广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终1203号
上诉人（一审被告）：杨锦强，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区，
委托诉讼代理人：梁连英，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区，系上诉人杨锦强的妻子。
被上诉人（一审原告）：珠海市嘉豪水运物业有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区，统一社会信用代码：91XXX3。
法定代表人：温耀凡，董事长。
委托诉讼代理人：万达龙，广东珠明律师事务所律师。
上诉人杨锦强因与被上诉人珠海市嘉豪水运物业有限公司（以下简称嘉豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2016)粤0403民初2951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨锦强的上诉请求：1、撤销一审判决，驳回嘉豪公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由嘉豪公司承担。
事实和理由如下：一、一审法院认定事实不清。1、双方签订《原水运公司职工公房安置回租合同》不是一般的租赁合同，是涉及拆迁安置的合同，应该在未拆迁前双方洽谈签订，而杨锦强签合同的时间是2014年2月12日，旧区改建已成签订。显然有违拆迁规定，先拆迁后签安置协议，具有强行性、威迫性，没有选择性。杨锦强签订此合同入住，是为了以后争取自身合法权益而签订。2、拆迁前杨锦强居住原水运公司职工福利房，只有户籍户主，不存在产权证。该房屋产权是否属于开发商嘉豪公司，一审法院对此并未做认定。嘉豪公司没有取得产权就不能安置收租，一审法院就不应当予以支持。3、涉案房屋是安置杨锦强的安置房，嘉豪公司没有房产权证无权收租。一审法院查实知情，但是对没有产权证的安置房收租合法性及产权是否属于开发商不作认定，显然隐瞒事实，缺失公平。二、一审法院没有认定的事实。1、拆迁前的房屋是有户籍户主，双方不存在有房产权证的福利房；2、签约是不包含户籍户主，安置回租入住；3、经过走访协调，嘉豪公司没有涉案房屋房产证，但是同意回迁安置，同意杨锦强将户籍迁入涉案房屋。户主是本人，保持拆迁前状况，就是安置，不是租赁关系。以上关联事实，一审法院不予以考虑，不作认定。三、一审法院，庭审审讯不传召提及的证人冼卫忠出庭作证就是不公正。综上所述，一审法院审判不公平，请求二审法院维护上诉人合法权益，撤销一审判决，驳回嘉豪公司诉讼请求。
嘉豪公司答辩称：1、一审判决适用法律正确，认定事实清楚，请求二审法院驳回杨锦强上诉；2、关于上诉状提及第一点，租赁合同是双方自愿签订。第二点案涉租赁物产权问题，一审法院向房地产部门调取材料明确案涉房屋是嘉豪公司开发，只是没有办理产权证。无论是否有产权证，不影响权利人对其出租，上诉人杨锦强不能以此为由拒交房租。无论上诉人杨锦强户籍是否迁到案涉房屋，也不影响其依据合同约定缴纳租金。关于证人问题，上诉人杨锦强在一审中从未申请过证人出庭作证。
嘉豪公司向原审法院起诉请求：1.解除嘉豪公司与杨锦强于2014年2月12日签订的《原水运公司职工公房安置回租合同》；2.杨锦强将位于斗门区井岸镇××时尚××小区××单元××号房屋返还给嘉豪公司；3.杨锦强向嘉豪公司支付2014年10月至2016年10月的租金19875元；4.杨锦强向嘉豪公司支付2014年10月至2016年10月的滞纳金14510.34元；5.杨锦强以每月795元的标准支付自《原水运公司职工公房安置回租合同》解除之日至房屋实际返还给嘉豪公司之日止的占用费；6.杨锦强承担本案诉讼费用。嘉豪公司在一审庭审中变更其第3项诉讼请求为：杨锦强向嘉豪公司支付2014年10月至2017年1月的租金22260元，变更其第4项诉讼请求为：杨锦强向嘉豪公司支付2014年10月至2017年1月10日的滞纳金18313.62元
一审法院认定事实：2014年2月12日，嘉豪公司作为甲方与作为乙方的杨锦强签订《原水运公司职工公房安置回租合同》，合同的主要内容如下：乙方是原水运公司的职工，且原租住在时尚新苑旧址，由于原租住的房屋被拆旧建新，现由甲方安置回租，双方就甲方拥有房地产权的小区住房租赁给乙方居住。具体如下：一、乙方租赁甲方拥有房地产权的位于斗门区井岸镇××时尚××小区××单元××号房屋，面积88.33平方米，每平方米月租金9元，乙方每月交租金795元给甲方，租赁房屋的水、电、电视、电话、安保、物管等一切费用由乙方负责。二、乙方租赁甲方房屋，租赁时间从2014年2月12日起至租赁主体夫妇终老后为止，租金每满五年在原基础上上升不超过10%。三、本合同签订后，乙方需向甲方缴交两个月租金1590元为押金，押金在乙方退租时无息退还。四、乙方必须在每月10日前以现金向甲方缴交当月租金，逾期按每天千分之二计收滞纳金。……七、本合同租赁主体为杨锦强，租赁期内租赁人夫妇双方因故不再居住或病故，乙方（或子女）应当在离居日或已故日起半年内将租赁的房屋完好交还甲方并终止合同，逾期甲方将按本合同月租金的五倍计收续居人租金，并有权终止合同收回房屋，给甲方造成损失的，乙方或续居人应负赔偿责任。……十、如遇下列情况之一时，甲方有权单方面终止合同并收回租赁房屋：1、房屋存在重大安全隐患且危及人身安全的；2、乙方逾期缴纳租金在两个月或以上和不按约定交纳物管费用的；3、乙方在出租房屋进行违法活动或非法经营的；4、乙方未经甲方同意，擅自改变租赁房屋用途或结构的；5、乙方将房屋转租。……
合同签订后，嘉豪公司将案涉房屋交付杨锦强使用，杨锦强向嘉豪公司支付了1590元的押金。杨锦强按月向嘉豪公司支付租金。自2014年10月起，杨锦强没有向嘉豪公司支付租金。嘉豪公司催收未果，向一审法院提起诉讼。
珠海市斗门区井岸镇井湾路XX号X栋X单元XX3房的开发单位为嘉豪公司珠海市嘉豪水运物业有限公司，截至2017年1月9日尚未办理产权登记。
一审法院认为，嘉豪公司与杨锦强于2014年2月12日签订的《原水运公司职工公房安置回租合同》是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。杨锦强租赁嘉豪公司的房屋，但从2014年10月开始未按约定向嘉豪公司支付租金，累计拖欠租金已经超过两年，租赁合同约定的解除条件已经成就，嘉豪公司作为守约方享有解除权，故嘉豪公司根据合同的约定要求解除合同、收回房屋，并要求杨锦强支付拖欠的租金，依法有据，一审法院予以支持。杨锦强辩称合同不是其自愿签订的没有证据证明，对杨锦强的该抗辩意见一审法院不予采信。
鉴于杨锦强在签订合同时向嘉豪公司支付了押金1590元，嘉豪公司收取押金的目的是促使杨锦强按约履行合同义务，及时支付租金，在杨锦强拖欠租金时用以弥补嘉豪公司的损失。故杨锦强交纳的1590元的押金应抵扣其拖欠嘉豪公司2014年10月、11月的租金。经一审法院核算，杨锦强从2014年12月起至2017年1月共拖欠嘉豪公司租金20670元（795元/月×26个月）。2017年2月至杨锦强实际腾退案涉房屋之日的租金，杨锦强应按每月795元的标准向嘉豪公司支付。
杨锦强没有按合同约定向嘉豪公司支付租金，已经构成违约，应当承担违约责任。嘉豪公司与杨锦强双方在合同中约定逾期按每天千分之二计收滞纳金。由于滞纳金具有法定性、强制性和惩罚性的特点，其只能发生在国家行使公共权力的过程中，而嘉豪公司与杨锦强双方为平等民事主体，在房屋租赁合同中对滞纳金的约定应视为对逾期支付租金违约金的约定。嘉豪公司请求杨锦强支付违约金符合双方约定，一审法院予以支持。因此，杨锦强应向嘉豪公司支付以当月所欠租金为基数，按照每日千分之二计算从当月11日起至法院判决清偿之日止的违约金。
杨锦强辩称嘉豪公司在拆迁改造时没有对其进行补偿，损害了其合法权益，这与本案的房屋租赁不属同一法律关系，杨锦强应另循途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、解除嘉豪公司与杨锦强于2014年2月12日签订的《原水运公司职工公房安置回租合同》；二、杨锦强于判决生效之日起三十日内将位于珠海市斗门区井岸镇井湾路347号时尚新苑小区3栋1单元1203房腾退给嘉豪公司；三、杨锦强于判决生效之日起三十日内向嘉豪公司支付拖欠的租金（其中2014年12月至2017年1月的租金为20670元，2017年2月至杨锦强实际腾退房屋之日的租金按每月795元的标准计算）；四、杨锦强于本判决生效之日起三十日内向嘉豪公司支付拖欠的租金的违约金（从2014年12月起，以当月所欠租金为基数，按照每日千分之二计算从当月11日起计至一审法院判决确定清偿之日止）；五、驳回嘉豪公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费814元，减半收取计407元（嘉豪公司已预交），由嘉豪公司负担14元，杨锦强负担393元。
二审期间，双方均未提交证据。
本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：嘉豪公司是否有权向杨锦强收取租金并解除《原水运公司职工公房安置回租合同》。杨锦强上诉认为嘉豪公司未取得涉案房屋产权证，因此无权收取租金及签订《原水运公司职工公房安置回租合同》，对此本院认为，双方均确认嘉豪公司是涉案房屋开发单位，故嘉豪公司因开发行为原始取得涉案房屋，对涉案房屋享有占有、使用权利，嘉豪公司有权将涉案房屋出租给杨锦强，杨锦强上诉认为嘉豪公司未取得房屋产权证，无权收取租金及签订《原水运公司职工公房安置回租合同》，理据不足，本院不予采纳。杨锦强上诉认为《原水运公司职工公房安置回租合同》是受到胁迫签订，但是并未提交证据证明，其根据拆迁与签约先后顺序推定《原水运公司职工公房安置回租合同》系逼迫所为，并无事实与法律依据，本院不予采纳。根据《原水运公司职工公房安置回租合同》内容显示，双方约定采取租赁方式安置杨锦强，即杨锦强可以安置居住涉案房屋，但是必须支付涉案房屋租金，如果未支付租金应当承担相应后果。根据查明事实显示，杨锦强自2014年10月开始未按照上述合同约定支付租金，累计拖欠租金超过了两年，依据《原水运公司职工公房安置回租合同》第十条第二点约定：“乙方（杨锦强）逾期缴纳租金在两个月或者以上和不按约定交纳物管费用的，甲方（嘉豪公司）有权单方面终止合同并收回物管费用”，嘉豪公司有权解除合同，并且收回涉案房屋，一审法院认定正确，本院予以确认。经一审法院核算，杨锦强累计拖欠2014年2月至2017年1月租金共计20670元，杨锦强应当向嘉豪公司支付。2017年2月至实际腾退之日租金，杨锦强按照合同约定每月795元标准向嘉豪公司支付。《原水运公司职工公房安置回租合同》约定逾期支付租金应当按照月千分之二标准支付滞纳金，故嘉豪公司有权按照上述标准主张违约金，一审法院认定正确，本院予以维持。诚如一审法院所述，杨锦强上诉认为嘉豪公司拆迁改造未对其进行补偿，此属于另一法律关系，本院不予审处，杨锦强可另循其他途径解决。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人杨锦强的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币660元，由上诉人杨锦强负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 朱 玮
二〇一七年五月三日
书记员 李立荣