广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4504号
上诉人（原审被告）：广州市中粤鑫灏投资控股有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：林锋生，该公司董事长。
委托代理人：侯静，广东国道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区。
负责人：盛齐美，该公司经理。
委托代理人：柳在江、杜官新，均为广东綏爰律师事务所律师。
原审第三人：广州嘉邦酒店物业服务有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：付保林。
上诉人广州市中粤鑫灏投资控股有限公司（以下简称：中粤鑫灏公司）因与被上诉人深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司（以下简称：盛孚公司）、原审第三人广州嘉邦酒店物业服务有限公司（以下简称：嘉邦公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1640号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：嘉邦公司于2005年3月30日成立，经营范围包括物业管理、清洁服务、园林绿化等，领有《企业法人营业执照》。
中粤鑫灏公司（原名广州中粤企业工贸总公司；2001年4月15日改制为“广州中粤企业工贸有限公司”；2001年12月31日变更名称为“广州中粤鑫灏房地产开发有限公司”；2005年6月2日变更为现名“广州市中粤鑫灏投资控股有限公司”）是位于广州市天河区珠江新城寺右村I区编号为I7-5地块上xxx商品房小区的开发商，其已取得20030031号《商品房预售许可证》，获准对外销售；并于2006年6月2日办理了xxx（自编A、B、C、D幢）商品房的初始登记（又称“大确权”），相应的《广州市房地产权属证明书》记载：位于天河区临江大道31-39号（单号）（除39号1-3层外）的房地产所有权人为广州中粤企业工贸总公司。
2009年8月18日至2012年8月31日期间，位于xxx小区内A2806房的房地产（以下简称案涉房屋）登记在中粤鑫灏公司名下，相应的《房屋面积测量成果报告书》（广州市房地产测绘所于2005年11月17日出具）显示：案涉房屋的建筑面积为143.0449平方米。盛某公司、中粤鑫灏公司均确认案涉房屋的使用性质为居住用房。另，xxx小区D栋22楼的房屋至今仍登记在中粤鑫灏公司名下。
盛某公司、中粤鑫灏公司均确认中粤鑫灏公司委托案外人金管家物业管理公司（以下简称：金管家公司）作为xxx小区的前期物业管理公司。
2009年8月18日，中粤鑫灏公司及金管家公司的共同代表黎某某、嘉邦公司的代表黄某某及案外人广州市天河区xxx业主委员会筹备组（以下简称：xxx业委会筹备组）的代表郭某某共同签署了《原xxx物业管理办公室场地交接意见书》（以下简称《交接意见书》），约定：由中粤鑫灏公司及案外人广州市金管家物业管理有限公司将现有水泵房、电房、消防控制室及相关系统等设备、设施移交案外人xxx业委会筹备组及嘉邦公司；自2009年8月18日下午2：30起的物业管理费及物管收费由案外人xxx业委会筹备组委托嘉邦公司代为收取等内容。当日中午12：00，嘉邦公司向案外人xxx业委会出具《承诺书》，承诺在当日下午2：00正式接管某海湾原管理处、消防控制室、水电房、泵房等设备及场地，并保障其正常运作。
关于xxx小区的物业新旧物业管理公司交接问题，盛某公司称2009年8月1日之前，xxx小区全部物业管理是由金管家公司进行管理；金管家公司曾发出通知表示自2009年8月1日起不再为xxx小区提供物业服务；自2009年8月1日起是由xxx业委会筹备组临时组织人员过渡性提供物业服务；直至2009年8月18日，各方签署了《交接意见书》，xxx业委会筹备组正式从金管家公司手中接管了xxx小区的部分物业管理区域，xxx业委会筹备组便委托嘉邦公司对xxx小区进行物业管理；其他物业区域（停车场、商业裙楼、南区绿化带）则自2009年8月1日起都是由中粤鑫灏公司控制；2009年8月18日交接后，除了地下停车场、商业裙楼、南区绿化带外，其他地方都属于嘉邦公司接管物业管理的范围，包括物业管理办公室、消防中心、游泳池等。中粤鑫灏公司称2009年8月18日之前xxx小区的所有物业管理都是由金管家控制和负责，2009年8月18日各方签署《交接意见书》后，金管家公司便离场，中粤鑫灏公司自行将地下停车场、商业裙楼、南区绿化带接管、控制，并实际提供物业服务。
2009年8月31日，嘉邦公司（乙方，下同）与案外人广州市天河区xxx业主委员会（甲方，下同）签订了《物业服务委托合同》，约定：甲方委托乙方对xxx小区实行统一管理；（第一条）物业座落于广州市天河区临江大道西39号，建筑面积120165平方米（其中住宅约88955平方米，商业约14640平方米，停车场约16570平方米，停车位约500个），类型为高级住宅、裙楼商场及停车场。（第二条）委托管理事项包括：1、房屋建筑公共部位的维修、养护和管理，包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、地下室、承重结构、楼梯间、共同大堂、门厅、庭院等。2、公共设施设备的维修、养护、运行和管理；包括且不限于共用的上下水管道、落水管、水箱、垃圾管、煤气线路、路灯、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、应急灯、指示牌、发电机、污水处理系统等。3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修或联系维修、养护和管理；包括且不限于道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、车棚、停车场、出入口门、门岗、路灯、路牌、公益性文体设施及共用设施设备使用的房屋等。4、附属配套服务设施的维修、养护和管理，包括且不限于商业网点、会所、文化体育娱乐场所等。5、公共绿地、园建、花木、建筑小品等的养护与管理。6、公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；每天在楼内巡回保洁、垃圾收集、清运一次。7、交通、车辆行驶及停泊的管理。8、维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、出入人员查证、物品搬出的查看等保安工作。9、整理及要善保存物业管理档案、资料，包括且不限于与物业相关的工程图纸、住／用户档案与竣工验收资料等。10、业主的室内二次装修管理及质量验收。11、处理与乙方服务范围相关的对外联络。12、跟进、落实甲方为安排设备的更新改造或新增装饰、设施等项目。13、负责提供多种有偿服务，但经营内容及收费标准需先报甲方审批，实现财务核算、账目公开、收入所得用于补贴物业管理服务费、购置物业管理需添置的设施设备及加强安全防范的费用开支。14、专项维修资金、管理基金的催缴及管理。15、管理费、水电费用的收取及催收，及管理收支帐目的编制及代管；每季度向全体业主公布管理费用收支帐目，并且提交一份予甲方。16、乙方每年向甲方提供一份经审计的管理费收支帐目，甲方要求对服务中心的帐目进行审计的除外，如甲方主动要求进行审计，乙方需全力配合，不得阻挠。17、协调业主与业主之间、业主与他人之间的争执、纠纷。18、按有关法规和政策规定由物业服务公司管理的其他事项。（第三条）合同有效期为3年，自2009年9月1日至2012年8月31日。（第七条）物业服务费按建筑面积住宅每月每平方米2.2元向业主收取；任何一位业主或者物业使用人、租户没有按照上述标准在本合同约定的期限内交接物业服务费的，甲方授权乙方按照每天万分之五的标准向欠费者收取违约金，管理服务费由乙方正式接管本物业之日起收取，甲方委托乙方逢单月5日前向各业主（租户或实际使用人）收取两个月的物业服务费。（第八条）前期遗留的物业管理问题：1、未移交之设施设备，由于原物业管理公司至今未向乙方移交消防水泵房、生活水泵系统，导致乙方至今未能接收及检查上述设施设备，甲方同意，在上述设施设备正式移交给乙方之前所出现的任何损坏、被盗、故障、事故或者对任何单位、个人造成任何损害情况的，乙方无须承担任何法律责任或者经济责任；2、未移交之业主档案、建筑图纸及设施设备相关资料，原物业公司未向乙方移交任何业主档案及设施设备相关资料（甲方已移交建筑图纸），由于资料缺失造成的任何损害或经济损失，乙方无须承担任何法律或者经济责任。3、原有的欠缴费用，因历史原因在2009年9月以前拖欠了约43301.59元的公摊电费及水费，甲方应配合乙方督促原物业管理公司移交与此相关的单据、资料等内容。
2013年5月，盛某公司与嘉邦公司签订《关于移交协议的补充协议》一份，称双方就xxx物业管理项目移交的有关问题在2012年8月已达成协议，现就小业主拖欠物管费问题达成补充协议，约定嘉邦公司确认将其管理期间形成的向开发商中粤鑫灏公司及其他欠费业主追缴拖欠的物业管理费的权利转移给盛某公司行使等内容。
2013年5月29日，嘉邦公司以EMS邮件（收件人地址为广州市珠江新城临江大道31-39号xxxD座22层）向中粤鑫灏公司发出《关于广州市中粤鑫灏投资控股有限公司拖欠xxx小区物业管理费、水电费、公摊水电费及滞纳金转移给深圳市盛某物业管理有限公司广州分公司追收的通知的函》，通知中粤鑫灏公司其已经将向中粤鑫灏公司追缴拖欠物管费及其他费用的权利转移给盛某公司行使，要求中粤鑫灏公司向盛某公司清缴案涉房屋自2009年8月起至2012年8月止的物管费及其滞纳金。上述邮件于次日由中粤鑫灏公司单位收发章签收。但中粤鑫灏公司否认其收到上述函件。
盛某公司于2013年8月12日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、中粤鑫灏公司立即清缴自2009年8月18日起至2012年8月31日止的物管费11799.67元及其滞纳金（按期计算，以双月在前单月在后的每两个月的物管费为本金，按照每逾期一日万分之五的标准，自每个单月的第6日起计至实际付清之日止）给盛某公司。2、案件受理费由中粤鑫灏公司承担。
在本案原审审理过程中，关于诉讼时效问题，盛某公司为证明其诉讼请求并未超过诉讼时效，提交了以下证据：1、（2011）粤品律函字第15号《律师函》及EMS详情单、妥投证明，显示广东品泓律师事务所受嘉邦公司委托于2011年1月12日以EMS邮件（收件人地址为广州市珠江新城临江大道31-39号xxxD座22层）向中粤鑫灏公司发函要求中粤鑫灏公司支付案涉房屋自2009年9月以来的物管费；还显示上述邮件于2011年1月13日由案外人张华刚签收。2、《关于中粤鑫灏集团欠费事宜》，显示嘉邦公司向中粤鑫灏公司发函要求中粤鑫灏公司支付xxx空置房屋自2009年8月至2012年1月的欠缴物管费；还显示案外人刘某某于2012年2月22日签收了上述函件。3、（2013）粤綏爰律函字第2号《律师函》及EMS详情单、妥投证明，显示广东綏爰律师事务所受案外人广州市天河区xxx业主委员会、广州晟港善美物业管理有限公司委托于2013年3月11日以EMS邮件（收件人地址为广州市珠江新城临江大道37号22楼）向中粤鑫灏公司发函要求中粤鑫灏公司支付案涉房屋自2009年8月至2012年1月的物管费。上述邮件于2013年3月12日由前台李成代收。中粤鑫灏公司经质证，对证据1中《律师函》以没有原件为由不确认真实性，对EMS详情单及妥投证明真实性予以确认，但认为EMS详情单中的收件人地址是错误的，并非中粤鑫灏公司的工商注册地址，否认收到上述函件。对证据2以没有原件为由不确认真实性，否认收到上述函件。对证据3真实性均确认，但认为EMS详情单中的收件人地址是错误的，并非中粤鑫灏公司的工商注册地址，否认收到上述函件，对函件内容有异议，没有提到物业管理费的收取权利从何处得到。本案中，原审法院依法调取了贺某诉中粤鑫灏公司商品房预售合同纠纷一案（案号为（2011）穗天法民四初字第2337号案）中中粤鑫灏公司提交的证据：编号为ES337427943CN、EW214144800CN、EH493484931CS、EM306641898CS、EM306641853CS的EMS国内特快专递详情单及该案2011年12月20日庭审笔录，显示中粤鑫灏公司先后于2008年3月26日、2008年7月12日、2010年12月8日、2011年10月21日、2011年11月8日向该案盛某公司贺某邮寄函件等，相应的EMS国内特快专递详情单中寄件人即中粤鑫灏公司的地址均为广州市临江大道39号D栋22楼。盛孚公司称广州市临江大道39号D栋22楼为中粤鑫灏公司实际办公地址；中粤鑫灏公司对此予以否认。原、中粤鑫灏公司均确认xxx小区中的A、B、C、D栋分别对应的地址为临江大道路31、33、35、37号，xxx小区中的商业裙楼（3层）对应的地址为临江大道路39号。
中粤鑫灏公司为证明嘉邦公司未向其发出《关于广州市中粤鑫灏投资控股有限公司拖欠的xxx小区物业管理费、水电费、公摊水电费及滞纳金转移给深圳市盛某物业管理有限公司广州分公司追收的通知函》，且嘉邦公司已向中粤鑫灏公司撤回对盛某公司的债权转让，盛某公司无权向中粤鑫灏公司主张权利，提供了以下证据：1、嘉邦公司于2014年7月17日出具的《声明》（主要内容为由于该司于2012年8月31日撤场时并非与盛某公司进行交接，该司认为不应将管理xxx期间形成的向开发商及其他欠费业主追缴拖欠的物业管理费的权利转移给盛某公司行使，有鉴于此，对涉及追缴拖欠的物业管理费的权利已于2013年6月3日已告知中粤鑫灏公司撤回）；2、嘉邦公司及案外人万思维均于2014年8月1日分别出具的《声明》（主要内容为嘉邦公司／案外人万思维从未向中粤鑫灏公司以EMS快递或其他电邮函件方式发送过《关于广州市中粤鑫灏投资控股有限公司拖欠xxx小区物业管理费、水电费、公摊水电费及滞纳金转移给深圳市盛某物业管理有限公司广州分公司追收的通知函》，也未授权过任何一方以任何方式向中粤鑫灏公司发送过上述函件或类似函件）；3、嘉邦公司于2014年8月1日出具的《证明》（主要内容为案外人万思维为其现任总经理）。经质证，盛某公司对证据1真实性予以确认，对关联性不予确认，认为该证据内容可以说明嘉邦公司并没有否认债权转让的事实，且函件于2013年5月30日已经到达中粤鑫灏公司，债权转让发生法律效力，嘉邦公司不得撤回债权转让通知的；对证据2、3的真实性不予确认，盛某公司的证据证明嘉邦公司邮寄了债权转让通知给中粤鑫灏公司，且中粤鑫灏公司上述证据1中嘉邦公司也没有否认债权转让的事实，案外人万思维作为证人应出庭接受双方当事人的询问。盛某公司明确表示其不同意嘉邦公司撤销该债权的转让。
中粤鑫灏公司为证明其已经将案涉房屋交付案外人使用，提交了广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室于2010年3月15日在广州市国土资源和房屋管理局网站上公布的《第一批xxx购房业主办证的公告》（主要内容为根据《关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题的若干意见》的精神，广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室将有序受理xxx项目合法购房小业主办理房地产权证的申请；首批受理名单详见附表《第一批xxx已购房小业主清单》；请建设单位尽快通知、组织清单内合法购房的小业主备齐相关办证资料与广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室联系办证事宜）及其附件《第一批xxx已购房小业主清单》（显示案涉房屋买受人姓名为刘某甲）作为证据。盛某公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为中粤鑫灏公司应提供购房合同、购房发票、购房人身份资料等证明案涉房屋已出售或交付小业主使用。
原审庭审中，盛孚公司、中粤鑫灏公司共同确认以下事实：1、广州市天河区xxx业主委员会于2009年10月19日进行了正式备案；2、xxx小区三个出入口的保安、地下停车场及其上盖的绿化南区、商业裙楼、小区发电机维护均是由中粤鑫灏公司控制和提供物业服务；3、嘉邦公司曾经要求中粤鑫灏公司将其控制的相关区域交付嘉邦公司管理，但中粤鑫灏公司没有交付；4、xxx小区以前没有设立门禁卡，嘉邦公司接管小区后才开始设立门禁卡。
关于门禁卡问题，盛某公司称业主提供证明其业主身份的材料就可办理门禁卡，其已经将案涉房屋门禁卡交付中粤鑫灏公司，但盛某公司未提供证据证明嘉邦公司已经将案涉房屋门禁卡交付中粤鑫灏公司。盛某公司、中粤鑫灏公司均确认在没有门禁卡的情况下，中粤鑫灏公司可通过24小时值班的安保人员或跟随其他住户进入xxx小区、案涉房屋所在楼宇和案涉房屋。
另，中粤鑫灏公司表示关于其所称的嘉邦公司对中粤鑫灏公司负有的债务，目前尚未有有生效的法律文书或嘉邦公司予以确认。盛某公司没有提交证据证明嘉邦公司已经将案涉房屋的门禁卡交付给了中粤鑫灏公司。
原审法院认为：嘉邦公司与案外人广州市天河区xxx业主委员会签订的《物业服务委托合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。中粤鑫灏公司主张上述合同无效，但现有证据并无显示已有生效的法律文书确认上述合同效力为无效，该院对此不予采信。中粤鑫灏公司作为案涉房屋的所有权人，是xxx小区的业主，其应当接受上述《物业服务委托合同》的约束，并履行上述合同的相应条款。经查，嘉邦公司自2009年8月18日进驻xxx小区，履行了除地下停车场及其上盖的绿化南区、商业裙楼等区域外的小区范围内除小区三个出入口安保、小区发电机维护等方面的物业管理的职责。中粤鑫灏公司作为xxx小区的开发商，案涉房屋自2009年8月18日至2012年8月31日期间仍登记在中粤鑫灏公司名下，中粤鑫灏公司虽辩称其已经将案涉房屋出售给小业主及将案涉房屋交付小业主使用，但从中粤鑫灏公司提交的证据来看，《第一批xxx购房业主办证的公告》及其附件仅反映了房地产行政管理部门同意对xxx项目历史遗留的办理房地产证问题进行处理，并无显示该部门确认了案涉房屋已经出售或交付给小业主，上述证据不足以证明中粤鑫灏公司已经将案涉房屋出售或交付给小业主，因此，中粤鑫灏公司应对此承担举证不能的不利后果，该院对中粤鑫灏公司该项抗辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第十七条、《物业管理条例》第六条第一款的规定，中粤鑫灏公司在上述期间属于xxx小区的嘉邦公司的管理和服务，理应向嘉邦公司支付相应的报酬即物业服务费。中粤鑫灏公司以其为xxx小区提供了部分物业服务为由，认为按照每平方米2.2元的标准计算物管费显失公平，从本案查明的事实看，xxx小区新旧物管公司之间的交接并非对整个小区物业管理区域的完全交接，中粤鑫灏公司自认其在2009年8月18日自行接管了小区部分物业管理区域并且在嘉邦公司要求中粤鑫灏公司将其控制的相关区域交付嘉邦公司管理的情况下仍没有交付，可见相对于中粤鑫灏公司而言，嘉邦公司未能就小区全部物业管理区域提供物业服务的责任不能归属于嘉邦公司，根据公平合理原则，结合xxx小区所处的区域环境等因素，该院认为嘉邦公司按照每平方米2.2元的标准收取住宅的物管费在合理范围内，可予支持。
关于诉讼时效问题，盛孚公司提供的三份证据中的收件人地址虽然不是中粤鑫灏公司的工商注册地址而是广州市临江大道39号D栋22楼，但从该院另案调取的证据可见，中粤鑫灏公司自2008年至2011年期间对外发出函件所使用的地址即为上述地址，结合中粤鑫灏公司为xxx小区开发商的身份、上述地址的房屋至今仍登记在中粤鑫灏公司名下的事实，嘉邦公司、广州市天河区xxx业主委员会以该地址向中粤鑫灏公司邮寄的送达相应函件（已被签收）仍应当发生送达的效力，故本案诉讼时效先后于2011年1月13日、2012年2月22日、2013年3月12日构成中断。因此，该院对中粤鑫灏公司关于盛某公司部分诉请已经超过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。
关于门禁卡问题，盛某公司主张嘉邦公司已经交付案涉房屋门禁卡给中粤鑫灏公司，但并未提供证据予以证明，在中粤鑫灏公司否认的情况下，该院对盛某公司该项陈述不予采信。但因中粤鑫灏公司承认在没有门禁卡的情况下亦可以通过其它合法方法进入案涉房屋，故其以嘉邦公司未向其交付门禁卡为由拒不交纳案涉房屋物管费没有合理依据，该院对中粤鑫灏公司该项抗辩意见不予采纳。中粤鑫灏公司可另案向盛某公司主张要求交付门禁卡的相关权利。
关于中粤鑫灏公司主张以嘉邦公司欠付其的其他债务与所欠物管费抵销的主张，鉴于现有证据并未显示中粤鑫灏公司所称的嘉邦公司对中粤鑫灏公司负有的债务，已经经过嘉邦公司的认可或经生效的法律文书予以确认，中粤鑫灏公司的上述主张缺乏事实和法律上的依据，该院依法不予采纳。根据《物业服务委托合同》第七条的约定，中粤鑫灏公司至今拖欠案涉房屋自2009年8月18日（根据《交接意见书》约定，嘉邦公司应收该日物管费以半日计）至2012年8月31日期间的物管费，显属违约，鉴于该院已酌情认定嘉邦公司可以按照每平方米2.2元的标准收取xxx小区的住宅的物业管理，中粤鑫灏公司应按照314.70元／月（2.2元／平方米×143.0449平方米）的标准向嘉邦公司支付案涉房屋上述期间的物管费11460.33元（314.70元／月÷30日×12.5日＋314.70元／月×36月）及其滞纳金（按期计算，以双月在前单月在后的每两个月的物管费为本金，按照每逾期一日计收万分之五的标准，自每个单月的第6日起计至实际付清之日止，每期违约金以不超过每期本金为限）。经查，《关于广州市中粤鑫灏投资控股有限公司拖欠xxx小区物业管理费、水电费、公摊水电费及滞纳金转移给深圳市盛某物业管理有限公司广州分公司追收的通知函》已经于2013年5月30日由中粤鑫灏公司加盖的单位签收章签收，应视为嘉邦公司已经将向中粤鑫灏公司追讨案涉房屋自2009年8月18日至2012年8月31日期间物管费及其滞纳金的债权转移给盛某公司的情况通知了中粤鑫灏公司，其关于否认收到该函件的抗辩与事实不符，该院依法不予采纳，根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，嘉邦公司对中粤鑫灏公司享有的上述债权已经依法转让给盛某公司，现盛某公司主张中粤鑫灏公司支付案涉房屋自2009年8月18日至2012年8月31日期间的物管费及其滞纳金的诉请，对于未超过上述11460.33元物管费的部分及其滞纳金，有事实和法律上的依据，该院依法予以支持，但对于超过部分，依法应予以驳回。嘉邦公司虽于2014年7月17日出具《声明》称其转让给盛某公司向开发商及其他欠费业主追缴物业管理费的权利于2013年6月3日撤回，但中粤鑫灏公司已于2014年5月30日签收盛某公司向该司发出的函件。另根据《中华人民共和国合同法》第八十条第二款“债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外”的规定，因本案盛某公司并未表示同意嘉邦公司撤销上述债权转让行为，嘉邦公司撤销上述债权转让行为不符合上述法条的规定。据此，该院对上述《声明》不予采纳。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条、第一百零七条、第一百一十二条，《物业管理条例》第六条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条的规定，于2015年6月17日作出如下判决：一、广州市中粤鑫灏投资控股有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司支付拖欠位于广州市天河区临江大道31-39号xxx小区A2806房的房地产自2009年8月18日至2012年8月31日期间的物业管理费11460.33元及其滞纳金（按期计算，第一期自2009年8月18日至2009年9月30日，第二期开始以每两个月为一期、且双月在前单月在后；每期滞纳金以当期欠付的物管费为本金，按照每逾期一日计收万分之五的标准，自每个单月的第6日起计至实际付清之日止，每期违约金以不超过每期本金为限）；二、驳回深圳市盛某物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。案件受理费310元，由深圳市盛某物业管理有限公司广州分公司负担75元，广州市中粤鑫灏投资控股有限公司负担235元。
判后，上诉人中粤鑫灏公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院错误认定中粤鑫灏公司所提供的证据不足以证明涉案房屋已经出售或交付给购房业主、从而错误判决中粤鑫灏公司承担涉案房屋的物业服务费。为证明涉案房屋已经出售给业主，中粤鑫灏公司提交了涉案房屋的《商品房买卖合同》及其他相关证据证明该房屋已经出售给刘某乙，且该房屋根据主管部门的政策可以办理房产证。根据相关法律规定，买受人应当自物业出售、交付后承担交纳物业服务费的义务，因此盛某公司无权向中粤鑫灏公司主张物业服务费用，一审法院未查明事实，从而错误认定由中粤鑫灏公司承担涉案房屋的物业服务费。二、一审法院错误认定嘉邦公司将盛某公司与嘉邦公司的债权转移事宜通知了中粤鑫灏公司，从此错误认定该债权转让对中粤鑫灏公司发生了法律效力。嘉邦公司从未向中粤鑫灏公司发送过债权转移的通知函。中粤鑫灏公司从未收到过嘉邦公司的任何邮件。嘉邦公司已撤回追缴物业管理费的权利。嘉邦公司从未向中粤鑫灏公司发送过债权转移的通知函、中粤鑫灏公司也从未收到过这份邮件，嘉邦公司与盛某公司之间的债权转移对中粤鑫灏公司而言不发生效力，盛某公司不享有对中粤鑫灏公司主张债权的权利，其诉讼主体不适格，盛某公司无权向中粤鑫灏公司主张物业服务费。一审法院认定事实有误，导致错误判决中粤鑫灏公司承担物业服务费用。三、一审法院错误认定嘉邦公司、盛某公司的诉讼请求未超过诉讼时效。嘉邦公司及其总经理万思维已经声明，从未委托任何个人或单位向中粤鑫灏公司发函，因此盛某公司提交的关于诉讼时效的三份证据均不是嘉邦公司发出，也不是嘉邦公司授权委托第三人发出的，是盛某公司冒用嘉邦公司名义发出的，应当认定为无效的证据，不能作为认定诉讼时效中断的证据。2012年2月18日的《关于中粤鑫灏集团欠费事宜》函件（刘某某签收的）仅仅是一份复印件，盛某公司未出示有刘某某签名的原件，刘某丙的身份不是中粤鑫灏公司的员工，盛某公司也未举证证实其为中粤鑫灏公司的员工，且这份复印件是以什么方式递交给中粤鑫灏公司的也不清楚，显然这份证据完全是盛某公司单方制作的，无法证明嘉邦公司于2012年2月18日向中粤鑫灏公司主张过物业管理费的事实，更不能产生中粤鑫灏公司与嘉邦公司之间物业管理费诉讼时效发生中断的法律效力。（2013）粤绥爰律函字第2号《律师函》不是嘉邦公司委托绥爰律所发出的，是xxx业委会及广州晟港善美物业管理有限公司发出的邮件，而中粤鑫灏公司与xxx业委会及广州晟港善美物业管理有限公司之间在2009年9月1日至2012年8月31日不存在物业服务合同关系，也不存在任何债权债务关系，xxx业委会及广州晟港善美物业管理有限公司向中粤鑫灏公司主张物业管理费是毫无事实及法律依据的。该律师函不能作为中粤鑫灏公司与嘉邦公司之间物业管理费诉讼时效中断的合法有效依据。只有嘉邦公司发出的函件才能使两年的诉讼时效中断，任何其他第三人发出的邮件都不能让中粤鑫灏公司与嘉邦公司之间物业管理费诉讼时效发生中断的法律效力。四、一审法院认定中粤鑫灏公司应支付物业服务费的滞纳金没有事实及法律依据。1、嘉邦公司与盛某公司签署的《关于移交协议的补充协议》第二条约定嘉邦公司将其管理期间形成的向开发商及其他欠费业主追缴拖欠的物业管理费的权利转移给盛某公司行使，但是未约定嘉邦公司将追缴滞纳金的权利移交给盛某公司，再则嘉邦公司也未通知中粤鑫灏公司该债权的转让，因此盛某公司无权向中粤鑫灏公司主张滞纳金。2、嘉邦公司怠于行使物业服务义务，中粤鑫灏公司及xxx小区的业主依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，享有不安抗辩权。一审法院判决滞纳金没有法律依据。上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、驳回盛某公司的全部诉讼请求；3、盛某公司承担本案一、二审的诉讼费用。
被上诉人盛某公司答辩称：中粤鑫灏公司虽然提供了房管部门出具的相关文件，但该文件的内容是根据中粤鑫灏公司的一个书面材料进行答复的，且房管部门并没有确认涉案房屋已经出售或者交付给业主，因此中粤鑫灏公司并无证据证明涉案房屋已经出售或者交付给业主。嘉邦公司已经将涉案债权转让给盛某公司且已经生效，有盛某公司提供的相关证据以及此前的生效判决为证。本案的诉讼时效因当事人提出主张以分别于2011年1月13日、2012年2月22日、2013年3月12日中断，故未超过诉讼时效。债权转让补充协议及相应的通知函已明确将追缴滞纳金的权利转移给盛某公司，故原审判决判令中粤鑫灏公司支付滞纳金合理。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人嘉邦公司无陈述意见。
经审理查明，原审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。
另查明：嘉邦公司与盛某公司签订的《关于移交协议的补充协议》所附《房间欠款期间表》中，不仅列明了中粤鑫灏公司所欠物业管理费本金，还列明了滞纳金数额。
2013年10月25日原审庭审中，中粤鑫灏公司对盛某公司提交的EMS详情单（1095332327102）的真实性没有异议，该邮寄详情单上载明的“内件品名”为“关于贵司拖欠xxx小区40套房屋物业管理费、水电费、公摊水电费及滞纳金全部转移给深圳市盛某物业管理有限公司广州分公司追收的通知函”。盛某公司提供了网络查询邮件送达情况的打印件，显示该邮件于2013年5月29日投寄，于2013年5月30日由单位收发章收。盛某公司另提供了时间为2013年7月4日盖有“广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司速递业务档案专用章”的妥投证明，该证明的主要内容是证明1095332327102号邮件已在2013年5月30日由“单位收发章签收”妥投。原审期间，中粤鑫灏公司提供了1095332327102号邮件详情单的存根联复印件，该存根联上签收人一栏显示为签收人为“王某”。盛某公司对该证据的真实性不予确认。
中粤鑫灏公司在（2013）穗天法民四初字第1665号案中针对盛某公司在该案中主张的物业管理费亦提出诉讼时效的抗辩，盛某公司在该案中亦提供了（2011）粤品律函字第15号《律师函》（含EMS详情单、妥投证明）、《关于中粤鑫灏集团欠费事宜》、（2013）粤綏爰律函字第2号《律师函》（含EMS详情单、妥投证明）等证据，原审法院在该案中根据上述证据作出该案诉讼时效先后于2011年1月13日、2012年2月22日、2013年3月12日构成中断的认定，并据此驳回中粤鑫灏公司关于诉讼时效的抗辩。中粤鑫灏公司不服该案判决提起上诉，并未就诉讼时效问题提出抗辩。
中粤鑫灏公司无提供该公司已成功送达收楼通知给业主的相关证据。
本院认为：本案二审的争议焦点在于：一、涉案房屋有无实际交付给购房业主；二、盛某公司与嘉邦公司之间的债权转让对中粤鑫灏公司是否发生法律效力；三、盛某公司向中粤鑫灏公司主张本案物业管理费有无超过诉讼时效期间；四、中粤鑫灏公司应否承担逾期支付物业管理费的滞纳金。
关于争议焦点一。根据本案查明的事实，涉案房屋仍登记在中粤鑫灏公司名下，中粤鑫灏公司提供的证据不足以证明其已将涉案房屋出售给购房业主，无证据证明其已有效通知购房业主办理收楼手续，亦无证据证明涉案房屋实际交付给购房业主使用，故中粤鑫灏公司认为其不应承担涉案房屋物业服务费的上诉理由依据不足，本院不予支持。
关于争议焦点二。中粤鑫灏公司在原审期间对盛某公司提供的EMS详情单（1095332327102）的真实性无异议，盛某公司为证明该邮件已妥投提供了网络查询邮寄情况的打印件以及盖有“广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司速递业务档案专用章”的妥投证明，电脑查询结果与妥投证明的内容相符，中粤鑫灏公司无提供足以反驳的相反证据，且中粤鑫灏公司提供的1095332327102号邮件详情单的存根联复印件也显示该邮件已被签收，故本院对中粤鑫灏公司关于未收到该邮件的主张不予采信，对中粤鑫灏公司关于对妥投证明真实性进行鉴定的申请不予接纳。中粤鑫灏公司虽向本院提交了嘉邦公司于2014年7月17日出具的《声明》中载明嘉邦公司声称其转让给盛某公司向开发商及其他欠费业主追缴物业管理费的权利于2013年6月3日撤回，但中粤鑫灏公司已于2013年5月30日签收嘉邦公司向该司发出的函件，另根据《中华人民共和国合同法》第八十条第二款：“债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外”的规定，因本案盛某公司并不同意嘉邦公司撤销上述债权转让行为，嘉邦公司撤销上述债权转让行为不符合上述法条的规定。据此，对嘉邦公司的上述《声明》，本院不予采纳。中粤鑫灏公司无相反证据否定《关于广州市中粤鑫灏投资控股有限公司拖欠xxx小区物业管理费、水电费、公摊水电费及滞纳金转移给深圳市盛某物业管理有限公司广州分公司追收的通知函》中嘉邦公司公章的真实性，可见嘉邦公司在当时已作出告知中粤鑫灏公司债权转让事宜的意思表示，嘉邦公司、万思维于2014年8月1日所作声明并不足以否定该通知函的真实性，中粤鑫灏公司以嘉邦公司及其法定代表人并无发出上述债权转让通知以及并无授权他人发出该债权转让通知为由，认为该债权转让通知对其无法律效力的上诉理由依据不足，本院不予支持。
关于争议焦点三。盛某公司为证明诉讼时效中断提供了（2011）粤品律函字第15号《律师函》（含EMS详情单、妥投证明）、《关于中粤鑫灏集团欠费事宜》、（2013）粤綏爰律函字第2号《律师函》（含EMS详情单、妥投证明）等证据，上述函件所载明的地址均为中粤鑫灏公司自2008年至2011年期间对外发函中所使用的地址，且上述地址的房屋至今仍登记在作为xxx小区开发商的中粤鑫灏公司名下，原审法院认定向该地址送达相应函件并被签收对中粤鑫灏公司发生送达的效力并无不当。嘉邦公司、万思维2014年8月1日的《声明》只是针对“债权转让通知及类似函件”作出，并无明确涉及“物业管理费的催收函件”，本院对中粤鑫灏公司关于上述函件系盛某公司冒用嘉邦公司名义发出的无效证据的上诉理由不予支持。结合原审法院在相关案件中已对上述证据予以认可、采纳并据此作出该案的诉讼时效先后于2011年1月13日、2012年2月22日、2013年3月12日构成中断的认定，中粤鑫灏公司针对上述相关案件上诉时并无就上述证据的效力以及诉讼时效问题提出异议的事实来看，本院认为盛某公司关于中粤鑫灏公司已收到上述催收函件的主张更为可信，予以采信。原审法院认定本案的诉讼时效先后于2011年1月13日、2012年2月22日、2013年3月12日构成中断并无不当，中粤鑫灏公司关于盛某公司部分诉讼请求已超过诉讼时效期间的主张不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点四。嘉邦公司与盛某公司签订的《关于移交协议的补充协议》所附《房间欠款期间表》中，不仅列明了中粤鑫灏公司所欠物业管理费本金，还列明了滞纳金数额。嘉邦公司在《关于广州市中粤鑫灏投资控股有限公司拖欠xxx小区物业管理费、水电费、公摊水电费及滞纳金转移给深圳市盛某物业管理有限公司广州分公司追收的通知函》中亦告知中粤鑫灏公司向盛某公司清缴所欠的物业管理费、水电费、公摊水电费及滞纳金等费用。由此可见，嘉邦公司转让给盛某公司的债权包括了物业管理费的滞纳金，中粤鑫灏公司关于盛某公司无权主张滞纳金的上诉理由依据不足，本院不予支持。中粤鑫灏公司并无充分证据证明嘉邦公司怠于“行使物业服务义务”，本院对中粤鑫灏公司关于该公司享有不安抗辩权的上诉理由不予支持。
综上所述，上诉人中粤鑫灏公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持；审查原审法院认定事实基本清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费235元，由上诉人广州市中粤鑫灏投资控股有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 梁淑敏
审判员 李 静
二〇一五年十二月九日
书记员 邹凌青
黄咏欣