湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘10民终2076号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李欢平，男，1974年7月26日出生，汉族，住湖南省永兴县。
委托诉讼代理人：唐修华，男，住湖南省安仁县，由永兴县长郡文昌中学推荐。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：永兴县锦兴房地产开发有限责任公司，住所地湖南省永兴县人民大道步行一街。
法定代表人：曹国兵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：许文芝，男，该公司项目经理。
委托诉讼代理人：李志辉，男，该公司职工。
上诉人李欢平因与被上诉人永兴县锦兴房地产开发有限责任公司（以下简称锦兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2016）湘1023民初1808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭于2016年12月22日公开开庭进行了审理。上诉人李欢平及其委托诉讼代理人唐修华，被上诉人锦兴公司的委托诉讼代理人许文芝、李志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李欢平上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令锦兴公司限期办理房屋产权证，在锦兴公司协助李欢平办理房屋产权证相关手续的同时，李欢平交清尾款；3.锦兴公司退还李欢平办证费10,000元，并赔偿从交款之日起至退款之时的利息损失（从2007年10月20日起按同期银行贷款利率计算至锦兴公司返还之日止）及延期交房造成李欢平的损失（从2007年12月28日至2009年1月止按每月300元的租金计算）、承担延期办证造成李欢平的损失20,000元。事实和理由：1.一审判决部分事实认定不清，证据不足。一审认定锦兴公司交清了税费及李欢平所购房屋建筑面积为128.08㎡证据不足。锦兴公司提交的税费证据没有原件，亦无相关部门出具的交清税费的证明，不能认定锦兴公司已交清税费。锦兴公司提交的《永兴县房产管理局测绘队的分户面积明细表》房屋名称是福兴花园，栋号是第4栋，而李欢平所在小区为福星花园，小区总共3栋房屋，不能证明李欢平房屋建筑面积。一审遗漏重要事实认定。《购房协议书》上只有许志明的签名而没有加盖锦兴公司印章，许志明与锦兴公司是何种关系一审法院未查明。2.一审适用法律有误，导致认定《购房协议书》无效错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规范的商品房销售合同是指尚未建成的房屋。而案涉房屋已竣工，李欢平也已入住，根据《物权法》第三十条规定，开发商已经取得物权，法律并未规定已竣工房屋销售需要办理销售许可证。3.一审判决没有体现公平原则，损害了李欢平的合法权益。李欢平未交清房款是由于锦兴公司至今尚未办理好案涉房屋产权证，李欢平行使的是先履行抗辩权。一审法院认定合同无效，却作合同有效判决，要求李欢平交购房款，却不支持李欢平要求锦兴公司支付逾期交房及办证的损失，显失公平。
锦兴公司辩称，1.李欢平购买的房屋面积为128.08㎡是经永兴县房产局测绘队进行测绘的，一审认定房屋面积不存在错误。锦兴公司向一审法院出示的税票是锦兴公司开发房地产应缴纳的税费，并不是锦兴公司为李欢平办理房产证李欢平需要缴纳的税费，李欢平未交清房款，锦兴公司没有义务为李欢平缴纳其自己应缴纳的税费。福兴花园就是锦兴公司开发的原供销社小区，福兴花园是房管局对该小区的重新命名。许志明系锦兴公司开发原供销社项目项目经理，其行为就是锦兴公司行为。2.一审法院适用法律并无不当。李欢平购买的是期房，锦兴公司在销售房屋时未取得商品房预售许可证，一审法院认定购房协议无效是正确的，一审判决基于李欢平入住案涉房屋多年作出有效判决并无不当。3.购房协议约定交房时间为2007年12月28日，锦兴公司实际交房时间为2008年2月，推迟交房两个月是双方当事人事先协商好的，锦兴公司并不存在延期交房。相反，李欢平2008年收房并入住，至今仍拖欠购房款27,085元，构成违约，却要求锦兴公司为其办理房产证并承担违约责任无事实和法律依据。
锦兴公司向一审法院起诉请求：1.判令李欢平支付购房款27,085元及违约金34,880元（从2009年元月1日至2016年6月30日止）共计51,965元；2.本案诉讼费由李欢平承担。
李欢平向一审法院提起反诉请求：1.判令锦兴公司出具已交房款税务发票给李欢平；2.锦兴公司在七个工作日内到相应的职能部门为李欢平办理好房产证、土地使用权证、契证；3.锦兴公司承担超过2008年办理房产证、土地使用证、契证增加部分的办证费用；4.锦兴公司赔偿李欢平租房损失6000元；5.锦兴公司向李欢平支付逾期办理房产证经济损失73,936元（从2007年12月28日起至2016年9月8日）；6.本案诉讼费用由锦兴公司承担。
一审法院认定事实：2007年4月8日，锦兴公司与李欢平分别以甲方、乙方签订《购房协议书》，双方约定：“一、购房位于永湘路74号县供销社院内C栋连门面第陆住层叁室贰厅，带壹厨房壹卫生间，第贰左单元，房屋朝向的坐北朝南边建筑面积为约130㎡，包含公共面积在内，房屋建筑面积以实际面积计算。…四、价格公平交易该套住房每平方米为758元，总造价人民币玖万捌仟肆佰捌拾捌元整，购房价款以当时核定的价款为准，前后购款不作调整。五、付款方式及交付时间第一次贰万元整，第二次在2007年7月28日付叁万元整，余款在交房一笔付清，超期未付清房款按2%的月息计息给售房方。2、房屋交付时间2007年12月28日前交给购房方使用。六、有关手续办理，开发商负责办理土地使用证、契税证、房产证，但所有办证费用均由购房方负责（款一次性付给开发商）。…十一、面积确认及面积差异处理…3、购房方逾期付款的违约责任。购房方如未按合同的时间付款，则按下列方式处理：（1）按逾期时间分别处理（不作累加，逾期时间以本合同约定的付款时间为依据进行计算）。（2）逾期超过30日的，售房方有权解除合同，售房方解除合同的，购房方按合同金额的10%向售房方支付违约金。购房方愿意继续履行合同的，经售房方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，购房方按日向售房方支付逾期付款千分之五的违约金…”锦兴公司在开发该房产过程中已经交清了税费，李欢平所购房屋建筑面积为128.08㎡。
2007年4月8日，李欢平交购房款20,000元；2007年10月20日，李欢平交购房办证费10,000元；2007年12月16日，李欢平交购房款30,000元；2008年4月28日，李欢平交购房款10,000元；2008年9月3日，李欢平交购房款10,000元。之后，李欢平要求锦兴公司先办理房产证、土地使用证、契证(即房地产权属证书)后，再缴纳剩余购房款。双方就购房款的缴纳和房屋权属登记手续的办理多次协商未果，锦兴公司遂提起诉讼，李欢平应诉后亦提起反诉。
在一审审理过程中，锦兴公司要求将其诉讼请求第一项的购房款变更为27,085元。
一审法院在审结的锦兴公司诉李锐、蒋细宝房屋买卖合同纠纷一案中查明，锦兴公司于2006年12月17日取得福星小区的建筑工程施工许可证，于2007年5月31日补办了建设用地规划许可证。因锦兴公司就福星小区房屋的销售未取得商品房预售许可证，永兴县房产局执法大队于2008年9月24日对其进行处罚。经永兴县房产管理局测绘队对福星小区的房屋面积进行测绘，李欢平所购买的房屋面积为128.08㎡。因福星小区超规划建设施工，由湖南省宏尚检测技术股份有限公司于2015年4月7日对该小区房屋的质量进行检测，湖南省宏尚检测技术股份有限公司于2015年5月11日作出钢筋保护层厚度和混凝土结构实体检测报告，检测结论为福星小区A、B、C三栋一层至屋面所检测构件钢筋保护层厚度以及现浇混凝土构件强度、混凝土楼面板厚度、结构轴线满足设计和规范要求。
一审法院认为，本案争议的焦点是本案是否超过了诉讼时效。李欢平提出其拒绝缴纳购房余款是行使不安抗辩权。李欢平所购房屋应付购房款为97,085元（128.08㎡×758元/㎡），依双方签订的《购房协议书》约定，李欢平应于2007年12月28日付清房款。李欢平已支付购房款70,000元。李欢平自2008年9月3日缴纳1万元购房款后，即以要求锦兴公司先办理房屋权属登记手续再缴纳剩余购房款为由，拒绝支付剩余购房款。由此可见，李欢平确认其支付购房款的义务，仅因认为锦兴公司超规划建设施工，有可能存在不能办理房地产权属证书的情况，才拒绝缴纳购房余款，且双方就购房余款的缴纳和办证事宜一直在进行协商，诉讼时效因双方主张权利而中断，故锦兴公司要求李欢平支付购房余款的诉讼请求和李欢平要求锦兴公司办理房地产权属证书的诉讼请求未超过诉讼时效，对双方提出的诉讼时效抗辩意见，不予采纳，本案未超过诉讼时效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》均规定，房地产开发企业预售商品房的，应当取得商品房预售许可证明。在本案中，锦兴公司在未取得商品房预售许可证明的情况下向福星小区的业主包括李欢平出售房屋，且至本案起诉前仍未取得商品房预售许可证明，其行为具有违法性。永兴县房产局执法大队虽于2008年9月24日对锦兴公司进行处罚，但行政处罚不能替代法律允许，故双方之间的房屋买卖合同无效。双方在合同中约定逾期付款违约金的内容亦无效，锦兴公司要求李欢平按合同约定支付逾期付款违约金以及李欢平反诉要求锦兴公司支付逾期交房和办理房地产权属证书违约金及租房损失亦没有法律依据，不予支持。因为双方之间的房屋买卖合同无效，且李欢平未提交证据证明2008年后办理房屋权属证书费用的差异，对李欢平反诉要求锦兴公司承担超过2008年标准办证费用的反诉请求，不予支持。锦兴公司在开发该房产过程中已经交清了税费，故李欢平要求锦兴公司出具已交房款税务发票的反诉请求，不予支持。基于锦兴公司已向李欢平实际交付使用房屋，且李欢平购房后已对房屋进行装修、入住的事实，依据公平和诚实信用原则，李欢平应当支付剩余的购房款，锦兴公司亦应当提供李欢平办理房地产权属证书所需资料，协助李欢平办理房屋权属登记证书。李欢平应支付的购房款为27,085元（128.08㎡×758元/㎡－70,000元）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《城市商品房预售管理办法》第六条规定，判决：“一、限被告李欢平于本判决生效后十五日内向原告永兴县锦兴房地产开发有限责任公司支付购房款27,085元；二、限原告永兴县锦兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后三个月内向被告李欢平提交房产办证所需证明文件并协助被告李欢平办理房产权属证书；三、驳回原告永兴县锦兴房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告李欢平的其他反诉请求。如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取675元，反诉费899元，合计1574元，由原告永兴县锦兴房地产开发有限责任公司负担675元，由被告李欢平负担899元。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李欢平提交永兴县人民法院作出的（2015）永民初字第972号民事判决书，拟证明锦兴公司至今未按判决书履行办理房产证义务，锦兴公司无法办理房产证。锦兴公司认可该份证据的真实性。锦兴公司提交2份证据。证据1福星小区第4栋分户预测面积明细表，证据2房屋分层平面图，两份证据拟证明李欢平房屋面积为128.08㎡。李欢平不认可该份证据，认为该证据与锦兴公司在一审时提交的测绘图不一致，测绘表上没有时间，可能是起诉后做出来的。本院认证认为，对李欢平提交的证据的真实性予以认可，但该证据与本案缺乏关联性，不能证明待证事实，不作为本案定案依据。对锦兴公司提交的证据的真实性、合法性、关联性予以认可。
本院对一审查明的事实予以确认，补充查明：1.李欢平所购房屋位于永兴县便江镇永湘路74号原供销社院内小区，该小区现命名为“福星小区”。永兴县房产局出具的分户预测面积明细表记载李欢平所购房屋面积为128.08㎡。福星小区尚未办理房产证总证。2.李欢平与锦兴公司签订的《购房协议书》中的甲方为许志明，许志明系福星小区的项目经理，锦兴公司对许志明代表锦兴公司与李欢平签订《购房协议书》的行为予以认可。3.2009年1月，李欢平接收了锦兴公司交付的房屋，对该房屋进行了装修并入住使用。李欢平与锦兴公司在《购房协议书》中未约定办证时间。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审的争议焦点是：一、李欢平与锦兴公司签订的《购房协议书》是否有效；二、李欢平要求锦兴公司办理房屋产权证及承担相关违约责任的上诉请求是否应予支持。
关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，李欢平与锦兴公司签订《购房协议书》时，锦兴公司未取得商品房预售许可证明，在一审起诉前亦未取得商品房预售许可证明，故李欢平与锦兴公司签订的《购房协议书》应当认定无效。现案涉房屋虽补办了建筑工程施工许可证及建设用地规划许可证，房屋也已竣工验收并交付使用，但尚未办理房屋产权总证，锦兴公司未取得所有权。李欢平提出锦兴公司已取得房屋所有权，《购房协议书》无需办理预售许可手续即具有法律效力的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，李欢平与锦兴公司签订的《购房协议书》被认定无效后，李欢平本应将其在锦兴公司购买的房屋返还给锦兴公司，锦兴公司亦应将其收取的购房款返还给李欢平，但案涉房屋补办了建设工程规划许可证和施工许可证，属合法建造，且锦兴公司已将案涉房屋交付给李欢平使用，李欢平亦装修入住多年，返还房屋已无必要，同时根据一审中李欢平要求锦兴公司办理房产证，锦兴公司要求李欢平支付购房尾款的诉讼请求可知，双方均无返还或要求对方返还财产的意愿。故参照李欢平与锦兴公司签订的《购房协议书》确定双方的权利和义务，符合双方签订房屋买卖合同的真实目的，也有利于双方纠纷的解决。
因锦兴公司存在逾期交房、无预售许可证销售房屋等过错，李欢平存在逾期付款过错，在双方未约定逾期交房违约金和办证时间的情况下，根据双方的过错程度及公平原则，因合同无效给各自造成的损失，由各自自行承担。一审法院对锦兴公司要求李欢平支付逾期付款违约金和李欢平要求锦兴公司支付逾期交房和逾期办证损失的诉讼请求，均不予支持并无不当。锦兴公司已于2009年1月向李欢平交付房屋，李欢平依法应当向锦兴公司支付房屋对价，锦兴公司应当为李欢平办理房屋所有权证。因此，一审法院判令李欢平在判决生效后15日内支付剩余房款，锦兴公司为李欢平办理房屋所有权证，并无不当。
综上所述，李欢平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由李欢平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳萍
代理审判员 郝 敏
代理审判员 陈 佳
二〇一七年一月二十二日
书 记 员 张迎佳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。