惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1391民初1667号原告：杜从飞，男，汉族，1957年7月6日出生，户籍住址：湖南省临湘市，被告：惠州大亚湾新铭发房地产有限公司，住所地：惠州大亚湾西区新寮龙海一路聚龙华府。法定代表人：张惠文。委托代理人：杨爱文，广东日升律师事务所律师。委托代理人：钟梦玲，广东日升律师事务所律师。原告杜从飞诉被告惠州大亚湾新铭发房地产有限公司（下称新铭发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年6月12日立案受理后，本院依法由审判员周勇担任审判长，与审判员曾日华、李海仁组成合议庭，于2016年8月25日对本案公开开庭进行了审理，原告杜从飞到庭参加诉讼，被告新铭发公司委托代理人杨爱文、钟梦玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜从飞诉称：原告经中间人易晓华的介绍（易晓华与被告股东刘桂华是湖南省益阳市桃江县的老乡），于2012年11月2日在被告处的“聚龙华府”购得被告方新建的三栋1802号房屋一套，面积为118.39平方米，单价6130.58元每平方米，购房总额为60万元整，房款已于当日一次性付清（农业大亚湾支行，账户为44×××26）（见证据1）。原告向被告另交了契税，查档案费、维修基金和备案费共计17181元（见证据2、3、4）。原、被告于当日还签订了广东省统一印制的商品房买卖合同及一份售房补充协议书和由原、被告、中间人易晓华三方共同签字的承诺书（见证据5、6、7）。原告按照相关规定将此房的物业管理费已缴至2015年12月（共计7884.8元，1.8元每平方米）。但是被告不讲诚信：其一是将原告的房产证一直拖至起诉之日未办理；其二是拿原告的购房款作他用；其三，2016年4月1日与原告协商，又先后签订了两份退房补充协议书。（见证据8、9）。按照原告与被告2015年11月9日签订的协议书，被告应在一个月一次性将原告已付的购房款、办证费等按月利率百分之三计算利息，本息共计81万元付退还给原告；若被告推迟付款，则需按差额日千分之一点五加付违约金。由于被告玩弄手法，不履行协议，原告往返湖南惠州十余次，主动多次催告，迫于多方压力，被告又于2016年4月1日与原告签订了一份经公证的退房补充协议：双方约定被告退还原告房款90万元，分两次付清：2016年4月1日付60万元给原告，余下的30万元被告保证在2016年5月10日前全部退给原告，并由被告承担公证费。被告承诺如未依约退回上述款项，则按未退回款项的日千分之一承担违约金。原告是湖南省的一位教育工作者，仅养育一女在深圳××区工作，本想在一年后与妻子一同伴女生活，好不容易凑足房钱在深圳周边买房，却遇上了如此欺诈的被告，不仅让原告未购房成功，而且遭受了巨大的经济损失。好在法律是神圣的、公正的。为了讨回公道，维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判决：1.被告赔偿原告损失人民币404712元；2、本案的诉讼费由被告承担。原告杜从飞向本院提供以下证据：1、收据，拟证明支付60万元购房款；2、收据，拟证明支付4430元；3、资金收据，拟证明7651元；4、收据，拟证明支付缴交契税及查档费9050元；5、商品房买卖合同，拟证明双方签订了协议，是合法的，应该得到法律保护；6、补充协议书，拟证明房总价60万元；7、承诺书，拟证明1802号房总价60万元三年后无息返还杜从飞60万元，同时证明了我已经交了37个月的物业管理费，房子产权归原告；8、协议书，拟证明双方协商采取涉案房屋的处理意见，但是没有履行，就有了退房补充协议书；9、退房补充协议书，拟证明被告如果愿意按照协议处理我也同意，但是被告没有按照协议履行。被告新铭发公司辩称：一、被答辩人要求购房三年后退回房款的协议及要求按月息3分计算利息的相关协议，均是被答辩人与惠州锦兴房地产开发有限公司、刘桂华签订。答辩人与被答辩人没有签订这方面的协议，依据合同相对性，被答辩人起诉被答辩人属于诉讼主体错误，被答辩人不是本案适格被告，被答辩人应另行向合同相对方主张权利。请求驳回被答辩人对答辩人的起诉。二、涉案商品房实际是被答辩人与易晓华合伙购买，用于投资，其中被答辩人已支付了房款40万元（被答辩人转账至刘桂华账户，刘桂华再转付给答辩人），易晓华应付20万元至今未付。因未付清全部购房款，该商品房未交付，也未办理房产证，后被答辩人要求解除商品房买卖合同，答辩人也同意，并已退回其购房款及其他费用、利息等合计60万元，答辩人已不欠被答辩人的房款与损失。请求驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。三、被答辩人要求按每月3分计算利息是其与惠州锦兴房地产开发有限公司的约定，且该约定明显过高，属于违法。因此，利息应按照银行同期同类贷款利率计算，超出部分不应得到支持。综上所述，答辩人与被答辩人之间的商品房买卖合同已经解除，答辩人也已退回全部购房款、其他费用及利息60万元，双方的纠纷实际已全部解决。被答辩人与惠州锦兴房地产开发有限公司之间的纠纷应另行处理。请依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。被告新铭发公司向本院提供了中国农业银行流水，用以证明2012年11月2日被告并没有收到60万元的事实。经审理查明：2012年11月2日，原告杜从飞作为买受人与被告新铭发公司作为出卖人签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告新铭发公司开发的位于大亚湾区西区龙海××路“聚龙华府”第3幢1802号房。该房的建筑面积为118.39平方米，套内面积97.87平方米，按套总房价为600000元，付款方式约定为2012年11月2日一次性付清全部购房款600000元。房屋交付期限约定为出卖人应在2012年11月31日前经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋交付买受人使用。关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方还就其它合同事项作出了相应的约定。当天，原告杜从飞与被告新铭发公司签订一份《补充协议书》，就商品房买卖合同第五条内容进行修改，约定杜从飞同意不以实际交楼面积与合同约定面积差异超过±3%为由退房。合同签订当天，原告杜从飞向被告新铭发公司支付了购房款60万元、代缴契税9050元、备案费430元及维修资金7651元，被告新铭发公司向原告杜从飞出具了相应的收款收据。2012年11月2日，案外人惠州锦兴房地产开发有限公司及其法定代表人刘桂华向原告杜从飞出具一份《承诺书》，主要内容：本人刘桂华（身份证号码：）系惠州锦兴房地产公司法人代表，就杜从飞购得惠州大亚湾西区龙海一路38号聚龙华府3栋1802号房，总价一次性付款60万元/套一事，作出如下不可撤销承诺，自杜从飞付清购房款之日起即2012年11月2日至2015年11月1日止三年满后三天内无息返回杜从飞60万元整，该套房仍归属杜从飞所有，原购房协议不变。说明：①三年以后返还款杜从飞得12万元，多余部分给易晓华，②此书正本由杜从飞保管，③此件与正本（证件一致）。案外人易晓华在该《承诺书》担保人身份签名确认。刘桂华在该《承诺书》手写“以上房款中的贰拾万元由易晓华支付。”2015年11月19日，原告杜从飞作为乙方与案外人惠州锦兴房地产开发有限公司作为甲方签订一份《协议书》，约定：一、在履行本协议后，原来双方所签订协议废除，乙方将自己原来已得房屋（聚龙华府3栋1802号房）交换给甲方。二、甲方需在签字后一个月之内一次性将原来乙方所交购房款及办证款按月息3分的利息加本金一次性付给乙方81万元，乙方账户中国工商银行湖南省临湘支行：6282880018302340，并将此款在规定的日期内转给乙方提供的账户，若推迟甲方则按总额每日千分之一点五加付违约金给乙方。三、乙方在收到款项3日内应无条件配合甲方办理退房手续，若乙方未按时办理则按总额每日千分之一点五加付违约金给甲方，办完所有手续后，甲乙双方原签订的所有协议全部无效。2016年4月1日，原告杜从飞作为乙方与被告新铭发公司作为甲方签订一份《退房补充协议书》，约定：经甲、乙双方友好协商，就乙方在甲方购买的位于大亚湾龙海××号聚龙华府3幢1802号退房事宜，达成协议如下：甲方、乙方一致同意由甲方退还乙方房款共计90万元整，分两次付清。于2016年4月1日，甲方退给乙方房款共计60万元整，剩下的房款在2016年5月10日前予以退还给30万元整。乙方承诺在收到甲方剩余房款3日内无条件配合甲方办理退房手续。公证费用由甲方承担。若甲乙双方由一方违约，违约方按总额每日千分之一付违约金给对方。原告杜从飞及被告新铭发公司的股东刘桂华签名确认。协议签订后，被告新铭发公司向原告杜从飞支付了60万元，剩余款项至今未付。原告杜从飞遂向本院起诉，主张上述诉讼请求。案件审理过程中，本院依据原告杜从飞的申请，依法冻结被告惠州大亚湾新铭发房地产有限公司在惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行的银行存款42万元（帐号：80×××29），查封担保人方帮林名下位于湖南省××××、房产证号为：00××99的房产一套，查封被告杜从飞名下的车牌号为湘Ｆ×××××的雷诺牌越野车一台。以上事实，有原告提杜从飞提供的收据、商品房买卖合同、补充协议书、承诺书、协议书、退房补充协议书，被告新铭发公司提供的中国农业银行流水及当事人陈述等证据在卷佐证，予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，原、被告双方应当诚实信用履行。合同签订后，原告杜从飞按照约定向被告新铭发公司支付了购房款60万元。被告新铭发公司辩称其只收到原告支付的购房款40万元，被告新铭发公司出具了收到原告杜从飞付清购房款60万元的收款收据交由原告杜从飞收执，原告杜从飞已经完成其举证责任。为此，原告杜从飞主张其已经付清购房款60万元的事实，证据充分，本院予以采信。被告新铭发公司的上述抗辩理由，证据不足，本院不予采信。被告新铭发公司收取原告杜从飞的购房款后，应将涉案房屋交付原告杜从飞使用，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告杜从飞取得房产权属证书。此后，被告新铭发公司未履行合同义务，原告杜从飞一直未取得涉案房屋的房产权属证书。经原告杜从飞与被告新铭发公司协商，双方签订一份《退房补充协议书》，双方就解除《广东省商品房买卖合同》达成一致意见。即双方一致同意由新铭发公司退还杜从飞房款共计90万元整，分两次付清。于2016年4月1日，新铭发公司退给杜从飞房款共计60万元整，剩下的房款在2016年5月10日前予以退还给30万元整。杜从飞承诺在收到新铭发公司剩余房款3日内无条件配合新铭发公司办理退房手续。公证费用由新铭发公司承担。若双方有一方违约，违约方按总额每日千分之一付违约金给对方。被告新铭发公司在答辩意见中确认，“未办理房产证，后被答辩人要求解除商品房买卖合同，答辩人也同意，并已退回其购房款及其他费用、利息等合计60万元。”根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条的规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。为此，原告杜从飞主张涉案房屋未办理房产证，并有被告新铭发公司退回了原告杜从飞款项60万元的事实，本院予以确认。被告新铭发公司认为，该份《退房补充协议书》中甲方签名是刘桂华，不是被告新铭发公司。本院认为，《退房补充协议书》的甲方是惠州大亚湾新铭发房地产有限公司，刘桂华也是被告新铭发公司的股东，原告杜从飞就购买涉案房屋事宜一直与刘桂华进行协商处理，其签订《商品房买卖合同》后也向刘桂华支付购房款，刘桂华将涉案《商品房买卖合同》及相关收款收据的原件交付给原告杜从飞，原告杜从飞有理由相信刘桂华在《退房补充协议书》签名是代表被告新铭发公司签名确认。同时《退房补充协议书》签订后，被告新铭发公司按照协议内容向原告杜从飞支付了购房款60万元。因此，被告新铭发公司的上述抗辩理由，与事实不符，本院不予采信。根据上述《退房补充协议书》约定，被告新铭发公司应在2016年5月10日前归还款项30万元。被告新铭发公司未按照约定支付款项，应承担违约责任。原告杜从飞请求被告支付款项30万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告杜从飞请求被告新铭发公司赔偿原告因此次购房造成的损失是104712元，包括物业管理费788.1元，维修基金及办证费17131元，车费18000元，住宿费4500元，生活费2700元，律师咨询费2000元，误工费7500元等。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本院认为，原告杜从飞提供的证据不足以证实其已经发生上述费用，同时原、被告在《退房补充协议书》就涉案房款事宜的退款事宜已经达成一致意见。为此，原告杜从飞的上述诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾新铭发房地产有限公司在本判决生效后10日内向原告杜从飞支付款项30万元，并以30万元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2016年5月11日起向原告杜从飞支付利息至款项付清之日止；二、驳回原告杜从飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元及保全费2620元，由被告惠州大亚湾新铭发房地产有限公司负担8049元，原告杜从飞负担2171元。原告已向本院预交费用6120元，被告惠州大亚湾新铭发房地产有限公司在本院判决生效后10日内支付原告杜从飞3949元，向本院缴纳4100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 周 勇审判员 曾日华审判员 李海仁二〇一六年十一月九日书记员 刘 静