山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终4616号
上诉人（原审被告）：张传珍，女，1971年9月20日出生，汉族，无业，住济南市。
委托诉讼代理人：于峰（系上诉人之夫），男，1971年10月6日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审原告）：刘长利，男，1982年10月11日出生，汉族，中国重汽集团济南分公司员工，住济南市。
委托诉讼代理人：刘俊英（系刘长利之妹），女，1989年8月7日出生，汉族，无业，住济南市。
上诉人张传珍因与被上诉人刘长利房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省章丘市人民法院（2016）鲁0181民初1273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人张传珍的委托诉讼代理人于峰，被上诉人刘长利的委托诉讼代理人刘俊英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张传珍上诉请求：撤销（2016）鲁0112民初字第2412号判决。事实和理由：一、因为张传珍在庭审中陈述不清楚导致法官判决有偏差。张传珍虽是户主，但房子出租后全部交委托诉讼代理人于峰管理，所以她在庭审中陈述有不当之处。二、刘长利不守约违反了双方租赁协议第四条的约定，造成豪华装修的新房受损。至于拿1000元作为补偿与实际损失相差太多，此房是2011年购买豪华装修的。1、刘长利在没有争取房东同意的情况下，安装热水器、空调，违反了约定，造成墙面受损，拆空调后为掩盖受损处，随意的粗劣的像涂盖野广告似的刷了乳胶漆，造成二次更大面积的受损。2、客厅、卧室，因不注意爱护造成硬伤多处，污损更多。因受损点较多，分布于不同房间，要想还原，必须整个墙面重新装修，才能达到还原效果，保守估计二万元能做到就不错了。上诉人有两种补偿要求（1）还原并赔偿（有色差要赔偿，租金受益损失赔偿等）；（2）保证金是保证守约，违约了理应扣除，同时因损失严重并要求一次性补偿一万。3、木地板损坏，亦应由刘长利全部负责。因为2014年刘长利刚入住不久，说卫生间有漏水现象，找物业修好了（张传珍只是听我转告，知道这一点，所以她在庭审中陈述不太清楚）。卧室与卫生间渗水没有因果关系，若有因果关系应由刘长利举证。即便有关系，刘长利也没尽到合同中约定的，保护好墙面、地面的义务：（1）若物业修好卫生间前，木地板受损刘长利没告诉我们，否则我当时就会找物业理赔。（2）如果没修好，刘长利有义务告知我们，让我们找物业解决，避免更大的损失，同时也澄清当事人人为造成。木地板是刘长利造成的，因其内心有鬼才隐瞒，不告诉房东，所以，木地板受损理应由刘长利承担。
被上诉人刘长利辩称，一、关于墙面受损的问题：1、上诉人上诉称“刘长利在没有取得房东同意的情况下安装热水器、空调”与事实不符，被上诉人在安装之前曾电话告知上诉人并征得其同意，现因时间间隔久远，本人手机已换，无法调取通话记录。2、上诉人上诉称，被上诉人“拆空调后为掩盖墙面受损处，随意的、粗劣的涂盖野广告似得刷了乳胶漆”与事实相违背。受损墙面是由物业维修，并非被上诉人随意涂盖。上诉人一审庭辩中陈述，涉案房屋是以新房出租给被上诉人，且在两年内由物业负责维修。如其所述，被上诉人租赁期限两年，正处于物业免费维修期限内。被上诉人在搬离之前，已将受损墙面找物业维修过，维修结果并非被上诉人本人所能控制。3、上诉人上诉称受损墙面应由被上诉人“还原并赔偿”“扣除保证金并一次性补偿一万元”，既无事实根据，亦无法律依据。首先，最高人民法院“关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释”第232条规定可知，上诉人提出此项反诉请求已过反诉期限。其次，即使上诉人否认安装空调、热水器已经其同意的事实，但在空调拆除后对墙面造成的损害被上诉人已找物业维修，一审法院亦判决以保证金1000元作为补偿。上诉人既要求被上诉人扣除保证金，又要求赔偿损失，无法律依据。二、关于地面受损的问题：原审法院认定“被告应承担因自身不作为而产生的消极后果”事实认定清楚，证据确凿。上诉人上诉称关于卫生间漏水现象“张传珍仅是听我转告”，而上诉人张传珍在一审庭审中陈述卫生间漏水现象“原告曾打电话告诉过我”，两项陈述自相矛盾，由此可推知，其对卫生间漏水现象均已明知，被上诉人已履行了告知义务。根据《中华人民共和国合同法》第220条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。上诉人得知租赁物受损却未前来查看，并积极维修，其应当对自身的不作为造成的后果承担责任。至于木板是否由卫生间漏水引起，应由上诉人承担举证责任。三、关于房屋内其他损坏的问题：原审法院认定“因房屋居住期间，即使原告按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，租赁物也难免有自然耗损，原告不应对该耗损承担损害赔偿责任”事实认定清楚，证据确凿。上诉人在一审审理过程中以及上诉中，既未举证证明房屋内的其他具体损害事实，也未举证证明该损害是由被上诉人违约或者未按照租赁物的性质使用租赁物而造成，故被上诉人对此不承担损害赔偿责任。综上所述，一审判决认定事实证据充分，适用法律正确无误，上诉人提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。
刘长利向一审法院起诉请求：张传珍退还刘长利保证金2000元。
一审法院认定事实：2014年2月15日，刘长利、张传珍签订房屋租赁协议一份，约定刘长利租赁张传珍所有的位于济南市历城区工业北路恒大城5-2-2302的房屋一套，租期一年，自2014年2月16日至2015年2月15日止，每月租金1150元，一年一交，保证金2000元，先交后用，如有损坏自行维修还原并视情节赔偿。合同签订时表底数及物品明细分别为：水表1立方米、电表6度、天然气表0、防盗门钥匙及邮箱钥匙各两把。合同签订后，双方如约履行了合同，后刘长利续交租金至2016年2月15日。刘长利入住后因装空调损坏了墙面，期间卫生间也存在漏水情况，刘长利将漏水情况通知了张传珍，张传珍并未及时确认，现上述损坏均已由物业公司维修，导致墙面大面积污损，南卧室木地板污损严重。2016年2月14日刘长利退租，张传珍拒不退还保证金，双方承租及退租均无交接清单。2016年2月14日，张传珍与顾翰霖、李利就该房屋签订了新的房屋租赁合同，其三人通过后附的补充协议对该房屋的损坏情况进行了详细说明。以上事实，有刘长利提交的房屋租赁协议一份、保证金书写条一份，张传珍提交的房屋租赁合同及补充协议一份，经刘长利、张传珍当庭质证，原审法院审查后予以认定。
张传珍主张对外出租房屋时要去物业备案，其是以新房原样租给的刘长利，房屋交接以交钥匙为标志，保证金是履约保证金、违约保证金及室内物品的保证金，刘长利已对房屋造成了损坏，张传珍要求刘长利还原并赔偿。张传珍提交的补充协议中已对房屋现状进行了详细描述，足以认定刘长利对房屋设施进行了损坏。刘长利主张其承租时该房屋已交房半年，关于保证金的性质双方并无约定，刘长利认为是履约保证金。刘长利对房屋租赁合同中的补充协议有异议，当时签订合同时刘长利并未在场，张传珍有作假的嫌疑，且协议签订时间是2016年2月14日，当时刘长利已搬出房屋，在刘长利搬出房屋时张传珍并未提出任何异议。
一审法院认为，刘长刘与张传珍于2014年2月15日签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘长利、张传珍均应当按照合同约定行使权利、履行义务，否则，应当承担相应的违约责任。本案中原告按照合同的约定支付了租金及保证金，张传珍也依约将房屋交付给了刘长利使用。关于保证金的性质由于双方并没有明确约定，故不宜认定为定金性质，其仅是租赁方为了防止承租方在承租过程中发生违约行为给房主造成损失而交的预付款。现双方的争议焦点就在于刘长利是否应对张传珍的房屋损坏负责。虽然刘长利承租与退租时均无交接清单，但根据刘长利、张传珍双方签订的房屋租赁协议中对表底数的记载，可以推知在刘长利入住之前该房屋并无人居住，即张传珍系以新房原样出租与刘长利的。刘长利于2016年2月14日搬离房屋，张传珍与顾翰霖、李利于当日签订了房屋租赁合同及其补充协议，故补充协议中载明的该房屋损坏情况可推定为系刘长利入住期间产生的损坏。根据刘长利、张传珍当庭陈述，刘长利在该房屋居住期间卫生间确实存在漏水情况，刘长利已履行了告知义务，张传珍应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，但张传珍并未前来查看确定并积极维护，刘长利自行找物业进行了维修，故张传珍应承担因自身不作为而产生的消极后果。另外，刘长利拆空调时确已损坏墙面，尽管由物业进行了维修，但仍不可避免的造成了墙面大面积污损及颜色差。故刘长利拆空调的行为与墙面污损之间具有间接因果关系，刘长利理应承担相应的赔偿责任。关于该房屋的其他损坏，因房屋居住期间，即使刘长利按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，租赁物也难免有自然损耗，刘长利不应对该损耗承担损害赔偿责任。综上，刘长利、张传珍双方对房屋的损坏均有过错，根据双方的过错程度，原审法院认定由刘长利、张传珍平均分担房屋损失较为适宜。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百一十八条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、张传珍返还刘长利保证金1000元，于判决生效之日起十日之内付清。二、驳回刘长利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由刘长利、张传珍各负担25元。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，租赁物损坏的修缮责任应在租赁合同中明确约定，若承租人在按约定方法正常使用租赁物的过程中，租赁物损耗的，承租人不需承担损坏赔偿责任；若承租人未按约定方法使用租赁物导致租赁物损坏的，承租人应当赔偿损失。也就是说，如果租赁合同没有特别约定。而租赁物的损坏主要责任不在承租人时，则修缮责任应由出租人承担；承租人有主要过失的，由承租人承担损害赔偿责任。本案中，双方在房屋租赁协议中并没有约定具体的墙面及地板污损标准，张传珍提交的证据亦不能证明墙面及地板的污损程度，并且双方在承租与退租时均无交接清单，租赁协议第四条中约定，保持墙面、地面完好，清洁，不要钉钉子，乱贴乱画，损坏自行维修还原并视情节赔偿，该约定较笼统，刘长利退租时张传珍未要求其赔偿，原审法院根据双方在租赁房屋期间存在的过错，酌情认定由刘长利、张传珍平均分担房屋损失并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人张传珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张传珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐冷卓
审判员 诸葛艳
审判员 王云春
二〇一六年十一月二十四日
书记员 李姗姗