延军支出鉴定费13000元。
一审法院经审判委员会讨论认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，宇辰公司将未取得建设工程规划许可证的涉案房屋第五层西半部分房屋出租给高延军，故应认定其与高延军签订的西半部分房屋租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因租赁房屋中190平方米系违法建筑，该部分系无效合同，宇辰公司应当将已收取的该部分房屋的租金69350元（260245元÷713㎡×190㎡）予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”经司法鉴定，因1191酒吧（五楼西半部分）装饰装修已经形成附合部分残值损失501010.54元，未形成附合部分残值损失54150元，对未形成附合部分因宇辰公司不同意使用，依法应由高�军拆除。已形成附合的装饰装修物宇辰公司亦不同意利用，该部分损失应由双方根据各自过错分担。涉案房屋租赁合同中违法建筑部分系双方合意后形成，双方过错程度相当，应均担该部分损失。据此，宇辰公司应当赔偿高延军装饰装修残值损失501010.54元的50%即250505.27元。
《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”双方所签订租赁合同中的五楼东半部分不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但因五楼西半部分（1911酒吧）系违法建筑，所签该部分租赁合同无效，致使高延军无法使用该房屋，必然对整个租赁合同的履行（租金数额、租赁期限等）造成影响，双方本应对东半部分是否继续租赁及如何租赁进行协商，宇辰公司应给予高延军一个合理的催告时间，要求其限期支付租金，逾期不支付再行使合同解除权，但原告采取了拒交租金，被告采取了封门的极端措施，双方均存在违约行为，致使租赁合同目的不能实现，同时，宇辰公司已将东半部分房屋出租给他人，原告要求解除合同，应予准许。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修物残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”根据该规定，因双方对合同的解除过错相当，宇辰公司应赔偿高延军五楼东半部分装修物残值的50%即72802.35元（145604.69元÷2）。宇辰公司收取的高延军履约保证金50000元，因双方违约，应退还一半即25000元。因1911酒吧的经营者系高阳，经营酒吧所支出的广告费、报警服务费、家具设备费用均由高阳支付，高延军不是权利人，故对其该项诉求，不予支持。高延军支出的鉴定费43000元，由宇辰公司承担一半即21500元。
关于宇辰公司的反诉请求，因高延军所租房屋西半部分租赁合同无效，东半部分租赁合同已解除，且宇辰公司自2014年1月1日起开始封门，不让高延军使用房屋，宇辰公司要求高延军支付2014年度及以后的租金、物业费并承担逾期违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。宇辰公司要求高延军赔偿房屋漏水造成四楼物品损失80000元，但未提交相关证据，且宇辰公司也不是四楼物品的所有人、管理人，即使存在物品损失，其在本案中无权主张该项权利，对其该项诉求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十一条第（三）项之规定，判决如下：一、原告高延军与被告聊城市宇辰物业管理有限公司之间的房屋租赁合同解除；二、被告聊城市宇辰物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高延军返还租金69350元；三、被告聊城市宇辰物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高延军返还履约保证金25000元；四、被告聊城市宇辰物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告高延军装饰装修残值损失323307.62元；五、被告聊城市宇辰物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高延军支付鉴定费21500元；六、驳回原告高延军的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告聊城市宇辰物业�理有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费15975元，原告高延军负担10323元，被告聊城市宇辰物业管理有限公司负担5652元；案件反诉受理费7139元，由反诉原告聊城市宇辰物业管理有限公司负担。
二审诉讼中，上诉人宇辰公司提交2016年1月8日宇辰公司与刘颖双方所签订的协议书一份，拟证明2016年1月4日刘颖所承租的四楼楼顶开始漏水，导致房屋装修及地毯被水浸泡，由于该事实的发生，刘颖与五楼承租方即被上诉人方的负责人高阳打电话，说明楼顶漏水的情况，并安排人员去高阳家将五楼钥匙拿来，打开五楼房间，同时也证明由于四楼楼顶漏水造成八万元损失，通过该协议书能证明在2016年1月4日前一直由被上诉人方控制其所承租的五楼东半部分的房屋钥匙。被上诉人高延军质证意见如下：对该证据有异议。第一，本案发回重审审理过程中共审理两次，一次是2016年3月1日，另一次是2016年10月19日，两次开庭过程中上诉人方均未就该部分损失提供任何证据，而上诉人所提交的所谓的新证据形成时间为2016年1月8日，均在两次重审开庭之前，如果该协议真实的话，上诉人不可能在重审中均没有提供该协议书，因此被上诉人方认为该协议书是伪造的。第二，对双方争议的五楼东半部分谁持有房屋钥匙的问题，被上诉人方代理人所自认的于2014年1月份将被上诉人承租的东半部分锁门的这一事实，这一切均可以证实对东半部分的控制权自2014年1月份就由上诉人方掌握。这与一审法院所认定的事实是一致的。第三，至于四楼损失应否五楼承租方承担的问题，被上诉人方认为该漏水部位不在�楼，阀门在四楼，漏水也在四楼，与承租方的被上诉人没有关系，更没有过错，且房屋漏水未经相关部门鉴定，是由于何种原因造成的四楼楼顶渗水，以及损失如何定价，均没有相关证据予以证实，因此被上诉人认为即便四楼损失，主张权利的一方应为四楼的住户，而非本案的上诉人，本案上诉人在与被上诉人间的租赁合同中主张该部分损失，主体不适格，且漏水原因不明，损失数额如何得出不明。上诉人方即便存在及时赔偿的情形，也与本案无关，与被上诉人无关。本院认为即使因漏水上诉人存在损失，其在本案中无权主张该项权利，可另行主张。本院查明的其他事实同一审查明的事实。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、上诉人宇辰公司应否承担本案所涉五楼东半部分装修物残值的50%以及应否退还履约保证金、支付鉴定费；二、上诉人宇辰�司的一审诉求应否得到支持。
关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案中，双方当事人所签订租赁合同中的五楼东半部分不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但因案涉五楼西半部分系违法建筑，所签该部分租赁合同无效，致使被上诉人高延军无法使用该房屋，必然对整个租赁合同的履行（租金数额、租赁期限等）造成影响。双方本应对东半部分是否继续租赁及如何租赁进行协商，上诉人宇辰公司应给予高延军一个合理的催告时间，要求其限期支付租金，逾期不支付再行使合同解除权，但高延军采取了拒交租金，宇辰公司采取了封门的极端措施，双方均存在违约行为，致使租赁合同目的不能实现，同时，宇辰公司已将东半部分房屋出租给他人，高延军要求解除合同，应予准许。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修物残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”根据该规定，因本案双方当事人对合同的解除过错相当，宇辰公司应赔偿高延军五楼东半部分装修物残值的50%。宇辰公司收取的高延军履约保证金50000元，因双方违约，亦应退还一半25000元；高延军支出的鉴定费43000元，宇辰公司也应承担一半即21500元。
关于焦点二，因被上诉人高延军所租房屋西半部分租赁合同无效，东半部分租赁合同已解�，且上诉人宇辰公司自2014年1月1日起开始封门，不让高延军使用房屋，宇辰公司要求高延军支付2014年度及以后的租金、物业费并承担逾期违约金，无事实和法律依据，应不予支持。至于宇辰公司要求高延军赔偿房屋漏水造成四楼物品损失80000元，因宇辰公司不是四楼物品的所有人、管理人，宇辰公司也未提交有效的证据证明宇辰公司损失80000元，即使存在上述损失，其在本案中无权主张该项权利，四楼物品的所有人、管理人或宇辰公司可另行主张权利。
综上所述，上诉人宇辰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12791元，由上诉人聊城市宇辰物业管理有限公司负担�
本判决为终审判决。
审判长 石 鑫
审判员 孙久强
审判员 郭召勇
二〇一七年十月十六日
书记员 郭 静