烟台市牟平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0612民初1731号
原告（反诉被告）：曲伟民，男，1971年3月16日出生，汉族，农民，住烟台市牟平区。
委托诉讼代理人：柳莹，山东乾元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：逄明博，山东乾元律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：李庆基，男，1975年12月23日出生，汉族，个体工商户，住烟台市牟平区。
委托诉讼代理人：肖宏鹏，山东绍元律师事务所律师。
原告（反诉被告）曲伟民与被告（反诉原告）李庆基房屋租赁合同纠纷一案，发回重审本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曲伟民的委托诉讼代理人柳莹、逄明博、被告李庆基的委托诉讼代理人肖宏鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）曲伟民在原一审中向本院提出诉讼请求：一、要求被告立即停止在原告出租房内私自拉电线并恢复原状；二、被告向原告支付违约金35000元；三、解除与被告签订的房屋出租合同。事实和理由：2013年5月19日，原告将自有的大约500平方米的房屋出租给被告开饭店，并签订房屋出租合同一份，出租合同第六条约定：被告未经原告同意不得私自对房屋进行任何改动；第十一条约定：任何一方违约须无条件向对方赔偿35000元。被告在租赁合同期内未经原告同意私自在出租房内拉电线，改造电路，破坏了原告的房屋状况，原告多次阻止未果，诉至法院。在重审过程中，经本院对合同的效力释明后，原告变更诉讼请求为：一、要求解除与被告方于2013年5月19日签订的《房屋出租合同》；二、要求被告在一个周内从上述合同项下的房屋内搬出；三、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由为：本案所涉租赁房屋位于烟台市牟平区姜格庄街道办事处双林前村，该村自2008年开始便被烟台市牟平区住房和建设局规划为镇域范围。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，原、被告签订租赁合同的房屋未取得规划许可或批准，该合同应为无效合同，而且原一审案件上诉后该事实经二审（2017）鲁06民终186号民事裁定书（以下简称186号终审裁定书）已经对该合同属无效合同的事实进行了认定。因此，请求法院支持原告的诉讼请求。在庭审中，原告又增加诉讼请求，要求被告在搬离房屋时将房屋恢复原状，事实和理由是被告违反租赁合同的约定，私自在墙面上贴了壁纸，私自改造了电线线路，破坏了原告房屋的墙面，本案诉讼也是由此引起的。
被告（反诉原告）李庆基辩称，诉争的房屋被告方在租赁时并不知道无审批手续无产权证书是违法建筑，被告是在通过原一审和中院庭审时才得知涉案房屋为违章建筑。最高人民法院的规定是在城镇区域内的房屋才适用无效的规定，但本案所涉房屋是位于城镇以外的村庄，被告方认为不适用该司法解释。根据原告变更后的诉讼请求，被告答辩如下：一、原告要求解除合同应该是在合同有效的前提下才具有解除权，合同无效是不存在解除权的；二、即使合同无效，被告方租赁房屋的用途为餐饮，原告方在2016年12月4日明知合同无效的前提下，还收取了被告方自2017年1月1日至12月30日的租金，说明原告方认可被告最低经营至2017年12月30日，所以原告方要求一周内搬离房屋是不合理的。我方不同意该诉请，最低也要经营至2017年12月30日；三、关于诉讼费，因原告方出租的房屋是没有任何审批手续的违章建筑，对本案应承担全部过错责任，因此诉讼费应由原告方承担，且原一审诉讼费包含了原告的违约金之诉请，该请求不符合法律规定，其交纳的诉讼费用应由原告自己承担。被告并没有在承租房内私自拉电，被告用电有合法的用电手续。被告不存在任何违约行为，不同意支付违约金、解除房屋出租合同，请求依法驳回原告的诉讼请求。对原告增加的最后一项诉讼请求，被告不认可。因为对涉案房屋贴壁纸属于善意的添附，是对房屋价值的提升，对于原告方无任何损失。被告方未私自改造电线线路，是因为原告方提供的房屋用电没有合法手续，被告才与供电部门签订了供电用电合同，被告方的用电是合法的。涉案房屋之前也是用于经营餐饮，租给被告后被告也经营餐饮，本案系被告方因原告生意红火引起的恶意诉讼。如果法院判决被告提前交付房屋，被告提起反诉，要求原告返还已交纳的房屋租金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告方提交下列证据：证据一、在本次庭审中提交的烟台市牟平区住房和建设局于2017年7月27日出具的书面《证明》，内容为“经查阅，2008年编制的〈烟台市牟平区姜格庄镇总体规划〉（2008－2010）年及2017年编制的〈烟台市牟平区姜格庄总体规划〉（2013－2030）年总体规划，姜格庄街道办事处双林前村均在镇域规划范围内。”；证据二、原一审中提交的原、被告于2013年5月19日签订《房屋出租合同》及附件合同一份，出租合同约定：“出租方：曲伟民（甲方），承租方：李庆基（乙方）。一、甲方对房屋享有管辖权及所有权。二、甲方出租给乙方的房屋位于双林前村东公路北，面积约500平方米，装修及设施详见合同附件。三、租赁期限及用途：2014年1月1日至2018年12月31日止，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为酒店餐饮使用。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。四、租金及支付方式：租金五年合计17.5万元（前三年10.5万元自合同签订之日起一次性付清，后两年于每年1月1日前将本年度租金付清）。六、酒店经营场所状况：以酒店开业时状况为准，如乙方有任何改动须经甲方同意方可且因此所造成的任何费用由乙方承担，乙方应合理使用所承租的房屋及附属设施，如因使用不当造成任何损失乙方应立即负责修复或对甲方进行经济赔偿。十一、违约责任：甲乙双方任何一方违约须无条件向对方赔偿35000元（因人类不可抗拒的自然灾害除外）……”合同签订后，原告将租赁标的物交付给被告使用，被告向原告支付了30000元租赁费（原告减免被告租赁费5000元）。被告对原告提交的证据一的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为这样的区域规划只是住建部门的一个设计蓝图，并没有具体实施，涉案房屋仍处于村集体范围内；对原告提交的证据二没有异议。被告未提交证据。
另：本院于2017年8月2日针对本案所涉房屋是否取得建设规划许可证或是否经过批准建设的问题调查了烟台市牟平区姜格庄街道办事处村镇建设办公室副主任于善泰，其证明原、被告涉案用于餐饮营业的房屋至今未取得合法手续。
根据当事人的陈述、提供的证据及本院调查的证据，本院认定事实如下：2013年5月19日，原告与被告签订了一份《房屋出租合同》，合同签订后，原、被告之间开始履行合同，被告将租赁的房屋用来开办了万家福饭店。后因被告拉设电线，原告认为破坏了房屋，引起诉讼。原告起诉要求被告停止私拉电线并恢复原状，支付违约金35000元并解除双方签订的租赁合同。经审理本院原认为，原、被告签订的《房屋出租合同》有效，原告用电行为没有改变房屋的整体结构，构不成违约。因此未支持原告的诉讼请求，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服提起上诉，烟台市中级人民法院作出186号终审裁定，认为“原审判决认定基本事实不清，应认定上诉人与被上诉人签订的租赁合同无效”，裁定发回重审。上述事实有本院（2016）鲁0612民初2084号民事判决书与烟台市中院186号终审裁定书在卷佐证。本次庭审中，双方当事人对被告已交纳了2017年度房租35000元的事实没有异议。但对涉案合同的效力及如果合同认定无效后产生的返还财产、恢复原状有争议。
本院认为，本案争议的焦点有以下三点：第一，原、被告签订的《房屋出租合同》是否有效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定“租赁人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋属于镇域规划范围，是被告在其所有的住宅房前未经许可和批准建设的房屋，至本案法庭辩论终结前尚未取得相关许可证和批准手续，因此本案中就该房屋双方当事人签订的《房屋出租合同》应为无效合同。第二，合同无效后对涉案房屋如何处分。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力；第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还……最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，出租合同被认定无效后，被告应当返还涉案房屋。就涉案房屋产生的房屋占有使用费当事人亦应交纳或返还。考虑到本案被告从事餐饮行业的营业特点和规律，本院酌情给予被告适当的腾房时间。因被告租金已交至2017年12月31日，因此应当根据被告实际搬离的时间按每日95.90元确定双方之间对房屋占有使用费的返还和给付义务。第三，返还时是否应当恢复原状。根据本案原、被告的陈述和举证，原告在原一审和本次庭审中均未对房屋的原状提交相关证据，因此，本院对涉案房屋的原状如何无法作出认定。
综上所述，原告主张与被告签订的《房屋出租合同》为无效合同，事实清楚，证据确凿，理由正当，本院予以支持。原告要求被告自涉案房屋中搬离，理由正当，本院予以支持，但应酌情给予被告适当的搬离时间。根据被告实际搬离时间，原、被告之间还应当履行返还或交纳房屋占有使用费的义务。因原告对房屋原状如何未提交充分证据，本院对原告恢复原状的诉讼请求无法支持。原、被告之间因诉讼形成的案件受理费应按照原、被告的诉讼请求及判决结果合理确定负担数额。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原告（反诉被告）曲伟民与被告（反诉原告）李庆基于2013年5月19日签订的《房屋出租合同》无效。
二、被告（反诉原告）李庆基于本判决生效后一个月内自涉案房屋内搬离。
三、被告（反诉原告）李庆基于2017年12月31日前搬离，原告（反诉被告）曲伟民按每日95.90元返还房屋占有使用费。被告（反诉原告）李庆基于2017年12月31日后搬离，按每日95.90元付给原告（反诉被告）曲伟民房屋占有使用费。
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费338元，被告（反诉原告）李庆基负担100元，原告（反诉被告）曲伟民负担238元；反诉费50元，双方各负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 侯悦霞
代理审判员 姜志东
人民陪审员 周建成
二〇一七年九月四日
书 记 员 贺静静