上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8061号
上诉人(原审原告)：杨培友，男，1975年2月18日生，汉族，住上海市宝山区。
被上诉人(原审被告)：王庆，男，1955年6月27日生，汉族，住上海市宝山区。
上诉人杨培友因与被上诉人王庆房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初4341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨培友上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持杨培友一审全部诉讼请求。事实与理由：杨培友与王庆就上海市宝山区天家路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的是买卖合同，不是委托代理合同，双方建立的是房屋买卖关系。王庆交付《房屋预售合同》给杨培友，可视为交付系争房屋。王庆于2016年2月23日通过杨培友将系争房屋卖给鲍某某，后违约将系争房屋卖给第三人，王庆应向杨培友支付违约金2万元。王庆故意拖延至2016年9月卖房，因此不应认定超过了双方约定的期限。故请求二审法院支持杨培友一审中的诉讼请求。
王庆辩称，杨培友与王庆签订的是委托协议而不是买卖合同，杨培友系房屋中介人员，王庆只是委托其售卖系争房屋。杨培友在签约后仅支付了5,000元，买房的话不可能支付如此低的金额。王庆虽然通过杨培友与鲍某某签订了系争房屋买卖合同，但由于鲍某某无钱支付购房款，所以合同没有实际履行。综上，王庆不存在违约行为，请求法院驳回杨培友诉请。
杨培友向一审法院起诉，请求判令：1、王庆双倍返还定金1万元并支付房款差价27万元；2、王庆支付违约金2万元；3、一审诉讼费由王庆承担。
一审法院认定事实：系争房屋为动拆迁安置房，王庆为权利人。2016年2月2日，杨培友(乙方)与王庆(甲方)签订格式文本的《房地产买卖居间协议》，主要约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款为92万元，其中定金5,000元。该协议第五条约定，若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还。该协议附件一约定，(1)乙方转卖给第三方，甲方配合和乙方签合同；(2)2016年6月份前乙方可以转卖给第三方，价格92万元可以协商，高出92万元部分甲乙协商分五成；(3)甲方不可以卖给第三方，如甲方违约赔偿乙方2万元。上述协议签订后，杨培友向王庆交付定金5,000元，王庆出具收条，收条内容为：“今收到杨培友人民币5,000元正，以作天家路XXX弄XXX号XXX室房屋定金，如杨培友卖不掉将其返还。”
2016年9月3日，王庆与案外人倪某某签订《上海动迁房买卖合同》，约定王庆将系争房屋转让给案外人，售价146万元。现系争房屋由倪某某居住使用。
在一审审理过程中，为证明己方主张，杨培友向一审法院提交了王庆和另一案外人鲍某某签订的《房地产买卖居间协议》和《房屋产权转让协议》，证明杨培友曾将系争房屋转售给案外人鲍某某，并由王庆与鲍某某于2016年2月23日签订房屋买卖协议的事实。杨培友称，因房价看涨，王庆拒绝履行上述买卖协议，但无法对此提供证据证明。王庆对上述证据发表质证意见：确与鲍某某签订过房屋买卖协议，杨培友提供的证据证明其是直接与鲍某某建立房屋买卖关系，而不是和杨培友，其与杨培友是代理关系。关于上述协议未继续履行的原因，王庆表示系案外人付不出房款所致。
一审法院认为，本案的争议焦点是杨培友与王庆之间建立的是房屋买卖关系，还是委托代理关系。探求双方的真实意思表示既要基于双方签订的协议内容也要根据协议的实际履行情况来确定。通看双方签订的《房地产买卖居间协议》全文，除注明转让标的和售价外，其余填选项皆为空白，对于房屋交付、房款支付等均未作出明确约定。而在该协议的实际履行过程中，杨培友也只交付了5,000元定金，既未实际控制系争房屋，也未履行房屋买受人的通常义务。王庆出具的收条也注明了如杨培友卖不掉房屋则将定金返还的内容。另根据杨培友提交的王庆与案外人鲍某某签订的房屋买卖协议，也是由王庆直接和案外人签订，并无杨培友所称的转售一节。王庆的上述行为均有违房屋买卖的交易惯例，因此，综合本案相关证据可以认定杨培友与王庆建立房屋买卖关系并非双方的真实意思表示，双方之间实际上建立的是委托代理关系。王庆的相关抗辩意见，一审法院予以采纳。
根据杨培友与王庆的约定，王庆须偿付违约金或者双倍返还定金的前提是王庆违约不出售系争房屋，而根据杨培友提供的相关证据，无法印证王庆违约的事实存在，故其要求王庆双倍返还定金、支付违约金的诉请，缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于杨培友要求王庆支付房款差价27万元的诉请，根据双方在协议中“2016年6月份前杨培友可以转卖给第三方”的约定，王庆与案外人倪某某签订房屋买卖合同的时间已是2016年9月，超过了双方约定的期限，故杨培友的相关诉请无合同依据，一审法院不予支持。鉴于杨培友与王庆签订的协议已实际终止，王庆应将收取的5,000元定金返还给杨培友。据此，一审法院判决：一、王庆于判决生效之日起十日内，向杨培友返还定金5,000元；二、杨培友的其他诉讼请求，不予支持。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院另查明，在王庆与案外人鲍某某就系争房屋签订的《房地产买卖合同居间协议》和《房地产买卖协议》中，均盖有居间方上海正友房地产经纪事务所的印章，而杨培友系上海正友房地产经纪事务所的投资人和经理。
本院认为，关于双方之间法律关系的性质，应该结合协议内容和实际履行情况进行综合审查。从双方签订的《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》来看，虽然名为房屋买卖协议，但两份协议均仅涉转让标的和售价，对于买受人支付购房款、出卖人交付房屋等重要内容均未提及，不符合房屋买卖协议的基本特征。在实际履行过程中，双方既未进一步协商明确权利义务，亦未按照房屋买卖的交易惯例各自履行支付房款和交付房屋的义务。上诉人虽在签约时交付了5,000元定金，但收条上“如上诉人卖不掉将其返还”的表述，也与房屋买卖关系中买方支付定金的一般规则相悖，而更符合委托代理关系的特征。上诉人主张被上诉人交付了《房屋预售合同》，可视为已交付系争房屋，对此，本院认为，《房屋预售合同》系被上诉人与开发商签订的协议，该协议只能证明被上诉人与开发商就购买系争房屋达成了一致意见，而与系争房屋产权及登记无关，不能直接作为被上诉人在购得系争房屋后再次出售时交付房屋的依据。结合被上诉人与案外人鲍某某就系争房屋签订的买卖协议中，并无上诉人转售的内容，而上诉人投资并担任经理的上海正友房地产经纪事务所恰好作为居间方的事实，一审法院综合认定上诉人与被上诉人之间的真实意思表示是建立委托代理关系而非房屋买卖关系并无不当。关于被上诉人是否应承担支付房款差价及违约责任的问题，如前所述，双方当事人之间并非房屋买卖关系，上诉人主张要求享有房款差价分成，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，根据上诉人提供的相关证据，亦无法证实被上诉人存在相关违约行为，故一审法院对于上诉人主张被上诉人双倍返还定金、支付违约金的诉请不予支持，并无不当。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5,800元，由上诉人杨培友负担。
本判决为终审判决。
法官助理李洪灯
审判长 卢薇薇
审判员 玄玉宝
审判员 王晓梅
二〇一七年十月二十三日
书记员 卢腾达
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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