浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0683民初4697号
原告：中国工商银行股份有限公司嵊州支行,住所地嵊州市剡湖街道鹿山路178号。
主要负责人：蔡扬，行长。
委托诉讼代理人：俞建农，浙江三惟律师事务所律师。
被告：黄琴妃，女，1966年12月13日出生，汉族，住嵊州市。
被告：何菊芬，女，1967年12月19日出生，汉族，住嵊州市。
被告：尹渭运，男，1965年12月27日出生，汉族，住嵊州市。
被告：嵊州市家景房地产开发有限公司，住所地嵊州市剡湖街道西后街66号305室。
法定代表人：楼苏民，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：邢闻达，男，系公司工作人员。
原告中国工商银行股份有限公司嵊州支行（以下简称工行嵊州支行）与被告黄琴妃、何菊芬、尹渭运、嵊州市家景房地产开发有限公司（以下简称家景房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月18日公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人俞建农、被告何菊芬、尹渭运、家景房产公司的诉讼代理人邢闻达到庭参加诉讼，被告黄琴妃经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行嵊州支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告黄琴妃立即归还借款本金余额510390.40元，并付清利息和罚息、复利（截止2017年4月20日的利息26873.15元，2017年4月21日起至付清日止的利息、罚息、复利按借款合同之约定计算），赔偿原告为实现债权支付的律师代理费6000元；2.判令原告以被告黄琴妃所有的位于嵊州市金山御景1单元1101的抵押房地产（抵押物登记证编号：嵊工商字第282528号），经拍卖、变卖所得价款优先受偿；3.被告何菊芬、尹渭运、家景房产公司对上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2008年7月16日，原告依被告黄琴妃的申请，与被告黄琴妃、尹渭运、何菊芬、家景房产公司签定了一份《个人房屋担保借款合同》（编号：01211000092008一手贷0000840），约定被告黄琴妃向原告借款人民币86万元，借款期限180个月，自2008年7月18日起至2023年7月18日止，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%，据此确定的利率以借款凭证记载为准（当时基准利率为7.83%），贷款发放后遇基准利率调整，每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。自贷款发放次月起，借款人按月归还贷款本息。同时，被告黄琴妃以其所有的位于嵊州市金山御景1单元1101的房地产设定抵押，提供抵押担保，合同签订后，双方对相关房地产办理了抵押物登记手续（抵押物登记证编号：嵊工商字第282528号）。被告尹渭运、何菊芬、家景房产公司作为保证人，同意为被告黄琴妃向原告的借款提供连带责任保证担保。2008年7月18日，原告依约向被告黄琴妃发放贷款86万元。
现被告黄琴妃自2015年7月起至今已连续未按时足额偿还贷款本息。截止2017年4月21日，累计尚余借款本金余额510390.40元未归还，积欠利息26873.15元。根据01211000092008一手贷0000840《个人房屋担保借款合同》借贷条款第十二条第四项，原告有权宣布本合同提前到期，要求借款人、保证人提前清偿全部贷款本息（包括逾期利息），或提前处分抵押物，且正当行使权力引起的损失由借款人承担。原告为实现债权需支付律师代理费6000元。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请依法裁判。
被告尹渭运、何菊芬辩称，原告诉称的事实属实，其没有异议。
被告家景房产公司辩称，原告与被告黄琴妃之间签订贷款合同属实，但是否涉及抵押、黄琴妃有无按约归还本息不清楚。
被告黄琴妃未作答辩，亦未提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的证据和事实认定如下：
原告对其主张的借款、抵押、担保、还款、违约情况、实现债权支出律师费6000元等基本事实，提供《个人房屋担保借款合同》（编号：01211000092008一手贷0000840）、个人贷款借款凭证、放款凭证、个人贷款申请表、抵押物登记证（嵊工商字第282528号）、法律服务合同、借据历史处理明细本次查询等证据证实，上述证据符合证据三性，本院予以确认。
另查明，1.《个人房屋担保借款合同》第八条，借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按国家规定逾期贷款按见53.17计收罚息。如遇人民银行调整罚息标准，按规定执行，贷款人不再另行通知借款人；第九条，借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利；第十二条第四项，借款人连续三个月或本合同期内累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，并通知借款人和保证人，要求借款人和保证人提前清偿全部贷款本息（包括逾期利息），或提前处分抵押物。贷款人正当行使上述权利引发的损失由借款人承担；第十九条，抵押担保范围为本合同项下贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于由于借款人、担保人违约造成的律师费等）；第三十六条，保证人自愿向借款人提供连带责任保证。在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务；第三十七条，保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息、复利、罚息以及实现债权的费用（包括但不限于由于借款人、担保人违约造成的律师费等）。2.原告提供办理抵押登记催告函、EMS快递面单（邮件号码105××××7622）及查询单各一份，用以证明原告催办正式抵押登记的事实。被告尹渭运、何菊芬、家景房产公司经质证没有异议，本院认为上述证据符合证据三性，予以采信为有效证据，能证明以下事实：2008年7月17日，黄琴妃与原告以被告黄琴妃所购的嵊州市金山御景1单元1101房屋（房屋在建，面积为140.06平方米）为原告在编号为01211000092008一手贷0000840的合同项下的债权办理了抵押物预告登记手续，抵押物登记证编号为：嵊工商字第282528号。2017年5月11日，原告向被告黄琴妃通过EMS快递邮寄办理抵押登记催告函，催告被告黄琴妃依约在2017年6月10日前办妥正式抵押登记。3.涉案房屋尚未办理房屋权属转移登记手续，但被告家景房产公司已将房屋交付给被告黄琴妃占有使用。
本院认为，原、被告之间签订的《个人房屋担保借款合同》主体适格、系各方当事人的真实意思表示、且未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。被告黄琴妃在取得原告的借款后，未依约归还本金、支付利息，已构成违约，原告请求《个人房屋担保借款合同》项下贷款提前到期，被告黄琴妃归还剩余全部借款、按约定支付利息、罚息、复利，并承担原告为实现债权而支出的律师费，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。对原告要求对被告黄琴妃购买的嵊州市金山御景1单元1101号房产行使优先受偿权的诉请，因涉案房产双方当事人已签订了抵押合同，并办理了预购商品房抵押权预告登记手续，且经原告通知催告办理正式抵押登记手续后，被告黄琴妃无故拖延未办，再者抵押物亦符合折价、拍卖、变卖等能流通的条件，故本院认定原告就涉案房产享有优先受偿权。
同时，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。本案中，被担保的债权既有物的担保又有人的担保，但对物保和人保未约定先后顺序，而所抵押的物系债务人黄琴妃所购买的商品房，故原告应当先就该物的担保实现债权，不足部分，可再要求保证人尹渭运、何菊芬、家景房产公司承担保证责任。保证人在承担保证责任后，有权向债务人黄琴妃追偿。上述担保的范围，依约包括了借款剩余全部本金和利息、复利、罚息以及为实现债权而支出的律师代理费，故对原告要求被告方承担的担保责任范围，本院予以支持。
综上，对原告合理的诉请，本院予以支持，不合理合法部分，予以驳回。被告黄琴妃经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证、辩论等诉讼权利，本案依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条之规定，判决如下：
一、黄琴妃返还中国工商银行股份有限公司嵊州支行借款本金510390.40元，并支付该款至付清日止按合同约定利率计算的利息、罚息、复息（截止2017年4月20日的利息为26873.15元，2017年4月21日起至付清日止的利息、罚息、复利按合同约定计算），款限本判决发生法律效力之日起十日内付清；
二、黄琴妃支付中国工商银行股份有限公司嵊州支行为实现债权而实际支出的律师代理费6000元，款限本判决发生法律效力之日起十日内付清；
三、中国工商银行股份有限公司嵊州支行对其享有的上述第一、二项债权，就黄琴妃位于嵊州市金山御景1单元1101号的房产（抵押物登记证编号为：嵊工商字第282528号），经拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；
四、尹渭运、何菊芬、嵊州市家景房地产开发有限公司对黄琴妃的上述第一、二项债务在通过拍卖、变卖第三项的抵押物后仍不足以清偿时，对不足部分承担连带清偿责任；保证人尹渭运、何菊芬、嵊州市家景房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向债务人黄琴妃追偿；
五、驳回中国工商银行股份有限公司嵊州支行的其余诉讼请求。
如果各被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9232元，减半收取计4616元，财产保全费3270元，合计7886元，由被告黄琴妃、尹渭运、何菊芬、嵊州市家景房地产开发有限公司共同负担（款限于本判决发生法律效力之日起的十日内向本院径行交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 丁海江
二〇一七年八月七日
书记员 朱秀丽
附页：部分相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息，对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期限不满一年的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。