江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第0821号
上诉人（原审被告）：许元建，男，1954年12月20日出生，汉族，住溧阳市。
委托诉讼代理人：李金龙，江苏名扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蒋文波，男，1993年9月21日出生，汉族，住溧阳市。
委托诉讼代理人：王惠平（系蒋文波父亲），住溧阳市。
原审第三人：吴明星，男，1983年9月18日出生，汉族，住溧阳市。
上诉人许元建因与被上诉人蒋文波、原审第三人吴明星案外人执行异议之诉纠纷一案，不服溧阳市人民法院（以下简称溧阳法院）（2014）溧民初字第639号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
许元建上诉请求：撤销原判，依法改判；诉讼费用由蒋文波负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.蒋文波与吴明星签订《房屋买卖协议》的时间是2013年1月9日，而许元建因与吴明星的借款纠纷向其同学江苏天目律师事务所袁辉律师咨询时，袁辉律师提出其顾问单位常州金九兴业投资有限公司（以下简称金九公司）的法定代表人王惠平系吴明星的姨夫，故袁辉律师可以作为中间人为双方协调。2013年1月5日左右协调时，许元建明确表示如果协调不成将通过诉讼途径解决，所以王惠平不可能不告诉吴明星，这样就有了恶意串通转移财产的前提。吴明星提供的溧阳房产网打印的“出售房信息”时间是2012年9月10日，房产中介人黄某到庭作证，证明讼争房屋出售信息是由其在网上发布的。一审法院认为吴明星出售房屋并非临时起意，能够在一定程度上佐证蒋文波与吴明星买卖房屋行为的真实性，许元建认为这种认定是十分勉强的。即使吴明星要出售房屋，完全可以向蒋文波的父亲王惠平提出来，征求其购房意向，又何必通过中介，还要承担中介费。此外，蒋文波一直在校学习，无暇来顾及购房事宜，真的需要购房，不早不晚在袁辉律师召集双方协商处理还款问题即2013年1月5日之后，这种无意识存在的可能性是微乎其微的。2.蒋文波与吴明星之间的特殊亲属关系，造成了购房行为的利害关系。蒋文波与吴明星系表兄弟，吴明星因拖欠许元建借款委托了蒋文波的父亲王惠平出面协商，该协商事实由证人袁辉律师的证言予以证实。蒋文波系王惠平的小儿子随母姓蒋，大儿子随父姓王。蒋文波签订房屋买卖协议时尚在学校就读，在就业问题尚未落实的情况下，没有急需购房的时间和必要性，如论需购房的迫切性还不如其哥哥，但其姓王，容易引人注目，所以安排以蒋文波名义购房难以引人怀疑，又能确保财产安全。此外，蒋文波在一审中陈述：“其父亲王惠平参与了涉案房屋的买卖过程，包括协商价格，购房是由其父亲建议的，并由其代为与吴明星协商，买房时不知道吴明星负有债务。”蒋文波的陈述，证实了王惠平实际操作了整个房屋买卖的过程，对于不知道吴明星负有债务，也与蒋文波提供吴明星向金九公司借款的借据相矛盾。事实上，王惠平参与了与许元建协商还款和买卖涉案房屋的整个过程，可见吴明星与蒋文波之间主观上转移财产的恶意是十分明显的。3.关于蒋文波付清房款问题。金九公司系投资公司，股东系蒋文波家庭成员，吴明星也从事民间资金放贷，双方即使有资金往来，但认定讼争房屋的购房款180万元是抵销2012年4月13日的200万元借款，依据不足。因为所有的抵销借款手续均发生在许元建与王惠平就吴明星归还借款协商之后，存在相互串通的可能，并为补写手续提供了时间。此外，这种抵销手续违反了一般的生活常理，即蒋文波系学生，还需依赖父母，经济不可能独立。父母为其购房情理之中，完全可以直接将金九公司所谓出借给吴明星的200万元借款进行抵销，何必让蒋文波向父母借款，再由父母从蒋书云、许锋处筹措。金九公司系由蒋文波家庭成员成立，资产属于家庭所有，以公司的借款抵销房款就可以了，没有理由再向其他人员借款，这样为了购房反过来向蒋书云、许锋借款180万元的可能只有一种，即为达到表面手续合法而故意为之。4.关于占有房屋问题。蒋文波提供了2013年1月后的水、电费发票，2013年4月的户籍变更资料，2013年8月的天然气户名变更资料，以此证明其实际占有使用，这明显是蒋文波与吴明星在王惠平的安排下互相串通所形成的，一审法院居然予以认定。蒋文波户籍迁到溧阳市溧城镇锦绣花园二区6幢1-401室，并已居住。但为何提起查封异议、执行异议之诉时住所地还在溧阳市燕山南苑一区6幢三单元202室，且蒋文波曾在另案中提出查封异议，另案承办法官到涉案房屋所在小区进行了解，当时了解到涉案房屋无人居住。在一审庭审中，许元建也数次提及，可为什么一审法院不去查明呢？5.一审法院认定袁辉律师的证言系孤证，但民事诉讼法上并没有规定什么是孤证，何来孤证之说，只有不能单独作为认定案件事实的依据，而袁辉律师的证言显然不属于此类情形，相反，作为律师为双方当事人进行诉前调解的情况十分正常，而且律师的言行比起一般人更为慎重，更具可信度，因为律师作伪证除了承担一般人应承担的责任外，还要受律师法及行业规定的约束和处罚，所以在某种程度上一审法院对此的认定有贬损律师职业的意思。6.鉴于存在蒋文波与吴明星恶意串通、转移财产的故意，为此一审法院应有必要通知吴明星必须到庭参加诉讼，如不到庭，应承担不利的法律后果。因为涉案房屋买卖的过程必须由当事人双方来陈述，否则只有一方当事人的陈述，其可信度难以作为认定事实的依据，但吴明星自始至终没有参加庭审，这只有一种可能就是房屋买卖不是事实，是为转移财产。鉴于上述情况，涉案房屋买卖系由蒋文波与吴明星恶意串通所为，其目的是在许元建与吴明星就借款归还问题未能协商将通过诉讼途径解决的情况下转移财产，吴明星的过错十分明显，法院完全可以采取查封措施。二、一审判决适用法律错误。根据《物权法》第九条、第十四条的规定，不动产物权的设立、变更和消灭均应登记，不登记不发生物权变动效力。查封涉案房屋时，涉案房屋仍登记在吴明星名下，所以查封符合法律规定。
蒋文波辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由既没有事实根据，也没有法律依据，完全是想当然的自说自话，其提出的异议蒋文波在一审庭审中均已作了陈述，并提供证据予以证明，在此不再一一阐述。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（3）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。从上述两条司法解释的规定来看，涉案房屋不得查封。综上，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人许元建的上诉，维持原判。
原审第三人吴明星未作陈述。
蒋文波向一审法院起诉请求：一、对执行标的物“溧阳市溧城镇锦绣花园二区6幢1-401室房屋”停止执行（查封）；二、确认蒋文波与吴明星之间签订的《房屋买卖协议》合法有效。
一审法院认定事实：2012年4月13日，吴明星从金九公司借款200万元用于周转，借期六个月。为此，蒋文波提交了吴明星的借据。另外，蒋文波又提交了于2012年4月13日交付200万元的转账支票存根、进账单和收条，存根上有吴明星签名，用途为借款，相应钱款从金九公司账户转入到吴明星账户，吴明星于同日出具收到200万元的收条。2013年1月9日，蒋文波与吴明星签订房屋买卖协议，约定吴明星将其位于溧阳市溧城镇锦绣花园二区6幢1-401室房屋（面积160.09平方米，含储藏室、汽车库）出卖给蒋文波，价格为180万元，过户费用均由蒋文波承担；因吴明星拖欠金九公司200万元借款未还，蒋文波应付吴明星房款抵作吴明星借款，于本协议签字之日共同到金九公司办理抵款手续等。2013年1月11日，双方签署房屋交接单，交接单记载了钥匙交付，水、电、煤气表的显示数量。2013年1月11日，蒋文波与吴明星签署溧阳市房管处的制式《房屋转让合同书》，合同书载明，吴明星将位于溧阳市溧城镇锦绣花园二区6幢1-401室房屋转让给蒋文波，转让价格为110.5万元。同日，开具转让该房屋的“销售不动产统一发票”，金额为110.5万元，另缴纳了契税、营业税等税费，并缴纳了房屋所有权登记费和房屋转让手续费。同日，溧阳市房产管理处向蒋文波出具“房屋权属登记业务受理单”，该受理单载明，凭受理单、身份证于15个工作日后领取权证。2013年1月11日，金九公司向吴明星出具收据。该收据载明，收到180万元，收款方式为转债，收款事由为抵借款，经办人为蒋书云。同日，蒋文波出具给金九公司借款单一张。该借款单载明，蒋文波借款180万元，借款事由为吴明星借金九公司的180万元，由蒋文波归还。2013年1月21日，金九公司向蒋文波出具收据。该收据载明，收到蒋文波180万元，收款方式为银行转账，收款事由为归还借款。另外，蒋文波提交了相应的转账凭证，分别为2013年1月21日从蒋文波账户转账130万元至金九公司账户的业务回单和进账单，以及2013年1月21日从蒋文波账户转账50万元至金九公司账户的业务回单和进账单。2013年1月14日，溧阳法院立案受理许元建诉吴明星民间借贷纠纷一案。经审理，溧阳法院于2013年7月12日作出（2013）溧速民初字第29号民事判决，判决吴明星归还许元建借款147万元，并驳回了许元建的其他诉讼请求。吴明星不服该判决，向江苏省常州市中级人民法院（以下简称常州中院）提出上诉。经该院审理，于2014年3月10日作出（2013）常民终字第1315号民事判决，判决驳回上诉，维持原判决。在溧阳法院审理（2013）溧速民初字第29号案件过程中，经许元建申请，溧阳法院于2013年1月14日作出（2013）溧速民初字第29号民事裁定，裁定保全吴明星所有的价值153万元的财产，并于当日由溧阳市房产管理处协助办理了位于溧阳市溧城镇锦绣花园二区6幢1-401室房屋的查封手续。2013年1月28日，蒋文波向溧阳法院提出查封异议，要求解除对涉案房屋的查封。经溧阳法院审判委员会讨论决定，于2013年2月5日作出（2013）溧速民初字第29-1号民事裁定，认为涉案房屋的登记所有人是吴明星，许元建申请查封吴明星的涉案房屋符合法律规定，蒋文波提出的异议不能成立，故裁定驳回了蒋文波的查封异议。2014年5月13日，蒋文波向溧阳法院提出执行异议，要求法院解除对涉案房屋的查封。经审理，溧阳法院于2014年5月23日作出（2014）溧执异字第11号民事裁定，认为蒋文波与吴明星系表兄弟，蒋文波为在校生，无购房能力；在诉讼前，蒋文波父亲与许元建协商过，后又出卖涉案房屋，用房款抵扣蒋文波父亲公司的借款，应属于故意转移资产，逃避债务，规避执行，故裁定驳回了蒋文波的执行异议。蒋文波不服该裁定，提起本案诉讼。2013年4月8日，蒋文波将其户籍从燕山南苑一区6幢三单元202室迁至溧阳市溧城镇锦绣花园二区6幢1-401室。2013年2月至2014年2月，涉案房屋电表每两月用电数分别为14、8、37、965、818、225和58度。2013年1月至2014年1月，涉案房屋水表每两月用水数量为12、1、2、67、66、18和18吨。2013年8月，涉案房屋的天然气户名变更为蒋文波；2013年1至4月，涉案房屋住户均未使用天然气，2014年4月11日缴纳天然气使用费58.54元。从溧阳市房产管理处调取的吴明星与王永康买卖涉案房屋的《房屋转让合同》载明，吴明星与王永康于2012年4月12日签订买卖涉案房屋的合同，约定价款为110.4万元。在溧阳法院审理（2014）溧执异字第11号执行异议案件过程中，法院向袁辉律师了解了相关情况，袁辉陈述，其是金九公司的法律顾问，又是许元建的同学，本来是帮他们做工作，王惠平同意找吴明星，后来自己出差了，出差期间，许元建打电话给他，说吴明星要过户给蒋文波，还认为是他出的主意，出差回来后又叫许元建和王惠平来，许元建说退一步，王惠平不认可借钱，没有谈拢，他是1月5日找王惠平的，蒋文波1月11日签买房协议，明显是帮吴明星逃避债务。蒋文波认为该陈述内容不是事实，认为蒋文波父亲没有参与过协商。许元建认可其与袁辉系同学关系，其儿子许琪与吴明星有经济上的往来。吴明星从溧阳房产网上打印的“出售房源信息”载明，2012年9月10日更新信息，锦绣花园4楼+顶+汽车库，161平方米，187.8万元，联系人黄某等。吴明星为证明其将涉案房屋挂在中介出售的情况，申请黄某出庭作证。黄某陈述，其从事房产中介工作，前述信息是其发布的，是吴明星打电话给他挂到网上的，曾带人去看过这套房屋，后来有人想买，本打算谈价格，但差一天就给卖掉了；2013年1月，涉案房屋的市场价应该在190万元，急卖的话175万元左右，不急可以卖到210万元。许元建认为，证人只是说与吴明星通过电话，未经核实，即使其陈述属实，也只能说明吴明星有出售房屋的意愿，不能推翻其恶意串通的事实，对吴明星打印的房源信息表也不予认可。
一审另查明，位于溧阳市溧城镇锦绣花园二区6幢1-401室房屋，现登记于吴明星名下。
一审庭审中，蒋文波陈述，蒋文波为在校学生，没有工作，也没有其他收入来源，王惠平也参与了买卖涉案房屋的过程，包括协商价格；购房是其父亲建议的，并由其代蒋文波与吴明星协商的，买房时不知道吴明星负有债务，购房后一直住在涉案房屋中；吴明星从金九公司借款是用于购买涉案房屋，有吴明星与王永康的购房合同等予以佐证；蒋文波支付给金九公司的房款是从其父母亲处借得的，其父母又是从蒋书云、许锋处筹措的，并提交了两张汇款凭证为证。该两张凭证分别为蒋书云于2013年1月21日从其账户汇款50万元至蒋文波账户，许锋于2013年1月21日从其账户汇款130万元至蒋文波账户，凭证中的客户签名均为蒋书云。蒋文波称，蒋书云与许锋系夫妻关系，蒋书云是蒋文波舅舅的女儿。许元建对于蒋文波与吴明星之间形成的相关凭证均不予认可，坚持认为蒋文波父亲在袁辉的主持下代吴明星与许元建协商了债务问题，知晓许元建可能通过诉讼解决，故蒋文波与吴明星明显属于恶意串通，转移财产，逃避债务；从蒋文波提交的水、电、煤气使用情况的证据可以看出，在蒋文波所称的交房时间之后的几个月里，基本没有使用，可以反映蒋文波未实际占有及正常使用涉案房屋的事实，更能说明在溧阳法院查封涉案房屋时，是没有人居住涉案房屋的。
一审法院认为，本案的争议焦点不是确认涉案房屋的权属，而是是否可以继续查封涉案房屋，阻却蒋文波办理涉案房屋的过户登记手续的问题。因此，本案所要适用的主要法律不是《物权法》的有关规定，而是执行查封的有关规定。具体而言，就是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的有关规定，即“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。该规定意在解决可否查封、扣押、冻结特定物的程序问题，与《物权法》确认特定物归属的意旨截然不同，并不存在冲突。据现有证据，应认定蒋文波的购房行为符合前述第十七条中的例外规定，理由如下：1.在许元建申请查封涉案房屋之前，蒋文波与吴明星已签订房屋买卖协议，并在法院采取查封措施前到房管处办理了过户登记手续，仅待房管处完成房屋过户登记手续，便可完成涉案房屋权属变动。许元建虽对蒋文波与吴明星间的房屋买卖行为的真实性提出质疑，但未能提交有力证据予以证实，应不予采信。2.应认定蒋文波支付了全部房款。首先，金九公司与吴明星之间200万元的借贷关系有借款凭据、收条和银行转账凭证为证，应为真实。其次，承担出卖人债务也应是一种履行购房款的方式，并不违反法律规定。事实上，有充分的证据证明，蒋文波、吴明星与金九公司办理了债务承担手续，且蒋文波已经清偿了该债务。3.应认定蒋文波已经实际占有涉案房屋。一方面，在法院采取查封措施前，蒋文波与吴明星签署了房屋交接的书面凭证，许元建对此虽不予认可，但无证据予以反证。另一方面，蒋文波提交的有关水、电、煤气使用情况的证据，可佐证蒋文波实际占有涉案房屋的事实。4.不能认定蒋文波与吴明星恶意串通的事实。首先，许元建所称曾与蒋文波父亲协商过许元建与吴明星的债务问题，但仅有袁辉一人的陈述为证，系孤证，证明力有限。其次，证人黄某的证言能够反映吴明星出售房屋非临时起意，能够在一定程度上佐证蒋文波与吴明星买卖涉案房屋行为的真实性。最后，尽管蒋文波与吴明星之间存在亲戚关系，但并无法律规定亲戚之间就不能买卖房屋，或者亲戚之间买卖房屋就一定存在虚假。综上，应认定蒋文波与吴明星买卖涉案房屋的行为真实合法，蒋文波支付了全部房款并实际占有了涉案房屋，也未怠于办理过户登记手续。因此，应赋予蒋文波以特殊债权人的地位，应停止许元建申请的对涉案房屋的执行（查封）。为此，经一审法院审判委员会研究决定，判决：一、蒋文波与吴明星之间签订的位于溧阳市溧城镇锦绣花园二区6幢1-401室的房屋买卖协议合法有效；二、停止许元建申请的对位于溧阳市溧城镇锦绣花园二区6幢1-401室房屋的执行（查封）。案件受理费80元(蒋文波仅预交40元)，由许元建负担。
二审中，许元建申请证人邓某、周某到庭作证，以证明袁辉律师曾于2013年1月5日左右协调蒋文波之父王惠平与许元建商量吴明星如何归还许元建借款的事实。蒋文波对证人邓某、周某的当庭陈述不予认可，认为两位证人陈述的内容不一致，不能证明许元建所主张的事实。
二审中，蒋文波向本院提交如下证据：
1.水费、电费和天然气缴费发票共12份，以证明蒋文波正常居住、使用涉案房屋。2.（2013）溧民初字第29号民事判决书、（2013）常民终字第1315号民事判决书，以证明许元建起诉吴明星向其借款147万元不是事实，完全是法院推测出来的。3.2013年1月21日蒋书云出具的180万元的借款单、100万元的支票凭证和80万元的银行电子回单、金九公司2013年1月的账户明细，以证明蒋书云向公司借的180万元与蒋书云、许锋借给蒋文波的180万元没有关系。许元建对证据1的真实性没有异议，但认为不能证明法院查封时，蒋文波就已占用使用涉案房屋。对证据2的真实性没有异议，但认为生效判决认定吴明星向许元建借款147万元的事实成立。对证据3中的借款单真实性不予认可，认为该组证据不能排除金九公司打给蒋书云的180万元是归还给蒋书云的。
二审中，经本院调查，金九公司的明细分类账显示，2012年4月的其他应收款中记载吴明星借款200万元。2013年1月其他应收款记载“接上年，吴明星借款200万元，1月31日还款180万元”。2014年1月其他应收款记载“接上年，吴明星借款20万元”。2013年1月31日的记账凭证记载，吴明星还款180万元，其他应收款20万元。
二审审理中，本院调取了金九公司、吴明星、蒋文波、蒋书云、许锋的银行交易明细，显示2012年4月13日，金九公司向吴明星汇款200万元。吴明星收到该款后，于2012年4月16日向王永康分两次汇款64万元、10万元，于2012年4月19日汇款51万元。但此后，吴明星又于下列时间向王永康汇款：2012年5月14日汇34万元、5月16日汇10万元、6月13日汇10.2万元、6月17日汇10万元、7月4日汇2万元、7月14日汇10万元、8月14日汇10.2万元、9月19日汇10.2万元，合计汇款221.6万元。
关于蒋文波支付的180万元房款抵吴明星欠金九公司借款的情况，从前述相关人员、单位银行交易明细反映，2013年1月21日，蒋书云和许锋夫妻二人向蒋文波转账合计180万元，同日，蒋文波又向金九公司转账180万元。还是同日，金九公司又向蒋书云转账180万元。本院查询金九公司记账凭证，金九公司2013年1月份银行账户明细显示，2013年1月21日9时13分进账130万元，9时25分出账100万元，9时30分进账50万元，10时56分出账80万元。进账的2笔，就是蒋文波当天打给金九公司的2笔，款项来源于蒋书云和许锋于当天转账的50万元和130万元。出账的2笔，是支付给蒋书云的，蒋书云陈述是金九公司向其出借的借款。本院询问蒋书云，其向金九公司借的180万元干什么用？蒋书云陈述：时间长了，我不记得了。
根据吴明星的银行交易明细反映，2012年4月至2012年10月，吴明星与蒋书云、王琪均有大量资金往来。
二审另查明，金九公司的法定代表人为王惠平，该公司股东为王惠平、王琪（系王惠平之子）、蒋文波（系王惠平之子，随母亲蒋凤华姓），蒋书云系金九公司的财务会计。吴明星系蒋凤华的外甥。
二审中，本院在询问王惠平对于2013年1月21日从金九公司账上借给蒋书云的180万元是做什么用的时，王惠平陈述：公司账上只要有款项进来，就会把它以个人名义借出来，具体做什么用要看情况，也不是一借出来就能够用出去的，所以这个钱当时借出来不能确定是做什么。这种情况不仅是蒋书云借过，包括我本人、王琪、钱志浩等公司的股东都是这么操作的。总之就是钱到了公司账上就立马要转到个人账上。
二审经查阅原审卷宗查明，蒋文波户口迁入涉案房屋的时间为2013年4月8日；诉争房屋的用电收据户名在2013年8月及之前为黄建平，至2013年10月起为蒋文波；诉争房屋2013年2月的电费为7元，4月为4元，6月为20元，8月为510元，10月为432元；诉争房屋自来水用户名在2013年7月及之前为王永康，至2013年9月起为蒋文波；诉争房屋水费金额2013年1月为42元，3月为3.05元，5月为6元，7月为207元，9月为215元；诉争房屋天然气客户名在2013年6月及之前为王永康，至2013年8月起为蒋文波，诉争房屋的天然气费用2012年12月为0元，2013年2月为0元，4月为0元，6月为6.60元,8月为22元。蒋文波提交的吴明星与其于2013年1月11日交接涉案房屋的交接单中，吴明星的签名与吴明星在与王永康房屋转让合同中、吴明星出具给金九公司的借款单上、吴明星出具给金九公司的200万元收条中、吴明星与蒋文波房产买卖合同中的签名字迹明显不同，而除交接单上的上述其他吴明星的签字均相似。
二审查明的其他案件事实与原审相一致。
本院认为，本案的争议焦点为蒋文波与吴明星之间的房屋买卖行为是否能排除溧阳法院对涉案房屋的查封和执行。首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（3）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述两个司法解释的规定，买受人主张被查封不动产的权利，并请求排除查封和执行的，必须同时具备四个条件。本案涉案房屋的买卖合同虽在溧阳法院查封前签订，但其房款的转账时间却发生在查封之后，且买受人蒋文波也未有证据证明在法院查封之前就已经实际占有涉案房屋，故蒋文波一审主张溧阳法院停止对涉案房屋的执行（查封）的理由不能成立。其次，江苏天目律师事务所律师袁辉于2014年5月20日向溧阳法院出具了一份说明，明确其在2013年1月5日左右受许元建委托，与王惠平协调许元建与吴明星之间的借款纠纷。溧阳法院在2014年5月21日执行许元建与吴明星民间借贷纠纷一案时向袁辉做调查，袁辉确认了其曾帮许元建找王惠平协商解决许元建与吴明星之间的纠纷。袁辉既是许元建的同学，作为一名律师，又是王惠平任法定代表人的金九公司的法律顾问，其还曾多次为王惠平个人代理诉讼案件，鉴于袁辉在本案中的特殊身份，本院认为袁辉的陈述有较高的可信度。蒋文波虽否认袁辉的陈述，但未能提出袁辉存在影响作证的任何情形，故蒋文波的该抗辩意见本院不予采信。蒋文波虽提出吴明星欠金九公司200万元未还，但吴明星与金九公司有其他经济往来，且数额巨大，而金九公司也未能对出借给吴明星200万元款项的用途、性质提供充足的证据予以证明，故蒋文波主张吴明星与金九公司之间尚存在200万元借款的事实依据不足。经本院传票传唤，吴明星无正当理由未能到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。对于蒋文波一审诉请的要求确认其与吴明星之间签订的《房屋买卖协议》的效力问题，因该诉请与本案争议焦点无关，本院不予确认。
综上所述，许元建的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但判决有误，本院依法予以纠正。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销溧阳市人民法院（2014）溧民初字第639号民事判决；
二、驳回蒋文波的诉讼请求。
一审案件受理费80元、二审案件受理费80元，均由蒋文波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢文忠
审 判 员 袁海燕
审 判 员 是飞烨
二〇一七年二月七日
见习书记员 方 栋