湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂恩施民初字第01008号原告卢林。原告程苗。系原告卢林之妻。二原告共同委托代理人（特别授权）谭彩俊、向文杰，湖北正典律师事务所律师。被告恩施州松润实业发展有限责任公司，住所地：湖北省恩施市叶挺路156号。法定代表人母克松，公司总经理。委托代理人（特别授权）宋国福，湖北利佳律师事务所律师。原告卢林、程苗诉被告恩施州松润实业发展有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理后，依法由审判员陈勇军适用简易程序于2015年5月27日、6月15日公开开庭进行了审理。原告卢林、程苗的共同委托代理人谭彩俊、向文杰、被告恩施州松润实业发展有限责任公司（以下简称恩施松润公司）的委托代理人宋国福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，二原告为夫妻关系。2013年7月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告恩施松润公司开发建设的“松润·书苑新城”商品房一套，房屋总价款361473元。该合同第八条约定被告应当于2014年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告，第九条约定，若被告逾期交付房屋超过60日，原告有权解除合同，被告并按原告累计支付房款的30％承担违约金。合同签订后，原告依约付清了全部房款，但被告未按约向原告交付房屋。现起诉请求：1、解除双方签订的合同编号为ES1304374的《商品房买卖合同》；2、被告退还已支付的购房款361473元及利息，并支付违约金108441.9元。原告为支持其诉讼请求，向本院递交了如下证据：证据一、原、被告订立的《商品房买卖合同》（复印件）。证明：1、原、被告存在商品房买卖合同关系，双方主体适格；2、购房价款为361473元；3、约定了被告逾期交房60日的违约责任，即原告有权解除合同，被告应按已付房款的30％承担违约金；4、约定了被告的交房日，及交房条件，即房屋验收合格，并提供房屋质量保证书和使用说明书。证据二、《恩施州地方税务局统一收款收据》（复印件）、原告与中国建设银行恩施分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（复印件）。证明原告已经足额支付了房款，已履行了合同义务。被告恩施松润公司对原告提交的上列证据的真实性无异议，不认可其证明目的。因被告恩施松润公司认可其真实性，本院对上列证据予以采信。被告辩称，原告的诉讼请求缺乏必要的事实，违背了合同，于法无据。延期交房是因为恩施市规划局下令通知原告停止开挖山体造成，被告主观上没有过错；原告应当按照合同第九条的规定主动请求被告交付并验收房屋；被告已通过报纸公告的方式通知原告接房，根据合同附件四第五条的规定，可视为书面通知。请求驳回原告的诉讼请求。被告为支持其抗辩理由，向本院递交了如下证据：证据一、原、被告订立的《商品房买卖合同》（复印件）。证明1、商品房买卖合同关系合法有效；2、原告应当按合同第九条的规定请求验收房屋；3、合同附件四第五条规定了视为书面通知的几种形式。原告对该证据的真实性无异议，对其第2、3项的证明目的有异议。认为合同第九条规定的是逾期交房的违约责任及交房的条件，不能达到应当由原告请求验收交房的证明目的；到目前为止涉案房屋尚未经验收合格，未达到验收条件，也不能达到其该项证明目的。证据二、恩施市城市规划局的《关于停止开挖山体的通知》（复印件）。证明因规划局通知停工导致工程延期二个多月，造成被告不能按时交房，被告主观上无过错。原告对该证据的真实性及证明目的均有异议。认为即使该通知是真实的，也是因被告自身的违法行为引起的，且不属于不可抗力，不能达到其免责的证明目的。证据三、被告张贴的关于延期交房的公告、《恩施晚报》刊登的被告恩施松润公司关于延期交房的公告、通知交房的公告、恩施金桥房地产营销策划公司书苑新城销售部人员的证明。证明被告履行了要求原告来验收房屋的告知义务。原告对该组证据的真实性未表示异议，对其证明目的有异议。认为1、张贴公告的方式不符合合同的约定；2、分户验收是整体验收的前置程序，不能等同于交房，且至今还未进行分户验收；3、公告的内容与其证据二的《通知》内容相违背；4、被告延期交房公告是对约定交房时间的变更，不是双方协商一致的变更，是其单方意思表示，即不能产生变更交房期限的效力。证据四、恩施州颐方苑物业管理有限公司的证明。证明原告没有在约定的交房期限内要求验收交付房屋。原告对该组证据的真实性未表示异议，对其证明目的有异议。认为通知交房是被告的合同义务，而不能将原告向物业公司申请领取钥匙视为交付房屋，与本案争议事实亦无关联。证据五、涉案商品房具备资格的相关证照上墙的照片。证明被告具备《湖北省商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程用地许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《税务登记证》、《企业法人营业执照》。证明建设该商住楼手续合法。原告对该组照的真实性有异议。认为被告陈述该组照片是通过现场楼盘公示的，但原告未见到，不知道拍摄于何处。证据六、2014年5月20日的《主体分部工程质量验收记录》（复印件）。证明被告开发建设的房屋主体工程质量合格。原告对该证据真实性没有异议，对其证明目的有异议。认为该验收记录是对主体分部工程质量验收记录，是对主体部分是否合格进行验收。这只是工程竣工验收之前的很小的一个部分。该工程是否达到交付条件，需要最终的综合验收，并取得综合验收的备案手续，也就是建设工程竣工验收备案证。然后才是分户验收。据原告方在恩施市住建局、恩施州规划局及本工程的监理单位、设计单位去查询，该工程至今没有办理最终的竣工验收相应手续，即至今不具备交房条件。证据七、商住小区其他业主的《房屋交接记录》（复印件）。证明1、被告从2015年1月9日起已经陆续向业主交付了房屋；2、被告根据双方的协议，按照合同第八条第1款的规定，被告与业主双方对房屋验收就可以交付房屋。原告对该证据的真实性及证明目的均有异议。认为1、交接领取钥匙最早是在2015年3月份，均是在2015年3月2日之后，超过两个月就可以根据合同退房。2、其他的业主不追究被告的违约，愿意放弃自己的权利接受房屋，是其自己对民事权利的放弃和处分，不等于原告必须接受被告的违约行为，也不代表被告的行为合法。证据八、《前期物业管理协议》（复印件）。证明被告从2014年12月下旬已经与前期物业管理的有关物业管理公司签订了合同。2014年12月下旬物业公司已经进入书苑新城进行物业管理。原告认为该组证据与本案不具有关联性。双方合同约定的是在办理交房手续前由被告委托物业公司进行前期的物业服务，直到交房之后业主委员会成立之日止。目前被告没有将房屋交付给原告方，业主委员会也没有成立。对被告提交的上述证据，其来源合法，具备客观性，关联性，本院予以采信。根据庭审举证质证、法庭调查，本院查明以下事实：被告恩施松润公司在恩施市叶挺路开发建设“松润·书苑新城”商品房，于2013年7月20日与原告程苗签订《商品房买卖合同》（合同编号ES1304374），主要内容有：第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第1号楼1单元10层1002号房。该商品房建筑面积共107.78平方米，其中，套内建筑面积85.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.15平方米。第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3353.8元，总金额叁拾陆万壹仟肆佰柒拾叁元。以上价格含水、电、气立户费用；以上价格不含契税、公共维修基金、工本费、有线电视、电话、宽带等立户所需费用。第六条付款方式及期限：买受人于2013年7月20日支付首付款人民币壹拾壹万壹仟肆佰柒拾叁元（小写：111473.00元），余款人民币贰拾伍万元整（小写：250000.00元）申请办理银行按揭……。第八条交付期限：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30％向买受人支付违约金……。第十一条交接：商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……。双方还约定了其他内容。双方未为合同其他内容产生争议。2013年7月20日，被告恩施松润公司收取原告购房款111473元；2013年9月4日，原告通过银行按揭转账方式向被告恩施松润公司支付购房款250000元。2014年3月14日，恩施市城市规划管理局向被告恩施松润公司送达《关于停止开挖山体的通知》，该通知主要内容有：恩施州规划局正对州城山体进行保护规划设计编制，州市领导及市民都高度关注此事。经查，你公司有山体开挖行为，请你公司停止书苑新城一期工地北侧与叶挺纪念馆之间的山体开挖行为，完善山体开挖修复方案并征得主管部门同意后再继续施工。2014年12月25日，被告恩施松润公司在《恩施晚报》上登载公告，公告的内容为：“由公司开发的书苑新城一期项目在施工中，因消防通道开挖，主管部门于2014年3月14日责令停工，至2014年6月1日恢复施工，时间长达76日之久。造成材料无法进场，施工无法进行。我们想尽方法加快进度，尽量按时交付，但目前有尾欠工作尚未完成。按合同的交付时间需适当延长（约76天），现定于2015年2月10日至2015年3月6日分批进行交付使用，对此造成的不便深表歉意。”2014年5月20日，涉案商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等部门和单位进行了主体分部工程质量验收，并形成《主体分部工程质量验收记录》。该《验收记录》记载的1#、2#、3#楼的验收事项为：1、模板分项；2、钢筋分项；3、混凝土分项；4、现浇结构分项；5、混凝土子分部；6、砌体子分部。4#、5#、6#楼的验收事项为：1、二次结构；2、混凝土子分部；3、砌体子分部。2015年1月24日，被告恩施松润公司再次在《恩施晚报》登载了内容为“松润·书苑新城一期工程基本竣工，定于2015年1月28日-2015年2月25日进行分户验收”的公告。2015年5月15日，恩施州颐方苑物业管理有限公司出具证明，证明：“我恩施州颐方苑物业管理公司与恩施州松润实业发展有限责任公司签订了该公司开发的书苑新城小区的物业管理合同，按协议我公司于2014年12月派遣工作人员到该小区开展工作。从2015年1月9日起向书苑新城商住楼购房业主交付房屋，至目前为止，已有数百户含商铺领取了住房钥匙。自2015年1月10日以来，无一例在我公司驻‵书苑新城′物业管理服务处未领到商品房钥匙的情况”。审理中，被告恩施松润公司认可至法庭辩论终结前涉案商品房未办理竣工验收，有的商品房的水电立户安装还未完成。本院认为，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。商品房买卖合同的主要义务是买受人按约支付购房款，出卖人按约交付商品房。原告按约履行了支付购房款的义务，被告应当按约履行交付商品房的义务，包括合同约定的交付使用条件和交付期限。合同第八条约定的交付使用条件为“该商品房经验收合格”，交付期限为“2014年12月31日前”。涉案商品房是否符合交付使用条件，即为本案的争议焦点。对此，本院作如下评述：关于商品房交付使用应当具备的条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第七条规定：“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。”根据上述法律规定，合同约定的“商品房经验收合格”应当是指商品房竣工后，由相关主管部门或单位对商品房的质量进行竣工验收，如合格，则予以竣工验收，方可向买受人进行交付。即具备交付条件的商品房才能向买受人进行交付，如果不具备交付条件，买受人可以拒绝接收其交付。对涉案房屋是否已经竣工验收，被告未提供确实的证据予以证实，并认可涉案房屋至法庭辩论终结前尚未进行竣工验收，有的商品房的水电立户安装还未完成。故，涉案商品房不具备合同约定的和法律规定的交付使用条件。关于被告提出的其他抗辩意见：1、被告恩施松润公司称其已经进行了主体分部工程质量验收，已经具备了交付条件。从《主体分部工程质量验收记录》中记载的验收内容明显可以看出其并非工程质量竣工验收；2、被告认为现已有买受人接收房屋并入住小区，商品房已经可以向买受人进行交付。在商品房还未具备交付条件的情形下，有的买受人自愿接收其房屋，是双方对交付条件的变更，也是买受人对合同权利的处分，不能据此证明涉案商品房具备了交付使用的条件。因此，不影响原告依据合同主张权利；3、被告提出因建设消防通道进行山体开挖而被行政规划部门责令停工，从而延误了工期。一是其开挖山体是否符合商品房原规划设计，即商品房原规划设计即需要开挖山体并取得规划部门许可，尔后在建设中才被规划部门责令停工，被告未对此提出证据证明其开挖山体的正当性、合法性。二是被告对规划部门的行政行为的合法性未提出异议亦未提出行政诉讼主张，可以视为被告认可该行政行为的合法性。现被告以此主张工期延误的正当性，理由不充分。即使因行政行为原因致工期延误了76天，而至法庭辩论终结，被告仍未进行涉案商品房的竣工验收，亦不影响被告违约行为的构成；4、被告依据涉案合同第九条认为交付应当由原告首先提出请求的意见，明显与该条约定的内容不相符，且通知交房是在商品房竣工验收后被告应当履行的合同义务。在涉案商品房不具备交付条件的情形下，即使被告履行了通知原告交房的义务，也是不符合合同约定的。5、被告认为已公告通知原告接房。通过审查其提交的公告的内容，一是公告其延期原因，二是公告其进行分户验收的工程进展，并无通知交接房屋的意思表示。被告的以上抗辩意见均不能成立，本院均不予采纳。因现涉案商品房不具备交付条件，尚不能向原告进行交付使用，且其不具备交付条件无正当理由，被告恩施松润公司的逾期行为构成违约，应当承担违约责任。根据合同第九条“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30％向买受人支付违约金”的约定，及《合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告已向本院提出解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，即视为通知对方解除合同。自被告收到本院送达的民事起诉状副本之日，视为解除合同的通知到达之日。现经分析认定，原告提出的解除合同的理由符合合同约定和法律规定，本院予以支持。本院于2015年4月23日向被告送达民事起诉状副本，该日期即为合同解除之日。关于原告提出的退还购房款及支付违约金的诉讼请求。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”的规定，原告的该诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。在庭审中，被告对约定违约金标准的合同第九条及原告已支付购房款361473元的事实无异议，按约定违约金计算为108441.9元，原告的计算无误，被告应当予以退还和承担。关于原告提出的要求被告承担已支付的购房款的利息的诉讼请求。因该请求与违约金的诉讼请求不应重复计算，亦不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，涉案合同明确约定了涉案商品房的交付条件和交付期限，现因房屋不具备交付条件而不能向原告交付使用，并已逾交付期限，被告的逾期行为已经构成违约，且达到了合同约定的解除条件，涉案合同应当解除。如果不予解除，原告订立合同的目的会长期处于得不到实现的状态，这种状态的存续将会给原告造成心理上的不安定和更大的经济损失，对原告则极为不公平。故，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告卢林、程苗与被告恩施州松润实业发展有限责任公司于2013年7月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号ES1304374）于2015年4月23日解除。二、被告恩施州松润实业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告卢林、程苗退还购房款361473元，并承担违约金108441.9元，共计469914.9元。三、驳回原告卢林、程苗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。案件受理费8349元，减半收取4174.5元，由被告恩施州松润实业发展有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及其副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈勇军二〇一五年六月十八日书记员  罗 毅