上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8990号
上诉人（原审原告）：蒋维红，女，1965年1月12日出生，汉族，住上海市闸北区。
被上诉人（原审被告）：庞耀民，男，1952年2月21日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：庞肖清（系庞耀民之子），男，1978年11月28日出生，汉族，住上海市徐汇区。
上诉人蒋维红因与被上诉人庞耀民房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初2864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蒋维红上诉请求撤销一审判决第一项、第三项，依法改判：1、庞耀民继续履行租赁合同；2、庞耀民返还上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室系争房屋内的所有物品（包括家具、电器及收藏版人民币）；3、庞耀民承担蒋维红在外租房差价96,000元；4、蒋维红支付的2014年11月至2015年4月的租金抵扣庞耀民继续履行合同后蒋维红应付的租金。事实和理由：1、一审认定事实有误。2、一审认为根据有关字条表明双方已就解除租赁合同协商一致，该认定与事实不符。蒋维红需要关注庞耀民的短信，没有义务关注其他人的短信。一审以庞肖清发的短信认定有关事实，该认定依据不足。双方从未协商过解除租赁合同，一审认为2014年9月就解除租赁合同达成一致，与事实不符。由于庞耀民2014年9月没有履行租赁合同，没有退还押金，没有赔偿违约金和装修毛坏房的费用，所以蒋维红于2014年9月中下旬将上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室的许多财物搬到了系争房屋内，并于9月28日继续支付房租至2015年4月30日。3、在5月22日的电话中，蒋维红已向一审法院表示要求返还系争房屋内的物品。在5月23日的笔录中，蒋维红不仅要求返还物品，还要求庞耀民将系争房屋装修出租给他人的盈利予以返还，并补偿蒋维红不能使用有关物品的费用。一审认为蒋维红要求返还物品未提供证据，该认定有误。4、2014年9月8日的字条是对方的承诺书，没有蒋维红的签名，并非解除合同的依据。
被上诉人庞耀民辩称：关于解除租赁合同，庞耀民已在一审中说过了。庞耀民不接受上诉人蒋维红的上诉请求。
蒋维红向一审法院起诉请求判令：1、庞耀民继续履行租赁合同；2、庞耀民返还系争房屋内的所有物品（包括家具、电器及收藏版人民币）；3、庞耀民承担蒋维红在外租房差价96,000元；4、蒋维红支付的2014年11月至2015年4月的租金抵扣庞耀民继续履行合同后蒋维红应付的租金；5、庞耀民返还水电费1,000元。
一审法院认定事实：2010年6月14日，蒋维红（乙方）、庞耀民（甲方）签订租赁合同，甲方将其儿子庞肖清等人所有的系争房屋出租给乙方使用，租赁期8年，至2018年7月31日止。房屋月租金1,700元，租金以付三押一方式支付，每季10日前支付下次房租。乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费等应由乙方承担。甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金3,400元。
除系争房屋外，蒋维红另向庞耀民租赁XX小区XX号XX室房屋，两套房屋的房租蒋维红合并向庞耀民妻子赵某的银行账户转账，每季度10,200元。
2014年7月，庞耀民要求蒋维红搬离，蒋维红表示同意。2014年7月25日，庞肖清向蒋维红发出短信称：“蒋阿姨，你好！离7月底还有1周时间，请在8月1日前XX路XX弄XX号内的房子钥匙退给我妈妈，我们请的装修公司8月初要进场，谢谢！”
2014年9月8日，蒋维红要求庞耀民确认系争房屋内的相关设施是否需要拆除或保留，并在纸上写下“32号801室8月房租于7月31日已付，9月房租在押金中抵扣，9月中旬退剩余押金后，还房交钥匙，32号地板不拆，隔墙拆掉，水斗拆，空调拆，电加热和浴霸拆掉，马桶拆，朝北铝金窗不拆。”庞耀民、赵某、庞肖清在字条下签名确认。上述证据由蒋维红提供。审理中，庞耀民认为字条上关于拆除设施内容以外的部分，系蒋维红事后添加。
2014年国庆期间,庞耀民更换了系争房屋的门锁。
2014年10月25日，庞肖清向蒋维红发出短信称：“蒋阿姨，给你一周时间把XX路XX弄XX号XX室内你的东西都搬掉，我们没有替你保管东西的义务，再不搬掉，我下周日直接把你的东西放楼下垃圾桶边上了，需要开门可以联系我。”
2014年11月1日，庞肖清多次拨打蒋维红电话未果。
2014年11月2日，庞耀民将系争房屋内的物品予以丢弃，并收回系争房屋。
2014年11月27日，庞肖清向蒋维红发出短信称：“今天中午12点半我开XX路XX弄XX号XX室的门，过时不候”，“我在801室等了你1个多小时，给你机会让你看和搬出你所谓的留在801室的你的东西。现在12点半已过，是你自己放弃机会的。如果你敢换锁，我就报警，一切后果你负责。”
2014年12月16日，庞肖清向蒋维红发出短信称：“工作日7点以后或者双休日全天我都有空，你可以定个时间，我开门让你看看有没有你的东西。你违约在先，合同已终止，你后面打到我妈卡上的莫名其妙的钱款，我们也分不清是什么费用，我会在扣掉你拖欠的相应房租以及我们垫付的水费、电费及滞纳金后退还给你……”
蒋维红收到短信后与庞肖清约定当月20日至系争房屋查看。当月20日，蒋维红进入系争房屋，发现屋内物品已经清空，双方遂起纠纷。
另查明，2014年4月30日，蒋维红向赵某的银行账户转账10,200元。2014年7月31日，蒋维红向赵某的银行账户转账5,100元。2014年9月28日，蒋维红向赵某的银行账户转账5,100元。2014年11月17日，蒋维红向赵某的银行账户转账1,000元。2014年10月29日、2015年1月31日，蒋维红分别向赵某的银行账户转账10,200元。此后，蒋维红停止付款。
2015年5月9日，庞耀民分3次向蒋维红工商银行账户汇款22,200元。庭审中，蒋维红否认该银行账户系其所有，并否认收到上述款项。一审法院至中国工商银行股份有限公司查询，上述账户系蒋维红开立，并于2017年2月25日由蒋维红销户。审理中，庞耀民确认上述22,200元为903室5个月不到房租、801室7个月不到房租及上述两处房屋相应的押金。
一审中，庞耀民确认，已经至自来水公司退回了重复支付的部分水费，经计算，其仅需退还蒋维红518.04元，为避免讼累，其同意退还蒋维红诉求的水电费,1000元。
一审中，庞耀民表示，系争房屋内的物品，均为别人丢弃的破旧家具电器，包括坏电视机1台、洗衣机2台、油烟机1台、微波炉1台、复读机1个、取暖器2台、破旧席梦思及床、柜子若干等物，并提供清空房屋时拍摄的照片,现上述物品均已经丢弃。另有无电瓶的电动车一辆，现停放在XX小区XX号XX楼过道，蒋维红可以随时取回。对于上述物品，庞耀民自愿补偿蒋维红2,000元。审理中,蒋维红表示车子已经没有电瓶，不要了。
一审另查明，系争房屋的两间卧室及厨房内均设置了床铺，蒋维红亦确认曾将系争房屋出租他人。
一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。2014年7月，庞耀民要求蒋维红搬离，蒋维红表示同意。此后，庞肖清向蒋维红发出短信提出具体的搬迁日期。9月，蒋维红要求庞耀民确认系争房屋内的相关设施是否需要拆除或保留，亲自在纸上写下剩余房租的支付、押金退回、屋内设备存留等内容，并要求庞耀民全家签名确认。字条出具后，蒋维红亦按照字条上的约定支付剩余日期的房租。上述事实表明，蒋维红、庞耀民已经就解除租赁合同协商一致，并对相关后续事宜达成共识。
蒋维红诉称，其居住在系争房屋内，2014年11月8日突然发现无法打开房门。庭审查明的事实表明，2014年10月25日，庞肖清向蒋维红发出短信，要求其在一周内将屋内物品搬离，并注明需要开门可以联系庞肖清。庞耀民提供2014年国庆期间拍摄的照片显示，系争房屋包括厨房在内的房间内有多张床铺，并有少数已经清空的家具，上述床铺及简单家具均较破旧，且明显不在正常使用状态。上述事实表明，庞耀民关于国庆期间更换门锁的表述更为合理。而蒋维红直到一个多月后才提出门锁被人更换无法进入房屋，说明该一个多月期间系争房屋并非处于正常居住状态。
综上，蒋维红、庞耀民于2014年9月就解除租赁合同达成一致，并于次月搬离了系争房屋内的大部分物品，双方租赁合同的权利义务已经终止。故蒋维红要求继续履行租赁合同、承担租房差价、抵扣租金等诉讼请求，一审法院不予支持。
蒋维红诉求返还系争房屋内的物品，但并未提供相应的证据予以佐证，且上述物品除电瓶车外均已灭失。蒋维红亦表示不要电瓶车,不在本案中主张赔偿损失，故蒋维红的该项诉讼请求一审法院不予支持。审理中，庞耀民自愿补偿蒋维红2,000元，并退还1,000元水电费，于法无悖，一审法院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院于二○一七年六月九日判决：一、庞耀民于判决生效之日起十日内赔偿蒋维红财产损失2,000元；二、庞耀民于判决生效之日起十日内退还蒋维红水电费1,000元；三、驳回蒋维红的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计1,180元，由蒋维红负担1,130元，庞耀民负担50元。
二审中，上诉人蒋维红对一审认定“2014年国庆期间,庞耀民更换了系争房屋的门锁”提出异议，称是庞肖清更换了门锁。鉴于被上诉人庞耀民对此予以认可，本院予以确认。
经审理查明，一审法院认定的其余事实无误，本院予以确认。
二审中，上诉人蒋维红提供工商银行凭证一份，以证明其2017年2月24日挂失，2月25日销户。鉴于被上诉人庞耀民对此无异议，本院予以认定。蒋维红还提供居住房屋违规责令改正通知书、华泾镇房管所出具的情况说明、群租整治情况月报各一份，以说明如果涉及群租，有关部门会出具改正通知书，现没有出具改正通知书，证明蒋维红并没有将房屋进行群租。庞耀民对三份证据不予认可，并表示情况说明提到2014年11月17日及18日两天没有群租情况，不代表其他时间没有群租情况。鉴于情况说明中明确记载“不代表该户已被相关部门当时确认不存在群租违规情形”，因此有关证据并不能证明蒋维红的主张，本院不予认定。
二审中，上诉人蒋维红对一审认定“庞耀民将其儿子庞肖清等人所有的系争房屋出租”提出异议，称至2014年3月庞肖清的名字才出现在系争房屋的有关凭证中，因此该房屋应当是庞耀民夫妻所有。庞耀民表示，系争房屋是2010年动迁安置房，属庞肖清及其妻子、女儿所有，2014年前无产权证，在2014年才办产权证。鉴于庞耀民与庞肖清对房屋的权属并无争议，而本案并不涉及房屋确权，因此一审认定的该事实并不是房屋确权意义上的认定，上诉人蒋维红的该异议不成立。
二审中，上诉人蒋维红对一审认定“2014年7月25日，庞肖清向蒋维红发出短信”提出异议，称庞肖清并未发出该短信，且庞耀民没有给蒋维红发过短信，而蒋维红与庞肖清没有任何关系。庞耀民表示，一审中已出示短信记录并予质证。经查，2017年2月28日一审庭审中，庞耀民出示短信记录，庭审记录显示蒋维红表示“被告儿子的短信我收到过部分，其不是出租给我房屋的人，不认可”；在签笔录时，蒋维红又将笔录中“我收到过部分”用线划去。一审在举证质证的基础上认定该事实并无不当，上诉人的异议不成立。
二审中，上诉人蒋维红对一审认定“2014年9月8日，蒋维红要求庞耀民确认系争房屋内的相关设施是否需要拆除或保留”提出异议，称并不是其要求庞耀民确认，而是蒋维红认为对方口说无凭，因此让对方写下来。鉴于一审记载的该事实与蒋维红所述只是表述不同，其异议不成立。
二审中，上诉人蒋维红对一审认定“2015年5月9日，庞耀民分3次向蒋维红工商银行账户汇款22,200元”提出异议，称庞耀民说不出卡号，该款不是庞耀民汇的。庞耀民称当时是通过手机向蒋维红要来账号，现已过去两年，手机短信被覆盖了，所以无法说出账号；当时是通过ATM机往账号上存现金，一审时提供了ATM机的凭证，凭证上账号中有几位是用“X”字键代替的。经查，一审法院到工商银行调取了蒋维红名下的账户信息，其中一个账号与庞耀民提供的凭证相符，而且蒋维红亦认可收到22,200元。二审中，蒋维红表示一审法院告知蒋维红有关汇款情况后，次日蒋维红注销了前述账户。现蒋维红虽认为该款不是庞耀民支付，但根据庞耀民提供的凭证，蒋维红的该辩解纯属无理。一审认定该事实正确，蒋维红的异议不成立。
二审中，上诉人蒋维红对一审认定“系争房屋的两间卧室及厨房内均设置了床铺”提出异议，称系争房屋的卧室和厨房未设置床铺，是刚装修好给蒋维红家人住，不收租金。庞耀民表示，有关照片可以证明卧室和厨房都设置了床铺，卫生间门上的告示说明蒋维红进行了群租。经查，一审对庞耀民拍摄的照片组织了举证质证，系在此基础上认定该事实，蒋维红的异议不成立。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。2014年7月，被上诉人庞耀民要求上诉人蒋维红搬离，蒋维红表示同意，之后双方就有关内容进行协商明确，可见双方已就解除租赁合同达成一致。在此情况下，双方均应诚实信用履行后续义务。本案中，庞耀民一方就相关事宜，多次通过发短信拨打电话等方式提示、提醒、警告，但蒋维红均未予配合，显然有违诚信。一审系认为蒋维红没有证据佐证系争房屋内有其所述要求返还的物品，而非认为蒋维红没有提出该请求。蒋维红上诉理由中对此的理解有误。鉴于庞耀民自愿补偿并退还水电费，一审在查明事实的基础上作出判决，该判决正确。现上诉人蒋维红仍然坚持上诉，理应驳回。
综上所述，蒋维红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,260元，由上诉人蒋维红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡建辉
代理审判员 叶 佳
审 判 员 杨 力
二〇一七年十月十一日
书 记 员 徐 凌
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……