安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终140号
上诉人（原审原告）：安徽三六五房产咨询有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区双七路香江国际佳元9幢101。
法定代表人：陆兴旺，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐圣晖，安徽安泰达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谷侃，安徽安泰达律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：王慧敏，女，1992年3月4日出生，汉族，住安徽省合肥市新站区。
委托诉讼代理人：王桂云（系王慧敏之母），住安徽省合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：余国群（系王慧敏小姨），住安徽省合肥市庐阳区。
上诉人安徽三六五房产咨询有限公司（以下简称三六五公司）因与被上诉人王慧敏居间合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初7792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
三六五公司上诉请求：请求撤销一审法院作出的（2017）皖0102民初7792号民事判决，并依法改判，支持三六五公司所有一审诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清、证据不足，适用的法律不当，据此作出的判决是错误的。三六五公司作为居间方，已经促成了王慧敏与买受人刘莉、高剑锋签订了《存量房买卖合同》，其居间行为已经完成，并为此过程也投入了必要的支出费用。但是，由于王慧敏不配合三六五公司为案外人刘莉、高剑锋办理涉案房屋产权的转移登记手续，王慧敏与案外人刘莉、高剑锋签订的《存量房买卖合同》已经法院调解解除，王慧敏的行为已经致使三六五公司居间合同目的不能实现，王慧敏以实际行为表明拒绝履行《房地产经纪合同》，已构成了根本性违约，符合法定解除条件。根据合同法第九十四条规定，三六五公司有权行使法定解除权，可以通过诉讼的形式行使解除权。
王慧敏辩称，我方签订房地产经纪合同后并未单方解除，由于买受人没有向王慧敏按期足额支付首付款，所以王慧敏拒绝前往房地产登记部门办理过户手续。后来买卖双方在法院的主持下，调解解除买卖合同。由于买卖合同已解除，王慧敏更无需前往房地产登记部门办理过户手续。王慧敏无违约行为，同意继续将房产挂在三六五公司处出售，不同意解除双方之间签订的《房地产经纪合同》。请求驳回上诉、维持原判。
三六五公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除三六五公司、王慧敏之间签订的《房地产经纪合同》；2.王慧敏支付三六五公司违约金30000元。
一审法院认定事实：2016年3月27日，王慧敏和三六五公司就“合肥市新站区包公大道755号园上园小区18幢503室房屋”的交易经纪事宜签订《房地产经纪合同》。合同第四条对双方的权利义务进行了明确约定，（一）提供房地产转让的信息应真实、合法、准确；（二）合同签订后三日内，王慧敏应向三六五公司提交产权人身份证复印件、房屋权属证书复印件、土地使用权证复印件；（三）王慧敏应配合三六五公司到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状，并告知房屋有无漏水、管道不通等瑕疵和房地产是否已经抵押、房屋是否已经租赁等情况；（四）王慧敏应配合三六五公司签订《存量房买卖合同》及到房地产管理部门和土地管理部门办理相关手续。该四项为王慧敏方应履行的义务。此外，合同第四条（五）至（十一）项还对三六五公司的义务进行了明确约定。第五条第三款约定，单方解除本合同，由违约方支付违约金叁万元整。同日，出卖人王慧敏和买受人刘莉、高剑锋签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，后双方均就该房屋买卖合同纠纷向合肥市瑶海区人民法院提起诉讼，经法院主持调解，双方同意解除《存量房买卖合同》及《补充协议》，王慧敏返还刘莉、高剑锋定金5万元并赔偿损失10万元。2016年8月12日，三六五公司向王慧敏邮寄《律师函》，称你方拒绝履行与第三人刘莉、高剑锋签订的存量房买卖合同，已构成根本性违约，已然造成存量房买卖合同不能继续履行，以实际行为表明拒绝履行房地产经纪合同，根据法律规定，应向我公司承担违约责任；请在接到本律师函七日内付清全部款项，否则我方将采取法律措施来追究你方的法律责任。三六五公司因索款未果，遂提起本案诉讼。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人主张解除合同的，应当通知对方。之所以强调通知的方式，是因为在现代商业竞争中，更多注重合约的标准化、证据的规范与保全，以通知方式告知违约方或合同相对方，也体现签订、履行、解除合同的严肃性，对合同权利义务有一个正式的了结，不通知对方就不会发生解除后果。本案中，三六五公司并未向法院提交已通知对方解除合同的证据，也未向法院提交王慧敏违反《房地产经纪合同》第四条（一）至（四）项约定义务的证据，且庭审时，王慧敏表示愿将房产继续挂在三六五公司出售，不同意解除合同，故三六五公司诉请解除合同并支付违约金，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。三六五公司作为居间人，确实为王慧敏和第三人存量房买卖合同的成立提供了服务，其可请求委托人支付劳务报酬或从事居间活动支出的必要费用。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决：驳回三六五公司的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由三六五公司负担。
二审中当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以认定。
二审另查明，双方当事人签订的《房地产经纪合同》第五条第一款第（一）项约定：王慧敏未履行本合同第四条（一）至（四）项义务，导致房地产无法正常交易，王慧敏应向三六五公司支付违约金/元。该条还约定：单方解除本合同，由违约方支付违约金3万元整。
本院认为，本案双方当事人之间签订的《房地产经纪合同》合法有效，双方均应按约履行各自义务。合同责任是严格责任，无论因何原因，王慧敏未按约履行该合同第四条第（四）项应配合三六五公司到房地产管理部门和土地管理部门办理相关手续的合同义务，已构成违约，应承担相应违约责任。但违约金作为违约责任的一种形式，应由双方约定。《房地产经纪合同》第五条第一款第（一）项约定此种情况下的违约金数额被划去，视为双方未对此种情况下的违约金作出约定。关于三六五公司主张的3万元违约金，合同约定的适用条件为：单方解除本合同，由违约方支付违约金3万元整。案涉《房地产经纪合同》并未对买受人做出唯一性约定，故在王慧敏表示愿将房产继续挂在三六五公司出售的情况下，三六五公司可以继续居间将该房产卖给他人。因此，王慧敏的行为不构成导致三六五公司合同目的不能实现的根本违约行为，三六五公司不享有其据此主张的对合同的法定解除权。在此情况下，三六五公司要求王慧敏支付在单方解除合同情况下产生的违约金3万元，无合同依据。原审法院判决不予支持三六五公司的诉讼主张，并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人安徽三六五房产咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 苗
审判员 古开利
审判员 程亚娟
二〇一八年二月二十三日
书记员 王 元
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。