四川省宜宾市南溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1503民初1378号
原告（反诉被告）：陈红梅，女，1973年2月22日出生，汉族，住四川省宜宾县。
被告（反诉原告）：刘津，男，1996年2月29日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。
委托诉讼代理人：陈真荣（刘津的母亲），女，1971年3月17日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。
原告（反诉被告）陈红梅与被告（反诉原告）刘津租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈红梅及被告（反诉原告）刘津的委托诉讼代理人陈真荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈红梅向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院判令解除双方签订的租赁合同；2、请求人民法院判令被告刘津赔偿原告经济损失13488元（培训学习费5000元、已买建材费700元、物管费等费用4288元、买地砖支付的定金500元、买空调定金1000元、燃油费2000元）；3、请求人民法院判令被告刘津双倍返还原告保证金17332元；4、本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年5月1日，被告将自己位于南溪街道×号商铺（面积36.11平方米）出租给原告，用于经营奶茶、小吃等生意，租期为五年，即2015年5月1日至2020年5月2日�合同约定，原告向被告支付租赁保证金8666元，如单方面解除合同，则双倍返还对方保证金，被告免租金一个月。2015年6月12日，由四川广莱商业管理有限公司通知原告签装修合同和装修管理服务协议，原告即开始进场装修，为此花费相关费用共计12988元，由于没有通水，该商铺一直未投入使用。但在2016年8、9月左右，被告在未通知原告的情况下，擅自将该商铺出租给第三人，导致合同无法继续履行，原告主动找到被告要求协商解决，被告一直不予理睬。现起诉至人民法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。
被告刘津辩称，1、我与原告之间是租赁合同关系，而原告要求赔偿的经济损失13488元是原告自行购买材料而支出的费用，与我无关。2、原告应当按时缴纳租金，但原告至今未支付租金，根据合同约定，我不予退还保证金。
反诉原告刘津向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令反诉被告陈红梅支付2015年6月1日至2016年8月30日期间的租金43938元；2、请求人民法院判令反诉被告支付误工费、车费1000元；3、本案的诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：反诉被告陈红梅在钻石城招商部的介绍下，经过多次实地查看多间门面后，于2015年5月与我签订租房合同，合同中约定免租期为1月。2015年7月，我向反诉被告催收房租，其以水未及时安装到户为由，拒交房租。因我出租的门面内是没有通水的，外面有几个取水点，反诉被告是知晓这一情况的，且合同中也没有约定需通水到户。但我仍然掏钱找人及时把水接通到门面内，而反诉被告却以门面通水的时间过长为由认为我违约，仍然拒绝支付房租，而实际的原因是钻石城商铺入住率不高，生意不理想，反诉被告是柏溪�，就在柏溪租门面了，不想继续租我的门面了。因反诉被告一直未支付租金，但合同并未解除，我担心手续未完善产生纠纷，就一直不敢出租，直到2016年9月，我为了减轻损失，就将该门面出租了第三人。现起诉至人民法院，请求人民法院支持反诉原告的诉讼请求。
反诉被告陈红梅辩称，1、反诉原告一直没有要求我支付房租。2、反诉原告出租的房屋不具备装修和使用条件，反诉原告构成违约，故我不同意向反诉原告支付房租和其他费用。
本院经审理认定事实如下：2015年4月23日，原告（反诉被告）陈红梅作为乙方（承租方）与被告（反诉原告）刘津作为甲方（出租方），在鑫宇.钻石城招商部的居间协调下，双方签订《鑫宇.钻石城租赁合同》，约定：甲方将其购买的位于鑫宇.钻石城×号商铺（�筑面积：36.11平方米）出租给乙方，用于经营奶茶、小吃、鸭脖子等。对租赁期限和租金约定为：租赁期限从2015年5月1日起至2020年4月30日止，自起租日开始计算，至次年对应日的前一日为第一租赁年度届满日，以后以此类推；乙方应自起租日开始支付租金，第1年的月租金标准为80元/月/平方米，第2年月租金标准为85.6元/月/平方米……；租金不包含乙方需支付的物管费、商业管理费及水、电、气费等；租金按季度支付，第一次支付租金的时间为甲方交付商铺或交付商铺通知确定的交付之日，该日期为商铺的起租日，以后每个季度租金应于上个季度结束前支付甲方；甲方自实际交付次日起向乙方提供一个月免租期。对租赁保证金约定为：乙方向甲方支付保证金8666元，本合同终止或依法解除后，乙方将商铺交还甲方，三个月后无消费者投诉索�情形，并结清所有款项的，甲方在10个工作日内将剩余的租赁保证金无息返还给乙方。对其他费用约定为：租赁期间，使用该租赁房屋的水费、电费、物业管理费等由乙方承担；自起租日起，乙方开始交纳物业管理费和商业管理费。对交付房屋时间约定为：甲方应将商铺于2015年5月1日前交付乙方，如甲方迟延或提前交付商铺，起租日以甲方实际交付或《商铺交付通知》确定的日期为准，并相应调整本合同的租赁起止日期。对违约责任约定为：若甲方在未经乙方协商同意下，将商铺出租给第三方，乙方有权要求甲方双倍返还收取的保证金；若乙方违约，甲方有权没收乙方的租赁保证金。当日，陈红梅向刘津支付租房保证金8666元。2015年6月12日，陈红梅前往接收了租赁商铺，并与四川广莱商业管理有限公司签订《物业管理服务合同》和《装修管理服务协议》，向该公司�付商铺装修保证金3000元、建渣费和楼道费344元、工人出入证费30元、商铺泄水费500元、水费和电费144元以及2015年6月12日至2015年9月11日期间的物管费270元，合计4288元。同日，四川广莱商业管理有限公司向陈红梅签发了《装修施工许可证》。但陈红梅并未对租赁商铺进行装修和使用，也未向刘津支付房屋租金。在此期间，陈红梅曾向刘津表示要求解除合同，但双方未能达成一致意见。2016年9月，刘津在未通知陈红梅的情况下，将该商铺出租给第三方使用，并约定每月租金为1500元。之后，陈红梅得知该情况后提出异议，并向本院提起本案诉讼。对上述双方当事人无争议的事实，本院依法予以确认。
双方当事人有争议的事实为：一、为商铺通水是否为出租方刘津的义务，商铺是否具备交付条件。刘津抗辩称，陈红梅在签订合同前查看�商铺，应当知晓商铺未通水的情况，租赁合同并未约定要为商铺通水，且商铺旁边有取水点，故为商铺通水不是出租方的义务。但是，双方在租赁合同中明确约定租赁商铺的用途为经营餐饮，商铺通水应是合理且必要的条件，并且在合同签订后，经承租方陈红梅要求，由出租方刘津负责为商铺通水的行为来看，表明双方当事人已约定为商铺通水系出租方刘津的义务。对于商铺何时通水：出租人刘津提交了宜宾荣盛物业管理有限公司钻石城物业服务中心出具的《证明》，载明：陈红梅于2015年6月12日到该公司办理门面装修手续，要求商铺内安装水源水表，现涉案商铺已于2015年6月安装水源水表，并能正常使用。但是，与陈红梅办理门面装修手续的是四川广莱商业管理有限公司，因此，该《证明》不能证明商铺已于2015年6月通水。在庭审中，陈红梅认可商铺于2015年10月通水，对当事人自认的事实，本院依法予以认定。因无具体的通水日期，本院依法认定以2015年10月31日为通水之日。为商铺通水系出租方刘津的义务，在商铺未通水的情况下，商铺实际并不具备出租的交付条件，商铺于2015年10月31通水后，交付条件已成就。
二、在出租方刘津将商铺出租给第三人以前，案涉租赁合同是否为有效的合同。陈红梅辩称，2015年9月，钻石城招商部已明确通知让陈红梅退租，还同意赔偿其部分损失。为证明该事实，陈红梅申请证人陈雪梅出庭作证和提交2015年10月15日的录音材料为证。该两份证据材料中，证人陈雪梅证实其知晓钻石城招商部通知陈红梅退租的事宜；2015年10月15日的录音材料中，陈红梅陈述称录音内容为其与钻石城招商部协商损失赔偿的情况。因证人陈雪梅系陈红梅的侄女，与陈红梅具有利害关系，不能单独作为认定案件事实的依据；而对于录音材料，无法确认谈话人员的身份。即使陈雪梅的证言与录音材料能相互印证，即便该两份证据材料中所涉及的事实属实，也仅证明了陈红梅与钻石城招商部之间发生的关系，不能证明出租方刘津委托钻石城招商部作出了上述行为。同时，陈红梅系与刘津签订租赁合同，但陈红梅关于是否退租和如何赔偿损失均未向出租方刘津作出意思表示，并且，在本案审理过程中，陈红梅和刘津均认可刘津将商铺出租给第三人时，案涉合同仍属有效的合同。因此，本院依法认定刘津将商铺出租给第三人以前，案涉租赁合同属有效的合同。
本院认为，陈红梅与刘津签订的《鑫宇.钻石城租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。因承租方陈红梅一直未向出租方刘津支付房屋租金，导致出租方刘津不能实现合同目的，刘津已享有合同解除权。2016年9月，刘津出租商铺给第三人，虽未通知陈红梅，但在陈红梅知晓该商铺已出租第三人的情况时，双方签订的租赁合同已解除。故本院依法认定双方签订的《鑫宇.钻石城租赁合同》已经解除。
关于刘津于2015年10月31日交付商铺是否构成违约的问题。虽然双方在租赁合同中没有约定可迟延交付商铺的期限，但陈红梅于2015年6月12日接收商铺并办理装修手续后，商铺于2015年10月31日才符合租赁用途的具备通水条件的交付条件。而陈红梅租赁商铺的用途为经营，刘津在四个多月以后才实际交付商铺，应属迟延交付，其行为已构成违约。
关于陈红梅未支付租金是否构成违�的问题。根据已查明的事实，商铺于2015年10月31日通水后，出租交付条件已成就，承租人陈红梅应当向出租方刘津支付房屋租金。根据租赁合同约定，出租方自实际交付之日起向承租方提供一个月免租期，故陈红梅应从2015年12月1日起向刘津支付房屋租金，但陈红梅一直未向刘津支付房屋租金，其行为已构成违约。
关于刘津出租商铺给第三人的行为是否构成违约的问题。因陈红梅未支付房屋租金违约在先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大”，刘津于2016年9月将商铺出租给第三人的行为属采取措施防止损失扩大的情形，故刘津出租商铺给第三人的行为不构成违约。
关于刘津是否应返还保证金的问题。出租方刘津在签订合同后未及时提供符合租赁用途的具备通水条件的商铺，在承租方陈红梅的要求下，刘津于2015年10月才提供具备通水条件的商铺，存在迟延交付商铺的违约行为。出租方刘津在提供具备通水条件的商铺后，承租方陈红梅在未与出租方刘津协商解除合同的情况下，拒不支付租金的行为，构成违约。刘津出租商铺给第三人的行为系为了防止损失的扩大，不构成违约。合同约定出租方双倍返还保证金的条件为出租方违约将商铺出租给第三人，故陈红梅要求刘津双倍返还保证金的主张不能成立，本院依法不予支持。租赁合同约定：若承租方违约，出租方有权没收保证金。在本案中，双方均存在违约行为，结合本案案情，不再适用保证金的定金法则，对于刘津关于保证金不予退还的抗辩主张，本院依法不予支持。
�于陈红梅应当如何支付租金的问题。因刘津于2016年9月将商铺出租给第三人，故陈红梅应当支付租金的期限为2015年12月1日起至2016年8月31日止，按照租赁合同约定，第一年度月租金标准为80元/月/平方米，故此期间产生的租金为80元/月/平方米×36.11平方米×9月=25999.2元。但是，本案中存在如下事实：陈红梅于2015年6月12日接收商铺并办理装修手续以后，商铺于2015年10月才实际具备交付条件；双方曾就解除合同进行协商，但未能达成一致意见；刘津认可其出租的商铺所在市场入住率不高；陈红梅一直未支付租金，也未装修和使用该房屋，刘津对此事实系明知的；刘津于2016年9月在未通知陈红梅的情况下将商铺出租给第三人。根据上述事实，表明双方当事人在履行合同过程中均未严格遵守诚实信用原则，本院依法认定陈红梅向刘津支付2015年12月1日起至2016年8月31日期间租金的一半即12999.6元。
关于双方是否应当赔偿对方经济损失的问题。对于陈红梅主张的经济损失：陈红梅因办理商铺装修手续向四川广莱商业管理有限公司支付的装修保证金、建渣费和楼道费、工人出入证费、商铺泄水费、水费和电费以及陈红梅主张的培训学习费、买建材费、买地砖定金、买空调定金、燃油费等费用，既不是由刘津收取，也不是因刘津违约导致陈红梅未能装修和使用商铺，陈红梅要求刘津承担这些费用无事实和法律依据，本院依法不予支持。对于陈红梅支付的2015年6月12日至2015年9月11日期间的物管费270元，因商铺尚未实际交付，该笔物管费应由出租方刘津负担。对于刘津主张的误工费、车费1000元：因双方未约定有相应的义务，刘津的该项主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条一款、第一百一十四条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告刘津于本判决生效之日起十日内向原告陈红梅退还保证金8666元、支付物管费270元，合计8936元；
二、反诉被告陈红梅于本判决生效之日起十日内向反诉原告刘津支付房屋租金损失12999.6元；
二、驳回原告陈红梅的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告刘津的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原诉案件受理费570元，减半收取计285元，由原告陈红梅负担120元，被告刘津负担65元；反诉案件受理费924元，减半收取计462元，由反诉被告陈红梅负担130元，反诉原告刘津负担332元。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 李秀英
二〇一六年十二月二十九日
书记员 刘怡梅