中华人民共和国广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0115民初2211号原告：文丽英，女，1970年11月25日出生，住广东省广州市南沙区。委托代理人：闫涛，广州金鹏律师事务所律师。被告：广州市富南置业有限公司，住所地广东省广州市南沙区富佳东街4号首层，统一社会信用代码914401016618150121。法定代表人：陈光明，职务执行董事。委托代理人：吕雪梅，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托代理人：黄国炎，广东诚挚（广州）律师事务所律师。原告文丽英诉被告广州市富南置业有限公司（以下简称富南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文丽英的委托代理人闫涛，被告富南公司的委托代理人吕雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2012年10月8日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买被告开发的优山美寓Cl-C22号某商品房，价款为1007303元，交房时间为2013年8月31日。根据合同第二十一条的约定，被告应于房屋交付之日起210个工作日内到房产登记机构为原告办妥产权登记，并将房地产权证交付原告。购房合同补充协议第八条对合同主文第二十一条作了修改，修改为被告发出通知后15个工作日内由原告提供办证资料，被告自收到办证资料且符合其它条件后的270天向产权登记机关提交办证申请。原告依约交纳了房款，并于2013年9月7日接收了房屋。2015年10月1日，被告才向原告发出《办理产权证通知书》，通知原告在2015年12月31日前向被告提交办证所需材料，导致被告迟至2016年3月28日才取得房屋产权证。根据购房合同约定，按约定房屋交付时间2013年8月31日计，被告最迟应于2014年7月4日前办妥产权登记手续并将产权证交付原告。购房合同补充协议第八条属于格式条款，并且未经合理提示和告知，排除了原告主要权利，是无效条款，应按合同主文第二十一条执行。被告未如期为原告办理产权证，致原告未能如期取得产权证，应当承担违约责任。因此，请求判令：一、判决被告支付逾期办证违约金126502.60元。（从2014年7月5日起计至2016年3月28日止，以1007303元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准计算）。二、判决本案诉讼费用由被告承担。被告辩称:双方在补充协议第八条对主合同第二十一条做了进一步补充，约定被告在收到原告提供完整的办证资料270天内递交办证资料就不属违约。该约定并未排除原告的权利，免除被告的义务，不属于格式合同。签订合同后，被告一直没有提出异议，故对其有约束力。实际上，被告在2015年10月16日就已经通知原告递交办证资料，并且被告在2016年3月24日就将资料递交给政府办证机构，被告并未违反合同的约定。即使被告违反约定逾期办证，被告应在2016年7月前向原告主张权利，或单方申请办证。原告至今才起诉，超过法律规定的时效期间，不应得到法律的保护。对于违约金的计算标准，双方在补充协议第八条已经约定逾期向办证机构递交资料的，按每日100元的标准计算。所以，即使被告违约，也应按上述标准计付违约金。因此，不同意原告的诉讼请求。经审理查明:被告是涉案优山美寓项目的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年10月8日,原告（为乙方）和被告（为甲方）签订《商品房预售合同》主合同，约定原告向被告购买广州市南沙区优山美寓某商品房（建筑面积137.93平方米），总金额为1007303元。被告应当在2013年8月31日前将上述房屋交付原告使用。合同第十四条约定了延期交房的违约责任。主合同第二十一条约定：“乙方委托甲方办理产权登记，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产权登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。未告知或告知内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。”主合同第二十二条约定：“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，乙方要求继续履行合同的，甲方应自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。”双方签订的合同补充协议（附件七）第八条约定：“取消第二十二条，根据买卖合同第二十一条的约定，甲乙双方就产权登记进一步约定如下。买卖合同第二十一条与本条不一致的，以本条约定为准。乙方应当在收到甲方书面通知（提供的证件资料）十五个工作日内向甲方提供地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。1、乙方自愿同意甲方在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关；（1）乙方已向甲方付清《商品房预售合同》及其附件约定购房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项；（2）乙方已按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》所必须一切证件资料（如身份证、户口簿等）给甲方；（3）乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关售楼文件。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起270天内未向房地产登记机关递交权属登记资料的，如逾期一天甲方应向乙方支付人民币100元违约金。若甲方未在规定的时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。2、甲方仅负责乙方所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得房地产权属证书的时间由登记机关确定，与甲方无关，甲方对此不负任何法律责任。……4、乙方委托甲方办理产权登记的，乙方须在交接商品房时或在甲方通知的时间内完成以下委托事项：（1）缴交完毕全部应由乙方承担的税、费及全部房款；（2）所购房屋有面积误差并需要更换实测面积对应之房款发票的，应主动到甲方处换取办理产权证对应之实测面积之房款发票的，应主动到甲方处换取办理产权证对应之实测面积之发票。（3）向甲方提交办理产权登记所需的全部资料，并签署一切乙方委托甲方办理产权所必要的文件（包括但不限于签署权属转移登记申报手续）。上述委托办证之前置义务乙方未完成的，甲方不承担逾期办证的责任。”原告于《商品房预售合同》签订当天支付首期款310000元及权证费700元，2012年12月17日支付购房余款697303元。2013年9月7日,原告办理收楼手续，并支付物业维修资金14482.65元。另查明，涉案楼宇于2013年7月30日取得《建筑工程竣工验收报告》，同年12月26日通过消防验收，于2014年7月4日取得《建设工程规划验收合格证》，于2014年12月15日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。现涉案楼盘已开通永久用水、永久用电，并已具备通气、通邮的条件。2015年10月16日，被告向原告发出《办理通知书》，告知原告，被告已于2015年9月17日取得广州市房地产初始登记告知书，要求原告于2015年12月31日前到物业管理客服部办理申请办理产权转移登记的手续及提交相关资料，逾期未办者，将承担《商品房买卖合同》约定的法律责任。2015年12月8日，原告按上述通知书要求向税务部门缴纳契税15109.55元。2016年3月24日，被告向房地产登记机构递交办证资料，取得受理回执。2016年3月28日，登记机构颁发涉案房屋的《不动产权证书》【粤（2016）广州市不动产权第11009855号】，不动产权权利人为文丽英。本院认为:原、被告签订的《商品房预售合同》主合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。原告于2013年9月7日办理收楼手续，按合同约定，被告应在涉案房屋实际交付之日起210个工作日内，即2014年4月5日前，办妥并交付房地产权证给原告。被告未能依约履行的，应承担相应的违约责任。原告请求保护的民事权利的诉讼时效期间为二年，现原告于2017年5月9日才提起诉讼，又未能提供证据证明此前曾向被告提出过相关主张，故原告请求支付2015年5月9日之前的逾期办证违约金，超过法律规定的诉讼时效期限，本院不予支持。对2015年5月10日至2016年3月28日颁发房产证之日期间的违约金，被告应予以支付。原告主张以1007303元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准计付，合理合法，本院予以支持。被告主张根据补充协议第八条的约定确定违约责任和计付违约金的标准，但该条款约定被告送交办理权属登记资料的起算时间和前提条件受制于被告通知原告履行相应义务，被告对办证期限的起算具有主动权和控制权。原告向被告应付的一切款项、资料等既不明确，也难以确定。条款约定原告设立的部分条件并不影响房地产权证的办理。因此，被告要求适用补充协议第八条的规定，以每日100元的标准计算逾期向房地产登记机关递交权属登记材料的违约责任，显然有违公平合理原则。本院对被告主张不承担逾期办证违约责任的意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市富南置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告文丽英支付从2015年5月10日起至2016年3月28日止的逾期办理房产证违约金，违约金总额以1007303元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准计算；二、驳回原告文丽英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2830元，由原告文丽英负担1384元，被告广州市富南置业有限公司负担1446元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长 陈 健审判员 老善涵审判员 王 健二〇一七年七月三十一日书记员 陈洁莹