江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第01589号
上诉人（原审原告）乔红华。
委托代理人杨理华。
委托代理人朱海东，江苏马陵山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）姜留田。
被上诉人（原审被告）姜军。
上列二被上诉人委托代理人吴苏梅。
上列二被上诉人委托代理人孙球，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王民。
上诉人乔红华因与被上诉人姜留田、姜军、王民案外人执行异议之诉一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城民初字第0650号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年6月3日，乔红华以259379元的价格与宿迁市万宇房地产开发有限公司（以下简称万宇房产公司）签订位于宿迁市宿城区洪泽湖路46号宿豫党校院内第103幢第1单元402号房屋的《商品房买卖合同》，主要内容：商品房单价为1448元，房屋总金额为211379元。车库面积31.05m，金额为48000元，共计为259379元。付款方式及期限：2004年6月3日止，已交房款86379元，剩余所欠房款173000元，做住房按揭贷款。同年8月19日万宇房产公司向乔红华出具86379元收据，当年10月12日，乔红华与中国银行宿迁分行签订《职工个人政策性／组合性住房（抵押）贷款合同》，次月3日宿迁市住房公积金管理中心向乔红华发放15年期145000元贷款。2005年底乔红华从万宇房产公司接收房屋后，将毛坯房交姜留田，姜留田装修后居住至今。2006年7月28日，万宇房产公司向乔红华出具销售不动产发票。2011年1月5日乔红华缴纳涉案房产的契税。2012年10月10日乔红华提前还清公积金贷款，之前公积金贷款也由乔红华偿还，涉案房屋的合同、购房发票等仍由乔红华保管。
原审法院另查明：2000年1月6日，宿迁市规划局将涉案房屋所处地段列入用地红线。涉案房屋一直未进行房屋产权登记。
原审法院又查明：2005年到2007年期间，乔红华与姜留田之间有大量经济往来，乔红华汇款给姜留田共计84.5万元，姜留田汇款给乔红华共计39万元。2005年4月8日，姜留田出具借条一张，内容：“今借到现金柒万元整。”2005年10月21日，乔红华出具收条一张，内容：“今收到现金壹拾万元正（100000）。”
原审法院认为：不动产权属证书登记的权利人就是不动产实际的所有人。涉案房屋因为客观原因未能进行产权登记，但是乔红华提供与万宇房产公司的商品房买卖合同、购房按揭贷款，能够证实万宇房产公司将涉案房产出售给了乔红华。本案争议是乔红华是否将涉案房屋出售给姜留田。乔红华认为房屋购房合同、按揭贷款手续等都是乔红华签订，并且涉案房屋的契税和贷款均由乔红华实际偿还，故涉案房屋是乔红华所有，乔红华只是将房屋无偿借用给姜留田。姜留田、姜军、王民均认为，乔红华已经将涉案房屋出售给姜留田，姜留田支付了28万元购房款，姜留田已经在涉案房屋居住十年，并对房屋实际投入20万元进行装潢。原审法院认为，乔红华已将涉案房屋出售给姜留田。主要理由如下：一、乔红华主张无偿借用给姜留田不合常理。乔红华与姜留田之间曾存在大量的经济往来，乔红华自认姜留田在2008年还有70万元未归还，在此数额较大的借款尚未清偿的情况下，乔红华将自己的房产无偿借给姜留田使用，并且至法院强制执行时已历时超过5年，即使乔红华后来知道姜留田于2008年经济开始恶化，乔红华既未向姜留田主张过债权，亦未主张过物权。故乔红华称无偿将涉案房产出借给姜留田使用，不符合常情。二、姜留田当时具有一定的经济能力。按照双方当事人陈述姜留田之前从事建筑行业，在2005年时具有一定经济实力，没有必要借用他人房屋。另外姜留田提供涉案房屋装潢鉴定报告，因为系姜留田自行委托，对房屋装潢176000元鉴定结论无法采信，但是从房屋实际情况看，姜留田当时装潢确实投入相当的资金，如果不是实际购买房屋，没有必要对房屋装潢进行大量投入。姜留田同时申请两位证人马某、徐某出庭作证，其证言证实姜留田因购买房屋而宴请他人，证人与姜留田之间并无利害关系，证人证言较为真实，应予以采信。三、乔红华与姜留田2005年关系较为密切。在2005年到2007年，乔红华与姜留田存在大额的经济往来，关于其中姜留田支付的280000元性质问题，乔红华认为是偿还借款，姜留田认为是支付购房款。双方均未能提供相关的证据来证实自己的观点，但是结合双方之间经济往来的情况，可以看出乔红华与姜留田关系密切，相互信任，双方进行房屋买卖，存在不立字据的可能性。综上，姜留田已经在涉案房屋中居住多年，并对房屋装潢投入一定的资金，姜留田、姜军、王民主张从乔红华处购买房屋的陈述更为可信，乔红华主张其系涉案房屋的所有权人、法院应停止执行，证据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，原审法院作出判决：一、驳回乔红华要求确认宿迁市宿豫区党校内103栋第1单元402室商品房为其所有的诉讼请求；二、准许对宿迁市宿豫区党校内103栋第1单元402室商品房征收补偿款的执行。案件受理费80元，由乔红华负担。
乔红华不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院以乔红华将涉案房屋无偿借给姜留田使用不合情理为由认定房屋已经出售给姜留田，属主观臆断。二、原审法院将姜留田归还的280000元推定为涉案房屋的购房款，无事实依据。三、原审法院推定双方当事人因关系密切，存在购房未立字据的可能性，无事实依据。综上，原审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决，依法改判涉案房屋归乔红华所有，并对涉案房屋的拆迁款停止执行。
被上诉人姜留田、姜军辩称：一、双方之间是房屋买卖关系，乔红华将涉案房屋无偿借给姜留田使用不合情理。涉案房屋是2010年才被列入拆迁范围，乔红华是知道涉案房屋将被拆迁之后才向姜留田主张权利。二、姜留田向乔红华购买涉案房屋共支付购房款280000元，该笔款项采取分期付款的形式符合情理。三、乔红华与姜留田之间的经济往来都没有出具凭证，但是乔红华与2005年10月21日的收条足以说明该笔款项是购房款，且该时间于乔红华向姜留田交房的时间相吻合。四、因乔红华办理的是公积金贷款，别人无法代还，且姜留田已经将购房款付清。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回乔红华的上诉请求，维持原判。
被上诉人王民辩称：一、涉案房屋所在的小区是2010年才被列为拆迁用地，乔红华称因房屋建好之后面临拆迁才将涉案房屋无偿借给姜留田使用，不是事实。二、乔红华主张280000元是借款不是事实。三、乔红华因急需用钱才将涉案房屋出售给姜留田。四、姜留田接收房屋后花费200000元对房屋进行装修，并宴请宾客。五、姜留田在2005年之前已经有两套房屋，不可能借住乔红华的房屋，事实上，涉案房屋是姜留田买给姜军用于结婚的。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回乔红华的上诉请求，维持原判决。
二审中，上诉人乔红华向本院提交两份书面证据如下：
证据一，被拆迁人为杨梓伟的《宿迁市市区房屋拆迁补偿安置协议》复印件一份（加盖宿迁市宿城区征收办公室查询专用章），证明涉案房屋的装修款是36394元，而非姜留田所述的170000元。
证据二，乔佩丰出具的说明一份，证明涉案房屋是从张世平手中转让而来，并向张世丰支付了10000元的转让费。
被上诉人姜留田、姜军对上述证据质证认为，对证据一的真实性不予认可，拆迁协议的签署时间在宿城区人民法院下达协助执行通知书之后，故该份拆迁协议是无效的。对证据二的真实性不予认可，且与本案无关联性。
被上诉人王民对上述证据质证认为，对两份证据的真实性均不予认可。
本院认为，证据一系宿迁市宿城区征收办公室出具，对其真实性，本院予以认可，该证据能够证明涉案房屋已由宿迁市土地资产储备投资中心与杨梓伟订立房屋拆迁补偿安置协议。证据二系证人证言，乔佩丰本人未到庭陈述，对其出具的证明的效力，本院不予认定。
本院经审理查明事实与原审认定的事实一致，予以确认。
本院另查明：2013年12月25日，宿迁市土地资产储备投资中心作为拆迁人与被拆迁人杨梓伟就宿迁市宿豫区党校内103栋第1单元402室商品房签订宿迁市市区房屋拆迁补偿安置协议。杨梓伟系乔红华之女。
本院再查明：涉案房屋小区建成之后，即列入老城区改造范围，涉案小区的产权证一直无法办理。涉案小区进入正式拆迁程序后，宿迁市宿城区征收办公室依据拆迁户持有的商品房买卖合同签订拆迁协议。
本案的争议焦点是：乔红华与姜留田之间是否存在房屋买卖关系。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，姜留田主张其与乔红华之间存在房屋买卖合同关系，应就该项主张提供证据证明。在涉案房屋无法办理产权登记的情形下，双方又未订立书面协议时，应结合实际履行情况，确认房屋买卖关系是否存在。
姜留田提供乔红华于2005年10月21日出具的收条及2005年10月30日、2006年12月21日姜留田向乔红华的汇款凭证以证明其向乔红华合计支付280000元购房款，乔红华对上述款项的性质予以否认，并提供2005年4月至2005年7月27日间的汇款凭证以证明双方之间存在其他经济往来。按照正常交易习惯，如姜留田已向乔红华支付购房款，应当要求乔红华将购房合同原件及购房款发票等相关凭证一同交付，或由乔红华向其出具购房款收据等相关证明。但姜留田除提供上述证据之外，无任何凭证能够证实涉案房屋已经由乔红华出售。涉案280000元由姜留田分三次支付给乔红华，在此期间，乔红华也多次汇款给姜留田，故乔红华主张该280000元系归还其借款有事实依据。双方当事人对涉案房屋的商品房买卖合同原件、购房款发票等原件均由乔红华持有，按揭贷款由乔红华归还，契税由乔红华缴纳均无异议。根据双方提供的上述证据，本院认为，姜留田主张其与乔红华之间存在房屋买卖关系的证据不充分。
在乔红华明知涉案房屋已列入拆迁范围的情形下，其主张将涉案房屋借予姜留田居住，并非完全不合情理。在此情形下，姜留田主张双方之间存在房屋买卖关系，应提供证据加以证明。姜留田虽对涉案房屋占有使用，并进行了装修，但该行为并不是发生物权转移的必然条件。且姜留田在应当知晓涉案房屋将要被拆迁，直至涉案房屋被拆迁时，均未到征收办主张过拆迁权益。综上，姜留田主张双方之间存在房屋买卖关系，证据不足，本院难以支持。
综上，乔红华的上诉主张成立，原审判决认定事实有误，对原审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城民初字第0650号民事判决。
二、确认宿迁市宿豫区党校内103栋第1单元402室商品房归乔红华所有。
三、停止对宿迁市宿豫区党校内103栋第1单元402室商品房征收补偿款的执行。
一审案件受理费80元，由姜留田、姜军、王民负担；二审案件受理费80元，由姜留田、姜军、王民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
代理审判员 徐金鸽
代理审判员 吴振环
二〇一五年十月八日
书 记 员 赵迎娣
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