北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第10643号
上诉人（原审被告、反诉原告）李改明，男，1958年11月23日出生。
委托代理人聂先亮，北京市开创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王慧渊，女，1983年2月3日出生。
委托代理人李松臣，北京市荣德律师事务所律师。
上诉人李改明因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第06368号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年3月，王慧渊起诉至原审法院称：我与李改明于2012年1月9日经由北京立方世家房地产经纪有限公司居间，三方签订《北京市房屋租赁合同》。合同约定我租用李改明位于北京市丰台区×××路66号院2号楼2层2-商业01号的房屋一套，租期自2014年3月10日至2019年5月10日，租金每月25000元，付款方式为押一付三。1月15日我向李改明支付相当于一个月租金的押金25000元。合同第三条第一款约定，李改明应于2014年3月10日前将房屋按约定交付给我，以双方查验房屋签字盖章并移交钥匙、门禁卡与电卡后视为交付完成。但是，直至2014年3月24日，李改明仍未按照约定移交房屋。李改明当天给我打电话称，房屋前租户开始搬家，估计再过两天我可以入住。我问李改明当天是否可以，李改明明确回答不可以。按照合同第九条第三款，第十条第一款和第四条的约定，李改明迟延交付房屋达15日的，我有权单方解除合同，且李改明应按月租金的100%向我支付违约金，现要求：1、解除我与李改明之间的租赁关系（不要求解除租赁合同，因租赁合同系三方签订，合同中存在居间关系的内容，本案中介公司不是当事人，我只要求处理租赁关系的内容）；2、判令李改明返还租房押金25000元；3、判令李改明支付违约金25000元。
李改明辩称并反诉称：我系租赁房屋的产权人，认可收取了王慧渊的押金。双方签订的《北京市房屋租赁合同》中约定，我应于2014年3月10日将房屋按约定交付王慧渊，但因此前房内有承租人居住，租户搬家物品多，延迟了。经双方达成一致，可以延期交房。后我通知王慧渊可以于2014年3月24日交付房屋，但王慧渊以工作忙为由拒绝接受房屋，我方得知王慧渊另租他房，不愿租我的房了。合同还约定：王慧渊应当于2014年3月10日交付首期三个月的租金共计75000元，但其至今未交付租金。王慧渊的行为已经构成违约，根据合同违约责任条款第十条第（一）的规定，王慧渊应当支付月租的100%作为违约金。我不同意王慧渊的诉求。反诉要求法院判令王慧渊支付我违约金25000元。
针对李改明的反诉，王慧渊辩称：3月10日前我去看房，李改明告诉我说原租户不愿意搬，问我能否延迟，我说我这边要春季招生，让他尽快搬。李改明承诺我4月10日肯定没问题。3月24日也只是告诉我搬得差不多了，让我过两天进场。我从未明确表示同意延期交房，只是李改明那边腾不了，我也没办法。因李改明未交房屋，所以我就未交租金，我认为李改明已经根本违约，我不想租他的房了。不同意李改明的反诉请求。
原审法院经审理后认为：当事人协商一致，可以变更合同。本案争议焦点系双方对租赁房屋的交付时间是否经协商一致同意延期交房。根据当事人提供的相关证据及李改明提供的证人证言，均不能证明王慧渊有同意延期及同意延期一个月交付租赁房屋的明确意思表示。李改明称其要求王慧渊于3月24日接受房屋，但不能证明该房屋已达到腾空的交付条件，证人马×的证言也证明当日仅达到“搬得差不多了，基本搬空了”的状况，故王慧渊未于该日接受房屋具有合理理由。由于李改明未能按约定时间交付租赁房屋，王慧渊因此取得同时履行抗辩权，王慧渊未按约交纳租金的行为，不构成违约。由于李改明未能将达到交付条件的租赁房屋如期交付，已经超过双方约定的交付房屋超过15日的合同解除条件，已经构成根本违约，王慧渊因此取得单方解除权。故对王慧渊的诉讼请求，予以支持。对李改明的反诉请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，于2014年8月判决：一、解除王慧渊与李改明关于北京市丰台区×××路66号院2号楼2层2-商业01号房屋的租赁关系；二、李改明于判决书生效之日起十日内向王慧渊返还租房押金二万五千元；三、李改明于判决书生效之日起十日内向王慧渊支付违约金二万五千元；四、驳回李改明的反诉请求。
判决后，李改明不服，上诉至本院，要求撤销原判，改判驳回王慧渊的诉讼请求，支持其反诉请求。理由是：从双方当事人的谈话中可以确认双方已就延期交房达成了变更合同的合意，我及中介公司人员均在2014年3月24日告知王慧渊房屋已经腾空，可以办理交接进场装修，是王慧渊拒绝接收房屋，而非我违约未交付房屋。王慧渊同意原判。
经审理查明，2014年1月9日，出租人李改明（甲方）承租人王慧渊（乙方）及居间人北京立方世家房地产经纪有限公司（丙方）三方签订《北京市房屋租赁合同》，约定：将李改明所有的位于丰台区×××路66号院2号楼2层2-商业01房屋由李改明出租给王慧渊，租赁期限为2014年3月10日至2019年5月10日。租金为每月25000元，总计30万元，支付方式为押一付三，2014年3月10日支付一期租金。合同还约定：甲方应于2014年3月10日前将房屋按约定条件交付乙方。乙方应向甲方支付押金25000元。合同还约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达15日的。……。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的。……。甲方有上述约定的情形之一的，应当按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有上述约定的情形之一的，应当按月租金的100%向甲方支付违约金。
合同签订后，王慧渊向李改明支付押金25000元。李改明因房屋未腾空而未将租赁房屋按约定时间交付王慧渊。
诉讼中，王慧渊表示：我们双方在2014年3月10日见面谈了关于交房的事，李改明的爱人刘淑梅说因为上一个房客没有搬出，所以不能按期交房，但没有给具体时间。李改明表示：2014年3月10日确实见面谈了交房的事情，我爱人说不能在3月10日交房，最晚4月10日交房，王慧渊虽然没有明确同意4月10日交房，但说让我们尽快搬，并没有说不租的事。关于2014年3月24日双方沟通的过程，王慧渊表示：3月24日刘淑梅给我打电话说上一个房客在搬家，还没有搬空，我说今天是否可以搬空，她说今天还没有搬空，估计还得两三天能搬空。李改明表示：我们3月24日通知王慧渊去交房，王慧渊说不租了。另外，李改明申请证人马×到庭作证，马×作证称：我是北京立方世家房地产经纪有限公司的经纪人，3月24日中午，房东（李改明）给我打电话说房子搬得差不多了，基本搬空了，让我通知王姐（王慧渊）过来可以装修了。我就打电话转告王慧渊说房子搬得差不多了，工人可以上去装修了。王慧渊电话里说：知道了，时间拖得有点长，房东违约了，就按合同办。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》等证据在案佐证。
本院认为，根据双方当事人对在合同约定的交房日期进行谈话的陈述可以认定，王慧渊对于房屋无法按时交接的情况均表示接受，但李改明未提供证据证明双方另行约定了交房时间。因此，根据上述证据，不能作出王慧渊同意李改明延期交房的认定。李改明主张王慧渊同意其延期交房，缺乏依据，本院不予采信。另外，仅凭李改明自述涉案房屋已经腾空及其证人马×所述“搬得差不多了，基本搬空”的证言，尚无法证明涉案房屋已具备交付条件，故李改明称已于3月24日通知王慧渊接收房屋，而王慧渊拒绝接收的主张亦缺乏依据，本院不予采信。基于上述理由，李改明逾期交房的行为已构成根本违约，王慧渊取得了合同的单方解除权，李改明应向王慧渊返还押金并支付违约金。由于李改明未按照合同约定向王慧渊交付房屋，王慧渊取得了同时履行抗辩权，故王慧渊未按照合同约定向李改明交纳房租并未违约，李改明要求王慧渊支付逾期支付房租的违约金，没有依据，本院不予支持。综上所述，原审法院所作判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费525元，由李改明负担（于本判决生效后7日内交纳），反诉案件受理费213元，由李改明负担（已交纳）；二审案件受理费1263元，由李改明负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 王 广
代理审判员 刘永民
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 刘梦辰