湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂洪山和民商初字第00686号
原告：王红，女，1968年9月9日出生，汉族，住武汉市青山区。
委托诉讼代理人：赵红兵，湖北普明律师事务所律师。
被告：武汉剑锋置业集团有限公司，住所地：武汉市新洲区邾城街齐安大道。
法定代表人：魏剑锋，该公司董事长。
原告王红诉被告武汉剑锋置业集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王红及委托诉讼代理人赵红兵到庭参加诉讼。被告武汉剑锋置业集团有限公司，经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王红向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的商品房买卖合同有效；2.被告履行房屋备案以及为原告办理所购房屋国有土地使用权和房屋所有权证的义务；3.被告支付逾期办理“两证”违约金20787.07元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2001年5月28日，原、被告签订商品房买卖合同，购买洪山区东方红村四组东方花园1幢2单元6层602号房屋，购房款为96018元。合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任不能办理房地权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款价格的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告支付了首付款36018元，至今已经支付房款58018元，双方约定两证办理完成后支付剩余房款。原告于2001年5月底收房入住的，被告以各种理由拖延不予协助办理两证，产权证至今未能办理。原告认为，由于被告的违约，使原告的财产长期处于不确定状态，给原告的生活、工作带来严重影响，同时合同约定的逾期办证两证的违约金过低，请求人民法院予以调整增加至20787.07元，为确保原告的合法利益，特提起诉讼。
被告武汉剑锋置业集团有限公司未作答辩，也未提供证据。
经审理查明，原告王红与案外人刘新国曾系夫妻，二人于2001年5月28日购买了被告开发的位于武汉市洪山区和平乡东方红村四组东方花园1幢2单元602号房屋，建筑面积73.86平方米，总房价96018元。该房屋购房合同由刘新国与被告签订。合同约定的付款方式为贷款方式付款，具体为：第一次付款33440元；第二次付款为1460元，贷款6万元；第三次付款为1118元。合同还约定，买受人逾期付款在60日内的，买受人每日向出卖人支付应付房款万分之一违约金；超过60日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%支付违约金，出卖人退还买受人已付购房款。合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金；如因买受人的原因，在规定期限内未取得房地产证权属证书的，出卖人不承担任何责任。2003年7月4日，原告与刘新国协议离婚。离婚协议约定，婚生女刘雪纯由原告监护抚养；上述房屋系婚后所购商品房，户主为男方；“此房归女方所有，男方放弃此房一切权利。此房按购房合同书上规定的权利归女方所有，此房未交清的房款办理银行按揭，双方各负担50%；离婚后男方协助女方办妥此房户主变更手续，即将户主变更为女方，费用双方各负担50%。”原告与刘新国离婚后，原、被告重新签订了购房合同，将上述购房合同的买受人变更为原告王红，其他条款不变。被告于2007年12月19日向原告出具两张金额分别为2000元、36018元的收款收据，被告又于2013年6月5日向原告出具金额为20000元的收据。上述金额为36018元、20000元的收据上均注明为购房款。至今，被告尚未协助原告办理上述房屋的权属证书。
另查明，2006年3月10日，案外人夏慧平、被告与中信银行股份有限公司武汉分行（以下简称中信银行武汉分行）签订《个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证借款），合同约定中信银行武汉分行向夏慧平提供14万元贷款用于购买本案所涉房屋。合同约定，贷款期限240个月，并将案涉房屋的全部权益抵押给中信银行武汉分行，为该笔贷款本息及其他一切费用提供抵押担保。中信银行武汉分行办理了期房抵押证明，被告为上述贷款提供阶段性连带责任保证。上述借款合同签订后，中信银行武汉分行将14万元贷款发放至被告银行账户。此后，中信银行武汉分行按月从户名为夏慧平的账户扣划每月还款额，直至账户无款可扣划。截止2014年4月，账户显示夏慧平差欠借款本金105590.39元及利息3838.93元、罚息439.47元。户名为夏慧平的账户及其他共计30个账户均由被告利用个人账户统一存入相应资金用于还款扣划，最后一次存款日为2013年7月15日。案涉房屋，夏慧平未实际居住、使用。以上事实，有武汉市江汉区人民法院在审理中信银行武汉分行诉夏慧平、武汉剑锋置业集团有限公司金融借款合同纠纷一案中作出的（2014）鄂江汉民二初字第00575-3号生效民事判决书查明。该判决认定上述《个人购房借款合同》实际为虚假按揭，该合同因违法法律、行政法规强制性规定而无效，中信银行武汉分行不能依据以该合同为基础办理的期房抵押证明书对案涉房屋行使抵押权。最终判定，由武汉剑锋置业集团有限公司偿还上述借款本息及其他损失。
另，2004年10月15日，武汉市剑锋物业发展有限公司更名为被告武汉剑锋置业集团有限公司。
上述事实，由原告提供的商品房买卖合同、收款收据、企业信息咨询报告，以及本院询问笔录、庭审笔录予以证实。
本院认为，案涉房屋系原告与案外人刘新国婚后共同购买，二人在离婚协议中约定原告取得购房合同中的权利。原告据此与被告重新签订武汉市商品房买卖合同，该合同是原、被告的真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告要求确认合同有效的诉讼请求，本院依法予以支持。案外人中信银行武汉分行就该房屋办理了期房抵押证书，但根据武汉市江汉区人民法院作出的生效判决，中信银行武汉支行并未据此取得抵押权。案涉房屋目前已具备办理房屋权属证书的条件。根据原、被告签订的武汉市商品房买卖合同的约定，原告应通过贷款的方式付清全部购房款96018元。根据被告出具的收据中明确注明为购房款的金额共计56018。被告另行出具的金额为2000元的收据，虽未注明为购房款，但被告未举证证明该笔款项为其他用途。根据举证规则，该笔款项应推定为原告支付的购房款。因此，原告已共向被告支付购房款58018元，尚欠购房款38000元。买受人支付购房款是商品房买卖合同中买受人的基本义务。原、被告约定的付款方式为贷款购房，但当事人均未提供证据证明当时未能办理贷款的原因以及双方对此存在的过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，如因被告的原因导致贷款无法办理，合同无法实现的，原告有解除合同的权利。案涉房屋已销售十余年，已不具备按当时销售房屋的条件办理购房贷款。在此情况下，原告要求继续履行合同，其应付清全部购房款。经本院向原告释明，原告同意一次性付清剩余购房款38000元，并同意将此写入判决主文，本院对此予以照准。因原告并未付清购房款，其也未举证证明房屋无法办理权属证书的原因应归责于被告，其要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
原告王红与被告武汉剑锋置业集团有限公司签订的武汉市商品房买卖合同有效；
被告武汉剑锋置业集团有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告王红办理房屋所有权证、国有土地使用权证（不动产权证书）；同时，原告王红一次性向被告武汉剑锋置业集团有限公司支付购房款38000元；
驳回原告王红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半后收取160元，由被告武汉剑锋置业集团有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 陈 钢
二〇一七年十月三十一日
书记员 张纯威