山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终10714号上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军71146部队青岛离职干部休养所，×。法定代表人：王义浩，×。委托诉讼代理人：刘子阳，山东北极之星律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞杰，山东北极之星律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：汪洪，×。委托诉讼代理人：刘宝纯，山东润世律师事务所律师。委托诉讼代理人：包晶艳，山东润世律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：冯春梅，×。委托诉讼代理人：刘宝纯，山东润世律师事务所律师。委托诉讼代理人：包晶艳，山东润世律师事务所律师。原审被告：青岛摩登设计师酒店管理咨询有限公司，×。法定代表人：汪洪，×。委托诉讼代理人：刘宝纯，山东润世律师事务所律师。委托诉讼代理人：包晶艳，山东润世律师事务所律师。上诉人中国人民解放军71146部队青岛离职干部休养所（以下简称71146部队干休所）与上诉人汪洪、上诉人冯春梅、原审被告青岛摩登设计师酒店管理咨询有限公司（以下简称摩登公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初1358号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。71146部队干休所委托诉讼代理人刘子阳、王瑞杰，上诉人汪洪、上诉人冯春梅、原审被告摩登公司共同委托诉讼代理人刘宝纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。71146部队干休所上诉请求：1．撤销青岛市市南区人民法院(2016)鲁0202民初1358号民事判决书第三项、第六项，依法做出公正裁判；2．一、二审诉讼费用由汪洪、冯春梅承担。事实与理由：71146部队干休所是包括案涉房屋在内区域的多处房屋的建设者，享有房屋所有权并持有房产证，出租所用房屋也包括在内。而根据《中华人民共和国消防法》第十条和第十一条之规定，案涉房屋的法律状态完全合法，71146部队干休所有权向他人出租。上述事实表明，上诉人并无过错。汪洪、冯春梅在租赁合同中向71146部队干休所承诺已完全知晓涉案房屋的相关情况，自认完全能够用于经营商务酒店。上诉人提交的住宿发票也充分证明，汪洪、冯春梅从接收房屋后就—直使酒店处于营业之中。本案判决之前不久，一审法官还曾亲自至现场印证，目睹并确认酒店处于正常经营的状态。因此，一审法院以71146部队干休所有过错并导致汪洪、冯春梅无法实现合同目的为由免除汪洪、冯春梅的巨额房屋租赁费以及占用费严重背离事实和法律。汪洪、冯春梅辩称，71146部队干休所上诉理由中所称与事实完全不符，本案中涉案房屋既没有房产证，也没有经过消防验收。关于合同效力及经营问题，是因为71146部队干休所不履行合同，至今没有将合同报经军队房地产管理部门审核批准，导致合同至今未生效。并且71146部队干休所将未办理消防验收手续的房屋采取提供已经作废的房产证的欺骗手段租赁，使汪洪、冯春梅误以为涉案房屋具备房产证，手续齐全。直到装修完毕开业前在办消防验收时，才知道涉案房屋没有任何手续，致使汪洪、冯春梅投入巨资装修一新的酒店至今不能办理营业手续，汪洪、冯春梅不能实现合同目的。因此本案违约的是71146部队干休所，导致合同不能履行的是71146部队干休所，因此汪洪、冯春梅在未实现合同目的之前不应承担租金并且投入巨资装修改造的损失依法应由71146部队干休所承担。摩登公司陈述称，其公司与本案无关。汪洪、冯春梅上诉请求：一、撤销青岛市市南区人民法院作出的(2016)鲁0202民初1358号民事判决第三项，改判汪洪、冯春梅不应当向71146部队干休所支付租金。二、撤销青岛市市南区人民法院作出的(2016)鲁0202民初1358号民事判决第七项，依法支持汪洪、冯春梅的反诉请求，改判71146部队干休所赔偿汪洪、冯春梅经济损失及返还汪洪、冯春梅已支付的租金、保证金。三、依法对本案涉案租赁房屋的装修价值进行评估，以便确定汪洪、冯春梅的经济损失。本案一、二审费用由71146部队干休所承担。事实与理由：一、一审判决汪洪、冯春梅向71146部队干休所支付租赁费190万元于法无据。双方签订的《军队房地产租赁合同》至始至终未生效，且未生效的责任在71146部队干休所一方，71146部队干休所应承担全部法律责任；在合同未生效且汪洪、冯春梅不能实现合同目的，同时汪洪、冯春梅没有过错情况下，一审判决汪洪、冯春梅承担190万元租赁费用于法无据。一审判决驳回汪洪、冯春梅的反诉请求系适用法律不当，71146部队干休所依法应赔偿汪洪、冯春梅经济损失及返还汪洪、冯春梅已支付的租金、保证金。汪洪、冯春梅认为应当对本案涉案租赁房屋的装修价值进行评估，以便确定经济损失。71146部队干休所辩称，汪洪、冯春梅的上诉理由与事实不符，与一审中反诉请求相互矛盾，没有法律和事实相应依据，应该驳回。摩登公司与本案有关，一方面该公司注册地为本案涉案房屋同一住所，该公司法定代表人系一审被告汪洪。一审中干休所向一审法院出具酒店住宿发票一份，该发票有摩登公司盖章出具，证明该公司与本案有直接关系。71146部队干休所向一审法院起诉请求:1、解除双方订立的《军队房地产租赁合同》；2、汪洪、青岛摩登设计师酒店管理咨询有限公司向71146部队干休所支付自2013年11月16日至2015年12月20日的房屋租金2159942元及违约金100万元，共计3159942元，冯春梅承担连带责任；3、汪洪及青岛摩登设计师酒店管理咨询有限公司立即将涉案房屋移交给71146部队干休所；4、汪洪及青岛摩登设计师酒店管理咨询有限公司按每日2821.9元向71146部队干休所支付自2015年12月21日至房屋返还期间的房屋占用费，冯春梅承担连带责任；5、本案诉讼费由汪洪、冯春梅承担。汪洪、冯春梅向一审法院反诉请求：1、依法确认双方签订的《军队房地产租赁合同》未生效；2、71146部队干休所赔偿汪洪、冯春梅经济损失600万元；3、71146部队干休所返还汪洪、冯春梅已付租金51.5万元及租赁保证金5.15万元；4、本案诉讼费用由71146部队干休所承担。一审法院认定事实：位于青岛市市南区×号房屋的登记权利人为中国人民解放军总后勤部，房屋的使用人为中国人民解放军71146部队青岛离职干部休养所。青岛市公安局香港中路派出所出具了《证明信》一份，证明中国人民解放军71146部队青岛离职干部休养所地址编号南门为×号（包括网点），西面为×号（包括网点），院内居民楼为×号。×号房屋没有单独的房屋产权证，71146部队干休所也未能向提交房屋经过消防验收的相关证据。2013年4月11日71146部队干休所（甲方）与汪洪（乙方）、冯春梅（丙方）签订了《军队房地产租赁合同》一份，内容为：甲方将坐落在山东省青岛市市南区×号甲、乙、丙、丁、戊的房屋建筑面积1160平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。租赁用途为经营商务酒店。租赁期限自2013年5月16日起至2018年5月15日止。年租金为103万元。租金第一年按半年结算，签订合同十日内交半年租金，2013年11月15日前交半年租金，第二年开始按年结算，乙方于每年5月16日的前十日内交付甲方。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。因乙方原因导致合同提前解除，由此导致的所有损失由乙方承担。本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。汪洪妻子冯春梅共同以全部财产为乙方履约提供担保，为乙方承担连带担保责任。合同签订后汪洪、冯春梅占有并使用涉案房屋，汪洪、冯春梅庭审中称因房屋无法办理经营商务酒店的手续，故酒店一直没有营业。71146部队干休所提交了2016年4月18日编号为00102869的住宿发票一份，证明现青岛摩登设计师酒店管理咨询有限公司仍在正常经营，汪洪、冯春梅质证称对发票的真实性没有异议，但称青岛摩登设计师酒店管理咨询有限公司的注册地为青岛市×户，与本案没有任何关系。经该院现场勘验，发现青岛市市南区×号甲、乙、丙、丁、戊房屋门头处悬挂有“摩登Moderndesignerhotel”，“精品客房”。汪洪、冯春梅申请对青岛市市南区×号甲、乙、丙、丁、戊房屋的装修价值进行评估，一审法院进行了委托。2017年7月19日青岛公信永和资产评估事务所责任有限公司出具了退案说明，称因评估的酒店装修项目内容较多且繁杂，汪洪、冯春梅无法提供装修设计图纸等相关资料，导致评估工作不能顺利进行，将案件退回。汪洪、冯春梅总共支付房屋租金51.5万元，保证金5.15万元。庭审中经询问，汪洪、冯春梅同意解除合同。71146部队干休所提交了呈批件复印件一份，证明涉案房屋的租赁经过了上级机关的批准。汪洪、冯春梅质证称该证据为复印件，对其真实性不认可。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”双方所签订的合同中“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”的约定可视为附生效条件的合同。但合同法第三十六条还规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”参照该条法律的规定，本案71146部队干休所已经将房屋交付汪洪、冯春梅，汪洪、冯春梅也已经实际占有并使用涉案房屋，应视为当事人的履行行为已经对合同的生效条款做出了变更，即71146部队干休所已经履行主要义务，汪洪、冯春梅接受，故该院认定该合同已经成立并生效。依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中71146部队干休所虽然已经将房屋交付汪洪、冯春梅，但该房屋既没有房屋产权证，又未能通过消防验收，双方在合同中已经明确约定了汪洪、冯春梅租赁房屋的用途为经营商务酒店，而房屋产权证及消防验收证明系经营商务酒店所不可或缺的，因此71146部队干休所交付汪洪、冯春梅的房屋无法满足经营商务酒店的用途，无法实现合同目的，71146部队干休所在合同的履行过程中存在过错，存在违约行为，71146部队干休所要求汪洪、冯春梅支付逾期支付房屋租金的违约金该院不予支持。汪洪、冯春梅自2013年4月11日与原告签订合同后即一直占用涉案房屋，既未主张与71146部队干休所解除合同，又逾期支付租金，客观上造成了损失的扩大，其应向71146部队干休所支付房屋租赁费用，但因71146部队干休所存在过错，房屋租赁费用应当予以适当减免。根据双方合同的约定，租赁费用为103万元/年，汪洪、冯春梅仅支付56.65万元，截至本判决出具之日汪洪、冯春梅应支付原告租金437.75万元（103万元×4+8.583万元×3），尚欠381万元（437.75万元-56.65万元），考虑本案71146部队干休所在合同的履行中的过错程度及汪洪、冯春梅装修房屋的花费与投入，并兼顾公平原则，该院酌情判令汪洪、冯春梅支付71146部队干休所租赁费用190万元。71146部队干休所主张解除房屋租赁合同，汪洪、冯春梅庭审中也同意解除租赁合同，应视为双方当事人对解除租赁合同达成了合意，对71146部队干休所要求与汪洪、冯春梅解除租赁合同的诉讼请求该院予以支持，汪洪、冯春梅应向原告返还租赁房屋。青岛摩登设计师酒店管理咨询有限公司并非租赁合同的当事方，与71146部队干休所无租赁合同关系，71146部队干休所要求其承担责任于法无据，该院不予支持。冯春梅在合同中明确约定了其为汪洪承担连带担保责任，71146部队干休所要求其对上述租金承担连带责任于法有据，该院予以支持。关于本案汪洪、冯春梅所主张的要求确认签订的《军队房地产租赁合同》未生效及返还已付租金51.5万元的诉讼请求，该诉讼请求缺乏事实及法律依据，该院不予支持。关于汪洪、冯春梅要求71146部队干休所赔偿经济损失600万元的诉讼请求，因汪洪、冯春梅未能提供其损失的相关证据，对其诉讼请求该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条之规定，判决：一、解除中国人民解放军71146部队青岛离职干部休养所与汪洪所签订的《军队房地产租赁合同》；二、汪洪于判决生效之日一个月内将青岛市市南区×号甲、乙、丙、丁、戊房屋交还中国人民解放军71146部队青岛离职干部休养所；三、汪洪于判决生效之日一个月内支付中国人民解放军71146部队青岛离职干部休养所租赁费用190万元；四、冯春梅对上述第三项判决内容承担连带责任；五、驳回中国人民解放军71146部队青岛离职干部休养所对青岛摩登设计师酒店管理咨询有限公司的诉讼请求；六、驳回中国人民解放军71146部队青岛离职干部休养所的其他诉讼请求；七、驳回汪洪、冯春梅的反诉请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32080元，由原告负担16040元，汪洪及冯春梅负担16040元，保全费5000元，由汪洪及冯春梅负担；反诉案件受理费53800元，由汪洪及冯春梅负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。从一审、二审查明的事实看，71146部队干休所已经将涉案房屋交付汪洪、冯春梅，汪洪、冯春梅也已经实际占有并使用涉案房屋，因此，一审法院根据合同法有关规定认定当事人的履行行为已经对合同的生效条款做出了变更，即71146部队干休所已经履行主要义务，汪洪、冯春梅接受，从而认定该合同已经成立、生效并无不当。对依法成立的合同，当事人应当依约履行各自的义务。71146部队干休所虽然已经将房屋交付汪洪、冯春梅，但该房屋没有房屋产权证，未能通过消防验收，因双方在合同中已经明确约定了租赁房屋的用途为经营商务酒店，而房屋产权证及消防验收证明系经营商务酒店所不可或缺的，因此71146部队干休所在合同的履行过程中存在过错，存在违约行为。据此，一审法院对71146部队干休所要求汪洪、冯春梅支付逾期支付房屋租金的违约金不予支持正确。根据查明的事实，汪洪、冯春梅自2013年4月11日签订合同后即一直占用涉案房屋，既未主张解除合同，又逾期支付租金，客观上造成了损失的扩大，其应向71146部队干休所支付房屋租赁费用，但因71146部队干休所存在过错，对房屋租赁费用应当予以适当减免。一审法院酌情判令汪洪、冯春梅支付71146部队干休所租赁费用190万元并无不当，对此本院予以确认。关于汪洪、冯春梅要求71146部队干休所赔偿经济损失600万元的诉讼请求，因鉴定部门对涉案房屋装修评估退鉴，故本院在本案中对此无法处理。汪洪、冯春梅如有新的证据可另行主张。综上，71146部队干休所和汪洪、冯春梅的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64160元，由中国人民解放军71146部队青岛离职干部休养所与汪洪、冯春梅各负担32080元。本判决为终审判决。审判长 侯 娜审判员 杨保国审判员 王昌民二〇一七年十二月二十八日书记员 郑 昭书记员 庞连捷