贵州省贵阳市花溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0111民初1191号
原告：杨德志，男，1974年2月1日出生，汉族，贵阳市人，无业，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：向南霞，女，1979年10月25日出生，汉族住址同上，系杨德志之妻，特别代理。
被告：贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司（以下简称东方房开公司），住所地：贵州省贵阳市中曹司小屯路东方小区D区。
法定代表人：黄虎，职务：董事长。
委托诉讼代理人：刘胜国，系该公司员工，特别代理。
原告杨德志与被告东方房开公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨德志、被告东方房开公司委托诉讼代理人刘胜国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨德志向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照双方签订的《房屋租赁合同》第五条、第十条向原告支付位于贵阳市××中××屯路××号门面的回购款人民币264,155元及违约金（违约金以本金的20%计算）；2、判令被告支付2016年10月8日至2017年4月8日房屋租金人民币22,968元（每月按3,828元的标准计算，自2016年10月8日起计算至被告实际支付回购款之日止，暂算至2017年4月8日为22,968元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年10月28日原告向被告一次性付款229,700元购买了贵阳市××中××屯路××号门面房，并于当日签订《房屋租赁合同》，约定由原告将该门面房租给被告使用，租期自2011年10月8日至2016年10月8日止。在该合同第五条约定：“乙方租赁期届满，甲方应将门面出售给乙方，乙方回购，回购价格以原购房合同每平方米的购房价为基数，按每平方米增加3%的价格比例进行回收，价格为11,500元/㎡”；第十条：“在租赁期限届满之后，甲方必须无条件将该门面出售给乙方，其回购单价为11,500元/㎡”。现租赁期已于2016年10月8日届满，经原告多次催要，被告方仍不支付；且被告自2016年10月8日至今，一直占用原告门面房，且拒绝向原告支付相关费用，对原告的请求置之不理，态度实在恶劣。同时，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十一条：“租赁期满后，乙方必须无条件将甲方的门面进行回购，如乙方30个工作日内未将房款支付给甲方，乙方将支付甲方购买总价50%的违约金”。综上，原告认为被告在合同约定的支付期内，拒付房屋回购款的行为已构成违约，被告应当支付房屋租金、回购款、违约金、诉讼费等违约责任。故此，原告特诉至法院，以维护其合法权益。
被告东方房开公司辩称，第一、与原告签订的《房屋租赁合同》是基于返租销售，该合同关于回购的内容已经违反了《商品房销售管理办法》第十一条规定，据此该条款应为无效条款。即使法院判令支持关于回购的诉请，但是现在公司经营困难没有执行回购的能力，而且违约金也过高，请求法院调整；第二，如果原告同意撤销关于回购的诉请，并配合将之前的民事案件判决执行的房屋按照政府的要求变更为被告所有，被告同意将本案的案涉房屋返还给原告；第三、原、被告双方签订的租赁合同已经到期，租赁关系已经终止，且没有签订新的租赁合同，不存在支付租金的事由。即便法院支持超过租期的这段期间的收益，因案涉房屋的实际承租人租赁的单价为每月20.83元/㎡，而原告主张的月租金的价格明显高于实际的出租价格数倍有余，严重偏离了实际市场价格，因此请求法院按照实际出租价格支持租金；第四、案件诉讼费以法院判决为准。
本院经审理认定事实如下：2011年9月30日，原告杨德志与被告东方房开公司签订《商品房买卖合同》，即原告向被告购买位于贵阳市××中××屯路××商场××号门面，建筑面积22.97㎡，单价为10,000元/㎡，总价229,700元。2011年10月8日，原、被告还签订了一份《房屋租赁合同》，约定：原告将位于贵阳市××中××屯路××商场××号门面，建筑面积22.97㎡出租给被告，租赁期限5年，自2011年10月8日至2016年10月8日止；年租金为45,940元/年（月租金3,828元/月），租赁期间出租方不得以任何理由任意调整租金；租赁期限届满，原告应将该门面出售给被告，被告回购，回购价格以原购房合同每平方米的购房价为基数，按每平方米年递增3%的价格比例进行回购，价格为11,500元/㎡。同时还约定，在租赁期间，原告不能以任何理由将门面出售给他人，在租赁期满后，原告必须无条件将该门面出售给被告，被告亦必须无条件将原告的门面进行回购，如被告30个工作日内未将房款支付给原告，被告将支付原告购房总价50%的违约金。上述合同签订后，原告向被告全额支付了购房款，并将案涉门面交给被告使用，被告支付租金至2014年10月8日，之后的租金因被告未及时支付，原告已另案提起诉讼。现原、被告签订的《房屋租赁合同》租赁期限已届满后，被告却一直未支付门面回购款也未返还门面及支付租金，原告遂起诉来院，诉请如前。
另，案涉门面现由被告使用，被告主张其将该门面转租给了第三方，并向本院申请追加第三方作为本案第三人参加诉讼。经审查，被告的申请不符合法律规定，本院对此未予准许。
以上事实，有当事人的陈述、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明、《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、售房专用票据、《房屋租赁合同》等与本案有关联的相关证据及庭前调解及证据交换笔录予以佐证，上述证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原、被告共同签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，应合法有效，双方均应按照合同约定享有权利、承担义务。根据《房屋租赁合同》约定，被告东方房开公司在租赁期限届满后，应将原告位于贵阳市××中××屯路××商场××号门面，以11,500元/㎡的价格回购，故原告要求被告东方房开公司依约定支付该门面的回购款人民币264,155元的诉请，事实清楚，于法有据，本院予以支持。被告辩称案涉合同中关于回购的条款违反了《商品房销售管理办法商品房销售管理办法》第十一条之规定，应当认定为无效，故不应当支付回购款及违约金。而《商品房销售管理办法商品房销售管理办法》第十一条规定为：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”；第四十五条规定：“本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为”，而本案并不属于上述法律规定的情形，故被告的辩称，于法无据，本院不予支持。
同时，原告主张被告按照回购款本金20%的标准支付违约金，被告认为标准过高，请求由人民法院调整并裁判。本院认为，原、被告双方在《房屋租赁合同》中对违约责任的约定为：被告30个工作日内未将房款支付给原告，被告将支付原告购房总价50%的违约金，该约定明显过高，不符合法律规定，但被告逾期支付回购款的行为确已违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。结合本案实际及相关法律的规定，本院酌情将违约金调整为回购款总价的10%，即被告应向原告支付违约金24,416元。
关于原告主张被告按照3,828元/月支付自2016年10月8日起的租金（计算至2017年4月8日为22,968元，之后的计算至其付清回购款之日止）的请求。被告辩称其与原告的租赁合同已到期，未签订新的租赁协议，不存在租赁关系，故原告诉请支付租金缺乏事实依据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》于2016年10月8日届满，被告仍在继续使用案涉门面，应当按照原《房屋租赁合同》约定的租金继续支付租金，至其履行完毕支付回购款的义务时止。被告的该项辩称，不符合法律规定，本院不予支持；同时，被告还主张应当按照其出租给第三方的租赁单价向原告支付租金，无法律依据，本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百三十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨德志门面房回购款人民币264,155元及违约金人民币26,416元；
二、被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司本判决生效之日起十日内支付原告杨德志2016年10月8日至2017年4月8日的门面租金人民币22,968元，之后的按照3,828元/月标准计算至上述回购款支付完毕之日止；
三、驳回原告杨德志的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,803元（已减半收取），由被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院申请依法强制执行。
审判员 王 珏
二〇一七年四月十九日
书记员 成琳(代)