广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一初字第2315号
原告：广西南宁金地世家物业服务有限公司，住所地：南宁市仙葫经济开发区。
法定代表人：陈振强，总经理。
委托代理人：陈振宇，广西创想律师事务所律师。
委托代理人：冯潇南，广西创想律师事务所律师。
被告：陈缅东。
委托代理人：周震，广西祥泰律师事务所律师。
委托代理人：罗文才，广西祥泰律师事务所实习律师。
原告广西南宁金地世家物业服务有限公司诉被告陈缅东物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谢倩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广西南宁金地世家物业服务有限公司的委托代理人陈振宇、被告陈缅东的委托代理人周震、罗文才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与广西南宁荣昌房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告为金地世家小区提供物业管理服务。被告于2002年12月15日向广西南宁荣昌房地产开发有限公司购买了位于南宁市青秀区开泰路63号金地世家6栋某号房，房屋建筑面积为123.05平方米，已于2003年11月28日交付被告使用。原告已经按照《物业管理委托合同》提供了约定的物业管理服务，被告是金地世家小区的业主，应当按照合同的约定及时、足额的向原告支付物业管理费、房屋专项维修资金、生活垃圾处理费及公摊水电费等费用。但被告自2009年7月起至2013年4月均未交纳上述费用，共计8438.04元，经原告多次催促，被告均无理拒交。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：一、被告向原告支付2009年8月至2013年4月的物业服务费2491.8元（123.05㎡×0.45元／月·㎡×45个月）；二、被告向原告交纳2009年8月至2013年4月的房屋专项维修资金553.7元（123.05㎡×0.1元／月·㎡×45个月）、2009年8月至2013年4月的生活垃圾处理费351.5元（7.5元／户·月×17个月＋8元／户·月×28个月）、2009年7月至2013年3月的公摊水电费104.9元；三、被告向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金4936.14元；四、本案的诉讼费由被告负担。
被告辩称：一、被告认可物业服务费的计算标准，也愿意交纳物业服务费，但对于其他费用的计算标准，被告不予认可。原告并非收取房屋专项维修资金的机构，也没有得到该机构的授权，因此无权通过诉讼方式要求被告交纳房屋专项维修资金。而且，在南宁市物价局核准批复的收费项目中并没有房屋专修维修资金。水电费的权利主体是供水供电部门，原告没有证据证明已经为被告垫付了水电费，故无权向被告追讨公摊水电费。而生活垃圾处理费的权利主体是环卫部门，即使环卫部门委托原告向被告收取垃圾费，但在环卫部门没有委托原告作为代理人提起本案诉讼的情况下，原告不能行使环卫部门的诉讼权利。二、原告要求被告支付逾期交纳物业费的违约金没有法律依据也没有合同依据，双方未明确约定物业服务费的具体交纳时间，故被告可以选择按年交纳，按年交纳也是符合交易习惯的，因此，只要没有超过按年度的交费期限，就不能认定被告违约。此外，原告主张的违约金过高，已超过造成损失的30%。三、原告要求被告支付2011年8月23日之前的相关费用的诉讼请求已经超过了诉讼时效，应予以驳回。
经审理查明：被告于2002年12月15日向广西南宁荣昌房地产开发有限公司（以下简称“广西荣昌房地产公司”）购买了位于南宁市金地世家6号楼某号房，房屋建筑面积为123.05平方米。2003年8月13日、2006年9月30日、2009年1月1日、2012年2月1日，广西荣昌房地产公司与原告分别签订四份《物业管理委托合同》，约定由广西荣昌房地产公司将其开发建设的金地世家商住小区全部住宅委托给原告实行物业管理；委托事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，负责向业主或物业使用人收取物业管理服务费、施工监督管理费；委托管理期限从2003年10月1日至2015年1月30日止；物业管理服务费收费标准应得到县及县级以上物价部门批准，按商用住宅和公寓分类（或不分类），以核定的建筑面积和收费标准向业主或者物业使用人收取；物业管理服务收费的调整，须报物价部门批准或备案；业主或物业使用人逾期未交物业管理服务费用的，原告可在追收物业管理服务费的同时收取滞纳金。2003年11月28日，广西荣昌房地产公司将上述房屋交付被告使用。同日，原告与被告签订一份《金地世家物业管理服务合同》，约定由原告向被告提供物业服务；原告负责按规定收取物业管理综合费，对于逾期不交纳的，按规定每日加收3‰滞纳金；被告必须按月、季或年度支付物业管理费；被告需按季或年度交纳公共维修基金，公共维修基金主要用于房屋共用部位及公共设施设备的维修、养护；物业管理费收费标准按物价部门批准的标准执行。上述物业服务合同签订后，原告一直为金地世家小区提供物业服务至今。后因被告拖欠原告2009年8月至2013年4月期间的物业服务费、房屋专项维修资金、生活垃圾处理费及2009年7月至2013年3月期间的公摊水电费，经原告多次催讨未果，原告遂起诉至本院，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。
另查明：原告已取得物业管理资质，资质等级为三级。2006年12月6日，经原告向南宁市物价局报批，该局下发南价格（2006）291号文件《关于金地世家及南宁仙葫电器城小区物业服务收费标准的批复》，核准该小区的收费标准为：一、综合服务费：住宅按房屋建筑面积计0.45元／㎡·月（含房屋共用部位、共用设施设备日常维修费用，以及绿化养护、秩序维护、环境卫生等所需的管理费用）。……四、以上收费标准为最高限价，允许下浮，属前期物业管理服务收费，待成立业主委员会后自行取消，城市生活垃圾处理费属代收费，不列入综合服务费。五、物业管理服务具体的收费项目、收费标准及收费办法在物业服务合同中约定。……八、本文有效期自发文之日起至2008年12月止。2009年9月3日，南宁市物价局与南宁市房产管理局共同下发南价格（2009）200号《关于印发南宁市普通住宅小区物业服务登记及收费标准的通知》，其中附件二“南宁市普通住宅小区物业服务费标准”中规定物业服务管理等级为三级的收费标准为：无电梯的0.6元／月·平方米，带电梯的0.9元／月·平方米，上下浮动幅度10%，浮动范围为无电梯为0.54～0.66元／月·平方米，带电梯为0.81～0.99元／月·平方米。
再查明：2003年7月9日，南宁市人民政府发布《关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》（南府字（2003）18号），通告载明：凡在南宁市市区范围内所有产生生活垃圾的国家机关、企事业单位、个体经营者、社会团体、城镇居（村）民和城市暂住人口等均应按规定交纳城市生活垃圾处理费；城镇居（村）民以户为单位收取，其中：1、2003年7月10日至2005年7月9日按7元／户·月收取；2、2005年7月10日至2007年7月9日按7.5元／户·月收取；3、2007年7月10日起按8元／户·月收取。2010年4月8日，南宁市物价局、财政局、城市管理局联合向南宁市环境卫生管理处下发《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》（南价费（2010）31号），通知载明：从2010年元月1日起，全市区范围内统一执行我市第三步城镇生活垃圾处理费收费标准，即城镇居（村）民为8元／户·月。2009年至2012年期间，南宁市青秀区环卫站委托原告代收金地世家小区住户以及临街商铺的垃圾处理费。2013年11月29日，青秀区环卫站向原告出具一份《证明》，载明：“广西南宁金地世家物业服务有限公司从2008年1月至2013年6月按时缴纳生活垃圾处理费。”
本院认为：原告与广西荣昌房地产公司签订的《物业管理委托合同》及原告与被告签订的《金地世家物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，应为有效合同，对被告均具有约束力。受广西荣昌房地产公司的委托，原告作为金地世家小区的前期物业服务企业，在小区成立业主委员会、选聘物业管理企业前为小区提供物业管理服务，并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，被告作为受益人应履行按时交纳物业服务费等相关费用的义务。
关于原告主张的物业服务费。根据《金地世家物业管理服务合同》的约定，物业管理费收费标准按物价部门批准的标准执行。经南宁市物价局核准，金地世家小区在2006年12月6日至2008年12月期间的物业综合服务费住宅按房屋建筑面积计0.45元／月·平方米的标准收取，因此，在文件规定的期间内，原告可按文件规定的标准收取，即0.45元／月·平方米，对于文件规定期间之后的，原告主张继续按0.45元／月·平方米计算，被告方对此没有异议，且该标准也未超过南价格（2009）200号文规定的指导价，应予以支持。故被告每月应交纳的物业服务费应按每平方米0.45元计123.05平方米，被告从2009年8月开始拖欠原告的物业服务费，至2013年4月，被告应向原告支付的物业服务费为：0.45元／月·平方米×45个月（2009年8月至2013年4月）×123.05平方米=2491.8元。
关于原告主张的生活垃圾处理费。原告受青秀区环卫站的委托向金地世家小区的居民收取生活垃圾处理费，被告应按时向原告交纳生活垃圾处理费。从南宁市物价局、财政局、城市管理局于2010年4月8日联合下发的《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》（南价费（2010）31号）来看，从2010年1月1日起，城市垃圾处理费按每户每月8元收取，原告主张从2011年1月1日才开始按8元向被告收取，属对自己权利的处分，应予以支持。现原告已为被告垫付了2009年8月至2013年4月的生活垃圾处理费，被告作为受益人应向原告偿清上述已垫付的费用。故被告应向原告支付的生活垃圾处理费为：［7.5元／户·月×17个月（2009年8月至2010年12月）］＋［8元／户·月×28个月（2011年1月至2013年4月）］=351.5元。
关于原告主张的房屋专项维修资金。被告可以选择将房屋专项维修资金交由物业公司代管，也可以选择交由物业专项维修资金管理机构代管，本案中，被告已明确表示不愿意将房屋专项维修资金交由原告代管，故对于原告要求被告交纳2009年8月至2013年4月的房屋专项维修资金的诉请，本院不予支持。关于原告主张的公摊水电费。因原告未能举证证明其已为被告垫付上述费用，故对于原告的该项诉请，本院亦不予支持。
关于原告主张的逾期交纳物业服务费的违约金。根据《金地世家物业管理服务合同》约定，被告逾期交纳物业服务费的，原告有权按规定每日加收3‰滞纳金，该约定实为双方当事人对违约责任的约定。被告逾期支付物业服务费的，应按此约定承担违约责任，故本院对原告要求按每日3‰支付违约金的诉请予以支持。至于被告主张违约金过高的问题，上述违约金的计算标准是双方在订立合同时共同协商确定的，该约定是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，对双方当事人均发生拘束力，被告辩称违约金的计算标准过高，但未能就相关事实予以举证，故对被告的抗辩理由，本院不予采纳。由于物业服务合同中约定支付物业管理费的时间为：“必须按月、季或按年度支付物业管理费”，故被告有权选择按年度支付物业管理费，因此，被告支付物业管理费的逾期起算时间应从次年起开始计算。
关于本案的诉讼时效。被告主张原告要求被告支付2011年8月23日前的各项费用已经超过诉讼时效，但物业服务合同属于继续性合同，因原告提供的物业管理服务一直处于持续状态，上述各项费用属于持续发生，故本院对被告的上述辩解意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告陈缅东向原告广西南宁金地世家物业服务有限公司支付2009年8月至2013年4月的物业服务费2491.8元；
二、被告陈缅东向原告广西南宁金地世家物业服务有限公司支付2009年8月至2013年4月的生活垃圾处理费351.5元；
三、被告陈缅东向原告广西南宁金地世家物业服务有限公司支付逾期交纳物业服务费的违约金（违约金计算方式：以276.86元为基数，从2010年1月1日开始起算；以664.47元为基数，从2011年1月1日开始起算；以664.47元为基数，从2012年1月1日开始起算；以664.47元为基数，从2013年1月1日开始起算；以上均按每日千分之三的标准计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；
四、驳回原告广西南宁金地世家物业服务有限公司要求被告陈缅东交纳2009年8月至2013年4月的房屋专项维修资金553.7元的诉讼请求；
五、驳回原告广西南宁金地世家物业服务有限公司要求被告陈缅东交纳2009年7月至2013年3月的公摊水电费104.9元的诉讼请求。
本案案件受理费已减半收取25元，由被告陈缅东负担。此款原告广西南宁金地世家物业服务有限公司已预交，本院不再退回，由被告陈缅东连同上述应付款项一并支付给原告广西南宁金地世家物业服务有限公司。
上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谢 倩
二〇一三年十一月二十八日
书记员 梁飞恒
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律
若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。