福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第18672号原告（反诉被告）孙文婕，女，1989年7月1日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托代理人王鹭杰、张雅蓉，福建厦宇律师事务所律师。被告（反诉原告）王伟雄，男，1985年6月3日出生，汉族，住福建省惠安县，现住福建省厦门市思明区。原告（反诉被告）孙文婕与被告（反诉原告）王伟雄合同纠纷一案，本院于2015年12月25日立案受理后，依法由代理审判员郭泽喆适用简易程序于2016年2月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙文婕的委托代理人王鹭杰、被告（反诉原告）王伟雄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙文婕诉称，2015年6月1日，原告孙文婕与被告王伟雄达成合作协议，双方各出资百分之五十，合伙向第三方（房东）黄建辉承租地址位于厦门市××××室的房产，承租后进行改建转租，所得收益按百分之五十向双方分配。协议达成后，原告于2015年7月4日向被告支付首期出资款人民币75652元，该款用于房屋装修及首季度租金及押金支付；于2015年9月1日向被告支付第二季度房屋租金7450元。但被告将房屋出租后，即以各种理由拒绝按照协议约定分配收益，仅将部分租金分配给原告。自2015年9月17起更是不再向原告分配收益，且拒绝与原告沟通。因被告严重违反合同约定，请求法院判令：1、解除原告与被告之间的合作协议；2、被告返还原告首期出资款75652元。被告王伟雄辩称，不认可原告所述事实理由，要求驳回原告诉讼请求。反诉原告王伟雄诉称，2015年6月1日，反诉原告与反诉被告签订了合作协议：王伟雄和孙文婕共同出资承包与黄建辉签订的思明区莲秀里148号701室的租赁合同，王伟雄出资百分之五十，孙文婕出资百分之五十。所有的收资和支出各百分之五十，合作时间由与黄建辉签订的租赁合同为准，到2021年5月30日止，期间由特殊原由不能合作，经双方协商不能共同转让，需一方转给第三方后才能终止协议。反诉被告应于2015年6月1日缴付7950元租金，但一直推拖至9月1日才把房租转给反诉原告，并且微信聊天记录里也明确每个月反诉原告和反诉被告每人每月出资250元共500元由反诉被告来负责管理收房租水电，可反诉被告并没有去管理，任租客拖欠租金和水电费，给反诉原告带来严重的经济损失。反诉被告于2015年12月7日把房子私自出租给林建立并收取了押金1800元和三个月租金5400元。反诉原告于2015年12月17日发现后，找反诉被告要求支付房租及反诉原告所先垫付的水电费和管理费共计10600元，反诉被告拒交。反诉原告于2015年7月28号，8月13号，8月16号，8月17号，8月31号,9月11号，9月12号，9月16号，9月17号共计微信转帐给反诉被告8700元。请求法院判令：1、反诉被告支付反诉原告从2015年6月1日至今所代缴的的物业管理费共计6913.6元；2、反诉被告支付反诉原告2015年6月1至8月31日租金7950元、2015年11月30日至2016年3月30日租金7950元；3、反诉被告继续履行合作协议；4、反诉被告赔偿反诉原告因违约造成反诉原告的经济损失75652元。反诉被告孙文婕辩称，反诉原告陈述与事实不符，反诉被告支付的首期付款已经包含了第一季度应缴租金。讼争房产一直由反诉原告进行管理和出租，反诉原告一直拒绝反诉被告参与讼争房产管理及租金分配，因此反诉被告才提起诉讼。反诉原告所称物业管理费、水电费是向现有租户收取，并非由反诉原告垫付，因此不存在物业管理费、水电费等经济损失。双方合作关系是基于与案外人签订的合同产生的，合同中明确禁止转租。此外，反诉原告将讼争房产进行翻建改建，一套房改为六套，严重违反规定，侵害国家集体第三方利益，请法庭审查合同有效性。首期出资款到达反诉原告后，反诉原告从未对实际使用情况进行说明并提供相应证据。反诉原告有义务扣除各项费用后返还原告首期出资款。经审理查明，2015年6月1日，原告（反诉被告）孙文婕与被告（反诉原告）王伟雄签订一份《合作协议》，协议约定：王伟雄与孙文婕达共同出资承包与案外人黄建辉签订的思明区莲秀里148号701室的租赁合同；王伟雄和孙文婕各出资百分之五十，收益和支出双方各分配百分之五十；合作时间以与黄建辉签订的租赁合同为准，到2021年5月30日止；其间有特殊原因不能合作，经双方协商转让给第三方后，才能终止合作协议。《合作协议》的附件为黄建辉与王伟雄于2015年5月27日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定：黄建辉将座落于思明区莲秀里148号701室的房屋（以下简称讼争房屋）出租给王伟雄使用，租赁期限从2015年6月1日起至2021年5月30日止，租金每月5300元，王伟雄应每季度向黄建辉交付租金15900元。《合作协议》签订后，王伟雄与孙文婕对讼争房屋进行装修并隔成6间（1号房至6号房）转租，赚取租金差价。讼争房屋的装修、改建费用为150000元。2015年7月4日之前，王伟雄向黄建辉支付了承租讼争房屋2015年6月至8月的租金15900元以及押金5300元，共计21200元；同一时期，王伟雄将讼争房屋的2号至6号房间转租，共收到转租租金和押金19950元（其中租金12100元，押金7850元）。根据双方“支出和收益各分配50%”的约定，孙文婕于2015年7月4日向王伟雄支付75625元【（150000+21200-19950）÷2】。2015年9月1日，孙文婕向王伟雄支付7450元，该款项为讼争房屋2015年9月至11月的租金中应由孙文婕承担的部分，即该期租金15900元的50%。另一方面，2015年7月28日至9月17日期间，王伟雄分多次向孙文婕支付转租讼争房屋所收取的租金，累计支付金额5250元。2015年9月17日后，孙文婕与王伟雄就本案《合作协议》停止款项往来。另查明，王伟雄收取了讼争房屋隔间3号房2015年11月至12月的租金2500元，隔间4号房2015年11月的租金1800元，但未向孙文婕分配。2015年12月7日，孙文婕将1号房转租给案外人林建立，王伟雄以转租未经其同意为由停止1号房供电，林建立以此为由与孙文婕解除租赁关系。王伟雄向孙文婕支付过2015年8月4日至10月4日两个月的管理费500元。庭审中，孙文婕与王伟雄均主张讼争房屋由对方管理。以上事实，有原告提供的《合作协议》、《房屋租赁合同书》、土地房屋权属证书、收条、银行卡交易明细、微信聊天记录、《退租协议》，被告提供的微信聊天记录、《房屋租赁合同》，以及原、被告的陈述为证，本院予以确认。本院认为，原告（反诉被告）孙文婕与被告（反诉原告）王伟雄订立的《合作协议》真实合法有效，双方均应依约全面履行。根据《合作协议》，孙文婕与王伟雄的合作模式为：从案外人黄建辉处承租讼争房屋，装修、分隔后转租以赚取租金差价，所支出的成本和获得的收益双方各分配一半。双方共同出资、风险共担，平等行使管理权是《合作协议》的应有之义。虽然王伟雄曾向孙文婕支付过两个月的管理费，但在协议实际履行过程中，讼争房屋的承租合同以及转租合同均以王伟雄的名义签订，承租讼争房屋的租金由王伟雄向案外人黄建辉支付，转租租金由王伟雄收取并向孙文婕分配，王伟雄还有代收代缴水电费、物业费等行为，可见王伟雄对讼争房屋进行承租、转租、成本和收益分配等全面管理。2015年9月1日，孙文婕向王伟雄支付了讼争房屋2015年9月至11月的租金中应由其承担的部分，按照约定王伟雄应向孙文婕分配相应期间的转租收益，但却将讼争房屋隔间3号房、4号房的转租收益截留，未向孙文婕分配。2015年9月17日后，王伟雄未再按照《合作协议》约定向孙文婕分配收益，孙文婕亦停止向王伟雄支付承租讼争房屋的租金。2015年12月，孙文婕将讼争房屋隔间1号房转租给案外人，但因王伟雄阻挠而提前解约退租，其参与讼争房屋管理的尝试以失败告终。至此，双方在讼争房屋的转租管理、成本负担、收益分配等问题上产生重大分歧，王伟雄作为讼争房屋的实际控制方，怠于履行分配转租收益、共同管理房屋的合同义务，导致《合作协议》目的无法实现，根据合同法第九十四条的规定，孙文婕可以解除合同。故对原告孙文婕关于解除《合作协议》的诉讼请求，本院予以支持；对反诉原告王伟雄关于孙文婕继续履行《合作协议》的反诉请求，本院不予支持。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《合作协议》解除后，孙文婕和王伟雄均向对方负有恢复原状、依法返还的义务。本案中，孙文婕的首期出资款包含讼争房屋的租金、押金以及装修改建投入，其中租金和押金投入属于变动成本，装修改建投入属于固定成本。关于变动成本中的租金，孙文婕针对2015年6月至8月承租讼争房屋租金的出资为5300×3÷2=7950元，双方已通过当期转租收益分配进行了结算，根据盈亏共负的约定，该部分金额无须返还。关于变动成本中的押金，孙文婕为承租讼争房屋支出押金5300÷2=2650元，同时收到转租讼争房屋收取的押金7850÷2=3925元，两部分相减为1275元；因隔间6号房租户所交纳的押金1200+300=1500元已没收，该1500元押金应由孙文婕和王伟雄各得一半即750元；故孙文婕还应向王伟雄返还押金1275-750=525元。关于固定成本，由于讼争房屋以王伟雄名义向案外人承租和转租，实际上由王伟雄控制管理，合同解除后孙文婕退出合作，王伟雄可继续转租讼争房屋获利，故王伟雄应将孙文婕出资中用于装修改建的75000元扣除折旧后返还孙文婕。《合作协议》约定的合作期限为6年，双方合作持续半年，按照平均年限折旧法，在此期间讼争房屋装修改建中孙文婕所投入部分的折旧额为75000×0.5÷6=6250元。故王伟雄应就装修改建投入向孙文婕返还75000-6250=68750元。综上，王伟雄应向孙文婕返还的总金额为68750-525=68225元。关于反诉原告王伟雄要求孙文婕应向其支付代缴的物业管理费的主张。王伟雄并未就物业管理费的代缴情况举证证明，故本院对其诉求不予支持。关于反诉原告王伟雄要求孙文婕应向其支付承租讼争房屋2015年6月1日至8月31日以及2015年11月30日至2016年3月20日的租金的主张。孙文婕的首期出资款中已包含对讼争房屋2015年6月1日至8月31日的租金中应由其承担的部分，且双方已通过分配转租收益进行了结算，孙文婕无须再行支付。2015年11月原、被告双方已停止合作，在王伟雄未依约向孙文婕分配收益的情况下，孙文婕拒绝支付讼争房屋2015年11月30日至2016年3月20日的租金系行使法定抗辩权。综上，对反诉原告王伟雄关于支付租金的诉求，本院不予支持。关于反诉原告王伟雄要求孙文婕赔偿因其违约所造成的经济损失的主张。本案中王伟雄未依约向孙文婕分配收益、阻碍孙文婕参与转租管理，系违约在先，其所主张的经济损失亦没有相应证据证明，该项反诉请求没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告孙文婕与被告王伟雄签订的《合作协议》；二、被告王伟雄于本判决生效之日起十日内向原告孙文婕返还首期出资款中的68225元；三、驳回原告孙文婕的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王伟雄的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费845元，原告孙文婕负担45元，被告王伟雄负担800元；反诉案件受理费1032元，由反诉原告王伟雄负担。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 （郭泽喆）二〇一六年五月十八日书记 员（ 孟晓 媚）附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。