广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2702号
上诉人（原审被告）：广州市正乾房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人：林碧莹，职务：董事长。
委托代理人：刘荣娜，女，1981年11月19日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，该司职员。
委托代理人：李小林，广东诺臣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：欧蔚雯，女，1967年9月13日出生，汉族，住广州市天河区。
上诉人广州市正乾房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第188号案民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市正乾房地产开发有限公司（以下简称正乾公司）是位于广州市天河区五山路五山街茶山（鸡笼岗）地段编号为106地块“茶山睿峰园”商品房的开发商，并取得编号为穗房预（网）字第20100694号《商品房预售许可证》获准销售。
2010年10月1日，欧蔚雯、正乾公司签订《合同》，约定：乙方（即欧蔚雯）所购商品房为“茶山睿峰园”自编A、B、C第自编A栋19层1902号房，房屋地址为天河区茶山路232号（自编A栋）1902房（简称涉案房屋），用途为住宅，层高3米，建筑面积共137.75平方米，其中，套内建筑面积105.52平方米。甲方（即正乾公司）与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额3223557元。交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件（第十二条）。甲方应当在2012年5月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用（第十三条）。甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理，1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金（第十四条）。甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件……。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担（第十五条）；乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付（第十六条）附件七为《本合同补充协议》（简称《补充协议》）。《补充协议》约定：乙方承认合同及本补充协议签订前，甲方已提示乙方详细阅读，并作了合理解释，乙方在清楚理解、平等协商的基础上自愿与甲方签订补充协议；甲方履行维修和保修责任的，不视作延期交楼（第二条第2款）。如遇市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件、异常地质状况等不可抗力情形致使甲方不能如期交楼，甲方有权不书面通知乙方而按累计受影响的天数相应顺延交楼时间及相应顺延办理房地产权属证的时间，乙方逾期付款的，甲方有权按逾期的天数顺延交楼时间及相应顺延办理房地产权属证书的时间（第二条第3款）。双方同意对合同第十四条延期交房的违约责任调整为延期交房的违约金比例为每日按总房价款的万分之二的标准向乙方支付违约金（第二条第4款）；合同第二十九条补充为双方的联络方式以合同首部所记载的甲方和乙方的电话、传真、通信地址为准。如乙方变更地址或联系方式，应及时书面通知甲方。本合同约定的通知送达方式为当面签收或邮件送达，邮件送达的，本合同要求或允许的通知和通讯，均自寄出第7日起生效。因一方变更地址或联系方式而未能收到或未能及时收到另一方关于本合同的任何通知和通讯的法律责任由该方自行承担；双方同意合同第二十一条第2款乙方委托甲方代为办理房地产权证的，调整为甲方应在该商品房交付之日起360个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记（第九条第4款）等等。
上述合同签订后，欧蔚雯向正乾公司付清了购房款。
2012年5月26日，正乾公司向欧蔚雯邮寄《交楼通知书》，通知欧蔚雯于2012年5月31日到指定地点办理收楼手续。该案一审中欧蔚雯诉称其按照约定时间前往收楼，但因房屋不符合合同约定的交楼条件，故拒绝收楼。
2012年11月16日，欧蔚雯办理了涉案房屋的收楼手续。
关于涉案房屋所在楼盘，该院已发生法律效力的（2012）穗天法民四初字第1613号民事判决认定如下事实：一、2011年5月23日，正乾公司向广州市自来水公司（以下简称市自来水公司）申请“茶山睿峰园”的永久用水，取得受理回执。2012年9月6日，市自来水公司完成了该小区永久水表的安装，并于同日与正乾公司签订了《广东省城市供用水合同》；2011年9月30日，广州市邮政局确认“茶山睿峰园”符合通邮条件，可予以通邮；2012年3月2日，广州供电局有限公司（以下简称市供电局）与正乾公司就“茶山睿峰园”签订了《供用电合同》；2012年3月10日，广州燃气集团有限公司出具《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，确认“茶山睿峰园”燃气管道工程完成并验收合格；政府有关部门分别于2012年3月20日、2012年5月8日、2012年5月18日、2012年5月30日、2012年6月1日、2012年7月6日及2012年7月18日核发了“茶山睿峰园”的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《建设工程规划验收合格证》、《建设工程质量验收意见书》（确定工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等符合工程质量验收有关规定，并告知正乾公司及时办理竣工验收备案手续及《竣工验收备案表》）、《关于天河区五山街茶山地段（鸡笼岗）居住区建设项目竣工环保验收意见》、《建设工程质量监督报告》及《竣工验收备案表》。二、该案审理中，根据当事人的申请，该院依法向广州市天河区建设工程质量安全监督站（以下简称天河质监站）、市供电局及市自来水公司发出相关的《协助调查函》。2012年12月19日，天河质监站复函称按规定，《建设工程质量监督报告》一式两份，一份交给备案办公室，一份由质监站存档，不用交付正乾公司；商品房建设项目验收的程序为施工单位完成施工合同内容并经消防验收合格后，由建设单位组织参建各方对工程进行验收，质监站对验收工程进行监督，验收程序合法后出具《建设工程质量验收意见书》。建设单位完成规划、环保等部门的专项验收认可文件或者准许使用文件后，组织竣工验收，验收合格，质监站出具《建设工程质量监督报告》。工程竣工验收备案机关在验证工程竣工验收备案文件齐全后出具《竣工验收备案表》。2013年1月16日，市供电局复函称“茶山睿峰园”具备永久供电时间为2012年3月2日。2012年11月19日及2013年2月27日，市自来水公司分别复函称水表口径大于等于DN50的用水申请业务流程一般包括：（1）用水申请人申报。（2）我司拟定供水方案（即批复供水方案，确定供水方案为最终实施方案）。（3）申请人自行委托设计。（4）申请人报规划局审批。（5）施工单位办理开挖路面手续。（6）验收。（7）申请人申报开叉接驳。（8）装表。（9）向我司移交竣工资料。以上流程为必经流程，不存在可减少的环节。如用水申请手续完备，资料齐全的，自受理之日起其司将在20个工作日内对供水方案进行批复；正乾公司于2011年5月23日申请“茶山睿峰园”永久用水，因该小区用水建筑物地势标高均超过30米，而正乾公司提供的室内给水设计存在部分直接供水需要修改，其司于2011年5月31日和2011年9月13日两次根据实际情况和设计规范，要求正乾公司改造间接供水和二次加压设施，正乾公司于2012年7月6日完成改造全间接供水和居民生活用水二次加压水池容积140立方米，其司于2012年7月10日批复（即拟定供水方案）该小区的供水方案；“茶山睿峰园”于2012年9月6日完成永久用水水表安装，已具备永久居民生活用水条件，其司向正乾公司出具的《永久水表安装完毕证明书》作为永久水表安装完毕的证明文件等。但市自来水公司对该院有关“茶山睿峰园”完成全间接供水和二次加压设施改造正常所需时间及实际所用时间、自来水公司对“茶山睿峰园”所要求的改造在建设前或建设中是否可以预料及避免、“茶山睿峰园”被要求改造前的自来水设计、安装是否符合相关规范要求的调查事项未予以回复。正乾公司亦未就此举证。2012年10月29日，市自来水公司出具了“茶山睿峰园”《永久水表安装完毕证明书》。
欧蔚雯于2014年1月14日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.正乾公司按照《商品房买卖合同》第十二条约定交房条件交房，并承担每日总房价的万分之二支付延期交房违约金，自2012年6月1日起至2012年11月16日止共169天的违约金108836元；因迟延交楼产生的租金收入30000元。2.正乾公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：《合同》及《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同，双方当事人均应依约切实履行。
上述合同签订后，欧蔚雯已向正乾公司付清了购房款，已履行了合同的主要义务，正乾公司亦应完成按约交付符合合同约定条件的涉案房屋义务。如因正乾公司原因，造成涉案房屋逾期交付使用的，正乾公司应按约承担相关的违约责任。按《合同》第十二条的约定，涉案房屋所在的“茶山睿峰园”取得《建设工程质量监督报告》应为交付条件之一，但根据已有生效判决认定的事实，天河质监站的复函中关于“《建设工程质量监督报告》一式两份，一份交给备案办公室，一份由质监站存档，不用交付正乾公司”的内容，说明正乾公司实际应是无法取得“茶山睿峰园”《建设工程质量监督报告》的；而按商品房建设项目验收的程序，质监站又应是在对验收工程进行监督，验收程序合法后才出具《建设工程质量验收意见书》的，“茶山睿峰园”的《建设工程质量验收意见书》又确定该项目工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等符合工程质量验收有关规定，及时办理竣工验收备案手续。可见，《竣工验收备案表》只是建设行政主管部门的行政管理制度和措施，既非房屋交付必须具备的强制性规定，也非法定的义务或交付条件，“茶山睿峰园”实际已于取得《建设工程质量验收意见书》之日竣工验收合格。故应认定涉案房屋已于2012年5月30日符合《合同》约定的上述交付条件之一，欧蔚雯主张涉案房屋应以《建设工程质量监督报告》或《竣工验收备案表》为交付使用条件缺乏事实及法律依据，该院不予采纳。根据市自来水公司的复函，“茶山睿峰园”是在2012年9月6日完成永久用水水表安装，具备永久居民生活用水条件的，正乾公司有关该小区于2011年5月即具备永久居民生活用水条件的抗辩缺乏事实根据，不予采纳。又因市自来水公司于2012年10月29日才出具“茶山睿峰园”《永久水表安装完毕证明书》，应认定“茶山睿峰园”在此时间才符合《合同》第十二条所约定的取得永久供水证明文件的条件；而广州市邮政局又于2011年9月30日确认“茶山睿峰园”符合通邮条件，可予以通邮；市供电局复函“茶山睿峰园”具备永久供电时间为2012年3月2日；广州燃气集团有限公司于2012年3月10日出具的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》也确认“茶山睿峰园”燃气管道工程完成并验收合格；政府有关部门又分别于2012年3月20日、2012年5月8日、2012年5月18日、2012年6月1日核发了“茶山睿峰园”的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《建设工程规划验收合格证》、《关于天河区五山街茶山地段（鸡笼岗）居住区建设项目竣工环保验收意见》。因此，应认定涉案房屋最迟在2012年10月29日才符合《合同》第十二条所约定的全部交房条件。如欧蔚雯未实际收楼，且不存在正乾公司依约可以免责情形的，正乾公司应承担逾期交楼的违约责任。
鉴于正乾公司确已于2011年5月23日申请了“茶山睿峰园”的永久用水，结合市自来水公司用水申请业务流程，市自来水公司确因“茶山睿峰园”地势标较高等实际情况和设计规范分别两次要求正乾公司改造全间接供水和二次加压设施；但市自来水公司又对该院有关“茶山睿峰园”完成全间接供水和二次加压设施改造正常所需时间及实际所用时间、市自来水公司对“茶山睿峰园”所要求的改造在建设前或建设中是否可以预料及避免、“茶山睿峰园”被要求改造前的自来水设计和安装是否符合相关规范要求的调查事项未予以回复，正乾公司亦未就此举证；而完成市自来水公司所要求的改造亦确需一定时间及《补充合同》第二条第3款相关约定等综合因素，从公平原则考量，该院酌情认定市自来水公司批复“茶山睿峰园”供水方案之前（即2012年7月10日）的流程中有100日应不属正乾公司原因导致“茶山睿峰园”永久用水完成迟延的期间。至于此后流程所需的时间及市自来水公司完成“茶山睿峰园”永久用水水表安装至出具《永久水表安装完毕证明书》的时间差均应属正乾公司在签订《合同》之前就应可以预料的，并不属正乾公司可以免责的情形。故市自来水公司批复“茶山睿峰园”供水方案时间实际应调整为2012年4月2日（2012年7月10日前的100日），取得《永久水表安装完毕证明书》的时间实际亦应调整为2012年7月22日（2012年4月2日后的111日（因自市自来水公司批复“茶山睿峰园”供水方案时间2012年7月10日至出具《永久水表安装完毕证明书》时间2012年10月29日的期间为111日，该期间亦应作相应延长）］。因此，截至2012年10月29日，正乾公司因永久供水迟延依约需承担逾期交楼违约责任的时间实际亦应调整为2012年6月1日至2012年7月22日，共为52日。欧蔚雯亦以正乾公司未取得合同约定的交楼文件为由，拒绝收楼。正乾公司未举证其根据合同约定在欧蔚雯实际收楼前出示了约定的加盖正乾公司公章的全部交楼文件复印件，因此正乾公司需承担涉案房屋自2012年10月29日至欧蔚雯实际收楼之日2012年11月16日止的逾期交楼违约责任。
如上所述，截至2012年10月29日，正乾公司因永久供水迟延依约需承担逾期交楼违约责任的时间实际共为52日，由于欧蔚雯已于2012年11月16日（相对于2012年10月29日晚了19日）实际接收涉案房屋，正乾公司承担的逾期交付涉案房屋的违约责任时间均应截止至此，正乾公司逾期交楼的时间共应为71日（52日＋19日）。因此，涉案房屋逾期交楼的违约金应以房价总款3223557元为本金，按《补充协议》第二条第4款约定的每日万分之二为标准，以71日为计，总额应为45774.5元（3223557元×0.02%／天×71天）。
由于欧蔚雯已实际接收涉案房屋，欧蔚雯要求正乾公司按照《合同》第十二条约定条件交房的第一项部分诉讼请求已缺乏事实根据，不予支持。
正乾公司支付上述逾期交楼违约金后已依约承担其违约责任，欧蔚雯再要求正乾公司支付其迟延收楼产生的租金收入30000元，无事实和法律依据，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条第一款、第四十条、第四十四条第一款、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条的规定，于2014年5月15日作出如下判决：一、正乾公司自一审判决发生法律效力之日起10日内，向欧蔚雯支付位于广州市天河区茶山路232号（自编A栋）1902房逾期交楼违约金45774.5元；二、驳回欧蔚雯的其他诉讼请求。一审案件受理费3080元，由欧蔚雯负担2140元，正乾公司负担940元。
判后，正乾公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案商品房项目的永久供水迟延取得并非由于正乾公司原因造成，属于正乾公司不可预见、不可避免的情形，原审判决认定正乾公司须承担逾期交楼违约金没有依据。1．正乾公司在项目开发时就早已委托了广州市自来水公司属下的专业的广州市自来水工贸公司办理涉案商品房项目的永久用水申报及施工手续，而广州市自来水工贸公司亦出具的《五山睿峰园永久用水工程情况》，证实涉案商品房项目由于五山地区地势较高、供水压力不足，广州市自来水公司未能如期批复正乾公司的永久用水申请。该地区的客观情况及供水水压等情况是正乾公司不可预见、不可避免的情形。2．正乾公司早于2011年5月就向广州市自来水公司申请办理永久用水，广州市自来水公司本应在20个工作日回复正乾公司的用水申请方案，但广州市自来水公司直到2012年7月6日才确定并批准正乾公司的用水方案。3．根据《商品房买卖合同》附件七《补充协议》约定，如遇市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件、异常地质状况等不可抗力情形致使不能如期交楼的，正乾公司有权不书面通知买方而按受影响的天数相应顺延交楼时间。4．正乾公司已尽最大的努力确保欧蔚雯的用水，包括出资建造二次加压设备、主动承担临水与永水的差价等等，并未对欧蔚雯的用水及生活造成任何影响。二、原审判决认定正乾公司还需承担涉案房屋自2012年10月29日至2013年1月5日止的逾期交楼违约金也是没有事实和法律依据。1．正乾公司已将正乾公司与广州市自来水公司于2012年9月6日签订的《广东省城市供用水合同》于2012年9月10以证据的形式提供给了欧蔚雯。《广东省城市供用水合同》足以证明正乾公司已取得了永久用水，即可以视为正乾公司已提供了《商品房买卖合同》第十五条约定的“永水”证明文件，原审判决以《永久水表安装完毕证明书》作为认定永久用水的唯一依据，没有法律依据。2．正乾公司与广州市自来水公司签订的《广东省城市供用水合同》及广州市自来水公司出具的《永久水表安装完毕证明书》，均可证明涉案商品房项目早已于2012年9月6日取得永久供水，自2012年9月6日就已按照居民用水标准收取水费的。欧蔚雯在明知上述情况的情形依然不办理收楼，属于其自身原因造成的延期收楼。同时，原审判决认定正乾公司未能提供《永久水表安装完毕证明书》，而要求正乾公司承担2012年10月29日至2013年1月5日止的逾期交楼违约责任，缺乏依据。3．2012年9月6日取得永久用水后，广州自来水公司也从未主动向正乾公司提供过《永久水表安装完毕证明书》，直至本案第二次开庭后，正乾公司在知道自来水公司可以出具该份材料后，经与广州市自来水公司交涉，该司才于2012年10月29日出具给了正乾公司，因此该份材料也并非是正乾公司可以主动取得的。综上所述，请求：1．撤销一审第一项判决，改判驳回欧蔚雯的全部诉讼请求；2．本案诉讼费由欧蔚雯承担。
被上诉人欧蔚雯答辩称：正乾公司的上诉事实及请求不成立，我方要求维持原审判决。
二审中上诉人正乾公司与被上诉人欧蔚雯对原审查明事实部分均无异议，本院予以确认。
本院认为，市自来水公司于2012年9月6日与正乾公司签订了《广东省城市供用水合同》，并在复函中确认“茶山睿峰园”在2012年9月6日已具备永久居民生活用水条件，欧蔚雯未能提供相反证据对市自来水公司的上述复函内容予以否定，故本院对正乾公司关于“茶山睿峰园”于2012年9月6日已具备永久居民生活用水条件的主张予以采信。虽然“茶山睿峰园”于2012年9月6日已具备永久居民生活用水条件，但正乾公司直至2012年10月29日才取得《永久水表安装完毕证明书》，原审法院认定正乾公司至2012年10月29日才取得符合合同约定的永久供水证明文件并无不当，正乾公司认为其公司与市自来水公司签订《广东省城市供用水合同》时已符合取得永久供水证明文件这一合同约定条件的主张依据不足，本院不予支持。从市自来水公司致原审法院的复函来看，市自来水公司在2011年5月23日受理正乾公司提出的永久用水申请后，曾因“茶山睿峰园”地势较高、设计规范等原因分别两次要求正乾公司改造全间接供水和二次加压设施，正乾公司并无充分证据否定市自来水公司曾要求其对供水设施进行改造，故本院对市自来水公司复函中称其公司曾要求正乾公司改造用水设施的事实予以认可。正乾公司并无证据证明其曾催促过市自来水公司尽快审核其永久用水申请，也无证据证明其公司曾就“茶山睿峰园”供水设施应否改造、如何改造等问题与市自来水公司进行过协商、沟通，故正乾公司认为市自来水公司未能如期批复正乾公司的永久用水申请，属于《商品房买卖合同》附件七《补充协议》约定的免责情形，并认为正乾公司不应承担逾期交楼违约责任的上诉理由依据不足，本院不予支持。考虑到市自来水公司对“茶山睿峰园”提出了改造要求，而正乾公司确需一定的时间进行相关的工作。本案中，欧蔚雯、正乾公司均没有提交证据证实上述供水设施改造工程所需要的期限，故原审法院结合本案实际情况，酌情认定自来水公司批复“茶山睿峰园”供水方案之前的流程中有100日不属于因正乾公司原因导致“茶山睿峰园”永久用水完成迟延的时间，并对正乾公司须承担的逾期交楼违约责任予以适当调整并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人广州市正乾房地产开发有限公司的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费940元，由广州市正乾房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 蔡峰
代理审判员 余盾
二〇一四年九月××日
书 记 员 张辉