云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云25民终267号
上诉人（原审被告、反诉原告）：邵建林，男，1977年10月21日生，汉族，农民，小学文化，住泸西县。
委托诉讼代理人：杨玉光，云南望达律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：何润，男，1979年2月1日生，汉族，大专文化，住泸西县。
委托诉讼代理人：龚乔秀，云南鹏贤律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人邵建林因与被上诉人何润房屋买卖合同纠纷一案，不服泸西县人民法院（2016）云2527民初397号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因双方没有提出新的事实或理由并征得双方当事人的同意，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
邵建林的上诉请求：一、撤销原判；二、改判驳回被上诉人何润对上诉人邵建林的诉讼请求；三、改判解除被上诉人何润与上诉人邵建林2014年8月16日签订的《房屋买卖合同》；四、改判被上诉人何润返还上诉人邵建林购房款236000元（大写：贰拾叁万陆千元整），并支付上诉人邵建林房屋装修款6600元；五、改判被上诉人何润向上诉人邵建林支付违约金60000元（大写：陆万元整）；六、判决被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清。1、一审法院没有查清被上诉人何润与上诉人邵建林买卖房产的原始来源。该交易房产是泸西县白水镇政府为职工建盖的安置房，被上诉人何润在购房时与泸西县白水镇人民政府签订了购房协议，但被上诉人与上诉人洽谈购房事宜时，并没有将这份原始购房合同交给上诉人邵建林，本案一审中被上诉人也没有向法庭提交该份合同，一审法院没有对此进行具体的核实；2、一审时被上诉人称其已经交清全部购房款，那么一审法院就应该查清被上诉人是向谁付的购房款，到底付了多少。一审时被上诉人向法院提交的收款收据仅仅只是7万元的购房款，其对自己的主张并没有向法庭提交相应的证据；3、一审法院已经查清本案交易房产到作出判决时，该房屋还没有办理产权登记，但在判决确认的事实中却回避这一事实。（二）一审法院适用法律错误。1、被上诉人何润与上诉人邵建林2014年8月16日签订的《房屋购买合同》应依法予以解除。从上述事实可以看出上诉人购买房产的合同目的已经不能实现。到目前为止，被上诉人何润都没有取得该房产的产权，从物权法的法律规定上，被上诉人的买卖行为属无权处分。根据《合同法》规定，合同目的不能实现，合同当事人当然可以行使合同解除权，在《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第三条第二款规定也可以得到支持；2、一审判决支持被上诉人诉讼请求的理由依法不能成立。首先，一审认为上诉人邵建林对交易房产在签订合同时明知该房屋未办理产权登记手续，能够预见到对该房屋暂时不能行使完整物权，而上诉人在购买房产时相信被上诉人何润承诺可以办理产权登记才购买的房产；其次，双方未在购房合同中约定办理产权登记的时间。在本案中，双方签订合同已经两年多，上诉人多次提出办理产权登记或者过户，但是被上诉人迟迟未履行，双方当时约定上的不足是可以通过法律规定予以弥补的；再次，一审认定合同部分履行，不能得出本案的主要合同义务已经履行。作为房产买卖，买产过户到买受人名下才是主要合同义务；最后，一审以“保护当事人信赖利益及交易安全的角度出发，判决合同继续履行更符合契约精神”支持了被上诉人的诉讼请求是不符合法律的相关规定的，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款已经有明确规定，一审法院抛开法律规定另行判决属于有法不依。（三）上诉人邵建林不支付被上诉人剩余购房款9万元是在行使法律规定赋予的不安抗辩权。根据《合同法》第六十八条、六十九条的规定，上诉人在得知转让房产不能办理相关产权登记和过户的情况下，对剩余购房款拒绝支付是有事实和法律依据的。（四）从合同的履行上，一审只是判决上诉人继续履行合同义务，而对被上诉人该履行的合同义务没有作出相应判决不符合法律规定。（五）上诉人在本案一审中的反诉请求有相应的事实和法律依据，人民法院应予支持。1、上诉人要求被上诉人返还购房款，在买卖合同解除后，出卖方取得的合同价款应予返还，而且装修款也应予返还，该款是上诉人在转让后为入住该房屋重新对该房进行装修的费用；2、上诉人要求何润承担违约金有事实和法律依据。被上诉人作为卖方有义务交付出卖物并转移所有权，原则上出卖人应该对标的物享有完整的所有权和处分权。被上诉人虽然在签订合同时披露该房产还没有办理房屋产权证和土地使用证，上诉人基于对被上诉人的承诺才购买的房产，但到目前依旧没有进行产权登记和转移。另外，被上诉人在转让房产时隐瞒了与泸西县白水镇政府的购房合同，该房系安置房，转让的价款在2008年仅仅为113729.18元，职工安置房原则上不允许职工擅自转卖，正因为被上诉人的行为造成上诉人支付236000元，而丧失投资购买其他房产的机会，因此被上诉人应该承担违约责任，根据合同上规定的定金罚则，双方约定了6万元的罚金，符合法律规定，所以上诉人的诉求应该得到支持。
何润辩称，请求二审法院依法判决驳回上诉人的上诉请求，维持原判并由被答辩人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、一审法院对本案事实已经查清。答辩人购买房屋后，已经向泸西县白水镇政府支付全部购房款；2、双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效；3、根据《物权法》第十五条规定，未办理物权登记的，不影响合同的效力。出卖人通过有效的房屋买卖合同取得房屋，房屋转移占有之日起即视为房屋已经交付，出卖人即使未取得房屋产权证，也具有房屋的处分权，有权对房屋进行处分；4、被答辩人认为不能实现合同目的，要求解除合同不符合事实和法律规定。答辩人与被答辩人签订合同时没有约定办理房产证的时间，答辩人不存在违约或者迟延履行的行为；另外就办理房屋产权证和土地使用证，因被答辩人已经明知该房屋未办理产权登记手续，能够充分预见其对该房屋暂时不能行使完整物权。（二）被答辩人否认其明知房屋暂时不能办理产权证的事实。双方未在购房合同中约定产权变更登记的时间，另在合同第五条中也有约定，可以看出被答辩人是明知的，并且法律对房屋买卖合同的过户时间也无规定。（三）答辩人没有违约，不应当承担违约责任。答辩人已经按约定交付房屋给被答辩人，履行了合同义务，不存在违约行为；（四）被答辩人认为答辩人没有按照合同约定支付9万元剩余购房款是在行使不安抗辩权显然不符合法律规定。双方签订合同，答辩人已经按合同约定履行交房的义务，后被答辩人履行支付购房款义务，作为后履行义务一方，如何行使不安抗辩权。
何润向一审法院起诉请求：一、请求人民法院判决被告按《房屋买卖合同》履行，给付原告购房款90000元（大写：玖万元整）；二、诉讼费由被告承担。
一审法院认定的事实：2014年8月16日，原告何润与被告邵建林签订《房屋买卖合同》，约定：被告向原告何润购买位于白水镇园丁小区××单元××室房屋，该房屋面积129㎡，价款326000元，签订合同前支付60000元作为购房定金，2014年11月前付66000元，2015年11月前付余款200000元；上述房屋的房款、土地证、房产证、车位相关费用甲方（何润）已缴清，以后关于办理房屋相关证件的其他费用由乙方（邵建林）支付，上述房屋由于暂时还没办理房产证、土地证等相关证件，以后关于该房屋的相关违约金由乙方（邵建林）领取，甲方（何润）不得干涉。合同签订后，原告将房屋交付被告邵建林管理使用。合同签订前，被告邵建林已向原告何润支付定金60000元；后被告邵建林又于2014年11月、2015年11月分别向原告何润支付购房款66000元、110000元，尚欠90000元未支付成讼。
一审法院认为，原被告双方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同有效，双方当事人应按合同约定全面履行义务。原告何润于合同签订后已将房屋交付被告邵建林管理使用至今，被告邵建林未完全履行支付购房款的义务，应承担继续履行的责任，故对原告何润诉请要求被告邵建林支付其购房款90000元的诉讼请求，予以支持。被告邵建林认为原告何润尚未取得该房屋产权，无法将房屋登记到其名下导致其合同主要目的不能实现，已构成根本违约，要求解除合同并支付违约金、房屋装修费等，原审法院认为，物权的权能包括所有权、使用权、收益权和处分权，现双方交易的房屋虽未办理产权登记，买受人对该房屋的物权不能完全实现，但从合同约定可以看出，被告邵建林在签订合同时明知该房屋未办理产权登记手续的情况，能够充分预见其对该房屋暂时不能行使完整物权；双方在合同中未约定办理产权登记的时间，而是约定了关于该房屋的相关违约金由被告邵建林领取；该房屋于2014年8月交付被告邵建林管理使用、被告邵建林已支付大部分购房款并对房屋进行了装修，合同已部分履行，从保护双方当事人的信赖利益及交易安全的角度出发，合同继续履行更符合契约精神。故对被告邵建林的辩解意见和反诉请求，不予采纳和支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、原告（反诉被告）何润与被告（反诉原告）邵建林于2014年8月16日签订的《房屋买卖合同》继续履行，被告（反诉原告）邵建林于判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）何润购房款90000元；二、驳回被告（反诉原告）邵建林对原告（反诉被告）何润的反诉请求。本诉案件受理费2050元、反诉案件受理费2920元，均由被告（反诉原告）邵建林承担。
二审过程中，上诉人未提交新证据，被上诉人向本院提交了一份合同编号为：白水2007016#的《商品房购销合同》，欲证明何润与泸西县白水镇政府及由其委托的泸西县房地产开发经营公司签订的购房合同真实、合法有效，土地属于国有土地，购房合同中未约定房屋不能转让。经质证，上诉人对购房合同的真实性没有异议，但认为该合同不合法，镇政府不具有开发和出售商品房的资格，被上诉人转让给上诉人的商品房至今没有办理到房屋的所有证和土地使用证。本院经审查，对该合同的真实性予以确认，但对双方当事人各自的其他意见，本案中不予审理、认定。本案经过审理，二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人于2014年8月16日自愿签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，且双方对合同的合法有效性不持异议，故双方签订的合同成立具有法律约束力，受法律的保护，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被上诉人于合同签订后已将房屋交付上诉人居住使用至今，但上诉人未按合同的约定履行付清购房款的义务，已构成违约。此外，依已查明的事实和双方合同的约定可看出，上诉人当初购房的主要目的是取得房屋的居住使用权，实际其合同目的已实现，而且上诉人在购房时明知该房屋尚未取得房屋产权证，其作为具有完全民事行为能力人应当充分预见购买该房屋暂时不能行使完整物权会带来的后果，但在签订合同中也未明确约定其购房必须以被上诉人办理房屋产权登记过户手续为前提，因此其应承担一定的风险，故应履行支付清房款的义务。现上诉人虽以其向被上诉人购买的房屋未取得产权证，无法将房屋登记到其名下导致其合同主要目的不能实现，已构成根本性违约为由，要求解除合同并由被上诉人返还已付款、支付违约金、房屋装修费等提出上诉主张，但未提供相应的证据加以证明，应承担不利的后果。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，上诉人向被诉人购买的房屋虽然尚未办理产权证，但该情形亦不影响合同效力，且从该房产的处置过程来看，被上诉人在出卖房屋给上诉人之前，在无第三者提出抗辩的情况下，应视为已经获得对该房屋的占有、使用及处分权，其对房屋的处置属于有权处分，上诉人购房后仍在承接相应的权利并实际居住使用着房屋；因此一审法院以从保护双方当事人的信赖利益及交易安全的角度出发，合同继续履行更符合契约精神为由所作出的判决，符合法律的规定及双方的约定。上诉人要求解除合同的上诉请求及理由，不仅缺乏事实和法律依据，且与双方的合同约定不符，因条件不成就，故本院不予支持。
综上所述，上诉人邵建林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7189元，由邵建林负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡云涛
审判员 廖伟荣
审判员 黄 洁
二〇一七年三月三十日
书记员 袁 菁