陕西省西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长安民初字第03859号
原告（反诉被告）西安保德信房地产开发有限公司。
法定代表人谢强，系该公司经理。
委托代理人李某，系该公司员工。
被告（反诉原告）张某。
委托代理人程明，北京市康达（西安）律师事务所律师。
委托代理人肖鸿炜，北京市康达（西安）律师事务所律师。
原告西安保德信房地产开发有限公司与被告张某买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐峰章担任审判长、代理审判员万媛媛、人民陪审员魏恒利参与评议，由书记员支涵担任庭审记录，公开开庭进行了审理。原告西安保德信房地产开发有限公司委托代理人李某、被告张某及其委托代理人程明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，被告未能按约履行支付房款的合同义务，按照合同约定，现诉至法院要求依法判令解除双方签订的商品房买卖合同、被告承担合同违约金118882元并由被告承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）辩称，同意解除合同，但原告对合同不能履行存在过错，故不同意支付违约金。其提出反诉认为因不能归责于其本人的原因导致其合同目的无法实现，故要求依法解除双方签订的商品房买卖合同；依法判令被反诉人退还其购房款358820元、承担利息40722.57元，并要求由反诉被告承担反诉费用。
原告对被告的反诉进行了答辩，其同意解除合同，同意在扣除违约金后将剩余房款予以退回，并要求反诉原告自行承担相应损失。
经审理查明，2013年9月30日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号C201306424），约定被告购买原告公司开发的位于西安市长安区西安富力城xx幢xx单元xx层xx号商品房一套，约定房屋总价款为1188820元，首期购房款含定金共358820元，剩余房款830000元通过银行按揭的方式支付。同时约定“逾期60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金……”随后，被告委托原告代理其办理相关银行按揭贷款手续。2013年，被告在中国工商银行办理按揭贷款手续，后通知其手续未能成功办理，遂转至中国建设银行曲江支行个人借贷中心继续办理按揭贷款手续。建行曲江支行个人借贷中心要求被告提供大额存单，被告未提供，该行个贷中心于2014年9月11日以被告一直未与该行进行面签为由向原告发送退件。2015年3月9日，该个贷中心再次以“签约资料补齐，客户不配合”为由向原告退回按揭贷款申请。此后，原告向被告发出公司函及律师函，要求被告继续履行合同，承担付款义务，被告至今未向原告支付剩余合同款。原告诉至法院要求判如所请。庭审中，原告提供一份《商品房买卖合同》一份，证明双方存在商品房买卖合同关系，双方就迟延付款责任的承担做出了明确约定，由合同约定可见，买受人因自身原因迟延支付合同款，应当按照约定向出卖人支付违约金继续履行合同或者向出卖人支付违约金要求退房；提供银行推荐情况说明两份，证明被告因本人原因无法获得银行按揭贷款审批，其违反了商品房买卖合同中的约定，出现了逾期付款的违约情形；提供催款通知书及EMS单据，证明原告要求张某按照合同约定承担违约金并继续履行付款的合同义务；提供律师函及EMS邮单，证明其曾向被告发送律师函，要求被告承担违约金并继续履行合同付款义务。被告对合同真实性无异议，但对合同的证明对象及证明目的均不予认可，其认为导致迟延付款并非是被告原因造成；对银行退件情况说明的真实性无异议，但其认为银行按揭贷款未能成功办理的原因并非是被告负债，而是违反相关信贷政策，原告在知晓被告为购买二套房屋的情况下，收取被告15000元手续费，仍以购买第一套房屋的信贷优惠政策为被告办理按揭贷款导致贷款失败。对催款通知书不予认可，其表示从未收到过；对律师函表示认可，但其认为其不存在要承担违约金的事由，不同意原告主张。被告就本诉与反诉共同提交四组证据，第一组证据为合同登记号为C201306424的《商品房买卖合同》和购房发票、合同登记号为长发A200810011的《商品房买卖合同》和按揭还款银行记录，说明被告曾于2008年8月1日与西安滨湖花园房地产开发有限公司签署了《商品房买卖合同》，购买了西安富力城xx幢x单元xx层xx号房，又于2013年9月30日与本案原告签署了《商品房买卖合同》，合同载明被告的住址为西安富力城，证明被告购买的本案涉诉房屋在形式上属于二套房，且两套房屋均为西安富力城房屋，第一套房仍在按揭还款中；第二组证据是原告西安保德信房地产开发有限公司的工商基本信息及西安滨湖花园房地产开发有限公司的工商基本信息，说明该两家公司是为开发同意项目即富力城而成立的法人一致、股东一致、办公地点相邻的两家项目公司，且两份委托代理合同中载明的委托代理人地址一致，该两家公司是为富力城项目而成立的“两个牌子、一套人马”的两家项目公司，证明原告就本案涉及房屋在与被告签订合同时就已知晓被告购买的是第二套房屋；第三组证据是《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》银发（2007）359号文件、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发（2010）10号文件、《西安市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作有关问题的通知》市政办发（2011）26号文件、《西安市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》、《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》及《中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，说明自2007年至2015年期间，国家级西安市关于居民购买二套房（包括一套房按揭尚未还清时），二套房贷款首付比例不得少于40%，在2013年被告购买本案诉争房屋时二套房贷款首付比例政策规定为不得少于60%，原告作为房地产开发商应当明知上述政策；第四组证据是银行转款凭证，说明2013年6月13日，被告妻子吴文梅向当时原告工作人员左恭名银行转款13000元，用于被告能够通过按揭银行审核使用，证明原告明知被告购买诉争房屋是二套房，且二套房首付比例不得低于60%的政策的情况下，为能够成功出售房屋，采用首付30%按揭贷款的模式签署商品房买卖合同，并向被告收取额外费用用于协调运作完成银行审批。被告认为通过上述四组证据已经可以充分说明原告明知被告购买该套房屋是二套房，也知晓政府关于二套房按揭付款首付比例不得低于60%的政策，在此情况下原告为了能够出售房屋，在被告仅支付30%首付款的情况下仍约定通过首付加按揭贷款的模式签署商品房买卖合同，并额外收取费用用于银行审批的协调运作中，被告最终未能获得按揭贷款审批，是由于国家关于二套房贷款信贷政策及原告的过错所致，并非被告过错所致，因此原告无权要求被告承担违约责任，同时被告有权要求解除合同，并要求原告退还已支付的全部购房款358820元并支付利息。原告认为被告购买的第一套房屋是夫妻共同购买，在购买第二套房屋时被告夫妻关系有无变化不得而知、对房屋所有权有无其他约定亦不得而知，所以在被告购买本案诉争房屋时是否是其第一套房屋的情况并不确切知晓；对于保德信公司和滨湖房地产公司的工商登记信息真实性没有异议，但证明目的不予认可，该两公司在法律上为独立的法人，该证据不能证明原告对被告购买是第二套房屋的情况是明知的，同时原告提交一份西安市家庭购房申报表，该申报表中被告明确承诺其没有住房，购买该房屋为一套房；对相关政策的真实性认可，但被告按揭贷款未能成功办理的原因实为张某负债数额较大，原告认为被告混淆了买受人与开发商的关系与买受人与银行的关系，认为按揭贷款是否成功办理与商品房买卖合同是否接触并无直接关系，被告选择按揭贷款的方式购买房屋，但现因其自身原因导致按揭贷款未成功办理，其应当承担违约责任；对银行转款凭证的真实性、关联性均不予认可，网页信息的提交方式不符合证据规则，左恭名确实曾供职于其公司，但转款凭证不能说明该转款是用于办理按揭贷款缴纳的手续费用。针对原告质证意见，被告当庭提交户口本及结婚证，证明被告张某与妻子吴文梅自2002年1月10日以来一直保持婚姻关系，同时说明家庭购房申购表并非由其本人签字盖章，签名自己明显与本人字迹不符，也并非其爱人签署。审理中，促其调解，因双方分歧较大，本案调解不立。
以上事实，有商品房买卖合同2份、退件情况说明、催款通知函、律师函、EMS邮单、西安市家庭购房申报表、西安保德信房地产开发有限公司的工商基本信息、西安滨湖花园房地产开发有限公司的工商基本信息、《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》银发（2007）359号文件、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发（2010）10号文件、《西安市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作有关问题的通知》市政办发（2011）26号文件、《西安市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》、《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》及《中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》、银行转款凭证、结婚证、户口本及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告于2013年9月30日签订的《商品房销售合同》是双方真实意思的表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，属于有效合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的的，当事人可以解除合同；当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告认为被告经催告在合理期限内以其行为表明不履行支付购房款的义务，被告认为因原告违反国家信贷政策，致使购房贷款按揭未能成功办理，导致其合同目的未能实现，双方同意解除该商品房买卖合同，本院对此予以认可，依法解除双方签订的编号为C201306424的《商品房买卖合同》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，退款问题，双方就合同价款支付方式约定为银行贷款按揭支付，因被告未按照要求向银行提供大额存单，致使按揭贷款未能成功办理，被告不能按时支付合同约定的购房款，实属违约，应当承担违约责任。被告主张原告为达到出售房屋目的，建议被告以30%首付款加按揭贷款的方式申请银行按揭，违反国家信贷政策，即使其能够提供大额存单，该按揭亦未必能获审批，原告存在过错导致其以按揭方式购房的合同目的无法实现，依法解除合同后，除原告应当退还其已经缴纳的358820元购房款外，还应当承担40722.57元利息。根据庭审及证据综合认定，本案涉及的商品房买卖合同中已经标明被告住址为富力城26-1-1601室，原告作为富力城小区的开发、销售方，理应本着审慎态度审查被告在购房时是否适用相关付款方案，如不适用，应当与被告就支付方式进行协商、调整。原告完全能够且应当认识到被告是购买二套房，按照国家政策规定无法获得银行按揭贷款审批同意，其时其应当本着诚实信用原则，以善意方式行使权利，照顾并协助被告履行合同义务，不应以其优势地位对可能导致的合同无法履行及造成的损失听之任之。因此，原告在导致合同无法继续履行中存在一定过错，根据公平原则，对其要求由被告向其支付违约金118882元的主张不予支持。被告在购买本案诉争房屋时已经知晓其购买的是二套房屋，合同约定的付款方式不符合国家相关政策规定，其应当能够预见到取得按揭审批存在较大风险，不能如约履行合同义务具有较大可能性。在其获知贷款未得银行审批同意后，未能及时调整其支付方式，亦未立即主张解除合同，由此产生的损失应当自行承担，对其要求原告支付利息40722.57元的主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百二十一条及其他相关民事法律法规之规定，拟判决如下：
一、原告西安保德信房地产开发有限公司与被告张某签订的编号为C201306424的《商品房买卖合同》有效，予以解除。
二、原告西安保德信房地产开发有限公司于本判决生效后退还被告张某已支付的购房款358820元。
三、驳回原告西安保德信房地产开发有限公司其余诉讼请求。
四、驳回被告张某其余反诉请求
本案受理费12579元，原告已预交，由原告承担6289.5元，由被告承担6289.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 徐峰章
代理审判员 万媛媛
人民陪审员 魏恒利
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 支 涵