上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第916号
上诉人（原审原告）张兴。
委托代理人刘惠丽。
被上诉人（原审被告）顾丽雅。
上诉人张兴因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2013）静民三（民）初字第543号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张兴及其委托代理人刘惠丽，被上诉人顾丽雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年12月26日，张兴及刘惠丽（暨张兴委托代理人）作为甲方，顾丽雅作为乙方签订《上海市房屋租赁合同》，约定：一、甲方出租给乙方本市静安区延安中路XXX弄XXX号底楼（以下简称系争房屋），房屋用途为居住，房屋类型为住宅，结构为砖木。二、乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。乙方保证，在租赁期内未征得甲方同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不擅自改变上款约定的使用用途。三、房屋租赁期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止。四、月租金人民币（以下币种均为人民币）10，800元。乙方应于每叁个月的25日之前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金。五、甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为壹个月的租金，即10，800元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、宽带等费用由乙方承担，其他有关费用，均由甲方承担。九、有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：（三）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（六）乙方逾期不支付租金累计超过壹月的。合同备注中载明：双方协商自第二年起每年递增3%的租金，五年租期届满，乙方拥有优先承租权。
合同签订后，顾丽雅将系争房屋用于公司办公之用。顾丽雅以现金方式按时向张兴支付了2011年1月至2011年12月房屋租金，并支付房屋租赁保证金10，800元。2011年12月26日，张兴收取顾丽雅2012年一个月租金11，100元。
2011年12月29日，张兴向顾丽雅发出“关于延安中路XXX弄XXX号底楼房屋出租人提前收回原因”，写明：出租人除六平方米外其余产权明确，但该房屋目前无房产证，对此承租方也有异议。现出租人家庭商量认为：1、出租房屋目前无产证，确实是个问题；租期五年太长。2、出租人提前收回房屋，愿按合同承担违约责任，支付壹个月租金违约金；3、收回房屋后，由出租人儿子使用或继续出租未定；4、在壹年承租期内，承租方非常友好、配合，出租人深表感谢。同日，张兴作为甲方，签署违约说明一份，写明：1、甲方由于自身原因提前收回出租房屋。决定自2012年1月31日起，单方面不继续履行与乙方签订之延安中路XXX弄XXX号底层房屋租赁合同。2、甲方愿承担合同约定之违约责任，并赔偿乙方违约金人民币壹万壹仟壹佰元。并退还乙方已支付租房押金10，800元（需扣除已使用电费、煤气费、水费等）。3、甲方要求乙方自2011年12月27日起1月内搬离。4、甲方承认乙方自2010年12月27日起至2012年1月31日止所有对于房屋装修及改善都经过甲方同意。5、原房屋内洗衣机（tromm）1台、吊扇2台，已由甲方自行处理，与乙方无关。6、双方未尽事宜，协商解决。张兴在该页右下方签名及书写日期。乙方处未签名。
2012年2月，张兴向顾丽雅发出通知：根据2010年12月26日房屋租赁合同，租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁房屋作为居住使用；乙方保证，在租赁期内未征得甲方同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不擅自改变上款约定的使用用途。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：（三）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途……。又根据《上海市居住房屋租赁管理办法》第二十二条，承租人未按照居住房屋使用性质使用房屋的，出租人可以解除合同。现承租人把系争房屋作为上海诗薇生物科技有限公司办公经营场所使用，违反承租人租赁房屋作为居住使用的承诺。根据以上合同条款、有关房屋租赁法律及承租人违反承租房屋使用性质的事实，出租人有权解除与承租人的房屋租赁合同。特此通知：解除张兴与顾丽雅房屋租赁关系。顾丽雅于2012年2月17日收到该通知，并在通知上注明：今收到张兴交来的本原件，但对张兴所提理由，本人有不同看法。
2012年1月30日至2012年4月18日期间，张兴、顾丽雅因系争房屋租赁纠纷多次报警，其中2012年3月31日顾丽雅报警，报警记载：2012年3月31日13时20分，报警人报警称，在延安中路XXX弄XXX号1楼前门，报警人发现家门反锁，怀疑家中有小偷，请民警到场处理。民警到现场了解情况知系房屋租赁纠纷，是房东将门锁了，民警告知双方走司法程序解决。2012年4月18日，张兴报警，报警记载：2012年4月18日14时08分，报警人报警称，在延安中路XXX弄XXX号1楼前门异地报警，称有人非法闯入报警人家中，原因不明，请民警到场处理，民警现场调解。当日，民警在场时，顾丽雅搬离系争房屋。
2013年10月，张兴以顾丽雅违反房屋使用性质将系争房屋作为办公及经营场所、逾期不支付2012年2月、3月租金累计超过壹个月为由，起诉至法院，请求判令：1、顾丽雅支付张兴2012年2月、3月房屋租金22，248元；2、顾丽雅支付逾期支付租金的违约金，自2011年12月25日起至顾丽雅实际支付租金之日止，按照日租金370.80元的3%计算；3、顾丽雅支付租房期间所欠的水、电、煤费等1，064.50元；4、顾丽雅归还张兴三台空调遥控器、两台吊扇、一台洗衣机、一个灯箱。
原审审理中，顾丽雅辩称，租房时张兴明知顾丽雅承租是作为办公用的，每次收租金都是张兴本人上门收取。房屋租赁合同是张兴违约，合同一年到期后，张兴要求涨房租，顾丽雅认为应按照合同约定每年涨3%，张兴不同意。本来是2012年1、2、3月租金一起交，张兴不肯收，只暂收了一个月租金。2011年12月29日张兴要求提前收回房屋，并愿意承担违约责任。后来张兴在2012年3月底把门锁换掉。2012年2、3月双方已发生纠纷，顾丽雅没有实际使用系争房屋，不同意支付房屋租金及违约金；同意支付2011年10月、12月及2012年2月三笔电话费，对煤气费的数字和计算没有异议，但顾丽雅用不到煤气。三台空调遥控器可以买给张兴，洗衣机、吊扇是张兴自行处理的，灯箱是在征得张兴同意的情况下处理的。目前顾丽雅尚有房屋租赁保证金10，800元在张兴处，希望在本案一并处理。
原审法院又查明，张兴、顾丽雅对于系争房屋如下费用未结算：1、电话费：2011年10月38.20元、2011年12月85元、2012年1月31.30元、2012年2月40.5元，2012年3月25元；2、电费：2012年2月480.60元，2012年3月302.90元；3、水费：2012年4月8.40元；4、煤气费：进户时煤气表数为83.9。
原审法院另查明，2013年6月26日，张兴将系争房屋出租给他人，合同约定房屋用途为工作室。
原审法院审理中，张兴、顾丽雅确认三台空调遥控器价值60元，由顾丽雅给付张兴。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同受法律保护。张兴、顾丽雅签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守履行。关于本案争议焦点，分析如下：
一、《上海市房屋租赁合同》应于何时解除。
首先，2011年12月29日，张兴提出提前收回系争房屋，并愿按合同承担违约责任，支付壹个月租金违约金。此时尚在系争房屋租赁期内，张兴要求提前收回系争房屋，违反合同在先。后因双方就解除合同未达成一致，实际也未履行，故合同并未解除。
其次，根据《上海市房屋租赁合同》，顾丽雅未征得张兴书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，张兴可书面通知顾丽雅解除合同。张兴并未提供证据证明顾丽雅改变房屋用途致使房屋损坏，双方也不构成法律规定的法定解除合同的条件，且张兴几次上门收取租金，应当看到顾丽雅对系争房屋的使用状况，此后张兴将系争房屋出租给他人也作为工作室使用，故张兴2012年2月17日以顾丽雅违反居住房屋使用性质为由要求解除合同，不符合合同约定及法律规定。
再次，根据《上海市房屋租赁合同》，顾丽雅应于每叁个月的25日之前向张兴支付租金。张兴认为顾丽雅拒绝支付2012年2月、3月租金，因顾丽雅逾期不支付租金累计超过一个月，张兴有权解除合同。根据本案查明的事实，对于2011年1月至2011年12月租金，顾丽雅均按时支付；2011年12月26日张兴收取顾丽雅一个月租金，此后2011年12月29日张兴写明“出租人提前收回房屋，愿按合同承担违约责任，支付壹个月租金违约金”，并写明“在壹年承租期内，承租方非常友好、配合，出租人深表感谢”等，张兴书写内容与其所称顾丽雅拒付租金并不相符；2012年2月17日，张兴向顾丽雅发出解除合同通知时，亦未提及顾丽雅不付租金。故张兴所称顾丽雅拒付租金之事有违常理。且张兴于2011年12月29日曾要求提前收回系争房屋，此后双方就房屋租赁处于纠纷中。故张兴以顾丽雅逾期不支付租金累计超过一个月为由要求解除合同，依据不足，法院不予采纳。鉴于顾丽雅于2012年4月18日实际搬离系争房屋，法院认定《上海市房屋租赁合同》于2012年4月18日解除。
二、顾丽雅是否应支付租金、逾期支付租金的违约金。
《上海市房屋租赁合同》于2012年4月18日解除，顾丽雅理应向张兴支付2012年2月至2012年4月18日的租金。关于租金金额，2012年2月、3月，顾丽雅未搬离系争房屋，也未向张兴退租及办理房屋交接手续，故顾丽雅应按照合同约定的标准（每月11，124元），向张兴支付2012年2月、3月房屋租金22，248元；对于2012年4月1日至4月18日租金，根据报警记录及张兴陈述，2012年3月底、4月初，张兴已将系争房屋房门加锁，导致顾丽雅无法实际使用房屋，张兴、顾丽雅就系争房屋租赁发生纠纷，双方未进行积极有效的沟通，致矛盾加深并多次报警，双方行为均存在一定不妥之处，法院根据双方的过错程度及案件具体情况，酌情确定顾丽雅应支付2012年4月1日至4月18日房屋租金4，000元，可在顾丽雅已支付的房屋租赁保证金10，800元中予以扣除。张兴另要求房屋租赁保证金抵作赔偿费用，没有事实和法律依据，法院不予采信。对于房屋租赁保证金余款，可在本案中一并予以处理。基于前文所述，张兴所称顾丽雅拒付租金有违常理，且此后双方就房屋租赁处于纠纷中，故对于张兴要求顾丽雅支付逾期支付租金的违约金，法院不予支持。
三、水费、电费、煤气费及电话费如何承担。
根据《上海市房屋租赁合同》，租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、宽带等费用由顾丽雅承担。张兴诉请的水费、电费、煤气费及电话费计1，064.50元，均系产生于顾丽雅承租系争房屋期间合理使用的费用，应由顾丽雅承担。
四、顾丽雅是否应返还空调遥控器、洗衣机、吊扇和灯箱。
张兴、顾丽雅确认三台空调遥控器价值60元，由顾丽雅给付张兴，法院予以准许。2011年12月29日“违约说明”第5项写明，原房屋内洗衣机1台、吊扇2台，已由甲方自行处理，与乙方无关。张兴在该页签名，表明其对该项内容予以确认，虽然张兴称该项内容系事后添加，并未提供相应的证据予以证明，结合张兴签名及书写日期的位置在该页右下方，法院认定张兴已自行处理洗衣机及吊扇，其要求顾丽雅归还一台洗衣机和两台吊扇没有依据，法院不予支持。关于张兴要求顾丽雅归还灯箱，在设备清单中没有灯箱一项，且张兴2013年2月起诉时亦未提及灯箱，其要求归还灯箱依据不足，法院不予支持。
原审法院据此判决：一、张兴、顾丽雅于2010年12月26日签订的本市静安区延安中路XXX弄XXX号底楼《上海市房屋租赁合同》于2012年4月18日解除；二、顾丽雅于判决生效之日起十日内支付张兴2012年2月、3月房屋租金22，248元；三、顾丽雅于判决生效之日起十日内支付张兴水费、电费、煤气费及电话费共计1，064.50元；四、顾丽雅于判决生效之日起十日内支付张兴三台空调遥控器折价款60元；五、张兴于判决生效之日起十日内退还顾丽雅房屋租赁保证金6，800元（已扣除顾丽雅应支付的2012年4月1日至2012年4月18日房屋租金4，000元）；六、张兴其余诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，张兴不服提出上诉称，本案应由上海市长宁区人民法院审理。原审法院遗漏判决。原审诉讼请求第二项，即顾丽雅应按合同约定办理退房交接手续，张兴验收；顾丽雅在承租房内违约装修的，返还时应恢复原状；原审法院判决免除顾丽雅支付逾期违约金缺乏法律依据；2011年12月29日签订的合同意向书中的“违约说明”4个字及4、5项系顾丽雅伪造，原审法院事实认定错误。综上，请求二审法院撤销原审判决发回上海市长宁区人民法院重审，或依法改判支持其原审诉讼请求。
被上诉人顾丽雅辩称，坚持原审法院的答辩意见，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。顾丽雅已于2012年4月18日在民警在场的情况下搬离系争房屋，系争房屋已由张兴另行转租他人，张兴已经对顾丽雅在使用系争房屋期间产生的水、电、煤等费用及相关物品的返还在本案中提起主张，已无必要另行进行房屋交接验收，且办理退房手续，出租人验收并非一项明确的诉讼请求，原审法院不予处理并无不当。张兴二审未提出新的事实及理由，其所主张的系顾丽雅违约并应支付相应违约金，2011年12月29日签订的合同意向书中的“违约说明”4个字及第4、5项系顾丽雅伪造等相关理由原审法院均已充分论述，本院予以认可，不再赘述。原审法院依据查明的事实依法作出的判决并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费382.80元，由上诉人张兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
代理审判员 王晓梅
代理审判员 徐 江
二〇一四年八月七日
书 记 员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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