福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第2353号
原告陈韬，男，1994年3月7日生，汉族，住福安市。
委托代理人陈青荣，福建人文律师事务所律师。
委托代理人陈金梁，男，1969年12月27日生，汉族，系原告之父。
被告薛幼茂，男，1956年12月13日生，汉族，住福安市。
委托代理人林茂磷。
被告郭招玉，女，1959年3月29日生，汉族，住福安市。
被告缪锦中，男，1970年8月11日生，汉族，住福安市。
委托代理人梁忠、林凯，福建正联律师事务所律师。
原告陈韬与被告薛幼茂、郭招玉、缪锦中案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年4月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月24日公开开庭进行了审理。原告陈韬的委托代理人陈青荣、陈金梁、被告薛幼茂的委托代理人林茂磷、被告缪锦中的委托代理人林凯到庭参加诉讼。被告郭招玉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈韬诉称：一、原告与被告薛幼茂、郭招玉进行房屋买卖时已支付了大部分购房款，也已实际占有了该房屋。首先，2012年3月被告薛幼茂、郭招玉将其坐落于福安市城北街道棠兴路凯乐园别墅x号房产，委托上海亦雁实业发展有限公司抵押在工商银行，共贷款138万元，银行贷款的还款时间是2013年3月4日。因贷款时间即将到期，如果不能按时还贷将承担违约责任。被告薛幼茂、郭招玉没有钱还贷，故于2013年3月1日与原告签订《房屋买卖合同》，将该房屋卖给原告，原告当日支付了定金6万元。2013年3月3日，原告向郑瑞清借款100万元，并要求该款由郑瑞清直接汇入贷款银行用于偿还被告薛幼茂、郭招玉到期的贷款，当日被告薛幼茂、郭招玉向原告出具收条，写“收到陈韬手购房款1000000元整”。2013年3月4日，因银行贷款及利息要偿还140万元，被告薛幼茂、郭招玉自筹资金仍不足以偿还贷款，又要求原告再支付购房款24万元用于偿还贷款，原告又向郑瑞清借款24万元，随后被告薛幼茂、郭招玉出具了收条，写“收到陈韬购房款240000元”。这样，原告共支付了购房款130万元，为被告薛幼茂、郭招玉偿还了银行贷款，俩被告承诺银行解押后立即办理两权证过户手续，届时原告将余款付清。其次，原告已实际占有该房。2013年3月4日，原告支付大部分购房款后，被告薛幼茂、郭招玉就将两权证原件交付给原告（房产证证号城区城北字第x号，土地证证号安政国用（2002）字第x号），并将房屋钥匙交给原告，目前该房屋已由原告使用居住。再次，在今年春节前，被告薛幼茂、郭招玉在与被告缪锦中处理民间借贷纠纷及协商解押事项未果后，再次确认收到原告130万元购房款，并承诺取回他项权证，将他项权证抵押给原告。春节过后，被告薛幼茂、郭招玉取回他项权证，就将他项权证押在原告处。二、原告在与被告薛幼茂、郭招玉进行房屋买卖时并不知道该房屋被查封，故双方之间的房屋买卖是合法的。2012年3月，被告薛幼茂、郭招玉将讼争房产委托上海亦雁实业发展有限公司抵押在工商银行贷款138万元，因没有钱偿还贷款，就在2013年3月1日约定将该房产转让给原告，双方签订了《房屋买卖合同》，转让价是200万元。当时被告说只要还清银行贷款，取回他项权证，即可办理过户手续。原告是在办理两权证过户手续时，才发现该房屋已被福安市人民法院查封。如果事先知道，原告不可能花这冤枉钱。所以说双方之间的房屋买卖是合法的。三、福安市人民法院作出关于福安市城北街道棠兴路凯乐园别墅G3号房产的查封裁定应予撤销，被告薛幼茂、郭招玉应协助原告办理该房屋的移户手续。原告与被告薛幼茂、郭招玉买卖讼争房屋是事实，原告是善意购买取得该房屋，没有办理过户登记手续，主要原因是被告薛幼茂、郭招玉隐瞒房屋被查封的情况。另外，被告缪锦中与被告薛幼茂、郭招玉之间的50万元民间借贷，本身存在疑异，被告薛幼茂、郭招玉也提出再审。故原告认为福安市人民法院作出对讼争房屋的查封裁定是错误的，应予撤销。同时，要求被告薛幼茂、郭招玉协助原告办理讼争房屋的房产与土地的移户手续。原告认为查封讼争房屋是错误的，就提出异议申请，福安市人民法院于2014年4月9日作出的（2014）安执异字第4号《执行裁定书》，驳回原告的异议申请。现原告诉至本院，请求依法判令：⑴确认原告与被告薛幼茂、郭招玉关于福安市城北街道棠兴路凯乐园别墅x号房屋的《房屋买卖合同》有效；⑵依法撤销福安市人民法院查封裁定，解除对福安市城北街道棠兴路凯乐园别墅x号房屋的查封；⑶要求被告薛幼茂、郭招玉协助原告办理上述房屋的房产与土地的移户手续。
被告薛幼茂辩称：一、本案并不存在房屋买卖行为，故合同并没有生效。买卖合同不是其真实的意思表示，是当时为了借款而设立的形式。二、所谓买卖的讼争房屋并没有实际交付给原告，其并未将房屋钥匙交付给原告，房屋一直由其居住至今，原告并未入住。三、福安市人民法院查封讼争房屋后，其并没有隐瞒查封的情况，在签订合同前，原告已经知道讼争房屋被查封。四、本案原告与其之间实际上是借贷关系，应作为民间借贷纠纷进行处理。
被告缪锦中辩称：一、原告第一项诉讼请求不属于本案审理的范围。本案案由为案外人执行异议之诉，审理的内容应为福安市人民法院在由其作为执行申请人与被告薛幼茂作为被执行人的执行案件中所作出的查封薛幼茂名下房产的裁定是否正确，即原告对位于福安市城北棠兴路凯乐园别墅x号房屋是否享有所有权或其他权益，足以排除福安市人民法院的查封执行。而原告的第一项和第三项诉求要求审理的是原告与被告薛幼茂、郭招玉之间的房屋买卖合同是否有效以及该合同的履行，属于买卖合同纠纷审理的范围。其并非该合同之债的一方主体，该两项诉讼请求与本案是两个不同的诉，也没有依法合并审理的依据。原告要求确认合同有效以及履行过户手续应当以薛幼茂、郭招玉为被告，另行向法院提起买卖合同纠纷之诉。且本案的房屋已被福安市人民法院查封，客观上无法履行过户手续。原告要求履行过户手续的诉求也与福安市人民法院生效执行裁定不符。此外，本案房屋为别墅，面积342.1㎡，价值明显超过300万元，在被告薛幼茂欠其的借款债务还在执行阶段、尚未执行完毕时，原告与薛幼茂签订《房屋买卖合同》，以200万元明显低于房屋实际价值的价格转让房屋，有恶意转移财产以逃避债务的嫌疑。因此对这两项诉讼请求应当予以驳回。二、被告薛幼茂、郭招玉作为本案涉讼房屋的共有人对该房屋享有所有权，而原告陈韬对本案房屋不享有所有权，也没有依法可以排除法院执行的其他权利，因此福安市人民法院作出的查封裁定和执行行为正确，原告的第二项诉讼请求应当予以驳回。理由如下：1、本案房屋登记在薛幼茂名下，根据我国《物权法》规定，除法律另有规定外不动产权利的设立、变更、转让和消灭以依法登记为准，因此本案房屋系薛幼茂、郭招玉的夫妻共有财产。其与薛幼茂民间借贷纠纷一案业已经福安市人民法院作出生效的民事判决，且再审依然判决被告薛幼茂承担还款责任，其依据福安市人民法院作出的生效法律文书申请执行，福安市人民法院依法对讼争房屋作出的查封裁定有合法的依据。2、虽然原告与薛幼茂签订了《房屋买卖合同》，但该房屋所有权并未转移至原告名下，原告不享有所有权。在原告签订合同之时，该房屋已被法院查封，而本案涉及的房屋为别墅，面积342.1㎡，可谓价值巨大，原告作为买受人在购买讼争房屋时有义务对房屋是否被法院查封等法律状态进行了解，而原告对此未尽到合理的注意义务，所以对房屋未能过户存在过错。此外，原告也在诉状中承认并未支付全部购房款，即使原告已支付了大部分购房款，被告薛幼茂交付了房屋钥匙，原告依法占有本案房屋，也不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封的条件。综上，无论原告签订《房屋买卖合同》时是否善意，原告对讼争房屋都不享有所有权，也不符合其他依法可以排除福安市人民法院查封执行的情况，其认为应当驳回原告的诉讼请求。
被告郭招玉未作书面答辩。
经审理查明，被告薛幼茂、郭招玉系夫妻关系，俩人于2005年4月7日在福安市民政局办理结婚登记手续。2002年10月8日，福安市国土资源局向被告薛幼茂颁发了安政国用（2002）字第2083号国有土地使用证，确认被告薛幼茂享有坐落于福安市城北棠兴路凯乐园别墅G3号的国有土地使用权。2004年7月20日，福安市房地产管理局向被告薛幼茂颁发了福安市房权证城区城北字第××号房屋所有权证，确认被告薛幼茂享有坐落于福安市城北棠兴路凯乐园别墅G3号房屋的所有权。
2012年，上海亦雁实业发展有限公司向中国工商银行股份有限公司宁德分行申请贷款138万元，该笔贷款由被告薛幼茂提供坐落于福安市城北棠兴路凯乐园别墅G3号的房屋作为抵押，并于2012年3月14日办理了安房他证福安字第00201201**号房屋他项权证。2013年7月4日，中国工商银行股份有限公司宁德分行营业部出具了一份《说明》，证实该笔贷款于2013年3月4日结清，以及经查询，上海亦雁实业发展有限公司一般存款账户账号为14×××97，于2013年3月4日收到2笔金额共计140万元的款项用于偿还贷款，该款项是从户名为郑瑞清、卡号为62×××38的工商银行储蓄卡转入。
2009年4月19日，薛幼茂向缪锦中借款50万元。2011年9月21日，本院立案受理缪锦中与薛幼茂民间借贷纠纷一案。2012年4月11日，本院作出（2011）安民初字第1569号民事判决，判决：被告薛幼茂在本判决生效之日起五日内偿还原告缪锦中借款50万元并支付利息（利息按银行同期贷款利率标准计算，从2011年9月21日起计至实际还款之日止）。该份判决生效后，因薛幼茂未履行还款义务，缪锦中向本院申请执行。本院向薛幼茂发出执行通知书，但薛幼茂未按执行通知履行生效法律文书所确定的义务，本院遂于2012年8月29日作出（2012）安执行字第417号执行裁定书，裁定查封登记被执行人薛幼茂名下，坐落于福安市城北棠兴路凯乐园别墅G3号房屋；查封期限为两年。
本院（2011）安民初字第1569号民事判决生效后，薛幼茂以原审送达地址有问题、导致其无法收到判决文书为由申请再审，请求撤销（2011）安民初字第1569号民事判决。2013年3月21日，本院以（2013）安民监字第1号民事裁定，决定对本案进行再审，且在再审期间中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，于2013年8月13日公开开庭进行了审理。2013年8月19日，本院作出（2013）安民再初字第1号民事判决，判决：一、撤销福安市人民法院（2011）安民初字第1569号民事判决；二、原审被告薛幼茂应在本判决生效之日起十日内偿还原审原告缪锦中借款480000元并支付利息，利息计算方法：以480000元为计息本金，月利率参照银行同类贷款利率计，从2011年9月21日起算至判决确定的还款之日止；三、驳回原审原告缪锦中的其他诉讼请求。该份判决生效后，因薛幼茂未履行还款义务，缪锦中向本院申请执行。本院向薛幼茂发出执行通知书，但薛幼茂未按执行通知履行生效法律文书所确定的义务，本院遂于2014年3月4日作出（2014）安执行字第279号执行裁定书，裁定查封登记被执行人薛幼茂名下，坐落于福安市城北棠兴路凯乐园别墅G3号房屋（房产证证号：城区城北字第××号）；查封期限为两年。在本院执行申请执行人缪锦中与被申请执行人薛幼茂民间借贷纠纷一案中，案外人陈韬对执行标的提出书面异议，请求本院依法解除对上述房屋的查封。2014年4月9日，本院作出（2014）安执异字第4号执行裁定书，裁定驳回案外人陈韬的异议。该房屋目前仍处于查封状态。
2013年3月1日，原告陈韬作为乙方与作为甲方的被告薛幼茂、郭招玉签订了一份《房屋买卖合同》，被告薛幼茂、郭招玉将上述坐落于福安市城北棠兴路凯乐园别墅G3号的房屋（建筑面积342.10平方米，使用权面积77.34平方米）转让给原告陈韬，双方约定房屋转让价款为人民币200万元。当日，原告陈韬向被告薛幼茂、郭招玉支付了购房定金6万元，被告薛幼茂、郭招玉出具了收条一张给原告收执。2013年3月3日，原告向被告薛幼茂、郭招玉支付了购房款100万元，被告薛幼茂、郭招玉出具了收条一张给原告收执，并写明该款由原告委托上海亦雁实业有限公司直接用于偿还薛幼茂2013年3月4日到期的工行宁德分行的房屋抵押贷款。2013年3月4日，原告又向被告薛幼茂、郭招玉支付了购房款24万元，被告薛幼茂、郭招玉出具了收条一张给原告收执。2014年1月13日，被告薛幼茂、郭招玉出具了《承诺书》一份给原告，写明“本人薛幼茂已收到陈韬手上购房预付款130万元整，此款已由陈韬委托郑瑞清汇入工行还款帐号，用于偿还本人于2013年3月在宁德工行营业部的房屋抵押贷款（合同号为14070097-2012（营业）字第0036号，土地证号为安政国用（2002）第20**号，房产证号为福安市房权证城区北字第××号）现因该房屋被法院查封，无法办理过户手续，本人愿将本房屋在银行抵押的他项权证他日取回后转押至陈韬处，并向陈韬郑重承诺本人相信法院能公正判决缪锦中诬告本人一案，也有信心，有能力在短期内能处理好法院查封一事。”
上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，原告向本院提交的以下证据：1.福安市人民法院（2014）安执异字第4号执行裁定书1份，2.被告薛幼茂、郭招玉身份证、结婚证复印件各1份，3.《房屋买卖合同》1份，4.收条3张，5.中国工商银行股份有限公司宁德分行营业部出具的《说明》1份、户名为郑瑞清的理财金账户历史明细清单2份，6.福安市房权证城区城北字第××号房屋所有权证、安政国用（2002）字第2083号国有土地使用证各1份，7.承诺书1份，8.安房他证福安字第00201201**号房屋他项权证1份，以及被告缪锦中向本院提交的以下证据：1.福安市人民法院（2012）安执行字第417号执行裁定书、（2014）安执行字第279号执行裁定书各1份，2.福安市人民法院（2013）安民再初字第1号民事判决书1份等上列证据予以证实。上列证据经庭审质证，与本案查明的事实具有关联性，符合证据的法定形式，本院予以采信。
本案的争议焦点在于：一、原告与被告薛幼茂、郭招玉签订的房屋买卖合同是否有效；二、原告要求撤销对讼争房屋的查封裁定是否有法律依据。
围绕上述争议焦点，本院予以查明分析并认定如下：
一、原告与被告薛幼茂、郭招玉签订的房屋买卖合同是否有效。
原告陈韬认为，其是通过中介购买讼争房屋的，其与被告薛幼茂、郭招玉的房屋买卖关系是事实存在的。
被告薛幼茂认为，其与原告之间不存在房屋买卖合同行为，双方是借贷关系，故房屋买卖合同并没有生效。因其无力偿还借款100万元，才产生这种为了借款而设立的房屋买卖合同的形式。另外两条收条的30万元是支付该笔100万元借款的利息，并非购房款。且讼争房屋并未实际交付给原告，也未办理产权移户手续。
被告缪锦中认为，原告所称的款项都没有银行的转账凭证进行证明，不能作为支付购房款的依据。本案讼争房屋实际价格超过300万元，被告薛幼茂也承认是因为向原告借款100万元无法偿还，才将房屋低价转给原告。原告在购买如此价格的房屋时，应当对房屋是否存在查封、抵押等情况进行了解，表明原告应当知道该房屋已被查封的情况，但原告还与被告薛幼茂签订买卖合同，且按常理原告不但不要求解除买卖合同，还提起本案诉讼要求被告继续履行交付房屋义务，说明原、被告之间存在恶意串通、转移财产以逃避法院执行，损害其利益。因此，该合同即使成立也不生效，况且该合同名为买卖合同，实际为借款合同。
本院认为，被告薛幼茂主张其与原告实为借贷关系，并不存在真正的房屋买卖关系，对此应承担举证责任，但其并未提交相应的证据予以证实，故其主张本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告与被告薛幼茂、郭招玉所签订的房屋买卖合同出于自愿，没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。
原告要求撤销对讼争房屋的查封裁定是否有法律依据。
原告陈韬认为，其不知道讼争房屋被查封，若知道房屋被查封，其根本不会去购买。且在执行过程中，其已经支付大部分购房款，并已入住讼争房屋，在这种情况下，福安市人民法院应撤销查封裁定。
被告薛幼茂认为，2012年福安市人民法院所作的执行裁定书，其并不知悉。2013年3月，福安市人民法院送达了民事裁定书给郭招玉，其才知道房屋被查封。原告的父亲帮其偿还贷款时，可能确实是不知道房屋已被查封。因目前其与被告缪锦中之间的借贷纠纷还在申诉中，故查封裁定是否符合法律规定，由法院进行认定。
被告缪锦中认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，人民法院不得查封应当满足以下条件：合同成立并有效；买方支付全部购房款；卖方交付房屋且买方对房屋不能过户不存在过错。在本案中原告并未支付全部购房款，房屋也并未实际交付给原告，因此福安市人民法院查封裁定符合法律规定，应予支持。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告陈韬虽与被告薛幼茂、郭招玉签订了房屋买卖合同，但未办理房屋所有权及土地使用权的过户登记手续，依法尚未取得讼争房屋的所有权及土地使用权，该房屋仍属于被告薛幼茂所有。因薛幼茂未履行生效法律文书所确定的义务，缪锦中向本院申请执行，本院遂裁定查封登记在被执行人薛幼茂名下的讼争房屋，并无不当。原告仅以房屋买卖合同，要求撤销查封裁定，缺乏法律依据，本院不予支持。被告薛幼茂所有的房屋已经被本院查封，无法办理过户登记手续，因此，原告关于过户的请求无法予以支持。
综上所述，本院认为，本案讼争房屋已依法登记领取国有土地使用证和房屋所有权证，权属清晰。原告陈韬与被告薛幼茂、郭招玉在平等自愿协商基础上签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。但因登记在被告薛幼茂名下的房屋已被本院查封，目前无法办理过户及登记手续，因此，关于原告要求被告薛幼茂、郭招玉协助其办理讼争房屋过户手续的请求，本院无法予以支持。同时，我国对不动产物权的设立采取登记生效制度，而本案讼争房屋的所有权和土地使用权依房屋所有权证及国有土地使用证的记载，仍属于被告薛幼茂所有，因此，本院查封讼争房屋并无不当。原告支付了部分购房款且未实际占有讼争房屋，现原告仅依房屋买卖合同要求撤销查封裁定，于法无据，本院不予支持。被告郭招玉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决如下：
原告陈韬与被告薛幼茂、郭招玉签订的房屋买卖合同合法有效；
二、驳回原告陈韬的其他诉讼请求。
本案受理费人民币22800元，由原告陈韬负担人民币22700元，被告薛幼茂、郭招玉负担人民币100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：向本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 姜 玟
代理审判员 蔡玉贤
人民陪审员 林泽霖
二〇一四年八月六日
书 记 员 刘春香
附注：义务人未履行法院判决确定义务，权利人可以向法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。