北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初8086号
原告（反诉被告）张璐，女，1981年12月8日出生。
委托代理人郁有振，北京市双强律师事务所律师。
被告陈俊江（反诉原告），男，1977年11月27日出生。
委托代理人张辰龙，河北英利律师事务所律师.
原告张璐（反诉被告）与被告（反诉原告）陈俊江房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨帆独任审判，公开开庭进行了审理。原告张璐（反诉被告）及其委托代理人郁有振、被告（反诉原告）陈俊江的委托代理人张辰龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张璐诉称：2015年3月31日原被告双方签订了为期两年的租房合同，被告将位于北京市昌平区北七家镇天通北苑X区X号楼X单元X号的房屋出租给原告居住使用，租期为2015年4月3日至2017年4月2日，租金为每月3800元，支付方式为押一付三季付。2016年4月4日，被告告知原告因要将房屋出售不能继续出租，并承诺按照合同支付违约金和退还剩余部分租金和押金。2016年5月8日，原告在没有办法的情况下搬出涉案房屋。在原告向被告协商，要求被告退还剩余房租预付款、电费预付款、押金以及支付违约金时被告坚持不再退还，故原告提起本诉，请求判令：1、确认原被告于2015年3月31日签订的房屋租赁合同已经解除；2、被告返还原告保证金3800元；3、被告返还原告自2016年5月3日始剩余2个月的房屋预付款7600元；4、被告支付原告违约金3800元；5、被告返还原告电费预付款355元；6、本案诉讼费由被告承担。
被告陈俊江辩称：同意原告第一项诉讼请求，认可双方租赁合同解除，但实际解除时间应是2016年5月9日。不同意原告第二项诉讼请求，因为双方合同中并无保证金的约定，该项请求无事实和法律依据。不同意原告第三项诉讼请求，因为双方签订的房屋租赁合同当中也没有房屋预付款的约定，所以该项诉讼请求没有事实和法律依据。不同意原告第四项诉讼请求，被告不存在违约行为。不同意原告第五项诉讼请求，关于电费的使用情况，原告未向被告出具电费使用情况的结清凭证。不同意原告第六项诉讼请求，因为原告本案的诉讼请求均不成立所以该案的诉讼费用应全部由其自身承担。
反诉原告陈俊江诉称:反诉人和被反诉人曾经存在房屋租赁关系，后已经解除。但在被反诉人承租涉案房屋时，存在房租逾期支付、房屋租金未支付（结清）、屋内设施设备财产损害、占有屋内设施、水费等未结清及合同附随义务未履行等行为。故反诉人提起反诉，请求人民法院判令：1、被反诉人向反诉人支付房屋租金759.99元；2、被反诉人支付逾期支付房租违约金4939.99元；3、被反诉人向反诉人出具水费、电费、电视收视费、燃气费、上网费用结清票据；4、被反诉人结清水费、燃气费、电视收视费；5、被反诉人支付屋内设施、设备等财产损害赔偿1000元；6、被反诉人返还电卡、加湿器、公牛插线板;7、由被反诉人承担本案诉讼费用。
反诉被告张璐辩称：不同意反诉原告的反诉请求。第一，2015年3月31日，反诉原告和反诉被告签订了为期两年的租房合同。在租赁期间，反诉被告的母亲生病住院需要护理，反诉被告提前跟反诉原告沟通约定因特殊原因晚两天再将其中一周期的房租交付给反诉原告，反诉原告当即表示同意。事后，反诉被告及时将房屋租金交付给反诉原告，双方继续履行租赁合同，并无其他争议。2016年4月4日，反诉原告告知反诉被告要将房屋出售，不能继续出租涉案房屋，但拒绝返还反诉被告剩余房租预付款、押金等，因此是反诉原告违约。第二，反诉被告并未对反诉原告的房屋设施造成任何破坏和损毁，反诉原告也没有任何证据证明该主张，故请求人民法院驳回反诉原告的第五项诉讼请求。第三，对于反诉原告的第一项、第三项、第四项、第六项诉讼请求，反诉被告认为，反诉被告已经多支付的，反诉原告应予退还，反诉被告需要支付的，愿意结算时予以承担。
经审理查明：2015年3月31日，陈俊江（甲方、出租人）与张璐（乙方、承租人）签订房屋租赁合同，约定陈俊江将其所有的昌平区北七家镇天通北苑X区X号楼X单元X房屋出租给张璐，租期两年，自2015年4月3日至2017年4月2日。关于租金及押金，合同约定，押金3800元，租金每月3800元，采取季付方式，各期租金支付日期分别为2015年4月1日、2015年7月1日、2015年10月1日、2016年1月1日、2016年4月1日、2016年7月1日、2016年10月1日、2017年1月1日。关于合同解除，合同第九条约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、甲方不具有出租该房屋的权利；2、迟延交付房屋达10日的；3、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；4、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日的；2、欠缴各项费用达3800元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7、擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。关于违约责任，合同第十条约定：（一）乙方有第九条第四款约定的情形之一导致甲方解除合同或提前收回房屋的，应向甲方支付违约金，违约金以本合同第四条第三款约定的押金金额为准；给甲方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。（二）甲方有第九条第三款约定的情形之一导致乙方解除合同或提前退租的，应向乙方支付违约金，违约金以本合同第四条第三款约定的押金金额为准；给乙方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。（三）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（四）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（五）甲方未按约定时间交付房屋或乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一日违约方应按日租金的3倍向守约方支付违约金。
合同签订后，被告向原告交付出租房屋，原告向被告支付房屋租金和押金。
2016年5月8日，原告张璐搬离承租房屋。关于搬离的原因，原告称是2016年4月4日，被告通知原告因需要出售涉案房屋，故需提前收房；被告称系双方协商一致解除合同。
关于租金的交纳，原告张璐于2016年3月30日向被告支付了2016年4月3日至2016年7月3日的房租11400元。存在争议的部分是原告2015年7月7日和2015年10月8日两次交纳的租金，因合同约定应于2015年7月1日和2015年10月1日交纳，原告这两次租金交纳分别比合同约定晚了6天和7天，现反诉原告陈俊江主张逾期支付租金的违约金，反诉被告张璐则称该两次逾期支付是因为原告家中有特殊情况，经与被告协商，被告同意延期支付。
上述事实，有房屋租赁合同、收条、银行业务回单及当事人双方的当庭陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致的，可以解除合同。结合本案证据及当事人陈述综合判断，可以认定系被告陈俊江需提前收房，故通知原告张璐搬家，后张璐于2016年5月8日搬离涉案房屋，双方均同意解除合同，本院不持异议。关于合同解除时间，原告主张为2016年5月8日，被告主张为2016年5月9日，因原告于2016年5月8日搬离涉案房屋，本院确认诉争租赁合同于2016年5月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。诉争租赁合同第十条第（三）项约定，租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。故被告陈俊江应向原告张璐支付违约金3800元，退还2016年5月9日至2016年7月3日的房屋租金7093.33元以及押金3800元。
关于张璐逾期支付租金的事实，因张璐未能提供曾与陈俊江协商，陈俊江同意延期支付的证据，故张璐应对逾期支付租金承担违约责任。合同约定，逾期支付租金的，每逾期一日应按日租金的3倍支付违约金，张璐两次逾期共13天，违约金共4939.99元。
合同约定，在租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。现双方合同已经解除，甲方已经收回房屋，但双方并未对房屋进行交接验收，且原被告双方均未向本院提交相关费用的票据，故原被告双方应在本判决生效后对相关费用予以结算，若在结算过程中产生新的争议，双方可另行解决。关于反诉原告陈俊江提出的财产损害赔偿及返还加湿器、插线板等诉讼请求，因无相关证据予以证明，本院无法予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）张璐与被告（反诉原告）陈俊江二零一五年三月三十一日签订的《北京市房屋租赁合同》于二零一六年五月八日解除；
二、被告（反诉原告）陈俊江于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）张璐房屋押金三千八百元；
三、被告（反诉原告）陈俊江于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）张璐预付的租金七千零九十三元三角三分；
四、被告（反诉原告）陈俊江于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）张璐违约金三千八百元；
五、原告（反诉被告）张璐于本判决生效之日起五日内支付被告（反诉原告）陈俊江违约金共四千九百三十九元九角九分；
六、驳回原告张璐其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告陈俊江其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千零四十元，由被告（反诉原告）陈俊江负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费二十五元，由原告（反诉被告）张璐负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 杨帆
二〇一六年八月十一日
书记员 周静