广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终1961号
上诉人（原审被告）：珠海市翔哲物业管理有限公司，住所地：广东省珠海市拱北夏湾路224号2栋702房。
法定代表人：林丑妹，执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：曾珊，广东瀛凯邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄晓惠，广东瀛凯邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：珠海市香洲北方印象餐厅，住所地：广东省珠海市香洲银桦路178号10号铺。
经营者：张晶，女，汉族，1962年12月24日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：李弘毅，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林灏承，广东广和律师事务所律师。
原审第三人：珠海市山场股份合作公司，住所地珠海市香洲区山场路126号。
法定代表人：吴汉兴，董事长。
委托诉讼代理人：王斌，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘瑞，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。
上诉人珠海市翔哲物业管理有限公司（以下简称翔哲公司）因与被上诉人珠海市香洲北方印象餐厅(以下简称北方印象餐厅)、原审第三人珠海市山场股份合作公司（以下简称山场公司）租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初9128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
翔哲公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项，驳回北方印象餐厅的该项诉讼请求；二、本案诉讼费由北方印象餐厅负担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，在翔哲公司接到山场公司的解除合同通知前后，翔哲公司已积极与山场公司去函沟通关于租金以及合同解除的相关事宜，反而是山场公司无视翔哲公司的相关请求，径直解除合同并违反合同的相对性原则，与北方印象餐厅等小租户直接签订租赁合同。（一）山场公司于2016年9月1日单方要求解除与翔哲公司的《商铺租赁合同书》并直接向被北方印象餐厅以及其他小租户函寄《通知》，要求北方印象餐厅等小租户直接向山场公司缴纳租金、管理费等费用，违反合同约定，翔哲公司并不同意解除合同。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，在承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的情况下，出租人可以解除合同，违约行为在阻碍了租赁合同目的的实现的情况下方构成根本违约。然而，翔哲公司一直向山场公司发函要求协商，同时，翔哲公司也一直在交租，翔哲公司并非无理由拖欠或者严重拖欠租金，在承租人并未构成严重违约以及合同约定的解除合同条件未出现的情况下，即使山场公司直接解除与翔哲公司的租赁合同，并直接向各小租户发函要求各小租户直接将租金等费用交给山场公司，翔哲公司认为山场公司的这种解除合同的行为是不合法的。二、北方印象餐厅在与翔哲公司的租赁合同有效履行期间，北方印象餐厅已经违反租赁合同的相关约定，未按时支付相应水电费，并在与翔哲公司的租赁合同尚未解除的情况下，北方印象餐厅与山场公司先于2016年9月20日签订租赁合同，之后再于2016年10月14日通知翔哲公司解除合同，所以事实是原告违约，而不是被告违约，基于北方印象餐厅的上述的违约行为，原告已无权要求退还履约保证金。此外，如按原审法院的认定，2016年10月14日之前，北方印象餐厅和翔哲公司之间合同未解除，北方印象公司仍应向翔哲公司支付租金、管理费等费用，无论何原因，北方印象餐厅都要补交2016年8月至10月的租金和管理费，该费用应在履约保证金中扣除。
北方印象餐厅二审答辩称，翔哲公司与山场公司之间的《租赁合同》已于2016年9月1日解除，根据翔哲公司与北方印象餐厅签订的《租赁合同》第一条的明确约定，《租赁合同》第一条有两款内容，第一款为甲方（翔哲公司）依法享有使用权的位于珠海市XX路XX号商铺租赁给乙方使用，第二款是甲方对出租商铺的使用权源于产权人山场公司签署的商铺租赁合同，甲方确保拥有该商铺的使用权、转租权。因此根据《租赁合同》第一条的明确约定，翔哲公司在解除与山场公司的《租赁合同》合同之后，翔哲公司对涉案房产已经丧失了使用权和转租权，因此在翔哲公司与山场公司之间的《租赁合同》解除的同时，翔哲公司与北方印象餐厅之间的《租赁合同》亦同时解除。翔哲公司应当返还北方印象餐厅的租赁押金。北方印象餐厅自2005年起已经承租了涉案房产，由于翔哲公司在2015年才取得涉案房产的使用权和转租权，因此2015年8月20日翔哲公司与北方印象餐厅签订了《租赁合同》。此时，北方印象餐厅使用租赁房产所涉及的用电线路均是来源于之前的跟山场公司的承租方，即北方印象餐厅的出租方。因此在翔哲公司与北方印象餐厅之间签订《租赁合同》之后相当长一段时间内北方印象餐厅使用租赁房产所产生的电费均是向北方印象餐厅之前的出租方缴纳的，根本不存在翔哲公司所主张的北方印象餐厅拖欠电费之说。事实上在翔哲公司与北方印象餐厅签订租赁合同之后北方印象餐厅一直按时足额缴纳租金等费用，《租赁合同》的解除也是由于翔哲公司向山场公司违约而导致的翔哲公司丧失了转租权。因此翔哲公司与北方印象餐厅之间《租赁合同》解除的责任在于翔哲公司。翔哲公司应当返还履约保证金289233元。
山场公司述称，山场公司是依据与翔哲公司签订的租赁合同以及《合同法》的规定，依法解除与翔哲公司的租赁合同。山场公司是基于已经与翔哲公司解除合同，才以业主身份向北方印象餐厅等小业主发出通知，并重新与北方印象餐厅等小业主协商签订新的租赁合同。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第30条的规定，翔哲公司与北方印象餐厅的转租合同已经随翔哲公司与山场公司之间租赁合同的解除而终止，即2016年9月2日翔哲公司已经丧失了转租权，已造成与北方印象餐厅的转租合同根本履行不能。至于山场公司与北方印象餐厅建立的新的租赁合同关系，与北方印象餐厅无关。
北方印象餐厅向原审法院起诉请求：一、判令翔哲公司向北方印象餐厅退还履约保证金289233元；二、判令翔哲公司退还北方印象餐厅多缴纳的水电费27236.56元及至还清之日止的利息（按照银行同期贷款利率4.35%，从2016年9月2日起计算）；三、判令翔哲公司赔偿北方印象餐厅因翔哲公司擅自停电给北方印象餐厅造成的损失15000元；四、判令翔哲公司赔偿北方印象餐厅因租赁房产线路故障遭受的损失57840元；五、翔哲公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认定事实：2015年8月20日,北方印象餐厅北方印象餐厅(承租方）与翔哲公司翔哲公司（出租方）签订《租赁合同》，约定：翔哲公司将位于珠海市XX路XX号商铺租赁给北方印象餐厅，租赁期限自2015年8月20日至2025年8月19日止；从2015年8月20日起计算租金（租金计算方式为8月20日至9月19日一个月结算，9月20日至10月19日，依此类推）、公共卫生费、管理费、水电费；北方印象餐厅第一年的租金按每月96411元支付，第二年期每月应交租金以上一年每月应交租金为从基数，按5%年逐年递增至租赁期满；北方印象餐厅应于每月23日前缴清次月租金和上月水电费等，不得以任何理由拖欠，若逾期缴纳，翔哲公司有权按拖欠金额每日5‰收取滞纳金，逾期10天，翔哲公司有权停止供应水电，逾期20天仍没缴清租金和水电费用，翔哲公司有权解除合同，收回商铺，北方印象餐厅须向翔哲公司赔偿经济损失；翔哲公司提供水电线路接口给北方印象餐厅，经营期间发生的所有水电费按计量表计收（按村委收费标准），北方印象餐厅若增加用电负荷的须经翔哲公司同意，由翔哲公司报装并支付负荷增容费、安装费；北方印象公司承担支付租赁商铺的水电费、含自用部分、广告牌及空调系统的水电费、变损电费、调峰电费、公摊水电费等（公用部分的水电费、按租赁面积分摊，用电损耗按用电比例分摊）；翔哲公司按每平方米3元/月收物业管理费，合计3995元；北方印象餐厅签订合同当日交付289233元作为履约保证金，逾期3天未缴清履约保证金，合同解除，已交的履约保证金不予退回，租赁期满，北方印象餐厅结清费用，双方办理完毕退场手续后，翔哲公司即将履约保证金一次性退还给北方印象餐厅（保证金不计息）；在合同期内，北方印象餐厅负责租赁房屋室内外及设施设备维修保养，并承担所有费用；在合同履行过程中，如北方印象餐厅违约、违法导致提前解除合同的，则翔哲公司有权没收履约保证金，如保证金不足以弥补损失的北方印象餐厅需要继续赔偿；如因自然灾害等不可抗拒的因素无法履行本合同，造成经济损失的，双方互不承担责任，如因设备设施故障、工程改造、维修等正当理由停水停电，造成经济损失的，双方互不承担责任；等等。合同签订后，北方印象餐厅将履约保证金289233元转账至山场公司账户，作为代翔哲公司向山场公司支付的租金。翔哲公司于2015年8月26日向北方印象餐厅出具履约保证金收据。
2015年5月29日，山场公司与翔哲公司签订《商铺租赁合同书》，约定将银桦路178号、180号、182号、184号、186号、188号及兴业路233号之1-3号商铺租赁给翔哲公司，租赁期限自2015年8月20日起至2025年8月19日止；在合法经营的情况下，翔哲公司有权将租赁商铺全部或部分转租给第三方，但必须在10天内通知山场公司。
后因翔哲公司未按时向山场公司缴纳租金、管理费，山场公司分别于2015年12月31日、2016年4月22日、2016年5月24日、2016年7月14日、2016年8月16日向翔哲公司发函催缴。2016年9月1日，山场公司委托北京市中银（珠海）律师事务所叶少梅律师向翔哲公司注册地址邮寄《律师函》，通知翔哲公司在收到本函之日起双方签订的商铺租赁合同解除等事项，EMS邮件投递详情显示2016年9月2日由李又明签收。翔哲公司认为该份函件不是山场公司发出的，也没有委托手续，形式上欠缺。2016年9月6日，翔哲公司委托广东凯邦律师事务所曾珊律师向山场公司邮寄《律师函》，提出山场公司解除合同没有充分法律依据等意见，山场公司于2016年9月16日签收该函。一审庭审中，山场公司认为双方合同已经于2016年9月2日解除，翔哲公司认为合同没有解除，双方均确认没有通过诉讼方式解决，均认为应当由对方提起诉讼。
2016年9月2日，山场公司向北方印象餐厅等业主发出《通知》，通知由于翔哲公司拖欠租金、管理费等费用，经多次催收无果，已委托北京市中银（珠海）律师事务所向翔哲公司发出解除商铺租赁合同通知书的律师函，请租户于2016年9月6日到山场公司办理租赁合同变更手续，等等。
2016年10月14日，北方印象餐厅向翔哲公司的注册地址邮寄《告知函》，通知翔哲公司双方之间的租赁合同自动解除，翔哲公司返还履约保证金、多缴纳的公摊水电费及其利息、赔偿经济损失等。EMS邮件投递详情显示2016年10月16日由王志明签收。
北方印象餐厅主张在合同履行期间，翔哲公司多收取水电总表损耗摊分及公用水电摊分费用27236.56元。理由为：山场公司向北方印象餐厅发出的《交费通知单》中仅是通过“上月表述”与“本月表数”的差额计算水电费，并未计算总表损耗及公用分摊，而翔哲公司向北方印象餐厅发出的《收费通知》中，总用量包括两月的度数差额、总表损耗及公用摊分，通过对比证明总表损耗及公用摊分不应由北方印象餐厅承担。
北方印象餐厅主张2016年1月18日翔哲公司在没有通知北方印象餐厅的情况下，擅自对租赁商铺于10点30分至10点53分停电30分钟，导致北方印象餐厅电器设备损坏，严重影响北方印象餐厅正常经营，并提供了照片证明，北方印象餐厅主张给北方印象餐厅造成经济损失15000元，要求翔哲公司赔偿。翔哲公司对北方印象餐厅主张的停电事实不认可。北方印象餐厅主张2016年7月30日因线路故障停电给北方印象餐厅造成以下经济损失：位于卡座的五匹挂式格力空调一台，价格8500元；位于包房V11、V10、V7的漏电保护开关各一个，共360元；位于厨部的南洋两层烤箱的温控器3个、脉冲器3个，共1440元；位于厨部的炉灶风机一台，共650元；位于卡座和大厅的鱼缸氧泵和抽水机一台，共820元；位于洗碗间的热水器一台和日光灯镇流器2个，共580元；位于传菜简的宇豪热水器控制板一个、净水器水杯一套、日光灯的镇流器10个，共1150元；位于包房的灯19淘、大厅A30号台的射灯1个、球形灯4个、鱼缸等2个、卡座的灯2套，共1600元；位于厨部的监控变压器4个，共240元；外请高级电工3名，共1500元，北方印象餐厅的电工加班3人至半夜1点半的加班费1000元；全天板房12间和卡座10张4人台未能接待客人，直接经济损失25000元，间接损失15000元。北方印象餐厅主张最终确定停电是由于布线不当，导致线路故障，应由翔哲公司赔偿上述损失。一审庭审中，翔哲公司对上述停电及线路故障事实不认可，但承认在2016年7月底曾给北方印象餐厅更换电表，在换电表前没有发生过故障。
2016年8月30日，北方印象餐厅发函就停电等有关事项与翔哲公司协商。2016年9月6日，翔哲公司函复北方印象餐厅，内容有：“贵司于2016年8月30日向我司来函，反映了贵司经营期间的相关问题，现我司回函如下：一、关于供电故障问题。我司所管理的商铺使用的电源均是从山场管理处输出，并在各个商铺承租的时候经过规划并经山产管理处验收后再通电。因此，我司无论是在电源供应还是在线路的规划上均是符合相应的规定。根据双方合同的第七条的7.2.7项约定，租赁期间，贵司在商铺内的装饰装修及未改善办公环境而增加的设施由贵司负责维修保养并承担所有费用。线路的维修保养属于贵司的职责，因维修保养不当产生的损失理应由贵司自行承担。……四、关于贵司所述私自停电问题。根据双方合同的第三条第3.3项的约定，贵司拖欠水电费10天仍未交纳的，我司有权利停止供应水电，逾期20天仍未缴清的，我司有权解除合同。但截止到2016年1月17日，贵司已拖欠水电费长达6个月，因此我司采取停电的措施维护我司利益完全符合合同约定，也符合法律规定。……”。
原审庭审中，北方印象餐厅、翔哲公司都确认北方印象餐厅向翔哲公司缴纳租金至2016年8月，其后租金北方印象餐厅向山场公司缴纳。北方印象餐厅与山场公司陈述在2016年9月双方签订了新的租赁合同。
原审法院认为，翔哲公司经过山场公司同意将涉案租赁房产转租给北方印象餐厅，双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，没有违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守诚信，依约履行。
关于北方印象餐厅要求翔哲公司返还履约保证金的诉讼请求。原审法院认为，山场公司于2016年9月2日通知北方印象餐厅等次承租人直接向其缴纳租金并变更租赁合同，该通知对北方印象餐厅而言，显示翔哲公司存在丧失租赁权而无法继续履行双方租赁合同的可能，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第（四）项的规定，北方印象餐厅可以行使不安抗辩权，中止向翔哲公司缴纳租金。而翔哲公司在2016年9月1日收到山场公司的解除合同通知，北方印象餐厅中止缴纳租金后，未积极解决与山场公司的租赁纠纷或根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定请求人民法院或者仲裁机构对解除合同的效力确认，以在合理的期限内消除可能丧失租赁权的影响因素或者提供担保继续履行与北方印象餐厅的合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十九条的规定，北方印象餐厅有权解除合同。故北方印象餐厅于2016年10月14日向翔哲公司发出解除合同通知，符合法律规定，该通知到达翔哲公司时，即2016年10月16日，北方印象餐厅和翔哲公司之间租赁合同解除。北方印象餐厅请求翔哲公司返还履约保证金289233元，有事实和法律依据，原审法院予以支持。
关于北方印象餐厅请求翔哲公司返还缴纳的水电表损耗分摊及公用水电分摊费。原审法院认为，根据双方合同约定“北方印象餐厅承担支付的商铺水电费，含自用部分、广告牌及空调系统水电费、变损电费、调峰电费、公摊水电费等（公用部分的水电费，按租赁面积分摊，用电损耗按用电比例分摊）”，翔哲公司向北方印象餐厅收取水、电表损耗分摊及公用水、电分摊费，有合同依据。北方印象餐厅以业主向发出的通知中没有公摊费用，而认为不应向翔哲公司交纳公摊费用，理由不能成立，原审法院不予支持。
关于北方印象餐厅请求翔哲公司赔偿因2016年1月18日的损失。原审法院认为，首先，翔哲公司在2016年9月6日向北方印象餐厅的回函中对2016年1月18日停电的事实予以认可，对故北方印象餐厅主张的翔哲公司停电的事实，原审法院予以确认。其次，北方印象餐厅主张因翔哲公司停电给北方印象餐厅造成了损失，但未提供证据予以证明，亦未明确造成的损失的构成，且根据北方印象餐厅主张停电的时间系10点30分至10点53分，该时段亦并非北方印象餐厅经营的时间，故对北方印象餐厅主张的损失，原审法院不予采信。对北方印象餐厅请求翔哲公司赔偿2016年1月18日停电造成的损失，原审法院不予支持。关于北方印象餐厅主张2016年7月30日停电产生的损失。原审法院认为，根据北方印象餐厅的主张及举证，该次停电系由于线路故障原因造成，根据双方合同有关“如因设备设施故障、工程改造、维修等正当理由停水停电，造成经济损失的，双方互不承担责任”的约定，北方印象餐厅请求翔哲公司赔偿停电造成的损失，没有合同依据，原审法院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：—、翔哲公司于判决发生法律效力之日起十日内退还北方印象餐厅履约保证金289233元；二、驳回北方印象餐厅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7142元，由北方印象餐厅负担1383元，翔哲公司负担5304元。
二审中，各方均未提供新证据。本院经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点是北方印象餐厅是否违反了该餐厅与翔哲公司签订的《租赁合同》。翔哲公司主张北方印象餐厅违反合同相对性原则解除合同，故构成违约。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”本案中，翔哲公司与山场公司之间的租赁合同于2016年9月份产生纠纷，山场公司于2016年9月2日向北方印象餐厅发出《通知》，称已解除山场公司与翔哲公司的租赁合同。在此情况下，北方印象餐厅有权依照上述法律规定，行使不安抗辩权。翔哲公司上诉主张已积极与山场公司解决纠纷，但山场公司对此不予认可，翔哲公司也未提供相应证据证明该事实主张，本院对此不予采纳。原审法院认为北方印象餐厅有权行使不安抗辩权及解除合同，适用法律正确，本院予以维持。
翔哲公司上诉主张北方印象餐厅拖欠租金及水电费，并要求从履约保证金中扣除，因翔哲公司未在一审中提出抗辩和反诉，也未就此举证，本院对此不予采纳。翔哲公司还主张北方印象餐厅应当交纳2016年8月至10月的租金，但从山场公司和北方印象餐厅陈述的事实看，2016年8月之后的租金已由山场公司收取。翔哲公司对此有异议，可与山场公司循合法途径解决。
本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5638元，由上诉人珠海市翔哲物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年九月二十八日
书记员 吴佳鲜