北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第09837号
上诉人（原审原告）李威，女，1956年8月31日出生。
委托代理人胡广志，北京市众一律师事务所律师。
委托代理人郭云龙，北京市众一律师事务所律师。
上诉人（原审原告）戚力，男，1963年5月26日出生。
被上诉人（原审被告）北京未来博海花园置业有限公司，住所地北京市西城区半步桥街44号院1号楼2单元地下101室。
法定代表人张志涛，总经理。
委托代理人王立统，男，1984年3月16日出生。
委托代理人田晶，男，1967年9月8日出生。
上诉人戚力、李威因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第07437号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年6月，戚力、李威诉至原审法院称：2011年1月7日，我们与北京未来博海花园置业有限公司（以下简称博海公司）签订编号为Y1130622的《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定我们购买博海公司开发建设的位于北京市西城区半步桥街44号院未来家园×号房屋（以下简称涉诉房屋），总价款为3000860元，博海公司应当于2011年4月30日前向我们交付房屋，逾期交房超过90日，我们要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，博海公司按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向我们支付违约金。上述合同签订后，我们于2011年4月1日向博海公司交纳了全部购房款3000860元，但博海公司未能按约履行交房义务。博海公司的行为侵犯了我们的合法权益，故我们起诉要求：1、博海公司向我们交付涉诉房屋；2、博海公司按照日万分之二的标准向我们支付自2011年5月1日起至实际交房之日止的违约金；3、诉讼费由博海公司负担。
博海公司辩称：2011年4月及之后，我公司多次通知戚力、李威收房，戚力、李威无正当理由拒不收房，我公司不存在违约行为，不同意戚力、李威的诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同具有法律约束力，当事人双方均应遵照执行。根据本案查明事实，戚力、李威与博海公司签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》系各方的真实意思表示，内容不悖法律，合法有效。根据合同约定，博海公司将所售商品房建成后，应在取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、房屋面积实测技术报告书等文件的前提下于2011年4月30日前向戚力、李威交付涉诉房屋。但博海公司将所售房屋建成后，涉诉房屋至今尚未通过北京市规划委员会的规划验收，亦未取得北京市房屋建筑和市政基础设施验收备案表，不符合合同约定的向戚力、李威交付涉诉房屋的条件。现戚力、李威起诉要求博海公司按照合同约定的条件交付房屋，因该条件现尚未成就，且何时成就现不确定；戚力、李威所购房屋现虽可以入住使用，但戚力、李威不同意接收房屋，故对戚力、李威的该项诉讼请求，法院现不予支持。关于戚力、李威要求博海公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，因博海公司未按合同约定向戚力、李威交房是事实，博海公司已构成违约，依法应当承担违约责任。但因双方在合同中约定戚力、李威向博海公司主张逾期交房违约金，博海公司应在交付房屋后三十日内支付，而博海公司何时成就交房条件现不能确定，故交房时间亦不能确定，且该合同履行的最终结果目前不确定，故戚力、李威可待合同履行条件成就时一并主张相关权利。据此，原审法院于2015年4月判决：驳回戚力、李威的全部诉讼请求。
判决后，戚力、李威不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判，依法改判支持其全部诉讼请求。其主要上诉理由为：原审法院以合同约定的房屋交付条件及违约金的支付条件均尚未成就为由驳回其要求博海公司交付房屋及支付违约金的诉讼请求，属于适用法律不当，判决错误，应予纠正。博海公司同意原判。
经审理查明：2011年1月7日，李威、戚力（买受人）与博海公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定戚力、李威购买博海公司开发建设的涉诉房屋，预测建筑面积为157.94平方米，房屋总价款为3000860元，该商品房的用途为普通住宅。该合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2011年4月30日前向买受人交付该商品房；（二）房屋交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）。第十二条约定：市政基础设施中上下水、市政双路供电、过渡性供电、供暖、燃气于2010年10月20日达到使用条件，电话通信线、有线电视线于2010年10月20日交付，敷设到户。其他设施中公共绿地、小区非市政道路于2010年10月20日达到使用条件。第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订后，戚力、李威向博海公司支付了全部购房款。现涉诉房屋处于空置状态。
原审审理中，戚力、李威称：因博海公司未向其提供合同中约定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》以及规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表等文件，小区内没有绿地、供电现仍为临时用电，不符合交房条件，博海公司未按照合同约定的交付条件如期向其交付涉诉房屋，已构成违约。对此，博海公司则称：其公司已按照合同约定的交房时间通知戚力、李威办理收房手续，但戚力、李威拒绝收房，故其公司不存在违约行为；根据其取得的建设工程规划许可证，未来家园小区工程建设项目包括1号住宅楼、2号住宅楼及地下车库三个单项工程，其公司在进行项目开发时，先进行了两座住宅楼的施工，后应市住建委要求暂停地下车库施工，直至2013年才开始进行地下车库工程的施工，故尚未取得规划验收批准文件及建筑工程竣工验收备案表。博海公司提交了《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《住宅工程质量分户验收表（住户套内）》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《未来家园小区房屋交接表》、《房屋面积测算技术报告书》、《三层A户型电气照明平面图》及小区现状照片等材料，用以证明涉诉房屋已取得相关销售手续及交付手续，绝大多数业主均已入住。
原审法院向北京市规划委员会核实博海公司是否曾就未来家园小区开发项目报请规划验收，博海公司交付未来家园小区房屋是否经过其同意。北京市规划委员会函复称：1、该委曾于2011年7月27日对博海公司开发建设的未来家园小区2号楼进行了规划核验，意见为不合格。没有查到关于未来家园1号楼和地下车库报请规划验收的相关记录；2、关于博海公司向买房人交付房屋的问题，由于房屋交付使用不属于该委的职责范围，有关房屋交付使用问题可向住建委等部门咨询。原审法院另向北京市住房和城乡建设委员会核实博海公司是否曾就未来家园小区开发项目报请竣工验收备案，是否取得建筑工程竣工验收备案表，博海公司交付未来家园小区房屋是否经过其同意。北京市住房和城乡建设委员会函复称：1、未来家园1号住宅楼、2号住宅楼、地下车库工程位于西城区半步桥44号，建设单位为博海公司。经查，建设单位未向西城区住房城市建设委备案部门报请竣工验收备案，工程尚未取得北京市房屋建筑和市政基础设施验收备案表；2、建设单位与购房人应按照《北京市城市房地产转让管理办法》和《北京市商品房预售合同》中约定条件交付预售的商品住宅。
关于违约金，博海公司认为合同约定的标准过高，应以戚力、李威的实际损失为准，申请法院予以酌减。戚力、李威为证明其实际损失，提交了房屋租赁合同五份及银行对账单一份，证明其自2011年2月14日起即在外租房居住，支付租金共计16万元左右。博海公司对戚力、李威所提交的五份租赁合同中两份居间成交版租赁合同真实性认可，但认为戚力、李威原系夫妻关系，后离婚，李威在外租房系离婚导致，并非其公司的原因。博海公司对戚力、李威提交的银行对账单中对方账户为×××的两笔款项共计88600元表示认可，其他款项均不予认可。
关于博海公司是否曾通知戚力、李威收房的问题，经博海公司申请，北京宣辉物业管理有限责任公司（以下简称宣辉物业公司）委派其职工樊世柱到庭作证，证明宣辉物业公司系接受博海公司委托，对未来家园小区进行物业服务管理工作。未来家园小区1号、2号住宅楼自2011年4月底开始办理入住，宣辉公司受博海公司的委托负责向业主交付房屋钥匙。2011年4月底，宣辉物业公司原经理刘金胜电话通知戚力、李威收房，但戚力、李威以各种理由拒绝收房。之后，宣辉物业公司多次与戚力、李威联系，但戚力、李威均未前来收房。截止目前，小区内其他业主均已入住。戚力、李威对上述证人证言不予认可，并称：其未接到过博海公司或宣辉物业公司通知收房的书面通知；2011年6月，其找到博海公司要求收房，但博海公司没有向其出示任何交付手续，亦未告知其至宣辉物业处拿房屋钥匙，仅告知其有业主入住；因涉诉房屋当时未进行验收，其未要求办理入住。
关于戚力、李威称小区内没有绿地、现仍为临时用电的问题，博海公司称因小区正在进行地下车库的施工，故原有绿地被刨除，车库施工完毕后可恢复绿地，小区用电已改为居民正式用电。经原审法院向国家电网北京城区供电公司宣武供电所核实，未来家园小区现为正式供电。
经原审法院释明，博海公司现不具备按合同约定向戚力、李威交付房屋的条件，但所售住房已建成，可以居住使用，戚力、李威是否同意接收房屋。对此，戚力、李威表示不同意接收，但仍坚持要求继续履行合同。博海公司表示，目前不能确定房屋符合合同约定交付条件的时间。
上述事实，有《北京市商品房预售合同（住宅类）》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、北京市规划委员会复函、北京市住房和城乡建设委员会复函、房屋租赁合同、银行对账单、照片、证人证言、工作记录及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，戚力、李威与博海公司签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。
关于戚力、李威要求博海公司交付房屋的上诉请求，虽然戚力、李威已经向博海公司支付了全部的购房款，博海公司应当依约向戚力、李威交付房屋。但依据合同约定的交房条件，交房时，涉诉房屋应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，根据现已查明的事实，现涉诉房屋尚未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，不符合合同约定的交付条件，且戚力、李威亦明确表示在现行条件下不同意接收房屋，鉴于此，对戚力、李威要求博海公司交付房屋的上诉请求，本院难以支持。
关于戚力、李威要求博海公司支付逾期交房违约金的上诉请求，依据合同约定，博海公司逾期交付房屋的，其应当自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向戚力、李威支付全部已付款万分之二的违约金，并于房屋实际交付之日起30日内支付。鉴于博海公司尚未将房屋交付给戚力、李威，且交房时间尚不确定，故原审法院据此认定戚力、李威可待合同履行条件成就时一并主张相关权利，并无不当，本院予以确认。
综上所述，戚力、李威的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费11462元，均由戚力、李威负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
审 判 员 史 伟
代理审判员 马兴芳
二〇一五年九月十八日
书 记 员 徐方烁