青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青01民初5号
原告（执行案外人）：冶金军（公民身份号码：×××），男，回族，1976年6月30日出生，青海省祁连县村民。
委托诉讼代理人：赵玉英，青海姜有生律师事务所律师。
被告（申请执行人）：韩高伟（公民身份号码：×××），男，汉族，1974年12月16日出生，住青海省西宁市。
第三人（被执行人）：青海怡海房地产开发有限公司（统一社会信用代码：630100100127362），住所地：青海省西宁市城东区八一西路82号4号楼1单元171室。
法定代表人：马永胜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：苗军，该公司员工。
原告冶金军与被告青海怡海房地产开发有限公司（以下简称：怡海公司）、韩高伟案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月17日公开开庭进行了审理。原告冶金军及其委托诉讼代理人赵玉英、被告怡海公司的委托诉讼代理人苗军到庭参加诉讼，被告韩高伟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冶金军向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认康南路1号7号楼1单元16层1602号房产为冶金军所有（现西宁市城东区昆仑东路281号7号楼1单元1162号，房屋价格：299673元）；2.要求立即停止对康南路1号7号楼1单元16层1602号房产（现西宁市城东区昆仑东路281号7号楼1单元1162号）的强制执行，并解除查封扣押；3.本案律师费、诉讼费用由韩高伟、怡海公司承担。事实理由：2014年7月，冶明亮与怡海公司达成协议，由怡海公司预售给冶明亮正在筹建的商品房，其联合亲朋好友以团购每平方米3300元优惠价格购买怡海公司商品房共十套。同年7月22日，冶金军将购房款299673元与其他房屋购买者的购房款收集后，交冶明亮统一交付给怡海公司。后怡海公司分别与冶金军等购房者签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，由冶金军购买位于西宁市康南路1号7号楼1单元16层1602号房产（现为西宁市城东区昆仑东路281号7号楼1单元1162号房产）。按照协议约定该房屋应于2013年6月1日交付，但怡海公司迟延履行交付义务。经多次交涉，怡海公司于2015年10月通知冶金军收房，2015年11月4日冶金军将超面积房款、契税、登记费等合计37973元交付给怡海公司。至此冶金军履行了全部付款义务，怡海公司也将房屋钥匙交付，现房屋由冶金军实际占有。韩高伟系执行案件的申请人，怡海公司系执行案件的被申请人。在执行程序中韩高伟作为申请人，申请西宁市中级人民法院对冶金军所有的位于西宁市康南路1号7号楼1单元16层1602号房产（现西宁市城东区昆仑东路281号7号楼1单元1162号）进行强制执行。冶金军提出案外人执行异议，西宁市中级人民法院于2016年11月30日作出（2016）青01执异62号执行民事裁定，在未详细查明案件事实情况下，错误裁定驳回冶金军的异议申请，故提起执行异议之诉，请求判如所请。
被告韩高伟未向本院提交书面答辩状，亦未到庭答辩。
第三人怡海公司述称，对冶金军所述事实予以认可，原来的房号和现在的房号都是对的。怡海公司将房屋抵押给海南州融达小额贷款有限公司（以下简称融达公司），仅作为借款的担保，并未将房屋卖给融达公司，房屋的所有权应该是冶金军的，同意停止执行。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。经审理查明，2009年11月，怡海公司与冶明亮担任法定代表人的青海祁铭矿业有限公司签订《房地产项目联合开发协议》，约定双方共同开发《夏都之林》七号、八号、九号商住楼项目。青海祁铭矿业公司于2010年7月22日向怡海公司交纳投资款4000000元，后双方同意解除《房地产项目联合开发协议》。2010年11月怡海公司与冶明亮商议以优惠价3300元每平方米价格预售十套房屋，因怡海公司未取得商品房预售许可证，双方约定以房屋拆迁安置补偿协议形式签订合同。后冶明亮介绍冶金军等人分别与怡海公司以签订房屋拆迁安置补偿协议的形式购买涉案房屋。2010年11月28日，冶金军与怡海公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定冶金军所购房屋为西宁市康南路1号7号楼1单元16层1602号房产。青海祁铭矿业公司于2010年7月22日向怡海公司交纳4000000元作为十套房屋的首期购房款，其中冶金军首期购房款为299673元。2011年9月30日，西宁市住房保障和房产管理局向怡海公司发放（2011）房预售证第264号商品房预售许可证，怡海公司取得夏都之林小区商品房预售资格。2015年11月4日，冶金军向怡海公司交纳西宁市康南路1号7号楼1单元16层1602号（现为西宁市城东区昆仑东路281号7号楼1单元1162号）房屋超面积款1419元及房屋设施费、契税、维修基金、房产土地证办证费、装修押金、对讲门等费用36554元。怡海公司向冶金军发放西宁市城东区昆仑东路281号7号楼1单元1162室房屋钥匙，认可冶金军已将购房款全部付清。庭审后，冶金军撤回要求确认西宁市城东区昆仑东路281号7号楼1单元1162号（原西宁市康南路1号7号楼1单元16层1602号）房产为冶金军所有的诉讼请求。
另查明，2013年4月13日，怡海公司与融达公司签订《借款合同》，约定怡海公司向融达公司借款10000000元，月利率为2%。怡海公司将其所有的坐落于西宁市昆仑东路281号7号楼1单元、2单元，面积为5013.66平方米的40套房屋抵押给融达公司，抵押合同担保的范围包括债务本金、利息、违约金、实现债权的费用。合同签订后，双方并未在房产部门进行抵押登记，而是签订商品房预售合同后，将上述房产在西宁市房地产交易管理所办理了网签登记。2015年8月20日，融达公司作为出让人，韩高伟作为受让人与债务人怡海公司签订债权转让合同，约定融达公司享有怡海公司欠融达公司借款本息债权全部转让给韩高伟。2015年8月31日，韩高伟因上述借款纠纷将怡海公司诉至本院，并提出诉讼保全申请，本院于2015年9月28日作出保全裁定，查封了怡海公司名下位于西宁市城东区昆仑东路281号7号楼1单元、2单元的40套房产。查封的上述房产中包含冶金军购买的1162号（原西宁市康南路1号7号楼1单元16层1602号）房产。对韩高伟与怡海公司借款合同纠纷案，青海省高级人民法院于2016年6月7日作出（2016）青民终78号民事判决，判决怡海公司应向韩高伟偿还借款本息15600000元。判决发生法律效力后，韩高伟申请人民法院对查封的包括冶金军购买的西宁市城东区昆仑东路281号7号楼1单元1162号房产进行评估。冶金军以怡海公司已将涉案房屋交付使用，向本院提出执行异议申请，请求中止执行。本院于2016年11月30日作出（2016）青01执异62号执行裁定，以冶金军交付了部分款项，但未实际占有房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形及冶金军与被执行人达成的《房屋拆迁安置补偿协议》属另一法律关系，不属于执行异议审查范围为由，驳回冶金军对执行标的提出的异议。
根据双方的诉辩主张，本案争议焦点为：冶金军对人民法院查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照前述规定，案外人即受让人冶金军，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（二）已经履行买卖合同的全部价款支付义务；（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中买受人冶金军虽与怡海公司签订的合同为《房屋拆迁安置补偿协议》，但双方签订的协议中明确记载了当事人的名称和住所、商品房的基本情况等，冶金军据此交付了购房款、配套设施费、涉案房屋契税、维修基金、房产土地证办证费、装修押金、对讲门等费用，怡海公司已按照约定单位价格收取购房款，因此应当认定冶金军与怡海公司之间成立商品房买卖合同关系。怡海公司作为出卖人本应将房产备案登记于买受人冶金军名下，但其违反诚信义务，因资金周转向融达公司借款，以”买卖”形式又将涉案房产出售给融达公司，并已做网上签约登记。怡海公司虽将涉案房产交付买受人冶金军，但因怡海公司与融达公司已做网签登记，导致买受人冶金军无法办理物权登记手续，物权没有变更登记的原因不可归责于案外人冶金军。
关于怡海公司与融达公司签订的《商品房预售合同》，根据生效法律文书确定的事实，双方达成的房屋买卖合同实为借款合同的担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定”当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”，据此融达公司与怡海公司之间不存在事实上的房屋买卖合同关系。融达公司所办理的网签登记不具有物权效力，融达公司转让给韩高伟的债权属于一般金钱债权。本案中冶金军已依照约定履行了支付房屋全部价款的义务，应取得涉案房屋物权，其享有的债权应为物权期待权。在冶金军享有的物权期待权与韩高伟作为申请执行人享有的一般金钱债权发生冲突时，应着重保护冶金军享有的物权期待权。
综上所述，涉案房屋现已向冶金军交付，房屋已实际由买受人冶金军占有使用。根据法律规定，人民法院只能执行怡海公司的财产，如果被执行财产不属于被执行人怡海公司，或者案外人在被执行人的财产上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止该财产的执行。冶金军对涉案房屋享有物权期待权，对被执行财产拥有足以排除执行的实体权利，其要求停止执行涉案财产的诉讼请求成立，应予支持。冶金军要求解除对本案房屋的查封，可在本判决生效后通过执行程序解决，故对冶金军要求解除查封的请求不予支持。冶金军主张的律师费，因未提交相关证据证实，故不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款一项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、不得执行位于西宁市城东区昆仑东路281号7号楼1单元1162号（原西宁市康南路1号7号楼1单元16层1602号）房屋；
二、驳回冶金军的其他诉讼请求。
案件受理费5795元（已由冶金军预交），由韩高伟负担（于本判决生效后十日内给付冶金军）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。
本院（2016）青01执异62号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 宋敏芳
审判员 纳 敏
审判员 李宏宁
二〇一七年七月六日
书记员 王 珊