江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏01民终3719号
上诉人（原审原告、反诉被告）南京市玄武区雯锦雅苑业主委员会，住所地南京市玄武区营苑南路1号。
负责人左付山，该业主委员会主任。
委托代理人袁爱萍，江苏国成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）南京玄武物业管理有限公司红山分公司，住所地南京市玄武区紫藤苑7幢。
负责人杨利兴，该公司经理。
委托代理人曹元杰，江苏曹骏律师事务所律师。
委托代理人孙志敏，该公司员工。
被上诉人（原审被告）南京玄武物业管理有限公司，统一社会信用代码913201022496679274，住所地南京市玄武区珠江路330号。
法定代表人高怀余，该公司董事长。
委托代理人曹元杰，江苏曹骏律师事务所律师。
委托代理人孙志敏，该公司员工。
上诉人南京市玄武区雯锦雅苑业主委员会(以下简称雯锦雅苑业主委员会)与被上诉人南京玄武物业管理有限公司红山分公司(以下简称玄武物业红山分公司)、南京玄武物业管理有限公司（以下简称玄武物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第615号-1民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年5月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
雯锦雅苑业主委员会原审诉称，玄武物业红山分公司系南京市玄武区雯锦雅苑小区（以下简称雯锦雅苑小区）的前期物业服务公司。2014年3月，雯锦雅苑小区业主大会依法选举产生业主委员会并在红山街道备案。2014年7月14日，雯锦雅苑业主委员会对外公开选聘物业服务企业，但玄武物业红山分公司、玄武物业公司未参与投标，案外人南京金百丰物业管理有限公司（以下简称金百丰物业公司）中标并与雯锦雅苑业主委员会签订了物业服务合同。2014年8月22日，玄武物业红山分公司撤场，金百丰物业公司进驻雯锦雅苑小区。经雯锦雅苑业主委员会与玄武物业红山分公司核算，玄武物业红山分公司多预收了雯锦雅苑小区部分业主的物业费32427.1元、停车费252735元，以上费用共计285162.1元，应予返还给业主。雯锦雅苑业主委员会多次催促玄武物业红山分公司返还多收取的物业费和停车费，但均未果，故雯锦雅苑业主委员会诉至法院，请求判令玄武物业红山分公司返还多收取的物业费24562.7元、公摊水电费和垃圾费7864.4元、停车费252735元，合计285162.1元，玄武物业公司承担补充清偿责任。
原审审理中，雯锦雅苑业主委员会增加诉讼请求：1、请求判令玄武物业红山分公司返还公共收益（停车费、经营性门店收入、广告收入）112万元；2、请求判令玄武物业红山分公司履行法定和约定义务，向雯锦雅苑业主委员会公布、公示自2006年1月1日至2015年8月期间物业服务费和公共收益（停车费、经营性门店收入、广告收入）的收支情况，公布共有部分的使用和收益、公共服务费和使用维修基金的收支账目；3、请求判令雯锦雅苑业主委员会有权查询玄武物业红山分公司2006年1月1日起至2015年8月物业服务期间服务费和公共收益（停车费、经营性门店收入、广告收入）收支、共有部分的使用和收益账目。后雯锦雅苑业主委员会对其增加的诉讼请求1变更为：请求判令玄武物业红山分公司返还2014年至2015年的公共收益171097.5元。
玄武物业红山分公司原审辩称，雯锦雅苑业主委员会要求玄武物业红山分公司返还多收取的物业费、公摊水电费和垃圾费共计32427.1元及停车费252735元，玄武物业公司承担补充清偿责任，对此，雯锦雅苑业主委员会不具有诉讼主体资格，应由业主主张，请求驳回雯锦雅苑业主委员会的起诉。对雯锦雅苑业主委员会主张的公共收益的费用，雯锦雅苑业主委员会要求返还停车费无法律依据，而玄武物业红山分公司没有雯锦雅苑业主委员会所称的经营性门店收入和广告费收入，雯锦雅苑业主委员会要求返还该两项费用无事实依据，且雯锦雅苑业主委员会的主张已超过诉讼时效；对雯锦雅苑业主委员会增加的诉讼请求2和3，玄武物业红山分公司已履行了公示义务，不应再重复履行，且雯锦雅苑业主委员会的主张已超过诉讼时效。综上，对雯锦雅苑业主委员会增加的诉讼请求，请求法院予以驳回。
玄武物业红山分公司原审反诉称，玄武物业红山分公司曾是雯锦雅苑小区的物业管理方，于2014年8月22日撤出该小区。在撤出前与雯锦雅苑业主委员会签订了《雯锦雅苑物业管理交接协议书》，双方就小区设施及办公用品进行交接。依据交接协议，雯锦雅苑业主委员会应先与其就设施及用品等固定投资进行清算，但雯锦雅苑业主委员会不配合与其进行清算，导致未能清算。因其撤出前，已经提前缴纳电梯检测费、电梯维保费等费用，该部分费用应由雯锦雅苑业主委员会予以返还。基于上述事实，其请求判令雯锦雅苑业主委员会支付小区设施、公用用品及电梯检测费等费用合计207600元。
雯锦雅苑业主委员会原审辩称，依据相关法律规定，前期物业公司的开办费用均由建设单位承担，故玄武物业红山分公司应举证证明其所主张的物品由其出资购买的事实；根据《江苏省物业服务收费管理办法》的规定，物业管理区域的物业管理费用已包含物业公司的办公用品费用等物业公司投入的成本，小区业主缴纳物业费后，小区公共设施归属全体业主所有，玄武物业红山分公司无权主张；根据玄武物业红山分公司与金百丰物业公司之间的约定，对于玄武物业红山分公司的办公物品折旧和前期物业投入，如果金百丰物业公司愿意接收的，由双方协商解决，与雯锦雅苑业主委员会无关。综上，请求驳回玄武物业红山分公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，雯锦雅苑业主委员会系依法成立的业主自治机构，并经过南京市玄武区人民政府红山办事处备案。玄武物业红山分公司系雯锦雅苑小区的前期物业公司，于2005年10月1日起为该小区业主提供物业服务，于2014年8月22日撤出该小区。
原审审理中，玄武物业红山分公司申请撤回反诉，原审法院裁定予以准许。
原审法院认为，解决本案的首要问题是确认雯锦雅苑业主委员会是否有权代表雯锦雅苑小区业主提起本案诉讼。对此，原审法院认为，业主委员会依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款规定的“其他组织”，在特定条件下具有诉讼主体资格，有权以自己名义提起民事诉讼。特定条件包括提起诉讼的事项和提起诉讼的程序两个方面。
实体方面。虽然法律、行政法规、司法解释对特定情况下业主委员会的诉讼主体资格进行了规定，但对一般情况下业主委员会的诉讼主体资格并未进行规定。对业主委员会有权提起诉讼的事项，应从业主大会的成立宗旨和职责分析。《物业管理条例》第八条规定，“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”。业主委员会是业主大会的执行机构。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项。该条款共五项，对业主委员会履行的职责作出了明确规定，其中前四项均未规定业主委员会有代表小区业主提起诉讼的职责，该条第（五）项规定，业主委员会履行业主大会赋予的其他职责。从上述规定可以分析，依法成立的业主委员会在其职责范围内，就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事项，有权代表业主向人民法院提起民事诉讼，而与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。
程序方面。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十六条第一款规定了应当由业主共同决定的事项。前六项均未规定业主委员会提起诉讼的事宜，代表业主提起诉讼应属于第七项所规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。第二款规定了决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。由此而见，对决定应当由业主共同决定的事项，物权法有明确的程序限制。
综上，为了维护物业管理区域内业主共同权益，经业主大会决定，业主委员会可以以自己的名义依法提起诉讼。本案中，雯锦雅苑小区部分业主向玄武物业红山分公司支付了超出其服务期限的物业费，涉及的是该部分业主的利益，而非全体业主的公共权益，故雯锦雅苑业主委员会无权就此提起诉讼。对于雯锦雅苑业主委员会主张的查阅权及要求玄武物业红山分公司公布相关账册，并要求玄武物业红山分公司返还停车费及公共收益，虽然系为了维护雯锦雅苑小区业主的共同权益，但雯锦雅苑业主委员会未举证证明业主大会授权其代表小区提起本案诉讼，不符合提起诉讼的程序要求。由于本案已经受理，故应裁定驳回起诉。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定：南京市玄武区雯锦雅苑业主委员会的起诉。原审案件不收取案件受理费。
雯锦雅苑业主委员会不服原审裁定，向本院提起上诉称：一、根据《物权法》、《物业管理条例》等相关法律规定，业主委员会具有诉讼主体资格，原审适用法律错误。二、雯锦雅苑小区业主《议事规则》规定，小区的全体业主授权业主委员会有权代表业主以其名义提起诉讼，维护业主合法权益。根据《物业管理条例》、《南京市物业管理办法》等规定，法律明确业主委员会具有诉权。三、根据相关法律规定，上诉人履行法定和业主大会授权职责，行使法定的监督权具有事实和法律依据。综上，请求撤销原审裁定，裁定原审法院依法受理并审理本案。
玄武物业红山分公司、玄武物业公司二审辨称，上诉人原审主张的返还物业费的诉讼请求并非是为了全体业主的利益，该部分利益属于业主专属权利，上诉人无权代为提起诉讼。上诉人引用的法律规定仅仅是对诉讼资格的规定，是对法律的曲解，其提起本次诉讼的主体明显不适格。原审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
各方当事人对原审查明的事实没有异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人提交了南京市玄武区雯锦雅苑小区《议事规则》、《管理规约》[其中《议事规则》第二十七条[对业主委员会的授权及主要职责]第七项约定，“代表全体业主权益，书面通知催缴分摊的费用，提醒管理规约等约定的逾期违约金后果；对违反管理规约或物业服务合同损害共有权益的违约行为、对共有权益的侵权行为，可以代表全体业主，向行为人提起诉讼”]、南京市玄武区人民政府红山办事处出具的《业主委员会资料收悉单》、雯锦雅苑业主委员会组织机构代码，用以证明其具有相应的诉讼主体资格。被上诉人质证认为：一、当事人提供的上述证据不属于新证据。二、涉案议事规则和管理规约中相关条款的约定，制定、修改该规则、规约需业主大会双过半、提起诉讼也有相关规定等。三、涉案小区存在两个业主委员会，涉案业主委员会有无诉讼资格亦存疑。四、上诉人主张的诉讼请求是针对前期物业的，对于之前所发生的争议不应当适用成立之时的议事规则和管理规约。
本院认为，二审中，上诉人提交了涉案《议事规则》、《管理规约》两份证据，此证据在原审前已客观存在，上诉人亦不存在无法取得的客观原因等，但结合本案实际情形，本院认为，此证据虽然不属于新的证据，但该证据对其诉权的认定具有实质性的影响，故根据相关规定，本院对上述证据予以采信。
业主大会议事规则是业主大会开展各项活动的基本准则和依据。雯锦雅苑业主委员会依法成立并在政府机关行政主管部门备案，其系业主大会的执行机构。南京市玄武区雯锦雅苑小区《议事规则》、《管理规约》系该小区全体业主的真实意思表示。《议事规则》授权业主委员会对共有权益的侵权行为，可以代表全体业主向行为人提起诉讼。根据上述约定，雯锦雅苑业主委员会认为玄武物业红山分公司侵占该小区全体业主公共收益，向法院提起诉讼，是适格的诉讼主体，原审法院以雯锦雅苑业主委员会未举证证明业主大会授权其代表小区提起本案诉讼，驳回雯锦雅苑业主委员会起诉不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
撤销（2015）玄锁民初字第615号-1裁定；
指令南京市玄武区人民法院审理本案。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 白文虎
二〇一六年六月二日
书 记 员 汪海燕