上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初7374号原告(反诉被告)：朱陆国，男，1972年12月3日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：丁波，上海东炬律师事务所律师。被告(反诉原告)：金秋玲，女，1985年7月19日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：俞长生，上海市志致远律师事务所律师。原告朱陆国与被告金秋玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案受理后，依法适用简易程序于2017年06月30日公开开庭进行了第一次庭审。同日，被告金秋玲向本院提出了反诉请求，并申请要求孙某作为本案第三人参加诉讼。后因孙某已将涉案争房屋返还给了被告，故本院遂通知孙某退出了本案诉讼。本院于2017年9月12日合并对原告的本诉及被告反诉的公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁波、被告的委托诉讼代理人俞长生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)朱陆国向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《工业厂房转租合同》于2016年12月19日解除；2、判令被告支付原告自2016年10月1日起至12月19日止的租金214,797.52元；3、判令被告支付原告自2016年12月20日起至2017年8月10日止的房屋占有使用费625,588.69元(按年租金980,000元计算)；4、判令被告支付逾期支付租金滞纳金36,750元；5、判令被告赔偿原告损失81,123.28元。事实与理由：2014年5月11日，原、被告签订《工业厂房转租合同》一份，约定由被告承租坐落于上海市松江区九亭镇久富工业园区内盛龙路XXX弄XXX号第2号1-2层约1,800平方米的厂房(以下简称“系争厂房”)开设鞋服店，合同并对租金、租赁期限及违约金等做了相应约定。2016年10月1日，被告应支付原告半年租金490,000元，然虽经原告多次催讨，被告至今未付。被告曾于2016年12月18日发函要求终止双方间的转租合同，原告于2016年12月19日收到该函并同意解除。然被告至今未腾空搬离系争厂房。故原告诉至法院，请求判如所请。被告(反诉原告)金秋玲辩称：因相关部门于2016年9月27日发出了告知书，要求其于2016年10月8日前搬离系争厂房，导致原、被告间的合同客观上已无法继续履行，故被告同意解除合同，但合同解除时间应为2016年10月8日。鉴于此，被告同意支付自2016年10月1日起至同年10月8日的租金。由于被告未按约支付租金是客观原因造成的，故不同意支付违约金。另且被告要求原告支付损失没有依据。被告(反诉原告)金秋玲向本院提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告损失300,000元；2、判令原告返还被告押金50,000元；3、判令原告退还被告租金38,520元。事实与理由：2014年5月11日，原告将系争厂房出租给被告，并同意被告转租。其后，被告陆续将系争厂房分组给各租户。2016年9月27日，被告收到原告转发的通知，载明要求整治系争厂房，被告随即与原告协商，自2016年10月1日起先支付半年租金60,000元。其后，被告再次收到九亭镇市场监督管理所的通知，告知被告系争厂房系“五违四必“整治对象，并于2016年10月8日砌墙堵住整个一楼通道,原告也于2016年10月25日发函要求被告搬离。被告遂与各承租户沟通，除二楼租户暂未搬离外，一楼承租户已全部搬离。鉴于此，由于被告自2016年10月8日起无法正常使用系争厂房，且原告于2016年10月25日单方要求解除合同，造成被告严重经济损失。故被告提出反诉请求，希判如所请。原告朱陆国针对被告金秋玲的反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求。被告主张的300,000元损失缺乏依据，保证金50,000元确实收到了，但应予以冲抵相应的费用。经审理查明：坐落于上海市松江区九亭镇盛龙路XXX弄XXX号厂房(以下简称“系争厂房”)的权利人为案外人上海多嘉实业发展有限公司(以下简称“多嘉公司”)，登记的土地用途是工业。多嘉公司将系争厂房中第2号厂房(以下简称“2号厂房”)出租给案外人上海陆安贸易有限公司(以下简称“陆安公司”)。原告又将2号厂房中的1、2层即本案系争厂房出租给被告。2014年5月11日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《工业厂房转租合同》一份，约定原告将2号厂房中的1、2层出租给被告，用途为开设鞋服点，面积约为1,800平方米。合同第二条约定，租赁期限为6年3个月，自2014年7月1日起至2020年9月30日止，乙方为自己经营鞋服，不得经营食品超市及转租他人。合同第三条约定，2014年7月1日至2017年9月31日年租金为980,000元，2017年10月1日起至2020年9月31日，年租金为1,100,000元。合同第四条约定，本租赁物合同的租赁保证金50,000元。合同第五条约定，租金支付方式为，半年支付一次，金额为490,000元，本着先付后用的原则，乙方以现金或划卡方式提前10天支付给甲方。合同第七条约定，乙方逾期支付租金应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以租金总额的5‰。乙方拖欠房租15天以上的，甲方有权停止乙方使用房内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部负责，并甲方可以单方面解除合同……。合同第十条约定，转租合同期满后乙方终止合同的，应恢复房屋原告交还给甲方，甲方将保证金扣除乙方所产生的费用以外无息退还给乙方。合同第十一条约定：1、提早结束租期(除不可抗拒的原因之外)视为严重违约，违约方必须向守约方赔偿300,000元；2、房屋租费支付不得逾期支付，逾期支付15天以上，视为提早结束租期论处。合同另对其他事项作了相应的约定。2014年6月8日，原、被告签署《合同附件》，约定除不得经营食品百货超市外，原告同意被告转租给第三方。2014年8月25日，被告与案外人孙某签订《转租合同》一份，约定被告将系争厂房二层转租给案外人孙某，用途为开设动漫城游戏厅，租赁面积约900平方米，租赁期限为5年，自2014年11月1日起至2019年10月31日止，其中前三年年租金为610,000元，后两年年租金为671,000元。合同另对其他相关事项进行了约定。另查明，2016年9月27日，上海九亭高科技、久富公司联合发出《告知书》，载明因区域无证无照整治工作及对有证厂房恢复原规划的需要，故要求经营单位立即停止无证照违法经营行为，2016年10月8日前清空搬离，恢复厂房原规划及原貌。2016年10月8日，九亭市场监督管理所向系争厂房内经营户发出《告知书》，要求各经营户务必于2016年10月14日前自行清理物品，搬离经营场所，停止任何经营活动。14日以后，无论经营场所内物品是否清理、搬运完毕，都将把围墙全部砌实，物品无法搬出而造成的损失由经营户自行负责。2016年10月25日，原告向被告发出《搬离场所告知书》，称因市委、市府部署，九亭镇及相关行政部门认定系争厂房属“五违四必”整治对象，并通知被告于2016年10月14日前搬离，停止任何经营活动。同日，被告向案外人孙某发出《搬离场所告知书》，载明要求案外人孙某于2016年10月14日前搬离经营场所。2016年10月28日，被告向原告发出《告知函》，载明其已按约履行义务，但自2016年10月8日以来，其分租户遭遇了广告牌被拆除、大门被封堵等情况，导致分租户无法继续开展进行活动。……。2016年11月2日，原告再次向被告发出《搬离厂房告知书》，称双方租赁标的物属区域整治对象，现大房东案外人多嘉公司已来函要求各租户于2016年11月15日前全部搬离，逾期搬离的则视为遗弃物，由大房东统一处理。2016年11月3日，被告再次向案外人孙某发出《搬离场所告知书》，载明二房东即原告再次来函要求搬离，故通知案外人孙某于2016年11月15日前将所有物品全部搬离。2016年12月18日，被告向案外人上海陆安贸易有限公司(以下简称“陆安公司”)发出《关于部分终止的申请》，称其接受陆安公司要求，经过多次努力，终止了与一楼各分租户未到期的合同。目前，除二楼分租户因双方协调争议较大，暂不搬离，其他一楼各分租户已按要求搬离场所。故现正式提出要求解除《工业厂房转租合同》中一楼从2016年10月1日起的租赁关系，要求退还部分押金。再查明，多嘉公司于2017年2月7日以陆安公司为被告，向本院提起(2017)沪0117民初2830号房屋租赁合同纠纷一案诉讼，在该案审理中追加金秋玲、尹宝亭、孙某为第三人参加诉讼，并向本院提出以下诉请：1.解除多嘉公司与陆安公司于2014年4月23日签订的《房屋租赁合同》、于2016年3月4日签订的《补充协议书》；2.陆安公司搬离并按原状返还松江区九亭镇盛龙路XXX弄XXX号第2号厂房；3.陆安公司支付多嘉公司自2016年10月1日起至实际搬离之日止的租金和使用费(2018年10月1日前按照每年95万元计算，2018年10月1日后按每年100万元计算)；4.陆安公司支付多嘉公司违约金30万元；5.尹宝亭、金秋玲、孙某与陆安公司共同返还松江区九亭镇盛龙路XXX弄XXX号第2号厂房。本院于2017年7月18日作出(2017)沪0117民初2830号民事判决：一、解除多嘉公司与陆安公司就松江区九亭镇盛龙路XXX弄XXX号第2号厂房于2014年4月23日签订的《房屋租赁合同》、于2016年3月4日签订的《补充协议书》；二、陆安公司于本判决生效之日起十日内搬离松江区九亭镇盛龙路XXX弄XXX号第2号厂房并将该厂房返还给多嘉公司；三、陆安公司于本判决生效之日起十日内支付多嘉公司上述厂房返还前的租金和占用使用费(2016年10月1日至2018年9月30日按每年95万元计算，2018年10月1日之后按每年100万元计算，并应扣除押金5万元)；四、第三人金秋玲就松江区九亭镇盛龙路XXX弄XXX号第2号厂房的一层、二层，第三人孙某就松江区九亭镇盛龙路XXX弄XXX号第2号厂房的二层，与陆安公司共同承担搬离和返还的义务；五、驳回多嘉公司的其它诉讼请求。上述判决现已生效。2017年8月10日，原、被告及案外人孙某、多嘉公司等签订协议，载明按照上述判决内容，已将系争厂房于当日返还案外人多嘉公司。本院在(2017)沪0117民初2830号案件中查明以下事实：2014年4月23日，多嘉公司与陆安公司签订《房屋租赁合同》一份，约定多嘉公司将包含系争厂房在内的松江区九亭镇盛龙路XXX弄XXX号的第2号厂房出租给陆安公司。合同第一条约定，租赁物性质为工业生产用房。合同第二条约定，租赁期限6年，自2014年10月1日起至2020年9月30日止，前三年的租金为每年106万元，后三年的租金为每年1,123,600元，每年分两次支付、每次支付50%，于每年的10月1日前3天内和4月1日前3天内支付，先付后用。合同另对其他相关事项进行了约定。2016年3月4日，多嘉公司与陆安公司又签订一份《补充协议书》。协议书第一条约定，房屋租价作适当调低，2016年4月1日起至2018年9月30日期内的年租费为950,000元，2018年10月1日起至2020年9月30日止的年租费为1,000,000元。第二条约定，提早结束租期视为严重违约，违约方必须向守约方赔偿300,000元。租费支付逾期15天以上，按逾期款额银行利息的三倍赔偿。庭审中，双方当事人一致确认，被告曾向原告支付过50,000元保证金。双方另确认，自2016年10月1日起的租金，被告仅支付过60,000元。原告另确认，原告本人即为陆安公司的实际控制人。关于租金支付情况：原告认为被告已经将租金支付至2016年9月30日；被告则认为其已经将租金支付至2016年10月8日。关于房屋返还情况：原告认为一层是2016年12月19日返还的，二层是2017年8月10日返还的；被告认为一层是2016年10月底返还的，二层是2017年8月10日返还的。以上事实，有上海市房地产权证、《工业厂房转租合同》、《合同附件》、《转租合同》、《告知书》、《搬离厂房告知书》、《关于部分终止的申请》、(2017)沪0117民初2830号民事判决书及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的《工业厂房转租合同》、《合同附件》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，合同合法有效，双方均依合同履行。鉴于原告自认被告于2016年12月19日已经将2号厂房一层返还原告，且原告未对被告分层返还提出异议，故本院依法确认2号厂房一层房屋租赁合同双方合意于2016年12月19日解除。鉴于原、被告确认被告于2017年8月10日已经将2号厂房二层返还原告，故本院依法确认2号厂房二层房屋租赁合同双方合意于2017年8月10日解除。关于合同解除后果的处理，鉴于2号厂房已经全部实际返还，故本院不再处理。关于被告已支付租金的截止时间，根据本案查明的事实，本院依法认定被告已经将租金支付至2016年9月30日，2016年10月1日之后被告仅向原告支付60,000元。关于原告主张的租金，因2号厂房一层被告于2016年12月19日已经返还给原告，故2号厂房一层租金应计算至2016年12月19日止。而2号厂房二层被告于2017年8月10日才返还，故2号厂房二层租金应计算至于2017年8月10日止。扣除被告已付上述期间的租金60,000元以及被告已付押金50,000元后，被告仍需向原告支付拖欠的租金418,105元(528,105元-110,000元)。关于原告主张的逾期支付租金违约金，鉴于被告拖欠租金因系争厂房无法正常使用所致，故原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告主张的损失，缺乏相应依据，本院亦不予支持。关于被告反诉要求原告赔偿其损失300,000元，鉴于合同约定的租赁期限至2020年9月30日才届满，且原告同意被告的转租行为，故提前解除双方间合同，亦对被告造成了一定的损失，故兼顾合同履行情况,当事人的过错程度，以及预期利益等因素，并依据公平原则、诚实信用原则，本院依法酌定原告赔偿被告损失150,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)朱陆国与被告(反诉原告)金秋玲就坐落于上海市松江区盛龙路XXX号XXX号第2号厂房一层房屋租赁合同于2016年12月19日解除；二、确认原告(反诉被告)朱陆国与被告(反诉原告)金秋玲就坐落于上海市松江区盛龙路XXX号XXX号第2号厂房二层房屋租赁合同于2017年8月10日解除；三、被告(反诉原告)金秋玲于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)朱陆国2016年10月1日至2017年8月10日期间的剩余租金418,105元(已扣除押金50,000元、已付租金60,000元)；四、原告(反诉被告)朱陆国于本判决生效之日起十五日内赔偿被告(反诉原告)金秋玲损失150,000元；五、驳回原告(反诉被告)朱陆国的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)金秋玲的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,690元，减半收取3,845元，反诉案件受理费3,603元，合计诉讼费用7,448元，由原告(反诉被告)朱陆国负担2,979元(已付)，由被告(反诉原告)金秋玲负担4,469元(已付3,603元，剩余866元于本判决生效之日起七日内交至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一七年十月三十一日书记员  刘金鑫附：相关法律条文第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。