甘肃省白银市白银区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）甘0402民初759号
原告：单某，住白银市。
被告：马某，住白银市。
原告单某与被告马某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告单某、被告马某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告单某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告房屋租赁合同；2.判令被告支付水费、电费、暖气费共计5237.9元；3.判令被告支付实际拖欠房租28876.71元；4.判令被告支付滞纳金（即违约金）51544.93元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月11日，原告自愿将白银区胜利街65（13）41楼1-01号房屋租给被告使用并签订房屋租赁合同，约定房屋租期自2016年1月1日起至2019年6月30日止，租金每月10000元，每半年支付一次，先付后用；被告应在每年的6月15日、12月15日支付下半年期的租金，每推迟一日，每日按应付款数额的1%缴滞纳金；由于被告没有支付押金，超过应付房租日期十天后视为被告自动终止合同。现因被告自2016年12月15日起拒付房租，双方多次协商未果，故原告提起诉讼。
被告马某辩称，原告所述房屋租赁及欠付房租、水电费等情况基本属实。2017年2月26日，我给原告交付了房屋钥匙，并同意与原告解除房屋租赁合同关系，但按照合同约定原告应当将该房屋再出租转让费的50%付给我。因当时我对租赁房屋进行装修花费约260000元，现我要求原告返还我装修补偿款120000元，如果原告不向我返还120000元装修补偿款，我就不承担欠付的房租、水电费等。
原告为证明其主张向本院提供如下证据：
证据一、《房屋租赁合同》及《补充协议》，证明双方存在房屋租赁关系，合同第三条明确约定了付款方式、时间及逾期付租金滞纳金计算方法、超出应付房租十日后视为终止合同的相应法律后果。《补充协议》与合同第六条共同证明合同到期后如果双方不再续租，原告配合被告在90天内转让，转让费双方各拿一半，且租金不大幅上涨。
证据二、水、电、暖气的交款收据（水费1张、电费4张、暖气费1张），证明被告在租赁期间欠付水费564元、电费3349.9元、暖气费1324元，共计5237.9元。
证据三、收条，证明被告向原告支付装修补偿款30000元的事实。
证据四、（2014）白民二初字第120号白银区人民法院民事判决书，证明法院判决被告支付原告装修补偿款20000元，并解除合同返还房屋。
证据五、原、被告短信记录，证明原告通过短信通知被告交纳房租、解除房屋租赁合同关系的事实。
证据六、照片（共4页），证明被告向原告腾退房屋的现状。
证据七、原告与第三人金捷签署的《房屋租赁合同》及承诺书一份，证明原告在2017年3月28日将该房屋出租给第三人金捷，没有收取转让费的事实。
被告为证明其主张向本院提供如下证据：
证据一、收条（同原告证据三），证明被告向原告支付了30000元装修补偿费实际属于转让费。
证据二、装修收据一份，证明2016年8月被告花费约26万元对租赁房屋进行了装修。
证据三、照片三张，证明被告装修后租赁房屋的实际情况。
本院依法组织当事人进行了当庭质证。经本院庭审质证及审查核实，对全案证据的证明效力认定如下：
被告在质证过程中对原告提交的第一至五组证据均无异议，对其证明效力本院予以认定；原告提交的第六组证据被告认为不能证明其交付房屋后的真实情况，本院不予认定；原告提交的第七组证据客观真实，对该证据的证明效力，本院予以认定。被告提交的第一组证据与原告提交的证据一致，本院予以认定；被告提交的第二组证据没有其他相关证据相印证，不�证明被告对租赁房屋进行装修的真实情况，对该证据的证明效力，本院不予认定；原告对被告提交的第三组证据有异议，本院不予认定。
本院经审理认定事实如下：2016年6月11日，原、被告签订《房屋租赁合同书》、《补充协议》，约定原告将位于××区号房屋租给被告使用，租赁期限自2016年1月1日起至2019年6月30日止。约定租金2016年1月1日至2016年12月30日为100000元，2017年1月1日至2019年6月30日每月为10000元；租金支付方式为每半年支付一次，先付后用，被告应在每年的6月15日、12月15日支付下半年期的租金，每推迟一日，每日按应付款数额的1%缴纳滞纳金。双方约定：因被告没有缴纳押金，如超过应付房租十天后视为被告自动终止合同，该房屋内外装修及经营设施全部由原告自由处理，损失全部由被告承担。合同第五条约定：”1、乙方对房屋只有使用权，不得私自出租、出售、转租或抵押，并对甲方正常的房屋检查和维修给予帮助；2、如需对房屋进行改造装修，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理”；第六条约定：”关于转让，经甲方和乙方达成共识，该店无论什么时候转让，转让费甲乙双方各50%，合同到期90日前双方协商是否续租，协商不成，甲方配合乙方在90日内转让，到期转让不成功，该房屋装修不能损害，无偿归甲方所有，合同完全终止。”《补充协议》与合同第六条共同证明合同到期后如果双方不再续租，原告配合被告在90天内转让�转让费双方各拿一半，且租金不大幅上涨。合同签订后，双方均依约履行，自2017年1月1日起被告未付房租，双方因房屋租赁事宜进行多次协商。2017年2月26日双方协商一致，同意解除租赁合同，被告将房屋钥匙交给了原告。2017年3月8日、4月5日被告将租赁房屋中的可移动物品搬出。2017年3月28日原告与金捷签订《房屋租赁合同》将该房屋租赁给了金捷，合同约定金捷缴纳押金100000元。
另查明，2012年12月29日原、被告签订房屋租赁合同，原告将涉案房屋租赁给了被告，双方约定被告支付原告装修补偿款30000元。因被告未按约定支付全部装修补偿款及房屋租金，原告将被告诉至本院，2014年4月30日本院依法作出（2014）白民二初字第120号民事判决书，判决被告支付所欠原告的房屋装修补偿款20000元，解除房屋租赁合同并交付房屋。2014年11月17日被告履行了支付房屋补偿款20000元的判决义务。
本院认为，原告与被告签订《房屋租赁合同书》及《补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，双方房屋租赁合同合法有效。被告未按约定支付租金，其行为构成违约，应依法承担违约责任。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干�题的解释（二）》第二十九条规定”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”。本案中，原告主张的违约金明显过高，被告提出异议，依法应予调整。被告对其租赁期间欠付的水电费、暖气费没有异议，该费用应当由被告承担。原、被告已于2017年2月26日协商解除租赁合同，合同解除后，原告有权对涉案房屋进行出租，双方合同第六条关于房屋转让的约定不能约束合同解除后原告将房屋再行出租的行为，故被告要求原告支付50%的转让费的抗辩理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告要求原告返还装修补偿款的主张，2014年4月30日本院（2014）白民二初字第120号民事判决书对此已做出处理，且被告已经履行了判决。根据双方约定，合同解除后该房屋的装修无偿归原告所有，故被告主张返还装修补偿款的抗辩意见，本院不予支持。综上，被告对合同解除前（自2017年1月1日至2017年2月26日止）所欠付的租金按双方约定每月10000元计算为18667元（10000元/30天×56天），应当支付违约金为161.96元（18667元×（4.35%/365天×56天）×130%=161.96元）。
依照《中华人�共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告单某与被告马某签订的《房屋租赁合同书》；
二、被告马某支付原告单某房屋租金18667元，违约金161.96元，合计18828.96元，于本判决生效后十日内履行；
三、被告马某支付原告单某房屋租赁期间的水费564元、电费3349.9元、暖气费1324元，共计5237.9元，于本判决生效后十日内履行；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1100元，由被告马某负担200元，原告单某负担900元。
如不服本判决，可�判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。
审判员许飞彪
二Ｏ一七年四月二十五日
书记员马环宇