辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽09民初249号
原告(案外人)：康富余。
委托代理人：孙宝义，系辽宁万策律师事务所律师。
被告（申请执行人）：阜新蒙古族自治县君悦小额贷款有限公司。
法定代表人：朱君。
第三人（被执行人）：阜新海罗恒基房地产有限公司。
法定代表人：胡宝全。
原告康富余与被告阜新蒙古族自治县君悦小额贷款有限公司（以下简称君悦小贷公司）、第三人阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用普通程序于2016年11月30日公开开庭进行了审理。原告康富余及其委托代理人孙宝义、第三人海罗公司的法定代表人胡宝全到庭参加诉讼。被告君悦小贷公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告康富余向本院提出诉讼请求：一、请求停止对阜新市细河区迎宾大街甲364-A2-1002号商品房的执行，解保全、查封；二、请求确认上述房屋归原告所有，海罗公司协助办理房屋产权变更手续；三、本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：原告与海罗公司在2014年10月11日签订了《海罗．翡翠蓝湾购房审核单》，原告购买了海罗公司开发的位于阜新市细河区迎宾大街甲364-A2-1002号商品房，并一次性交付了269028.00元的全部房款。并且原告是在人民法院查封之前，即本案中涉诉房屋的产权完全归海罗公司所有的情况下与其签订的合同，并支付了全部款项，并交纳了房屋配套费、拆改押金、垃圾清运费、五年物业费及供暖费，原告对房屋进行了装修并居住，后因没水、没电搬出来，虽未办理过户登记手续，但是原告对此没有过错，人民法院对此房屋不得查封。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，海罗公司应当配合原告办理房屋过户手续。在被告申请执行海罗公司案件中，阜新市中级人民法院查封了阜新市细河区迎宾大街甲364-A2-1002号商品房，原告对阜新市中级人民法院的查封提出了案外人异议申请，阜新市中级人民法院于2016年7月1日作出（2016）辽09执异292号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告认为，阜新市中级人民法院的查封措施查封的是案外人即本案原告的财产，侵犯了原告的合法权益。
海罗公司辩称：支持原告的诉讼请求，没有意见。
君悦小贷公司未到庭未答辩。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，双方当事人无异议的证据有《海罗.翡翠蓝湾购房审核单》、人工费抵房协议书、收款收据、工程结算书、商品房销售（预售）许可证、（2014）阜民三初字第83号裁定、（2015）阜执一字第64号裁定（2016）辽09执异292号执行裁定书等。对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据上述证据本院认定：
2014年4月至6月期间，康富余为海罗公司装修办公楼，工程竣工后，海罗公司用其位于阜新市开发区迎宾大街甲364-A2-1002商品房抵顶装修费用即269028.60元，并签属了《海罗.翡翠蓝湾购房审核单》。康富余另交房屋配套费、拆改押金、垃圾清运费、五年物业费及供暖费等其他费用。海罗公司向其出具了收款收据并交付了该商品房钥匙。康富余对房屋进行了装修，并已入住，后因停水停电不适合居住又搬出。因房屋未完工，康富余无法办理过户登记手续。
因海罗公司与君悦小贷公司借款合同纠纷，应君悦小贷公司的申请，本院于2014年11月4日作出（2014）阜民三初字第83号裁定、2015年6月29日作出（2015）阜执一字第64号裁定，裁定查封了阜新市细河区迎宾大街甲364-A2-1002号房屋。
康富余向本院提出案外人异议申请，本院以（2016）辽09执异292号执行裁定驳回康富余的异议申请。
本院认为，本案系案外人康富余针对申请执行人申请执行提出的执行异议之诉，其请求本院停止对被执行人海罗公司座落于阜新市细河区迎宾大街甲364-A2-1002号房屋的执行，解除查封，并确认其对涉案房产享有所有权。故本案的争议焦点：1、康富余要求确认诉争房屋归其所有是否应予支持；2、康富余停止执行的诉讼请求是否应予支持。
关于第一个争议焦点，康富余要求诉争房屋归其所有是否应予支持问题。康富余于2014年10月11日与海罗公司签属了《海罗.翡翠蓝湾购房审核单》，并以人工费抵账形式支付了购房款269028.60元。康富余与海罗公司签订的购房审核单明确了该商品房的当事人名称、坐落、总价款、建筑面积、付款方式等要件，该购房审核单应视为商品房买卖合同。海罗公司于2012年11月23日已取得了所开发的翡翠蓝湾商品房预售许可证。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依照《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人在起诉前取得房屋预售许可证明的，可以认定商品房合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故康富余与海罗公司签订的购房审核单即商品房买卖合同有效，因该商品房尚未交付使用，故康富余尚未能进行产权登记，康富余尚未能取得房屋所有权，其能否实现该权利即要求海罗公司交付房屋及协助办理过户手续属于合同履行问题，不属于执行异议之诉审理范围。
关于第二个争议焦点康富余停止执行的诉讼请求是否应予支持的问题。在法律适用上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。
依据本案相关证据，在法院查封涉案房屋之前，康富余即与海罗公司签订了购房审核单即商品房买卖合同并以人工费抵账形式支付了购房款，其购房审核单即商品房买卖合同合法有效，支付了购房款项的事实有相应证据证实。其购买房屋时间在先，裁定查封时间在后，即康富余是在法院查封之前，房屋产权完全归海罗公司所有的情况下与其签订的合法有效的书面买卖合同，康富余支付了全部购房款并开具了收款收据，虽没有办理房屋过户登记手续，但并非康富余的过错，是因海罗公司房屋未交工。康富余基于信赖所签订商品房买卖合同的目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订合同在先，君悦小贷公司诉讼保全在后，故康富余对诉争房屋所享有的权利优于君悦小贷公司的一般金钱债权，康富余对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。
综上所述，依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条、第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、停止对阜新市细河区迎宾大街迎宾大街甲364-A2-1002号房屋的执行；
二、驳回原告康富余的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由阜新蒙古族自治县君悦小额贷款有限公司负担。
如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 张 艳
审 判 员 吴晓东
代理审判员 黄 华
二〇一六年十二月八日
书 记 员 杨 冰