江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
赣04民终378号
上诉人（原审被告）余修日，经商。
上诉人（原审被告）九江福泉房地产开发有限公司。
法定代表人余修日，该公司执行董事兼经理。
以上两上诉人共同委托代理人余长松，江西浔阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘晓晨。
委托代理人汤少华，江西修江律师事务所律师。
原审第三人钟弟佳，经商。
上诉人余修日、上诉人九江福泉房地产开发有限公司因合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服江西省武宁县人民法院（2015）武民一初字第1785号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，余梅玉、余修日、毛木太、刘晓晨、钟弟佳合资、合作共同开发武宁县城解放路21号广园小区，并挂靠福泉公司。后经全体股东同意，将广园小区铺面和二楼作为利润进行分配，并对各股东的资金投入和红利进行了初步的概算。2009年11月9日，在概算的基础上形成了《广园小区8#、16#、17#商住楼股东分红决议录》，该决议录的内容为：“决议如下：按位置从南到北，按该小区财务平衡帐计算。1、股东刘晓晨除退回资金外，应分得房产（具体位置为解放路21号铺面21-8#、9#、10#三间，铺面的二楼计五间）。2、股东钟弟佳、除其所得的房屋、地下室等外，还应分得房产（具体位置为解放路铺面21-7#、13#、14#三间）。3、股东毛木太除所得房屋退回资金外，应分得房产（具体位置为解放路铺面21-15#、16#，铺面的二楼计七间）。4、股东余梅玉，除所得房屋、地下室等外，应分得房产（具体位置为解放路铺面21-17#、23#、24#计三间，铺面的二楼二间，位置从北往南二间）。5、股东余修日应分得房产（具体位置为解放路铺面21-18#、19#、20#、21#、22#五间，铺面的二楼接毛木太起从南往北六间）。6、以上所有股东应分得的房产面积按房产部门办理的房产证为准，按原来的单价最后和余修日统一结算，多退少补。7、以上所有的房屋产权证由召集人余修日负责办理，办证费用由各股东负责。8、本决议一式陆份，各股东各执一份。另注：股东钟弟佳增加铺面一间21-19#，股东增减铺面一间21-19#”。但铺面二楼实际共19间。之后，原审原告实际占有了所分得的一楼的铺面，而二楼五间一直由原审被告福泉公司使用，原审原告分得的房产均未办理房产证及土地证。后原审被告余修日将原审原告所分得的房产均过户到了其自己名下。原审原告多次要求两原审被告办理房屋过户登记手续未果，故原审原告诉诸法院。
原审另查明，2006年2月21日，武宁县万福房地产开发有限公司名称变更为了九江福泉房地产开发有限公司。余梅玉分得的二楼房号为21-23#、21-24#，毛木太分得的二楼房号为21-12#、21-13#、21-14#、21-15#、21-16#、21-17#、21-0#，刘晓晨分得的二楼房号为21-7#、21-8#、21-9#、21-10#、21-11#，原审原告毛木太自愿放弃二楼21-0#的房产。
原审认为，本案的争议焦点为：应当先办证还是先结算？关于这个焦点，原审法院认为应当先办证，理由如下：《广园小区8#、16#、17#商住楼股东分红决议录》系全体股东协商一致的结果，该决议录中对原审原告应分得的房产进行了约定，并明确约定：原审原告实际分得的房产面积以房产部门办理的房产证为准，并最后和余修日统一结算、多退少补，而所有房屋产权证均由原审被告余修日负责办理。从这些约定来看，办证系原审原、被告之间进行结算的前提，只有在办证后对原审原告实际所分的房产面积进行确定的情形下，原审原、被告之间才有进行统一结算的基础，且原审第三人钟弟佳作为合伙体成员之一也明确表示应当先办证再结算，现原审被告余修日并未按约为原审原告办理房屋产权证，且还将原审原告所分得的房产全部办理在了其自己名下，其行为明显构成违约，故对原审原告要求原审被告余修日为其办理一楼21-8#、9#、10#铺面三间及二楼五间的房屋过户登记手续的诉请，原审法院依法予以支持。武宁县万福房地产开发有限公司名称变更为九江福泉房地产开发有限公司后，其权利义务依法由原审被告福泉公司承继，福泉公司作为广园小区的开发商，亦负有为原审原告办证的义务，且其土地使用权变更在原审被告余修日名下后，对外仍以其作为土地转让人进行土地使用权转让，据此可以认定原审被告福泉公司亦有为原审原告办证的义务，故对原审原告要求原审被告福泉公司为其办理产权证的诉请，原审法院依法予以支持。至于原审被告余修日提出的有关结算的反诉请求，原审法院认为反诉必须与本诉有牵连，其目的就在于抵消或吞并原审原告的诉讼请求，而本案原审原告的诉讼请求仅是办证，并不涉及到结算的问题，这与原审被告余修日的反诉请求不具有抵消或吞并的关系，故原审法院对原审被告的反诉请求不予受理，其反诉请求可以通过另行诉讼解决。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，判决：一、武宁县城解放路21号广园小区一楼21-8#、9#铺面、10#铺面及二楼21-7#、21-8#、21-9#、21-10#、21-11#（二楼位置为从南往北五间）的房屋归原告刘晓晨所有，被告余修日、九江福泉房地产开发有限公司于本判决书生效后十五日内为原告刘晓晨办理房屋所有权证、土地使用权证；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元、保全费5000元，由两被告承担。
一审宣判后，上诉人余修日不服原审判决，向本院提起上诉称，1、被上诉人据以提起诉讼的主要证据《广园小区8#、16#、17#商住楼股东分红决议录》系复印件，要求提供原件；2、《广园小区8#、16#、17#商住楼股东分红决议录》违反了法律规定；3、原审判决认定余梅玉、余修日、毛木太、刘晓晨、钟弟佳合资、合作共同开发，并挂靠在武宁县万福房地产开发有限公司，没有依据；4、即便毛木太提供的“决议”是真实的，但九江福泉房地产开发有限公司未加盖公章，该“决议”与第二上诉人无关。请求二审法院依法改判驳回被上诉人毛木太的诉讼请求。上诉人九江福泉房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，上诉理由与上诉人余修日的上诉理由相同。请求二审法院依法改判驳回被上诉人毛木太的诉讼请求。被上诉人刘晓晨服判未上诉，二审答辩请求维持原判。原审第三人钟弟佳未上诉，二审答辩未发表具体意见。
二审查明，武宁县人民法院（2014）武民一初字第946号案件正卷第14页为《广园小区8#、16#、17#商住楼股东分红决议录》复印件，第79页武宁县人民法院2014年7月11日的开庭笔录中，余修日和九江福泉房地产开发有限公司的委托代理人明确表示对刘晓晨提供的股东分红协议“真实性无异议，合法性无异议，关联性有异议，必须要先结算再办证”，在该页尾端有余修日的签名和委托代理人的签名。
二审中，各方当事人一致认可涉案项目是以万福房地产开发有限公司名义开发的。
二审查明的其他案件事实与一审一致。
本院认为，根据武宁县人民法院（2014）武民一初字第946号案件正卷卷宗，在2014年7月11日的开庭中两上诉人均认可了该卷第14页《广园小区8#、16#、17#商住楼股东分红决议录》复印件的真实性，故本院对该《广园小区8#、16#、17#商住楼股东分红决议录》的真实性予以确认，两上诉人认为该复印件与原件不一致并要求提供原件，因未提出充分理由，本院不予采纳。根据该《广园小区8#、16#、17#商住楼股东分红决议录》，余梅玉、余修日、钟弟佳、毛木太、刘晓晨五人系涉案项目的合伙人，各方当事人在二审中陈述涉案项目系以武宁县万福房地产开发有限公司名义开发的，故虽然两上诉人否认被上诉人与九江福泉房地产开发有限公司之间的挂靠关系，但两上诉人并没有对被上诉人与九江福泉房地产开发有限公司的关系作出合理解释，而本案自然人合伙开发，涉案项目又是以公司名义的事实，符合挂靠关系的基本特征，所以本院对原审认定的挂靠关系予以确认，两上诉人关于挂靠关系的上诉理由，不予支持。《广园小区8#、16#、17#商住楼股东分红决议录》系各合伙人就所开发的项目的分红事宜达成的协议，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故两上诉人关于该决议无效的上诉主张，无法律依据，不予采纳。基于被上诉人与九江福泉房地产开发有限公司的挂靠关系，涉案项目又是以九江福泉房地产开发有限公司名义开发的，被上诉人的诉讼请求系产权登记事项，必然涉及九江福泉房地产开发有限公司，故两上诉人关于本案与九江福泉房地产开发有限公司无关的上诉主张，本院不予采纳。综上，原审事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费8077元，由上诉人余修日和上诉人九江福泉房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈景华
代理审判员 黄丽丽
代理审判员 章康娜
二〇一六年五月三十日
书 记 员 胡芯瑜