江苏省启东市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0681民初1688号
原告：启东市景都小区业主委员会，住所地启东市汇龙镇景都小区内物业管理楼。
法定代表人：彭亚兰，系该委员会主任。
委托代理人：姬化人，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。
被告：启东长信置业有限公司，住所地启东市汇龙镇和平路814号。
法定代表人：龚晓华，系单位董事长。
委托代理人：范益明、黄学飞，系该公司工作人员。
原告启东市景都小区业主委员会（以下简称业主委员会）与被告启东长信置业有限公司（以下简称长信置业公司）所有权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告业主委员会的委托代理人彭亚兰、姬化人，被告长信置业公司的委托代理人范益明、黄学飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告业主委员会向本院提出诉讼请求：被告长信置业公司系启东市景都小区二期工程安居房�开发商,根据启东市发展和改革委员会批复,被告按规划建设了物业、居委会、公厕等专用小楼一幢，建筑面积为860平方米，该房建成后，被告未按规划用途将该房向原告整体转交。原告认为，本案所涉房屋为公建配套房屋，其用途在规划设计中已明确为物业、居委会、公厕等用楼，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定,本案争议房屋依法应属全体业主所共有。南通市中级人民法院的判决书中,认为被告对本案所涉房屋作为开发商享有初始的占有权,原告认为初始的占有权在房屋建成后就应丧失,被告属非法占有,故请求法院确认该楼属全体业主所共有，被告从该物管楼中撤离。
被告长信置业公司辩称，1、本案案涉房屋由被告全额出资建设，房屋于2006年7月25日竣工后，长信公司已经向小区原物业公司交付了445.8平方米的物业管理用房，该面积超过了《江苏省物业管理条例》规定的4‰上限，同时向启东市汇龙镇城北街道办事处交付了165平方米的办公用房，剩余面积应为长信公司自有。2、案涉景都小区二期工程建造时间为2005年11月24日，竣工时间为2006年7月25日，当时《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》还没有出台与施行，案涉房屋尚不能适用上述两个法律法规的规定。请求法庭驳回原告的诉请。
本院经审理认定事实如下：2005年11月24日，启东市发展和改革委员会批复�意长信置业公司开发建设的启东市景都小区二期工程安居房项目立项，建筑面积80000平方米。该工程于2009年5月25日竣工。长信置业公司在开发建设启东市景都小区二期工程安居房项目中，建造了一幢面积为916.57平方米（测绘面积）的三层楼房。规划平面图载明的为物业、居委、公厕用楼，施工平面图标明的工程项目为景都小区物业管理用房，现公安编号为景都小区31#-1楼。2009年6月11日，长信置业公司与启东长信物业管理有限公司对物业管理用房进行交接，物业管理用房坐落于物业管理楼一楼和三楼（1）-（6）轴线，面积为445.8平方米。2009年6月15日，长信置业公司与启东市人民政府汇龙镇北城区街道办事处对居委会用房进行交接，居委会用房坐落于物业管理楼三楼（6）-（9）轴线，面积为165平方米。2012年1月1日，景都小区业主委员会解聘了前期物业公司，并聘请恒安物业公司对该小区进行物业管理，委托服务期限为三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止，目前仍由恒安物业公司对该小区进行物业管理。
另查明，2015年5月，长信置业公司向启东市恒安物业公司提起诉讼，要求1、恒安物业立即停止侵占长信置业公司合法占有使用的景都小区31#-1楼二层（1）-（9）轴线建筑面积为308平方米的办公用房，并恢复原状、返还房屋；2、判令恒安物业赔偿长信置业公司遭受不法侵占期间的财产损失393000元。本院于2015年7月22日作出驳回长信置业公司诉讼请求的判决。后长信置业公司提起上诉，南通中院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有”。建筑物的所有权划分为占有、使用、收益、处分等权利，该四项权利在一定条件下可以与所有权人产生分离。本案长信公司的诉讼请求认为恒安公司存在侵权行为，则应当审查恒安公司占有案涉房屋是否具有法律依据或合同依据，或者说占有行为是否具有合法性。从本案恒安公司的行为来看，恒安公司基于景都小区业主委员会的同意和认可而占有案涉房屋，但该房屋是否属于业主委员会，长信公司对此存在不同的意见，长信公司与景都小区业主委员会之间存有分歧。而本案中景都小区业主委员会并非案件当事人，本案亦非所有权确认纠纷，则应当审查长信公司前期占有案涉房屋是否具有合法性。从房屋的来源看，案涉房屋系长信公司开发，无论房屋最终归属哪方所有，长信公司享有初始登记为产权人的权利，也即享有初始占有、使用、收益的权利。当然如果该房屋作为物管用房进行建设，则长信公司处置案涉房屋的权益是受到限制的，但本案并不涉及所有权中的处分权，仅限于使用权，而恒安公司作为景都小区的物业管理公司，其对物业用房的使用权利是依附于业主委员会的，只有业主委员会交付给物业公司使用的房屋才能由物业公司合法使用，物业公司不能凭其认识认为哪些房屋应属物业用房或者哪些房屋应属业主所有即可以占有该房屋，恒安公司占有案涉房屋无法律依据和合同依据，而长信公司对案涉房屋享有初始的占有权，故恒安公司擅自占有案涉房屋属侵权行为，应当予以返还。至于案涉房屋究竟属长信公司所有还是景都小区业主委员会所有非本案审查内容，本案中不作处理。于2016年1月15日作出（2015）通中民终字第02173号判决：一、撤销启东市人民法院（2015）启开民初字第01092号民事判决；二、启东市恒安物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将景都小区31＃－1楼二层北侧从东往西第四、第五间、南侧从东往西第四间及楼梯间腾空返还给启东长信置业有限公司。三、驳回启东长信置业有限公司的其他诉讼请求。
上述事实，有启东市发展和改革委员会批复立项批复、景都小区二期规划平面图、景都小区31#-1楼施工平面图、房屋建筑工程竣工验收备案表、物业管理用房交接单、居委会用房交接单、启东市景都小区业主委员会证明、房屋面积测绘报告及到庭当事人的庭审陈述等证据予以佐证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释�第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”。本案讼争的三层小楼规划平面图明确载明系物业、居委、公厕用楼，施工平面图标明的工程项目为景都小区物业管理用房，房屋性质明确，该房实际也作为物业服务用房进行移交，故该小区业主依法律规定享有讼�的三层小楼的所有权。原告长信置业公司开发建设的启东市景都小区二期工程于物权法施行后竣工交付使用，应当适用物权法的相关规定。被告辩称其已按规定交足了物业管理用房445.8平方米，本院认为讼争的房屋性质属于物业管理、居委会用房等公建用房，不论其是否全部交付物业公司使用，被告对该房屋不享有所有权、使用权。另外，原告诉请被告从该物管楼中撤离的请求，本院经查被告未有在该案涉房屋内办公或从事其他活动的行为，故对该请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、确认位于启东市汇龙镇景都小区内三层物业管理用房（测绘面积为916.57平方米）归启东市景都小区全体业主共同所有。
二、驳回原告启东市景都小区业主委员会的其他诉讼请求。
本案诉讼费17300元，（原告已预交），由原告启东市景都小区业主委员会负担5000元，被告启东长信置业有限公司负担12300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费17300元（户名：南通市财政局；该院开户行：中国银行南通西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 长 曹爱华
代理审判员 朱莲花
人民陪审员 朱 进
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 徐赛龙