北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第10423号
上诉人（原审被告）叶岩杰，男，1984年1月9日出生。
被上诉人（原审原告）北京园景时尚物业管理有限公司，住所地北京市通州区九棵树东路29号。
法定代表人骆震，经理。
委托代理人李成，男，1961年2月24日出生，北京园景时尚物业管理有限公司。
上诉人叶岩杰因与被上诉人北京园景时尚物业管理有限公司（以下简称园景时尚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第07438号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官田璐担任审判长，法官高峙、法官魏志斌参加的合议庭，于2014年8月1日公开开庭进行了审理。上诉人叶岩杰，被上诉人园景时尚物业公司的委托代理人李成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
园景时尚物业公司在一审中起诉称：园景时尚物业公司与叶岩杰于2007年3月16日签订物业管理合同，双方约定由园景时尚物业公司为叶岩杰的住宅提供物业管理服务，叶岩杰按照通州区物价局审核的收费标准交纳物业费，叶岩杰房屋的建筑面积为118.79平方米，叶岩杰应于每年3月16日前交纳下年度的物业费。双方签订合同后，园景时尚物业公司如约为叶岩杰提供了物业服务，叶岩杰现拖欠2010年度至2013年度的物业费未给付。现请求法院判令：叶岩杰立即支付拖欠的物业费人民币9807.20元；诉讼费由叶岩杰负担。
叶岩杰在一审中答辩称：认可园景时尚物业公司主张拖欠物业费情况，但叶岩杰并非无故拖欠。园景时尚物业公司并未按照物业管理公约对物业进行合理有效的管理，叶岩杰部分物业处于顶层露台下部分，应属于房屋建筑共用部位。2009年叶岩杰房屋发生漏水时尚处于五年保修期内，根据物业管理公约园景时尚物业公司应及时处理有关保修事宜，但叶岩杰与园景时尚物业公司协商维修事宜未果后自行修缮，花费金额达到6435元，且不包含卧室飘窗修缮费用及客厅沙发被水浸湿的损失，至今为止园景时尚物业公司从未从根本上解决房屋漏水问题。叶岩杰并非从一开始就不支付物业费，而是在房屋发生漏水后，因园景时尚物业公司一直疏于管理从而未得到妥善解决的情况下不支付物业费。
一审法院经审理查明：叶岩杰系北京市通州区云景东路×号院×号楼×室（以下简称涉诉房屋）所有权人，该房屋的建筑面积为118.79平方米。2007年3月15日，叶岩杰与物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定，由园景时尚物业公司为涉诉房屋提供物业服务，期限自2007年3月16日至小区业主委员会与园景时尚物业公司重新签订物业管理委托合同止；叶岩杰每年应当交纳物业服务费2451.80元。经核实，叶岩杰尚未交纳2010年3月16日至2014年3月15日的物业费共计9807.20元。经一审法院调解，双方协商未果。
一审庭审中，叶岩杰主张涉诉房屋存在漏水问题，并提供照片一组佐证。园景时尚物业公司对该组照片不予认可，认为涉诉房屋室内漏水问题与园景时尚物业公司无关，如果房屋尚在质保期内应找开发商解决。
一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。叶岩杰与园景时尚物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家有关法律的强制性、禁止性规定，应属有效协议，具有法律的约束力。园景时尚物业公司依协议履行了物业管理服务义务，叶岩杰理应支付相应的物业服务费用。现园景时尚物业公司要求叶岩杰给付所欠的物业费，理由正当，证据充分，该院予以支持。对于叶岩杰辩称涉诉房屋存在漏水问题的意见，因房屋漏水属于房屋质量问题，与本案不属于同一法律关系，该院不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：叶岩杰给付北京园景时尚物业管理有限公司2010年3月16日至2014年3月15日的物业费共计人民币9807.20元，于判决生效之日起7日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
叶岩杰不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要的上诉理由是：一审法院认定事实不清，叶岩杰系涉诉房屋的所有权人，叶岩杰部分物业处于顶层露台下部分，应属于房屋建筑的共用部位，还有部分物业在2009年开始发生漏水，应尚处于五年保修期内。2007年3月15日签订《前期物业管理服务协议》的同时，叶岩杰取得园景时尚物业公司出具的《物业管理公约》（以下简称公约），园景时尚物业公司是此公约中的主体之一。公约中明文规定了园景时尚物业公司的修缮及及时处理的义务，可是几年来园景时尚物业公司并未履行上述义务。且自2009年叶岩杰家中房屋漏水后，园景时尚物业公司相关负责人一直承诺为叶岩杰解决问题，但房屋漏水情况未能得到解决，房屋修缮花销均由叶岩杰自行解决，经过交涉，园景时尚物业公司一直以各种理由推脱，叶岩杰认为园景时尚物业公司并未履行物业管理义务，苦于无奈，拒绝缴纳物业管理费用，并非恶意拒缴，在此情况下园景时尚物业公司才承诺以免去叶岩杰一年物业费用处理此事，但就该处理方式在没有与叶岩杰进一步沟通和交涉的情况下，就直接通过诉讼完全漠视叶岩杰的合法权益。一审法院仅以叶岩杰与园景时尚物业公司签订的《前期物业服务管理协议》具有法律效力为由，作出判令叶岩杰支付物业费的判决是对事实认定不清。综上，上诉请求：撤销一审判决，依法改判免除叶岩杰2010年3月16日到2012年3月15日的物业费4903.60元；本案的诉讼费用由园景时尚物业公司承担。
园景时尚物业公司服从一审法院判决。其针对叶岩杰的上诉理由和请求口头答辩称：不同意叶岩杰的上诉请求。房屋漏水跟物业费没有关系。有业主反映漏水后园景时尚物业公司也找了建筑商进行了维修，维修后不存在漏水的情况。涉诉房屋楼上还有一户，叶岩杰关于漏水造成损失的诉求应当向开发商、建筑商或者楼上私自搭建的业主进行主张，当时房屋还在保修期内。综上，请求二审法院驳回叶岩杰的上诉，维持一审法院判决。
二审期间，叶岩杰向本院提交了4张照片，用以证明园景时尚物业公司没有尽到管理义务，而且涉诉房屋还存在漏水的情况，而且楼上私自搭建可能是漏水的原因之一。经庭审质证，园景时尚物业公司对上述4张照片的真实性认可，对其关联性和证明目的不予认可，认为从照片上只能看出涉案楼房的外貌，说明有搭建情况，不能证明有漏水的情况。本院经审查后认为，因园景时尚物业公司对上述4张照片的真实性没有异议，本院对该照片的真实性予以确认，对叶岩杰的证据目的，本院将在本院认为部分结合本案其他证据予以综合评断。
二审期间本院补充查明以下事实：
经询，叶岩杰主张就涉诉房屋漏水问题，其曾与园景时尚物业公司协商过，园景时尚物业公司曾承诺免除叶岩杰1年的物业费，当时叶岩杰没有答应，因为叶岩杰要求园景时尚物业公司减免2年的物业费。叶岩杰就此没有提供书面证据。园景时尚物业公司不认可其曾承诺减免物业费一事，并主张叶岩杰没有向其反映过房屋漏水问题。就涉诉房屋的漏水原因，叶岩杰表示不清楚。
就叶岩杰所在楼房顶层的露台搭建问题，园景时尚物业公司与叶岩杰均主张该露台是小区业主搭建，叶岩杰陈述其曾向园景时尚物业公司反映过该情况，未向相关行政部门反映过。园景时尚物业公司主张该露台是叶岩杰楼上的业主搭建的，其曾管理过，不让该业主搭建。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人提交的《前期物业管理服务协议》、房屋准入单、物业公司收费明细单、请示报告及双方当事人的陈述意见在案佐证。
本院认为：叶岩杰与园景时尚物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。合同双方均应按照约定全面履行各自的合同义务。叶岩杰上诉主张因其房屋存在漏水情况，园景时尚物业公司未尽到物业管理和维修义务，故不同意支付全部物业费用。对此，本院认为，当事人应当对自己的主张提供充分证据予以证明，其未能提交或者提交的证据不足以证明其主张的，应当承担举证不能的责任。本案中，经法庭询问，叶岩杰表示不清楚房屋漏水的原因，同时依据叶岩杰提交的照片等现有证据，不足以证明其房屋漏水是基于顶层露台的私自搭建，园景物业公司未尽到管理义务所致；在叶岩杰未能提交其他有效证据的情况下，其以涉诉房屋存在漏水即拒绝支付物业费的上诉意见不能成立，本院不予采信。因双方对叶岩杰欠付物业费的时间及收费标准均无异议，一审法院遂依据双方协议约定的物业费收费标准，判令叶岩杰应当支付园景时尚物业公司2010年3月16日至2014年3月15日期间的物业费9807.20元并无不当，依法应予维持。
关于叶岩杰上诉主张园景时尚物业公司曾承诺减免其1年物业费一节，因叶岩杰未就此提交有效证据证明，且园景时尚物业公司对此不予认可，故本院对叶岩杰的该项上诉意见亦不予采信。
综上，叶岩杰的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由叶岩杰负担（于本判决生效后七日内交纳）；
二审案件受理费50元，由叶岩杰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 璐
审 判 员 高 峙
代理审判员 魏志斌
二〇一四年八月四日
书 记 员 唐大利