原 告 焦 秀 克 与 被 告 蒋 介 民 房 屋 租 赁 合 同 纠 纷 一 案 民 事 判 决 书
（2014）让民初字第488号
原告焦秀克，男，1958年9月1日出生。
委托代理人董秀霞，黑龙江中蓝律师事务所律师。
委托代理人孟凡军，黑龙江中蓝律师事务所律师。
被告蒋介民，男，1950年6月5日出生。
委托代理人杨永祥，黑龙江镜丰律师事务所律师。
原告焦秀克与被告蒋介民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月19日立案受理。依法由代理审判员刘晓东适用简易程序独任审判，于2014年3月25日公开开庭进行了审理。原告焦秀克及其委托代理人董秀霞、被告蒋介民委托代理人杨永祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告焦秀克诉称：原、被告于2012年5月2日签订房屋租赁合同，原告将位于让胡路区喇嘛甸镇宏伟五队的房屋出租给被告使用，合同约定租期为三年，从2012年5月3日至2015年5月2日，年租金210000元，每年支付一次，被告需提前30天支付次年租金。因被告未给付原告第二年（即2013年5月3日至2014年5月2日）租金210000元，经催要被告于2013年7月1日给付原告第二年租金100000元，还欠110000元，从2013年7月1日至今被告未向原告支付剩余租金110000元。由于被告未能按时交纳房屋租金及水电费，给原告造成了经济上的损失，使原告合法权益受到了侵犯，故原告诉至法院，要求解除与被告的租赁合同，并要求被告给付拖欠房屋租金110000元及支付使用房屋期间所实际发生的水电费。诉讼费用由被告负担。
被告蒋介民辩称：1、原、被告已通过事实行为在2013年10月解除双方的租赁合同，因在2013年9月份原告多次催缴被告交纳剩余110000租金，被告困难没交上，双方没协商成功，原告采取了封大门不让被告经营的行为，最后被告将相应设备撤离场地，故双方已经通过事实行为解除租赁合同；2、原告主张剩余房屋租金110000元的请求无事实和法律依据。被告实际占有房屋的时间截止到2013年10月份，2013年10月份到2014年5月3日被告没有实际占有房屋，按被告占有天数计算的租金远远超过实际租金数额；3、关于水电费问题，因当时被告撤出后水电已经结清，故不存在欠付水电费问题。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
为证实自己的主张，原告焦秀克向本院提交证据如下：
1、房屋所有权证及集体建设土地用地使用权证五套复印件（与原件核对无异），证明该房屋的产权所有人为大庆华力机械制造有限公司。大庆华力机械制造有限公司与原告焦秀克签订租赁合同一份，证明2005年1月1日大庆华力机械制造有限公司将其所有的房屋及附属的土地使用权全部出租给原告，租赁期限为2005年1月1日到2015年12月30日。被告对上述证据的真实性及要证明的问题均无异议。本院对该组证据予以采信。
2、原、被告签订的租赁合同原件一份，证明2012年5月2日原告将其享有使用权的厂房出租给本案被告，租赁期限从2012年5月3日至2015年5月2日，租期三年，租金每年210000元，每年支付一次，并需提前30天支付第二年租金。被告对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，该租赁合同没有约定交付的具体日期。本院对该份证据予以采信。
为证实自己的主张，被告蒋介民向本院提交证据如下：
1、证人郎XX与原告的通话录音一份，证实原告承认确实把被告赶走，在事实上终止了合同。原告对证据的真实性无异议，认可是其与郎庆业的通话，但对证明的问题有异议：（1）录音形成的时间是在原告诉讼以后，从双方谈话中可体现，原告之所以诉讼是因被告违约没有按时支付租金；（2）通过双方录音可证实原告也强调给付租金什么都可解决也可撤诉；（3）摘牌子和关门的事均是被告自述；（4）该录音能够证实被告尚欠原告租金110000元；（5）不能证明双方在事实上解除合同，现该房屋由被告占有。本院将结合其他证据对该证据予以认定。
2、申请证人郎XX出庭作证，欲证实双方就租金事项进行协商，原告于2013年9月份不让被告经营，10月份将被告赶走的事实。原告对证人证言不予认可，质证意见如下：（1）证人与被告系朋友关系，证言不应采信；（2）证人和原告谈话不能代表被告的真实意思；（3）证人进入就证实原告封门是不准确的，因证人不是工厂的工人，也不是房屋租赁人。证人自述其不常去，故其陈述9月份封门的证言不正确；（4）通过对证人询问不能证明被告已经彻底搬离租赁房屋及其搬出是原告撵出的，事实上该租赁房屋应存放着被告的物品，并且由被告上锁，可证明租赁房屋仍由被告占有使用；（5）通过证人陈述可证实被告尚欠原告租金110000元。本院将结合其他证据对证人证言予以认定。
本案经开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：
原、被告于2012年5月2日签订房屋租赁合同，原告将位于让胡路区喇嘛甸镇宏伟五队的房屋出租给被告使用，合同约定租期为三年，从2012年5月3日至2015年5月2日，年租金210000元，租金按年支付，被告需在每年期满前提前30天支付次年租金。因被告未在合同约定的给付期限内给付第二年租金210000元，经原告多次索要，被告于2013年7月1日给付原告租金100000元，剩余租金110000元一直未予给付。原告于2014年2月19日诉讼至法院，要求解除与被告间的房屋租赁合同，并要求支付剩余租金110000元及水电费，被告于2014年2月23日收到相关诉讼材料，并委托诉讼代理人参加诉讼。庭审中，经法庭释明原告对水电费进行举证，原告表示对此将保留诉权，另行起诉。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按合同的约定享有权利和履行义务。合同中已明确约定租金的给付时间，被告应按该约定在每年期满前提前30日支付次年租金，第二年租金210000元应在2013年5月2日期满日前提前30日支付，被告未按期支付租金，在原告多次索要下，被告于2013年7月1日给付部分租金100000元，剩余租金110000元一直未予给付，被告在原告多次催告后仍未履行给付租金的行为违反了合同约定的义务，原告有依法解除合同的权利。被告主张原告以封门和将被告赶走的行为在事实上解除了租赁合同，但法律规定解除合同应当以通知的方式作出，合同自通知到达对方时解除。通过庭审双方当事人、证人的陈述和录音资料可知，原告在起诉前未通知被告方解除合同，并表示若被告方交付租金仍可继续租赁并使用房屋。原告起诉之日（2014年2月19日）即作出解除合同通知之日，被告签收相关诉讼材料之日（2014年2月23日）为通知到达之日。综上，原告诉讼至法院要求解除合同的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持，合同解除之日后的租金被告终止履行，合同解除之日前的租金被告仍负有给付义务，实际给付租金数额本院将根据年租金（210000元）及第二年的租赁时间（2013年5月3日至2014年2月23日，277天）予以计算，并扣除被告已经给付的100000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告焦秀克与被告蒋介民签订的房屋租赁合同。
二、被告蒋介民于本判决生效后三日内给付原告焦秀克租金59370元（210000／365×277-100000）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2500元减半收取1250元，原告承担575元，被告承担675元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。
代理审判员 刘晓东
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 康红岩
相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自
已的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。