北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第474号
上诉人（原审被告）赵鹏，男，1975年4月7日出生。
委托代理人邰晓芸，北京市京银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）伍兴狮，男，1973年3月10日出生。
委托代理人袁玉柱，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
上诉人赵鹏因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第6789号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，赵鹏的委托代理人邰晓芸、伍兴狮委托代理人袁玉柱到庭参加了诉讼，现已审理终结。
伍兴狮在原审法院诉称：2011年1月29日，伍兴狮通过北京好家好房房地产经纪有限公司提供居间服务，就购买赵鹏名下位于北京市昌平区x号76号的房屋（也即x小区014号，以下简称76号房屋）事宜，同赵鹏签订了编号为MM2011-00026的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》（一并提起简称为合同），约定：房屋建筑面积321.12平方米，共三层，地下一层，地上两层；房屋总价款为710万元，伍兴狮应于2011年1月30日前向赵鹏支付首付款240万元，于2011年3月15日前通过向银行申请住房贷款的方式向赵鹏支付剩余购房款470万元。因国家及北京市相关法律、法规和政策原因致使合同无法履行，合同终止，赵鹏应于合同终止后的三日内向伍兴狮全额退还已收取的定金及房款；合同还对交房期限、过户期限、违约责任、税费承担等内容进行了约定。
2011年1月31日，伍兴狮向赵鹏付清首付款240万元，赵鹏亦配合伍兴狮向银行提交了住房贷款申请资料。2011年2月15日，北京市人民政府办公厅发布《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发（2011）8号），因伍兴狮不符合购房条件，伍兴狮住房贷款无法获得银行审批同意，也无法办理过户手续，合同无法继续履行。2011年5月30日，赵鹏委托律师向伍兴狮发函通知解除合同，并声明不予退还伍兴狮已付购房款。
伍兴狮认为，赵鹏通知伍兴狮解除合同，伍兴狮虽不认可其解除合同的理由，但因双方之间的合同确已无法继续履行，故同意解除合同，认可赵鹏应根据《房屋买卖居间合同》第八条之约定，于合同解除后的三日内（即2011年6月2日前）退还伍兴狮已付款项，逾期退还应赔偿伍兴狮利息损失。
故请求法院：1、判令赵鹏退还伍兴狮购房款240万元并支付利息，利息以240万元为基数，按银行同期贷款利率标准自2011年6月3日起计算至判决确定的给付期限届满之日止。（其中自2011年6月3日起至起诉之日期间的利息为299625元，与本金合计为：2699625元）；2、诉讼费用由赵鹏承担。
赵鹏在原审法院辩称：1、伍兴狮称因其不符合北京市《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发（2011）8号）中的购房条件才无法获得银行批贷，这种说法与事实严重不符。2、伍兴狮无法获得银行批贷的真实原因并非限购政策出台。伍兴狮在其贷款过程中称因为个人账户信用问题，贷款未获批准。3、赵鹏一方解除原《房屋买卖居间合同》及不予退还伍兴狮一方定金与首付款完全是依照合同约定。4、伍兴狮及其代理人伍晓燕在赵鹏解除合同后拒不配合解除网签，导致76号房屋不能及时再次出售，给赵鹏造成的损失仍在逐步扩大，经计算数额已达2738516.49元，其支付的首付款240万已不能弥补。
原审法院经审理查明：2011年1月29日，伍兴狮与赵鹏在北京好家好房房地产经纪有限公司的见证下签订《房屋买卖居间合同》，约定由伍兴狮购买赵鹏76号房屋（x小区014），交易价格为710万元。
同日，双方签订《补充协议》，约定伍兴狮于2011年1月30日支付赵鹏首付款240万元（含已付定金50万元），剩余购房款470万元伍兴狮以向银行申请商品房担保贷款的方式向赵鹏支付，如银行贷款未批或批贷金额未达到本合同规定之剩余购房款金额，则差额部分由伍兴狮以现金形式于双方办理产权过户之日一次性付清。双方约定伍兴狮于2011年3月15日前向赵鹏支付完毕所有购房款。如伍兴狮未按此约定时间交付完毕所有购房款，则每逾期一天须向赵鹏支付总房款万分之五的违约金，如超过30日，赵鹏有权解除合同，同时伍兴狮承担此协议第12条、第13条的违约责任。其中第12条约定如赵鹏收到首付款后违约，赵鹏需返还伍兴狮已付的定金及首付款。同时赵鹏另行支付伍兴狮已付定金及首付款同等数额的违约金作为赔偿；第13条约定如伍兴狮在支付首付款后违约，则伍兴狮已交付的定金及首付款赵鹏不予退还。2011年1月31日，赵鹏收到伍兴狮支付的首付款240万元。
2011年3月27日，赵鹏（甲方）、伍兴狮（乙方）及北京好家好房房地产经纪有限公司（丙方）三方在履行2011年1月29日签订的《房屋买卖居间合同》（合同编号：MM2011-00026）的过程中，达成如下补充内容：一、因乙方贷款操作原因，已造成本合同的迟延履行，现三方明确可能造成甲方的预期利益损失如下：（1）因甲方履行与周昊于2011年1月30日签订的《房屋买卖居间合同》（合同编号：MM2011-00056，标的房屋为北京市昌平区立汤路9号院五区71号-1至2层全部，即x小区165号）所需筹资而变卖买股票等有价证券造成的损失；（2）因甲方履行与周昊的上述合同向亲友借款的应付利息；（3）因甲方履行与周昊的上述合同而另行抵押其财产（包括但不限于房产）进行贷款所支付的担保费、评估费及相应的抵押贷款利息；（4）若因乙方迟延履行造成甲方与周昊的上述合同解除，因此x小区165号房屋价格上升的经济损失及甲方针对该合同需支付的违约金及甲方对该房屋进行装修而签订的相应的装修合同、买卖合同支付的相关费用。二、若乙方于2011年4月1日前仍未获得中国银行针对本合同的批贷函，乙方需于2011年4月6日前向甲方支付甲方为履行与周昊的上述合同而进行其他房产抵押贷款所需支付的评估费、担保费共计94000元；乙方应于甲方办理完前述手续后的七日内向甲方支付相应的贷款利息（贷款金额按470万元计算，贷款利息按相关银行批贷时的贷款利率计算）。
2011年5月30日，赵鹏以伍兴狮超过补充协议约定的支付剩余房款470万元的日期76天为由发出解除合同通知。伍兴狮对于《房屋买卖居间合同》及《补充协议》已于2011年5月30日解除未提出异议，承认系自己违约，同意从240万元首付款中扣减赵鹏在合同签订后至合同解除之间的已发生的合理损失，但认为双方约定的违约金数额过高应当予以适当减少，剩余部分及利息应当予以返还。
关于赵鹏主张伍兴狮违约致其损失已超过240万元，伍兴狮认为：1、在无银行转账的情况下，仅凭收条不足以认定赵鹏已向案外人周昊支付100万元违约金。即使支付，亦存在不当支付；2、个人所得税政策发生变化导致的损失，不应支持；3、赵鹏持有、使用物业，缴纳物业费理所应当，不应列为损失；4、公证费损失并非必然损失。5、赵鹏提供的证据不能证明系为合同约定的购房事项而支出的抵押贷款利息损失。另外，伍兴狮主张现在房价仍在上涨，赵鹏并不存在房价下跌所导致的损失，实际上赵鹏反而因房价上涨而受益。
上述事实有《房屋买卖居间合同》、2011年1月29日补充协议、2011年3月27日补充协议、解除合同通知、收据和双方当事人当庭陈述在案佐证。
原审法院认为：伍兴狮、赵鹏及北京好家好房房地产经纪有限公司签署的《房屋买卖居间合同》及两份补充协议，系各方的真实意思表示，内容合法且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。伍兴狮违反合同约定，迟迟未支付剩余购房款项470万元，根据2011年1月29日补充协议第13条，如伍兴狮在支付首付款后违约，则伍兴狮已交付的定金及首付款赵鹏不予退还。另外，根据2011年3月27日补充协议可见伍兴狮明确知晓其如果不能及时支付剩余款项则可能给赵鹏造成重大的预期利益损失，此种情况下伍兴狮仍然签署补充协议，法院认为伍兴狮已经充分预见到自身的违约行为可能导致的违约责任及可能给赵鹏所造成的各项损失，故法院认为伍兴狮应当承担相应的违约责任。关于伍兴狮主张双方约定的违约金过高应当予以适当减少，根据法律规定，只有当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人才可以请求予以适当减少。本案中，房屋买卖合同标的额高达710万元，因伍兴狮未按约定给付尾款470万元必然给赵鹏造成较大的经济损失，鉴于赵鹏未能提供充足的证据证明自身的实际损失数额，故法院根据当前的房地产市场行情、赵鹏的实际损失、合同的履行情况、伍兴狮的过错程度及预期利益等综合因素酌情确定伍兴狮支付赵鹏违约金100万元，剩余部分140万元由赵鹏返还伍兴狮。关于赵鹏主张因伍兴狮违约导致其支付案外人违约金100万元，法院认为仅凭收据在无银行转账记录等相关证据佐证的情况下尚不足以证明赵鹏支付100万元违约金的事实，故法院对此不予采信。关于赵鹏的其它辩称，合理部分法院予以采纳，不合理部分法院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、赵鹏于本判决生后十日内返还伍兴狮一百四十万元整。二、驳回伍兴狮的其他诉讼请求。
赵鹏不服一审法院判决，上诉至本院，请求撤销原判第一项，驳回对方全部诉讼请求。上诉理由是：对方违约给我方造成的损失大大高于已支付的房款数额，不应再予以返还。
伍兴狮服从一审法院判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：当事人享有自由订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。
赵鹏主张约定的违约金低于造成的损失，应当对其损失数额提交充分证据予以证明。赵鹏提交的证据可以证明其存在较大的损失，但不足以充分证明其主张的损失具体数额。因此，对其所主张的损失具体数额，本院不予确认。
伍兴狮主张约定违约金过分高于造成的损失，应当承担举证责任。虽然240万元作为违约金数额较大，但相对于710万元总房价款来说，并无证据证明这一数额违反合同法原则。伍兴狮有责任提出充足证据反驳赵鹏所主张的损失数额，现伍兴狮只是根据自己的推算主张赵鹏损失较小，而无充分证据予以证明赵鹏承受的实际损失，伍兴狮应当承担相应不利后果。
合同法违约金制度的目的之一即在于对于违约发生后难以准确计算或充分证明的损失予以预先约定，因此，如法院在违约发生后要求守约方充分证明其损失数额，否则就对违约金予以减少，显然不符合违约金制度的立法原意，也不符合合同自由、诚实信用的原则。双方均为有行为能力的人，且涉及交易金额较大，双方均应审慎签订合同违约金条款，一旦出现违约行为则应严格执行合同约定。
双方签订房屋买卖合同时即知晓赵鹏同时另买他人房屋，因此伍兴狮应当知道其不支付赵鹏房款可能造成赵鹏就此遭受较大损失；且伍兴狮延迟履行行为发生后，赵鹏又详细告知其再次延迟履行可能给赵鹏造成的损失，在此情况下伍兴狮仍未按约定期限支付赵鹏剩余房款，应当完全承担合同约定的违约责任。合同解除后配合解除网签，属双方合同义务之一，伍兴狮因退还首付款争议而未配合解除网签，造成赵鹏再行出售该房屋时需多交税费，对此伍兴狮有一定责任。
综上，伍兴狮明知自己在房屋买卖合同中与赵鹏约定已付定金及购房款作为违约金，又明知违约可能给赵鹏造成较大损失，仍未依约履行，伍兴狮应当依约支付240万元定金及已付款作为违约金。现无证据证明约定违约金过分高于造成的损失，伍兴狮要求减少违约金，本院不予支持。原审判决对约定的的违约金予以减少，依据不足，本院予以纠正。
综上所述，赵鹏上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第6789号民事判决。
二、驳回伍兴狮的诉讼请求。
一审案件受理费二万八千三百九十八元，由伍兴狮负担（已交纳）。保全费五千元，由伍兴狮负担（已交纳）。
二审案件受理费一万四千一百九十九元，由伍兴狮负担（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 夏根辉
代理审判员 刘 磊
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 索 彤