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核稿人
拟稿人
江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚民一终字第195号
上诉人（原审被告）黄爱明，男，1965年2月19日出生，汉族，崇仁县人，农民，住崇仁县。
委托代理人周新华，江西三松律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）李月清，男，1968年7月14日出生，汉族，崇仁县人，个体户，住崇仁县。
原审被告崇仁县城镇建设综合开发总公司，住所地崇仁县建设局大楼，组织机构代码16276333-4。
法定代表人黄利星，该公司经理。
原审被告乐宝娥，女，1968年2月12日生，汉族，崇仁县人，农民，住崇仁县。
上诉人黄爱明因商品房销售合同纠纷一案，不服崇仁县人民法院（2012）崇民初字第347号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，黄爱明与乐宝娥系夫妻关系。2005年4月8日，黄爱明（乙方）与崇仁城镇建设综合开发总公司（甲方）签订了一份《开发项目挂靠协议》，约定乙方投资对在县府东路延伸段征得的土地进行开发，计划兴建商品房（富业大厦），资金投入全部由乙方负责；乙方向甲方交纳项目挂靠费预计人民币4000元；乙方在该地段开发兴建的商品房由乙方自行销售，并负责办理售房合同的签订，如在售房过程中及售房合同发生纠纷，一切责任由乙方承担。同时，该协议还对其他方面进行了约定。之后，富业大厦由黄爱明、乐宝娥进行开发销售，并将销售剩余的房屋及店铺统一办理了所有权人为黄爱明的房产证。2008年7月3日，黄爱明、乐宝娥因在南昌商业银行子固支行贷款将该房屋及店铺办理了抵押登记。2009年7月19日，李月清与乐宝娥签订了一份《商品房（店铺）销售合同》，约定李月清购买座落在县府东路（环城东路）1栋店铺两间，建筑面积预计98平方米；其单价为5450元/平方米，总金额预计534100元；该栋商品楼（店铺）为砖混结构，现浇混凝土楼面，室内安装有：电、有线电视闭路线，并采用预埋暗线、所预埋暗线接头留在每户（每间店铺）进门口处，室内给排水采用明管安装，水、电单独立户费用由乙方负担；契税21530元，水电立户4160元（2080元×2）。该合同还对其他方面进行了约定。该合同中有李月清的签名、乐宝娥的签名及崇仁城镇建设综合开发总公司富业大厦项目部的签章。合同签订的当天，李月清向乐宝娥交付了包括店铺款、契税、水电立户费共计250000元。2010年4月16日，乐宝娥在该合同中加注备注“乙方首付贰拾伍万元整，余款在房产证、土管证到位时一次性付清，店面租金从2009年7月19日开始由甲方按月累计计算现金给乙方，房产证、土管证最迟不能超过2010年6月30日付给乙方，否则，甲方付给乙方违约金肆万元整”，同时乐宝娥除签名外还加盖了崇仁城镇建设综合开发总公司富业大厦项目部的签章。2010年4月16日，乐宝娥向李月清交付了合同约定的两间店铺，之后，李月清将该两间店铺出租给他人。2010年1月4日，黄爱明、乐宝娥在还清了南昌商业银行子固支行的贷款后注销了抵押登记，2011年8月18日，黄爱明、乐宝娥又持该房产证在上饶银行抚州分行贷款并办理了抵押登记。
另查明，对富业大厦店面销售由乐宝娥负责处理。与李月清同期购买富业大厦店面的数人在签订《商品房（店铺）销售合同》时，均是由乐宝娥负责处理，且每份《商品房（店铺）销售合同》的甲方中均有乐宝娥的签名。
认定以上事实的证据有开发项目挂靠协议、商品房（店铺）销售合同及收据、租店协议、房产证及他项权证等。
原审法院认为，虽然与李月清签订《商品房（店铺）销售合同》的当事人为乐宝娥，该店面房产证登记的产权人为黄爱明，但因乐宝娥与黄爱明系夫妻关系，富业大厦店面的销售工作是由乐宝娥负责处理，乐宝娥在富业大厦店面的销售过程中与多人签订过《商品房（店铺）销售合同》，乐宝娥在该《商品房（店铺）销售合同》中也加盖了崇仁城镇建设综合开发总公司富业大厦项目部的公章，另外，乐宝娥从2010年4月就向李月清交付了约定的两间店面，乐宝娥的上述行为足以使李月清相信其有权销售店面，乐宝娥与李月清签订《商品房（店铺）销售合同》的行为构成表见代理，故李月清与乐宝娥签订的《商品房（店铺）销售合同》合法有效。因黄爱明、乐宝娥将包括李月清所购买的店面在内的已办理产权人为黄爱明的店面抵押给上饶银行抚州分行，且办理了抵押登记，该抵押登记目前尚未注销，致使无法协助李月清办理产权变更登记，现阶段，黄爱明、乐宝娥只能履行向李月清交付合同约定店面的义务，尚不能继续履行合同约定的办理李月清所购店面的房产证、土地证等相关法律手续的义务，而黄爱明、乐宝娥对交付店面的义务已实际履行完毕，故对李月清要求黄爱明、乐宝娥继续履行双方于2009年7月19日签订的《商品房（店铺）销售合同》及办理所购两间店面的房产证、土管证等相关法律手续的诉讼请求，依法不予支持，但李月清可在该抵押登记注销或满足产权变更登记手续的条件后另行向黄爱明、乐宝娥主张权利。虽然乐宝娥在与李月清签订《商品房（店铺）销售合同》时加盖了崇仁城镇建设综合开发总公司富业大厦项目部的印章，但因乐宝娥向李月清出售店面时，该店面已办理了产权登记，处于抵押状态，且黄爱明与崇仁城镇建设综合开发总公司签订的《开发项目挂靠协议》第四条也明确约定“黄爱明在该地段开发兴建的商品房由黄爱明自行销售，并负责办理售房合同的签订，如在售房过程中及售房合同发生纠纷，一切责任由黄爱明承担”，故崇仁城镇建设综合开发总公司在本案中不承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第一百一十条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：驳回李月清的全部诉讼请求。案件受理费50元，财产保全费3520元，二项合计人民币3570元，由李月清负担。
一审宣判后，上诉人黄爱明不服，上诉至本院，请求撤销一审判决，依法改判被上诉人李月清与原审被告乐宝娥签订的《商品房（店铺）销售合同》为无效合同，驳回被上诉人的全部诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由是：1、乐宝娥仅参与了富业大厦的前期销售，未全权负责处理，尤其是将销售剩余的房屋及店铺统一办理了所有权人为上诉人黄爱明的房产证后，乐宝娥更未得到上诉人的任何授权负责处理这些房屋。2、乐宝娥与他人签订售房合同与本案不具有关联性，这些合同均为效力待定合同，只有得到房产所有人即上诉人认可后才发生法律效力；虽然乐宝娥与上诉人系夫妻关系，但根据物权公示原则，房屋产权证的所有人为上诉人，在没有任何证据证明乐宝娥得到上诉人授权的情形下，被上诉人没有任何理由认为乐宝娥的售房行为构成表见代理；且虽然该合同加盖了项目部公章，但此时产权人已登记为上诉人，与项目部无任何关系，乐宝娥此行为同样不构成表见代理。故一审判决认定被上诉人李月清与原审被告乐宝娥签订的《商品房（店铺）销售合同》为有效合同，系事实不清，且证据不足。
被上诉人李月清答辩称：本案商品房销售合同为有效合同。1、订立合同时，乐宝娥、黄腰腰两母女拿的合同上有城镇开发公司的印章，当时还有两个人是一起签订的，分别是黄志明、刘文元爱人，我们三个人是一起签订的合同。2、银行贷款是2008年到南昌子固银行抵押的，店面是2009年7月19日卖给我的，当时我不清楚抵押的情况，给了25万以后还没有过一个星期，我就打听到该房产已经抵押了，也要求乐宝娥把25万还给我，但她说店面的房产证、土地证最多一个月就可以办理下来，叫我不要着急。后面过了1个月以后，我们一批买店面的人就到乐宝娥家里，要房产证或者还钱，之后乐宝娥处理不下去，就把黄爱明叫回来了。黄爱明回来说房产证一下办不了，钱不换了，并说要证等二年，要钱的就给二分的利息，其他的购房合同上都有黄爱明的签字。我的没要他签字，因为我和他以前有亲戚关系，又是本乡的人，当时我只要他还本金，有其他人可以作证。3、这个事情一直闹得2010年4月16日，之后乐宝娥答应不了我的条件，就在2010年4月16日在合同上写了一个备注给我。再后来我就起诉了，崇仁县法院调查之后我才知道该房产第二次的抵押情况。
原审被告乐宝娥未发表答辩意见。
原审被告崇仁城镇建设综合开发总公司经本院依法传唤，未参加本案诉讼。
二审期间，各方当事人均未提供新证据。
二审审理查明，上诉人黄爱明对“富业大厦由被告黄爱明、乐宝娥进行开发销售”的事实有异议，认为黄爱明挂靠崇仁城镇公司开发，与乐宝娥夫妻关系一直不好，该富业大厦是由黄爱明进行开发，不存在乐宝娥销售，开发后销售了一段时间，黄爱明就与崇仁城镇公司脱钩了，把所有的剩余房产办理了黄爱明个人的产权证；之后，乐宝娥有些销售的店面是经过了黄爱明的同意，有些没有经过，作为本案争议的两个店面是没有经过黄爱明的同意所卖的，卖的时候该房产已经被黄爱明抵押给南昌商业银行子固支行了。黄爱明是李月清起诉以后才知道该房产有卖的事实，大概是2010、2011年前后，后面李月清撤诉了。撤诉以后，该争议房产又抵押给了上饶银行抚州分行进行贷款。上诉人对原审审理查明的其他事实没有异议。被上诉人李月清对原审审理查明的事实没有异议。原审被告乐宝娥对“乙方首付贰拾伍万元整，余款在房产证、土管证到位时一次性付清，店面租金从2009年7月19日开始由甲方按月累计计算现金给乙方，房产证、土管证最迟不能超过2010年6月30日付给乙方，否则，甲方付给乙方违约金肆万元整”、“被告对富业大厦店面销售由乐宝娥负责处理”的事实有异议，认为事实上其在合同上这句话后面没有签字，签字是对方复印上去的；2006年其夫妻闹纠纷后富业大厦店面销售就不是由其负责，其私下卖了一些店面和地皮。乐宝娥对原审法院审理查明的其他事实没有异议。本院对以上各方当事人无争议的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：关于本案《商品房（店铺）销售合同》的合同效力问题。
上诉人黄爱明认为，该房产虽然登记到黄爱明个人名下，但是夫妻共同共有财产，处理该房产应得到共有人即产权人黄爱明的签字同意。本案也不应视为善意取得，被上诉人李月清没有支付完合理对价，没有办理完产权证。综上，乐宝娥与李月清签的房屋买卖合同没有得到黄爱明同意，合同为无效。签合同的时候城镇开发公司的公章已经没有效了，因为挂靠开发事务已经全部完毕，房产证已经办到黄爱明个人名下。
被上诉人李月清认为，合同是有效的，其他买房人的合同效力都没有推翻，在崇仁县法院已经调解。
本院认为，本案中乐宝娥与李月清签订的《商品房（店铺）销售合同》上有乐宝娥签名、李月清签名以及崇仁城镇建设综合开发总公司富业大厦项目部签章，且2010年4月乐宝娥就已将合同约定的两间店铺交付给李月清并使用至今，足以让被上诉人李月清相信乐宝娥具有处置诉争店铺的权利，该店铺是正常的商业销售。上诉人黄爱明虽然以自己的名字办理了包含本案诉争店铺在内的剩余店铺的产权证，但是有关店铺的销售活动并未停止，上诉人黄爱明也认可这段期间乐宝娥经过其允许有销售店面的事实，实际上在富业大厦店面销售过程中上诉人的妻子即本案原审被告乐宝娥与多人签订过《商品房（店铺）销售合同》。综上，本院认为，乐宝娥与李月清签订《商品房（店铺）销售合同》的行为，构成表见代理，一审判决关于本案《商品房（店铺）销售合同》的效力认定正确，本院予以维持。对上诉人黄爱明认为本案店铺是乐宝娥私自处理夫妻共同财产的意见，本院不予支持。
据此，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人黄爱明负担。
本判决为终审判决。
审判长刘长峰
审判员邹志伟
代理审判员谢志国
二〇一四年八月二十日
书记员刘宇璐