浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终3196号
上诉人（原审被告）：应响飞，女，1982年4月13日出生，汉族，住浙江省义乌市。
上诉人（原审被告）：虞春阳，男，1982年3月27日出生，汉族，住浙江省义乌市。
两上诉人共同委托诉讼代理人：雷建军，浙江红太阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：楼宏旭，男，1984年8月11日出生，汉族，住浙江省东阳市。
委托诉讼代理人：徐剑德，浙江婺商律师事务所律师。
上诉人应响飞、虞春阳因与被上诉人楼宏旭房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2016）浙0782民初11151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
应响飞、虞春阳上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人之间的《房地产买卖居间协议》已履行完毕。涉案《房地产买卖居间协议》实质是合同权利义务的转让，上诉人已将《御景园投资意向书》交付给被上诉人，说明上诉人已将对浙江省义乌市天元置业有限公司（以下简称天元置业）的相关合同权利义务转让给了被上诉人，且上诉人已履行了相应的通知义务，这在一审中提供的录音证据可以证明。二、被上诉人存在过错。涉案房产系期房，被上诉人作为一个完全民事行为能力人，应意识到交易的风险。涉案《房地产买卖居间协议》中特别约定：“开发商工期、造房质量与甲方无关，因开发商导致工程问题与甲方无关。因开发商导致房产任何问题与甲方无关。”《房地产买卖居间协议》签订后，上诉人一直催促被上诉人去开发商处办理按揭手续，签订商品房销售合同，但被上诉人一直以各种理由推诿，没去办理，才导致涉案房屋被卖。涉案合同目的无法实现系因被上诉人没有积极履行合同，怠于行使其权利，故应由其承担责任。三、一审法院判决的105万元转让款由两部分组成，一部分是《御景园投资意向书》中约定的上诉人已向开发商缴纳的75万元，另一部分是上诉人因合同权利义务的转让而获得的收益30万元，一审对该事实也予以了认定。由于被上诉人的过错行为导致上诉人的30万元收益无法实现，应由被上诉人进行赔偿。一审法院判决返还被上诉人全部购房款无事实和法律依据。四、本案应追加天元置业、义乌市御景园置业有限公司（以下简称御景园置业）为第三人。一审法院认定涉案《房地产买卖居间协议》为购房资格的转让，则天元置业为合同相对方，一审法院应将该公司追加为第三人才能查明本案事实。涉案房屋预售证由御景园置业获取，而上诉人系与天元置业签订《御景园投资意向书》，故涉案房屋由哪个开发商出售，一审法院未予查清，直接驳回上诉人关于追加天元置业、御景园置业为第三人的申请，明显错误。
被上诉人楼宏旭答辩称：一、关于合同性质问题。一审判决认定涉案房屋买卖为债权债务转让，被上诉人认为双方是房屋买卖关系，房屋买卖时没有预售许可证该合同无效，后来开发商作出预售许可证后标的物又不存在了。上诉人没有尽到告知义务，也没有征得对方同意。上诉人主张其已尽到告知义务，但其没有考虑权利义务的转让并非通知合同相对方就可，债务的转让必须经对方同意才可，同意了才能更名。本案录音内容清楚，只有一个更名成功，其他都没有更名成功，所以上诉人所谓的合同已履行完毕的主张不能成立。二、关于被上诉人的过错。被上诉人把转让款交付给上诉人，上诉人返还转让款应该包括原物及产生的利息。一审只判决返还财产，相当于只是原物返还，开发商明确会按贷款利息退给上诉人。三、关于追加第三人。本案事实清楚，程序合法，合同相对方是上诉人与被上诉人，不需要追加第三人。综上，请求驳回上诉，维持原判。
2016年7月8日，楼宏旭向一审法院起诉请求，诉请判令：1、解除楼宏旭、应响飞于2010年12月29日签订的《房地产买卖居间协议》；2、应响飞、虞春阳立即返还楼宏旭购房款105万元并赔偿利息损失（利息按月利率1%从2010年12月29日起计算至实际履行之日止）。
一审法院认定事实如下：应响飞、虞春阳系夫妻关系。2010年3月29日，应响飞（甲方）与案外人天元置业（乙方）签订《御景园投资意向书》一份，该意向书约定：一、甲方自愿投资人民币75万元给乙方，用于宾王·御景园项目运作；同时甲方自愿用该投资款购买宾王·御景园的3﹟楼5F房D户型，面积约为146.72㎡，总价为人民币1863344元。待工程基础施工±0.00时支付至40%，剩余60%办理按揭（如甲方自身原因需提高按揭首付的，按银行要求执行）或一次性付清。甲方如不能按此约定按时付款，应按每日房屋总价的2‰向乙方支付违约金。二、甲方要及时按乙方通知时间签订《商品房买卖合同》……。如未能按时办理，自通知之日起十五日后按每日房屋总价2‰支付违约金。三、……。四、双方保证不向他人或第三者泄漏本协议条款信息，否则承担由此造成的一切后果与连带责任。五、本协议一式三份，甲方持有一份，乙方持有两份。
2010年12月29日，楼宏旭（买受方、乙方）与应响飞（出卖方、甲方）及义乌市香居房地产经纪服务部（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，该协议约定：1、一次性支付总金额人民币开发商原件加价30万元整。2、买卖房地产基本情况：坐落宾王御景园3﹟楼5层D型，建筑面积146.72平方米，权利人楼宏旭，未设立抵押。3、房屋成交总额开发商原件加价30万元整。4、……。8、甲方保证上述房地产权属清楚且无纠纷，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务概由甲方负责清偿并承担相应的民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方赔偿，产权证件办理事项按照乙方与房产开发公司新签订的商品房销售合同约定执行，由该房产所在开发公司负责办理，丙方仅负责居间介绍改合同事宜不负责因权属纠纷导致违约事件之责任及该房产证件日后办理事项。9、补充其他事项：①若可更名时，15天内甲方不配合或违约将房子另行售于他人，甲三倍房款赔偿乙方。②乙方先支付一半中介费，另一半中介费在更名当今支付。③开发商工期、造房质量与甲方无关。因开发商导致工程问题与甲方无关。因开发商导致房产任何问题与甲方无关。④甲方中介费7000元，乙方中介费10000元。⑤丙方需对上述条款执行到位。同日，楼宏旭通过银行向应响飞汇款5万元，并开具收款人为虞春阳金额为100万元的本票一份，共交付105万元，由应响飞出具收条一份。另查明，2016年6月28日，楼宏旭、应响飞及天元置业三方进行谈话，天元置业明确案涉房产已出售给他人。
一审法院认为，涉案《房地产买卖居间协议》实际上包含了两部分内容，即买卖双方关于房屋买卖的约定及买卖双方与居间方关于居间合同的约定。楼宏旭作为买受方、应响飞作为出卖方与居间方签订的上述协议，系当事人在平等、自愿、协商一致基础上共同订立，为当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各当事人应当按约遵照履行。关于楼宏旭解除合同的诉请。根据现有证据，开发商已明确案涉房产已出售给他人，合同目的已不能实现，楼宏旭要求解除上述合同中楼宏旭、应响飞之间约定的主张，于法有据，予以支持。关于楼宏旭要求返还购房款的诉请。根据我国合同法的相关规定，在合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。楼宏旭据此主张返还已交付的款项，依法应予支持，应响飞、虞春阳系夫妻关系，楼宏旭交付的购房款在其夫妻关系存续期间，应响飞、虞春阳负有共同返还义务。关于楼宏旭要求赔偿利息损失的诉请。楼宏旭、应响飞与居间方签订《房地产买卖居间协议》时，虽然应响飞尚未取得该房屋的所有权，但其享有买卖合同中的债权，同时应响飞负有相应的义务。根据合同法的相关规定，权利义务可以一并转让给第三人，因此该协议实质上是购房资格的转让，即楼宏旭对与天元置业签订的合同的相关权利义务的一并转让，而根据权利义务转让的相关规定，应响飞负有经合同相对方天元置业同意并将购房资格转让的情况进行通知的义务，故双方签订居间协议应响飞交付投资意向书后，应响飞的合同义务尚未履行完毕。根据现有证据，应响飞提供的2016年6月28日的录音显示，楼宏旭、应响飞及房地产公司三方于2016年6月28日就案涉标的物的转让事宜进行协商，由此可知应响飞于2016年6月28日才尽到相应的通知义务，而此时合同目的已无法实现，因应响飞未尽合理通知义务，对导致合同解除负有责任，故应响飞除应返还购房款外，还应赔偿楼宏旭相应的利息损失，利息损失从2010年12月29日起按中国人民银行同期同类存款利率计付至实际履行完毕之日止。另，应响飞、虞春阳向本院申请，要求追加天元置业、御景园置业为本案的第三人。涉案的《房地产买卖居间协议》中买卖双方关于涉案房产买卖的约定相对人是楼宏旭、应响飞双方，而天元置业、御景园置业与楼宏旭没有直接的合同关系，因此，对应响飞、虞春阳的上述申请予以驳回。综上，楼宏旭的合理诉请，予以支持，应响飞、虞春阳的抗辩，于法无据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、楼宏旭、应响飞与义乌市香居房地产经纪服务部于2010年12月29日签订的《房地产买卖居间协议》中关于宾王御景园3号楼5层D型买卖的约定于判决生效之日起解除。二、应响飞、虞春阳于判决生效后十五日内返还楼宏旭转让款105万元并赔偿利息损失（从2010年12月29日起按照中国人民银行同期同类存款利率计付至实际履行完毕之日止）。三、驳回楼宏旭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20488元，由楼宏旭负担5298元，由虞春阳、应响飞负担15190元；保全费5000元，由虞春阳、应响飞负担。
二审期间，双方均未向本院提交新的证据。
经审理，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，一、关于应响飞是否已经履行完毕《房地产买卖居间协议》义务的问题。虽然签订《御景园投资意向书》和《房地产买卖居间协议》时，涉案房产尚未建成，但上述协议书对涉案房产的面积、户型、房价、款项支付等内容进行了明确约定，故根据上述协议书的约定内容及本案交易实际，本案实质为购房资格的转让。根据现有证据证明，应响飞未能协助楼宏旭取得该购房资格，楼宏旭既未取得更名又未与天元置业公司签订新的协议，且涉案房产已经出售他人，合同目的已经无法实现，故应响飞未履行完毕《房地产买卖居间协议》约定的义务。应响飞以其已向天元置业履行了告知义务为由，主张其已履行完毕上述协议书的约定义务，依据不足，本院不予支持。另，应响飞主张系因楼宏旭怠于履行合同导致涉案房屋被出售，依据不足，本院不予支持。二、关于应响飞、虞春阳应返还款项的金额问题。涉案《房地产买卖居间协议》约定的转让价款为105万元，应响飞、虞春阳也确认收到了105万元，现该协议因无法履行而解除，应响飞、虞春阳应返还全部的转让款。三、关于是否应追加天元置业、御景园置业为本案第三人的问题。涉案《房地产买卖居间协议》的双方当事人为应响飞与楼宏旭，楼宏旭并未与天元置业、御景园置业建立合同关系，故本案并无追加天元置业、御景园置业为第三人的必要，原审判决驳回应响飞、虞春阳追加第三人的申请，亦无不当。
综上所述，应响飞、虞春阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20488元，由上诉人应响飞、虞春阳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 楼 俊
审 判 员 朱红彦
审 判 员 钱 萍
二〇一七年九月二十七日
代书记员 黄佳婧