安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芜中民二终字第00154号
上诉人（一审原告暨反诉被告）：宣城碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托代理人：张站党，该公司员工。
委托代理人：李言辉，该公司员工。
被上诉人（一审被告暨反诉原告）：姚进。
上诉人宣城碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）因租赁合同纠纷一案，不服安徽省无为县人民法院于2014年12月23日作出的（2014）无民二初字第00416号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
碧桂园房地产公司一审中诉称：其与姚进签订了《商铺租赁协议书》，该协议约定：姚进将位于无为县环城北路九洲花园东1栋A3、B3号商铺租予碧桂园房地产公司用于房地产销售工作。协议签订后，碧桂园房地产公司于2014年4月8日向姚进一次性付清了定金及商铺租金共计27万元，根据合同约定，姚进应当于租金付清的当日将符合合同约定的商铺交予碧桂园房地产公司。后碧桂园房地产公司在查验商铺时发现该商铺内存在严重漏水问题，严重影响碧桂园房地产公司的装修及日常工作的进行，碧桂园房地产公司即要求姚进予以维修，但姚进一直不予维修，后多次催促，姚进始终未履行维修义务。2014年5月13日碧桂园房地产公司向姚进发出了解除合同的告知函，要求立即解除合同并赔偿碧桂园房地产公司由此遭受的损失，但姚进以各种理由不予解除合同。现因姚进交付的房屋具有严重质量问题，导致碧桂园房地产公司不能使用该房屋，合同目的无法实现，致诉。
姚进一审中答辩及反诉称：认为1、碧桂园房地产公司要求解除签订合同是没有道理的；2、合同不是2014年4月8日签订，而是合同上的3月16日，当时就交了定金，4月8日交付了剩余的租金。反诉称：其与碧桂园房地产公司签订了《商铺租赁协议》，根据协议书的约定，碧桂园房地产公司于2014年3月17日交付定金5万元，余款22万元应于4月2日前付清，却迟了6天，构成违约；另碧桂园房地产公司签订合同后，于当年5月9日与他人签订了租赁合同，亦明显违约，且其在实施装潢过程中，将商铺内墙拆毁，造成约3万元的恢复原状的费用，故请求判令定金5万元不予返还及赔偿我方恢复原状的损失费用3万元。
碧桂园房地产公司一审中针对反诉辩称：1、根据租赁协议第二条的约定，姚进没有交合格的房屋给我方使用，且交钥匙于我方，因此姚进承认了租赁协议，故不应该返还5万元给姚进；2、签订协议时，我方证人发现内墙有修改痕迹，故应驳回姚进的所有反诉请求。
一审法院查明：2014年3月16日姚进（甲方）与碧桂园房地产公司（乙方）签订《商铺租赁协议书》，约定：承租该商铺用于经营房地产销售促销活动。一、姚进将无为县九洲花园东1栋A3、B3号商铺出租给碧桂园房地产公司使用；二、租赁期自2014年3月16日起至2015年3月15日；该商铺的交付日期为：租金付清后当天；四、1、该商铺租赁期间的租金为人民币：贰拾柒万元整（小写270000.00元整），合同签定时乙方付定金人民币：伍万元整，余款15日内一次性付清（如到期余款未付，视为乙方放弃租赁此商铺，甲方有权将此商铺另行招租他人使用，定金不予退还，如甲方不租给乙方，导致本协议未能履行，甲方应双倍返还定金）；七、违约责任：如甲方未对本合同下商铺拥有合法有效的产权，无权对本合同下商铺进行占有、使用、收益和处分，影响乙方下正常工作日以上的，乙方有权解除合同。同时乙方有权要求支付已付租金总额的10%违约金，同时退还已付租金未使用的期限租金，并赔偿乙方的损失。……徐泽涵作为碧桂园房地产公司委托代理人在合同上签字。碧桂园房地产公司于2014年3月17日、2014年4月8日分别汇款5万元，22万元给姚进。但碧桂园房地产公司在2014年5月9日与第三人签订租赁协议，约定租期为2014年5月9日至2015年5月8日后，用于房地产现场促销。后于2014年5月18日与姚进通电话要求解除合同，双方在电话中未能对解除合同达成一致意见，故诉至法院，要求姚进：1、返还其已支付租金27万元；2、支付已付租金利息（按银行同期贷款利率计算）至实际返还租金日止（自实际付款日2014年4月8日起计算至2014年7月30日按年利率6%计算，利息总额为5015.3元）；3、赔偿碧桂园房地产公司损失2.7万元；4、承担全部诉讼费用。
姚进提起反诉，认为：合同明确约定，乙方（碧桂园房地产公司）付定金5万元，余款15日内一次性付清（如到期余款未付，视为乙方放弃租赁此商铺，甲方有权将此商铺另行招租他人使用，定金不予退还），然合同签订后碧桂园房地产公司于2014年3月17日支付定金5万元，余款22万元于2014年4月8日付清，构成违约，故诉求碧桂园房地产公司交付的5万元定金不予返还。且碧桂园房地产公司在没有与我解除租赁合同，又与第三人签订租赁合同，构成单方违约。
一审法院认为：本案争议主要焦点有四个：一、姚进是否是有权处分诉争房产？双方签订的《商铺租赁协议书》是否有效？二、诉争房屋是否存在漏水现象？漏水是否是合同法定解除的条件？三、《商铺租赁协议书》是否已解除？于什么时间解除？四、碧桂园房地产公司是否构成违约，如何承担违约责任？
一、姚进是否是有权处分诉争房产？双方签订的《商铺租赁协议书》是否有效及签订时间？
从庭后当事人双方提交的所租赁房屋的产权复印件及一份协议来看，无为县九洲花园东1栋A3、B3号商铺系姚进、倪丽、宋忠海及骆培培四人共有，姚进对该房屋在2014年2月14日至2016年2月13日有使用权及出租权，即姚进自始就有权处分诉争房产。碧桂园房地产公司与姚进签订的房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，且不违反国家相关法律法规，应为合法、有效合同。碧桂园房地产公司认为合同实际签订时间是2014年4月8日，一审法院认为其提供的证据不足以证明其主张，故对合同实际签订时间为2014年3月16日予以认定。
二、诉争房屋是否存在漏水现象？漏水是否是合同法定解除的条件？
碧桂园房地产公司提供了商铺漏水照片、视频，认为所租赁房屋漏水，一审法院认为其提供的证据不能证明房屋漏水，且双方未对由哪方履行租赁物的维修义务进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，即使房屋漏水是事实，碧桂园房地产公司可以要求姚进在合理期限内维修，且其未能提供证据证明已要求姚进进行维修，也可以自行维修，维修费用由姚进负担，但该两种方式碧桂园房地产公司均未实施。即其没有证据证明漏水致使合同目的不能实现，故不符合（其认为应当适用）《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的，可以解除合同之规定。
三、《商铺租赁协议书》是否已解除？于什么时间解除？
碧桂园房地产公司认为应从向姚进发出解除合同告知函之日（2014年5月13日）起合同就已解除，一审法院认为其未能提供充分的证据证明其证明目的，故不予采信；庭审中姚进明确表态为减少双方损失，同意解除合同，一审法院认为双方签订的《商铺租赁协议书》于2014年11月21日解除。
四、碧桂园房地产公司是否构成违约，如何承担违约责任？
碧桂园房地产公司未按约定的期限支付租金且在没有解除该租赁合同前与第三人重新签订租赁合同，另行租赁房屋用于房地产销售，构成单方违约，但姚进请求按定金罚则来承担违约责任，因定金系用于保证合同履行，交付定金一方违约，致合同目的不能实现的情况，而本案中碧桂园房地产公司虽迟交余款6天，但租赁合同已实际履行，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，已付的定金已转化为租金，故本案不适用定金罚则；但本案系碧桂园房地产公司违约引起，碧桂园房地产公司应承担违约责任，故碧桂园房地产公司应承担合同约定的违约金2.7万元。
综上，本案系碧桂园房地产公司违约致诉，故碧桂园公司诉求姚进支付已付租金利息（按银行同期贷款利率计算）至实际返还租金日止（自实际付款日2014年4月8日起计算至2014年7月30日按年利率6%计算，利息总额为5015.3元并赔偿损失2.7万元，均不予支持；定金5万元已转变为租金，双方签订的《商铺租赁协议》已于2014年11月21日解除，故姚进应将合同解除后的多收租金8.43万元（27万元／365＊114）退还碧桂园房地产公司。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十一条，《中华人民共和国担保法》第八十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、本诉被告（反诉原告）姚进于本判决生效后十日内退还宣城碧桂园房地产开发有限公司租金8.43万元；二、驳回原告（反诉被告）宣城碧桂园房地产开发有限公司其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）宣城碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付姚进违约金2.7万元；四、驳回被告（反诉原告）姚进的其他诉讼请求。本诉案件受理费5830元，由宣城碧桂园房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费900元，由姚进负担。
碧桂园房地产公司上诉称：1、一审法院关于碧桂园房地产公司提交的照片、视频及证人证言不足以证明房屋有质量问题的认定有误。2、一审法院适用法律有误，不应适用《中华人民共和国合同法》第二百二十一条，关于碧桂园房地产公司在解除合同前与第三人签订租赁合同属于单方违约行为的认定有误，碧桂园房地产公司于2014年4月8日支付租金的行为并未构成违约行为。3、一审法院关于碧桂园房地产公司承担2.7万元违约金的判决超出了姚进诉讼请求范围，违反了当事人处分原则。请求撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费用由姚进承担。
姚进答辩称：应驳回上诉，维持原判。
经审理查明：案涉《商铺租赁协议书》第七条中约定，如甲方未对本合同下商铺拥有合法有效的产权，无权对本合同下商铺进行占有、使用、收益和处分，影响乙方正常经营5个工作日以上的，乙方有权解除合同。该事实有经质证的该协议书证实。
二审查明的其他事实同一审。
本院认为：碧桂园房地产公司提交的照片、视频及证人证言不足以证明房屋有质量问题。原判引用《中华人民共和国合同法》第二百二十一条并无不当。碧桂园房地产公司在解除合同前与第三人签订租赁合同不属于单方违约，但其未按约定的期限支付租金属于违约行为。原判判决碧桂园房地产公司给付姚进2.7万元违约金超出了姚进诉讼请求范围。碧桂园房地产公司上诉理由和请求中的合理合法部分，本院予以采纳支持。一审判决书中将上诉人宣城碧桂园房地产开发有限公司的名称写为“宣城市碧桂园房地产开发有限公司”，本院现予纠正。原判第一项中碧桂园房地产公司名称前应写明“原告（反诉被告）”，姚进名字前“本诉被告（反诉原告）”应为“被告（反诉原告）”，本院现予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十一条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持安徽省无为县人民法院（2014）无民二初字第00416号民事判决第一项和第二项，即：本诉被告（反诉原告）姚进于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）宣城碧桂园房地产开发有限公司租金8.43万元；驳回原告（反诉被告）宣城碧桂园房地产开发有限公司其他诉讼请求；
二、撤销安徽省无为县人民法院（2014）无民二初字第00416号民事判决第三项和第四项，即：原告（反诉被告）宣城碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付姚进违约金2.7万元；驳回被告（反诉原告）姚进的其他诉讼请求；
三、驳回被上诉人姚进的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费5830元，由上诉人宣城碧桂园房地产开发有限公司负担5000元，由被上诉人姚进负担830元；一审反诉案件受理费900元，由被上诉人姚进负担；二审案件受理费5830元，由上诉人宣城碧桂园房地产开发有限公司负担4700元，由被上诉人姚进负担1130元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 洋
审 判 员 徐胡龙
代理审判员 陈 勇
二〇一五年五月二十日
书 记 员 丁梦宁
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。