太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）小民初字第780号
原告薛占明，个体户。
委托代理人刘思滕，山西新维宪律师事务所律师。
被告王娟，山西省农业科学院退休教师。
委托代理人田福元，山西启承律师事务所律师。
第三人任立荣，山西戴美克汽贸公司销售员。
委托代理人田福元，山西启承律师事务所律师。
原告薛占明与被告王娟、第三人任立荣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告薛占明及其委托代理人刘思滕，被告王娟、第三人任立荣及其共同委托代理人田福元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告薛占明诉称，2009年7月3日，原、被告签订购房《协议》，约定被告将其名下在建的房屋出售给原告。同日，原告依约将报名费60000元、一次性补偿转让费30000元交付被告，被告向原告出具收条，并将加盖山西省农业科学院财务专用章的60000元报名费收据交给原告。此后，原告依约分6次将剩余房款498358.6元以被告名义付清。原告购买的被告房屋位于山西省农科院畜牧研究所院内康馨苑小区E9-2-502房，系被告单位团购的商品房，现已具备交房条件，被告迟迟不协助原告办理相关手续。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、确认康馨苑小区E9-2-502房屋归原告所有；2、被告协助原告变更房屋权属相关手续；3、原告承担本案诉讼费用。
被告王娟辩称，双方往来过程属实，但双方所签订的协议是违法的，开发商出售房屋不具有商品房预售资格；由于没有商品房预售许可证，被告也不具有合法的产权手续，因此双方签订的协议属于违法，是应该撤销、无效的协议。
第三人任立荣诉称，争议房屋没有达到五证俱全的要求，违反本单位购房资格转让的规定；双方的协议中没有反映房子是买卖的标的物，当时房屋不存在；协议是被告王娟一人签署的，没有征得第三人同意，签订该协议时，第三人不知情，被告侵犯了第三人的合法权益，该协议无效。请求人民法院判令：1、确认第三人系被告王娟买卖房屋的权利人之一；2、请求依法撤销原告与康绍珍签订的房屋买卖《协议》。
针对第三人的诉讼请求，原告薛占明辩称，原、被告双方签订协议至今已达五年之久，被告和第三人是合法夫妻关系，第三人不知情不符合常理。本案原、被告双方所签订的协议实际上是购房资格的转让，而购房资格本身是一个可期待物权，法律在购房资格转让上并没有强制性的禁止规定，单位内部规定购房资格不能转让，不能对抗作为善意购买人原告，因此第三人的诉求不能成立，请法院依法驳回。
针对第三人的诉讼请求，被告王娟辩称，第三人对涉诉房屋的转让不知情，且协议也只有被告的签字，被告的行为既违反了法律规定也侵犯了第三人的权益。
经审理查明，被告王娟与第三人任立荣系夫妻关系。2009年7月2日，原告薛占明向康绍珍出具授权委托书一份，该授权委托书载明，原告薛占明委托康绍珍代为办理与被告王娟农科院畜研所的房屋买卖手续，其对被委托人在办理该事项过程中所签署的有关文件均予以认可。2009年7月3日，原告薛占明（乙方）与被告王娟（甲方）签订《协议》一份，协议约定，甲方愿意将山西省农科院在省畜牧所院内建造的经济适用房一套转让给乙方；甲方确定能分配下房子后，乙方一次性给甲方补偿转让费30000元；建房期间，甲方因买房需交的一切费用均由乙方按甲方的名字替交；在与房地产公司签订正式合同时，最好能想办法按乙方的名字签订；若房产证要以甲方的名字办理，办证后五年以后再进行过户续，过户费用均由乙方承担。《协议》中乙方签名处由康绍珍代签。同日，原告薛占明向被告王娟支付报名费60000元、转让费30000元。后原告薛占明以被告王娟名义于2009年9月9日至2013年12月27日分六次向山西省农业科学院团购委员会、山西骅燕置业有限公司长风项目分公司全额缴纳购买E9-2-502号房屋购房款及其他费用共计498358.6元。
2010年10月20日，被告王娟（买受人）与山西骅燕置业有限公司（出卖人）签订《康馨苑小区商品房认购协议书》一份，协议约定，买受人认购的商品房为康馨苑小区：A区9号楼2单元5层502号，用途为住宅，商品房建筑面积为139.15平方米；该商品房按建筑面积计算，由于康馨苑小区商品房为团购商品房，团购均价暂按人民币每平方米3150元预收房款，地下车库停车位按80000元／每车位预收，总价金额，房价406318元，车位价80000元，共计486318元；出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定条件的商品房交付买受人使用；商品房交付使用后20个月内，出卖人承诺将买受人的房地产权属证书办理完毕；协议还约定了其它条款。
另查明，涉诉房屋系山西省农业科学院职工团购房，具有报名资格的人员为山西省农业科学院职工，报名采取实名制，要求购房人姓名与房产证产权人一致，选房按照职务加工龄进行打分。山西省农科院职工团体购房项目实施方案规定，购房资格原则上不得转让他人和变更户名。
本院确认以上事实的证据有原告提交的协议、收条、收据；被告提交的康馨苑小区商品房认购协议书、山西省农业科学院职工团体购房代表委员会关于团购报名的通知、山西省农科院职工团购住房代表委员会关于职工团购打分有关问题的说明、山西省农科院职工团购（第一次报名人员）选房办法、山西省农科院职工团体购房项目实施方案，上述证据经当庭举证、质证及本院审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。
本院认为，本案的争议焦点有三个，第一，原、被告双方签订的《协议》所指向的标的物是购房指标还是房屋；第二，原、被告签订的《协议》的效力；第三，第三人任立荣是否为《协议》所指向的标的物的共同共有人。首先，关于原、被告双方签订的《协议》所指向的标的物是购房指标还是房屋，虽《协议》约定“甲方愿意将山西省农科院在省畜牧所院内建造的经济适用房一套转让给乙方”，但是协议签订之日涉诉房屋并未建成且协议未指向具体房屋，同时原告向被告支付的补偿转让费30000元非房屋的价格，因此，可以认定《协议》所指向的标的物是购房指标，并非现成的房屋。其次，关于原、被告签订的《协议》的效力，《协议》是否有效，应当看是否违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定。从双方签订协议的过程和协议内容以及协议签订后的履行情况看，被告王娟在协议上签字对《协议》进行了确认并收取了原告薛占明的转让费，可知其与原告薛占明签订《协议》完全是自愿行为，《协议》是双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫，损害国家利益的情形，也无恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益的情形存在。购房指标作为标的物能否进行转让，法律、行政法规并无禁止性规定。被告王娟作为山西省农业科学院职工享有的对单位内部团购房屋的购买权，是其作为单位职工这一特定身份资格所享有的权利，其将所享有的购房权利转让给原告薛占明，是对其权利的自由处分，不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害单位及他人的利益。虽然山西省农业科学院对购房资格有不得转让和变更户名的规定，但是这仅是山西省农业科学院的内部规定，不能代替法律或行政法规。因此，双方签订的《协议》合法有效。再次，关于第三人任立荣是否为《协议》所指向的标的物的共同共有人，由于购房指标是具有一定身份资格的人员所享有的权利，被告王娟作为山西省农业科学院职工而享有对其单位团购房的购买权，是其作为单位职工这一特定身份资格所享有的权利，因此，该权利属于被告王娟个人独享，不属于夫妻共享，第三人任立荣不是该权利的共同权利人。原、被告签订《协议》并未侵犯第三人任立荣的权益，故对第三人要求确认其系被告王娟买卖房屋的权利人之一及撤销被告与康绍珍签订的《协议》的主张，本院不予支持。被告王娟将其享有的购房权利转让给原告薛占明后，即丧失对该权利的享有，原告薛占明成为该权利的合法享有人。现原告薛占明已交清涉诉房屋的购房款等全部款项，其应取得涉诉房屋康馨苑小区A区9号楼2单元5层502号房屋的所有权。虽被告王娟与山西骅燕置业有限公司签订了《康馨苑小区商品房认购协议书》，由于其未支付任何购房款，故此协议并不能证明其系涉诉房屋的实际出资人及真实的购买人。现原告薛占明要求确认康馨苑小区E9-2-502（A区9号楼2单元5层502号）房屋所有权为其所有，证据充分，本院予以支持。关于原告薛占明要求被告王娟协助其办理变更房屋权属手续的问题，因涉诉房屋尚未办理房屋产权登记，但是按照协议约定被告王娟负有协助原告薛占明将房屋产权登记至其名下的义务，因此被告王娟应及时协助原告薛占明办理变更房屋权属相关手续，费用由原告薛占明负担。依照《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第四十四条第一款、第六十条、第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、位于康馨苑小区A区9号楼2单元5层502号房屋所有权人为原告薛占明。
二、被告王娟及时协助原告薛占明办理上述房屋的权属变更手续，费用由原告薛占明负担。
三、驳回第三人任立荣的诉讼请求。
本诉案件受理费100元（原告已预交），由原告薛占明负担，第三人之诉案件受理费50元（第三人已预交），由第三人任立荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 温 姣
人民陪审员 池凤林
人民陪审员 李小兰
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 常红丽
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