辽宁省沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0105民初4122号
原告：王金祥
委托代理人:王妍
委托代理人:李瑛
被告：张敬波
被告：窦伟连
第三人:曹斌
第三人:李明
原告王金祥与被告张敬波、窦伟连、第三人曹斌、李明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告王金祥及其委托代理人王妍、李瑛，被告张敬波、窦伟连，第三人曹斌、李明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王金祥向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方于2012年4月1日签订的《租房合同》；2、判令被告、第三人腾退位于沈阳市皇姑区陵北街门市房房产；3、判令被告支付自2017年4月1日起至2017年4月25日房屋租金16100元及利息（自2017年4月1日起至被告实际支付租金之日止，按银行同期贷款利率计算）；4、判令被告支付房屋占有使用费（自2017年4月25日起至实际腾房之日止，按每日租金644元计算，以年租金235000元为基数）；5、判令被告支付违约金30000元；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年4月1日，原、被告签订《租房协议》一份，约定原告将沈阳市皇姑区陵北街的门市出租给被告，租期至2018年5月30日，租金为每年370000元，付款方式为上打租，每半年支付一次每年3月1日前和9月1日前支付半年租金，延期付款超过15天，每延期一天，需支付应付款3%的违约金，超过30天，原告有权无条件收回该房屋。因被告拒不支付2017年度租金，并且拒绝腾退租赁的全部房屋，故原告诉至法院。
被告张敬波辩称，我从原告处承租了750平的房屋，我将房屋往外转租了三家，我自己经营一部分，我开超市。我租了两家饭店、一家电动车，其余两家原告租出去了，其余的两家的房租也是原告收的，这两家的租金共计135000元，都没经我手，都给原告了。2012年4月份我与原告签订合同时，原告出租的这两家租户就已经存在，我当时要求整体承租750平，但当时原告出租的另两家房屋租期没到。我们签订合同的租金包括750平的面积，当时我向房主提出异议了，但房主不同意，我们就这样签了。我从2014年8月末开始将房屋转租给窦伟连了，超市兑给窦伟连了，房屋的租金都是由窦伟连向原告交纳。其余的事情我都不清楚。原告的诉讼请求我不同意。
被告窦伟连辩称，2014年8月26日我从张敬波手中承租诉争房屋，及其他5家房屋。我接手后，两家饭店不干了，我将房屋接手过来了，我又将这两处房屋出租了，一家租给彩票经营，另一家租给卖电动自行车（承租人：沈阳斯海莱电动自行车制造有限公司）。目前为止原告出租的两家现在仍在经营，彩票站也在经营，张敬波出租的经营电动自行车的那家现在仍在经营，澳柯玛电动车经营者李明与我签订了租赁合同，2017年3月份原告到我处告诉我，让我经营的超市、斯海莱公司、和彩票站腾房，4月1日原告第二次通知，让我们4月7日前腾房，4月4日因彩票站房屋未到期，经派出所备案至今未走，在4月6日按房主要求我自己经营的超市、斯海莱公司将房屋腾空，彩票站和张敬波出租的澳柯玛电动车家（承租人：李明）没走，原告撵我们四家时，原告跟澳柯玛电动车家的人说4月1日以后的房租交给原告，不能再交给我。4月8日我给原告打电话，原告不接电话，也不回微信，直到4月25日，联系上原告后，在皇姑区麦当劳约见面，商谈合同解除事宜，后因原告不退还押金5000元没有达成解除合同，故原告诉讼。对于原告的诉讼请求，我方不存在违约，我方已经按原告的要求无条件搬走，原告要求的支付房屋的租金及利息我方不清楚原告是怎样计算的。按合同约定，房屋可以部分转租。我方也不清楚违约金3万元是怎么计算的，综上，我方不同意原告的诉讼请求。
第三人曹斌述称，我承租的是皇姑区陵北街部分房屋。我不同意腾房，我与窦伟连签订了房屋租赁合同，自2016年8月1日至2017年8月1日，现在合同未到期，所以我方不同意腾房。
第三人李明述称，2014年我与张敬波签订了租赁合同，张敬波将皇姑区陵北街部分房屋出租给我，每年一签订合同，2015年4月份与窦伟连签订的租赁合同，2017年4月份以后按月交纳租金。该超市最开始是张敬波租的，后来窦伟连承租房屋了，我就与窦伟连签合同了。我方同意腾房，但需要给我方三个月的缓冲期。
当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人双方无异议的证据本院予以采信，并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：
位于沈阳市皇姑区陵北街房屋的所有权人为王雪、李丽程。位于沈阳市皇姑区陵北街房屋的所有权人为张延婷。2012年3月29日，原告与该三人签订《租房合同》，约定原告承租皇姑区陵北街房屋，建筑面积约750平方米，租期从2012年3月30日至2018年6月30日，年租金为30万元。
2012年4月1日，原告与被告张敬波签订《租房协议》，双方约定原告继续将陵北街（建筑面积约750平方米）的门市租给被告使用，租期6年，自2012年4月1日至2018年5月30日。年租金37万元，付款方式：上打租，每半年支付一次，且需要提前一个月支付，即每年的3月1日前和9月1日前，乙方应支付半年租金18.5万元。该房屋的物业费、采暖费、房屋租赁税及水电费均由被告支付。该房屋不可以整体转租，只能小部分租。单方若想提前解约，需提前半年通知对方，并征得对方同意，否则按合同执行。被告须按时支付租金，延期付款超过应付款日期15天后（即不得晚于每年3月15日和9月15日），每延期一天，需支付应付款的3%的违约金给原告，超过30日，原告有权无条件收回该房屋。签订合同时，被告向原告支付了5,000元押金。因在此房出租给被告前，原告已将房屋出租给两个承租人，故双方间租金实际为235,000元。合同签订后，被告张敬波在此经营超市，同时其将涉案房屋向外出租。2014年8月26日，被告张敬波将超市出兑给被告窦伟连，并将从原告处承租的房屋转租给窦伟连。窦伟连将陵北街建筑面积约35平方米房屋出租给第三人曹斌，租期从2016年8月1日至2017年8月1日。同时，窦伟连将陵北街建筑面积约25平方米房屋出租给第三人李明，双方为不定期租赁关系。合同履行过程中，被告窦伟连于2016年9月向原告提出解除合同，被告租金交至2017年3月31日。2017年3月1日，窦伟连再次向原告提出解除合同，双方协商未果，窦伟连将部分房屋腾出，第三人曹斌、李明仍占有使用部分涉案房屋，原告要求被告将涉案房屋整体腾退未果，故起诉至法院。
本院认为，本案为房屋租赁合同法律关系，案由应为房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《租房合同》，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。
关于谁应为2012年4月1日《租房合同》相对人的问题，原告与被告张敬波签订了租房合同，且双方已实际履行。现二被告自认张敬波将房屋转租给被告窦伟连，窦伟连按张敬波与原告的合同内容履行租金交付义务，故被告张敬波应为2012年4月1日《租房合同》相对人，张敬波与窦伟连之间为租赁合同法律关系。
关于原告主张解除2012年4月1日的《租房合同》的问题，本案中承租人张敬波未按合同约定期限向原告交纳租金已超过合同约定的30日，被告已构成违约。根据合同约定，原告享有收回房屋的权利。根据合同的文义理解并结合本案事实，该约定即指在被告未按约定交纳租金超过30日时原告享有解除合同收回房屋使用权的权利，故本院对原告的该项请求予以支持。合同解除后，原告应讲被告交付的押金5000元返还。
关于原告主张被告、第三人腾退位于沈阳市皇姑区陵北街门市房房产的问题，根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原、被告双方的租赁合同已解除，故被告张敬波应将涉案房屋腾退交予原告。因被告张敬波将涉案房屋转租给窦伟连，窦伟连又将房屋部分转租给第三人曹斌、李明，故窦伟连、曹斌、李明亦负有腾退房屋的义务，故本院对原告的该项请求予以支持。
关于原告主张被告支付房屋租金16100元及利息的问题，二被告提供了微信截图、短信记录用以证明二被告向原告交付房屋，原告不收房，虽被告将部分房屋腾空，但因被告负有将全部房屋腾出返还给原告的义务，故二被告的抗辩意见本院不予支持，作为合同相对人的张敬波仍负有向原告交纳租金的义务。被告张敬波未按合同约定支付租金，原告主张被告支付租金于法有据，故本院予以支持，被告应支付原告自2017年4月1日起至2017年4月25日止的租金16095.9元（235000元÷365日×25日）。关于利息问题，原、被告间的租房合同约定，被告应于2017年3月1日前交付上半年租金，被告未按合同约定支付租金，故其应承担支付利息的违约责任。现原告主张被告支付自2017年4月1日至被告实际支付租金之日止的利息，本院予以支持，利息按中国人民银行同期贷款利率计算。
关于原告主张被告支付房屋占有使用费的问题，原告主张被告自2017年4月25日起给付房屋占有使用费，但因双方合同解除前的占有使用费实际系指租金，合同解除后基于占有使用房屋的事实才产生占有使用费，故原告的该主张实际包括租金及占有使用费。原告的该主张符合法律规定，本院予以支持，故被告张敬波应给付原告房屋租金及占有使用费，自2017年4月26日起计算至实际腾房之日止，按每日租金643.84元（235000元÷365日）计算。
关于原告主张被告支付违约金30000元的问题，因被告张敬波未按约定支付租金，已构成违约。现原告以自2017年4月1日至2017年7月10日的租金65027.4元（23500元÷365日×101日）为应付款，按每日3%计算违约金，原告自愿主张30000元。被告提出违约金约定过高，请求法院调整。依据《合同法》第114条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：违约金过分高于违约行为造成的损失的，当事人可以请求适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。现原告主张自2017年4月1日至2017年7月10日的租金65027.4元为应付款按每日3%计算违约金，每月违约金为58524.7元，已远远超过月租金，确系过高，本院依法予以调整。因被告逾期付款导致原告租金利息的损失，故本院确定以应付款65027.4元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算违约金，自2017年4月1日起计算至2017年7月10日止。因前文已判决被告按中国人民银行同期贷款利率支付自2017年4月1日起至被告实际支付之日止的租金16095.9元，故该部分违约金按中国人民银行同期贷款利率的30%计算，剩余租金48931.5元（65027.4元-16095.9元）按中国人民银行同期贷款利率的130%计算违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告王金祥与被告张敬波于2012年4月1日签订的《租赁合同》；
二、被告张敬波、窦连伟、第三人曹斌、李明于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于沈阳市皇姑区陵北街的门市房腾出交予原告王金祥；
三、被告张敬波于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告王金祥自2017年4月1日起至2017年4月25日止的租金16095.9元；
四、被告张敬波于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告王金祥自2017年4月1日起至2017年4月25日止的租金16095.9元的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年4月1日起至被告实际支付租金之日止）；
五、被告张敬波于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告王金祥租金及房屋占有使用费（按每日租金643.84元，自2017年4月26日起至被告实际腾房之日止）；
六、被告张敬波于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告王金祥违约金（以16095.9元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的30%计算，自2017年4月1日起至2017年7月10日止）；
七、被告张敬波于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告王金祥违约金（以48931.5元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算，自2017年4月1日起至2017年7月10日止）；
八、原告王金祥于本判决发生法律效力之日起三十日内退还被告张敬波押金5000元；
九、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1953元，减半收取977元，由被告张敬波承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 历 贺
二〇一七年七月十七日
书记员 赵冰洋