北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终98号
上诉人（原审原告）：陈海楠，女，1987年10月18日出生。
委托诉讼代理人：石建军，北京市营建律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张亚杰，女，1981年11月28日出生。
委托诉讼代理人：张守明（张亚杰之父）。
原审第三人：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区瑞雪春堂三里1号楼3层301。
法定代表人：朱剑伟，董事长。
委托诉讼代理人：李鲜，女。
委托诉讼代理人：晁建，女。
上诉人陈海楠因与上诉人张亚杰及原审第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2016）京0111民初13907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
陈海楠上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判张亚杰支付我违约金44万元。事实和理由：一审法院对一般违约与根本违约的认定错误；我行使的是约定解除权，本案应适用我国合同法第九十三条来处理，一审法院适用我国合同法第九十四条错误；一审法院的上述两个错误导致其在违约金调整上发生错误，请二审法院依法纠正。
张亚杰辩称，不同意一审判决，我不存在违约行为，我收到解除函不代表合同已经解除，我实际上是想继续履行合同的，不同意陈海楠的上诉请求。
张亚杰上诉请求：撤销一审判决第三、第四项，发回重审或依法改判驳回陈海楠要求我支付违约金和中介费的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。我在合同签订后积极履行合同，办理解押手续，不存在违约行为；在完成解押后，我催促陈海楠和汇鑫公司尽快办理房源核验并支付第二笔房款，但二者一直拖延不履行，后中介人员告知我陈海楠于2016年9月30日表示因首付款问题不再购买涉案房屋，故本案系陈海楠违约，其应赔偿我损失。仅凭汇鑫公司证言不能证明陈海楠的购房资格已经审核通过并履行了合同，一审法院认定事实证据不足；2.中介人员违法从业，协助陈海楠拖延履行时间；3.中介费收据日期在合同签署之前，金额与合同金额不符，系虚假证据，一审法院予以采用系证据认定错误；4.本案立案后采用简易程序，但审理时间超过一年，审判程序违法。
陈海楠辩称，张亚杰所述不属实，不同意其上诉请求。
汇鑫公司述称，同意一审判决，对陈海楠和张亚杰所述不发表意见。
陈海楠向一审法院起诉请求：1.解除我与张亚杰于2016年8月29日签订的《存量房屋买卖合同》并由张亚杰向我退还已付购房款63万元；2.张亚杰向我支付违约金55万元；3.张亚杰给付我支付给汇鑫公司的中介费49500元；4.张亚杰承担本案所有诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年8月29日，张亚杰（甲方，出卖人）与陈海楠（乙方，买受人）及汇鑫公司（丙方，居间人）签订《存量房屋买卖合同》一份。合同约定：甲方出售房产坐落于北京市房山区长政南街×房屋（以下简称涉案房屋），双方协商一致，该房屋成交价格为人民币275万元。该房已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行，抵押登记日期为2015年9月22日，出卖人应于2016年9月3日前办理向银行申请提前还款手续，出卖人用买受人首付款支付全部解押款项。买受人向出卖人支付人民币5万元，作为购房定金，该定金用于冲抵购房首付款。买受人于2016年9月1日前用于此房解押向出卖人交纳第1期房款人民币63万元，买受人于网签当日按资金监管要求，向出卖人交纳第2期房款，人民币112万元，买受人拟申请贷款人民币100万元。双方协商一致，双方核验通过后五个工作日内双方办理该房产的贷款手续。买受人应向居间方支付的费用房价款2.2%的居间服务费即人民币60500元、贷款代办费300元、过户服务费500元、房屋交验费200元，以上费用的支付时间为《存量房屋买卖合同》签订之日。买受人应向有关部门支付的费用：个税、增值税、契税及贷款过户一切费用，出卖人应当在过户当日将该房屋交付给买受人。违约责任：自本合同签订之日起出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方拒绝履行本合同之相关内容均视为违约。（一）合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条规定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能顺利进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房价款的20%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费；同时出卖人应承担居间方因处理此类情况而支出的全部费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、人工费、通讯费、交通费等）。（二）合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款或其它违约行为导致交易不能进行，逾期在15天之内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人，期间产生的所有费用由买受人承担，买受人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费；同时买受人应承担居间方因处理此类情况而支出的全部费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、人工费、通讯费、交通费等）。当事人双方同意，以银行通知批贷后七个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人应于2016年9月3日前向居间方提供真实有效的购房资格审核资料；如买受人迟延不提交购房资格审核资料，不能继续履行合同，视为违约，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金；并向居间方交纳总房价款2.2%的居间服务费；出卖人应于2016年9月15日前向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料，如出卖人迟延不提交房源核验资料，视为违约，出卖人应按总房价款的20%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付房款（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。甲乙议定：此房款甲方净得价275万元，房源核验当天乙方付甲方购房首付款69万元，此房款包含厨房卫生间所有设备设施、烟机、灶具、室内装修、所有家具家电。
合同签订当日，陈海楠向张亚杰交纳购房定金5万元。陈海楠向汇鑫公司支付居间服务费49500元。2016年8月30日，陈海楠给付张亚杰购房款58万元。同时，张亚杰向贷款银行申请还贷。2016年9月2日，张亚杰将贷款还清。2016年9月8日，中央国家机关住房资金管理中心向张亚杰出具住房公积金贷款结清证明。2016年9月14日，张亚杰与中国建设银行股份有限公司北京市分行签订抵押合同解除/终止协议（不动产登记专用）。2016年9月14日，张亚杰向北京市国土资源局房山分局申请办理一般抵押权注销登记。2016年9月19日，涉案房屋抵押登记予以注销。2016年9月23日，张亚杰自北京市国土资源局房山分局领回房屋所有权证书。
2016年10月13日，陈海楠以张亚杰未按合同约定履行合同义务，从而导致交易不能顺利进行为由，诉至法院。法院根据陈海楠的保全申请，于2016年10月17日裁定查封了涉案房屋。2016年10月16日，张亚杰向陈海楠发出履行房产买卖合同催告函，张亚杰告知陈海楠其已按合同约定完成还贷及办理解押手续，履行了合同义务，催促张亚杰接函后立即交付剩余房款，并配合办理相关房屋过户手续。同日，张亚杰向汇鑫公司发出履行房产买卖合同催告函，张亚杰告知汇鑫公司其已按合同约定办理完房屋还贷解押手续，汇鑫公司迟迟不接收其提供材料进行房屋核验手续，催促汇鑫公司接函后立即协助其办理房屋核验手续，并按照合同约定房款配合买卖双方办理相关房屋过户手续。2016年10月18日，陈海楠向张亚杰发出合同解除通知书，称因你方恶意违约，我方依据合同通知你方，解除双方买卖合同，请你接到本函后三天内与我方或居间方联系，办理退还首付款63万元及承担违约金55万元相关事宜，逾期我方将通过诉讼途径向你方正式送达我方诉状，以解决双方纠纷。2016年10月20日，张亚杰（一审误写为原告）收到该合同解除通知书。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陈海楠、张亚杰及汇鑫公司签订的存量房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应依约履行。合同签订后，陈海楠支付了定金及首付款，依约履行了合同义务。张亚杰收到陈海楠首付款后，按照合同的约定办理了提前还贷及解押事宜。根据双方合同约定，张亚杰应于2016年9月15日前向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料，如出卖人迟延不提交房源核验资料，视为违约。根据查明的事实，张亚杰未履行上述义务，已构成违约，但张亚杰该行为属一般违约行为，不构成根本违约，且张亚杰在其后还向陈海楠及中介方发出履行房产买卖合同催告函，表明其同意继续履行买卖合同的意愿，庭审中，张亚杰也明确表示愿意继续履行双方所签《存量房屋买卖合同》，但鉴于陈海楠已向张亚杰发出解除合同通知书，张亚杰也收到该解除合同通知，根据法律规定，合同自通知到达对方时解除，庭审中，陈海楠也认可双方所签《存量房屋买卖合同》已在张亚杰收到合同解除通知书时解除，故陈海楠、张亚杰所签《存量房屋买卖合同》已于2016年10月20日解除。合同解除后，张亚杰应将收取陈海楠的房款予以返还。陈海楠所诉违约金，因张亚杰违约行为不足以导致合同必然无法履行，且其申请对违约金标准予以调整，法院根据张亚杰过错程度，酌情确定张亚杰应向陈海楠支付违约金数额为8万元。陈海楠提交的中介费票据虽收款日期为2016年8月28日，但汇鑫公司确认该笔款项即为陈海楠应向其交纳的居间服务费，故法院予以确认，陈海楠主张的中介费损失，根据合同约定，张亚杰应支付给陈海楠。综上，陈海楠合理部分诉讼请求，法院予以支持，过高部分，法院不予支持。张亚杰不同意解除合同的辩解理由，法院不予采信。判决：一、确认陈海楠与张亚杰及北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司于2016年8月29日签订的《存量房屋买卖合同》于2016年10月20日解除；二、张亚杰于判决生效后十日内返还陈海楠购房款六十三万元；三、张亚杰于判决生效后十日内向陈海楠支付违约金八万元；四、张亚杰于判决生效后十日内向陈海楠支付中介费四万九千五百元；五、驳回陈海楠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，陈海楠提交日期为2016年9月28日的中介工作人员李鲜向陈海楠发送的微信内容的截屏打印件，欲证明在交易过程中张亚杰违约。陈海楠称微信内容是李鲜与张亚杰前夫沟通的内容截屏。张亚杰对证据的真实性及证明目的均不认可。汇鑫公司认可上述证据的真实性和证明目的。经询，陈海楠无法提供上述证据的原始介质。
汇鑫公司提交陈海楠家庭购房资格核验结果打印件，欲证明2016年9月21日，陈海楠家庭购房资格初步核验通过。张亚杰称如果是建委打印的，真实性认可，但只能看出是何时通过的，不能看出其他的，而且有购房资格不代表有能力买房。陈海楠认可该证据的真实性。
本院经审理查明，2017年8月10日、11月3日两次开庭笔录显示，一审法院在告知本案适用普通程序审理，宣布了合议庭组成人员后，两次开庭进行了审理；2017年8月10日的庭审中，法庭询问张亚杰“现在为止你将相关的材料交给中介了吗”，张亚杰回答“没有。因为原告没有给我69万元，所以我没有将房产证等相关材料交给中介。我认为原告要给我钱我才可以交房产证给中介。房产证交到中介，原告给我钱，办理房屋核验”。2017年11月3日的庭审笔录中，法庭询问张亚杰“房产证取回后为什么没有向中介提供房产证和身份证”，张亚杰回答“9月23日我在建委见到李鲜了，我说房产证已经拿回来了，原告的第二笔款是不是能打给我了。李鲜说不行，还需要加盖房屋建成年代的章。第二天我去盖的建成于2012年的章。盖完章后，我就原告要钱，原告就一直没有打过来。后来我就没有将房产证及身份证提交给中介。”
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实无异。
本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点主要有二：一是陈海楠和张亚杰谁系违约方；二是如张亚杰系违约方，一审判决对违约金的处理以及确定的中介费数额是否恰当。
关于问题一，张亚杰、陈海楠及汇鑫公司签订的《存量房屋买卖合同》系各方真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系有效合同，各方均应依约履行。《存量房屋买卖合同》的违约责任条款中约定，合同订立后若出卖人存在违约行为导致交易不能顺利进行的，逾期超过15天，买受人有权单方解除合同。另约定，出卖人应于2016年9月15日前向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料，如出卖人迟延不提交房源核验资料，视为违约。关于上述约定中的房源核验是否需要出卖人提供注销抵押登记的所有权证书的问题，根据合同中解押条款的相关规定、张亚杰陈述的履行经过以及买卖合同居间人员的陈述等，可以确认本案中张亚杰需要向居间人提供已注销抵押登记的所有权证书作为房源核验资料。根据在案证据，张亚杰在2016年9月15日前未能提交上述资料，其在2016年9月23日自北京市国土资源局房山分局领回房屋所有权证书后，亦未向居间方提供上述资料，故张亚杰存在合同约定的违约情形。
一审中，张亚杰称其之所以不向居间方提供房源核验资料，是因陈海楠未支付其首付款69万元。对此，本院认为，首先，合同中并未明确约定支付首付款69万元系张亚杰向居间方提供房源核验资料的前提条件；其次，合同中虽约定房源核验当天陈海楠支付张亚杰购房首付款69万元，但是根据现有证据及双方陈述，2016年9月23日尚不具备房源核验的条件，此后各方亦未就何时进行房源核验达成一致意见，可见，陈海楠支付首付款69万元的条件并未成就。综上，张亚杰有关其未向居间方提供房源核验资料的理由不成立，陈海楠就该笔款项的支付不存在违约情形。张亚杰另称，陈海楠不具备履约能力，陈海楠和居间方拖延履约，陈海楠系违约方。首先，根据现有证据，陈海楠支付首付款69万元的条件并未成就，其就该笔款项支付不存在违约情形；汇鑫公司提供的证据亦显示陈海楠家庭的购房资格在2016年9月21日已初步审核通过。其次，张亚杰提供的通话录音的时间是在2016年11月份，发生在张亚杰未依约提交房源核验资料之后，综合双方举证质证的情况，本院认为，张亚杰提供的现有证据不能证明在张亚杰违约之前以及新政之前，陈海楠不具备履约能力以及存在拖延履约的情形。再次，在陈海楠就张亚杰迟延提交房源核验资料的违约行为依约享有合同解除权后，陈海楠有权拒绝继续履行合同。综上所述，本院难以认定陈海楠系违约方。
关于问题二，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。虽然根据《存量房屋买卖合同》有关迟延不提交房源核验资料的违约责任的规定，出卖人应按总房价款的20%向买受人支付违约金，但是张亚杰申请对违约金标准予以调整，故法院有权对违约金予以调整。综合考虑张亚杰履行合同的情况、过错程度等本案的具体情况，本院认为一审法院确定的违约金数额，并无不当，本院予以确认。关于中介费数额的问题，陈海楠提交的中介费票据虽收款日期为2016年8月28日，但汇鑫公司确认该笔款项即为陈海楠向其支付的居间服务，且该笔款项数额并未超出合同约定的中介费数额，故一审法院确认张亚杰应支付陈海楠的中介费为49500元，并无不当，本院亦予确认。
经审查，一审法院并不存在严重违反法定程序的问题。一审判决第一、二项，各方均未提出异议，本院亦不持异议。
综上所述，陈海楠、张亚杰的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6890元，由陈海楠负担4000元，由张亚杰负担2890元（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王艳芳
审 判 员 蒋春燕
审 判 员 赵文军
二〇一八年三月二十九日
法官助理 刘 佳
书 记 员 徐方烁