浙江省余姚市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0281民初3546号原告：鲁国明，男，1956年5月14日出生，汉族，住余姚市。委托诉讼代理人：叶黎波，浙江阳明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洁锋，浙江阳明律师事务所律师。被告：翁成波，男，1978年9月11日出生，汉族，住余姚市。委托诉讼代理人：方海平，浙江民邦律师事务所律师。原告鲁国明与被告翁成波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案受理，适用简易程序于2018年4月10日公开开庭进行了审理。原告鲁国明及其委托诉讼代理人叶黎波，被告翁成波的委托诉讼代理人方海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁国明向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年12月房屋租赁费21667元、2017年11月-2018年2月水电费共计2494元、违约金5万元，并支付自2018年1月1日起至搬离之日止按723元/日计算的租金（暂算至2018年3月23日为59286元）；暂合计133447元。庭审，原告提出若法院认定涉案房屋租赁合同无效，则诉请当中的房屋租赁费、租金变更为房屋占有使用费。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年6月30日签订房屋租赁合同，约定租赁合同期间为6个月，自2017年7月1日至2017年12月1日止，并约定租金除2017年7月的租金在2017年6月30日之前支付外，剩余租金均在上月25日之前支付，以此类推，不得拖延。但在租赁期限内，被告每月均逾期支付租金，且2017年12月的租金仍未支付，故被告的行为先行违约，须向原告支付违约金5万元。现合同约定租赁期限已逾，但被告仍继续使用原告房屋，且未支付租金，2017年11月-2018年2月水电费共计2494元。现原告为维护自身合法利益，故特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告翁成波辩称：被告方实际租房到2017年12月份，后面没有继续租用了；在上一次签合同当中，被告交了押金2万元，现在如果真的欠房租的话，扣除押金应当是欠租金1667元；因为双方关系比较紧张，原告也催得比较紧，况且合同的租房期限是2017年12月31日，如果被告继续使用却分文未付租金的话，被告根本不可能租用这么长的时间，而且合同当中也有约定的；当时被告在未租用的情况下，向原告提出押金2万元的事情，原告说这是补偿给被告装修的，但被告不予认可，认为装修归装修，租赁归租赁，所以2万元押金要抵租金；后来原、被告之间有纠纷，被告也同意将装修给原告，因为现在拆除也没有用，本来这件事情就这样解决，被告方装修将近花了十万元左右。请法庭公正裁决。对原告鲁国明提交的证据，经庭审质证，本院作如下认定：1.房屋租赁合同1份，拟证明截至2017年12月31日前，原、被告双方存在房屋租赁的事情，约定了租赁费、支付时间及违约金。被告翁成波对真实性没有异议，认为合同中约定租赁期限到2017年12月31日，被告实际租赁也是到12月份。经审查，本院对该房屋租赁合同予以采信；2.银行账户明细查询清单1份，拟证明被告每月支付租金均逾期，应当支付违约产生的违约金的事实。被告翁成波对真实性没有异议，因为被告经营汽车买卖，也比较困难，延期支付确实存在，但不是不想付，确实是经营困难。经审查，本院对该查询清单予以采信；3.收条证明1份、发票4份，拟证明被告未支付2017年11月-2018年2月电费共计2494元，费用由原告先行支付的事实。被告翁成波对真实性、合法性均有异议，认为其已经支付了相应的电费。本院认为，上述证据与本案相关，可作为定案依据；4.国有土地使用权证、收款收据、土地使用权转让协议1组，拟证明原告是涉案土地的使用权人的事实。被告翁成波没有异议，认为是向原告方承租的，本院予以采信。综合以上举证、质证、认证情况，结合双方在庭审中的陈述，本院认定如下案件事实：2017年6月30日，原告鲁国明（出租方，甲方）与被告翁成波（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意将其合法拥有的坐落在余姚市丰山路218号的房屋、钢棚及场地等设施出租给乙方，房屋已通水、通电，该房屋建筑面积550平方米左右，钢棚650平方米左右；租赁期为六个月，自2017年7月1日起至2017年12月31日止；租赁期满，甲方有权收回出租的房屋、钢棚及场地等设施，乙方应如期交还，乙方室内外装修及库存商品由乙方自己负责，甲方不作任何补偿；该房屋、钢棚及场地等设施年租金，每月租金为人民币2.16667万元，共计人民币拾叁万元，2017年7月的租金应当在2017年6月30日之前支付，其余每月租金均应在上月25日之前支付（即8月租金应在7月25日之前支付，依此类推），不得拖延；乙方在租赁期内，使用的水、电等其他费用，由乙方按有关规定自行负担，因为租房而产生的所有税金和费用都由乙方承担；如乙方未能按照本协议规定的时间支付租金，即视为违约，甲方有权立即终止本协议，乙方必须无条件腾出房屋，并承担违约责任；如甲方违约，甲方支付乙方违约金伍万元整，如乙方违约，甲方有权采取锁门不让乙方营业等方式保障自己的权利，且乙方必须支付给甲方违约金人民币伍万元整等。被告翁成波未按约支付给原告鲁国明房屋租赁费21667元（2017年12月份）；原告鲁国明为被告翁成波支付2017年12月至2018年2月电费共2494元。2018年3月份，被告翁成波将承租的房屋钥匙交还原告鲁国明。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案，原告鲁国明与被告翁成波签订《房屋租赁合同》，原告鲁国明将其房屋、钢棚及场地等设施出租给被告翁成波，但涉案的房屋未取得房产证，亦未取得相应的建设工程规划许可证，因此涉案《房屋租赁合同》无效。依照法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故对原告鲁国明要求被告翁成波支付相应房屋占有使用费的诉请，本院予以支持。原告鲁国明诉请被告翁成波支付违约金5万元，因涉案房屋租赁合同无效，故对该诉请本院不予支持。原告鲁国明又诉请被告翁成波支付自2018年1月1日起至搬离之日止按723元/日计算的房屋占有使用费。庭审中，原告鲁国明认可被告翁成波在2018年3月份已将房屋钥匙予以交还，租赁场所只剩下被告方安装的监控以及床铺，被告翁成波亦陈述已交还钥匙，被告翁成波辩称其在2017年12月份租赁期届满后就已搬离，没有再继续租赁使用涉案房屋、场地，但2018年1月至2018年2月该租赁场所产生电费，表明被告方仍然占有使用该租赁场所，被告翁成波亦未向本院提供相应的证据以证明其的确已在租赁期满后从租赁场所搬离，故本院认定被告翁成波实际在2018年3月份从所租赁的场所搬离。综上，本院对原告鲁国明的诉请中合法、合理的部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告翁成波支付原告鲁国明房屋占有使用费（2017年12月至2018年2月）65001元、电费2494元，款限于本判决发生法律效力后十日内付清；二、驳回原告鲁国明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费2969元，减半收取1484.50元，由原告鲁国明承担741.50元，被告翁成波承担743元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审判员  朱章程二〇一八年四月二十六日书记员  史钟林??