吉林省四平市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）吉03执异2号案外人郑凤梅，女，1963年3月9日生，汉族，住辽宁省沈阳市铁西区。案外人海琳琳，女，1986年10月18日生，汉族，住辽宁省沈阳市铁西区。二案外人的委托代理人张建华，辽宁人民律师事务所律师；葛长胜，辽宁宁大律师事务所律师。申请执行人王玉龙，男，1972年10月28日生，汉族，住吉林省四平市铁东区。委托代理人曹东新，吉林东泰律师事务所律师。被执行人辽阳金仓水泥有限公司。法定代表人李春伟，董事长。被执行人李春伟，男，1963年5月28日生，汉族，辽阳金仓水泥有限公司董事长。本院在执行申请执行人王玉龙与被执行人辽阳金仓水泥有限公司、李春伟借款合同纠纷一案中，案外人郑凤梅、海琳琳向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人郑凤梅、海琳琳称，2012年12月17日之前，郑凤梅之子赵续阳向沈阳唐轩房地产开发有限公司购买此房，价款1402408.元，并开具不动产发票，交款人系其母郑凤梅，购买此房款及其他费用和装修费用共计500余万元。2014年9月22日郑凤梅与辽阳金仓水泥有限公司签订了《协议书》，约定辽阳金仓水泥有限公司向郑凤梅供货水泥，郑凤梅用位于新民市胡台镇振兴七街3-5号33幢1-1单元1号作价580万元，另用现金200万元，计780万元，购买辽阳金仓水泥有限公司水泥。因辽阳金仓水泥有限公司未能按约定供货，双方于2015年7月29日在新民市房产管理处将登记备案李春伟名下的该房屋予以撤销，并登记备案在海琳琳名下。四平市中级人民法院在审判过程中虽然保全过该房屋，但，在执行过程中将该房屋是从李春伟名下裁定给付王玉龙的，李春伟名下的该房屋登记备案已被撤销，四平市中级人民法院将备案登记在海琳琳名下的房屋执行归申请执行人王玉龙所有是违法的。另外，法院对价值500余万元房屋只评估208万元，评估价过低，法院对该房屋网拍也是违法的，违法下浮拍卖，不真实。综上，请求法院执行回转，保证司法公正，保护公民的合法财产。申请执行人王玉龙称1、该涉案房屋是李春伟、李秋菊夫妻于2014年9月29日从沈阳唐轩房地产开发有限公司购买。双方签订了商品房买卖合同及《商品房买卖合同》补充协议。房屋成交价为每平方米5600元，总成交价为1402408元。房屋面积为250.43平方米，李春伟夫妻交付了房款，出售方为其开具了销售不动产统一发票。沈阳唐轩房地产开发有限公司作为出售人，为购买人李春伟夫妻开出了《准住通知单》，说明房屋已经实际交付使用。为了明确双方买卖房屋的合法性和真实性，双方又一同到新民市房产管理处对房屋产权进行了备案登记。上述情况完全证明异议人所述李春伟不是涉案房屋物权人不成立。该涉案房屋为李春伟、李秋菊夫妻购买，产权归其所有；2、李春伟在2014年9月29日从沈阳唐轩房地产开发有限公司购买该房屋时，是依据房屋现状进行的购买，已包括该房屋的所有设施及屋内装修。其价款是每平方米5600元，总价款140.2万元。四平市中级人民法院依据法律规定，由司法辅助办公室以抽签的方式选定并委托评估机构依法进行的评估。评估价值为每平方米8010元，总价款为2005944元。远高于李春伟的原购买价格。故异议人所述价格过低的说法也不符合事实；3、异议人所述的780万元水泥供需合同与本案所涉及的房屋买卖合同，属两个不同的合同法律关系；4、水泥买卖合同的标的是水泥的供求，主体是异议人与辽阳金仓水泥有限公司之间的经济往来。水泥买卖合同的解除，应根据合同法的规定，由违约方赔偿给对方造成的经济损失。而房屋买卖合同的主体是唐轩房地产开发有限公司与李春伟、李秋菊之间就房屋买卖签订的合同，合同的主体与被撤销，是合法有效并已备案登记的合同；5、异议人不是房屋买卖合同的当事人，即不是该房屋的出售人；6、该涉案房屋是由李春伟、李秋菊从唐轩房地产开发有限公司购买，唐轩公司是该房的出售人。异议人虽在2012年12月17日交付过购房款，但在李春伟购买时，该房已退回唐轩开发公司，不然的话唐轩开发公司不可能会一房两卖。因此，从合同法律关系上讲异议人与本案的房屋并无直接法律关系。从本案的法律关系上讲，异议人己不是该涉案房屋即执行房屋不动产的权利人。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第24条的内容，案外人提出的排除执行异议，应当符合第一个条件是：“案外人是该不动产的权利人；”所谓权利人，已登记的不动产，按照不动产登记判断。本案所涉房屋虽未进行正式权属登记，但已进行了买卖合同即房屋产权转让的备案登记,证实了房屋买卖合同的真实性及合法性。按照最高法院的规定，对备案登记的被执行人的产权,可以查封并执行。7、异议人既不是产权登记的产权人，也不是备案登记的产权转让人，因此其提出的异议不能成立。被执行人辽阳金仓水泥有限公司、李春伟未答辩。本院查明，申请执行人王玉龙与被执行人辽阳金仓水泥有限公司、李春伟借款合同纠纷一案，本院于2014年12月10日作出（2014）四民二初字第55-1号民事裁定书，2014年12月17日作出（2014）四民二初字第55-1号协助执行通知，内容为，“查封被告李春伟共有的已备案位于胡台镇振兴七街3-5号111室250.43平方米房屋产权”，并于2014年12月17日送达于辽宁省新民市房产管理处。2015年3月25日本院作出（2014）四民二初字第55民事判决，判决，“一、被告辽阳金仓水泥有限公司于本判决生效后立即给付王玉龙借款人民币300万元并支付利息及违约金（利息和违约金按中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率6%的四倍计算自2014年10月28日起给付至借款全部偿还完毕时止）；二、被告李春伟对上款的给付承担连带责任”。该判决生效后，王玉龙于2015年5月21日向本院申请立案执行，在执行过程中，本院依法对李春伟共有的已备案位于胡台镇振兴七街3-5号111室面积为250.43平方米房屋及该房屋旁临建68.25平方米的附属房进行评估，面积250.43平方米住宅房评估价值为2005944.元，68.25平方米的附属房评估价值为81900.元。经过两次网络公开拍卖，均已流拍，流拍价为1670275.2元。2016年6月17日本院作出（2015）四执字第15-1号执行裁定，裁定，将被执行人李春伟坐落于辽宁省新民市胡台镇振兴七街3-5号111室，面积250.43平方米住宅房及该房旁临建68.25平方米的附属房按照第二次流拍价格抵偿被执行人李春伟所欠申请执行人王玉龙的部分欠款。申请执行人王玉龙在办理该房屋产权过户时，查明该房屋已被开发企业在辽宁省新民市房地产信息中心登记在海琳琳名下。本院于2016年6月17日向辽宁省新民市房产管理处发出协助执行通知，协助内容为：“李春伟名下的新民市胡台镇振兴七街3-5号111室，已于2014年12月17日被我院依法查封。2016年5月9日，我院在新民市房产管理处查询得知，该房产已被开发企业备案到海琳琳名下。根据最高人民法院的相关规定，注销海琳琳胡台镇振兴七街3-5号111室网上合同备案”。2016年8月11日申请执行人王玉龙已办理了该房屋产权。另查明：1、郑凤梅与辽阳金仓水泥有限公司合同纠纷一案，辽宁省新民市人民法院于2016年3月2日作出（2015）新民民三初字第05924号民事判决，判决：“解除原告郑凤梅与被告辽阳金仓水泥有限公司于2014年9月22日签订的协议”。2、2014年9月25日，李春伟、李秋菊与沈阳唐轩房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议，该房屋位于新民市胡台镇振兴七街3-5号33幢1-1单元1号，面积250.43平方米，购房款1402408元。由沈阳唐轩房地产开发有限公司出具了销售不动产统一发票，并在新民市房地产信息中心备案。本院听证后，郑凤梅、海琳琳向本院提供了2015年8月10日海琳琳与沈阳唐轩房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《协议书》和李春伟、李秋菊于2015年7月29日向新民市房地产信息中心申请的“撤案申请”，并同时向本院提出书面申请，请求本院向新民市房地产信息中心核查上述证据材料。本院依郑凤梅、海琳琳的申请，对上述证据材料进行了核实。2017年6月26日，新民市房地产信息中心向本院出具“关于李春伟、李秋菊名下房产的情况说明”，内容为：“吉林省四平市中级人民法院：李春伟、李秋菊于2014年9月25日与沈阳唐轩房地产开发有限公司（下称唐轩公司）签订了《商品房买卖合同》，购买了新民市胡台镇振兴七街3-5号第33幢1-1-1室。2015年7月29日，李春伟、李秋菊向新民市房地产信息中心申请撤销该房产的网上合同备案。我中心工作人员接件后进行了核实，该房产已于2014年12月17日被吉林省四平市中级人民法院查封。又查实，唐轩公司于2014年9月20日为李春伟、李秋菊开具了商品房销售不动产统一发票。即该房已进入办理房证程序，在税务机关未将商品房销售不动产统一发票注销的情况下，李春伟、李秋菊的《商品房买卖合同》不可撤销。在该房产过户至王玉龙名下前，房屋所有权一直归李春伟、李秋菊所有。关于海琳琳持有的新民市胡台镇振兴七街3-5号第33幢1-1-1室《商品房买卖合同》，并不是我单位核实通过的。我单位已责成唐轩公司进行核查，一旦发现有违规行为，将依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定给予处罚。新民市房地产信息中心，2016年6月26日。”本院认为，该房屋是李春伟、李秋菊夫妻于2014年9月29日从沈阳唐轩房地产开发有限公司全额购买的，双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，沈阳唐轩房地产开发有限公司为李春伟、李秋菊出具了销售不动产统一发票（办证联），并在新民市房地产信息中心将该房屋登记备案在李春伟名下。本院在查封有效期限内对该房屋进行评估、拍卖及流拍后以物抵债，符合法律规定。案外人的异议理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）项之规定，裁定如下：驳回郑凤梅、海琳琳的异议请求。如不服本裁定，自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。执行员  田迎春执行员  王明祥执行员  赵树春二〇一七年六月二十六日书记员  张 博