北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初3368号
原告（反诉被告）北京世纪博雅物业管理有限公司，住所地北京市密云县顺城胡同5号。
法定代表人张忆民，董事长。
委托代理人樊姗姗，女，北京世纪博雅物业管理有限公司职员，住该公司宿舍。
被告（反诉原告）魏红，女，1968年9月15日出生。
委托代理人耿路（魏红之夫），男。
原告（反诉被告）北京世纪博雅物业管理有限公司（以下简称世纪博雅公司）与被告（反诉原告）魏红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵倞独任审判，公开开庭进行了审理。原告世纪博雅公司的委托代理人樊姗姗与被告魏红及其委托代理人耿路到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告世纪博雅公司诉称，魏红是博雅西园×××室业主，入住后自2004年7月1日至2007年12月31日、2010年7月1日至2010年12月31日没有交纳物业管理费。2003年2月11日，北京世纪兴业房地产开发有限公司与我公司签订《博雅西园物业管理委托合同》，将博雅西园项目委托给我公司实行物业管理。合同约定：5-20号楼应按建筑面积每月每平方米不高于2.5元向业主或房屋使用人收取物业管理费。上述合同签订后，我公司为博雅西园提供物业服务，确定的物业管理费的收费标准为每月每平方米2.48元。2008年7月23日，北京市海淀区博雅西园业主委员会与我公司签订《博雅西园物业服务合同》，有效期至2010年12月31日。合同第十一条第一款约定：5至20号楼（不含首层）应按建筑面积每月每平方米1.78元向业主或房屋使用人收取物业管理费；5至20号楼首层应按建筑面积每月每平方米1.69元向业主或房屋使用人收取物业管理费。合同第二十九条第二款约定：个别业主无正常原因逾期交纳物业管理费的，世纪博雅公司可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五向有关当事人加收违约金。合同签订后，我公司为博雅西园提供物业服务至2010年12月31日。综上所述，魏红自入住至2007年12月31日期间，所欠物业管理费为158.92平方米×2.48×42个月，共计16553.11元；自2008年1月1日至2010年12月31日所欠物业费为158.92平米×1.78×6=1697.26元，（其中未交费时间为2010年7月1日至2010年12月31日，以上共计6个月），违约金从2008年到我们物业撤出2010年12月31日为止总计为1697.26×0.0005×184天=156.15元。为维护我公司合法权益，现诉至法院，请求：1、判令被告支付物业管理费18250.37元，违约金156.15元，合计18406.52元。2、诉讼费由被告承担。
被告魏红辩称，我们曾经多次找原告进行沟通，1、原告超出了诉讼时效，民诉法规定的起诉期限是2年，原告的起诉超出了起诉时间，原告应该在合同期满后两年内起诉。2、根据最高院司法解释，原告的起诉不符合法定程序，应当先进行书面催缴，催缴必须由业主委员会负责，但是我们从未收到任何书面催缴的信函或者口头缴费通知。程序违法，一切行为都违法。3、我们协商解决过了，2010年7月，原告曾经起诉过一回，海淀区法院经过调解，2010年中秋节左右，我们与原告交谈了一次，原告撤诉了。自来水费同意退给我们，但是至今没有退。之后我们认为我们的问题已经全面解决了，没想到原告又进行起诉。原告的行为已经对我们的生活施加了压力。4、我方不欠原告物业费。2007年12月28日物业才交给我们钥匙，也没有解决验房中的问题。我方才在2008年春节后正式入住。房屋的钥匙没有正式交付，证明房屋没有正式交付给我们使用，所以物业费应该由开发商负责，而不是我们交纳。2010年下半年我们没交物业费，是因为原告明确告诉我们不收了。从2008年1月1日到2010年6月30日我们都交了物业费，都有发票为证。我是2004年4月24日在博雅西园处购房，是一期的现房。收房验房过程中，物业公司要求我们先交物业费，办理入住手续再验房。我们要求应该先给钥匙验房。但是原告说必须要先交物业费，才能办理入住拿到钥匙。当时我们把物业费从2004年4月24日交到了2004年6月30日，交了880.19元，才拿到钥匙。我们听入住的业主说，物业公司没有资质，我们要求原告出示资质的时候，原告只是出具了与开发商的委托书，没有与我们签订任何书面合同。房屋钥匙和信箱钥匙在之前买该房的业主手里，后来给我们更换了一个临时的旧的锁芯，用于临时收房，承诺三个月后把房屋钥匙给我们。我们找出了21项房屋问题，给了物业公司让其及时报开发商修理。后来装修过程中发现卫生间、厨房串味，水表自转，窗户漏水，阳台漏水。水表自转听说是管路设计有问题，但是到现在也没解决。窗外缺少空调主机架。物业曾多次进行确认房屋问题，但是也没有解决。物业公司后来说是开发商的问题，3个月后没有交给我们钥匙。开发商又把我们推给了物业，说钥匙早就交给物业公司了。开发商与物业相互推诿，我们无奈之下只好先装修，并且自己做了防水等措施，对于自己能解决的问题都进行了处理。但是卫生间、厨房的串味始终解决不了。只要一刮风，家里就会很臭。水表自转的问题现在也没解决，房门钥匙不给直接影响了我们的生活，物业还不允许我们安装其他的防盗门。后来我们楼下还被盗过。物业公司还给我们三个门禁，其中一个是坏的，物业公司说不能更换，只能修理。以上这些问题导致2008年以前我们无法正常居住，给我们造成了一定的经济损失。2007年12月28日经过我们多次协商，物业公司终于为我们安装了新的锁芯，一并给了信箱钥匙和门禁卡。之前和物业公司的宋经理协商过，达成一致：什么时候拿到钥匙，什么时候再交物业费。所以我们从2008年1月1日就开始交物业费了。小区一开始水表是插卡式，2009年10月更换为机械式水表，物业公司就不管了。但是之前的水费还没有用完，物业公司还和我们签订了协议，我们还有368元的水费没有用。但是自来水公司来查表之后，就给我们出缴费通知单，我们只能去交费。自来水公司说应该是物业公司退款，物业公司周经理说过一段时间统一退，2011年初，物业公司退出我们小区，就再也没有给我们退款，物业公司侵吞了我们上缴国家的水费。我们装修时买了很多水，但是用的特别快，说是水表自转，管路设计问题造成水压不稳，但是该问题始终没有解决。2004年12月我们主动向物业公司负责人沟通，当时是宋经理接待的我们，达成一致，物业公司尽快与开发商解决我们验房时发现的问题，在交付钥匙之前的物业费由开发商负责。根据《物业服务收费管理办法》第16条和《北京市物业服务收费管理办法》第15条规定，不能按时交付的，物业费由建设单位交纳。所以我们认为应该是开发商来负责缴费。2010年中秋节前后在法院的主持调解下我们与物业公司的客服经理周岩进行了沟通，周岩说尽快把问题报到总公司，后来通知我们撤诉。在第一次缴费完毕后我们没收到物业公司的缴费通知。从2008年1月1日开始，我们根据与宋经理达成的一致意见开始交物业费，从未拖欠。根据上述事实，物业公司自己存在违法和失信行为，小区内部没交和少交物业费的业主达到了70%，说明物业公司不得人心。物业公司缺少进行物业服务的资质，在博雅西园进行物业服务是违法行为，在办理收房手续时，我们要求其出示资质证明，但是原告只是出具了与开发商的委托书。后来我们查到原告的注册地点在密云，办公地点在朝阳，相当于资质待定。昨天我查到原告的许可证是2004年×号，相当于在2004年才取得资质，所以在2003年2月11日原告与开发商签订合同的时候是没有资质的，那么签订的物业管理合同就是无效的，也就不再产生业主委员会续签合同的问题。以前是先证后照，我怀疑原告营业执照的取得是非法的。根据合同法规定，恶意串通损害第三方利益的，合同无效。违法所得应该归国家所有或者退还给受害方。我们认为原告与开发商的行为属于恶意串通，损害了我们的利益。我们不交物业费是合法的，原告还应该把我们交过的物业费退给我们。物业公司从未与我们签订过任何合同，我们也从未见过物业公司与开发商签订的任何合同。所以我们不缴纳物业费是符合法律规定的。我们认为原告有欺诈行为：1、收房时强行收取物业费，先收取物业费再发钥匙损害了业主利益；2、更换水表的时候签订了协议，但是后来却不给我们退费；3、就物业纠纷已经与我们达成了一致，却又起诉；4、2008年1月1日至2010年6月30日，我们已经交纳了物业费，有发票为证。我们认为物业服务严重不到位，严重侵害了我们的利益，其收费也是欺行霸市的行为。从2004年到2007年物业公司应当给我们的赔偿已经达到了30万元。物业公司非法霸占我们业主的钱，远远超过了我们欠原告的钱，去年竞标的时候原告还是来竞标，证明其是有利可图的。原告也不承担垃圾费、电话费、燃气费、宽带费等，都是从我们这里出，还霸占我们的广告费、停车费，仅广告费、停车费两项拖欠我的钱就在3、4万元以上。我们不交物业费是自我保护行为。综上我不欠物业费。
另外补充几点，原告之所以能够在超过诉讼时效还能够提起诉讼，主要是原告制作了两个公证书，使诉讼时效中断。但是这两个公证书不符合法律规定。从原告提供的两个公证书（不全）看，两个公证书是证据保全公证，分别记载了原告于2012年12月和2014年12月在博雅西园公共场所张贴《博雅西园住宅物业费欠费表》的过程，并认定《博雅西园住宅物业费欠费表》是真实有效的证据。这里存在以下问题了：（1）、原告在公共场所张贴所谓的《博雅西园住宅物业费欠费表》是违法行为。（2）、根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条的第一款的规定“当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的”，方可产生诉讼时效中断的效力。两个公证书中只记载了原告张贴的过程，并没有记载公示时间，更没有记载是否“该文书到达了对方当事人”，既然没有告知我方，那么这两个公证书就不能依法产生诉讼时效中断的效力。（3）、两个公证书作为证据保全公证，应准确无误。但是两个公证书中记载的我方欠费记录相互矛盾，且与原告的诉讼标的不符（原告的诉讼标的也与事实不符），最重要的是与事实不符。如果原告认为2012年公证书中认定的证据是事实，那么2014年的就是假的；从2012年到2016年，已经过去了近4年，其已经超过诉讼时效了，起诉是非法的；如果原告认为2014年公证书认定的证据是事实，那么从2011年到2014年已经过去近4年，也已经超过了诉讼时效，起诉是非法的。2、最重要的是这两份公证书认定的都与事实不符。《商品房买卖合同》是2004年3月才签的，开发商工作人员带我们去物业办理开始验房的时间是4月23日，《房屋验收情况表》记载的验房日期是4月24日，我方均有证据为证。这说明原告提供的证据不是原始证据，而是其伪造的证据；公证处在没有查明证据的真实性的情况下，为原告出具的公证书是没有法律效力的。我方认为原告提供的证据是虚假的、伪造的。上次庭审时，我方提出：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第六条的规定，物业纠纷起诉前应首先进行书面催交，逾期不交的才能进行起诉；而发改委和建设部的《物业服务收费管理办法》第十五条和《北京市物业服务收费管理办法》第十七条、《物业管理条例》第六十七条明确规定，催交必须由业主委员会负责。从2004年开始到目前为止，我方从未接到过任何书面的催交信函，这次诉讼中，原告提交的两个公证书中，记载的不是“书面催交”文件，更不是法律法规规定的由业委会出具的“书面催交”文件，因此，物业公司起诉违反了法律法规规定的程序。3、原告在小区服务期间，凭借其公共资源的垄断地位，采取强行欺诈的方法收取物业费的同时，长期非法霸占属于业主的公共物业收益。比如广告收入、停车费和场地租赁费收入等。小区业主曾多次要求物业公司公示各种公共物业收入情况，遭到原告拒绝，严重侵害了业主的知情权。4、上次庭审我方提到更换水表一事，原告与我方签定欠费协议，却拒不履行协议，既不退费也不继续供水；此行为完全属于商业欺诈，毫无商业信誉。根据《合同法》第六十八条的规定，我方有权终止物业服务合同，其收取物业费属于非法。5、我方认为有一些情况不清楚，是本次诉讼的关键，希望法院予以调查：（1）、原告获得工商营业执照是否合法；（2）、原告与开发商签订合同是否合法；（3）、原告与公证处合谋伪造证据是否合法。据此我方提出反诉，理由是欺诈，原告违反了合同法第45条规定，以承诺和威逼的方式敲诈我方物业费880.19元，所以合同不成就。原告签订的物业合同没有跟我们公示，我们根本不了解合同内容，所以我们不应该缴纳。而且该合同是违反合同法和消费者权益保护法的，因此我们认为合同不能成就。原告在没有物业资质的情况下收费是非法的，当时原告没有资质所以不能收费。我们认为原告已经丧失了商业信誉，所以我们有权终止物业服务合同，已收取的费用应当退还。原告以先交物业费，办理入住手续，再进行房屋验收的违法方式诈骗我方的物业费880.19元。反诉请求：1、判令世纪博雅公司退还魏红2004年4月24日至2004年6月30日已交纳物业费880.19元；2、本案全部诉讼费由世纪博雅公司承担。
原告世纪博雅公司针对魏红的反诉辩称，不同意魏红的全部反诉请求。1、我们签订了博雅西园物业管理委托合同，规定我方有权向业主收取物业管理费用；2、对方在我方已经办理入住手续，我方在办理入住手续后收取物业费是合法的；3、业主办理入住手续时我们会交出房屋钥匙，所以我们办理入住手续时没有任何违法行为。我方不同意承担诉讼费用。
经审理查明，魏红系北京市海淀区农大南路厢黄旗43号博雅西园×号楼×单元302室（建筑面积为158.92平方米）的业主。2003年2月11日，北京世纪兴业房地产开发有限公司（以下简称世纪兴业公司）与世纪博雅物业公司签订《博雅西园物业管理委托合同》，该合同约定：世纪兴业公司将博雅西园项目委托给世纪博雅物业公司实行物业管理，由世纪博雅物业公司负责向业主或物业使用人收取物业管理服务费、代收代缴费用、车位管理服务费等费用；委托管理期限为自本合同签字生效之日起至业主委员会选聘新的物业管理公司止；物业管理服务费，5-20号楼由世纪博雅物业公司按建筑面积每月每平方米不高于2.5元向业主或房屋使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，物业管理企业可按日加收应交纳费用3‰的滞纳金。合同签订后，世纪博雅物业公司开始为博雅西园提供物业服务，涉案房屋所在的7号楼确定的物业管理费标准为每月每平方米人民币2.48元。
2004年3月14日，北京世纪兴业房地产开发有限公司与魏红签订了《商品房买卖合同》，魏红购买位于北京市海淀区农大南路厢黄旗43号博雅西园×号楼×单元302室。2004年4月24日，世纪博雅物业公司与魏红进行了房屋验收交接，同日，魏红支付2004年4月24日至2004年6月30日物业费880.19元。
之后，北京市海淀区博雅西园业主委员会成立。2008年7月23日，博雅西园业委会与世纪博雅物业公司签订《博雅西园物业服务合同》，该合同约定：物业服务期限为18个月；物业服务费标准为5-20楼按建筑面积每月每平方米1.78元交纳；业主应按季度预交纳物业服务费；个别业主无正常原因逾期交纳物业服务费的，世纪博雅物业公司可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五向有关当事人加收违约金，逾期60日仍未缴纳物业服务费，有关当事人需向世纪博雅物业公司支付为追讨欠款而发生的额外费用。合同签订后，世纪博雅物业公司为博雅西园提供物业服务至2010年12月31日。现魏红尚未交纳2004年7月1日至2007年12月31日，2010年7月1日至2010年12月31日期间的物业服务费共计18250.37元。
庭审过程中，世纪博雅公司向本院提交了2012年12月31日北京市中信公证处公证员刘军出具的（2012）京中信内经证字23227号公证书及2014年12月10日北京市方正公证处公证员刘丽君出具的（2014）京方正内经证字第19169号公证书各一份，用以证明该公司于2003年7月至2010年12月31日期间为博雅小区提供物业服务，在此期间该小区部分业主未按照合同约定交纳物业费及相关费用，其在博雅西园小区内张贴《博雅西园住宅物业费欠费表》、《底商欠费明细统计》对物业费及相关费用进行过催缴，用以证明其起诉未过诉讼时效。魏红对以上公证书真实性不予认可，认为公证书本身存在很多问题，与事实不符。
另查明，2004年12月30日，经北京市建设委员会批准，为世纪博雅物业管理有限公司颁发物业管理企业资质证书，证书编号：京物企资二（2004）×号，证书载明：准予从事物业管理业务时间：2000年3月13日。
上述事实，有世纪博雅物业公司的陈述及其提交的《博雅西园物业管理委托合同》、《博雅西园物业服务合同》、公证书、物业管理企业资质证书、商品房买卖合同、房屋验收情况表、发票等证据材料在案佐证。
本院认为，世纪博雅公司受博雅西园建设单位委托对博雅西园小区提供物业服务，魏红作为博雅西园的业主，应当向建设单位委托的前期物业公司支付相关物业服务费用。本案中，魏红对于世纪博雅公司主张其拖欠的物业服务费的事实不予认可，其主张2007年12月28日物业才交给其房门钥匙，房屋的钥匙没有正式交付，证明房屋没有正式交付给其使用，所以物业费应该由开发商负责交纳，2010年下半年没交物业费，是因为世纪博雅公司明确告诉其不收了。
鉴于魏红于2004年4月24日已经与世纪博雅公司进行了房屋交接，其虽主张因世纪博雅公司未向其交付房屋正式钥匙致使其于2007年12月28日物业给更换新的锁芯后才实际入住，但就此未向法院提交充分证据，本院不予采信。庭审中，双方均认可魏红已实际交纳了2008年1月1日至2010年6月30日的物业管理费。魏红实际未缴纳2004年7月1日至2007年12月31日以及2010年7月1日至2010年12月31日的物业管理费。同时，世纪博雅公司对于魏红拖欠的2004年7月1日至2007年12月31日期间的物业管理服务费，没有提供证据证明在魏红自2008年开始缴纳物业管理服务费后其公司向魏红主张相关权利的证据。根据世纪博雅公司提供的证据，只能证明其在撤出博雅西园小区之后，分别于2012年和2014年通过张贴通知的方式对欠费业主主张了相关权利，此时距魏红拖欠相关费用已近5年。虽对于世纪博雅公司主张欠缴的物业管理服务费，不能过分严苛诉讼时效，但法律规定的诉讼时效亦不能无理由随意突破。现世纪博雅公司要求魏红支付2004年7月1日至2007年12月31日期间拖欠的物业管理服务费，超过了法律规定的诉讼时效，对其诉讼请求，本院不予支持。对于魏红拖欠的2010年7月1日至2010年12月31日的物业管理费，现未过诉讼时效，其主张自己主动履行过，但是世纪博雅公司不收取，就此未向法院提交相应证据，本院不予采信，故世纪博雅公司要求魏红支付2010年7月1日至2010年12月31日期间拖欠的物业管理服务费，于法有据，本院予以支持。鉴于魏红未按时交费系因对房屋出现的各种问题未及时得到解决且对物业服务不满所致，非属恶意拖欠，故对世纪博雅公司要求魏红支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
魏红主张世纪博雅公司以承诺和威逼的方式敲诈其物业管理费880.19元，要求世纪博雅公司退还已交纳物业管理费880.19元，未就起主张提供相应证据，故对其反诉请求不予支持。
综上所述，依照《依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：
一、魏红于本判决生效后十日内给付北京世纪博雅物业管理有限公司物业管理费人民币一千六百九十七元二角六分；
二、驳回北京世纪博雅物业管理有限公司其他诉讼请求；三、驳回魏红全部反诉请求。
如果魏红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百五十六元，由北京世纪博雅物业管理有限公司负担一百四十四元，已交纳；由魏红负担十二元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉费二十五元，由魏红负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。
代理审判员 赵 倞
二〇一六年七月十四日
书 记 员 沙雪妮