海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼01民终628号
上诉人（一审原告、反诉被告）：吴淑和，男，1965年8月10日出生，汉族，现住海南省海口市。
委托诉讼代理人：陈圣育，男，1940年9月1日出生，汉族，住海南省海口市。
上诉人（一审被告、反诉原告）：陈文楷，男，1990年11月18日出生，汉族，现住海南省海口市。
委托诉讼代理人：张涛，海南瑞来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林珈妃，海南瑞来律师事务所实习律师。
上诉人吴淑和因与上诉人陈文楷房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省海口市琼山区人民法院（2016）琼0107民初2549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
吴淑和上诉请求：1．撤销一审判决第二项；2．判令陈文楷向吴淑和支付房屋占有使用费38000元，水电费2520元，共40520元（不包括后期水电费600元）；3．判令陈文楷赔偿财产损失和恢复原状需要的费用3000元。事实和理由：一、一审法院认定陈文楷占有使用租赁房屋至2016年11月止，没有事实依据和法律依据。陈文楷向吴淑和交付房屋占有使用费到2016年8月止，尚欠9月至12月共四个月的占有使用费38000元（9500元/月×4个月）。一审判决称：”陈文楷使用涉案房屋至2016年12月9日，酌情扣除给陈文楷联系迁址及搬迁等宽限期9天，陈文楷应向吴淑和支付2016年9月至11月的房屋占有使用费。”吴淑和是2017年1月3日才收到一审判决的，在2016年12月5日前，陈文楷就应按合同约定交付12月份的房租给吴淑和，也就是说，12月9日陈文楷应该已经交租金给吴淑和了，陈文楷是没有理由要求吴淑和退还给陈文楷的，所以一审判决应认定陈文楷欠12月份的房屋占有使用费。何况，一审法院判决之前房屋一直由陈文楷占用（陈文楷并没有搬完全部物品），陈文楷也没有同吴淑和办理任何移交手续，一直至今日，全楼十多个钥匙陈文楷还没有交给吴淑和。二、陈文楷损毁了卷闸门，割断了水管，擅自加设阁楼和铺地砖，在墙壁上挖洞，需要赔偿损失和恢复原状。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，陈文楷应赔偿损失或恢复原状（约需3000元）。以上上诉请求，恳请二审法院依法支持。
陈文楷针对吴淑和的上诉答辩称：一�关于吴淑和主张的租金问题。1．一审法院判决给予9天的宽限期用于陈文楷联系迁址及搬迁的，因此陈文楷不应给付12月份的租金。2．退一步来说，若法院判决陈文楷应该给付租金，也只应给付至2016年12月13日搬离的那天为止，即4116元（9500元/30天×13天=4116元），这是有录音为证的。在搬离之后，陈文楷有跟吴淑和联系交换钥匙，并打电话咨询法院，但吴淑和拒收钥匙，现在又以此为借口向陈文楷索要12月份的租金，实与强买强卖无异。陈文楷只实际占有使用涉案房屋至2016年12月13日，所以12月份的租金只应给付13天的钱，吴淑和要求给付的12月份整个月的租金不符合事实，也不符合法律规定。3．吴淑和尚欠陈文楷装修损失费58063元及20000房屋押金，共计78063元，吴淑和索要12月份半个月的租金，应从中抵扣。合同无效的过错责任在于吴淑和；吴淑和因签订无效合同给陈�楷造成的损失共计58063元（含不锈钢装修材料费12836元、电线电缆和水电装修15617元、电子监控设备8610元、搬家费21000元）。陈文楷尚未支付的房屋使用费是2016年的9月、10月、11月三个月共28500元（9500元/月×3个月），12月份的13天使用费是否应该支付系待定；而吴淑和尚欠陈文楷共计78063元，租赁合同的双方互负有债务，吴淑和索要的租金，应该从当中抵扣。而且陈文楷的装修损失费，吴淑和应该及时予以赔偿。二、吴淑和的陈述与事实不符。1．卷闸门是被台风打坏的，后来由陈文楷自己出钱维修好了。依据《合同法》第二百二十条、第二百二十一条，这种属于不可抗力因素的损坏，理应由出租人负责维修，承租人已维修好的，可以向出租人主张维修费；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。所以吴淑和应支付给陈文楷维修费用。2．陈文楷没有割断水管。吴淑和交付给陈文楷的涉案房屋是空空荡荡、一无所有的毛坯房，任何水电设施都没有为陈文楷准备好，哪来的水管，又怎么割断？3．铺设水电需要打最基本的小孔，若不打孔，如何安装水管电线？出租人对外出租房屋，应使房屋具备最基本的房屋使用用途，否则，根本不应对外招租。且一审法官携书记员、吴淑和、陈文楷三方都到现场勘查过，未发现什么损坏墙体结构的大洞，吴淑和当时在现场也未提出这一点异议，因此，吴淑和所述是鸡蛋里挑骨头。4．吴淑和所称的所谓”阁楼”是陈文楷用铁架临时搭建的移动货架，并且早已拆除。一审法官、书记员到现场勘查时也证实，不存在什么固定建筑式的”阁楼”。5．铺设简易休息室的地砖是经过吴淑和同意的，否则其为何不早早提出异议？2015年5月29日双方签订《房屋租赁�同》，2016年10月吴淑和才提起诉讼，对设立简易休息室表示异议。陈文楷设立简易休息室时间久远，在这长达一年多的时间里，双方一直互有往来，吴淑和对此事是知情的，却一直未表示异议，因此应当认为铺设地砖是经过吴淑和同意并默许它存在的。经过吴淑和同意的装饰装修，陈文楷没有义务赔偿损失、恢复原状；相反，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定，陈文楷可以要求吴淑和赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。陈文楷要求吴淑和赔偿的请求有事实和法律的支持，因此，应当支持陈文楷的请求。由此，请求法院查明事实，并依据事实和法律作出公正的判决。
陈文楷上诉请求：1.请求撤销一审判决第四项；2．判令吴淑和向陈文楷赔偿58063元；3.一、二审案件受理费由吴淑和�担。事实和理由：一、一审判决第四项判决内容认定事实不清。1．一审判决把仓库仅仅理解为存放货物是不符合事实及商业惯例的。仓库保管的是货物，自然有其商业的价值。如果无人看守是会遭窃的，从而需要有人在仓库里看守。另外，当前仓储管理基本上是数字化的，肯定需要一个空间储存及打印出入库信息，就地设置一个空间才能有效办理货物出入库业务；再次，仓库管理人员正常招待往来客户、洽谈业务也需要一个较为舒适的空间，因而隔设一个合适的空间以供看守人员休息及管理是符合事实和商业习惯的。同时，陈文楷对此空间的称谓是”休息室”，而非”简易办公室”。因此它的设立，并未超出仓库正常的管理和用途范畴，符合租赁合同的目的。2．一审判决认定陈文楷未经吴淑和同意隔设”简易办公室”是不符合�实和法律的。（1）陈文楷隔设休息室所用的水泥、河沙均是由吴淑和村里人帮忙运输的，而这些帮忙运输的人及其联系方式均是吴淑和提供给陈文楷的。（2）吴淑和还曾在此休息室与陈文楷喝过茶，本案涉案合同也是在休息室签订的。陈文楷设立简易休息室时间久远，在此期间吴淑和一直未对设立简易休息室表示异议，应当认定休息室是经过吴淑和同意建造并默许它存在的。（3）简易休息室的设立，仅仅是在地面铺设一些瓷砖，用一些铝合金材料隔设起临时的门窗，并未损坏涉案房屋的主体结构。3．一审判决不支持陈文楷不锈钢装修材料费、电线电缆和水电装修、电子监控及搬家费不符合事实和法律。（1）陈文楷主张的不锈钢装修材料费12836元，并非用于办公室的装修，而是用于设置最简单的仓库安保防盗设施，主要是安装仓库的大铁门及窗户，属于固定装修，一经拆卸就会变形不可再次使用。（2）吴淑和在交付给陈文楷涉案房屋时，是一无所有、空空荡荡的毛坯房，无水无电，根本不能实现涉案房屋作为仓库和居住生活的目的（二楼为700平方米的仓库，四楼为200平方米的家居房）。陈文楷若想实现最基本的生产经营和生活的目的，只能对其进行最基本的装修。涉案房屋二楼面积有700平方米，四楼为200平方米，合计有900平方米。在市场上水电的安装费是按照平方米计价的，900平方米的房子，陈文楷只报价15617元，折合每平方米的费用才17.3元，是完全合乎情理的。（3）关于电子监控设备8610元的问题。电子监控设备的安装，市场上同样是按照平方米来计价的。900平方米的面积，只花了8610元，平均每平方米的设备及安装费都不到10元，足以看出陈文楷并无虚报价格，仅凭常识和常理都能推断出这是客观存在的事实。就算是�子监控设备拆下之后仍能够使用，但是安装费却是实实在在地支出了，一审法院应对这部分损失判决给予补偿，而非全部予以否定。（4）搬家费21000元是依据库存的货物所需的车辆及驾次计算出来的，按600元/车×35车=21000元计算而得。600元/车的搬运费标准是非常适中的市场价格，而900多平方米的库存货物需35车次搬运亦完全合情合理，一审法院认为陈文楷未能提供有效的证据予以佐证，与客观存在的事实不符，与社会常识相悖，应予撤销。二、陈文楷要求吴淑和赔偿的请求有事实和法律的支持。1．合同无效的过错责任在于吴淑和。建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。它是建设方建设工程的法律凭证，而吴淑和作为涉案房屋的建设方，未主动申领建设工程规划许可证，致使《房屋租赁合同》根�《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定而无效，因而吴淑和对合同无效具有过错。2．陈文楷的请求合理合法。（1）关于合同无效的后果及处理方式，依据《合同法》第58条的规定：”合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。”从而，吴淑和基于其过错，应当对陈文楷的损失进行赔偿。（2）吴淑和因签订无效合同给陈文楷造成的损失共计有58063元（其中含有不锈钢装修材料费12836元、电线电缆和水电装修费15617元、电子监控设备8610元、搬家费21000元）。同时在一审中，陈文楷也已经提供了相关的单据。陈文楷是基于与吴淑和签订的长期房屋租赁合同（合同期限长达5年），才会投入巨资对涉案房屋进行装修，这是客观存在的事实。因此，一审法院应当支持陈文楷的上诉请求。综上所述，一审判决第四项判决内容认定事实不清，适用法律错误，应当予以撤销；吴淑和一审时陈述的事实和提供的证据违背客观事实和法律规定，应当驳回其诉讼请求。由此，请求法院判如所请。
吴淑和针对陈文楷的上诉答辩称：陈文楷要求吴淑和赔偿的各种损失没有事实根据和法律依据，一审判决不予支持既符合客观事实，也符合法律规定，陈文楷的上诉理由不成立。一、一审判决不支持陈文楷要求吴淑和赔偿不锈钢装修材料费的诉求是正确的。陈文楷主张此项诉求，提供的证据是：1．海南六义实业有限公司的《证明》。2．海南六义实业有限公司的《销售单》。货物的”品种”是不锈钢大门、不锈钢展示厅�办公室铝合金隔断，办公室展柜及储物架。陈文楷称这些货物”并非用于办公室的装修，而是用于设置最简单的仓库防盗设施，主要是安装仓库的大铁门及窗户”，那么仓库大铁门在什么地方，大铁门为什么用铝合金？大铁门不是吴淑和已经安装了吗？陈文楷称隔离的不是”简易办公室”而是”休息室”，那么为什么用”办公室铝合金隔断”和”办公室展柜及储物架”？由此可见，上述材料不是仓库使用的，是陈文楷改变房屋用途，造成的损失依法不应由出租人赔偿。一审判决认为：”对于陈文楷提交的证据《证明》（2016年11月13日）、《销售单》，此两份盖的是海南六义实业有限公司财务专用章，故不予认定。””陈文楷在涉案房屋的第二层隔设简易办公室，就此陈文楷在诉讼中未提�充分证据予以证明其已获得吴淑和同意，故认定陈文楷隔设简易办公室属私自改造，因此合同无效此部分损失应由陈文楷自行负担，且陈文楷没有提供证据说明具体损失的存在，故陈文楷要求吴淑和赔偿不锈钢装修材料费12836元......的请求，不予支持。”陈文楷的上诉理由不能驳倒一审判决书的认定。二、一审判决不支持陈文楷要求吴淑和赔偿电线电缆及水电装修材料费的诉求是正确的。陈文楷提供的证据是：1．海口美兰荣升发五金商行的《证明》。2．《送货单》（没有送货单位盖章、没有经手人签名）。货物的名称、规格和数量，可以说明不是仓库用于照明的，而是用于安装大型机械，在楼里进行铝合金加工。陈文楷私自改变租房用途，在二楼安装机械，加工铝合金有一年之久，吴淑和不同意陈文楷这样做，所以产生矛盾。稍有电工知识的人，一看货单�明白，这绝非照明用的水电装修材料。一审判决认定：”《证明》（2016年11月1日）、《送货单》......这些证据的内容无法显示出与本案有关，故对此证据不予认定。””电线电缆和水电装修15617元的请求，不予支持。”因这些费用不是单纯用于照明的，一审法院不予支持是正确的。三、一审判决不支持陈文楷要求吴淑和赔偿电子监控设备费的诉求是正确的。陈文楷提供的证据是：1．海口美兰宇金电子中心的《报价清单》。2．海口美兰宇金电子中心的《收据》。一审判决认为：”《电子监控报价清单》、《收据》该些证据的内容无法显示出与本案有关，故对此证据不予认定。””电子监控设备是陈文楷为防盗等安设的设备，设备是否已损毁陈文楷诉讼中无证据予以证明，亦无证明有此部分损失，故对陈文楷主张电子监控设�8610元的请求，不予支持。”陈文楷上诉状中也承认”就算是电子监控设备拆下之后仍能够使用”，既然如此，还有什么理由要求吴淑和赔偿？况且，收据又不是发票，并没有法律效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：”承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。安装电子监控设备就算是装修的项目，合同无效后，依法由承租人拆除，这不是符合上述法律条文的规定吗？四、一审判决不支持陈文楷要求吴淑和赔偿搬家费的诉求是正确的。陈文楷提供的证据是：1．《协议书》。2．《营业执照》。一审判决认为：”《协议书》、《营业执照》，用于证明陈文楷搬离涉案房屋需要支出的费用，这些证据认定涉及案外人权益，故对该些证据不予认定。”一审判决还认为：”搬家费21000元的损失，陈文楷亦未提供充分有效的证据予以佐证，对此请求亦不予支持。”吴淑和代理人一审代理词中主张：”陈文楷要求吴淑和赔偿搬运费21000元，应据实计算：1．应扣除吴淑和起诉后陈文楷继续进三集装箱货物的运费。2．应同吴淑和协商搬运的方式方法，不能单方面同搬运公司签订合同，否则吴淑和不认可。3．不属于合同约定的货物（如大理石）的搬运费吴淑和不负担。此外，在一审庭审时，吴淑和要求搬运时要通知吴淑和到场，否则陈文楷主张的搬运费与吴淑和无关，造成的后果由陈文楷自负。吴淑和的要求合情合理，为什么陈文楷不通知吴淑和到场？陈文楷又有什么证据证明搬家花了21000元？综上所述，吴淑和认为陈文楷上诉无理，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
吴淑和向一审法院起诉请求：1．解除吴淑和同陈文楷签订的《房屋租赁合同》；2．判令陈文楷向吴淑和缴交拖欠的房租和水电费21520元（暂计算到起诉之日止）；3．本案案件受理费由陈文楷负担。一审诉讼过程中，吴淑和变更诉讼请求为：1．确认吴淑和与陈文楷签订的《房屋租赁合同》为无效合同；2．判令陈文楷向吴淑和缴交拖欠的房屋占有使用费和水电费21520元（暂计算到起诉之日止）；3．本案案件受理费由陈文楷负担。陈文楷向一审法院反诉请求：1．确认陈文楷与吴淑和签订的《房屋租赁合同》为无效合同；2．判令吴淑和向陈文楷退还押金20000元；3．判令吴淑和向陈文楷赔偿58063元（含不锈钢装修材料费12836元、电线电缆和水电装修15617元、电子监控设备8610元、搬家费21000元）；4．本案案件受理费由吴淑和承担。
一审法院认定事实：2015年5月29日，吴淑和作为出租方（甲方），陈文楷作为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，合同主要内容约定：一、租赁范围，1．甲方同意将琼山区滨江街道办铁桥社区北汉村（那央路海口市戒毒所对面）第二层及第四层前面；2．乙方向甲方承诺，租赁甲方该楼层作为不锈钢配件仓库使用；二、租赁期限及租金，双方约定租赁期为五年，即从2015年6月1日起至2020年5月30日止。月租金为9500元，每年为12个月计算付租金；三、合同押金及付租方式，在合同签订时，乙方向甲方交付20000元无计利息，作为合同押金，同时预付前两个月租金19000元。租赁期限押金不能抵交租金，合同期满双方结算往来账目不存有债权债务包括水电费在内问题，甲方如数退还乙方押金20000元无计�息。从第三个月起必须每月5日前交付当月租金与上个月水电费，不得拖欠。由此造成的经济损失由乙方自负;......四、租赁场所的有关事项。......3．乙方在租赁期间需要对经营场所进行改造，在不影响房屋主体梁柱结构情况下，并征得甲方同意，才能动工改造。否则，造成的损失均由乙方负责恢复原状并赔偿经济损失。......六、特约事项，乙方在经营过程中要遵守公安消防等部门的规定，做好安全工作......。该合同甲方签字处下方：有王海燕、王海英、吴雪晶、吴雪莹、吴钟宏、吴钟亮的签字。合同签订后，吴淑和将涉案房屋交付给陈文楷使用。陈文楷在交付押金20000元后，于2015年8月至2016年8月内按期交付了月租，但2016年8月水电费1240.8元、9月水电费1279.6元未付给吴淑和。陈文楷在涉案房屋的二层内隔离架设了一间简易办公室。双方因琐事发生争执，吴淑和于2016�10月10日向一审法院提起本案诉讼，陈文楷于2016年11月4日向一审法院提起反诉。
庭审中，吴淑和与陈文楷均认可涉案房屋未取得建设工程规划许可证。
庭审后，一审法院于2016年12月9日到涉案房屋勘验现场，陈文楷已于当日搬离涉案房屋。
诉讼中，王海燕、王海英、吴雪晶、吴雪莹、吴钟宏、吴钟亮表示其均不是涉案《房屋租赁合同》（2015年5月29日）的甲方主体，认可吴淑和的起诉和应诉。
一审法院认为：吴淑和与陈文楷均认可涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院对此予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条”出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定�吴淑和与陈文楷所签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。故吴淑和和陈文楷要求确认《房屋租赁合同》无效的请求，一审法院予以支持。《房屋租赁合同》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款”房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，吴淑和可参照合同约定的租金标准即9500元/月向陈文楷主张房屋占有使用费，陈文楷使用涉案房屋至2016年12月9日，一审法院酌情扣除给陈文楷联系迁址及搬迁等的宽限期9天，陈文楷应向吴淑和支付2016年9月至11月的房屋占有使用费。故吴淑和要求陈文楷支付房屋占有使用费28500元的请求，一审法院予以支持，超出此部分的请求，一审法院不予支持。陈文楷尚欠的水电费2520.4元，陈文楷应当向吴淑和清偿，故吴淑和要求陈文楷支付水电费2520元的请求，一审法院予以支持。陈文楷要求吴淑和退还押金20000元，吴淑和当庭表示没有异议，故陈文楷请求吴淑和退还押金20000元的请求，一审法院予以支持。
至于陈文楷主张的不锈钢装修材料费12836元、电线电缆和水电装修15617元、电子监控设备8610元、搬家费21000元，共计58063元的请求。《房屋租赁合同》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款”当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”的规定，因合同无效受到的损失，应依法赔偿，吴淑和与陈文楷签订的房屋租赁合同约定的用途为不锈钢配件仓库使用，仓库一般的理解是用�存放货物，依双方当事人的《房屋租赁合同》第四条第3款的约定，陈文楷在使用涉案房屋中需装修设立办公室应当经吴淑和同意方可。陈文楷在涉案房屋的第二层隔设简易办公室，就此陈文楷在诉讼中未提供充分证据予以证明其已获得吴淑和同意，故一审法院认定陈文楷隔设简易办公室属私自改造，因此合同无效此部分损失应由陈文楷自行负担，且陈文楷没有提供证据证明具体损失的存在，故陈文楷要求吴淑和赔偿不锈钢装修材料费12836元、电线电缆和水电装修15617元的请求，一审法院不予支持。电子监控设备是陈文楷为防盗等安设的设备，设备是否已损毁陈文楷诉讼中无证据予以证明，亦无证明有此部分损失，故对陈文楷主张电子监控设备8610元的请求，一审法院不予支持。搬家费21000元的损失，陈文楷亦未提供充分有效的证据予以佐证，一审法院对此请求亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认吴淑和与陈文楷于2015年5月29日签订的《房屋租赁合同》无效；二、限陈文楷于本判决生效之日起三日内向吴淑和支付房屋占有使用费28500元、水电费2520元，共计31020元；三、限吴淑和于本判决生效之日起三日内向陈文楷退还押金20000元；四、驳回陈文楷的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费169元（吴淑和已预交），由陈文楷负担；反诉受理费875.8元（陈文楷已预交），由吴淑和负担150�，由陈文楷负担625.8元。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审审理查明：陈文楷在涉案房屋第二层内所隔设的空间具有办理货物出入库业务、招待往来客户、洽谈业务之用途。
另查明，陈文楷于2016年12月13日搬离涉案房屋。陈文楷已拆除其对涉案房屋的有关装修，涉案房屋未存在装修残值。
以上事实由陈文楷在二审答辩状、二审询问笔录中的陈述予以证实。
本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：根据二审中双方当事人诉辩陈述，本案的争议焦点为：吴淑和诉请陈文楷支付的房屋占有使用费的截止时间应如何认定；陈文楷诉请吴淑和赔偿58063元能否成立。对于吴淑和提出的陈文楷向其赔偿财产损失和恢复原状的费用3000元的上诉请求，由于该上诉请求属于二审中所增�的独立的诉讼请求，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款的规定，本院对该上诉请求不予审理，吴淑和对此可另行起诉。
一、关于吴淑和诉请陈文楷支付的房屋占有使用费的截止时间应如何认定。吴淑和上诉主张陈文楷还应支付2016年12月的房屋占有使用费，但其未能举证证明陈文楷至2016年12月止仍占有使用涉案房屋。由于陈文楷在二审答辩中自认于2016年12月13日搬离涉案房屋，故本院认定陈文楷应向吴淑和支付房屋占有使用费至2016年12月13日。对于吴淑和诉请的房屋占有使用费超出上述范围部分，无事实和法律依据，本院不予支持。因此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款”房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，陈文楷应向吴淑和支付的房屋占有使用费为：2016年9月至11月的房屋占有使用费28500元再加上12月中13天的房屋占有使用费3984元（9500元÷31天×13天），即共计32484元。一审法院认定陈文楷联系迁址及搬迁等的宽限期内不支付房屋占有使用费无法律依据，并判决陈文楷支付房屋占有使用费至2016年11月止有误，本院对此予以纠正。
二、关于陈文楷诉请吴淑和赔偿58063元（含不锈钢装修材料费12836元、电线电缆和水电装修15617元、电子监控设备8610元、搬家费21000元）能否成立。由于涉案房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条”出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉案租赁合同为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：”房屋租赁合同无效，......当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”。1．对于陈文楷诉请赔偿的不锈钢装修材料费12836元、电线电缆和水电装修15617元。陈文楷在涉案房屋第二层内所隔设的空间有办理货物出入库业务、招待往来客户、洽谈业务之用途，故一审判决认定该隔设空间为简易办公室，并认定设立该简易办公室系对涉案房屋的改造而应经过出租人吴淑和同意并无不当。吴淑和称陈文楷隔设简易办公室未经其同意，而陈文楷未能举证证明隔设该简易办公室系经吴淑和同意，故一审�决认定陈文楷隔设该简易办公室未经吴淑和同意并无不当。并且，陈文楷在搬离涉案房屋时已拆除有关装修，未存在与涉案房屋形成附合装修物的装修残值。据此，本案的情形并不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条”承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。......已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定。而依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条”承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，应由陈文楷自行承担装修发生的费用。因此，陈文楷诉请吴淑和赔偿不锈钢装修材料费、电线电缆和水电装修费无法律依据，一审法院不予支持并无不当。2．对于陈文楷诉请赔偿的电子监控设备8610元。电子监控设备系陈文楷基于自身特殊需要而安装，且在陈文楷搬离时亦已拆除，可再安装使用，陈文楷未能举证证明该损失，故该诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。3．对于陈文楷诉请的搬家费21000元。该诉请无法律依据，一审法院不予支持亦无不当。
综上所述，吴淑和的上诉请求部分成立。陈文楷的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十�条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持海南省海口市琼山区人民法院（2016）琼0107民初2549号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更海南省海口市琼山区人民法院（2016）琼0107民初2549号民事判决第二项为：限陈文楷于本判决生效之日起三日内向吴淑和支付房屋占有使用费32484元、水电费2520元，共计35004元；
三、驳回吴淑和的其他上诉请求；
四、驳回陈文楷的上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费169元（吴淑和已预交），由陈文楷负担；反诉受理费875.8元（陈文楷已预交），由吴淑和负担150元，陈文楷负担725.8元。二审案件受理费2139.6元（其中，吴淑和预交888元、陈文楷预交1251.6元），由吴淑和负担212.9元，陈文楷负担1926.7元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 曦
审 判 员 张莲凤
审 判 员 黄海鹰
法官助理 任 琳
书 记 员 韩 贝