云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云01民终1605号
上诉人（一审被告）：李思明，男，汉族，1979年12月23日出生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区，
委托诉讼代理人：吴云、师敬淞，云南民启律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（一审原告）：昆明未来城开发有限公司，住所：云南省昆明市高新区昆明市海源北路6号。
法定代表人：谭寿生，董事长。
委托诉讼代理人：浦凤仙、付云权，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。
上诉人李思明因与被上诉人昆明未来城开发有限公司(以下简称未来城公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初7076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李思明上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或查清事实后改判；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、租金应当从实际使用租赁物之日开始计算。因被上诉人的过错将原承租人ＸＸ使用的租赁物业强行断水断电，导致承租物业直至2015年11月仍无法正常使用，上诉人与被上诉人于2015年12月1日签订《商铺租赁合同》后，2015年12月9日上诉人与原承租人ＸＸ才办理租赁物的移交手续，一审认定上诉人支付2015年11月期间的租金缺乏事实及法律依据。二、一审遗漏追加实际承租人郑春梅，导致无法查清案件事实，使真正债务人无法得到法律追诉。三、实际承租人郑春梅在返还租赁物业的同时与被上诉人工作人员协商一致用承租物业中的物品抵扣2017年2月的租金以及违约金，一审对此未予认定是错误的。四、上诉人与被上诉人之间签订《商铺租赁合同》明确约定履约保证金35,000元，履约保证金与违约金性质不同，不应当直接认定不予退还，而应当在本案中抵扣欠付租金（实际损失）。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以改判。
未来城公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
未来城公司向一审法院起诉请求：1、被告支付原告2015年11月1日至2015年11月30日的租金32,060元、2016年9月1日至2017年2月28日期间的租金202,624.22元，以及物业费、卫生费合计22,922.12元，合计257,606.34元；2、被告支付原告违约金77,281元；3、本案的诉讼费由被告承担。
一审法院认定以下案件事实：2015年12月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：1.被告向原告租赁位于昆明市广福路官渡古镇二期D-16栋1、2、3、4号商铺，租赁期限为32个月，即自2015年11月1日至2018年6月30日；2.租金按照每年递增的方式计算，租金总额1,099,381.25元，具体如下：2015年11月1日至2016年10月31日，每月每平米60.47元，合计384,719.82元，2016年11月1日至2017年10月31日，每月每平米65.31元，合计415,512.67元……。租金支付方式：2015年11月份一个月的租金、物业管理费、水电费因涉及水电问题，双方约定于2015年12月内另行协商该月租金金额，但不影响第一次租金的支付，待双方协商后，该月租金在第二次支付时进行相应增减。第一次支付的租金为2015年12月、2016年1月、2016年2月共三个月的租金，之后租金以此类推，均为三个月进行一次支付。本合同第一次租金于签订合同之日7日内支付，支付后甲方立即协助完成通水通电；3.乙方支付第一次租金的同时，还需向甲方支付等同于一个月的租赁保证金，即人民币35,000元，该租赁保证金在乙方租赁期到期后，如乙方无违约及损坏租赁物的行为，甲方全额无息退给乙方；4.在租赁期内，乙方应当根据甲方或者物业管理方的要求将物业管理费及其他相关费用支付至甲方及/或物业管理方指定的第三人（如物业管理公司），并接受甲方及/或物业管理方指定的第三人的物业管理。物业管理费的交付标准由物业管理方根据市场行情及各方面综合因素进行确定，并以在市场公告栏内张贴公示为通知方式。乙方应当按时、足额支付相关费用；无论乙方是否与第三人签署有关物业管理的合同，甲方均有权向乙方行使物业管理费的追索权；5.合同解除后，被告应当向原告补交合同解除前的租金、其他费用及逾期付款违约金，同时，被告交给原告的保证金作为违约金不退还，并向原告支付本合同租金总额20%的违约金。原、被告双方还对其他权利义务、合同的解除及违约责任等内容进行了约定。庭审中，双方确认涉案租赁合同于2017年2月28日解除，被告已将租赁物返还给原告。被告认可未向原告支付2016年9月1日至2017年2月28日期间的租金202,624.22元。现原告以被告未支付租金并违约为由，主张前述诉请。
一审法院认为，本案中，原、被告之间签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方签订的商铺租赁合同，被告支付租金的起始时间为2015年11月1日起，每月的租金为32,060元，同时，被告认可2016年9月1日至2017年2月28日期间的租金202,624.22元未向原告支付。现原告主张要求被告支付2015年11月份及2016年9月1日至2017年2月28日期间的租金有事实及法律依据，一审法院予以支持。被告辩解在2015年11月份期间其并未使用涉案租赁物，同时，2017年2月份的租金及违约金已经用相关物品进行了抵扣，但被告对于其辩解，并未提供充分的证据加以证明，故一审法院对其辩解意见不予采纳。关于原告要求被告支付物业费、卫生费22,922.12元的诉请，其所提交的证据并不能反映出系被告在使用租赁物期间所产生的相应费用，庭审中，原告陈述所提交的票据中载明的费用包括其他承租人的费用，因此，对原告的该项主张，一审法院不予支持。关于违约金，双方约定合同解除后，被告应当向原告补交合同解除前的租金、其他费用及逾期付款违约金，同时，被告交给原告的保证金作为违约金不退还，并向原告支付本合同租金总额20%的违约金。因上述约定在本质上属于双方对违约金的约定，但该约定标准过高，一审法院酌情予以调整为按应支付款项的10%计算，即为23,468元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告李思明于本判决生效之日起十日内支付原告昆明未来城开发有限公司2015年11月份及2016年9月1日至2017年2月28日期间所欠租金234,684.22元；二、被告李思明于本判决生效之日起十日内支付原告昆明未来城开发有限公司违约金23,468元；三、原告昆明未来城开发有限公司的其他诉讼请求不予支持。
二审中，上诉人提交证据：一、商铺租赁合同、（2017）云01民终4454号民事判决书、《关于解除李思明商铺租赁合同的通知书》，欲证明2015年11月涉案租赁物并非交付上诉人使用管理，被上诉人发出的解除合同通知书中也未包含2015年11月份的租金；二、城镇职工社会保险参保证明、经营承包合同，欲证明叶馨遥系被上诉人工作人员，与实际租赁物使用人郑春梅移交租赁物以及相应物品时达成合意抵扣租金以及违约金，涉案实际承租人系郑春梅，未依约交付租金造成的法律后果应当由郑春梅承担。被上诉人发表质证意见认为：一、商铺租赁合同以及民事判决书与本案无关，对解除合同通知书的证明目的不予认可；二、认可叶馨遥系公司员工，承包经营合同系李思明与第三人签订，与本案无关，叶馨遥抵扣租金的行为系其个人行为，与被上诉人无关，被上诉人不认可抵扣行为。本院认为，上诉人提交的证据能够证明未来城公司与前承租人ＸＸ因发生租赁纠纷断水断电、以及叶馨遥代表未来城公司与租赁物实际使用人签订酒吧物品移交清单的事实，本院对上诉人提交的证据予以采信。
本院对一审认定的案件事实依法予以确认。另增加认定：李思明于2015年12月9日与案外人ＸＸ进行了租赁物移交；未来城公司的员工叶馨遥代表未来城公司与租赁物实际使用人郑春梅于2017年4月5日签订酒吧物品移交清单，双方在微信聊天记录中涉及到用酒吧资产抵扣租金和违约金的内容。
本案争议焦点：上诉人欠付租金数额问题；违约金应当如何承担的问题。
本院认为，一、关于上诉人欠付租金的数额问题。（一）关于2015年11月租金是否应当支付的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”，本案中上诉人与被上诉人签订《商铺租赁合同》中约定租赁期限从2015年11月1日起至2018年6月30日止，被上诉人有义务根据合同约定的时间交付租赁物业，但结合被上诉人与案外人ＸＸ签订的《商铺租赁合同》以及2015年12月9日ＸＸ与上诉人之间的《移交手续》可以看出，上诉人实际接收租赁物业的时间是2015年12月9日，即2015年11月上诉人尚未接收租赁房屋；另根据双方关于未来城公司在租赁合同签订后7日内协助李思明通水通电的约定，没有证据证明未来城公司在2015年11月份提供了适租的租赁物。双方在租赁合同中也明确2015年11月份的租金因涉及水电问题，租金数额另行协商，但是没有证据证明双方另行就该问题达成一致意见，故李思明关于不应支付2015年11月租金的上诉请求成立，一审判决其支付2015年11月的租金不当，二审予以改判。（二）关于2017年2月租金是否应当支付的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，上诉人主张移交租赁物业内的物品抵扣2017年2月的租金以及违约金，对此提供了租赁物实际使用人郑春梅与被上诉人工作人员叶馨遥之间的微信记录以及移交清单，根据清单载明的项目，并非属于合同中约定租期届满后需一并交付被上诉人的装修部分，系可移动物品，对此被上诉人认可接收物品，但又无法举证基于其他合法原因接收物品，故结合双方举证质证的情况，可以认定租赁物实际使用人郑春梅确实曾就抵扣租金以及违约金问题与被上诉人达成合意，而郑春梅使用房屋的行为系基于上诉人与被上诉人之间签订的《商铺租赁合同》，故其行为后果及于上诉人，一审对此认定不当，二审予以改判。至于李思明与郑春梅之间系另一合同关系，双方的权利义务可自行协商解决或者另案处理；双方当事人在庭审中一致认可的2017年2月份的租金数额为34626.05元，则上诉人应向被上诉人支付2016年9月1日至2017年1月31日止的租金167998.17元（202624.22-34626.05）。
二、关于违约金应当如何承担的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条规定：“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。”第一百三十六条规定：“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。”叶馨遥作为被上诉人的工作人员，负责处理解约、接收租赁物等事宜，其行为后果应由被上诉人承担，叶馨遥在接收物品清单上签字，用移交物品抵扣2017年2月租金以及违约金，虽然双方未签订书面合同，但是该行为对双方当事人具有法律约束力，系当事人对其权利的处分，应当予以确认，即上诉人已经支付完毕2017年2月租金以及违约金。
本案双方当事人签订《商铺租赁合同》后，上诉人依约交付35,000元保证金，被上诉人在庭审中陈述该35000元已经抵扣违约金，在双方已用酒吧资产抵扣违约金的情况下，该保证金应当由被上诉人予以退还，上诉人在上诉过程中亦要求该费用直接抵扣本案欠付租金，为避免诉累，本院予以准许，故上诉人还应支付被上诉人租金为132998元。
综上，李思明的上诉理由部分成立，本院依法予以支持。一审判决认定事实不清，本案依法予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条、第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初7076号民事判决；
二、由上诉人李思明于本判决生效之日起十日内支付被上诉人昆明未来城开发有限公司欠付租金132998元；
三、驳回上诉人李思明的其他上诉请求;
四、驳回被上诉人昆明未来城开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3162元由被上诉人昆明未来城开发有限公司负担；二审案件受理费6324元由上诉人李思明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 晏云锋
审 判 员 符圆圆
审 判 员 李 鸿
二〇一八年五月十六日
法官助理 石 瑾
书 记 员 蔡 磊