汉中市汉台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汉台民初字第01393号
原告汉中鼎诚商业管理有限公司。
住所地汉中市汉台区太白路*号万邦时代广场销售中心*座*层。
法定代表人李斌，该公司执行董事。
委托代理人许期烈，陕西修业律师事务所律师。
被告李红宣，男，1960年11月4日出生，汉族。
委托代理人张文安，陕西嘉盟律师事务所律师。
被告汉中市七十二行贵宾楼餐饮有限公司。
住所地汉台区万邦时代广场*号楼*层。
法定代表人李红宣，该公司执行董事。
第三人余彬，男，1971年7月23日出生，汉族。
委托代理人裴志刚，四川通慧律师事务所律师。
原告汉中鼎诚商业管理有限公司诉被告李红宣、汉中市七十二行贵宾楼餐饮有限公司及第三人余彬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汉中鼎诚商业管理有限公司委托代理人许期烈，被告李红宣委托代理人张文安，第三人余彬及其委托代理人裴志刚到庭参加诉讼，被告汉中市七十二行贵宾楼餐饮有限公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。
原告汉中鼎诚商业管理有限公司诉称，2007年12月25日，原告同被告李红宣签订《餐饮娱乐租赁合同书》，约定原告将汉中万邦时代广场3号楼4层（建筑面积2400平方米）租给被告李红宣，用于该被告经营品牌餐饮，租赁期限为十年，即2007年12月25日至2018年4月25日止，实际租赁的起租日为2008年4月25日，合同约定租金为：第一年的年租金为640000元，第二年为720000元，第三年、第四年的年租金为800000元，从第五年起年租金为880000元，租金的交付方式为先支付后使用，且于每年4月10日前支付下半年度的租金，被告如不按时缴纳租金及管理费，每逾期一天按应缴总额的千分之三给原告支付违约金。双方合同签订后，被告开始方能按约定履行合同，但到了2012年就没有按合同约定期限支付清租金，原告多次上门催要无果。2014年1月4日，被告因经营状况不好要求停止营业，但其既不清理酒店物品，也不与原告协商办理清结相关财务手续，故而导致原告无法收回该租赁物并出租给他人。同时早在2013年下半年原告向被告催要租金过程中，被告未经原告同意，已擅自将租赁物转租给了第三人，直到起诉前这一事实得到证实。因被告的行为给原告造成巨大的经济损失，现诉至法院，诉讼请求：1、判令终止原、被告双方的《餐饮娱乐租赁合同书》，并判令被告给付拖欠原告的租金943340.08元；2、判令被告支付原告水电费等物业管理费74640元；3、判令被告立即清理酒店餐饮物品并将其搬离，以防止损失的扩大；4、本案的诉讼费由被告承担。
被告李红宣辩称，《餐饮娱乐租赁合同书》系被告汉中市七十二行贵宾楼餐饮有限公司正式在汉中市工商行政管理局核准注册登记前，由公司股东李红宣、张勇革商议后，由答辩人李红宣于2007年12月25日同原告所签订，其行为是被告公司行为，不是个人行为，李红宣个人对公司的债务依法不应承担任何责任。原告起诉要求答辩人支付租金943340.08元及水电费、物业费74640元均不符合事实，根据上述《餐饮娱乐租赁合同书》和2008年3月21日由原、被告及汉中万邦置业有限公司三方签订的《补充协议》，由答辩人公司给万邦公司垫付工程款抵减租金后，原告于2012年3月30日给答辩人公司出具《关于确定七十二行起租日期的说明》，按照该《说明》，答辩人的起租日期为2008年8月16日，从2008年8月16日截止2013年1月31日答辩人将公司整体转让给本案第三人余彬时，共计产生租金3363333元，期间答辩人以现金和转帐方式给原告缴纳租金2952786.43元，又以缴纳的保证金抵减租金100000元，加上代万邦公司垫付的工程款180508.57元和万邦公司餐饮消费未结欠款41105元，以上被告已累计向原告缴纳房屋租金3274400元，仅下欠原告租金88933元。因原告没有按照合同约定给答辩人划出一定的停车位、广告牌位以及作为独立大厅的楼梯口独立室内场所等，给答辩人的经营造成一定影响，经原告会议研究后口头通知答辩人给予减免租金185600元的租金优惠，用于充抵答辩人的经营损失，至此，答辩人已给原告多缴纳租金96667元，原告起诉时并未将上述185600元租金予以充抵。关于物业费，截止将公司转让给余彬前，答辩人只欠原告物业费43440元，答辩人经营期间因中央空调无法运行，物业公司修复中管子爆裂喷水致包间吊顶瘫塌，地毯被水浸泡，经答辩人与物业公司协商，物业公司口头同意抵减三个月物业费43440元，该费用原告起诉时也没有进行充抵，仍要求支付，不符合事实。关于2013年1月31日答辩人将公司转让余彬之后，余斌是否缴纳租金、物业费、水电费，答辩人并不知情。综上，请求驳回原告要求答辩人支付租金、物业费和水电费的诉讼请求。
被告汉中市七十二行贵楼餐饮有限公司未作答辩。
第三人余彬述称，本案所涉《餐饮娱乐租赁合同书》系原告与被告汉中市七十二行贵宾餐饮有限公司之间签订，答辩人余斌既非该公司股东，也非租赁合同的当事人，因此答辩人并非本案的适格当事人，被告要求答辩人承担责任的主张不能成立。关于被告李红宣与答辩人签订的《汉中七十二行贵宾餐饮有限公司转让协议》，系答辩人受李红宣欺骗和违约行为导致，该协议经李红宣同意已经解除，且李红宣仅持有该公司50%的股权，公司另一股东张勇革也拥有公司50%的股权，张勇革并未将该相应股权转让给答辩人，故被告李红宣转让公司的行为既不符合其公司章程的规定，也不符合法律的规定，转让行为当属无效。关于原告所主张的租赁费、物业费和水电费，因被告在未向原告支付清结这些费用的情况下，将公司及经营转让给答辩人，收取了答辩人1200000元的转让费，致使答辩人在后来的经营中经常受到原告的干扰，严重影响经营，答辩人才于2013年12月30日向被告发出了解除协议的通知，李红宣同意解除协议，并已重新掌管被告公司；至于2014年1月1日以后的租金、物业费和水电费系原告自身原因造成的扩大损失，应由原告自身承担。总之，答辩人在本案中不应承担责任，应当驳回被告对原告的请求。
经审理查明，被告李红宣系被告汉中市七十二行贵宾楼餐饮有限公司（以下简称为七十二行）的法定代表人，在被告汉中市七十二行贵宾楼餐饮有限公司于2008年8月26日办理工商核准登记之前，被告李红宣和案外人张勇革作为该公司的发起人和自然人股东二人商定各出资50%的成立该公司，并于2007年12月25日以李红宣（乙方）个人名义同原告汉中市鼎诚商业管理有限公司（甲方）签订《餐饮娱乐租赁合同书》一份，合同约定：原告将汉中万邦时代广场3号楼4层（建筑面积2400平方米）租给被告李红宣独立经营，用于该被告经营品牌餐饮，租赁期限为十年，即2007年12月25日至2018年4月25日止，实际租赁的起租日为2008年4月25日，原告同意自租赁场地交付给李红宣之日前为免租期。关于租金费用，双方约定：第一年的年租金为640000元，第二年为720000元，第三年、第四年的年租金为800000元，从第五年起年租金为880000元，租金的交付方式为先支付后使用，且于每年4月10日前支付下半年度的租金，被告如不按时缴纳租金及管理费，每逾期一天按应缴总额的千分之三给原告支付违约金；关于乙方在承租期间所产生的水电费、物业管理费，合同第三条第3项、第5项规定，水电费应根据实际发生额由乙方按月向甲方物业公司缴纳，乙方应缴纳的其他物业管理费的种类、标准由甲乙双方另行协商并订立；合同第九条第6项、第7项、第8项分别对给被告划定独立使用的停车位、楼梯口的独立接待大厅及预留广告位进行了约定，合同第十三条对违约责任进行了约定。同时，原、被告双方又分别签订了《餐饮、食品质量保证协议》、《商品质量保证协议》、《治安消防协议》、《装修协议》和《厂商管理守则》。
上述租赁合同及相关协议签订后，据上述《餐饮娱乐租赁合同书》，2008年3月21日经由原、被告双方及汉中万邦置业有限公司三方协商后又签订《补充协议》一份，补充协议约定：原告将汉中万邦时代广场三号楼第四层租赁给李红宣开办汉中七十二行民俗酒楼，由于租赁场地原告没有完全竣工，经三方协商决定采取提前支付租金方式支持原告的工程建设，即由被告代原告直接向工程建设方支付玻璃饰面安装工程款100000元、由被告代原告先支付给施工单位空调首付款150000元、由被告代原告首付的消防工程款30000元，以上由被告代原告支付的款项合计280000元，冲抵被告租赁第一年度期间的部分租金，另外，原告租赁场地建设施工过程的给排水工程费用也由被告代为支付。2012年3月30日，原告给被告出具《关于确定七十二行起租日期的说明》的书面材料一份，按照该《说明》，原告确定被告的起租日期为2008年8月16日。
被告承租原告场地后，原告未能就广告招牌安装位子等有关事项处理完工，被告七十二行于2008年5月4日给原告发出《万邦公司目前尚未完成七十二行贵宾楼租赁场地工程项目和有关手续清单》，对租赁物未完工情况给原告进行了通报。在被告七十二行租赁原告场地经营餐饮期间，关于租金的优惠和减免，被告七十二行于2010年2月22日给原告递交了《关于优惠房屋租金的被告》一份，请求原告优惠租金800000元，2011年5月22日被告又给原告提交《关于申请赔偿因中央空调不能正常使用所造成损失的报告》一份，要求原告赔偿因中央空调无法使用影响经营造成经济损失及维修过程中水管爆裂造成损失的费用共计181000元，以上两份报告提出后，原告对此未予答复。被告七十二行租赁原告场地经营餐饮至2013年1月31日时，被告李红宣未经被告七十二行股东会议决议即与本案第三人余彬签订《汉中市七十二行贵宾楼餐饮有限公司转让协议》一份，该协议约定李红宣作为合同甲方将被告七十二行公司及所承租原告场地剩余租赁使用权、餐饮设施等经营权转让给作为合同乙方的余彬，将酒楼交给余彬后，余彬代替被告七十二行向原告履行《餐饮娱乐租赁合同书》，转让费为1800000元；被告李红宣与第三人余彬还约定，2013年1月31日晚营业终了为交接清算时间点，届时对库存物品进行盘点登记，2013年1月31日为各项费用的清算支付日，该费用包括房租费、水电费、物业费及员工工资等费用，2013年2月1日以后产生的房租费、水电费、物业费等费用全部由余彬负责；双方同时约定，该酒楼的营业执照、消防合格意见书等相关证照由李红宣负责协助余彬办理企业变更手续，费用由余彬承担，余彬接手经营后李红宣须保证其继续使用“七十二行”品牌，如因原告提出李红宣无权转让租赁物使用权致使余彬无法正常营业或成本增高，李红宣承担由此给余彬造成的损失和违约责任双方对违约责任还进行了约定，李红军作为被告李红宣委托代理人于2013年1月30日在该转让协议上签字，第三人余彬于2013年1月20在该责任协议上签字。余彬接手被告七十二行酒楼的经营事宜后，二被告及余彬并未通知原告，原告对此并不知情，在余彬经营酒店期间每次均还是以被告七十二行名向原告交纳租金费用，原告也是将被告七十二行作为租金交款人出具票据。第三人余彬经营该酒楼至2013年12月30日，因效益不好，经余彬召集酒店员工开会宣布停业，并解散了公司员工，当日被告七十二行也向原告发出中止租赁合同的书面通知一份，提出因与原告在租金费用的金额上存在分歧，双方无法继续合作，中止与原告之间的“独立商铺委托租赁合同书”，公司全体员工撤离万邦时代广场三号楼四层，公司财产由原告保管，如原告的行为给七十二行贵宾楼造成财产和人员等损失由原告承担；2014年1月4日，被告七十二行再次向原告提出书面报告，给原告说明七十二行贵宾楼自开业以来，经营状况一直不好，为维持经营，在2013年1月采取承包经营方式将酒楼承包给了第三人余彬经营，由于受市场影响，余彬收不抵支，难以支撑，在2013年12月31日迫于房租、水电费等压力已解散人员，弃店而走，自己得知情况后及时安排人员查封财产并清理帐务，同时向原告提出七十二行贵宾楼已不具备继续营业的条件，申请停止营业，从2014年1月1日起不再产生新的房租费、物业费和水电费，待善后工作结束后，自己将与原告共同商讨存在问题的解决方法，原告未予答复。酒楼自2014年1月1日停业关门至今，期间被告李红宣、被告七十二行及第三人余彬均一直未办理公司转让或股权转让变更登记手续。
另查明，针对被告李红宣提出的被告七十二行代原告垫支部分工程款、维修中央空调中水管爆裂造成损失费用等充抵租金、物业费、水电费，其公司在2013年1月31日转让给第三人余彬前不欠原告费用的意见，原告在庭审中予以确认，并认可给被告计算租金的起租日为2008年8月16日。同时查明，自2008年8月16日给被告正式起算租金费用开始至2014年7月5日，除过被告七十二行给原告交纳的租房保证金100000元和代原告垫付的空调款等款项401610.57元，被告七十二行累计给原告支付租金费用3173789.43元，其中第三人余彬自2013年2月1日经营七十二行酒楼后，余彬以被告七十二行的名义分十四次向原告共计交纳租金费用419000元，该租金费用中有384668.40元系余彬自愿代被告七十二行交纳其2013年1月31日之前拖欠的租金，但截止2014年7月5日，尚欠原告租金943340.08元未交清。原告提出的水电费、物业费等费用74640元，被告及第三人余彬均未交纳，被告李红宣、被告七十二行及第三人余彬至庭审结束也未提交关于交纳租金及水电费、物业费等费用的有效相关票据和证据材料。
以上查明的事实，有原告提交的原告公司法人营业执照、组织机构代码证，被告公司工商登记信息、《餐饮娱乐租赁合同书》及其它相关协议、李红宣授权委托书、付款凭证和付款统计、转租合同、工作协作联系单、物业费缴费通知单、函件、通知，有被告李红宣提交的身份证复印件、被告七十二行公司工商登记基本信息资料、企业营业执照、组织机构代码证、企业法人代表证书《餐饮娱乐租赁合同书》、《补充协议》、《说明》、《清单》、《优惠租金的报告》、《申请赔偿损失的报告》、《转让协议》，有第三人余彬提交的关于被告七十二行公司的公司设立登记申请书、公司股东（发起人）名录、公司章程、验资被告、银行询证函、公司变更登记申请书、股东会决议、企业营业执照，及本院庭审笔录记录载卷，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，被告李红宣虽然是以其个人名义与原告签订了《餐饮娱乐租赁合同书》及相关协议，但其作为公司发起人和股东为被告七十二行公司的成立实施上述行为，被告七十二行公司成立后对李红宣代表公司所签订的上述合同及相关协议也予以确认并实际履行，该合同真实、合法、有效；原告及被告七十二行应当按照《餐饮娱乐租赁合同书》的约定予以履行。被告李红宣个人不应承担民事责任。关于被告李红宣通过与本案第三人余彬签订《汉中市七十二行贵宾楼餐饮有限公司转让协议》的法律效力，本院认为，本案争议的焦点是被告公司股权转让的行为及法律效力是否影响原告向房屋承担承租人主张租金等相关费用权利？由于被告李红宣及七十二行与第三人余彬之间的公司和股权转让关系与本案审理的租赁合同关系不是同一法律关系，因此不论其公司及股权转让的效力如何，均不影响原告作为汉中市万邦时代广场3号楼第4层房屋场地的出租人向承租人依法收取租金的权利。虽然被告李红宣与第三人余彬签订了关于汉中市七十二行贵宾楼餐饮有限公司的公司及其股权转让协议，但该转让行为实际也将其公司经营餐饮酒楼所涉承租原告的房屋场地一并交付给余彬经营，二被告及余彬签订该酒楼转让协议及在后来经营的中，始终未将转让和变更了经营人事宜通知原告，原告对此也并不知情。正如审理查明的事实，原告所收取的租金费用全部是出具给被告七十二行的，被告七十二行一直是租金费用的交款人，直到在酒楼关门停业后的2014年1月4日被告七十二行才正式向原告提交书面被告，向原告说明已酒楼实际承包给余彬经营，因此可以认定本案中原告与第三人余彬之间并未签订租赁合同，二者之间也未形成事实上的租赁关系，被告七十二行仍然是原告房屋场地的承租人，其有义务向原告支付租赁房屋场地期间的租金，故原告要求被告七十二行支付租赁期间拖欠的租金、水电费、物业费等诉讼请求本院予以支持，被告李红宣辩称应由第三人余彬承担2013年2月1日以后的租金费用的辩解意见没有事实和法律依据，本院不予采信；至于二被告与第三人余彬之间因公司及股权转让发生的股权及债权债务关系，与本案审理的原、被告房屋租赁关系不是同一法律关系，二被告及余彬在本案中也并未相互提出权利请求，其可另行主张权利，本案不予处理。
关于第三人余彬拖欠的租金费用，根据原、被告相关协议的约定，被告七十二行租赁原告房屋场地的租金起算时间为2008年8月16日，根据原告提交的被告七十二行交纳租金清单、租金计算明细表和租金票据，被告七十二行自2008年8月16日至2014年7月5日止，共计应支付原告租金费用总额为4618740.08元，共支付租金费用3173789.43元，另有由被告七十二行所交租房保证金100000元及垫付的空调款等401610.57元经原告同意冲抵了租金费用，至此被告七十二行实际向原告支付租金费用共计3675400元，截止2014年7月5日，尚欠原告租金943340.08元未缴纳，被告七十二行应当向原告支付。被告七十二行自2013年12月30将酒店关门停业至2014年7月5日期间所产生的租金费用，显系其自己未能妥善处理经营管理放任酒店停业所致，与原告没有责任，第三人余彬辩称该期间的租金费用系原告过错引起的，扩大的经济损失与本案事实不符，该辩解意见，本院不予采纳；关于原告要求支付的水电费等物业费用74640元，有原告提交该部分费用计费清单及和相关票据，本院予以支持；关于原告租赁物2014年7月5日以后产生的租金费用，因其在本案中未提出请求，本院依法不予处理。
关于原告要求终止双方签订的租赁合同，本院认为，《餐饮娱乐租赁合同书》系原、被告自愿签订，尽管该租赁合同约定的租赁期限为到2018年4月25日止，但在被告七十二行租赁期间，被告长时间拖欠原告租金费用不交，且自2014年1月1日将租赁原告的房屋场地关门停业，闲置至今，被告七十二行还于2014年1月4日发给原告的书面报告称，告知原告余彬已解散公司人员，七十二行贵宾楼已不具备继续营业条件，申请停止营业，从2014年1月1日起不再产生新的租金等费用。以上被告七十二行的行为，既符合双方租赁合同第十二条第6条有关合同终止的约定，也符合《中华人民共和国合同法》第九十一条规定的合同权利义务终止的条件，且被告诉讼中对原告提出合同终止也未提出异议，故原告要求解除与被告之间的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第九十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》意见第十六条的规定，判决如下：
一、终止原告汉中鼎城商业管理有限公司与被告李红宣、汉中市七十二行贵宾楼餐饮有限公司于2007年12月25日签订的《餐饮娱乐租赁合同书》及相关协议。
二、被告汉中市七十二行贵宾楼餐饮有限公司于判决生效后20日内，向原告汉中鼎城商业管理有限公司支付截止2014年7月5日的房屋场地租金943340.08元；并向原告支付水电费、物业费等费用74640元。
三、驳回原告汉中鼎城管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告汉中市七十二行贵宾楼餐饮有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费13962元，由被告汉中市七十二行贵宾楼餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审 判 长 冯汉军
人民陪审员 冉 琪
代理审判员 王 蒙
二〇一五年三月三十日
书 记 员 胡 喆