安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瑶民一初字第01448号
原告：万多杰，男，1979年9月25日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市瑶海区，自由职业者。
委托代理人：赵振乾，安徽皖正律师事务所律师。
委托代理人：余成露，安徽皖正律师事务所律师。
被告：淮矿地产合肥有限责任公司，组织机构代码证号67894506-7。
法定代表人：丁兵，该公司执行董事。
委托代理人：吴照红，该公司员工。
委托代理人：周茂军，安徽百大律师事务所律师。
原告万多杰诉被告淮矿地产合肥有限责任公司（下称淮矿地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年2月23日立案受理，依法由审判员赵先娥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万多杰及其委托代理人余成露、被告淮矿地产公司的委托代理人周茂军、吴�红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
万多杰诉称：2011年5月6日，万多杰同淮矿地产公司签订一份商品房买卖合同，约定万多杰购买该公司开发的位于合肥市瑶海区某小区XXXXXX商品住宅房一套，房屋总价款为1218792.7元；淮矿地产公司应于2012年6月30日交付房屋。之后，万多杰按照合同约定履行了付款义务。
根据合同第八条约定，淮矿地产公司应在2012年6月30日前交房。2012年11月6日，该公司提出交房，但房屋外墙和屋顶存在严重的漏水、渗水问题。之后，万多杰多次到淮矿地产公司进行交涉，但该公司一直拖延。时至今日，房屋的漏水、渗水问题一直未得到解决。淮矿地产公司向原告万多杰交付达不到使用条件房屋的行为已构成违约，给原告造成了损失。原告万多杰为维护自身合法权益，现向法院提起诉讼，请求：1、判令被告淮矿地产公司立即修缮位于合肥市瑶海区某小区XXXXXX房屋以达到合格使用标准；2、判令被告淮矿地产公司支付原告万多杰逾期交房违约金（以房款总价为基数，按照日万分之二自2012年7月1日计算至起诉之日止为153811.6元，后期违约金按上述标准顺延计算至被告淮矿地产公司将房屋修缮合格之日止）；3、判令被告淮矿地产公司赔偿原告万多杰租金损失（按照每月2500元自2012年7月1日计算至起诉之日止为50000元，后续租金损失按照上述标准顺延计算至房屋合格使用之日止）；4、判令被告淮矿地产公司支付原告万多杰物业管理费（按照1.44元／每平方米自2012年7月计算至2014年2月为4815.36元，后期物业费按照上述标准计算至房屋合格使用之日止）。
淮矿地产公司辩称：涉案房屋于2012年6月29日通过竣工验收，具备法定验收条件，并取得工程竣工备案表，完全符合约定的交付条件。房屋于2012年7月13日符合交付条�后，万多杰多次以房屋部分位置存在瑕疵为由拒不办理交房手续，至2012年11月6日才办理房屋交付手续，其应自行承担延期交房的责任。故我公司同意承担自2012年6月30日至2012年7月13日期间的逾期交房违约金，不应承担2012年7月13日至2012年11月6日的逾期交房违约金。万多杰主张我公司至2014月2日18日才向其交付房屋的事实不成立。双方办理交房手续时，我公司已经赔付了万多杰15天的违约金，同时补偿其3个月的物业管理费，这些费用已从其应缴纳的物业管理费用中扣除，故其实际缴纳的一年物业管理费只有159元。
我公司于2012年11月6日将房屋交付给万多杰，其于2013年2月准备装修入住时发现房屋渗水漏水、烟道等质量问题。我公司接到通知后，已积极履行修理义务，之后出现的房屋部分质量问题，我公司愿意按照合肥市住宅质量保证书的规定承担维修义务。因房屋质量问题造成的损失，双方已于2013年6月6日达成协议，由我公司一次性赔偿其损失10000元。万多杰已承诺不再提出其他任何要求，现要求我公司承担2012年7月起至房屋合格使用时的房屋租金及损失没有任何法律依据。
综上所述，万多杰的主张，除要求我公司修缮房屋以达到合格使用标准外，其他请求没有任何事实及法律依据，请求法院依法驳回。
经审理查明：2011年5月6日，万多杰同淮矿地产公司签订一份《商品房买卖合同》，主要约定由万多杰购买淮矿地产公司开发的位于合肥市瑶海区某小区XXXXXX商品住宅房一套，房屋总价款为1218792.7元；付款方式为按揭付款，首付款368792.70元应在2011年5月6日前支付，剩余房款850000元办理按揭贷款；出卖人淮矿地产公司应当在2012年6月30日前将具备商品房竣工验收资料经市规划主管部门查验合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人�多杰使用；如逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交房款的日万分之二向买受人支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同还约定了逾期付款的违约责任、产权登记及相关事项。
合同签订后，万多杰按照合同约定支付了房价款，淮矿地产公司并未能按照合同约定的期限于2012年6月30日交付房屋。和平盛世3号楼虽于2012年6月29日通过各部门的竣工验收，至2012年7月13日才办理备案登记，取得《竣工验收备案表》。之后，淮矿地产公司通知万多杰办理房屋交接手续。由于万多杰在房屋交接前发现所购房屋存在一层二层外墙渗水、三层房顶渗水等质量问题，拒绝接收房屋。淮矿地产公司遂于同年9月组织人员对该房屋进行维修，但�能解决渗漏问题。2012年11月6日，万多杰妻子李颖颖代为领取了涉案房屋的钥匙及房屋交接相关资料，以万多杰名义同浙江绿城物业管理有限公司安徽分公司签订了物业管理协议，并缴纳了办理房屋所有权登记所需的费用。办理手续时，李颖颖代理万多杰同淮矿地产公司、浙江绿城物业管理有限公司安徽分公司达成协议，以淮矿地产公司应支付的15天的逾期交房违约金1828.19元（按照房价款的日万分之一计算）抵销万多杰应支付给浙江绿城物业管理有限公司安徽分公司的部分物业服务费。在扣除抵销的物业服务费及赠送的三个月物业服务费后，万多杰户实际缴纳了一年的物业服务费159元。万多杰因发现房屋仍然存在质量问题，拒绝在业主交房流转单上签名。至2014年2月18日，万多杰才在淮矿地产公司提供的业主交房流转单上签名。另查，因房屋实测面积为165.59平方米，�多杰仅应支付1207056.71元房款，淮矿地产公司于2012年11月6日退还了多收的11735.98元房款。
因淮矿地产公司在涉案房屋北露台增加水平烟道，双方经协商于2013年6月6日达成协议，由该公司一次性补偿万多杰10000元，万多杰承诺不再提出对该公司的其它任何要求，不与其他业主进行串联、讨论。淮矿地产公司已于2013年6月18日支付万多杰10000元补偿款。2013年7月，淮矿地产公司再次组织人员对房屋进行维修，但未能将房屋维修好，万多杰遂诉讼来院。
本案审理中，淮矿地产公司于庭前组织人员对涉案房屋的渗漏点进行了维修，于2014年4月底之前维修完毕。鉴于该公司一直未解决房屋渗漏水问题，万多杰主张待本年雨季过后房屋如不渗漏才能确定房屋已完全修复好。庭审后，万多杰同淮矿地产公司关于计算租金损失的截止日期达成以下协议：如果本年度雨季过去后，房屋已不存在渗漏水现象，则租金损失计算至2014年4月底；如果本年度雨季过去后还存在渗漏水现象，则租金损失计算至2014年9月30日。至于2014年9月30日之后的租金损失及淮矿地产公司应承担的维修义务，万多杰另行主张。另淮矿地产公司同意按照2000元／月赔偿万多杰租金损失。
以上事实，有原告万多杰提供的身份证复印件、《商品房买卖合同》、安徽省合肥市地方税务局销售不动产统一发票、淮矿和平盛世业主领房验收交接表、《合肥市住宅质量保证书》、照片、被告淮矿地产公司提供的《工程竣工验收报告》复印件、《工程竣工验收备案表》复印件、《商品房买卖合同》、业主交房流转单、物品领取签收表、合肥市和平盛世小区托管钥匙委托书、《住宅商品房代办证收费单》、《收费凭证》、和平盛世3号楼交房一览表、物业费发票及双方的陈述在案佐证。
本院认为：万多杰同淮矿地产公司在平等、自愿的基础上订立的商品房买卖合同合法有效，对双方均有约束力。万多杰已按合同约定支付房价款，淮矿地产公司理应按合同约定的时间交付符合使用条件的房屋，未按期交付符合双方约定的房屋，应承担违约责任。
关于房屋交付时间，万多杰妻子李颖颖已于2012年11月6日代为办理了涉案房屋的交付手续，领取了房屋钥匙及相关资料，万多杰虽未在业主交房流转单上签名，但该房屋自2012年11月6日起实际由其控制，故本案房屋的交付时间应为2012年11月6日。因此，对于万多杰要求淮矿地产公司支付2012年11月6日之后的逾期交房违约金，无事实依据，不予支持。本院依法判决淮矿地产公司按照房价款的日万分之二支付万多杰自2012年7月1日至2012年11月5日合计128天的逾期交房违约金30900.65元。扣除已经支付的违约金1828.19元，该公司还应支付29072.46元。涉案房屋虽于2012年7月13日办理了竣工验收备案登记，但由于房屋交接前就已存在多处渗漏水问题，并不符合使用条件，万多杰有权不按照其通知的时间接收房屋。淮矿地产公司于2013年6月18日支付给万多杰的10000元是因在其房屋露台上增设水平烟道等所给予的补偿款，并非逾期交房违约金；因房屋存在质量问题，淮矿地产公司逾期逾期交房长达四个多个月，该公司仅支付逾期交房违约金1828.19元有违公平原则。因此，淮矿地产公司辩解称双方已就违约金的处理达成协议，应驳回万多杰关于逾期交房违约金的诉请，不符合法律规定，不予采信。
由于淮矿地产公司交付的某小区XXXXXX房屋存在渗漏问题，万多杰向本院提起诉讼，请求该公司修缮房屋。鉴于该公司于应诉后已积极履行修缮义务，本案对万多杰的该项请求不再予以处理。如果在本年度雨季过后房屋仍�在渗漏水现象，万多杰可另行主张权利。
淮矿地产公司虽于2012年11月6日将某小区XXXXXX房屋交付给万多杰，但该房屋因存在渗漏水问题无法正常使用，该公司理应赔偿因此给万多杰造成的损失。双方之间达成的关于计算租金损失截止日期的协议不违反法律规定，应予确认。对于损失的计算标准，双方存在争议，万多杰要求按照2500元／月计算，淮矿地产公司仅同意按照2000元／月赔偿。鉴于万多杰提供的证据不足以证明其因房屋质量问题受到损失的具体数额，本院酌情参照淮矿地产公司认可的标准判决该公司自2012年11月6日起按照2000元／月赔偿万多杰租金损失。万多杰要求该公司赔偿2012年11月6日之前的租金损失，无事实及法律依据，不予采信。本院已判决淮矿地产公司按照2000元／月赔偿租金损失，万多杰仍要求该公司承担物业管理费，无法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告淮矿地产合肥有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告万多杰截止至2012年11月5日的逾期交房违约金29072.46元；
二、被告淮矿地产合肥有限责任公司自2012年11月6日起按照2000元／月赔偿原告万多杰租金损失（注：如果在本年度雨季过去后房屋不存在渗漏水现象，则租金损失计算至2014年4月30日；如果本年度雨季过去后房屋还存在渗漏水现象，则租金损失计算至2014年9月30日），于2014年10月10日前履行完毕；
三、驳回原告万多杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间�债务利息。
案件受理费4430元，减半收取2215元，由原告万多杰负担1000元，被告淮矿地产合肥有限责任公司负担1215元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 赵先娥
二〇一四年六月九日
书记员 赵新梅
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