镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2015）京民初字第2910号原告镇江市八佰伴商贸有限公司，住所地镇江市中山东路288号。法定代表人陶庆荣，该公司总经理。委托代理人周文玉、刘彬，该公司职员。被告无锡市崇安区时尚美发廊。投资人章宏斌。被告京口区美时尚发型设计室，住所地镇江市京口区中山东路***号*楼。经营者张杰。两被告共同委托代理人冯云飞，江苏常金律师事务所律师。原告镇江市八佰伴商贸有限公司与被告无锡市崇安区时尚美发廊（以下简称“时尚美发廊”）、京口区美时尚发型设计室（以下简称“美时尚设计室”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依法适用简易程序于2016年1月26日公开开庭进行了审理，原告镇江市八佰伴商贸有限公司的委托代理人周文玉、刘彬，被告无锡市崇安区时尚美发廊、京口区美时尚发型设计室的共同委托代理人冯云飞到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，于2016年5月31日公开开庭进行了审理，原告镇江市八佰伴商贸有限公司的委托代理人周文玉、刘彬到庭参加诉讼，被告无锡市崇安区时尚美发廊、京口区美时尚发型设计室经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2009年7月15日签订《租赁合同》，约定被告时尚美发廊承租原告位于镇江市京口区中山东路338号二楼约300平方米的房屋（以下简称“租赁房屋”）；租期7年，自2010年2月1日至2017年1月31日；合同对租金、物业费等均作出了约定。合同签订后，被告时尚美发廊将部分租赁房屋转租给被告美时尚设计室，由被告美时尚设计室以被告时尚美发廊的名义进行经营。2015年3月1日起，被告未再支付原告租金、物业费及空调费。2015年3月20日，被告对租赁房屋进行装修，因施工方式不当造成相邻品牌镇江宏竹百货贸易有限公司（以下简称“宏竹公司”）商品受损，宏竹公司起诉要求原告赔偿426117.55元。经法院审理，原告与宏竹公司达成调解协议，向宏竹公司赔偿134000元。原告根据双方合同第八条2（a）、第十一条1及第四条7（d）的约定诉讼要求：1、解除原告镇江市八佰伴商贸有限公司与被告无锡市崇安区时尚美发廊之间的租赁合同；2、两被告连带支付原告租金、滞纳金、物业管理费、空调费合计638730元（计算至2015年11月28日）；3、两被告连带支付原告赔偿金134000元；4、诉讼费由两被告承担。被告无锡市崇安区时尚美发廊辩称：被告美时尚设计室欲承租原告的房屋但不符合原告对品牌的要求，故原、被告达成协议，由被告时尚美发廊与原告签订《租赁合同》，再将品牌授权给被告美时尚设计室使用，被告美时尚设计室在租赁房屋中经营；被告时尚美发廊与被告美时尚设计室签订了《租赁合同》，内容与原告、被告时尚美发廊之间合同内容基本相同；自合同签订至今，租赁房屋的租金、物业费、水电费等均由被告美时尚设计室直接交付原告。原告曾于2015年11月26日向两被告发出了解除租赁合同的《告知函》，故原告明确知晓被告时尚美发廊将合同权利义务转让给了被告美时尚设计室，被告时尚美发廊已经退出原租赁关系，不应承担责任。综上，请求驳回对被告无锡市崇安区时尚美发廊的诉讼请求。被告京口区美时尚发型设计室辩称：被告时尚美发廊将其承租的店面全部转租给被告美时尚设计室，并非部分转租；租赁合同最迟已于2015年4月18日解除；被告美时尚设计室撤场后未使用空调，无需交纳空调费；原告主张的滞纳金过高；给案外人宏竹公司造成损失的责任在原告而并非被告，原告与宏竹公司确定的赔偿金是双方协调的结果，未经过评估，不能作为认定衣物损失的依据。经审理查明：2009年7月15日，原告镇江市八佰伴商贸有限公司与被告时尚美发廊签订租赁合同，合同约定：原告将镇江市京口区中山东路338号二楼建筑物的一部分出租给被告时尚美发廊用于经营美发；租期7年，自2010年2月1日至2017年1月31日；租金按月交纳，2010年2月1日至2013年1月31日为每年400000元，2013年2月1日至2015年1月31日为每年430000元，2015年2月1日至2017年1月31日为每年460000元；物业管理费每年12000元，空调费每年20000元；被告时尚美发廊逾期支付租金一个月以上的，原告有权解除合同；如被告时尚美发廊拖欠租赁费，应按照每日1000元向原告支付滞纳金。当日，两被告签订了《租赁合同》，被告时尚美发廊将上述租赁房屋出租给被告美时尚设计室，租期、租金等内容均与原告、被告时尚美发廊之间的租赁合同一致。被告美时尚设计室的工商登记资料中有原告出具的一份授权委托书，内容为“我公司授权无锡崇安区时尚美发廊，品牌，时尚造型。转租给张杰经营”。后被告美时尚设计室以租赁房屋为经营场所办理工商登记开设了美发店，并向原告交纳租金、物业管理费、空调费等。2015年4月被告美时尚设计室撤出租赁房屋，后该房屋一直空置。2015年11月26日，原告向被告发出通知，告知因被告已逾期支付租金一个月以上，租赁合同即日解除，被告应当于十日内拆除设施设备，逾期视为放弃所有权，原告将自行清场。原告在庭审时陈述根据《江苏省高级人民法院》第二十六条，“因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月”，原告主张被告应在六个月范围内赔偿原告租金损失。被告美时尚设计室已将租赁费用交纳至2015年2月28日。2015年3月19日，被告向原告提交《进撤场工作申请单》，申请单中的进场时间为2015年3月19日，撤场时间为2015年4月18日，工作项目为施工。当晚，美发店内小门至安全通道被锁住无法通行，为方便被告美时尚设计室搬运建筑垃圾，原告工作人员将美发店大门打开，被告美时尚设计室的施工人员由大门向外搬运垃圾，部分垃圾飘洒到与美发店相邻的店面，致该店物品受损。2015年7月13日，本院立案受理镇江宏竹百货贸易有限公司诉镇江市八佰伴商贸有限公司财产损害赔偿纠纷一案，经审理后双方达成调解协议：一、镇江宏竹百货贸易有限公司于2015年11月23日前从镇江市八佰伴商场二楼东区“爱特爱”专厅撤场，场地恢复原状后将场地与剩余受污损的27件服装一并交付给镇江市八佰伴商贸有限公司；二、如镇江宏竹百货贸易有限公司按期履行撤场义务，镇江市八佰伴商贸有限公司于2015年11月28日前赔偿镇江宏竹百货贸易有限公司衣物受污损失共计134000元。本案审理过程中，原、被告于2016年3月8日完成了租赁房屋的交接手续。交接时，原、被告一致认可美发店从大门外被锁住，钥匙一直由原告的工作人员保管，被告无法自行打开。上述事实有租赁合同、进撤场工作申请单、诉状、民事调解书、工商登记资料、告知函、证人证言、谈话笔录、当事人陈述等证据予以证明。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，原告与被告时尚美发廊签订的租赁合同系真实意思表示，双方的房屋租赁合同关系合法有效；被告时尚美发廊将房屋转租给被告美时尚设计室，原告与被告时尚美发廊之间的租赁关系仍然继续有效，故被告时尚美发廊应当按照合同约定履行义务；原告要求被告美时尚设计室承担给付租金等费用的义务，被告美时尚设计室对此未有异议，且被告美时尚设计室作为租赁房屋的实际使用者，也应当承担向原告给付租金等费用的义务。关于合同的解除：被告自2015年3月1日起未再支付租金并已逾期支付租金超过一个月，根据约定原告有权解除合同，原告于2015年11月26日向被告发出了解除合同的通知，被告已收到上述通知，则租赁合同于2015年11月26日解除。被告称双方于2015年4月协商一致解除了合同，经查，被告提交的《进撤场工作申请单》只是原告申请施工的材料，不能证明双方达成了解除合同的合意，故被告的辩解缺乏依据。关于租金、滞纳金等费用的金额：原告与被告的租赁合同于2015年11月26日解除，合同解除以前，被告仍应当按照约定支付租金，空调费、物业管理费为固定费用，不以被告是否实际使用租赁房屋为前提。被告美时尚设计室提交的《进撤场工作申请单》中记载的施工时间截止2015年4月18日，被告应当支付租赁费用至2015年4月18日。原告现请求对房屋空置期间六个月内的租赁费用酌情予以支持，本院认为：2015年3月1日起被告未再支付租赁费用，2015年4月18日以后租赁房屋一直空置，原告的工作人员持有租赁房屋大门的钥匙并每日进行巡查，对被告拖欠租赁费用及租赁房屋空置的情况明确知晓却直到2015年11月26日才向被告发出解除合同的通知，在此期间被告无法通过大门直接进入租赁房屋，被告对租赁房屋的使用权实际上受到了一定的限制。综合上述情况，本院酌定被告再承担一个月的租赁费用，即被告支付租赁费用的期间为2015年3月1日至2015年5月18日，计算后租金为99667元（按照每年460000元计算）、物业管理费2600元（按照每年12000元计算）、空调费4333元（按照每年20000元计算），合计为106600元。原告主张按照每日1000元计算违约金，被告认为该违约金标准过高，本院认为按照每日1000元计算滞纳金过分高于实际损失，酌情认定为10000元。关于赔偿金：原告在庭审中陈述赔偿金的依据是《租赁合同》第四条第7款“乙方应保证防水设施及管道工程的质量，不允许发生任何泄漏事故。乙方应负有完全责任的情形包括”中d项“由于乙方造成甲方人员或其财产损失的其他情形”，该条款是就被告防水设施及管道工程质量作出的约定，原告并不能举证证明被告违反了上述合同约定造成原告财产损失，故被告的有关答辩意见本院予以采纳，原告依据租赁合同关系要求被告支付赔偿金的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告无锡市崇安区时尚美发廊、京口区美时尚发型设计室于本判决生效之日起十日内给付原告镇江市八佰伴商贸有限公司租金、物业管理费、空调费、滞纳金合计116600元。二、驳回原告镇江市八佰伴商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11528元，由原告镇江市八佰伴商贸有限公司承担8898元，被告无锡市崇安区时尚美发廊、京口区美时尚发型设计室承担2630元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61。）预交上诉案件受理费。审 判 长  许 蓓人民陪审员  侯慧明人民陪审员  张 宁二〇一六年七月六日书 记 员  完 菁（附：上诉须知、法律条款）附实体法法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。