.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区固原市原州区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）宁0402民初4725号原告：练祖和，男，1967年2月28日出生，汉族，个体户，现住宁夏固原市。委托诉讼代理人：张晓东，宁夏张岳律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：宁夏新荣基实业有限公司，住所地：宁夏回族自治区固原市。法定代表人：谢文明，该公司经理。委托诉讼代理人：方勇，男，1975年5月28日出生，汉族，该公司副总经理，住宁夏固原市原州区。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：路彩琴，宁夏古雁律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告练祖和与被告宁夏新荣基实业有限公司（以下简称新荣基实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告练祖和的委托诉讼代理人张晓东，被告新荣基实业公司的委托诉讼代理人方勇、路彩琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。练祖和向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理九龙国际商业广场B区B3-3101、3201、3103、3203、3105、3205、3107、3207、3109、3209、3102、3202、3104、3204、3106、3206、3108、3208、3110、3210号房屋登记；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告宁夏新荣基投资有限公司（2016年9月10日变更为宁夏新荣基实业有限公司）在固原西南新区经济开发区开发建设九龙国际商业广场。2015年3月至2016年12月，原、被告签订数份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的九龙国际商业B区B3-3101、3201、3103、3203、3105、3205、3107、3207、3109、3209、3102、3202、3104、3204、3106、3206、3108、3208、3110、3210号共计20套商业用房，原告向被告支付了全部购房款，被告给原告出具了购房发票。2017年4月份，原告缴纳了涉案房产的契税及印花税后，申请不动产登记。根据固原市不动产登记事务中心的要求，办理不动产初始登记，需要被告出具介绍信，并在相关登记申请表及土地使用权分割转让协议中加盖被告印章，但本案被告拒不协助原告办理上述不动产登记手续。原告认为，作为出卖方的房地产开发企业被告，协助买受人办理房屋登记是其必须履行的合同义务，其拒不协助原告办理买卖房屋登记的行为，已构成违约。现原告起诉。被告新荣基实业公司辩称，原告购买被告数套商品房属实，但是原告在申办不动产登记之前拒绝向被告交纳维修基金，根据《物权法》第七十二条、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，被告以此抗辩不予协助办理不动产登记依法有据。目前国家法律对专项维修基金的规定，并没有明确区分住宅与非住宅，对非住宅专项维修基金也未作出明确规定，但依据相关法律的规定，专项维修基金应当包含住宅与非住宅，即非住宅专项维修基金参照住宅专项维修基金的规定执行。被告作为房产开发商，为了方便后期物业管理及服务顺利移交，在业主大会成立之前，可以依法代表业主大会向住宅及非住宅业主代收专项维修基金。故被告在原告未交纳专项维修基金之前，有权拒绝协助原告办理房屋登记手续，故请求法院驳回原告的诉讼请求。原告向法庭提交的证据有：1.企业变更信息（打印件）2份，证明宁夏新荣基实业有限公司是本案适格被告的事实；2.《商品房买卖合同》（复印件）2份、销售不动产统一发票（复印件）9张、不动产登记事务中心调取的房屋建筑面积测量报告1份9页，证明①原、被告签订房屋买卖合同及原告支付购房款的事实；②根据商品房买卖合同第二十条约定，被告应当协助原告办理所有权转移登记的事实；③商品房买卖合同涉及的B3101、3201号房屋被告在初始登记时实际分割为3101、3201、3103、3203、3105、3205、3107、3207、3109、3209，涉及的B3102、3202号房屋被告在初始登记时实际分割为B3102、3202、3104、3204、3106、3206、3108、3208、3110、3210共20个铺号的事实；3.被告向固原市住房服务中心提交的涉案标的物不缴纳维修基金申请（复印件）1份，证明涉案标的物为纯商业项目，住房服务中心物业办根据住宅专项维修基金管理办法的规定，同意涉案标的物不缴纳维修基金的事实。被告质证认为，原告提交的证据1属实，无异议；对证据2的真实性无异议，但原告违约在先，未向被告缴纳物业管理费专项维修基金及初始登记费用，导致无法办理房产证手续；证据3不符合证据的提交形式，未向法庭提交原件，该申请被告曾向固原市房管局提起过，但免交物业维修基金的申请未获得相关部门的批准，达不到原告的证明目的。被告向法庭提交的证据有：1.原告欠缴维修基金和初始登记费明细表1张，证明原告共欠维修基金和初始登记费共计651254.89元的事实；2.维修基金专项账户及收款收据（复印件）7页，证明其他商户缴纳物业维修基金和初始登记费的事实。原告质证认为：该两组证据不具有合法性及关联性。对各方均无异议的证据本院予以确认，作为定案依据。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提交的证据2的真实性无异议，该合同、发票及测量报告与本案具有关联性，本院予以采信；原告证据3系复印件，且被告不认可，本院不予采信；被告提交的两组证据系其自行制作，原告不予认可，且该证据与本案房屋买卖合同不具关联性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2015年3月至2016年12月期间，原、被告签订两份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的九龙国际商业B区B3-3101、3201、3103、3203、3105、3205、3107、3207、3109、3209和B3-3102、3202、3104、3204、3106、3206、3108、3208、3110、3210号共计20套商业用房，上述商业用房为三层，合同约定面积总计为1245.62平方米，合计价款为7722844.00元。原告于2015年3月16日前向被告支付全部价款的50%，剩余房款向银行贷款。双方合同约定被告于2015年12月31日前向原告交付房屋。合同还对商品房交付条件、交付手续、面积差异处理方式、质量及保修责任等做了约定。对于预售合同登记备案，双方合同第十九条第（一）项约定”出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售登记备案手续，并将合同登记备案情况告知买受人。”但双方并未对初始登记备案的费用承担进行约定。原告于2015年4月22日支付了全额购房款，2016年10月25日交纳了相应的税费。被告于2015年10月至11月期间向原告交付了涉案商品房。此后，原告要求被告协助其办理产权转移登记手续，被告以原告未交纳初始登记费和维修资金拒绝协助办理，现原告起诉。另查明，被告宁夏新荣基实业有限公司系于2016年9月11日由原宁夏新荣基投资有限公司变更名称为现被告公司。本院认为，原告练祖和与被告新荣基实业公司签订的两份《商品房买卖合同》，系双方在平等、自愿、协商的基础上所签订，也是双方的真实意思表示，因此上述合同依法成立，应当受法律的保护。双方在合同履行中，原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，且实际取得了相应房产的使用权，被告则应该按照合同约定协助原告办理产权转移登记手续。被告以原告未交纳初始登记费和维修资金为由，拒绝协助办理是本案争议的焦点，也是被告抗辩的理由。关于初始登记费的负担：双方在合同第十九条作了约定，但对初始登记备案的费用承担并未约定由买受人承担，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款”商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”的规定，开发商是初始登记备案的法定义务人。既然开发商为初始登记备案的义务人，而有关规定未明确由购房者承担备案登记费，那么根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（六）项规定，由开发商承担商品房初始登记费依法有据，除非当事人双方另有约定。关于维修资金原告应否交纳的问题：首先，原、被告在合同中无约定；其次，《住宅专项维修资金管理办法》第六条确定的交存的义务人是住宅业主、住宅小区内的非住宅或者住宅小区与外单幢住宅结构相连的非住宅，而本案的商品房是纯三层商业片区建筑，且与任何住宅无结构相连，因此原告无交纳维修资金的义务；再次，从收取管理维修资金的主体来看，应是由物业所在地人民政府建设（房地产）主管部门来代收代管，被告无上述代管单位的授权，不具有代收维修资金的资格。综上所述，被告拒绝协助为原告办理房屋产权转移登记属违约行为，原告的诉讼请求符合法律规定，亦符合双方合同的约定，本院予以支持。被告的抗辩理由无法律依据，不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第（六）项、第一百三十条、第一百三十五条规定，判决如下：由被告宁夏新荣基实业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告练祖和办理固原市西南新区九龙国际商业广场B区B3-3101、3201、3103、3203、3105、3205、3107、3207、3109、3209、3102、3202、3104、3204、3106、3206、3108、3208、3110、3210号共计20套房屋产权转移登记手续。案件受理费减半收取50.00元，由被告宁夏新荣基实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员哈永祥二〇一七年十一月三日书记员余红