广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第395号
原告：佛山市鹏瑞利置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区，代码：×××。
法定代表人：PuaSeckGuan，系公司经理。
委托代理人：朱天养，系广东泰扬律师事务所律师。
委托代理人：朱晓敏。
被告朱景先，男，汉族，住江西省瑞金市，公民身份号码×××2910。
原告佛山市鹏瑞利置业有限公司与被告朱景先租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理后，依法由审判员周桂颜适用简易程序于同年4月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱天养、被告朱景先到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议，和解期间的审限作相应扣除。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年3月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区×××号商铺出租给被告用于“×××车品”，约定房屋交付日期为2014年4月1日，租期从2014年4月25日至2016年4月24日，租赁面积为10平方米，装修期25天（2014年4月1日至2014年4月24日），合同约定了每月租金、管理费及逾期支付的违约责任。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告，免除了装修期内的租金及物业管理费。被告未经原告同意擅自停业，原告多次通知被告恢复经营，继续履行合同，但被告不予理会，也未将场地恢复原状及办理交还手续。被告的行为构成违约。请求法院判令：1、被告向原告支付2014年12月1日至2015年2月28日租金5922元、管理费5922元及逾期付款违约金［以4079.6元为本金（2014年12月、2015年1月的租金及管理费），分别从2014年12月26日起、2015年1月26日起；以3684.8元为本金（2015年2月租金及管理费），从2015年2月26日起，均至实际清偿之日止按日千分之一计付违约金。2、被告向原告补交2014年4月1日至2014年4月24日装修期的租金1579.2元、管理费1579.2元。3、被告向原告支付2015年3月1日至2016年4月24日期间的租金损失32533元、管理费损失27701.8元。4、被告向原告支付2014年9月26日至2014年12月25日电费300.24元及逾期付款违约金（以300.24元为本金，从2015年3月1日至实际付清之日止按日千分之一的标准计付逾期付款违约金）。5、诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、本案租赁合同提前解除，被告没有违约行为。被告于2014年3月21日与原告签订租赁合同，约定被告向原告承租于鹏瑞利广场负二楼停车场入口处一走廊人行通道位置，用于经营汽车用品，合同约定租赁面积为10平方米，实际交付时却发现仅有5平方米左右，由于合同已签，保证金等均已支付，被告未提异议。开业后被告生意惨淡，亏损严重，被告因此多次致电原告的签约代表黎××女士商议，要求商场减低租金或给予一些优惠政策，未果。2014年8月中旬，被告约黎女士面谈协商，请求退租撤场，黎女士当时应允被告的退租请求，但说要提前三个月通知她才可以退场。双方当场商定三个月后退场。2014年11月下旬，被告再次告知黎女士约定时间已过，要求办理退场手续，黎女士却告知不能退场。11月28日，被告再次告知黎女士要求退场，被再次拒绝。被告只能于2014年12月1日自行撤场。当日撤场时遭到了商场保安及物管人员的阻止，并扣留了被告在2014年4月才制定的合板陈列柜、收银台、椅子及茶具等（价值42000元），上述物品被原告上锁扣留至今。原告知道被告离场日期及离场情况，但原告拒绝与被告交接，被告无奈只好弃物离场。故被告提前通知原告解除合同，原告承诺三个月后即可离场，被告的撒场行为不属于违约，不需要承担违约责任。原告必须退还租赁保证金8808.68元，并赔偿被告扣留的全部物品价值42000元。二、本案是格式合同，相关条款无效。被告仅是承租一个5平方米的车库人行消防通道，但原告提供的格式合同长达29页，且在洽谈了场地、租金和承租期间等主要条款后，原告就让被告签订该格式合同，根本没有给予足够时间阅读条款。同时，合同条款内容复杂、言语艰涩、条款曲拆迂回，根本没打算让不具备法律专业知识的人看懂。合同的9.1条和8.2条的违约金责任条款严重显失公平，也未提示被告注意，故该条款是无效条款。三、对于第1、3项请求：被告在2014年12月1日已离场，对此，原告是知情的，因此，被告不需要支付此后的租金、管理费及所谓的逾期付款违约金，且逾期付款违约金的计算标准也明显不合理。对于第2项请求：合同约定的租金起算日期是2014年4月25日，在此前的装修期间租金和管理费免收，2014年4月1日至2014年4月24日不在合同期间内，现原告请求被告支付该期间的租金和管理费无依据。而且，被告在装修前，涉案场地是毛坯，被告装修后，原告因被告的装修行为受益，原告亦可以场地已经装修过而收取更高的租金，原告还要收取被告装修期间的租金和管理费，于情于理不合。对于第4项请求：被告同意支付2014年9月26日至12月25日期间的电费和水费，但不应支付滞纳金，因原告未通知被告应交费用的金额，被告无从得知应付的金额，故不应支付水电费的滞纳金。原告的第1、2、3项诉求完全是重复计算损失，不应得到支持。四、退一步讲，即使需要被告承担违约责任，因原告在被告离场时已知情，原告也实施锁门扣物，故原告有义务防止损失的扩大，其可将场地出租给他人收取租金减少损失，也已没收被告的保证金弥补损失，不能再额外要求赔偿。五、原告扣押了被告价值42000元的货品，也未及时通知被告领取，虽然原告的律师函落款日期是2014年12月1日，但被告实际收到律师函的日期是2015年4月17日，现被告的涉案物品均已不在涉案场地内，原告向被告所出租的场地为负二楼停车场入口处的人行消防通道位置特殊，经营使用的合法性存疑，被告保留追究原告赔偿责任的权利。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告营业执照、组织机构代码证复印件各1份，用以证明原告的诉讼主体资格。
2、被告身份证复印件1份，用以证明被告的诉讼主体资格。
3、房地产权证原件1份，用以证明原告为涉讼房屋的权属人。
4、房屋租赁合同原件1份，用以证明原告与被告之间存在租赁合同关系，合同对涉讼房屋的租赁期限、租金、管理费、违约责任等内容进行约定。
5、律师函、顺丰速运邮单、运单查询结果复印件各1份，用以证明原告因被告欠费及逃场委托律师所向被告发函，要求其支付欠费、限期恢复经营及逾期解除合同，并要求其承担违约责任。
6、电费抄表单原件1份、水电费缴费通知单原件3份；
7、编号01486913、01486915、01486512、01486514、07260451广东增值税专用发票复印件各1份、编号00035788、00030574广东省佛山市国家税务局通用机打发票复印件各1份。
证据6-7，用以证明被告向原告支付2014年11月份的租金、管理费以及2014年8月份电费的事实，商场水电费由原告统一向水电单位缴纳。
8、保安消防管理服务合同原件1份及相应发票原件2份、保洁服务合同原件1份及相应发票原件2份，用以证明原告将相关的部分物业管理服务外包给相关专业企业，被告享受了相关服务。
经质证，被告对原告出示的证据1-4无异议。对证据5真实性无异议，但被告于2015年4月17日才收到律师函。对证据6-7无异议，确认被告欠付电费300.24元，但认为该电费区间为2014年9月26日至2014年12月1日期间的。对证据8无异议。
庭审中，被告举证如下：
1、照片彩打件3份，用以证明被告撤场后，原告已对涉讼商铺进行了恢复，且认为涉讼场地为消防通道出入口，认为不能用于经营。
2、图纸手写件1份，用以证明原告仅交付5平方米的场地予被告。
经质证，原告对被告出示的证据1有异议，认为照片没有日期等信息，原告已于2015年4月20日收回涉讼场地并自行恢复原状。对证据2有异议，认为该手写件未经原告确认。
根据被告申请，证人雷某出庭陈述证言：证人与被告为朋友关系，2014年4月至8月期间证人偶尔到被告经营的×××车品帮忙做营业员。2014年8月份被告与证人到鹏瑞利广场一楼咖啡厅喝咖啡聊天时，鹏瑞利的黎姓工作人员过来与被告协商商场租金的事情，被告称店铺生意不好且租金过高，请求减免租金，黎姓工作人员称租金不可减免，被告称需要提前撤场，黎姓工作人员称可以撤场但需要提前三个月通知她。
证人李某出庭陈述证言：证人与被告为朋友关系，2014年8月份被告与两证人到鹏瑞利广场一楼咖啡厅喝咖啡聊天时，鹏瑞利的黎姓工作人员（与被告洽谈租赁合同的人员）过来与被告协商被告撤场的事情，被告称店铺生意不好且位置不好，需要提前撤场，黎姓工作人员称可以撤场但需要提前三个月通知她，被告对黎姓工作人员称继续经营三个月然后撤场。
经质证，原告对两证人证言有异议，认为没有相关证据印证其证言，原告没有向原告提出过任何提前撤场的申请，双方也没有达成提前撤场的协议。被告对两证人证言无异议，认为两证人所述为真实的。
经本院审查认为，原告出示的证据，被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。被告出示的证据1虽为照片，但被告自认收回场地，与照片反映相吻合，本院对其真实性予以确认。被告出示的证据2为其单方制作，未经原告确认，本院对其真实性及证明力不予确认。对于两证人证言，证人均为被告申请出庭，与被告有利害关系，作出的陈述有利于被告，可信度不高，本院对其证明效力不予确认。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下与本案有关的事实：
原告为有限责任公司。位于佛山市南海区×××商场地下二层车库于2014年4月15日经行政部门办理房地产权登记，登记房地产权利人为原告。
2014年3月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将×××号单元租给被告经营汽车用品，租赁面积为10平方米，房屋交付日期为2014年4月1日，租期从2014年4月25日至2016年4月24日，装修期25天（2014年4月1日至4月24日），自免租装修期期满后的次日起计租，即2014年4月25日至2015年4月24日期间每日每平方米租金6.58元，每日每平方米管理费6.58元；2015年4月25日至2016年4月24日期间每日每平方米租金7.9元，每日每平方米管理费6.58元，每月总数按照月份实际天数计算。被告应于合同签订后三日内支付租赁保证金8808.68元，每月25日前交纳当月租金、管理费，逾期交纳租金每日按日租金千分之一支付违约金，逾期交纳物业管理、市场推广费、水电费每日按千分之一支付违约金，逾期支付租金超过一个月，被告需向原告支付当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金，被告交付的承租保证金不予退还，前述被告承担的金额不足以弥补原告损失的，被告应补足原告的损失额，且原告保留解除合同的权利。在被告租满本合同规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，原告同意在租赁期内给予被告自该房屋交付日一定期限的免装修期。
2014年12月1日，原告委托律师向被告发出一份《律师函》，认为被告2014年12月1日未经同意擅自逃场，已构成违约，原告将扣收租赁保证金，要求被告支付剩余租期内的所有租金及赔偿损失，在接收函件后3日内还原商铺并清走商铺剩余物品，否则造成损失由被告承担。被告收到该函件。
另查明，被告已交纳了2014年11月30日前租金及管理费，尚欠水电费300.24元。
2015年3月23日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告自认被告于2014年12月1日撤场，原告于2015年4月20日收回涉讼商铺。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。涉讼铺位已办理房地产权证，原、被告围绕涉讼物业签订的租赁合同为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。被告于2015年12月1日停业撤场，属单方面解除租赁合同，已构成根本违约。被告称合同经原告同意提前解除，未提供充分有效证据证明，本院对被告的该项主张不予采纳。被告主张原告未按约定面积交付亦未提供有效证据证明，本院对被告的该项主张亦不予采纳。虽然原、被告一直未办理场地交接手续，但从原告自认已于2015年4月自行收回涉讼商铺来看，原告收回涉讼商铺并不需要被告配合或存在收回障碍，在原告知悉被告已于2014年12月1日停业撤场的情况下，迟延收回商铺的责任在原告方，原告主张被告仍需支付2014年12月1日至2015年2月28日的租金和管理费及逾期付款违约金理据不足，本院不予支持。
租赁合同因被告单方面违约终止履行，原告作为出租方，必然会产生空租期损失，原告再次招租也需给予新租户装修免租期，考虑被告终止经营后未积极与原告办理场地交接手续，导致原告收回场地迟延，结合合同约定被告违约责任，本院确定被告应支付六个月全部费用给原告作为因违约终止履行合同所造成损失，即本案中被告应支付空租期损失23688元（1974元／月×6个月＋1974元／月×6个月）予原告，超出本院核定部分，本院不予支持。对于租赁保证金，原告在本案中并无主张，本院对此不作处理。合同并未明确规定被告违约需要支付免除的装修期租金及管理费，且在本院已酌情确定被告承担了违约责任的情况下，原告请求被告支付该部分租金及管理费理据不足，本院不予支持。
原告主张被告尚欠水电费300.24元未付，被告对此无异议，本院对原告该项诉讼请求予以支持。被告迟延支付电费造成原告损失为利息损失，但原告未举证证明已通知被告应缴费用，原告主张从2014年10月1日起计逾期付款违约金理据不足，本院酌定从起诉日计算；原告主张按日千分之一计算逾期付款违约金过高，本院酌情确定按日万分之五计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告朱景先应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金23688元予原告佛山市鹏瑞利置业有限公司；
二、被告朱景先应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费300.24元予原告佛山市鹏瑞利置业有限公司；
三、被告朱景先应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以300.24元为本金从2015年3月23日起至实际清偿日止按日万分之五计付的利息予原告佛山市鹏瑞利置业有限公司；
四、驳回原告佛山市鹏瑞利置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取852.06元（原告已预交），由原告负担652.21元，由被告负担199.85元，被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周桂颜
二〇一五年六月二十六日
书记员 彭标文