广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第233号
上诉人（原审被告）：童正琼，女，汉族，1963年3月1日出生。
被上诉人（原审原告）：沈强，男，汉族，1986年1月18日出生。
上诉人童正琼因与被上诉人沈强房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福�民三初字第1720号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年6月9日，沈强与童正琼及深圳市盛联行投资发展有限公司签订《房地产租赁合同》，约定，沈强承租童正琼位于深圳市福田区机电大厦xxx房产，建筑面积为70平方米，租期从2012年6月11日起至2013年6月10日止；租赁期满，童正琼有权收回该房地产，沈强应如期交还，如需续租，沈强应在租期届满前向童正琼提出书面申请，且在同等条件下享有优先承租权；租金为每月2600元，沈强应于每月11日前支付当月租金；沈强应在合同签订之时向童正琼支付3900元作为押金，童正琼应出具收据。租赁期间，每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、卫生费等杂费，均由沈强支付。合同期满，如不续租，则童正琼在沈强结清上述杂费之日起三日内，将押金退还沈强（不计利息）。沈强应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，童正琼有权加收拖欠部分千分之一滞纳金。如拖欠租金达7天，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过700元，童正琼有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由童正琼没收，童正琼同时有权向沈强进一步追究责任。沈强交回物业时保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，且验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设备有异议应当场提出。合同签订后，沈强向童正琼支付押金3900元，童正琼将涉案房产交付沈强使用。沈强除每月向童正琼支付租金2600元，还每月向童正琼预付电费200元。合同期限届满后，童正琼亦未要求沈强搬离。沈强与童正琼对于续租期限没有达成一致意见，沈强于2013年6月18日向童正琼支付了2013年6月11日至2013年7月10日期间租金及预付电�200元。童正琼收取上述租金及电费后，要求沈强搬离。沈强于2013年7月9日搬离涉案房产。2013年7月10日，沈强与童正琼对涉案房产进行验收，童正琼对房间的卫生状况及部分物品损坏提出异议并拒绝收房。沈强委托他人打扫并维修后，童正琼仍不同意收房。童正琼于2013年7月11日强行更换涉案房产的锁，并将新的钥匙留在保安处以供沈强维修清洁。此后，沈强未再进入涉案房产。童正琼在庭审时自认沈强已结清2013年7月9日之前的租金、管理费、电费、煤气费、清洁费等杂费。2012年6月8日至2013年6月7日，涉案房产的应付电费为1240.32元，童正琼认可沈强主张2013年6月7日至2013年7月9日期间的应交电费为106.42元，上述共计1346.74元。关于双方争议的涉案房产内的物品损坏的问题。童正琼主张涉案房产内有床、灯管、开关、沙发抱枕、窗帘、墙上有钉孔等损坏。童正琼应对其主�的事实承担举证责任，童正琼对此仅提供照片予以证明，不能充分证明童正琼的上述主张，应承担举证不能的法律后果。沈强庭审时自认灯管、开关、镇流器有损坏、墙上有钉孔的事实，对于沈强作出不利于自己的陈述，原审法院予以确认。
沈强诉至原审法院，请求判令：1、童正琼偿还沈强租房押金3900元，沈强代缴入住前童正琼拖欠的房屋管理费270.79元，沈强向童正琼预支电费所剩余额1053.3元，沈强在工作期间被迫与童正琼交涉误工费459元；童正琼多次辱骂沈强及其女友造成的精神损失费1000元；2、童正琼承担本案诉讼费用。
原审法院认为，沈强与童正琼签订的《房地产租赁合同》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因此合法有效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，沈强与童正琼签订的《房屋租赁合同》期限届满后，未以书面或口头方式重新对租赁期限进行约定，沈强亦未提出异议，故沈强与童正琼存在不定期租赁合同关系。沈强在收到童正琼要求搬离通知后，于2013年7月9日搬离涉案房产。双方之间的租赁合同关系因此解除。根据合同约定，退还押金的条件为沈强结清租赁期间的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、卫生费等杂费。依据沈强、童正琼的陈述，沈强已结清搬离之日（2013年7月9日）前的租金等相关杂费，因此，沈强有权要求童正琼返还押金3900元。童正琼要求沈强应支付拖欠租金的滞纳金并应赔偿房内损坏物品的抗辩主张，鉴于童正琼未在举证期限内提出反诉，原审法院不予合并审理，故童正琼提出滞纳金和损失赔偿请求，原审法院在本案中不作处理，童正琼可另循法律途径解决。关于沈强要求童正琼支付代垫管理费，因无提交相应凭证证明沈强实际垫付了入住前拖欠的物业管理费，因此，沈强要求童正琼返还代付管理费270.79元的请求，原审法院不予支持。根据庭审双方确认，沈强已每月预付电费200元，而沈强实际应付电费为1346.74元，因此，童正琼应退还沈强多预付的电费1053.26元。沈强主张的误工费、精神损失费，没有充分证据证明，于法无据，原审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、童正琼应于判决生效之日起十日内向沈强返还押金3900元；二、童正琼应于判决生效之日起十日内向沈强退还预付电费1053.26元；三、驳回沈强其他诉讼请求。本案案件受理费50元（案件受理费已由沈强预�），因适用简易程序，减半收取25元，由沈强负担12.5元，由童正琼负担12.5元。
上诉人童正琼不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原判。2、改判童正琼不予退还沈强押金，并判决沈强恶意占有期限届满房屋而多住30天按房租当时市场价差价400元赔偿童正琼。3、根据合同四（三）沈强付童正琼滞纳金89元。4、沈强搬进房使用的电视费84元。5、沈强支付给童正琼20**年7月9日后至7月底损坏房内设施后，房屋20天无法租出去的损失2000元及相关费用164.38元。6、由沈强全部承担一、二审诉讼费。上诉事实与理由：一、一审判决在程序上违法。《民事诉讼法》第161条：人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。一审判决送达时间即快递员送来童正琼签收判决书的时间是2013年11月21日下午；而拆开快递件看到的本案深福法民三初字第1720号�事判决书时间：2013年10月15日【两个时间相差三十六天】。福田中心区到福田的快递最多二天到达，不可能一个多月都收不到。只能说明该案开庭审理后，三十多天判决书都未作出。为了不违反适用简易程序审案件，应当在立案之日起三个月内审结的规定，所以判决书的落款日期就有意写在2013年10月15日。本案立案日2013年7月22日至快递签收日2013年11月21日下午已经有四个月之久。这大大超过了民诉法立案之日起三个月内审结时间的规定，本案在程序上有上有违法之处。二、沈强强行占据到期房屋，并非童正琼同意继续居住的真实意思表示。一审认为：租赁期满，继续使用租赁物，出租人未提出异议是错误认为，没有实事求是的看问题，请求二审法院不予认定。1、沈强在租赁期满不退房，其行为严重违反合同二。合同二：租期自2012年6月11日起至2013年6月10日止；交楼�为2013年6月9日。租赁期满出租方有权收回该房地产，承租方应如期交还：如需续租，承租方应在期满前向出租方提出书面申请，且在同等条件下享用优先承租权。2、期满前童正琼已告诉沈强房屋要到期依据合同收回；收回的理由在一审也讲过：以下更进一步说明童正琼不可能让沈强继续按原价租住的理由。①、童正琼已给沈强及同居女租金、押金上的优惠，却不配合租房人看房；②、沈强一年内均没有准时交租【童正琼的房产要缴银行贷款约7800多元／月，不准时交租，影响过童正琼逾期缴贷款】。③、沈强与同居女承诺约新租客看房时间，却不遵守承诺；④、中介看房报3000-3200元／月，沈强却告诉看房人租金高了，他是2600元租下的。⑤、沈强想原价2600元／月继续租，童正琼不接受，沈强却不肯不搬离。⑥、沈强未按合同规定提出书面申请，继续租房【按市场价�约】。而且也不按合同约定时间退房，严重违反合同。⑦、沈强强行占住已到租期房屋。【该房市场价已是3000／3200元的l下家客户租价是3000元／月一为证】。⑧、一年租期已到，沈强不搬离房屋，童正琼多次要求其搬走，但沈强称等他找到房就搬。沈强提出按原价租再租三个月，童正琼不同意。之后沈强又提出再租6个月，童正琼也不同意。沈强找到住房才搬离涉案房产。他为了省中介费，不去中介找房，却强行占居已到租期的涉案房产，因此，童正琼不愿和给沈强继续合作。沈强强行占居的行为完全是恶意的，并非童正琼的真实意思表示。一审认定租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议是错误的和不符合实际的。三、沈强提出童正琼同意续租一个月的说法是自相矛盾。沈强认为童正琼同意让他多租一个月。说明我对他是很好的。可沈强退房前却损坏了很多房内设施，未对房屋进行卫生清洁，对此也未对童正琼予以道歉。沈强所说的童正琼同意他多租一个月，但与他的所作所为完全是背道而驰，自相矛盾的；童正琼履行了双方签订的合同，没有违约，对于沈强自圆其说的说法和做法、原审法院的认定对童正琼来说不公平。合同租期就是一年，沈强想再租三个月、或想再租六个月，童正琼都没有同意，也未同意再多租给其一个月。沈强在起诉书中说：让其女友“按合同退房”，童正琼与沈强签订合同的租期是：2013年6月10日到期，可沈强拖至2013年7月9日才搬走，且搬走时也没通知童正琼。四、沈强在合同期内每个月都未准时交租，共拖欠61天之久，严重违反合同。沈强网上交款是2012年7月l3日；8月14日；9月14日；10月15日：11月17日：12月21日；2013年1月20日；2月17日：3月15日；4月17日：5月19日；6月18日。童正琼每月�要催后才汇款，表明沈强不守信用，也给童正琼精神上带来了伤害。2、合同（三）约定：拖欠租金柒天，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过人民币柒佰元整（小计700：00），出租方有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收，出租方同时有权向承租方进行追究责任。一审判决没有追究沈强责任，对童正琼是不公平的。五、沈强违反合同四（三），应承担未准时交租的滞纳金89元。合同四（三）：承租方应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分l‰滞纳金。所以沈强应当支付滞纳金。《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原型。第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。六、一审认定合同期限届满后，童正琼亦未要求搬离。并非是事实。1、合同期满前童正琼就提前告诉沈强到期不再续租了，按合同一年到期就退房。沈强到期不搬走，童正琼多次要求其搬走，沈强不搬出；童正琼说要到他住处去交涉搬走之事，他却说他不在家，说找到房子就搬。2、沈强不搬出有二个目的：1、想按一年前给他的低价（原价）继续租房。2、如果不能按一年前的低价继续租，拖延搬离房产时间，直到他在网络上找到房子后才搬离。3、沈强不到中介联系找房，而恶意强行占居租期届满的房产；并且因与同居女友打架将房内很多设施破坏了，有些设施完全是沈强不愿意搬走而有意损坏的。七、合同到期后房屋却无法尽快再出租，给童正琼造成了损失。沈强应当赔偿房内损坏的设施，以及7月9日至7月31房屋无法出租的损失2000元以及相关费用169.38元。1、沈强有意将房内设�损坏，导致该房无法出租。特别是空调不能使用。房屋无法租出租的损失20天【以2013年8月1日该房下家租价3000元／月计算】2000元。沈强应予以赔偿。2、2012年7月9日至7月底，应交管理处所产生的管理费122元，垃圾清运费13.5元、本体维修金15.88元、水费和排污费18元，合计：169.38元。八、一审认定沈强已结清管理费等杂费并不是事实，沈强没有结清电视费84元。九、沈强违约在先。l、合同二：如需续租，承租方应在届满制书面申请，且在同等条件下享有优先承租权。2、童正琼优惠了租金、押金，沈强却不准时交租。3、按2013年6月二房一厅租价为3000-3200元／月，童正琼不愿以2600元的价格租给沈强。4、童正琼家人没有强行把沈强及同居女的东西搬出来，但并不等于我同意沈强多租一个月，这并不是童正琼的真实意思表示，签订的合同才是童正琼的真实意思表示。5、沈�及同居女友要求童正琼把资料准备好的目的是为了清账后搬离，由童正琼承担损害的财物。合同四（-）：承租方应妥善使用该房地产及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向出租方赔偿所需费用自行承担。沈强用电炉时，把线路坏烧了；空调空气开关等都不能用。有意租房者因空调损害而放弃承租，导致房屋空置期近一个月，都是沈强的责任。十一、沈强另外应赔偿的费用以及间接损失包括：l、计算优惠二天房租180元；2、7月应该交的本月的管理费；3、抽油烟机有些问题；4、因房屋内有31个钉子钉眼无法按正常价格出租，每月少200-300元。（1）、合同四：租赁双方权利义务。（一）承租方应妥善使用该房地产及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向出租方赔偿经济损失，所需费用自行承担；（2）、合同（七）：物业及设施�交回。…合同租赁期届满而又不续租，承租方应在出租方解除合同通知之日或合同期限届满之日起叁日内搬出该房地产，同时结清费用。承租方交回物业，并保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。且验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设计、设备有异议应当场提出。沈强有意损坏房内设施，不赔理、不道歉、不赔偿、不修缮。（3）、《民法通则》第111条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。承担民事责任的方式主要有：（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；�八）支付违约金；（十）赔礼道歉。十三、一审查明合同合法有效，沈强严重违反合同二、三（一）、四（一）、（三）、（七）等五条约定，全部责任都在沈强，法院应当按合同认定和判决不予退还押金。请求二审法院依据《中华人民共和国合同法》的规定保护童正琼的合法权益，按合同四（三）约定押金自动转化为定金并由出租方没收，出租方同时有权向承租方进行追究责任。十四、以事实为依据，以法律为准绳。合同依法成立，受法律保护。法律上讲过错者承担责任原则的，《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，受法律保护。童正琼没有过错，过错方和责任方全部都在沈强，应该由他承担各方面的责任。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，童正琼与沈强签订的《房地产租赁合同》系双方真实的意思表示，�未违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效，童正琼与沈强应依照合同的约定履行各自的义务。
关于原审判决是否存在程序违法的问题。原审法院于2013年7月22日立案受理，于2013年10月15日作出原审判决，此时并未超出简易程序案件的审理期限。判决作出后，原审法院以邮寄的方式向童正琼送达民事判决书并无不当。综上，本院认为原审不存在程序违法。
童正琼与沈强签订的《房地产租赁合同》于2013年6月10日租赁期限届满，租赁期限届满后童正琼并未要求沈强搬离，同时沈强向童正琼支付了2013年6月11日至2013年7月10日期间租金及预付电费。故而，在2013年6月11日至沈强2013年7月9日搬离涉案房屋期间应认定双方签订的《房地产租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。童正琼在原审中自认沈强已结清2013年7月9日之前的租金、管理费、电费、燃气费、清洁费等杂费，依照合同约定此时返还押金的条件已成就，原审法院据此判令童正琼应向沈强返还3900元押金处理得当，本院对此予以支持。
关于沈强预付电费的问题，沈强、童正琼双方在原审中已确认了沈强预付电费的金额及实际应付电费的金额，故而对于沈强多预付的电费童正琼依法依约均应予返还。经核算，原审法院关于应退还预付电费的具体金额计算正确，本院对此予以确认。
因童正琼在原审的举证期限未提起反诉，故童正琼的第2项至第5项上诉请求本院在本案中不作处理，童正琼可另循法律途径解决。
综上所述，童正琼的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人童正�负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一四年三月十五日
书 记 员 严军军（兼）
所附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。