浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙01民终39号上诉人（原审原告）浙江郡原物业服务有限公司，住所地杭州市江干区采荷路25号1080室。法定代表人童小琴，董事长。委托代理人陈恺，公司员工。上诉人（原审被告）郭大喜，男，1985年12月15日出生，汉族，住杭州市余杭区。浙江郡原物业服务有限公司因与郭大喜物业服务合同纠纷一案，均不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初16186号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2011年1月6日，浙江绿城郡原物业服务有限公司（2013年7月16日更名为浙江郡原物业服务有限公司）（以下简称郡原物业公司）与杭州鼎玉房地产开发有限公司就望城物业管理区域签订望城前期物业服务合同，合同就物业服务费及能耗费的收取约定如下：物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳，具体标准为小高层1.8元/月·平方米，排屋为2.0元/月·平方米，商业用房为2.0元/月·平方米，地下车位为80.00元/月·个；物业服务费中未计入高能耗公用设施设备运行所需的能耗费，该能耗费按住宅建筑面积0.5元/月·平方米预收后据实分摊。2017年1月19日，郡原物业公司退出望城公寓的物业管理。郭大喜系望城公寓13幢1单元903室业主，截至2017年1月19日，郭大喜拖欠物业费4492.9元，能耗费588.4元，车位服务费2369元。另查明，郭大喜曾向郡原物业公司交纳水费押金300元，该款项郡原物业公司应予退还郭大喜。郡原物业公司诉至原审法院，请求判令：1、郭大喜支付物业服务费4494.26元；2、郭大喜支付能耗费622.98元；3、郭大喜支付车位服务费2372.38元；4、郭大喜支付逾期付款违约金6615.25元。原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。物业服务企业应按约提供物业服务，业主亦应依约向前期物业服务企业交纳物业服务费、能耗费。郡原物业公司根据物价部门的审核主张按照1.68元/月·平方米收取物业服务费的标准收取物业费，并无不当，该院予以准许。前期物业服务合同中约定能耗费按0.5元/月·平方米预收，现郡原物业公司已退出案涉小区，其在本案一审庭审中陈述的据实结算后能耗费为0.235元/月·平方米，但其在该院同期审理的其他案件中陈述能耗费为0.22元/月·平方米，故该院就低按照0.22元/月·平方米予以支持。郡原物业公司诉请郭大喜支付物业服务费、能耗费、车位服务费的诉讼请求，理由正当，予以支持，但其具体金额计算有误，该院予以更正。郡原物业公司应向郭大喜退还水费押金300元，其同意从物业费中直接予以抵扣，该院予以准许。郭大喜辩称郡原物业公司提供的物业服务存在诸多不足之处，因物业服务具有动态性和涉众性，需要全体小区业主与物业公司的共同努力、相互配合，且个别业主对物业服务质量的评判不能代表全体小区业主的意见，个别业主不缴纳物业服务费的行为亦会影响其他已缴纳物业服务费业主的利益，故郭大喜的该项答辩意见不足以构成其不交物业服务费及能耗费的理由。但郡原物业公司的物业服务存在一定的不足与瑕疵，且未能与业主进行有效沟通亦是造成本案郭大喜未及时交纳物业费的原因之一，故对于郡原物业公司要求郭大喜支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、郭大喜支付浙江郡原物业服务有限公司自2014年8月至2017年1月19日止的物业费4492.9元，能耗费588.4元、车位服务费2369元，于判决生效之日起十日内付清。二、驳回浙江郡原物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费76元，由浙江郡原物业服务有限公司负担36元，郭大喜负担40元。浙江郡原物业服务有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费，郭大喜于判决生效之日起七日内，向原审法院缴纳应负担的诉讼费。上诉人郡原物业公司上诉称：一、一审法院关于“原告的物业服务存在一定的不足与瑕疵，且未能与业主进行有效沟通亦是造成本案被告未及时交纳物业费的原因之一，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持”的认定错误，没有任何证据支持。(一)郡原物业公司诉请要求郭大喜支付金额为6615.25元的违约金符合《望城前期物业服务协议》的约定。2012年6月16日郡原物业公司与郭大喜签订了《望城前期物业服务协议》，协议第36条约定，如郭大喜逾期支付服务费的，应承担千分之二每天的违约金。协议签订后，郡原物业公司按约履行了服务协议的义务。但郭大喜至今未支付从2014年8月至今的物业服务费、能耗费、车位费。一审法院对郭大喜欠付服务费的事实予以了认可。所以郡原物业公司诉请郭大喜支付金额为6615.25元的违约金符合协议约定。(二)一审法院关于“原告的物业服务存在一定的不足与瑕疵，且未能与业主进行有效沟通亦是造成本案被告未及时交纳物业费的原因之一”并无任何证据支持。一审法院也认定虽然郭大喜辩称郡原物业公司提供的物业服务存在诸多不足之处，因物业服务具有动态性和涉众性，需要全体小区业主与物业公司的共同努力、相互配合，且个别业主对物业服务质量的评判不能代表全体小区业主的意见，个别业主不缴纳物业服务费的行为亦会影响其他缴纳物业服务费业主的利益，故郭大喜的该项答辩意见不足以构成其不交物业服务费及能耗费的理由。一审法院认为郡原物业公司的物业服务存在不足与瑕疵、未能与业主有效沟通没有任何依据，也不能由此推断出以上问题是导致郭大喜未及时交纳物业费的原因。一审法院更不能在没有任何证据支持的情况下，径直驳回郡原物业公司要求郭大喜支付违约金的诉请。二、一审法院驳回郡原物业公司要求郭大喜支付违约金的诉请，助长了业主拖欠物业服务费的不正风气，不利于物业管理活动的稳定运行。综上，请求撤销原审判决第二项，依法改判支持郡原物业公司原审提出的违约金诉请。郭大喜辩称：物业在交房时业主没有选择权，在物业服务过程中，物业公司存在很多达不到要求的地方，物业服务很差，所以郭大喜没有交纳物业费。关于滞纳金，是物业公司造成的，是物业公司提供的服务太差，郭大喜才没有交纳物业费。郭大喜要求降低物业费、车位费。关于物业服务，前两年没有成立业委会，后成立业委会，小区里有条例，有三分之二的业主同意后，才可以将物业公司退出小区，由此可以说明小区里的业主对物业公司的服务是不满意的。请求驳回郡原物业公司的上诉请求。上诉人郭大喜上诉称：一审法院基于郭大喜与郡原物业公司所签订的《前期物业服务协议》的内容，判令郭大喜对相应的物业管理服务费和车位服务费足额支付。但一审法院忽视了郡原物业公司存有违约行为，其判决排除了郡原物业公司的责任，明显有损郭大喜的合法权益，也纵容了郡原物业公司对小区服务的质量标准不作为态度。郡原物业公司未能按照协议的约定提供相应的物业管理服务，其违约行为主要有以下几个方面:1、物业小区服务队问题。小区在交付之后装修过程中，物业管理公司同意外来人员设置小区物业服务队，小区物业服务队属于承包盈利性质，进小区之前缴纳给物业管理公司一笔承包费，后续小区所有的建材、建筑垃圾清运等均由小区服务队负责；小区服务队存在哄抬价格、垄断小区装修材料、殴打业主及装修工人等。为此，许多业主已经和物业管理公司反馈过，但是由于存在利益上关系，物业管理公司一直没有有效处理。2、物业费问题。望城小区从2012年6月份交付之日起，为了广大业主着想，开发商提供免除一年物业费活动，从2013年6月份开始为开发商补贴物业费，物业费标准为1.2元/月/平方米:车位为50元/月/个；2014年7月至2017年3月期间服务费为1.68元/月/平方米；车位为80元/月/个；物业管理公司在计算物业服务收费价格上有问题。目前郡原物业公司为国家二级资质物业服务公司(备案为甲级)，根据余杭区普通住宅小区前期物业收费服务标准评分(杭府法备告[2013]12号2013-04-28颁布甲级，评分必须达到90分以上)，甲级电梯住宅为1.4元/月/平方米;而前期物业协议为1.8元/月/平方米;前期物业服务协议收费标准有问题，协议不符合余杭区收费标准。物业服务企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况。业主或业主委员会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。但是自小区成立以来，从来没有见到任何形式的物业服务资金收支情况公开，物业费收支问题不明确。3、小区太阳能问题。小区太阳能作为小区开发商建设的一项举措，从交房以来一直到2016年，整整3年，一直不能正常使用。而且漏水、渗水事件时有发生，甚至出现漏水到业主家天花板事情，叫物业管理公司来修，从来都是登记下，没有任何实质性行动。4、小区卫生打理及破损修复问题。小区自从交付以来，公共区域存在不同程度破损，部分石膏板及吊顶线脱落，从来未见维修。小区草坪自交付以来，未见修剪，小区内部杂草丛生、枯枝烂叶随处可见，乱搭乱建随处可见，未见任何小区管理人员来维护。5、小区安全问题。郡原物业公司在电梯发生事故和消防系统事故时没有及时采取应急措施，伪造业主的报修记录。而消防系统的灭火器很多存在过期没有及时更换，每月检查都是随便写写，日期还没有到就提前日期写在上面。对于上述郡原物业公司的违约行为在一审中提供大量照片为证，还有望城公寓全体业主的联合签名反映郡原物业公司提供的物业服务没有达到协议中的质量标准。物业此行为不是最近才存在的，而是长期存在的，从而导致望城公寓大部分业主拒缴物业费的结果。截止到2017年3月份，全体业主实在是忍无可忍，通过成立物业委员会及之后的全体业主投票表决(全体业主总人数的三分之二以上)将郡原物业公司清理出小区。综上所述，一审法院判决郭大喜全额支付相关的物业管理费用明显不公正。请求撤销一审判决，依法改判物业费按照1.2元每平方米计算，车位费按照50元每月计算。郡原物业公司辩称：物业公司对小区的管理、服务具有动态性、涉众性，不能因个别业主对物业服务的评判而拒绝交纳物业费，这会造成其他业主的权利受到影响，也影响小区的管理。关于物业费标准是经物价部门审核通过的，按照正常的收费流程收费的。双方当事人均未向本院提供新的证据。本院经审理认定的事实与原审法院认定事实一致。本院认为：郭大喜在原审中提交的证据，可以证明郡原物业公司的物业服务确存在一定的不足与瑕疵，但该物业服务的瑕疵尚不足以构成其拒交物业服务费及能耗费的理由。《前期物业服务合同》约定物业服务费标准为小高层1.8元/月/平方米，地下车位为80.00元/月/个。原审中，郡原物业公司根据物价部门的审核按照1.68元/月/平方米的标准主张物业服务费，原审法院予以准许，并无不当。郭大喜上诉要求物业费按照1.2元/月/平方米，车位费按照50元每月的标准计算，本院不予支持。基于郡原物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，由此引发业主不满，郡原物业公司未与业主进行有效沟通亦是造成郭大喜未及时交纳物业费的原因之一，原审法院据此对郡原物业公司主张的违约金不予支持，并无不当。上诉人郡原物业公司提出的上诉理由，本院亦不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由浙江郡原物业服务有限公司、郭大喜各负担25元，浙江郡原物业服务有限公司、郭大喜于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。本判决为终审判决。审判长  周志军审判员  韩 昱审判员  韦 薇二〇一八年三月十三日书记员  王 琳?*MERGEFORMAT?1?