山西省阳泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳民终字第79号
上诉人（原审被告）：赵秀平，女，1973年7月21日出生，汉族，现住山西省阳泉市矿区。
委托代理人：杨春青，山西晋泉律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：赵秀花，女，1967年11月4日出生，汉族，现住山西省阳泉市矿区。
被上诉人（原审原告）：康岩，男，1965年11月30日出生，汉族，现住山西省阳泉市矿区。
委托代理人：张桂香，女，1937年7月7日出生，汉族，现住山西省阳泉市矿区，系被上诉人康岩之母。
委托代理人：赵晨，山西君衡律师事务所律师。
上诉人赵秀平、上诉人赵秀花因与被上诉人康岩合同纠纷一案，不服山西省阳泉市矿区人民法院（2013）矿民初字第123号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵秀平的委托代理人杨春青、上诉人赵秀花、被上诉人康岩的委托代理人张桂香、赵晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告康岩与被告赵秀花原为夫妻关系，被告赵秀花与赵秀平系姐妹关系。
2008年3月22日，被告赵秀花经×××房地产代理公司与黄某某签订房屋买卖协议，协议约定由赵秀花购买位于广西壮族自治区北海市××路西面西规路“××花园”全产权住房一套，房屋价款总计人民币243000元，同时在北海市房产管理局办理房屋产权证书，该产权证书中共有人栏目中为空白。2008年6月16日，被告赵秀花与中国工商银行股份有限公司北海市××路支行签订个人购房借款担保合同，被告赵秀花用北海市××路西面西规路“××花园”房屋作抵押，向银行贷款140000元，截至2012年4月13日，尚欠银行贷款125306.48元。
原告康岩与被告赵秀花在婚姻关系存续期间，原告康岩于2000年3月15日因购买出租车向被告赵秀平借款人民币6700元，被告赵秀花于2008年2月27日因购买北海市的房屋向被告赵秀平借款人民币150000元，以上共计借款156700元未予归还。为此，赵秀平于2012年2月22日向阳泉市矿区人民法院提起诉讼，要求康岩、赵秀花共同偿还借款156700元。经法院主持调解，作出了（2012）矿民初字第103号民事调解书，康岩、赵秀花同意共同偿还赵秀平借款156700元。2012年2月29日，康岩、赵秀花与赵秀平签订了一份“协议书”，约定：康岩、赵秀花自愿将坐落于广西壮族自治区北海市××路西面西规路“××花园”全产权住房一套以186700元的价格转让给赵秀平，用来抵顶康岩、赵秀花借赵秀平的156700元债务。同日，赵秀平将剩余的房款30000元交给被告赵秀花。之后，原告康岩以被告赵秀花隐瞒该房屋已向银行贷款并设定抵押的事实，故意告知房屋的虚假情况，采取欺诈的手段，诱使其作出错误的意思表示，进而签订协议为由，于2012年5月21日诉讼在案，要求撤销其与赵秀花、赵秀平签订的房屋转让协议书。
在一审诉讼过程中，针对双方诉争的北海市××路西面西规路“××花园”房屋一套是否在北海市房地产交易中心进行登记的问题，原审法院于2013年5月20日向北海市房地产交易中心发出（2013）矿民调字第5号调查函，2013年6月3日，北海市房地产交易中心以北房地交函（2013）8号复函原审法院，内容为：经核查，所附2012年12月7日《查询证明》系我中心出具。截至2013年5月30日9时30分，坐落于××路西面西规路“××花园”房屋权属登记信息，房屋所有权人：赵秀花，房屋所有权证号：北房权证（2008）字第××号，2008年6月20日在我中心办理抵押登记，抵押人：赵秀花，抵押权人：中国工商银行股份有限公司北海市××路支行，无查封登记记录。经原审法院核实，双方在签订房屋转让协议时，未经抵押权人中国工商银行北海市××路支行的同意。
原审法院认为，原告康岩与被告赵秀花在婚姻关系存续期间，与被告赵秀平签订抵顶债务的协议书，该协议虽是三方当事人的真实意思表示，但作为抵顶债务的房屋在三方签订抵债协议时，被告赵秀花已将该房屋作为抵押物与中国工商银行北海市××路支行办理抵押担保及相关登记手续，被告赵秀花将已进行抵押担保的房屋与原告康岩又用于抵顶夫妻共同债务，且未经抵押权人中国工商银行北海市××路支行的同意，也未将其在中国工商银行北海市××路支行债务优先清偿完毕，故原、被告签订的房屋转让协议，因其内容违反法律规定，且显失公平，应予撤销。故原告康岩要求撤销原告与二被告签订的房屋转让协议的诉请，于法有据，应予以支持。在我国房屋产权证书作为房屋权属登记的唯一一种公示形式，它不仅是房屋所有权的一种表现形式，也是房屋权属内容的一种证据之一。就本案而言，被告赵秀花在与中国工商银行北海市××路支行签订借款合同并办理房屋抵押担保时，除提供房屋产权证书外，未向中国工商银行北海市××路支行提供上述房屋其他共有人的信息情况及书面同意意见，作为中国工商银行北海市××路支行在对被告赵秀花提供的相关房屋产权证书及相关资料及该房屋是否被查封、抵押进行审查核实后，与被告赵秀花签订个人借款担保合同，并办理相关登记手续，中国工商银行北海市××路支行已尽到必要的审查义务，至于被告赵秀花与中国工商银行北海市××路支行签订的抵押担保合同是否有效，因涉及中国工商银行北海市××路支行的合法权益，被告赵秀花可另案主张权利。故被告赵秀平、赵秀花提出上述个人借款担保抵押合同无效，并要求撤销抵押合同的主张，不予支持。同时，被告方还提出对原告所举之证，即北海市房地产交易中心出具的《查询证明》中的印章提出质疑，经核实，原告提供的《查询证明》属实，予以认定。为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条第（五）项及《城市房地产抵押管理办法》第十九条之规定，判决：一、撤销原告康岩、被告赵秀花与被告赵秀平于2012年2月29日签订的《房屋抵债协议书》；二、被告赵秀平返还原告康岩、被告赵秀花共同所有的坐落于北海市××路西面西规路“××花园”房屋一套；三、被告赵秀花返还被告赵秀平人民币30OOO元。一审案件受理费100元由被告赵秀平、赵秀花负担；二审案件受理费100元，由原告康岩承担。
赵秀平、赵秀花向本院提起上诉称：坐落于北海市××路西面西规路“××花园”房屋一套系赵秀花与康岩的夫妻共同财产，故赵秀花个人与中国工商银行北海市××路支行所签订的抵押合同无效。赵秀花、康岩与赵秀平签订的房屋抵债协议系各方的真实意思表示，原审将该协议撤销没有法律依据，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人康岩辩称，赵秀花故意隐瞒北海房屋的购买价格和该房屋向银行抵押的事实，对本人显失公平，本人在签订房屋转让合同时不知道该房屋的真实价格，存在重大误解，赵秀花、赵秀平系姐妹关系，二人恶意串通，侵害本人的合法权益，故本人与赵秀花、赵秀平于2012年2月29日签订的房屋转让协议应当撤销。原审判决正确，请求驳回二上诉人的上诉，维持原判。
本院经审理查明，赵秀花在向中国工商银行北海市××路支行申请房屋贷款时，伪造了一份与康岩的《离婚证》，并伪造了一份《未再婚声明》。其余事实与原审查明的事实一致。
综合当事人的上诉及答辩情况，本案争议的焦点为：一、上诉人赵秀平、赵秀花与被上诉人康岩签订的房屋转让协议的效力问题；二、上诉人赵秀平、赵秀花与被上诉人康岩签订的协议是否应予撤销的问题。
（一）上诉人赵秀平、赵秀花与被上诉人康岩签订的房屋转让协议的效力问题。
本案上诉人赵秀花、赵秀平与被上诉人康岩三人所签订的《协议书》，事实上是一份房屋买卖合同，合同中买卖双方对所交易的房屋设定了抵押。抵押权作为担保物权的一种，在性质上属于在他人之物上所取得的定限物权，抵押权设定后，抵押人并不丧失其对抵押物的所有权，抵押人作为抵押物的所有权人可对其抵押物使用、收益或处分，但处分抵押物要受到一定的限制。虽然《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”，但该条文中的“不得转让抵押财产”，是指抵押物的转让未经抵押权人同意，不具有物权变动的效力，即抵押物的转让不得对抗抵押权人的优先受偿权。所以，本案所争议的房屋虽然被设定了抵押权，但并不影响赵秀花、赵秀平与康岩三人所签订的房屋买卖合同的效力，三人所签订的房屋买卖合同是合法、有效的。
（二）上诉人赵秀平、赵秀花与被上诉人康岩签订的协议是否应予撤销的问题。
合同撤销之诉，是在合同中权利或利益受损害方的一种法律救济手段，其立法目的，在于让因合同权益受到损害的民事主体通过行使撤销权来保护自己的权益，从而实现合同各方利益的平衡。被上诉人康岩称在出卖该房屋时并不知道该房屋的实际价格，故其对该合同存在重大误解。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第71条规定，“行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”本案中，康岩和赵秀花出卖位于北海市的房屋是二人真实意思表示，并不存在其对自己行为的重大误解。同时，对一个家庭来说，房屋属于价值较大的财产，康岩作为完全民事行为能力人，称自己在不知道该房屋价格的情况下，就签订合同将该房屋出卖，明显不符合日常生活经验，故康岩的该项理由不能成立。康岩称，该合同对其显失公平，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第72条规定，“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”在该合同签订过程中，没有证据证明赵秀平作为房屋买受人，有利用优势或利用出卖方康岩、赵秀花二人没有经验损害康岩与赵秀花利益的行为，故康岩所称的显失公平不能成立。康岩称，赵秀花与赵秀平恶意串通，损害了其合法权益，但其未能提供充分证据予以证明，本院不予采信。
综上，本院认为，上诉人赵秀平、赵秀花与被上诉人康岩所签订的房屋买卖合同是各方的真实意思表示，该合同合法、有效。上诉人赵秀平、赵秀花的上诉理由成立，本院应予支持。原判适用法律错误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销山西省阳泉市矿区人民法院（2013）矿民初字第123号民事判决；
二、驳回被上诉人康岩的诉讼请求。
本案一审诉讼费100元、二审诉讼费100元，均由被上诉人康岩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王世明
代理审判员 贾志强
代理审判员 李日月
二〇一四年六月三日
书 记 员 霍乐乐