辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铁民一终字第00273号
上诉人（原审被告）：调兵山市嘉纳置业有限公司，住所地调兵山市中央大街嘉纳关山郡小区7楼104号。
法定代表人：周新政，该公司经理。
委托代理人：朱志宏，调兵山市诚志法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：李馥，女，1956年9月10日生，汉族，无职业，住调兵山市观山郡小区**号楼*单元**层****室。
委托代理人：陈庆武，辽宁昊天律师事务所律师。
原审原告李馥与原审被告调兵山市嘉纳置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，调兵山市人民法院于2015年3月2日作出（2015）调民一初字第00093号民事判决，调兵山市嘉纳置业有限公司不服向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2015年5月28日公开开庭审理了本案。上诉人调兵山市嘉纳置业有限公司的委托代理人朱志宏、被上诉人李馥的委托代理人陈庆武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李馥诉称：2012年1月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告从被告处购买调兵山市嘉纳观山郡小区38楼3单元14层1401号楼房。被告在售楼时以宣传画等书面形式明确表示赠送露台，现原告得知被告并未赠送露台，而是将露台计入楼房总面积收取了房款。被告在宣传资料中赠送露台的允诺构成合同内容，被告未履行允诺，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，被告应当承担违约责任。原告提供的房证能证实原告购买的房屋楼号与宣传资料记载的赠送露台的楼号一致，被告关于“宣传资料未记载赠送原告露台”的抗辩不能成立。关于诉讼时效，1、政府部门协调而成的《协议书》不能作为原告诉讼请求超过诉讼时效的证据使用。《协议书》没有原告签字，原告不是《协议书》当事人，不受《协议书》中关于返还露台款时间约定的约束。2、发票上记载的付款时间不是诉讼时效起算时间。发票中的金额并未注明包含露台款，被告也未释明发票金额中包含了露台款，不能证明原告知道了自己权利受到侵害。另外，本案原告主体适格，根据合同相对性，谁签字谁就可以是原告；综上，原告诉至法院，要求被告返还多收原告的购房款8238元（2732.2382元/平方米×3.015平方米），诉讼费由被告承担。
被告嘉纳公司辩称：一、主体问题，涉案房屋为共同共有，但房屋共有人未参与诉讼，本案缺少法定的主体。原告所述依据合同相对性起诉是错误的，买卖房屋取得产权证后就由债权法律关系变成了物权关系，应由共有人共同行使权力；二、诉讼时效问题：1、根据原告所在小区的业主代表共9人与我公司在调兵山市政府、市政府法制办、市房产局、市街道办事处共计四家单位、部门领导的证明下签订的《协议书》第2条明确约定了我公司给原告返还露台或半封闭式阳台面积款的日期为“收到房产证后5日内”，从原告收到房产证5日后开始计算原告的诉讼时效，超过两年后，原告即超过了法定的诉讼时效，也就丧失了胜诉权。2、原告收到房产证时，即能看见房产证上的房产平面图记载的内容，那么原告就知道或应当知道我公司是否收取了露台面积款的基本事实，该事实是不需要我公司释明的，原告作为完全民事行为能力人应当知道。从原告收到房产证之日起两年内为诉讼时效期间，现也超过了法定的诉讼时效两年，不应得到法院支持。三、原告诉求返款面积是否为我公司承诺赠送的露台部分以及原告诉求返款金额的依据，应由原告举证证明，否则我公司不予认可。综上，请求驳回原告诉讼请求。
一审法院审理查明：2012年1月，原告李馥与被告嘉纳公司协商买房事宜，被告嘉纳公司在售楼时以宣传册等书面形式明确表示赠送露台。2012年1月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告李馥从被告嘉纳公司处购买了调兵山市观山郡小区38楼3单元14层1401号房产一户。合同约定：建筑面积共89.49平方米，售价为每平方米2732.24元，总金额为244508元。2012年2月14日，原告李馥按每平方米2732.2382元交付房款244508元，现被告嘉纳公司收取了露台面积的一半即3.015平方米的房款8238元（取整数），并未按约定赠送露台。
一审法院认为：原、被告之间房屋买卖合同合法有效，双方应严格履行各自的义务。被告嘉纳公司在房屋销售宣传资料中向特定购房者承诺全赠送露台，对于房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重要影响，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。对于原告李馥主张要求被告嘉纳公司返还露台款8238元一节，结合本案实际，本院确定被告嘉纳公司酌情返还露台面积款8238元的85%即7002元为宜。对于被告嘉纳公司抗辩本案超过诉讼时效一节，被告嘉纳公司在售楼时的宣传册中向特定购房者承诺全赠送露台，而在与原告李馥协商商品房买卖时，签订的是被告嘉纳公司提供的格式《商品房买卖合同》，在该合同中，并未明确房屋面积和露台面积各为多少平方米，也未向原告李馥释明该商品房露台房款将按面积的一半收取。在收取房款时，被告嘉纳公司混收了一半面积的露台款也没有向原告李馥释明。在办理产权证时，也没有向原告李馥释明收取了一半面积的露台款。被告嘉纳公司与其他业主因收取一半面积露台款发生纠纷时，不论是在信访化解纠纷、还是诉讼解决纠纷的各个环节中，都没有向原告李馥释明，致使作为普通老百姓、一般购房者的原告李馥相信被告嘉纳公司会按照诚信原则进行交易。综上，原告李馥不论是在主观上还是客观上都不具备知道或应当知道自己被收取了一半面积露台款的事实。故被告嘉纳公司主张本案超过诉讼时效的证据不足，其抗辩不能成立，本院不予支持。对于被告主张缺少共同共有人参加诉讼一节，因与被告签订《商品房买卖合同》的是原告李馥，根据合同的相对性，原告李馥有权依据《商品房买卖合同》起诉被告要求返还多收的露台款，故被告的抗辩不成立。据此判决：被告调兵山市嘉纳置业有限公司返还原告李馥房屋露台款7002元（取整数），在判决书生效后60日内履行完毕。诉讼费50元（原告预交），由被告调兵山市嘉纳置业有限公司承担。
上诉人调兵山市嘉纳置业有限公司上诉理由及请求：1、原审对被上诉人的职业没有核实，是主体认定错误。2、房屋所有权人为夫妻共有，根据《物权法》第102条的规定，原审只列共有人之一作为原告，未列其它共有人参加诉讼，不利于司法公正。3、《协议书》有业主代表及上诉人法人签字，应对全体业主具有约束力，原审以被上诉人没有签字为由抗辩上诉人的“业主代表签字就代表全体业主”的意见是错误的。4、即使被上诉人不认可业主代表签订的协议，但在收到房产证时，是应当知道上诉人收取了露台一半面积的款项，本案已超过诉讼时效。
被上诉人李馥二审答辩认为：本案是合同纠纷不是物权纠纷，不适用共有。上诉人未能举证证明超过诉讼时效，通过房照不能断定什么时间拿到露台款，所以不能依据房照时间作为诉讼时效起算时间。协议是和其它业主签订的，和我方当事人无关，不能代表本案被上诉人。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，被上诉人李馥与上诉人调兵山市嘉纳置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。上诉人认为原审对被上诉人的职业没有核实，是主体认定错误的理由不成立，因被上诉人是否有职业，并不影响本案的审理。上诉人认为原审只列共有人之一作为原告，未列其它共有人参加诉讼，不利于司法公正的理由不成立，因本案是房屋买卖合同纠纷，而不是物权纠纷，不适用共有人全部到庭。上诉人认为《协议书》有业主代表及上诉人法人签字，应对全体业主具有约束力，被上诉人的上诉请求已超过诉讼时效的理由不成立。因该协议书中没有被上诉人的签字，上诉人亦不能举证证明被上诉人参与了此次协商解决争议的过程，根据合同相对性原则其对被上诉人没有约束力，该理由不能成立。上诉人认为被上诉人在收到房产证时，是应当知道上诉人收取了露台一半面积的款项，本案已超过诉讼时效的理由不成立，因房产证是国家机关采取登记管理的方式，公示、确认房产权人对房屋享有排他性物权的合法凭证，其核心功能的指向是对外独立行使物权的绝对权。另，在上诉人对其违约行为不明示、不告知的情况下，仅依房产证标示的平面图推定被上诉人应予明知上诉人的违约行为，本案已超过诉讼时效的理由没有法律依据。故原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下;
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人调兵山市嘉纳置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 姜 军
审判员 刘 飞
审判员 张 杰
二〇一五年七月二十八日
书记员 李雪莹