湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1103民初2064号
原告（反诉被告）：湖南省渝洲房地产实业有限公司，住所地永州市冷水滩区零陵北路458号。
法定代表人：姚芳明，系该公司董事长。
委托诉讼代理人:谭兴伟，男，该公司法务部职员，代理权限为特别代理。
委托诉讼代理人：伍杰飞，女，该公司商业副总，代理权限为一般代理。
被告（反诉原告）：唐良军，男，1972年1月6日出生，汉族，住永州市冷水滩区。
委托诉讼代理人：唐智，湖南征雁律师事务所律师，代理权限为一般代理。
委托诉讼代理人：尹航，湖南征雁律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告（反诉被告）湖南省渝洲房地产实业有限公司（以下简称原告）诉被告（反诉原告）唐良军（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案。本案审理过程中，被告于2017年7月27日向本院提起反诉并申请司法鉴定，本院决定合并审理。并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告截止到2017年6月19日租金共计633375元；2、判令被告自2017年6月20日起至被告腾房之日止按321125元/月支付原告租金(不足一月按日支付）；3、判令终止原、被告之间的租赁合同；4、判令被告自2016年12月20日起按321125元/月，每天加收0.5‰的违约金，计算至该判决执行完毕止；5、判令被告支付截止到2017年6月19日的物业管理费68550元、水费及水电费216元、电费5772.4元，总计74538.4元；6、判令被告原交纳的履约保证金330000元，原告不予退还。事实和理由是，2016年9月1日原、被告签订了《舜德摩尔9号楼一、二、三层商铺租赁合同》，约定：租期7年，租赁面积11425㎡，租金每月321125元，履约保证金为660000元，等等。被告2016年11月3日缴纳了物业保证金68550元、物业管理费22850元后，办理了物业入驻手续。此后，被告未依约履行义务，未缴纳租金，经协商未能达成一致。2017年3月16日，原告向被告发出了《解除合同通知书》。另，截止到6月19日，被告目前欠缴租金费用633375元，欠缴物管费及水电费74538.4，共计欠费707913.4元。
被告辩称：被告在2016年12月份已缴纳了330000元租金，不需要原告催收租金；被告已进行了大量的投入，原告不应解除原、被告之间签订的租赁合同；原告擅自将答辩人的所租房屋大门锁住，致使被告不能按合同约定正常使用，因此后发生的费用和给被告造成的损失应由原告承担和赔偿。综上，原告诉请理由不成立，请予以驳回原告诉讼请求。
被告向本院提出反诉请求：1、判令终止反诉人与被反诉人之间于2016年9月1日签订的租赁合同；2、判令被反诉人赔偿反诉人的经济损失2223133元；3、本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由是，原、被告签订商铺租赁合同后，被告于2016年9月1日缴纳330000元履约保证金，2016年9月15日，原告以物业管理费为由强行将商铺锁住，不准装修，被告不得已于2016年11月3日缴纳了物业保证金68550元，物业管理费22850元，2016年12月9日被反诉人以欠租金为由，第二次将商铺锁住，致使反诉人不能进行装修，给被告造成重大经济损失。
原告对被告反诉请求辩称，违约责任在被告方，装修中附着在墙壁上的不应列入，可以移动的物品由被告拿走。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方对对方提供的无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对原、被告双方有异议的证据，本院当庭已予以说明并明确了是否采信的理由在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年9月1日，原、被告签订了一份《租赁合同》，约定：1、被告承租原告位于永州市冷水滩区舜德摩尔的9号楼一至三层物业，租赁面积11425平方米，用于经营跨境保税体验中心；2、租赁期限7年，即2016年9月20日至2023年9月19日；2016年9月20日至2023年9月19日期间该物业租金为321125元/月；3、装修免租期为3个月，即自2016年9月20日起至2016年12月19日止；经营免租期为9个月，自2016年12月20日起至2018年9月19日期间，2017年3-5月份、9-11份，2018年3-5月份为免租期；以上免租期内，原告仅免收被告租金，被告装修或经营期间发生的物业管理、水、电及其他相关费用不在该免除范畴内；4、自2016年12月20日起开始计算租金；物业租金按季度一次性缴纳支付，每个租赁季度开始的前个月15号前支付下个租赁季度的租金；5、被告签订本合同时，须与舜德摩尔现有物业公司一并签订《舜德摩尔前期物业管理服务协议》；6、履约保证金为660000元，合同签订三日内先行缴纳330000元，剩余款项开业前一周一次性缴纳；7、装修装饰中，对与房屋形成附合、不能拆移的部分，如墙壁粉刷、吊顶等等，其装修费用限制在2000000元内；对与房屋未形成附合、可拆移且不对房屋结构及原装饰装修造成损坏的部分，如桌椅、灯具、设施设备等等，其装饰费用限制在1000000元内；8、因原告原因而提前终止合同的，对与房屋形成附合、不能拆移的装修部分，按合同终止时装修物尚存在的现值折旧，由原告折价补偿被告；对与房屋未形成附合、可拆移且不对房屋结构、原装饰装修造成损坏的装饰部分，由被告自行拆移、搬离清偿，原告补偿被告拆除及恢复场地原状的实际费用；9、因被告原因或违约而提前终止合同的，对与房屋形成附合、不能拆移的装修部分，无偿归原告所有；对与房屋未形成附合、可拆移且不对房屋结构、原装饰装修造成损坏的装饰部分，由被告自行拆移、搬离清偿；10、如被告未按合同规定期限支付本合同应付费用，逾期15日内除应付该款项外，还须按欠付款项每日5‰计算违约金；如逾期超过15日，除按前项约定执行外，被告自愿同意原告可采取停水断电、关门、直接代收营业款或暂扣商品物件抵扣欠费等相关限制营业或其他强制措施进行催缴处理，被告对此不得提出任何营业或经济方面的异议及诉请；如逾期超过20日的，视为被告严重违约，被告除须承担逾期违约金外，租赁合同自然解除，原告有权没收履约保证金；11、被告根据其经营模式，可将本租赁物业进行分租；12、本合同及《舜德摩尔前期物业管理服务协议》未尽事宜，原、被告双方经协商可签订补充协议，补充协议与本合同均具有同等法律效力，等等。合同签订后，被告于2016年9月2日向原告交纳330000元履约保证金，并开始对租赁房屋进行装修、进行招商。
被告未及时签订物业管理协议，原告于2016年10月将租赁物门锁住。被告于同年11月2日与永州市渝洲物业管理有限公司签订了《舜德摩尔前期物业管理服务协议》，约定：按《租赁合同》面积11425平方米计算，1元/平方米/月，2016年9月20日至10月20日的物业管理费减免，被告交纳6个月的物业管理费保证金68550元，每季度首月10日之前交纳下季度管理费，等等。合同签订后，被告于次日缴纳了物业保证金68550元，2016年10月20日至2016年12月20日的物业管理费22850元，并办理了物业入驻手续。
2016年11月20日，原告向被告发出《铺面租金催缴通知单》，通知写明：被告欠缴当年12月至2017年2月的租金，要求被告在11月30日前缴纳欠缴的租金963375元，等等。同年12月19日被告向原告缴纳了330000元租金。后原、被告双方为交纳租金、物业管理费发生纠纷，原告在2017年元月初将被告承租的铺面、招商中心全部锁住至今，致被告招商、装修亦同时停止。
诉讼过程中，被告依法申请对其承租的原告的铺面场地装饰装修进行造价鉴定，经本院依法委托，永州潇湘建设工程审计事务所有限公司鉴定：已做工程造价为164864.81元；另，2个水果柜、2个手机展台、1组木制沙发、电脑3798元、桌椅2480元、投影仪2780元；招商中心装饰5000元未计入造价，招商中心广告10934元（有合同）、户外广告制作327331元（有合同、有实物）、招商代理费、前期活动经费未计入造价；鉴定费为18000元。另，鉴定中，原告方不让鉴定人进入招商办公室（招商中心）进行勘测。
本院认为，原、被告之间的纠纷是房屋租赁合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》进行调整。原、被告签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，原、被告双方应依约履行各自的合同义务。但原、被告在该合同第九条违约责任中约定的“如逾期超过15日，除按前项约定执行外，乙方（被告）自愿同意甲方（原告）可采取停水断电、关门、直接代收营业款或暂扣商品物件抵扣欠费等相关限制营业或其他强制措施进行催缴处理，乙方（被告）对此不得提出任何营业或经济方面的异议及诉请”条款，是免责条款，该条款内容符合我国合同法关于免责条款无效的规定，是无效的约定，不受法律保护。
原告在庭审中称2017年3月、4月曾向被告发出了《解除合同通知书》，现原、被告双方均诉请要求终止该合同的履行，且终止该合同的履行没有损害国家、集体或者第三人利益，其诉请符合法律规定，理由成立，本院予以支持。
原、被告合同虽约定“自2016年12月20日起开始计算租金”，“物业租金按季度一次性缴纳支付，每个租赁季度开始的前个月15号前支付下个租赁季度的租金”，但未对季度与跨月日期计算和未足额一次性交纳租金的责任作出明确规定而引发争议，原、被告双方均有责任。
被告收到《铺面租金催缴通知单》后，在同年12月19日向原告缴纳了330000元租金，但没有足额一次性缴纳一个季度的租金，存在违约；原告依据无效合同条款对被告租赁的铺面和招商办公场所采取锁门，并由原告管理，致使被告不能招商和装修，亦存在违约，因此，对最终导致合同无法履行，原、被告双方均有责任。现原告诉请判令被告原交纳的履约保证金330000元不予退还的请求，理由不成立，本院不予支持。
原告依据无效条款对被告租赁的铺面和招商办公场所采取锁门行为后，没有采取适当措施防止损失的扩大，对因锁门而给原告造成的租金等损失原告不得要求被告赔偿或支付，即原告诉请要求“判令被告支付原告截止到2017年6月19日租金共计633375元；判令被告自2017年6月20日起至被告腾房之日止按321125元/月支付原告租金(不足一月按日支付）；判令终止原、被告之间的租赁合同；判令被告自2016年12月20日起按321125元/月，每天加收0.5‰的违约金，计算至该判决执行完毕止”不符合法律规定，其该诉讼请求本院不予支持。
《舜德摩尔前期物业管理服务协议》是被告与永州市渝洲物业管理有限公司签订的，原告诉请的物业管理费68550元、水费及水电费216元、电费5772.4元是基于该合同产生的，永州市渝洲物业管理有限公司是独立法人，原告没有提供证据证明该权利永州市渝洲物业管理有限公司已转让与原告，根据合同相对性原则，本案中本院不予处理。
被告因原告对其租赁的铺面和招商办公场所采取锁门而反诉要求原告赔偿其经济损失2223133元，其全部请求无充分的证据证实，且被告已制作的广告，只提供了合同，无支付证据证实，故，结合鉴定结论和原、被告双方的合同约定，本院予以部分支持；原告在反诉中辩称可以移动的物品由被告拿走的理由成立，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十三条第二项、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、终止原告（反诉被告）湖南省渝洲房地产实业有限公司与被告（反诉原告）唐良军2016年9月1日签订的《租赁合同》的履行；
二、限原告（反诉被告）湖南省渝洲房地产实业有限公司在本判决书生效之日起十日赔偿被告（反诉原告）唐良军损失160000元；
三、限被告（反诉原告）唐良军在本判决书生效之日起十日内，将在租赁物内的水果柜、手机展台、木制沙发、电脑、桌椅、投影仪搬离，原告予以协助；
四、驳回原告（反诉被告）湖南省渝洲房地产实业有限公司其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）唐良军其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10134元，反诉案件受理费12300元，由原告（反诉被告）湖南省渝洲房地产实业有限公司负担11217元，由被告（反诉原告）唐良军负担11217元。鉴定费18000元由原告（反诉被告）湖南省渝洲房地产实业有限公司、被告（反诉原告）唐良军各承担9000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 徐 斌
人民陪审员 李甲云
人民陪审员 祝君毅
二〇一八年三月二十日
代理书记员 谢 兵