新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兵八民二终字第206号
上诉人（原审原告、反诉被告）：徐春万，女，1947年4月8日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）：王健，男，1971年9月22日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）：王莉萍，女，1977年4月11日出生。
三上诉人委托代理人：刘红新（王健之妻），女，1970年3月11日出生。
三上诉人委托代理人：杨明，新疆七合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李才云，男，1965年12月12日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吕海燕（李才云之妻），女，1968年6月l5日出生。
上诉人徐春万、王健、王莉萍与被上诉人李才云、吕海燕经济适用房转让合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2014）石民初字第649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月6日受理后，依法组成由审判员孙铭徽担任审判长，代理审判员杨书钢、朱秀梅参加的合议庭，于同年11月19日公开开庭进行了审理。上诉人王健及三上诉人的委托代理人刘红新、杨明，被上诉人李才云、吕海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原告徐春万系原告王健、原告王莉萍之母。被告李才云与吕海燕系夫妻关系。原告徐春万与丈夫王德学（1943年6月25日出生，已故）及两被告曾经均系原石河子南山水泥厂职工。2006年，因原告徐春万与丈夫王德学符合购买石河子市经济适用房的条件，而两被告当时无住房且不符合购买经济适用房的条件，故两被告遂与原告徐春万及其丈夫王德学口头协商，原告徐春万及其丈夫王德学将购买石河子市7小区22栋161号经济适用房的资格转让给两被告，原告徐春万及其丈夫王德学亦同意。2006年11月，两被告遂以原告徐春万与丈夫王德学的名义购买了上述房屋，支付了该房屋全部价款41430.79元。2006年12月，原告的丈夫王德学因病去世。2008年7月9日，房产部门颁发了房产证，房产证登记的所有权人为王德学，共有人为原告徐春万。后三原告以当初只是同意两被告以原告徐春万与丈夫王德学的名义购买涉案房屋暂时居住，待两被告符合购买经济适用房条件后再另行购买房屋，两被告应当将涉案的房屋返还原告为由，要求被告返还该房屋，但未果。
另查明：原告徐春万与丈夫王德学婚后生育两子女即原告王健、原告王莉萍，王德学的父亲王忠阳、母亲徐金花已分别于1993年和1995年去世。
原告徐春万、王健、王莉萍于2014年2月13日向原审法院提起诉讼称：原告徐春万系原告王健、原告王莉萍之母。被告李才云与吕海燕系夫妻关系。原告徐春万及其丈夫王德学及两被告曾经均系原石河子南山水泥厂职工。2006年，因徐春万夫妻符合购买石河子市经济适用房的条件，两被告遂与徐春万夫妻二人协商，由两被告以徐春万夫妻二人的名义购买石河子市7小区22栋161号经济适用房；两被告承诺待其符合购买经济适用房条件时，将石河子市7小区22栋161号房屋退还给原告。2006年11月，两被告遂以徐春万夫妻的名义购买了上述房屋并居住至今。2006年12月，原告的丈夫王德学因病去世。2013年，原告多次催促被告另行购买房屋并将上述房屋返还原告，但两被告拒不返还。现原告诉至法院，请求判令被告返还原告所有的石河子市7小区22栋161号房屋；被告承担诉讼费及送达费。
被告李才云、吕海燕答辩并反诉称：原、被告之间是经济适用房转让纠纷，不是物权保护纠纷，被告是基于合同关系合法占有使用争议的房屋，原告是将房屋卖给被告。因此，被告是争议的石河子市7小区22栋161号房屋的实际所有人，不同意将此房屋返还给原告，请求判令驳回原告的诉讼请求。同时，被告提出反诉，要求：一、确认转让协议合法有效；二、要求原告协助办理过户手续，三、由原告承担反诉费。
原告徐春万、王健、王莉萍针对被告李才云、吕海燕的反诉辩称：原被告之间不存在经济适用房转让合同关系。其他的答辩意见与原告诉称的意见一致。
原审法院审理认为：原、被告经口头协商，原告同意将石河子市7小区22栋161号房屋购买资格无偿转让给被告，被告支付房屋价款，故原、被告之间就该争议房屋存在经济适用房转让合同关系，该合同系双方真实意思表示且已实际履行。同时该合同中不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效合同所涉及的情形，故该院确认原、被告之间口头达成的经济适用房转让合同有效。基于此，原告应当协助被告办理涉案房屋的过户手续。
原告虽主张当初只是同意两被告以原告徐春万与丈夫王德学的名义购买涉案房屋暂时居住，待两被告符合购买经济适用房条件后再另行购买房屋，并将涉案的房屋返还原告，但原告对此并未举证证明，被告亦予以否认，且该主张违反常理无法令人信服，故该院对原告主张的事实不予采信。对于原告主张被告将涉案房屋返还原告的诉讼请求，因被告是基于合同约定合法占有该房屋，并未侵害原告的权利，故对于原告的诉讼请求该院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：
一、原告徐春万、王健、王莉萍与被告李才云（反诉原告）、被告吕海燕（反诉原告）之间口头达成的石河子市7小区22栋161号房屋转让合同有效；
二、原告徐春万、王健、王莉萍于本判决书生效之日起三日内协助被告李才云、吕海燕办理上述房屋的过户手续；
三、驳回原告徐春万、王健、王莉萍的诉讼请求。
案件受理费70元，送达费90元，合计16O元（原告已预交），由原告徐春万、王健、王莉萍自行负担。反诉费70元（被告已交纳），由原告徐春万、王健、王莉萍负担，于本判决生效之日起三日内给付被告李才云、吕海燕。
上诉人徐春万、王健、王莉萍不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原判决案由定性错误。上诉人与被上诉人之间既不存在房屋买卖的事实，也不存在无偿转让购房资格的事实，上诉人在原审主张的是物权保护纠纷，原审法院定性错误。二、原判决认定事实错误。原判决认定上诉人与被上诉人之间存在经济适用房购买资格无偿转让错误，双方应为实际出资人借用他人名义购买经济适用房的关系，因经济适用房的交易具有特殊的规定和限制，故这一行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形之一的“以合法形式掩盖非法目的”，因此合同应属无效。三、原判决适用法律错误。本案争议的是不动产，除适用《中华人民共和国合同法》外，还应当适用《城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定，原审仅适用《中华人民共和国合同法》作为法律依据不当。综上，请求撤销原审判决，改判支持上诉人在原审的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
本院二审查明：上诉人除对原审法院查明：“原告徐春万与丈夫王德学（1943年6月25日出生，已故）及两被告曾经均系原石河子南山水泥厂职工。”、“2006年，因原告徐春万与丈夫王德学符合购买石河子市经济适用房的条件，而两被告当时无住房且不符合购买经济适用房的条件，故两被告遂与原告徐春万及其丈夫王德学口头协商，让原告徐春万与丈夫王德学将购买石河子市7小区22栋161号经济适用房的资格转让给两被告，原告徐春万与丈夫王德学亦同意。2006年11月，两被告遂以原告徐春万与丈夫王德学的名义购买了上述房屋”等事实有异议外，双方当事人对其他事实均无异议，本院予以确认。此外，另查明：本案诉争房屋为危旧房改造，2006年，上诉人徐春万及其丈夫王德学同意两被上诉人以其夫妻名义登记购买危旧房改造房屋，并将徐春万与王德学的结婚证、身份证以及户口本原件交由两被上诉人登记办理购房手续，被上诉人之后支付了全部购房款41430.79元，领取了石河子市7小区22栋161号房屋钥匙并装修入住至今，两被上诉人入住该房屋后将原住公房交还给南山水泥厂。2008年7月，南山水泥厂工作人员王桂花将石河子市7小区22栋161号房屋产权证交给两被上诉人，房屋产权证一直由被上诉人持有。
本院认为：根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人之间是否达成房屋转让的约定及其效力；二、上诉人要求被上诉人返还房屋是否有事实及法律依据；三、上诉人是否应当协助被上诉人办理房屋产权过户手续。
关于焦点一，本院认为：《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案交易标的物为危旧房改造房屋，不同于规范化操作的商品房买卖，双方当事人在自行协商后达成口头约定，徐春万及其丈夫王德学同意两被上诉人以其夫妻名义登记购买危旧房改造房屋，并将办理危旧房改造手续所需的结婚证、身份证、户口本原件交由两被上诉人，应视为双方达成了以徐春万、王德学购房资格转让为内容的口头协议。该口头协议内容明确，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。上诉人称双方约定两被上诉人先行购房居住后再返还的上诉理由既无相应的证据佐证，亦不符合常理，本院不予采信。
关于焦点二，本院认为：如前所述，双方达成了转让购房资格的约定并有效。之后，两被上诉人交清房款，于2006年12月实际占有并装修、使用该房屋，入住后两被上诉人将原公住房交还南山水泥厂，2008年7月，南山水泥厂将诉争房屋的产权证交给两被上诉人。入住房屋并收取、保管房屋产权证书，足以证明双方履行了上述协议。故两被上诉人占有、使用房屋系合法占有，上诉人要求两被上诉人返还房屋没有事实依据，其上诉请求，本院不予支持。
关于焦点三，本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”上诉人与被上诉人之间房屋转让合同合法有效，两被上诉人已付清房款并入住房屋，上诉人已履行了交付房屋的义务，但作为危旧房改造资格转让人，上诉人仍有义务协助被上诉人办理房屋过户登记手续，被上诉人要求上诉人协助办理房屋过户登记手续的原审上诉请求合法有据，应予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元（上诉人已交纳），由上诉人徐春万、王健、王莉萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙铭徽
代理审判员 杨书钢
代理审判员 朱秀梅
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 矫 旭