江西省赣州市南康区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0703民初310号
原告（反诉被告）：吴贻民，男，1973年12月21日出生，汉族，江西省赣州市南康区人，住江西省赣州市南康区。
委托代理人：兰希桥、吴康梅，江西泰康律师事务所律师。
被告（反诉原告）：欧阳克雄，男，1963年9月1日出生，汉族，江西省赣州市南康区人，住江西省赣州市南康区。
委托代理人：张少荣、李佩，江西金蓉律师事务所律师。
原告（反诉被告）（以下简称“原告”）吴贻民与被告（反诉原告）（以下简称“被告”）欧阳克雄租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案后，被告欧阳克雄提起反诉，本院依法适用普通程序，合并公开开庭进行了审理。原告吴贻民及其委托代理人兰希桥、吴康梅，被告欧阳克雄及其委托代理人张少荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴贻民向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因厂房租赁协议无效造成的损失123679元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月24日，原、被告签订《厂房租赁协议》一份，被告将位于XX乡XXX村的厂房约4100平方出租给原告开办家具厂之用。协议签订后，原告即入厂经营，并且根据需要修建了办厂的附属设施喷漆房等，此后原告经营至2015年7月。2015年6月，南康区整治两违办公室认定原告承租的厂房系违法用地，应限期拆除，XX乡政府勒令原告家具厂停止生产，断水断电，原告此时才得知被告的厂房是违章建筑，原告无奈，只好将厂内设备材料等搬离，原告修建的附属设施全部报废，造成原告搬迁损失123679元。原告认为，被告出租的标的物因违反法律规定，导致原告财产损失，应承担赔偿责任，因双方对赔偿数额协商不成，遂向法院起诉，望判如诉请。
原告吴贻民向本院提交了下列证据：
1、原告吴贻民的身份证复印件一份，证明：原告的诉讼主体资格；2、《厂房租赁协议》复印件一份，证明：双方成立租赁合同法律关系；3、《关于对XX乡2014年度卫片监测图斑进行整改的交办通知》复印件一份，证明：原告承租的被告厂房系违章建筑；4、原告厂房建设账目一份，证明：原告的损失情况；5、赣州市南康区人民法院（2016）赣0703刑初133号《刑事判决书》复印件一份，证明：被告出租的房屋属于违法出租，构成犯罪。
被告欧阳克雄辩称，1、本案合同无效是由于国家产业政策调整造成的，被告不存在过错，原告主张的损失，被告不应承担责任；2、原告搭建的喷漆房未经过出租人同意所见，根据相关法律规定，租赁物的损失不应由被告承担，未经被告同意所建设而导致拆除的损失应由原告自行承担。
被告欧阳克雄另提出反诉，诉讼请求为：1、判令反诉被告支付反诉原告租金及电费等共计43380元；2、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告起诉要求反诉原告赔偿其厂房搬迁费用123679元没有任何法律依据，相反，反诉被告在租赁期间尚欠反诉原告租金35000元及使用的电费6880元，反诉原告还将2个铁架及一辆板车给反诉被告使用，该费用应该由反诉被告支付。
被告欧阳克雄向本院提交了下列证据：
1、被告欧阳克雄的身份证复印件一份，证明：被告的诉讼主体资格；2、照片13张，证明：原告在搬迁厂房后属于原告的东西已经全部搬走，原告主张被告赔偿的财物被原告搬迁时损坏，无任何价值；3、《退厂还耕协议书》复印件一份，证明：是由于产业政策的调整及土地利用的调整才导致合同解除；4、电费收据原件二张，证明一份，证明：电费6880元由被告交纳；5、叉车司机通话记录一份，证明：原告实际使用厂房到2015年11月14日。
针对被告的反诉，原告辩称，1、原告承租的厂房实际使用的时间只有十个月，由此产生的租金已经支付完毕，不存在被告反诉的租金问题；2、电费并没有被告主张的那么多，被告如有证据证明，可以在赔偿款中核减。合同无效是由被告造成的，被告出租的厂房是违法的，由此对原告造成的损失，被告应当承担，若被告对赔偿由异议，可以申请价格鉴定。
本院经审理认定事实如下：2014年11月22日，原、被告签订《厂房租赁协议》，约定，被告将位于南康区XX乡XXX村烂泥坑长窝里的钢架厂房和附属房屋出租给乙方做家具生产使用；租赁期限为10年，从2014年11月15日起到2024年11月14日止；租赁面积为4100平方米，单价前三年每平方米每月4元，以后每三年在原单价的基础上涨一次，按每平方米每月上涨0.2元；第一个三年的租金为每一年196800元；租赁期间如政府干涉不宜从事该行业的情况或调控土地，需要拆迁，原告必须按政府的要求，配合政府工作搬离场所，被告按实际时间计算租金，不予赔偿，只退回余额并终止合同。协议签订后，原告对厂房进行了必要的装修，并投入生产，原告经营的家具厂名称为君浩家园家具厂。2015年5月6日，南康区两委办下发康两违交办字[2015]6号文件，确定涉案地块系违法用地，应拆除、恢复原状。2015年7月，原告被要求拆除厂房，此后开始停产，2015年10月后因断电没有再进行生产。原告正式搬离厂房的时间为2015年11月。原告向被告支付租金161800元。被告替原告垫付了6880元电费。2016年8月8日，经赣州东升会计司法鉴定所鉴定，原告吴贻民建设的喷漆房、打磨房、办公室及宿舍的装修等费用的评估值为人民币84609元。2016年6月28日，被告欧阳克雄经赣州市南康区人民法院（2016）赣0703刑初133号《刑事判决书》，判决被告人欧阳克雄犯非法占用农用地罪。
以上事实，有当事人的庭审陈述、《厂房租赁协议》原件、电费收据原件二张、赣州东升会计司法鉴定所赣东司评字[2016]第9号《资产评估司法鉴定意见书》、赣州市南康区人民法院《刑事判决书》复印件等证据予以证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”、第九条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本案中，被告欧阳克雄出租给原告吴贻民的厂房属违法用地，且被告因此被判犯非法占用农用地罪，因此，原、被告签订的《厂房租赁协议》无效。被告违法用地系导致本案合同无效的主要原因，而原告在签订合同之初，并未核实厂房的相关审批手续，存在放任与侥幸，是导致合同无效的次要原因，因此，根据原、被告各自的过错程度，本院酌定被告应承担现值损失80%的责任，原告应承担现值损失20%的责任。原告诉请的损失为123679元，因原告未能提供证据证明其损失，因此，原告的损失数额应以鉴定意见的84609元为准，即被告应承担67687元的损失，原告应自行承担16922元的损失。被告提出要求原告支付租金及电费43380元的反诉请求。原告虽然于2015年11月彻底搬离厂房，但在2015年7月断电后在逐步搬离设备、材料，无法实际经营，且该损失系由被告过错导致，故不应计算租金。在此期间原告因正常用电实际产生电费6880元，该电费由被告垫付，原告应予返还，可在赔偿款中予以核减，最终被告应承担的损失金额为60807元。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）欧阳克雄于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）吴贻民赔偿损失60807元；
二、驳回原告（反诉被告）吴贻民及被告（反诉原告）欧阳克雄的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2773元，反诉费1386.5元，合计4159.5元，由被告（反诉原告）欧阳克雄负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本，缴纳上诉费,上诉于江西省赣州市中级人民法院。
判决发生法律效力后，一方当事人未自觉履行生效判决的，对方当事人应当在二年内向人民法院申请执行。
审 判 长 黄 铖
代理审判员 刘宏明
人民陪审员 王世炜
二〇一七年八月三日
代理书记员 吴 帅