福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）思民初字第7032号
原告（反诉被告）怡家园（厦门）物业管理有限公司，住所地厦门市思明区水仙路33号海光大厦11A。
法定代表人刘学峰，董事长。
委托代理人连铮、涂慧俐，福建旭丰律师事务所律师。
被告（反诉原告）王惠娟，女，1968年11月5日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告（反诉被告）怡家园（厦门）物业管理有限公司与被告（反诉原告）王惠娟物业服务合同纠纷一案，本院分别于2013年6月6日、2013年12月19日立案受理本、反诉后，依法合并由审判员庄慧林担任审判长，与代理审判员曹玲、人民陪审员卢桂玲组成合议庭进行了审理。原告（反诉被告）怡家园物业管理有限公司（以下简称怡家园物业）委托代理人涂慧俐，被告（反诉原告）王惠娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告怡家园物业诉称，2002年被告购买位于“绿家园一期”万石阁G楼1单元G102的房屋，2004年办理了交房与物业交接手续并签订业主公约。2005年9月28日，厦门绿家园业主委员会依法登记备案，并先后与原告签订了三份物业管理委托合同，委托原告对包括被告购买房产在内的绿家园小区实行物业管理，期限自2005年9月至第三届业主委员会成立并至街道备案之日止，若业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之三缴纳滞纳金。合同签订后，原告依约为绿家园小区提供物业管理服务，并代垫了公摊水电费，被告自2008年1月1日起拒不缴交物业管理费、房屋公共维修金及公摊水电费，原告经多次催讨未果。故诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告支付拖欠至今的物业管理费7482.2元（自2008年1月1日暂计至2013年3月31日）、房屋公共维修金1497.1元（自2008年1月1日暂计至2013年3月31日）及至实际支付之日的物业管理费滞纳金（以被告拖欠的物业管理费为基数，按日千分之三暂计至2013年3月31日为18472.69元）、至实际支付之日的房屋公共维修金滞纳金（以被告拖欠的公共维修金为基数，按银行同期贷款利率暂计至2013年3月31日止为199.55元）；2、被告支付原告代垫至今的公摊水电费（自2008年1月1日暂计至2013年3月31日为476.7元）及至实际支付之日的滞纳金（以被告拖欠的公摊水电费为基数，按银行同期贷款利率暂计至2013年3月31日为67.06元）；3、由被告承担本案的诉讼费用。原告于2013年12月11日确认诉讼请求如下：请求法院判令：1、被告向原告支付拖欠至今的物业管理费（自2008年1月1日暂计至2013年12月31日为8764.7元）、房屋公共维修金（自2008年1月1日暂计至2013年12月31日为1782.1元）及至实际支付之日的物业管理费滞纳金（以被告拖欠的物业管理费为基数，按日千分之三暂计至2013年3月31日为18472.69元）、至实际支付之日的房屋公共维修金滞纳金（以被告拖欠的公共维修金为基数，按银行同期贷款利率暂计至2013年3月31日止为199.55元）；2、被告支付原告代垫至今的公摊水电费（自2008年1月1日暂计至2013年9月30日为545.9元）及至实际支付之日的滞纳金（以被告拖欠的公摊水电费为基数，按银行同期贷款利率暂计至2013年3月31日为67.06元）。3、由被告承担本案的诉讼费用。
被告王惠娟辩称，第一、2002年9月23日，被告与厦门建发集团房地产有限公司签订一份《商品房买卖合同》，购买位于“绿家园一期”万石阁G楼1单元G102的房屋.2004年3月6日，被告办理了讼争房产交房与物业交接手续，并签订了业主公约。自2004年3月6日起被告开始缴纳物业服务费和公维金，从未拖欠。但自2006年新年开始，被告的次卫生间管道就发出雷鸣般的轰隆声并伴有阵阵恶臭，弥漫整个房间。在持续一个多月之后，被告联系原告检查，检查表明非被告装修不善也非马桶质量问题所致，被告要求原告整改，经屡次催促，原告仍未整改。直至2007年年底，被告不堪忍受噪音和恶臭，再次要求原告派员上门检查，结论同第一次检查，并告知可能由于化粪池原因导致噪音和恶臭的产生，被告据此要求物业检查并清理作为公共设施的化粪池，然而物业置若罔闻，仍然不采取任何措施。后得知同楼202室及402室亦存在此种状况，三家业主一同找到原告要求彻底解决该问题，原告拖延了近一个月才清理化粪池，清理后被告的次卫生间再未出现轰鸣及恶臭，由此可见是原告违反了物业管理合同的约定，未尽到物业公司应尽之责，存在违约。被告按时缴纳相关费用却得不到相应的服务，为此，被告有权要求原告返还被告已缴的2004年至2007年的物业管理费和公维金，赔偿精神损失费，支付违约金，并赔礼道歉。第二、被告按时缴纳相关物业服务费用，原告却对不同业主区别对待，一些业主包括业主委员会成员不缴纳物业服务费用，却可以享受物业服务。被告曾要求原告出示从2004年至2007年所有的发票底单，物业公司百般推诿至今未提供相关发票。第三、原告于深夜施工用劣质刺鼻的油漆油漆井盖，严重影响被告休息，对被告身体健康造成了威胁。原告未按照服务合同提供服务，被告作为业主有权终止合同。第四、2011年11月20日被告哥哥在绿家园店面廊道钱财被盗，调取小区监控资料时发现绿家园店面廊道所有监控摄像头均已失效，导致不能锁定嫌疑人破案。原告未能按照物业合同的约定保持公共设备的正常运行，构成了违约。第五、2012年原告指使他人向被告住所阳台投掷烂桔子，严重干扰被告生活，侵害被告权益。第六、2013年年初，因原告未在地库和出口醒目位置设置路牌，提醒司机谨慎驾驶，致使被告骑自行车时与驶出地库轿车相撞倒地受伤。原告安全保障工作未到位，经被告提醒仍然未做补救措施，违反了物业管理服务合同的相关规定。第七、被告小区首届业主委员会委员未通过业主大会认可，之后新的业主委员会委员也未通过业主大会选举产生，业主委员会成员中包含了原告的母公司即本小区开发商雇员，部分业委会委员涉嫌未交物业管理费及公维金，其依法无资格担任业委会委员，由这些人员组成的业委会所签的物业服务委托合同显然也是无效的。第八、被告怡家园物业擅自调高绿家园物业服务费，更是违反了合同法。此次费用调整表决，未召开业主大会，未公开投票过程，被告对费用调整表决的结果表示怀疑，被告要求物业公司出示593份表决函。被告于2012年7月1日起以调高的物业服务费用标准收取物业管理费，违反物业服务委托合同。物业服务委托合同约定的委托管理期限自2009年10月29日起至第三届业主委员会成立并至街道备案之日止，而第三届业主委员会成立并至街道备案的时间是2012年12月28日。被告在上述合同期限内擅自提价，提价无效。依据《合同法》的规定，应当先履行合同义务的一方没有履行合同义务，后履行义务的另一方有权拒绝履行义务，被告可以不履行合同。另外，原告于2013年12月11日的补充确认诉求申请书缴费时长超过诉讼时间点。综上，请求法院驳回起诉，并判令原告赔偿被告的经济损失和精神损失。
反诉原告王惠娟反诉称，一、2006年至2007年底，反诉被告违反2005年签订的物业服务合同，在反诉原告再三确认化粪池未清理导致房间噪音和恶臭的情况下，未维修相应设备，使反诉原告的生活环境严重恶劣，给反诉原告的工作和生活造成了极大的困扰和痛苦。二、反诉被告违反物业管理服务合同关于环境秩序良好的约定，借口小区创优，于深夜蓄意在反诉原告主卧的阳台下用劣质油漆油漆地下设施检查井盖，使反诉原告在熟睡中吸入大量有害气体，侵害反诉原告身体健康，且拒绝赔礼道歉。三、反诉被告安全防范工作不到位，公共设施缺乏维修，物业管理存在重大瑕疵。小区监控设备损坏而不维修，导致反诉原告的哥哥在小区内丢失钱财后无法通过小区监控设备查找犯罪嫌疑人。反诉被告严重违反物业服务委托合同，构成违约。四、反诉被告管理秩序混乱，物业管理存在重大瑕疵。未在地库和出口醒目位置设置路牌以提示危险，导致反诉原告与地库驶出之轿车相撞。由于反诉被告工作的疏忽，导致业主人身安全受到威胁，严重违反物业服务委托合同。五、反诉被告与业主委员会未尽职责，业主委员会未履行相关义务，维护广大业主的利益，且未经业主大会选举投票表决，擅自提高物业管理费，违反公开、公正、公平的原则，严重侵害业主的合法权益。综上，反诉原告请求法院：1、依法判决反诉被告的违约责任，退还2004年至2007年反诉原告已交之物业费和维修金3191元，并处违约金，违约金以反诉原告已缴的2004年至2007年之物业费及公维金为基数，按日千分之三自2004年3月6日计至2007年12月31日为13373元，并赔偿经济损失3700元（被盗现金）。2、确认反诉被告出示的2012年10月29日《物业服务合同》是非法和无效的，并召开绿家园小区业主大会，公开选举业主委员会，公开选聘合格的物业服务公司。3、判决反诉被告承担本案的诉讼费用。
反诉被告怡家园物业辩称，一、反诉原告诉求反诉被告承担违约责任缺乏事实与法律依据。1、从事实的角度而言，根据“谁主张，谁举证”的原则，反诉原告应对其主张的诉求承担举证责任，但反诉原告对其在反诉状所列举的种种所谓的违约情形并没有提交任何有效证据予以证实。反诉原告提交的传真、图片的证据均是其单方陈述，单方拍摄，无论从证据形式上还是证据的内容上均无法证明反诉被告在物业管理的过程中具有违约情形，更无法证明反诉原告因反诉被告违约行为所遭受的损失。因此，反诉原告应承担举证不能的法律后果。2、从法律规定的角度而言，根据合同法第58条的规定，只有在合同无效或者被撤销后，才应当返还因该合同取得的财产。本案中，反诉原告一方面主张反诉被告承担违约责任，而违约是以合同有效为前提的，另一方面，反诉原告主张的违约责任又是合同无效的法律后果，这两者本身就是自相矛盾的。因此，反诉原告主张反诉被告返还已支付的物业费、公维金及日千分之三的违约金没有任何法律依据，也与合同约定不符。3、至于反诉原告主张的其哥哥在小区失窃的3700元，反诉原告并非失主，非利害关系人，不能作为适格主体且也没有任何证据予以证实。而反诉原告的哥哥并非物业合同的相对人也非业主，要求反诉被告承担违约责任也没有任何依据。二、反诉原告诉求2012年10月29日《物业服务合同》无效并要求召开绿家园小区业主大会，公开选举业主委员会、公开选聘物业公司缺乏事实与法律依据。1、反诉原告主张2012年10月签订的《物业服务合同》无效没有依据。从程序上而言，2012年10月29日的《物业服务合同》系厦门绿家园业主委员会代表全体绿家园业主与反诉被告签订的，因此，厦门绿家园业主委员会才是该合同的相对人，只有绿家园业主委员会才有资格要求确认该份合同无效，而反诉原告作为个别业主没有资格主张确认《物业服务合同》无效，非适格主体。从实体上而言，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，只有物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人或者物业服务合同中存在免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利条款的情形时才可以主张物业合同或者合同相关条款无效，本案中，反诉原告并没有任何证据证明存在上述情形。2、反诉原告非诉求召开业主大会，选举业主委员会，选聘物业公司的适格主体。《物业管理条例》第13条规定，经20%以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。同时，《物权法》第76条规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的应当由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述规定，无论是要求召开业主大会、选举业主委员会、选聘物业公司均需要经过一定比例业主的同意，共同提议方可主张，反诉原告作为个别业主显然非提出上述要求的适格主体。并且，召开业主大会、选举业主委员会、选聘物业公司均应当向业主委员会提议而非向本案的反诉被告提议，与本案所争议的物业服务合同纠纷也非同一法律关系，反诉原告向反诉被告提出此项诉求显然是错误的。综上，反诉原告非提出反诉请求的适格主体，其反诉请求均缺乏事实与法律依据，应当依法予以驳回。
经审理查明，2002年9月23日，被告（反诉原告）王惠娟与厦门建发集团房地产有限公司签订一份《商品房买卖合同》，购买位于“绿家园一期”万石阁G梯1单元G102的房屋，该房屋系多层住宅，面积为118.76平方米。2004年3月6日，被告（反诉原告）办理了物业交接手续，并签署了业主公约。2005年9月28日，厦门绿家园业主委员会依法在厦门市思明区人民政府梧村街道办事处登记备案。2005年9月27日，绿家园业主委员会与原告（反诉被告）签订了物业管理服务合同，约定：委托管理期限为三年，自2005年9月25日起至2008年9月25日止；多层住宅物业管理服务费按建筑面积0.8元／平方米?月、房屋公共维修金按建筑面积积0.2元／平方米?月向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之三缴纳滞纳金。2008年9月25日，厦门绿家园业主委员会与原告（反诉被告）签订物业服务委托合同，约定：委托管理期限自2008年9月25日起至2009年12月31日止；多层住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之三缴纳滞纳金。2009年10月29日，厦门绿家园业主委员会与原告（反诉被告）签订物业服务委托合同约定：委托管理期限为自2009年10月29日起至第三届业主委员会成立并至街道备案之日止；多层住宅物业管理服务费按建筑面积1.0元／平方米?月、房屋公共维修金按建筑面积0.2元／平方米?月向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之三缴纳滞纳金。2013年12月18日，案外人厦门建发房地产集团有限公司出具代付款说明一份，载明：因原告（反诉被告）的水表未办理更名手续，从2004年1月起至2012年7月止以案外人的名义代为缴纳绿家园小区的公摊水费，2012年7月后由变更为原告（反诉被告）自行缴纳。2012年11月19日绿家园业主大会完成第三届业主委员会委员选举并通过同意原告（反诉被告）继续管理该小区的决议，并于2013年3月11日完成第三届业主委员会全部备案手续。
另查明，被告（反诉原告）王惠娟2004年至2007年间曾分别按建筑面积0.8元／平方米?月、0.2元／平方米?月的标准缴纳物业服务费及房屋公共维修金，并缴纳相应水电公摊。原告明确各项滞纳金计算起止点：自2008年1月1日至2013年12月31日的物业管理费滞纳金，以每半年的物业管理费为基数，自下半年度第一个月一日起至实际付款之日止，按日3‰的标准分段计算；自2008年1月1日至2013年12月31日的房屋公共维修金滞纳金，以每半年的房屋公共维修金为基数，自下半年度第一个月一日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准分段计算；2008年1月1日至2013年6月30日期间公摊水电费滞纳金，以每半年的公摊水电费为基数，自下半年度第一个月一日起计至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算；2013年7月1日至2013年9月30日期间公摊水电费滞纳金以该季度公摊水电费为基数，自下一季度第一个月一日起计至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。
上述事实有原告提供的1、《商品房买卖合同》；2、物业交接文件；3、关于厦门绿家园业主委员会备案的函（厦思梧（2005）函字3号；4、厦门绿家园业主委员会登记证（编号：厦思梧村业05002）；5、《绿家园物业管理服务合同》（物委合同2005-LJY号）6、《绿家园物业服务委托合同》（2008年、2009年）；7、代付款说明；8、厦门绿家园业主委员会换届备案表；被告提供的1、2004年-2007年物业费及公维金发票；2、业主委员会备案书以及本案庭前质证笔录、庭审笔录为证。本院对于以上事实予以确认。
本案的争议焦点在于：（一）2012年7月1日起物业管理费是否可按1.2元／平方米?月的标准收取？（二）原告（反诉被告）提供之物业服务是否存在瑕疵，原告（反诉被告）是否应当承担违约责任抑或被告（反诉原告）是否需要承担滞纳金？（三）2012年10月29日签订之《物业服务合同》是否无效？根据双方的诉辩意见、举示的证据、庭审笔录，本院分别认定如下：
（一）2012年7月1日起物业管理费是否可按1.2元／平方米?月的标准收取？
原告主张，原告诉求的物业管理费的标准均符合双方的约定，2012年7月1日，绿家园多层住宅的物业管理服务费1元／平方米?月调整为1.2元／平方米?月，虽然是在合同期内的调价，但也是合法有效的。原告提交证据《关于绿家园物业服务费调整表决结果致全体业主的函》、《关于上调绿家园物业服务收费标准的表决表》以证明此次调价小区业主表决数和小区业主总建筑面积表决率均超过50%以上。被告不仅知晓且签字同意此次物业费调价，因此被告对调价合法性的质疑没有任何依据。
被告抗辩，对《关于绿家园物业服务费调整表决结果致全体业主的函》的合法性及有效性均不予认可，原告未召开业主大会，在2009年签订的物业委托合同的有效期内擅自调高物业服务费，违反了合同法，该提价是无效的。原告提供之《关于上调绿家园物业服务收费标准的表决表》上的被告签字系原告伪造，被告曾经到原告公司处去查询过被告对调价的态度，当时在对方电脑内记录被告是不同意的。
本院认为，查2012年5月26日原告及厦门绿家园业主委员会联合发出《关于绿家园物业服务费调整表决结果致全体业主的函》，函称：2012年4月20日起原告向小区业主发放了《关于上调绿家园物业服务收费标准的表决》，并经小区内专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，拟将于2012年7月1日起绿家园多层住宅的物业管理服务费由1.0元／平方米?月调整为1.2元／平方米?月，公摊办法和房屋公共维修金的标准保持不变，由此可见，“双过半”的业主对于提高物业管理费并无异议，且业委会亦认可该表决结果，此次涨价已征求业主意见并将结果通知业主，该涨价结果对全体业主具有拘束力，被告称《关于上调绿家园物业服务收费标准的表决表》上的被告签名系伪造，但并未申请鉴定，对其抗辩不予采纳。因此自2012年7月1日起，物业管理费可按1.2元／平方米?月的标准收取。
（二）原告（反诉被告）提供之物业服务是否存在瑕疵，原告（反诉被告）是否应当承担违约责任抑或被告（反诉原告）是否需要承担滞纳金？
反诉原告表示，2006年至2007年底，反诉被告在反诉原告再三确认化粪池未清理导致房间噪音和恶臭的情况下拒不维修，此系反诉被告第一次违约（违反2005年签订之物业管理服务合同）。2009年底反诉被告趁反诉原告熟睡半夜蓄意用劣质油漆漆地下设施检查井井盖，使反诉原告睡梦中吸入有害气体，威胁反诉原告健康，此系反诉被告第二次违约（违反2008年签订之物业管理服务合同）。2011年11月20日，反诉原告哥哥在绿家园店面廊道被盗，所有银行卡、证件及三千多元现金被偷，因所有绿家园店面廊道所设之监控摄像头均损坏不能使用，导致警方破案的可能性为零，此系反诉被告第三次违约（违反2009年签订之物业管理服务合同）。2012年反诉被告往反诉原告阳台扔烂桔子，严重干扰反诉原告的生活，此系反诉被告第四次违约（违反2009年签订之物业管理服务合同）。2013年5月4日，因反诉被告未在车库和出口醒目位置设置路牌，提醒司机出入车库谨慎缓慢驾驶，导致反诉原告骑自行车出绿家园时与地库驶出车辆相撞倒地受伤，此系反诉被告第五次违约（违反2008年签订之物业管理服务合同）。
原告（反诉被告）抗辩，反诉原告对其在反诉状中列举的种种违约情形并没有提交任何证据予以证实。反诉原告提交的传真、图片的证据均是其单方陈述，单方拍摄，无法证明反诉被告在物业管理的过程中具有违约情形，更无法证明反诉原告因该违约行为所遭受的损失。反诉原告主张的其哥哥在小区失窃的3700元，反诉原告并非失主，且没有任何证据予以证实，要求反诉被告承担违约责任没有任何依据。
本院认为，查反诉原告提供的用以证明反诉被告第一次、第二次违约的两份传真，第一份传真虽有签收人但该人身份不详且仅载明确认收到传真，而非对传真内容的直接确认，第二份传真无任何签收或业已送达的记录予以佐证，且该二份传真内容均系反诉原告的单方陈述。再查反诉被告提供的地下设施检查井井盖及被扔桔子照片，从图片中无法得出反诉被告半夜蓄意油漆井盖的结论，亦无法推知图中桔子系何时何人所扔，对该组照片本院不予认可，进而对反诉原告有关反诉被告第一次、第二次及第四次违约的事实不予确认。查反诉原告提供之车库照片，显示车库内上墙有车位索引图、悬挂“注意行人”及“EXIT”等指示牌，车库入口处树立停车场入口指示牌并配有指示箭头，反诉被告已尽管理职责，反诉原告关于反诉被告未在地库和出口醒目位置设置路牌的主张不能成立。另反诉原告主张的骑车受伤及其哥哥于小区内被偷之事实均无任何证据材料予以佐证，对反诉原告有关反诉被告第三次及第五次违约的事实不予确认。
由此可见，被告（反诉原告）有关反诉被告五次违约的主张证据不足，本院不予采信，原告（反诉被告）的相应抗辩予以支持，
原告（反诉被告）提供之物业服务不存在瑕疵，被告（反诉原告）无正当理由拒绝缴纳物业管理费等各项费用构成违约，应当承担违约责任，支付相应滞纳金。
（三）2012年10月29日签订之物业服务合同是否无效？
反诉原告主张，第三届业主委员会经召开业主大会选举产生，第三届业委会是不合法的，不合法的业委会未经全体业主同意所签订的物业服务委托合同也是不合法的，而且是无效的；2012年物业合同中擅自提高物业管理费，违背公开、公正、公平的原则，严重侵害业主的合法权益，违反2011年6月1日实施的《厦门市物业管理若干规定》第十五条和第十六条，因此反诉被告出示之2012年10月29日物业服务合同时非法和无效的。
反诉被告抗辩，2012年10月29日物业服务合同系厦门绿家园业主委员会代表全体绿家园业主和反诉被告签订，绿家园业主委员会才是合同的相对人，才有资格要求确认该份合同无效，反诉被告也不具有《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的成为主张物业合同无效的诉讼主体资格。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定物业服务企业加重业主责任的，业主得主张物业合同或者合同相关条款无效，反诉原告以反诉被告擅自提高物业管理费加重业主责任为理由之一主张物业合同无效，符合法律的规定，故反诉被告关于反诉原告主张合同无效诉讼主体不适格的抗辩不予采纳。另查绿家园第三届业主委员会换届备案表，双方亦认可其真实性，对该备案书的内容本院予以确认，反诉原告有关第三届业主委员会未经选举不合法的抗辩于事实不符，本院不予采信。有关物业费提高至1.2元／平方米?月的标准收取的问题上文已论及，此处不再赘述。可见反诉原告关于2012年10月29日签订之物业服务合同无效的理由不能成立，对于该份物业服务合同本院予以采信，对其项下的事实予以确认：原告受绿家园业主委员会委托，自2012年10月29日起至2017年10月28日止为绿家园提供物业服务，多层住宅的物业管理服务费按建筑面积1.2元／平方米?月、房屋公共维修金按建筑面积按0.2元／平方米?月向业主或物业使用人收取，业主经原告（反诉被告）催缴未能足额支付物业服务费，应当按照所欠总费用的每日千分之三标准向原告支付违约金。
本院认为，原告与厦门绿家园业主委员会签订《物业服务委托合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，该合同对全体业主具有拘束力，应严格履行。原告依约为绿家园小区的业主和物业使用人提供了物业管理服务，被告王惠娟作为小区业主应当按照合同约定承担缴纳物业管理费等费用的义务。原告现要求被告缴纳物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费及其滞纳金的主张于法有据，本院予以支持。被告应支付原告2008年1月1日至2008年9月31日物业管理费855元（0.8元／平方米·月×118.76平方米×9个月），2008年10月1日至2012年6月30日物业管理费5344.2元（1元／平方米·月×118.76平方米×45个月），2012年7月1日至2013年12月31日物业管理费2565.2（1.2元／平方米·月×118.76平方米×18个月），以上合计8764.4元。关于房屋公共维修金，查原告提交2005、2009、2012年物业服务委托合同均约定多层房屋公共维修金按建筑面积0.2元／平方米?月收取，2008年物业服务委托合同对2008年9月25日至2009年12月31日期间的多层房屋公共维修金标准虽未做明确约定，然该合同前后签订的物业服务委托合同及被告提交的此前已缴纳物业费用发票均显示公共维修金收取标准均为建筑面积0.2元／平方米?月，故该期间的多层房屋公共维修金标准可参照按建筑面积0.2元／平方米?月标准缴纳。现原告主张2008年1月1日至2013年6月30日均按建筑面积0.2元／平方米?月收取公共维修金，被告未提出异议，本院予以照准，原告主张2013年7月1日至2013年12月30日按照建筑面积0.3元／平方米?月收取公共维修金，但未提供公共维修金提价的依据，本院不予支持，故该期间的公共维修金仍按照建筑面积0.2元／平方米?月的标准收取。故被告应支付拖欠原告2008年1月1日至2013年12月31日的房屋公共维修金1710.1元（0.2元／平方米·月×118.76平方米×72个月）。关于公摊水电费，原告为证明代垫公摊水电费数额提供了公摊水电费发票、厦门电业局出具的绿家园小区历月公摊电费明细及厦门水务集团出具的绿家园公摊水费查询清单，并辅以讼争房屋公摊水电费的计算依据和明细，被告对水费的用水量及分摊系数提出质疑，然未提供任何的反驳证据予以佐证，对其抗辩不予采纳，被告应支付原告代垫的自2008年1月1日起至2013年9月30日止的公摊水电费545.9元。另被告抗辩原告之2013年12月11日补充确认诉求申请中缴费时长超过诉讼时间点，查原告该确认诉求申请中将计算物业管理费和房屋公共维修金的截止日确认为2013年12月31日，计算公摊水电费的截止日确认为2013年9月30日，虽然该截止日期超过了起诉日及确认诉求申请日，但早于2014年3月13日第二次庭审日，且原告在本院为双方指定的举证期内确认诉求，属于在举证期限内的增加诉讼请求，符合法律规定，本院予以照准，对被告的抗辩不予支持。原告关于延迟缴纳物业管理服务费按照合同约定的日千分之三支付滞纳金，延迟缴纳房屋公共维修金、公摊水电费按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准支付逾期付款利息的主张，于法有据，本院予以支持。原告和绿家园业委会签订的物业服务委托合同未对物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费的缴费时间进行约定，应视为按月于每月末缴交。现原告主张被告以每半年应缴费用为基数，自下半年度第一个月一日起至实际付款之日止支付因迟延缴纳自2008年1月1日至2013年12月31日的物业管理费及房屋公共维修金滞纳金、2008年1月1日至2013年6月30日期间公摊水电费滞纳金，较其原诉讼请求滞纳金起算点有所减少，且不违反法律规定，本院予以采纳。原告要求被告以2013年7月1日至2013年9月30日期间公摊水电费为基数，自下一季度第一个月一日起计至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算2013年7月1日至2013年9月30日公摊水电费滞纳金的诉请，较其原诉讼请求滞纳金起算点有所减少，且不违反法律规定，本院予以支持。
反诉原告诉请法院判决反诉被告召开绿家园小区业主大会，公开选举业主委员会，公开选聘合格的物业服务公司，该主张和本案非同一法律关系，且召开业主大会公开选举业主委员会、选聘物业服务公司等事项均非物业服务公司职责，反诉原告应另行解决，对该诉求本院不予支持。反诉被告已为反诉原告提供物业服务，反诉原告主张反诉被告违约并要求反诉被告退还已缴物业费和公维金及赔偿经济损失的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。另被告在答辩中要求原告赔偿精神损失费并赔礼道歉，缺乏事实依据且未提出反诉，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王惠娟应于本判决生效之日起七日内支付原告怡家园（厦门）物业管理有限公司2008年1月1日至2013年12月31日的物业管理费8764.4元并支付滞纳金（以每半年的物业管理费为基数，自下半年度第一个月一日起至实际付款之日止，按日3‰的标准分段计算）。
二、被告王惠娟应于本判决生效之日起七日内支付原告怡家园（厦门）物业管理有限公司2008年1月1日至2013年12月31日的房屋公共维修金1710.1元并支付滞纳金（以每半年的房屋公共维修金为基数，自下半年度第一个月一日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准分段计算）。
三、被告王惠娟应于本判决生效之日起七日内支付原告怡家园（厦门）物业管理有限公司2008年1月1日至2013年9月30日的代垫公摊水电费545.9元并支付滞纳金（其中2008年1月1日至2013年6月30日期间公摊水电费滞纳金以每半年的公摊水电费为基数，自下半年度第一个月一日起计至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算；2013年7月1日至2013年9月30日期间公摊水电费滞纳金以该季度公摊水电费为基数，自下一季度第一个月一日起计至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。
四、驳回原告怡家园（厦门）物业管理有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告王惠娟的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费546元，由本诉原告怡家园（厦门）物业管理有限公司负担1元、本诉被告王惠娟负担545元，反诉案件受理费307元由反诉原告王惠娟负担，均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 庄慧林
代理审判员 曹 玲
人民陪审员 卢桂玲
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 林 晨
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
……
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。