广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终2471号
上诉人（原审原告）：唐萍，女，1987年6月20日出生，住广西宾阳县。
委托诉讼代理人：黄兰根，广东正鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市恒茂房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区岐关西路28号豪逸华庭三期B型一层8卡。
法定代表人：甘伟耀，董事总经理。
委托诉讼代理人：林嘉涛，广东登都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭穗珊，广东登都律师事务所律师。
上诉人唐萍因与被上诉人中山市恒茂房地产开发有限公司（以下简称恒茂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初23486号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人唐萍上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人在未经验收合格的情况下向上诉人提交交付房产的行为违反了《建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的强制性规定，双方之间签订的《协议书》应认定为无效，被上诉人的提前交楼行为应认定为无效交付。二、退一万步讲，即使《协议书》有效，基于《协议书》的有关约定，上诉人仍有权向被上诉人主张自2016年1月1日之后的违约金。《协议书》第三条第3款与第4款是根据合同签订后实际出现的情况去选择其中一个条款适用，如果出现2016年6月30日前仍未取得工程竣工验收的，则适用第4款的约定，否则应适用第3款。合同签订后，被上诉人在2016年6月30日仍未取得工程竣工验收证，所以应适用第4款的约定即违约金的问题由双方协商解决。协商解决不代表放弃对被上诉人追索违约金的权利，也不代表上诉人同意违约金冲抵物业管理费。《协议书》是双方《商品房买卖合同》的补充协议，在双方没有协商或协商一致的情况下，上诉人依照《商品房买卖合同》的约定向被上诉人主张违约金的请求合法有据。
被上诉人恒茂公司辩称，一、本案交楼属于有效交付，未取得备案登记证原因在于施工方违约未提交相关资料，导致无法取得，但楼盘通过各项验收，具备实质居住条件，上诉人亦已实际入住，正常使用。二、退一步讲即使不构成有效交付，但双方2016年1月27日签订协议书第三条第3款约定，逾期交楼违约金通过抵扣物业管理费方式支付，不存在通过给付违约金方式。
唐萍向一审法院起诉请求：恒茂公司自2016年1月1日起以购房款总额为基数按每日万分之一的标准向唐萍支付逾期交楼违约金至实际交付商品房之日止。
一审法院认定事实：
2014年7月26日，唐萍（买受人）与恒茂公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同及补充协议，约定买受人以总价款775000元向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市××区××路××号豪逸御华庭10幢2202房商品房（建筑面积119.56平方米，套内建筑面积97.69平方米）；付款方式为2014年7月26日以现金方式支付233000元，2014年9月25日以银行按揭方式支付542000元。交付期限为出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因国家法律、法规、政策的变化，或因政府部门延误审批、验收，政府规划、设计变更等行政原因，造成工程延误或停工而导致逾期交房的；施工过程中因雨天影响或遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决，造成逾期交房的；买受人未付清购房款以及其他应付款项的；出卖人可以据实予以延期，并无需承担上述违约责任。出卖人逾期交房（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。该合同还约定了其他事项，并由唐萍签字，恒茂公司盖章确认。后唐萍通过现金以及银行贷款的形式向恒茂公司支付涉讼商品房的全部购房款，涉讼商品房于2014年7月30日办理销售登记备案。恒茂公司并未能依约在2015年5月31日将涉讼商品房交付给唐萍使用，唐萍认为恒茂公司存在违约行为，遂起诉主张前述实体权利。
又查：2016年1月27日，唐萍（乙方）与恒茂公司（甲方）签订协议书及补充协议，约定：乙方购买之商品房现已完成各项工程施工并通水、通电；因乙方购买的商品房所在工程尚未办理综合验收备案手续，甲方已向乙方详细告知前述事实，乙方对商品房现状已充分了解；乙方自愿于2016年1月27日前收取商品房，并配合甲方办理收楼手续；如乙方在2016年1月27日前完成收楼手续的，甲方同意免收商品房自取得工程验收证之日1年内的物业管理费，并赠送1年车位使用权予乙方，甲方向乙方支付自2015年6月1日起至2015年12月31日止的逾期违约金16585元，该款已用于抵扣客户所欠首期款中的14929元及抵扣客户所欠分期款滞纳金1656元；如2015年12月31日甲方仍未取得工程竣工验收证的，甲方应向乙方计付自2016年1月1日起至甲方取得工程竣工验收证之日止的逾期交楼违约金，该违约金仍以乙方收楼后应付的物业管理费逐月抵扣，直至该违约金抵扣完毕止；如2016年6月30日甲方仍未取得竣工验收证，双方另行协商解决；乙方收楼后，不得再就逾期交楼事宜以任何方式向甲方主张除本协议约定权利外的其他任何权利。补充协议约定：针对双方签订的商品房买卖合同，甲、乙双方针对原协议补充修改如下，针对原协议第三点第1小点，甲方同意将一年赠送的车位使用权期间转让为半年物业管理费。该协议书由唐萍签字、恒茂公司盖章确认。针对该协议，唐萍认为该协议书没有对恒茂公司在2016年6月30日后没有取得工程竣工验收证的情况的违约金如何处理作出明确约定，且双方未就此进行过协商，因此唐萍有权依据商品房买卖合同及该协议约定主张违约金。恒茂公司认为，该协议约定唐萍签订协议则表明其与恒茂公司就涉讼商品房交楼事宜达成合意，自愿于2016年1月27日接收涉讼商品房并办理交楼手续。协议的本意是指恒茂公司在2016年6月30日前若未取得工程竣工验收证且双方没有另行协商，则应按该协议继续执行，继续以唐萍收楼以后的物业费抵扣违约金，故恒茂公司无须向唐萍支付任何逾期交楼违约金。
另查，恒茂公司认为实际交付的日期应当予以顺延，主要体现在雨天影响、建设工程规划变更以及原恒茂公司之间签订协议唐萍自愿放弃向恒茂公司主张逾期交楼违约金三个方面，并提供了证据予以证明。经质证，唐萍认为，首先，以目前的科技水平，雨天都可以作出天气预报的预测，不属于不可抗力的范畴，况且商品房买卖合同订立以后，雨天的天数相比较往年也没有明显增多。如果恒茂公司认为受到雨天影响而导致施工受影响，恒茂公司必须举证证明施工受到影响的证据。其次，规划变更是恒茂公司向规划部门申请的变更，而不是政府相关部门主动作出的变更，双方合同约定所谓的规划变更作为延期交楼的理由是指政府主动的规划变更；且恒茂公司所称的规划变更主要涉及车位问题，与涉讼商品房没有关联。
再查，第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司对涉讼小区进行物业服务管理。第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司中山分公司于2016年12月13日出具情况说明，对唐萍与恒茂公司签订的前述协议书予以确认并同意执行前述协议。
另，2015年11月23日，建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位盖章确认涉讼工程已达到竣工验收条件，工程质量验收合格，但截至一审庭审结束之日，涉讼商品房并未取得合同所约定的中山市建设工程竣工验收备案登记证。
一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。唐萍、恒茂公司之间所签订的中山市商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。
首先，针对恒茂公司辩称的受雨天影响以及规划设计变更等原因，交付时间应据实顺延，一审法院认为，大雨、暴雨等天气在广东珠三角地区普遍存在，并非不能预见，恒茂公司作为专业的房地产开发商，应当对可能影响工期的各种天气因素进行充分的评估，科学合理地制定施工进度及竣工交付期限，并且恒茂公司并未提交如现场施工日志或监理日志等证据证明确实存在由于天气原因无法施工的情况。另外，恒茂公司在本案中主张的规划变更是因恒茂公司自身设计方案调整而向相关部门申请审批的，并非因国家法律、法规、政策的变化，或因政府部门延误审批、验收，政府规划、设计变更等行政原因导致，况且，退一万步来说，恒茂公司亦未履行告知义务，并未将相关的情况向业主公示、告知，故对于恒茂公司该项辩解，不予采纳。
其次，本案的争议焦点在于恒茂公司在与唐萍签订协议书的情况下将涉讼商品房交付给唐萍使用是否构成有效交付。本案中，唐萍与恒茂公司曾于2016年1月27日签订协议书，结合协议书的内容以及本案实际案情进行分析，第一，唐萍明确知晓涉讼商品房已经完成各项工程施工并通水、通电，之所以未办理竣工验收备案登记证是因为施工单位未及时提交各项竣工验收资料，表明恒茂公司已经明确告知涉讼楼盘目前的现状。唐萍愿意签订该协议书，表明其知晓现状以及同意处理方案。第二，该协议书针对不同业主制订，并非格式合同。协议书明确表明，唐萍愿意提前收楼，对协议书作整体解释，唐萍不再就逾期交楼的问题以任何方式向恒茂公司主张任何权利。这表明唐萍与恒茂公司以实际行为的方式对违约金的承担方式重新达成一致合意。第三，该协议并未侵犯唐萍的合法权益，仅是违约金以折抵物业管理费的形式予以转化，而涉讼楼盘目前的物业管理公司第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司亦明确追认该协议的效力。恒茂公司向唐萍提前交付商品房的行为为有效交付。退一万步来说，即使不存在协议书，恒茂公司向唐萍提前交付商品房的行为是经过双方的合意，且涉讼楼盘存在特殊情况才未能按时取得工程竣工验收备案登记证，事实上涉讼商品房不存在影响居住使用的情形，唐萍已实际接收商品房并使用，并未对唐萍的权益造成侵犯，恒茂公司的交付行为是有效交付。因此，唐萍的诉讼请求缺乏事实依据以及法律依据，不予支持。
综上，唐萍理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回唐萍的诉讼请求。案件受理费382元，减半收取为191元（唐萍已预交），由唐萍负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审判决认定基本事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。
本案作为一起商品房预售合同纠纷，二审争议焦点在于上诉人与被上诉人就交楼事宜于2016年1月27日达成协议并签署《协议书》和《补充协议》的情况下，其主张逾期交楼违约金应否支持。
一、从《协议书》和《补充协议》的签订过程及内容看，唐萍明确知晓涉讼商品房已经完成各项工程施工并通水、通电，之所以未办理竣工验收备案登记证是因为施工单位未及时提交各项竣工验收资料，协议书第一条明确载明恒茂公司已详细告知涉讼楼盘基本情况，唐萍对该商品房现状已有充分了解。唐萍在民事起诉状中亦自认急于装修入住的事实。
二、被上诉人恒茂公司作为出卖人在涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续取得备案登记证的情况下，与上诉人唐萍就交楼事宜达成协议，签署《协议书》和《补充协议》。这涉及到两个范畴的判断，一是从恒茂公司角度看，其提前交楼是否构成有效交付的判断，二是在唐萍按协议实际提前收楼的情况下，双方关于逾期交楼违约金的约定的有效性的判断。这两个范畴既有联系，但从事实判断和价值判断上又具备各自独立性。
就第一个范畴而言，恒茂公司在涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续并取得备案登记证的情况下，提前将涉案房屋交付唐萍，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条等法律、行政法规的强制性规定，应作否定性评价。
就第二个范畴而言，实际上是对逾期交楼违约责任如何承担的约定，应对出卖人对于涉案商品房未达约定或法定交付条件这一事实是否履行告知义务及买受人是否明知作出区分判断，且该判断纯粹属于私法上私权判断，不涉及公共法益的判断。如果出卖人未履行告知义务，买受人亦不知情情况下，出卖人通知买受人提前收了楼，则因其提前交楼行为违反了上述法律、行政法规的强制性规定，不构成有效交付，双方亦未就提前交楼及逾期交楼违约责任作出重新约定，出卖人仍需按原合同约定承担违约责任。如果出卖人履行了告知义务，买受人亦对商品房现状明知的情况下，买受人有权拒绝接收房屋，并要求出卖人承担违约责任。但如果买受人与出卖人就交楼事宜达成协议并对逾期交楼违约责任有重新约定，并且亦已实际收楼的情况下，这属于对自己权利的处分，其后，买受人又以房屋不具备交付条件，出卖人不构成有效交付为由，要求出卖人承担给付逾期交房违约金，有违民法的公平和诚实信用原则，人民法院对其主张不应予以支持。本案中，唐萍按《协议书》实际提前收楼的情况下，双方在《协议书》中关于逾期交楼违约金的约定，实际上是对恒茂公司逾期交楼违约责任如何承担的约定，该约定具有独立性，不受提前交楼效力的影响。唐萍在本案中所主张的逾期交楼违约金能否获得支持，应依双方在《协议书》和《补充协议》中约定来确定。
三、唐萍依照《协议书》和《补充协议》实际提前收楼，关于《协议书》和《补充协议》中逾期交楼违约金问题，现双方理解产生争议。唐萍认为该协议书没有对恒茂公司在2016年6月30日后没有取得工程竣工验收证的情况的违约金如何处理作出明确约定，且双方未就此进行过协商，因此唐萍有权依据商品房买卖合同及该协议约定主张违约金。恒茂公司则认为，该协议约定唐萍签订协议则表明其与恒茂公司就涉讼商品房交楼事宜达成合意，自愿于2016年1月27日接收涉讼商品房并办理交楼手续。协议的本意是指恒茂公司在2016年6月30日前若未取得工程竣工验收证且双方没有另行协商，则应按该协议继续执行，继续以唐萍收楼以后的物业费抵扣违约金，故恒茂公司无须向唐萍支付任何逾期交楼违约金。对此，本院认为，这属于双方当事人对合同条款的理解存在争议，应通过合同解释规则予以处理。
四、从合同解释规则看，2016年1月27日双方签订的《协议书》不属于格式合同，故本案不存在适用合同法第四十一条特殊解释规则的条件，而应适用合同法第一百二十五条一般解释规则进行解释。从文义上看，《协议书》签订的内容不专业、不规范，如签订时间是2016年1月27日，但协议书第三条第3项表述为“如2015年12月31日甲方仍未取得工程竣工验收证的……”，将客观确定性事项表述为不确定性条件，同时第三条第3项与第4项存在逻辑上交叉重叠关系，故有必要采用其他解释规则进行确定。如上所述，恒茂公司已明确告知涉讼楼盘基本情况，唐萍对商品房现状已有充分了解情况下，双方签订《协议书》和《补充协议》，《协议书》第四条亦明确规定“乙方收楼后，不得再就逾期交楼事宜以任何方式向甲方主张除本协议约定权利外的其他任何权利”，涉讼楼盘目前的物业管理公司第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司亦明确追认该协议的效力，故结合本案的具体案情，本院综合采用诚信解释、整体解释和目的解释等解释规则，确定本案在唐萍实际收楼情况下，恒茂公司自2016年1月1日起至取得工程竣工验收备案登记证之日止应支付的逾期交楼违约金以唐萍收楼后应支付的物业管理费逐月抵扣，唐萍不得再就逾期交楼的问题以任何方式向恒茂公司主张任何权利。
综上所述，上诉人唐萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，认定恒茂公司的提前交楼行为为有效交付欠妥，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费382元，由上诉人唐萍负担(已预交)。
本判决为终审判决。
审判长 张煌辉
审判员 黄岳文
审判员 官 琳
二〇一七年七月二十一日
书记员 郑 蕙