广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终14号
上诉人（原审原告）：邓建明，男，1969年5月22日出生，汉族，住广东省清新县。
委托诉讼代理人：吴健祥，广东洋三律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑文浩，广东洋三律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：中山市三角镇国宇房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三角镇福源南路国宇豪庭朗云居二楼。
法定代表人：吴银心，该公司总经理。
委托诉讼代理人：宋勇，广东邦杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁颖璐，广东邦杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：卢容照，男，1958年8月14日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：刘学球，广东金丰华律师事务所律师。
上诉人邓建明因与被上诉人中山市三角镇国宇房地产开发有限公司（以下简称国宇公司）、卢容照商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初5590号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
邓建明上诉请求：撤销一审判决，判决解除国宇公司与卢容照签订的《中山市商品房买卖合同》（合同编号HT2008008384），注销其销售登记备案，确认涉案房产归邓建明所有。事实和理由：一、邓建明与国宇公司签订的《中山市商品房买卖合同》合法有效。二、国宇公司与卢容照签订商品房买卖合同，并对涉案房屋进行销售登记备案，属于恶意串通，损害了邓建明的合法权益。故国宇公司与卢容照签订商品房买卖合同应被认定为无效合同。三、国宇公司与卢容照之间为民间借贷法律关系，双方通过签订商品房买卖合同并对涉案房屋进行销售登记备案的方式对借款进行担保。双方之间并非以物抵债的关系。四、一审判决认定国宇公司与卢容照签订的商品房买卖合同属于以物抵债合同、双方以物抵债行为已实际履行，属于认定事实错误。国宇公司与卢容照之间并无以物抵债的意思表示，更无以物抵债的协议。同时，商品房销售并非因备案登记即取得物权的对抗效力，更不产生物权。一审判决认定涉案商品房已经备案登记至卢容照名下，即以物抵债协议已经实际履行，没有法律依据。以物抵债行为属于实践性法律行为，在办理物权转移手续前，以物抵债行为未成立。一审判决认定国宇公司与卢容照就涉案房屋达成以物抵债协议，损害了邓建明的合法权益。五、本案存在两份商品房买卖合同，法院在审理本案时，应注重审查、探究当事人缔约的真实目的，以维护邓建明的合法权益。
国宇公司辩称，同意邓建明的上诉意见。
卢容照辩称，一、邓建明的上诉请求没有法律依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。本案中，邓建明无权请求解除卢容照与国宇公司签订的商品房买卖合同。解除合同的权利属于合同当事人享有的权利，邓建明并非卢容照与国宇公司签订的商品房买卖合同的当事人，其不具备行使合同解除权的主体资格，其提起本案诉讼没有法律依据。二、从实体上而言，本案中没有导致卢容照与国宇公司签订的商品房买卖合同解除的条件成就。邓建明请求确认其与国宇公司之间签订的商品房预售合同有效，并请求认定涉案房屋归其所有，诉求混乱。
邓建明向一审法院起诉请求：1.解除国宇公司与卢容照所签订的中山市三角镇国宇豪庭清丽居602房的《中山市商品房买卖合同》（合同编号：HT2008008384），并注销上述商品房的销售登记备案手续；2.确认中山市三角镇国宇豪庭清丽居602房权属归邓建明所有。
一审法院认定事实：国宇公司为中山市三角镇国宇豪庭的开发商。2007年12月5日，邓建明与国宇公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定邓建明购买国宇公司开发的中山市三角镇国宇豪庭清丽居602房房地产，总价款为579873元，双方约定2007年12月5日支付173962元，2008年2月18日支付200000元，2008年8月30日前付205911元。邓建明于2007年12月5日向国宇公司支付购房款173962元，于2008年2月18日支付200000元，于2008年8月27日支付205911元。上述商品房买卖合同未在中山市国土局备案登记。邓建明与国宇公司均确认国宇公司已向邓建明交付涉案商品房钥匙。
一审法院另查明：2008年8月8日，国宇公司与卢容照签订《商品房买卖合同》（为与上文商品房买卖合同区分，此份商品房买卖合同称为商品房买卖合同1），约定卢容照向国宇公司购买国宇豪庭清丽居602房，总金额为343120元。2008年8月15日，上述商品房买卖合同1在中山市国土局办理销售备案登记，显示购房总款为343120元，付款方式为一次性付清，合同编号为：HT2008008384。国宇公司、卢容照均确认上述转让款343120元实际未支付。卢容照称国宇公司于2007年12月29日向卢容照借款3000000元，后国宇公司归还了1000000元，尚欠2000000元，卢容照、国宇公司遂协商以包括涉案房产在内的4套房产以物抵债，购房款从借款中扣除，4套房产抵扣借款1800000元。卢容照对此提交收款收据1张为凭，依该证据显示：2007年12月29日，国宇公司出具收款收据，确认收到卢容照借款3000000元。国宇公司确认收款收据的真实性，称：“委托代理人不清楚与卢容照的具体情况，但我公司与出借人签定商品房买卖合同都不是将房屋卖给出借人，而是作为借款的担保。”国宇公司向一审法院提交见证书，证实：2007年11月27日，国宇公司作为借款人、抵押人，卢容照作为出借人、抵押权人，冼在辉、冼锦辉作为保证人签订《抵押借款合同》，约定国宇公司向卢容照借款5000000元，并以国宇公司开发的部分商铺作为借款的抵押担保，2007年11月28日，国宇公司与卢容照就担保的商铺签订商品房买卖合同。
一审法院认为，综合双方的诉辩意见，本案争议焦点为：国宇公司与卢容照签订上述商品房买卖合同1，系作为借款的担保用途，还是以商品房抵扣借款以物抵债用途，对此一审法院分析如下：首先，卢容照提供收款收据证实：2007年12月29日，国宇公司确认收到卢容照借款3000000元，双方在借款时并未就该借款的担保问题进行书面约定，没有证据证实国宇公司、卢容照达成合意确定涉案商品房买卖合同1为上述借款的担保；其次，从时间上分析，国宇公司与卢容照签订涉案商品房买卖合同1的时间为2008年8月8日，并非在借款同一时段，而是借款后发生超过半年之后；最后，国宇公司提供的见证书可证实，国宇公司曾于2007年11月27日与卢容照签订抵押借款合同，国宇公司向卢容照借款5000000元，并约定以国宇公司开发的部分商铺作为抵押，双方于次日即2007年11月28日就商铺作为借款担保签订商品房买卖合同，从反方面分析，如果涉案商品房买卖合同1系作为借款的担保的话，双方依理应就担保问题达成书面协议并在借款交付后立即签订商品房买卖合同，而本案实际情况恰恰相反。综上，一审法院认为，应认定国宇公司与卢容照签订涉案商品房买卖合同1，系用涉案商品房抵扣借款的以物抵债协议，上述以物抵债协议系债务清偿的一种方式，并未违反法律或行政法规的强制性规定，且涉案商品房已经备案登记至卢容照名下，即以物抵债协议已经实际履行，故邓建明要求解除涉案商品房买卖合同并确认涉案商品房属邓建明所有，理据不足，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回邓建明的诉讼请求。案件受理费9599元，由邓建明负担。
二审期间，邓建明、卢容照均未向本院提交新的证据。国宇公司向本院提交如下证据：1.借款合同；2.（2009）中二法黄民一初字第495号民事判决书；3.日记账表格两页；4.付款凭证（进账单、支票存根、付息银行流水）；5.对账立据。经庭审质证，邓建明对上述证据的真实性、合法性及关联性均确认。卢容照对证据1的真实性、合法性确认，但对其关联性不予确认；对证据2的真实性、合法性及关联性均确认；对证据3、证据5的真实性不予确认；对证据四中金额为4650000元及250000元的进账单真实性、合法性、关联性均确认，对其他进账单及支票存根真实性均不确认。
一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案中，邓建明以国宇公司向其出卖涉案房屋后，又通过与卢容照签订商品房买卖合同的方式将该房屋出售给卢容照，损害其合法权益为由，提起本案诉讼，主张解除国宇公司与卢容照签订的商品房买卖合同，并请求法院确认其为涉案房屋的所有权人。根据一审查明事实可知，涉案房屋现备案登记至卢容照名下。根据不动产物权依照登记取得的原则，邓建明并未取得涉案房屋的所有权。邓建明享有的系其对于国宇公司的债权请求权，该请求权发生的基础系邓建明与国宇公司签订的商品房买卖合同。因邓建明享有的上述债权请求权属于相对权，相对方为国宇公司，其虽然可依据该债权请求权请求国宇公司继续履行双方之间的商品房买卖合同或承担相应的违约责任。但邓建明并非国宇公司与卢容照签订的商品房买卖合同的合同主体，其在本案中享有的债权请求权亦具有相对性。故邓建明依据其享有的债权请求权主张解除或撤销国宇公司与卢容照签订的商品房买卖合同，理据不足，本院不予支持。此外，邓建明关于确权的诉求实际上属于其与国宇公司签订的商品房买卖合同的合同履行问题，其诉求将涉案房产确权至其名下，理据不足，本院亦不予支持。邓建明可依据其与国宇公司签订的商品房买卖合同，另案向国宇公司主张权利。
综上所述，上诉人邓建明的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9599元（邓建明已预交），由邓建明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 张欣琪