湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一终字第485号
上诉人（原审原告）湖南冬晶贸易有限公司。
法定代表人刘猛。
委托代理人刘强，系该公司员工。
委托代理人曾小平。
被上诉人（原审被告）郴州毅恒房地产开发有限公司。
法定代表人刘毅。
被上诉人（原审被告）郴州市阳和房地产开发有限责任公司。
法定代表人孙建华。
被上诉人（原审被告）郴州和信地产有限公司。
法定代表人孙海源。
委托代理人李智勇，湖南锐鹏律师事务所律师。
委托代理人张继平，湖南锐鹏律师事务所律师。
上诉人湖南冬晶贸易有限公司（以下简称冬晶公司）因与被上诉人郴州毅恒房地产开发有限公司（以下简称毅恒公司）、郴州市阳和房地产开发有限责任公司（以下简称阳和公司）、郴州和信地产有限公司（以下简称和信公司）确认合同效力纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2013）郴北民二初字第2297号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月8日公开开庭审理了本案。上诉人冬晶公司的委托代理人刘强、曾小平，被上诉人和信公司的委托代理人李智勇到庭参加诉讼。被上诉人毅恒公司与被上诉人阳和公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：毅恒公司、阳和公司因与郴州市苏仙区白鹿洞镇锁石桥组合作开发位于郴州市爱莲东路地块（湘南风情园D－21地块），需要项目启动资金，于2010年11月18日与冬晶公司签订了一份《房产包销服务合同》，该合同约定由冬晶公司提供500万元给毅恒公司、阳和公司周转使用120天，之后，偿还冬晶公司440万元，如逾期偿还，按实际未偿还的款额每日千分之三向冬晶公司支付延迟还款违约金。同时约定在该地块开发建设的“阳和－爱莲湖项目”爱莲东路的一至二层商铺全部由冬晶公司包销，其中一层面积约4500平方米，包销价7000元／平方米，二层面积约4000平方米，包销价3500元／平方米，包销总价款为4550万元，溢价部分全部归冬晶公司所有。冬晶公司按约定将10万元保证金和490万元合同履行金分别于2010年11月18日、2011年1月11日汇入阳和公司法定代表人孙建华的银行账户，阳和公司向冬晶公司出具了两张收据。冬晶公司履行提供周转资金义务后，毅恒公司、阳和公司没有按合同约定偿还冬晶公司借款的义务，在冬晶公司的催促下，毅恒公司、阳和公司仅返还冬晶公司110万元。2010年12月18日，阳和公司（甲方）与和信公司（乙方）签订《生产发展用地合作开发协议书》，约定合作地块为：湘南风情园D－21地块位于香雪大道南侧，湘南风情园片区爱莲湖公园爱莲湖畔。合作开发模式为：乙方以2500万元的对价，买断该地块的开发权。乙方摘牌后，双方结清往来，由乙方独立推进。该协议还约定双方的权利和义务、违约责任等。2011年9月8日，和信公司摘牌取得该地块的开发权，冬晶公司要求毅恒公司、阳和公司、和信公司履行合同，配合冬晶公司落实包销房产时，和信公司以《房产包销服务合同》确定的义务与其无关联，拒绝冬晶公司的请求。故冬晶公司诉至法院：一、确认冬晶公司与毅恒公司、阳和公司签订的《房产包销服务合同》合法生效。二、确认毅恒公司、阳和公司、和信公司为履行《房产包销服务合同》包销义务的甲方义务共同主体。另查明，2012年7月11日湖南晶鑫投资有限公司更名为湖南冬晶贸易有限公司。
原审法院认为：本案属确认合同效力纠纷。本案当事人争议的主要焦点为：一、冬晶公司与毅恒公司、阳和公司签订《房产包销服务合同》是否有效。二、毅恒公司、阳和公司、和信公司是否系履行《房产包销服务合同》的甲方义务共同主体。
一、关于冬晶公司与毅恒公司、阳和公司签订《房产包销服务合同》是否有效的问题。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。当事人订立合同的行为符合上述条件，即可认定为有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案冬晶公司与毅恒公司、阳和公司签订的《房产包销服务合同》，系双方当事人真实意思表示，可以发生当事人订立合同时所预期的法律效果。虽然冬晶公司在签订合同时不具有商品房包销的经营权限，但本案合同所称的“房产包销服务”是出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义进行销售的活动，并非是建设部关于《城市房地产中介服务管理规定》中所称的“房地产经纪”的活动。故本案当事人双方签订的合同，其合同性质是商品房包销合同而非房地产中介服务合同。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第十条规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”冬晶公司与毅恒公司、阳和公司签订的《房产包销服务合同》并不违反法律和行政法规的强制性规定，并且超经营范围的经营活动并不影响合同的效力。综上所述，冬晶公司请求确认与毅恒公司、阳和公司订立的《房产包销服务合同》有效的诉讼主张，于法有据，予以支持。
二、关于毅恒公司、阳和公司、和信公司是否系履行《房产包销服务合同》的甲方义务共同主体问题。根据合同相对性原则及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，冬晶公司要求确认和信公司系《房产包销服务合同》的甲方义务共同主体，无事实和法律依据。其一，和信公司不是合同的相对人；其二，冬晶公司未提出充分证据证实该项诉讼主张成立。故和信公司提出其不是《房产包销服务合同》的甲方义务共同主体的抗辩理由成立，驳回冬晶公司该项诉讼请求。
综上，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、原告湖南冬晶贸易有限公司与被告郴州毅恒房地产开发有限公司、郴州市阳和房地产开发有限责任公司签订《房产包销服务合同》有效。二、驳回原告湖南冬晶贸易有限公司要求确认被告郴州和信地产有限公司为履行《房产包销服务合同》包销义务的甲方义务共同主体的诉讼请求。案件受理费160元，由被告郴州毅恒房地产开发有限公司、郴州市阳和房地产开发有限责任公司负担。”
上诉人冬晶公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项，确认和信公司为履行《房产包销服务合同》的甲方义务主体。事实和理由：2010年11月18日，毅恒公司、阳和公司与冬晶公司签订《房产包销服务合同》，约定由冬晶公司提供500万元给毅恒公司、阳和公司周转使用120天，同时约定在该地块开发建设的“阳和-
爱莲湖项目”临香雪大道南侧的一至二层商铺全部由冬晶公司包销。冬晶公司按约定履行了提供周转金义务后，阳和公司又与和信公司签订了《全面合作开发协议书》，该合同约定：阳和公司占51%股份，和信公司占49%股份，合作开发“爱莲湖D-21地块”项目，以和信公司的名义拿地，双方组建项目开发部共同管理，之前已实际发生的合同等移交项目开发部，在项目开发部没有成立之前，已实际发生的合同等移交给和信公司，事后确实以和信公司名义摘牌获得了该项目用地开发权。当该房地产项目建设达到预售条件，冬晶公司要求毅恒公司、阳和公司、和信公司履行合同，配合冬晶公司落实包销房产时，毅恒公司、阳和公司、和信公司以各种借口不履行义务，导致冬晶公司的合法利益受损。冬晶公司认为，阳和公司与和信公司签订的《全面合作开发协议书》是包含“合作开发”和“合同承受”内容于一体的协议文书，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条关于“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，《全面合作开发协议书》的签订和履行，意味着《房产包销服务合同》对和信公司具有法律约束力。综上，原审判决认定事实错误，造成判决错误，请求二审法院依法确认和信公司为履行《房产包销服务合同》的甲方义务主体。
被上诉人阳和公司辩称：《房产包销服务合同》是冬晶公司与阳和公司、毅恒公司签订的，与和信公司无关。在阳和公司与和信公司签订《全面合作开发协议书》之后，阳和公司与冬晶公司已经协商解除了《房产包销服务合同》，欠冬晶公司的钱阳和公司和毅恒公司都认可。
被上诉人和信公司辩称：一、2011年1月18日，和信公司与阳和公司签订的《全面合作开发协议书》是意向性合同，合作包括五个项目，但整个合同的内容中并没有包括本案诉争的《房产包销服务合同》的承继问题。后来因为阳和公司没有履行出资义务，双方于2012年2月10日解除了合作协议，解除的合同自始无效。“香榭·湖光山色”楼盘前期开发的成果受让，土地摘牌、楼盘开发均由和信公司独立进行，故该楼盘的所有权应属和信公司。二、根据合同的相对性原则，《房产包销服务合同》系冬晶公司与阳和公司、毅恒公司所签订，和信公司对该合同的签订毫不知情，显然该合同不能约束和信公司。三、《房产包销服务合同》签订时土地尚未摘牌，现在要销售的房产属和信公司所有，依照相关法律规定该合同的目的根本不能实现，是可撤销可解除合同。综上，请求二审法院驳回冬晶公司的上诉请求，维持原审判决。
被上诉人毅恒公司未作答辩。
上诉人冬晶公司为证明其上诉主张，向本院提交湖南省郴州市苏仙区人民法院作出的（2013）郴苏行第113号［（2013）郴苏行赔第7号］行政判决书，拟证明阳和公司与和信公司于2011年1月18日签订的《全面合作开发协议书》是真实的。和信公司质证认为，冬晶公司未提交该判决书的原件，和信公司对该判决书的真实性不予认可，该判决书并未对《全面合作开发协议书》的内容进行认定或者裁判，故该证据与本案无关联性。阳和公司与毅恒公司未发表质证意见。本院认证认为，毅恒公司与阳和公司在一审庭审中对《全面合作开发协议书》予以认可，和信公司虽对《全面合作开发协议书》提出异议，但对《解除合作协议书》的真实性未提出异议，而《解除合作协议书》中解除的协议即是《全面合作开发协议书》，故对《全面合作开发协议书》的真实性本院予以认定。因此，虽冬晶公司未提交该判决书原件，但冬晶公司拟证明的内容属实，本院予以采信。
本院二审查明：（一）2011年1月18日，阳和公司（甲方）与和信公司（乙方）签订《全面合作开发协议书》，协议约定：甲乙双方合作开发爱莲湖D-21地块项目，其中甲方持有项目51%的股权，乙方持有项目49%的股权。协议另外约定：在协议签订时，甲方将项目已签订的合同（村民土地协议、设计、勘探、监理、施工、五通一平、涵管、土方、电杆、电信、自来水、用电等已实际发生的前期合同，此前已签订的物业认购合同与清单）、已发生的所有收支明细清单（与项目直接相关的）移交项目开发部（开发部未成立前由乙方代管）。此外，甲方保证项目无外欠债务。（二）2012年2月10日，阳和公司（甲方）与和信公司（乙方）签订《解除合作协议书》，协议约定：1、双方一致同意解除双方2011年1月8日签署的《全面合作开发协议书》，终止双方的所有合作关系。双方此后各自开发的项目，不再为对方保留任何股份，甲方在“香榭·湖光山色”项目的拟定股份因未出资，自始无效。2、甲方所有外欠债务，由甲方承担，与乙方无关；乙方的所有外欠债务，由乙方承担，与甲方无关。3、甲方向乙方的欠款，承诺在六个月内归还。否则，按同期银行一年期贷款利率的两倍向乙方承担资金成本直至清偿为止。4、乙方放弃追究甲方未履行出资义务造成项目的损失及甲方事实上造成解除合同需承担2500万元之违约责任。在二审庭审中，冬晶公司与和信公司均认可《解除合作协议书》中约定解除2011年1月8日签署的《全面合作开发协议书》系笔误，应当是解除2011年1月18日签署的《全面合作开发协议书》。（三）2011年9月8日，和信公司摘牌取得该地块的开发权之后，开发了“香榭·湖光山色”楼盘，现已开始销售。（四）其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点是和信公司是否系履行《房产包销服务合同》的甲方义务共同主体。毅恒公司、阳和公司与和信公司签订的《房产包销服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，毅恒公司与阳和公司系履行《房产包销服务合同》的甲方义务主体。冬晶公司现上诉要求确认和信公司系履行《房产包销服务合同》的甲方义务共同主体，本院认为无事实和法律依据，具体分析如下：其一，和信公司并非签订《房产包销服务合同》的当事人；其二，《全面合作开发协议书》约定移交项目开发部的合同是已实际发生的前期合同，而《房产包销服务合同》在签订之后尚未实际履行；其三，阳和公司与和信公司在《解除合作协议书》中约定双方各自所欠的债务由各自承担，其中阳和公司的债务应包括阳和公司、毅恒公司与冬晶公司签订的《房产包销服务合同》中的合同债务；其四，冬晶公司提出其曾在和信公司对涉案地块进行摘牌和开发的过程中要求和信公司确认《房产包销服务合同》，但未提交证据证实；其五，“香榭·湖光山色”楼盘现已开始销售，冬晶公司请求和信公司履行《房产包销服务合同》已实际不可能。综上，和信公司未认可《房产包销服务合同》，《房产包销服务合同》对和信公司不具有法律约束力，冬晶公司要求确认和信公司系履行《房产包销服务合同》的甲方义务共同主体的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人冬晶公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由湖南冬晶贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳昆兰
代理审判员 谷 敏
代理审判员 李 程
二〇一四年十月十日
书 记 员 周 建 程
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。