天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）和民二初字第0771号
原告天津好望角餐饮有限公司，住所地天津市和平区开封道54号。
法定代表人穆泳刚，职务总经理。
委托代理人王亮，天津允公律师事务所律师。
委托代理人王玥，天津允公律师事务所律师。
被告天津星华投资有限公司，住所地天津市和平区陕西路123号锦中大厦A-1301-2。
法定代表人王兴光，职务总经理。
委托代理人张小蕾，国浩律师集团（天津）事务所律师。
委托代理人张艳双，国浩律师集团（天津）事务所律师。
被告天津市和平区小白楼房管站，住所地天津市和平区承德道**号。
法定代表人王鹏，站长。
委托代理人赵琳，该房管站干部。
第三人天津滨江购物中心，住所地天津市和平区开封道**号。
法定代表人王振民，职务总经理。
委托代理人杨艳平，天津洪文律师事务所律师。
原告天津好望角餐饮有限公司与被告天津星华投资有限公司、被告天津市和平区小白楼房管站、第三人天津滨江购物中心确认合同无效纠纷一案，本院于2015年8月12日受理后，依法由代理审判员喻润东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王亮、王玥，被告天津星华投资有限公司（以下简称被告星华公司）委托代理人张艳双，被告天津市和平区小白楼房管站（以下简称小白楼房管站）委托代理人赵琳，第三人天津滨江购物中心委托代理人杨艳平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告天津好望角餐饮有限公司诉称，原告原系天津市和平区×建设路139号商业用房承租人，被告小白楼房管站系该直管公产房经营管理单位。两被告在原告不知情的情况下，于2015年5月11签订《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，被告小白楼房管站将涉案房产使用权转让给被告星华公司。原告认为被告小白楼房管站转让涉案房屋使用权，原告作为该房屋承租人享有优先权。二被告恶意串通，在原告不知情的情况下进行使用权转让，侵害原告权利。综上，为维护原告合法权益，请求法院判令：1、确认二被告于2015年5月11日签订的《天津市公有住房非住宅房屋租赁合同》无效；2、诉讼费用由二被告承担。
原告为支持其主张，提交证据材料：1、第三人与原告签订的租赁合同，证明原告与第三人之间有租赁合同关系；2、被告星华公司的公产房租赁合同，证明在未通知原告情况下，二被告对房屋使用权进行了转让。
被告星华公司对原告证据材料质证意见为：对证据材料1，真实性不发表意见，认为与本案没有关系；对于证据材料2、真实性认可，证明目的不认可。
被告小白楼房管站对原告证据材料质证意见为：对于证据材料1、不认可，因为该转租行为我方不知情，属于私自转租；对于证据材料2、真实性认可，证明目的不认可。
第三人对原告证据材料质证意见为：1、真实性认可，证明目的不认可。合同到期后，原告理应腾房。2、真实性认可，证明目的不认可。
原告提供的证据材料1，第三人认可其真实性，上述证据材料与本案有直接法律关系，可以作为本案证据。原告提供的证据材料2，二被告及第三人均认可其真实性，上述证据材料与本案有直接法律关系，可以作为本案证据。
被告天津星华投资有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。被告星华公司取得房屋承租权实体、程序均合法，不存在恶意串通。原告与第三人订立的房屋租赁合同实为房屋转租合同。根据《天津市房屋租赁管理规定》第三十四条，房屋转租期间，原房屋租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。即转租合同依附于房屋租赁合同，不具有超越租赁合同的优先效力，故原告不具有其主张的优先权。
被告星华公司为支持其抗辩意见，提交证据材料：1、天津乐仁拍卖有限公司拍卖会拍卖笔录；2、拍卖成交确认书2张；以上证据证明我方是通过公开、透明、合法的程序取得的公产房承租权。3、公有非住宅租赁合同。证明合同是合法有效的。
原告对被告星华公司提交的证据材料质证意见为：对证据材料1、2，真实性不发表意见，被告在购买房屋时没有经过公开公示的程序，原告认为不合法。不认可关联性；对证据材料3，真实性认可，但是证明目的不认可。
被告小白楼房管站及第三人对被告星华公司提交的证据材料均没有异议。
被告提供的证据材料1、2、3，被告小白楼房管站及第三人均认可证据材料真实性，原告虽对证据材料1、2真实性不发表意见，但未提交否定真实性的反证，上述证据材料与本案涉案房屋有直接法律关系，可以作为本案证据。
被告天津市和平区小白楼房管站辩称，不同意原告诉请，我方与被告星华公司签订的公产房租赁合同是根据国家政策办理，不存在原告所称违法之处。
被告小白楼房管站提交证据材料：1、直管公产房屋退约单、直管公产房屋订约单；2、天津市非住宅房屋使用权转让审批表；3、非住宅房屋使用权转让审批表；4、滨江购物中心的申请及营业执照委托书；5、天津星华投资有限公司的申请及其营业执照和委托书；6、天津乐仁拍卖有限公司拍卖会拍卖笔录；7、拍卖成交确认书2张；8、滨江公司和星华公司的《说明和保证》2张；9、小白楼房管站出具的情况说明；10、房地产估价报告。以上证据均证明我方与星华公司订立的公产租赁合同的程序是合法有效的。
原告对被告小白楼房管站提交的证据材料质证意见为：对于证据材料真实性均没有异议，但对合法性、关联性有异议。根据天津市直管公产房屋管理办法第11条及天津市产权交易中心实物资产交易暂行办法的规定，涉案房屋使用权转让应遵守国有资产管理的相关规定，履行相应的审批、流转手续。涉案房屋使用权转让不符合法律规定。
被告星华公司及第三人对被告小白楼房管站提交的证据材料均没有异议。
被告小白楼房管提交的证据材料1-10，原告、被告星华公司、第三人对证据材料真实性均没有异议，上述证据材料与本案有法律关系，可以作为本案证据。
第三人述称，不同意原告全部诉讼请求。1、承租人优先购买权保护的法益中不包含不定期租赁的承租方。2、出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。3、第三人在出卖租赁房屋之前提前通知了承租人。涉案房屋通过拍卖房屋转让，转让前经过了公告，应视为原告已经知晓该房屋通过拍卖方式转让。
第三人提供证据材料：1、通知，证明第三人已经于2014年12月10日通知原告租赁合同到期，终止租赁关系，如原告有意购买涉案房屋使用权，可以参加竞拍；2、租赁合同终止函，证明第三人已经于2014年5月6日通知原告，以原告擅自转租第三方使用、改变经营用途为由，解除租赁合同，要求原告于2014年5月31日将租赁房屋交还第三人；3、委托书，证明涉案房屋通过拍卖方式转让；4、拍卖公告，证明涉案房屋转让前经过公告，视为原告已经知晓该房屋通过拍卖方式转让。
原告对第三人提供的证据材料质证意见为：对证据材料1、2，真实性均不认可，原告均没有收到过。对证据材料3，是第三人单方出具的、真实性无法确认；对于证据材料4，关联性不认可，因为该公告未涉及诉争房屋。
被告星华公司对第三人证据材料质证意见为：对证据材料1、2，不发表意见；对证据材料3，没有异议；对证据材料4，真实性认可，诉争房屋是作为捆绑拍卖的，我方是看到该公告才参加的拍卖。
被告小白楼房管站对第三人证据材料质证意见为：对证据材料1、2、不发表意见；对证据材料3、4，均没有异议。
第三人提交的证据材料1、2，第三人未提供其送达原告的确凿证明，对该证据材料本院不予确认。第三人提交的证据材料3、4，原告、被告星华公司、被告小白楼房管站对证据材料真实性均未提出异议，上述证据材料与本案有法律关系，可以作为本案证据。
经审理查明，涉案房屋坐落于天津市和平区开封道44-54号，间号为101、102、103、104、105，计租面积112.9平方米，房屋用途为工商业，产别为直管公产，被告小白楼房管站系该房屋公产管理单位。
2009年1月1日，原告与第三人签订房屋租赁合同，约定第三人将涉案房屋租赁给原告经营使用，租期5年，自2009年1月26日至2014年1月25日，年租金105564元。上述租赁合同签订后，第三人将涉案房屋交予原告使用。上述租赁合同到期后原告与第三人未续签书面租赁合同，但涉案房屋仍由原告使用。
另查，2014年12月，第三人委托案外人天津乐仁拍卖有限公司对涉案房屋进行拍卖。2014年12月22日，被告星华公司通过拍卖购买涉案房屋使用权。经公产房屋管理单位审核批准，2015年5月5日，被告星华公司与被告小白楼房管站办理了涉案房屋公产订约手续，涉案房屋公产承租人变更为被告星华公司。
上述事实，有当事人的当庭陈述及当事人提供的证据予以佐证，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，原告与第三人就涉案房屋签订的房屋租赁合同租期为2009年1月26日至2014年1月25日，租赁合同到期后，原告继续使用涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，2014年1月25日后原、被告就涉案房屋的租赁关系变更为不定期租赁关系。
对于原告要求确认二被告于2015年5月11日签订的《天津市公有住房非住宅房屋租赁合同》无效诉讼请求，原告主张合同无效有两点理由：1、被告星华公司与第三人转让涉案房屋使用权前并未告知原告，侵犯了原告的优先购买权；2、被告星华公司购买涉案房屋使用权不符合法定程序。
对于原告主张合同无效的第一项理由，本院认为，原告该主张没有法律依据，理由有以下两点。
首先，2014年1月25日后原告与第三人之间就涉案房屋租赁关系变更为不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁，租赁双方均有权随时解除合同。原、被告租赁关系处于随时可能解除的不确定因素，而法律规定赋予承租人优先购买权，保护的是承租人长期使用、维护、装修和收益租赁房屋从而与租赁房屋形成的较为密切的关系，而不定期租赁关系中随时可以解除的特点使得承租人显然不能与租赁房屋形成的较为密切的关系，因此承租人优先购买权保护的法益中显然不应包含不定期租赁的承租方。
其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。该条司法解释明确规定了承租人可以就出租人侵害承租人优先购买权主张损害赔偿，但无权主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。因此原告的主张不符合上述司法解释的规定。
对于原告主张合同无效的第二项理由，本院认为，被告星华公司通过公开拍卖方式购买涉案房屋使用权，涉案房屋使用权转让手续经过了相关公产房屋管理单位审查批准。涉案房屋使用权转让手续中是否存在原告所主张的违反法定程序的情况，应由相关监管部门审查，与原告无涉，原告无权据此要求确认合同无效。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告全部诉讼请求。
本案诉讼受理费80元，减半收取40元，由原告全部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 喻润东
二〇一五年九月十八日
书 记 员 高汐滢