河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终246号
上诉人（原审被告）北京真功夫快餐连锁管理有限公司。
法定代表人潘宇海，执行董事。
委托代理人王朝金，国信信扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）河南无忧商务服务有限公司。
法定代表人孙敏，总经理。
委托代理人马强，河南元慧律师事务所律师。
委托代理人温海洋，河南元慧律师事务所实习律师。
上诉人北京真功夫快餐连锁管理有限公司（以下简称真功夫公司）因与被上诉人河南无忧商务服务有限公司（以下简称无忧公司）租赁合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第1644号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人真功夫公司的委托代理人王朝金、被上诉人无忧公司的委托代理人马强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年3月22日，无忧公司作为甲方、真功夫公司作为乙方签订了《房产租赁合同》一份，合同载明：“1.1甲方同意将位于郑州车站主楼东进站口北侧一楼商业用房（使用面积约165平方米）的房产租予乙方开设真功夫餐厅。1.2乙方可将房产用于开设真功夫系列品牌餐厅。……2.1租赁期限为十三年，自2012年3月25日起至2025年3月24日止。2.2房产免租期自2012年3月25日至2012年4月30日，自2012年5月1日起计算房租租金。……3.1租赁年度指免租期满之次日起，向后推算满十二个月为一个租赁年度。3.2第1至5租赁年度，年租金人民币147万元，第6至10租赁年度，年租金人民币161.7万元；第11至13租赁年度，年租金人民币177.8万元；以上租金均为含税租金。3.3本合同所列租金已包含甲方或甲方指定的物业公司收取的管理费（其中物业管理费占50%）。……3.4乙方应在本合同签订后5个工作日内向甲方支付第1租赁年度的固定租金147万元整，每逾期一日按逾期支付金额的0.25‰支付违约金。后续租赁年度，乙方每次提前一个月支付下一租赁年度的固定租金。第一租赁年度：甲方应在乙方支付租金一个月内向乙方提供相应金额的合格税务发票（甲方针对租金中所含物业管理费部分开具合格物业费发票），每逾期一日按逾期金额的0.25‰支付违约金，同时租金支付时间顺延，直至甲方提供合发票时止。从第二至第十三租赁年度：甲方应在乙方付款日期的五个工作日前向乙方提供相应金额的合格税务发票……。3.5、乙方按时将租金向下述银行账号划出后，就视为已经完全向甲方履行了付款义务……9.2除本合同另有约定外，乙方应按合同规定如期支付租金及其它应付费用，但因甲方违约导致乙方延迟或拒付租金及其他应付费用的除外。……9.7按约定时间足额向甲方支付租金中，不得拖欠和迟交，承担拖欠迟交的一切损失和后果。……11.2关于或因本合同上起之争议，双方协商解决，协商不成的，任一方可将争议提交房产所在地有管辖权的人民法院诉讼解决。……”合同还对其他事项做了约定。合同订立后，无忧公司将房屋交付给乙方使用。真功夫公司于2012年4月11日通过银行转账向无忧公司交纳及保证金共1870000元、于2013年4月16日通过银行转账向无忧公司交纳租金1470000元、于2014年3月28日通过银行转账向无忧公司交纳2014年5月1日至2015年4月30日租金1300000元。
2014年11月18日，真功夫公司给无忧公司发出《提前终止租赁合同的告知函》，该函件载明：“……我公司餐厅自2012年6月份开业至今一直处于严重亏损状态，为此我司采取了多种措施以期提升该店营业额，同时贵司也给予了2014年的降租支持，但该店的经营状况仍然没有好转，给我司带来极大的负担。鉴于此，经详细评估及慎重考虑，我司决定提前终止贵我双方所签订的《房产租赁合同》，于2014年3月31日将所承租房产交还给贵司。……”2015年3月9日，真功夫公司给无忧公司发出第二份《提前终止租赁合同的告知函》，该函件载明：“……自2014年7月起，整个郑州火车站被围壁导致我公司这两家店的亏损日益严重，贵司对此也未能提供解决方案，仅仅2014年度我司的这两家店的亏损已达两百多万元。因此目前这两家店面临的经营环境及严重的亏损状态已完全不适于继续经营……鉴于此，经详细评估及慎重考虑，我司决定：真功夫郑州东广场一店和二店将于2015年3月20日结束营业并提前终止贵我双方就这两家店所签订的房产租赁合同。请贵司及时就我司提前终止合同的相关事宜与我司进行洽谈。……”无忧公司方工作人员在分别签收上述两份函件后，无忧公司向真功夫公司发出《律师函》，不同意真功夫公司提前终止租赁合同。2015年3月26日，真功夫公司以邮政特快专递的方式给无忧公司发出《回函》一份，载明：“……我司决定于2015年4月10日按合同约定拆除及取回自有物品、设施、设备等并将房产交还予贵司，请贵司配合我公司办理房产交还的相关手续，避免因为人为因素造成损失进一步不合理扩大。”2015年5月20日，真功夫公司在河南省黄河公证处工作人员的见证下，将本案涉案的房产的钥匙试用后将七把钥匙及《沟通函》邮寄给无忧公司。现无忧公司以真功夫公司未按协议履行，拖欠2015年房租为由诉至法院，请求判令：1、真功夫公司继续履行合同；2、真功夫公司支付拖欠的租金1470000元及利息3276.88元（利息自2015年4月1日暂计至2015年4月15日）；3、诉讼费用由真功夫公司承担。
原审法院另查明：双方合同履行至2014年5月时，由于郑州火车站附近出于安全需要，增加了围档，导致真功夫公司经营亏损。本案在审理过程中，无忧公司、真功夫公司双方达成撤场协议，真功夫公司于2015年10月26日全部搬离完毕。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，无忧公司、真功夫公司双方签订的《房产租赁合同》是双方真实意思的表示，合同内容不违反国家法律的规定，合法有效，双方均应按协议约定的内容履行义务。本案涉及的火车站广场的围档，设立于2014年5月，系无忧公司、真功夫公司合同订立后而成立，真功夫公司作为一家经营餐饮的企业，上述变化显然会对其经营造成影响，但是，真功夫公司在履行合同过程中，发生了在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的情势变更，欲变更或解除合同，应依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，向无忧公司提出变更合同或解除合同的要求，在未获无忧公司准许的情况下，应依《最高人民法院关于适用﹤中华人民共合国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的规定向法院提起诉讼，请求人民法院予以变更或解除。法律并未赋予合同当事人依情势变更原则径行解除合同的权利，故本案中真功夫公司以情势变更为理由，通知无忧公司解除合同的行为构成违约。鉴于无忧公司、真功夫公司于2015年10月16日达成撤场协议，真功夫公司于2015年10月26日撤场完毕，本案合同确已没有继续履行的条件，故无忧公司要求真功夫公司继续履行合同的诉讼请求，该院不予支持。真功夫公司撤场后房屋的占有使用权才转称至无忧公司，故真功夫公司理应支付2015年5月1日至10月26日的租金715241.86元。无忧公司要求真功夫公司支付租金1470000元的诉讼请求，该院仅支持715241.86元。真功夫公司对此部分的答辩意见，该院不予以采纳。无忧公司要求真功夫公司支付利息，但未能提供相应依据，故对其该项诉讼请求，该院不予支持。
关于真功夫公司辩称无忧公司主张的租金及租金计付标准没有事实与法律依据，根据合同约定，收取的租金中的50%属于物业管理费，真功夫公司通知无忧公司解除合同并停业后，相应物业管理费也应由房产业主或实际支配管理人承担的意见，经查，无忧公司、真功夫公司在《房产租赁合同》中已约定租金包含物业管理费，且无忧公司、真功夫公司产生本案纠纷前，包含了物业管理费的租金均由无忧公司收取并出具发票，真功夫公司虽通知无忧公司解除合同，但无忧公司并不认可，合同并未解除，故无忧公司诉请要求真功夫公司支付租金并无不当，故真功夫公司此部分的答辩意见该院不予采纳。关于真功夫公司辩称无忧公司在真功夫公司送达解除通知三个月后才提起诉讼，要求继续履行，已超出了合同解除异议期，不应被支持的答辩意见，经查，真功夫公司在本案中属违约方，该答辩意见无法律依据，该院不予以采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，原审法院判决：一、北京真功夫快餐连锁管理有限公司于判决生效后十日内支付河南无忧商务服务有限公司租金715241.86元。二、驳回无忧公司的其他诉讼请求。案件受理费18060元，河南无忧商务服务有限公司负担7108元，北京真功夫快餐连锁管理有限公司负担10952元。
上诉人真功夫公司不服原审判决向本院上诉称：一、无忧公司不履行《房产租赁合同》约定的义务构成根本违约。真功夫公司与无忧公司签订的《房产租赁合同》第8.6条约定：“房产之相邻关系由甲方负责处理。若因毗邻物业本身之瑕疵或毗邻物业实际管理人、使用人之行为，损害房产或妨害餐厅正常经营的，甲方应及时予以协调处理并尽快使房产恢复正常使用。在排除妨害之前，甲方应合理降低或免除租金及其它费用。”第8.9条约定：“甲方保证在房产所在建筑物范围内及邻接房产的任何通道和公用部分，……并保证乙方进货通道或有关设施使用通道畅通，……由甲方负责解决。”2014年7月，郑州火车站广场围蔽，导致真功夫公司店面人流量大幅下滑，就此真功夫公司多次与无忧公司沟通，希望无忧公司与郑州火车站协调，减少对真功夫公司正常经营的影响，但无忧公司一直没有正面回应，甚至取消了在火车站围蔽前已经给予真功夫公司的经营过渡期的租金减免支持。真功夫公司认为，根据上述《房产租赁合同》第8.6条、第8.9条约定，当郑州火车站广场围蔽对真功夫公司正常经营造成严重影响的情形下，无忧公司有义务排除妨碍，而且在排除妨碍前合理降低或免除真功夫公司的租金及其它费用。但是无忧公司不但没有积极与郑州火车站协调排除妨碍，反而落井下石，取消了在火车站围蔽前已经给予真功夫公司的经营过渡期的租金减免支持，无忧公司的行为直接导致真功夫公司2014年与2013年月营业额同比最大降幅为32.59%，月租金及物管费占营业额比例最高达64.84%，致使真功夫公司已无法实现合同目的。原审判决将郑州火车站广场围蔽归结为“情势变更”，但对于无忧公司不履行《房产租赁合同》第8.6条、第8.9条约定的义务只字不提，对无忧公司颇有偏袒之嫌。二、真功夫公司与无忧公司之间的《房产租赁合同》自2015年3月21日起已经解除。真功夫公司与无忧公司签订的《房产租赁合同》第10.4条约定：“甲方擅自终止合同或有下列情形之一的，乙方可终止合同……E、甲方违约，在乙方通知的补救期内仍未改正或补救的。”同时合同法第九十四条第（四）款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，如前所述，无忧公司拒不履行《房产租赁合同》第8.6条、第8.9条约定的排除妨碍的义务，导致真功夫公司无法实现签订《房产租赁合同》的预期目的，无忧公司的行为已构成根本违约。真功夫公司有权根据《房产租赁合同》第10.4条约定及合同法第九十四条第（四）款之规定解除《房产租赁合同》。同时，合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”。本案中，真功夫公司于2015年3月9日以《提前终止租赁合同的告知函》提前告知无忧公司合同于2015年3月20日解除，无忧公司于当日签收。故此，真功夫公司与无忧公司之间的《房产租赁合同》自2015年3月21日起即告解除。三、原审判决超出无忧公司诉讼请求，依法应当予以撤销。不告不理是民事诉讼最基本的原则，对于一方未主张的诉讼请求，人民法院不能超出请求范围作出裁决。本案中，无忧公司在庭审时明确表示其第二项诉讼请求是2014年度半年租金950000元。从真功夫公司与无忧公司签订的《房产租赁合同》第3.3条约定来看，真功夫公司每年向无忧公司支付的款项包括两部分：50%的物业租金及50%的物业管理费，其中50%的物业管理费属于无忧公司代收代缴。从无忧公司出具给真功夫公司的发票来看，也是按租金和物业管理费分开收取的。本案中，真功夫公司诉讼请求并未包含50%部分的物业管理费，原审法院就无忧公司未主张的50%物业管理费部分一并作出判决，有失妥当。故请求撤销郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第1644号民事判决，裁定驳回无忧公司的全部诉讼请求，本案诉讼费由无忧公司承担。
被上诉人无忧公司答辩称：一审法院判决的真功夫公司所支付的房租是其实际占用期间的租金，无忧公司本身在双方的租赁合同范围内已经做出让步，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。真功夫公司与无忧公司双方签订的《房产租赁合同》是双方真实意思的表示，合同内容不违反国家法律的规定，合法有效，双方均应按协议约定的内容履行义务。无忧公司依约履行了出租义务，真功夫公司应当支付租金给无忧公司。对于真功夫公司上诉提出的无忧公司不履行租赁合同约定的义务构成根本违约的内容，因火车站围蔽影响经营，无忧公司未排除妨碍，减免租金的内容这是无忧公司不可预见的情势变更，无忧公司没有能力排除妨害，无忧公司未构成根本违约。而且无忧公司在真功夫公司亏损的情况下给与了2014年的降租支持，以及真功夫公司所支付的房租是其实际占用期间的租金，无忧公司本身在双方的租赁合同范围内已经作出让步。真功夫公司发出解约通知后，无忧公司也向真功夫公司发出《律师函》，不同意真功夫公司提前终止租赁合同。真功夫公司未向人民法院申请解除合同，故在撤场前合同仍是有效的，真功夫公司应依约支付租金。根据双方签订的《房产租赁合同》，合同所列租金已包含甲方或甲方指定的物业公司收取的管理费（其中物业管理费占50%）。故一审法院判决真功夫公司支付715241.86元并无不当。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10952元，由上诉人北京真功夫快餐连锁管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 成 锴
审判员 陈启辉
审判员 于岸峰
二〇一六年三月二十八日
书记员 芦保华