浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0602民初9104号
原告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司兰亭支行，住所地绍兴市柯桥区兰亭镇咸亨佳苑3幢101室。
负责人汤建明，行长。
委托诉讼代理人（特别授权）邹克寒，男，1986年10月17日出生，汉族，住绍兴市越城区，系公司员工。
被告徐慰江，男，1971年2月13日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
委托诉讼代理人（特别授权）楼立均，浙江秦国光律师事务所律师。
被告严涛，男，1986年7月28日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被告叶文兰，女，1962年10月2日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
原告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司兰亭支行（以下简称瑞丰银行兰亭支行）与被告徐慰江、被告严涛、叶文兰案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月18日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭，于2017年1月13日公开开庭进行了审理。原告瑞丰银行兰亭支行委托诉讼代理人邹克寒、被告徐慰江的委托诉讼代理人楼立均到庭参加诉讼。被告严涛、叶文兰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司兰亭支行诉称，原告不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602执异87号执行裁定书，认为该裁定书是错误的。事实为：2014年12月12日，原告与债务人绍兴县叶兰制衣有限公司签订《流动资金借款合同》共计2份，约定原告为贷款人，债务人绍兴县叶兰制衣有限公司为借款人，贷款人向借款人发放贷款共计人民币400万元，该笔贷款由叶文兰、严涛所有的位于绍兴市越城区城东涵碧庄园23-105室的房产提供抵押担保。后因债务人怠于履行合同义务，未按合同约定支付利息，原告向绍兴市越城区人民法院请求实现担保物权。嗣后，法院依法裁定原告对被告叶文兰、严涛名下位于绍兴市越城区城东涵碧庄园23-105室的房产采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告依法享有优先受偿权，该事实详见（2015）绍越商特字第40号裁定书。裁定生效后，原告向绍兴市越城区法院申请强制执行，执行过程中，被告徐慰江主张对该房屋享有10年租赁权，并提供房屋租赁协议一份，协议约定出租方为叶文兰、严涛，承租方为徐慰江、租赁期限为10年，自2011年11月22日起至2021年11月21日止，原告对此租赁协议真实性不予认可，遂向绍兴市越城区法院提起执行异议，请求法院依法认定该租赁为虚假租赁，不得对抗原告的抵押权，并请求法院继续强制执行。法院组织听证后作出（2016）绍越执异字第87号执行裁定书，裁定驳回原告异议申请。应支持原告主张的理由如下：一、原告与被告叶文兰、严涛的抵押担保法律关系依法成立，并经法院确定，原告依法对案涉标的享有抵押权。二、被告徐慰江与叶文兰、严涛签订的租赁协议为虚假租赁，不得对抗原告的抵押权。理由是：1、根据被告徐慰江提供的被告叶文兰2011年11月21日、2012年2月22日、2012年10月19日出具的收据反映，租金支付均存在严重的造假性，且不符合交易习惯，或存在非善意的事后补签，均不应认定；2、被告徐慰江提供的电费及水费发票均为事后补打，且未注明由谁缴纳电费及水费，故不能证明上述电费及水费由被告徐慰江缴纳。且从2012年至2016年的电费及水费发票中可以看出，该房产的水、电费明显低于普通家庭正常的使用量，也就是说抵押房产越城区城东涵碧庄园23-105室可能长期处于空置或极少居住的状态，如果不长期居住，被告徐慰江为何要交付如此巨大的租金而让该房产长期处于空置或闲置的状态，因此，原告认为，被告徐慰江并未对该抵押房产进行实际占有或租赁。综上所述，原告认为异议裁定书回避了证据中存在虚假的内容，没有考虑原告基于事实的合理判断。原告现请求：1、撤销（2015）绍越执异字第87号执行裁定书，判令被告徐慰江与严涛、叶文兰之间关于越城区城东涵碧庄园23-105室的租赁为虚假租赁，并不得对抗原告依法享有的抵押权。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告徐慰江辨称，徐慰江与叶文兰等签订的租赁合同应该认定有效，徐慰江已经依法占有并使用该房屋，况且租赁关系早于抵押，因此被告徐慰江应该得到法律保护，请求驳回原告的诉讼请求。具体理由为：一、被告认为徐慰江与叶文兰、严涛于2011年11月21日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，该合同自签订之日起即已经成立，也没有违反相应的法律规定，应该认定有效。二、合同签订后，徐慰江自2011年11月22日始入住涵碧庄园23-105室，一直居住至今，徐慰江租赁以后按照合同约定支付了50万元的租赁费，原告认为银行交易单上没有写明具体的用途，但是在叶文兰收条中已经写明了房租费，三份收条共计收到50万元的租赁费，已经按照合同履行的租赁费交付，至于有几笔是先于收条出具时间，是因为叶文兰收条出具的意思就是总共在此前收到多少租赁费，另外，徐慰江入住以后按时缴纳了物业费、水电费等相关费用，证人陈某证言也证实了徐慰江入住的大概时间以及物业费交付的情况，也就是说徐慰江从合同签订以后一直占有使用着租赁物，至于原告所说的2012年水电费使用不正常，是因为刚开始租赁时，徐慰江住的时间比较少，后来在那居住时间长，且水电费数量多少，并不能说租赁关系不成立。三、原告与叶文兰签订的抵押合同是2013年2月6日，远远迟于徐慰江租赁涵碧庄园23-105室的时间。综上，徐慰江签订的租赁合同是有效的，并且已经按合同履行交付租金50万元的义务，对租赁物一直占有使用至今，其租赁早于原告的抵押时间，应该得到法律的保护。
被告严涛、叶文兰未作答辩。
原告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司兰亭支行向本院提交的证据及被告质证和本院的认证：
1、（2016）绍越商特字第40号民事裁定书。证明目的：原告依法对越城区城东涵碧庄园23-105室房屋享有优先受偿权的事实。
2、（2016）浙0602执异87号执行裁定书一份，以证明本案起诉的原因。
被告徐慰江经质证认为，对证据1的形式真实性无异议，但该份裁定并不能证明原告主张的权利，也不能否定被告的租赁权。对证据2的形式真实性无异议，对证明目的有异议，该份裁定恰恰能证明被告租赁关系成立并且早于抵押权，应当受到法律的保护。故本院对上述证据的真实性均予以认定。
被告徐慰江向本院提交的证据及原告质证和本院的认证：
3、2011年11月1日房屋租赁合同，证明目的：证明徐慰江、严涛、叶文兰三方签订的租赁合同，将位于绍兴城东涵碧庄园23-105室出租给徐慰江，租期10年的事实。
4、收条、银行交易单各3份，证明目的：证明徐慰江已经按约将租赁费50万元分三次交付给叶文兰的事实。
5、绍兴市自来水公司出具的水费发票5份，证明目的：自2012年起至2016年6月止，城东涵碧庄园23-105室水费均由徐慰江缴纳，发票一直保存在徐慰江手中的事实。
6、2015年9月17日由绍兴凌晨管理有限公司出具的证明一份。证明目的：证明徐慰江从2011年11月22日起日租涵碧庄园23-105室，每年按时缴清物业费的事实。
7、电费以及清单一组，证明目的：电费由徐慰江在缴纳并且相应的发票也由徐慰江保存。
8、物业费收据三份，证明目的：徐慰江在租赁期间向物业公司交付了物业费的事实。
原告经质证认为，原告对该房屋租赁合同的真实性不清楚。对收条、银行交易单真实性有异议，根据被告提供的证据显示，2011年11月21日收据是今收到徐慰江房费10万元，对于这份收据存在严重逻辑错误，交易时间是2011年10月21日提前1个月时间，该笔转帐没有明确的用途形式，需要被告补充提交银行流水，证明该5万元用于支付租金。2012年2月22日的收据，两笔交易金额不是同一天，亦需要补充银行流水明细。2012年10月19日的收据，两笔房费的支付均未提供用途，亦需要提供补充银行流水明细。对水电费收据，不能证明该笔水电费是被告徐慰江进行缴纳。对物业公司单方面提供的证明，没有原始证明材料，对该份证据的证明效力原告不予认可。对物业费收据，该物业费是2011年之后支付的，故不能证明徐慰江自2011年开始占有使用本案讼争房屋的事实。
9、证人陈某证言，证明目的：徐慰江是从2011年下半年入住涵碧庄园23-105室，并且缴纳了2012年开始的物业费。
原告经质证认为，通过询问证人的几个问题，可以证明徐慰江搬进涵碧庄园时，物业是不认识徐慰江的，并且通过询问，对于徐慰江搬进涵碧庄园的记录是没有做记录的，综上，根据被告提供的物业公司出具的证明，证明徐慰江是2011年11月22日起入住涵碧庄园，那么该2011年11月22日起依据是什么，原告认为是被告与物业公司串通而出的证明，并且2011年的物业费缴纳并不是徐慰江缴纳的，按平常缴纳物业费的习惯，应当是在2011年半年度物业开始就向住户进行催讨，当时的缴费人不是徐慰江，2011年下半年缴费时也不是徐慰江，可以证明2011年11月22日徐慰江并未对涵碧庄园进行实际入住和使用，而且根据证人所说的徐慰江一家三口对房屋进行入住并长期使用，徐慰江所缴纳的水费及电费的数额不符合正常人家的正常开支，特别是2011年至2012年这段时间的水费、电费的使用，也就是证明即使徐慰江对该房产进行实际的租赁和使用，也是在2012年而不是2011年11月份。
对被告提供的上述证据因原告均有异议，将结合其他证据综合认证。
被告严涛、叶文兰未向本院提供证据。
综合上述认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
2013年2月6日，原告瑞丰银行兰亭支行与被告叶文兰、严涛签订最高额抵押合同1份，约定原告为债权人（抵押权人），被告叶文兰、严涛为抵押人，被告叶文兰、严涛为债权人向债务人绍兴县叶兰制衣有限公司（以下简称叶兰公司）自2013年2月6日起至2015年2月5日融资期间内最高融资限额折合人民币502.247万元的所有融资债权提供最高额抵押担保。双方办理了抵押登记手续，他项权证为绍房他证绍市字第××号。2014年12月12日，原告与债务人叶兰公司签订流动资金借款合同2份，合计发放了贷款人民币400万元。
债务人因未按约还款付息，原告瑞丰银行兰亭支行于2015年6月1日向本院提出实现担保物权的申请。本院经审查后，于2015年6月26日作出（2015）绍越商特字第40号民事裁定，裁定对叶文兰、严涛的绍房他证绍市字第××号他项权证项下抵押物准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告瑞丰银行兰亭支行对变价后所得的款项在债权数额5022470元范围内优先受偿。
2015年10月15日，本院立案受理瑞丰银行兰亭支行申请执行叶文兰、严涛担保物权纠纷一案，执行案号为（2015）绍越执民字第3489号。在执行过程中，本院拟处置本案抵押物。案外人徐慰江向本院提出执行异议，要求保护其租赁权。2016年8月13日，本院作出（2016）浙0602执异87号执行裁定，认定异议人徐慰江的执行异议请求成立，位于绍兴市区城东××庄园××室的房产可带租约拍卖。原告瑞丰银行兰亭支行不服，于2016年9月18日提起本诉。
另查明：2011年11月21日，被告徐慰江与被告叶文兰、严涛签订房屋租赁合同1份，约定叶文兰、严涛将其座落绍兴市越城区城东涵碧庄园23-105室，面积246.74平方米房屋出租给徐慰江，租期自2011年11月22日起至2021年11月21日止，租金每年5万元，2011年支付10万元，2012年支付40万元；双方还对其他事项作了约定。2011年11月21日，被告叶文兰出具收条1份，载明收到被告徐慰江房租费10万元，其中现金5万元，2011年10月21日通过银行汇款5万元；2012年2月22日，被告叶文兰出具收条1份，载明收到被告徐慰江房租费20万元，其中2012年1月18日通过银行汇款15万元，2012年2月22日通过银行汇款5万元；2012年10月19日，被告叶文兰出具收条1份，载明收到被告徐慰江房租费20万元，其中2012年10月19日通过银行汇款18.5万元，其余为现金。故被告徐慰江根据双方约定于2011年至2012年期间已分批支付了10年租金；合同签订后，被告徐慰江已入住城东涵碧庄园23-105室房屋，并逐年缴纳物业管理费。
本院认为，本院（2015）绍越执民字第3489号执行案件拟处置的本案抵押物即位于绍兴市区城东××庄园××室房产，系被告叶文兰、严涛名下合法的财产，本院可依法处置。但被告徐慰江与被告叶文兰、严涛就本案争议房屋签订的租赁合同双方当事人主体适格，权利义务明确，应认定合法有效，且本案房屋租赁关系在前，抵押合同在后，被告徐慰江入住了抵押房屋，也缴纳了相关的物业管理费，并按合同约定付清了房屋租赁费，事实清楚，证据确凿，可认定被告徐慰江已依合同占有了承租房屋，且租赁关系成立在房产抵押合同订立之前。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”故被告徐慰江要求本院在处置涉案房产时保护异议人合法租赁权，理由正当，执行异议裁定支持其诉请并无不当。对原告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司兰亭支行的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司兰亭支行的诉讼请求。
案件受理费8800元，由原告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司兰亭支行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周仕勇
审 判 员 陶珊珊
人民审判员 高国荣
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 李婷婷
附相关法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的;
(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。