广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法东民一初字第2477号
原告东莞市光大物业管理有限公司，住所地：东莞市东城区立新光大花园，营业执照注册号：XXX。
法定代表人：陈润光，董事长。
委托代理人姚鹭，系广东润广律师事务所律师。
委托代理人宋志安，系广东润广律师事务所律师助理。
被告覃洁，女，汉族，XX年XX月XX日生，住XXX，公民身份证号码：XXX。
原告东莞市光大物业管理有限公司诉覃洁物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告东莞市光大物业管理有限公司的委托代理人姚鹭、宋志安到庭参加诉讼，被告覃洁经本法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告是东莞市东城区鸿福东路黄旗印象小区的物业服务公司，被告东莞市东城区鸿福东路560号黄旗印象4幢1单元1502号房屋的业主。该房屋建筑面积为80.41平方米。被告于2010年8月27日办理了该房屋的收楼手续。根据被告签字确认的《收楼通知书》中的约定，该物业管理费由原告收取，暂定为80.41平方米×2元/平方米=161元，从2010年11月起计。2012年3月22日，原、被告补签《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告的物业提供物业管理服务，按2元/平方米/月收取，总建筑面积为80.41平方米，费用缴纳时间为每月10日前缴纳。并约定被告未按照约定的缴纳相关费用的，原告有权要求被告补交费用，并从逾期之日起按照每日欠费总额的千分之一交纳滞纳金。协议签订后，原告从2010年8月27日开始为被告提供物业管理服务，但被告一直未向原告缴纳物业管理费及违约金。经原告多次催收，被告至今仍拒不支付。原被告双方签订的物业服务合同关系合法有效，应受法律保护，被告行为已经严重构成违约。原告为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告支付原告拖欠的2010年11月至2014年7月的高层洋房管理费7245元及逾期付款违约金（违约金按照每日千分之一的标准计至实际付清之日，自2010年11月16日暂计至2014年8月15日为人民币5070.21元）；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告覃洁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供证据和书面的答辩意见。
经审理查明，东莞市光大物业管理有限公司是经中华人民共和国建设部核准确定为壹级物业管理资质的物业管理企业。原告为证明其主张，向本院提交了商品房买卖合同、楼宇交付使用通知书、前期物业管理服务协议、物业管理综合服务费催缴函、律师函、快递单、查询流水等证据。原告提供的证据内容显示，被告于2007年1月23日与案外人东莞市光大房地产开发有限公司（以下简称光大房地产）签订《商品房买卖合同》，约定由被告向光大房地产购买案涉东莞市东城区鸿福东路560号春天印象公寓4幢1单元1502号房，房屋建筑面积为80.41平方米。合同签订后，光大房地产于2010年8月15日出具《春天印象（黄旗印象）楼宇交付使用通知书》通知被告办理收楼手续，被告于2010年8月27日签订《收楼通知书》，该收楼通知书载明：“此单元物业管理费暂定为80.41平方米×2元/平方米=161元，如业主能在2010年8月31日前签署《物业交接书》并办妥全部收楼交接手续的，本公司决定给予其赠送两个月的物业管理费优惠……”后原、被告于2012年3月22日签订《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告为案涉房屋提供物业管理服务，前期物业服务时间为自广东光大企业集团有限公司发出《入伙通知书》之日（以发出通知书的邮件邮戳及挂号信凭据为准）起至业主委员会与物业服务公司签订《物业服务委托合同》生效时止。协议第二十一条“违约责任”约定：“……四、甲方（即被告）违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交费用，并从逾期之日起按欠费总额的千分之一交纳滞纳金，并在适当时候停止服务。”原告提交的催缴函、律师函、快递查询流水显示，原告于2014年2月27日向被告发出物业管理综合服务费催缴函，并于2014年4月10日向被告邮寄了律师函，向被告催缴拖欠的物业管理费。
另，原告提交了2010年12月至2014年9月1日期间的共计46份由其单方制作的《交款通知书》，主张原告每月均有向被告发出通知书通知被告缴纳物业管理费等费用，但被告一直未按期缴纳。
以上事实有原告提交的商品房买卖合同、楼宇交付使用通知书、收楼通知书、前期物业管理服务协议、物业管理综合服务费催缴函、律师函、快递单、查询流水、交款通知书等以及本院的庭审笔录等附卷为据。
本院认为，被告未到庭参加诉讼，亦未向本院提供证据或书面的答辩意见，应视为其放弃举证、质证的权利，相应法律后果应由其自行承担。对原告提交的证据真实性，本院均予以认可。原告提交的《交款通知书》虽为真实，但属原告单方制作，无证据显示有向被告送达，或被告有明确接受《交款通知书》中的相应附注条款的意思表示，故在本案中，对该证据本院不予采纳。原告提交的楼宇交付使用通知书、收楼通知书、前期物业管理服务协议、物业管理综合服务费催缴函足以形成证据链，证明被告作为案涉房屋业主，自2010年11月起即逾期缴纳物业管理费，原告诉请要求被告根据合同约定的每月161元的标准，给付2010年11月至2014年7月期间共计7245元（45个月×161）的高层洋房管理费合法有据，本院予以支持。关于滞纳金，因被告签署收楼通知书时仅约定物业管理费的收取，但双方并未明确约定滞纳金收取标准，虽然原告主张双方签订的《前期物业管理服务合同》明确约定了滞纳金的收取标准为每日千分之一，但该合同签订日期为2012年3月22日，无证据显示原、被告双方就该合同违约条款的是否可溯及至物业管理服务开始提供之时达成合意，该违约责任条款不应适用于合同签订之前的滞纳金追偿。故本院认定滞纳金收取标准如下：以每月应缴纳的161元物业管理费为本金，2010年11月16至2012年3月21日期间按照中国人民银行同期银行贷款利率的标准，2012年3月22日之后按照每日千分之一的标准，分段计算至被告清偿之日止，但全部滞纳金总额应以被告未给付物业管理费本金7245元为限。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告覃洁于本判决生效之日起五日内向原告东莞市光大物业管理有限公司给付高层洋房管理费7245元及滞纳金（计算方法：以每月应缴纳的161元物业管理费为本金，2010年11月16至2012年3月21日期间按照中国人民银行同期银行贷款利率的标准，2012年3月22日之后按照每日千分之一的标准，分段计算至被告清偿之日止，但全部滞纳金总额不得超过被告未给付物业管理费本金7245元）；
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案案件受理费107.88元，由原告承担11.88元，被告承担96元。
如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 方敬萍
代理审判员 桂珊珊
人民陪审员 袁影霞
二〇一五年三月十六日
书 记 员 王斯斯
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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