南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栖迈民初字第683号
原告（反诉被告）南京杰康农业开发有限公司，组织机构代码证57591706-3，住所地南京市栖霞区八卦洲街道大同生态产业园42号。
法定代表人钱春美。
委托代理人钱志明，江苏高的律师事务所律师。
被告胡影蒂（反诉原告），女，汉族，1965年12月6日出生，住江苏省句容市。
委托代理人杨杰明，江苏欣达律师事务所律师。
委托代理人潘剑，江苏欣达律师事务所律师。
原告（反诉被告）南京杰康农业开发有限公司（以下简称南京杰康公司）与被告（反诉原告）胡影蒂租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月17日受理后，依法由代理审判员张亮独任审理，于2016年3月21日、2016年4月5日、2016年5月5日公开开庭进行审理。原告的委托代理人钱志明，被告及其委托代理人杨杰明、潘剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南京杰康公司诉称，原、被告于2015年1月8日签订租赁合同，约定被告承租原告位于南京市栖霞区八卦洲街道大同生态产业园42号的房屋及附属设施等，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日。合同签订后，被告拖欠原告租金17万元，原告多次催要款项，但均未果。原告于2015年11月5日向被告发出律师函，要求被告支付拖欠的租金，并告知被告在合同到期后不再续租，并要求承担合同的违约责任。合同到期后，被告至今不搬出租赁房屋。现原告依据相关法律规定，请求判令：1、被告支付拖欠租金17万元以及房屋占有使用费（自2016年1月1日起至实际腾退之日止，按年租金60万元的标准计算），并支付原告10万元的违约金；如果合同无效，请求被告支付房屋和土地的损失；2、要求被告将租赁房屋腾退给原告；3、被告承担本案诉讼费。
被告胡影蒂辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告不是适格原告，在2015年1月8日与被告签订租赁合同的是朱某某，而不是原告，朱某某也不是原告的法定代表人，不能代表原告签字。第二，因案涉房屋系临时用房，消防方面存在严重的安全隐患和火灾隐患，故被告在2015年1月21日接到八卦洲派出所发出的责令改正通知书，要求消除案涉房屋的违法及火灾隐患，否则在改正之前不能经营。被告接到通知后，立即反馈给朱某某，要求进行整改，但是一直没有整改。第三，案涉房屋是临时建筑，没有产权证，导致被告无法经营客房住宿上的业务，所以出租方无权向租住方主张租金。第四，由于出租方的原因导致被告方重大经济损失，被告在租赁场所投入大量费用，投资了与经营有关的设施，高达20多万元，由于出租方的原因，造成被告不能正常经营，该损失应该由出租方承担。
反诉原告胡影蒂诉称，反诉原告与反诉被告签订租赁合同后，反诉被告告知反诉原告可以对外经营，但在2015年1月21日，南京市公安局栖霞分局八卦洲派出所向反诉原告发出《责令改正通知书》，因反诉被告出租给反诉原告的房屋是临时用房，存在消防安全违法和火灾隐患。反诉原告接到通知书后，即要求反诉被告进行整改，但反诉被告一直未整改，导致反诉原告无法正常经营，损失重大。反诉被告出租的房屋是临时建筑，没有产权证，无法经营客房，而且由于反诉被告的原因，导致反诉原告无法开具发票。为维护自己的合法权益，反诉原告提起反诉，请求判令：1、反诉被告返还反诉原告租金13万元，退还保证金10万元，赔偿投资损失8.43万元；2、反诉被告承担反诉费用。
反诉被告南京杰康公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求。第一，反诉原告已经占有反诉被告的房屋与土地长达一年之久，超期之后仍不返回，反诉原告要求返还租金13万元的诉请没有事实与法律依据。第二，反诉原告拖欠案涉房屋租期内的租金，且至今未将案涉房屋返还，反诉原告不仅应支付违约金，还应支付直到实际偿还之日止的房屋使用费，保证金应冲抵未缴纳的租金和违约金，不存在返还的问题。第三、反诉原告使用反诉被告的房屋与土地，反诉原告如何经营不受反诉被告的意志所左右，其提出的损失8万余元没有事实与法律依据。
经审理查明，2015年1月8日，朱某某代表南京杰康公司与胡影蒂签订租赁合同一份，约定南京杰康公司将位于南京市栖霞区八卦洲街道大同生态产业园42号房屋、土地以及相关物品、设施出租给胡影蒂，胡影蒂已完全知晓租赁房屋和物品状况；租赁用途为胡影蒂承租房屋、土地以及相关物品、设施的经营范围与南京杰康公司原经营范围一致；租金为一年30万元，保证金10万元，合同签订之日起付15万元租金和10万元保证金，剩余15万元租金半年内支付；胡影蒂不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得南京杰康公司的书面同意，投资由胡影蒂自理，退租时，胡影蒂的装修和改造无偿归南京杰康公司所有，南京杰康公司不需支付任何费用；租赁期限届满后，合同即终止，届时胡影蒂须将合同标的返还南京杰康公司；如果胡影蒂未及时足额支付租赁费、拖欠租金和保证金达十天的，视为胡影蒂违约，南京杰康公司可终止合同并收回房屋，胡影蒂支付违约金10万元；合同到期终止或解除后，胡影蒂没有违约行为的，合同保证金返还给胡影蒂。合同签订后，胡影蒂支付南京杰康公司租金13万元、保证金10万元，并用案涉房屋及附属设施开设黑嫂子农庄。2015年1月21日，南京市公安局栖霞分局八卦洲派出所在对案涉房屋进行消防监督检查时，发现案涉房屋存在临时用房采用泡沫夹芯板搭建的消防安全违法行为，并向南京杰康公司发出责令改正通知书一份，要求责令改正。2015年1月21日，胡影蒂签收上述责令改正通知书。
2015年11月5日，南京杰康公司向胡影蒂发出《关于租赁合同到期通知书》一份，通知书载明南京杰康公司与胡影蒂签订的租赁合同于2015年12月31日到期，由于胡影蒂至今拖欠南京杰康公司租金17万元，南京杰康公司决定不再续租，并要求胡影蒂在租赁到期前结清拖欠的租金以及水电气等费用，合同到期后，将收回租赁物及附属设施。2015年12月30日，南京杰康公司向胡影蒂发出《租赁合同到期搬迁通知书》一份，告知胡影蒂合同到期后，南京杰康公司将收回租赁物及附属设施，逾期不退还的，将双倍收取租金。2015年12月31日，胡影蒂向南京杰康公司发出《回函》一份，回函载明双方签订租赁合同时，南京杰康公司告知胡影蒂可以对外经营，胡影蒂对租赁房屋及附属设施进行了大量的投资，胡影蒂已按约定履行了义务，但南京市公安局栖霞分局八卦洲派出所于2015年1月21日发出《责令改正通知书》，南京杰康公司出租的房屋系临时用房，存在消防安全违法和火灾隐患，且胡影蒂在收到上述责令改正通知书后，要求南京杰康公司进行整改，但南京杰康公司一直未能整改，致使胡影蒂无法经营，损失重大；南京杰康公司出租的场地没有产权证，也无法经营住宿，自从租赁案涉房屋及附属设施后一直未能正常经营，胡影蒂亦对案涉房屋进行了巨额投入，南京杰康公司的行为给胡影蒂造成了巨大的经济损失，所以在南京杰康公司赔偿胡影蒂的损失后，胡影蒂才有可能搬出所承租的房屋。
在庭审过程中，南京杰康公司举证栖霞区八卦洲街道大同村委会与南京鼓顺工程配套有限公司（以下简称南京鼓顺公司）签订的项目合作协议书、南京鼓顺公司出具的情况说明、南京鼓顺公司与南京杰康公司的工商登记注册资料，拟证明朱某某代表南京杰康公司与胡影蒂签订租赁合同，南京杰康公司诉讼主体适格；南京杰康公司陈述朱某某在与胡影蒂签订租赁合同时，公司是同意的。胡影蒂并不认可南京杰康公司举证的上述证据，认为案涉合同系朱某某与其签订。
庭审过程中，胡影蒂举证南京杰康公司公章、发票章、农庄对外转让网页、报纸一份，拟证明南京杰康公司将案涉房屋以租赁的形式发包给胡影蒂，且因发票丢失，致使胡影蒂无法正常经营；胡影蒂举证一系列票据，拟证明胡影蒂在承租案涉房屋后，对案涉房屋进行装修，并替南京杰康公司缴纳了部分费用，南京杰康公司应赔偿其损失；胡影蒂举证数张照片，拟证明胡影蒂承租的案涉房屋存在问题，致使其不能正常经营；胡影蒂陈述公安派出所要求整改的只有厨房，其他的并未要求整改，且厨房还在用，正常烧饭吃；胡影蒂提出申请，请求对其损失进行鉴定。南京杰康公司陈述其将案涉房屋租赁给胡影蒂，如何经营与其无关，亦不认可胡影蒂提交的一系列票据及照片。
另查，案涉房屋并无相关权属证书及建设工程规划许可证。南京杰康公司的法定代表人为钱春美，公司经营范围为农业开发咨询及技术服务、初级农产品销售、花卉、苗木种植与销售、餐饮管理、会务服务、蔬菜种植、水产养殖。案外人朱某某系南京杰康公司的投资人之一，并担任公司监事。
上述事实，有租赁合同、责令改正通知书、通知书、回函、项目合作协议书、情况说明、工商登记注册资料、公章、发票章、农庄对外转让网页、报纸、票据、照片、勘验笔录、现场勘验照片、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，依据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，南京杰康公司将未取得建设工程规划许可证的房屋租赁给胡影蒂，依据上述法律规定，租赁合同应为无效。南京杰康公司与胡影蒂签订的租赁合同虽为无效，但南京杰康公司可参照租赁合同关于租金的约定要求胡影蒂支付房屋占有使用费。南京杰康公司将案涉房屋、土地及附属设施交付给胡影蒂，胡影蒂在支付南京杰康公司13万元房屋占有使用费后，未按合同约定支付剩余的房屋占有使用费17万元。南京杰康公司现依据相关法律规定，要求胡影蒂支付房屋占有使用费17万元以及逾期腾房的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。至于逾期腾房期间的房屋占有使用费，根据双方签订的租赁合同，案涉房屋一年的租金为30万元，故参照双方关于租金的约定，胡影蒂应按照年租金30万元的标准支付南京杰康公司逾期腾房期间的房屋占有使用费。双方签订的租赁合同无效，且租赁合同约定的租赁期限已届满，胡影蒂理应将案涉房屋、土地以及附属设施返还给南京杰康公司。至于南京杰康公司要求胡影蒂承担违约责任，因双方签订的租赁合同为无效合同，南京杰康公司要求胡影蒂按照租赁合同的约定向其支付违约金10万元，于法无据，本院不予支持。
关于胡影蒂提出的南京杰康公司应返还10万元保证金的反诉请求，本院认为，根据双方签订的租赁合同，合同到期终止或解除后，胡影蒂没有违约行为的，合同保证金返还给胡影蒂，双方签订的租赁合同无效，南京杰康公司理应将保证金10万元返还给胡影蒂。因胡影蒂尚欠南京杰康公司17万元房屋占有使用费，保证金折抵房屋占有使用费，胡影蒂还尚欠南京杰康公司房屋租赁期间的房屋占有使用费7万元。
关于胡影蒂的南京杰康公司应赔偿其投资损失的反诉请求，本院认为，参照双方签订的租赁合同约定胡影蒂不得随意破坏房屋设施，如需装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得南京杰康公司的书面同意，投资由胡影蒂自理，退租时，胡影蒂的装修和改造无偿归南京杰康公司所有，南京杰康公司不需支付任何费用。现租赁期限已届满，再参照租赁合同中关于装饰装修部分的约定，故胡影蒂要求南京杰康公司赔偿其投资损失，无法律依据，本院不予支持。
至于胡影蒂在本诉中提出的与其签订合同的是朱某某，而非南京杰康公司的抗辩理由，本院认为，一则案外人朱某某系南京杰康公司的投资人之一，并担任公司监事，二则在庭审过程中，南京杰康公司陈述朱某某在与胡影蒂签订租赁合同时，朱某某是得到公司同意的，三则根据胡影蒂给南京杰康公司的回函，胡影蒂亦认可与其签订租赁合同的是南京杰康公司，故对胡影蒂的该项抗辩理由，本院不予采信。
至于胡影蒂提出的因南京杰康公司提供给其的房屋存在严重的消防隐患和火灾隐患，八卦洲派出所要求责令改正，且在胡影蒂要求南京杰康公司整改后，南京杰康公司一直未整改，致使胡影蒂无法经营，损失重大，南京杰康公司应赔偿其损失的反诉请求，本院认为，一则根据双方签订的租赁合同中，胡影蒂在签订租赁合同时，对案涉房屋及物品的状况完全了解；二则经检查，八卦洲派出所出具的责令改正通知书，而非停产停业或者停止使用，且胡影蒂亦未举证证明其因此而无法经营的事实；三则胡影蒂在庭审中陈述要求其改正的只有厨房，其他并未要求改正，且胡影蒂现正常使用厨房，正常做饭，故对胡影蒂的该项反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、胡影蒂于本判决发生法律效力之日起二十日内将位于南京市栖霞区八卦洲街道大同生态产业园42号房屋（房屋现用于经营“黑嫂子农庄”）返还给南京杰康农业开发有限公司。
二、胡影蒂于本判决发生法律效力之日起十日支付南京杰康农业开发有限公司房屋占有使用费人民币7万元及逾期腾房占有使用费（自2016年1月1日至实际腾退之日止，按年租金30万元的标准计算）。
三、驳回南京杰康农业开发有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回胡影蒂的其他反诉请求。
如果当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币3700元（南京杰康公司已预交），减半收取为1850元，由胡影蒂承担。反诉案件收费6015元（胡影蒂已预交），减半收取为3008元，由南京杰康公司承担1000元，由胡影蒂承担2008元。本诉与反诉案件受理费相互折抵，胡影蒂于本判决发生法律效力之日十日内给付南京杰康公司案件受理费850元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 张亮
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 杜娟