广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终8896号
上诉人（原审原告）：付春燕，身份证住址湖南省临湘市，现住址广州市番禺区。
上诉人（原审原告）:王纬，身份证住址湖南省临湘市，现住址广州市番禺区。
两上诉人共同委托代理人：陈伟贤，广东三正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州利合房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：李思廉，董事长。
委托代理人：卢雪林、张凌惠，均系该公司员工。
上诉人付春燕、王纬因与被上诉人广州利合房地产开发有限公司（以下简称“利合公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法楼民初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
经原审法院审理查明：广州利合房地产开发有限公司是一具备房地产开发资质的企业法人。2013年12月21日，付春燕、王炜（作为认购方）与广州利合房地产开发有限公司（作为出售方）签订了一份《认购书》，约定付春燕、王炜认购利合公司出售的广州市番禺区石楼镇铁中路3号xx座xx商品房（以下简称“涉案房屋”），预售建筑面积96.8378平方米，预售套内建筑面积77.1063平方米，认购总价1197014元，认购方在签订本认购书的同时向出售方支付定金20000元，作为签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）的担保；付款方式为分期付款：20%房款（扣除定金）￥219403须于2014年1月10日前付清，并于当日到出售方指定地点《商品房买卖合同》，30%房款￥359104须于2014年6月21日前付清，30%房款￥359104须于2014年12月21日前付清，20%房款￥239403须于2015年10月10日前付清。其中该《认购书》第二条第七款约定：“如认购方不履行认购书约定的义务，认购方已缴付的定金不予退回，出售方有权另行处置该物业且无须通知认购方。如出售方同意认购方要求继续履行此认购书，认购方必须按认购价每日千分之一支付违约金。如认购方已履行了认购书约定的义务，出售方不得将该物业转售第三方，否则双倍返还定金”。付春燕、王炜于签署涉案《认购书》当天向某公司交纳2万元作为定金。
2014年1月10日，付春燕、王炜根据《认购书》的约定，与利合公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，并交纳第一期剩余房款219403元，共交纳239403元房款，后利合公司于2014年5月23日向付春燕、王炜开具发票。
2014年5月24日，亚运城小学开始接受报名，付春燕、王炜按要求提交申请并让付春燕、王炜的小孩参加面试。但是当2014年6月17日亚运城小学公示录取名单时，付春燕、王炜发现本人的小孩根本无法入读亚运城小学，并非如利合公司当初承诺的那般情况。于是，付春燕、王炜于2014年6月22日通过EMS邮政向某公司发函，要求解决小孩的入学问题，在未解决学位前暂停支付第二期房款。利合公司对此则不予确认，认为本案中不存在付春燕、王炜的子女无法入读亚运城小学的情况。
一审庭审中，付春燕、王炜提供利合公司用于宣传涉案楼盘的纸质广告、网络宣传广告的截图以及利合公司销售人员与付春燕、王炜之间的短信息往来，用以证明利合公司在广告中以及销售过程中均承诺凡亚运城业主子女即可入都亚运城小学。对此利合公司不予确认，认为付春燕、王炜提供的证据里没有证明付春燕、王炜报名入读亚运城小学以及遭到拒绝的事实。而根据亚运城小学、教育局的反映的情况，当年只要符合亚运城小学的报名基本条件，都有条件入读亚运城小学。即使当时超额报不上的，都通过增设开班的方式把超过纳入到班级里去。
诉讼中，利合公司提交由付春燕、王炜、付春燕于2014年7月29日向利合公司利合公司提交的《【亚运城】退房/退定申请表》，载明“1、退定/退房原因：2013年12月21日认购天誉6座705单位，因资金周转问题放弃购买，自愿挞定定金两万元，现申请退回所交房款。本人同意广州利合房地产开发有限公司另行出售此房。本人在此承诺不因上述事宜而以任何形式追究广州利合房地产开发有限公司的任何违约责任。2、申请退回款项：定金￥/；房款￥219403；其他￥/元等”。利合公司利合公司于2014年9月24日通过中信银行向付春燕、王炜的银行账户（账号6222083602008509XXX）退还219403元。对此付春燕、王炜则认为该《【亚运城】退房/退定申请表》是由利合公司提供的格式条款，上述申请原因是利合公司拟定的，不是双方自愿平等的基础上协商的，侵犯了付春燕、王炜的合法权利。
付春燕、王炜认为上述涉案《【亚运城】退房/退定申请表》中的退房原因根本不存在，签署该申请表亦完全违背付春燕、王炜真实意思，现要求利合公司退回定金20000元，付春燕、王炜与利合公司经多次协商未成，付春燕、王炜遂将利合公司诉至原审法院。
付春燕、王纬原审诉称：通过朋友介绍，以及利合公司在搜房网、微信平台上的介绍，只要购买利合公司在亚运城的房子，成为业主，便可以不限户籍免赞助费入读公办学校，“真正‘免户籍免赞助费，公办学位房，立省10万赞助费”。得知利合公司如此之宣传介绍，付春燕、王炜于2013年8月开始多次前往亚运城为小孩学位问题看房，并接触利合公司销售人员杨某。利合公司销售人员明确知道付春燕、王炜系为解决学位问题而选择购房的，后其向付春燕、王炜推荐天誉的学位房。付春燕、王炜于2013年12月11日明确向利合公司销售人员确认“有2个小孩子的，是否只要有购房合同就都能上学”问题，利合公司的销售人员也明确答复“是的”。由于利合公司明知付春燕、王炜选择购买亚运城的房子是以解决两个小孩的学位问题为目的，也明确答复付春燕、王炜“只要有购房合同就能上学”。为尽早解决付春燕、王炜小孩上学问题，付春燕、王炜经利合公司销售人员推荐于2013年12月21日与利合公司签订《认购书》，认购番禺区石楼镇铁中路3号6座705房，交纳2万元作为定金。2014年1月10日，付春燕、王炜根据《认购书》要求，依约与利合公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，并交纳第一期剩余房款219403元，一共缴纳239403元房款，后利合公司于20l4年5月23日开具发票。2014年5月24日亚运城小学开始接受报名，付春燕、王炜按要求提交申请并让小孩参加面试。但是，当2014年6月17日亚运城小学公示录取名单时，付春燕、王炜发现本人的小孩根本无法入读亚运城小学，并非如利合公司当初承诺的那般情况。于是，付春燕、王炜于2014年6月22日通过EMS邮政向利合公司发函:要求解决小孩的入学问题，在未解决学位前暂停支付第二期房款，但利合公司一直不予以答复。后迫不得已的情况下，付春燕、王炜多次向利合公司申请退房，均未果。最后，为了顺利退回大部分房款，不得不按利合公司要求，签署由利合公司方统一提供的《自愿挞定声明书》，退回大部分房款219403元。由于利合公司的原因，使得付春燕、王炜为解决学位问题购房的目的未能实现，导致购房合同目的不能，本应由利合公司应承担违约解除合同的责任。而付春燕、王炜反复与利合公司沟通协商，希望退房退款，利合公司利用自身的优势，乘人之危，要求付春燕、王炜签署其提供的《自愿挞定声明书》才办理退房和部分退款手续，该《自愿挞定声明书》完全违背付春燕、王炜真实意思。故付春燕、王炜诉至法院，诉讼请求如下：1、判令撤销付春燕、王炜与利合公司签订的《自愿挞定声明书》；2、判令利合公司向付春燕、王炜返还剩余房款20000元；3、判令利合公司退还付春燕、王炜房款孳息9700元（本金是239403元，从2014年1月10日计至2014年9月10日，按房地产开发贷款利率6.084％计算）；退还孳息653元（本金是20000元，从2014年9月10日开始计算到清偿之日，暂计至2015年4月10日，利率是5.6%）
4、判令利合公司承担本案诉讼费用。
利合公司原审辩称：一、涉案双方通过协商处理，按照协商解除的内容进行履行，双方对这个解除合同已经履行完毕。具体的情况是当双方签订的买卖合同后，因为利合公司自己不能付款，2014年7月29日付春燕、王炜向利合公司提出退款申请，申请上写明自愿提出从首付款扣除两万块，退回大部分房款219403元。考虑到付春燕、王炜因为资金周转问题，利合公司经过考虑接纳，于2014年9月份在扣除2万块的情况下把剩下的款项退回给付春燕、王炜。双方通过协商的方式解除商品房买卖合同，双方按照协议方式履行了解除了内容，不存在诉讼请求中返还的情况。二、针对付春燕、王炜起诉状提到的事实，我方认为付春燕、王炜的宣传广告不具有法律效力。付春燕、王炜提供的证据里没有显示陈述的一个事实，就是付春燕、王炜认为购房后于2014年5月24日为其子女入学向亚运城小学报名的情况，付春燕、王炜称亚运城小学拒绝其报名也没有证据证明。退一步说，假设付春燕、王炜子女真的向亚运城小学报名，我方根据亚运城小学、教育局的反映的情况，当年只要符合亚运城小学的报名基本条件，都有条件入读亚运城小学。据他们反映，当时报名不上的他们都通过增设开班的方式把超过纳入到班里去。当时可能超额报不上的，都可以入读。根据上述事实，付春燕、王炜的诉讼请求没有法律依据。
原审法院认为：付春燕、王炜（买方）与利合公司广州利合房地产开发有限公司（卖方）签订的《认购书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。双方依据涉案《认购书》签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，利合公司作为案涉商品房出卖方负有向作为买受人的付春燕、王炜交付约定商品房的义务，付春燕、王炜负有按时向利合公司履行支付对价款的义务。本案中，付春燕、王炜与利合公司双方争议的焦点在于：一、是否应撤销付春燕、王炜与利合公司签订的《自愿挞定声明书》；二、利合公司应否退回定金20000元以及向付春燕、王炜支付房款孳息。
关于是否应撤销付春燕、王炜与利合公司签订的《自愿挞定声明书》的问题。庭审中，付春燕、王炜称利合公司利用自身的优势，乘人之危，要求付春燕、王炜签署其提供的《自愿挞定声明书》才办理退房和部分退款手续，付春燕、王炜为了顺利退回大部分房款，签署了由利合公司统一提供的《自愿挞定声明书》，退回大部分房款219403元。利合公司对《自愿挞定声明书》则不予确认，认为没有收到付春燕、王炜提供的《自愿挞定声明书》。由于付春燕、王炜在诉讼中仅提供《自愿挞定声明书》的复印件，且该复印件上也只有付春燕、王炜二人的签名及指模，付春燕、王炜也未能提供充分证据证明《自愿挞定声明书》由利合公司保管，利合公司也否认收取了付春燕、王炜签署的《自愿挞定声明书》，故对于付春燕、王炜主张撤销付春燕、王炜与利合公司签订的《自愿挞定声明书》的主张，原审法院不予支持并予以驳回。
关于利合公司应否退回定金20000元以及向付春燕、王炜支付房款孳息的问题。依据涉案《认购书》第二条第七款的约定：“如认购方不履行认购书约定的义务，认购方已缴付的定金不予退回，出售方有权另行处置该物业且无须通知认购方。如出售方同意认购方要求继续履行此认购书，认购方必须按认购价每日千分之一支付违约金。如认购方已履行了认购书约定的义务，出售方不得将该物业转售第三方，否则双倍返还定金”。从双方履行合同过程的情况看，结合已查明的事实可知，付春燕、王炜以利合公司无法以为其子女提供亚运城小学学位为由，在支付第一期房价款后，便停止支付剩余房价款，并向利合公司提出退房退款申请。结合利合公司提供的《【亚运城】退房/退定申请表》以及由中信银行出具的《进账单（回单）》，付春燕、王炜于2014年7月29日向利合公司提交的《【亚运城】退房/退定申请表》载明“因资金周转问题放弃购买，自愿挞定定金两万元，现申请退回所交房款。本人同意广州利合房地产开发有限公司另行出售此房。本人在此承诺不因上述事宜而以任何形式追究广州利合房地产开发有限公司的任何违约责任”，后利合公司按付春燕、王炜的申请退回大部分房款219403元给付春燕、王炜，并涂销了涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》。付春燕、王炜在诉讼中虽提出利合公司对于涉案楼盘的广告存在虚假宣传，称亚运城业主子女均可入读亚运城小学的承诺未能兑现，付春燕、王炜因此才提出退房退款申请，但结合已查明的事实可知关于入读亚运城小学的问题，区教育局、亚运城小学通过增设开班的方式予以解决。而在此情况下，付春燕、王炜仍以资金紧张为由向利合公司提交《【亚运城】退房/退定申请表》，是付春燕、王炜行使对自己权利义务的自由处分，且利合公司已实际退回除定金20000元以外的大部分房款。虽然付春燕、王炜主张其在所签署的《【亚运城】退房/退定申请表》为利合公司提供的单方制作的格式条款，有限制付春燕、王炜权利的内容，且退房原因根本不存在，签署该申请表放弃定金20000元亦完全违背付春燕、王炜真实意思，但起诉前付春燕、王炜已与利合公司就买卖涉案商品房的权利义务协商一致并已实际履行完毕，付春燕、王炜亦未能提供充分证据加以证明该《【亚运城】退房/退定申请表》系违背其真实意思表示或当中内容违反法律强制性规定。另付春燕、王炜也未能提供充分证据证明利合公司在房屋买卖过程中存在过错或显失公平，故原审法院对于付春燕、王炜要求退回定金20000元以及退还付春燕、王炜房款孳息的主张，均不予支持并予以驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十条的规定，于2015年12月11日作出如下判决：驳回原告付春燕、王炜的全部诉讼请求。本案案件受理费271元由原告付春燕、王炜负担。
判后，上诉人付春燕、王炜不服原审判决，向本院提起上诉称：l、付春燕、王炜购买涉案房产的目的系为解决小孩入读亚运城小学的学位问题，且利合公司一直是明确知悉。后由于利合公司无法解决付春燕、王炜小孩亚运城小学学位问题，付春燕、王炜才向利合公司申请退房，均未果。由于利合公司的原因，使得付春燕、王炜为解决学位问题购房的目的未能实现，导致购房合同目的不能，应由利合公司承担违约解除合同的责任，才符合市场交易中的公平、平等原则。但是，一审判决中，却对付春燕、王炜要求退回2万元定金及房款孳息不予支持。明明过错在于利合公司，导致合同不能，结果此过错却让利合公司受益，无过错方却利益受损，这与民法中的公平基本原则相违背。2、一审判决查明的事实有误。一审判决书第9页第4行“但结合已查明的事实可知关于入读亚运城小学的问题，区教育局、亚运城小学通过增设开班的方式予以解决。”事实上，增设的班级并非亚运城小学的学籍，而是清流小学的学籍，在此基础上，教育局是要求增设的班级的家长签署承诺书，承诺以后必须搬回清流小学。所以，利合公司在根本上并没有解决付春燕、王炜小孩的亚运城小学学位问题。3、付春燕、王炜在利合公司处所签署的退房申请等等文件，都是利合公司单方制作格式性条款，只要求付春燕、王炜签名，条款全都是限制付春燕、王炜权利的条款，且付春燕、王炜根本不存在资金周转困难(付春燕、王炜已经多次向利合公司谈及要求解决学位问题)，而系利合公司原因导致合同目的不能，才要求退房退款的。况且，在正常、对等的市场交易中，相信正常人是不会主动放弃应该退回给自己的购房款2万元(且是在交易中由于对方原因致使交易失败的情况下)。由于利合公司无法解决付春燕、王炜小孩的亚运城小学学位问题，以致付春燕、王炜的合同目的不能，最终交易失败，过错方在利合公司，而利合公司反而因此受益(无偿取得了付春燕、王炜的2万元和房款孳息)，这明显有失公平。综上所述，一审判决有违事实真相和民法的基本原则，适用法律错误。付春燕、王炜上诉请求:l、撤销广州市番禺区人民法院作出的(2015)穗番法楼民初字第92号判决书；2、判令利合公司向付春燕、王炜返还剩余房款20000元(2万元);3、判令利合公司退还付春燕、王炜房款孳息9700元(按房地产开发贷款利率6.084%计算)；4、判令利合公司承担本案诉讼费用。
被上诉人利合公司二审辩称：同意一审判决。原审认定事实清楚，适用法律正确，维持原判。双方的买卖合同已经协商解除，双方已经不再有争议了。付春燕、王炜要求退还房款孳息没有法律依据。
经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为付春燕、王炜主张利合公司返还剩余房款20000元及孳息能否得到支持?经本案查明，付春燕、王炜和利合公司签订《认购书》及《广州市商品房买卖合同（预售）》，交纳了部分房款共计239403元。在合同履行过程中，付春燕、王炜向利合公司出具《【亚运城】退房/退定申请表》，明确表示“自愿挞定定金两万元，现申请退回所交房款。本人同意广州利合房地产开发有限公司另行出售此房。本人在此承诺不因上述事宜而以任何形式追究广州利合房地产开发有限公司的任何违约责任”，之后，利合公司向付春燕、王炜退回房款219403元。由此可见，双方已经协商一致解除合同，并且实际履行。在此情况下，付春燕、王炜提出上述申请表不是其真实意思表示，显失公平，要求利合公司退回20000元房款及孳息，缺乏法律依据，不能成立。原审不予支持并无不当，本院予以维持。
综上，付春燕、王炜的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费271元，由上诉人付春燕、王炜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 黄春成
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 罗 涛