山东省济南高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0191民初2号
原告：刘常军，男，1973年4月4日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：方梁，山东方良律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李佩，山东方良律师事务所律师。
被告：麦亚波，男，1989年8月17日出生，汉族，个体，住青岛市。
第三人：中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部，住所地济南市。
法定代表人：刘春龙。
原告刘常军与被告麦亚波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后,原告刘常军申请追加中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部（以下简称建设银行山东省分行营业部）为本案第三人，本院予以准许。后本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘常军的委托诉讼代理人方梁、李佩，被告麦亚波到庭参加了诉讼。第三人建设银行山东省分行营业部经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘常军向本院提出诉讼请求：1.判令麦亚波将位于济南高新区XXX的房屋及XXX地下室过户给刘常军；2.判令麦亚波向刘常军支付滞纳金（以112万元为基数，按照每日3‰计算，自2017年7月26日至麦亚波履行完毕过户手续为止）；3.本案律师费65000元由麦亚波承担；3.本案诉讼费、保全费由麦亚波承担。诉讼中，刘常军增加诉讼请求为：由刘常军向建设银行山东省分行营业部支付麦亚波欠付的涉案房屋抵押贷款，由建设银行山东省分行营业部解除对济南高新区XXX室的房屋抵押登记。事实和理由：2016年11月15日，刘常军与麦亚波签订《房屋买卖合同》，约定麦亚波自愿出售坐落于济南高新区XXX的房产给刘常军，房屋建筑面积为93.47平方米，地下室面积为12.04平方米，房屋有抵押（建设银行贷款，约46万元），无租赁。双方约定房屋总价款为112万元，刘常军在签订买卖合同时向麦亚波支付定金5万元，并通过按揭贷款的形式向麦亚波付款。刘常军于2016年11月30日前将首付款50万元存入麦亚波指定账户。根据合同约定，麦亚波应在下证十日内配合刘常军办理房产过户手续，麦亚波在房产过户前到建设银行山东省分行营业部办理解除抵押手续。现麦亚波未按合同约定履行义务，为维护刘常军合法权益，诉至法院，望判如所请。
麦亚波辩称，涉案房屋于2017年9月26日取得房产证，当日，麦亚波与刘常军协商添加合同补充协议，完善合同执行标准。协议内容为：在麦亚波解除抵押、办理过户手续的前提下，刘常军需要明确一下尾款最后支付的时间及银行放款时间，刘常军不配合导致合同无法继续履行，并非麦亚波违约。麦亚波同意协助过户，但需要刘常军明确尾款支付时间。麦亚波不存在违约行为，不同意支付滞纳金，麦亚波同意刘常军代为清偿贷款，由建设银行山东省分行营业部解除抵押登记。
建设银行山东省分行营业部未作陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据：《房屋买卖合同》、《补充协议》、定金收条、中国银行转账回单、房款收条信用卡账单、物业费收款收据、物业费发票、房屋权属状况信息奥林逸城楼号对照表、个人住房（商品房）借款合同、房屋买卖合同履行催告函及邮寄单，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年11月15日，麦亚波（甲方/出卖人）、刘常军（乙方/买受人）与山东中住地产经纪有限公司（丙方/居间人）签订《房屋买卖合同》一份，约定：一、由刘常军购买麦亚波出售的位于济南高新区XXX的房产，房屋建筑面积为93.47平方米，地下室面积为12.04平方米；房屋有抵押（在建设银行约46万），无租赁；二、成交价格为112万元；乙方在签订买卖合同时向甲方支付定金5万元，乙方于2016年11月30日前将首付房款50万元存入甲方指定账户；剩余房款57万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后当日内，乙方向甲方结清全部房款；三、甲方承担办理甲方房产证的费用，乙方承担个税、契税、增值税、居间人佣金；该房产在建设银行市中支行设有房地产权抵押，甲方应当在房产过户前到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用钱款来源为乙方首付款（专款专用），用于办理甲方房屋解除抵押手续；四、甲、乙双方同意，甲方于乙方首付款当日通知乙方进行房屋验收交接；五、违约责任：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方按本条款第2项的计算标准承担损失；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向合同相对方支付总房款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；六、开发商通知办证十日内甲方必须积极办理；甲乙双方协商，乙方办理房产下证可办理在他人名下；乙方后期贷款可能与57万元不符，以实际为准，多余贷款甲方必须退还乙方；甲乙双方协商一致同意，在房产下证过户期间无论价格上涨或下跌，均以112万元为定价，如甲方违约赔偿乙方110万元，如乙方违约55万元不退；甲、乙双方协商，甲方保证2017年10月1日前办理房产证，如有违约，甲方每日赔偿乙方550元。同日，刘常军向麦亚波支付定金5万元。
2016年11月26日，麦亚波（甲方）与刘常军（乙方）、山东中住地产经纪有限公司（丙方）签订《补充协议》一份，约定：1、因甲方房产现无房产证，此次交易等房产证下证之后办理房产过户手续，双方约定于2016年11月30日前乙方将首付款50万元付与甲方，甲方将房子交给乙方装修并入住。甲乙双方约定房产下证期间，无论价格上涨或下跌，双方以112万元为定价，如甲方在办理房产过户期间违约（含不履行合同），甲方赔偿乙方装修费用及双倍房款，如乙方违约（含不履行合同）首付款不退，并由违约方支付丙方三倍佣金；2、甲方必须在开发商通知办证十日内办理甲方房产证下证手续，如有逾期每日按总房款千分之三支付乙方滞纳金；3、甲方必须在下证十日内积极配合乙方办理房产过户手续，乙方必须于接到过户通知十日内办理房产贷款过户手续，如有违约由违约方每日按总房款千分之三支付对方滞纳金。同日，刘常军向麦亚波支付首付款50万元，麦亚波将涉案房屋交付给刘常军。
2017年7月15日，房产主管部门对济南高新区XXX房产（原A2地块14号楼）（房产证号为济南X**）、XXX储藏室（房产证号为济南X**）进行产权登记，所有权人为麦亚波。麦亚波辩称上述产权证书于2017年9月26日取得。后麦亚波未按约定协助刘常军办理房产过户手续。2017年12月21日，山东中住地产经纪有限公司向麦亚波寄送《履行催告函》一份，要求麦亚波在收到该函之日起5个工作日内，积极联系并履行合同中约定的面签、网签及过户义务。经催告后，麦亚波仍未履行。
另查明，麦亚波与建设银行山东省分行营业部于2015年12月23日签订《个人住房借款合同》一份，麦亚波就涉案房产向建设银行山东分行营业部贷款51万元，并对济南高新区XXX房产进行了抵押登记，抵押权人为建设银行山东省分行营业部，抵押金额为51万元，抵押期限为2015年12月24日起至2045年12月24日止。刘常军同意其先行代麦亚波向建设银行山东省分行营业部偿还剩余借款本金及利息，以使案涉房屋能够及时解押。
再查明，刘常军与山东方良律师事务所签订委托代理合同一份，由山东方良律师事务所指派方梁、李佩作为刘常军诉麦亚波房屋买卖合同纠纷一案委托诉讼代理人，为此刘常军支出律师代理费65000元。
诉讼中，刘常军明确其要求麦亚波支付的滞纳金为按照双方签订的补充协议约定自下证十日后每日按照总房款千分之三的标准计算。麦亚军认为其不存在违约行为，不同意支付滞纳金，如需支付要求调减。
本院认为，刘常军与麦亚波签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。刘常军已按合同约定向麦亚波支付了首付款50万元，涉案房产亦取得了产权证书，麦亚波至今未注销涉案房屋的抵押登记，亦未将涉案房屋过户至刘常军名下，已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于诉讼中刘常军同意代麦亚波一次性清偿涉案房屋在建设银行山东省分行营业部的借款本金及利息，以消灭涉案房屋上的抵押权，故本院确定刘常军代麦亚波偿还麦亚波就济南高新区XXX房屋欠付建设银行山东省分行营业部的全部借款本息，具体本息金额以该行当日的借款流水账目为准；建设银行山东省分行营业部于上述借款清偿后办理上述房屋的抵押登记注销手续；麦亚波于抵押登记注销后协助刘常军办理上述房屋及储藏室的所有权转移登记手续，将该房屋及储藏室过户至刘常军名下。关于滞纳金问题，双方在补充协议中约定：麦亚波必须在下证十日内积极配合刘常军办理房产过户手续，刘常军必须于接到过户通知十日内办理房产贷款过户手续，如有违约由违约方每日按总房款千分之三支付对方滞纳金；在买卖合同中约定：麦亚波保证2017年10月1日前办理房产证。涉案房产于2017年7月15日进行产权登记，麦亚波取得房产证必然会有一定时间，麦亚波辩称其于2017年9月26日取得房产证，该时间在2017年10月1日前，本院予以采信。故麦亚波应在2017年10月6日前办理解押手续并通知刘常军下证及过户事宜，其至今尚未办理房产解押，造成涉案房产无法过户，鉴于双方约定的滞纳金过高，刘常军支付款项为55万元，且其已实际居住等情况，故本院酌情调整为以55万元为基数，自2017年10月7日起至履行完毕之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.95倍计算滞纳金。刘常军为本次诉讼支出律师代理费65000元，要求麦亚波承担，符合双方合同约定，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、原告刘常军于本判决生效之日起十日内代被告麦亚波一次性清偿麦亚波就济南高新区XXX房屋欠付第三人中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部的全部借款本息，具体本息金额以该行当日的借款流水账目为准；
二、第三人中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部于上述借款清偿之日起十日内办理上述房屋的抵押登记注销手续；
三、被告麦亚波于本判决第二项抵押登记注销后十五日内，协助原告刘常军办理济南高新区XXX房屋及济南高新区XXX储藏室的所有权转移登记手续，将该房屋及储藏室过户至原告刘常军名下；
四、被告麦亚波于本判决生效之日起十日内支付原告刘常军滞纳金（以55万元为基数，自2017年10月7日起至履行完毕之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.95倍计算）；
五、被告麦亚波于本判决生效之日起十日内支付原告刘常军律师代理费65000元；
六、驳回原告刘常军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1425元，减半收取712.5元，财产保全费5000元，由被告麦亚波负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 王卉
二〇一八年六月十四日
书记员 韩菁