江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终5895号上诉人(原审原告)：万政庆，男，1981年8月3日生，汉族。委托诉讼代理人：苏聪聪，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：胡国良，男，1974年2月20日生，汉族，自由职业。上诉人万政庆因与被上诉人胡国良房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初2860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万政庆上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由如下：一、上诉人与被上诉人在实际经营过程中对租金支付方式进行了变更，上诉人不存在拖欠租金行为，被上诉人也从未提出拖欠租金的抗辩，一审主动认定上诉人拖欠租金没有事实依据。二、双方合同赋予上诉人转租、转让的权利，一审法院认定上诉人转租影响被上诉人利益没有事实依据。三、一审判决将上诉人的押金认定为违约金，但未向上诉人释明是否主张违约金过高，剥夺了上诉人请求调低违约金的权利。被上诉人胡国良答辩称，胡国良与张海宏签订《房屋租赁合同》时，胡国良根据万政庆的要求将原出具给万政庆的押金收条销毁后，另行向张海宏出具了新的押金收条，万政庆的押金已转给了张海宏，因此胡国良不应当返还万政庆押金。综上，上诉人的上诉请求与理由不能成立，请求本院予以驳回。万政庆向一审法院起诉请求：胡国良返还万政庆押金2万元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：坐落于南京市鼓楼区江东北路辰龙广场157号房屋（建筑面积348平方米，以下简称涉案房屋），登记所有权人为胡国良以及案外人赵文、陶治。2014年8月10日，胡国良（出租方、甲方）经其他共有权人同意，与万政庆（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方；该房屋用途为商业用途，此房屋需经过消防验收合格，能够保证乙方合法经营；租赁期限为2014年10月1日至2022年9月30日止；2014年10月1日至2016年9月30日年租金36万元，2016年10月1日至2019年9月30日年租金37.08万元，2020年10月1日至2022年9月30日年租金39.20万元；乙方应于合同生效之日起三日内，向甲方支付押金2万元，租金付款方式按每半年付一次，乙方应在合同约定前的10天内向甲方支付下半年期限的租金，乙方拖欠甲方租金不得超过10天；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；甲乙双方不得非法解除或者无故终止本合同，如造成双方任意一方的损失，由双方协商解决，协商不成，向法院起诉；在不影响甲方利益的前提下，乙方有权将租赁房屋转租、分租、转让；乙方如中途中止合同，乙方必须结清承租期间产生的相关水、电、气、物业费等相关费用；乙方如有违约，押金不予退还等等。上述合同签订后，胡国良即将涉案房屋交付万政庆使用，万政庆承租房屋后在此经营“南京市鼓楼区十八道餐饮店”。2015年7月，万政庆因经营困难，与案外人张海宏协商涉案房屋店面转让事宜。同年7月24日，万政庆收取张海宏转让定金15万元，并于当月28日将涉案房屋交付张海宏装修使用。2015年8月25日，万政庆（甲方）与张海宏（乙方）签订《门面房转让协议》，约定：自本协议签订之日起，乙方取得该门面房的使用权；门面房经营设施，甲方将原产权的固定设施之外的一切财产（见财产清单)一并交与乙方，协议签订之日起前述财产之所有权全部归乙方；乙方在接手经营后，可对门面房进行装修和改造，相关费用由乙方自行承担；转让费用总计90万元；甲方负责乙方与房屋产权人重新签订租赁合同，且保证所签之租赁合同的租金不高于甲方与产权人原签订的合同的租金，否则差价部分由甲方承担等等。之后，张海宏分别于2015年8月27日、9月2日向万政庆支付转让费10万元、15万元。2015年10月1日，张海宏另与胡国良签订《房屋租赁合同》，约定由张海宏承租涉案房屋，租赁期限为2014年10月1日至2022年9月30日，其中2014年10月1日至2016年9月30日年租金为36万元等等。除承租人变更外，该合同内容与万政庆、胡国良之间签订的租赁合同一致。此后，因万政庆与张海宏在履行《门面房转让协议》过程中存有争议，曾另案于2015年12月2日诉至一审法院，要求张海宏支付剩余转让费65万元，张海宏则提起反诉，请求变更合同内容确认双方之间的转让费为20万元，万政庆返还转让费25万元。2016年2月29日，一审法院作出（2015）鼓民初字第7675号民事判决（以下简称7675号判决），判令张海宏向万政庆支付转让费46.5万元，驳回双方的其他诉讼请求。该案宣判后，张海宏不服向南京市中级人民法院提起上诉，目前仍在二审过程中。2016年4月5日，万政庆诉至一审法院，要求判如所请。一审庭审中，万政庆陈述其在前述7675号案件审理中，认可交付给胡国良的2万元押金冲抵其应付的2015年8月份租金，但张海宏对此不予认可，且胡国良认为该2万元押金不予退还，遂向胡国良提起该案诉讼，要求胡国良予以返还。胡国良则称万政庆谎称其与张海宏之间系合伙关系，因张海宏出资份额多，遂提出变更承租人，2015年10月1日胡国良与张海宏签订《房屋租赁合同》时，并不清楚万政庆与张海宏之间已签订了《门面房转让协议》，并收取张海宏高额转让费，签约当日，万政庆、胡国良及张海宏均在场，胡国良根据万政庆要求将原出具给万政庆的押金收条销毁后，另行向张海宏出具了新的押金收条，万政庆押金已转给张海宏，现胡国良认可已收取张海宏2万元押金；且因万政庆迟延支付租金，未经胡国良同意擅自转租等违约在先，其无权要求胡国良退还押金。一审法院依法向张海宏调查了解，张海宏称曾于2015年8月16日应万政庆要求向胡国良转账支付6万元，其中包括万政庆给付的1万元，该笔钱款系替万政庆垫付的租金；2015年10月1日与胡国良签订租赁合同时，并未告知胡国良其与万政庆之间系店面转让关系；对于2万元押金认可胡国良向其出具了押金收据，但认为该钱款系其自行支付的钱款，与万政庆无关。一审法院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，万政庆、胡国良之间就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应全面履行各自的合同义务。根据一审庭审查明的事实，万政庆陈述已给付胡国良押金2万元，并要求将该2万元抵作其8月份租金，因胡国良未予同意遂要求胡国良返还。胡国良对此不予认可，称其于2015年10月1日与案外人张海宏签订《房屋租赁合同》时，根据万政庆要求将原押金收条销毁后，另向张海宏出具新的押金收条。可见，胡国良对于曾收取万政庆2万元押金的事实不予否认，一审法院对此予以确认。胡国良辩称万政庆已将2万元押金转给张海宏，但未提供充分证据予以证明，张海宏对此亦不予认可。故一审法院确认万政庆交付胡国良的2万元押金，胡国良未予退还。根据双方合同约定，如万政庆有违约行为，则押金不予退还。因万政庆在与胡国良履行租赁合同过程中，未按约支付租金，且其并无证据证明与案外人张海宏签订《门面房转让协议》，胡国良系同意知晓，该行为亦影响了胡国良作为出租人的合法利益，故应认定万政庆存在违约行为。现万政庆主张胡国良退还2万元押金，依据不足，对其诉讼请求，一审法院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决驳回万政庆的诉讼请求。一审案件受理费300元，因适用简易程序减半收取150元，由万政庆负担。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，万政庆与胡国良签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规效力性禁止性规范，合法有效，双方均应依照合同全面履行。万政庆未在合同规定的时间内支付租金，构成违约，其主张双方在实际经营过程中对租金支付方式进行了变更，但未提交充分的证据证实，胡国良也不予认可，故本院对万政庆的主张不予采信。虽然双方签订的《房屋租赁合同》约定万政庆有权转租、转让房屋，但在胡国良与张海宏签订《房屋租赁合同》前，万政庆并未向胡国良告知其与张海宏之间签订了《门面房转让协议》，影响了胡国良作为出租人的合法利益。鉴于以上事实，一审法院对万政庆要求返还押金的诉讼请求不予支持，有事实与法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人万政庆负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 晔审 判 员  张旭东代理审判员  王 路二〇一六年八月二十二日书 记 员  郭旭冬