广西壮族自治区那坡县人民法院行 政 裁 定 书（2016）桂1026行初2号原告：杨桂琴，女，1964年9月15日出生，汉族，经商，广西南宁人，住南宁市青秀区。委托代理人：陈艳萍，广西桂海天律师事务所律师。委托代理人：李宁华，广西桂海天律师事务所律师。那坡县房地产管理所。住址那坡县睦边大道175号（那坡县人民政府办公楼三楼）。法定法定代表人：陈小妮，系所长。委托代理人：冯绘铭，广西镇边律师事务所律师。委托代理人：吕文东，广西镇边律师事务所律师。第三人：许志刚，男，1967年11月8日出生，汉族，广西那坡保合房地产开发有限公司董事长，住广西。原告杨桂琴诉被告那坡县房地产管理所、第三人许志刚关于房屋行政撤销纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年11月7日公开开庭审理了本案。庭审过程中，被告对其单位行政专用章提出异议，要求申请鉴定，经本院委托广西公明司法鉴定中心进行鉴定后，于2017年6月14日再次进行公开开庭审理，本案现已审理终结。原告杨桂琴向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告注销原告所购那坡县南街保合时代广场1栋第二层整层铺面的商品房预售合同备案登记的行为违法；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年9月30日，原告与广西那坡保合房地产开发有限公司（简称“保合公司”）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告以总价款人民币10191300元购买保合公司开发的位于那坡县××时代广场××层整层铺面（建筑面积：2038.26㎡，简称“二层铺面”）。合同签订的当天，原告持《商品房买卖合同》等材料到被告那坡县房地产管理所（简称“那坡房管所”）办理了备案登记。2011年10月8日，第三人许志刚与原告签订《借款协议书》，协议约定原告借给许志刚人民币1000万元，月利率3%，保合公司将二层铺面以预售方式备案至原告名下作为借款担保，如第三人许志刚逾期一个月不还款，原告有权追回本息和违约金，也有权主张二层铺面归原告所有，如果第三人许志刚在规定期限内还清原告的款项，原告将二层铺面的购房合同及所有证明归还保合公司。因保合公司及许志刚不能按期还款，原告打算按照协议的约定处分二层铺面，于2014年9月15日前往被告单位询问和查询相关办理手续事宜，才发现原告名下的二层铺面的备案登记手续在2012年已被被告注销，致使案外人陶辉静得以违法办理二层铺面至其名下的房屋所有权登记，且二层铺面还被其非法作为担保物抵押给中国邮政储蓄银行崇左市支行贷款500万元并办理了抵押登记。为维护自身合法财产权益，原告遂向法院提起诉讼，2015年7月21日百色市中级人民法院制发（2015）百中民一终字第393号生效民事判决书，认定原告与保合公司2011年9月30日所签《商品房买卖合同》合法有效；2016年5月25日那坡县人民法院制发（2016）桂1026民初51号生效民事判决书，认定第三人许志刚应向原告偿还借款本息人民币14,238,000元（利息暂时计算至2015年12月31日），保合公司对欠款本息承担连带偿还责任，同时认定原告与保合公司签订《商品房买卖合同》并申请备案登记的行为构成非典型担保。但由于被告的过错，致使原告的担保物实际已不在原告名下，且已被他人违法办理房屋所有权登记和抵押登记，而第三人许志刚与保合公司均无偿还借款本息的能力，给原告巨大的经济损失。现根据《行政诉讼法》第四十四条的规定提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告那坡县房地产管理所辩称，一、本案《商品房买卖合同》不具备备案登记要件，恳请法庭全部驳回被答辩人的诉讼请求。理由是：1、办理涉案《商品房买卖合同》备案登记主体资格不符合规定，并且没有到负责土地管理工作的部门办理商品房预售备案登记。2、同一标的物的涉案《商品房买卖合同》总购房价款与涉案《借款协议书》的借款数额明显不对等。二、被答辩人杨桂琴没有在法定期限内主张担保抵押物的权属，即那坡县保合时代广场第一栋第二层铺面的所有权还是保合公司。三、被答辩人提起本案行政诉讼已超过诉讼时效。综上所述，答辩人在本案中并未违反任何法律规定，恳请法庭在查明事实基础上，全部驳回被答辩人的诉讼请求。第三人许志刚述称，1、原告起诉被告是不成立的，因为原告在其他民事案件的中已经确认了本案属于借贷关系，不是房屋买卖合同。房屋买卖合同是虚拟的、虚假的，原告也没有实际履行房屋买卖合同的相关义务。2、第三人没有证据提供，对原、被告提供的证据均没有异议。经审理查明，2011年9月30日，原告杨桂琴与广西那坡保合房地产开发有限公司签订合同编号为BHS-021的商品房买卖合同书，合同约定，原告购买广西那坡保合房地产开发有限公司位于那坡县城厢镇××层铺面，总购房款为10,191,300元，付款方式为自签订合同之日起七个工作日之内原告一次性付清。签订合同后当天，广西那坡保合房地产开发有限公司即到被告处办理预售备案登记。10月8日，原告又与第三人（系广西那坡保合房地产开发有限公司法定代表人）签订一份借款协议书，协议约定原告借给第三人人民币10,000,000元，借款期限为一年，由广西�坡保合房地产开发有限公司提供位于那坡县城厢镇××层整层铺面作担保，但双方未办理抵押登记手续。10月9日，原告将1000万元款项转入第三人账户内，第三人取得原告的1000万元借款后，广西那坡保合房地产开发有限公司便将原告与第三人的借款合同书等材料到被告处撤回二层铺面的预售备案登记。2012年10月30日，广西那坡保合房地产开发有限公司的股东之一陶辉静与第三人许志刚签订《股权转让协议书》，陶辉静转让其持有的保合公司50%股权转让给许志刚。因许志刚没有足够的资金支付给陶辉静，同年11月8日，陶辉静又与保合公司签订《商品房买卖合同书》，约定将那坡县保合时代广场第一栋第二层铺面转让给陶辉静，11月15日，陶辉静到被告处办理并取得二层铺面的房屋所有权证。第三人向原告所借的1000万元借款，因第三人未能按期还款，2014年9月15日，原告到被告处查询欲办理相关手续，发现原办理预告备案登记的二层铺面已被陶辉静办理并取得了房屋所有权证。2016年9月14日，原告向本院提起诉讼，要求确认那坡县住房和城乡规划建设局注销原告的商品房预售合同备案登记的行为违法。因那坡县住房和城乡规划建设局对被告主体资格提出异议，原告又将那坡县住房和城乡规划建设局变更为那坡县房地产管理所。本院认为，根据《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，商品房预售，预售人应当在签订预售合同之日起30日内持商品房预售合同向县级房地产管理部门和县级人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。第十三条规定，预售的商品房交付之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理和县级人民政府土地管理部门办理相应登记手续。由此可见，商品房预售�案登记是预售人的单方行为，本案广西那坡保合房地产开发有限公司在原告与第三人签订借款协议且原告全部履行借款完毕后自动撤回备案登记是其自治行为，广西那坡保合房地产开发有限公司的行为对相对人不具有强制力，对相对人的权利义务也未发生实际影响，该行为属于对相对人权利义务不产生实际影响的行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第一条第二款第（六）项的规定，裁定如下：驳回原告杨桂琴的起诉。案件受理费50元，由原告杨桂琴承担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（户名：待结算财政款项--法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部），逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  覃国颂审 判 员  隆 兵人民陪审员  黄耀德二〇一七年七月十七日书 记 员  黄艳华