四川省汉源县人民法院民 事 判 决 书（2014）汉民初字第898号原告汉源县川雅黎市场开发服务有限公司。法定代表人徐小平，系该公司经理。住所地：汉源县新县城。委托代理人（特别授权）尚卿，系四川同兴律师事务所律师。被告汉源县黎红发展商务有限公司。法定代表人李伟。住所地：汉源县新县城。委托代理人牟崇钦，男，生于1965年10月12日，住汉源县，系汉源县黎红发展商务有限公司总经理。委托代理人（特别授权）赵纪川，系四川兆盛律师事务所律师。原告汉源县川雅黎市场开发服务有限公司（以下简称川雅黎公司）诉被告汉源县黎红发展商务有限公司（以下简称黎红公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月21日立案受理后，依法组成合议庭于2014年5月5日公开开庭进行了审理。原告川雅黎公司的委托代理人尚卿，被告黎红公司的委托代理人牟崇钦、赵纪川到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告川雅黎公司诉称：2011年4月22日，原、被告经协商签订一份《新县城黎红环湖路农贸市场租赁合同》，合同约定：被告将座落于新县城1号支路约3090平方米的农贸市场用地整体承包给原告投资经营管理；租赁期限为15年；由原告垫资修建，产权属被告所有；甲方负责为乙方办理土地的使用和市场相关一切手续。合同签订后，被告要求原告立即修建，原告遂按约定自筹资金将市场建成，即现在的富林农贸市场。建设总投资经审计为6011610元。原告并为被告垫付了工程设计费48000元、工程量清单及招投标控制价费用25978元、竣工结算及审计费用34611元，合计108589元。2014年1月，原告才得知该市场用地的土地使用权人为汉源县国资公司、汉源县供销社，而不是被告。在国资公司及供销社、汉源县人民政府的多次会议纪要中已明确载明该市场的建设主体为国资公司、供销社，不是被告。而被告隐瞒事实私自与原告签订的租赁合同，没有得到国资公司的许可，不符合国有划拨土地使用权流转的合法程序，损害了国家利益。在国资公司发现并要求被告依法尽快处理后，被告仍然未告知原告实情，不依法确认合同无效。原告认为，原、被告双方签订的租赁合同违反了我国土地管理法规，损害了国家利益，依法应属无效合同。在合同无效后，应根据双方过错分担造成的经济损失，而被告隐瞒事实与原告签订合同，其过错责任较大，应承担80%以上责任；原告在签订合同时未尽充分注意义务，但由于当时新县城建设情况复杂，现考虑到诉讼成本，原告可自行承担20%的责任。原告为建设市场投资6011610元，至今未收回分文，该投资属原告因无效合同遭受的经济损失，应由原、被告双方按上述责任比例分摊。对原告垫付的工程设计费、工程量清单及招投标控制价费用、竣工结算及审计费用108589元，应由建设业主承担，被告应返还原告。请求法院：1、确认原、被告双方于2011年4月22日签订的《新县城黎红环湖路农贸市场租赁合同》为无效合同；2、判令被告给付因其过错致合同无效给原告造成的经济损失480万元，给付原告为被告垫付的工程设计费48000元、工程量清单及招标控制价费用25978元、竣工结算及审计费用34611元，合计4908589元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告黎红公司辩称：一、《新县城黎红环湖路农贸市场租赁合同》的性质。从起诉的事实和理由来看，原告误将《租赁合同》认定为《土地使用权转让合同》或者《合作开发房地产合同》，故原告认为“不符合国有划拨土地使用权流转的合法程序”以及“损害了国家利益”。因此有必要对合同的性质予以认定。本案双方签订的合同是租赁合同，只是比较特殊，一是合同签订时房屋尚未建成；二是原告对租赁房屋支付的对价包括承担房屋修建。实际上该类合同系对在建工程的一种经营行为。通过预收租金的方式获取建设资金，以完成房屋建设，对于尚未建成的房屋的出租应当定性为房屋预租合同，但仍然属于租赁合同。二、本案所涉租赁合同的效力。被告认为双方所签合同不存在法定无效的情形。1、被告没有欺诈行为。从证据看，原告早已知晓建设主体并非黎红公司，原告在签订租赁合同时就已经明知该市场本为国资公司及供销社合资建设，由供销社作为建设主体，后由被告牵头建设。2、双方没有恶意串通。双方均认可建成后资产不可能归某一方所有。本案系租赁合同，不涉及到土地流转的问题，因此不涉及损害国家、集体、第三人或者社会公共利益。3、双方签订的租赁合同未违反法律法规的效力性强制性规定。虽然被告非土地使用权人，也非建成后房屋的所有权人，但被告在签订租赁合同前已经得到供销社的许可，事后也得到国资公司的许可，在此情况下，被告作为供销社的资产管理公司可以作为租赁合同的一方当事人签订合同，合同主体适格。三、原告提出的经济损失无法律依据。双方签订的租赁合同合法有效，合同有效的前提下，被告无违约行为，就不存在损害赔偿。综上，原、被告之间签订的系租赁合同，不涉及土地流转，未损害国家、集体、第三人或者公共利益，不具备法定无效情形，被告无违约行为，原告的索赔无法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告川雅黎公司主要从事对农产品市场内交易摊位、交易秩序的管理。被告黎红公司系汉源县供销合作社联合社设立的资产管理公司，主要负责社有资产和其他经营管理。2010年12月5日，因汉源县新县城建设，汉源县人民政府通过汉府阅（2010）89号会议纪要决定，汉源县富林农贸市场（即黎红环湖路农贸市场）的迁建，由汉源县国有资产经营有限责任公司、汉源县供销合作社联合社合资建设农贸市场，项目建设业主为汉源县供销合作社联合社。2011年4月20日上午，汉源县供销合作社联合社召开党委专题会议，讨论决定新县城菜市场修建工作。会议决定建设方式由汉源县供销合作社联合社设立的黎红发展商务有限责任公司负责，黎红商务有限责任公司作为市场建设业主。2011年4月22日，被告黎红公司为甲方与作为乙方的原告川雅黎公司签订了《新县城黎红环湖路农贸市场租赁合同》，合同载明，甲方将座落在新县城萝卜岗1号支路约3090平方米的农贸市场用地整体承包给乙方投资经营管理。双方达成如下协议：“一、租赁时间：15年，租期从2012年1月1日至2026年12月31日。…….三、甲方完善市场场平后交给乙方垫资修建，垫资修建工程总投资180万元，建成后资产属甲方所有。四、租金及租金交纳方式：乙方每年向甲方交纳农贸市场租金12万元，每年租金用于抵扣乙方为甲方垫资修建的工程款和设施设备款。…….六、乙方是独立的经营核算实体，租期内乙方自主经营、自负盈亏、独立承担民事经济责任，乙方须有齐备的相关经营行政许可证照，依法经营，一切税费自行承担。七、在租赁期内甲方负责为乙方办理土地的使用和市场相关一切手续。......”。合同签订后，原告川雅黎公司开始垫资修建富林农贸市场即新县城黎红环湖路农贸市场。2011年11月9日，汉源县供销合作社联合社与汉源县国有资产经营有限责任公司召开会议，专题研究双方合作经营市场有关事宜，并形成纪要。会议决议表明：汉源县国有资产经营有限责任公司和汉源县供销合作社联合社一致认可汉源县黎红发展商务有限公司与汉源县川雅黎市场开发服务公司签订的《新县城黎红环湖路农贸市场租赁合同》，同意以租赁合同中约定的方式对该市场进行投资建设。会议还明确了该市场暂由汉源县供销合作社联合社具体经营管理。市场建成后，原告川雅黎公司于2012年1月1日开始经营新县城黎红环湖路农贸市场。现原告川雅黎公司以新县城黎红环湖路农贸市场用地的土地使用权人为汉源县国有资产经营有限责任公司和汉源县供销合作社联合社，而不是被告黎红公司，被告隐瞒事实与原告签订合同为由诉至本院，要求确认双方签订的租赁合同无效，并赔偿原告的经济损失。上述事实有原、被告提交的企业法人营业执照、新县城黎红环湖路农贸市场租赁合同、汉源县人民政府汉府阅（2010）89号会议纪要、汉源县供销合作社联合社会议纪要、2011年1月9日汉源县供销合作社联合社与汉源县国有资产经营有限责任公司会议纪要、富林农贸市场修建相关手续，以及汉供发（2007）32号、41号、雅府发（2011）11号关于供销社体制改革企业兼并重组文件，有汉源县国有资产经营有限责任公司、汉源县供销合作社联合社向本院提交的关于富林农贸市场有关情况的说明、本院对汉源县国有资产经营有限责任公司经理任明浩的调查笔录等在案证实。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。本案双方当事人争议的焦点是被告黎红公司与原告川雅黎公司所签订的《新县城黎红环湖路农贸市场租赁合同》的效力性。从本院查明的事实看，新县城黎红环湖路农贸市场是汉源县新县城建设重点工程，汉源县人民政府通过汉府阅（2010）89号会议纪要决定，汉源县黎红环湖路农贸市场迁建，由汉源县国有资产经营有限责任公司、汉源县供销合作社联合社合资建设农贸市场，项目建设业主为汉源县供销合作社联合社。而被告黎红公司系汉源县供销合作社联合社设立的资产管理公司，主要负责社有资产和其他经营管理。在原、被告双方签订租赁合同前，汉源县供销合作社联合社已召开党委专题会议，授权被告黎红公司作为黎红环湖路农贸市场建设业主。因此，被告黎红公司经授权后与原告川雅黎公司订立农贸市场租赁合同并不违反法律规定。且合同订立后，汉源县供销合作社联合社与汉源县国有资产经营有限责任公司召开会议，专题研究双方合作经营市场有关事宜，一致认可原、被告双方签订的《新县城黎红环湖路农贸市场租赁合同》，同意以租赁合同中约定的方式对该市场进行投资建设，并由汉源县供销合作社联合社暂时经营管理。被告黎红公司将黎红环湖路农贸市场交由原告川雅黎公司垫资修建并经营，采用租赁租金抵扣农贸市场建设资金的方式，属一种经营管理模式，不存在将国有划拨土地使用权违规流转的情形。综上，原告川雅黎公司与被告黎红公司订立的《新县城黎红环湖路农贸市场租赁合同》合法有效，原告川雅黎公司要求确认合同无效的请求不符合法律规定，其陈述的事实理由与本院查明的事实不符，且无相应证据证实，本院不予支持；其要求赔偿经济损失的诉讼请求，属依附于合同无效的请求，本院亦不予支持。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告汉源县川雅黎市场开发服务有限公司的诉讼请求。本案案件受理费46069元，由原告汉源县川雅黎市场开发服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审 判 长  胡瑞谦审 判 员  刘继萍人民陪审员  许志洪二〇一四年六月十六日书 记 员  王 波附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。