吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0211民初1715号原告：田春华，女，汉族，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：李妹霖，吉林耕鼎律师事务所律师。被告：吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区。法定代表人：张贵清，公司执行董事长。委托诉讼代理人：王睿麟，公司客户关系部主管。原告田春华与被告吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司(以下简称怡恒伟业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。田春华的委托诉讼代理人李妹霖、怡恒伟业公司的委托诉讼代理人王睿麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田春华向本院提出诉讼请求：依法判令1.怡恒伟业公司支付违约金27616.11元；2.怡恒伟业公司继续履行合同义务，10日内为原告办理房产证和土地证，并在30日内交付给原告；3、承担诉讼费。事实与理由：2009年10月29日，原告与怡恒伟业公司签订商品房买卖合同，约定原告购买由怡恒伟业公司开发的吉林市丰满区江南壹号花园1号楼2单元2501室商品房一套，总房款920537元。双方在合同第十五条中约定，如因出卖人（怡恒伟业公司）的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了房款，原告办理了入住手续后，多次要求办理土地使用证未获答复。现原告已经按约定交付房款，全面履行了义务。怡恒伟业公司却未按照约定向原告交付土地使用证，怡恒伟业公司的行为已经构成违约，应当承担违约责任。综上，请求支持原告的诉讼请求。怡恒伟业公司辩称：第一，原告的诉讼请求已超过诉讼时效。原告请求违约金为确定金额，属一时性债权，其诉讼请求的违约金为债权请求权，适用诉讼时效的相关规定。因此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，买受人就开发商逾期履行办理房屋权属登记的协助义务行为，要求开发商承担违约金责任，是基于商品房买卖合同产生的合同之债所享有的债权请求权。针对这种债权请求权，开发商有权提出抗辩，并且该种抗辩理由不在四种排除情形之内。另外，假设怡恒伟业公司违约，无论从双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，还是按照法律规定，即《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房预售管理办法》第十二条也规定：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。”据以上合同约定及法律规定，买受人在预售商品房交付使用之日起第91日、现售商品房自商品房买卖合同签订之日起91日就应当知道开发商是否履行了办理房屋权属登记的协助义务，即开发商是否存在违约行为，权利是否被侵害，原告要求开发商承担逾期协助办理产权登记的违约责任，诉讼时效应从应当知道该权利被侵害之日起计算。原告于2009年11月1日办理入住手续，根据合同约定和法律规定，本案的诉讼时效起算点应当是入住后第90日即2010年2月2日，至今已超过两年的诉讼时效期间，故请求依法驳回原告的诉讼请求。第二，原告应承担因怡恒伟业公司的责任而未取得产权证的举证责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告现有证据并不足以证明其事实主张，产权登记迟延办理是怡恒伟业公司责任等方面的事实均未有足以证明的证据，原告对此负有举证责任，依法应承担不利后果。第三，办理产权证为原告的义务，怡恒伟业公司只有协助义务。房屋的买受人是办理房屋权属登记的主要义务人，应当在法定期限内（预售商品房自商品房交付使用之日起90日内，现售商品房自销售合同签订之日起90日内）办理房屋所有权登记手续，而开发商只是办理房屋权属登记的协助义务人。第四，原告要求怡恒伟业公司办理土地证并没有合同约定基础和法律基础。土地证并非房屋权属凭证，且现行规定房地产统一登记，二证合一，原告的诉讼请求已无法律基础，更无实际意义。双方签订的商品房买卖合同也未约定应由怡恒伟业公司办理土地证。根据《不动产登记暂行条例》第四条规定：“国家实行不动产统一登记制度。”《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定：“不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保证权利主体一致。”现行不动产物权登记法律制度发生变化，原告请求土地证办理已无法律基础和现实意义。综上，原告的诉讼请求依法不应得到支持，请法院公正判决，给予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提供证据：（一）商品房买卖合同；（二）房屋所有权证；（三）不动产统一发票。二、怡恒伟业公司提供证据：（一）承诺书一份。上述证据经双方质证、认证，均符合证据要求，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2009年10月29日，原告与怡恒伟业公司签订了商品房买卖合同，约定原告购买由怡恒伟业公司开发的吉林市丰满区江南壹号花园1号楼2单元2501室商品房一套，总房款920537元。双方在合同第十五条关于产权登记条款中约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了房款，于2009年11月1日办理了入住手续,2013年11月13日办理了房屋所有权证。由于怡恒伟业公司的原因，致使原告所购买房屋的土地证至今未能办理，故原告起诉至法院。本院认为，原告与怡恒伟业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合同有效。双方当事人应当按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已经按合同约定履行了支付房款的义务，但怡恒伟业公司未按照合同约定的时间完成办理房屋权属证书的初始登记手续，致使原告在合同约定的时间内未能取得房屋权属证书，怡恒伟业公司的行为已经构成违约，依法应当按照合同约定向原告承担违约责任，支付违约金。在诉讼中，怡恒伟业公司提出抗辩，即原告要求其支付违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。本院认为，因怡恒伟业公司未及时完成办理房屋权属证书的初始登记手续的行为，致使原告未能办理涉案房屋的不动产证书，其违约的事实持续存在，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效期间，对怡恒伟业公司提出的该项抗辩，本院不予支持。如果现在能够办理不动产权属登记，双方应当按照合同约定或法律规定及时到有关部门办理不动产权属证书。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性给付田春华违约金27616.11元；二、驳回田春华的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费246元（已减半），由吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  王秀峰二〇一七年八月二十二日书记员  张 啸