内蒙古自治区阿荣旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阿民初字第01223号
原告（反诉被告）林君，男，1960年3月15日出生，汉族，农民，住吉林省乾安县。
委托代理人郭秀丽，阿荣旗中央街法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）孙立香，女，1970年2月24日出生，汉族，住内蒙古自治区阿荣旗。
委托代理人毕广林，内蒙古立合律师事务所律师。
原告（反诉被告）林君诉被告（反诉原告）孙立香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理，依法由审判员沈国忠适用简易程序，于2015年6月30日公开开庭进行了审理，被告（反诉原告）孙立香当庭答辩时提起反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）林君及其委托代理人郭秀丽、被告（反诉原告）孙立香及其委托代理人毕广林到庭参加诉讼。由于案件涉及土地使用权取得方式需向有关部门咨询、核实，本院于2015年8月18日裁定本案中止诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）林君诉称，2013年6月5日，原告林君与被告孙立香自愿达成房屋买卖合同，原告将位于某某镇某某大街北侧一栋二层楼房卖给被告，价格为24万元。合同签订日付21万元，剩余3万元待原告办理房屋产权证后付清。房屋于合同签订之日已交付给被告使用。合同约定如卖方不能办理产权证，给付买方违约金4万元，放弃剩余房款3万元。但原告将相关手续办理后，房产部门于2014年9月要求被告签字时，原告多次找被告，被告均拒绝履行义务，致使房屋产权证无法继续办理，被告的行为已经构成实际违约，故要求被告履行房屋买卖合同，给付购房款3万元及利息2700元，给付违约金4万元，合计给付72700元。
被告（反诉原告）孙立香辩称及反诉称，一、原告诉称与事实不符，被告没有违约，请求驳回原告的诉讼请求。二、原告于2013年6月5日将楼房卖给被告，2014年11月阿荣旗人民政府批准办理手续。被告后期知道该楼房办理的用地租赁手续，办理产权证每年需要用地租赁费1287元。在签订合同时原告没有告知被告办理租赁用地费用的事实，只是一方交付购房款一方交付房屋，用地租赁费应该由原告承担而与被告无关，请求驳回原告的诉讼请求。并提起反诉，因为原告至今没有给被告办理产权证，原告违约，按照合同约定应该给付被告违约金4万元，故请求反诉被告给付违约金4万元。
反诉被告林君辩称，被告的反诉不成立，按照合同约定原告履行办理产权证的义务，需要被告履行相关义务的时候被告拒不履行，是被告违约造成的。由于被告不履行到产权登记部门签字义务，导致产权证未办成。另外被告反诉应在开庭前书面递交。
经本院审理查明，原告（反诉被告）林君作为甲方、被告（反诉原告）孙立香作为乙方，于2013年6月5日签订房屋买卖合同，乙方购买甲方所有的座落于阿荣旗某某镇某某大街北侧一栋二层楼房，价格为24万元。约定签订合同当日付21万元，剩余3万元待房屋产权证办完后付清。
另查明，合同第五条约定“甲方卖给乙方的二层楼没有房屋产权证，房屋产权证等手续由甲方办理，并将房屋产权证直接办在乙方名头下，乙方一律不负责。甲方卖给乙方的二层楼房的房屋产权证，若甲方最终没有办理成功，则甲方属于违约，由甲方支付乙方违约金4万元。第三条规定的其余由乙方支付甲方的3万元，乙方可拒绝支付，甲方则自动放弃不要”。
又查明，该楼房已于合同签订日即2013年6月5日交付给被告（反诉原告）孙立香。
还查明，原告（反诉被告）林君以被告（反诉原告）孙立香名义申请个人住宅建设用地，阿荣旗规划局于2014年6月5日核发“阿荣旗城市规划设计条件通知书”。阿荣旗人民政府于2014年10月14日印发的“关于阿荣旗国有土地使用权划拨、出让、租赁、底价认定等事宜的会议纪要”第（四）项，同意某镇孙立香等10人商服用房项目用地办理租赁手续。阿荣旗人民政府于2014年11月5日印发的，给阿荣旗国土资源局阿政字（2014）206号“阿荣旗人民政府关于某某镇孙立香等10人商服用房项目用地办理租赁手续的批复”，同意对孙立香等10人商服用房项目用地办理租赁手续。拟使用权人孙立香用地面积91.9平方米，评估单价每平方米14元，年租金为1287元。
再查明，原告（反诉被告）林君与被告（反诉原告）孙立香买卖的房屋至开庭审理时没有办理房屋所有权证。
原告（反诉被告）林君为证明自己的主张，提供了以下证据：
证据一，阿荣旗城市规划设计条件通知书。以证明阿荣旗规划局于2014年6月5日经被告申请，批准规划建房商业用地91.9平方米。被告（反诉原告）孙立香质证无异议，本院予以采信。
证据二，国有土地使用权出租合同。以证明被告与阿荣旗国土资源局签订合同，年限5年，每年1287元。被告（反诉原告）孙立香质证认为对证据的客观性无异议，但该合同不是被告签字，而是原告签字。经审查，该合同中阿荣旗国土资源局没有盖章，孙立香亦没有签字，本院对证据的客观性予以采信。
证据三，土地勘测定界技术报告书。以证明勘测部门出具的相关文件，被告对该宗地有使用权。被告（反诉原告）孙立香质证认为无异议，本院对该证据予以采信。
证据四，阿荣旗人民政府于2014年10月14日印发的“关于阿荣旗国有土地使用权划拨、出让、租赁、底价认定等事宜的会议纪要”。以证明会议决定同意某镇孙立香等10人商服用房项目用地办理租赁手续。被告（反诉原告）孙立香质证认为对证据的客观性无异议，但被告并不知情，会议是在楼房买卖合同之后进行的。经审查，本院对证据的客观性予以采信。
证据五，阿政字（2014）206号“阿荣旗人民政府关于某镇孙立香等10人商服用房项目用地办理租赁手续的批复”。以证明经被告孙立香申请，阿荣旗人民政府批准被告在某某镇用地91.9平方米。被告（反诉原告）孙立香质证认为对证据的客观性无异议，但不是孙立香直接申请的，孙立香并不知情，批复时间在房屋买卖合同签订之后。经审查，本院对证据的客观性予以采信。
证据六，房屋买卖合同。以证明某某镇都是使用租赁的形式取得土地使用权，原告按照约定办理相关手续，需要被告核实签字的时候被告拒不履行，导致产权证没有签发。原告履行了合同，被告构成违约。被告（反诉原告）孙立香质证认为应由原告办理证件，当时如果土地以租赁方式取得应在合同中表明。经审查，本院对该证据予以采信。
被告（反诉原告）孙立香为证明自己的主张，提供了以下证据：
证据一，阿荣旗城市规划设计条件通知书、阿荣旗人民政府于2014年10月14日印发的“关于阿荣旗国有土地使用权划拨、出让、租赁、底价认定等事宜的会议纪要”、阿政字（2014）206号“阿荣旗人民政府关于某某镇孙立香等10人商服用房项目用地办理租赁手续的批复”。以证明林君卖给孙立香的房屋办理产权证有用地租赁金，是在房屋买卖合同签订之后发生的，被告并不知道，这些手续由原告办理，费用应由原告负担。原告（反诉被告）林君质证认为对客观性无异议，原告只办理手续，租赁金应由被告承担。经审查，本院对证据的客观性予以采信。
证据二，房屋买卖合同。以证明房屋产权证由原告办理，购楼款以外的费用由原告负担。原告（反诉被告）林君质证认为对客观性无异议，但合同也证明了被告违约的事实。经审查，本院对该证据予以采信。
本院认为，原告（反诉被告）林君与被告（反诉原告）孙立香签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，且该房屋已经交付，双方承认合同的效力，故该合同合法有效。本案中双方当事人对履行房屋买卖合同没有异议，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，则双方当事人应当继续履行房屋买卖合同，原告（反诉被告）林君办理所有权人为孙立香的房屋所有权证后，被告（反诉原告）孙立香给付剩余房款3万元。双方当事人就履行房屋买卖合同主要争议的焦点为：一、原告（反诉被告）林君在办理所有权人为孙立香的房屋所有权证时以租赁方式取得土地使用权后，租金由哪一方交纳；二、双方是否构成违约。关于焦点一，双方签订的房屋买卖合同第五条约定“房屋产权证等手续由甲方办理，并将房屋产权证直接办在乙方名头下，乙方一律不负责”，因为该条没有明确表述办理房屋所有权证时土地使用权取得方式，故阿荣旗人民政府同意阿荣旗国土资源局对孙立香办理91.9平方米商服用房项目用地租赁手续，并不违反合同的约定和法律、法规的强制性规定。但合同该条明确表述在办理房屋所有权证等手续时乙方即被告（反诉原告）孙立香一律不负责，结合通常房屋买卖合同情形，应认定为在办理房屋所有权证等手续时发生的所有税费（包括租赁91.9平方米商服用房项目用地租金）由甲方即原告（反诉被告）林君交纳。关于焦点二，双方签订的房屋买卖合同第五条约定“甲方卖给乙方的二层楼房的房屋产权证，若甲方最终没有办理成功，则甲方属于违约，由甲方支付乙方违约金4万元。第三条规定的其余由乙方支付甲方的3万元，乙方可拒绝支付，甲方则自动放弃不要”，现甲方即原告（反诉被告）林君并不是最终没有办理房屋所有权证，而是双方在办理租赁商服用房项目用地91.9平方米交纳租金上存在分歧，乙方即被告（反诉原告）孙立香不同意在国有土地使用权出租合同上签字发生纠纷，双方当事人均不构成违约，故本院对原告（反诉被告）林君请求被告（反诉原告）孙立香给付购房款3万元的利息2700元及违约金4万元不能予以支持，对被告（反诉原告）孙立香反诉请求原告（反诉被告）林君给付违约金4万元亦不能予以支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条、第一百五十二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）林君与被告（反诉原告）孙立香继续履行双方签订的房屋买卖合同；
二、原告（反诉被告）林君于本判决生效后三十日内办理房屋所有权人为孙立香的座落于阿荣旗某某镇二层房屋的所有权证及相关手续，并交纳办理房屋所有权证及相关手续的税费（包括租赁91.9平方米商服用房项目用地租金）；
三、被告（反诉原告）孙立香在原告（反诉被告）林君办理房屋所有权人为孙立香的座落于阿荣旗某某镇二层房屋的所有权证及相关手续，并交纳办理房屋所有权证及相关手续的税费（包括租赁91.9平方米商服用房项目用地租金）后给付林君购房款3万元；
四、驳回原告（反诉被告）林君的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）孙立香的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1618元，减半收取809元，由原告（反诉被告）林君负担475元，被告（反诉原告）孙立香负担334元；反诉案件受理费800元，由被告（反诉原告）孙立香负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审判员 沈国忠
二〇一五年十一月二十三日
书记员 杨晓甜
附：本判决所依据的相关法律
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：
（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；
（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；
（三）判决结果和诉讼费用的负担；
（四）上诉期间和上诉的法院。
判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。