湖南省中方县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1221民初490号
原告：湖南君天物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区。
法定代表人：何坚，总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：蒋自然，男，1958年9月3日出生，汉族，系湖南君天物业管理有限公司项目经理，住湖南省长沙市芙蓉区。
被告：谭丁超，男，1964年12月5日出生，汉族，户籍所在地湖南省洞口县。
原告湖南君天物业管理有限公司（以下简称君天物业公司）与被告谭丁超物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用普通程序，于2017年1月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋自然到庭参加诉讼，被告谭丁超经依法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告君天物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告缴纳拖欠的物业服务费9237元及违约金923元，共计10160元；2、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2007年9月15日，原告公司由湖南万隆房地产置业有限公司依法选聘，从事万隆＆维也纳森林小区的物业管理服务工作。原告严格依约履行了义务，但被告谭丁超自2015年1月至今，经原告多次催缴，均拒不缴纳物业服务费等费用。
原告君天物业公司向本院提交以下证据拟佐证其主张的有关事实：
1、房地产企业资质证书、企业法人营业执照、中华人民共和国组织机构代码证复印件，证明原告具备物业服务企业二级资质；
2、住宅前期公共性物业服务收费申报审核表复印件，证明原告的物业服务收费已经过物价部门的审批；
3、商品房买卖合同复印件，证明被告系万隆＆维也纳森林维也纳B139号房业主及被告购房、交房的时间及房屋面积等情况；
4、万隆＆维也纳森林购房款及有关费用结算书，证明被告与开发商已办理结算手续；
5、万隆＆维也纳森林前期物业服务合同，拟证明原告经湖南万隆房地产置业有限公司选聘对万隆＆维也纳森林项目提供物业服务，双方对前期物业服务内容、违约责任等进行了约定；
6、欠费清单，证明被告所欠物业费明细；
7、湖南君天物业服务有限公司（万隆＆维也纳森林）物业管理费缴费通知单及催费记录，证明原告向被告催缴物业服务费。
被告谭丁超未作答辩亦未提交相关证据。
本院对本案的证据认证如下：对原告君天物业公司提交的证据1、2、3、4、5、6、7来源合法，形式有效，本院予以采信。
本院根据上述确认的证据，查明如下事实：原告君天物业公司系经批准具备二级资质房地产物业服务的企业法人，并经物价行政管理机关登记准许对万隆＆维也纳森林小区物业服务收费。2007年9月12日，原告君天物业公司与万隆＆维也纳森林小区的开发商万隆房地产公司怀化分公司签订了《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》。合同对服务内容与质量、服务收费、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其他事项做了约定。其中合同第七条约定“业主应于开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始交纳物业服务费用……物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度最后一个月的25日之前，预交下一季度的物业服务费用。”合同第二十八条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交，并从逾期之日起按3‰的标准收取违约金。”合同第三十四条约定：“本合同期限自2007年9月15日起至项目业主委员会成立并签定新的《万隆＆维也纳森林物业服务合同》之日止。合同签订后，君天物业公司对该小区进行了物业管理服务。
2009年12月2日，被告唐彪与万隆房地产公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：被告唐彪购买万隆房地产公司开发的万隆＆维也纳森林维也纳B139号房。该合同第十六条关于物业管理的约定：“经协商，买受人同意将所购房委托出卖人选定的物业公司进行物业管理，房屋交付使用后，买受人应遵守物业管理公司制定的物业管理规定，并按时缴纳物业管理费用……”。2014年1月17日，万隆房地产公司将房屋交付给被告谭丁超，房屋面积409.78㎡，双方签字确认“按照《商品房买卖合同》的条款已结算清楚，包括合同履行中的有关问题，双方均不再向对方提出另外的经济要求。但是房屋质量问题及保修，出卖方仍按法律规定的条件承担义务。”被告谭丁超接收房屋后，一直未入住。自2015年1月1日起，被告拒绝缴纳物业管理费用，经原告君天物业公司催缴，被告仍未缴纳相关物业费用，双方形成纠纷。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告君天物业公司与万隆房地产公司签订的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对包括被告谭丁超在内的全体业主具有约束力。在合同履行期间，原告君天物业公司依约为包括被告谭丁超在内的小区业主提供了服务，被告谭丁超作为业主，理应负有按照合同约定向原告君天物业公司及时履行交纳物业服务费的义务。被告谭丁超未交纳2015年1月1日后的物业服务费，故原告君天物业公司提出要求被告谭丁超按90%的标准交纳2015年1月1日至2016年9月30日期间物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告谭丁超的房屋面积为407.26㎡，被告应交纳的物业服务费为9237元（407.26㎡×1.2元/月×21个月×90%）。同时按《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》第七条的约定，物业服务费按季度交纳，业主在每季度最后一个月的25日之前，预交下一季度的物业服务费用。未能按时足额交纳物业服务费用的，按合同第二十八条约定从逾期之日起按3‰的标准支付违约金。被告未按约定交纳物业服务费存在违约，因此应当承担违约金的支付责任，原告君天物业公司提出要求被告谭丁超支付违约金的请求，本院予以支持。但在合同中没有约定违约金的时间计算单位，双方也未达成补充协议，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准，故本院酌情认定被告谭丁超按3‰/月的标准向原告君天物业公司支付违约金332.52元（按季度交纳，在每季度最后一个月的25日之前预交下一季度的物业服务费用，2014年12月25日前应交2015年1、2、3月份的物业服务费的违约金为407.26㎡×1.2元/月×21个月×3‰×3个月×90%；2015年3月25日前应交4、5、6月份的物业服务费的违约金为407.26㎡×1.2元/月×18个月×3‰×3个月×90%；2015年6月25日前应交7、8、9月份的物业服务费的违约金为407.26㎡×1.2元/月×15个月×3‰×3个月×90%；……以此类推）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告谭丁超于本判决生效后五日内支付原告湖南君天物业管理有限公司物业服务费用9237元；
二、被告谭丁超于本判决生效后五日内支付原告湖南君天物业管理有限公司违约金332.52元；
三、驳回原告湖南君天物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费54元，由原告湖南君天物业管理有限公司负担4元，被告谭丁超负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 刘 芳
人民陪审员 周春华
人民陪审员 曾灵慧
二〇一七年一月三日
代理书记员 阳 明
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。