广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初19984号
原告（反诉被告）：彭观盛，男，1964年9月14日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
原告（反诉被告）：彭东华，男，1987年10月3日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
原告（反诉被告）：彭东良，男，1991年7月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区前山新乐街*号*栋***房，公民身份号码4404211991********。
上列三原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：彭青（彭观盛妹妹，彭东华、彭东良姑姑），住广东省珠海市金湾区平沙镇美富村华丰园**号***房。
被告（反诉原告）：叶钊辉，男，1973年11月19日出生，汉族，住广东省中山市，
被告（反诉原告）：叶建国，男，1978年7月16日出生，汉族，住广东省中山市，
被告（反诉原告）：叶建民，男，1978年7月16日出生，汉族，住广东省中山市，
被告（反诉原告）：陈伍妹，女，1949年9月17日出生，汉族，住广东省中山市，
被告（反诉原告）：叶建芳，女，1975年12月2日出生，汉族，住广东省中山市，
被告（反诉原告）：叶建灵，女，1972年2月13日出生，汉族，住广东省中山市坦洲镇同明街***号，公民身份号码4420001972********。
上列六被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：赵春森，广东威格信律师事务所律师。
原告彭观盛、彭东华、彭东良与被告叶钊辉、叶建国、叶建民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月14日立案后，依法追加陈伍妹、叶建芳、叶建灵为共同被告参加诉讼，并适用普通程序，于2017年1月4日公开开庭进行了审理，原告彭观盛及其与彭东华、彭东良共同委托诉讼代理人彭青，被告叶钊辉、叶建国、叶建民及其与陈伍妹、叶建芳、叶建灵共同委托诉讼代理人赵春森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭观盛、彭东华、彭东良向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告叶钊辉、叶建国、叶建民于2014年9月21日签订的房屋买卖合同无效；2.被告叶钊辉、叶建国、叶建民退还购房款60000元；3.被告叶钊辉、叶建国、叶建民按合同法有关规定赔偿原告装修损失21185元。事实与理由：2014年9月21日，原告与被告叶钊辉、叶建国、叶建民签订了房屋买卖合同，原告决定购买被告的位于中山市××仕队××楼，由于原告没有能力一次性付清购房款，采用分期付款方式，先行支付50000定金，被告叶钊辉、叶建国、叶建民同意合同条款。2015年1月22日，被告叶钊辉、叶建国、叶建民父亲叶满枝又以借款的名义从原告彭观盛处拿了10000元。后由于交楼时间后又多次更改，造成交楼迟，且不符合交楼标准。期间，原告装修花费21185元，原告要求被告重新修改也不理睬。经原告向多方政府相关机构咨询，原告无权买卖该房屋，不符合国家相关法律规定。综上，因被告无权买卖房屋，合同归于无效，给原告造成损失，特诉至法院，提出上述诉请。
被告叶钊辉、叶建国、叶建民、陈伍妹、叶建芳、叶建灵辩称，1.关于合同定金问题，因原告违约，所以违约责任应当由原告自行承担。2.关于借款10000元是属于另外一种法律关系，原告应当另行起诉主张，不应与本案混淆在一起。3.合同中与实际上，被告的房产是普通装修，不存在原告主张的装修事实。合同第五条已写的非常清楚，被告普通装修，然后由原告验收合格，付房款200000元。4.签署合同之后，被告于2014年12月初将房产交付给原告。从2014年12月初至今房屋仍由原告占有，2016年11月初原告才把大部分的物品搬走，被告有监控录像为证。双方的合同是原告律师出具的，而且经原告律师见证，所以原告对房屋买卖的性质、法律效力、法律风险都是一清二楚的，原告明知合同无效，而有意签订对被告极为不利的无效合同，还拖延解除合同。在履行合同过程中，不断增加被告义务，耗费了被告巨大的人力、物力，同时原告明知合同无效，却恶意实际占有被告的商铺和房屋。被告的商铺按市场租赁价格最低2560元/月，因原告长期占有，现又主张合同无效，给被告造成了巨大损失，因此原告应当赔偿被告的实际租金损失。
被告叶钊辉、叶建国、叶建民、陈伍妹、叶建芳、叶建灵向本院提出反诉请求：原告赔偿被告房屋租金损失60000元。事实与理由：原被告签订房屋买卖合同前被告已经明确告知原告房产性质及状况，原告对此了解清楚，并针对房屋性质及状况作了针对性的约定。合同签署次日，原告缴纳合同定金，而后又以各种理由与借口拒不履约支付合同款，并至今占有涉案房屋。
原告彭观盛、彭东华、彭东良对叶钊辉、叶建国、叶建民、陈伍妹、叶建芳、叶建灵的反诉辩称，至今被告没有交付楼房给原告，也没有办理任何的交房手续。被告反诉中所涉及的合同及其合作建房协议书与本案没有关系，原告不予认可。而且被告所说的返还租金，根本不存在，因为原告没有租赁过其商铺，也没有使用过其商铺，现商铺中所放的所有物品都是被告自己的。
本院经审理认定事实如下：1.彭观盛、彭东华、彭东良（乙方）与叶创（钊）辉、叶建国、叶建民、父亲叶满枝（甲方）于2014年9月21日签订房屋买卖合同，约定：甲方自愿将位于中山市坦洲镇十四村连仕街36号第两栋楼一楼，叶满枝权利永久使用宅基地面积为224平方米的土地内6层，1层建筑面积为128平方米，第一层建筑面积为商用64平方米。甲方保证该土地为宅基地，为甲方所有。现卖出第二栋楼首层长16米，宽8米，共128平方米，首层面积50%即64平方米使用性质为商用，金额为300000元，后面积为50%即64平方米150000元，共450000元。前马路对面河边树对数7米送给乙方停车使用，任何人不得占用。乙方要搬迁其他地方去，房屋要卖，乙方需征询甲方要或不要,单价多少由双方协商决定，如甲方不要，乙方也可以卖给别人。房屋所有权、使用权及转让权，按国家规定执行与甲方及甲方家人、后人按双方签订合同办事。若政府允许报建办理产权等，所产生的费用由乙方楼层进行承担。甲方负责协助办理房屋的报建及相关手续（包括办理房屋产权登记、房产证等）如不能为乙方单独办理手续，统一以甲方名义报建，已转让给乙方的楼层，在无权单独以乙方名义办理所得房屋房产证，只能按甲方名义代乙方进行登记办理相关手续，实质是履行乙方办理房产证的义务，甲方无法享有分配给乙方名下的房产权益。如在国家政策允许下直接办理乙方的房产过户登记时，甲方应积极协助办理过户手续。双方应积极办理相关事宜。甲方与开发商投资和债权债务与乙方无关。甲方与乙方签合同即付50000元定金，如装修验完验收合格即付200000元，余50000元在5个月内付完。其余150000元余款限分为三年后全部付清，若乙方有特殊情况可按年息8厘利息计算给甲方。合同还约定了其他内容。
2.庭审中，双方当事人确认涉案房屋所占土地为宅基地，原告彭观盛、彭东华、彭东良并非房屋所在村集体成员。涉案房产房产证显示，位于中山市××仕队，所有权人叶满枝，所有权性质私有，所有权占有份额与陈伍妹共有，所有权来源自建，基地面积107平方米，建筑面积224平方米。
3.2014年9月22日，彭观胜向叶满枝支付购买涉案房屋定金50000元，叶满枝出具收据。2015年1月22日，叶满枝向彭观盛出具借条，载明：“今收到叶满枝借彭观盛现金10000元”，叶满枝在落款处签字。
4.彭观盛、彭东华、彭东良述称，装修涉案房屋花费装修款21185元，其提交珠海市正皓装饰工程有限公司于2015年2月8日出具的室内外装修工程报价单，报价单显示总费用21185.1元。但彭观盛、彭东华、彭东良就上述款项并未提交书面付款凭证。
5.叶钊辉、叶建国、叶建民、陈伍妹、叶建芳、叶建灵主张涉案房屋于2014年12月向彭观盛、彭东华、彭东良交付使用，因合同无效导致其租金损失，涉案房屋共128平方米，应按照厂房租金20元/平方米/月的标准赔偿两年的租金损失60000元。彭观盛、彭东华、彭东良主张涉案房屋虽然128平方米，但首层64平方米为商铺，其余64平方米为住房。
6.中山市公安局坦洲分局出具证明，叶满枝于2016年9月15日因死亡注销户口，其家庭成员有：妻子陈伍妹，女儿叶建芳、叶建灵，儿子叶钊辉、叶建国、叶建民。庭审中，叶钊辉、叶建国、叶建民、陈伍妹、叶建芳、叶建灵同意对10000元借款同本案一并处理。
认为，本案为房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”。农村宅基地使用权的主体仅限于本集体组织成员，向集体组织以外的居民转让农村住宅和宅基地的，违反了集体经济组织成员权属性，应当认定为无效。位于中山中山市××仕队的土地为集体所有，该涉案土地为宅基地，彭观盛、彭东华、彭东良并非是中山市××仕队集体组织成员，故彭观盛、彭东华、彭东良与叶满枝、叶钊辉、叶建国、叶建民签订的房屋买卖合同无效。买卖双方在签订合同时，均知道涉案土地和房屋的性质，因双方共同过错导致该房屋买卖合同无效，买卖双方应各自承担过错责任。故彭观盛、彭东华、彭东良要求确认房屋买卖合同无效的请求，本院予以支持。
关于责任承担，因合同归于无效，叶满枝、叶钊辉、叶建国、叶建民收取的定金应予返还。彭观盛、彭东华、彭东良要求退还购房款50000元的请求，本院予以支持。陈伍妹、叶建芳、叶建灵作为债务人叶满枝的法定继承人应在继承财产范围内承担返还责任。因叶钊辉、叶建国、叶建民、陈伍妹、叶建芳、叶建灵同意在本案中一并处理借款10000元，叶钊辉、叶建国、叶建民、陈伍妹、叶建芳、叶建灵作为债务人叶满枝的法定继承人应在继承财产范围内承担返还借款10000元的责任。
双方当事人均有过错导致合同归于无效，合同双方因该合同导致的损失应各自承担责任，故彭观盛、彭东华、彭东良主张的装修费损失及被告叶钊辉、叶建国、叶建民、陈伍妹、叶建芳、叶建灵主张的房屋租金损失，本院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，判决如下：
一、确认原告彭观盛、彭东华、彭东良与被告叶钊辉、叶建国、叶建民于2014年9月21日签订房屋买卖合同无效；
二、被告叶钊辉、叶建国、叶建民于本判决生效之日起七日内返还原告彭观盛、彭东华、彭东良定金50000元，陈伍妹、叶建芳、叶建灵对上述债务在继承叶满枝的财产范围内承担共同清偿责任；
三、被告叶钊辉、叶建国、叶建民、陈伍妹、叶建芳、叶建灵于本判决生效之日起七日内在继承叶满枝的财产范围内共同清偿原告彭观盛、彭东华、彭东良借款10000元；
四、驳回原告彭观盛、彭东华、彭东良其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告叶钊辉、叶建国、叶建民、陈伍妹、叶建芳、叶建灵诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1830元（原告彭观盛、彭东华、彭东良已预交），由原告彭观盛、彭东华、彭东良负担477元，被告被告叶钊辉、叶建国、叶建民、陈伍妹、叶建芳、叶建灵负担1353元（被告叶钊辉、叶建国、叶建民、陈伍妹、叶建芳、叶建灵于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告彭观盛、彭东华、彭东良）；反诉案件受理费650元（反诉原告叶钊辉、叶建国、叶建民、陈伍妹、叶建芳、叶建灵已预交），由反诉原告叶钊辉、叶建国、叶建民、陈伍妹、叶建芳、叶建灵负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 罗晓冰
审判员 张剑峰
审判员 陈 睿
二〇一七年三月十日
书记员 冯要举
杨万红