山东省淄博高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）新民初字第520号原告（反诉被告）：长沙市慧盟重工机械有限公司。法定代表人：方展，总经理。委托代理人：李榕，山东正大至诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：邢新疆。委托代理人：张兴发，山东洪筹律师事务所律师。原告（反诉被告）长沙市慧盟重工机械有限公司（以下简称“慧盟公司”）诉被告（反诉原告）邢新疆房屋租赁合同纠纷一案及被告（反诉原告）邢新疆诉原告（反诉被告）慧盟公司房屋租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）慧盟公司于2015年5月18日向本院起诉，被告（反诉原告）邢新疆于2015年5月20日向本院提起反诉。本院受理后，依法由审判员白丽娜独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）慧盟公司的委托代理人李榕、被告（反诉原告）邢新疆及委托代理人张兴发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）慧盟公司诉称，慧盟公司与邢新疆于2015年1月20日签订《厂房租赁协议》，约定由慧盟公司租赁邢新疆的厂房，该协议第二条第二项还约定租赁期自2015年4月1日起至2018年3月31日止。该协议签订后，慧盟公司向邢新疆支付5万元预付款，但该协议签订至今，邢新疆并未依照协议按时交付厂房，给原告的正常经营造成极大的影响，经原告多次催促未果，为此，诉至法院，请求判令解除双方签订的《厂房租赁协议》；判令邢新疆向慧盟公司返还预付款5万元；由邢新疆承担本案的诉讼费用。被告（反诉原告）邢新疆辩称，首先，慧盟公司所诉与事实不符，2015年4月1日前邢新疆已经完成符合正常经营所需基础设施的建造工作，已完全达到交付条件；其次，在2015年5月2日慧盟公司向邢新疆出具的《关于承担违约责任的函》中，慧盟公司明确认可交付时间是2015年4月14日，此与慧盟公司诉称的邢新疆至今不能交付的说法自相矛盾；最后，《厂房租赁协议》中并未就解除合同进行约定，被告已经履行义务，不符合法定解除的条件。因此，请求法院依法驳回慧盟公司的诉讼请求。被告（反诉原告）邢新疆反诉称，慧盟公司与邢新疆于2015年1月20日签订《厂房租赁协议》，约定由慧盟公司承租邢新疆的厂房一处，并约定租期及租金等内容，后邢新疆依约履行了出租人的合同义务，但慧盟公司至今未按合同约定支付第一年租金，构成违约。为此，请求判令慧盟公司继续履行双方签订的《厂房租赁协议》约定的合同义务；判令慧盟公司支付第一年租金13万元；案件的受理费、保全费等由慧盟公司承担。原告（反诉被告）慧盟公司针对被告（反诉原告）邢新疆的反诉辩称，双方签订的《厂房租赁协议》因发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的情势变更，继续履行合同对于慧盟公司存在不能实现合同目的的情形；邢新疆出租的厂房至今未达到协议约定的交付使用条件，存在违约行为，致使慧盟公司的合同目的无法实现。经审理查明，2015年1月20日，慧盟公司与邢新疆签订《厂房租赁协议》一份，约定：由慧盟公司租赁邢新疆的位于淄博高新区联通路东首（现尚军路）、面积为1100平方米的厂房（带有10吨行车一台、包括院内场地、办公室、宿舍等）用于储备泵车配件；厂房装修期为3个月，自2015年1月1日起至2015年3月31日止；租赁期为3年，自2015年4月1日起至2018年3月31日止；厂房租金按年计算，起租第一年、第二年均为每年180000元，第三年按照180000元的10%递增；双方一旦签订协议，慧盟公司应向邢新疆支付第一年厂房租赁预付金5万元，其余本年度租金于厂房交付使用之日结清；慧盟公司在租赁期间如将厂房转租，需事先征得邢新疆的书面同意，如果擅自中途转租转让，则邢新疆可向慧盟公司追加赔偿，未经同意转租，含事实转租，邢新疆有权解约，且不退还租金；租赁期间，邢新疆向慧盟公司无偿提供电缆线入厂到配电盘为止，并保证80千瓦以上电网需求；租赁期间，慧盟公司应及时支付房租及其他支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，邢新疆有权增收月租金的10%为滞纳金，并有权终止租赁协议；厂房正式交付使用前，应由邢新疆完成宿舍扩建（两间：3.2m×4m∕间）、男女卫生间（3m×6m）、传达室、房屋装修、安装大门、行车及打水泥地面等符合正常经营所需基础设施的建造工作，水泥地面1000平米左右。合同签订后，慧盟公司如约于当日向邢新疆支付预付金5万元，邢新疆则开始为履约作大量的准备工作。后我市交警部门为进一步加强道路交通安全管理，在租赁厂房约150米处路口即S235省道与联通路路口增设了“禁止载货汽车、农用运输车驶入”等标识及监控系统。2015年5月，慧盟公司向邢新疆发出《关于要求承担违约责任的函》称邢新疆直到2015年4月14日才告知其可以使用涉案厂房并以此要求邢新疆承担违约责任。慧盟公司认为除了邢新疆未如约交付涉案厂房外，交警部门增设的禁行标志及监控构成情势变更，故提出了上述诉称中的诉讼请求；邢新疆则主张其已依约履行了出租人的合同义务，慧盟公司也应继续履行合同，因而提出了上述反诉请求。诉讼中，邢新疆提供与第三方签订的协议书、工业买卖合同各一份，现场照片、录间光盘（声音来源之一刘万喜系《厂房租赁协议》中代慧盟公司签约的代理人）各一宗，用以综合证明其已如约履行了相关的基础设施建造义务。慧盟公司质证后表示，对协议书及工业买卖合同的真实性有异议，且不能证明与本案的关联性；现场照片没有记载取得时间，故无法说明邢新疆如期履行了合同；对录音的真实性有异议，无法证明与慧盟公司有关，邢新疆所称的声音来源之一刘万喜确系我公司工作人员，但不申请对该录音的真实性进行司法鉴定。邢新疆提供慧盟公司向其发出的《关于要求承担违约责任的函》一份，用以证明原告已自认交付时间为2015年4月14日，而非慧盟公司诉称的至今未交付；慧盟公司质证后表示，真实性无异议，恰能证明邢新疆未于2015年4月1日前交付。另外，慧盟公司还主张，邢新疆安装的行车并未提供相应的合法手续且未安装行车维修设施；电网需求只能达到50千瓦，办公区、宿舍、电动大门没有正常通电；男女卫生间应各有一间，但邢新疆只建造了一间，实际面积不清楚。对此，邢新疆辩称，行车设备的相关手续需由使用人即承租人到质检部门办理；配电盘已经达到了80千瓦以上；办公区、宿舍没有正常通电及卫生间的问题，系与慧盟公司代理人刘万喜的口头协议。对以上所称，双方均未提供相关证据证实。根据双方当事人的申请，本院于淄博市公安局交通警察支队高新区大队调查辖区内货车禁行区域和禁区通行证的办理情况，该部门出具《高新区交警大队关于管理辖区货车禁行区域和禁区通行证办理情况的说明》一份，明确：高新区交警大队为驻禁区单位或必须通过禁区的中型以上货车以及特种车办理禁区通行证；禁区通行证分为临时通行证及长期通行证，申请人可到高新区交警大队办理，也可通过互联网远程办理。对此“说明”，慧盟公司质证后表示该证据不符合民诉法解释第115条规定的证据形式，且慧盟公司在日常生产经营时所需车辆不确定，故不能证明原告符合办理禁区通行证的条件。邢新疆质证后表示无异议。本院认为，本案的争议焦点为《厂房租赁协议》是否应当解除。首先，《厂房租赁协议》是双方当事人真实的意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据相关法律规定，对合同履行发生争议的，由负有履行义务的一方承担举证责任。本案中，邢新疆提供的协议书、工业买卖合同、现场照片、录音光盘能相互印证，可证明其已如约履行了出租厂房所需基础设施的建造义务。另外，慧盟公司向邢新疆发出的《关于要求承担违约责任的函》载明“直到2015年4月14日才告知我司可以使用”并以此要求邢新疆承担违约责任，由于双方在《厂房租赁协议》中并未就出租厂房的交付方式进行特别约定，由此可认定，慧盟公司发函的目的是主张邢新疆迟延交付了14天，但该迟延交付的主张与其诉状中所称至今未交付的说法相互矛盾，同时，慧盟公司未对涉案厂房未达到交付条件提供任何证据证实，因此，对慧盟公司所称的邢新疆出租的涉案厂房至今未达到交付条件的主张，本院依法不予采信。其次，《厂房租赁协议》第六条第4款约定，租赁期间邢新疆向慧盟公司无偿提供电缆线入厂到配电盘即可，故对慧盟公司主张邢新疆未将电线接入办公区、宿舍等系未全面履行合同的主张，本院依法不予支持；根据《中华人民共和国特种设备安全法》、《特种设备行政许可实施办法》及其他相关规定，行车的安装、使用过程均需安装方（即出租方）、使用方（即承租方）向负责安全监督管理部门履行告知、登记等相关手续，同时，由于在《厂房租赁协议》中，双方也未就邢新疆需提供行车安装的合法手续并安装行车维修设施进行明确的约定，故对慧盟公司所称的邢新疆交付的行车不符合约定的主张，本院依法不予支持。慧盟公司主张现有电网需求只能达到50千瓦，但未提供任何证据证实，本院依法不予采信。关于男女卫生间的问题，结合《厂房租赁协议》关于宿舍间数的约定即“宿舍扩建（两间：3.2m×4m∕间）”，可推定该协议约定的“男女卫生间（3m×6m）”即为一间，同时，慧盟公司表示现在具体面积不清楚，故慧盟公司主张的合同约定男、女卫生间各一间，卫生间不符合约定的辩称，与事实不符，本院依法不予采信。再次，合同目的是指合同双方当事人订立合同所追求的经济目的，而经济目的是指合同双方当事人所获得的使用价值；“违约行为致使不能实现合同目的”法定解除要件，指的是根本不能实现获得使用价值的目的。本案租赁厂房的目的是储备泵车配件，即使如上所述慧盟公司所称的诸如电线接入、行车安装手续的交付、卫生间的间数等构成瑕疵履行，也不致根本不能实现厂房租赁使用的目的，即法定解除合同的条件未成就，故对慧盟公司所称的邢新疆未全面履行合同的违约行为致其合同目的无法实现的主张，本院依法不予支持。最后，情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由，发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。本案所涉的S235省道与联通路路口地处淄博大外环以内的淄博高新区，辖区以工业园区用地为主，各类企业达4600余家，物流运输、快递公司较为集中，交警部门采取的禁限通行措施是为了加强交通管理，根据工业园区进出货运车辆较多的实际情况，不可能禁止驻地单位或必须通过禁区的货车通行，且淄博市公安局交通警察支队高新区大队出具的《高新区交警大队关于管理辖区货车禁行区域和禁区通行证办理情况的说明》已明确可通过互联网等简便方法办理长期通行证，即交警部门禁限通行措施并未使储备泵车配件的租赁合同的基础动摇或丧失，因此，对慧盟公司认为S235省道与联通路路口禁行标识及监控系情势变更，致合同目的不能实现的主张，本院依法不予支持。综上，在本案《厂房租赁协议》约定解除条件未成就，又不符合法定解除情形且不构成情势变更的情况下，慧盟公司请求解除合同并要求邢新疆返还预付金的诉求，本院依法不予支持。邢新疆请求继续履行合同并主张第一年剩余租金13万元的诉求，于法有据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及其他相关法律规定，判决如下：一、原告（反诉被告）长沙市慧盟重工机械有限公司继续履行与被告（反诉原告）邢新疆签订的《厂房租赁协议》。二、原告（反诉被告）长沙市慧盟重工机械有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）邢新疆第一年剩余租金13万元。三、驳回原告（反诉被告）长沙市慧盟重工机械有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费525元，反诉案件受理费1450元、保全费1170元，共计3145元，由原告（反诉被告）长沙市慧盟重工机械有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  白丽娜书记员  桑成娟