广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0113民初9868号
原告：广州市番禺区沙湾镇某某东村股份合作经济社，住所地广东省广州市番禺区沙湾镇某某东村东兴路*号。
负责人：韩某伦，职务：社长。
委托诉讼代理人：韩某娴，广东容林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶某某，广东容林律师事务所律师实习律师。
被告：王某某，男，1971年9月15日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：胡某，广东尚情律师事务所律师。
第三人：广州市某某塑料制品有限公司，住所地广东省广州市番禺区沙湾镇古东工业区振业街21号。
法定代表人：龚某某。
第三人：龚某某，男，1976年1月26日出生，汉族，住湖南省华容县。
第三人：广州市番禺某某塑料制品厂，住所地广东省广州市番禺区沙湾镇古东工业区振业街**号。
经营者：汪某某。
第三人：汪某某，男，1966年7月9日出生，汉族，住江西省吉安市永新县。
第三人：袁某某，男，1969年1月11日出生，汉族，住广东省中山市。
原告广州市番禺区沙湾镇某某东村股份合作经济社（以下简称某某东村经济社）与被告王某某、第三人广州市某某塑料制品有限公司（以下简称某某公司）、龚某某、广州市番禺某某塑料制品厂（以下简称某某制品厂）、汪某某、袁某某土地租赁合同纠纷一案,本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某东村经济社的委托诉讼代理人韩某娴、叶某某、被告王某某及其委托诉讼代理人胡某到庭参加诉讼，第三人某某公司、龚某某、某某制品厂、汪某某、袁某某经本院合法传唤无到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
某某东村经济社向本院提出诉讼请求：1.解除某某东村经济社与王某某签订的《出租土地合同书》；2.王某某向某某东村经济社返还租用的1886.44平方米土地；3.王某某向某某东村经济社支付2015年10月至2016年10月拖欠的租金，合计为85833.02元（3.5元×1886.44平方米×13个月）；4.王某某向某某东村经济社支付违约金85833.02元（3.5元×1886.44平方米×13个月）；5.王某某向某某东村经济社支付占用费，占用费支付的期限为自2016年11月1日起至王某某向某某东村经济社返还土地之日止，占用费计算标准为每月每平方米3.5元；6.本案所有的诉讼费用和律师费由王某某承担。事实和理由：2003年11月17日，我方与广州市番禺区沙湾展图五金厂（以下简称展图五金厂）签订《出租土地合同书》，约定由该厂承租我方位于古东工业区3581.26平方米的土地，2012年4月，经协商，我方同意王某某受让展图五金厂在上述合同中，3581.26平方米土地减去华业街9号的1694.82平方米土地所余下的1886.44平方米土地的权利义务，为此，王某某与我方签订了补充协议，补充协议约定该1886.44平方米土地从2012年5月1日起由王某某承租，协议签订后即时收取王某某三个月保证金，待合同期满后不计利息返还，每月10日前支付当月租金，其他条款按原合同执行。2015年10月开始，王某某无任何正当理由拒绝支付租金，至2016年10月，王某某拖欠租金合计85833.02元，经我方多次催促，王某某仍拒绝支付租金，王某某的行为已构成根本违约，应承担违约责任。为维护我方合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支付我方的诉讼请求。
被告王某某辩称：1.涉案土地租赁合同违反法律规定，属于无效合同，故某某东村经济社诉讼请求第一项、第四项没有法律依据；2.某某东村经济社第六项诉讼请求的律师费没有事实和法律依据；3.造成我方未向某某东村经济社支付占用费的原因是第三人龚某某、某某公司、汪某某、某某制品厂拒绝向王某某支付占用费造成，为此，我方已经向法院起诉上述第三人，案号分别为（2016）粤0113民初8897、8898号，该两案中，龚某某、某某公司答辩认为根据合同中租赁物约定可以不支付租金；4.由于涉案租赁物至今仍被上述第三人占用拒绝搬离，故上述第三人具有协助归还土地的义务；5.因涉案合同无效，某某东村经济社收取的保证金应予以返还。
第三人某某公司、龚某某、某某制品厂、汪某某、袁某某无答辩，亦未在举证期内提交证据。
被告王某某向本院提起反诉请求：1.确认王某某与某某东村经济社签订的《出租土地合同书》及《补充协议》无效；2.某某东村经济社返还王某某保证金19807.6元；3.某某东村经济社承担本案反诉费。事实和理由：2003年11月17日，某某东村经济社与展图五金厂签订《出租土地合同书》，将古东工业区土地3581.26平方米出租给该厂作为工业厂房之用，由2004年1月1日至2023年12月30日止。该厂在该土地上建设了工业用厂房。2012年4月，我方分别与该厂经营者袁某某以及袁某某、某某东村经济社签订转租协议，分别从某某东村经济社处承租1886.44平方米剩余年限的土地，从袁某某处取得剩余年限的厂房使用权，为此向袁某某支付对价220000元。此后，我方又投入约680000元对厂房漏水等问题进行维修，合计投入900000元。2015年11月10日，承租的涉案土地厂房的某某制品厂发生火灾，导致上述厂房被毁，无法使用。我方认为，某某东村经济社将农民集体所有的土地出租给他人用于非农业建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，涉案合同及协议均属无效。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方的损失。据此，特提起反诉，请求法院依法判决。
原告某某东村经济社对被告王某某的反诉辩称：1.我方是涉案土地的所有权人，有权将涉案土地出租，故我方与王某某签订的合同及补充协议合法有效；2.双方是租赁关系，王某某拖欠租金属于根本违约，且我方并无过错，故无须退还保证金；3.涉案土地发生火灾与我方无关，王某某占用涉案土地，应当支付占有使用费。请求驳回王某某的反诉请求。
经审理查明：1.2003年11月17日，某某东村经济社（发租方、甲方）与展图五金厂（承包方、乙方）签订《出租土地合同书》，约定项目为出租土地，期限为20年，由2004年1月1日至2023年12月30日止；甲方将古东工业区土地3581.26平方米租给乙方使用；承包款（租金），土地每月每平方米2元起，第四年起递增10%，以后每年按总额递增10%，递增至每月每平方米3.5元止；乙方要严格遵照市、镇环保、卫生、安全生产、消防等主管部门的规定，配套完善相应的设施，领取相关执照或证件，并承担有关责任；合同期满或中途终止合同，乙方投资建设的固定资产（建筑物、场地等）和供用水、电设施无偿归甲方所有，乙方投入的生产工具、生产设备、空调机、生活办公设施归乙方处理；合同期内，乙方有权转租该土地的厂房、空地给另一方，但要事前知会甲方办妥转租手续；承包款（租金）交款日期每月15日前交清当月租金；乙方要依时缴交承包款（租金）和其他应交款项，逾期不交按欠款总金额每天加1%滞交金，逾期不得超过30天，否则按作违章处理；甲乙任何一方违章按乙方当年应交甲方承包款（租金）总金额100%补偿给守约方，如违约方的补偿还不足抵偿守约方的经济损失时，违约方应向守约方再支付赔偿金，赔偿标准，可双方协商解决，协商不成向有关法律部门起诉裁决；本合同未尽事宜按《中华人民共和国合同法》执行。展图五金厂承租上述土地后加盖地上建筑物作为厂房使用。
其后，某某东村经济社同意上述合同中华业街9号的1694.82平方米土地从2011年7月1日起转由陈健辉承租，某某东村经济社同意上述合同古东工业区土地中3581.26平方米减去华业街9号的1694.82平方米后余1886.44平方米土地从2012年5月1日起转由王某某承租。
2012年4月9日，某某东村经济社（甲方）、袁某某（乙方）、王某某（丙方）签订《补充协议》，约定，甲乙双方同意将袁某某与某某东村经济社2003年11月17日签订的合同中位于古东工业区与的3581.26平方米减去华业街9号的1694.82平方米后余下的1886.44平方米土地从2012年5月1日起转由王某某承租（具体位置待重新丈量为准），该面积的土地从2012年4月30日前所有费用及相关经济、法律责任由袁某某负责与王某某无关，从2012年5月1日后（含5月1日）所产生所有费用及相关经济、法律责任由王某某负责与袁某某无关。本补充协议签订后即时收取王某某三个月保证金，待合同期满后不计息返还，每月10号前交清当月租金，其他条款按原合同执行。王建明、袁某某在签订的转手协议中载明“现袁某某将沙湾镇某某村古东工业区振业街21、23号厂房作价22万元人民币转让给王建明”。
2012年4月10日，王某某向某某东村经济社缴交出租工业用地3个月保证金19807.62元。
2012年6月1日，王某某（出租方、甲方）与汪某某(承租方、乙方)签订《厂房租赁合同》，约定汪某某承租坐落于广州市番禺区沙湾镇古东工业区振兴街23号厂房用作塑料的工业厂房，租赁经营场所为主体厂房一座约950平方米，租赁期限从2012年6月1日至2017年5月31日止，每月租金12000元，第三年后开始每三年按上年租金为基础递增10%。汪某某承租后，在承租厂房上设立某某制品厂。
2012年8月18日，王某某（出租方、甲方）与龚某某（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定龚某某承租坐落于广州市番禺区沙湾镇古东工业区振兴街21号厂房用作五金塑料、机械加工的工业厂房，租赁经营场所为主体厂房一座约1148平方米，租期自2012年9月1日至2021年8月31日止；每月租金15500元，第二年后开始每两年按上年租金为基础递增10%。龚某某承租后，在承租厂房上设立某某公司。
2015年11月10日，某某制品厂发生火灾。广州市番禺区公安消防大队作出番公消火认字[2016]第0002号《火灾事故认定书》，载明因某某制品厂发生火灾，火灾波及某某公司，烧毁部分生产设备及材料，并造成房屋受损，过火面积约1000平方米，起火原因为某某制品厂靠西侧后门通道部位挤出机故障，导致火灾发生。
2016年9月18日，某某东村经济社作出《律师函》，告知王某某自2015年10月开始王某某无故拖延租金，至2016年9月共计拖欠租金79230.48元，王某某的行为已违反合同约定，属于违约行为，根据《出租土地合同书》和《补充协议》的约定，王某某除支付拖欠租金外还应支付违约金79230.48元，请收到该律师函三天内支付租金违约金共计158460.96元，否则将解除与王某某租赁合同。王某某确认收到上述函件。
2016年10月17日，王某某就上述与汪某某、龚某某租赁合同纠纷分别向本院提起诉讼，请求解除上述两份《厂房租赁合同》，返还租赁场地并支付租金等，案号分别为（2016）粤0113民初8897号（以下简称8897号案）、（2016）粤0113民初8898号（以下简称8898号案）。8897号案认为，王某某出租给汪某某的厂房未取得建设工程规划许可证，双方签订的《厂房租赁合同》无效，但汪某某实际占有使用厂房，应计算占有使用费，2015年11月10日前的占有使用费按照合同约定的标准计算，2015年11月10日发生火灾后，厂房大部分顶部的钢架结构及雨棚塌陷，仅有部分墙体留存，厂房基本毁损灭失，无法正常使用，每月占有使用费调整为3325元（3.5元/平方米×950平方米）。2017年6月15日，该案判决汪某某、某某制品厂将租赁厂房残余部分及所在土地一并交还王某某，并支付占有使用费等；8898号案认为，王某某出租给龚某某的厂房未取得建设工程规划许可证，双方签订的《厂房租赁合同》无效，但龚某某实际占有使用厂房，应计算占有使用费，2015年11月10日前的占有使用费按照合同约定的标准计算，2015年11月10日发生火灾后，厂房大部分顶部的钢架结构及雨棚塌陷，仅有部分墙体留存，厂房基本毁损灭失，无法正常使用，每月占有使用费调整为4018元（3.5元/平方米×1148平方米），2017年4月16日，该案判决龚某某、某某公司将租赁厂房残余部分及所在土地一并交还王某某，并支付占有使用费等。龚某某、某某公司不服8898号判决，上诉至广东省广州市中级人民法院，案号为（2017）粤01民终19246号，该案于2017年11月13日作出判决：驳回上诉，维持原判。
某某东村经济社提交的穗集有（2012）第02000721号《集体土地所有权证》载明，土地所有权人为××村经济社农民集体，地址位于广州市番禺区沙湾镇某某东村，土地总面积103.2138公顷。王某某确认该证据真实性、合法性，但认为该证据并未标明涉案土地位置，不确认其关联性。
王某某、某某东村经济社确认涉案土地上的厂房因火灾被烧毁，土地上仍残留搭建物、被烧毁机器设备及残留原材料。
关于律师费的问题。某某东村经济社提交《民事委托代理合同》及发票拟证明为本案纠纷而支出律师费5000元。
诉讼过程中，某某东村经济社与王某某于2017年11月24日办理涉案场地交接，双方同意王某某交还涉案土地，并由某某东村经济社自行清理涉案场地。某某东村经济社撤回王某某向某某东村经济社返还租用的1886.44平方米土地的诉请。
上述事实有某某东村经济社与王某某签订的租赁合同、王某某分别与龚某某、汪某某签订的厂房租赁合同、商事登记信息、收据、转让协议、照片、土地使用权证、《火灾事故认定书》、民事判决书、当事人在庭审中的陈述等证据证实。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违法法律、行政法规的强制性规定。”本案中，王某某承租古东工业区1886.44平方米的土地用作工业用途，某某东村经济社作为出租方，未能提供证据证明出租土地已依法取得建设用地手续，应承担举证不能的责任，根据上述法律规定，双方签订的《出租土地合同书》及《补充协议》属于无效合同。因合同无效，某某东村经济社要求解除合同及要求王某某支付租金、违约金、律师费，缺乏合同依据及法律依据。但王某某实际占有使用涉案土地，应支付相应的占有使用费。王某某自2015年10月开始未支付租金，至2017年11月24日涉案土地交还给某某东村经济社，王某某应支付该期间的土地占有使用费。因某某东村经济社已收回涉案土地，且已撤回交还涉案土地的诉请，故对于交还土地的诉请本院不予处理。
关于占有使用费的标准，8897、8898号案均确认涉案土地上的厂房于2015年11月10日发生火灾，建筑物基本毁损灭失，无法正常使用，故对发生在该日前的占有使用费标准参照汪某某、龚某某分别与王某某签订的《厂房租赁合同》的租金标准计算，2015年11月10日后的占有使用参照王某某与某某东村经济社约定的3.5元/平方米的标准计算。由于汪某某、龚某某承租的标的物为厂房，厂房毁损必然导致租赁物使用价值降低，但王某某向某某东村经济社承租的标的物为土地，厂房属于王某某自身财产，不属于某某东村经济社的出租租赁物，故厂房毁损属于其自身损失，不因此降低土地的使用价值。王某某以此为由要求降低土地占有使用费的标准，理据不足，本院不予采信。参照王某某与某某东村经济社签订的合同，2015年10月后的租金标准为3.5元/平方米，每个月租金标准为6602.54元（3.5元/平方米×1886.44平方米），则王某某应支付自2015年10月1日至2017年11月24日期间的占有使用费170345.53元（6602.54元×25个月+6602.54元/30天×24天）。
因合同无效，某某东村经济社应返还王某某支付的保证金19807.6元。因王某某还需支付占有使用费170345.53元，两相抵扣后，王某某还需支付占有使用费150537.93元。
第三人某某公司、龚某某、某某制品厂、汪某某、袁某某经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视为其自行放弃民事诉讼权利。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二、五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认广州市番禺区沙湾镇某某东村股份合作经济社与王某某就广州市番禺区沙湾镇古东工业区1886.44平方米土地签订的《出租土地合同书》及《补充协议》无效；
二、王某某于本判决发生法律效力之日起十天内向广州市番禺区沙湾镇某某东村股份合作经济社支付2015年10月1日至2017年11月24日期间，占用广州市番禺区沙湾镇古东工业区1886.44平方米土地的占有使用费150537.93元；
三、驳回广州市番禺区沙湾镇某某东村股份合作经济社其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费10270元，由广州市番禺区沙湾镇某某东村股份合作经济社负担2432元，王某某负担7838元；反诉受理费5135元，由广州市番禺区沙湾镇某某东村股份合作经济社负担2862元，由王某某负担2273元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 余 珣
人民陪审员 王小敏
人民陪审员 谢海明
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 陈 冬