上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第751号
上诉人（原审被告）顾庙法，男，1960年3月3日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
委托代理人吉建明，上海鼎善律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）上海瀚樱装饰材料有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人顾庙法，总经理。
委托代理人吉建明，上海鼎善律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海淀山湖新城发展有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人鲁千林，董事长。
委托代理人李辉，上海市雄风律师事务所律师。
原审第三人上海来之福实业有限公司，住所地上海市。
上诉人顾庙法、上海瀚樱装饰材料有限公司（以下简称“瀚樱公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第764号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年8月23日，上海市青浦水泥厂（以下简称“水泥厂”、甲方）与顾庙法（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定乙方因生产需要，租赁甲方位于老朱青路XXX号闲置旧厂房二间（五金仓库、机修车间）约1，000平方米（注：以上两间旧厂房均破损漏水、并无围墙、门、窗、水、电等设施）；厂房租赁期限三年，即2004年9月1日至2007年8月31日止；乙方租赁甲方厂房，如需厂房修理、安装门窗、水、电等设施，由乙方自行修理安装，费用由乙方承担；租金每月人民币（以下币种均为人民币）500元。乙方在租赁期间，如遇到市政动迁或其它不可抗拒的因素需及时搬迁，乙方安装在厂房上的门窗、水电等设施，乙方自行拆除处理，合同自行终止。协议到期后，如未遇市政动迁或其他不可抗拒的因素，乙方需续租，考虑到乙方对厂房修缮、清理资金投入以及继续加工生产需要，乙方优先续租。合同签订后，水泥厂交付租赁房屋。
原审法院再查明，2004年7月30日，水泥厂（甲方）与顾庙法签订《房屋租赁协议》一份，约定上海瀚佳包装制品有限公司（乙方）因生产需要承租甲方位于本区老朱青路XXX号的闲置旧厂房一间约500平方米；租赁期限从2004年8月1日到2007年8月1日；租金为每月500元，租金起算为2004年11月等。该份合同上有水泥厂的盖章、顾庙法的签名，但上海瀚佳包装制品有限公司未盖章。该份材料系顾庙法从工商局档案室调阅，而上海瀚佳包装制品有限公司于2004年8月25日注册成立，后公司名称变更登记为瀚樱公司。
原审法院又查明，位于青浦区老朱青路XXX号（现门牌号为XXX号）房屋登记权利人为水泥厂。水泥厂于2005年12月被工商部门吊销营业执照，但未办理注销手续，其经济性质为全民所有制，出资人为青浦工业局。2009年9月21日上海市青浦区人民政府［青府改（2004）3号］关于同意青浦区工业总公司改制方案的批复中载明：一、原则同意青浦区工业总公司报来的改制方案，原工业总公司及其所属企业（除水泥厂等单位、土地、房屋等资产分别由青浦新城开发公司、朱家角投资开发公司和赵巷镇政府收购外）的国有、集体资产进行整合后出让给主要经营者、经营层和部分职工，改制组建上海来之福实业有限责任公司，改制基准日为2003年12月31日。同时撤销青浦区工业局。水泥厂地块45，258平方米、房屋14，284.38平方米及构筑物由青浦新城开发公司按评估价进行收购。同时工业总公司将抵押在银行的房地产权证取回，移交给青浦新城开发公司。2006年3月，上海青浦新城区建设发展（集团）有限公司（以下简称“新城公司”）与上海来之福实业有限公司（以下简称“来之福公司”）、案外人上海青浦住宅开发有限公司签订协议，其中约定新城公司收购地块包括老朱青路XXX号用地及建筑面积，新城公司应支付补偿款，双方还约定来之福公司应在新城公司付款后将房地产权证移交新城公司。新城公司于2004年、2005年先后支付了补偿款。来之福公司于2006年7月将本案系争房屋移交新城公司进行管理，但新城公司未办理房屋过户手续。2011年9月19日，来之福公司出具情况说明，表示青浦区老朱青路XXX号房地产归属水泥厂，2004年改制时归来之福公司所有，后根据区人民政府改制方案，原水泥厂的房地产由新城公司收购，故上述房地产权利归属新城公司所有。新城公司于2011年11月28日注销，上海淀山湖新城发展有限公司（以下简称“淀山湖公司”）承受新城公司注销后的权利义务。
原审中，淀山湖公司诉称：新城公司曾多次告知顾庙法合同已到期且将实施拆除，要求其搬离并给付2007年9月1日起实际使用的房屋租赁费，但顾庙法予以拒绝。新城公司已于2011年11月28日登记注销，其权利义务由淀山湖公司受让。因此，淀山湖公司起诉到法院，要求判令：顾庙法从青浦区老朱青路XXX号房屋内搬离并将房屋交还淀山湖公司；顾庙法支付2007年9月1日起到搬离之日的实际使用租金。
原审中，顾庙法辩称：同意支付租金，但不同意腾退房屋。合同由顾庙法与水泥厂签订，后来水泥厂改制为来之福公司。来之福公司被新城公司收购，新城公司又被淀山湖公司收购。顾庙法认为淀山湖公司没有履行通知义务，导致顾庙法缴纳租金无门。虽然声称房屋要被拆除，但没有看到相关文件。顾庙法对房屋进行了修缮，若要拆迁是需要赔偿顾庙法的投入费用的。原审审理中，顾庙法表示系争房屋的承租人是瀚樱公司，2013年应诉的案件中因法律意识不强而认为顾庙法就是代表该公司应诉。
原审中，来之福公司未作陈述。
原审中，瀚樱公司述称，瀚樱公司对本案诉讼标的具有独立请求权，瀚樱公司是系争房屋的承租人。顾庙法系成立瀚樱公司的发起人后成为股东，顾庙法以个人名义与水泥厂签订《房屋租赁协议》，该份协议的权利义务承受人实为瀚樱公司，瀚樱公司筹备期内来之福公司也多次提供相关材料，因此，以《房屋租赁协议》为标的而建立的法律关系双方应该为来之福公司和瀚樱公司，顾庙法与来之福公司不存在法律关系，淀山湖公司和顾庙法间也没有法律关系。租赁期间，瀚樱公司多次向来之福公司支付租金遭拒，且来之福公司未告知原因，来之福公司是否向顾庙法建立债权转让关系，来之福公司从未正式通知瀚樱公司，淀山湖公司要求顾庙法解除《房屋租赁协议》缺乏依据。瀚樱公司与水泥厂还签订一份租赁协议。
原审法院还查明，顾庙法在（2013）青民三（民）初字第589号案件审理中表示：2004年时工业局委派工作人员在水泥厂蹲点且持有公章，顾庙法就签订租赁协议，并将租金交付该工作人员，每季度支付一次，2007时工业局还在，租金是交给工业局的；租金支付到约定租期到期；瀚樱公司实际使用系争房屋，用于仓储及提货；2007年后顾庙法的财物均在系争房屋内，2012年年底时顾庙法听工作人员说新城公司来人要求搬离，但2013年7月新城公司擅自将门锁锁上不让顾庙法进入。该案件中杜兴龙曾表示与顾庙法签订租赁合同，从2007年开始承租，到期后继续使用但未签订书面合同，租赁的面积有1，000平方米，房屋约600平方米，租金每年2万元，并自行通水通电及整修房屋；截止2013年4月26日，杜兴龙还有半年租金未支付给顾庙法，其余均已付清，顾庙法的厂在青昆路上，支付租金时杜兴龙有时候支付到该地址，有时候顾庙法直接来取。
原审审理中，顾庙法及瀚樱公司均认为系争房屋的承租人为瀚樱公司，且坚持认为房屋由瀚樱公司实际使用，为此提供了租赁协议、工资清单、设备清单、缴税凭单。淀山湖公司认为上述证据与本案无关，并表示房屋承租人为顾庙法且由顾庙法使用房屋，若法院认为实际使用人为瀚樱公司，要求瀚樱公司一起腾退。顾庙法及瀚樱公司虽在庭审中提出了包括员工工资、机器设备等损失，但均表示不在本案中提出诉讼主张。
原审法院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。
顾庙法与水泥厂签订合同时瀚樱公司已经注册成立，但顾庙法未使用瀚樱公司的公章或者以瀚樱公司的名义与水泥厂签订租赁合同，顾庙法未向水泥厂披露为瀚樱公司签订租赁合同，因此，出租人有理由相信承租人为顾庙法，出租人有权利根据签订的合同上载明的相对人主张自己的权益。至于顾庙法租赁系争房屋后出租给杜兴龙或者给瀚樱公司使用、以及顾庙法是否向实际使用人收取费用均属于顾庙法处分自己的权利。顾庙法提供的2004年7月的租赁协议，一则系顾庙法从工商局调阅材料，顾庙法或瀚樱公司均未提供自己持有的租赁合同，二则该份合同约定的租期与淀山湖公司提供的顾庙法亦认可的2004年8月签订的租赁合同的租期重叠，但承租范围仅为部分房屋，少于杜兴龙在他案中陈述的转租范围，三则顾庙法在2013年的案件应诉时从未提过该份合同，综上，原审法院有理由相信2004年7月的租赁协议是为办理工商注册登记之用而签订，实际履行的租赁合同为2004年8月23日签订的租赁合同。
顾庙法与水泥厂签订的《房屋租赁协议》于2007年8月到期，该份合同履行中，水泥厂随上级主管部门一并转制，根据转制方案，属于水泥厂的房产由来之福公司打包评估后由新城公司收购，新城公司注销后权利义务由淀山湖公司承受。淀山湖公司、来之福公司均确认在收购前水泥厂的房产由来之福公司管理，移交新城公司后，系争房屋的管理方为新城公司。虽然新城公司未办理包括系争房屋在内的房屋权利变更登记，但系争房屋由新城公司收购并实施管理的事实客观存在。合同到期后，顾庙法未能与水泥厂或来之福公司、新城公司、淀山湖公司签订房屋续租合同，顾庙法也未再支付过租金，顾庙法使用系争房屋并无相应依据，应腾退房屋，并支付使用期间的房屋使用费。顾庙法及瀚樱公司均认可房屋实际由瀚樱公司使用，瀚樱公司也应自房屋内迁出。淀山湖公司要求顾庙法按照2004年签订的协议标准支付使用费，于法无悖，予以认可。顾庙法需按此标准向淀山湖公司支付顾庙法及瀚樱公司腾退系争房屋之日止的实际使用费。
据此，原审法院作出如下判决：一、顾庙法、瀚樱公司应于判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区老朱青路XXX号内租赁房屋后由被告顾庙法返还给淀山湖公司；二、顾庙法应于判决生效之日起十日内支付淀山湖公司自2007年9月1日起至顾庙法及瀚樱公司实际腾退之日止的使用费（以年使用费6，000元的标准计算）。
原审法院判决后，上诉人顾庙法不服原审判决，向本院上诉称：顾庙法以发起人的身份与来之福公司签订的《房屋租赁协议》合法有效。根据相关规定，发起人在发起期间所进行的民事行为在公司成立后应由公司概括承受《房屋租赁协议》之义务；发起人在公司成立之后不应承担责任。故请求二审法院撤销原审判决，改判上诉人顾庙法不承担责任。
上诉人瀚樱公司亦不服原审判决，向本院上诉称：顾庙法以发起人的身份与来之福公司签订的《房屋租赁协议》未出现协议约定事项，租赁合同标的并未动迁，故瀚樱公司有权续租，应继续履行协议。根据相关规定，发起人在发起期间所进行的民事行为在公司成立后应由公司概括承受《房屋租赁协议》之义务。来之福公司未告知瀚樱公司租赁房屋产权转移及向房屋继受人缴纳租金的相关事宜。自2007年始瀚樱公司多次欲向来之福公司缴纳租金，但来之福公司至今不予收取，瀚樱公司至今仍始终随时准备缴纳租金。造成瀚樱公司未缴纳租金的原因是新城公司和来之福公司工作严重失误所致，不应祸及瀚樱公司的权利和义务。请求二审法院撤销原审判决，改判双方继续履行合同。
被上诉人淀山湖公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。双方签订的租赁协议合法有效，被上诉人要求解除合同也是有事实和法律依据的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人来之福公司未作陈述。
本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：第一，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条第一款的规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。据此，被上诉人要求《房屋租赁协议》上载明的相对人顾庙法承担相应的合同责任，理应予以支持。顾庙法所称发起人在发起期间所进行的民事行为在公司成立后应由公司概括承受的主张，缺乏依据，本院无法采纳。第二，本案所涉《房屋租赁协议》于2007年8月31日到期后，上诉人并未与系争房屋的权利人续签租赁协议，亦未持续支付租金形成事实上的租赁关系。因此，上诉人现继续占有系争房屋缺乏依据，理应腾退并将房屋交还予被上诉人。自2007年9月1日至今，上诉人持续占有系争房屋，现被上诉人要求上诉人顾庙法参照原租赁协议约定的租金标准支付其占有使用系争房屋期间的使用费，于法有据，应予支持。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费260元，由上诉人顾庙法与上海瀚樱装饰材料有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢薇薇
审判员 余 艺
审判员 邬海蓉
二〇一五年六月十一日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……