广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳中法民一终字第168号
上诉人（原审被告）：黄金，男，1969年6月7日出生，汉族，住广东省阳东县。
被上诉人（原审原告）：阳江市华实物业服务公司。住所地：广东省阳江市江城区江南新城湖光雅苑**幢***房。
法定代表人：吕宁，该公司总经理。
委托代理人：朱廷环，广东拓进律师事务所律师。
委托代理人：谢姗谕，广东拓进律师事务所实习律师。
上诉人黄金因与被上诉人阳江市华实物业服务公司物业服务合同纠纷一案，不服阳东县人民法院于2014年3月11日作出的（2014）阳东法民二初字第7号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明：阳江市新中天房地产开发有限公司（以下简称新中天房地产公司）是阳东县东城镇某某路22、33号某某雅苑住宅楼的开发企业。2008年10月1日，新中天房地产公司与阳江市华实物业服务公司签订一份《前期物业服务合同》，合同约定由阳江市华实物业管理有限公司对阳东县东城镇某某路22、33号某某雅苑住宅楼小区进行物业管理和服务，包括对房屋建筑本体共用部位、房屋的设施设备和市政公用设施的维修养护和管理，清洁公共环境，对车辆行驶、停泊进行管理，并对小区进行安全监控和巡视等保安工作，合同期限为长期。
2009年3月30日，黄金及钟小清通过与开发商新中天房地产公司签订《商品房买卖合同》，购得阳东县东城镇某某路22号某某雅苑A幢7××号商品房作为住宅用房，房屋的建筑面积为137.18平方米。后来黄金又向该开发商购买某某雅苑A幢7××号房的摩托车位一个，面积为1.8平方米。
2009年5月31日，黄金（乙方）与阳江市华实物业管理有限公司（甲方）签订一份《物业管理费收缴合约》，该合同的公约性规定甲方管理某某雅苑小区，管理范围包括：房屋公共部分的维修养护，消防设施、机电设备、路灯、连廊、停车场、区内通道、沟渠等公用设备的使用、维修养护和管理，大厦及附属区域安防工作，清洁卫生，车辆行驶及停泊管理，公共秩序和园林绿地的管理。收费项目和标准为：管理费每月0.50元／平方米，垃圾清运费每月6元，摩托车位清洁费每月2元／台。合同的分则约定乙方的A702房作住宅用途，建筑面积137.18平方米，管理费按“建筑面积×单价”（单价为每月0.50元／平方米）计算，即137.18平方米×0.50元／平方米＊月=68.60元／月，其他收费项目以实际发生量×单价计算；乙方应于当月10日前缴交各项费用，如乙方无故拖欠费用，则甲方按拖欠总额收取每日万分之五的滞纳金。由于被告黄金每月还需支付摩托车位的管理费为0.90元（1.8平方米×0.50元／平方米），上述收缴合约签订后，黄金每月都支付物业管理费69.50元（68.60元＋0.9元）给阳江市华实物业管理有限公司。
再查明：某某雅苑住宅小区的业主没有成立业主委员会，该小区一直是由阳江市华实物业管理有限公司进行物业服务管理。2013年6月20日，阳江市华实物业管理有限公司经工商行政管理部门核准更名并注册为“阳江市华实物业服务有限公司”，其营业地址、联系方式不变，某某雅苑住宅小区由更名后的阳江市华实物业服务有限公司继续进行物业服务管理。因黄金拖欠物业管理费未支付，2013年10月29日，阳江市华实物业服务有限公司以“阳东县某某雅苑住宅区管理处”的名义向黄金发出《物业管理费追缴通知》，该通知称黄金从2011年7月至2013年11月共拖欠29个月的物业管理费，每月应交物业管理费69.50元，一共拖欠物业管理费为2015.50元，要求黄金在2013年11月1日前缴交欠费。此后，黄金仍没有支付物业管理费，阳江市华实物业服务有限公司遂于2013年12月19日向原审法院提起诉讼，请求判令黄金支付物业管理费2015.50元及滞纳金（滞纳金按万分之三从2011年7月起计至付清款项时止）。本案在一审诉讼期间，黄金承认尚欠阳江市华实物业服务有限公司物业管理费的事实，但对欠费的具体数额表示不清楚。黄金另外主张《物业管理费收缴合约》为无效合同，且认为阳江市华实物业服务有限公司没有尽到物业管理职责，对于长期存在的安全管理问题没有妥善处理，请求驳回阳江市华实物业服务有限公司的诉讼请求。
原审判决认为：房地产企业新中天房地产公司与阳江市华实物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律禁止性的规定，该合同合法有效，应对某某雅苑住宅楼的业主具有约束力。黄金购置该住宅楼A幢7××号商品房居住后，于2009年5月31日与阳江市华实物业管理有限公司签订《物业管理费收缴合约》，该合约是在平等自愿的基础上签订，应为有效合同，双方应按约定全面履行义务。黄金主张该收缴合约为无效合同，理据不充足，不予支持。阳江市华实物业管理有限公司更名并注册为“阳江市华实物业服务有限公司”，有关的权利义务及相应的民事责任依法应由阳江市华实物业服务有限公司承担，因此，阳江市华实物业服务有限公司提起本案诉讼合法。本案中，黄金所称的小区楼梯安全门损坏，通道狭窄且有安全隐患，安保管理工作不到位等情况，只能说明阳江市华实物业服务有限公司在履行物业管理服务时存在瑕疵，但不能成为黄金拒付物业管理费的抗辩理由。对于黄金辩称的顶层业主在小区楼顶天台违章搭建建筑物，影响小区业主的正常生活，又称小区的部分业主出租房屋作为仓库存放易燃易爆物品等问题，应由另外的法律关系调整，本案不作处理，黄金可向该房地产开发企业主张有关权利，或由相关的行政职能部门解决违章建筑和出租屋的安全问题。现阳江市华实物业服务有限公司已按照合同的约定提供物业管理服务，黄金理应支付相应的物业管理费给阳江市华实物业服务有限公司。根据收缴合约的约定，黄金每月应缴交69.50元的物业管理费，因黄金从2011年7月起至2013年11月止共29个月未支付物业管理费，阳江市华实物业服务有限公司请求黄金支付尚欠的物业管理费2015.50元，事实清楚，合法有据，应予支持，且黄金还应支付拖欠管理费期间的滞纳金。由于合同约定滞纳金的计算标准为按每日万分之五计算，现阳江市华实物业服务有限公司请求黄金支付滞纳金并请求按每日万分之三计算，是其在法律允许的范围内对其权利所作的处分，应予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、限黄金自判决生效之日起十日内向阳江市华实物业服务有限公司支付自2011年7月起至2013年11月止的物业管理费2015.50元；二、限黄金自判决生效之日起十日内支付滞纳金（滞纳金自2011年7月起并以当月所欠物业管理费为计算本金，按每日万分之三计至判决确定的给付之日止）给阳江市华实物业服务有限公司。本案一审受理费25元，由黄金负担。
宣判后，黄金不服，向本院提起上诉称：上诉人从2011年7月起欠交物业管理费，是因为物业经理的口头承诺同意等处理好小区存在的主要问题再由大家补交物业费。被上诉人应处理好的问题有：一、小区楼顶天台的违章建筑，是开发商交楼几年后才建造的，造成A幢所有住户厨房的排烟障碍，影响住户的日常生活，损害了上诉人的权益。二、开发商交楼后，小区每个楼梯的安全门和门铃系统就接连坏掉，一直都没有修理，造成小区被盗窃。三、被上诉人请来的保安人员，基本都是没有经过培训的70岁左右老头，且管理不到位，形同虚设。四、物管人员欠缺管理，小区狭小的消防通道长期被堵塞，存在重大的安全隐患。综上，被上诉人只管收管理费，不用服务，上诉人认为原审法院判决明显偏袒被上诉人，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人负担诉讼费用。
被上诉人阳江市华实物业服务有限公司答辩称：物业服务企业与业主之间是物业服务合同关系，开发商与业主之间是房屋买卖合同关系，上诉人不能以开发商的行为来对抗物业服务企业的物业服务费请求权。被上诉人没有同意上诉人缓交物业管理费，上诉人属于恶意拖欠，其上诉的事实和理由均与被上诉人无关。原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。上诉人主张“物业经理的口头承诺同意等处理好小区存在的主要问题再由大家补交物业费”，但被上诉人予以否认，故本院不予采信。上诉人购房后，与被上诉人签订了《物业管理费收缴合约》，双方应按合同约定履行各自的义务，上诉人无权以小区楼顶有违章建筑影响业主的正常生活，楼梯安全门损坏，小区通道狭窄且有安全隐患，安保管理工作不到位等理由拒付物业管理费。上诉人所在的小区虽然未成立业主委员会，但上诉人作为业主，如果认为阳江市华实物业服务有限公司履行合同的行为违约并直接损害其合法权益，可对其提起诉讼另行解决；对小区通道的规划和违章建筑等问题，可以向有关行政机关报告，请求行政机关处理。综上所述，上诉人的上诉理据不足，本院予以驳回。原审认定的事实清楚，理据充分，适用法律准确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人黄金负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
审 判 员 司 徒 达 国
代理审判员 周 国 汉
二〇一四年六月十日
书 记 员 莫怡华（代）