浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2015）温苍民初字第271号原告：陈建国，男，1985年9月25日出生，汉族，住苍南县。委托代理人：黄昌明，男，1961年12月23日出生，汉族，苍南县求是法律服务所法律服务工作者，住苍南县。被告：平阳县金桥房地产开发公司，组织机构代码70436001-2，住所地平阳县昆阳镇九洲大厦B幢401室。法定代表人：陈志英，董事长。委托代理人：周涛、陈继车，浙江正昌律师事务所律师。原告陈建国为与被告平阳县金桥房地产开发公司（以下简称金桥公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年2月9日向本院提起诉讼，本院于同日受理。被告金桥公司在答辩期间内提出管辖权异议，本院经审查，于2015年3月11日作出民事裁定，驳回被告金桥公司对本案管辖权提出的异议。被告金桥公司不服该裁定，在法定期限内提起上诉。温州市中级人民法院受理后，经审理于2015年4月14日作出民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。2015年6月16日，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告陈建国及其委托代理人黄昌明，被告金桥公司委托代理人周涛、陈继车到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准，本案审限延长三个月。2015年12月25日，原、被告对本院依法调取的证据进行了质证。本案现已审理终结。原告陈建国起诉称：2013年11月13日，原、被告就原告购买被告开发的坐落于苍南县商品房签订了《商品房买卖合同》。原告根据合同约定支付首付款356141元，并向浦发银行苍南县支行办理按揭贷款。截止2015年6月份，原告共偿还按揭贷款108630.65元，合计向被告支付购房款464772.13元。根据《商品房买卖合同》第九条约定，被告应于2014年6月30日前将符合下列各项条件的商品房交付给原告使用：一、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；二、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；三、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。但被告未在规定时间内将具备以上三个条件的商品房交付原告使用。根据《商品房买卖合同》第十条约定，被告逾期90日交付商品房使用，原告有权解除合同，被告应当在原告解除合同通知到达之日起30日内退还原告已付购房款，并按原告累计已付购房款的3%向原告支付违约金。原告于2014年10月19日向被告送达合同解除通知，但被告置之不理。为此，原告请求：一、解除原、被告之间的商品房买卖合同；二、被告偿还原告购房款464772.13元、违约金13943.16元（按原告已付购房款464772.13元的3%计算）及利息损失（以原告已付购房款464772.13元为计算基数，自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际履行之日止），在诉讼过程中，原告撤回该项诉讼请求；三、本案诉讼费由被告承担。原告陈建国在庭审中补充称：涉案合同虽约定购房首付款为356141元，但被告同意减免购房首付款100000元，故原告只需且实际支付购房首付款256141元。被告金桥公司答辩称：一、《规划设计条件要求》规定涉案建筑物与用地红线之间距离应大于或等于6米。被告按此规划条件进行设计，涉案建筑物从东侧红线后退6.9米，加上政府部门提供的涉案土地规划地形图载明的涉案建设用地东侧红线与东侧民房之间距离3米多，涉案建筑物与东侧民房之间距离大于9米，符合防火规范要求，由此涉案商品房建设工程设计方案通过审批，并按此设计方案进行施工。可实际上，建设用地红线与东侧民房建设用地重叠，涉案建筑物与东侧民房之间距离只有6.9米，小于9米，不符合防火规范要求，需要进行消防整改，导致涉案商品房建设工程消防验收延迟了128日，使得工程竣工备案表取得时间也相应延至2015年1月7日。综上，由于政府部门出让土地时设定用地红线和规划条件的具体行为存在错误，导致涉案商品房建设工程消防验收延误，对此被告没有过错，可以认定为不可抗力。剔除由于消防原因导致的验收延误期间128日外，交房的逾期少于90日，涉案合同解除条件并不具备。二、原告实际支付的购房首付款为256000元，并非356141元，至今尚欠100141元，构成了违约，至此，被告有权拒绝交房，并免除逾期交房违约责任。但被告在庭审中又认可原告实际支付购房首付款256141元并同意减免购房首付款100000元的陈述。三、涉案商品房买卖合同第十条约定了被告在合同解除后应承担的违约金，但没有约定利息，故原告有关利息损失的诉讼请求，不应得到支持。四、如果解除合同，那么原告只有在协助办理注销商品房买卖合同备案登记、预抵押登记和解除贷款担保责任后才有权要求被告返还购房款。原告陈建国在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1、身份证、非公司企业法人基本情况单、浙江省组织机构代码申报表，用以证明原、被告诉讼主体资格；2、商品房买卖合同，用以证明原、被告存在涉案商品房买卖关系的事实；3、销售不动产统一发票（自开），用以证明原告支付购房首付款的事实；4、按揭贷款偿还明细账单，用以证明原告偿还按揭贷款的事实；5、解除合同通知函，用以证明原告已向被告提出解除合同的事实。被告金桥公司在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1、苍南县国有建设用地使用权拍卖成交确认书，用以证明被告取得涉案地块时该地块东侧的地形现状情况；2、苍南县规划建设局规划设计条件和要求函，用以证明涉案地块建筑规划设计条件和要求的情况；3、宜山大道A地块建筑设计方案审核意见书及示意图，用以证明涉案地块建筑设计方案符合规划条件和要求及涉案地块东侧民房现状情况；4、2014年7月的测绘图，用以证明涉案地块用地红线所在位置与东侧民房建设用地重叠的事实；5、苍公消竣备字（2014）第0058号、第0087号、第0092号建设工程竣工验收消防备案凭证各一份、苍公消竣查字（2014）第0008号建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书、苍公消竣复字（2014）第0014号、第0017号建设工程竣工验收消防备案复查意见书各一份，用以证明涉案商品房建设工程消防验收因涉案地块用地红线与东侧民房之间距离问题延误了128日的事实；6、防雷装置验收意见书、建设项目竣工环境保护验收申请登记卡（土建备案）、民用建筑工程室内空气质量检验报告、苍南县宜山镇华泰大厦绿化工程验收意见书、宜山镇华泰大厦商住楼竣工测量报告、宜山华泰大厦工程竣工验收报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、建设工程竣工验收意见表，用以证明涉案商品房建设工程所需的其他验收工作在90日内完成的事实；7、竣工验收备案表，用以证明涉案商品房建设工程于2015年1月7日取得竣工备案表的事实；8、华泰大厦房屋交付通知、中通快递邮件详情单，用以证明被告通知原告办理交房手续的事实；9、银行存款凭证，用以证明原告支付购房首付款256000元的事实。本院依法调取宜山镇华泰大厦商住楼项目增加建筑面积的函、浙江省建设工程规划核实确认书并予以出示。原、被告提供的及本院出示的上述证据，经庭审出示质证，本院认证如下：本院依法调取的证据，形式、来源合法，内容客观真实，且原、被告均无异议；原告提供的证据1、2、4、5，其形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且被告无异议。故本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。原告提供的证据3，被告有异议，本院认为，因该证据待证事实与原、被告陈述相矛盾，故对其证明力不予确认。被告提供的证据，原告对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，对此本院认为，被告提供的证据1-4，6、7，来源于苍南县住房和城乡规划建设局房屋建筑工程竣工验收备案档案，这些证据内容客观真实，应作为认定本案相关事实的依据。被告提供的证据8、9，因原告对其真实性无异议，对其内容予以确认，也应作为认定本案相关事实的依据。被告提供的证据5，系消防验收相关事实的凭证，其形式、来源合法，内容客观真实，应作为认定本案相关事实的依据，但该证据证明目的即被告逾期交房具有免责事由，系原、被告争议焦点，本院将在下文另行阐述。本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实：金桥公司以出让方式取得坐落于苍南县地块的建设用地使用权，经批准在上述地块开发建设“华泰大厦”（建设项目名称）商品房。该商品房建设工程规划许可证号为330327201005004，施工许可证号为33032720110712021，预售许可证号为苍房售许字（2012）第013号。2013年8月8日，陈建国与金桥公司签订《商品房买卖合同》一份。合同第一、三条约定：陈建国向金桥公司购买华泰大厦402号商品房一间。第五条约定：该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米8550元，总金额为1186141元。第七条约定：买受人应于2013年8月8日前付清首付款356141元，剩余购房款830000元通过银行贷款或公积金贷款的方式予以支付，并应在接到出卖人通知期限内向银行或公积金中心提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须由买受人签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用。第九条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第十条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之零点五（该比率应不小于第1项种的比率）的违约金。合同签订前（含当日），陈建国支付了首付款256141元，金桥公司同意减免购房首付款100000元。2013年9月2日，陈建国通过向上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行按揭贷款形式向金桥公司支付剩余购房款830000元。涉案商品房建设工程竣工后，金桥公司于2014年7月23日开始申请建设工程消防验收，因涉案商品房建设工程存在以下消防问题：一、华泰大厦主体建筑与东侧民房之间的防火间距小于9米，且未按要求进行技术处理，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045－95）第4.2.1条的规定；二、未提供消防给水总平面图、消防车道和消防车操作登高面布置图；三、部分商业服务网点一至二层的楼梯未设置；四、住宅部分弱电井、水井穿过楼板时，未采用不燃烧体材料将周围缝隙填塞密实，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045－95）第5.2.5条的规定；五、住宅消防电梯吊顶内的电线未用阻燃套管保护，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045－95）第9.1.4条的规定；六、住宅部分封闭楼梯间的防火门顺位器损坏，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045－95）第5.4.2条的规定；七、多处疏散指示标志、安全出口标志损坏，不符合《中华人民共和国消防法》第十六条的规定。故涉案商品房建设工程验收消防备案检查不合格，需要进行整改。事后，金桥公司进行两次整改，直至2014年11月28日才完成上述第一、四、六项问题的整改，并通过消防验收。期间，涉案商品房建设工程于2014年7月31日通过了苍南县防雷所的防雷检测，同年8月4日通过苍南县环境保护局的建设工程竣工环境保护验收，同年9月18日通过建设工程竣工规划验收，取得浙江省建设工程规划核实确认书，2014年12月12日通过勘察、设计、施工、监理、建设单位的建设工程竣工联合验收，2015年1月7日取得竣工验收备案证明手续。因金桥公司未按约交房，陈建国于2014年10月19日向金桥公司送达了解除合同通知函，要求解除涉案商品房买卖合同，并要求金桥公司退还购房款及承担违约责任。而金桥公司于2015年1月8日通知陈建国交房，但遭到陈建国拒绝。本院认为：原、被告之间就涉案商品房所签订的《商品房买卖合同》，系原、被告真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应全面履行合同义务。原告已履行了合同约定的付款义务，被告应在2014年6月30日前交付合同约定的商品房，但截止2014年10月19日，涉案商品房仍未具备交付条件，交房逾期已超过90日，合同解除条件已成就，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，原告有权解除涉案合同。同时，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案原告系在2014年10月19日向被告送达了解除合同通知书，故涉案合同于同日解除，对此本院予以确认。原告撤回要求被告偿还购房款、违约金及利息损失的诉讼请求，系其对自己民事权利的合法处分，本院予以准许。关于被告逾期交房是否具有免责事由问题。被告主张：行政部门的过错导致了华泰大厦防火间距不符合消防规范。这是华泰大厦延至2014年11月28日才通过消防验收的原因，使得涉案工程竣工备案通过时间也相应延后128日。因此，被告逾期交房具有免责事由，应当免除消防验收期间即128日逾期交房违约责任。为了证明上述事实，被告提供了消防验收相关证据（即被告提供的证据5）。对此，本院认为，首先，根据上述消防验收相关证据的记载，由于同时存在华泰大厦主体建筑与东侧民房防火间距、住宅部分封闭楼梯间的防火门顺位器损坏不符合《高层民用建筑设计防火规范》等多个消防问题，导致了涉案商品房在2014年11月28日前未能通过消防验收。可见，防火间距不符合消防规范并非华泰大厦无法在2014年11月28日前通过消防验收的唯一原因。其次，根据涉案合同约定，涉案商品房建设工程竣工验收备案前提条件是该工程不仅需要通过了勘察、设计、施工、监理、建设单位的验收，还需要通过规划、公安消防、环保等部门验收。本案中，华泰大厦在消防验收的同时，还进行防雷、环保、规划等部门验收以及勘察、设计、施工、监理、建设单位的建设工程竣工验收。由于华泰大厦消防验收通过时间是2014年11月28日，而勘察、设计、施工、监理、建设单位的建设工程竣工联合验收直至2014年12月12日才通过，故即便消防验收系逾期交房的免责事由，其所涉消防验收期间内的逾期交房违约责任也无法免除。综上所述，被告主张其逾期交房具有免责事由，进而主张涉案合同解除条件尚未成就的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。由于原告撤回要求被告返还购房款及利息损失的诉讼请求，故被告对购房款及利息损失的抗辩意见，本案无需处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，判决如下：确认陈建国与平阳县金桥房地产开发公司于2013年8月8日签订的《商品房买卖合同》于2014年10月19日解除。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，由平阳县金桥房地产开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  黄兆针人民陪审员  朱金阳人民陪审员  苏婷婷二〇一六年一月五日代书 记员  方俏俏相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明。一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村信用联社营业部，帐号：20×××37，并注明案号和汇款人；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。??-12-???-13-?