青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）青01民终1371号上诉人（原审原告）：杨小云，（公民身份号码：×××），女，汉族，1940年7月7日出生，无业，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：张海红（原告杨小云之女），女，汉族，1969年7月21日出生，无业，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：庞文波，青海晨雨阳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西宁凯达实业发展有限责任公司，组织机构代码：22665XXXX，住所地：青海省西宁市城中区南大街72号。法定代表人：马仲凯，该公司总经理。委托诉讼代理人:张云峰,青海汇元律师事务所律师。上诉人杨小云因与上诉人西宁凯达实业发展有限责任公司（以下简称凯达公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2016）青0103民初1379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月25日依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人杨小云的委托诉讼代理人张海红、庞文波，上诉人凯达公司的委托诉讼代理人张云峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人杨小云上诉请求：请求撤销（2016）青0103民初1379号民事判决第二项，依法改判凯达公司赔偿上诉人房屋补偿款、违约金、房屋租赁费、水电暖气费等共计648589元。一、二审案件受理费均由凯达公司承担。事实和理由：本案讼争的房屋地处西宁市的黄金地段，应以每平方米8500元计算楼房价值，而一审法院以每平方米7500元计算，价格偏低；按照《房屋拆迁安置补偿协议书》的约定，一审法院在房屋总价款中扣除167616元的做法错误，且因凯达公司根本违约，还应承担23280元违约金；因凯达公司的违约行为，导致杨小云在外租房产生的房屋租赁费、水电取暖费等费用130589元全部应由凯达公司承担。上诉人凯达公司上诉称：请求撤销（2016）青0103民初1379号民事判决，驳回杨小云的全部诉讼请求。事实和理由：本案案由应为房屋买卖合同纠纷，因为当事人签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》中没有约定被拆迁的房屋。杨小云除其自住的职工宿舍外，并无其他房屋，而其宿舍已另行签订拆迁补偿协议，凯达公司已经向其交付了安置房。后签订的此份拆迁补偿协议，是因为杨小云在原拆迁补偿协议签订后拒绝搬迁，凯达公司迫于无奈才签订了该份不存在被拆迁房屋的补偿协议；因本案所涉协议为房屋买卖合同，房屋价款为合同约定的167616元，如果杨小云付清全款，凯达公司不能提供房屋，也应仅退还其房屋价款及利息。而本案中杨小云未缴分文，一审判决在不能确认所拆迁房屋客观存在的情况下，判令凯达公司无任何对价的给付杨小云2688**元无任何法律依据。请求二审法院查清事实，支持上诉人的诉讼请求。对上诉人杨小云上诉请求，凯达公司辩称：本案涉案房屋的市场均价不能作为本案的裁判依据，当事人购房时房屋价格每平方米仅为2880元，一审法院在房屋总价款中扣除167616元的做法错误，杨小云未缴分文，公司没有交付房屋的义务，也没有补偿436500元的依据；对于杨小云提出的在外租房产生的房屋租赁费、水电取暖费等费用支出，凯达公司已经向其交付了安置房，其没有另外租房的必要。对上诉人凯达公司的上诉请求，杨小云辩称：当事人签订《房屋拆迁安置补偿协议书》时，凯达公司没有售房资格，本案案由不可能为房屋买卖合同纠纷。凯达公司上诉称当时拆迁了职工宿舍和煤房，即承认了杨小云对该煤房享有法定的权益，应当赔偿上诉人房屋补偿款、违约金、房屋租赁费、水电暖气费等损失。一审法院认定事实：2009年4月10日，杨小云与凯达公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》及《补充条款》，合同约定杨小云的房屋安置地点在东大街40号1号楼I户型6层1906号房，房屋面积为58.2平方米，单价为每平方米2880元，购房总价为167616元，杨小云应在工程开挖时付清购房款的30%，在房屋封顶时付清购房款的30%，在房屋竣工交钥匙时一次全部付清剩余购房款。具体过渡费及交付房屋的时间约定不明。该房屋竣工时间为2014年9月24日，杨小云没有在约定的时间点交付购房款。凯达公司自认双方约定的安置房因为面积过大，已出售给第三人。2015年11月，杨小云将凯达公司起诉至本院，2016年2月24日杨小云撤诉。一审法院认为，2009年4月10日，杨小云与凯达公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》及《补充条款》,系双方真实意思表示，内容无违法之处，证明双方形成了房屋拆迁安置补偿的合同关系，应受法律的保护，双方当事人均应依照合同约定履行各自义务，现因双方均存在违约行为，致使不能实现合同目的，且案件审理中，杨小云与凯达公司均要求解除合同，杨小云要求解除与凯达公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，予以支持。因杨小云与凯达公司签订的是房屋拆迁安置补偿协议，现凯达公司不能履行合同约定的交房义务，凯达公司应按现市场平均价格给杨小云以补偿，按双方提出的现市场价格平均以每平方米7500元计，应补偿（58.2平方米×7500元=436500元）436500元，因杨小云未交付购房款167616元，应从补偿款中扣除，实际凯达公司应补偿杨小云房屋安置款268884元。对杨小云主张的房租费、水电费及取暖费的损失，因双方在房屋拆迁安置补偿协议中对此损失并未约定，且双方均存在违约行为，应当各自承担相应的责任，故杨小云主张的房租费、水电费、取暖费的损失及要求凯达公司承担违约金损失的请求，不予支持。遂判决：1、解除杨小云与西宁凯达实业发展有限责任公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》；2、西宁凯达实业发展有限责任公司自本判决生效之日起三十日内给付杨小云房屋拆迁安置补偿款268884元；3、驳回杨小云的其他诉讼请求。案件受理费20672元，减半收取10336元，由杨小云负担6202元，由西宁凯达实业发展有限责任公司负担4134元。本院二审审理中，杨小云提交了西宁艺术剧院有限公司出具的情况说明一份及张新棠的转业军人证明书、西宁市第九届人民代表大会代表证、西宁市人大常委会委员证、西宁市人民代表大会代表证、中国戏曲家协会会员证，证明西宁市秦剧团单位和凯达公司达成了给予杨小云补偿房屋的事实。凯达公司质证认为上述证据所证明的事实在一审时已客观存在，其不属于新证据，且与本案无关联性。本院认为，杨小云提交的有关张新棠的身份证明虽具有客观真实性，但与本案无关联性，在本案中不予采信，对于西宁艺术剧院有限公司出具的情况说明，可以证明杨小云与凯达公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》。本院认为，2009年4月10日，杨小云与凯达公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》及《补充条款》时，凯达公司并未取得售房资格，并在签订的该协议书内容中明确约定”由甲方对乙方进行拆迁，...就拆迁安置事宜达成如下协议”，协议内容证明双方形成了房屋拆迁安置补偿的合同关系,且在本案审理中凯达公司与杨小云也均认可该份补偿协议是基于对杨小云占用煤房的拆迁安置而签订。凯达公司诉称本案为其与杨小云之间的商品房买卖合同纠纷，凯达公司给付杨小云房屋安置款无任何依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。现凯达公司没有按照协议约定履行交房义务，理应补偿杨小云房屋安置款。杨小云上诉请求以每平方米8500元计算该补偿房屋价格，但其并没有对该房屋的价值进行市场评估鉴定，也不能提供其他能够准确计算该房屋价格的标准。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条：”对于合同法第七十四条规定的''明显不合理的低价''，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”，二审中，杨小云提出讼争的中环首府平均售价每平方米10000元，参照该价格，结合本案实际，一审法院以每平方米7500元计算，对杨小云补偿436500元，并不属”明显不合理的低价”。因杨小云从未交付协议约定的房屋差价款167616元，理应从房屋拆迁安置补偿款中扣除，故凯达公司应给付杨小云房屋拆迁安置补偿款为268884元；杨小云诉称其在外租房产生的房屋租赁费、水电取暖费等费用130589元全部应由凯达公司承担，因该协议是基于对杨小云煤房的补偿，双方对交房时间没有约定，且杨小云没有按期缴纳房款，双方对过渡期过渡费亦没有约定，本案中双方均有违约行为，依照法律规定应当各自承担相应的责任，故对杨小云的该项请求，本院不予支持。综上所述，杨小云、凯达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41344元，杨小云负担20672元，西宁凯达实业发展有限责任公司负担20672元。本判决为终审判决。审 判 长  宋敏芳审 判 员  李宏宁代理审判员  张洁琼二〇一七年一月二十日书 记 员  王 珊