浙江省江山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衢江民初字第1432号
原告：郑芝凤。
委托代理人（特别授权）：王正军，浙江万盛律师事务所律师。
被告：姜建中。
被告：方小妹。
二被告共同委托代理人（特别授权）：郑云峰，江山市南方法律服务所法律工作者。
原告郑芝凤与被告姜建中、方小妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月18日立案受理后，于2015年12月22日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王正军、被告姜建中、方小妹及其委托代理人郑云峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑芝凤诉称：二被告系夫妻关系。2015年9月12日，二被告与原告签订了一份《房地产买卖合同》，双方约定二被告将江山市江城XXX号房产出卖于原告。合同第二条约定总房价为123万元，于2015年9月12日支付定金8万元，于2015年11月2日前支付22万元，同时办理过户手续，余款于2016年1月8日前银行放款时付清93万元。合同第三条约定2015年10月30日后的店面租赁需与原告协商，店租由原告方收。合同还约定了违约责任：“1、甲方不能按本合同约定或者因违约将该房地产售予乙方的，甲方应在五日内向乙方退还全已收款项并双倍返还定金……4、若乙方延期交付房款或甲方延期交付房地产超过一个月，另一方有权单方面解除合同并有权要求违约方赔偿损失，按该房地产价款的3%”。现原告已按双方合同约定向二被告履行了支付购房定金义务，2015年11月2日至今，原告一直要求二被告按合同约定履行过户义务，但均无果。现起诉要求：1、二被告按合同约定将江山市江城XXX号房产过户于原告；2、二被告向原告支付违约赔偿款36900元（总房款123万×3%）；3、二被告向原告支付2015年10月30日之后的房屋租金；4、二被告向原告双倍返还购房定金16万元；5、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中原告补充明确诉讼请求为：如法院不能支持原告第1项诉讼请求继续履行合同，则选择适用定金条款，要求二被告双倍返还定金，放弃第2项诉讼请求。
为证明其主张，原告向本院提供了如下证据：
1、房地产买卖合同一份，证明原被告双方签订合同并约定相关事项的事实。双方约定在办理过户的同时交付22万元购房款，但被告明确表示不履行合同，故原告未支付购房款。
二被告对真实性无异议，内容是中介填写，签字是二被告签署，“姜XX”是被告姜建中代签代捺印。但该合同因未征得共有人（二被告女儿）的同意而属无效合同。原告未按合同约定支付定金及购房款，属违约在先。
2、收条二份，证明原告向被告支付了8万元的定金。签订合同当日，原告银行卡里只有4万，故支付了4万元定金，第二天又支付了4万元定金。
二被告对真实性无异议，但原告未按合同约定的时间支付定金。
3、录音光盘一份及整理笔录三份，证明原告多次向被告提出要求过户并支付房款，但二被告均以各种理由推脱。并且姜XX对房屋买卖并无异议。
二被告对原告与方小妹的谈话录音真实性无异议，另外两份原告称与中介的谈话真实性有异议，认为无关联性，被告也不清楚。但上述录音均不能证明原告的证明对象。
4、短信来往打印件3份，证明原告要求二被告按合同履行，但被告明确表示不履行合同，只愿意退还定金，被告构成违约的事实。
二被告对尾数1398的短信真实性无异议，对发给678940的有异议，可能是中介的号码，被告不清楚。被告没有违约，被告是因为姜XX不同意出卖房屋才提出退还定金。
被告姜建中、方小妹辩称：被告没有违约，是原告违约在先。原告未按合同约定于2015年9月12日支付定金8万元，而是在2015年9月12日支付了4万元，同月13日再支付了4万元。故原告违约在先，且只有2015年9月12日这笔4万元属于定金。另外，原告也未按合同约定于2015年11月2日前支付22万元。二被告是夫妻，姜XX是二被告的女儿。当时是中介提出可以由被告代姜XX签署房屋买卖合同，二被告没有征得姜XX的同意，现姜XX不同意出卖房屋。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让，所以原、被告双方签订的合同违反法律强行规定而无效。即使法院认为合同有效，被告也明确不同意继续履行合同。关于租金，二被告签订合同时没注意看，系疏忽签订，而且应在房屋买卖成功并过户之后才可以适用该租金条款。10月份左右租客就没有租了，之前租金是每月1000元。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
为证明其主张，二被告向本院提供了如下证据：
1、房产证一份、共有权证二份，证明房屋系二被告及姜XX共同所有。
原告无异议。
2、户口簿一份，证明二被告的女儿姜XX已成年，且房产证办理时也已经成年。姜XX现在荷兰工作，国籍还在中国。
原告无异议。
3、声明书一份，证明姜XX明确表示不同意出售该房屋。
原告认为该声明书真实性无法确认，且该证据原件没有在举证期限内提交。
经庭审质证，对原告提供的证据1、2，二被告对真实性无异议，故本院对真实性予以采信；对原告提供的证据3，其中原告同事徐珺与被告方小妹的谈话录音，二被告对真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。对原告与案外人的录音，二被告对真实性有异议，故本院不予采信；对原告提供的证据4，其中原告与号码为139××××1398的短信来往，二被告对真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。对原告与号码为678940的短信往来，二被告对真实性有异议，故本院不予采信。对二被告提供的证据1、2，原告无异议，故本院予以采信；对二被告提供的证据3，本院认为，被告对真实性有异议，且原告未提供其他证据对该证据的真实性予以佐证，故本院对该证据不予采信。
综上，本院认定事实如下：二被告系夫妻，坐落于江城XXX号的房屋系二被告和女儿姜XX共同所有。2015年9月12日，原、被告双方签订了房地产买卖合同一份，约定原告（乙方）向二被告（甲方）购买坐落于江城XXX号的房屋。合同约定：“第二条、甲乙双方议定的该房地产成交价格为人民币1230000.00元……房款分叁次付清给甲方，2015年9月12日付定金捌万元整。第二次付于2015年11月2日前付贰拾贰万元整，同时办理过户手续。余款于2016年元月8日前银行放款时付清玖拾叁万元整……店面租赁在2015年10月30日后要和乙方协商，店租由乙方收”。原、被告双方在合同落款处签字捺印，“姜建中代姜XX”系被告姜建中书写并捺印。合同签订后，原告于当日支付4万元，被告方小妹出具收条予以确认，收条载明“今收郑芝凤购江城XXX#定金肆万元整方小妹2015.9.12”，次日原告再支付4万元，被告方小妹亦出具收条予以确认，收条载明“今收郑芝凤购买江城北路34#房屋定金肆万元整2015.9.13具收人方小妹”。后姜XX未对上述合同进行追认，亦未和二被告按上述合同约定的时间与原告办理房屋过户手续，原告遂诉至本院。
本院认为，行为人没有代理权以代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。本案中，坐落于江城X路的房屋系二被告与姜XX共同所有，二被告未经姜XX委托与原告签订房地产买卖合同，且事后姜XX也未予以追认。因此，该合同虽成立但未生效，故原告要求二被告按照合同约定将房屋过户及支付房屋租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定，定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中，二被告与原告签订合同并收受定金，该合同对姜XX不发生效力，应由二被告承担责任。现原告要求二被告双倍返还定金的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，判决如下：
一、被告姜建中、方小妹双倍返还原告郑芝凤定金共计16万元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
二、驳回原告郑芝凤的其他诉讼请求。
案件受理费17642元，减半收取8821元，由原告郑芝凤负担221元，由被告姜建中、方小妹负担8600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审判员 叶 茵
二〇一六年二月二日
书记员 邱霞霞