江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终4722号
上诉人（原审被告）南京骋望置业有限公司，住所地南京市江宁区科学园弘景大道3889号。
法定代表人马伟强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：史晶晶，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王静，女，1984年11月12日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。
委托诉讼代理人：董茂杭（王静丈夫），男，住江苏省盐城市亭湖区。
上诉人南京骋望置业有限公司（以下简称骋望公司）因与被上诉人王静商品房预售合同纠纷一案,不服南京市江宁区人民法院(2016)苏0115民初17259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
骋望公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人根据被上诉人的实际损失承担赔偿责任。事实和理由：1.涉案房屋的质量问题被上诉人并未依约向上诉人履行合同项下的保修程序，直至2016年下半年才通过私人方式向上诉人的工作人员报修卫生间有瓷砖需要维护，但被上诉人为负责起见仍随即组织订货和维修，实际维修时长累计不超过1个月。2.涉案房屋的质量问题均属于普通质量瑕疵，不影响被上诉人的正常居住使用，且实际维修过程也没有要求被上诉人腾房搬出，故按整套房屋不能居住使用的标准来衡量损失明显过高。且1555号民事判决认定房屋在2015年8月31日已符合交付条件，且该交付不仅符合约定条件而且符合充分条件，即房屋具备居住使用的条件，故该生效判决已经认定房屋并不存在严重质量问题。即使还有局部质量瑕疵，随着2015年10月15日被上诉人的实际收房行为可见，该房屋的遗留质量瑕疵在一个半月的时间内也已全部维修完成，否则被上诉人不会主动收房。3.物业费是业主应负担的社区公共服务费用，涉案房屋在没有严重质量问题，不需要被上诉人腾房搬出的情况下，作为业主理应负担物业费，而不应将其纳入损失计算。综上，原审判决对于2015年10月以后的损失构成计算过高且构成不尽合理，请求二审支持上诉请求。
被上诉人王静辩称：1.2016年10月15日收房验收单上就显示存在质量问题，当时房屋是因为渗水问题诉至法院，在淳化法庭经法官协调，法官说先收房，我方才同意收房，之前我方一直是不同意收房的，原准备等对方维修好一段时间后再收房。在对方维修过一段时间后墙壁又出现了发霉的现象，因为骋望公司的维修人员不专业，一直未查清因何原因引起的房屋渗水。从2014年9月18日就开始维修，且中途我方通过各种方法联系对方，但维修中上诉人总是推诿，现场维修人员不到位、不及时，方法也不对，直到2016年7月14日再次对卫生间放水才发现室内确实是卫生间的渗漏，因为不是短时间可以看出的问题。2.我方有照片可以证明质量问题导致确实无法入住涉案房屋，因为要将卫生间的马桶、洗脸池全部清理出来才可以对卫生间防水进行维修。卫生间之前砸了一次没有维修好，后来又砸了一次；且卫生间瓷砖在施工一年多以后都没有到，所以维修的施工人员一直都不敢将卫生间瓷砖扒掉。3.每次我方到物业报修都没有人员理睬、无人解决问题，相互推诿。如果2015年10月15日就可以收房的话，那么2014年9月18日收房的情况应该是和2015年10月15日房屋内样貌是一致的，如果10月15日之后就不存在问题的话，那么之前的判决也应当是无效的。2015年10月15日到2016年11月1日期间因为房屋质量问题确实无法居住，上诉人应当进行赔偿。赔偿标准应该按照每日150元的标准赔付租金，且我方也参考了周边的公司对涉案小区的租金标准，租金每月最少是3500元。4.关于上诉人提出的满足交房条件的问题，实际情况是涉案房屋渗水问题导致无法正常居住，并不满足居住条件。综上，请求二审依法裁判。
王静向一审法院起诉请求：1.判令骋望公司支付违约金63000元；2.判令骋望公司免交因不能入住房屋期间而产生的相关物业管理费等约4500元。诉讼过程中，王静变更诉讼请求为：1.要求骋望公司赔偿房屋维修期间租房损失63000元（4500元/月×14个月）；2.要求骋望公司赔偿其已缴纳的物业相关费用5000元（自2015年10月至2016年10月）。
一审法院认定事实：2012年7月21日，原告王静与被告骋望公司签订商品房预售合同一份，约定：王静购买骋望公司开发的位于南京市××区秣××街道××大道××室的房屋，房屋面积为108.89平方米，单价为9066元/平方米，总价款987197元，骋望公司应于2014年5月31日前向王静交付该商品房。2015年8月20日，因骋望公司延迟交付案涉房屋且房屋存有漏水等质量问题，王静向一审法院提起民事诉讼，要求骋望公司就房屋渗水进行修复并支付延期交房违约金。一审法院经审理后认为，虽然双方合同约定交房的时间为2014年5月31日，交付房屋的条件是房屋取得竣工备案表等手续，骋望公司于2014年9月16日通知原告王静收房时，房屋已满足上述交付条件，但双方约定的交付条件系必要而非充分条件，即满足上述交付条件并不能必然说明房屋已符合交付条件。作为买卖标的物的房屋无质量问题，满足居住条件，应属于骋望公司的基本义务。骋望公司多次对房屋维修未能修好，应承担延期交付的违约责任。2016年1月13日，一审法院作出（2015）江宁淳民初字第1555号民事判决（以下简称1555号民事判决），判决骋望公司于判决生效后三十日内将案涉房屋墙面渗水问题修复完毕，并向王静支付自2014年5月31日至2015年8月31日期间的延期交房违约金48750元，计算方式为同地段、同类型房屋的同期月租金酌定为2500元，2500元/月×1.3倍×15个月＝48750元。2015年10月15日，王静与骋望公司办理房屋交接手续。同日，王静向南京三琦物业管理有限公司（以下简称三琦物业）支付自2015年10月15日至2016年10月14日物业相关费用5000元。
另查明，2016年4月8日，南京市中级人民法院派员至“骋望骊都华庭”小区周边的房产中介公司进行租金询价调查，查明2014年下半年该小区房屋租金为2000多元/月，不同户型的房屋租金差异不大；2016年，该小区房屋的租金方为3000元/月左右，面积170平方米以上的房屋租金方达4000元/月。
审理中，为证实案涉房屋交付后确实存在质量问题以及房屋的维修期限，王静向一审法院提交以下证据：一、2015年10月15日的《房屋验收记录表》，王静自称该表由三琦物业公司工作人员出具并制作，上载明“1.主卧室（靠卫生间一侧）墙纸发霉、墙纸室差严重，需重新铺贴；2.卫生间墙面磁砖未勾缝；3.客厅（靠卫生间门处）墙纸色差大，铺贴不平，需重贴；4.餐厅墙纸色差大；5.次卧室窗台下方墙纸起皮；6.生活小阳台门框垃圾多；7.室内多处需保洁”。骋望公司称该交接表上未有其公司盖章，真实性无法确认。2.案涉房屋内部维修照片以及微信聊天记录、维修视频短片，证实案涉房屋自2015年9月1日至2016年11月1日期间一直在维修，同时王静亦多次与骋望公司联系并跟进维修事宜。骋望公司称其公司未曾于交房后接到王静报修通知，亦未曾安排人员进行维修。
上述事实，有商品房预售合同、房屋验收记录表、民事判决书、照片及当事人陈述等证据证实，一审法院予以确认。
一审法院认为：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，双方虽于2015年10月15日办理房屋交接手续，但1555号民事判决中已认定因房屋存在质量问题，骋望公司未履行交房的基本义务，判决骋望公司将案涉房屋墙面渗水问题修复完毕，同时向王静支付截止至2015年8月31日的延期交房违约金。《房屋验收记录表》及王静拍摄的照片、微信聊天记录、维修视频短片表明直到双方办理正式房屋交接手续时，房屋的上述质量问题仍然存在，之后陆续有工人至案涉房屋处理维修事宜，直至2016年10月31日才彻底解决。因房屋在保修期内出现质量问题，骋望公司应承担相应的修复费用及修复期间造成的其他损失。现王静要求骋望公司赔偿房屋修复期间（2015年9月1日至2016年10月31日共计14个月）的租房损失，符合法律规定，但其所主张的租金标准过高，结合一审法院1555号民事判决中所确定的租金标准以及南京市中级人民法院实地调查的结果，考虑到案涉房屋维修期间大多处于2016年，一审法院酌定同地段、同类型、同时期的房屋租金标准为3000元/月，即骋望公司应当赔偿王静房屋维修期间房租损失42000元（3000元/月×14个月），对于王静的第一项诉请，一审法院予以部分支持。骋望公司辩称其公司于2016年10月15日前已将涉案房屋修复完毕，与事实不符，一审法院不予采信。
关于物业相关费用。因王静在房屋维修期间不能正常使用房屋，其所缴纳的物业相关费用属其损失的一部分，该部分费用亦应由骋望公司承担，故对王静提出的第二项诉请，一审法院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、被告南京骋望置业有限公司赔偿原告王静房屋维修期间租房损失42000元、物业相关费用5000元，上述共计47000元于判决发生法律效力之日起十日内付清。二、驳回原告王静的其他诉讼请求。本案案件受理费1488元，减半收取计744元，由王静负担226元，南京骋望置业有限公司负担518元（该款项已由王静垫付，南京骋望置业有限公司在给付上项款额时应加付此垫款）。
二审中，双方当事人均无新证据提交。
一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
另查明，1555号判决中查明，“王静已于2015年10月15日接收了房屋。审理中，王静陈述至2016年1月12日，除主卧室墙面渗水外，其余部分已维修好。”
本院认为，关联案件1555号民事判决中已经认定，上诉人骋望公司未履行交房的基本义务，房屋存在质量问题，应当承担延期交付的违约责任，双方合同中约定的交付日期为2014年5月31日，因被上诉人在该案中只主张15个月即截止到2015年8月31日的违约金，1555号判决对此予以支持并无不当，但该判决并未认定2015年8月31日时涉案房屋已符合交付条件、涉案房屋不存在严重质量问题。1555号案件中，王静的陈述亦表明涉案房屋仍然存在质量问题。原审期间，《房屋验收记录表》及被上诉人拍摄的照片、微信聊天记录、维修视频短片等证据能够形成证据链，原审据此认定直至双方办理房屋交接手续时，房屋的墙面渗水问题依然存在，之后陆续有工人至涉案房屋处理维修事宜，直至2016年10月31日才彻底解决并无不当。因房屋在保修期内出现质量问题，骋望公司依法应承担相应的修复费用及修复期间造成的损失，原审结合关联案件中所确定的租金标准及本院实地调查的结果，酌定同地段、同类型、同时期的房屋租金标准为3000元，系依法行使裁量权，已充分考量双方利益。上诉人主张被上诉人未依约履行合同项下保修程序、涉案房屋仅存在普通质量瑕疵，不影响被上诉人正常居住使用的观点因缺乏证据支持，本院不予采信。原审结合本案的相关证据，对被上诉人主张的自2015年9月1日至2016年10月31日共计14个月的租房损失予以支持于法有据。因被上诉人在维修期间不能正常使用房屋，原审对该期间被上诉人缴纳的物业费用认定为系被上诉人损失判决上诉人承担亦并无不当。
综上所述，骋望公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1488元，由上诉人南京骋望置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年六月二十七日
书记员 汪海燕