广东省清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初3085号原告：张程，男，1989年12月13日出生，汉族，住福建省罗源县，委托诉讼代理人：莫丽冰，广东盈辉律师事务所律师。被告：清远市永华房地产有限公司，住所地清远市××××××××××××××××××。法定代表人：黄裕陶，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卢威达，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婧，广东捷高律师事务所律师。原告张程与被告清远市永华房地产有限公司（以下简称永华房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，被告提出管辖权异议申请。经过审查，本院于2017年8月24日依法作出（2017）粤1802民初3085号民事裁定书，驳回了其管辖权异议。后被告提出上诉，广东省清远市中级人民法院于2017年11月30日依法作出（2017）粤18民辖终293号民事裁定书，裁定“驳回上诉，维持原裁定。”本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张程的委托诉讼代理人莫丽冰，被告永华房地产公司的委托诉讼代理人卢威达、李婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张程向本院提出诉讼请求：一、判令被告从2016年1月1日起至办理该房屋房地产权属证书之日止，以已付购房款总额410000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算向原告支付逾期办证的违约金（暂计至2017年4月22日的违约金为26254.60元）；二、判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签署了《广东省商品房买卖合同》，原告以总价410000元购买被告开发的清远市清城区××新城××大厦××号，原告已依据合同约定履行了给付房款的义务。被告虽已交付房屋给原告，但未能依约为原告办理房地产权属证书，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，被告未在交付房屋后90日内办理房地产权属证书，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。原告认为，被告未在合同约定时间之内办证构成违约，合同约定违约金明显过低，应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》计算被告支付给原告的违约金，恳请法院依法判如所请。被告永华房地产公司辩称，一、答辩人不存在逾期办证的违约行为，不需向原告支付逾期办证的违约金。双方在《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第13点已经明确约定，房屋办理不动产证书的期限为房屋交付后720天内。综合本案及原告的收楼时间，并未超出办理期限。所以答辩人不存在逾期办证的违约行为，如果超出该期限办理的，答辩人才需按房款的0.2%支付逾期办证的违约金。二、退一步讲，如果法院认为答辩人存在逾期办证的行为，逾期办证的违约金，应按照购房款的0.1%计算。双方在《商品房买卖合同》第十五条第2点中已经明确约定，如果答辩人存在逾期办证的行为，按照约定，原告选择继续履行合同不退房的，违约金的计算方式按已付房款的0.l%计算。本案中，双方关于逾期办证已经有明确的约定，原告诉请对约定的违约金标准进行更改未征得答辩人同意，应按照约定执行。综上所述，请求人民法院查清楚事实，作出公正的判决。本院经审理认定事实如下：2014年12月30日，原告张程与被告永华房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发建设的位于清远市清城区××新城××大厦××号房屋，套内建筑面积为81.05平方米，房屋总价款为410000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同附件四补充协议第13条约定：“房屋交付后720天内出卖人负责办理房地产权证书到买受人名下（以房屋登记部门产权转移登记收件回执日为准），逾期由出卖人按房价的百分之零点二支付违约金给买受人。买受人应当在出卖人通知的时间内提供办理房产证所需的资料及缴纳相关税费，逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房产证的责任。”第15条约定：“本协议为购房合同不可分割的有机组成部分，与购房合同具有同等法律效力。合同中约定的内容与本协议约定的内容不一致的或理解上有歧义，以本协议约定为准。……”合同签订后，原告已向被告付清了房屋价款，被告也向原告交付了房屋。对于房屋交付的时间，原告并无明确，但被告认为原告在合同约定的交楼期限内收楼。2016年5月25日，涉案房屋所在的富景大厦建筑工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。截至法庭辩论终结时止，涉案房屋尚未经过清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案，原告张程也未取得涉案房屋登记在原告名下的不动产权证书。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房款发票、契税完税证明，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件，双方的主要争议焦点为：一、被告是否存在逾期协助办证的违约行为；二、如果存在，对于原告主张的逾期办证违约金应如何计算。对于第一个争议焦点，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行各自义务。合同补充协议第13条只是对于合同第十五条被告协助办证期限进行了更改，但是该期限的更改并不足以被认定为免除了被告的主要责任、排除了原告的权利。因此，结合合同补充协议第15条的约定，对于被告履行协助办证义务的期限约定，应以合同补充协议第13条的内容为准。因此，被告应在房屋交付使用（由于双方均无证据证明实际交楼时间，视为原告在约定的交付期限内收楼，此处的交付使用时间以合同约定的交付时间2015年12月31日为准）后720天内将涉案房屋的产权登记至原告名下，即应在2017年12月20日前办理涉案房屋的产权转移登记手续，将涉案房屋的产权登记至原告名下。而原告尚未取得涉案房屋的产权证书，显然，被告逾期履行该义务已构成违约，应按照合同约定承担向原告支付违约金的违约责任。对于第二个争议焦点，合同补充协议第13条约定的违约金数额为已付房款的0.2%，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。虽然原告无举证证明其实际损失的数额，但由于被告的违约行为处于继续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大。由于被告迟延协助原告办理房屋产权证的违约行为导致原告不能预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失。双方约定的逾期办证违约金为原告已付房价款的0.2%，是不变的金额，仅为820元，被告违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等。在被告长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，该违约金显然过低，不符合公平原则。根据合同的履行情况以及当地的实际情况，本院酌情调整逾期办证违约金为以原告已付房款410000元为基数按照年利率1%的标准计算。对于逾期办证违约金的起算时间，从约定的协助办证期限届满次日起计算，即从2017年12月21日起计算。对于截止时间，应为被告履行了协助办证义务之日止，即被告办理涉案房屋的产权转移登记手续并取得房屋登记部门产权转移登记的收件回执之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告清远市永华房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告张程支付逾期办证违约金（该违约金以410000元为基数，按照年利率1%的标准自2017年12月21日起计算至被告办理涉案房屋产权转移登记手续并取得房屋登记部门出具的产权转移登记收件回执之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费456元，减半收取计228元，由被告清远市永华房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘献春二〇一七年十二月二十三日书记员  潘秋旭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。