广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0404民初8号
原告：珠海市金湾区红旗镇新怡昌花园业主委员会，住所地珠海市金湾区红旗镇藤山二路128号。
负责人：张志芳。
委托诉讼代理人：朱光仁，广东运胜律师事务所律师。
被告：金湾区红旗镇正华艺术培训中心，住所地珠海市红旗镇藤山二路***号怡昌花园办公楼。
法定代表人：陈芳芳。
委托诉讼代理人：谢志坚，广东方源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林锦兰，广东方源律师事务所律师。
被告：珠海市红旗房产公司，住所地广东省珠海市红旗镇藤山二路怡昌花园第二栋。
法定代表人：梁礼廉。
委托诉讼代理人：林宁，广东正拓律师事务所律师。
原告珠海市金湾区红旗镇新怡昌花园业主委员会（以下简称新怡昌花园业委会）与被告金湾区红旗镇正华艺术培训中心（以下简称正华培训中心）、珠海市红旗房产公司（以下简称红旗房产公司）返还原物纠纷一案，本院于2017年1月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱光仁，被告正华培训中心委托诉讼代理人林锦兰，被告红旗房产公司委托诉讼代理人林宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告正华培训中心腾退其占用的新怡昌花园水泵房、弱电房及旁边公共绿化用地；2、被告正华培训中心支付占用费，每月12000元，自2014年12月14日起至被告腾退之日止；3、本案诉讼费由被告正华培训中心承担。事实和理由：金湾区红旗镇新怡昌花园6栋旁边的水泵房、弱电房系新怡昌花园小区的公共用房，水泵房、弱电房及旁边的公共绿化用地长期被正华培训中心占用，侵害了业主的权利。
被告正华培训中心辩称，本案案由为返还原物，利害关系人为全体业主，原告提供证据不足以证明其提起本案诉讼已取得过半数业主同意。我方与被告红旗房产公司签订了《租赁合同》，承租了涉案办公楼，而非原告所诉称的水泵房、弱电房及公共绿化用地，我方基于租赁合同占有使用新怡昌花园办公楼。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。
被告红旗房产公司辩称，被告正华培训中心所使用的涉案办公楼属我公司所有，我方有权出租交由其使用；因涉案小区电信设施不需要独立配备弱电房，因此并未实际建造弱电房；我方仅将面积为100平方米的办公楼出租给正华培训中心，并未将公共绿化用地交由其使用；我方在2012年9月5日将办公楼出租给正华培训中心，原告在2016年12月14日提起本案诉讼，法院在2017年3月8日通知追加我方为被告，显然超过租金1年的诉讼时效，不应予以支持。同时正华培训中心使用办公楼支付的租金仅为2000元/月，原告主张12000元/月的占用费没有事实和法律依据。
本院经审理认定事实如下：被告红旗房产公司系金湾区红旗镇新怡昌花园开发商。根据新怡昌花园A及B地块规划总平面布置图显示，涉案房屋建于B地块“水泵房”位置，该水泵房于2007年7月开工建设，2008年10月完工。
2012年9月5日，被告正华培训中心与被告红旗房产公司签订《房屋租赁合同》，约定红旗房产公司将怡昌花园办公楼（水泵房中除安装水泵、水塔房间之外办公区域）100㎡租给被告正华培训中心使用，租赁期为10年，从2013年3月5日起至2023年3月4日止，租金每月2000元，第三年开始每年递增5%，被告红旗房产公司加盖公章。后为方便被告正华培训中心进行工商登记，双方签订了第二份《房屋租赁合同》提交工商机关备案，合同约定租赁时间为10年，从2012年9月5日起至2022年9月4日止，被告红旗房产公司加盖公章。2015年8月，被告正华培训中心与被告红旗房产公司代表黎建源重新签订了《房屋租赁合同》（时间倒签为2012年9月5日），约定租赁期为13年，从2013年3月5日起至2026年3月4日止，租金每月2000元，第三年开始每年递增5%。被告正华培训中心已支付2013年3月5日至2017年3月4日的租金。
另查明，涉案水泵房，为单层独立结构建筑，规划建筑面积157.44㎡，实际建筑面积194.42㎡。该房屋内有安装水泵及水塔的房间，面积为76.82㎡，被告正华培训中心实际使用除水泵、水塔房之外办公面积为117.6㎡。该房屋外围现建有围栏，围栏内被告正华培训中心实际控制的面积（含房屋）为470.12㎡。被告红旗房产公司未对涉案水泵房办理产权登记。原告新怡昌花园业委会成立于2014年8月27日。
以上事实有《房屋租赁合同》、《收款收据》、《证明》、规划平面图及庭审笔录等在卷证实。
本院认为，本案原告新怡昌花园业委会以涉案水泵房为全体业主共有，提起返还原物之诉，依据《中华人民共和国物权法》第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”。第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。因此，原告有权代表全体业主提起诉讼，原告诉讼主体适格。本案双方争议的焦点是被告占用水泵房及周围用地是否构成侵权及被告是否应承担赔偿责任的问题。
一、关于被告占用原告的国有建设用地行为是否构成侵权。首先，被告红旗房产公司作为新怡昌花园开发商，依据其向珠海市规划局金湾分局备案的新怡昌花园A及B地块规划总平面布置图，结合房屋位置、建筑面积等，涉案房屋属于已经规划批准的水泵房。其次，被告红旗房产公司辩称涉案房屋系其办公用房，依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。”诉讼中，被告红旗房产公司未能提供已经规划部门变更批准的证据，故对被告红旗房产公司此辩解意见，本院不予采信。第三，从房屋的使用现状看，该水泵房内，有安装水泵及水塔的房间，面积为76.82㎡，无论被告对该水泵房除水泵、水塔房之外面积117.6㎡如何使用，均无法改变该用房依规划为小区的公用设施用房性质。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，故被告红旗房产公司主张其对水泵房有所有权没有法律依据。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。因此，二被告占用涉案水泵房及部分公共用地对原告构成侵权。故原告请求由被告停止侵权，返还非法占用的围栏内被告正华培训中心实际控制的房屋及公共用地470.12㎡之诉讼请求，本院予以支持。
二、关于被告的赔偿责任。《中华人民共和国侵权责任法》第二条规定：“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任”。第十五条规定：“承担侵权责任的方式主要有：……（六）赔偿损失……”。诉讼中，原告主张由被告支付占用费用12000元/月，但未提交相应的费用依据。本案中，根据二被告签订的租赁合同约定的租金标准，结合被告红旗房产公司实际获利情况，本院酌定使用费2000元/月为宜。本案属于侵权纠纷，而非租赁合同纠纷，故原告追偿占用费应适用二年的诉讼时效，被告正华培训中心自2012年9月开始占用涉案房屋及公共用地，原告对此是明知的，因此，对原告2017年1月3日起诉时已超过二年的占用费，本院不予支持。因被告正华培训中心实际占用涉案房屋及公共用地，故原告主张自2015年1月3日起的占用费应由被告正华培训中心承担。但由于本案中，被告正华培训中心已支付2013年3月5日至2017年3月4日的租金给被告红旗房产公司，故对2015年1月3日起至2017年3月4日的占用费，应由被告红旗房产公司承担。对2017年3月4日之后至实际返还之日止的占用费，由二被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第七十三条、第七十五条、第七十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十三条、第五十七条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、被告金湾区红旗镇正华艺术培训中心于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市金湾区红旗镇新怡昌花园业主委员会返还实际控制的水泵房及公共用地470.12㎡（以围栏范围为限）；
二、被告珠海市红旗房产公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市金湾区红旗镇新怡昌花园业主委员会赔偿占用费52000元（按每月2000元自2015年1月3日起至2017年3月3日止）；
三、被告珠海市红旗房产公司、被告金湾区红旗镇正华艺术培训中心于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市金湾区红旗镇新怡昌花园业主委员会赔偿占用费（占用费计算方法：按每月2000元自2017年3月4日起计算至实际返还之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5920元，减半计取2960元，由原告珠海市金湾区红旗镇新怡昌花园业主委员会负担2467元，由被告金湾区红旗镇正华艺术培训中心负担247元，由被告珠海市红旗房产公司负担246元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 周文军
二〇一七年四月十九日
书记员 叶洁莹