浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瑞执异初字第29号
原告平阳县农村信用合作联社。
法定代表人王光领。
委托代理人张雅（特别授权），浙江泽商律师事务所律师。
被告上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行。
负责人王学津。
委托代理人黄立磐（一般代理），浙江法之剑律师事务所律师。
委托代理人汤细笑（特别授权）。
被告浙江省亚太汽车零部件有限公司。
法定代表人钱春荪。
被告温州市正强汽摩配有限公司。
法定代表人钱春荪。
被告钱春荪。
被告钱志勇。
被告崔笑霞。
被告吴凌云。
被告陈晓华。
被告张琼。
第三人王光明。
原告平阳县农村信用合作联社（以下简称“平阳信用社”）与被告上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行（以下简称“浦发银行”）、浙江省亚太汽车零部件有限公司（以下简称“亚太公司”）、温州市正强汽摩配有限公司（以下简称“正强公司”）、钱春荪、钱志勇、崔笑霞、吴凌云、陈晓华、张琼及第三人王光明案外人执行异议之诉一案。本院于2014年12月3日立案后依法组织合议庭，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告平阳信用社的委托代理人张雅、被告浦发银行的委托代理人黄立磐、汤细笑、被告亚太公司和正强公司的法定代表人钱春荪、被告钱春荪到庭参加诉讼，被告钱志勇、崔笑霞、吴凌云、陈晓华、张琼、第三人王光明经本院依法传唤没有到庭。本案现已审理终结。
申请执行人浦发银行与被执行人亚太公司、钱春荪、钱志勇、张琼、吴凌云、陈晓华、崔笑霞、正强公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年9月19日查封了登记在钱志勇、吴凌云、崔笑霞名下的坐落于平阳县昆阳镇振兴大厦二层202号房屋，建筑面积782.77平方米，其中一楼部分92.57平方米，二楼部分620.20平方米，房屋所有权证号平阳县房权证昆阳字第××号，登记日期2009年8月21日（以下简称“讼争房屋”）。原告平阳信用社和第三人王光明提出执行异议，本院于2014年11月7日作出（2014）温瑞执异字第85号执行裁定书，认为王光明租赁讼争房屋二楼部分，租赁时间从2009年8月15日至2015年8月15日，平阳信用社租赁讼争房屋的一层部分，租赁时间从2009年4月3日起至2019年4月2日止，该二份租赁合同签订时间均在2009年，而浦发银行与钱志勇、吴凌云、崔笑霞签订的讼争房屋抵押合同在2011年6月份，因租赁合同签订时间早于抵押合同，故王光明、平阳信用社的上述租赁期限予以保护。后王光明与吴凌云、钱志勇、崔笑霞重新签租赁合同，将租赁期限从2015年8月15日延长至2019年8月15日，该合同签订时间为2012年期间，晚于该房屋抵押合同签订，对该份合同中约定租赁期至2019年4月2日不予保护，平阳县信用社于2012年4月12日从张笑芝（王光明妻）处转租的讼争房屋二楼266平方米亦不予保护。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：一、保护王光明对坐落于平阳县昆阳镇振兴大厦二层202室二层商铺租赁期至2015年8月15日。二、保护平阳信用社对坐落于平阳县昆阳镇振兴大厦二层202室一层商铺租赁期至2019年4月2日。三、驳回王光明、平阳信用社的其他执行异议。
原告平阳信用社诉称：讼争房屋原始房东为钟金爱，2009年5月15日，第三人王光明与钟金爱签订《房屋租赁合同》，将讼争房屋及203号等其他房屋出租给王光明，租赁期限自2009年8月15日开始至2019年8月15日止。租赁期间，钟金爱将讼争房屋转让给钱志勇、吴凌云、崔笑霞，但租赁关系未受影响。2012年4月12日，张笑芝（王光明妻）与钱志勇、吴凌云、崔笑霞就2009年5月15日王光明与钟金爱签订《房屋租赁合同》达成变更合同签约主体或履约主体性质的新的《房屋租赁合同》，再次确认《房屋租赁合同》效力，即王光明对讼争房屋承租权从2009年8月15日起至2019年8月15日止。2012年4月12日，原告与张笑芝签订承租讼争房屋二楼部分266平方米的房屋租赁合同，并支付至2019年7月2日止的租金1106986元，系合法转租，租赁效力应持续至2019年7月2日。请求确认原告平阳信用社与第三人王光明签订的房屋租赁合同有效；保护原告的租赁期限至2019年7月2日。
在举证期限内，原告提供以下证据：
1、房屋租赁合同（一）（甲方钟金爱、乙方王光明）1份，拟证明2009年5月15日第三人王光明与案外人钟金爱签订房屋租赁合同，王光明向钟金爱租赁讼争房屋和203号等其他房屋，租赁期限自2009年8月15日起至2019年8月15日止，合同第四条约定王光明可以转租。
2、房屋租赁合同（二）（甲方钱志勇、崔笑霞、吴凌云，乙方张笑芝）1份和公证委托书1份，拟证明2012年4月12日王光明之妻张笑芝与讼争房屋受让人钱志勇、崔笑霞、吴凌云签订房屋租赁合同（二），该租赁合同与房屋租赁合同（一）内容相同，租赁期限相同，属于买受人钱志勇、崔笑霞、吴凌云承受出卖人钟金爱的权利义务，是买卖不破租赁的具体表现。
3、房屋租赁合同（三）（甲方张笑芝、乙方平阳信用社）1份和支付凭证1份，拟证明原告于2012年4月12日与张笑芝签订房屋租赁合同，原告向张笑芝转租讼争房屋二楼266平方米，租赁期限自2012年4月12日起至2019年7月2日止。2012年4月16日，原告向张笑芝支付租金1106986元。
被告浦发银行辩称：讼争房屋二楼分两部分出租，其中266平方米由原告方承租，其余部分由国美公司承租；第三人王光明在执行异议听证阶段陈述讼争房屋二楼租赁期限至2015年8月15日止。2012年4月12日，第三人王光明之妻张笑芝与钱志勇、吴凌云、崔笑霞续签房屋租赁合同，将租赁期限延长至2019年。同日，原告与张笑芝签订房屋租赁合同，租赁房屋为讼争房屋二楼266平方米，租赁期限为2012年4月12日至2019年7月2日。讼争房屋作为亚太公司向原告借款的抵押物，于2011年6月21日办理抵押登记。张笑芝与钱志勇、吴凌云、崔笑霞续签房屋租赁合同在抵押登记之后，根据《物权法》第一百九十条规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。请求驳回原告的诉讼请求。
被告亚太公司、正强公司、钱春荪没有发表意见；其他被告及第三人王光明没有答辩。
对原告提供的证据，被告浦发银行质证认为：房屋租赁合同（一）是王光明与钟金爱之间的租赁合同，自钟金爱将讼争房屋转让给钱志勇等人后，该租赁合同不再具有法律效力；房屋租赁合同（二）由钱志勇等人与张笑芝在2012年签订的，真实性有怀疑，执行异议阶段对该份合同的真实性、合法性没有认定；房屋租赁合同（三）的真实性、合法性没有意见，该合同签订时间在抵押登记之后。对原告提供的其他证据均无异议。
被告亚太公司、正强公司、钱春荪对原告提供以上证据均无异议。
本院出示以下证据：
4、王光明在异议阶段提供的房屋租赁合同（四），该合同的出租方为崔笑霞、钱志勇、吴凌云，承租方为王光明。租赁物范围与房屋租赁合同（一）相同，即讼争房屋和203等其他房屋，租赁期限自2009年8月15日起至2015年8月15日止，落款日期：2009年5月15日。
5、（2013）温苍龙商初字第1028号民事判决书1份，证明钱志勇、崔笑霞、吴凌云以讼争房屋为抵押物为亚太公司向浦发银行贷款抵押，2011年6月21日办理抵押登记。
对本院出示的以上证据，当事人质证后无异议。
经审查：（2013）温苍龙商初字第1028号民事判决书系生效裁判文书，应予采信。房屋租赁合同（二）与执行异议裁定书认定的事实相印证，应予采信。其余三份房屋租赁合同，当事人质证后对合同的真实性没有异议，应予采信。
经审理，以下事实当事人没有争议，本院予以确认：平阳县昆阳镇振兴大厦二层202号房屋，建筑面积782.77平方米，其中一楼部分92.57平方米，二楼部分620.20平方米，房屋所有权人钱志勇、吴凌云、崔笑霞，登记日期2009年8月21日。2011年6月15日，钱志勇、张琼、吴凌云、陈晓华、崔笑霞与浦发银行签订《房地产最高额抵押合同》，约定以讼争房屋为亚太公司与浦发银行在2011年6月15日至2016年6月15日期间签订的系列借款合同在1130万元范围内作抵押担保，2011年6月21日办理抵押登记。2012年6月29日、2012年7月18日，浦发银行与亚太公司签订《流动资金借款合同》，并在合同签订当日向亚太公司发放贷款750万元、350万元。亚太公司没有按合同约定偿还本息，浦发银行向苍南县人民法院起诉，该院于2013年12月19日作出（2013）温苍龙商初字第1028号民事判决：亚太公司偿还浦发银行借款1100万元及利息，浦发银行在1130万元范围内对讼争房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权；以及其他判决事项。本院在执行该案时于2014年9月19日查封了讼争房屋。
关于王光明租赁讼争房屋二楼及转租事实。王光明在执行异议阶段陈述，王光明与张笑芝系夫妻，讼争房屋原属于钟金爱所有，王光明于2009年期间向钟金爱租赁讼争房屋。之后，钟金爱将讼争房屋出卖给钱志勇、崔笑霞、吴凌云，王光明与钱志勇、崔笑霞、吴凌云重新签订租赁合同，租赁讼争房屋二楼部分，租赁期限为2009年8月15日至2015年8月15日。2010年10月2日，张笑芝将该房屋转租给温州鹏润国美电器有限公司，租赁期限为2010年10月16日至2015年10月15日。2012年期间，讼争房屋二楼部分需转租给平阳信用社，王光明与钱志勇、崔笑霞、吴凌云重新签订租赁合同，双方将租赁期限延长至2019年8月15日。2012年4月12日，张笑芝与平阳信用社签订房屋租赁合同，将二楼部分266平方米转租给平阳信用社，双方约定租赁期限为2012年4月12日至2019年7月2日，平阳信用社一次性支付租金1106986元。现讼争房屋二楼由温州鹏润国美电器有限公司和平阳信用社使用。以上事实有四份房屋租赁合同和转账凭证证明；本院（2014）温瑞执异字第85号执行裁定书予以确认。
本院认为：案外人执行异议之诉审理重点是案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本院（2014）温瑞执异字第85号执行裁定保护王光明对讼争房屋二楼部分租赁期限至2015年8月15日。王光明收到执行裁定书后没有在十五日内起诉，该裁定对王光明已发生法律效力。被告钱志勇、崔笑霞、吴凌云不是房屋租赁合同（三）的一方当事人，该合同对被告钱志勇、崔笑霞、吴凌云不具有约束力。原告主张讼争房屋二楼266平方米从王光明处合法转租所得，转租期限应以王光明受保护的租赁期限为限，超过部分不受法律保护。原告平阳信用社请求保护讼争房屋二楼266平方米的租赁权至2019年7月2日，缺乏事实依据，也不符合法律规定，其诉讼请求不予支持。钟金爱与王光明签订的房屋租赁合同（一）约定的租赁期限自2009年8月15日起至2019年8月15日止；在钟金爱转让租赁房屋后，王光明与受让人钱志勇、崔笑霞、吴凌云签订房屋租赁合同（四），约定租赁期限自2009年8月15日起至2015年8月15日止，属于追认房屋租赁合同（一）的效力并变更了房屋租赁合同（一）的内容；变更以后，房屋租赁合同（一）不再具有法律效力。原告关于房屋租赁合同（一）在2012年时仍具有法律效力，买卖不破租赁，房屋租赁合同（二）属于变更房屋租赁合同（一）的主体的意见，与王光明在执行异议阶段陈述的事实不符，不予采纳。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告平阳县农村信用合作联社的诉讼请求。
案件受理费9750元，公告费360元，由原告平阳县农村信用合作联社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。【在递交上诉状次日起7日内预交上诉受理费9750元。到温州中院缴费或通过银行汇款。收款单位：温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期交纳按自动撤回上诉处理。】
审判长 戴大喜
审判员 朱小微
审判员 叶 航
二〇一五年五月二十五日
书记员 许彬彬