湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江岸民初字第00194号
原告湛超。
委托代理人邓勇（特别授权代理），湖北诚智律师事务所律师。
被告罗三和。
委托代理人陈昊（特别授权代理），湖北元申律师事务所律师。
委托代理人张旌（特别授权代理），湖北元申律师事务所律师。
被告肖国华。
委托代理人陈昊（特别授权代理），湖北元申律师事务所。
委托代理人张旌（特别授权代理），湖北元申律师事务所。
第三人武汉市江岸区联丰商业有限责任公司，住所地江岸区湖边坊5-8号1层部分。
法定代表人吴慧贞，系该公司经理。
原告湛超与被告罗三和、被告肖国华及第三人武汉市江岸区联丰商业有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理后，依法适用普通程序组成由审判员程春担任审判长，和人民陪审员杜松、别潇潇参加的合议庭进行审理。本案分别于2014年2月19日、2014年3月17日公开开庭进行了审理。原告湛超的委托代理人邓勇，被告罗三和、被告肖国华及其委托代理人陈昊、张旌到庭参加了诉讼。第三人武汉市江岸区联丰商业有限责任公司经本庭传唤，无正当理由拒不到庭，本院予以缺席审理。因案情复杂，本案报请院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告湛超诉称：原告湛超与被告罗三和于2013年9月25日签订《租赁合同》，约定被告罗三和将坐落于武汉市江岸区苗栗路192、194号两间门面，出租给原告湛超，租期两年（2013年9月18日至2015年9月17日），租金每月5，000元，按季支付。合同签订后，原告湛超于2013年9月25日向被告罗三和支付门面转让费85，000元，9月30日向被告罗三和支付当季租金15，000元，上述款项均存入被告罗三和妻子被告肖国华的银行账户。
原告湛超承租房屋，准备对门面进行装修时，却被社区居委会、拆迁办和城管部门告知，该房屋早已纳入拆迁范围，不得对外出租进行商业活动，后经原告湛超调查，武汉市江岸区人民政府已于2013年7月17日发布该区域房屋的《征收决定书》，租赁门面的实际所有权人为第三人武汉市江岸区联丰商业有限责任公司（以下简称联丰商业公司），该公司以2，000元每月的租金出租给被告罗三和，后者未经该公司同意擅自将该房屋转租给原告湛超。原告湛超多次与被告罗三和沟通，被告罗三和拒不返还租金和转让费。
原告湛超认为，民事活动应遵循诚实信用原则，被告罗三和故意隐瞒房屋拆迁和房屋所有权人信息等事实，使得原告湛超由此作出错误意思表示，付出大额转让费和租金，租赁门面却无法经营。被告罗三和的行为明显存在欺诈，该租赁合同显失公平，租赁合同的合同目的也无法实现，现依据民法通则和合同法的相关规定，原告湛超诉至法院，请求判令：1、解除原告湛超与被告罗三和于2013年9月25日签订的《租赁合同》及于2013年10月8日《补充协议》；2、被告罗三和与被告肖国华共同返还原告湛超门面租金和转让费100，000元（预付的一个季度租金15，000的和门面转让费85，000元）；3、本案全部诉讼费用由被告罗三和与被告肖国华负担。
原告湛超为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、武汉市房屋产权登记信息查询单，证明被告罗三和所出租门面的产权人为第三人联丰商业公司并非被告罗三和，被告罗三和转租房屋应该得到第三人联丰商业公司的同意。
证据二、原被告于2013年9月25日签订的《租赁合同》以及2013年10月8日签订的《补充协议》，证明原被告存在租赁关系；
证据三、收条一份，证明被告罗三和收到原告湛超门面转让费85，000元，收款人被告罗三和的签名系被告肖国华代签，转让费的目的是为了获取租赁房屋并正常开展经营活动；
证据四、收据一份，证明被告罗三和收到原告湛超10月、11月、12月租金15，000元整，收款人被告罗三和的签名系被告肖国华代签；
证据五、武汉市江岸区人民政府房屋征收决定书（2013年7月17日），证明被告罗三和在明知门面要拆迁的情况下，故意隐瞒事实将门面出租给原告湛超，属于欺诈行为，因房屋即将被拆迁，原告湛超租赁的门面根本无法开展经营；
证据六、拆迁决定书一份（2013年9月12日），证明被告罗三和在明知门面要拆迁的情况下，故意隐瞒事实将门面出租给原告湛超，属于欺诈行为，原告湛超之所以与两被告签订《补充协议》，是两被告承诺该门面能够正常经营。
证据七、证人万某，证明原告湛超签订的协议都是在受到欺诈的情况下签订的。
被告罗三和与被告肖国华辩称，请求法院驳回原告湛超诉讼请求，理由1、原告湛超所请求的解除的理由法律依据不足，不符合法律解除事由，事实依据不足；2、85，000元门面转让费，是装修、客源、招牌等资产的对价，门面一旦交付，转让就已完成，故85，000元转让费不应退还；而15，000元租金对应的三个月租期已届满，所以不应退还。3、2013年10月8日原告湛超在知晓拆迁事实的情况下仍与被告罗三和继续签订了《补充协议》，说明原告湛超是同意继续承租的；4、原告湛超无证据证明因拆迁筑起的围墙导致无法经营，根据双方合同约定，遇到国家拆迁，被告罗三和概不负责，因此被告罗三和不存在违约行为，即使合同要解除也不应由被告罗三和承担责任；5、合同双方主体是原告湛超与被告罗三和，被告肖国华不应承担责任。
被告罗三和、被告肖国华为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：
证据一、被告罗三和与第三人联丰商业公司签订的租赁合同八份。证明自1997年4月始被告罗三和与第三人联丰商业公司建立租赁关系，第三人联丰商业公司没有禁止被告转租，2013年4月28日签订的租赁合同中约定，被告罗三和有权在租赁期间内转租房屋；
证据二、被告罗三和与门面原承租人姚志刚签订的租赁合同、人民调解协议、被告罗三和向姚志刚支付违约金的收条。证明被告罗三和曾将门面转租给姚志刚，为了将门面租给原告湛超，被告罗三和解除了与姚志刚的租赁合同并为此支付了违约金，该违约金系转让费和租金的一部分；
证据三、原被告之间的租赁合同以及补充协议，证明双方约定因政策原因导致的变动，被告罗三和不应承担责任，原告湛超在知晓拆迁事实后仍然和被告罗三和签订了《补充协议》；
证据四、房屋征收决定书以及照片，证明征收决定是2013年9月12日才作出，征收决定是张贴在居委会门口，被告罗三和对此不知情，并不是隐瞒拆迁事实；
证据五、房屋外观照片，证明租赁房屋至今没有被拆除，且房东也没有收到任何通知，周边商铺都在照常经营，原告湛超可以经营不存在原告湛超诉状所说的禁止商业活动；
第三人联丰商业公司拒不到庭应诉，但其庭后向本院述称，位于武汉市江岸区湖边坊5-8号1层部分系其名下的房产。1990年左右，因为被告罗三和与被告肖国华夫妇家庭经济困难，第三人联丰商业公司出于同情将上述房屋租给他们夫妻两人多年。这个房屋的门牌号码多次变更，武汉市江岸区苗栗路192、194号、武汉市江岸区湖边坊八栋八号一楼等地址实为同一标的房屋。该房屋原本系一间，被告罗三和与被告肖国华夫妇自行将该房屋隔为两间，一间自用，一间出租。第三人联丰商业公司并不知晓被告罗三和与被告肖国华夫妇将该房屋出租给原告湛超一事。该房屋已列入拆迁范围，对此，被告罗三和三年前就知晓，当时他还为此找到第三人联丰商业公司复印房产证。按规定，拆迁公告发布后，拆迁范围内的房屋就不允许经营了。
被告罗三和、被告肖国华对原告湛超提交的证据一武汉市房屋产权登记信息查询单的真实性、关联性、合法性无异议，但对于原告湛超拟证明“被告罗三和转租房屋未得到房屋所有人的同意”的证明目的有异议；对证据五、证据六两份征收决定书的真实性无异议，但是对原告湛超“被告罗三和明知房屋要拆迁仍与原告湛超签订合同，故其存在欺诈行为”的证明目的有异议，认为在签订租赁合同之前被告罗三和对征收决定并不知情；对原告湛超提交的证据七证人证言的拟证明“原告湛超是在受到欺诈的情况与被告罗三和签订合同”的证某被告罗三和、被告肖国华对原告湛超提交的其他证据，即证据二原被告于2013年9月25日双方签订的《租赁合同》以及2013年10月8日签订的《补充协议》、证据三收条、证据四收据的真实性无异议。原告湛超对被告罗三和、被告肖国华提交的证据一被告罗三和与第三人签订的八份租赁合同的真实性无异议，关联性有异议，认为合同指向的租赁房屋并非本案标的，且2013年签订的《租赁合同》优先承租权并不能说明期限内有转租的权利；对被告罗三和、被告肖国华提交的证据二被告与房屋原承租人姚志刚签订的租赁合同、被告罗三和解除租赁合同的人民调解协议，以及被告罗三和向姚志刚支付违约金的收条的真实性有异议；对被告罗三和、被告肖国华提交的证据三原被告之间的《租赁合同》以及《补充协议》真实性无异议，证明目的有异议，认为《租赁合同》与《补充协议》均是在原告湛超受欺诈的情况下签的，被告罗三和是以一种欺诈行为取代另一种欺诈行为；对被告罗三和、被告肖国华提交的证据四房屋征收决定书以及照片无异议；对被告罗三和、被告肖国华提交的证据五房屋外观照片真实性没有异议，但不能就此证明房东没有收到过租赁房屋要拆除的通知。
第三人武汉市江岸区联丰商业有限责任公司拒不到庭应诉，视为其放弃举证质证权利。
经庭审质证，结合本院查明的案件事实以及证据之间的关联性，对于当事人无异议的证据，即原告湛超提交的证据二原被告于2013年9月25日双方签订的《租赁合同》以及2013年10月8日签订的《补充协议》、证据三收条、证据四收据、被告罗三和、被告肖国华提交的证据四房屋征收决定书以及照片，本院确认其证明力，对于当事人有争议的证据，本院经综合审查判断如下：被告罗三和、被告肖国华对原告湛超提交的证据一武汉市房屋产权登记信息查询单、对证据五、证据六两份征收决定书的真实性无异议，仅对其证明目的有异议，对上述证据的证明力，本院予以确认，但对原告湛超拟证明“被告罗三和转租房屋未得到房屋所有人的同意”及“被告罗三和明知房屋要拆迁仍与原告湛超签订合同，故其存在欺诈行为”的证明目的不予认可；原告湛超申请促成原、被告双方签订房屋租赁合同的中介方万某作为证人出庭作证，但证人陈述其并不清楚在2013年9月25日签订《租赁合同》某两被告是否明知该房屋已准备拆迁，故对原告湛超“签订租赁合同时被告罗三和存在欺诈行为”的证明目的不予认可。原告湛超对被告罗三和、被告肖国华提交的证据一被告罗三和与第三人联丰商业公司签订的八份租赁合同的真实性无异议，但指出八份合同中房屋地址表述不一致，对此第三人联丰商业公司的陈述本案标的房屋的门牌号码多次变更，但其多年来租给两被告的系同一房屋，故对该证据的真实性、关联性，本院均予以认可；证据二被告罗三和与房屋原承租人姚志刚之间的租赁合同、人民调解协议以及被告罗三和向姚志刚支付违约金的收条，因被告罗三和与姚志刚之间的租赁合同系另一法律关系，故本院对上述证据的关联性不予认可；被告罗三和、被告肖国华提交的证据三《租赁合同》、《补充协议》与原告湛超提交的上述证据能够相互印证，故本院认可其证明力；原告湛超对被告罗三和、被告肖国华提交的证据五房屋外观照片真实性无异议，该照片与本院现场走访的情况也相符，该房屋尚未拆除，但已打围，且按照政府的要求，拆迁公告公布后拆迁范围的门面不允许继续经营，两被告称门面尚未拆除就不存在原告湛超不能经营的情况，对上述意见，本院不予采纳。
经审理查明，位于武汉市江岸区湖边坊5-8号1层部分两间门面系第三人武汉市江岸区联丰商业有限责任公司所有，自上世纪九十年代始一直由被告罗三和、被告肖国华夫妇承租后经营管理。2013年9月25日，原告湛超经房屋中介人员万某介绍下，与被告罗三和夫妇达成房屋租赁协议，双方约定被告罗三和将坐落于武汉市江岸区苗栗路192、194号两间门面出租给原告湛超，租期两年（2013年9月18日至2015年9月17日），租金每月5，000元，按季支付。在执行合同中，如遇国家政策法规的变动或不可抗拒的条件，出租方不承担任何责任。双方口头约定原告湛超还须支付门面转让费85，000元。合同签订当日，原告湛超即向被告罗三和支付门面转让费85，000元，2013年9月30日又向被告罗三和支付了当季租金15，000元，上述款项均存入被告罗三和、被告肖国华的银行账户。原告湛超承租房屋拟进行装修后开始经营，但开始装修时却被社区居委会、拆迁办和城管部门告知，该房屋早已纳入拆迁范围，不得再行装修、禁止经营。原告湛超遂找到被告罗三和与被告肖国华就解除合同一事进行协商。2013年10月8日，原、被告双方一同到房屋中介处协商，最终达成一致意见，在证人万某的见证下，签订《补充协议》，双方约定，“原、被告双方就湖边坊192、194号两间门面租赁事宜在原合同基础上达成如下协议，被告罗三和承诺，原告湛超在签订原合同开始的一年零三个月内，无需交纳租金，其余条款与原合同一致，双方签字生效，至签订合同补充协议起，双方再无矛盾纠纷。”
武汉市江岸区人民政府已于2013年7月17日针对该区域房屋发布了《征收决定书》，租赁门面的实际所有权人为第三人武汉市江岸区联丰商业有限责任公司（以下简称联丰商业公司），该公司将门面出租给被告罗三和，后者未经该公司同意擅自将该房屋转租给原告湛超。在2013年9月25日之前，两间门面中的一间由被告罗三和、被告肖国华自营烟酒，另一间由被告罗三和、被告肖国华出租给他人经营餐馆。从租赁合同签订之日起，原告湛超自始未能装修，也未能进行经营。该门面现已拆迁打围。与第三人联丰商业公司、原告湛超签订的合同中被告罗三和的签字皆是由被告肖国华在其授意下代签。
本院认为：原告湛超与被告罗三和、被告肖国华签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到法律保护。
原告湛超承租该处门面拟用于经营，但在签订合同后尚未装修即被告知该门面已纳入拆迁范围，不得装修，也不允许对外经营，其经营之目的已无法实现，故对于原告湛超以无法实现合同目的为由要求解除双方租赁合同关系的诉讼请求，本院予以支持。对于两被告“不同意解除合同、且不存在法定解除合同事由”的抗辩意见，本院不予采纳。被告罗三和、被告肖国华认为，根据合同的相对性，租赁合同的相对方应是原告湛超与被告罗三和，被告肖国华并非合同主体，故其不应当承担合同责任。本案中，被告罗三和在与原告湛超签订合同时，均由罗三和妻子肖国华在其授意下代签，且被告罗三和、被告肖国华夫妇作为第三人联丰商业公司认可的共同承租人，对于与原告湛超建立租赁合同关系也是夫妻两人的共同意思表示，故对于被告肖国华上述抗辩意见，本院不予采纳。
关于被告罗三和与被告肖国华是否应当返还原告湛超预付的一个季度门面租金15，000元的问题。本院认为，原告湛超称自己在第一次签订《租赁合同》时对该门面即将拆迁的情况并不知情，但双方协商解除上述《租赁合同》未果后，原告湛超在明知该门面已列入拆迁范围的情况下仍以“除却已交纳的2013年9月28日至2013年12月27日三个月期间的15，000元租金外，再免交一年租金”的条件与两被告签订了《补充协议》，视为双方对继续履行《租赁合同》的条件已达成了合意，即已交纳的15，000元租金不再退还，另外再免租一年。而截至判决双方解除合同之时，原、被告双方约定15，000元租金对应的租期已过，故对原告湛超要求被告罗三和与被告肖国华返还15，000元租金的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告罗三和与被告肖国华是否应当返还原告湛超门面转让费85，000元的问题。本院认为，原告湛超与被告罗三和、被告肖国华在签订《租赁合同》的同时，口头约定了85，000元的门面转让费并于同日进行了交付。双方对此均予以了认可。对于门面转让费的性质，被告罗三和与被告肖国华认为系包含装修、设施等有形资产以及客源、招牌、宣传等无形资产的门面商业价值，该观点能够从长期从事房屋中介工作的证人万某的证言中得到印证，对上述观点本院予以采纳。然而，因所在片区拆迁，本案争议门面自签订合同之日起至今未能进行装修也未曾进行经营，即该门面中包含的装修、客源等商业价值并未发生实质性地转移，也并未被原告湛超加以使用，鉴于公平原则，该笔门面转让费理应由被告罗三和与被告肖国华予以返还。对于被告罗三和与被告肖国华辩称合同签订后，门面一旦交付，关于门面商业价值的合同关系也随之履行完毕，该门面转让费不应返还的抗辩意见，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告湛超与被告罗三和、被告肖国华于2013年9月25日签订的《租赁合同》及2013年10月8日签订的《补充协议》；
二、被告罗三和、被告肖国华于本判决生效之日起十日内向原告湛超返还门面转让费85，000元；
三、驳回原告湛超的其他诉讼请求。
如果被告罗三和、被告肖国华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，300元、保全费1，020元，共计3，320元，由被告罗三和、被告肖国华共同负担2，822元，原告湛超负担498元，因案件受理费、保全费已由原告湛超预交，故由被告罗三和、被告肖国华在支付上述款项时将2，822元一并支付给原告湛超。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 程 春
人民陪审员 杜 松
人民陪审员 别潇潇
二〇一四年九月十日
书 记 员 宋琼韬