中华人民共和国上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终15003号
上诉人（原审被告）：谷中久美子（英文名：KUMIKOYANAKA），女，1978年6月5日出生，日本国籍，住上海市。
委托诉讼代理人：朱磊，上海海一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴鸿筠，男，1978年6月28日出生，台湾地区居民，住上海市。
委托诉讼代理人：曹亚帝，上海申浩律师事务所律师。
上诉人谷中久美子因与被上诉人吴鸿筠房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初20653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
谷中久美子上诉请求：撤销原判第二、三、四项，依法改判驳回被上诉人吴鸿筠原审相关诉请。事实和理由：上诉人的合同义务是提供上海市徐汇区XX路XX弄XX号底楼门面（以下称为系争房屋）给被上诉人使用，而被上诉人将房屋进行怎样使用，由其自行决定，且法律后果由其自行承担。被上诉人经营期间由于国家政策的原因，遇到整改，不可归责于上诉人，房屋使用的目的不受影响。一审认定上诉人同意被上诉人将系争房屋作为商业用途系推论，上诉人不应据此承担次要责任。被上诉人仅对房屋墙面进行粉刷，安装些灯光，该费用完全没有人民币25,000元。
被上诉人吴鸿筠辩称，其不同意上诉人谷中久美子的上诉请求。被上诉人签订《房屋租赁合同》目的是经营服装，因上诉人过错导致合同解除，其应当承担责任。一审认定被上诉人应当向相关部门办理手续改变房屋使用性质，但房屋使用性质不会因为被上诉人申请而发生改变，一审以此作为被上诉人承担主要责任的依据不妥。被上诉人在一审中提供装修合同及收据，上诉人在一审也承认被上诉人已经对房屋进行装修，其应当赔偿被上诉人损失。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
2016年6月，吴鸿筠向一审法院起诉请求：1.确认双方的租赁合同于2016年5月15日解除；2.谷中久美子返还租赁保证金17,000元；3.谷中久美子赔偿房屋使用费7,000元（2016年1月10日至2月15日）；4.谷中久美子赔偿装修费用25,000元。
一审法院认定事实：2016年1月7日，吴鸿筠（承租人、乙方）、谷中久美子（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：谷中久美子将系争房屋出租于吴鸿筠，租期3年（自2016年2月15日起至2019年2月14日止）；每月租金8500元，一个月为一期，第一期租金吴鸿筠于2016年2月15日前付清，以后每期租金的支付时间为该期首月的前10日前；吴鸿筠支付给谷中久美子租赁保证金17,000元，除本合同另有约定外，谷中久美子应于租赁关系消除且吴鸿筠将该房屋及其附属物品向谷中久美子交割清楚，并付清所有吴鸿筠应付费用当日将租赁保证金无息退还吴鸿筠；未经谷中久美子书面同意，吴鸿筠不得以租赁保证金抵付租金等任何费用；租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话（通讯）费、电视收视费等，由吴鸿筠承担，并按单如期缴纳；谷中久美子应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态；租赁期限内，吴鸿筠应合理使用系争房屋及装修和附属设施、设备，由于吴鸿筠的不当或不合理使用，致使系争房屋或其附属设施、设备毁坏或者故障，吴鸿筠应负责维修，吴鸿筠拒不维修的，谷中久美子可代为维修，费用由吴鸿筠承担；吴鸿筠需要对系争房屋装修、添附的，吴鸿筠的装修必须不影响房屋原有结构，且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求，租赁期满时，吴鸿筠应恢复原状；吴鸿筠使用系争房屋作为商业用途，应自行去相关部门办理有关手续，遵守中国法律，租赁期间所有经营活动与谷中久美子无关；本合同生效后，吴鸿筠、谷中久美子双方应当诚意履行，如果任何一方未按本合同履行，经另一方催告仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金金额为月租金的2倍；凡在执行本合同中发生的或与本合同有关的任何纠纷，双方应友好协商。协商不成，任何一方均可向人民法院提起诉讼，文件送达地址为本合同签署地址。在合同下方，谷中久美子所留的地址为上海市XX路XX弄XX号，吴鸿筠所留的地址为上海市XX路XX号XX座XX室。同日，双方又签订《补充协议》一份，约定：谷中久美子同意吴鸿筠自2016年1月10日起装修系争房屋，租赁从2016年2月15日起至2019年2月14日止；吴鸿筠同意签署本协议时支付7，000元作为正式租赁系争房屋前因装修、试营业等原因而使用该房屋的实际使用费用；租赁保证金先支付一半即8,500元，剩余8,500元于2016年2月15日前支付；因系争房屋的水表为多家共用，吴鸿筠同意每月支付30元作为每月的水费。当日，吴鸿筠支付谷中久美子系争房屋2016年1月10日至2月15日的租金7,000元及一半的租赁保证金8,500元。
吴鸿筠取得房屋后，委托案外人上海XX有限公司对系争房屋予以装修，支付25,000元。吴鸿筠并在此开设服装经营店。
2016年5月9日，上海市徐汇区城市管理行政执法局向吴鸿筠送达了（徐）城管改字（2016）第020070号《责令改正通知书》，称吴鸿筠于2016年在系争房屋具有“破坏房屋外貌”的行为，违反了《上海市住宅物业管理规定》第五十条第二款第三项的规定，要求吴鸿筠于2016年5月21日16时前改正上述行为，逾期不改正的，将作出行政处理。
2016年5月14日，吴鸿筠向谷中久美子在合同中所留的地址（即上海市XX路XX弄XX号）和就业单位邮寄《诉请归还押金与装潢费通知书》，以系争房屋改为原始风貌，吴鸿筠丧失租赁目的，无法继续使用房屋作为经营使用为由，要求解除《房屋租赁合同》，归还房屋押金、赔偿装潢损失，该件在邮寄到上海市XX路XX弄XX号后因拒收被退回，邮寄到谷中久美子就业单位的函件由案外人签收。
一审又查明：吴鸿筠在谷中久美子处有押金17,000元。
一审再查明：系争房屋的产权人为案外人王某,房屋用途为居住，建筑面积102.97平方米，新式里弄房屋。2016年2月1日，谷中久美子与王某签订《房屋租赁合同》，约定，谷中久美子承租上海市徐汇区XX路XX弄XX号一楼及二楼房屋，租赁期限为3年，自2016年2月8日至2019年2月7日止。该合同中未约定谷中久美子有转租权。
一审审理中，谷中久美子称邮寄到谷中久美子就业单位的《诉请归还押金与装潢费通知书》，因地址错误，谷中久美子未收到。
一审审理中，吴鸿筠表示，《责令改正通知书》所记载的“破坏房屋外貌”，是指“窗改门”的行为。该门为吴鸿筠经营所用的进出房门，恢复为窗户后，吴鸿筠无房门可供进出，吴鸿筠不能正常经营。谷中久美子对此无异议，表示“窗改门”并非谷中久美子所为，在谷中久美子承租时就已存在。
一审审理中，吴鸿筠表示，其于2016年5月19日搬离，于2016年5月25日到谷中久美子单位解决合同解除的善后事项。谷中久美子表示，其知道吴鸿筠要解除合同，但不知道解除时间是5月15日；2016年6月，系争房屋内还有吴鸿筠的物品。
一审审理中，谷中久美子表示，2015年5月25日，吴鸿筠到过谷中久美子单位，要求归还钱款，但未提出合同解除的要求。
一审审理中，谷中久美子确认于2016年6月22日收到法院向其送达的起诉状副本。
一审审理中，谷中久美子表示，吴鸿筠对系争房屋有过装修，现房屋已于2016年8、9月间归还产权人。
一审审理中，双方确认，系争房屋交付时未签订房屋交接书。吴鸿筠认为，系争房屋交付时间为2016年1月15日至16日。谷中久美子认为，其于2016年1月9日交付。
一审审理中，谷中久美子表示，吴鸿筠在租赁期内没有支付2016年4月、5月的水电费，也没有支付2016年5月15日至6月15日的租金，系争房屋的门、水管、电路、洗衣机、墙壁损坏，这些费用都要吴鸿筠承担。但谷中久美子在本案中不反诉，另案起诉。
一审审理中，双方确认，吴鸿筠租金支付至2016年5月15日止。
一审中，吴鸿筠称：水费是和租金一起支付给谷中久美子的，2016年4月至5月的电费，吴鸿筠同意支付700元，并同意该700元从押金中扣除。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案的焦点在于吴鸿筠的合同目的是否能够实现以及相关的责任问题。首先，系争房屋是居住性质，根据我国的有关规定，非经有关部门批准，不得改变其用途。然根据法院查明的事实，系争房屋改变用途并未经有关部门批准，且有关部门在2016年以系争房屋具有“破坏房屋外貌”的行为，责令改正上述行为，因此，吴鸿筠的合同目的已无法实现。鉴于此，吴鸿筠要求解除合同的诉请于法有据，法院应予支持。至于合同的解除日，双方虽有争议，但根据法院查明的事实，吴鸿筠于2016年5月14日以系争房屋改为原始风貌，吴鸿筠丧失租赁目的，无法继续使用房屋作为经营使用为由，向谷中久美子在合同中所留的地址（即上海市XX路XX弄XX号）和谷中久美子的就业单位邮寄《诉请归还押金与装潢费通知书》，要求解除《房屋租赁合同》，归还房屋押金、赔偿装潢损失等，该件在邮寄到上海市XX路XX弄XX号处后因拒收被退回，邮寄到谷中久美子就业单位的函件由案外人签收。且双方的《房屋租赁合同》中明确上海市XX路XX弄XX号为谷中久美子的文件送达地址，因此，应认定吴鸿筠关于合同解除的通知已经送达谷中久美子，吴鸿筠关于租赁合同于2016年5月15日解除的请求于法有据，法院予以支持。其次，根据《房屋租赁合同》中的约定，吴鸿筠使用系争房屋作为商业用途，吴鸿筠应自行去相关部门办理有关手续，然根据法院查明的事实以及当事人的举证，吴鸿筠并未在签订合同后去有关部门办理相关的改变房屋用途的手续，因此吴鸿筠对合同的不能履行应承担主要责任。鉴于谷中久美子将系争房屋出租给吴鸿筠时，同意吴鸿筠将系争房屋作为商业用途，谷中久美子存在过错，且谷中久美子自述“窗改门”是在谷中久美子将系争房屋出租给吴鸿筠时就已存在，因此谷中久美子对合同的不能履行应承担次要责任。鉴于此，吴鸿筠要求谷中久美子返还租赁保证金17,000元的诉请于法有据，法院应予支持。鉴于吴鸿筠同意将电费700元从押金中扣除，与法无悖，法院予以准许。至于吴鸿筠要求谷中久美子赔偿房屋使用费7,000元，并要求谷中久美子赔偿装修费用25,000元的诉请，根据上述阐明的理由，并结合系争房屋的使用情况，根据公平原则，法院酌情判决谷中久美子赔偿吴鸿筠房屋租金损失2,000元，并赔偿吴鸿筠装修费用7,000元。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条之规定，于二○一七年九月二十五日作出判决：一、确认吴鸿筠与谷中久美子于2016年1月7日签订的《房屋租赁合同》于2016年5月15日解除；二、谷中久美子于判决生效之日起十日内返还吴鸿筠租赁保证金16,300元（已扣除电费700元）；三、谷中久美子于判决生效之日起十日内赔偿吴鸿筠租金损失2,000元；四、谷中久美子于判决生效之日起十日内赔偿吴鸿筠装修损失7,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,025元，由吴鸿筠负担575元，由谷中久美子负担450元。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，吴鸿筠自愿放弃要求谷中久美子赔偿租金损失2,000元。
本院另查明，根据一审中谷中久美子提供的XX路XX弄XX号房屋的房地产登记薄显示，该房屋用途为居住。
本院认为，系争房屋为居住用途，虽然上诉人谷中久美子与被上诉人吴鸿筠签订的《房屋租赁合同》约定被上诉人使用系争房屋作为商业用途，但之后上海市徐汇区城市管理行政执法局出具《责令改正通知书》，导致被上诉人事实上无法使用系争房屋达到经营目的，其主张解除合同，上诉人对此亦无异议，双方所争执者为合同解除的责任归属。上诉人认为系争房屋遇到整改不可归责于其，而且被上诉人使用房屋的目的不受影响；而被上诉人认为上诉人过错导致合同解除，其应当承担责任。对此，本院注意到：被上诉人作为系争房屋承租人，在租赁房屋时应当严格审查房屋本身的用途以确定是否能够实现合同约定的商业用途，显然，其未尽到合理的审慎与注意义务，导致政府要求整改背景下的租赁目的无法实现，被上诉人对合同解除存在过错；上诉人作为系争房屋出租人，其应当向被上诉人提供能够作为商业用途的适租房屋，但系争房屋明显属于居住用途，之后房屋被相关政府部门要求整改亦是因为房屋性质为居住用途所致，故上诉人对合同解除亦存在过错，原审判定被上诉人与上诉人分别对合同解除承担主、次要责任，并无不当，本院予以确认。至于被上诉人主张的装修损失25,000元，一则其提供的相关证据能够证明其存在上述损失，二则装修损失应由上诉人与被上诉人对合同解除的过错程度予以分担，原审根据实际情况，酌定上诉人应赔偿被上诉人装修费用7,000元，公平合理，本院予以确认。被上诉人要求上诉人返还租赁保证金，具有合同依据，本院予以支持。二审中，被上诉人自愿放弃要求上诉人赔偿租金损失2,000元的主张，系其处分自身的权利，本院予以照准。上诉人谷中久美子的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初20653号民事判决第一、二、四项；
二、撤销上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初20653号民事判决第三项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1,025元，由吴鸿筠负担575元，由谷中久美子负担450元；二审案件受理费450元，由谷中久美子负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 翟从海
二〇一八年一月二十六日
书记员 刘 皓
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……