广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初128号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，组织机构代码X3153397－7。主要负责人：张真理，行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾少晖，广东雅商律师事务所律师。被告：李龙锐，男，1991年3月25日出生，汉族，户籍住址广东省佛山市顺德区。被告：中山市展盈房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路68号三层，统一社会信用代码91442000799335919L。法定代表人：黄玉韶，执行董事。委托诉讼代理人：刘省东，男，员工。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告李龙锐、中山市展盈房地产开发有限公司（以下简称展盈公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行因被告李龙锐拖欠建行中山分行购房贷款而不还，向本院提出诉讼请求：1.解除建行中山分行与李龙锐之间的借款合同；2.李龙锐立即向建行中山分行偿还借款本金410842.53元及至还清之日止的利息（利息包括正常利息、逾期罚息，且暂计至2015年11月4日为10770.64元，其中正常利息9034.03元、罚息1736.61元，借款逾期之日起至还清之日止按照合同约定计算利息），共计421613.17元；3.李龙锐承担律师费用25080元；4.建行中山分行对李龙锐所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权；5.展盈公司承担连带保证责任。诉讼期间，建行中山分行称被告李龙锐在起诉后有部分还款，故变更第2项诉讼请求为截至2016年9月8日，李龙锐应偿还借款本金405595.73元，利息（含正常利息、逾期罚息）2980.52元，其他诉求不变。被告李龙锐经本院传票传唤，在法定期限内未提交答辩状，亦未到庭应诉、质证及抗辩。被告展盈公司辩称：1.本案的违约方为李龙锐，应由李龙锐就其连续拖欠建行中山分行供款未还的事实承担违约责任，由其赔偿建行中山分行的损失；2.本案应先就李龙锐提供房产实现债权，我方仅就不足部分承担清偿责任。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人、抵押人：李龙锐。借款合同签约情况：《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440783766-2012-20140768715）。借款用途：购买广东省中山市东区中山六路1号天奕国际广场XX幢XXXX房。贷款本金：413000元。贷款期限：2014年12月11日起至2044年12月11日止。贷款执行利率：浮动利率，在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。借款逾期的罚息计收标准：从逾期之日起在贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。约定还款方式：等额本息还款法，每月还款。还款日：借款期限起始日在借款期限内每月对日。违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，并承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。放款日：2014年12月11日。欠款情况：李龙锐从2015年5月开始未能按时足额还款，之后陆续有还款但未能足额还清逾期欠款。之后，建行中山分行分别于2015年12月21日从展盈公司开立在建行中山分行的银行账户中扣收16216.21元用于偿还李龙锐的上述债务。截至2016年9月8日，李龙锐尚欠借款本金405595.73元，利息（含正常利息、逾期罚息）2980.52元。律师费用情况：2015年11月3日，建行中山分行作为甲方与广东雅商律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》约定：甲方委托乙方处理甲方与借款人许平等80人（见附件，含李龙锐在内）之间的诉讼事宜，乙方代理人的工作范围包括诉讼（一审、二审）、执行中的全部事务。代理费支付标准为：在本协议签订10日内，甲方支付前期代理费2000元/案；在收到法院出具的立案受理通知10日内，乙方在收取基准费用5000元（含前期支付的2000元）的基础上，甲方按起诉标的金额分段按比例累加计算支付代理费：5万（含五万）以下免加收，5万至10万元（含10万元）收取8%，10万元至50万元（含50万元）收取5%，50万元至100万元（含100万元）收取4%……其后，广东雅商律师事务所开具本案律师费发票，金额25080元。抵押担保情况：抵押物为李龙锐本案中借款所购房屋，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利），贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。已办理抵押登记备案手续，抵押权人为建行中山分行（抵押登记备案编号：易房抵字第DY20XXXXX43号）。庭审中，建行中山分行表示房地产权属证书及他项权证尚未核发。保证担保情况：2014年10月15日，展盈公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》约定：乙方对符合贷款条款的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于东区中山五路的经批准命名为天弈国际广场的商品房发放个人住房贷款（即第二条内容）；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，甲方同意乙方在乙方开立的存款账户中直接扣收有关款项。双方并未约定多个担保并存的清偿顺序。本院认为，建行中山分行与李龙锐签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，李龙锐亦应当全面履行还款义务。因李龙锐未按约还款，双方约定解除合同的条件已成就，故建行中山分行请求解除合同并提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于李龙锐拖欠的借款本息数额，有建行中山分行提供的证据为证，李龙锐没有参加诉讼也没有提供证据推翻，在此情况下，本院采信建行中山分行的主张，确认其主张的数额。李龙锐提供的抵押物已办理抵押登记备案手续，具有公示性，能对抗第三人，因此，当其不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。此外，依据展盈公司与建行中山分行签订《商品房销售贷款合作协议书》约定，李龙锐为购买涉案房屋而欠建行中山分行的债务属于展盈公司的连带责任保证范围且尚在保证期限内，故展盈公司应对李龙锐所欠建行中山分行的本案债务承担连带责任保证。并且，该协议书还约定，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息时，展盈公司同意建行中山分行在其开立的存款账户中直接扣收有关款项，该约定实际上赋予了建行中山分行在一定范围内可要求展盈公司先行承担保证责任的权利，范围限定在展盈公司开立在建行中山分行的银行账户存款。除此之外，建行中山分行和展盈公司再无约定被担保的债权既有物的担保又有人的担保时实行担保权的顺序，故根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，建行中山分行有权先扣收展盈公司在建行中山分行的银行存款用以承担保证责任，不足部分就李龙锐提供的抵押物实现债权，仍不足部分由展盈公司以其在建行中山分行的银行账户存款以外的其他财产承担连带保证责任。展盈公司承担保证责任后，有权向李龙锐追偿。基于此，建行中山分行扣收展盈公司银行存款符合双方约定。该款为展盈公司承担保证责任的款项，展盈公司有权向李龙锐追偿。此后，展盈公司承担其他保证责任后，亦有权向李龙锐追偿（含已被扣收的银行存款）。综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。李龙锐经本院合法传唤而不到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告李龙锐签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440783766-2012-20140768715）。二、被告李龙锐于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金405595.73元及利息【利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2016年9月8日为2980.52元，之后至清偿之日止，利息按《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440783766-2012-20140768715）约定计算】。三、被告李龙锐于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费25080元。四、被告李龙锐逾期履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告李龙锐提供的抵押物即位于广东省中山市东区中山六路1号天奕国际广场XX幢XXXX房（抵押登记备案编号：易房抵字第DY20XXXXX43号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。五、对原告中国建设银行股份有限公司中山市分行扣收被告中山市展盈房地产开发有限公司开立在原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的银行存款及对处分上述抵押物仍不足以支付的部分，由被告中山市展盈房地产开发有限公司承担连带保证责任。被告中山市展盈房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李龙锐、追偿（包括已被扣收的银行存款）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7805元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由被告李龙锐、中山市展盈房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  区瑞樱人民陪审员  郭泳欣人民陪审员  邓杏妹二〇一六年十月二十四日书 记 员  廖柳茹钟金花