山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民终字第2138号
上诉人（原审被告）张某。
委托代理人刘某。
被上诉人（原审原告）孙某。
委托代理人牟某。
上诉人张某因租赁合同纠纷一案，不服邹城市人民法院（2014）邹商初字第39号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2013年11月4日，原告孙某（乙方）与被告张某（甲方）订立房屋租赁合同，约定：根据《合同法》等相关法律规定，甲乙双方通过协商，本着平等自愿的原则签订本协议。一、出租房屋情况1、甲方将位于邹城市峄山路教育局北临第二屋房屋租给乙方使用。……二、房屋租赁期限和交付日期1、该房屋租赁期自2013年12月1日起至2018年12月1日。2、甲方于2013年12月1日前向乙方交付该房屋。3、本合同双方协商的租期为五年。4、房屋到期，乙方有优先租赁权。三、租金标准数额、支付方式1、每年租金壹万九千元，房屋租赁费一次性付清，付款方式现金或银行支付。2、合同履行期间，如遇政府改造、拆迁，甲方须把余下房租退给乙方。四、其他费用1、租期内乙方租用的房屋所发生的电费及其它的一切费用由乙方自行承担，保证守法使用，如违反后果自负。五、乙方在租用期间，应遵纪守法，不给甲方造成不良影响，乙方在租用甲方房屋期间，如需房屋改选须经甲方同意。六、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，签字生效。原告孙某、被告张某在合同上签字。2013年12月14日，被告张某向原告出具证明，载明：今收到2013、12、1号-2014、12、1号房租壹万玖仟元整（19000元）；转让费贰万元整（20000元）；装修费用伍万捌千元整（58000元）；总合计费用：玖万柒千元整（97000元）。2013年12月26日，邹城市教师进修学校下发紧急通知，载明：各租赁商户：接上级最新通知，教师进修学校沿峄山路门头房因租赁合同到期，自2014年1月1日起，不再对外租赁。各租赁商户请于2014年1月10日前搬出，学校对门头房供电截至2014年1月1日。请各商户全力配合，落实搬离事宜，逾期不搬者，责任自负，学校将依法采取相应措施。
另查明，案涉房屋系张某从案外人李某处转租，李某从案外人王某处租赁，王某代表房屋使用者新大新公司收取房屋租金，新大新公司系案涉房屋投资建设者，包括案涉房屋在内76间的两层沿街门面房屋系1996年由教师进修学校的平房拆除以后改建，两层沿街门面房未办理建设工程规划许可证，新大新公司自1997年1月1日起至2012年1月1日止对76间门面房屋拥有使用权。2014年3月，包括案涉房屋在内的房屋已被拆除。
原审法院认为，被告向原告出租的房屋系未取得建设工程规划许可证，亦未办理临时建筑手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告双方签订的租赁协议无效，故原告申请撤销合同在本案中已无实际意义。根据合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”鉴于案涉房屋已被拆除，房屋没有返还的必要。关于原告请求被告返还19000元租金的问题，虽然原、被告之间的合同无效，但依照法律规定，原告应支付占有使用房屋的费用，被告在答辩时自愿退还原告租金17417元，被告的计算方式是19000元减去原告一个月的占有使用房屋的费用。本院认为，原告使用房屋的时间，其主张不足一个月，被告辩称2013年11月12日原告已使用房屋，原告对此并未否认，而案外人邹城市教师进修学校要求承租户2014年1月10日全部搬出，2014年1月1日停电，原告认可是2014年1月1日前搬出亦未提交相关证据证实具体搬出之日，而且在原、被告合同第三条第二款约定：“合同履行期间，如遇政府改造、拆迁，甲方须把余下房租退给乙方。”综上，被告辩称应扣除原告一个月的占用使用费用的理由应予采信。故对于原告请求被告返还租金19000元，本院采信被告应扣除一个月的房屋占有使用费的意见，被告返还原告17417元。关于原告请求被告返还2万元转让费及装修费58000元的问题。本院认为，原告给付被告转让费和装修费的前提是为了享有该费用所带来的一定的价值，而承租店面主要目的也是为了经营活动，原告已实际在转租的店面内进行了经营活动，经营中房屋被收回被拆除致原告无法继续经营。原告主张被告在订立合同时主观上具有恶意性的问题，原告认可本院从邹城市教师进修学校调取的证据，教师进修学校证实案涉房屋拆迁时相关部门没有下过书面通知，是2014年12月初召开协调会时商定的，而原、被告订立合同的时间是2013年11月14日，故原告提交的证据不足以证明被告知道案涉房屋被拆迁的具体日期。但在订立合同时被告未向原告出示其与案外人李某之间的《房屋转租协议书》，而转租协议书第二条第一款约定，“该房屋的租赁期自2013年7月20日起至政府拆迁、改造或其他无法续租的特殊情况止”鉴于拆迁、改造行为是否发生、何时发生均是不确定的，所以被告与李某之间形成了不定期租赁合同。而被告并未将其与李某之间的不定期租赁合同关系告知原告，并且亦未对建设工程规划许可证、权属情况尽到一定的审查义务，对租赁合同的无效存在过错，应承担相应责任。而原告在与被告协商房屋租赁事宜及订立租赁合同时，本应对案涉房屋有无建设工程规划许可证、房屋的权属情况、租赁期限等问题尽到审查义务，因原告疏忽大意没有尽到审查义务，对租赁合同的无效亦存在过错，因此应承担相应的责任；鉴于原、被告双方对租赁合同的订立均有过错，酌定由被告承担返还转让费、装修费50％的责任。故被告应返还原告转让费、装修费（2万元＋58000元）×50%=39000元。被告辩称不予返还的理由不当，不予采信。关于原告请求被告赔偿损失9859元的问题，原告提交费用明细表及从2013年11月14日至2014年1月16日期间的部分收据、订货单等予以证实，被告对原告提交的该组材料认为系个人制订不予认可，损失应由专业单位进行评估，本院认为，原告提交的该组证据材料不足以证明其损失的数额，对其请求赔偿损失的数额不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、被告张某于本判决生效之日起十日内返还原告孙某房屋占有使用费17417元。二、被告张某于本判决生效之日起十日内返还原告孙某转让费、装修费39000元。三、驳回原告孙某的其他诉讼请求。
上诉人张某不服一审民事判决，向本院提起上诉称，请求撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；上诉费某被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、房屋所有权人及使用者对该房屋的租赁方式均未提出过任何异议，上诉人转租涉案房屋并不违背《中华人民共和国合同法》的规定，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定其转租无效，适用法律错误。2、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁转让合同是双方通过协商，本着平等自愿原则签订的协议，从合同内容和签约方式并不违背法律、法规强制性规定。而一审审理中被上诉人也认可一审法院调取的证据。邹城市进修学校证实涉案房屋拆迁时相关部门没有下发过书面通知，拆迁事宜是2013年12月初召开协调会时商定的。由此可以认定双方签订的协议不属无效或可撤销范围。二、一审法院判令上诉人返还被上诉人转让费、装修费39000元，无法律依据。上诉人与被上诉人在2013年11月14日签订合同前，上诉人将涉案房屋已交付被上诉人使用，合同已按约履行。在履行期间遇到政府改造、拆迁，导致合同无法履行，应按合同约定执行。一审法院判令上诉人返还被上诉人转让费、装修费无法律与事实依据，应予纠正。综上，请求二审法院依法裁判。
被上诉人孙某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审法院认定一致。
本院认为，二审期间争议的焦点问题：1、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同的效力如何认定；2、上诉人是否应返还被上诉人39000元转让费、装修费。关于焦点1，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。依据查明的事实，涉案房屋建设并未取得建设工程规划许可证，符合上述司法解释认定合同无效的情形，故一审认定涉案房屋租赁合同为无效合同正确。关于焦点2，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的处理无效合同的原则，涉案租赁合同无效，双方因租赁合同取得的财产应各自返还，但涉案房屋已被行政机关拆除无法返还，实际给双方当事人均造成了损失。依据查明的事实，双方当事人均非房屋实际所有人，因涉案房屋无法返还造成的实际损失即为本案被上诉人交纳转让费及装修费。一审法院在查明双方均有过错的情况下，依据公平原则，酌情认定双方当事人各自承担50%的损失责任，并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1155元，由上诉人张某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周英杰
审 判 员 扈 琳
代理审判员 吕玉宝
二〇一五年十二月一日
书 记 员 刘 丹