广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗中法民五终字第1143号
上诉人（原审被告）：陈文德，男，1954年3月4日出生，汉族。
委托代理人：黄宏、韩晶晶，分别为广东国鼎律师事务所律师和律师助理。
被上诉人（原审原告）：广州南天商业大广场建设发展有限公司。
法定代表人：陈锐文。
委托代理人：周百灵、朱宝成，分别为广东环球经纬律师事务所律师和律师助理。
上诉人陈文德因与被上诉人广州南天商业大广场建设发展有限公司（以下简称南天公司）返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2010）海民三初字第2138号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
南天公司一审诉称，我司具备经营争议铺位所在市场即广州南天国际酒店用品批发市场的合法资质。2005年11月30日，我司与蔡明炎就上址批发市场编号为第44栋2、4号铺位签订了为期五年的租赁合同，租赁期限从2005年4月1日起至2010年3月31日止。自此，蔡明炎成为我司的合同相对方。现鉴于原租赁合同已到期，故我司与蔡明炎就涉案铺位续签了一年的租赁合同，自2010年4月1日至2011年3月31日止，约定每月租金为2455元，每月综合服务费4418.48元，租赁期间的水电费以广州市相关行业收费标准，按本铺实际用水用电量，加市场公共环境卫生、绿化等用水分摊，广告用电，路灯用电，以及变压器和线路分摊代收代支。自原租赁合同签订后，合同双方未发生任何变更尤其是主体变更事宜，因此，我司唯一的合同相对方自始至终为蔡明炎而非被告。现我司与原合同相对方蔡明炎续签租赁合同系双方真实意思表示，租赁合同依法成立并生效。然而，被告在未与我司就涉案铺位签订任何形式租赁合同的前提下，以其为涉案铺位事实上的占用人并对涉案铺位享有优先续约权为由发函拒绝搬离、腾空涉案铺位，导致我司无法履行交铺义务并履行与蔡明炎续签的租赁合同。被告是有对涉案商铺进行过装修，但应该是简单装修，根本不值70万元。我司是是与被告的合伙人蔡明炎签订的合同，合同约定的租赁期限为5年，装修时就应当考虑到合同到期后我司会收回商铺，所以装修在5年内就应折抵完毕，我司不同意对被告的装修进行补偿。我司多次通知被告搬离、腾空涉案铺位事宜，但被告均不予理会。故我司起诉请求判令：1、被告承担侵权法律责任，被告搬离、腾空广州南天国际酒店用品批发市场编号为第44栋2、4号铺位；2、被告承担自2010年5月1日起至实际返还涉案铺位之日止给我司造成的经济损失，包括被告占用涉案铺位期间我司的租金损失每月2455元，综合服务费损失每月4418.48元，电费损失暂计至2010年7月31日为148元；3、被告承担本案诉讼费用。
陈文德一审辩称，我方不存在侵权的事实，我方是合法的承租人，要求法院驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：一、2004年11月30日签订的《南天市场租赁合同》是蔡明炎代表合伙体对外签署的合同，其权利义务归属于合伙体，而非蔡明炎一人；而且涉案商铺由我方实际使用并一直正常经营，所以我方是实际的承租人。二、（2009）穗中法民二终字第1297号民事判决书进一步确认了我方是涉案铺位的承租权人，其依法取得第一份租赁合同上承租人的各项权利；原告对以上事实是明确知悉的，其负有执行生效判决的法定义务，其拒不办理租赁合同转名手续的行为不能对抗我方已为实际租赁权人的事实。三、第一份租赁合同明确约定了承租方享有优先承租权（或称优先续约权），现涉案铺位仍用于租赁用途，故我方有权要求在同等条件下优先续租。四、原告与案外人蔡明炎恶意串通所签订的第二份租赁合同是无效的合同，我方现已提出要求比照第二份合同的内容续签合同，原告应当配合。五、我方一直持续使用涉案铺位的事实，结合其依法享有的优先承租权的事实，应当依法确认在我方和原告之间已经成就了新的租赁关系，我方不存在侵权事由，无需搬离、腾空场地。六、我方不存在非法占用涉案场地的行为，并且积极地交纳租金，而且原告已经收取了2010年6月、7月的租金，原告的收益权之所以受影响完全是原告故意拒收我方交纳的租金所致，其应当自行承担该后果。我方在承租涉案商铺期间，在2004年、2007年、2008年间进行了装修，将二楼阁楼的木地板换成钢筋混凝土地板，天花木梁换成钢管，外墙换成玻璃门，在一楼和二楼楼顶吊了天花。这些装修主要是在我们合伙期间进行的，在合伙解散后也进行过装修。被告侵害了我方的优先承租权，如果判决我方搬迁，要求被告折价赔偿70万元给我。
原审法院经审理查明，原告为位于广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场的开办单位。2004年11月30日，原告（甲方）与蔡明炎（乙方）签订了《南天市场租赁合同》，订明甲方同意将位于广州市洛溪大桥西北面北濠涌东侧广州南天国际酒店用品批发市场编号为第44栋2、4号铺位租给乙方经营酒店床上用品；租赁期限为五年，从2005年4月1日起至2010年3月31日止；商铺租金第一年1524元／月，第二年起每年租金在上一年度的基础上递增10%；综合服务费第一年2880元／月，第二年起每年的综合服务费在上年度的基础上递增10%，其中清洁费360元，不递增；水电费以广州市有关行业收费标准，按本铺实际用水用电量，加市场公共环境卫生、绿化等用水分摊，广告用电，路灯用电，以及变压器和线路损耗分摊代收代支；缴费日期：当月15日前为租金、费用缴付期，乙方保证在每月15日前缴纳当月的租金、综合服务费和上月的水电费；合同期满，如双方不再续约，铺位内属乙方的可移动物品由乙方自行处理，固定设施不得拆除；租赁期满前三个月，如双方续约，应签订书面合同，在同等条件下，乙方享有优先续约的权利，如乙方不再续约，期满时乙方应即交回铺位，结清所有费用；等。
合同签订后，原告按约将上述商铺交付给蔡明炎使用，蔡明炎将上述商铺作为其与被告和陈泽拱三人合伙经营使用，三人合伙于2006年9月17日解散后，上述商铺一直由被告使用至今。期间，被告与蔡明炎、陈泽拱因合伙纠纷发生诉讼，原审法院作出（2008）海民二初字第650号民事判决后，被告不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉。该院于2009年10月30日作出（2009）穗中法民二终字第1297号民事判决，认定三人的合伙已于2006年9月17日解散，对于合伙企业的现有财产，应依约扣除外债后，再依各合伙人占有情况和盈余负担比例予以分配；依据三合伙人清算的结果，合伙企业财产有11项，共计2261340.41元：1）办公用品55800元，2）工厂、档口资产及货物共792999元，3）1、3、5、7号档口（承租权）价值30万元，4）2、4号档口（承租权）价值20万元，5）本田车24万元，6）面包车4万元，7）现金419476元，8）债权14万元（其中已实现债权6万元，另8万元为风险债权），9）档口保证金共38892元，10）工厂押金8544元，11）退社保金25629.41元；根据陈文德自2006年9月17日后已实际承租六个档口以工厂经营，而蔡明炎则占有本田车、现金419476元，享有其联系的14万债权，同时还应向合伙企业退还社保金25629.41元的状况，故对合伙企业财产应作如下分配：由陈文德享有上述财产的第1）、2）、3）、4）、6）、9）、10）项（共计1436235元）；由蔡明炎享有上述财产中的第5）、8）、11）项（共计405629.41元），同时，其占有的第7）项现金419476元自留19323.59元，再向陈泽拱支付283302元，向陈文德支付116850元；判决涉案商铺在2010年3月31日前的承租权及相应的保证金13212元等财产归被告陈文德所有。
2009年11月6日，被告委托广东金马波士德律师事务所向原告发送《律师函》，要求原告依据上述判决办理涉案铺位的承租权及押金转名手续。原告于2009年11月8日签收该函，但未依该函要求办理相关转名手续。2010年4月27日，被告委托广东国鼎律师事务所再次向原告发出《律师函》，向被告主张涉案商铺的优先承租权。2010年4月29日和5月6日，原告委托其代理律师先后两次向被告发出《律师函》，称其司已与蔡明炎就涉案商铺签订了新的租赁合同，需将涉案商铺交付给蔡明炎使用，要求被告在五天内自行搬离、腾空涉案商铺。被告收到上述《律师函》后，未按原告要求搬离、腾空涉案商铺。
被告向原告支付了涉案商铺至2010年4月的租金与综合服务费以及至2010年3月水、电费，原告开具了发票给被告。此后原告以原合同到期要求被告搬出为由，拒绝收取被告交纳的租金等费用，被告遂将2010年5月至7月租金通过邮政储蓄银行汇款方式汇给原告财务部陈燕敏，每月汇款金额均为6895元。因收款人未领取上述款项，该款已于2010年10月被退回给被告。
诉讼中，原、被告确认涉案2号、4号商铺在2010年4月前的每月租金加综合服务费（含管理费）共6280.82元。原告申请撤销其要求被告承担电费损失的诉讼请求。
另查明，2010年4月20日，原告（甲方）与蔡明炎（乙方）又签订了一份《南天市场商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市洛溪大桥西北面北濠涌东侧广州南天国际酒店用品批发市场编号为第44栋2、4号铺位租给乙方，租赁期限从2010年4月1日起至2011年3月31日；每月租金2455元，每月综合服务费4418.48元；等。
原审法院认为，原告与蔡明炎于2004年11月30日签订的《南天市场租赁合同》是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。虽然蔡明炎承租涉案商铺后作为合伙经营使用，但双方并未就上述合同的主体作出变更，故蔡明炎仍是该合同的相对人，享有合同权利并承担合同义务。
蔡明炎与被告因合伙纠纷发生诉讼后，广州市中级人民法院作出的（2009）穗中法民二终字第1297号民事判决，对陈文德、蔡明炎、陈泽拱三人合伙解散后的合伙财产进行分配时，已将涉案商铺在2010年3月31日前的承租权以20万元进行计算，并判决将涉案商铺在2010年3月31日前的承租权归被告陈文德所有。由此可见，上述终审民事判决将涉案商铺在2010年3月31日前的承租权作为合伙财产进行了分配，只是对合伙内部权利义务关系的调整，并未调整合伙对外的债权债务关系，更未调整原租赁合同中的出租方与承租方的权利义务关系。虽然被告在法院作出上述终审判决后曾发函要求原告为其办理涉案商铺的更名手续，但原、被告一直没有就变更原租赁合同的主体问题达成协议，故原租赁合同的相对人仍然为蔡明炎。现原租赁合同的期限已经届满，被告依据上述终审民事判决享有的涉案商铺承租权也已经实现，被告在未与原告继续签订租赁合同的情况下，已经没有合法依据继续使用涉案商铺，故原告要求被告搬离、腾空涉案商铺的诉讼请求有理，原审法院予以支持。被告以其为涉案商铺实际使用人为由认为其享有对涉案商铺的优先续租权的抗辩意见缺乏依据，原审法院不予采纳。
被告依据与蔡明炎的合伙关系承租使用涉案商铺期间，虽然对涉案商铺进行了装修，但原告与蔡明炎签订的《南天市场租赁合同》中约定，合同期满，如双方不再续约，铺位内属承租方的可移动物品由承租方自行处理，固定设施不得拆除。现上述合同约定的租赁期限已经届满，原、被告未能达成续约协议，按照合同约定，被告在搬迁时不得拆除固定设施，原告也明确表示不同意对装修物进行补偿，故被告要求原告对其装修物折价70万元进行赔偿的意见，缺乏依据，原审法院不予采纳。
被告在其享有的涉案商铺承租权到期后，继续占用涉案商铺，应向原告支付相应的使用费。现被告已向原告交纳租金和综合服务费至2010年4月，故原告要求被告承担从2010年5月1日起至返还涉案商铺前的租金和综合服务费损失有理，原审法院予以支持，但原告要求按其与蔡明炎重新签订的租赁合同中约定的标准计算，理据不足，原审法院不予支持，应按原合同期满前的标准即每月6280.82元计算为宜。
原告申请撤销其要求被告承担电费损失的诉讼请求，是行使其诉讼权利，并无不当，原审法院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，原审法院作出判决：一、被告陈文德在本判决生效之日起15日内腾空并搬离位于广州市洛溪大桥西北面北濠涌东侧广州南天国际酒店用品批发市场编号为第44栋的2、4号铺位，搬迁时不得拆除铺内固定设施。二、被告陈文德在本判决生效之日起15日内，按每月6280.82元的标准支付从2010年5月1日至实际返还上址铺位给原告之日止的租金和综合服务费损失给原告广州南天商业大广场建设发展有限公司。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费420元，由原告负担50元、被告负担370元。
判后，上诉人陈文德不服，向本院提起上诉称，一、一审法院认定蔡明炎才是涉案租赁合同合法相对人，否认了上诉人作为租赁合同相对人的身份地位，缺乏依据。1、涉案商铺虽然由蔡明炎出面签订合同，但是该合同的实际承租方为最初为由上诉人、蔡明炎、陈泽拱所组成的合伙体。一审法院机械对“合同相对人”概念的理解机械而片面。确定合同相对方的依据并非仅看合同的签订者，而更主要的是看合同权利义务的实际承受者。涉案租赁合同上的承租方签名虽然由蔡明炎一人签名，但是蔡明炎签订此合同是出于履行其与上诉人、陈泽拱签订的《合作经营协议书》的目的，被上诉人是代表合伙体承租场地的，涉案租赁合同权利义务的实际承受者为被上诉人、上诉人、陈泽拱三人组成的合伙体，即合伙体才是涉案租赁合同的合同相对人，该事实（2009）穗中法民二终字第1297号判决书已经予以确认。一审法院已经查明“被上诉人将上述商铺作为其与被告和陈泽拱三人合伙经营使用”这一事实，却又仅仅确认被上诉人是涉案租赁合同的合同相对人，否认合伙体为合同实际相对人的法律地位，该认定不仅与事实不符，而且也违反法律的规定。2、一审法院扭曲解释（2009）穗中法民二终字第1297号《民事判决书》的判决内容，否认上诉人在该判决生效后独自取得涉案租赁合同合同相对人地位这一事实，于法无据，应予纠正。（2009）穗中法民二终字第1297号《民事判决书》清楚的判决涉案商铺在2010年3月31日前的承租权及相应的保证金等财产归上诉人所有。该判决的意思非常明确，即上诉人在判决生效后单方、独自的享有涉案租赁合同的权利义务（包括合同第十条约定的优先承租权），通过判决具备了租赁合同的合同相对人
--
承租人的身份地位。一审法院认为广州中院的此项判决“只是对合伙内部权利义务关系的调整，并未调整合伙对外的债权债务关系，更未调整原租赁合同中的出租方与承租方的权利义务关系”，其此种认定无异于将“承租权”解释为一种可以不依赖合同关系而生的权利，即认为“承租权”是可以与“合同相对人
--
承租人”相分离而存在的，该认定是非常荒谬的，没有任何法律依据，此种认定是对广州中院合法判决的全盘否认。并且试想，如果按照一审法院的逻辑，上诉人享有的仅为承租权，那么上诉人是否也有权在租用的同时而无需支付租金呢因为判决书并没有将支付租金的义务判给上诉人。很显然，承租权是不能够脱离租赁合同而存在的，而享有承租权的实质就是取得合同的权利义务，并取得合同相对人的法律地位。3、被上诉人负有执行业已生效的判决的法定义务，其违法拒不办理租赁合同转名手续的行为不能对抗上诉人已经成为实际租赁权人的事实。案外人对于生效判决有配合履行的义务，否则是为一种违法行为；并且，即便案外人没有配合履行，基于生效判决既定的法律效力，其也已经达到对法律关系予以重新确认的法律效果。在本案中，上诉人早在2009年11月6目就采用律师函的形式函告被上诉人（2009）穗中法民二终字第1297号《民事判决书》的相关内容，并要求被上诉人办理租赁合同以及押金的转名手续，该律师函已由被上诉人于2009年11月8日签收。同时，上诉人在2009年11月6日也向法院提交了正式《申请执行书》，明确了要求被上诉人配合办理租赁合同和押金转名的要求。事实上，被上诉人明知上诉人享有法定的权利，却拒不配合办理相关更名手续，合同未能更名的原因在于被上诉人拒不履行生效判决的违法行为。同时，自2006年10月之后，涉案铺位一直是由上诉人经营，并由上诉人交缴租金等相关费用，对该事实被上诉人是明确知悉的，而且被上诉人也当庭确认了上诉人经营和交费的事实。故即便合同没有实际更名也不影响上诉人已经是涉案租赁合同唯一的合同相对人这一事实。现一审法院在查实被上诉人存在拒不配合履行生效判决的事实基础上，居然又以合同没有更名为由，否认上诉人为租赁合同的相对人，即竟然以被上诉人怠于履行终审判决确定义务的过错来对抗上诉人合法权益的主张，显然是有悖逻辑和常理的。并且法院的此种认定无异于将导致被上诉人因其违法行为而获益的法律后果，助长了被上诉人无视法律、抗拒执行违法行为的嚣张气焰，有违法律公平正义价值。综上，上诉人在（2009）穗中法民二终字第1297号《民事判决书》生效后，就已经在事实上和法律上成为涉案租赁合同的适格合同相对人，享有租赁合同约定的相应权利义务。二、涉案租赁合同已经明确约定了承租方享有优先续租权，现涉案铺位仍用于租赁用途，故上诉人有权要求在同等条件下优先续租。l、涉案租赁合同明确约定了承租人享有“优先续租权”，本案存在优先续租权行使的条件。涉案租赁合同第十条约定：“在同等条件下，乙方享有优先续租的权利。”根据上文的分析，即便被上诉人没有配合办理租赁合同的更名事宜，上诉人仍然是适格承租人，并依据合同取得“优先续租权”；在被上诉人有意向继续出租涉案铺位时，上诉人即有权要求在同等条件下优先续组。事实上，早在涉案租赁合同到期前，即2009年11月以及到期后的一段时间，上诉人就以多种形式明确表达了要求续租的意愿；被上诉人也当庭承认了该事实。但是很可惜，被上诉人一直漠视上诉人的要求，不与其协商续租问题，其行为侵害了上诉人的正当权益。2、被上诉人与蔡明炎签订的租赁合同为无效合同，上诉人现己提出要求比照被上诉人与蔡明炎签订的租赁合同的内容续签合同，被上诉人应当配合，法院应当支持上诉人的合法请求。被上诉人和蔡明炎明知法院判决的内容以及上诉人要求续租的事实，却仍然签订了新的租赁合同，该合同签订行为故意排除了上诉人的权利；而被上诉人更意图以铺位己经由蔡明炎实际承租为由驱赶上诉人，该两方主观串谋的恶意昭然若揭。并且，自2010年4月以来，仍然一直由陈文德租用涉案铺位，在迄今历时近9个月（合同租赁期不过12个月）的时间里，所谓的“权利人”蔡明炎从未出面要求陈文德清场将铺位交予其使用，此现象也是非常不合常理的，由此可以进一步断定被上诉人与蔡明炎的签约行为实为一种恶意串通行为，其签订的租赁合同的目的并不在于真实的租赁，而是为了达成驱赶上诉人的目，损害上诉人之利益，依法应认定此份合同为无效合同。另一方面，该份合同存在的事实则表明被上诉人对涉案铺位出租的基本要求，而依据上文的分析，上诉人依据第一份租赁合同享有同等条件下优先续约的权利，故上诉人有权要求比照该租赁合同续签合同；而对于上诉人的要求，被上诉人是无权拒绝的，其负有与上诉人续签租赁合I司的法定义务。综上，结合上诉人享有的优先续租权以及涉案商铺一直由上诉人使用的事实，应当认定在上诉人与被上诉人之间已经成就了一份与被上诉人和蔡明炎之问签署合同内容一致的租赁合同。上诉人对涉案商铺的使用是完全合法的。四、原审法院认定上诉人需要搬离的情况下，被上诉人无需就上诉人的装修进行补偿，违反法律的规定。上诉人所在的合伙体刚开始租赁涉案商铺时，整个南天市场处于发展的初期，出于吸引客户的考虑，被上诉人签署的租赁合同合同期限为5年，并且在合同中明确赋予承租人“优先续约权”作为长期合作的条件。正是基于对享有“优先承租权”这一事实的信赖，以及业务经营的需要，上诉人先后多次对租赁物进行装饰装修，整体投入达70万元之巨，如此巨额的投入看重并且所依附的决非短短5年的租赁期，而是之后10年、20年的长久经营；事实上，涉案租赁合同到期前，上诉人就一直积极的主张优先承租权，并一直抱有合法权利必定受法律保护的积极心态。然而，孰知被上诉人却严重有违诚信和基本的商业道德，不仅不愿遵守自己许下优秀出租给上诉人的承诺，还意图侵占上诉人投入巨额装修所行程的财产。上诉人在整个过程中，不存在任何的过错，并且合法的权益遭受到侵害；然而一审法院却颠倒黑白，只注重双方未能签署续约协议的结果，却故意忽视不能达成协议的原因在于被上诉人侵害上诉人优先续租权，并将涉案商铺在同等条件下出租给第三人该违约事由，进而以“被上诉人明确表示不同意对装修物进行补偿”为由认定被上诉人无需对上诉人的装修进行任何补偿，一审法院的此种做法严重有违法律公平正义价值，缺乏法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应子支持。依据该条规定，目前已经存在被上诉人侵害上诉人优先承租权的违约行为，退一步说如果合同解除，被上诉人也应当依法对上诉人支出的装修损失进行赔偿。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，现上诉人依法提出上诉，恳请贵院依法撤销原判决，驳回被上诉人全部诉请，确定上诉人的合法承租人地位及享有的优先续租权，维护上诉人的合法权益。故此，上诉请求：1、撤销原审判决，改判为驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人南天公司答辩称，1、上诉人一、二审反复强调其在租赁合同中的地位及优先承租权的问题，1297号判决解决的是合伙体之间的纠纷，与本案完全是两个案件，当时是合伙纠纷，现在是租赁纠纷。南天公司当时面对几百户承租人，我方根据承租合同的相对方是谁，就确定谁是合同的主体。对于上诉人与蔡明炎之间的合伙纠纷，与我方无关。这是两个不同的法律关系，不能混淆在一起。2、上诉人认为1297号判决给其一定地位后，强行发函要求更名，这在法律上没有依据，事实上也没有办成。所以，上诉人至今仍在强调合同主体地位没有任何依据。3、关于优先承租权的问题，上诉人并不是承租合同的主体，更谈不上优先承租权的问题。4、1297号判决只是解决合伙纠纷，无法对抗我方。5、关于装修补偿的问题，根据最高院的司法解释，有约定按约定。装修物的处理在合同中已经明确约定，合同期满后，可以移动的物品由上诉人自行处理；固定的设施可以拆除。合同到期后，应该按照约定进行处理，根本不存在任何残值的问题。显然，我方无需承担任何补偿义务。5、我方作为出租方，对涉案商铺有合法的出租权和处分权。期限届满后，我方有权选择承租人。对于争议铺位，我方认为续租人应该是蔡明炎，而不是上诉人。对此一审法院也尊重我方的选择。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，南天公司与蔡明炎于2004年11月30日签订的《南天市场租赁合同》是合同双方当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。虽然蔡明炎承租涉案商铺是作为陈文德、蔡明炎、陈泽拱合伙经营使用，但上述合同的承租人主体并未作出变更，合伙是涉案商铺的使用人，蔡明炎仍是该合同的相对人。故陈文德上诉认为陈文德、蔡明炎、陈泽拱合伙是租赁合同实际承租人，理由不成立，本院不予支持。
本院（2009）穗中法民二终字第1297号民事生效判决对陈文德、蔡明炎、陈泽拱三人合伙解散后的合伙财产进行处理中，将涉案商铺在2010年3月31日前的承租权以20万元进行计算，并判决将涉案商铺在2010年3月31日前的承租权归陈文德所有。上述判决将涉案商铺在2010年3月31日前的承租权作为合伙财产进行分配，是对合伙内部权利义务关系的调整，并未调整合伙对外的债权债务关系，更未调整原租赁合同中的出租方与承租方的权利义务关系。陈文德尽管在上述生效判决后发函给南天公司要求办理涉案商铺的更名手续，但南天公司与陈文德一直没有就原租赁合同的主体变更问题协商一致，原租赁合同的相对人仍然是蔡明炎。原租赁合同于2011年3月31日届满后，陈文德依据上述生效判决享有的涉案商铺承租权也已经实现。在陈文德未与南天公司继续签订租赁合同的情况下，南天公司作为出租方要求收回涉案商铺，陈文德仍以以其为涉案商铺实际使用人为由认为其享有对涉案商铺的优先续租权拒绝搬离、腾空涉案商铺的上诉请求没有理据，本院不予支持。
陈文德、蔡明炎、陈泽拱三人合伙及陈文德使用涉案商铺期间，虽然对涉案商铺进行了装修，但由于南天公司与蔡明炎签订的租赁合同中已经明确约定，合同期满如双方不再续约，铺位内属承租方的可移动物品由承租方自行处理，固定设施不得拆除。现上述合同的租赁期限已经届满，南天公司与陈文德未能达成续约协议，按照合同约定，陈文德在搬迁时不得拆除固定设施，南天公司也明确表示不同意对装修物进行补偿，故陈文德要求南天公司对其装修物折价70万元进行赔偿的主张，缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，经审查，原审判决认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。陈文德的上诉请求，理据不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费370元，由陈文德负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 岳为群
二〇一一年六月三日
书 记 员 李 焕