重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0107民初4780号
原告:交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街102号，组织机构代码90313977-5。
负责人:童军，该支行行长。
委托诉讼代理人：况铭茜，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被告：李政，男，1986年10月7日生，汉族，住重庆市九龙坡区。
被告：冯维，女，1988年9月7日生，汉族，住重庆市九龙坡区。
被告：恒大地产集团江津有限公司，住所地重庆市江津区双福工业园区，统一社会信用代码91500116790724352D。
法定代表人:廖嘉宁。
委托诉讼代理人：吴卫航，女，该公司工作人员。
原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行诉被告李政、冯维、恒大地产集团江津有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月17日受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行委托诉讼代理人况铭茜，被告冯维、恒大地产集团江津有限公司委托诉讼代理人吴卫航到庭参加了诉讼。被告李政经本院公告送达开庭传票，无正当理由，拒不到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行提出诉讼请求：1.被告李政偿还截止2015年8月23日止的本金274386.45元、利息6997.71元、罚息67.32元，共计281451.48元，以及自2015年8月24日起至还清之日止以本金274386.45元为基数计算的罚息（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算），及以未还利息为基数计算的复利；2.被告冯维对上述债务承担共同清偿责任；3.被告恒大地产集团江津有限公司对被告李政的上述债务承担连带清偿责任；4.被告李政不能清偿上述债务时，原告对被告李政提供的位于重庆市××区双福镇的抵押物享有抵押权，原告有权对该抵押物折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。审理中原告明确复利是以未偿还利息6997.71元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算至付清之日。事实和理由：被告李政为购买位于重庆市××区双福镇的房屋，以该房屋作为抵押向原告申请个人贷款。2013年10月11日，被告李政、恒大地产集团江津有限公司与原告签订了《个人房产抵押贷款合同》（编号渝交银2013年九龙坡个贷字0835号）。合同约定：被告李政向原告贷款28.4万元，利息为月利率5.458333%（为中国人民银行基准利率），贷款期限240个月，自放款之日起算；合同履行期内被告如有违约行为，原告有权宣布合同项下已发放的贷款本息全部提前到期，要求被告立即偿还本息并按照合同约定利率上浮50%计算罚息和复利；被告还应承担原告为实现债权而支付的催收费用、诉讼费、保全费、公告费等。被告恒大地产集团江津有限公司作为担保人为被告李政上述债务承担连带清偿责任，保证期间为最后一期贷款到期之日起两年，保证责任的范围为贷款合同项下的贷款本金、利息、复利、罚息及实现债权的费用。2013年10月14日，原告与二被告签订了《重庆市预购商品房抵押合同》并办理了抵押权预告登记。2013年11月5日，原告向被告李政发放了贷款，但被告李政截至2015年8月23日已连续5期未能按时还款，原告多次催收未果，遂提起诉讼。
被告李政未做答辩。
被告冯维辩称，自2015年4月起就未偿还过月供款项，差欠银行款项属实，现在其和被告李政关系不和，无力还款，请法院依法判决。
被告恒大地产集团江津有限公司辩称，其不应当承担连带清偿责任，因为涉案房屋已经具备初始登记的条件；原告的第3、4项诉讼请求相互矛盾，若原告要求对被告李政提供的房屋享有抵押权，则其保证责任已经免除；其不应承担诉讼费，原告通过诉讼的方式实现债权是自行扩大损失。
本院经审理认定事实如下：2013年10月11日，原告与被告李政、恒大地产集团江津有限公司签订了《个人房产抵押贷款合同》（编号渝交银2013年九龙坡个贷字0835号），合同主要约定：1.被告李政向原告贷款购买位于重庆市××区双福镇的房屋，贷款金额为28.4万元，贷款期限240个月；2.贷款利率月息5.458333%，该利率系中国人民银行现行基准利率，贷款实际发放后，遇人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日；3.逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；4.被告违反合同约定时，视为本合同的“提前到期事件”，原告有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；5.被告未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，原告有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；本合同利率发生调整的，原告有权相应调整罚息利率，自合同利率调整日起，按调整后的罚息利率计收逾期或挪用贷款的罚息，但包含合同利率调整日的当期复利不分段计算，适用调整后的罚息利率；6.逾期贷款的罚息=罚息利率×逾期本金金额×逾期天数，逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日，按实际天数计算；7.被告未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担原告为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；8.被告恒大地产集团江津有限公司为本合同项下贷款承担连带责任保证，保证期间为最后一期贷款到期之日后两年，保证范围为贷款本金及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用，被告李政取得所购房屋的权利证明且原告取得抵押权的他项权利证明或者证明抵押权设立的其他文件正本后，被告恒大地产集团江津有限公司的保证责任解除，但在原告取得抵押权的他项权利证明或者证明抵押权设立的其他文件正本前，被告李政有欠款或欠费的，被告恒大地产集团江津有限公司对该部分应付款项仍应承担保证责任。2013年10月14日，原告与被告李政、恒大地产集团江津有限公司订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，合同约定被告李政将其购买的位于重庆市××区双福镇的房屋为其向原告的前述贷款提供抵押担保。2013年10月17日，原告与被告李政在房屋管理部门办理了上述房屋的预购商品房抵押权预告登记。
2013年11月5日，原告向被告李政发放了贷款28.4万元。原告提交的贷款信息查询表显示截止2015年8月23日被告李政已累计超过5期未按约偿还借款本金及利息，累计拖欠原告到期本金3301.13元、利息6997.71元、罚息67.32元，未到期本金为271085.32元。
以上事实，有交通银行个人贷款申请表、个人房产抵押贷款合同、重庆市预购商品房抵押贷款合同、重庆市土地房屋预告登记证明、贷款信息查询表、交通银行分行借款凭证及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。
本院认为，被告李政既不提交答辩状又不到庭应诉是对自己诉讼权利的放弃，本院可以依据法庭查明的事实，依法缺席判决。原告与被告李政、恒大地产集团江津有限公司之间签订的《个人房产抵押贷款合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告按照合同约定向被告李政发放贷款后，被告李政应按约归还借款本金及利息。原告提交的贷款信息查询表显示截止2015年8月23日被告李政已累计超过5期未按约偿还借款本金及利息，累计拖欠原告到期本金3301.13元、利息6997.71元、罚息67.32元，未到期借款本金为271085.32元，在被告李政未抗辩的情况下，本院对贷款信息查询表上的信息予以确认。借款合同约定被告李政违反合同约定时，视为本合同的“提前到期事件”，原告有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，并要求被告李政立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；被告李政未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，原告有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。现被告李政已累计超过5期未按约偿还借款本息，原告有权提前收回全部贷款本金并收取逾期利息、罚息和复利，因此对于原告要求被告李政偿还借款本金274386.45元，支付利息6997.71元、罚息和复利（其中截至2015年8月23日的罚息为67.32元，自2015年8月24日起，罚息以借款本金274386.45元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算至付清之日止；复利以借款利息6997.71元为基数，自2015年8月24日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算至付清之日止）的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告冯维对被告李政的上述债务承担共同还款责任的诉讼请求，原告未提供证据予以证明，因此对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告对被告李政提供抵押担保的房屋是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条和《不动产登记暂行条例》第三条的规定，依据不动产的权利变动形态可将不动产登记分为设立登记、变更登记、转移登记和消灭登记，因此对《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“抵押权自登记时设立”中的“登记”应限缩解释为设立登记，而不宜扩张解释为预告登记、合同登记等。本案中，原告与被告李政仅就涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。由于预购商品房抵押权预告登记的对象为将来设立抵押权的请求权，该请求权虽经预告登记后产生了一定的物权效力，即排他性，但并不产生抵押权设立的法律后果。在未变更为正式抵押权登记前，原告作为债权人尚未取得该预购商品房的抵押权。故对原告要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告恒大地产集团江津有限公司是否承担连带保证证责任的问题。被告恒大地产集团江津有限公司在《个人房产抵押贷款合同》中作为保证人，承诺对被告李政的债务承担连带保证责任，该意思表示真实，合法有效，本院予以确认。《个人房产抵押贷款合同》约定被告李政取得涉案房屋的权利证明并且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告恒大地产集团江津有限公司的保证责任解除。但原被告双方均未提供证据证明涉案房屋已办理重庆市房地产权证以及正式抵押权登记，因此，被告恒大地产集团江津有限公司的连带担保责任尚未解除。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李政于本判决生效之日起五日内支付原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行借款本金274386.45元，利息6997.71元、罚息67.32元，合计281451.48元；
二、被告李政于本判决生效之日起五日内支付原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行2015年8月23日之后的罚息和复利（其中罚息以借款本金274386.45元为基数自2015年8月24日起按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计算至付清之日止；复利以利息6997.71元为基数，自2015年8月24日起按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计算至付清之日止）；
三、被告恒大地产集团江津有限公司对被告李政的上述第一、二项付款义务向原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行承担连带清偿责任；
四、驳回原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2810元，公告费350元，合计3160元，由被告李政、恒大地产集团江津有限公司承担（此款原告已预交，由二被告于本判决生效后五日内随应付款项一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张元甲
人民陪审员 李正渝
人民陪审员 邓 培
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 王 潇