浙江省绍兴市上虞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0604民初6682号
原告（反诉被告）：绍兴上虞三源新型建材有限公司，住所地绍兴市上虞区曹娥街道舜耕大道1269号，统一社会信用代码：91330604753007573Q。
法定代表人：韩云陆，执行董事。
委托诉讼代理人：厉海波，浙江曹娥江律师事务所律师。
被告（反诉原告）：浙江邦尔医疗投资管理有限公司，住所地杭州市余杭区南苑街道九洲大厦401室，统一社会信用代码：91330110596609553L。
法定代表人：程栋，董事长。
委托诉讼代理人：张巍竞，浙江天册律师事务所律师。
原告绍兴上虞三源新型建材有限公司（以下简称三源公司）与被告浙江邦尔医疗投资管理有限公司（以下简称浙江邦尔）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案受理后，依法由代理审判员王丽娟适用简易程序进行审理。审理过程中，被告于2016年11月14日向本院提起反诉，本院经审查后，依法对反诉受理并予以合并审理，于2017年5月3日、2017年5月24日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）三源公司的法定代表人韩云陆及其委托诉讼代理人厉海波，被告（反诉原告）浙江邦尔的委托诉讼代理人张巍竞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案原、被告申请给予庭外和解期限，同时审限延长三个月。
原告三源公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2016年1月1日起至2016年5月6日止房租费445400元（逾期支付租金违约金另行诉讼）；二、判令被告支付原告自2014年9月25日起至2015年1月31日止免租金期内的房屋占用使用费452400元；三、判令被告承担拆除公司名称标牌的费用1万元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将9476平方米的房屋及3500平方米场地出租给被告用于开设上虞邦尔骨科医院，租期20年，租赁期前6个月为筹备装修期，即自2014年9月1日至2015年3月1日（具体时间以审批通过为准），该期限内免租金，并约定自2015年3月1日开始支付租金，医院审批后10天内支付预付款20万元，第一年租金128万元于2015年3月1日前（第一年租金支付日期具体以房产证日期为准）支付，已支付的预付款可抵折第一期租金，第二年租金128万元在2016年1月1日前支付。2014年10月15日，双方订立协议一份，就合同第五条预付款20万元的支付时间及第九条房产证土地证的办理时间和后果作了重新约定，其余条款未作变更。合同签订后，原告配合被告于2014年9月25日取得上虞区卫生局关于设立“上虞邦尔骨科医院”的批复及批准证书，原告于2015年1月21日取得土地证、2015年1月22日取得房产证，被告于2014年10月20日向原告汇付租金预付款20万元。因被告未支付2015年租金，原告曾提起诉讼，案件经绍兴市中级人民法院审理作出（2016）浙06民终1054号终审判决，认为原、被告之间成立了房屋租赁法律关系且已生效，被告应向原告支付相应的房屋租金。由于被告未按约定于2016年1月1日支付第二年的租金，故原告诉请要求被告支付2016年1月1日起至2016年5月6日止计127天按年租金128万元计算的房租费445400元（按合同约定逾期支付租金的违约金另行诉讼）。另原告认为：合同约定免租期是因为双方约定租期为20年且被告方在筹建期内确实需要进行筹备装修，现因被告不付租金成讼且至今为止未进行实质性的筹建，根据诉讼情况来看，事实上被告已不可能继续履行合同，从公平原则和缔约过失责任考虑，故原告主张被告支付自2014年9月25日起至2015年1月31日止免租金期内相当于租金的房屋占有使用费452400元，而且被告至今为止尚未拆除设置在租赁物上的标牌，原告需花费时间金钱在确保安全的前提下拆除。故原告向法院起诉，诉请如前。
被告浙江邦尔辩称，第一，原告起诉的免租期费用系双方在签约时早已议定的事项，对双方具有不可撤销的拘束力。原告无权单方面对双方早已议定的事项要求被告支付“免租期”的费用，双方从未约定如果没有租满20年该“免租期”就会变为“有租期”，并且该合同从本质上讲是附条件生效的预约合同，双方尚未签订正式的租赁合同，原告无权以本约的合同解释论来主观臆断；第二，原告所起诉的2016年1月1日至2016年5月6日期间的房屋租金445400元计算的时间结算点明显不合理，2016年5月6日，二审法院前往现场调查时发现现场早已被三源公司实际控制，这足以说明在此之前，我方就已把相关的房屋交还给原告；第三，原告所起诉的2016年1月1日至2016年5月6日期间的房屋租金445400元明显过高，由于本案原告的原因导致案涉的房屋实际根本未真正使用，原告要求按照实际使用的标准来支付租金，不符合常理。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告浙江邦尔向本院提起反诉请求：一、判令解除《房屋租赁合同》及其2014年10月15日所签署等补充协议；二、判令反诉被告立即向反诉原告退还先前已付的预付款20万元；三、判令反诉被告向反诉原告赔偿因未能移交所约定的房屋而致使反诉被告申办医院失败的相关费用304300元；四、本案的本诉费用、反诉费用均由反诉被告承担。审理过程中，反诉原告明确第一项诉讼请求中双方合同解除时间为2016年5月6日。事实和理由：2014年7月，反诉原告因欲在上虞投资开设上虞邦尔骨科医院，与反诉被告签订一份附条件生效的《房屋租赁合同》。根据该合同约定，反诉被告将坐落于上虞开发区曹娥街道舜耕大道1269号的房屋（2号和3号厂房，建筑面积9476平方米）、场地3500平方米出租给反诉原告使用。同时反诉被告承诺该房屋产权正在办理过程中，反诉被告对该房屋享有合法的产权。该合同明确约定租赁所用系开设医院。房屋租赁期限20年，租赁期前6个月为反诉原告筹备及装修期，为免租期，即2014年9月1日至2015年3月1日，具体起算时间节点以审批通过后为准。同时，该合同第27条约定，双方签署并在支付第一年租金后生效，具体以正式租赁合同为准，并特别补充约定：该租赁合同只能作为反诉原告在上虞审批医院，医院审批后双方将进一步商定合同具体内容，并签订正式租赁合同（正式租赁合同签订后本合同终止）。2014年10月15日，鉴于反诉被告迟迟未将案涉厂房的相关房屋产权证、土地使用证等相关证件办出，双方约定反诉被告必须在2015年1月31日之前将现七层办公楼房屋产权证、土地使用证等相关证件交给反诉原告办理各种手续。逾期没将房屋产权证等相关证件交给反诉原告的，应立即终止租赁关系，退还预付款20万元。2015年1月22日，反诉被告并未按照约定将现七层房屋办出房屋产权证，所办出的实际产权证仅载有六层，该实际现状与产权证本的不一致导致反诉原告未能取得消防验收许可，进而导致无法取得开设医院最基本的《医疗机构执业许可证》。与此同时，反诉被告所交付的权证上可见，其房屋的规划用途为工业并非为开设医院的规划用途，进一步致使反诉原告无法办证，最终无法实现租赁的基本目的。此后，反诉原告多次与反诉被告就此事交涉，但均未果，故提起前述反诉请求。
反诉被告三源公司辩称，第一，从严格意义上来说，反诉被告和反诉原告之间的租赁关系终止时间应以在反诉状送达给反诉被告之日起开始计算，法律明确规定解除合同的通知在到达对方时生效，我方认为租赁合同的解除时间以我方收到反诉状的时间为准；第二，反诉原告的第二、三、四项诉讼请求明显与人民法院已经生效的判决所认定的事实相违背，应以人民法院生效判决认定的事实为准。第二项诉讼请求中的20万元在绍兴中院（2016）浙06民终1024号案件中已作为2015年度的部分房租费予以扣除，第三项诉讼请求的赔偿损失在前案中反诉原告（当时是被告）已经作出了相应的抗辩主张，人民法院判决不予认定，且反诉原告的反诉理由自相矛盾，只有在合同无效的情况下才能返还财产。现反诉原告在反诉中要求解除合同，事实上就是承认合同有效，赔偿损失同样建立在合同无效以及对合同无效存在过错的情况下，我方并无过错，故不应赔偿损失。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）三源公司为证明其诉请的事实和主张及反驳被告（反诉原告）浙江邦尔的诉讼主张，向本院提交如下证据：
1.《房屋租赁合同》一份，证明双方对租赁时间、免租期租赁费用、违约责任等作了约定。
2.协议一份，证明反诉请求中提到的20万元是预付款，该款项在2015年度租金结算时已计算在内。
3.绍兴市中级人民法院（2016）浙06民终1054号民事判决书一份，证明浙江邦尔应按该生效判决书确定的事实支付租金。
4.申请证人何某、高某、俞某、戚某出庭作证，证明三源公司已在2014年9月1日前将主楼及旁边办公楼交付给浙江邦尔，浙江邦尔的医院筹建人员即已入驻办公的事实。证人何某陈述主要内容：我是三源公司法定代表人韩云陆的朋友。我有时到三源公司处，看到浙江邦尔的人一直在办公使用。我听说三源公司在2014年8月份的时候就将租房的钥匙交给浙江邦尔了。双方因房屋租赁一事曾在2014年、2015年年初两次协调，协调的时候我也在场。证人高某陈述主要内容：我从2012年开始就是三源公司的门卫和仓库管理员。合同签订后不久，浙江邦尔的人就和我一起抄电表，钥匙是我给对方的人的，钥匙给了后，浙江邦尔的人每天有十来个人走来走去。合同签订后，在2014年，对方就在屋顶上和办公楼贴了广告牌子。证人俞某陈述的主要内容：我是案涉房屋建造过程中三源公司聘请的工程管理人员。2014年8月4、5日的样子我将钥匙交给了三源公司，听三源公司说钥匙要交给医院的。医院的筹建人员应该是2014年8月底的样子搬进来的，每天进出的人很多。证人戚某陈述的主要内容：我是三源公司厂房的设计单位，在施工的过程中，因为有个单位要租，在搞装修的时候有一个图纸要发给他们，大概2、3年前的样子，后来知道是要开一个叫做邦尔的骨科医院。
上述原告（反诉被告）三源公司提交的证据经庭审出示，被告（反诉原告）浙江邦尔质证如下：证据1、2，对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为不能达到三源公司的证明目的，并且合同已约定免租期。证据3，浙江邦尔认为（2016）浙06民终1054号案件尚在再审阶段，尚未生效，即使按照二审判决认定了房屋租赁的事实，也仅是认定2014年10月15日到2015年12月31日期间，二审从未对2016年度的租赁关系进行认定，故该份判决也不能达到三源公司的证明目的。证据4，三源公司对四位证人证言的陈述均无异议，浙江邦尔认为证人证言仅能证明房屋交付给浙江邦尔使用，不能证明其他事实。
被告（反诉原告）浙江邦尔为反驳原告（反诉被告）三源公司的诉讼主张及证明其本诉和反诉主张，向本院提交证据如下：
5.《房屋租赁合同》、协议各一份，证明三源公司和浙江邦尔当时就房屋用途约定系用于开设医院，房屋层数约定为七层房屋，后因房屋产权系商业用地导致浙江邦尔无法成功设立医院的事实。
6.房屋产权证两本，证明三源公司最终交付的是不能开设医院的房屋。
7.《设计协议》一份，证明浙江邦尔为租赁该场地开设医院，前期投入了包括装潢设计费在内的266000元的资金成本与支出。
8.《扣款通知书》、发票各三份，证明浙江邦尔已向浙江太阳装饰工程有限公司支付的装修医院的设计费。
9.工资表、领款凭证各两份，证明浙江邦尔在筹备医院过程中所支出的费用。
上述被告（反诉原告）浙江邦尔提交的证据经庭审出示，原告（反诉被告）三源公司质证如下：证据1，对《房屋租赁合同》的真实性、合法性均无异议，关联性有异议，三源公司认为既然租赁合同已生效，就应履行，浙江邦尔要求解除合同，应从解除合同通知到达三源公司之日起计算；协议中提到的20万元预付款已在（2016）浙06民终1054号案件中被认定为2015年度的租金，浙江邦尔要求返还并无依据。证据2，真实性无异议，恰好证明三源公司交付给浙江邦尔的房屋是合法建筑，不存在任何违章情形。证据3、4，对形式上的真实性予以认可，但认为浙江邦尔要求三源公司赔偿装修设计损失无事实和法律依据，《设计协议》结合发票和扣款通知书，可证明三源公司于2015年2月1日向浙江邦尔起诉房租费时，浙江邦尔已占有使用该房屋。证据5，对形式上的真实性予以认可，该证据印证了浙江邦尔占有、使用房屋的事实，但不能达到浙江邦尔的证明目的。
本院结合原告（反诉被告）三源公司与被告（反诉原告）浙江邦尔的质证意见，对上述证据认定如下：证据1、2，浙江邦尔对真实性无异议，证据5，与证据1、2系同一份，本院均予以认定；证据3，系人民法院依法制作的生效民事判决，本院予以认定；证据4，四位证人证言均提到了浙江邦尔租赁三源公司房屋、三源公司将租赁房屋交付给浙江邦尔的事实，对该部分陈述予以认定；证据6，对其真实性本院予以认定；证据7、8、9，可证明浙江邦尔为筹建医院所做的相关准备工作，本院对其真实性予以认定。
综上，结合庭审中当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2014年7月30日，原告（反诉被告）三源公司与被告（反诉原告）浙江邦尔签订《房屋租赁合同》一份，约定三源公司将位于上虞开发区曹娥街道舜耕大道1269号，建筑面积为9476平方米的厂房出租给浙江邦尔。租赁用途为开设上虞邦尔骨科医院（具体由政府部门审批通过后为准）。合同约定：房屋租赁期为20年，租赁期前6个月为筹备及装修期，该期间免租金，即自2014年9月1日至2015年3月1日（具体时间以审批通过后为准），并约定年租金为128万元/年，前三年租金不上浮，第四年开始租金每年按上年租金上浮5%。另合同补充条款约定：此租赁合同只能作为浙江邦尔医疗投资管理有限公司在上虞市审批医院使用，医院审批后双方进一步商定合同具体内容，并签订正式租赁合同（正式租赁合同签订后本合同终止）。
2014年10月15日，三源公司与浙江邦尔签订《协议》一份，约定由浙江邦尔在签订协议后三日内支付三源公司预付款20万元，并约定三源公司需在2015年1月31日之前将现七层办公楼房屋产权证、土地使用证等相关证件交给浙江邦尔办理上虞邦尔骨科医院各种手续，逾期没有把房屋产权证等相关证件交给邦尔公司，立即终止租赁关系，退还预付款20元、赔偿浙江邦尔20万元。
上述《房屋租赁合同》、协议签订后，浙江邦尔于2014年10月20日支付三源公司20万元预付款，三源公司于2015年1月31日将案涉房屋钥匙交付浙江邦尔。后浙江邦尔因建筑物土地性质、消防等原因一直未通过相关部门规定要求，至今未能取得医疗机构执业许可证。三源公司就2015年2月1日至2015年12月31日的房屋租赁费向本院起诉，后经绍兴市中级人民法院二审，作出（2016）浙06民终1054号民事判决，认定三源公司与浙江邦尔之间房屋租赁关系成立并生效，并判决浙江邦尔支付三源公司自2015年2月1日至2015年12月31日期间的房屋租赁费1173300元（含浙江邦尔已预付的20万元）。现因浙江邦尔未支付2016年1月1日至2016年5月6日的房屋租赁费，故酿成讼争。
另查明，2016年5月6日，案涉厂房已由三源公司管理和控制。在（2016）浙06民终1054号一案中，三源公司表示在法院认定三源公司与浙江邦尔的房屋租赁关系生效的前提下，其同意以2016年5月6日作为双方租赁关系的终止时间。
本院认为，（2016）浙06民终1054号生效民事判决已认定三源公司与浙江邦尔之间房屋租赁关系成立且生效，浙江邦尔作为承租人，应当按约支付相应的租金。关于房租费的计算标准，鉴于三源公司与浙江邦尔在《房租租赁合同》中约定年租金标准128万元，之后双方未变更年租金金额，现三源公司按此标准主张，本院予以支持，经计算，2016年1月1日至2016年5月6日的房租费为444153元。故对原告三源公司主张被告浙江邦尔支付自2016年1月1日起至2016年5月6日止的房租费的诉请，本院对合理部分依法予以支持。被告浙江邦尔辩称因房屋未实际使用，请求降低租金计算标准，对此本院认为，原告三源公司已按约交付案涉租赁房屋，被告有无实际使用房屋，不影响租金的支付，且本案中，导致案涉房屋未实际使用的原因在被告浙江邦尔方，故被告浙江邦尔以上述理由主张减少租金，本院不予采纳。原告三源公司要求被告浙江邦尔支付免租期内的占用费，对此本院认为，三源公司主张的占用费，实为赔偿损失的违约责任，鉴于双方在之后的履行过程中并未对违约责任作出约定，且原告在本案诉请中申明逾期支付租金违约金另行诉讼，故本院认为原告主张的占用费可待其主张违约责任时一并予以处理，对本案中三源公司要求被告浙江邦尔支付自2014年9月25日起至2015年1月31日止的免租金期内的房屋占用使用费452400元的诉请，本院不予支持。原告三源公司要求被告浙江邦尔承担拆除名称标牌的费用1万元，依据不足，本院不予支持。又根据本院查明事实，在2016年5月6日时，案涉厂房实际已由三源公司控制和管理，三源公司在（2016）浙06民终1054号案件中亦表明如法院认定双方之间房屋租赁关系有效，其同意以2016年5月6日作为双方租赁关系终止的时间。现浙江邦尔提出双方之间的租赁关系予以解除，并以2016年5月6日作为租赁关系解除的时间，故本院对此予以确认，对反诉原告浙江邦尔的第一项反诉请求，本院予以支持。至于反诉原告浙江邦尔要求反诉被告三源公司返还预付款20万元的反诉请求，因该款已在（2016）浙06民终1054号案件中被认定为2015年2月1日至2015年12月31日的部分房租费，故对该项反诉请求本院不予支持。反诉原告浙江邦尔还要求反诉被告三源公司赔偿因未能移交所约定的房屋而致使反诉原告申办医院失败的相关费用，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告绍兴上虞三源新型建材有限公司与被告浙江邦尔医疗投资管理有限公司之间的房屋租赁关系于2016年5月6日解除；
二、被告浙江邦尔医疗投资管理有限公司支付原告绍兴上虞三源新型建材有限公司2016年1月1日起至2016年5月6日止的房屋租赁费444153元，于本判决生效之日起七日内履行；
三、驳回原告绍兴上虞三源新型建材有限公司的其余诉讼请求；
四、驳回反诉原告浙江邦尔医疗投资管理有限公司的其余反诉请求。
案件本诉受理费12878元，减半收取6439元，财产保全费5000元，合计11439元，由原告绍兴上虞三源新型建材有限公司负担5827元，被告浙江邦尔医疗投资管理有限公司负担5612元；反诉受理费8843元，减半收取4422元，由反诉原告浙江邦尔医疗投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 王丽娟
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 朱文金
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。租赁期间一年以上的，应当在每届一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。