南昌铁路运输中级法院
行 政 判 决 书
（2018）赣71行终109号
上诉人（原审原告）南昌市红谷滩新区阳光枫情小区业主委员会，住所地：南昌市红谷滩新区翠苑路699号。
负责人张锦军，主任。
委托代理人彭建国，男，1953年11月5日出生，汉族，住南昌市红谷滩新区。
委托代理人夏国强，江西博太律师事务所律师，执业证号：13601201010257354。
被上诉人（原审被告）南昌市住房保障和房产管理局，住所地：南昌市红谷滩新区香江路199号，统一社会信用代码：113601000145106264。法定代表人王强，局长。
委托代理人陈刚，产权科科长。
委托代理人李新平，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601200410236894。
被上诉人（原审第三人）江西明星房地产开发有限公司，住所地：南昌市红谷滩新区翠苑路699号，统一社会信用代码：91360125705542002U。
法定代表人胡勇，执行董事。
委托代理人万保华，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601199310296997。
委托代理人巫枭卿，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201510377363。
被上诉人（原审第三人）刘方源，男，1974年2月24日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。
被上诉人（原审第三人）黄芳，女，1979年6月5日出生，汉族，住江西省贵溪市。
上诉人南昌市红谷滩新区阳光枫情小区业主委员会（以下简称阳光枫情业委会）因其诉南昌市住房保障和房产管理局（以下简称市房管局）及原审第三人江西明星房地产开发有限公司（以下简称明星房产公司）、原审第三人刘方源、黄芳房屋行政登记及行政赔偿一案，不服南昌市东湖区人民法院于2017年11月6日作出的(2017)赣0102行初第23号行政判决，在法定期限内向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院认定，明星房产公司是阳光枫情小区9号楼的开发商。2004年12月2日，南昌市城乡规划局对该楼颁发建设工程规划许可，建设规模3337㎡（拾贰层，占地284㎡，另有架空层95㎡）（市规建[2004]第546号），2004年5月制作的9号楼的建施图显示第一层有部分架空层，但2007年7月制作的该楼第一层架空层修改为住宅。南昌市城乡规划局分别于2004年12月、2007年6月、12月、2008年4月、2009年4月对该楼的建设工程通过了规划查验。2008年11月30日，勘察、设计、施工、监理、建设五单位对该楼的建设工程进行了竣工验收。2010年6月12日，江西省建设厅办理了竣工验收备案文件的备案手续。2010年6月28日，明星房产公司向市房管局提交涉诉房9号楼的初始登记申请，并提交了房屋所有权登记申请表、国有土地使用证、建设工程规划许可证及规划查验表、房屋建设工程和市政基础设施竣工验收备案表、房屋建筑面积测绘报告及房产分层分户平面图等材料，市房管局根据原《房屋登记办法》第三十条之规定，对涉诉房9号楼进行了初始登记。后第三人明星房产公司与第三人刘方源、黄芳签订《商品房买卖合同》，将涉诉房9号楼第一层一单元101室出售。并由市房管局办理了房屋转移登记，颁发了洪房权证红字第××、10××50号房产证。
另查明，经南昌市红谷滩房产管理办公室批准，阳光枫情业委会于2012年12月31日成立，2015年4月1日开始物业管理自治。2015年8月23日，阳光枫情业委会向市房管局等单位投诉明星房产公司违规占用公共用房等问题。2016年4月1日，南昌市城乡规划局（洪规字[2016]169号）回复称：“阳光枫情小区项目于2004年开始分批进行了规划报建，其中10#、11#、15#楼等底层均有部分架空。2006年，我局陆续对建筑进行了规划验收，验收时符合规划要求。对于业主反映的架空层围合问题，我局对现场进行了重新核实发现，10#、11#、15#号楼等底层原架空部分有违规搭建为房间的现象。2013年，我局答复过市委民声通道转来的该问题网上信访处理件，对该小区违规搭建现象函告市执法局，建议执法局对上述违规现象建设进行依法处理。”（2013年11月4日，南昌市城乡规划局向南昌市城市管理行政执法局回复称：“阳光枫情小区项目于2004年开始分批进行了规划报建，其中9、10、11、15、22号底层均有部分架空，该项目在建设过程中并未发现所反映的违章乱建现象，并于2006年陆续对建筑进行了规划验收。接《专报》后，我局对现场进行重新核实发现，9、10、11、15、22号底层架空部分均搭建为房间。根据上述情况，我局建议贵局对上述违法建设进行查处，并要求按规划进行整改”）。2016年8月11日，市房管局回复业委会称：“在9号楼竣工后，根据9号楼现状出具了房屋面积测绘报告提供给规划部门办理验收手续，其中101室是按住宅予以验收的。因此，将9号楼最东侧第一层1单元101室登记为住宅已经规划部门批准”阳光枫情业委会不服，于2015年9月26日向一审法院提起行政诉讼。要求1、撤销对南昌市阳光枫情小区9号楼一单元第一层101房的产权错误登记，依法更正登记为原告所有；2、市房管局赔偿阳光枫情业主委员会损失170000元（以建筑面积117.77㎡，按租金2500元/月计算至2016年9月，最终计算至产权更正时止）；3、市房管局承担诉讼费。一审认为阳光枫情业会自认2015年11月知道市房管局的行政登记行为，于2016年9月26日起诉超过了六个月的法定期限，驳回其起诉，其不服向南昌市中级人民法院提起上诉，该院认为阳光枫情业主委员会自2015年8月起，一直向相关部门反映诉求，未过六个月的法定期限，故指定一审法院继续审理。2017年2月16日，本案重新立案审理。
再查明，2016年1月25日，阳光枫情小区产生了第二届业主委员会和选举了新的业委会委员。9月1日，阳光枫情业主委员会发出公告：经业主委员会研究并报请业主大会决定（以征求业主意见书面签名方式、未召开业主大会）对市房管局提起行政诉讼。诉请撤销小区9号楼一单元101室的错误登记，确认该物业为小区业主共有，赔偿由错误登记给业主造成的损失，并另附小区业主530余名业主的签名表，未提供小区业主总人数及其他相关的证据（庭审陈述根据物业登记应交物业费的户数为876户）。
证明以上事实的证据有：2016年9月1日公告及530多户业主的签名，业委会张贴提起行政诉讼公告的照片及阳光枫情小区业主大会议事规则，街办及房管局核准出具的证明，房屋所有权登记申请表、建设工程规划许可证（市规建[2004]546号）、9号楼工程建施图和竣工图、竣工验收备案表、建设工程规划查验表、房屋建筑面积测绘报告、洪房权证红字第××、10××50号房产证、上诉人和被上诉人的陈述、庭审笔录等。
一审法院认为，一、本案事由应属业主有关共有和共同管理权利的其他重大事项，按照《物权法》规定，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业委会提起诉讼必须经过业主大会的合法授权。原告采取征询业主意见的方式符合《物业管理条例》第十二条的规定，且就涉案事由需提起行政诉讼进行了公告并附有530余名业主的签名，其提交授权材料虽有欠缺，但并不影响阳光枫情业主委员会的诉讼资格。市房管局和明星房产公司提出阳光枫情业主委员会无诉讼主体资格不予支持；二、南昌市中级人民法院（2016）赣01行终165号生效裁定书已认定：原告自2015年8月起一直向包括被告在内的多个行政部门反映涉案诉求，其未超过六个月的法定期限。市房产局和明星房产公司提出申述不能成为阳光枫情业主委员会起诉期限被耽搁的法定理由、本案起诉期限已过的主张，一审法院不予支持；三、根据《房屋登记办法》第三条的规定，市房管局是原负责登记工作的机构，负有对本市辖区内房屋权属登记、颁发房屋所有权证的管理职责。本案所诉登记行为为初始权登记，被告的职能是依申请登记材料进行审查。本案中，明星房产公司就涉案房屋申请初始登记时，依《房屋登记办法》第三十条规定，向市房管局提交了房屋所有权登记申请表、明星房产公司国有土地使用证、明星房产公司建设工程规划许可证及规划查验表、房屋建设工程和市政基础设施竣工验收备案表、房屋建筑面积测绘报告及房产分层分户平面图等材料，市房管局对上述材料经审核认为真实合法，故进行初始登记并无不当。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第二条的规定，行政赔偿的前提是行政行为被确认违法，市房管局登记行为并无过错，故阳光枫情业主委员会要求行政赔偿的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，经审判委员会讨论决定，判决驳回南昌市红谷滩新区阳光枫情小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费50元，由南昌市红谷滩新区阳光枫情小区业主委员会承担。
上诉人阳光枫情业委会不服一审判决上诉称，1、南昌市东湖区人民法院(2017)贛0102行初23号行政判决无论是认定事实错误，还是适用法律错误均存在错误。《中华人民共和国城市规划法》规定:建设单位不得擅自变更建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容。确需变更的,必须经城市规行政主管部门同意,并办理交更手续。南昌市阳光枫情小区9#楼一层东面设计规划审批有架空层,明星房产公司擅自改变规划没有正当理由。所以没有得到南昌市规划局批准改变规划许可的文件。就此一审法院没有查明。2、南昌市阳光枫情小区9#楼通过了规划验收,与事实不符。南昌市规划局在2009年4月进行了例行的规划查验,规划查验不等于规划验收,工程质量验收不等于规划验收,两者之间不可等同。3、到现在为止9排楼都没有得到规划局的规划验收报告,如果规划验收了,也就不会产生,洪规字《2013》835、836号文件关于9#楼有架空层的一词。一审法院对9#楼的判决没有法律法规依据。
被上诉人市房管局答辩称，1、被上诉人明星房产公司提交的登记申请材料符合登记规定,不存在不予以登记的情形,按照《房房屋登记办法》第二十条的规定,应当给予登记,原审认定登记正确。2、南昌市红谷滩新区阳光枫情小区的9号楼原设计第一层最东侧有部分架空层,后变更设计为住宅(即案涉房屋101室),2009年4月通过规划验收，原审查明的事实清楚无误。3、上诉人阳光枫情业主委员会通过行政诉讼主张涉案房屋的所有权,不符合法律规定。4、答辩人市房管局就涉案房屋登记合法,不存在承担赔偿责任的问题
被上诉人明星房产公司答辩称，市房管局为涉案房屋颁发所有权证符合法律规定，程序合法，应予维持。
被上诉人刘方源、黄芳二审未提交答辩意见。
双方当事人向一审法院提交的证据材料已全部向本院随案移送，本院经查证核实，对其证据效力，予以确认。
本院查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，本案二审中的争议焦点是：一、上诉人是否具有诉讼的主体资格；二、上诉人是否超过法定起诉期限；三、本案被诉行政登记行为是否合法。
关于前两个焦点，本院的观点与一审相同，即阳光枫情业主委员会具备原告主体资格，且其没有超过法定的起诉期限。
关于被上诉人就阳光枫情小区9#楼的房屋初始登记行为是否合法的问题。本院认为，被上诉人市房管局作为南昌市人民政府房屋主管部门，是原负责登记工作的机构，依法负有对本市辖区内房屋权属登记、颁发房屋所有权证的管理职权。根据《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。本案中，明星房产公司就阳光枫情小区9#楼申请初始登记时，向被上诉人提交了房屋所有权登记申请表、明星房产公司国有土地使用证、明星房产公司建设工程规划许可证及规划查验表、房屋建设工程和市政基础设施竣工验收备案表、房屋建筑面积测绘报告及房产分层分户平面图等申请资料。上述材料经被上诉人审核均为真实合法，故被上诉人就阳光枫情小区9#楼房屋所有权的初始登记符合《房屋登记办法》第三十条的规定。
关于上诉人主张被上诉人明星房产公司擅自变更建设用地规划许可和建设工程规划许可的内容及应承担的赔偿责任，理由是阳光枫情小区9#楼一层东面设计规划审批有架空层,明星房产公司在未获得规划部门批准的情况下，擅自改变规划内容将最东侧有部分架空层(即:101室)改为住宅，该楼未通过规划部门规划验收。对此，本院认为，阳光枫情小区9#楼原设计第一层最东侧有部分架空层,后变更设计为住宅(即;101室)。2008年11月30日，勘察、设计、施工、监理、建设五单位对该楼的建设工程进行了竣工验收。2009年4月南昌市规划局对该楼的建设工程通过了规划查验。2010年6月12日，江西省建设厅办理了竣工验收备案文件的备案手续。综上，阳光枫情小区9#楼原设计第一层最东侧空层变更设计为住宅办理了相关变更手续，通过规划验收。故上诉人提出异议的理由不成立。本案中，被上诉人按照明星地产公司提交的材料确定阳光枫情小区9#楼是由明星地产公司投资建设、且各项手续齐全从而将房屋所有权初始登记明星地产公司名下并无不当，不存在承担行政赔偿责任的情形，上诉人提出赔偿请求，不符合法律规定。
综上，阳光枫情业委会的上诉请求缺乏事实根据和法律依据。被上诉人市房管局就案涉房屋的行政登记行为，事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，处理并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人南昌市红谷滩新区阳光枫情小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡少林
审判员 刘 巍
审判员 张庆文
二〇一八年五月十五日
书记员 杨 勇