北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0107民初15058号
原告：北京首慧建筑装饰工程有限公司，住所地北京市石景山区古城路古城中心小学9号平房。
（注册号：110XXXXXXXX5594）
法定代表人：李德茂，经理。
委托代理人：刘春华，北京市恒顿律师事务所律师。
被告：北京首钢建设集团有限公司，住所地北京市石景山区古城路首钢总公司第一机械运输工程公司院内。
（统一社会信用代码：91110000633700269T）
法定代表人：徐小峰，董事长。
被告：北京首钢建设集团有限公司物资分公司，住所地北京市石景山区古城南路建总物资公司院内。
（统一社会信用代码：91110107802278952K）
负责人：夏根立，经理。
共同委托代理人：张文考，北京京翔律师事务所律师。
共同委托代理人：丁科杰，北京京翔律师事务所律师。
原告北京首慧建筑装饰工程有限公司(简称首慧建筑公司)与被告北京首钢建设集团有限公司(简称首钢建设公司)、被告北京首钢建设集团有限公司物资分公司(简称首钢建设物资分公司)租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张英周独任审判，公开开庭进行了审理。原告首慧建筑公司的法定代表人李德茂及委托代理人刘春华、被告首钢建设公司及物资分公司的共同委托代理人丁科杰到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告首慧建筑公司诉称：原告与被告签订租赁合同，约定原告承租被告物资分公司院内料场2000平百顿衡侧面，原告租赁该场地的目的是作为仓库使用，进行仓储经营。原告承租后，在场地内进行库房建设，投入180余万元。库房建成后，被告在长达两年的时间阻止原告打地坪，导租赁物无法使用。且被告多次停水停电，造成原告经济损失。另外，双方合同中约定承租房屋为3间，但被告只交付两间房屋，故应退还多收的一间房屋租金。特诉至法院。诉讼请求：1、判令被告退还原告2011年1月1日至2012年8月18日期间全部租金18万元；2、判令被告向原告支付经营损失（原告收取租金的损失）40万元（参照原告和承租人于2012年8月后签订的租赁合同，年租金35万元）；3、判令被告向原告支付承租期间原告建设房屋的损失1423584元；4、判令被告向原告支付原告对自建房屋整改的费用40万元（包括建设材料费和人工费）；5、判令被告向原告返还2011年1月1日至租赁期间届满期间的未向原告交付一间房屋对应租金6万元；6、案件受理费由被告负担。
被告首钢建设公司及物资分公司共同辩称：不同意第一项诉讼请求。原告在2012年并未向被告交付租金。不同意原告在租赁场地进行建设，阻止其打地坪是被告正常主张权利，不应当承担返还租金义务。按照原告主张，即便能够成立，也已经超过法定诉讼时效。不同意第二项诉讼请求，不同意打地坪是一个时间点，不是时间段，合同约定场地租赁用途为存放车辆、备件等物品，即使不打地坪也能实现合同目的，原告主张没有事实依据。原告主张以其出租库房收入作为计算标准没有法律依据。直到本案诉讼期间，原告也没有向被告披露其将涉诉标的物转租，一直声称其是合伙人，其主张缺乏事实依据。我方不同意原告在租赁场地进行建设，不应当因阻止打地坪支付相应费用。另外，该主张已经超过诉讼时效。不同意第三项诉讼请求，合同约定，原告不得建设库房，被告也不同意原告进行建设，并阻止其建设行为，原告明知仍然进行建设，根据承诺书，原告有拆除并恢复原状的义务，其要求被告支付建设费没有依据，且法院判决已经要求其恢复原状。原告建设房屋应当拆除，对我方没有益处，其建设行为属恶意添附，主张缺乏事实依据。不同意第四项诉讼请求,原告主张房屋整改应是在亮剑行动中进行的整改，该整改行动是双方协议安排，已经了结。原告再次主张费用无任何依据。不同意第五项诉讼请求，原告一直实际控制三间房屋，在初次签订合同之后，2011年9月5日双方签订租赁补充协议中体现，如被告未向原告交付房屋，该协议中原告应当将该房屋排除，故原告主张该房屋未交付与实际不符。另外，即使被告一直未交付该房屋，双方在合同履行中一直按照固定金额交纳租赁费用，应当按照双方根据交付租赁物的现状达成新的合意，认可合同履行情况。再者，从合同开始履行至今，已经五年有余，原告该项诉讼请求已经超过法定诉讼时效。
经审理查明：位于北京市石景山区首钢生厂区内白庙料场区域的土地使用权人登记为首钢总公司。
2010年11月8日，甲方首钢建设物资分公司与乙方首慧建筑公司签订《租赁协议书》，约定：一、乙方存放车辆、备件，等金属制品。二、存放地点：处院内料场（2000m²）。百吨横侧面（见图和说明）。三、租赁期限：五年。租赁期：自2011年1月1日至2015年12月31日。四、租赁费及缴纳办法：租赁费为每年9万元整，交款方式为先付，一年缴纳两次，即：每年1月10日前、7月10日前乙方向甲方交纳租赁费，每次4.5万元，拖欠租赁费超过一个月未交时，甲方有权解除协议。五、存料期间，乙方所存材料由乙方负责看守保管，所存材料在指定地点不得影响第三方的正常生产，场地内不可以建永久性库房。八、乙方在材料存放期间，遇北京市、地方政府和首钢总公司规划占用、征用所租赁场地、房屋、厂房或遇其他不可抗力因素，本协议终止，乙方无条件迁出，损失自负，甲方并不承担责任；十二、甲方在料场边为乙方提供15平方米办公室三间。该协议后附中心料场平面图显示首慧建筑公司租赁区域为北侧三间房屋以及65×30、12×5平米阴影部分面积。
2011年9月5日，双方签订《租赁补充协议》（处院内料场2000平米协议）约定:1、经双方再次确认存放地点改为：处院内料场2000平方米。无其他附加条件。（详见附图）；2、协议租赁期限内，如遇政府、首钢集团等部门需要整改、整治、拆除等强制性要求时，乙方积极配合甲方按文件要求时限完成。附图显示首慧建筑公司租赁区域为北房三间以及65×30平米阴影部分场地面积。
同日，甲乙双方又签订了《关于中心料场、工具站料场补充协议》,其中载明，为尽快将北京市消防总局《火灾隐患攻坚整治“亮剑”行动实施方案》（简称“亮剑”行动）等精神落到实处，双方协商达成如下意向:一、鉴于双方签订的租赁合同是在“亮剑”行动之前，且乙方已经进行经营，甲方可虑此次拆除更换会给其带来一定经营影响，造成经济损失。为避免造成更大损失和影响，甲方将从租赁费中对乙方进行适当减免；二、乙方按“亮剑”行动要求，即日对工具站料场、中心料场的彩板房进行拆除，更换燃料达到规范要求，时限50天，自双方签字后实施；三、1、乙方租赁甲方工具站料场期限是2011年12月1日至2015年11月30日，年租金为15万元；2、乙方租赁中心料场期限是2012年1月1日至2015年12月31日，年租金为9万元；3、自2012年12月1日起，每年（中心料场、原工具站料场）共交租金26万元，直至协议结束；四、此补充协议签订后，协议租赁期限内，如遇地方政府、首钢集团等部门下发的法律、法令、政策文件、指导性文件等需要整改、整治、拆除等强制性要求时，乙方积极配合甲方按文件要求时限完成直至协议到期，此协议是对原两份协议的补充。
2012年6月18日，首慧建筑公司向首钢建设物资分公司出具承诺书，其中载明：首慧建筑公司承租首钢建设物资分公司院内原工具站料场，用于存放材料及设备，由于现场不能满足存放需求，公司需要对地面进行整修，为保证双方利益，针对原协议作出如下承诺：二、除地坪外，不建任何建筑物（含临时建筑），现有建筑不进行改动及修缮。已经搭设的临时板房、房屋等建筑物在硬化地面前拆除；六、在材料及设备存放期间，如遇北京市、地方政府、首钢总公司和首建集团规划占用征用、所租赁的场地或与其他不可抗力因素，我方承诺自愿无条件搬出，租赁协议自动终止；七、承诺原协议到期前，恢复租赁场地原始状态及原貌形状，交首钢建设物资分公司。
2015年12月1日，首钢总公司资产管理中心出具关于规划占地的通知，载明：北京首钢建设集团有限公司：贵司所辖位于古城南街物资公司大院区域已列入首钢总公司规划占地，要求贵司2016年6月30日前清退该区域所有人员、拆除该逾期所有没有建设手续的建构筑物。
2016年4月1日，首钢总公司资产管理中心出具关于拆除建构筑物的通知，载明：北京首钢建设集团有限公司：贵司所辖位于古城南街物资公司大院区域内的1-5号地块建构筑物（详见附图1平面图、附图2现场照片），没有建设手续，限期三个月予以拆除。
另查：上述《租赁协议书》签订后，首钢建设物资分公司将租赁场地交付给首慧建筑公司作为仓储存放车辆、设备等经营使用。首慧建筑公司述称：其承租房屋目的是为了转租经营，为对外出租使用，其于2011年1月开始在承租场地上建设彩钢板厂房，并于2011年4月建成，于2012年8月开始向外转租经营，该部分建造费用合计1423584元，期间在厂房建成后向首钢建设物资分公司申请并找其协商打地坪时，首钢建设物资分公司不同意，直至2012年6月首慧建筑公司向出具承诺书后，首钢建设物资分公司才同意打地坪，故要求首钢建设物资分公司赔偿阻碍其打地坪期间的经营损失40万元。首钢建设物资分公司述称：合同约定承租方不得建设永久性库房，不同意原告建设房屋和打地坪，鉴于考虑原告已建成厂房，故在被告出具承诺书后才同意其打地坪。原告主张打地坪事先已经被告同意审批，被告不予认可，原告亦未能提供证据予以佐证。
庭审中，原被告双方共同确认，租赁期限内因消防部门“亮剑”行动，按照相关要求原告对其建设的彩钢房进行了整改。被告主张系原告整改行为给原告减免了2012年度租金9万元，原告主张因被告减少租赁区域面积才减免其2012年度9万元租金，故被告应补偿其对自建彩钢房整改费用40万元。
再查：2016年9月28日，本院作出的（2016）京0107民初2627号民事判决书中查明：上述一系列协议签订后，首慧建筑公司开始承租诉争地点。庭审时，原、被告均对于首慧建筑公司现占用的地点及范围对应的位置与图表对应情况进行了确认。首慧建筑公司称首钢建设物资分公司并未交付料场边为乙方提供的15平方米办公室三间，而仅提供了自东向西第二、三间办公室两间房屋。首钢建设物资分公司表示交接租赁地点时并未签订书面材料。首慧建筑公司表示自东向西第四间并非其占用，故无论何人处分该房屋与其无关。首钢建设物资分公司当庭对此认可。该判决判令：首慧建筑公司将其占用的首钢建设物资分公司院内土地及办公室两间恢复原状并腾退交付首钢建设物资分公司。首慧建筑公司不服提起上诉，该案尚在上诉程序中。
上述事实，有《租赁协议书》、《租赁补充协议》、《关于中心料场、工具站料场补充协议》、承诺书、（2016）京0107民初2627号民事判决书及当事人陈述等证据材料，在案佐证。
本院认为:当事人对自己诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告签订的租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应按约定履行各自义务。根据查明的事实，租赁合同签订后，被告将租赁场地及两间办公室交付原告使用，原告亦对接收房屋进行了占有使用。故原告负有按约定足额缴纳租金的义务。而租赁期间，原告为在承租场地对外转租经营自行搭建了彩钢板厂房。因合同明确约定原告不得在承租场地上建设永久性库房，故在未取得被告同意的前提下，原告就打地坪事宜能否顺利进行应当有所预见。现原告认可就此问题在打地坪前未能与被告达成一致意见，且也未取得被告同意，直至向被告出具承诺书后才获同意。因此，鉴于原告未能证实在打地坪之前经被告同意，被告阻止其打地坪是违反合同约定的,被告阻止原告打地坪行为具有正当事由，并不存在故意侵权的过错，原告主张被告赔偿其阻止其打地坪行为造成的租金及经营损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，根据合同及补充协议约定，协议租赁期限内，如遇需要整改、整治、拆除等强制性要求时，原告应积极配合，并无条件迁出，并承诺租赁协议到期后，将承租场地恢复原状。可见，在租赁期间直至租赁期届满后，双方对原告自建厂房及整改行为是有明确约定的,被告对原告整改行为已给予了租金减免优惠。现有证据证实，租赁期限内首钢总公司已发出规划占地并限期腾退通知，且合同履行期限届满后，被告应按承诺将场地恢复原状。原告现有证据不足以证实其为自己出租经营收益目的所建造厂房及整改行为费用损失与被告之间在直接必然的因果关系。故原告请求被告赔偿其建造厂房及整改费用损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
另，鉴于被告现有证据不能证实向原告交付了全部三间房屋，故对原告要求被告退还未交付一间房屋已付租金合理部分的主张，本院予以支持。结合原告所承租场地及房屋整体面积、房屋间数、租赁期限及所交纳租金总额，本院酌情确定被告应退租金数额。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、北京首钢建设集团有限公司、北京首钢建设集团有限公司物资分公司于本判决生效后七日内退还北京首慧建筑装饰工程有限公司未交付一间房屋租金三万八千元；
二、驳回北京首慧建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万三千二百五十四元，由北京首慧建筑装饰工程有限公司负担一万二千八百七十九元(已交纳)；由北京首钢建设集团有限公司、北京首钢建设集团有限公司物资分公司负担三百七十五元（于本判决生效后七日内直接给付北京首慧建筑装饰工程有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审判员 张英周
二〇一六年十一月十一日
书记员 孙 骁