云南省腾冲县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）腾民二初字第133号
原告杨根标，男，汉族，1964年6月生，云南省腾冲县人。
原告王邯津，男，汉族，1966年12月生，云南省腾冲县人。
原告杨根标、王邯津委托代理人王维正，云南正旭律师事务所律师。一般授权代理。
被告姜家社，男，汉族，1982年7月生，云南省腾冲县人。（未到庭）
原告杨根标、王邯津与被告姜家社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月11日受理后，依法适用普通程序，分别于2014年4月8日、5月30日公开开庭进行了审理。原告杨根标、王邯津及委托代理人王维正到庭参加诉讼，被告姜家社经本院传票传唤逾期未到庭应诉，本案现已审理终结。
原告杨根标、王邯津诉称，2012年3月1日，二原告与被告签订《协议书》，将二原告向庞开恒户租地建盖的位于腾冲县腾越镇观音塘�区东营环岛旁一幢五层楼房除第一层一格铺面外出租给被告。原告于2012年3月1日将房屋交由被告自行进行装修。租期16年，即自2012年5月1日起至2028年4月30日止。租金支付方式虽约定为两种，但实际双方按第二种方式履行，即前10年每五年支付一次，剩余六年的租金一次性支付。其中第一个五年的租金为98万元，应于2012年5月1日之前付清，而被告在原告多次催促下分几次支付了60万元，尚欠38万元未付。原告自愿补偿被告装修款4.8万元，被告还应支付原告租金33.2万元，该款经原告多次催收无果。为此，特提起诉讼，请法院判决被告支付二原告租金尾款33.2万元及相应的利息。
被告姜家社未提交答辩状，亦未到庭答辩。
在诉讼中，原告杨根标、王邯津向本院提交如下证据：
1、《土地租赁协议》一份，欲证明二原告向案外人庞开恒租地建盖房屋，租期为15年，协议约定�双方的权利义务。
2、《协议书》一份，欲证明二原告与被告签订的租房协议，约定了双方的权利义务。
3、证人刘某某出庭作证，欲证明自己于2012年6月向被告转租部分房屋经营宾馆，在经营过程中其经常见二原告去找被告催要租金，曾听二原告说被告欠二原告租金38万元。2014年3月初，王维正律师在正旭律师事务所主持原、被告双方就租金支付问题调解时自己在场，听说被告欠原告租金38万元。
被告姜家社未到庭质证，也未提交证据。
本院认为，原告提交的证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
根据庭审，本院确认如下法律事实：
2011年2月21日，原告杨根标、王邯津与案外人庞开恒户签订《土地租赁协议》，约定庞开恒户将本户管理使用的位于腾冲县腾越镇观音塘社区东营小区东营环岛旁面积为220平方米集体土地一块出租给二原告，建盖面积不�于700平方米的四层框架结构房屋进行经营，租期为15年，即自2011年2月21日起至2026年12月30日止。租期届满后，二原告在彭开恒户地上建盖的房屋及附属设施全部归该户所有。同时约定二原告在租期内，可同他人联营，可转租，但租期不得超过双方约定的期限。合同对租金支付方式、违约责任等亦进行了约定。后双方当事人又达成补充协议，约定房屋建盖后，二原告无偿提供给庞开恒户一格铺面和二间房间使用。同时将租期延至2027年12月30日。2012年3月1日，原告杨根标、王邯津与被告姜家社签订《协议书》，将二原告租地建盖的一幢五层楼房除第一层一格铺面外出租给被告，租期16年，二原告于2012年3月1日将房屋交被告自行进行装修，装修时间不得超过两个月。暂定租赁起始计算时间为2012年5月1日，时限出入不超过半个月。租金支付方式约定为两种，第一种为被告一�性支付二原告租金188万元；第二种为前10年租金每五年支付一次，剩余六年租金一次性支付，其中第一个五年的租金为98万元，第二个5年租金107万元，最后6年租金共计137万元。不论采取何种支付方式，被告应于2012年3月28日之前，支付二原告保证金50万元，若到时不付，被告在出租房上的所有装潢不得拆除和破坏，无偿送给二原告，原告有权终止被告装潢，且不赔偿被告任何损失。剩余租金应于2012年5月1日前付清，时间出入不能超过半个月。具体采取何种方案，双方再商定。同时注明因订协议时被告没有钱，被告于2012年3月28日支付预付保证金。协议还约定双方于2012年5月1日之前签订正式合同，正式合同订立后此份协议就终止作废。协议对违约责任、装潢事项等亦进行了约定。协议签订后，双方未另行协商采取何种租金支付方式，亦未签订过正式合同。二原告依约将�屋交被告后，被告先后支付二原告租金60万元，被告装修过程中，二原告同意补偿被告装修费4.8万元，并从应付租金中扣除，被告尚欠二原告第一个5年即自2012年5月1日至2017年4月30日的租金33.2万元。
本院认为，被告姜家社与原告杨根标、王邯津于2012年3月1日签订《协议书》，约定租房16年，并接收了房屋，支付租金60万元的事实清楚。虽该《协议书》约定待双方于2012年5月1日之前签订正式合同时作废，但双方至今未订立正式合同，该《协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定。二原告与案外人庞开恒的租赁合同虽约定可以转租，但租赁期限于2027年12月30日届满，而原告与被告签订该《协议书》的转租期限却约定至2028年5月1日，导致原租赁合同租期届满后，转租合同未到期，根据相关规定，转租房屋应经得出租人的同意，且转租期限应在本租�限之内，即转租合同约定的租赁期限终止之日只能与原租赁合同约定的租期重合或提前，对于超过本租期限的转租期间，其效力为无效。但如果出租人同意转租期限超过原合同期限的，超过的部分则为有效。转租期间无效并不影响未超出本租期间的转租期间的效力。原、被告的《协议书》约定转租期限超出本租期限的剩余期间即2027年12月30日至2028年5月1日未经得原出租人庞开恒同意，应为无效，《协议书》的其余部分则为有效，对原、被告具有约束力。二原告按约定将房屋交付被告管理使用，被告应按约定向二原告支付租金，《协议书》对租金的支付约定了两种支付方式，但不论采取何种支付方式，被告应于2012年3月28日之前支付二原告保证金50万元，剩余租金至迟应于2012年5月15日前付清，被告至今仅支付60万元，鉴于原、被告未对约定的两种租金支付方式即一次性�清或分期支付进行确定，原告要求被告按先行支付金额较小的分期付款方式支付第一个五年的租金的主张，本院予以支持。被告第一个五年的租金应支付98万元，扣减已支付的60万元租金和原告补偿的装修费4.8万元后，尚欠33.2万元，故二原告要求被告支付2012年5月1日起至2017年4月30日止的剩余租金33.2万元的诉请，本院予以支持。原告要求被告支付租金利息的诉讼请求，因双方没有约定，原告亦未提交相关证据予以证明，故本院不予支持。被告姜家社经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视其为放弃抗辩权，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百二十六条、二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
由被告姜家社于本判决生效之日起十日内支付原告杨根标、王邯津自2012年5月1日起至2017年4月30日止的剩余租金人民币33.2万。
案件受理费人民币6280元，由被告姜家社交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，本案申请执行的期间为二年。
审判长 李建安
审判员 章丽萍
审判员 马艳萍
二〇一四年八月六日
书记员 王维娟