江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终478号
上诉人（原审被告）：江苏华创建设工程有限公司，住所地苏州市吴中区经济开发区久盛路2号。
法定代表人：马新，总经理。
委托代理人：俞刚，江苏久顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军73096部队农副业基地，住所地南京市浦口区北城圩农场。
委托代理人：孔剑凡，国浩律师（南京）事务所律师。
委托代理人：陈芳芳，国浩律师（南京）事务所律师。
原审被告：南京大江生态林渔业有限公司，住所地在南京市浦口区永宁镇工业集中区202-73号。
法定代表人：王春花，该公司总经理。
上诉人江苏华创建设工程有限公司（以下简称华创公司）因与被上诉人中国人民解放军73096部队农副业基地（以下简称73096部队农副业基地）、原审被告南京大江生态林渔业有限公司（以下简称大江公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初7684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
华创公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法确认上诉人与被上诉人签订的合同无效;2、依法裁定双方违约金标准过高，酌情判决违约金；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、2013年4月8日签订的《73096部队支持青奥会工程建设协议》应当为无效协议。被上诉人未提供涉案土地的土地证，我方有理由认为涉案土地为军用土地。被上诉人在未经后勤部审批、取得《军用土地补办出让手续许可证》、补办土地出让手续的情况下，与我方签订的实际性质为租赁合同的《73096部队支持青奥会工程建设协议》，违反了行政法规以及军队关于房地产管理的相关规定，双方签订的该协议无效。二、协议无效后，应当参照被上诉人与大江公司约定的租金及土地占用期间租赁市场价格酌情确定我方逾期搬离的占有使用费。三、由于2016年12月28日签订的搬离协议书约定的逾期搬离违约金过高，应当参照被上诉人实际损失酌情确定我方逾期搬离的违约金。搬离协议中约定的每逾期一天支付被上诉人5000元，虽然被上诉人仅主张其中30万元违约金，但基于法院认定的占有使用费标准为每年125000元，30万元显然已经超过被上诉人一年的损失，远远高于了被上诉人实际损失的30%，对上诉人显失公平，因此，请求法院予以调整。
73096部队农副业基地辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
大江公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
73096部队农副业基地向一审法院起诉请求：1、请求被告大江公司、华创公司立即腾空该承租场地（原告与两被告合作经营的沥青搅拌站25亩场地）并将承租场地返还原告；2、判令被告大江公司按每年700元/亩的标准向原告支付自2016年12月31日起的租金及占有使用费16041元（暂计算至2017年11月30日并继续支付至实际搬迁之日）；3、请求判令被告华创公司按每年125000元标准向原告支付自2016年4月9日起的占有使用费205480元及利息16294元（暂计算至2017年11月30日并继续支付至实际搬迁之日。该占有使用费及利息由两被告承担连带赔偿责任）；4、判令被告华创公司按照2016年12月28日签订的协议书内容，向原告支付逾期腾房违约金300000元（该逾期腾房违约金由两被告承担连带赔偿责任）；5、本案诉讼费由两被告承担。
一审法院认定事实：2003年1月1日，73096部队副食品生产基地（合同甲方）与大江公司（合同乙方）签订《协议书》，约定由甲方将九区1#、2#、3#65亩、七区125亩耕地共计190亩耕地提供给乙方开发成标准鱼塘、花卉场，用于养殖、种植花草树木。承包时间自2003年1月1日至2022年12月30日止。租赁期内乙方每年按每亩218元标准上交租金，每年年末一次付清。2004年1月1日，原告73096部队农副业基地（合同甲方）与大江公司（合同乙方）签订《协议书》，约定由甲方将九区1#、2#、3#65亩条田提供给乙方开发成标准鱼塘用于养殖使用。承包时间自2004年1月1日至2006年12月31日。2006年1月1日起原告73096部队农副业基地与大江公司又连续签订《协议书》及《农副业合作生产合同》，合同约定由大江公司使用九区1#、2#、3#65亩条田至2016年12月31日，自2015年1月1日起乙方向甲方交纳每亩700元管理费。合同还约定，遇到国家或军队政策调整、不可抗力导致合同无法继续履行时，合同自行终止。
另查明，2013年4月8日，原告73096部队农副业基地（甲方）、被告大江公司（乙方）、华创公司（丙方）共同签订《73096部队支持青奥会工程建设协议》，约定甲乙双方为支持地方经济建设将合作经营的大江生态林渔业公司的场地共计25亩作为沥青搅拌站提供给丙方使用。使用时间自2013年4月10日至2016年4月9日。丙方每年向甲方支付125000元作为支持部队建设，由丙方每年支付125000元作为乙方停业期间的经营损失补偿。付款时间为每年4月20日之前。约定三方签完协议五个工作日内一次性向甲方200000元作为履约保证金，用于解决丙方生产经营期间给甲乙方及周边带来影响的费用，协议到期后如无异议甲方负责将保证金退还丙方。三方还约定遇到国家或军队政策调整、不可抗力导致合同无法继续履行时，合同自行终止。
2016年12月28日，原告73096部队农副业基地（甲方）与华创公司（乙方）签订《协议书》一份，协议中华创公司承诺于2017年2月20日起展开设备拆除及搬离工作，并于2017年2月28日前无条件搬离所承租的场地，并将占有的场地及附属设施交予原告73096部队农副业基地。如华创公司逾期15日未搬离，73096部队农副业基地将启动强制措施，清退场地上一切设施设备和人员，所产生的损失和费用由华创公司负责。华创公司每逾期一天交付5000元给甲方。
2017年7月14日，原告73096部队农副业基地（甲方）与大江公司（乙方）签订《协议书》一份，约定双方之前所签订的有关65亩合作区（包括沥青搅拌站25亩场区）的所有合同、协议自此协议签订时终止。乙方承诺在2017年7月30日前按甲方要求无条件腾空现实际使用的40亩场地，不能带走的固定设施无偿交付甲方。如乙方逾期未将场地（不包括沥青搅拌站25亩）腾空交付甲方，乙方按照每逾期一天交付当年租金的10%的违约金，不设上限；逾期20日后，甲方将启动强制措施，清退场地上一切设施设备和人员，所有损失甲方概不负责。
签订上述协议后，大江公司已经腾退上述40亩土地，华创公司至今仍未腾退25亩土地。
还查明，涉案土地自1977年3月就划归中国人民解放军83123部队所有，中国人民解放军73096部队即为原中国人民解放军83123部队变更而来，并将本案涉案土地的管理权及诉讼权利授权给原告73096部队农副业基地。
上述事实有原告、被告的陈述、《协议书》、《农副业合作生产合同》、《73096部队支持青奥会工程建设协议》等予以证实。
一审法院认为,原告73096部队农副业基地与被告大江公司签订的《协议书》、《农副业合作生产合同》，原告73096部队农副业基地与被告大江公司、华创公司签订的《73096部队支持青奥会工程建设协议》以及原告73096部队农副业基地分别与被告大江公司、华创公司签订的协议均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系真实有效的合同，各方当事人均应当按照合同的约定履行各自的权利义务。对被告华创公司辩称原告主体不适格及合同无效的意见，一审法院认为，原告73096部队农副业基地依据中国人民解放军73096部队的授权取得本案涉案土地的管理与主张诉讼的权利，本案的原告系本案适格的主体。被告提出的《中国人民解放军土地使用管理规定》第十三条规定系规范军内改变土地用途的规定。原告与两被告之前签订的协议并未违反法律法规的强制性规定，对被告的辩称意见一审法院不予采纳。
对原告请求被告大江公司、华创公司立即腾空该承租场地（原告与两被告合作经营的沥青搅拌站25亩场地）并将承租场地返还原告的诉讼请求，一审法院认为，原告73096部队农副业基地与华创公司于2016年12月28日签订的《协议书》中华创公司承诺于2017年2月28日前无条件搬离所承租的场地，并将占有的场地及附属设施交予原告73096部队农副业基地，但华创公司至今仍未交付上述场地。依据该协议，对原告主张华创公司腾空该租赁场地并返还原告的诉讼请求一审法院予以支持。对原告主张大江公司腾空该25亩土地的诉讼请求，因2013年4月8日原告73096部队农副业基地与被告大江公司、华创公司签订的《73096部队支持青奥会工程建设协议》中已经约定将涉案的25亩土地作为沥青搅拌站提供给华创公司使用，大江公司自2013年4月8日起就没有实际使用该25亩土地，故对原告主张大江公司腾让该土地的诉讼请求一审法院不予支持。对原告主张判令被告大江公司按每年700元/亩的标准向原告支付自2016年12月31日起至2017年11月30日的租金及占有使用费16041元并继续支付至实际搬迁之日的诉讼请求一审法院亦不予支持。
对原告请求判令被告华创公司按每年125000元标准向原告支付自2016年4月9日起的占有使用费205480元及利息16294元（暂计算至2017年11月30日并继续支付至实际搬迁之日），并由两被告承担连带赔偿责任的诉讼请求，一审法院认为，在2013年4月8日原告73096部队农副业基地与被告大江公司、华创公司签订的《73096部队支持青奥会工程建设协议》中三方约定华创公司每年向原告支付125000元作为支持部队建设费用，向大江公司支付125000元作为停业期间的经营损失补偿。该两笔费用应理解为华创公司作为次承租人与出租人原告、承租人大江公司在签订协议时对土地租赁费用的约定。原告与大江公司就涉案的25亩土地亦签订了租赁合同，租赁期限至2016年12月31日。后三方签订的《73096部队支持青奥会工程建设协议》应为原告同意被告大江公司的转租行为的合意，故对该协议到期后即2016年4月9日至2016年12月31日期间，原告并没有权利向华创公司主张占用费。2016年12月31日后，华创公司继续占有涉案的土地，原告要求参照125000元的标准支付占有使用费，予以支持。对原告主张的利息损失没有事实及法律的依据，不予支持。对原告主张大江公司承担连带责任的诉讼请求没有事实及法律的依据，且大江公司已经按照双方的协议支付了包括涉案土地在内的土地租金，故对此不予支持。
对原告主张判令被告华创公司按照2016年12月28日签订的协议书内容，向原告支付逾期腾房违约金300000元，并由两被告承担连带赔偿责任的诉讼请求，一审法院认为，依据原告73096部队农副业基地与华创公司于2016年12月28日签订的《协议书》中约定，华创公司应于2017年2月28日前无条件搬离所承租的场地，逾期15日未搬离，华创公司每逾期一天交付5000元给原告。故原告的该项主张符合协议的约定，予以支持。对被告华创公司抗辩称违约金过高，要求予以调整的意见，一审法院认为，自2017年2月28日至今华创公司已经违约9月余，原告仅依据协议约定主张其中两个月的违约金，显然低于双方之间的约定。华创公司长期占据涉案土地，给原告的管理及政策的执行造成影响。且华创公司依据《73096部队支持青奥会工程建设协议》使用涉案土地时除应支付原告125000元/年外，还应向被告大江公司支付125000元/年，而原告只主张按照125000元计算，故原告主张的违约金并没有过高，一审法院对原告主张的违约金不再予以调整。对原告主张大江公司承担连带责任的诉讼请求没有事实及法律的依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,一审判决:一、被告江苏华创建设工程有限公司于判决生效之日起十日内迁出位于原告中国人民解放军73096部队农副业基地九区1#、2#、3#中承租用于沥青搅拌站的25亩土地，并将上述土地交还原告中国人民解放军73096部队农副业基地。二、被告江苏华创建设工程有限公司于判决生效之日起五日内按照每年125000元的标准向原告中国人民解放军73096部队农副业基地支付自2017年1月1日至实际迁出之日止的土地占用使用费。三、被告江苏华创建设工程有限公司于判决生效之日起五日内向原告中国人民解放军73096部队农副业基地支付违约金300000元。四、驳回原告中国人民解放军73096部队农副业基地的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取4383元，由被告江苏华创建设工程有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人73096部队农副业基地与大江公司签订的《协议书》《农副业合作生产合同》以及与华创公司之间签订的协议均不违反法律的禁止性规定，依法应当认定有效，各方当事人均应履行相应的合同义务。上诉人华创公司主张上述合同无效，经查73096部队农副业基地对案涉土地享有管理使用的权利，故对华创公司的主张，本院不予采信。合同到期后，上诉人华创公司未遵守协议约定按期腾空交付土地，应当承担违约责任。华创公司上诉主张一审判决违约金远高于因违约而造成的实际损失，本院认为，华创公司于2016年12月28日在协议书中承诺于2017年2月28日前搬离所承租的场地，至二审诉讼结束已近一年，给被上诉人造成使用费及场地不能正常利用等损失，但被上诉人除产生使用费之外未能举证证明还存在其他实际损失，考虑到双方租赁使用场地面积较大且迁移新址存在客观困难等实际情况，本院认定一审判决给付30万元违约金过分高于造成的损失，本院酌定华创公司给付73096部队农副业基地违约金4万元。
综上所述，一审判决适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
维持江苏省南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初
7684号民事判决第一项、第二项、第四项；
变更江苏省南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初
7684号民事判决第三项为：江苏华创建设工程有限公司于本判决生效之日起五日内向原告中国人民解放军73096部队农副业基地支付违约金40000元。
如未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4383元，二审案件受理费4383元，均由上诉人江苏华创建设工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 郑 慧
审判员 徐聪萍
二〇一八年二月五日
书记员 王 慧