重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝高法民提字第00169号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：戴勤路，男，汉族。
委托代理人：李海华，重庆博嘉律师事务所律师。
委托代理人：郭冬梅，重庆博嘉律师事务所律师。
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：张译心，女，汉族。
委托代理人：李海华，重庆博嘉律师事务所律师。
委托代理人：郭冬梅，重庆博嘉律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：重庆晋愉地产（集团）股份有限公司。住所地：重庆市九龙坡区杨家坪西郊路*号。
法定代表人：柯敬陶，该公司董事长。
委托代理人：莫新耀，重庆中力律师事务所律师。
委托代理人：秦建英，重庆中力律师事务所律师。
再审申请人戴勤路、张译心因与被申请人重庆晋愉地产（集团）股份有限公司（简称晋愉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民终字第03002号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年6月11日作出（2015）渝高法民申字第00316号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人戴勤路、张译心的共同委托代理人李海华、郭冬梅，被申请人晋愉公司的委托代理人莫新耀等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2013年5月31日，一审原告戴勤路、张译心起诉至重庆市大渡口区人民法院称，原、被告于2010年12月28日签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）及《合同补充协议》，约定戴勤路、张译心以总价1325386元购买晋愉公司开发的位于重庆市大渡口区春晖路街道双山路168号晋愉·林畔神韵4幢1单元2-1号的房屋。合同约定案涉房屋的计价建筑面积为180.49平方米（单价7343.27元／平方米），计价套内建筑面积164.61平方米（单价8051.67元／平方米）；同时，合同另约定晋愉公司赠送产权面积44.46平方米，赠送无产权庭院36.8平方米，按此计算，戴勤路、张译心可得产权套内面积应为209.07平方米。合同签订后，原告按合同约定履行了自己的义务，但被告晋愉公司交付的案涉房屋实际面积比合同约定面积少44.46平方米。为维护自己的合法权益，特起诉到法院，请求判令：1、晋愉公司向戴勤路、张译心支付房屋面积误差部分的房价款631866.86元；2、晋愉公司向戴勤路、张译心支付房屋面积误差5%以内部分的房价款的利息（以84087.6元为基数，按同期人民银行贷款利率，从2010年12月28日计算至付清之日）。本诉的诉讼费用由晋愉公司负担。
一审被告晋愉公司辩称，晋愉公司与戴勤路、张译心签订《商品房买卖合同》属实，晋愉公司已按合同约定履行了交付义务，不存在所交房屋面积减少的问题，故不认可戴勤路、张译心的诉讼请求。
一审反诉原告晋愉公司诉称，2010年12月28日，晋愉公司与戴勤路、张译心签订的《商品房买卖合同》约定，戴勤路、张译心所购房屋建筑面积为180.49平方米（套内面积164.61平方米）。晋愉公司在合同约定的交房时间通知戴勤路、张译心接房，但戴勤路、张译心以“《合同补充协议》约定的赠送面积缺失”为由拒绝接房。晋愉公司认为双方是买卖行为，因晋愉公司工作人员的失误，将其它合同的格式条款附在了该份合同中，导致了“赠送”的出现。鉴于戴勤路、张译心因误解已经提起诉讼的事实，为维护自己的合法权益，晋愉公司特提起反诉，请求撤销双方在《商品房买卖合同》附件五：《合同补充协议》第十条中约定的关于44.46平方米房屋面积的赠送。反诉诉讼费由戴勤路、张译心负担。
一审反诉被告戴勤路、张译心辩称，1、双方签订的是商品房买卖合同，而不是赠与合同，晋愉公司以赠与合同关系提起反诉不能成立；2、双方在《合同补充协议》中关于晋愉公司承诺赠送产权面积的约定清楚明确，不存在误解的情形，晋愉公司未依约履行合同义务构成违约，其自身失误不能成为其免责事由；3、晋愉公司在2013年7月提出撤销赠与，已经超过《中华人民共和国合同法》第五十五条规定的行使期间，请求驳回晋愉公司的反诉请求。
重庆市大渡口区人民法院一审查明，2010年11月28日，戴勤路与晋愉公司签订《晋愉·林畔神韵项目房屋认购书（客户）》（以下简称《认购书》），约定戴勤路认购案涉房屋，案涉房屋产权建筑面积180.49平方米，产权套内面积164.61平方米，并约定以上面积指标（建筑面积和套内面积）以双方最终签订的《商品房买卖合同》为准。2010年12月28日，戴勤路、张译心与晋愉公司签订《商品房买卖合同》及附件五：《合同补充协议》，约定戴勤路、张译心购买晋愉公司开发预售的案涉房屋，建筑面积180.49平方米（套内面积164.61平方米，公摊面积15.88平方米），套内面积单价8051.67元／平方米，总成交金额为1325386元。《商品房买卖合同》第六条约定：房屋交付时，若约定套内面积和产权登记套内面积误差比在绝对值3%以内的，据实结算，多退少补；若误差比绝对值超过3%的，戴勤路、张译心有权退房，若戴勤路、张译心不退房且产权登记套内面积小于合同约定套内面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由晋愉公司返还戴勤路、张译心，误差比绝对值超过3%部分的房价款由晋愉公司双倍返还。《商品房买卖合同》第七条约定：晋愉公司应在2011年12月24日前将已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的案涉房屋交付戴勤路、张译心使用。《商品房买卖合同》第二十五条约定：本合同未尽事宜，可由双方签订《合同补充协议》（附件五）。《商品房买卖合同》第二十六条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。《商品房买卖合同》第二十八条约定：本合同自双方签订之日起生效。在《商品房买卖合同》附带的户型面积表中注明：第4幢1单元负1楼层201（跃1）号房套内面积44.46平方米，第4幢1单元第2楼层201（跃2）号房套内面积120.145平方米。《合同补充协议》第十条约定：1、晋愉公司同意戴勤路、张译心对本套房屋负一层赠送面积具有使用、管理和所有权，本套房屋的负一层赠送产权面积合同约定为44.46平方米，因该部分面积为赠送部分，戴勤路、张译心准许晋愉公司在交房时实际面积误差控制在±5%以内；2、晋愉公司同意戴勤路、张译心对本套房屋庭院赠送面积具有使用和管理权，本套房屋无产权庭院赠送面积合同约定为36.8平方米，因该部分面积为赠送部分，戴勤路、张译心准许晋愉公司在交房时实际面积误差控制在±5%以内。《合同补充协议》第十五条约定：买卖合同及其附件自签订之日起生效。
《商品房买卖合同》和《合同补充协议》签订后，戴勤路、张译心按约向晋愉公司支付了房款1325386元。案涉房屋实际产权面积与《商品房买卖合同》约定的面积相同，即套内面积164.61平方米，且负一层只有44.46平方米。晋愉公司在商品房买卖合同约定的交房时间即2011年12月24日时，就知道客观上不能向戴勤路、张译心赠送《合同补充协议》中约定的负一层面积。2013年12月5日，戴勤路、张译心和晋愉公司办理了案涉房屋的交付手续。
本案的争议焦点在于《合同补充协议》第十条约定是否有效。戴勤路、张译心认为，该条约定的含义明确，就是指除了《商品房买卖合同》约定的44.46平方米的负一层面积外，晋愉公司还需无偿交付另一面积为44.46平方米的负一层空间，该约定系双方在签订合同时的真实意思表示，合法有效。晋愉公司认为，该条约定的“赠送”与《商品房买卖合同》的约定矛盾，事实上该版本的补充协议系晋愉公司工作人员工作失误，将另一版本的补充协议错误附订所致，因此，《合同补充协议》第十条的约定系晋愉公司在误解的情况下作出的意思表示。
重庆市大渡口区人民法院一审认为，第一、晋愉公司并没有提交证据证明《合同补充协议》第十条是其工作人员在误解的情况下作出的承诺；第二、即使《合同补充协议》第十条的约定确系晋愉公司工作人员因工作失误而作出的承诺，晋愉公司最晚应在交房时即2011年12月24日就应知晓该条约定，但在此后的一年时间内，晋愉公司并没有主张撤销该条约定，因此，《合同补充协议》第十条的约定至今合法有效。按《合同补充协议》第十条的约定，晋愉公司应当向戴勤路、张译心另外交付44.46平方米的负一层面积（即负一层的总交付面积应为44.46平方米＋44.46平方米=88.92平方米），现晋愉公司无法交付，为此应承担违约责任。因戴勤路、张译心并没有为该部分面积支付价款，故不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定来计算晋愉公司的应退房款。该“赠送”作为晋愉公司向戴勤路、张译心的承诺，现在交付不能，让戴勤路、张译心少获得44.46平方米的负一层面积，故对于戴勤路、张译心的损失应当由晋愉公司按照案涉房屋的价格赔偿，即晋愉公司应向戴勤路、张译心赔偿8051.67元／平方米×44.46平方米=357977.25元。
关于晋愉公司要求撤销“赠与”的反诉请求，该院认为，晋愉公司在戴勤路、张译心购买了房屋的主体部分后，承诺向其赠送负一层的产权面积44.46平方米，虽然晋愉公司使用的是“赠送”字样，但事实上戴勤路、张译心购买的主体部分和晋愉公司承诺“赠送”的负一层部分属于法律上规定的同一个权利客体，只能一并被处理；即晋愉公司作为开发商客观上不能将戴勤路、张译心购买的主体部分和晋愉公司待赠送的负一层部分拆分成两个对象来销售，待赠送的负一层部分只能和主体部分一起被销售，即购买了主体部分者就必定能获得待赠送的负一层部分。现在晋愉公司采用“赠送”的方式，其实质是让戴勤路、张译心获得负一层该部分的产权而不用支付相应对价，因此，晋愉公司的承诺赠送系双方买卖合同内容的一部分，晋愉公司不能以赠与关系来主张撤销。
综上，经重庆市大渡口区人民法院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第一百零七条之规定，于2014年4月30日作出（2013）渡法民初字第01359号民事判决：一、重庆晋愉地产（集团）股份有限公司于判决生效之日起十日内向戴勤路、张译心赔偿357977.25元；二、驳回戴勤路、张译心的其它诉讼请求；三、驳回重庆晋愉地产（集团）股份有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费5129元、保全费3720元，合计8849元，由戴勤路、张译心负担3982元，重庆晋愉地产（集团）股份有限公司负担4867元；反诉案件受理费5129元，由重庆晋愉地产（集团）股份有限公司负担。
晋愉公司不服一审判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉称，晋愉公司已按双方所签订的《商品房买卖合同》的约定履行了房屋交付义务，现戴勤路、张译心提出在《合同补充协议》第十条中约定有负一层再赠送产权面积44.46平方米，系对合同的曲解，将已包含在房屋销售合同中的赠送面积单方理解为还要再额外赠送其44.46平方米的房屋，其请求缺乏事实依据，一审予以认定并采信错误，请求撤销原判，改判驳回戴勤路、张译心的全部诉讼请求。
戴勤路、张译心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，应予维持。
重庆市第五中级人民法院二审查明，1、晋愉公司与戴勤路、张译心于2010年12月28日签订的《商品房买卖合同》第三条“乙方（戴勤路、张译心）所购商品房的基本情况”载明：（一）本商品房座落为重庆市大渡口区春晖路街道双山路168号晋愉·林畔神韵4幢1单元2-1。（四）本商品房建筑面积180.49平方米，其中套内建筑面积164.61平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.88平方米。（五）本商品房户型为四室二厅。本商品房户型图见本合同附件一。本商品房共用位及设施见附件二。2、合同附件一“户型图”加盖了“重庆市土地勘测规划院房产测量室”专用章，户型图中粗线圈注面积与主合同所描述的房屋套内面积164.61平方米完全一致。合同附件二“商品房共用位及设施”中对4-1-2-1房屋的建筑面积、套内面积及分摊面积和分摊系数进行了详细描述，其内容与主合同所描述的房屋基本情况亦完全一致。晋愉公司与戴勤路、张译心均认可合同中附图的面积与主合同中约定的计价面积是一致的。
二审中，晋愉公司当庭撤回了一审反诉请求。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
重庆市第五中级人民法院二审认为，本案争议焦点为对《合同补充协议》第十条第1项约定内容的理解。《合同补充协议》第十条第1项约定，晋愉公司同意戴勤路、张译心对本套房屋负一层赠送面积具有使用、管理和所有权，本套房屋的负一层赠送产权面积合同约定为44.46平方米，因该部分面积为赠送部分，戴勤路、张译心准许晋愉公司在交房时实际面积误差控制在±5%以内。戴勤路、张译心认为，该条对44.46平方米产权面积使用了赠送字样，而主合同中44.46平方米产权面积并非赠送，而是计入了房屋购买单价的，因此，属双方当事人约定的额外面积。但根据查明的事实，在双方签订的《商品房买卖合同》附件一《本商品房户型图》和附件二《本商品房共用部位及设施》中明确注明交易房屋共计二层，包括负一层和第二层，其中负一层套内产权面积44.46平方米，第二层套内产权面积120.145平方米。此处的负一层产权面积44.46平方米与《合同补充协议》第十条所称的“负一层赠送产权面积44.46平方米”无论位置还是面积，均完全吻合。且根据房屋买卖的交易习惯，房屋的产权面积必然会记载于之后办理房屋产权证所必需的《房屋面积测绘图》上，即主合同《商品房买卖合同》附件一中。现主合同中负一层除该44.46平方米产权面积之外，并无其他任何可上证的产权面积，双方当事人均认可《重庆市商品房买卖合同》附图面积与合同文字表述的计价面积一致。因此，戴勤路、张译心亦清楚在主合同《商品房买卖合同》中双方所交易的房屋产权面积只有负一层的44.46平方米和第二层的120.145平方米，负一层中并不存在额外的44.46平方米产权面积。而主合同《商品房买卖合同》及《合同补充协议》构成双方房屋交易行为的完整合同，《合同补充协议》亦正是对主合同《商品房买卖合同》的补充约定，其内容与主合同的内容具有一定的关联性及一致性，且均对合同当事人产生法律约束力，在此情形下，《合同补充协议》中所称的负一层赠送产权面积44.46平方米亦应指《商品房买卖合同》附图中所标注的负一层44.46平方米，而并非如被上诉人所称在主合同附图记载的负一层产权面积之外再赠送44.46平方米产权面积。
综上，晋愉公司按双方合同约定履行了交付全部房屋的义务，而戴勤路、张译心基于《合同补充协议》的约定，认为晋愉公司按合同约定向其少交付了赠送的负一层产权面积44.46平方米而提出房价款折价赔偿，系其对合同条款的错误理解，其请求缺乏依据，应予驳回，一审对其请求予以主张不当，应予纠正。晋愉公司的上诉理由成立，予以支持。但是，争议的《合同补充协议》系晋愉公司提供，因其措辞不严谨导致作为购房者的戴勤路、张译心产生歧义而致本案诉讼，晋愉公司应承担全部一、二审诉讼费用。据此，经重庆市第五中级人民法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决：一、撤销重庆市大渡口区人民法院（2013）渡法民初字第01359号民事判决；二、驳回戴勤路、张译心的诉讼请求。一审本诉案件受理费5129元、保全费3720元，一审反诉案件受理费5129元，合计13978元；二审案件受理费6670元，共计20648元，由晋愉公司负担。
再审申请人戴勤路、张译心申请再审称，1、二审判决认定《合同补充协议》中赠送房产44.46平方米面积为《商品房买卖合同》中所标注的负一层44.46平方米面积，该认定缺乏证据证明。《合同补充协议》中明确约定了赠送面积，不同于《商品房买卖合同》中的计价面积。2、赠送产权面积44.46平方米是晋愉公司作为格式合同提供方的承诺。晋愉公司对该赠送条款在一、二审中分别作出了相互矛盾的解释，在对该条款有不同理解时，二审法院采信晋愉公司二审中的解释，允许晋愉公司违反“禁止反言”原则，有失公正。请求撤销二审判决，改判支持戴勤路、张译心一审全部诉讼请求。
被申请人晋愉公司辩称，从戴勤路与晋愉公司签订的《认购书》可以反映双方当事人的真实意思，就是再审申请人在按照《认购书》约定的时间、金额交纳认购金及签订案涉房屋《商品房买卖合同》并支付完相关款项后，即可以1325386元的总价款获得套内面积为164.61平方米的房屋。对于《合同补充协议》中约定的赠送只是计算方式不同，因为晋愉公司在售房宣传资料中宣传的销售面积单价为11000余元，主合同约定的8000余元的房屋套内单价是将负一层赠送面积均摊后所形成的价格，《合同补充协议》中所称的赠送面积即指主合同附图中负一层的面积，不存在再审申请人所称另外还应赠送44.46平方米面积的问题。且案涉房屋属花园洋房，若按再审申请人的请求退回44.46平方米面积的房款，则案涉房屋套内面积单价仅为5000余元，与同期同类房屋的市场价格行情不符，且相对于该幢楼的高层房屋套内面积单价还低近2000元，明显不真实，不合理。故请求驳回戴勤路、张译心的再审请求。
本院再审对原审查明的案件事实予以确认。
本院再审另查明，2010年11月28日，戴勤路与晋愉公司签订的《认购书》载明，戴勤路认购的房屋为晋愉·林畔神韵4栋1单元2楼1号房，产权建筑面积180.49平方米，产权套内面积164.61平方米，优惠前产权套内面积单价为8703.57元／平方米，优惠前产权套内面积总价为1432694元。《认购书》的“优惠政策说明”栏载明：“1、持晋愉·林畔神韵铂金卡并在开盘当天购买的客户，在以上优惠前总价基础上优惠3%，总价再减伍万元；2、……；3、乙方购买3、4、5、6、7栋房屋的，于2011年1月10日前签订合同并支付完清相关款项，另享受总房款优惠1%的按期签约优惠政策，逾期不享受该项优惠政策；4、……。”
同时查明，案涉《商品房买卖合同》共有五个附件，分别是：附件一《本商品房户型图》、附件二《本商品房共用部位及设施》、附件三《交房标准》、附件四《关于装修约定》、附件五《合同补充协议》。五个附件共同作为合同的一部分，均未单独进行签订，双方签章处在合同附件之前，即主合同的最后一页。
本院再审认为，戴勤路、张译心与晋愉公司签订的《商品房买卖合同》及附件五《合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：戴勤路、张译心购买的案涉房屋的面积，即《合同补充协议》第十条第1项约定的44.46平方米是否包含在《商品房买卖合同》第三条第四项约定的房屋套内建筑面积164.61平方米中；晋愉公司应否退还戴勤路、张译心44.46平方米的误差部分房价款。围绕双方争议焦点，根据本院查明的案件事实，综合评判如下：
首先，双方签订的《合同补充协议》系《商品房买卖合同》的附件之一，案涉《商品房买卖合同》共五个附件，附件均未单独签订，而是签在主合同的最后一页上。其中《商品房买卖合同》约定房屋套内建筑面积为164.61平方米，户型为四室二厅。而《商品房买卖合同》附件1《本商品房户型图》及附件2《本商品房共用部位及设施》注明案涉房屋共二层，包括负一层和第二层，其中负一层套内面积44.46平方米，第二层套内面积120.145平方米，经过规划审批的户型图中所反映的房屋结构及面积与主合同约定面积完全一致，且与签订正式合同前双方签订的《认购书》所载面积及房价款也一致。而作为合同附件五的《合同补充协议》第十条虽约定“本套房屋的负一层赠送产权面积合同约定为44.46平方米”，但该条载明的赠送的房屋与主合同附件1的户型图及附件2载明的房屋负一层的结构、面积及位置均完全一致，而合同户型图及说明中均无另外的44.46平方米的产权面积。故从主合同及附件1、附件2的内容、以及双方签订的《认购书》约定的房屋面积、房价等内容综合分析判断，《合同补充协议》第十条第1项约定的44.46平方米即是指户型图中所标注的负一层44.46平方米，包含在《商品房买卖合同》第三条第四项约定的164.61平方米的房屋套内建筑面积范围内。故戴勤路、张译心的该项主张不能成立，本院不予采纳。
其次，因《合同补充协议》约定的负一层赠送产权面积44.46平方米包含在主合同约定的164.61平方米的产权套内面积范围内，而《商品房买卖合同》与《合同补充协议》共同构成商品房买卖的完整合同，《合同补充协议》系对《商品房买卖合同》的补充约定，二者的内容具有关联性及一致性，晋愉公司已按照约定履行了交付全部房屋的义务。戴勤路、张译心基于《合同补充协议》的约定，认为晋愉公司少交付了赠送的负一层产权面积44.46平方米而提出折价赔偿，系其对合同条款的错误理解，其请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，原生效判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。再审申请人戴勤路、张译心的再审请求及理由不能成立，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民终字第03002号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭洪波
审 判 员 李兴华
代理审判员 谭继权
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 牛明君