湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘02民1732号上诉人（原审原告）：醴陵市建工房地产开发有限公司，住所地：湖南省醴陵市醴泉路8号。法定代表人：刘章寿，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李天乐，湖南醴源律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李建，湖南醴源律师事务所律师。代理权限：一般授权。被上诉人（原审被告）：李小勇，男，1983年8月25日出生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：邓绍跃，男，1958年7月5日出生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。被上诉人（原审被告）：邓晶琮，女，1984年9月11日出生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。上诉人醴陵市建工房地产开发有限公司因与被上诉人李小勇、邓晶琮房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省醴陵市人民法院作出的（2016）湘0281民初3348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人醴陵市建工房地产开发有限公司的委托代理人李天乐、被上诉人李小勇的委托代理人邓绍跃、被上诉人邓晶琮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。醴陵市建工房地产开发有限公司的上诉请求：依法撤销原判，并改判：1、解除上诉人与两被上诉人于2015年11月25日签订的《醴陵市商品房买卖合同》；2、两被上诉人向上诉人支付违约金12531元；3、由两被上诉人承担本案一、二审的诉讼费及费用。上诉事实与理由：1、一审判决认定事实不清；2、一审判决对“被告系原告隐瞒房屋实际的土地使用年限，私自更改合同内容与原告发生争议而未按期支付剩余购房款，被告虽存在逾期付款的行为，但其违约事出有因，不构成违约”的认定，既不符合合同双方的意思表示，也不符合法律规定，是错误的认定；3、一审判决适用法律错误。综上所诉，一审判决认定事实错误、适用法律错误，依法应当撤销原审判决并改判支持上诉人的诉讼请求，以维持上诉人的合法权益。李小勇、邓晶琮答辩认为，1、一审判决认定事实清楚；2、我方在履行过程中不存在违约行为。我方认为上诉方在出售房屋的过程中存在合同欺诈行为；我方没有支付剩余购房款的行为不是违约行为，是维护正当权益的合法行为，上诉人是真正的违约方；上诉人利用经过篡改的购房合同，属于滥用诉权的违法行为。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。因此，请求依法驳回上诉人的上诉请求。建工房产开发公司向一审提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2015年11月25日签订的《醴陵市商品房买卖合同》；二、判令两被告向原告支付违约金12531元。被告（反诉原告）李小勇、邓晶琮向一审提出反诉请求：一、判令反诉被告向反诉原告交付反诉原告购买的（土地）使用权限为七十年的商品房屋；二、判令反诉被告因延期交付房屋赔偿反诉原告利息损失839.9元；三、判令反诉被告赔偿反诉原告违约金25200元。原审查明：2015年11月25日，原告作为出卖人，两被告作为买受人签订合同编号为201419022403的《建工瑞和新都商品房买卖合同》，约定出卖人以出让方式取得位于瑞和新都B栋、编号为醴国用（2012）第0710号地块的土地使用权，土地使用面积为10111.82平方米；买受人购买的商品房为瑞和新都项目中的第B栋24层2403号房；该商品房的设计用途为住宅；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3918.07元，总金额490621元；首付款（含定金）90000元于合同签订之日支付，2016年2月8日前付15万元，2016年5月30日前付15万元，剩余房款2016年10月31日前付清；买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按预期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期未超过叁拾日，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过叁拾日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之柒的违约金；本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房验收合格（该商品房单体经监理、勘察设计、施工建设单位验收合格），并向质量监督部门报备；由于出卖人原因，未按合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、逾期超过300天，从第301天起，按买受人已交房款同期人民银行规定的活期存款利率计算利息给买受人，合同继续履行；合同一式叁份，出卖人壹份，买受人壹份，醴陵市房屋产权管理局壹份。被告在合同上签字后，原告以需要其法定代表人签字为由将三份合同收回。此后，被告于2015年10月16日、11月6日和2016年2月5日分别向原告支付2万元、7万元和15万元，合计24万元购房款。2016年2月19日，原告将双方签字的一份合同交付给被告。被告发现原告调换了合同第1页，擅自将土地使用权年限由签订合同时约定的2002年至2073年变更为2012年7月3日至2053年1月25日。被告及小区其他业主发现土地使用权年限不足70年后，多次与原告进行交涉，被告因此未向原告支付剩余250621元购房款，原告亦未向被告交付房屋。2016年12月9日，原告向原审法院提起诉讼，请求处理。另查明，应被告申请并受原审法院委托，湖南大学司法鉴定中心于2017年5月2日作出[2017]文鉴字第97号司法鉴定意见书，鉴定意见为：送检的标注日期为2015年11月25日的《建工瑞和新都商品房买卖合同》（编号：201419022403）中第一页与该合同其他页面不是同一台打印机一次性连续打印形成；送检的标注日期为2015年11月25日的《建工瑞和新都商品房买卖合同》（编号：201419022403）中原有第一页被替换。该例鉴定花费司法鉴定费3000元，由被告预缴。再查明，2016年7月12日，醴陵市国土资源局针对案涉房地产项目土地使用权年限出具证明文件，内容为：“经醴陵市建工房地产开发有限公司申请，延长瑞和新都项目土地使用权年期；该项目位于，宗地面积9311.62平方米，调整后商业用地终止日期为2053年1月25日，住宅用地终止日期为2083年1月25日；现该项目延长土地使用年期的出让价款等费用已缴清，正在申请办理不动产权证书。”原审认为：本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《建工瑞和新都商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的合同义务。本案审理中，双方争议的焦点是：一、原告要求解除双方签订的商品房买卖合同，要求被告支付违约金12531元的诉讼请求是否有事实和法律依据；二、反诉原告要求反诉被告交付房屋，支付违约金并赔偿利息损失的诉讼请求是否合理有据。关于争议焦点一，本案，原告以被告存在逾期付款违约行为为由主张解除合同并要求被告按照合同约定支付解除合同违约金，但依据原审法院庭审过程中查明的案件事实，被告系因原告隐瞒房屋实际的土地使用权年限，私自更改合同内容与原告发生争议而未按期支付剩余房款，故本案纠纷的发生系由原告违反诚实信用的行为而引发，原告存在过错在先，被告虽存在逾期付款的违约行为，但其违约事出有因且情有可原，不构成根本违约，庭审过程中，被告亦表达了愿意继续履行合同义务的意愿，因此，原告要求解除合同并要求被告支付解除合同违约金的诉讼请求于理不合，于法无据，原审法院不予支持。在合同继续履行的情况下，被告依法负有向原告支付剩余购房款的义务。关于争议焦点二，依据醴陵市国土资源局出具的证明文件，案涉房屋的土地使用权年限已延长至2083年1月25日。依据合同关于“出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备……并符合合同约定的商品房交付买受人使用”的约定，反诉被告依法负有向反诉原告交付案涉房屋的义务。对于反诉原告要求反诉被告支付839.9元逾期交房违约金的反诉请求，依据合同关于“由于出卖人原因，未按合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、逾期超过300天，从第301天起，按买受人已交房款同期人民银行规定的活期存款利率计算利息给买受人，合同继续履行”的约定，反诉被告向反诉原告支付逾期交房违约金的期限尚未届满，故反诉原告的该项反诉请求没有事实依据，原审法院不予支持。期限届满后，如反诉被告仍存在逾期交房的违约行为，反诉原告可另行主张权利。对于反诉原告要求反诉被告支付25200元违约金的反诉请求，因无事实依据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、驳回原告醴陵市建工房地产开发有限公司的全部诉讼请求；二、反诉被告醴陵市建工房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内将醴陵市瑞和新都第B栋24层2403号房屋交付给反诉原告李小勇、邓晶琮；三、驳回反诉原告的其他反诉请求。本诉案件受理费114元，反诉案件受理费225元，鉴定费3000元，合计3339元，由原告（反诉被告）醴陵市建工房地产开发有限公司承担。二审中，醴陵市建工房地产开发有限公司提交三份证据：证据1、公示栏的照片三张，拟证明建工房地产公司一直将土地使用权年限至2053年的土地使用证书公示在售楼部公示栏内，不存在隐瞒土地年限的事实，2016年7月12日醴陵市国土资源局已经批准我方将土地使用年限延长至2083年1月25日；证据2、醴陵市房产所的一份《证明》，拟证明2015年签订的合同是一份网签合同，不存在我方擅自修改合同，更改需要去房产局更改，且建工房地产公司仅变更了付款方式，不涉及土地使用权年限的变更；证据3、上诉人和业主签订的《补充协议》，拟证明建工房地产公司和其他业主签订的都是40年，合同不存在变更和欺骗。李小勇、邓晶琮质证认为，对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。对公示时间有异议，上诉人是在2016年的12月1号应被上诉人的要求下才公示的。对证据2、3的真实性，合法性没有异议，对关联性有异议，认为对方提供的证据与本案无关。李小勇、邓晶琮二审提交了两份证据：证据1、光盘，拟证明2016年12月1日和众多业主一起与上诉方就房屋使用权期限进行交涉争议的视频，说明我方未构成违约，上诉人一直未催过房款且未确定付款期限；证据2、瑞和新都销售审批和置业计划表，拟证明房屋曾办理贷款证明，被上诉人要求上诉人更改合同的第四页上面的第三小点，即付款方式，上诉人除了改了被上诉人要求的内容以外还更改了房屋的使用年限。上诉人质证认为，对证据1的真实性没有异议，对被上诉人的证明目的有异议，该视频反映的问题不是土地使用权的年限问题，这个问题已经得到解决，不能达到被上诉人的证明目的；证据2，我方共签订两次合同。第一次合同是2015年11月20日，因对方要变更共有份额及付款方式，所以到房产部门办理注销后重新签订的，不存在我方擅自修改合同的事实,对证据2的证明目的不予认可。本院对醴陵市建工房地产开发有限公司提交的证据经审查作如下认定：证据1、2、3的真实性均予以认可，上述证据能证明建工房地产公司签订合同时都是写的40年使用年限，本院予以采信。对李小勇、邓晶琮提交的证据经审查作如下认定：证据1、2不足以证明醴陵市建工房地产开发有限公司更改合同时更改了土地使用年限，且证据1不符合证据的形式要件，本院不予采信。二审另查明，醴陵市建工房地产开发有限公司和李小勇、邓晶琮更改合同时只是更改了付款方式，并未更改土地使用年限。对一审法院采信的证据和认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，房屋买卖合同纠纷。二审中双方争议焦点为：1、上诉人与被上诉人签订的买卖合同是否达到解除的条件；2、上诉人要求被上诉人支付违约金有没有事实和法律依据。现作如下分析认定：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人在签订的《醴陵市房屋买卖合同》第七条1项第（2）款中约定了买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过三十日，出卖人有权解除合同，并约定了违约金的支付方式。该约定是双方真实意思表示，合法有效，应予认定。被上诉人李小勇和邓晶琮称其系在上诉人私自更改了土地使用年限后才拒绝交纳剩余款项的答辩理由与二审查明的事实不符。即便如被上诉人所言，但在2016年7月12日醴陵市国土资源局出具了一份已批准将该宗土地使用年限延长至2083年1月25日后的《证明》后，其行使的不安抗辩权事由消灭，理应继续履行合同而未履行，未交纳剩余房款。根据合同约定，上诉人主张解除合同的条件已经成就，故上诉人要求解除合同的请求予以支持。但基于公平原则，上诉人要求被上诉人支付违约金的请求本院不予支持。上诉人应退回被上诉人李小勇和邓晶琮购房款24万元。综上，一审法院认定的部分事实不清，判处不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省醴陵市人民法院（2016）湘0281民初3348号民事判决；二、驳回被上诉人李小勇、邓晶琮的全部诉讼请求；三、解除上诉人醴陵市建工房地产开发有限公司与被上诉人李小勇、邓晶琮于2015年11月25日签订的《醴陵市商品房买卖合同》，上诉人醴陵市建工房地产开发有限公司退回被上诉人李小勇、邓晶琮购房款240000元；四、驳回上诉人醴陵市建工房地产有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费113元，由被上诉人李小勇、邓晶琮承担。本判决为终审判决。审判长  刘艳辉审判员  赵庆华审判员  阳桂凤二〇一七年十月二十七日书记员  凌宇婷