合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终1770号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐文靓，男，1983年6月28日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，
委托诉讼代理人：蔡荣凤，北京中银（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏文竹，北京中银（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：曩颖宏，男，1983年8月12日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，
委托诉讼代理人：席睿，安徽元贞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：费礼，安徽元贞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李丽，女，1983年8月3日出生，汉族，住安徽省颍上县，
委托诉讼代理人：席睿，安徽元贞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：费礼，安徽元贞律师事务所律师。
上诉人徐文靓因与被上诉人曩颖宏、李丽房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初3056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曩颖宏上诉请求：撤销一审判决，改判驳回曩颖宏、李丽一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、一审法院认为案涉合同真实有效这一基本事实认定不清。一审法院一共有两次开庭程序，第一次开庭时徐文靓并未出庭，第二次开庭中其出庭且明确表示其对合同效力有异议，不知道徐冬生帮其卖房、签订房屋买卖合同。一审法院认为徐文靓至合肥市公安局杏林派出所开具涉案房屋的空户证明的行为，应视为上诉人对徐冬生代理行为的认可，该认定错误。空户证明只是客观说明交易房屋符合户籍落户的条件，不能反映出卖人与买受人对出售房屋构成合意。一审判决后，徐文靓才得知，徐冬生因婚外与第三人非法同居，并育有一私生子，有意欺瞒徐文靓，其在开具空户证明时并不知道徐冬生已私自以其名义就该房屋与曩颖宏、李丽签订房屋买卖合同。涉案合同签订及后续交易过程中，无徐文靓任何签字更未向徐冬生出具任何授权委托手续。2、本案中，无论案涉合同还是地税缴纳的备案合同，因违反我国强制性法律规定，应认定无效。徐文靓从未亲自办理过涉案房屋交易的缴纳契税相关手续，一审时中介机构工作人员叶红青提供虚假证人证言，请求二审法院审查对可能涉嫌妨碍作证罪、伪证罪的犯罪嫌疑人移交司法机关处理。地税部门备案合同上徐文靓签名系伪造、税务局询问笔录上签名系伪造、办税委托书上本人签名系伪造，徐文靓对于办理房屋交易契税事宜毫不知情。该案存在“阴阳合同”、曩颖宏、李丽假离婚，伙同中介机构为逃避国家税收相关规定，恶意串通损害国家利益，应认定无效。3、一审法院对于曩颖宏、李丽未能于2016年2月23日办理首付款资金托管的原因审查不清，事实认定错误。曩颖宏、李丽未提供任何证据证明有能力于2016年2月23日将首付款51万存入资金托管账户。一审时徐文靓提交了徐冬生与房屋中介人员叶红青的来往短信记录，承办法官却未予以认可。一审法院认定“2016年2月23日，因徐文靓在外地，故双方当事人未能办理房屋买卖手续”无相关证据证明，当天徐文靓本人就在合肥。一审法院认定“曩颖宏、李丽在2016年2月23日前确实未办理首付款资金托管，究其原因：房屋出卖人徐文靓于2016年3月2日开具出涉案房屋的空户证明，故在此之前无法办理资金托管手续”，缺乏逻辑支撑。4、假设涉案买卖合同有效，因双方无法在2016年2月23日履行合同，徐文靓已经于2016年3月8日通知解除合同，一审时徐文靓提交了相关证据。一审法院认定“徐冬生回短信明确表示房子不卖了”，但未对具体表示时间进行查实，2016年3月8日徐冬生同中介机构人员叶红青来往短信证明徐文靓已经行使单方解除权。5、假设涉案买卖合同有效，变更后的合同内容因不明确而无法继续履行，被上诉人的诉讼请求客观无法实现。该合同2016年2月23日未能予以履行，后期的履行则是对合同内容进行变更。但是变更后的合同内容双方未达成的补充协议另行约定，合同内容约定不明，一审法院基于履行内容不明的合同认定徐文靓违约，事实不清，适用法律错误。
曩颖宏、李丽辩称，1、曩颖宏、李丽不存在违约行为，徐文靓应当继续履行房屋买卖合同义务。徐文靓一审承认了委托父亲办理卖房事宜，徐文靓本人自己开具的空户证明及办理了免个税手续，说明徐文靓是同意房屋买卖的，且处于履行阶段。在第一份上诉状第2项，双方均认可存量房买卖合同合法有效、一审法院予以认可，这份上诉状后面有徐文靓本人签字。2、按合同约定，徐文靓首先应办理空户证明、税收缴纳手续，其未在约定日期内办理空户证明、税收缴纳手续，所以我方无法在2016年2月23日完成资金托管手续。徐文靓2016年3月2日办理了空户证明，在中介带领下办理了个税手续，随后曩颖宏、李丽在2016年3月9日缴纳了契税，完成了办理资金托管的所有前期流程。在2016年3月9日之后，徐文靓表示解除合同，由于徐文靓拒绝履行合同，曩颖宏、李丽无法将资金交付，导致合同无法继续履行，是徐文靓违约。经一审法院释明，曩颖宏、李丽已经将剩余房款支付法院，保证了徐文靓应履行合同获得的利益，双方履行合同不存在障碍。综上，请求驳回上诉，维持原判。
曩颖宏、李丽向一审法院起诉请求：徐文靓继续履行房产买卖合同，配合曩颖宏、李丽完成过户手续并交付房产。
徐文靓向一审法院提起反诉请求：1、解除双方之间签订的存量房买卖合同；2、徐文靓无须退还曩颖宏、李丽支付的定金四万元。
一审法院认定事实：2016年1月16日，出卖人徐文靓（甲方）的父亲徐冬生代表徐文靓与买受人曩颖宏、李丽（乙方）经安徽中皖辉达房产代理销售有限公司中介签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》各一份。《存量房买卖合同》约定：甲方出卖存量房坐落于合肥市××北路海棠花园××室，权属证号为庐070514号，建筑面积173.59平方米；转让价款为1560000元；甲、乙双方确认，本合同签订后2016年2月23日前，甲、乙双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续；逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三违约金，如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行；本房屋过户所产生的契税、印花税及相关费用由乙方承担，本房屋过户所产生的营业税由乙方承担，个人所得税由乙方承担；抵押情况：乙方同意于2016年2月23日前将人民币510000元（含定金40000元）存入托管账户，并在当日内办理存量房转移手续；甲方同意乙方向商业性银行申请抵押贷款，总额为600000元，向住房公积金中心（市直）贷款450000元，乙方同意于2016年2月23日前与贷款银行和住房公积金中心签订借款合同，递交相关文件并支付相关费用。《补充协议》约定：乙方自本协议生效之日向甲方支付定金40000元，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵作房价款，如甲方不履行该合同，应双倍返还乙方定金，如乙方不履行该合同甲方收取的定金不予返还；甲方在房产局过户前需提供此房屋物业结清证明及所辖派出所出具的空户证明；甲、乙双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部的房款（乙方申请贷款的，以银行放款到指定账户为准）后的三日内办理房屋交接手续，甲乙双方如因一方超过上述期限进行交接，则每天按总房款的万分之三向对方支付违约金；乙方须在过户前将贷款材料送银行审核好，若银行不予贷足本合同中的约定金额则甲乙双方协商，协商不成本合同自行解除，三方互不追究违约责任。《存量房买卖合同》及《补充协议》签订当日，曩颖宏、李丽向徐文靓支付了购房定金40000元；徐冬生亦出具了收条予以确认。2016年2月23日，因徐文靓人在外地，故双方当事人未能办理房屋买卖手续；曩颖宏、李丽也未能办理首付款托管。2016年3月2日，徐文靓至合肥市公安局杏林派出所开具了涉案房屋的空户证明。2016年1月20日至3月4日期间，徐冬生多次向中介公司业务员询问买受人曩颖宏、李丽何时能交接房屋何时能支付首付款。2016年3月9日，曩颖宏向税务部门缴纳了契税并开具了销售不动产统一发票。此后，中介公司业务员短信敦促徐文靓按照其在房地产管理部门预约的日期（3月29日）去办理过户手续；徐冬生回短信明确表示房子不卖了。曩颖宏、李丽不同意解除合同，遂于2016年5月诉至一审法院。
一审法院认为，虽然涉案《存量房买卖合同》及《补充协议》系由房屋产权人徐文靓的父亲徐冬生与买受人曩颖宏、李丽签订，但徐文靓第一次庭审对上述合同的真实性及合法性均予以确认，且徐文靓至合肥市公安局杏林派出所开具了涉案房屋的空户证明的行为，应视为徐文靓对其父亲徐冬生代理行为的认可，故基于上述合同形成的权利义务应由徐文靓承担。上述合同系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。
在合同履行过程中，徐文靓向曩颖宏、李丽提出不愿意继续出售涉案房屋，并在本案中提出反诉要求解除双方当事人签订的《存量房买卖合同》，其理由为买受人曩颖宏、李丽未在合同约定的期限内办理首付款托管手续。根据房地产登记管理部门规定的存量房交易流程，办理资金托管及转移登记之前，需存量房买卖合同双方向税务部门缴纳各项税费，并由房屋出卖人向房屋所在地派出所开具户籍迁移证明；办理资金托管及转移登记时，需存量房买卖合同双方当事人到场办理。本案中，曩颖宏、李丽在2016年2月23日前确实未办理首付款资金托管，究其原因：房屋出卖人徐文靓于2016年3月2日开具出涉案房屋的空户证明，故在此之前无法办理资金托管手续；曩颖宏、李丽随后于2016年3月9日向税务部门缴纳了契税，至此办理资金托管及转移登记的前期流程全部完成。但此后徐文靓没有配合买受人至房地产登记管理部门办理资金托管及转移登记手续，导致双方交易最终未完成。徐文靓于2016年3月2日开具空户证明的行为应当视为其对资金托管及转移登记手续延迟办理的认可，故对于在2016年2月23日没有完成资金托管及转移登记手续的责任不能完全归结于曩颖宏、李丽。其次，买受人曩颖宏、李丽不同意解除双方当事人签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，双方当事人无法就协商解除合同达成合意。第三，双方当事人签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》中还附有合同解除条件的条款为《补充协议》第4条第5项：“乙方须在过户前将贷款材料送银行审核好，若银行不予贷足本合同中的约定金额则甲乙双方协商，协商不成本合同自行解除，三方互不追究违约责任”，该条款意在保障出卖人能够及时足额得到相应对价。现经该院释明，买受人曩颖宏、李丽自愿将剩余购房款一次性付至一审法院，变更了原合同约定的以按揭贷款支付部分购房款的付款方式，对徐文靓因履行合同而获取的利益给予了保障，双方房屋买卖合同继续履行不存在事实上和法律上的障碍。
综上所述，徐文靓要求解除双方当事人签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》没有事实和法律依据，该院不予支持。徐文靓应当继续履行与买受人曩颖宏、李丽签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，协助曩颖宏、李丽办理涉案房屋的产权转移手续，并交付房屋。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、徐文靓于判决生效之日起十日内协助曩颖宏、李丽办理位于合肥市××北路海棠花园××＃楼××室的产权转移登记手续；二、徐文靓于合肥市××北路海棠花园××＃楼××室产权转移登记手续办理完毕，产权证书下发后三日内将合肥市××北路海棠花园××＃楼××室房屋及附属设施交付给曩颖宏、李丽。三、驳回徐文靓的反诉诉讼请求。
本案二审期间，徐文靓提供向本院提供证据：1、地税局发票存根联、缴纳税款申报单、税务机关询问笔录、委托书、税务机关备案《存量房买卖合同》，证明税务机关询问笔录、委托书、税务机关备案《存量房买卖合同》该三份文件上“徐文靓”签名系伪造签名，违反刑法规定，合同无效。案涉房屋价款同2016年1月16日签订《存量房买卖合同》及《补充协议》内容明显不一致，存在“阴阳合同”逃避国家税收情形，该合同应无效，缴纳税务的相关手续并非徐文靓所为，该行为不能构成对徐冬生无权代理的追认。2、瑶海区人民法院受理案件通知书、民事起诉状、出生医学证明，证明徐冬生因婚外与第三人非法同居，并育有一私生子，有意欺瞒徐文靓，说服徐文靓到派出所配合办理空户证明，徐文靓在开具空户证明时并不知道徐冬生已以其名义就该房屋与被上诉人签订了房屋买卖合同。曩颖宏、李丽质证意见为，对证据一的真实性无异议，但关联性和证明目的均有异议，这份证据在一审审理时提到了税收缴纳的问题，徐文靓已经承认其完成了免个税手续，曩颖宏、李丽也完成了缴纳契税手续，即使在履行过程中备案合同与原合同不一致，也不能否认双方之前签订合同的效力，曩颖宏、李丽认可的是2016年1月16日的合同，总房价156万元。到税务局办理契税时徐文靓未到场，但出具了委托书委托中介办理，税务局的备案合同是中介人员书写，如果徐文靓没有委托中介，其应向中介主张。徐文靓本人办理了免个税证明，是为了履行合同。证据二与本案无关联，徐文靓父亲离婚不影响本案。
对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，徐文靓的父亲徐冬生在2016年1月16日与曩颖宏、李丽签订涉案《存量房买卖合同》及《补充协议》，徐文靓在一审反诉状及第一次庭审中对徐冬生代理签订合同的真实性及合法性均予以确认，结合其办理空房证明等实际合同履行情况，应认定其对合同认可，在税务局的备份合同的效力不影响原合同的效力，一审判决认定涉案合同合法有效并无不当，本院予以确认。徐文靓的该节上诉意见，本院不予采信。签订合同后，双方均应本着诚实信用的原则全面履行合同义务及相关附随义务。因办理资金托管手续需要履行相应流程并由双方当事人到场办理，本案中未能及时办理资金托管的责任不能完全归结于买方，故徐文靓以曩颖宏、李丽逾期支付首付款为由主张在2016年3月8日享有单方合同解除权的意见，本院不予采信。本案房屋买卖合同的剩余价款已经在一审法院提存，徐文靓按约过户房屋给曩颖宏、李丽后的相应权益可以得到保障，一审法院判决继续履行合同并无明显不当，本院予以确认。徐文靓认为合同变更履行后因内容不明确无法履行的意见，本院不予采信。
综上所述，上诉人徐文靓的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9420元，由徐文靓承担。
本判决为终审判决。
审判长 王 莉
审判员 马枫蔷
审判员 余海兰
二〇一七年九月十一日
书记员 罗 晶
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审