吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终2605号
上诉人（原审被告）：长春保利恒鑫房地产开发有限公司，住所地长春市南关区前进大街5005号保利林语综合楼四楼。
法定代表人：谢华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘海波，吉林吉翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孟蝶，女，1985年9月15日出生，汉族，长春市妇产医院护士，住长春市南关区。
委托诉讼代理人：马维翰。
上诉人长春保利恒鑫房地产开发有限公司（以下简称保利公司）因与被上诉人孟蝶房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
保利公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。案件受理费由孟蝶承担。事实和理由：1.根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，保利公司于2015年11月20日取得该项目的预售许可证，孟蝶于2016年1月6日提起诉讼，双方之间达成的商品房预约合同关系依法有效。2.根据《保利金香槟认筹优惠协议》和《委托止付、划款认筹款三方协议书》、《保利金香槟选房合同》有关约定，孟蝶提出退款要求，应当在冻结截止时间之前提出申请，逾期提出申请的。所交款项转为定金，依约不予退还。
孟蝶辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
孟蝶向一审法院起诉请求：保利公司返还孟蝶认筹金人民币1万元，案件受理费由保利公司承担。
一审法院认定事实：2015年9月24日孟蝶与保利公司签订保利▪金香槟认筹优惠协议，意向房源三处均为A2-90平方米，协议约定：“1.客户须凭《保利金香槟认筹优惠协议》及对应的《委托止付、划款认筹款项三方协议书》在保利金香槟2015年首次开盘当天选房成功并按时签约，即享有总房款减免人民币10000元购房优惠，逾期无效。7.发展商在保利金香槟开盘前以电话形式通知乙方开盘日期及开盘相关事宜，如因乙方联系方式变更等原因联系不到乙方，一切后果由乙方自行承担”。同日，孟蝶（甲方）又与保利公司（乙方）、长春农村商业银行股份有限公司保利支行签订《委托止付、划款认筹款项三方协议书》（以下简称《三方协议书》），约定：“甲方自愿在丙方开立个人帐户并委托丙方止付一定金额的存款，用于甲方参加乙方推出的购房认筹活动，协议第2条规定止付金额人民币1万元，冻结截止时间：2015年9月30日。9.认筹金止付日期结束，如果甲方没有完成在乙方的认购，在认筹金止付截止日前2天，乙方应向丙方出具《个人认筹款解除止付、扣划申请表》及其相关证明，丙方按照书要求对甲方的认筹金在止付截止日次日进行解除止付，甲方可以自行支配卡内款项，本协议终止。10.认筹金止付日期结束，如果乙方需要扣划甲方款项，在认筹金截止日前2天，乙方应向丙方出具《个人认筹款解除止付，扣划申请表》及相关证明，甲方同意由丙方按照通知书要求，在接到通知后2日后（即认筹金止付截止日次日）将款项划入乙方预留帐户内。”同年9月26日，孟蝶（乙方）又与保利公司（甲方）签订《保利金香槟选房合同》，约定：1.1乙方应当在2015年10月25日接到甲方通知后五个工作日内到保利地产签约中心与甲方签订《商品房买卖合同》，付清剩余房款交纳相关税费，递交按揭所需相关有效资料。如逾期，则视为违约行为，甲方有权解除本合同，并有权将该物业另行出售，且无需退还乙方定金。合同规定，认购方孟蝶本物业建筑面积91.94平方米，定价人民币710328元。另查，保利公司于2015年11月20日取得保利人民大街小区（保利金香槟）一期预售许可证。2015年11月23日，长春农村商业银行股份有限公司保利支行将孟蝶代理人赵吉名下帐户存款人民币1万元代扣划入保利公司的帐户内。一审法院认为，认筹金是房产开发商在没有取得预售许可证之前，让购房者缴纳认筹金等费用的行为，是国家明令禁止的。孟蝶与保利公司签订保利金香槟认筹优惠协议目的是为将来签订商品买卖合同，双方虽然就房屋的总价款达成一致意见，孟蝶也支付房源认筹金，但因双方未能就签订正式商品房买卖合同的相关事宜达成一致意见，导致双方签订《认筹协议》的合同目的已无法实现，故孟蝶要求保利公司返还认筹金人民币1万元的诉讼请求应予支持，关于保利公司辩称此认筹金为定金因孟蝶违约不予返还的抗辩意见，孟蝶与保利公司所签订《保利金香槟认筹金优惠协议》及《委托止付、划款认筹款项三方协议书》及《保利金香槟选房合同》中约定孟蝶所交纳的认筹金人民币1万元只是在首次开盘选房成功并按时签约，即享有减免人民币1万元的购房优惠，并没有说明此款系定金，故上述抗辩意见无证据证明，不予采纳。判决：保利公司于本判决生效之日起十日内返还孟蝶认筹金人民币1万元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本相同。另：1.保利公司二审主张依据《认筹优惠协议》、《三方协议书》第2、9、10条及《选房合同》第1.1条的约定，孟蝶若放弃购房需在约定时间内提出退款申请，否则认购金转化为定金，保利公司有权向银行提出申请将款项划至其账户。2.《三方协议书》约定冻结截止时间为2015年9月30日并约定：“8.认筹止付期间甲（孟蝶）、乙（保利公司）双方均不得以任何理由要求丙方解除止付资金，办理认筹资金的支取或划款。9.认筹金止付日期结束，如果甲方没有完成在乙方的认购，在认筹金止付截止日前2天，乙方应向丙方出具《个人认筹款解除止付、扣划申请表》及其相关证明，丙方按照书要求对甲方的认筹金在止付截止日次日进行解除止付，甲方可以自行支配卡内款项，本协议终止。10.认筹金止付日期结束，如果乙方需要扣划甲方款项，在认筹金截止日前2天，乙方应向丙方出具《个人认筹款解除止付、扣划申请表》及相关证明，甲方同意由丙方按照通知书要求，在接到通知后2日后（即认筹金止付截止日次日）将款项划入乙方预留帐户内。11.认筹金止付截止日前2天，如果丙方没有收到乙方提交的《个人认筹款解除止付、扣划申请表》及其相关证明，丙方有权利依据甲方的要求对其认筹账户资金在止付截止日次日给予解除止付，由此给乙方带来的款项无法划转等问题，由乙方自行承担。”
本院认为，孟蝶为享有购房成功后总房款减免一万元的优惠，在案涉楼盘开盘前与保利公司签订了《保利·金香槟认筹优惠协议》及《三方协议书》，同意在2015年9月30日前冻结止付孟蝶名下的认筹金1万元，选房成功后该款项可依保利公司申请划入保利公司账户。孟蝶选房成功后与保利公司签订性质为预约合同的《保利金香槟选房合同》。后保利公司因未取得商品房预售许可证而未在选房合同约定的期限内通知孟蝶签订《商品房买卖合同》，双方未订立本约。虽然保利公司主张依据《三方协议书》第2、9、10条及《选房合同》第1.1条该认筹金因选房合同的签订而转化为定金，但《三方协议书》中约定若孟蝶选房不成功该认筹金可因保利公司的申请或依据孟蝶的要求而解除止付，即合同赋予了孟蝶选择是否购房的权利，该认筹金并不因孟蝶放弃购房而适用定金罚则，该认筹金不符合定金性质；《选房合同》1.1条仅约定孟蝶在接到保利公司通知后未按时与保利公司签订《商品房买卖合同》并办理相关手续时，保利公司享有合同解除权且“无需退还孟蝶定金”，但该条款并未约定定金的交付方式及与本案认筹金之间的关系，故保利公司仅凭该条款主张认筹金转化为定金没有事实依据，本院不予支持。一审判决保利公司返还认筹金1万元并无不当。
综上所述，保利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人长春保利恒鑫房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈海彪
代理审判员 张新华
代理审判员 徐 锐
二〇一六年九月七日
书 记 员 阚 然