上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初8742号
原告：钟梅，女，1967年7月31日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：屈小荣，上海市方正律师事务所律师。
被告：上海青浦住宅开发有限公司(第一被告)，住所地上海市青浦区。
法定代表人：顾佳斌，董事长。
委托诉讼代理人：范瑶瑶，上海白玉兰律师事力所律师。
委托诉讼代理人：熊颖，上海白玉兰律师事力所律师。
被告：上海凤翔房地产开发有限公司(第二被告)，住所地上海市青浦区。
法定代表人：徐海峰，总经理。
委托诉讼代理人：陈泳光，上海白玉兰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：席胜超，上海白玉兰律师事务所律师。
被告：姚军民(第三被告)，男，1969年11月16日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
被告：上海芳韵娱乐有限公司(第四被告)，住所地上海市青浦区。
法定代表人：姚军民，总经理。
第三、四被告共同委托诉讼代理人：沈华炳，上海正毅国华律师事务所律师。
原告钟梅诉被告上海青浦住宅开发有限公司、上海凤翔房地产开发有限公司、姚军民、上海芳韵娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2017年8月18日公开开庭进行了审理，原告钟梅委托诉讼代理人屈小荣、被告上海青浦住宅开发有限公司委托诉讼代理人范瑶瑶、被告上海凤翔房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈泳光、被告姚军民(被告上海芳韵娱乐有限公司法定代表人)、被告上海芳韵娱乐有限公司共同委托诉讼代理人沈炳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟梅诉称：2006年，原告及戴文平(2013年办理产权登记，登记产权人为原告一人)与第一被告签订《租赁合同》约定将原告青浦区盈港路XXX号的商业用房的二层2074号商埠出租给被告，约定租赁截上至2015年4月30日。2013年第一被告委托上海青住物业有限公司与第三被告签订《租赁合同》，租期自2013年9月1日至2015年4月30日；2015年4月30日由于第三、四被告未腾退，且第一被告未及时委托有资质的测绘部门按照产权证登记的面积位置测绘四至范围，故原告的商铺一直未返还。2015年5月被告方与原告等业主进行了租金等事宜协商，最终形成由被告暂时先行付部分租金，其他事宜等其他部分业主起诉法院根据法院结论再予以处理的口头意见，当时原告与第三、四被告也没有形成任何租赁协议关系。2017年涉及同类型的商铺二审最终判决生效，原告等业主要求第一、二被告比照判决履行，却遭到第一、二被告拒绝。另法院生效的民事判决，确认第一、二被告应当向相应业主承担租金的共同支付责任，第三、四被告承担腾退撤离之责任，第一、二被告返还商铺之前应当委托有资质的测绘部门按照产权证登记的面积位置测绘四至范围。截止原告起诉，第一、二被告依然没有按照法院判决委托有资质的测绘部门按照产权证登记的面积位置测绘四至范围。原告认为，根据原告与第一被告的《租赁合同》合同到期后被告应当及时归还原告涉案商铺，但是由于第一、二被告不能与第三、四被告达成一致并且由于第一、二被告不能及时委托有资质的测绘部门按照产权登记的面积测绘四至范围，致使原告无法真正获得商铺，故第一、二被告应当承担因不能完成商铺返还义务而应当支付相应使用费及违约金的法律责任，此外虽然生效判决没有判令第三、四被告承担付款责任，但是第三、四被告作为实际使用人不能履行其与第一被告之间的《租赁合同》，此也是原告无法获得商铺的原因之一，故也应当和第一、二被告一样共同承担相应的责任。为维护原告合法权益，向法院起诉请求：1、判令四被告支付原告房屋使用费(按照人民币2.25元/平方米/天的标准自2015年5月1日起至实际归还之日止，扣除暂付款28,800元)；2、判令四被告支付违约金(每日按照日使用费的1%为标准，自2016年2月1日起至判决生效日止)；3、判令第一、二被告委托有资质的测绘部门按照产权证登记的面积位置测绘四至范围后将涉案商铺(青浦区盈港路XXX号的商业用房的二层2074号)返还给原告；4、诉讼费被告承担。审理中，原告增加诉请要求四被告相互承担连带责任。
被告上海青浦住宅开发有限公司辩称：对诉请1在法律上是租金，租金的诉讼时效是一年，从目前证据看来，已经超出了诉讼时效。原告和第一被告之间的租赁合同关系到2015年4月30日，合同约定有一个月的免租期，返还房屋应该在2015年5月30日，都是由第一被告使用，是支付全额租金的。2015年5月30日开始原被告双方的租赁合同已经到期，第三、四被告签订合同的实际控制人是姚军民，与到期之后的业主，分别和共同进行商讨，一共有13家，按每天每平方米2元的标准支付，一部分业主没有同意，本次诉讼的11家业主也在内。虽然没有交还也没有签订合同，但经过洽谈后已经达成合意。本案中原告对第一被告的2015年5月1日的租金请求是没有依据的，2015年5月30日，业主已经与第三、四被告达成了一致意见。没有达成一致的业主，已经法院判决并生效，当时这些业主是没有收到过一分钱的，但本案中的业主是收过第四被告每平方米每天2元的租金。且这么长一段时间原告没有提出过异议。对诉请2没有支付租金的依据，哪里来的违约金。对诉请3房屋的现在因为涉及几十户人家，本次11户人家都是不连在一起的，返还时是不能一小块一小块还的，只能一整块的还。只能根据生效判决，没有法律返还义务，但也向各位业主发过函，希望业主能尽快办理交接返还义务。第一被告在不具有返还义务的情况下，已经履行了相关义务。
对四被告承担连带责任没有法律依据，不同意承担任何被告的连带责任。
被告上海凤翔房地产开发有限公司辩称：同意第一被告意见。
被告姚军民、上海芳韵娱乐有限公司辩称：与第三被告没有任何关系，实际使用人是第四被告，对诉请1诉讼事实已经超过，本案涉及房屋已经返还给第一被告，房屋使用费都是不承担的。2015年5月1日-2015年5月30日是免费使用阶段，2015年6月1日才开始算使用费，每天每平方2元。每个月人民币3,600元支付给每个业主，双方都是认可的，2.25元的说法是不成立的。第三、四被告与原告是没有签订过任何合同，没有约定过租金及违约金。对诉请3与第三、四被告没有任何关系。对承担连带责任没有任何法律依据。
经开庭审理查明，2006年4月29日，原告及戴文平(2013年9月3日，系争房屋登记在原告钟敏名下)作为出租方与被告上海青浦住宅开发有限公司签订《上海市商品房租赁合同》，约定原告方与被告上海凤翔房地产开发有限公司就系争房屋签订了《上海市商品房出售合同》，而此前被告上海青浦住宅开发有限公司、被告上海凤翔房地产开发有限公司就系争房屋签订了《上海市商品房租赁合同》，原告同意依法承继被告上海凤翔房地产开发有限公司在该《上海市商品房租赁合同》中的相关权利义务，并自愿与被告上海青浦住宅开发有限公司订立本合同；该房屋租赁截止日为2015年4月30日，双方约定自2009年11月1日起算租金，原告完全理解并明确认可2009年11月1日前该房屋不向被告上海青浦住宅开发有限公司收取任何租金；租赁期内该房屋月租金为6,381元，每半年支付一次，被告上海青浦住宅开发有限公司应于每半年中第三个月的28日之前向原告支付该半年的租金；等。该合同到期后双方未续签合同。
2013年8月16日，案外人上海青住物业管理有限公司作为甲方(原、被告一致确认是受被告上海青浦住宅开发有限公司委托签订合同)与被告姚军民(原、被告一致确认实际使用人是被告上海芳韵娱乐有限公司)作为乙方签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的商业用房坐落在上海市青浦区盈港路XXX号二楼港隆广场百家店南侧商铺，建筑面积3,170平方米；双方约定该房屋仅用于娱乐行业(KTV)用途；租赁期限自2013年9月1日至2015年4月30日，租金起算日为2014年1月1日；等。该合同到期后双方未续签合同。
2015年5月8日，案外人上海青住物业管理有限公司向被告姚军民发出催告函，告知租赁期限至2015年4月30日止，现租赁合同已经到期，要求被告姚军民应于2015年5月3日前返还房屋，但至今仍未搬离，告知被告姚军民若要继续使用该房屋，务必于2015年5月15日前与全部相关小业主谈妥并签订新的租赁合同，新的租赁合同中必须具备“房屋已向承租方交付；上海青住物业管理有限公司不再承担向出租方返还房屋的义务”等相关条款等。
被告上海芳韵娱乐有限公司自租赁合同到期后仍继续使用系争房屋。原告与被告上海芳韵娱乐有限公司协商一致确定租金为每月3,600元，被告上海芳韵娱乐有限公司已支付原告2015年6月至2016年1月的租金28,800元。被告上海芳韵娱乐有限公司2017年3月10日将房屋交付给被告上海青浦住宅开发有限公司。原告系争商铺与另41户业主商铺混合交叉。2017年3月30日，第一被告向原告发出《通知函》，代第三、四被告通知原告于2017年4月10日办理系争房屋的收房手续。2017年4月5日，原告向第一被告发出《通知函》，要求第一被告依据41户生效判决将剩余租金支付，否则拒绝接收商铺。2017年4月6日，第一被告向原告发出《关于通知函的回复函》，言明租金支付与接收没有关联性，2015年5月31日后的租金问题，相关案件已由法院审理，如最终判决确定需承担租金支付义务的，将严格履行判决义务，再次通知原告于2017年4月10日办理收房的相关手续。2017年4月10日，原告认为现状无法完成交房事宜，故拒绝交接。
另查明，2015年3月2日，案外人邵国华、诸倍青、陈娟等起诉第一被告，本院以(2015)青民三(民)初字第978号、1011号、1013号案件予以受理，2015年5月22日，双方达成调解协议：一、原告邵国华等与被告上海青浦住宅开发有限公司就青浦区港隆休闲广场房屋租赁合同于2015年4月30日期满终止；二、被告上海青浦住宅开发有限公司应于2015年5月31日前支付原告邵国华等截止至2015年4月30日的租金人民币51,267.20元；三、本案受理费人民币25元，由被告负担，此款被告应于2015年5月31日前直接支付原告方。2015年10月26日，案外人屠晓英、陈林、陈萍起诉第一、二被告，要求被告立即拆除位于青浦区盈港路XXX号内商铺二楼通道上的违章建筑并恢复通道原状。被告赔偿逾期返还房屋的租金损失，自2015年6月1日起至实际返还房屋之日止，按原租赁月租金计。本院以(2015)青民三(民)初字第4351号案件予以受理，2016年11月7日，本院依法判决驳回原告屠晓英、陈林林、陈萍的全部诉讼请求。案外人屠晓英、陈林、陈萍不服本院判决，上诉于上海市第二中级人民法院，2017年3月2日，上海市第二中级人民法院作出(2017)沪02民终字第161号民事判决驳回上诉，维持原判。2016年5月20日，案外人唐惠青等41户业主起诉四被告，要求四被告支付资产使用费暂计54,276元(参照原合同约定的月租金标准4,523元，自2015年5月1日起算至实际腾退之日止，暂计至2016年4月30日)；第一、二被告委托有资质的测绘部门根据房屋所有权证上标明的涉案商铺四至范围，测绘确认后返还；第三、第四被告立即腾退位于青浦区盈港路XXX号系争商铺；四被告依约恢复涉案商铺所在商城内基本设施(如中央空调、中央空调机房、消防设施、卫生间、屋顶等)。本院以(2016)青民三(民)初字第第5223号案件予以受理，2016年8月31日，本院依法判决：一、被告姚军民、被告上海芳韵娱乐有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退搬离青浦区盈港路XXX号2113号商铺；二、被告上海青浦住宅开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内委托有资质的测绘部门按照产权证登记的面积位置测绘四至范围后，将上述青浦区盈港路XXX号2113号商铺返还给原告唐惠青、钱敏雅、钱华林；三、被告上海青浦住宅开发有限公司、被告上海凤翔房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告唐惠青、钱敏雅、钱华林房屋占有使用费(按照2.25元/平方米/天*43.77平方米*30天/月=2,954.48元/月，自2015年5月31日起算至实际返还日止)；四、原告其余诉讼请求不予支持。2017年3月14日，案外人梅一南等起诉第一、二、三、四被告，要求被告上海青浦住宅开发有限公司、被告上海凤翔房地产开发有限公司、被告上海芳韵娱乐有限公司支付自2015年12月1日至2016年12月31日的房屋租金人民币46,800元(按照每月3,600元，计算13个月为46,800元)。本院以(2017)沪0118民初924号案件予以受理，2017年4月17日，本院依法判决：一、被告上海芳韵娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告梅一南、蔡沄、梅云雯、梅云霏自2015年12月1日至2016年12月31日的房屋租金46,800元；二、驳回原告梅一南、蔡沄、梅云雯、梅云霏的其余诉讼请求。
以上事实，有原、被告的陈述、上海市商品房租赁合同、上海市房地产权证、通知函、关于通知函的回复函、(2015)青民三(民)被字第4351号民事判决书、(2017)沪02民终161号民事判决书、(2016)沪0118民初5223号、转租合同、催告函、邮寄凭证、2015年至2016年支付部分小业主租金明细、(2017)沪0118民初924号民事判决、房屋返还交接书、(2015)青民三(民)初字第978号、1011号、1013号民事调解书等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，原告表示：原告没有与第三、四被告建立新的租赁关系，但本案是房屋使用费，也增加了违约金，四被告承担连带责任，目前为止都没有提供相关部门的测绘结果。合同到期后是第四被告支付的租金，是预付款，当时谈2元每平方米四被告一起参与，原告与41户业主商铺有交叉。因为收了预付款，41户人家不让我们参与，会影响他们的诉讼结果，41户诉讼庭审结束后去找张经理，他说姚老板会负责我们的钱。如果要交付要在有资质的单位测绘后才交付，第一、二被告要支付房屋使用费。第三、四被告是实际使用人，也应当向第一、二被告一样支付房屋使用费。
第一被告表示：2015年4月30日合同到期，合同第6条第10款约定了30天的免租撤场期，合同已经终结，我们已经履行完毕。原告与第一被告租赁关系到期后，第四被告向本案11户业主支付部分租金，达成了新的租赁关系。原告与第三、四被告谈时，第一被告没有参与；41户认为本案11户是已经拿了钱，41户在诉讼时也说过第三、四被告谈也是2元/平方米，但他们没有答应。交接书上清楚表明是第一被告对本案11户人家是不负有交还义务的，通知是希望原告来尽快收回房屋；另外2015-4351及二审2017-161号对于测绘的要求都是予以驳回的。原告收了就是租金，从没有提出过异议，不符合常理。梅一南是其中的一份子，商讨是都是在一起的。原告和第三、四被告建立了合同关系，原告不可能与四被告共同签订合同。要求第一、二被告支付租金及违约金没有依据的。
第二被告表示：同意第一被告的意见。
第三、四被告表示：租赁合同第6条第10款约定了30天的免租撤场期，合同相对方是原告及第一被告，原告不能用该合同来约束第三、四被，实际使用是第四被告，第三被告是代表公司签订的，结合民事判决当时第四被告与原告达成新的租赁关系，租金每月按3600元支付，是由第四被告支付的。当时谈是第四被告与原告，第三被告是代表第四被告，约定的金额是2元，由第四被告履行。如果是预付，被告已经支付了2元，也不差0.25元了，他们都是可以诉讼的。租金是第四被告支付，与第三被告无关。返还给第一被告时没有通知涉案11户原告及梅一南。2015年6月1日开始支付租金，向第一被告返还时就整体返还，就由第一被告通知，同一系争房屋不能返还两次
根据庭审确认的事实，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。原告将房屋出租，有权收取租金，本案争议焦点是原告应向何人收取租金。原告与被告上海青浦住宅开发有限公司签订的租赁合同截至2015年4月30日已经到期，被告上海青浦住宅开发有限公司委托案外人上海青住物业管理有限公司与被告姚军民签订的租赁合同也于2015年4月30日到期。上述两份合同到期后均没有续签租赁合同，案外人上海青住物业管理有限公司已经发函明确表示如果被告姚军民要继续使用房屋，务必与业主协商签订新的租赁合同，实际上原告与被告上海芳韵娱乐有限公司已经协商确定新的租金标准为每月3,600元，原告也接受了被告上海芳韵娱乐有限公司支付的半年的租金，原告和被告上海芳韵娱乐有限公司之间建立了新的租赁关系，本院生效民事判决已予以确认，原告认为第四被告支付的款项为预付款，无事实和法律依据，本院不予采信；故原告应向被告上海芳韵娱乐有限公司主张租金，无权向被告上海青浦住宅开发有限公司、被告上海凤翔房地产开发有限公司、被告姚军民收取租金。本案系业主与被告就涉系争房屋整体包租经营纠纷所致，且第四被告租金支付时间不一致，故对被告提出的诉请已过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。原告与第四被告无违约金的约定，故原告要求被告支付违约金无事实和法律依据，本院不予支持。原告与第一、二、三被告未形成新的房屋租赁关系，原告在接到被告通知要求于2017年4月10日收回系争房屋，其认为被告应支付租金，且认为未完成交房事宜为由，拒绝收回系争房屋，该理由无相应的约定及法律依据，本院不予采纳，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》之规定，判决如下：
一、被告上海芳韵娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告钟梅自2016年2月1日至2017年4月9日的房屋租金51,480元；
二、驳回原告钟梅的其余诉讼请求。
案件受理费人民币1,087元，减半收取计人民币543.50元，由被告上海芳韵娱乐有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 吴小龙
二〇一七年八月三十一日
书记员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。