徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民初字第1675号原告：李祥伟，男，1961年7月10日生，汉族，住本市。委托诉讼代理人：张宝庆，徐州市青年法律服务所法律工作者。被告：徐州盛德源商贸有限公司，住所地徐州市中山北路盛佳大厦1-5层。法定代表人：那利民，董事长。委托诉讼代理人：屈庆功，江苏逸诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏，江苏逸诚律师事务所律师。原告李祥伟诉被告徐州盛德源商贸有限公司（以下简称盛德源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月22日受理后，依法适用简易程序，后因案情需要转为普通程序，于2017年9月29日公开开庭进行了审理。原告李祥伟及其委托诉讼代理人张宝庆、被告盛德源公司的委托诉讼代理人屈庆功到庭参加了诉讼。本案曾因其他案件的审理结果为依据而中止审理。本案现已审理终结。原告李祥伟向本院提出诉讼请求，1、请求支付租金41256元及违约金13428.8元（违约金以所欠租金为基数，按每日万分之三自2012年1月1日起计算至2015年5月30日止，请求计算至判决确定的给付之日止）合计54684.8元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月18日原、被告双方签订了位于徐州市泰山路文化城x-x-xx、x-x-xx房屋租赁合同，每月租金分别为571元、575元，租期均自2004年11月1日起至2014年12月31日止，被告自2012年1月1日起至今累计拖欠租金41526元。违约金以所欠租金为基数，按每日万分之三自2012年1月1日起计算至判决确定的给付之日止。现经多次催要至今未付。故诉至法院，请求法院判定被告履行应尽的给付义务。被告盛德源公司辩称，一、因发生了不可预见、无法避免的原因导致原、被告的合同无法履行，被告不应承担责任，也不应向原告支付租金及违约金。文化城是按照多产权商铺的模式进行建设的，鉴于产权分散，业主因经营理念及价值观的不同，商铺不能统一使用，导致商铺不能最大程度的体现应有的商业价值。出于对绝大多数业主负责的目的，在项目开盘之初，金辰集团与绝大多数业主协商：统一承租后，再统一出租。由于当时政府对于文化城的经营模式及经营范围未作限制和规范，所以被告有权决定房屋的使用方式及经营的业态，原、被告订立合同时存在上述客观条件及背景。但是自从2011年4月份开始，徐州市人民政府及泉山区政府对文化城予以整治与规划，被告已经无法对上述房产进行使用。2011年4月份，市政府为整治文化城的业态，将文化城1、2号楼的所有房产（含原告房屋）予以封闭。2012年1月9日，中共泉山区委、泉山区政府下发《关于组织实施转型升级工程的通知》，文件指出：为实现泉山区的升级转型，政府决定整合市图书馆、文化城和周边资源，打造动漫体验区、文化创意区和动漫衍生品区三大功能区，建成10万平方米淮海经济区最具有影响力的影视动漫基地，并成功申报国家文化产业示范区。徐州市人民政府以办公会议纪要的形式（第4号-2012年1月16日）对文化城的规划与发展专门予以指示。此后，中共泉山区委、泉山区政府陆续颁发《关于印发的通知》、《关于实施2012年重大产业项目的通知》等相关文件，依据政府产业政策，文化城将由政府统一利用为动漫产业。2012年3月10日，泉山区城管局对文化城业主发出《通知》，依据政府的项目进展规划，对文化城1-2号楼商铺楼外立面进行整治，由政府出资，对原已经封闭的文化城外墙进行装修（进出口及门窗原已封闭）。原告出租给被告的商铺就在政府规划的范围之内，并已由政府封闭。由于政府对文化城的使用方式确定了具体的规划，因此，自2011年4月份开始，原告的房产已经无法使用，被告对此既不能预知，更无法预防。综上所述，由于发生了不可预见、无法避免的原因导致原告与被告的合同无法履行，被告不应向原告支付租金及违约金。二、参照泉山区法院已经生效的判例[（2013）徐商终字543号]，原告主张的租金及违约金也不能成立，故原告的诉讼请求不能成立，请法院依法予以裁判。原告李祥伟为证明其主张向法庭提交以下证据：1、《房屋租赁合同》两份；2、民事判决书一份；3、泰山路文化市场x-x-xx室、x-x-xx室房产证两份。被告盛德源公司向法庭提交了以下证据：1、被告的前身徐州金辰集团有限公司与原告签订的合同两份，证明原、被告之间存在房屋租赁关系；2、泉山区政府和泉山区委关于组织实施转型升级工程的通知；3、徐州市人民政府2012年1月16日办公会纪要；4、泉山区2012年度城建重点工程计划；5、关于实施2012年重大产业项目的通知；6、徐州动漫影视基地航拍示意图；证据2-6证明市政府为实现泉山区转型升级决定整合图书馆、文化城和周边资源，打造动漫体验区、文化创意区和动漫衍生品三大功能区，在最初承租商铺时没有政府的动漫产业政策，政府也没有统一的规划及措施，现政府需要统一调整产业政策，发生当事人无法预计、不可避免的事由。7、泉山区城管局2012年3月10日发出的通知，证明泉山区政府根据动漫基地产业政策，统一整治文化城，并将文化城1、2号楼商铺的出口和门窗进行封闭，房产已无法使用；8、徐州市动漫基地项目2012年5月第四周进展情况，证明的目的同证据7；9、徐州市中级人民法院判决书证明系列案件法院均判决租金至2012年3月10日；10、工商变更登记，证明徐州金辰集团有限公司变更为徐州盛德源商贸有限公司；11、盛德源公司向原告发出的通知及邮寄回单；12、现场照片六张，证明文化城被封闭后的情况；13、原告领取的租金收据一张，证明原告已领取2011年12月31日之前的租金。以上证据经质证，被告对原告列举的证据真实性不持异议，但认为判决书与本案的诉请无关。原告对被告提供的证据除证据11即邮寄回单以外的真实性不持异议，但认为被告提交的证据均不能证明涉案商铺不能继续使用，政府文件并不必然导致合同终止履行；对证据11快递回单，因未加盖邮政章亦未载明邮寄时间，因此该回单不能作为证据使用；对被告提交的中级人民法院判决书，其案件的性质及案由与本案不相符合，不能作为本案的参照依据。本案当事人围绕诉讼请求及争议焦点，提交了以上证据，对双方当事人均无争议的证据，本院予以确认并存卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年9月18日原告李祥伟（××）与徐州金辰集团有限公司（××）签订了房屋租赁合同两份，约定的主要内容为：“××自愿将具有所有权的位于徐州市泰山路文化城的商铺x-x-xx号、x-x-xx号租赁给××经营使用，租赁期均自2004年11月1日起至2014年12月31日止，××的房款分别为65000元和70000元，每月租金分别为571元和575元。××应当于每月月末前支付当月租金，如逾期支付，××自逾期之日起应以租金为基数支付××每日万分之三逾期付款违约金”。合同签订后原告李祥伟按约将商铺交付给徐州金辰集团有限公司使用，至本次诉讼时原告李祥伟收到了2011年12月31日之前的租金。另查明，为加快文化产业繁荣、提升城市文化品位，徐州市委、市政府决定整合徐州市图书馆、文化城及周边资源，进行徐州动漫影视城基地项目建设，建成10万平方米淮海经济区最具影响力的影视动漫基地，成功申报国家文化产业示范基地。项目分两期实施，一期为动漫馆，二期为创意广场，一、二期实施的同时，启动文化城配套服务区的业态整合。本案所涉的商铺被规划在内。根据市委、市政府部署，2012年1月9日，泉山区委、泉山区政府制定《泉山区转型升级工程实施方案》。2012年2月16日，该项目被列为泉山区2012年度城建重点工程计划。2012年3月10日，泉山区城市管理局向文化城的业主下发通知，从即日起将对文化城楼体外立面进行整治。2012年6月11日，被告盛德源公司向文化城业主发出《转发〈泉山区城管局对业主通知〉的通知》，告知根据徐州市政府和泉山区政府的相关文件，对文化城房产的使用予以统一规划，并对外立面采取统一封闭整治措施，业主文化城房产已不能使用。2012年9月25日盛德源公司将《转发〈泉山区城管局对业主通知〉的通知》邮寄给李祥伟，因未加盖邮政章及未填写邮寄时间原告李祥伟未签收。后徐州市泉山区城市管理局及被告盛德源公司通过在文化城现场张贴公告的方式向文化城的业主进行了告知。从2012年至今，李祥伟的商铺及文化城其他业主的房产已被统一封闭整治，被告盛德源公司无法继续经营管理。徐州金辰集团有限公司于2009年2月10日更名为徐州盛德源商贸有限公司。本院认为，原告李祥伟与金辰集团有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，且双方已实际履行。徐州市两级政府决定进行产业调整，整合文化城及周边资源，进行徐州动漫影视城基地项目建设，该事件在双方缔约时不能合理地预见，被告作为××虽勤勉注意亦是无法避免、不能克服的，因此无法履行合同的责任，不能归责于被告盛德源公司。关于原告李祥伟诉讼请求数额问题，1、因本案所涉商铺于2012年3月10日由徐州市泉山区城市管理局对包括涉案商铺在内的文化城进行整体整治，致使合同不能履行，责任不在被告盛德源公司，因此租金应计算至2012年3月10日，被告盛德源公司已实际给付原告李祥伟租金至2011年12月31日，故被告盛德源公司还应支付给原告李祥伟自2012年1月1日起至2012年3月10日的租金，对原告李祥伟要求被告盛德源公司给付租金至2014年12月31日的诉请不予支持。被告盛德源公司应付给原告李祥伟文化城2-2-16商铺租金为1332.33元人民币（571×2（月）＋571÷30×10（天））、文化城2-2-21商铺租金为1341.67元人民币（575×2（月）＋575÷30×10（天））合计租金为2674元人民币。2、关于原告李祥伟主张被告盛德源公司给付违约金的问题，本院认为，因不可归责于被告盛德源公司的原因，导致其在2012年3月10日以后无法对承租的原告李祥伟的商铺进行使用，但被告盛德源公司未按约定支付2012年3月10日之前的租金，已构成违约，故被告盛德源公司应支付2012年1月1日起至2012年3月10日的违约金，对原告李祥伟要求被告盛德源公司支付至2015年5月30日违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六之规定，判决如下：一、被告徐州盛德源商贸有限公司于判决生效之日起十日内给付原告李祥伟租金2674元人民币及逾期违约金（以租金为基数按日万分之三计算自2012年1月1日起至判决确定之日止）。二、驳回原告李祥伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1170元，由原告李祥伟负担470元，被告徐州盛德源商贸有限公司负担700元（原告以预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王 平审 判 员  吴素华人民陪审员  李 丽二Ｏ二Ｏ一七年九月三十日书 记 员  陈 楠