北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终6549号
上诉人（原审被告）：北京紫金长河餐饮有限公司，住所地北京市海淀区苏州街3号大恒科技大厦地下一层B2。
法定代表人：李宗平，董事长。
委托诉讼代理人：宋颖颖，北京大成（大连）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京采薇餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区西杉创意园一区8号楼1层7-106。
法定代表人：冯莹，总经理。
委托诉讼代理人：康凯，北京市盈科律师事务所律师。
原审第三人:北京中深科物业管理有限责任公司,住所地北京市海淀区紫金数码园3号楼12层1206室。
法定代表人：陈东成，董事长。
委托诉讼代理人：刘晓静，北京中勉律师事务所律师。
上诉人北京紫金长河餐饮有限公司（以下简称紫金长河公司）因与被上诉人北京采薇餐饮管理有限公司（以下简称采薇公司）、原审第三人北京中深科物业管理有限责任公司（以下简称中深科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初5128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
紫金长河公司上诉请求：1.撤销原审法院判决第一项中的租金返还项，应当扣除9天的滞纳金；2.撤销原审法院判决第二项，驳回采薇公司要求退还转让费和赔偿装修损失的诉讼请求。事实和理由:1.紫金长河公司没有违约行为。（1）紫金长河公司虽然曾经因电力和烟道维修通知承租人短期不能营业，但积极协商后采薇公司表示不愿返回也不愿接受紫金长河公司调整的面积相似的商铺，属于采薇公司单方违约。（2）采薇公司未举证证明紫金长河公司清退其的事实。2.采薇公司迟延缴纳租金，应当按照合同约定支付滞纳金。3.采薇公司提交的证据不足以证明转让费和装修费用的发生。4.原审法院酌定赔偿的转让费和装修损失的数额过高。
采薇公司辩称：同意原审法院的判决。
中深科公司述称：同意原审法院的判决。
采薇公司向一审法院起诉请求：1.紫金长河公司退还我公司已经支付的风险抵押金47520元、房屋租金5080元、合同期管理费10000元、煤气费1900元，共计64500元；2.紫金长河公司和中深科公司赔偿我公司因不能经营造成的损失212728.84元，包括转让费107500元、装修费21000元、食材损失14000元、工人工资30628.84元、经营利润损失39600元，周转费损失10000元、律师费10000元。共计232728.84元。3.紫金长河公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：紫金长河公司自大恒房地产开发公司处承租了大恒科技大厦美食广场北区。2016年，采薇公司（乙方）与紫金长河公司（甲方）签订《大恒科技大厦美食广场餐饮业租赁协议》，约定：租赁物地点为北京市海淀区苏州街3号大恒科技大厦地下一层美食广场4号区域；租用面积约88平方米，租赁物用途餐饮业；租赁期限从2016年2月20日起至2017年2月8日止，日租金为七元五角/平米，以后租金在上一年基础上日租金每年递增0.5/平米（租金中包含了物业费、冬季供暖费、夏季空调费），每月垃圾清运费300元；付费方式采用预交结算法，押90天付一个月，每月3日前缴纳当月租金，每逾期一天按月租金的3%缴纳滞纳金，逾期超过十天不缴纳租金的，甲方可单方解除合同，乙方应当承担违约责任；乙方自行对承租区域进行设计装修、费用自理，设计方案经甲方同意后方可施工；签订协议后5日内，乙方向甲方缴纳90天房租的风险抵押金共计47520元，期满后10日内无息返还；甲方不能如期提供租赁物或违反本协议之规定擅自解除本协议应向乙方支付乙方全年租金10%的违约金；乙方在承租期内未按合同约定的时间缴付租金的，每逾期一天按月租金的0.3%缴纳滞纳金，逾期超过十天不缴纳租金的，甲方可以单方解除合同，乙方应承担违约责任；装修及装修附件部分在解除合同或合同履行完毕后，乙方应完整移交甲方，不得拆除房屋装修部分；租赁期内若甲乙双方有一方有违约行为，则另一方可单方面解除合同，违约方承担违约责任；乙方若需使用甲方发票，甲方除收取国家规定的税费外，另加收3%的管理费。
上述协议签订后，采薇公司依约交纳了管理费10000元。采薇公司租金交至2016年10月底，尚有1289元燃气费未使用以及燃气卡押金1000元未退还。采薇公司承租档口进行餐饮经营，对外经营名称为“卡餐”。采薇公司承租档口系前手租户刘习转让，采薇公司法定代表人冯莹与刘习于2016年2月24日签有《转让协议》，主要内容为：刘习位于北京海淀区苏州街3号大恒科技大厦美食城4号店铺转让给冯莹，建筑面积88平米。冯莹一次性支付刘习原刘习支付紫金长河的90天房租风险抵押金47520元，店铺转让费120000元，上述店铺转让费店内所有设施改造40000元，店铺装修30000元，店内设备15000元。采薇公司法定代表人冯莹向刘习支付了风险抵押金47520元及其余转让费。采薇公司承租后对店铺进行了装修，支出装修费用28000元，并提交了装修合同、施工任务图及银行账户交易明细。2016年10月24日上午，紫金长河公司口头通知各商户下午开始设备维护，停电两天左右，具体恢复时间另行通知。2016年11月1日，美食广场南区恢复供电，北区上锁停止经营。采薇公司与紫金长河公司就承租房屋未进行交接。租金交纳方式为紫金长河公司派发单据，租户按单据交纳。采薇公司主张2016年10月租金迟延交纳的原因为国庆假期紫金长河公司未及时派发单据，紫金长河公司予以否认，主张其按时派发单据，双方均确认紫金长河公司在收取租金时未向采薇公司主张过迟延交付租金的滞纳金。采薇公司就其主张的食材损失、员工工资损失、经营利润损失，均未提交充足证据证明；就其主张的周转费，未提供相应证据证明。紫金长河公司主张其曾协调采薇公司至南区经营，未提交相应证据证明，采薇公司亦予以否认。
另查，本案所涉大恒科技大厦地下一层美食广场系业主专有产权部分，不在中深科公司物业服务范围内。
一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，采薇公司与紫金长河公司签订的《大恒科技大厦美食广场餐饮业租赁协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，故为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。在该合同履行期内，紫金长河公司不能依约向采薇公司提供租赁物，导致本案合同无法继续履行，已构成根本违约，采薇公司有权要求解除合同。紫金长河公司虽主张采薇公司因自身原因无法继续经营，但未提交相应证据证明且与法院查明事实不符，故法院不予采信。现双方均表示解除合同，对此法院不持异议。关于合同的解除，紫金长河公司应当承担相应的违约责任；因此，采薇公司要求紫金长河公司返还押金、租金、管理费、燃气费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于管理费的具体数额，法院将根据双方合同实际履行的期间和合同约定的租期，按比例确定。关于转让费，属采薇公司为取得经营机会所付出的合理支出，现因紫金长河公司违约造成合同无法继续履行、采薇公司无法继续经营，故紫金长河公司存在过错，转让费应予退还；具体数额，法院将根据双方合同实际履行的期间和合同约定的租期，按比例确定。关于采薇公司主张的装修损失，其向法院提交了装修合同、施工任务图以及银行账户交易明细，紫金长河公司虽否认采薇公司的装修损失，但其并未向法院提交相应充足证据，考虑采薇公司装修系经紫金长河公司同意后进行，故关于装修损失，法院根据双方合同实际履行期间酌情予以判定。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于采薇公司主张的食材损失、员工工资损失、经营利润损失，均未提交相应充足证据证明，且紫金长河公司通知断电后采薇公司亦有减损义务，故法院均不予支持。采薇公司主张的周转费，未提供证据证明，故法院不予支持。采薇公司主张的律师费，缺乏相应的法律依据，法院不予支持。关于紫金长河公司主张的迟延交付租金的滞纳金与其应退还的费用抵扣，因租金交纳方式为紫金长河公司派发单据后租户交纳费用，关于2016年10月紫金长河公司是否按时派发单据现双方各执一词，且紫金长河公司在收取租金时未向采薇公司主张滞纳金，故紫金长河公司的该项主张，法院不予支持。关于采薇公司要求中深科公司承担赔偿责任的诉讼请求，因本案所涉大恒科技大厦地下一层美食广场系业主专有产权部分，不在中深科公司物业服务范围内，故采薇公司的该项请求缺乏相应的事实与法律依据，法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京紫金长河餐饮有限公司于本判决生效后七日内退还北京采薇餐饮管理有限公司押金四万七千五百二十元、房屋租金五千零八十元、管理费三千三百三十三元、燃气费一千二百八十九元、燃气卡押金一千元，以上共计五万八千二百二十二元；二、北京紫金长河餐饮有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京采薇餐饮管理有限公司转让费四万元、装修损失九千三百三十三元，以上共计四万九千三百三十三元；三、驳回北京采薇餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果北京紫金长河餐饮有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：采薇公司与紫金长河公司签订的《大恒科技大厦美食广场餐饮业租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，当事人可以解除合同。紫金长河公司将采薇公司店铺所在的北区上锁，不依约向采薇公司提供租赁物，导致本案合同无法继续履行，采薇公司之合同目的不能实现，采薇公司有权要求解除合同。紫金长河公司虽主张其自身无违约情形，但该主张无事实依据，应不予采信。原审法院对此处理正确，本院予以确认。
关于转让费。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当赔偿损失。转让费属于采薇公司获得商业机会的对价，紫金长河公司锁门行为使得采薇公司获得的商业机会部分落空，给采薇公司造成了损失。紫金长河公司应当按照租赁合同未履行的期间与合同约定租期的比例返还采薇公司转让费。原审法院对此认定的数额正确，本院予以确认。
关于装修损失。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定时，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。对于合同解除后，紫金长河公司是否应当赔偿采薇公司装修损失，双方没有对此进行约定，且紫金长河公司属违约方，采薇公司有权利主张装修残值。原审法院依据双方合同实际履行期间酌情判定的装修损失符合法律的规定，本院予以确认。
关于迟延交付租金的滞纳金。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。考虑到租金交纳方式为紫金长河公司派发单据后租户交纳费用，而双方就2016年10月紫金长河公司是否按时派发单据各执一词，应认为紫金长河公司未能完成自己的举证责任，应由其承担相应的不利后果。故紫金长河公司的该项主张，应不予支持。原审法院处理正确，本院予以确认。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5204元，由北京紫金长河餐饮有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 徐 冰
审判员 刘国俊
审判员 范 磊
二〇一七年九月十三日
书记员 刘 瑾