贵州省遵义市汇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0303民初2097号
原告：赵盛红，女，汉族，贵州省遵义市人，现住贵州省遵义市汇川区。
委托诉讼代理人：喻随彬，贵州尊达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋爱勇，贵州尊达律师事务所实习律师。
被告：贵州金宇房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区延安西路2号，组织机构代码：21448528-5。
法定代表人：丁建强，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈静，女，汉族，1965年7月15日出生，住贵州省贵阳市云岩区白云大道247号附1号5栋1单元1楼1号，系该公司员工，公民身份号码：5221211965********。
被告：北京华联综合超市股份有限公司，住所地：北京市西城区阜外大街1号四川经贸大厦负2层3号。统一社会信用代码：911100001011857375。
法定代表人：罗志伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨虹建，贵州崇尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏文伟，贵州崇尚律师事务所律师。
被告：北京华联综合超市股份有限公司遵义分公司，住所地：贵州省遵义市汇川区澳门路1号，统一社会信用代码：91520301775340625J。
主要负责人：智强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨虹建，贵州崇尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏文伟，贵州崇尚律师事务所律师。
原告赵盛红与被告贵州金宇房地产开发有限公司（下称金宇公司）、北京华联综合超市股份有限公司（下称北京华联公司）、北京华联综合超市股份有限公司（下称北京华联遵义分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案后，被告北京华联公司提出管辖权异议，认为本案应移送北京市西城区人民法院审理。本院作出（2016）黔0303民初2097号民事裁定书驳回被告北京华联公司对本案管辖权提出的异议，被告北京华联公司不服该裁定上诉后，贵州省遵义市中级人民法院作出（2016）黔03民辖终135号民事裁定书维持原裁定。现本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人喻随彬，被告北京华联综合超市股份有限公司及北京华联综合超市股份有限公司遵义分公司的共同委托诉讼代理人夏文伟到庭参加诉讼，被告贵州金宇房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵盛红向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告方连带向原告支付2015年11月13日起算的已经逾期的收益金（租金）76140元，并按中国人民同期贷款利率支付逾期付款利息3502元，共计79642元，并确保以后按合同约定如期支付收益金（租金）；2、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：原告与前夫张云波于2012年11月13日购买了被告金宇公司开发的澳门路“港澳广场”一期商铺2-590号（13.33㎡）、2-591号（13.33㎡）、2-592号（13.33㎡）。当日，原告与被告金宇公司签订《港澳广场委托经营协议》，将原告购买的该2-590号、2-591号、2-592号商铺委托给金宇公司出租经营，双方在协议中约定了委托经营期限、收益标准及双方的权利义务等内容。于是，金宇公司将该2-590号、2-591号、2-592号商铺出租给被告北京华联公司和北京华联遵义分公司经营使用。原告与张云波于2013年9月12日协议离婚，《离婚协议书》约定上述2-590号、2-591号、2-592号商铺归原告所有，原告于2014年取得房屋产权证。在本次的委托经营管理合作事宜中，被告北京华联公司及其遵义分公司作为最大的获益者，但是，北京华联公司及其遵义分公司作为最大的受益者，仍不满足于现状，将该2-590号、2-591号、2-592号商铺又高价转租给其他人获得高额利润。综上所述，现被告方未按约定按时向原告支付收益金，为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。
被告金宇公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
被告北京华联公司及其遵义分公司辩称：我方和金宇公司签订租赁合同的时间是2005年3月，原告购买铺面的时间是2012年11月，而且原告在购买商铺时知道该商铺的使用情况，根据买卖不破租赁的原则，我公司与金宇公司的租赁合同的效力应受保护。本案委托经营协议中约定的租金与北京华联公司及遵义分公司无关，我方愿意按照我公司与金宇公司签订的租赁合同的租金标准支付租金给原告。
本院经审理认定事实如下：原告赵盛红和案外人张云波原系夫妻关系，双方于2012年11月购买了被告金宇公司开发的澳门路“港澳广场”一期商铺2-590号（13.33㎡）、2-591号（13.33㎡）、2-592号（13.33㎡）。2012年11月13日，原告赵盛红和张云波与被告金宇公司就上述三个商铺分别签订三份《港澳广场商铺委托经营协议》，约定：原告（甲方）将上述商铺2-590号、2-591号、2-592号委托金宇公司（乙方）出租给第三人进行商业经营；三个商铺的委托经营期限均为13年，从2012年11月13日至2025年3月31日；三个商铺的收益金标准，前三年甲方不收取收益金，第四年起至第十三年末，乙方均按2115元（人民币）/月的标准向甲方支付收益金（三个商铺一个月收益金共计6345元）；三个商铺收益金的付款方式均为每半年支付一次，支付时间均为：第一次支付时间2015年11月13日，第二次支付时间为2016年5月13日，以后交付方式及时间以此类推；三个商铺收益金支付的违约责任均为:乙方逾期60日支付甲方委托经营收益，则视为违约，乙方自违约之日起按照人民银行规定的同档次贷款基准利率支付违约金。协议还约定了其他事项。三份协议签订后，被告金宇公司未按时在2015年11月13日支付收益金，原告多次请求被告付款未果，遂诉至我院。
另查，原告和张云波于2013年9月12日协议离婚，《离婚协议书》约定上述涉案商铺2-590号、2-591号、2-592号归原告所有，原告于2014年4月2日就上述涉案商铺办理了产权登记，产权人为原告赵盛红。2005年3月，金宇公司与北京华联公司签订《租赁合同》，约定：租赁标的物为贵州省遵义市澳门路1号的金宇公司拥有产权和合法出租权的“港澳广场”项目临澳门路的地上一层和地上二层的部分商业用房，租赁期限20年。经出租人同意，承租人可以根据经营需要，将本合同项下的全部权利和义务概括地转让给承租人的控股公司、关联公司，包括由承租人或承租人的控股公司、关联公司组建的企业实体。承租人明确，承租人、或其控股公司、或其关联公司将依法在标的房屋所在地依法注册实体（子公司、分公司或其他法定组织形式的经营实体，以下称项目公司）经营该项目，自项目公司注册成立之日起，由本合同设定的承租人的权利、义务一并转让给项目公司。承租人对项目公司履行本合同承担连带义务责任。北京华联公司于2005年8月5日注册成立遵义分公司，北京华联公司向金宇公司承租的房屋由北京华联遵义分公司经营至今。
庭审中，北京华联公司及其遵义分公司不同意按原告和被告金宇公司之间签订的委托经营协议约定的租金标准支付租金，原告也不同意按被告金宇公司与北京华联公司所签合同约定的租金标准收取租金。
本院认为:原告赵盛红和案外人张云波与被告金宇公司之间就涉案的三个商铺分别签订三份《港澳广场商铺委托经营协议》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，协议合法有效，应受法律保护。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。涉案协议虽然约定被告金宇公司应支付给原告的是收益金，但根据双方签订的《港澳广场商铺委托经营协议》的内容，该收益金实质为租金，故本案纠纷系房屋租赁合同纠纷。原告赵盛红和张云波离婚后，原告根据《离婚协议书》约定取得了上述涉案商铺2-590号、2-591号、2-592号所有权，被告金宇公司未按委托经营协议约定向原告支付2015年11月13日至2016年11月12日的租金，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，被告应按约向原告支付租金及逾期付款违约金，故被告金宇公司应向原告支付涉案三个商铺2015年11月13日至2016年11月12日的两次租金共计76140元，原告该项诉请应予支持。原告主张逾期付款利息（违约金）3502元，根据约定，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率（年利率4.9%）计算至判决之日，第一次租金逾期付款利息为1472元，第二次租金逾期付款利息为539元，共计2011元，原告主张超过该金额的部分，本院不予支持。
被告金宇公司与北京华联公司于2005年3月签订《租赁合同》，原告与被告金宇公司于2012年11月签订三份《港澳广场商铺委托经营协议》，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”，金宇公司与北京华联公司签订租赁合同并由北京华联遵义分公司履行租赁合同后，将租赁房屋出卖给原告，并不影响他们之间租赁合同的效力及继续履行，即原告应取代金宇公司地位而成为新的出租人，承租人北京华联公司及其遵义分公司向原告履行义务，其相互间权利义务的内容全部依照原租赁合同不变。原告在购买涉案商铺时，被告北京华联公司所属遵义分公司已对涉案商铺经营使用了7年，原告应当知道所购房屋系北京华联公司在经营中，但仍向金宇公司购买房屋并与金宇公司签订《港澳广场商铺委托经营协议》，原、被告均未举证证明已就该《港澳广场商铺委托经营协议》取得北京华联公司同意或告知北京华联公司，故对北京华联公司不产生效力，且原告在诉讼中表示不愿意按照原《租赁合同》约定的租金标准向被告北京华联公司及其遵义分公司主张权利，因此，原告根据《港澳广场商铺委托经营协议》约定的租金标准向被告北京华联公司、华联遵义分公司主张权利，本院不予支持。被告金宇公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作出缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告贵州金宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告赵盛红支付2015年11月13日至2016年11月12日的租金76140元及逾期付款利息2011元（逾期付款利息计算至判决之日）；
二、驳回原告赵盛红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元，由被告贵州金宇房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，原告可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 长 李晓倩
人民陪审员 陈能建
人民陪审员 杨廷敏
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 韩光凤