广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初1594号原告：胡琼安，男，汉族，1970年7月26日出生，住广东省东莞市。委托代理人：王晓东，广东众达律师事务所律师。委托代理人：陈汝朋，广东众达律师事务所辅助人员。被告：蒋斌，男，汉族，1969年6月22日生，住江西省上饶市横峰县。委托代理人：孙福俊，广东泰旭律师事务所律师。被告：东莞市德银家居有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇太公岭村太公岭路**号。组织机构代码为30426224-5。法定代表人：蒋斌，该公司经理。委托代理人：孙福俊，广东泰旭律师事务所律师。委托代理人：刘军，该公司员工。第三人：陈加益，男，土家族，1991年1月15日出生，住湖南省石门县。原告胡琼安诉被告蒋斌、东莞市德银家居有限公司（以下简称“德银公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月3日受理后，根据被告德银公司的申请，追加陈加益作为本案的第三人参加诉讼。本案依法由审判员欧泽林适用简易程序独任审判，并于2016年4月8日公开开庭进行了审理。原告胡琼安的委托代理人王晓东，被告蒋斌、德银公司的共同委托代理人孙福俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡琼安诉称：2014年6月1日，被告蒋斌向原告承租位于东莞市大岭山镇太公岭路19号一栋建筑面积约2200平方米的厂房（以下称租赁物），用于经营公司，原告与被告蒋斌签订了租赁合同，约定每月厂房租金为33000元，当月10日前付清当月租金等。后被告蒋斌于2014年8月7日出资成立被告德银公司，故租赁物由两被告共同使用。但自2015年6月起，两被告均没有按时足额支付租金。截至2016年1月31日，两被告拖欠租金共计248173元。涉案房屋无房产证和建设规划许可证。原告与被告蒋斌签订了租赁合同并已交付租赁物给被告蒋斌，租赁物也作为被告德银公司的经营场所在使用，但在租赁期内，两被告无正当理由不按时交租，虽经原告多次催收，两被告仍拒绝支付租金，两被告的行为已侵害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.两被告按合同标准向原告支付拖欠的占有使用费，自2015年6月1日起计至被告实际返还租赁物之日止，暂计至2016年1月31日为248173元（计算公式为：33000元/月×8个月-已付15827元）；2.确认租赁合同无效；3.两被告于判决生效之日立即返还涉案租赁物；4.本案的诉讼费用由两被告承担。被告蒋斌、德银公司共同辩称：1.被告蒋斌签订租赁合同是职务行为，其不是本案适格的被告，请求法院驳回原告对被告蒋斌的诉请；2.被告德银公司已经付清2015年8月31日以前的全部租金，不存在拖欠租金的问题；3.在2015年3月至同年7月期间，该段期间每个月的租金是31000元，不是33000元，被告德银公司从2015年9月开始没有支付过租金，但两被告认为2015年9月以后每月租金只有7500元，且被告德银公司支付租金应该只到2016年1月31日，对于之后的租金，被告德银公司不需要支付；4.不是被告德银公司不愿意返还涉案租赁物，而是原告一直阻挠被告德银公司将机器设备等物品搬出涉案租赁物，是原告的行为导致涉案租赁物无法办理交接手续，相应的责任应当由原告承担，在2015年11月，被告德银公司组织人员准备将其物品搬出涉案租赁物，但是遭到原告的阻挠，因此未能搬离；5.关于合同无效的问题，两被告认为涉案合同为无效合同，两被告在签订合同后有向原告支付押金66000元，原告应当返还。本院经审理查明：2014年6月1日，原告作为甲方，被告蒋斌作为乙方，双方签订一份《租用厂房合同》，约定甲方将位于东莞市大岭山镇太公岭村太公岭路19号约2200平方米的厂房（以下简称“涉案物业”）租赁给乙方使用。合同第二条约定涉案物业租赁期限为三年，自2014年6月1日至2017年5月30日止；合同第三条约定涉案物业每月租金33000元，租金自2014年6月1日起计算，当月租金在当月10日前付清，超期30天以上罚5%滞纳金及甲方有权单方面终止合同。涉案物业未取得房地产权证或建设工程规划许可证，原告与两被告均确认涉案租赁合同无效。原告主张两被告自2015年6月开始没有按时足额支付涉案房屋占有使用费。被告德银公司主张其自2015年9月开始没有支付涉案房屋占有使用费。被告德银公司主张以下关于2015年6月至同年8月期间房屋占有使用费的事实：1.因为在2015年6月至7月期间被告德银公司经营困难，故其与原告约定该两月的租金为每月31000元；2.被告德银公司已分别于2015年3月11日与2015年4月24日将部分租赁物转租给第三人，第三人应承担的房屋占有使用费为每月21500元，由第三人直接支付给原告，故被告德银公司2015年6月及7月只需支付每月9500元的房屋占有使用费；3.由于第三人曾为被告德银公司交纳了水电费4327元，被告德银公司与第三人协商由被告德银公司在为第三人支付房屋占有使用费4327元，故被告德银公司应向原告支付2015年6月占有使用费共计为13827元；4.在2015年8月，第三人又向被告德银公司多承租一些地方，故第三人应承担的房屋占有使用费自2015年8月开始增加至25500元，被告德银公司承担的房屋占有使用费自2015年8月为7500元；5.被告德银公司分别在2015年7月29日及2015年8月2日分别向原告支付房屋占有使用费15000元及15827元。被告德银公司对其主张的上述第2至第4项事实提供了其与第三人签订的《租用厂房合同》及《租赁合同》，该两份合同均有加盖被告德银公司的公章以及德银公司的人员刘军的签名，以及有“陈加益”字样的签名。原告确认第5项事实，不确认被告德银公司主张上述第1至第4项事实，并主张其不清楚被告德银公司与第三人之间的转租关系，第三人也没有直接向原告支付房屋占有使用费。但主张被告德银公司支付的款项仅是支付2015年6月至8月期间的部分房屋占有使用费。被告德银公司主张其有电话联系原告要求搬离涉案物业，但原告一直不同意，后被告德银公司邮寄一份《解除合同通知书》，告知原告涉案物业存在漏水等问题，要求即日起解除涉案租赁合同，并计划于2016年1月31日搬离涉案物业，但后来由于原告阻挠，被告德银公司没有搬离涉案物业。原告确认有收到上述《解除合同通知书》，但不确认被告德银公司在该通知书记载的解除合同的理由，并主张虽然被告德银公司有告知要求在2016年1月31日搬离涉案物业，但后来被告德银公司又没有与其联系。被告德银公司没有提供证据证明原告有阻拦其搬离涉案物业。2016年5月9日，原告与被告德银公司均确认被告德银公司已腾空涉案物业，并于当日将涉案物业交还给原告。原告主张被告蒋斌直接与原告签订涉案租赁合同，在签订合同时被告德银公司尚未成立，故被告蒋斌是承租方，而被告蒋斌是被告德银公司的法定代表人及唯一的股东，故即使是涉案债务是被告德银公司的债务，被告蒋斌也应承担责任。两被告主张被告蒋斌在上述合同签名是履行其作为被告德银公司法定代表人的职务行为，且被告蒋斌与原告签订涉案租赁合同时有告知原告被告蒋斌是为了成立被告德银公司才承租涉案物业的，故被告蒋斌不是本案适格被告。原告否认其与被告蒋斌签订涉案租赁合同时被告蒋斌有告知其租用涉案物业是为了成立被告德银公司。被告德银公司于2014年8月7日登记成立。本院向原告释明《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定后，原告明确表示如果只能选择两被告之一承担涉案债务，其选择由被告蒋斌承担。另查明，涉案物业在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证明。以上事实，有原告提供的《租用厂房合同》、《解除合同通知书》、《土地租赁-补充协议书》、《出租地皮合同书》，两被告提供的《租用厂房合同》、《租赁合同》、中国工商银行电子银行回单及当事人的陈述附卷为据。本院认为：本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案物业在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证明，原告将涉案物业出租给被告蒋斌使用，故涉案《租用厂房合同》无效。本案争议的焦点是：一、涉案物业产生的房屋占有使用费的金额；二、两被告对涉案债务应否共同承担责任。关于本案争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，涉案《租用厂房合同》无效，被告德银公司应向原告返还涉案租赁物并折价补偿涉案租赁物占用期间的占有使用费。原告主张被告德银公司自2015年6月起没有按时足额支付房屋占有使用费，对此被告德银公司辩称其自2015年9月开始没有支付房屋占有使用费，并提出了关于2015年6月至同年8月期间房屋占有使用费的5项事实，原告不确认其有与被告德银公司约定2015年6月及同年7月的房屋占有使用费为每月31000元，亦不确认被告德银公司与第三人之间的转租事宜，故被告德银公司应对其主张承担举证和证明责任。被告德银公司没有提供证据证明其与原告有约定2015年6月及同年7月的房屋占有使用费为每月31000元，故本院对被告德银公司的上述辩解不予采信。被告德银公司提供其与第三人的《租用厂房合同》及《租赁合同》均是被告德银公司与第三人之间的合同，与原告无关，故本院认定被告德银公司与第三人之间的转租关系对原告没有约束力。综合以上分析，被告德银公司仍需向原告支付2015年6月1日至被告德银公司腾空并返回涉案物业给原告之日（即2016年5月9日）期间的房屋占有使用费，计得该期间的房屋占有使用费为372580.6元（33000元×11+33000元÷31天×9天），扣除被告德银公司已支付的30827元（15000元+15827元），被告德银公司尚欠原告2015年6月至2016年5月9日期间的房屋占有使用费341753.6元。关于本案争议焦点二。被告蒋斌主张其与原告在2014年6月1日签订涉案租赁合同是为了成立被告德银公司，被告德银公司是在2014年8月7日成立，故本院对被告蒋斌的上述主张予以采信。本院向原告释明《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定后，原告明确表示请求由被告蒋斌承担涉案债务，故本院对原告关于主张由被告蒋斌承担涉案债务的请求予以支持，对原告关于主张被告德银公司对涉案债务承担共同清偿责任的请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告胡琼安与被告蒋斌于2014年6月1日签订的《租用厂房合同》无效；二、限被告蒋斌于本判决生效之日起三日内向原告胡琼安支付房屋占有使用费（2015年6月1日至2016年5月9日期间的房屋占有使用费为341753.6元）；三、驳回原告胡琼安的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为3213元，由被告蒋斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  欧泽林二〇一六年六月二日书记员  李婉琪附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。