北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初29642号
原告：贾秀茹，女，1937年5月29日出生。
委托诉讼代理人：张惠芳（贾秀茹之女），住北京市西城区。
委托诉讼代理人：曾威，北京京驰律师事务所律师。
被告：贾豫东，男，1975年6月14日出生。
原告贾秀茹与被告贾豫东确认合同效力纠纷一案，本院于2016年8月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾秀茹之委托诉讼代理人张惠芳、曾威，被告贾豫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
贾秀茹向本院提出诉讼请求：1.确认贾秀茹与贾豫东于2010年1月19日签订《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.由贾豫东承担本案诉讼费。事实和理由：2010年1月19日，贾秀茹与贾豫东签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将贾秀茹承租的北京市海淀区清河龙岗路×号×小区×楼H-2-7房屋出卖给贾豫东，房屋总价款为78.5万元。由于该房屋为贾秀茹的承租公房，且根据拆迁安置补偿协议，该房屋为贾秀茹一家共同共有，故贾秀茹和贾豫东签订的《北京市存量房屋买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，属于以合法形式掩盖非法目的，危害社会公共利益，应属无效。
贾豫东辩称，贾豫东不同意贾秀茹的全部诉讼请求，理由是贾豫东与贾秀茹签订的《北京市存量房屋买卖合同》是应中介公司北京军港精汇房地产经纪有限公司（以下简称军港房地产经纪公司）要求所签，该合同不存在法律规定的无效情形，应为合法有效，且贾豫东和贾秀茹并未实际履行该份合同，而是又签订了《房屋使用权转让协议》，贾豫东和贾秀茹实际履行的是该转让协议，且已实际履行完毕，我已全额向贾秀茹给付了转让费，也和涉案房屋现有管理方北京嘉瑞物业管理有限公司（以下简称嘉瑞物业公司）签订了《北京市公有住宅租赁合同》。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有异议的事实，本院确认如下：1998年1月11日，贾秀茹作为被拆迁人与北京市西城区人民政府平安里道路工程拆迁办公室签订了《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，约定安置房屋为北京市海淀区清河龙岗路×号×小区×楼H-2-7房屋（以下简称涉案房屋）。
1998年3月27日，贾秀茹（承租人）与北京佳安房产经营服务公司（出租方）签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定由贾秀茹承租涉案房屋，该合同中约定承租人擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用，出卖或者变相出卖使用权的，出租方有权中止合同，收回房屋。
2010年1月19日，贾秀茹（出卖人）与贾豫东（买受人）签订的《北京市存量房屋买卖合同》，约定经军港房地产经纪公司提供居间服务，贾秀茹将涉案房屋出售给贾豫东，房屋成交价为785000元，付款方式为自行交割，同时该合同对房屋交付、权属转移登记、违约责任等内容均未作出明确约定。
2010年1月19日，贾秀茹（乙方、卖方）与贾豫东（甲方、买方）签订《房屋使用权转让协议》，约定贾秀茹将涉案房屋的使用权转让给甲方所有，转让费为78.5万元，双方还约定：该房屋的产权证做在嘉瑞物业公司名下，乙方对该房屋拥有永久性使用权，乙方保证该房屋无其他任何明示或隐性的债务，乙方同意自本协议生效后，将该房屋的使用权转让给甲方，并确保甲方能独立完整地使用，今后如遇产权登记、使用管理及抵押责任等方面的问题，由甲方与嘉瑞物业公司协商处理，如需乙方配合，乙方应无条件予以配合，鉴于该房屋产权证做在嘉瑞物业公司名下，本转让协议需经嘉瑞物业公司更换使用权本后即更换到甲方名下生效，该房屋使用权转让后，原乙方享有的权利和本协议生效后涉及该房屋应履行的义务均由甲方享有和承担，凡本协议生效前因该房屋使用过程中所涉及的任何债务或责任等均由乙方承担，与甲方无关，乙方承诺该房屋目前无任何租赁合约，并保证在房屋转让前不出租给任何人，乙方承诺在2010年1月22日24时前将房屋腾空并将钥匙交付甲方，乙方所拖欠物业公司的所有房租、物业费、取暖费、有线电视费、保安、保洁、公用电费由甲方代为交纳，另外乙方保证并无拖欠水费、天然气费，如有拖欠由甲方自行交纳，经买卖双方协商，在此房屋转让过程当中如甲方违约，乙方不退还定金，如乙方违约，乙方需双倍返还定金，并且违约方承担中介费。如甲乙双方自行协商解除协议，则甲乙双方各负担一半中介费，定金额度为1.75万元，本协议经双方签字后生效，本协议一式三份，甲、乙、军港房地产经纪公司各执一份。
该合同签订后，贾豫东作为承租人与嘉瑞物业公司签订了《北京市公有住宅租赁合同》，约定由贾豫东承租涉案房屋。同时，贾豫东与嘉瑞物业公司签订了物业管理协议，并付清了相应的供暖、房租、保洁等费用。现涉案房屋由贾豫东使用。
庭审中，贾秀茹就其诉讼主张还向本院提交了其女张惠芳与嘉瑞物业公司工作人员的电话录音，其据此证明贾豫东违规办理涉案房屋的过户手续。贾豫东对该录音的真实性和证明内容均不予认可。本院对贾秀茹的该份证据认证如下：该录音证据符合证据形式，本院对真实性、合法性予以确认，相关证明力另行评述。
庭审中，贾秀茹确认其主张合同无效的具体事由如下：1.违反法律、行政法规的强制性规定，系违反了合同法第一百三十二条规定，即出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分，法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定；2.以合法形式掩盖非法目的，系以置换使用权的形式掩盖了买卖的目的；3.危害社会公共利益，系损害了产权人的利益。贾豫东对此不予认可，主张合同合法有效，且此系应居间公司要求所签，仅作备案之用，双方并未实际履行该份合同。经本院释明，贾秀茹坚持主张双方所签的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
本院认为，以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益、违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案中，对于贾秀茹主张的无效事由，本院论证如下：关于违反法律、行政法规的强制性规定，贾秀茹主张其与贾豫东签订的《北京市存量房屋买卖合同》违反了我国合同法第一百三十二条的规定，即涉案房屋系公租房，贾秀茹无权处分且不允许买卖，但根据在合同法之后制定实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。同时，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，故有关公租房不能擅自转租、转让等规定并不属于法律、行政法规的效力性强制性规定范畴。因此，贾秀茹的该项无效事由，不符合法律规定；关于以合法形式掩盖非法目的，贾秀茹主张以置换使用权的形式掩盖买卖的目的，但本案所涉的合同的权利外观形式为买卖，并非置换使用权。因此，贾秀茹的该项无效事由，亦不符合法律规定；关于损害社会公共利益，贾秀茹主张损害了产权人的利益，但根据本案查明的事实，贾豫东与涉案房屋的产权人嘉瑞物业公司已签署了相应的公共住宅租赁合同，且贾秀茹提交的录音证据，也不足以证明已损害了涉案房屋的产权人的利益,更无法证明损害了社会公共利益。因此，贾秀茹的该项无效事由，也不符合法律规定。
综上所述，现贾秀茹主张的合同无效事由，均不符合法律规定，其要求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》五十二条第（三）、（四）、（五）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定，判决如下：
驳回贾秀茹的全部诉讼请求。
案件受理费5825元，由贾秀茹负担，已交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 陆金伟
二〇一六年十一月四日
书记员 张璐萌