长春经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0191民初02017号
原告：深圳市首地物业管理有限公司长春分公司，住所地：长春经济技术开发区首地首城小区9栋4门1608室。
法定代表人：李世杰，该公司总经理。
委托代理人：彭培琪，北京大成（长春）律师事务所律师。
被告：王明建，男，汉族，1983年1月3日生，住长春经济技术开发区首地首城小区。
委托代理人：汪淑珍，女，汉族，1956年11月26日生，住址同上，系被告母亲。
深圳市首地物业管理有限公司长春分公司（以下简称“首地物业公司”)诉王明建物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万菲独任审判，公开开庭进行了审理。首地物业公司的委托代理人彭培琪、被告王明建的委托代理人汪淑珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告首地物业公司诉称，被告系首地首城XXX的买受人，吉林省首地房地产开发有限公司（以下简称“首地房地产公司”）与首地物业管理公司于2009年12月20日签订了《首地首城前期物业服务合同》，约定了首地首城管理区域物业收费标准、物业服务期限等物业服务内容。被告于2012年11月9日向首地房地产公司出具《前期物业服务合同承诺书》，承诺遵守并履行《首地首城前期物业服务合同》，并据此交纳相关费用。合同签订后，原告按照《中华人民共和国物业管理条例》的规定及《前期物业服务合同承诺书》、《首地首城前期物业服务合同》的约定履行了全部义务，但被告自2013年10月1日起无故拖欠物业费等各项费用，至2016年12月31日止，共计20782.51元。故诉至法院，请求人民法院依法判令：1、被告向原告支付首地首城11栋1单元202室物业费、电梯费、垃圾处理费、二次供水费及滞纳金共计20782.51元；2、诉讼费用由被告承担。
被告王明建辩称：1.被告自2013年11月起没有再使用电梯，原告也没有给被告提供能用的电梯卡，姓孔的房管员承诺“可以取消电梯费”且已经取消；2.之前2013年楼上漏水，发生在质保期内，原告承诺修复，但到2016年才给修复，所以一直没交物业费，但是我方缴纳的2013年-2014年的物业费中就不含电梯费，说明原告是同意我们不交电梯费的；3.原告多次承诺维修，导致我在家等原告的维修人员，原告失约四次；4.原告延误维修，导致被告家生活环境恶劣；5.2015年曾经报修过漏水，没有回复，也没有解决；6.窗户一直没有维修；7.公共设施维护不及时，二楼走廊的灯不亮，走廊声控灯电线外露，不维修；8.原告的整体服务不到位；9.原告催缴费用的方式不合理，没有给业主解决问题，只知道催缴物业费；10.原告私自将公用面积圈起来，影响使用。综上，不同意支付电梯费及滞纳金。
经审理查明,原告首地物业公司系从事物业服务的企业。2009年12月20日，原告与首地房地产公司签订《首地首城前期物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，服务期限自2009年12月31日至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，物业费收费标准为：住宅1.6元/月/㎡；电梯运行费0.4元/户/月；二次供水费为0.70元/立方米；业主逾期缴纳物业费，从逾期之日起，以应缴费用额度为基数，按日千分之三加收违约金等。2012年11月9日，被告向原告出具了《前期物业服务合同承诺书》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守前期物业服务合同。
被告王明建系首地首城小区XXX室业主，其所居住房屋建筑面积为143.11平方米。自2014年10月起，被告以原告未为其解决房屋漏水问题以及小区管理服务存在瑕疵为由拒缴各项物业费用。
以上事实，有原告提供的《前期物业服务合同承诺书》、《首地首城前期物业服务合同》、长春市政府关于垃圾处理费通知、长春市政府关于调整水价的通知、欠缴物业费表、被告提供的录像资料及庭审笔录在卷为凭。
本院认为：《前期物业服务合同承诺书》与《首地首城前期物业服务合同》形式合法、内容有效。因被告已向原告出具了承诺书，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守前期物业服务合同，同意承担违反上述合同的相应责任，故物业服务合同条款对被告王明建具有法律拘束力。依照合同条款，原告应提供符合约定标准的物业服务；而被告王明建则应在接受服务后，按时、足额支付物业费，以确保物业服务工作的有效运行。
被告王明建拖欠2014年10月至2016年12月31日期间的物业服务费、电梯费、垃圾处理费、二次供水费，其抗辩称因原告未解决其居住房屋的漏水问题，同时未尽服务职责导致原告的物业服务存在瑕疵，故原告违约在先，业主享有履行抗辩权，有权拒缴物业费。
关于被告提出的住宅漏水、窗户未维修、公共设施维护不及时、原告催费方式不合理、原告私圈共用面积等事由是否可拒缴物业费的问题。第一、房屋漏水、窗户需要维修本身是房屋质量问题，物业在接到报修后的主要义务是联系房屋开发单位、将业主情况报给开发单位，物业公司没有直接维修义务，按照物业合同，物业公司对于业主的报修应当形成登记档案、并及时将相关情况报给房屋开发单位，业主如因房屋质量问题需维权，则应向房屋开发企业主张维修及损失赔偿，在维修责任未定的情况下不能擅自抵消物业服务费，因此被告提出的该项抗辩理由本院不予采信，关于房屋质量的相关问题被告可另行诉讼维权，如物业公司存在报修不及时等情况造成被告损失的，可在另案中解决；第二、对于公共设施维护不及时、催费方式不合理等问题，被告除陈述外未提供相关证据，因此，尚不能认定原告未尽合同义务，但被告应在未来的物业服务中正视业主提出的建议和要求，改善物业服务质量，提高业主满意度；第三、对于关于被告所提出的原告私自将公用面积圈起，影响使用的问题。被告虽作出陈述，但未向法庭提出证据予以证实，原告则称此现象系小区个别业主违法、违规所致，不是原告所为。原告作为物业服务提供方，对这些违法、违规行为并无行政执法权限，因此不能苛求原告予以强行制止，但原告有义务按照物业合同的约定对违规业主做出规劝、发送书面整改通知等方式进行制止，甚至可以在园区对违规现象进行公示、诉讼等，原告在日后的物业服务中应加强整改通知力度，以免造成其他业主误会其不作为，但在该案中不能作为被告拒交物业费的理由。
关于被告提出的不同意支付电梯费的问题，根据“谁主张，谁举证”的证据规则，需要被告提供相应的证据来证明其主张成立，对于被告主张的有工作人员承诺减免电梯费一节，被告未能提供相应证据本院不予采信；对于被告当庭提交的录像资料证明其电梯卡失灵一节，电梯卡失灵的原因有多种，录像无法证明系原告人为停卡导致；另外，缴纳电梯费的作用是对电梯进行日常检修、维护，涉及全楼住户的安全及出行方便，被告作为业主有按照法律规定及合同约定缴纳电梯费的义务，与其是否乘坐电梯、乘坐电梯次数多少无关，故被告的该项抗辩主张本院不予支持。
被告应给付给原告的2014年10月至2016年12月31日的费用如下：物业费1.6元*143.11平米*27个月=6182.35元、电梯费0.4元*143.11平*27个月=1545.59元、二次供水费265.3元、垃圾处理费189元，合计8182.24元。
关于违约金的问题，被告拒缴物业费系不满物业服务所致，原告亦存在一定物业服务瑕疵，服务瑕疵是造成原、被告矛盾、被告拒缴物业费的主要原因，因此被告主张其不应承担违约金的诉请本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款、依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告王明建于判决生效后十日内给付原告深圳市首地物业管理有限公司长春分公司2014年10月1日至2016年12月31日的费用合计8182.24元；
二、驳回原告深圳市首地物业管理有限公司长春分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为160元，由原告负担135元、被告负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审判员 万 菲
二〇一七年十一月二十八日
书记员 陶海红