北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初1600号
原告（反诉被告）：中国联合网络通信有限公司北京市分公司，住所地北京市西城区复兴门南大街6号。
代表人:霍海峰，经理。
委托诉讼代理人:刘小峰，北京市华实律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京凡盛通讯科技有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路10号3号楼242室。
法定代表人:薛渝凡，经理。
原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司北京市分公司（以下简称：联通公司）与被告（反诉原告）北京凡盛通讯科技有限公司（以下简称：凡盛通讯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）联通公司的委托诉讼代理人刘小峰，被告（反诉原告）凡盛通讯公司的法定代表人薛渝凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）联通公司向本院提出以下诉讼请求：1、解除联通公司与凡盛通讯公司于2014年9月18日签订的出租房屋合同；2、凡盛通讯公司将位于北京市大兴区魏善庄镇李家场村委会南侧半壁店支局房屋1间返还给联通公司；3、凡盛通讯公司支付拖欠的房屋租金，自2014年9月1日起至被告实际腾退之日止（年租金28470元）；4、凡盛通讯公司支付违约金2847元；5本案的诉讼费用由凡盛通讯公司负担。
事实与理由：2014年9月8日，联通公司与凡盛通讯公司签订出租房屋合同，双方约定由凡盛通讯公司承租联通公司位于北京市大兴区魏善庄镇李家场村委会南侧半壁店支局房屋1间（建筑面积130平方米）用于开设沃厅。租赁期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止，年租金为28470元。依据租赁合同第三条第二款第3项约定，凡盛通讯公司拖欠租金累计达3个月的，联通公司有权终止合同并收回房屋。凡盛通讯公司租赁房屋后，一直拖欠房屋租金，经催要仍然未付。为维护联通公司的合法权益，请求法院依法判决支持联通公司的诉讼请求。
被告（反诉原告）凡盛通讯公司辩称：不同意联通公司的诉讼请求，因为双方的房屋租赁合同在2015年3月应该中止，因为当时联通公司与凡盛通讯公司中止合作关系，所以凡盛通讯公司认为该房屋租赁合同也应当中止。其中产生装修的费用应支付给凡盛通讯公司。
被告（反诉原告）凡盛通讯公司向本院提出以下反诉请求：1、联通公司向凡盛通讯公司支付2014年9月18日签订的房屋出租合同所出租房屋的装修赔偿等共计人民币258700元；2、判令联通公司向凡盛通讯公司支付合作押金50000元；3、本案全部的诉讼费用由联通公司负担。
原告（反诉被告）联通公司辩称：不同意凡盛通讯公司的诉讼请求。凡盛通讯公司的诉讼请求是基于双方合作关系，与本案的房屋租赁合同关系不属于同一法律关系，故法庭应驳回凡盛通讯公司的诉讼请求。联通公司认为双方存在的争议纠纷应另行提起诉讼。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）联通公司基于本诉向本院提交了以下证据：证据1、房屋租赁合同，证明双方的租赁关系存在，被告方存在违约的情况。证据2、房屋产权证明，证明涉案的房屋由联通公司所有。联通公司名字变更前是中国电信集团北京市电信公司。凡盛通讯公司对证据1的真实性认可，证明目的不认可。对证据2真实性认可，证明目的认可。被告（反诉原告）凡盛通讯公司基于本诉向本院提交以下证据：证据1、录音，证明双方的合作关系以及联通公司与凡盛通讯公司无故终止合作，给凡盛通讯公司造成了损失。证据2、保证金收据，证明凡盛通讯公司联通公司交纳了50000元的保证金。联通公司对凡盛通讯公司提交的录音证据真实性认可，证明目的不予认可。从录音整理材料内容看，是凡盛通讯公司的法人在联通公司内与联通公司相关人员，协商关于收费问题，这是双方合作过程中产生的纠纷，对这些纠纷问题进行协商，通过录音不能证明其证明目的，录音的内容就是双方基于合作关系产生的纠纷进行协商的，与租赁没有关系。双方在协商过程中，对方没有经过相对人的许可进行偷录，取证的形式不合法，也不能证明其证明目的。对证据2认为与本案无关。本院对联通公司提交的证据1、2的真实性和证明目的予以认定，对凡盛通讯公司提交的证据1的真实性和证明目的予以认定，对凡盛通讯公司提交的证据2的真实性予以认定，证明目的不予认定。
被告（反诉原告）凡盛通讯公司基于反诉向本院提交以下证据：证据1、录音，证明目的同本诉。证据2、保证金收据，证明目的同本诉。联通公司的质证意见同本诉。联通公司未就反诉提交证据。本院对凡盛通讯公司提交的证据1、2的真实性予以认定，证明目的不予认定。
本院据此查明：2014年9月18日，联通公司（甲方）与凡盛通讯公司（乙方）签订出租房屋合同，合同载明出租房屋位于大兴区魏善庄镇李家场村委会南侧半壁店支局，数量1间，建筑面积130平房米。房屋所有权证为京房权证兴国字第XX**号，凡盛通讯公司承租该房屋用于开设沃厅。房屋租赁期限自2014年9月1日至2017年8月31日，房屋的年租金为28470元，自本合同签订之日起30日内应当交付当年房屋租金，以后房屋租金每年结算一次，即凡盛通讯公司应当于每年的7月20日前交付房屋。凡盛通讯公司拖欠房租累计达3个月的，甲方有权随时终止本合同并收回房屋，同时承担年租金金额10%的违约金。合同第六条规定，凡盛通讯公司可以对租赁房屋进行适当的装修、或在租赁房屋内进行宣传装潢，但应当事先征得联通公司的同意并遵守国家相关政府部门的有关管理规定，相关费用由凡盛通讯公司承担。2014年11月3日，凡盛通讯公司共向联通公司交纳了50000元的保证金。凡盛通讯公司与联通公司签订合同后，没有交过租金。在2014年签订合同之后至2015年初，凡盛通讯公司对房屋进行了装修。
关于租金的交纳问题，凡盛通讯公司称当时问过租金交给谁，但联通公司说不知道，所以凡盛通讯公司就先干着，等之后与装修费票据等一起上交。凡盛通讯公司与联通公司口头协议，装修完运营一段时间后再支付联通公司房租，等联通公司通知凡盛通讯公司交房租的时候，联通公司就已经把凡盛通讯公司的工号给停止了，无法继续运营。因为合同中已经约定了房屋的用途，所以造成了凡盛通讯公司的合同目的不能实现。联通公司称双方约定用途为开设沃厅，必须有联通公司的授权。对于凡盛通讯公司一直没有把房屋交还给联通公司，且存在拒付租金的情况，完全属于解除合同的理由，并且其在房屋内作什么联通公司公司也不清楚。联通公司找对方协商让其把房屋交回，对于联通公司为什么现在才起诉，是公司管理问题。
关于双方的合作，双方均未提交关于合作的单独合同。凡盛通讯公司称其与联通公司约定租赁房屋用于开设沃厅，代办联通的业务，在2015年2、3月份，联通公司不让凡盛通讯公司继续代理代办业务，造成凡盛通讯公司无法继续经营。联通公司说凡盛通讯公司违规操作，帐面有7万元没有交，让凡盛通讯公司交，没有给凡盛通讯公司书面帐单，并口头告诉凡盛通讯公司交这个钱可以继续开公司，不交就不让开了，在录音中有体现。其中还有凡盛通讯公司交过的1万元的收据，上面有财务章。联通公司称凡盛通讯公司是中国联通公司的代理商、销售商。联通公司的包年是1480元卖的，凡盛通讯公司实际报给中国联通公司是680元，因其存在违规操作且不整改的情形，所以终止了双方的合作。
关于诉争房屋的现状，凡盛通讯公司称其将房屋装修好之后，联通公司不让其继续经营，房屋已经无法继续使用，故房屋处于空置状态，但存放凡盛通讯公司的部分物品。联通公司并未向凡盛通讯公司主张过搬离腾退，也拒绝将凡盛通讯公司交的50000元押金退还给凡盛通讯公司。联通公司称到目前为止房屋一直由凡盛通讯公司占有使用，一直锁着，房屋之内还有凡盛通讯公司物品。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。联通公司与凡盛通讯公司签订的房屋租赁合同、系双方真实意思表示，双方均应善意全面履行该协议中约定的各自的合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。凡盛通讯公司未在合同约定的期限内交纳租金，联通公司具有任意解除权。对联通公司要求解除与凡盛通讯公司于2014年9月18日签订的出租房屋合同以及要求凡盛通讯公司将诉争房屋返还给联通公司的诉讼请求，本院予以支持。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。对于联通公司要求凡盛通讯公司支付拖欠的房屋租金，根据当事人陈述，双方已经于2015年3月终止了合作关系，凡盛通讯公司的经营目的已经不能实现，但联通公司并未及时主张收回凡盛通讯公司用于合作经营的房屋，对于扩大的损失，不得向凡盛通讯公司主张，本院认定凡盛通讯公司应当交纳房租至2015年3月30日双方合作终止之时，经核算，共计16607.5元。对于凡盛通讯公司装修的损失，因凡盛通讯公司未按时交纳租金，违约在先，故对其要求联通公司支付装修损失的诉讼请求，本院不予支持。因双方约定租赁房屋的目的系用于开设沃厅，现经营目的已经不能实现，双方在庭审中经本院释明后均未提交合作协议，联通公司也未能证明系凡盛通讯公司单方原因导致双方终止合作，故凡盛通讯公司向联通公司交纳的50000元保证金，联通公司应当予以退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司北京市分公司与被告（反诉原告）北京凡盛通讯科技有限公司于2014年9月18日签订的出租房屋合同；
二、被告（反诉原告）北京凡盛通讯科技有限公司于本判决生效后10日内将2014年9月18日签订的出租房屋合同约定的，位于北京市大兴区魏善庄镇李家场村委会南侧半壁店支局房屋1间返还给原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司北京市分公司；
三、被告（反诉原告）北京凡盛通讯科技有限公司于本判决生效后10日内支付原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司北京市分公司租金16607.5元；
四、原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司北京市分公司于本判决生效后10日内给付被告（反诉原告）北京凡盛通讯科技有限公司保证金50000元；
五、驳回原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司北京市分公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）北京凡盛通讯科技有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1936元，由原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司北京市分公司负担1231元（已交纳），由被告（反诉原告）北京凡盛通讯科技有限公司负担705元（于本判决生效后7日内交纳），反诉受理费2965元，由被告（反诉原告）北京凡盛通讯科技有限公司负担2470元（已交纳），由原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司北京市分公司负担495元（于本判决生效后7日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李文强
人民陪审员 陈德明
人民陪审员 肖文坡
二〇一七年九月十五日
书 记 员 石玉珠