南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）六民再初字第10号
抗诉机关：江苏省南京市人民检察院。
申诉人（原审被告）：南京月光车辆有限公司（下称月光公司），住所地本区长冲街88号。
法定代表人：王雄，月光公司董事长。
委托代理人：史兹保，江苏苏商律师事务所律师。
被申诉人（原审原告）：苏宁云商集团股份有限公司（下称苏宁公司），住所地南京市山西路8号金山大厦1－5层。
法定代表人：张近东，苏宁公司董事长。
委托代理人：田亮，男，苏宁公司职员。
委托代理人：汪晶，女，1982年3月26日出生，苏宁公司职员。
申诉人苏宁公司与被申诉人月光公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年5月27日作出（2008）六民一初字第2783号民事判决，已经发生法律效力。江苏省南京市人民检察院于2011年9月27日对本案向江苏省南京市中级人民法院提出抗诉。江苏省南京市中级人民法院于2011年10月11日作出（2011）宁民抗字第22号民事裁定，指令本院进行再审。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了再审。江苏省南京市人民检察院指派南京市六合区人民检察院检察员刘艳祥出庭支持抗诉。原审原告苏宁公司的委托代理人汪晶，原审被告月光公司的法定代表人王雄及委托代理人史兹保到庭参加诉讼。本案经审判委员会决定，现已审理终结。
2008年10月27日，原审原告苏宁公司诉称，月光公司承租南京市大厂区市场服务中心（下称服务中心）房产，未按合同约定向苏宁公司交纳租金，苏宁电器公司已通知月光公司解除租赁合同。要求确认双方租赁合同已解除，判令月光公司从租赁房屋中迁出，给付租金及违约金计99.8072万元，并赔偿房屋租赁期满后的实际使用费。原审被告月光公司辩称：苏宁公司是单方解除租赁合同。月光公司与南京大厂某某劳动服务公司（下称某某公司）的租赁合同尚未到期，应当继续履行。月光公司承租服务中心和南京市粮食局某某分局（下称粮食局）的房屋已于2008年7月30日迁出，苏宁公司主张的租金只能计算到2008年7月30日，其中某某服饰的租金只能计算到2008年5月9日。
原审查明，2005年9月5日，服务中心与月光公司签订房屋租赁合同，约定月光公司租赁服务中心某某街某某号（某某大厦）房屋二至三楼共7329平方米，租赁期限自2005年9月30日至2008年9月30日；租金90万元，按季度交纳，先交后用，逾期按每日千分之二支付滞纳金；合同履行期内如一方违约，应按年租金20%承担违约责任。2006年8月18日，粮食局与月光公司签订租赁合同，合同约定月光公司承租粮食局在某某大厦二楼东侧约200平方米场地，租赁期限自2006年9月1日至2008年8月31日；年租金为6万元，半年支付一次，先付款后使用。2007年8月1日，某某公司与月光公司签订租赁合同，合同约定月光公司租赁某某公司在某某大厦楼门面房121.68平方米，租赁期限自2007年10月1日至2009年9月30日；租金每年4万元。月光公司租赁上述场地后，又将部分场地转租给某某服饰等承租户。2007年11月9日，苏宁公司以拍卖竞买方式购买某某街某某号某某大厦，并于2008年2月27日取得该大厦所有权证。
原审诉讼中，本院依职权对月光公司给付租金事实进行了调查。服务中心陈述租金收到2007年8月30日，某某公司陈述租金收到2008年6月30日。双方认可欠付粮食局租金起算时间为2008年3月1日。月光公司申请证人张某、陈某出庭作证，二名证人均证明某某服饰于2008年5月9日撤场。苏宁公司自认本案所涉三份租赁合同租赁场地已于2008年10月30日实际搬迁结束。
原审认为，月光公司与服务中心、粮食局、某某公司签订的三份租赁合同合法有效。苏宁公司取得某某大厦所有权后，可依法行使租赁合同中出租人的权利。确认苏宁公司自认的租赁场地实际搬迁结束的事实，苏宁公司主张搬迁的诉请因无事实依据，本院不予支持。原判对三份租赁合同权利义务分别作出了认定。
一、服务中心与月光公司租赁合同的认定。苏宁公司于2008年2月27日取得房屋所有权，此时方能行使出租人的权利，又不能证明取得追索欠租的请求权，欠付租金的起算时间为2008年2月28日；双方当事人在合同履行中未办理任何租赁场地交接手续，更没有就提前解除租赁合同达成一致意见，合同约定的履行期对当事人仍具有约束力，租金的计算应截止到2008年9月30日，遂判决月光公司支付7个月的租金，折算为52.5万元；苏宁公司起诉时已过合同履行期，被告未再实际使用租赁场地，双方权利义务自行终止，苏宁公司要求解除租赁合同已无事实依据，本院不予支持；苏宁公司于2008年7月1日通知月光公司5日内交纳租金，滞纳金应从2008年7月7日计算至2008年9月30日，月光公司应承担9.03万元；苏宁公司主张的违约金已通过滞纳金弥补，违约金主张不予支持。
二、粮食局与月光公司租赁合同的认定。对苏宁公司主张解除租赁合同的请求不予支持，理由同服务中心合同中的认定；欠付租金起算时间为2008年3月1日，双方不持异议，本院予以确认；租金计算截止日期为2008年8月31日，共欠6个月租金，折算为3万元。
三、某某公司与月光公司租赁合同的认定。月光公司在苏宁公司催租金情况下，没有及时支付租金，苏宁公司主张解除合同，本院予以支持，月光公司未支付租金系违约行为，应支付违约金2万元；苏宁公司主张租金计算到2008年10月30日，本院予以支持，月光公司应支付4个月租金1.33万元。
原审依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，综合上述认定，于2009年5月27日作出如下判决：一、解除苏宁公司（原出租人某某公司）与月光公司的租赁合同。二、月光公司于本判决生效之日起十日内支付苏宁公司租金56.83万元、滞纳金9.03万元、违约金2万元，合计67.86万元。三、驳回苏宁公司其它诉讼请求。
原审宣判后，双方当事人均没有提出上诉，原审判决已产生法律效力。
2011年5月7日，月光公司向南京市六合区人民检察院提出申诉，其申诉内容为：1、月光公司多次反映某某大厦资产被低价拍卖，检察机关未受理。2、拍卖某某大厦时，对承租人月光公司经营期间投入的设施价值451余万元未作处理。3、承租人月光公司对某某大厦享有优先购买权。申诉材料中另外反映了原审办案人员偏听偏信、判决认定事实不全面等内容。
2011年9月27日，江苏省南京市人民检察院向江苏省南京市中级人民法院提出抗诉，抗诉理由：苏宁公司在租赁合同未到期情况下，不当的行使出租人的权利，要求次承租人某某服饰搬离，系违约行为。苏宁公司违约行为导致某某服饰与月光公司提前解除合同，应承担违约责任并赔偿月光公司因某某服饰提前搬离而减少的转租收益。原审以双方就解除合同未达成共同意思表示、未办理房屋交接为由，判决月光公司继续支付租金缺乏事实及法律依据。认为原审判决有误，应进行再审。
经再审查明：
本区某某街某某某某大厦房产面积共19066.62平方米，原产权为服务中心（区工商局所属）、粮食局、某某公司（区民政局所属）、南京沿江工业开发区国税局所共有。该房产系综合性商业大楼，苏宁公司自2001年开始承租服务中心在某某大厦的一楼房产，用于经营苏宁电器。自2005年开始，月光公司陆续承租了服务中心、粮食局、某某公司三处房产，用于自营和部分经营场地对外招租，三份租赁合同约定的租金标准、租赁期限、违约责任内容同原审查明的事实。服务中心和粮食局与月光公司的租赁合同均约定在租赁期限内，不得转租内容。粮食局与月光公司的租赁合同约定月光公司不按期交纳租金，粮食局有权解除合同。
2007年下半年，服务中心通过协议受让方式将某某大厦全部资产整合于自己名下，并通过拍卖方式处置该资产。同年11月9日，苏宁公司通过竞拍方式取得了某某大厦全部房产所有权。同年12月20日，其与原产权人服务中心联合发函向某某大厦承租户告知房屋所有权变更事宜，并要求承租人将相关房租向苏宁公司交纳。2008年7月1日，苏宁公司单独向月光公司发出租金催交函，通知月光公司交纳承租服务中心、粮食局、某某公司所欠的租金及滞纳金共61.3994万元。同年7月30日，苏宁公司向月光公司发出解除合同通知，告知月光公司经催交后，仍未履行给付租金义务，已构成根本违约，通知解除月光公司与某某大厦相关的租赁合同。同年10月8日，月光公司委托南京宏林律师事务所向苏宁公司发律师函，申明月光公司对承租的房产享有优先购买权，希望与苏宁公司协商续租事宜。同年10月10日，苏宁公司回函答复月光公司，双方租赁合同已解除，无续租事宜可协商，并要求月光公司在收到回函后10日内支付所欠的租金及违约金，15日内腾空租赁房屋。
因月光公司没有按照苏宁公司回函要求履行，苏宁公司遂于同年10月27日诉至本院。因月光公司对某某大厦资产处置存在异议，并且存在续租的愿望，其客观上没有向苏宁公司主动让出租赁房屋及场地行为表示。苏宁公司在起诉的同时，于同年10月30日前自行实际接管了月光公司承租的全部场地。
再审查明月光公司实际给付服务中心、粮食局、某某公司的事实同原审所作认定。
检察机关抗诉部分事实，经再审查明，某某服饰系服务中心、粮食局、某某公司与月光公司租赁合同的次承租人。2005年8月20日，某某服饰业主唐某某与月光公司于签订租赁合同，合同约定唐某某承租某某大厦二楼2350平方米摊位（粮食局、某某公司全部出租面积和服务中心部分出租面积），经营服装等针织品，租赁期限自2005年11月10日至2008年9月30日，摊位费按33元／平方米计算，半年交纳46.53万元，先交费后使用。2008年4月20日，苏宁公司为促成收回月光公司转租的场地，向某某服饰发出通知，提出某某服饰与服务中心的房屋租赁合同已到期，要求某某服饰于同年4月30日前撤离现场。原审诉讼中，月光公司申请证人张某、陈某出庭作证，二名证人系在当时在某某大厦从业人员，其二人均证明某某服饰于2008年5月9日撤场。月光公司并且提供了某某服饰撤场后的照片证明某某服饰提前撤场事实，提供了租赁行业发票证明向唐某某（某某服饰）租金实际结算到2008年3月30日的事实。
月光公司与苏宁公司因租赁合同纠纷，出现了与本案相关联的诉讼。2008年11月14日，月光公司起诉苏宁公司，认为苏宁公司单方解除服务中心、粮食局、某某公司与月光公司的租赁合同违约，导致承租商户提前撤场，要求赔偿租金损失69万余元。本院2009年7月3日作出（2008）六民一初字第3150号民事判决，认为月光公司没有证据证明承租商户具体撤场时间、原因及所造成的租金损失情况，以证据不足，驳回了月光公司诉讼请求。该判决已产生法律效力。
为协商化解纠纷，平衡当事人权利义务，本院在再审过程中，会同检察机关多次组织双方当事人协调，苏宁公司对租金结算金额作出了减让，月光公司强调经营期间投入的设施价值未作处理，最终未能形成一致的调解意见。月光公司在再审期间，已另案向服务中心提起了赔偿经营期间投入设施损失的诉讼。
苏宁公司前公司名称为苏宁电器股份有限公司，于2013年3月20日更名为苏宁公司。月光公司前公司名称为南京月光家具有限公司，于2006年3月10日更名为月光公司。
上述事实的认定，苏宁公司提供了某某大厦产权及拍卖材料、三份租赁合同、2007年12月20日通知、2008年7月1日租金催交函、2008年7月30日解除合同通知、2008年10月8日律师函、2008年10月10日回函、苏宁公司及月光公司更名材料等证据。月光公司提供了月光公司与唐某某的租赁合同、苏宁公司2008年4月20日通知、某某服饰撤场后的照片、证人张某和陈某证言、月光公司向某某服饰出具的租赁发票等证据。本院原审调查了服务中心和某某公司租金收取情况的事实。本院原审和再审笔录记录了当事人陈述内容。再审调取了本院（2008）六民一初字第3149号诉讼文书。
本院再审认为，服务中心、粮食局、某某公司与月光公司签订的三份租赁合同，系当事人真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。月光公司租赁服务中心、粮食局、某某公司的房屋除了自营外，主要是开办市场进行摊位招租。其将承租的房屋转租给某某服饰等商户经营，出租人应当知道。因出租人未提出异议，不影响转租合同的效力。租赁期间，租赁物所有权变动，不影响租赁合同的效力，承租人有权要求房屋受让人继续履行原租赁合同。
原产权人出卖租赁物过程可能产生对承租人优先购买权的影响，其只在原产权人和承租人之间产生权利义务，不属于本案解决的范围。承租人也不能据此对租赁物受让人提出履行合同的抗辩。承租人应按原租赁合同的约定全面履行合同义务。
苏宁公司买受租赁物后，应承担原租赁合同继续履行的义务，并同时享有原租赁合同出租人的权利。租赁物出卖人在买卖合同生效前，对承租人享有的收取租金的合同权利并不当然由租赁物受让人享有并且应受原租赁合同租金实际给付情况的约束。
苏宁公司受让租赁物后，与原产权人服务中心共同向众多承租人发出通知，告知租赁物权属变动情况并要求承租人向苏宁公司履行给付租金义务，属正当履行行为。
2008年4月20日，苏宁公司通知月光公司次承租人某某服饰租赁合同已到期，并要求某某服饰于2008年4月30前撤场。此时，租赁合同正在履行期间，苏宁公司非某某服饰租赁合同相对人，其无权要求某某服饰提前撤场，某某服饰和月光公司均有权拒绝。某某服饰客观上接受了苏宁公司意见，选择了提前撤场。月光公司对苏宁公司提出的提前撤场要求及某某服饰提前撤场的行为，没有作出应对行为，客观上默认了合同履行结果的发生，该履行结果不应视为苏宁公司单方违约所致。检察机关抗辩意见，与事实不符，本院不予支持。
原审判决认定的事实清楚，对实体权利义务的确定并无不当，依法应当维持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第201条的规定，判决如下：
维持本院（2008）六民一初字第2783号民事判决。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 金相保
审 判 员 高 援
审 判 员 马 兵
二〇一四年三月十一日
见习书记员 常承华