广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终3729号
上诉人（原审被告）：冯玉彩，身份证住址广州市白云区，现住广州�番禺区。
委托代理人：陈志锷，广东颜伊泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市白云区第二经济合作社，住所地广州市白云区。
负责人：谢玉维，该社社长。
委托代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。
委托代理人：林东宁，广东古谷律师事务所律师助理。
上诉人冯玉彩因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法钟民初字第320号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：冯玉彩是广州市白云区钟落潭镇寮寀村第二经济合作社的社员，2007年4月2日，广州市白云区钟落潭镇寮寀村第二经济合作社（以下简称寮寀二社，甲方）与冯玉彩（乙方）签订合同，约定：甲方将南边仓库租给乙方使用，面积约800平方米，租用期自2007年4月1日起至2012年4月1日止共五年，租金每月2200元，使用前交一季度的租金为押金，同时也要先交一季度的租金，先交钱后使用，之后每一季度交一次租金，如不按时交付租金，甲方有权收回仓库另作处理，或者要交30%的滞纳金（按日计算）；……等等。其中第9条约定：合同期满后如乙方还要租用，在同等条件下乙方可优先租用；合同并附有涉案场地四至图。合同签订后，双方均按合同履行到合同期满，后，双方并无就涉案场地的使用重新订立合同，现仍由冯玉彩使用。
2015年6月29日，寮寀二社向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、解除寮寀二社、冯玉彩之间的《仓库租赁合同》关系；2、冯玉彩立即交还场地，并向寮寀二社支付占用费（从2014年1月1日开始至搬离之日止按每月4800元计算）；3、案件诉讼费用由冯玉彩承担。
原审诉讼中，双方有争议的证据为：1、寮寀二社为证实其已经村民签名同意将涉案场地交由案外人周某承建改造并租用，并发通知告知冯玉彩搬迁，提交了有64人签名的注明为2014年12月5日晚上召开村民家长会的讨论决定、2014年9月30日、12月31日、2015年1月15日的通知书及2014年12月5日公告予以证实，对此，冯玉彩质证意见为：该公告及通知书均是寮寀二社负责人自己写及制作的，并未送达冯玉彩，冯玉彩从未收到通知，而该村民代表签名的决定并不是召开会议作出，而是寮寀二社将无内容的表格让村民代表各自签名的；2、冯玉彩为证实其已支付2014年、2015年租金，提交了2015年7月14日、15日共转款52800元给寮寀二社的银行转账凭证予以证实，对此，寮寀二社质证意见为：合同约定的租期已满，寮寀二社也已明确仓库属危房需维修，并已将仓库维修发包给案外人承包及租与维修人，但冯玉彩仍占用且一直不交租金，直到寮寀二社起诉后才一次性补交了拖欠近两年的租金，故冯玉彩也是违约在先，寮寀二社完全可以不退还押金，寮寀二社提交了上述有争议的公告、通知予以佐证。3、冯玉彩为证实寮寀二社提交的有村民代表签名的决定不真实，也提交了有131名社员签名要求对涉案仓库公开招标，寮寀二社与案外人签订的旧仓库改造协议、租用合同书均无效的表格佐证，对此，寮寀二社质证意见认为：该表不真实，并无村民出庭作证，故不认可。
原审法院另查明，冯玉彩就广州市白云区钟落潭镇寮寀村第二经济合作社将涉案场地另行租与他人的行为向原审法院另案提起广州市白云区钟落潭镇寮寀村第二经济合作社侵害其优先承租权的诉讼。
原审法院认为：寮寀二社、冯玉彩在平等互利、等价有偿原则下签订�赁仓库合同并已履行完毕，可见租赁双方的意思表示是真实诚恳的，合同期满后，双方的租赁关系本已终止，且双方均无提出重新签订租赁合同，但因冯玉彩仍使用涉案场地并在寮寀二社提起诉讼后补缴了2014、2015两年的租金，故双方形成了不定期的租赁关系，寮寀二社可随时提出解除租赁关系。从寮寀二社提交的证据可见，寮寀二社于2014年9月已要求冯玉彩迁出，但冯玉彩仍无与寮寀二社就是否继续租赁协商，并且无缴纳占用期间的使用费，直到寮寀二社提起本案诉讼后才于2015年7月14日、15日一次性补缴了两年的使用费，显然是怠于履行支付义务的消极行为，可认定为违约，按合同约定寮寀二社不需退还冯玉彩所交押金。现寮寀二社以合同期满，冯玉彩无缴纳有偿使用费及出租仓库是危房等理由要求解除双方的租赁关系，收回场地的诉讼请求合理合法，予以支持，唯寮寀二社提出冯玉彩按2014年1月1日开始至搬离之日止按每月4800元计算租金的请求因双方并未就合同期满后冯玉彩占用仓库的租金标准进行协商，且冯玉彩也已全部缴纳了2015年的租金，故该诉讼请求原审法院不予支持，予以驳回。
至于冯玉彩提出签订合同时约定的优先承租权问题，由于优先承租权并不是法定的权利，只是当事人之间约定的意思表示，且对于该权利的行使应在合理期间内，从本案证据看，冯玉彩在合同期满后近两年的时间内并未向寮寀二社提出续租的意思表示，虽未迁出，但又无按原合同规定的期间缴纳租金，不是要求继续承租的积极行为，现寮寀二社以修缮仓库及按每月4800元标准计算租金的条件出租予第三人，其行为是否违约，冯玉彩已另案提起诉讼，故本案不予审查。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于2015年12月25日作出判决：一、广州市白云区钟落潭镇寮寀村第二经济合作社与冯玉彩就南边仓库的租赁关系予以解除。涉案土地及其地上物返还给广州市白云区钟落潭镇寮寀村第二经济合作社；二、自判决生效之日起二十日内，冯玉彩迁出承租的南边仓库，并将涉案仓库及其地上物返还给广州市白云区钟落潭镇寮寀村第二经济合作社管业；三、驳回广州市白云区钟落潭镇寮寀村第二经济合作社的其它诉讼请求。案件受理费2080元由冯玉彩负担200元、广州市白云区钟落潭镇寮寀村第二经济合作社负担1880元。
判后，上诉人冯玉彩不服原审判决，向本院提起上诉称：一、寮寀二社提交的证据不足以认定寮寀二社于2014年9月已要求冯玉彩迁出。首先，寮寀二社提交的书面通�都是单方面制作的，从未送达过冯玉彩，寮寀二社也没有任何有效送达的证据；其次，寮寀二社提交的快递单，亦无任何人签收，经查询快递公司网站，该快递单号没有收件送件等信息；再者，寮寀二社递交的所谓公告，经大多数社员反映，从未见过此公告。二、冯玉彩至今仍在使用涉案仓库，这是继续履行租约的积极行为。三、综合本案证据，可以查证冯玉彩一直按合同履行缴纳租金的义务，但寮寀二社负责人上任后，为达到其非法目的，就以各种理由拒绝收取租金。四、寮寀二社与周某私下签订的租赁协议、改造协议，事前一直未通知过冯玉彩，严重侵害了冯玉彩的优先承租权。五、寮寀二社与周某私下签订的租赁协议、改造协议，显失公平，严重损害了集体利益。请求法院判决：1、撤销原审判决第一、二项；2、诉讼费用由寮寀二社承担。
被上诉�寮寀二社答辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确。冯玉彩至今没有交纳2016年的租金，已经是严重违约。寮寀二社恳请法院判令冯玉彩以每月4800元的标准支付从2016年1月1日至交还场地之日止的占用费。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但原审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行，因此，本案二审争议焦点为：寮寀二社是否有权解除涉案的租赁合同。对此本院分析如下：
寮寀二社与冯玉彩于2007年4月2日签订的涉案租赁合�意思表达真实，租赁期自2007年4月1日起至2012年4月1日。合同履行到期后，双方并没有就涉案场地的继续租赁达成新的合意，冯玉彩继续使用涉案场地并向寮寀二社缴纳租金（其中2014年、2015年的租金为2015年7月14日和2015年7月15日一次性缴纳），根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，寮寀二社、冯玉彩于2007年4月2日签订的涉案租赁合同继续有效，但租期自2012年4月1日后为不定期，寮寀二社有权随时提出解除合同。寮寀二社2015年6月29日提起本案诉讼要求解除涉案租赁合同，原审法院于2015年12月25日判决解除涉案租赁合同并无不当。至于冯玉彩提出签订合同时约定的优先承租权问题，冯玉彩原审期间已另案提起诉讼，且冯玉彩原审期间亦未就此提起反诉，是否侵害优先承租权属另一层法律关系，原审法院不予审查并无不当。寮寀二社未提出上诉，其二审答辩要求冯玉彩支付2016年的占用费，本院不予审查。
综上所述，冯玉彩的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由冯玉彩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年五月六日
书 记 员 王 健