上海市徐汇区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0104执异122号
案外人：上海益杨装饰工程有限公司，住所地上海市邱家湾XXX号XXX幢XXX室。
法定代表人：周爱月，董事长。
委托诉讼代理人：陈权周，女。
委托诉讼代理人：陈纪胜，男。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司上海市漕河泾开发区支行，住所地上海市。
负责人：李毓菖，行长。
委托诉讼代理人：王逸，女。
委托诉讼代理人：费顺华，上海欧森律师事务所律师。
被执行人：张小平，男，1968年1月15日出生，汉族，户籍地福建省建阳市。
被执行人：林杏芝，女，1965年12月7日出生，汉族，户籍地福建省建阳市。
被执行人：吴钦华，男，1985年11月26日出生，汉族，户籍地福建省建阳市。
被执行人：陈雅珍，女，1985年11月26日出生，汉族，户籍地福建省建瓯市。
被执行人：尹仕敏，男，1986年9月1日出生，汉族，户籍地福建省建瓯市。
被执行人：张雪红，女，1986年2月23日出生，户籍地福建省建瓯市。
被执行人：暨剑雄，男，1989年7月12日出生，户籍地上海市。
被执行人：上海洛泽尔实业有限公司，住所地上海市。
法定代表人：吴钦华。
本院在执行(2013)徐民二(商)初字第1147号民事判决书过程中，上海益杨装饰工程有限公司(以下简称“益杨公司”)对本院执行上海市文涵路545、547、549、551号1-2层房屋(以下简称“系争房屋”)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
益杨公司称，其曾与王某签订租赁合同，取得对系争房屋享有承租权，租期为2011年12月1日至2031年11月30日，共计二十年。请求法院带租拍卖系争房屋。
中国工商银行股份有限公司上海市漕河泾开发区支行(以下简称“漕河泾支行”)称，系争房屋租赁合同真实性无法确定，请求法院驳回益杨公司的异议请求。
吴钦华等被执行人未答辩。
本院查明，漕河泾支行诉吴钦华、陈雅珍、尹仕敏、张雪红、张小平、林杏芝、上海洛泽尔实业有限公司(以下简称“洛泽尔公司”)、暨剑雄金融借款合同纠纷起诉至本院，本院于2013年10月28日作出(2013)徐民二(商)初字第1147号民事判决书，判决如下：一、吴钦华于本判决生效之日起十日内归还漕河泾支行借款本金4,742,023.29元及至2013年10月21日止的利息、罚息126,977.86元，并偿付自2013年10月22日起至实际清偿日止的利息、罚息，按《个人借款/担保合同》约定标准计算；二、洛泽尔公司对本判决第一项付款义务承担共同还款责任。三、尹仕敏、张小平、林杏芝、暨剑雄对本判决第一项付款义务承担连带保证责任，尹仕敏、张小平、林杏芝、暨剑雄承担连带保证责任后，有权向吴钦华追偿；四、吴钦华、陈雅珍对本判决第一项付款义务承担抵押担保责任。吴钦华不履行本判决第一项付款义务的，漕河泾支行有权以抵押人即吴钦华、陈雅珍所有的上海市松江区泗泾镇泗砖路XXX弄XXX号全幢房产、吴钦华所有的上海市松江区三新北路XXX弄XXX号XXX室房产、陈雅珍所有的上海市松江区三新北路XXX弄XXX号XXX室房产折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在4,500,900元债权数额内优先受偿；抵押物折价或拍卖、变卖财产后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人即吴钦华继续清偿，吴钦华、陈雅珍承担抵押担保责任后，有权向吴钦华追偿；五、对漕河泾支行要求张雪红承担连带保证责任之诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47,687元，财产保全费5,000元，公告费600元，合计53,287元，由上述8位共同负担。后8位被执行人未履行生效判决所确定的义务，漕河泾支行向本院申请强制执行，执行案号为(2014)徐执字第3113号。在执行过程中，本院查明，8位被执行人无其他可供执行的财产，漕河泾支行亦不能提供8位被执行人其他可供执行的财产线索，故本院于2014年9月2日作出裁定，裁定终结本次执行程序。2016年11月8日，本院作出(2014)徐执字第1182、1475、3113、3935、4050号执行裁定书，裁定评估、拍卖龚某某、王某、黄某、张小平名下系争房屋。
另查明，据上海市不动产登记簿记载，2009年8月28日，系争房屋的权利人核准登记为黄某、张小平、王某、龚某某，其对系争房屋为共同共有。2013年11月5日，系争房屋因(2013)徐民二(商)初字第1716-1721号民事判决书被本院查封，期限为2013年11月5日至2018年11月3日。系争房屋因他案被多次轮候查封，现本院系首封。漕河泾支行另提供上海市房地产登记证明，证明系争房屋于2012年6月26日被设立最高额抵押，抵押权人为漕河泾支行。
再查明，益杨公司提供其与王某签订的商铺租赁合同，合同载明：2011年11月20日，王某(甲方)将系争房屋出租给益杨公司(乙方)，期限为2011年12月1日至2031年11月30日，年租金为20万元。益杨公司另提供与他人的转租合同，载明益杨公司作为出租方自2011年12月10日起，陆续将系争房屋中的数间出租给他人，租期为5到10年不等。王某(甲方)、陈权周(乙方)、吴某某(丙方)于2014年4月15日签订补充协议，载明乙方同意将文涵路XXX号XXX楼由甲方自主租赁给丙方。益杨公司提供的一份商铺租赁合同亦载明，2014年4月19日，王某作为出租方将系争房屋中的一间出租给吴某某。但均未提供上述合同原件。益杨公司另提供2013年之后的水、电缴费收据及租金收据、银行账务明细等，以证明实际占有系争房屋。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋产权证是权利人享有不动产物权的证明。本案中，因龚某某、王某、黄某、张小平等不能履行(2013)徐民二(商)初字第1147号民事判决书所确定的义务，且龚某某、王某、黄某、张小平为系争房屋的产权人，故本院执行龚某某、王某、黄某、张小平名下系争房屋的行为并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，益杨公司主张其享有系争房屋的承租权，但其提供的租赁合同系与系争房屋产权人之一王某所签订，且未提供合同原件，故本院无法确认该租赁合同的合法性和真实性。益杨公司虽提供了2015年之后的部分房租转账证明与部分2013年之后的水电缴费收据，但由于系争房屋于2012年6月26日已被设定最高额抵押，且于2013年11月5日被本院查封，现益杨公司并无证据证明其在系争房屋被设定最高额抵押且被法院查封之前与王某等产权人签订合法有效房屋租赁合同并占有使用系争房屋。故益杨公司的异议理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，裁定如下：
驳回上海益杨装饰工程有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 叶晓晨
人民陪审员 王雪华
人民陪审员 单春梅
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 毛 成
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议;
……
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。