广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法樵民三初字第26号
原告雅居乐物业管理服务有限公司西樵分公司，住所地佛山市南海区西樵镇轻纺城东区商贸广场四楼。
负责人刘永基，总经理。
委托代理人邓凯涛，系广东创誉律师事务所律师。
委托代理人黎润芬，系广东创誉律师事务所实习律师。
被告叶巧银，女，汉族，1983年4月4日出生，住佛山市南海区。
第三人广东西樵商贸广场有限公司，住所地佛山市南海区西樵轻纺城东区。
法定代表人刘永基，总经理。
委托代理人罗富镜，男，汉族，1986年4月18日出生，住佛山市南海区，系第三人的员工。
上列原、被告物业服务合同纠纷一案，原告于2013年11月21日向本院提起诉讼，本院于同月22日立案。诉讼期间，本院于2014年1月10日作出（2013）佛南法樵民三初字第26号民事裁定，中止本案审理，同年6月4日本案恢复审理，并依法由审判员肖志军适用简易程序于同日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人邓凯涛、黎润芬、被告叶巧银到庭参加诉讼，第三人经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年5月18日签订《物业管理协议》。原告为被告位于佛山市南海区西樵镇樵金南路215号雅居乐西樵大都会广场D1008号商铺提供物业管理服务，服务年限从2011年7月23日起至2016年7月22日止，并约定了物业管理费、水电费等计算方法、支付方式及双方具体权利义务等内容。被告从2012年3月1日开始拖欠物业费，2012年10、11月期间拖欠电费，2012年11月30日才撤场。依照协议约定，被告逾期缴纳物业管理费、水电费，每天滞纳金（及违约金）按总费用3‰收取，并终止相关物业服务，因被告违反租赁协议约定，导致出租人解除租赁协议的，物业管理协议解除。因被告长期拖欠物管费、水电费，原告依约解除《物业管理协议》，并要求被告依约支付拖欠费用。请求判令：1、解除原、被告双方签订的《物业管理协议》；2、被告立即向原告支付拖欠的物业管理费22500元（2012年3月1日至2012年11月30日）及其违约金23895元（违约金按拖欠总费用每日千分之三从拖欠之日起计至实际清偿之日止，暂计至2013年10月25日止）；3、判令被告立即向原告支付拖欠的电费124.05元及其利息（利息按人民银行同期贷款基准利率从起诉之日计至实际清偿之日止）；4、被告承担本案诉讼费。庭审过程中，原告补充陈述称原告未与第三人签订物业服务协议，对未出租的商铺的管理费由原告自理。
被告答辩称，一、《物业管理协议》为格式合同，合同中关于违约金按每日千分之三计算的条款属于格式条款。二、对电费无异议，对物业管理费计算有异议。2012年10月31日被告租赁的D1008商铺所经营的佛山市南海区西樵镇莱特妮丝内衣店已撤离西樵雅居乐大都会商贸广场，且法院也认定被告于西樵雅居乐大都会广场《租赁合同》在2012年10月解除，原告请求计至2012年11月的物业管理费，但被告在2012年10月31日之后早已不再经营，不存在11月的物业管理费。三、原告公司并无按照合同要求履行义务，也未经被告同意，擅自改变租赁物使用用途，严重影响了被告当时的经营环境，其行为已经构成根本违约。原告向被告发放的《雅居乐大都会广场》宣传手册中载明与佛山电视联合举办特色节目，在广场二层设立直播室、设置大型户外电视，室内设有中庭互动空间及免费上网区，室内外主题乐园等相应的娱乐设施，同时在该宣传手册中载明了商场四层功能分布区等作为商场整体规划和配套设施，其内容具体确定，且对租赁物使用价值及承租人的投资决定有较大影响，属于原告服务内容之一，作为服务方围绕租赁物提出的关联服务合同，应当自合同签订之日起对原告及雅居乐商贸广场有约束力，原告应积极履行出租房提供配套设施及经营环境的义务，但商场整体开业已超出一年，到现在为止原告及雅居乐商贸广场承诺的大型户外电视、免费上网区、主题乐园尚未设置，商铺的功能分布区尚未有所改变，商圈的区域划分与合同附件平面图有所区别。导致商场的人气、商业气氛日催下降，致使被告在签订合同后信赖的基础上，蒙受了巨大的经济损失。1、原告与被告在签约合同前许诺商场已有80%的商家进驻，其实只有20%不到的商铺出租，使被告深受蒙骗，严重影响了被告的客流量。在进驻率这么低、人流少得这么可怜的情况下，作为原告完全有义务为商场做电视广告、电台等的宣传工作，兑现与佛山电视联合举办特色节目，设立直播室、大型户外电视以及游乐场等娱乐设施，以便吸引更大的客流量和商家；同时兑现在该宣传手册中所载明的商场四层功能分布图与现实相符，让消费者对商场留下深刻的印象，以致吸引更多的客流。2、在2012年9月，原告在商户毫不知情的情况下私自把商场整个门面改变了用途，招牌从原来的“雅居乐大都会广场”改为“雅居乐都荟天地销售中心”，完全没有咨询过租户的意见。在被告的正常营业时间段，擅自将其他商铺拆得凌乱不堪、尘土飞扬，严重影响了整个商场的整体美观。原告还将一楼的正门主要通道关闭并堵住了，这正是被告一楼商铺D1008的主要通道，白天装修的嘈杂声响个不停，致使许多消费者避而远之，也直接大大地影响到被告的客流及生意。3、由于商铺太少，人员极少，商户难以维持开始，被告与所有商户多次向原告提出免租，可迟迟没有答复，也没有否决，在这期间部分商户因为无力支撑而被逼选择撤离商场。被告与众商户最后一次向原告提出免租的协商时在2012年9月20日左右，当时的主管罗富镜接待所有商户，众商户要求在协商期间不交任何费用，并提出国庆节即2012年10月1日前商户要求原告答复，要么免租，要么明确在一定的时间内招商率达到一定的数量。可是过了国庆原告都没有任何的答复给众商户，使商户无论在时间上金钱上都造成了巨大的损失。商户是呈直线下降的趋势，该撤离的都撤走了。直到2012年10月，被告所在的商铺D1008一楼只剩5家商户，在这样不明朗的环境下，被告的商铺费用支出庞大，加上一楼的主要通道给堵住了，可以说没有人流可言，被告也没办法再支撑下去了，只能于2012年10月31日也撤离了该商场即西樵雅居乐大都会商贸广场。雅居乐大都会广场正在起步初期，以上行为可显示原告没有尽到商场应尽的义务、没与被告和众商家携手营造一个和谐安定的商业氛围，致使商户雪上加霜，造成巨大的损失。
原告在诉讼中举证如下：
1、企业法人营业执照、组织机构代码证、被告身份证复印件各一份，证明原、被告的主体资格。
2、《物业管理协议》复印件一份。
3、2012年3月至10月收费通知单（管理费）发文签收表复印件各一张，证明被告欠原告管理费、电费，原告发文催收。
4、2012年7月20日、30日管理费催收函复印件各一份、国内特快专递邮件详情单复印件一份，证明被告拖欠费用后，原告通知被告履行缴费义务。
被告在诉讼中没有提交证据。
第三人在诉讼中均没有答辩及提交证据。
第三人经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭质证、辩论的权利。经庭审质证、辩证，被告对证据1-3均无异议，本院予以确认。关于证据4，被告称未收到律师函和邮件，由于证据4的函件落款时间分别是2012年7月20日、30日，邮件寄出日期是2012年10月25日，时间相差甚远，而原告未提交证据证明函件送达时间和寄送邮件内容，故本院对该证据不予确认。
综合原、被告陈述及本院采信的证据，本院对以下事实予以认定：
2011年8月26日，被告与第三人签订《商铺租赁合同》，第三人将位于佛山市南海区西樵镇樵金南路215号编号为D1008号商铺出租给被告，租赁期限从从2011年7月23日起至2016年7月22日止，从2011年9月23日起计算租金。商铺交付时间为2011年5月16日。自2012年4月23日起，被告开始拖欠第三人租金。2012年10月31日，被告搬离涉案租赁物，第三人于当日收回涉案租赁物。因被告拖欠租金，第三人以租赁合同纠纷为由诉至本院，本院作出（2013）佛南法民三初字第785号民事判决，确认被告与第三人签订的上述《商铺租赁合同》于2012年10月31日解除，判决被告支付第三人租金37652元。第三人和被告均不服，并提起上诉。佛山市中级人民法院作出（2014）佛中法民一终字第514号判决，维持原判。
2011年5月18日，被告与原告签订了《物业管理协议》，约定原告为被告租赁的上述D1008号商铺提供物业服务，合同期限从2011年7月23日至2016年7月22日止，从2011年7月23日起被告按照每月30元/㎡的收费标准即每月2500元向原告支付物业管理费，被告在商铺使用期间的水电费由被告按其实际使用的数量金额与物业管理费一并缴交，物业管理费从商铺交付使用之日开始计算，并按月结算，被告需每月五号前主动到原告指定地点缴交当月的物业管理费和上月自行承担的水电费，被告逾期不交物业管理费的，每逾期一天须向原告支付当月应缴费用的3‰滞纳金，逾期十五天仍不缴交的，视为被告故意违约，原告包括但不限于有权停水停电并保留通过法律途径追缴被告应缴欠款的权利，被告所交费用（含各项保证金）不予退回，因被告违反租赁协议的约定，导致业主或出租人解除租赁协议的，本协议解除，被告的物业管理费及其他费用应缴交至业主或出租人收回场地使用之日。2011年5月16日第三人将商铺交付被告，被告自2012年3月1日起未向原告支付物业管理费，并拖欠电费124.05元。原告诉至本院要求解除《物业管理协议》、被告支付物业管理费和水电费。本院于2013年12月13日向被告送达起诉状。
另查明，佛山市南海区西樵镇樵金南路215号房产的登记权属人是第三人，房地产权证号粤房地权证佛字第××号，规划用途为商用，建筑面积57585.05平方米。
本院认为，国务院《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。原告与商铺使用人被告签订《物业管理协议》是双方意思表示真实，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。原告按照《物业管理协议》约定提供服务，但被告未按照约定支付物业管理费，亦因未缴纳商铺租金被业主第三人解除租赁合同并收回商铺，原告据此主张解除协议，理由充分，予以支持,《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”，因此，《物业管理协议》自诉状送达被告即2013年12月13日时解除。被告一直未支付原告物业管理费，故原告主张被告支付该费用理由充分，予以支持。关于物业管理费计算问题，被告自2012年3月1日起至搬离商铺时止均未支付物业管理费，根据《物业管理协议》约定，物业管理费自2012年3月1日起按照每月2500元计算至出租人（第三人）收回商铺之日，即2012年10月31日止，故被告应当向原告支付物业费20000元，原告主张计算至2012年11月30日没有依据，对原告主张超出部分，本院不予支持。被告逾期支付物业管理费，已构成违约，原告主张按照协议约定以日千分之三计算违约金，暂计至2013年10月25日已经达到23895元，明显过高，而且原告未对被告违约造成其实际损失数额进行举证，而实际上原告未收取物业费的损失主要在于利息损失，故本院酌定违约金自应缴纳物业费的次日起以实欠费用为本金按中国人民银行同期贷款利率两倍计算至实际清偿日止，对原告主张超出部分，本院不予支持。据此计算，计至立案日即2013年11月22日的违约金为3562.82元。被告确认2012年10、11月拖欠原告电费124.05元，其应支付该电费，原告主张利息自起诉之日（2013年11月21日）起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止，该请求理由充分，本院予以支持。被告答辩称原告没有实现招商承诺，擅自停水停电，没有履行物业服务义务。招商事宜是被告与第三人之间租赁合同关系项下的内容，亦已在（2013）佛南法民三初字第785号案进行处理，故本案不予处理，被告提供的证据不足以反映原告存在未按合同约定履行物业服务义务，故本院对其该答辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、原告雅居乐物业管理服务有限公司西樵分公司与被告叶巧银于2011年5月18日签订的《物业管理协议》于2013年12月13日解除。
二、被告叶巧银应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年3月1日至2012年10月31日期间的物业管理费20000元、计至2013年11月22日的违约金3562.82元，以及从2013年11月23日起至付清款项日止以实际所欠物业管理费为本金按中国人民银行同期贷款利率两倍计算的违约金予原告雅居乐物业管理服务有限公司西樵分公司。
三、被告叶巧银应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费124.05元以及从2013年11月21日起至实际清偿之日止以实际所欠电费为本金按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告雅居乐物业管理服务有限公司西樵分公司。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
本案适用简易程序结案，受理费481.49元（原告已预交），由原告负担181.49元，被告负担300元，被告负担部分应在给付上述款项时一并迳付原告，本院不另作收退。
如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。
审判员 肖志军
二〇一四年六月十九日
书记员 陈宇琼