浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙10民终1204号
上诉人（原审原告）：林海国，男，1977年12月21日出生，汉族，住台州市椒江区。
上诉人（原审原告）：曹丽华，女，1978年4月19日出生，汉族，住台州市椒江区。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：卢修永，浙江星册律师事务所律师。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：蔡菊仙，浙江星册律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：许大友，男，1962年5月5日出生，汉族，住台州市椒江区。
被上诉人（原审被告）：洪仙花，女，1964年8月1日出生，汉族，住台州市椒江区。
被上诉人（原审被告）：许灵龙，男，1990年3月22日出生，汉族，住台州市椒江区。
三被上诉人的共同委托诉讼代理人：叶燕芝，浙江多联律师事务所律师。
上诉人林海国、曹丽华因与被上诉人许大友、洪仙花、许灵龙房屋买卖合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2016）浙1002民初8748号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
林海国、曹丽华上诉请求：1、请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案《安置房转让协议》系上诉人林海国、曹丽华与被上诉人许大友、洪仙花的真实意思表示，合法有效。双方签订协议时，涉讼的房屋尚未建成，既无房产证、也无土地证，能够证明其对涉讼房屋享有权利的依据仅是被上诉人许大友与椒江东山片道路工程建设指挥部签订的《椒江区房屋易地拆迁协议书》，该协议书作为乙方签订的仅有被上诉人许大友一人，也就是说许大友作为户主，能够代表家庭全体成员与政府有关拆迁部门签订协议。为此，上诉人在签订协议时也有理由相信许大友作为户主能够代表其户内家庭成员签订卖房协议，且此协议又有其妻洪仙花签字确认，被上诉人许大友的行为构成表见代理。二、台州市绿城海棠花苑19幢2单元501室及C区地下车位1888号和地下库房170室不动产权中许大友占20%产权应当归上诉人所有。
许大友、洪仙花、许灵龙辩称，一、涉案协议即使有效，其效力也仅限于所签协议当事人之间，对被上诉人许灵龙没有任何约束力；二、上诉人主张表见代理没有法律依据。许大友与椒江东山片道路工程建设指挥部签订《椒江区房屋易地拆迁协议书》与涉案的转让协议中，合同相对方不同，协议标的不同，内容条款不同，完全是两个独立的民事法律行为。许大友签订的《拆迁协议书》本是属于效力待定的合同，后经家庭成员洪仙花、许灵龙的追认行为，该拆迁协议书效力才及于家庭成员。而许大友、洪仙花与上诉人签订的转让协议，被上诉人许灵龙已明确放弃对该协议的追认，即使该协议有效，效力也不及于许灵龙。上诉人是台州椒江本地人，其应该了解最基本的当地农村安置房都是以户为单位，除了户主，家庭其他成员一起申报的，安置房为家庭共同所有，上诉人只与房屋共有人中的部分人签订协议，导致无法转户，上诉人应自行承担不利后果；三、台州市绿城海棠花苑19幢2单元501室房屋及C区地下车位1888号的五分之一产权不属于买卖合同标的物，不归上诉人所有，在《后许村立改套安置协议书》及《后许村村两委会议纪要》中，已经对安置房的标准做了明确的规定，即住房建筑面积125平方米，自行车房建筑面积10平方米，三被上诉人基于后许村村民的身份以户为单位共同享有的政策奖励待遇，本身不是买卖合同标的物，上诉人自然无权取得。综上，请求驳回上诉、维持原判。
林海国、曹丽华向一审法院起诉请求：1.被告许大友、洪仙花、许灵龙立即协助原告林海国、曹丽华办理台州市海棠花苑19幢1单1002室房屋及相应车位的不动产权过户手续；2.坐落在台州市绿城海棠花苑19幢2单元501室及相应车位的已登记在被告许大友名下（占该房屋五分之一产权）归原告林海国、曹丽华所有，并办理不动产权过户手续；3.本案诉讼费、保全费由两被告承担。
一审法院认定事实：被告许大友、洪仙花系夫妻，被告许灵龙系二者儿子。2009年8月23日，原告林海国、曹丽华（作为乙方）与被告许大友、洪仙花（作为甲方）签订《安置房转让协议》，合同载明：“甲方是……，因土地被征用，按政府拆迁政策，可安置套房，坐落于街道后许村安置区块屋基，现甲方因资金周转需要，经与乙方协商，有意将以上安置其中壹间转让给乙方，为明确甲乙双方的权利义务关系，达成安置房转让协议，内容如下：一、甲方转让的安置房屋基及附属物，坐落于街道后许村安置地块；二、……屋基转让费总价共肆拾贰万元整，此款首付贰拾万元整，房层动工时付壹拾柒万元整，余款伍万元整，至房屋全部手续过户至乙方名下后付清；三、甲方无条件协助乙方办理安置房过户或者改名，……；……。”2010年10月，被告许大友、洪仙花、许灵龙以被告许大友为户主，其他二人为户内其他成员申请建房，经审批可在后许出让地块住宅地块与农转用地块相符的规划点上取得套房一套。目前登记在被告许大友、洪仙花、许灵龙名下的坐落于台州市海棠花××单元××室房屋××三被告经审批取得的套房。除该房屋外，台州市海棠花苑C区地下车位1915号的权属亦登记在被告许大友、洪仙花、许灵龙名下，三被告未支付过车位费用。另外，台州市海棠花苑19幢2单元501室房屋、台州市海棠花苑C区地下车位1888号、台州市海棠花苑C区地下库房170室的不动产权属登记在被告许大友及案外人许丽君、许竞伊、茅国法、孙大顺名下。房屋建成后，被告许大友与原告林海国于2014年6月共同到开发商处办理交房手续，被告许大友签收了消防安全责任书、业主物品交接清单等材料并将之交付给原告林海国，原告林海国交纳了物业维修基金、公共能耗费。原告林海国支付的物业维修基金包括住宅、自行车房、车库的物业维修基金。据业主物品交接清单显示，交接的物品包括台州市海棠花苑19幢1单元1002室、台州市海棠花苑C区地下车位1915号有关的服务手册、说明书、车位感应卡、门禁卡、进户门钥匙等。《安置房转让协议》签订后至今，原告林海国、曹丽华已支付购房款共计370000元。
一审法院认为，原、被告对台州市海棠花苑19幢1单元1002室房屋属于《安置房转让协议》涉及的标的物没有争议，对于台州市海棠花苑C区地下车位1915号以及被告许大友对台州市海棠花苑19幢2单元501室房屋、台州市海棠花苑C区地下车位1888号享有的份额是否为该合同标的物存在争议。该院分析认为，虽然台州市海棠花苑C区地下车位1915号有着独立于台州市海棠花苑19幢1单元1002室房屋的权属证书，但三被告并未支付过车位费用，其提出的车位系另外申报购买的抗辩不能成立，且被告许大友在向原告林海国交付房屋时，一并向原告林海国交付了该车位的交房资料，车位的物业维修基金也由原告林海国支付，说明在双方未发生纠纷时，被告许大友亦认同车位属于合同标的物，据此，该院确认该车位属于买卖标的物。至于被告许大友对台州市海棠花苑19幢2单元501室房屋、台州市海棠花苑C区地下车位1888号享有的份额，因《安置房转让协议》约定的标的物数量为一间，台州市海棠花苑19幢1单元1002室房屋及台州市海棠花苑C区地下车位1915号车位已经具备一间套房（屋基）的完整属性，按照通常理解，不同坐落的房屋及车位之间，具有独立性，难以称为附属物，原告林海国、曹丽华提出的被告许大友对台州市海棠花苑19幢2单元501室房屋、台州市海棠花苑C区地下车位1888号享有的份额属于附属物的理由难以成立，另外，原告林海国、曹丽华在本案中提供的后许村立改套安置协议书、后许村村两委会议纪要尚不足以证明相应份额属有关单位对买受人的奖励，故原告林海国、曹丽华提出的此份额属于《安置房转让协议》标的物的主张，依据不足。《安置房转让协议》系原告林海国、曹丽华与被告许大友、洪仙花的真实意思表示，该合同体现的是买卖双方的债权债务关系，本身并无物权效力，故被告许大友、洪仙花是否对合同标的物具备处分权不影响合同效力。本案中，未发现该合同存在无效的情形，应为有效。尽管如此，台州市海棠花苑19幢1单元1002室及台州市海棠花苑C区地下车位1915号属三被告共有，被告许大友、洪仙花出售该不动产，应经得其他共有人同意，相关不动产的产权转移登记，也有赖于三被告的共同协助才能实现。被告许灵龙并非合同签订者，原告林海国、曹丽华要求其与被告许大友、洪仙花共同协助办理产权转移登记手续，应当就被告许灵龙同意出售不动产或被告许大友、洪仙花出售不动产的行为对被告许灵龙具有拘束力承担举证责任。现原告林海国、曹丽华未能举证证明被告许灵龙同意出售不动产，也未能证明被告许大友、洪仙花出售不动产的行为对被告许灵龙具有拘束力，应承担举证不能的不利后果，其无权要求被告许灵龙履行协助义务。在此情况下，相关不动产的产权无法转移登记至原告林海国、曹丽华名下，原告林海国、曹丽华要求三被告协助办理台州市海棠花苑19幢1单元1002室及台州市海棠花苑C区地下车位1915号产权过户手续的诉讼请求，该院不予支持。而被告许大友对台州市海棠花苑19幢2单元501室房屋、台州市海棠花苑C区地下车位1888号享有的份额，原告林海国、曹丽华未能举证证明属于买卖合同标的物，其要求确权并办理过户手续的请求，该院亦不予支持。至于被告许大友、洪仙花在缔约时未取得处分权导致标的物权属不能转移的违约责任，两原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告林海国、曹丽华的诉讼请求。案件受理费40元（已减半计算，原告林海国、曹丽华预付）、保全费4640元（原告林海国、曹丽华支付），合计4680元，由原告林海国、曹丽华负担。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，被上诉人许灵龙与被上诉人许大友虽系父子关系，但在签订《安置房转让协议》时许灵龙已成年，没有证据证明其以任何形式授权被上诉人许大友处分其共有的财产，且被上诉人许大友是以自己的名义实施了无权代理行为，故被上诉人许大友的行为不符合表见代理的构成要件，其行为后果不能及于被上诉人许灵龙。在被上诉人许灵龙仍不同意或追认的情况下，属于无权处分，物权变动因出卖人缺乏处分权而不能发生，故一审法院对上诉人主张办理过户登记的诉请不予支持得当，但上诉人有权就被上诉人许大友、洪仙花在签订《安置房转让协议》时未取得处分权导致标的物所有权不能发生转移的损失另行主张。上诉人主张被上诉人许大友对台州市海棠花苑19幢2单元501室房屋、台州市海棠花苑C区地下车位1888号、地下库房170室享有的份额属于《安置房转让协议》中的标的物，但该协议中约定的标的物数量为一间，在案证据也不足以证实该份额应属于《安置房转让协议》中的标的物，故该主张本院难以支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元由上诉人林海国、曹丽华负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐黎明
审判员 张 燕
审判员 张淑娅
二〇一七年八月三十一日
书记员 包菲菲