湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0192民初2175号
原告（反诉被告）：付某某，女，1978年2月28日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区，
委托诉讼代理人：汪初建，湖北金楚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：赵某，女，1970年6月19日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：彭慧东，湖北法辉律师事务所律师。
被告：陈某2，男，1953年5月2日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：彭慧东，湖北法辉律师事务所律师。
被告：陈某1，男，2003年8月27日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，
法定代理人：赵某，身份信息同上，系陈某1之母。
法定代理人：陈某2，身份信息同上，系陈某1之父。
委托诉讼代理人：彭慧东，湖北法辉律师事务所律师。
原告付某某诉被告赵某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月28日受理后，依法适用简易程序进行审理，原告付某某申请追加陈某2、陈某1为本案被告参加诉讼，被告赵某向原告付某某提出反诉，本院依法审查后均予以准许。因案情复杂，本案依法转为适用普通程序由审判员蔡丽红担任审判长，与人民陪审员高选成、谭博文组成合议庭于2016年11月16日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）付某某的委托诉讼代理人汪初建，被告（反诉原告）赵某及被告陈某2、陈某1的共同委托诉讼代理人彭慧东，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）付某某诉称：2016年4月18日，付某某与赵某签订一份《订房协议》，约定赵某将其拥有的恒大华府A区23栋302室房屋（以下简称：302室房屋）以4580000元的价格出售给付某某，付某某在协议签订当天向赵某支付200000元订金，双方不得以任何理由违约，违约方自愿承担200000元违约金。该合同还约定赵某办理完毕一手房产证后，买卖双方一起去银行办理付某某的贷款，贷款合同签订后，付某某付清赵某余下的房款。该合同签订生效当日，付某某向赵某支付200000元订金。后因诉争房屋房价上涨，赵某于2016年7月4日向付某某发出“知会函”欲单方解除订房协议。赵某的行为违反了法律规定和协议约定，属于严重的违约行为，侵害了付某某的合法权益。陈明清系赵某的配偶，陈某1系赵某的儿子且是诉争房屋登记的产权人。现付某某诉至人民法院，请求判令：1、解除付某某与赵某于2016年4月18日签订的《订房协议》；2、赵某向付某某支付违约金200000元；陈明清、陈某1对前述款项承担连带责任；3、赵某承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）赵某辩称：付某某与赵某签订的《订房协议》后，付某某向赵某转账200000元订金，赵某在得到该订金后随即办理了案涉房产的一手房产证，于当时立即告知付某某，但付某某随后一个月都以各种理由迟延不办理后续付款手续，赵某通过电话及QQ多次与付某某联系，付某某仍无法筹齐房款，明显超出了合理期限，构成根本违约，应当承担违约责任，应由付某某向赵某支付200000元违约金。综上，请求法院依法驳回付某某的诉讼请求。鉴于付某某不依约及时付款的行为构成根本违约，赵某向付某某提出反诉，请求判令：1、解除双方的房屋买卖合同；2、付某某赔偿违约金200000元；3、付某某承担本案诉讼费用。
被告陈明清、陈某1共同辩称：基于合同的相对性，陈某2、陈某1并不是案涉协议的主体，陈某2、陈某1基于合同的相对性与本案并无合同法律关系，陈某2、陈某1在本案中不应承担任何责任。
原告（反诉被告）付某某针对被告（反诉原告）赵某的反诉，辩称：一、本案中是赵某迟延履行延误，是赵某违约，案涉订房协议明确约定赵某办理完一手证以后，双方一起到银行办理贷款手续，赵某办理完一手证后没有告知付某某，付某某不知道赵某办理一手证的具体情况和时间；付某某为了积极履行合同，草拟了房屋买卖合同协议，而赵某拒绝签订合同协议，房屋买卖合同协议没有签订就无法到银行去办理贷款手续，而且付某某积极联系了房屋中介和银行，确定办理贷款手续的时间，但赵某拒绝配合办理，因此是赵某违反了合同约定，应当按照订房协议的约定承担违约责任。二、赵某违法违规的解除订房协议，应当承担合同的违约责任，从赵某办理一手证的时间2016年5月21日到付某某发送告知函的时间2016年7月4日，前后时间不足两个月，按照相关规定，赵某解除合同的时间不足三个月且没有向付某某催告，违反了法律规定，付某某与赵某签订的订房协议没有约定合同解除条件，赵某强行解除合同，实为违约的具体表现。
被告陈某2、陈某1对被告（反诉原告）赵某的反诉不发表答辩意见。
原告（反诉被告）付某某为支持其诉讼请求及反诉辩称意见，向本院提交了以下证据：
第一组证据：2016年4月18日《订房协议》一份，拟证明双方存在房屋买卖合同关系，赵某将案涉房屋以4580000元的价格出售给付某某，付某某在该协议签订生效之日支付订金200000元，约定双方都不得以任何理由违约，违约方自愿承担200000元违约金。
第二组证据：2016年4月18日收条一张及付某某的银行流水一份，拟证明付某某依约向赵某支付了购房订金200000元。
第三组证据：2016年4月15日至2016年7月6日赵某与付某某之间的QQ聊天记录，拟证明付某某依约邀请赵某一起办理银行贷款，赵某却以各种理由拒绝，后赵某明确表示案涉房屋不卖给付某某，存在明显违约。
第四组证据：2016年7月4日赵某向付某某发出的《知会函》一份，拟证明赵某以付某某未及时办理贷款手续为由，单方解除双方签订的《订房协议》，赵某的单方解除行为明显存在违约。
第五组证据：2016年7月4日付某某向赵某、陈某2发出的《告知函》一份，拟证明付某某要求赵某继续履行订房协议，赵某因房价上涨单方解除订房协议，赵某的行为违反合同约定，应当承担违约责任。
第六组证据：2016年7月、2016年8月3日的两次谈话录音，拟证明赵某也承认存在违约行为，愿意给付某某赔偿，赵某欲以5600000元的价格向第三方出售案涉房屋，赵某恶意毁约，造成付某某损失1000000元。
第七组证据：《武汉市不动产权登记信息查询单》一份，拟证明案涉房屋登记的所有权人是陈某1。
被告（反诉原告）赵某为支持其答辩意见及反诉请求，向本院提交了以下证据：
第一组证据：银行转账记录一份，拟证明赵某在2016年7月8日已将200000元订金退还给付某某。
第二组证据：2016年6月2日的通话记录一份，拟证明赵某已于2016年5月21日办好一手证件而具备了过户条件，并通知付某某尽快付款，赵某一直在积极履行合同义务。
第三组证据：2016年7月4日赵某发给付某某的《知会函》（同付某某的第四组证据），拟证明赵某在2016年7月4日已经书面通知付某某要求解除案涉合同。
第四组证据：赵某与付某某的QQ聊天记录（同付某某的第三组证据），拟证明赵某在2016年6月15日再次与付某某联系付款事宜，付某某仍未作出明确回复。
被告陈某2、陈某1未向本院提交证据。
经庭审举证，被告（反诉原告）赵某对原告（反诉被告）付某某提交的证据发表质证意见如下：对第一组证据无异议，但该协议签订时间是2016年4月8日，卖方赵某的义务是办理好一手房产证，等待买方付某某付款；对第二组证据、第七组证据无异议；对第三组证据的真实性无异议，QQ聊天记录上的“未来&”是赵某的QQ网名，“这串风铃儿”是付某某的QQ网名，双方2016年6月15日的聊天对话距离案涉协议签订之日已有将近两个月的时间，付某某仍未履行付款义务，赵某主动联系付某某，但付某某以更改合同为由拖延履行合同，赵某多次催促联系付某某，付某某自签订协议两个月之久还未付款，系根本违约；对第四组证据的真实性无异议，但对举证目的有异议，赵某已办理号一手房产证，具有随时过户的条件，但经赵某多次催促联系，付某某还是不履行付款义务，故赵某发了此知会函；对第五组证据的真实性无异议，但对证据目的有异议，赵某的确在当天收到了付某某发的告知函，但赵某不是因为房价上涨而解除合同；对第六组证据的真实性无异议，录音时间发生在赵某向付某某发出《知会函》之后，赵某之所以愿意与付某某协商这个问题，不是因为理亏，而是因为付某某在收到知会函后情绪激动，赵某为了将影响力降到最低，所以才与付某某商量，当时确实提到过补偿的问题，但双方并未达成一致意见。被告陈某2、陈某1对原告付某某提交的证据，以两人不是案涉协议的主体，不应承担任何合同责任，而不发表质证意见；被告陈某2提出付某某提交的2016年7月份的录音，当时是付某某找到赵某的公司说房屋买卖的事时，陈某2在场就一起参与了协商，该行为与本案的诉讼无关。
原告（反诉被告）付某某对被告（反诉原告）赵某提交的证据发表质证意见如下：对第一组证据的真实性和举证目的均无异议；对第二组证据的真实性无法核实，对其证据目的有异议，该证据仅能证明赵某在2016年6月2日打了一个电话，不能证明赵某在当时已办理好了一手房产证，也没有向付某某进行催告要求尽快签订房屋买卖合同，故该证据无法达到其举证目的；对第三组证据的真实性无异议，对其证据目的有异议，赵某不配合付某某去银行办理贷款，迟延履行合同，赵某作为违约方无权解除双方签订的订房协议，依法解除合同的最低期限也要三个月，而赵某从签订协议的时间（2016年4月18日）、办理一手房产证的时间（2016年5月21日），无论是哪个时间都没有超过三个月，且三个月的起算时间需要赵某催告，而其没有催告；对第四组证据的真实性无异议，对其证据目的有异议，赵某办理好一手房产证并没有告知付某某，赵某向付某某询问房屋买卖合同是2016年6月15日，付某某于2016年6月16日就将房屋买卖合同发给了赵某审阅，付某某是积极的为了履行合同做准备，而赵某为了自己违约找借口，因此该证据无法达到其举证目的。被告陈某2、陈某1对被告赵某提交的证据无异议。
本院对各方当事人提交的证据依法认证如下：对原告（反诉被告）付某某提交的七组证据，有原件核实，赵某对该七组证据的真实性均无异议，又这些证据显示了案涉协议签订、履行等情况，与本案相关，故本院依法予以采信。对被告（反诉原告）赵某提交的第一组证据、第三组证据、第四组证据，有原件核实或与付某某提交的证据相同，付某某对该三组证据的真实性均无异议，又这些证据显示了案涉协议签订后履行等情况，与本案相关，故本院依法予以采信；对其第二组证据，有移动通话清单查询记录，但无法显示通话内容，故本院仅能确认2016年6月2日赵某与付某某通话时长95秒的事实。
经审理查明：赵某与陈某2系夫妻关系；陈某1于2003年8月27日出生，系赵某、陈某2之子，赵某、陈某2系其未成年子女陈某1的法定监护人；赵某、陈某2及陈某1共同居住生活在案涉302室房屋中。
2016年4月18日，甲方赵某与乙方付某某签订《订房协议》一份，约定：一、甲方拥有案涉302室房屋目前属于合同房，甲方负责办理一手证件，费用由甲方负责。二、甲方以458万元的价格将此房售卖给乙方，乙方负责房屋过户的后期相关费用。三、甲方于2016年12月15日前将此房交于乙方，房屋内包括现在的家具家电音响电视钢琴凳房屋内的设施随房屋一起全部转让给乙方，（阳光房内一套旧椅子和一件3人沙发甲方带走）。四、付款方式如下：（1）订房协议签订当日乙方付甲方订金贰拾万元整，甲乙双方不得以任何理由违约，违约方自愿承担20万元的违约金。（2）甲方办理完毕一手证件后，双方一起去银行办理乙方贷款，贷款合同签订后，乙方付清甲方余下房款。（3）甲方因居住需要，故乙方保留10万元房款于交房日交清。此协议一式两份，双方各执一份。前述协议签订后，付某某向赵某支付了200000元订金，赵某向付某某出具了一张收条。
2016年5月21日，案涉302室房屋的不动产权证办至陈某1名下，并登记为单独所有，该房屋建筑面积267.14平方米，不动产权证编号为“鄂（2016）武汉市东开不动产权第0010510号”。
2016年6月2日，赵某与付某某电话联系。赵某称此时案涉房屋的一手证件已办好而具备过户条件，并通知付某某尽快付款；付某某称只能说明两人打了一个电话，不能证明赵某当时已办好了房屋的一手证件，也没有催告付某某尽快签订房屋买卖合同，故不认可赵某所称的当日通话内容。
2016年6月10日，赵某通过QQ告诉付某某“这是别人的房子可以参考过户费用”，付某某在QQ上回复“好高的税呀”。
2016年6月12日，付某某通过QQ询问赵某“银行卡开户行及户名”，赵某在QQ上回复“招商银行光谷支行赵某”。
2016年6月15日，赵某通过QQ询问付某某“合同做好了吗？”“如果资金有困难，姐姐还是可以退定金的哦”。付某某在QQ上回复“公司法务做好了，在修改。……明后天联系您哈”。
2016年6月16日，付某某通过QQ发给赵某一份《房屋买卖协议》，赵某在QQ上回复“小付，合同我看了”“方便打电话吗”，付某某回复“晚点，我打给您”，
2016年6月23日，付某某通过QQ跟赵某说“我们已签约的这套房子，我们双方自始至终都达成了共识，中介钟经理已约好周五或下周双方夫妻去银行办理签字手续的。……您这房子我们一定要买啊”。赵某在QQ上回复付某某“非常抱歉，我们两个人协议签订的也不严谨，一手证都拿了一个多月了贷款还没有签，签订的是我拿了一手证就办理贷款付款的，后来你们七七八八的事情很多，后来我们也想那就不卖了，朋友不退，我们也没有地方好去，……在小区我给您看了几套房子性价比很好，请您们尽快考虑吧”。付某某在QQ上回复赵某“证办下来您也就给我打了一个电话，还说您孩子要高考不想被打扰，我是充分站在理解支持您方便的角度听您召唤的。……我家夫君上周还专程从重庆飞回来和您及陈教授在您们自己的创业公司办公室商量妥了付款方式的。……请你们遵守约定，快速配合办理相关手续吧……”。
2016年6月24日，付某某通过QQ跟赵某说“钟经理那边银行贷款按我们两夫妻4人上周日当面约定好的都沟通好了，刚打电话您没接，办理贷款手续需要我们4人都到银行签字，还是就您和你们家陈教授的时间，您看我们是周一还是周二一起去？我在武汉，等您回复。约银行那边需要您的时间回复”。赵某在QQ上回复付某某“既然您话已经说了，我拿到房本给您打电话你说你在重庆，现在本周一拖到周五又改下周二，贷款一拖再拖，到底谁不守约！谁违约谁承担责任，协议是我签的，我遵守协议，退钱给你吧”。在QQ上，付某某告诉赵某“我老公坚决不接受你们单方面毁约”，要求见面协商。
2016年7月1日上午7时25分，赵某通过QQ跟付某某说“今天上午我在恒大家里等你们，你们大概几点到，收到请确认”；当日上午7时35分，付某某在QQ上回复赵某“可能要中午到”，后在上午8时09分询问赵某“陈教授也在家吗”并表示希望四人当面做沟通；当日上午9时07分，赵某回复“在恒大”。当日下午2时26分，付某某在QQ上跟赵某说“办贷款手续需要4个都到场。上次贷款需跟银行约定，中介约好了周五去办，周四你们反悔了。上午黄冈大雨，出城路都被淹了，我们现在路上”。当日下午3时16分，赵某在QQ上跟付某某说“我现在出门附近办事，到了给我打电话”。
2017年7月4日，赵某向付某某发出了一份《知会函》，该函记载“根据该协议的约定，甲方于2016年5月21日办妥该房屋的产权证并立即通知乙方办理贷款手续，并多次催促乙方办理贷款手续，至今乙方未完成贷款手续，已经违背了该《订房协议》。鉴于这种情况，甲方不能久等乙方办理完贷款手续，因此解除该《订房协议》，并由甲方7日内退还乙方20万元订金。同时本人保留追究乙方法律责任的权利。特此知会乙方”。同日，赵某通过QQ要求付某某“尽快提供收款银行账户”。收到前述知会函后，付某某于当日向赵某、陈某2发出了一份《告知函》，该函记载“2016年4月18日签订订房协议真实有效，符合国家法律法规要求，受法律保护！按协议要求，本人已如约支付人民币二十万元的房屋订金，并等待赵某一个多月时间办理房产一手证，赵某一手证办理完毕后，由于武汉近期房价大幅上涨，悍然撕毁协议，你们夫妻反悔不愿再出卖该房屋。现本人再次告知陈某2、赵某二人：本人严正要求你们二人及时履行协议，如你们置国家法律法规不顾，执迷不悟，按协议要求，你们必须退还本人人民币二十万元订金，同时赔偿二十万元违约金！并赔偿因房价上涨对本人造成的经济损失。本人同时保留追究你们二人及你们违法造成的一切后果及造成本人其他损失的一切权利”。
2016年7月6日下午2时08分，付某某通过QQ跟赵某说“如若你们执意不肯去办房屋过户手续，请你们按协议约定退还我们20万元购房订金及赔付约定违约金20万元共计40万元至我账户（账号……）中，我们可不追究你们有关其他违约责任……”。
2016年7月8日，赵某通过网上银行向付某某转款200000元，退还购房订金。
2016年8月3日，房产中介工作人员、汪初建前往案涉302室房屋看房、询价；赵某接待了汪建初看房，告知其房屋卖价580万元，出示了不动产权证，并告知该房屋是以儿子陈某1的名义购买的等情况。
另在2016年7月，付某某找到陈某2，双方就赵某不继续向付某某卖房一事进行沟通，但未果。
付某某认为赵某的行为违反了我国合同法的规定和双方签订的《订房协议》的约定，属于严重违约行为，侵害了自己的合法权益，故诉至法院维权。赵某认为付某某在案涉302室房屋的一手证办理后未及时付房款，明显超过了合理期限，构成根本违约，故向付某某提出反诉维权。
本院认为：买方付某某与卖方赵某于2016年4月18日签订的《订房协议》是签约双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效。现付某某、赵某均要求解除该协议，视为双方达成了解除合同的一致意见，同时考虑到案涉302室房屋不是直接登记在赵某名下而使该协议的履行存在客观障碍，故本院依法准许解除付某某与赵某于2016年4月18日签订的《订房协议》。
案涉《订房协议》中约定付某某向赵某支付房款的方式是第一笔房款是在签订协议当日支付200000元订金，第二笔房款是在“甲方办理完毕一手证件后，双方一起去银行办理乙方贷款，贷款合同签订后，乙方付清甲方余下房款”，第三笔房款是“甲方因居住需要，故乙方保留10万元房款于交房日交清”，付某某依约在签订该协议当日向赵某支付了200000元购房订金，赵某依约于2016年5月21日办理了案涉302室房屋的不动产权证，而根据该协议中关于付某某向赵某支付第二笔房款约定的时间是“双方一起去银行办理乙方贷款，贷款合同签订后”，但是付某某在2016年6月接到赵某案涉房屋的一手证办下来了的通知后多次邀约赵某一起去银行办理付某某贷款的过程中，赵某未积极的配合付某某一起去银行办理贷款，未履行该协议中约定的自己办证后、付某某支付第二笔房款前的协助办理贷款义务，此不配合协助去银行办理贷款的行为构成违约；案涉协议中未约定双方一起去银行办理付某某贷款手续的截止时间，付某某在2016年6月份知晓赵某已办理案涉房屋的一手证件后多次邀约赵某一起去银行办理贷款而因赵某不配合致未果，属赵某怠于履行义务不当阻却履约条件成就的行为，赵某亦无证据证明其有向付某某进行合理催告付款的行为，则赵某在签约后一个多月才办理完毕案涉房屋的一手证件的情况下在接下来的仅一个月左右的时间内主张付某某未及时付款而不卖房并有权解除合同的依据不足，即在赵某于2016年7月4日向付某某提出解除合同时并不具备付某某支付协议约定的第二笔房款的条件，而在不具备付款条件的情况下赵某向付某某发出《知会函》提出解除该协议的行为，构成根本违约。根据案涉《订房协议》中“甲乙双方不得以任何理由违约，违约方自愿承担20万元的违约金”的约定，赵某应向付某某支付违约金200000元。综上，对于付某某要求赵某支付200000元违约金的诉讼请求，本院依法予以支持；对于赵某要求付某某赔偿违约金200000元的反诉请求，本院依法不予支持。虽然陈某2不是案涉《订房协议》的签订主体，但其与赵某系夫妻关系，且共同居住生活在案涉302室房屋中，赵某因处分案涉302室房屋不当而产生的债务应属于夫妻共同债务，陈某2对前述违约金有共同偿还的义务，而陈某1系未成年人，对其母亲赵某处分案涉302室房屋不当而产生的债务无承担责任的法律义务，故对于付某某要求陈某2对赵某应支付的200000元违约金承担连带责任的诉讼请求，本院依法予以支持，但对其要求陈某1承担此违约金连带责任的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上所述，为保护当事人合法权益，本院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，经合议庭评议，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）付某某与被告（反诉原告）赵某之间于2016年4月18日签订的《订房协议》；
二、被告（反诉原告）赵某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）付某某支付违约金200000元；被告陈某2对前述款项承担连带责任；
三、驳回原告（反诉被告）付某某的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）赵某的其他反诉请求。
本案本诉案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告（反诉原告）赵某承担。本案反诉案件受理费2150元（已减半收取），由被告（反诉原告）赵某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡丽红
人民陪审员 高选成
人民陪审员 谭博文
二〇一七年八月十日
书 记 员 潘 雪