苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初2087号
原告（反诉被告）：刘洪明。
委托诉讼代理人：佘滨，江苏新天伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李翩，江苏新天伦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宋小敏。
被告（反诉原告）：郑鹏。
委托诉讼代理人：许亮，上列两被告共同委托，江苏恒则律师事务所律师。
原告刘洪明与被告宋小敏、郑鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理，诉讼中，被告宋小敏、郑鹏提起反诉，本院予以受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘洪明及其委托诉讼代理人佘滨、李翩，被告宋小敏、郑鹏及其委托诉讼代理人许亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘洪明向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2015年11月13日签订的存量房买卖合同（苏州工业园区熙岸花园12幢104室）解除；2.被告立即配合原告办理撤销网签手续；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年11月7日，原、被告通过经纪公司的居间签订了苏州工业园区熙岸花园12幢104室的买卖定金合同，2015年11月13日，双方签订《存量房买卖合同》，约定于2015年12月31日前共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，因被告信用的原因，至今无法办理贷款手续，致双方无法办理房屋权属转移登记。逾期超过15天，出卖方有权解除合同，2016年1月15日，原告书面通知被告要求解除合同，要求被告15日内协助原告办理买卖撤销手续，被告至今未协助办理。
被告宋小敏、郑鹏辩称：双方合同不具备解除条件，合同未约定必须办理贷款后才可办理权属转移登记，且未约定被告必须在2015年12月31日前办理完成银行贷款，而贷款款项支付时间以银行贷款发放时间为准。上述时间未办理房屋权属转移登记是因为2015年11月17日双方签订的《存量房买卖合同》（新合同）变更了原合同上述条款，即自买受人付清房款之日起15日内申请办理；房屋价款具体支付方式按银行政策贷款。被告信用没有问题，贷款已于2016年3月中旬审批通过，因贷款金额较大需要贷款银行北京总行审批及原告见房价上涨不配合他提供资料等原因，致使审批流程较长，且贷款审批通过后，原告到银行阻挠发放贷款致使银行至今未能发放贷款。被告已按约支付首付款201万元至资金托管账户，并另支付原告50万元房款（含10万元定金），银行贷款也已审批通过，被告没有义务配合原告办理撤销网签手续，原告应继续履行合同。
反诉原告宋小敏、郑鹏向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告继续履行合同，协助反诉原告将苏州工业园区中海熙岸花园12幢104室过户到反诉原告名下；2.反诉被告支付反诉原告房屋空置费暂计6万元；3.反诉被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，反诉原告明确空置费按每月2万元从2016年4月1日起计算至实际交付房屋止。事实和理由:双方签订房屋买卖合同，约定反诉原告以总价680万元向反诉被告购买涉案房屋，反诉原告已支付251万元，剩余房款通过银行贷款支付，反诉原告积极办理银行贷款，但在办理过程中，反诉被告见房价上涨意图毁约，不配合提供办理贷款所需材料、阻挠银行放贷、人身威胁等，使银行贷款迟迟未能办理下来。反诉被告违反诚实信用原则和合同约定，损害了反诉原告合同权益。
反诉被告刘洪明辩称，反诉原告所述内容与事实不符，反诉原告的违约行为导致合同解除，请求驳回反诉原告反诉请求。
经审理查明：刘洪明系苏州工业园区熙岸花园12幢104室房屋所有权人。2015年11月7日，刘洪明（出卖方）与宋小敏、郑鹏（买受方）在苏州工业园区易江南房地产经纪有限公司的居间下签订《买卖定金合同》，约定出卖方将上述房屋出售给买受方，成交价款680万元，支付方式为贷款支付，除贷款外，其余以现金方式支付，贷款款项支付时间以贷款银行放款到账时间为准。签订本合同时支付定金10万元。本合同生效后35个工作日内签署存量房买卖合同。如买受方贷款出现问题时，双方解除合同，互不承担违约责任，自本合同生效之日起买受方所交购房定金10万元需在5日内全额返还。
同日，宋小敏、郑鹏通过居间方支付刘洪明定金10万元。
2015年11月13日，刘洪明（出卖方、甲方）与宋小敏、郑鹏（买受方、乙方）在上述居间方居间下签订《存量房买卖合同》，约定：甲方将上述房屋出售给乙方，房屋建筑面积343.89平方米，价款670万元，支付方式为贷款支付，首付款直接支付，剩余部分按照贷款政策申请贷款支付。买方逾期支付房款超过15天后，出卖方有权解除合同。出卖方应于办出新的房产证当日腾空该房屋，并书面通知买方验收。双方约定于2015年12月31日之前共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担违约责任，属于买受方责任的，逾期超过15天后，出卖方有权解除合同等。
双方同时签订了《补充协议》，乙方就该房产的装修、附属设施等另行补偿甲方10万元，乙方之前支付给甲方的购房定金10万元即日转为房款。剩余房款共670万元，乙方通过资金托管流程支付甲方。乙方于签订本合同之日追加支付甲方人民币40万元，原应由出卖方将该40万元放于托管账户，现由买受方将此40万元房款借于出卖方，用于出卖方偿还贷款，等交易结束后，出卖方同意将40万元房款直接归还买方。在资金托管打首付款时，由垫资公司借款40万的部分首付款应如期汇款至资金托管账户，若在交易过程中交易终止，则出卖方需在终止日后三日内将40万元房款退还买受方，买方将退还至托管账户的40万退还至垫资方。双方同意本协议的违约责任适用存量房买卖合同的有关规定。
同日，刘洪明公证委托李正元出售上述房屋，代理事项包括：办理与原贷款方抵押贷款的还款及结清手续等，代为出售上述房产，签订《存量房买卖合同》，办理网签或网签撤销等相关手续，并办理该房产过户登记至买受人名下的房屋所有权转移登记及国有土地使用权的变更登记手续等，代为办理存量房交易资金托管手续等。委托期限自出具之日起三个月内有效。
2015年11月17日，李正元代理刘洪明（出卖人）与宋小敏（买受人）就上述房产签订《苏州市存量房买卖合同》，房屋价款670万元，应当在申请房屋权属转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户，房屋权属转移登记获准后，出卖人按资金托管规定收取房款。具体支付方式按银行政策贷款。买受人逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同。如果本合同约定买受人是以贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。
2015年11月18日，宋小敏将161万元存入资金托管账户，2015年11月26日，宋小敏又存入40万元，合计201万元。与之前支付的10万元定金及40万元合计251万元。
2016年1月15日，刘洪明向宋小敏、郑鹏发函通知解除合同，称双方约定于2015年12月31日前共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，但买方至今无法办理该房产的贷款手续，致双方无法办理，根据合同约定逾期超过15天出卖方有权解除合同，现书面通知解除合同并办理相应手续。宋小敏、郑鹏未签收刘洪明出示的该通知书。
庭审中，宋小敏、郑鹏申请证人施某出庭作证，其作证称：我是中介方，最后价款定位680万，因为贷款手续问题，拖到11月13日才签订中介三方存量房买卖合同。11月18日我们三方去做了网签、资金托管，房东方是李正元去的，他是垫资公司的，因为房东缺钱，李正元垫付了40万元到资金托管账户，11月20几日左右去工行办了贷款，到12月底银行说买方贷款金额较大，首付需提高到4成，买方这时资金紧张，没办法提高到4成，2016年1月初贷款银行换成民生银行，苏州民生银行审批通过，因为数额较大、信用问题提交到北京总行，春节后我们去催银行，银行说放假还没回来，3月14、15日左右银行通知审批通过。但是这时候房东说买方违约，不愿意继续履行。最后一次是3月15日双方谈解约没有谈成。约定了首付付款时间，剩下的款项是12月31日贷款结束，主要看银行贷款时间，双方都催过贷款问题，因为办理产权转移登记要贷款放款后才能办理，贷款尚未发放，卖方也缺一个单身公证，所以在约定日期没有去办理转移登记。合同有一款约定12月31日前办理产权转移登记，因为办理产权转移登记要贷款办完，我是这样推定出来的12月31日前贷款结束，这个日期是按照以往交易手续来推算的时间，这个日期双方确认过。签给垫资方李正元的委托公证书目的是为了保证垫资方收回垫资款。一开始没有在工行办下来的原因是宋小敏贷款明细有多次逾期。房产交易中心手续上需要原告的单身证明，单身公证书一直没有给我们，在3月之前原告没有阻挠不让被告办理贷款。原告当时急用钱，卖的房价稍低于市场价。
上述事实，由买卖定金合同、存量房买卖合同、补充协议、银行凭证、收据、解除通知书、证人证言等证据及事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《买卖定金合同》、《存量房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方均应如实全面履行。关于网签合同约定的房屋价款、房屋权属转移登记时间与上述合同及补充协议不一致之处，因三方签署的存量房买卖合同及补充协议系双方在协商基础上所签订，系各方真实意思表示，故关于违约责任等应以三方签署的《买卖定金合同》、《存量房买卖合同》及补充协议为准。
上述合同约定的付款方式即首付款直接支付，剩余部分按照贷款政策申请贷款支付，但关于房屋权属转移登记又约定于2015年12月31日之前共同申请办理转移登记，结合证人陈述在房屋权属转移登记之前应贷款结束，根据以往交易手续推定确认为2015年12月31日，根据房屋买卖交易一般流程，房款支付完毕后方进行房屋权属转移登记，故应认定双方约定的该时间同时也为贷款支付时间。因买方存在逾期记录并更换贷款银行致使贷款迟延，原告通知要求解除合同具有合同及法律依据，原告诉讼请求确认合同解除本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。故原告收取被告的房款50万元应予返还，被告也应协助原告撤销上述房屋买卖的网签手续。故反诉原告宋小敏、郑鹏要求继续履行合同无合同及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告刘洪明与被告宋小敏、郑鹏于2015年11月13日签订的《存量房买卖合同》解除。
二、被告宋小敏、郑鹏于本判决生效之日起十五日内协助原告刘洪明办理苏州工业园区熙岸花园12幢104室房屋买卖网签合同的撤销手续。
三、原告刘洪明于本判决生效之日起十五日内退还被告宋小敏、郑鹏房款50万元。
四、驳回反诉原告宋小敏、郑鹏的诉讼请求。
本诉案件受理费80元，反诉案件受理费减半收取29910元，合计29990元，由被告宋小敏、郑鹏负担。该款项已由分别由原、被告预交，本院不再退还，被告宋小敏、郑鹏于本判决生效之日起十五日内一并支付原告刘洪明案件受理费80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 李精华
人民陪审员 沈永年
人民陪审员 王美娟
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 郭 朦
张璟妹
拒不履行生效法律文书风险提示如下：
一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。
1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。
2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。
3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。
二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。
三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。
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