贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔23民终465号
上诉人（原审原告、反诉被告）：周金华，男，1964年3月22日生，汉族，住江西省丰城市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄天林，男，1963年7月24日生，汉族，住贵州省安龙县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张文英，女，1963年12月1日生，汉族，住贵州省安龙县。
上诉人周金华因与被上诉人黄天林、张文英房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省安龙县人民法院（2017）黔2328民初1542号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周金华上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人双倍返还上诉人定金40000元，上诉人不承担赔偿责任。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。本案事实是上诉人租赁被上诉人的房屋，向被上诉人交了20000元定金。被上诉人为了多赚租赁费，迟迟不将房屋交给上诉人，反而将房屋租赁给他人，将合同推后。上诉人刚租赁房屋不到三天，被上诉人就已将房屋租赁给他人，只是没有签订合同。被上诉人不讲诚信欺负外地人。一审判决的主要问题有以下八点：1、上诉人提供的证据及当事人陈述均真实但未予采纳，被上诉人的单方证据均采纳；2、对于相关证据的采纳存在片面性，没有双方当事人的对质就下判决；3、对定金收据曲解为拆装费收据；4、判决出现当事人名字错误，缺乏严谨性和权威性；5、判决未写当事人陈述，对被上诉人陈述的房屋拆除一天上诉人就走了予以认可；6、被上诉人与海尔签订的合同真实性存疑，是后面补签的；7、庭审中未询问上诉人为何不租赁房子就认定上诉人违约毫无依据；8、被上诉人提供的通话清单不能证明其是在通知上诉人。二、一审适用法律错误，程序违法。1、一审依据《中华人民共和国合同法》第九十七条作为被上诉人反诉的判决依据，但未适用定金的法律及司法解释。定金合同作为实践合同，是实现主合同的履行。是合同当事人订立主合同时，为保证主合同履行，签订从合同约定一方当事人预先支付给对方一定数额的货币，债务人履行债务后，定金应当收回或者抵作价款的一种担保合同，同属实践合同；2、定金合同是一种特殊合同，具有合同共性及以外的特性。定金合同属于从合同，从属性质表现为定金合同的有效以主合同有效为前提，主合同无效定金合同必然无效，定金合同无效主合同并不因此无效。本案合同是有效合同，只是双方已经解除，一审法院明显曲解法律，适用法律错误；3、一审是因二审发回重审启动，重审期间提起反诉明显超出举证期限，应告知当事人另案起诉，一审同意反诉程序违法，显然是滥用自由裁量权。
黄天林、张文英二审未作答辩。
周金华向一审法院起诉请求：1、判决被告立即双倍返还原告定金20000元，即返还原告40000元人民币，同时赔偿给原告造成的住宿费、租车费等经济损失3849元；2、案件受理费由被告承担。
黄天林、张文英向一审法院提起反诉请求：1、判令解除周金华与黄天林签订的《租赁合同》；2、判令周金华赔偿黄天林、张文英因拆除门面给其造成的各项经济损失共计32800元；3、判令周金华支付黄天林、张文英自2016年9月1日起至2016年12月11日止的门面租金27397.26元；4、本案本诉、反诉费用由周金华承担。
一审法院认定事实：黄天林、张文英系夫妻关系，二人共有位于安龙县××办事处××河社区××厂组××层房屋，面积为675.22㎡，房屋所有权证登记时间为2015年3月20日。
2016年6月20日，周金华与张文英签订租赁合同，约定：黄天林出租贵州省安龙县新安镇西河村打石厂组90号给周金华，面积为650㎡；租期从2016年8月31日起至2026年8月31日止；租金前三年每年100000元，第四年起每年租金110000元，租金每年8月31日前一次性交清，送两个月装修时间，合同以装修到期时间为准。周金华在该合同上签字并捺印，张文英在该合同上签署其丈夫黄天林的名字并捺印。后周金华向黄天林、张文英支付定金20000元，2016年6月20日黄天林向周金华出具收条。
同时查明：2011年9月1日起涉案房屋租给“欧普照明”使用，租期至2016年9月1日届满，但“欧普照明”于2016年6月26日搬走。之后，周金华与黄天林、张文英约定，由黄天林、张文英向周金华赠送两个月的装修时间即为2016年7月1日至2016年9月1日。2016年6月28日，黄天林、张文英将该房屋钥匙交付周金华。周金华于2016年7月1日拆了一天房屋原装修后未继续拆除，之后黄天林、张文继续拆除房屋原装修，并于2016年12月11日黄天林、张文英将涉案房屋出租给聂清婵、陈祥使用。
一审法院认为，周金华主张黄天林、张文英违反双方签订的《房屋租赁合同》的约定，要求黄天林、张文英双倍返还定金，本案案由为房屋租赁合同纠纷。周金华与黄天林、张文英于2016年6月20日签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的规定，合同有效。关于周金华支付的20000元是否为定金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定了定金的性质及定金罚则的适用。本案中，周金华与黄天林、张文英虽然将周金华交付的20000元书写为“定金”，但双方在《租赁合同》中并未对该20000元的定金性质进行明确约定，双方没有接受定金罚则的意思表示，故周金华交付的20000元不宜认定为定金，应认定为租金的“预付款”，为此，周金华要求黄天林、张文英双倍返还定金20000元（即40000元）的诉讼请求不予支持。
关于黄天林、张启英的反诉请求是否应予支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，黄天林、张文英反诉要求解除与周金华签订的《租赁合同》，周金华庭审中表示同意解除，且黄天林、张文英已在诉讼过程中，已将涉案房屋实际出租给海尔电器使用，故可认定解除租赁合同系双方当事人真实意见表示，予以支持。周金华与黄天林、张文英签订的《租赁合同》解除后，黄天林、张文英基于《租赁合同》收取周金华支付房屋租金预付款20000元，应当返还周金华。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，周金华与黄天林、张文英签订《租赁合同》后，双方当事人庭审中的陈述已相互印证黄天林、张文英将房屋钥匙交付周金华，可认定黄天林、张文英已履行了交付房屋的义务。周金华在对承租的房屋原装饰进行拆除一天后未继续拆除，黄天林、张文英继续拆除原有装修也是为了该合同的履行，该行为并不构成违约。因周金华自身原因未继续拆除房屋原装修，并于2016年7月15日提起诉讼，要求黄天林、张文英双倍返还支付的定金，周金华的该行为违反双方当事人签订的《租赁合同》的约定，应认定周金华不履行合同义务，应当承担民事责任，故黄天林、张文英反诉要求周金华赔偿房屋门面租金损失的诉讼请求予以支持。对黄天林、张文英房屋租金损失的计算，应从双方当事人签订《租赁合同》的时间即2016年6月20起至该房屋出租给聂清婵、陈祥使用时止，但双方当事人签订《租赁合同》约定赠送两个月的装饰时间，并约定装饰时间从2016年7月1日至2016年9月1日，故黄天林、张文英房屋租金损失的计算时间从2016年9月2日起计算至实际出租给聂清婵、陈祥使用时止即2016年12月11日，共计101天，每天的损失参照双方当事人签订的《租赁合同》第三条约定的每年租金计算即为100000元/年÷365=273.97元，黄天林、张文英的房屋租金损失为101天×273.97元/天=27670.97元，周金华应予以赔偿。对周金华要求黄天林、张文英赔偿其住宿费、租车费等损失3849元的诉讼请求，因周金华未按照租赁合同履行自己义务，应由周金华自行承担，故对周金华的该项诉讼请求不予支持。对黄天林、张文英反诉要求周金华赔偿其拆除房屋原装饰的损失32800元的诉讼请求，因双方当事人签订的《租赁合同》对房屋原装饰拆除费用未作约定，故对黄天林、张文英的该项诉讼请求不予支持。
综上所述，周金华要求黄天林、张文英双倍返还定金20000元（即40000元）的诉讼请求，不符合双方当事人签订的《租赁合同》约定，亦也不符合法律规定，不予支持。但黄天林、张文英与周金华自愿解除双方签订《租赁合同》后，黄天林、张文英基于该合同收取周金华的房屋租赁预付款20000元，已无合同约定或者法律规定，黄天林、张文英应当将该款返还周金华。因周金华不履行与黄天林、张文英签订的《租赁合同》约定的义务，应承担赔偿黄天林、张文英房屋租金损失27670.97元的违约责任。至此，黄天林、张文英返还周金华的房屋租金预付款与周金华赔偿黄天林、张文英的房屋租金相抵扣后，由周金华赔偿黄天林、张文英的房屋租金损失7670.97元，取整数7671元予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百零七条的规定，判决：一、解除由原告（反诉被告）周金华与被告（反诉原告）黄天林、张文英于2016年6月20日签订的《租赁合同》；二、由原告（反诉被告）周金华赔偿被告（反诉原告）黄天林、张文英房屋租金损失人民币7671元；三、驳回原告（反诉被告）周金华和被告（反诉原告）黄天林、张文英其余诉讼请求。上述款项限本判决生效后十日内付清。本诉案件受理费898元，反诉案件受理费1300元，共计2198元，由原告（反诉被告）周金华负担1088元，由被告（反诉原告）黄天林、张文英负担1110元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、上诉人周金华交给被上诉人的20000元性质应如何认定，上诉人是否应赔偿被上诉人损失；二、一审适用法律是否正确及审理程序是否违法。
关于争议焦点一，上诉人周金华主张其于2016年6月20日交给被上诉人的20000元系定金，因被上诉人违约，故应适用定金罚则，双倍返还其租房定金40000元。首先，双方签订的《租赁合同》中并未明确预付款20000元系定金，其次，被上诉人黄天林虽然出具了20000元收条，且收条中明确为定金20000元，但本案无证据证明双方对适用定金罚则有明确约定，均有适用定金罚则的明确意思表示。且根据审理查明的事实，被上诉人在合同签订及收到20000元定金后，已经依约向上诉人交付房屋钥匙，履行了合同义务，并无违约行为，故一审将上诉人周金华交纳的20000元认定为预付款，对上诉人周金华所提双方返还定金40000元的诉请不予支持并无不当。上诉人周金华取得房屋钥匙后，未能举证证明因被上诉人的违约行为导致其不能使用租赁房屋，或已通知被上诉人解除租赁合同，故对被上诉人在另行租赁给他人使用期间的损失应当承担赔偿责任，一审根据双方签订的房屋年租金按照房屋空置天数计算损失，并判决由上诉人进行赔偿并无不当。
关于争议焦点二，被上诉人一审反诉请求解除双方签订的《租赁合同》，上诉人一审庭审时同意解除合同，一审据此适用《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条关于合同解除及相应后果的法律规定并无不当。关于发回重审后被上诉人提起反诉是否违反法定程序的问题。首先，反诉应当在一审法庭辩论终结前提出，二审发回重审后由原一审法院依照一审普通程序进行审理，其审理结果当事人依法可以提起上诉，在此期间允许当事人提起反诉，不违反法律规定，且能提高诉讼效率，故本院认为一审受理被上诉人反诉并一并作出处理并未违反法律规定，一审审理程序合法。
关于上诉人周金华所提一审对提交的证据未经质证即予以采信作为定案依据的上诉理由，经查，一审庭审中已组织双方当事人对提交的证据各自发表质证意见，故本院对此上诉理由不予采纳。
综上所述，周金华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2198元，由上诉人周金华负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 娟
审判员 程 鹏
审判员 杨 林
二〇一八年三月二十八
书记员 涂莹莹