北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第27357号
原告彭祖年，男�
原告彭甦萌，女。
法定代理人刘贺祥（彭甦萌之夫），无业。
二原告委托代理人李松，北京市盛峰律师事务所律师。
二原告委托代理人彭建，北京市盛峰律师事务所律师。
被告彭小明，女。
委托代理人沈满章，北京市汇源律师事务所律师。
被告北京铁四房屋建筑工程有限责任公司，住所地北京市东城区东单三条35号。
注册号：110101000046180
法定代表人杜海涛，总经理。
委托代理人崔桂萍，女，该公司房管科科长。
委托代理人王继华，北京市铭达律师事务所律师。
原告彭祖年、彭甦萌与被告彭小明、北京铁四房屋建筑工程有限责任公司（以下简称铁四公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王尧峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告彭祖年及其与彭甦萌之共同委托代理人李松、彭建与被告彭小明之委托代理人沈满章，被告铁四�司之委托代理人崔桂萍、王继华均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告彭祖年、彭甦萌诉称，我们与被告彭小明、案外人彭祖华、彭国增系兄弟姐妹关系。父亲彭光耀生前系铁四公司干部。位于北京市海淀区万寿路西街16号院1号楼5单元X号房屋系铁四公司分配给父亲的公房，承租人为彭光耀。房屋建成后一直由彭甦萌及其丈夫刘贺祥居住使用。1998年8月2日，父亲彭光耀去世。根据北京市公有住宅的相关管理规定，原承租人死亡的，同一户籍居住两年且无其他住房，经其他家庭成员同意的可以变更承租人。但彭小明在我们不知情的情况下，通过出具假的无房证明、伪造签名等方式申请变更承租人，铁四公司未进行严格审核，于2004年7月25日为彭小明办理了变更承租人手续。我们认为彭小明并未在房屋内居住，不是原承租人的同住者，不具备承租资格。当时彭小明已经拥有铁四公司分给彭光耀的一处住房，其提供的无房证明是假的。变更承租人需要全体家庭成员签字，但彭小明故意瞒着我们，私自到彭祖华、彭国增处要求二人签字并要求代替我们签字。后彭小明独自到铁四公司，办理了承租人变更手续。直至房屋拆迁，我们才得知房屋承租人已经变更为彭小明。由于二被告在签订公房租赁合同过程中，彭小明存在出具虚假的无房证明、没有合法的授权，具有欺诈行为，其行为违反了民法通则第58条及合同法第五十二条第二项的规定，二被告变更承租公房合同的行为属无效行为。为维护我们的合法权益，现起诉请求判令铁四公司将北京市海淀区万寿路西街16号院1号楼5单元X号房屋由承租人彭光耀变更为彭小明名下的行为无效。诉讼费用由彭小明承担。
被告彭小明辩称，原告作为诉讼主体不适格，诉争房屋原是彭光耀承租的公�，不是遗产。彭光耀去世后，原承租合同终止，原告不能当然取得承租权利。原告无权将铁四公司列为被告，铁四公司是诉争房屋的所有权人，其依法对自管房屋享有各项权利，原告无权干涉。彭小明的申请行为和铁四公司的同意行为不违反法律规定，原告没有承租房屋的权利，不具备承租条件。彭祖年和父母均没有在诉争房屋内居住过。彭甦萌在1998年之前在诉争房屋居住过，之后就搬到丰台区金家村1号院7楼1门1号居住。2011年，金家村的房屋参加房改，已经变更为私房。1999年之后，诉争房屋一直是彭小明居住使用。2004年彭小明与铁四公司签订租赁合同时，彭甦萌夫妻已经搬到金家村5年多了，因此，变更承租人的行为与原告没有利害关系。2012年4月，诉争房屋参加了房改，已变更为彭小明的私有财产。诉争房屋现已经被拆迁，原告要求确认变更承租人的行为无效，已经没有任何意义。兄弟姐妹每年聚会几次，我居住管理使用诉争房屋，二原告应当知道这个情况，但二原告并未提出异议，他们也没有申请承租该房，所以原告提起诉讼已经超过了诉讼时效。原告称变更承租人需要所有家庭人员同意，这与事实不符。法律没有规定变更承租人要征求其他家庭成员的同意，而且当时我把变更承租人申请表给了大姐彭国增，让兄姐们签意见。等我拿到申请表时，四个兄姐都签字了，有无代签的情况我并不知情。
被告铁四公司辩称，本案争议不属于人民法院主管的范围，根据最高人员关于房地产案件受理的通知和相关意见的规定，房屋是我公司自管公房，属于单位内部分房产生的纠纷，本案不属于法院受理的范围。原告与诉争的租赁合同没有利害关系，也不符合民事诉讼法规定的作为起诉主体的条件。对于承租人的变更没有强制性�定，不需要家属同意或居住多少年以上，最主要的标准是双方协商一致，并经过产权人同意。在变更过程中，我公司履行了必要的核查程序，没有权利也没有能力核实申请人是否有其他住房及签名的真伪，我公司并不存在过错，也不存在恶意串通的行为，不应承担责任。另外，争议的房屋已经拆除，标的已经灭失，再来争议租赁合同已经没有实际意义。因此，我公司请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，彭祖年、彭甦萌、彭小明、彭国增及彭祖华系彭光耀之子女。原北京市海淀区万寿路16号院1号楼5单元X号房屋（以下简称X号房屋）属铁四公司管理的自管公房，原承租人为彭光耀。1998年8月2日，彭光耀去世。2001年6月，彭小明提出申请，要求将X号房屋的承租人由彭光耀变更为其本人。彭小明将《铁四局北京房建处变更承租人申请表》交给彭国增，彭国增在家庭成员意见一栏签字。后彭祖华在《铁四局北京房建处变更承租人申请表》家庭成员意见一栏签字，并未经彭祖年、彭甦萌同意，代彭祖年、彭甦萌签字。另，彭祖华、彭小明、彭国增及彭祖华未经彭祖年、彭甦萌同意，代彭祖年、彭甦萌签署《协议书》，内容为：“因父母双亡，经家庭成员彭祖年、彭祖华、彭国增、彭小明和彭甦萌共同协商，一致同意：原父彭光耀承租的万寿路十六号院一号楼5单元X室，改由彭小明承租。”彭小明将《铁四局北京房建处变更承租人申请表》、《协议书》及其所在单位北京城乡华懋商厦有限公司出具的未给彭小明分配过住房的证明等材料交给铁四公司。
2004年7月25日，铁四公司与彭小明签订《公有住宅租赁合同》，将X号房屋居室一间出租给彭小明，使用面积为16.1平方米，租赁期限自2004年1月1日至2008年12月31日，起租日期为2001年7月1日�
2005年以后，X号房屋由彭国增管理，用于出租。
2012年5月3日，彭小明交纳X号房屋售房款13216.32元。现X号房屋已被拆迁。
另查，2012年11月2日，北京市丰台区人民法院作出（2012）丰民特字第19127号民事判决书，判决宣告彭甦萌为无民事行为能力人。
庭审中，二原告称彭小明从未在X号房屋居住，X号房屋一直由彭甦萌及其丈夫居住使用至2005年，并提供彭国增、彭祖华的证人证言予以证明。彭小明对证人证言所证明的X号房屋的居住情况不予认可，认为彭甦萌及其丈夫在1998年3月已搬离X号房屋，后X号房屋一直由彭小明居住管理至2005年。铁四公司对X号房屋的居住情况表示并不知情。经询问，证人彭国增表示2005年之前彭甦萌在X号房屋内居住，证人彭祖华表示2001年之前彭甦萌在X号房屋内居住。就彭小明、铁四公司存在恶意串通的行为之主张，二原告未提供证据。
上述�实，有双方当事人陈述、《公有住宅租赁合同》、（2012）丰民特字第19127号民事判决书、《铁四局北京房建处变更承租人申请表》及《协议书》等证据在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明事实，虽然《铁四局北京房建处变更承租人申请表》及《协议书》中二原告的签字均为彭祖华代签，但彭小明对此并不知情，不存在欺诈的故意。另外，虽然1987年1月1日施行的我国民法通则第五十八条第一款第（三）项规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效，但是1999年10月1日施行的我国合同法第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。由此可见，即便彭小�存在欺诈行为，彭小明与铁四公司签订的《公有住宅租赁合同》并不因此无效，而属可变更、可撤销的范围。原告彭祖年、彭甦萌称彭小明与铁四公司存在恶意串通行为，未提供证据，故本院对原告彭祖年、彭甦萌该项主张不予采信。关于彭小明是否具备承租资格的问题，直接涉及铁四公司内部的公房管理职权，属于单位内部的行政管理范畴，不属于法院的主管范围。据此，彭小明与铁四公司所签《公有住宅租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。现原告彭祖年、彭甦萌主张《公有住宅租赁合同》无效，并要求确认铁四公司将北京市海淀区万寿路西街16号院1号楼5单元X号房屋由承租人彭光耀变更为彭小明名下的行为无效之请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》�五十二条、第五十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告彭祖年、彭甦萌的诉讼请求。
案件受理费三十五元，由原告彭祖年、彭甦萌负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服一审判决的上诉请求金额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王尧峰
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 丁 珊