杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭西民初字第1070号
原告：杭州油墨公司。
法定代表人：钟鑫荣。
委托代理人：赵宝成。
被告：王军民。
委托代理人：朱炜、赵振良。
原告杭州油墨公司为与被告王军民房屋租赁合同纠纷一案，于2010年5月14日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员倪泓独任审判，于2010年6月10日公开开庭进行了审理。原告杭州油墨公司的委托代理人赵宝成、被告王军民及其委托代理人赵振良到庭参加诉讼。2010年7月30日，本案第二次公开开庭进行审理。原告杭州油墨公司的委托代理人赵宝成、被告王军民的委托代理人赵振良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州油墨公司起诉称：2007年7月13日，原告取得杭州市拱墅区登云路330号房屋所有权后，按口头约定将其中的401、402室房屋租赁给被告。然而被告在2009年12月后就不再支付房租，也不在此住宿，已无合法占用并继续居住此房屋的依据，导致原告无法使用自己所有的物权。原告多次联系被告，要求终止口头合同及腾房，被告只口头答应，却至今未予履行。故请求判决：一、房屋租赁合同终止，被告立即腾退原告所有的拱墅区登云路330号401、402室房屋，将该房屋钥匙交给原告；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告王军民答辩称：原告所指的杭州市拱墅区登云路330号401、402室房屋，实际即被告租用证上所指的拱墅区登云路330号1单元401室房屋（以下简称401室房屋）。2000年8月，被告作为原杭州树脂总厂工作的无房大中专毕业生，以福利形式分得该房。2001年4月6日，杭州树脂总厂与被告以杭州市单位自管住宅租用证的形式签订了房屋租赁合同。其中，第一条约定：杭州树脂总厂同意将401室房屋，计使用面积32.57平方米，租给被告使用，租金为每月39.60元；合同期间，如遇政府调整公房租金标准，按新标准执行。同时，合同第六、七条还约定了合同解除的五种情形。后杭州树脂总厂改制为杭州永明树脂化学有限公司（以下简称“永明树脂公司”），被告也被分流到杭州中策橡胶有限公司永固分厂工作。2002年9月，永明树脂公司在与杭州油墨总厂劳动服务公司即原告办理移交时，已将职工住房与农民工住房及经营用房等进行说明。原告应当按照原租赁合同继续履行，不能擅自违反约定要求终止。被告一直居住于401室房屋中，并不存在拖欠房租和连续六个月未居住的情况，也不具有其他约定的解除租赁合同的条件，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告杭州油墨公司为证明其主张的事实，向本院提供了以下证据：
1.杭州油墨公司的房屋所有权证、土地使用证、契证各一份。证明原告对401室房屋享有所有权。
2.收款收据一份。证明被告向原告交纳租金期限至2010年3月。
3.《杭州市房屋转让合同》及房屋所有权证各一份。证明被告在2006年4月另购杭州市西湖区世纪新城15幢821室房屋，后又将该房屋转让他人。
4.户籍证明一份（复印件）。证明被告现实际居住于杭州市西湖区紫林公寓3幢3单元602室。
5.企业名称审核表一份（复印件）。证明“杭州油墨总厂劳动服务公司”于2005年11月1日经工商部门核准变更为“杭州油墨公司”。
6.杭州油墨总厂劳动服务公司的房屋所有权证、土地使用证各一份。证明杭州油墨公司的前身即原杭州油墨总厂劳动服务公司于2003年3月取得登云路330号集体宿舍的所有权。
对原告杭州油墨公司提供的上述证据，被告王军民发表质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但不能证明原、被告间的租赁关系无效及具有终止的条件；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但该收据恰恰能反证被告一直在按期交纳房租且一直在使用401室房屋；证据3中的房屋是被告前妻的婚前财产，现双方已离婚，房屋也已转让；对证据4的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为不能证明被告的居住地就是户籍所在地，事实上该房屋系被告前妻的房屋；对证据5、6无异议。
被告王军民为支持其答辩意见，向本院提供了以下证据：
1.住房分配决定一份（复印件）及永明树脂公司出具的证明一份。证明被告居住的401室房屋系原杭州树脂总厂分配给被告承租的福利房。
2.永明树脂公司出具的情况说明一份。证明永明树脂公司系原杭州树脂总厂改制后的权利义务承担主体，且永明树脂公司在与原告办理集体宿舍移交手续时，已将职工住房情况明确告知了原告。
3.《杭州市单位自管住宅租用证》一份。证明被告与原杭州树脂总厂于2001年4月6日签订了租赁合同，对终止租赁合同的条件作出了约定，被告有权继续租住401室房屋。
4.收款收据一份。证明被告一直在使用401室房屋，且于2010年4月16日向原告支付了2010年1－3月的租金，双方的承租惯例是先居住后付租金。
5.房屋所有权证（附《杭州市房屋转让合同》）一份、离婚证、离婚协议书各一份（均为复印件）。证明杭州市西湖区紫林公寓3幢3单元602室房屋系被告前妻祝敏的婚前财产，且双方协议离婚时该房产也归祝敏所有。
对被告王军民提供的上述证据，原告杭州油墨公司发表质证意见如下：证据1中的住房分配决定是复印件，无法确认，且该证据与本案无关；证据2、3与本案无关联性，对其真实性、合法性不予确认；对证据4的真实性予以认可，但收款收据不是书面租赁合同的凭证；对证据5的真实性无异议，但该房产虽购置于婚前，但却是为结婚所用，实际是婚房，是夫妻共同财产，且离婚协议书也只是一个内部约定。
审理中，本院为查明事实，向永明树脂公司进行了调查并制作笔录。该公司法定代表人王天寅陈述：2001年6月原杭州树脂总厂与原杭州油墨总厂整体改制为永明树脂公司，改制时登云路330号集体宿舍作为剥离资产，划归原杭州油墨总厂劳动服务公司进行资产经营管理，后在2005年由杭州市工业资产经营有限公司收归国有；王军民出示的住房分配决定确实复印自其公司留存的原件，当时1999年8月先是作为职工集体宿舍，后进行厨卫改造后于2000年8月2日重新进行了分配，该情况在2002年9月与原杭州油墨总厂劳动服务公司（即现杭州油墨公司）办理移交时已作说明。
对上述调查笔录，原告杭州油墨公司认为其与永明树脂公司是两个独立法人，相互没有关系，杭州油墨公司也是集体资产，并非国有资产，永明树脂公司陈述的不是事实，登云路330号房屋是原杭州油墨总厂劳动服务公司直接从原杭州树脂总厂买过来，同时办出了集体房屋的产权证，永明树脂公司虽陈述到移交时已将职工住房等情况进行说明，但未提交相应的移交凭证，故不能证明。被告王军民则表示对登云路330号房屋的买卖经过并不清楚，但永明树脂公司已确认其提交的住房分配决定的真实性，对此无异议。
综合证据的来源及与本案的关联性，本院对上述证据作如下认定：对原告提交的证据1－6，被告对其真实性均无异议，本院予以认定，至于原告能否据此主张终止与被告的租赁关系，本院将作具体分析认定；对被告提交的证据1，结合永明树脂公司调查笔录的相关部分，其真实性应予认定，且与本案存在关联性，故本院对此予以认定；对被告提交的证据2，永明树脂公司已确认由其出具，故本院对其形式真实性予以认定，原告虽以永明树脂公司未提供相应的移交手续为由否认证据的真实性，但根据原告关于其在取得登云路330号房屋的集体房屋所有权后，即向各承租户收缴房租的陈述，可推定原告对登云路330号房屋的居住使用情况是知晓的，永明树脂公司应就职工住房等情况已向原告作过说明，故本院对被告提交的证据2以及永明树脂公司调查笔录中的相关内容予以认定；对被告提交的证据3，原告以与本案无关联性不予确认，本院认为该证据与本案具有关联性，在原告未能提供反驳证据的情况下，本院对其真实性予以认定；对被告提交的证据4、5，原告对其真实性无异议，本院予以认定。
根据对证据的确认及当事人陈述，本院认定案件事实如下：
王军民原系原杭州树脂总厂职工。2000年8月2日，杭州树脂总厂对位于杭州市拱墅区登云路330号的集体宿舍经改造后，根据分房条件及标准，将其中的1单元401室分配给王军民承租居住。为此，杭州树脂总厂于2001年4月6日向王军民发放《杭州市单位自管住宅租用证》一份，载明：经租人为杭州树脂总厂（甲方），承租人为王军民（乙方）；甲方同意将坐落拱墅区登云路330号1单元401室房屋，计使用面积32.57平方米，租给乙方使用，每月租金人民币39.60元，合同期间，如遇政府调整公房租金标准，按新标准执行；如乙方有擅自将承租房屋转租、转让，擅自改变房屋用途，无正当理由、累计六个月不交租金或闲置房屋六个月以上，利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益等四种情况之一的，甲方有权解除合同，收回房屋使用权。2001年6月，原杭州树脂总厂改制为永明树脂公司，王军民也被分流到杭州中策橡胶有限公司永固分厂工作至今。2002年9月，杭州油墨总厂劳动服务公司接手管理登云路330号房屋，永明树脂公司遂将该房屋的职工住房、农民工住房及经营用房等情况向杭州油墨总厂劳动服务公司作了说明，相应的房租也由杭州油墨总厂劳动服务公司收取。2003年2月11日，杭州油墨总厂劳动服务公司取得登云路330号房屋的国有土地使用证，并办理了相关的产权登记手续，产别为集体，房屋总层数为6层，建筑面积1187.55平方米。2005年11月，杭州油墨总厂劳动服务公司更名为杭州油墨公司，杭州油墨公司于2006年5月12日至杭州市房产管理局办理了该房屋产权的变更登记手续。期间，王军民承租401室房屋至今。
另查明，杭州市西湖区紫林公寓3幢3单元602室房屋的所有权人登记为祝敏，购于2004年11月。2005年1月31日，王军民与祝敏登记结婚。2006年4月，王军民与祝敏共同购买了杭州市西湖区世纪新城15幢821室房屋，并于2007年2月将该房转卖他人。2010年6月4日，王军民与祝敏协议离婚，约定杭州市西湖区紫林公寓3幢3单元602室房屋作为祝敏的婚前财产，仍归祝敏所有。
本院认为：综合原、被告的诉辩意见，双方的争议焦点为杭州油墨公司是否有权与王军民终止房屋租赁关系。本案中，王军民承租的401室房屋系原杭州树脂总厂的单位自管住宅，而单位自管房的租赁具有极强的政策性，是因特定身份、按照特定程序进行分配承租的。王军民基于原杭州树脂总厂职工的身份，经该厂研究决定取得承租人的资格，并取得原杭州树脂总厂发放的《杭州市单位自管住宅租用证》，由此，王军民取得合法的住房使用权，双方建立无期限的租赁关系。之后，原杭州树脂总厂改制并将包含401室房屋在内的登云路330号集体宿舍转让给第三方杭州油墨公司（原杭州油墨总厂劳动服务公司），同时将职工住房等情况予以告知，上述租赁关系对杭州油墨公司继续有效。而王军民在单位改制过程中被分流至杭州中策橡胶有限公司永固分厂，应属单位调动性质，作为出租人权利义务继受者的杭州油墨公司不能单方面终止合同。事实上，王军民在继续承租401室房屋过程中也是杭州油墨公司向其收缴房屋租金。根据《杭州市单位自管住宅租用证》中的约定，承租人无正当理由、累计六个月不交租金或闲置房屋六个月以上的，出租人有权解除合同，收回房屋使用权。杭州油墨公司虽主张王军民在2009年12月后就不再支付房租，也不在此住宿，但从双方均提交的收款收据显示，王军民于2010年4月16日尚向杭州油墨公司交纳了2010年1至3月的租金，并实际发生了电费631.10元及水费46.80元，且杭州油墨公司也未能提交其他证据证明王军民存在闲置401室房屋超过六个月的情形，故本院对杭州油墨公司的上述主张不予采信。王军民虽然在承租401室房屋后，又购买过商品房，但该情节并不属于约定的解除合同情形，王军民也不存在杭州油墨公司可单方解除合同的其他违约情形。故王军民承租401室房屋系有权占有，依法受法律保护。因此，杭州油墨公司要求终止房屋租赁合同、王军民立即腾退401室房屋并将该房屋钥匙交给原告的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回杭州油墨公司的诉讼请求。
案件受理费80元减半收取40元，由杭州油墨公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 倪泓
二〇一〇年八月五日
书记员 李韵