湖南省双峰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双民二初字第726号
原告王湘平。
委托代理人陈伟，湖南定胜律师事务所律师。
被告王国盛。
委托代理人谭艳，湖南湘博律师事务所律师。
委托代理人张陈鑫，湖南保协律师事务所律师。
第三人孙枚求。
第三人邓炳林。
第三人张访华。
第三人李文。
第三人王才友。
第三人欧阳彩。
第三人邓旭。
原告王湘平诉被告王国盛、第三人孙枚求、邓炳林、张访华、李文、王才友、欧阳彩、邓旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员贺志伟担任审判长，与人民陪审员胡中和、曾素娥组成合议庭，代理书记员陈岁红担任记录，于2015年10月15日公开开庭进行了审理，原告王湘平及其委托代理人陈伟、被告王国盛及其委托代理人谭艳、第三人孙枚求、邓炳林到庭参加诉讼，在审理中，原告王湘平申请追加张访华、李文、王才友、欧阳彩、邓旭为第三人参加诉讼，本院于2015年12月7日追加张访华、李文、王才友、欧阳彩、邓旭为第三人参加诉讼，依法组成由审判员贺志伟担任审判长，与人民陪审员胡中和、曾素娥参加的合议庭，代理书记员陈岁红担任记录，于2016年3月4日第二次公开开庭进行了审理，原告王湘平及其委托代理人陈伟、被告王国盛及其委托代理人张陈鑫、第三人孙枚求、邓炳林、张访华、王才友、李文到庭参加诉讼，笫三人欧阳彩、邓旭经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王湘平诉称，原告王湘平、被告王国盛及第三人孙枚求、邓炳林于2002年按份出资通过转让方式受让了双峰县工农坪地段双峰县原饮食公司七弄门店，并于2002年11月共同办理了土地变更登记证（双变2002字第1326号）及房屋所有权证，确认原告王湘平、被告王国盛、第三人孙枚求、邓炳林对上述房产各占四分之一份额，之后该处房产所得收益均由四人均享。2010年10月3日，原告王湘平、被告王国盛、第三人孙枚求、邓炳林四人约定以竞价方式最终由被告王国盛以年租金贰拾万零伍仟元获得上述房产的租赁权，原、被告及第三人孙枚求、邓炳林订立了房产租赁合同书约定：承包（租赁）期限为五年，自2010年10月3日至2015年8月30日止，年承包（租赁）金为贰拾万零伍仟元，原告王湘平及第三人孙枚求、邓炳林应得年租金各为伍万壹仟贰佰伍拾元，在每年8月30日前付清，至2015年9月1日时，七弄门面的一切权益归原、被告及第三人孙枚求、邓炳林四户共有。被告王国盛在租赁期间仅第一年度足额支付了原告王湘平租金，之后每年只付给原告租金肆万陆仟元，被告至今余欠四年的租金共计贰万壹仟元，另被告未经原告同意，于2015年度将门店转租他人经营，原、被告曾多次发生争执，且调解无果。现请求：1、判令解除原告王湘平、被告王国盛和第三人孙枚求、邓炳林于2010年10月3日订立的房屋租赁合同书，2、判令被告王国盛支付所欠原告王湘平租金21000元，3、判令被告王国盛和第三人李文、张访华、王才友、欧阳彩、邓旭腾出所占用的租赁房屋，4、判令被告王国盛与第三人李文、张访华、王才友、欧阳彩、邓旭共同支付以205000元的年租金为标准、按实际占用时间计算的逾期腾房占有使用费用。
原告王湘平为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：
1、原告身份证复印件，用以证明原告的主体资格。
2、双峰县原双峰饭店房地产转让合同、双峰县公证处的公证书、双变2002字第1326号土地变更登记证、双房（2002）共字第165、167、170号房屋所有权征，用以证明原告王湘平、被告王国盛、第三人孙枚求、邓炳林平均出资共同受让原双峰饭店的部分房地产及对本案租赁物享有共有产权的事实。
3、合同书，用以证明王湘平、王国盛、孙枚求、邓炳林于2010年10月3日将共有门店租赁给王国盛；年租金每人为51250元，在每年8月30日前付清；租赁门店应于2015年8月30日前由王国盛负责收回；门店一切权益归四人共有，四人订立了合同书的事实。
4、房屋（门面、场地）租赁合同书，用以证明王国盛于2015年5月将共有门店转租给李文，租期为三年，自2015年5月15日至2018年5月15日的事实。
5、与张访华的房屋（门面、场地）租赁合同书二份、与王才友、欧阳彩的房屋（门面、场地）租赁合同书各一份，用以证明被告王国盛将部分租赁房屋转租给第三人张访华、王才友、欧阳彩，并订立了租赁合同的事实。
被告王国盛辩称，在王国盛与王湘平、孙枚求、邓炳林订立的房屋租赁合同书中约定，年承包租金贰拾万零伍仟元，每年应给王湘平租赁金伍万壹仟贰佰伍拾元，但王国盛承包后觉得租赁金太高，找王湘平、孙枚求、邓炳林要求降低租赁金，孙枚求和邓炳林都同意，只是王湘平不同意，由此原、被告产生矛盾，后经双方好友王某甲、王某乙调解，由王国盛每年支付王湘平租金四万六千元，每年王某甲将四万六千元租金转给王湘平时，王湘平并无异议，原合同书已通过口头协议予以变更，王国盛不存在欠王湘平租金贰万壹仟元的事实。王国盛作为合伙事务执行人，与李文签订租赁合同，有其他两位合伙人的同意，且所订合同并不损害王湘平的利益，如解除会造成全体合伙人的违约责任损失，该转租行为是合情合理合法的行为。请求驳回原告的诉讼请求。
被告王国盛为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：
6、合同书，用以证明原、被告及第三人孙枚求、邓炳林就房屋租赁订立合同，对租赁期及年租金等予以约定的事实。
7、王某乙的调查笔录，用以证明原、被告因房屋租金形成纠纷，后经调解，由王国盛每年给付王湘平租金46000元，并通过王某甲经手转付的事实。
8、王某甲的调查笔录，用以证明房屋租赁期间，王国盛给付王湘平的租金经调解改为每年46000元，双方均自愿同意，王某甲经手每年将46000元租金转付王湘平时，王湘平没有提出异议的事实。
第三人孙枚求述称，房屋租赁过程中确实发生了矛盾，给王湘平的房租已改为每年46000元，李文租房时打了电话给我，因是我外甥，我同意了，与张访华、王才友、欧阳彩的租赁合同是我签订的，并与他们三位房主都打了电话，我不同意解除合同、把门店都关了。我同意被告王国盛的意见。
第三人邓炳林述称，第三人李文租赁房屋前打了电话给我，我告诉他房屋存在矛盾，要李文去问他舅父孙枚求，但签合用时他们没通知我，我不知情，给王湘平的房租降为每年46000元时我不在场，不知情，房屋租赁上应承包给一个人管理为宜。
笫三人李文、张访华、王才友述称，我们的房租都交了，希望房主之间的矛盾不影响我们的租赁合同和门店的经营。
第三人欧阳彩、邓旭未作陈述。
第三人孙枚求、邓炳林、李文、张访华、王才友、欧阳彩、邓旭在举证期限内未向本院提交证据。
经庭审质证，本院对原、被告所举证据作如下分析确认：
原告所举证据1、2，被告及第三人孙枚求、邓炳林无异议，本院予以认定；原告所举证据3、4，被告对其真实性、合法性无异议、对其关联性持有异议，认为证据3不能达到原告提出的房屋由被告收回的证明目的，在证据4中，被告在转租前征得了第三人孙枚求、邓炳林的同意，第三人孙枚求无异议，第三人邓炳林提出被告王国盛在转租时没有与邓炳林商量，本院认为，被告及第三人孙枚求、邓炳林对证据3、4的真实性、合法性不持异议，该证据又能证明本案相关案件事实，对证据3、4，本院予以认定；原告所举证据5，被告及第三人均无异议，对于证据5，本院予以认定。被告所举证据6同原告所举证据1，原告无异议，本院予以认定；被告所举证据7、8，原告提出原告只是每年暂收被告租金46000元，双方没有形成书面协议，且证人均未出庭作证，不能认定，本院认为，因为证人没有出庭作证，对于证据7、8，本院将结合其他证据及当事人的陈述来综合认定。
经审理查明，原告王湘平、被告王国盛、第三人孙枚求、邓炳林于2002年通过转让方式从原双峰县供销合作社联合社受让了双峰县原饮食公司位于双峰县工农坪地段的七弄门店，并于2002年11月共同在双峰县国土资源局办理了土地变更登记证（双变2002字第1326号），在双峰县房地产管理局办理了双房（2002）共字第165、167、170号房屋所有权证，确认原告王湘平、被告王国盛、第三人孙枚求、邓炳林对上述房产各占四分之一份额，土地使用面积各占四分之一。2010年10月3日，原告王湘平、被告王国盛、第三人孙枚求、邓炳林就房屋租赁订立合同书约定：一、以竞标方式：标底金额壹拾陆万元，择最高金额为承包户主，竞标后以合同条款执行，如有反悔，由反悔方赔偿另一方金额壹万元，在房租分红中扣除。二、承包期限定五年。终止承包年是2015年8月30号。因竞标时七弄门面租期日期有所不齐，由承包户在承包期内自行调齐，到2015年9月1号时七弄门面的一切权益归四户共同所有。三、付款方式，承包户主在每年8月30号前付清其余三户主所分摊的承包金额。四、竞标前已签订的租房合同在其期限内仍然生效。五、王湘平所租用的门面及楼房合同到2010年12月7号终止。六、承包户主在2015年9月1号前的一切税费（包括2002年-2010年的税费）、税费开支和整栋建筑维修，均由承包户主负责。同时在承包期内的一切安全风险一概由承包户主承担。七、在承包期内，如政府需拆迂，此合同在拆迂时终止法律效力，其余任何户主不得以任何理由和借口废除合同。八、此合同签字后生效。以王国盛每年承包金贰拾万零伍仟（元）为承包户主。附：四个门面押金8000元已平分，剩下三门面押金由承包户主收取。2010年10月3号。原告王湘平、被告王国盛、第三人孙枚求、邓炳林均签名。合同签订后，上述门店交被告王国盛租赁经营，被告王国盛在租赁期间第一年度支付了原告王湘平租金51250元，后原告王湘平与被告王国盛之间因房租产生矛盾，经王某乙、王某甲分别与原告王湘平、被告王国盛单方面调解，由被告王国盛经王某甲转手每年付原告王湘平46000元，余下四年被告王国盛经王某甲转手每年付给原告王湘平租金46000元，原告王湘平接收房租时均未提出异议。被告王国盛所给第三人孙枚求、邓炳林的房租亦经双方协商降为每人每年43800元，2015年5月15日，被告王国盛在未征得原告王湘平、第三人邓炳林同意的情况下，将其中的二弄门面出租给第三人李文，被告王国盛与第三人李文签订了房屋（门面、场地）租赁合同书，确定租赁期限为三年。被告王国盛于2015年5月将其中一弄门面出租给第三人邓旭。在本案审理过程中，第三人孙枚求以原告王湘平、被告王国盛、第三人邓炳林、孙枚求四户主的名义于2015年9月10日将其中二弄门面出租给第三人张访华，约定租赁期限到2016年8月31日，于2015年9月14日将其中一弄门面出租给第三人王才友，约定租赁期限到2016年8月31日，于2016年10月11日将其中一弄门面出租给第三人欧阳彩，约定租赁期限为一年，第三人孙枚求分别与第三人张访华、王才友、欧阳彩签订了房屋（门面、场地）租赁合同书。第三人李文、邓旭、张访华、王才友、欧阳彩已将房租支付给了被告王国盛、第三人孙枚求。被告王国盛、第三人邓炳林对第三人孙枚求的房屋租赁行为予以认可，原告王湘平不予认可。在庭审中，第三人邓炳林在房屋转租上与第三人孙枚求持相同意见，认为与笫三人张访华、李文、王才友、欧阳彩、邓旭的房屋租赁合同应当继续履行。
本院认为，本案的争议焦点是：1、是否应当解除原告王湘平、被告王国盛和第三人孙枚求、邓炳林于2010年10月3日订立的房屋租赁合同；2、被告王国盛是否应当支付所欠原告王湘平租金21000元；3、被告王国盛和第三人李文、张访华、王才友、欧阳彩、邓旭是否应腾出所占用的租赁房屋；是否应当共同支付按实际占用时间计算的逾期腾房占有使用费用。关于焦点1，2010年10月3日，原告王湘平、被告王国盛和第三人孙枚求、邓炳林签订房屋租赁合同书，约定将其四人共有的地处双峰县工农坪地段双峰县原饮食公司七弄门店出租给被告王国盛，原告王湘平作为共有人之一，至少应征得三分之二以上共有人同意，才能解除房屋租赁合同。但是根据房屋租赁合同的约定，该租赁合同应在2015年8月30日终止履行，解除合同已无法律意义。所以，对原告要求解除2010年10月3日所订立的租赁合同此一诉讼请求不予支持。关于焦点2，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：当事人协商一致，可以变更合同。被告王国盛在房屋租赁过程中因房租与原告王湘平产生矛盾，经第三人王某甲、王某乙的调解，被告王国盛将给原告王湘平的租金降为每年46000元，原告王湘平连续四年每年接收了46000元的租金，且每年收到租金时并未提出异议，对此事实，原告王湘平在庭审时予以认可，有证人王某乙、王某甲的证词证实，与第三人孙枚求的陈述相吻合，且其他共同所有人孙枚求、邓炳林对于降低租金的事实也未提出异议，同时被告王国盛支付给第三人孙枚求、邓炳林的租金为每年43800元，对于房屋租赁合同中对租金数额的约定在事实上也已经变更了。被告王国盛根据变更后的约定，履行完了支付原告王湘平租金的义务。所以，对原告要求被告支付所欠租金21000元的诉讼请求不予支持。关于焦点3，2015年5月，被告王国盛将其中三弄门面分别转租给第三人李文、邓旭，被告王国盛在承租期间对上述七弄门面享有除处分以外的占有、使用和收益的权利，将其中三弄门面出租给李文、邓旭是行使其对门面的收益权，但是对于超出王国盛承租期限的约定，根据法律规定应属无权处分，根据房屋租赁合同的约定，从2015年9月1日起，七弄门面属四户主共同所有，由于第三人邓炳林、孙枚求在庭审中表示愿意继续履行与李文、邓旭的合同，第三人邓炳林、孙枚求事后的追认，补正了转租合同的权利瑕疵，因此对于超出被告王国盛承租期限的约定合法有效。2015年9月10日、2015年9月14日、2016年10月11日，第三人孙枚求以四户主的名义与第三人张访华、王才友、欧阳彩签订房屋（门面、场地）租赁合同书，将另外四弄门面分别出租给第三人张访华、王才友、欧阳彩。由于上述房屋（门面、场地）租赁合同书都是在2015年8月30日之后签订的，此时七弄门面是四户主按照各自的份额共同享有所有权，根据法律的规定应由占份额三分之二以上的按份共有人同意才能行使处分的权利，本案中第三人孙枚求与第三人张访华、王才友、欧阳彩签订的房屋（门面、场地）租赁合同书虽只有孙枚求一个人的签名，属无权处分行为，但是事后被告王国盛、第三人邓炳林予以追认，所以上述租房屋（门面、场地）租赁合同书成立并生效。在第三人李文、邓旭、张访华、王才友、欧阳彩房屋租赁中，第三人李文、邓旭、张访华、王才友、欧阳彩已按约将房租支付给了房主被告王国盛、第三人孙枚求。故对原告要求第三人李文、邓旭、张访华、王才友、欧阳彩腾退房屋以及支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十一条、第二百二十四条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告王湘平的诉讼请求。
案件受理费600元，由原告王湘平承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。
审 判 长 贺志伟
人民陪审员 熊存根
人民陪审员 贺素平
二〇一六年四月二十五日
代理书记员 陈岁红
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。