河北省唐山市曹妃甸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）曹民初字第1943号
原告王爱文，无业。
被告唐山市东成房地产开发有限公司，地址：唐山市路北区北新西道30-9号。组织机构代码79842012-6。
法定代表人赵丽丽，该公司总经理。
被告唐海县东成物业服务有限公司，地址：唐海县海诺大厦。组织机构代码69208633-4。
法定代表人张国毅，该公司经理。
二被告委托代理人杨宝玉，男。
原告王爱文与被告唐山市东成房地产开发有限公司、唐海县东成物业服务有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员丁增辉独任审判，公开开庭进行了审理，原告王爱文及被告唐山市东成房地产开发有限公司、唐海县东成物业服务有限公司委托代理人杨宝玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王爱文诉称，2009年11月15日我在唐海县海诺大厦售楼处与二被告在签订了《售后返租合同》的前提下购买了海诺商务会馆A座14层1404号商业房产。面积为：133.43平方米，总价款为562275元。我依约将商业房产的购房款一次性交清，并在原唐海县建设局房管部门的监督下签订了购房合同。二被告从2011年1月开始承租我购买的该会馆A座14层1404号商业房产，按《海诺商务会馆售后返租合同》第2、4、5条的规定，二被告应在2011年1月5日前履行交付2011年租金合计49480元，并以此类推连租八年。2011年1月13日以租金代缴房产契税等各项房产证费用的形式支付了2011年房屋租金。但二被告至今尚未交纳各种契税，致使两证不能办理。同时在约定交付2012年租金期限内，二被告未按时支付租金，经多次催要未果。我曾于2012年7月起诉至贵院要求二被告支付拖欠的2012年租金，贵院作出（2012）唐民初字第937号民事判决书，现正处在执行中。时至今日被告仍未按约支付2013、2014年的租金，故起诉要求二被告继续履行《海诺商务公关售后返租合同》的有关承诺，并支付2013、2014年返租租金共计98960元，并支付由违约对我方造成的经济损失及本案诉讼费用，同时交付房产证、土地证。
被告唐山市东成房地产开发有限公司、唐海县东成物业服务有限公司辩称，对原告诉请的要求支付返租租金没有异议，但因我们与建筑商还存在争议，故还未具备办理房屋产权证书及土地使用证书的条件。
经审理查明，2010年11月12日原告王爱文与被告唐山市东成房地产开发有限公司签定了该公司开发的海诺商务会馆A座14层1404号商品房买卖合同，并购买了上述商业房产。原告田立胜向被告唐山市东成房地产开发有限公司交纳了上述商业房产的购房款562275元。原告王爱文与被告唐山市东成房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》中约定该商品房的交付时间为2010年12月31日前。
经协商，原告王爱文作为甲方与被告唐海县东成物业服务有限公司（乙方）、被告唐山市东成房地产开发有限公司（丙方）签订了《售后返租合同》（委托经营协议）。合同约定，根据有关相邻关系的法律规定和“海诺商务会馆”物业的特殊性，为维护全体业主的共同利益“海诺商务会馆”实行统一经营管理的模式：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向业主支付租金和收益，对此甲方与丙方签订《商品房买卖合同》时视为已充分了解，并予以同意。甲方就所购房屋委托乙方招商及营运管理，自购买该房屋之日起，乙方可以甲方的名义为该房屋寻找承租人，与目标承租人签订有关承租意向、合同等文件，代收租金、代扣代缴各种税费并完成托管工作。甲方委托并协助乙方与开发商办理所购房屋的相关交接手续，在办理手续时，乙方的签收行为对甲方具有法律效力。托管期限从甲方与丙方办理房屋交付手续起第5天开始计算，其后8年为该房屋的托管期。
在该房屋的托管期限内，该房屋的目标年租金为购房总价款的8.8%，计49480元（大写：肆万玖仟肆佰捌拾元整）。实际租金超出目标租金部分为服务奖金，归乙方（唐海县东成物业服务有限公司）所有。租金返还方式为办理房屋交付使用手续之日起3至5日内返还第一年租金，以此类推，连返八年。
《售后返租合同》（委托经营协议）约定，乙方被告唐海县东成物业服务有限公司的权利与义务为：以自己的名义自主招商，对外签订该房屋租赁协议以及与该房屋出租的有关文件。有权决定该房屋的租赁价格、期限及所有租赁条件及租赁协议的条款。为保证甲方和丙方的合法权益，乙方指定的各区域的租金标准、租赁期限和租赁协议文本等应事先交丙方审核，乙方不得与承租人串通侵害甲方和丙方的权益。全权办理向承租人交付及收回该房屋催讨租金等事宜。
丙方被告唐山市东成房地产开发有限公司的权利与义务为：协助乙方完成该房屋的出租事宜。有权审核乙方的租赁协议文本、租金标准、租赁期限，并在乙方签订的租赁协议不当时，责成其改正。
原告王爱文所购上述商业房产的目标年租金为49480元。被告唐海县东成物业服务有限公司按《售后返租合同》的约定于2011年1月支付了原告王爱文首年返租款49480元。但未按约支付2012年的租金，故原告王爱文于2012年7月将二被告起诉至我院要求其支付2012年的租金，我院对该案作出（2012）唐民初字第937号民事判决，现正处在执行中。依据《售后返租合同》的约定，2013年度、2014年度的租金应于当年1月3日至1月5日前支付，但被告唐海县东成物业服务有限公司至今未履行义务。
认定上述事实本院依据的证据有：
1、原告王爱文与被告唐山市东成房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。
2、原告的购房收据和原告交纳各项费用的收据。
3、售后返租合同及第一年的返租收据。
4、唐山市曹妃甸区人民法院（2012）唐民初字第937号民事判决书。
5、原、被告的陈述。
本院认为，原告王爱文在与被告唐山市东成房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》时，被告唐山市东成房地产开发有限公司已向原告王爱文明示，对原告王爱文购买的商业用房实行统一经营管理的模式。原告王爱文接受这种明示并购买了被告唐山市东成房地产开发有限公司开发的海诺商务会馆商业用房一套。此后，原告王爱文与被告唐山市东成房地产开发有限公司、被告唐海县东成物业服务有限公司签订了《售后返租合同》（委托经营协议）。原告王爱文就所购房屋委托被告唐海县东成物业服务有限公司招商及营运管理，可以原告的名义为该房屋寻找承租人，与目标承租人签订有关承租意向、合同等文件，代收租金、代扣代缴各种税费并完成托管工作。
由于被告唐山市东成房地产开发有限公司在对商品房销售时，即对购买人明示，该商品房销售后实行统一经营管理的模式。故实行统一经营管理模式是销售该商品房的重要因素。而在《售后返租合同》中又约定被告唐山市东成房地产开发有限公司对被告唐海县东成物业服务有限公司指定的各区域的租金标准、租赁期限和租赁协议文本等应事先审核，协助被告唐海县东成物业服务有限公司完成该房屋的出租事宜，并在被告唐海县东成物业服务有限公司签订的租赁协议不当时，责成其改正。故被告唐山市东成房地产开发有限公司有监督、指导被告唐海县东成物业服务有限公司完成全部租赁事宜、实现各方合同目的的责任。被告唐山市东成房地产开发有限公司对被告唐海县东成物业服务有限公司应承担的义务承担连带责任。
《售后返租合同》是经原、被告充分协商，自愿达成的协议，因此，原、被告应共同遵守。原告王爱文完全履行了合同确定的义务，被告唐海县东成物业服务有限公司亦应履行招商、营运管理和给付原告租金的义务。按照合同约定，被告唐海县东成物业服务有限公司应分别于2013年1月5日前，2014年1月5日前给付原告王爱文当年租金各49480元，因被告未按约支付租金，属违约行为，应承担违约责任。原告要求被告履行办理房屋产权证书的义务，因该行为系行政机关的具体行政行为，故不属于本案的审理范围。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告唐海县东成物业服务有限公司于本判决生效后五日内给付原告王爱文2013年的租赁费49480元，并自2013年1月6日起按银行同期同类贷款利率支付利息至本院确定的履行期限止。
二、被告唐海县东成物业服务有限公司于本判决生效后五日内给付原告王爱文2014年的租赁费49480元，并自2014年1月6日起按银行同期同类贷款利率支付利息至本院确定的履行期限止。
三、被告唐山市东成房地产开发有限公司对上述租赁费的给付承担连带责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1137元，由被告唐山市东成房地产开发有限公司、被告唐海县东成物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。并于递交上诉状之日起7日内，交纳上诉费，逾期按放弃上诉处理。
代理审判员 丁增辉
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 赵 妍