广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0802民初154号原告:林海燕。委托诉讼代理人：王旭东。委托诉讼代理人：吴湛梅，广东拓安律师事务所律师。被告：罗林猛。委托诉讼代理人：林霖，广东鸿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永忠，广东鸿峰律师事务所律师。第三人：湛江市世华房地产代理有限公司。法定代表人：彭树敏。委托诉讼代理人：林智华，公司职员。原告林海燕与被告罗林猛、第三人湛江市世华房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林海燕及其委托诉讼代理人王旭东、吴湛梅，被告罗林猛的委托诉讼代理人林霖、第三人湛江市世华房地产代理有限公司的委托诉讼代理人林智华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林海燕向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年11月15日签订的房屋买卖合同；2、被告返还房款2万元给原告；3、被告支付违约金人民币79000元给原告；4、被告赔偿原告已支付的中介服务费15000元；5、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年11月15日，原、被告签订编号为SHDC0001663的《房屋买卖合同》。买卖房屋位于号，房屋所有权人为罗林猛，房屋所有权证号：20100062.经买卖双方同意该物业成交价为790000元。根据合同约定，原告于合同签订当天即2016年11月15日支付20000元作为定金，首付款将在房管局过户当天由原告直接支付给被告。交付定金后，被告以其老婆反对为由违约，不想出卖该房屋，明确表示不再履行合同。根据双方合同约定，卖方不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。原告于合同签订之日向经纪方支付了15000元作为咨询及中介服务费。按合同约定，如买方或者卖方违约导致交易不能进行或交易取消的，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉诸贵院，请求判如所诉被告辩称:因为原告拒绝收房，被告是同意继续履行合同的，所以原告请求解除合同没有法律依据。原告请求返还20000元房款已超出诉讼时效，违反法律规定。原告主张被告支付79000元违约金缺乏事实和法律依据。从原告提供的《房屋买卖合同》第四条第（三）款明确约定：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付物业成交价的10%作为违约金”，该条款约定卖方支付违约金的前提是因违约无法交付房产，最终导致的结果是原告无法取得房产，现被告愿意交易，而原告拒绝收房。因此被告并没有违反合同约定，不存在无法交房的情况，原告请求被告承担违约金缺乏法律责任。原告请求被告支付15000元的咨询及中介服务费缺乏事实和法律依据。根据合同第四条第（二）款的约定可知，本次交易的中介服务费是由原告承担，当交易不能进行或者交易取消，由违约一方赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。如今交易可以进行，被告愿意交付房产，但原告拒绝收房。可见，如今导致合同无法履行的是原告，那么应承担中介服务费的也应该是原告。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人湛江市世华房地产代理有限公司述称：对原告请求没有意见。经审理查明：2016年11月15日，以第三人为经纪方，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201101120）,该合同约定：原告购买被告的位于房，房屋共有人为王建华，房屋物业成交价为790000元。签订合同时，原告支付20000元作为定金，定金自动转为房款。首期房款220000元由原告在房管局过户当天直接支付给被告，房价余款550000元银行按揭支付。原告应在签订本合同后30天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助相关手续，包括提供资料、签署有关文件、合同等。原告于合同签订之日向经纪方支付15000元作为咨询及中介服务费，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。卖方不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。签订合同后，原告当日交付定金20000元给被告，并支付中介服务费15000元给第三人。王建华没有在合同上签字。之后由于被告未能依约配合原告办理银行按揭贷款手续，双方发生争议，原告遂向本院提起诉讼。本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。原告与被告于2016年11月15日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方应予遵照履行。被告没有按照合同约定配合原告办理银行按揭贷款手续,显属违约，应当承担违约的民事责任。根据“如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。卖方不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金”的双方约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定，原告请求解除合同及要求被告返还房款（定金）20000元，以及赔偿支付中介服务费造成的损失15000元合法有理，本院予以支持。至于被告抗辩原告请求返还20000元房款已超出诉讼时效，原告于2016年11月15日支付房款（定金）20000元，至今未到两年，故被告该抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采纳。关于原告请求被告支付违约金人民币79000元是否过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本案中，原告没有证据证明被告的违约行为给其造成多少实际损失，且原告明知涉案房屋还有共有人王建华，在王建华没有签字确认的情况下，原告在履行合同中本身亦存在过错。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌情调整被告应支付违约金39500元（790000元×10%×50%）给原告。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告林海燕与被告罗林猛于2016年11月15日签订的《商品房买卖合同》。二、被告罗林猛须于本判决生效之日起十日内返还房款20000元给原告林海燕。三、被告罗林猛须于本判决生效之日起十日内支付违约金39500元给原告林海燕。四、被告罗林猛须于本判决生效之日起十日内赔偿损失15000元给原告林海燕。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由原告林海燕负担753元，被告罗林猛负担1397元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  陈 强审 判 员  黄龙飞人民陪审员  程 兵二〇一七年八月二十八日书 记 员  徐绎翔附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”和第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。