江苏省常州市戚墅堰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）戚民初字第00275号
原告章秋妹。
委托代理人潘向勇，江苏金长安律师事务所律师。
被告章双二。
委托代理人朱中兴。
委托代理人张菁，乐天（上海）律师事务所律师。
原告章秋妹与被告章双二房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理。依法由审判员黄冬梅适用简易程序于2014年8月27日公开开庭进行了审理。2014年10月9日，本院依法组成合议庭，适用普通程序分别于2014年11月7日、12月4日、2015年3月13日、2015年5月29日公开开庭进行了审理。原告章秋妹及其委托代理人潘向勇、被告章双二及其委托代理人朱中兴、张菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告章秋妹诉称，原、被告系亲姐妹关系。2008年10月2日，原、被告签订协议1份，约定：被告将其所有位于常州市丁堰街安居楼6号305室房屋以130000元的价格转让给原告，钱一次性付清。签订协议后，原告一次性付清了欠款，被告也将上述房屋和房屋的所有权证、国有土地使用权证的原件交付给原告。原告取得上述房屋后，一直使用至今。但被告至今尚未协助原告办理房屋产权过户手续。现请求法院判令：1、被告章双二协助原告办理位于常州市戚墅堰区丁堰街安居楼6号305室房屋的产权过户手续；2、案件受理费及财产保全费由被告负担。2015年1月16日，原告章秋妹将诉讼请求变更为：1、解除原、被告就转让丁堰街安居楼6号305室房屋所签订的协议并赔偿原告损失340000元；2、本案诉讼费用由被告负担。
原告章秋妹为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、2008年10月2日原、被告签订的协议1份，以证明被告将本案诉争的房屋以130000元的价格转让给原告，且钱款是一次性付清的。
2、村镇房屋所有权证和国有土地使用权证各1份，以证明在签订房屋买卖合同以后，被告将涉案房屋的上述证件交给了原告，在原告起诉前，被告为了转让涉案房屋向相关部门以原产权证丢失为由补办了房产证。
3、2012年8月1日原告与案外人戴美琴签订的房屋租赁合同1份，以证明原告将涉案房屋出租给第三人，涉案房屋是由原告实际控制使用的。
4、2014年7月14日原告儿子戴琪与被告签订的协议1份，以证明原、被告间的房屋买卖合同是真实的，且原告已经将房款支付给了被告。
5、2011年9月4日案外人祖松出具的收条1张，以证明案外人祖松收到原告的补偿款40000元。
6、江苏农村商业银行存款凭条2张，以证明案外人祖松在2011年5月12日收到原告支付的80000元。
7、2011年5月3日人民调解协议1份，以证明该调解协议书确定解决因涉案房屋所引起的与祖松之间的纠纷，原告在2011年5月12日返还给祖松购房款80000元以及另外补偿祖松40000元的行为与该调解协议书所确定的相应给付义务相互印证。
8、录音资料1份，系原告媳妇邱晓静与被告的对话，以证明被告收到了原告支付的购房款。
9、证人章某甲的到庭陈述，以证明买房的事实经过。
10、常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司出具的关于常州市戚墅堰区丁堰街安居楼6号305室房屋的价格评估报告及更正报告各1份，以证明涉案房屋的市场价值为270000元。
被告章双二辩称，1、原、被告间不存在真实的房屋买卖合同关系。因被告即将搬迁至安置房，便打算将诉争房屋出卖或出租，故被告委托原告代为照看房屋并物色买主。在原告的牵线下，诉争房屋于2009年9月4日出卖给了祖松、池绍芹夫妻。被告在涉案房屋中一直居住到2010年1月，等拆迁安置房装修入住以后，才按照约定将土地证、房产证及房屋钥匙交给了祖松，之后祖松一直居住在该房屋内。上述过程均由原告一手操作，直到2011年原告告知被告与祖松因涉案房屋发生纠纷，被告才同意原告要求写1份假的买房协议，以帮助原告避免向祖松赔钱。2、原告并未向被告支付过任何房款，且涉案房屋一直由被告和祖松占有和使用。3、2014年7月14日原告的儿子媳妇代表原告找到被告所签订的协议，应当构成表见代理，原告无权要求被告将房屋进行过户。4、即使房屋买卖合同成立，因为未征得房屋的共同共有人同意，合同无法履行，且合同无法履行的责任也不完全在被告。原、被告系姐妹亲属关系，在进行所谓房屋买卖的时候，应当对房屋的产权状况了解的比较清楚，但是原告在未征得房屋共有人张开奇同意的前提下，就与被告个人单独签订房屋买卖合同，原告本身也是有过错的。5、落款时间为2008年的协议约定房屋买卖价款为130000元，但是不久后转卖给祖松时价格已上涨为170000元，原、被告间房屋买卖的价款偏低，且结合原告价款支付的情况来看，原告购买该房屋并非善意。6、原告从2010年起就已经占有并对外出租涉案房屋，取得了一定的收益。综上，请求法院综合考虑各方因素，酌情确定赔偿额度。
被告章双二为支持其辩称意见，向本院提交了如下证据：
1、2009年9月4日被告与祖松、池绍芹签订的房屋买卖契约1份，以证明涉案房屋是被告委托原告将其卖给祖松的，也正是因为该次房屋买卖，才会形成本案中虚假的房屋买卖协议。
2、证人章某乙的到庭陈述，以证明2008年的协议是由章某乙所写的。
被告章双二对原告章秋妹所提供的证据发表如下质证意见：对于第1组的真实性不予认可，虽然协议上章双二的签字是其本人所签，但并非其真实意思表示。该份协议形成于2011年被告与祖松因房屋买卖发生纠纷时，因原告说需要做一个虚假协议与祖松解决纠纷少赔点钱，所以被告找了章某乙写了这份协议。此外，涉案房屋属于章双二及其丈夫的共同财产，章双二单方做出的意思表示应属无效。对于第2组证据的真实性没有异议，但认为涉案房屋是被告与其丈夫的共同财产，之所以产权证会在原告处，是因为当时被告委托原告处理房屋买卖事宜，故将产权证全部交付原告，原告又交付给了买房人祖松，后来买卖合同解除后，祖松又还给了原告，但一直没有还给被告。对于第3组证据认为，这是原告与他人所签，无法确认真实性，就算是真实的，也是原告擅自出租，不能够证明诉争房屋一直由原告实际控制使用。对于第4组证据的真实性没有异议，但认为该协议中并未讲到原先房屋的买卖，也没有讲到房款支付问题，更加不能证明原告已经支付了130000元的房款。对于第5组证据的真实性、关联性无法确认，该收条上仅是简单的写了收到40000元，但是是否是原告所称的因房屋买卖而支付的不得而知。对于第6组证据认为，当时被告是委托原告代为出卖或者出租房产的，所以包括与祖松的交易以及之后的纠纷，都是委托原告代为处理，所以原告代为收受一些钱款也是正常的。对于第7组证据的真实性没有异议，从该份证据可以看出原告是作为代理人来处理纠纷的，真正的买卖双方是章双二、张开奇和祖松、池绍芹。对于第8组证据认为，录音里面的声音确实被告本人的，但是事实并非如原告所述，实际上是被告为了解决纠纷才做出的意思表示，并不代表原告已经向被告支付了购房款。对于第9组证据认为，证人章某甲并未经手原、被告间的房屋买卖，所谓的买卖和付款均是听说而来，其中还包括原告本人的陈述，故被告认为该证言的效力并不高。对于第10组证据认为，虽然评估机构庭前已就房屋朝向问题所导致的评估价格偏差进行了更正，但是涉案房屋所在区域并未接通港华燃气公司的天然气管道，但评估报告中却载明评估对象所在区域由港华燃气提供天然气。此外，评估报告中陈述已包含了房屋的装修，但并没有充分表明装修的现状及价值。评估报告中选取了三个小区的二手房交易价格作为参考，被告对以此交易价格作为评估依据存有异议。故被告认为房屋的实际价值应当是低于评估报告的评估价格。
原告章秋妹对被告章双二所提供的证据发表如下质证意见：对于第1组证据的真实性没有异议，但涉案房屋并非被告委托原告出卖的，而是被告将房屋转让给原告后，原告自行出卖的，因为房产证仍然是被告的名字，所以签合同的出卖方仍是被告夫妻，而且后来因该房屋买卖发生纠纷，原告也是作为代理人来处理的。对于第2组证据认为，证人证言证实了2011年写的协议是双方当时的一致意思表示，是按双方的陈述写的协议。
审理中，本院对涉案房屋的权属情况进行了核实，常州市戚墅堰区房管局向本院出具了查档证明。原、被告双方对该查档证明的真实性均无异议，但被告认为该房屋产权应当属于章双二、张开奇夫妻的共同财产。
审理中，本院于2014年12月18日向被告章双二的配偶张开奇进行了询问，并制作谈话笔录1份。
原告章秋妹认为该谈话笔录所反映的并不是事实。
被告章双二对该谈话笔录的真实性没有异议，被告并非真实的对外出卖房屋。
经审理查明，2011年，案外人章某乙书写协议1份，载明：丁堰村委安居楼305室户主章双二的房屋卖给了我比较困难的妹妹章秋妹，经过大家商量以十三万成交，钱一次性付清。该份协议落款时间为2008年10月2日，章秋妹及章双二均签字确认。
2014年7月14日，章秋妹之子戴琪与章双二签订协议1份，约定：丁堰安居楼6号305室房产还于章双二，补贴章秋妹190000元整，原协议取消。如今后有房子相关问题都有戴琪代为办理相关事宜（出租、买卖）；于2014年7月17日办理相关事宜。同时注明：补充：本金加补贴款共190000元整；房产证、土地证、原协议于7月17日相关事宜办完交还于章双二。
2014年7月17日，章秋妹之媳邱晓静与章双二的对话录音显示：章双二对收取了章秋妹关于丁堰街安居楼6号楼305室房款的事实予以了确认。
经常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司评估：常州市戚墅堰区丁堰街安居楼6号305室房屋在2015年4月15日可能实现的市场价值为270000元。
另查明，2011年5月3日，章双二、张开奇的委托代理人张朝亮、章秋妹与案外人祖松、池绍芹签署人民调解协议1份，约定：一、解除章双二、张开奇与祖松、池绍芹于2009年9月4日签订的《房地产买卖契约》。二、祖松、池绍芹于2011年9月3日前从居住的丁堰街安居楼6号305室中迁出，并将该房屋交给章双二、张开奇；章双二、张开奇于2011年5月12日给付祖松、池绍芹人民币80000元（含定金10000元）。三、章双二、张开奇在祖松、池绍芹从上述房屋迁出交付之时，补偿祖松、池绍芹40000元。四、祖松、池绍芹在使用上述房屋期间，不得损害原物。2011年5月12日、2011年9月4日，原告章秋妹分别向案外人祖松支付了补偿款80000元、40000元。
还查明，章双二与张开奇于1980年登记结婚。涉案房屋常州市戚墅堰区丁堰街安居楼6号305室于2004年7月进行了产权登记。审理中，案外人张开奇向本院反映其系涉案房屋的共有权人，章双二对涉案房屋的处分未征得其本人同意，现张开奇本人不同意将涉案房屋出卖给章秋妹。
本院认为，第一，关于房屋买卖合同的效力问题。落款时间为2008年10月2日的协议虽然落款时间为2008年10月2日，但章秋妹、章双二及证人章某乙对该份协议实际形成于2011年以及各自在协议上签名的事实均无异议，本院予以确认。章双二辩称，虽然协议上章双二的名字是其本人所签，但事实是因为当初与祖松等因房屋买卖发生纠纷，为了解决纠纷少赔点钱，章秋妹找到章双二虚构的，协议内容并非是章双二真实意思的表示，而且协议上也没有就出卖房屋的坐落、付款时间、交付时间进行约定。对此，本院认为，虽然章秋妹、章双二二人所签订的协议内容较为简单，但协议内容中对出卖标的的约定具有明确的指向，且对合同当事人的身份、价款、交付方式进行了约定，不仅符合亲属间财产的交易习惯，亦符合合同法关于合同成立要件的相关规定，该房屋买卖合同依法成立。章双二作为完全民事行为能力人，与章秋妹签订该份协议，其向章秋妹出卖房屋的意思表示真实而明确，应当承担相应的合同责任。章双二的上述辩称意见并未向本院提供证据予以证明，故对章双二的该项辩称意见本院不予采信。
第二，关于房屋买卖合同的履行问题。2014年7月14日，章秋妹之子戴琪与章双二所签订的协议约定：章秋妹将涉案房屋归还给章双二，原协议取消，章双二补贴190000元，同时该协议还注明本金加补贴款共190000元。章秋妹与章双二于2011年所签订的房屋买卖合同约定买卖价款为130000元，可见2014年7月14日协议中约定的章秋妹向章双二返还房屋的同时，章双二不仅需将已收取的130000元房款返还给章秋妹还需补偿章秋妹60000元，两项相加共计190000元。章双二只有在收取了130000元房款的前提下才可能于2014年7月14日与戴琪签订上述协议。此外，在章秋妹媳妇邱晓静与章双二的对话录音内容亦显示，章双二对收取章秋妹房款的事实进行了确认。故本院对章秋妹已按约向章双二交付了130000元的房款的事实予以确认。按照房屋买卖合同约定，章秋妹交付130000元房款的同时，章双二本应按约向章秋妹交付涉案房屋并协助章秋妹办理涉案房屋的产权变更手续。但因涉案房屋系章双二与张开奇在婚姻关系存续期间所取得的财产，在章双二与张开奇未就夫妻共同财产存在特别约定的情况下，应由章双二与张开奇夫妻二人共同共有。我国《物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。虽然章秋妹与章双二签订了房屋买卖合同，但该合同上未有涉案房屋共同共有人张开奇的签名，而且张开奇亦向本院反映章双二出卖涉案房屋时并未征求其意见、其本人并不同意将涉案房屋出卖给章秋妹，故章双二向章秋妹出卖涉案房屋时并未取得涉案房屋的完全处分权，在张开奇明确表示不同意处分涉案房屋的情况下，物权变动效力并不及于张开奇。现涉案房屋无法办理产权变更登记手续，章双二向章秋妹交付涉案房屋的合同义务也无法履行，双方出卖房屋的合同目的已然无法实现。
第三，关于房屋买卖合同的解除问题。章秋妹、章双二在庭审中均表示同意解除该份房屋买卖合同，故对章秋妹要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。我国《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。房屋买卖合同解除后，章双二应向章秋妹返还其收取的130000元购房款并按照违约过错比例赔偿章秋妹相应的损失。本案中，章双二作为涉案房屋的共有权人，在未征得其他共有权人的同意的情况下擅自将涉案房屋对外出卖，不仅侵犯了其他共有权人的权利，亦是导致房屋买卖合同无法实际履行的主要原因，其过错责任明显，应承担70%的违约责任。章秋妹在2011年5月3日作为委托代理人处理章双二、张开奇与祖松、池绍芹房屋买卖合同纠纷时，不管是《人民调解协议》还是《房地产买卖契约》所显示的涉案房屋出卖人均是章双二、张开奇夫妻二人，故章秋妹在明知涉案房屋系章双二、张开奇的夫妻共同财产的情况下，仍仅与章双二一人签订房屋买卖合同，章秋妹在合同订立过程中亦具有过错，应承担30%的违约责任。涉案房屋经常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司评估现有市场价值为270000元。虽然章双二对上述评估报告的评估价格存有异议，但评估机构的工作人员已出庭对章双二所提出的质疑进行了答复并就评估报告中所存在的错误进行了更正，此外，评估机构、评估人员均具备评估所需的相应资质、评估程序及方法合法，故对该份评估报告中的最终评估价格270000元，本院予以确认。涉案房屋的市场价值270000元扣除章秋妹已支付的130000元购房款后，章秋妹在相近时间购买相同区位的类似房屋还需支付140000元的差价，该140000元的差价即为合同解除后的损失。上述140000元的损失应由章秋妹自行承担30%，即42000元；由章双二承担70%，即98000元。综上章双二应返还章秋妹已支付的购房款130000元，并赔偿章秋妹损失98000元，合计228000元。
关于评估费用问题，章秋妹已向评估机构预交了3000元的评估费，该部分费用应由章秋妹、章双二按照各自过错比例承担，由章秋妹承担900元，章双二承担2100元。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告章秋妹与被告章双二所签订的关于常州市戚墅堰区丁堰街安居楼6号305室的房屋买卖合同。
二、被告章双二于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告章秋妹购房款130000元并赔偿损失98000元，合计228000元。
三、被告章双二于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告章秋妹评估费2100元。
四、驳回原告章秋妹的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6400元、保全费1170元，合计7570元。由原告章秋妹负担2447元、被告章双二负担5123元。被告负担部分原告已预交，由被告于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省常州市中级人民法院；开户行：江苏银行常州分行营业部；帐号：80×××63）预交上诉案件受理费。
审 判 长 唐 凯
人民陪审员 卞耀坤
人民陪审员 朱菊英
二〇一五年六月三日
见习书记员 唐 华