福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）思民初字第7354号 原告厦门白鹭洲建设开发公司，住所地厦门市思明区湖滨中路**之5，组织机构代码15500701-2。 法定代表人王维生，总经理。 委托代理人王木海、许丹，福建方威律师事务所律师。 被告厦门港品进出口有限公司，住，住所地厦门市思明区莲岳路******织机构代码56841872-5。 法定代表人黄玲娜，董事长。 委托代理人王婉萍、邱莉（实习），北京大成（厦门）律师事务所律师。 原告厦门白鹭洲建设开发公司（以下简称白鹭洲公司）与被告厦门港品进出口有限公司（以下简称港品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理后，依法由代理审判员徐文聪适用简易程序，于2015年12月21日公开开庭进行了审理。原告白鹭洲公司的委托代理人王木海、被告港品公司的委托代理人王婉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告白鹭洲公司诉称，2011年10月28日，原告与被告签订《白鹭洲公园·摄影广场附属配套服务设施有偿借用合同》（以下简称讼争合同）。合同约定被告向原告有偿借用白鹭洲公园·摄影广场附属配套服务设施6号楼房屋（以下简称讼争房屋），借用期限自2011年11月1日起至2016年12月31日止。其中2011年11月1日至2011年12月31日为装修期免收房屋使用费。每月使用费为75900元。第二年起房屋使用费每年递增5%，每月管理费为4600元。押金为相当于一个月的使用费和管理费即80500元。被告若逾期缴纳使用费30天，原告有权解除合同，并采取包括但不限于停水停电等措施予以催缴，由此造成的损失原告概不负责，并在解除合同的同时将被告的押金视同违约金予以没收。合同还约定，如一方违约，除依法依约承担违约责任外，还应承担守约方为实现债权而支付的律师费等。合同签订后，原告依约履行义务，将讼争房屋交付被告使用。自2014年起，被告开始无故拖欠房屋使用费及管理费。原告多次向被告催讨使用费等费用，但截至原告起诉日止，被告仍拖欠自2014年4月起的费用（已支付2014年4月部分使用费）且继续使用讼争房屋。根据讼争合同的约定，被告的行为已构成违约，原告有权要求解除合同并将被告已支付的押金视同违约金予以没收。另，在本案的诉讼中，为维护自身的合法权益，原告聘请律师作为代理人参加诉讼，因此发生的律师费损失31444元，该费用应当由被告承担。综上，被告的行为已构成违约，原告有权要求解除借用合同并要求被告承担违约责任。故诉请判令：1、依法解除原被告签订的《白鹭洲公园·摄影广场附属配套服务设施有偿借用合同》；2、被告立即将白鹭洲公园·摄影广场附属配套服务设施6号楼房屋归还原告；3、被告按照合同约定的使用费和管理费标准支付自2014年4月至实际归还房屋之日止的房屋使用费、管理费（暂计至2015年4月使用费为1025612.42元，管理费为9200元）；4、被告支付原告违约金80500元（以被告已支付的押金80500元抵偿）；5、被告赔偿原告已支付的律师费31444元。 被告港品公司辩称，一、原告主体不适格，原告既不是讼争房屋的所有权人，也没有举证证明其对讼争房屋享有经营管理权。二、原告无权要求解除讼争合同，被告也不同意解除合同。首先，原告于2014年1月份要求被告停业整顿，被告积极配合，停业整顿长达两个多月，经营范围缩小至经营茶庄和少量户外聚会。因原告临时要求被告停业整顿，导致被告停业期间客流量大量减少，对会馆造成巨大损失，重开业至今，营业收入减少80%，严重亏损。其次，被告多次与原告沟通，因原告临时要求被告停业整顿，申请自2014年1月1日以后房租与附近商家一样，双方仍在协商解决。三、因原告临时要求被告停业整顿，造成被告损失巨大，原告无权要求支付违约金。四、原被告双方没有约定违约金，故原告无权要求被告支付违约金，讼争合同第8条第3款约定的是罚金，原告也无权收取罚金。五、原告没有实际支出律师费，无权要求被告承担。 经审理查明，2011年10月28日，原告（出借方/甲方）白鹭洲公司与被告（借用方/乙方）港品公司签订讼争合同，约定：乙方向甲方有偿借用讼争房屋，借用面积345平方米，户外木平台面积230平方米；讼争房屋属公园配套设施，系临时建筑，甲方享有该房屋的经验和管理权，乙方对房屋的现状和用地、规划等建设手续已有充分的了解；该房屋用途为红酒、企业会所，乙方保证所借用的房屋应用于合法经验，不得进行任何违反国家政策、法令的活动，家用期间，必须服从甲方的统一管理（管理办法另定），未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自另作他用；房屋借用期限自2011年11月1日起至2016年12月31日止（其中2011年11月1日至2011年12月31日为装修期免收房屋使用费），使用费自2012年1月1日起计收；押金为相当于一个月的使用费和管理费即80500元，待合同期满后，且乙方交清借用期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方，该款项可抵付违约金和赔偿金；乙方所借房屋共计345平方米，使用费收取标准为每平方米每月220元，每月使用费合计75900元，年使用费共计910800元，第二年起房屋使用费每年递增5%；管理费为每平方米每月8元，每月管理费合计4600元，每年管理费共计55200元，水电费及其他费用由甲方管理部门另定；本合同签订的同时，乙方应一次性付给甲方一年的使用费、管理费和一个月押金，第二次起使用费、管理费每半年缴交一次，并于每半年开始的前5日内付清；如乙方逾期缴纳使用费30天，甲方有权解除合同，并采取包括但不限于停水停电等措施予以催缴，由此造成的损失甲方概不负责，并在解除合同的同时将乙方的押金视同违约金予以没收，等等。合同签订后，原告依约将讼争房屋交付给被告使用。被告支付房屋占有使用费至2014年4月30日。 另查明，2005年12月16日，厦门市发展和改革委员会同意原告关于白鹭洲公园配套服务设施项目的备案申请，项目备案有效期为二年。2006年9月11日，厦门市规划局向原告颁发《建设用地规划许可证》，编号为（2006）厦规用地第0352号，上加盖“临时建设”章，项目名称为白鹭洲公园配套服务设施——摄影广场，建设地点为白鹭洲；临时用地有效期二年，遇城市规划需要应服从规划并无偿自行拆除；本证有效期为半年，从发证之日起计，需要办理延期的应在有效期届满三十日前提出申请。 审理中，经查，本案讼争房屋的租赁期限已超过临时建设用地规划许可的期限，根据相关司法解释的规定，讼争合同应属无效。经本院向原告释明后，原告于2016年3月17日申请撤回第1、4、5项诉讼请求，本院予以准许。 上述事实，有原告提交的《白鹭洲公园·摄影广场附属配套服务设施有偿借用合同》、《厦门市规划局关于厦门市白鹭洲摄影广场规划设计的批复》、《福建方威律师事务所律师业务代理合约》、律师费发票、中国建设银行客户专用回单、《建设用地规划许可证》及附件、厦门市发展改革委关于白鹭洲公园配套服务设施项目备案的函及本院庭审笔录等为证，本院予以认定。 本院认为，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，被告占有、使用原告的讼争房屋无合同或者法律依据，应予归还，故原告要求被告立即将讼争房屋归还原告的诉求，符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩原告对讼争房屋不享有所有权或经营管理权，故原告主体不适格，缺乏事实依据，本院不予采纳。根据相关司法解释的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告主张讼争房屋至2014年4月的租金被告尚欠4719.5元，但在本院给予的举证期限内未提交被告支付占有使用费的相关证据，被告当庭自认其支付占有使用费至2014年4月，故原告的上述主张不予采纳。原告要求被告支付讼争房屋自2014年5月1日起至实际腾退归还之日止的占有使用费，符合法律规定，本院予以支持，但应参照原租赁合同的每月75900元的标准计算，在上述范围内的占有使用费予以支持；超出部分，不予支持。原告主张被告按照合同约定的管理费标准支付自2014年4月起至实际归还房屋之日止的管理费，因讼争合同无效，故管理费的约定亦归于无效，对双方当事人无约束力，因此原告该项诉求缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 被告厦门港品进出口有限公司于本判决生效之日起十日内将白鹭洲公园·摄影广场附属配套服务设施6号楼房屋腾空并归还原告厦门白鹭洲建设开发公司； 被告厦门港品进出口有限公司于本判决生效之日起十日内向原告厦门白鹭洲建设开发公司支付房屋占有使用费（自2014年5月1日起至实际归还房屋之日止，按每月75900元计算）； 驳回原告厦门白鹭洲建设开发公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7015元，由原告厦门白鹭洲建设开发公司负担561元，被告厦门港品进出口有限公司承担6454元，款项于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 代理审判员 徐文聪 二〇一六年五月二十六日 代书记员 林靓靓 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条第二款租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。