甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）城民一初字第8号
原告卢金平。
委托代理人李伟东，甘肃正天合律师事务所律师。
被告兰州恒旺房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区九洲中路166号。
法定代表人魏邦家，该公司经理。
委托代理人李冬冬，甘肃溥德律师事务所律师。
委托代理人张俊富，甘肃溥德律师事务所律师。
被告魏邦家。
委托代理人李冬冬，甘肃溥德律师事务所律师。
委托代理人张俊富，甘肃溥德律师事务所律师。
原告卢金平诉被告兰州恒旺房地产开发有限公司（以下简称恒旺公司）、魏邦家房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理后，依法由审判员牟飚适用简易程序，于2014年1月20日公开开庭进行了审理。原告卢金平及其委托代理人李伟东、被告恒旺公司、魏邦家的委托代理人李冬冬、张俊富到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2007年9月3日原告与被告恒旺公司签定《商品房买卖合同》。约定原告购买恒旺公司开发的位于兰州市城关区九洲中路144号第一幢4单元701号房屋一套，房屋建筑面积为109.16平米，每平米价格为1700元，房屋总价为185572元。该合同第五条约定产权登记面积以房地产部门实际界定面积为准并确权，以产权登记面积为准据实结算房价款，第十五条约定恒旺公司应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由恒旺公司提供的资料报产权登记机关备案，如因恒旺公司责任，导致原告不能在规定的限期内取得房地产权属证书，原告不退房的，恒旺公司按已付房价款的1%向原告支付违约金。2007年10月2日原告向恒旺公司交清办理房产证的所有税费及物业公司的费用后，恒旺公司向原告交付房屋。原告入住后多次催促恒旺公司办理房屋所有权证，但恒旺公司总是借故拖延。2011年5月28日恒旺公司的法定代表人魏邦家向所有住户承诺于2011年7月31日前办理完所有住户的房屋所有权证。但2011年7月31日到期后恒旺公司再次违约。2012年2月26日恒旺公司与所有业主协商后向业主出具《承诺书》，承诺自承诺书签署之日起2个月办理完毕业主的产权证或将申请材料递交房产局，若未能办理完毕或被房产局退件，则在合同约定的1％违约金外，另行每日向每位业王承担合同成交金额总房款3%的违约金。同时，恒旺公司的法定代表人魏邦家以个人名义向所有购房人出具保证书，保证其以个人所有的财产承担连带保证责任。但至今恒旺公司仍未向原告交付房产证。故起诉请求：1、依法判令被告兰州恒旺房地产开发有限公司向原告交付房屋所有权证；2、依法判令被告兰州恒旺房地产开发有限公司支付违约金50000元，被告魏邦家承担连带保证责任；3、依法判令被告兰州恒旺房地产开发有限公司退还原告的装修押金1000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告起诉与本案事实不符，被告一直在积极办房产证，被告方已向有关部门提交全部的办证所需材料。但办证过程中政府缴费政策发生了变化，且办证过程艰难，所以被告不存在违约，至于承诺书，被告法定代表人遭到少数人的围攻谩骂，并强迫其法定代表人写了承诺书，不具有任何法定效力。没有办证是由于不可抗力，另外，被告方在通知产权证办理好的情况下拒不领证，所以原告方存在着诈财的情况。
经审理查明，原告卢金平、被告恒旺公司于2007年8月26日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告恒旺公司将位于兰州市城关区九洲中路144号第一幢4单元701号建筑面积109.16平方米房屋一套，以每平方米1700元、总价185572元预售给原告，原告于2007年8月21日交清首付款182572元，余款3000元办理入住时交清。合同第十五条关于产权登记的条款约定“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告依约支付了购房款，并于2007年10月2日办理了入住。由于被告长期未能协助包括原告在内的业主取得房屋权属证书，双方为此多次发生纠纷，被告恒旺公司亦多次向业主承诺尽快办理房屋所有权证。2012年2月26日，被告恒旺公司向原告等住户作出承诺：“1、我公司于2011年5月28日向上述业主作出承诺，在2011年7月31日前为他们办理完毕所有的产权证，但至今未能按时办理。2、业主要求办理房产证并要求赔偿损失，经协商，我公司承诺在本承诺书签署之日起2个月内办理完毕或将申请材料递交房产局。如果未能在上述期限内办理完毕或被房产局退件，公司将承诺在合同约定的1％的违约金之外，另行向每位业主承担赔偿责任，具体方法为，在上述2个月期限结束后，每迟延一日办理，向每位业主承担合同成交金额总房款3％的违约金（以日计算）。3、本承诺书内容视为我公司与业主签订的商品房买卖合同修订，与合同不符的内容以本承诺书为准。”同日，恒旺公司法定代表人魏邦家亦向业主保证，如在办理恒旺雅居房产证的过程中出现办理不了的情况或未能在约定期限内办理的情况，愿意以个人所有财产对恒旺公司的办证事宜承担连带责任，保证对所有住户进行赔偿。但被告恒旺公司未能在承诺期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。直至2013年1月24日，被告恒旺公司通过税务机关代开了销售不动产统一发票后，才向登记机关提交完毕办证必须提供的全部资料。同年6月20日，被告恒旺公司通知原告领取房屋产权证。由于双方就预期办证的赔偿问题意见分歧，原告未领取产权证。
另查，被告向原告收取了装修押金1000元尚未退还。
以上查明的事实有原告提供的《商品房买卖合同》、收据两张、装修押金收据一张、2011年5月28日的说明一份、恒旺公司承诺书、魏邦家的保证书，被告恒旺公司提供的备案合同一份、卢金平住宅专项维修基金收据一张、销售不动产统一发票一张、契税完税证、领取产权证通知一份，以及双方当事人的陈述笔录等证据在案为凭，并经开庭质证与本院审查，可以采信。
综上所述，本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，符合相关的法律规定，依法为有效合同。双方已履行了合同主要义务。本案的争议为办理房屋权属证书的争议。双方在合同中约定的出卖人的义务是在商品房交付使用后180个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告向原告收取了办理房屋权属证书的费用，却逾期未协助原告办证，应承担违约责任，故被告恒旺公司应承担违约金1856元；由于被告恒旺公司长期未能协助原告办证，又在2012年2月26日承诺在2个月内办理，逾期则追加承担违约金。该承诺应视为双方对逾期办证违约金的另行约定，但每日3%的违约金标准明显过高，有失公允，被告对承诺书的真实及合法性提出抗辩，认为是其受胁迫后的意思表示，在没有证据推翻承诺书真实性的情况下，被告的抗辩可以视为对承诺书中过高违约金的抗辩，故对原告主张的追加违约金依法应酌情予以减少，以不超过原告实际损失的30%为限。具体以原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至被告向登记机关提交完毕全部办证手续之日，具体计算为：185572元×0.00021×270天=10522元。被告魏邦家对被告恒旺公司的债务作出连带责任的保证，依法应承担连带责任。另原告要求被告恒旺公司退还装修押金1000元，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告兰州恒旺房地产开发有限公司本判决书生效后立即向原告卢金平交付房屋所有权证；
二、被告兰州恒旺房地产开发有限公司在判决书生效后10日内给付原告卢金平逾期办理房屋权属证书的违约金12378元（1856元＋10522元）。被告魏邦家对以上款项的给付承担连带责任；
三、被告兰州恒旺房地产开发有限公司在判决书生效后10日内向原告卢金平退还装修押金1000元。
案件受理费1275元，减半收取637.5元，由二被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳上诉案件受理费的，按照自动撤回上诉处理。
在本判决生效后，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。
审判员 牟 飚
二〇一四年三月××日
书记员 张燕冰