江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第03960号
上诉人（原审原告）周忠萍，退休职工。
委托代理人李光，徐州市云龙区彭城法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）史莉平，个体工商户。
委托代理人佟辉，丰县凤城中阳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）张曙光，个体工商户。
上诉人周忠萍与被上诉人史莉平、张曙光案外人执行异议之诉一案，上诉人不服江苏省丰县人民法院（2015）丰民初字第0289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周忠萍的委托代理人李光，被上诉人史莉平及其委托代理人佟辉到庭参加诉讼，被上诉人张曙光经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
经审理查明，2012年12月19日，张曙光、常某某夫妻共同向张建设、周忠萍夫妻借款，同日，张建设通过中国建设银行卡付给张曙光158400元，张曙光、常某某二人向周忠萍、张建设出具金额为180000元的借据一份，载明借款期限自2012年12月19日至2013年6月18日，到期一次性还清，如到期不还，抵押房屋及房屋类的财产全部归放款人所有，放款人售房及财产时所造成的一切后果由借款人全部负责，另按每日500元支付违约金，从第十一天起另加本金的百分之二十为特定违约金至还清本金和违约金止。同日，张曙光、常某某（甲方，出租方）和周忠萍（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，写明乙方租赁甲方所有的二环北路和园爱家3-2-301房产证号为71××46号房屋15年，自2012年12月19日至2027年12月18日，租金每月1500元，每五年上涨10%，乙方在签订本合同时一次性支付甲方15年租金297900元。上述借据及房屋租赁合同均是江苏永乐大地股权投资基金管理有限公司起草打印好的填空式文本。除双方存在158400元借款外，周忠萍夫妻并未另行向张曙光夫妻支付房屋租金，签订租赁合同的意图是作为张曙光、常某某偿还上述借款的担保。借款到期后，张曙光未能还本付息，周忠萍夫妻通过江苏永乐大地股权投资基金管理有限公司催要无果。
2012年12月19日，张曙光、常某某共同向周忠萍出具委托书一份，全权委托周忠萍代办涉案房产的解除抵押手续（包括向贷款人还贷）。在上述房产解除抵押后，代为出售（包括与购房人签订出售合同，到房屋管理部门、土地管理部门办理过户手续、代收房款、代办资金监管、到涉及出售该房产的有关部门办理一切相关手续等）。委托期限自2012年12月19日至上述委托事项办理完毕之日止。同日，双方对于上述委托书上张曙光和常某某的签名及其二人所出示的居民身份证、居民户口簿、结婚证的真实性在江苏省徐州市铜山公证处进行了公证。
2011年至2012年间，张曙光因经营需要在案外人常某的担保下共向史莉平借款530000元，后未予偿还。为防止张曙光转移财产，史莉平于2013年3月15日申请诉前保全，当日，丰县法院依法作出（2013）丰民诉保字第0164号民事裁定书，查封登记在张曙光名下位于徐州市和园爱家3-2-301室房屋一套。史莉平诉张曙光、常某民间借贷纠纷两案，丰县法院于2013年8月22日立案受理，经协调双方达成协议：张曙光在2013年12月17日前偿还史莉平借款本息20万元，常某承担连带责任；常某于2013年12月17日前偿还史莉平借款本息26万元，张曙光承担连带责任。丰县法院分别作出（2013）丰民初字第1404号民事调解书和（2013）丰民初字第1405号民事调解书，并送达双方。张曙光未按照调解书规定时间履行偿还借款义务，史莉平申请法院强制执行，丰县法院立案执行后对诉前保全所查封的张曙光名下的和园爱家3-2-301室房屋一套进行评估，拟进一步采取拍卖执行措施。周忠萍提出执行异议称丰县法院执行的徐州市二环北路和园爱家3-2-301室房屋是其租赁的张曙光的，租期15年，每月租金1500元，每五年房租上涨10%，一次性付给张曙光15年租金共计297900元，现在已经实际租住22个月。如果法院执行拍卖该房屋，应当把其支付给张曙光的租金297900元扣除已经实际履行部分后下剩部分予以退还，否则法院不应当执行该房屋，要等到15年租赁协议履行完毕。丰县法院于2015年1月16日作出（2014）丰执异字第0025号民事裁定书，认定周忠萍与张曙光、常某某夫妻仅存在借款合同关系，并不存在房屋租赁合同关系。异议人周忠萍主张对涉案房屋享有租赁权，没有事实及法律依据，故裁定驳回了周忠萍的异议请求。周忠萍诉至一审法院要求立即停止对位于徐州市二环北路和园爱家3-2-301室房屋的强制执行，并解除查封。
史莉平在一审中辩称：第一、周忠萍诉请租赁张曙光的房屋纯属虚假，其租赁房屋实际是为了保证张曙光偿还借的款项，并非真实的房屋租赁。第二、史莉平在起诉张曙光民间借贷纠纷一案中已向丰县人民法院申请诉前保全，对涉案房屋进行了查封。综上，可以说明史莉平对涉案房屋进行了保全申请，与周忠萍的诉讼请求并无直接的利害关系，故请求驳回周忠萍的诉讼请求。
张曙光一审未到庭。
原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条明确规定，“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金的证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”因此，作为承租人的案外第三人的停止执行之诉成立需要满足三个条件：一是签订了合法有效的书面租赁合同；二是实际占有被执行的不动产；三是签订书面租赁合同并占有被执行的不动产均在人民法院查封之前。根据查明的事实，张曙光夫妻与周忠萍夫妻于2012年12月19日签订房屋租赁合同，但并未按照合同约定支付租金，而是以出借给张曙光的借款抵租金。因此，结合当事人的诉辩意见，需要进一步判断的具体问题是：1、张曙光夫妻与周忠萍之间是否存在真实有效的房屋租赁关系；2、周忠萍占有涉案房屋是否在法院查封之前。
一、关于周忠萍与张曙光夫妻之间是否存在真实有效的租赁关系的问题。周忠萍与张曙光夫妻于2012年12月19日签订的房屋租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。张曙光之妻常某某作为完全民事行为能力人，主张其在租赁合同上签字时并不清楚合同内容，与常理不符，一审法院不予采纳。周忠萍与张曙光夫妻虽签订了房屋租赁合同，但庭审中，周忠萍及史莉平一致认可签订涉案房屋租赁合同的真实目的系担保同日张曙光向周忠萍借款的履行，且签订房屋租赁合同后，周忠萍自始没有按照合同约定一次性支付张曙光夫妻15年租金297900元的意思表示和行为，其主张以出借给张曙光的借款折抵租金，但借款时张曙光夫妻并未表示不偿还该笔借款，2012年12月19日该笔借款尚属未到期债权，该笔借款到期后能否顺利实现具有不确定性，且在双方约定的到期日周忠萍继续向借款人催要借款，故本案双方签订的租赁合同实为附条件的合同，即借款人张曙光如能顺利还款则租赁合同不生效，也就不存在交付和占有房屋及以借款抵租金的问题，否则合同才生效，租金的支付由借款抵付。该笔借款于2013年6月18日到期后周忠萍继续向借款人催要，并给出宽限期，张曙光仍未还本付息，至此该租赁合同才生效。双方签订房屋租赁合同时关于租赁房屋的合意实际是对借款的一种担保。
二、关于周忠萍占有涉案房屋是否在法院查封之前的问题。因周忠萍与张曙光间租赁关系发生效力的时间是2013年6月18日以后，证人董某陈述的江苏永乐大地股权投资基金管理有限公司工作人员带着周忠萍夫妻进入涉案房屋的时间亦是在2013年7月份，上述时间与周忠萍提供的其在2013年7月13日通过转租的方式控制涉案房屋的时间相吻合，且据证人江苏永乐大地股权资金投资管理有限公司总经理董某证明“借款到期后，我们通过电话跟张曙光催要，他没还钱，我们又多给张曙光延迟了一个月时间，一个月之后确定他没还钱，我们公司就带着周忠萍和张建设进入涉案房屋。”由此可见，周忠萍基于承租人的身份实际占有上述房屋亦是在张曙光夫妻未按期偿还借款一个月以后。以上证据能够证明周忠萍自2013年7月份开始占有、控制涉案房屋，一审法院对此予以确认。周忠萍提供的江苏省电力公司徐州供电公司通用机打发票显示的抄表日期是2013年2月3日，开票日期即缴费日期是2013年7月6日，且户名系张曙光，无法证实周忠萍在2013年7月6日前已占有涉案房屋，且张曙光、史莉平对该证据亦不予认可，在无其他证据相佐证的情况下，一审法院不予采纳。根据查明的事实来看，史莉平申请查封涉案房屋且一审法院实际查封系在2013年3月15日，在周忠萍实际占有涉案房屋之前。庭审中，周忠萍主张其持有涉案房屋的房产证、租赁合同及钥匙，能够证明在2012年12月19日即开始占有涉案房屋，一审法院认为，首先周忠萍就其是否占有上述物品及占有的时间目前并未举证证明，且对上述物品的占有不能完全排除仅是实现担保债权的一种措施，故一审法院对其该项主张不予支持。
基于以上事实，涉案房屋租赁合同成立于2013年6月18日之后，周忠萍实际占有涉案房屋亦是在法院查封之后。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。因此周忠萍不得以其在法院采取诉讼保全或执行措施后取得的租赁权对抗申请执行人，其主张停止执行，一审法院不予支持。
综上，一审法院判决：驳回原告周忠萍的诉讼请求，案件受理费由原告承担。
上诉人周忠萍不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、一审判决认定上诉人占有涉案房屋是在一审法院查封之后与事实不符。被上诉人与上诉人2012年12月19日签订租赁合同之日就将房屋钥匙、房产证交给上诉人，上诉人也实际占有该房屋，上诉人在一审阶段提交的徐州供电公司通用机打发票显示的抄表日期即2013年2月3日可予以证明。2、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同的生效时间错误。上诉人与被上诉人于2012年12月19日签订的房屋租赁合同于签订合同当日即已生效。3、一审程序违法，在送达和证人出庭作证中违反法定程序和法律规定。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人史莉萍答辩称，上诉人诉请缺乏事实和法律依据。首先，本案事实是上诉人以签订房屋租赁合同为名，其目的是为了保证被上诉人张曙光所借上诉人款项的一种担保行为。并且，上诉人在合同约定中称一次性将15年的房屋租金支付给张曙光，但上诉人并没有任何证据加以证实，仅存在上诉人出借的本案被上诉人张曙光158400元的一张借条。其次，上诉人仅凭徐州供电公司通用机打发票作为上诉人实际占有涉案房屋的依据，显然没有说服力，并且，该机打发票户主为本案被上诉人张曙光并非上诉人。另外，在一审法庭调查中，江苏永乐投资公司总经理董某已证明张曙光借款到期后，通过其公司向张曙光催要，一个月之后确定张曙光没有还钱，公司就带着周忠萍和张建设进入涉案房屋，由此可见上诉人实际是在史莉平向丰县人民法院提出诉讼保全之后所作的行为方式。一审法院在一审程序中并未违法，并且依法向双方当事人送达了相关的法律文书和开庭传票。综上，请二审法院查明本案事实后，依法驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。
被上诉人张曙光未到庭参加诉讼，亦未进行答辩。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：上诉人一审请求停止对徐州市二环北路和园爱家3号楼2单元301室的房屋停止强制执行的请求应否予以支持。
二审审理期间，上诉人向法庭提供2013年2月21日张曙光与史莉平签订的还款协议，担保人常红雷，证明张曙光与史莉平之间进行恶意串通损害上诉人的合法权益。
被上诉人史莉平质证称，1、该证据不属于新证据，一审中上诉人并没有向法庭提供。2、该证据系复印件，不能作为认定本案的依据，证据来源形式不合法，不予认可。
本院认为，上诉人周忠萍一审诉讼主张停止执行涉案房屋的依据是基于其与张曙光之间就涉案房屋上存在的租赁关系而享有的使用权，并非不动产所有权。根据我国《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即买卖不破租赁原则。现被上诉人史莉平依照生效法律文书申请执行涉案房屋，此申请执行行为与上诉人主张的其享有的使用权并不冲突。上诉人周忠萍就其租赁物使用权对抗执行行为的主张没有事实及法律依据。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人周忠萍承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 琳
审 判 员 史善军
代理审判员 吴 丹
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 周 密