陕西省榆林市榆阳区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）陕0802执异161号
案外人：陕西大豐置业有限责任公司。住所地：陕西省西安市雁塔区曲江路***号芙蓉商务酒店**层。
法定代表人郭景仙，系公司总经理。
委托代理人：朱园园，女，汉族，生于1989年12月26日，陕西省西安市人，住陕西省西安市阎良区，系公司员工，
申请执行人：王灵芝，女，生于1967年5月8日，汉族，榆林市榆阳区人，现住榆林市榆阳区，个体户，612721196705081449。
被执行人：张晓刚，男，生于1975年7月4日，汉族，榆林市神木县人，现住榆林市榆阳区，个体户，
被执行人：白俊梅，女，生于1980年10月4日，汉族，榆林市榆阳区人，住址、职业同上，系被告张晓刚之妻。
被执行人：崔建刚，男，生于1974年2月10日，汉族，榆林市榆阳区人，现住榆林市榆阳区，个体户，
本院在执行王灵芝与张晓刚、白俊梅、崔建刚民间借贷纠纷一案中，案外人陕西大豐置业有限责任公司对本院查封被执行人张晓刚名下的位于西安市曲江新区北池头二路大豐曲江真境2幢2单元28层22801号（预售登记证号：2011036，合同编号：Y11062397）房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
案外人陕西大豐置业有限责任公司称:2017年11月13日，案外人经西安市房管局查询得知，榆阳区人民法院于2017年3月13日查封了被执行人张晓刚名下位于陕西省西安市××新区××路大豐曲江真境2幢2单元28层22801号（预售登记证号：2011036，合同编号：Y11062397），案外人现对此提出执行异议，理由如下：第一，该商品房的所有权归属于案外人。案外人与被执行人张晓刚于2011年7月30日签署了《商品房买卖合同》（合同备案号：Y11062397），约定案外人将该商品房出售给被执行人张晓刚，合同总价款1097642元，其中首付款337642元，剩余尾款76万元在银行办理了按揭贷款手续。虽然该商品房已经办理了合同备案，但未办理产权登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”故该商品房的所有权仍归属于案外人，是案外人的合法财产。第二，案外人已经依据《中华人民共和国合同法》依法解除了与被执行人张晓刚签订的《商品房买卖合同》。被执行人张晓刚按揭贷款期间，因多次拖欠贷款银行按揭贷款本息致使贷款银行将其起诉至西安市雁塔区人民法院，据此西安市雁塔区人民法院于2017年5月16日作出（2016）陕0113民初5349号民事判决书，判决：被执行人张晓刚与贷款银行签署的《个人购房借款及担保合同》已经解除，并需向贷款银行偿还剩余按揭贷款本息合计842004.56元，案外人承担连带清偿责任。该判决生效后，被执行人张晓刚仍不履行义务并导致案外人代其偿还了部分银行按揭贷款，履行了阶段性担保责任。据此，被执行人张晓刚不予偿还按揭贷款并导致案外人代偿的行为严重违反了《商品房买卖合同》的约定。案外人特依据《商品房买卖合同》的约定向其送达了《催告函》，催告期限内被执行人张晓刚仍未履行清偿义务，故案外人依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条之规定，《商品房买卖合同》附件五第四条之规定，依法向被执行人张晓刚送达了《解除函》。《商品房买卖合同》自被执行人张晓刚收到《解除函》之日起即发生解除效力，自动解除。综上，案外人提出执行异议申请，请求：中止对（2016）陕0802执4479号裁定书的执行，并解除对案外人所有的位于陕西省西安市××新区××路大豐曲江真境2幢2单元28层22801号（预售登记证号：2011036，合同编号：Y11062397）房屋的查封，停止司法拍卖活动。
案外人陕西大豐置业有限责任公司向本院提交了以下证据：
第一组：西安市商品房预售许可证复印件一份、土地使用权证复印件一份（原件已交由房产局办理产权证书），用于证明：案外人是大豐曲江真境的合法产权人。
第二组：《商品房买卖合同》复印件一份（该复印件系案外人从雁塔区人民法院档案中调取，加盖雁塔区人民法院档案专用章，原件已交由房产局办理变更登记），用于证明：案外人与被执行人张晓刚的基础房屋买卖合同关系。
第三组：银行客户交易回单复印件一份，用于证明：案外人替张晓刚代偿银行按揭贷款本息共计3500元的事实。
第四组：《催告函》复印件两份、《解除函》复印件一份，EMS送达回执叁份，用于证明：案外人依据《商品房买卖合同》约定向被执行人张晓刚送达了《催告函》、《解除函》，根据《商品房买卖合同》附件六的约定，自特快专递寄出第七日即为送达日的约定，自合同相对方收到解除函之日合同即解除的事实。
第五组：雁塔区人民法院于2017年5月16日作出的（2016）陕0113民初5349号民事判决书复印件一份，用于证明：案外人与被执行人之间的房屋买卖事实以及被执行人张晓刚违约并导致案外人代偿的事实。
本院查明，王灵芝与张晓刚、白俊梅、崔建刚民间借贷纠纷一案，经本院审理，本院于2016年7月20日作出(2016)陕0802民初2655号民事判决书。该判决已经发生法律效力。后因被执行人未能履行上述判决书所确定的法律义务，申请执行人王灵芝向本院申请强制执行。本院受理后，在执行过程中，本院于2017年2月20日作出(2016)陕0802执4479号执行裁定书，查封了被执行人张晓刚名下的位于西安市××新区××路大豐曲江真境2幢2单元28层22801号（预售登记证号：2011036，合同编号：Y11062397）的房产。查封期限为三年。案外人陕西大豐置业有限责任公司不服，于2017年11月16日向本院提出书面执行异议申请，理由及请求如前所述。异议审查过程中，案外人向本院提供了上述证据。
另查明：招商银行股份有限公司西安分行与张晓刚、白俊梅、陕西大豐置业有限责任公司金融借款合同纠纷一案，雁塔区人民法院2017年5月16日作出（2016）陕0113民初5349号民事判决书，判决内容为：1、被告张晓刚、白俊梅应当于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司西安分行偿还截止2017年4月15日后借款本金735568.67元、利息93452.67元，罚息2498.83元，复息10484.39元及按照合同约定自2017年4月16日后至贷款清偿之日新产生罚息、复息及实现债权的全部费用；2、被告陕西大豐置业有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任。该判决书已生效，其中陕西大豐置业有限责任公司于2017年6月9日收到该文书。
本院认为，本案争议焦点为：案外人是否系涉案标的物的权利人，其提出的异议能否排除执行，即案外人的异议理由能否成立，其异议请求是否应当予以支持的认定问题。本案中，案外人请求：中止对（2016）陕0802执4479号裁定书的执行，并解除对案外人所有的位于陕西省西安市××新区××路大豐曲江真境2幢2单元28层22801号（预售登记证号：2011036，合同编号：Y11062397）房屋的查封，停止司法拍卖活动。上述诉请属案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议，故本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”，本案中，案外人认为其与张晓刚签订的《商品房买卖合同》已经解除，涉案房屋陕西省西安市××新区××路大豐曲江真境2幢2单元28层22801号（预售登记证号：2011036，合同编号：Y11062397）系其所有，因该房屋已在房产部门预登记在被执行人张晓刚名下，案外人陕西大豐置业有限责任公司与被执行人张晓刚签订的《商品房买卖合同》是否应当予以解除，应当通过合法途径进行解决。现被执行人张晓刚仍系权利人，案外人提交的现有证据不能排除执行，故其异议请求依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人陕西大豐置业有限责任公司的异议请求。
案外人、当事人如对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 康建军
人民陪审员 刘红艳
人民陪审员 高永义
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 李 媛