辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终1054号
上诉人（原审原告）：马旭龙，男，1974年5月22日生，汉族，住沈阳市铁西区。
被上诉人（原审被告）：辽宁中海房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路237号。
法定代表人：祝春梅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郑欣，女，1988年8月9日生，汉族。
委托诉讼代理人：刘杰英，男，1957年10月16日生，汉族。
上诉人马旭龙因与被上诉人辽宁中海房地产开发有限公司（以下简称“中海公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0106民初9602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
马旭龙上诉请求：1.请求依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人在原审中已经提供相关证据证明电梯故障发生在2013年1月份，并且在铁西区信访局、霁虹街道办事处、质监局等相关部门均有相关证据证明；2.一审法院认为2013年年度租金已实际支付是上诉人对被上诉人违约行为的认可，认为合同已实际履行是错误的。合同成立之初上诉人就缴纳了全年租金，当时无法预见“电梯故障”的发生；3.众所周知的生活常理无须举证。上诉人做窗帘销售业务，租用的房子在24层楼，由于电梯故障无法使用，严重影响上诉人的经营；4.被上诉人提出电梯在2013年1月份没有发生故障，应当承担相反的举证责任。一审法院并未要求被上诉人承担该项举证责任，并作出了对其有利的判决，一审法院举证责任分配错误。
中海公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。1.答辩人与马旭龙于2013年1月5日口头达成租房协议，答辩人依约将房屋交付给马旭龙，马旭龙已验房无误后居住和使用，现要求我方返还租金差价，没有任何事实和理由。该栋楼两部电梯一直是运行正常，即便维修也是一台一保养，另一部正常运行。电梯维修保养是电梯维修保养公司的责任和义务，电梯管理是该小区物业公司，答辩人并没有相关义务，且马旭龙在租赁期间从未向我方说明过电梯故障；2.马旭龙主张退回押金2000元，但目前马旭龙还未将欠缴的房屋租金给付我方，也未将房屋钥匙交付给我方，因此该项请求不应得到法院支持；3.马旭龙诉答辩人要求赔偿经营损失一说是信口开河，答辩人从不知道对方租用房屋的用途，该房屋也并非经营场所与场地，该项请求完全没有事实及法律依据。
马旭龙向一审法院起诉请求：1.被告返还租金差价款11，520元；2.被告返还租房押金2000元；3.被告赔偿因瑕疵履行合同造成的原告经营损失40,000元；4.被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年1月5日中海公司与马旭龙口头达成了房屋租赁协议，约定马旭龙承租中海公司所有的位于沈阳市铁西区兴工北街64号（C座）24层5号及10号房屋，并约定租期为2013年1月5日至2014年1月4日，年租金为28,800元，支付方式为按月支付，每月支付房租2400元。协议达成后，中海公司依照约定将房屋交给马旭龙使用，马旭龙依照约定交纳了2013年1月5日至2014年1月4日的房租，并交押金2000元。2013年下半年至2014年初电梯多次发生故障，给马旭龙使用造成不便。庭审中，被告自认其已自行更换了门锁，收回房屋对房屋进行使用。
另查明，在（2015）沈中民二终字第1476号案件中，中海公司起诉马旭龙交纳2014年1月4日起欠付的租金，马旭龙的抗辩意见为承租房屋后电梯经常故障无法使用，给其生产经营造成极大不便，是其不支付租金的理由。该判决对马旭龙主张的电梯损坏造成租赁期内无法正常使用的抗辩主张予以相应采纳，对马旭龙应支付的租金金额（2014年1月4日至2014年12月1日）酌定减少40%。本案中马旭龙根据该判决主张2013年1月5日至2014年1月4日期间其已交纳的租金应当按照40%的比例予以退还，理由仍为前案中所指称的相同的电梯故障问题。
一审法院认为，中海公司系涉案房屋的所有权人，马旭龙承租涉案房屋使用，双方构成房屋租赁关系。关于押金应否返还的问题，一审法院认为，中海公司已经自行更换门锁收回房屋，双方的房租租赁合同已实际终止履行，故其应返还原告所缴纳的押金2000元。关于中海公司辩称未核实房屋设施是否损坏以及有无欠缴水电费不应返还押金的问题，被告在庭审中已陈述其收回房屋时房屋设施无损坏，对于是否欠缴水电费，因被告自行收回房屋，未与原告对水电费进行结算，且未提供证据证明原告欠缴的数额，视为其放弃了要求对欠缴水电费进行结算的权利，故对被告的该抗辩理由不予采纳。关于2013年1月5日至2014年1月4日期间马旭龙已交纳的租金是否应当按照40%的比例予以退还的问题，一审法院认为，在2014年1月4日至2014年12月1日马旭龙应交付的租金中，生效判决已采纳马旭龙关于电梯故障的抗辩理由对其尚未交纳的该期间租金酌定减免，本案中原告再次以同一电梯故障问题要求退还已交纳的2013年1月5日至2014年1月4日期间部分租金，一方面原告没有提供证据证明该电梯故障持续两年时间无法正常使用，另一方面双方对第一年租赁阶段的租赁合同已经实际履行完毕，故马旭龙要求将第一年交纳的租金予以部分退还的问题，不予支持。关于原告主张的经营损失的问题，因原告不能提供证据证明经营损失的发生是由于电梯故障所致，故对该诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告辽宁中海房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内向原告马旭龙返还押金2000元；二、驳回原告原告马旭龙的其他诉讼请求。案件受理费1138元，减半收取569元，由被告承担50元，由原告承担519元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人马旭龙与被上诉人中海公司虽形成的是口头租赁协议，但构成事实上的租赁关系，双方对此并无异议，租赁行为合法有效。关于上诉人马旭龙主张2013年1月5日至2014年1月4日期间租金应由被上诉人按照40%比例予以退还的问题。根据马旭龙在一审期间提供的沈阳市霁虹街道办事处出具的《关于调处中海国际群访案有关情况的汇报》记载，“2013年6月和8月，该园区4部电梯先后停运，虽经维保，却带故障运营。12月11日，该园区电梯被区质监局以难以保证人身安全为由封停，给业主出行带来巨大不便。”从以上记载可以看出，在2013年1月5日至2014年1月4日期间，电梯并非是无故障能够保持正常运营状态，无论上诉人租赁房屋是何用途，均对其正常使用造成一定程度的影响，故其要求被上诉人对该期间的租金按照40%比例退还属依法维护自身权益，理由充分，应予支持。被上诉人中海公司虽不是电梯的维保和管理单位，但作为出租人，其有义务保证租赁物的正常使用，根据合同相对性原则，其应当承担返还租金差额的责任。对于其租金损失，可另行向相关权利人主张权利救济。
关于上诉人马旭龙主张因电梯故障赔偿其经营损失的问题。上诉人与被上诉人双方并未签订书面的租赁协议，并未明确约定房屋租赁的实际用途，上诉人据此要求被上诉人承担其经营损失属理由不充分。同时，上诉人虽然提供部分收款收据证明其经营收入，但并不能说明其主张的经营损失与电梯故障之间有必然联系。故对上诉人的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，马旭龙的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0106民初9602号民事判决第一项：“辽宁中海房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内向马旭龙返还押金2000元”；
二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0106民初9602号民事判决第二项：“驳回马旭龙的其他诉讼请求”；
三、辽宁中海房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内向马旭龙退还2013年1月5日至2014年1月4日期间40%租金（28,800*40%=11,520）11,520元；
四、驳回马旭龙的其他诉讼请求。
如未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1138元，减半收取569元，由上诉人马旭龙负担431元，被上诉人辽宁中海房地产开发有限公司负担138元。二审案件受理费1138元，由上诉人马旭龙负担1050元，由被上诉人辽宁中海房地产开发有限公司负担88元。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一七年二月十三日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。