沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民三初字第00873号
原告：沈阳溢洋贸易有限公司。
法定代表人：王晓蓉，系总经理。
委托代理人：张勇，系辽宁正直律师事务所律师。
委托代理人：王飞龙，系江苏姑苏律师事务所律师。
被告：沈阳安怡物业管理有限公司。
法定代表人：张静，系总经理。
委托代理人：张志毅，系辽宁开宇律师事务所律师。
委托代理人：陈爽，系辽宁开宇律师事务所律师。
被告：大连银行股份有限公司沈阳分行。
负责人：毕贺轩，系行长。
委托代理人：张志毅，系辽宁开宇律师事务所律师。
委托代理人：陈爽，系辽宁开宇律师事务所律师。
第三人：中国长城资产管理公司沈阳办事处。
负责人：阚惠民，系总经理。
委托代理人：赵宇东，男，汉族，系该公司法律顾问。
委托代理人：孟岩，女，汉族，系该公司工作人员。
第三人：沈阳华利房产开发经营有限公司。
法定代表人：张涛。
原告沈阳溢洋贸易有限公司为与被告沈阳安怡物业管理有限公司（以下简称安怡物业）、大连银行股份有限公司沈阳分行（以下简称大连银行）、第三人中国长城资产管理公司沈阳办事处（以下简称长城资产公司）、沈阳华利房产开发经营有限公司（以下简称华利房产）确认合同无效纠纷一案，于2015年5月6日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员邹利利独任审判，于2015年6月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张勇、王飞龙，被告安怡物业、大连银行委托代理人张志毅、陈爽，第三人长城资产公司委托代理人赵宇东、孟岩到庭参加了诉讼，被告华利房产经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称，2001年8月14日，沈阳华利房产开发经营有限公司与中国工商银行沈阳常德支行签订抵押合同，将其名下所涉位于沈阳市和平区和平北大街XX号的华利大厦裙楼1-5层、主楼7-9层、25层25-1、25-2、25-3号房屋抵押给中国长城资产管理公司沈阳办事处，并依法办理了抵押权登记。2012年8月22日，辽宁省铁岭市中级人民法院做出（2009）铁执字第121号执行裁定，该执行裁定将沈阳华利房产开发经营有限公司所有上述房屋交付第三人中国长城资产管理公司沈阳办事处抵偿债务。2012年11月22日，第三人中国长城资产管理有限公司沈阳办事处与原告沈阳溢洋贸易有限公司签订《债权转让协议》，将包括上述房屋在内的债权转让给原告，并于2012年11月26日在报纸上发布债权转让公告。2009年6月17日，沈阳安怡物业管理有限公司与大连银行股份有限公司沈阳分公司签订《房屋租赁合同》，约定安怡物业将华利大厦一层出租给大连银行股份有限公司沈阳分公司，期限至2019年8月1日止。综上所述，原告认为，沈阳安怡物业管理有限公司与大连银行股份有限公司沈阳分公司于2009年6月17日签订《房屋租赁合同》的行为，违反了上述《抵押合同》之约定及相关法律规定，严重侵犯了抵押权人的权利，也严重侵犯了债权受让人即原告的合法权益，特依法诉至贵院，恳请贵院依法及早作公正的判决。诉讼请求：1、请求贵院确认被告安怡物业与被告大连银行于2009年6月17日签订的《房屋租赁合同》从2012年8月22日辽宁省铁岭市中级人民法院做出（2009）铁执字第121号执行裁定之日起为无效；2、由二被告承担本案全部诉讼费用。
被告安怡物业、大连银行辩称，一、本案是重复诉讼。本案原告曾以本案两位被告为被告，在沈阳市中级人民法院提起诉讼，即（2014）沈中民二初字第100号案件（以下简称“中院案件”），要求被告腾退房屋及支付租金。本案与中院案件原、被告相同，基于的都是原告从中国长城资产管理公司沈阳办事处签订了《债权转让协议》，受让了案涉房产，即位于沈阳市和平区和平北大街XX号的华利大厦裙楼1-5层、主楼7-9层、25层25-1、25-2、25-3房产及被告大连银行与答辩人签订《房屋租赁合同》而承租案涉房产的事实，本案要求确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求实际上是否认了中院案件驳回原告腾退房屋及支付租金请求的裁判结果。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”的规定，与中院案件构成重复诉讼，应驳回原告的起诉。二、被告大连银行与答辩人签订《房屋租赁合同》合法、有效。（一）答辩人具有本案案涉房产的出租权。答辩人与第三人华利公司于2004年10月28日签订《协议书》约定华利公司将其他投资建设的坐落于沈阳市和平区和平北大街XX号的“沈阳华利大厦”出租权（包括但不限于“沈阳华利大厦”的所有商品房、地下停车场、会议室以及共用部位和公用设施的出租权）转让给答辩人，期限从2004年10月28日起至2024年10月27日止。鉴于“沈阳华利大厦”缺少必要设施、设备，不具备对外出租条件，且华利公司无力使之具备，由答辩人负责完善并使之达到对外出租条件，所需费用折抵租金，双方还约定了其他事项。该《协议书》生效后，答辩人陆续向“沈阳华利大厦”投入巨额资金，并使之具备使用条件，其中，仅对本案原告声称的受让房产，即华利大厦裙楼1-5层、主楼7-9层、25层25-1、25-2、25-3房产答辩人就已投入4500万余元。答辩人依约自用或出租他人使用约定的房产至今。答辩取得诉争房产的出租权是在2004年，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，”因此，即使原告在2012年11月以债权转让的方式受让了答辩人租赁的房屋，即使关于涉案房产的转让是合法有效的，所有权的变动也不应影响答辩人与华利公司签订的《协议书》的效力。因此，答辩人具有本案案涉房产的出租权，答辩人有权将本案涉房产出租给被告大连银行。（二）《房屋租赁合同》合法、有效。答辩人与被告大连银行都是具有民事行为能力的公司法人，双方签订《房屋租赁合同》时是自愿的，具有真实的意思表示，并且不违反法律及社会公众利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。因此，答辩人与被告大连银行签订的《房屋租赁合同》是合法、有效的。三、根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。所以，原告要求确认《房屋租赁合同》在履行过程中的某一时刻开始无效也没有法律依据。
第三人长城资产公司述称，我们公司与原告在2012年11月22日签订的债权转让协议，已将债权转让给原告，我公司转让债权的内容包含转让债权及债权现状，2014年期间和平法院、中级法院判令债权转让行为合法有效。
第三人华利房产未到庭亦未答辩。
经审理查明，2001年8月2日、2001年11月30日，第三人华利房产将位于沈阳市和平区和平北大街XX号沈阳华利大厦裙楼1-5层、主楼7-9层、25层25-1、25-2、25-3号在建工程办理在建工程抵押备案登记，抵押权人为案外人中国工商银行沈阳市常德支行，抵押贷款金额7800万元。
2005年7月15日，第三人长城资产公司与中国工商银行辽宁省分行签订债权转让协议，中国工商银行辽宁省分行将第三人华利房产所欠中国工商银行沈阳市常德支行的贷款本金及相应利息转让给第三人长城资产公司。
2009年9月22日，辽宁省高级人民法院作出（2009）辽民二初字第22号民事判决书，判决华利房产偿还长城资产公司欠款8800万元及利息，长城资产公司对华利房产的抵押物（沈阳市和平区和平北大街XX号华利大厦其中建筑面积16133.742平方米房产）在7800万元及利息范围内享有优先受偿权。
2012年8月22日，铁岭市中级人民法院作出（2009）铁执字第121号执行裁定，该执行裁定将被执行人华利房产所有的位于沈阳市和平区和平北大街XX号沈阳华利大厦裙楼1-5层、主楼7-9层、25层25-1、25-2、25-3房产作价6391.5432万元交付申请执行人长城资产公司抵偿债务。
2012年11月22日，长城资产公司与原告（该公司成立于2012年11月13日）签订债权转让协议，长城资产公司将包括案涉房产在内的债权转让给原告，并于2012年11月26日在报纸上发布债权转让公告，将上述债权转让行为进行公告。
第三人华利房产与被告安怡物业于2004年10月28日签订协议书，约定：华利公司将华利大厦出租权（包括但不限于沈阳华利大厦的所有商品房、地下停车场、会议室及共用部分和共用设施的出租权）转让给安怡物业，期限为2004年10月28日起至2024年10月27日，价格4000万元，安怡物业分20年支付。由安怡物业负责华利大厦的完善，使之具备对外出租条件，费用和支出抵顶出租权转让对价。华利公司保证出租权无任何权利瑕疵，如因第三方主张影响，赔偿安怡物业因此遭受的损失。
2009年6月17日，被告安怡物业与被告大连银行就华利大厦写字楼签订房屋租赁合同，约定：被告安怡物业将坐落于沈阳市和平区和平北大街XX号华利大厦地上一层商业网点租给大连银行，使用面积1000平方米，房屋租赁期自2009年8月1日至2019年8月1日。每年租金190万元。
被告安怡物业曾于2012年12月18日向本院起诉被告长城资产公司、第三人溢洋公司、邹宁物权保护纠纷一案，请求确认其对长城资产公司转让的华利公司（包括和平区和平北大街XX号华利大厦部分房产）的债权享有优先购买权，长城资产公司剥夺其优先购买权的转让行为无效。后该案经本院作出（2013）沈和民初字第7号民事判决书驳回其诉讼请求。被告安怡物业不服，上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院作出（2014）沈中民二终字第306号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
原告曾于2014年向沈阳市中级人民法院起诉被告大连银行股份有限公司沈阳和平支行、被告安怡物业、被告大连银行股份有限公司沈阳分行返还原物纠纷一案，请求判决被告将其非法占有位于沈阳市和平区和平北大街XX号华利大厦1层约1000平方米（抵债价格341万元）的房屋腾给并归还给原告并向原告支付房屋占用费本金（以实际评估为准）及利息（以人民银行公布同期贷款基准利率计算）合计10511718元（从2009年9月22日至2014年6月30日止）。该案经该院审理后认为“原告基于与案外人中国长城资产管理公司沈阳办事处签订的《债权转让协议》受让包括案涉房产在内的相应债权，但原告未实际取得案涉房屋的所有权证，不具有物权法上所有权人的身份，故其以所有权人身份主张被告腾退房屋，依据不足，本院无法支持。根据生效的执行裁定，包括案涉房屋的位于沈阳市和平区和平北大街XX号的华利大厦裙楼1-5层、主楼7-9层、25层25-1、25-2、25-3号房产作价6391.5432万元交付中国长城资产管理公司沈阳办事处抵偿债务，虽然中国长城资产管理公司沈阳办事处的抵押权先于大连银行沈阳分行基于租赁合同产生的承租权，但在法院的执行程序中未解决承租人使用案涉房屋的问题，表明中国长城资产管理公司沈阳办事处对于抵偿案涉房屋的现状也是知情的，故本院认为原告受让的债权本身存在权利瑕疵，在安怡物业与大连银行沈阳分行签订的《房屋租赁合同》未被依法确认无效或撤销的情况下，其要求三被告腾退房屋证据不足，本院无法支持。”故该院于2014年12月17日作出（2014）沈中民二初字第100号民事判决书，驳回原告安怡物业的诉讼请求。
上述事实，有中国工商银行房地产业借款合同、抵押合同、抵押物清单、关于在建工程抵押备案登记的批复、铁岭市中级人民法院执行裁定书、债权转让协议、协议书、房屋租赁合同、报纸公告、民事判决书以及当事人陈述笔录在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
关于本案是否属于重复诉讼问题，因本案原告要求确认二被告之间签订的房屋租赁合同无效，与在沈阳市中级人民法院要求腾退房屋并支付租金一案的诉讼请求不同，因此本案不属于重复诉讼。
抵押人是抵押财产的所有人或者其他有权处分人，不因财产设定抵押而丧失对该财产的用益权能。因此抵押人将财产抵押后，有权将抵押财产出租或设定用益物权。因此虽然本案案涉房产被第三人华利房产抵押给中国工商银行沈阳市常德支行，但作为房产所有人华利房产仍有权将该房产进行出租，因此第三人华利房产与安怡物业签订的关于案涉房产出租事宜的协议书合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。该条规定是指抵押财产上存在的租赁合同关系不得对已办理登记的抵押权的实现产生妨害。也就是说，实现抵押权时，租赁关系并非当然地归于消灭。租赁关系消灭与否，取决于它是否会影响抵押权人的优先受偿利益。如果不影响，则抵押财产被拍卖、变卖或折价后，租赁关系依然存在。本案中国工商银行辽宁省分行将中国工商银行沈阳市常德支行对华利房产所享有的债权转让给第三人长城资产公司后，长城资产公司成为抵押权人，通过铁岭市中级人民法院执行后将华利房产的抵押房产作价6391.5432万元交付长城资产公司抵偿债务，由此可见长城资产公司对抵押房产所享有的抵押权已实现，在实现抵押权过程中二被告之间的租赁关系对长城资产公司抵押权的实现并没有造成妨害。因此二被告之间的租赁关系可继续存在。原告基于与长城资产公司签订的《债权转让协议》受让的只是包括案涉房产在内的债权，原告既不属于抵押权人，也不具有物权法上所有权人的身份，因此原告要求确认二被告之间签订的房屋租赁合同无效的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
驳回原告沈阳溢洋贸易有限公司的诉讼请求。
诉讼费100元，减半收取50元，由原告沈阳溢洋贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 邹利利
二〇一五年六月二十五日
书记员 王 瑶
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。