福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0503民初2765号
原告中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行，住所地泉州市鲤城区温陵路157-197号，组织机构代码85623494-7。
代表人丁映辉，该支行行长。
委托代理人林贤宁，男，住址同上，该支行员工。
委托代理人陈小兰，女，住泉州市丰泽区丰泽街建行大厦，系中国建设银行股份有限公司泉州分行员工。
被告连永梦，男，1989年5月16日出生，汉族，住大田县。
被告泉州诚源房地产有限公司，住所地泉州市丰泽区丰泽街556号永宏花苑南裙楼五层，组织机构代码61154924-6。
法定代表人曾志宏，该公司负责人。
委托代理人柯双木、柯曾国，福建志立律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行（以下简称建行鲤城支行）与被告连永梦、泉州诚源房地产有限公司（以下简称诚源公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月7日受理后，依法由代理审判员梁超毅独任审判，公开开庭进行了审理。原告建行鲤城支行的委托代理人林贤宁、被告诚源公司的委托代理人柯曾国到庭参加诉讼。被告连永梦经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告建行鲤城支行诉称,被告连永梦因购买房产资金不足，向原告建行鲤城支行申请个人住房借款26万元整,期限15年。2011年4月29日，经原告建行鲤城支行审批通过，原、被告签订《个人住房借款合同》一份，并于2011年6月7日办理抵押登记手续后续。其后原告建行鲤城支行于2011年6月17日如约将合同款项划入被告连永梦指定的售房单位即被告诚源公司账户，同时被告诚源公司为被告连永梦的借款本息等有关费用提供连带责任保证。该笔贷款期限自2011年6月17日起至2026年6月17日止。2011年4月25日，原告建行鲤城支行与被告诚源公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，约定被告诚源公司提供连带责任保证。如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，原告建行鲤城支行均有权直接要求被告诚源公司承担保证责任。该最高额保证所担保的债权是指自2011年4月26日至2031年4月26日期间因原告建行鲤城支行向债务人发放个人住房贷款形成的一系列债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利及罚息）、违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。被告诚源公司为被告连永梦提供连带保证责任的保证期间从借款合同原告建行鲤城支行与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其它权利证书交由贷款人核对无误、收执之日。但合同签订至今，被告连永梦已连续拖欠3期并累计拖欠19期贷款，经原告建行鲤城支行多次催告仍未归还欠款。为此，请求判令：1、解除原告建行鲤城支行与被告连永梦签订的《个人住房借款合同》；2、被告连永梦归还借款本金206797.72元及相应利息、罚息（按中国人民银行公布的基准利率及上浮50%计算，暂计至2016年5月20日为4336.47元，利息、罚息计至实际还款之日止）；3、原告建行鲤城支行对被告连永梦提供的抵押物享有优先受偿权；4、被告诚源公司对上述债务承担连带保证责任。
被告连永梦未作答辩。
被告诚源公司辩称，其不是本案适格的被告，请求法院依法判决驳回原告建行鲤城支行对被告诚源公司的诉讼请求。（1）原告建行鲤城支行提供的《个人住房借款合同》的签约主体是中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称建行泉州分行）和被告连永梦，且预购商品房抵押权预告登记的预告登记权利人也是建行泉州分行，均不是原告建行鲤城支行。被告诚源公司并没有作为保证人在该借款合同上签字盖章。该借款合同对被告诚源公司并没有法律约束力。不管是建行泉州分行还是原告建行鲤城支行均无权根据该借款合同要求被告诚源公司履行保证责任。（2）原告建行鲤城支行与建行泉州分行是两个独立的诉讼主体，至于该笔贷款是由原告建行鲤城支行直接支付到被告连永梦指定的被告诚源公司账户，也是原告建行鲤城支行与建行泉州分行内部的资金管理问题，原告建行鲤城支行受建行泉州分行的委托代为支付。即便后来建行泉州分行将该借款合同的权利义务转让给原告建行鲤城支行，但也是在原告建行鲤城支行与被告连永梦之间发生法律关系，并没有通知被告诚源公司，也没有让被告诚源公司追加保证，对被告诚源公司没有法律约束力。（3）原告建行鲤城支行提供的《商品房销售贷款合作协议书》，首先其是框架协议，是否提供保证担保具体应当以与原告建行鲤城支行签订的个人住房借款合同为准。其次协议明确约定因购买被告诚源公司开发的商品房与原告建行鲤城支行直接发生借贷关系的业主才提供保证责任，并不包含建行泉州分行。而本案的借款并不是与原告建行鲤城支行直接发生借贷关系，而是业主与建行泉州分行直接发生借贷关系，现在建行泉州分行再把合同的权利义务转让给原告建行鲤城支行。原告建行鲤城支行也无权根据给合作协议书要求被告诚源公司履行担保责任。（4）原告建行鲤城支行与被告诚源公司的协议书与最高额保证合同明确约定由原告建行鲤城支行所在地法院管辖，原告建行鲤城支行所在地的法院为泉州市鲤城区人民法院，其要求被告诚源公司承担保证责任不应在本案中解决。
经审理查明，2011年4月25日，原告建行鲤城支行与被告诚源公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及《商品房销售贷款合作协议书》各一份，约定被告诚源公司为在自2011年4月26日起至2031年4月26日止因购置项目所属之住房或商业用房而与原告建行鲤城支行发生借贷关系的全部债务人提供连带责任保证，保证范围包括贷款本金、由此产生的利息、罚息、复利、实现债权费用（包括但不限于诉讼费、公告费等），保证最高限额为1亿5千万元，保证期间至抵押人办妥抵押物的权属证书并将他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其它权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。无论原告建行鲤城支行对合同项下的债权是否拥有其他担保，被告诚源公司的保证责任不因此减免，原告建行鲤城支行可直接要求被告诚源公司依照合同约定的保证范围承担保证责任。2011年4月30日，建行泉州分行与被告连永梦签订《个人住房借款合同》一份，约定被告连永梦向建行泉州分行贷款26万元，用于购买房产，借款期限自2011年4月30日起至2026年4月30日止，借款年利率为基准利率，还款方式为等额本息还款。逾期还款按执行借款利率上浮50%计收罚息。被告连永梦提供上述所购房产作为抵押担保。双方另约定贷款发放后，建行泉州分行将合同项下的所有权利义务一并转给原告建行鲤城支行。2011年6月7日，建行泉州分行与被告连永梦办理上述抵押房产的预购商品房抵押权预告登记。2011年6月17日，原告建行鲤城支行向被告连永梦发放26万元贷款，并依约转入被告诚源公司账户。此后，被告连永梦未按时还款，截至2016年5月20日，被告连永梦尚欠原告建行鲤城支行借款本金202297.72元，利息、罚息合计4336.47元。
以上事实，有原告建行鲤城支行提供的身份证、户口簿、《个人住房借款合同》、预购商品房抵押权预告登记证明、个人贷款支付凭证、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《商品房销售贷款合作协议书》、个人贷款对账单、账户管理一览表及庭审中原告建行鲤城支行陈述为证。被告诚源公司对原告建行鲤城支行提供证据的真实性无异议，且未提供证据。被告连永梦未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。本院对上述事实予以确认。
本案争议焦点为：被告诚源公司是否应承担本案连带保证责任。
关于争议焦点，原告建行鲤城支行认为，根据《个人住房借款合同》第四十一条第五款的约定：“本合同项下贷款发放后，贷款人将其在本合同项下的所有权利义务一并转让给中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行，贷款人对上述合同权利转移不再另行通知借款人和担保人，借款人和担保人均已知悉并同意贷款人的上述行为。”所以原告建行鲤城支行有权向被告诚源公司主张连带保证责任。
被告诚源公司认为，与答辩意见一致，《个人住房借款合同》中被告诚源公司没有签字，里面的债权转让条款同样对被告诚源公司没有法律约束力。本案借款发生在建行泉州分行与被告连永梦之间，被告诚源公司不需要对被告连永梦向建行泉州分行的借款承担担保责任。被告诚源公司与原告建行鲤城支行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，被告诚源公司只对购买涉案项目房产与原告建行鲤城支行直接发生借贷关系的业主提供担保，具体以签订的借款合同为准。本案中，借款合同的签约主体是建行泉州分行，被告诚源公司不需要承担担保责任。
本院对争议焦点作如下分析认定：
原告建行鲤城支行与被告诚源公司签订的保证合同中约定，合同所称债务人为因购置涉案项目房产而与原告建行鲤城支行发生借贷关系的全部债务人，并没有约定如被告诚源公司所述的“直接发生借贷关系”。原告建行鲤城支行通过建行泉州分行转让债权的方式与被告连永梦形成借贷关系，并未违背合同约定。且双方签订的保证合同约定明确，被告诚源公司对购买涉案项目房产的每一购房人均提供担保，并未约定需另行签订具体的借款担保合同。被告诚源公司另提出保证合同中约定管辖法院为原告建行鲤城支行所在地法院，原告建行鲤城支行所在地系泉州市丰泽区辖区范围，故本院有权予以审理。因此，原告建行鲤城支行基于其与被告诚源公司的约定，在保证期间内向被告诚源公司主张权利，依法应予支持。
综上所述，本院认为，建行泉州分行与被告连永梦签订的借款合同，系双方真实意思表示，依法成立有效，双方均应按合同约定履行义务。合同约定借款发放后，建行泉州分行将合同项下所有权利义务一并转让给原告建行鲤城支行，系建行泉州分行对自身权利的处分，被告连永梦对此亦未提出异议，本院予以认可。原告建行鲤城支行因此与被告连永梦形成借贷关系。被告连永梦自借款后未依约按时、足额还款，可以认定已构成违约。原告建行鲤城支行据此要求与被告连永梦解除借款合同并清偿借款，具有事实与法律依据，本院予以支持。被告诚源公司自愿为被告连永梦的上述借款提供阶段性连带保证担保，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效。原告建行鲤城支行在保证期限内向被告诚源公司主张权利，应予支持。被告诚源公司关于其无需承担保证责任的辩解，无事实依据，本院不予采纳。原告农行丰泽支行另主张对被告连永梦提供的抵押物享有优先受偿权，但该抵押物的产权证尚未办理，即房屋所有权并未转移至被告连永梦名下，双方办理的系预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告建行鲤城支行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。原告建行鲤城支行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。原告建行鲤城支行应在办理正式抵押登记后再行主张优先受偿权。被告连永梦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除中国建设银行股份有限公司泉州分行与被告连永梦于2011年4月30日签订的《个人住房借款合同》；
二、被告连永梦应于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行借款本金202297.72元，利息、罚息合计4336.47元，并支付自2016年5月21日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人住房借款合同》约定计算的利息、罚息；
三、被告泉州诚源房地产有限公司应对被告连永梦的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告连永梦追偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4334元，减半收取2167元，由被告连永梦、泉州诚源房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 梁超毅
二〇一六年六月三十日
书 记 员 柳晓霞
附注所引用的法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国合同法》
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。