重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0103民初12083号原告：罗建勇，男，1962年11月4日出生，土家族，住重庆市石柱县。原告：罗小林，男，1993年2月1日出生，汉族，住重庆市石柱县。二原告共同委托诉讼代理人：向智强，重庆名言律师事务所律师。被告：重庆建工第三建设有限责任公司，住所地：重庆市渝中区袁家岗1号，统一社会信用代码：915000007339743120。法定代表人：杨帆，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘凡强，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘任锋，重庆百君律师事务所律师。第三人：重庆市金科星聚置业有限公司，住所地：重庆市沙坪坝区曾家镇曾凤路2-1、2-2、2-5-1号，统一社会信用代码：91500106699290426M。法定代表人：喻林强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李全，男，该公司员工。第三人：重庆市金科中俊房地产开发有限公司，住所地：重庆市渝北区新南路184号附12、13号金科星城，统一社会信用代码：91500000059866001Q。法定代表人：喻林强，该公司总经理。委托诉讼代理人：何家胜，男，该公司员工。原告罗建勇与被告重庆建工第三建设有限责任公司（以下简称“三建公司”）、第三人重庆市金科星聚置业有限公司（以下简称“星聚公司”）、第三人重庆市金科中俊房地产开发有限公司（以下简称“中俊公司”）合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗建勇及其委托诉讼代理人向志强，被告三建公司的委托代理人刘凡强、刘任锋，第三人金科星聚公司的委托代理人李全、第三人金科中俊公司的委托代理人何家胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告罗建勇向本院提出诉讼请求：1.判决确认2014年8月31日二原告与马庸持签订的《购房交款协议》、2014年9月2日马庸持代表被告出具的《收条》、《承诺书》合法有效；2.判决被告按照马庸持收取的房款余额481659.99元向第三人中俊公司承担二原告购买房产房款的支付责任；3.判决被告按照原告罗小林与第三人中俊公司签订的《商品房买卖合同》的约定分别以278972元为本金，自2015年3月1日起至付清时止以及以278972元为本金，自2015年9月1日起至付清时止均按照日万分之一的标准向第三人中俊公司承担延期支付房款的违约责任；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月25日，被告与第三人星聚公司签订了廊桥水乡四组团3-8、10、76号及对应车库土建及普通水电安装工程《建设工程施工合同》。同日，双方签订《协议书》，由被告负责自行购买或指定他人购买第三人星聚公司指定的物业790万元，并保证预付不低于购房款30%的首付款和代收费用，其余房款使用星聚公司应付的工程款抵扣。2014年4月24日前，被告与案外人马庸持达成了全额承包星聚公司廊桥水乡四组团3-8、10、76号及对应车库土建及普通水电安装工程的协议，并于2014年10月28日补签了《工程项目承包合同》。由于马庸持一直未完成第三人星聚公司要求的购房或指定购房的合同义务，星聚公司多次要求马庸持完成该合同义务，否则将拒付工程款，故马庸持四处兜售这些搭售房产。该项目部员工原告罗建勇和周思妤，分别选购了第三人中俊公司开发的“金科时代中心”房产。项目部员工何玲莉、尹雪梅，分别选购了重庆市江津区金科国竣置业有限公司开发的“金科·时代中心”房产。2014年8月31日，星聚公司按照何玲莉、原告罗小林（原告罗建勇之子）、尹雪梅选中的住房，制作了《选房资格证明（招标）》，抵减被告的搭房销售任务。2014年8月31日，二原告与马庸持签订了《购房交款协议》，约定：二原告与中俊公司签订房屋买卖合同时，将购房款650000交给马庸持(其中包含交自己房屋的房款112627元，应马庸持要求代付何玲莉房款131968元)。马庸持使用星聚公司在《大学城金科.廊桥水乡四组团3-8、10、76号及对应车库77B土建及普通水电安装工程》及《金科江津中央公园城二期二标段高层19、82-84洋房33-41、70、73-74楼及部分车库土建及普通水电安装工程》应支付给被告的工程款抵扣。2014年9月2日，马庸持代表被告向二原告出具《收条》、《承诺书》。2014年8月31日，原告与第三人中俊公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买该公司开发的“金科时代中心”3-807房屋，总价款697430元（包含二原告交款112627元，马庸持代付55714元）。第三人星聚公司于同日制作了《重庆金科工程抵款审批表》。何玲莉、尹雪梅选购的房产，被告已在《（付款）委托书》上签章，何玲莉、尹雪梅已与重庆市江津区金科国竣置业有限公司完善了交款手续。但被告拒绝在原告罗小林的《（付款）委托书》上签章，致原告罗小林无法与第三人中俊公司完善交款手续。事后得知，被告从2015年3月16日起，就终止了马庸持金科廊水乡和金科江津中央公园城项目经济承包人的身份，并接收了图纸、安全资料、会计资料（包含二原告交付给马庸持的房款）等。二原告认为，被告与马庸持签订了《工程项目承包协议》，由其全额承包、代表项目对公司负责。同时，被告与第三人星聚公司签订了《（搭房销售）协议书》，马庸持与原告签订《购房交款协议》、收取房款、出具《收条》《承诺书》的行为，就系履行被告职责的职务行为，其有权代表被告销售搭售房产并收取房款，而被告对马庸持与二原告签订购房合同、收取房款的行为也未提出异议，故二原告有理由相信马庸持系代表三建公司收取房款。此外，被告终止了马庸持金科廊水乡和金科江津中央公园城项目经济承包人的身份，并接收图纸、安全资料、会计资料（包含二原告交付给马庸持的房款）等，更应当在二原告向马庸持交纳的房款额度内承担相应法律责任。故原告起诉来院，请求判如所请。被告三建公司辩称，1.马庸持并非被告员工，其与被告签订的《工程项目承包合同》只是一个施工承包协议，马庸持在该项目中与被告之间系投资合作关系，而非内部承包关系。马庸持为被告的项目进行投资并按照投资的金额获取收益，被告未赋予其以房抵工程款的权利；2.按照被告与第三人星聚公司签订的搭售协议，购房人应当由被告签字向星聚公司提出申请并盖章确认，但是二原告并非被告向第三人星聚公司申请以房抵工程款的购房人，也没有向二原告收取任何费用；3.二原告与马庸持之间的房屋交易是其独立于被告之外的个人行为，对被告没有任何约束力。故请求法院驳回二原告对被告的全部诉讼请求。第三人星聚公司辩称，第三人星聚公司于2014年3月25日与被告签订的《建设工程施工合同》及《协议书》属实。根据《协议书》的约定，被告向第三人星聚公司申请搭售房屋必须经被告向第三人星聚公司申请确定房源盖章后，由第三人星聚公司或者第三人星聚公司的其他关联公司完成房屋搭售。原告罗小林与第三人中俊公司签订的购房合同系其与第三人中俊公司之间形成的房屋买卖合同关系，对二原告是否采用搭售房屋的方式支付房款，需完善相关搭售房屋手续后才能确认。同时，第三人中俊公司将根据与原告罗小林签订的《商品房买卖合同》追究二原告逾期支付房款的违约责任。故请求法院依法判决。第三人中俊公司的辩称与第三人星聚公司一致。本院经审理认定事实如下：2014年3月25日，星聚公司与三建公司签订了《建设工程施工合同》，约定星聚公司将廊桥水乡四组团3-8、10、76号及对应车库土建及普通水电安装工程发包给三建公司施工，双方对具体权利义务进行了约定。同日，双方还签订了一份《协议书》作为该施工合同的补充协议，约定：“乙方（即三建公司）同意将主合同估算金额的7%（即792万元）用于购买甲方（即星聚公司）指定的物业，款项在本协议生效后即用于购买甲方指定的物业，甲方指定乙方购买的物业可以是甲方开发的物业，也可以是其他单位开发的物业，具体以甲方通知为准。”“乙方可以以自己的名义购买甲方指定的物业，也可以指定其他单位或个人购买；如乙方指定其他单位或个人购买的，乙方应当出具书面委托，并且购买该物业的房价款及相关税、费由乙方负责承担，甲方有权从按主合同约定应付给乙方的进度款、结算款中直接扣除。”“对于乙方或乙方指定的单位及个人购买的甲方指定物业，乙方保证先预付不低于30%的房款及其相关的代收费用、物业维修资金等，其余未付款项同意甲方从应付乙方的工程进度款中扣除后予以支付。如在2014年6月30日前扣除的工程进度款未能付清乙方应在2014年6月30日前购买的792万元物业的全部房款及相关代收费用、物业维修资金等，或者在2014年6月30日前扣除的工程进度款未能付清乙方购买指定物业的全部房款及其相关代收费用、物业维修资金等，乙方同意在前述期满后10日内以现金方式补足，每次付清后由乙方或者乙方指定的单位及个人与该指定物业的开发公司就对应金额的物业签订《商品房买卖合同》及相关补充协议、附件。如甲方指定乙方购买的物业不属于甲方的，由甲方将扣除的款项直接支付给该物业销售单位。”双方还就其他权利义务进行了约定。2014年5月13日，马庸持向三建公司转账40000元，作为金科廊桥水乡项目的自筹资金，三建公司为其出具收据。2014年8月31日，马庸持（甲方）与罗小林（乙方）签订一份《购房交款协议》，载明：“兹有乙方于2014年8月31日在中俊公司开发的金科·时代中心购买商品房屋壹套，此商品房房号为3-807，建筑面积为99.09平方米，套内建筑面积80.54平方米，房价为697430元，税金为28935元，总购房款为726365元。经双方商议乙方于中俊公司签订房屋购买合同之日一次性交付给甲方650000元购房款，甲方按照乙方与中俊公司签订的商品房总购房款，在《廊桥水乡四组团3-8、10、76号及对应车库77B土建及普通水电安装工程》及《金科江津中央公园城二期二标段高层19号、82-84号、洋房33-41号、70号、73-74号楼及部分车库土建及普通水电安装工程》项目进度款中支付购房款给中俊公司（此商品房是甲方与金科签订大学城金科·廊桥水乡项目工程时约定条款搭房，约定房款在进度款中扣除）。乙方与中俊公司签订购房合同中约定付款时间由甲方负责支付，违约责任全由甲方承担。乙方接房时购房尾款交付给甲方，接房按照与中俊公司签订合同条款时间为准……”马庸持在甲方收款人处签字，罗小林在乙方购房人处签字，罗建勇在乙方交款人处签字。同日，罗小林（合同中称“乙方”）与中俊公司（合同中称“甲方”）签订一份《重庆市商品房买卖合同》，约定罗小林购买中俊公司开发的重庆市北部新区组团B标准分区B4-1/02号地块3幢8-7号房屋，建筑面积99.09平方米，总成交金额为697430元；付款方式为分期付款：乙方在本合同签订时支付房款139486元，于2015年2月28日前支付房款278972元，于2015年8月31日前支付清房款278972元；关于乙方逾期付款的违约责任：“逾期超过45日，……甲方不解除合同，合同继续履行，乙方自本合同约定的应付款期限之第二日起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。”双方还就其他权利义务进行了约定。2014年9月2日，马庸持向罗建勇出具收条，载明：“确认收到罗建勇代罗小林交付的中俊公司开发的金科·时代中心3-807房屋购房款650000元。以及罗小林应向中俊公司分期交纳的购房款义务全由三建公司承建的《大学城金科·廊桥水乡四组团3-8、10、76号及对应车库77B土建及普通水电安装工程》项目工程进度款中抵扣履行”。同日，马庸持向罗建勇出具《承诺书》，载明：“鉴于我公司于2014年3月25日与星聚公司签订了以房屋冲抵工程款协议书，本人马庸持根据该协议约定及公司的要求，安排我公司的员工罗建勇（合同购房人为罗建勇的儿子罗小林）购买了中俊公司开发的金科·时代中心3-807房屋，房屋总价为726365元（含税金等）。并向罗建勇一次性收取了购房款共计650000元，首付款部分即金额168421元（其中包含房款139486元，税金28935元）已由马庸持代交。本人马庸持承诺罗建勇代儿子罗小林购买的上述房屋，其房屋尾款557944元由本人马庸持承包的《大学城金科·廊桥水乡四组团3-8、10、76号及对应车库77B土建及普通水电安装工程》项目工程进度款中直接扣除。”2014年10月28日，建工三建项目成本控制部（合同中称“甲方”）与廊桥水乡四组团3-8、10、76号及对应车库77B土建及普通水电安装工程项目部（合同中称“乙方”）签订《工程项目承包合同》，约定甲方将廊桥水乡四组团3-8、10、76号及对应车库77B土建及普通水电安装工程委托给乙方施工，工程造价暂计135688579.9元，采用全额承包的方式（即包工、包料、包上缴管理费、包安全生产、包工程质量，且满足施工合同约定的其他条件），乙方向甲方交纳工程总造价2%的管理费，马庸持为项目经济承包责任人，代表项目对公司负责。双方还对工程施工中的其他权利义务进行约定。马庸持在该合同乙方签章处签字确认。2015年3月17日，三建公司在重庆日报刊登公告，载明因马庸持违反建工三建的相关管理规定，自2015年3月12日起解除马庸持在金科廊桥水乡工程项目和金科江津中央公园工程项目经济承包人身份。2016年6月8日，因债务纠纷马庸持被杀害。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，双方当事人举示了如下证据：关于马庸持向罗建勇、罗小林销售搭售房产系履行职务行为或代理行为，罗建勇、罗小林举示了以下证据：1.2014年4月24日、2014年9月26日、2014年10月24日三建公司出具的收据复印件三份，拟证明最迟在2014年4月24日马庸持已与三建公司达成了内部承包协议，有权代表三建公司与罗建勇、罗小林签订《购房交款协议》、出具《收条》和《承诺书》；2.2014年6月4日《选房资格证明（招标）》复印件两份，拟证明罗建勇、罗小林与尹雪梅、何玲莉、周思妤选购的房产系马庸持完成三建公司销售搭售房产的职务行为，罗建勇、罗小林有理由相信马庸持有权代表三建公司与原告签订《购房交款协议》，并收取房款、出具《收条》和《承诺书》；3.2014年8月31日《重庆金科工程抵款审批单》、2015年4月8日《委托书》两份，拟证明三建公司认可罗建勇、罗小林购买搭售房产，其工作人员杨易签字确认原计划于2015年3月-4月为罗建勇、罗小林办理购房手续；4.《江津区地方税务局使用购买（印制）发票申请书》，其中发票管理人为“杨易”，拟证明与上一组证据《委托书》中的“杨易”系同一人，为三建公司工作人员；5.2014年8月31日马庸持与尹雪梅签订的《购房交款协议》、2014年8月30日马庸持向尹雪梅出具的收条复印件两份、2014年9月1日《重庆金科工程抵款审批单》复印件、2014年11月3日《委托书》复印件、2014年8月31日马庸持与何玲莉签订的《购房交款协议》复印件、2014年8月430日马庸持向何玲莉出具的《收条》复印件、2015年1月26日《重庆金科工程抵款审批单》复印件、2015年1月26日《委托书》复印件，拟证明马庸持向尹雪梅、何玲莉出售了以房抵工程款的房屋，三建公司对其销售星聚公司搭售房的行为予以书面确认，允许其实用建设款抵扣购房人的房款。6.《房屋销售专用收据》复印件三份、银行回单复印件两份，拟证明罗建勇、罗小林应马庸持的要求代何玲莉刷卡支付购房款131968元，支付本人购房款112627元，马庸持为罗建勇、罗小林支付购房款55714元；7.李勇的工作牌、2014年12月10日《金科廊桥水乡四组团二期3#-8#、10#、77#楼车库土建工程劳务分包合同》、《金科廊桥水乡基础土石方施工合同》、2014年10月14日《罚款单》、2015年3月11日《关于金科廊桥水乡项目重庆升荣建筑劳务公司基础结算部分争议问题初步解决方案》，该组证据均系复印件。拟证明三建公司允许马庸持以三建公司的名义与相对人签订金科廊桥水乡项目的协议、进行管理，故马庸持有权独立对该工程的所有事项进行管理、控制以及支配，罗建勇、罗小林有理由相信马庸持有权销售搭售房产并收取房款；8.《移交单》、《交接清单》、《经济资料移交清单》、《物资移交表》、《会计凭证移交清单》、2014年9月30日记账凭证，该组证据均系复印件。拟证明三建公司接受了马庸持内部承包的工程，应当对其在内部承包期间产生的债务承担偿付责任，且三建公司及马庸持销售搭售房产及收取房款的行为在合理期间未提出异议，应当视为其对马庸持售房及收款行为的确认。三建公司对上述证据的真实性均不予以认可，其中2014年8月31日《重庆金科工程抵款审批单》、2015年4月8日《委托书》两份系原件，但无三建公司盖章确认，即使该审批单属实，也只能表明罗建勇、罗小林有购买搭售房的意向，但三建公司并未确认授权，此时以工程款抵房款并未产生法律效力，而“杨易”并非三建公司员工，系马庸持作为项目部的负责人自行委托进行资金监控的工作人员；2014年8月31日马庸持与尹雪梅签订的《购房交款协议》虽系原件，但系马庸持的个人行为，若罗建勇、罗小林提交的尹雪梅、何玲莉购房的《重庆金科工程抵款审批单》、《委托书》复印件系真实的，那么均有三建公司的盖章确认，才是三建公司委托确认以房抵工程款的标准流程，即三建公司认可购房人后，出具盖章的抵款审批单和委托书给星聚公司，由购房人与开发商签订商品房买卖合同，并按照合同约定缴纳首付款，后续分期付款在工程进度款中抵扣。但罗建勇、罗小林提交的《重庆金科工程抵款审批单》、《委托书》均无三建公司盖章确认，因此二人并非三建公司确认的购房人。星聚公司对以上证据的真实性均不予认可，其中2014年8月31日《重庆金科工程抵款审批单》、2015年4月8日《委托书》两份、《重庆金科工程抵款审批单》、2014年8月31日马庸持与尹雪梅签订的《购房交款协议》虽系原件，但因与星聚公司无关，故对其真实性无法确认。中俊公司的质证意见与星聚公司一致。本院对于上述证据材料认证如下：对证据3、证据4、证据5中的2014年8月31日马庸持与尹雪梅签订的《购房交款协议》因系证据原件，故对其形式上的真实性予以确认，对其他证据因系复印件，且对方当事人对其真实性不予认可，故本院对其真实性不予确认。对前述证据所要证明的内容，本院将综合案情加以综合评定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”关于二原告要求确认其2014年8月31日与马庸持签订的《购房交款协议》、2014年9月2日马庸持出具的《收条》、《承诺书》合法有效的诉讼请求。因《购房交款协议》系马庸持与二原告签订，《收条》、《承诺书》均系马庸持出具，而马庸持并非本案当事人，对其签订的协议等材料是否系其本人真实意思表示无法确认，故本院对二原告的该项诉讼请求不予处理。关于二原告要求确认2014年9月2日马庸持出具的《收条》、《承诺书》系代表被告出具，并要求被告按马庸持收取的房款余额481689.99元向第三人中俊公司承担二原告购买房款的支付责任的诉讼请求。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第五十八条规定：“企业法人的法定代表人和其他工作人员,以法人名义从事的经营活动,给他人造成经济损失的,企业法人应当承担民事责任｡”《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，二原告认为马庸持与被告系内部承包关系，马庸持向其销售的房产为被告的搭售房产，故马庸持的行为系职务行为或代理行为，且被告已整体接收马庸持承接的金科廊桥水乡项目的全部权利，包括二原告支付给马庸持的房款，故被告应当向第三人中俊公司支付剩余房款的责任。本院认为，马庸持与被告签订的《工程项目承包合同》中仅约定马庸持系金科廊桥水乡项目的经济承包责任人，承接被告该项目的土建及普通水电安装工程，未约定马庸持承接该项目系内部承包，且二原告未举示证据证明马庸持系被告员工，其向二原告销售搭售房产系履行职务行为，故原告关于马庸持系履行职务行为的陈述本院不予采信。关于马庸持向二原告销售搭售房产是否属于被告的代理行为的陈述，本院认为，马庸持与被告签订的《工程项目承包合同》中未就马庸持有权代表被告履行被告与第三人星聚公司签订的《协议书》搭售房产的销售进行约定，且马庸持与二原告方签订的《购房交款协议》、以及向二原告出具的《收条》、《承诺书》均系其以个人名义出具，未加盖被告公章或者项目部印章，且明确载明二原告与第三人中俊公司签订购房合同中约定的房屋尾款从马庸持承包的金科廊桥水乡项目工程进度款中直接扣除，违约责任由马庸持承担。故二原告未举示充分的证据证明马庸持出具的《收条》、《承诺书》系代被告出具。同时，根据被告与第三人星聚公司签订的《协议书》，被告制定其他单位或个人购买第三人星聚公司指定的物业时，被告应当出具书面委托，而二原告举示的《委托书》并无被告签章确认。根据上述法律的规定，二原告未举示充分证据证明马庸持有权代表被告出售搭售房产，故在被告未追认的情况下，被告不应当对马庸持的行为承担民事责任。此外，二原告未举示证据证明被告已接收包括二原告向马庸持缴纳的房款在内的资料，也未举示证据证明马庸持与被告之间就该项目已进行结算，并约定由被告向第三人中俊公司支付二原告的购房尾款。故原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于二原告要求被告按照其与第三人中俊公司签订的《商品房买卖合同》约定向第三人中俊公司承担迟延支付房款的违约责任的诉讼请求。本院认为，二原告与第三人中俊公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，如一方存在违约行为，另一方有权根据合同约定要求对方承担违约责任。现第三人中俊公司未向二原告要求承担迟延支付房款的违约责任，该责任并未实际产生，故二原告该项诉讼请求无事实依据，本院依法不予支持。综上所述，二原告的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第四十九条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第六十六条，最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告罗建勇、原告罗小林的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元，减半收取5150元，由原告罗建勇、罗小林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  吴瑶二〇一七年四月二十五日书记员  张锐