甘肃省张掖市甘州区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）甘0702民初2160号
原告：周某1，汉族，甘肃省张掖市人。
委托诉讼代理人：周某12，甘肃森瑞律师事务所律师。
被告：田某1，汉族，甘肃省张掖市人。
委托诉讼代理人：高某，甘肃沁泽律师事务所律师。
原告周某1与被告田某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周某1的委托诉讼代理人周某12、被告田某1的委托诉讼代理人高某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周某1向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年8月1日签订的《商铺租赁合同》；2.被告向原告支付欠付的商铺租赁费用194191.72元；3.被告承担本案案件受理费。事实与理由：2014年8月1日,原告应被告请求,将原告自己所有的位于张市××区北侧建筑面积788.10㎡的商铺租赁给被告经营使用,双方于当日签订了一份《商铺租赁合同》。合同约定,该商铺自2014年8月1日至2024年8月1日由被告租赁使用,原告自2015年8月1日起向被告收取租赁费,租赁费每平方米每10元，并约定自2016年8月1日起租赁费每平方米每月16元。合同还约定，被告在租赁期间未经原告许可不得随意转租他人,如被告擅自将房屋转租或进行非法活动,原告有权解除合同并收回房屋。合同签订后,被告并未如约履行合同,而是仅向原告支付了一年的租赁费用后,就于2016年12月15日将上述商铺转租他人经营。原告认为,被告违背合同约定,不但擅自转包商铺,且拒绝向原告支付租赁费用,属于严重违约。
被告田某1辩称：1.被告租赁原告的房屋已经于2016年12月15日经过原告同意转让给案外人殷某，现在与原告产生租赁关系的是殷某；2.在殷某接收租赁房屋后，案外人田某12于2016年12月30日强占租赁房屋，在此期间，原告向田广收取相应租赁费；3.原告与被告的租赁合同存续期间，被告已经付清2016年12月15日之前的租赁费、水电暖气等费用。所以原、被告之间已经不存在租赁关系，被告也不欠原告的租赁费，请求法庭驳回原告诉讼请求。另外，原、被告租赁期间，被告均是按照每月每平米10元向原告支付，不存在原告陈述2016年8月1日之后涨房租的事实。
原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.原告委托诉讼代理人周某12的当庭陈述；2.原、被告于2014年8月1日签订的《商铺租赁合同》一份；3.被告田某1分别于2015年11月30日、2016年1月21日、2016年9月26日、2016年10月11日向原告交款时的收据四张；4.原告书写的欠费清单一张；5.张掖市崇圣物业管理有限责任公司出具的费用清单一张；6.《崇圣苑大酒店转让合同》复印件一份。
被告围绕诉讼请求依法提交下列证据：1.被告田某1委托诉讼代理人高某的当庭陈述；2.2016年12月20日，原告向案外人殷某收取酒店房租租金的收据一张。
本院依职权对案外人殷某所做的调查笔录一份。
本院经审理认定事实如下：2014年8月1日，原告周某1与被告田某1签订《商铺租赁合同》一份，约定乙方（田某1）租用甲方（周某1）在滨河新区崇圣嘉苑建筑面积为788.10平方米的商铺，乙方支付甲方押金为总造价的壹拾万元；租赁期限自2014年8月1日至2024年8月1日，自合同签订之日免去1年的租赁费，甲方自2015年8月1日收取租赁费，租赁费每平方米10元/月，甲方自2016年8月1日开始根据市场行情收取租赁费，至合同到期，乙方应提前一个月交纳下一年的租赁费；乙方在租赁期间未经甲方许可不得随意转租他人，如乙方擅自将房屋转租他人或进行非法活动，甲方有权解除合同，收回房屋；甲方在出租房屋期间的物业费、水费、电费、卫生费及取暖费等所有费用由乙方承担。2015年11月30日，被告田某1支付原告房租50000元，并在收据中备注”2015年8月1日-2016年8月1日”；2016年1月21日，被告田某1支付原告房租25000元，并在收据中备注”2015年8月1日-2016年8月1日”、”下欠19572.00”；2016年9月26日，被告田某1支付原告房租20000元；2016年10月11日，被告田某1向原告支付20000元，并在收据中备注”江淮汽车款”。2016年12月20日，案外人殷某向原告支付30000元，并在收据下方备注”2016年房租30000.00元”。
另查明：原告周某1系甘肃润鑫建筑安装工程有限责任公司法定代表人，其收取租金、车款后出具的收据中部分加盖了该公司印章，原告对真实性均予以认可。
关于原告要求解除其与被告田某1签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求能否成立的问题，本院认为，首先，关于被告田某1与被告殷某之间成立租赁权转让关系还是转租合同关系的问题，本院认为，转租指承租人在租赁期间，将其承租房屋再出租的行为，承租人与次承租人之间成立新的租赁合同，由此形成两个既彼此独立、又相互牵连的合同关系，即房屋产权人与承租人的本租合同，以及承租人与次承租人的转租合同，承租人既要以承租人的身份履行与房屋产权人之间的本租合同，又要以出租人的身份履行与次承租人之间的转租合同。租赁权转让系承租人在租赁期间将房屋承租权转让给第三人，由此承租人与房屋产权人的本租合同解除，承租人退出租赁关系，转而由受让承租权的第三人与房屋产权人建立新的租赁合同关系，法律性质上属于承租人对合同权利、义务的概括转让。无论是转租关系亦或租赁权转让关系，均应通过出租人同意。本案中，根据原告提交的《崇圣苑大酒店转让合同》复印件，二者之间成立租赁权转让关系，但被告田某1在庭审中否认合同真实性，并自认被告与案外人殷某存在转租的事实，称被告田某1与案外人殷某之间确实签订了合同，但并非原告提交的此份合同，本院认为，双方虽均未提交书面证据证明被告田某1与被告殷某之间的转租行为，但因原告主张系转租行为，且被告田某1对转租事实亦予以认可，故本院依法认定被告田某1与案外人殷某之间形成转租合同关系。其次，关于上述转租是否经过原告周某1同意的争议，本院认为，若承租人转租并声明出租人应当知情该转租行为，而出租人表示不知道该转租行为亦不同意该转租行为的，承租人应当承担提供证据证明出租人存在明示或者默示同意该转租行为的义务。本案中，原告称其对转租事实并不知情亦不同意，对此，被告田某1提交甘肃润鑫建筑安装工程有限责任公司向案外人殷某出具的收据一张，该收据载明交款人为殷某，欲证明转租已经原告同意，且原告已收取次承租人殷某的租金，原告与殷某之间成立新的租赁关系，原告与被告田某1之间的租赁关系已自动解除，原告质证称该租金为殷某代被告田某1交纳。根据本院依职权向案外人殷某所作的调查笔录，案外人殷某称其承租的崇圣苑大酒店系从被告田某1手中转租，原告周某1对此知情，租金系与原告周某1丈夫商谈的，本院认为，被告田某1就其主张仅提供2016年12月20日收据一张，该收据虽然载明交款人为殷某，但双方对殷某系以承租人身份交纳还是代被告田某1交纳存在争议，原告称收取租金的系甘肃润鑫建筑安装工程有限责任公司工作人员，其仅负责收取租金，对收取人身份并不过问，故负有举证责任的被告田某1应当提供证据排除对其举证的合理怀疑，虽然根据本院依职权向案外人殷某调取的笔录，其陈述与被告田某1的陈述一致，但因案外人殷某与被告田某1在本案中具有利害关系，根据证据法定规则，其单独陈述并不能作为定案依据，故被告田某1的举证责任尚未完成。现被告田某1未提交其他证据证明其与案外人殷某之间的转租行为经过原告同意，应当由其承担不利后果。被告田某1称原告与案外人殷某之间成立新的租赁合同关系，但未提交相应证据加以印证，而根据案外人殷某的陈述，其与原告丈夫就房屋租赁费进行过协商，但对租金并未明确，故殷某的陈述对其与原告之间是否成立租赁合同并无证明效力。最后，关于原告要求解除其与被告田某1之间的租赁合同关系的诉讼请求能否成立，本院认为，因被告田某1未能举证证明其与案外人殷某之间的转租行为经原告同意，故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，原告有权解除其与被告田某1之间的租赁合同。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，一方当事人可以依法解除合同，本案中，原告并未直接与案外人殷某产生租赁关系，被告田某1作为合同的相对方，负有按约定支付租金的义务，现被告田某1迟延履行合同义务已构成违约，且根据庭审中原、被告陈述，双方均不具有继续出租、承租意愿，现租赁合同目的已无法实现，故对原告要求解除其与被告田某1之间租赁合同关系的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原告应当退还被告田某1交付的房屋押金100000元。
关于原告要求被告田某1支付租金、物业费等合计194191.72元的诉讼请求，其提交自书的欠款清单及张掖市崇圣物业管理有限责任公司出具的费用清单各一份，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据原告与被告田某1签订的《商铺租赁合同》，双方约定租赁面积为788.10平方米，租赁费每平方米10元，自2015年8月1日起收取，甲方（原告周某1）自2016年8月1日根据市场行情收取租赁费，乙方提前一个月交纳下一年的租赁费，原告以每月每平方米16元主张2016年8月1日之后的租金，被告质证有异议，本院认为，租赁费系构成租赁合同内容的重要条款之一，须经双方当事人协商一致，现原告未提交证据证明其与被告田某1就2016年8月1日之后的租金进行了约定，故本院认为被告应当按照《商铺租赁合同》中约定的租金标准向原告支付租赁费，此亦符合合理性预见规则。关于租金，根据双方陈述，被告田某1已分别于2015年11月30日交付原告50000元，于2016年1月21日交付原告25000元，于2016年9月26日交付原告20000元，合计95000元；关于2016年10月11日备注为”江淮汽车款”的收据，原告主张将被告交付的汽车款抵为房屋租赁费，被告称该款为被告交付原告的车款，与本案房屋租赁费无关，本院认为，因原、被告之间的车辆买卖与本案租赁合同系不同法律关系，现被告亦不同意以车款抵房屋租赁费，且二者之间的车款尚有争议，故该款项不应在本案中用于抵顶租金；关于2016年12月20日的收据，虽交款人为殷某，但该款项亦属于合同租赁期间的租金，对于原告而言，该部分债权已经消灭，故该30000元的款项应在本案中予以扣除。经本院核算，自2015年8月1日至原告起诉之日即2018年3月14日期间的租金应为256132.50元（788.10㎡×10元/月×32.5个月），扣除上述已交付租金125000元，下欠租金为131132.50元，扣除原告在欠款清单中自认应扣除的”公司应承担酒店费用”23309.08元，欠款为107823.42元。关于原告主张的物业费、采暖费、电费、水费合计40956.00元，根据其提交的张掖市崇圣物业管理有限责任公司出具的费用清单，2017年1月至12月物业费13616.40元，2017年至2018年采暖费22852.00元，2017年9月至2017年12月电费4347.60元，2017年6月至12月水费为140元，合计40956元，因原、被告在合同中约定出租期间的该部分费用由乙方（被告田某1）负担，根据庭审中被告称其将2016年12月15日前的租金已付清，此后费用与其无关的陈述，其并未支付该部分物业费、采暖费、电费、水费，且被告亦未提交证据证明其付清了租赁期间的上述费用，故对原告该项主张，本院予以支持。综上，被告田某1下欠原告欠款为148779.42元。被告与案外人殷某之间的账务，系另一法律关系，本案不予涉理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告周某1与被告田某1之间于2014年8月1日签订的《商铺租赁合同》；
二、被告田某1向原告周某1支付房屋租金、物业费、采暖费、水费、电费等各项费用合计148779.42元，限于本判决生效之日起三十日内履行完毕；
三、驳回原告周某1的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4184元，减半收取2092元，由原告周某1负担490元，被告田某1负担1602元。被告承担的案件受理费直接给付原告，本院退还原告的案件受理费2092元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审判员索国雄
二〇一八年五月八日
法官助理丁瑛
书记员施凯文