北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第01334号
原告ＸＸ，女，1956年7月17日出生。
委托代理人高鹏，北京市中坤律师事务所律师。
被告王丹，女，1980年9月30日出生。
委托代理人杨殿芳，北京市诺恒律师事务所律师。
委托代理人张涛，北京市诺恒律师事务所实习律师。
被告北京城市开发集团有限责任公司，住所地北京市西城区复兴门内大街156号，企业注册号110000005013549。
法定代表人杨文侃，董事长。
委托代理人段治平，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人王明譞，北京市康达律师事务所实习律师。
被告北京方庄物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区方庄住宅区芳群园二区12号楼，企业注册号110106005044065。
法定代表人倪平，董事长。
委托代理人孙鸿宾，男，1965年10月14日出生，该公司工程部经理，住北京市丰台区。
原告ＸＸ与被告王丹、北京城市开发集团有限责任公司（以下简称城开集团公司）、北京方庄物业管理有限责任公司（以下简称方庄物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ及其委托代理人高鹏，被告王丹的委托代理人杨殿芳、张涛，城开集团公司的委托代理人段治平、王明譞，方庄物业公司的委托代理人孙鸿宾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ诉称：我是北京市丰台区105号房屋的所有权人，王丹是北京市丰台区206号房屋的所有权人，我们是楼上楼下邻居关系。城开集团公司系房屋的开发售房单位，方庄物业公司系小区的物业服务单位。我的房屋近年来一直出租，每月租金8500元。
2014年10月5日，我的房屋临厨房的卧室顶部开始漏水，我向物业报修后，10月8日，物业工程部工作人员到现场发现是厨房的主水管顶部处漏水，但更换该处的主水管必须在206号房屋的房屋中进行施工。后物业公司联系王丹，但其明确表示拒绝配合施工。之后，我房屋的漏水越来越严重，并导致厨房、卧室、门厅等地方大量进水，房屋的墙体和大多数附属设施均被严重损坏。由于房屋无法修复，无法进行居住使用，租户要求退租，我退还了租金，且之后房屋一直未能再次出租。上述问题出现后，我要求物业公司确定漏水的真实原因，但物业公司与王丹相互推诿，拒绝承担房屋的漏水责任。
同时，我房屋从城开集团公司购买取得，其提供的房屋和附属设施应保证我的人身财产安全。方庄物业公司既然收取了我交纳的物业服务费，应对房屋履行正常的维护、维修等义务。而且，鉴于漏水点是从王丹房屋地板处漏下，其应履行配合义务，并积极配合物业单位确定漏水的原因和维修工作，而其却故意拒绝物业单位的检查和维修，导致该房屋漏水在长达一个多月的时间内无法被查实和修复，其行为明显导致我经济损失的进一步扩大和加重。鉴于三被告对我的损失均有一定责任，且无法达成一致赔偿意见，故诉至本院，请求法院依法判决三被告连带赔偿，1、房屋装修损失（以评估作价为准），2、房屋租金损失86983元，3、诉讼费及评估费。
被告王丹辩称：漏水与我方不存在任何联系，我方不是侵权主体，我方家里不存漏水问题，对方家中漏水不是我方所致，其主张装修损失与漏水没有直接联系，故我方不应承担损失费用。同时，对方主张损失没有标准，房屋租金不属于直接损失，且受损部位不是房屋全部，现对方依照全部房屋主张房屋租金没有事实依据，而且其主张的租金费用过高，我方不认可。此外，对方所述不属实，我方没有不配合，事实上，我方已经配合将事故处理完毕。另外，根据法律规定，对方有义务避免损失扩大，但对方未采取措施避免损失扩大。
被告城开集团公司辩称:涉案房屋不存在质量问题，超过了保修期限，防水最多不超过五年，这在房屋质量工程保修办法中有规定。此外，我方不清楚漏水情况，且不存在任何侵权行为，故不应承担赔偿责任。
被告方庄物业公司辩称：不认可对方在起诉书中关于我方的事实理由，我方没有推诿。2014年10月8日，对方来找我方，我方说先维修，对方说不谈维修，谈赔偿损失。从10月9日起，我们公司的员工轮流查漏水原因，多次过去，也去过楼上。楼上说其家中不漏水，与其无关，后楼上就不接待我们了。我和对方一起找过居委会和片警，因为是暗埋管，不知道是不是暗埋管漏水，后我们进行了六七次协调，因为只有自来水上水管跟我们有关系，其他的与我方无关。后居委会和王丹也有了接触，后又报了警，商议结果是把暗埋管给拆开，而在10月底我方拆除水管的前一周，房屋就不漏水了。如果是我们公司的问题，就会越漏越厉害，我方拆除旧管，更换了新管，但没发现旧管有漏水。在此过程中，我方积极打电话联系，负责了维修，而且在不漏水后仍进行了维修。
此外，我方只是物业服务企业，不是执法机关，所有修理需业主配合。我方各部门对此次漏水做了大量工作，且经各部门调解，并无不作为，且漏水和我方也无关。综上，不同意对方的诉讼请求。
经审理查明：105号房屋的产权人为ＸＸ，系其在2002年9月23日与城开集团公司签订《商品房买卖合同》购买，该房屋的建筑面积为125.54平方米，206号房屋登记的产权人为王丹，位于105号房屋楼上，由方庄物业公司为前述房屋所在小区提供服务管理服务。
2014年12月1日，方庄物业公司出具证明一份，内容为，开阳区六区一号楼105房（产权人：**）自2014年10月5日起发现临厨房的卧室房顶漏水。10月8日上午报物业工程部检查。检查人员发现厨房的主水管顶部楼板在滴水。10月13日物业工程部说：需要更换厨房主水管，必须经过楼上206房（业主：王丹）同意方可施工，但该户拒绝配合。注：自10月8日起漏水越来越严重，厨房、卧室地面出现大量漏水，而且厨房、卧室、门厅的墙体侵泡严重。11月11日经民警、居委会多方努力，楼上206房（业主：王丹）同意配合换水管。同年，11月11日，北京市丰台区右安门街道开阳里第四社区居民委员会出具入户记录，内容为，105居民ＸＸ反映自家墙体漏水，要求社区入户查看情况。社区干部联合社区片警于10月8日入户查看，墙体几处有水印，并于当日到206实地查看漏水情况，206家中无人。2014年10月21日，物业工程部主任孙洪斌联系社区，能否与206住户王丹商量漏水维修的事宜。社区与206业主联系后，住户称自己不在家，暂不能入户查看是否漏水情况。24日，105居民ＸＸ再次要求社区入户。社区干部入户，见地面有水。2014年11月5日、11日，105居民ＸＸ再次要求社区入户。社区干部、片警、物业入户，见105地面有水。通过努力与206业主协商同意进屋维修，11日当天物业进行了维修，未发现206地面有水。
此外，ＸＸ提交照片一组，证明其房屋因漏水被泡情况；提交房屋租赁协议以及银行明细，证明因漏水导致房屋无法对外出租（每月租金8500元），产生租金损失。王丹提交照片，证明ＸＸ曾将其房屋出租用于汗蒸，主张可能会对管道进行改造，且空气潮湿引发墙体发霉；提交租房合同以及护照，证明其当时并未居住在206号房屋。方庄物业公司提交维修任务单，证明其公司于2014年11月12日、17日，分别派人到105号，更换1到2层上水主管，更换立管主节门。
审理期间，本院依法到105号房屋、206号房屋进行勘验，制作勘验笔录并拍摄照片。方庄物业公司维修中心负责人代松延出庭作证，其陈述了到现场维修时的漏水情况及采取措施。关于漏水点，ＸＸ及方庄物业公司认可漏水点为105号房屋厨房主水管顶部楼板，王丹及城开集团公司对此不确定。
庭审中，根据ＸＸ申请，本院依法委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对105号房屋的漏水原因进行鉴定，该中心于2015年6月出具鉴定说明函明确，涉案房屋现场已修复，因鉴定材料不完整、不充分，根据《司法鉴定程序通则》第十六条，无法受理此项鉴定。此外，根据ＸＸ的申请，本院依法委托北京科正资产评估有限责任公司对涉案房屋漏水导致装修损失进行了评估，该公司出具评估报告书，其中包括评估明细表，经评估105号房屋装修损失价值共计为8030元，评估费3000元。
上述事实，有双方当事人的陈述、房屋产权证、房屋租赁协议、银行明细、租房合同、护照（复印件）、维修任务单、证明、入户记录、鉴定说明函明确、评估报告、发票、照片在案为证。
本院认为：公民、法人的合法权益依法受法律保护。根据本案案情和现有证据，本院可以认定，105号房屋厨房的主水管顶部楼板曾发生漏水，并导致该房屋部分被泡，造成损失。现ＸＸ诉至本院要求对损失进行赔偿，并无不当。具体如何赔偿，赔偿多少本案需解决以下几个主要问题。
一、漏水原因问题。因鉴定材料不完整、不充分，导致对漏水原因的鉴定未被受理，进而无法通过鉴定机构直接认定漏水原因。在此种情况下，为损失进行救济，本院需根据本案案情和现有证据，对漏水原因予以综合认定。本案中，物业公司、社区居委会出具了相关证明，且物业公司现场施工人员作为证人到庭陈述了意见，本院依法到现场勘验，并拍摄照片，结合双方陈述以及本案案情，本院可以认定，漏水并非来自105房屋自身，发生漏水的为自来水管道，漏水部位系105号房屋厨房主水管顶部楼板等事实，在此基础上，综合考虑本案现有证据和案情，并结合漏水的生活常识等，本院可以认定漏水源自105号房屋楼上，为自来水管道事故所导致。而在本案中，王丹主张水渍系ＸＸ出租经营汗蒸所产生，但从漏水情况以及漏水产生棚顶以及墙面的痕迹来看，王丹的该项主张缺乏事实依据，本院对其该项意见不予采纳。
二、责任问题。首先，王丹为206号房屋的产权人，该房屋位于105号房屋楼上，基于前述漏水原因的综合判断，王丹应承担责任。而且，虽然王丹主张其未在206号房屋居住，且最后配合了维修，但从物业公司、居委会证明以及当事人陈述意见等来看，从2014年10月5日ＸＸ报修漏水，物业、居委会、片警多次与王丹联系维修事宜，王丹实际知晓漏水情况，而直到11月11日其同意配合换管，已经过去近一个月时间，王丹存在未及时配合检修、维修的情形，导致漏水损失的扩大，亦应承担相应责任。其次，方庄物业公司作为物业管理专业单位，其在ＸＸ漏水报修后，及时到现场并进行了协调、维修和处理，尽到了物业维修的职责，但因其对自来水管道有管理、维护、维修的义务，通过本案来看，其在自来水管道管理中存在未尽到充分职责的问题，故其应当承担一定的责任。再次，鉴于105号房屋损失系管道漏水导致，而非房屋本身质量等问题，且购买房屋至今已经十余年，故对ＸＸ要求城开集团公司承担责任的诉讼请求，本院依法不予支持。最后，王丹主张ＸＸ未采取措施，避免损失扩大，但从本案证据来看，ＸＸ作为105号房屋产权人，在漏水发生后，及时进行了报修，并积极联系、协调物业、居委会、片警以及楼上，对漏水问题进行解决，因此，王丹的该项意见缺乏事实依据，本院对此不予采纳。至于责任的具体分担，本院考虑本案案情和现有证据，按照相关法律规定，对责任方之间的责任依法酌情予以确定。
三、损失问题。房屋装修损失方面，根据对现场勘验以及鉴定机构鉴定情况，并结合双方当事人陈述以及漏水发生常识综合判断，本院认为，现不能认定105号房屋阳台损失为此次漏水事故所引发，故对ＸＸ的该项主张，不予认定。而对于鉴定报告中的除该部分之外的其他损失范围，本院依法予以认定，具体损失价值，应以鉴定报告为准。租金损失方面，鉴于ＸＸ此前将房屋对外出租，漏水发生导致无法对外出租，确会发生租金损失，但具体赔偿租金损失数额，本院根据房屋居民用房性质、受损情况、租金市场行情、合理期间等因素，依法酌情予以确定。因此，对ＸＸ要求赔偿装修损失、租金损失的诉讼请求，本院依法酌情予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决如下：
一、王丹于本判决生效后十日给付ＸＸ房屋装修损失七千零三十八元，租金损失一万六千二百元。
二、北京方庄物业管理有限责任公司于本判决生效后十日给付ＸＸ房屋装修损失七百八十二元，租金损失一千八百元。
三、驳回ＸＸ的其他诉讼请求。
案件受理费二千一百七十五元，由ＸＸ负担一千五百八十四元（已交纳），由王丹、北京方庄物业管理有限责任公司分别负担五百三十二元、五十九元（均于本判决生效后七日内交纳）；评估费三千元，由王丹、北京方庄物业管理有限责任公司分别负担二千七百元、三百元（均于本判决生效后七日内交纳）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 魏洪杰
人民陪审员 候佩秋
人民陪审员 白求琳
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 李书聪