浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终3158号
上诉人（原审原告）：中国人民解放军浙江省舟山警备区宁波第二离职干部休养所。住所地：宁波市海曙区西河街**号。
法定代表人：屈鸿平，该休养所政委。
委托代理人：尹耀，浙江甬信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：连斌，男，1968年8月18日出生，汉族，住宁波市江东区。
委托代理人：徐自立，浙江合创律师事务所律师。
委托代理人：戴吉，浙江合创律师事务所律师。
上诉人中国人民解放军浙江省舟山警备区宁波第二离职干部休养所（下称舟山警备区干休所）、连斌因房屋租赁合同纠纷一案，均不服宁波市海曙区人民法院于2016年8月30日作出的（2016）浙0203民初2894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2012年6月1日，原、被告签订了《军队房地产租赁合同》一份，约定：原告将其所有的位于宁波市海曙区西河街98-1、98-3号房屋（建筑面积400平方米）出租给被告用于经营烟酒百货；租赁期间为2012年6月1日至2015年5月31日；租金总额为1500000元。上述租赁合同履行期限内，原、被告均按约履行了各自的义务。合同期限届满后，原、被告分别于2015年7月15日、2015年12月30日、2016年2月28日签订了三份《房地产租赁协议书》。其中，2015年7月15日签订的租赁协议约定：租赁期间为2015年6月1日至2015年12月31日，租金为291600元；2015年12月30日签订的租赁协议约定：租赁期间为2016年1月1日至2016年2月29日，租金为83400元；2016年2月28日签订的租赁协议约定：租赁期间为2016年3月1日至2016年5月31日，租金为125000元。上述三份租赁合同均约定：租金先付后用，于协议书签订后五个工作日内付清；被告应支付原告保证金250000元；如被告不接受原告日常的监督管理，原告有权视情况单方面解除租赁合同，并由被告承担相当于两个月租金的违约金；双方在本协议履行中发生争议且协商不成的，原告方所产生的律师费由被告承担。上述三份租赁合同的租金共计500000元，被告于2016年3月30日支付100000元，剩余租金未支付。原、被告之间的租赁合同自2016年5月31日届满后，承租房屋由被告继续占有使用。原、被告一致同意将保证金250000元在被告应付的款项内予以抵扣。原告于2016年6月1日向被告送达了《关于限期腾退承租房屋的函》，要求被告于2016年6月10日前腾退房屋并支付剩余租金400000元。被告未如期腾房亦未支付剩余租金。双方自行协商未果，原告诉至法院，为此支付律师费25000元。
原审原告舟山警备区干休所于2016年7月15日诉至原审法院，请求判令：一、原审被告立即腾退宁波市海曙区西河街道98-1、98-3号房屋并交还给原审原告；二、原审被告立即支付剩余租金483333元及逾期利息17613元；三、原审被告支付违约金83333元；四、原审被告支付原审原告为实现债权支出的律师费25000元。审理中，原审原告将第二项诉讼请求明确为：判令原审被告立即支付拖欠的租金及房屋占有使用费483333元（暂计至2016年7月31日，之后的房屋占有使用费按照合同约定的租金标准计算至实际腾房日止）及截至2016年7月31日的逾期付款利息损失17613元。
原审法院经审理认为：2012年的《军队房地产租赁合同》及之后的三份《房地产租赁协议书》，签订的主体均是原、被告双方，租赁合同已正常履行多年，原、被告及宁波市高塘商场有限公司（下称高塘商场）均未提异议，故上述租赁合同系原、被告真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。原告有权向作为合同相对人的被告主张权利，被告辩称高塘商场系合同相对人的主张，不予采纳。
原、被告之间的租赁合同于2016年5月31日届满后，原告于次日以发函的形式对其不再续租的意思表示予以明示，故租赁合同于2016年5月31日即告终止。根据合同法第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，故原告有权请求被告腾退房屋。原告要求负有腾房义务的被告支付逾期腾房的占有使用费，于法有据，亦予以支持。经核算，截至2016年7月31日，被告应支付原告拖欠的租金及房屋占有使用费共483333元，之后的占有使用费按照1370元/天（500000元/年÷365天）的标准支付至实际腾房日止。
被告未按照租赁合同的约定支付租金，构成违约，应承担逾期付款的违约责任，原告诉请被告支付逾期付款的利息损失，予以支持。经核算，截至2016年7月31日，被告应支付原告逾期付款的利息损失16892.56元。原告未能提供有效证据证明被告存在合同约定的“违反原告监督管理”的违约情形，且涉案房屋系因军队政策调整，致使军产房不得出租，故原告不存在寻租期损失，在原告未能举证证明其存在其他损失的情况下，对原告要求被告支付两个月租金的违约金的诉请，不予支持。本纠纷系因被告于租赁合同到期后未能及时腾房及支付拖欠租金引起，符合原、被告租赁合同中关于原告律师费负担的约定条件，对原告要求被告支付其律师费损失的诉请，予以支持。被告辩称原告同意其延期支付租金，但未能提供有效证据加以证明，故不予采信。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、被告连斌于判决生效后十五日内将宁波市海曙区西河街98-1、98-3号房屋（建筑面积400平方米）腾退并交还给原告中国人民解放军浙江省舟山警备区宁波第二离职干部休养所；二、被告连斌支付原告中国人民解放军浙江省舟山警备区宁波第二离职干部休养所租金及房屋占有使用费483333元，该款系计至2016年7月31日，之后的房屋占有使用费按照1370元/天支付至实际腾房日止；三、被告连斌支付原告中国人民解放军浙江省舟山警备区宁波第二离职干部休养所逾期支付租金的利息损失16892.56元；四、被告连斌支付原告中国人民解放军浙江省舟山警备区宁波第二离职干部休养所为实现债权而支出的律师费损失25000元；上述款项共计525225.56元，扣除被告连斌所交纳的保证金250000元后，共计275225.56元，被告连斌于判决生效后五日内付清；五、驳回原告中国人民解放军浙江省舟山警备区宁波第二离职干部休养所的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期限）。案件受理费9893元，减半收取4946.5元，由原告中国人民解放军浙江省舟山警备区宁波第二离职干部休养所负担682.5元，被告连斌负担4264元。
宣判后，原审原告舟山警备区干休所、原审被告连斌均不服，分别向本院提起上诉。
舟山警备区干休所不服上诉称：1.双方2016年2月28日签订的《房地产租赁协议书》第九条第2项约定，“乙方（连斌）如不接受甲方（舟山警备区干休所）日常的监督管理，甲方有权视情况单方面解除本协议，乙方应承担相当于两个月的租金的违约金，……”。舟山警备区干休所认为该条款中的“日常监督管理”，不仅包括监督正当经营、催缴水费、电费、物业费，还应包括监督连斌及时、足额缴纳租金，合同到期后及时腾退搬离等。连斌延付租金长达半年之久且到期后拒绝办理，已经违反舟山警备区干休所的“日常监督管理”，依约应当承担违约金。2.违约金具有惩罚性，在双方已经约定违约金的情况下，即使连斌的违约行为未给舟山警备区干休所造成损失，仍应依约支付违约金。综上，原审判决适用法律有误，请求二审法院依法改判。
连斌答辩称：1.延期支付租金不属于日常监督管理的范围，理由如下：（1）合同解释应当首先进行文义解释，日常监督管理是指监督一方是否装修、是否擅自转租等，租金支付并不在日常监督管理之中；（2）从舟山警备区干休所在一审提供四份合同的体系解释看，日常监督管理也不包括延期支付租金。2.赔偿损失和违约金只能择一适用，而且违约金不能明显高于损失，在原审法院已经认定支付逾期利息的情况下，不应该再请求支付违约金。综上，舟山警备区干休所的上诉请求依据不足，请求二审法院依法驳回其上诉。
连斌上诉称：一、从合同实际履行情况看，涉案租赁合同的主体是舟山警备区干休所和高塘商场，连斌并非合同的主体。1.涉案房屋一直由高塘商场用于烟酒经营，连斌作为个人，无经营烟酒许可证，不能从事烟酒经营。舟山警备区干休所将涉案房屋交付给了高塘商场，租金亦由高塘商场支付。2.舟山警备区干休所出具的《高塘商场招标情况》中明确最高价获得为高塘商场经营权。3.从往来函件中可以看出，舟山警备区干休所也明确合同签订的主体是高塘商场而非连斌。4.舟山警备区干休所开具的《收据联》开具对象是高塘商场而非连斌。二、租赁合同明确合同期满后，可优先续租三年，该“优先续租”并非承租权，而是明确的出租义务。因此，房屋租赁期限系六年而非三年。三、双方租赁合同中未对逾期利息的计算方式进行约定，舟山警备区干休所主张逾期利息缺乏合同和法律依据。四、《房地产租赁协议书》第十二条约定，“甲（舟山警备区干休所）乙（连斌）双方在本协议履行中发生争议，应当及时协商解决；协商不成，双方可向当地仲裁机构申请仲裁或者向人民法院起诉，甲方所产生的律师费由乙方承担”。该条款是舟山警备区干休所利用其优势制定的，仅约定了单方的律师费承担，对合同另一方显失公平的合同条款，请求法院予以撤销。舟山警备区干休所要求支付律师费缺乏依据。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，驳回舟山警备区干休所的诉讼请求。
舟山警备区干休所答辩称：1.四份合同的相对方均是连斌，至于连斌租赁房屋的目的与上诉人无关，连斌主体适格。2.可优先续租三年并不等于租赁期限为六年。3.连斌欠付租金达到半年之久，又在合同到期后拒绝搬离，已严重违约，支付逾期利息于法有据，并且合同中明确约定了租金的支付时间、方式，连斌均没有按约履行，应该支付逾期利息。4.关于律师费承担问题，有约定从约定，现在本案连斌违约事实明确，应当承担律师费。综上，连斌的上诉理由缺乏依据，请求驳回其上诉请求。
在二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。
本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另查明，连斌在一审中提供的情况说明即《高塘商场招标情况》记载，“租户为连斌，租期为3年，押金为250000元，合同期满后，可优先续租3年”。
本院认为，《军队房地产租赁合同》及此后的三份《房地产租赁协议书》的签订主体均是舟山警备区干休所和连斌，结合连斌提供的《高塘商场招标情况》记载“租户为连斌”的事实，可以认定涉案租赁合同的主体为舟山警备区干休所和连斌，现连斌主张涉案租赁合同的主体为舟山警备区干休所和高塘商场，依据不足，本院难以采信。《高塘商场招标情况》虽记载“合同期满后，可优先续租3年”，但续租需双方当事人达成合意，故不能由《高塘商场招标情况》的记载内容推定双方的租赁合同期限为6年。连斌未按照租赁合同的约定支付租金，构成违约，应承担逾期付款的违约责任。双方关于逾期付款需承担违约责任的方式未作出明确约定，原审法院以中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期支付租金的利息，并无不当。双方租赁协议中未明确约定“日常监督管理”包括催缴租金、督促腾退房屋，且原审法院就迟延支付租金和腾退房屋已判决连斌承担相应的责任，故舟山警备区干休所要求连斌支付两个月的租金的违约金，缺乏依据，本院难以支持。因此，两上诉人之上诉理由均不足，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9893元，由上诉人中国人民解放军浙江省舟山警备区宁波第二离职干部休养所负担1883元，上诉人连斌负担8010元。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 闵群锋
代理审判员 李春燕
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 陆 琼