浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第2868号
原告：东阳市佰德文具有限公司，住所地东阳市白云街道银田路2号。
法定代表人：陈继松，董事长。
委托代理人：蒿伟，河南京港律师事务所律师。
被告：东阳市白云街道昆溪社区下昆溪小区付店自然村，住所地东阳市白云街道下昆溪付店村。
代表人：张国金，村民事务管理组组长。
委托代理人：厉建军，浙江新东阳律师事务所律师。
原告东阳市佰德文具有限公司（以下简称佰德公司）为与被告东阳市白云街道昆溪社区下昆溪小区付店自然村（以下简称下昆溪付店村）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年11月27日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法决定由审判员吴玻适用简易程序独任审判，分别于2014年12月30日、2015年1月21日二次公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序组成合议庭，于2015年3月31日再次公开开庭审理了本案。原告的委托代理人蒿伟，被告的委托代理人厉建军到庭参加全部三次庭审，被告的代表人张国金到庭参加全部三次庭审，但在第二次庭审中途未经法庭准许自行离开法庭。本案现已审理终结。
原告佰德公司起诉称：原告于2010年2月15日通过股东朱余明与被告签订厂房租赁合同，承租了被告所有的坐落于白云街道银田路2号的付店村综合楼、宿舍楼及大院（以下简称涉案房屋）。合同约定：租赁期限自2010年2月15日到2016年12月15日，租金为租期前三年42万元／年，后三年43万元／年，按年支付，押金5万元。租赁期间，如甲方（即被告）提前终止合同而违约，应赔偿乙方（原告）三个月租金。租赁合同签订后，原告每年按期支付租金，依约使用涉案房屋。但2014年3月，被告村民事务管理组组长换届，新一届村民小组组长以房租过低为由要求解除合同，并于2014年3月5日向原告正式发出《房屋收回通过》，要求原告于同年5月8日前腾空，并公然宣称即使赔偿三个月租金也要解除合同。后因协商无果，被告纠集200余村民到原告公司闹事，并运垃圾将公司门口堵住，致使原告无法正常生产。经原告向东阳市白云街道办事处（以下简称白云办事处）求助，在办事处协调下双方达成补充协议，约定原告于2014年7月9日前搬离涉案房屋。原告依约搬离后，要求被告退还多付的房屋租金及被告收取的押金，但被告置之不理。请求判令：1、被告赔偿合同违约金107500元；2、退还剩余租金257901元及押金5万元。
针对上述诉讼请求，原告佰德公司在举证期限内向本院提供了如下证据：
一、厂房租赁合同、朱余明出具的证明、原告的工商变更登记情况各1份，以证明下列事实：1、原告的主体资格适格，佰德公司作为原告注册登记地在涉案房屋内，朱余明作为原告持有50%股权的控股股东，实际承租方为原告；2、原、被告存在租赁关系，租期自2010年2月15日至2016年12月15日止。
二、房屋收回通知1份、2014年5月9日涉案房屋的照片4份（复印件）、人民调解协议书1份（复印件），以证明下列事实：1、被告勒令原告限期清空涉案房屋，意图单方终止租赁合同，并于2014年5月9日上午纠集大量村民到原告公司处闹事，原告被迫与被告签订补充协议（调解协议）；2、被告认可原告的主体资格，承认佰德公司为涉案房屋的实际承租方。
三、纳税证明2份、佰德公司搬厂费用明细表、长期供货协议各1份，以证明下列事实：1、原告为东阳市经济发展做出的贡献；2、如果被告单方擅自终止租赁合同，会给原告造成巨大的损失，包括停工损失（员工工资损失和可得利润损失）、搬迁费用损失、合同违约赔偿损失。
四、现金缴款单2份，以证明原告已缴租赁房屋的押金5万元及2014年2月15日至2015年2月14日房屋租金43万元的事实。
被告下昆溪付店村未在法定答辩期限内提交书面答辩状，在庭审中口头辩称：1、根据2010年2月15日（农历）被告与朱余明签订的厂房租赁合同，承租方是朱余明，并不是本案原告。2、原告从未向被告缴纳过承租房屋的租金。故请求驳回原告的全部诉请。
被告下昆溪付店村提供了下列证据：
一、原告的工商登记基本情况1份，以证明原告于2012年4月11日成立的事实。
二、人民调解申请书（复印件）、保证书各1份，以证明王连池个人申请调解，调解以后，王连池保证朱余明签字确认同意调解书，但到现在为止也未提供朱余明同意2014年7月9日的调解协议书的相关依据，故调解协议书不发生法律效力。
三、被告于2014年9月开具的收款收据1份，以证明被告仅收到朱余明缴纳的43万元租金而不是收到原告缴纳租金的事实。
本院依职权向朱余明的谈话笔录1份。
经开庭审理，本院对原、被告提供的证据及本院依职权调取的证据，认证如下：
关于原告提供的证据：证据一，被告的质证意见为：1、对厂房租赁合同中第一页的真实性有异议，第二页的真实性无异议，且其仅能证明承租方是朱余明。2、对出具人为“朱余明”，落款时间为“2013年3月1日”的证明的内容真实性有异议，从笔迹上看，“朱余明”的签名不是朱余明本人所签，且该证明也没有给被告，转租朱余明也没有同意。3、对工商变更登记的真实性无异议，但其恰恰证明被告与朱余明签订涉案房屋租赁合同时（2010年2月15日），原告尚未成立（其成立时间为2012年4月11日），印证被告系与朱余明成立租赁合同关系；朱余明在2014年1月3日时已不是原告的股东。同时申请对证明中“朱余明”的笔迹是否朱余明本人所签进行鉴定。本院认为，被告对证据一中的厂房租赁合同的内容的真实性并无异议，予以采纳，确认其具有证明朱余明与被告于2014年2月15日（农历）签订厂房租赁合同及合同约定相关内容等事实的证明力，至于该厂房租赁合同效力是否及于原、被告之间应依法认定。根据本院依职权对朱余明的谈话笔录中朱余明对落款时间为“2013年3月1日”的证明由其本人出具的事实及对证明中的内容真实性也无异议的事实，本院对证据一中的证明予以采纳，同时，根据朱余明本人已对上述证明的内容予以确认，故本院对被告要求对上述证明中“朱余明”的签名是否朱余明本人所签进行鉴定的申请不予准许。证据一中的工商变更登记情况表符合有效证据的认定要件，予以采纳。证据二，被告的质证意见为：1、对房屋收回通知的真实性无异议。2、照片不是原件，真实性无法确认，也不能证明原告主张的证明目的，且与本案无关。3、人民调解协议书的真实性无异议，但是对内容的合法性有异议，认为人民调解协议书中代表乙方签字的是王连池，与原告没有关系。调解协议书中也没有原告的签名盖章，也没有原告的授权，系王连池个人的行为，与原告无关，故该调解协议书与原告无关联性。本院认为，被告对证据二中的房屋收回通知无异议，予以采纳。根据调解协议书中载明的内容可以认定被告将涉案房屋大门口堆土堵住的事实，故本院对证据二中的照片予以采纳。因原告自认王连池系代表其参加调解，且朱余明在本案审理过程中已确认其对调解协议书也不持异议，其与被告签订的涉案房屋租赁合同的相关权利义务均由原告享有和承担，结合被告当庭陈述在朱余明无异议的情况下其也认可调解协议的效力的事实，本院对调解协议书予以采纳，确认其具有证明原、被告双方在白云办事处人民调解委员会组织调解下达成一致意见的事实的证明力。证据三，被告的质证意见为：1、对纳税证明的真实性无异议，但认为与本案没有关联性；2、公司搬迁费用真实性无法确认，且没有相关证据印证，与本案无关联性；3、对长期供货协议的真实性无异议，但与本案没有关联。本院认为，根据上述已采纳的调解协议书的约定，租赁合同解除后原、被告双方互不追究任何责任，故对原告主张的被告应承担违约责任的证明目的不予认定。证据四，被告的质证意见为：1、对2010年3月22日的现金缴款单的真实性无异议，但认为该笔租金应认定为朱余明所交；2、对2014年3月11日的现金缴款单的真实性无异议，但认为该笔租金并不是原告所交，是王连池所交，被告认为王连池是代朱余明交。本院认为，因被告对真实性均无异议，予以采纳，结合朱余明认可上述租金均为原告所交，故对原告主张的其向被告交纳的租金的事实予以认定。
关于被告提供的证据：
证据一，原告无异议，予以采纳，确认其具有证明被告主张的相应事实的证明力。证据二，与原告提供的证据二中的人民调解协议书一致，且本院上述已认定其效力，予以采纳。证据三，原告对真实性有异议，认为该单据系被告单方形成，其不能否认涉案房屋系由原告实际租用的事实。本院认为，原告的质证意见成立，不予采纳。
原告对本院对朱余明的谈话笔录的真实性无异议，被告对谈话笔录的真实性也无异议，但对其陈述的内容的真实性有异议，理由：1、被告与朱余明签订租赁合同的时间为2010年2月15日，而原告注册成立时间为2012年4月，故即使朱余明在原告公司占有50%的股份，但其不是公司的法定代表人，也不能代表被告签订租赁合同。2、朱余明承租后按照其陈述，2012年被告公司成立之前是由百文文具厂在使用厂房，并不是原告，原告也未向被告缴纳租金。3、2013年3月1日证明中“朱余明”的签名肯定不是朱余明本人所签，是否其本人所签应作出鉴定，同时证明的内容系朱余明与原告之间的约定，对被告不发生效力，被告坚持认为是朱余明与被告签订合同。4、原告未提供任何证据证明涉案租赁合同的租金为原告交纳。5、虽朱余明认可调解协议内容，但是被告不认可。本院认为，该证据符合有效证据的认定要件，予以采纳。
根据本院确认的有效证据和原、被告的陈述，本院对本案事实作如下确认：原告于2012年4月11日注册成立，其工商登记经营场所为东阳市白云街道银田路2号。2010年2月15日（农历），朱余明与被告签订涉案房屋租赁合同，约定被告将坐落于银田路2号的厂房出租给朱余明，租赁期限自2010年2月15日至2016年2月15日止（均为农历），租金第一年至第三年，每年42万元，第四年至第六年，每年43万元。签订合同5日内支付定金5万元，每年租金在起租之日一次付清。其中租赁合同第八条第一款第1项的内容为：1、厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。合同还对其他各自的权利义务进行了约定。朱余明在承租方一栏签字，被告在出租方一栏加盖公章，并有当时任下昆溪付店村村委会成员的张跃新、张红卫、张方土（其中张跃新时任村民事务管理组组长）等六人签字。租赁合同签订后，朱余明即向被告缴纳了押金5万元，并按年度依约向被告支付了2015年2月14日前的所有租金，其中2014年2月15日至2015年2月14日的租金43万元于2014年3月11日支付。2013年3月1日，朱余明出具了证明一份，内容为：本人在2010年2月15日（农历）承租的位于东阳市白云街道银田路2号的厂房（出租方为东阳市白云街道昆溪社区居民委员会，租期自2010年2月15日至2016年2月15日），实际承租方为东阳市佰德文具有限公司，相关权利义务全部由东阳市佰德文具有限公司依法享有和承担。被告曾于2014年3月5日向原告发出一份房屋收回通知，主要内容为要求原告于2014年5月8日前清空并恢复原状，逾期被告有权处理。此后，因双方就涉案租赁合同纠纷多次协商未果，原告于2014年4月诉至本院。在该案诉讼期间，被告于2014年5月9日组织村民将涉案房屋大门口堵塞，致使原告无法正常使用涉案房屋。后经原告的委托代理人王连池申请，白云办事处对涉案租赁合同纠纷进行调解，并于2014年5月9日出具了人民调解协议书，其中当事人一栏内容为：甲方：付店自然村负责人（张国金）乙方：佰德文具有限公司（王连池）。纠纷简要情况的内容为：白云街道办事处昆溪社区下昆溪小区付店自然村综合楼出租和承租方发生租金纠纷。协议内容为：一、昆溪社区下昆溪小区付店自然村今天开始再延长东阳市佰德文具有限公司两个月时间（2014年7月8日止），请于乙方早日安排搬迁。二、承租方已按时付清甲方的租金，其余部分按月退回给（乙方）承租方。三、时间到期后综合楼按出租方恢复原状，押金及时退回给乙方。四、甲方于今天（5月9日）晚7点半前清理好厂房及大门口堆土（障碍物），保障乙方顺畅通行。五、撤诉由乙方负责。六、本调解协议双方签字盖章后生效。此纠纷就此作一次性调解处理。今后各方和谐相处，互敬互让，互不追究任何法律责任。经双方协商协议，如有一方违约，违约方负全责。张国金及付店村村民代表张行忠、张凡义等人和王连池在当事人一栏签字捺印。嗣后，原告于2014年7月中旬腾空厂房（具体腾空时间双方陈述不一致，原告陈述为7月8日、9日，被告陈述为7月12日、13日，但双方均未提供证据证明）。原、被告一致确认原告承租涉案房屋期间尚拖欠水电费7000元。
另查明，被告收回涉案房屋后已通过招投标将涉案房屋出租给他人使用，年租金为100余万元。
本院认为，本案的争议焦点是：一、作为签订涉案房屋租赁合同的一方当事人的朱余明的权利义务是否应由原告享有和承担。二、如朱余明的权利义务应由原告享有和承担，原告要求被告赔偿违约金107500元的诉请是否成立。
关于争议焦点一，虽2010年2月15日（农历）与被告签订涉案厂房租赁合同的相对方为朱余明，且当时原告尚未注册成立，但双方发生纠纷后在白云办事处组织调解时，原、被告均作为一方当事人参加调解，且被告在庭审中当庭陈述如朱余明认可调解协议书的内容，被告也认可调解协议书已发生法律效力，而在本案审理过程中，本院已向朱余明本人核实，其明确陈述认可调解协议书的内容，其与被告签订涉案房屋租赁合同的权利义务已转让给原告，均由原告享有和承担，故应当认定被告已对朱余明将涉案房屋租赁合同的权利义务转让给原告的行为进行了追认，故本院认定原与被告签订涉案房屋租赁合同的一方当事人的朱余明的权利义务均应由原告享有和承担。
关于争议焦点二，根据上述分析认证，本院已认定调解协议书的效力，而根据调解协议书第六条中“此纠纷就此作一次性调解处理。今后各方和谐相处，互敬互让，互不追究任何法律责任”的约定，原告诉请要求被告承担违约责任不符合本案事实及相关法律规定，本院不予支持。
涉案房屋租赁合同解除后，被告理应退还原告多缴纳的租金，故原告诉请要求被告退还租金257901元，于法有据，本院予以支持。同时，被告应在扣除原告尚应支付的7000元水电费后的剩余押金43000元退还给原告。
综上所述，原告的诉请，部分成立，本院予以支持，部分不能成立，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十七条、第九十九条之规定，判决如下：
一、被告东阳市白云街道昆溪社区下昆溪小区付店自然村应于本判决生效之日起十日内退还原告东阳市佰德文具有限公司租金257901元。
二、被告东阳市白云街道昆溪社区下昆溪小区付店自然村应于本判决生效之日起十日内退还原告东阳市佰德文具有限公司押金43000元。
三、驳回原告东阳市佰德文具有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7532元，由原告东阳市佰德文具有限公司负担1718元，被告东阳市白云街道昆溪社区下昆溪小区付店自然村负担5814元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 吴 玻
人民陪审员 张晓帆
人民陪审员 虞 萍
二〇一五年五月四日
代书 记员 方俊欢
适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不能抵销的除外。