广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初8985号
原告：邹宝玉，男，汉族，1985年1月29日出生，住广东省东莞市。
委托诉讼代理人：廖丽慧，广东立慧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈立中，广东泰旭律师事务所律师。
被告：张毓彬，男，汉族，1979年10月9日出生，住广东省汕头市潮南区。
委托诉讼代理人：钟春燕，广东展创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：娄方权，广东展创律师事务所律师。
第三人：东莞市家家顺房产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市东城区星城社区学星路76号新世纪星城18幢商铺095号。
法定代表人：郭凤敏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李婕雯，该公司法务专员。
委托诉讼代理人：侯迪，该公司法务专员。
原告邹宝玉诉被告张毓彬、第三人东莞市家家顺房产经纪有限公司（以下简称“家家顺公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案受理后，依法由审判员宋华适用简易程序独任审判，于2016年10月14日公开开庭进行了审理，原告邹宝玉及其委托诉讼代理人陈立中、被告委托诉讼代理人钟春燕、第三人委托诉讼代理人侯迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹宝玉诉称：2015年4月9日，邹宝玉在家家顺公司的介绍下与张毓彬签订《二手房买卖及居间服务合同》，张毓彬将自己名下房产证号为06××59的房产卖给邹宝玉，并由家家顺公司协助办理相关手续。按照合同约定该房地产转让总价款为936000元，邹宝玉（即买方）需在合同签订后4日内向张毓彬(即卖方)支付定金30000元。张毓彬需在合同签订之日起7日内办理好赎楼手续，并且要在办理好注销登记后2日内将房产证原件交第三方（即家家顺公司）办理过户登记手续。邹宝玉于2015年4月13日按照约定向张毓彬支付了定金30000元并且向家家顺公司支付了佣金12000元。但是张毓彬由于自身原因一直无法办理赎楼手续不能注销抵押登记，导致无法按照合同约定时间正常办理过户登记手续。张毓彬的行为已经严重违约，根据合同违约张毓彬需支付转让成交价20%的违约金，同时需要向家家顺公司承担全额佣金。基于上述事实，为维护自身的合法权益，邹宝玉特诉至法院，请求判令：1.解除房屋买卖合同；2.张毓彬向邹宝玉支付违约金187200元，并返还30000元；3.张毓彬返还佣金12000元；4.本案诉讼费由张毓彬承担。庭审中，邹宝玉明确第一至三项诉讼请求为:1.解除邹宝玉与张毓彬因2015年4月9日签订的《二手房买卖及居间合同》所产生的房屋买卖合同关系；2.张毓彬向邹宝玉支付违约金187200元及返还定金30000元；3.张毓彬向邹宝玉支付佣金12000元。
被告张毓彬辩称：张毓彬没有违约，是邹宝玉在银行办理贷款时因贷款迟迟不能批下来拖延时间，是邹宝玉违约在先，张毓彬已积极履行合同，因邹宝玉违约拖延时间后案涉房屋被银行查封，是客观原因导致合同不能履行，并不是张毓彬故意违约。即便构成违约，邹宝玉只支付了定金30000元，应适用定金罚则，张毓彬愿意双倍返还定金，如果按照成交价20%计算违约金，与其支付的定金30000元相比显失公平，请法院综合考虑适用定金罚则，或者相应调整违约金数额。
第三人家家顺公司述称：本案合同签订是合法有效的，家家顺公司在签订过程中尽到查明义务，2015年4月9日签订合同，约定对案涉房屋的赎楼方式为担保公司赎楼，双方签订合同当天签署了《放弃资金托管声明》，约定互转定金30000元，并由邹宝玉支付了家家顺公司佣金12000元，家家顺公司从担保公司、银行处得知张毓彬的征信有问题，担保公司无法赎楼，家家顺公司告知双方并组织双方协商未果，家家顺公司协助邹宝玉向张毓彬发出履约催告函，但张毓彬拒不履行，交易至此停滞，家家顺公司就建议邹宝玉向法院起诉。2015年4月16日2015年7月15日
经审理查明：案涉房屋坐落于东莞市虎门镇博涌村麒麟山黄河锦绣花园X栋X单元XX2号房，房地产权证号为粤房地权证莞字第××号，房地产权属人为张毓彬，张毓彬作为卖方，邹宝玉作为买方，家家顺公司作为居间方，三方签订了编号为NO.XXXXXXXXXX9的《二手房买卖及居间服务合同》，合同约定：“买卖双方交易的房产（下称该房产）位于东莞市虎门镇博涌村麒麟山黄河锦绣花园X栋X单元XX2号房，房地产证号为：2015年4月9日06××59，房地产用途为住宅，登记建筑面积为127.72平方米（以上均以房地产证或相关法律文书记载为准），该房地产约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等清单，相关物品等详见附件清单，转让总价款已包含清单所列物品价值；买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权检查该房产，故买方不得据此拒绝交易。该房产产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同第十二条约定承担违约责任。该房地产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起七日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准。若卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在七日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担；卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后2日内，将房地产证原件交给第三方办理过户；该房地产转让总价款为936000元；该房地产交易定金30000元。本合同签订后4日内，向卖方支付定金30000元；买方须在房管部门成功受理本次递件过户当天之前支付除定金之外的首期款466000元。买方须于签订本合同之日起七日内向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为440000元（具体金额以银行承诺发放贷款金额为准）。若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额的，买方在接到银行或第三方通知后应在双方约定的期限内向卖方补足差额，并签署相关文件；经双方协商，买方支付或代卖方支付税费、按揭费、担保赎楼费等（1）至（28）项费用；递件过户：买方银行按揭贷款，在银行出具贷款承诺函、卖方赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起七日内（含当日），买卖双方签署《东莞市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；递件回执由买卖双方指定的第三方或居间方指定的人员代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起七日内(含当日),买卖双方须办理完缴纳税费及领取房地产证的手续。领取房地产证当日买方须办理抵押登记手续;鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立,买卖双方同意在签订本合同当日向居间方支付12000元作为佣金;如买卖双方任何一方未按照合同约定期限履行义务,另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的,另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则，同时违约方须按成交价3%向居间方支付佣金。买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以全额佣金为基数按日万分之五向居间方支付延期付款违约金，如出现买卖双方脱离居间方私下成交或未经居间方同意解除合同，或因买卖双方任何一方原因导致无法完成交易的情形，违约方应按照本合同约定向居间方支付全额佣金。”2015年4月13日，邹宝玉向张毓彬支付定金了30000元，张毓彬向邹宝玉出具收款收据。同日，邹宝玉向家家顺公司支付了佣金12000元，家家顺公司向邹宝玉出具收款收据。
三方均确认，案涉房屋买卖合同交易进行到赎楼阶段。邹宝玉主张应由张毓彬通过担保公司或者自行筹资赎楼，但案涉房屋没有办法赎楼，无法继续交易。张毓彬主张签订合同后，家家顺公司跟张毓彬说由家家顺公司帮忙委托赎楼，不需要张毓彬承担费用，后来家家顺公司说由于张毓彬的征信问题，即张毓彬的房屋贷款存在逾期，需要担保公司担保才能赎楼，担保费要10000多元，张毓彬由于经济困难无法承担，邹宝玉又不愿承担该担保费，故没有继续交易，根据合同约定，张毓彬不需要支付费用，家家顺公司也没有事先提醒张毓彬，对增加的费用双方没有约定，且从家家顺公司得知邹宝玉申请贷款时因为额度问题有拖延时间。家家顺公司陈述，合同是约定委托担保公司赎楼，合同约定税费及担保赎楼费由邹宝玉承担，2015年4月16日得知张毓彬存在征信问题，担保公司无法按照正常方式出具保函去赎楼，所以担保公司提出垫资赎楼，但需提高担保费来担保，该费用不是合同约定的正常费用，但张毓彬不愿意承担该费用，双方也协商不成，所以无法赎楼，邹宝玉申请贷款时没有出现贷款额度的问题。
邹宝玉主张，合同约定支付其首期款后按揭贷款，邹宝玉已经提交了贷款所需资料，现因为张毓彬没有按照合同约定进行赎楼导致合同无法继续履行，故主张解除房屋买卖合同关系，并要求张毓彬按合同约定支付总楼款20%的违约金187200元及佣金12000元，返还定金30000元。邹宝玉主张其损失有房价上涨的损失、已支出款项的损失以及为贷款等付出的时间成本等。张毓彬主张其是愿意履行合同的，因经济问题无法履行，并非恶意违约，后期案涉房屋被法院查封，张毓彬愿意双倍返还定金，提出邹宝玉主张的违约金过高。
以上事实，有原告提交的《二手房买卖及居间服务合同》、定金收款收据、佣金收款收据、房产证复印件，以及当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。邹宝玉、张毓彬与家家顺公司于2015年4月9日签订的《二手房买卖及居间服务合同》系各方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。
《二手房买卖及居间服务合同》第八条约定，由买方即邹宝玉支付担保赎楼费。在担保赎楼过程中，因张毓彬供楼存在逾期，增加了担保公司的风险，担保公司需增加10000多元的担保费。首先，张毓彬没有向邹宝玉披露其有供楼逾期的情况，也未有证据证明签订合同时张毓彬便知晓会增加该笔担保费，因此，在签订合同时双方均不知道会增加该笔担保费，故该笔增加的担保费不包括在合同第八条约定的担保赎楼费中，也不属于合同第二条第三款约定的担保公司担保仍不能获得赎楼贷款的情形，因此，在出现合同约定之外的新增担保费的情况下，双方应就该问题予以协商处理，使房屋买卖合同继续履行，但双方均不同意承担该笔费用，合同中止履行。在此之后，案涉房屋被查封，张毓彬无法将案涉房屋转让给邹宝玉，邹宝玉起诉提出解除双方的房屋买卖合同关系，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，本院予以支持。张毓彬于2016年8月20日收到本案应诉材料，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院认定邹宝玉与张毓彬因2015年4月9日签订的《二手房买卖及居间服务合同》而产生的房屋买卖合同关系于2016年8月20日解除。邹宝玉要求张毓彬返还定金30000元，符合法律规定，本院予以支持。
《二手房买卖及居间服务合同》第十二条约定了违约金的计算方法，即约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，违约金的性质是对违约造成的损失进行弥补，故违约金应以产生损失为前提条件。邹宝玉应当提交证据证明其因张毓彬违约而造成的损失，但邹宝玉未能提交任何证据予以证明，张毓彬认为违约金过高，也未就此提交证据。鉴于双方的合同关系最终是因为张毓彬违约而解除，但双方在针对增加的担保费问题未协商一致时已中止了合同履行的情形，结合房价市场行情等因素，本院酌情认定违约金为80000元。张毓彬应向邹宝玉支付违约金80000元，邹宝玉主张的超出部分，本院不予支持。
《二手房买卖及居间服务合同》第十二条约定“如任何一方逾期履行义务超过15日的……同时违约方须按成交价3%向居间方支付佣金”、“因买卖双方任何一方原因导致无法完成交易的情形，违约方应按本合同约定向居间方支付全额佣金”。邹宝玉已向家家顺公司支付了佣金12000元，现因张毓彬违约导致无法完成交易，按照上述约定，该部分佣金应由张毓彬承担，故邹宝玉要求张毓彬支付佣金12000元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告邹宝玉与被告张毓彬因2015年4月9日签订的《二手房买卖及居间服务合同》而产生的房屋买卖合同关系于2016年8月20日解除；
二、被告张毓彬应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告邹宝玉返还定金30000元；
三、被告张毓彬应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告邹宝玉支付违约金80000元；
四、被告张毓彬应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告邹宝玉支付佣金12000元；
五、驳回原告邹宝玉的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2369（原告已预交），由原告邹宝玉承担1108元，被告张毓彬承担1261元。
如不服本判决，原、被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 宋 华
二〇一六年十一月十日
书记员 郑曼华