浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第3577号
上诉人（原审被告）：张栋。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军空军驻浙江地区军事代表室。
法定代表人：邵钧。
委托代理人：严华丰、许志强。
上诉人张栋因与被上诉人中国人民解放军空军驻浙江地区军事代表室（以下简称空军浙江军代室）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2013）杭江民初字第1398号民事判决，向本院提出上诉，本院于2013年11月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
空军浙江军代室原名称为空军驻杭州地区军事代表室、空军驻杭州地区第一军事代表室，2004年整编更名为现名称。
2001年1月1日，空军浙江军代室（甲方）与张栋（乙方）签订租房协议，约定：甲方将机场路里街43号军代表接待站宿舍楼1单元101室1套住房租给乙方使用；租用时间从2001年1月1日开始，租金为第1年1800元（即每月150元），第2年增加到2400元（即每月200元），第2年以后视房租水平相应递增；房屋租金半年交1次，从签订协议之日起2日内交900元，2001年7月1日（即住满半年时）再交余下的900元，水电费每月由甲方按实向乙方收取，卫生费每月5元，与水电费同时收取；等等。机场路里街43号房屋的所有权人为中国人民解放军总后勤部，使用单位为空军浙江军代室；机场路里街43号后更名为天城路235-6号。
张栋支付房租至2001年底，2002年开始至今的房租一直未支付。张栋支付水电费至2011年2月，2011年3月开始至今的水电费张栋未支付。2011年3月至2013年4月，张栋用水297吨、用电10194度。2011年2月以前，张栋按2元／吨支付水费、按0.7元／度支付电费，按此价格计算，张栋拖欠的2011年3月至2013年4月的水费为594元、电费为7135.80元，共计7729.80元。
2013年4月23日，空军浙江军代室通过空军杭州军代接待站向张栋邮寄催费函，主张截止2013年2月底张栋尚欠10年房租24000元、水费550元、电费6682.20元，要求张栋接函后10日内付清拖欠的所有房租及水电费；等等。2013年5月23日，空军浙江军代室通过空军杭州军代接待站向张栋邮寄催费函，主张截止2013年4月底张栋尚欠10年房租24000元、水费594元、电费7135.80元，要求张栋接函后5日内付清拖欠的所有房租及水电费；等等。
2013年7月4日，空军浙江军代室通过空军杭州军代接待站向张栋邮寄“关于与张栋解除《租房协议》的通知书”，表示截止2013年4月底，张栋尚欠10年房屋租金24000元、欠水电费7729.80元，2013年4月、5月2次向张栋发催缴函但张栋仍置之不理、也未交纳相关费用，张栋严重拖欠房租及水电费的行为属于迟延履行主要债务，已构成严重违约，根据《合同法》有关规定特致函张栋，即日起立即解除与张栋于2001年1月签订的租房协议；等等。该通知书于2013年7月5日被签收。
2013年9月5日，空军浙江军代室向法院提起诉讼，请求判决确认双方2001年1月1日签订的租房协议于2013年7月5日解除；判令张栋立即腾退杭州市江干区天城路235-6号1幢1单元101室房屋；判令张栋支付拖欠的房屋租金24000元、水电费7729.80元（截止到2013年4月30日）。
原审法院认为，空军浙江军代室与张栋于2001年1月1日签订租房协议，双方之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。租房协议约定，房屋租金半年交1次，水电费每月按实收取，但张栋未支付涉案房屋2002年开始至今的房租、2011年3月开始至今的水电费。对于房租，张栋主张因其经济困难空军浙江军代室曾同意免除房租，但未能以予以证明，张栋的该项抗辩不能成立。对于水费、电费，张栋对水费、电费的价格提出异议，因2011年2月以前张栋一直按2元／吨支付水费、按0.7元／度支付电费，空军浙江军代室可以要求继续按此价格计算水费、电费，张栋对水费、电费价格提出的异议不能成立；张栋主张当时的总代表等人曾因购房一事对张栋有所亏欠答应给张栋现金赔偿，后来却食言了，还有一次答应给张栋换大套房子也食言了，张栋主张的该些事实与本案的房屋租赁合同关系无关，不能对抗空军浙江军代室要求支付水电费的请求。张栋拖欠房租、水电费未付，构成迟延履行主要债务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同；第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。张栋拖欠房租、水电费未付，已构成迟延履行主要债务，空军浙江军代室2013年4月、5月2次向张栋邮寄催费函、要求张栋付清拖欠的房租及水电费，张栋仍未支付；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，空军浙江军代室有权解除合同。空军浙江军代室于2013年7月4日以邮寄通知书的形式通知张栋解除租房协议，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，因此租房协议于2013年7月5日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，租房协议解除后，空军浙江军代室有权要求张栋交还承租的房屋，付清所欠的房租、水电费；空军浙江军代室要求支付房租24000元，从2003年1月开始计算至2012年12月，每年2400元，对2002年的房租未予主张予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决：一、中国人民解放军空军驻浙江地区军事代表室与张栋2001年1月1日签订的租房协议于2013年7月5日解除。二、张栋将杭州市江干区天城路235-6号宿舍楼1单元101室房屋腾退交还给中国人民解放军空军驻浙江地区军事代表室，于判决生效后六十日内履行完毕。三、张栋向中国人民解放军空军驻浙江地区军事代表室支付房屋租金人民币24000元（计算至2012年12月）、水电费人民币7729.80元（计算至2013年4月），共计人民币31729.80元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币296.50元，由张栋负担，于判决生效后三日内交纳。
宣判后，张栋不服，向本院提出上诉称：1、其与空军浙江军代室签订的租房协议，并不是普通意义上的租赁关系，它是因为本人在空军浙江军代室服役十多年的军人，且由于空军浙江军代室与地方政府在本人转业安置上没有衔接好，没有妥善安置的情况下，既无工作更无住房的情况下，签订的具有保障性质的（协议），否则也就没有150元低廉的房租，况且空军浙江军代室根本没有房屋出租的资质，因为那是部队的营房。2、关于拖欠房租一事，这是时任总代表黄发新同意的，且这十年来对方从未与本人提及房租一事。可以向黄发新调查。因为?部队领导同意免除房租是不需要任何字据的，十年没有交房租的事实就是证据。否则拖欠十年房租的事是不可能发生的事。再退一步说就算有拖欠房租事实，只需就拖欠房租一事作出裁决，而远未达到腾退房屋的判定，因为在（租房协议）中第三款第四条有明确协定：在租赁期间，如遇国家统一规划，部队需要等特殊情况，双方应无条件服从，即终止租用。而事实上，既没有国家统一规划，也无部队需要用房等情况。原审法院如此草率的做出腾退房屋的判定是不符合协议之规定的，也是与时下中央提出的走群众路线背道而驰的。3、关于水电费，原审法院认为，因2011年2月以前本人一直按2元一吨支付水费，0.7元一度支付电费，那么空军浙江军代室就可以继续按此价格收取。那么照此逻辑，以前杀过人，以后就继续可以杀人了，原审法院如此判定是让人匪夷所思。此外，在对方提供的证据（申请）明确规定，转业后水电费不变，原审法院为什么就是不采纳呢4、本人在答辩状中提到2007年经空军浙江军代室同意，本人筹措10万元人民币对房屋进行了装修，那么原审法院在没有任何说法的情况下，就草率做出腾退房屋的判定，让人不得不怀疑原审法院为什么会如此偏袒对方。请求撤销原判，依法改判驳回空军浙江军代室原审的诉讼请求。
被上诉人空军浙江军代室辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，张栋的请求没有依据，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人张栋和被上诉人空军浙江军代室在二审期间均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，空军浙江军代室与张栋于2001年1月1日签订《租房协议》，系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反法律强制性规定，应属有效。双方当事人均应依约履行协议。本案符合《中华人民共和国民法通则》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三条的规定，属于民事受案范围。根据双方签订的《租房协议》第二条：“房屋租金半年交一次。……水电费每月由甲方（空军浙江军代室）按实向乙方（张栋）收取。”的约定，从2002年开始至今的房租、2011年3月开始至今的水电费，张栋从未支付。张栋拖欠房租、水电费的行为，已构成迟延履行主要债务。为此，空军浙江军代室分别于2013年4月23日和2013年5月23日二次向张栋邮寄催费函，要求张栋接函后分别在10日和5日内付清拖欠的房租及水电费，但张栋收到函件后未予缴纳。2013年7月4日，空军浙江军代室向张栋邮寄《关于与张栋解除《租房协议》的通知书》，表示立即解除与张栋于2001年1月签订的《租房协议》。张栋于2013年7月5日收到该通知书。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人可以解除合同”。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，张栋在2013年7月5日收到空军浙江军代室的《关于与张栋解除《租房协议》的通知书》后未提出异议。《中华人民共和国合同法》第九十七条又规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，原审法院判决空军浙江军代室与张栋于2001年1月1日签订的《租房协议》于2013年7月5日解除并将房屋腾退交还给空军浙江军代室；同时判决张栋支付房屋租金人民币24000元（计算至2012年12月）和水电费人民币7729.80元（计算至2013年4月）并无不当。综上，张栋的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费593元，由张栋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 盛 峰
代理审判员 睢晓鹏
二〇一四年二月七日
书 记 员 项 琳