山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终428号
上诉人（原审被告）：陈亮廷。
委托诉讼代理人：王丽，山东青大泽汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张海芸，山东青大泽汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：青岛泰苑物业管理有限公司。
委托诉讼代理人：姜健，山东畅海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟令燕，山东畅海律师事务所律师。
上诉人陈亮廷因与被上诉人青岛泰苑物业管理有限公司（以下简称泰苑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2016）鲁0213民初2439号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人陈亮廷上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由泰苑物业公司承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，证据不足。一审法院认定泰苑物业公司提交的两份《物业服务合同》合法有效属于认定事实不清，证据不足。2012年4月，业主委员会在没有召开业主大会、没有经过半数业主投票同意的情况下私自与泰苑物业公司签订合同属于未经授权的行为，违反《物权法》及《合同法》相关规定，对业主不发生法律效力。泰苑物业公司未经小区业主过半数同意，擅自上涨物业费且涨幅超过了法定的上浮标准，并且未报价格主管部门备案，此次涨价没有履行法定程序，违反了法律、行政法规等的明确性规定，严重损害了广大业主的权益。一审法院以陈亮廷没有证据证明泰苑物业公司擅自上涨物业费为由认定合同合法有效，属于事实认定不清，证据不足。一审法院以陈亮廷在入住馨苑小区时签署《入住合约》为由，认为陈亮廷拒交物业费有违诚信原则，属于认定事实不清。在泰苑物业公司擅自提高物业收费标准的前提下，陈亮廷拒绝按照上涨后的物业费缴纳有事实与法律依据。而且，陈亮廷一直要求按照涨价前的物业费缴纳，泰苑物业公司拒绝收取，说明陈亮廷并非恶意拖欠。2、一审判决适用法律错误。一审法院已查明泰苑物业公司没有向陈亮廷书面催缴过物业费，但却支持了泰苑物业公司要求陈亮廷支付物业费的诉讼请求属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，泰苑物业公司必须履行前置的书面催缴义务。但在本案中，陈亮廷从未收到过泰苑物业公司的书面催缴通知，且泰苑物业公司未能提供证据证明其曾经向陈亮廷催缴过物业费，因此，泰苑物业公司的诉讼请求不应当得到支持。泰苑物业公司主张2012年6月到2014年6月的物业费已超过诉讼时效。泰苑物业公司提交的第一份《李沧区馨苑小区物业服务合同》约定期限为2012年6月1日至2015年5月31日，合同中对物业费的缴纳时间及违约责任均有明确约定。但在合同履行期间，泰苑物业公司从未向陈亮廷主张物业费及违约责任。在合同已经履行完毕、泰苑物业公司主张2012年6月至2014年6月的物业费已经超过2年的情况下，一审法院以违约行为一直延续为由不支持陈亮廷关于诉讼时效的主张是错误的，没有任何法律依据。一审法院认定泰苑物业公司未按照物业服务合同的约定履行义务，但却支持了泰苑物业公司全额主张物业费的诉讼请求属于适用法律错误。本案中，陈亮廷提供了证据证明泰苑物业公司未按照合同约定履行义务，如巡逻不到位时而出现住户被盗现象，没有执行小区出入管理规定致使外来车辆人员随意进出，违章乱建严重损坏社区业主共有的绿植，小区经常出现垃圾不及时清理、卫生不打扫、污水管道不通畅的情况，消防设施、公用消防通道等维护不当、安全隐患明显等问题突出。因此，陈亮廷有权主张未享受质价相符的物业服务要求减少物业费，减半缴纳。一审法院支持泰苑物业公司全额主张物业费的诉讼请求，没有法律依据。
被上诉人泰苑物业公司辩称，请求依法驳回陈亮廷的上诉请求，维持原判。
泰苑物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令陈亮廷支付泰苑物业公司物业费3406.5元及滞纳金5481元；2、本案诉讼费由陈亮廷承担。
一审法院认定事实：泰苑物业公司具有二级物业管理资质。2002年10月27日，陈亮廷与泰苑物业公司签订《入住合约》，陈亮廷在《入住合约》中声明：完全了解、同意并履行泰苑物业公司所制定馨苑小区的各项管理规定及国家有关物业管理的法规、政策中的各项条款，按时交纳物业管理费，愿与物业公司通力合作共同维护优美、整洁、文明、安全的居住环境。2012年5月26日，泰苑物业公司与青岛市李沧区馨苑小区业主委员会签订《青岛市李沧区馨苑小区物业服务合同》，约定服务期限自2012年6月1日至2015年5月31日，多层住宅为每月每平方米0.55元，物业服务费由业主按13个月一次向泰苑物业公司交纳，业主与物业使用人应在每月15日起10日内到指定的地点履行交纳义务。2015年5月28日，泰苑物业公司与青岛市李沧区馨苑小区业主委员会再次签订《青岛市李沧区馨苑小区物业服务合同》，约定服务期限自2015年6月1日至2018年5月31日，多层住宅为每月每平方米0.55元。上述两份《青岛市李沧区馨苑小区物业服务合同》均经青岛市李沧区物业管理办公室备案。
泰苑物业公司、陈亮廷一致确认，涉案小区的物业服务费自2012年6月起从每月每平方米0.43元上涨到0.55元，陈亮廷自2012年6月起未再交纳物业服务费。
泰苑物业公司提交物业服务费及滞纳金计算表1张，以证实陈亮廷的房屋建筑面积为126.4平方米，陈亮廷欠缴自2012年6月1日至2016年6月30日的物业服务费合计3406.5元，自2012年6月1日至2015年5月31日滞纳金合计5481元。陈亮廷对滞纳金不予认可，称民法上并没有滞纳金的规定，滞纳金不适用于本案。
一审法院认为，泰苑物业公司与青岛市李沧区馨苑小区业主委员会签订的《青岛市李沧区馨苑小区物业服务合同》不违反法律的相关规定，该合同亦经青岛市李沧区物业管理办公室备案，合法有效。陈亮廷作为李沧区馨苑小区的业主，亦应按照上述合同的约定履行交纳物业服务费的相关义务。陈亮廷主张泰苑物业公司擅自上涨物业服务费，但未提交有效的证据予以证实，陈亮廷的主张一审法院不予采信。陈亮廷自2012年6月1日起即未再交纳物业服务费，陈亮廷的违约行为一直延续至今，陈亮廷主张泰苑物业公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效，一审法院不予支持。陈亮廷在入住涉案小区时，已与泰苑物业公司签订《入住合约》，并承诺按时交纳物业服务费，陈亮廷现以泰苑物业公司未进行书面催交为由拒交物业服务费，有违诚信，一审法院不予支持。泰苑物业公司、陈亮廷一致确认，陈亮廷自2012年6月1日起未再交纳物业服务费，泰苑物业公司主张陈亮廷给付2012年6月1日至2016年6月30日的物业服务费3406.5元（0.55元/月/平方米×126.4平方米×49个月），一审法院予以支持。
泰苑物业公司主张陈亮廷给付2012年6月1日至2015年5月31日的滞纳金合计5481元。对此，一审法院认为，陈亮廷提交的照片及视频资料，足以证实涉案小区的物业管理尚存在一定的瑕疵，泰苑物业公司应进一步提升其物业服务管理水平，为小区业主提供更优质的服务；且作为物业服务企业，对于涉案小区物业服务费上调所履行的相关程序，泰苑物业公司亦应充分的履行其相关义务，以确保包括陈亮廷在内的每一位业主均能享受到其所应享有的参与权、知情权，力争得到每一位业主的理解与支持；作为陈亮廷，亦应采取合法、合理的方式，维护其作为业主的相关权益，以共同促进涉案小区物业服务的管理与发展，共同营造美好的家园。综合考虑本案的客观情况，泰苑物业公司主张陈亮廷给付2012年6月1日至2015年5月31日的滞纳金5481元，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、陈亮廷于判决生效之日起10日内给付泰苑物业公司物业服务费3406.5元。二、驳回泰苑物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由陈亮廷负担。陈亮廷于判决生效之日起10日内给付泰苑物业公司50元。
本院二审期间，陈亮廷提交半岛网城市信报电子版截图两张，以证明馨苑小区物业费上涨违反法律规定，泰苑物业公司无权依据上涨后的价格，向业主收取物业费。泰苑物业公司对该证据真实性不予认可。陈亮廷当庭播放其用手机拍摄的2016年12月8日馨苑小区大门口的视频一份，以证明馨苑小区并不是封闭管理，人员可以随便出入，车辆也不是一车一杆，与物业服务合同中的约定完全不同。泰苑物业公司质证称，对视频的真实性无法确认，从视频看，小区设有门禁及挡车杆，说明该小区是封闭小区，视频中车辆和行人密集出入，并非陈亮廷所称车杆一直开着，该段视频仅是半个小时内的视频，不能证明该小区未封闭。
二审查明的事实与一审查明一致。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，馨苑小区业主委员会与泰苑物业公司于2012年5月签订了物业服务合同，该物业服务合同约定的物业费标准对于馨苑小区的全体业主具有约束力，陈亮廷作为馨苑小区的业主应按合同的约定向泰苑物业公司交纳物业费。陈亮廷上诉称泰苑物业公司擅自上涨物业费，因泰苑物业公司主张陈亮廷交纳的物业费数额系根据其与馨苑小区业主委员会所签物业服务合同中约定的物业费标准计算，故本院对陈亮廷的该上诉理由不予采信。2012年6月至2016年6月期间，陈亮廷未交纳物业费，其上诉主张该期间应减半交纳物业费。对此，本院认为，根据本案查明事实，泰苑物业公司提供的物业服务存有一定的瑕疵，但其并非不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，故本院对陈亮廷的该上诉主张不予支持。陈亮廷上诉称泰苑物业公司主张的2012年6月至2014年6月的物业费已超过诉讼时效，因泰苑物业公司自2012年6月至2016年6月期间持续提供物业服务，陈亮廷不交纳物业费的行为亦一直在持续，故泰苑物业公司于2016年6月起诉主张2012年6月至2016年6月期间的物业费，并未超过诉讼时效。综上，陈亮廷的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈亮廷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 蕾
代理审判员 迟金铜
代理审判员 高仁青
二〇一七年三月十七日
书 记 员 王 清
书 记 员 郭丹丹