襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0691民初1598号原告:李翔，男，1990年12月24日出生，汉族，住襄阳市高新区。被告:吴国全，男，1969年11月5日出生，汉族，住武汉市新洲区。被告:程迎春，男，1971年12月5日出生，汉族，住武汉市新洲区。委托代理人:蔡月华，湖北春园律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告李翔诉被告吴国全租赁合同纠纷一案，本院受理后，原告以程迎春为房屋实际出租人，申请追加其为被告，本院予以准许。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李翔、被告程迎春及其委托代理人蔡月华到庭参加了诉讼。被告吴国全经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李翔向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴国全偿还原告李翔房屋租赁押金20000元、合同违约金16000元、2016年6月16日至2016年6月30日房租3300元、因被告违约造成的损失20000元，共计59300元。2、本案诉讼费由被告吴国全承担。诉讼中，原告放弃对违约损失20000元的主张。庭审中，原告李翔认为程迎春是该房实际出租人，主张由被告程迎春承担诉讼请求中的所有民事责任。事实与理由：原告诉称，2015年11月24日，程迎春委托吴国全办理门面出租相关事宜，被委托人吴国全于2016年1月1日与原告李翔签订房屋租赁合同，将位于襄阳市紫贞路7号长虹盛景的门面房以8万元年租金转租给原告李翔，李翔支付给被告吴国全2016年1月1日至2016年6月30日的房租4万元及租房押金2万元。2016年6月16日，因被告未交原房东房租导致原房东将房屋强制收回。原告李翔与被告吴国全、程迎春沟通无果，引至诉讼。被告程迎春辩称，其不是适格被告，请求法院驳回原告对其的诉讼请求。原告诉求的违约金没有事实及法律依据。被告吴国全未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年11月18日，王清国（出租方，甲方）与案外人申鹏飞（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：甲方将其名下的位于襄阳市××新区××路××盛景××室的房屋出租给乙方，建筑面积：895平方米。租赁期限：租赁期共五年。即从2015年11月18日起至2020年11月17日止。押金：12万。2015年11月18日起，乙方须每六个月一次性预付房屋租金。2015年11月18日起至2018年11月18日止房屋为每月每平方米65元；2018年11月18日起至2020年11月17日止房租为每月每平方米71.5元。未经甲方书面认可或同意，乙方不得以任何形式（如合作、合伙等）转租或转让房屋。若甲方书面认可同意转租，次承租人应与出租人直接签订合同，新合同的租金价格不得低于每月每平方米65元，也不得低于本合同约定的递增后的租金价格，且乙方不得以任何理由要求甲方降低租金价格。同日，被告程迎春（承租方，乙方）与案外人申鹏飞（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：甲方出租给乙方的门面位于襄阳市××新区××路××盛景××室，该门面建筑面积暂按261平方米计算。实际面积以实际测量面积加10%公摊，一楼90元/平方米。租赁期共五年，即从2015年11月18日起至2020年11月17日止。2015年11月18日起至2018年11月18日止房租为一楼每月每平方米90元；2018年11月18日起至2020年11月17日止房租为一楼每月每平方米99元。甲方应在乙方支付45000元押金和预付六个月租金之日将上述房屋钥匙交付乙方。未经甲方书面认可或同意，乙方不得以任何形式（如合作、合伙等）转租或转让房屋。若甲方书面认可同意转租，次承租人应与出租人直接签订合同。2015年11月24日，被告程迎春向被告吴国全出具委托书一份，该委托书载明：“兹委托吴国全、张鹏办理门面出租相关事宜。身份证号：。委托人：程迎春2015年11月24日”。同日，张鹏与案外人赵鹏签订了门面租赁合同一份，将高新区紫贞路7号长虹盛景5幢1-2层103室，建筑面积460平方米租赁给了赵鹏。2016年1月1日，被告吴国全（出租方，甲方）与原告李翔（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：甲方将位于襄阳市高新区紫贞路7号长虹盛景5幢1－2层103室租赁给原告李翔，该门面建筑面积109平方米。租赁期1年半，即从2016年1月1日起至2017年6月30日止。押金20000元。支付方式：2016年1月1日起，乙方须每六个月一次性预付房屋租金。2016年1月1日至2017年6月30日房租为每年8万元。……甲方如果违约提前收回房屋，甲方应按年租金的20%支付违约金。甲、乙双方若在房屋租金价格递增后的租赁期限内，违约方则应按递增后的年租金的20%向守约方支付违约金。同日，被告吴国全向原告李翔出具一份押金条，内容为“今收到李翔房屋押金20000.00贰万元吴国全2016.1.1.”。2016年6月17日，被告程迎春就涉案房屋与案外人申鹏飞解除租赁合同。2016年6月18日，原告因无法继续使用租赁的涉案房屋，搬离该房屋。上述事实，有房屋租赁合同、委托书、押金收条、当事人陈述及本院调查材料等证据证实，足以认定。本案争议焦点为：被告吴国全以自己名义与原告签订房屋租赁合同，将被告程迎春租赁房屋转租给原告的行为如何认定？诉讼中，原告认为被告程迎春是该房实际出租人。被告程迎春认为其出具的委托书仅系委托被告吴国全办理与案外人赵鹏的门面租赁事宜，未委托被告吴国全与原告签订房屋租赁合同。本案中，涉案房屋系由案外人申鹏飞承租后转租给被告程迎春，被告程迎春在租赁期内，向被告吴国全及案外人张鹏出具一份办理门面出租事宜的委托书。后，被告吴国全以自己名义与原告就涉案房屋签订房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，被告程迎春在租赁期间，向被告吴国全及案外人张鹏出具办理门面出租事宜的委托书，但对委托事项约定不明确，未写明委托被告吴国全与谁办理哪套门面房的出租事宜，授权范围不明。被告吴国全以自己名义与原告签订房屋租赁合同时，原告知晓二被告之间的代理关系，而被告程迎春未提交证据证明该合同只约束吴国全和原告，故本院认为程迎春作为委托人，应对受托人吴国全的行为后果承担相应的责任，原告与吴国全所签租赁合同所产生的权利义务关系应由程迎春承担和享有。本院认为，本案涉案房屋存在转租情形，但出租人未行使合同解除权，被告吴国全受程迎春委托后，以自己的名义与原告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效，应受国家法律保护。因该合同所产生的权利义务关系应由程迎春承担和享有。在原、被告合同履行期间，被告程迎春与案外人申鹏飞解除房屋租赁关系，使原、被告双方签订的租赁合同无法继续履行，被告程迎春的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张由被告程迎春承担民事责任，退还房屋租赁押金20000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因被告原因租赁合同提前解除，被告应当按照合同约定支付违约金，原告按年租金的20%主张的违约金16000元，符合双方约定和法律规定，故本院予以支持。被告程迎春辩称其出具的委托书仅系委托被告吴国全办理与案外人赵鹏的门面租赁事宜，未委托被告吴国全与原告签订房屋租赁合同，其不是本案适格被告的理由，因未提供相应证据证明，本院不予采信。原告主张被告程迎春退还2016年6月16日至2016年6月30日房租3300元的诉讼请求，因未向本院提交其交纳租金的证据，故本院不予支持。被告程迎春辩称原告诉求的违约金没有事实及法律依据的理由，因不符合法律规定，本院不予采纳。被告吴国全经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法予以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十四条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告程迎春于本判决生效起三日内返还原告李翔房屋押金2万元，并支付违约金16000元；二、驳回原告李翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1280元，由原告李翔负担580元，被告程迎春负担700元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳市万山支行，账号：17×××56，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决确定的义务，一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判长  王海清审判员  刘 桢审判员  陶华兰二〇一七年七月十五日书记员  夏 超