山东省日照市东港区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁1102执异40号
案外人：封飞虎。
申请执行人：王斌。
被执行人：平阳。
被执行人：郭蕾。
在本院执行申请人王斌与被申请人平阳、郭蕾民间借贷纠纷一案中，案外人封飞虎于2017年4月12日对本院（2015）东民一初字第2826-1号民事裁定书中查封位于日照市淄博路以北、烟台路以东日照华润中心的201302030001号和201302030002号车位的执行措施提出书面异议。本院受理后，依法组成了合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人封飞虎向本院提出异议，请求解除对位于日照市淄博路以北，烟台路以东日照华润中心的201302030001号和201302030002号车位的查封。事实与理由：2014年9月22日，在中介人秦旭红介绍下，案外人以115000元的价款从平阳、郭蕾手中购买了位于日照华润中心一期013幢2单元（02）2901号房产和车位（见《房屋买卖合同》），该车位系子母车位，即一个能够停两辆车的大车位，有两个预售号，分别是201302030001号和20130203002号，在日照华润中心编号为第01A幢3单元（03）-156号和第01幢3单元（03）-165号。2014年9月22日，平阳就将涉案房产和车位交付给案外人使用，上述房产和车位的转让款收取和过户手续等事宜，平阳和郭蕾委托秦旭红来办理（见（2015）日德信证民字第483号公证书）。涉案房产于2015年4月21日登记在案外人名下（房产证号：日房权证市字××号），案外人2015年4月23日付清全部款项。案外人已就涉案车位与华润置业物业公司签订车位管理服务协议（见《日照华润中心凯旋门一期地下停车场管理服务协议》），并交纳车位费（见交纳车位费的收据），但是至今无法办理过户手续。
申请执行人王斌称，对房屋买卖合同，证据的真实性有异议，首先该份证据上相关当事人的签名，秦旭红签名用的笔迹跟正文部分用的笔迹并不一致，而且在第二页上有涂改的地方，显然并非是在同一时间形成，该份合同中所载内容的真实性无从考证。对于收据，收款人为迟宏，并非本案申请执行人平阳，无法证实涉案车位转让款已经交给平阳，而且收条显示仅为转让商品房，并未附带车位，无法证实涉案车位已经转让给案外人。对于房产证，真实性没有异议，但是该房产证上所载房地产平面图并未显示涉案车位的相关信息，无法证实车位已一并转让给案外人封飞虎，而且从房产证的签发日期来看，2015年4月21日，早于申请人申请法院查封的日期，如果说涉案车位也一同转让给案外人，也就是说案外人与被执行人平阳在申请执行人申请法院查封之前有充足的时间办理车位的过户手续，案外人怠于行使其权利，其主观上具有明显的过错，从这点来讲，申请执行人依法查封涉案车位也是合法有效。对于车位管理协议，对其真实性有异议，这份协议并没有具体的签订时间，无法证实是在何时达成的，不排除案外人为了提出异议而临时填写，真实性不予认可。对收据的真实性没有异议，但从上面显示的客户名称来看，客户名称是本案被执行人平阳，这也从侧面反映出车位的实际所有人是平阳，而且该收据形成的时间是在2016年4月19日，在该时间以前，申请执行人已经申请法院对涉案车位进行拍卖，也就是说该车位仍在平阳名下，申请执行人的查封和拍卖符合法律规定且有法律依据，案外人异议不成立。对于公证书真实性没有异议，但是该委托书不能证实该涉案车位已经转让给案外人。申请人于2015年6、7月份对涉案车位进行查封，查封后一直到申请执行人申请拍卖（2017年4月18日）之前长达近两年时间，在这段时间内，案外人均未向法院提交异议，如果说像案外人所说的那样在2016年才可以办理过户手续，那么应该了解到当时涉案车位已被查封，应及时向法院提出异议，其没有及时提出，应视为其怠于行使权利；案外人所说的涉案车位在其办理房产过户时，尚不能办理过户手续，并没有相应的依据，当时申请执行人通过房管局查询涉案车位登记时，该车位已经办理了预售登记，具备转让过户的条件，也就是说案外人主观上拖延办理过户手续，具有明显的过错。其要求解除查封的异议不应成立。案外人提交的转账记录显示为90万元，没有异议，剩下的现金并没有提供相应证据证实已经交付，迟宏打了收到条给封飞虎1089160元，无法证实案外人已经付清全部房款。这几份证据不足以证实案外人已经付清全款。根据物权法规定，不动产物权未经登记不发生效力；根据最高人民法院的查封规定，本案的案外人并未按照协议的规定买卖合同的规定付清全部款项，并且其怠于办理涉案车位的过户登记手续，主观上存在明显过错，因此法院依法可以对涉案车位进行查封，并予以拍卖。
被执行人平阳、郭蕾称，对于案外人封飞虎提出的异议没有异议，当时的确一并将车位卖给了案外人封飞虎。
本院查明，申请执行人与被执行人民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月10日作出（2015）东民一初字第2711号民事判决书，判决平阳、郭蕾于本判决生效之日起十日内偿还原告王斌借款本金300000元。2016年1月7日，申请执行人王斌向本院提出执行申请，要求对被执行人平阳、郭蕾的财产进行处分，2016年6月24日，本院作出（2016）鲁1102执182号执行裁定书，终结了本次执行程序。但在该次执行过程中，对查封的被执行人平阳、郭蕾的房产进行了查封、评估处理，2017年2月6日，我院委托对涉案车位进行拍卖，在涉案房产拍卖过程中，案外人封飞虎于2017年4月12日向本院提出异议。
另查明，在申请执行人与被执行人的民间借贷纠纷案件审理过程中，经申请执行人申请本院于2015年6月26日作出（2015）东民一初字第2826-1号民事裁定书，裁定将被执行人合同编号为201302030001号、201302030002号车位查封。案外人与被执行人于2014年9月22日签订《房屋买卖合同》一份，该合同中对出售房产的信息作出明确约定：标的房产为日照华润中心一期013幢2单元（02）2901及车位01A幢3单元（03）-156号及165号。
本院认为，案外人封飞虎与被执行人于2014年9月22日签订的《房屋买卖合同》购买被执行人平阳、郭蕾的房产及车位，虽然涉案车位未办理物权登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案案外人封飞虎在与被执行人签订《房屋买卖合同》后已付清全部购房款，且案外人早已实际控制并使用涉案车位，且向华润置地（山东）物业服务有限公司日照分公司缴纳物业管理费。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订有效合法的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，故对于案外人封飞虎提出的主张解除涉案车位查封，停止对涉案车位拍卖措施的异议，符合上述规定的条件，其提交的现有证据足以证明其对涉案车位的所有权。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对位于日照市淄博路以北，烟台路以东日照华润中心的201302030001号和201302030002号车位的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原裁决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 秦 江
审 判 员 周会升
代理审判员 牟慧敏
二〇一七年六月八日
书 记 员 王 辰