江西省大余县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）余民一初字第262号
原告（反诉被告）肖赣萍。
委托代理人肖烽、刘海峰，江西镜明律师事务所律师。（一般代理）
被告（反诉原告）彭立城。
委托代理人袁长城、刘斌，江西袁长城律师事务所律师。（特别授权）
原告（反诉被告）肖赣萍诉被告（反诉原告）彭立城房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）肖赣萍及其委托代理人肖烽、刘海峰，被告（反诉原告）彭立城及其委托代理人袁长城、刘斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告肖赣萍诉称：被告彭立城拥有座落于大余县南安镇余东街建材路46号的房屋一栋，并办理了《国有土地使用证》（编号为余国用99字第5-295号）、《房屋所有权证》（编号为余房私字第001101号）。被告因经营不善，导致拖欠外债，为还债，被告委托其姐姐彭萍全权处理上述房屋。原告欲购买此房，双方经协商于2006年9月25日签订了一份《房屋转让协议》。协议签订后，原告将房款全部付清，被告方也将房产证、土地证交与原告并搬离该房，该房一直由原告居住，但被告一直不配合原告办理过户手续。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判令被告履行《房屋转让协议》的附随义务即协助过户义务，另本案诉讼费用由被告承担。
被告彭立城辩称：原告肖赣萍与案外人签订的房屋转让协议违法，违背了当事人的真实意思表示，应属无效。协议本身也没有约定被告有办证的义务。
反诉原告彭立城诉称：反诉原告拥有座落于大余县南安镇余东街建材路46号房屋一栋，2005年12月15日，由于反诉原告与案外第三人的民间借贷纠纷，大余县人民法院作出（2005）余法执字第170号民事裁定书对该房屋进行了查封。在此期间，反诉原告为了尽快偿还债务而外出打工，反诉被告为谋取不当利益，以法院查封的房屋必定贱卖为由欺骗反诉原告的姐姐彭萍，并于2006年9月25日与反诉原告的姐姐彭萍签订了《房屋转让协议》，低价购买了反诉原告的房屋。反诉原告回家后，多次与反诉被告协商要求返还房屋，但反诉被告一直不予理会。经查，涉案房屋至今仍处于被查封状态。根据《合同法》第52条、54条及《房地产管理法》第38条和《最高人民法院关于转让人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（1997年4月7日（1997）经他字第8号）的规定，反诉被告的购房行为严重违背反诉原告的真实意思表示，并违反了法律的禁止性规定，该转让合同无效。为了维护反诉人的利益，特提起反诉，请求法院依法确认反诉被告与案外人彭萍于2006年9月25日签订的《房屋转让协议》无效，并腾出房屋将房屋返还给反诉原告，本诉及反诉费用均由反诉被告承担。
反诉被告肖赣萍辩称：反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。反诉原告当时急于处置家产还债，委托了其姐姐彭萍处理房产相关事宜，其姐姐是完全民事行为能力人，根本不存在欺骗。从2006年至今，反诉原告除了要求反诉被告补偿一点钱以外，没有提出其他任何异议，所以该《房屋转让协议》有效。另该房屋现不处于被查封状态。
原告（反诉被告）肖赣萍为支持其诉讼请求及反诉答辩，向法庭提供了以下证据材料：
1.委托书，证明彭立城已经授权其姐姐彭萍处理该房产。
2.房屋转让协议，证明原、被告双方签订了房屋转让协议。
3.收条一份，证明肖赣萍向彭立城支付了购房款19.5万元。
4.房屋所有权证、国有土地使用权证各一份，证明彭立城向肖赣萍交付了房屋。
5.大余县人民法院（2005）余民二初字第141号民事判决书、（2005）余法执字第170-1号民事裁定书、（2005）余法执字第170-1号协助执行通知书及其送达证各一份，证明彭立城委托其姐姐处理房屋，原、被告买卖房屋时该房屋已经解除查封。
6.水电费缴费单，证明肖赣萍已在该房屋居住。
7.离婚协议书，证明该房屋是彭立城个人财产。
被告（反诉原告）彭立城为支持其答辩意见及反诉请求，向法庭提供了以下证据材料：
1.彭立城的身份证复印件，证明彭立城的主体资格。
2.大余县房地产管理局出具的房地产权档案查阅答复书，证明涉案房屋现在还处于被查封状态。
因原告（反诉被告）肖赣萍向本院提出调查取证申请，本院依法于2014年10月28日向被告（反诉原告）彭立城的姐姐彭萍调取了一份调查笔录。原告（反诉被告）肖赣萍对彭萍在调查笔录中所述的主要事实没有异议，并认为购买的该房屋价格19.5万元是双方协商的结果，不是其一方的意思表示，且彭萍是取得了彭立城的授权进行买卖的。被告（反诉原告）彭立城对该调查笔录没有异议。
经法庭质证，彭立城对肖赣萍提供的证据发表如下质证意见：对第1组证据的关联性无异议，对合法性、真实性有异议，认为该委托书不是直接委托彭萍卖房子，只是叫她办理房产事宜。对第2组证据的合法性、真实性有异议，认为该协议书是经过不合法的委托书派生出来的，签订该协议不是彭立城的真实意思表示，且签订该协议时房屋已经处于被人民法院查封的状态。从协议的形式看，它本身是草稿性的，开头及第五条内容均不完整，没有反映当事人的真实意思。对第3组证据的三性均有异议，认为该收条是不合法的房屋转让协议派生出来的，彭立城当时不在场。对第4组证据没有异议，但对证明目的有异议，认为不能证明已交付房屋。对第5组证据中判决书的真实性、合法性不持异议，对关联性有异议。对协助执行通知书不持异议。对解除查封的裁定书有异议，至今彭立城没有收到解除查封的裁定，且彭立城在2006年9月22号还没有履行义务，不可能解除查封，现在房子也还在查封状态。对第6、7组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。
肖赣萍对彭立城提供的证据发表如下质证意见：对第1组证据没有异议。对第2组证据的真实性有异议，认为该房屋已经被人民法院解除查封，房管局出具的这份答复函只能说明房管局的管理疏漏。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，本院依法对原、被告提交的证据认证如下：原告（反诉被告）肖赣萍提供的第1组证据，被告（反诉原告）彭立城认可该委托书是其签字后传真给其姐姐彭萍，具有真实性，本院予以认定；第2、3组证据，经彭萍确认，协议中彭辉、彭萍的签字是其本人笔迹，收条也是其本人所写，该二组证据能够相互印证，本院对该两组证据的真实性均予以认定；第4组证据，被告（反诉原告）彭立城对其三性均无异议，本院予以认定；第5组证据系法院生效裁判文书，本院依法予以认定；第6、7组证据，被告（反诉原告）彭立城对其真实性、合法性均无异议，本院予以认定。被告（反诉原告）彭立城提供的第1组证据，原、被告均无异议，本院予以认定；第2组证据，肖赣萍提供第4组证据中的法院生效裁判文书证明法院已将解除查封的协助执行通知送达大余县房管局，涉案房屋已解除查封，故本院对该组证据不予采信。
经审理查明，1998年被告（反诉原告）彭立城（曾用名彭辉）在江西省大余县南安镇建材一条街自建一栋四层楼房，该栋楼房座落于大余县南安镇建材一条街46号，砖混结构，占地面积103.07㎡，建筑面积370.21㎡。彭立城对该栋房屋办理了房屋所有权登记，其房产证号为房权证余房私字第0011**号，房屋所有权人登记为彭辉。1999年彭立城取得该栋房屋余国用（99）字第5-295号国有土地使用证。2005年12月15日因彭立城与案外人温某民间借贷纠纷，大余县人民法院作出（2005）余民二初字第141号民事判决书，判决彭立城向温某偿还借款105000元及其利息。该案件在执行过程中，大余县人民法院依法对彭立城所有的该栋房屋进行查封。本案原告（反诉被告）肖赣萍在得知此情况且知道彭立城家人有卖房的意愿后，遂与彭立城姐姐彭萍协商该栋房屋买卖的相关事宜。期间彭立城传真一份亲笔签名的委托书给彭萍，其委托书载明：“现委托彭萍（身份证号码：362124196704100024）全权处理南安镇建材街建材路46号房产事宜。委托人：彭立城，曾用名：彭辉，身份证号码：362124197108120015。2006年9月18号。”肖赣萍在看到彭立城出具给彭萍的委托书后，于2006年9月25日与彭萍签订一份《房屋转让协议》，协议约定：“经甲乙双方协商，同意订立如下房屋转让协议：一、该房屋座落在建材一条街，建于一九九八年，砖混结构，用途住宅，总建筑面积370.21㎡，总土地使用面积103.07㎡……二、该房屋转让价格为19.5万元。三、付款方式：一次性付清。四、该房屋的转证过户手续由乙方负责办理，办理该房屋的转证过户手续所涉及的一切税费由乙方负担。五、（空白）六、未尽事宜双方协商解决。七、该协议自甲、乙双方签字起生效。八、该协议壹式叁份，甲、乙双方各壹份，办理过户手续时向房产部门提供壹份。甲方（签章）：彭辉、彭萍；乙方（签章）：肖赣萍。2006.9.25。”甲方签章处彭辉、彭萍的名字由彭萍签写。协议签订当日，肖赣萍会同彭萍一起到大余县农信社将彭立城在大余县农信社的贷款本息合计人民币95796.6元还清，并在该社领回该栋房屋的他项权证，在领取到该栋房屋的他项权证后，彭萍又会同肖赣萍一起到大余县房产局领回该栋房屋的房产权证，与此同时彭萍将该房屋的房屋产权证书及国有土地使用权证交与肖赣萍。之后，肖赣萍将剩余购房款99203.4元交于彭萍用于支付（2005）余民二初字第141号民事判决书确认的彭立城欠温某的借款，并由彭萍向肖赣萍出具了一张购房款收条，收条载明：“收到肖赣萍房屋转让款现金拾玖万伍仟元整（19.5万元）。经办人：彭萍，2006.9.25。”收条中另注，“说明：此款用于支付彭辉在农信社贷款本息合计95796.6元整，剩余99203.4元，加上彭萍垫付的1.1万元，合计110203.4元，用于履行温晓杰所诉彭辉民间借贷纠纷一案中法律文书确定的义务。”其后，彭萍将该栋房屋买卖及付款的相关事宜电话告知了彭立城。肖赣萍于2006年年底搬入该房屋居住至今。因彭立城在外务工，该栋房屋一直没有办理过户手续。彭立城于2007年元旦知晓肖赣萍在该房屋居住。后其认为房屋转让价格过低，不予配合办理过户手续。以致原告诉至本院。
另查明，被告（反诉原告）彭立城于2004年与其妻子蒋汝芬在民政局协议离婚，离婚协议中约定双方无共同财产可供分割，婚姻关系存续期间各自的债权债务均由各自享有和承担，其他无争议。2006年9月22日，大余县人民法院作出（2005）余法执字第170-1号《民事裁定书》，解除对彭立城大余县南安镇建材一条街房屋的查封，并于2006年9月25日将解除查封的协助执行通知书送达给大余县房管局。
上述事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案被告（反诉原告）彭立城于2006年9月18日向其姐姐彭萍出具的书面委托书，委托彭萍全权处理其座落于大余县南安镇建材一条街46号房屋事宜，彭立城及彭萍对该委托书的真实性均予以认可，依据该委托书，彭萍取得处理本案涉案房屋事宜的代理权限。彭萍在取得代理权限的情况下，经与原告（反诉被告）肖赣萍充分协商后签订《房屋转让协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，彭萍系完全民事行为能力人，该协议不存在欺诈、胁迫和乘人之危之情形。对于彭立城提出其委托书中的委托事项不包含出卖房屋，因委托书载明委托彭萍“全权处理”房产事宜，从表象上看，该委托书是彭立城概括委托受托人彭萍处理房屋的一切事宜，包括房屋的买卖，并不是彭立城所说只是委托彭萍办理该栋房屋的出租管理事项，故本院对彭立城的这一主张不予支持。庭审中彭立城提出其对该房屋买卖一事不知情，但从庭审查明的事实看，彭萍出售房屋后即将该房屋买卖一事告知了彭立城，彭立城在庭审中也表示其在2007年元旦知道房屋被卖且肖赣萍已在该房屋居住，因此，彭立城至迟在2007年已知房屋被卖且房屋已交付使用，但彭立城一直没有提出异议，应当视其对房屋买卖的认可。关于彭立城提出该涉案房屋仍处于查封状态，但根据查明的事实，本院于2006年9月22日已经作出（2005）余法执字第170-1号《民事裁定书》解除对该房屋的查封，并于同月25日将协助执行通知书送达给大余县房管局，大余县房管局工作人员在送达证上签收，故该涉案房屋实际已解除查封。因此，肖赣萍与彭立城的委托代理人彭萍于2006年9月25日签订的《房屋转让协议》并不违反法律规定，属合法有效合同，且已实际交付房照，原告已付给被告房款。原、被告之间的房屋买卖关系成立。彭立城要求认定房屋转让协议无效的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。由于不动产物权变更、转让经依法登记发生法律效力，房屋买卖关系中出卖人有协助买房人办理交易房屋的产权变更义务，彭立城应当协助肖赣萍办理涉案房屋产权变更登记手续。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十条、第七十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）彭立城应在本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）肖赣萍办理房屋产权过户手续。
二、驳回被告（反诉原告）彭立城的反诉诉讼请求。
案件本诉受理费4200元、反诉受理费2100元，合计人民币6300元，由被告（反诉原告）彭立城承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 王宁胜
人民陪审员 谌丽华
人民陪审员 ＸＸ年
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 邝小玉