舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0903民初137号
原告：任波海，男，1974年1月17日出生，汉族，住浙江省嵊泗县，
委托诉讼代理人：翁舟娜，舟山星光法律服务所法律工作者。
被告：舟山东方大港置业有限公司，住所地：舟山市普陀区东港开发区滨海地块。
法定代表人：王赛聪。
委托诉讼代理人：徐舟波，浙江星岛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王爱民，系被告公司职工。
原告任波海与被告舟山东方大港置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告委托诉讼代理人翁舟娜，被告委托诉讼代理人徐舟波、王爱民到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告任波海向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2011年9月12日签订的《浙江省商品房买卖合同》；2.被告返还原告已付购房款307425元；3.被告支付原告违约金48000元；4.被告自2017年1月6日起至实际给付日止按中国人民银行同期利率支付原告已付购房款利息。事实与理由：2011年9月12日，原告与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于舟山市房屋。房屋总价款为607425元，首付款307425元，其余30万元采取银行贷款的方式支付。被告存在以下违约情形：1.交付日期违约，购房合同第十条：出卖人逾期交房的违约责任中第2点明确指出：本合同双方约定的“实际交付日”为出卖人商品房交付的公告日期，而非办理交房手续之日。虽然舟山东方大港置业有限公司于2014年11月28日在舟山晚报上刊登了交房公告，然而舟山晚报广告传媒有限公司却于2014年12月2日对2014年11月28日舟山东方大港置业有限公司刊登的交房公告予以了更正，更正中明确指出至今未收到该公司提供的验收证明，造成此公告有误。这充分说明对方不具备交房资格，其在2014年11月28日刊登在舟山晚报上的交房公告是虚假的无效公告。自此之后从未见舟山东方大港置业有限公司在媒体上刊登相关交房公告，综上所述，对方的所谓实际交付日根本就不存在，购房合同第十条第1项第②点中明确：出卖人逾期超过90日后，买受人有权解除合同，并赔偿相关费用。2.交房条件违约，购房合同第九条交付期限及条件中明确指出：出卖人舟山东方大港置业有限公司应当于2014年8月28日前将符合条件（合同中有注明四个条件）的商品房交付买受人使用，但实际上对方并不完全具备四个条件就违规交房，这本身就是一种欺诈行为，所以这个时间也不能成为正式合法的交房时间，法院应以所有条件具备的日期作为交房的正式交付日期。3.产权登记违约，购房合同第十六条关于产权登记的约定中明确指出：出卖人承诺于2014年11月28日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。而事实出卖人舟山东方大港置业有限公司在2016年1月18日才取得可作权属登记的证明；所承诺的期限届满后已超过一年；依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。4.规划设计变更的违约，购房合同第十一条规划设计变更的约定中明确指出：经规划设计单位同意，规划行政主管部门批准的规划设计变更，影响到受买人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。事实所购商品房存在：楼梯位移、厨房烟道位移、层高降低（合同3.2米实测3.03米）、物业用房从7‰降为3‰、楼高由合同27层变为现场26层、每层由18套增加至34套等等设计内容的变更，时至今日出卖人舟山东方大港置业有限公司仍未通知买受人。合同中明确约定出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。5.装饰、设备标准违约，购房合同第十四条：双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四。事实所谓的精装修商品房内缺少电视机、空调机、冰箱、脱排油烟机、布艺沙发等家具和电器，装修更是达不到约定的装饰、设备标准，当初广告宣传的拎包入住不仅仅成为了一句空话，其实质就是赤裸裸欺诈！如此明显的违约，出卖人舟山东方大港置业有限公司必须承担责任。综上所述，买受人有权解除合同予以退房以维护自身的权益。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令依法解除原被告于2011年9月12日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2011预244009）；2.判令被告返还原告已付购房款人民币307425元并赔偿原告自2011年9月13日起至实际付清日止按照银行同期贷款逾期利率支付的利息，3.判令被告自2014年8月29日至实际退房之日止按已付房款日万分之一计算的违约金。
被告答辩称，第一，关于设计变更，通知义务的履行有前置条件，在合同第十一条第一款里面明确约定，只有设计变更对房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化核心问题进行变动才有义务通知买受人。根据房屋的目前实际情况来看，设计变更没有影响到买受人所购房屋质量和使用功能，不存在通知义务。另外，在原告和被告签订合同时，已经变更好了。第二，关于用水、用电、用气条件是否具备和有没有物业入住管理的问题。因为原告方没有履行相应的交房义务，所以对这方面的资料根本没有拿到，现在是宁波亚太物业管理有限公司入住管理。用水、用电、用气都具备条件；第三，关于解除合同的问题，本案应对照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条、第十九条的规定，第十五条规定最长的除斥期间是一年，一年是双方当事人互相不通知，行使解除权要在具备交房条件后一年内行使。作为本案的原告，没有在一年内行使。如果经对方催告，解除合同的期间仅仅是三个月。是否行使过催告，双方当事人意见不一致。被告方认为可以从通知交房的日期开始计算，被告通知交房，原告不来交房，可以在三个月内提起解除合同。原告在诉状中所写的超过九十天有权解除合同，但是没有在规定的期限内行使解除权，就是对解除合同权利自行的放弃。从起诉的时间来看，最长的一年时间已经超过了。现在不具备行使解除权。第十九条是关于办证的规定，最长的时间也是在一年里面。现在原告要求解除合同没有合同依据和法律依据。合同法第九十四条是对解除合同的原则性规定，原告方解除合同也是缺乏前置条件的。解除合同应该有个催促程序，至今为止被告没有收到原告的解除合同的通知；第四，如果法院最终认定要解除合同，我们认为对于违约金，部分违约金是超过诉讼时效的。逾期交房的违约金的计算期限应该从合同约定的交房时间计算到2014年12月底被告具备交房条件止。关于逾期办证的违约责任，时间应当根据合同约定的应当办理转移登记的时间到2016年1月18日止。除此之外的违约责任都应该由原告承担。
原告任波海为证明自己的诉讼请求所依据的事实向本院提供了以下证据材料：1.商品房买卖合同；2.销售不动产统一发票。
针对原告提供的证据材料真实性均无异议。
被告向本院提供了以下证据材料：1.交寄挂号函件清单；2.舟山报交房公告；3.竣工验收备案表；4.设计委托合同书及联系单；5.商品房初始登记证明和土地使用权分户登记凭证。
原告对被告提供的证据材料真实性均无异议。
本院经庭审对证据的审核，对被告提供的证据1，因系复印件，无法看清邮寄时间，被告也没有提供原件供核对，因此该证据无法证明通知交房时间。对原、被告提供的其它证据材料，认定对本案的事实具有证明力。
本院经审理查明的事实如下：2011年9月12日，原、被告双方签订了《浙江省商品房买卖合同》。合同约定：原告任波海购买位于普陀区房屋，设计用途为公寓式酒店，总价款607425元，原告任波海已支付购房款307425元。合同第九条约定：出卖人应当在2014年8月28日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路灯，具备商品房正常使用的基本条件；4.公寓式酒店已完成装修（装修标准以附件四为准）。第十条约定：出卖人逾期交房的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付购房款，并按买受人已付购房款的1%向买受人支付违约金。合同第十六条第三款约定：出卖人承诺于2014年11月28日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。2014年12月22日，涉案房屋通过竣工验收备案。2016年1月18日和1月11日，涉案房屋分别取得商品房初始登记证明和土地使用权分户登记凭证，但被告一直未交付给原告。涉案房屋，被告至今未交付给原告。
以上事实由上述相关证据及当事人的庭审陈述予以证明，本院予以确认。
本院认为，原告围绕自己的诉讼请求所提出的主要事实理由认为被告有五点违约，其中关于规划设计变更，买受人在与出卖人签订房屋买卖合同时，房屋结构已经由大套变为小套，否则何来双方签订的房屋买卖合同中的小套房，只是出卖人事后向有关职能部门补报审批手续时间，与双方签订房屋买卖合同时间相近，故被告对此的最后抗辩意见本院予以采信。原告的其余四点理由归纳起来为二点，即被告逾期交付约定条件的房屋和逾期交付产权凭证。本案争议焦点在于原告是否还享有合同解除权？解除权系形成权，具有基于单方的意思表示即可产生合同解除后果的效力。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”因此，解除权须在合理的期限内行使，以保持法律秩序的安定。对于解除权行使的期限，有约定的从约定，无约定的从法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定，或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权的行使合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。本案中，双方当事人约定的交房时间为2014年8月28日前，逾期交房超过90日，买受人可以解除合同，即从2014年11月28日起至2015年11月27日止的一年除斥期间内，原告享有因延迟交房而产生的合同解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，双方当事人约定交付产权登记凭证的时间为2014年11月28日前，期限届满后超过一年即为2015年11月28日，从那时起至2016年11月27日的一年除斥期间里，原告可以被告延迟交付产权登记凭证为由行使合同解除权。而本案原告在2017年1月5日才起诉解除合同，已过上述除斥期间而丧失合同解除权。故本院对原告要求解除双方签订的《浙江省商品房买卖合同》的诉讼请求，不予支持，而原告的其余诉讼请求，均建立在合同解除的基础之上，故本院亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第十九条之规定，判决如下：
驳回原告任波海的全部诉讼请求。
案件受理费6631元，减半收取3315.5元，保全申请费2420元，合计5735.5元，由原告任波海承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 员 俞 辉
本院与原本核对无异二○一七年三月三十一日
代书记员 张现师