广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中一法民一初字第1499号
原告：李亮源，男，1958年7月17日出生，汉族，住广州市荔湾区，
委托代理人：陈经文、陈德文，分别系广东雅商律师事务所律师、实习律师。
被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地中山市石岐区富丽路2号永欣阁1-3幢二层，组织机构代码28214290-3。
法定代表人：温少松，董事长。
委托代理人：黄炳星，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
原告李亮源诉被告广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡集团公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月23日受理后，依法由审判员匡勇适用简易程序于2013年9月4日公开开庭进行了审理。原告李亮源及委托代理人陈经文、陈德文，被告永怡集团公司的委托代理人黄炳星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李亮源诉称：原告与被告于2010年6月28日签订了编号为0901029553的商品房买卖合同，该商品房位于中山市火炬开发区××路××东铂世纪（东苑）8幢1103房，单价为每平方米4697.7元，总金额457368元（按套内建筑面积计价）。合同对该商品房的位置、计价方式、价款、付款方式、交付期限、买受人（原告）逾期付款的违约责任、出卖人（被告）逾期交房的违约责任等做了明确的约定。原告已全面履行了合同约定的付款义务。其中合同还明确约定：被告应当于2010年1月31日前，以具备商品房经单体竣工验收合格为条件的商品房交付买受人使用。若被告逾期交房则要承担违约责任（详见合同第八、九条约定）。但在交楼期限届满后，原告多次到售楼部咨询交楼时间，被告都称商品房尚未建设完毕，直至2010年7月15日被告才发出收楼通知书，并规定从2010年7月18日起十天内办理交楼手续。但涉诉的房产仍未有竣工合格的证明，原告曾多次发函被告催促交房并处理违约事宜。2011年7月27日向中山市消费者委员会提出投诉，要求解决违约金的事项，因双方存在较大分歧，最终消委会于2011年8月5日出具《终止调解书》。依照该商品房买卖合同第九条规定，被告已经迟延交楼200多天，应当向原告支付购买该商品房总金额2%的违约金。依据《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”双方约定涉案商品房的交付使用时间是2010年1月31日，而直至起诉当天被告仍未能办理好房地产权属证书。已经超过了约定的730个工作日的期限，依约被告应当按已付房价款的1%向原告支付违约金。为维护自己的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即协助原告办理交楼手续；2.被告支付逾期交房的违约金共9147.36元（457368元×2%）；3.被告支付逾期办证的违约金共4573.68（457368×1%）；4.被告承担本案诉讼费。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.收楼通知书；3.终止调解书。
被告永怡集团公司辩称：1.被告于2010年7月15日已向原告发出了《收楼通知书》，通知其当月18日起收楼。依约按此计算，实际逾期交楼时间77天。2.原告既言合同期满被告未能依约交楼，违约金诉讼时效由约定的交楼期满这天起算。至原告起诉日，原告主张该项权利已经超过了二年诉讼时效。3.原告提供的《终止调解书》，不具有延期交楼违约金诉讼时效中断的证明效力。4.对照《商品房买卖合同》第十四条约定内容，原告至今未收楼，自然未使用，故亦自然未提供资料。显然，逾期办证违约金还未发生约定的“在商品房交付使用后”的事实。被告在交付商品房前，先对洗手间的沉箱放水试漏，业主收楼时同往检查。各业主收楼装修居住至今，未闻向物业服务中心反映有房屋质量问题。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告就其答辩在举证期限内未向本院提交证据。
经审理查明：原、被告于2009年6月28日签订一份中山市商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区××路××东铂世纪（东苑）8幢1103房的预售商品房，价款为457368元，被告应当在2010年1月31日前将经单体竣工验收合格的该商品房交付给原告，如逾期交付，按下列方式处理：⑴逾期不超过90日，自上述合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告无须向原告支付违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90天（含90天），原告同意不能行使解除合同的权利，但由第91天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金，违约金总额不超过总楼价的2%，合同继续履行。关于产权登记，被告应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案；如因被告原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按下列情况处理：⑴原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金；⑵因原告原因，如按揭供款因有未按时还款记录、银行不移交商品房买卖合同/备案表等文件给被告办证，或面积差异原告不及时签署确认文件，或不及时缴纳办证税费等，导致不如期取得房地产权属证书，被告不承担任何责任，办契证期限相应顺延。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约支付了购房款。被告于2010年7月15日向原告发出收楼通知书，通知原告从2010年7月18日起十天内办理收楼手续。因被告未按合同约定期限交房，原告遂于2013年7月23日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：2011年8月5日，原告因交楼问题向中山市消费者委员会投诉，该会组织双方进行调解，因双方分歧较大，未能达成调解。被告在诉讼中自认，涉案商品房因承建商未按约提供建筑工程资料，单体验收尚未完成。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。案涉中山市商品房买卖合同是原、被告在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依合同全面履行自己的义务。
交付商品房给买受人使用是商品房买卖合同中出卖人应当履行的主给付义务，被告在迟延履行交付义务后，无论是否应当承担违约责任，都不能免除该义务，故对原告要求被告协助办理交楼手续的请求，本院予以支持。
对于逾期交房违约金问题，按照案涉商品房买卖合同的约定，被告应在2010年1月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告，如违反该约定逾期交房超过90天，应由第91天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金，但违约金总额不超过总楼价的2%，合同继续履行。该条款对出卖人迟延交房所产生的违约责任及违约金计算方式作了明确约定，现被告迟延交付房产已构成违约，理应按照合同约定承担相应的违约责任。本案中双方主要争议焦点之一在于原告请求被告支付逾期交房违约金是否已过诉讼时效。本案双方约定的逾期交房违约金属于持续递增之迟延履行违约金，合同中亦未约定违约金的支付期限，在被告交付以前，其迟延履行的违约行为一直持续存在，故原告的违约金请求权诉讼时效应从被告履行迟延终了之日起计算。并且，原告提供的中山市消费者委员会出具的《终止调解书》证明原告曾于2011年8月5日就交房问题向有关部门主张权利，该行为产生诉讼时效中断的后果，原告于2013年7月23日向本院提起诉讼，诉讼时效尚未经过，故对被告关于诉讼时效已过的辩解意见，本院不予采纳。虽然被告于2010年7月15日发出收楼通知书，但其时商品房尚未达到合同约定的交付条件，原告有权利拒绝收楼，故被告发出收楼通知的时间不能作为其已履行交付义务的时间。综上，从合同约定应交付房产最后期限的第91日起算，被告迟延交房的时间已超过100天，即按合同约定日万分之二计算的违约金数额已超过总楼价款的2%，原告主张被告应当承担迟延交付房产违约责任的违约金按购房款2%计算共计9147.36元（457368元×2%）的请求，理据充分，本院予以支持。
关于逾期办证违约金问题，双方签订的合同约定，被告应当在商品房交付使用后730个工作日内办理房地产权属证书。依照该约定，如果双方恪守合同义务，则被告本应在2010年1月31日交付商品房给原告使用，在之后的730个工作日内，履行完毕为原告办理权属证书的义务。在合同约定了有履行先后顺序的两个以上义务时，因义务人履行前一个义务不符合约定，导致后一个义务履行迟延的，迟延履行的违约责任不能归于非违约方，在两个违约责任相互独立的情况下，也不能以违约方承担了前一个违约责任为由免除后一个义务履行迟延的违约责任。在商品房买卖合同中，交房和办证是紧密衔接在一起的，被告在签订合同时，就理应注意到如果其逾期交房，当然会影响到办证的期限问题，也就是说，被告已经或应当预见到其前一个违约行为（延迟交房的违约行为）可能引起后一个违约责任（逾期办证的违约责任）的情况下，该违约责任应由其承担。本案中，之所以出现原告未在约定期限内取得房地产权属证书，正是因为被告没有履行按期交房的义务，才导致“商品房交付使用”的事实没有发生，而该条件未成就的原因是由被告引起的。在被告未举证证明逾期办证是由于原告原因的情况下，如果将被告原因导致的逾期办证不利后果加予原告，对原告而言是不公平的。至于被告抗辩的已通知原告收楼的事实，因为涉案商品房尚未达到合同约定的交付条件，原告有权拒绝收楼，因此导致的迟延交付责任也不能归于原告。综上，对被告关于“‘商品房交付使用’的事实尚未发生，不需要承担违约责任”的辩解意见，本院不予采纳。被告从合同约定的交房期限届满后超过730个工作日至今仍未能办理好房地产权属证书，已构成违约，原告主张被告按合同约定的购房款1%共计4573.68元（457368元×1%）计算其应当承担的迟延办理房地产权属证书违约责任的请求，理据充分，本院亦予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起立即协助原告办理交楼手续；
二、被告广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李亮源支付逾期交房的违约金9147.36元；
三、被告广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李亮源支付逾期办证的违约金4573.68元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费143元，减半收取为72元(原告已预交)，由被告广东永怡集团股份有限公司负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 匡勇
二〇一三年十月二十二日
书记员 梁琳