浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2008）绍中民一终字第645号
上诉人（原审被告）王林林。
委托代理人（特别授权）陶雅娟。
委托代理人（特别授权）顾坤荣。
被上诉人（原审原告）丁森。
委托代理人（特别授权）章关镇。
上诉人王林林为与被上诉人丁森房屋买卖合同纠纷一案，不服上虞市人民法院（2008）虞民一初字第286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年7月8日立案受理后，依法组成由审判员高伯军担任审判长，审判员陈哲宇、代理审判员金湘华参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2005年4月1日，被告王林林与拆迁人上虞市城中村改造投资开发有限公司签订房屋拆迁产权调换协议书一份，被告将位于曹娥街道民丰村建筑面积87.15平方米、价值为103775元的房屋交由拆迁人拆迁，拆迁人将座落于民丰村安置地块套型为B型的期房一套作为被告的安置用房。其中安置房的幢号、房号、面积、层次待抽签择房后确定，安置房签约价为151200元，扣除被告的拆迁旧房补偿金103775元，被告应找差金额为47425元，最终安置房价格根据安置房核定建筑面积结合择房结果确定的层次系数及附房价款结算。2006年12月4日，被告将位于民丰村安置地块套型为B型的期房出卖给原告，双方签订房屋售购合同一份。合同约定：被告将安置房120平方以每平方2400元的价格合计288000元出售出原告，付款方式为第一次原告付230000元，第二次在交房及钥匙时付38000元，余款于2007年12月30日双方在办理房产证时付清；同时约定在办理房产证时所发生的税收及费用由原告负担，在楼屋系数上的资金找进找出由原告负担，包括附房。合同签订后，原告依约于2006年12月4日支付给被告房款230000元，2007年5月30日支付给被告38000元。2007年6月7日，原告经被告委托择房，择得舜耕新村东区18幢301室作为被告的安置房，其中主房面积为122.11平方，附房面积为15.20平方。根据被告与拆迁人所签订的产权调换协议，经结算，被告所有的安置房中心价为1260元，楼屋系数为1.1，主房价款为169244.46元，附房价款为9576元，合计价款为178821元（含附房），被告拆迁房可抵扣金额为103775元，应由被告找出75046元给拆迁人，扣除拆迁人应给付给被告因拆迁的过渡费9064元，实际应由被告支付给折迁人65982元，因被告未支付该笔款项，该款由原告垫付。现该安置房由原告实际占有使用，后因双方在办理房产过户手续及安置房价款上发生纠纷，故酿成本案的讼争。另，舜耕新村东区18幢301室的房产证登记在折迁人所属上虞市曹娥景区建设和老区改造协调小组办公室名下。
原审法院审理认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。被告因房屋拆迁可得到安置房（期房）一套，并将该安置房（期房）转让给原告所有，双方签订房屋售购合同一份的事实清楚。该合同系双方当事人真实的意思表示，其内容也未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效。依法成立的合同，对双方都具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。在被告所可得到的安置房已可办理相关房产权属证书且原告也已按合同的规定支付了相应房价款的情形下，被告未能按约定办理有关安置房产权过户手续，已构成违约。原告要求被告办理相关的房产过户手续，其理由正当，本院依法予以支持。被告辩称，现在因房价上涨，要求原告补贴50000元，否则不同意办理过户手续，并愿意承担违约责任。对此，本院需要指出的是，当事人协商一致，可以变更合同，但如果一方违约，另一方有权要求继续履行合同，并有权要求另一方承担违约责任，在本案中，由于原告不愿接受被告要求加价的请求，从维护交易安全出发，原告有权要求被告继续履行合同，故对被告的辩称意见，本院不予采纳。由于被告存在违约行为，原告有权向被告主张违约责任，经庭审释明后，原告仍然主张原诉讼请求，故本院在此不作处理。同时被告还辩称，协议约定只出卖120平方，多余的2.11平方被告不同意出卖给原告，并且按照资金找进找出的规定应由原告承担安置房结算中的费用。本院认为，原、被告双方在签订协议时，安置房的实际面积尚未确定，但对房屋价格双方已协商一致，双方买卖的指向标的系被告的拆迁安置房，根据交易习惯，应当包含了安置房面积的实际增减部份，故最终房屋价款的核算，应以实际房屋面积来结算，即安置房主房价格应为122.11平方×2400元／平方计293064元。对于被告认为安置房结算时的资金找进找出包括附房应由原告承担。对此，本院认为，根据合同相对性原则，被告与拆迁人之间关于安置房的结算应由被告进行结算，其中在产权调换协议中规定的安置房签约价为151200元，是以安置房评估中心价为依据进行计算，不含层次系数，双方找差的金额为47425元，最终结算以实际面积和楼层系数及附房价款为依据，因此，产权调换协议中的找差金额与实际找差金额之间存在差额，对于该部份差额，本院认为根据原、被告之间签订合同的本意，应由原告承担，故对被告的该项辩称意见，本院也不予采纳。根据安置房的实际结算，应由被告找出金额75046元，扣除被告与拆迁人的签约时的找出金额47425元，实际应由原告根据合同的约定承担27621元。在安置房交付结算时，已由原告多支付38361元，对此，原告要求被告予以返还，其理由正当，本院予以支持，同时，根据原、被告双方的约定，应由原告支付给被告剩余房款20000元及经结算而增加的2.11平方的房款5064元。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：1、被告王林林在本判决生效后七日内将舜耕新村东区18幢301室房屋一套及附房产权从上虞市曹娥景区建设和老区改造协调小组办公室过户到被告名下，并从被告名下过户给原告丁森所有。2、被告王林林返还给原告丁森多交的结算款38361元，扣除原告丁森应支付的房款25064元，被告王林林尚应支付给原告丁森13297元，限被告于本判决生效后七日内付清。3、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费359元，由被告王林林负担。
上诉人王林不服原审判决，提起上诉称：1、2006年12月4日双方签订的房屋售购合同第一条明确约定，上诉人出卖的是120M2面积的安置房，而没有涉及到附房，一审法院将上诉人所有15.2M2面积的附房判给被上诉人，侵犯上诉人合法财产权。2、本案合同约定房屋买卖面积为120M2，实际为122.11M2，超出2.11M2，该超出部分在一审庭审时上诉人提出保留自用，一审法院将该超出部分判给被上诉人，且价格定为2400元／M2，违反公平公正原则。3、一审法院判令上诉人返还被上诉人多交的结算款38361元，上诉人认为该款项应由被上诉人承担，因合同约定凡是房屋买卖过程中所产生的费用及资金找进找出均由被上诉人承担。请求二审法院在查清事实的基础上撤销原判，依法改判。
被上诉人丁森在二审中辩称：1、2006年12月4日上诉人将自己拆迁可得的安置房（期房）出卖给被上诉人，并签订合同，是当事人真实意思表示，该购房协议合法有效。2、本案讼争房屋系安置房（期房），协议第四点已写明包括附房。3、与买卖合同约定120M2相差的2.11M2应按拆迁价1386元／M2计算，该2.11M2不能与主房分离。4、按照协议第四条，房屋的楼层系数包括附房的价格，应该由被上诉人承担。即如所购房屋面积超出120M2，超出部分应由被上诉人承担。根据售房协议，被上诉人尚需承担款项为：超出120M2部分2.11M2以2400元／M2价格计算为2924.46元，楼层系数120M2×126元／M2计15120元，附房15.2M2×630元／M2=9576元，合计27621元。
上诉人王林林、被上诉人丁森在二审中均未提出新的证据。
二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点有三：一是双方签订的合同效力问题，二是附房及2.11M2面积是否属于合同范围问题，三是购房款具体数额问题。
首先，关于争议焦点一，双方签订的合同效力问题：上诉人提出2006年12月4日其尚未满18周岁，其母亲代其在房屋售购合同上签字损害其合法权益，该合同应属无效。本院认为，根据上诉人与上虞市城中村改造投资开发有限公司签订的房屋拆迁产权调换合同约定，上诉人向后者所购安置用房单价为1260元／M2，该安置房最终结算价为1386元／M2，在2006年12月4日房屋售购合同中约定房屋价格为2400元／M2，该价格高于上诉人购买安置房的价格，则上诉人母亲代上诉人在房屋售购合同上签字，并未损害上诉人合法权益，2006年12月4日合同应属有效。签订合同后，上诉人母亲已出具收条表示收到相应款项，被上诉人也已实际收房，现上诉人再主张反悔，于法无据，本院不予支持。
其次，关于争议焦点二，附房及2.11M2面积是否属于合同范围问题：2006年12月4日协议第4条明确约定，“在楼层系数高低、资金找进找出有乙方负责、包括附房”。即双方当事人在签订协议时已对附房作出约定，附房应包括在房屋售购合同范围之内。至于2.11M2面积，因签订协议时讼争房屋尚未进行实际交付、面积尚未最终确定，则该部分面积应属于“资金找进找出”范畴，即属于合同约定范围。
再次，关于争议焦点三，购房款具体数额问题：上诉人将讼争房屋出售给被上诉人，前提条件是上诉人对该房拥有所有权，上诉人向上虞市曹娥老区房屋拆迁安置事务所付清所有款项后方能取得该房的完整权利。因上诉人拒付相关款项致被上诉人不能收房，被上诉人为此垫付款项理应由上诉人予以返还。被上诉人在二审中陈述其自付款项数额应为27621元，本院予以确认。
综上，上诉人提出的上诉理由不足，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费用410元，由上诉人王林林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
审 判 员 陈哲宇
代理审判员 金湘华
二〇〇八年八月十一日
书 记 员 许华娣