福建省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）闽民申字第461号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：厦门火炬集团有限公司。住所地：厦门市湖里区火炬开发区光厦楼**层。
法定代表人：马洪斌，该公司董事长。
委托代理人：钱林政。
委托代理人：李兆民，福建大道之行律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南中光电科技（厦门）有限公司。住所地：厦门火炬高新区（翔安）产业区翔明路**号五洲科技新安大厦第*层。
法定代表人：蔡灿煌，该公司执行董事。
委托代理人：林仔梅。
委托代理人：孙瑞岐。
再审申请人厦门火炬集团有限公司（以下简称火炬集团）因与被申请人南中光电科技（厦门）有限公司（以下简称南中光电）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市中级人民法院（2012）厦民终字第2266号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
火炬集团申请再审称：（一）二审判决认定2010年10月24日为其提供正式电的最后期限、讼争租赁物不符合工业生产经营用途致使南中光电签订合同的目的无法实现从而南中光电有权解除合同，是错误的。1、讼争合同未约定“正式电”或“正式电到位期限”，在南中光电正式进场装修前，其合同义务仅仅是“到位并通电”。（1）南中光电未按讼争合同第22条和第23条的约定，将二次装修的设计方案、施工图、生产工艺和设备总平图等事先报其及物业管理公司共同预审核，故不能认定南中光电已“正式进场”，也就不存在其送电义务。（2）即使其负有送电义务，因为供电是垄断管理，故其所承担的也仅是配合协助之性质，并不具有提供或保证义务。（3）双方合同未明确是哪种电，以及用电容量、变压器容量等，所谓的“正式电”说辞没有任何事实和法律基础。（4）如果“到位并通电”理解为“正式电”，那么，相关配电装置和指标应在合同中明确约定，否则无法采购、设计和安装施工，故“到位并通电”不应理解为“正式电”的供应。（5）所谓的“正式电”的供应是电力企业部门的权限，其无权决定何时接通正式电，因而房屋租赁合同不可能约定正式电的供应时限。实际上，经其咨询，电力部门从开始受理用电申请之日到装电表、供电，整个流程最快也需要6个月左右的时间，因此，讼争合同不可能作出“正式电到位时限为二个月”的约定。（6）合同第七条约定的“给予南中光电二个月装修期”的文义是免租的装修期而非所谓的“正式电到位时限”。（7）南中光电与邻厂签订的《借用电协议》约定借用日期“自2010年8月28日至南中光电提出终止借电时止”，证明南中光电也明知正式电何时能够供应是无法确定的，故合同约定的“到位并通电”的时限不能理解为正式电的到位时限。（8）自2010年8月25日至2011年5月5日其发函解除合同时止，南中光电尚在“装修之中”，并未实际投入生产经营活动，同时，一审法院也认定火炬集团已于2010年8月28日接入了可满足装修施工的电源。2、二审判决以讼争租赁物不适租即不符合工业生产经营用途，导致南中光电签订合同的目的无法实现为由，认定其构成根本违约、南中光电有权解除合同，是错误的。（1）南中光电并未举证证明讼争租赁物存在质量瑕疵导致无法使用。（2）即使本案租赁物存在质量瑕疵，自南中光电于2010年9月3日提出整改的要求之日起，火炬集团一直尽力进行整改并于2011年4月份整改完毕，说明其在积极履行合同义务，充其量只需承担延长租赁期限（或免租期）和赔偿相应损失的责任。相反，南中光电没有证据证明已购买、安装、调试设备并实际投入生产经营活动。（3）另案生效判决已认定南中光电应向火炬集团支付实际使用讼争租赁物期间的物业管理费和公共维修金，说明了本案租赁物是可以正常使用的。3、其协助南中光电向第三方借用电源已经满足了南中光电的装修用电，应视为其已履行了“到位并通电”的合同义务，而且在南中光电装修期间，其就已提供了所谓的“正式电”，并没有影响南中光电的正常生产。而其已整改完毕的门窗破损或楼板漏水等质量问题，属于一般违约而非根本违约，不存在租赁物不符合用于工业生产目的之情形。（二）二审判决认定讼争合同于2011年1月6日解除，是错误的。1、南中光电无权解除合同，所作出的解除合同的行为不具有法律效力。（1）讼争合同对南中光电的合同解除权未作出具体约定，故南中光电不享有约定解除权。（2）二审判决认定讼争租赁物不符合用于工业生产目的，缺乏事实依据，故南中光电不享有法定解除权。（3）本案不存在最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定的三种情形，因此，南中光电不享有法定解除权。（4）即使南中光电享有法定解除权，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，解除的前提条件是“经催告后在合理期限内仍未履行”，但2010年9月3日《关于翔虹路2号厂房按整改后交付日期计算租赁时间的报告》并未给其合理的催告期限，即使有，其也在催告期限内一直尽力对租赁物进行整改，直至2011年4月整改完毕，并不存在“未履行”的情形，故南中光电发函解除合同的行为不具有法律效力。而且南中光电在发函解除合同后还在继续装修，并未通知其办理退还租赁物的手续也未实际返还租赁物。2、合同的法定解除必须作为一项诉求经法院生效判决确定，但南中光电在本案中未提出解除合同的诉求，且南中光电也无权解除合同，故其无需根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，在解除合同的通知到达后三个月内向法院起诉确认合同解除的效力。相反，本案系因南中光电未依约缴纳租金导致其于2011年5月5日发函解除合同。（三）二审判决认定其要求南中光电支付租金、逾期缴纳租金的滞纳金、解除合同的违约金和高压用电基本费没有依据，是错误的。1、根据合同约定，首期租金应于2010年11月12日前支付给其，但南中光电至今未向其支付任何租金，迟延时间已超过合同约定的30日，故其有权解除合同。2、本案租金应从2010年11月12日起算至实际退还租赁物的时间即2011年5月17日止。3、其请求南中光电支付逾期缴纳租金的滞纳金有合同依据，同时参照双方合同第十九条的约定，南中光电应向其支付一个月的租金作为违约金。4、双方合同第十一条约定，租金不包括实际使用的水电费。因此，南中光电实际使用高压电期间（2011年4月26日至2011年5月17日合计21天）的高压用电基本费18200元，其有权追偿。综上，火炬集团依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项的规定申请再审。
南中光电公司提交意见称：（一）火炬集团的行为构成根本违约。1、在租赁合同法律关系中，租赁物应符合约定的租赁用途。其承租厂房是用于光电生产，双方合同约定了火炬集团的供电义务，但火炬集团提供的租赁物没有达到合同约定，无法实现其合同目的，故其依据合同法第九十四条的规定行使法定解除权。2、火炬集团以合同中未约定正式电为由否认其义务，理由不能成立。（1）正式电是指能够满足工业生产用途的工业用电，这是相对于临时电而言。其依约于2010年8月25日进场装修时，租赁物因没有电而无法进行装修和设备安装，临时从邻厂拉来一条电线，只是双方共同努力而临时采取的补救措施，并非合同约定的正式电。（2）火炬集团在2010年9月25日给其的回复函中也提到整改措施包括与翔安供电局办理“正式电开通事宜”，现火炬集团否认“正式电”之约定，前后矛盾。（3）火炬集团于2011年4月26日与同安电力公司签订的《高压供用电合同》约定的是“大工业用电”，也印证了本案合同的正式电就是符合工业生产用途的工业用电。（4）根据合同的相对性原理，本案租赁合同所约定的供配电的义务人应是火炬集团。火炬集团与电力公司之间的供电协议是另外的法律关系，如果因为电力公司的原因导致火炬集团无法提供租赁合同约定的用电，火炬集团可以向电力公司主张权利，与承租人无关。火炬集团对办理供电手续所需的时间是明知的，双方在签约之前即已磋商租赁事宜，因此，火炬集团有充分时间准备供电。本案没有必要在租赁合同中约定具体的供电指标，火炬集团与电力公司签订了高压用电合同，也说明了租赁合同没有约定供电指标不影响火炬集团履行提供正式工业用电的合同义务。（5）其与邻厂签订的借用电协议中未约定借用电的具体终止日，是因为火炬集团未具体回复其何时能提供正式电，其担心邻厂不借电，故才约定借用至其提出不借为止。（二）火炬集团对正式进场装修的阐述不符合事实。1、其正式进场装修前，已通报了火炬集团，实际进场时间就是合同约定的装修开始时间。如果没有火炬集团的许可，火炬集团及物业公司会阻止其装修材料和人员进场。2、其进场时发现厂房不符合约定用途，通过打电话、发函等形式反馈给火炬集团，火炬集团从未提出无装修相关手续、未正式进场的异议，反而表示会进行整改。现火炬集团主张其未正式进场，是为了逃避合同义务，严重违背当时的真实情况和诚信原则。3、讼争合同是火炬集团一方提供的格式合同，如果对该合同的格式条款的理解有歧义，也应该采用通常的理解以及对合同提供方不利的解释。（三）火炬集团对法律理解有误。1、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，是补充性的审判指导，不是对合同法第九十四条的否定，因此，其在合同目的落空的情形下有权依据合同法第九十四条解除合同。2、火炬集团认为解除合同需要法院生效判决确认，缺乏法律依据。根据合同法的规定，解除合同的通知到达对方时即发生效力，火炬集团在收到其通知后未在法定期限内提出异议，可视为已默认了其解除行为。其在通知解除合同时要求对方赔偿损失，不存在继续装修之事实。（四）其支付物业管理费是基于与物业公司签订的物业服务合同，不能证明本案租赁物符合合同约定。综上，请求驳回再审申请。
本院认为，双方《通用厂房租赁合同》约定，火炬集团出租给南中光电的标的物是工业厂房。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，因此，本案租赁物应符合工业生产的需要，是火炬集团负有的义务。从合同的目的解释，双方合同中约定的供配电“到位并通电”，应是指工业用电到位。火炬集团在二审中已确认从邻厂接入的临时用电不能满足设备调试的需要，因此，应认定火炬集团未能提供符合合同约定用途的租赁物。这一违约行为致使南中光电租赁厂房用于工业生产的目的不能实现，属根本性违约。南中光电发现租赁物不符合约定后，已于2010年9月3日告知火炬集团并要求整改，火炬集团于2010年9月25日复函表示已完成了部分整改内容，并会加大力度完成其他整改事宜。但直至2011年1月6日南中光电发函要求解除合同时，火炬集团仍未完成供配工业用电和屋面漏水的整改事项。可见，南中光电已给予火炬集团合理期限进行整改，但火炬集团迟延履行主要债务，致使南中光电合同目的不能实现。因此，原一、二审判决认定南中光电有权依据合同法第九十四条的规定解除合同，是正确的。火炬集团主张只有符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定的三种情形，租赁合同才能解除，是对法律的误解。
南中光电是否已按合同约定将二次装修的设计方案及施工图报火炬集团和物业管理公司、相关主管部门审核，与火炬集团未提供工业用电等违约行为无因果关系。从火炬集团的回复函看，其对南中光电已在约定时间进场装修是明知且认可的，现其以此为由主张不负有送电义务，理由不能成立。另案生效判决书判令南中光电应按其与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》支付约定的物业费，与本案属不同法律关系，不改变本案火炬集团提供的租赁物不符合租赁合同约定之事实。火炬集团在签约时，对其所出租厂房的情况（包括何时供配电能到位）是明知的，即使确实是因为电力企业的原因导致其违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，火炬集团也应当向南中光电承担违约责任。
南中光电于2011年1月6日向火炬集团发出解除合同的通知函，火炬集团已于当日收到该通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。但火炬集团未在最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定的三个月期限内就解除合同异议向法院起诉。因此，原一、二审认定讼争合同已于2011年1月6日解除并无不当。
火炬集团提供的租赁物不符合合同约定，无法用于工业生产，因此，南中光电有权拒绝支付租金。合同解除的责任在火炬集团，火炬集团请求南中光电支付解除合同的违约金，缺乏法律依据。火炬集团所诉请的高压用电基本费，是按实际开通天数计算的基本电费，并非南中光电实际使用的电量产生的费用，该费用产生于合同解除之后，因此，原一、二审判决未支持其该项请求亦无不当。
综上，火炬集团的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回厦门火炬集团有限公司的再审申请。
审 判 长 高 晓
代理审判员 蔡毅明
代理审判员 郑 唯
二〇一四年五月十三日
书 记 员 李伊茗
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
（十）未经传票传唤，缺席判决的；
（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。