淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0804民初3684号
原告：淮安市金源典当有限公司，住所地淮安市万达广场环宇路2-119、2-120号。
法定代表人：周建国，该公司董事长。
委托代理人。
被告：淮安市创达义乌商贸城开发有限公司，住所地淮安市淮阴区珠江路171号。
法定代表人：陈某，该公司总经理。
委托代理人。
原告淮安市金源典当有限公司（以下至判决主文前简称金源典当公司）与被告淮安市创达义乌商贸城开发有限公司（以下至判决主文前简称创达公司）、陈某、黄某借款合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。案件审理过程中，原告金源典当公司自愿撤回对被告陈某、黄某的起诉，本院裁定予以准许。原告金源典当公司的委托代理人，被告创达公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金源典当公司向本院提出诉讼请求：1、被告创达公司偿还原告金源典当公司借款本金500万元、利息85万元（利息暂计算至2016年6月1日，2016年6月2日起至实际给付之日止的利息，按月利率3%计算）；2、被告创达公司支付原告金源典当公司律师费15万元（律师费暂计算至一审阶段，如案件进入二审再支付7.5万元，进入执行阶段再支付15万元）；3、准予对被告创达公司用以抵押的房屋以拍卖、变卖方式变价，原告金源典当公司就拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由被告创达公司负担。事实与理由：2014年5月12日，原告金源典当公司与被告创达公司签订《借款合同》两份，原告金源典当公司分别按照合同约定，向被告创达公司出借了350万元、150万元，并就被告创达公司用以抵押担保的房屋办理了抵押权登记。原告金源典当公司向被告创达公司出借上述款项后，经多次展期，被告创达公司仍然未能还清借款本息。2016年6月1日，原、被告签订《补充协议》，被告创达公司确认在协议签订之日欠原告金源典当公司借款本金500万元、利息85万元。被告创达公司在签订的补充协议中承诺，2016年6月15日前结清前欠的利息，如不能按协议履行还款计划，原告金源典当公司可随时向法院提起诉讼。截止起诉之日，被告创达公司未能按照协议约定履行还款计划。
被告创达公司辩称：1、被告创达公司向原告金源典当公司借款500万元属实，截止2016年6月1日，被告创达公司应付的利息数额85万元是包括利息和典当综合服务费；2、原告金源典当公司要求被告创达公司自2016年6月2日起按月利率3%支付利息无法律依据，其主张的利息计算标准过高，请求依法调整；3、对原告金源典当公司的第二、三项诉讼请求，请求法院依法判决。
经审理查明：2014年5月9日，原告金源典当公司（××）与被告创达公司（××）签订《房地产抵押合同》一份。合同约定，为确保被告创达公司自2014年5月12日起至2016年5月12日止，向原告金源典当公司连续发生的最高债权数额在600万元以内的主合同的履行，被告创达公司以合同附件所列的房屋设定最高额抵押担保，担保的范围包括主债权本金、利息、综合服务费、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。《房地产抵押合同》附件中列明的用以抵押的房屋有：淮安义乌商贸城（一区）20374室、20375室、20376室、20378室、20379室、20380室、20381室、20382室、20383室、20385室、20387室、20388室、20421室、20422室、31009室、31036室、31037室、31038室、31039室、31040室、31041室、31042室、31043室、31044室、31077室、31078室、31079室、31080室、31083室、31084室、31085室、31086室、31087室、31089室、31090室、31123室、31124室、31125室、31128室、31129室、31130室、31137室、31138室、31171室、31172室、31173室、31179室、31180室、31184室、31185室、31186室、31203室、31204室、31207室、31208室，共计五十五间；抵押登记的债权数额为600万元。
2014年5月12日，原告金源典当公司（贷款人）与被告创达公司（借款人）签订《借款合同》两份。合同约定的借款金额分别为350万元、150万元；约定的借款期限均为2014年5月12日起至2014年11月12日止；合同项下借款月利率均为3‰、月综合服务费率均为27‰；合同约定的利息和综合服务费不受本合同借款期限限制，被告创达公司需按时交纳利息和综合服务费至清偿完债务为止；约定的借款期限届满，被告创达公司归还借款并结清利息的，可赎回抵押物。上述两份《借款合同》签订后，原告金源典当公司于合同签订当日向被告创达公司交付了合同约定的借款350万元、150万元。《借款合同》约定的借款期限届满后，被告创达公司未能偿还上述两笔借款本息，经四次展期（续当）至2016年11月12日，展期期限内的借款月利率仍为3‰、月综合服务费率仍为27‰。
2016年6月1日，原告金源典当公司与被告创达公司签订《补充协议》一份。协议第一条约定，被告创达公司确认截止协议签订之日尚欠原告金源典当公司借款本金500万元、利息85万元；第二条约定，被告创达公司承诺在2016年6月15日前结清前欠利息，2016年11月12日前还清全部借款本息；第三条约定，被告创达公司除原有抵押担保以外，另行提供25间房屋向原告金源典当公司设定抵押担保，抵押手续在2016年6月15日前办妥，被告创达公司未能按照协议约定的时间偿还借款本息或未依约办理好抵押登记的，原告金源典当公司有权随时提起诉讼；第四条约定，被告创达公司逾期还款的，除应按照月3％的比例支付借款利费外，还应按日2‰支付罚息，原告金源典当公司为实现债权支出的律师费等亦由被告创达公司负担。《补充协议》签订后，被告创达公司未能就协议载明的25间房屋办理抵押权登记，亦未能按照协议约定的时间偿还借款本息。庭审中，原、被告一致陈述，截止2016年6月1日的利息85万元中包括利息及综合服务费两部分。
另查明：2016年6月16日，原告金源典当公司与江苏道文律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告金源典当公司因与被告创达公司等借款合同纠纷一案，委托江苏道文律师事务所律师作为诉讼代理人，原告金源典当公司应支付一审律师代理费15万元，如案件进入二审、执行阶段，分别另行支付律师代理费7.5万元、15万元。《委托代理合同》签订后，原告金源典当公司向江苏道文律师事务所支付了律师代理费15万元。
以上事实有原告金源典当公司提供的《借款合同》、《展期（续当）协议》、当票、续当凭证、建设银行进账单、建设银行客户回单、《补充协议》、《委托代理合同》、律师费发票及原、被告的庭审陈述等在卷佐证。经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：原告金源典当公司与被告创达公司之间的《房地产抵押合同》、《借款合同》及《展期（续当）协议》均由双方当事人自愿签订，合同及协议内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合同有效，原、被告双方均应按照约定全部履行各自的义务。原告金源典当公司与被告创达公司签订的《补充协议》中，对被告创达公司截止2016年6月1日应偿还的借款本金及利费数额达成一致意见，原、被告在庭审中均无异议，本院予以认定。《补充协议》未对《借款合同》中约定的利费计算标准作出变更，被告创达公司未能依据《补充协议》的约定履行还款义务，原告金源典当公司提起诉讼后，被告创达公司也未能在约定的展期（续当）期满后赎当，故被告创达公司仍应按照《借款合同》约定的月3%的利费标准向原告金源典当公司支付2016年6月2日起至2016年11月12日止的利息与综合服务费。原告金源典当公司与被告创达公司约定的典当期限届满后，被告创达公司未能赎当；典当企业主张典当期限届满后的利息和综合服务费的，两项合计数额不应超过民间借贷中约定年利率24%这一上限规定。原告金源典当公司要求被告创达公司按月3%的标准支付利息至实际给付之日，无法律依据；自2016年11月13日起至实际给付之日止，被告创达公司应按月2%的标准向原告金源典当公司支付利息及综合服务费。被告创达公司未能依约偿还借款本金及相应的利费，原告金源典当公司为实现债权诉至法院，已支出的律师费15万元，符合江苏省律师收费标准，依据《补充协议》的约定，应由被告创达公司负担。虽然原告金源典当公司与江苏道文律师事务所签订的《委托代理合同》中对案件进入二审或执行阶段的律师代理费数额作出了约定，但原告金源典当公司并未实际支出相应的费用，原告金源典当公司主张在本案中就可能发生的律师代理费一并进行处理无事实和法律依据，本院不予支持。
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。本案中，被告创达公司未能依据《补充协议》的约定偿还借款本金及相应利费，也未能在约定的展期（续当）期限届满后完成赎当或再次续当；原告金源典当公司主张实现抵押权的条件已经成就。以建筑物和其他土地附着物抵押的，应办理抵押登记，抵押权自登记时设立。被告创达公司在《补充协议》中另行提供的用以抵押的25间房屋并未办理抵押权登记，就该25间房屋原告金源典当公司无权行使抵押权。原告金源典当公司要求对被告创达公司提供的已办理抵押权登记的55间房屋以拍卖、变卖等方式变价，并就拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围优先受偿的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。虽然原告金源典当公司与被告创达公司约定的抵押担保范围包括本金、利息、综合服务费、违约金及实现债权的费用等，但抵押担保的范围应以登记机关不动产登记簿的记载内容为准，对××主张就抵押物价值超出登记价值的部分优先受偿的，不应予以支持；原告金源典当公司就上述用以抵押的55间房屋的变价款，在600万元范围内享有优先受偿权。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告淮安市创达义乌商贸城开发有限公司于判决生效后十日内偿还原告淮安市金源典当有限公司借款本金500万元及利息、综合服务费85万元（利息、综合服务费暂计算至2016年6月1日，2016年6月2日起至2016年11月12日止的利息、综合服务费，按月利率3%计算；2016年11月13日起至实际给付之日止的利息、综合服务费，按月利率2%计算）；
二、被告淮安市创达义乌商贸城开发有限公司于判决生效后十日内支付原告淮安市金源典当有限公司律师代理费15万元；
三、准予对被告淮安市创达义乌商贸城开发有限公司所有的淮安义乌商贸城（一区）20374室、20375室、20376室、20378室、20379室、20380室、20381室、20382室、20383室、20385室、20387室、20388室、20421室、20422室、31009室、31036室、31037室、31038室、31039室、31040室、31041室、31042室、31043室、31044室、31077室、31078室、31079室、31080室、31083室、31084室、31085室、31086室、31087室、31089室、31090室、31123室、31124室、31125室、31128室、31129室、31130室、31137室、31138室、31171室、31172室、31173室、31179室、31180室、31184室、31185室、31186室、31203室、31204室、31207室、31208室房屋以拍卖、变卖方式变价，原告淮安市金源典当有限公司在就拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内优先受偿，限额600万元；
四、驳回原告淮安市金源典当有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费53800元，诉讼保全费5000元，公告费300元，合计59100元，由被告淮安市创达义乌商贸城开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院。
审 判 长 李金亮
人民陪审员 于长书
人民陪审员 侍善之
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 左嫣茹
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
2、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本人第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时要求返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
4、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为××，债权人为××，提供担保的财产为抵押财产。
5、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，××可以与××协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
××与××未就抵押权实现方式达成协议的，××可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。