北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0109民初3776号原告（反诉被告）：高玉颇，男，1981年12月3日出生。委托诉讼代理人：陈正勇，北京市百瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑捍，女，1959年6月15日出生。委托诉讼代理人：魏晓东，北京市汇源律师事务所律师。第三人：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区翠景北里1号楼2303室。法定代表人：徐瑞东，总经理。委托诉讼代理人：吕伟欣，女，1987年12月7日出生。原告（反诉被告）高玉颇与被告（反诉原告）郑捍、第三人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，于2016年12月30日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高玉颇及委托诉讼代理人陈正勇，被告（反诉原告）郑捍的委托诉讼代理人魏晓东，第三人存房公司的委托诉讼代理人吕伟欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高玉颇向本院提出诉讼请求：1、判令被告郑捍继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，协助原告高玉颇办理北京市门头沟区××小区×号楼×层21A号（以下简称21A号）房屋过户手续，并将该房屋交付给原告；2、判令被告郑捍向原告高玉颇支付延迟办理房屋产权转移手续的违约金，自2016年9月2日起计算至房屋产权转移手续办理完毕之日止，每日违约金按照房屋总价款的万分之五计算；3、案件受理费由被告郑捍负担。事实与理由：原、被告于2016年6月4日通过第三人存房公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）（经纪成交版），约定郑捍将其名下的21A号房屋以1545000元的价格出售给我。合同订立当日，我按照约定支付给被告定金50000元，2016年6月30日给付首付款255000元，2016年8月30日存入监管账户250000元，并在被告的配合下向公积金管理中心申请贷款980000元，现贷款已经获得审批。被告协助我办理房屋产权转移手续的条件均已具备，根据合同约定，被告应于合同订立后的90日内（即2016年9月2日前）协助我办理产权转移手续，但被告无理提出涨价要求，拒绝依据原有合同继续履行，不配合过户。我方认为，被告的行为严重违反了诚实信用原则，应继续履行合同并承担相应的违约责任。故诉至贵院，请求判如所请。被告（反诉原告）郑捍答辩并反诉称，承认原告所述签订《买卖合同》及原告已经支付部分款项的陈述，我们还签订了《公积金贷款付款方式补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》。但根据上述合同及协议的约定，原告本应于房屋产权过户前支付定金50000元及房款695000元，剩余房款800000元以公积金贷款方式支付。合同订立后，我方依约履行了合同义务，但原告高玉颇逾期付款190000元，已经构成违约。根据《买卖合同》第九条违约责任第二款的规定，房屋买受人逾期付款超过15日的，出卖人有权解除合同，同时买受人应当按照累计逾期应付款的20%向出卖人支付违约金。我方提出反诉诉讼请求：1、判决确定原、被告通过第三人签订的《买卖合同》已于2016年10月9日解除；2、判决解除原、被告及第三人签订的《居间服务合同》、《公积金贷款付款方式补充协议》、《买卖定金协议书》及网签合同；3、判令高玉颇支付郑捍违约金38000元。反诉被告高玉颇辩称，我与郑捍签订房屋交易的相关合同及协议后，我依约支付了定金50000元，经评估我可以贷款980000元后，在中介方的组织调解下，我与郑捍达成一致意见，在总房款不变的情况下，房款支付方式变更为：定金50000元，首付款255000元，监管资金250000元，物业保证金10000元，公积金贷款980000元，物业保证金于房屋交付时支付，郑捍对调整付款方式的方案并未提出过任何异议。我支付了首付款255000元，郑捍配合我签订了网签合同及申请公积金贷款的相关合同，贷款通过审核后，我依约支付监管资金。后郑捍单方提出涨价要求，不配合我继续履行合同。我不同意郑捍的反诉请求，我要求继续履行合同。第三人存房公司述称，高玉颇与郑捍通过我公司就21A号房屋签订的相关合同及协议系双方真实意思表示，后来又在我公司协调对付款方式进行了调整。网签合同中约定的公积金贷款金额为980000元，公积金管理中心实际批贷金额也是980000元。在郑捍拒绝配合办理房屋权属转移手续后，我公司作为居间方向郑捍寄送了催告函，催促双方办理交易手续。我公司同意21A号房屋买卖合同继续履行，不同意解除双方就21A号房屋签订的相关合同及协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对以下事实无争议：2016年6月4日，郑捍（出卖人）与高玉颇（买受人）通过存房公司签订《买卖合同》（经纪成交版）及《公积金贷款付款方式补充协议》。根据《买卖合同》的约定：郑捍将21A号房屋出卖给高玉颇，房屋建筑面积63.93平方米，成交价格为1545000元，其中房屋价格1000000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价545000元；买受人向出卖人支付定金50000元，定金支付方式为自行交接，定金的具体约定详见《买卖定金协议书》，买受人采取公积金贷款方式付款，具体付款方式及期限的约定详见补充协议（附件二）；出卖人收到全部房款后将房屋交付买受人；本次交易应缴纳的所有税费由买受人承担；合同第八条权属转移登记中第（一）款规定，买卖双方最晚于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议；第（二）款规定，因出卖人原因导致买受人未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。1、……2、如买受人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，出卖人按照买受人全部已付款的万分之五/日向买受人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付；第九条违约条款第（二）款逾期付款中规定：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：1、逾期在15日（含）之内，自约定的应付款期限届满至次日起至实际交付之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际交付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同第十条合同解除条款第（二）款约定，如出卖人依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自出卖人向买受人发出的书面通知送达买受人之日起自动解除。买受人应按成交总价的20%向出卖人支付违约金。出卖人于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的买受人已付款；如已付款不足以抵扣，买受人应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由买受人承担。另解除合同后，买受人须配合出卖人办理注销网上签约等手续，如未办理出卖人可单独追究买受人违约责任。根据附件二《公积金贷款付款方式补充协议》的约定，定金支付方式见《买卖定金协议书》；无物业交接保证金及户籍迁出保证金的约定；买受人委托担保公司向相关机构办理公积金贷款，买卖双方应于网签后与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件，买受人拟贷款数额为人民币800000元；买卖双方应配合担保公司及相关机构提交贷款所需资料，贷款费用由买受人承担；贷款按公积金管理中心的规定支付给出卖人，买受人应配合办理抵押权登记等相关手续；若买受人贷款申请未获批准或批准的贷款数额不足以贷款数额的，买受人应于办理权属转移登记手续前以现金形式补齐公积金贷款部分购房款；第五条第1款规定，买受人于过户前支付出卖人剩余购房款（剩余购房款=成交总价-定金-拟贷款数额-物业交接保证金-户籍迁出保证金）695000元，支付方式为资金监管或搜房托管。第三条其他事项第1款约定，买卖双方的权利义务以本附件及《买卖合同》为准，是否办理网签备案登记不影响本附件及《买卖合同》的效力；若网签备案登记的内容与本附件及《买卖合同》不一致，以本附件及《买卖合同》为准。同日，郑捍、高玉颇与存房公司签订了《买卖定金协议书》及《居间服务合同》，其中《买卖定金协议书》由王某代郑捍签署。根据《买卖定金协议书》的约定，高玉颇以1545000元的总价款购买房屋，此价款不包含依国家规定应当由郑捍承担的税费；本次房屋买卖涉及的税费由高玉颇承担；高玉颇以公积金贷款方式支付房款，且首付款不低于745000元；高玉颇应于本协议签署时向郑捍支付购房定金50000元。根据《居间服务合同》的约定，买受人向居间方支付居间服务费23175元；合同第七条规定，三方同意，任何口头承诺、未经本人签字或加盖公章的任何书面承诺及合同条款的变更等行为均不产生法律约束力。上述合同及协议订立当日，高玉颇给付郑捍定金50000元，2016年6月30日高玉颇给付郑捍255000元，郑捍分别在收款当日出具了收据，其中定金由郑捍之女王某代收并代为书写收据。郑捍与高玉颇于2016年7月6日办理了21A号房屋的网签合同，该合同中约定的房屋成交价为1230000元，其中自有交易结算资金为250000元，买受人应将该房款存入北京市门头沟区住房和城乡建设委员会存量房自有交易资金监管账户，买受人取得所有权证书后，存量房交易平台将存量房自有交易资金监管账户内的监管资金一次性划转至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中约定的卖方收款账户；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，贷款金额为980000元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解决方式为买受人自行筹集剩余房价款，以现金方式支付给出卖人。高玉颇、郑捍向北京市门头沟区住房和城乡建设委员会确定了存量房自有交易资金监管账户（以下简称监管账户），郑捍确定了其自有资金收款账户。网签后，郑捍配合高玉颇办理了公积金贷款的申请手续，申请贷款金额为980000元，高玉颇的公积金贷款申请已于2016年8月19日通过审核。2016年8月31日，高玉颇将250000元房款存入监管账户。2016年9月1日，存房公司应高玉颇的要求向郑捍寄送了《催告函》，表明郑捍有义务配合高玉颇办理缴税、过户等后续交易手续，通知郑捍在收到函件后三日内联系存房公司和高玉颇办理房屋交易等事宜，如郑捍仍未依合同履行义务，高玉颇将考虑追究郑捍的违约责任。2016年10月8日，郑捍向高玉颇寄送了《解除合同通知书》，载明，根据《公积金贷款付款方式补充协议》第二条第5款的约定，高玉颇作为买受人应于过户前支付出卖人购房款695000元，支付方式为资金监管；根据《买卖合同》第八条的规定，买卖双方最晚于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；合同订立后，出卖人应按照约定履行自己的义务，但高玉颇未按期付款，已经构成违约。根据双方签订的《买卖合同》第九条第（二）款的规定，高玉颇逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同，买受人应当自合同解除通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，根据高玉颇的行为和双方合同约定，郑捍通知高玉颇：解除双方于2016年6月4日签订的《买卖合同》，高玉颇应于《解除合同通知书》送达之日起15日内按照累计的逾期应付款190000元的20%向郑捍支付违约金38000元。高玉颇于2016年10月9日收到通知书后于当日函复郑捍，载明：“郑捍，我已按照我们都同意的调整后的金额付款及存入资金监管账户。我没有任何违约行为，你无权解除合同。”因双方就21A号房屋的交易纠纷无法达成一致意见，高玉颇于2016年9月26日将郑捍诉至本院，要求其配合办理房屋交易的相关事宜。对于上述事实各方均无争议，本院予以确认。案件审理中，各方当事人对于是否已就房款支付方式进行调整存在争议，并分别提交证据予以证明。原告（反诉被告）高玉颇陈述，《买卖合同》、《公积金贷款付款方式补充协议》、《买卖定金协议书》中约定的房款支付方式是初步方案，经过评估确定我可以申请贷款980000元后，由中介方组织我与郑捍对房款支付安排进行协商，经双方同意，房款支付方式变更为：定金50000元，首付款255000元，监管资金250000元，物业保证金10000元，公积金贷款980000元，其中，前三项款项在办理过户手续前支付，物业保证金于房屋交付办理物业交接时支付，郑捍对调整付款安排的方案并未提出过任何异议，并配合我办理和完成了网签及向公积金管理中心申请贷款的相关手续，因此原定的付款安排已经发生了变更，我按照调整后的安排支付了房款，郑捍理应依照合同约定配合我办理房屋过户手续，但在房屋价值上涨的情况下，其提出涨价的要求，在我同意多支付50000元后又反悔表示不再卖房，导致我至今无法去取得21A号房屋的所有权，郑捍的行为属于违约行为，应承担继续履行合同及支付违约金的责任。高玉颇提交存房公司寄送的《催告函》、网签合同、经纪人邵某与郑捍之女王某的微信联系记录截图、邵某的证言予以证明。微信记录中仅有邵某发送的文字和图片，无王某的回复，图片显示：2016年9月5日，“姐这周能把户过啦吗？”；2016年9月6日“姐您那边怎么样啦”；2016年9月8日，邵某发送了高玉颇同意另外给付5万元的稿件，“姐你看完尽快给我消息”“咱们下午就可以过户去啦”“咋样啦”；2016年9月9日上午，“给你们房子到底怎么定的，咱们不能老这个拖着，别最后弄的，钱也不给你了，在打官司，在赔偿什么的。我们也定制不了局面了。您问问其他中介，现在已经可以过户了您不但不配合，客户反而给您加钱了，而且客户也没有违约，有这种情况吗？”；2016年9月9日中午，“姐你们房子到底怎么定的，咱们不能老这个拖着，别最后弄的，钱也不给你了，在打官司，在赔偿什么的。我们也定制不了局面了。您问问其他中介，现在已经可以过户了您不但不配合，客户反而给您加钱了，而且客户也没有违约，有这种情况吗？”邵某当庭陈述：高玉颇与郑捍订立《买卖合同》时，我公司根据房屋的实际情况预估可以贷款800000元，据此在《公积金贷款付款方式补充协议》时暂时约定首付款745000元（含定金），后来经专业公司评估，可贷款980000元，为此我公司协调，双方商定将付款安排调整为首付款555000元（含定金），住房公积金贷款980000元，另有10000元物业保证金在房屋物业交接时支付，双方对付款安排调整没有意见，就没有再签订书面补充协议，我们是在北京石景山医院对面的中储大厦签订了网签合同，双方按照调整后的付款安排实际履行，买方据以交付首付款，卖方接受首付款，双方共同办理了980000元的住房公积金贷款申请手续，且无任何异议；贷款通过审核后，卖方配合办理房屋过户的条件已经全部具备，大概是2016年8月底或9月初的时候，卖方提出要拿到全款，卖方人说买了别人的房子，得在8月底拿到全款，按照原来的合同约定8月底只能完成过户，房款可能到不了帐，买房人说要借钱给卖方人，但是双方没有达成一致意见，我与卖方的女儿王某进行多次沟通，卖方均不配合办理过户，先是提出涨价50000元的要求，买方同意后拟定了个书面稿件，我拍图片发给卖方后，对方一直没有回复，后来卖方又提出不想卖房，导致本应于2016年9月2日前就应办理的过户手续至今未能办理。高玉颇补充陈述，签网签合同时，郑捍与王某均在场。被告（反诉原告）郑捍陈述，我方确实是在中储大厦与高玉颇签订了网签合同，但从未与高玉颇达成调整付款方式的一致意见，签网签合同的时候也从未对物业保证金有所约定。根据房屋交易的相关合同及协议的约定，在办理房屋权属转移手续前，高玉颇实际应付款包括定金50000元及房款695000元，并且应于合同签订后的90日内办理房屋过户手续，房款以现金还是资金监管、搜房监管方式支付我方均无异议。自相关合同及协议订立至今已逾90日，高玉颇实际仅支付了定金50000元及房款255000元、监管资金250000元，少支付了190000元，该行为已经构成违约，依据合同约定，我方享有解除《买卖合同》的权利，并有权要求高玉颇支付我方违约金。我已于2016年10月8日发出《解除合同通知书》，表明我方的意见。此外，我方虽然配合高玉颇完成了网签及公积金贷款的申请手续，但不代表付款方式进行了调整，根据《公积金贷款付款方式补充协议》第三条第1款的约定，若网签备案登记的内容与本附件及《买卖合同》不一致，以本附件及《买卖合同》为准，口头协议不能改变相关合同及协议中确定的付款安排，公积金贷款审核表明高玉颇可以贷款980000元，但其能够贷款的金额与我方没有直接关系，我方有权利要求其按照《公积金贷款付款方式补充协议》的约定支付我方首付款695000元，其至今未支付该款项，已违反协议约定。此外，对方主张的违约金过高，如法院认定我方违约，请求法院对违约金予以调整。邵某是存房公司的员工，其促成交易才能够拿到提成，其与高玉颇存在利害关系，因此证言不应予以采纳；微信记录的真实性不予认可，并不能证明高玉颇与郑捍对付款方式和金额进行过变更。原告（反诉被告）高玉颇补充陈述，《公积金贷款付款方式补充协议》中虽然规定网签备案合同内容与协议及《买卖合同》不一致时以《公积金贷款付款方式补充协议》及《买卖合同》为准，但该约定针对的是在总房款价格约定不一致的情况下，以经纪合同为准，这是房屋交易的惯例，因此网签合同与《公积金贷款付款方式补充协议》、《买卖合同》并不冲突，不存在以哪个为准的情况；实际履行过程中，房款支付方式已经发生了变化，这是双方均同意的，高玉颇按照调解达成的付款安排支付了定金、首付款、监管资金，郑捍出具了收据，配合签署了网签合同及申请公积金贷款的相关合同，这些都能证明郑捍同意变更付款方式和金额，因此对方主张我方逾期付款190000元是不成立的；按照《买卖合同》约定，房屋过户前高玉颇需要支付除定金外的房款695000元，但是房款中的部分资金是通过监管账户支付的，这部分款项只有在房屋过户后才会到转入郑捍的账户，郑捍在过户前并不能取得该部分房款，因此合同条款本身也有问题，是不能实现的。第三人存房公司陈述，在确定高玉颇可以申请980000元贷款后，我公司组织双方对付款安排进行了调整，约定了定金、首付款、监管资金、贷款、物业保证金的支付金额及时间，因双方对付款时间及金额均无异议，我公司才没有组织双方签订书面合同，高玉颇按照约定支付了各期款项，并未出现违约情形，郑捍提出的排除口头约定的内容仅限于居间服务合同，不当然适用于本次交易的全部合同及协议，邵某是我公司的员工，负责高玉颇及郑捍的此次交易，是全部流程的亲历者，作为居间服务公司，我公司按照合同约定收取居间服务费用均是正常流程，我公司认可邵某的陈述。经本院向北京市住房公积金管理中心门头沟管理部核实，工作人员向本院陈述：申请贷款的金额审核通过后，实际发放的贷款金额只能是获得批准的金额，高于或低于审核通过的贷款金额均无法办理发放手续。对于上述争议事实，本院作如下认定：根据合同法的相关规定，当事人协商一致，可以变更合同。高玉颇与郑捍通过《买卖合同》、《公积金贷款付款方式补充协议》、《买卖定金协议书》等合同及协议确定了21A号房屋的总价款，高玉颇应于合同订立当日支付定金50000元，在房屋过户前以资金监管或搜房托管方式支付郑捍房款695000元，800000元房款以公积金贷款方式支付。高玉颇在按照相关合同及协议约定支付定金50000元后，如无意外，应以资金监管或搜房托管方式支付郑捍房款695000元，并在签订网签合同后向公积金管理中心申请贷款800000元，而实际情况是，高玉颇将255000元房款直接支付给郑捍，郑捍向高玉颇出具了收到255000元的收据，后二人在网签合同中约定250000元房款以资金监管方式支付，高玉颇向公积金管理中心申请贷款980000元，网签合同订立后，高玉颇按照该网签合同约定将250000元房款交付至监管账户，并配合高玉颇完成了向公积金管理中心申请贷款980000元的相关手续，且根据公积金贷款发放金额必须与申请金额一致的政策，可以认定房款实际支付方式已经发生了变化，且在此过程中，郑捍不仅未提出任何异议，亦配合办理了相关手续。上述房款支付情况及高玉颇、郑捍的行为方式均与高玉颇、邵某所述房款支付方式调整后各方需要履行的义务相符合，与邵某的证言能够互相印证，故本院对邵某的证言予以采纳并认定高玉颇、郑捍已对房款付款方式作出了如高玉颇及邵某所述的调整。《公积金贷款付款方式补充协议》虽有若网签备案登记的内容与《买卖合同》、《公积金贷款付款方式补充协议》约定不一致的情况下以《买卖合同》、《公积金贷款付款方式补充协议》为准的规定，但从实际情况来看，高玉颇与郑捍不仅在网签合同变更了贷款金额，亦相互配合签署了公积金贷款中需要的相关手续，因此不能再依照《公积金贷款付款方式补充协议》中约定的付款方式要求高玉颇履行。郑捍提出的“未经本人签字或加盖公章的任何书面承诺及合同条款的变更等行为均不产生法律约束力”的条款系《居间服务合同》中的约定，该合同主要规定了存房公司为郑捍、高玉颇提供居间服务的内容、买卖双方配合居间方完成房屋交易的义务及居间服务费用如何负担等内容，郑捍提出的“书面”方式仅限于各方变更《居间服务合同》的相关条款，并不能据此约束郑捍与高玉颇对与居间服务不直接相关的其他事宜进行协商的方式。本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同的各方当事人均应自觉履行合同约定的义务。原、被告及第三人签订的《买卖合同》、《公积金贷款付款方式补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》及高玉颇与郑捍关于房款付款方式调整的约定均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，且高玉颇与郑捍均已按照调整后的付款方式履行了各自的义务，因此各方当事人均应依约继续履行各自义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。郑捍以高玉颇逾期支付房款为由向高玉颇发送了《解除合同通知书》，但经本院查证，高玉颇并不存在逾期付款的情形，合同赋予郑捍行使解除权的条件并未成就，故对郑捍要求确认其与高玉颇通过存房公司就21A号房屋订立的《买卖合同》已经解除，解除《公积金贷款付款方式补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》及高玉颇支付违约金的反诉诉讼请求，本院不予支持。现高玉颇的公积金贷款申请已经通过审核，按照相关合同及协议的约定，郑捍应配合高玉颇办理21A号房屋的过户事宜，并在房屋产权转移后协助高玉颇办理房屋交付及物业交接手续，第三人依据相关合同及补充协议的约定予以协助。故高玉颇要求郑捍配合办理21A号房屋的权属转移手续及交付房屋事宜的诉讼请求，符合合同约定及相关法律规定，本院予以支持。根据《买卖合同》第八条第（一）款规定，买卖双方最晚于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，第（二）款第2项的规定，因郑捍原因导致高玉颇未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，郑捍按照高玉颇全部已付款的万分之五/日向买受人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向高玉颇支付。本案中，郑捍在具备办理房屋权属转移手续后拒绝履行该项义务，且自《买卖合同》订立至今已逾120日，郑捍应对此承担逾期办理房屋权属转移手续的违约责任。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，高玉颇未就其损失提交证据予以证明，且主张的违约金数额过高、计算方式有误，本院将根据高玉颇实际支付房款的情况、房屋权属转移登记的合理时间、郑捍在履行相关义务时的过错程度等相关情况酌情予以判定。物业保证金是办理房屋交付及物业交接时的保障性款项，在房屋买卖双方对房屋及物业交接均无异议的情况下，由房屋买受人支付给出卖人，因目前无法确定高玉颇与郑捍对于21A号房屋交付及物业交接是否存在争议，双方可自行处理物业保证金的交付问题，亦可另行提出主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条第一款、第七十七条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、郑捍于本判决生效之日起七日内配合高玉颇办理北京市门头沟区××小区×号楼×层21A号房屋的不动产权转移登记手续，将不动产权转移至高玉颇名下，第三人北京存房房地产经纪有限公司予以协助。二、郑捍于收到除物业保证金10000元外的房款后七日内将北京市门头沟区××小区×号楼×层21A号房屋腾退并交付高玉颇，腾退时不得损坏房屋结构及其附属物、设备设施。三、郑捍于北京市××小区×号楼×层21A号房屋不动产权转移登记之日起三日内支付高玉颇逾期办理房屋权属转移手续的违约金（以已付款555000元为基数，按照日万分之三为标准计算违约金，自2016年9月12日起计算至房屋权属转移登记之日止）。四、驳回高玉颇的其他诉讼请求。五、驳回郑捍的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费九千四百一十九元，由郑捍负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费九千五百二十四元，由郑捍负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王丽娟二〇一七年一月二十六日书记员  谭 浩