贵州省望谟县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2326民初885号原告望谟县农村信用合作联社。地址：望谟县复兴镇新桥路707号。法定代表人：王林，系该社理事长。委托代理人袁燕红，系该社风险部工作员，代理权限：特别授权。委托代理人陆光伦，贵州天生律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告徐洪波，男，汉族，贵州省桐梓县人，商人。被告贵州佰杰房地产开发有限公司望谟分公司。（以下简称“佰杰望谟分公司”）法定代表人邓怀滔，系该公司董事长。地址：望谟县复兴镇城南小区。被告贵州佰杰房地产开发有限公司。（以下简称“佰杰公司”）法定代表人娄作福，系该公司总经理。注册地址：遵义市香港路盛邦帝标A幢5层，现住桐梓县楚米镇工业园区大道。三被告共同委托代理人邓玉勇，汉族，贵州桐梓县人。系公司工作员。代理权限：特别授权。原告望谟县农村信用合作联社（以下简称“望谟信用社”）诉被告徐洪波、贵州佰杰房地产开发有限公司、贵州佰杰房地产开发有限公司望谟分公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告望谟信用社委托代理人袁燕红、陆光伦，被告共同委托代理人邓玉勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告望谟信用社诉称：2013年9月11日，被告徐洪波与原告签订《个人商铺借款合同》[合同编号：望农信房借（2013）年个贷云字59号]，贷款3820000元用于购买商铺。合同约定：借款期限为10年（2013年9月11日至2023年9月6日），借款利息为月利率6.55‰，还款方式为按月等额本息还款，按月偿还本息46065.04元（每月还款日为当月20日），逾期罚息为借款合同载明贷款利率水平上加收30%—50%。同日，被告徐洪波与原告签订《抵押合同》[合同编号：望农信借（2013）年抵云字59号]，以其所购的位于望谟县复兴镇城南小区“云峰山水”A幢2层2号商铺（建筑面积共1018平方米）作为抵押物，为上述贷款全部本金、利息、违约金及实现债权的费用等债务提供抵押担保，并依法办理了抵押登记。原告取得望谟县房地产管理局登记颁发的他项权证（编号：望房建复兴镇字第J1300137号）；被告佰杰望谟分公司作为连带保证人与原告签订《保证合同》（合同编号：望农信房保云20**字第59号），为上述贷款全部本金、利息、违约金及实现债权的费用等债务承担连带保证责任。合同签订后，原告按约定履行向被告徐洪波发放贷款义务，被告徐洪波却未按合同约定履行偿还本息义务。被告徐洪波从2015年1月31日起至2016年7月12日已连续17期未正常还款，共欠借款本金3467723.87元、正常利息403195.05元、逾期利息31727.21元，复息34539.68元，共计469461.94元，原告方多次催收均无果。根据原告与被告徐洪波签订的《个人商铺借款合同》第八条第三款“如果甲方（徐洪波）连续三期或累计三期未能按本合同有关约定偿还贷款本息，乙方（原告）有权提前收回贷款，并对逾期还款部分按人民银行规定在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%逾期罚息”，第十四条第三款“在合同有效期内，甲方发生下列情况之一，乙方有权停止发放尚未划付的贷款，并通过提前行使担保债权或其他方式提前收回已发放的贷款本息（包括从借款人账户扣划）……7、如甲方连续三个月或累计六期未能按期如数还款的……”，被告徐洪波的行为已构成根本违约，原告有权提前终止合同，宣布贷款立即到期，要求被告徐洪波立即偿还本合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息。同时，被告徐洪波作为抵押人，应以其抵押物拍卖、变卖价款清偿其担保的债务；被告佰杰望谟分公司作为连带责任保证人应对上述债务承担连带清偿责任。同时，《公司法》第十四条规定，佰杰望谟分公司不具有独立的法人资格，其承担的行为是经总公司授权，相应的民事法律责任由被告佰杰公司承担。综述，为保障原告的债权实现，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特依法提起民事诉讼，请求判令：1、解除原告与被告徐洪波签订的《个人商铺借款合同》；被告徐洪波立即偿还借款本金3467723.87元及利息、逾期利息、复息至本息付清之日（计息时间自2015年1月31日至2016年7月12日的正常利息403195.05元、逾期利息31727.21元、复息34539.68元，共计469461.94元）；2、依法确认原告与被告徐洪波签订的《抵押合同》合法有效，被告徐洪波以其抵押物（望谟县复兴镇城南小区“云峰山水”A幢2层2号商铺）拍卖、变卖价款优先偿还原告上述借款本金及相应的利息、逾期利息、复息；3、依法确认原告与被告佰杰公司签订的《保证合同》合法有效，被告佰杰公司对被告徐洪波的上述借款本息承担连带清偿责任；4、本案受理费由被告承担。庭审中原告放弃复息的诉讼请求。被告徐洪波辩称：被告现在无能力偿还，可拍卖、变卖抵押财产偿还借款。被告佰杰公司辩称：被告贵州佰杰房地产开发有限公司不承担分公司债务，由分公司负责承担。被告佰杰望谟分公司辩称：佰杰望谟分公司将督促被告徐洪波还款，拍卖被告徐洪波财产不足清偿时，分公司承担保证责任。经审理查明：被告徐洪波于2013年8月20日与被告佰杰望谟分公司签订《商品房买卖合同》，购买位于望谟县复兴镇城南小区“云峰山水”A幢1单元2层2号房，建筑面积1018m2，用途为商业用房。2013年9月7日，被告徐洪波与原告望谟信用社签订《个人商铺借款合同》[编号：望农信房借（2013）年个贷云字59号]。合同约定：被告徐洪波向原告贷款3820000.00元，用于购买商铺，借款期限为10年（2013年9月7日至2023年9月6日），借款月利率6.55‰，提款方式为转账划入贵州佰杰房地产开发有限公司，还款方式采用等额本息法还款，按月偿还贷款本息46065.04元（每月还款日为当月的20日），逾期（累计三期或连续三期）罚息为贷款利率水平上加收30%—50%。2013年9月7日，被告徐洪波与原告签订《抵押合同》[编号：望农信借（2013）年抵云字59号]，被告徐洪波以其购买的位于望谟县复兴镇城南小区“云峰山水”A幢2层2号在建商铺（建筑面积共1018平方米）作抵押，并依法办理了抵押登记。原告取得望谟县房地产管理局登记颁发的他项权证（证号：望房建复兴镇字第J1300137号）。2013年9月7日，被告佰杰望谟分公司与原告签订《保证合同》（编号：望农信房保云20**字第59号），保证为连带保证，保证期限为本息还清为止，保证担保范围为贷款金额人民币叁佰捌拾贰万元整及利息、罚息等。同时查明，《个人商铺借款合同》第八条第三项约定：“如甲方（徐洪波）连续三期或累计三期未能按本合同的有关约定偿还贷款本息，乙方（原告）有权提前收回贷款，并对逾期还款部分按人民银行规定在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%逾期罚息”，第十四条第（三）项“在合同有效期内，甲方发生下列情况之一的，乙方有权停止发放尚未划付的贷款，并通过提前行使担保债权或其他方式提前收回已发放的贷款本息（包括从借款人账户扣划）……7、如甲方连续三个月或累计六期未能按期如数还款的……”，合同签订后，原告按约定履行向被告徐洪波发放贷款义务，被告徐洪波自2015年1月31日起至2016年7月12日连续违约未按约定偿还等额本息。期间，原告曾打电话向被告催收均无果。另查明，2010年11月20日，原告望谟县农村信用合作联社与被告贵州佰杰房地产开发有限公司签订《银企合作协议书》，协议书第十六条约定：“乙方（被告佰杰公司）必须为每位申请抵押贷款的购房人向甲方（原告）出具一份担保书，自愿同意对甲方向购房人提供的按揭贷款承担无限连带保证责任，但当贷款人收到记载有借款人正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后该无限连带保证责任免除”，截止2016年8月16日，被告徐洪波所购买的商铺仍未能办理正式房屋产权证。以上事实有原告起诉状、《信用社借据》、还款清单、《商品房买卖合同》、《个人商铺借款合同》、《抵押合同》、《在建工程抵押权他项权证》、《保证合同》、《银企合作协议书》、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：原告与被告徐洪波签订的《个人商铺借款合同》、《抵押合同》，均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照签订的合同约定全面履行自己的义务。被告徐洪波违反合同约定，未按期偿还贷款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，因被告徐洪波违反合同约定未按期偿还贷款本息，现原告依照合同约定要求提前解除与被告徐洪波签订的《个人商铺借款合同》，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于被告徐洪波偿还原告借款本金3467723.87元、利息、逾期利息的问题。本案中，被告违反合同约定已连续17期未偿还贷款本息，现原告有权依据双方签订《个人商铺借款合同》约定提前收回贷款本息及逾期利息。故原告请求被告徐洪波偿还贷款本金3467723.87元、利息、逾期利息的请求于法有据，本院予以支持。关于被告徐洪波抵押物担保责任问题。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，被告徐洪波以其购买的位于望谟县复兴镇城南小区“云峰山水”A幢2层2号在建商铺（建筑面积共1018平方米）作抵押，并依法办理了抵押登记，原告依法取得抵押物的抵押权，被告徐洪波违反合同约定不按期偿还贷款本息时，原告有权以被告徐洪波的抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。故原告请求被告徐洪波以其抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款优先偿还原告上述借款本金及相应的利息、逾期利息于法有据，本院予以支持。关于被告佰杰公司、佰杰望谟分公司保证责任问题。首先，原告与被告佰杰公司签订的《银企合作协议书》系双方真实意思表示，双方签订的协议是对保证责任的总框架约定，依法成立有效。首先，本案被告佰杰望谟分公司作为被告佰杰公司的分支机构，依据原告与被告佰杰公司签订《银企合作协议书》约定为每位申请抵押贷款的购房人出具一份担保书，并为按揭贷款承担无限连带保证责任至正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止。被告佰杰望谟分公司与原告签订《保证合同》系履行被告佰杰公司与原告签订《银企合作协议书》的职务行为，该《保证合同》直接约束原告与被告佰杰公司，双方签订的《保证合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。其次，本案被告徐洪波购买商铺尚未正式办理房屋他项权证书，被告佰杰公司应继续为被告徐洪波的债务承担连带保证责任。再次，《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司。……分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案中，被告佰杰望谟分公司系被告佰杰公司的分公司，不具有独立的法人资格，其民事责任由公司承担。综述，原告依据《银企合作协议书》、《保证合同》请求被告佰杰公司为被告徐洪波债务承担连带保证责任于法有据，本院予以支持。关于同时存在债务人即被告徐洪波提供的抵押担保和保证人提供的保证担保问题。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。”本案中，被担保的债权既有物的担保又有人的担保，原、被告双方未约定物保和人保实现债权的顺序，故应依法先就物的担保实现债权，即首先以被告徐洪波抵押房屋实现抵押权。作为保证人的被告佰杰公司在原告实现抵押权后仍不足清偿债务时，对不足部分债务承担连带清偿责任。其在承担上述担保责任后，有权向被告徐洪波追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告望谟县农村信用合作联社与被告徐洪波签订的《借款合同》（编号：望农信房借（2013）年个贷云字59号）；二、限被告徐洪波于本判决生效之日起十日内偿还原告望谟县农村信用合作联社借款本金3467723.87元及利息、逾期利息（从2015年1月31日起至本判决确定的给付之日，利率按合同约定）。三、原告望谟县农村信用合作联社与被告徐洪波签订的《抵押合同》合法有效，原告望谟县农村信用合作联社与被告贵州佰杰房地产开发有限公司望谟分公司签订的《保证合同》合法有效。四、如被告徐洪波未按期履行本判决第二项确定的债务，则原告望谟县农村信用合作联社有权以被告徐洪波提供的抵押房屋（房产证号：望房建复兴镇字第J13001**号）折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。五、若实现本判决第四项确定的抵押物所得价款不足清偿原告债务时，不足部分由被告贵州佰杰房地产开发有限公司承担连带清偿责任；其在承担上述担保责任后，有权向被告徐洪波追偿。上述款项，若义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费38297.48元，由被告徐洪波、贵州佰杰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。本判决生效后，如义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书生效之日起两年内向人民法院申请强制执行。审 判 长  皮成磊审 判 员  代志兴人民陪审员  颜亨能二〇一六年十一月三日书 记 员  王发阳