北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初11589号
原告王建强，男，1958年11月16日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。
委托代理人彭李，上海杰博律师事务所律师。
被告王素香，女，1926年6月3日出生，汉族，无业，住北京市东城区。
委托代理人林艳华，北京市钧盛律师事务所律师。
原告王建强诉被告王素香房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩进红独任审判，公开开庭进行了审理。原告王建强的委托代理人彭李、被告王素香的委托代理人林艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年12月15日，李欣与北京昌艺园物业管理中心签订房屋租赁《协议书》，租赁房屋坐落在新街口北大街xxx号，每年租金10万元。2009年7月14日，原告单位改制，租赁房屋所有权变更为原告王建强单独所有，王建强与李欣双方继续按照原《协议书》履行，李欣每年向王建强交纳租金10万元。李欣2015年4月3日死亡，2015年5月22日原告发现李欣将房屋转租的事实并与其解除《协议书》。李欣尚欠2014年1月1日至2015年5月21日期间房租共计138630元未付。李欣去世后，北京市东城区人民法院出具（2015）东民初字第15337号民事调解书认定，李欣的生前债务由被告王素香负责偿还，李欣是被告的孙子。原告为维护合法权益，特诉至法院，一、请求判令被告依法支付2014年1月1日至2015年5月21日期间房屋租金138630元；二、诉讼费由被告负担。
被告辩称，2005年12月25日，李欣与北京昌艺园物业公司签订租赁协议，租赁期是25年，这份合同是王建强代表北京昌艺园物业公司签订的，在合同履行过程中，李欣一直按照王建强的要求及王建强给予的账户支付租赁款，在这期间并不知道房屋产权发生变更的情况，王建强也没有对这个情况进行披露，自2005年签订租赁协议后，李欣就与李少苓、李少明、王磊等人共同开办了经营服装的店铺，合同一直按协议如期履行，没有违约行为，并且在2014年王建强因经济原因，要求李欣分期支付了2014年及2015年的租金共计200000元，李欣于2014年1月21日、1月23日支付两笔50000元，2014年7月11日、7月28日支付两笔50000元。李欣去世以后，王建强单方解除合同，该解除行为没有法律效力，其单方又与其他人履行的其他合同应属无效。李欣的其他合伙人李少苓、李少明已经在西城法院立案，起诉王建强要求继续履行租赁合同，该案正在审理中。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2005年12月15日，北京昌艺园物业管理中心（甲方）与李欣（乙方）签订《协议书》，约定：北京昌艺园物业管理中心将其所有的北京市西城区新街口北大街xxx号北面一间和中间两间房屋出租给李欣经营使用，租赁期限为25年，自2006年1月1日至2031年12月31日止。租金每年100000元整。李欣承租房屋后，将房屋用于经营使用并办理了营业执照。2009年7月14日，租赁房屋产权人变更为王建强后，王建强按照原合同约定继续与李欣履行涉案房屋的出租义务，李欣则在每年1月、7月各向王建强支付房屋租金50000元。
2015年4月3日，李欣因病去世。
被告王素香系李欣之祖母。2015年11月10日，李欣之父李少康与王素香在北京市东城区人民法院达成调解，双方约定李欣名下的银行存款、有价证券、公司股权、相关债权、住房公积金、经营的店铺归王素香继承并所有，李欣对外所欠债务由王素香负责偿还。
现王建强诉至本院，要求王素香支付李欣拖欠的2014年1月1日至2015年5月21日期间的租金138630元。
庭审中，王素香提交了李欣工商银行借记卡帐户历史明细单（×××，以下简称“6074账户”），用以证明李欣于2014年1月21日、23日，7月11日、28日分四次共向王建强支付2014年和2015年的租金共计200000元，王素香主张李欣之所以在2014年将2015年的租金支付给王建强，是应王建强的要求提前支付的，王建强对此不予认可，王建强主张“9015账户”是其女儿王某的账户，其从未委托王某收取过租金，李欣的亲属在李欣去世后也曾要求向王建强支付2015年度下半年租金。王素香在本案审理中未就其主张的李欣应王建强的要求提前支付2015年度租金的事实向本院提交证据加以证明。
本案审理中，本院依据王建强的申请，向中国工商银行调取了李欣“6074账户”2013至2015年度的历史明细单，该证据显示李欣于2014年1月21日转入×××账户（以下简称“7110账户”）50000元，2014年1月23日转入×××（以下简称“9015账户”）50000元，2014年7月11日转入“7110账户”50000元，2014年7月28日转入“9015账户”50000元。
王建强在质证过程中认可其本人“7110账户”在2014年收到的两笔50000元为2014年度租金，但不认可“9015账户”收到的两笔款项为租金性质，王建强主张“9015账户”是其女儿王某名下的账户，其从未委托其女儿代收过租金，同时，李欣的家人在李欣去世后还曾要求向其支付2015年的租金。对此，王建强提交了李欣家人的短信记录并申请证人王某到庭作证，李欣的家人李少苓、李少明于2015年6月19日、20日、22日三次向王建强发出短信，要求支付2015年度下半年租金。王某证实“9015账户”为其名下的账户，其2014年收到的李欣转帐的100000元款项为李欣2013年向其借款后归还的，王某针对其证言提交了其向单位借款300000元的借款单。
王素香对短信的真实性认可，但主张发短信时对于李欣生前支付租金的情况不了解，王素香对证人王某证言的真实性及证人提供的证据均不予认可，王素香主张李欣在2013年6月19日也给王某9015账户打过租金。
王建强则根据本院调取的证据将其诉讼请求变更为要求王素香支付2015年1月1日-2015年5月21日期间的租金38630元。王素香坚持认为李欣2014年转入“9015账户”账户的款项为支付给王建强的租金，李欣已支付王建强2014年1月1日至2015年12月31日期间的租金，并口头提出反诉，要求王建强退还其2015年5月21日至2015年12月31日期间的租金。
本院根据在案证据及双方当事人确认支付租金的惯例向王素香作出释明，因李欣转帐至“9015账户”的100000元款项，涉及案外人的权利，且案外人到庭主张该款项为其与李欣之间的债权债务关系，在此情况下，本院对王素香的反诉未予受理，并已告知其另行主张权利。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、协议书、（2015）东民初字第15337号民事调解书、银行历史明细清单、转账汇款凭证、短信记录、证人证言、借款单及其他相关证据材料在案佐证。
本院认为，案外人北京昌艺园物业管理中心将其所有的北京市西城区新街口北大街xxx号北面一间和中间两间房屋出租给李欣作为经营使用并与李欣签订了《协议书》，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。王建强成为该房屋的产权人后，承继了上述合同的权利义务，李欣与王建强之间存在租赁合同关系，李欣租赁涉案房屋进行经营，有义务向王建强支付房屋租金。李欣去世后，王素香继承了李欣的遗产并同意承担李欣的全部债务，故王素香对李欣在履行涉案房屋租赁合同过程中形成的债务应承担偿付义务。
现王建强主张李欣拖欠其2015年1月1日至5月21日期间的租金未支付并就此提起诉讼。王素香对此不予认可，王素香虽主张李欣应王建强的要求于2014年提前支付了2015年度的租金，但王素香未就其主张的上述事实向本院提交证据加以证明，本院难以采信。根据在案证据表明，2014年收到李欣转帐100000元的“9015账户”账户所有人为案外人王某，王某到庭作证并主张其与李欣存在债权债务关系，根据双方当事人认可的租金支付惯例及案外人王某的主张，本院难以认定李欣向“9015账户”转帐100000元的性质为支付给王建强的租金，因李欣生前并未在约定的时间向王建强支付2015年上半年的租金，现王建强要求王素香支付2015年1月1日至2015年5月21日期间租金的请求正当，本院予以支持。
王素香主张李欣生前转帐支付至“9015账户”的100000元款项，王素香可向收款人另行主张权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
自本判决生效之日起十日内，被告王素香向原告王建强支付二О一五年一月一日至二О一五年五月二十一日期间的租金三万八千六百三十元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三百八十三元，由被告王素香负担，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩进红
二〇一六年八月六日
书记员 王志伟
书记员 吴杨阳