江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终817号
上诉人（原审被告）江苏首义置业有限公司，住所地泗洪县青阳镇水岸城邦C9幢。
法定代表人洪涛，该公司执行董事。
被上诉人（原审被告）孙文选，个体户。
委托代理人张崇练，泗洪县泗州法律服务所法律工作者。
上诉人江苏首义置业有限公司（以下简称首义公司）因与被上诉人孙文选商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2015）洪民初字第03803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年10月6日，孙文选、首义公司签订商品房买卖合同，首义公司将位于泗洪县水岸城邦5幢1单元103号商铺出售给孙文选，房款总金额为2065338元，交付期限及条件为“2009年12月30日前，首义公司将经分期综合验收合格的上述商品房交付孙文选使用”。逾期不超过30日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，首义公司按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，首义公司应当书面通知孙文选办理交付手续，双方进行验收交接时，首义公司应当出示房屋验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。同时约定，首义公司在房屋交付90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。合同签订后，孙文选按照约定缴纳了全部房款。涉案房屋于2011年底竣工，2013年8月21日，办理了竣工验收备案表，2013年12月2日，取得了竣工规划验收合格。2013年12月24日，首义公司开发的5号楼获得了房屋初始登记（总证）。
2013年，孙文选因首义公司逾期交房诉至泗洪县人民法院，要求首义�司交付房屋并赔偿逾期可得利益损失。在案件审理过程中，孙文选申请对其可得利益损失进行鉴定，泗洪县人民法院委托宿迁市公兴资产评估有限公司对涉案房屋租金分时间段评估，损失共计为658000元（2010年1月1日至2010年12月30日为146000元，2011年1月1日至2012年11月30日为158000元；2012年1月1日至2012年12月30日为171000元；2013年1月1日至2013年12月30日为183000元）。泗洪县人民法院于2015年2月16日判决首义公司于十日内赔偿孙文选逾期可得利益损失658000元并交付泗洪县水岸城邦5幢1单元103号商铺。判决生效后，孙文选申请执行要求首义公司交付房屋并支付损失。2015年3月26日，泗洪县人民法院对该执行案件立案，经过执行，执行员与孙文选到商铺进行交接，无人阻拦。
孙文选因首义公司逾期交房给其造成损失和未办理房屋权属证书，诉至原审法院，请求判令：1.首义公�赔偿因逾期交房造成的可得利益损失183000元（2014年1月1日-2014年12月31日期间）；2.首义公司在30日内给孙文选办理房地产权属证书；3.诉讼费用由首义公司承担。在案件诉讼过程中，原审法院要求孙文选缴纳契税，但至今未缴纳。
原审法院认为：孙文选与首义公司签订的商品房买卖合同合法有效。首义公司未按约定期限向孙文选交付经验收合格的商品房，致使孙文选迟延取得房屋，首义公司构成违约，应承担赔偿损失的违约责任，该损失包括合同履行后可以获得的利益损失。孙文选购买的房屋系经营性用房，逾期交房客观上将给孙文选造成可得租金损失。2010年1月1日至2013年12月30日的可得租金损失已经过泗洪县人民法院判决。而首义公司直到原审法院执行才交付房屋，2014年1月1日至2014年12月31日之间的可得利益损失，首义公司亦应予以赔偿。孙文选的可得利益损失经过鉴定，从2010年至2013年成递增趋势，孙文选主张2014年的损失参照2013年标准计算，予以准照。首义公司在庭审中主张在2014年1月7日通知孙文选交付房屋，没有提供证据证实，不予采信。且泗洪县人民法院（2014）洪民初字第2035号民事判决书判决首义公司交付房屋，说明首义公司在判决之前尚未交付房屋，故对首义公司的抗辩主张不予支持。对于孙文选要求首义公司办理产权登记的诉讼请求，原审法院认为，首义公司作为开发商，其开发的5号楼已经获得了房屋初始登记总证，首义公司已经完成了合同约定的报产权登记部门备案的义务。办理产权登记需要由孙文选提供相应的资料，在孙文选提供资料后，首义公司可以协助孙文选办理产权登记手续，而现在孙文选未获得产权证书的主要原因是孙文选未缴纳契税造成，故驳回孙文选要求首义公司办理产权登记手续的诉讼请求。综上，原审法院遂判决：一、江苏首义置业有限公司于判决生效后十日内赔偿孙文选损失183000元；二、驳回孙文选对江苏首义置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1980元，由江苏首义置业有限公司负担。
原审判决宣判后，首义公司不服，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决并依法改判。其主要上诉理由为：1.涉案房屋在2013年12月2日就已经竣工规划验收合格，同年12月24日获得房屋初始登记（总证），符合交房条件。原审认定首义公司没有履行书面通知义务不是事实，上诉人已于2014年1月7日向被上诉人发送交房通知函，双方在合同中对如何交房并无约定，公司也张贴了交房公告，涉案房屋所在的5号楼住户都知道可以交房事实。2.首义公司已经履行通知义务的同时，并且于2013年8月庭审时在法庭上向法庭及被上诉人作出了经法庭记录的�面承诺，上诉人已当庭告知房屋可以随时交付，涉案房屋在2012年时虽未验收，但同幢相邻房屋也早已交付使用，但被上诉人因为不急需房屋才故意不接收，之损失属于被上诉人单方违约造成，也没有发生实际损失，不应由首义公司承担，以此主张可得利益损失是不正当的；3.被上诉人之前已就涉案房屋逾期交房提起诉讼，对被上诉人的实际损失已经确认，被上诉人在审理期间，经法庭释明，已当庭表示对逾期交房放弃追究首义公司责任。综上，首义公司已经履行通知交房义务，被上诉人不接收房屋并在前一起判决后仍要求首义公司承担所谓的可得利益损失，对首义公司是不公平不合理的。
被上诉人孙文选答辩称：1.泗洪县人民法院于2015年2月16日作出（2014）洪民初字第2035号民事判决，判决上诉人对涉案房屋交付，也经过法院执行，原审法院据此认定涉案�屋交付时间为2015年2月16日是正确的；2.双方签订的《商品房买卖合同》第十一条关约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应该书面通知买受人办理交接手续，双方进行验收时，出卖人应该提供相关证明文件并签署房屋交接单，上诉人认为合同中对如何通知交房没有约定是错误的。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审中，上诉人首义公司为支持其上诉请求提供证据：2011年12月10日向业主王方志发出的征求意见表以及王方志出具的收条各三份，证实A5#号楼施工过程中出现未按要求在蒸压轻质加气块填充墙中的中部设置120厚砼腰梁及遗漏砼门窗框，业主发现不符合规范，首义公司因此提出补偿方案并征得全体业主同意达成补偿内容，王方志是301、302、303号房屋业主，旨在证明涉案房屋所在的5#楼�经交付使用，只有交付才能被业主发现存在不规范问题，只是孙文选认为补偿少另案起诉的。
被上诉人孙文选的质证意见为：上述证据载明由于上诉人开发楼房未按照建筑规范施工存在瑕疵，买受人对此投诉，上诉人对存在质量问题的房屋对部分购房户进行适当补偿，与本案没有关联性，也没有被上诉人孙文选签名，不能达到上诉人证明目的，不能作为本案认定事实的证据。
本院认证意见：上述证据未得到被上诉人认可，证实的内容与本案也无关联性，故对该证据不予采纳。
二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
根据当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：涉案房屋的交付时间如何认定，上诉人是否存在违约行为，以及该行为是否给被上诉人造成损失及损失赔偿额应如何承担。
本院认为，当�人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过订立合同时违约一方预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，上诉人首义公司主张已于2014年1月7日以发送通知函的方式通知被上诉人交付房屋，而且在泗洪县人民法院于2013年8月份开庭审理孙文选诉首义公司逾期交房前一起案件时已当庭告知孙文选可以随时交房，公司不应再承担逾期交房责任。经查，涉案房屋由首义公司于2013年12月24日获得房屋初始登记（总证），符合约定交付条件，根据双方合同约定，商品房达到交�使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，首义公司作为出卖人在涉案房屋符合交付条件时，应按照合同约定书面通知买受人孙文选，其虽然主张已于2014年1月7日书面通知，被上诉人对此予以否认，就此应举证加以证实，但未提供证据证实，故应承担不利后果。同时，上诉人称曾在2013年8月开庭时告知被上诉人可以随时交房，因房屋尚不符合交付条件，此时告知不能免除上诉人约定的在符合交房条件时的书面告知义务；另外，出卖人即使以张贴公告方式通知交房，并为其他购房户获悉，因不符合约定方式，买受人不认可，也不能视为上诉人履行了书面通知交房义务，故对该上诉意见，不予采信。结合泗洪县人民法院于2015年2月16日作出的（2014）洪民初字第2035号民事判决书以及2015年3月26日立案执行情况，可以证实该判决生效后，首义公司未依判决内容主动履行义务，涉案房屋系通过执行法院执行人员执行完成房屋交付。因此，被上诉人在2014年1月1日至同年12月31日因上诉人未履行合同义务不能取得商铺的使用权，也必然产生损失，原审法院据此判决首义公司就该期间可得利益损失向被上诉人进行赔偿并无不当。上诉人还主张被上诉人在原审法院庭审期间明确表示对逾期交房放弃追究首义公司责任，但被上诉人未予认可，也无证据证实，故对该主张也不予支持。
综上，首义公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3960元，由上诉人江苏首义置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马柏华
代理审判员 朱 海
代理审判员 刘海军
二〇一六年五月三十日
书 记 员 张晓青
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