辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）辽02民终351号
上诉人(原审被告)：大连胜利广场发展有限公司。
法定代表人：关蒙达，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王雷，辽宁君广泽律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：张连成。
委托诉讼代理人：杨红，大连市沙河口区春柳法律服务所法律服务工作者。
上诉人大连胜利广场发展有限公司（以下简称”胜利广场公司”）因与被上诉人张连成房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初5258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
胜利广场公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，并依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订《租赁契约书》明确约定，上诉人按季向被上诉人支付租金。被上诉人的债权属于继续性租金债权，原审对于欠付租金的诉讼时效适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》中有关同一债务分期履行的相关规定，适用法律错误。2.被上诉人要求支付2016年3月1日至2017年4月30日期间的租金，根据《租赁契约书》，截至2016年2月29日双方租赁期限已届满，未签订续约协议，租赁法律关系终结。上诉人已清理腾退了被上诉人店铺，未将该店铺继续对外出租，店铺是空置状态。被上诉人因个人原因未收回店铺，无权要求上诉人支付届满后的租金。原审判决支持此期间的租金系认定事实和证据采信错误。3.《租赁契约书》中对于租金的约定包含了上诉人在向被上诉人支付租金时应代扣代缴相应税款及应扣除的专项维修资金，在租赁期限内，上诉人一直是以扣除税款和专项资金后的租金净额10,093.56元/季，即3346.52元/月向被上诉人支付租金，被上诉人从未提出异议，并且被上诉人原审诉讼请求中也是以10,094元/季为基数计息，原审未予考察系认定事实不清。应以此标准计算上诉人欠付租金总额，即3346.52元/月×7个月（自2015年8月至2016年2月29日）=23,551.64元。
张连成辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
张连成向一审法院起诉请求：被告给付原告从2014年11月1日至2017年4月30日止的租金139,590元及利息，每季度租金以10,094元为基数，按年利率4.35%，自2014年11月1日开始，每三个月开始计算，至付清租金之日止。
一审法院认定事实：2009年1月14日，原、被告签订《租赁契约书》，约定被告租赁原告房屋，租赁期限自2009年2月1日至2016年2月29日；租金每月4653元；每三个月后之次月30日前支付；合同第六条约定，被告应于租赁期满后30日内，将标的物内的物品清理并将标的物交还予原告。被告未支付原告2014年11月1日2017年4月30日的租金。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。原、被告签订的《租赁契约书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力予以确认。关于被告辩称原告主张2014年11月1日至2015年7月31日期间租金超过诉讼时效一节。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：”当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案当事人约定租金分期支付，据此，即便自合同期满日2016年2月29日起计算诉讼时效，原告于2016年7月13日起诉，亦未过诉讼时效，故对被告的此抗辩观点，不予采纳。关于被告抗辩称2016年3月1日至2017年4月30日期间，因合同已到期终止，原告可自行取回房屋，被告不应支付租金一节，原告提供照片可证实合同到期后被告并未交还房屋，且根据合同第六条约定，被告也未提交租赁期满后30日内通知原告，并交还房屋的证据，故对被告抗辩称原告自行取回房屋，合同期满未继续租用的主张，不予支持。据此，原租赁合同继续有效，被告应当继续支付租金至2017年4月30日。关于租金标准，被告辩称按扣除税后标准支付。因双方未对税费标准达成一致协议，故应按合同约定每月4653元履行为宜。综上，被告应当支付原告2014年11月1日至2017年4月30日期间的租金139,590元（4653元×30个月）。
关于逾期支付租金的利息损失问题。根据合同约定，租金占用期间利息损失应按每四个月后下月的1日开始计算，分段计算明细如下：2015年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日、2016年3月1日，以此类推，最后一期起始时间为2017年6月1日。原告主张以10,094元为基数，按年利率4.35％，计算至实际支付租金之日止。该计算方式在法律保护的范围内，予以支持。原告主张自2014年11月1日起开始计算第一期利息损失，不符合合同约定，不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百七十四条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，一审法院判决：一、被告大连胜利广场发展有限公司向原告张连成支付2014年11月1日至2017年4月30日期间的租金139,590元；二、被告大连胜利广场发展有限公司向原告张连成支付逾期付款利息损失，均以10,094元为基数，分别自2015年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日、2016年3月1日起，以此类推，最后一期起始时间为2017年6月1日，按年利率4.35％，计算至实际支付租金之日止。上述款项，于判决生效之日起十日内付清。如逾期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告张连成其他诉讼请求。案件受理费3180元，由大连胜利广场发展有限公司负担。
本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。另查，双方于1998年3月18日签订《商品房销售合同》（编号9904134），约定胜利广场公司将大连市中山区胜利广场路站前不夜城商场单元B2F楼CXXX号商品房出售给张连成，建筑面积16.57平方米，销售价格28,080元/㎡，总金额4,635,300元。2001年2月8日，胜利广场公司向张连成开具案涉房款的结算发票。张连成购买案涉房屋后，将房屋一直出租给胜利广场公司。双方于2009年1月14日签订的《租赁契约书》第四条第一项约定，租金自租赁期限起计算，每月租金为人民币肆仟陆佰伍拾叁元整（含税），占商品房买卖合同之总金额壹%。
上述事实，有当事人原审提供的《商品房销售合同》、发票、《租赁契约书》，经原审开庭质证和本院审查，应予采信。
本院认为，本案的争议焦点为：1.双方之间租赁合同关系的持续期间，即胜利广场公司应否支付2014年11月1日至2017年4月30日期间的租金；2.胜利广场公司应按何标准支付租金。
关于焦点一，胜利广场公司将案涉房屋出售给张连成后，又与张连成签订了租赁合同。双方于2009年1月14日签订的《租赁契约书》约定租赁期限为2009年2月1日至2016年2月29日，胜利广场仅支付租金至2014年10月。虽然期满后双方未续签，但期满后胜利广场未依约与张连成办理交接手续，原审认定双方之间的原租赁合同关系继续有效，并无不当。故胜利广场仍应支付2014年11月1日至2017年4月30日期间的租金。
关于焦点二，双方于2009年1月14日签订的《租赁契约书》第四条第一项约定，租金自租赁期限起计算，每月租金为人民币4653元整（含税），占商品房买卖合同总金额的1%。原审判由胜利广场公司按照合同约定4653元/月标准向张连成支付租金139,590元（4653元×30个月）及利息，具有事实和法律依据。
综上所述，胜利广场公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2620元（上诉人已预交），由上诉人大连胜利广场发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长霍宏
审判员张钱
审判员刘小南
二〇一八年一月二十五日
书记员王丽秋