陕西省南郑县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第01190号
原告徐书文，男，生于1938年8月5日，汉族。
委托代理人徐强（原告徐书文之子）。
被告陕西荣都房地产开发有限公司。住所地：陕西省汉中市汉台区天汉大道***号钟楼总部基地*楼。
法定代表人郝成军，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人张庆荣，陕西锐博律师事务所律师。
原告徐书文诉被告陕西荣都房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐强、被告委托代理人张庆荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐书文诉称：2011年6月24日，原告与被告陕西荣都房地产开发有限公司签订书面《房屋产权置换协议书》，双方约定，原告将自己所有的南郑县城区新华巷县种子公司家属楼西单元三楼东户95.47平方米成套住房一套与被告置换新建商品房一套，面积115.85平方米。同时约定，被告于2013年3月1日前将新房置换于原告，否则按照新建房屋总价款每日万分之三支付乙方违约金及原告在外租房费用。同时在原告将房屋产权证书交予被告后，被告承诺按照《房屋产权置换协议书》约定的期限准时交付新房，且承诺逾期交付将承担一切经济损失。然而自协议签订至今，被告仍未能向原告交付房屋，给原告造成了巨大损失。现原告依法起诉，请求：1、判令被告履行合同，立即交付原告置换后面积为115.85平方米房屋一套；2、判令被告承担迟延交付房屋的违约责任，并判令被告支付违约金54512.75元。3、判令被告赔偿原告因不能按期入住的房屋租赁费损失7600.00元。本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：
第一组证据：房屋产权置换协议书一份。证实被告存在违约行为，原告的诉讼请求应当得到支持。
第二组证据：收条两份。证实其两年的租房费用7600.00元。
第三组证据：收据一份。证实其缴纳置换房屋差价款56208.00元。
被告陕西荣都房地产开发有限公司辩称：根据原、被告签订的《房屋产权置换协议书》，原告协议置换的是荣都华府五楼503号面积112.09平方米的房屋，后又改换为13楼13A02号115.85平方米的房屋，原告交纳房屋差价款时，只按503号房屋差价款交纳，而未交清13楼13A02号房屋差价款，根据该协议第六条约定：在房屋交付前，置换户应补清差价款结算，由于存在先后履行顺序问题，原告拒不补齐差价款，不履行先行给付义务，致该置换房屋无法交付，故不存在被告逾期交付的问题。故原告要求迟延交付违约金及租房损失的诉讼请求均不成立，请法院驳回原告诉讼请求。如法院认为被告的答辩不能成立，根据法律规定，违约金和赔偿损失只能选择一个，且损失和违约金应该是相当的，原告只是两年的房租损失，其计算违约金明显高于实际损失，同时计算违约金应当从2013年5月15日更换房屋时计算，而不应从2013年3月1日计算，请求法院根据原告的实际损失予以调整。
被告为支持自己的答辩意见，向本院提交了下列证据：
第一组证据：被告营业执照、机构代码、法定代表人证书复印件各一份，证实被告的身份情况。
第二组证据：房屋产权置换协议书一份，证明合同约定要先交清房屋差价款再交付房屋。
第三组证据：原告调换房屋的请求，原告交置换房差价款收据存根，陕西荣都房地产开发公司“荣都华府”房屋置换结算一览表。证实原告原置换房屋503室的差价款是56208.00元，而置换13A02号室还要交楼层差价款2万余元。
第四组证据：2013年7月22日会议纪要一份，证实双方曾在2013年7月协商过置换房屋相关事宜。
对原告提供的证据，庭审质证认证情况如下：被告对原告提交的证据真实性均无异议，已当庭采信。
对被告提供的证据，庭审质证认证情况如下：对被告第一组、第二组证据真实性原告均无异议，已当庭采信。对被告第三组证据，原告对真实性无异议，但提出该组证据不能证实原告原置换房屋503室的差价款是56208.00元，而置换13A02号室还要交楼层差价款2万余元，而根据该组证据，证实原告原置换房屋503室的差价款是39557.00元，现置换13A02号室应交差价款是56208.00元，且原告已交纳，对此，本院认为原告所提异议成立，对该组证据的真实性予以认定。对被告第四组证据会议纪要，原告认为该会议纪要系被告单方面的记录，没有原告的签字，不能证实当时的事实，对此，本院认为原告所提异议成立，故对该组证据不予采信。
经审理查明：2011年6月24日原告徐书文（乙方）与被告陕西荣都房地产开发有限公司（甲方）签订了《房屋产权置换协议书》，约定：乙方徐书文以其坐落于南郑县城关镇二南路（新华巷33号）原南郑县种子管理站家属楼西单元三层东户的住宅房屋（建筑面积95.47平方米），置换甲方陕西荣都房地产开发有限公司新建商品房“荣都.华府”住宅小区5层第503号房屋（建筑面积112.09平方米）。乙方置换新建商品房面积超出现居住房屋面积16.62平方米，乙方同意按照协议约定的原则与被告进行结算，本协议签字后，乙方将所住房屋的产权证在60日内交给甲方，甲方出具收条以及兑现保证承诺书，乙方在2012年3月15日之前主动自行搬离，甲方应在2013年3月1日前将置换房交给乙方。如不能按期将置换新房交付使用的，甲方按新建商品房（置换房）总价款向乙方承担每日万分之三的违约金以及乙方在外租房费用。同时约定，在房屋竣工验收合格交付使用前进行结算，乙方在收到甲方结算通知15日内进行结算。协议签订后，原告徐书文将产权证交付于被告并按期搬离。但被告陕西荣都房地产开发有限公司因工期迟延未按照约定于2013年3月1日向原告交付房屋。2013年5月15日，原被告协商，原告将置换的5层第503号房屋（建筑面积112.09平方米）调整为13层13A02号房屋（建筑面积115.85平方米），并交纳置换房屋差价款56208.00元。2013年7月被告通知原告等15户进行协商，提出让原告先交纳应补交的房屋价款，原告以被告违反约定未按期交房且该房屋尚未竣工尚不具备交付条件为由要求支付违约金。后因双方未能就违约金的承担问题达成协议，原告遂诉至本院。
本院认为：2011年6月24日原被告自愿签订《房屋置换协议》和2013年5月15日原被告协商，将置换的5层第503号房屋（建筑面积112.09平方米）调整为13层13A02号房屋（建筑面积115.85平方米之约定内容，均系对《房屋置换协议》条款的补充，该《房屋置换协议》是合同双方当事人自愿真实意思表示，故合同合法有效。依法成立的合同受法律保护，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。审理中，被告辩称根据该房屋置换协议第六条约定：在房屋交付前，置换户应补清差价款结算，由于存在先后履行顺序问题，原告拒不补齐差价款，不履行先行给付义务，致该置换房屋无法交付，故不存在被告逾期交付一节。本院认为，依据合同约定，被告应在2013年3月1日前向原告交付置换房屋，房屋差价款在房屋竣工验收合格交付使用前进行结算，现原告已向被告交纳了置换房屋的差价款，但被告至今未向原告交付房屋，事实清楚，故被告的该辩称理由，本院不予支持。现原告请求被告向其交付房屋，被告应当继续履行合同义务，向原告徐书文交付置换后面积115.85平方米的房屋一套，原告之请求符合法律规定，依法予以支持。诉讼中，被告辩称，该房屋置换协议虽同时约定了违约金与赔偿原告在外租房费用，但违约金与赔偿损失不应同时并用，违约金应当从2013年5月15日更换房屋时计算，该主张符合法律规定，依法予以支持。对被告辩称原告的损失仅仅是房租损失，约定的违约金过分高于原告的实际损失，请求减少违约金一节。本院认为，被告这一请求与双方约定不符，且被告方无证据证实约定的违约金过分高于原告的实际损失，故不予支持。被告至今未向原告交付房屋，其行为已构成违约，现原告依据协议约定请求被告支付违约金，应予支持，但计算违约金时，新建置换房屋总价款应当以实际结算价2998.00元每平方米计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：
一、由被告陕西荣都房地产开发有限公司向原告徐书文交付该小区新建商品房13层13A02房屋一套（建筑面积115.85平方米）。
二、由被告陕西荣都房地产开发有限公司向原告徐书文支付违约金46992.17元（2998.00元×115.85平方米×451天×0.0003=46992.17元）。
三、驳回原告徐书文要求被告陕西荣都房地产开发有限公司承担房屋租金7600.00元的诉讼请求。
上述一、二条，限判决生效后10日内履行。
若被告未按上述指定期限履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1542.00元，由原告徐书文负担178.00元，由被告负担1364.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审 判 长 岳雅娟
代理审判员 毛伯温
人民陪审员 叶华丽
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 徐 倩