深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深宝法民三初字第663号
原告赵某荣。
委托代理人赖某希，广东晟X律师事务所律师。
被告罗某甫。
委托代理人吴某鸿，广东君X律师事务所律师。
第三人深圳市世X房地产投资顾问有限公司。
法定代表人吴某强。
委托代理人王某。
原告赵某荣诉被告罗某甫及第三人深圳市世X房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，依法由审判员洪胜元独任审理，于2010年6月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赖某希及第三人委托代理人王某到庭参加诉讼。被告罗某甫经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年3月9日，被告（卖方）和原告（买方）通过第三人世××公司签订了《房地产买卖合同》，约定：原告向被告购买深圳市宝安区新安办碧××花园A栋2座××物业，转让成交价为人民币45万元，定金人民币2万元；买方在签署本合同时向卖方支付定金l万元，买方在签署本合同之日起10日（含当日）内再向卖方支付定金1万元，定金交由第三方监管，买方将定金支付给监管方或存入监管帐号，即视为卖方收讫定金；买方应于签署本合同之日起10日（含当日）内付清首期房款6万元（不含已付定金）（前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续）；卖方的房地产产权现状为：该物业处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起15日（含当日）内自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交至双方托管交房保证金的第三方处；卖方逾期履行义务超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。被告亦就上述买卖合同履行过程中相关文书的送达问题出具了《地址确认书（卖方）》，确认：“现本人确认在上述合同履行过程中所有相关法律文件及通知邮寄至‘深圳市宝安区宝城罗田路金××房产’地址即视为送达本人，拒收或未签收导致退回的，仍视为送达本人。”
签订合同当日（2010年3月9日），原告向被告支付定金1万元，被告出具了《业主收据及托管单》，同年3月14日，原告再向被告支付定金1万元，被告出具了《业主收据及托管单》，即被告签收了定金共计2万元并托管于第三人处。上述合同签订后，原告及第三人一直催促被告配合原告及时办理首期款的监管手续，但被告一直不予配合，直至2010年3月18日原告及第三人工作人员到达了被告的按揭银行（中国农业银行）后，被告仍不配合，致使合同约定的首期款监管未能办理。原告只能单方在该银行开户并存入了7万元。2010年3月26日，被告出具了《声明书》，写明：“本人家人反对出售上述物业，现本人决定不再继续履行与买方赵某荣于2010年3月9日在世××地产所签定上述物业的相关房地产买卖合同。”
原告认为：被告首先不配合原告办理首期款的监管手续；其次，依据合同第四条约定，被告应于签署本合同之日起15日（含当日）内（即2010年3月24日前）自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交至双方托管交房保证金的第三方处；但被告于2010年3月26日书面声明，明确表示不再继续履行合同，致使合同无法继续履行，原告的合同目的无法实现。依据合同第十五条约定，原告有权解除合同并选择要求被告向原告支付转让成交价百分之二十的违约金9万元。综上，被告的行为已构成根本违约，应依照合同约定承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告退还定金2万元，以及该款按中国人民银行同期贷款利率从2010年3月27日计至判决书确定付款之日的利息（暂计至起诉日为50元）；2、被告向原告支付房屋转让成交价（45万元）20％的违约金人民币9万元；3、被告承担本案受理费等一切诉讼费用。
被告未到庭参加诉讼，庭审后提交书面答辩状，其辩称，答辩人与原告签订的《房屋买卖合同》不是通过第三人所签，而是双方自行签订的，与第三人无关。这一事实可见证于原告所举证的《房屋买卖合同》，该合同并无第三人签字盖章。原告在履约中违约在先，答辩人与原告签订的《房屋买卖合同》第三条第三款B项规定：买方应于签署合同之日起10日（含当日）内付清首期房款人民币6万元（不含已付定金）。但原告并没有履行10天内付清这6万元首期款给答辩人，原告存在违约行为。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人答辩称，同意将托管的定金按照法院的判决执行。
经审理查明，2010年3月9日，原告（买方）与被告（卖方）签订一份《房地产买卖合同》，合同约定被告将其位于深圳市宝安区新安办碧××花园A栋2座06层06号房产转让给原告，该房产建筑面积为72.7平方米（以房地产证或相关法律文件上记载为准），房地产证号为××，转让成交价为人民币45万元，定金为人民币2万元。买方在签署本合同时向卖方支付定金人民币1万元，在签署本合同之日起10日（含当日）内再向卖方支付定金人民币1万元，本条所约定的定金交由买卖双方所指定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或存入监管帐号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；买方应于签署本合同之日起10日（含当日）内付清首期房款人民币6万元（不含已付定金），该首期房款以银行承诺贷款差额为准，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续；该物业处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起15日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交至双方托管交房保证金的第三方处；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过七日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
同日，被告出具一份《地址确认书（卖方）》，称其通过第三人出售涉案物业，且于2010年3月9日与原告共同签署《房地产买卖合同》，现其本人确认在上述合同履行过程中所有相关法律文件及通知以中国邮政特快专递或挂号信的形式邮寄至“深圳市宝安区宝城罗田路金××房产”即视为送达本人，拒收或未签收导致退回的，仍视为送达本人。
2010年3月9日即合同签订当日，原告向被告支付了定金人民币1万元，2010年3月11日，原告再向被告支付定金人民币1万元，被告将该人民币2万元定金交由第三人居间保管，第三人出具两份收据。庭审中，第三人确认该2万元定金现仍托管于第三人处，并同意按照法院判决执行。截至2010年3月19日原告在中国农业银行深圳××支行开户的存折帐户上有存款3万元，同日，该帐户又转入4万元，共有存款7万元。
原告虽提交了2010年3月26日的一份《声明书》复印件，原告诉称该声明书系被告出具，声明不再继续履行与原告签订的房地产买卖合同。但原告未能提供该《声明书》的原件，庭审时原告申请出庭作证的证人欧阳某某陈述其曾见过声明书的原件，没看见被告在声明书上签名，不清楚声明书上的名字是谁签的。
另查明，涉案房产的房产证号为××，权利人为被告。2010年4月26日深圳市房地产权登记中心出具的《房地产权抵押登记查询表》显示，涉案房产仍处于抵押状态，抵押权人为中国农业银行深圳××支行。
上述事实，有原告及第三人当庭陈述，原告提供的房地产买卖合同、地址确认书（卖方）收、业主收据及托管单、收据、业主收据及托管单、原告银行存折、声明书及证人证言、产权资料电脑查询结果表、房地产权抵押登记查询表，第三人提供的业主收据及托管单、业主收据及托管单等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告依约向被告支付定金人民币2万元，原告在合同约定的时间内亦准备了支付首期房款的资金，但被告并未按合同约定协助原告办理资金监管手续，且在签署合同之日起的15日内被告未自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续、将房地产证原件交至双方托管交房保证金的第三方处。被告的行为已构成根本违约，应按合同约定承担违约责任。原告有权要求解除合同并选择要求被告支付房产转让成交价20%的违约金或双倍返还定金，原告在该诉讼中选择了要求被告承担房产转让成交价20%的违约金9万元。但该约定的违约金明显高于原告所遭受的损失，本院酌定由被告承担违约金人民币4万元。原告交付的定金人民币2万元已由被告托管于第三人处，庭审中第三人同意按本院判决退还2万元，故由第三人代被告直接将定金人民币2万元退还给原告更合适，被告再另行向原告支付人民币2万元。原告诉请被告支付定金产生的利息，无合同及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、解除原告赵某荣与被告罗某甫于2010年3月9日签订的《房地产买卖合同》；
二、被告罗某甫应于本判决生效之日起三日内向原告赵某荣支付人民币2万元；
三、第三人深圳市世××房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告赵某荣退还人民币2万元；
四、驳回原告赵某荣的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1251元，由原告负担人民币651元，被告负担人民币600元，受理费原告已预交，被告在偿还上述款项时迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 洪胜元
二〇一〇年七月九日
书记员 吴跃娇
书记员 李燕妮
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