北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0112民初2935号
原告（反诉被告）：杨枚，女，1981年3月14日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：高宇（杨枚之夫），1973年8月28日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：李健，北京京尧律师事务所律师。
被告（反诉原告）：梁华，男，1980年5月3日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：绳欣辉，北京兆实律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司诉讼专员，住该单位宿舍。
原告（反诉被告）杨枚与被告（反诉原告）梁华、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月15日、2017年6月1日公开开庭审理了本案。原告杨枚及其诉讼代理人高宇、李健，被告梁华及其诉讼代理人绳欣辉，第三人链家公司的诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨枚向本院提出诉讼请求：1.判令杨枚、梁华继续履行2016年8月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》、《变更协议书》并履行上述协议中约定的解除抵押登记手续、给付房款、交付房屋、配合办理房屋产权变更登记手续等相关义务；2.判令梁华承担违约金，违约金计算方法为：以房屋总价款448万元为基数，按照每日万分之五标准计算，自2017年2月20日起至实际解除抵押登记手续之日止，及自2017年2月24日起至实际办理房屋所有权转移登记手续之日止，及自杨枚交付全部购房款3日后至实际交付房屋之日止；3.判令梁华支付自应交付房屋之日起至实际交付房屋之日止的房屋租金损失（按照每日160元计算）；4.本案诉讼费由梁华承担。事实和理由：2016年8月30日，杨枚通过链家公司居间与梁华签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《理房通定金监管服务协议》、定金收条等文件，约定由杨枚购买梁华位于北京市通州区净水园号楼××单元××号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积112.33平方米，总价款448万元。合同签订后，杨枚按照约定支付给梁华60万元定金，之后，梁华不再配合签订包括接收首付款等任何文件手续，拒不配合履行合同相关义务。梁华的行为已经逾期违约，为维护杨枚的合法权益，故诉至法院。
被告梁华辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法予以驳回。1、双方签订的房屋买卖合同补充协议以及变更协议已经于2017年2月22日解除。我方根据合同法第93条第2款规定、第96条规定在2017年2月20日向杨枚发出解除合同通知书，杨枚于2017年2月22日下午签收。2、杨枚未按双方约定履行合同义务，致使梁华无法实现售房换资金的目的，构成违约，应承担违约责任。根据双方约定杨枚未按约定支付第一笔房款，梁华有权解除合同，杨枚应按房款20%支付违约金即89.62万元，扣除已交纳的60万元定金还须支付29.62万元。
被告梁华提起反诉称:1.要求判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》、《变更协议书》；2.要求判令杨枚向梁华支付违约金29.6万元；3.要求判令杨枚承担全部诉讼费用。事实和理由：2016年8月30日，梁华与杨枚通过链家公司居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》，对房屋的基本情况、成交价格、付款方式、房屋交易具体事宜、违约责任等均作出明确约定。2016年12月22日，双方对房屋交付方式及房屋所有权转移登记等进行变更约定，签订了《变更协议书》。根据合同约定，杨枚应于2017年1月15日将第一笔首付款135万元支付给梁华用于解押，逾期履行约定义务超过15日构成根本违约。杨枚按照合同约定支付定金后，到2017年2月20日仍未履行支付第一笔首付款的义务，在此情况下，梁华按照合同约定向杨枚发出《解除房屋买卖合同通知书》，杨枚已于2017年2月22日签收。根据合同法第93条和第96条的规定，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》、《变更协议书》已于2017年2月22日解除。《补充协议》第四条第三项约定当杨枚出现逾期履行补充协议第二条约定的义务超过15天的，除梁华有权解除合同外，杨枚应以相当于房屋总价款448万元的20%向梁华支付违约金。综上，梁华认为，杨枚未能按照合同约定支付第一笔购房款，且严重超期，双方解除合同的条件已经成就。杨枚的行为致使梁华出卖房屋换取经营资金的目的未能预期实现，给梁华造成了严重损失，应依约在解除合同后向梁华支付违约金，故提起反诉。
原告杨枚针对梁华的反诉辩称，1、梁华要求解除双方签订的《补充协议》及《变更协议书》系单方行为，我方并未收到《解除房屋买卖合同通知书》，即便收到，该行为也是在我方于2017年1月20日起诉之后；2、梁华提出系我方原因造成违约致使其解除合同不成立。在双方签订的一系列合同中，有一份《自行支付购房款用于赎楼协议》（以下简称《赎楼协议》），在该协议第1条第8款有明确约定，我方要交付135万房款用于解押的前提是梁华必须到中介办理手续，提供相应书面材料，且办理委托公证。但在2017年1月13日，梁华已明确向我方及链家公司表示不会做此手续，且提出要求我方起诉。我方认为合同的履行有先后义务，梁华应先履行其合同项下义务，我方才应支付135万，也是为了交易资金的安全。为了此份协议，我方按照三方签订的房屋交易保障合同约定，另行支付了一万多元的手续费；梁华明确表态不履行合同义务，我方行使不安抗辩权，故此向法院提起诉讼。3、对于梁华的第二项反诉请求，因我方不存在违约情形，故不同意支付违约金。我方曾于2017年1月13日、2月4日与链家公司一起向梁华发出交付通知。2017年1月13日三方协商，要求梁华办理解押，按照合同约定梁华应于2016年12月15日向银行申请解押，而梁华实际于2017年1月5日向银行申请解押，导致2017年2月5日才能到银行办理解押手续。我方在2017年2月4日依然在通知梁华，我方钱款已经准备好要求其办理解押手续。综上，我方没有违约行为，请求法院驳回梁华的反诉请求。
第三人链家公司述称，1、第一笔首付款未能支付的原因是梁华在签订《赎楼协议》之后，未按合同约定配合办理公证，其不向北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司）提供相应证件，在杨枚同意支付赎楼款的前提下，仍不配合中融信公司办理公证手续，梁华不享有合同解除权，我公司不同意解除合同。2、关于违约金不发表意见。综上所述，我公司同意杨枚的诉讼请求，不同意梁华的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2016年8月30日，梁华（出卖方）与杨枚（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），合同约定梁华将其名下的涉案房屋出售给杨枚，房屋建筑面积112.33平方米，房屋成交总价为448万元，买受人的付款方式为向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为251万元。同日，梁华（甲方）与杨枚（乙方）及链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定：乙方于2016年8月30日将第一笔定金3万元自行支付给甲方、于2016年9月5日将第二笔定金17万元以自行支付的方式支付甲方、于2016年10月1日将第三笔定金40万元以理房通托管的方式支付甲方；该房屋抵押情况为有抵押，甲方应于2016年12月15日前将该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年2月20日前办理完毕解除抵押登记手续；甲方解押所需资金来源为：乙方第1笔首付款用于甲方还款解押；乙方应于2017年1月15日前将第一笔首付款135万元（不包含前期支付全部定金）以自行支付的方式支付甲方；甲乙双方应于网签生成后3个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意在2017年2月28日甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，该保证金于双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。同时，该补充协议第四条第1款约定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。协议还约定了其他内容。签订补充协议当日，梁华（甲方）与杨枚（乙方）及中融信公司（丙方）签订《房屋交易保障服务合同》及《赎楼协议》，其中《赎楼协议》约定甲乙双方满足该协议第一条约定的支付条件，乙方将购房款135万元支付至甲方的招商银行还款账户后，发生非因乙方原因导致甲乙双方协商一致解除《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）或法院判决解除该买卖合同的情况下，丙方履行担保代偿义务。同时该协议第一条第八项约定：“甲方应在乙方自行支付购房款的履行期限届满前五个工作日按照《材料清单》（见附件一）提供齐全部材料，交由丙方指定人员保管，并保证材料全部真实有效，其中赎楼委托公证书文本由丙方提供，委托人为甲方或/及配偶，受托人为丙方指定人员，公证费用由甲方承担，公证书由丙方收执……交易房屋的房屋所有权证（不动产权证书）原件应由丙方保管至以下任一条件达成：（1）交易房屋完成所有权转移登记手续……”。签订上述合同当日，杨枚向梁华支付了3万元购房定金，后于2016年9月4日、2016年9月27日分别向梁华支付购房定金17万元、40万元。后梁华未按合同约定时间提交一次性还清剩余贷款的申请，且未按《赎楼协议》约定将《材料清单》中所需材料交给中融信托公司，并要求杨枚支付其抵押贷款的利息，双方因此产生争议。2016年12月22日，梁华、杨枚及链家公司签订《变更协议书》，对双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》约定的房屋交付时间及办理房屋所有权转移登记手续的时间进行了变更。
2017年1月，梁华向涉案房屋的原贷款机构提交还款申请，预约于2017年2月6日一次性还清剩余贷款。2017年1月13日，梁华明确表示拒绝按照《赎楼协议》的约定办理自行支付首付款135万元的公证手续，后杨枚未向原告支付第一笔首付款135万元。2017年1月20日，杨枚诉至本院，要求梁华继续履行合同，即本案。2017年2月4日，杨枚短信告知梁华解押款135万元早已准备妥当，并催促梁华尽快到链家公司办理相关付款手续。2017年2月21日，梁华向杨枚邮寄解除房屋买卖合同通知书，称杨枚未于2017年1月15日前支付第一笔首付款135万元用于解押，已构成根本违约，故通知杨枚解除房屋买卖合同及补充协议、变更协议书，并要求杨枚支付违约金29.6万元。该通知书于次日经他人签收。
涉案房屋登记所有权人为梁华，现房屋抵押权人为招商银行股份有限公司北京分行（以下简称招行北分），梁华曾于2015年9月10日就该房屋在该行办理了小微抵押贷款，截止至2017年5月15日尚余贷款本金1289420.56元。
本案诉讼中，杨枚以家庭为单位就购买通州区房屋一事经北京市住房和城乡建设委员会核验结果为初步核验通过。此外，杨枚申请对涉案房屋进行财产保全并已提供担保，本院依法对该房屋进行了查封。现该房屋仍由梁华居住使用。
庭审中，经释明，杨枚表示若法院判决过户，其愿意代为偿还涉案房屋的抵押贷款及利息和一次性支付剩余房款给梁华，并向本院提交招商银行股份有限公司北京通州支行于2017年3月14日出具的存款证明书，其家庭在该行存款金额为452.7万元，表明其具有履行给付全部房款的意愿及能力。梁华则表示因链家公司告知其无需办理自行支付首付款委托公证手续，且杨枚不具有支付第一笔首付款的能力，要求用涉案房屋进行抵押担保，杨枚及第三人要求其办理的并非自行支付首付款委托公证手续，而是房屋抵押担保公证手续，故其予以拒绝。现杨枚未按合同约定支付第一笔首付款，已构成根本违约，若法院判决解除合同，其收取的60万元定金不予退还，并要求杨枚支付总房款20%的违约金，同时表示原告主张的违约金标准过高。本案审理过程中，本院电话征询涉案房屋抵押权人招行北分的意见，招行北分答复称其同意由杨枚代为清偿涉案房屋的剩余抵押贷款本金及利息。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在合同履行过程中，交易双方还应互相提供便利、充分协商，共同促进合同目的的实现。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，杨枚与梁华签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》、《变更协议书》、《赎楼协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵照履行。合同签订后，杨枚按照合同约定交纳了购房定金60万元，但梁华并未按照合同约定时间预约解押，并在合同约定之外提出要求杨枚支付其抵押贷款利息，且拒绝按照《赎楼协议》的约定办理自行支付首付款135万元的公证手续，导致合同不能正常履行，应属违约。梁华所称链家公司告知其无需办理自行支付首付款委托公证手续，以及杨枚不具有支付第一笔首付款的能力，要求用涉案房屋进行抵押担保，杨枚及链家公司要求办理的系房屋抵押担保公证手续，故其予以拒绝的辩解意见，因其未提供确实、有效证据予以证明，故本院对其该意见不予采纳。根据《赎楼协议》约定，梁华应于杨枚自行支付购房款的履行期限届满前五个工作日，即2017年1月15日前五个工作日按照该协议约定提供齐全部材料办理公证，但梁华在2017年1月13日明确表示拒绝办理公证，在梁华已表明不再履行《赎楼协议》的情况下，杨枚有理由认为在此种情况下支付首付款存在较大风险，其未支付首付款系合理行使抗辩权，不构成违约。因现杨枚具备相应购房资格，愿一次性支付并有能力支付剩余房款，代为清偿涉案房屋的抵押贷款，招行北分亦表示同意杨枚代为清偿，现合同并无履行障碍，故杨枚要求梁华继续履行合同并协助办理解押手续及所有权的转移登记手续，交付房屋，具备事实及法律依据，本院予以支持。梁华不予履行合同的理由欠缺事实及法律依据，杨枚主张梁华存在违约行为依据充分，故对其要求梁华支付违约金的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；但双方约定的违约金过高，本院将根据梁华的违约情形和过错程度以及杨枚的实际损失、房价上涨等因素综合考量，酌情予以调整，超出本院认定数额的部分，本院不予支持。关于杨枚要求梁华支付房租损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
如前所述，梁华未按合同约定履行义务，导致合同不能正常履行，构成违约，而杨枚在合同履行过程中并无重大根本违约之处，梁华并未获得合同解除权，其向杨枚邮寄解除房屋买卖合同通知书的行为并不产生解除该合同的法律效力。故梁华要求解除合同并要求杨枚支付违约金的反诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告梁华与原告杨枚继续履行双方于二〇一六年八月三十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）；
二、被告梁华与原告杨枚、第三人北京链家房地产经纪有限公司继续履行三方于二〇一六年八月三十日签订的《补充协议》以及三方于二〇一六年十二月二十二日签订的《变更协议书》；
三、原告杨枚于本判决生效之日起七日内代被告梁华一次性清偿其在招商银行股份有限公司北京分行的关于北京市通州区净水园××号楼××单元××号房屋的抵押贷款本金1289420.56元及利息（贷款本息具体金额以招商银行股份有限公司北京分行核算为准），相应的贷款还清手续及解除上述房屋抵押登记的相关手续由原告杨枚代为领取；
四、原告杨枚于本判决生效之日起十五日内将剩余388万元购房款扣除本判决第三项的贷款及利息后支付给被告梁华；
五、被告梁华于原告杨枚履行完本判决第四项义务之日起七日内配合原告杨枚办理关于北京市通州区净水园××号楼××单元××号房屋的解除抵押登记手续及产权转移登记手续，并将上述房屋产权转移登记至原告杨枚名下；
六、被告梁华于北京市通州区净水园××号楼××单元××号房屋产权转移登记至原告杨枚名下之日起三日内将房屋交付给原告杨枚；
七、被告梁华于本判决生效之日起十五日内向原告杨枚支付违约金3万元；
八、驳回原告杨枚的其他诉讼请求；
九、驳回被告梁华的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费5000元，由被告梁华负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
案件受理费21320元，由原告杨枚负担21045元（已交纳）；由被告梁华负担275元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费21320元，由被告梁华负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 周婷
二〇一七年六月十五日
书记员 秦芝
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