河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀10民终2633号
上诉人（原审被告）河北怡和隆祥汽车销售服务有限公司，住所地：廊坊市广阳区光明东道65号。
法定代表人罗凯明，该公司董事长。
委托代理人林志国，河北天枢律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）信路军。
原审被告霸州市怡和骏隆汽车销售服务有限公司，住所地：霸州市兴华北路1919号（已注销）。
法定代表人：罗凯明，该公司经理。
上诉人河北怡和隆祥汽车销售服务有限公司（以下简称河北怡和公司）因与被上诉人信路军、原审被告霸州市怡和骏隆汽车销售服务有限公司（以下简称霸州怡和公司）租赁合同纠纷一案，不服霸州市人民法院（2015）霸民初字第4659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月14日立案受理后。依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
上诉人河北怡和公司上诉请求：一、撤销霸州市人民法院（2015）霸民初字4659号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、全部诉讼费用由被上诉人负担；事实和理由：1、被上诉人已收到了2010年9月至2015年9月的租金115万元，实际上诉人仅使用至2014年10月，上诉人已多支付被上诉人一年的租金，上诉人已按合同约定提前6个月通知被上诉人，双方已解除合同，不存在违约行为，一审判决上诉人再支付11.5万元无依据；2、一审判决上诉人赔偿被上诉人房屋租金损失错误，实际上被上诉人根本不存在损失，被上诉人诉请给付租金，其未主张损失；3、双方签订的租赁合同已经解除，无需一审法院判决；4、被上诉人依据其与原审被告霸州怡和公司签订的补充协议提起诉讼，霸州怡和公司作为独立的法人与上诉人无任何关系，一审判决破坏了合同相对性及公司法宗旨；
被上诉人信路军答辩称，租赁合同第十条明确约定如果甲方提前解除合同，应赔偿乙方经济损失，补充协议亦明确约定如上诉人违约要赔偿五年租金，上述约定均合法有效，现上诉人单方解除合同违反约定应承担责任；上诉人上诉称2014年10月左右就不使用租赁的房屋，但被上诉人一直未收到其解除或终止的通知。一审判决结果并无不当。望二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人信路军向一审法院请求，河北怡和公司和霸州怡和公司连带承担给付租金115万元，诉讼费用由其负担。
一审法院认定事实如下：2010年9月份，原告信路军（协议甲方）与被告河北怡和公司（协议乙方）签订房屋租赁合同一份。合同约定，一、甲方将自建的位于霸州市兴华北路1919号所属的一、二层楼房使用面积为：1071平方米出租给乙方作为雪佛兰、别克汽车的销售展厅及办公室使用；二、房屋租赁期限为20年，自2010年9月9日至2030年11月30日；三、年租金为23万元，合同签订时乙方支付租金10万元，在甲方自建展厅交付乙方使用之日乙方支付甲方告租金13万元，第二年房屋到期时一次性付清全年房租，以此类推；八、乙方不得将房屋转租他人，不得进行非法活动；十、双方如需续租或解除租赁关系，均需提前6个月通知对方，若续租在同等条件下，乙方有优先续租权。如甲方提前解除合同，应赔偿对乙方造成的所有经济损失。如乙方所支出的装修费用及不得拆除的设备费用等，如乙方违约应对甲方给与一定的经济补偿；十二、甲方为乙方方自建别克、雪佛兰展厅一处，面积约300平米左右，自建时间应在签订本合同50天之内交付乙方使用，乙方装修期为30天，即甲方自建期及乙方装修期不计乙方房租费用，如甲方未按时交付使用，乙方有权向甲方索要赔偿金，赔偿金按日租金的5％计算。十四、此合同一式两份，甲乙双方各执一份，自乙方交付租金之日起生效。出租方（甲方）信路军签字、承租�（乙方）河北怡和公司盖章。合同签订后，原告开始自建展厅并交付给被告，被告对租用的房屋进行装修后开始使用该房屋。合同签订后被告河北怡和公司给付原告租金20万，2010年10月20日左右给付原告租金49万。
2010年12月3日，被告河北怡和公司作为出资人股东投资设立被告霸州怡和公司，公司法定代表人为罗凯明。
2011年5月19日，原告信路军（协议甲方）与被告霸州怡和公司（协议乙方）签订了房屋租赁补充协议。经协商后我公司（被告）再付给房东（原告）两年房屋租金，由原协议中约定的每三年一付租金改为每五年一付租金，但续交租金补充协议如下：一、乙方按协议约定已经付给房东3年房屋租赁费用，现在续交2年租金，在乙方使用期间，此地发生的任何费用由房东承担；二、乙方每五年一付房租，房东不准递增房屋租金。直到20年合同�满，如房东在乙方租赁期间发生变化违反合同约定如：（再次让乙方续交房租或递增房屋租金等），乙方有权通过法律手段要回未满期限的租金；三、如乙方在20年内出现单方违约，合同期未满不再续租需赔偿甲方五年租金（共计：壹佰壹拾伍万元整），每年的房屋租赁发票要在每年6月30日之前交予乙方；四、乙方需在租赁时间的前2月内续交第二个五年租金；六、本补充协议与原租赁协议具有同等效力；七、此合同一式两份，甲乙双方各执一份。出租方（甲方）信路军签字、承租方（乙方）霸州怡和公司盖章。2011年5月19日补充协议签订后河北怡和公司给付原告46万元房屋租金。
2014年10月份原告发现被告不再使用其房屋进行汽车销售，为了协商解决此事，原告信路军委托河北天禹律师事务所于2015年4月13日向被告河北怡和公司发出律师函，主要内容为：根据原被告签订的协议及补充协议，现五年租期将到贵公司应按协议约定向委托人交纳第二个五年租金。但根据委托人调查，贵公司在2014年10月份就已不再使用该房屋，贵公司也未通知委托托人是否解除租赁合同。郑重催告贵公司应本着诚实信用的原则，于2015年4月30日前与委托人进行协商是否继续租赁该房屋及对委托人进行赔偿的问题，如贵公司不按时与委托人进行协商，委托人将采用法律手段，将贵公司诉至法院，追究贵公司的全部违约责任。被告河北怡和公司否认收到上述律师函，原告也未提供证据证实是否已将该律师函送达被告河北怡和公司。
又查明，2014年9月10日，被告霸州怡和公司的股东被告河北怡和公司决定：因霸州怡和公司经营不善，股东同意公司解散。2015年8月4日被告霸州怡和公司出具清算报告，主要内容为：公司债权债务已清理完毕；公司债权债务如有遗漏，仍由公司全体股东按出资比例承担。2015年8月5日申请注销。
庭审中被告河北怡和公司主张公司已于2014年6月之前就以明确告知原告解除了双方的租赁合同，并提交了2016年3月8日霸州市公安局市区分局城北派出所出具的证明一份，内容为：“2014年6月11、2014年6月13日霸州市北杨庄雪佛兰4S店（河北怡和隆祥汽车销售服务有限公司）先后两次报警。报警内容是：其公司要与房东信路军解除合同，其公司告知信路军此情况之后，信路军到4S店闹事。对此原告予以否认，原告主张被告从未通知过其解除合同，堵门是因为2014年6月份4S店换了一拨人来经营，其不知道经营人与被告是什么关系，所以才堵的门。
被告主张其公司早在2014年就已经从租赁房屋中撤走了，在租赁房屋中应该没有公司的设备及其他物品。原告对此予以否认，原告主张�否撤走其不清楚，但房屋的钥匙还在被告处，被告主张钥匙不在该公司处。原被告双核均未提供证据证实。
在庭审过程中原被告均同意解除合同，经一审法院现场勘验原被告争议的房屋处于锁门状态，屋内已无东西。玻璃门上张贴着因店面升级、维修保养、暂停服务、尽请谅解。于2016年4月22日将被告租赁原告的房屋交予原告所有。
一审法院认为，2010年9月份信路军与河北怡和公司签订的房屋租赁合同及2011年5月19日信路军与霸州怡和公司签订的房屋租赁补充协议均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法应予以保护。因双方均同意解除双方签订的租赁合同，应予以准许。被告霸州怡和公司现已注销，该公司在注销报告中载明，公司债权债务已清理完毕，公司债权债务如有遗漏，仍由公司全体股东按出资比例承担，河北怡和公司作为霸州怡�公司的唯一股东，应对被告霸州怡和公司的相关权利义务及债权债务承担责任。根据信路军与河北怡和公司签订的房屋租赁合同第十条“双方如需续租或解除租赁关系，均需提前6个月通知对方，如甲方（原告）提前解除合同，应赔偿对乙方（被告）造成的所有经济损失。如乙方违约应对甲方给与一定的经济补偿”及原告与被告霸州怡和公司签订的房屋租赁补充协议第三条“如乙方（被告）在20年内出现单方违约，合同期未满不再续租需赔偿甲方（原告）五年租金壹佰壹拾伍万元整”的约定，虽被告主张已于2014年6月份就已提出与原告解除合同，但被告未举证证明已将租赁房屋的使用权及管理权移交原告，另按双方的协议约定其也应给予原告一定的经济补偿，但原被告约定的115万元赔偿过高，显失公平。一审法院酌定被告支付原告租金至将租赁的房屋交予原告之日2016年4月22日后一段合理的期限即2016年5月30日。根据原告与被告河北怡和公司的协议约定，租赁期限为2010年9月9日至2030年11月30日，其中原告自建展厅50天及被告装修的时间30天共计80天不计入租赁费中即被告交纳的租赁费已付至2015年11月30日，故被告河北怡和公司应支付原告从2015年11月30日按年23万元计算至2016年5月30日共计6个月租金115000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定判决：一、解除原告信路军与被告河北怡和隆祥汽车销售服务有限公司于2010年9月签订的房屋租赁合同及原告信路军与被告霸州市怡和骏隆汽车销售服务有限公司于2011年5月19日签订的房屋租赁补充协议。二、被告河北怡和隆祥汽车销售服务有限公司于本判决生效后七日赔偿原告信路军房屋租金损失115000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。
二审期间上诉人未提交新证据，被上诉人为证明双方诉前并未解除合同，房屋仍由上诉人使用，提交其与上诉人的工作人员胡运昌的通话录音。上诉人认为该录音内容无法显示是其工作人员，上诉人与胡运昌无任何关系，对真实性与关联性不认可。本院认为，该证据不属民诉法规定的新证据，对该证据不予采信。
一审经审理查明的事实属实。本院予以确认。
本院认为，霸州怡和公司于2015年8月5日申请注销，注销清算报告第五项载明公司债权债务如有遗漏，仍由公司全体股东按出资比例承担，依照上述规定，上诉人河北怡和公司作为霸州怡和公司的唯一法人股东，应对霸州怡和公司存续期间产生的债务承担责任。河北怡和公司与被上诉人信路军签订的《租赁合同》及霸州怡和公司与信路军签订的《房屋租赁补充协议》合法有效。上述《�赁合同》明确约定了租赁期限20年，如提前解除合同应赔偿对方损失，信路军与霸州怡和公司签订的《房屋租赁补充协议》第三条约定“如乙方（被告）在20年内出现单方违约，合同期未满不再续租需赔偿甲方（原告）五年租金壹佰壹拾伍万元整”，霸州怡和公司在履行租赁合同过程中租期未满明确表示不再续租，在诉讼中双方均同意解除合同，按补充协议的约定霸州怡和公司应承担违约责任，一审法院认为协议约定的赔偿损失数额过高，酌定按六个月的租金确定损失的数额并无不当，上诉人作为霸州怡和公司的唯一股东，承担赔偿租金损失不违反法律规定，上诉人上诉称其不存在违约行为，一审判决其再支付11.5万元无依据的上诉理由不能成立；上诉人提交的证据不能证明其已在被上诉人起诉之前通知被上诉人解除合同并履行了交接手续，一审判决解除房屋租赁合�及房屋租赁补充协议并无不当；本案被上诉人信路军诉请给付第二个五年租金115万元，一审审理过程中双方均同意解除合同并在一审法院组织下进行交接，一审法院于2016年3月24日组织上诉人与被上诉人进行调解，被上诉人已明确主张了损失，一审判决上诉人赔偿租金损失不存在超诉讼请求判决情形。
综上所述，河北怡和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2600元，由上诉人河北怡和隆祥汽车销售服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王荣秋
代理审判员 罗丕军
代理审判员 齐向欣
二〇一�年九月六日
书 记 员 韦 丹