湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0103民初809号
原告：欧阳兰，女，1966年10月29日出生，汉族。
被告：刘玲，女，1968年8月14日出生，汉族。
原告欧阳兰诉被告刘玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月25日受理后，于2016年10月24日作出本院（2016）湘0103民初2835号民事判决，欧阳兰不服，上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院于2016年12月26日作出湘01民终8354号民事裁定：一、撤销本院（2016）湘0103民初2835号民事判决；二、本案发回本院重审。本院重新另行组成由审判员吴贵平担任审判长，人民陪审员郑琳、吴良文参加审理的合议庭，于2017年5月3日与本院受理的（2017）湘0103民初1450号刘玲诉欧阳兰房屋租赁合同纠纷一案公开开庭进行了合并审理。原告欧阳兰与被告刘玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧阳兰向本院提出诉讼请求：1.判决刘玲支付欧阳兰租金95784元及利息（暂计至2016年6月，共24个月）；2.判决刘玲支付欧阳兰违约金262208元；3.判决欧阳兰不返还刘玲保证金11973元。事实和理由：2012年12月29日，欧阳兰与刘玲签订了一份商铺租赁协议，合同约定租赁期限从2012年12月1日至2015年11月30日，月租金3991元，每月5日前交付当月租金。刘玲向欧阳兰支付了11973元作为保证金。若刘玲逾期交租金，须按所欠金额每日0.50%缴纳滞纳金为违约金，超过15天，欧阳兰有权单方解除合同，扣除刘玲缴纳的押金，并收回商铺。2014年6月，刘玲以停电为由，不履行协议，开始拖欠欧阳兰租金，共计95784元，至今没有支付租金，也不与欧阳兰续签合同。欧阳兰认为，欧阳兰与刘玲之间签订的商铺租赁协议是合法有效的，欧阳兰不负责刘玲的用电，不知什么原因不卖电给刘玲，欧阳兰多次找物业公司协调未果，欧阳兰也同意刘玲退租，但刘玲始终非法占用商铺，拒不支付租金，损害了欧阳兰的合法权益。特提起诉讼。
被告刘玲辩称：被告刘玲与原告欧阳兰签订的商铺租赁协议无效。签订合同前，被告刘玲一直在该门面正常经营，租金与物管费（经营管理费）均按时交给湖南金润峰商贸管理有限公司（简称金润峰公司）；2012年12月29日，被告刘玲与原告欧阳兰签订了《商铺租赁协定》合同一份，在停电前，被告刘玲依约每次提前15日缴纳下一季度租金11973元，从未拖欠，被告刘玲缴付租金给原告欧阳兰，物管费（经营管理费）仍交由金润峰公司，金润峰公司继续承担供电义务；2013年12月13日，原告欧阳兰下发告知书，要求租户将物管费交由原告欧阳兰收取，被告刘玲将各项费用均交给原告欧阳兰，原告欧阳兰依约全权接管；2014年7月11日原告欧阳兰与金润峰公司交恶，金润峰公司以原告欧阳兰私自搭电破坏线路有安全隐患为由，将南栋所有门面的电源关掉，导致商铺无法经营，商铺处于停止经营状态。断电后，刘玲只希望退租前得到应有的赔偿并拿回自己的押金，无数次请求原告欧阳兰出面协调处理，但欧阳兰不履行合同不予协调处理，欧阳兰两年来很少露面，整体停电事件，系欧阳兰一手造成的，刘玲只是无辜受害者。欧阳兰的诉讼理由违背了事实，完全逃避责任和义务，其诉讼请求应予以全部驳回。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实和证据，本院认定如下：
位于长沙市天心区涂家冲“美景.韩国街”原系欧阳兰与其前夫刘淑赟2003年从长沙芙蓉实业公司购买门面后整体开发招租经营，交由金润峰公司进行经营管理。刘玲与金润峰公司原先签订了租赁合同承租天心区涂家冲“美景.韩国街”南栋2号铺面，在此承租经营多年。后因欧阳兰与前夫离婚，2012年12月29日开始，欧阳兰与刘玲继续就前述商铺签订了一份《商铺租赁合同》，主要内容为：欧阳兰将位于长沙市天心区涂家冲“美景.韩国街”南栋2号铺面（建筑面积30.94平方米）租赁给刘玲；租赁期限为36个月，自2012年12月1日起至2015年11月30日止；每月租金为3991元；刘玲应向欧阳兰一次性交纳押金11973元，租赁期满后，刘玲未有违约的，欧阳兰应退还刘玲押金（不计利息）；刘玲应向欧阳兰一次性预交3个月的租金，以后每次必须提前15天交纳下3个月的租金，其后刘玲应于每月5日前向欧阳兰预交当月租金，逾期的刘玲应按所缴纳金额每日千分之五交纳滞纳金，超过交款期限15天的，欧阳兰有权单方解除合同，扣除刘玲所交纳的押金，并收回商铺；第三年起，原租金递增5%，乙方须按此金额交纳租金，以此类推；双方还就其他方面进行了约定，所有商铺由欧阳兰独立安装电表一个，合同期内，刘玲如有私拆电表或其他偷电行为，欧阳兰依照规定追讨损失，所收取的租金及押金不予退还，并有权收回商铺。刘玲合同期满或中途解除合同，刘玲的装修本着“来装去丢”的原则，不得破坏已装修部分及铺面的结构。
上述合同签订后刘玲在该门面内继续经营服装，交纳了保证金11973元，并支付了2013年1月1日至2014年9月30日止共计21个月，总计83811元（3991元/月×21个月）的租金。
另查明，欧阳兰与其前夫刘淑赟于2012年8月29日离婚后该商铺产权仍登记在欧阳兰名下，欧阳兰从前夫刘淑赟手里接管“美景.韩国街”所有商铺，并发放公告，催促商铺产权人和租赁户办理交接手续。此后，刘玲向欧阳兰授权管理的湖南兰波基尼商贸有限公司（简称兰波基尼公司，系欧阳兰自然人独资并任法定代表人）支付了2014年1月至3月、4月至6月、7月9月的物业管理费（经营管理费）各930元，同时，刘玲于2014年6月16日预交了2014年7月至9月30日的租金11973元。因原告欧阳兰与原来对该商铺进行经营管理的金润峰公司因物业管理费（经营管理费）的收取权等问题发生纠纷，2014年7月11日金润峰公司对包括该商铺在内的所有南栋商铺停电。2014年7月12日，刘玲向欧阳兰授权经营管理的兰波基尼公司交纳了600元电费，欧阳兰承诺协调解决商铺供电问题，但此后一直未解决，此后刘玲停止经营。2014年8月刘玲从该商铺内搬走了夏装，2014年11月腾空了商铺，因欧阳兰一直不愿意退还押金，刘玲自述其2014年2月底对商铺进行了重新装修，要求欧阳兰赔偿装修损失，双方一直僵持，2016年12月1日刘玲才将商铺钥匙交给了欧阳兰。因欧阳兰与金润峰公司的纠纷至今未解决，包括该商铺在内的“美景.韩国街”南栋所有商铺至今还是处于停电状态，欧阳兰也未另行出租给他人，商铺闲置至今。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，出租人欧阳兰有义务保证租赁物符合约定的用途。本案的租赁物系用于经营服装生意的临街商铺，电力照明、空调使用系经营服装店的必要条件，如果商铺停电，在炎热、寒冷天气以及夜间势必影响商铺的正当经营，故保障商铺正常供电即保证租赁物符合约定的用途系出租人欧阳兰的应尽义务。本案中，双方前期均按约履行了合同义务，欧阳兰交付了门面给刘玲使用，刘玲按约交付了租金和物业管理费（经营管理费）。此后，对商铺停电虽然不是欧阳兰或其授权管理的兰波基尼公司所采取的措施，但欧阳兰作为出租房屋的产权人，有义务协调处理并保证商铺的通电，特别是在金润峰公司采取停电措施后，欧阳兰授权的兰波基尼公司已经收取了刘玲所预交的600元电费，更应保障商铺的用电，因出租方欧阳兰未协调处理好商铺供电问题，导致商铺一直处于停电状态，导致承租人刘玲无法正常使用该商铺。刘玲在已经向欧阳兰授权管理的兰波基尼公司支付购电款的情况下对商铺停电没有任何过错。欧阳兰不能协调处理用电问题，不能保障商铺正当使用系违约行为，欧阳兰无权主张后续租金，欧阳兰要求刘玲支付租金、利息、违约金并不退还保证金的诉讼请求均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条第一百二十一条、第二百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告欧阳兰的全部诉讼请求。
本案受理费6670元，由原告欧阳兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 吴贵平
人民陪审员 郑 琳
人民陪审员 吴良文
二〇一七年六月六日
代理书记员 谢 婷