新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）乌中民四终字第972号
上诉人（原审原告）：朱新生。
上诉人（原审原告）：朱凯。
二上诉人共同委托代理人：张晓红，新疆天阳律师事务所律师。
二上诉人共同委托代理人：刘骁，新疆天阳律师事务所律师。
被上诉人：（原审被告）：李宣成。
委托代理人：李爽，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈强。
委托代理人：杨健军。
被上诉人（原审被告）：尹懂强。
委托代理人：李万忠，新疆昌年律师事务所律师。
上诉人朱新生、朱凯因房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2013）沙民三初字第866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月14日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月25日公开开庭进行了审理。上诉人朱新生及其委托代理人张晓红、刘骁，被上诉人李宣成委托代理人李爽、被上诉人陈强委托代理人杨健军，被上诉人尹懂强委托代理人李万忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，乌鲁木齐市沙依巴克区南昌路11号底商住宅楼1栋-1层地下室原所有权人为李宣成。2013年3月5日，李宣成与尹懂强签订《房产转让合同书》一份，约定李宣成将其位于乌鲁木齐市沙依巴克区南昌路11号底商住宅楼1栋-1层地下室转让给尹懂强，建筑面积226.97平方米，转让总价格900000元，由尹懂强于2013年3月5日支付300000元，于2013年3月6日支付600000元，房屋于2013年3月7日前交付等等。该合同签订后，尹懂强向李宣成支付了900000元房款，李宣成亦将房屋交付给了尹懂强。因涉及房屋所有权证变更问题，2013年3月6日，李宣成又给尹懂强出具一份经过公证的委托书，委托书写明：李宣成委托尹懂强办理乌鲁木齐市沙依巴克区南昌路11号底商住宅楼1栋-1层地下室房产转让相关事项，其中包括代签房屋转让合同书，代办房产转让过户手续等事宜，委托期限自委托人签字之日至委托事项办妥为止。2013年4月20日，尹懂强委托陈强在互联网上发布广告信息，办理该地下室出租、出售事宜，陈强发布广告信息称：该地下室可作为经营，欲出租、出售。朱新生、朱凯父子看到该信息后欲购买该地下室，并对该地下室进行了实地查看。2013年4月23日，在居间方乌鲁木齐奥玛壹佰房地产经纪有限公司居间下，朱新生与尹懂强签订《买卖定金合同》一份，约定愿意认购乌鲁木齐市沙依巴克区南昌路11号底商房产，并自愿支付定金确定买卖关系，该房产资料买方已阅并现场实地勘察完毕，予以认可，房产交易总额为人民币1370000元，买方支付定金50000元等。当日，朱新生向尹懂强支付了定金50000元，并由朱新生（乙方）与尹懂强（甲方）另行签订《房产转让合同书》一份，约定甲方将其位于乌鲁木齐市沙依巴克区南昌路11号底商房产转让给乙方，双方协商转让总价格为1370000元，分三次于2013年5月22日前付清，甲方必须在2013年5月25日前将房屋交付乙方等等，该合同中房屋基本情况用途一栏填写为“地下室”。合同签订后，陆续向尹懂强、陈强支付了1300000元房款（含定金50000元），尹懂强亦将房屋交付给了朱新生、朱凯。2013年5月9日，尹懂强依据李宣成出具的委托书与朱凯到房产部门将该房屋所有权人由李宣成变更登记为朱凯，并领取了房屋所有权证，该房屋所有权证房屋规划用途一栏填写为“地下室”。2013年6月14日，朱凯与尹懂强办理了土地使用权过户登记手续，朱凯领取了国有土地使用权证，该国有土地使用权证中登记地类（用途）为“仓储”。因取得该地下室后无法作为商业经营用途使用，双方发生争议遂成诉。
原审法院认为，尹懂强与李宣成签订房产转让合同购买涉案地下室后，双方已经实际履行，在履行过程中李宣成给尹懂强出具委托书一份，委托尹懂强代办转让该地下室的相关事项，而尹懂强又依据该委托书与朱新生签订转让该地下室的房产转让合同。针对尹懂强与朱新生之间的房产转让合同，相对于朱新生、朱凯而言，其在与尹懂强签订房产转让合同时并不知晓尹懂强与李宣成之间存在该地下室买卖合同关系，尹懂强向朱新生、朱凯出示李宣成的委托书并与朱新生、朱凯签订房产转让合同，朱新生、朱凯有充分理由相信尹懂强是作为李宣成的委托代理人与其签订合同，且该地下室亦是从李宣成名下过户至朱凯名下，故尹懂强作为出卖人与朱新生、朱凯签订房产转让合同的行为可视为系代理李宣成的代理行为，李宣成与朱新生、朱凯之间存在房屋买卖合同关系，双方之间买卖合同有效。李宣成辩称其与朱新生、朱凯之间不存在买卖合同关系的意见，不予采纳。尹懂强虽作为李宣成的代理人与朱新生、朱凯签订合同，但从李宣成、尹懂强的陈述中反映李宣成办理委托书仅是为了履行双方买卖合同的过户手续，双方真实意思并非是李宣成委托尹懂强转让该地下室，而尹懂强在明知李宣成给其出具委托书是用于履行双方之间房产转让合同的情况下，仍对外依据该委托书与朱新生、朱凯签订房产转让合同，并实际收取朱新生、朱凯房款，故其应与李宣成共同向朱新生、朱凯承担房产转让合同的责任。尹懂强关于其不应承担责任的意见，不予采纳。陈强虽发布广告信息并收取了朱新生、朱凯的购房款，但该行为是根据尹懂强的委托收取，尹懂强对陈强的上述行为均予以认可，故陈强在本案中与朱新生、朱凯不存在房屋买卖合同关系，其不应承担民事责任。陈强的辩解意见成立，予以采纳。关于房产转让合同是否存在欺诈问题，朱新生与尹懂强签订的房产转让合同中房屋用途一栏中注明为“地下室”，与朱新生、朱凯取得的房屋所有权证中规划用途一栏“地下室”相一致，在购买房屋前对该房屋状况进行了现场查看，对房屋状况已进行了充分了解，其作为完全民事行为能力人对“地下室”用途应有相应的认知，且朱新生、朱凯与尹懂强之间房产转让合同及买卖定金合同中虽注写了“乌鲁木齐市沙依巴克区南昌路11号底商房产”，但这仅系对该地下室方位的表述，对房屋用途为“地下室”在双方转让合同中有明确约定，故朱新生、朱凯以尹懂强在卖房前的广告信息中表述房屋可用于经营而主张尹懂强在卖房中存在欺诈，证据不足，其主张撤销房屋买卖合同、退还房款的诉讼请求不能成立，不予支持。遂判决：一、驳回原告朱新生、朱凯要求撤销其与被告李宣成签订的房屋买卖合同的诉讼请求；二、驳回原告朱新生、朱凯要求被告李宣成、被告陈强、被告尹懂强退还房款1310000元的诉讼请求；三、驳回原告朱新生、朱凯要求被告李宣成、被告陈强、被告尹懂强赔偿损失53919元的诉讼请求。
上诉人朱新生、朱凯不服一审判决上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、原审判决遗漏案件事实。被上诉人在广告中承诺水电暖齐全，可用于经营棋牌室、网吧等，上诉人现场查看地下室时，地下室已装修为棋牌室，且供水正常。该地下室实际无供水设施，系被上诉人自行安装，一楼业主曾允许其暂时转接用水，但2013年5月已关闭阀门，上诉人受让的地下室实际并无供水。由于小区内其他业主投诉，李宣成已明确向业主委员会承诺不再用于商业用途，且该地下室土地规划用途为“仓储”。上诉人与被上诉人签订的买卖定金合同及房产转让合同中均注明买卖标的物为“底商”。二、一审法院错误认定“上诉人对房屋状况已进行了充分了解，对地下室的用途应有相应的认知。”三、上诉人提交的证据足以证明被上诉人的行为构成欺诈。上诉人提供的证据足以证明被上诉人在广告中和签订合同时故意告知上诉人该地下室为商业用途，上下水暖气齐全、消防过关，可用作商业用途开办棋牌室、洗浴中心等虚假情况，隐瞒了地下室无供水，仅能用作仓储，无法用作经营场所的事实，被上诉人的行为符合欺诈的构成要件。四、双方在商谈合同时，涉案商铺水电正常，双方均认为可以用以商业经营，而现在商铺的用途是仓储地下室，无法用于商业经营，根据《合同法》第五十四条之规定，合同符合重大误解的情形，也符合合同欺诈情形。综上请求撤销原审判决，撤销上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，退还房款1310000元并赔偿利息损失53919元。
被上诉人李宣成答辩称：一审查明事实清楚，我方未与上诉人签订合同，被上诉人尹懂强已将房屋房款全部付清，并办理了涉案房屋的产证，后将房屋又卖给了上诉人。与上诉人签订定金合同和房屋买卖合同的是尹懂强，我方与上诉人并不存在房屋买卖合同。根据土地证登记，被上诉人尹懂强将涉案房屋出卖给上诉人符合市场行情，不存在欺诈情形。请求法庭驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈强答辩称：一审查明事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，且上诉人已办理过户手续，不符合法定可撤销的条件，请求法庭驳回上诉人上诉请求。
被上诉人尹懂强答辩称：我方的行为事实上是一种委托代理行为，其后果应有其本人承担，房屋转让手续完全是按照公证委托的权限范围内实施的，我方的行为后果应由委托人承担。根据物权法的规定，物权以登记为要件，房屋自始至终未登记在被上诉人尹懂强的名下，在事实交易上，上诉人对不动产的情形是明知的，也不存在可撤销法律规定的情形，故上诉人的请求不能成立，请求依法驳回。
经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，一、关于本案房屋买卖合同主体问题。李宣成与尹懂强签订房产转让合同书后，双方已实际履行，尹懂强已交付完毕房款900000元，李宣成亦将房屋交付给尹懂强，李宣成向尹懂强出具的委托书其真实意思表示应系委托尹懂强办理房产过户手续，尹懂强接收该房屋后即将房屋再次转让，该授权委托书实质是为减少中间过户环节。朱新生与尹懂强签订房产转让合同书后，朱新生向尹懂强、陈强交付了房款，尹懂强、陈强收到房款后亦未将房款转交李宣成，综上，该房屋转让合同书系尹懂强以本人的名义与朱新生签订，李宣成并未享有该合同权利，其与朱新生之间不存在买卖合同关系。故该房屋转让合同书的当事人应系朱新生与尹懂强，朱新生、朱凯现主张解除其与李宣成签订的房屋买卖合同事实依据不足；二、关于朱新生与尹懂强之间签订的房产转让合同书是否存在可撤销情形问题。朱新生与尹懂强签订的房产转让合同中房屋用途一栏中注明为“地下室”，与朱凯取得的房屋所有权证中规划用途一栏“地下室”相一致，朱新生在购买房屋前对该房屋状况进行了现场查看，对房屋状况已进行了充分了解，且该房屋国有土地使用权证中登记地类（用途）明确为“仓储”，朱新生、朱凯在办理房产过户手续时应当知道该地下室用途，现因该地下室不能作为商业经营使用，朱新生、朱凯主张撤销《房产转让合同书》的诉讼请求事实和法律依据不足。故上诉人朱新生、朱凯的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，认定不妥之处本院予以纠正，判决结果正确，本院予以维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17075.27元（上诉人朱新生、朱凯已交），由上诉人朱新生、朱凯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 婷
审 判 员 王 宏
代理审判员 黄淑梅
二〇一四年三月十七日
书 记 员 焦 玉