江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第0701号
上诉人（一审被告）江苏业欣房地产开发有限公司，住所地沭阳县业事国际酒店2号楼6楼。
法定代表人张欣，该公司董事长。
委托代理人朱雷鸣，江苏雅凯律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）胡晶扬。
委托代理人胡道之，男、汉族。
上诉人江苏业欣房地产开发有限公司（下简称业欣公司）与被上诉人胡晶扬因商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2013）沭民初字第2189号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年4月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院查明：业欣公司开发的业欣·城中广场小区水电工程由江苏三善建设有限公司（下简称三善公司）予以承建，案外人张某是该项工程的施工负责人。张某在与业欣公司协商工程款结算给付过程中，与业欣公司商定将业欣·城中广场小区2号楼905室房屋用以抵扣业欣公司应付给三善公司的工程款。业欣公司并据此作出水电工程结算表，该结算表中明确房屋的抵款总价为590435.3元。2012年5月10日，业欣公司以转账方式收取交款人为胡晶扬的房款200000元并出具收据，收据载明该款系业欣·城中广场小区2号楼905室房款。由于业欣公司在出具结算表时，未得到三善公司及工程总承包方南通四建集团有限公司的认可，在业欣公司与三善公司建设工程分包合同纠纷一案的审理过程中，三善公司明确表示不认可张某与业欣公司关于上述以房抵款的协议。2012年12月10日，业欣公司向张某及胡晶扬发出签订房屋买卖合同催告通知，张某收到该通知，并予以回复，回复内容证明其与业欣公司达成的以房抵款协议以及确定的价款及已付200000元款的事实。寄给胡晶扬的函件被退回。
本案在审理过程中，三善公司出具说明一份，表明对张某与业欣公司所达成的以房抵款行为予以认可。
一审法院另查明：自2012年5月19日至2013年2月9日间，张某收取胡晶扬上述房屋购房款共计356738元。
一审法院认为：业欣公司接受胡晶扬支付的业欣·城中广场小区2号楼905室购房款，并向胡晶扬出具收据的行为，表明胡晶扬、业欣公司之间就本案房屋买卖形成了合意。双方之间即形成关于业欣·城中广场小区2号楼905室房屋的商品房买卖合同关系，胡晶扬要求确认其与业欣公司之间关于诉争房屋商品房买卖关系成立的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。业欣公司称其与胡晶扬未签订商品房买卖合同，双方之间未成立商品房买卖合同关系，经查，业欣公司向胡晶扬出具的收据上明确载明交款人为胡晶扬，所交款项为涉案房屋购房款，且业欣公司制作的工程结算表中对该房抵款的金额予以明确，故业欣公司该主张不能成立。遂判决：胡晶扬、江苏业欣房地产开发有限公司之间关于沭阳县沭城镇业欣·城中广场小区2号楼905室房屋商品房买卖关系成立。案件受理费9704元，保全费3470元，合计13174元，由江苏业欣房地产开发有限公司负担。
一审法院判决后，业欣公司不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：合同关系的成立需有要约和承诺两个事实。首先，尽管三善公司对张某与胡晶扬之间的以房抵工程款协议是否追认先后作出截然相反的陈述，但涉案商品房冲抵工程款在上诉人、三善公司、张某之间发生，不涉及房屋买卖关系。其次，上诉人与张某达成以涉案房屋冲抵工程款后，由张某以胡晶扬的名义汇给上诉人200000元预付款，上诉人据此出具收据，故该收据不是对胡晶扬商品房买卖所作的承诺，不能认定为上诉人接收了胡晶扬的房屋预付款。590435.3元是上诉人与三善公司就工程款抵付主张的金额，不是对胡晶扬的承诺。综上，上诉人与胡晶扬之间未达成就涉案房屋买卖的合意，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回胡晶扬一审诉讼请求。
被上诉人胡晶扬辩称：业欣公司的上诉内容不属实，请求维持一审判决。
二审中，胡晶扬申请法院调查证人张某，据此本院与张某谈话形成调查笔录一份。张某证言主要内容为：业欣公司欠我工程款1751646.20元，业欣公司付我830000元现金（其中含胡晶扬交给业欣公司的200000元房款）及抵房余款390435.30元，案涉房屋余款是由胡晶扬付给我的，虽然胡晶扬实际付我356738元，但我认可业欣公司还我390435.30元工程款；胡晶扬一审提供的收据及协议书是真实的。
对张某证言，胡晶扬质证意见为：证人证言真实。业欣公司质证意见为：证人证言不真实，案涉房屋抵张某工程款事实存在，但仅抵冲不足200000元工程款。
本院认证意见为：张某证言中的关于业欣公司欠工程款数额，因业欣公司对此持有异议，且双方未经结算，故对张某的“业欣公司欠我工程款1751646.20元”不予采信；因业欣公司出具的结算表记载内容表明房屋余款390435.30已经由业欣公司抵充欠张某的工程款，且胡晶扬认可张某证言，故本院对张某的“案涉房屋余款是由胡晶扬付给我的，虽然胡晶扬实际付我356738元，但我认可业欣公司还我390435.30元工程款”证言予以采信；张某出具的条据及签订的协议书相对方为胡晶扬，故对张某的“胡晶扬一审提供的收据及协议书是真实的。”证言予以采信。
二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。
本案争议焦点为：胡晶扬与业欣公司之间就涉案房屋是否成立商品房买卖合同关系。
本院认为，业欣公司收取胡晶扬给付的20万元后，向胡晶扬出具收据，收据内容载有“交款单位胡晶扬收款方式转账人民币贰拾万元正收款事由业欣.城中广场2#楼905房交款”。该收据内容及胡晶扬的行为表明：业欣公司将涉案房屋出售给胡晶扬，胡晶扬表示接受，双方对涉案房屋买卖意思表示一致；涉案房屋也明确、具体，具有唯一性；胡晶扬向业欣公司直接支付购房款20万元。关于涉案房屋的总价款，业欣公司出具的结算表记载涉案房屋总价款为590435.30元，可以认定业欣公司认可房屋总价款为590435.30元；胡晶扬在本案起诉状中称“总房款590435.3元”，可以认定胡晶扬认可房屋总价款为590435.30元，故双方一致认可涉案房屋总价款为590435.30元。关于胡晶扬是否已支付涉案房屋的390435.30元购房余款问题。业欣公司就与三善公司工程款纠纷曾进行诉讼，在该案中，业欣公司出具的结算表记载涉案房屋应由胡晶扬交纳的390435.30元购房款已经由业欣公司冲抵三善公司的390435.30元工程款；因案外人张某为该工程的实际施工人，张某也表示应由胡晶扬交纳的390435.30元购房款已经由业欣公司冲抵欠自己的工程款，胡晶扬认可张某的陈述，故可以认定：胡晶扬应交纳的390435.30元购房款已经由业欣公司冲抵张某的390435.30元工程款。业欣公司因出售涉案房屋给胡晶扬减少了工程款债务390435.30元，业欣公司实际增加390435.30元财产，故可以认定胡晶扬已经履行了交纳390435.30元购房款义务。至于张某收取胡晶扬款项的数额，因张某认可抵了工程款390435.30元，故该收取数额即使少于390435.30元，也系胡晶扬、张某之间的民事权利处分行为，该处分行为不损害业欣公司的权利，故张某实际收取款项数额与认定胡晶扬是否履行交纳购房款义务无关。
胡晶扬与业欣公司就购买涉案房屋达成合意，胡晶扬已经向业欣公司支付全部购房款590435.30元，涉案房屋已经取得商品房预售许可证，故可以认定胡晶扬与业欣公司之间成立商品房买卖合同。
综上，上诉人业欣公司的上诉理由不能成立，其请求不应得到支持。但一审判决双方就涉案房屋成立商品房买卖关系表述不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
变更沭阳县人民法院（2013）沭民初字第2189号民事判决为：胡晶扬、江苏业欣房地产开发有限公司之间关于沭阳县沭城镇业欣·城中广场小区2号楼905室房屋商品房买卖合同成立。
二审案件受理费9704元，由上诉人江苏业欣房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庄云扉
代理审判员 孙 权
代理审判员 王 雷
二〇一四年九月十二日
书 记 员 袁海燕
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