四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）内民终字第468号
上诉人（原审原告）王泠麟，女，1976年11月25日出生，汉族，资中县人，城镇居民，住四川省资中县。
被上诉人（原审被告）李素英，女，1968年7月13日出生，汉族，资中县人，城镇居民，户籍地四川省金堂县平桥乡鸿河村*组，现住四川省资中县。
上诉人王泠麟因与被上诉人李素英房屋租赁合同纠纷一案，不服资中县人民法院（2014）资中民初字第2172号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月12日公开开庭进行了审理。上诉人王泠麟、被上诉人李素英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，王泠麟为资中县重龙镇西街C区2号楼2幢18号商业用房的房屋所有权人，李素英于2012年1月9日经资中县工商局核准登记并办理了营业执照，其租用了王泠麟所有的资中县重龙镇西街C区2号楼2幢18号门面房屋经营服装。2010年12月18日，王泠麟之母杨九华与李素英之夫黄俊签订了房屋租赁合同，合同内容为“甲方：杨九华乙方：黄俊，甲方自愿将位于重龙镇C区12号门面（资中县重龙镇西街C区2号楼2幢18号门面房屋）出租给乙方。每年租金柒万捌仟元正。（删涂）年半年付一次。共3年时间从2011（将未尾“0”字涂改为“1”）年4（将“1”添笔划更改为“4”）月17日到2014年4（将“1”添笔划更改为“4”）月17日止。每次付款须提前一个月。出租人：杨九华应（承）租人：黄俊2010年12月18日”。李素英为经营服装申办营业执照向资中县工商行政管理局递交了落款为2010年12月18日的另一份房屋租赁合同，合同内容为“甲方：王泠麟乙方：李素英，甲方愿意将位于重龙镇C区12号门面租给乙方。每年租金柒万捌仟元整。年（每）半年付一次，共三年，时间从2011年1月17日到2014年1月17日止。每次付款须提前一个月。出租人：王泠麟应（承）租人：李素英2010年12月18日”。
另查明，原审法院在审理资中县农村信用合作社联社诉王大木、王泠麟、游顺刚金融借款合同纠纷一案中，于2013年1月8日作出财产保全民事裁定书，并向李素英发出协助提取王泠麟租赁费的协助执行通知书。2013年11月26日，原审法院在李素英之夫黄俊处提取了2013年8月20日至2014年2月20日的租赁费39，000元；2014年2月26日，原审法院在李素英之夫黄俊处再次提取了截止2014年8月的租赁费39，000元。在原审法院向李素英发出的协助执行通知书中，原审法院要求李素英“请将座落于资中县重龙镇西街C区2号楼门面的租金交至法院（从2013年8月至2014年12月底），按合同约定价格交纳”。
王泠麟以李素英租赁期限届满要求李素英立即返还租赁房屋，并要求李素英从2014年1月18日起，按15，000元／月的标准赔偿占有王泠麟房屋的损失。李素英以法院要求协助收取了租赁费，并按法院的协助通知书将租赁期限至2014年12月为由，拒绝向王泠麟返还租赁房屋和赔偿损失，请求驳回王泠麟的诉讼请求。
原审法院认为，本案为租赁合同纠纷，该合同虽为王泠麟之母杨九华与李素英之夫黄俊所签订，但在合同履行中及本案诉讼中，该租赁关系的实际出租人及承租人即王泠麟、李素英均对签约行为进行追认，其合同应当为王泠麟、李素英的真实意思表示，也不违反法律、法规的禁止性规定。所以，王泠麟、李素英之间的租赁关系有效。
通过审理，本案的争议焦点为：一是李素英是否应立即返还租赁房屋给王泠麟；二是李素英是否应赔偿王泠麟的损失，其损失应如何认定。
（一）租赁期限届满，李素英应返还租赁房屋给王泠麟。
王泠麟、李素英于2010年12月18日达成房屋租赁关系共识后，共同约定其租赁期限为三年，起止时间为自2011年1月17日至2014年1月17日止。虽然李素英出示的合同起止时间为2011年4月17日至2014年4月17日，但因其进行了更改，加之李素英在资中县工商行政管理局申请注册登记时向工商局递交的租赁合同时间为2011年1月17日至2014年1月17日。因此，租赁关系届满时间应当为2014年1月17日。李素英租赁王泠麟房屋的期限现已届满，李素英应向王泠麟返还租赁房屋。
原审法院在王泠麟、李素英租赁关系未届满期间向李素英发出提取李素英应向王泠麟缴纳的租赁费，李素英按人民法院协助执行通知书履行协助义务，即将租赁费缴至人民法院是合法有效的。李素英以已向人民法院协助将租赁费缴至2014年8月，并按协助通知书认为其租赁期限延长至2014年12月为由，主张租赁期限已延长，而拒绝返还租赁房屋的辩解理由不成立。人民法院所发协助执行通知书是基于王泠麟、李素英间存在租赁关系和在租赁期限届满后王泠麟、李素英是否将形成续租关系而设定的协助履行期限。因此，不应当认定为人民法院的协助执行通知书协助提取租赁费的期限是对租赁期限延长。因此，王泠麟、李素英的房屋租赁关系应于2014年1月17日到期，到期后李素英应返还租赁房屋给王泠麟。
（二）李素英应赔偿王泠麟的损失，其损失应以王泠麟、李素英的房屋租赁合同约定的租赁费标准计算。
王泠麟、李素英房屋租赁合同到期后，李素英应对若需续租事宜与王泠麟协商，或直接依约定返还租赁房屋。但是李素英不仅未与王泠麟商议，而且王泠麟2013年11月7日和2014年3月20日在租赁房屋门前张贴租赁合同到期通知，李素英也置之不理，且租赁期限届满后，李素英仍继续使用租赁房屋，李素英应当承担占用王泠麟房屋的民事赔偿责任。
李素英应以从2014年1月18日起，按每年78，000元（6，500元／月）标准计算损失赔偿给王泠麟，直到返还租赁房屋时止。对王泠麟所提供的证人证明及其与他人所签订的房屋租赁合同，原审法院认为，该证明仅证明了他人在租赁房屋时对租赁费的认识，不具有普遍性，对王泠麟与他人所签订的房屋租赁合同，也仅为王泠麟与他人在房屋租赁合同中协商的内容，原审法院认为，其约定不具有必然的参考性。同时，原审法院认为，以王泠麟、李素英原房屋租赁合同约定的租赁费标准计算王泠麟的损失更能接近其所受到的损失。所以，李素英应按双方原房屋租赁合同约定的租赁费标准，并从合同期限届满之次日起，至李素英向王泠麟返还租赁房屋时止的损失。同时原审法院认为，李素英已向法院协助支付超出租赁关系约定期限即从2014年1月17日起至2014年8月20日的房屋租赁费，可认定为王泠麟的收益。原审法院可依资中县农村信用合作社联社诉王大木、王泠麟、游顺刚金融借款合同纠纷一案中的财产保全裁定，即原审法院（2013）资中民保字第22号民事裁定书对王泠麟的收益在李素英处直接提取。
综上，王泠麟、李素英所签订的房屋租赁关系合法有效，李素英在租赁期限届满后应向王泠麟返还租赁房屋。王泠麟主张李素英返还租赁房屋有理，原审法院予以支持。李素英在租赁期届满后仍继续使用租赁房屋，构成了民事侵权行为，应承担民事赔偿责任。王泠麟主张由李素英赔偿损失超过上述认定损失，原审法院认为其证据不足，对其超出原审法院认定损失部分不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百三十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李素英在本判决书生效之日起十五日内返还原告王泠麟所有的位于资中县重龙镇西街C区2号楼2幢18号商业用房；二、被告李素英在本判决书生效之日起十五日内赔偿原告王泠麟从2014年1月18日起，按6，500元／月标准计算的损失，直至被告李素英返还原告王泠麟租赁房屋时止；三、驳回原告王泠麟其他诉讼请求。如李素英未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，150元，由原告王泠麟负担450元，被告李素英负担700元。
判决送达后，王泠麟不服，向本院提起上诉称：原审法院按照3年半以前与李素英签订的并且已经终止的合同，每月租金6，500元来赔付房租损失，与市场价格完全不符，目前该地段市场价格在每月每平方米350元—400元之间。请求二审法院改判被上诉人赔偿上诉人每月房租损失15，000元。
被上诉人李素英答辩称：每月6，500元房租是按照法院的要求交的，请求二审法院维持原判。
二审审理中上诉王泠麟向本院提交如下证据：1.资中县法院执行局提供的房屋价格鉴定意见书；2.租房协议；3.租房人周军的身份证；4.资中县法院的收条和执行局的说明，证明李素英在2014年9月3日将房屋钥匙交到资中县法院。
李素英对王泠麟提交的证据质证如下：周军未出庭作证，证据都不真实，不应采信。
本院对王泠麟提交的证据认证如下：周军的证词真实性无法确认，不予以采信；其余证据与本案无关联性，不予以采信。
二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议的焦点：房屋租赁损失是按照6，500元还是15，000元计算。
上诉人王泠麟与被上诉人李素英双方签订的租赁合同合法有效，李素英在租赁期届满后应向王泠麟返还租赁房屋。王泠麟主张李素英立即返还租赁房屋合法有据，应予支持。李素英在租赁期届满后仍继续使用租赁房屋，构成了民事侵权行为，应承担民事赔偿责任。李素英应按原合同约定的租金向王泠麟支付占用租赁房屋的损失，直至李素英返还王泠麟租赁房屋时止。王泠麟上诉主张按每月15，000元计算损失，无事实和法律依据，其请求不予支持。原审法院已提取了李素英截止2014年8月的租赁费，李素英在向王泠麟支付占用租赁房屋的损失费时应对2014年8月以前的租赁费予以扣除，原审法院判决主文表述有误，本院予以纠正。
综上，上诉人王泠麟的上诉理由不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
一、维持四川省资中县人民法院（2014）资中民初字第2172号民事判决的第一项和第三项，即被告李素英在本判决书生效之日起十五日内返还原告王泠麟所有的位于资中县重龙镇西街C区2号楼2幢18号商业用房；驳回原告王泠麟其他诉讼请求；
二、变更四川省资中县人民法院（2014）资中民初字第2172号民事判决的第二项为：李素英在本判决书生效之日起十五日内赔偿王泠麟从2014年1月18日起，按6，500元／月标准计算的损失，直至李素英返还王泠麟租赁房屋时止（扣除原审法院已提取的李素英截止2014年8月以前的租赁费）。
如被上诉人李素英未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
二审案件受理费1，288元，由上诉人王泠麟负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 吴敏
审 判 员 李锋
代理审判员 李清
二〇一四年十月九日
书 记 员 张瀚