广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0103民初1904号原告：南宁舜鑫物业服务有限责任公司，住所地：南宁市东葛路86号皓月大厦18楼。法定代表人：黄亮，董事长。委托代理人：李强，男，1981年10月7日出生，汉族，住广西昭平县。被告：麦建琼，女，1957年4月3日出生，汉族，住南宁市。被告：何加廉，男，1957年2月23日出生，汉族，住南宁市。原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司（以下简称舜鑫公司）诉被告麦建琼、何加廉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告舜鑫公司的委托代理人李强，被告麦建琼、何加廉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告舜鑫公司诉称，原告是经开发商广西建工集团同和房地产开发有限公司（原广西建总房地产开发公司）委托，享有南宁市东葛路86号星和园小区前期物业管理权的具备相应物业管理资质的物业服务企业。两被告是夫妻关系，于2002年4月11日与开发商签订《商品房买卖合同》，并于当年在房产局登记备案，是该房屋的合法业主。根据相关法律法规的规定，及南宁市物价局核发给原告的关于收取物业管理服务费的批复文件，被告有按时足额向原告交纳物业服务费的义务，同时还承担据实分摊电费（共用）和水费（自用和共用）等费用的义务。但被告入住后，仅交纳物业管理服务费到2008年5月，水费交纳到2012年2月，公摊电费交纳到2012年1月。从2008年5月至今，虽经过原告多次催交，被告却以种种理由拒绝支付。被告的欠费行为已经构成违约，不但严重的侵犯了原告的合法权益，也致使原告资金周转困难，影响到具体的物业管理服务行为，最终会损害全体业主的利益。为此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付物业服务费10367元及违约金36057.69元，水费2157.4元，公摊电费808.2元；2、本案诉讼费用全部由被告承担。被告麦建琼、何加廉辩称，一、原告没有按物业管理合同履行合同义务，存在违约行为。一是没有依照约定及法律规定管理、使用维修资金。原告在使用公共维修资金时，未征得业主同意，也未公示使用途径。二是对业主委托管理的房屋、设施及公共部位的养护、管理等管理、养护不到位。被告所居住的5楼东面外墙渗水，向被告反映情况后，原告一直置之不理，最后造成衣柜发霉。三是乱收停车费，每月收取的停车费室外120元-150元，室内350元-550元，超过在物价局的备案标准。四是保洁服务不到位，小区环境脏乱差，害虫成堆。二、原告伪造部分业主签字，企图控制星和园业主委员会，牟取更多非法利益。三、小区的监控设施没有完善，坏了也不及时维修，导致不少住户遭到入室盗窃、车辆丢失及车辆车身划伤。四、原告在安保方面没有尽到应有的责任，对于出入小区的车辆、陌生人及从小区运出的物品没有按规定登记检查，造成小区多辆自行车、电动车被盗。2008年1月某晚，被告停放在小区停车场的自行车被盗，被告发现后要求原告调取监控视频回放以寻找嫌疑人，原告百般推辞不予调取，也不给答复。2010年10月17日，被告家中的摩托车又被盗窃，被告向公安局报案后，要求原告调取监控查看，原告不同意，致使被告无法向公安机关提供线索。2011年10月20日，被告停放在停车场的轿车被人刺破轮胎。2014年7月16日晚上11时-12时，被告停放在停车场的小车被驶出停车场的另一辆小车碰撞，值班保安不但没有拦下肇事车辆，也不向领导汇报，此后该事情原告一直未予处理。据被告所知，小区被盗业主有部分得到原告的赔偿。被告一直同意支付水电费，但因原告提供的物业服务不符合合同约定，被告不同意支付物业费，原告据此拒收被告支付的所有费用。五、原告的诉讼请求已过诉讼时效。经审理查明，2001年10月29日，广西建总房地产开发公司（以下简称建总公司）（委托方）（甲方）与原告（委托方）（乙方）签订《前期物业管理委托协议》，约定乙方自2001年11月至星和园业主委员会成立并选定新的物业管理公司之日止为南宁市新城区东葛路86号星和园项目提供物业服务。2002年4月11日，原告舜鑫公司（甲方）与被告麦建琼、何加廉（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对东葛路86号B栋星河阁502号房（建筑面积：124.79㎡）提供物业服务，对房屋共用部位、公共设施设备、绿化环境卫生、交通、治安等项目进行日常维护、修缮、服务与管理。其中合同第三条“物业管理服务质量”约定：三、共用部位、共用设施设备的维护和管理、维修、养护及时，保持良好状态。第四条约定：“一、乙方交纳费用时间、地点：每月1-15日（可按季、年预交）由乙方到物业管理处交纳（按季、年预交可转账）。二、收费标准：1、住宅按建筑面积每月每平方米0.8元；……”第五条约定：“一、车位费，……2、固定停放：小汽车为200元/月·辆（室内）、120元/月·辆（室外）。二、电梯费：按每月每户30元收取。三、公共水电费：按据实分摊收取。……”第七条约定：“受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、气费、收视费、宽带网、房租等代缴代收服务（此项费用不属于物业管理服务范围），收费标准按相关政策规定执行。”第八条约定：“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。二、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并每月按提高部分或乱收部分的3‰交纳违约金。三、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应法律责任。四、乙方违反协议，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。五、乙方因延期或拒交水电费、水电公摊费，造成供电局、自来水公司收取滞纳金或停水、停电的，所造成的一切损失由乙方承担。六、乙方造成公用设施设备或其他业主设施设备损坏，由乙方负责修复或赔偿经济损失。”因被告自2010年1月起未再向原告交纳物业管理服务费、水电费、电梯费、生活垃圾清运费等费用，原告分别于2012年4月19日、2014年9月28日向被告邮寄《催交物业服务费通知》，后因被告催收物业费未果，遂向本院起诉，提出前述诉请。诉讼过程中，被告提出其居住的涉案房屋主卧靠东侧外墙从2005年左右就出现渗水情况，其多次向原告反映情况，原告在2007年才开始维修，直至2012年才修好。被告为此向原告提交《关于星和园星河阁502号房屋东面外墙渗水，室内墙体出现裂缝问题的报告》，载明：“从2005年开始，主卧东面主墙（外墙）多次出现渗水，致使靠墙衣柜变形，油漆脱落，衣柜存放的衣服发霉，部分衣服发霉已无法穿用。虽然贵公司曾派员查看及维修，但都无济于事，墙体还在继续渗水，并有扩大的迹象。……”原告曾提出为被告维修内墙，但因被告身体原因，就告知暂缓维修，此后被告要求原告维修，原告不予理会。原告主张因涉案房屋墙体渗水是出现在房屋保修期内，在被告向其反映情况后，原告已经将上述情况告知开发商，并由开发商进行维修。从工程返修单上看，开发商共维修3次，分别为2007年10月21日、2009年6月29日、2012年9月23日。被告确实因其身体原因要求暂缓维修房屋内墙，但此后再未联系过原告维修事宜。另查明，原告于2007年6月29日取得二级物业管理资质。2008年1月21日，南宁市物价局以南价格[2008]14号文件对原告就星和园住宅小区物业服务收费标准进行批复，物业服务费单价为每月0.8元/㎡。2011年4月18日，原告就物业服务收费标准向南宁市物价局申请备案，备案理由为：根据南价格[2009]200号文件精神，现申请按法规实行等级收费。南宁市物价局于2011年5月19日出具备案意见，内容为：同意2级备案。按建筑面积计。住宅综合费最高为：有电梯1.10元/㎡。2013年8月27日，原告以“规范物业服务收费”为由向南宁市物价局申请备案。南宁市物价局于2013年9月9日出具备案意见，内容为：同意2级备案。按建筑面积计。住宅综合费最高为：有电梯1.20元/㎡。该备案有效期至2016年9月9日。再查明，2002年4月11日，两被告（买受人）与广西建总房地产开发公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的位于东葛路86号星和园B栋5层502号房，其中合同第八条约定：出卖人应当在2002年11月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。涉案房屋办理的所有权证登记在两被告名下，房屋建筑面积为124.15㎡。又查明，星和园星河阁的《住宅质量保证书》载明：正常使用情况下保修范围及保修期限：2、屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，应为有效合同，对双方均具有约束力，原告负有依照协议约定为小区、业主提供物业服务，被告作为受益人应按协议履行按时交纳物业服务费等相关费用的义务。关于原、被告在履行上述协议的过程中是否存在违约的问题。被告主张原告在履行物业管理职责过程中存在过错，并提交报案回执以证明其自行车、摩托车被盗。对此本院认为，原告作为物业管理一方，具有配合公安机关做好治安防范工作的义务，但并非原告尽到治安防范的义务就能杜绝盗窃等犯罪行为在其所管理的住宅小区发生。业主房屋被盗、财物受损，只有物业服务企业在履行物业管理职责过程中存在过错时，物业服务企业才应承担法律责任。本案原告已提交证据证明其工作人员在小区的巡逻记录、岗位值班及交接班记录，在被告没有证据证明原告履行物业管理职责过程中存在过错的情况下，对被告以自行车、摩托车被盗不交纳物业服务的理由，本院不予支持。被告主张原告存在乱收停车费的情况，对此被告应通过协商调解、诉讼维权等方式主张权利，而不应以此为由不交纳物业管理费。被告主张原告还存在未按规定使用公共维修资金、保洁不达标、监控设施不完善等其他违约事实，但未能提交证据证明，本院不予采信。被告主张因5楼主卧东面外墙渗水，多次与原告沟通，但原告未予理会。本院认为，根据查明的事实，涉案房屋于2002年底交付使用，2008年以后涉案房屋外墙面渗漏水的维修已过保修期，原告对小区公共部分负有维修义务。被告在2008年5月以书面形式向原告反映主卧东面外墙仍有渗水情况，原告就因及时查看并进行维修，但原告未提交该时间前后维修的证据，应承担举证不能的不利后果，本院认定原告在物业管理服务中存在瑕疵。原、被告双方均认可涉案房屋外墙渗水问题于2012年予以解决，因此，对于2008年5月13日至2012年12月12日期间的物业服务费，被告可要求相应减少，本院酌定上述期间原告应收取的物业服务费按被告每月应缴纳物业服务费的80%计算。关于原告主张的物业服务费。根据查明的事实，从2008年2月起至2011年8月，原告应按0.8元/月·平方米的标准收取物业服务费；从2011年9月至2013年9月，原告应按1.10元/月·平方米的标准收取物业服务费。因此，被告应支付2008年5月至2012年12月期间的物业服务费4926元（0.8元/月×124.15㎡×40个月×80%+1.10元/月×124.15㎡×16个月×80%）。从2013年1月至2013年9月，被告应支付物业服务费1229元（1.10元/月×124.15㎡×9个月）。从2013年10月以后，原告应按1.20元/月·平方米的标准收取物业服务费，因此，被告应支付2013年10月至2015年5月期间的物业服务费2980元（1.20元/月×124.15㎡×20个月）。综上，被告应支付的物业服务费为9135元。关于上述物业服务费的违约金，原告主张按《前期物业管理服务协议》约定的每日3‰计算违约金，我国法律规定的违约金的性质是补偿性而不是惩罚性，因原告未能提供由于被告违约而导致其还有除占用资金的利息之外的其他实际损失的相关证据，在被告要求调低违约金的情况下，本院根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法酌情确定违约金按欠付物业服务费9135元的30%计算为2740.5元。关于公摊电费及水费。根据《前期物业管理服务协议》约定，公共水电费据实分摊收取，原告为被告提供水费代收代缴服务。原告代为缴纳公摊电费和水费，被告应依照约定向原告支付水费及公摊电费。被告对原告主张的2012年3月至2015年5月期间的水费2157.4元、2012年2月至2015年5月期间的公摊电费808.2元无异议，本院对此予以确认，被告应向原告支付上述费用。关于本案的诉讼时效。被告主张原告要求被告支付的物业服务费已经超过诉讼时效，但物业服务合同属于继续性合同，因原告提供的物业管理服务一直处于持续状态，上述各项费用属于持续发生，故本院对被告的上述辩解意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告麦建琼、何加廉应向原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司支付2008年5月至2015年5月物业服务费9135元；二、被告麦建琼、何加廉应向原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司支付逾期交纳物业服务费的违约金2740.5元（9135元×30%）；三、被告麦建琼、何加廉应向原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司支付2012年3月至2015年5月期间的水费2157.4元；四、被告麦建琼、何加廉应向原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司支付2012年2月至2015年5月期间的公摊电费808.2元；案件受理费517元，由被告麦建琼、何加廉负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的规定》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或同级被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，同时按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：待结算财政款项中院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××17）。逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  范 俪人民陪审员  梁荫蓬人民陪审员  韦京晖二〇一七年九月二十五日书 记 员  覃树鹏附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。