台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台椒民初字第585号
原告：潘建军。
委托代理人：张贵宝，台州市三甲法律服务所法律服务工作者。
被告：台州浙能绿城置业有限公司，住所地：台州市中心大道398号。
法定代表人：魏小平，系该公司董事长。
委托代理人：方信忠，系绿城房地产集团有限公司员工。
委托代理人：陈建平，浙江平正律师事务所律师。
原告潘建军为与被告台州浙能绿城置业有限公司（以下简称绿城公司）商品房销售合同纠纷一案，于2015年2月27日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员周丹玲适用简易程序，于2015年3月26日公开开庭进行了审理。原告潘建军及其委托代理人张贵宝，被告绿城公司的委托代理人方信忠、陈建平到庭参加诉讼。本案经双方庭外和解未能达成一致意见，现已审理终结。
原告潘建军起诉称：2010年4月20日，原、被告签订一份商品房买卖合同（备案合同编号为2010400060），约定原告购买被告建设的位于台州市浙能绿城·玉兰广场蕙兰园6幢2单元1101、1101跃房屋以及地下车位E-071、R009、R010，房屋层次为11-12层，单价22790.22元／m2，建筑面积445.53m2，总价为10153727元，地下车位价款为428000元，合计房价款10581727元。商品房买卖合同第九条第一款约定，出卖人应在2011年6月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；第十条约定了出卖人逾期交房的违约金，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，按下列第1和2种方式处理：1、逾期时间，分别处理（不作累加）：①逾期不超过120天自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当至自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
合同签订后，原告积极履行相关付款义务，分别于合同签订当天支付给被告购房款4601727元，剩余购房款5880000元原告通过中国建设银行股份有限公司台州分行（以下简称建行台州分行）贷款的方式予以支付。可建行台州分行于2010年5月5日仅贷款4950000元，不足的930000元，原告到处筹款于2011年1月14日付清并承担滞纳金35801元。被告应当按商品房买卖合同约定于2011年6月30日前，将经检验合格并符合合同约定的商品房及三个车位交付给原告使用，但经原告多次催告，被告却总是不予理睬，并怠于履行交房义务，至今一直没有向原告交付商品房。综上，原告认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，被告应继续履行合同并自合同规定的交付商品房期限的第二天（即2011年7月1日）起至实际交付商品房之日止，赔偿原告实际损失，按合同约定日万分之一的违约金明显不足以弥补逾期交房给原告造成的实际经济损失。为此，原告为维护自身的合法权益，请求判令：1.被告交付台州市浙能绿城·玉兰广场蕙兰园6幢2单元1101、1101跃房屋；2.被告向原告支付逾期交房实际损失（按房价款的银行同期同类基准贷款利率上浮1%计算至房屋实际交付之日止）。
原告潘建军在举证期限内将第2项诉讼请求变更为：被告向原告支付逾期交房违约金（按房价款10581727元的银行同期同类基准贷款利率的1.3倍计算至房屋实际交付之日止）。
被告绿城公司答辩称：对原告诉状陈述的双方签订合同以及付款情况没有异议。原告诉状陈述原告多次催告被告交房，被告不予理睬，至今被告没有履行交房义务，不符合客观事实。2011年6月30日起至起诉期间，原告没有以书面、电话方式等催告被告要求交付商品房。至2011年6月30日，原告已接收并使用了该房屋，虽然至今原告没有办理形式上的交接、交付手续，但不影响客观上房屋已经交付使用的事实。原告诉请缺乏事实依据，应予驳回。
经审理查明：2010年4月20日，原、被告签订一份商品房买卖合同（备案合同编号为2010400060），约定原告向被告购买其建设的位于台州市西商务区B-1地块的浙能绿城·玉兰广场蕙兰园6幢2-1101及2-1101跃精装修房屋，房屋所在层次为11-12层，单价22790.22元／m2，建筑面积445.53m2，总价为10153727元。商品房买卖合同第九条交付期限及条件约定，出卖人应在2011年6月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件等。第十条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1和2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过120日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金等。第十二条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。同日，原、被告还分别签订了一份浙能绿城·玉兰广场蕙兰园车位购置协议和二份浙能绿城·玉兰广场蕙兰园人防工程区域内车位租赁使用协议，约定原告向被告购买E-071号地下车位（价款138000元）及租赁编号为B-R009、B-R010的人防工程区域内机动车位使用权（租金均为145000元，租赁期限为20年），款项均于签订协议之日一次性付清，车位均于2011年6月30日前一次性交付。至2011年1月14日，原告付清房价款和车位款共计10581727元。2011年6月6日，原告等多名跃层业主共同向被告出具承诺书，载明：因跃层业主要求，对天井（内庭院）进行改造，对此引起的纠纷及相关责任，由各业主自行承担，与开发公司无关。浙能绿城·玉兰广场蕙兰园于2011年6月28日进行竣工验收备案。被告未向原告交付过房卡。蕙兰园6幢2-1101跃房屋西面的露台即天井（内庭院）和北面露台从2011年6月底至7月初左右开始改造，截至2015年3月26日，西面的天井露台已被改造，构建了阳光房，但内部装饰尚未完成，北面露台被改造成阳光房后进行了初步的内部装饰。原告在本案起诉后曾进入过涉案房屋。被告在庭审中出示了讼争房屋的NO.00965和NO.00966房卡各一张。
另查明：深圳市建筑装饰（集团）有限公司（以下简称深圳建筑装饰公司）于2015年3月24日出具的关于浙能绿城·玉兰广场蕙兰园6号楼2-1101室房整改和内部相关部位装修改造的情况说明载明：一、2011年10月份左右，该公司台州项目部接到被告工程部的通知，要求对玉兰广场蕙兰园6号楼2-1101室的二层主卧卫生间淋浴房地面大理石二层通往西阳台过道墙面墙纸及二层主卧内门更换、马桶安装等四处进行整改更换；施工人员到现场后，业主另行委托该公司对二层北面小的阳光房进行吊顶和内部装修以及西面大阳光房做好后的内部装修（当时西面大阳台上已经有其他施工人员在做阳光房）；随后，施工人员对被告通知整改的几处和业主另委托要求的二层北面小阳光房进行装修施工，施工了10来天左右，业主要求暂停施工（听说是由于该业主楼下的住户业主投诉）；该公司停止施工时的整改和装修状况如下：被告通知整改的二层主卧卫生间淋浴房地面大理石已经更换完成、二层通往西阳光房的过道墙面墙纸已经更换完成，二层主卧内的门套、木门已到现场（业主要装修西大阳光房考虑统一进行施工节约成本，故未更换），马桶因业主提出更换智能马桶未安装；业主委托装修施工的二层北面的小阳光房玻璃顶下石膏吊顶已完成，顶面批腻子已完成二遍，地面排水沟已填堵，做好地面铺设。二、2013年3-4月份间，业主再次通知该公司人员到房屋现场，委托对西面大阳光内部进行装修，业主提供了房卡两张（NO.00965、NO.00966），此时，西大阳光房已盖玻璃顶，一面墙体已拆除、阳光房上下公共通道的楼梯已凿除、阳光房内中央空调已安装，该公司人员同业主沟通装修事宜时，业主对阳光房内的装修方案未能确定好，该公司无法进行报价，此后，业主一直未确定好装修方案（据说因同幢楼下业主的投诉反对），该公司人员至今未能进场开始对西面的大阳光房内部装修施工。绿城物业服务集团有限公司台州分公司（玉兰广场蕙兰园小区的物业公司，以下简称绿城物业公司）于2015年3月23日出具关于浙能绿城·玉兰广场蕙兰园6号楼2-1101室西露台阳光房施工改造有关情况证明，载明：一、浙能绿城·玉兰广场蕙兰园小区6号楼于2011年7月进行交付，6-2-1101室业主大概在2011年6月底、7月初开始入户对房屋西、北天井阳台进行施工改造和个性化变更。二、2011年9月中下旬间，该公司人员在巡查6号楼时发现6-2-1101室在改造西阳台做阳光房时，拆了公共区域的墙和楼梯，占用公共区域空间，该公司要求业主尽快将公共区域恢复原貌，并向房产公司进行汇报，要求其恢复西天井的共同区域空间，将个性化的西天井阳光房的方案进行调整；2011年11月底12月初间，该公司工作人员巡查时发现该房主仍未将西天井公共区域恢复原貌，而且改好了阳光房玻璃顶、装了中央空调等，该公司和开发公司与业主沟通未果后，该业主的西天井阳光房一直停工至今。三、2013年上半年间，该6-2-1101室业主又曾提出，重新对西天井阳光房进行设计，鉴于其未提供恢复公共区域空间的方案及未能恢复公共区域空间原貌，加之其他业主仍一直投诉反映，至今未再次进行施工。
上述事实有原告提供的商品房买卖合同、车位购置协议、车位租赁使用协议、销售不动产统一发票、个人住房（商业用房）借款合同，被告提供的建设工程竣工验收规划确认书、建设工程竣工验收消防备案检查材料受理凭证、房屋建筑工程竣工验收备案表、竣工环境保护预验收的复函、防空地下室专项验收意见书、承诺书、竣工图、公证书、照片、深圳建筑装饰公司出具的情况说明、绿城物业公司出具的情况证明、光盘，本院出示的现场勘查照片及原、被告的陈述等证据证实。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均有约束力。本案原、被告的争议焦点在于被告是否逾期交房；如果被告构成逾期交房，违约金应当如何计算。
关于被告是否逾期交房的问题。根据商品房买卖合同约定，在商品房达到交付条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，且应当在2011年6月30日前向原告交付商品房。被告认为原告在2011年6月30日前已实际接收并使用房屋，理由为原告从物业公司收取了房卡，并对房屋进行改造。对此，本院分析如下。一方面，关于原告有无接收房卡问题。被告认为原告从物业公司取得房卡，为此，其提供了深圳建筑装饰公司出具的情况说明，因房卡在诉讼过程中由被告持有，其提供的证据不足以证明房卡曾由原告持有，被告关于原告已接收房卡的抗辩，本院不予采纳。另一方面，关于露台改造问题。原告主张其通过被告委托他人进行改造，改造费用由原告向被告支付，被告抗辩认为是原告自行委托改造。从双方陈述来看，无论由谁出面委托改造，改造系基于原告的要求，费用最终由原告承担，故对上述部位进行改造的主体应确定为原告。尽管如此，结合原告出具的承诺书及深圳建筑装饰公司出具的情况说明，可以确认露台改造发生于房屋交付前。首先，原告在房屋尚未竣工验收备案的情况下出具改造天井（内庭院）的承诺书，被告予以接受，可见被告在房屋尚未交付的情况下即允许原告对露台进行改造，而且从承诺书内容来看，原告出具该承诺书的目的也是为了在房屋交付前即进场改造，如果改造行为发生在交付后，即没有出具承诺书的必要。其次，深圳建筑装饰公司出具的情况说明由被告提供，说明被告认可情况说明内容，根据情况说明内容，深圳建筑装饰公司在2011年10月份左右还曾对涉案房屋进行马桶安装等整改更换，而马桶安装属于精装修组成部分，说明当时精装修尚未完成，房屋尚未交付，结合露台从2011年6月底至7月初间开始改造的情况，可以确认露台改造开始于房屋交付之前。故露台改造并不代表原告已实际接收房屋。结合上述分析，及被告未曾书面通知原告办理交付手续，实际也未办理相关手续等情况，本院认定被告的行为构成逾期交房。被告应向原告交付玉兰广场蕙兰园6幢2单元1101、1101跃房屋，并承担逾期交房的违约责任。因本案中原告要求被告交付的是房屋，并不包含车位，且原告要求被告支付逾期交房违约金系基于商品房买卖合同约定，故计算逾期交房违约金的基数应按商品房买卖合同约定的房价款10153727元确定。现原告认为合同约定的违约金标准日万分之一不足以弥补逾期交房给原告造成的实际经济损失，要求按照银行同期同类贷款利率的1.3倍计算逾期交房违约金，本案中原告未提供证据证明实际损失高于按日万分之一计算的违约金，且即使实际损失高于按日万分之一计算的违约金，因露台改造会在一定程度上影响房屋交付使用，结合露台改造停工至今，没有依据表明原告曾催告被告交房等实际情况，可以确认原告自身对房屋迟延交付亦存在一定过错，本院酌情确定合同约定的日万分之一违约金计算标准合理，被告应支付从2011年7月1日计算至交付之日止的违约金。虽然本案讼争房屋因露台改造导致房屋现状与竣工图纸不一致，但改造系基于原告的要求，故改造情况并不影响房屋交付。
综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告台州浙能绿城置业有限公司于本判决生效后十日内向原告潘建军交付台州市浙能绿城·玉兰广场蕙兰园6幢2单元1101、1101跃房屋；
二、被告台州浙能绿城置业有限公司于本判决生效后十日内向原告潘建军支付以10153727元为基数自2011年7月1日至交房之日止按日万分之一计算的违约金；
三、驳回原告潘建军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16014元（减半计算，原告潘建军已预付），由原告潘建军负担9076元，被告台州浙能绿城置业有限公司负担6938元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。上诉案件受理费按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳，在上诉期满后七日内未预交的，将按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001。
代理审判员 周丹玲
二〇一六年五月二十六日
代书 记员 赵丽佳
附件：
本判决所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。