江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏民终字第0329号
上诉人（原审被告）尹国卫。
委托代理人周伟，江苏天择律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李青。
委托代理人王长春，江苏钟鸣律师事务所律师。
原审第三人周罗洪。
上诉人尹国卫因与被上诉人李青、原审第三人周罗洪房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省常州市中级人民法院于2014年6月10日作出的（2013）常民初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月15日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月22日公开开庭进行了审理。上诉人尹国卫及其委托代理人周伟，被上诉人李青及其委托代理人王长春到庭参加诉讼。原审第三人周罗洪经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年1月3日，李青（甲方）与尹国卫（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：周罗洪因拖欠甲方工程款将位于金坛市东环二路的华苑一村6幢1号店面房抵偿给甲方，面积为2917㎡，尚未办理房产转让手续。现经甲、乙双方与周罗洪充分协商，甲、乙双方为房屋买卖事宜协议如下：1、甲方将抵偿所得的金坛市东环二路的华苑一村6幢1号店面房直接转让给乙方。2、该套房屋转让价格为人民币肆仟零捌拾万元整（即4080万元整）。2012年1月23日之前，乙方支付人民币陆佰万元整（即600万元整）给甲方，余款将于2012年4月30日前付清。3、该套房屋转让前的房屋租赁合同租期维持不变。这两份租赁合同一份是周罗洪与朱国林的《房屋租赁合同》，到期日为2013年7月10日；另一份是周罗洪与张阿庚的《协议书》，到期日为2014年1月1日。乙方必须保证继续履行这两份房屋租赁合同，不得在房屋租赁到期日前收回房屋。该套房屋出租收益在办理房产转让手续后应当由乙方享有。4、该套房屋转让前的一切债权债务由甲方承担，包括但不限于房产税、物管费等一切费用。转让后的一切债权债务由乙方承担，但该套房屋相应的装修费用由乙方承担。5、甲方负责督促周罗洪协助乙方办理房屋转让手续，过户费用由甲方承担。6、本协议双方不得违约，若违约承担违约金人民币20万元整。7、本协议双方签字生效。本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。
2012年1月11日，周罗洪、孙志兰（出让方）与尹国卫、杭丽平（接受方）签订《金坛市房产买卖契约》一份，约定：出让方自愿将坐落于本市华苑一村6-1的房产出售给接受方。上述房产的成交总价款为人民币壹仟贰佰万元整。接受方于2012年1月15日前付清全部房价款。付款方式为现金；出让方于2012年1月10日前将上述房屋移交给接受方。房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给接受方。
李青与尹国卫签订《房屋买卖协议》时，金坛市华苑一村6-1号房屋登记在周罗洪、孙志兰名下，后该房屋由周罗洪、孙志兰名下变更登记至尹国卫、杭丽平名下，且房屋坐落变更登记为金坛市华苑一村6-1号、6-3号。此次房屋变更登记实际缴纳销售不动产营业税423605.55元、城建税29652.39元、教育费附加12708.17元、地方教育费附加8472.11元、房屋转让土地增值税1803148.49元、印花税8005元、个人所得税1173441.86元、房屋买卖契税407094元、土地转让契税73206元，以上合计3939333.57元，该款由江苏兆晶光电科技发展有限公司于2012年1月11日代周罗洪向金坛市地方税务局第一税务分局缴纳，周罗洪称系帮李青垫付。另外，尹国卫称其支付了土地登记费160元、土地交易费1407元、房屋登记费550元、交易手续费29170.8元、配图资料费20元、印花税5元，以上合计31312.8元。对于《房屋买卖协议》第5条约定的”过户费用由甲方承担”，李青与尹国卫认可是指因过户产生的由国家相关部门收取的费用均由李青承担。
截至2013年5月31日，尹国卫共向李青支付购房款1520万元，付款具体情况如下：2011年11月30日付100万元；2012年1月13日付200万元；2012年1月18日付100万元；2012年1月19日付50万元、30万元，共80万元；2012年1月20日付80万元；2012年3月28日付90万元；2012年4月27日付60万元；2012年8月31日付40万元；2012年9月29日付100万元；2012年10月1日付100万元；2012年10月18日付40万元；2012年11月2日付50万元；2013年1月11日付20万元；2013年1月19日付10万元；2013年2月9日付100万元、100万元，合计200万元；2013年2月22日付140万元；2013年3月5日付60万元；2013年5月31日付50万元。
原审另查明：周罗洪与孙志兰系夫妻关系，双方于2011年11月7日协议离婚，并签订离婚协议书一份，对夫妻共同财产分割作如下约定：（一）下列财产归孙志兰所有：1、位于金坛市东园新村7幢501室的房产；2、孙志兰名下的存款；3、宝马苏D×××××。（二）下列财产归周嘉乐和周妍所有，具体分配如下：1、周罗洪、孙志兰名下的所有房产（其中澳门湖畔1号3号楼16A产权全部赠与周嘉乐所有、北京金帝国际花园C栋11-A产权全部赠与周妍所有、金坛市东园新村7幢501的房产除外）、企业股份的40%归周嘉乐所有，20%归周妍所有（注：兆晶光电目前已有51%的股权被国电（江苏）光伏收购）。2、因上述资产涉及企业经营，所以上述资产中，公司股权部分由周罗洪代理经营，周嘉乐、周妍享受股权产生的收益，周罗洪无权私自转让。关于周嘉乐、周妍的其它资产，在周嘉乐、周妍具备完全民事行为能力后可以支配，之前由周罗洪代为保管和处理，但损害周嘉乐、周妍利益的无效。（三）下列财产归周罗洪所有：除上述（一）、（二）项之外的其它所有财产，包括但不限于房产、企业股份、孙志兰名下的公司股份。如周罗洪需要依据协议处置自己资产需要孙志兰协助的，孙志兰必须无条件协助。
原审再查明：2010年10月28日，淮安翔峰置业有限公司（甲方）、金坛市儒林建筑安装工程有限公司（乙方）、周罗洪（丙方）、李青（丁方）签订一份补充协议，其中第6条约定：丙方将华苑一村6-1的商业用房以1800万元的价格出售给丁方，该房款由丁方负责支付，现丙方委托（乙方同意）丁方直接将该1800万元购房款支付给乙方。丁方如将房屋出售给第三人，丁方出卖给第三人的价格自行协商与丙方无关。由丙方积极配合将房屋过户给丁方指定的第三人。即本协议签订后，视为乙方收到甲方支付的1800万元的工程款，视为丙方收到丁方1800万元购房款。丙方与甲方的往来自行处理与乙方和丁方无关。
原审过程中，李青称由于尹国卫没有及时支付购房款，致使其因工作需要对外借款发生利息1830514.8元，这属于尹国卫违约造成的李青的损失，应由尹国卫承担，而双方在协议中约定的违约金20万元过低，不足以弥补因尹国卫违约造成的损失，请求法院调整至180万元。为此，李青提供了6份由其出具的借条：1、借款日期为2011年6月30日、借款金额为120万元、月利率按8.58‰计算；2、借款日期为2011年7月25日、借款金额为70万元、利率按8.58‰计算；3、借款日期为2012年1月28日、借款金额为50万元、利息按月息2分计算；4、借款日期为2012年2月5日、借款金额为300万元、利息为月息1分半即4.5万元／月；5、借款日期为2012年5月16日、借款金额为50万元、利息按月息2分计算；6、借款日期为2012年6月2日、借款金额为100万元、利息按年息2分计即每月利息为贰万元。尹国卫认为，如果双方签订的协议被认定为有效，违约金应当按照约定确定；对于李青提供的借条的真实性有异议，与本案也无关联，从借条上的时间看借款大部分发生在双方签订协议之前。
原审法院认为，本案争议焦点为：1、李青与尹国卫签订的房屋买卖协议是否合法有效？2、李青要求对违约金进行调整能否支持？
对于争议焦点1，首先，从房屋买卖协议的内容看，李青在与尹国卫签订房屋买卖协议时，已经将其所要出卖房屋如何取得及权属状况、嗣后履行需周罗洪协助等明确告知了尹国卫，尹国卫对此明知。再结合尹国卫的付款情况及第三人周罗洪的陈述来看，第三人周罗洪与尹国卫签订金坛市房产买卖契约应是基于李青的指示、协助李青履行其与尹国卫签订的房屋买卖协议的办理过户登记的义务。故对于尹国卫称与李青之间未实际发生房屋买卖关系的抗辩，不予采信。其次，虽然李青与尹国卫签订房屋买卖协议时，尚未取得房屋所有权，但此点并不影响其与尹国卫签订的房屋买卖协议的效力。综上，尹国卫与李青之间的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，应属合法有效。现李青已按约定履行了合同义务，而尹国卫未能按照合同约定履行支付购房款的义务。为避免讼累，对于根据合同约定应由李青承担而已由尹国卫支付的31312.8元过户费用，可在尹国卫应付购房款中予以扣除。据此，尹国卫还需支付李青购房款25568687.2元。
对于争议焦点2，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。现李青主张的违约金为逾期付款违约金（截至2013年6月11日），对此是否应予调整，应以尹国卫逾期付款造成的损失为衡量依据，而逾期付款损失主要表现为李青的利息损失，对于利息损失可以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。据此，李青现向尹国卫主张违约金180万元应予支持。另外，对于李青主张的欠付购房款25568687.2元自起诉之日（即2013年6月12日）起至实际付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，应予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百五十二条之规定判决如下：一、尹国卫于判决生效之日起十日内支付李青购房款25568687.2元、违约金180万元，并支付购房款25568687.2元自2013年6月12日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息；二、驳回李青其他诉讼请求。案件受理费178800元、财产保全费5000元，合计183800元，由尹国卫负担。
尹国卫不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实错误。本案中对诉争房产签订的两份协议和契约约定价款相差很大，李青逃避国家税收意图明显，涉嫌偷税犯罪，数额巨大，本案应移送公安机关处理。如本案继续审理，《房屋买卖协议》也存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，应为无效。即使不存在无效情形，因李青在签订协议时没有取得房屋所有权，也属可撤销协议。2、原审判决适用法律错误。即使尹国卫与李青的《房屋买卖协议》有效，尹国卫也应按照协议约定仅承担20万元违约金，原审判决其承担180万元违约金是错误的。李青主张的利息损失不是事实，该损失也与尹国卫无关。请求撤销原审判决，依法改判驳回李青的诉讼请求或将本案发回重审，一、二审诉讼费用由李青承担。
被上诉人李青辩称：1、李青与尹国卫签订的《房屋买卖协议》不存在无效或可撤销情形。李青是金坛市儒林建筑安装工程有限公司的项目经理，由于周罗洪名下的公司差欠李青工程款，周罗洪以其自有房屋向李青抵偿工程款。李青将该房屋出卖给尹国卫，周罗洪协助办理过户。过户时李青不在现场，即使存在偷逃税款行为也是尹国卫的意图。而是否存在偷逃税款的问题，与本案无关，且尹国卫就此向税务部门举报后，税务部门尚无定论。2、尹国卫主张其逾期付款应承担的违约金应为20万元缺乏事实依据。由于尹国卫没有及时支付房款，李青为施工需要在外借款产生高额利息损失，超过了180万元。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回尹国卫的上诉请求，维持原判。
本院查明事实与原审查明的事实相同。
本院另查明：1、周罗洪委托金坛市金房房地产评估事务有限公司对诉争的金坛市花苑一村6-1号市场价值进行评估，该公司于2011年11月15日作出金房交易（2011）字第054号房地产交易估价报告，载明估价时点为2011年11月14日，估价结果为房屋市场价值（包含土地使用权价格）为人民币1601万元，估价目的为房地产交易征收税费提供价格依据。2012年1月11日开具的诉争房屋”销售不动产统一发票”载明售房款金额为1601万元。2、经2011年7月29日股东会决议修订通过的淮安翔峰置业有限公司章程载明周罗洪为该公司股东，出资比例49%。3、二审庭审中，李青当庭表示：尹国卫按照协议约定支付房款后，李青会补缴应当缴纳的税款。
经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：一、李青与尹国卫于2012年1月3日签订的《房屋买卖协议》效力应如何认定；二、尹国卫主张其应按照协议约定承担20万元违约金能否成立。
对于争议焦点一，本院认为，尹国卫与李青签订的《房屋买卖协议》合法有效，尹国卫主张该协议存在无效或可撤销的情形，不足成立。该协议经双方签字确认，不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形。签订协议时李青虽不是诉争房产的登记产权人，但双方在协议中对于诉争房产系周罗洪用以抵偿李青工程款以及房产未办理过户的情况作了详细表述，表明尹国卫对该事实系属明知。尹国卫也是向李青而非周罗洪支付的房款，且付款金额已经超过了其与周罗洪的买卖契约约定的房款。加之，登记产权人周罗洪也认可该协议效力并配合李青将房屋过户给了尹国卫。至于尹国卫提出的税收问题，不属于本案审查的范围，其主张本案应移送公安机关处理，依据不足。综上，尹国卫主张协议应为无效或可撤销协议，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
对于争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：”约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条规定：”当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”根据上述规定，李青可以以双方协议约定的20万元违约金不足以弥补尹国卫逾期付款给其造成的损失而请求人民法院予以调整，但增加后的违约金数额以不超过李青实际损失额为限。本案中，尹国卫逾期支付李青两千多万元巨额购房款达一年多，确实给李青造成了利息损失，原审法院以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算李青的利息损失超过了其主张的180万元，据此认定双方协议约定的20万元违约金过分低于李青的损失，并对尹国卫应承担的违约金进行调整，具有事实及法律依据。故尹国卫的该项上诉请求本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。尹国卫的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费178800元，由尹国卫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 葛晓明
代理审判员 杨 雷
代理审判员 吴 艳
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 缪 晔