成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金牛民初字第3949号
原告李小君，男，汉族，1979年1月1日出生，住四川省渠县。
委托代理人刘源泰，成都市金牛区天正法律服务所法律工作者。
原告张玲娟，女，汉族，1986年10月17日出生，住四川省渠县。
委托代理人刘源泰，成都市金牛区天正法律服务所法律工作者。
被告徐虹，女，汉族，1974年9月11日出生，住成都市金牛区。
委托代理人罗学德，四川蓉兴律师事务所律师。
第三人杨龙光，男，汉族，1962年8月21日出生，住四川省广元市朝天区。
委托代理人王石雄，泰和泰律师事务所律师。
第三人范少波，男，汉族，1987年6月19日出生，户籍所在地：四川省南部县。
原告李小君、张玲娟与被告徐虹、第三人杨龙光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月12作出（2012）金牛民初字第2640号判决，第三人杨龙光不服提起上诉。成都市中级人民法院以原审认定事实不清，适用法律错误，发回本院重审。本院组成合议庭进行了审理，休庭后本院依法通知范少波为第三人参加诉讼，因范少波下落不明，本院依法公告送达诉讼文书，并于2014年8月11日公开开庭进行了审理。原告张玲娟及其和李小君委托代理人刘源泰，被告徐虹的委托代理人罗德学，第三人杨龙光的委托代理人王石雄到庭参加诉讼，第三人范少波未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。
原告诉称，二原告系夫妻关系，2010年10月原告李小君与被告徐虹签订位于金房苑横街3-5号的《房屋租赁合同》，合同期限为一年零九个月（2011年10月25日至2013年7月24日）。合同签订后，第三人杨龙光于2012年1月19日与原告张玲娟补充签订金房苑横街3-5号铺面转让协议书，并收取了原告的转让费11万元（含三个月房租），房租费由徐虹代成都金房集团有限公司收取。由于上述房屋系徐虹向成都金房集团有限公司承租，租赁期为2011年1月1日至2011年12月30日。合同期未满之前徐虹将房屋转租给杨龙光，而该合同明确约定房屋不能转租或转包给他人，且租赁期限根本没有一年零九个月。该合同期满后，成都金房集团有限公司要求收回房屋，造成原告无法经营。原告认可徐虹与成都金房集团有限公司之间的租赁合同期限内将房屋转租给原告系合法有效的，但超出其租赁期限的合同部分应属无效。请求法院确认原告与被告徐虹签订位于金房苑横街3-5号的房屋租赁合同部分无效；2、徐虹赔偿原告损失11万元；3、杨龙光对转让费11万元承担连带责任；并由被告承担本案诉讼费用。
被告徐虹辩称，徐虹与成都金房集团有限公司之间的租赁合同是2011年12月31日到期。徐虹在2010年7月将该铺面租与第三人。2011年10月25日第三人将铺面经营权转让给原告，徐虹与原告签订了租赁合同，但徐虹没有收取过原告的租金，对转让费也不知情。2011年底成都金房集团有限公司因整改将房屋收回，合同无法继续履行。徐虹认为，与原告之间签订的租赁合同系部分有效部分无效，即2011年12月31日前系有效的。租金和转让费是第三人收取的，应由第三人承担原告的损失。
第三人杨龙光辩称，第三人杨龙光与原告之间签订的转让协议是双方的真实意思表示，合法有效。第三人收取原告的转让费11万元包括但不限于铺面的装修、机器设备和经营权益等费用。第三人对原告的损失并无过错，不应当承担该损失。
第三人范少波未出庭，也未进行答辩。
经审理查明，成都金房集团有限公司系成都市金房苑横街3-5号商业用房的房屋所有权人。成都金房集团有限公司将上述房屋租与徐虹用于经营餐饮，最初建立租赁合同时约定租期三年，到期后每年签订为期一年的租赁合同。双方最后一份房屋租赁合同期限从2011年1月1日至2011年12月30日止。该房屋租赁合同对双方的权利义务作了约定，其中6.7条约定：“乙方（徐虹）无权将租赁房屋转租或转包他人，否则，甲方（成都金房集团有限公司）有权立即收回该房屋，由此产生的一切责任或损失由乙方负责”。徐虹在租赁合同期将该房转租给范少波。此后，范少波又将该商铺转让给杨龙光经营，杨龙光于2010年7月21日通过银行向范少波转款89000元，由徐虹与杨龙光签订了房屋租赁合同，租赁期为2010年7月24日至2013年7月24日。2011年10月20日，杨龙光（甲方）与张玲娟（乙方）签订一份《铺面转让协议》，该协议约定：“一、甲方将金房苑横街3-5号铺面转让给乙方经营。二、乙方愿意接受转让，并承担转让费用……四、铺面所有权属金房苑横街物业所有，甲方无权与乙方签订合同。同时也无权和无法给乙方承诺使用年限及其它保证。五、金房苑横街3-5号铺面租赁合同是与现物管的承租人徐虹签订，无法与物管直接签订。六、因甲方在上一个经营者（范少波）手中转让接手经营，并且支付了11万元转让费，及剩余材料费2600元。进场之后又投入维修费和重新购设备3万余元才正常经营。七、甲方将铺面转让给乙方，乙方必须支付转让费11万元。八、乙方承接转让之后，在经营的过程中如有变故不能正常经营或拆迁、拆场以及物管收回铺面整改等一切出乎预料之外的状况，所造成的经济损失与甲方无关，乙方自己承担后果……”。同日，张玲娟将11万元铺面转让费（含三个月房屋租金13500元在内）支付给杨龙光。同年10月25日，张玲娟的丈夫李小君与徐虹就金房苑横街3-5号房屋签订《房屋租赁合同》，合同租赁期限从2011年10月25日至2013年7月24日，其中2011年10月25日至2012年7月24日租金每月为4510元，按季度支付。上述《房屋租赁合同》和《铺面转让协议书》签订后，李小君、张玲娟开始实际经营使用金房苑横街3-5号铺面。此后不久，成都金房集团有限公司张贴公告，要求所有租赁户在2011年12月30日租赁合同到期后腾退出房屋。成都金房集团有限公司于2012年1月25日将金房苑横街3-5号铺面收回，支付了徐虹房屋搬迁补偿3000元。李小君、张玲娟因无法在金房苑横街3-5号铺面经营，多次向杨龙光、徐虹交涉无果，李小君、张玲娟诉至本院。
诉讼期间，徐虹未提供其与范少波、杨龙光之间的房屋租赁合同。杨龙光也未提供其与徐虹的房屋租赁合同以及其与范少波之间的铺面转让协议。
上述事实有身份证、房屋租赁合同、铺面转让协议、收条及庭审笔录等证据在案佐证，本院予以认定。
本院认为，徐虹从成都金房集团有限公司处承租取得成都市金房苑横街3-5号商业用房使用权，根据双方约定，徐虹无权对该房进行转租或转包。但事实上徐虹取得上述房屋后即将房屋转租出去，成都金房集团有限公司对此并未提出异议。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”根据上述司法解释规定的精神，徐虹在与成都金房集团有限公司租赁合同期限内将房屋转租给范少波、杨龙光和李小君应当属合法有效。徐虹与成都金房集团有限公司的租赁合同期限是到2011年12月30日，而杨龙光于2011年10月20日将该铺面转让给张玲娟后，其与徐虹之间租赁合同解除，由李小君与徐虹于2011年10月25日签订租赁合同。该租赁合同系于2013年7月24日到期，已超过了徐虹的承租期限，故合同中2012年1月1日至2013年7月24日期间属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。徐虹明知自己承租成都市金房苑横街3-5号商业用房的租赁期限至2011年12月30日到期，仍然与李小君签订超出自己承租期限的租赁合同，以至酿成本案纠纷，对纠纷的形成应承担主要责任。李小君在与徐虹签订屋租赁合同时未审查出租赁人手续，草率签订合同，也有一定责任。本案中李小君、张玲娟因租赁房屋共计支付了11万元，目的是能租赁使用该商铺至2013年7月24日，故原告支付2012年1月1日至2013年7月24日期间未使用商铺的租金和转让费，可认定为合同无效造成的损失，共计98476元。李小君、张玲娟自行承担其中30%，即29543元，徐虹承担70%，即68933元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、李小君与徐虹于2010年10月25日签订的《房屋租赁合同》2012年1月1日至2013年7月24日期间租赁合同关系无效。
二、徐虹应于本判决生效之日起十日内支付李小君、张玲娟68933元。
三、驳回李小君、张玲娟的其他诉讼请求。
徐虹如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1300元，由李小君、张玲娟承担390元，徐虹承担910元（此款李小君、张玲娟已垫付，徐虹在本判决生效之日起十日内支付给李小君、张玲娟）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 杨 实
代理审判员 郭雅丽
人民陪审员 巫翼常
二〇一二年九月十一日
书 记 员 潘昱均