新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新2801民初6039号
原告：库尔勒市圣马润泽园小区业主委员会（以下简称圣马小区业委会）。
住所地：库尔勒市石化大道48号圣马润泽园小区。
负责人：龚琛凌，职务：主任。
身份证号码：×××。
委托诉讼代理人：殷惠兰，新疆君和信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王军，新疆君和信律师事务所律师。
被告：新疆圣马房地产开发有限责任公司（以下简称圣马房地产公司）。
组织机构代码：66362XXXX，住所地：库尔勒市人民东路豪景商务大厦1幢1609室。
法定代表人：袁绍峰，职务：董事长。
身份证号码：×××。
委托诉讼代理人：张尉，新疆天雪律师事务所律师，特别授权。
被告：巴州百恒物业服务有限责任公司（以下简称百恒物业公司）。
统一社会信用代码：×××，住所地：库尔勒市人民东路三江大厦5-01室。
法定代表人：陈献峰，职务：董事长。
身份证号：×××。
委托诉讼代理人：肖洁，新疆天雪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘俊胜，男，汉族，1967年6月4日出生，身份证号码：×××，系公司总经理。
原告圣马小区业委会诉被告圣马房地产公司、百恒物业公司物权纠纷一案，本院于2016年11月11日受理后，依法独任审判，于2016年12月16日公开开庭进行了审理。原告圣马小区业委会委托诉讼代理人殷惠兰、王军，被告圣马房地产公司委托诉讼代理人张尉，被告百恒物业公司委托诉讼代理人肖洁、刘俊胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告圣马小区业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告办理物业承接验收手续，向原告移交下列资料：（一）圣马润泽园小区竣工总平面图，1-19栋楼单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）圣马润泽园小区设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）业主名册；（五）物业管理区域划分证明、物业服务用房配置证明；（六）圣马润泽园小区停车场（包括地上及�下）；（七）圣马润泽园小区活动中心；（八）圣马润泽园小区供暖、供冷设备设施；（九）物业管理所必需的其他资料。2、本案诉讼费、送达费用等由被告承担。事实与理由：被告圣马房产公司系库尔勒市圣马润泽园小区开发建设单位。被告百恒物业公司系圣马润泽园小区业主委员会成立并已经招聘其他物业公司后，被告圣马房产公司违法聘请的物业公司。被告百恒物业公司在未经原告及圣马润泽园广大业主同意的情况下，强行为小区提供供暖服务，并违规收取费用。现被告拒不与原告办理物业承接验收手续，不向原告移交《物业管理条例》第二十九条规定的物业资料，给小区业主造成巨大损失。为维护小区业主合法权益，现原告诉至人民法院，请人民法院依法支持原告诉请。
被告圣马房产公司辩称，答辩人和原告之间没有财产和人身关系，本案不属于人民法院的主管范围，按照物业管理条例的规定，除物业服务合同之外，违反该条例规定的由县级以上人民政府、房地产主管部门处理。原告除物业服务合同之外，没有权利提起其他的民事诉讼。小区业主委员会是一个特殊的主体，是群众自治性的组织，不具有正常的法律人格，其权利和行为能力包括民事责任能力限定在组织章程和法律规定的范围内，小区业主委员会的行为不得超出法律规定的范围。根据最高院的解释，小区业主委员会只能就物业服务合同提起民事诉讼，只能起诉的对象是物业管理企业，无民事责任能力，就不具备民事权利能力。圣马小区在2012年交付使用，是由巴州龙强物业公司提供前期物业服务，所有的物业管理资料包括物业用房由该公司管理。2015年4月原告强行将该公司赶走，按规定原告应当与该公司办理交接手续，但是由于小区业主拖欠�业费数额巨大，双方发生争议。按照法律规定，该公司不能向原告主张物业费用，只能向每个业主主张，双方一直僵持没有办理交接手续。后原告与瑞安物业公司形成了物业服务合同，相关交接手续应该是龙强公司和瑞安公司对接，据我们了解，瑞安公司服务资格被吊销。地下停车场与原告无关，地上停车场就在小区。无小区活动中心。供暖、制冷设备与原告无关。两被告签订的是专项服务，主要是供暖、制冷、地下停车场三个方面，该专项服务与原告是无关的。
被告百恒物业公司辩称，一、根据《巴音郭楞蒙古自治州物业服务收费管理实施办法》第九条第二款的规定，地源热泵的收费不计入物业服务成本，也就是说，由于地源热泵系新能源，对于操作技术要求极高，所以不属于普通的物业服务范围之内，不应当被纳入普通的物业服务的管理范畴。二、选聘前期物业服务企业应当作为建设单位的附随义务。因为业主入住是一个持续的长久的过程，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，整个小区的服务均处于一个空白期，建设单位有为业主创造良好生活环境的附随义务。该附随义务应当延伸至业主、业主大会选聘物业服务企业之前。所以，建设单位选聘前期物业服务企业对小区进行管理服务是对全体业主最大利益的保护，同时也符合物业管理条例立法的宗旨。三、地源热泵及地下停车场的所有权不属于原告，故原告没有支配、管理的权利。
经审理查明：原告系于2014年10月22日经库尔勒市建设街道凌达社区居民委员会同意成立并经库尔勒市房管局登记备案的小区业主委员会。圣马润泽园小区系被告圣马房产公司开发建设，根据规划设计图纸，圣马润泽园小区建有1-19栋住宅楼，商业面积10519.88平方米，物业中心和会所面积958.71平方米，幼儿园432平方米，社区活动室594平方米，人防面积3858.05平方米，地下车库面积（含设备用房）6409.54平方米，停车泊位548辆，一期地，下198辆，二期地下350辆，绿地率38%，泵房、配电房500平方米，生活水池250立方米，消防水池500立方米。2011年4月2日，被告圣马房产公司与巴州四运龙强物业服务有限责任公司签订了《前期物业服务协议》，将圣马润泽园小区前期物业服务交由四运龙强物业公司服务。因小区业主不满意四运龙强物业公司提供的物业服务，原告于2015年10月把龙强公司强行赶走。2015年7月31日，圣马润泽园小区业主通过招标方式招聘物业公司服务，巴州瑞安物业服务有限公司中标。原告与巴州瑞安物业服务公司于2015年9月15日签订《物业服务委托合同》，将圣马润泽园小区196751.6平方米面积物业服务委托巴州瑞安物业服务有�公司管理、委托事项包括但不限于房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护；道路、给排水的维修养护；公用绿地、花木的管理养护；公共环境卫生；小区内交通与车辆停放；与物业相关的工程图纸、住户档案和竣工验收资料等。委托管理期限3年，自2015年9月15日起至2018年9月14日止。
另查，圣马润泽园小区物业会所楼，由第三人作为办公楼在使用。圣马润泽园小区地下车库及圣马润泽园小区地源热泵，被告圣马房产公司承包给了被告百恒物业公司管理。圣马润泽园小区1#、2#楼地下人防工程由第三人在使用。根据被告圣马房产公司提供其与四运龙强物业公司办理的交接清单，涉及小区资料的部分均系移交的复印件。
以上事实有，《规划图》、《物业服务委托合同》、登记备案表、《库尔勒市圣马润泽园小区物业服务委托合同》、照�、《前期物业服务协议》及当事人陈述为证。
本院认为，原告系圣马润泽园小区合法成立的业主委员会。巴州四运龙强物业服务有限责任公司被业主强行赶走后，无法再继续提供物业服务，被告圣马房产公司与巴州四运龙强物业服务有限责任公司签订的《前期物业服务协议》已自动终止。原告作为该小区业主委员会，有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。因被告圣马房产公司移交给四运龙强物业公司的相关资料均系复印件，故以上资料应当由被告圣马房产公司移交给原告。被告圣马房产公司将圣马润泽园小区地下车库及圣马润泽园小区地源热泵，承包给了被告百恒物业公司管理，被告百恒物业公司应向原告移交相应的设备及技术资料。
根据该小区规划图纸及现场的实际情况，属于业主享有的正由第三人使用的会所及活动中心应当由被告圣马房产公司移交原告给业主使用。综上。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、《物业管理条例》第十五条、第二十九条、第三十五条、第三十九条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告新疆圣马房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内与原告库尔勒市圣马润泽园小区业主委员会办理物业承接验收手续，向原告移交下列资料：（一）圣马润泽园小区竣工总平面图，1-19栋楼单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）圣马润泽园小区设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）业主名册；（五）物业管理区域划分证明、物业服务用房配置证明；（六）圣马润泽园小区停车场（包括地上及地下）；（七）圣马润泽园小区活动中心；（八）圣马润泽园小区供暖、供冷设备设施；（九）物业管理所必需的其他资料。
二、巴州百恒物业服务有限责任公司于本判决生效后十日内向原告库尔勒市圣马润泽园小区业主委员会移交其管理的地下车库及圣马润泽园小区地源热泵相关设备及相应技术资料。
本案受理费35元，由被告负担（原告已预付，由被告支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交本诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 唐洁
二〇一七年三月十五日
书记员 唐维