广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂06民终658号
上诉人(原审被告、反诉原告）：东兴市春泉贸易有限责任公司，住所地广西东兴市东兴镇东盟大道338号。
法定代表人：邹颖东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王成武，广西北仑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张超蓝，广西北仑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭凤珍，女，1974年3月7日出生，汉族，住广西东兴市。
委托诉讼代理人：容本良，广西其沿律师事务所律师。
上诉人东兴市春泉贸易有限责任公司（以下简称春泉公司）因与被上诉人谭凤珍商品房买卖合同纠纷一案，不服东兴市人民法院(2016)桂0681民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人春泉公司的委托诉讼代理人王成武、张超蓝，被上诉人谭凤珍的委托诉讼代理人容本良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人春泉公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令谭凤珍继续履行双方于2011年6月9日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号：201118926、201119108）；三、谭凤珍支付春泉公司两套商品房未付购房款合计551920元及违约金（违约金以551920元为基数，按每日万分之五计算，从2012年8月1日起算至购房款付清为止）；四、本案一、二审诉讼费用由谭凤珍承担。事实和理由：一、春泉公司不存在延迟交房及一审判决认定的“未将上述商品房交付给谭凤珍使用”的违约行为。春泉公司的房屋于2012年8月29日竣工验收合格，符合交房条件。之后其售楼人员多次通过电话、信息、邮件的方式通知谭凤珍付款及收房，但谭凤珍不予理睬。此外，谭凤珍的弟弟在涉案楼盘购买的同一幢楼同一楼层房屋，已于2012年9月6日交付使用，由此可见谭凤珍对收房的通知知情。谭凤珍因没有资金交付剩余购房款，才拒绝收房。按约谭凤珍的付款义务在前，春泉公司的交房义务在后。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，谭凤珍违约在先，春泉公司有权顺延交房日期。二、一审判决适用法律错误。1、谭凤珍至今没有向春泉公司支付剩余购房款，春泉公司没有违约行为，合同第九条约定的解除合同条件未成就，谭凤珍无权行使合同解除权。2、根据《中华人民共和国合同法》第九十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，即使谭凤珍有权提出解除合同，也已经超过行使合同解除权的期限。三、春泉公司的房屋已符合交房条件多年，谭凤珍在现今房地产市场不景气、价格下跌的情况下提出解除合同，有违诚实信用原则。一审判决纵容谭凤珍的不诚信行为。
被上诉人谭凤珍辩称，涉案商品房买卖合同合法有效，各方应依约履行。合同约定春泉公司应当书面通知交房，但春泉公司没有严格履行这一义务。虽然合同约定余款在交房前付清，就本案而言支付余款的时间不是2012年7月30日。交房的前提是春泉公司通知交房，余款的支付时间等事项应在交房通知中注明。因春泉公司未书面通知谭凤珍交房，故谭凤珍不构成违约。春泉公司的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
谭凤珍向一审法院起诉请求：1、解除谭凤珍与春泉公司于2011年6月9日签订的两份《商品房买卖合同》（编号：201118926号和201119108号）；2、春泉公司返还谭凤珍购房款及有关费用共473423元（其中1402号房购房款203900元、契税16017元、房产缴费349元、工本费80元、合同工本费100元；1405号房购房款238690元、契税13818元、房产交易费289元、工本费80元、合同工本费100元）及支付违约金（违约金计算：以473423元为基数，按银行同期同类贷款基准利率计算，从2012年8月1日起计至还清款项之日止）。春泉公司反诉请求：1、继续履行谭凤珍与春泉公司于2011年6月9日签订的两份《商品房买卖合同》（编号：201118926号和201119108号）；2、谭凤珍支付春泉公司未付购房款551920元及违约金（违约金计算：以551920元为基数，按每日万分之五计算，从2012年8月30日起计至购房款付清之日止）；3、反诉费用由谭凤珍负担。
一审法院认定事实：2011年6月9日，谭凤珍与春泉公司签订《商品房买卖合同》（编号：201118926），约定谭凤珍购买春泉公司开发的成德国际贸易广场第1幢1单元14层1402号房，面积139.64平方米，总金额533900元，买受人于2011年5月25日前付购房款203900元，剩余购房款330000元于交房前付清，出卖人应当在2012年7月30日前交付商品房，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按累计已付款的0.5%支付违约金，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续并签署房屋交接单等。同日，谭凤珍与春泉公司签订《商品房买卖合同》（编号：201119108），约定谭凤珍购买春泉公司开发的成德国际贸易广场第1幢1单元14层1405号房，面积115.67平方米，总金额460610元，买受人于2011年5月25日前付购房款200610元，于2011年5月29日付购房款38080元，剩余购房款221920元于交房前付清，其余条款内容与上述合同一致。两份合同在东兴市房产管理局的备案时间分别为2011年6月23日、6月24日。
谭凤珍于2011年5月24日支付1402号房首付款203900元，于2011年8月5日交付1402号房房屋契税费16017元、房产交易费349元、房屋权属证工本费80元、合同工本费100元；于2011年5月24日支付1405号房首付款200610元，2011年5月29日支付1405号房购房款38080元，于2011年8月5日交付1405号房房产交易费289元，房屋权属证工本费80元，合同工本费100元。2011年8月10日，东兴市地税局出具两张完税证，分别注明1402号房的契税为16017元、1405号房的契税为13818元。
2012年8月29日，建设单位春泉公司、施工单位湖南禹班建设集团有限公司、设计单位广西壮族自治区工业设计院、勘察单位广西土木勘察工程有限公司、监理单位广西城建咨询有限公司对东兴成德国际贸易广场南区商住楼1#楼质量验收合格，2013年6月8日在东兴市住房和城乡建设局备案。2012年8月5日，东兴成德国际贸易广场1号楼1单元电梯监督检验合格。2013年5月8日，东兴成德国际贸易广场1号楼消防验收合格。2014年7月14日，东兴成德国际贸易广场配电安装工程符合技术要求，具备运行条件。
2015年11月2日，春泉公司收到谭凤珍发出的解除合同通知，该通知注明2011年6月9日签订的两份《商品房买卖合同》，谭凤珍按约履行付款义务，春泉公司不按合同约定将商品房交付使用，属严重违约行为，根据合同第九条约定解除与春泉公司签订的上述《商品房买卖合同》，请春泉公司按约定退还已付购房款并支付违约金。
另查明，谭凤珍未支付春泉公司剩余购房款551920元，春泉公司未将上述商品房交付谭凤珍使用。
一审法院认为，谭凤珍与春泉公司签订的两份《商品房买卖合同》合法有效，双方应按约履行。春泉公司已收到谭凤珍发出的解除合同通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，当事人对合同法第九十六条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。春泉公司未在解除合同通知到达之日起三个月内向人民法院起诉，谭凤珍与春泉公司签订的两份《商品房买卖合同》已解除，谭凤珍再请求解除《商品房买卖合同》不符合法律规定，不予支持；谭凤珍请求返还购房款及其他费用，符合法律规定，予以支持。谭凤珍请求返还契税，因退税行为尚未发生纠纷，不构成民事诉讼法上的诉，不予处理。谭凤珍请求按银行同期贷款基准利率计付违约金，于法无据，违约金按《商品房买卖合同》约定计算：442590元×0.5﹪﹦2213元（取整）。春泉公司请求继续履行合同及支付剩余购房款，春泉公司的证据不能证明已通知谭凤珍交房，后谭凤珍已通知解除合同，春泉公司该请求没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决：一、春泉公司返还谭凤珍购房款442590元及其他费用998元；二、春泉公司支付谭凤珍违约金2213元；三、驳回谭凤珍的其他诉讼请求；四、驳回春泉公司的反诉请求。本诉案件受理费8402元（谭凤珍预交4201元），由谭凤珍负担588元，春泉公司负担7814元；反诉案件受理费4660元（春泉公司已预交），由春泉公司负担。
本院二审期间，上诉人春泉公司围绕上诉请求依法提交了如下证据：1、证人禤大龙的证人证言，证明其购买春泉公司涉案项目的商品房于2012年8月交付使用；2、证人陈某的证人证言，证明其作为春泉公司的置业顾问，曾多次电话通知谭凤珍补交房款并收房；3、收据二张，证明谭凤珍于2013年2月2日向春泉公司购买对应涉案两套房屋的车位，可见谭凤珍在购买车位时已明确得知涉案房屋可以交付，因谭凤珍原因没有收房。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人谭凤珍认为上诉人春泉公司提交的证据1、2不能证明春泉公司已按照商品房买卖合同第十一条的约定履行其通知交房的义务，对证据3真实性无异议，但与本案无关，不能证明春泉公司的主张。本院认为，春泉公司提供的证据1-3均不能达到其证明目的，本院不予采纳。一审查明事实属实，本院予以确认。
本院审理查明，谭凤珍和春泉公司签订的两份商品房买卖合同（合同编号：201118926和201119108）第八条均约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、买受人未按合同约定期限付款或未按约定办完按揭手续……。
综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、谭凤珍请求解除涉案两份商品房买卖合同、春泉公司返还购房款及有关费用并支付违约金有无事实和法律依据；二、春泉公司请求继续履行涉案两份商品房买卖合同、谭凤珍支付未付购房款及违约金有无事实和法律依据。
本院认为，春泉公司和谭凤珍签订的涉案两份商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定合法有效正确，本院予以确认。双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
一、关于谭凤珍请求解除涉案两份商品房买卖合同、春泉公司返还购房款及有关费用并支付违约金有无事实和法律依据的问题。涉案两份合同均约定剩余购房款在交房前付清，如谭凤珍未按约支付购房款春泉公司有权延期交房，也即约定了谭凤珍有先支付房款的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在谭凤珍未支付完涉案房屋购房款的情况下，春泉公司无交房义务，谭凤珍亦不享有合同约定的逾期交房合同解除权，故谭凤珍主张春泉公司逾期交房、请求解除涉案两份商品房买卖合同、春泉公司返还购房款及有关费用并支付违约金于法无据，本院不予支持。谭凤珍在不具备《中华人民共和国合同法》第九十三条规定条件的情况下，通知春泉公司要求解除合同，不能发生解除合同的法律效力。一审法院认定涉案两份商品房买卖合同自谭凤珍发出解除合同通知到达春泉公司之日起，涉案商品房买卖合同已解除，判决春泉公司返还购房款及其他费用并支付违约金，属适用法律错误，本院予以纠正。
二、关于春泉公司请求继续履行涉案两份商品房买卖合同、谭凤珍支付未付购房款及违约金有无事实和法律依据的问题。如上所述，因谭凤珍未支付完涉案商品房的购房款而不享有合同解除权，合法有效的合同应当继续履行，故春泉公司请求继续履行涉案两份商品房买卖合同于法有据，本院予以支持。一审法院对春泉公司该项诉讼请求不予支持错误，本院予以纠正。关于春泉公司请求谭凤珍支付未付购房款及违约金的问题。谭凤珍依约应在交房前付清购房款，但因双方在涉案两份商品房买卖合同中均未约定明确的日期，而春泉公司亦未按照合同约定方式书面通知谭凤珍支付剩余购房款，故在未给予谭凤珍必要准备时间的情况下，本院对春泉公司该项诉讼请求在本案中不予处理。因春泉公司未能举证证明在本案诉讼之前其已书面通知谭凤珍交房，故其主张谭凤珍支付逾期付款违约金亦没有事实依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人春泉公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销东兴市人民法院（2016）桂0681民初97号民事判决；
二、上诉人东兴市春泉贸易有限责任公司和被上诉人谭凤珍继续履行于2011年6月9日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号：201118926号和201119108号）；
三、驳回被上诉人谭凤珍的本诉诉讼请求；
四、驳回上诉人东兴市春泉贸易有限责任公司的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费8402元（被上诉人谭凤珍已预交4201元），由被上诉人谭凤珍负担；一审反诉案件受理费4660元（上诉人东兴市春泉贸易有限责任公司已预交），由上诉人东兴市春泉贸易有限责任公司负担。二审本诉案件受理费8402元（上诉人东兴市春泉贸易有限责任公司已预交），由被上诉人谭凤珍负担；二审反诉案件受理费4660元（上诉人东兴市春泉贸易有限责任公司已预交），由上诉人东兴市春泉贸易有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 静
代理审判员 刘帅武
代理审判员 林智明
二〇一七年一月二十二日
书 记 员 谢馨仪
附：本案判决所依据的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。