江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终5980号
上诉人（原审被告）：李文标，男，1970年12月16日出生，汉族，住江苏省宝应县。
被上诉人（原审原告）：南京百德置业有限公司，住所地南京市六合区龙池街道雄州南路399号阜康园区506栋2单元202室。
法定代表人：马伟强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：史晶晶，该公司职员，女，1982年9月21日出生，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人李文标因与被上诉人南京百德置业有限公司（以下简称百德置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2017）苏0116民初1507号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李文标上诉请求：撤销一审法院判决第一项，依法改判驳回百德置业公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定上诉人自2016年10月13日至2017年3月31日期间对百德置业公司构成违约，属于事实认定不清。百德置业公司向李文标所发送的《敦促立即办理房屋接受手续的函告》（以下简称《函告》）、《律师函》是准民事法律行为，其内容不具有合法性，该两函件对李文标不具有法律约束力。《函告》、《律师函》的内容与合同约定不符，《函告》要求李文标在办理交房手续时，预缴一年物业服务费等，李文标在收到该函件后，不存在拒绝百德置业公司继续履行交房义务而违约的事实。一审法院认定《函告》、《律师函》为交房通知错误。二、百德置业公司寄发《敦促办理房屋接收手续函告》的性质，为百德置业公司向李文标要求私下解决本案部分诉讼请求的意思表示，后在一审法院主持下，双方一致同意按照合同约定的交房程序进行房屋交接，次日，双方交房手续办结。三、百德置业公司作为违约方，依法应当向李文标继续履行交房义务，无权要求李文标承担违约责任。一审法院的判决与民法通则、合同法的相关规定不符。
百德置业公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
百德置业公司向一审法院起诉请求：1、李文标向百德置业公司支付违约金30000元（自2016年5月31日起至2017年3月31日止）；2、百德置业公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：（一）2014年3月25日，百德置业公司（甲方）与李文标（乙方）签订宁房预售合字2013411390号《南京市商品房预售合同》（以下简称《合同》），约定由李文标购买百德置业公司开发的南京市六合区龙池街道龙华路66号03幢2单元1306室房屋。该《合同》第六条约定“一、甲方应于2016-5-31前向乙方交付该商品房。二、该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》……”，第十条约定“一、该商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，甲方应当在确定的交付日期前3天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件、甲方通知确定的交付日期应当给乙方必要的准备时间和必要的方便。二、甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示第六条第二款约定的证明文件，并满足第六条第二款约定的其它交付条件。甲方不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第六条第二款约定的其它交付条件的，乙方有权拒绝接收该商品房，甲方按第六条的约定承担迟延交付的责任……。三、甲、乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。四、该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，按下列方式处理：乙方按每天100元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担……。”2016年5月19日，百德置业公司获得南京市规划局出具的《建设工程规划核实合格书》；2016年5月24日，百德置业公司获得南京市六合区房屋建筑工程竣工验收备案办公室出具的涉案房屋所在楼栋的竣工验收备案材料。
（二）2016年5月25日，百德置业公司通过EMS快递向李文标邮寄《骋望七里楠花园交付通知书》，李文标于2016年5月29日签收上述快递，并于2016年5月31日前往骋望七里楠花园西门物业管理处办理涉案房屋交付手续，后因百德置业公司、李文标因交房流程产生纠纷，未能完成交接手续。根据骋望七里楠交付入伙流程公示，涉案房屋具体交付流程为；1、审核业主资料、业主签到并在交付手续单上签字；2、缴纳物业费及公共能耗费；3、收回交付通知书、签订前期物业服务合同和业主临时公约、交接两书等资料；4、发放钥匙和门卡、验房并填写房屋验收记录表；5、收回交房手续单和房屋验收记录表。李文标提出的交房流程为：1、出示房屋相关证明文件（两书两证）；2、验房；3、签署房屋交付手续单；4、交付钥匙和门卡。
（三）2016年9月26日，百德置业公司通过EMS快递向李文标邮寄《敦促立即办理房屋接受手续的函告》，要求李文标履行收房义务，但李文标于2016年10月10日收到函告后，未前往百德置业公司处办理收房手续。2016年12月16日，百德置业公司委托江苏法德永衡律师事务所向李文标邮寄《律师函》，要求李文标履行收房义务，但李文标于2016年12月18日收到《律师函》后未前往百德置业公司处办理收房手续。2017年3月8日，百德置业公司认为李文标经多次催告后，均未能按约定履行收房义务，已构成违约，遂诉至法院，要求：1、李文标向百德置业公司支付违约金30000元（自2016年5月31日起至2017年3月31日止）；2、李文标承担本案诉讼费。
（四）2017年3月9日，百德置业公司、李文标在（2017）苏0116民初794号案件第一次庭审结束后，百德置业公司再次向李文标邮寄《敦促办理房屋接收手续函告》，李文标在收到该函告后未前往百德置业公司处办理后房手续。2017年4月13日（本案第一次庭审结束后次日），李文标前往百德置业公司处就涉案房屋办理了收房手续，并将“骋望七里楠交付手续单”提交至一审法院，李文标在该手续单上载明“双方同意按照先出示房屋相关证明文件、验房、签署房屋交接手续单、交付钥匙进行骋望七里楠房屋交接，即本人已按该程序实施完毕，留待南京百德公司确认”，百德置业公司在交付手续单上加盖公章后提交至一审法院。
一审法院认为，百德置业公司与李文标于2014年3月25日签订七里楠花园商品房预售合同（宁房预售合字2013411390号），系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。
（一）关于李文标未办理涉案房屋接收手续是否违约问题。根据双方签订的商品房预售合同第六条的约定，百德置业公司应于2016年5月31日前向李文标交付涉案房屋。百德置业公司于2016年5月25日通知李文标于2016年5月31日交房，李文标亦按时到达百德置业公司处准备办理涉案房屋的交付手续，后双方因交房流程产生纠纷，未能于当日完成交付手续。李文标抗辩百德置业公司未能按照商品房预售合同的约定履行交付义务，即百德置业公司在未出示涉案房屋相关证明文件的情况下，先要求李文标缴纳物业管理费，并提供“交付入伙流程公示”照片予以证明，一审法院对上述事实予以确认，并认定李文标于2016年5月31日非恶意拒绝办理交付手续。百德置业公司于2016年9月26日向李文标发出《敦促立即办理房屋接受手续的函告》以及后续相继发出的《律师函》、《敦促办理房屋接收手续函告》，但李文标仍未履行办理交付手续的义务。李文标抗辩百德置业公司在上述三份材料中未明确表示将按照商品房预售合同的约定履行交房义务，因而未前往百德置业公司处办理交付手续，李文标的上述理由无事实和法律依据，一审法院不予采信。李文标在经百德置业公司多次催告的情况下，无正当理由迟延办理房屋交付手续，已构成违约，应承担相应的法律责任。
（二）关于李文标应承担的违约责任。根据双方签订的商品房预售合同第十条的约定“该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续，按下列方式处理：乙方按每天100元向甲方支付逾期交接期间的违约金……”。本案中，李文标于2016年10月10日收到百德置业公司的敦促函告后，未在敦促函告要求的“于本函送达之日起三日内”办理交接手续，已构成违约，即2016年10月13日为计算违约金的起始日期，百德置业公司主张的截止日期为2017年3月31日，上述期间共计170天，故李文标应承担的违约金为17000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：一、李文标于判决生效之日起十日内向南京百德置业有限公司支付迟延办理六合区龙池街道龙华路66号03幢2单元1306室房屋收房手续违约金17000元；二、驳回南京百德置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费438元，减半收取219元，由南京百德置业有限公司负担94.90元，由李文标负担124.10元（此款百德置业公司已垫付，李文标在履行上述给付义务时一并加付）。
二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，2016年9月26日，百德置业公司、南京三琦物业管理有限公司向李文标发出《敦促立即办理房屋接受手续的函告》，内容为：请于本函告送达之日起三日内至我司办理收楼手续，交房手续需携带证件：交付通知书、购房者本人身份证、户口本原件及复印件、主要家庭成员免冠一寸照片各三张、《南京市商品房预售合同》原件、已付款收据或发票原件。交房手续需要交纳的费用：自合同交付之日次月起预缴12个月的物业服务费、代收公共能耗费、装修管理服务费、逾期交接期间的违约金等。
2016年12月16日，江苏法德永衡律师事务所向李文标发出律师函，内容为，江苏法德永衡律师事务所受百德置业公司、南京三琦物业管理有限公司委托，就李文标迟延收房事宜，致函如下：从该日起你方不仅需要向三琦物业缴纳该房屋的物业管理费及公摊水电费，还需按照100元/天的标准向百德置业缴纳迟延收房违约金，直至实际办理房屋接收手续之日止，请于收到函件后2日，立即前往房屋所在地与百德置业公司、三琦物业办理房屋接收手续。李文标亦向百德置业公司邮寄的《关于敦促南京百德置业有限公司尽快履行交房义务的函》，百德置业公司拒收。故李文标于2017年2月8日向一审法院另案起诉，要求交付房屋并支付延迟交房违约金。
2017年3月9日，百德置业公司再次向李文标发出《敦促办理房屋接收手续函告》，通知李文标收房。
本院认为，李文标和百德置业公司之间签订的《南京市商品预售合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。
关于李文标未办理涉案房屋交接手续是否违约问题，本院认为，2016年5月25日百德置业公司通知李文标来收房，一审法院认定李文标非恶意拒绝办理交付手续正确，本院依法予以确认。其后，百德置业公司向李文标发出《敦促立即办理房屋接收手续函告》、《律师函》，但函告中对办理交房手续需要交纳的费用与其在2016年5月25日所发出的《骋望七里楠花园交付通知书》所载名目基本一致，《律师函》也表明需缴纳物业管理费用，故李文标主张该函告仍未表明百德置业公司将按照合同约定交接房屋，本院予以采信。在此期间，李文标亦向百德置业公司邮寄《关于敦促南京百德置业有限公司尽快履行交房义务的函》，百德置业公司拒收。综上，本院认为，百德置业公司向李文标发出的函告，并未明确表明其将按照双方合同的约定进行交房，而物业管理费等费用的缴纳与否，与办理交房手续无关。李文标在函告后未办理收房手续，并不构成违约。
2017年3月9日，百德置业公司再次发送了《敦促办理房屋交接手续函告》。在一审法院诉讼中，经一审法院提出按照合同约定的收房条件即先出示房屋相关证明文件、验房、再办理交接手续的流程进行房屋交接，双方均予以同意，李文标于一审庭审结束后次日接收了房屋。因之前百德置业公司和李文标对交房流程和条件存在较大争议，在2017年3月9日百德置业公司发出函告中，未明确交房流程，也未对李文标要求的交房流程进行回应。故本院认为，百德置业公司该次函告后，李文标亦非恶意不接收房屋，且经一审法院明确流程后，李文标及时办理了收房手续，故一审法院认定李文标违约不当，本院依法予以纠正。
综上所述，李文标的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销南京市六合区人民法院（2017）苏0116民初1507号民事判决；
二、驳回南京百德置业有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费219元，二审案件受理费219元，均由南京百德置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 付 双
审判员 马 帅
二〇一七年十二月七日
书记员 汪海燕