浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0683民初4265号原告：宁波双赢房产策划咨询有限公司，住所地：宁波市海曙区国安街6号。法定代表人：郑国强，董事长。委托诉讼代理人：周丽霞，浙江导司律师事务所律师。委托诉讼代理人：王浙海，浙江导司律师事务所律师。被告：嵊州市恒润房地产有限公司，住所地：嵊州市三江街道一景路119号。法定代表人：周君英，董事长。委托诉讼代理人：宋建明，浙江同守律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪晓波，浙江同守律师事务所律师。原告宁波双赢房产策划咨询有限公司（以下简称双赢策划公司）与被告嵊州市恒润房地产有限公司（以下简称恒润房地产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告双赢策划公司之法定代表人郑国强及其委托诉讼代理人王浙海，被告恒润房地产公司之委托诉讼代理人宋建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。双赢策划公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告拖欠的基础代理佣金3429560元，并支付该款自起诉之日起至付清日止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的利息损失；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年3月22日签订《恒润枫桦名邸项目营销代理合同》一份，约定被告委托原告作为其开发的枫桦名邸住宅项�的营销代理人，具体服务范围为营销策划、广告策划及销售代理；原告按照项目实际销售金额的4%计提基础佣金，基础佣金的60%按月支付，剩余40%在销售进度达到销售率50%后五个工作日内一次性支付；合同就服务期限、销售进度、双方各自的权利义务等事项作了具体约定。上述合同签订后，原告为履行该代理合同投入了大量的人力、物力、财力，以执行整个项目的市场/产品定位、企划、客户积累、认购及销售等工作。然原告向被告提请结算已经完成部分的基础代理佣金时，被告以各种理由拒绝支付。原告认为被告之行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。恒润房地产公司辩称，1.对双方之间签订销售代理合同无异议，但根据合同约定原告代理营销期限为一年，即2015年3月22日起至2016年3月21日止，现原告计算至2016年6月20日显然不符合合同的约定；2.2015年3月22日起至2016年3月21日止，原告共计销售房屋为16套，销售额度为34374000元，根据合同约定原告享有的基础佣金为1374960元，然根据双方之间签订的补充协议约定，原告低于破底价销售的，破底价部分在未补平的前提下，应当弥补破底价部分的损失；3.代理营销期间，原告曾委托他人代为分销，被告代为原告支付佣金19000元，另产生老带新奖的75000元，合计94000元，该部分垫付金额应当在佣金中予以扣除。综上，请求法院依法驳回原告不合理部分的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对相关证据和事实，本院认定如下：1.原告提交《恒润枫桦名邸项目营销代理合同》及附件（合同价目表）一份，证明：合同约�被告委托原告作为其开发的枫桦名邸住宅项目的营销代理人，具体服务范围为营销策划、广告策划及销售代理，合同约定原告按照项目实际销售金额的4%计提基础代理佣金，基础代理佣金的60%按月支付，剩余40%在销售进度达到销售率50%后五个工作日内一次性支付，合同并就服务期限、销售进度、双方各自的权利义务等事项作了约定。被告质证认为，对合同的真实性无异议，但根据合同约定，执行期限为合同签订之日起一年止，若双方认为有必要延期的，可调整合同执行期限，即之后的时间需要双方另行达成一致，显然本案中原、被告双方没有达成一致，原告以此作为继续履行合同的理由是不能成立的。本院认证认为，被告对合同及附件真实性无异议，本院将其作为本案有效证据予以收集。据此，本院查明事实如下：2015年3月22日，原、被告签订《恒润�桦名邸项目营销代理合同》一份，合同约定：1.被告委托原告营销策划、独家代理销售被告所开发的枫桦名邸住宅项目（60套别墅），合同执行期限为合同签订之日起一年止，若双方认为有必要延长服务时间的则可以调整合同执行期限；2.代理基础佣金按项目实际销售金额的4%计提；3.项目销售以套为出售单位，由原告代理被告完成本项目相关房屋预售合同签订，且相应首付款达到双方约定的付款要求并打到被告账户，及按揭资料送到银行并由银行出具客户能达到银行按揭要求方可视为销售成功。2.被告提交《恒润枫桦名邸项目全程营销代理补充协议》一份，证明原告破底价销售最多不能超过5万元，房屋套数不得超过20套，形成的负差价允许在后期销售中予以补平，不能补平的，基础佣金的40%作为赔偿金，原告不予收取。原�质证认为，对证据的真实性无异议，但根据原告销售量及销售金额，破底价部分已经补足。本院认证认为，被告对合同及附件真实性无异议，本院将其作为本案有效证据予以收集。据此，本院查明事实如下：2015年8月28日，原、被告签订《恒润枫桦名邸项目全程营销代理补充协议》一份，约定：在保证《恒润枫桦名邸项目营销代理合同》约定的底价不变的情况下，被告允许原告在实际销售中提前报批被告同意破底价销售，破底价销售套数不得超过20套，每套不得超过5万元；2.原告每月应得的基础佣金的40%作为破底价销售保证金，若原告在今后销售中不能补平协议约定的负差价，则原告不收取全额佣金。3.本院依法向嵊州市房地产管理委员会调取2015年3月22日起至2016年6月17日止恒润枫桦名邸住宅项目的房屋网签情况一份。原、被�经质证对其真实性无异议，本院据此认定事实如下：2015年3月22日起至2016年3月21日止，涉案房屋共计销售16套，合同签约价总额为34484000元。另庭审中，被告提交情况说明一份，证明房号为枫桦名邸三期19-1的房屋的实际成交价为2390000元，与合同约定的价格相差110000元，原告予以认可。综上，2015年3月22日起至2016年3月22日止，涉案房屋的实际成交销售价格为34374000元。4.本院于2017年4月14日依法向原、被告双方所作的谈话笔录一份，该笔录经原告委托诉讼代理人王浙海、被告委托诉讼代理人宋建明签字确认。根据谈话笔录记载的内容及经本院核实后，认定如下事实：2015年3月22日至2016年3月21日间购房者与开发商签订定金合同，后双方又于2016年3月22日后签订《商品房买卖合同》的房屋的房号为枫桦名邸三期9-7、16-5、20-5、23-5、16-3、15-5、9-2、25-1、11-3、15-1、11-2、10-5，房屋总售价为26850000元。5.原告向本院佣金项目请款书、律师函、邮政回执、嵊州市透明房产网的销售数据、统计表格、销售统计表各一份，证明原告自2015年3月22日至2016年6月17日，共计销售房屋39套，被告应支付原告基础佣金3429560元，被告陈述的破底价负差价已经补平的事实。被告提交销售底价表、项目佣金请款书、已完成销售清单各一份，证明至2016年3月22日，原告实际代为被告出售的房屋为16套，销售价为34374000元，根据双方之间约定的破底价销售条款，已形成负差价836000元的事实。上述证据的证明效力，本院将在说理部分予以阐述。6.被告提交分销委托代理协议、发票、付款支票存根各一份、老带新及全民营销协议一份、老客户带新客户确认单五份、王军超领�凭证及银行支票存根各一份，证明被告已为原告垫付分销佣金、老带新奖金94000元，该部分款项应在原告主张的基础佣金中予以扣除的事实。原告质证认为，对上述证据的真实性没有异议，但与本案无关联性。本院认证认为，本案系原、被告就商品房委托代理销售合同产生的纠纷，上述证据反映的分销佣金计提行为、老带新奖金支付行为与本案无关联性，本院不予认证。7.原告提交原告分别与袁某、王月平、张某签订的劳动合同三份、考勤表一份、工作联系单二份、3月份薪资补充说明一份、老带新客户确认单一份、员工工资清单及支付凭证若干份，证明涉案项目驻场销售人员袁某、王月平、张某等系原告员工，与原告建立了劳动关系，工作受原告安排、管理，员工工资、提成均由原告发放，可以反映2016年4月之后原告仍旧在为被�提供销售代理服务的事实。被告质证认为，对三份劳动合同的真实性没有异议，袁某、王月平、张某原先确系原告的工作人员，但2016年3月22日之后，已经与被告建立了劳动关系；考勤表上签字不能作为袁某、王月平、张某系在为原告工作的事实；对3月份薪资补充说明，至2016年3月22日，原告仍受被告委托销售房屋；二份工作联系单仅能反映三员工向被告催讨工资的事实，但与本案无关联性；对支付凭证无异议，但2016年5月、6月、7月汇入的款项被告已经退还给原告，其中4月份汇入的金额系支付3月份的工资。8.被告提交汇款及收款凭证六份、被告与袁某、张某、尹潇潇签订的劳动合同三份、3月份佣金业绩表、证人袁某、张某的证人证言各一份，证明被告已将原告汇入的2016年4月、5月员工工资于2016年6月14日退还给原告；2016年3月22日�被告已与袁某、张某建立劳动关系及被告应支付证人张某、袁某2016年3月份部分佣金的事实。其中证人袁某当庭陈述，证人袁某原系原告常驻被告销售部的经理，2016年3月21日前共计销售房屋16套，另有部分签订了定金合同。后证人与被告于2016年4月初签订了劳动合同，并由被告向证人支付了部分工资及3月份之后的佣金提成；2016年4月份开始，原告负责人除于2016年6月7日来销售处要求证人在考勤表上签字外，其余时间均未到销售处；当时证人之所以在考勤表上签字系为了拿到提成和奖金。证人张某当庭陈述，证人原系原告工作人员，2016年4月与被告签订了《劳动合同》，劳动合同签订后，原告未再来管理销售工作，2016年3月之后，工资待遇提高了1500元/月，至今开发商已经向证人发放了一次佣金提成。原告质证认为，对汇款单及收款凭证，汇款单是被告认为对工资4月、5月退回的情况予以认可，但退回的日期均为2016年6月14日，款项亦系在原告向被告发送律师函，市场销售形势好转的前提下退回；对三份劳动合同，原告不知情，而原告与三个员工的劳动合同并没有解除，如果与原告终止劳动关系就应该办理离职手续或提出辞职报告，但至今一直没有办理解除手续，从法律上讲三个员工与被告补签了劳动合同，不能当然性的认为与原告之间的劳动关系已经解除了；对佣金业绩表，系原告与员工内部之间的关系，与被告无关。对证人证言，二个证人都是被告公司的员工，与被告公司有利害关系，其陈述的内容不属实。从询问中也可以看出二个证人并不十分清楚自己身份的转变，且每个月所获得的工资、发放日期都没有出现过变化，原、被告销售代理工作的移交，关系到客户的资料，肯定要以被告公司的解除通知为准，单以补签合同来�明显然不充足。对上述第7-8二组证据，本院认证认为，原、被告提交的上述证据应属真实，对其真实性本院予以认定；从证据的证明效力看，证人袁某、张某当庭陈述其与2016年4月初与被告之间签订了书面劳动合同，之后的部分工资、奖金提成均由被告支付，且袁某陈述其在原告提交的考勤表上签字系因被告承诺给付证人工资，张某陈述较2016年3月前，其基本工资收入已经提高了1500元/月，其中社会保险亦由被告为其缴纳，结合被告提交的其他书面证据，根据证据高度可能性证明标准，被告提交的证据的证明效力显然大于原告提交的证据的证明效力，据此本院认定，证人袁某、张某自2016年3月22日起与被告建立劳动关系，受被告支配、管理。另查明，庭审中，原告法定代表人陈述，营销代理合同�期前，其曾与被告主要负责人就合同履行期限的延长进行沟通，被告主要负责人要求降低基础佣金的比例，原告法定代表人不同意。本院认为，本案争议的主要焦点为：1.营销代理合同的终止时间；2.佣金的计算。就第一个争议焦点，首先从原、被告自身约定看，双方签订的《恒润枫桦名邸项目营销代理合同》约定，合同执行期限为合同签订之日（2015年3月22日）起一年止，且庭审中原告自认其法定代表人于合同到期前就是否延长合同期限一事找被告主要负责人商议，佣金比例问题未达成一致意见,之后亦未就履行期限一事再行商议，应当认定双方在销售代理合同约定的执行期限到期后，就是否延长服务时间未达成一致。其次，2016年3月22日起，原原告员工袁某、张某等已与被告建立劳动关系，受被告管理，薪金收入均由被告支付，�袁某、张某等员工自2016年3月22日起产生的劳动成果应由被告享受。综上，本院认定原、被告之间代理营销关系于2016年3月21日自行终止。就第二个争议焦点，根据本院查明的事实，2015年3月22日至2016年3月21日，原告共计为被告销售商品房为16套，销售金额为34374000元，然因该16套房屋原告存在破底价销售，经计算负差价为726000元，故根据补充协议的约定，原告仅能享受60%的基础佣金，计34374000元×4%×60%＝824976元；另就定金合同于合同到期前签订，商品房买卖合同于合同到期后签订，且定金交付人与买卖合同签订人员一致的销售房屋中基础佣金的认定，本院认为，虽合同约定“项目销售以套为出售单位，由原告代理被告完成本项目相关房屋预售合同签订，且相应首付款达到双方约定的付款要求并打到被告账户，及按揭资料送到银行并由银行出具客户能达到银行按揭要求方可视为销售成功”，但考虑到此种情形下，原告对房屋最终销售成功投入了一定的人力、物力，一定程度上促成了被告与买受人之间达成的买卖行为，据此本院酌情被告按合同约定可享有的基础佣金的40%支付，计26850000元×4%×40%＝429600元，合计被告应支付原告基础佣金为1254576元。就原告主张的部分定金付款人虽与实际签约人非同一人，但有可能系实际签约人的亲属、朋友等情形，现原告未提交相应的证据予以证明，本院不予认定。综上，对原告合理部分的诉讼请求，本院依法予以支持；不合理部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定�第二条之规定，判决如下：一、嵊州市恒润房地产有限公司支付宁波双赢房产策划咨询有限公司基础佣金1254576元，并支付该款自2016年6月23日起至付清日止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的利息损失，款限于本判决发生法律效力之日起二十日内付清；二、驳回宁波双赢房产策划咨询有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34236元，由原告宁波双赢房产策划咨询有限公司负担21700元，被告嵊州市恒润房地产有限公司负担12536元（限被告于本判决发生法律效力之日起十�内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  相泽波人民陪审员  倪越明人民陪审员  尹德法二〇一七年四月二十五日书 记 员  张煜英?*MERGEFORMAT?8??*MERGEFORMAT?9?