湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第00114号
上诉人（原审被告）湖北恒源宏置业有限公司（以下简称恒源宏公司）。住所地：南漳县九集镇旧县铺村委会。组织机构代码：56549282-3。
法定代表人尹明，恒源宏公司董事长。
委托代理人张洪国，襄阳市襄州区浩然法律服务所法律工作者。代理权限：一般授权代理。
被上诉人（原审原告）武汉志鑫联房地产咨询有限公司（以下简称志鑫联公司）。住所地：武汉市江汉区常青路125号天嘉园小区*栋*单元*层*室。组织机构代码：66950802-5。
法定代表人刘毅，志鑫联公司董事长。
上诉人恒源宏公司因与被上诉人志鑫联公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服南漳县人民法院于2014年12月9日作出的（2014）鄂南漳民二初字第00283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月23日受理后，依法组成由审判员杨斌福担任审判长，审判员王进、任侨参加评议的合议庭，于2015年4月15日公开开庭进行了审理。上诉人恒源宏公司的委托代理人张洪国，被上诉人志鑫联公司的法定代表人刘毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告志鑫联公司一审诉称：1、根据原、被告签订的《湖北恒源宏置业有限公司襄阳市南漳县九洲岛项目全程营销代理合同》（以下简称《代理合同》）第五条第3款，请求判令被告向原告赔偿300000元；2、请求判令被告支付拖欠的代理费198780元；3、判令被告承担本案的诉讼费。
原审被告恒源宏公司一审辩称：1、原告无合法有效的经营资质，并且原、被告签订《代理合同》及补充协议时被告还未取得商品房预售许可证，因此原、被告所签订的《代理合同》及补充协议无效。2、被告未单方提出解除《代理合同》及补充协议，而是原告营销效果不好，原告提出解除合同，双方协商中止合同，因此原告诉讼主张的赔偿款300000元无事实依据。3、2014年8月7日原、被告签订的协议书中结算的原告的代理费数额有误，按双方签订的《代理合同》及补充协议结算，扣除被告已经付给原告的代理费275000元以及原告应支付给被告的包括原告营销人员的生活费等款项后，被告还超付给原告代理费7598.51元，原告应向被告返还。
原审判决认定，2013年9月17日，原、被告签订了《代理合同》及补充协议，约定被告委托原告代理营销“九洲岛”项目，委托期自2013年9月1日起生效至本项目商业物业、住宅、别墅、公寓物业一期和二期销售面积达到95%为止。合同第五条第3款约定自签署本合同之日起至合同期满止，双方不得无故中止本合同，否则违约方除向守约方赔偿人民币伍拾万元整外还要赔偿守约方的一切经济损失。补充协议约定了九洲岛项目一期中商品房销售溢价提成事宜，第五条约定被告承诺原告本项目首推洋房楼栋取得预售证时间为2013年10月15日，最迟在2013年11月底。
2014年7月9日，南漳县住房保障和房屋管理局给被告发了鄂南房预字（2014）019号《湖北省商品房预售许可证书》，有效期为2014年7月至2015年7月，同意预售的项目名称为九洲岛（第四、五块），销售面积为18058平方米。
2014年8月7日，原、被告签订《协议书》，内容如下：甲方湖北恒源宏置业有限公司，乙方武汉志鑫联房地产咨询有限公司。甲方与乙方于2013年9月就甲方聘请乙方销售甲方开发的九洲岛水岸国际城项目事宜签订了《湖北襄阳九洲岛项目营销代理合同》（以下简称代理合同）以及《湖北襄阳九洲岛项目补充协议》（以下简称补充协议）。2014年8月3日甲方单方面提出与乙方解除双方已经签订的《代理合同》以及《补充协议》。甲乙双方经协商，就甲方单方面提出解除双方已经签订的《代理合同》以及《补充协议》达成以下协议：甲方应向乙方支付九洲岛水岸国际城销售代理费共计人民币叁拾玖万捌千柒百捌拾零元（￥398780元），其中已支付人民币壹拾万元整（￥100000元），甲方应于2014年8月15日前向乙方支付余款人民币贰拾玖万捌千柒百捌拾零元（￥298780元），结算清单附后。在甲方向乙方全额支付以上代理费后，甲乙双方同意中止《代理合同》以及《补充协议》，并向甲方进行销售资料的交接。2014年8月15日后，项目发生的一切法律纠纷与乙方无关。
原审另查明，2014年6月18日被告向原告在浦发银行武汉分行江汉支行开户的账号70030154740002542付代理费100000元。2014年8月11日被告向原告的同一账号又付代理费100000元。2014年9月13日被告向李珍海的卡号6214857190001547付款75000元。李珍海是原告公司的职员，也是原告与被告签约的代表。
原审法院认为，原、被告签订的合同不违反法律的效力性规定，合同合法有效。《代理合同》第五条第3款约定自签署本合同之日起至合同期满止，双方不得无故中止本合同，否则违约方除向守约方赔偿人民币伍拾万元整外还要赔偿守约方的一切经济损失。原告依据该条约定，请求被告赔偿300000元，原审法院认为原告请求赔偿不具备该条约定的条件，并且原告也未提交损失证据，原告的该项诉讼请求不能支持。理由如下：一是2014年8月7日原、被告签订的《协议书》是双方协商，对双方是否同意中止《代理合同》、《补充协议》以及何时中止合同达成的一致意见，并不是被告单方中止合同，协议中双方未约定赔偿损失；二是按协议内容应在被告向原告全额支付约定的代理费后，双方同意中止合同，目前中止合同所附的条件尚未成就。
原、被告在2014年8月7日签订的《协议书》中，对被告应支付给原告的代理费数额双方已确认，是398780元。双方对被告已支付代理费200000元的事实无争议，原审法院予以认可。被告称2014年9月13日向李珍海帐户支付的75000元，也应认定为支付给原告的代理费。原审法院认为，李珍海虽然是与被告签约时的签约代表，但合同主体是原告，而不是李珍海，原告未授权将代理费支付给李珍海，并且被告前两次付款200000元均是直接向原告的帐户支付，被告这次支付的75000元在原告不认可的情况下，不能认定为付给原告的代理费。被告辩称应从原告的代理费中扣减生活费、未移交的物资折款、车辆违章罚款以及应退佣金合计131378.51元，因被告未提交充分证据证实，原审法院不予支持。综上，被告还欠原告的代理费为198780元。
经原审法院调解，双方当事人达不成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百零五条之规定，原审判决如下：一、被告湖北恒源宏置业有限公司于本判决生效后七日内一次性给付原告武汉志鑫联房地产咨询有限公司代理费198780元；二、驳回原告武汉志鑫联房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8782元，由原告武汉志鑫联房地产咨询有限公司负担4506元，被告湖北恒源宏置业有限公司负担4276元。
上诉人恒源宏公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：（一）上诉人以现金方式支付给被上诉人的委托代理人李珍海的75000元，系上诉人向被上诉人支付的代理费。原审法院以上诉人向被上诉人已付200000元代理费的付款方式来认定转账为唯一付款途径，从而对上诉人支付给被上诉人的75000元代理费不予支持系认定事实错误。1.不论是上诉人与被上诉人于2013年9月17日签订的《襄阳市南漳县九洲岛项目全程营销代理合同》（以下简称《代理合同》）及《补充协议》，还是于2014年8月7日签订的《协议书》，在上诉人向被上诉人支付代理费的方式及支付的账号问题上均未作出明确的约定，这就意味着上诉人可采取转账、现金、支票等任何一种支付方式向被上诉人支付代理费，以上任何一种支付方式的完成均视为上诉人在履行代理费的支付义务。2.《中华人民共和国民法通则》第六十三条明确规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”。结合到本案，李珍海作为被上诉人的委托代理人，全权负责处理着与上诉人商品房买卖代理的任何一个阶段，不论是从代理合同缔约前的洽谈阶段，还是《代理合同》、《补充协议》、《协议书》的签订，还是后期合同的履行，李珍海始终都是与上诉人直接联系的被上诉人的代表人。这就使得上诉人有理由相信李珍海有权收取上诉人支付的代理费，上诉人将代理费支付给李珍海就意味着上诉人就是在依照合同约定履行代理费的支付义务。换句话讲，若李珍海不向上诉人提供支付账号，不向上诉人告知代理费可直接支付至该账号内，上诉人不会不加思索的履行代理费的支付义务。3.上诉人因委托被上诉人进行商品房营销而认识了被上诉人的委托代理人李珍海，在此之前，上诉人并未结识李珍海，也未与其发生过任何经济往来关系。因此，上诉人有理由认为，上诉人将代理费以现金方式支付给李珍海就是在履行《代理合同》约定的代理费的支付义务。原审法院通过推理及被上诉人的简单否认就认定上诉人向李珍海支付的75000元并非是向被上诉人履行代理费的支付义务系认定事实错误。（二）上诉人已依照《代理合同》的约定完全履行了代理费的支付义务，被上诉人无任何事实和法律依据向上诉人主张代理费，上诉人已向被上诉人多支付了7598.51元代理费。1.被上诉人员工在进行商品房营销过程中一直在上诉人内部食堂内就餐且未向上诉人支付餐费。《代理合同》第二条第2.3约定，上诉人仅向被上诉人免费提供销售场地、相关办公设备、办公用品和驻场人员住宿配套，配合被上诉人办理有关销售事宜，但不提供就餐服务，被上诉人员工在上诉人内部食堂就餐发生就餐费20290元，该费用应在商品房营销代理费中予以扣除。2.被上诉人未经过上诉人的同意，将上诉人提供的满足日常营销工作所需的办公物资私自强行带走，办公物资总价为75956元。3.被上诉人员工在进行商品房营销过程中驾驶销售车辆违反交通法规被交警部门处罚，处罚金额为300元。4.被上诉人在进行商品房营销过程中，在上诉人已向被上诉人支付代理费的情况下，拖延办理购房人的按揭贷款，导致购房人解除与上诉人之间签订的《商品房销售合同》，依照合同约定应扣除已支付给被上诉人的代理费34832.51元。因此，扣除上述四项费用后，上诉人共计应向被上诉人支付代理费267401.49元，但截至2014年12月20日，上诉人已向被上诉人支付代理费275000元，这意味着上诉人已实际向被上诉人多支付了7598.51元代理费。请求二审法院撤销原审判决的第一项；改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人志鑫联公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案中，上诉人恒源宏公司作为委托人与被上诉人志鑫联公司作为代理人订立商品房委托代理销售合同，在合同履行过程中，双方就解除合同达成协议，对佣金进行了结算，约定了给付佣金的期限，并将佣金的全额给付约定为合同解除条件。双方当事人对于已付佣金金额存在争议，恒源宏公司并主张佣金应扣减及志鑫联公司对其负有的若干其他债务应抵扣佣金。
关于已付佣金金额，本案证据不足以表明李珍海有权代理志鑫联公司以个人账户接收佣金，原审关于该节事实的分析和认定并无不当，本院予以采纳。恒源宏公司若系以向志鑫联公司给付佣金的意思向李珍海个人账户付款，其可另行以不当得利返还为由向李珍海主张权利。
关于恒源宏公司主张的应扣减的佣金和应抵扣佣金的双方的其他债权债务，恒源宏公司提供的书证（《应扣李珍海生活费》，记载若干人员用餐情况和费用的《生活费扣除单》、《用餐记录表》，记载若干人员的工作时间等内容的书面材料，《销货清单》，《李珍海移交使用物资明细表》，《李珍海应移交销售资料》明细单，《九洲岛水岸已签合同结佣明细》）及其自己陈述（《武汉志鑫联房地产咨询有限公司结算情况》），均为单方证据，且对部分证据的内容或关联性未予充分说明，原审认为恒源宏公司未提交充分证据证实相关事实，原审法院对恒源宏公司的相关主张不予支持，并无不当，本院予以采纳。
综上，上诉人恒源宏公司的上诉请求和理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4276元，由上诉人湖北恒源宏置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨斌福
审判员 王 进
审判员 任 侨
二〇一五年九月十七日
书记员 张建设