北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第41153号
原告：王东升，男，1980年10月12日出生。
委托诉讼代理人：赵砚猛，北京志霖律师事务所律师。
被告：杜京生，男，1962年7月1日出生。
委托诉讼代理人：瞿凯俊，北京市京都律师事务所律师。
原告王东升诉被告杜京生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王东升之委托诉讼代理人赵砚猛，被告杜京生及其委托诉讼代理人瞿凯俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王东升向本院提出诉讼请求：1、判令杜京生支付逾期迁出户口的违约金9.75万元；2、判令杜京生支付从2015年8月10日起至实际迁出户口之日止的违约金，以总房款195万元为基数，按照每日万分之五计算；3、本案诉讼费用由杜京生负担。事实与理由：2014年6月15日，我妻子胡某与杜某签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买杜某名下位于海淀区万寿路街道翠微中里×号楼×层×门101号房屋（以下简称101号房屋），房屋成交总价款为195万元。杜京生系杜某之子，由于杜某年龄大行动不便，整个房屋买卖过程都是由杜京生代理，购房款也全部由杜京生收取。2014年8月28日，四方签订《变更协议书》，胡某将购买上述房屋相关合同的全部权利义务转让给我，我按合同约定及时足额支付了全部房款，并于2015年3月27日取得房屋所有权证。合同第九条第（三）项约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起120日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。时至今日，杜京生及其子杜鑫的户口仍在该房屋名下未迁出，我和中介多次催促，杜京生或明确表示拒绝履行迁出义务，或不予理睬，严重影响了我对房屋的使用和处分权。鉴于原房屋所有权人杜某已经去世，杜京生作为杜某的第一顺位继承人、出售房屋代理人、房屋价款收取人、拒不迁出户口责任人，应当承担相应的责任。
杜京生辩称，第一，我代杜某签订的合同我认可，但是我的身份是委托代理人，代理事项产生的法律后果应该由被代理人承担。我作为本案被告是不适格的。第二，依据房屋买卖合同第9条的约定，违约金的两种情形，并不可以累加适用，只能择一适用。王东升据此要求叠加支付违约金的诉讼请求，没有事实依据。第三，杜某现已经去世，我作为杜某的继承人之一，并不代表要承担相应的偿还债务的责任，即使偿还债务也应该以是否继承了杜某的遗产为据。综上，应当依法驳回王东升的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。杜京生系杜某之子。2014年12月23日，杜某到北京市方正公证处办理《公证书》，对其出具的委托书进行公证，委托书系杜某委托杜京生代为出售101号房屋，具体权限包括：…6、如买方需要办理贷款，则有权协助买方办理贷款手续，包括但不限于前往各商业银行及住房公积金管理中心住房公积金贷款中心代委托人签订《首付款收据》、《房价款收据》、《存量房屋买卖合同》、《尚未办理商业贷款的声明》、《证明书》、《划款协议》、《存量房交易结算资金划转协议》、《存量房交易结算资金自行划转声明》；…10、办理房产交易涉及的监管、托管资金解冻手续；11、代收出售上述房地产的全部房款并签署相关文件。
2014年6月15日，杜京生作为代理人代杜某（出卖人）与胡某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），合同约定杜某将其所有的101号房屋出售给胡某，房屋成交价格为110万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价85万元。合同第九条权属转移登记第（一）项约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；第（三）项约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起120日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。上述合同签订当日，杜京生代杜某收取胡某定金10万元。2014年8月28日，杜某（出售方）、胡某（原买受方）、北京市链家房地产经纪有限公司（居间方）和王东升（新买受方）签订《变更协议书》，约定杜某与胡某于2014年6月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》项下原买受方的权利义务全部转让于王东升，并继续履行。2014年12月29日，杜京生代杜某与王东升签订了《存量房自有交易资金划转协议》，约定卖方的收款账户为杜京生名下中国工商银行账户。后王东升于2015年3月19日、4月8日、4月23日分三笔向杜京生账户转账支付购房款共计184万元。双方于2015年3月27日办理了房屋产权过户手续，王东升于同日取得房屋所有权证书。2015年5月24日，王东升与杜京生对101号房屋进行物业交割，王东升于当日向杜京生支付物业交割保证金1万元。现杜京生及其子杜鑫的户口仍在101号房屋内未迁出。经询问，王东升购买101号房屋系为解决子女入学问题，现王东升一家户口已迁入101号房屋。
2014年12月30日，杜某因病去世。王东升提交书面申请要求追加杜某的其他子女为本案被告，经本院向杜某生前单位中国建筑设计院有限公司查询其人事档案，杜某共有子女五人，分别为长子杜某1、次子杜某2、三子杜某3、女儿杜某4和四子杜京生。杜京生称杜某4已经去世，但未提交相应证据，杜京生亦未能提供杜某1、杜某2、杜某3的身份信息、联系方式或家庭住址，故本院对王东升的追加申请未予准许。对于杜某去世后遗产继承问题，杜京生表示杜某没有遗产，其与其他子女亦没有联系，故没有进行遗产分割。
本院认为，杜某与王东升签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方完成了支付房款及权属转移登记等合同义务，但杜某未按照合同约定时间完成户口迁出手续，已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据查明事实，杜京生作为杜某的代理人代杜某签订《北京市存量房屋买卖合同》，其应当知晓合同约定的全部权利义务，按照合同约定，出卖人应当在房屋所有权转移之日起120日内（即2015年7月25日前），向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，该时间杜某已经去世，且101号房屋内仅有杜京生及其子杜鑫的户口，杜京生负有办理其户口迁出手续的义务。杜京生在双方办理过户手续后，未按合同约定积极履行迁户义务，有违诚实信用原则，其行为不应提倡。对于违约责任的承担，本院认为，除定金外，剩余全部购房款均是在杜某去世后由杜京生收取的，杜京生亦表示没有对杜某的遗产予以分割继承，故本院认定杜京生收取并持有房款，应当在其持有的房款数额内承担合同项下杜某应当承担的违约责任。故王东升现要求杜京生支付逾期迁出户口违约金的诉讼请求，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。现王东升已将其及子女的户口迁入101号房屋内，未影响其子女入学的实际需求。虽户口问题对房屋价值具有一定影响，但王东升未举证证明杜京生未迁出户口的行为给其造成的实际损失，王东升主张的违约金数额过高，本院依法予以酌减。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、杜京生于本判决生效后七日内给付王东升因逾期迁出户口产生的违约金十万元；
二、驳回王东升的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千零八十四元（王东升已预交），由王东升负担一千九百二十五元，已交纳；由杜京生负担二千一百五十九元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 夏文慧
人民陪审员 王翠莉
人民陪审员 张在黎
二〇一七年三月三十日
书 记 员 胡美青