山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第1078号
上诉人（原审原告、反诉被告）山东久联贸易有限公司，住所地济南市。
法定代表人王善坤，总经理。
委托代理人查才有，山东才有律师事务所律师。
委托代理人季永凯，山东才有律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）曲昭阳，男，1982年11月24日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人赵健，山东胜远律师事务所律师。
上诉人山东久联贸易有限公司（以下简称久联公司）因与被上诉人曲昭阳房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历商初字第476号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月10日、2015年5月4日公开开庭审理了本案。上诉人久联公司委托代理人查才有、被上诉人曲昭阳委托代理人赵健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2013年2月27日，久联公司决定将其所有的商品房（济房权证历字第21＊＊**号，位于济南市某某区某某路22＊＊6号＊号楼某室）卖于曲昭阳，双方签订了《济南市存量房买卖协议》，协议编号：010000120＊＊0227085，并办理了网签手续。协议中约定了总房款490万元，房屋产权转移所发生的相关税费由卖方承担，但未约定付款时间和方式。2013年8月1日，曲昭阳向久联公司支付购房款350万元。同日下午，久联公司又将已收款项350万元退还给曲昭阳，至今余款尚未支付。后来，双方当事人进行协商未果，久联公司起诉要求解除《济南市存量房买卖协议》，曲昭阳反诉要求继续履行该协议。
原审另查明，在签订房屋买卖合同后不久，案外人王某某将涉案房屋的钥匙交予曲昭阳，曲昭阳对房屋进行了装修，并承担了水电、物业等费用。
再查明，为表达愿意继续履行涉案合同的诚意，曲昭阳在诉讼中自愿将购房款490万元提存至原审法院财务科。
原审法院认为，双方当事人有争议的问题：1、2013年2月27日双方当事人签订的编号为010000120＊＊0227085《济南市存量房买卖协议》是否应当予以解除；2、久联公司的诉讼请求有无事实及法律依据，曲昭阳的反诉请求有无事实及法律依据。
关于双方争议的问题1，原审法院认为：其一，2013年2月27日双方当事人签订的编号为010000120＊＊0227085《济南市存量房买卖协议》合法有效，双方对此均予以认可，原审法院予以确认。按照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款、或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。在本案中，双方当事人在该协议中，对房款的支付时间和支付方式未作明确约定，事后也未达成补充协议。久联公司就所称的口头协议的存在，未提供证据予以证明，原审法院不予认可。在此情况下，应按照交易习惯履行合同，即购房者先支付部分房款，待办理过户后，将房款全部结清。曲昭阳于2013年8月1日将大部分房款350万元支付给了久联公司，履行了支付义务。因未约定履行期限，所以也不存在迟延履行问题。久联公司辩称，退回350万元房款是因曲昭阳未按约定全额支付房款，且表示后续房款无力支付，未提供相应证据证明，原审法院不予采信。根据合同法的规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形下，当事人可以解除合同，本案中，在曲昭阳未履行主要债务的情形下，久联公司并无证据证明其曾催告曲昭阳尽快履行付款义务而曲昭阳未“在合理期限内履行”，因此，久联公司请求解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求不能支持。其二，曲昭阳在签订房屋买卖合同并交付房款后已经实际占有、使用房屋。久联公司认为曲昭阳是通过欺骗的手段达成占用、使用房屋目的，但是通过所查明事实结合证人的证言可知，涉案房屋的钥匙是案外人王某某交予曲昭阳的，并且王某某在这宗房屋交易中起到一个中间介绍人的作用，即便是久联公司提供的证人也推断，涉案房屋的钥匙“应当是王总（王善坤）交给王某某的，不可能是久联公司直接交给曲昭阳的”。因此，涉案房屋的钥匙曲昭阳有理由相信王某某交付钥匙是代表久联公司所为，其取得钥匙占有房屋的途径并不违反法律规定。曲昭阳在取得涉案房屋钥匙后，对房屋进行了必要装修后进行了使用，截止到2014年1月22日，双方当事人还在通过短信交流如何处理涉案房屋的买卖问题，真正提出解除买卖合同的时间是2014年1月23日。可见，曲昭阳对房屋的实际占有和使用，也是双方对房屋买卖合同认可的一种表现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本案中并不具有当事人可以解除合同的情形。故，双方当事人签订的《济南市存量房买卖协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力，任何一方当事人无权擅自解除合同。久联公司请求解除合同的诉讼请求不能支持。
关于双方争议的问题2，原审法院认为：基于对争议问题1的认定，久联公司在本诉中的诉讼请求就失去了事实及法律依据。双方当事人签订的《济南市存量房买卖协议》应继续履行，曲昭阳在反诉中的诉求久联公司继续履行编号为010000120＊＊0227085的《济南市存量房买卖协议》及要求久联公司于判决生效后十日内协助曲昭阳办理房屋过户事宜，涉及房屋过户的税费由久联公司承担于法有据，应予支持；审理期间，原审法院依曲昭阳申请，将曲昭阳应交付给久联公司的购房款490万元提存至原审法院，原审法院通知久联公司前来受领，久联公司不同意受领，但不影响久联公司履行《济南市存量房买卖协议》规定的义务。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十一条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，判决：一、驳回原告山东久联贸易有限公司要求解除编号为010000120＊＊0227085的《济南市存量房买卖协议》及要求被告曲昭阳在10日之内协助其办理解除网签合同手续的诉讼请求。二、反诉原告曲昭阳与反诉被告山东久联贸易有限公司继续履行2013年2月27日签订的编号为010000120＊＊0227085《济南市存量房买卖协议》。三、反诉被告山东久联贸易有限公司于判决生效之日起30日内协助反诉原告曲昭阳办理涉案房屋的过户事宜。四、涉及涉案房屋过户的相关税费由反诉被告山东久联贸易有限公司承担。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币46000元及反诉费人民币23000元由原告（反诉被告）山东久联贸易有限公司承担。
上诉人久联公司不服原审判决上诉称：1、房屋买卖合同系双务合同，交付房屋和办理房屋权属转移系出卖人的主要义务，支付购房款系购房人的主要义务。作为出卖方，为保障自身财产安全，一般会在交付房屋前或房屋过户前，要求购房人将房款结清，而不是在房产过户后将房款结清。正常的房产交易习惯是购房人应在卖房人交付房屋前或房产过户前分期或全部将房款付清，而不是房产交付后或房产过户后再将房款付清。关于过户的交易习惯是购房人支付房款后，出卖人再办理房产过户手续。目前在我国房屋买卖合同中，一般存在两种主要交易方式，一是不需要贷款，一次性付清房款，二是先支付一部分房款后，再通过银行办理按揭贷款付清房款，二者均是付清房款后才能交付房产，然后再办理房产过户手续。根本不存在只交付一部分房款就办理房产过户的交易习惯，一审法院认定的交易习惯明显错误，与实际不符。2、曲昭阳长期未支付涉案房款己形成事实。经久联公司工作人员多次催告后，至诉讼前仍未向久联公司支付任何房款，构成迟延履行合同主要义务。因此，依照合同法第九十四条第三款的规定，久联公司请求解除涉案合同，完全符合法律规定。在办理过户前，支付房款系购房人的主要义务。本案中，双方没有对房屋的交付、房产证的办理、房款的支付时间、合同的解除等事项具体约定，因此依照《合同法》第六十一条的规定，对于房款的支付等条款的认定，可以参照房产交易习惯。依照交易习惯，曲昭阳至迟应在涉案房屋交付时，将房款全部结清，但经久联公司工作人员催告后至起诉前，曲昭阳仍未支付任何款项，因此，本案合同依法应予解除。3、一审期间，曲昭阳将490万元房款提存至原审法院，系久联公司起诉后的事后行为，不能改变其诉前严重违约的事实。诉讼前，久联公司多次催告曲昭阳，曲昭阳一直拖延了一年的时间迟迟不予支付任何房款，诉讼过程中，在能够直接向久联公司支付款项的情况下，曲昭阳主动向法院提存，非善意，也不能改变其之前严重违约的事实。一审审理期间曲昭阳从未申请将490万元的购房款提存至一审法院，一审法院也从未向久联公司及其代理人通知过曲昭阳己把490万元的购房款提存至一审法院，更没有通知过久联公司前来受领购房款。4、一审认为曲昭阳对于房屋的实际占有、使用是合同双方对于买卖合同认可的一种表现是错误的。首先，曲昭阳串通案外人王某某私刻久联公司印章、伪造房屋租赁合同，瞒着久联公司擅自入住涉案房屋，强行进行装修。原审判决对上述曲昭阳及案外人王某某的非法行为只字不提。其次，王某某是买卖合同的中介人，不是我方的代理人，不是久联公司的员工，而王某某与曲昭阳是同学关系，二人之间存在紧密的经济关系。案外人王某某将涉案房屋钥匙交给曲昭阳亦没有任何证据予以证实。5、原审法院对房款支付时间、方式及口头协议是否存在认定错误。双方当事人签订的《济南市存量房买卖协议》，虽然没有对房款支付时间和方式作出明确约定，但依据证人刘某某的证言、彩信等证据可以证明双方就房款的一次性支付问题达成口头一致意见。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，一二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人曲昭阳答辩称：1、原审认定的交易习惯与事实相符，在二手房买卖合同履行中，买受人先行支付部分房屋价款，在办理过户时支付剩余价款，是二手房买卖的一种现实的交易习惯。如房屋尚未过户，买受人交付全款，则出卖人可能会一房二卖，或者拖延履行合同义务，一审法院认定交易习惯正确。2、在原审中久联公司提到，其向曲昭阳多次催告，曲昭阳认为久联公司不能提供相应的证据也不能说明是由何人何时向曲昭阳催告，在曲昭阳与证人刘某某沟通的短信中，证人刘某某说年后谈过户事宜，可年后久联公司并未找曲昭阳商谈，而是以诉讼的形式起诉到法院，并且曲昭阳已经支付房款，久联公司也认可收到该房款，原审认定事实清楚。3、一审期间，曲昭阳提出反诉，在反诉状中明确提出要求继续履行合同，如不继续履行将会给曲昭阳造成巨大的损失，同时也提出愿将房款提存至法院，曲昭阳提存行为绝对是善意的，久联公司也明知曲昭阳是同意支付房屋价款的。4、在一审中，久联公司认可案外人王某某是其法定代表人的侄子，而案外人王某某与曲昭阳不存在同学关系，如案外人王某某私刻久联公司公章，应报刑事案件处理，曲昭阳不知情，在法院调取的物业公司的证据可知，涉案房产在物业公司登记的业主为王某某，由此曲昭阳认为王某某交付钥匙的行为是具有代理权限的，根据证人证言，也可证明钥匙是由王某某交付，并且曲昭阳对房屋实际入住并装修，并交纳全年的物业费，如不继续履行将会造成巨大的损失，原审认定的事实清楚。5、刘某某的证人证言证明了曲昭阳一直有诚意履行合同，是久联公司拖延履行，从证人刘某某的证言中，可以看出并不存在口头协议。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
经审理本院认定，原审除《济南市存量房买卖协议》（合同编号：010000120＊＊0227085）中部分条款内容认定有误外，其他事实属实，本院予以确认。
二审中，上诉人久联公司提供济南某某房地产土地评估咨询有限公司对涉案房产作出的评估报告1份，欲证明2013年7月25日涉案房产评估价值为1005万元，该评估价值已经远远超过双方当事人签订房屋买卖合同中约定的490万元，故涉案存量房买卖协议约定的房屋价款显失公平。被上诉人曲昭阳质证称，上述评估报告形成于2013年7月25日，该证据一审中未提交是由上诉人久联公司主观原因造成的，不属于二审中的新证据。且，该评估报告是由上诉人久联公司自行委托，对评估价值的真实性不予认可。
另，二审期间上诉人久联公司申请本院到济南市住房保障和房产管理局调取涉案房屋的档案材料，本院依法调取了案外人樊某某与山东某某房地产开发有限公司、案外人樊某某与上诉人久联公司的房屋买卖档案材料及双方当事人在房管部门备案的《济南市存量房买卖协议》（合同编号：010000120＊＊0227085）。上诉人久联公司质证称，上诉人当时购买案外人樊某某涉案房屋时的价款是490万元，由上诉人承担了税费，如按照被上诉人本案中的主张，上诉人将涉案房屋又以490万元出卖给被上诉人，税费还由上诉人承担，不符合常理。对二审法院依申请调取的《济南市存量房买卖协议》系双方当事人真实意思表示，该协议约定税费由曲昭阳承担，应予以认定。被上诉人曲昭阳质证称，案外人樊某某与山东某某房地产开发有限公司的商品房买卖合同与本案无关。樊某某与上诉人久联公司签订了济南市存量房买卖协议与被上诉人一审提交的证据相同，同一审的质证意见。对二审法院依申请调取的《济南市存量房买卖协议》的真实性予以认可，但对上诉人的证明主张不予认可。理由是：1、该证据不属于二审中的新证据；2、该证据双方当事人未签名盖章，只是办理了网签备案手续，不符合合同的生效条件，亦不属于行政确认；3、对《济南市存量房买卖协议》上诉人久联公司一二审中的表述前后矛盾。
本院依法调取的《济南市存量房买卖协议》（编号为010000120＊＊0227085）第四条约定：房屋产权转移所发生的相关税费由曲昭阳承担。第九条约定：如所售房屋专项维修基金在卖方名下，该房屋专项维修资金分户账户中结余的资金随房屋所有权同时转让，买卖双方同意本房屋维修资金过户、变更至买方名下。
原审庭审中，久联公司申请证人刘某某出庭作证，刘某某证实：“1、2013年2月27日双方当事人签订《济南市存量房买卖协议》后，曲昭阳迟迟不付款，经反复催款，直到2013年8月1日上午，曲昭阳才支付350万元，由于曲昭阳支付的房款不足490万元，曲昭阳也要求久联公司退回款项（因为曲昭阳称当时的350万元系向别人借款），久联公司才将该款于当日退还给曲昭阳；2、2014年2月11日，久联公司要求刘某某以彩信形式给曲昭阳发一份解除合同通知书，曲昭阳收到彩信后，当天回复了一份要求继续履行合同通知书；3、案外人王某某系久联公司法定代表人之侄，介绍出售涉案房屋事宜是由王某某操作的，原来王某某是搞中介的，且王某某也是曲昭阳的同学；4、涉案房屋原来是久联公司从樊某某手中购买，久联公司购得涉案房屋后，以久联公司名义支付樊某某房款490万元的80%，即392万元，余款98万元，不知道是谁支付的。”2014年1月22日9时37分，曲昭阳与证人刘某某互发短信内容为：曲昭阳：“王某某耍心眼，不叫上其它人谈，咱即便谈妥了，也进行不下去。刘总你督促掌握吧。”刘某某：“明白了。”曲昭阳：“都没辙的话，我就把久联垫的钱给久联过户，要是你们王总不同意，那咱就走诉讼。”刘某某：“我一会儿和他们商量一下吧。”曲昭阳：“咱还需要谈吗？”刘某某：“年前先不谈了，我明天一早就出去了，你想诉就诉吧。”曲昭阳：“好的。”证人刘某某还证实：当时曲昭阳是想着叫上王善坤以及案外人王某某，谈谈如何处理房屋的问题，但王某某总是单独与曲昭阳见面或单独与久联公司见面，不愿意三方一起谈，久联公司也认为王某某在耍心眼；涉案房屋的钥匙是退款后交付的，但钥匙不是久联公司交付的，应当是久联公司法定代表人王善坤交给王某某的，不可能是久联公司直接交给曲昭阳的。
本院认为：本院依法从济南市住房保障和房产管理局调取的经备案登记的《济南市存量房买卖协议》（编号为010000120＊＊0227085）应系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。原审认定的《济南市存量房买卖协议》虽然合同编号亦为010000120＊＊0227085，双方当事人亦认可了该份协议，但双方当事人在原审中提交的该份协议均系复印件，且从上诉人久联公司的诉讼请求及被上诉人曲昭阳提出的反诉请求看，双方的诉讼主张均依据济南市住房保障和房产管理局就涉案房屋备案的《济南市存量房买卖协议》（合同编号：010000120＊＊0227085）。因此，双方当事人于2013年2月27日签订的《济南市存量房买卖协议》应系经房管部门备案的《济南市存量房买卖协议》，即本院依法调取的《济南市存量房买卖协议》（合同编号：010000120＊＊0227085）。二审庭审中上诉人久联公司主张上述《济南市存量房买卖协议》约定的价款显失公平，但本案一审中上诉人久联公司要求解除《济南市存量房买卖协议》，并未提及上述主张，亦未请求变更诉讼请求提起撤销或变更之诉，故对上诉人久联公司二审中的此项主张，本院不予处理。双方当事人在《济南市存量房买卖协议》中，对房屋价款的支付时间、支付方式均未作约定。本案久联公司虽主张双方口头约定尽快一次性付款，但曲昭阳对此主张不予认可，且久联公司提供的证人证言等证据不能证实涉案房款具体的支付时间及支付方式，故对久联公司该项主张，本院不予采信。根据本案查明的事实，曲昭阳于2013年8月1日将大部分房款350万元支付给久联公司，因双方未约定履行期限，故上述付款行为并不违反合同约定。虽然久联公司辩称“退回350万元房款是因曲昭阳未按约定全额支付房款，且表示后续房款无力支付”，但曲昭阳对此不予认可，久联公司亦未提供有效证据予以证实，本院对久联公司此项辩称不予采信。因此，本院综合认定双方当事人对房款的履行期限及支付方式约定不明。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；……。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。本案中，久联公司提供的证人刘某某的证人证言等证据并不足以证明久联公司曾要求曲昭阳支付涉案房款并催告曲昭阳在合理期限内履行付款义务，且根据本案查明的事实，截止到2014年1月22日，双方当事人还在通过短信协商如何处理涉案房屋买卖问题。依据上述法律规定，久联公司要求解除《济南市存量房买卖协议》理由不能成立，本院不予支持。一审诉讼中曲昭阳向原审法院提存了涉案购房款490万元，经本院审查，该事实属实，且符合法律规定。久联公司上诉称曲昭阳与案外人王某某恶意串通私刻久联公司公章、伪造房屋租赁合同、非法入住涉案房屋，但未提供有效证据予以证实，本院不予采信。如前所述，涉案《济南市存量房买卖协议》不存在约定解除及法定解除的情形，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。现曲昭阳要求久联公司继续履行编号为010000120＊＊0227085的《济南市存量房买卖协议》及协助曲昭阳办理涉案房屋过户事宜，理由正当，本院予以支持。本院依法调取的《济南市存量房买卖协议》（编号为010000120＊＊0227085）约定涉案房屋过户的税费由曲昭阳承担，现曲昭阳要求久联公司承担涉案房屋过户的税费，无合同依据，本院不予支持。综上，原审判决部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市历下区人民法院（2014）历商初字第476号民事判决第一项、第二项、第三项及诉讼费负担部分；
二、撤销济南市历下区人民法院（2014）历商初字第476号民事判决第四项。
三、驳回被上诉人曲昭阳要求上诉人山东久联贸易有限公司承担济南市某某区某某路22＊＊6号＊号楼某室（济房权证历字第21＊＊**号）房产过户相关税费的反诉请求。
二审案件受理费46000元，由上诉人山东久联贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴松成
审判员 翟 勇
审判员 黄 力
二〇一五年五月十一日
书记员 李 环