河南省洛阳市西工区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0303民初3367号
原告：中国建设银行股份有限公司洛阳分行，住所地洛阳市西工区中州中路235号。
负责人：金泽民，该行行长。
委托诉讼代理人：杨图强，男，该行工作人员。
委托诉讼代理人：吴健，河南卉林律师事务所执业律师。
被告：任朝峰，男，汉族，1979年1月28日出生，住河南省伊川县。
被告：刘秀娟，女，汉族，1956年8月15日出生，住河南省伊川县。
委托诉讼代理人：任朝峰（系刘秀娟之子），住河南省伊川县城关镇酒厂南路**号。
被告：洛阳正大置业有限公司，住所地洛阳新区牡丹大道以北开阳花园13幢101号。
法定代表人：李绍祝，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘杰，男，该公司工作人员。
原告中国建设银行股份有限公司洛阳分行（以下简称建行洛阳分行）与被告任朝峰、刘秀娟、洛阳正大置业有限公司（以下简称洛阳正大公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行洛阳分行的委托诉讼代理人杨图强、吴健，被告任朝峰并作为被告刘秀娟的委托诉讼代理人，被告洛阳正大公司的委托诉讼代理人刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行洛阳分行向本院提出诉讼请求：1．解除其与任朝峰、刘秀娟、洛阳正大公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2．任朝峰、刘秀娟、洛阳正大公司立即连带偿还借款本金余额及利息、罚息共计293790.80元（该数据暂算至2016年7月31日，之后的利息、罚息按合同约定计算至全部款项付清之日）。本案诉讼费用由任朝峰、刘秀娟、洛阳正大公司负担。事实和理由：2013年11月27日，任朝峰因购房需要向建行洛阳分行申请借款。2014年7月30日，建行洛阳分行与任朝峰、刘秀娟、洛阳正大公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定建行洛阳分行向任朝峰出借299000元，用于购买洛阳新区正大国际城市广场暨暨市民中心项目东地块6幢1703号商品住房，借款期限29年；刘秀娟出借还款承诺书，承诺与任朝峰共同偿还借款；洛阳正大公司提供阶段性连带责任保证。2014年8月15日，建行洛阳分行依约发放了贷款。任朝峰在2016年2月起频繁出现逾期，经多次催要不能正常履行。
任朝峰、刘秀娟承认建行洛阳分行在本案中主张的事实，但认为贷款逾期部分已经还清，希望通过调解继续履行合同。
洛阳正大公司辩称，1．本案同时存在债务人提供的物的担保和保证人提供的人的担保，根据担保法关于担保顺位的规定，债权人应先主张物的担保。如果债权人放弃债务人提供的物的担保，保证人免除相应数额的保证责任。本案抵押房屋的价值为427690元，保证人应当在该数额范围内免除保证责任。2．保证人已向购房人交付房屋，且该房屋已在房管部门办理了抵押权预告登记，具有担保物权效力，债权人可以将该抵押房屋作为诉讼请求的执行标的。3．建行洛阳分行扣划洛阳正大公司保证金10900元，应予返还，并在本案中一并处理。
经审理查明，2014年7月30日，建行洛阳分行作为贷款人、抵押权人，任朝峰作为借款人、抵押人，洛阳正大公司作为保证人，签订《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定：一、借款人的借款金额为299000元，借款用途为购买洛阳正大公司出售的洛阳新区正大国际城市广场暨暨市民中心项目东地块6幢1703号商品住房，借款期限为348个月，借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日为准，贷款利率为浮动利率即在基准利率水平上上浮10%，借款逾期的罚息利率为贷款利率水平上上浮50%，贷款人将款项一次性划入洛阳正大公司账户，还款方法为等额本息；二、本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；抵押人以本案所购房屋设定抵押，自合同签订60日内到房产管理部门办理预购商品房抵押权预告登记，担保范围包括借款本金、利息、实现债权和抵押权的相关费用等；保证人在本合同项下提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、实现债权和抵押权的相关费用等，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；如本合同项下债务到期或者贷款人宣布贷款提前到期，借款人未按时足额履行，保证人应当在保证范围内立即承担连带保证责任；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，无论贷款人是否向其他担保人提出权利主张，保证人在本合同项下的债务均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；三、对于担保人在本合同项下的全部应付款项，贷款人有权从担保人在中国建设银行系统开立的任一账户中划收人民币或其他币种的相应款项，且无须提前通知担保人；四、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，行使担保权利等。
2014年8月15日，建行洛阳分行依约发放贷款299000元，贷款期限至2043年8月15日。合同履行中，任朝峰在2016年2月至11月期间未按约定正常还款。建行洛阳分行于2016年5月31日、7月28日、9月29日，分别扣划洛阳正大公司保证金4300元、3200元、3400元，合计10900元，用于偿还任朝峰的贷款本息。截至2016年11月11日，该笔贷款尚欠本金余额289367.81元、利息余额365.79元，合计289377.6元。
刘秀娟系借款人任朝峰母亲，其于2013年11月29日向建行洛阳分行出具《还款承诺书》，承诺与任朝峰共同偿还个人住房贷款299000元，并承担由此产生的连带责任。
洛阳正大公司已将涉案房屋交付任朝峰。建行洛阳分行未提交涉案房屋抵押权预告登记相关证据，亦未在本案中对涉案房屋主张担保物权。任朝峰、刘秀娟、洛阳正大公司亦未提交涉案房屋办理了正式抵押登记的相关证据。
本院组织各方当事人进行了调解，未能达成调解协议。
本院认为，建行洛阳分行、任朝峰、洛阳正大公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，系有效合同，对各方当事人具有约束力。任朝峰未按约定还款构成违约，并已导致建行洛阳分行扣划洛阳正大公司保证金，应当承担相应违约责任。建行洛阳分行要求解除合同、提前清偿贷款本息的诉讼请求依法成立，本院予以支持。刘秀娟承诺与任朝峰共同还款，意思表示真实，建行洛阳分行接受了该承诺，刘秀娟依法应当承担共同还款责任。建行洛阳分行未提交涉案房屋抵押权预告登记相关证据，亦未在本案中对涉案房屋主张担保物权，故本院对此不予处理。洛阳正大公司为任朝峰的贷款提供阶段性连带责任保证，涉案房屋未办妥抵押登记手续，本案债务仍在洛阳正大公司保证期间内。本案同时存在任朝峰提供的物的担保和洛阳正大公司提供的人的担保，合同约定无论贷款人是否向其他担保人提出权利主张、保证人在本合同项下的债务均不因此减免，故建行洛阳分行要求洛阳正大公司对全部债务承担连带保证责任符合《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，本院予以支持。洛阳正大公司辩解先就物的担保实现债权、免除其相应保证责任的意见依法不成立。洛阳正大公司承担保证责任后，有权向主债务人任朝峰追偿。建行洛阳分行根据合同扣划洛阳正大公司的保证金，系洛阳正大公司承担的保证责任，该款项已计入任朝峰的还款数额，亦应纳入洛阳正大公司的追偿范围。洛阳正大公司辩解应返还保证金的意见没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、解除中国建设银行股份有限公司洛阳分行与任朝峰、洛阳正大置业有限公司于2014年7月30日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定义务终止履行；
二、任朝峰、刘秀娟于本判决生效后十日内共同偿还中国建设银行股份有限公司洛阳分行借款本金、利息289377.6元（该数据暂算至2016年11月11日，之后的利息、罚息按合同约定计算至本判决确定的给付之日止）；
三、洛阳正大置业有限公司对第一项判项金额承担连带保证责任。
如任朝峰、刘秀娟、洛阳正大置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5705元，减半收取计2852.5元，申请费2120元，合计4972.5元，由任朝峰、刘秀娟、洛阳正大置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判员 李东晓
二〇一六年十一月二十三日
书记员 于家馨