黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终399号
上诉人（原审被告）:河北鑫石房地产开发有限公司，住所地河北省沧州市新华区解放路立交桥北3幢2单元201室。
法定代表人：吴云梅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：侯华，女，1989年2月14日出生，满族，该公司职员，住黑龙江省尚志市。
委托诉讼代理人：徐松梅，黑龙江金马律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:张西军，男，1965年3月9日生，汉族，农民，黑龙江省尚志市村。
委托诉讼代理人：韩树新，男，1984年3月29日生，汉族，个体业主，黑龙江省尚志市镇。
上诉人河北鑫石房地产开发有限公司（以下简称鑫石公司）因与被上诉人张西军房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省尚志市人民法院（2016）黑0183民初3172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鑫石公司委托诉讼代理人侯华、徐松梅，被上诉人张西军委托诉讼代理人韩树新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫石公司上诉请求：撤销一审判决，驳回张西军的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。2011年6月17日，鑫石公司与张西军签订《商品房预定认购书》是在案涉龙城国际小区动迁和拆迁期间。此时，鑫石公司尚未取得商品房预售许可证，也不具备办理预售许可证的条件，张西军知道并认可后，才签订的认购书。该认购书在鑫石公司未取得预售许可证时签订，系无效合同。2015年9月1日，鑫石公司取得商品房预售许可证。之后，按照房产部门要求，张西军应同鑫石公司签订商品房买卖合同，对购房条款重新确定。所以，此期间鑫石公司不应承担任何法律责任。2.在《商品房预定认购书》生效后，由于认购书第二条未明确约定剩余10万元购房款办理按揭贷款的具体时间，合同主要条款存在瑕疵，双方又未就该条款签订补充协议。2016年6月12日，鑫石公司通知张西军办理贷款，此时应为张西军支付剩余购房款的期限。但由于张西军对剩余的10万元购房款既不办理按揭贷款，又未补交房款，已构成违约且违约在先，其无权要求鑫石公司办理房屋所有权转移登记手续。在张西军交清全部购房款时，鑫石公司才为其办理房屋产权转移登记手续，符合法律规定。对于张西军拒绝办理贷款，又不补交剩余购房款的违约行为，鑫石公司已于2016年12月9日向黑龙江省尚志市人民法院起诉，要求张西军支付剩余购房款及利息。2017年4月17日，该院作出（2016）黑0183民初3790号民事判决书，判令张西军向鑫石公司支付购房款10万元及利息3384.66元。张西军构成违约的事实已被法院生效判决予以确认，2017年7月28日张西军交付剩余购房款。之后，鑫石公司通知张西军签订商品房买卖合同，并办理房产证，但张西军一直未办理。一审法院不顾上述事实，片面地适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》关于交房后90日办理产权证的法律规定，判决鑫石公司承担违约责任，属于认定事实不清，适用法律错误。3.依据《商品房买卖合同》，鑫石公司不存在违约行为。2017年12月29日，鑫石公司与张西军签订了《商品房买卖合同》并出具发票，同时收回了张西军手里的《商品房预定认购书》及补充协议原件并作废。依据《商品房买卖合同》，商品房交付时间为2017年12月6日前，办理产权时间为合同约定交房后的30内，因此，鑫石公司不存在违约责任。
张西军辩称，其购买案涉房屋时，鑫石公司说手续齐全，张西军并不知道手续不全。张西军没有拒签合同，只是要求鑫石公司办完产权证后，才支付全款。一审判决正确，请求予以维持。
张西军向一审法院起诉请求：鑫石公司给付因不能过户产生的违约赔偿金57,573.6元，并承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年6月17日，张西军购买鑫石公司开发建设的尚志市龙城国际小区9栋2单元10层1001号93.22平方米房屋一栋，购房价款为255,137元，双方签订了商品房预定认购书，张西军向鑫石公司缴纳购房款155,137元。房屋定于2012年12月31日之前交付使用。2012年12月14日，双方签订补充协议，约定于2012年12月31日起至交钥匙之日止，每延期一日按照已付定金数额（即155,137元）同期银行贷款基准利率支付补偿金。鑫石公司已给付张西军补偿款6380元，并约定2013年7月30日交钥匙。鑫石公司实际交房日期为2013年9月。
一审法院认为：张西军在鑫石公司购买房屋，鑫石公司有义务按双方约定或法律规定的时限为张西军办理房屋产权等相关手续。未在约定或法律规定时限办理，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，应予赔偿。该解释第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人自合同订立之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。双方实际交付房屋时间为2013年9月，张西军主张2014年1月1日起计算违约金符合法律规定，予以支持；鑫石公司称已超过2年的诉讼时效，因本案的违约金为按日连续计算，故应以最后之日为准计算诉讼时效，双方至今未办理房屋所有权证，对鑫石公司主张已过诉讼时效不予支持；关于违约金标准，应采用同期一年期贷款利率上浮30%。以张西军已交购房款155,137元为基数，自2014年1月1日起按银行同期逾期贷款利息计算至2016年12月10日，合计30,219元（年利率6%×1.3=7.8%，10个月22天；5.6%×1.3=7.28%，3个月9天；5.35%×1.3=6.96%，2个月10天；5.1%×1.3=6.63%，1个月15天；4.85%×1.3=6.31%，1个月27天；4.6%×1.3=5.98%，1个月27天；4.35%×1.3=5.66%，13个月17天），予以认定。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十条、第一百三十四条第一款第八项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：鑫石公司于判决生效后十日内赔偿张西军30,219元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1240元（张西军已垫付），由鑫石公司负担555元、张西军负担685元。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。鑫石公司当庭共举示四份证据，因张西军对鑫石公司举示的证据一尚志市人民法院（2016）黑0183民初3790号民事判决书、证据二商品房买卖合同、证据三商品房预定认购书和补充协议原件、证据四购房发票的真实性没有异议，故本院对上述证据所载明的内容予以采信。庭审后，鑫石公司提交案涉房屋所在9号楼不动产权证书，张西军只是认为该证据与本案无关，对其真实性并没有提出异议，故本院对该证据予以采信。
本院经审理查明：2011年6月17日，张西军与鑫石公司签订商品房预定认购书一份，约定：张西军购买鑫石公司开发建设的尚志市龙城国际小区9栋2单元10层1001号房屋，建筑面积（初测）93.22平方米，单价2736.93元/平方米，总价为255,137元；同时约定：签订协议当日交付定金2万元，于2011年6月17日前再补交购房款135,137元，届时定金转购房款，其余购房款10万元办理按揭贷款；鑫石公司于2012年12月31日之前将房屋交付张西军使用。合同签订后，张西军于2011年6月17日向鑫石公司交纳购房款155,137元，鑫石公司为张西军出具收据一份。
2012年11月14日，双方签订补充协议一份，主要约定：现因工程进度问题导致交房延期，鑫石公司于2011年6月17日收到张西军定金155,137元，鑫石公司承诺于2012年12月31日起至交钥匙之日止，每延期一日按照已付定金数额（即155,137元）同期银行贷款基准利率支付补偿金。鑫石公司于签订本协议之日向张西军支付补偿金额6380元，2013年7月30日交钥匙。鑫石公司在签订补充协议当日向张西军支付补偿款6380元。鑫石公司于2013年9月将房屋交付张西军。
2015年9月1日，鑫石公司取得商品房预售许可证。2016年6月12日，鑫石公司向张西军送达要求其到鑫石公司售楼处办理按揭贷款事宜通知单。张西军未按合同及通知要求办理按揭贷款，亦未支付购房尾款10万元。2016年12月9日，鑫石公司向尚志市人民法院提起诉讼，请求张西军给付购房款10万元并支付利息。尚志市人民法院于2017年4月17日作出（2016）黑0183民初3790号民事判决，支持了鑫石公司的诉讼请求。2017年7月28日，张西军履行了判决确定的义务，支付了购房尾款。
2017年8月14日，鑫石公司取得案涉房屋所在9号楼不动产权证书，完成初始登记。
2017年12月29日，张西军与鑫石公司商品房买卖合同，约定鑫石公司应当在2017年12月6日前交付房屋，并在房屋交付使用后30日内，持办理权属登记需由鑫石公司提供的资料到产权登记机关备案。同日，鑫石公司向张西军出具购房发票一张，用以办理不动产登记手续。
综合双方当事人的诉辩主张，本院确定本案争议焦点是：一审判定鑫石公司向张西军支付30,219元迟延办证违约金是否正确。
本院认为：本案属商品房买卖合同纠纷，作为房屋买受人张西军的主要义务是支付购房款。张西军与鑫石公司于2011年6月17日签订的商品房预定认购书对付款方式和时间均有明确约定，张西军依约支付了首付款，对购房尾款双方约定办理按揭贷款。此后先是由于鑫石公司未取得案涉商品房预售许可证不能办理按揭贷款，后在2015年9月1日鑫石公司取得商品房预售许可证能够办理按揭贷款时，张西军未办理按揭贷款。经鑫石公司催告、起诉、法院执行后，张西军于2017年7月28日才支付购房尾款，至此，张西军交纳全部购房款，有权请求办理房屋所有权转移登记手续。此后，双方经协商，于2017年12月29日签订商品房买卖合同，开始办理产权变更登记。从上述过程看，鑫石公司在办证方面没有违约行为，一审判令其承担迟延办证违约金不当，本院予以纠正。
综上，鑫石公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
撤销黑龙江省尚志市人民法院（2016）黑0183民初3172号民事判决；
驳回张西军的诉讼请求。
一、二审案件受理费2480元，由张西军负担。
本判决为终审判决。
审判长 王晓东
审判员 梁红玉
审判员 宋彦辉
二〇一八年三月七日
书记员 周小倩