江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第01855号
上诉人（原审被告）唐树根，无固定职业。
委托代理人张军、王翠红，江苏连大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）连云港市连云区板桥供销合作社，住所地连云港市连云区板桥镇。
法定代表人江顺好，总经理。
委托代理人邱海潮。
原审被告邵培成，无固定职业。
上诉人唐树根与被上诉人连云港市连云区板桥供销合作社（以下简称连云区板桥供销社）、原审被告邵培成房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2014）港民初字第1169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审中，连云区板桥供销社诉称：其与唐树根、邵培成于2006年5月19日签订房屋租赁合同。合同约定，连云区板桥供销社将东方商场二楼、三楼房间租给唐树根、邵培成使用。租期为五年，到期后唐树根、邵培成既不付租金，也不按时腾退所租房屋。连云区板桥供销社多次与唐树根、邵培成协商未果。故请求唐树根、邵培成给付租金46561元并腾退所租东方商场二楼整个大小房屋包括厨房、卫生间，三楼全部房间及阳台场地。
一审中，唐树根辩称：双方合同约定终止合同条件未发生，连云区板桥供销社要求解除合同无依据，多年来连云区板桥供销社一直未主张房租费，已过诉讼时效，应驳回连云区板桥供销社的诉讼请求。
一审中，邵培成辩称：连云区板桥供销社与唐树根、邵培成签定合同已履行完毕，合同到期后双方未签订新的合同，且本人未实际租赁使用涉案房屋，应驳回连云区板桥供销社对本人的诉讼请求。
原审法院经审理查明，连云区板桥供销社（甲方）与唐树根、邵培成（乙方）于2006年5月19日签订租赁合同，约定甲方愿将东方商场二楼整个大小房屋包括厨房、卫生间，三楼全部房间及阳台场地出租给乙方经营饮食、住宿和娱乐业。乙方在租用期间对场地只有使用和管理权，不得以任何理由转让他人。但经过与甲方协商，可转租他人。一、租赁期限为五年，从二OO六年五月十九日至二O一一年五月十八日止，租金共计为壹万伍仟元整，合同签订后一次付清。二、乙方在租赁期满后，如果继续租赁，必须在合同期满前一个月内经双方协商续签合同。三、乙方在租赁期间，如发生政策性变化，包括征用土地，可以终止合同。但甲方必须要赔偿乙方一切损失。四、乙方在租赁期间只允许经营饮食、住宿和娱乐业服务。五、乙方在租赁期间，负责办理营业执照及纳税，其一切费用自负。六、乙方在租赁期间，一切改建及装潢费用由乙方自负。在合同终止后，甲方收回。但乙方投资的固定资产由乙方收回。七、双方签订合同后，如双方有一方违约，违约方将赔偿给对方全部租金及损失费用。八、本合同一式两份，双方各执一份，双方签字盖章后生效。合同签订后，涉案房屋二楼除交付之前即由连云区板桥供销社锁起二间房间外其余房间均由唐树根使用至今，三楼一直未交付使用，被连云区板桥供销社单位人员占用，唐树根已按合同约定交付连云区板桥供销社五年的房租。五年合同到期后，双方未签订新的合同。邵培成自涉案合同签订后一直实际使用涉案房屋。连云区板桥供销社现向唐树根、邵培成主张自2011年5月18日至2014年6月25日期间房租按15000元／年计算，要求唐树根、邵培成支付租金46561元并腾退东方商场二楼整个大小房屋包括厨房、卫生间，三楼全部房间及阳台场地。连云区板桥供销社主张向唐树根发出通知要求解除合同，唐树根未予认可，连云区板桥供销社未能提交证据证实租赁合同签订后向唐树根、邵培成交付东方商场三楼。
原审法院认为，连云区板桥供销社与唐树根、邵培成签订的租赁合同期限已届满，东方商场二楼交付之前唐树根琐起二间房间外其余房间继续由唐树根使用，连云区板桥供销社未提出异议，应视为连云区板桥供销社与唐树根之间继续履行原租赁合同，但租赁期限为不定期。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同在合理期限之前通知承租人。本案连云区板桥供销社可以随时要求与唐树根解除合同，连云区板桥供销社主张已通知唐树根，唐树根未予认可，但连云区板桥供销社起诉后原审法院已向唐树根送达诉状副本，应视为在合理期限内通知承租人，故本案连云区板桥供销社现要求唐树根腾退房屋符合法律规定，原审法院予以支持。邵培成一直未实际使用租赁房屋，连云区板桥供销社要求邵培成腾退房屋无事实依据。连云区板桥供销社未能提交证据证实签订租赁合同后连云区板桥供销社已按合同约定交付东方商场三楼，连云区板桥供销社要求唐树根腾退东方商场三楼无事实依据，原审法院不予支持。连云区板桥供销社与唐树根之间继续履行原租赁合同，连云区板桥供销社现向邵培成主张房租无事实及法律依据，原审法院不予支持。原租赁合同约定五年租金为15000元，连云区板桥供销社要求按15000元／年支付其租金，无事实依据，唐树根应按3000元／年标准支付连云区板桥供销社租金。原租赁合同到期后连云区板桥供销社与唐树根未签订新的书面合同，双方未约定租赁期限及支付租金时间，故唐树根应当在每届满一年时支付租金，对于超出一年时间诉讼时效的租金，原审法院不予支持，故原审法院依法支持连云区板桥供销社主张2013年5月19日至2014年6月25日期间的房租为3308.1元。据此，原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、连云港市连云区板桥供销合作社与唐树根之间租赁合同解除。二、唐树根于判决生效之日起十日内支付连云港市连云区板桥供销合作社房租3308.1元，并于判决生效之日起二十日内腾退所占有的连云港市连云区板桥供销合作社东方商场二楼。三、驳回连云港市连云区板桥供销合作社其他诉讼请求。案件受理费100元，唐树根负担。
唐树根不服一审判决，向本院提起上诉称：上诉人唐树根与被上诉人签订的合同约定：被上诉人将东方商场的二楼、三楼出租给上诉人作为餐饮、住宿和娱乐业使用，租期五年。如有一方违约，违约方将赔偿给非违约方全部租金及损失费用。合同签订后，上诉人依约交付了租金，而被上诉人只是交付了东方商场二楼的大部分房间，致使上诉人无法正常经营。在合同租赁期间，上诉人多次与其协商，被上诉人口头承诺尽快解决（至今也没有解决），并承诺如三楼不能交付使用，上诉人可以在合同期满后继续使用二楼5年。2011年合同期满后，上诉人继续使用原租赁房屋，被上诉人虽没有提出异议，但是其仍然没有交付三楼及二楼的部分房间。所以，上诉人才继续使用。且被上诉人的行为己严重违反了合同的约定，理应按合同约定支付违约金及损失费用。综上，一审法院判决错误，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人辩称：上诉人和被上诉人之间的合同已经履行完毕，上诉人如果需要续租，应当提前一个月协商，而上诉人没有跟我们协商，另外3楼商场没有交付不是事实，上诉人在合同法规定的期限没有解除合同，最后超过了起诉期限两年。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，《合同法》二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，唐树根与连云区板桥供销社的租赁合同已经到期，在承租人继续使用期间，因连云区板桥供销社没有提出异议，原租赁合同继续有效，但双方之间的租赁合同变成不定期租赁。连云区板桥供销社要求解除与唐树根之间的租赁合同以及支付相应的租金，应当依法予以支持。唐树根上诉称被上诉人连云区板桥供销社曾承诺将涉案房屋在合同到期后继续归上诉人唐树根继续使用，但未提供证据予以证实，本院对唐树根的该上诉理由不予采信。至于唐树根上诉所称的要求被上诉人连云区板桥供销社承担没有依约交付房屋的三楼及二楼部分房间的违约责任，不属于本案的受理范围，上诉人唐树根可以通过其他法律途径解决。综上，本院对上诉人唐树根所称上诉理由不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人唐树根负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李青春
代理审判员 曹守军
代理审判员 黎乃忠
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 金 琳
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。