湖南省耒阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0481民初1643号
原告：耒阳市壹号便利店。
经营者：颜语。
委托代理人：周瑜飞。
被告：黄晓梅。
被告：黄晓艳。
二被告的委托代理人：伍峥荣。
原告耒阳市壹号便利店为与被告黄晓梅、黄晓艳房屋租赁合同纠纷一案，于2017年7月7日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员龙柁雅担任审判长，人民陪审员李永康、王开生参加的合议庭，于2017年8月18日、8月29日二次○_______________________________________________________________________________________________________________________________公开开庭进行了审理。代理书记员邓良担任记录。原告耒阳市壹号便利店的委托代理人周瑜飞、被告黄晓梅、黄晓艳及其委托代理人伍峥荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年5月15日，二被告将其在耒阳市金阳路的五间门面共两层，建筑面积1856.47平方米发租给李世保用于开设湖南省南国名仕保健有限公司（以下简称南国名仕公司），租期自2008年10月1日至2018年10月31日止。2012年9月10日，南国名仕公司把其中一楼门面四间，建筑面积400平方米转租给邓云芳用于开设耒阳市壹号便利店，租期自2012年9月15日至2019年1月15日。原告于当年开业后，2016年9月15日前之的租金，由原告先交给南国名仕公司，被告对该转租行为未提出任何异议。2016年9月15日后，原告按照转租合同所产生的租金，直接向被告交纳了67392元租金，该租赁合同得到了被告的直接认可。2017年5月19日至22日，被告恶意强行采取把挂车堵在原告门口，威逼原告解除租赁合同，立即腾房，被告这一行为已严重构成了违约，导致了原告的经营收入直接减少。原告投资大，不宜提前解除合同，且原告守信，没有法定解除租赁合同的条件，被告理应继续履行租赁合同，被告违约行为造成了原告的损失，应当承担赔偿责任。请求判令：1、二被告继续履行租赁合同。法庭调查开始前，原告明确表明要求二被告继续履行南国名仕公司与谷云芳签订的转租合同；2、二被告承担违约责任，赔偿损失5万元；3、二被告承担全部诉讼费用。
原告提交了下列证据以支持其诉讼请求：
1、营业执照及身份证，用以证实原告于2012年10月15日经工商管理机关登记成立。
2、房屋租赁合同及企业信用信息公示报告、股份转让合同，用以证实：涉案门面在南国名仕公司2009年3月26日完成工商登记之前，以公司发起人李四保的名义与二被告签订租赁合同；南国名仕公司的股东为李四保、梁小利；2013年12月18日，李四保将在南国名仕公司的全部股份转让给了梁小利。
3、房屋租赁合同及证明材料，用以证实：原告以邓云芳的名义与南国名仕公司签订了涉案门面的转租合同；原告从2012年9月10日开始至今，使用涉案门面经营；原告目前尚处在租赁期内。
4、收条及个人电子转账凭证，用以证实：原告在2017年4月15日之前的租金已清；二被告收取第一笔原告支付的2016年10月、11月、12月三个月租金21600元；第二笔2017年4月14日，30528元；第三笔2017年5月24日，7632元；第四笔2017年6月16日，7632元，共计82656元；打款附页里明确注明按梁小利与邓云芳签订的合同实施；二被告认可转租合同。
5、对梁小利的调查笔录，用以证实南国名仕公司将承租的被告四间门面转租给原告；原告经营多年，二被告从未提出异议。
6、照片及帐单，用以证实二被告强行用车堵住原告的经营场所大门，影响经营，造成原告经营收入损失。
7、耒阳市壹号便利店（金阳路）合伙经营协议书，用以证实：原告的实际合伙人是邓云芳、颜语、曹文周、谷军；当时四个合伙人约定了颜语为工商营业执照登记经营者。
8、耒阳市壹号便利会员档案查询表，用以证实二被告的亲属在便利店登记为会员，其中犁（黎）连英是黄晓华（黄晓艳的姐姐）的婆婆，谢玲芝是两被告的小姨，谢廷运、谢武生是二被告的老表，四个会员都住在涉案门面的楼上，二被告应该知道便利店的租赁情况。
二被告对上述证据经质证，证据1因颜语本人没有出庭，请法庭依法核实。对证据2的真实性有异议，该证据部分是打印的，没有原件；工商登记是在网上找的资料，没有得到工商部门的认可，证据后面的信息与本案无关，不能按原告逻辑推理，李四保签订的合同就是南国名仕公司签订的，故不能达到原告的证明目的。证据3的转租合同与原告没有任何法律关系，也与原来的租赁合同即李四保签订的租赁合同没有任何法律关系，该份合同不能证实原告在本案享有诉权；被告对该租赁合同并不知情，不能产生约束原、被告的法律关系；被告与李四保的租赁合同明确约定，转租应当征得被告同意，该份转租合同未得到被告同意，属于无效协议；就算按照该份租赁协议的约定，原告支付租金也一直在拖延，并且拖延的时间已达到解除合同的条件，被告在要求原告搬离时，该转租合同实际已解除（详见合同）；证明材料实际是证人证言，不能作为书证，且也不是原件，其中里面内容是否真实无法核实，在邓云芳未出庭作证的情况下，该证明材料不能作为认定本案事实的依据。证据4的转账是事实，但其隐瞒了两笔转账的情况，第一笔21600元是代梁小利转的，因当时被告与李四保的合同还在履行中；2017年5月24日的转账7632元已经在当天退回；2017年7月24日及8月15日的三笔均已退回，原告在转账过程中的附言，只是原告的单方意思，不成为继续履行转租合同的依据，且被告在多次退回款项时也明确做了附言，附言要求原告搬离；五里牌派出所调解中心的调解内容，被告并未认可，并且提出了反对意见，故不能达到原告的证明目的。对证据5，被告申请了证人作证，该内容很多与事实不符，具体以证人当庭陈述为准。对于证据6，照片未提供原件，照片也与本案没有关联性，无法达到其证明目的；帐单只是原告的一方的陈述，不符合证据的形式。证据7不属于新的证据，未在法院指定举证期内提交，不能作为本案认定事实依据，如果法院认为该证据为新证据，应当对原告进行处罚；合伙经营协议书里的内容与工商登记不相符，本案的事实应当以工商登记为准；该合伙协议出于原告及其他合同签署人知情以外，并未向外公示，其他人并不知情，对本案的被告是没有约束力以及对抗效力。证据8不符合证据形式要件，该证据实际是原告自己的陈述，自己打印出来自己盖章，该内容真实性无法核实，且原告陈述了里面的一些关系只是原告的说明，并没有证据证实，就算存在有亲戚关系，也不能证明被告对转租行为是知情的。
二被告辩称，一、原告诉请继续履行租赁合同，没有任何事实及法律依据，原告的主体资格不适格。1、二被告与原告没有任何合同关系，二被告也根本不认识原告的经营者颜语；2、二被告将自有房屋租赁给李四保的事实，与原告没有任何法律关系；3、如原告所诉，就算是南国名仕公司将本案房屋转租给了原告，但南国名仕公司不能等同于李四保，南国名仕公司只是李四保等人投资的企业而已，因南国名仕公司不是承租人，故原告自然也不能成为本案的次承租人；实际转租人邓云芳与原告也是两个不同的主体，从这一点也不能体现出原告为本案的次承租人。二、原告诉称的事实与理由，诸多与事实不相符。1、二被告未提出异议，不能成为原告非法占用二被告房屋的理由。本案诉争房屋包括二楼及后栋房屋整体租赁给李四保后，李四保对本案诉争房屋开过美发店，还开过茶楼，也开过商店，二被告直至与李四保解除合同时，一直认为是李四保在自行使用诉争房屋。李四保将诉争房屋转租给邓云芳后，李四保及邓云芳从未告知二被告，二被告在不知情的情况下，如何提出异议？2、2016年11月5日，案外人曹文周向二被告转账21600元是实，但不是原告所交，且原告诉称的时间及金额均与事实不相符，缴纳本次9-12月的租金，仅是应李四保的要求，代李四保交租金。3、2017年4月14日及之后所转账的金额，只是原告实际使用房屋的租金，二被告收取该租金，不能成为认可转租合同有效的理由。李四保提出与二被告解除租赁合同时，二被告才得知原告转租了本案诉争房屋，二被告当即就不同意，原告是在二被告明确表示要求原告搬离之后，所交的实际房屋占用费。三、二被告知道原告转租后，一直不同意原告承租诉争房屋。1、诉争房屋的二楼及后栋房屋必须从一楼通行，否则，将导致二被告的二楼及后栋房屋闲置，明显不符合二被告的真实目的；2、李四保提出解除租赁合同时，曹文周夫妇自称是壹号便利店的经营者，要求继续租赁诉争房屋，当时二被告要求其退出一间门面用于二楼及后栋的通行，租金按周边行情计算。但曹文周夫妇只同意按转租合同履行，不同意二被告的合理要求，双方无法形成一致意见，为此，曹文周承诺搬走壹号便利店，同时要求二被告给予两个月搬离期限。当时，二被告考虑其实际情况，遂同意给予两个月时间。两个月到期后，原告却反悔，拖着不走，在此情况下，二被告才通过五里牌派出所协调处理。2017年5月22日，经派出所调解，曹文周与二被告达成搬离协议，约定在2017年7月22日前必须搬离，该协议是双方的真实意思，必须遵守。四、原告要求二被告承担违约责任并赔偿损失5万元的诉请，没有任何事实和法律依据。五、二被告保留追究原告侵权法律责任的权利。2016年12月31日后，二被告与李四保的租赁合同已解除，因原告无理侵占二被告的一楼房屋，导致二被告的二楼及后栋房屋无法租赁，势必造成二被告其他1400多平方米房屋的租金损失。二被告再次提醒原告，时间越长，租金损失越大，希望二被告不要执迷不悟，自觉趁早搬离并积极赔偿二被告的租金损失，否则，二被告将通过法律途径追究原告的法律责任。综上所述，敬请法庭查明事实，依法驳回原告的起诉。
被告提供了以下证据以支持其反驳意见：
1.房屋租赁合同及解除合同证明，用以证实：本案诉争房屋的承租人为李四保，与原告没有任何法律关系；二被告与李四保已解除租赁合同，原告要求继续履行租赁合同，没有事实及法律依据。
2.微信对话记录打印件及光碟，用以证实：2017年3月6日前，被告黄晓艳要求原告搬走的事实；3月6日之后，又多次要求原告搬离；2016年11月份交的21600元租金，雷宗梅认可是代南国名仕公司转交的租金。
3.承诺书及调解笔录，用以证实：经调解，曹文周必须在两个月内（即2017年7月22日前）搬走，现原告没有按调解协议履行；曹文周承诺自行锁门的事实。
4.调查笔录及证人梁小利的证言，用以证实：二被告与李四保解除租赁合同的时间为2016年12月31日；解除合同前，二被告并不知道诉争房屋转租给邓云芳的事实；二被告知道转租的事实后，不认可转租合同，并要求原告搬走，一直未与邓云芳重新签订租赁合同。
5.转账凭证，用以证实曹文周向二被告转账后，被告黄晓艳将其中三次汇款退回的事实，并且在附言特别注明了通知原告60天内搬离并且告知梁小利的合同与原告无关，被告一直不认可原告急需使用本案诉争房屋的事实。
原告对上述证据经质证，对证据1-的真实性无异议，但不能达到二被告的证明目的，从公司法原理看，公司成立之前，发起人以个人名义签订的合同，在公司成立后由公司承继合同的权力与义务，该合同应视为公司与二被告的租赁合同，南国名仕公司公司实际都是按2008年5月15日李四保与二被告签订的合同履行权利义务；证据1-不具有真实性，李四保无权来证实或者解除原2008年5月15日签订的合同，2013年的时候，李四保已不是南国名仕公司公司的股东，且没有李四保的基本情况，复印件无法与原件核对。证据2的双方聊天对象不明确，不具有真实性，其中的内容不能代表原告的意思表示，故不能达到二被告的证明目的。证据3-的承诺书与本案没有关联性，不是原告真实意思的表示，违背了法律有关规定，该证据也没有原件；证据3-调解笔录只是复印件，无法与原件核对，当时调解人员陈清平并不在场，调解笔录的第2点陈述很不明确，最后搬或不搬以判决书为准，1、2小点不能说明是原、被告之间调解达成协议的条款，也可以理解为原、被告的纠纷存在有待处理；曹文周必须两个月搬走没有起点时间，无调解人员的签名，没有加盖公章，故不能达到二被告的证明目的。证据4不能达到二被告的证明目的，原告对涉案门面的租赁合同并未解除，2016年10月至12月的租金21600元并不是代南国名仕公司交，而是原告交的租金；没有其它证据予以佐证。对证据5有待核实真实性，如属实，只能证明二被告故意毁约，也更证实了原告转租的事实早已成立。
经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提供的证据1，具有真实性，予以认定。二被告虽对证据2中租赁合同的真实性有异议，但二被告提供的证据4即对证人梁小利的调查笔录，已承认李四保与二被告签订了租赁合同，故该证据具有真实性，予以认定；南国名仕公司的信息资料，系企业管理机构出具的证明，具有合法性、真实性，予以认定；股份转让合同与登记信息相符，也具有合法性、真实性，予以认定。证据3中的租赁合同，与实际情况相符，予以认定；其中的由邓云芳出具有证明材料，因无合伙协议及账本等证据证实，不具有合法性、真实性，不予认定。证据4的收条及转账凭证，具有真实性，予以认定；附言仅是单方行为，不是协商一致的表示，不具有合法性，不予认定。证据5因证人梁小利已到庭，应以到庭证言为准，与当庭证言相符的部分予以认定，不相符的部分不予认定。证据6的照片具有真实性，予以认定；账单仅是原告一方的记录，无法审查真实性，不予认定。证据7因无合伙账本，无法审查合伙的真实性，不予认定。证据8不具有真实性，不予认定。二被告提供的证据中，证据1-与原告提供的证据2一致，具有真实性，予以认定；证据1-是李四保书写的证明，属于证人证言，因李四保未到庭，未到庭的情形不符合法律规定，不予认定。证据2微信的电话与原告起诉书的电话一致，微信中的照片系原告实际经营者曹文周的妻子雷宗梅，故对真实性予以认定。证据3具有真实性，予以认定。证据4因证人梁小利已到庭，应以到庭证言为准，与当庭证言相符的部分予以认定，不相符的部分不予认定。证据5具有真实性，予以认定。
经审理查明，二被告是涉案五间门面的所有人，座落在耒阳市金阳路136号。2008年5月15日，二被告与李四保签订了《房屋租赁合同》，约定：1、出租人（即二被告）将五间门面上下二层，面积1856.47平方米的房屋以每平方米均价6.5元的价格出租给承租人（即李四保），租赁期限自2008年10月1日至2018年10月31日；2、承租人在合同租赁期限内，不损害出租人利益的前提下，可以转租第三人，但必须事先和出租人协商同意后方可；3、承租人提前解除合同或违约解除合同，定金转作违约金，不予清退。2009年3月26日，南国名仕公司成立，股东或发起人为李四保、梁小利，法定代表人为李四保，李四保将承租的涉案房屋用作南国名仕公司的经营场所。2012年9月10日，南国名仕公司将承租的房屋一层中的四间转租给邓云芳，约定：1、租赁面积400平方米，租金为每平方米18元，每月7200元；2、租赁期限自2012年9月15日至2019年1月15日止；3、承租方在合同租赁期限内，不损害出租方利益的前提下，可以转租第三人；4、出租方无故提前解除合同，应依法赔偿承租方的全部经济损失。但南国名仕公司与谷云芳在签订转租合同时，未告知二被告并征得二被告的书面同意。之后，颜语于2012年10月15日注册了耒阳市壹号便利店（类型：个体工商户），使用谷云芳转租的涉案房屋进行经营，租金交给南国名仕公司。2013年12月18日，李四保将在南国名仕公司的股份全部转让给了梁小利，南国名仕公司由梁小利一人经营。2016年9月起，南国名仕公司因经营困难，要求与二被告提前解除合同。10月，梁小利要原告将所租的四间门面的租金直接付给二被告，原告遂于2016年11月5日将2016年9月15日至2016年12月15日三个月的房租21600元通过中信银行转账到被告黄晓艳的账户上，仍作为南国名仕公司交纳的租金。2016年12月31日，南国名仕公司与二被告以口头方式解除了租赁合同。2017年4月14日，原告又通过工商银行将2016年12月15日至2017年4月15日四个月的房租30528元转账到被告黄晓艳的账户上。2017年4月15日，二被告父亲黄以新出具了收条，注明：今收到耒阳壹号便利店金阳路租金，2017年4月15日之前所有的租金已收，具体金额以银行转账为准，附黄晓艳工商银行卡号。但原、被告并未就转租的门面签订租赁合同。二被告要求原告退出一间门面以作二楼房屋的出行通道，双方因协商不成，二被告于是采取堵门的方式阻止原告的经营，2017年5月22日，经耒阳市五里牌街道办事处人民调解委员会调解，达成了调解协议：1、黄以新将门面前面包车开走；2、曹文周必须二个月内把壹号超市门面搬走（其中二个月内起诉，2017年5月22日至7月22日），以判决书为准。被告黄晓艳及原告方曹文周在协议上签名。之后，原告又分别于2017年5月24日、6月16日、7月24日、8月15日四次将每月房租7632元通过工商银行转账到被告黄晓艳的账户上，并附言“壹号便利店房租，按梁小利与谷云芳签订合同实施”，被告黄晓艳对此不满，于2017年5月24日、8月4日、8月15日将三个月的汇款（每个月7632元）通过工商银行转回到付款人曹文周的账户上。到期后，原告没有向二被告清空房屋并交还给二被告，仅于2017年7月7日向本院提起诉讼。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告仅与涉案房屋的承租人南国名仕公司签订了转租合同，且在签订转租合同时，没有按租赁合同的约定取得出租人即二被告的同意，更没有与出租人即二被告签订租赁合同，二被告不是转租合同的相对人，故原告与南国名仕公司签订的转租合同对二被告没有约束力；涉案转租合同是承租人南国名仕公司基于与出租人即二被告签订的租赁合同签订的，现承租人南国名仕公司已提前与出租人即二被告解除了租赁合同，转租合同也就没有了继续履行的依据。原告要求二被告继续履行原告与南国名仕公司签订的转租合同，不符合法律规定，不予支持。既然二被告与原告不存在租赁合同关系，二被告也就不存在承担违约责任，原告要求二被告承担违约责任，赔偿损失5万元，不符合法律规定，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告耒阳市壹号便利店的诉讼请求。
本案案件受理费1050元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 龙柁雅
人民陪审员 李永康
人民陪审员 王开生
二〇一七年九月二十五日
代理书记员 邓 良
校对责任人：龙柁雅 打印责任人：邓良
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附：相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。