南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栖民初字第3485号
原告邵涌，男，汉族，1981年3月9日出生。
委托代理人郭兴国，男，汉族，1990年10月12日出生。
委托代理人曹为尚，男，汉族，1992年8月10日出生。
被告潘忱成，男，1977年4月22日出生。
委托代理人王晓春，江苏天左律师事务所律师。
原告邵涌与被告潘忱成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月24日公开开庭进行了审理。原告邵涌及其委托代理人郭兴国、曹为尚，被告潘忱成的委托代理人王晓春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵涌诉称，原告邵涌与被告潘忱成于2014年2月24日签订《房地产买卖中介合同》，原告将位于某路XX号某苑XX幢X单元XXXX室的房屋卖给被告。原被告于2015年4月20日办理过户登记。双方合同约定，1、2014年2月24日被告支付原告房屋定金人民币5万元；2014年3月4日前被告支付原告第1次首付款人民币110万元；2014年6月4日前，被告支付原告第2次首付款人民币50万元；2、原被告约定于2014年8月25日前办理过户手续；3、因签订合同与办理过户时间间隔5个月（2014年2月24日至2014年8月25日），被告支付原告利息5万元；4、房屋总价款为381万元。由此，被告应向原告支付房款和利息总额为386万元。事实上，被告在支付前两笔房屋价款（分别为110万元和50万元）及补贴利息5万元后，一直未支付第三笔房屋价款2210000元。第三笔房屋价款被告分三次支付，分别于2014年10月10日支付40万元，2014年12月31日支付170万元，2015年4月20日支付9万元，余款2万元至今未支付，且以上分三次支付的第三笔房屋价款并未支付利息。双方于2015年4月20日完成房屋过户登记。根据合同规定，被告应按时向原告付清房款，而被告并未按照合同履行付款义务，属于违反合同约定，应承担相应的违约责任。根据合同法第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因此，在原被告双方约定过户日期2014年8月25日至双方实际过户日期2015年4月20日间，被告应按银行同期贷款利率，向原告支付第三笔房屋价款的利息41140元，并且支付余款2万元。故原告诉至法院，请求判决：一、被告支付原告逾期支付房款利息41278元（1、房款50万元的逾期利息为383.56元，自2014年6月4日起至2014年6月9日起，按年利率5.6%计算；2、房款221万元的逾期利息为15597.15元，自2014年8月25日起至2014年10月10日，按年利率5.6%计算；3、房款181万元的逾期利息为22771.29元，自2014年10月11日起至2014年12月31日起，按年利率5.6%计算；4、房款11万元的逾期利息为1856.44元，自2015年1月1日起至2015年4月20日，按年利率5.6%计算；5、房款2万元的逾期利息为668.85元，自2015年4月21日起至2015年11月24日，按年利率5.6%计算）；二、被告支付房屋尾款2万元；三、本案的诉讼费用由被告承担。
被告潘忱成辩称，根据原被告签订的房地产买卖中介合同，被告按照中介合同约定支付了165万元，对于余款的支付时间在中介合同中并没有约定。原被告双方于2014年6月24日签订了1份南京市存量房买卖合同，该合同约定余款220万元在双方递件前支付，原告认可双方于2015年4月20日办理的过户登记，因此被告交付220万元没有逾期。至于尾款，南京市存量房买卖合同中约定尾款3万元于交房的当日支付，双方交房是在2015年5月，且尾款最终只有2万元，因被告代原告缴纳物业费9219.7元，被告最终还欠原告10780.3元。
经审理查明，2014年2月24日，陈某甲、邵某甲、原告邵涌（甲方）与被告潘忱成（乙方）、南京博特房地产投资顾问有限公司（丙方）签订房地产买卖中介合同（以下简称中介合同）1份，约定甲方将坐落于某路18号丽某苑XX幢X单元XXXX室房屋（以下简称涉案房屋）（含车位、含大圆餐桌）出售给乙方，房屋售价381万元；中介合同补充协议中第1条约定乙方办理商业贷款210万元，分20年还清，由丙负责办理；第3条约定甲乙双方在签约时，乙方支付甲方定金5万元；甲乙双方约定于2014年8月25日前办理产权送件手续；双方约定于房屋家私清空时办理房屋交接手续，乙方于房屋交付当日支付给甲方剩余房款6万元。双方在补充协议最后约定，（1）甲乙双方约定首付款和定金支付方案如下：2014年2月24日，乙方支付甲方房屋定金5万元；2014年3月4日前，乙方支付甲方第一次首付款110万元；2014年6月4日前，乙方支付甲方第二次首付款50万元；（2）甲乙双方约定于2014年8月25日前办理过户手续；（3）因签订合同与办理过户时间间隔5个月，甲乙双方约定，乙方支付甲方利息5万元；（4）甲乙双方约定房屋总价为381万元，乙方补贴甲方利息5万元，合计386万元。该补充协议对合同价款386万元中除定金5万元、前两期首付款160万元、尾款6万元外的剩余价款215万元的给付期限未作约定。2014年2月24日，陈某甲、邵某甲、原告邵涌将房屋所有权证、国有土地使用权证、房屋共有权证、共有人证、车位所有权证、车位土地使用证原件交至南京博特房地产投资顾问有限公司。
2015年4月20日，陈某甲、邵某甲、原告邵涌（甲方）与吴某甲、被告潘忱成（乙方）签订南京市存量房买卖合同（以下简称买卖合同）1份，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，涉案房屋转让价款为260万元，其中含定金35万元，尾款3万元；甲乙双方同意以以下付款方式和付款期限支付房价款，并自行承担房屋转让价款安全的全部责任：1、乙方于2014年6月24日前支付甲方购房定金35万元；2、乙方于产权递件前支付甲方购房款222万元；3、乙方于甲方交房当日支付购房尾款3万元。2015年4月17日，吴某甲、被告潘忱成出具承诺书1份，载明：“本人承诺，本人与邵涌购买房屋某路18号丽某苑XX幢X单元XXXX室成交价格按照房地产买卖中介合同381万元，因本人为了合理避税，本人要求中介公司协商邵涌签订南京市存量房买卖合同，此合同只作过户避税使用，无任何法律效应，本人确认此房成交价格381万元，如有差价问题本人不追究任何法律责任。”
2014年2月24日，被告向原告支付5万元；2014年3月3日，被告向原告支付110万元；2014年6月9日，被告向原告支付50万元；2014年10月10日，被告向原告支付40万元；2014年12月31日，被告向原告支付170万元；2015年4月20日，被告向原告支付9万元。2015年4月20日，原被告双方办理涉案房屋过户手续。2015年5月22日，原告将房屋钥匙交给被告，后被告入住。2015年8月16日，被告向南京亚东物业管理有限公司支付物业费9219.7元。
以上事实，有原被告的一致陈述，原告举证的房地产买卖中介合同、收件单、借记卡活期交易明细、招商银行户口交易明细表、卡内账户明细查询打印单、承诺书，被告举证的南京市存量房买卖合同、情况说明、证明、发票等证据，以及本院开庭笔录、质证笔录、电话记录在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：原告邵涌与被告潘忱成就涉案房屋买卖分别签订了中介合同和买卖合同，根据原被告双方实际履行情况可以看出，双方实际是按照中介合同的约定履行的，而非按买卖合同履行。故原被告签订的中介合同系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照中介合同的约定全面履行义务。双方在中介合同中约定了定金5万元、首付款160万元及尾款6万元的支付时间，双方还约定被告以银行贷款方式支付房款210万元，但被告实际并没有以办理银行贷款的方式支付剩余房款，而是分期给付，但对剩余合同价款215万元的给付时间未作约定。
《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，合同履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。按照中介合同的约定，被告应于房屋交付当日付清房屋尾款，被告于2015年5月22日拿到房屋钥匙并入住，这一时间可认定为房屋交付之日。故被告应于2015年5月22日支付给原告尾款2万元。被告至今未支付尾款2万元，被告就履行支付尾款2万元义务构成逾期履行违约，应向原告支付此2万元并承担逾期履行的违约责任。中介合同约定被告于2014年6月4日前支付第二期首付款50万元，被告于2014年6月9日支付此款构成逾期履行违约，应承担逾期履行的违约责任。被告在2015年4月20日前支付了其他价款，未构成逾期履行违约，理由是：一、补充协议对剩余价款215万元未约定履行期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，被告可以随时履行，而被告已在实际过户之日前给付；二、中介合同约定尾款给付期限为房屋交付当日，在双方对215万元价款给付期限未约定的情况下，被告给付的最迟时间应为房屋交付当日。原告主张逾期利息按年利率5.6%计算，此主张合理，本院予以支持。
综上，关于原告主张的房屋尾款2万元请求，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的逾期利息请求，本院认定如下：1、房款50万元的逾期利息为383.56元，自2014年6月5日起至2014年6月9日起，按年利率5.6%计算；2、房款2万元的逾期利息为570.74元，自2015年5月23日起至2015年11月24日，按年利率5.6%计算。至于原告主张其它合同价款逾期利息的请求，缺乏依据，故本院不予支持。关于被告辩称其代原告支付的物业费应从房款2万元中扣减，原告对此不予认可，故被告这一辩称意见不能产生债务抵消的法律效果，本院对此辩称意见不予采纳，被告可依法另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告潘忱成于本判决生效之日起十日内支付原告邵涌房款20000元、利息954.3元，合计20954.3元；
二、驳回原告邵涌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费828元，减半收取414元，由原告邵涌负担203元，被告潘忱成负担211元（此款原告已向本院交纳，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 张 璐
二〇一五年十二月十日
见习书记员 朱文清