河北省秦皇岛市海港区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）冀0302民初2061号
原告：孙桂清，女，1956年3月8日出生，汉族，现住秦皇岛市，公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：焦朋，河北润谦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田俊梅，河北润谦律师事务所律师。
被告：远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司，统一社会信用代码：×××。
负责人：姜祥伍，总经理。
委托诉讼代理人：高俊霞，河北高俊霞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐丽平，河北高俊霞律师事务所律师。
被告：远洋亿家物业服务股份有限公司，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：李建波，董事长。
委托诉讼代理人：高俊霞，河北高俊霞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：代燕涛，女，1981年1月10日出生，汉族，远洋亿家物业服务股份有限公司法务，现住北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街31号，公民身份号码：×××。
原告孙桂清与被告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司（以下简称远洋物业秦分公司）、被告远洋亿家物业服务股份有限公司（以下简称远洋物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人焦朋、田俊梅，被告远洋物业秦分公司委托诉讼代理人高俊霞、徐丽平及被告远洋物业公司委托诉讼代理人高俊霞、代燕涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙桂清向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告已付物业费的50%即3234元；二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月15日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定由第一被告为原告购买的海悦公馆住宅提供物业服务，物业服务质量标准执行秦皇岛市物价局、住房保障和房产管理局联合发布的《秦皇岛市普通住宅小区五星级物业服务等级标准》，物业费为2.9元/建筑平方米/月。合同签订后，原告支付了2014年12月6日至2016年12月5日期间的物业费6467.86元,但被告提供的物业服务质量与收费标准不符，物业服务存在瑕疵。另，根据《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法》的规定，被告提供前期物业管理服务，其物业服务收费标准应实行政府指导价，住宅小区的物业服务标准分为六个等级，最高级别为五星级（五星级标准为1.2元/建筑平方米/月，浮动幅度为正负10%）。根据物业服务收费应当遵循合理、公开以及服务水平与收费标准相适应的原则，被告以2.9元/建筑平方米/月收取物业费明显过高。原告认为，被告对原告物业费的收取违背了《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法》相关规定，收费过高，且其服务水平未达到约定的五星级标准，应承担违约责任，第二被告作为总公司应承担连带责任，故此起诉，请依法支持原告诉讼请求。
二被告共同辩称，原告的诉状时间为2016年12月，是否是在2016年12月底立案涉及诉讼时效问题，我方认为原告起诉超过诉讼时效。对于2014年的物业费，如果原告在2016年12月底之前立案了，则没有超过诉讼时效，因有法院的生效判决，我方认可生效判决的结果。2015年的物业费，有相应生效判决，我方认可生效判决的结果。针对2016年的物业费，1.被告的收费有依据，其行为合法，有2014年、2015年针对收取物业费所作出的判决的支持，对我方收费的合法性进行了审查，故对2014年、2015年生效判决已经确认了被告收费的合理，所以再重新追诉被告收费的依据不应得到法院的支持。2.从收费的依据上讲，秦皇岛市政府的物业管理条例中有五星级的收费，但该规定没有确定五星级的收费标准，只是规定高于四星级即可，故被告按提供了五星级的服务收取相应的费用有合法依据。3.该收费已经经过了原告和被告的书面确认，并且不违反法律强制性的规定，所以该收费合法有效。4.关于物业服务的违约问题，被告自2015年底对小区的物业服务有了重大改进和质量的提升。物业公司对物业服务已经达到了五星级及双方约定的标准，没有任何违约行为，所以原告的诉请没有事实及法律依据，请求依法驳回。
原告为支持其主张提供如下证据：
证据一、前期物业服务协议。证明物业服务协议中约定，被告执行五星级物业服务等级标准，收费标准为按建筑面积每月每平方米2.9元；
证据二、物业费发票(或收据)。证明原告向被告缴纳了物业费；
证据三、（2016）冀0302民初8481号民事判决书。证明秦皇岛市海港区人民法院的生效判决书已确认被告2014年度及2015年度物业管理服务均存在瑕疵，应承担违约责任。同时确认，被告收取物业费的备案申请未获海港区物价局批准的原因是收费标准过高。
证据四、照片20张。证明2016年至今，被告的物业管理服务在房屋管理、共用设施设备维修养护、公共秩序的维护以及保洁服务等方面仍然存在瑕疵，物业服务达不到所承诺的五星级标准。其中：第一张纸上的照片显示小区内多处公共设施上铺着棉被和被单，严重影响小整环境；第二张纸上的照片显示小区公共区域及楼道内多处杂乱无章的停放着自行车、电动车、三轮车等；第三张纸上的照片显示小区电梯间墙壁上被人乱贴广告、绿地内垃圾无人清理、卖小吃的车辆在通行道路上随意停放；第四张纸上的照片显示小区内多处存放建筑垃圾和生活垃圾，形成长期无人清理的卫生死角；居民在楼道内摆放一人多高的橱柜，无人管理；第五张纸上的照片显示通往消防通道的公用门把手长期处于损坏状态，无人修理；公共走廊的墙砖脱落；因被告监管不严，导致陌生人潜入居民楼内，在某业主家的门上泼洒红油漆。证明被告在2016年之后的服务质量连四星级的标准都达不到。
二被告对原告提供的证据发表如下质证意见：
对证据一的真实性无异议，对主体资格予以确认。
对证据二原件无异议，但对原告的证明目的有异议，原告向被告交纳物业费的时候，孙桂清2014年12月6日至2015年12月5日办理了空置房，交纳物业费时已扣除10%的物业费，因此原告申请返回物业费，应当减除已扣除10%的物业费。
对证据三的真实性、合法性和关联性予以认可，但对原告的证明目的有异议。有生效判决书证明服务管理协议是双方真实意思表示，可以证明服务管理协议是合法有效，原告主张被告收费不合法的依据没有找到。
对证据四的真实性、合法性和关联性均不予以认可。不能排除是原告故意摆放所照照片，比如说泼油漆的事情不能证明是被告所为，该组照片不能反映小区真实的服务水平。如果原告认为被告服务有瑕疵，应请专业部门进行考评，不能仅靠几张照片证明被告服务有瑕疵。
二被告提供如下证据：
证据一、《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，证明被告具有从事物业管理一级物业管理企业资质；
证据二、《秦皇岛海悦公馆项目物业服务标准》与《秦皇岛市四星级普通住宅小区物业服务等级标准》对比表及相关管理制度工作表格图片，证明海悦公馆小区物业服务标准超过《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法》所规定的秦皇岛市普通住宅小区四星级物业服务等级标准，且被告公司具有一级物业服务企业资质，故根据《秦皇岛市普通住宅小区物业服务等级标准》之规定，该小区物业服务标准为秦皇岛市普通住宅小区五星级物业服务等级标准（加黑部分字体是与四星级不同的部分）。
证据三、被告2016年物业服务工作亮点，证明自2016年以来，被告在客户服务、安全管理、环境管理、工程维修服务、社区文化、小区秩序服务等方面有很大提升，物业服务更加完善。
原告对二被告提供的证据发表如下质证意见：
对证据一的真实性无异议；
对证据二我方认为该表为被告自行制作，不代表被告的服务水平达到了其拟定的物业标准。
对证据三系被告自行制作，不排除被告为了应诉刻意制作该证据来证明其服务水平，法庭不应以单方制作的证据作为裁判依据。
本院对原、被告提交的上述证据经审核认定：原告提供的证据一、二、三及二被告提供的证据一、二，具备证据的真实性、合法性和关联性，认定作为本案的证据；原、被告提供的其他证据真实性无法确认，不认定本案的证据。
经审理查明，原告孙桂清系秦皇岛海悦公馆小区的业主。2015年5月15日，原告孙桂清（乙方）与被告远洋物业秦分公司（甲方）签订《前期物业服务协议》。合同约定，甲方对海悦公馆小区进行物业管理服务，服务期限自本合同签署之日起至本小区经业主大会法定程序选聘的新物业管理企业正式进驻本小区及本协议委托期间业主所拖欠物业费及其它费用全部清缴结束之日止。物业管理服务费用的收取标准为按建筑面积2.9元/建筑平方米/月，乙方交纳物业费时间为：首期物业服务费按年度交纳。首期交费期满前一个月内，预交下一年度物业服务费，以此类推。物业服务质量为：执行秦皇岛市物价局、市住房保障和房产管理局联合发布的《秦皇岛市普通住宅小区五星级物业服务等级标准》。物业服务内容包括对房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、公共设施和附属建筑物的日常维修、养护和管理、公共区域的绿化养护与管理、公共环境卫生、维护公共秩序、维护物业区域内各类车辆停放及交通、公共区域消防设施的日常运行和维护、房屋装饰装修管理等。另外，协议还对甲乙双方的权利义务等其他物业管理服务事项进行了约定。协议签订同日，原告向被告远洋物业秦分公司交纳了自2014年12月6日起至2015年12月5日的物业费3404.14元，于2016年10月22日交纳了2015年12月6日起至2016年12月5日的物业费3063.72元。其中2014年12月6日至2014年12月31日的物业费为242.49元，2015年1月1日至2015年12月5日的物业费为3161.65元,2015年12月6日至2015年12月31日的物业费为218.24元。2015年12月6日至2016年12月5日物业费已减免10%。
2016年11月28日河北省秦皇岛市海港区人民法院作出（2016）冀0302民初8481号民事判决书。认定业主与被告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司签订的《前期物业管理协议》系双方真实意思表示，协议合法有效，对双方具有约束力。原告依合同约定向被告交纳物业费，被告应按照合同约定履行物业服务合同，为原告提供质价相符的物业管理服务。综合原、被告的诉辩情况及双方提交的证据，认定被告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司2014年度物业管理服务存在瑕疵，应承担相应的违约责任，根据物业服务收费标准与服务水平相适应原则，对照原、被告双方约定的收费标准，酌情予以扣减30%物业费较为合理；另被告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司2015年度物业管理服务亦存在瑕疵，应承担相应的违约责任，但同2014年度相比，被告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司2015年度物业管理服务标准与服务水平有较大提高，予以扣减5%物业费。
本院认为，原告与被告远洋物业秦分公司签订的《前期物业管理协议》是双方真实意思表示，协议合法有效，对双方具有约束力。原告依合同约定向被告交纳物业费，被告应按照合同约定履行物业服务合同，为原告提供质价相符的物业管理服务。根据本院（2016）冀0302民初8481号民事判决书认定被告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司在2014年度、2015年度物业管理服务存在瑕疵，应承担相应的违约责任，但应以判决书确定的返还比例予以支持。原告2015年12月6日至2016年12月5日物业费已减免10%，故其主张返还该期间的物业费无事实法律依据，本院不予支持。原告提交的证据不足以证实被告2016年度存在管理服务问题，对原告主张返还2016年度的物业费，本院不予支持。被告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司作为协议签订和实际履行合同的相对方，应承担返还物业费的责任，被告远洋亿家物业服务股份有限公司作为总公司，应承担补充给付责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条之规定，判决如下：
一、被告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司返还原告孙桂清2014年度、2015年度物业费230.83元，于本判决生效后十日内履行完毕。
二、被告远洋亿家物业服务股份有限公司对以上款项承担补充给付责任。
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司负担。于本判决生效后七日内交纳。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审判长董晓勇
审判员李凤蕊
人民陪审员王艳
二○一七年七月三十日
书记员刘辉