上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1513号
上诉人（原审被告）：上海乔宇投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区海湾旅游区奉炮公路315号13幢723室。
法定代表人：卜乐卿，总经理。
委托诉讼代理人：方英，上海方英律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐柳静，上海方英律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海天奉钢管有限公司，住所地上海市奉贤区陶宅村王家235号8幢。
法定代表人：张国贤，总经理。
委托诉讼代理人：余萍，上海景昊律师事务所律师。
上诉人上海乔宇投资管理有限公司（以下简称乔宇公司）因与被上诉人上海天奉钢管有限公司（以下简称天奉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初17190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
乔宇公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回天奉公司的原审诉讼请求，乔宇公司不需要返还占有使用费、保证金。事实与理由：一、天奉公司一审中坚持主张解除合同，但一审法院判决确认乔宇公司与天奉公司之间的租赁合同无效，未驳回天奉公司的诉请，显属不当。二、对于天奉公司占用厂房的起止时间，一审法院仅凭证人证言即予认定，亦属依据不充分。天奉公司占用厂房的时间应为2017年3月底起算至2017年6月。
被上诉人天奉公司辩称，不同意乔宇公司的上诉请求，要求维持原判。
天奉公司向一审法院起诉请求：1、解除天奉公司、乔宇公司于2017年3月签订的《厂房租赁合同》；2、乔宇公司返还天奉公司已经支付的租赁费人民币52,000元；3、乔宇公司支付天奉公司违约金67,000元。
一审法院认定事实：2017年3月，天奉公司、乔宇公司签订《厂房租赁合同》约定，天奉公司租赁乔宇公司坐落于上海市奉贤区XX镇XX村XX号厂房，租赁面积为1,020平方米。租赁期限为2017年4月20日至2022年3月15日止。年租金268,000元。保证金15,000元，租金应预付6个月。租赁期间，乔宇公司提前解约，应赔偿3个月租金作为违约金。2017年3月23日，天奉公司支付乔宇公司定金20,000元。3月26日支付租金32,000元。2017年3月底，天奉公司搬入系争厂房。天奉公司称，2017年3月底4月初，乔宇公司不允许天奉公司再往里面搬东西，后来乔宇公司4月上旬锁门，4月底天奉公司将东西搬出来，没有交接手续，电话通知了乔宇公司，因为钥匙搬进来时放在门下，所以天奉公司也将钥匙放在门下走了。乔宇公司称，天奉公司在6月底搬离，乔宇公司自己去看发现已经搬离。
2017年5月9日，上海市奉贤区XX村民委员会出具《情况说明》言明，天奉公司未向所属园区审批入驻，未向环保部门报批环境影响评价文件，责令天奉公司立即停产关闭，如未停产关闭将联合相关执法部门实施停水、停电措施。经一审法院了解，该《情况说明》仅就不能在此生产做说明，并非当时以通知或公告形式发送。
一审法院还查明，系争厂房没有房地产权证也没有建设工程规划许可证。
一审庭审过程中，天奉公司申请证人卫某出庭作证，证人陈述：其帮助天奉公司搬迁厂房，从系争厂房所在地搬至海湾，2017年4月28日开始直至5月3日搬完，有其手写记录为证。
一审法院认为，本案系争厂房至今未取得房地产权证或者建设工程规划许可证，租赁标的物不合法，故本案所涉《厂房租赁合同》无效。租赁合同无效后，当事人可以请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费。结合证人证言，天奉公司后续租赁合同及《情况说明》相关情况，法院认为，天奉公司所述的5月3日已经实际搬离的诉称比乔宇公司主张的6月28日搬离具有更高盖然性。故在扣除相关占有使用费后，乔宇公司理应返还相关占有使用费22,455元，并返还保证金20,000元。鉴于合同无效，对于天奉公司要求乔宇公司偿付违约金的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、确认上海天奉钢管有限公司与上海乔宇投资管理有限公司于2017年3月签订的《厂房租赁合同》无效；二、上海乔宇投资管理有限公司于判决生效之日起十日内返还上海天奉钢管有限公司占用使用费22,455元；三、上海乔宇投资管理有限公司于判决生效之日起十日内返还上海天奉钢管有限公司保证金20,000元；四、驳回上海天奉钢管有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,680元，减半收取计1,340元，由天奉公司、乔宇公司各半负担。
二审审理过程中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。同时上述司法解释第一条规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。本案中，系争厂房位于上海市奉贤区XX镇XX村XX园区，该厂房至今没有合法建造证明，故一审法院认定乔宇公司与天奉公司所签的《厂房租赁合同》无效，并无不当，本院予以确认。
人民法院对于合同是否有效属于主动审查的范围，对合同无效的宣告也不以当事人有无诉请为前提，故在一审中，天奉公司基于合同有效为基础而提出了诉请，在乔宇公司抗辩合同无效的情况下，一审法院经审查确认系争厂房所涉的租赁合同无效，并对无效所涉的后果一并予以处理，也无不当。一审法院的判决不属于超出当事人的诉请范围的情形。一审法院对于天奉公司基于有效合同的请求予以驳回，应属无误，一审判决第四项可予维持。一审法院根据民事诉讼证据规则对双方各自有关实际搬离系争厂房日期举证情况的分析是恰当的，结合天奉公司搬入系争厂房后未能正常生产经营即搬离（对此乔宇公司也负有相应的责任）等情况，参照合同约定的租金标准和起租日确定占有使用费，也无明显不妥之处。因此，一审判决第二项根据已付租金32,000元和应付的占有使用费所计算的应返还的剩余占有使用费22,455元的内容，可予维持。一审判决第三项判令乔宇公司返还天奉公司保证金所涉及的2万元款项，应属合同履行过程中天奉公司向乔宇公司支付的收款收据名称为“定金”的2万元，在合同无效的情况下，该2万元款项予以返还，当属于法有据。该项判决内容应予维持。
另外，本院需要指出的是，乔宇公司将没有合法建造证明手续的标的物出租给天奉公司，天奉公司在此情况下仍承租系争厂房，由此导致的天奉公司无法承租下去的后果，应当认定双方对此均有责任。鉴于本案一审中，天奉公司没有就合同无效后果处理中的损失问题提出请求，也没有对一审判决提出上诉，故可以认定天奉公司对于一审法院对合同无效及其后果处理并无异议。
综上，一审判决的判决结果可予维持。上诉人乔宇公司的上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币861元，由上诉人上海乔宇投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 翟从海
二〇一八年二月二十六日
书记员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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