河南省洛宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第703号
原告（反诉被告）：程某某，男，洛宁县人。
委托代理人：张建生，河南法铎律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：程甲，男，洛宁县人，系原告之子，一般代理。
被告（反诉原告）：郭某某，男，洛宁县人。
委托代理人：刘胜春，河南向群律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：杨新峰，河南向群律师事务所实习律师，一般代理。
本院于2015年8月27日立案受理了原告（反诉被告）程某某诉被告（反诉原告）郭某某合作开发房地产合同纠纷一案，同日向原告（反诉被告）送达了受理案件通知书、举证通知书。本院依法于同年9月14日向被告郭某某送达了起诉书副本、应诉通知书、举证通知书。同年10月27日依据申请本院受理了被告（反诉原告）郭某某的反诉，并于同年11月9日向原告（反诉被告）程某某送达了反诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，同年11月11日向被告（反诉原告）郭某某送达了开庭传票。本院依法适用普通程序由审判员赵宏伟担任审判长，与审判员金珂、人民陪审员王振声共同组成合议庭，书记员贾佳担任法庭记录，于2015年12月17日公开开庭审理了此案，原告（反诉被告）程某某及其委托代理人张建生、程甲，被告（反诉原告）郭某某及其委托代理人刘胜春、杨新峰均到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。
原告（反诉被告）程某某诉称：我是洛宁县生产公司的职工，在洛宁县延滨市场，与延滨市场相邻的洛宁县生产公司有宅院一所，洛宁县人民政府给我颁发有《国有土地使用证》和《房产所有权证》，我家宅院南北长21.5米，东西长10.5米，原有建筑面积222.8平方米，坐北向南三间两层住房及坐西向东门面六间。在2010年10月份之前，我家的六间门面房，每间每年租金在18000元左右，六间每年租金收入皆在12万元以上。为了使该地基发挥更大效益，2010年10月份，我将自己的三间两层住房及六间门面房扒掉，准备重新建造，且已经经过洛宁县城建局的考察同意，正当准备动工之时，原洛宁县供销社主任张甲和被告一块找到我，向我表示，其和被告郭某某想投资搞洛宁县义乌小商品城项目，想利用洛宁县生产公司的院落和我及我西邻的院落，想法是在两个院落中间留出9米宽的市场通道，将来把我及我西邻的宅院一楼做门面房无偿给我们，二楼建成商场，与南边的洛宁县义乌小商品城通过南北天桥连接，并且已经与洛宁县生产公司协商完毕。在张甲和被告多次要求下，我答应将自己的宅基提供给张甲和被告郭某某用于合作建房。此事谈好后，大约是2011年2到4月份，张甲和被告郭某某又以同样的方式找我的西邻韦甲、王甲、张乙说和达成协议，并让韦甲、王甲、张乙给我补偿营业损失8万元，韦甲、王甲、张乙等五家又出钱70万元买下我的门面房宅基两间做出路，连同西邻韦甲、王甲、张乙自己的宅基与被告合作。三西邻应为此各支付我14万元，目前各已实际支付127000元。经原被告双方多次协商，原被告就合作建房的有关事宜于2012年4月5日签订了书面《联合建房协议》。甲方为我和西邻韦甲、王甲、张乙，乙方为被告。协议约定：由乙方对甲方宅基投资改造；一、二层为商业用房，三楼以上为家属楼套房，一楼商业用房无偿归甲方所有，王甲等三户一楼商业房坐北向南，房屋进深主体满外11.5米，营业房门上风雨棚2米宽，每户东西长10.5米，四楼各户无偿获得家属楼一套，面积125平方米以上。套房主体南北不低于11.5米，南面不低于1.8米的阳台，全封闭，根据设计，力争三间，保证两间；程某某一楼门面房向东四间，南北包括风雨棚13.5米，二楼商业房四间加一通道归程某某所有；……另约定，本协议自双方签字生效后，一个月内甲方应无条件拆除原有房屋至地面，并清除拆房垃圾；工期：从甲方给乙方交供土地之日起计算工期，如有特殊情况，双方协商工期，乙方16个月内给甲方交房，逾期乙方赔偿甲方商业房房租损失，租金随行就市；……
此协议签订后，为诚心履行该协议，我们很快履行了协议约定的义务，主要表现是：一、我在答应与被告合作后，立即停止了自己原有的施工计划，及时将地皮提供给被告；二、王甲、张乙、韦甲及时将自己的宅院扒掉，被告方委派的管理人员张丙于2012年5月8日，还对三西邻的拆迁后地皮进行了签字验收交接；三、按被告方通知，我们四家已将自己的土地使用证、房产所有权证送交被告的售房部，但被告方工作人员称用不到原件，仅对原件进行复印，原件又让四原告保存。可是，自2012年4月5日签订《联合建房协议》后，被告并未按约履行，被告仅是对原洛宁县生产公司的院落进行了投资建设，在我们四家的宅基上仅是于2012年7月委派黄丙自西向东修筑一条长42米，宽3米、深2米的下水道将我们原有的下水道改造。2014年10月份委派外地施工队在我们四家的地基内打直径40公分、深200米左右的换气井两眼。除此之外，被告并未有任何投资建设。几年来，我们多次找张甲督促被告，让其履行协议，但没有结果，为履行协议，我们四家已经付出了巨大代价，但由于被告的违约，给四家带来了惨痛损失。无奈之下，我们四家于2015年8月3日经洛宁县公证处给被告送达一份《解除合同通知书》，其上明确告知，被告如有异议，可在接到通知书的10日内向洛宁县人民法院提起诉讼。如今早已超过期限，被告未起诉，可由于被告的严重违约，造成我们的损失并没有解决。请人民法院支持被告赔偿我的损失，主要是：1、按协议约定的门市房建造费用；2、门市房营业损失。两项合计大约损失667846元。如果法院认定《联合建房协议》无效，我们要求被告赔偿从2011年8月到2015-年8月50个月的门面房租金，一楼四间按每间每年28000元计算，计466666元；二楼四间按每平方每月40元计算，计273000元。共计739666元。
被告（反诉原告）郭某某辩称：1、原告诉求没有事实和法律依据，这是一个合作建房协议，需要双方共同努力，如果仅要求单方履约，我们认为不公平；2、原告所说的合同履行情况不是事实，我方并未委派张丙对原告地皮进行验收交接；3、合同未履行是多方面原因，其中就有原告未将土地证交给被告，致使审批手续办理困难；4、只有合作成功的话，原告才可能拥有门面房，并且其房子原来是住宅，按照门市房计算损失不合理；5、双方签订的协议未经过土地或政府部门的批准或转让升级，违背法律强制性规定，导致合同无法履行，这是房子不能及时建造的原因。
反诉原告郭某某反诉诉称：2012年4月5日，我们双方签订《联合建房协议》之后，我方为合同顺利履行，在前期的准备工作中投入了巨资：包括请洛阳中轩建筑设计有限公司对该处地块进行了建筑规划设计，对延滨市场洛济渠进行了改造，购买和安装中央空调，架设变压器，处理邻里的纠纷，给被反诉人支付补偿款，向银行存保证金等，累计投入一百多万元。但由于原告一直未按照协议约定将土地、房产权证交给我方，致使该开发项目一直无法取得合法手续，无法正常施工，导致工程搁浅，我方受损严重。损失主要有：1、2012年7月份开始投资修渠，付改造费用给黄丙1.2万元、陈丙16万元；2、2012年11月进行建筑规划设计方案6万元（不在本案诉讼请求中）；3、2014年11月20日签订10KV供电工程46万元，起诉只要求被告承担23万元；4、2013年12月26日给打井队签订的打井合同共打六口井，费用71万，起诉35.5万元；5、2014年冬购置中央空调主机共计76万元，起诉38万元；6、2014年9月份移动光缆1万元。共计114.7万元。被反诉人在诉状中起诉的损失均由其不提供房产证造成，应由被反诉人自行承担，与我无关。请求法院驳回被反诉人的诉讼请求，支持我的诉讼请求，赔偿我上述损失。
反诉被告程某某反诉辩称：反诉请求我方不认可、不接受。1、我们没有任何过错，反诉原告方说我们没有交付房屋产权证书是我们的过错我们不认可。合同约定我们是配合交付，不是应当交付，反诉原告并没有来给我要过房产证；2、目前为止反诉原告在我们交付的地皮上有投入是事实，具体数目我们不清楚；3、这些投入不是反诉原告造成的损失，而是为了履行合同所投入的费用；4、正是由于反诉原告前期的投入，才使其在目前的洛宁义乌小商品城项目上有利润回笼；5、反诉原告认为其投入没有充分发挥效力，而有所损失的话，那是因为其没有积极履行合同造成的，与反诉被告无关，因此我们认为反诉原告提出反诉，不合情、不合法，没有事实依据，请求法院驳回其诉讼请求。
经审理查明：原告（反诉被告）程某某在洛宁县延滨市场东街中段路西（现洛宁县义乌小商品城北邻临街）有住宅一所，证载面积为225.7㎡，南北长21.5m、东西宽10.5m，原有建筑为两层，一楼为门面房，二楼为住宅（原由原告程某某居住）或由他人租住。2011年2月份，原告将原有建筑拆除。准备重新建造之际，被告（反诉原告）郭某某托人找到原告商议将其土地并入洛宁县义乌小商品城建设项目一起开发建设。经过协商，2012年4月份，原告及其西邻王甲等三家与被告最终达成合作建房协议，共由三项协议组成。一是由原告的西邻王甲等三家补偿给原告2012年4月5日之前的营业损失8万元；二是为共同开发建房，原告的宅院地块拿出南端南北长8.5米、东西10.5米的面积，以70万元的价格出让给西邻三家作为《联合建房协议》项下房地产开发建设项目的东西出入街道；三是2012年4月5日，原告及其西邻王甲等三家作为甲方与被告（乙方）签订《联合建房协议》，协议约定的主要事项有：1、由乙方（对甲方地块）投资施工改造（进行多层住宅楼房地产开发），即：一、二层为商业用房，三楼以上为住宅楼套房。2、一楼商业用房无偿归甲方所有，西邻王甲等三家一楼商业房坐北向南，进深主体满外11.5米，营业房门上风雨棚2米宽，每户东西长10.5米，四楼各户无偿获得家属楼一套，面积125平方米以上。……；3、程某某一楼门面房面向东四间，南北包括风雨棚13.5米，二楼商业房四间加一通道归程某某所有；4、乙方确保营业房门前街道9.5米宽（甲方营业房南墙至洛宁县义乌小商品城北墙）；5、根据乙方所需，甲方各自的土地、房屋产权证交给乙方，乙方办理过户手续或重新办证的一切费用由乙方全部承担。……6、本协议双方签字生效后，一个月内甲方应无条件拆除原有房屋至地面，并清除拆房垃圾；7、工期：从甲方给乙方交供土地之日起计算工期，如有特殊情况，双方协商工期，乙方16个月内竣工验收给甲方交房。逾期乙方赔偿甲方商业房房租损失，租金随行就市。遇不可抗拒的自然灾害造成的误工，工期顺延。
由于原告房屋已经拆除，被告认可该《联合建房协议》签订即视为原告将地块交被告控制。为满足联合建房协议项下房地产开发建筑面积要求，被告投资对洛宁县原洛济渠进行改造南移。另外，被告还投资中央空调安装项目（包括其购置中央空调主机两台、凿空调供水管井六口），申请洛宁县供电公司设计建设了10KV供电工程，为拆除建房障碍物移动光缆。
现《联合建房协议》项下房地产开发建设项目至今未动工，原、被告多次协商未果诉至法院。原告起诉请求被告赔偿因违约造成的门面房营业租金损失，被告反诉要求由双方根据过错大小分担双方为合同履行所造成的损失。
另查明：原告持有洛宁县国用（1999）字1289号《中华人民共和国国有土地使用证》，该证载明原告提供的用于合作开发房地产的地块权属性质为国有土地使用权，使用权类型为划拨，用途为住宅。
本院认为：原告及其西邻王甲等三家与被告双方于2012年4月5日签订的《联合建房协议》，是以原告提供土地使用权、被告提供资金的方式作为共同投资，共分合作开发利益、共担风险的合作开发房地产合同。原、被告双方均以个人名义签订合同，由于在签订合同时双方均不具备房地产开发经营资质，在起诉前双方当事人亦均未取得房地产开发经营资质或者已依法成立具有房地产开发经营资质的房地产企业，且自合同签订时至起诉前仍未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资订立合作开发房地产合同，违反了法律的强制性规定，依法应当认定合同无效。原被告双方在签订合同时对是否违反法律强制性规定均负有相关法律、法规规定的审查义务，且可以通过一定的合法途径避免，原被告双方对合同的无效均有过错，双方为履行合同所造成的损失应按其过错程度承担相应的缔约过失责任。但依据原被告双方2012年4月5日签订的《联合建房协议》的内容来看，被告郭某某负有更多的义务来实现取得房地产开发经营资质或者依法成立具有房地产开发经营资质的房地产企业，以及将所提供开发的属划拨性质的地块向有批准权的人民政府申请批准的条件，来避免合同目的无法实现的后果。故此本院认定被告郭某某对合同无效的过错程度更大，其对因合同无效造成的双方损失承担主要责任，原告程某某对此承担次要责任。
经审查核对，原告程某某的损失，包括其为履行合同在自有房产拆除后，而《联合建房协议》项下房地产开发建设项目又至今未能建设投产，所造成的一楼商业门面房租金损失和二楼住房的租金损失。包括两项：（1）一楼商业门面房营业损失。租金的损失期间，由于原告认可从其扒房结束到2012年4月5日合同签订时止的损失已经协商解决以及原告诉讼请求中确定损失计算至起诉前，故其租金损失应从2012年4月6日起算至2015年8月止，酌定为40个月；租金价格，依据本院调查情况和双方当事人质证意见，本院酌定从2012年4月6日至2015年8月这40个月的租金平均价格为每年每间25000元。故一楼四间商业门面房租金损失为333333.33元（25000元÷12个月×40个月×4间）。（2）二楼住房的租金损失。依据调查情况及原告陈述，二楼房屋性质应确定为住房；租金损失期间，同一楼商业门面房的损失期间，即从2012年4月6日起算至2015年8月止，共40个月；租金价格依据当地社会实际，本院酌定二楼住房总体（136.5平方米）租金为平均每年5000元。故二楼住房租金损失为16666.67元（5000÷12个月×40个月=16666.67元）。以上两项共计350000元。
反诉原告郭某某的损失，包括其为《联合建房协议》项下房地产开发建设项目所支付的渠道改造工程费用及中央空调供水管井凿井费用。（1）渠道改造工程费用。该项费用为172000元，依据合同主体人数，本案反诉原告的损失为此项费用的1／4，即43000元。（2）空调供水管井凿井费用。依据被告反诉请求及相关证据，本项费用为355000元，依据合同主体人数，本案反诉原告的损失为此项费用的1／4，即88750元。以上两项共计131750元。而变压器等供电工程及中央空调主机均由反诉原告支配、使用且仍可为其盈利，反诉原告主张该项损失理由不足，本院不予支持。移动电缆费用由于被告明确放弃，本案不予涉及。故依据《中华人民共和国合同法》第44条、第52条、第58条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条、第16条，《中华人民共和国民事诉讼法》第64条、第134条、第140条之规定，经合议庭评议，判决如下：
一、被告（反诉原告）郭某某限本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）程某某共计210000（350000元×60%）。
二、驳回原告（反诉被告）程某某其他诉讼请求。
三、原告（反诉被告）程某某限本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）郭某某52700元（131750元×40%）。
四、驳回被告（反诉原告）郭某某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费10470元，由原告程某某负担4188元，被告郭某某负担6282元；反诉受理费10490元，由反诉原告郭某某负担6294元，反诉被告程某某负担4196元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。
审 判 长 ：赵宏伟
审 判 员 ： 金 珂
人民陪审员 ：王振声
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 ： 贾 佳