浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第284号
上诉人（原审原告）：象山丹城丹峰西路15-1-2业主委员会。
代表人：肖平。
委托代理人：陈建民，浙江象港律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁波大目涂经贸发展有限公司。
法定代表人：郑恩月。
委托代理人：周冬娟。
委托代理人：励旭，浙江信大律师事务所律师。
上诉人象山丹城丹峰西路15-1-2业主委员会因与被上诉人宁波大目涂经贸发展有限公司（以下简称大目涂公司）所有权纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2015年4月14日作出的（2015）甬象民初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月7日立案受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2003年11月、2004年2月，被告大目涂公司拟建位于象山县丹城靖南路西侧五丰新村南侧总建筑面积为1548㎡的商住楼（简称靖南路商住楼）、丹峰路与蓬莱路交叉口东南角总建筑面积为6253㎡的商住楼（简称蓬莱路商住楼）、丹峰路与天安路交叉口西北角总建筑面积为4103㎡的商住楼（即涉案商住楼）各一栋，分别获象山县发展计划局象计登[2003]55号、象计登[2003]56号、象计登[2004]10号投资项目立项批准。立项中对物业服务用房的配置未作要求。嗣后，三项目先后获建设工程规划许可并建设竣工。其中，涉案商住楼于2004年5月获建设工程规划许可证，该规划对物业服务用房也未作要求。2005年5月，象山县物业管理办公室（以下简称象山县物业办）对该三项目的物业管理统一通过验收，并在其中靖南路西侧商住楼的物业管理验收意见单统一记载，三项目的初期物业管理费合计45992元，管理用房（3‰）42.77㎡，经营用房（4‰）38㎡，具备竣工总平面图、单位建筑结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料和物业质量保修文件、物业使用说明文件；另在该验收意见单上添附手写内容：该项目为零星地块开发项目，不具备物业管理条件，且规划未作要求，同意验收。被告于2004年5月已实际支付三项目的初期物业管理费合计45992元。
2006年3月16日，被告因预售所需就涉案商住楼的物业情况向象山县物业办递交承诺书，载明：我公司建设开发的天安路商住楼位于丹西街道丹峰西路1号，总建筑面积3661平方米，28套，于2004年11月1日开工建设，竣工时间约2005年11月3日。提供初期物业管理费14644元，物业管理用房11平方米、物业经营用房14.6平方米，房屋保修费43932元，绿化管理费2388元等内容，对原三项目统一验收通过的内容作单一列明。象山县物业办对该承诺书中记载的其他小高层电梯年检费、电梯保险费、二次供水系统维护费备注注明房顶已建用于广告制作的构筑物，今后广告收入费用作居民支付设施运行开支，并在承诺书上盖章注明初期费已付清，房屋保修费和绿化费共计46320元。
上述三处商住楼在建成后均由被告委托象山县城西物业管理公司（以下简称城西物业公司）进行前期物业管理。2014年10月，原告象山丹城丹峰西路15-1-2业主委员会经选举成立并报象山县物业办备案。2006年11月28日，因前期物业合同到期，被告向象山县物业办申请对涉案商住楼办理住宅物业移交手续。嗣后，该处物业由业主自行管理。
该院另查明，涉案商住楼一层街面及楼上28套住宅目前均已出售。经该院释明，原告仍坚持原诉讼请求。
原审原告象山丹城丹峰西路15-1-2业主委员会于2014年12月23日诉至原审法院，请求判令：原审被告限期向原审原告交付本小区范围内有产权证的地面以上11㎡的物业管理用房、14.6㎡的物业经营用房；并支付原审原告经营用房租金损失费140000元（按每年20000元自2007年起暂计算至2014年，以后损失计算到原审被告实际交付物业经营用房之日止）。
原审法院经审理认为：依照我国《物业管理条例》规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。依照2001年修正的《宁波市住宅小区物业管理条例》规定，适用条例的住宅小区是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居民生活区（含居民小区、住宅组团）。每个住宅小区的具体区域由物业管理主管部门会同城市建设、规划等部门和所在地街道办事处（镇人民政府）确定。本案中，被告于2004年始开发建设涉案商住楼，在开发过程中经象山县发展计划局立项审批、象山县规划局规划许可审批，期间相关部门对物业管理用房均未作出要求，被告也未实际建设物业管理用房，象山县物业办在物业验收过程中也按照涉案商住楼与靖南路商住楼、蓬莱路商住楼均属零星地块开发项目不具备物业管理条件、对三项目按统一物业管理的要求通过了验收，故相关行政主管部门已对涉案商住楼是否属于物业管理区域作出明确界定。虽被告于2006年3月就涉案商住楼提供物管用房及相关费用等向县物管办作出承诺，因其承诺内容并未超出县物业办原对三项目统一物业验收之框架，在涉案商住楼已经通过相关验收的情况下，不能据此视为被告作出新的承诺。原告作为涉案住宅的业主代表，依法有权主张涉案相关权益，主体适格，但其按物业管理区域的要求，及持被告出具的承诺书主张涉案诉请，理由不足，难以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《物业管理条例》第五条的规定，作出如下判决：驳回原告象山丹城丹峰西路15-1-2业主委员会的诉讼请求。案件受理费3100元，减半收取1550元，由原告象山丹城丹峰西路15-1-2业主委员会自行承担。
宣判后，原审原告象山丹城丹峰西路15-1-2业主委员会不服，上诉至本院，称：1.原审法院认定事实错误。物业管理验收意见单与本案无任何联系，不能作为证据使用，该物业管理验收意见单中载明项目名称为靖南西路商住楼，涉案商住楼位于丹峰路与天安路交叉口西北角，另外物业管理验收意见单中载明的建筑面积、规划许可证号、计委批文号等均与涉案商住楼的资料不符。2006年3月16日被上诉人出具了承诺书，上诉人于原审中曾多次要求被上诉人向法院提供附图，被上诉人多次借故拒绝提供，根据举证规则，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。被上诉人不提供附图，应承担不利的法律后果。上诉人于2015年1月19日下午原审开庭结束后，专门到象山县房地产管理处（以下简称象山县房管处）查询被上诉人店面房屋情况，当时象山县房管处工作人员向上诉人反馈，涉案商住楼尚有三间店面未出售，上诉人于2015年1月20日上午到原审法院申请财产保全，后原审法院告知上诉人没有房产证号不能够保全，上诉人又到象山县房管处查询房产证号，被告知其中两间店面已经出售，等上诉人离开象山县房管处准备更改财产保全申请中的房屋名称、地址时，却被告知剩余一套店面也被被上诉人出售，被上诉人的店面在很短时间内出售，肯定有幕后操纵；2.原审法院适用法律错误。原审法院引用了2001年修订的《宁波市住宅小区物业管理条例》中的规定，适用条例的住宅小区是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居民生活区（含居民小区、住宅组团）。上诉人仔细查阅了该文件，没有上述内容。相反，该文件中明确规定了物业管理用房和物业管理经营用房。被上诉人作为房屋的开发商理应按照法律规定为小区配置物业管理用房，象山县物业办在被上诉人未提供物业管理用房的情况下通过了验收，这是职能部门的事情，不能对抗上诉人；3.被上诉人对上诉人于原审中提供的涉案区域范围内的房屋租赁合同及租金计算证据的真实性无异议，其也同意租金损失应由审计部门来审计，故上诉人的租金损失也应得到支持。请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人大目涂公司答辩称：1.涉案三处商住楼系按照统一规划、逐步开发、整体验收的原则进行的，被上诉人在原审中提供的物业管理验收意见单已经明确系整体验收，在物业管理验收意见单文字添附中也明确，该项目为零星开发项目，“零星”两字也说明是三处商务楼相加，作为一个整体；2.根据三处商住楼统一验收的原则，上诉人于原审中提供的承诺书是为了形式上的备案所用，因此才会有“详见附图”的字样；3.上诉人所称的店面已经全部出售，不可能如上诉人所称的那样，在那么短的时间内出售并办理产权变更手续；4.上诉人如认为行政机关有责任，应该先去推翻行政认定，再向被上诉人请求赔偿。既然行政机关已通过了验收，在未推翻验收的前提下，该验收即符合标准；5.被上诉人在原审中承认上诉人提供的房屋租赁合同等证据的真实性，不承认其关联性和合法性，租金损失需要审计之前有“假设需要承担租金”这一前提条件。请求驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，上诉人象山丹城丹峰西路15-1-2业主委员会提供以下证据：《房屋所有权证》及房管部门于2015年1月20日出具的证明各一份，拟证明原审诉讼过程中，2015年1月19日还有三处房屋，2015年1月20日就只剩一处房屋了，上诉人提交财产保全后一处房屋也没有了的事实。
被上诉人大目涂公司经质证，认为上述证据不是二审新证据，《房屋所有权证》未提供原件，所有权人也载明的是“大目涂经济开发总公司”，是原来的公司，不是被上诉人，证明不是原件，证明也仅载明无房产登记记录，从常理上讲不可能半天或者几分钟内完成买卖。
被上诉人大目涂公司提供以下证据：1.《前期物业管理服务合同》一份，拟证明当初的确由城西物业公司接管了物业管理用房和物业经营用房的事实；2.《房产证》一份，拟证明上诉人提供了物业经营用房的事实；3.被上诉人申请孟繁华作为证人出庭作证。孟繁华陈述：其原来是城西物业公司的法定代表人，包括涉案商住楼在内的三个商住楼自2006年开始都是城西物业公司管理的，涉案商住楼的业主后来感觉承受不了那么高的物业费，2007年城西物业公司就不再管理涉案商住楼了，退出时，城西物业公司将资料移交给了象山县物业办，象山县物业办给城西物业公司说，涉案商住楼的物业管理用房在地下室，三个商住楼共同的物业经营用房是靖南路131号房屋。
上诉人象山丹城丹峰西路15-1-2业主委员会经质证，对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据2有异议，认为即使是真实的，也和本案无关，上诉人主张的是涉案小区附近的物业经营用房而不是被上诉人证据所显示的房屋；上诉人认为证人证言不能证明被上诉人已将物业用房移交给上诉人；被上诉人认为证人证言可以证明被上诉人当初把物业用房移交给了象山县物业管理办公室，城西物业公司不再提供物业服务后，将房屋移交给了象山县物业管理办公室，说明象山县物业管理办公室是具体服务监督最核心的部门。
本院经审查认为，上诉人提供的两份证据不能证明待证事实，本院不予认定。对被上诉人提供的证据1，本院将结合下文中的证人证言一并审查；被上诉人提供的证据2系行政机关颁发，本院对其真实性予以确认，结合本院走访的情况，本院对其关联性予以认定；证人证言能够和被上诉人提供的证据1相吻合，可以证明城西物业公司曾为包括涉案商住楼在内的三座商住楼提供了物业服务，上诉人虽提出异议，但并未提供证据作证，再结合本院实地走访的情况，本院对该份证据中的城西物业公司提供物业服务的情况及三个商住楼的物业用房的情况予以确认。
经审理，本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另查明：被上诉人大目涂公司为靖南路、蓬莱路和涉案商住楼提供了物业管理用房和物业经营用房。
本院认为：根据当时的规定，被上诉人对涉案商住楼无需提供物业用房，但被上诉人承诺提供物业用房。根据被上诉人提供的证据和本院走访的情况，被上诉人已经提供了相应的物业经营用房和物业管理用房。因被上诉人开发的三幢商住楼面积不大，故相应比例的物业用房面积也不大，被上诉人将其提供的一间物业经营用房作为三幢商住楼共用物业用房，也属合理。上诉人所在商住楼地下室的一间物业管理用房，上诉人可以使用。故上诉人再要求被上诉人交付物业用房并支付相应的租金，理由不足，原审法院不予支持，并无不当。至于上诉人主张的被上诉人尚有开发的商业用房没有出售，对此，被上诉人开发并对外销售的商业用房与商住楼的物业用房，系不同用途的两类房屋，上诉人出售其开发的商业用房与本案缺乏关联。据此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3100元，由上诉人象山丹城丹峰西路15-1-2业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一五年七月二十八日
代书记员 桂红艳