江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终8188号
上诉人（原审被告）：程忠义，男，1978年9月20日生，汉族，住江苏省常熟市。
委托诉讼代理人：张莉，江苏永德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张辰，江苏永德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈振新，男，1976年8月7日生，汉族，住江苏省常熟市。
委托诉讼代理人：金力，江苏福地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张镭，江苏福地律师事务所律师。
上诉人程忠义因与被上诉人沈振新房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2015）熟虞民初字第02396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
程忠义上诉请求：改判驳回沈振新一审诉请或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实有误。双方系房屋租赁合同关系，我方自租赁开始至2015年5月均按合同及补充协议履行付款义务。因沈振新管理及经营水平等影响，导致规划商圈未形成。双方2015年4月对原租赁合同进行口头变更，并达成口头协议，沈振新同意我方不再承租诉争房屋并无需承担租金，仅留工作人员配合其重新招租。因此，我方留用工作人员配合招租并支付相关费用。此后至2015年9月，我方突然收到沈振新催告房租函件，之后发现沈振新已将诉争房屋上锁并接管。因此，我方认为沈振新接收房屋的时间是2015年9月底，而非一审法院认定的房屋至今未交还。2015年9月后我方不应再承担任何费用，根据双方口头约定，我方也不承担2015年5月起的房租及任何违约损失，沈振新的诉讼请求没有事实依据。
沈振新辩称，双方签订的租赁合同是有效合同，双方均应按照合同约定履行义务，合同约定的租赁期限自2013年11月24日至2018年12月23日，程忠义主张在2015年4月与我方协商解除租赁合同并未提供任何证据证明，其主张的2015年9月29日实际交房仅是口头陈述，我方不予认可。程忠义自2015年5月起未实际缴付租金，应当向我方承担相应的违约责任，并补缴拖欠期间的租金、滞纳金等。请求二审法院依法驳回程忠义的上诉请求。
沈振新向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，程忠义立即搬出租赁房屋并将房屋交还沈振新。2、程忠义支付沈振新拖欠的房租（按补充协议及原房屋租赁合同确定的计价从2015年5月25日开始计算至解除之日）及滞纳金（按补充协议及原房屋租赁合同确定的计价从2015年5月25日开始计算至解除之日）及房屋占有使用费（从合同解除次日至实际交还之日按原租赁合同确定的计价进行计算）。3、程忠义支付违约金387637.5元（按总租金1550550元的25%计算）。4、判令房屋内的可供房屋正常使用的装修归沈振新所有（3D画和空调可归程忠义所有）。5、诉讼费由程忠义承担。
一审法院认定事实：双方当事人于2013年10月23日签订房屋租赁合同1份，合同约定：出租方沈振新，承租方程忠义，房屋位于江苏省常熟市虞山南路1号，区域为1号楼的1.2.3层，建筑面积655平方米；租赁押金15000元；合同总金额为1550550元；第一期租金2013年10月24日前146000元，第二期租金2014年5月24日前146000元，第三期租金2014年11月24日前146000元，第四期租金2015年5月24日前146000元，第五期租金2015年11月24日前153300元，第六期租金2016年5月24日前153300元，第七期租金2016年11月24日前160965元，第八期租金2017年5月24日前160965元，第九期租金2017年10月24日前169010元，第十期租金2018年5月24日前169010元；因承租方责任导致退租的，除双方另有约定，出租方有权以下权利的一种：（1）依附于房屋的装修归出租方所有（墙、地、顶面的装饰）；（2）要求承租方恢复原状。合同同时约定：租赁期间，承租方合同期内拖欠房租累计15天以上，出租方有权解除合同，收回出租房屋；租赁期间，承租方拖欠房租累计15天以上的，承租方应按照合同总租金的25%向出租方支付违约金；承租方如逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的2倍支付滞纳金。合同签订后，双方当事人又签订了补充协议1份，协议约定，出租方同意将2014年12月24日-2015年12月23日的租金优惠至人民币250000元。程忠义租房后开设了常熟市虞山镇视界立体摄影艺术体验馆，因在使用房屋及租金的计算上双方发生争议，沈振新诉至法院。
一审审理中，双方确认程忠义给付租金至2015年5月24日；签订合同后程忠义缴纳了15000元押金，程忠义同意在本案中不作处理。
一审另查明：常熟市虞山南路1号1幢的房屋为常熟市城市经营投资有限公司所有，出租给沈振新，并允许沈振新转租。
以上事实，有工商资料、户籍资料、租赁合同、补充协议、房产证、土地证、通知、照片、当事人的陈述予以证明。
一审法院认为，双方当事人之间的房屋租赁合同合法有效，依法予以支持。程忠义应当依法向沈振新承担给付房屋租金之义务，审查沈振新提供的证据和双方的陈述，程忠义自2015年5月24日结欠沈振新租金未付，双方对租赁合同的解除与否未达成合意，程忠义未能及时给付租金导致纠纷的发生，沈振新要求解除房屋租赁合同并要求程忠义腾空租赁房屋的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。沈振新要求程忠义给付合同约定的租金的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持；其中2015年5月25日起至2015年12月23日止按年租金25万元计算，2015年12月24日起至2016年5月24日止按年租金306600元计算，2016年5月25日起至判决生效之日止按年租金321930元计算。沈振新要求程忠义给付滞纳金（按房屋租赁合同确定计价的日租金的2倍开始计算至解除之日）的诉讼请求，因审理中沈振新未对自己的经济损失提供证据，合同同时约定了违约金条款，且程忠义抗辩滞纳金、违约金重复计算和违约金约定过高，对此一审法院认为，程忠义应当支付的滞纳金可以是拖欠房租金金额为基数，自2015年5月25日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期一年以内贷款基准利率标准计算的利息损失。沈振新要求程忠义给付房屋占有使用费（从合同解除次日至实际交还之日按租赁合同确定的计价计算）的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持；该使用费可以自判决生效之日起至实际交还之日止按年租金321930元计算。沈振新要求程忠义给付违约金387637.5元（按总租金1550550元的25%计算），因审理中沈振新未对自己的经济损失提供证据，合同同时约定了违约金条款，且程忠义抗辩滞纳金、违约金重复计算和违约金约定过高，对此一审法院认为，程忠义应当支付的违约金可以是拖欠房租金金额为基数，自2015年5月25日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期一年以内贷款基准利率标准的三倍计算的利息损失。沈振新要求房屋内的可供房屋正常使用的装修归其所有（3D画和空调可归程忠义所有）的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。程忠义抗辩的已经在2015年9月30日解除租赁合同并将房屋交还沈振新的意见，未能提供充分证据，一审法院难以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、解除沈振新与程忠义于2013年10月23日签订房屋租赁合同。二、程忠义于判决发生法律效力之日起十日内腾空江苏省常熟市虞山南路1号1号楼的1.2.3层（建筑面积655平方米）房屋给付沈振新；房屋内的可供房屋正常使用的装修归沈振新所有，3D画和空调归程忠义所有。三、程忠义于判决发生法律效力之日起十日内给付沈振新房屋租金（2015年5月25日起至2015年12月23日止按年租金25万元计算，2015年12月24日起至2016年5月24日止按年租金306600元计算，2016年5月25日起至判决生效之日止按年租金321930元计算），滞纳金（以拖欠房租金金额为基数，自2015年5月25日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期一年以内贷款基准利率标准计算的利息损失），房屋占有使用费（自判决生效之日起至实际交还之日止按年租金321930元计算）。四、程忠义于判决发生法律效力之日起十日内给付沈振新违约金（以拖欠房租金金额为基数，自2015年5月25日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期一年以内贷款基准利率标准的三倍计算的利息损失）。案件受理费人民币10176元，由程忠义负担，在判决发生法律效力之日起十日内向沈振新支付。
本院审理期间，程忠义围绕上诉请求提供以下证据：1、宋红的书面证人证言及身份证复印件，证明双方在2015年4月已经实际解除租赁关系，程忠义将员工解聘，但因沈振新招租需要，店面若关闭不利于招租工作进行，故要求程忠义留一名工作人员宋红在店里，每天负责开关门，方便租户看房，在此期间的租赁费用双方约定无需程忠义承担，一直到程忠义收到沈振新寄送的收房通知才将宋红解聘，双方的交接工作完成。2、双方往来短信记录，证明双方实际交房之后涉案房屋已由沈振新实际控制，并重新更换了门锁，程忠义在2016年1月22日通过短信向沈振新要求取回一些私人物品，但被沈振新搪塞。3、录音资料、通话详单，证明通话中的“小倪”是沈振新的员工，主要负责物业，曾在2015年负责涉案房屋的招租工作，并带人看房，与宋红证人证言中“物业来看房”相印证，小倪确认自己的工作号码已经上交，而该工作号即为下一组证据中“朱剑与小倪工作号通话截图”的号码。4、张晓岚、朱剑的书面证人证言及身份证复印件，以及朱剑与小倪（工作号）通话截图。与宋红的证人证言共同证明退租的事实以及房屋已被沈振新实际占有。宋红、张晓岚均为公司员工，宋红工资的浮动在1500元上下，而在2015年5月份的工资（6月17日发放）仅为900元，因为在5月份宋红本来已经被辞退，因为协助招租，宋红又被返聘，所以该月上班天数比较少，与证人证言相互印证。5、公证书两份及微信聊天截图，证明涉案房屋在2015年9月已在沈振新实际控制之下，已经发帖重新招租，发帖人为“小倪”，再次证明“小倪”曾是沈振新的员工。
本院依法组织双方当事人进行了举证、质证。沈振新质证认为：1、对于宋红的证人证言，宋红的身份无证据证明；其次，宋红如果是程忠义的员工，则是对方的利害关系人，证人证言没有效力，陈述也不是事实。2、对于短信往来记录，从内容看，对方陈述的要求我方开门取回一些私人物品无法体现，程忠义并未交还房屋，我方在一审判决之后多次要求先交接房屋，但是程忠义迟迟不履行。3、通话详单上有很多号码，看不出小倪的电话。我方不清楚“小倪”到底是谁，从材料中也无法看出其身份，我方负责物业的人员并不姓倪。在不考虑通话详单以及录音资料真实性的基础上，从内容上看，“小倪”多次表示情况不太清楚，对话中所谓的带人看房，也无法证明所看的是诉争房产。对话中小倪电话号码开头是177但没有具体的号码，不能与通话截图中的号码相对应。对方在通话中有明显的诱导套话的痕迹以及偷录的行为。4、张晓岚、朱剑均与程忠义存在利害关系，证人证言不具有可信度。通话记录的截图号码无法对应，也看不出任何内容，不能证明程忠义的证明目的。对于程忠义与员工之间的关系我方不清楚。5、对于8291号公证书，该招租信息并非是诉争房屋，从面积上可以看出不一致，这是对虞山南路1号其他空置房屋的招租。对于8292号公证书，这是“王先生”考虑本案诉讼即将一审判决，因此提前收集潜在客户信息，以便于诉讼解决后商铺的租赁。招租信息的发布，不代表涉案房屋已经完成交付，也不代表房屋已在我方控制之下，更不代表是我方上锁。微信聊天截图中对应身份无法核实，内容也不明确，我方均不予认可。
二审中，程忠义于2016年11月11日向本院提交书面说明，认为房屋已于2015年10月1日交付沈振新，即使法院对该日期不予认可，一审中其已经明确房屋已交付，屋内物品归沈振新所有，是沈振新恶意拖延，房屋最晚交付于一审起诉之日。本院收到说明后于当日通知沈振新可以自行接收房屋，沈振新接收房屋后已将部分房屋另行出租。程忠义于2016年12月16日再次向本院提交书面说明，称与沈振新就涉案房屋内的六台空调、一台冰淇淋机折抵房租、违约金达成口头约定；沈振新对此不予认可，确认房屋内确有空调与冰淇淋机，但其不需要，也不同意折抵租金。程忠义表示不再需要房屋内物品，请求法院酌定折抵租金。
二审另查明，一审法院2016年3月18日庭审中，程忠义表示：同意解除合同，认为双方已经在2015年4月份口头解除合同；房屋内的空调不是添附物，应归程忠义所有。
二审经审理查明的其他事实与一审查明一致。
本院认为，双方当事人于2013年10月23日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同有效，双方应按约履行。双方在合同以及补充协议中对租金的履行时间及金额有明确约定，程忠义交纳租金至2015年5月24日后未再继续交纳，构成违约。根据合同约定，沈振新有权解除合同、收回房屋并主张违约金及损失。程忠义认为双方已经在2015年4月份口头协商解除合同，但提供的证人均为其员工，与其有利害关系，证人未出庭接受质询，也未参与协商过程，在无其他证据佐证的情况下不足以证明合同已经口头解除。沈振新提起本案诉讼要求解除合同，程忠义于2016年3月18日的一审庭审中对解除合同并无异议，故双方的房屋租赁合同于2016年3月18日解除。程忠义认为2015年10月已将房屋交付沈振新，但未提供证据证明双方进行过交接，也无充分证据证明系沈振新将房屋上锁，沈振新就涉案房屋发布招租广告不能证明其已经实际接收房屋。一审中，双方虽然同意解除合同，但对房屋内空调归属存在争议，沈振新未接收房屋并无不当；二审期间，沈振新按照本院通知于2016年11月11日实际接收并转租部分房屋，可视为双方就涉案房屋完成交接。故程忠义应当支付2015年5月25日至2016年3月18日的房屋租金216073元（2015年5月25日起至2015年12月23日止按年租金25万元计算，2015年12月24日起至2016年3月18日止按年租金306600元计算）以及以拖欠租金216073元为基数，自2015年5月25日起至判决生效之日止，按照银行同期贷款利率计算的滞纳金及按照银行同期贷款利率三倍计算的违约金。对于合同解除后至房屋实际交接期间的房屋占有使用费也应由程忠义支付，参照双方房屋租赁合同中约定的租金标准计算为203917元（自2016年3月19日起至2016年5月24日止按年租金306600元计算，自2016年5月25日起至2016年11月11日止按年租金321930元计算）。程忠义称房屋内物品不再需要，但无证据证明双方就物品折抵租金达成一致意见，沈振新也不同意折抵，故程忠义可自行取回留在涉案房屋内的空调及冰淇淋机。
综上，上诉人程忠义的上诉主张不能成立，应予驳回；鉴于二审中出现交接房屋的新情况，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持江苏省常熟市人民法院（2015）熟虞民初字第02396号民事判决第一项及诉讼费用负担部分；
二、撤销江苏省常熟市人民法院（2015）熟虞民初字第02396号民事判决第二、三、四项；
三、江苏省常熟市虞山南路1号1号楼的1.2.3层（建筑面积655平方米）房屋内可供正常使用的装修归沈振新所有，程忠义于判决生效之日起十日内取走房屋内的空调及冰淇淋机。
四、程忠义于判决生效之日起十日内给付沈振新房屋租金216073元，滞纳金（以拖欠房租金216073元为基数，自2015年5月25日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期一年以内贷款基准利率标准计算的利息损失），房屋占有使用费203917元。
五、程忠义于判决生效之日起十日内给付沈振新违约金（以拖欠房租金216073元为基数，自2015年5月25日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期一年以内贷款基准利率标准的三倍计算的利息损失）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费10176元，由上诉人程忠义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一七年一月十八日
书 记 员 朱冰丽