广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第2066号上诉人（原审原告）徐勇，男，汉族，1969年11月9日出生，住广州市东山区。委托代理人张小勇，广东国政律师事务所律师。委托代理人廖嘉俊，广东国政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）广州从化珠光投资有限公司，住所地。法定代表人黄佳爵，该公司总经理。委托代理人贺敏哪、陈国雄，该公司员工。上诉人徐勇因与被上诉人广州从化珠光投资有限公司（以下简称珠光公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2013）穗从法房初字第478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。徐勇于2013年11月4日向原审法院提起诉讼称：2011年2月24日徐勇与珠光公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》。约定了房屋交付收楼标准及迟延办理房产证的违约责任，珠光公司应当在2011年12月31日前将该房屋交付给徐勇使用，珠光公司应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为徐勇办妥产权登记，并将以徐勇为产权人的房地产权证交付给徐勇。合同签订后，徐勇依照合同约定向珠光公司支付了全部的房屋价款及房屋契税、印花税等相关税费。根据合同约定，珠光公司最迟应当在2012年11月2日前将徐勇所购房屋的房地产权证办好并交付，但珠光公司违反合同约定，迟迟未将房地产权证办好交付徐勇。请求判令：1、珠光公司立即为徐勇办理所购房屋的房地产权证并交付给徐勇；2、珠光公司从2012年11月3日起至珠光公司为徐勇办妥房地产权证并交付徐勇之日止，每日按房屋总价款的万分之一向徐勇支付逾期办证违约金（暂计至2013年10月11日的违约金为114356元）；3、本案诉讼费由珠光公司承担。珠光公司向原审法院辩称：根据合同附件七补充协议第九条约定，最后办证期限是2014年2月13日，现未到办证期限，因此，我方不存在违反合同逾期办证的情况，徐勇所诉违约金的计算方式也与合同约定不符。原审法院认为，徐勇与珠光公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，内容合法，是有效合同。徐勇与珠光公司、广州珠光物业管理有限公司签订的《协议书》，就逾期交楼问题已经达成一致意见，除协议中约定的赔偿外，徐勇不得再追究珠光公司逾期交楼的问题及逾期交楼引发的责任问题，珠光公司以支付赔偿款为对价，取得了珠光公司对实际交楼日为2013年2月19日的认可。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七约定，珠光公司应当在该商品房交付之日起360天内到房地产登记机构为徐勇办妥产权登记，合同与附件不一致之处，以附件约定为准。综上，原审法院认为应按实际交楼日期及附件的约定来计算珠光公司办证的期限及逾期办证的违约责任。珠光公司已于2013年2月19日将徐勇购买的房屋交付给徐勇使用，按合同附件约定珠光公司应自2013年2月19日起360天内到房地产登记机构为徐勇办妥产权登记。现还未到期，故珠光公司未违约。因此，徐勇要求珠光公司立即为徐勇办理房产证并从2012年11月3日起要求珠光公司支付逾期办证违约金的主张，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，原审法院于2014年1月13日作出判决：驳回原告徐勇的诉讼请求。本案受理费1394元，由原告徐勇负担。判后，徐勇不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定的交楼时间是错误的，办理案涉房屋房地产权证的期限应以房屋买卖合同约定的最迟交楼时间为准计算，退一步说，也应以协议书中确定的2012年8月15日为准计算，原审法院片面地以业主收楼表格的签署时间来计算办证期限，明显属认定事实不清，导致错误判决。据此请求：一、撤销原审判决；二、判决珠光公司立即为徐勇办理所购房屋的房地产权证并交付给徐勇；三、判决珠光公司向徐勇支付2013年12月31日前的逾期办证违约金33340.28元，从2014年1月1日起至珠光公司为徐勇办妥房地产权证并交付徐勇之日止，每日再按房屋总价款的万分之一向徐勇支付逾期办证违约金；四、判令由珠光公司承担一、二审诉讼费用。珠光公司答辩称：第一，原审判决查明事实很清楚，应予以维持。第二，原审判决查明，当时徐勇要求立即交付房地产权证的时间点，按照合同约定还没有到办证期限，所以对方的诉讼请求被驳回，二审应按照当时的事实，坚持当时判决。第三，我方实际交楼时间是2013年2月19日，按照合同办证时间应当至2014年2月13日，但补充协议第9条约定，徐勇应把所需资料交给我司，包括房地产转移登记申请表、房地产预告登记证明，合同正本原件、发票，除了资料以外还需要徐勇缴清所有房款差额。对方已知道办证所需资料，我方不应另行通知，但是徐勇并没有交齐资料。本院经审理查明，2011年2月24日，徐勇与珠光公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同编号为201102146668，约定：徐勇向珠光公司购买从化市街口街珠光·流溪御景花园山语三街（自编）C16幢101房；该商品房以整幢出售，总金额3334028元；珠光公司应在2011年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付徐勇使用；珠光公司应在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为徐勇办妥产权登记，并将以徐勇为产权人的房地产权证交付徐勇；如因珠光公司未履行相关义务造成徐勇不能按本合同上述约定期限办妥并取得《房地产权证》的，珠光公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向徐勇支付违约金，逾期时间达到120日的，徐勇有权自该120日届满之日起半年内解除合同。徐勇要求继续履行合同的，合同继续履行，珠光公司应当自逾期之日的次日起至徐勇实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向徐勇支付违约金等。上述合同附件七补充协议第9条约定：珠光公司应当在该商品房交付之日起360天内到房地产登记机构为徐勇办妥产权登记，珠光公司交件后，因政府或徐勇原因导致延迟出证的，珠光公司不承担责任。珠光公司逾期办证的，从逾期之日起，未满一年的，以一年总额不超过已付房款的1%为基数，按照实际迟延天数向徐勇支付违约金，每满一年珠光公司按已付房款的1%向徐勇支付违约金，逾期超过一年的，徐勇有权提出退房，珠光公司按已付房款的1%赔偿徐勇损失，并将徐勇已付房款退还给徐勇。第16条约定，本合同中所有0.05%的违约金比例均调整为0.01%。第20条约定，本合同与附件不一致之处，以附件约定为准。2011年6月1日，珠光公司向徐勇出具购房发票，金额为3334028元。2012年9月28日，珠光公司、徐勇、广州珠光物业管理有限公司签订《协议书》，约定对于徐勇购买珠光公司开发的珠光·流溪御景花园山语三街C16栋101单元逾期交楼的问题，珠光公司向徐勇补偿64000元，补偿的金额作为徐勇向广州珠光物业管理有限公司缴交的该房产自2012年8月15日起至2018年8月14日止的物业管理费（包括车位管理费），由珠光公司直接向广州珠光物业管理有限公司支付，本协议签订后，珠光公司除本合同约定的补偿外，不再就房产逾期交楼的问题承担其他任何责任，徐勇不得就该房产逾期交楼引发的责任再向甲方要求任何赔偿等。2013年2月19日，徐勇签署收楼表格、收楼物品移交清单，确认接收珠光·流溪御景花园山语三街C16栋101单元。二审期间，徐勇提交其妻子与珠光公司工作人员的手机短信记录，拟证明其已交齐办证资料，由于珠光公司在一审期间并未抗辩未收到办证资料，故未在一审期间提交。徐勇对于办证时间为360天没有异议。对于补充协议中约定的逾期办证违约责任也没有异议。本院认为，关于办理房地产权证的期限应从何时起算的问题，徐勇与珠光公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》办证条款中的“商品房交付之日”应指案涉房屋实际交付之日，而非徐勇主张的合同约定最迟交付房屋之日，理由是，最迟交付房屋之日为确定的日期，如以此为起点计算办证期限，则应约定确定的日期作为最迟办证日期。因此，徐勇上诉主张办证期限应以合同约定的最迟交楼时间起算，理据不足，本院不予支持。关于案涉房屋交付日期，原审法院以徐勇签署收楼表格、收楼物品移交清单的时间认定案涉房屋于2013年2月19日交付，并无不当。徐勇以其与珠光公司、广州珠光物业管理有限公司三方签订的《协议书》中约定的物业管理费起算时间为由主张交付日期，理据不足，本院不予支持。双方当事人已通过补充协议约定珠光公司应在该商品房交付之日起360天内办妥产权登记，由于案涉房屋于2013年2月19日交付，故双方约定办妥房地产权证的期限已于2014年2月13日届满。珠光公司在一审期间并未就徐勇未提交全部办证所需资料提出抗辩，亦未在二审期间举证证明因徐勇未交齐办证资料而导致无法办理房地产权证，故自2014年2月14日起珠光公司应承担逾期办理房地产权证的违约责任。根据合同附件七补充协议约定，珠光公司逾期办证的，从逾期之日起，未满一年的，以一年总额不超过已付房款的1%为基数，按照实际迟延天数向徐勇支付违约金，每满一年珠光公司按已付房款的1%向徐勇支付违约金；合同中所有0.05%的违约金比例均调整为0.01%。因此，珠光公司应承担的逾期办证违约金标准为每日按该商品房总价款3334028元的万分之一计算，自逾期之日起未满一年的以一年总额不超过已付房款3334028元的1%为限，每满一年珠光公司按已付房款3334028元的1%向徐勇支付违约金。综上所述，原审判决认定事实清楚，处理并无不当，但基于二审期间新的事实发生，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省从化市人民法院（2013）穗从法房初字第478号民事判决；二、广州从化珠光投资有限公司于本判决发生法律效力之日起三个月内协助徐勇办理从化市街口街珠光·流溪御景花园山语三街（自编）C16幢101房的房地产权证；三、广州从化珠光投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付自2014年2月14日起至判决生效之日止的逾期办证违约金，自判决生效之日起至房管部门出具从化市街口街珠光·流溪御景花园山语三街（自编）C16幢101房的房地产权证﹤http：／／146.4.1.105／claw3／ApiSearch.dllShowRecordTextDb=fnl&Id=96&Gid=119627751&ShowLink=false&PreSelectId=193426472&Page=4&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined﹥之日止的违约金于每月10日前逐月支付（每日按该商品房总价款3334028元的万分之一计算逾期办证违约金，自逾期之日起未满一年的以一年总额不超过33340.28元为限，每满一年按33340.28元支付）。四、驳回徐勇的其他诉讼请求。款书》，其中院是否欠交金，将无偿归甲方所有，并赔偿双倍年________________________________________________________________________________________________如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照原审判决执行；二审案件受理费2687元，由徐勇负担1297元，由广州从化珠光投资有限公司负担1390元。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  黄春成代理审判员  陈慧芳二〇一四年八月七日书 记 员  郝 烨