河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终7651号
上诉人（原审被告）：李嫩英，女，1957年8月29日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：张高会，男，1983年4月28日出生，汉族。
二上诉人共同委托代理人：王朝锋，河南元慧律师事务所律师。
委托代理人：于云正，河南元慧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马超，男，1987年7月3日出生，汉族。
委托代理人：丁保勇，河南国银律师事务所律师。
委托代理人：杨豆豆，河南国银律师事务所律师。
上诉人李嫩英、张高会因与被上诉人马超宅基地使用权纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2016）豫0192民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李嫩英、张高会的委托代理人王朝锋、于云正，被上诉人马超的委托代理人杨豆豆、丁保勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
李嫩英、张高会上诉请求：发回重审或驳回马超的诉讼请求。事实和理由：一、原判决擅自变更马超的诉讼请求，违法依职权解除合同，剥夺了李嫩英、张高会的辨论权利，严重违反法定程序。二、本案合同内容违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同，原判决认定事实错误。三、原判决认定合同客观上不能继续履行合同，属于认定事实的错误。双方的合同是完全可以继续履行的，马超也可以主张继续履行合同。只要马超将李嫩英、张高会后续施工的费用支付，马超完全可以继续经营房屋进行收益。四、原判决认定李嫩英、张高会返还投资款，属于适用法律错误。五、李嫩英、张高会在原审中提交的证据足以证明马超违约。1、未按合同约定提供房屋。2、未支付租赁费用。3、房屋存在质量问题。4、私自停水停电，给李嫩英、张高会造成损失。
马超辩称，一、原判决认定事实清楚，程序合法。1、马超诉讼请求李嫩英、张高会赔偿损失150万元，根据开庭审理情况，被告对涉案房屋占有使用，双方矛盾激化，不可能再继续履行，故向一审法院提出书面申请，放弃要求继续履行合同。2、马超在一审中没有增加诉讼请求，只是提出赔偿的依据及解决方案，多次开庭，充分保护李嫩英、张高会的诉讼权利。二、李嫩英、张高会存在违约行为，在房屋建造中，提出提高租金、分房等无理要求，并私自进行建设，违反合同约定，应承担违约责任。三、原判决适用法律正确。
马超向一审起诉请求：李嫩英、张高会赔偿马超各项损失150万元，诉讼费由李嫩英、张高会承担。
一审法院查明的事实：2013年8月30日，马超、李嫩英、张高会双方签订《农村宅基地房屋租赁合同》，约定李嫩英、张高会将位于中牟县张庄镇张庄村东街一组的1185号宅基地及宅基地上房产出租给马超使用，租赁年限为30年，同时双方对现有房产的改扩建租金、双方的保证及责任、水电费用、违约责任、争议解决方式等进行了约定。其中合同第二章第一条约定：为改善居住环境，甲方（李嫩英、张高会）同意乙方（马超）拟对本房产进行改扩建；第三条约定：租赁期间，乙方从入住之日起，每年支付甲方租金4万元，入住满四年后每年支付10万元，入住满十年后每五年递增租金5万元，直至合同终止。第四章第一条约定：若甲方将合同约定房产抵押或者转卖给第三方，甲方应赔偿乙方建房所有资金及30年租金总额的50%的违约金；第二条约定：除甲乙双方协议终止条款外，任何单方终止合同皆视为违约，违约方应向对方赔偿本合同提前终止而遭受的一切直接损失及可预期利益，并承担直接损失及可预期利益的50%的违约金（乙方直接损失包括并不限于建房资金）。第六章第三条约定：在本合同有效期间内，乙方有权根据需要对出租房屋及院落进行翻建、改建或者扩建；第六条约定：乙方在房屋改造完成时应给予甲方提供不低于100平方米住宅无偿供其居住，甲方所有的房屋内部布局、装修、改造均由甲方自行承担。
合同签订后，马超于2013年9月25日开始对房屋进行改扩建，在改扩建过程中，马超、李嫩英、张高会双方发生纠纷，马超于2013年底停止施工并撤离施工现场。2013年12月10日，马超、李嫩英、张高会双方确认马超为改扩建涉案房屋花费607107元。马超撤离施工现场后，李嫩英、张高会另找施工队接着进行施工，目前，该房屋已经建成并由李嫩英、张高会占有使用。
另查明，双方合同签订后，马超未向李嫩英、张高会支付合同约定的租赁费用。
一审法院认为：马超与李嫩英、张高会签订的《农村宅基地房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同主要内容不违反法律规定，部分内容违反法律规定，但不影响合同效力。根据本案已查明的事实，马超与李嫩英、张高会在履行合同中发生分歧引起纠纷，导致双方合同客观上不能继续履行，故应当予以解除。合同签订后，马超对原有的房屋进行了改扩建，实际投入改扩建资金607107元，李嫩英、张高会对此予以认可，故双方合同解除后，李嫩英、张高会应予返还马超投资款607107元及投资损失，损失应自2013年12月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际还款之日止。关于马超称李嫩英、张高会故意制造矛盾阻止其施工并将其赶走，李嫩英、张高会存在违约行为，马超后期又投入大量资金的诉求，因马超提供的证据不足，不予采信。关于李嫩英、张高会主张马超所建前期房屋质量存在问题，其投入大量资金进行修复，马超停水停电给其造成损失的辩称意见，因其提供的证据不足，亦不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十四条之规定，判决：一、李嫩英、张高会于本判决生效之日起十日内返还马超改扩建投资款607107元及损失（自2013年12月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际还款之日止）；二、驳回马超其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，马超承担10895元，李嫩英、张高会承担7405元。
本院二审期间，当事人未提交新证据。
本院二审查明的事实与原判决认定的事实一致。
本院认为：马超与李嫩英、张高会签订《农村宅基地房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，由马超对李嫩英、张高会现有房屋进行扩建，即双方存在建筑施工合同关系。李嫩英、张高会将建成房屋再出租给马超，收取租金，即双方存在租赁合同关系。但在合同履行过程中，建筑施工合同未履行完毕，李嫩英、张高会继续施工并占有使用，双方租赁合同亦未实际履行。据此，双方签订的《农村宅基地房屋租赁合同》客观上已不可能继续履行。一审中，马超起诉请求李嫩英、张高会赔偿损失即房屋建成封顶时的费用、房屋拆除费、扩建费、人工费用共计75万元，李嫩英、张高会将房屋对外出租，造成马超租金损失75万元，以上共计150万元。由此可见，马超的请求是基于双方解除合同的法律后果即已履行的要求支付工程款，未履行的终止履行，李嫩英、张高会违约赔偿相应损失。原判决根据双方履行情况，认定双方《农村宅基地房屋租赁合同》客观上已不再履行，应予解除，并未超出马超的诉讼请求，故原审法院程序不存在违法之处。李嫩英、张高会于2013年12月10日确认马超投资改扩建房屋费用为607107元，在双方不再继续履行合同后，李嫩英、张高会应支付该项费用。李嫩英、张高会上诉称马超未继续履行施工合同存在违约、交付的房屋存在质量问题等，未提供有效证据予以支持，故本院不予采信。
综上所述，李嫩英、张高会的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元，由上诉人李嫩英、张高会负担。
本判决为终审判决。
审判长 苟珊
审判员 秦宇
审判员 邱帅
二〇一六年八月二十三日
书记员 王研