福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第8009号
原告孙金，男，1969年6月14日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区，现住浙江省温州市。
被告王伟雄，男，1985年6月3日出生，汉族，住福建省泉州市惠安县，现住福建省厦门市思明区。
第三人李磊，女，1988年11月11日出生，汉族，住山东省临沂市罗庄区。
原告孙金与被告王伟雄、第三人李磊委托合同纠纷一案，本院于2014年5月29日立案受理后，依法由审判员吴兆安担任审判长，与代理审判员郭国超、人民陪审员谢焕发组成合议庭公开开庭审理。原告孙金到庭参加诉讼，被告王伟雄、第三人李磊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告孙金诉称，2013年9月5日，原告发现其所购买的坐落于厦门市思明区嘉禾路17号3103室房产（以下简称为涉案房产）之二楼部分的一间房被人占用。原告当即向厦门市公安局嘉莲派出所报警，民警到场进行了调查取证，发现系被告王伟雄将上述房间租给第三人李磊。第三人称，其不知道涉案房产的所有人，而被告谎称系所有人，遂双方签订《房屋租赁合同书》（以下简称为涉案租赁合同），约定被告将涉案房产之二楼1号房出租给第三人，租赁期限自2013年8月16日起至2014年8月15日止，月租金为2400元，押金2400元；第三人已按涉案租赁合同的要求按期向被告支付了押金及租金。2014年3月7日，原告向被告发出通知，追认被告与第三人签订的涉案租赁合同，并要求被告将合同约定的价金支付给原告，按约定支付因被告延付价金产生的违约金，但是被告置之不理。原告认为，被告未经原告许可擅自将原告所有的房产出租给第三人收取租金，属于无权处分行为，该行为经原告追认后，但是被告不按合同约定按时支付原告价金，给原告造成重大经济损失。为维护合法权益，原告诉请判令：1、被告按照涉案租赁合同的约定支付自2013年8月16日起至2014年5月15日止的房屋租金21600元（2400元×9个月）；2、被告支付2014年5月16日至案件实际执行之日的房屋租金，按每月2400元计算；3、被告支付按照涉案租赁合同的约定向第三人收取的房屋租赁押金2400元；4、被告支付按照涉案租赁合同约定的支付时间的价金因延期支付产生的违约金，按同期银行贷款利率的四倍计算；5、本案案件受理费、公告费由被告承担。
被告王伟雄书面辩称，其与第三人之间的通话录音清晰，可以听到其于2013年8月16日代原告收取租金2400元、押金2400元合计4800元，且退还第三人3000元，退还原告1800元。1、录音中可以听到在被告退还第三人押金与租金后，第三人将租金、押金委托第三人的二哥交付给原告，可以证明自2013年9月10日后被告就不再收取第三人的租金，而是原告自行收取。2、原告为了收取更高的租金且不愿意支付中介费用，不赔偿第三人押金，故不承认被告代其签订涉案租赁合同。因此，被告将收取的押金2400元、租金600元合计3000元退还第三人，将收取的租金1800元通过其名下的平安银行账户转账给原告。
第三人李磊未作答辩。
经审理查明，案外人何联川向案外人厦门新景地集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定何联川向厦门新景地集团有限公司购买位于厦门市思明区新景中心2#地块C梯31跃32层C3103单元即涉案房产，上述《商品房买卖合同》于2007年5月30日提交厦门市房地产交易权籍登记中心登记备案。2010年11月3日，孙金与何联川签订一份《房产买卖协议》，约定孙金向何联川购买涉案房产。孙金分别于2010年11月3日、2010年11月20日、2010年12月10日支付何联川定金100000元、定金400000元、购房款1500000元。2010年12月10日，孙金与何联川签订一份《房屋交接确认书》，确认何联川将涉案房产交付孙金使用。2013年9月5日，厦门市公安局嘉莲派出所接到孙金报警，报警事项的主要内容为“孙金将涉案房产的一楼租给王伟雄，并签订了租赁合同书。因涉案房产是楼中楼，王伟雄未经孙金的同意将涉案房产二楼的一房间租赁给给李磊使用，时间是2013年8月16日至2014年8月15日止，租金每月2400元”。2014年3月7日，孙金向王伟雄发出特快专递邮件，内附《关于追认你与李磊签署的租赁合同并要求支付合同约定的价金和延付违约金的通知》（以下简称为《追认通知》），主要内容为“你与李磊签署的涉案租赁合同，是未经我同意的无权处分行为，现我对此合同进行追认。我至今未收到你合同约定的价金，现特致函于你：1、限你在本通知书告知之日起2日内，立即支付该合同约定的价金。2、限你在本通知书告知之日起2日内，根据该合同约定的因延期支付而必须支付的违约金；3、如不能协商解决，将通过法律途径解决”；次日，王伟雄签收上述邮件，但是未予理会。2014年5月29日，孙金向本院提起本案诉讼。审理中，孙金支出公告费260元。
另查明，王伟雄与李磊签订涉案租赁合同，约定王伟雄将涉案房产的“上1”号房间出租给李磊作为住宅使用，租赁期限为自2013年8月16日至2014年8月15日止，月租金为2400元，李磊于合同签订之日支付2400元作为押金。2013年9月10日，王伟雄通过其名下的中国建设银行账户转账支付李磊3000元。2013年9月15日，王伟雄通过其名下的平安银行账户转账支付孙金1800元。
庭审中，孙金主张，孙金于2011年4月1日将涉案房产的一楼出租给王伟雄，并委托王伟雄代为处理涉案房产的二楼并收取租金、管理费，直至发现王伟雄擅自将二楼的一个房间出租给李磊才提起本案诉讼；李磊与王伟雄发生租赁关系并向王伟雄支付款项，未向孙金支付款项，孙金亦未收取过租金或者占用费；2014年10月25日，孙金收回李磊租赁的房间，要求王伟雄应当支付拖欠的租金至该日。
以上事实，有孙金提供的《商品房买卖合同备案证明》、《房产买卖协议》、《收条》、《房屋交接确认书》、《报警回执》、涉案租赁合同、特快专递邮件详情单、《追认通知》，王伟雄提供的银行转账记录以及法庭审理笔录为证。王伟雄、第三人李磊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的质证权利，故对上述事实，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，孙金系涉案房产的买受人，对涉案房产享有处分权。孙金在庭审中主张其委托王伟雄代为处理涉案房产的二楼并收取租金、管理费，构成自认，据此认定孙金与王伟雄就涉案房产二楼的出租事宜存在委托合同关系。因此，孙金主张王伟雄擅自出租涉案房产二楼的某一房间给第三人李磊属于无权处分行为，与事实不符，本院不予采纳。王伟雄以自己的名义与第三人李磊签订涉案租赁合同，该合同合法有效，故王伟雄应当将收取的租金转交给委托人孙金。王伟雄辩称，其于2013年8月16日收取第三人李磊支付的押金2400元、租金2400元，后退还押金2400元、租金600元合计3000元给第三人李磊，支付租金1800元给孙金，并提供相应的转账记录为证。孙金确认其收到王伟雄支付的1800元，否认上述款项系第三人李磊的租金，但是没有提供相应的反驳证据予以佐证，故本院认定孙金业已收到王伟雄转交的第三人李磊的租金1800元。根据《报警回执》的内容分析，自2013年9月5日起，孙金即知道王伟雄与第三人李磊签订涉案租赁合同的有关情况，孙金因此可以行使王伟雄对第三人李磊的权利。后，孙金并未向第三人李磊主张权利，而是于2014年3月7日向王伟雄发出《追认通知》，要求王伟雄根据涉案租赁合同的约定支付“价金”与违约金。显然，孙金与王伟雄之间就涉案房产二楼不存在租赁合同关系，孙金没有提供证据证明第三人李磊继续履行涉案租赁合同并且王伟雄收取第三人李磊支付的租金不予转交，应当承担举证不能的不利后果，故其在本案中对王伟雄提出的全部诉讼请求，由于缺乏事实与法律依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第四百零二条、第四百零三条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款、第一百零五条的规定，判决如下：
驳回原告孙金的诉讼请求。
本案案件受理费400元，由原告孙金负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 吴兆安
代理审判员 郭国超
人民陪审员 谢焕发
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 程ＸＸ
附件：本案所适用的法律、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。
第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。
第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。
第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。