上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第1267号
原告李有庆，男，1965年9月30日出生，汉族，住上海市。
委托代理人杨状，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
委托代理人许方钱，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
被告李有国，男，1965年9月30日出生，汉族，住上海市。
被告上海西部企业（集团）有限公司，住所地上海市。
法定代表人陈敏，职务董事长。
委托代理人林跃明。
被告上海普陀物业有限公司，住所地上海市。
法定代表人周志伟，职务总经理。
委托代理人林跃明。
第三人张晶耀，男，1983年11月9日出生，汉族，住上海市。
委托代理人黄雨亮，男，1945年1月11日出生，汉族，住上海市。
委托代理人张韩，女，1984年2月15日出生，汉族，住上海市。
原告李有庆与被告李有国、上海西部企业（集团）有限公司、上海普陀物业有限公司及第三人张晶耀房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李有庆及其委托代理人杨状，被告李友国，被告上海西部企业（集团）有限公司、上海普陀物业有限公司的共同委托代理人林跃明，第三人张晶耀及其委托代理人黄雨亮、张韩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李有庆诉称，上海市雪松路XXX弄XXX号XXX室原为公有住房，该房屋原承租人为被告李有国，原告李有庆为同住人。被告李有国未经原告同意，购买该公有房售后产权，并登记在自己名下。被告上海西部企业（集团）有限公司未尽审查义务，为被告李有国办理相关手续，原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、确认就上述房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效；2、被告将上海市雪松路XXX弄XXX号XXX室恢复为公房租赁状态；3、本案诉讼费由被告承担。
被告李有国辩称，系争房屋因原住房动迁取得，被安置人口为被告三口之家及原告，承租人为被告。后因被告女儿长大，原告与被告一家居住生活不便，遂搬出与父母居住。购买售后公房产权时，在册户口有3人即李有国及其女儿、李有庆。当时，因需要钱款医治岳母绝症，欲通过房屋抵押获取银行贷款，故将房屋租赁凭证和本人身份证交给邻居张某办理抵押贷款事宜。事后方知邻居张某购买了系争房屋的产权，但本人未出资购房，至今也未得到银行贷款。因原告不知上述情况，现同意原告的诉讼请求
被告上海西部企业（集团）有限公司、上海普陀物业有限公司共同辩称，在办理的公有住房出售手续时已尽审查义务，手续合法、有效，产生的后果应由协议书上的责任人承担。
第三人张晶耀述称，与被告李有国不相识，本人为结婚用房之需购房，系争房屋由中介公司介绍，合同签订前已查看到李有国的委托书及系争房屋产权证，故与李有国的委托代理人袁凯峰签订了买卖合同，该买卖合法有效。本人依据约定于2006年7月18日支付定金人民币2万元，当月30日支付首付款人民币95000元，经贷款于同年8月26日支付人民币265000元。因未签订中介居间合同，经协商仅支付中介费人民币12000元。后李有国未按约定期限交房，第三人经多次催交并报警，无果。
经审理查明，原告李有庆与被告李有国系同胞兄弟关系。系争房屋上海市雪松路XXX弄XXX号XXX室原为公有住房，承租人为被告李有国。2006年年初，因李有国急需钱款，即委托邻居张某以系争房屋作抵押办理银行贷款，并提供了房屋租赁凭证和本人身份证、私章。2006年4月30日，被告上海西部企业（集团）有限公司的代理人即被告上海普陀物业有限公司（甲方）根据《职工家庭购买公有住房协议书》与李有国（乙方）签订了《上海市公有住房出售合同》。该合同约定乙方应支付购房款28764元购买上海市雪松路XXX弄XXX号XXX室房屋。合同的落款处乙方有“李有国”印章。在购买系争房屋时，该户内核定常住户口有李有国及其女儿李慧玲（1993年5月14日出生）、李有庆3人，承租人为李有国，确定房地产权利人登记为李有国。在《职工家庭购买公有住房协议书》上落款处有“李有国、徐敏红、李慧玲、李有庆”签名字样并有私印。2006年5月17日，系争房屋［沪房地普字（2006）第018581号］产权证上权利人登记为李有国。
另查，2006年7月11日，上海市杨浦区公证处出具（2006）沪杨证字第2515号公证书，对李有国于2006年7月6日出具的《委托书》进行公证。该《委托书》内容“委托人李有国名下有坐落在上海市雪松路XXX弄XXX号XXX室房屋，现欲将此房予以出售。因无法亲自办理房屋交易有关事宜，现全权委托袁凯峰为代理人，以本委托人的名义办理以下事宜：1、代为签订所售房屋的房地产转让合同；2、代为向有关房地产交易管理、登记部门办理该房屋的产权交易过户、登记等手续；3、代为交纳与办理上述事项有关的正当费用和税款；4、代为收取房屋的房价款；5、代为办理房屋的交付事宜及物业变更手续；6、（代）为办理房屋的水、电、煤气、有线电视、电话等设施的过户手续。代理人在代理权限内签署的一切法律文书本委托人均予认可，并享受或承担由此而引起的权利和义务。代理人无转委托权。委托期限自本《委托书》签署之日至办妥事项止。委托人李有国（有签名字样），受托人为袁凯峰。
2006年7月30日，李有国的代理人袁凯峰以李有国名义（合同签约方为甲方）与第三人张晶耀（合同签约方为乙方）签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定系争房屋转让价38万元。双方未约定交房时间。在付款协议中约定乙方于2006年7月18日支付定金2万元；于2006年7月30日前支付95000元；银行放款支付265000元。同年8月26日，张晶耀、袁凯峰提交产权变更登记申请书。同日，上海市房屋土地资源管理局核发系争房屋［沪房地普字（2006）第031662号］产权证，权利人张晶耀。2006年8月29日，张晶耀委托袁凯峰领取房地产权证和登记证明。
2006年9月22日，李有国的银行账户（上海农商银行XXXXXXXXXXXXXXXXX）收到张晶耀申请的银行贷款265000元。
2008年4月21日，经双方协商，李有国出具借条，内容：今欠张晶耀30000元（房子贷款），2007年1月-2008年3月，从2008年4月开始房贷由本人归还，前欠款到2008年9月还1万元，余款2万元到2008年12月底还清，欠款还清后房子到公证处公证，房贷还清后张晶耀把房子过户给本人。之后，张晶耀仅收到2000元。
因系争房屋部分部位发生渗漏水致楼下502室卫生间天花板受损，2012年5月，本院依法受理502室业主王玉根与张晶耀的相邻关系纠纷一案。因张晶耀未到庭参加诉讼，本院缺席审理后，依法判决张晶耀承担修复、赔偿责任。
本案诉讼期间，原告认为基于公有住房出售合同无效，后手的二次转让也应当无效，故增加诉讼请求：要求判令李有国的代理人袁凯峰以李有国名义（合同签约方为甲方）与第三人张晶耀（合同签约方为乙方）签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
审理中，原告认为，1、原告系系争房屋被安置人之一，原告的户口一直在系争房屋内并居住多年，应为共同居住人，现公房出售合同上签名不是本人书写，该公房出售合同及之后的买卖合同均为无效；2、系争房屋系被告李有国夫妻共同财产，现李有国的妻子也未在公房出售合同上签名，该合同也属无效；3、基于被告李有国与第三人张晶耀之间的借条，双方已达成了新的协议，双方的关系已转为债权债务关系，应另案处理。
被告李有国认为，本人仅委托邻居张某办理房屋抵押贷款手续并提供房屋租赁凭证及身份证、私章。第三人张晶耀购买系争房屋时从未看房，公证书上约定由委托代理人代收房款也不符合常理。在房产交易中心内本人确实在许多文件上签名，对委托书上本人的签名也不持异议，但为何签名不清楚。2006年7月6日，在公证处的谈话笔录上虽有本人与妻子的签名，但笔录中下部分内容可能是事后添加。至今本人既未出资购买售后公房产权，也未收到过房款，且账户名下收到的房款265000元，已被袁凯峰领取。
第三人张晶耀认为，为备今后婚房之需，经中介介绍，与李有国的代理人签订了房屋买卖合同，按合同约定，已付清了房款，其中现金115000元交付给袁凯峰，因时间较长，收据已无法提供。另银行贷款265000元已转入李有国名下的银行账户。因李有国未按约定交房，自2006年起上门催交，由于李有国拒绝交房，双方曾协商本人的月还贷资金由李有国承担，但李有国出具借条后，仅支付了2000元。本人的购房属正常买卖，现系争房屋产权为本人所有，第三人的合法权益应受保护。
就被告李有国提出的公证文书的效力问题，以及房屋实属被骗出卖的问题，本院多次向其进行了释明，要求其可向公证机关、公安部门进行反映，并主张权利，同时也要求其向本院提供案外人张某的线索，但李有国称相关部门均不同意受理解决，且通过当地居委会、派出所也无法找到张某。
本院认为，系争房屋上海市雪松路XXX弄XXX号XXX室原为公有住房，承租人系李有国之事实，当事人不持异议，本院予以确认。本案中，李有国为急于筹款，将系争房屋租赁凭证及本人身份证、私章交与案外人，拟获取银行贷款之事实也得到了被告李有国确认。鉴于被告李有国取得系争房屋产权人资格后又将系争房屋出售与第三人张晶耀，虽然李有国本人未参与合同的签订，但袁凯峰依据公证文书作为其代理人有事实证据，其与第三人的签约行为并没有超越李有国的授权范围，代理后果应由李有国承担，至于房款是否实际收到属合同的履行中是否构成违约致合同解除的范畴，而非合同无效的法定事由，同时现有证据也不能足以证明张晶耀取得系争房屋产权属非善意取得，原告要求确认被告李有国与第三人张晶耀之间的买卖合同无效诉请，本院难以支持。基于前述分析，即便公有住房出售合同无效，也不必然导致李有国与张晶耀签订的买卖合同无效，如原告利益受损，也可向相关责任人主张，在张晶耀取得房屋产权属合法前提下，原告要求确认公有住房出售合同无效并要求恢复至公房状态的请求，本院也难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
一、对原告李有庆要求确认《上海市公有住房出售合同》无效之诉讼请求不予支持；
二、对原告李有庆要求将上海市雪松路XXX弄XXX号XXX室恢复为公房租赁状态之诉讼请求不予支持；
三、对原告李有庆要求判令李有国的代理人袁凯峰以李有国名义与第三人张晶耀签订《上海市房地产买卖合同》无效之诉讼请求不予支持。
本案受理费人民币80元，由原告李有庆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 汤国荣
人民陪审员 葛秀宝
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 吴 婷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个
人不得侵犯。