湖南省衡阳市珠晖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0405民初42号
原告：衡阳农村商业银行股份有限公司，住所地：衡阳市石鼓区。
法定代表人：吕某某，董事长。
委托诉讼代理人：刘某，男，该公司员工。
被告：贺江泉，男，1962年12月14日出生，汉族，住衡阳市石鼓区。
被告：李小辉，女，1962年7月2日出生，汉族，住衡阳市石鼓区。
原告衡阳农村商业银行股份有限公司（以下简称：农商行）诉被告贺江泉、李小辉借款合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用普通程序于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告农商行的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。被告贺江泉、李小辉经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告贺江泉、李小辉偿还原告借款本金50万元、利息82581.65元（计算至2016年11月1日，以后利息按合同利率计算至付清之日止）；2、判令被告贺江泉以其提供的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿上述贷款本息及实现债权的费用；3、本案诉讼费用（含受理费、公告费、评估费、财产保全费、拍卖费）由被告承担。事实与理由：被告贺江泉于2013年11月22日与原告签订《个人贷款合同》，向原告申请贷款50万元，借款期限36个月，月利率8.7361‰。为保证合同履行，被告贺江泉又与原告签订抵押合同，以其所有的位于衡阳市雁峰区刘家杉山29号附1号（房屋所有权证：衡房权证雁峰区字第0802709**号）住房作为抵押物，对债务人的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及为实现债权与担保权利发生的所有费用和其他应付的费用提供担保，并就抵押事宜办理他项权登记。被告李小辉为保证合同履行，签订连带保证承诺书。现被告未能在规定期限内偿还贷款本息，已构成严重违约。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。
被告贺江泉、李小辉未予答辩，亦未向本院提交证据。
原告围绕诉讼请求向本院依法提交了证据，被告贺江泉、李小辉经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其对原告提交的证据放弃质证的权利。本院根据原告陈述及审核后确认的证据，认定事实如下：被告贺江泉、李小辉系夫妻关系。2013月11月22日，被告贺江泉作为借款人与衡阳市珠晖区农村信用合作联社（以下简称：珠晖区信用社）签订《最高额借款合同》（福祥便民卡），合同中约定：最高借款额度为50万元，期限自2013年11月21日起至2016年11月20日止，在上述期限内，借款人可循环使用上述借款额度，单笔借款期限不得超过一年且不得超过最高额度剩余使用期限，借款用途为流动资金周转，贷款利率在中国人民银行公布的同档次贷款基准利率上可适当浮动，约定利率浮动比为56%，单笔贷款期限内执行固定利率，不随基准利率调整而调整。同日，被告贺江泉于珠晖区信用社签订《最高额抵押合同》，自愿以其位名下位于雁峰区刘家杉山29号附1号（产权证号：衡房权证雁峰区字第0802709**号）房产为上述借款进行抵押担保，并与珠晖区信用社办理了抵押登记。2013年11月1日，被告李小辉向珠晖区信用社出具夫妻担保承诺书，承诺为贺泉江的上述借款承担完全连带责任。2014年12月19日，被告贺江泉在上述合同约定借款额度内借款50万元，但自2014年12月21起至今未偿还本息。
另查明：2016年8月9日，中国银行行业监督管理委员会湖南监管局对衡阳农村商业银行股份有限公司筹建工作小组的请示作出湘银监复（2016）195号文件，批复同意衡阳市农村商业银行股份有限公司及其辖内69个分支机构开业，该行开业的同时，衡阳市珠晖区农村信用合作联社等合作联社及所辖农村信用社（分社）自行终止，债权债务由该行及其辖区分支机构承接。
本院认为，被告贺江泉与珠晖区信用社签订的《最高额借款合同》及《最高额抵押合同》均是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，珠晖区信用社依约向被告贺江泉发放了贷款，被告贺江泉应按合同履行还款义务。被告贺江泉自2014年12月21日起未再偿还利息并在借款到期后至今未偿还本息，已构成违约，应依法承担还款责任。被告李小辉系被告贺江泉妻子，上述债务应为其夫妻共同债务，其亦向珠晖区信用社出具了承诺书，承诺对该借款承担连带责任，该承诺符合法律规定，被告李小辉应对该债务承担共同清偿责任。经中国银行行业监督管理委员会湖南监管局批准，珠晖区信用社等信用合作联社及所辖农村信用社（分社）自行终止，债权债务由农商行及其辖区分支机构承接，因此农商行依法取得原告主体资格，其请求被告贺江泉、李小辉偿还贷款本金50万元，符合法律及合同约定，本院予以支持。原告现诉请按年利率8.7361%的标准要求被告支付所欠利息，符合双方合同约定的标准，也未超过法律规定的上限，本院予以支持支付。被告贺江泉自愿以其位于雁峰区刘家杉山29号附1号（产权证号：衡房权证雁峰区字第0802709**号）房产为上述借款进行抵押担保，并依法办理了抵押登记，应依法在抵押范围内承担抵押担保责任。对原告请求判令被告贺江泉以其提供的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先偿还原告贷款本息及实现债权的费用的主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法法》第四十六条、第五十三条、第五十九条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告贺江泉、李小辉在本判决生效后十日内偿还原告衡阳农村商业银行股份有限公司借款本金50万元及至2016年11月1日的利息82581.65元，并自2016年11月2日起按年利率8.7361%支付利息至借款本金付清之日止。
二、被告贺江泉如到期未能履行第一项判决义务，原告衡阳农村商业银行股份有限公司有权对登记在被告贺江泉名下位于雁峰区刘家杉山29号附1号（产权证号：衡房权证雁峰区字第0802709**号）房产依法予以折价或者拍卖、变卖，并对价款享有优先受偿权。
案件受理费9626元，由被告贺江泉、李小辉负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 吴耀宇
审 判 员 陈金龙
人民陪审员 杨承意
二〇一七年十月二十四日
代理书记员 杨丽萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十九条本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。第六十条借款合同可以附最高额抵押合同。债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同，可以附最高额抵押合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。