广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0803民初字698号
原告（反诉被告）黄燕，女，汉族，1967年10月出生，住湛江市赤坎区。
委托代理人洪振仲，男，汉族，1959年10月16日出生，住湛江市赤坎区。系黄燕的丈夫。
原告（反诉被告）洪万年，男，汉族，1986年11月6日出生，住广州市越秀区。
委托代理人洪振仲，男，汉族，1959年10月16日出生，住湛江市赤坎区湾南路*号东门***房。系洪万年的父亲。
被告（反诉原告）陈建理（湛江市霞山区惠海船舶综合服务部个体工商户），男，汉族，1946年10月13日出生，住湛江市霞山区。
委托代理人靳琦，广东粤正律师事务所律师。
委托代理人罗卫理，广东粤正律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈统斌（湛江市霞山区惠海船舶综合服务部个体工商户），男，汉族，1976年6月18日出生，住湛江市霞山区。与陈建理系父子关系。
委托代理人靳琦，广东粤正律师事务所律师。
委托代理人罗卫理，广东粤正律师事务所律师。
原告（反诉被告）黄燕、洪万年诉与被告（反诉原告）陈建理、陈统斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月5日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2016年6月21日公开开庭审理了本案。原告代理人洪振仲，被告陈建理、陈统斌及其代理人靳琦、罗卫理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年1月16日，原、被告双方签订书面《转让房屋协议书》，协议约定：1、原告有偿转让位于湛江市霞山区人民东一路1号原值班室房屋所有权给被告；……3、被告一次性付款16万元按金后（不计息），原告即日交付房屋给被告使用（不收租金），原告保证在五年内办完国土证房产证过户给被告，但不能超过十年，否则甲方全部退款给被告……。现协议约定的十年期限已满，因故该房屋国土证和房产证尚未过户给被告，双方协议解除条件成就。原告方同意按照双方约定，将被告支付的16万元全额退还被告，被告也需依约从原告房屋中搬出，但本案被告虽经原告多次告知，均拒绝搬出。原告认为，《转让房屋协议书》系原被告双方自愿签订的，是双方真实意思表示，现协议解除条件已成就，原告方愿意按照协议约定退还被告购房款16万元整，被告也应依法履行协议内容，返还原告房屋。现经原告多次通知，被告仍拒绝搬出的行为，明显是违约行为，违反了我国《合同法》的相关规定，侵害了原告方的合法权益。为此，原告特依法向贵院提起民事诉讼，请求：1、依法解除原、被告双方签订的《转让房屋协议书》；2、判令被告从原告房屋中搬出，并按市场价4000元／月标准支付原告5个月房屋租金，共计人民币20000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，本案《转让房屋协议书》第六条约定解除的情形不存在，亦未发生，约定解除条件未成就。《协议书》第三条约定的是违约责任，而不是合同解除的条件。根据《合同法》第一百一十条的规定，答辩人只有在三种情形下不能要求继续履行非金钱债务，该三种情形均不适用答辩人，答辩人可以要求被答辩人继续履行《协议书》。
被告（反诉原告）反诉称，反诉人与被反诉人签订的《转让房屋协议书》合法有效。反诉人与被反诉人于2006年1月16日签订《转让房屋协议书》，双方约定被反诉人将位于湛江市霞山区人民东一路1号外贸局大门值班室以22.5万元的价格（包括过户手续费等全部费用）转让给反诉人。该协议系双方自愿签订，是双方真实意思表示，并不违反法律相关规定，被反诉人对此也无异议，因此给协议合法有效，双方都应依约履行。根据《转让房屋协议书》的约定，被反诉人已构成违约，应承担相应的违约责任。1、被反诉人拒绝履行过户义务，已构成违约。《转让房屋协议书》第三条第一款约定：“甲方保证在五年内办完国土证、房产证过户给乙方，但不能超过十年。”根据该条约定，被反诉人应当最迟在2016年1月16日将涉案房屋过户到上诉人名下，但虽然反诉人多次催促，被反诉人一直以各种理由推脱，拒不将涉案房屋过户到上诉人名下，已构成违约，应承担相应的违约责任。2、被反诉人严重违反诚信原则，因借款的需要，多次将已出售的涉案房屋抵押给金融机构。《转让房屋协议书》第三条第二款约定：“乙方使用十年内，甲方不得将此房屋对任何人抵押或转让。”但经反诉人调查了解，被反诉人不但在出售涉案房屋时隐瞒涉案房屋已经抵押的事实，还在出售涉案房屋之后，多次将涉案房屋抵押给海平农信社以借款，严重违反诚信原则，亦构成违约。此也是被反诉人迟迟不能将房屋过户给反诉人的根本原因。涉案房屋不存在任何影响再次过户的制约，因此，被反诉人应继续履行合同，将涉案房屋之产权过户登记到反诉人名下。因涉案房屋已由被反诉人经合法程序购买所得，不存在任何影响再次过户的制约，因此，根据《合同法》第一百零七条，被反诉人应继续履行合同，将涉案房屋产权过户登记到反诉人名下。反诉请求：1、请求法院确认反诉人与被反诉人签订的《转让房屋协议书》合法有效；2、请求法院判令被反诉人继续履行《转让房屋协议书》，协助将位于湛江市霞山区人民东一路1号外贸局大门值班室的房屋过户登记到反诉人名下；3、本案所有诉讼费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）辩称，转让房屋的协议已经到期，没有继续履行的可能，依法解除签订的协议书。协议书第六条约定已经达到十年，因政府的原因造成客观上无法继续履行，协议第三条约定，期限已届满，针对双方履行的问题没有达成一致意见，我方没有存在违约行为，本案土地无法过户客观理由是土地权属不明，而非我的问题，房屋抵押经两被告同意，他们已知道，十年内均无异议，视为默认，合同无法履行不能归责于原告。
经审理查明：位于湛江市霞山区人民东一路1号外贸局大门值班室的房地产权（粤房地证字第C0040834房地产权证、粤房地共证字第C0042254房地产权共有证），属黄燕、洪万年共同所有，房屋所有权性质为私有，土地使用权来源为出让。2006年1月16日，（甲方）黄燕、洪万年与（乙方）湛江市霞山区惠海船舶综合服务部（陈统斌）签订《转让房屋协议书》。协议书约定：甲方有偿转让湛江市霞山区人民东一路1号原值班室房屋所有权给乙方，转让费（含过户手续费等全部费用）为人民币22.5万元；在签订房屋转让协议当天，乙方应首付人民币16万元给甲方作为该房屋转让订金和办理转让手续的费用，其余转让款（65000元）在甲方办齐该转让房屋过户有关手续后一次性付清，乙方应配合甲方办理过户手续；乙方一次性付款16万元按金后（不计息），甲方即日交付房屋给乙方使用（不收租金），甲方保证在五年内办完国土证、房产证过户给乙方，但不能超过十年，否则，甲方全部退款给乙方；乙方使用十年内，甲方不得将此房屋对任何人抵押或转让；甲方办完该房屋的有关手续后，乙方在五天内缴清转让费给甲方；甲方原有的水电保持供应给乙方使用，乙方按月抄表，按市价交水电费给甲方，水表电表的使用消耗分别按15%、10%加收；如因政策上或自然灾害造成协议不能履行时，双方应无条件服从，甲方退款16万元，乙方交回房屋。甲方签字（盖章）：黄燕、洪万年，保证人（担保人）洪振仲；乙方签字（盖章）：陈建理、湛江市霞山区惠海船舶综合服务部。上述协议签订后，陈建理、陈统斌依约支付了房屋转让款16万元给黄燕、洪万年，黄燕、洪万年依约将房屋交付陈建理、陈统斌使用至今。黄燕、洪万年收取陈建理、陈统斌的购房款后，未履行合同的约定办理房地产权属转移过户登记手续，而为了向他人借款，先后在2007年7月24日至2013年1月16日期间，多次在产权登记机构办理了涉案房产的抵押登记，由此限制涉案房地产按协议的约定办理产权过户登记至陈建理、陈统斌的名下。2013年1月16日，涉案房产撤销抵押登记后，黄燕、洪万年向陈建理、陈统斌提出收回涉案房产。2016年3月6日，湛江市霞山区惠海船舶综合服务部（陈统斌）书面回复：“甲方未按协议第三条履行义务，甲方将涉案的房产设置了抵押，没有出现协议第六条的情形；重申仍坚持买来做铺面，且已对原房屋进行了改建装修，添置了装饰物；如甲方一定要收回，请考虑补偿重新装修的投入、房屋价值的时间价差、未按协议执行的责任等；如果甲方考虑按原协议执行有困难，需要重新商讨协议或卖或租都可以商讨。”2016年3月15日，黄燕、洪万年的委托代理人洪振仲向陈统斌发出《关于房屋收回通知书》：“认为涉案房产无偿租赁给乙方十年，现租赁时间已到，乙方若不搬离，需承担第三方房屋租金、违约金等赔偿，从你借款中扣除；关于房屋装修补偿，是乙方生意发展所需，不是我方强制要求你方重新装修，若给你带来不便，请谅解”。由此，双方未能达成共识。2016年5月5日，黄燕、洪万年向本院提出诉讼。在庭审中，原、被告双方明确涉案房地产的受让人为陈建理、陈统斌。原告（反诉被告）主张涉案房产的土地使用权因政策原因而无法过户以及被告（反诉原告）陈建理、陈统斌同意其先后多次设置房产抵押登记，却未能充分举证予以证明。案经审理调解，因各持己见，调解未果。
另查明，湛江市霞山区惠海船舶综合服务部的工商登记为个体工商户，经营者为陈建理，组成形式为家庭经营。
以上事实有原告（反诉被告）提供的身份证、《转让房屋协议书》、《粤房地证字第C0040834房地产权证》、《粤房地共证字第C0042254房地产权共有证》、《关于房屋收回通知书》、《湛江市霞山区惠海船舶综合服务部（陈统斌）书面回复》和被告（反诉原告）提供的工商管理机关颁发的《营业执照》、身份证、《转让房屋协议书》、购房款16万元的《收据》、《房屋产权情况表》、《房地产抵押物清单》以及双方当事人在庭审的陈述均在卷证实。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。原告（反诉被告）在庭审中，补充提交《关于原外贸局办公区域土地情况的说明》和《湛江市土地登记发证信息证明》未能证明与本案存在关联性，本院不予采纳。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。黄燕、洪万年与陈建理、陈统斌签订的《转让房屋协议书》是双方真实意思表示，未违反国家法律法规的规定，合同有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据诉讼双方的诉辩及本院查明的事实，本案争议的焦点是：解除合同的条件是否成就；合同可否继续履行问题。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《转让房屋协议书》约定，黄燕、洪万年收取陈建理、陈统斌支付的购房款16万元后，应当履行办理房地产转移过户登记手续的义务，但其为了借款先后多次将涉案房产设置抵押登记，致使房屋交付陈建理、陈统斌使用后一直未能办理产权过户登记。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件成就；不正当地成就的，视为条件不成就”的规定，原告黄燕、洪万年的行为是为了自己的利益在合同履行期间不正当地阻止了涉案房地产办理过户登记，违反了合同约定，已根本违约。涉案房地产未能依约办理产权过户登记手续，主要责任在于原告黄燕、洪万年。同时，原告黄燕、洪万年未能充分举证证明其双方签订的合同存在因政策或自然灾害而导致合同不能履行的情形。原告黄燕、洪万年以协议约定的十年期限已满为由，解除合同的条件成就，请求解除合同和返还房屋以及支付房屋租金，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
从有利于促进市场公平交易和维护社会诚实信用的原则考量。现涉案房产已撤销抵押登记，限制房地产过户登记的条件已消除，原告黄燕、洪万年应当继续履行合同义务，协助被告陈建理、陈统斌办理房地产权过户登记，以实现合同目的。湛江市霞山区惠海船舶综合服务部属个体工商户，由被告陈建理、陈统斌（反诉原告）家庭经营，陈建理、陈统斌作为当事人参与诉讼及提起反诉请求原告（反诉被告）黄燕、洪万年继续履行《转让房屋协议书》，协助将涉案房地产过户登记到被告陈建理、陈统斌（反诉原告）名下，理据充分，应依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第二款、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条和﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释﹥第五十九条、第九十条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）黄燕、洪万年全部诉讼请求。
二、限原告（反诉被告）黄燕、洪万年于本判决生效之日起三十日内，将位于湛江市霞山区人民东一路1号外贸局大门值班室的房地产权属（粤房地证字第C0040834房地产权证、粤房地共证字第C0042254房地产权共有证）过户登记至被告（反诉原告）陈建理、陈统斌的名下。
案件受理费400元（原告黄燕、洪万年已预交）由原告黄燕、洪万年负担；反诉费2337.5元（被告陈建理、陈统斌已预付）由原告（反诉被告）黄燕、洪万年负担。原告（反诉被告）黄燕、洪万年在履行判决义务时径付给被告（反诉原告）陈建理、陈统斌。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄 毅
审 判 员 许荣春
人民陪审员 冯文滔
二〇一六年七月十一日
书 记 员 陈丽莫
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十五条第二款当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释﹥第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。