广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅中法民二终字第46号
上诉人（原审被告）：徐福珍。
上诉人（原审被告）：王南招，系徐福珍的妻子。
上诉人（原审被告）：赖加荣，系徐建玲的丈夫。
上诉人（原审第三人）：徐寿玲，系徐福珍、王南招的女儿。
上诉人�原审第三人）：徐建玲，系徐福珍、王南招的女儿。
上述五上诉人的委托代理人：徐秋玲，系徐福珍、王南招的女儿。
上述五上诉人的委托代理人：廖化人，广东今见律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东锦绣城房地产股份有限公司。住所地：梅州市蕉岭县蕉城镇桃源东路**号*楼。
法定代表人：赵涛，该公司经理。
委托代理人：张春华，广东青松律师事务所律师。
上诉人徐福珍、王南招、赖加荣、徐寿玲、徐建玲因与被上诉人广东锦绣城房地产股份有限公司（以下简称锦绣城公司）合同纠纷一案，不服广东省蕉岭县人民法院（2014）梅蕉法民一初字第234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理，案经本院院长批准同意延期审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：根据梅州市工商行政管理局�具的《营业执照》显示，原告锦绣城公司成立于2014年4月25日，其经营范围为房地产开发、销售、租赁等。被告（一）与被告（二）是夫妻关系，第三人徐寿玲、徐建玲是被告（一）、被告（二）的女儿，被告（三）赖加荣与第三人徐建玲是夫妻关系。根据蕉岭县公安机关的户籍薄上显示，户主为被告徐福珍的家庭成员包括徐福珍本人及其妻王南招，其长女徐寿玲，其孙子徐继均，户主为第三人徐建玲的家庭成员包括徐建玲本人及其子徐荣光、其女徐静红。
根据蕉城镇黄田村委会证明，位于蕉岭县蕉城镇长兴路160、162号房屋建于上世纪八十年代末，是由被告及第三人的家庭共建，共三楼。其中第一层由徐福珍、王南招家庭建造，162号房屋的二楼、三楼由徐寿玲家庭建造，160号房屋的三楼由徐建玲家庭建造。建房时，没有向政府有关部门办理相关的建房许可手续，也没有取得房屋相关的权利证书。
根据蕉岭县城总体规划（2007-2010）及“三旧”改造的有关政策，本案争议的长兴路160、162号房屋，已纳入蕉岭县“三旧”改造的范围。
原告曾与被告（一）、被告（二）的女儿等家庭成员就长兴路160、162号房屋拆迁重建的事宜进行协商过。2014年6月13日，原告与被告就徐福珍、王南招家庭位于蕉岭县蕉城镇长兴路160、162号的房屋达成房屋拆迁合作书。被告徐福珍作为甲方在合作书上签名并按捺手印，同时代王南招在合作书签名，签名时被告王南招在家。同日，被告（三）赖加荣在本案合同书上签名。该合同涉及本案争议相关的主要内容有：第二条双方合作方式。1、…；2、甲、乙双方约定本项目建好后，甲方徐福珍、王南招家庭分得如下财产（1）分得住宅部分576.1㎡（伍佰柒拾陆点壹平方米）；（2）分得店铺部分176㎡（壹佰柒拾陆�方米）；（3）停车位配套4个（免费使用30年）；（4）住宅（10层以上）免物业管理费10年，住宅（10层以下）免物业管理费50年，建成后，甲方有优先选房权、选铺权。第三条、甲乙双方的权利和义务。1、甲方的权利和义务。（1）…，（2）甲方同意乙方在签订本合同后3日内即可拆除该地块上的相关建筑和构筑物，清除地上的一切建筑物和附着物；（3）甲方在本合同签订后的一周内即可领取在项目建筑期间的一切补助费用；（4）甲方承诺在本合同签订后3日内完成房屋搬迁，若甲方违诺，乙方将会如期进行相关建筑物拆除，出现的一切责任由甲方承担。第四条、违约责任。1、甲方若违反本合同有关条款造成本合同不能履行，或单方终止合同，甲方应赔偿乙方前期投入全部费用和损失，并支付人民币30万元作为违约金补偿给乙方。乙方若违反本合同有关条款同时不继�履行本合同，或单方终止合同，乙方应支付人民币30万元作为违约金补偿给甲方，并由乙方承担由此造成的全部经济损失。
合同签订后，原告依约于2014年6月17日按合同指定的账户向三被告支付安置费等43884元。三被告签订合同后，一直没有履行合同约定的搬迁义务。为此，原告起诉到原审法院，并明确其诉讼请求：1、判令三被告立即履行《蕉岭县长寿体育公园长兴路段（徐福珍、王南招家庭）房屋拆迁合作合同书》（以下简称合作合同）的约定，搬迁出坐落在蕉岭县蕉城镇长兴路160号、162号的建筑物、构建物；2、判令三被告支付原告因延误开发建设项目的违约金30万元；3、判令三被告承担因本案引起的一切诉讼费用。
诉讼中，原审法院依职权追加徐建玲、徐寿玲作为本案的第三人。
原审法院审理认为：本案有如下几个争议焦点：一、关于合同的效力问题。第�、关于原告可否经营本案房屋拆迁合作问题。根据工商营业执照显示，原告可以经营房地产开发业务。本案房地产开发项目已经列入本案争议的长兴路160、162号房屋，已纳入蕉岭县“三旧”改造的范围，因此，原告可以参与本案房地产开发项目的经营业务。由于本案只涉及双方进行房屋拆迁合作事项，只要符合营业执照的规定就可开展。第二、关于被告徐福珍、王南招、赖加荣能否代表其家庭签订本案房屋拆迁合作合同问题。本案合同实际涉及徐福珍、王南招家庭，徐寿玲家庭，徐建玲家庭之间的关系。原告与被告徐福珍签订本案合同时，被告之妻王南招亦在家并没有提出异议，同时按《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村宅基地是以户为单位。因此，被告徐福珍作为户主的行为，实际也代表其他家庭成员王南招、徐寿玲的行为。被告赖加荣户籍虽然没有迁至户主为第三人徐建玲的家庭中，但被告赖家荣是第三人徐建玲的丈夫，被告赖加荣作为成年人对于合同的内容，具有完全的认知能力。在夫妻存续期间，被告赖加荣代表160号房屋的三楼徐建玲家庭签订合同，亦没有违反法律规定。因此，被告徐福珍、王南招、赖加荣在本案合同上签名，应视为代表其他家庭成员同意就160号、162号房屋拆迁合作合同达成的一致意见。二、关于合同内容中的拆迁补偿问题。法律规定，合同当事人依法享有自愿签订合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。合同应充分尊重当事人意思自治，依法成立的合同受法律保护。本案合同不是政府征收，只要双方当事人意思表示一致即可。被告提出应按《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行评估程序确认补偿款，对于征收房屋造成停产、停业损失进行补偿等抗辩意见，没有法律�据，不予支持。三、关于原告请求判令被告支付违约金的问题。原告主张被告违反合同的约定，没有履行搬迁出坐落在蕉岭县蕉城镇长兴路160、162号的建筑物、构建物，使原告无法实施拆除该建筑物、构建物。根据合同的约定应承担违约金30万元，但因原告没能提交相关政府主管理部门颁发的工程名称、项目、工期等文件，其主张被告违约造成工期的延误及相关损失，缺乏事实依据，不予支持。综上所述，原告与被告签订的合同，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，是合法有效的。双方当事人必须按合同的约定，履行义务。原告请求判令被告判令履行《合作合同》的约定，搬迁出坐落在蕉岭县蕉城镇长兴路160号、162号的建筑物、构建物的诉讼请求，符合双方合同第三条的约定，依法应予准许。原告请求判令被告支付原告因延误开发建设项目的违约金30万元的诉讼请求，不予支持。据此，原审依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2014年12月17日作出（2014）梅蕉法民一初字第234号民事判决：一、被告徐福珍、王南招、赖加荣应于判决生效十五日内搬迁出（即腾退）坐落在蕉岭县蕉城镇长兴路160号、162号的建筑物、构建物，由原告广东锦绣城房地产股份有限公司进行拆除；二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费人民币5800元，由原告承担5700元，被告徐福珍、王南招、赖加荣共同承担100元。
宣判后，上诉人徐福珍、王南招、赖加荣、徐寿玲、徐建玲不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实、适用法律错误。1、一审法院认定被上诉人与上诉人就房屋拆迁重建的事宜进行协商，被上诉人没有提供协商证据证明，上诉人在庭审时亦当庭否认有协商；2、一审法院认定被上诉人与上诉人徐福珍在签合同时王南招在家，没有提出异议，被上诉人没有提供证据证明王南招在家且知情。事实上，上诉人王南招不知情，在庭审时亦否认知情；3、根据蕉城镇黄田村委会证明，徐福珍、王南招等家庭成员于1994年分成三户家庭，一审判决认定只有一户，属认定错误；4、一审法院错误认定被上诉人根据营业执照“可以参与本案房地产开发项目的经营业务”。根据被上诉人提交的营业执照的注析（依法须批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）和《房地产开发企业资质管理规定》第三条“房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务”。根据被上诉人与徐福珍签订的《房屋拆迁合作合同书》第二条第一项，被上诉人负责“办理有关审批手续到建设工程管理，包括勘探……等本项目的全部建设工程及销售等具体工作”的约定，本合同项目为房地产开发经营业务。因此一审判决认定“本案只涉及双方进行房屋拆迁合作事项，只要符合营业执照的规定就可以开展”属事实错误，适用法律错误；5、根据蕉城镇黄田村委会证明，蕉岭县蕉城镇长兴路160、162号一楼由徐福珍、王南招建造拥有，160号二楼、三楼由徐建玲建造拥有，162号二楼、三楼由徐寿玲建造拥有。宅基地是在1980年前所分集体土地，当时已经征得大队同意后建造。依据《中华人民共和国物权法》第九十三条、第一百五十二条、第三十条的规定，徐福珍、王南招、徐建玲、徐寿玲共同拥有蕉岭县蕉城镇长兴路160号、162号房屋物权。本案非�基地使用纠纷，一审法院根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，推出“徐福珍作为户主的行为，实际代表其他家庭成员王南招、徐寿玲行为”，系适用法律错误；6、一审法院认定“被告徐福珍、王南招、赖加荣在本案合同上签名，应视为代表其他家庭成员同意就160号、162号房屋拆迁合同达成的一致意见”。事实上，王南招并没有在合同书上签字并按指纹。一审法院混淆法律概念，将商事行为与家事行为混为一谈。在商事行为中不适用夫妻（家事）代理；而且，“视为”应该有法律的规定或者合同的约定，上诉人之间不存在法定代理权情况，被上诉人亦没有提供上诉人的授权书，证明本案合同是授权签订的合同。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，本案合同未经权利人追认，属于无效合同。综上所述，上诉人认为，一审法院认定事�不清、适用法律错误，请求二审法院：一、撤销（2014）梅蕉法民一初字第234号民事判决书并驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。
被上诉人锦绣城公司答辩称1、答辩人领取的《营业执照》显示，答辩人有经营房地产的资格；2、答辩人与上诉人徐福珍、王南招、赖加荣签订的《合作合同》是双方的真实意思表示，属自愿签订，没有违反法律强制性规定的合法有效合同，双方必须按合同的约定履行义务；3、一审法院判决程序合法，适用法律正确。请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院查明：本院对原审查明的事实予以确认。另查明，1、徐福珍、王南招、赖加荣与锦绣城公司于2014年6月13日签订的《合作合同》第一条约定：本项目位于东至长寿体育公园篮球场，西至桃源东路，南至长寿体育公园运动场，北�长兴路（具体以房屋征收范围红线图为准）；第二条，双方合作方式：1、项目地块按蕉岭县城市规划控制性详细规划报请蕉岭县住房和城乡规划建设局同意后，由甲方（房屋所有权人或者家庭代表）同意其所有权地块交由乙方（锦绣城公司）进行升级改造。乙方取得本项目地块开发权后，设筹建办公室全权负责本项目各自各项事宜……；2、甲、乙双方约定本项目建好后，甲方徐福珍、王南招家庭分得如下财产（1）分得住宅部分576.1㎡（伍佰柒拾陆点壹平方米）；（2）分得店铺部分176㎡（壹佰柒拾陆平方米）；（3）停车位配套4个（免费使用30年）；（4）住宅（10层以上）免物业管理费10年，住宅（10层以下）免物业管理费50年，建成后，甲方有优先选房权、选铺权；3、搬迁补助费：住宅房屋按10元／平方米支付，即人民币3640元，生产用房按20元／平方米支付，即人民币2260元，计算面积按被征收房屋建筑面积计算（含迁出和迁入费用）；4、临时安置补助费：一次性支付12个月的临时安置补助费，补助费标准为6元／平方米／月，即人民币34344元，补助面积按被征收房屋建筑面积计算（余下部分按实际收楼时间补足）；5、搬迁奖励：被征收人签订协议并在3天内完成房屋移交搬迁的，给予10元／平方米的搬迁奖励，即人民币3640元（搬迁奖励金额不足3000元的按照3000元计算）；6、回迁约定为签订合同之日起两年（按能施工作业天计算）；7、……；8、以上（不含第7条）各项款项总计人民币肆万叁仟捌佰捌拾肆元整（￥43884元），本合同一经签订即以现金转账方式至甲方指定的以下账号：开户银行：建设银行蕉岭县支行营业室，户名：赖加荣，账号：320805998012112320；9、款项到账后，甲方启动搬迁。
二审诉讼中，上诉人徐福珍、徐寿�、徐建玲分别提供了户名为徐福珍、徐寿玲、徐建玲的电费缴款册，以证明徐福珍、徐寿玲、徐建玲为三户家庭；2、徐寿玲与吴玩渊于1987年12月3日登记结婚，生育两个儿子，长子徐继辉，1988年出生，次子徐继均，1992年出生，吴玩渊于1995年11月23日病逝；3、徐建玲与赖加荣于1992年10月23日登记结婚，生有两个子女，女儿徐静红，1993年出生，儿子徐荣光，1999年出生。
本院认为：本案争议的焦点是徐福珍、王南招、赖加荣与锦绣城公司签订的《合作合同》的效力问题。根据该《合作合同》的约定，由徐福珍、王南招将其家庭管理使用的土地上的建筑物和构筑物（包括房屋、农作物）等进行拆迁，并以该地块与锦绣城公司合作，由锦绣城公司按当地政府的相关规定进行统一规划，升级改造为商住楼后，再由锦绣城公司置换一定面积的房屋、店铺及停车位给徐福珍、王�招家庭所有；同时，在锦绣城公司规划、建造期间，给予徐福珍、王南招家庭一定的搬迁和临时安置补助费用，其目的是改善居住环境。因该《合作合同》约定的土地上的房屋是上世纪八十年代建造的，至今没有进行登记确权，其余土地亦无当地政府部门颁发的相关权利证书，原审按当地公安部门的户籍登记确认涉案的建筑物、构筑物等财产为两户家庭拥有，并无不当。且对该《合作合同》约定的建筑物、构筑物等财产经拆迁，由锦绣城公司利用该土地及相邻其他住户的土地建成商住楼后，徐福珍、王南招家庭对获得一定面积的房屋、店铺及停车位的财产权利如何处置，是其家庭内部的处理问题，与家庭代表在该《合作合同》上签名，是两个不同的关系。故原审认定该《合作合同》是双方当事人的真实意思表示，徐福珍、王南招、赖加荣在该《合作合同》上的签名应视为代表其他家庭成员达成一致意见后的签字，该《合作合同》约定内容没有违反法律强制性规定，是合法有效的合同正确，予以认定。上诉人徐福珍、王南招等人主张该建筑物、构筑物及其土地分别实为三户家庭拥有，该《合作合同》没有经全体权利人的同意签名应为无效的上诉理由不足，不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。上诉人徐福珍、王南招、赖加荣、徐寿玲、徐建玲的上诉理由不足，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人徐福珍、王南招、赖加荣、徐寿玲、徐建玲共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄建祥
审 判 员 罗锡芳
代理审判员 黄伟玲
二〇一五年六月九日
�记员朱棋