广西壮族自治区桂林市七星区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0305民初2276号
原告：李良清，女，1975年5月4日出生，汉族，住桂林市七星区。
委托代理人：曾跃林，广西嘉合律师事务所律师。
被告：柏峰，男，1970年7月2日出生，汉族，住桂林市七星区。
委托代理人：官宇，广西昊旺律师事务所律师。
第三人：桂林彰泰实业集团有限公司，住所地桂林市环城北二路46号桂花园小区1栋。
法定代表人：沈红霞，该公司董事长。
委托代理人：甘永雄，该公司员工。
原告李良清与被告柏峰、第三人桂林彰泰实业集团有限公司（以下简称彰泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李良清的委托代理人曾跃林、被告柏峰的委托代理人官宇、第三人彰泰公司的委托代理人甘永雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决确认原告继受第三人与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付2017年1月至8月的租金42339.2元及违约金31754.4元，支付律师费4000元，合计78093.6元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月31日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定原告购买第三人开发的位于桂林市七星区彰泰睿城27栋1-4号及1-5号商铺；第三人应于2016年6月1日前将符合交付条件的商品房交付给原告，原告依照合同约定履行了全部义务，第三人应当按照合同约定的时间交付商品房并办理产权转移手续。2015年2月1日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定第三人将位于桂林市普陀路彰泰睿城27栋1-4号、1-5号商铺出租给被告，每月租金为5292.40元。第三人于2016年12月23日给原告送达《告知函》，告知原告本案所涉商铺在《商品房买卖合同》签订之前已经出租，以后原告直接向被告主张商铺租金。2017年1月后，原告多次向被告主张租金，被告均拒绝支付。原告认为，原告系商铺的所有权人，应当享有商铺的一切物权，被告未向原告支付租金，侵犯了原告的合法权益。故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。
被告辩称，1、原告要求被告支付租金之时，因原告未表明其购买人身份，被告不知道原告为房屋所有权人，同时因被告与第三人之间因本案所涉租赁合同的纠纷正在协商之中，因此在原告要求被告支付租金之时，被告未支付租金。被告承认与原告存在实际房屋租赁关系，这是原告购买第三人的房屋续承下来的，被告愿意支付原告1-8月的租金，但被告并不存在违约行为，不应当承担违约金及其它费用。2、原告购买第三人的房屋，应当知道被告与第三人之间有租赁关系，故原、被告之间应当按照原房屋租赁合同的约定履行。根据租赁合同的约定，出租方承担房屋主体结构的维护维修责任，第三人将房屋所有权转让给原告，原告继续承担第三人在合同中的权利和义务。综上，原告应当与第三人承担租赁房屋的维修义务，而被告对该房屋维修进行了垫资，再加上第三人与被告协商以1-7月的租金抵扣维修费用，故被告不存在违约行为，请法院依法驳回原告要求被告支付违约金及律师费的诉讼请求。
第三人陈述，原告基于涉案商铺的购买行为已经概括的继承了被告与第三人签订的《房屋租赁合同》，第三人已经退出了涉诉商铺的租赁关系，因此，原、被告履行租赁关系与第三人无关。
本院经审理认定事实如下：对原告、被告及第三人无异议的事实予以认定，即：“2015年2月1日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定，第三人将位于桂林市普陀路36号彰泰睿城27栋4-5号铺出租给被告，租赁期限为2015年5月1日起至2021年4月30日止；租金按月交纳，先交后用，在每月5日前交当月租金；逾期支付租金超过30日的，出租方有权解除合同，并要求支付违约金，违约金按当月的月租金金额×6个月；2016年11月1日至2018年4月30日期间的租金为5292.40元/月。2015年12月31日，第三人将涉案商铺出售给原告。2016年12月23日，第三人告知原告，本案所涉商铺已经出租给被告，原告概括承受第三人与被告之间《房屋租赁合同》的权利义务，享有按租赁合同约定要求被告缴纳租金的权利。租金已经交至2016年12月31日，被告需于2017年1月5日前向原告缴纳2017年1月1日至1月31日的租金。第三人未告知被告本案所涉商铺已经出售给原告。”对双方有争议的事实，原告称其于2017年2月17日向被告及第三人邮寄了律师函主张权利，因被告及第三人均表示未收到律师函，而原告仅提供的了邮寄给被告的签收单，但并非被告本人签收，故本院对原告主张的上述事实不予确认。
本院认为，本案争议焦点为被告未向原告支付租金是否有正当理由。被告与第三人签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示一致的结果，未违反法律与行政法规的强制性规定合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同签订后，第三人依约将涉案商铺交给被告使用，被告应按合同的约定履行支付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”从上述法律规定可知，租赁关系存续期间，租赁房屋所有权发生变动，新的房屋所有权人将继受原房屋所有权人在原租赁合同中的权利与义务。被告与第三人租赁关系存续期间，第三人将涉案商铺出售给原告，原告继受被告与第三人签订的《房屋租赁合同》中的权利与义务，且原、被告均同意继续履行《房屋租赁合同》，故本院对原告要求确认由其继受第三人与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持。第三人与被告租赁合同存续期间，第三人应在出售涉案商铺之前通知被告，并在出售之后告知被告涉案商铺已经出售给原告，由原告继受其与被告之间签订的《房屋租赁合同》，但第三人未提供证据证明其已经告知被告。在第三人未告知被告涉案商铺已经出售给原告，被告与第三人因租赁关系纠纷在自行协商的过程中，被告因此拒绝向原告支持租金理由正当。鉴于被告当庭表示愿意支付原告1-8月租金，故本院对原告要求被告支付1-8月租金42339.2元（5292.40元/月×8个月）的诉讼请求，予以支持。原告称被告未支付租金属违约行为与事实不符，故本院对原告要求被告承担违约金及律师费的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条，最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告李良清继受第三人桂林彰泰实业集团有限公司与被告柏峰之间签订的《房屋租赁合同》。
二、被告柏峰支付原告李良清2017年1月至8月31日期间的房屋租金42339.2元。
三、驳回原告李良清的其他诉讼请求。
本案收取案件受理费1752元，因适用简易程序减半收取876元（原告已预付本院），由原告负担403元，被告负担473元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1752元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 员 周素琴
二〇一七年九月二十日
代书记员 周 阳