贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终788号
上诉人（原审被告）:童南海，男，1980年2月10日出生，汉族，住湖南省新邵县。
被上诉人（原审原告）：贵阳中铁置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳大道北段1号。
法定代表人：ＸＸ，该公司董事长。
委托诉讼代理人：侯棋淞，贵州吉远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李晓晓，贵州吉远律师事务所实习律师。
被上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司贵阳瑞金北路支行，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路148号（贵州橡胶大厦内）。
负责人：张嵘，该行行长。
委托诉讼代理人：梁俊，男，该行工作人员，特别代理。
委托诉讼代理人：潘星全，男，该行工作人员，特别代理。
上诉人童南海因与被上诉人贵阳中铁置业有限公司（以下简称中铁公司）、中国工商银行股份有限公司贵阳瑞金北路支行（以下简称工行瑞北支行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初1567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
童南海上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审中，上诉人提交了由被上诉人出具的且经房屋登记机关备案的收款收据，用于证实上诉人已通过中介费冲抵的方式向被上诉人付清了首付款，被上诉人未对该收据作出合理说明，一审判决以未提交证据证明该事实为由，不予采信上诉人的辩解理由，属于事实认定不清；二、对于购房首付款，一部分是上诉人现金支付，一部分是因中铁公司委托上诉人销售房屋，垫资借款给上诉人。中铁公司已将房屋交付上诉人使用，商品房预售合同已经履行完毕，双方发生争议的应该是债务纠纷；三、上诉人与被上诉人签订的《中铁逸都国际C组团1段28号、2段28号、29号商铺分期付款协议》并非上诉人的真实意思表示，且根据相关金融管理法规的规定，商业用房的按揭贷款首付比例不得低于50%，该协议因可能存在骗取贷款、损害银行和国家利益而无效，故被上诉人发出的解除合同通知基于无效的民事行为，不产生解除合同的法律效力。上诉人已对商铺进行装修使用，并一直在偿还按揭贷款，一审判决对合同解除后的后果及担保贷款合同不予处理，给上诉人造成了巨大损失。
中铁公司辩称：我方与上诉人签订的《中铁逸都国际C组团1段28号、2段28号、29号商铺分期付款协议》是真实有效的，上诉人仅支付了一审判决查明的款项，我方开具收据的金额与上诉人实际支付的金额不一致是因为首付款采取的是分期付款的形式，为方便上诉人后期办理贷款，我方才出具的收据，并不代表我方已收到全部首付款。对于上诉人所说的垫资、代为销售的事实主张，没有证据佐证，请求维持一审判决。
工行瑞北支行辩称：该案与我方无关，我方与上诉人及中铁公司签订的合同是合法有效的。
中铁公司向一审法院起诉请求：1、判令原、被告签订的购买中铁逸都C组团商铺2-28号商品房的《商品房买卖合同》已经于2017年1月7日解除；2、判令原、被告于2016年4月22日签订的《中铁逸都国际C组团1段28号、2段28号、29号商铺分期付款协议》已经于2017年1月7日解除；3、判令被告于判决生效确认《商品房买卖合同》解除之日，将中铁逸都C组团商铺2-28号商品房腾退交还给原告；4、判令被告所交购房定金208,101元不予退还；5、判令被告依据《中铁逸都国际C组团1段28号、2段28号、29号商铺分期付款协议》向原告支付解除合同违约金166,000元，违约金按未付房款总额的百分之二十计算；6、判令被告依据《补充协议》规定向原告支付解除《商品房买卖合同》后逾期办理解除备案登记相关手续及归还房屋的违约金，违约金按每日购房款总额的千分之一计算即2,058元/日，共计100,842元（从2017年1月10日至2017年2月27日，共计49日），并依据该标准支付原告从2017年2月27日起至实际办理解除备案登记相关手续及退还商铺之日止的违约金；7、判令被告协助原告办理撤销中铁逸都国际C组团C-2-28号房的预告登记及注销合同备案手续并承担由此产生撤销及注销的费用；8、判令被告向原告支付律师代理费6,000元；9、案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告将上述第4项诉讼请求变更为“依法判令被告所交的购房定金65,813元不予退还”；第5项诉讼请求变更为“判令被告依据《中铁逸都国际C组团1段28、2段28、29号商铺分期付款协议》向原告支付解除合同违约金194,458元，违约金按未付房款总额的百分之二十计算。”；因原告的诉讼请求包含退还定金及违约金内容，一审法院依法要求其择一主张，原告明确在违约金及定金之间选择适用违约金条款。
一审法院认定事实：2015年3月21日，原告中铁公司作为出卖人与作为买受人的被告童南海签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：1、被告购买原告开发的位于贵阳市观山湖区中铁·逸都国际C组团商铺的2层2-28号房屋，该房屋规划用途为商业，建筑面积172.16平方米，套内面积103.28平方米；2、该商品房按套计价，总价款为2,058,101元，买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期房款1,038,101元，余款1,020,000元以银行按揭方式支付；因买受人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起5日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人；因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；3、第十条逾期付款责任，买受人未按照约定时间付款的，自取得预告登记证之日起30日内（取得时间以预告登记证所载的发证时间为准），如买受人未能办理完贷款手续，将贷款额划到出卖人账上，逾期在30日内（含30日），买受人按日按未付款额的万分之零点五承担违约金；逾期30日以外的买受人按日按未付款额的万分之一承担违约金，且出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，由买受人按总房款的3%承担违约金，并承担撤销备案登记费（合同约定面积×24元/平方米）；买受人愿意继续履行合同的，须经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日按总房款的万分之一向出卖人支付违约金；合同解除时，出卖人可直接扣除应扣款项后，剩余款项返还买受人，若买受人支付的款项不够扣除的，则由买受人补足；4、出卖人应当在2015年4月21日前向买受人交付该商品房；5、附件十二补充协议，第十五条关于特别提示事项，第3款“双方签署《商品房买卖合同》时，所填写的通信地址及联系电话号码必须是对方发信、致电等方式可联系到的，一旦发生变更，须及时以书面方式通知对方。否则，由于地址填写不详或变更而未及时通知对方，所引起的后果（包括但不限于逾期交楼或逾期收楼、逾期办证等）由过错方承担。”；第9款“出卖人行使合同解除权的，合同经出卖人在向本合同载明的买受人的地址发出书面通知后即终止；买受人同意并授权出卖人在行使本合同项下单方解除合同的权利时，即有权单方面或以买受人特别代理人身份代表买受人到有关单位办理《商品房买卖合同》的终止手续，签署办理该房注销手续以及其他必要手续所需的一切文件，出卖人也有权不经买受人的同意将该房屋转售他人，出卖人扣除相关费用（包括垫付款项、经济损失及违约金）后将余款退还买受人。无论何种原因导致合同解除的，合同解除后，双方当事人应当从解除之日起三日内一起到贵阳市房屋产权管理部门办理解除备案登记等相关手续，否则，守约方有权拒绝履行退房或退款义务，并要求违约方每日按照合同约定总房款的千分之一支付违约金。买卖双方依据法律规定或者合同约定行使合同解除权，违约方不按约定到相关部门办理解除备案登记等相关手续的，守约方有权单方面到贵阳市房屋产权管理部门办理备案登记等相关手续”。上述合同于2015年3月28日取得《贵阳市商品房预售合同备案登记表》，登记号为Y15021160。
上述合同签订当日，原告向被告出具了2份《收款收据》，分别载明收到童南海交来购房款208,101元及83万元，房号C-2-28,其中208,101元的收据备注现金0，定金转入160,311，并由经办人员签字；另一份83万元的收据备注现金0，定金转入0，无经办人员签字。
2015年5月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，载明双方于2015年3月21日签订了关于中铁·逸都国际项目C-2-29、C-2-28号房屋的《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买上述房屋，根据合同以及双方签订的分期付款协议及本补充协议的约定，如乙方出现任何违约情况，乙方所交纳的房款354,843元双方确认为乙方交纳的购房定金，双方按照下列程序办理：1、甲方以书面通知乙方的方式单方解除合同，且没收定金，并自力收回房屋，乙方所有装修改造等投入不予补偿，乙方应立即配合甲方办理退房手续，否则每日按照房款总额的1%向甲方支付违约金；2、甲方以书面通知乙方的方式单方面解除分期付款协议，并要求乙方每日按照逾期付款总额的1%承担违约金，乙方应立即补足首期款，并向甲方支付相应数额的违约金。
2015年6月2日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，载明双方于2015年3月21日签订了关于中铁·逸都国际项目C-2-28、C-2-29号房屋的《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买上述房屋，根据合同及双方签订的分期付款协议，现双方对合同补充约定如下：1、甲方将于2015年5月29日前向乙方交付房屋，乙方购买房屋将用于经营宾馆项目，并于2015年8月1日前开业经营；2、鉴于甲方给出的优惠条件，乙方应严格遵守合同、分期付款协议及本补充协议的约定，如乙方出现任何违约情况，乙方所交纳的房款354,843元双方确认为乙方交纳的购房定金；双方按照下述程序办理：（1）甲方以书面通知乙方的方式单方面解除合同的，甲方有权没收定金，并通过停水、停电、锁门等方式收回房屋，乙方所有装修改造等投入不予补偿；乙方应立即配合甲方办理退房手续，否则每日按照房款总额的1%向甲方支付违约金；（2）甲方以书面通知乙方的方式单方面解除分期付款协议的，甲方有权要求乙方每日按照逾期付款总额的1%承担违约金；乙方应立即补足首期款，并向甲方支付相应数额的违约金；3、本补充协议作为合同的补充，与合同具有同等法律效力。
2015年10月30日，被告所购案涉房屋，取得按揭银行即本案第三人工行瑞北支行贷款102万元。
2016年4月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《中铁·逸都国际C组团1段28号、2段28、29号商铺分期付款协议》，载明甲乙双方于2015年3月21日签订了编号为ZTYD-C-1-28、ZTYD-C-2-28、ZTYD-C-1-29的《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买甲方开发的中铁·逸都国际C组团1段28号、2段28、29号共3个商铺。甲方与童北海于2015年3月21日签订了编号为ZTYD-C-2-31、ZTYD-C-2-37的《商品房买卖合同》，约定童北海向甲方购买甲方开发的中铁·逸都国际C组团2段31、37号共2个商铺，双方达成本协议：1、双方确认，标的商铺乙方已经使用，符合合同约定的交付标准；2、C-1-28号商铺的房款乙方已支付首期款247,686元，剩余首期款2,230,000元未支付；C-2-28号商铺的房款乙方已支付首期款208,101元，剩余首期款83万元未支付；C-2-29号商铺的房款乙方已支付首期款146,742元，剩余首期款59万元未支付；（童北海购买的商铺付款情况略）；3、乙方承诺按照如下计划付款，C-1-28号商铺的剩余首期款223万元乙方于2016年11月30日前支付完毕；C-2-28号商铺的剩余首期款83万元乙方于2016年11月30日前支付完毕；C-2-29号商铺的剩余首期款59万元乙方于2016年11月30日前支付完毕；4、乙方连带担保童北海按照如下计划付款，C-2-31号商铺剩余未付房款合计182万元童北海于2016年11月30日前支付完毕；C-2-37号商铺剩余未付房款合计58万元童北海于2016年11月30日前支付完毕；5、乙方付清所有应付款且办妥产权登记证书以前，标的商铺归甲方所有；6、乙方或童北海任意付款每逾期一天，乙方按日按乙方与童北海共同应付款总额的2%向甲方支付违约金，乙方或童北海任意一期付款逾期超过3日的，甲方有权以书面通知的方式解除本协议及与乙方签订的买卖合同，并有权要求乙方承担乙方与童北海买卖合同合计房款总额20%的违约金；同时乙方所有已付款由甲方没收，作为对甲方损失的补偿及对乙方的惩罚；7、甲方通知解除本协议及与乙方签订的买卖合同的，可以短信通知、快递通知、报纸公告通知、在标的商铺现场张贴书面通知等方式，甲方照此等方式进行通知的，本协议及甲方与乙方签订的买卖合同于短信、快递发出之日或报纸公告、现场张贴面世之日解除；8、甲方解除买卖合同的，乙方及童北海应自行腾退标的商铺给甲方，造成的装修拆除、设备搬迁等损失由乙方及童北海自行负责；乙方或童北海逾期腾退并将标的商铺交还甲方的，乙方每日按照未腾退商铺买卖合同房款总额的2%向甲方支付违约金；乙方逾期腾退房屋的，甲方有权采取撬门等自力救济方式强行要求乙方进行腾退；9、甲方解除买卖合同造成乙方及童北海与银行签订的借款合同同时解除的，因借款合同解除产生的违约金及利息损失由乙方及童北海自行承担。
2017年1月5日，原告向被告制作并通过顺丰快递发送一份《合同解除通知书》，主要内容为：贵我双方于2015年3月21日签订了编号为ZTYD-C-1-28、ZTYD-C-2-28、ZTYD-C-2-29的《商品房买卖合同》三份，于2016年4月22日签订了《中铁逸都国际C组团1段28号、2段28、29号商铺分期付款协议》，按照约定，您应于2016年11月30日前支付完毕未付首期款365万元，但时至今日，我公司仍未收到您支付的款项。按照约定，您已经严重违约，我公司正式通知您解除编号为ZTYD-C-1-28、ZTYD-C-2-28、ZTYD-C-2-29的《商品房买卖合同》及《中铁逸都国际C组团1段28号、2段28、29号商铺分期付款协议》，请您按照约定腾退商铺并向我公司承担违约责任。该通知原告系按照双方于2015年3月21日签订的《商品房买卖合同》中载明的被告地址及手机号码邮寄，该通知书被告于2017年1月7日签收。
后因认为被告存在违约行为，原告遂于2017年5月8日向一审法院提起民事诉讼并提出如前诉请。
提起诉讼前，2017年5月5日，原告与贵州吉远律师事务所签订了一份《委托代理合同》，约定原告委托贵州吉远律师事务所代理本案诉讼，该所接受原告委托，指派戴军、侯棋淞为纠纷案件代理人，甲方应向乙方缴纳代理费6,000元。
诉讼过程中，2017年7月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《补充协议二》，载明2015年3月21日，甲乙双方签订了《商品房买卖合同》、补充协议以及分期付款协议，约定由乙方购买甲方开发建设的“中铁·逸都国际C组团C-2-28”商铺，合同总价为2,058,101元，乙方于合同签订之日支付首期款1,038,101元，余款102万元以银行按揭方式支付，后因乙方未按分期付款协议约定向甲方支付完毕首期房款（实际支付208,101元），甲方于2017年5月8日向观山湖区法院提起民事诉讼（案号：2017黔01**民初1567号）；乙方撮合王荔购买甲方开发的“中铁·逸都国际C组团C-2-30”的商铺，甲方与王荔于2015年3月21日签订《商品房买卖合同》、补充协议及分期付款协议，约定王荔购买“中铁·逸都国际C组团C-2-30”商铺，合同总价1,364,080元，乙方于合同签订之日支付首期款684,080元，余款68万元以银行按揭方式支付；后因王荔未按分期付款协议约定向甲方支付完毕首期房款（实际支付144,080元），甲方于2017年5月8日向观山湖法院提起民事诉讼（案号：2017黔01**民初1569号），后王荔向甲方支付房款397,712元，剩余房款142,288元未支付；经甲乙双方一致同意，达成如下协议：1、王荔剩余未付房款142,288元，从童南海购买C组团C-2-28号商铺已付房款208,101元中扣除，转为王荔支付的房款；2、双方确认，上述房款扣除后，王荔购买的C-2-30号商铺房款已付清，由甲方为王荔开具相应收据；3、双方确认，上述房款扣除后，童南海所购买的C-2-28号商铺已付房款变更为65,813元，甲方为乙方开具相应金额的收据；本次扣除的房款乙方应随《中铁·逸都国际C组团1段28号、2段28、29号商铺分期付款协议》中承诺的C-2-28号商铺付款计划一并付清并承担相应的责任；4、甲方为乙方开具的金额为208,101元的C-2-28号商铺房款收据乙方遗失，现双方确认该收据作废，乙方不再享有该收据记载的任何权益；5、乙方仍按双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《中铁·逸都国际C组团1段28号、2段28、29号商铺分期付款协议》履行相应的义务并承担相应的违约责任。该协议签订后，原告遂相应变更了其诉讼请求。
另查明，2014年10月31日，以贵州荣和淳鑫商贸有限公司为甲方，贵州绿之源地产经纪有限公司为乙方，签订了一份《合作销售中铁职业商铺（AC组团）协议书》，载明甲方自愿与乙方合作，共同推广销售中铁AC组团商业22间，面积约为2,300平方米，甲方按每平方米支付乙方1,250元作为佣金（佣金最高不超过1,500元每平米），结算方式为现金或转账，结算时间为客户签订《购房合同》当月内结算20%，余款3个月内结清；无论甲方是否与中铁结算，均必须按以上时间结清乙方佣金，否则乙方有权单独向中铁公司结算或抵扣，单价则按最高1,500元每平米结算佣金或买铺抵扣；如在合作期限内乙方未按时完成销售工作，按实际推广面积下浮10%结算，如乙方提前或按约定时间完成销售工作，则按以上定价上浮20%给予一次性奖励。
被告童南海系贵州绿之源地产经纪有限公司法定代表人，基于上述协议，其组织客户购买了原告中铁公司开发的中铁逸都项目内的部分商铺及住宅，此期间，童南海自身也向原告购买了案涉商铺及其他住宅。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、《中铁逸都国际C组团1段28号、2段28、29号商铺分期付款协议》、《补充协议二》等书面文件，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按照合同约定诚实信用地全面履行自己的义务。
据双方当事人于2015年3月21日签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于签订合同当日支付购房首期款1,038,101元，虽原告向被告开具了该购房首期款的收款收据，但从双方当事人提供的两份签订日期分别为2015年5月25日、2015年6月2日的《商品房买卖合同补充协议》的内容来看，双方事实上同时就首付款签订了一份分期付款协议，庭审中双方虽均未提供此份协议，但可以确认此份分期付款协议的存在；则实际上被告并未足额支付首期款，而双方当事人在此种情况下仍然继续履行了《商品房买卖合同》，进行了商品房预售合同备案登记并办理了银行按揭贷款；此期间，原告实际上认可了被告迟延付款的行为，被告不构成违约。
2016年4月22日，双方当事人又签订了《中铁逸都国际C组团1段28号、2段28、29号商铺分期付款协议》，约定被告应于2016年11月30日前支付案涉房屋剩余购房首期款83万元，逾期未付的，原告有权解除《商品房买卖合同》并要求被告承担违约责任，在被告逾期未支付剩余购房首期款的情况下，原告于2017年1月5日向被告发送了解除《商品房买卖合同》的通知，被告于2017年1月7日签收，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，庭审中被告并未对解除合同的效力提出异议，则原告要求确认双方签订的《商品房买卖合同》已于2017年1月7日解除的诉请，一审法院予以支持。
原告主张双方签订的《中铁逸都国际C组团1段28号、2段28、29号商铺分期付款协议》已于2017年1月7日解除，但该合同除涉及被告童南海购买的两套商铺外，还涉及案外人童北海所购商铺，若在本案中径行解除，不利于原告与案外人童北海之间的纠纷解决，且此份分期付款协议是否解除，不影响原告依法行使权利，原告的该项诉请，一审法院不予支持。
原告要求被告将案涉房屋腾退交还原告，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，一审法院确认双方当事人签订的《商品房买卖合同》已于2017年1月7日解除，则被告应当将案涉房屋返还原告，原告的该项诉请，一审法院予以支持。
原告要求确认被告所交购房定金65,813元不予返还，但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，经一审法院依法释明，原告选择适用违约金条款，则原告的该项诉请，一审法院不予支持。
原告要求被告按未付房款总额的百分之二十标准支付解除合同违约金194,458元，双方签订的分期付款协议第七条中约定有若被告逾期付款的，原告有权行使单方合同解除权并要求被告承担买卖合同房款总额20%的违约金，原告即系基于此条款按照被告欠付购房首期款的20%提出主张，被告对此违约金条款不予认可，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，分期付款协议中约定的此违约金明显过高，且本案中对于合同的履行原告自身也存在过错，综合本案案情，参照公平原则及诚实信用原则，对原告主张的违约金，一审法院酌情调整为4万元。
原告要求被告每日按照购房款总额的千分之一计算至实际解除备案登记手续及退还商铺之日止的逾期办理解除备案登记及归还房屋的违约金，但该标准明显过高，且一审法院已对原告解除合同的违约金予以支持，足以弥补原告损失，该项诉请一审法院不予支持。
原告要求被告协助办理撤销中铁逸都国际C组团C-2-28号房的预告登记及注销合同备案手续并承担由此产生的费用，符合双方合同约定，且在双方签订的《商品房买卖合同》已解除的情况下，被告应当配合原告完成备案合同注销及预告登记撤销手续，该项诉请，一审法院予以支持。
原告要求被告支付律师代理费6,000元，但庭审中其仅提供了一份《委托代理合同》，无律师费的实际发生凭证，应承担举证不能的法律后果，该项诉请，一审法院不予支持。
被告主张与原告之间存在中介费纠纷未解决，未支付的购房首期款系以中介费充抵，但庭审中其提交的合作销售协议书签订主体并非本案双方当事人，其亦未提供任何证据证明原告应承担该合作销售协议的义务，其辩解一审法院不予采信；且该合作销售协议与本案并非同一性质法律关系，被告应另行解决。
被告主张原告向其及第三人开具了收款收据确认收到了购房首期款，即应视为被告已支付该款项，但被告未提供任何证据表明已足额支付购房首期款，其自身亦认可该首期款并未足额支付，而系以中介费充抵，如前所述，以中介费充抵的主张因缺乏证据佐证一审法院不予采信，同时在双方在诉讼前两次签订了关于购房首期款分期支付的协议，在诉讼过程中双方在2017年7月3日又签订了一份《补充协议（二）》确认被告未足额支付首付款，均载明案涉房屋被告实际上仅支付了首期款208,101元，其已扣除142,288元充抵案外人王荔欠付中铁公司购房首期款，则被告事实上并未按照收款收据载明的金额足额支付购房款，其辩解一审法院不予采信。
被告主张购房首期款分期支付协议未经主管部门备案、未经公证机关公证，故系无效合同，但商品房预售合同的备案登记系政府主管部门为保障预售商品房买卖双方的权益所作的管理性规定，案涉分期付款协议系双方真实意思表示，庭审中被告并未提供证据证实其存在违反法律、行政法规强制性、效力性规定或者其他无效、可撤销等情形，分期付款协议备案与否并不影响合同效力，其辩解一审法院不予采信。
此外，案涉《商品房买卖合同》一审法院确认已解除，但案涉商品房系以按揭贷款方式购买，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，本案中各方当事人均未对案涉商品房担保贷款合同的解除与否提出主张，亦未对原告已收取的购房贷款及购房款本金及利息提出具体意见，一审法院对此不予处理，各方当事人应另行解决。
需要说明的是，本案中原告在未足额收取被告支付的购房首期款的情况下，向贷款银行及被告开具了收款收据，并办理了该商品房的预告登记、预售合同备案登记，其行为违反相关行政及金融管理法规，应承担相应责任，但本案中第三人对原被告签订的《商品房买卖合同》效力不持异议，而行政责任的承担并非本案审理范围，利害关系人可另行依法向相关主管部门行使权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、确认原告贵阳中铁置业有限公司与被告童南海于2015年3月21日签订的《商品房买卖合同》（编号ZTYD-C-2-28）已于2017年1月7日解除；二、被告童南海于本判决生效之日起十日内将位于贵阳市观山湖区中铁·逸都国际C组团商铺2-28号房屋返还原告贵阳中铁置业有限公司；三、被告童南海于本判决生效之日起十日支付原告贵阳中铁置业有限公司违约金4万元；四、被告童南海于本判决生效之日起十日内协助原告贵阳中铁置业有限公司办理贵阳市观山湖区中铁·逸都国际C组团商铺2-28号房屋预告登记撤销及预售合同备案登记注销手续并承担相应费用；五、驳回原告贵阳中铁置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,257元（已减半收取），诉讼保全费5,000元，共计9,257元，由被告童南海负担5,000元，原告贵阳中铁置业有限公司负担4,257元。
本院二审期间，童南海围绕上诉请求向本院提交商品房预售合同备案登记表及收款收据各一张，拟证明童南海已向中铁公司支付购房首付款，其中部分款项是中铁公司出借给童南海，童南海已向中铁公司出具借条。中铁公司的质证意见：在一审庭审中，童南海已自认首付款并未全部支付。对于首付款是否已付清，上诉人应提交支付凭证。对于童南海称向我方出具借条的事实，也无证据佐证。工行瑞北支行未发表质证意见。中铁公司未向本院提交证据。工行瑞北支行向本院提交还款明细表一张，拟证明童南海构成逾期还款、中铁公司代为偿还贷款的事实。童南海的质证意见：因中铁公司向法院提起诉讼后上诉人才开始逾期还款。中铁公司的质证意见：对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议。本院经审查后认为，该证据与本案并无直接关联，故本院不作为定案依据。
本院查明的事实与一审查明的其他事实一致。本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，童南海与中铁公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《中铁逸都国际C组团1段28号、2段28号、29号商铺分期付款协议》（以下简称《分期付款协议》）等，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。童南海上诉称《分期付款协议》并非其真实意思表示，当为无效，但未举证证明协议的签订存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的合同无效或可撤销情形，故对该主张本院不予采信。童南海上诉称该《分期付款协议》因有违商业用房按揭贷款首付比例不得低于50%的规定而无效，本院认为，《分期付款协议》并未违反法律法规的效力性强制规定，关于商业用房首付比例的相关政策或规定的违反并非民法的调整范围，也不属于本案的审理范围，故不影响协议效力。该《分期付款协议》中，双方已经确认，“C-2-28号商铺的房款乙方已支付首期款208,101元，剩余首期款83万元未支付”，并约定童南海支付剩余款项的期限及逾期违约责任。审理中，童南海提交一份商品房预售合同备案登记表及收款收据一张，拟证明其已全额支付案涉商铺首付款，本院经审查后认为，该事实主张与《分期付款协议》中经双方固定的事实不符，收款收据因无其他付款凭证相佐证，不能达到其已全额支付首付款的证明目的。童南海主张部分首付款已通过中介费抵扣，但缺乏证据佐证且与本案并非同一性质法律关系，故本院不予采信。综上，童南海未按照《分期付款协议》的约定履行支付义务，中铁公司根据合同约定解除权向童南海发送《合同解除通知书》并于2017年1月7日送达，依法发生合同解除的法律效力，童南海应当将案涉商铺返还中铁公司，协助中铁公司办理房屋预告登记撤销及预售合同备案登记注销手续并承担相应费用。原判参照公平原则及诚实信用原则调减违约金为4万元并无不当，本院予以维持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，因工行瑞北支行在本案中未提起独立的诉讼请求，童南海对《商品房买卖合同》解除后的其他法律后果及担保贷款合同是否解除亦未提出具体意见，一审法院未予处理并无不当，童南海仍可另案主张权利。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费8514元，由童南海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭伦禹
审 判 员 田 勇
审 判 员 唐有临
二〇一八年四月十一日
法官助理 黄一灵
书 记 员 万炫兵