宁夏回族自治区固原市原州区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0402民初5211号
原告：张永波，男，1984年9月8日出生，汉族，住宁夏固原市。
委托诉讼代理人：路辉，宁夏泰思律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：李根明，男，1962年11月17日出生，汉族，住宁夏银川市。
委托诉讼代理人：孔令彪，宁夏信用律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：刘利明，男，1958年11月26日出生，汉族，住宁夏固原市。
原告张永波与被告李根明、刘利明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张永波及其委托诉讼代理人路辉、被告李根明及其委托诉讼代理人孔令彪、被告刘利明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张永波向本院提出诉讼请求：1.二被告向原告支付拆迁补偿装修费141515.20元(176894元*80％)、停产停业补偿费73454.00元、搬迁费6814.00元，共计221783.20元；2.二被告向原告退还多收的租金9388.90元；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告刘利明系被告李根明的姐夫。2016年8月16日，原告与被告刘利明续签了房屋租赁合同，由原告继续经营”爱上火锅店”。合同约定：将位于固原市××区供电局对面的营业房(面积为450平方米)出租给原告经营火锅店，租赁期限为一年，即2016年8月16日至2017年8月15日，租金每年130000.00元，按季提前一天一次性支付。合同还约定如在租赁期限内遇到政府统一拆迁，被告刘利明按实际天数收取租金，多收租金退给原告，如果政府给装修补偿，原告占80％，被告刘利明占20％，经营补偿归原告。合同签订后，原告向被告刘利明支付了一季度的租金32500.00元(2016年8月16日至11月16日)。期间，原告经营的火锅店被纳入拆迁范围。2016年10月10日，原告接到拆迁部门关于停水、停暖的通知。同年10月20日，在与被告商议后，原告火锅店歇业待拆迁。需要说明的是，被告刘利明向原告出租的房屋系被告李根明所有，被告李根明认可原告与被告刘利明签订的房屋租赁合同。2017年7月13日，拆迁部门作出房屋征收登记表，确定营业房装修附着物款共计176894.00元(B3-150、B3-151)、停产停业损失共计73454.00元、搬迁费6814.00元，但该款项已由被告李根明领取。原告多次向被告李根明索要原告应得的款项，但二被告始终以种种理由搪塞。原告为维护合法权益，现依法提起诉讼。
李根明辩称，一、原告诉称续签合同一事不存在。2016年8月16日前，被告李根明的房屋出租给王某经营火锅店，期满后终止了合同。二、被告李根明与被告王某约定的租赁期限为三年，即2013年8月至2016年8月。2015年11月20日，固原市原州区人民政府发布了原政发【2015】128号《关于印发〈固原市区旧城改造项目古城墙遗址周边片区国有土地上房屋征收补偿安置方案〉的通知》，征收范围东至中山街，南至帝豪广场，西至古城墙，北至六盘山路。被告李根明于2013年8月与王某签订的租赁合同到期后，就告知王某要拆迁，让其腾退将房屋收回不再出租。2015年就已确定拆迁范围，导致2015-2016冬季供热出现矛盾，王某拖欠供热公司一个采暖期的采暖费。此时原告找到被告刘利明要求承租房屋。被告刘利明告知原告房屋拆迁及供热等情况，但原告称其有各方面的关系可以骗取停业损失款等，骗取被告刘利明的信任后与被告刘利明在租赁合同上补加了如果政府给补偿款及经营补偿的条款，并同意营业房没有统一拆迁前按季支付租金。三、原告明知房屋将拆迁且已不具备经营条件，仍然签订租赁合同，租赁后并未进行投资、装饰、改造或实际经营，只是更换了门匾和火锅店名称，其目的是为套取国家补偿款。四、2017年7月13日前，被告李根明与征收评估公司的有关负责人和工作人员因补偿标准和附着物等问题进行了长期多次协商，在不继续提高房屋每平方米单价的前提下，明确以附着物进行补偿，随后于2017年7月13日和原州区土地房屋征收办公室签订了协议。按照原政发【2015】128号文件规定，被告李根明的停产停业损失是按征收房屋的总价计算，是征收房屋的一部分，其补偿是同意拆迁后给予3个月的房屋总价7％的补偿，与原告的主张无关。五、原告与被告刘利明所签房屋租赁合同未经被告李根明本人同意，属无效协议，被告李根明不予认可。综上所述，原告既未进行投资、装修、实际营业，政府也没有给原告进行任何补偿，政府给被告李根明的所有补偿中不包括原告的任何款项，其套取政府的补偿的目的没有实现。原告实际占用房屋十一个月，给被告李根明造成了损失。参照租金的标准，原告应当赔偿被告李根明损失即房屋实际使用费86000.00元。请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告李根明辩称，王某承租涉案房屋期限届满后，被告刘利明打电话问被告李根明房屋是否还出租，被告李根明答复说房屋已列入拆迁范围，原则上不再出租。被告刘利明想着房屋不出租就会闲置，原告要承租房屋，双方就进行了协商。因被告刘利明对拆迁补偿不太懂，原告说能多要些拆迁装修补偿，双方就签订了租赁合同，约定补偿款中的装饰装修部分原告占80%，被告刘利明占20%。不同意原告的诉讼请求。
原告张永波、被告被告李根明围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的《店面转让合同》1份、收款收据1份来源合法，内容真实，能够证明王超将承租的涉案房屋转给原告，原告向王某支付了转让费100000.00元，予以采信；营业执照1份来源合法，内容真实，能够证明张某经营爱上火锅店，予以采信；《房屋租赁合同》1份，因被告李根明不予追认，无其他证据印证以证明被告李根明授权被告刘利明与原告签订该合同，该合同无效，但能证明案件其他事实，予以采信；收条1张来源合法，内容真实，能够证明原告向被告刘利明支付了租金32500.00元，予以采信；光盘储存的通话录音1段来源合法，内容真实，不能证明被告李根明认可原告与被告刘利明签订的租赁合同，但能够证明案件其他事实，予以采信；《房屋征收补偿安置协议》2份、房屋征收评估表2份、登记表2份来源合法，内容真实，能够证明涉案房屋补偿款情况，予以采信。被告李根明提交的《房屋征收补偿安置协议》1份、房屋征收评估表2份、登记表2份与原告提交的第6组证据系同一证据，予以采信；《房屋租赁合同》1份来源合法，内容真实，能够证明被告刘利明与王某于2014年8月16日签订了房屋租赁合同及达成相关约定，予以采信；原政发【2015】128号文件复印件1份来源合法，内容真实，能够证明涉案房屋被列入征收范围及征收期限，予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年8月16日，被告刘利明将位于固原市原州区北塬的营业房（即涉案房屋，房屋属被告李根明所有）一处出租给王乙，租赁期限为三年，由王乙、王某和一个姓张的共同经营。后王乙退出，2014年8月16日，被告刘利明与王某便签订了《房屋租赁合同》1份，约定被告刘利明将位于固原市原州区北塬的营业房（即涉案房屋，房屋属被告李根明所有）一处出租给王超，租赁期限为2014年8月16日至2015年8月16日。王某及之前的承租人对涉案房屋进行了装修。2015年6月13日，王某与原告签订了《店面转让合同》，约定王某将经营的爱上火锅店转让给原告，原告支付了转让费100000.00元。原告经营火锅店后，向被告刘利明支付了截止2016年8月16日的租金120000.00元。2016年8月16日，原告与被告刘利明签订了《房屋租赁合同》（刘利明为甲方，张永波为乙方）1份，约定甲方将涉案房屋出租给原告，租赁期限为2016年8月16日至2017年8月15日，租金每年130000.00元（不包括水暖电），按季提前一天一次性支付；如在租赁期内遇到政府统一拆迁，甲方按实际天数收取房租，多收房费退给乙方，如政府给装修补偿，甲方占20%，乙方80%，营业补偿归乙方（”如政府给装修补偿，甲方占20%，乙方80%，营业补偿归乙方”。2016年9月9日，原告向被告刘利明支付租金32500.00元。2015年11月20日，固原市原州区人民政府发布《关于印发〈固原市区旧城改造项目古城墙遗址周边片区国有土地上房屋征收补偿安置方案〉的通知》，方案确定的征收期限为2015年11月20日至2016年1月20日，确定的征收范围为东至中山街，南至帝豪广场，西至古城墙，北至六盘山路。涉案房屋在征收范围内。2017年7月13日，原州区土地房屋征收办公室与被告李根明签订了《房屋征收补偿安置协议》2份，确定的装修附属物补偿款为176894.00元（B3-150为86834.00元，B3-151为90060.00元），停产停业损失补偿款为73454.00元，搬迁费为6814.00元。上述款项已由被告李根明领取。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定”无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中，涉案房屋属被告李根明所有，原告与被告刘利明签订《房屋租赁合同》时被告李根明未向被告刘利明授权，被告李根明事后亦不予追认，故该合同属无效合同。虽然原告与被告刘利明签订的《房屋租赁合同》无效，但根据原告的陈述和被告刘利明的陈述，原告在2015年8月16日至2016年8月16日期间就使用了涉案房屋并且支付了租金，在此期间王某将在涉案房屋经营的火锅店店面转让给原告，原告支付了转让费100000.00元，其对涉案房屋的装饰装修部分享有一定的权益，同时，政府征收拆迁导致原告停业和腾房，故被告李根明应当向原告分割部分装修补偿款、停产停业损失补偿款、搬迁费。根据公平原则，酌情确定被告李根明向原告支付装修补偿款90000.00元、搬迁费3000.00元、停产停业损失20000.00元。因上述款项已由被告李根明领取，被告刘利明不承担向原告支付装修补偿款、停产停业损失补偿款、搬迁费的责任。原告要求二被告向其退还多收的租金，因现无证据证明原告何时停止营业，原告该项诉讼请求证据不足，不予支持。被告李根明不同意向原告支付装修补偿款、停产停业损失补偿款、搬迁费的抗辩理由不能成立，不予支持。
综上所述，原告的部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告李根明于本判决生效后十日内向原告张永波支付装修补偿款90000.00元、停产停业损失20000.00元、搬迁费3000.00元，共计113000.00元；
二、驳回原告张永波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4768.00元，减半收取2384.00元，由原告张永波负担1219.00元，被告李根明负担1165.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。
审判员刘汉龙
二○一七年十二月十五日
书记员金小荣
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民法总则》：
第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
《中华人民共和国合同法》：
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。