济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历商初字第660号
原告王清斌，男，1973年2月23日出生，汉族，自由职业，住济南市。
委托代理人李传峰，山东齐鲁律师事务所律师。
委托代理人胡相红，山东齐鲁律师事务所律师。
被告济南绣阳房地产开发有限公司，住所地章丘市。
法定代表人牛玉良，经理。
委托代理人冯田，章丘翔宇法律服务所法律工作者。
委托代理人于忠，章丘翔宇法律服务所法律工作者。
原告王清斌与被告济南绣阳房地产开发有限公司（以下简称“绣阳公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院2015年3月23日受理后，依法由审判员闫秋芹独任审判，于2015年5月20日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法组成合议庭，于2015年7月16日公开开庭进行了审理。原告王清斌及其委托代理人李传峰，被告绣阳公司的委托代理人于忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王清斌诉称，2010年王清斌与绣阳公司签订《商品房买卖合同》两份，双方约定，王清斌购买绣阳公司所开发的景苑·启城商务公寓楼两套，分别为1单元1501室，建筑面积53.61平方米，单价为5570元/平方米，总房款为298607.7元，王清斌应于2010年11月6日前交纳首付款149607元（其中含定金10万元）；1单元1502室，建筑面积41.58平方米，单价为5620元/平方米，总房款为233679.6元，王清斌应于2010年11月6日前交纳首付款117679元。合同签订后，王清斌于2010年11月6日向绣阳公司支付购房款67679元和99607元，加上2009年10月3日的10万元，共计267286元。因规划变更双方于2014年12月3日重新签订两份合同，其中1501室变更为601室，总价变更为311140元，王清斌应于2014年12月3日前交纳首付款187140元；1508室变更为602室，总价变更为322307元，王清斌应于2014年12月3日前交纳首付款194307元。为此，王清斌于2014年12月3日补交了房款37533元及76628元，共计114161元。因绣阳公司刻意隐瞒未取得商品房预售许可证，依据我国合同法及商品房买卖合同纠纷司法解释的相关规定，涉案合同应为无效合同，况且绣阳公司因涉及重大债权债务纠纷，涉案土地及在建工程即将被人民法院依法拍卖。由于绣阳公司过错导致合同无效，应赔偿由此给王清斌造成的损失。王清斌特此向法院提起诉讼，请求依法判令：1、确认双方签订的商品房买卖合同为无效合同；2、绣阳公司返还王清斌购房款381447元，并以10万元为基数，自2009年10月3日起至款项付清之日止，按人民银行同期流动资金贷款利率支付赔偿金；以167286元为基数，自2010年11月6日起至款项付清之日止，按人民银行同期流动资金贷款利率支付赔偿金；以114161元为基数，自2014年12月3日起至款项付清之日止，按人民银行同期流动资金贷款利率支付赔偿金；3、本案诉讼费用全部由绣阳公司承担。
原告王清斌为证明其主张成立，向本院提交证据如下：
证据1、视频光盘1份，证明绣阳公司的法定代表人牛玉良参加涉案的景苑·启城项目的奠基项目仪式，李某作为绣阳公司的总经理也出席了该仪式；
证据2、双方签订的编号为010002、010003的商品房买卖合同2份，证明王清斌与绣阳公司存在商品房买卖合同关系；
证据3、编号为041207、041208的商品房买卖合同2份及证明1份，证明2014年12月6日，因规划变更，王清斌与绣阳公司重新签订商品房买卖合同；
证据4、商品房认购协议复印件1份及收据5份，证明王清斌已按商品房买卖合同的约定向绣阳公司支付了购房款381447元；
证据5、济南市历下区人民法院作出的（2014）历商初字第1628号民事判决书1份，证明绣阳公司在本案中的反驳意见均不符合事实；
证据6、济南市中级人民法院作出的编号为（2013）济民五初字第37号民事判决书1份，证明因绣阳公司过错导致合同无效的事实，绣阳公司应承担合同无效给王清斌造成的一切损失。
被告绣阳公司辩称，我公司不应承担赔偿责任，理由如下：1、本案所涉房产即景苑·启城商务公寓楼是由李某自己独立开发建设，是李某的个人行为，与我公司没有关系；2、李某与我公司在2006年5月18日签订挂靠协议一份，该协议表明李某系借用我公司的资质，其开发的景苑·启城商务公寓楼，我公司在整个项目开发建设过程中，不提供任何的管理、建设及相应的开发事宜；3、王清斌诉称涉诉房产未取得商品房预售许可证，并据此主张合同无效，由此表明，王清斌是在明知诉争房产在销售时未取得销售许可证等证明的情况下，购买了房屋，并对购买房屋存在的风险自身予以明知，由此，王清斌并非是善意购买人，其主张的赔偿不应得到支持。
被告绣阳公司为证明其主张成立，向本院提交证据如下：
证据1、绣阳公司营业执照及组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明绣阳公司的身份情况；
证据2、绣阳公司与乙方李某、丙方韩宝晨于2006年5月18日所签订的协议书1份，证明绣阳公司与李某在济南历下区姚家镇花园路东首路南所开发的商住楼达成了协议，该协议表明李某借用绣阳公司相关资质，绣阳公司在该处房地产开发事宜中，不承担任何的经营管理责任；
证据3、绣阳公司与李某在2012年12月26日签订补充协议1份，证明绣阳公司对本案所涉楼盘不负有任何的建设管理责任；
证据4、李某手书承诺书1份，证明涉案楼盘与绣阳公司无关，是李某的个人行为；
证据5、2013年9月13日的山东法制报复印件1份，证明绣阳公司于该日登报公告，称以绣阳公司名义刻制的行政章、合同专用章、财务专用章、项目专用章等印章全部作废。
经审理查明，2009年10月3日，绣阳公司为甲方，王清斌为乙方，双方签订商品房认购协议一份，约定乙方定购景苑·启城住宅小区1号楼2单元1301室（东北户），建筑面积81.86平方米，销售单价5510元/平方米，房款人民币451048.60；乙方于09年10月3日支付定金10万元；乙方在签订本协议后，上述定金转为购房预付款。认购协议签订当日，绣阳公司向王清斌出具收据一份，金额为人民币10万元，收款方式为刷卡86000元、现金14000元，收款事由为2单元1301，购房款。
2010年（具体日期无法查清），绣阳公司为出卖方，王清斌为买受人方，双方签订编号分别为010002、010003的《商品房买卖合同》两份，双方约定：1、出卖方以出让方式取得位于花园路和华阳路交叉路口西南角6.61亩土地的使用权，土地证号为历下国用（2009）第01000**号。根据济南市规划局济规管函【2010】144号规划文件的要求，该地建景苑·启城商务公寓楼；2、买受人所买商品房为公寓楼1单元1501、1502室，1501室建筑面积53.61m2，其中套内建筑面积43.03m2，公共部位与公共房屋分摊面积10.58m2，商品房单价为5570元/m2，总房款计298607.7元；1502室建筑面积41.58m2，其中套内建筑面积33.37m2，公共部位与公共房屋分摊面积8.21m2，商品房单价为5620元/m2，总房款计233679.6元；3、付款方式约定为银行按揭，买受人于2010年11月6日前交1501室的购房总价款的50%即人民币149607元（含定金10万元）；于2010年11月6日前交1502室的购房总价款的50%即人民币117679元；4、出卖方2013年4月30日前将经市质监部门验收合格的商品房交付给买受方使用。但如遇特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖方可据实延期；5、出卖方逾期交房不超过30天的，自本合同第七条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖方按日向买受方支付已逾期交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30天的，买受方有权解除合同，买受方解除合同的，出卖方应当自买受方解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受方累计已付款的万分之五向买受方支付违约金。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起双方实际结算购房款之日止，出卖方按日向买受方支付已交房价款万分之五的违约金。
2010年11月6日，绣阳公司向王清斌出具收据两张，其中金额为人民币67679元的收据一张，收款方式为刷卡、现金，收款事由为购房款、1501；金额为人民币99607元德收据一张，收款方式为刷卡，收款事由为购房款、1502。
2014年12月3日，绣阳公司与王清斌重新签订编号分别为041207、041208的两份商品房买卖合同，其中1501室变更为601室，其建筑面积仍为55.86平方米，单价5570元每平方米，总价变更为311140元，并约定因延期交房从15层调到6层补偿地下室12平方米，单价4000元；付款方式仍为银行按揭，买受人于2014年12月3日交纳187140元，作为首期房款，其余房款124000元向银行申请按揭；1502室变更为602室，建筑面积为57.35平方米，总价为322307元，并约定因延期交房从15层调到6层补偿地下室12平方米，单价4000元；付款方式亦为银行按揭，买受人于2014年12月3日交纳194307元作为首期房款，其余房款128000元向银行申请按揭。
绣阳公司向王清斌出具证明一份，证明王清斌于2010年11月6日与绣阳公司签署的两份商品房买卖合同，合同号分别为：010002、010003。因为绣阳公司规划的变更，于2014年12月6日重新签署两份合同，合同编号分别为：041207、041208。
2014年12月3日，绣阳公司向王清斌出具收据两张，其中金额为人民币37533元的收据一张，收款方式为现金，收款事由为购601、首付60%、补；金额为人民币76628元的收据一张，收款方式为现金，收款事由为购602、首付60%、补；上述两张收据的金额合计人民币114161元；王清斌向本院提交了该日的银行POS单两张，其中尾号为8958的银行卡消费金额为人民币48761元，尾号为3177的银行卡消费金额为人民币65400元，上述两笔消费共计人民币114161元。
现涉案楼盘尚未取得商品房预售许可证且已被查封，由济南市中级人民法院执行拍卖。
绣阳公司辩称涉案楼盘的实际开发人为李某，并向本院提交了其为甲方、李某为乙方、韩宝晨为丙方的《协议书》一份，协议书约定，绣阳公司任命李某为绣阳公司在济南市区开发的“景苑启城”项目部经理，全权负责该项目房地产开发事宜，绣阳公司为李某提供办理该项目各种手续中，需绣阳公司所出的应有资料，所产生的费用由李某承担；“景苑启城”项目开发的资金，由绣阳公司投入叁佰万元整，投入时间：自投入时间起两年，到期如数收回，该项目剩余及其他一切资金由李某投入，实行李某独立核算，自负盈亏，该项目一切支出的费用、税金由李某缴纳，所得税后利润归李某所有。绣阳公司从该项目中收取管理费捌拾万元整，李某分两次支付给绣阳公司，第一次于2011年10月份支付50万元，第二次于2012年8月份支付30万元；“景苑启城”项目开发业绩归绣阳公司。
2012年12月26日，绣阳公司与李某签订《补充协议》一份，约定双方共同开发位于济南市历下区姚家镇花园路东首景苑启城综合楼项目，因李某在办理建设手续过程中，种种原因，造成该项目建设工期拖延，致使原签订合同到期，但该项目未完工，经双方充分协商，在原合同继续履行的情况下补充新的条款如下：李某在工程建设中如出现不应给绣阳公司带来的连带责任和经济损失，李某付给绣阳公司实际经济损失金额外，另承担1%的月息补偿金；李某在项目工程建设中如资金不足，绣阳公司投入的金额不参与分红、不承担亏损，按实际发生的金额，按1%的月息计算。
2015年4月6日，李某向绣阳公司出具承诺书一份，承诺如因“景苑综合楼”项目建设导致绣阳公司损失的，李某自愿承担由此给绣阳公司所造成损失的法律后果。此项目所借绣阳公司款项及挂靠后给绣阳公司造成的一切经济损失，均由李某承担，与绣阳公司无关（是李某本人签字的借口及文件、售楼合同李某负责，其他没李某签字的，李某不负责）。为保证上述承诺遵照履行，李某用名下“山东芙蓉山庄生态旅游开发公司”四荒土地作财产抵押。
本院认为，虽绣阳公司辩称涉案楼盘系李某开发，但其提交的其与李某签署的协议书显示，李某为其在济南市区开发的“景苑启城”项目部经理。即使绣阳公司提交的其与李某签署的《补充协议》及李某向绣阳公司出具的承诺书中李某承诺承担涉案工程的责任，但该约定只在李某与绣阳公司之间具有法律拘束力，不能约束王清斌，故绣阳公司的抗辩理由于法无据，不予采信。
绣阳公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与王清斌签订《商品房买卖合同》，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，本院确认为无效合同。
对王清斌要求绣阳公司返还购房款人民币381447元的诉讼请求，本院认为，王清斌向本院提交的商品房买卖合同、收据、银行交易凭证及王清斌的庭审陈述能相互印证，对王清斌已向绣阳公司支付购房款人民币381447元的事实，本院予以采信。在商品房买卖合同无法继续履行的情况下，王清斌要求绣阳公司退还上述购房款，理由正当，本院予以支持。
对原告王清斌主张的购房款的利息损失，本院认为，根据《最高人民法院》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……据此，绣阳公司应向王清斌支付利息损失，本院认为利息损失的计算方式为：以人民币10万元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为计算标准，自2009年10月3日绣阳公司向王清斌出具收据之日计算至判决生效之日止；以人民币167286元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为计算标准，自2010年11月6日绣阳公司出具收据起计算至判决生效之日止；以人民币114161元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为计算标准，自2014年12月3日绣阳公司出具收据起计算至判决生效之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院》第九条之规定，判决如下：
一、原告王清斌与被告济南绣阳房地产开发有限公司于2014年12月3日签订的编号为041207、041208的两份商品房买卖合同为无效合同；
二、被告济南绣阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王清斌购房款人民币381447元；
三、被告济南绣阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王清斌利息损失（计算方式为：以人民币10万元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为计算标准，自2009年10月3日起计算至判决生效之日止；以人民币167286元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为计算标准，自2010年11月6日起计算至判决生效之日止；以人民币114161元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为计算标准，自2014年12月3日起计算至判决生效之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7020元，保全费人民币3270元，由被告济南绣阳房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 闫秋芹
人民陪审员 李洪有
人民陪审员 王 萍
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 董玉凤