北京市海淀区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）海民初字第24411号
原告（反诉被告）：李某1，男，1963年6月9日出生，汉族，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：张欲晓，山东康桥（北京）律师事务所律师。
原告（反诉被告）:李某2，男，1949年4月1日出生，汉族，住北京市海淀区。
原告（反诉被告）：李某3，女，1953年11月21日出生，汉族，中国石油勘探开发科学研究院退休干部，住北京市海淀区。
原告（反诉被告）：李某4，女，1957年9月29日出生，汉族，北京市朝阳区住建委退休干部，住北京市朝阳区。
原告（反诉被告）：李某5，男，1960年8月5日出生，汉族，现羁押于辽宁市第一监狱。
原告（反诉被告）：孙某，男，1945年12月24日出生，汉族，无业，住江苏省扬州市。
以上五原告之共同委托诉讼代理人：史俊峰，北京方亚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：中国矿业大学（北京），住所地北京市海淀区学院路***号。
法定代表人：杨仁树，校长。
委托诉讼代理人：殷召良，北京市鑫河律师事务所律师。
原告（反诉被告）李某2、李某3、李某4、李某5、孙某、李某1（以下简称六原告）和被告（反诉原告）中国矿业大学（北京）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某1及其委托诉讼代理人张欲晓，原告李某2、李某3、李某4及李某2、李某3、李某4、李某5、孙某之共同委托诉讼代理人史峻峰，被告中国矿业大学（北京）（以下简称矿业大学）之委托诉讼代理人殷召良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
六原告向本院提出诉讼请求：1.确认矿业大学房产科与李某于2004年4月5日签订的《住房调整协议书》合法有效；2.矿业大学将位于北京市海淀区矿业大学×楼×单元102号房屋（以下简称102号房屋）交付六原告使用并协助办理房屋过户手续；3.矿业大学承担本案诉讼费。事实和理由：李某系矿业大学离休干部，于2011年8月1日去世。李某2、李某6、李某3、李某4、李某5系其子女。李某6已去世且无子女。孙某2是李某的再婚妻子，于2015年7月31日去世，其有二子，孙某和李某1。2004年4月5日，李某与矿业大学签订住房调整协议书，矿业大学将其所有的102号住房按照福利房出售给李某，在此之前，李某已将购房款13604元交予矿业大学财务处。购房行为完成后，矿业大学以李某未将原租住的×小区575-7号平房交付为由，强行对已出售给李某的房产进行封门、断水断电等措施，迫其搬离。
矿业大学辩称：我方不同意六原告的全部诉讼请求。《住房调整协议书》是换房协议，而非房屋买卖合同。该协议有效，但已于2005年11月12日解除。理由是李某未按协议约定将海淀区×575-7号平房（亦称海淀区×小区575-7号平房，以下简称575-7号平房）返还我方，故六原告无权要求我方将102号房屋过户至其名下。现在，102号房屋被李某1占用。为此，我方提出反诉请求：1.确认我方与李某签订的《住房调整协议书》已于2005年11月12日解除；2.李某1腾空102号房屋，并将该房屋交还给我方；3.六原告交付占用102号房屋费用，其中自2005年11月13日起至2016年6月12日止按每月1000元计算，自2016年6月13日起至实际腾空房屋并交还房屋之日止按每月3000元计算；4.反诉费由六原告共同承担。
李某1针对矿业大学的反诉辩称：不同意矿业大学的全部反诉请求。理由如下：1.《住房调整协议书》是李某与矿业大学的真实意思表示，符合国家和学校出售公有住房管理的相关规定，性质为房改房买卖合同，应为合法、有效。李某已履行了缴纳住房款义务，且该协议未约定解除条件，双方未签订解除该协议的书面文件。矿业大学的单方解除行为未通知合同相对方，其解除行为不符合合同法的相关规定，故矿业大学无权单方解除该协议；2.尽管上述协议中附加了李某腾空575-7号平房的条件，但从该协议签订的背景看，李某同意交出该平房，系因其享有120平米的房改面积，为了不超出该面积，需将此前租用的575-7号平房交出。但实际上，该平房已在双方签订上述协议前由煤炭部出租给李某2。因此，李某不能完成其客观上无法完成的退还575-7号平房的义务。但如上所述，李某应享有120平米房改房购房资格，故我认为575-7号平房不应由李某退还。矿业大学如认为其权益受煤炭部侵害，可向煤炭部主张，而非向李某主张。即《住房调整协议书》中关于腾空575-7号平房的条款，应认定李某已履行完毕或在客观上根本无法履行，但李某享有的国家房改政策应有面积应受到法律保护；3.在上述协议有效的情况下，我无需向矿业大学交还102号房屋；4.102号房屋因矿业大学的原因自协议签订起就处于无法使用状态，故其无权主张使用费。
李某2、李某3、李某4、李某5、孙某针对矿业大学的反诉辩称：1.矿业大学单方将李某预交的购房款连同利息打入李某账户，而未与李某签订书面解除协议，亦未向李某发出任何解除的通知或公告，不能视为解除协议；2.我方未使用过102号房屋，故不同意承担使用费。据我方所知，2005年6月26日，矿业大学将102号房屋封门，直至2012年10月期间，无人使用102号房屋，故其主张期限亦不当；3.李某并未拒绝交回575-7号平房。1994年起，575-7号平房已由煤炭部所有，并与李某2签订住房租赁合同。矿业大学未尽职责，将国有资产管丢而全然不知，应就此负责。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：李某系矿业大学离休干部，于2011年8月1日去世。李某2、李某6、李某3、李某4、李某5系其子女。李某6已去世且无子女。孙某2是李某的再婚妻子，于2015年7月31日去世，其有二子，孙某和李某1。
20世纪60年代，矿业大学将575-7号平房分配给李某居住使用，但双方未签订书面协议。20世纪80年代，矿业大学将位于北京市海淀区学院路丁11号东3楼7门101号（以下简称101号房屋）分给李某居住使用。1992年，李某自矿业大学购买了101号房屋。
1998年6月16日，案外人于晓明自矿业大学购买涉诉102号房屋。2003年1月7日，于晓明向矿业大学提交《退房申请书》，主要内容为：“中国矿大北京校区房产科，根据我上次的申请以及协商与575平房住户李某对调事宜贵单位有关领导已经同意。为使换房能顺利进行，我先搬出东5楼4-102楼房，待李某退出575平房后再搬入575平房，为此特申请先办理楼房退房手续。”2003年12月，矿业大学同意将102号房屋按福利房出售给李某。2003年12月3日，李某向矿业大学交纳了102号房屋购房款13064元。2004年4月5日，矿业大学（合同甲方）与李某（合同乙方）签订了《住房调整协议书》，约定：“乙方已购公有住房东三楼7单元101号，面积标准还不足。现由于晓明退回我校东五楼四单元102号住房，甲方同意将此房于2003年12月3日按福利房出售，并让乙方到本校财务处交了预售房款。乙方自拿到东五楼4-102号钥匙起65天内将原租住的西郊小区575-7号平房腾空，并结清各项费用后将钥匙交给甲方”。签订当日，矿业大学向李某交付102号房屋，后因李某无法向矿业大学交出575-7号平房，矿业大学于2005年将102号房屋封钉，并于2005年11月将购房款13064元及利息200元打入李某工资存折。李某在收到上述退还款项后，明确向矿业大学表示“我们已将此款另立存折保存，矛盾未解决退购房款，我们不能接受”。2012年10月，孙某2将102号房门撬开，矿业大学于2012年11月1日向孙某2发出《致孙某2同志的告知函》。2012年11月3日，孙某2向矿业大学提出书面质疑，表示102号房屋已按福利房标准出售给李某，该房屋属于其私有财产。此后，矿业大学对102号房屋采取停电措施。现102号房屋无人居住，其内存放有孙某2及部分李某1个人财物，该房屋钥匙由李某1持有。
本案中，六原告虽认可575-7号平房的原承租人为李某，但主张该平房已于1994年由煤炭工业部办公厅出租给李某2，故李某不能完成其客观上无法完成的退还575-7号平房的义务，李某应享有120平米房改房购房资格。《住房调整协议书》中关于腾空575-7号平房的条款，应认定李某已履行完毕或在客观上根本无法履行，但李某享有的国家房改政策应有面积应受到法律保护。为此六原告出具了承租方为“李某7”、租赁房屋为575-7号平房的《中央国家机关公有住宅租赁合同》（编号：平房西郊字第230号，以下简称《租赁合同》）。
对于上述《租赁合同》，矿业大学不予认可，并提交如下证据证明575-7号平房承租人为李某：1.李某8的教职工住房调整、扩大、购房申请表；2.李某的教职工住房调整、扩大、购房申请表；3.2001-2006年度北京矿大付西郊宾馆供暖费明细表、2009年度收费明细表（以下简称收费明细表）；4.李某8的中国矿业大学（北京校区）购、住房申请调查表；5.李某8的九九年职工购房申请表。
对于上述证据，李某1均不认可真实性；李某2表示无法核实证据2的真实性，对其余证据解释如下：其父李某、其妻李某8均为矿业大学职工。其本人在西郊宾馆工作。二单位均为原煤炭部下属单位，因此暖气费都是来回抵交，具体操作承租人本人不清楚，故证据3不足以证明矿业大学的证明目的；其他证据虽是李某8填写，但李某8填表时并不知道575-7号平房由李某2承租；其余各原告认可李某2的质证意见。
为核实《租赁合同》的真实性，本院至国家安全生产监督管理总局基建房管处调查，答复为：“575-7号房屋的原产权单位为煤炭部，煤炭部基建房产处和宿舍管理科共同与李某2签订了《租赁合同》，承租人为李某2，后煤炭部改革为我单位，所以该房屋现在的产权人为我单位，大帐登记的承租人是李某7，其本人身份证显示为李某2，其为西郊宾馆职工”。对于本院调查取证结果，双方均认可真实性。
另《中国矿业大学（北京）周转住房暂行管理办法（修订稿）》规定：周转房实行有偿使用，阶梯按套定价，第一年房租为1000元/月，第二年为2000元/月，第三年为3000元/月。周转房租金由后勤及资产管理处审定，根据租住协议，财务处按月从承租教职工工资中扣缴。教职工租住期满应及时搬离，原则上不得延期租住，极特殊原因需延期租住的，应提前3个月提出申请，视房源状况确定，延期时间不得超过3个月，延长期内每月租金按第3年月租金的20%逐月递增，未获批准延期或延期到期，逾期不搬的每月租金按签约最后一个月租金的50%逐月递增。矿业大学据此作为其反诉主张的占用102号房屋使用费的计价标准。矿业大学表示其仅口头告知李某解除《住房调整协议书》。
本院认为，依据本案现有查明事实，从于晓明于1998年6月16日自矿业大学购买102号房屋、2003年1月7日提交《退房申请书》至2003年12月，矿业大学同意向李某出售102号房屋并收取预售房款、2004年4月5日与李某签订《住房调整协议书》的过程以及《退房申请书》、《住房调整协议书》的内容，表明李某所购买的102号房屋并不是从产权单位即矿业大学直接购买的其自住的房改房，而是在矿业大学组织下通过学校职工之间内部调换即通过与于晓明调房后，再购买换得的房屋，李某购买该房屋亦带有政策福利性质，即购房后补足其应按国家政策享有的居住面积，故住房调整协议书中虽有将102号房屋售给李某的内容，但其性质及缔约基础还是单位的内部调换房协议，如果房屋不能调换，也就不会再出售该套房屋。本案现有证据亦表明，在协议履行过程中，由于575-7号平房产权归属产生争议，导致李某无法交出575-7号平房，进而导致案外人于晓明在交出102号房屋的情况下，无法取得575-7号平房作为安置，在此情况下，《住房调整协议书》缔约基础已丧失，并由此后续产生了矿业大学单方解除协议退回购房款以及诸原告所诉的封门、断水断电等就房屋的占有、腾退引发的纠纷。
结合上述，涉案《住房调整协议书》并不仅仅是单位为落实房改政策与承租公房职工签署的公有住房出售协议，其签署系建立在单位内部房屋调换的基础之上，在其履行过程中所出现的置换房屋的权属争议以及未调换成功后的职工住房安置、职工应享受的政策面积补差等问题，均不属于平等民事法律关系主体之间通过民事法律规定解决的争议。依据相关司法解释的规定，因单位内部调房、换房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院民事诉讼的主管范围，故本案中，双方当事人基于《住房调整协议》的履行分别所提出的房屋腾退、房屋过户的本诉、反诉，均不属于人民法院民事诉讼的主管范围，应依法予以驳回。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（三）项之规定，裁定如下：
一、驳回李某1、李某2、李某3、李某4、李某5、孙某的起诉；
二、驳回中国矿业大学（北京）的反诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 佟 冰
人民陪审员 翟 彦
人民陪审员 商凤鸣
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 张 健
书 记 员 蔡云飞