黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0102民初860号
原告：黑龙江海富金钥匙物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区大成街9号大成小区1栋公企502室。
法定代表人：宫长青，总经理。
委托诉讼代理人：王玉，黑龙江金马律师事务所律师。
被告：刘萍，女，1965年2月22日出生，汉族，黑龙江省中小企业服务中心职员。
原告黑龙江海富金钥匙物业管理有限公司（以下简称金钥匙物业）与被告刘萍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金钥匙物业的委托诉讼代理人王玉，被告刘萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金钥匙物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费4803元（至合同到期日2015年1月14日）；2.判令被告支付电梯费16元（至合同到期日2015年1月14日）；3.判令被告支付违约金至上述费用支付完毕时止，起诉时计算至2015年11月20日，违约金为7248元（逾期每日3‰）。事实和理由：2010年12月13日，原、被告签订海富第五大道前期物业服务合同，约定由原告向被告提供物业管理服务，该合同第二条第二项约定收费标准，物业服务费为建筑面积每月每平方米1.50元，电梯费为二层每月每户30元，每加一层加收3元。该合同第四条第4项约定“乙方（被告）未能按期缴纳费用的，自逾期付款之日起按欠费总额3‰/日交纳违约金”。被告为海富第五大道一期苏荷3栋1单元402业主，建筑面积130.93平方米，物业服务费应为每年2357元，电梯费为每年432元。合同履行至今，原告按照合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告迟迟不履行缴费义务，自2013年1月1日起拖欠物业服务费，2015年1月1日起拖欠电梯费至今。
刘萍辩称，原告未按合同约定为被告提供一级物业管理标准的小区物业服务，以次充好，严重损害了被告的利益，现请求法院判令原告免除并退还被告已缴纳的2011年1月1日至2011年12月1目的物业服务费，免除并退还被告2011年3月1日至2011年12月31日的电梯使用费，未退还装修保证金的退还装修保证金2000元。由于原告违约在先，被告不支付违约金，诉讼费由原告自行承担。2011年被告与原告签订一份“海富第五大道前期物业服务协议”(以下简称协议)。签订协议后原告多次做出违反协议实质约定的行为和不作为的事，具体违约和不作为的事例如下：
关于共用部分及公共设施管理方面原告的违约情况。
1.按照协议第一条第二款和第四款的约定：原告负责“内外承重墙体”的维护和管理；“绿地”保持凭证。现实是在海富第五大道小区内却出现一楼业主私挖地下室破坏承重墙无人劝阻，充分说明物业不作为；从20lO年末进户至2012年年初小区没有绿化。发现围墙损坏维修不及时致使院墙私自开门成风；
2.按照协议第一条第二款关于共用部分及公共设施管理的约定：原告应提供“公共照明”设施的维修、维护及管理，但是在被告进户前两年即2011年和2012年整个小区内的路灯照明完全不亮，当时原告以入住率低为由拒绝提供路灯照明，给业主出行安全造成严重威胁。按照协议约定：户外墙面、道路也属于原告维护和管理的公用部分，但是在2013年以前原告并未做到及时维修管理，由于原告怠于维修导致多处住宅楼体外墙出现成片的墙砖脱落，步道板、楼梯板也有大面积破损。按照协议约定：入户电梯属于原告维护和管理的公用设施，在被告进户后的近10个月楼内电梯施工还未完工不能投入使用，作为物业本身应按照相关规定拒绝从开发商手中接收小区物业服务，原告违规接收并向被告收取电梯费。按照约定：供水管线、水池、喷泉属于物业维护和管理的共用设施，小区内的喷泉在2014年之前却一直不能正常喷水，小区景观内的水池每年都是天然蓄水。按照约定：井也属于物业维修、维护和管理的范围，而本图中的井分别拍摄于2011年和2012年，井盖严重破损，随时会出现人员坠井的危险。
二、关于环境卫生管理服务方面原告的违约情况。按照协议第一条第三款关于环境卫生管理服务的约定：公共部位清洁设施摆放整洁，生活垃圾日产日清，但是在实际中物业在2013年9月份之前并未做到，由于垃圾清理不及时在小区很大范围内能闻到垃圾腐败变质的恶臭味，被告认为清理垃圾作为任何一个物业都应该和必须做到的基本服务都做不到；卫生清扫不干净，没按标准打扫，甚至有些服务在进户以后就没有实行过，比如电梯清理；小区院内塑料袋，白色废弃物随风飘散，垃圾桶有异味；院内灯具从未清理过；宠物排泄物没有及时清理；综上所述物业在对小区进行服务时没有提供过服务属于严重违约。
三、关于小区交通秩序、车辆停放方面原告的违约情况。按照协议第一条第一款约定，物业应协调处理业主需求、垂询、投诉和建议。在2012年前地下停车场一直在施工，业主有车位停不进去只能停在马路上，按理说物业从管理和服务的角度讲都应该和辖区交警部门取得联系达成共识，可当时新成立的群力交警队给所有停放在马路上的车辆都贴了罚单，此事被新闻媒体曝光后才得以解决。
四、关于小区安全管理服务方面原告的违约情况。按照协议第一条第五款的约定：原告应做好重点部位、重点设施设备的安全防范检查，而作为小区内最基本的安全防范设施一围墙竟然被开出大洞，非本小区入住的拾荒者都可以随意进出可见小区连最基本的安全保障措施都没有，同时在小区进户时小区安保监控设置也严重不足，导致小区业主被盗多次(见图片16)。同时原告在管理小区时还出现了原告物业经理和保安队长以销售车位的名义合伙诈骗小区业主的刑事案件，这足以说明原告对小区管理上的混乱。
五、关于收费标准的违约情况。按照协议第四条第三款约定：甲方违反协议，擅自提高收费标准或者乱收费的，乙方有权利要求甲方清退所有费用，退还本金并支付违约金，并按照银行同期利率返还利息。原告在被告进户时违反国家明令禁止收取的“装修保证金”的规定每户收取2000元，截止到现在还有部分业主的装修保证金未予退回。
六、关于小区公共部位收益的侵占。《物权法》及《物业管理办法》都明确规定小区公共部位的经营所得归全体业主共有，物业管理公司只是代表全体业主对物业进行管理、经营等。原告在小区管理的四年多时间内在小区公示牌、电梯内、停车场等多处设置广告牌并相应的得到收入，但是这部分收入并未归全体业主所有，也没有向全体业主公示这些收入的具体情况和收支账目，对于公共收益部分我们要求予以返还全体业主。
七、关于物业费发票。
被告在2010年进户时分别向原告缴纳了2011年1月1日至2011年12月31目的物业费和电梯费，但原告并未向被告出具正式发票，而是以临时收据代替，被告曾多次要求原告出具正规收据，原告以种种理由推脱，这是严重的侵犯国家和所有业主利益的行为，也是被告没有按时缴纳2012年至2014年物业费的一个重要原因。
八、关于诉讼时效期的问题。
《民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年；第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》(法释【2008】11号)第二条当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可；哈尔滨市道里区人民法院《诉讼、执行风险提示》3、超过诉讼时效当事人请求人民法院保护民事权利的期间一般为二年(特殊的为一年)。综上，原告诉被告2013年、2014年拖欠物业费一事，己超过了法律保护期间，请求人民法院不予支持。
综上所述，原告不能按协议约定提供质价相称的服务，已经构成实质违约，违反了协议第四条第一款的约定“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改造，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”，损害了被告的合法权益。被告按照协议约定和《合同法》第66条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其相应的履行要求。第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第112条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后对方还有其他损失的应当赔偿损失。为维护自身合法权益，维护公平正义、公序良俗、尊重协议约定，因此在原告没有采取补救措施和对被告进行补偿之前被告拒绝缴纳与服务标准不匹配，不合理的物业费和电梯费，拒绝缴纳所谓违约金的行为，是完全合理合法的，请求法院依法判决，维护被告合法的权益。
本院经审理认定事实如下：被告系原告原管理服务的海富第五大道一期业主。2010年12月13日原、被告签订海富第五大道前期物业服务协议，主要约定：1.被告房屋位于苏3栋1单元402室，建筑面积130.93平方米，物业服务费按建筑面积每平方米1.50元收取，电梯费基础费为30元/月/户，从二层每增加一层费用加3元/月/户，装修保证金2000元/户，装修期间垃圾清运费200元/户，100元/位/月；2.原告违反协议未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；3.被告未能按期缴纳费用的至逾期付款之日起按欠费总额3‰/日交纳滞纳金。被告居住的房屋建筑面积130.93平方米，应缴纳的物业管理费为按建筑面积收取物业服务每平方米1.50元，每月196.40元，电梯使用费为每月36元。被告自2013年1月1日至2015年1月14日期间的物业服务费；自2015年1月1日至2015年1月14日期间电梯使用费，被告未向原告交纳。因原告未按合同约定，完全履行其应尽的义务，2015年1月15日原告撤出被告所在小区并停止为被告提供物业服务。原告按合同约定服务的项目应减免物业服务费用建筑面积每平方米0.47元。
本院认为，原告作为被告居住小区的物业管理服务者，履行了其与被告之间签订的物业服务协议中约定的相关物业管理服务义务，扣除未达标准的部分，即建筑面积每平方米0.47元，原告计取物业费的标准，应按建筑面积每平方米1.03元，本院予以支持。被告作为业主有义务在物业管理活动中，根据物业服务合同的约定被告应当向原告交纳相关的物业服务费用，故原告要求被告给付物业服务费、电梯费的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于被告抗辩提出原告主张已超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。本案中，原告所举示的证据不足以证实其已实际向被告催缴物业费、电梯费引起诉讼时效中断，故原告主张的2013年1月1日至2014年12月6日期间的物业费、电梯费，已超过诉讼时效期间，本院不予支持；2014年12月7日至2015年1月14日期间的物业费为168.48元，2015年1月1日至2015年1月14日期间的电梯费16元，本院予以支持。因被告抗辩提出原告存在违约行为的客观事实存在，故原告要求被告给付违约金的请求，本院不予支持。被告抗辩提出的退还多收的费用及装修保证金的问题，被告未提出反诉，本院不予审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告刘萍于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江海富金钥匙物业管理有限公司自2014年12月7日起至2015年1月14日止的物业服务费168.48元、自2015年1月1日至2015年1月14日止的电梯费16元，合计184.48元；
二、驳回原告黑龙江海富金钥匙物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费102元，减半收取51元，由黑龙江海富金钥匙物业管理有限公司负担41元、刘萍负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判员 康广泉
二〇一七年七月七日
书记员 李 婧