广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1749号
上诉人（原审原告）：陈纯侨，男，1974年10月4日出生，香港居民，证件号码：V027583（2）。
委托代理人：郭海英，广东广和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：大中华国际集团（中国）有限公司（以下简称大中华公司）。
法定代表人：郑小梅，董事长。
委托代理人：刘莉，广东卓效律师事务所律师。
委托代理人：江晓丹，广东惠商律师事务所律师。
上诉人陈纯侨与上诉人大中华国际集团（中国）有限公司（以下简称大中华公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市福田区人民法院（2009）深福法民三初字第802号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，大中华公司原名大中华国际实业（深圳）有限公司，于2008年10月29日变更名称为大中华国际集团（深圳）有限公司，2008年12月22日变更为现名。
2006年7月23日，大中华公司取得“深圳国际交易广场”项目预售许可证。2006年5月10日，陈纯侨（买方）与大中华公司（卖方）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称“《买卖合同》”，约定陈纯侨向大中华公司购买位于深圳市福田区深南大道与金田路交界西南之深圳国际交易广场房地产项目的写字楼一座17层xx号房，总售价3782480元，由陈纯侨采取按揭付款方式支付。《买卖合同》第二十一条约定，卖方应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内，完成房地产项目的房地产初始登记，在将房地产交付给买方之日起240日内书面通知买方共同（或委托卖方）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；第二十二条约定，如果卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》，延期超过120日的，如买方要求卖方继续履行合同，则卖方应自房产交付之日后的240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金；第二十七条约定，合同中的通知采用书面形式，买卖双方地址以合同载明的通讯地址为准。《买卖合同》附件五“补充约定”第3条明确“本房地产项目之地下负一层买方同意卖方将其改为商场”；第6条约定“将合同第九条增加为：卖方可选择以下两种方式（视为已通知入伙）：一、登报方式（深圳特区报或深圳商报通知买方）；二、若买方在卖方发出领取入伙通知书的15天内，或在买方领取入伙通知书的7天内，因买方原因未办理收楼手续，则视为已入伙，自入伙之日起该房地产发生的物业管理费相关税费均由买方承担”；第8条约定“卖方按本合同规定，书面通知买方按时办理交付使用该房地产手续及申办该房地产转移登记手续时，买方应按通知书之要求及时办理上述事项，若由于买方自身原因或政府部门办理工作日延长，使该房地产延期交付或无法按法定期限领取《房地产证》，则交付和办证时间顺延，卖方不承担本合同第八条和第七条规定之责任”；第7条约定“合同第二十一条增加为：卖方可选择以下两种方式（视为已通知买方）：一、登报方式（深圳特区报或深圳商报通知买方）；二、买卖方任何一方按合同以邮寄方式发给对方的各项通知书，应以挂号邮件寄出，自寄出七天后，视为对方收到有关通知书，买方更改地址必须事先以书面通知对方，买卖任何一方按本合同之有关规定发给对方之单方解除本合同的通知，可以采取公告送达的方式。”
合同签订后，陈纯侨已依合同约定向大中华公司付清了购房款。2007年2月8日，在深圳市房地产产权登记中心办理了预售备案登记。
2007年3月30日，大中华公司取得深圳国际交易广场北面写字楼9－41层竣工验收备案收文回执。大中华公司向陈纯侨发出入伙通知书，通知陈纯侨于2007年3月31日开始办理入伙，陈纯侨确认涉案房产已于2007年3月31日交付陈纯侨。大中华公司称陈纯侨实际于2007年12月10日办理入伙，并提交了房屋交接书予以证实。而陈纯侨的证据显示其向大中华公司支付了2007年9月至12月的物业费及一个月的电费。陈纯侨称大中华公司免除了2007年9月份之前的物业费，没有证据证实。
再查，深圳市中级人民法院已发生法律效力的（2011）深中法民五再字第52号民事判决书查明确认如下事实：
大中华公司分别于2009年3月31日、7月29日先后两次向规划国土委提出办理房地产初始登记许可申请，该委于2010年3月12日作出《关于驳回深圳国际交易广场初始登记申请的决定》。2009年8月18日，大中华公司以规划国土委行政不作为为由，向原审法院提起行政诉讼，原审法院作出（2009）深福法行初字第295号行政判决，驳回大中华公司的诉讼请求。其后，大中华公司于2010年6月25日再次提起行政诉讼，要求撤销规划国土委不予行政许可的决定。原审法院对此作出（2010）深福法行初字第347号行政判决书，判决撤销规划国土委上述《关于驳回深圳国际交易广场初始登记申请的决定》的具体行政行为，并判令该委于判决生效后三个月内对大中华公司的房产初始登记申请作出处理。后该委不服（2010）深福法行初字第347号行政判决提出上诉，深圳市中级人民法院作出（2011）深中法行终字第414号行政判决，认为规划国土委直接作出驳回申请的行政处理决定显属适用法律错误，且该行为明显超出《深圳经济特区房地产登记条例》所规定的办理期限，属程序违法，因此判决驳回上诉，维持原判。原审法院和深圳市中级人民法院在行政判决书中均认定了以下事实：（一）大中华公司于1994年6月8日与深圳市规划国土局签订《深圳经济特区土地使用权出让合同书》，取得宗地号为B117-002地块，并于2001年8月30日付清上述合同约定地价款后，开始建造“深圳国际交易广场”。按合同约定深圳市证券交易所原计划进驻上述交易广场、负一层建设为停车场，后因该证券交易所明确表示不进驻、负一层建设由停车场改为地铁商业物业等多方面原因，“深圳国际交易广场”项目的部分规划发生改变。（二）2005年3月16日，深圳市政府办公厅就涉案楼盘建设的有关问题先后召开会议并形成“117号会议纪要”，该会议纪要明确：1、关于项目外立面问题，由市规划局负责处理；2、关于项目建设超面积问题，规划国土部门在认真核查基础上，对项目超面积部分按照有关规定予以处罚并补办手续（补交地价）；3、关于项目负一层功能转变为地铁商业物业问题，在功能改变后停车场满足规划要求及征得已购物业的现有业主正式同意的前提下，可考虑原有停车场功能改变为地铁商业物业，此项工作由市国土房产局负责在一个月内落实；4、关于政府拥有的5万多平方米物业处置问题，由市国土房产局负责与投资方商谈回购价格，并尽快落实回购协议。（三）此后，大中华公司曾多次向原深圳市国土资源和房产管理局申请尽快落实市政府“117号会议纪要”，该部门均答复称，如在办文过程中存在附生事项，将需要根据实际情况延长办文时限；如申请事项需报会议审定，将会把文件挂起，停止计算办文时限，挂起结束时，续计办文时限。深圳市福田区城市管理行政执法局于2006年5月26日出具福城法地决字（2006）第C002号行政处罚决定书，决定就“深圳国际交易广场”项目超出规定33910.96平方米违法建筑，对大中华公司处以罚金人民币25，033，033元的罚款；大中华公司于2006年11月2日履行完该行政处罚决定。2008年2月25日，大中华公司向原深圳市规划局申请建筑工程规划验收许可，该部门对此出具受理通知书称：经查，大中华公司所送的申请材料齐全，符合法定形式，予以受理，将在20个工作日内作出相关的行政许可决定，但此后，该部门并没有在规定时限内向大中华公司作出许可。（四）2008年11月11日“598号会议纪要”中，深圳市政府就补交地价问题提供三个参考方案，并同意市国土房产局给预售小业主办理房地产登记，另对合同约定3.4万多平方米办公建筑面积预售等问题作出处理意见。2008年12月19日，原深圳市规划局向大中华公司作出了《关于加快落实解决大中华国际交易广场规划验收问题的复函》称：关于大中华国际交易广场规划验收问题，市政府有关会议纪要已提出解决意见，但具体操作程序和方法有待市政府进一步明确。大中华公司分别于2009年3月31日、7月29日先后两次向原深圳市国土部门提出办理房地产初始登记许可申请，该部门也分别出具了深国房许可受A2-20090202号、A2-20090653号《受理通知书》，明确办理时限为20日，但此后并没有按规定的时限对大中华公司的申请作出处理。（五）2010年1月29日，规划国土委下属第一直属管理局针对大中华公司的申请向其作出了《关于彻底处理深圳大中华国际交易广场十五年来的历史遗留问题的复函》明确：大中华公司应落实补交地价问题并补办用地及报建等相关审批手续，达到规划验收条件后，尽快向该局申请办理规划验收。2010年8月11日，规划国土委对大中华公司作出了《关于大中华深圳国际交易广场超面积补交地价款有关意见的复函》明确要求：大中华公司按程序先申请规划验收，取得竣工面积和功能确认的相关文件后再申请办理补交地价款手续。又查明，在行政诉讼过程中，2010年12月8日，大中华公司按照政府部门发出的通知单补交完地价后，深圳市房地产权登记中心在《深圳商报》就涉案楼盘发布房地产初始登记公告，涉案楼盘于2010年12月27日取得初始登记。
另外，（2011）深中法民五再字第52号案再审期间，深圳市中级人民法院于2012年5月4日致函深圳市规划和国土资源委员会询问以下主要问题：1、原规划进驻的证券交易所不进驻与大中华公司是否有关，未能进驻的事实对于大中华公司申请规划验收以及申请初始登记有何影响；2、负一层由停车功能改为地铁商业物业功能是否属于大中华公司自身的请求事项，该事实对于大中华公司申请规划验收以及申请初始登记有何影响；3、大中华公司因违章超面积建筑与政府部门就补交地价未能达成一致处理意见，该事实对于大中华公司申请规划验收以及申请初始登记有何影响；4、原市规划、国土部门在办理大中华公司申请初始登记的事项时是否存在办理工作日延长等情形，原因是什么深圳市规划和国土资源委员会于2012年7月17日函复内容如下：一、负一层由停车功能改为地铁商业功能属于大中华公司自身的请求事项。2005年4月26日，大中华公司向原市规划局申请深圳国际交易广场变更负一层停车库改为商业。根据市政府《关于研究解决大中华国际交易广场建设有关问题的会议纪要》（2005年117号），原有规划的停车场功能改变为地铁商业物业，必须满足以下条件：一是功能改变后的停车位数量满足规划要求；二是征得已购物业的现有业主正式同意。鉴于当时以上条件并未满足，原市规划局不予许可深圳国际交易广场负一层停车库改商业的请示。2006年1月12日，大中华国际实业（深圳）有限公司再次向原市规划局申请深圳国际交易广场变更负一层停车库改为商业。2006年2月26日原市规划局复函（深规函（2006）163号）：1、同意负一层车库l7485平方米改为商业；2、该项目违法超面积33910.96平方米。要求大中华公司执此复函到福田区行政执法局、市国土房产局等部门办理相关手续。二、补交地价是办理规划验收和初始登记的必要条件，大中华公司因违章超面积建筑与政府部门就补交地价经历了较长时间的协商。2006年12月大中华公司向原市国土房产局申请，对3.4万平方米超建面积部分按基准地价标准补交地价。原市国土房产局请示市政府，经过市政府四届八十次常务会审定，对于超建面积按大中华集团申请补交地价时的市场评估价计收地价。但大中华公司对评估报告提出异议，之后又提出地下车库不改功能，仅补交地上超面积部分地价。2008年10月，市政府召开的办公会议议定大中华广场超建面积按2006年12月市场评估价计收应补交地价不变、并对补交地价提出三个选择方案。2009年1月，原市国土房产局再次请示市政府，同意大中华公司选择市政府办公会议（598）的第二方案，即维持地下车库改商业功能不变。该部分待轨道交通布局完善后再单独进行规划验收、补交地价、补签合同、办理房地产证。2010年11月，该委按市政府四届八十次常务会议纪要分别核算了地上与地下的市场评估价。2010年11月18日，该委向大中华公司按地上与地下分别核发地价款缴款通知单。大中华公司仅领取了地上超面积缴款单，对地下改功能缴款单不签收，后该委将地下改功能缴款单以特快专递寄给该公司，该公司无人签字后退回该委。2010年11月23日，大中华公司缴纳地上超面积地价款后，原市国土房产局与其就地上超建面积事宜签订了深地合字（1993）0483号《深圳市土地使用权出让合同书》第二补充协议书，同时按市政府办公会议纪要（598）要求，在补充协议书中明确“同意地下一层车库18787.98平方米改为商业功能，该部分待与该宗地相连的轨道交通布局完善后须办理补交地价款及规划验收等相关手续，在此之前不得作为商业功能使用。”2010年12月3日，大中华公司再次向市房地产权登记中心（以下简称“登记中心”）提出房地产初始登记申请，登记中心受理后，发现该司已经完善了相关手续并提交了齐备的申请材料。2011年1月11日，登记中心就该司申请的房地产初始登记事项进行公告无异议后核准其房地产初始登记。因此该委在大中华公司项目的用地手续、规划验收、地价款核算及房地产初始登记等全过程中不存在任何过错。三、该委在办理大中华公司关于深圳国际交易广场的房地产初始登记申请的过程中并不存在办理工作日延长的情形。（一）2009年7月29日，大中华公司向登记中心申请办理深圳国际交易广场的房地产初始登记。登记中心受理申请后，经审查，申请人未提交规划验收证明、付清地价款证明、整个项目的竣工验收备案回执等文件，不符合房地产初始登记的条件。2009年8月11日，登记中心向大中华公司作出深房登函（2009）443号《关于深圳国际交易广场初始登记相关问题的复函》，告知该司尽快备齐相关材料向登记中心申请办理房地产初始登记。（二）2009年8月，大中华公司不服深房登函（2009）443号《复函》向广东省住房和城乡建设厅（以下简称“省住建厅”）申请行政复议，省住建厅经复议后于同年12月17日作出粤建复决（2009）16号《行政复议决定书》，责成该委按照《深圳经济特区房地产登记条例》等法律法规的规定，对大中华公司提出房地产初始登记的申请，作出准予登记或驳回申请的行政处理决定。2010年3月12日，该委根据省住建厅的复议决定作出《关于驳回深圳国际交易广场初始登记申请的决定》。综上，大中华公司申请初始登记的时间以及该委作出有关具体行政行为的时间非常明确，事实非常清楚，该委在办理大中华公司关于深圳国际交易广场房地产初始登记的过程中并不存在办理工作日延长的情形。四、关于对（2012）深仲裁字14号深圳市仲裁委员裁决书和深圳中院正在审理的大中华公司与董世昌的民事再审案件的意见。（2012）深仲裁字14号《仲裁裁决书》引用了（2010）深福法行初字第347号、（2011）深中法行终字第414号案件所认定的事实。针对该问题，该委认为，一方面，上述行政案件认定事实不清、适用法律错误，该委已申请深圳中院再审。另一方面，即使上述行政案件的判决结果是正确的即该委对大中华公司的初始登记申请事项应作暂缓登记的决定而不应作出驳回决定，那也不能改变一个客观事实，即大中华公司在申请办理深圳国际交易广场初始登记时该项目仍存在擅自违章超建、改变地下一层功能等原因未通过规划验收、未付清地价款等问题而不积极处理，其提交的资料不齐全，不符合登记条件。
深圳市中级人民法院于2012年7月13日作出（2012）深中法行申字第52号通知书，驳回了规划国土委的再审申请。
又查，2011年3月3日、2011年5月24日，大中华公司先后两次在深圳商报上刊登通告，通知购买深圳国际交易广场的小业主与大中华公司联系，办理产权证。陈纯侨声称其系香港居民，大中华公司并未书面通知其本人，在深圳地区刊登报纸，并未尽到通知义务。2012年3月20日，涉案房产已经办妥产权证。
本案审理过程中，陈纯侨主张，大中华公司未按合同约定以书面形式通知陈纯侨办理产权证，在陈纯侨知晓深圳国际交易广场已取得初始登记后，多次要求大中华公司履行协助办证义务，但大中华公司要求陈纯侨放弃迟延办证违约金的诉讼主张为条件才能为陈纯侨办理房地产证。
另查，在原审法院审理的深圳国际交易广场小业主诉大中华公司商品房预售合同同类纠纷案件中，部分小业主放弃了追究大中华公司迟延办证违约责任与大中华公司达成调解，办理了产权证。同类案件原告亦主张，大中华公司要求小业主放弃追究大中华公司迟延办证责任，在小业主拒绝后，拒不履行协助办证义务，拒绝将办证资料移交小业主。
再查，根据深圳市房地产权登记中心官网公布的办文指南，办理房地产转移登记需提交《深圳市房地产转移登记申请表》、申请人身份证明（企业应提供工商营业执照复印件、法定代表人或负责人证明及身份证复印件，复印件需加盖印章；单位授权他人代理，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明复印件等），办理时限为“自受理之日起22个工作日”。
陈纯侨一审诉讼请求为：1、大中华公司向陈纯侨支付迟延办证违约金（以总房款3782480元为基数，按日万分之四计算，自2007年11月26日起计至办妥房地产证之日止，暂计至起诉之日为608222.78元；2、本案诉讼费由大中华公司承担。本案审理过程中，陈纯侨明确其第一条诉讼请求为：2007年11月26日计至2012年3月20日期间的延期办证违约金2384475.39元。
原审法院认为，陈纯侨、大中华公司签订的《买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按约定全面履行自己的义务。合同签订后，陈纯侨已按约付清购房款，大中华公司负有协助办证义务。依双方合同约定，大中华公司应在取得工程竣工验收证明之日起180天内，完成讼争项目的初始登记，于房地产交付之日起240日内协助陈纯侨办理产权证，否则应承担违约责任。依据庭审调查，陈纯侨自认于2007年3月31日入伙，但是大中华公司并不认可，而陈纯侨亦未举证证明其已于2007年3月31日办理了入伙手续，并且参照陈纯侨提交的物业费缴费单，大中华公司收取了陈纯侨2007年9月至12月的物业费及电费，故在无其他证据认定入伙时间的情况下，原审法院推定陈纯侨与大中华公司双方于2007年9月1日办理了入伙，至于2007年12月10日的房屋交接书应属于事后补办的交接手续，不能以2007年12月10日认定陈纯侨的入伙时间。按照合同约定，房地产权属证书应于2008年4月18日前取得。而深圳国际交易广场于2007年3月30日取得工程竣工验收证明文件后，迟至2010年12月27日才取得初始登记，具备办理房地产权转移登记的条件，而陈纯侨在2012年3月20日才办理房地产证。因此，本案的焦点在于：一、大中华公司能否以行政部门受理其初始登记有延误而减免其迟延办证的责任；二、在涉案项目取得初始登记，具备办理房地产权转移登记条件后，大中华公司是否履行了通知业主及协助业主办证的义务，对陈纯侨迟延取得房地产证是否应该承担民事责任。
关于第一个焦点问题，原审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”，即出卖人因自身原因致使延期办证需要承担违约责任。（2011）深中法行终字第414号行政判决认定“一方面，从本案查明的情况看，深圳市人民政府就涉案楼盘存在的问题先后两次形成了《市政府办公会议纪要》，大中华公司也多次向规划国土委的前身即原深圳市规划部门、原深圳市国土部门提出申请解决涉案项目的验收、补交地价、房地产初始登记等相关问题，但长期并未得到处理。另一方面，大中华公司分别于2009年3月31日、7月29日先后两次向规划国土委提出办理房地产初始登记许可申请，规划国土委也分别向大中华公司出具了深国房许可受A2-20090202号《受理通知书》及深国房许可受A2-20090653号《受理通知书》，明确办理时限为20日。但此后，规划国土委并没有按规定的时限对大中华公司的申请作出处理。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第二十四条规定‘对不符合本条例规定的，予以驳回登记申请，并自受理申请之日起三十日内书面通知申请人’。因此，规划国土委明显超出《深圳经济特区房地产登记条例》所规定的办理期限”。已发生法律效力的（2011）深中法民五再字第52号民事判决书已认定，大中华公司自2009年3月31日向规划国土委提交办理房地产初始登记许可申请直至2010年12月27日取得初始登记，该期间，非大中华公司自身原因造成逾期办证，故大中华公司在该段时期内的延期办证违约金应当免责，扣除行政部门办理时限20日后，大中华公司对2009年3月31日至2010年12月7日期间的逾期办证违约金不承担责任。但大中华公司仍应承担2008年4月18日至2009年3月30日期间、2010年12月8日至2010年12月27日期间（共计366天）迟延办证违约金。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，陈纯侨于2009年1月9日诉至原审法院，故陈纯侨主张的违约金并未超过诉讼时效。大中华公司应支付陈纯侨2008年4月18日至2009年3月30日期间、2010年12月8日至2010年12月27日期间（共计366天）的迟延办证违约金。
关于焦点二，深圳国际交易广场于2010年12月27日取得初始登记，已具备办理房地产权转移登记的条件，大中华公司负有按合同约定通知陈纯侨并协助陈纯侨办理产权转移登记的义务。大中华公司迟至2011年3月3日才在报纸上刊登通告，通知业主办理房地产证，其通知亦有迟延。本案中，陈纯侨、大中华公司约定的办证方式为“卖方在将房地产交付给买方之日起240日内书面通知买方共同（或委托卖方）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》”，大中华公司除负有通知陈纯侨办证义务外，还负有协助陈纯侨办理产权转移登记的义务，具体而言，就是大中华公司作为房地产的开发企业及出卖人，应按照房地产转移登记办理的流程要求，向房地产登记机关出具企业法人营业执照、法定代表人证明书、授权书等办证资料，并在《房地产转移登记申请表》上加盖公章。陈纯侨早在2009年1月9日即诉至原审法院，催告大中华公司履行协助办证义务，而大中华公司未举证何时将办证资料移交给陈纯侨或何时将办证资料递交给产权登记部门，导致迟至2012年3月20日才办妥房地产证，大中华公司未积极履行自己的协助办证义务，应负违约责任。故大中华公司应就2010年12月28日至2012年3月20日期间（计447天）迟延办证承担违约责任。
综上，大中华公司未及时履行其协助办证义务，扣除2009年3月31日至2010年12月7日期间非因大中华公司原因造成的办证迟延时间外，大中华公司还应就2008年4月18日至2009年3月30日期间、2010年12月8日至2010年12月27日、2010年12月28日至2012年3月20日期间（共计813天）办证延误承担违约责任，依双方《买卖合同》第二十二条的约定，大中华公司应按房地产总价款的日万分之四向陈纯侨支付违约金，计违约金为1230062.50元（3782480×0.0004×813）。迟延履行违约金具有惩罚性违约金的性质，与守约人的实际损失无必然关联，且该违约金标准的约定系双方当事人的真实意思表示，大中华公司知晓迟延办证违约金系按日计算，却在涉案房地产具备办证条件后，拒不履行其协助办证义务，造成办证时限一再延误，对违约金金额的扩大采取放任的态度，大中华公司应对自己的过错承受惩罚，故大中华公司主张违约金过高应予调减，原审法院不予采信。陈纯侨超出上述范围的请求没有依据，原审法院予以驳回。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、大中华公司应于本判决发生法律效力起十日内赔偿陈纯侨迟延办证违约金1230062.50元。二、驳回陈纯侨的其他诉讼请求。如果大中华公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25875.9元，保全费4910元（受理费、保全费已由陈纯侨预交），由陈纯侨负担保全费4910元、受理费12526.9元，大中华公司负担受理费13349元。
上诉人大中华公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判驳回陈纯侨的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由陈纯侨承担。事实和理由：一、根据合同约定及法律规定，对于非因出卖人自身原因导致的延期办证，出卖人应当免予承担违约责任。一审判决未能正确查明延期办证的原因，从而判令大中华公司承担延期办证的违约责任有误。1、涉案楼盘未能在合同约定的期限内完成初始登记，是由于行政部门办理工作日延长、行政不作为等政府原因造成的，非出卖人原因，大中华公司对此没有过错，不应承担初始登记前的违约责任。已有生效判决查明并认定，涉案楼盘在办理规划验收、补交地价、房地产初始登记等过程中，原深圳市规划、国土部门对大中华公司的申请长期未予处理或以办理工作日延长等原因未予直接办理，也未依法作出“暂缓登记”的决定，最终导致涉案楼盘未能在合同约定的期限内完成初始登记，原因和责任均不在于大中华公司。因此，大中华公司不应承担初始登记前的违约责任。一审判决未能全面查清事实，仅免除部分期间的违约责任有误，应依法予以纠正。2、在涉案楼盘完成初始登记后，大中华公司已按照合同约定履行了通知办证的义务，因陈纯侨的原因未能及时办理房产证，大中华公司应当免责。首先，根据买卖合同附件五第7条的约定，针对原合同关于办证义务的约定，增加为：“卖方可选择以下两种方式之一（视为已通知）：（一）登报方式（深圳特区报或深圳商报）通知买方；……”同时约定，“若由于买方自身原因或政府部门办理工作日的延长，使该房地产延期交付或无法按法定期限领取《房地产证》，则交付和办证时间顺延，卖方则不承担本合同第十二条和第二十二条规定之责任。”因此，在大中华公司已按合同约定在《深圳商报》上两次刊登通知办证的《通告》后，应视为大中华公司已按合同约定履行了通知义务。因陈纯侨未及时至大中华公司处领取办理房产证的相关资料导致的迟延办证，大中华公司应予免责。其次，大中华公司已将办证资料全部提供给陈纯侨，陈纯侨于2012年3月13日签收办证材料后，大中华公司协助办证的义务已全面履行完毕，此后因陈纯侨未及时向相关部门提出房产转移登记的申请，由此导致的延期办证的原因也不在大中华公司。一审判决未全面审查大中华公司提供的证据材料，肆意扩大大中华公司的合同义务，从而判令大中华公司承担延期办证的违约责任截止为各案原告名下的房地产证核准之日明显有误。二、一审判决对延期办证责任起算时间的认定有误，应当以陈纯侨实际办理入伙手续的时间为准。根据双方于2007年12月10日签定的《房屋交接书》，双方确认自双方签字之日起，该单元由大中华公司交付给陈纯侨。因此，陈纯侨实际办理入伙手续的时间应为2007年12月10日。一审法院以陈纯侨已缴纳2007年9月12月的管理费即推定入伙时间为2007年9月1日，并从该日起算办证时效没有事实依据。三、一审判决违约金过高，违反法律规定，应当予以调整。延期办证并没有给陈纯侨造成任何损失。根据相关法律规定，违约金数额一般不应高于购房损失的百分之三十，而合同法解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”之规定，一审判决支持陈纯侨的违约金已经过分高于其损失，应当依法予以调整。综上所述，对于非因大中华公司原因导致的延期办证，大中华公司应免予承担违约责任。一审判决未能全面查清延期办证的原因，导致事实认定及适用法律均存在明显错误，裁判结果不公。请求二审法院依法支持大中华公司的上诉请求，依法改判。
上诉人陈纯侨不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、判决大中华公司在一审判决的基础上，多向陈纯侨支付违约金1154412.89元人民币；2、本案保全费及诉讼费由大中华公司承担。事实和理由：一、一审法院认定入伙时间有误，且法官未行使释明权。陈纯侨确于2007年3月31日前入伙，只是由于大中华公司免收了半年物业管理费陈纯侨才从2007年9月1日起缴纳物业管理费。大中华公司第一次开庭时对此不予提及，在第二次开庭（2013年1月22日）时才当庭提出。陈纯侨也已当庭表示；如果法庭认定入伙时间为2007年9月1日或2007年12月10日，则陈纯侨将变更诉讼请求为“大中华公司支付延期办证及延期交房违约金”。但法庭对此未置可否，亦未行使释明权。现在直接判决大中华公司无需支付2007年11月26日至2008年4月18日期间的延期办证违约金，也无需承担延期交房违约金，不仅对陈纯侨来说显属不公，且直接违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条的规定，属一审法院失职。依据双方合同的约定，大中华公司无论是延期交房还是延期办证，均需每日支付房款的万分之四作为违约金，因而，陈纯侨没有动机要故意歪曲事实。而大中华公司则在陈纯侨提起诉讼四年之后才辩称本己在2007年3月31日交付的房屋到了2007年12月10日才办理交房手续。显然，大中华公司是试图利用诉讼时效来剥夺陈纯侨的部分权利，请二审法院明察。二、大中华公司在2009年3月31日至2010年12月7日期间的违约责任不应免责。根据一审庭审查明的事实及其他生效判决所认定的事实，大中华公司在上述期间内存在明显过错，擅自违章超建及改变地下一层功能。即使存在其他延期办证的原因，也掩盖不了大中华公司的上述过错。更何况根据贵院对深圳市规划和国土资源委员会的咨询答复意见，深圳规土委在延期办证事件中并无责任，责任完全是在大中华公司。退一步讲，即使存在多个原因，但只要大中华公司“补清地价”这一个条件不具备，大中华公司就不具备初始登记条件，也就不存在办证条件。但一审法院无视大中华公司的明显过错，认定该期间延期办证责任“非被告原因造成”显属事实认定错误，望二审法院予以纠正。三、保全费、诉讼费应由大中华公司承担。陈纯侨自2009年1月9日提起诉讼，一审历时4年半之久才出判决，陈纯侨完全有理由怀疑大中华公司是在故意拖延时间转移财产，逃避债务，因而提出了财产保全的申请。一审判决证明陈纯侨所提的财产保全申请并无错误，因而，应由大中华公司而非陈纯侨承担保全费及诉讼费。望二审法院查明事实，依法改判。
针对大中华公司的上诉，陈纯侨答辩称，答辩意见与上诉状内容一致，另外补充如下：一、关于保全费问题，我方当时怕大中华公司逃避债务，然后申请了财产保全，当时我方提交了银行存折作为担保物，后来因为需要使用存折，故在保全到期后没有申请续封，我方在保全过程中没有任何过错，保全费共计4910元，该保全费应当由大中华公司承担；二、根据最高院关于民事诉讼若干规定第35条，一审法院认为交楼日期不是我方起诉的时间，我方认为延期交房和延期办证是一样的。一审法院应当行使释明权，要求原告变更一部分诉讼请求为延期办证加延期交房违约金，但一审法院没有行使释明权，我方认为原审法院有误；三、大中华公司是按期通知陈纯侨入伙，陈纯侨也按照约定入伙了，原审判决也引用了双方买卖合同第九条约定。因为大中华公司如期发出了入伙通知，且陈纯侨没有合理的理由，其即使没有入伙也应当视为已经入伙。因此，入伙时间应当是2007年3月31日，也就是合同规定的时间，而不是大中华公司所称的2007年12月10日。
针对陈纯侨的上诉，大中华公司答辩称，答辩意见以上诉状内容为准，另外补充如下：关于入伙时间，应当以双方签订的交接书时间为准。
二审查明：上诉人陈纯侨与上诉人大中华公司二审确认涉案项目取得预售许可证的时间为2006年7月25日，双方签订买卖合同的时间为2007年2月2日，买卖合同附件五补充约定第8条约定“……卖方不承担本合同第十二条和第二十二条规定之责任”。原审法院查明的其他事实清楚，予以确认。
本院认为：原审法院认定陈纯侨与大中华公司签订的《买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效正确，本院予以维持。本案二审的争议焦点是：一、涉案房屋的交付时间应当如何认定？二、大中华公司是否应承担深圳国际交易广场初始登记完成前的迟延办证违约责任；大中华公司是否应承担深圳国际交易广场初始登记完成后至涉案房产《房地产证》核发之日的迟延办证违约责任；三、是否应调低合同约定的大中华公司迟延办证违约金标准。
关于第一个争议焦点。本院认为，陈纯侨在一审审理期间自认其于2007年3月31日入伙，但大中华公司不予认可，而陈纯侨未能提供充分的证据证明其已于上述时间办理了入伙手续，一审法院参照陈纯侨提交的物业费缴费单等证据，推定陈纯侨与大中华公司双方于2007年9月1日办理了涉案房屋的入伙手续并无不当。涉案房屋的交付时间应为2007年9月1日，涉案2007年12月10日的房屋交接书应属于事后补办的交接手续，不能以2007年12月10日认定交房时间。大中华公司主张以该交接书认定入伙时间的理由不能成立，本院不予采纳。陈纯侨在本案二审审理间才提交的材料不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中规定的新的证据，二审法院不予采纳。陈纯侨主张的入伙时间依据不足，该主张本院亦不予采纳。对于是否迟延交房的问题如双方仍有纠纷，可另循法律途径解决。
关于第二个争议焦点。本院认为，涉案合同附件五约定，由于政府部门办理工作日的延长，使买方无法按法定期限领取《房地产证》，则卖方不承担迟延办证的违约责任。本院已生效的（2011）深中法民五再字第52号民事判决确认大中华公司于2009年3月31日向规划国土部门申请初始登记。从2009年3月31日大中华公司申请初始登记至2010年12月7日初始登记公告发布，政府部门合理办理期限之外的迟延系政府部门原因造成，非大中华公司自身原因造成。根据合同约定，大中华公司对此不应向买方承担迟延办证违约责任。深圳国际交易广场2009年3月30日初始登记完成前的迟延办证系大中华公司自身原因造成，仍应由大中华公司承担违约责任，大中华公司应承担前述交房时间后第240日起至2009年3月30日申请初始登记的迟延办证违约责任。政府部门合理办理期间是否应由大中华公司承担迟延办证违约责任的问题。本院认为，根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，规划国土部门办理规划验收、初始登记有合理办理期间。合同第二十二条约定的240天宽限期已考虑到该合理期间，且合同附件五第7条约定大中华公司不承担迟延办证违约责任的范围仅是政府部门办理工作日的延长。故政府部门合理办理期间不属于大中华公司免予承担迟延办证违约责任的范围。本院将该合理办理期间酌定为原审判决认定的20天，该期间不免除大中华公司应予承担的迟延办证违约责任。大中华公司关于不承担2010年12月27日初始登记完成前的全部迟延办证违约责任的上诉主张不能成立，本院不予支持。初始登记完成后，大中华公司仍负有协助办证义务。合同约定的办证方式为“书面通知买方共同（或委托卖方）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》”。大中华公司未提交证据证明已依约及时向登记中心申请房地产转移登记。大中华公司以2011年3月3日、2011年5月24日先后两次在《深圳商报》上登报通知买方办证的事实主张其已履行通知义务、因业主未及时领取资料导致办证迟延。本院认为，大中华公司登报通知办证的履行行为属迟延履行。大中华公司在深圳国际交易广场完成初始登记后未及时通知业主共同向登记中心申请房地产转移登记。大中华公司应承担《房地产证》核发之日止的迟延办证违约金。陈纯侨在2009年1月9日已经诉至原审法院，催告大中华公司履行协助办证义务，即使大中华公司在2013年3月13日将办证资料移交给陈纯侨，也已经迟延。涉案房屋于2012年3月20日办妥涉案房屋房地产证，从2013年3月13日大中华公司将办证资料移交给陈纯侨到办妥房地产证之日止共计七天时间。大中华公司主张该七天应当免除其迟延办证违约责任的理由不能成立，其相应上诉请求本院不予支持。
关于第三个争议焦点。本院认为，合同约定的违约金系迟延履行违约金，具有惩罚性质，按日计算，每日标准为房产总价款的万分之四，该约定系双方当事人真实意思表示。大中华公司违反规划超面积建设，对初始登记迟延有过错；在涉案房产具备办证条件后，大中华公司未依约履行协助办证义务，放任损失产生、扩大。大中华公司主张调低违约金的依据不足，本院不予采纳。原审判决对此问题处理正确，本院予以确认。
至于保全费问题。陈纯侨主张一审法院认定入伙时间与其主张的入伙时间不一致时应当释明，该主张依据不足，本院不予采纳。陈纯侨提出财产保全申请却未及时续期，原审法院判令其承担财产保全费并无不当。
综上所述，两上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由陈纯侨负担15190元，大中华国际集团（中国）有限公司负担13349元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯云宗
代理审判员 吴思罕
二〇一四年五月十四日
书 记 员 王丹妮