大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0214民初3060号
原告：普兰店市安波镇紫柒园家庭养护服务中心，所在地：辽宁省大连市普兰店市安波镇。
经营者：葛倩倩，系该中心经理。
委托诉讼代理人：欧海波，系辽宁东亚律师事务所律师。
被告：大连帝源房地产开发有限公司，所在地：辽宁省大连市普兰店区安波镇安波社区分水岭屯。
法定代表人：隋杰，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：段新菊，系辽宁利金律师事务所律师。
第三人：赵永忠，男，1965年12月12日出生，汉族，无业，住瓦房店市。公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：王永锦、于旭，均系辽宁光莹律师事务所律师。
第三人：李英伟，男，1973年5月23日出生，汉族，无业，住辽宁省瓦房店市。公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：徐绍利，系辽宁昌信律师事务所律师。
第三人：白翔，男，1972年1月22日出生，汉族，无业，住瓦房店市。公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：徐绍利，系辽宁昌信律师事务所律师。
原告普兰店市安波镇紫柒园家庭养护服务中心（以下简称紫柒园中心）诉被告大连帝源房地产开发有限公司（以下简称帝源公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案受理后，依法组成合议庭。第三人赵永忠、白翔、李英伟分别于2017年2月14日、6月25日申请参加本案诉讼。本院分别于2017年5月12日、7月20日公开开庭进行了审理。原告紫柒园中心的委托代理人欧海波，被告帝源公司的委托代理人段新菊，第三人赵永忠及其委托代理人王永锦、于旭，第三人李英伟的诉讼代理人徐绍利，第三人白翔及其委托代理人徐绍利均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
紫柒园中心向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告交付位于普兰店市安波镇文化街62-1-1-2-1,60-1-1-2-1,70-1-1-2-1,68-1-1-2-1,80-1-1-2-1,76-1-1-2-1,78-1-1-2-1,88-1-1-2-1,84-1-1-2-1，86-1-1-2-1十套商品房，并承担自2016年6月1日起至交付之日止按已交房款9896250元的日万分之一计算的逾期交房违约金；2、被告承担本案诉讼费由。事实与理由：原告于2016年2月25日与被告签订十份《商品房买卖合同》，购买被告开发的帝源温泉新城四期商品房十套。十套商品房面积均为282.75平方米，单价每平方米3500元，单套房款金额989625元。原告付款总计9896250元，被告出具十份售房发票。按合同约定被告应于2016年5月31日前交付房屋，但至今未能交付。为保护原告合法权益，特提起诉讼，请依法判决。
第三人赵永忠向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决原、被告之间签订的关于普兰店区安波镇文化街84-1-1-2-1、78-1-1-2-1房屋的《商品房买卖合同》无效；2、第三人与被告签订的关于前述两套房屋的《商品房买卖合同》有效，被告帝源公司向第三人交付房屋并办理产权登记；3、诉讼费用由被告帝源公司承担。事实与理由：第三人与被告帝源公司于2015年10月25日签订《商品房买卖合同》2份，购买帝源公司开发的房产两套，已向帝源公司支付全部房款，并办理了房屋预售合同备案。现帝源公司又将上述房产出售给原告紫柒园中心，贵院已经受理紫柒园中心诉帝源公司房屋买卖合同纠纷一案。第三人系案涉房屋权利人，故申请以第三人身份参加诉讼，请依法判决，维护第三人合法权益。
第三人李英伟向本院提出诉讼请求：1、申请以有独立请求权第三人身份参加诉讼；2、请求法院判决二被申请人签订的《商品房买卖合同（位于普兰店市安波镇文化街68-1-1-2-1）》无效，驳回第一被申请人的诉讼请求；3、请求判决第三人与被申请人帝源公司签订的《商品房买卖合同（位于普兰店市安波镇文化街68-1-1-2-1）》有效；4、诉讼费由二被申请人承担。事实与理由：2015年10月19日，第三人与帝源公司签订《商品房买卖合同》，约定：帝源公司将位于普兰店市安波镇文化街68-1-1-2-1号房屋卖给第三人，建筑面积282.75平方米，房屋总价1311000元，付款方式一次性付款。又约定，合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关。合同履行中，第三人按约定将全部房款付给帝源公司，并于2015年11月6日到普兰店市房地产管理处办理了房屋预告登记，房屋预告登记证号为普房预普预字第20155855号。2017年6月，第三人得知二被申请人就案涉房屋又签订了一份《房屋买卖合同》，并且申请人紫柒园中心向法院起诉要求交付案涉房屋。第三人认为，第三人在先签订了《商品房买卖合同》，交付了全部房款，并办理了商品房预告登记，是预告登记权利人，对案涉房屋享有物权，该《商品房买卖合同》是合法有效的。根据《物权法》的规定，二被申请人签订的《商品房买卖合同》是无效的，故以第三人身份参加诉讼。
第三人白翔向本院提出诉讼请求：1、申请以有独立请求权第三人身份参加诉讼；2、请求法院判决二被申请人签订的《商品房买卖合同（位于普兰店市安波镇文化街70-1-1-2-1）》无效，驳回第一被申请人的诉讼请求；3、请求判决第三人与被申请人帝源公司签订的《商品房买卖合同（位于普兰店市安波镇文化街70-1-1-2-1）》有效；4、诉讼费由二被申请人承担。事实与理由：2015年10月19日，第三人与帝源公司签订《商品房买卖合同》，约定：帝源公司将位于普兰店市安波镇文化街70-1-1-2-1号房屋卖给第三人，建筑面积282.75平方米，房屋总价1311000元，付款方式一次性付款。又约定，合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关。合同履行中，第三人按约定将全部房款付给帝源公司，并于2015年11月6日到普兰店市房地产管理处办理了房屋预告登记，房屋预告登记证号为普房预普预字第20155851号。2017年6月，第三人得知二被申请人就案涉房屋又签订了一份《房屋买卖合同》，并且申请人紫柒园中心向法院起诉要求交付案涉房屋。第三人认为，第三人在先签订了《商品房买卖合同》，交付了全部房款，并办理了商品房预告登记，是预告登记权利人，对案涉房屋享有物权，该《商品房买卖合同》是合法有效的。根据《物权法》的规定，二被申请人签订的《商品房买卖合同》是无效的，故以第三人身份参加诉讼。
被告帝源公司辩称，同意原告的诉讼请求；不同意第三人赵永忠的诉讼请求。被告和原告之间确实存在商品房买卖合同，被告也确实违约了。和第三人之间的商品房买卖合同不是被告的真实意思表示，且合同根本未履行，第三人也未交付任何房款给被告。不同意第三人李、白的请求，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，并且原告已经支付了合同的购房款，即支付了全部对价，因此案涉房产依据上述合同和相关法律，应当归原告所有。被告并没有与第三人李、白成立房屋买卖合同关系，他们之前只是有借贷关系，签订的相关合同是抵押性质。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。
原告紫柒园中心向本院提交下列证据：证据一：10份商品房买卖合同及10份商品房销售发票，是原、被告于2016年2月25日签订的，约定将案涉的10套别墅卖给原告，商品房买卖合同的其他相关条款，证明原、被告双方就该10套商品房的买卖法律关系成立。原告提供的房屋合同发票58、66、74、82这4套房屋开发票的时候把房号写错了，以合同为准。
证据二：1、房屋预购协议，是大连嘉帝建筑工程有限公司（以下简称嘉帝公司）与被告于2014年1月1日签订，双方约定嘉帝公司预购帝源公司在普兰店市安波镇由被告开发的别墅10套，约定由嘉帝公司按照被告工程进度和实际需要支付预购房款，并且约定了房屋预购款支付的方式；2、8份收据，时间跨度为从2014年5月起至2016年2月份，嘉帝公司分10笔向帝源公司支付了房屋预购款10671130元，嘉帝公司已经履行了支付房屋预购款的全部义务。3、7份银行汇款记录及3份借条，证明被告的法定代表人收到原告交付的房屋预购款；4、关君英及葛华的劳动合同，证明其二人都是嘉帝公司的会计。这10套房产是嘉帝公司于2014年向本案的被告帝源公司预购的房产，这组证据证明嘉帝公司与帝源公司预购房产并且支付房屋预购款。
证据三：嘉帝公司、帝源公司及紫柒园中心三方于2016年2月25日签订协议一份，约定嘉帝公司2014年1月1日与帝源公司签订了房屋预购协议，所涉10套别墅由嘉帝公司指定本案的原告紫柒园中心作为上述10套房屋的买方，将该10套房屋落在原告紫柒园中心的名下。嘉帝公司作为上述10套房产的预购方，支付了预购房款，有权确定该10套房屋是落在自己的名下或者落在其指定的第三方名下，这种约定符合法律规定，合法有效。并且该协议约定由紫柒园中心与帝源公司签订商品房买卖合同10份，这10份商品房买卖合同所对应的购房款由嘉帝公司之前预定的房屋预购款相互抵偿，本案的原告据这份协议成为案涉10套别墅的买方的权利人。在协议中第三条有约定，三方明确自本协议生效后原告购买案涉10套别墅的购房款即视为支付完毕。
第三人赵永忠对证据一有异议，1、原、被告之间是恶意串通不是真实的买卖，案涉房屋中有2套房屋在2015年就抵债给第三人了，我们是通过网上与被告签订的合同，并且在房屋管理部门做了备案。原告提供的10套房屋买卖合同不是按照现在的要求网上签订的，当然也没有房屋管理部门备案。2、在没有签订合同之前，同一天就支付了将近千万的房款而后签订合同不符合交易习惯，更不存在发票上的房号和合同上的房号不一致是因为工作人员的工作失误造成的，因为房屋在销售的时候具体的位置在房管部门、在规划部门早已经确定好了；其次，双方合同价格每平方米3500元，不足建筑安装的成本价格，抵顶给第三人每平方米14000元，原、被告之间交易的还不到零头，同时也没有证据证明是同一天支付了全部房款，因此双方是恶意串通，不存在真实的交易；对证据二房屋预购协议有异议，这个预购协议当中所指的别墅没有具体的位置和房号，不能与本案当中的10套房屋对应上；这个协议如果与本案涉案房屋一致的话，恰恰说明涉案的房屋是出售给了嘉帝公司，而不是本案的原告；对于借据恰恰证明了被告向社会借了很多外债，而并不是像原告讲的是支付房款，这些收据更不能说明帝源公司收到了房款，因为这些钱是由案外人汇入的，被告帝源公司认为是房款是没有依据的，很可能是被告帝源公司向社会所筹集的借款，这进一步说明了原、被告之间的房屋买卖合同是虚假的；证据三，如果被告与嘉帝公司签订的预购房屋与涉案的10套房屋一致的话，本份协议当中表示很清楚，购买方是嘉帝公司而不是紫柒园中心，真正的买受人是嘉帝公司。
被告帝源公司对原告提供的证据一无异议，被告代理人和被告的相关人员核实过确实有几套房子的发票给原告开错了，因被告相关工作人员的疏忽大意造成的；对证据二、三没有异议。
第三人赵永忠向本院提交买卖合同两份及帝源公司专用收款收据两份，拟证明被告将涉案房屋78号、84号别墅在2015年10月25日一并出售给了第三人，并在房产部门进行了备案登记。
被告帝源公司对合同和发票的真实性无异议，但不是被告的真实意思表示，听工作人员转述在第三人的威胁强迫下签订的合同并开具了发票。被告与案外人陈宝芳、王晓峰、奚衍秋、第三人原来有借贷关系，但是已经履行完毕了，而且该房屋买卖合同也没有实际履行，因为第三人没有给付被告任何房款；第三人应提供相同数额的银行往来帐目。
原告紫柒园中心对该证据的真实性无异议，其他意见同被告意见一致；这两张专用收款收据本身不能证明第三人支付了相应的款项，需要有银行的转账记录或者能证明以其他现金等方式支付该款项的证据。
第三人李英伟、白翔分别向本院提交下列证据：1、第三人李、白分别与被告签订的房屋买卖合同，时间均为2015年10月29日，证明：被告将案涉房屋卖给第三人，并且签订了商品房买卖合同，同时办理了商品房合同备案登记；2、房屋预告登记证明和收据各两份，证明：第三人购买上述房屋后，在普兰店市房产管理处办理了商品房预告登记，李英伟的预告登记证号为普房预普预字第20155855号，白翔的预告登记证号为普房预普预字第20155851号，登记权利人分别是案涉第三人李、白；3、专用收款收据及银行转款凭证、付款照片，证明：专用收款收据是被告给第三人出具，金额为131万元；被告给第三人出具情况说明上述转款已清，案涉房款已经全部交给被告。赵宇是李英伟的朋友，李英伟和白翔是共同把房款付给被告，付清后给第三人李、白出具的收款收据。
被告帝源公司对证据1真实性没有异议，但是被告与第三人李、白不存在真实的商品房买卖合同关系，这两套商品房买卖合同是将被告的房产抵押给第三人，作为被告向第三人借款的担保。对证据2预告登记证，认为应该提交商品房买卖合同发票、个人填写的申请表，被告根本没有给第三人开任何商品房的买卖发票，预告登记程序不合法。对证据3两份专用的收款收据的真实性没有异议，但是专用收款收据是当时为了让第三人对被告的借款放心，专用收款收据和商品房买卖合同一起都是作为对第三人借款的担保，没有其他意义。农行回单真实性没有异议，但是不能证明是买房款。赵宇的业务凭证只能证明赵宇与隋杰之间有业务往来，并不能证明第三人所说的事实。两ＸＸ安银行活期现金存取款都是户主白翔，只能证明白翔在2015年11月30日下午在平安银行存取款50万元，不能证明其他事实，而且存取款时间只差一分钟。情况说明中被告的印章不能确认它是否是真实的，公章、印章即使是真实的，也是为了作为担保写的说明。照片只能证明隋杰本人在现金面前站立，也不能证明他是收款还是付款。
原告紫柒园中心对证据1真实性没有异议，但是对证明的事项有异议，被告与二第三人是借贷关系，这两处房产是被告为借款所作的抵押，并不是真正的房屋买卖法律关系。从这份证据内容上可以看出，这个合同确定的房屋价款是每平米4000元，这个价款是远远低于该两套别墅真实的市场价格，因此从房屋价格上可以确定，不是合理的对价。对证据2真实性没有异议，但对合法性有异议。根据预告登记的相关规定，办理预告登记证明应当提交相关的买卖合同及购房发票，而本案对应的两份房产的发票，被告已经向原告出具，因此二第三人在没有提供相应的购房发票的前提下，取得这两份预告登记证是不合法的，也是无效的。对证据3关于白翔和隋杰转款证明、专用收款收据真实性没有异议，对证明的事项有异议，双方是借贷关系，而不是支付的房屋价款。关于平安银行的凭证真实性没有异议，对证明事项和关联性有异议，活期存款、取款50万元，在同一天相差一分钟，证明不了相关款项与被告之间的关系。对农业银行业务凭证真实性没有异议，对关联性和证明事项有异议，凭证的交易户主是赵宇，与本案原、被告没有关系，也看不出与二第三人有关系，与本案无关。情况说明的质证意见同上，说明中除70号和68号两套别墅外，还有其他四套房产，分别是白翔和李英伟各两套，这四套房产也是抵押的性质。关于照片，照片不能确定与本案的二第三人有任何关系，只是隋杰在现金前的照片，至于隋杰是付款还是收款看不出来，所以与本案无关。
第三人赵永忠对第三人李英伟、白翔提供的证据认为与己无关，不发表意见。
被告帝源公司针对第三人赵永忠的诉讼请求向本院提交下列证据：证据一、被告方董智博、隋杰、隋世敏、张鹏、隋世福中国农业银行卡交易明细清单、被告方隋明芯招商银行户口历史交易明细表，合计23页，他们几人陆续直接向第三人赵永忠汇款的明细清单，汇款总金额是3475000元。证据二、商品房买卖合同15份，除了第三人赵永忠78、84号别墅之外，被告在第三人赵永忠的胁迫下将40号楼1-2-2等15套房屋都备案在第三人赵永忠名下，第三人赵永忠没有给过被告任何房款。
第三人赵永忠对证据一有异议，被告法定代表人隋杰还过第三人钱是属实的，但总共借款本息接近2000万元，所以最后才用两套别墅抵顶剩余钱款，流水当中除了隋杰之外其他人不能证明是替隋杰偿还第三人借款的，与被告没有关系；证据二与本案无关。
原告紫柒园中心质证意见与被告一致，认为第三人称其与被告债务接近2000万元并没有提供任何资金往来的证据，没有事实依据；对被告提供的15份合同其签订的性质应与第三人在本案主张的两套别墅买卖合同性质一样，都不是被告的真实意思表示，均没有支付相应的购房款项。
被告帝源公司针对第三人李英伟、白翔的诉讼请求提供下列证据：证据一、2016年10月23日隋杰的妻子董智博与李英伟电话录音，证明：被告与李英伟、白翔之间是借贷关系，案涉的别墅、四套房子、一台车都抵押给李和白。证据二、收据一份，证明：隋杰和白翔之间确实有借贷关系，借了160万元，还了45万元。
第三人李、白质证意见为：证据一录音谈话的内容与案涉房屋无关，这笔款是在2015年2月17日借白、李180万元，和案涉房屋买别墅没有关联性，现在已经还40万元，还差140万元。录音中的车在我手里，两套别墅拿走了。对于证据二，被告借了我180万元，总共还了45万元，5万元打到卡里。还款时间大约是2015年12月份。
原告紫柒园中心认为，证据一录音的真实性和证明的事项都没有异议，李英伟明确押了一台车、两套别墅、四套房子，与第三人提交的说明中完全一致，性质是抵押，而不是房屋买卖。对证据二真实性和证明的事项没有异议，能够证明被告与二第三人之间的借贷关系。
第三人李英伟、白翔庭后向本院提供瓦房店发达粮油贸易有限公司（以下简称发达粮油公司）情况说明及中国农业银行活期账户明细清单一份，拟证明第三人李英伟、白翔向冯修朝和发达粮油公司处借现金60万元，用于支付70号和68号两处房产的房款，被告法定代表人隋杰在发达粮油公司办公室收取60万元现金。
被告帝源公司认为，银行明细清单只能证明提取现金30万元，但不能证明用途；情况说明不能证明第三人李英伟、白翔购买别墅，不能证明该现金支付给了帝源公司，不能证明隋杰在其办公室收取60万现金，不能证明冯修朝及发达粮油公司的各自30万元包括在这60万中，冯修朝、发达粮油公司与本案无关。
原告紫柒园中心认为，对情况说明的真实性、关联性均有异议，情况说明既不是书证，也不是证人证言，相关人员签字，相关人员没有出庭接受当事人质询，情况说明本身不是证据，不能起到证明作用。对于银行明细清单真实性没有异议，对关联性有异议，与本案无关，它只能证明发达粮油公司在2015年10月28日支取了30万元，但不能证明此款与本案的关联，不能证明第三人李英伟、白翔借该款支付购房款。该两份证据与第三人李英伟、白翔当庭陈述自相矛盾。
上述证据中各方当事人均无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：第三人白翔提供的其在平安银行的存款及取款单据，存、取时间相近，该证据体现第三人白翔于同一日先取后存50万元，不能证明其支付给被告帝源公司50万元房款。第三人李英伟、白翔庭后提供的银行明细清单、情况说明，结合其提供的被告帝源公司法定代表人站在现金旁的照片，能够形成证据链条，可以证明隋杰收到第三人李英伟、白翔60万元。
根据当事人陈述及审查认定的证据，本院确认以下事实：
一、原告紫柒园中心与被告帝源公司部分。
2014年1月1日，案外人嘉帝公司与被告帝源公司签订《房屋预购协议》，约定嘉帝公司（乙方）向帝源公司（甲方）预购其开发的位于普兰店市安波镇文化街帝源温泉新城四期的别墅十套，乙方根据甲方实际需要和工程进度分期向甲方支付房屋预购款，乙方预购房屋的具体信息待甲方房屋竣工后，在正式房屋买卖合同中予以确定。自2014年5月至2016年2月，嘉帝公司分别通过沙河口区金宏达电气销售中心（以下简称金宏达中心）、葛富波、葛华、关君英分10笔向帝源公司支付了10671130元，帝源公司分别出具收据，确认收到上述款项。其中，金宏达中心电汇凭证上注明“借款”，另有三笔款项，由被告帝源公司法定代表人隋杰出具借条，借条中载明“今日借某某人民币”。
2016年2月25日，原告紫柒园中心（甲方）、被告帝源公司（乙方）、案外人嘉帝公司（丙方）签订《协议书》，约定丙方作为十套别墅预购方，指定以甲方名义购买上述房屋。由甲方与乙方就十套别墅签订《商品房买卖合同》，具体条款以《商品房买卖合同》为准，相关购房款由丙方向乙方支付的房屋预购款抵偿。甲乙双方确认，本协议生效后，甲方向乙方购买上述十套别墅的购房款视为交付完毕。乙方、丙方确认，本协议生效后，双方于2014年1月1日签订的《房屋预购协议》视为履行完毕，并不免除乙方作为《商品房买卖合同》出卖方应当承担的义务。
同日，原告紫柒园中心与被告帝源公司就位于普兰店市安波镇文化街60号、62号、68号、70号、76号、78号、80号、82号、84号、86号、88号十套别墅分别签订了《商品房买卖合同》，并为原告开具了销售不动产统一发票，其中，62号、70号、80号、88号四套别墅的发票，分别开成58、66、74、82号。十份合同均约定房屋单价为每平方米3500元，每套别墅房款为989625元，合计房款为9896250元；合同约定房屋交付期限为2016年5月31日。
案涉十套别墅没有经过竣工验收，不能办理产权过户登记。案外人嘉帝公司对该十套别墅进行后期施工，现在由原告装修并使用。
原告经营者葛倩倩系案外人嘉帝公司原股东及法定代表人、案外人金宏达中心经营者葛富波之女，关君英、葛华分别是嘉帝公司的会计、出纳。
二、第三人赵永忠与被告帝源公司部分。
2015年10月25日，第三人赵永忠与被告帝源公司签订关于78号、84号两处别墅的《商品房买卖合同》，约定房屋单价为每平方米14000元，每处别墅总价为3958500元，同月29日，被告帝源公司为第三人赵永忠开具专用收款收据。
第三人赵永忠曾与被告签订另外14份商品房买卖合同，合同订立时间分别为2015年3月31日、2015年10月29日、2016年1月27日、2016年6月1日。
另查，被告帝源公司通过董智博、隋杰、隋世敏、张鹏、隋世福、隋明芯等人汇款支付第三人赵永忠及案外人奚衍秋合计3475000元。
三、第三人李英伟、白翔部分。
2015年10月29日，第三人李英伟、白翔分别与被告帝源公司就68号、70号别墅签订《商品房买卖合同》，均约定房屋单价为每平方米4000元，房款均为1131000元。2015年10月28日，赵宇向隋杰转账支付470000元，同日，隋杰收到二第三人600000元，2015年10月30日，第三人白翔向隋杰转账支付249000元。2015年11月6日，第三人李英伟、白翔分别取得上述房屋的房屋预告登记证明。
被告提供的2016年10月23日录音证据中，第三人李英伟认可其与第三人白翔借给被告160万元，现抵押两套房子、两套别墅、一辆车。
本院认为：本案争议焦点在于原告及三位第三人是否与被告帝源公司成立有效的商品房买卖合同关系。
一、关于原告紫柒园中心与被告帝源公司部分。
案外人嘉帝公司与被告帝源公司虽签订了《房屋预购协议》，但未指明具体房屋编号、面积、价格等具体内容，其向被告帝源公司支付的10笔款项中，其中四笔付款载明是借款，且付款金额（10671130元）与商品房买卖合同金额（9896250元）不符，超出了商品房买卖合同载明的房款金额。故综合以上事实，案外人嘉帝公司与帝源公司之间形成民间借贷法律关系。
最高人民法院第72号指导案例（汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案）中阐明，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。本案中，案外人嘉帝公司与帝源公司形成合意，将前期借款转化为购房款，并就具体十套商品房指示原告紫柒园中心与被告帝源公司签订《商品房买卖合同》，原告紫柒园中心作为买方应履行的付款义务已由案外人嘉帝公司履行完毕，原告依据合同取得对房屋的占有。故原告紫柒园中心与被告帝源公司的商品房买卖合同关系是对前期嘉帝公司与帝源公司借款的清算与转化，双方在计算借款总额后（未约定利息），确定以借款转化为房款。帝源公司认可并交付房屋，双方成立有效商品房买卖合同。
第三人称原告并非商品房买卖合同买方，双方买卖合同价格远低于市场价格，显示双方系恶意串通。首先，原告与被告帝源公司订立商品房买卖合同，买卖合同的付款义务由案外人嘉帝公司支付，并不违反法律规定，原告是合同相对方，是适格的原告。其次，原告紫柒园中心与被告帝源公司约定购房单价为每平方米3500元，该价格系在双方参考嘉帝公司对涉案十套房屋进行后期施工等相关因素下，与被告帝源公司协商的结果，被告帝源公司予以认可。在第三人未成立有效商品房买卖合同前提下，并未损害第三人利益。
诉讼中，原告紫柒园中心将其要求交付房屋的诉请解释为要求被告帝源公司协助办理产权登记过户，因该十处房屋尚未经过有关部门验收，不具备办理产权登记的条件，且该房屋已经交付给原告，故原告请求办理产权登记及支付逾期交房违约金的诉请应予驳回，原告可待该房屋具备产权登记条件时另行主张。
二、关于第三人赵永忠与被告帝源公司部分。
第三人赵永忠与被告帝源公司之间存在民间借贷法律关系，第三人庭审中自认。首先，双方对借款金额、利息没有清算，第三人自述共计出借2000余万元，最后欠款本息约800万元，被告帝源公司称借款共1435000元，已经偿还3475000元，双方陈述不一。其次，第三人赵永忠称最后欠款800余万元以两处别墅抵债，但在该两处别墅买卖合同签订日期（2015年10月25日）之后，仍与被告签订有若干处房屋买卖合同，与其陈述尾款以房屋抵债的陈述相矛盾。故第三人赵永忠称案涉78号、84号两处房产系以物抵债，没有事实依据，其与被告帝源公司签订的案涉两份商品房买卖合同本质是为借款提供担保。
三、第三人李英伟、白翔与被告帝源公司部分。
第三人李英伟、白翔与被告帝源公司之间存在民间借贷法律关系。首先，二第三人自认与被告帝源公司之间前期存在民间借贷法律关系。其次，其所称该两处别墅是其出资购买，但价格（每平方米4000元）远低于市场价，提供的付款证据仅100余万元（470000元、600000元、249000元），而两处别墅的合同价款合计为2262000元，差距明显。最后，被告帝源公司提供的与第三人李英伟的录音证据中，体现抵押给二第三人两套别墅、两套房子、一辆车，与本案所涉两处别墅相符合。综合上述事实，第三人李英伟、白翔与被告帝源公司签订的两处商品房买卖合同本质仍然是为借款提供担保。
第三人赵永忠、李英伟、白翔与被告帝源公司签订的商品房买卖合同系对各自借款的担保，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。在本院向三位第三人释明后，三位第三人仍坚持按照商品房买卖合同法律关系主张权利，依据上述法律规定，应驳回诉讼请求。
第三人李英伟、白翔称其与帝源公司签订《商品房买卖合同》后，就涉案房屋办理了商品房预告登记证，应享有物权。本院认为，物权法中规定的预告登记制度是以商品房买卖法律关系成立并有效为前提，相关权利人经预告登记后才享有准物权。本案中第三人李英伟、白翔与被告帝源公司订立的《商品房买卖合同》系为借款提供担保，办理房屋预告登记亦是对借款担保的一种形式，商品房买卖并非双方真实意思表示，故不产生物权效力，不能对抗真正的买受人。
综上所述，原告紫柒园中心与被告帝源公司关于普兰店市安波镇文化街60号、62号、68号、70号、76号、78号、80号、82号、84号、86号、88号十套别墅所签订的《商品房买卖合同》合法有效，第三人赵永忠、李英伟、白翔与被告帝源公司所签订的关于普兰店市安波镇文化街78号、84号、68号、70号《商品房买卖合同》本质为借款担保。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告普兰店市安波镇紫柒园家庭养护服务中心要求办理产权登记及支付逾期交房违约金的诉讼请求；
二、驳回第三人赵永忠要求确认商品房买卖合同有效、交付房屋并办理房屋产权登记的诉讼请求；
三、驳回第三人李英伟、白翔要求确认紫柒园中心与帝源公司买卖合同无效、要求确认其与帝源公司买卖有效的诉讼请求。
案件受理费81163元、67219元、100元、100元，保全费5000元，由原告普兰店市安波镇紫柒园家庭养护服务中心负担86163元，第三人赵永忠负担67219元，第三人李英伟负担100元，第三人白翔负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 蔡元国
代理审判员 张庆江
代理审判员 李明如
二〇一七年八月二十五日
书 记 员 原春子
附：相关法律依据
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。