湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终783号
上诉人（原审被告）：周新湘，男，1957年3月1日生，汉族，湖南省安仁县人，居民，住湖南省安仁县。
委托诉讼代理人：孙勇，湖南奋斗者律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴志律，湖南奋斗者律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王晶，男，1972年10月21日生，汉族，湖南省安仁县人，居民，住湖南省安仁县。
委托诉讼代理人：胡红平，湖南辰辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：凡三生，男，1960年5月17日生，汉族，湖南省安仁县人，居民，住湖南省安仁县。
被上诉人（原审原告）：段容春，男，1970年1月30日生，汉族，湖南省安仁县人，个体工商户，住湖南省安仁县。
被上诉人（原审原告）：李萍，女，1970年12月10日生，汉族，湖南省安仁县人，居民，住湖南省安仁县。
被上诉人（原审原告）：李卓杰，男，1992年7月26日生，汉族，湖南省安仁县人，居民，住湖南省安仁县。
被上诉人（原审被告）：凡青娥，女，1973年9月8日生，汉族，湖南省安仁县人，居民，住湖南省安仁县。
上诉人周新湘因与被上诉人王晶、凡三生、段容春、李萍、李卓杰、凡青娥物权保护纠纷一案，不服湖南省安仁县人民法院（2016)湘1028民初504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月17日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月31日公开开庭进行了审理。上诉人周新湘及其委托诉讼代理人孙勇、吴志律，被上诉人王晶及其委托诉讼代理人胡红平，被上诉人段容春、李萍、李卓杰、凡三生、凡青娥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周新湘上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王晶、段容春、李萍、李卓杰、凡三生所有诉讼请求，一、二审诉讼费由王晶、段容春、李萍、李卓杰、凡三生承担。事实和理由：1.王晶要周新湘代为买地，承诺给周新湘三分之一的股份，待房屋建成后将三分之一的产权办理到周新湘名下，故周新湘对案涉土地房屋享有三分之一的份额。而将房屋置换给凡三生是在2014年10月，故周新湘的处分行为系有权处分，应受法律保护。2.王晶在一审庭审中承认建房事宜、具体费用全部由周新湘办理，周新湘确属是征得王晶同意才借款建房以房抵债，同时王晶承诺给周新湘5000**元工资。周新湘以自己名义与凡三生置换房屋取得60000元补偿款符合隐名代理的特征。3.2013年第一次分房时，段容春、李萍、李卓杰、凡三生四人均已知晓王晶为股东之一，但未要求王晶参与分房；后凡三生与周新湘置换房屋并出售给李立勇、何晶晶，段容春、李卓杰父亲李建伟作为见证人在合同上签字；王晶与周新湘解除委托的时间为2015年1月。上述事实表明，周新湘处分财产在委托期内，除王晶外其他合伙人在明知周新湘与凡三生处分的是合伙财产时非但未阻止，反而在合同上签字，故周新湘并非无权处分人，其与凡三生置换房屋行为有效。4.一审法院以物权保护为案由适用物权法规定，与本案事实不符，属适用法律错误。
王晶辩称，周新湘对案涉土地房屋并无股份，王晶亦从未承诺过给周新湘股份。王晶委托周新湘管理建房事宜，之后将相关费用陆续转账支付给周新湘及其亲人，但周新湘对此事实却予以否认。2012年12月至2013年期间王晶共转款1650000元给周新湘，此期间内王晶给周新湘的建房款是足够的，不存在周新湘所说的为建房而借款的可能。2013年7月7日第一次分房时，段容春、李卓杰、李萍、凡三生虽均已知道王晶为股东之一，但亦应该清楚周新湘系替王晶管理建房事宜，如果当时段容春、李卓杰、李萍、凡三生认为周新湘亦为股东之一的话，那么分房协议就应该是将房屋分成六份而不是五份，且在该分房协议中应该将股东之一王晶体现出来。之所以分成五份且在该分房协议中未体现王晶的份额，正是段容春、李卓杰、李萍、凡三生均认为分到周新湘名下的房屋实际就是王晶的。从2015年5月17日的分房协议亦可以看出，如果周新湘在思源楼有股份，那么2015年5月17日重新签订分房协议时，不可能这么容易直接将周新湘的名字替换为王晶的名字即可。2014年10月周新湘与凡青娥签订商品房买卖合同时，虽然凡三生、段容春、李卓杰之父李建伟以在场人的身份在合同上签了字，但是并不能以此推断周新湘有权处置王晶名下的房屋，且在一审中段容春、李卓杰均同意支持王晶的诉求表明李卓杰并未同意出售房屋，段容春亦是基于错误认识而签字，凡三生未到庭亦无任何证据表明其当时同意周新湘出售房屋。而周新湘亦无证据证明王晶授权其处分房屋。综上，周新湘对诉争房屋系无权处分，一审以物权保护为案由适用《物权法》之规定判决返还房屋是正确的。请求驳回上诉，维持原判。
凡三生辩称，案涉土地其知道是王晶的，但是2012年的时候王晶说过这个地周新湘也有一缝，所以就全权委托周新湘来建房。后来结账的时候王晶又说周新湘没有一缝地，王晶说当时说周新湘有一缝地是搪塞凡三生等人，目的是为了让周新湘建房说话时有分量。周新湘一开始是以业主的身份参与建房，后来2015年凡三生等人看到土地使用权证时才知道业主是王晶，周新湘没有股份。李立勇买房时，凡三生知道王晶是业主，要周新湘打王晶电话问一下，周新湘当时说不用打，这个事情他可以做主。请法院依法判决。
段容春辩称，当时不知道土地的事，2014年农历12月才知道三缝地全都是王晶的，在此之前周新湘一直说周新湘是股东。建房工地上主要是段容春和周新湘管事，由于段容春和周新湘在建房事宜上有些分歧，所以段容春也不知道周新湘和王晶之间的具体约定情况。段容春在周新湘的卖房合同上签字时，也不知道这个房子是王晶的。请求法院依法判决。
李萍辩称，知道周新湘在这里管建房的事，以前以为他是业主，是办完手续之后才知道房子是王晶的。请求法院依法判决。
李卓杰辩称，同意段容春和李萍的意见，请求法院依法判决。
凡青娥辩称，案涉房屋应归其所有。2011年起其租住在周新湘的房子里，2012年周新湘老婆说周新湘正在建房，要其买他们的房子，然后借了200000元说将来抵房款。2014年房子基本完工装了水电表凡青娥开始装修，2015年5月份凡青娥搬进去一直住到现在。凡青娥住进去大概2、3个月后王晶找到凡青娥家里，这是凡青娥才知道这个房子的手续是在王晶名下。王晶称这个房子是他的，要凡青娥协助他去周新湘那里要回房款。请求法院依法判决。
王晶、凡三生、段容春、李萍、李卓杰向一审法院起诉请求：1.判决周新湘、凡青娥签订的商品房预售合同为无效合同；2.判决凡青娥将非法占有王晶的思源楼10楼D号（即D10）套房归还给王晶。第二次庭审中，经释明，王晶表示如诉争房屋认定为共有则返还给共有人。
一审法院认定事实：2010王晶因一直在广东做生意故委托周新湘（系王晶之妻的姨父）办理建房事宜。2012年王晶、凡三生、段容春、李萍、李卓杰在安仁县安仁大道共同集资修建思源楼，约定按地基份额支付工程款及分配房屋。其中王晶3缝地基，凡三生2缝、段容春2缝、李萍1缝、李卓杰1缝。2012年初周新湘向凡青娥表示其在军山大道有地基准备建房，问凡青娥需不需要房子，凡青娥去现场看后答应购买。周新湘叫凡青娥先支付200000元，并约定在交房之前算借，月利率为2.5%，交房后抵房款。事后凡青娥向周新湘支付了款项。房屋建成后，2013年7月7日凡三生、段容春、杨力人（李萍丈夫）、李建伟（李卓杰之父）与周新湘共同签订思源住宅楼户型分配方案，将11楼B号（即B11）房屋分配至周新湘名下，签订分房协议时凡三生、段容春、李卓杰、李萍已知晓王晶系股东之一。
2014年8月15日思源楼以王晶的名义办理了建设用地规划许可证。2014年11月27日周新湘与凡青娥签订商品房预售合同，约定将思源商贸大厦10楼D号房屋以372000元的价格出售给凡青娥。周新湘以甲方名义签字并加盖思源大厦股东业主专用章，凡青娥以乙方名义签字，李建伟（李卓杰之父）、凡三生、段容春以在场人的名义签字。周新湘在合同附件二处注明购房款已付清，并签字，注明时间为2014年4月27日。
王晶于2015年1月解除了对周新湘的委托，并以自己才是思源楼的房东为由，于2015年5月17日与凡三生、段容春、杨力人（李萍丈夫）、李建伟（李卓杰之父）重新签订思源住宅楼户型分配方案，将10楼D号房屋分配为王晶名下，并约定废除2013年7月7日签订的分配方案。2015年5月20日思源楼以王晶的名义办理了国有土地使用证。
一审法院认为，本案系物权保护纠纷。王晶以周新湘、凡青娥之间签订的商品房预售合同侵害其合法权益为由向法院提起诉讼。双方争议焦点为：一、签订商品房预售合同时诉争房屋的所有权人是谁；二、周新湘出售诉争房屋的行为如何认定；三、财产如何返回。
争议焦点一。周新湘认为，王晶曾承诺给一缝地基给周新湘，故第一次签订分割协议时周新湘亦是房东之一，诉争房屋系周新湘所有。后因地皮涨价故双方协商不给地皮，由王晶补偿周新湘6500**元。王晶认为，王晶未向周新湘承诺，只表示房屋建好后不会亏待周新湘，诉争房屋系王晶所有。法院认为，周新湘主张处置诉争房屋时其系房东，但未提供任何证据予以佐证，故对周新湘的此项主张不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第三十条、第一百条之规定，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，当事人可以因合法建造的事实行为设立物权，自事实行为成就时发生效力，共有人可以协商确定共有物的分割方式。王晶、凡三生、段容春、李萍、李卓杰因集资建房的事实行为建立了思源楼，并获得了思源楼的物权。凡三生、段容春、李萍、李卓杰基于周新湘系房东之一的错误认识与周新湘于2013年7月7日签订思源住宅楼户型分配方案，分配方案中将诉争房屋注明在周新湘名下。但周新湘不是思源楼的房东，周新湘不能取得诉争房屋的所有权。2014年8月15日思源楼以王晶的名义办理了建设用地规划许可证。王晶以自己才是思源楼的房东为由，于2015年5月17日与凡三生、段容春、杨力人（李萍丈夫）、李建伟（李卓杰之父）重新签订思源住宅楼户型分配方案，将诉争房屋分配为王晶名下，并约定废除2013年7月7日签订的分配方案。五房东作为房屋的按份共有人协商一致确定了分割方式并签订了财产分割协议，系当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，虽然五房东未办理物权登记，但分割协议不违反法律规定，合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力，五房东签订的财产分割协议，对五房东具有法律约束力，五房东应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。五房东签订财产分割协议后未办理登记手续，因物权的设立或者变动经依法登记，发生效力，故分割协议达成后，共有人并不能当然的获得单独的所有权，而只是获得了要求履行分割协议的请求权。故法院认为，五房东未办理物权登记手续，故对五房东以外的人，该财产仍为五房东按份共有，但五房东之间签订的财产分割协议系房东之间自愿达成的设立、变更物权合同，五房东应当依合同约定行使权力、履行义务。
争议焦点二。王晶认为，周新湘擅自将王晶所有的房屋出售给凡青娥。周新湘认为，王晶授权周新湘办理建房事宜，为筹集建房资金而出售房屋。凡青娥认为，其向周新湘购房时不知道王晶存在，其余房东亦在合同上签字。法院认为，王晶口头委托周新湘办理建房事宜，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条委托代理可以采用书面形式，也可以用口头形式，二者均具有法律效力之规定，王晶与周新湘均为具有完全民事行为能力，王晶表示委托意愿，周新湘接受委托，二人之间形成了合法有效的委托代理关系。现王晶表示未授权周新湘处置房屋，周新湘表示因建房缺少资金，在获得王晶同意的情况下处置房屋，但双方均未提供证据证明。法院认为，王晶与周新湘是否存在有处置房屋的授权委托应按下列分析认定：首先周新湘以自己名义与凡青娥签订合同，凡青娥不知道王晶的存在，故不构成表见代理。代理人以自己的名义处置被代理人的权益时应当从其行为和后果全面考虑是否为了被代理人的利益，考虑到周新湘所述处置房屋的原因系为建房筹集资金但未提供任何证据证明向凡青娥收取的款项用于建房，同时考虑到要查明是否存在处置房屋委托授权，需要王晶举证其在授权委托期内未向周新湘授权委托处置房屋或周新湘举证其在授权委托期内获得了王晶授权委托处置房屋，即王晶与周新湘需要承担的系“无、有”的举证责任。考虑到双方举证的可能性，法院认为，周新湘未提供证据证明存在处置房屋的授权委托，应承担举证不能的责任，即王晶未授权周新湘处置房屋。周新湘亦不是诉争房屋的所有人，故周新湘无权处置房屋。
凡青娥向周新湘支付款项并与周新湘签订房屋买卖合同，签订房屋买卖合同时周新湘系无权处分人，李建伟（李卓杰之父）、杨力人（李萍丈夫）、凡三生、段容春在合同上签字时注明系在场人，李建伟（李卓杰之父）、杨力人（李萍丈夫）、段容春在庭审中表示签字时不知道房屋所有人系王晶或周新湘，系应周新湘邀请到场见证。现对李建伟（李卓杰之父）、杨力人（李萍丈夫）、凡三生、段容春是基于什么原因在合同上签字分析如下：李建伟（李卓杰之父）、杨力人（李萍丈夫）、凡三生、段容春四人系因为认定周新湘系房东之一或周新湘获得王晶的授权故有权出售房屋，故在合同上以在场人的名义签字见证。现查明周新湘不是房东之一亦未获得王晶处置诉争房屋的授权，四人在不知道周新湘系无权处分人的情况下在房屋买卖合同上以在场人的名义签字见证不宜认定四人表示同意周新湘出售房屋。签订商品房预售合同后周新湘未获得诉争房屋的处分权，处分行为亦未获得追认。凡青娥未办理物权登记手续。现王晶以周新湘将诉争房屋转让给凡青娥系无权处分为由要求确认周新湘、凡青娥之间签订的商品房预售合同无效并返还财产，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第九十七条、第一百零六条之规定，法院认为，周新湘系无权处分人，处分行为亦未获得追认。凡青娥未依法办理房地产登记，未取得诉争房屋的所有权，不是善意第三人。王晶等人要求凡青娥返还财产应当予以支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，法院认为，周新湘、凡青娥系自愿签订商品房预售合同，即周新湘、凡青娥自愿为自己的行为承担相应后果。周新湘签订商品房预售合同时虽然未能取得处分权，但依合同可以认定其愿意承担交付义务，并愿意承担履行不能的法律后果，凡青娥签订商品房预售合同表示其愿意承担付款义务，在周新湘因未取得所有权或者处分权致使房屋所有权不能转移时，凡青娥可以要求周新湘承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。在王晶等人基于物权保护诉请返还财产已获得支持的情况下，王晶等人要求确认周新湘、凡青娥之间签订的商品房预售合同无效，依法不予支持。
争议焦点三。对周新湘、凡青娥之间基于借贷关系产生的已支付给凡青娥的利息系双方自愿行为，不是本案审理范围。周新湘收取凡青娥372000元，并将无权处分的思源商贸大厦10楼D10号房屋交付给凡青娥，凡青娥将房屋装修后入住。王晶表示要求将诉争房屋返还给王晶个人或返还给共有人，法院认为，诉争房屋未办理物权登记手续，对王晶、凡三生、李萍、李卓杰、段容春以外的人仍应认定为按份共有，故诉争房屋应返还给王晶、凡三生、李萍、李卓杰、段容春。考虑到腾房需时间，返还期限宜定为90日。凡青娥支付给周新湘的款项及为入住花费的装修款可自行协商处理，亦可另行提起诉讼。
综上，王晶等人诉至法院要求确认周新湘与凡青娥签订的商品房预售合同无效，依法不予支持。凡青娥基于无处分权人周新湘转让而取得的思源商贸大厦10楼D号房屋应当返还给王晶、凡三生、李萍、李卓杰、段容春。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条、第六十六条，第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十八条、第七十七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十五条、第三十条、第三十四条、第九十三条、第九十四条、第一百条、第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决：“一、凡青娥在本判决生效后九十日内将思源商贸大厦10楼D号（即D10）房屋返还给王晶、凡三生、李萍、李卓杰、段容春；二、驳回王晶、凡三生、李萍、李卓杰、段容春其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6880元，由周新湘负担。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。周新湘提交公安机关对凡三生的询问笔录，拟证明案涉土地有一缝属周新湘；公安机关对凡青娥的问话笔录，拟证明所有业主对外都说周新湘是业主，而没说王晶是业主。王晶质证认为，凡三生的询问笔录系其个人陈述，并无业主大会会议纪要等证据佐证，无法证明周新湘有一缝地；凡青娥所说不是事实，根据一审庭审笔录及其他业主陈述，其他业主只是推测说周新湘可能有一缝地。凡三生质证认为，其在公安机关的陈述属实；对于凡青娥的笔录，当时周新湘确实是跟所有业主说三缝地都是他的。段容春质证认为，证据所涉内容其不清楚，请法院依法认定。李萍质证认为，对凡三生笔录的情况不清楚；对于凡青娥的笔录，凡青娥所说不属实，其不认识凡青娥。李卓杰质证认为，对凡三生的笔录由法院核实认定；关于凡青娥的陈述，李卓杰没有说过周新湘有三缝地。凡青娥质证认为，对上述证据没有意见。
王晶向本院提交一份对周新湘银行账户转款的流水记录，拟证明王晶转给周新湘建房款是足够的。周新湘质证认为，证据没有原件，对真实性有异议。凡三生、段容春、李卓杰、李萍、凡青娥均表示对转款情况不清楚。
本院认证认为，凡三生、凡青娥接受公安机关的询问所作的问话笔录在一审中当事人已作为证据提交，周新湘二审中再次提交，不属新证据，本院不予认定；王晶提交的银行转款流水记录，无原件供核实，又无银行签章，真实性无法确认，本院不予采信。
本院除对一审查明的事实予以确认外，补充查明，2010年至2013年间，针对案涉土地与安仁县土地收购储备中心、邓良龙、凡三生、王玉娇签订土地安置协议或者换地协议的受让方均为王晶。
本院认为，本案系物权保护纠纷。二审争议焦点为周新湘出售案涉房屋是否系有权处分。双方均认可周新湘系接受王晶口头委托购地、管理建房事宜的事实，仅对委托建房的酬劳支付方式及授权范围双方有较大争议。周新湘上诉提出，王晶为酬谢他代办购地及建房事宜承诺给予其案涉土地房屋三分之一的份额，且王晶委托周新湘借款用于建房及有权处置案涉房屋。对此王晶均予以否认。一、二审已查明，购买或置换案涉土地的协议上载明的受让方均为王晶，并未体现周新湘的信息；房屋建设过程中办理的建设用地规划许可证载明的建设方亦为王晶，而该许可证手续又系周新湘接受王晶的委托而亲自办理，周新湘若享有土地份额理应会反对仅以王晶个人名义办证；凡三生、凡青娥所作的有关周新湘对案涉土地享有三分之一份额的陈述，属从他人处转述且事后被他人否认，并无确凿证据证明。因此，周新湘主张其对案涉土地房屋享有三分之一的份额既无证据证明，又与常理不符。而周新湘提出的王晶委托其借款用于建房的主张，既无证据证明王晶有该委托事项，亦无证据证明周新湘从购房人处收取的款项用于建房，该主张亦不能成立。综上，本案无证据证明周新湘出售案涉房屋系有权处分。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案中，购房人凡青娥虽属善意，且支付了合理对价，但未对案涉房产依法进行登记，其未能取得所有权。周新湘出售房产属无权处分，所有权人王晶有权追回。故周新湘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，以物权法的相关规定处理本案适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6880元，由周新湘负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧 阳 萍
审 判 员 谢 末 钢
审 判 员 何 双 高
二〇一七年六月二十三日
法官助理 肖敏书记员何淑琪
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。