重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙法民初字第02025号
原告重庆市涪陵禾立房地产开发有限公司，住所地重庆市涪陵易家坝金穗广场综合楼内，组织机构代码20850794-3。
法定代表人罗青和，重庆市涪陵禾立房地产开发有限公司总经理。
委托代理人邱丽，重庆宏州律师事务所律师。
被告刘玉婷，女，1990年1月12日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人，喻淑容（原告刘玉婷之母），女，汉族。
原告重庆市涪陵禾立房地产开发有限公司与被告刘玉婷商品房预售合同纠纷一案，原告重庆市涪陵禾立房地产开发有限公司于2014年2月12日向本院提起诉讼，本院于2014年2月12日立案受理后，依法由代理审判员陈丹独任审判，适用简易程序并于2014年4月23日公开开庭进行了审理。原告重庆市涪陵禾立房地产开发有限公司的委托代理人邱丽，被告刘玉婷的委托代理人喻淑容到庭参加了诉讼。诉讼中双方当事人向本院申请和解期限两个月。本案现已审理终结。
原告重庆市涪陵禾立房地产开发有限公司诉称，2010年3月11日，原告与被告签订《拆迁安置房源转让协议》，约定被告具备经济适用房的购买条件后按照经济适用房购买程序办理申报手续，原告将其开发建设的位于房屋卖给被告。因原、被告在签订《拆迁安置房源转让协议》后，均不具备买卖讼争房屋的主体资格，原告认为双方签订的协议违反法律规定，故诉请法院判决确认原告与被告签订的《拆迁安置房源转让协议》无效。
被告刘玉婷辩称，《拆迁安置房源转让协议》是有效的，同时购房的其他人都已经入住，现在原告把房屋修建好了，被告无法接受该协议无效，要求履行协议。被告没有过错，不应承担过错责任。
经审理查明，2010年3月11日，原告与被告签订《拆迁安置房源转让协议》，该协议首部方框之内载明：出售方：（简称甲方）甲方全权委托丙方代为处理甲方安置房源的转让相关事宜。认购方：（简称乙方），姓名：刘玉婷，见证方：重庆市涪陵禾立房地产开发有限公司销售部（简称丙方）。
协议正文处载明：甲方自愿将丙方拆迁安置给甲方的安置房源转让给乙方，甲方全权委托丙方代甲方办理该房源的转让事宜，由于该房源是期房的特殊性，现为了保证各方的合法权益，甲、乙、丙三方在甲、丙双方签订《重庆市商品房买卖合同》之前本着平等、自愿、友好、协商的原则自愿签订本安置房源转让协议：甲方自愿将丙方用于拆迁安置给甲方的安置房转让给乙方，其建筑面积约为78㎡，套内面积约为63.86㎡；该房源协议单价为套内3550元／㎡，该价格作为甲乙双方交易的实际单价，并不作为今后甲丙双方签定《重庆市商品房买卖合同》的纸面合同单价，今后的纸面合同单价以政府最终审核批准的销售单价为依据，与实际交易单价无关；该房源总价为226703元，房源实际总价以今后测绘部门的实际测绘面积为准进行计算多退少补。乙方自愿在签订本转让协议的同时，交付该房源订购订金150000元，该订购订金由丙方代甲方收取、保管，待乙方与丙方完善《重庆市商品房买卖合同》后，丙方再与甲方进行结算。该房源的余款在乙方与丙方签订《重庆市商品房买卖合同》时交付给丙方，此房源总价不包含购买该房源所应交纳的相关税、费等费用；乙方自愿在签订本转让协议的同时，交付5000元给丙方，作为丙方见证和为乙方办理各项手续提供服务的佣金。协议还约定，乙方需符合重庆市经济适用房的购买条件，因乙方自身原因造成不能购买的，甲、丙双方不承担违约责任，由丙方无息退还暂为甲方保管的乙方订金。若乙方符合重庆市经济适用房购买资格而放弃认购该意向物业的，则本人于书面通知丙方1个月后持本转让协议、收据、身份证件至丙方销售部办理无息退还乙方所交纳的订金。对于乙方支付给丙方的服务佣金，如因丙方的原因未能给乙方办理好申购手续，或未能顺利将甲、乙双方的房屋转让事宜办好，则丙方全额退还乙方的服务佣金。如因乙方自身的原因未能购买该房源，丙方不予退还该服务佣金。该协议落款处的甲方（出售方）签章处有代理人张绍东的签名，乙方（认购方）签章处有刘玉婷的签名，丙方（见证方）签章处有锦绣天城销售中心的印章及经办人杨平的签名。协议签订后，被告向原告方支付了订金、服务费共计155000元。
2008年1月21日，重庆市建设委员会向原告等发出《重庆市建设委员会关于确认锦绣天城二期为经济适用住房项目的通知》（渝建（2008）24号），该通知载明：根据经济适用住房项目建设的有关规定，经市经济适用住房建设成员单位评审，同意确认锦绣天城二期为2008年重庆市经济适用住房项目，项目名称为锦绣天城二期，项目法人为重庆市涪陵禾立房地产开发有限公司，占地面积14760平方米，建设规模101086平方米。该项目开发建设须按照国家及重庆市关于经济适用住房建设管理的相关政策文件规定组织实施。项目严格按照市物价局核定的价格进行预售或销售，其对象为符合经济适用住房申购条件的申购人。本文件有效期一年。
2011年1月30日，重庆市国土资源和房屋管理局向原告等发出《重庆市国土房管局关于同意延长沙坪坝区锦绣天城二期经济适用住房项目行政确认有效期的通知》（渝国土房管（2011）58号），该通知载明：该项目于2008年1月21日取得市建委下发的行政确认通知（渝建（2008）24号），项目由3、4、5号楼组成；经研究，同意锦绣天城二期经济适用住房项目行政确认有效期延长至2011年6月21日。
另查明，原告销售锦绣天城项目5号楼的房屋至今未取得商品房预售许可证明。
审理中，原告为证明被告在签订《拆迁安置房源转让协议》时知道或者应当知道其所购房屋为经济适用住房而举示了《重庆市建设委员会关于确认锦绣天城一期为经济适用住房项目的通知》、《关于“锦绣天城”经济适用住房一期项目开盘预售方案》以及2008年8月22日在重庆法制报第五版登载的一期售房《公告》。庭审中，被告承认签订《拆迁安置房源转让协议》时，原告方曾询问其是否具备购买经济适用房的资格，印证了原告所主张的被告签订协议时已经知晓所购房屋为经济适用住房的事实。原、被告双方均未举示证据证明存在转让拆迁安置房屋的人，被告认为“拆迁安置房源”就是原告公司的。被告还表示签订协议时知道张绍东是原告方的工作人员，原告也表示事后对张绍东签订协议及代理行为进行了追认。原、被告双方均认为该转让协议的相对人是原告和被告，并不存在第三方当事人。
上述事实，有《拆迁安置房源转让协议》、收据、《重庆市建设委员会关于确认锦绣天城二期为经济适用住房项目的通知》、《重庆市国土房管局关于同意延长沙坪坝区锦绣天城二期经济适用住房项目行政确认有效期的通知》、《重庆市建设委员会关于确认锦绣天城一期为经济适用住房项目的通知》、《关于“锦绣天城”经济适用住房一期项目开盘预售方案》以及当事人双方的陈述等在案证明，经本院审查，其证据效力可以确认。
本院认为，原告在签订协议时已经告知被告转让房源的性质为经济适用住房，但原告虚构拥有锦绣天城项目5号楼拆迁安置房的出售方而与被告签订《拆迁安置房源转让协议》，甲方即出售方实际上是原告虚构的合同当事人，原告与被告签订的《拆迁安置房源转让协议》的相对人只有原告与被告。其理由如下：第一，从原告与被告签订的《拆迁安置房源转让协议》可以看出，该协议出售方即甲方处的文字仅为“甲方全权委托丙方代为处理甲方安置房源的转让相关事宜”，未列明出售方即甲方的姓名或单位名称。第二，《拆迁安置房源转让协议》约定甲方自愿将原告拆迁安置给甲方的安置房源转让给被告，甲方全权委托原告代甲方办理该房源的转让事宜，且合同约定的转让费用由原告代甲方收取、保管。第三，原、被告双方均未举证证明张绍东系被拆迁人并且拥有锦绣天城项目5号楼的拆迁安置房。第四，原、被告双方均未举证证明《拆迁安置房源转让协议》存在所谓的“拆迁安置房源”的出售方，张绍东只是原告方负责房屋销售的工作人员，而不是《拆迁安置房源转让协议》的甲方即出售方。
原告签订协议的行为实质上是在进行商品房预售活动，其与被告签订的《拆迁安置房源转让协议》不是房屋转让协议，而应当是商品房预售合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案原告至今未取得锦绣天城项目5号楼的商品房预售许可证明，其与被告签订的《拆迁安置房源转让协议》属于无效合同。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
确认原告重庆市涪陵禾立房地产开发有限公司与被告刘玉婷签订的《拆迁安置房源转让协议》为无效合同。
案件受理费3400元，减半收取1700元（原告已申请缓交），由被告刘玉婷负担。此款限被告刘玉婷于本判决发生法律效力之日后立即向本院支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陈丹
二〇一四年五月六日
书 记 员 卢静