呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民一终字第00619号
上诉人（原审被告）内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司。住所地：呼和浩特市赛罕区兴安南路天鹅小区*号楼***号。
法定代表人皇蒙红，该公司总经理。
委托代理人苗永军，内蒙古星洋律师事务所律师。
委托代理人周芸，内蒙古星洋律师事务所律师。
上诉人（原审被告）内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司。住所地：呼和浩特市赛罕区锡林南路永光巷**号。
法定代表人侯殿臣，该公司董事长。
委托代理人高卫东，慧聪律师事务所律师。
委托代理人杨磊，女，现住呼和浩特市赛罕区。
被上诉人（原审原告）史慧林，女，住呼和浩特市回民区。
委托代理人孙�仙，女，住呼和浩特市。
委托代理人胡明亮，男，住呼和浩特市新城区。
被上诉人（原审被告）王建军，男，住呼和浩特市回民区。
上诉人内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司（以下简称泓森公司）、上诉人内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司（以下简称天宸隆公司）因与被上诉人史慧林、被上诉人王建军房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2014）回民一初字第00326号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月20日公开开庭审理了本案。上诉人泓森公司的委托代理人苗永军、周芸，上诉人天宸隆公司的委托代理人高卫东，被上诉人史慧林及其委托代理人孙惠仙、胡明亮，被上诉人王建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年5月20日，泓森公司向内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司（以下简称尖峰公司）出具授权委托书，该委托书记载：“本公司承建贵公司开发的位于车站西街路北工程“燕莎玫瑰园”二期13#楼，现授权由王建军同志代表本公司全权负责该工程合同及补充协议的签订、施工管理、工程结算及财务的一切事宜，王建军同志签字生效”。2011年5月28日，天宸隆公司向尖峰公司出具授权委托书，该委托书记载：“本公司承建贵公司开发的位于车站西街路北“燕莎玫瑰园”二期A11#楼工程，现授权由王建军同志代表本公司全权负责该工程合同及补充协议的签订、施工管理、工程结算及财务的一切事宜，王建军同志签字生效”。2011年5月31日，尖峰公司与天宸隆公司签订《施工合同补充协议》，该合同第7条第④项约定：“工程施工期间抵顶房屋可划房的价格按开盘价格抵顶（按一次性交现金的价格抵顶）。抵顶包括在海西路、大庆路的多层或拟建高层房屋和权属甲方的房屋”。
2011年10月30日，史慧林（买受人）与王建军（出卖人）签订《购房协议书》，该协议书约定，坐落于呼和浩特市回民区大庆路燕莎玫瑰园二期多层住宅楼2-3层80平方米（约计）的房屋一套出卖给买受人，协议价款每平方米5000元。该协议在出卖人处有王建军的签字及加盖了内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司燕莎玫瑰园项目部技术专用章。协议签订当日，史慧林向王建军交纳房款人民币10万元，王建军出具了收据并加盖了内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司燕莎玫瑰园项目部技术专用章。2011年11月6日，史慧林向王建军交纳房款人民币4万元，王建军出具了收据并加盖了内蒙古泓森建筑安装有限责任公司第九项目部印章，史慧林合计交纳房款14万元。2013年11月11日，王建军出具了承诺书，记载“我卖出去的房子在2013年11月30日之前或房或钱给于�次性满意解决（如）解决不了愿受法律制裁”。现王建军及天宸隆公司未将房屋交付史慧林使用，双方遂酿成此纠纷。史慧林诉至法院，请求：依法解除合同，判决王建军、泓森公司、天宸隆公司承担连带责任，归还已收取的购房款14万元，支付相应利息。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为史慧林的诉讼请求有无事实及法律依据。针对该争议焦点，该院认为，《购房协议书》中既有天宸隆公司的印章，同时有王建军本人签名，且王建军对于购房协议书及收据也予以认可，故应认定为史慧林与王建军、天宸隆公司共同签订的购房协议书，该购房协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的当事人可以解除合同：（�）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者已自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约的行为，致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，王建军及被告天宸隆公司未向史慧林交付房屋，已经构成违约并致使合同目的不能实现，符合法律规定的合同解除条件。故对于史慧林主张解除史慧林与王建军、天宸隆公司签订的购房协议书的诉讼请求，依法予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。史慧林总计交纳了房款14万元，天宸隆公司在王建军签收的10万元房款的收据上加盖公章，故应对其收取的房款10万元与王建军共同承担返还房款及赔偿利息损失的责任。泓森公司在王建军签收的4万元房款的收据上加盖公章，故应对其收取的房款4万元与王建军共同承担返还房款及赔偿利息损失的责任。利息应当按照中国人民银行同期贷款基准利率，自史慧林主张的起算日即2011年12月1日起，以10万元、4万元为基数，分别计算至2014年7月23日止。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除史慧林与王建军、内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司签订的购房协议书；二、王建军、内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司共同退还史慧林房款10万元并支付利息（按照中国人民银行同期贷款基准利率，以10万元为基数，自2011年12月1日起计算至2014年7月23日止）；三、王建军、内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司共同退还史慧林房款4万元并支付利息（按照中国人民银行同期贷款基准利率，以4万元为基数，自2011年12月1日起计算至2014年7月23日止）；四、驳回史慧林的其他诉讼请求。案件受理费5520元已减半，由王建军、内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司共同负担3942元，由王建军、内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司共同负担1578元。
泓森公司不服一审判决，向本院提出上诉称，一、原审认定事实错误，适用法律不当，判决不公。原审判决认定泓森公司和王建军共同与史慧林签订预购协议，是双方真实意思表示。这是错误认定事实。首先，泓森公司在此协议中从来没有发出任何意思表示。其次，王建军与开发商签订的《施工合同补充协议》，根据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二项的规定，该《施工合同补充协议》属于“没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义”（即“挂靠”）的情形而无效。开发商尖峰公司也没有取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，也导致《施工合同补充协议》是无效的。无效的法律后果，可以认定王建军是实际施工人，是施工行为主体，与泓森公司无关。原审法院将房地产开发、建筑施工、预售、商品房销售一系列紧密联系的行为割裂开来，单单拿出一部分行为来考察论证，必然会得出错误的结论。“内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司第九项目部”的印章，在上一个环节，盖在《施工合同补充协议》上，依法是无效的，泓森公司不是合同主体，而在下一个环节�盖在王建军与史慧林的预购协议上，则变成有效的，泓森公司又被原审法院认定为合同主体，前后矛盾，逻辑悖论。再次，泓森公司没有与开发商尖峰公司签订过进驻施工合同，也没有组织施工，对抵顶工程款的房产没有任何权利。最后，“内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司第九项目部”印章不是泓森公司的印章，更不是泓森公司的公章。二、原审法院错误审核认定证据，判令泓森公司承担责任没有任何的实体上的依据。“内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司第九项目部”的印章来源不明，“授权委托书”部分内容是事后手写上去的，仅凭这两个证据就认定泓森公司是合同主体，证据不足。三、本案实际上是侵权案件，尖峰公司与王建军为共同侵权人。本案从表面上看好像是合同违约案件，实则是侵权案件。尖峰公司将其建设项目发包给王建军，不按法律�规要求和通常的交易习惯按工程进度给付工程款，所有工程款全部以房抵顶，王建军以此向社会公众出售房产收取预付款用于工程建设，似乎双方没有通谋，实际上是一种行为上的默契配合，是一种共同变相集资行为。根源在于尖峰公司向社会公众表明开发房地产，同时又与王建军签订《施工合同补充协议》，工程款以房抵顶，诱惑买房人，将资金交付给王建军。仅有王建军个人，买房人是不会被诱惑的，因为尖峰公司与王建军行为上的默契配合，诱惑了买房人，实现了集资的目的。而其内部纠纷，损害了买房人的合法权利，尖峰公司与王建军依法应当共同承担民事侵权责任。综上所述，原审法院错误认定事实，适用法律不当，证据不足，判决不公，请求二审法院在查明事实的基础上依法纠正。
史慧林答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上�，维持原判。
王建军答辩称，王建军代表泓森公司施工，手续不全，收了房款，按照法律程序进行，有房屋安排房屋，没有房屋退钱，公章是公司的，是公司授权的。
天宸隆公司陈述称，同意泓森公司的上诉请求及事实理由。
天宸隆公司不服一审判决，向本院提出上诉称，本案争议的购房协议系王建军与史慧林签订的，协议上虽盖有“内蒙古天宸隆建筑安装工程有限公司燕莎玫瑰园项目技术专用章”，但上述印章系王建军为了施工中的便利，用天宸隆公司名义的个人行为，天宸隆公司从未承包过尖峰公司燕莎玫瑰园二期A11号楼工程，也未设立过上述项目部、使用过上述印章，更未以项目的名义出售过房屋，现原判只认定了王建军与史慧林签订的购房协议及收据上盖有上述印章，但对上述印章的真伪、是否系天宸隆公司所为，以及史慧林所交购房款的趋向等问�却都未查清，因本案争议的购房协议系效力待定合同，在未得到房屋所有权人的追认的情况下归于无效，无效合同的法律后果是恢复原状，因此，若上述问题查不清势必会造成错误认定责任主体问题。原判法律关系认定错误，本案诉争的标的是王建军与史慧林签订、履行房屋买卖合同纠纷，在该纠纷中，天宸隆公司既非房屋买卖合同所涉房屋的所有人、共有人及出卖人，也从未与史慧林洽商、签订过任何形式的购房合同，更未收取史慧林的购房款，至于本案争议的购房许及收款收据上盖有所谓天宸隆公司“燕莎玫瑰园项目技术专用章”的行为完全是王建军用天宸隆公司名义的个人行为，天宸隆公司从未设立上述项目部也未使用过上述印章。因此，天宸隆公司不是王建军与史慧林房屋买卖合同法律关系中的当事人。而原判认定的天宸隆公司为王建军向尖峰公司出具授权委托书的行为，即使产生了授权施工的法律效力，那也是天宸隆公司、王建军与其他相对人之间的建筑施工合同法律关系，其用于王建军、史慧林之间的房屋买卖合同纠纷分属两个法律关系，原判以推定天宸隆公司是燕莎玫瑰园二期A11号楼工程法律上的施工人为由，判令天宸隆公司对王建军与史慧林之间的房屋买卖合同纠纷承担责任，显然违背了合同相对性原则，于法无据。综上，天宸隆公司认为一审法院判决认定事实清楚，适用法律错误，请求二审法院查明事实依法裁决，支持天宸隆公司的上诉请求。
史慧林答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
王建军没有陈述意见。
泓森公司陈述称，同意天宸隆公司的事实意见。
二审中，泓森公司向本院提交呼和浩特市玉泉区人民法院（2014）玉民一初字第00267号民事判决书。
经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是，一审法院判决王建军、泓森公司、天宸隆公司返还史慧林购房款是否有事实和法律依据。2011年5月28日，天宸隆公司向尖峰公司出具授权委托书，该委托书记载：“本公司承建贵公司开发的位于车站西街路北“燕莎玫瑰园”二期A11#楼工程，现授权由王建军同志代表本公司全权负责该工程合同及补充协议的签订、施工管理、工程结算及财务的一切事宜，王建军同志签字生效”。史慧林与王建军所签订《购房协议书》时，该合同文本出卖人处有王建军的签字并盖有天宸隆公司燕莎玫瑰园项目部技术专用章。天宸隆认为该印章系假章，但未有证据证实。《购房协议书》虽然加盖了天宸隆公司燕莎玫瑰园项目部技术专用章的印章，但是由于王建军挂靠天宸隆公司，并实际收取了史慧林的购房款，因此应当认定《购房协议书》的签订主体是天宸隆公司、王建军和史慧林，并无不当。关于该房屋尚未取得相关预售许可证，双方签订的《购房协议书》违反法律强制性规定，应属于无效合同。天宸隆公司是否承担返还购房款责任的问题，天宸隆公司给王建军出具委托书的行为，是同意王建军以天宸隆公司的名义对外进行相应的民事活动，实质是将资质出借给王建军，违反了《中华人民共和国建筑法》第二十六条第二款关于“禁止建筑工程企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程”的规定，天宸隆公司主观上存在过错，应当与王建军返还史慧林购房款并支付利息，一审法院判决处理结果并无不当。
关于泓森公司是否承担返还购房款责任的问题，2011年5月20日泓森公司向尖峰公司出具授权委托书，委托书记载：“在公司承建贵公司开发的位于车站西街路北工程“燕莎玫瑰园”二期13号楼，现授权由王建军同志代表本公司全权负责该工程合同及补充协议的签订、施工管理，工程结算及财务的一切事宜，王建军同志签字生效”。该行为亦属于同意王建军以泓森公司的名义对外进行相关的民事活动，实质是将资质出借给王建军，违反了《中华人民共和国建筑法》第二十六条第二款关于“禁止建筑工程企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程”的规定，泓森公司主观上存在过错，应当与王建军共同返还史慧林购房款并支付利息，一审法院判决处理结果并无不当。
综上，泓森公司、天宸隆公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5400元，由上诉人内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司负担3100元，由上诉人内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司负担2300元。
本判决为终审判决。
审判长 苏 毅
审判员 马国民
审判员 鄂晓红
二〇一四年十一月二十四日
书记员 唐 谣