北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第01798号
原告沈建军，男，1963年7月27日出生。
委托代理人李苏滨，男，1955年12月5日出生，中华维权委员会筹申委主任。
委托代理人莫宏洛，河南润洛律师事务所律师。
被告北京正宏置业集团有限公司，住所地北京市昌平区凉水河村西6号楼二层。
法定代表人徐俊男，总经理。
委托代理人徐张彬，男，1973年3月8日出生。
被告齐英乔，男，1983年3月9日出生。
委托代理人齐永兴，男，1958年10月23日出生。
原告沈建军与被告北京正宏置业集团有限公司（以下简称正宏置业公司）及被告齐英乔所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈建军及其委托代理人李苏滨、莫宏洛，被告正宏置业公司的委托代理人徐张彬，被告齐英乔的委托代理人齐永兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沈建军诉称：2007年我居住的北京市昌平区昌平镇山峡村（以下简称山峡村）改建。2009年2月25日，一级开发商原北京兴昌高科技发展总公司（2010年8月改制为北京市兴昌高科技发展有限公司）（以下简称兴昌公司）作为拆迁方与我签订《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》，该协议约定：“一、拆迁依据，甲方因……建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内的房屋及附属物”、“五、付款方式、期限……乙方与甲方签署《回迁房定购协议》的，前述款项首先用于支付购房款……”。同日，兴昌公司又与我签订换购回迁的《房屋定购协议》，约定：“第一条规划房屋的基本情况。乙方认购房屋的位置坐落于北京市昌平区山峡村改建项目（暂定名）第×幢第×单元×层×（暂定房号），该房屋规划用途为住宅，房屋产权为大产权房。第二条规划房屋的面积、价款和付款方式。1.该房屋规划建筑面积97.07平方米……；3…….乙方实际向甲方交纳的房屋总价及天然气接口费共计322019元……”。前述“北京市昌平区山峡村改建项目（暂定名）第×幢第×单元×层×号（暂定房号）”后改为现名称“北京市昌平区白浮泉路×号院城南街道××社区龙山华府×幢×单元×室”，但约定的楼号及房屋号位置均未变化。该房屋作为拆迁后专属用于安置我的换购还建房，房屋具体位置约定明确，且由我在最初拆迁时已将全部房款交纳，兴昌公司隐瞒该拆迁补偿安置用房及用地的事实将拆迁安置用地在未告知我的情况下擅自转给正宏置业公司，正宏置业公司为谋取不当利益又故意隐瞒该位置约定明确的争议房屋及用地系专属于拆迁补偿安置房屋的事实，与齐英乔恶意串通签订商品房买卖合同，违法按商品房高价再出售给齐英乔，严重损害了我的房屋受安置权和所有权，侵害了我优先取得补偿安置房屋权益，依法应属于无效合同。为维护自身合法权益，故我诉至法院，请求：1.确认位于北京市昌平区白浮泉路×号院龙山华府第×幢×单元×室归我所有；2.依法确认正宏置业公司与齐英乔就上述房屋签订的商品房买卖合同为无效合同；3.判令正宏置业公司与齐英乔履行房屋过户变更手续，将房屋产权登记变更到转移登记之前，并将上述房屋所有权转移至我名下；4.判令齐英乔腾退上述房屋；5.本案诉讼费由正宏置业公司及齐英乔承担。
被告正宏置业公司辩称：1.沈建军起诉我公司，主体不适格。沈建军虽是我公司开发的龙山华府小区的原拆迁户，但该地块的一级开发商也就是对沈建军进行拆迁的是案外人兴昌公司，与沈建军签订相关拆迁安置协议的也是兴昌公司。而我公司是作为二级开发商进入该地块的，期间我公司从未对沈建军有过任何关于房屋安置的承诺，更别说签订相关书面协议或合同，所以沈建军起诉我公司明显不当。2.案外人兴昌公司与我公司并无直接的关系。2009年9月27日我公司通过正当的招拍程序从北京市国土资源局取得龙山华府地块的开发建设权，之后我公司通过正常的审批程序取得了相关的建设工程规划许可证。其中2010规（昌）建字0035号规划许可证载明12号楼为普通住宅楼，2010规（昌）建字0036号规划许可证载明6号楼为回迁住宅楼。由此可见我公司的开发建设完全符合相关规定。我公司作为开发商将12号楼对外出售并无不当。3.据了解案外人兴昌公司虽然曾经与沈建军签订过安置协议，但该协议约定的房号也仅仅是暂定号，且协议本身对二级开发商不发生任何效力。后来兴昌公司也因规划许可证确定6号楼作为回迁安置楼一事向包括沈建军在内的全体被拆迁人作了公告，并通知重新选取6号楼内的房号。另2013年也有其他的拆迁户因为和沈建军一样的原因起诉到法院，要求法院确认其所谓的12号楼内的住房的所有权，但经过法院审理后已驳回拆迁户的诉讼请求。综上，请法院查明事实，驳回沈建军的诉讼。
被告齐英乔辩称：1.诉讼时效。沈建军所称的《房屋定购协议》签订于2009年2月25日，我购买的房屋是在2011年12月8日与正宏置业公司预签的《购房合同》，沈建军的起诉已超过诉讼时效。我于2011年12月28日与正宏置业公司签订购房合同时，依照法律法规的规定，于同日至2013年1月4日在住建委网站进行了公示，直至被诉前，没有人与我发生争议。沈建军所诉求的×幢×单元×号房屋于2011年12月28日依照法律法规的规定进行了公示，沈建军于2014年1月8日起诉，明显超过诉讼时效。2.沈建军诉求的房屋是未经规划审批的待建项目，是空中楼阁。我所购买的房屋是通过审批的已建并已交付使用的项目。3.我与正宏置业公司不存在恶意串通行为。我在购房前亲自到销售大厅观看了沙盘，销售人员又带我去现场查看房屋，我对开发商的资质、销售情况以及12号楼的立项许可、规划许可、开工许可、验收和竣工备案等建设程序情况作了详细的了解，证明了×号楼×单元×室的合法性。正宏置业公司也向我出示了相关的法律文件。4.购房程序上，我和正宏置业公司不存在“恶意串通”行为，我购买的这套房屋，严格按照“预定、公示、签订合同、首付、按揭”的过程进行。我购买这套房屋完全是善意取得，应当受到保护。
经审理查明：张素兰与沈广来系夫妻关系，二人共生育沈建军、沈建萍子女二人。张素兰、沈广来与沈建军原系山峡村村民。沈广来于1994年1月21日去世，张素兰于2013年11月17日去世。
2009年2月25日拆迁人（甲方）兴昌公司与被拆迁人（乙方）张素兰签订《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定甲方因项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内的房屋及附属物。甲方支付乙方拆迁补偿款、补助费等共计1383900元。同日，甲方兴昌公司与乙方张素兰签订《房屋定购协议》。协议约定，乙方认购房屋的位置坐落于北京市昌平区山峡村改建项目（暂定名）第×幢第×单元×层×号（暂定房号）。协议对张素兰所购买的房屋的规划建筑面积、优惠购房面积、房屋总价及双方的权利义务进行了约定。
2009年9月27日北京正宏房地产开发有限公司（后变更为正宏置业公司）作为受让人与出让人中华人民共和国北京市国土资源局（以下简称北京市国土资源局）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定北京市国土资源局将位于北京市昌平区城南街道山峡村居住项目的地块出让给正宏置业公司，出让宗地的平面界址为东至化庄水厂西红线，南至规划公共绿地，西至规划富康路东红线，北至白浮泉路南红线。合同对双方的权利义务进行了约定。2010年6月9日正宏置业公司取得北京市昌平区城南街道山峡村居住项目的建设工程规划许可证。建设工程规划许可证显示该地块1号和2号楼为回迁安置商业用房，6号楼为回迁住宅楼，5号、10号及12号楼均为住宅楼。
2011年12月28日出卖人正宏置业公司与买受人齐英乔签订《北京市商品房预售合同》，约定齐英乔购买正宏置业公司开发的位于北京市昌平区城南街道办事处山峡村×号住宅楼×层×单元×号房屋一套，房屋总价款为1864439元。合同还对其它事项进行了约定。齐英乔按照合同约定支付了购房款，现房屋已交付齐英乔。
2014年1月8日，沈建军诉至本院，以正宏置业公司将兴昌公司出卖给其的回迁安置房另行出售给齐英乔、正宏置业公司与齐英乔系恶意串通为由，请求判如所请。沈建萍明确表示不参加诉讼，不主张权利。
上述事实，有《北京市死亡医学证明书》、《证明》、证明信、《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《房屋定购协议》、《国有建设用地使用权出让合同》、《中华人民共和国建设工程规划许可证》、《北京市商品房预售合同》、发票及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：张素兰虽与案外人兴昌公司就兴昌公司拆迁其房屋及其购买回迁安置房达成了一致，但双方签订的《房屋定购协议》明确写明张素兰购买的北京市昌平区山峡村改建项目（暂定名）第×幢第×单元×层×号房屋的房号为暂定房号，即双方对于回迁安置房的具体房号并未明确。张素兰去世后，沈建军、沈建萍作为其法定继承人有权利继承其财产，亦有权代其提起诉讼，现沈建萍明确表示在本案中不参加诉讼，不主张权利，本院对此不持异议。
正宏置业公司通过国有建设用地使用权出让的方式取得了北京市昌平区城南街道山峡村居住项目的土地使用权，并于2010年6月9日取得该项目的建设工程规划许可证，根据建设工程规划许可证的内容，该居住项目的12号楼为住宅楼，6号楼为回迁安置楼。正宏置业公司将其开发的北京市昌平区城南街道办事处山峡村×号住宅楼×层×单元×号房屋按商品房的价格出卖给齐英乔，齐英乔按照双方合同约定的房屋总价款支付了对价，双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，合同应属合法有效。沈建军并未提交证据证明正宏置业公司与齐英乔系恶意串通，齐英乔购买的房屋即为其购买的回迁安置房，故沈建军要求确认正宏置业公司与齐英乔签订的《北京市商品房预售合同》为无效合同的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；沈建军在此基础上要求办理房屋所有权变更登记并要求齐英乔腾退房屋的诉讼请求，均缺乏依据，本院不予支持。沈建军与兴昌公司之间的争议，可另诉解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告沈建军的诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告沈建军负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 田雅娟
人民陪审员 韩玉林
人民陪审员 王秋华
二〇一四年六月三日
书 记 员 娄月娇