江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终10215号
上诉人（原审原告）：高杏元，男，1953年2月22日生，汉族，住苏州市虎丘区。
委托诉讼代理人：赵中华,北京市中银（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏州正源置业有限公司，住所地苏州市相城经济开发区漕湖大厦1118室。
法定代表人：陆正件，该公司董事长。
委托诉讼代理人：沈芳芳，江苏大名大律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：周晴明，男，1976年11月19日生，汉族，住苏州市高新区。
被上诉人（原审第三人）：陈金海，男，1963年5月13日生，汉族，住苏州市。
被上诉人（原审第三人）：苏州市金宇建设有限公司，住所地苏州市工业园区葑亭大道600号。
法定代表人：王培基，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陆建新，该公司员工。
上诉人高杏元因与被上诉人苏州正源置业有限公司（以下简称正源公司）、周晴明、陈金海、苏州金宇建设有限公司（以下简称金宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2016）苏0507民初332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
高杏元上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案诉讼费用由正源公司、周晴明、陈金海、金宇公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、2015年1月16日，金宇公司向正源公司递交申请书，正源公司向高杏元出具收据，收取房款38671元，与申请书对应，证明正源公司知道并同意申请书内容。2、2015年1月19日高杏元与正源公司签订的房屋认购申请书是补签的，一次性付款的约定可以看出高杏元已经付清所有购房款，2万元定金的约定是合同常规。3、正源公司提交的对账函以及金宇公司撤销申请书更加证明正源公司知道并同意申请书的内容，债权已经转让，在未得到受让人同意的情况下不得撤销。4、2015年11月23日的律师函内容与事实不符，该律师函只是通知签署商品房销售合同，并非解除商品房买卖合同。5、2015年1月16日，高杏元与正源公司签订商品房销售合同后交纳38671元购房款，商品房销售合同签订后已到苏州市房地产市场管理处办理了备案登记。但因高杏元当时资金周转困难，想把房屋变现，与正源公司经办人员周会计协商能不能帮忙把房屋卖掉。周会计说等过户后再卖要多交税，可以不过户由正源公司代卖。2015年1月19日，应正源公司要求，高杏元又与正源公司签订了一份房屋认购申请书，确认涉案房屋由高杏元购买。之后正源公司销售主管董敏与高杏元一起到苏州市房地产市场管理处办理了撤销备案登记。二、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，高杏元与正源公司签订的房屋认购申请书应当被认定为商品房买卖合同，在高杏元已经付清房款的情况下，有权要求正源公司办理过户、交付房屋。一审判决适用《中华人民共和国物权法》第六条、第九条没有法律依据。本案诉请是要求正源公司办理过户、交付房屋，而非确认房屋所有权。三、一审法院适用简易程序审理本案，但案件审理期限超过法定期限，严重违反法定程序，应当撤销一审判决，发回重审。
正源公司辩称，1、涉案房屋总价1238671元，我方仅收到38671元购房款，余款经多次催讨未付，我方已经发函依法解除与高杏元的合同。2、高杏元主张的其家人周晴明与陈金海之间的债权债务关系与我公司无关，应由其依法向债务人主张实现债权。3、关于高杏元本次陈述的签订合同、办理备案以及取消备案的情况，高杏元在一审中从未提出过，即使所述属实，签订合同后办理备案以及取消备案需要双方合意，共同到场办理。这一情况对高杏元未付房款而被解除合同的事实及法律后果不产生影响。综上，请求驳回高杏元的上诉请求。
周晴明辩称，认可高杏元的上诉意见。
陈金海未作答辩。
金宇公司辩称，我公司与高杏元没有任何法律关系，一审中已经向正源公司申请撤销抵款，因为正源公司已经按照进度足额支付了工程款。
高杏元向一审法院起诉请求：一、判令正源公司立即配合高杏元办理苏州市相城经济开发区富元路919号4幢1402室房屋产权手续、交付房屋；二、因本案产生的相关费用由正源公司承担。
一审法院认定事实：2015年1月16日，金宇公司出具《申请书》一份，载明：“苏州正源置业有限公司：贵公司开发建造的正源悦庭项目由我公司承建施工，项目负责人：陈金海。现有客户周晴明欲购贵公司悦庭项目4#1402室商品房壹套，总价1238671元（大写：壹佰贰拾叁万捌仟陆佰柒拾壹圆整）。经客户与我公司及陈金海协商一致同意：上述房款中的壹佰贰拾万元请在陈金海施工的正源悦庭项目的建筑工程款中抵扣，剩余部分38671元（大写：叁万捌仟陆佰柒拾壹元）由客户以现金支付。特此申请，望贵公司领导批准，万分感谢！”申请书下方落款申请人处加盖金宇公司公章，项目负责人处由陈金海签名。同日，正源公司向高杏元开具收款收据一份，载明金额为38671元，收款方式为现金，收款事由为富元路919号4-1402房款。
2015年1月19日，正源公司作为甲方，高杏元作为乙方，双方签订《正源悦庭房屋认购申请书》一份（编号为A0001405），约定乙方向甲方认购物业为4幢1402室，建筑面积为131.08平方米，房屋总价为1238671元，付款方式为一次性付款；乙方自愿支付定金20000元，并于2015年2月28日前携带认购书、收据、身份证等相关证件及签约应付款项到正源悦庭售楼处签署《商品房买卖合同》，逾期视为违约，甲方不另催告，本认购书自然作废，已付定金乙方不得以任何理由要求退还；签署《商品房买卖合同》时，乙方需一次性将房款全部付清。合同还就其他内容进行了约定，甲、乙双方并均在合同落款处签名、盖章确认。
2015年11月，正源公司委托江苏大名大律师事务所律师向高杏元发出《律师函》一份，就高杏元认购正源悦庭房屋事宜致函，内容为：“2015年2月28日，贵方与委托人签订了正源悦庭房屋认购申请书，认购位于苏州市相城区××正××室房屋一套，约定房屋单价为9449.7329元，总价为1238671元，付款方式为一次性付清。……贵方签署认购申请书后，支付了38671元定金，至今没有来签署《商品房买卖合同》，为此，本律师接受委托人的委托郑重致函贵方如下：1、请贵方在收到本函后3日内，携带上述认购书、定金收据、身份证等相关证件及签约应付款项到正源悦庭售楼处签署《商品房买卖合同》，或办理相关手续解除双方签署的认购书，并退还已支付的定金；2、如贵方逾期不来签署《商品房买卖合同》或办理解除认购书相关手续的，则视为贵方放弃上述房屋的认购权，委托人有权另行出售，并没收贵方支付的定金。……”。律师函还就其他内容进行了通知，落款处加盖江苏大名大律师事务所公函专用章。
2016年1月5日，正源公司向金宇公司出具《对账函》一份，载明：“致：苏州市金宇建设有限公司关于贵公司施工的正源悦庭项目，请核对下表中往来账款。望贵公司在收到本对账函后进行确认、签字并加盖财务章后交我公司经办人或寄回我公司。若有疑问，请来电询问。谢谢！截至2015年12月31日，我公司应付工程款39218500元，已付工程款47310600元，已足额（超额）支付。”对账函下方加盖被告公章，并由财务负责人签名。该《对账函》同页下方为《回执》联，内容为：“关于上述对账内容：（√）我公司确认无误；（）我公司确认存在差异如下”。回执下方由金宇公司加盖公章，并由财务负责人签名。
2016年1月8日，金宇公司出具《撤销申请书》一份，载明：“苏州正源置业有限公司：关于我公司于2015年1月16日向贵公司出具的申请书，现鉴于以下原因，我公司申请撤销：第一、经查，陈金海对外所欠钢材款用于其它房产项目，与正源悦庭项目无关，不应在该项目中抵扣。第二、就正源悦庭项目，贵公司已足额（超额）支付我公司工程款，不存在应付款额度可进行抵扣。故我公司在此正式撤销上述申请！”金宇公司在该申请书下方加盖公章。
上述事实，由高杏元提供身份信息、《申请书》、收据、《正源悦庭房屋认购申请书》，正源公司提供的《对账函》（含回执）、《撤销申请书》，周晴明提供的《律师函》及当事人陈述等予以证实。
一审庭审中，高杏元将购房经过陈述为：高杏元系周晴明的岳父，周晴明与陈金海在2011年发生生意往来，陈金海欠周晴明1200000元材料款，双方约定在2011年底还清，但实际并未支付。金宇公司是正源公司的承包商，而陈金海是金宇公司的项目负责人。2015年1月16日，本案各方当事人达成一致意见，正源公司同意高杏元所购买涉案房屋购房款中的1200000元在正源公司欠金宇公司的工程款中进行抵扣，剩余部分38671元由高杏元以现金形式向正源公司支付。金宇公司是根据正源公司的要求，向正源公司出具了申请书，并由陈金海作为项目负责人在申请书中签名。2015年1月19日，高杏元按照正源公司销售人员的要求，签订了《正源悦庭房屋认购申请书》，之后高杏元多次要求正源公司签订正式的商品房买卖合同，办理过户手续及交房，但正源公司均不予配合。周晴明对高杏元的陈述予以认可，另陈述金宇公司出具给正源公司的《申请书》实际系正源公司所写，金宇公司及陈金海均予以确认，故就陈金海与周晴明之间的债权转让给高杏元，各方均是知晓的。陈金海对高杏元的陈述亦予确认，其另陈述其系正源公司开发的涉案房屋所在楼盘的项目负责人，金宇公司与其之间就涉案工程款未全部结清。正源公司则对高杏元的陈述均予否认，认为其与高杏元之间系正常的商品房买卖合同关系，在签订《正源悦庭房屋认购申请书》后，高杏元仅支付38671元，余款一直未付，故正源公司才发律师函给高杏元催讨并明确解除合同。高杏元所陈述的周晴明、陈金海之间的债务与正源公司无关；正源公司与金宇公司间确存在施工合同，但正源公司已向金宇公司超额支付了工程进度款。另虽认购申请书约定定金为20000元，但系高杏元主动要求支付定金38671元，以便剩余1200000元的整数。
一审审理中，一审法院向高杏元释明，如不支持其要求办理产权手续、交房，是否要变更相应诉讼请求。高杏元表示不申请变更。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，根据各方举证及到庭当事人陈述，可认定高杏元系周晴明岳父，周晴明与陈金海之间存在1200000元的清偿期已届满的债权，双方用以作为高杏元向正源公司购买涉案房屋的房款进行抵扣，但无证据证明正源公司结欠陈金海或金宇公司1200000元到期债务，故陈金海称其对金宇公司或正源公司的债务转移给高杏元，以冲抵其对周晴明的债务，无事实基础。因本案正源公司与高杏元双方在签订认购申请书后未能签订正式商品房买卖合同，亦未办理涉案房屋的物权转移手续，故清偿行为尚未完成。现正源公司对债权转让、以涉案房屋房款折抵债务的情形均不予认可，而金宇公司亦出具《撤销申请书》，要求将其于2015年1月16日向正源公司出具的《申请书》予以撤销，故在高杏元未能进一步举证其已就涉案房屋足额向正源公司支付价款的情况下，一审法院对于高杏元要求正源公司配合办理涉案房屋的不动产权变更登记手续并交付房屋的诉讼请求，不予支持。金宇公司经法院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应承担对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律法规的规定，一审法院判决：驳回高杏元的诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币7974元，由高杏元负担。
本院二审期间，高杏元围绕上诉请求提供苏州市相城区住房和城乡建设局房产开发管理科出具的证明一份、编号为苏房商相合同201501160102的苏州市商品房买卖合同复印件一份及房产网络信息服务费发票一份，证明高杏元与正源公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同并进行了备案，后于2015年1月19日申请注销备案。高杏元认为商品房买卖合同附件三中约定：“买受人按下列第1中方式按期付款：（一）一次性付款2015年1月16日前买受人支付全部房价款，计1238671元……买受人在签订本合同前支付给出卖人的定金1238671元……抵充房价款”，可以证明高杏元签订合同后已经付清购房款。本院组织当事人进行举证据交换与质证。正源公司质证认为，证明及发票的真实性予以认可，商品房买卖合同系复印件，真实性无法确认，且商品房买卖合同已经注销备案，不具有任何法律意义，也与本案无关，高杏元起诉的基础是基于认购书。正源公司认可曾与高杏元签订过一份商品房买卖合同，但因为高杏元没有如期提供正源公司认可的抵债手续，也没有支付房屋余款，所以又注销了合同。周晴明对上述证据无异议。金宇公司质证认为，对商品房买卖合同真实性不予认可，对证明、发票真实性认可。根据证明，高杏元与正源公司已经协商一致解除合同，并按规定办理注销合同网上备案的手续，可以认为双方对房管部门注销房屋备案的行政行为表示认可，高杏元已经表示放弃购买上述房屋。
二审经审理查明的其他事实与一审查明一致。
本院认为，高杏元起诉主张正源公司配合办理涉案房屋的产权过户手续、交付房屋，应当证明其与正源公司之间就涉案房屋建立买卖合同关系且已经按约履行买方义务，合同约定的交付、过户条件已经满足。高杏元虽然于2015年1月16日与正源公司就涉案房屋签订商品房买卖合同并进行了备案，但双方已经协商一致办理了登记注销手续并另行签订了认购申请书，应视为双方解除了之前的商品房买卖合同，就涉案房屋的买卖另行约定。根据认购申请书，高杏元应当在2015年2月28日与正源公司签订正式的商品房买卖合同，但双方并未按约签订合同。认购申请书中仅约定了房屋坐落、面积、价款、付款方式及定金，对于剩余房款的支付时间、房屋的交付时间等均无约定。对于购房款1238671元，高杏元提供的收款收据可以证明其向正源公司支付了38671元，剩余房款1200000元高杏元认为已经在正源公司应付的工程款中予以抵扣，对此高杏元应当举证证明。高杏元提交的金宇公司2015年1月16日申请书中并无正源公司的盖章确认，正源公司不认可该抵扣申请，金宇公司也明确正源公司已经超额支付工程款并申请撤销其于2015年1月16日出具的申请书。高杏元与正源公司2015年1月19日签订的认购申请书并不完全具备商品房买卖合同的主要内容，高杏元提供的证据也不足以证明正源公司已经按照约定收受购房款，故本案并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，上述认购申请书并非正式的商品房买卖合同，高杏元据此主张正源公司交付房屋、配合办理过户于法无据。
综上，上诉人高杏元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15948元，由上诉人高杏元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 刚
代理审判员 赵 俊
代理审判员 郭 锐
二〇一七年三月十日
书 记 员 朱冰丽