内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内22民终333号
上诉人（一审原告）魏艳丽，女，1960年12月9日出生，汉族，无职业，现住乌兰浩特市。
委托代理人田雨平，乌兰浩特市“148”指挥中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）尚景付，男�1983年7月4日出生，汉族，个体，住内蒙古兴安盟科右前旗。
被上诉人（一审被告）李春成，男，1981年6月19日出生，汉族，个体，现住吉林省榆树市。
被上诉人（一审被告）吉林省正氏集团乌兰浩特市万鑫房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。
法定代表人郑万起，总经理。
第三人赵桂芳，女，1965年12月23日出生，汉族，无职业，现住乌兰浩特市。
委托代理人宫品晶，内蒙古匡维律师事务所律师。
上诉人魏艳丽因与被上诉人尚景付、李春成、吉林省正氏集团乌兰浩特市万鑫房地产开发有限责任公司（以下简称万鑫公司）、第三人赵桂芳房屋买卖合同纠纷一案，不服乌兰浩特市人民法院（2013）乌民初字第2993号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年3月22日立案受理，并于2016年5月6日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人魏艳丽的委托代理人田雨平，被上诉人尚景付、李春成，第三人赵桂芳及其委托代理人宫品晶到庭参加诉讼，被上诉人万鑫公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，万鑫公司在本市开发房产。2010年11月29日，李春成与万鑫公司签订了合同编号为2009-0007367号的商品房买卖合同，该合同进行了预告登记。合同约定万鑫公司将其开发建设的位于本市乌兰明珠盛苑小区D6幢1单元302号房屋（建筑面积84.21平方米）出卖给李春成，价款155，788.50元。2011年6月24日，李春成与赵桂芳签订了借款合同及房屋买卖合同，约定李春成向赵桂芳借款230，000.00元，并用本案争议的房产做抵押，同时约定如到期后李春成不能偿还此笔借款，赵桂芳有权向法院申请强制执行此抵押物，尚景付作为“证人”在�屋买卖协议上签字。因该房产预告登记在李春成名下，未办理产权证，不能办理房屋他项权利证书，双方在科右前旗公证处对抵押做了公证。2012年6月13日，李春成与尚景付签订房屋买卖合同，双方约定，李春成将乌兰明珠盛苑小区D6幢1单元302号房屋出卖给尚景付，房屋总价款330，000.00元。交易后尚景付欠李春成房款200，000.00元，双方协商李春成对赵桂芳的欠款由尚景付偿还，但未经赵桂芳认可。2012年6月15日，尚景付与魏艳丽签订房屋买卖合同，尚景付将本案争议的房产出卖给魏艳丽，房屋价款300，000.00元。魏艳丽于当日向尚景付交付了全部房款，尚景付为魏艳丽出具了收据并将房屋交付给魏艳丽，魏艳丽于当日接收该房屋并一直居住。因该房屋至今未办理房屋产权证书，魏艳丽诉至该院，要求确认魏艳丽与尚景付签订的房屋买卖合同有效，尚景付、李春成、万鑫�司共同协助魏艳丽办理房屋产权登记手续。赵桂芳要求确认其与万鑫公司签订的房屋买卖合同有效，判令该房屋为赵桂芳所有。在案件审理过程中，李春成与赵桂芳协商用房屋偿还欠款，2014年9月30日，李春成与万鑫公司签订解除商品房买卖合同协议，约定解除双方之间签订的关于本案争议房产的买卖合同，同时申请注销了就该房屋买卖的预告登记。2014年10月12日，万鑫公司与赵桂芳签订了商品房买卖合同，万鑫公司将本案争议的房产出卖给赵桂芳，房屋价款154，864.00元，双方办理了房屋预告登记。一审法院认为，李春成向万鑫公司购买本市乌兰明珠盛苑小区D6幢1单元302号房产，该买卖合同合法有效。李春成将本案诉争的房产出卖给尚景付，双方签订了房屋买卖协议，该协议有效。魏艳丽向尚景付购买该房产，双方签订了房屋买卖合同，魏艳丽实际占有并使用该房�，该合同不违反法律法规的强制性规定，应为有效。该房产由原始购买人李春成退还给原权利人万鑫公司，现已由万鑫公司出卖给了赵桂芳，并办理了房屋预告登记，赵桂芳已经取得了该房屋的物权请求权。魏艳丽与尚景付签订的房屋买卖合同虽为有效，但因尚景付已不能取得该房产所有权和处分权，致使魏艳丽虽占有该房产，但不能办理房产所有权转移，该房屋买卖合同不能继续履行。对此魏艳丽可要求尚景付返还购房款或承担违约责任赔偿损失，其要求尚景付、李春成、万鑫公司协助办理房屋产权证的诉讼请求该院不予支持。李春成与万鑫公司解除商品房买卖合同后，赵桂芳与万鑫公司签订了《商品房买卖合同》，并进行了预告登记，魏艳丽提供的证据不能证明双方签订的《商品房买卖合同》违反法律规定，故赵桂芳要求确认其与万鑫公司签订的《商品房买卖合同》有效、该房屋归其所有的请求该院予以支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十三条，之规定，判决：“一、驳回原告魏艳丽的诉讼请求。二、第三人赵桂芳与被告吉林省正氏集团乌兰浩特市万鑫房地产开发有限责任公司2014年10月12日签订的《商品房买卖合同》有效，乌兰明珠盛苑小区D6幢1单元302号房屋为第三人赵桂芳所有。案件受理费100.00元，由原告魏艳丽负担。
宣判后，魏艳丽不服一审判决，向本院提起上诉称，赵桂芳与李春成之间本是借贷关系，是李春成向赵桂芳借了150000.00元钱（将利息写入本金为230000.00元），借款期限一年，虽然双方进行了公证，也公证双方借贷有抵押，但却不是有效抵押，因为用房产抵押应该实现“他项权“，所以，该抵押属无效抵押。一审认定李春成与尚景付之间于2012年6月13日所签的《房屋协议》具有法律效力，那么尚景付就取得了该处房产的所有权和支配权，李春成自合同签订之日起就失去了该处房产的所有权和支配权，尚景付在具有所有权和支配权的基础上，于2012年6月15日与尚景付签订了《卖房合同》，将自己的房产权以300000.00元价格出卖给魏艳丽，魏艳丽在足额交付购房款后于当日入住，至今已入住了四年，自然对该处房产具有无可辩驳的所有权。李春成和万鑫公司以赵桂芳明知该房产已被尚景付卖给魏艳丽，李春成已经对该房产不具有所有权、支配权的情况下，三家合谋，于2014年9月30日，先由李春成与万鑫公司解除所谓的《商品房买卖协议》，之后，万鑫公司又于当日当时以同等价格卖给赵桂芳，赵桂芳在与万鑫公司签订合同之后到房产部门进行了预告登记。一审法院在明知�春成在没有所有权、支配权的情况下去万鑫公司退房，之后，万鑫公司又将该房产卖给赵桂芳的行为系恶意串通。综上，请求二审法院在查明事实真相的基础上依法判决，维护魏艳丽的合法权益。
被上诉人尚景付同意魏艳丽的上诉请求。
被上诉人李春成同意一审判决。
被上诉人万鑫公司未到庭答辩。
第三人赵桂芳同意一审判决。
二审法院经审理查明的事实经过与一审法院认定的事实经过一致，本院应予确认。
本院认为，被上诉人李春成购买了被上诉人万鑫公司开发建设的位于乌兰浩特市乌兰明珠盛苑小区D6幢1单元302号房屋，双方进行了预告登记，该房屋未办理产权过户手续，后李春成向第三人赵桂芳借款将上述房屋以书面协议的形式抵押给赵桂芳，但双方未办理他项权抵押登记，《中华人民共和国担�法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记日起生效”，李春成与赵桂芳之间未办理抵押物（房屋）登记，其抵押合同不具法律效力，尔后，李春成将本案诉争房屋转卖给被上诉人尚景付，尚景付又将该房屋转卖给上诉人魏艳丽，上述房屋转卖行为系李春成、尚景付、魏艳丽的真实意思表示，其房屋买卖行为合法有效，且魏艳丽已向尚景付交纳了全额购房款，已实际居住该房屋四年之久。《中华人民共和国物权法》第一百八十八条规定：“以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人”。如前所述，李春成与赵桂芳的借款抵押合同未经登记，故不得对抗善意第三人魏艳丽对其房屋的购买行为。李春成将本案诉争房屋出售给尚景付后，李春成明知已失去对该房屋的使用、占有、处分权，但李春成对上述已出卖的房屋却在本案诉讼期间又以买卖的形式出售给赵桂芳，其行为恶意侵害了魏艳丽对该房屋的合法权益，因魏艳丽对于诉争房屋的购买先于赵桂芳的预告登记，且魏艳丽已全额支付购房款，并实际合法占有和使用该房屋，故李春成与赵桂芳之间的房屋买卖行为及预告登记行为属无效民事行为。综上，一审法院认定的事实经过清楚，但判决本案诉争房屋归赵桂芳所有错误，适用法律不当，应予纠正，魏艳丽的上诉理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（二）项、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条�一款（二）项的规定，判决如下：
一、撤销乌兰浩特市人民法院（2013）乌民初字第2993号民事判决；
二、上诉人魏艳丽与被上诉人尚景付签订的房屋买卖合同有效；
三、被上诉人李春成、尚景付、吉林省正氏集团乌兰浩特市万鑫房地产开发有限责任公司，第三人赵桂芳协助上诉人魏艳丽办理乌兰明珠盛苑小区D6幢1单元302号房屋的产权过户手续。
一、二审案件受理费200.00元，由被上诉人李春成负担100.00元，第三人赵桂芳负担100.00元。
本判决为终审判决。
审判长 陈长虹
审判员 高 岩
审判员 苗世英
二〇一六年六月十二日
书记员 陆春燕