上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9294号
上诉人(原审原告、反诉被告)：吴焰，女，1968年11月3日生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：王曙东，上海国创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾希希，上海国创律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：徐剑锋，男，1977年6月17日生，汉族，住上海市。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：计慧丽，女，1981年10月25日生，汉族，住上海市。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：江琳琳，上海明迈律师事务所律师。
上诉人吴焰因与被上诉人徐剑锋、计慧丽(以下简称“徐剑锋方”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初12276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴焰上诉请求：撤销原判第一、三、四项，依法改判支持吴焰的原审诉请，对徐剑锋方的反诉请求不予支持；诉讼费用由徐剑锋方负担。事实与理由：徐剑锋方在支付第二期购房款人民币(以下币种均为人民币)270,000元已经存在逾期付款的违约行为，吴焰对此已宽容相待，但徐剑锋方在支付第三期1,600,000元购房款时仍然继续严重违约迟延付款。吴焰的代理人吴锁铭在配合徐剑锋方办理贷款的过程中应对方的要求特地办理了建设银行账号，徐剑锋方对该账户信息早就作过确认，无需吴焰再另行提供收款账户。即便此前徐剑锋方在支付购房款的过程中曾经向吴焰两个不同的账户汇款，对于第三期应付购房款，其只要向其中的任一账户支付，均不会影响吴焰确认收款。按双方签订的《房地产买卖合同补充协议》(以下简称“《补充协议》”)约定，徐剑锋方应在2016年5月5日前将第三期购房款1,600,000元支付吴焰，但其直至5月26日才实际付款，显已构成违约，且迟延付款的时间已超过二十天，按约吴焰享有合同解除权。一审法院将2016年5月10日作为其迟延付款的起算点，并据此认定徐剑锋方迟延付款并未超过二十天继而得出吴焰并不享有解约权的结论是错误的。尽管徐剑锋方提供了其在银行中存有1,600,000元的证明，但该存款凭证并不能证明徐剑锋方准备将该1,600,000元作为第三期房款按时支付给吴焰。在双方就履行合同产生重大分歧，吴焰行使解约权的前提下，一审法院判决吴焰承担逾期交房的违约责任显然不公，故要求支持吴焰的上诉请求。
徐剑锋方辩称，签约后，徐剑锋方为履约向银行申请了贷款1,600,000元，贷款申请无法取消。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意吴焰的上诉请求，要求维持原判。
吴焰向一审法院起诉要求，判令解除其与徐剑锋方就上海市兆南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“《买卖合同》”)；徐剑锋方支付违约金27,000元及赔偿金540,000元。徐剑锋方则提起反诉，要求继续履行双方间的《买卖合同》，吴焰向徐剑锋方交付系争房屋；按总房价3,200,000元的日万分之五支付2016年5月30日起至实际交房之日止的违约金，并按每月3,600元计算自2016年6月1日起算至实际交房之日止的租房损失。
一审法院认定事实：吴锁铭系吴焰出售的公证委托代理人。2016年1月19日，吴锁铭代吴焰(甲方)与徐剑锋方(乙方)签订《买卖合同》，其中约定，甲乙双方通过满懿(上海)房地产咨询有限公司居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房地产转让价款2,700,000元。合同第六条约定，在2016年3月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。补充条款(一)约定，乙方可以向银行申请贷款1,600,000元，用于支付部分房价款，乙方应于办理房地产交易过户手续前，完成贷款审批手续。若因乙方原因导致贷款不足(包括部分不足或全额不足)，则任何不足部分均因由乙方在办理交易过户前支付予甲方。附件三付款协议约定，1、签订本合同当日，乙方应支付甲方首期房价款830,000元。2、办理交易过户手续前，乙方应支付甲方第二期房价款270,000元。3、待乙方完成上述全部付款义务、乙方之贷款经贷款银行审批通过且补足贷款不足部分(若有)、取得乙方之上海市个人住房房产税认定通知书且于合同中约定的交易过户时间内，甲乙双方备齐本交易之产权过户所需的一切材料向房地产所在地房地产交易中心申请办理本交易之产权过户手续。4、待房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证，贷款银行为抵押权人的他项权利证明后，乙方应委托贷款银行将第三期房价款共计1,600,000元支付至甲方指定账号。5、待甲方收到上述全部款项后三日内，甲乙双方应办理房地产交付手续并签订房地产交接书。
同日，吴锁铭代吴焰(出卖人)与徐剑锋方(买受人)签订《补充协议》，其中约定，1、乙方就该房地产的室内固定装潢、厨卫及附属设施、搬迁及银行利息等向甲方支付补偿标的500,000元，甲乙双方同意上述补偿标的款乙方应于2016年1月19日支付甲方。2、乙方承诺银行贷款于2016年5月5日前银行放款到甲方指定账户上，若逾期未放款，则乙方自行补足银行贷款。
同日，吴锁铭代吴焰出具收款收据两张，确认收到徐剑锋方购买系争房屋的房款830,000元及500,000元，该两笔款项系汇至吴焰在兴业银行的账户。
2016年5月3日，吴锁铭代吴焰与徐剑锋方共同向房地产交易中心申请办理系争房屋的过户手续。同日，吴锁铭代吴焰出具收款收据，确认收到徐剑锋方购买系争房屋的房款270,000元，该笔款项系汇至吴焰在工商银行的账号。
2016年5月19日，徐剑锋方经核准登记为系争房屋的房地产权利人。中国建设银行股份有限公司上海闸北支行于同日经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为1,600,000元。2016年5月26日，贷款1,600,000元汇至吴焰银行账户。
一审法院另查明，2016年5月5日，徐剑锋方委托律师向吴焰发出律师函，其中提及，双方办理过户手续时，徐剑锋方同意现金补足银行贷款的要求，因涉及金额较大且吴焰长期不在国内，故要求吴焰出具承诺，保证在收到补足的银行贷款后，对于银行放贷部分的款项及时返还委托人。但吴焰拒绝其要求、拒绝提供收款账户并明确表示即使收到补足的款项也不退还银行发放的贷款，故函告要求吴焰于5月10日之前提供收款账户并出具书面承诺，保证对于银行以后放贷的款项将及时返还。律师函中附了银行存款凭单，表明徐剑锋方已准备好了1,600,000元。
2016年5月9日，吴锁铭通过挂号信向徐剑锋方的律师回函，附上了吴锁铭在建设银行的账号。徐剑锋方表示，其律师于5月10日收到该函。
2016年6月1日，吴焰委托律师向徐剑锋方发律师函，其中提及，徐剑锋方迟延支付第二期房款270,000元，吴焰考虑卖方购房需求急迫、对筹措资金的迟延予以谅解，但从未表示放弃追究其违约责任，但在配合过户之后，徐剑锋方仍以贷款迟延为理由继续迟延付款，故发函告知协商解除《买卖合同》，确认违约金数额，在已付房款内扣除完毕后，退还房款。
2016年6月19日，徐剑锋方委托律师向吴焰发律师函，表明对吴焰的律师函内容不予认同。
一审中，吴焰及徐剑锋方均表示，对于《买卖合同》约定的违约金标准，双方均不要求予以调整。
吴焰表示，其在过户时曾向徐剑锋方口头表示，如第三期房款能够按期支付，则不再追究其延期支付第二期房款的责任；且吴焰从未向徐剑锋方表示，其收到1,600,000元贷款后拒绝返还1,600,000元保证金。
徐剑锋方表示，吴焰从未向其主张过第二笔房款延期支付的违约责任。
为证明己方主张，徐剑锋方申请郝明飞作为证人出庭，其证人证言的主要内容为，其是系争房屋中介公司的业务员，因国家政策调控、贷款不批，致使过户时间延误。吴焰的父亲作为代理人去办理过户时，未对延期过户的情况提出过质疑、也未提出什么要求。过户时，买卖双方都知道贷款无法于5月5日放款，故与吴焰父亲协商将钱补给吴焰，贷款下来后由吴焰归还，并让吴焰写个收据之类的，但吴焰的父亲不愿意。徐剑锋方对证人证言予以认可。吴焰表示，吴焰的父亲在过户时只是说过不会签署任何书面承诺。
一审法院认为，吴焰与徐剑锋方就系争房屋签订的《买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应当严格履行。根据合同约定，双方应当于2016年3月30日前办理过户，过户前，徐剑锋方应完成贷款1,600,000元的审批，还应当在过户前支付第二期房价款270,000元。因徐剑锋方办理贷款延期，致使过户延期，徐剑锋方确有过错，但此后，在贷款审批通过后，吴焰仍与徐剑锋方办理了过户，且吴焰现亦未能提供证据证明其在过户时向徐剑锋方主张违约责任，故其已以事实行为表明了其对徐剑锋方迟延获批贷款、迟延过户的行为予以了谅解。徐剑锋方于过户同日支付了第二期房价款270,000元，符合合同约定，并未构成违约。根据双方约定，徐剑锋方应当于5月5日前支付第三期房款，徐剑锋方直至5月26日才通过银行贷款支付上述款项，确已构成违约。但因此前徐剑锋方系向吴焰不同的银行账号支付购房款，徐剑锋方于5月5日向吴焰发函索要收取第三笔房款的银行账号并附上第三笔款项已准备好的相关凭证，而吴焰的委托代理人直至5月9日才向徐剑锋方发函告知了该笔款项的收款账号，徐剑锋方直至5月10日才收到该笔款项的收款账号，由此，徐剑锋方对该笔款项延期付款的时间应当从5月10日起算至5月26日，即延期日期并未超过20天，故并不符合合同约定的解除条件。徐剑锋方于5月19日经核准登记为了系争房屋的房地产权利人，第三笔房款于5月26日汇至吴焰账户，吴焰于6月1日再行发函要求解除《买卖合同》，缺乏事实与法律依据，法院不予准许，但徐剑锋方仍应按合同约定支付第三笔房款逾期付款的违约金共计21,600元。关于徐剑锋方的反诉请求，根据合同约定，吴焰应当于收到房款后三日内交接房屋，故吴焰已于5月26日收到所有房款，其应当按约交付房屋。现吴焰逾期交房，徐剑锋方要求吴焰交付房屋并支付逾期交房的违约金，合法有据，当予准许，但违约金应当按合同价款2,700,000元的日万分之五计算。据此，一审法院作出判决：一、吴焰与徐剑锋、计慧丽就上海市兆南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》继续履行；二、徐剑锋、计慧丽于判决生效之日起十日内向吴焰支付违约金21,600元；三、吴焰于判决生效之日起十日内将上述房屋交付给徐剑锋、计慧丽；四、吴焰于判决生效之日起十日内按每日1,350元的标准向徐剑锋、计慧丽支付2016年5月30日起至实际交房之日止的违约金；五、吴焰的其余诉讼请求，不予支持；六、徐剑锋、计慧丽的其余反诉请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取计18,468元，由吴焰负担18,298元，由徐剑锋、计慧丽负担170元；反诉案件受理费减半收取计700元，由吴焰负担。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，对第三期购房款1,600,000元，当事人双方在《买卖合同》中约定徐剑锋方通过银行贷款的方式支付吴焰，同时双方在《补充协议》中明确银行贷款于2016年5月5日前支付，若逾期未放款，则徐剑锋方自行补足银行贷款。该约定的意思表示真实清晰，与法不悖，对双方具有约束力。针对应向吴焰支付的购房款1,600,000元，徐剑锋方并未在2016年5月5日前取得贷款银行的放款，其也未按约定在2016年5月5日前通过现金补足的方式向吴焰付款，直至2016年5月26日才通过银行贷款的方式支付了上述款项，显已构成违约，应当承担相应责任。
在履约过程中，吴焰已向徐剑锋方提供了收款的银行账户，徐剑锋方也已向吴焰的银行账户支付过前两期购房款。即便徐剑锋方就支付第三期购房款1,600,000元再需要对方提供收款的银行账号，也应截止在双方约定的2016年5月5日之前向吴焰提出，而徐剑锋方则是在截止日后的2016年5月5日才致函吴焰的。若徐剑锋方以现金补足的方式向吴焰支付第三期购房款1,600,000元，则无需另再向吴焰支付银行贷款1,600,000元，重复付款的情况并不会产生。徐剑锋方对其提出的银行贷款申请无法取消之所称，并未提供任何证据，本院不予采信。在既未出现吴焰的收款银行账户不明之情况，也未出现吴焰会拒绝返还收到的银行放款而足以使徐剑锋方感到不安行为的情况下，徐剑锋方于2016年5月5日致函吴焰要求对方提供收款账号及作出返还银行放款承诺，理由不能成立，结合在吴焰提供银行账号后其仍未按约采用补足现金的方式向吴焰支付第三期购房款1,600,000元的实际情况来看，令人难以相信徐剑锋方真有采用补足现金的方式按时支付第三期购房款1,600,000元的意愿。需要指出的是，当事人基于利己考虑为规避承担违约责任而寻找不合理的托词与借口有违尊重契约和诚实信用的法律精神和原则。由于徐剑锋方的逾期付款，导致吴焰与其就(包括交付房屋等在内的)继续履约问题产生纠纷，但本案中鉴于系争房屋产权交易过户手续已完成的实际情况，为维护交易的稳定，从减少损失的原则出发，可确定对系争房屋买卖合同以双方仍继续履行为宜，在此前提下，考虑到对纠纷的发生徐剑锋方自身存在重大过错的因素，对其要求吴焰承担逾期交房违约金的诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初12276号民事判决主文第一、二、三、五项；
二、撤销上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初12276号民事判决主文第四、六项；
三、徐剑锋、计慧丽的其余反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费减半收取计人民币18,468元，由吴焰负担人民币370元，徐剑锋、计慧丽负担人民币18,098元；反诉案件受理费减半收取计人民币700元，由吴焰负担人民币20元，徐剑锋、计慧丽负担人民币680元。二审案件受理费人民币37,636元，由吴焰负担人民币750元，徐剑锋、计慧丽负担人民币36,886元。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年三月六日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。