广西壮族自治区北流市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字第527号
原告刘朝黎，男，1970年8月24日出生，汉族，住所地北流市。
委托代理人李开勇，广西鸿州律师事务所律师。
被告李芝军，男，1966年12月23日出生，汉族，住所地北流市。
委托代理人姚辉，男，1971年6月出生，汉族，北流市白马镇法律服务所法律工作者，住北流市白马镇政府宿舍。
被告李景贵，男，1965年9月16日出生，汉族，住所地北流市。
委托代理人刘祖彬，广西祥泰律师事务所律师。
第三人欧龙伟，男，1976年5月21日出生，汉族，住所地北流市。
委托代理人廖春羽，男，1970年1月23日出生，北流市法律事务中心法律工作者，住所地北流市河东路北二里**号。
原告刘朝黎诉被告李芝军、李景贵确认合同无效纠纷一案，本院于2014年3月13日立案受理后，由审判员曾昭胜依法适用简易程序于2014年4月24日、5月13日公开开庭进行了审理。2014年6月6日，本院依法追加第三人欧龙伟参加诉讼并将本案转为普通程序审理，依法组成由审判员曾昭胜担任审判长，与人民陪审员蔡庆凤、黄文伟参加评议的合议庭，于2014年7月22日公开开庭进行了审理。书记员罗镇担任法庭记录。原告的委托代理人李开勇，被告李芝军的委托代理人姚辉参加了三次开庭。被告李景贵的委托代理人刘祖彬参加了第一次开庭。第三人欧龙伟的委托代理人廖春羽参加了第三次开庭。被告李景贵经本院送达开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次、第三次开庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告通过朋友的朋友曾多鹏认识了两被告。2013年11月19日，在曾多鹏见证下，原告与两被告签订了《租赁土地转让协议书》，约定：两被告将仙葫水面渌8号地转让给原告，转让价为56.1万元；签订协议当天，原告支付40万元给被告作为定金。原、被告在协议书上签名，曾多鹏作为见证人签名。上述转让的土地位于南宁市青秀区仙葫大道三屋园艺场，实际属于集体土地。在协商买卖的过程中，由于原、被告不熟悉，原告不太相信被告，就没有直接给钱被告，经协商，确定通过曾多鹏来支付，原告原想转账给曾多鹏的，但曾多鹏没有银行卡，后来曾多鹏便让原告将款项转入曾多鹏媳妇罗昭波的账户，再由罗昭波将款项转账到被告李芝军的账户。在签订协议之前的11月9日，原告即转账30万元给罗昭波，罗昭波于当日将15万元转账到被告李芝军的账户，此款是原、被告之前口头协议先行支付的签约定金。11月19日，原告再次汇款10万元给罗昭波，罗昭波将25万元转账给被告李芝军。至此，原告将40万元全支付给了被告，被告当日确认到账后，由李芝军出具了收条给原告，收条的内容是由李芝军的朋友帮书写的，李芝军签名和书写了日期。收条中写收到土地租赁金40万元，实际上不是土地租赁关系，双方的真实意思就是土地转让，协议是土地转让协议，协议书的第一条即明确了被告的转让意图，从转让的价格也看出是土地转让。从土地的来源看，被告是从上一手取得，原告再从被告处购买用于建房，可以看出是土地转让，不是土地租赁权的转让。在签订协议时，两被告声称有相关手续，原告并不知道涉案土地是集体土地。由于两被告无法提供上述土地相关的合法手续给原告，也无法证明该土地权属为其所有，故两被告无权对上述土地进行处分或处置，无权将上述土地转让给原告，同时，上述土地是集体土地，不能转让、买卖，因此，原告与两被告所签订的《租赁土地转让协议书》因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。被告也没有将上述土地交付给原告，被告应当返还40万元转让土地的定金给原告。上述土地是第三人与两被告一起通过与他人签订合同，从他人处接手取得，第三人不能证实其与本案无关，第三人应与两被告连带承担返还欠款责任。为此，请求法院判令：1、确认原告与两被告于2013年11月19日签订的《租赁土地转让协议书》无效；2、两被告共同返还财产40万元给原告；3、第三人对本案债务承担连带返还责任。
原告向本院提供的证据有：1、原告身份证，证明原告身份；2、被告身份证，证明两被告身份；3、《租赁土地转让协议书》，证明原、被告签订了协议书的事实，其内容是转让集体土地，违反了法律、行政法规的强制性规定，是无效的；4、收条，证明被告李芝军收取了原告40万元的事实；5、关于南宁市三屋园艺场违建楼房被拆除的报道，证明本案涉案土地是位于南宁市三屋园艺场的集体土地，无合法手续不能建房的事实；6、曾多鹏身份证，证明见证人曾多鹏的身份；7、曾多鹏书写的情况说明，证明曾多鹏作为原、被告转让土地的见证人，见证了签订协议的经过，以及原告支付给被告李芝军的40万元是通过曾多鹏叫罗昭波转账给李芝军的事实；8、罗昭波身份证，证明证人罗昭波的身份；9、罗昭波书写的证明，证明罗昭波按曾多鹏的要求，将原告转到其银行卡上的40万元通过银行转账的方式转给被告李芝军的事实；10、中国工商银行个人业务凭证四张，证明原告分两次转账，一次转账10万元，一次转账30万元，两次一共转账40万元给罗昭波以及罗昭波也分两次转账一共转账40万元给被告李芝军的事实；11、两被告在第一、第二次庭审的陈述，证明第三人已知道两被告转让土地给原告的事实；12、即被告提交的《转让协议书》，证明涉案土地是第三人与两被告合伙购买来的土地。
被告李芝军辩称，《租赁土地转让协议书》是当事人的真实意思表示，是租赁土地不是转让土地，没有违反强制性规定，合法有效。协议书是两被告本人签订，协议书上的“李芝军”签名是李景贵书写，名字上的指纹是李芝军本人所捺。收条中只有标题“收条”、“李芝军”的签名和日期“2013年11月19日”是李芝军书写的，李芝军书写后将此内容空白的收条交给原告，收条的内容不是李芝军书写的，不知是谁书写加上的。李芝军没有得到原告任何的现金及银行转账款，没有收到本案的40万元，没有返还财产的责任。被告是从他人处接手取得涉案土地，是第二手取得，接手时没有附有相关的土地权属证书，只是签订了《转让协议书》，涉案土地在农村，当地将生产队称呼为场部，被告也不清楚土地的性质。《租赁土地转让协议书》第三点也写得很清楚，如遇到政府行为，双方互不做任何赔偿，互不追究责任，意思是之前所预交的定金也不予退还。政府的原因是不能控制的，也不是被告与第三人造成的。原告没有在约定的一个月内付清余款，协议书作废。罗昭波与李芝军本来就有租赁土地关系，有租金很正常。第三人与被告没有签订合伙协议，但涉案土地是两被告和第三人所有，签订协议书时，第三人在东莞，是否要承担返还的责任，由法院认定。
被告李芝军向本院提供的证据有：1、《土地租赁建设房屋契约合同》，是三屋园艺场的村民邓显雄、周燕奎将该户名下的山岭土地，即该场水面渌的土地“租赁”给吴剑波、李芸宇而订的合同；2、邓显雄、周燕奎的身份证、户口簿，证明周燕奎、邓显雄、合同见证人周尚飞的身份；3、上海浦东发展银行个人转账凭条（吴剑波转账50万元给邓显雄）；4、《转让协议书》和地理位置图（简要描述四至界址），是吴剑波、李芸宇将三屋园艺场水面渌的土地转让给本案两被告、第三人建设房屋和经营开发而订的协议；5、《附带协议》，是《转让协议书》的附带协议，上述所有证据均证明两被告和第三人均是从上一手吴剑波、李芸宇处购买取得涉案土地。
被告李景贵辩称，《租赁土地转让协议书》合法有效，虽然李景贵在协议书签字，但李景贵没有收到任何现金及银行转账款，即使是收了原告的定金，也不应由李景贵来承担。根据协议书约定，遇到政府所为，双方互不做任何赔偿，互不追究责任，之前所预交的定金也不予退还。
被告李景贵没有向本院提交有证据。
第三人欧龙伟述称，其既不是土地所有者，也不是合伙人，第三人与两被告没有任何合伙行为，第三人没有参与原、被告签订的合同，第三人当时在东莞工作并不知情，按合同相对性的原则，本案与第三人欧龙伟没有关系，第三人不应承担本案责任。第三人没有收到原告、两被告的任何款项，也不知原、被告签订《租赁土地转让协议书》和支付款项的情况。第三人认为《租赁土地转让协议书》是有效的。即使是被告收到原告的40万元也不应该返还，因为双方有约定因政府的原因造成的双方互不追究。李芝军提交的《转让协议书》及《附带协议》上的第三人名字是第三人所签，但与本案无关。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人没有向本院提交有证据。
被告李芝军对原告证据的质证意见为：对证据1、2无异议；对证据3的真实性、关联性有异议，不能实现证明的目的，协议书应为有效的；对证据4的真实性、关联性有异议，因只有签名及日期是李芝军所写，其他内容都不是李芝军书写；对证据5的关联性有异议，认为与本案无关，从另外的角度来讲，此证据证明是政府的行为，根据协议书规定，双方互不做任何赔偿，互不追究责任；对证据6、8有异议，因没有原件核对；对证据7、9有异议，证人曾多鹏、罗昭波不出庭作证，证据是无效的；对证据10的真实性无异议、对关联性有异议，与本案无关；对证据11、12无异议。
被告李景贵对原告证据1-5的质证意见为：对证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，对关联性有异议，本协议虽然是被告李景贵签字，但不违反国家规定，是合法有效的；对证据4的真实性、关联性有异议，原告是否支付了40万元给被告李芝军，李景贵是不知情的，故不应承担返还40万给原告的责任；对证据5的真实性由法院认定，对关联性有异议，认为与本案无关，即使有关也是政府的强制行为，根据协议约定，双方互不做任何赔偿、互不追究责任。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人享有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告李景贵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第二、第三次开庭，视为其对本案除原告证据1-5外的其他证据已放弃答辩和质证的权利。
第三人对原告证据的质证意见为：对证据1、2无异议；对证据3不予确认，与第三人无关；对证据4由法院认定，与第三人无关；证据5与本案没有关系；对证据6-10的证据真实性、合法性、关联性均有异议，与第三人没有关系；对证据11因第三人没有参与，对原、被告双方所说均有异议；对证据12的合法性有异议，当时是第三人想参与买地建房，后来知道无手续便退出了，退出之后也没有与两被告合伙，不能证明两被告与第三人是合伙关系，也与本案没有关系。
原告对被告李芝军证据的质证意见为：对李芝军的所有证据均无异议。
第三人对被告李芝军证据的质证意见为：对证据1的合法性有异议，真实性无法确认，与第三人无关；对证据2的真实性无法确认，也没有原件核对；对证据3、4的合法性有异议，当时第三人是想参与购买土地，但得知该土地无合法手续之后便没有参与购买，与两被告没有合伙关系，也与本案无关；对证据5第三人只是做一个见证签名，与本案没有任何关联，不能证明其主张。
2014年4月24日下午，本院通知被告李芝军、李景贵本人到法院，对二人进行询问，并将询问笔录在庭审中出示、质证。在笔录中，两被告述称二人是朋友关系，《租赁土地转让协议书》是其二人签订，在民间认为该协议是有效的，涉案土地为被告与第三人所有，签订时第三人在外地，该土地是租赁不是转让，该土地位于农村生产队，被告从前手接手土地时没有附有相关的土地权属证书，被告没有收到原告的款项，土地没有交付给原告，收条中的标题“收条”及“收款人李芝军”、日期“2013年11月19日”由李芝军本人书写，收条内容“现由李芝军（身份证号码）收到刘朝黎土地租赁金肆拾万元整（40万元），为口讲无凭，特立此字句”不知是谁书写。（对被告李芝军、李景贵在笔录中所陈述的事实与其委托代理人在庭审中陈述不一致的，本院采信当事人本人的陈述）。
原告对询问笔录的质证意见为：对李芝军所说没有签名但按手指摸的真实性无异议，对李芝军所主张的土地是三人（即李芝军、李景贵、欧龙伟）所有也无异议。对被告关于签订的协议是租赁不是转让，还没有给钱，也没有签订正式合同的说法有异议，本案合同很明确是土地转让合同，如果说是租赁关系的话应当注明租赁期限及租金，但该协议不具备租赁合同所要求的上述两项内容，原告也有证人证明被告已经收到了40万元，同时也在收条上签名认可收到了钱，没收到钱是不可能写收条给别人的，所以没给钱款不是事实。李芝军所讲与曾多鹏所讲不一致，所以原告认为被告李芝军不是按事实说的。对李芝军说认识李景贵已经两三年了无异议。李芝军说不了解土地的性质不是事实，说不清楚原告买了地的用途是什么，并说租赁时间是70年都不是事实，因为双方交易过程中都很明确用途是盖房屋，且协议也没有提到租赁期限，李芝军只不过是把本案土地转让说成土地租赁。
第三人对询问笔录的质证意见为：对笔录中被告所讲的土地是与第三人共有的有异议，当时签订协议第三人也不在场，是否收有钱也不知情。
本院对原告的证据认证如下：对证据1、2、3予以认定；证据4是李芝军亲自签名，且与原告的证据6-10相互印证，形成完整充分的证据链条，对证据4、6-10予以认定；对证据5、11、12予以认定。
本院对被告李芝军的证据认证如下：证据1-5证实了被告、第三人与他人签订合同，从他人手上取得涉案土地的事实，予以认定。
综合全案证据和庭审笔录，本院确认案件的法律事实如下：
2013年4月2日，两被告、第三人作为乙方与案外人吴剑波、李芸宇作为甲方签订了《转让协议书》，约定：甲方自愿将从邓显雄、周燕奎（二人住三屋园艺场98-1号）处租赁的位于南宁市青秀区仙葫大道三屋园艺场水面渌（又写绿，仙葫开发区旁）的土地转让给乙方建设房屋和经营开发；土地共计1468.5平方米，租赁金额按双方议好的价钱和条件一次性付清；租赁期限为70年，自2011年1月1日起至2080年12月31日止，合同期满如该地上的附着物，永久性属乙方所有。之后，甲乙双方又签订了《附带协议》，约定：吴剑波、李芸宇把三屋园艺场水面渌土地转让给李芝军、李景贵、欧龙伟，每平方米1800元，面积1468.5平方米，合计金额264.33万元，协议签订后，李芝军负责支付以下款项：彭永忠、甘宇60万元……。2013年，原告通过曾多鹏认识了两被告。2013年11月19日，在曾多鹏见证下，原告（乙方，受让方）与两被告（甲方，出让方）签订了《租赁土地转让协议书》，约定：甲方将仙葫水面渌8号地（右边为李景贵7号地）转让给乙方，土地面积为165平方米，转让价为56.1万元；签订协议当天，乙方先支付给甲方40万元作为定金，余款16.1万元在一个月付清，如违约，甲方不退还乙方所交的定金并收回该土地及地上附着物，甲方不作任何补偿给乙方；该土地在签订协议前的一切经济纠纷和债权债务与乙方无关，如果有的甲方应立即出面理顺清楚，如造成乙方不能正常使用该土地的，甲方两个月内退还乙方的定金并支付每月二分利息，签订后如有事情需要甲方协助的，甲方在自己能力范围内协助乙方，费用由乙方支付，如遇到政府行为的，双方互不做任何赔偿，互不追究责任；在建房期间，如发生属于土地纠纷的，甲方应立即出面负责理顺清楚，不能延误，所产生的费用由甲方负责。原告在协议书上签名，被告李景贵在协议书上签署了其本人名字和李芝军的名字，李芝军在其名字上盖上指印。曾多鹏作为见证人在协议书签名。在协商买卖的过程中，原、被告确定通过曾多鹏来支付转让款，原告原想转账给曾多鹏，但曾多鹏没有银行卡，后来曾多鹏便让原告将款项转入曾多鹏媳妇罗昭波的账户，再由罗昭波将款项转账到被告李芝军的账户。在签订协议之前的2013年11月9日，原告即转账30万元给罗昭波，罗昭波于当日将15万元转账到被告李芝军的账户。11月19日，原告再次汇款10万元给罗昭波，罗昭波将25万元转账给被告李芝军。至此，原告将40万元支付给了被告。被告确认到账后，由李芝军于2013年11月19日书写了收条给原告，收条中的标题“收条”及“收款人李芝军”、日期“2013年11月19日”由李芝军本人书写，收条内容“现由李芝军（身份证号码）收到刘朝黎土地租赁金肆拾万元整（40万元），为口讲无凭，特立此字句”由他人代为书写。上述涉案土地是集体土地。
本院认为，本案的争议焦点为：一、《租赁土地转让协议书》是否有效；二、原告是否支付了40万元给被告，如已支付，被告是否应当返还40万元给原告；三、第三人是否应对本案债务负连带返还责任。
关于第一个争议焦点的问题。本院认为，结合被告、第三人与吴剑波等人签订的《转让协议书》中约定将涉案土地转让给被告、第三人建设房屋和经营开发，租赁期为70年，地上附着物永久性属被告、第三人所有的条款，以及原、被告签订的《租赁土地转让协议书》明确约定为转让土地及土地的用途为建房的情况可认定，本案原、被告实际是将涉案的土地使用权进行转让，而不是租赁。由于涉案土地是集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，集体所有的土地使用权禁止转让，原、被告亦不是该集体土地所属的集体组织成员，原、被告签订转让协议实际是非法转让集体所有的土地使用权，因此，《租赁土地转让协议书》因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。
关于第二个争议焦点的问题。本院认为，被告李芝军辩称其将内容空白、只写了名字和日期的收条交给原告，收条内容不知是谁书写加上的主张，明显有违常理，本院不予采信。原、被告约定的转让价款是40万元，同时期原告转账40万元给罗昭波，而罗昭波转账40万元给被告李芝军，李芝军不能对罗昭波转账40万元给其的原因予以说明。综合上述事实，本院对原告所说通过罗昭波的账户转账40万元给被告李芝军，被告李芝军在收到款项后书写收条给原告的主张予以采信，收条内容由他人代为书写不影响收条的效力，本院认定被告李芝军已收到原告的转让款40万元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，《租赁土地转让协议书》无效，被告李芝军应将40万元返还给原告。被告李景贵与被告李芝军共同签订协议将土地转让给原告，两被告作为合同的一方当事人，被告李芝军的收款行为代表了二人的行为，被告李景贵应与被告李芝军共同承担返还40万元给原告的民事责任。
关于第三个争议焦点的问题。本院认为，涉案土地虽然是被告与第三人共同进行购买，但没有证据证实第三人参与了原、被告关于涉案土地的买卖，亦没有证据证实其取得了土地转让款，第三人不是《租赁土地转让协议书》的当事人，其对本案债务不负返还的责任，本院对原告要求第三人连带返还债务的主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告刘朝黎与被告李芝军、李景贵于2013年11
月19日签订的《租赁土地转让协议书》无效；
二、被告李芝军、李景贵返还原告刘朝黎土地转让款40万元；
三、驳回原告刘朝黎的其他诉讼请求。
本案案件受理费7300元（原告已预交），由原告刘朝黎负担2000元，被告李芝军、李景贵负担5300元。
上述判决的债务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。
义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（受理费户名：玉林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20-405201012000407，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曾昭胜
人民陪审员 蔡庆凤
人民陪审员 黄文伟
二〇一四年九月一日
书 记 员 罗 镇