中华人民共和国上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初9013号
原告：上海名媛医疗美容门诊部有限公司，住所地中华人民共和国上海市杨浦区。
法定代表人：廖忠碧，总经理。
委托诉讼代理人：张文杰，上海尚佳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汤炜华，上海尚佳律师事务所律师。
被告：德中文化商贸交流中心，住所地德意志联邦共和国AmRoemerhof49。
法定代表人：周志刚，会长。
被告：周志刚，男，1954年11月30日出生，汉族，现住中华人民共和国上海市徐汇区。
上述两被告共同委托诉讼代理人：宋振球，上海格物律师事务所律师。
原告上海名媛医疗美容门诊部有限公司与被告德中文化商贸交流中心、周志刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案后，依法适用简易程序，于2016年6月28日组织原告与被告周志刚进行证据交换。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年9月14日公开开庭审理了本案。原告上海名媛医疗美容门诊部有限公司的委托诉讼代理人张文杰，被告周志刚及其与被告德中文化商贸交流中心的共同委托诉讼代理人宋振球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海名媛医疗美容门诊部有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告德中文化商贸交流中心签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告德中文化商贸交流中心、周志刚共同返还原告房屋租赁保证金600,000元。审理中，原告撤回第一项诉讼请求。事实和理由：原告因开办医疗美容机构需要租赁场地，经案外人介某与被告周志刚相识，周志刚提出其系被告德中文化商贸交流的法定代表人，该中心有符合原告需要的房屋，还可帮助原告办理相关证照。基于上述承诺，2015年4月21日，原告与被告德中文化商贸交流中心签订《房屋租赁合同》，合同约定：出租房屋位于上海市长宁区虹古路XXX-
XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号(以下简称系争房屋)，建筑面积1,234.05平方米，租赁期间为2015年6月21日至2020年6月20。原告应于签约后三日内向被告德中文化商贸交流中心支付房屋租赁保证金600,000元，收款帐户为被告周志刚的个人帐户。合同签订后，原告依约于2015年4月24日向周志刚帐户汇入上述保证金。经原告要求，周志刚于2015年4月27日带领原告方人员至现场看房，原告发现系争房屋存在诸多问题，如房屋结构无法满足拟设医疗机构的污水、污物处理方案的要求，客观上无法通过医疗机构设置的审批。此外，通过查看系争房屋的临时建设工程规划许可证，原告发现该许可证的有效期至2015年10月17日届满，即使可申请延期，也以一次为限，时间不得超过一年，显然无法满足原告经营之需。原告当场向周志刚提出问题并要求终止合同、退还保证金，还要求其提供德中文化商贸交流中心的营业执照复印件，但其始终未能提供。此后，原告通过查询获知系争房屋的临时建设工程规划许可证延期至2016年10月17日，且系争房屋中有部分不属于建筑规划许可范围。综上，原告认为租赁合同应属无效。鉴于周志刚系实际收款人，且与德中文化商贸交流中心均为系争房屋的出租人，故原告提起诉讼，要求二被告共同返还租赁保证金。
被告德中文化商贸交流中心、周志刚辩称，原告与德中文化商贸交流中心签订的租赁合同不属于法律规定的无效情形，原告是因错误评估自身经营风险，为逃避支付租金的义务而寻找借口提出解除合同。2015年，原告曾就本案所涉纠纷提起诉讼，在该案审理过程中，原告返还系争房屋。根据租赁合同约定，原告单方提前解除或终止合同时，保证金归德中文化商贸交流中心所有，故无需返还原告。此外，租赁合同由原告与德中文化商贸交流中心签订，周志刚仅仅作为该中心的法定代表人在合同上签字，并不是合同相对方，故不应承担责任。综上，不同意原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《房屋租赁合同》、《租赁合同附加协议》、《授权委托书》、《证明》、《规划管理业务通知单》、《临时建设工程规划许可证》及附图、汇款凭证、贷记凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年4月21日，原告(乙方)与被告德中文化商贸交流中心(甲方)签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方向甲方租赁系争房屋为商业使用，该房屋建筑面积1,234.05平方米，所涉证照为沪长建临(2013)FBXXXXXXXXXXXXXX。甲方于2015年4月21日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2015年6月21日起至2020年6月20日止。租金标准为8.10元/日/㎡，合同总租金为300,000元。该房屋租金三年内不变，自第四年起递增一次，递增率为5%。房屋租金先付后用，乙方应于每季度提前十日前将租金缴至甲方指定银行帐户。乙方应于签约后三天内向甲方支付房屋租赁保证金600,000元。若乙方单方提前提出解除或终止合同时，乙方保证金应归甲方所有，甲方不归还乙方该保证金。甲方承诺并保证根据乙方经营需要协助乙方办理营业执照所需的一切证照手续，如出租场地不能办理出乙方需要的证照，则本合同自动解除，甲、乙双方互不违约，合同解除后，甲方需在五日内将乙方已支付款项全额无息退还给乙方。合同中另注明，甲方收款帐户的户名为周志刚，并列明帐号及开户行信息。在该合同首部列明甲方为德中文化商贸交流中心，尾部甲方处加盖德中文化商贸交流中心印鉴，周志刚另在甲方法人代表一栏签名。
2015年4月24日，原告根据约定向周志刚名下银行帐号支付租赁保证金600,000元，被告德中文化商贸交流中心遂将系争房屋钥匙交付原告，但未对系争房屋进行装修，也未在系争房屋内开展经营活动。
此后，原、被告产生争议。原告于2015年6月向本院提起诉讼，要求周志刚返还租赁保证金。2015年7月底，德中文化商贸交流中心收回系争房屋。本院经审理认为，《房屋租赁合同》中载明的承租人系德中文化商贸交流中心而非周志刚，原告亦未能就其与周志刚个人之间形成房屋租赁关系提供充分证据。故仅凭现有证据难以认定原告与周志刚之间的租赁合同成立。据此，本院于2016年3月31日作出(2015)长民三(民)初字第1184号民事裁定：驳回原告的起诉。原告与周志刚均未提出上诉，该判决已经发生法律效力。
另查明，2013年10月17日，上海市长宁区规划和土地管理局向上海工程技术大学发出沪长建临(2013)FBXXXXXXXXXXXXXX号《临时建设工程规划许可证》，该许可证载明：建设项目名称为国别商品展示中心，建设位置为长宁区仙霞路XXX号(上海工程技术大学内)，建筑物名称为临时商业用房，层数为二层，总建筑面积920.79平方米，有效期至2015年10月17日。同时注明：凡未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设。未经发证机关许可，本证的各项规定均不得随意变更。本证有效期为二年，期满后即行失效。届时建设单位必须自行将临时建筑物、构筑物拆除，恢复原状。确需延长使用的，应在期满前三十日内向本机关申请延期，申请延期以一次为限，期限不得超过一年。
2015年9月25日，上海市长宁区规划和土地管理局向上海工程技术大学发出《规划管理业务通知单》，同意该校申请，将沪长建临(2013)FBXXXXXXXXXXXXXX号《临时建设工程规划许可证》延期至2016年10月17日，其内容和要求不变。
又查明，2015年4月20日，被告德中文化商贸交流中心(乙方)就其租赁系争房屋事宜与案外人上海林九投资管理有限公司(甲方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方于2015年4月21日前向乙方交付系争房屋，租赁期自2015年6月21日至2020年6月20日，租金标准为6.50元/日/㎡，合同总租金为240,640元。该房屋租金三年内不变，自第四年起递增一次，递增率为5%。2015年4月、7月、11月，周志刚分别自其名下中国银行帐号、工商银行帐号向案外人上海林九投资管理有限公司、吴彪名下银行帐号汇款，用途为租金、押金等。
2015年6月2日，上海美华系统有限公司出具《授权委托书》，委托被告德中文化商贸交流中心(周志刚会长)全权处理上海市长宁区虹古路XXX号国别商品展示中心20、22、26、28、30、32号商铺的出租和招商事宜。
2015年6月3日，上海工程技术大学与上海美华系统有限公司向上海市工商行政管理局长宁分局出具《证明》，确认：上海公诚资产经营有限公司系上海工程技术大学授权经营其可出租房产资源。现同意该公司授权上海美华系统有限公司作为国别商品中心(虹古路沿街XXX号临至118-32号临共13间商铺的实际运营人，并保留上海美华系统有限公司将部分经营权给予其业务合作单位或旗下子公司作经营用途的权利。
审理中，被告确认，仙霞路XXX号平面图中所涉房屋在建造时内部结构有调整，部分房屋由原来的两层改为三层，但没有重新申办建设工程规划许可证。系争房屋部分位于一层、部分位于二层、部分位于三层。
本院认为，虽然德中文化交流中心成立于德意志联邦共和国，但本案系房屋租赁合同纠纷，系争房屋坐落于中国人民共和国境内，由该房屋引发的纠纷也发生于中华人民共和国境内，因此应适用中华人民共和国法律作为解决本案纠纷的准据法。
原、被告就被告周志刚是否为《房屋租赁合同》的出租方存在争议。就此，本院认为，在原告签订的《房屋租赁合同》中，首部明确列明出租方为德中文化商贸交流中心，尾部甲方处加盖外文印鉴，甲方法人代表处为周志刚的签名。结合案外人上海美华系统有限公司出具的《授权委托书》、德中文化商贸交流中心与案外人上海林九投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，可以认定系争房屋的出租方应为德中文化商贸交流中心，周志刚是作为该中心的法定代表人在合同中签名并根据合同约定代该中心收取租赁保证金。此外，原告曾于2015年提起诉讼，要求周志刚返还系争房屋的租赁保证金，本院经审理，以原告亦未能就其与周志刚个人之间形成房屋租赁关系提供充分证据，难以认定原告与周志刚之间的租赁合同成立为由作出裁定，驳回原告的起诉。原告并未就此提出上诉，说明其对本院所作裁定并无异议，由此可以认定原告对其与周志刚个人之间不存在房屋租赁合同关系不持异议。现原告又以周志刚系出租人为由要求其承担返还租赁保证金的责任，显然与本院查明事实及生效裁定认定不符，故本院对该项主张不予采纳。鉴于德中文化商贸交流中心在中华人民共和国境内并无银行帐号，而银行凭证也足以证明周志刚是通过其名下个人帐号在代德中文化商贸交流中心收取原告支付的租赁保证金，并向案外人支付租金，故上述收款行为不应认定为周志刚个人向原告收取租赁保证金，而应认定为周志刚作为德中文化商贸交流中心的法定代表人，根据该中心与原告签订的《房屋租赁合同》的约定，代该中心收取租赁保证金。据此，原告要求被告周志刚承担返还租赁保证金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
此外，原、被告还对《房屋租赁合同》是否有效存在争议。就此，本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告租赁系争房屋是用于经营医疗机构，合同约定的租赁期为5年，而临时建设工程规划许可证的有效期至2016年10月即已届满，在本案法庭辩论终结前，被告也未能提供证据证明系争房屋已取得有效建设工程规划许可证。同时，临时建设工程规划许可证中核定的临时商业用房建筑面积为920.79平方米，而租赁合同中确认系争房屋的建筑面积为1234.05平方米，显然已经超过核定面积，综上，两被告关于租赁合同合法有效的抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。同时，《临时建设工程规划许可证》中明确载明：未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设。许可证有效期满后即行失效，届时建设单位必须自行将临时建筑物拆除，恢复原状。申请延期以一次为限，期限不得超过一年。综上，被告已不可能就系争房屋向原告提供合法有效的建设工程规划许可证，原告租赁系争房屋用于经营医疗机构的目的也难以实现，故德中文化商贸交流中心应将返还原告租赁保证金600,000元。原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告德中文化商贸交流中心应于本判决生效之日起十日内返还原告上海名媛医疗美容门诊部有限公司租赁保证金600,000元；
二、驳回原告上海名媛医疗美容门诊部有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9,800元，由被告德中文化商贸交流中心负担。
如不服本判决，原告上海名媛医疗美容门诊部有限公司、被告周志刚可于判决书送达之日起十五日内，被告德中文化商贸交流中心可于判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 董 隽
人民陪审员 杨耀丰
人民陪审员 尹明华
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 严 超
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。