浙江省宁海县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0226民初584号原告：陈珍仙，女，1970年2月14日出生，汉族，居民，住宁海县。委托诉讼代理人：赵启龙，宁波市城西法律服务所法律工作者。被告：应密芬，女，1970年2月10日出生，汉族，农民，住宁海县。被告：陈永源，男，1968年3月14日出生，汉族，农民，住宁海县。两被告的委托诉讼代理人：赵经纬，浙江诚航律师事务所律师。原告陈珍仙为与被告应密芬、陈永源农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法由代理审判员刘鹏飞适用简易程序独任审判。本案于2017年2月23日公开开庭进行了审理，原告陈珍仙的委托诉讼代理人赵启龙、被告应密芬、陈永源的委托诉讼代理人赵经纬到庭参加了诉讼。审理期间，原、被告申请庭外和解30日。本案现已审理终结。原告陈珍仙向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间签订的房屋买卖协议无效；2.判令被告应密芬、陈永源返还购房款480000元，并赔偿利息损失（按年利率6%计算，自2016年5月25日至款项付清时止）；3.本案诉讼费由被告应密芬、陈永源负担。事实和理由：2016年5月24日，被告将坐落在宁海县桃源街道竹口储村老年协会西第伍排东面第4-7间402室房屋出卖给原告，双方签订一份《房地产买卖契约》，原告支付被告购房款480000元，两被告出具收条一份，并交付房屋钥匙。后两被告于2016年9月份反悔，私自将房屋钥匙更换。嗣后，原告要求两被告返还购房款，未果。故原告诉至法院，请求依法判决。为证明上述事实，原告陈珍仙举证如下：1.2016年5月24日签订的《房地产买卖契约》一份，拟证明原、被告签订集体房地产买卖合同的事实。2.两被告向原告出具的收条一份，拟证明原告向两被告支付购房款480000元的事实。3.2013年6月1日被告应密芬向原告借款400000元借条复印件一份、2014年6月1日被告应密芬向原告借款25000元借条复印件一份，拟证明在原、被告房屋买卖之前，被告应密芬已经向原告借款425000元的事实。被告应密芬、陈永源辩称，请求驳回原告的部分诉讼请求，只愿意返还150000元的购房款。原、被告签订《房地产买卖契约》的初衷是因为被告应密芬欠原告陈珍仙400000元，所以两被告将涉案房产作价420000元出售给原告，原告从证人徐某处借了20000元的现金，剩余400000元以借条折抵。合同签订后，原告又不想要该房屋，让被告将房屋转卖。被告将涉案房屋转卖他人后，陆续将20000元定金和250000元预付款交付给原告，原告出具了两张收条，后因购房者的贷款没有审批下来，无法支付剩余款项。原告多次前往涉案房产，并将钥匙更换，致使购房者不愿购买涉案房产。为证明上述事实，被告应密芬、陈永源举证如下：1.原告分别于2016年10月20日、2016年12月17日出具的收条两份，拟证明被告向原告支付了转卖的购房款270000元的事实。2.2013年6月1日被告应密芬向原告借款400000元的借条原件一份，拟证明购房款中400000元是用借款抵的，原告没有直接支付现金的事实。3.证人徐某的证言，拟证明原告现金支付20000元，其余用借款抵作购房款的事实。原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：一、原告提供的证据1，被告认为签订合同是事实，但是对购房款480000元有异议，认为实际交易价格是420000元，原告交付的也是420000元，其中400000元是借条抵扣，还有20000元是现金支付。本院认为，被告对交易金额有异议，但是并无相应证据予以作证，故对该合同的真实性、合法性、关联性予以认定。二、原告提供的证据2，被告对真实性、合法性没有异议，确实出具过这份收条，但是没有收到过480000元，被告只收到过20000元现金，还有400000元的借条。本院认为，被告认为只收到过20000元的现金，但并无相应证据证明被告未收到400000元款项，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。三、原告提供的证据3，被告对2013年6月1日被告应密芬向原告借款400000元借条复印件是认可的，对2014年6月1日被告应密芬向原告借款25000元借条不予认可，认为这笔款项已经付清。当时被告卖房时原告把借条原件归还给被告，说明400000元是借款抵作购房款。本院认为，该2013年6月1日的借条虽为复印件，但被告对此无异议，故对其真实性予以认定；对2014年6月1日的借条系复印件，不予认定。四、被告提供的证据1，原告对真实性没有异议，对关联性有异议，认为这两笔钱是被告归还原告的欠款，与本案房屋买卖的款项没有关系。本院认为，该两份收条清楚载明原告收到涉案房屋定金20000元、预付款250000元，充分证明了被告已向原告返还了270000元房款的事实，故对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认定。五、被告提供的证据2，原告对其真实性无异议，但是该证据只能反映原告收到被告的270000元后，将该借条原件归还给被告，与本案购房款不具有关联性。本院对该证据的真实性予以认定。六、被告提供的证人徐某的证言，原告对证人证言的真实性有异议，认为证人不能陈述购房款是多少，原、被告之间的债务纠纷，证人也不清楚，2016年5月26日出具收条时，证人是作为见证人的形式，今天出庭作证具有片面性，没有实事求是。本院认为，证人对房屋交易价格、购房款中有无被告用借款抵扣并不明确，故对证人证言的关联性不予认定。经审理，本院认定事实如下：2016年5月24日，原告陈珍仙与被告应密芬、陈永源签订一份《房地产买卖契约》。该协议约定被告应密芬、陈永源将坐落在宁海县竹口储村，位于村老年协会西第伍排东面第4-7间402室出卖给原告陈珍仙永久性管业使用，陈珍仙因住宅需要愿意受买。双方约定上述房地产买卖价为480000元。同日，两被告向原告出具收到购房款480000元的收条一份。后被告将房屋转卖他人，并于2016年10月20日将20000元定金、于2016年12月17日将250000元预付款支付给原告，由原告出具两份收条。另查明，原告与被告非同一经济合作社社员。本院认为，根据法律规定，农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，具有特定的人身属性，非本集体经济组织成员无权享有。本案中涉案的农村房屋是建筑在农村宅基地之上，为土地的附着物，具有不可分离性。原、被告系非同一集体经济组织成员，故双方签订的《房地产买卖契约》因违反法律的强制性规定，应依法认定无效。根据合同无效的法律后果，因该合同取得财产应相互返还。本案中，原告主张要求两被告返还购房款480000元，符合法律规定，但被告已支付原告的270000元款项，理应扣除，故两被告应当返还原告购房款210000元。关于利息问题，原、被告作为具有民事行为能力的主体，应知道非同一集体经济组织成员之间买卖集体土地的房屋系违反法律、行政法规等强制性规定的行为，仍予以买卖，故原、被告均有过错。被告应密芬、陈永源应对原告的损失承担主要赔偿责任；原告明知本案所涉房屋的土地性质为农村集体所有仍予以购买，应对自己的损失承担次要责任。据此，本院确定被告应密芬、陈永源承担70%的责任，原告陈珍仙承担30%的责任。由于原告分别于2016年10月20日、2016年12月17日收到被告应密芬、陈永源返还的20000元和250000元购房款，因此2016年5月25日至2016年10月20日应当以480000元为基数、2016年10月21日至2016年12月17日以460000元为基数、2016年12月18日至判决确定履行之日以210000元为基数计算损失。原告主张要求按年利率6%计算原告的损失，本院认为，符合法律规定，予以支持。其中2016年5月25日至2016年10月20日两被告应当赔偿原告损失的70%即8288元、2016年10月21日至2016年12月17日应当赔偿损失的70%即3059元，自2016年12月18日起至判决确定履行之日以210000元为基数，按年利率6%的70%计算原告损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告陈珍仙与被告应密芬、陈永源于2016年5月24日签订的《房地产买卖契约》无效；二、被告应密芬、陈永源应于本判决生效后十五日内返还原告陈珍仙购房款人民币210000元；三、被告应密芬、陈永源应于本判决生效后十五日内向原告陈珍仙赔偿损失的70%即11347元（暂计算至2016年12月17日，自2016年12月18日起至判决确定履行之日以210000元为基数，按年利率6%的70%计算，此后按年利率6%计算至210000元购房款付清之日止）。如果被告应密芬、陈永源未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费8500元，减半收取4250元，由原告陈珍仙负担2025元，由被告应密芬、陈永源负担2225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过法院交付权利人，若通过银行向法院汇款的，收款人为宁海县人民法院（汇款时注明案号），账号：38×××36,开户行：中国银行宁海支行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。代理审判员  刘鹏飞二〇一七年四月二十五日书 记 员  林爱蓉