上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第266号
原告（反诉被告）陈生松，男，1971年10月4日生，汉族，住上海市静安区。
委托代理人俞炳昌（系俞凤妹弟弟），户籍地江苏省常熟市。
原告（反诉被告）俞凤妹，女，1969年3月18日生，汉族，住上海市静安区。
上列原告共同委托代理人罗耀华，上海俱进律师事务所律师。
被告（反诉原告）王杏春，女，1950年4月18日生，汉族，住上海市宝山区。
被告（反诉原告）朱生祥，男，1950年12月17日生，汉族，住址同上。
被告（反诉原告）朱颖杰，男，1976年12月9日生，汉族，住址同上。
原告（反诉被告）陈生松、俞凤妹与被告（反诉原告）王杏春、朱生祥、朱颖杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。陈生松与其委托代理人俞炳昌，陈生松与俞凤妹的共同委托代理人罗耀华，王杏春、朱生祥、朱颖杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈生松、俞凤妹共同诉称，经中介公司居间介绍，2014年10月28日与王杏春、朱生祥、朱颖杰签订《房地产买卖居间协议》，约定陈生松、俞凤妹以人民币188万元的价格购买上海市宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。同年11月8日，双方签订正式的房地产买卖合同，约定于2014年12月20日前办理过户手续。合同签订后，陈生松、俞凤妹按约支付房款118万元，但之后的贷款申请未获审批。同年12月16日，陈生松、俞凤妹要求直接支付余款68万元，或签订补充协议先将房款付清，再办理过户手续，或更换可以贷款的亲属办理房屋买卖，但均遭拒绝，王杏春、朱生祥、朱颖杰坚持要求余款按贷款方式支付。同年12月20日，陈生松、俞凤妹携带70万元准备办理过户手续，但王杏春、朱生祥、朱颖杰未到场。陈生松、俞凤妹认为王杏春、朱生祥、朱颖杰的行为违反了双方合同约定，应承担违约责任，故起诉要求王杏春、朱生祥、朱颖杰继续履行买卖合同，配合将系争房屋过户至陈生松、俞凤妹名下，并要求王杏春、朱生祥、朱颖杰按已付款118万元的日万分之五计算，支付自2014年12月21日起至实际过户日止的违约金。
王杏春、朱生祥、朱颖杰共同反诉并辩称，陈生松、俞凤妹在支付118万元购房款后，未能按合同约定履行后续的付款义务，在贷款未获审批的情况下，相继提出“滞后履行合同”、“变更贷款人”、“变更合同购买人”、“签订补充协议”等无理要求。王杏春、朱生祥、朱颖杰多次督促陈生松、俞凤妹尽快付清房款后办理相关手续，但陈生松、俞凤妹至今未付后续房款，构成违约。王杏春、朱生祥、朱颖杰不同意陈生松、俞凤妹的所有诉讼请求，并反诉要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，要求陈生松、俞凤妹支付合同总价款的20%的赔偿金376，000元。
陈生松、俞凤妹针对反诉辩称，陈生松、俞凤妹从未拒绝付款，2014年12月16日要求付清余款，但王杏春、朱生祥、朱颖杰不接受。2014年12月20日是合同约定的房屋过户之日，陈生松、俞凤妹携带存折，中介也多次打电话给王杏春、朱生祥、朱颖杰，但他们不来也不接受房款。故不同意所有反诉请求。
经审理查明，2014年10月28日，王杏春、朱生祥、朱颖杰（出卖方、甲方）与陈生松（买受方、乙方）签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，主要约定，经中介公司居间介绍，乙方向甲方购买系争房屋，转让价款为188万元，双方于本合同签订后15天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于合同约定的过户期限内或满足该条约定的过户条件前，办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方。同日，陈生松支付定金1万元。同年11月8日，王杏春、朱生祥、朱颖杰（卖售人、甲方）与陈生松、俞凤妹（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，系争房屋转让款为159万元，双方于2014年12月20日前办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交接之日是起至实际交付之日止；合同附件三付款协议约定：乙方应于签订本买卖合同当日支付甲方房款89万元；甲方同意乙方通过向贷款银行或上海住房置业担保有限公司申请贷款款项共计68万元的形式支付该笔房款款项，待乙方申请的贷款款项经贷款银行或上海住房置业担保有限公司审核通过后，甲乙双方至该房地产所在区的房地产交易中心办理过户手续；乙方应对该房地产及其装饰、设备情况进行查验、清点，并确认无误后甲乙双方办妥该房地产交接手续且签订房屋交接书当日，直接支付甲方房款2万元。同日，双方签订《补充协议》，主要约定，甲乙双方确认居间协议约定的价格为该房地产实际成交价；双方同意签订该房地产买卖合同价格为159万元，附属设施等的转让价为29万元，等等。同日，陈生松、俞凤妹支付房款117万元。嗣后，陈生松、俞凤妹向银行申请办理贷款，但于2014年12月4日左右得到银行回复贷款申请未获审批。
以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、收款收据及当事人的当庭陈述为证，本院予以确认。
审理中，陈生松、俞凤妹为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、2014年12月16日通话录音，陈生松和俞凤妹在对话中提出两个方案，一个是支付全部尾款，养老保险要到明年七月份，双方可签一个补充协议，到七月份过户；二是找一个同学保证养老保险满两年的，重某签一份合同，支付全部的钱，王杏春、朱生祥、朱颖杰对两个方案均不同意，表示要按合同来；2、2014年12月20日通话录音，陈生松、俞凤妹询问王杏春、朱生祥、朱颖杰为何未至中介办过户手续，王杏春、朱生祥、朱颖杰表示不来了；3、银行账户交易明细，证明2014年12月20日，陈生松、俞凤妹账户内有存款56万余元，另外还带了20万元现金，准备支付房款。并表示，因陈生松社保缴纳不满两年，还差7个月的社保缴纳时间，故贷款申请未获银行审批；且因社保缴纳时间不足两年，交易中心处虽然暂时不能办理过户，但2014年12月20日可至交易中心办个备案登记，等社保缴纳年限到了之后，可以办过户之日再办过户手续。陈生松、俞凤妹对买卖的规定不太清楚，并非明知自己社保缴纳不满年限还签订买卖合同，主观上不存在故意违约的情形。若法院认定存在违约，请求对违约金进行调整。
王杏春、朱生祥、朱颖杰对2014年12月16日和12月20日的录音真实性均无异议，但对方提出的方案均基于推翻原合同，故未同意对方提出的两个方案；对证据3真实性无异议，但有这些钱并不代表对方愿意支付。同时，为证明己方主张，提供了以下证据：1、2014年12月7日中介工作人员发送的短信，内容为：明天客户会来商讨尾款细节，是借钱给你还是先给你利息尾款过户给，……，证明陈生松、俞凤妹表示因社保还有7个月未缴满，要求再过7个月过户，同意支付银行贷款利息，还要签订补充协议；2、2014年12月20日与中介工作人员的通话录音，其中中介工作人员说“今天合同到了，上下家要一起坐下来见个面，看一下接下来具体怎么弄”等等。
陈生松、俞凤妹对短信和通话录音真实性均无异议，中介表示了陈生松、俞凤妹的付款的诚意和方案，也可看出中介确实要求王杏春、朱生祥、朱颖杰到中介处处理后续的事宜，但王杏春、朱生祥、朱颖杰未到场，这时陈生松、俞凤妹已经携带款项等在中介了。
本院认为，买卖双方签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方均应恪守。双方合同约定陈生松、俞凤妹以贷款方式支付后期房款68万元，但陈生松、俞凤妹的贷款申请未获银行审批，故根据双方的约定，陈生松、俞凤妹应于双方办理过户手续时将该款支付王杏春、朱生祥、朱颖杰。而陈生松、俞凤妹陈述因其社保缴纳不满2年，无法在合同约定的2014年12月20日办理过户手续，虽然其提出两个解决方案，或者先付清余款延后七个月再过户，或者找案外人重某签订合同，但上述方案均系对双方原合同约定的违反。且根据双方举证的录音等证据可看出，陈生松、俞凤妹提出2014年12月20日付清余款是以推迟过户时间为前提，故王杏春、朱生祥、朱颖杰不同意上述解决方案，要求按原合同约定来履行并不构成违约，反而是陈生松、俞凤妹未支付余款68万元且于2014年12月20日无法办理过户手续，导致双方交易未继续进行，存在根本违约，王杏春、朱生祥、朱颖杰以其违约为由要求解除双方合同的意见，符合双方合同的约定，本院予以准许。陈生松、俞凤妹要求双方合同继续履行并要求王杏春、朱生祥、朱颖杰承担违约责任的请求，于法无据，本院不予支持。合同解除后，王杏春、朱生祥、朱颖杰收取的房款118万元应予返还。王杏春、朱生祥、朱颖杰要求陈生松、俞凤妹支付违约赔偿金的反诉请求，合法有据，本院予以支持。双方合同约定的违约金标准过高，本院结合本案实际情况，酌情调整为8万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）陈生松、俞凤妹与被告（反诉原告）王杏春、朱生祥、朱颖杰就上海市宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告（反诉原告）王杏春、朱生祥、朱颖杰于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）陈生松、俞凤妹房款118万元；
三、原告（反诉被告）陈生松、俞凤妹于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）王杏春、朱生祥、朱颖杰赔偿金8万元；
四、原告（反诉被告）陈生松、俞凤妹的所有诉讼请求，不予支持；
五、被告（反诉原告）王杏春、朱生祥、朱颖杰的其余反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决制定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案本诉受理费减半收取1，330元，反诉受理费减半收取为3，470元，均由原告（反诉被告）陈生松、俞凤妹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘姗
二〇一五年五月十五日
书 记 员 黄莺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。