广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第3443号
上诉人（原审原告）郭仕林，男，1978年1月14日出生，汉族，住广东省从化市。
委托代理人薄文君，广东高睿律师事务所律师。
委托代理人詹俊妮，广东高睿律师事务所律师助理。
上诉人（原审被告）广州市宏诚企业有限公司（以下简称宏诚公司），住所地。
法定代表人李广宏，该公司董事长。
委托代理人李其建，该公司经理。
委托代理人李银祥，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人郭仕林、宏诚公司因租赁合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2012）穗从法房初字第84号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年6月29日，郭仕林与宏诚公司签订《房屋租赁合同》，约定郭仕林承租宏诚公司位于从化市街口街河滨北路388号宏诚海岸会所，用作经营会所式酒店（主要经营餐饮、娱乐、ktv）。该会所建筑面积约为3150平方米，合同约定租赁时间为10年，从2010年7月15日至2020年7月14日止，宏诚公司给予郭仕林6个月的免租金装修期。从2010年7月15日至2011年7月14日，每月的租金为47250元；从2011年7月15日至2013年7月14日，每月租金为62181元。双方在合同中约定各自的权利义务等，其中合同第六条约定：“签订本合同时乙方向甲方缴纳保证金15万元，水电费押金15万元，上述款项在租赁期满后乙方不再租赁该物业时，经甲、乙双方检验本合同的约定及乙方在没有损坏该物业结构和设施的情况下甲方在10天内予以退回给乙方。”合同第八条第2项约定：“该物业的水、电表前的电线、水管安装及费用由甲方负责。水、电表后的电线、水管及室内水电安装费用由乙方负责。在租赁期内该物业的水电设施、消防设施及维护及相关的责任均由乙方承担。”合同第八条第3项约定：“甲方按该物业的现状交给乙方，乙方因经营需对该物业进行的一切装修（含水电、设备装修）由乙方自行负责并承担所需的费用。在装修前，乙方要提交具体的装修方案给甲方审验，经甲方审验合格后方可进行装修。在装修中在接收甲方的监督，不得损坏本物业的结构、墙体和附设施；否则乙方要无偿予以修整完好。”合同第十四条第3项约定：“甲方须保证该物业的证件齐全和产权清晰，若因甲方自身证件不齐，产权不清晰而导致乙方未能在2010年12月31日前取得该物业的经营证照（乙方自身原因造成的除外），甲方则无条件退回已收的保证金及押金给乙方。”
合同签订后，宏诚公司即将会所交付给郭仕林进场装修，交付给郭仕林时，该会所一楼商铺部分框架结构已砌好。在郭仕林装修过程中，宏诚公司于2010年7月18日经网上备案受理系统向从化市公安局消防大队申请了工程竣工验收消防备案，备案号为：440000wys100042936，并被确定为抽查对象。从化市公安局消防大队于2010年7月29日派出监督检查人员到现场检查，发现该工程现场与申报图纸不相符，建筑楼层平面布置已改变，判定为不合格，并在网上公告。宏诚公司至今未能领取房产证，郭仕林已停止装修并以此为由要求与宏诚公司解除租赁合同，并赔偿损失，引致成诉。
郭仕林于2012年4月13日向原审法院起诉称：合同签订后，郭仕林即向宏诚公司缴纳了租赁保证金及水电费押金共计30万元，在办理经营证照的过程中由于宏诚公司一直不能提供该物业的产权证书，导致郭仕林不能按时完成经营证照的办理。租赁合同免租期满后至2012年2月郭仕林依约向宏诚公司缴纳的租金合共638820元。郭仕林在2011年下半年开始已经多次联系宏诚公司要求解决宏诚公司合同违约问题并于2012年3月16日向宏诚公司发出了告知函要求宏诚公司赔偿损失，退还保证金及押金，解除合同，但宏诚公司以各种理由拖延不予处理。郭仕林现无法通过协商方式与宏诚公司解决纠纷，故请求判令：1、解除双方于2010年6月29日签署的《房屋租赁合同》；2、宏诚公司退还郭仕林的租赁保证金、水电费押金共计30万元、赔偿租金损失638820元、装修费993024.75元、郭仕林履约期间实际损失627000元、经营利润损失1277640元、租赁物业管理费67473元、水电费19078.88元等合共3923036.63元；3、本案诉讼费由宏诚公司承担。
郭仕林为证明其主张，在原审法院指定的举证期限内提交以下证据：
1、房屋租赁合同，证明郭仕林与宏诚公司经自愿协商签订了《房屋租赁合同》，合同签订后一直履行至郭仕林认为合同不能继续履行为止；
2、宏诚海岸会所装修图纸审核意见，证明由郭仕林向宏诚公司呈报装修图纸等材料后宏诚公司给予审核答复；
3、保证金，水电押金收据，证明是宏诚公司收取郭仕林的保证金及水电押金共30万元；
4、租金收据12张，证明郭仕林从2011年1月至2012年1月缴纳租金共计638820元；
5、物业管理费收据9张、水电费收据8张，证明郭仕林支付物业管理费67473元、水电费190788.8元；
6、加气砖出库单、设计费、装修材料费、采购经营设备等收据28张，证明郭仕林为装修支出设计费、材料费、工程款、人工费、设备费共993024.75元；
7、劳动合同及经营筹备人员薪资条，证明郭仕林为装修雇请四个监管人员而支付从2010年8月至2012年2月的工资共计627000元；
8、告知函，证明郭仕林为解决纠纷多次与宏诚公司协商，要求宏诚公司解决无果。
宏诚公司在原审中辩称：一、不同意解除双方签订的租赁合同。如果郭仕林将2012年2月至今的租金补交给我方，则同意解除合同。二、我方已履行了相应的义务，不存在违约。由于郭仕林承租后装修没有向消防大队申请报建，导致这次消防验收不合格，且郭仕林更改图纸，不按原图纸装修，造成消防验收不合格，致使我方的竣工消防验收不能通过，从而不能办理房产证。三、郭仕林至今未取得营业执照非我公司的原因造成。综上，我公司不存在违约情形，请求法院驳回郭仕林的诉讼请求。
宏诚公司为证明其主张，在原审法院指定的举证期限内提交以下证据：
1、建设工程竣工验收消防备案受理凭证，证明2010年7月18日我方在网上向消防大队申请验收，结果为不合格，主要是由于郭仕林未报建先装修而导致验收不合格；
2、建筑消防设施技术测试报告，证明郭仕林在未装修前我方申请技术测试消防是合格的；
3、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，证明涉诉的会所产权属于我公司；
4、竣工验收备案表，证明我单位初验已合格；
5、建设工程质量监督报告、工程竣工验收报告，以及工程质量等相关材料，证明我方已具备办理房产证所需的所有材料，只差消防验收合格的相关材料；
6、建设工程消防设计审核意见书及图纸，证明我方公司建设前关于消防方面的报建是通过审核的；
7、建筑业管理科收件清单一份，证明交付清单中的资料即可以办理竣工验收备案，从而取得房产证，但由于我方差第15项消防验收合格意见书等材料，导致无法办理竣工验收备案；
8、国土局房产证所需资料清单，证明我方未办理房产证是缺少了竣工验收备案表。
根据郭仕林的申请，原审法院委托广州市装付宝室内环境监测有限公司对涉讼会所郭仕林装修部分的装修价值进行鉴定，该公司于2013年3月6日作出《装修工程价值评估报告》，经鉴定，会所郭仕林装修部分总价值为788725.31元。
上述证据经原审辨证、质证，宏诚公司对郭仕林提交的证据1无异议；对证据2无异议，但认为郭仕林没有按宏诚公司的审核意见实施；对证据3、4、5无异议；对证据6、7，认为郭仕林支出的装修费和工人工资，宏诚公司不清楚，不予确认；对证据8，宏诚公司认为没有收到。郭仕林对宏诚公司提交的证据的真实性均无异议，但对关联性有异议，认为无法证明宏诚公司所有材料都合格，只缺消防材料的意见；对于宏诚公司提交的证据1，认为可以看出材料是由宏诚公司提交的，郭仕林只有协助的义务，竣工验收不合格与郭仕林无关。对于广州市装付宝室内环境监测有限公司出具的《装修工程价值评估报告》，郭仕林无异议，宏诚公司则认为鉴定报告不准确，数量不准确，样板房评估价格较高。原审法院认为：郭仕林提交的证据1至5、8真实、合法，与本案有关联，予以采信作为定案依据；郭仕林提交的证据6，由于真实性无法核实，不予采信，装修费用应以鉴定机构出具的造价鉴定报告为准；郭仕林提交的证据7，是郭仕林单方制作的工资发放单，真实性无法核实，酒店尚未营业，装修期间郭仕林可委托专业装修公司进行装修，郭仕林所聘请的工作人员工资过高，不予采信。宏诚公司提交的全部证据真实、合法，与本案有关联，予以采信。《装修工程价值评估报告》真实、可信，与本案具有关联性，宏诚公司认为鉴定价格偏高没有充分证据加以反驳，采信该证据作为定案依据。
根据宏诚公司的申请，原审法院于2012年5月24日向从化市公安局消防大队发出公函，调查了解宏诚海岸会所工程竣工验收不合格的原因，该单位于2012年6月5日向原审法院出具从公消函（2012）08号《关于从化市宏诚海岸会所酒店竣工验收消防备案情况的复函》：“2010年7月29日我单位派出监督检查人员到现场检查，发现该工程现场与申报图纸不相符，建筑楼层平面布置已改变，判定为不合格，并在网上公告不合格。”
原审另查，2012年6月15日，经原审法院现场勘验，宏诚海岸会所共计四层，建筑面积共计约3000平方米，一至四层均已砌墙，每层已按功能砌墙格局，呈毛坯状态，二楼装修了两间ktv样板房。
原审法院认为，本案的争议焦点为：一、涉讼房屋没有通过竣工消防验收，未取得房产证，合同能否继续履行，郭仕林可否解除该合同；二、导致租赁合同不能继续履行的原因，以及双方的责任问题；三、郭仕林的具体损失数额问题。
（一）对于涉讼房屋竣工消防验收不合格，未能取得房产证，合同可否继续履行，郭仕林能否解除合同的问题。
根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”该规定属于效力性强制性规定，涉讼房屋属于应当进行消防验收的建设工程，该房屋至今未通过竣工消防验收，未取得竣工验收备案登记，应禁止投入使用，涉讼房屋不具备出租的条件，郭仕林与宏诚公司签订的租赁合同违反了法律强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效后，不能继续履行，双方应当尽量相互返还财产，不能返还的应当折价补偿，并根据各自过错程度，承担缔约过失责任，赔偿对方所受损失。因此，郭仕林可以主张不再继续履行该合同。
（二）对于导致涉讼房屋竣工消防验收不合格的原因，以及双方的责任问题。
1、导致涉讼房屋竣工消防验收不合格的原因。
根据从化市公安局消防大队《关于从化市宏诚海岸会所酒店竣工验收消防备案情况的复函》，导致会所竣工验收消防不合格的原因为：“工程现场与申报图纸不相符，建筑楼层平面布置已改变”。2007年宏诚公司建设该会所时曾向从化市公安局消防大队申报该会所的消防设计，经消防大队审核，于2007年4月11日对宏诚公司出具从公消（建）字（2007）第37号《关于对宏诚海岸会所酒店建筑工程消防设计的审核意见书》，该意见书第十条：“经此次审核的图纸如需变动消防设计或建筑内部装修，改变使用功能，应另行申报。”可见，导致竣工消防验收不合格的主要原因在于擅自改变原消防设计进行施工而未另行向消防部门申报审核。
2、双方的责任问题。
《中华人民共和国消防法》第十三条规定了建设工程竣工后，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收、备案，而《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第106号）第二十条规定：“建设、设计、施工单位不得擅自修改经公安机关消防机构审核合格的建设工程消防设计。确需修改的，建设单位应当向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构重新申请消防设计审核。”可见，工程竣工消防验收的法定申报主体是建设单位，即宏诚公司，宏诚公司主张由郭仕林进行竣工消防验收申报的抗辩理由，于法无据，不予采纳。根据双方在《租赁合同》第八条第3项：“甲方按该物业的现状交给乙方，乙方因经营需对该物业进行的一切装修（含水电、设备装修）由乙方自行负责并承担所需费用。在装修前乙方要提交具体的装修方案给甲方审验，经甲方审验合格后进行装修。”的约定，郭仕林根据自身经营需要对原设计图纸进行了改变，并动工装修，宏诚公司对此知情且同意，但宏诚公司未及时向消防部门重新申请消防设计审核是导致竣工消防验收不合格的主要原因。虽然，双方在《宏诚海岸会所装修图纸审核意见》中约定：“会所二次装修的消防报建手续和消防验收手续由承租方负责办理。”但双方对于“二次装修”的范围约定不明确，并明确约定竣工消防验收的报批手续由承租方负责。实质上，此次竣工消防验收也是宏诚公司自行申请的，郭仕林非房屋的建设单位，客观上也无法代替宏诚公司申报竣工消防验收，而仅能尽到协助义务。宏诚公司作为竣工消防验收的申报主体应尽审慎之义务，及时完成报批手续，确保工程竣工验收消防合格，从而使房屋具备使用条件，故导致合同无效，存在主要过错。郭仕林作为承租人和装修施工方具有按照宏诚公司要求进行施工的义务，以及配合宏诚公司进行消防验收的义务，郭仕林在装修的过程中亦知道改变了原设计图纸，若郭仕林严格按照消防要求装修，或者在竣工验收不合格后能配合宏诚公司进行整改，消防条件是可以成就的，且郭仕林在承租房屋时未尽到合理注意义务，对于合同不能履行亦存在一定过错。综合郭仕林、宏诚公司各自过错大小，对于租赁合同不能继续履行宏诚公司应负主要责任，即60%的责任，郭仕林对此也存在过错，应负次要责任即40%的责任。
对于郭仕林的损失，除竣工消防验收不合格，导致经营目的无法实现之外，郭仕林也存在扩大自身损失的问题。2010年7月29日，从化市公安消防大队派监督检查人员现场检查时，郭仕林有工作人员在现场，郭仕林应当知道已进行了竣工消防验收检查。而对于郭仕林何时知道竣工消防验收不合格的结果，郭仕林称其在2011年5、6月份才知道竣工消防验收未合格，但消防部门现场检查后已在网上公告不合格，且在宏诚公司未能如约于2010年12月31日前提供房屋产权证的情况下，郭仕林至少应在2010年12月31日之后应当知道宏诚公司无法提供房产证，并注意到合同存在无法继续履行的风险，应尽快停工协商，防止自身损失的扩大，但郭仕林仍然继续装修、并由此产生水电费、工人工资，造成自身损失的扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”故对于郭仕林扩大损失的部分，即2010年12月31日之后产生的装修费用、水电费、工人工资损失郭仕林应自行负责。而对于郭仕林已支付的租金、物业管理费，以及2010年12月31日之前产生的装修费用、水电费、工人工资，应根据双方的过错比例，由宏诚公司负担60%的责任，郭仕林自负40%的责任。
（三）对于郭仕林的具体损失应如何计算的问题。
1、对于郭仕林要求宏诚公司退还保证金、水电押金30万元的问题，根据双方合同第十四条第3项约定：“甲方须保证该物业的证件齐全和产权清晰，若因甲方自身证件不齐，产权不清晰而导致乙方未能在2010年12月31日前取得该物业的经营证照（乙方自身原因造成的除外），甲方则无条件退回已收的保证金及押金给乙方。”现宏诚公司未能取得物业房产证，双方租赁合同无效且未实际履行完毕，主要原因在于宏诚公司竣工消防验收未合格，故宏诚公司应将保证金30万元退还给郭仕林。
2、对于郭仕林要求宏诚公司赔偿已支付的租金（2011年1月15日至2012年1月14日）638820元的问题，2010年12月31日前的租金属于免租期，郭仕林未实际缴纳，之后的租金损失宏诚公司负60%的责任，即由宏诚公司赔偿郭仕林租金损失为638820元×60%=383292元。
3、对于郭仕林要求宏诚公司赔偿其向广州家伟物业管理有限公司已缴纳的物业管理费67473元（2010年7月15日至2012年1月）、水电费19078.88元（2010年7月21日至2011年12月）损失的问题，扣除郭仕林2010年12月31日之后未停工装修产生水电费的部分，根据双方的过错责任比例，宏诚公司应赔偿郭仕林水电费（2010年7月15日至2010年12月）6830.43元的60%的损失，及物业管理费67473元的60%的损失，即（67473＋6830.43）×60%=44582.06元。
4、对于郭仕林要求宏诚公司赔偿其装修损失993024.75元的问题，郭仕林装修部分总价值经鉴定为788725.31元，由于双方对于郭仕林扩大损失部分的工程量（即2010年12月31日之后的工程量）各持己见，根据现实情况已难以确定，结合郭仕林装修资金投入和工期等情况、以及双方的过错程度，该部分损失酌定由郭仕林、宏诚公司各负50%的责任较为合理，即宏诚公司应赔偿郭仕林788725.31元×50%=394362.66元。
5、对于郭仕林要求宏诚公司赔偿其已支付的工人工资627000元损失的问题，郭仕林主张从2010年8月至2012年2月每月向其员工赖贞强支付工资10000元、李志刚支付6000元、李建辉6000元、周作荣6000元，由于公司在装修过程中，郭仕林可委托专业装修机构进行装修，会所尚未开业经营，在装修过程中聘请员工为开业经营做准备符合情理，但会所尚未进行营业，员工工资发放标准过高，故参照《广东省2012年度人身损害赔偿计算标准》“国有同行业在岗职工年平均工资”第（十五）项“其他服务业”人均年收入34788元计算，扣除郭仕林应当知道合同无法履行后仍进行装修，聘请工作人员扩大损失的部分，即2010年12月31日之后支付的工资部分，郭仕林应从2010年8月至2010年12月应支付的工资为：34788元÷12个月×5个月×4人=57980元。宏诚公司应赔偿郭仕林该部分损失为：57980元×60%=34788元。
6、对于郭仕林要求宏诚公司赔偿其经营利润损失1277640元的问题，由于郭仕林并无实际经营，该损失并无实际产生，不属于直接损失，且即使竣工消防验收合格，郭仕林能否最终开业经营ktv式酒店会所仍有诸多条件要求，且经营盈亏与否双方都不能预见，故经营利润损失非郭仕林必然发生的损失，郭仕林要求宏诚公司赔偿该部分损失，于法无据，不予支持。
综上，宏诚公司应退还郭仕林保证金300000元，并赔偿郭仕林租金损失383292元、物业管理费和水电费损失44582.06元、装修费损失394362.66元、工人工资损失34788元，合计1157024.72元。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，判决：一、原告郭仕林与被告广州市宏诚企业有限公司于2010年6月29日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告广州市宏诚企业有限公司应自本判决生效之日起十日内退回保证金300000元给原告郭仕林；三、被告广州市宏诚企业有限公司应自本判决生效之日起十日内赔偿租金损失383292元给原告郭仕林；四、被告广州市宏诚企业有限公司应自本判决生效之日起十日内赔偿物业管理费和水电费损失44582.06元给原告郭仕林；五、被告广州市宏诚企业有限公司应自本判决生效之日起十日内赔偿装修费损失394362.66元给原告郭仕林；六、被告广州市宏诚企业有限公司应自本判决生效之日起十日内赔偿工人工资损失34788元给原告郭仕林；七、驳回原告郭仕林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38184元，由原告郭仕林负担22971元，被告广州市宏诚企业有限公司负担15213元；鉴定费55000元，由原告郭仕林负担22000元，被告广州市宏诚企业有限公司负担33000元。
判决后，郭仕林、宏诚公司均不服，分别向本院提起上诉。
郭仕林上诉并答辩称：一、原判遗漏查明重要事实。（1）宏诚公司未按《房屋租赁合同》的约定提供齐全的证照，导致郭仕林签订该合同的目的自始无法实现。（2）宏诚公司未按合同约定完成涉案房屋门前的土方填土工程及内部电梯的购买与安装，导致涉案房屋无法正常使用。（3）郭仕林事先并不知道宏诚公司向消防部门申报的设计图纸，事后也是按照宏诚公司审验合格的方案对涉案房屋进行装修，故郭仕林对涉案房屋的装修行为完全符合合同的约定，其对涉案房屋竣工消防验收不合格的结果不负任何义务。（4）宏诚公司作为申报一次消防验收的主体，事前没有告知郭仕林涉案房屋未通过消防验收，事后在知悉后也从来没有通知郭仕林停止装修或协助整改。（5）郭仕林已于2012年3月16日向宏诚公司发出《告知函》要求解除合同，故本案《房屋租赁合同》应自宏诚公司收到该函之日起解除。二、原判适用法律错误。（1）因宏诚公司提供给郭仕林使用的涉案房屋不符合我国法律规定的出租条件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，《房屋租赁合同》应依法解除而非被认定为无效。（2）即使法院认为合同因违反法律强制性规定属于无效合同，也是因宏诚公司事先违反法律的强制性规定将不符合使用条件的房屋出租给郭仕林使用，事后也没有采取有效措施弥补其错误而导致，全部责任均应由宏诚公司承担，郭仕林对此没有任何过错。原判认定郭仕林要对本案的损失承担40%的责任，及将2010年12月31日作为分界点要求郭仕林承担此后的各项损失不仅没有事实和法律依据，且非常不合理。（3）根据我国法律规定、司法审判经验及本案的实际情况，无论合同被认定解除或无效，因郭仕林并无实际使用涉案房屋，宏诚公司应全额退还保证金、水电押金及本案的租金，赔偿本案装修费、物业管理费、水电费、工人工资的损失及经营利润损失。综上，请求：1、撤销原判，并依法改判郭仕林与宏诚公司之间的《房屋租赁合同》依法解除；2、宏诚公司向郭仕林全额退回租赁保证金30万元及2011年1月至2012年1月间的租金638820元；3、宏诚公司赔偿郭仕林装修费损失788725.31元、管理费和水电费损失86551.88元、工人工资损失627000元及经营利润损失157947.03元（该经营利润以保证金、租金为基数，按照银行同期贷款利率计算利息，从宏诚公司收取郭仕林保证金、租金之日起计算至其实质向郭仕林退回前述款项之日止，暂计至2013年10月31日为157947.03元）。
宏诚公司上诉并答辩称：1、宏诚公司已取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程质量监督报告》、《工程竣工验收报告》等相关文件资料，宏诚公司对外出租涉案房屋符合法律规定，涉案房屋并非必须经过公安消防机构验收的房屋，故双方于2010年6月29日签订的《房屋租赁合同》合法有效。涉案房屋没有实际投入使用，原因是郭仕林因领不到政府相关部门颁发的ktv特许经营许可证而不能营业，原判主观认定涉案房屋未办理消防验收、合同为无效合同是错误的。2、合同签订后，郭仕林提供的装修方案不符合要求，宏诚公司要求对装修方案进行修改，但郭仕林在没有对装修方案重新修改及未向公安消防部门提供设计申报方案的情况下，擅自动工进行装修，因而导致消防部门未能通过竣工消防验收（一次消防验收），是直接责任人，应自行承担全部责任，与宏诚公司无关。3、涉案房屋装修消防验收（二次消防验收）申报主体是郭仕林而非宏诚公司。原判混淆竣工消防验收（一次消防验收）和涉案房屋装修消防验收（二次消防验收）关系，主观认为涉案房屋消防验收的申报主体都是宏诚公司，导致重大误判，给宏诚公司带来巨额经济损失。4、如果郭仕林能积极配合宏诚公司进行现场消防验收，郭仕林的经济损失不会扩大，故郭仕林应承担全部经济损失的责任。综上，原判认定事实不清，适用法律不当，请求依法撤销原判第一、二、三、四、五、六项，依法驳回郭仕林的诉讼请求，本案一审、二审诉讼费由郭仕林承担。
二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。
本院认为，根据从化市公安局消防大队于2007年4月11日对上诉人宏诚公司出具的从公消（建）字（2007）第37号《关于对宏诚海岸会所酒店建筑工程消防设计的审核意见书》第十一条的规定：“……工程竣工后应当申报消防验收，经验收合格后，方可使用。”涉案房屋属于应当进行消防验收的会所酒店建设工程，该房屋至今未通过竣工消防验收，未取得竣工验收备案登记，应禁止投入使用，涉讼房屋不具备出租的条件，在此情况下，上诉人郭仕林与上诉人宏诚公司签订了涉案租赁合同，由上诉人郭仕林向上诉人宏诚公司承租该房屋用作经营会所式酒店（主要经营餐饮、娱乐、ktv），原判根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，认为该合同违反了法律强制性规定，应属无效正确。
根据上述《消防法》第十三条以及《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第106号）第二十条的规定，原判认为涉案房屋工程竣工消防验收的法定申报主体是建设单位即上诉人宏诚公司正确。根据本案查明的事实，导致涉案房屋竣工消防验收不合格的主要原因在于擅自改变原消防设计进行施工而未另行向消防部门申报审核。虽然，上诉人郭仕林与上诉人宏诚公司在《宏诚海岸会所装修图纸审核意见》中约定：“会所二次装修的消防报建手续和消防验收手续由承租方负责办理”，但双方对于“二次装修”的范围约定各执一词，并不明确，而事实上，在上诉人郭仕林承租涉案房屋装修过程中，上诉人宏诚公司是自行向消防部门申请竣工消防验收。原判已就上诉人宏诚公司对导致涉案租赁合同无效存在主要过错，应负主要责任即60%的责任，上诉人郭仕林对此也存在过错，应负次要责任即40%的责任的理据作了充分的论述，并无不当，本院予以维持。上诉人郭仕林、上诉人宏诚公司在没有提供新证据的情况下，关于对方应承担全部责任的上诉意见均不成立，本院不予采纳。
关于上诉人郭仕林的损失问题。原判认为上诉人郭仕林存在扩大自身损失问题的理据充分，本院不再赘述，予以维持。上诉人宏诚公司对上诉人郭仕林已付的保证金、水电押金、租金、物业管理费、水电费均无异议，原判对于上诉人郭仕林装修部分的总价值亦依法进行了委托鉴定，对上诉人郭仕林要求赔偿其已支付的工人工资参照《广东省2012年度人身损害赔偿计算标准》计算亦无不妥，因此，原判关于上诉人郭仕林扩大损失的部分，即2010年12月31日之后产生的装修费用、水电费、工人工资损失上诉人郭仕林自行负责，而对于上诉人郭仕林已支付的租金、物业管理费，以及2010年12月31日之前产生的装修费用、水电费、工人工资，根据双方的过错比例分担责任并无不当，本院予以维持。
原判关于上诉人郭仕林要求上诉人宏诚公司赔偿其经营利润损失于法无据而不予支持的理据合法合理，本院予以维持。现上诉人郭仕林在未能提供新证据的情况下上诉再次提出该诉请，本院不予支持。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费42805元，由上诉人郭仕林负担27592元、上诉人广州市宏诚企业有限公司负担15213元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 张 怡
代理审判员 郑怀勇
二〇一四年××月××日
书 记 员 党春婷