浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙06民终538号
上诉人（原审原告）:李刚峰，男，1986年12月10日出生，汉族，住绍兴市越城区。
上诉人（原审被告）：叶来根，男，1952年12月5日出生，汉族，住绍兴市越城区。
上诉人李刚峰因与上诉人叶来根房屋买卖合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初11265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李刚峰上诉请求：撤销一审判决，依法改判叶来根协助上诉人李刚峰办理涉案房屋的水、电、煤气的过户手续，叶来根向上诉人李刚峰交付涉案房屋的房屋权证（房产证、土地证、契税证、房卡），叶来根赔偿上诉人李刚峰损失（自2017年9月14日起至涉案房屋恢复通电、通水、通煤气之日或实际过户之日按同地段同类房屋租金标准计算）或发回重审；一、二审诉讼费由叶来根承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。叶来根向一审法院提交《通知》二份，要求证明叶来根妻子发通知给中介和上诉人李刚峰要求停止装修、不同意出卖房屋的事实。上诉人李刚峰质证认为，写给中介的通知，上诉人李刚峰不清楚，上面也没有签名，真实性不能确定。写给上诉人李刚峰的通知确已收到，大概是八、九月份收到的，当时收到也不知道是谁寄过来的，上面没有任何签名，所以上诉人李刚峰没有理睬，叶来根从来没有提出过要解除合同这个问题。叶来根寄给中介的通知，因无其他证据佐证，一审法院不予认定。对于叶来根寄给上诉人李刚峰的通知，经上诉人李刚峰质证无异议，一审法院予以认定。一审法院认定叶来根妻子回国后，曾于2017年7月向上诉人李刚峰寄送通知，表明不同意出卖涉案房屋且要求上诉人停止装修。一审法院对上述事实的认定显属错误，具体理由如下:一审法院凭一份没有签名的《通知》和叶来根妻子当庭的陈述就认定叶来根妻子于2017年7月向上诉人李刚峰寄送了《通知》过于草率，上诉人李刚峰对于叶来根在一审法院提交的《通知》是有异议的，上诉人李刚峰在质证过程中已经发表了质证意见。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定“根据物权法的规定，处分共有的不动产应当经全体共有人同意。本案中，涉案房屋系拆迁安置房，虽登记在被告叶来根一人名下，但不能改变其作为家庭共有财产的性质。被告叶来根在其妻前往国外期间将房屋出卖给原告，其妻回国后以行为表明其不同意出卖房屋，对被告的出卖行为不予追认，且原告并无证据证实被告家庭成员对出卖涉案房屋均已知晓且已达成一致意见，同时不动产物权的变更以登记为生效要件，故原告要求被告交付房屋权证，办理水、电、煤气的过户手续及赔偿租金损失依据不足，本院不予支持”，显属适用法律错误，具体理由如下:上诉人李刚峰与叶来根签订的《房地产买卖合同》中已明确约定“随房一并出卖的附属设施设备煤气、水、有线、车棚抽签车库指标归上诉人李刚峰所有，房产证归上诉人李刚峰保管至过户为止，房屋交付日期及付款方式:房屋交付之日付陆拾伍万正(同时也作为购房定金)，剩余壹拾万元购房款至不动产权证过户好当日付清。”上诉人李刚峰已于2017年5月22日向叶来根交付了陆拾伍万元正，叶来根也于当日向上诉人李刚峰交付了涉案房屋，之后上诉人李刚峰对涉案房屋进行了装修，然在2017年9月初，叶来根对涉案房屋停电、停水、更换大门钥匙。另上诉人李刚峰向绍兴供电公司、绍兴自来水公司、绍兴燃气公司问询，上述公司向上诉人李刚峰答复只需向该公司提交涉案房屋的产权证或者法院的判决书即可办理过户手续。上诉人李刚峰与叶来根签订的《房屋买卖合同》已被一审法院认定有效，而有效的合同条款却得不到一审法院的支持，一审法院显属适用法律错误。因此上诉人要求被上诉人办理水、电、煤气的过户手续及交付房屋权证、赔偿租金损失的诉请理应得到支持。根据物权公示原则，涉案房屋登记在叶来根一个人名下，且叶来根将连同涉案房屋在内的三套登记在其名下的房屋在中介公司挂牌出售(三套房子均已出售)，上诉人李刚峰通过中介公司购买涉案房屋时，叶来根也从未向上诉人李刚峰披露涉案房屋系夫妻共有的事实，上诉人不可能也不应当在财产受让时，便知道此房屋系叶来根夫妻二人隐名共有的房屋，上诉人李刚峰在购买涉案房屋时不存在过错。从上诉人李刚峰一审庭审过程中问询叶来根夫妻也可知道其双方感情和睦，叶来根挂牌出售涉案房屋并不是转移财产。《物权法》第106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”上诉人系善意第三人，涉案房屋系叶来根在中介公司挂牌出售，且产权登记也在叶来根名下，上诉人李刚峰在购买涉案房屋过程中不存在过错，是善意的;上诉人李刚峰已按照合同约定以合理的价格(每平方1万多元的价格)向叶来根交付了购房款购得涉案房屋;且双方办理了房屋交付手续，上诉人李刚峰也已经完成了对涉案房屋的装修。故上诉人李刚峰应取得该房屋的所有权。
上诉人叶来根针对上诉人李刚峰的上诉请求、事实和理由答辩称：房子是我卖给李刚峰的，我老婆在美国，中介带李刚峰过来，中介我也不认识的。我老婆回来后不同意卖房子，我老婆挂号信写给李刚峰让他停止装修，在7月21日的时候发给他的，后来我老婆跟李刚峰讲不好，他继续装修。
上诉人叶来根上诉请求：依法撤销一审判决，改判李刚峰与叶来根于2017年3月23日签订的《房地产买卖合同》无效或将本案发回重审；本案诉讼费由李刚峰负担。事实和理由：1、一审适用法律错误。上诉人叶来根在妻子离开绍兴去美国期间被房屋中介所骗与叶来根订立房屋买卖合同。该房屋系拆迁安置房，系上诉人叶来根与妻子、儿子共有的房屋被拆迁安置所得。妻子不同意卖房。根据婚姻法相关规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定，双方应当平等协商，取得一致意见，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，法院不予支持，而本案所涉房屋买卖时不但未领取房产证，买卖后至今没有办理产权登记。房屋买卖有别于其他合同关系，故上述买卖合同应属无效。本案系城市房屋买卖，房屋出卖时，出卖人尚未取得房屋权属证书，更没有共有人的书面同意凭据，本案的房屋买卖因违反法律不得转让的强制性规定而无效，故本案认定合同有效系适用法律错误。且在买卖过程中，李刚峰明知上述房产系共有房产，出卖时也没有权属证书，在上诉人叶来根妻子未在场的情况下仍进行买卖，存在重大过错，理应承担相应责任。2、一审法院程序违法。一审审理过程中，上诉人叶来根的妻子一直参与诉讼，明确表示其不同意卖房，一审法院理应征询其是否参与诉讼，也可将其追加为第三人，但法院没有征询其意见，更没有追加，存在程序瑕疵。
上诉人李刚峰针对上诉人叶来根的上诉请求、事实和理由答辩称：上诉人叶来根一直说他老婆不知道卖房的事情，当时他老婆跟我们电话沟通过的。买房子当时双方是坐下来谈的，也是中介介绍的，一开始付5万定金，两个月后付65万元房款，当时也都是说好的。
原审原告李刚峰一审起诉请求判令：1、原、被告签订的《房地产买卖合同》有效；2、被告协助办理水、电、煤气的过户手续；3、被告赔偿原告损失（自2017年9月14日起至讼争房屋恢复通电、通水、通煤气之日或实际过户之日按同地段同类房屋租金标准计算）；4、被告交付房屋权证（房产证、土地证、契税证）；5、本案诉讼费由被告承担。一审诉讼中，原告增加一项诉讼请求：要求被告交付房卡，作为车库的抽签指标。
一审法院认定事实：2017年3月23日，原、被告签订《房地产买卖合同》1份，约定被告将其坐落于运河人家大池坊17幢102室房屋，面积85平方米，车棚12平方米出卖给原告，随房一起出卖的附属设施设备煤气、水、有线、电、车棚、抽签车库指标归原告所有。经原、被告双方商定，被告以净捌拾万（￥800000）元人民币出售给原告。原告于2017年3月23日支付给被告定金伍万元整。房屋交付日期及付款方式：房屋交付之日付陆拾伍万元整（同时作为购房定金），剩余壹拾万元购房款至不动产权证过户好当日付清。房产证拿到后至2017年7月15日前办理产权转移公证（特殊情况双方约定），房屋实际面积以房产证上为准，今后房价涨跌与被告无关。房产证归原告保管至过户为止。2017年5月22日房屋交付给原告。房地产办理过户手续所需缴纳的水费，由双方按规定各自承担或今后一切费用归原告承担。被告应在2017年7月1日前迁出房屋内所有户口，然后双方办理过户手续。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，被告将房屋钥匙交给原告，原告于2017年3月23日支付定金现金5万元，2017年5月22日银行转账65万元。另查明，涉案房屋系拆迁安置房屋，安置人口为被告及其妻子严建平，被告于2017年5月22日取得房屋产权证。2017年2月27日至2017年6月22日，被告妻子严建平身处美国。被告妻子回国后，曾于2017年7月向原告寄送通知，表明不同意出卖涉案房屋且要求原告停止装修。
一审法院认为：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原、被告双方系完全民事行为能力人，且订立合同系双方自主意识表示，并不违反法律法规的强制性规定，故合同真实，有效，该院依法予以确认。根据物权法的规定，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。本案中，涉案房屋系拆迁安置房，虽登记在被告叶来根一人名下，但不能改变其作为家庭共有财产的性质。被告叶来根在其妻前往国外期间将房屋出卖给原告，其妻回国后以行为表明其不同意出卖房屋，对被告的出卖行为不予追认，且原告并无证据证实被告家庭成员对出卖涉案房屋均已知晓且已达成一致意见，同时不动产物权的变更以登记为生效要件，故原告要求被告交付房屋权证，办理水、电、煤气的过户手续及赔偿租金损失依据不足，该院不予支持，对原告要求评估涉案房屋租金的主张亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第九十五条、第九十七条之规定，判决：一、原告李刚峰与被告叶来根于2017年3月23日签订《房地产买卖合同》有效；二、驳回原告李刚峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费减半收取40元，由原、被告各半负担20元，应由被告负担部分于判决生效之日起七日内向该院交纳。
二审中，上诉人李刚峰围绕上诉请求向本院提交了电话呼叫记录二份。上诉人叶来根未向本院提交新的证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院认证认为，仅凭呼叫记录并不能证明上诉人叶来根的妻子知晓并同意对涉案房屋进行买卖，故对该证据本院不予采信。上诉人李刚峰向法院申请调取许爱仙2017年2月至6月的通话记录，本院认为该通话记录并不能证明本案的争议事实，对该申请本院不予准许。
本院经二审审理查明的事实与一审判决认定的一致。
本院围绕当事人的上诉请求与理由审查认为，上诉人李刚峰与上诉人叶来根于2017年3月23日签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，一审法院依法予以确认合同效力并无不当。根据一审法院查明的事实，涉案房屋系上诉人叶来根家庭共有财产，上诉人叶来根处分该房屋应征得所有共有人同意。然上诉人叶来根在作为共有人的妻子前往美国期间擅自与上诉人李刚峰签订了涉案房屋买卖合同，其妻子回国后以实际行为表明不同意该房屋买卖，上诉人李刚峰亦无证据证明在签订涉案房屋买卖合同时已征得涉案房屋所有共有人同意。上诉人李刚峰主张涉案房屋登记在上诉人叶来根一人名下，根据物权公示公信原则，其诉讼请求应得到支持，然本案中上诉人之间签订涉案房屋买卖合同在先，上诉人叶来根办理涉案房屋权属证书在后，亦即涉案房屋买卖时其物权尚未公示，因此并不适用物权公示公信原则。上诉人李刚峰主张其系善意第三人，然涉案房屋在合同签订后并未办理不动产转移登记，亦不符合善意取得的构成要件，故一审法院认为上诉人李刚峰要求上诉人叶来根交付涉案房屋权证，办理水、电、煤气的过户手续及赔偿租金损失，依据不足，亦无不当。上诉人叶来根主张一审程序错误，然根据上诉人李刚峰一审的诉讼请求及事实理由，上诉人叶来根的妻子并不是本案应当参加诉讼的当事人，一审法院未通知其参加诉讼，不存在程序上的错误。
综上所述，上诉人李刚峰、叶来根的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人李刚峰负担80元，上诉人叶来根负担80元。
本判决为终审判决。
审判长 赵启龙
审判员 韦 玮
审判员 姚 瑶
二〇一八年三月二十八日
书记员 余建维
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