山东省日照市岚山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1103民初1074号
原告：申为明，男，1959年1月18日出生，汉族，居民，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人:王宝群，山东赞特瑞律师事务所律师。
被告：张明，男，1981年6月17日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。
被告：徐从敏，男，1979年6月21日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。
原告申为明与被告张明、徐从敏侵权责任纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告申为明的委托诉讼代理人王宝群、被告张明、徐从敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
申为明向本院提出诉讼请求：请求判令两被告停止侵害、排除妨碍。事实与理由：位于岚山区山海家园小区6号楼西单元502室及该栋楼2号车库系原告合法财产，因原告长期在外地，被告徐从敏伙同被告张明非法侵占该房屋。经多次协商，两被告拒不搬出，提出本案诉讼。
张明辩称，被告张明现居住在涉案楼房内，该楼房系被告张明通过徐从敏从原告处购买。张明已经支付56000元，房屋手续没有办理，余款未交付。原告曾通过司法部门与被告张明沟通，希望增加房款，被告不同意，协商未果。
徐从敏辩称，原告授权被告徐从敏出售该房屋，后被告徐从敏联系到被告张明购买该房屋，协商价格为96000元，原告说价格有点亏，但没说不卖。被告徐从敏就和张明签订了房屋买卖合同，被告张明支付了46000元的款项，余款要等原告交付手续后支付。因原告一直没有回来交付房屋的手续，后续的事宜一直没有办理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的案件事实，本院依法确认如下：
涉案房屋位于日照市岚山区岚山头街道海州路居委，系窦宝安户的拆迁安置房，由窦宝安的儿子张祥奎出资购买。2004年12月7日，张祥奎与日照市岚山区岚山头街道海州路居民委员会签订《海州路居拆迁安居楼购楼合同》，购买山海家园6号楼西单元502室及本单元对应一侧2号车库。张祥奎先后三次支付房款合计94189元。2005年3月，尹衍华从张祥奎处购买涉案楼房及车库，交易价格120000元。2005年5月，申为明通过中间人吴家余从尹衍华处购买了涉案楼房及车库，交易价格为130000元，房款通过吴家余交付给尹衍华。尹衍华将房屋有关证明材料交给申为明，材料包括：海州路居拆迁补偿安置协议、海州路居拆迁安居楼购楼合同、购楼收款收据三份、张祥奎收尹衍华房款收据一份。
原告申为明系案外人申延胜的叔叔、被告徐从敏系案外人申延胜大姨家的表哥，申延胜在上海当兵期间，徐从敏去上海与申延胜一起在原告家中时，原告申为明提出想要出卖涉案楼房及车库，因原告定居上海，被告徐从敏在岚山认识人较多，希望被告徐从敏帮助打听买家。后来，徐从敏与张明两人通过朋友赵明源认识，张明有买房的需求，两人协商涉案楼房买卖的事宜。
2007年10月6日，被告徐从敏和被告张明签订楼房买卖合同一份，卖方为徐从敏，买方为张明。合同约定：“出卖人徐从敏，将位于岚山山海家园小区6号楼西单元501一处及楼房车库转让给张明，张明付清购楼款后由张明享有该楼房的所有权、使用权、处分权。楼房价款96000元，张明于2007年10月6日预付56000元，同时将该楼房及车库钥匙及该房屋相关手续一并交付给张明，剩余款项待楼房房产证和土地使用证办理后一次性付清。”合同签订后，张明支付了部分购房款，对已经支付的购房款的数额张明先后陈述为56000元和46000元，徐从敏认可46000元。2013年，徐从敏将其中了20000元交给了申延胜。自2009年，被告张明现居住在涉案楼房中至今。
对有争议楼房交易过程中的事实，根据当事人陈述及证据，依法分析确认如下：
原告申为明称只是让被告徐从敏帮助打听买主，但对2007年被告徐从敏以96000元价格将楼房出卖给被告张明不知情。后来原告申为明知道被告徐从敏低价卖出涉案楼房，原告不认可该交易，并通过司法部门与买方张明协调处理未果。2017年2月4日，被告徐从敏曾为原告出具一份情况说明，内容为：我于2007年10月6和张明签订的日照市岚山区山海家园小区6号楼西单元501室（面积95平方米）及该楼房的车库买卖合同，该合同约定的山海家园小区6号楼西单元501室（实际是502室）及该楼房的车库实际所有人为申为明，因申为明欲出售该楼房，我得知后于2007年5月左右以看房为由将房屋钥匙从从申为明处取来，未经申为明允许以自己的名义卖给张明并隐瞒事实，并申请岚山头街道圣岚路居民委员会盖章见证，此事房屋实际所有人并不知情，张明应将该房屋归还实际所有人申为明。特此说明。说明人徐从敏。2017年2月4日”。被告徐从敏认可该说明系本人签字捺印，但主张该说明是申延胜找被告签字的，其没有看内容。
被告张明对房屋买卖过程陈述：“我通过朋友赵明源知道徐从敏有楼房需要出卖，价格10万元左右。后来我就和徐从敏去看了房子，我问徐从敏房子是谁的，徐从敏说是一个叔叔的。看房子的时候，徐从敏给原告申为明打了电话，电话中徐从敏跟原告申为明说了交易价格96000元，申为明如何跟徐从敏说的我不知道。我没有直接和申为明联系过，看房子后一个月就与徐从敏签订了合同，我一次性支付徐从敏46000元（答辩时称56000元），徐从敏给了我钥匙。剩余款项没说什么时间给，我要求徐从敏和我办理房子过户后再给。后徐从敏一直没有交付楼房的手续，我就通过赵明源联系徐从敏询问此事，一直没有回信。2015年，申为明通过司法所王所长找我调解此事，说楼房价格太低，希望再出40000元，我的意见只能再给10000元左右，调解未果”。
被告徐从敏陈述：“卖房子的时候跟原告说过，房子只能卖96000元，原告还说价格有点低，我说现在就这个行情，原告让我看着办。跟张明签订合同后，收到了张明46000元款项。我联系申为明回来交房屋手续，剩余房款也一块处理，申为明就说价格低，就没有回来。之后就一直没有联系，到2013年时候，申延胜联系了我，我跟申延胜说希望申为明回来把楼房手续办理一下，因为价格低申为明没有回来。我收的房款给了申延胜20000元”。
知情人申延胜在接受调查时陈述：“徐从敏到上海原告申为明家中吃饭时，申为明提出让徐从敏帮助打听买主。说明该房屋购买时13万元，最低以13万元的价格出卖，多卖了钱就一起喝酒。2008年5月10日，我到北京执勤前，申为明询问我关于卖出楼房的事情，我对此不知情，申为明也不知道卖了多少钱。过了两天是汶川大地震，所以对此事记忆较深。2012年，申延胜退伍回家前，又聊起楼房的事情。申为明说一直也没有收到卖楼房的钱，我答应回来后帮助催要。在联系上徐从敏后，徐从敏说卖房的钱没问题，暂时手头没有那么多钱，先凑一部分。后来，徐从敏给了我2万元。我联系申为明，申为明说等房款凑齐了一块给他。后来，申为明知道楼房卖的价格太便宜，就不同意收钱了，现在2万元还在申延胜处。徐从敏出具的说明，是我找徐从敏出具的，内容均向徐从敏说明，徐从敏认可后签字捺印的”。
综合现有的证据以及各方陈述本院做如下分析：申为明购买楼房时价格13万元，徐从敏与张明交易价格仅为96000元，张明向徐从敏交付了部分购房款，申为明一直没有向徐从敏交付楼房权利的有关证明材料，徐从敏也一直未能向张明交付楼房权利的有关证明材料，2008年5月申为明曾询问申延胜楼房出卖的事情，申为明和申延胜对具体情况均不知情。一直到2013年徐从敏也没有主动跟原告联系过，2013年申延胜催促徐从敏房款时徐从敏才交给申延胜20000元，2015年申为明楼房出卖价格过低与张明协调楼房事宜未达成一致。综合各方提供的证据载明的事实及原、被告的陈述，分析如下：首先，按照常理，对申为明来说该楼房的购入与卖出价格差距较大，在一般情形下只有在急需钱款时才会以明显低价处理财产。如果当时申为明因急用需低价出卖房屋，其应当在房屋出卖后及时收取价款。而为了能尽快取得全部房款，也应该尽快交付楼房的手续，从而及时收取楼房的全款，而不应该一直不交付楼房的手续，也不催收房款。其次，张明也从未与申为明直接联系，张明并不知道申为明的真实意思。涉案楼房买卖发生时，申为明的真实意思表示只有申为明和徐从敏知道。按照常理，徐从敏作为买卖的中间人，如已经取得申为明同意，徐从敏款应该尽快将房款转交申为明。即使签订合同后申为明反悔，徐从敏无法向申为明交付购房款，其也应当告知张明，与张明协商解除合同、退还房款，协商未果时也应告知申为明和张明，让两人直接解决纠纷。徐从敏不应当将购房款挪作己用，也不应该对此事就此搁置。徐从敏的行为不符合常理。最后，申为明自2007年以来的各种行为均表明其不同意96000元的交易价格，徐从敏也未能提供任何证明申为明同意的证据，却出具一份证明其隐瞒申为明卖房的说明。综合上述分析，徐从敏陈述其以96000元价格将楼房出卖给张明取得了申为明的同意，不符合常理。本院推定，徐从敏与张明就涉案楼房买卖协商一致后，徐从敏曾联系申为明告知卖房的事宜，但申为明认为价格过低而并没有同意。徐从敏隐瞒了申为明和张明有关事实，以自己的名义擅自与张明签订了购房合同。
张明购买涉案楼房时的是否“善意”的分析认定：首先：张明在明知所购买的楼房不是徐从敏所有，在没有材料能确认徐从敏的授权范围的情况下，却与徐从敏签订楼房的买卖合同，明显存在极大风险，张明应该有所预见。张明从未与实际房主申为明见面甚至没有直接联系，其也没有要求徐从敏提供有权决定卖房的授权证明，更没有要求查看楼房实际权利状况的有关凭证，只是凭借：“徐从敏拿着钥匙与其一同看房时给申为明打了一个电话”就认为申为明同意出卖房屋而与徐从敏签订合同。况且张明并不知道在该电话中申为明是如何给徐从敏回复的。有诸多事宜，张明明显没有尽到审慎的审查义务。其次，根据张明与徐从敏签订的合同看，约定在首付款后就要交付楼房的手续，而在张明向徐从敏交付了首付款项后，徐从敏一直没能交付楼房的有关手续，张明只是通过赵明源询问情况，在没有消息后竟也不再关心。一般情况下，楼房属于家庭重大财产，楼房的购买者应该十分在意该购买该财产的权利保障，不应该对能证明楼房权利状况的有关手续无所谓。第三，张明和徐从敏的合同约定在房产证和土地证办理后付清剩余款项，而两人在庭审时均陈述该楼房为拆迁安置房，这样的房子都没有房产证。那么，根据合同约定是不是张明就根本不需要付清剩余的房款？生活中，与涉案楼房类似的楼房交易多有发生，因不具备办理办理房屋登记的条件，一般会将楼房的购房合同、交款凭证作为房屋产权的依据，将楼房的此类手续的交付看做是房屋权利的交付的依据之一，此时应付清房款。而张明和徐从敏却在明知楼房不能办理房屋登记情况下，约定在办理房产证和土地使用证后付清房款，与此类交易的一般做法不服。最后，张明和徐从敏签订的合同明确约定，在付清购房款后，张明才享有楼房的所有权、使用权、处分权，但在合同签订，张明支付了部分首付款后，徐从敏一直未能提供楼房的手续，张明也没有付清房款，根据合同约定张明尚未取得房屋的权利。2009年，距离合同签订已经近两年的时间，张明在没有取得涉案房屋权利的证明材料，没有付清全款，根据合同约定也没有取得房屋的权利情形下就搬入涉案楼房居住，与普通购房者的“善意”购买存在较大差异。综上所述，被告张明在涉案楼房买卖过程中，没有尽到购房者对房屋所有权状况、对徐从敏取得授权范围等审慎的审查义务具有重大过失，签订合同的内容以及履行过程中的诸多行为均不符合常理，不能认定其购买涉案楼房时主观为善意。
对涉案楼房交易价格的分析：2005年，原告申为明购买涉案楼房时已经是第三次交易，涉案楼房价格从最初的94189元增长到130000元。被告徐从敏陈述在2007年时涉案楼房的交易价格在96000元是正常价格，张明也认为该交易是正常的。对2007年时的房地产市场行情没有相关证据可以比较参照，无法对该交易价格是否是当时交易的合理价格作出评判。只是，与原告购入的价格比较，当时的交易价格明显过低，原告不同意以96000价格出卖符合情理。
本院认为，原告申为明以130000元价格从尹衍华处购买了涉案楼房及车库，已经支付了全部价款，在其与尹衍华之间的买卖行为在未被宣布无效或被撤销的前提下，申为明应享有涉案楼房及车库的占有、使用等权利。
申为明让徐从敏代为联系楼房的买主，但双方没有书面的委托手续确认授权范围，从申延胜的陈述以及徐从敏在与张明协商了购房事宜后仍需向申为明电话询问的事实看，徐从敏应不具有自己确定价格及确定买卖成立的权利。张明在与徐从敏签订合同时知道徐从敏是代申为明出卖房屋，张明并未要求徐从敏提供任何授权的证明材料，也从未与申为明直接联系，其应不知道徐从敏的权利范围。徐从敏应系超出授权范围以自己的名义与张明签订的协议。行为人没有代理权、超越代理权以被代理人名义签订的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。徐从敏将涉案楼房以96000元的价格出卖给张明未经过原告申为明同意，事后申为明也未对该买卖合同予以追认的情况下，该买卖合同对申为明不发生效力。徐从敏与张明签订的合同引起的相应法律责任应由徐从敏承担。
无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除善意取得外，受让人不能取得不动产的所有权。张明在购买涉案楼房时未尽到“善意”买房者应尽的审慎审查义务，合同约定楼房的价格也缺乏证据支持其合理性，张明购买涉案楼房的行为不能构成善意取得，其不能取得涉案楼房的所有权。
妨害物权的权利人可以请求排除妨害。被告张明现在居住在涉案楼房内，其无权占有涉案楼房及车库，张明的行为妨害了原告申为明对涉案房屋权利的行使，原告请求被告排除妨碍的请求，于法有据，本院予以支持。被告徐从敏未占有涉案房屋，不用承担排除妨碍的责任，对因签订合同徐从敏应承担的责任，原告申为明和被告张明可以另案向徐从敏主张。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
一、被告张明自本判决生效之日起十五日内排除妨碍，腾空位于日照市岚山区山海家园小区6号楼西单元502室及对应一侧2号车库（腾空房屋时张明带走属于自己的物品和财产，不得损坏楼房及车库）。
二、驳回原告申为明对被告徐从敏的诉讼请求。
案件受理费100元，由被告张明负担50元，被告徐从敏负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审 判 长 王 群
代理审判员 王淑霞
人民陪审员 秦贯康
二〇一七年十月二十日
书 记 员 韩 菲