江苏省南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0104民初785号
原告（反诉被告）：江茹，女，1964年4月8日出生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：柳胜，江苏南斗律师事务所律师。
被告（反诉原告）：倪世伟，男，1968年7月21日出生，汉族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：潘登，女，1982年11月2日出生，汉族，住址同上。
原告（反诉被告）江茹与被告（反诉原告）倪世伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江茹的委托诉讼代理人柳胜，被告（反诉原告）倪世伟及其委托诉讼代理人潘登到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江茹向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告将承租的房屋交还原告；2、被告按合同约定租金标准向原告支付自2016年11月16日至其交还房屋之日止的租金；3、被告向原告支付违约金4100元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年11月11日签订房屋租赁合同一份，约定原告将南京市秦淮区××号锦江丽舍x室房屋（以下简称诉争房屋）租赁给被告。租期自2015年11月16日至2018年11月15日，租金为每月3100元。半年一付，先付后租，不得拒付或拖欠。合同约定如发生拖欠，甲方有权收取租金外每天100元的罚金，拖欠超过10日视为违约终止合同。2016年11月15日是被告应支付下一个半年房租的最后一日，时至今日原告虽多次催要，但被告一直未向原告支付租金。原告无奈于2016年11月28日向被告发函解除合同，并要求其立即搬离。但被告却在拖欠房租的情况下一直拒不搬出。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。
被告倪世伟辩称，原、被告签的合同租期是三年。被告从未拖欠房租，租金已付至2016年11月16日。2016年9月，原告突然提出要卖房，让被告搬离诉争房屋。按合同约定，原告提前解约应当赔偿被告损失，原告不想拿出任何赔偿，又想让被告能尽快帮其将诉争房屋卖出，便主动提出给被告几个月时间不收房租，让被告找到合适的地方再搬，被告也就没有再提出任何赔偿要求，且在接下来的两个月中尽量帮原告达成卖房事宜，每天接待几波来看房的中介和客户。直到11月，卖房事宜办成，被告自己承认房屋已成功售出，签了协议，买主一次性付清房款，2017年2月会交房给买主。卖房事宜告一段落，原告即来催要房租，并完全否认当初自己作出的所有承诺，甚至后来否认自己要卖房的事实。且还几次三番来闹，对被告造成恶劣影响，致使被告被迫关门歇业。综上，被告并不违约，也未拖欠房租，请求法院驳回原告的诉讼请求。只要原告补偿被告的损失，被告随时可以把诉争房屋还给原告。
反诉原告倪世伟向本院提出反诉请求：1、反诉被告向反诉原告赔偿损失2万元，含房屋出新费用4100元，安装淋蓬头、马桶盖、灯具、灯管、排电线、电话、宽带等费用1000元，重新印制印刷制品、宣传册费用8000元，帮原告卖房子的劳务费6900元；2、本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：如反诉原告对本诉请求答辩时所述，反诉被告提前解约，侵害了反诉原告的合法权益，按照合同约定应当赔偿反诉原告损失。故提起反诉，请求支持反诉原告的反诉请求。
反诉被告江茹辩称，反诉原告所述不实，诉争房屋至今尚在反诉被告名下，并未卖出。反诉被告从未委托反诉原告卖房。2016年9月，因房价上涨，反诉被告当时确想卖房，但反诉原告明确表示合同约定租期为三年，不同意反诉被告卖房，亦不同意搬出，反诉被告就此拒绝了所有的卖房要求，诉争房屋一直交由反诉原告租用。按照合同约定，反诉原告未征得反诉被告同意，不能擅自改变室内装饰、房屋结构和用途。反诉被告从未同意反诉原告对房屋装饰等进行出新改造。另合同约定，反诉原告对反诉被告交付的设施应妥善保管不得损坏，故维修费用应由反诉原告承担，不存在反诉原告所说的损失。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2015年11月11日，江茹（甲方）与倪世伟（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将诉争房屋出租给被告使用，租期自2015年11月16日起至2018年11月15日止。房屋租金为每月3100元，半年一付，先付后租，不得拒付或拖欠。如发生拖欠，甲方有权收取除租金外每天100元的罚金。拖欠超过十日将被视为违约终止合同。本协议租金为税后，如发生相关税费，由乙方承担。甲方负责房屋的维修，确保住用安全。租赁期间，在未征得甲方书面同意下，乙方不得擅自改变室内装饰及房屋结构和用途。甲方将房屋内的两台柜式空调，一张办公桌，一张皮转椅，一张洽谈桌及一把椅子，一台热水器及洁具提供给乙方使用，乙方应妥善保管，不得损坏。使用过程中有损坏，维修费用由乙方承担。租赁期间，双方均不得借故解除合同。如一方违约或要提前终止合同，应提前一个月通知对方，并应向另一方支付一个月的房租作为违约金。合同签订后，双方依约履行。倪世伟向江茹支付押金3100元，交支付租金至2016年11月15日。
2016年9月，江茹欲将诉争房屋售出。2016年9月20日江茹向倪世伟发短信告知有买家要看房，21日江茹短信联系倪世伟说有中介要来诉争房屋内拍照片，倪世伟均表示予以配合。
2016年11月28日，江茹委托律师向倪世伟邮寄送达《解除合同告知书》，内容为：“你与我方委托人江茹于2015年11月16日签定房屋租赁合同，租住秦淮区××号锦江丽舍x室房屋。依据合同约定应于2016年11月16日支付下一个半年的房屋租金，经多次催告至今未付。根据合同约定，拖欠租金超过十日视为违约，终止合同。现我方正式告知你解除该房屋租赁合同。请你接到告知书后，立即搬离。”倪世伟于2016年12月1日收到该告知书。之后，倪世伟并未按江茹要求搬离诉争房屋，原告遂提起本案诉讼。
江茹当庭确认，其主张的违约金4100元，系按合同约定，“如发生拖欠，甲方有权收取除租金外每天100元的罚金。”计算十天罚金1000元。再按合同约定，“如一方违约或要提前终止合同，应提前一个月通知对方，并应向另一方支付一个月的房租作为违约金。”主张一个月租金的违约金。两项合计4100元。关于押金3100元，待倪世伟返还诉争房屋并支付租金、承担违约责任后，可以退还。
本案审理过程中，双方就以下事实、证据存有争议，本院认定如下：
1、关于江茹有无要求倪世伟搬离并交还诉争房屋？倪世伟称，2016年9月，江茹要卖房，让倪世伟搬走。倪世伟同意搬走，但表示只做了几个月，有损失。江茹就说2016年11月16日之后可以延长几个月再搬走。当时江茹没有说具体几个月，也没有说不收租金。但倪世伟理解为延长几个月就是不收租金的，是弥补其损失。江茹要求倪世伟搬离时，倪世伟即联系了朋友租用的房屋，打算2017年1月搬离。2016年11月19日，江茹以倪世伟到期未交房租为由报警，要求倪世伟立即搬离。大光路派出所出警后主持双方调解，倪世伟同意11月底搬出，但江茹要求被告再支付一个月房租，倪世伟未能同意，双方调解未果。江茹则陈述，2016年9月，因房价上涨，江茹当时确想卖房，但倪世伟表示合同签了三年，既不同意原告卖房，也不同意搬出。因为倪世伟的强烈反对，江茹终止了房屋买卖的预先谈判，此后房屋就一直租给倪世伟使用。江茹从未提出过要求被告交房，是倪世伟说如果房屋卖了把房屋交还给江茹，倪世伟损失太大。
本院认为，依据双方之间的短信往来，江茹于2016年9月欲将诉争房屋售出系客观事实，且倪世伟并未反对江茹售房，对于江茹联系的看房事宜均予配合。江茹所述倪世伟强烈反对江茹卖房显与事实不符，本院不予采信。本案纠纷发生前，倪世伟一直按约支付房租。结合江茹对外售房的事实，倪世伟未再支付2016年11月16日之后租金的原因应系江茹售房的行为对倪世伟继续履行租赁合同造成了阻碍，即江茹要求倪世伟搬离并交还诉争房屋。江茹所述其从未要求倪世伟交房，系倪世伟自行提及交房的事实显与常理不符，本院难以采信。倪世所述江茹要求其搬离诉争房屋，并承诺2016年11月16日后可宽限几个月再搬走的事实则较为可信，本院应予确认。故本案纠纷发生实系江茹在案涉租赁合同履行期内要求收回诉争房屋，其行为已构成违约。
2、关于倪世伟的损失。倪世伟提交收据六张，证明其于2015年12月、2016年1月印制印刷制品支出费用8100元，支出刷墙、涂料、保洁费用4100元，支出更换灯具费用147元，支出网页设计费用2300元。倪世伟称其在诉争房屋内经营保险代理，代办车险业务，如搬离诉争房屋，因办公地址变更，相关印刷制品、网页均需重作。承租房屋时，为房屋出新，更换损坏设备支出了相应费用。江茹对前述费用均应承担。另倪世伟为安装淋蓬头、马桶盖、排电线、电话、宽带等支出的相应费用及倪世伟帮助江茹卖房的劳务费，江茹应当承担。综上，倪世伟合计主张损失2万元。江茹质证对倪世伟提交的收据的真实性均不予认可。并表示江茹从未委托倪世伟卖房，现诉争房屋亦未卖出。且合同约定倪世伟未经江茹同意不得对房屋装饰进行出新改造，并应妥善保管江茹交付的设施，不得损坏。故倪世伟主张的损失均不存在。经本院询问，倪世伟确认其对房屋粉刷出新未经江茹同意，江茹将诉争房屋交付倪世伟时，房屋内设施完好。
本院认为，倪世伟主张的损失中印制印刷制品费用及网页设计费用，均系倪世伟承租诉争房屋之初发生，作为经营所需，前述物品已部分实现了使用目的。且既使办公地址变更，亦不导致前述物品当然全部报废需重作，故损失不应按发生时费用足额认定。关于更换灯具费用，倪世伟确认诉争房屋交付时设施完好，故依据合同约定，“使用过程中有损坏，维修费用由乙方承担”，该费用不应由江茹承担。关于房屋粉刷出新费用，倪世伟在实施该行为前未得到江茹的认可，倪世伟要求江茹承担该费用缺乏合同依据，本院不予支持。倪世伟主张的其他费用均无证据证实，本院亦不予支持。综合案涉租赁合同的履行情况及当事人的过错程度，本院酌定江茹赔偿倪世伟损失6200元。
本院认为，基于上述认定，江茹在案涉租赁合同履行期内，即2016年9月欲售出诉争房屋，并要求倪世伟搬离并诉争房屋，倪世伟同意搬离交还诉争房屋。据此，应当认定双方就合同解除达成合意，案涉房屋租赁合同已经解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现案涉租赁合同解除，倪世伟应向江茹返还诉争房屋。江茹在合同履行期限届满前，明确表示不履行主要债务，其行为构成违约，应对倪世伟承担赔偿损失6200元的违约责任。其要求倪世伟依据合同约定支付违约金3100元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。如上所述，案涉租赁合同已于2016年9月解除，江茹以倪世伟未按合同约定支付2016年11月16日至2017年5月15日期间的租金为由，要求倪世伟承担罚金1000元的请求缺乏合同依据，本院不予支持。
另外，案涉租赁合同解除时，双方对于如何赔偿倪世伟损失并未明确。如倪世伟所述，江茹承诺2016年11月16日之后倪世伟可以延后几个月再搬走。当时江茹没有说具体几个月，也没有说不收租金。现倪世伟提起反诉，要求江茹赔偿损失。那么，2016年11月16日之后，倪世伟继续占用诉争房屋期间，应当按照合同约定租金标准支付房屋使用费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原、被告于2015年11月11日签订的关于南京市秦淮区大光路188号锦江丽舍x室房屋的《房屋租赁合同》于2016年9月解除。
二、被告倪世伟于本判决生效之日起十日内将上述房屋返还原告江茹，并按每月3100元的标准向原告江茹支付自2016年11月16日起至其实际交还房屋之日止的房屋使用费。
三、驳回原告江茹的其他诉讼请求。
四、反诉被告江茹于本判决生效之日起十日内向反诉原告倪世伟赔偿损失6200元。
五、驳回反诉原告倪世伟的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1918元，减半收取959元，反诉案件受理费150元，减半收取75元，合计1034元，由原告（反诉被告）江茹、被告（反诉原告）倪世伟各负担517元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。
审 判 员 马 巍
二〇一七年四月五日
见习书记员 王菊欣