四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）川民提字第96号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：李红梅，女，汉族，1969年9月24日出生。
委托代理人：马书地，四川君易律师事务所律师。
被申请人（一审原告，二审上诉人）：射洪县瞿河乡四九社区居民委员会。
法定代表人：袁廷忠，主任。
委托代理人：王灿，男，系四川省射洪县瞿河乡人民政府副乡长。
原审第三人：李华，女，汉族，1974年1O月4日出生。
申请再审人李红梅因与被申请人射洪县瞿河乡四九社区居民委员会（简称四九社区居委会）、原审第三人李华确认合同无效纠纷一案，不服四川省遂宁市中级人民法院（2011）遂中民终字第359号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年5月18日作出（2013）川民申字第1205号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理本案。申请再审人李红梅及其委托代理人马书地、被申请人四九社区居委会的委托代理人王灿、原审第三人李华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告四九社区居委会于2011年4月20日起诉至射洪县人民法院，请求判令：1.确认2004年4月原四九社区居委会主任李华与李红梅签订的房屋买卖协议无效；2.本案诉讼费用及其他费用由李红梅承担。
射洪县人民法院一审查明，根据四川省环联汽车部件有限责任公司申请，四川省遂宁市中级人民法院于2002年12月5日宣告四川省环联汽车部件有限责任公司破产。2003年4月17日，四川省环联汽车部件有限责任公司资产清算组“关于该公司职工住房处置和一次性住房补贴办法”规定，原正式职工、离退休职工、l992年1月1日后死亡的职工享受住房补贴，按每年工龄40元计算；现有住房全部处理给原住房户，其面积、单价按有关部门测绘评估，其房价分成套和不成套，最低价15元／平方米，最高价65元／平方米；购房户必须在2003年5月1O日前与清算组签订房屋处理协议，空闲置房解决生产西区卫生室住户外，剩余部份移交四九社区居委会管理。2003年5月12日，四川省环联汽车部件有限责任公司破产清算组（出让方）与四九社区居委会（受让方）签订《资产移交协议书》，该协议书的主要内容为：职工生活区闲置土地、闲置职工住房及相应的土地、未登记的所有原职工闲置住房全部移交四九社区居委会管理，并将移交的财产过户到四九社区居委会名下。四九社区居委会受让四川省环联汽车部件有限责任公司破产清算组移交的财产后，因当时四九社区居委会经济困难，从2003年起先后召开居民代表会议讨论，对有手续的闲置房可出卖。李红梅系李华之姐。2004年，李华负责四九社区居委会工作。
2004年4月1O日，李华未经社区代表专门会议讨论同意，便以四九社区居委会的名义，与李红梅签订了二份房屋处理协议书，该协议书的主要内容为：东区7栋14号、15号、22号，按67.2平方米计算，价格为1344元（20元／平方米），东区lO栋l楼2号、6号，2楼27号，计65.69平方米价格1642元（25元／平方米）。二份协议尾部，李红梅签名，加盖了四九社区居委会公章。李红梅于2005年12月8日付清房款2986元。2007年6月19日，李红梅在射洪县地方税务局瞿河税务所为其购买的房屋纳税，该所出具四川省遂宁市销售（转让）不动产发票，买方李红梅、卖方四九社区居委会，项目住房，面积65.69平方米、67.20平方米，核定二份协议房屋分别按7000元的金额完税并分别出具了税票一份，税额分别为280元。李红梅将射洪县地方税务局瞿河税务所出具的二份税票和2006年12月25日四九社区居委会处理闲置房给射洪县瞿河乡七村八组胡远普、向春兰的会议记录提交射洪县瞿河乡房地产管理所，该所于2007年6月22日给李红梅办理了房屋产权过户手续，产权证号分别是房权0010390号和房权0010391号。
2010年7月，四九社区居民代昌达、陈益友等人在县级领导信访接待日，反映所在社区属集体所有的闲置居民住房处置不当，个别社区干部及房管部门人员涉嫌弄虚作假、侵占集体财产，该信访件由县级领导批转射洪县人民检察院办理。经射洪县人民检察院调查：2003年5月，四川环联汽车部件有限责任公司破产清算组向四九社区居委会移交闲置房822.18平方米，2003年2目15日由时任居委会主任李波主持召开居民代表会，会议达成可以出售该批闲置房，收益用于社区公共设施建设的一致意见。此后由继任居委会主任李华代表社区处理过两次闲置房，第一次于2004年4月1O日处理闲置房6间给社区居民李红梅；第二次于2006年12月25日由李华召集居民代表商议将社区轧钢厂闲置房售与射洪县瞿河乡七村八社胡远普、向春兰夫妇，该次会议形成了会议记录，后因胡远普、向春兰认为房屋太破旧而反悔，其买卖未成交。调查中发现李红梅办理房屋产权过户登记手续时，购买社区闲置房屋一事社区代表未作讨论，且向房管登记部门提供的是2006年12月25日社区居民代表讨论处理闲置房给胡远普、向春兰的会议记录，而李红梅提供的税务部门出具不动产销售发票金额与实际购房款2986元严重不符。射洪县人民检察院于2010年8月3日给射洪县房地产管理局出具建议书：认为射洪县房地产管理局在李红梅购买四九社区闲置房办证过户中，存在审查把关不严的情况，特建议根据有关政策法律法规，对李红梅购买四九社区闲置房一事进行处理并在三十日内将结果函告我院。射洪县房地产管理局于2010年9月2日书面告知李红梅：据射洪县人民检察院调查认为，你购买四九社区房办证，一是提供胡远普、向春兰购房会议记录，二是购房不动产销售发票金额与协议金额不符，提供的材料存在虚假和不齐全等问题。在接通知后十日内提供该房屋真实、合法、有效权属登记资料，未按期提供将限制房产交易、合并、分割、拆迁安置等权属转移登记行为。同时将射洪县人民检察院调查结果书面告知四九社区居委会：请你们在接到本通知十日内进一步查证事实真相，补充完善相关资料，依法维护你们的合法权益，在此期间，我局将根据相关规定，限制上述房产的交易、合并、分割、拆迁安置等相关产权转移登记行为。
另查明，四九社区居委会于2003年5月8日与张健签订了房屋买卖协议，按原职工购房价，将东区l5栋2楼7号计24．63平方米房屋，以615元卖与了张健。射洪县国资委及四川省环联汽车部件有限责任公司破产清算组均在协议上盖有公章。
射洪县人民法院一审认为，四川省环联汽车部件有限责任公司破产清算组将原破产企业的部分闲置财产移交四九社区居委会管理后，四九社区居委会为解决资金困难，虽于2003年经社区居民代表讨论，对有产权证的闲置房可以变卖，但本案社区居委会负责人李华，在未专门召集社区代表召开专门会议，通过民主程序决议的情况下，将社区居委会管理的闲置资产卖与其有亲属关系的李红梅，且在本案涉及房屋的买卖价格及过户程序上明显有瑕疵，其买卖的房屋一直未占有使用，故李华以四九社区居委会名义与李红梅签订的房屋处理协议无效，李红梅所交购房款2986元应由四九社区居委会返还。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第三十八条之规定，判决：一、四九社区居委会于2004年4月1O日与李红梅签订的二份房屋处理协议书无效；二、由四九社区居委会返还李红梅购房款2986元，限判决生效后30日内付清。案件受理费50元，由李红梅负担。
四川省遂宁市中级人民法院二审审理查明的事实，除四九社区居委会从2003年起即召开居民代表会议，讨论决定有手续的闲置房可以出卖的事实，因缺乏充分的证据证实不能认定外，其余事实与一审一致。
四川省遂宁市中级人民法院二审认为，李华在负责四九社区居委会工作期间，以四九社区居委会的名义与其姐李红梅签订房屋处理协议书，将原属四九社区居委会的六间住房以2986元的价格卖给李红梅，双方虽完成买卖交易并办理了房屋过户登记手续，但根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第十条关于“涉及全体居民利益的重要问题，居民委员会必须提请居民会议讨论决定”的规定，因处置房屋等固定资产事关四九社区居民的重要利益，四九社区居委会必须召集居民会议讨论决定，虽然李华提供的2003年居民会议记录上记载有空房可以出售的内容，但由于系李华一人执笔记录，没有参会人员签字，也缺乏其他证据予以充分证实，四九社区居委会对此亦予以否认。由于李华在本案中系利害关系人，其在给李红梅办理房屋产权过户手续的过程中，向房管登记部门提供的又是处理闲置房给其他人的居民代表会议记录，故对李红梅、李华主张空置房可以出售是社区居民代表会议决定的事实，不予采信。李华负责四九社区居委会工作期间出售社区房屋给其姐李红梅，出售的数量、价格等重要事项均未经社区居民代表讨论，交易行为缺乏公开性和透明度，对李红梅的诉讼请求，不予支持。四九社区居委会的上诉请求缺乏相应的事实和证据支持，亦不予支持。据此，原审判决认定事实基本清楚，实体处理恰当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李红梅和四九社区居委会各负担25元。
李红梅申请再审称，四九社区居委会通过民主程序，集体决定出售房屋的决定是合法有效的，四九社区居委会与李红梅签订的房屋处理协议也是合法有有效的，并已经履行完毕。李红梅已取得房屋所有权，不能以是否使用房屋来判断协议效力。四九社区居委会所在射洪县瞿河乡龙凤村，距离射洪县瞿河乡人民政府所在地有五、六公里，不是城市规划区内的居委会，不应适用《中华人民共和国城市居民委员会法》，而应适用《中华人民共和国合同法》来调整。
四九社区居委会辩称：1.原四九社区居委会临时成员李华和李红梅系姐妹关系。2007年12月31日前，李华不具有四九社区居委会法定代表人资格。2014年4月10日，李华个人与李红梅签订的房屋处理协议，因其协议主体不适格，其协议应无效。2.依据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第十条关于“涉及全体居民利益的重要问题，居民委员会必须提请居民会议讨论决定”的规定，李华个人与李红梅签订的协议，未经四九社区居民会议讨论，程序不合法，其协议应无效。3.本案案涉房屋在办证过程中，李红梅借用了2006年12月25日的居委会讨论出售房屋给胡远普、向春兰的会议纪要。李红梅在申报时，射洪县房地产管理局把关不严而骗取房产证，该行为违法。4.本案案涉房屋是原四川省环联汽车部件有限责任公司破产清算组移交四九社区居委会管理的，原四川省环联汽车部件有限责任公司系国有独资企业，其移交的资产按法律规定也应属国有资产。
李华的答辩理由与李红梅的申请再审理由一致。
本案经公开开庭审理，李红梅、李华除对“2004年4月10日，李华未经社区代表专门会议讨论同意，便以四九社区居委会名义与李红梅签订二份房屋处理协议书”有异议外，各方当事人对其余事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，李华在负责四九社区居委会工作期间，以四九社区居委会的名义与其姐李红梅签订房屋处理协议书，将原属四九社区居委会的六间住房以2986元的价格卖给李红梅，双方虽完成买卖交易并办理了房屋过户登记手续，但处置社区房屋等固定资产事关四九社区居民的重要利益，根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第十条关于“涉及全体居民利益的重要问题，居民委员会必须提请居民会议讨论决定”的规定，四九社区居委会在处置相关社区房屋时应当召集居民会议讨论决定。李华提供的2003年居民会议记录虽记载有社区空房可以出售的内容，但该会议记录仅系李华一人执笔记录，无其他参会人员签字，亦无其他证据证实，且四九社区居委会对此予以否认。李红梅在办理涉案房屋产权过户手续过程中向房管部门提供的仅是四九社区居委会处理闲置房给胡远普、向春兰的居民代表会议记录。故李红梅、李华主张的空置房可以出售是社区居民代表会议决定，以及涉案房屋在售房前在社区张贴了公告的事实无证据证明。据此，本院认为李华负责四九社区居委会工作期间出售社区房屋给其姐李红梅，出售的数量、价格等重要事项均未经社区居民代表讨论，交易行为缺乏公开性和透明度，李红梅与四九社区居委会签订的两份房屋处理协议书应属无效。四九社区居民是原四川省环联汽车部件有限责任公司工作人员和家属，属于城市居民，故二审适用《中华人民共和国城市居民委员会组织法》正确。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下；
维持四川省遂宁市中级人民法院（2011）遂中民终字第359号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 新
代理审判员 秦 谊
代理审判员 甘海涛
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 刘琴容