山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终181号
上诉人（原审被告）：李世学。
被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司青岛分公司。
法定代表人：郭宝强。
委托诉讼代理人：郭春雪。
委托诉讼代理人：李艳。
上诉人李世学因与被上诉人中海物业管理有限公司青岛分公司（以下简称中海物业）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初5332号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李世学、被上诉人委托代理人郭春雪、李艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李世学上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人从来无无故缴纳物业费，系被上诉人自己承诺不收物业费，并承诺赔偿损失，后被上诉人不诚信，反悔承诺，但已经超过了诉讼时效。2、因被上诉人管理原因，在2013年1月被上诉人乱开阀门，导致漏水。其房屋全被淹了，屋里被冻成了冰块，一共跑水了两次，在2013年9月才修好。在2013年10月12日才搬入房屋居住。在2013年11月17日到2014年1月12日连续四次跑水。3、一审法院认定上诉人提交的证据不合法真实，不予以确认是错误的。4、请求撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。
中海物业辩称：上诉人暖气阀门开启后漏水事件并非被上诉人的责任，被上诉人并没有违约行为。上诉人无故拖延交纳物业服务费，被上诉人多次以短信、通知单、律师函方式向上诉人告知交纳物业费；上诉人逾期交纳物业服务费，应当承担违约责任。被上诉人按约定提供了物业服务，上诉人应当按约定支付物业服务费用及相应的违约金。
中海物业向一审法院起诉请求：判令李世学支付自2013年3月1日至起诉之日，未按约交纳物业服务相关费用及诉讼费。其中住宅公共性服务费7324元、电梯运行费1464.8元、车位管理服务费3200元，以上合计11988.8元，上述欠费产生滞纳金16811.88元。一审中，中海物业变更车位管理服务费主张，自2014年8月至2016年6月共计23个月，每月80元，共计1840元。
一审中，中海物业提交以下证据：证据1、《前期物业管理服务合同》复印件，证明中海物业为李世学所在小区提供物业服务，该服务合同有效期至李世学所在小区成立业委会并签订合同时止。证据2、业主登记表，证明李世学居住房屋已经交付，应按时交纳物业服务费。证据3、收费通知单、律师催缴函，证明中海物业多次向李世学催缴物业费、电梯运行费及车位费。李世学对证据1不予认可，认为应以李世学手中的《前期物业管理服务合同》原件为准；证据2登记表是伪造的，上面的签字不是李世学的；证据3收费通知单是伪造的，是中海物业自行从系统中打印，律师催缴函李世学不知道。
一审中，李世学向法庭提交以下证据：证据1、《前期物业管理服务合同》，特别之处是合同第二十二条，以此作为要求中海物业承担侵权责任的依据。证据2、催费通知单，该通知单后附有物业费计算方法，证明李世学应自2013年7月开始交纳物业费，因为房屋存在质量问题，中海物业主动给李世学减免四个月物业服务费。证据3、收费通知单，证明中海物业违约，所以中海物业一直没有向李世学索要物业服务费，李世学房屋因为中海物业的工作失误被水泡过四次，造成巨大财产和人身、精神损失，李世学不应向中海物业交纳物业服务费。中海物业对证据1无异议，与中海物业提交的合同是一致的，说明李世学知晓并认可中海物业的收费标准；对证据2、3真实性无异议，证明李世学只交纳了2012年12月至2013年2月共三个月的物业服务费，李世学也保留了催费通知单，证明中海物业向李世学主张过要求其交纳物业服务费；对于催费通知单中载明的李世学尚未交纳2013年7月至2013年12月期间物业管理服务费的问题，中海物业辩称系笔误，应为2013年3月至2013年12月。针对李世学所称的“泡水事件”，中海物业又提交谈话纪要、维修协议、维修补偿协议，证明“泡水事件”已经处理完毕。李世学对中海物业提交的谈话纪要、维修协议、维修补偿协议无异议。
一审法院认定事实：李世学系青岛市市北区×户业主，于2011年8月23日与中海嘉业房地产有限公司（以下简称中海地产）签订《青岛市商品房预售合同》（以下称《预售合同》）购买房屋，房屋登记于李世学名下，建筑面积91.55平方米；2012年10月30日，李世学填写了收楼意见书、住宅小区业主登记表，登记表“进出车辆”栏目中显示有银色×马自达×型轿车一辆。李世学房屋坐落于中海物业服务区域内，中海物业所从事的是对小区内生活垃圾的收集和环境保洁，对共用设施、设备进行维修养护，对庭院绿地进行养护管理，维持小区内公共秩序等活动。按照青岛市物价局、青岛市国土资源局和房屋管理局青价格（2010）85号文件《关于核定清江路F地块（中海●清ＸＸ府）住宅物业项目前期物业服务收费指导标准的通知》和青价房（2007）13号文件《物业服务收费管理暂行办法》所规定的标准，根据《青岛市物业管理条例》和相关文件规定，清ＸＸ府小区的建设单位中海地产通过招标、中海物业中标，中海地产与中海物业签订《前期物业管理服务合同》（以下称《物业合同》），中海地产选聘中海物业对清ＸＸ府小区实行物业服务，向小区内物业业主收取公共性服务费，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅公共性服务费2元/月/平方米，电梯运行费0.4元/月/平方米，车位管理服务费80元/个/月。李世学接收房屋后，向中海物业交纳物业服务费至2013年2月，2013年11月，因李世学户内顶棚漏水，给李世学造成财产损失，李世学多次与建设单位和施工单位接洽、协商有关赔偿事宜，于2014年11月30日形成谈话纪要，同年12月17日达成维修协议，并于2015年7月22日再次签订维修补偿协议，建设单位和施工单位对李世学房屋进行维修并对李世学的经济损失进行了赔偿，但李世学认为该事件系由中海物业引起，中海物业应承担赔偿责任，为此拒绝向中海物业交纳物业服务费。中海物业向法院起诉，要求李世学支付自2013年3月至2016年6月总共40个月的物业服务费8788.8元及滞纳金，自2014年8月至2016年6月共计23个月的车位费1840元。
一审法院认为，对居民小区实行物业管理，是政府倡导的、当前促进城市管理改革、提高城市管理水平的有效措施，它对为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，提高居民的生活环境质量，都起到了促进作用。《青岛市物业管理条例》（以下简称《条例》）规定了：“本条例所称物业，是指已建成并交付使用的城市住宅、公共建筑以及相配套的设备、设施及场地”，李世学的房屋坐落于居民小区内，即为《条例》所称之物业，应受《条例》规定所制约。李世学入住时间小区业主委员会尚未成立，小区内业主应按照中海地产与中海物业签订的《前期物业管理服务合同》的标准向中海物业交纳物业服务费。本案中，双方争议焦点在于：1、李世学是否应当交纳物业服务费；2、交纳期限；3、李世学是否应向中海物业交纳车位管理服务费；4、李世学是否应当承担违约金。首先，李世学入住后，由于中海物业工作人员将李世学楼上住户暖气阀门打开导致漏水，造成李世学的财产损失，但是暖气阀门安装工作并非中海物业实施，中海物业仅系操作人，如果暖气阀门的安装不存在问题，即使中海物业打开了阀门，也不会造成漏水，李世学在漏水事件发生之后，也都是与建设单位和施工单位接洽有关赔偿事宜，中海物业并未参与其中，而且证据显示，李世学与建设单位、施工单位已就房屋损坏的维修和财产损失的赔偿达成了和解协议并已履行完毕，即便李世学对该协议仍然存有异议，也应当通过正当途径向正当主体主张权利，而不应以拒绝向中海物业交纳物业服务费的方式维护自身权益，至于李世学所称依据《前期物业管理服务合同》第二十二条要求中海物业承担责任，证据显示，李世学所称的二十二条是合同附件中的《中海●清ＸＸ府业主临时管理规约》（讨论稿）内容，不能作为责任承担依据，因此，李世学应当按标准向中海物业交纳物业服务费；其次，交纳期限问题，中海物业向李世学主张自2013年3月开始计费，李世学称双方曾因房屋质量问题口头与中海物业达成协议减免4个月的服务费，虽然李世学未能提交达成协议的证据，但是中海物业向李世学发出的催交通知内容显示自2013年7月开始交纳，中海物业提交的证据与李世学的主张能够相互印证，中海物业当庭称系工作人员笔误，该院不予采纳，因此李世学应自2013年7月开始向中海物业补交物业服务费；第三，车位管理服务费问题，虽然李世学在填写入住登记表时注明有一辆轿车进出小区，但中海物业未向法庭提交证据证明与李世学之间就车位使用问题，包括车位位置、使用方式、交费标准等权利义务有过协议约定，因此对于中海物业该部分主张，该院不予支持；最后，违约金问题，《前期物业管理服务合同》中约定从逾期之日起每日按照应交费用千分之三加收滞纳金，该条款实为对违约责任的约定，合同中表述的滞纳金当为违约金，如李世学无正当理由拒不交费，应当承担违约金。李世学自2013年3月开始未交费，户内顶棚漏水发生于2013年11月，李世学在此时间之后未交费系事出有因，可以不视为违约；即便李世学与中海物业有过口头协议减免4个月的服务费，李世学也应当自2013年7月开始交费，因此李世学应承担2013年7月至10月未交费的违约责任，对中海物业其他的违约金主张，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四、《物业管理条例》第四十二条及相关民事法律政策之规定，判决：一、李世学给付中海物业中海物业管理有限公司青岛分公司物业服务费人民币7909.92元（自2013年7月至2016年6月）。二、李世学支付中海物业管理有限公司青岛分公司违约金，以人民币878.88元（219.72元×4个月）为基数，自2013年10月31日至本判决生效之日，按照日千分之三计算。上述一、二项，于本判决生效之日起10日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回中海物业管理有限公司青岛分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币440元，由中海物业中海物业管理有限公司青岛分公司负担人民币254元、李世学负担人民币186元。中海物业已向该院预缴，李世学于判决生效之日起10日内给付中海物业。
二审查明的事实与一审认定事实相同。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。李世学作为涉案房屋业主，其入住时间小区业主委员会尚未成立，小区内业主应按照中海地产与中海物业签订的《前期物业管理服务合同》的标准向中海物业交纳物业服务费。关于李世学入住后，暖气阀门漏水，造成其财产损失的问题，因李世学与建设单位、施工单位已就房屋损坏的维修和财产损失的赔偿达成了和解协议并已履行完毕，因此，李世学不应以此为由拒绝向中海物业交纳物业服务费。因此，一审法院根据本案具体情况判决李世学按标准向中海物业交纳相关期间的物业服务费及违约金并无不当，对此本院予以确认。
综上，李世学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费440元，由李世学承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 骞
审 判 员 杨保国
代理审判员 马 喆
二〇一七年四月十七日
书 记 员 王庆光
书 记 员 郭丹丹