云南省禄丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）禄民初字第599号
原告禄丰诚兴物业管理有限公司
组织机构代码：67873XXXX。
负责人欧阳俊忠，系公司经理。（未到庭）
住所地：禄丰县金山镇环城路公务员小区。
委托代理人李珺，云南鑫玉李珺律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告汪勤杰，住禄丰县。
委托代理人汪正乾，云南鸿业律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
原告禄丰诚兴物业管理有限公司（以下简称诚兴公司）诉被告汪勤杰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年5月7日公开开庭进行了审理，原告禄丰诚兴物业管理有限公司的委托代理人李珺、被告汪勤杰及其委托代理人汪正乾到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：被告汪勤杰在禄丰县浩龙佳园购置了面积为135.53㎡的住房一套。2009年6月原告与被告签订了《前期物业管理合同》，对双方应尽的义务和享受的权利做了明确约定。并且双方如期履行了合同，被告缴纳了一年的物业管理费，原告也对小区提供了服务。但被告从2010年就开始拒缴物管费，被告不缴物管费的行为，不仅侵犯了原告的合法权益，同时也侵犯了其他业主的利益。现起诉至法院，要求被告支付拖欠2010年1月1日至2015年3月31日的物业管理费3943.92元、滞纳金7877.23元，垃圾清运费230元；并承担本案的诉讼费。
被告辩称：一、原告与答辩人的《前期物服务协议》已经终止。原、被告于2009年6月5日签订了《前期物业服务协议》，协议没有约定服务期限，仅仅约定开始的时间。答辩人在签订协议时支付了一年的服务费，根据合同法的规定，双方的服务期限仅仅只是一年，也就是说，双方的服务协议于2010年6月4日终止。二、2013年4月14日之前的物业费用已经超过诉讼时效。《前期物业服务协议》签订的时间是2009年6月5日，第二年的服务费缴纳时间是2010年6月4日，第三年为2011年6月4日，依次类推，依据原告起诉时间为2015年4月14日，根据《民法通则》和《合同法》的规定，合同纠纷的诉讼时效为2年，那么，从2013年4月13日之前的费用因超过诉讼时效而原告无权要求答辩人予以支付且双方合同约定的计费标准是每平方0.4元，原告在未经答辩人同意的情况下于2012年提高收费标准，对答辩人是无效的，根据《协议》第十条第三项的规定，答辩人有权拒绝支付。三、原告没有严格按照协议履行物业服务义务。原告在对小区物业进行管理服务后，没有尽到相关的服务义务，导致花草树木枯死、物品被盗，景观灯损坏，单元门楼顶门损坏，车辆乱停乱放，楼道长期无人打扫，屋外墙砖脱落无人问津，严重影响了业主的正常生活，是一种严重的失职行为。综上所述，双方的服务合同已经终止，且已经超过诉讼时效，原告的诉讼请求不能成立，请驳回原告的诉讼请求。
针对其诉讼主张，原告向本院提交了如下证明材料：
1、营业执照（复印件）、组织机构代码证（复印件）、法人身份证明书各一份，欲证明原告诉讼主体资格；2、前期物业服务协议一份，欲证明原、被告双方已经签订了协议，约定了双方的权利义务，被告方应交纳物业服务费，并约定了违约责任。但是被告没有按照合同的约定履行义务；3、禄丰县发展和改革局文件一份，欲证明原告收取物管费的标准和方式是按政府文件执行；4、律师函一份，欲证实原告方发出律师函以书面方式向被告催要物管费；5，EMS回执一份，证明内容同4；6、物业服务企业资质证书，欲证明原告具备物业管理资质；7、前期物业服务合同一份，欲证明原告与房地产开发公司签订物业管理合同，约定了收费标准和服务期限；8、公告一份，欲证明原告调整物管费标准已经向全部业方公告；9、资质申报材料，欲证明原告于2009年1月管理被告居住的小区。
经质证，被告对原告提交的证明材料1的真实性、合法性及关联性无异议，予以认可。对证明材料2的真实性无异议，对关联性不予认可，因为协议没有约定截止时间，不能证实原告的诉讼主张。对证明材料3的真实性、合法性予认可，因该文件没有物管费调整的规定，对关联性不予认可。对证明材料4、5不予认可，因为回执不是被告签收的，没有收到该律师函。对证明材料6的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，因该组资质证书不能证明原告在2013年11月前具有物管资质。对证明材料7不予认可，因从上面的公章可以看出是最近才加盖的。对证明材料8不予认可，因该公告是原告的单方行为，被告没有见过该公告。对证明材料9的真实性合法性予以认可，对关联性不予认可。
针对其答辩主张，被告向本院提交了如下证明材料：
1、身份证复印件一份，欲证明被告身份情况。2、收据一份，欲证明被告交纳物管费的事实，收费标准是0.4元／㎡。3、小区公共设施及绿化现状统计表，欲证明被告在物业管理过程中不尽职。4、照片20张，证明内容同3。5、租房合同一份、收据5份、照片一张，欲证明原告方将公用房屋对外出租收取租金。
经质证，原告对被告提交的证明材料1、2的真实性、合法性和关联性均无异议。对证明材料3的真实性无异议，对合法性及关联性不予认可，因为该组证明材料是原告退出小区后才作出的统计。对证明材料4不予认可。对证明材料5不予认可。
本院认为，对原告提交的营业执照（复印件）、组织机构代码证（复印件）、法人身份证明书，因被告无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信。对原告提交的《前期物业服务协议》，明确约定了双方权利义务，有原、被告双方的签名、盖章，本院予以采信。原告提交的禄丰县发展和改革局文件，本院予以采信。对律师函和EMS回执的真实性和合法性，本院予以采信。但对关联性，本院不予采信，因回执不是被告汪勤杰签收，原告提交的证据不能证实汪勤杰收到律师函。被告提交的物业服务企业资质证书和资质申报材料，能证实被告申报办理物业服务管理资质证书及有权职能部门核发证书的事实，本院予以采信。原告提交的《前期物业服务合同》有合同双方当事人的签章，能证实房地产开发公司委托原告管理小区的事实，本院予以采信。原告提交的《公告》已在小区公告栏内张贴公告，应视为被告已知其内容，本院予以采信。对被告汪勤杰提交的身份证，本院予以采信。被告提交的《收据》能证实被告按0.4元／㎡的标准交纳了第一年物管费的事实，本院予以采信。对被告提交的小区公共设施及绿化现状统计表、照片和《租房合同》及租金收据的真实性，本院予以采信，但对关联性不予采信，因为原告提供物管服务是否存在不尽职行为和对外租房的行为不应在本案中评判。
经过开庭审理，原、被告举证、质证、陈述和辩论，本院认定本案如下法律事实：
2009年1月1日，云南浩龙房地产开发有限公司与禄丰诚兴物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，将浩龙佳园小区（公务区二期）物业委托给原告诚兴公司进行管理。2009年6月5日，被告汪勤杰（甲方）与原告诚兴公司（乙方）签订了《前期物业服务协议》，被告居住于小区14幢1单元101室，房屋建筑面积为135.53㎡。合同第一条约定了甲方和乙方的权利义务，甲方的权利和义务为：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业服务的有关事项提出建议；选举业主委员会，并享有被选举权；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；按时交纳物业服务费及各项代收代缴费用等。乙方权利和义务：对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序、道路交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理；依据本协议向甲方收取物业服务费等。第四条服务期限，该条约定服务期限自《交房通知》签发之日起，《交房通知》签发日期为2009年6月5日。第五条约定物业服务费及相关费用：甲方缴纳费用时间从交房通知开具之日起开始计算；甲方每月需缴纳的物业服务费按建筑面积为0.4元／㎡。第七条约定了代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、有线电视费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定。第十条约定了违约责任：乙方违反协议，未达到服务质量约定目标的，甲方有权要求限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交从逾期之日起每天应收金额的3‰交纳违约金，逾期60天起停止服务等。原告以每户50元的标准收取垃圾清运费。2009年6月5日，被告汪勤杰缴纳了一年的物管费651元。2011年12月28日，原告诚兴公司在浩龙佳园小区公告栏内粘贴《公告》公告自2012年1月1日起，浩龙佳园物业管理费收费标准由0.4元／㎡调整为0.5元／㎡。公告期届满后，原告诚兴公司以0.5元／㎡标准向浩龙佳园的业主收取物管费。自2012年起以每户60元的标准收取垃圾清运费。2015年1月31日，原告诚兴公司通过“国内标准快递”向被告汪勤杰邮寄《律师函》，催交2010年至2014年12月31日的物业服务费及违约金。EMS回执签收人是“张明”，但没有注明其与被告汪勤杰是什么关系。2015年4月1日，浩龙佳园小区业主委员会成立，原告诚兴公司终止对浩龙佳园小区物业管理服务。现被告汪勤杰欠原告诚兴公司2010年6月5日至2015年3月31日的物业管理费3610.32元，2011年至2014年的垃圾清运费230元。2015年4月14日，原告诚兴公司向本院提起诉讼，要求被告支付物业服务费、垃圾清运费及违约金。
本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，为合法有效的合同，受法律保护，双方当事人均应当按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的协议没有约定截止日期，但签订协议后，原告诚兴公司对浩龙佳园进行物业服务至2015年3月31日止。故被告提出双方签订的《前期物业服务协议》已于2010年6月4日止的诉讼主张，本院不予支持。本案审理中，被告提出的原告没有严格按照协议履行物业服务，导致花草树木枯死、物品被盗，景观灯损坏，单元门楼顶门损坏，车辆乱停乱放，楼道长期无人打扫，屋外墙砖脱落无人问津的主张，本案中不作评判。根据相关法律规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费。在《前期物业服务协议》履行的过程中，原告履行相应的物业服务义务，被告也应按照协议的约定支付原告相应物业管理费。2009年6月5日，签发了《交房通知》，被告汪勤杰缴纳了一年的物管费651元，根据协议第四条对服务期限自《交房通知》签发之日起约定，被告汪勤缴纳费用的起始时间应为2009年6月5日。所以，汪勤杰缴纳的物管费651元应视为2009年6月5日起至2010年6月4日止的物管费，现被告汪勤杰欠缴的是2010年6月5日起至2015年3月31日止的物管费3610.32元。对双方争议的物管费计算标准，本院认为，原告已于2011年12月28日公告了自2012年1月起执行0.5元／㎡的收费标准，公告期内被告未提出异议，且该标准不违反物价部门的规定，对原告自2012年1月1日起执行0.5元／㎡的收费标准的诉讼主张，本院予以支持。本案审理过程中，被告汪勤杰明确提出诉讼时效抗辩的主张，本院认为，本案系合同纠纷，适用二年的普通诉讼时效，原告于2015年4月14日向本院起诉，2013年4月14日是诉讼时效起算时间，本案审理过程中，原告不能提交证据证实于2013年4月14日前向被告汪勤杰主张过权利，故2013年4月14日之前的费用因已经过诉讼时效，原告丧失了请求支付2013年4月14日前相关费用的胜诉权。被告汪勤杰应支付拖欠2013年4月14日-2015年3月31日的物业管理费1529.29元（其中，2013年4月14日至12月31日的物管费512.58元、2014年1月1日至2014年12月31日的物管费813.83元、2015年1月1日至3月31日的物管费203.28元）、垃圾清运费102.66元（2013年4月14日至12月31日的垃圾清运费42.66元、2014年1月1日至2014年12月31日的垃圾清运费60元）给原告。对原告要求被告支付滞纳金7877.23元的诉讼请求，本院认为，原告主张支付物业管理费逾期利息的诉讼请求，因2013年4月14日前的费用因过诉讼时效而丧失胜诉权。本院支持2013年4月14日至12月31日的物管费512.83元和2014年1月1日至2014年12月31日的物管费813.18元自2013年4月14日起至2014年12月31日止的违约金。因双方当事人约定的违约金过高，本院按同期银行贷款6%的年利率为依据计算支持98元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十四条、第五十五条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条列》第四十二条的规定，判决如下：
一、由被告汪勤杰于本判决生效后十五日内支付原告禄丰诚兴物业管理有限公司2013年4月14日至2015年3月31日期间的物业管理费1529元、滞纳金98元、生活垃圾清运费102元，合计1729元。
二、驳回原告禄丰诚兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取42元，由被告汪勤杰承担。因原告已预交，由被告在履行上述款项时一并支付原告。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 李玲红
二〇一五年六月二十九日
书记员 张 燕