广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终19963号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张良伟，男，汉族，1971年10月25日出生，住所地：湖北省江陵县，
委托诉讼代理人：王先友，广东瑞霆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张学聘，广东瑞霆律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张耿林，男，汉族，1961年12月5日出生，住所地：广东省深圳市宝安区，
委托诉讼代理人：张佑平，广东威豪律师事务所律师。
原审第三人：曹树丰，男，汉族，1990年7月19日出生，住所地：江西省上饶市鄱阳县，
原审第三人：成华培，男，汉族，1954年4月5日出生，住所地：四川省营山县，
上诉人张良伟因与上诉人张耿林、原审第三人曹树丰、成华培房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初13540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张良伟上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项；2、判令张耿林赔偿张良伟财产损失1220000元；3、驳回张耿林的全部反诉请求；4、判令张耿林承担本案一、二审的全部诉讼费用。
事实和理由：一、一审法院调取的不动产查询结果表所登记的房屋不是涉案房产，二者在地址、楼层、用途、面积、权利人等方面均不相同。不动产查询结果表上登记的房产是“宝安县新安镇固戍村厂房8号”，土地及房屋用途为厂房，层数3层，面积为1486.8平方米，权利人为固戍茶树队。而张良伟承租的房屋为“宝安区西乡固戍安骏路1号天宏旅馆三楼、四楼60间客房，大约面积共1800平方米”，两者在地址、楼层、面积上均不相符。如果由于街道命名、城市规划变化，也需要相应的四至坐标相印证。涉案房屋是否合法，是否取得“两证”是认定《天宏旅馆转租合同》效力的关键，一审法院认定“固戍村厂房8号”就是涉案的“安骏路1号”，未免过于草率。即使“固戍村厂房8号”就是涉案的“安骏路1号”，其不动产登记显示为三层，张良伟承租了三、四层。说明张耿林将违法建筑第四层转租给张良伟。并且，固戍村厂房8号登记用途为“厂房”，张耿林将其转租给张良伟用于开设旅馆用做商业用途，擅自改变了土地及房屋的用途，违反了法律规定。
二、一审法院错误认定张良伟与张耿林协商一致解除《天宏旅馆转租合同》。张良伟认为，《天宏旅馆转租合同》应为无效，并且导致合同无效的过错在于张耿林。如前所述，不动产查询单不能证明涉案房屋安骏路1号有合法产权。张耿林自始至终也没有向法庭提交“建设用地规划许可证”和“建设工程规划许可证”，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，《天宏旅馆转租合同》应为无效。一审法院以张良伟与张耿林均未能提供证据证明合同解除的原因，且涉案房屋已经转租给第三人，基于公平原则认定双方协商一致解除了合同。该认定一是忽略了司法解释的明文规定，二是在没有证据的情况下主观臆定。既然均无证据，何以认定“协商一致”？既然“协商一致”，必将对押金退还、财物交接等“善后事宜”进行约定，而本案恰恰因诸多“善后事宜”而诉至法院，自相矛盾之处，显而易见。张耿林作为转租方，明知涉案房屋没有合法产权，没有取得“两证”，即转租给张良伟，赚取租金差价，其存在重大过错，应当承担合同无效的全部责任，应当退还押金且赔偿张良伟的全部损失。
三、即使《天宏旅馆转租合同》有效，张耿林将张良伟强行赶出房屋，严重违反了合同约定，应当承担违约责任。张良伟提供两名证人出庭作证以证明被赶出的事实，一审法院以证人与张良伟有利害关系为由不予采纳，违背日常生活经验法则。张良伟离开涉案房屋，要么被张耿林赶走，要么自行离开。稍有“逻辑椎理能力”和“日常生活经验”就不会相信张良伟会自行离开，张良伟尚有60万元押金在张耿林处，尚有价值百余万元的设施在涉案房屋之中，显然不会丢弃百多万元的财物而自行离开。即使离开也要带走其所能带走的东西，不会先弃置在房屋里面，再耗费人力、物力通过漫长的诉讼来讨要。综上，一审法院在没有其他相反证据的情况下，不予认定张耿林强行赶出张良伟的事实于法无据、于理不通。《天宏旅馆转租合同》第六条第2款约定：如乙方违约或拖欠租金及其他应缴纳的费用逾期一个月以上，甲方有权收回宾馆，终止承包合同，押金不予退还及赔偿甲方一切损失，如甲方违约，则赔偿乙方所有的损失。张良伟没有拖欠租金一个月以上，张耿林强行将张良伟赶出，违反了合同约定，应当赔偿张良伟损失。
四、一审判决张良伟支付张耿林2016年9月份租金及水电费没有事实和法律依据。张良伟在2016年9月12日即被强行赶出涉案房屋，该月没有实际使用涉案房屋，不应支付租金及水电费。张耿林也没有提供水电费票据，张耿林作为转租方，应当持有水电费票据而拒不向法院提供，其请求不应得到支持。
张耿林辩称，我方答辩意见与上诉意见一致。
张耿林上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回张良伟的全部诉讼请求；2、变更一审判决第二、四项为：张良伟归还涉案旅馆证照（非法人企业营业执照、特种行业许可证、卫生许可证、税务登记证、房屋租赁许可证、消防安全检查意见书、天宏旅馆平面图）给张耿林；张良伟支付2016年9月、10月份租金及水电费145111元给张耿林；3、本案诉讼费用由张良伟承担。
事实与理由：一、原审判决关于张良伟拖欠租金及水电费用逾期一个月以上且已构成严重违约的事实未查清。《天宏旅馆转租合同》中约定，张良伟应于每月10日之前向张耿林支付当月租金60000元及上月水电费用。张良伟应于2016年9月10日之前向张耿林支付2016年9月份租金60000元及2016年8月份水电费用，但张良伟至少在2016年10月30日之前都没有支付2016年9月、10月份租金120000元及2016年8月、9月份水电费用给张耿林，其行为符合“拖欠租金或者其他应缴费用逾期一个月以上”的约定，构成严重违约。
二、原审判决关于解除合同的原因和过程认定有错误。本案中，张良伟存在拖欠租金及水电费用等违约行为，张耿林有权收回宾馆和终止合同。解除合同的原因是：直到2016年10月30日，张良伟已拖欠了2016年9月、10月份的租金120000元及其他应缴纳费用。解除合同的过程是：在张良伟拖欠2016年9月租金等逾期一个月以上，双方协商不成时（甚至张良伟已放弃经营涉案旅馆时），张耿林行使了解除合同的权利，于2016年10月31日将涉案旅馆另租他人，符合双方合同约定。可见，本案不存在协商一致解除合同的事实，应认定为张良伟拖欠租金及水电费用等，导致张耿林行使了解除合同的权利。
三、原审判决关于押金的处理是错误的，涉案押金无需返还。涉案合同约定，若因张良伟拖欠租金及水电费用等逾期一个月以上，张耿林有权收回旅馆、有权不予返还张良伟的押金600000元。合同约定的违约情形已发生，那么张耿林收回旅馆就是符合法律规定和合同约定的，因此，张耿林有权不予返还张良伟的押金600000元。
张良伟辩称，请求法庭驳回张耿林的上诉请求。一、张良伟没有违约的情形，没有拖欠租金。按照双方的约定以及租赁行业的惯例，张良伟在每月10日之前缴纳下一个月的租金及上一个月的水电费，张良伟在9月10日之前未能缴纳10月份的租金，但是9月份的租金已经在8月份交清，所以不存在张良伟拖欠租金一个月的情形。
二、由于涉案房屋没有办理合法产权证，按照最高人民法院关于房屋租赁合同的司法解释，该合同无效。张耿林应当退还押金，并赔偿张良伟的损失。作为出租方，张耿林应当核实出租房屋的产权情况，导致合同无效的过错在于张耿林。
三、即使房屋租赁合同有效，张耿林在张良伟已付清9月份租金的情况下，并且还收取了60万元押金的情况下，强行将张良伟驱赶出承租的房屋，构成违约，张耿林应当承担违约责任。
原审第三人曹树丰、成华培未到庭，亦未发表意见。
张良伟向一审法院起诉请求：1、确认张良伟与张耿林所签订的《天宏旅馆转租合同》无效；2、张耿林退还押金600000元；3、张耿林赔偿张良伟丧失深圳市宝安区天宏旅馆的财产损失共计1220000元；4、本案诉讼费用由张耿林承担。
张耿林向一审法院反诉请求：1、张良伟归还涉案旅馆证照（非法人企业营业执照、特种行业许可证、卫生许可证、税务登记证，房屋租赁许可证、消防安全检查意见书、建筑工程消防验收意见书、建筑工程消防设计审核意见书、天宏旅馆平面图）给张耿林；2、张良伟支付2016年9、10月份租金等费用145111元给张耿林；3、张良伟赔偿租金损失1089000元给张耿林；4、本案诉讼费由张良伟承担。
一审法院认定事实：2015年11月13日，张良伟与曹树丰签订《转让合同》，约定曹树丰将涉案天宏旅馆的经营权以2000000元转让给张良伟，张良伟实际支付转让款1820000元。2015年12月17日，张良伟和张耿林签订《天宏旅馆转租合同》，约定张耿林将宝安区西乡固戍安骏路1号天宏旅馆三楼、四楼60间客房、大约面积共1800平方米承包给张良伟，张良伟向张耿林交纳押金600000元，张良伟每月10日前向张耿林交纳承包金60000元，租期为5年，自2013年6月26日至2018年6月25日止，如张良伟拖欠租金或其他应缴纳费用逾期一个月以上，张耿林有权收回宾馆，终止合同。张良伟主张因迟延2天交纳2016年9月份房租，故张耿林于2016年9月12日对其停水停电，强行将其员工赶出天宏旅馆并于次日将旅馆大门锁上。张耿林不予认可，主张张良伟拖欠租金及水电费达一个月以上，张耿林于2016年10月31日将涉案天宏旅馆转租给成华培及案外人聂建冬，每月租金40800元。
一审另查明，涉案天宏旅馆的房屋所有权人为深圳市茶树股份合作公司。
一审法院认为，涉案天宏旅馆具有合法的产权证明，张良伟和张耿林签订的《天宏旅馆转租合同》系双方真实意思表示，合法有效。故张良伟请求确认涉案《天宏旅馆转租合同》为无效合同无事实和法律依据，一审法院不予支持。张良伟主张张耿林于2016年9月12日对天宏旅馆停水停电，强行将其员工赶出天宏旅馆并于次日将旅馆大门锁上，并申请证人张某、周某出庭作证。张耿林不予认可，申请证人黄某出庭作证。一审法院认为，证人张某为张良伟的儿子，证人周某为张良伟的员工，均与张良伟有利害关系，证人黄某与张耿林认识多年，且为张耿林旅馆做过装修，也具有利害关系，在无其他证据佐证的情况下，上述证人证言均无法单独作为认定案件事实的依据，故对上述证人证言，一审法院均不予采信。因张良伟和张耿林均未能提交充分有效的证据证明转租合同解除的原因，鉴于涉案天宏旅馆已于2016年10月31日转租给成华培及案外人聂建冬，基于公平原则，一审法院认定涉案转租合同已于2016年9月30日经双方协商一致而解除，张良伟应向张耿林支付2016年9月份租金60000元。关于水电费的争议，因张耿林未能提交相关水电费收费凭证予以证明，故一审法院参照双方一审庭审中确认的2016年5、6、7月的水电费金额，其中5月份水电费16550元，6月份水电费10000元，7月份11859元，并参照该三个月的水电费平均金额12803元，以此认定张良伟应支付张耿林2016年8、9月份的水电费共计25606元。合同解除后，张耿林应按约定将押金600000元退还给张良伟，张良伟请求张耿林退还押金600000元有事实和法律依据，一审法院予以支持。张良伟主张因张耿林过错造成其重大经济损失，请求张耿林赔偿天宏旅馆财产损失1220000元无事实和法律依据，一审法院不予支持。张耿林请求张良伟返还旅馆证照及赔偿租金损失1089000元无事实和法律依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张耿林应于判决生效之日起五日内退还张良伟押金600000元；二、张良伟应于判决生效之日起五日内支付张耿林2016年9月份租金60000元及水电费25606元；三、驳回张良伟的其他诉讼请求；四、驳回张耿林的其他反诉请求。一审本诉受理费21180元，反诉受理费7954元，保全费5000元，合计34134元，由张良伟承担14750元，张耿林承担19384元。
经审理查明，一审法院查明的事实基本清楚，应予确认。
本院二审另查明，一、为证明涉案房产已办理产权登记手续，当事人在一审期间提供了编号为粤房字第××号的房屋所有权证，该所有权证记载的房屋层数为3层，建筑面积为1486.8平方米。张耿林与张良伟均确认租赁物包含涉案房产的三楼、四楼，建筑面积约1800平方米。
二、当事双方确认租金按月支付，计租周期为每月1日至月底。一审庭审时当事双方均确认租金缴纳至2016年8月底。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，张耿林、张良伟均确认租赁物为天宏旅馆三、四楼的60间客房，面积大约为1800平方米，而张耿林提供的房屋所有权证所记载的房屋层数为三层，总面积仅为1486.8平方米，与双方的租赁物无法对应。由于张耿林未能提供充分证据证明其出租的房屋已经取得建设工程规划许可证并按照建设工程规划许可证的规定建设，当事双方签订的涉案《天宏旅馆转租合同》因违反了法律、法规的效力性强制性规定而无效，一审判决适用法律有误，应予纠正；张良伟关于合同无效的上诉主张，有事实和法律依据，应予支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，因涉案的租赁合同无效，张耿林收取的押金60万应予退还，一审判决处理适当，应予维持。张良伟另上诉请求张耿林赔偿其损失1220000元，但该主张的依据为张良伟与曹树丰之间的《转让合同》，与张良伟与张耿林之间的房屋租赁合同属于不同的法律关系，故对张良伟的该部分主张，不予支持。如当事人因履行《转让合同》发生纠纷，可另循法律途径解决。关于张耿林所主张的损失，本院认为，首先，由于当事双方对张良伟搬离涉案房屋的时间各执一词，且均未提供充分的证据证明己方主张，考虑到双方对合同无效均有过错，且张耿林于2016年10月底将涉案房屋另行出租，本院酌定张良伟应支付的占有使用费为60000元；其次，张耿林并未提供证据证明其已代张良伟缴纳水电费，故对该部分主张，不予支持；第三，涉案合同因租赁物未办理合法建设手续而无效，张耿林亦不能对合法出租涉案房屋取得租金有所预期，故其主张的租金差价没有事实和法律依据，不予支持。张耿林另上诉请求张良伟返还涉案旅馆的证照，但并未提供证据证明双方对证照有过交接，应自行承担举证不能的不利后果，故对其上诉主张，不予支持。
综上所述，张良伟的上诉请求部分成立，予以支持；张耿林的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初13540号民事判决第一项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初13540号民事判决第三、四项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初13540号民事判决第二项为：张良伟应于本判决生效之日起五日内支付张耿林占有使用费60000元；
四、驳回张良伟的其他诉讼请求；
五、驳回张耿林的其他反诉请求。
如当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费21180元，反诉受理费7954元，保全费5000元，由张良伟负担17936元，张耿林负担16198元。二审案件受理费26945元，由张良伟负担16225元，张耿林负担10720元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明亮
审 判 员 张秀萍
审 判 员 朱 宽
二〇一七年十二月二十七日
书记员（兼） 郭有志
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。