北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）房民初字第08374号
原告北京云居福缘旅游资源开发有限公司，住所地北京市房山区张坊镇蔡家口村一区79号。
法定代表人张献伟，总经理。
委托代理人张金海，北京市智远律师事务所律师。
被告北京市房山区张坊镇蔡家口村经济合作社，住所地北京市房山区张坊镇蔡家口村村委会。
法定代表人蔡仕林，总经理。
委托代理人奈一雄，男，1986年8月8日出生，汉族，北京市房山区张坊镇蔡家口村经济合作社办公室职员。
委托代理人张炜，男，1977年2月4日出生，汉族，北京市房山区张坊镇蔡家口村经济合作社职员。
原告北京云居福缘旅游资源开发有限公司（以下简称云居福缘公司）与被告北京市房山区张坊镇蔡家口村经济合作社（以下简称蔡家口村经济合作社）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员卢涛担任审判长，与代理审判员何双全、人民陪审员刘宝玉组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告云居福缘公司的法定代表人张献伟及委托代理人张金海与被告蔡家口村经济合作社的委托代理人奈一雄、张炜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告云居福缘公司诉称：2008年6月19日，原被告签订了《荒山承包合同》，合同约定：被告将455.8亩荒山承包给原告经营，同时把荒山内的“益寿园”项目及建筑物转让给原告。合同第十二条第二款规定，协助乙方办理继续开发建设的有关手续。合同第十二条第四款规定，乙方对所建设工程项目拥有自主出租和转让的权利。合同还约定，被告保证租用荒山范围内无任何抵押及经济纠纷，否则被告承担所有责任。原告负责“益寿园”及“居士苑”项目的建设实施。2013年5月2日，被告致函原告，称原告在承包土地上私自建设小产权房并销售部分房屋，已被区国土分局认定为违法建筑，且建设非农设施未告知被告，被告于2013年4月28日解除与原告的《荒山承包合同》。由于被告未能按照约定及时办理“益寿园”附属建筑“居士苑”建设的相关手续，致使建设无法如期进行，给原告造成巨额经济损失。综上，不存在原告进行“益寿园”附属建筑“居士苑”建设未告知被告的情况，被告单方解除合同的行为违反《中华人民共和国合同法》关于合同解除的规定。为维护原告的合法权益，现诉至法院请求确认解除合同通知无效，判令被告继续履行合同。同时原告保留对被告违约造成的巨额损失进行索赔的权利。
被告蔡家口村经济合作社辩称：一、原告超规划范围违法建设是导致合同解除的主要原因。原告提交涉案土地的相关资质证据，欲证明其建设内容符合法律规定，但无论是集体土地使用证，还是北京市规划委房山分局开具的“建设工程规划许可”证明，均显示“益寿园老年活动中心”项目涉及土地面积为6667平方米，建筑面积为8040平方米，以上资质文件均未批准或体现益寿园项目存在的附属设施。据此，原告在履行合同过程中，超出规划范围进行违法建设，超出建设部分未按合同约定获得被告同意，也未经部门批准，属违法建筑，进而导致被相关部门叫停、处罚。二、根据原被告双方签订的合同约定可以看出，原告签订合同的目的就是为了开发建设益寿园项目，但根据被告提供的北京市小产权房项目明细表、北京市国土资源局房山分局关于张坊镇蔡家口村建住宅楼的报告，该合同涉及的益寿园项目及原告超规划建设的房屋，已被相关部门认定为小产权房和违法建设。因此针对原告签订租赁合同建设益寿园项目的合同目的已完全无法实现。三、合同签订依据《北京市农村集体所有荒山荒滩租赁条例》第二条第二款规定，本条例所称的租赁是指在不改变土地所有权的前提下，农村集体经济组织将其集体所有的荒山使用权出租给承租人，用于林果业、种植业、养殖业、生产的开发和经营，并由承租人支付租金的行为。虽然租赁合同中部分土地的规划是进行项目建设，但未经批准部分仍应按法律规定进行经营建设。据此，原告违背法律规定在租赁土地上进行开发建设，并且未按法律规定进行开发经营，被告有权解除合同。四、原告存在严重违约行为，被告有权解除合同。根据原被告签订的荒山承包（租赁）合同第八条第（六）项规定，如进行非农设施建设，要经被告同意，并经有关部门批准。因此，无论被告是否如原告所称的对建设内容知情，原告在未经被告同意、未经相关部门批准的情况下私自建设，属严重的违约行为。五、原告主张被告存在违约的情况不影响合同解除的合法性。庭审中，原告提出证据证明被告存在违约行为，但实际上被告的“违约行为”未影响双方合同的履行，且原告从未就这些违约行为向被告主张过权利，本案中原告的诉讼请求也不是要求被告承担违约责任。根据前述陈述被告有合理合法理由解除合同，因此，原告所谓的“被告存在违约行为”的辩称不影响被告解除合同的合法性。
经审理查明：1999年12月26日，北京市房山区计划委员会房计基字[1999]第669号批复批准蔡家口村在村北占地6667平方米，建设益寿园老年活动中心项目，总建筑面积11000平方米，其中，活动中心主楼6000平方米，休闲娱乐楼5000平方米。总投资1000万元，资金来源全部由建设单位自有资金解决。蔡家口村经济合作社保证乙方租用的荒山范围内无任何抵押及经济纠纷，并协助乙方办理继续开发建设的有关手续。2008年6月19日，云居福缘公司与北京市房山区张坊镇蔡家口村村民委员会、北京市房山区张坊镇蔡家口村农工商经济联合社（现更名为北京市房山区张坊镇蔡家口村经济合作社）签订《荒山承包（租赁）合同》，合同约定蔡家口村经济合作社将集体所有的荒山455.8亩承包（租赁）给云居福缘公司开发经营，合同期限为70年，自2008年5月6日起至2078年5月5日止；荒山范围内地上物双方同意作价500万元出售给乙方，支付方式双方另外签订补充协议；“益寿园”及“居士苑”项目的建设由云居福缘公司负责筹措资金保证实施，被告协助原告办理继续开发建设的有关手续。上述“益寿园项目的地上附属物”于2006年被房山区人民法院查封，2010年4月16日，经房山区人民法院同意，益寿园项目的地上附属物的所有人史贺玲与云居福缘公司签订《转让协议书》将益寿园项目的地上附属物转让给云居福缘公司，后双方各自履行了约定的义务，云居福缘公司取得了益寿园项目的地上附属物的所有权。《荒山承包（租赁）合同》还约定，如遇《北京市农村集体所有荒山荒滩租赁条例》第二十四条所列情况，合同当事人要求变更或解除承包（租赁）合同必须及时通知对方，对方在接到通知书之日起30日内给予书面答复。2011年3月21日，北京市房山区张坊镇蔡家口村村民委员会委托北京市房山区测绘所对张坊镇蔡家口村地形图进行补测，委托单位代表为云居福缘公司法定代表人张献伟。2011年7月7日，北京市房山区张坊镇蔡家口村村民委员会与北京市房山区城乡规划设计研究所签订设计合同。云居福缘公司在未能取得乡村规划许可证的情况下，开工建设益寿园项目附属建筑“居士苑”。2012年5月21日，北京市房山区张坊镇人民政府向云居福缘公司送达责令停止建设通知书，责令云居福缘公司立即停止建设，并于5日内自行拆除违法建设并接受复查。2012年12月28日北京市国土资源局房山分局向房山区政府呈送《关于张坊镇蔡家口村建住宅楼的报告》。报告指出，云居福缘公司在其租赁荒山内动工建设益寿园项目，其中部分有集体土地使用证京房集用字（2004）第005号；经核查，该宗土地利用现状地类为农村居民点，土地利用总体规划为村镇建设用地区。该局的处理意见为，该项目符合土地利用总体规划，该局只能采取立案行政罚款方式处理，但却不能达到打击“小产权房”建设效果，建议张坊镇政府和相关部门共同制止该违法建设的施工行为。2013年5月2日，蔡家口村经济合作社以云居福缘公司建设小产权房并已销售部分房屋，被国土分局、国土四所等有关单位认定为违法建筑，在承包范围内建设非农设施未告知该社为由向云居福缘公司发出解除合同通知书，解除云居福缘公司于2008年6月19日与其签订的《荒山承包（租赁）合同》。2013年7月30日，原告诉至法院要求确认被告的解除合同通知书无效。
上述事实，有双方当事人陈述，原告提交的荒山承包（租赁）合同、北京市房山区计划委员会房计基字[1999]第669号批复、京房集用字（2004）第005号集体土地使用证、北京市规划委员会“建设工程规划许可证”证明、2011（房）测字021号地形图测量资料、张坊镇蔡家口村地形图补测成果图、规划设计合同、（2005）房民初字第6924号民事判决书、北京市房山区人民法院查封扣押清单、转让协议书、解除合同通知书，被告提交的北京市小产权房项目明细表、北京市房山区张坊镇人民政府责令停工通知书、北京市房山区张坊镇人民政府责令停止建设通知书、北京市国土资源局房山分局关于张坊镇蔡家口村建住宅楼的报告等证据在案佐证。上述证据经庭审质证和本院审查核实，应作为认定事实的依据。
本院认为：云居福缘公司与蔡家口经济合作社签订的《荒山承包（租赁）合同》是双方当事人真实意思表示，双方当事人应善意履行合同的约定。该合同第十一条规定了合同变更、解除应依据《北京市农村集体所有荒山荒滩租赁条例》第二十四条所列情况。该条规定，凡有下列情况之一的，允许变更或者解除租赁合同：（一）由于不可抗力的原因，致使租赁合同无法履行的；（二）因国家建设，租赁的荒山被征收、征用的；（三）当事人双方协商一致，并且不因变更或者解除租赁合同而损害国家、集体利益的；（四）由于一方当事人在合同约定的期限内没有履行合同的。本案中，蔡家口村村民委员会曾协助云居福缘公司办理地形图测量及前期规划设计，蔡家口村经济合作社对蔡家口村村民委员会的行为认可。蔡家口村经济合作社在解除合同通知书提出云居福缘公司在承包范围内建设非农设施未告知该社与事实不符。云居福缘公司在未取得乡村建设规划许可证的情况下开工建设益寿园项目附属建筑，被张坊镇人民政府责令停止建设，限期自行拆除；北京市国土局房山分局的处理意见认为，由于该项目符合土地利用总体规划，该局只能采取立案行政处罚的方式处理。因此，云居福缘公司建设益寿园项目附属建筑的行为不属于双方约定的《北京市农村集体所有荒山荒滩租赁条例》第二十四条所列四种情形。被告北京市房山区张坊镇蔡家口村经济合作社亦没有充分的证据证明云居福缘公司的行为符合合同法定解除的条件。综上，蔡家口村经济合作社以云居福缘公司建设小产权房并已销售部分房屋，被国土分局、国土四所等有关单位认定为违法建筑，在承包范围内建设非农设施未告知我社为由解除合同的行为不发生法律效力。原告提出保留对被告违约造成的巨额损失进行索赔的权利，因没有具体的诉讼请求，本案不予处理。依据《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：
被告北京市房山区张坊镇蔡家口村经济合作社于二〇一三年五月二日向原告北京云居福缘旅游资源开发有限公司发出的《解除合同通知书》无效。
案件受理费七十元，由被告北京市房山区张坊镇蔡家口村经济合作社负担，本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 卢 涛
代理审判员 何双全
人民陪审员 刘宝玉
二〇一四年一月二十八日
书 记 员 高莹洁