浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍诸民初字第874号
原告：诸暨市暨阳街道福乐小区业主委员会。
负责人：宣保达，系该业主委员会主任。
委托代理人（特别授权）：孟洪权，浙江博凡律师事务所律师。
被告：诸暨市艺嘉音视网络科技有限公司。
法定代表人：杨耘。
委托代理人（特别授权）：王慧高，浙江新兴律师事务所律师。
原告诸暨市暨阳街道福乐小区业主委员会（以下至判决主文前简称福乐小区业主委员会）为与被告诸暨市艺嘉音视网络科技有限公司（以下至判决主文前简称艺嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年3月27日向本院提出起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员赵珊妮适用简易程序独任审判，于2014年4月29日公开开庭进行了审理。原告福乐小区业主委员会的主任宣保达及委托代理人孟洪权，被告艺嘉公司的委托代理人王慧高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福乐小区业主委员会诉称，被告于2009年12月25日向原告租赁福乐小区11号楼16-19号四间共计150平方米的营业房营业，双方约定每年租金为39000元，第二年开始每年递增5%。该租金被告已交至2013年6月30日，尚欠租金四个月共计人民币14332元。另被告于2009年12月底开始占用营业房左边第14、15号两间共计51平方米的营业房作仓库使用，一直用到2013年10月25日止，使用时间共四年，租金共计54000元，该租金被告分文未付。原告多次用电话、发函等方式向被告催讨租金，但被告至今未付。故起诉要求：1、由被告支付16-19号营业房的租金14332元；2、由被告支付14-16号仓库的使用费54000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告艺嘉公司辩称，1、原、被告之间就16-19号营业房签订过租赁合同事实，被告确实欠原告16-19号营业房的租金14332元。但被告在租赁使用16-19号营业房期间，在该营业房内搭建了一层阁楼，原告曾口头承诺给予被告适当的补偿，但最终未果，所以被告要求适当减免租金。2、原告不能提供相关证据证明原、被告之间就14、15号仓库签订过租赁协议，原告也不能提供证据证明被告使用了14、15号仓库。即使被告使用了这两间仓库，原告也不能依据16-19号营业房的租金标准计算这两间仓库的租金，因为营业房的租金明显高于仓库的租金。故原告的第二项诉讼请求与被告无关。
经审理查明，诸暨市暨阳街道福乐小区11号楼共有营业房19间。2009年12月25日，原告福乐小区业主委员会与被告艺嘉公司签订租房协议一份，双方约定：原告将福乐小区11号楼的第16、17、18、19号营业房（面积共计150平方米）出租给被告使用，租期自2010年元月1日至2010年12月31日止；租金每年39000元，第一年免提升，第二年起保值性提升5%。被告实际租赁该四间营业房至2013年10月22日止。至今被告尚原告该四间营业房的租金14332元未付清。
上述事实，除原、被告的陈述外，还由原告提供的租房协议、被告出具的承诺书、福乐小区建后积存财产移交备忘录等证据予以证实。上述证据经质证被告均无异议，本院予以确认。
本案的争议焦点为：被告有无使用福乐小区11号楼的第14、15号面积共计51平方米的营业房。
原告认为，第15和第16号营业房是相通的，里面有一扇门，是被告自己打通的。新的一届业主委员会于2013年4月选举产生，新的业主委员会选举产生后才发现原来被告一直在使用第14、15号营业房且从未支付过租金。被告却认为，墙不是被告打通的，被告也没有权力去做这件事情，是原告自己疏于管理才使房屋呈敞开式状态，第14、15号营业房原来是诸暨市教育后勤配货中心有限公司在使用，被告没有使用过第14、15号营业房。
原告为证明其主张的事实，向本院申请证人王某、楼某、方某、杨某出庭作证。证人王某、楼某、方某、杨某系福乐小区的居民，四人均陈述第14、15号两间营业房由被告在当仓库使用。上述证人证言经质证，原告无异议；被告认为这两间营业房外面的卷闸门一直是关着的，后面是业主的自行车库，与小区不通，所以证人不可能看到该两间营业房里面的使用状况，该四位证人也只是听说被告在使用这两间营业房，并没有亲眼看到，被告并没有通过不合法的手段去打通墙壁，营业房内部的形态是历史遗留下来的，故该四位证人证言不能达到原告的证明目的。
被告为证明其主张的事实，向本院提供了原告发送给被告的函、诸暨市教育后勤配货中心有限公司与原告签订的协议一份。经质证，原告对证据本身没有异议，但认为不能达到被告的举证目的。
本院认为，原告的该四位证人均是长期居住在福乐小区的居民，对福乐小区营业房的使用情况较为了解，四位证人均陈述被告有使用第14、15号营业房的情形，再加之14、15号营业房无人管理，15号营业房与16号营业房内部又是相通的，客观上被告使用该两间营业房是没有阻碍的。被告虽提供了反驳证据，但本院认为，原告发送给被告的函件中虽未向被告催讨第14、15号营业房的租金，但并不代表原告不能在本案中向被告主张该部分权利；诸暨市教育后勤配货中心有限公司与原告签订的协议约定的均是2010年之前的事情，与本案缺乏关联性，故被告提供的反驳证据均无法证明被告主张的事实。综上，本院认为原告提供的四位证人的证人证言内容较为真实可靠，与待证事实的关联程度较高，证明力较大，被告虽予以否认，但不能提供有效证据证明，本院据此认定被告在2010年1月1日至2013年10月22日期间存在使用第14、15号营业房的行为。
本院认为，承租人租赁他人房屋，应当向出租人支付租金。本案中，被告向原告承租诸暨市暨阳街道福乐小区11号楼的第16、17、18、19号营业房，至今为止尚欠原告租金14332元未支付，事实清楚，现原告要求被告支付该租金，合理合法，本院予以支持。被告关于原告曾口头承诺对其搭建的阁楼予以补偿，故可以适当减免租金的辩解意见，因原告对此不予认可，被告也不能提供证据证明，本院不予采信。
另被告在2010年1月1日至2013年10月22日期间有使用该小区11号楼的第14、15号营业房的行为，故被告应支付给原告相应的房屋使用费。至于金额，因14-19号营业房相连，地段相同，故原告参照16-19号营业房的租金标准计算14、15号营业房的使用费为54000元并无不当。但因原告自身疏于管理的行为，使第14、15号营业房处于无人管理的状态，原告也未及时制止被告使用该两间营业房，所以原告自身过错较大，同时考虑到被告未将该两间营业房当作商铺使用的实际情况，本院酌定由被告向原告支付该两间营业房的使用费20000元。原告主张是被告擅自将墙打通，对此被告不予认可，原告又不能提供证据证明，故本院对原告的该主张不予支持。被告关于其未使用过14、15号营业房的辩解意见，与事实不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告诸暨市艺嘉音视网络科技有限公司应支付原告诸暨市暨阳街道福乐小区业主委员会拖欠的租金计人民币14332元，款限本判决生效之日起十日内付清；
二、被告诸暨市艺嘉音视网络科技有限公司应支付原告诸暨市暨阳街道福乐小区业主委员会自2010年1月1日至2013年10月22日使用诸暨市暨阳街道福乐小区11号楼第14、15号营业房的使用费计人民币20000元，款限本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回原告诸暨市暨阳街道福乐小区业主委员会的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1508元，依法减半收取754元，由原告诸暨市暨阳街道福乐小区业主委员会负担354元，被告诸暨市艺嘉音视网络科技有限公司负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费1508元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 赵珊妮
二〇一四年五月二十日
书 记 员 杨 琼