广东省平远县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1426民初5号
原告黄运添，男，1979年5月19日出生，汉族，现住广东省平远县。
委托代理人刘凯，广东卓凡律师事务所律师。
被告黄珍兰，女，1966年5月9日出生，汉族，现住广东省平远县。
原告黄运添诉被告黄珍兰房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年1月4日受理后，依法由审判员迟宝良独任审判，于2017年3月1日及2017年3月13日公开开庭进行了审理。原告黄运添及其委托代理人刘凯，被告黄珍兰两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄运添诉称，2016年9月初，原告经朋友介绍，了解到被告有房需要出售。原告与被告黄珍兰双方达成一致意见，并于2016年9月23日签订《房地产转卖合同》，合同约定：（1）、被告黄珍兰自愿将位于长田镇老师楼底层套房一套及约8平方米杂物间转让给原告（注：东至公共门坪，西至圩镇街道，南临公共杂物间，南靠李苑英老师套房，楼上为谢运福套房）；(2)、原告于2016年9月23日一次性付清房款230000元整给被告黄珍兰；（3）、房产需于2016年9月23日正式移交给乙方使用；（4）、若有一方出现违约，违约方应赔偿给对方造成的所有损失。双方还约定了其他权利义务。此外，被告黄珍兰与钟运达为合法夫妻关系，被告黄珍兰与原告签订上述合同的行为属于家事代理行为，所造成的后果应由双方配偶承担共同的连带责任。合同签订后，原告于2016年9月23日通过银行转账方式向被告黄珍兰转账人民币200000元，并通过现金方式向被告黄珍兰支付现金人民币30000元，合计支付购房款人民币230000元，履行了合同约定的义务。但被告黄珍兰和钟运达至今未向原告支�房屋的使用权，并且钟运达在房正中砌了一道砖墙，使原告不能使用该房屋。原告曾多次与被告黄珍兰通过电话沟通解除双方之间的购房合同，返还购房款，均未果。鉴于上述事实，原告认为，被告未按约定交付房产使用权的行为，严重损害了原告的合法权益，导致原告购买房产的目的不能实现，该房产无房产证也无土地证，上述房产下土地为高南村民委员会集体土地，该转让行为是无效的，且根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定违反法律及行政法规强制性规定，应认定为无效合同。且被告黄珍兰出让房产给原告属家事代理行为，被告黄珍兰在与原告就实施日常事务为一定法律行为时，代理钟运达处理家庭事务及共同财产的，其法律后果是配偶一方代表家庭所为的行为，对方配偶必须承担后果责任，配偶双方对其行为承担共同的连带责任。另外，原告聘请律师代理本案，已支付律师费人民币16000元，原告为实现上述权利所发生的一切费用应由被告共同承担。原告为维护合法权益诉至法院，请求法院依法判令：一、依法确认原告与被告黄珍兰签订的《房地产转卖合同》无效；二、被告黄珍兰立即返还原告支付给被告黄珍兰的购房款人民币230000元，并向原告支付利息（自2016年9月23日起至返还全部预付购房款之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、由被告黄珍兰承担原告实现债权所支付的律师代理费16000元；四、钟运达对被告黄珍兰尚欠原告购房款及原告实现债权所支付费用承担共同清偿责任；五、本案的诉讼费由被告黄珍兰、钟运达承担。
本院第一次开庭后对原告的诉讼请求所涉及的确认合同无效的预判结果进行了释明，原告在本院释明后，于2017年3月6日申请撤回了对钟运达的起诉，本院裁定准予撤诉，原告亦将诉讼请求作出了如下变更：一、依法解除原告与被告黄珍兰签订的《房地产转卖合同》；二、被告黄珍兰承担因违反《房地产转卖合同》的约定向原告交付合同项下房屋的义务的违约责任。其中包括返还购房款230000元及承担利息损失和律师费；三、本案发生的诉讼费用由被告承担。
被告黄珍兰提交了书面答辩状辩称，被告黄珍兰与原告黄运添双方在2016年9月23日签订了出卖黄珍兰所有的长田开发区教师村套房一套另加8平方米的杂物房一间的《房屋转卖合同》，该房屋证件齐全，被告黄珍兰确认房屋转卖合同生效。被告黄珍兰和钟运达双方有明确的AA制财产约定，当时购买该涉案房屋也是由被告黄珍兰出资的。被告坚决不同意解除合同，房屋买卖合同已生效，房子是被告个人的，不需要钟运达的同意。被告把房屋已经卖给原�了，被告已经将房屋钥匙和与房屋相关的所有资料都交给原告了。被告已经完成了合同的所有义务，合同已经履行完毕。原告不能入住与被告无关，是被告丈夫钟运达阻止的结果，钟运达在被告出卖房屋过程中称：“你黄珍兰把房卖了也没用，你黄运添买了也不能住，他钟运达就是王法，看谁能奈何得了。”是钟运达在该房屋内砌墙使原告无法完整居住。要追究责任，原告只有向钟运达追究，叫他拆去围墙后恢复原状，让原告入住。综上，原、被告双方于2016年9月23日签订的房屋买卖合同是合法、有效的，原告也并未违约。被告请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，被告黄珍兰与钟运达是夫妻关系，双方于1988年10月登记结婚，至目前仍为婚姻存续期间。被告黄珍兰与案外人朱冬福于2010年7月16日签订了《房地产转卖合同》，朱冬福自愿将位于长田圩镇�师楼底层套房一套转卖给黄珍兰。2016年9月23日原告黄运添与被告黄珍兰签订了《房地产转卖合同》一份，约定：甲方（卖方）为黄珍兰，乙方（买方）为黄运添。合同主要内容如下：一、甲方自愿将位于长田圩镇老师楼底层套房一套（另：含约8平方米杂物房）转卖给乙方；二、具体界限：东至公共门坪，西至圩镇街道，南临公共杂物房，南靠李苑英老师套房，楼上为谢运福套房；三、乙方于2016年9月23日一次性付清房款贰拾叁万元整（230000元）；四、甲方房产卖给乙方后，房屋产权永远属于乙方所有，双方永远不反悔，（房产凭证移交乙方永久保存，使用）；五、转卖房产于公元2016年9月23日正式移交给乙方使用；六、本合同一式三份，甲乙双方，双方证明人各执一份。本合同双方签订盖章后生效，具有法律作用，如有异议，以此合约为准；七、经甲乙双方协商一�，如有另一方违反以上协议要赔偿所有经济损失。2016年9月23日，被告黄珍兰收到原告交付的购房款230000元，同时被告向原告出具了收条。被告黄珍兰委托其弟黄文旺将涉案房屋钥匙交给原告。原告于2016年9月25日收到转交的涉案房门钥匙。但原告开门查看房屋，发现房内已被黄珍兰丈夫钟运达砌结了砖墙，致使原告无法接收到按《房地产转卖合同》约定的完整面积的房屋，严重影响了原告黄运添的入住和使用。原告认为《房地产转卖合同》无法继续履行，已无法实现合同目的，被告已经构成根本违约，遂于2016年12月6日向被告发出《通知》，要求被告解除《房地产转卖合同》并赔偿原告损失。被告则抗辩称不是自己拒绝交付涉案房屋，而是早就交付了房屋钥匙和房屋相关资料，至于原告何时入住与被告无关，被告是出卖自己所有的房屋，无需钟运达同意，卖房与他�关，被告并没有违约，合同已经履行完毕。原、被告双方多次交涉未果，为此原告向本院提起诉讼。
以上事实有原告提交的于2010年7月16日签订的《房地产转卖合同》原件、平远县长田中心小学出具的《证明》复印件、2016年9月23日签订的《房地产转卖合同》、购房收款条、银行账户明细查询、《通知》以及原、被告双方的开庭笔录予以证明。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点主要是原、被告双方签订的《房地产转卖合同》是否符合解除的法定条件。原告黄运添及被告黄珍兰对《房地产转卖合同》的真实性均认可，该合同是当事人的真实意思表示，合同内容与法不悖，且签订合同的程序亦未违反法律及行政法规的强制性规定，涉案合同自双方当事人签订时成立，合同成立后对签订双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告认为被告未将房屋完整交付原告使用，已经构成根本违约，应予解除合同。本院认为，原告已履行交付购房款的义务，被告未依约完整地履行全部义务，构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能是实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，原告黄运添提出的解除《房地产转卖合同》的诉讼请求符合法定条件应予支持。被告认为已经将房屋钥匙交给原告，至于砌墙的原因是其丈夫的个人行为，与被告无关。本院认为，作为案外人钟运达占有涉案房屋的一部分，客观上影响了房屋的交付。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权义务。”本案中，被告黄珍兰未完整�付标的物，也未履行转移标的物的所有权的义务，因为依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的转让未经登记，不发生效力。应当认定涉案合同并未履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故，本院对被告的抗辩不予认可。至于涉案房屋到底属于黄珍兰个人财产还是黄珍兰与钟运达夫妻共同财产，应当依照法律规定进行确权，不能因为被告夫妻之间对涉案房权属之争而免除被告黄珍兰的违约责任。关于支付利息问题，虽然涉案合同未有明确具体约定，但是根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告可以要求被告黄珍兰赔偿利息损失。该利息损失原告主张按中国人民�行同期贷款基准利率计算并未超越出涉案《房地产转卖合同》第七条规定的范围。涉案合同第七条约定的“所有经济损失”理所当然包含合理的利息损失，对原告此项请求应予支持。被告黄珍兰应向原告支付以购房款230000元为本金，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算自2017年1月4日起至购房款清偿完毕之日止的利息。关于律师费问题，虽然《房地产转卖合同》第七条约定：“如有另一方违反以上协议要赔偿所有经济损失。”但该约定未对经济损失具体说明，视为约定不明。且律师费也并非被告违约而必然产生的费用。故，原告要求被告支付律师费的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告黄珍兰应于本判决生效之日起五日内向原告黄运添返还购房款人民币230000元。
二、被告黄珍兰应于本判决生效之日起五日内向原告黄运添支付以购房款230000元为本金、按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算自2017年1月4日起至购房款清偿完毕之日止的利息损失。
三、驳回原告黄运添其他诉讼请求。
如果被告黄珍兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4990元，减半收取2495元，由原告黄运添负担495元，被告黄珍兰负担2000元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判员 迟宝良
二〇一七年三月十七日
书记员 林彩霞