北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初26772号
原告：张若鑫，女，1986年5月1�出生，中国水电建设集团新能源开发有限责任公司职员，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：任博远（张若鑫之夫），住北京市房山区。
被告：关晖，男，1968年5月8日出生，自由职业，住北京市东城区。
第三人：杜龙泉，男，1988年3月6日出生，北京融汇投资担保管理有限公司销售经理，住北京市西城区。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：刘丛，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。
原告张若鑫诉被告关晖、第三人杜龙泉、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张若鑫、被告关晖、第三人杜龙泉、第三人链家公司的委托诉讼代理人刘丛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张若鑫向本院提出诉讼请求：1.判决被告关晖支付逾期迁出户口的违约金72400元；2.判决被告关晖支付逾期迁出户口的违约金，自2017年5月24日起至户口迁出之日止，按每日724元（总价款1448000元的万分之五）的标准计算；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告经链家公司介绍，与关晖于2015年11月6日签订了关于北京市西城区广安门外大街××的房屋买卖合同，总价款1448000元，并于2015年12月10日办理完权属转移登记手续。交易过程中，关晖授权杜龙泉全权办理房屋买卖事宜。买卖合同中约定，关晖应在办理完权属转移登记手续后515日内，即2017年5月9日前，办理户口迁出手续，但至今未办理完毕。原告购买此房是为了孩子落户上学使用，关晖迟延迁出户口给原告造�了直接经济损失和政策隐患。原告曾考虑出售此房屋，再购买无户籍房屋用于落户上学用。但2017年5月，房屋市值约350万元，现市值仅290万元以上。依据合同第九条第（三）款约定，如因出卖人原因未按期迁出户口的，应向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。据此，第一项诉讼请求中的违约金72400元是用房价款1448000元的5%计算出得出的；第二项诉讼请求的违约金是以已付款1448000元为基数，按日万分之五的标准，自2017年5月24日起（迁出户口的最后期限的15天之后）计算至户口迁出日止。
被告关晖辩称：我不同意支付违约金。我是今年8月份才知道此事，前期的事我都不清楚。我没有恶意的违约，完全是因为杜龙泉超出了我的授权，确立了不符合我意愿的迁出户口日期。我跟杜龙泉签过另外一份合同，当时是我卖房给杜龙泉，约定730天迁出户口，但因杜龙泉无法迁入户口，所以就想转卖，我为了配合杜龙泉，才办了代理手续，但不清楚授权的具体内容。现在只有我的户口在涉案房屋内，我一直在积极努力迁出户口，包括办理集体户口、迁入亲戚户口，或是申请公租房，但都没有结果。我现在也没有购房能力。我保证不再迁入其他户口，不会给原告带来任何影响，一有条件我就迁出户口。我的户口并不会影响原告孩子入学，补充协议里写明了，合同签署时符合天宁寺分校的学区房，学区名额未占用。
第三人杜龙泉述称，签合同时没注意迁出户口的时间，现在也愿意配合迁出户口，当时确实因为换了手机的原因，与原告没有沟通好。买卖合同确实是我代理关晖签订的。我与关晖有过授权委托书，也�原告出示过。
第三人链家公司述称，原告的诉讼请求与我公司无关，不发表意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：
2015年11月6日，原告张若鑫（买受人）与被告关晖（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《合同》），约定张若鑫购买关晖名下位于北京市西城区广安门外大街××房屋（以下简称涉案房屋），成交价格为1300000元，房屋家具、家电、装修及配套设施设备等作价148000元。《合同》第九条第（三）款约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起515日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。签订《合同》当日，原告张若鑫同被告关晖及链家公司签订《补充协议》，其中第一条写明，涉案房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为1448000元；第二条写明，买卖双方一致同意从约定的购房款中留存零元作为户口迁出保证金。以上《合同》及《补充协议》由杜龙泉代理关晖同张若鑫签订。2015年12月10日，原告张若鑫取了涉案房屋的不动产权证书。
另查，2015年11月4日，被告关晖及其妻子王某，在北京市方正公证处办理了委托手续，写明关晖及王某委托杜龙泉全权办理出售涉案房屋，委托权限包括代为签订买卖合同、代收售房款、代为办理产权过户手续、代为办理出售涉案房屋的其他相关事宜等。庭审中，关晖、杜龙泉认可双方是代理关系，但关晖认为杜龙泉超越了授权范围签订房屋买卖合同，订立了超出关晖意愿的户口迁出时限。原告张若鑫及关晖共同确认涉案房屋内只有关晖户口没有迁出。原告张若鑫认可自己的户口已经迁入涉案房屋，但主张关晖逾期迁出户口的违约行为将造成涉案房屋再次出售时的价格减少200000元，并且可能给其孩子未来上学带来政策方面的影响。为此，原告张若鑫提交了中介网站上的房屋成交纪录截图，以此证明类似房屋自2015年至2017年8月期间的成交价格，但未提交房价受户口影响情况的相关证据，也未提交影响孩子入学的相关证据。另外，被告关晖提交了与杜龙泉在2015年10月8日签订的房屋买卖合同及补充协议，该合同中约定，出卖人自房屋所有权转移之日起730日内办理原有户口迁出手续；补充协议中约定，因杜龙泉买房资质不够，由杜龙泉在2015年11月1日前将全部房款交给关晖，关晖配合杜龙泉到中信公证处签属房屋买卖委托公证。庭审中，被告关晖提出原告张若鑫所主张的违约金过高的抗辩，请求法院予以酌减。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原、被告签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均�按照合同的约定履行。
依据查明的事实，原告张若鑫已取得了涉案房屋的所有权，并可以迁入户口，《合同》的主要目的已经实现。依据《合同》的约定，被告关晖应当在房屋所有权转移后的515日内（2017年5月8日前）将涉案房屋上原有户口迁出。现被告关晖没有合理的理由，未能在上述日期前迁出自己的户口，已构成违约。对于被告关晖提出的杜龙泉签订《合同》超出其授权范围的意见，本院认为，即使关晖与杜龙泉之间存在过房屋买卖关系，也并不影响关晖授权杜龙泉代为出售房屋的事实。关晖与杜龙泉都认可双方之间的代理售房关系，且办理了书面委托，仅凭关晖与杜龙泉间的买卖合同中对于迁出户口时间的约定，不能认定是对授权范围的限制。因此，本案《合同》中的出卖人的权利义务应由关晖享有和承担。对被告关晖的此项意见，本院不予支持。
在违约责任的承担上，被告关晖应当对违约行为的后果有明确的认识，但鉴于其提出了违约责任过高的抗辩，本院将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。综合全案的证据来看，《合同》的主要目的已经顺利实现；被告关晖对违约事实的出现有明显过错；现有证据不足以证明逾期迁出户口的违约行为给原告张若鑫造成了实际损失；没有证据证明张若鑫存在预期利益受损的情况。因此，本院依法酌情确定被告关晖应向原告张若鑫支付逾期迁出户口违约金30000元，并自逾期迁出户口之日起的15日（2017年5月23日）后，按每日30元的标准向原告张若鑫支付逾期迁出户口的违约金。同时，被告关晖在承担违约责任的同时，仍有义务保证《合同》得到全面的履行。
综�所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告关晖支付原告张若鑫违约金30000元；
二、自本判决生效之日起十日内，被告关晖按每日30元的标准向原告张若鑫支付自2017年5月24日起至关晖户口迁出之日止的违约金；
三、驳回原告张若鑫的其他诉讼请求。
如果被告关晖未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1598元由被告关晖负担，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郭云燕
二〇一七年十月三十一日
书记员 孙冠华