湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀中民一终字第474号
上诉人（原审被告）怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。
法定代表人邹明，该公司执行董事。
委托代理人谭显友，执业证号14312201210500516。
委托代理人李润奇，证号18131407110968。
被上诉人（原审原告）吴树平，住湖南省怀化市鹤城区。
上诉人怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉置业）因与被上诉人吴树平商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民一初字第536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，吴树平和大汉置业于2013年6月18日签订了《商品房买卖合同》，载明大汉置业建设的大汉龙城兴龙府商品房，预售许可证号为怀房售许字（2012）第0102号。合同约定：吴树平购买大汉置业的第3幢（该建筑地上30层）7层07号商品房，房屋总价款343673元，合同签订后付房款73673元，公积金贷款270000元；吴树平需在2013年12月31日前将公用部分专项维修资金交予大汉置业；大汉置业需在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给吴树平，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果大汉置业逾期交房超过60日，吴树平要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，大汉置业按日向吴树平支付已交付房价款的万分之二的违约金。此外，双方在合同的附件三关于交楼标准的条款中约定“门：入户门采用品牌防护入门户，……”。
同日，吴树平和大汉置业又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、吴树平须在大汉置业发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到大汉置业指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由吴树平承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由吴树平承担。吴树平未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于吴树平原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或吴树平未付清房款、有关税费、维修资金及合同约定的违约金等，大汉置业有权拒绝交付房屋，大汉置业由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案后，取得《竣工验收备案表》大汉置业即通知吴树平办理交接手续。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。同时，吴树平必须按合同约定交清所有款项及物业公司的相关费用后才能办理房产交接手续。吴树平须及时提供真实的联系方式，以便通知。吴树平自大汉置业通知之日起一个月内办理好房屋交接手续，否则视为房屋验收合格已交接；大汉置业在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，吴树平不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由吴树平承担的有关税费、按现行标准由大汉置业代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发出的（包括但不限于）通知等文件，吴树平同意大汉置业的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。
上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，吴树平于2013年6月18日向大汉置业交了首付款73673元，于2014年2月27日向大汉置业交购房余款270000元，但至今未向大汉置业交纳维修资金和相关税费。大汉置业为吴树平购买的房屋安装了“王力”牌入户门。吴树平至今未收房。
另查明，2013年12月14日大汉·龙城兴龙府住宅小区3、5栋工程质量经竣工验收合格，但至今尚未取得《竣工验收备案表》。大汉置业于2013年12月24日在边城晚报上发布“交房公告”，该公告载明：大汉·龙城一期兴龙府已全部具备交付条件，将自2013年12月30日起开始分批办理交房手续，敬请各位业主根据分批交付时间安排前来大汉·龙城营销中心办理交房手续，详情请见寄至您通讯地址的入伙通知书。2015年1月26日，怀化市公安消防支队作出怀公消验字（2015）第0014号建设工程消防验收意见书，综合评定大汉龙城兴龙府住宅小区3栋等消防验收合格。
原审法院认为：本案双方争议的焦点为大汉置业是否应承担逾期交房的违约金责任，对此应从双方约定的交房条件、履行合同的实际情况及法律效果进行辨析。
首先，吴树平和大汉置业在《商品房买卖合同》中约定的交房条件，即经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》.双方在《补充协议》第三条第3点中明确了大汉置业交付房产的条件仍然为需要在当地建设主管部门备案后，取得《竣工验收备案表》。但大汉置业所售商品房没有当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，因此大汉置业未达到约定的交房条件，应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。
其次，至于大汉置业提出双方约定：“乙方（吴树平）未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，甲方（大汉置业）有权拒绝交付房屋，大汉置业由此延期交房无需承担违约责任。”认为吴树平未付清有关税费、维修基金，大汉置业则可以主张先履行抗辩权，从而可以延期交房并无需承担违约责任。一审法院认为，对先履行抗辩权的约定应当具体明确，本案合同及协议均未对税费、维修基金的支付金额、支付时间等作出具体明确的规定，即约定不明，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，故对大汉置业在本案中主张的先履行抗辩权，一审法院不予支持。吴树平于2014年2月27日才将购房款全部交清，大汉置业应于当天将房屋交付给吴树平，但大汉置业至今未交付房屋，故其应于2014年2月28日起向吴树平支付违约金。
再次，大汉置业提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”鉴于双方均未明确将消防验收合格约定为交房条件，根据本案具体情况，一审法院酌情调整大汉置业按日向吴树平支付已交付房价款的万分之一的违约金，即大汉置业应向吴树平支付自2014年2月28日至2015年6月16日逾期交房违约金为16256元（343673元／天×0.0001×473天）。
最后，吴树平和大汉置业双方在《商品房买卖合同》的附件三关于交楼标准的条款中约定“门：入户门采用品牌防护入门户……”，吴树平和大汉置业对此的理解有分歧。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。……”因此，根据通常理解，此处应为笔误，正常的意思表示应为“入户门采用品牌防护入户门”。本案中，吴树平主张大汉置业安装国家标准的乙级防盗门，但其无证据证明大汉置业为其安装的入户门不符合合同约定的标准，吴树平依法应当承担举证不能的不利后果，故吴树平的该诉讼请求一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司向原告吴树平支付逾期交房违约金16256元，并于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告吴树平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费714元，依法减半收取357元，由原告吴树平承担200元，被告怀化市大汉置业有限公司承担157元。
宣判后，大汉置业不服，向本院提起上诉称：一审判决以上诉人所售商品房未能通过消防验收合格从而未达到法定交房条件为由，认定上诉人逾期违约交房，不符合法律规定和现实情况，消防验收合格不是双方约定的交付条件。根据双方签订的《商品房买卖合同》和补充协议第三条第二款约定，刘泽民应在2013年12月31日前交纳契税和专项维修资金，上诉人才能将房屋交付给被上诉人，而吴树平并未依约缴纳专项维修资金，上诉人有权不交房，故不应承担逾期交房的违约责任。请求二审法院依法撤销原判，驳回吴树平的诉讼请求。本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人吴树平负担。
本院经二审查明，双方当事人对一审认定的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，一、本案所涉商品房所在建筑物为十九层以上的一类高层住宅建筑，根据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定，属于特殊建设工程。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定，特殊建设工程依法应当进行消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。该法系全国人民代表大会常务委员会通过的法律，且以上条款属于强制性的禁止性规范，大汉置业必须遵守。上诉人大汉置业主张消防验收合格不是双方约定的交付条件从而不构成违约的理由不能成立。二、上诉人大汉置业主张被上诉人因未按时交纳有关税费、维修基金而享有先履行抗辩权，从而不构成违约，本院认为，被上诉人享有同时履行抗辩权，不交纳有关税费和房屋维修基金符合合同的约定和法律规定。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定，上诉人交房和被上诉人交纳相关税费都约定在同一天。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，虽然双方当事人均可以以同时履行抗辩权来主张自己有权不按期履行义务，但作为房屋买卖合同，双方当事人最主要的义务是被上诉人交款、上诉人交房，现被上诉人已经按照合同的约定履行了交款的义务，上诉人亦应当按照合同的约定履行交房的义务，但上诉人并没有如期履行该义务。被上诉人交纳税费和房屋维修基金系上诉人的代收款项目，系被上诉人的非主要合同义务。且该费用产生于合同履行的后期阶段，即办理两证时所必须。上诉人以被上诉人应当履行的非合同主要义务以及后履行义务来对抗自己应当履行的主合同义务，从而主张后履行，既不合理亦不合法。因此，上诉人的该点上诉理由亦不成立。
综上，上诉人上诉理由不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费206元，由上诉人怀化市大汉置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冷旗帜
审 判 员 刘士平
代理审判员 宋艳云
二〇一五年九月九日
代理书记员 肖丽红