天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0105民初1172号
原告天津市正坤物业管理有限公司，住所天津市和平区福安大街和平园7-702。
法定代表人董文，总经理。
委托代理人赵璐，该公司法务部员工。
委托代理人王东，天津法政牛津律师事务所律师。
被告天津广厦融胜置业发展有限公司，住所天津市河北区昆纬路与东七经路交口西北侧河北新闻大厦主楼三楼307室。
法定代表人刘元生，董事长。
委托代理人鲁艳，天津杰森律师事务所律师。
委托代理人代炤兴，天津杰森律师事务所律师。
原告天津市正坤物业管理有限公司与被告天津广厦融胜置业发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邵克亮独任审判，公开开庭进行了审理，原告法定代表人的委托代理人赵璐、王东及被告法定代表人的委托代理人鲁艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市正坤物业管理有限公司诉称，被告拖欠原告2013年4月15日至2015年6月2日共计25个月零19天的物业费36725.83元并支付违约金260元。经催要未果，故要求被告给付拖欠的物业费并支付违约金，诉讼费由被告负担。
被告天津广厦融胜置业发展有限公司辩称，第一，原告自2013年入驻小区以来从未向被告主张过物业费，且无任何中止、中断、延长的情况发生，故原告向被告主张2013年4月15日至2014年2月期间的物业费无论是否存在合同依据，均已超过诉讼时效，应依法驳回此部分诉讼请求；第二，原告自2013年4月15日入驻本小区后并未履行合同义务，物业管理十分混乱，承诺的物业管理方案完全无法落实：其人员编制与其承诺严重不符、工作人员完全无法履行岗责、小区内公共绿地被损毁、环境卫生恶劣、垃圾堆放现象严重、未进行正常维修导致电梯带病运行、安保现象混乱，小区地库还曾出现外来人员非正常死亡且尸体严重腐败无人发现的恶劣情况等等，业主多次向原告和有关部门反映，问题一直未得到解决。由于原告严重违约，2013年7月15日，官邸3号业主大会公开投票，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意表决通过了解聘决定，并经法定程序正式通知原告撤场，原告未在法律规定的异议期间向人民法院起诉，故解除合同的行为合法有效，其后系原告拒绝退出、移交相关物业管理资料，且强制提供物业服务，现原告以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，理应不予支持；第三，原告收取多层住宅物业管理费系按二级服务标准收取，别墅及商业物业管理费系按一级服务标准收取，但是在2013年4月至7月入驻本小区期间，原告在综合管理、清洁卫生、绿化养护等方面，均未能按照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》中注明的服务标准提供相应的服务，在此期间，原告在人员配置、房屋共用部位和共用设施设备的维修养护和管理、共有区域内环境卫生清扫保洁和绿化设施维护、物业装饰装修的管理、车辆行驶和停放秩序的服务管理、公共秩序的服务管理等方面，更是未能履行其在《物业管理服务合同》、《“官邸三号”项目物业管理方案》及2013年4月3日另行补充的《官邸三号工作计划》中约定的义务，存在严重违约的情况，因此被告有权依法行使先履行抗辩权，拒绝原告要求履行交费义务的请求；第四，2013年7月至今，原告系解聘后强行滞留，拒绝办理交接手续，双方已无任何合同约定，其违约金问题无从谈起，2014年7月27日，经天津市河北区官邸3号业主大会公开选举，天津市缘和顺物业服务有限公司经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意表决通过，授权其进入本小区进行物业服务，该合同已于2014年8月20日于天津市河北区物业管理办公室正式备案，且该公司于同时入驻本小区提供物业服务，后由于原告多方阻碍，拒绝办理交接手续，导致该公司不得不离场。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。
经审理查明，原告与天津市河北区官邸3号业主委员会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定由原告对天津市河北区官邸3号小区进行物业管理服务，服务期限自2013年4月15日起至2016年4月14日终止，并约定多层住宅物业服务费收费按房屋建筑面积每月每平方米2.8元（其中包括机电设施费0.9元）的标准交纳，开发建设单位交纳费用的时间为每季10日前。合同签订后，原告为该小区进行了物业管理服务。被告系天津市河北区官邸3号小区的开发建设单位，其于2015年5月25日与案外人中征（天津）动产融资登记服务有限责任公司就河北区海河东路45,46号102室房屋签订了《天津市商品房买卖合同》，后者于2015年6月3日进行了不动产权属登记，但对于房屋交付时间双方无法确认，庭审中被告认可以不动产登记簿查询证明中记载的登记日期为准。河北区海河东路x室房屋的建筑面积为512.10平方米，每月应交纳物业服务费1433.88元。现原告要求被告交纳2013年4月15日至2015年6月2日的物业费36725.83元，被告认为2013年4月15日至2014年2月中旬的物业费已超诉讼时效，针对双方争议的诉讼时效问题，原告提交了如下证据：1、张贴天津法政牛津律师事务所律师函的照片打印件2页，该函落款日期为2014年12月23日，内容为向本案被告催缴物业费，被告对此证据发表的质证意见为：从该证据本身无法确认通知张贴的时间及环境，且经代理人核实，其工作人员并未见过该通知，故对其真实性不认可；2、录音资料一份，原告自称系于2016年1月27日下午，在官邸3号小区物业办公室录制，录音中的参加人为被告公司刘元生、小区物业张凯经理及原告公司法务李姐，录音主要内容为商讨开发商空房欠交的物业费事宜，被告对此证据发表的质证意见为：录音内容主体表述不清，回答模糊不清，原告称之为被告公司刘总的人在录音中并没有一句话表明自己的身份，且经代理人核实，被告公司刘总并没有过此谈话，故对该证据的真实性不予认可。
另查，天津市河北区官邸3号业主大会曾起诉天津市正坤物业管理有限公司要求其退出官邸3号小区并移交官邸3号小区物业用房、公共设施及资料，后本院以（2015）北民初字第883号民事判决书驳回其诉讼请求，天津市河北区官邸3号业主大会不服该判决提出上诉，天津市第一中级人民法院以（2015）一中民二终字第0447号民事判决书驳回上诉，维持原判。庭审中，针对被告未交纳物业费的答辩理由，原告作出了相应的解释，认为已尽物业管理服务职责。案经调解，未获协议。
上述事实，有当事人陈述、物业服务合同等证据材料予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告系具有物业管理服务资质的企业，关于合同效力问题，被告主张由于原告严重违约，2013年7月15日，官邸3号业主大会公开投票，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意表决通过了解聘决定，并已经法定程序正式通知原告撤场，原告未在法律规定的异议期间向人民法院起诉，故解除合同的行为合法有效，其后系原告拒绝退出、移交相关物业管理资料，且强制提供物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。本院认为，首先，该小区业主大会是否按照物权法第七十六条规定的程序作出了解聘原告的决定尚无定论，而有权解除物业服务合同的主体为业主委员会，该物业服务合同能否解除并非本案审理范围；其次，即便业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出了解聘物业服务企业的决定，仍需由业主委员会提起诉讼，请求解除物业服务合同，并经人民法院生效的裁判文书确认后方可产生合同解除之后果，而在2013年4月15日至2016年4月14日合同约定的服务期限内，该小区业主委员会并未依据该条司法解释的规定，向人民法院提起关于解除与原告之间的物业服务合同之诉讼；第三，本院作出的（2015）北民初字第883号民事判决书及天津市第一中级人民法院作出的（2015）一中民二终字第0447号民事判决书对于本案所涉及的物业服务合同是否生效进行了详尽阐述，并最终对于该合同的有效性进行了确认，本案不再赘述。综合以上情况，本院认为原告与天津市河北区官邸3号业主委员会签订的《天津市住宅物业服务合同》合法有效，应予认定。
关于诉讼时效问题，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。因此原告对于其提出的诉讼时效中断的主张负有举证责任，根据双方当事人的当庭陈述及原告提交的证据，并结合被告对此证据发表的质证意见，本院认为原告的现有证据不足以证明其存在诉讼时效中断的情形，且原告完全有能力但却没有采取更加积极有效的方式向被告提出要求，理应承担其怠于行使权利的法律后果，因此对于被告提出原告部分诉讼请求已超诉讼时效的抗辩意见本院予以支持。根据原告与天津市河北区官邸3号业主委员会签订的《天津市住宅物业服务合同》约定，开发建设单位交纳费用的时间为每季10日前，原告提起诉讼并预交本案诉讼费的时间为2016年3月1日，因此本院确定原告诉讼请求中未超诉讼时效的部分应为2014年4月1日至2015年6月2日的物业费即20169.91元，虽然被告辩称原告超过诉讼时效的诉讼请求为2013年4月15日至2014年2月的物业费，但考虑到被告已提出诉讼时效抗辩，因此具体时间段以本院查证为准。另外，被告提出的原告履行物业服务合同不到位的答辩理由，部分反映出原告在履行物业服务主要义务的同时存在一定瑕疵，故本院对被告欠费酌情减免10%为宜。关于原告主张的违约金一节，鉴于其在物业服务方面存在瑕疵，故对此项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款，《物业管理条例》第四十二条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告天津广厦融胜置业发展有限公司给付原告天津市正坤物业管理有限公司2014年4月1日至2015年6月2日的物业费20169.91元的90%即18152.92元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取554元，由被告负担192.07元，原告负担361.93元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 员 邵克亮
二〇一六年六月二十一日
法官助理 李 蕊
书 记 员 张亮亮
附：本裁判文书适用法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
四、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。