浙江省金华市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）浙金执异字第10号
异议人（申请执行人）：中国银行股份有限公司兰溪支行。
法定代表人：宛俊红。
委托代理人：左文辉。
委托代理人：陆献国。
被执行人：兰溪市亚太金属化工有限公司。
法定代表人：陈宏。
被执行人：陈宏。
被执行人：朱锦娅。
被执行人：浙江前进有色金属铸造有限公司。
法定代表人：杨杰。
被执行人：浙江乐家厨具有限公司。
法定代表人：厉正。
委托代理人：赵ＸＸ。
被执行人：浙江万通铝业有限公司。
法定代表人：朱健勇。
被执行人：陈智俊。
被执行人：陈锦珍。
案外人：兰溪市亚太炊具有限公司。
法定代表人：陈锦珍。
案外人：程剑诚。
案外人：陈泓旭。
委托代理人：吕颖鹂。
本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司兰溪支行（以下简称中国银行兰溪支行）与被执行人兰溪市亚太金属化工有限公司（以下简称亚太化工）、陈宏、朱锦娅、浙江前进有色金属铸造有限公司、浙江乐家厨具有限公司（以下简称乐家厨具公司）、浙江万通铝业有限公司、陈智俊、陈锦珍金融借款合同纠纷一案中，于2014年6月25日作出（2013）浙金执民字第200-3号执行裁定书，裁定拍卖被执行人兰溪市亚太金属化工有限公司位于兰溪市下岗职工创业区春兰路18号的房地产及配套设施。2014年7月17日，本院委托金华市正泰拍卖有限公司发布拍卖公告，公告载明拍卖被执行人兰溪市亚太化工所有的位于兰溪市下岗职工创业区春兰路18号的房地产及配套设施（带租拍卖，租期至2019年12月28日止）。申请执行人中国银行兰溪支行不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，并于2014年8月8日进行公开听证审查，异议人中国银行兰溪支行的委托代理人左文辉、陆献国，被执行人乐家厨具公司的委托代理人赵ＸＸ，案外人程剑诚、以及案外人程剑诚和陈泓旭的委托代理人吕颖鹂到庭参加听证，本案现已审查终结。
异议人中国银行兰溪支行称，一、案外人兰溪市亚太炊具有限公司（以下简称亚太炊具）与被执行人亚太化工之间的厂房租赁关系为虚构。1、被执行人亚太化工在申请贷款及续贷时从未提及抵押物已出租的事实，我行进行信贷审核时也未发现抵押物出租的情形，厂房租用合同极有可能系事后补签。2、被执行人亚太化工的法定代表人陈宏与案外人亚太炊具的法定代表人陈锦珍系亲兄妹，亚太化工与亚太炊具表面上是两个不同的法人主体，但实际上是同一人控制的企业。亚太化工把厂房租赁给亚太炊具，本质上是“自己租自己”。3、陈宏、陈锦珍均为本案执行人，与本案有直接利害关系。仅凭一份所谓的《厂房租用合同》，不足以认定双方存在真实的厂房租赁关系。二、案外人亚太炊具与陈泓旭、程剑诚之间不具有真实转租关系。1、转租合同的签订时间为2013年1月6日，而所谓的“租金”却在半年之前的2012年7月就已支付，且七年租金全款一次性现金付清，这明显违反正常的交易逻辑。另外，合同约定出租方是亚太炊具，而租金却支付给陈锦珍个人，这也违反正常的公司财务制度。2、案外人陈泓旭、程剑诚与亚太化工、陈宏、陈锦珍、亚太炊具之间有民间借贷关系及相互担保关系。所谓的租金实际上是他们之间的借贷资金往来款。三、即便案外人主张的租赁及转租关系客观存在，也无权对抗我行的抵押权。1、亚太化工与亚太炊具签订的《厂房租赁合同》落款时间为“2010年3月9日”。而被执行人亚太化工早在2008年就将涉案厂房抵押给我行，他项权利人登记在我行名下。后为续贷借款，于2011年7月21日换了新的他项权证。根据《物权法》第190条之规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。2、陈锦珍、陈宏、亚太化工均为本案被执行人，他们在明知厂房已抵押我行的情况下，仍于2013年1月6日将涉案厂房“转租”他人，其逃避债务、为抵押物处置人为设置障碍的主观恶意非常明显。四、浙高法（2013）139号《关于依法加快推进银行不良资产处置改善金融发展环境的通知》第六条明确规定：对于通过虚构不动产租赁关系、强占抵押物等手段阻挠金融债权实现的行为，要抓住典型依法惩处，维护银行的合法权益和司法的权威。据此，异议人认为带租拍卖涉案抵押物无事实和法律依据，请求本院予以撤销。
被执行人乐家厨具公司辩称其只承担保证合同约定的责任，对法院带租拍卖涉案厂房没有异议。
案外人程剑诚和陈泓旭称：一、案外人与陈锦珍、陈宏、亚太化工、亚太炊具之间无民间借贷及相互担保关系。二、案外人与亚太炊具签订的土地、厂房租赁合同是当事人的真实意思表示，合法有效。三、案外人与亚太炊具签订土地厂房租赁合同之前就已买好机器设备放于该租赁厂房内。当时购买设备的合同是经过公证的。四、案外人不知道被执行人出租的厂房已被抵押给银行。故请求继续履行租赁合同。
本院查明，原告中国银行兰溪支行与被告亚太化工、陈宏、朱锦娅、浙江前进有色金属铸造有限公司、乐家厨具公司、浙江万通铝业有限公司、陈智俊、陈锦珍金融借款合同纠纷一案，经金华市中级人民法院审理，于2013年10月28日作出（2013）浙金商初字第6号民事判决，判令：一、由被告兰溪市亚太金属化工有限公司于判决生效之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司兰溪支行借款本金人民币4472.7985万元及利息损失207.6071万元（利息已从借款之日起算至2013年8月13日，此后的利息计算至实际履行之日止，其中承兑汇票贷款本金计1265.6035万元按年利率18％计付，短期流动资金贷款本金2368.1950万元按年利率11．25％计付，商业发票贴现贷款本金839万元按年利率8.0808％计付）；二、被告陈宏、朱锦娅应对本判决第一项确定的给付内容向原告中国银行股份有限公司兰溪支行承担连带清偿责任；三、被告浙江前进有色金属铸造有限公司应对本判决第一项中的借款本金人民币499.995万元及相应利息向原告中国银行股份有限公司兰溪支行承担连带清偿责任；四、被告浙江乐家厨具有限公司应对本判决第一项中的借款本金人民币1000万元及相应利息向原告中国银行股份有限公司兰溪支行承担连带清偿责任；五、被告浙江万通铝业有限公司应对本判决第一项中的借款本金人民币300万元及相应利息向原告中国银行股份有限公司兰溪支行承担连带清偿责任；六、原告中国银行股份有限公司兰溪支行对设定抵押的被告兰溪市亚太金属化工有限公司所有的坐落于兰溪市下岗职工创业区的房地产（房产证号：兰房权证兰江字第××、13××08、13××13、13××14、13××15、10××01、10××02、13××10，土地证号：兰国用（20**）第××号）的担保财产，就借款本金人民币1236万元及对应利息，在采取拍卖、变卖等方式变价后优先受偿；对坐落于兰溪市灵洞乡平原村的房地产（房产证号：兰房权证灵洞字第13××69
--
13××72、13××47—13××50），土地证号：兰国用（2008）第207-××9、××0、××1号，就借款本金人民币1912万元及对应利息，在采取拍卖、变卖等方式变价后优先受偿；七、原告中国银行股份有限公司兰溪支行对设定抵押的被告陈智俊、陈锦珍所有的坐落于永康市东城东塔路8弄2幢1单元101室的房地产（房产证号：永康房权证东城字第××号，土地证号：永国用（20**）第××号），就借款本金人民币126万元及对应利息，在采取拍卖、变卖等方式变价后优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费353750元，保全费5000元，合计人民币358750元，由被告兰溪市亚太金属化工有限公司负担。判决生效后，被告未自觉履行，中国银行兰溪支行向本院申请强制执行，本院于2013年12月6日立案执行。2014年6月25日，本院作出（2013）浙金执民字第200-3号执行裁定书，裁定拍卖被执行人兰溪市亚太金属化工有限公司位于兰溪市下岗职工创业区春兰路18号的房地产及配套设施。2014年7月17日本院委托金华市正泰拍卖有限公司发布拍卖公告，公告载明拍卖被执行人兰溪市亚太化工所有的位于兰溪市下岗职工创业区春兰路18号的房地产及配套设施（带租拍卖，租期至2019年12月28日）。
另查明，本案执行依据（2013）浙金商初字第6号民事判决书认定，2011年7月20日，被告亚太化工与原告签订（2011）年兰抵字36号《最高额抵押合同》，被告亚太化工以其自有房地产（即坐落于兰溪市下岗职工创业区的房地产）设定最高额抵押担保，额度为：本金1236万元及相应利息、实现债权的费用等。抵押物的房产证号：兰房权证兰江字第××、13××08、135513、13××14、13××15、10××01、10××02、13××10，抵押物的土地证号：兰国用（20**）第××号。案件执行过程中，被执行人及案外人向本院提交租赁合同两份。第一份合同载明的签约日期为2010年3月9日，约定亚太化工将坐落于兰溪经济开发区春兰路18号亚太化工内的现有厂房及土地租赁给亚太炊具，总的租赁土地面积为14969平方米，总的租赁建筑面积为6869平方米。租赁期限自2010年3月10日至2020年3月9日止，租赁期10年。年租金70万元，租金为一年支付一次，三年内租金不变，第四年起递增率双方根据周边厂房租赁环境另行协商，起伏不能超过10%，特殊情况另行处理。第二份合同载明签约日期为2013年1月6日，约定亚太炊具将坐落在兰溪经济开发区汪高路8号亚太炊具、兰溪经济开发区春兰路18号亚太化工内的厂房及土地出租给陈泓旭、程剑诚，总的租赁土地占地面积约25793平方米，总的租赁建筑面积约为14434平方米。租赁期限自2012年12月29日至2019年12月28日，租期7年，租赁总租金为700万元，租金已于2012年7月12日一次性付清，亚太炊具指定的收取租金账户为陈锦珍帐户。
本院认为，法院执行被执行人的房屋时，对案外人主张的租赁权是否予以保护应从租赁合同的真实性、租赁合同是否签订于案涉房屋抵押前、案外人在抵押前是否已依据合同合法占有案涉房屋至今等方面进行综合审查。本案经判决确认，被执行人亚太化工与申请执行人中国银行兰溪支行签订案涉最高额抵押合同的时间为2011年7月20日。虽然亚太化工与亚太炊具的租赁合同载明签约日期为2010年3月9日，但是亚太炊具未能提供其办理租赁登记备案手续、缴纳租金税等其他确切证据证明租赁合同签订于抵押前，且按亚太炊具与陈泓旭、程剑诚签订的租赁合同，亚太炊具并未占有案涉房产，本院带租拍卖案涉房产确有不当，异议人的异议理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止带租拍卖被执行人兰溪市亚太金属化工有限公司所有的位于兰溪市下岗职工创业区春兰路18号的房地产及配套设施。
本裁定送达后立即生效。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 郭召军
审 判 员 高丽霞
代理审判员 陈晓欢
二〇一四年九月十八日
代书 记员 吴旭晖