山东省滕州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0481民初1739号
原告：吴长绪，男，1987年3月5日出生，汉族，住滕州市。
委托诉讼代理人：徐广立，山东荆河律师事务所律师。
被告：山东汇通古镇文化旅游开发有限公司，住所地滕州市滨湖镇政府东楼。
法定代表人：沙翠梅，执行董事。
委托诉讼代理人：张成龙，山东滕达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘霞，山东滕达律师事务所律师。
原告吴长绪与被告山东汇通古镇文化旅游开发有限公司（以下简称汇通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴长绪及其委托诉讼代理人徐广立，被告汇通公司委托诉讼代理人刘霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴长绪向本院提出诉讼请求：1.依法确认2016年9月5日双方解除《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.依法判令被告返还原告购房款596806.71元及契税、印花税、维修基金、房工本费、有线电视初装费等24542.61元；3.依法判令被告支付违约金（自2016年10月5日起至付清之日止，以621349.32元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.判令被告汇通公司负担诉讼费用。事实与理由：2013年8月27日，原告与被告签订商品房买卖合同1份，约定原告购买被告开发的藕花苑18幢03号商业用房。同日，原告支付房款50%，双方办理了房屋交付手续。2014年2月10日，原告以贷款方式将全部房款支付被告，但被告至今未按合同约定办理产权登记手续。补充协议中含有不合理、减轻或者免除应当由××承担的责任，仍以本合同为准。关于违约金，违约金低于造成损失的，当事人可以请求法院予以增加。原告于2016年9月5日向被告要求解除合同并退房,被告同意退房，被告要求原告把贷款全部还清才能把钱退给原告。后来原告把贷款全部还清了，被告就又推脱。
被告汇通公司辩称，被告不存在违约行为，根据补充协议的约定，被告并不存在故意不给原告办理房权手续的行为，也并非是被告的原因导致现在未办理房产手续，因此原告以此主张解除合同，无事实、法律依据。如果判令被告违约，关于违约金的计算方式应当按照合同的约定支付已付房款的0.05%，计算的基数应当是596806.71元。如果确认解除合同，原告应当返还租金收益。不存在原告所说的实际损失高于违约金的事实，而且原告已经获得75857.49元的租金收益，原告主张调整违约金的诉请不应当得到支持。住宅专项维修资金是交付至滕州市物业管理办公室，不应当由被告返还。2016年9月5日，原告仅是申请退房，被告未签章，申请中并没有提出解除合同。
经审理查明，2013年8月27日，原告（××）吴长绪与被告（××）汇通公司签订商品房买卖合同1份，约定：××购买××开发的微山湖古镇一期藕花苑18幢03号房，该商品房为商业用途，建筑面积89.01平方米，单价每平方米6704.94元，房款为596807元。付款方式为贷款方式付款。××首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向银行贷款支付。××应当在2013年11月30日前将该商品房交付××使用。××同意委托××代交专项维修资金、契税、配套费、工本费等费用。双方同意由××提供的权属登记资料在商品房交付使用后360天提供，逾期如××退房，××在××提出退房要求之日起30日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的0.05%赔偿××损失。同日，吴长绪与汇通公司签订商品房买卖合同补充协议，其中关于产权登记约定：该商品房具备办理房屋产权转移登记手续的条件时，××将以小区公告或专项通知的方式或电话、邮寄（含特快专递）的方式通知××。××应按通知时间和地点及时办理相关手续，××将在90个工作日内向房产管理部门申请办理房屋产权证所需的各项材料。因××原因导致××不能在规定期限内取得房地产权属的，××不承担责任。
同日，双方办理了房屋交付手续。同日，吴长绪与滕州微山湖古镇商贸有限公司签订委托合同书，约定：吴长绪将藕花苑18-3号房全权委托滕州微山湖古镇商贸有限公司对外出租，委托期限从2013年9月1日起至2016年8月31日止，租金总额75857.49元。
合同签订后，吴长绪依约向汇通公司交纳房款596806.71元。2014年9月2日，吴长绪又向被汇通公司交纳房屋契税17904.21元、印花税298.4元、有线电视初装费250元、房屋工本费555元及抵押登记费550元。汇通公司代滕州市物业管理办公室收取了住宅专项维修资金4985元。汇通公司向吴长绪出具了收据、山东省住宅专项维修资金专用票据。由于汇通公司未依商品房买卖合同的约定在涉案房屋交付使用后360天提供权属登记资料，致使吴长绪未能办理房屋所有权登记。吴长绪遂于2017年3月17日诉至本院。本院依法向汇通公司邮寄送达了起诉状副本、应诉通知书及开庭传票，汇通公司于2017年3月20日签收。
另查明，吴长绪已收到全权委托滕州微山湖古镇商贸有限公司对外出租的租金75857.49元。2016年8月31日租期届满后，藕花苑18幢03号房已交还吴长绪。
吴长绪于2016年9月5日填写了汇通公司提供的客户退定申请单，吴长绪在客户退定退房原因栏填写“因上房1年内未办理房产证”，后汇通公司未为吴长绪办理退房。
吴长绪、张慧慧共同向中国工商银行股份有限公司滕州支行贷款（个人商用房）29万元用于交付涉案房屋房款，该笔贷款的本息已于2017年3月9日全部结清。
庭审中，汇通公司提出反诉要求原告返还租金收益75857.49元。本院限期汇通公司交纳反诉案件受理费，汇通公司逾期未交纳反诉案件受理费，对汇通公司的反诉，本院不予处理。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、服务协议、收据、发票、山东省住宅专项维修资金专用票据、客户退定申请单、贷款结清证明、委托合同书等证据在卷为凭。
本院认为，汇通公司与吴长绪签订的商品房买卖合同，不违反法律规定，合同有效。补充协议系汇通公司提供的格式条款，与商品房买卖合同同时签订，对照商品房买卖合同，补充协议中关于产权登记约定免除汇通公司责任、排除吴长绪主要权利，补充协议中关于产权登记的约定无效。
合同解除的方式包括双方协议解除和单方行使解除权的解除两种。单方行使解除权的解除包括法定解除权和约定解除权两种。吴长绪于2016年9月5日填写了汇通公司提供的客户退定申请单，该客户退定申请单无吴长绪单方解除合同的意思表示，且吴长绪陈述“被告要求原告把贷款全部还清才能把钱退给原告。后来原告把贷款全部还清了，被告就又推脱。”该客户退定申请单系双方准备协议解除的手续，并非吴长绪的解除通知。后汇通公司未为吴长绪办理退房，双方未协议解除。在吴长绪已付清购房款及其他费用的情形下，汇通公司违反商品房买卖合同中关于产权登记应由其在商品房交付使用后360天提供权属登记资料的约定，至今未提供办理房屋权属登记资料，致吴长绪不能办理房屋所有权登记，不能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”。吴长绪依法享有法定解除权。合同的法定解除权是一种形成权，解除权人单方行使解除权，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。当事人以诉讼方式行使法定解除权，解除合同的意思表示自起诉状副本到达对方时生效。吴长绪与汇通公司的商品房买卖合同及补充协议自2017年3月20日解除。吴长绪请求确认2016年9月5日双方解除商品房买卖合同及补充协议无事实和法律依据。
汇通公司未在合同约定的期限内提供权属登记资料已构成违约，应向吴长绪承担相应的违约责任。《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条规定：“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。”专项维修资金附属于房屋，因房屋买卖合同解除，汇通公司应返还专项维修资金4985元。
由于吴长绪与汇通公司签订的商品房买卖合同中对“双方同意由××提供的权属登记资料在商品房交付使用后360天提供，逾期如××退房，××在××提出退房要求之日起30日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的0.05%赔偿××损失。”这一违约责任作出了约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《中华人民共和国合同法》确立了违约金的赔偿性，即除合同当事人另有约定外，违约金应视为预定的违约赔偿金。如果约定的违约金过分高于或低于违约行为所造成的损害，当事人可请求适当予以减少或增加。就本案而言，汇通公司按吴长绪房价款的0.05%向吴长绪支付违约金显属过低，不能填补原告吴长绪的损失，应依法调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算向其支付违约金为宜。吴长绪不仅交付了房价款，还支付了房屋契税、印花税、有线电视初装费、房屋工本费及抵押登记费、住宅专项维修资金共24542.61元，吴长绪解除合同退房，吴长绪的损失不止于已付房价款产生的损失，虽合同约定为已付房价款为计算基数，吴长绪要求已支付的予以增加上述费用作为计算违约金的基数，即以已支付款额621349.32元作为基数计算违约金，符合法律规定，予以支持。
吴长绪要求解除与汇通公司签订的商品房买卖合同及补充协议，符合法律规定，予以支持。吴长绪要求判令汇通公司返还购房款596806.71元、契税17904.21元、印花税298.4元、有线电视初装费250元、房屋工本费555元、抵押登记费550元、住宅专项维修资金4985元，符合法律规定，予以支持。吴长绪要求判令汇通公司支付违约金（自2016年10月5日起至付清之日止，以621349.32元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算），违约金的计算起始时间应为合同解除后的30日起，即2017年4月20日，吴长绪诉求合法部分予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、原告吴长绪与被告山东汇通古镇文化旅游开发有限公司于2013年8月27日签订的商品房买卖合同及补充协议于2017年3月20日解除；
二、被告山东汇通古镇文化旅游开发有限公司返还原告吴长绪购房款596806.71元、契税17904.21元、印花税298.4元、有线电视初装费250元、房屋工本费555元、抵押登记费550元、住宅专项维修资金4985元；
三、被告山东汇通古镇文化旅游开发有限公司支付原告吴长绪违约金（以621349.32元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年4月20日起至付清之日止）；
四、原告吴长绪将滕州市微山湖古镇一期藕花苑18幢03号房退还给被告山东汇通古镇文化旅游开发有限公司；
五、驳回原告吴长绪的其他诉讼请求。
上列二、三、四项限原告吴长绪、被告山东汇通古镇文化旅游开发有限公司于本判决生效后10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10040元，减半收取计5020元，由被告山东汇通古镇文化旅游开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审判员 蒋继伟
二〇一七年五月十五日
书记员 闫 芳