苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴度民初字第0061号
原告吴晓燕。
原告吴晓华。
委托代理人崔武，江苏润商律师事务所律师。
被告苏州特拉泽尔房地产开发有限公司，住所地苏州市吴中区光福镇宝泉路108号。
法定代表人徐春英，董事长。
委托代理人郎一华，江苏竹辉律师事务所律师。
本院于2014年2月10日立案受理了原告吴晓燕、吴晓华诉被告苏州特拉泽尔房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，由审判员徐剑适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴晓燕、吴晓华及两原告委托代理人崔武，被告委托代理人郎一华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴晓燕、吴晓华诉称，2011年11月10日，其与被告签订两份商品房买卖合同，购买了被告开发的苏州市吴中区光福镇田舍路2-68、2-70号两套商品房屋。在装修过程中发现房屋出现大量质量问题，为避免损失扩大暂停了装修，随后申请房屋安全鉴定。苏州市房屋安全鉴定管理处于2012年11月30日出具了鉴定检测报告，检测结果表明房屋确实存在质量问题，并建议对相关的缺陷部位进行加固处理。虽然双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定房屋交付使用3个月内经有资格的检测机构检测认定有一般工程质量问题出卖方应在20日内予以修复并承担检测费用、给予合理补偿，但该约定与国务院《建设工程质量管理条例》第四十条第一款的规定相违背，故该合同条款无效。交付使用的房屋存在质量问题的，在保修期内出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。自2011年11月购房以来，新房所带来的质量问题，对其造成巨大损失，具体包括：1、因房屋质量问题或者之后被告修缮房屋的行为导致房屋的装修损失300000元；2、因房屋质量问题进行维权产生的律师费53600元；2、房屋购买至今2年因质量问题一直闲置，未投入使用，请求以两套商铺两年的租金给予赔偿，即一套商铺一年收益50000元，两套两年总计200000元。以上损失总计553600元。请求判令：1、被告对原告的房屋承担质量保修责任或者由原告修缮、被告承担全部修缮费用；2、被告赔偿因房屋质量不合格给原告造成的损失553600元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告苏州特拉泽尔房地产开发有限公司辩称，其从鉴定后至今一直未拒绝对房屋鉴定发现的问题进行修复，并积极与原告联系，要求对房屋进行修复，为此已经在2012年12月25日发函给原告，并提供了苏州市建科结构加固有限公司作出的加固方案，但原告一直拒绝导致案件交给法院处理。其仍然同意对房屋进行修复，但原告主张的损失缺乏事实依据，请求法院依法裁判。
经审理查明，2011年11月10日，两原告与被告签订两份《商品房买卖合同》，由两原告向被告购买坐落于苏州市吴中区光福镇田舍路2-68号、2-70号的商业营业用房两套，并约定房屋于2012年1月7日前交付使用，被告于2011年12月29日向原告交付上述两套房屋。原告于2012年2月办理了房屋的所有权登记手续，其中2-68号建筑面积为155.84平方米、2-70号建筑面积为168.82平方米，层高均为三层。
2012年9月，两原告开始对两套房屋进行装修，在装修过程中，两原告发现两套房屋中间的两根承重柱存在质量问题。为此，原、被告于2012年10月22日共同委托苏州市房屋安全鉴定管理处对上述两套房屋的三层24＊E、24＊G轴框架柱进行检测。2012年11月30日，该管理处分别作出苏房安鉴（2012）检B字第7号、8号鉴定检测报告，其中（2012）检B字第7号检测结果为：1、采用钻芯法检测混凝土抗压强度及耐久性检测：三层24＊E轴柱检测部位混凝土抗压强度满足设计要求，碳化深度未达到钢筋。2、混凝土构件外观检查：检测对象截面尺寸为400毫米＊400毫米，满足设计要求。检测对象南侧面距柱底约3.16米标高处混凝土表面局部蜂窝、麻面；检测对象西侧面距柱底约3.16米标高处混凝土表面局部蜂窝、麻面。3、采用局部开凿和无损扫描相结合的方法检测混凝土钢筋配置，检测对象钢筋配置满足设计要求，局部保护层厚度偏大。处理意见为：建议对鉴定对象缺陷部位进行相应加固处理。（2012）检B字第8号检测结果为：1、采用钻芯法检测混凝土抗压强度及耐久性检测：三层24＊G轴柱检测部位混凝土抗压强度满足设计要求，碳化深度未达到钢筋。2、混凝土构件外观检查：检测对象截面尺寸为300毫米＊400毫米，满足设计要求。检测对象南侧面距柱底约1.71米至2.56米标高之间混凝土表面露筋、蜂窝、麻面、夹渣，内嵌有一根270毫米＊70毫米＊30毫米木方；检测对方北侧面距柱底1.71米至2.48米标高之间混凝土表面露筋、蜂窝、麻面，距柱底约2.81米标高处混凝土表面局部蜂窝、麻面。3、采用局部开凿和无损扫描相结合的方法检测混凝土钢筋配置，检测对象钢筋配置满足设计要求，局部保护层厚度偏大。处理意见为：建议对鉴定对象缺陷部位进行相应加固处理。
后被告委托了苏州市建科结构加固有限公司制作了加固方案，并于2012年12月25日发函告知原告对存在质量问题的承重柱予以维修，并提供20000元半年租金损失补偿，两原告未同意。2013年1月25日，两原告曾向本院提起诉讼，要求判令解除原、被告签订商品房买卖合同，并由被告赔偿两原告相关经济损失。两原告于2013年10月向本院申请撤回起诉，本院于2013年10月29日裁定准许两原告撤诉。后两原告于2014年2月10日提起本案诉讼。
审理中，原告明确第一项诉讼请求为由其自行维修三层24＊E、24＊G轴框架柱存在的质量问题，被告赔偿维修费，申请对三层24＊E、24＊G轴框架柱的修复方案进行司法鉴定，并根据修复方案鉴定修复需要的工期、修复费用及修复导致的装修损失。被告对由原告自行维修、其承担维修费用无异议。
本院委托东南建设工程安全鉴定有限公司对修复方案进行了鉴定。2014年10月17日，该公司出具了鉴定报告，加固（修复）方案为：对苏房安鉴（2012）检B字第7号鉴定检测报告中三层框架柱24＊E南侧面和西侧面距柱底约3.16米标高处混凝土表面蜂窝、麻面主要采用置换混凝土加固法进行处理，具体方法如下：1、凿除有缺陷的混凝土，采用C40微膨胀细石混凝土重新浇筑；2、原混凝土界面（粘合面）经修整露出骨料新面后，采用《建筑结构加固工程施工质量验收规范》第5.2.1条中的花锤打毛法进行处理，并在浇筑新混凝土前涂刷界面胶。对苏房安鉴（2012）检B字第8号鉴定检测报告中三层框架柱24＊G的质量问题的方案为：1、凿除有缺陷的混凝土，采用C40微膨胀细石混凝土重新浇筑；2、原混凝土界面（粘合面）经修整露出骨料新面后，采用《建筑结构加固工程施工质量验收规范》第5.2.1条中的花锤打毛法进行处理，并在浇筑新混凝土前涂刷界面胶。注：因加固（修复）工程造成的墙体、墙面面层、吊顶灯的破坏应按原建造标准修复；施工时应采取有效的临时支撑措施，确保施工过程中的安全。原告提出该修复方案未对钢筋部分进行修复，同意以该鉴定报告为基础进行估价鉴定。被告对修复方案无异议。
本院又委托苏州诚信基建造价咨询事务所有限公司根据东南建设工程安全鉴定有限公司的鉴定意见对上述房屋两根框架柱修复方案及该加固方案对房屋内装修破坏所需的造价及工期进行鉴定。2015年2月5日，该公司作出鉴定意见：工程造价总计1801.24元，并说明工期无法鉴定。原告提出应对钢筋的修复补充鉴定，认为工程造价偏低。被告对该鉴定意见无异议。
另查明，涉案两套房屋原为三层尖顶，原告在装修时，在第三层现浇了一个天花板增加出一层阁楼，现三楼已铺设部分地板，但未油漆。二楼隔出数间房间，原告称其在2014年初自己开了一个棋牌室，但未实际营业。原告收房后即将上述两套房屋的一楼出租给圣欣汽车服务部一直经营至今。
以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《鉴定检测报告》及被告提供的函、《加固方案》，本院现场勘查笔录及庭审笔录予以证实。
原告就其经济损失，提供了以下证据材料：
1、原告吴晓燕与陆敏圣于2011年12月27日签订的房屋出租合同，原告将田舍路2-68、2-70房屋的一楼出租给陆敏圣，租赁期限从2012年1月1日至2013年1月1日，租金为35000元。原告认为35000元的租金低于正常租金，每套的正常年租金应为50000元。
2、原告吴晓燕与府健康于2012年8月18日签订的个人房屋装修合同及收款收据，原告称其将田舍路2-68、2-70房屋的装修工程承包给府建康，工程承包方式为包工、包料，工程价款为500000元，已支付首付款300000元，2012年8月装修开工，到9月发现房屋质量问题就停工了，墙面瓷砖贴了一部分，地板铺了一半左右，水电也做了一半，现在装修已经不能继续使用。
3、原告与江苏崔武律师事务所于2012年12月31日签订的律师事务所委托代理协议、律师费发票，原告称为聘请律师参加诉讼，其支出了53600元。
对原告提供的证据，被告质证意见为：
对证据1的真实性无法确认，据了解，一楼确实已经出租开汽修店，因此就不存在租金损失，而且鉴定报告反映的有质量问题的承重柱是在三楼，因此原告主张全部房屋的租金损失没有依据。
对证据2的真实性亦不予认可，根据原告提供的装修合同，大金额的包工包料的装修合同没有提供工程预算书、设计图纸等材料，明显不符合常理，而且检测出现的质量问题不会导致装修问题的发生。
对证据3，根据委托代理协议，委托期限到本案审结为止，故其认为该费用系支付的上一个案件的律师费，与本案没有关联性；该损失主张也没有合同及法律依据。
本院认为，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。原告吴晓燕、吴晓华购买的光福镇田舍路2-68号、2-70号的房屋并在收房不满一年即发现三层的2根框架柱存在质量问题，故应由被告承担相应的修复责任。现原、被告一致同意由原告自行维修并由被告承担维修费用，不违背法律规定，本院予以准许。苏州诚信基建造价咨询事务所有限公司接受本院委托并根据东南建设工程安全鉴定有限公司的加固方案进行了鉴定，加固方案及加固方案对房屋内装修破坏所需的造价为1801.24元，上述费用应由被告承担。原告提出东南建设工程安全鉴定有限公司的加固方案中未对钢筋进行加固，应对钢筋加固部分进行补充鉴定，根据苏州市房屋安全鉴定管理处的检测报告，涉案房屋三层的24＊E、24＊G轴框架柱的钢筋配置满足设计要求，东南建设工程安全鉴定有限公司的加固方案中未针对钢筋提出修复方案，故本院对原告的该项主张不予支持。
关于因房屋质量问题需要修复造成的其他损失，本院分析如下：首先就租金损失，原告主张每套商铺年租金50000元，被告应赔偿其租金损失200000元。根据苏州市房屋安全鉴定管理处的检测报告，存在质量问题的系3楼两根框架柱，并不影响1楼、2楼的使用，原告提供的租赁合同及陈述证实原告在2011年12月即将房屋一楼租赁给他人开设汽修店至今，2014年3月在二楼自行开设了棋牌室（现闲置），上述事实反映第三层房屋的质量问题不影响1楼、2楼的使用，本院对原告就1、2楼的租金损失的请求不予支持，故被告仅需赔偿原告涉案房屋3楼的租金损失。关于租金损失的计算时间，从双方纠纷的过程反映，被告在房屋被发现出现质量问题后，一直积极进行解决，并提出了维修及赔偿方案，但由于原告不同意该方案并提起诉讼导致房屋的维修一直搁置，本院酌定由被告赔偿原告3楼房屋一年六个月的租金损失。该两套房屋的三楼建筑面积总计108.22平方米，参照周边同地段房屋的租金标准，本院酌定每月租金1500元，确定租金损失总计27000元。其次就装修损失部分，原告认为因房屋出现质量问题，现有装修全部不能使用，要求被告赔偿其已付装修费300000元。鉴于原告以装修合同为依据主张损失，被告未予认可，而原告要求被告赔偿的装修损失应以因维修导致的装修损失为限，该部分损失已经鉴定，包含于前述1801.24元中。考虑原告已铺设地板，维修需要采取措施对地板进行保护、清理，该部分费用酌定由被告赔偿500元。再次就律师费损失，原告要求被告赔偿律师费用53600元，该费用于法无据，本院不予支持。
综上，被告应赔偿原告维修费用及因维修造成的经济损失总计人民币29301.24元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：
一、坐落于苏州市吴中区光福镇田舍路2-68、2-70号两套商品房屋三层24＊E、24＊G轴框架柱存在的质量问题由原告吴晓燕、吴晓华自行修复。
二、被告苏州特拉泽尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴晓燕、吴晓华上述房屋的修复费用及因修复造成的经济损失人民币29301.24元。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9416元、鉴定费12750元，合计人民币22166元，由原告吴晓燕、吴晓华负担7000元，被告苏州特拉泽尔房地产开发有限公司负担15166元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，户名：苏州市中级人民法院；帐号：10×××99。
审 判 长 徐 剑
代理审判员 周 宏
人民陪审员 王晓明
二〇一五年四月十三日
书 记 员 刘轶臣