北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终6836号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京世纪缘缘茶楼服务中心，住所地北京市丰台区丰北路（351路公交汽车总站院内办公楼）。
法定代表人：李文兰，董事长。
委托诉讼代理人：魏军，男，1963年7月29日出生。
上诉人（原审第三人）：王雪争，男，1981年6月10日出生。
委托诉讼代理人：杨宝胜，北京威诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京大德基业物业管理有限公司，住所地北京市西城区南礼士路44号5号楼501、503室。
法定代表人：蔡明君，总经理。
委托诉讼代理人：宋晨光，北京市中淇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭林，男，1983年10月27日出生。
上诉人北京世纪缘缘茶楼服务中心（以�简称世纪缘缘茶楼）、上诉人王雪争因与被上诉人北京大德基业物业管理有限公司（以下简称大德基业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第17248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
世纪缘缘茶楼上诉请求：撤销原判第一项、第二项、第三项、第五项，依法改判由王雪争腾退北京市丰台区丰北路×路总站南侧办公楼1-3层建筑面积1100平方米的房屋；2014年7月1日至2017年1月9日期间房屋使用费应按照年租金16万计算，驳回大德基业公司所提支付2012年3月至2014年6月期间的房屋租金以及2017年1月10日之后的房屋使用费的诉讼请求；大德基业公司赔偿经济损失500000元。本案诉讼费用由大德基业公司负担。事实和理由：一、涉案房屋现在的实际使用人是王�争，因此我方不负有腾退义务；二、北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第18533号民事判决认定，大德基业公司未履行向世纪缘缘茶楼办理相关证照出具相关手续的合同义务，构成违约。因此我方不应支付2012年3月至2014年6月期间的房屋租金。三、原判认定2014年7月1日以后房屋使用费标准缺乏法律依据。四、因大德基业公司的违约行为给我方造成经济损失，应予赔偿。
大德基业公司辩称：一审法院认定事实清楚，同意原判。
针对世纪缘缘茶楼的上诉主张，王雪争的意见是：不同意世纪缘缘茶楼要求改判王雪争腾退涉案房屋的主张。
王雪争上诉请求：撤销原判第一项。事实和理由：我方取得涉案房屋是基于与世纪缘缘茶楼签订的《承包合同》和北京公共交通控股（集团）有限公司第六客运分公司出具的《授权委托书》。因此大德基业�司无权要求我方腾退房屋。
大德基业公司辩称：一审法院认定事实清楚，同意原判。
世纪缘缘茶楼辩称：王雪争是涉案房屋实际使用人，大德基业公司应向王雪争主张腾退涉案房屋。
大德基业公司向一审法院起诉请求：１、世纪缘缘茶楼腾退并返还位于北京市丰台区丰北路×路站内办公楼一至三层租赁房屋；2、世纪缘缘茶楼支付自2011年8月起至2014年6月30日的租金453333元，和自2014年7月1日至实际腾退之日止的房屋使用费，按每天每平米3.5元计算，截至2015年8月1日计1501500元；3、王雪争依法腾退位于北京市丰台区丰北路×路站内办公楼；4、世纪缘缘茶楼和王雪争承担本案诉讼费用。
世纪缘缘茶楼向一审法院反诉请求：1、大德基业公司赔偿经济损失费2295000元；2、本案诉讼费由大德基业公司负担。
一审法院认定事实：位于北京市丰台区丰北路×路站内办公楼一至三层房屋的产权人系公交集团公司。公交客六公司经公交集团公司批准成立多种经营实体顺兴潮中心。
2003年8月21日，顺兴潮中心（甲方）与世纪缘缘茶楼（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定将位于北京市丰台区丰北路×路总站内办公楼一至三层房屋（建筑面积1100平方米）租与世纪缘缘茶楼经营使用；租赁用途：乙方租用上述房屋、场地之用途为乙方在不违反国家法律、法规和不影响甲方正常运营生产的情况下，可经营各种行业；租赁期限自2003年9月1日至2010年8月31日，年租金为16万元；甲方确保乙方在经营中水、电的正常需要，乙方按合同约定向甲方交纳水、电费。甲方需提供租赁标的的产权证，并负责办理许可证。甲方为乙方提供办理证照所需要的相关文件及证明材料。同时，合同还约定，本合同未尽事宜�以本合同为准，由双方签订书面补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力，甲乙双方之前所签合同作废，补充协议依然有效。2008年7月26日，北京市顺兴潮商贸有限责任公司进行了清算，该公司于2008年10月23日注销。
2009年底左右，公交客六公司（甲方）、世纪缘缘茶楼（乙方）、大德基业公司（丙方）签订了《租赁合同变更协议书》，内容为：1、甲乙双方于2003年9月1日签订了《房屋租赁合同》，乙方租赁位于北京市丰台区丰北路×路总站南侧办公楼1-3层建筑面积1100平方米的房屋，租赁期为7年，合同尚在履行中；2、甲方系公交集团公司下属分公司，公交集团公司授权甲方管理使用租赁房屋并与乙方签订《房屋租赁合同》；3、丙方系公交集团公司控股子公司，现公交集团公司决定将租赁房屋授权给丙方经营管理，甲方不再管理该房屋；……一、乙方�意甲方将《房屋租赁合同》项下甲方全部权利与义务转让给丙方，丙方自本协议生效之日起即享有《房屋租赁合同》项下出租人的全部权利与义务，乙方作为承租人同意向丙方履行《房屋租赁合同》中全部权利与义务。大德基业公司与世纪缘缘茶楼均认可，截止至2012年2月29日的租金已经付清。
2011年10月至2013年8月期间，世纪缘缘茶楼与公交集团公司、公交客六公司因补充协议效力及《房屋租赁合同》租期顺延一事发生房屋租赁合同纠纷。诉争补充协议内容为：“由于乙方进入以后，发现原来的线路老化，不能再用，乙方又重新投资挖沟，铺设电缆，并进行整楼电线重新铺设，导致部分装修及设施损坏，适当的延长乙方经营期限。如在经营期间，造成乙方不能正常经营或停业的（如修路、开两会等不可抗力的因素或楼房构造等其它因素）租赁时间按合同截�日期向后进行顺延，租赁时间租金不变。如遇拆迁或内部改革解除合同，应对乙方所造成的损失进行赔偿（按评估），如合同到期，不再与乙方签订合同，应补偿乙方所建筑主楼南侧门面房（商店、小吃店、三间平房）按国家政策给予补偿。此协议与合同同等有效。”该案二审认定：“公交总公司及客六分公司虽主张客六分公司与缘缘中心从未签订过诉争补充协议，该补充协议上盖的是客六分公司多种经营科的章，该章不存在，该协议系虚假的，但原审法院向客六分公司退休员工的调查笔录表明，客六分公司多种经营科曾代表客六分公司对外出租房屋签订合同等，顺兴潮成立后，其法定代表人与多种经营科的科长均为李×，客六分公司多种经营科的名称仍沿用了较长时间，客六分公司多种经营科的印章与顺兴潮的印章曾共同使用过一段时间。结合《2003年合同》约�：“本合同未尽事宜，以本合同为准，由双方签订书面补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力，甲乙双方之前所签订合同作废，补充协议依然有效”等情况，原审法院认定诉争补充协议有效并无不当，本院予以维持。因涉诉房屋租赁期间曾发生四丰立交匝道及联络线工程施工等情况，依据诉争补充协议之约定，综合上述工程施工期限等相关因素，原审法院酌定的租赁顺延期限并无不当，本院亦予以维持。”北京市第二中级人民法院于2013年8月6日作出（2013）二中民终字第08017号民事判决书，确定租赁期限顺延至2014年6月30日。
2013年10月，世纪缘缘茶楼以房屋租赁合同纠纷为由将大德基业公司诉至北京市丰台区人民法院，称需变更经营项目，要求大德基业公司继续履行合同、在企业住所（经营场所）证明上加盖印章，并提供经营场所房屋产权证明原件。北京市丰台区人民法院于2014年1月23日作出（2013）丰民初字第18533号民事判决，驳回世纪缘缘茶楼的诉讼请求。该案查明，世纪缘缘茶楼分别于2011年、2013年8月之后，曾要求大德基业公司加盖产权单位印章。北京市丰台区人民法院认定：在世纪缘缘茶楼提出要求的情况下，大德基业公司应当为其办理相关证照出具相关手续，但大德基业公司并未履行合同义务，属于违约。但因涉诉房屋产权人为公交集团，大德基业公司仅能协助而不能做出决定，故北京市丰台区人民法院作出（2013）丰民初字第18533号民事判决书，判决驳回世纪缘缘茶楼的诉讼请求。双方当事人均未上诉，该判决为已生效判决。
另查，2012年9月22日，世纪缘缘茶楼与王雪争签订《承包合同》，世纪缘缘茶楼将房屋和营业执照提供给王雪争使用，期限自2012年9月22日至2019年11月21日。起始年租金为95万元，自2015年11月20日起为104.5万元，自2017年11月20日起为115万元。庭审中，世纪缘缘茶楼和王雪争均提交一份《授权委托书》，载明：“鉴于甲乙双方签订《合作经营合同书》北京市公交总公司第六客运分公司多种经营科将351车站丰北办公楼1-3层，1100平方米房屋承租给乙方，为保证乙方经营需要，将授权委托乙方全权经营及对外承包经营。北京市公交总公司第六客运分公司多种经营科，二零零零年3月9日。”该授权委托书加盖北京市公交总公司第六客运分公司多种经营科印章。大德基业公司对真实性不予认可。
一审庭审中，世纪缘缘茶楼主张，该段时间因与客六分公司存在纠纷，以及大德基业公司未配合办理相关证照，导致其停止经营产生损失。世纪缘缘茶楼提交其与王雪争的《承包合同》证明经营损失数额。大德基业公司则称，世纪缘缘茶楼并未停止经营，并提交2015年11月8日的住宿费收据，及北京公共交通控股（集团）有限公司第三客运分公司证明作证。证明载明，2012年至2015年期间世纪缘缘茶楼一直在经营，其车辆经常停放在我公司351路车队场站内。世纪缘缘茶楼不认可，但称其与王雪争签订合同之后，王雪争一直在涉案房屋经营。
一审庭审中，双方均认可自2015年6月至今，涉案房屋全面停水、停电。世纪缘缘茶楼称2015年6月起有保安在涉案房屋门前阻碍经营，但未提交证据。王雪争则称自2015年11月起有保安堵门妨碍经营。
在一审法院审理过程中，经大德基业公司申请，一审法院委托北京京城捷信房地产评估有限公司对涉案房屋的市场租赁价值进行评估。2017年1月20日，北京京城捷信房地产评估有限公司（以下简称京城捷信公司）作出《估价报告书》，评估意见为：2014年7月1日至2017年1月9日的租金市场价为252.37万元。自2016年1月1日至2017年1月9日租金单价为2.6元/日/平方米。大德基业公司认为评估价值过低，但未提交相应的证据；世纪缘缘茶楼认为：一、涉案房屋的装修为其所装，装修后的租赁价值高于未装修或简单装修，故不应以房屋装现状为评估依据；二、该楼房是老式建筑，使用面积远远低于现在新建楼房的使用面积，且结构不能变动，所以评估结论无依据且不准确；王雪争认为，房屋现状的装修是由其施工，因此评估报告在确定房屋租赁市场价值时应当扣除装修所产生的市场价值部分。京城捷信公司复函：1.涉案房屋现状为普通装修，对其租赁价格的测算也是按照普通装修的标准进行考虑；2.测算中已充分考虑了涉案房屋的结构、空间布局、建成年代、外观等实物状况；3.评估中对于与估算对象类似的房地产租赁市场进行了充分的调查了解，�出的租金增长率是客观合理的。
再查，2013年7月，世纪缘缘茶楼的工商登记经营范围增添住宿项目。
还查，2015年9月，王雪争以承包经营合同纠纷为由，将世纪缘缘茶楼、公交客六公司诉至一审法院，请求：一、解除王雪争与世纪缘缘茶楼签订的《承包合同》；二、六客分公司与世纪缘缘茶楼共同赔偿其装修损失。
另，经一审法院释明，世纪缘缘公司表示不在本案中主张装饰装修和扩建费用。庭审中，王雪争申请追加公交客六公司为本案当事人。
一审法院认为，大德基业公司与世纪缘缘茶楼签订的《房屋租赁合同》，当事人意思表示真实，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应当依约履行。依据（2013）二中民终字第08017号民事判决书，涉案房屋租赁期间顺延至2014年6月30日。租期届满后，世�缘缘茶楼无权继续使用房屋。王雪争依据《承包合同》从世纪缘缘茶楼取得房屋使用权，但依据世纪缘缘茶楼和王雪争提交的《受权委托书》可知，世纪缘缘茶楼使用房屋仍是基于房屋租赁关系。那么，世纪缘缘茶楼无权许可王雪争超出大德基业公司与世纪缘缘茶楼约定的租期使用房屋。故大德基业公司要求世纪缘缘茶楼与王雪争腾退房屋，理由充足，法院予以支持。鉴于世纪缘缘茶楼不主张在本案中处理装饰装修及扩建费用，其可另行起诉处理，并就装饰装修物和扩建物申请采取必要的证据保全措施。
关于租金和房屋使用费。世纪缘缘茶楼已付清截止至2012年2月的租金，仍应向大德基业公司支付2013年3月至2014年6月期间的租金。租期届满之后，世纪缘缘茶楼无权继续使用房屋，故大德基业公司要求世纪缘缘茶楼支付逾期腾房的房屋使用费，于法有据，法�予以支持。至于各方当事人对租金评估报告提出的异议，理由不足。京城捷信公司以房屋现状进行评估，并综合市场行情得出的结论并无不妥。故房屋使用费法院参照评估报告确定。虽自2015年6月起涉案房屋发生停水停电及堵门事件，但租赁已于2014年6月届满，世纪缘缘茶楼无权继续使用房屋，大德基业公司亦无义务保障房屋的适用性，故相应的损失应当由世纪缘缘茶楼自担。
关于世纪缘缘茶楼的反诉请求。世纪缘缘茶楼主张大德基业公司没有出具办理变更经营项目所需的相关手续，导致其无法正常经营。虽（2013）丰民初字第18533号民事判决书认定大德基业公司未履行相关合同义务，但无证据证实影响世纪缘缘茶楼的经营，以及存在世纪缘缘茶楼所主张的经营损失，故世纪缘缘茶楼的反诉请求，事实依据不足，法院不予支持。
据此，一审法院于2017年4月判决：一、北京世纪缘缘茶楼服务中心与王雪争于判决生效后十五日内腾退位于北京市丰台区丰北路×路总站南侧办公楼1-3层建筑面积1100平方米的房屋，并返还北京大德基业物业管理有限公司；二、北京世纪缘缘茶楼服务中心于判决生效后十日内向北京大德基业物业管理有限公司支付租金373333元、房屋使用费2523700元；三、北京世纪缘缘茶楼服务中心于判决生效后十日内向北京大德基业物业管理有限公司支付房屋使用费（自2017年1月10日起，按照房屋面积1100平方米、每天每平米2.6元的标准，计算至北京世纪缘缘茶楼服务中心腾退位于北京市丰台区丰北路×路总站南侧办公楼1-3层建筑面积1100平方米的房屋之日止）；四、驳回北京大德基业物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京世纪缘缘茶楼服务中心的反诉请求。
本院二审期间查明，世纪缘缘茶楼主张，根据北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第18533号民事判决查明，该公司曾于2011年、2013年8月后要求大德基业公司加盖产权单位印章，但是大德基业公司始终未为其办理相关证照出具相关手续。因为大德基业公司的上述违约行为给其使用房屋造成影响。王雪争同意世纪缘缘茶楼的上述主张，称其在2013年7月之前无法按照《承包合同》约定的使用用途正常进行经营活动。大德基业公司对于世纪缘缘公司及王雪争的主张不予认可。同时还表示，对于北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第18533号民事判决中认定其构成违约不服，但是未就该案提出上诉。本院对其他事实的认定与一审法院一致。
本院认为：大德基业公司与世纪缘缘茶楼签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应当依约履行。依据（2013）二中民终字第08017号民事判决书，涉案房屋租赁期间顺延至2014年6月30日。现租期已经届满，世纪缘缘茶楼无权继续使用涉案房屋，应当将涉案房屋腾退返还给大德基业公司。王雪争依据《承包合同》从世纪缘缘茶楼取得房屋使用权，但依据世纪缘缘茶楼和王雪争提交的《承包合同》及《授权委托书》可知，世纪缘缘茶楼使用房屋仍是基于房屋租赁关系。世纪缘缘茶楼无权许可王雪争超出大德基业公司与世纪缘缘茶楼约定的租期使用房屋。故大德基业公司要求涉案房屋实际使用人王雪争腾退房屋，理由充足，法院予以支持。
关于2012年3月至2014年6月租金问题，根据已查明的事实，世纪缘缘茶楼欠付2012年3月至2014年6月期间的租金。因世纪缘缘茶楼在上述期间实际使用涉案房屋，理应交纳2012年3月至2014年6月期间的租金。关�2012年3月至2014年6月租金数额问题，根据人民法院生效判决认定，大德基业公司与世纪缘缘茶楼签订的合同中约定，大德基业公司在世纪缘缘茶楼提出要求大德基业公司提供办理证照所需相关文件及证明材料时，大德基业公司应当为世纪缘缘茶楼办理相关证照出具相关手续。但是大德基业公司并未履行合同义务，构成违约。大德基业公司的前述违约行为给世纪缘缘茶楼实际使用涉案房屋造成影响，因此对于2012年3月至2013年7月期间房屋租金数额本院酌情予以确定。鉴于世纪缘缘茶楼在2013年7月工商登记经营范围增加住宿项目，因此世纪缘缘茶楼应当按照租赁合同约定的租金标准交纳2013年8月至2014年6月期间的租金。
关于房屋使用费问题，鉴于世纪缘缘茶楼及王雪争曾经对涉案房屋进行过装饰装修，且2015年6月至今涉案房屋全面停水、停电。因此本院结合双方原租赁合同租金标准、世纪缘缘茶楼与王雪争签订的《承包合同》约定的租金标准、双方的过错程度及房屋的修缮维护情况等因素，酌情确定世纪缘缘茶楼应承担的房屋使用费数额。
综上所述，世纪缘缘茶楼的上诉请求部分成立，本院予以支持。王雪争的上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第17248号民事判决第一项；
二、撤销北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第17248号民事判决第四项、第五项；
三、变更北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第17248号民事判决第二项为：北京世纪缘缘茶楼服务中心于本判决生效后十日内向北京大德基�物业管理有限公司支付租金236900元、房屋使用费655800元；
四、变更北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第17248号民事判决第三项为：北京世纪缘缘茶楼服务中心于本判决生效后十日内向北京大德基业物业管理有限公司支付房屋使用费（自2017年1月10日起，按照每年18万元的标准，计算至北京世纪缘缘茶楼服务中心腾退位于北京市丰台区丰北路×路总站南侧办公楼1-3层建筑面积1100平方米的房屋之日止）；
四、驳回北京大德基业物业管理有限公司其他诉讼请求；
五、驳回北京世纪缘缘茶楼服务中心的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费22394元，由北京世纪缘缘茶楼服务中心负担6315元（于本判决生效后7日内交纳），由北京大德基业物业管理有限公司负担16079元（已交纳）；反诉案件受理费12580元，由北京世纪缘缘茶楼服务中心负担（已交纳）；鉴定费43000元，由北京世纪缘缘茶楼服务中心负担10320元（于本判决生效后7日内交纳），由北京大德基业物业管理有限公司负担32680元(已交纳)。二审案件受理费38164元，由北京世纪缘缘茶楼服务中心负担16000元（已交纳），北京大德基业物业管理有限公司负担22094元（于本判决生效后7日内交纳），由王雪争负担70元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 孟 龙
审判员 李 桃
审判员 王 云
二〇一七年七月二十八日
书记员 杨春雪