徐州市铜山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜民初字第132号
原告顾永辉，男，1963年6月11日出生，汉族，徐州市人。
被告中住佳展地产（徐州）有限公司。
法定代表人聂远，该公司董事长。
委托代理人陆韬涛，江苏金合律师事务所律师。
原告顾永辉诉被告中住佳展地产（徐州）有限公司（以下简称中住佳展公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月7日立案受理，依法组成组成合议庭公开开庭进行了审理。原告顾永辉、被告中住佳展公司委托代理人陆韬涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告顾永辉诉称，原告和中住佳展公司于2007年12月24日签订商品房买卖合同，因被告迟延上房，故按合同及法律规定，应当承担违约金。故请求法院判令被告给付逾期上房违约金89373元，面积差价227元，共计89600元。
被告中住佳展公司辩称，原告诉请的违约金数额与双方签订的和解协议书确认的金额不符，超出部分不应予以支持。2012年5月25日原被告双方已就本案涉案房产逾期上房违约金问题签订了协议，该协议系双方真实表示，具有法律效力，对于原告要求的给付房差的诉请，被告将查清事实后予以答复，综上，被告认为，原告主张的逾期上房违约金应依双方签订的协议为依据，其他的不应支持。
经审理查明，2007年12月24日，原告顾永辉与被告中住佳展公司签订编号为NO.TS0002642商品房买卖合同一份。约定由原告购买被告开发的泉山森林海LP12幢1单元104室住房一套，建筑面积为223.97平方米，房屋价款为707521元。付款方式为：买受人签署本合同时一次性付清房款707521元整。房屋交付期限为2008年12月1日前。如逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同同时对双方当事人其他权利义务也作了明确约定。双方于当日另签订编号为NO.TS0002643商品房买卖合同一份。约定由原告购买被告开发的泉山森林海LP12幢1单元-104室房屋一套，建筑面积为49.37平方米，房屋价款为27154元。合同其他条款同上。
2011年3月21日，被告中住佳展公司才向原告顾永辉发出交房通知书，通知原告于2011年3月26日前来办理上房手续。2012年5月25日，双方签署了商品房买卖补充协议两份。内容分别为：原被告双方对坐落于泉山森林海LP12-104室的房屋进行验收交接，双方确认：1、被告中住佳展公司交付给原告顾永辉的房屋面积为223.97平方米，现实测建筑面积223.90平方米，建筑面积误差为0.07平方米。2、该房屋总房价款应为人民币707300元，原告已付房价款为707521元，需退房款221元。另一协议内容为建筑面积误差为0.01平方米，需退房款6元。2012年8月28日，被告中住佳展公司以“中佳（徐州）房地产开发有限公司”的公章给原告出具了欠条一份。其内容为：今欠泉山森林海小区LP12幢1单元104、-104室业主顾永辉该商品房房屋面积差补人民币227元整，届时凭此欠条领取现金。
2012年5月25日，双方对逾期上房进行协商，原告为尽快了结此事并得到赔偿，在被告提供的打印好的格式和解协议书上签字。和解协议书的内容为：甲乙双方（甲方为被告，乙方为原告）就泉山森林海一期LP12-1-104、LP12-1—104《商品房买卖合同》履行中出现的逾期交付违约金赔付争议，基于诚信与互相体谅，经双方公平、平等的充分协商，达成协议如下：一、乙方原主张逾期交房违约金（留白），处于谅解与体谅甲方逾期交房存在的客观因素，乙方同意在本协议签订当日由甲方向乙方一次性支付补偿金35209元整。二、乙方在收取补偿金后，甲方不再承担逾期交房的违约责任。三、本协议生效后，乙方不得再就逾期交房的有关事宜向任何部门主张权利。如有违约乙方须退还补偿金并免除违约责任。四、本协议自双方签字或盖章之日起生效，一式四份，甲方三份，乙方一份。
以上事实，有商品房买卖合同、交付使用通知书、欠条、商品房买卖补充协议、和解协议书及原被告双方当庭陈述等相关证据予以证实，本院予以确认。
经双方当事人确认，本案的争议焦点为，原告主张的逾期上房违约金计算标准及天数问题。
本院认为，首先，关于本案违约金的计算标准问题，应以合同约定为准。被告抗辩认为，原被告双方于2012年5月25日签订的和解协议书一份，该协议书证明原告同意就本案涉诉房产一次性收取补偿金35209元，本协议生效后不得就逾期上房的相关事宜主张权利。故应当以该协议为标准计算违约金。原告顾永辉主张，该协议是在受到被告诱骗的情况下签订的，被告在其签字后分文未付，故应按双方签订的商品房买卖合同中约定的违约金计算标准计算违约金。对此，本院认为，原被告双方于2012年5月25日签订的和解协议书系附条件的合同，被告未在协议签字后给付原告违约金，原告作出放弃其余违约金的条件未成就，故协议内容对原告不具有约束力。且被告在庭审中明确表示未能给付补偿金的原因是资金不到位，对在其明知资金不到位的情况下仍约定当日给付，该协议是否系其真实意思表示未给出答复。民事法律行为要求当事人意思表示真实，被告的行为亦有违诚实信用原则。故对被告的抗辩意见不予采纳，本案应按原被告之间签订的商品房买卖合同计算逾期上房违约金。其次，关于逾期天数问题，被告抗辩认为涉案商品房被告实际于2010年11月26日交付使用，并提供铜山县房地产开发住宅项目统一交付使用通知书为据。原告质证认为其于2011年3月21日收到被告发出的上房通知书，并按其规定的时间上房，这也是因为被告房屋存在质量问题需进行修复造成的。对此，被告未能在限期内补充证据进行说明也未能给出合理解释，故本院认定逾期上房天数自2008年12月为日至2011年3月26日，即845天。最后，关于房差问题。原告提供的商品房买卖补充协议可以证明合同中约定的建筑面积与实际面积的差额，每平方米计算的单价，已付房款与应付房款的差额，并有欠条予以印证。被告中住佳展公司应当给付原告房差款227元。
综上所述，本院认为，原被告双方签订的房屋买卖合同体现了双方当事人真实的意思表示，其合同内容也没有违反法律禁止性规定，买卖合同合法有效。原告顾永辉已经按照合同约定付清了全部购房款，但被告中住佳展公司却没有按照合同约定的最后交房期限向原告交付房屋，已构成违约，应承担继续履行和支付违约金的民事责任。又因被告至今未能退还房差，该款原告已实际给付，故应以原告实付款734675元按每日万分之一点五计算845天，即93120.06元，原告主张89373元，不超过约定范围，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
被告中住佳展地产（徐州）有限公司于本判决书生效后十日内支付原告顾永辉逾期交房的违约金89373元、房差227元，合计89600元。
如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2040元，由被告中住佳展地产（徐州）有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 张小舟
人民陪审员 吴继常
人民陪审员 秦厚民
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 孙 玉