广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1087号
上诉人（原审被告）：王宁，住所地：湖南省长沙县。
被上诉人（原审原告）：何沛，住所地：广东省深圳市福田区。
原审第三人：王玉明，住所地：深圳市罗湖区。
原审第三人：谢娣，住所地：深圳市福田区。
上诉人王宁因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第942号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：王玉明、谢娣是位于深圳市罗湖区X号六层住宅X栋X号房产的业主，房屋性质为住宅，房屋建筑面积为156.72平方米。X栋X号房产被分割成若干套房产并用于出租，涉案X栋X房即为从X栋X号分割出来的房产。经王玉明、谢娣授权同意，2013年5月12日，何沛以其本人名义与王宁签订《楼宇租赁合同》，约定王宁向何沛租赁涉案X栋X房，月租金1250元，物业管理费30元／月，网络费20元／月，水费最低20元／月，以上合计1320元／月；王宁向何沛支付租赁押金1250元；王宁延期付租超过5天或拖欠其它水电物业杂费超过300元即视为违约，拖欠当月押金即自动转成违约金由何沛没收；合同期内，单方无权解除合同，违约方须赔偿对方相当于两个月的租金给对方。
上述合同签订后，何沛依约将X栋X房交付王宁使用，王宁依约向何沛支付租赁押金1250元，并向何沛缴纳了2013年5月13日至6月12日期间的租金。但王宁自2013年6月13日起，以X栋X房存在安全问题及房屋并非其本人居住等为由未再向何沛支付租金等费用。2013年6月16日，王宁向何沛发短信要求提前解除合同，但未获何沛同意。2013年8月初，何沛自行收回X栋X房。2013年8月12日，何沛将X栋X房出租给案外人王建宁。
何沛诉讼请求：1、王宁支付2013年6月13日至2013年8月12日房租2640元，赔偿违约金1250元；2、王宁支付2014年3月12日至2014年5月11日的房租2640元；3、王宁支付租金利息，以6530元基数，从应付租金之日起至起诉之日止约为300元；4、案件受理费由王宁承担。
原审法院认为：何沛、王宁双方签订的《楼宇租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王宁虽于2013年6月16日向何沛要求提前解除租赁合同，但何沛、王宁双方并未就合同提前解除问题达成一致，此时租赁合同尚未解除。王宁自2013年6月13日开始拖欠租金，其行为构成违约，应向何沛承担相应的违约责任。何沛要求王宁支付自2013年6月13日至2013年7月31日期间的租金、物业管理费、网络费及水费，具有合同依据，原审法院予以支持。王宁应向何沛支付自2013年6月13日至2013年7月31日期间的租金、物业管理费、网络费及水费共2129元，计算公式为：1320×（1＋19／31）=2129元。何沛在庭审中自认其于2013年8月初自行收回了X栋X房，并在其后将该房产出租给案外人，由于何沛已自行收回了X栋X房，何沛在本案中再诉请王宁支付2013年8月之后的租金等费用，无事实依据和法律依据，原审法院不予支持。何沛诉请王宁支付违约金1250元，具有合同依据，原审法院予以支持。利息是拖欠金钱债务的法定孳息，何沛诉请王宁支付租金等费用的利息，原审法院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、王宁应于判决生效之日起十日内向何沛支付自2013年6月13日至2013年7月31日期间的租金、物业管理费、网络费及水费合计2129元；二、王宁应于判决生效之日起十日内向何沛支付拖欠上述费用的利息（2013年6月13日至2013年7月12日期间的租金等费用合计1320元，自2013年6月13日开始计息；2013年7月13日至2013年7月31日期间的租金等费用合计809元，自2013年7月13日开始计息），利息按同期贷款利率计算，计至判决确定的上述款项支付之日止；三、王宁应于判决生效之日起十日内向何沛支付违约金1250元；四、驳回何沛的其他诉讼请求。如未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费100元，由何沛承担48元，由王宁承担52元。
王宁不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，驳回何沛的诉讼请求；二、诉讼费用由何沛负担；三、追究何沛伪造证据的相关民事责任。事实与理由：一．判决书中陈述事实错误：判决中说何沛以及王宁均到庭参加了诉讼，事实是王宁在收到法院民事裁定书由简易程序改为适用普通程序审理后的首次开庭审理中，王宁并未到庭，因王宁收到上述裁定及相关文件时，被上诉人修改诉讼请求，又提交新的一份租约，逻辑混乱，王宁产生重大误解，而错过了二次开庭，由于王宁的缺席，对相关证据及王宁的主张均未得到公平对待。二、判决书中对何沛的授权认定在判决之前未提交给王宁，也未经王宁质证，王宁认为：1、何沛提交的租赁合同首部的出租人姓名及身份证号码属于恶意单方修改，现王宁已找到租赁合同原件可证明，何沛仅是代签名字，恶意修改涉嫌欺诈，由业主直接授权存在适用错误；2、何沛提交的未经公证的手写委托书存在诸多疑点，在简易程序审理中，何沛未提交，也说没有委托书，业主年纪已大，不方便，可普通程序审理中却又突然提交一份2013年1月1日的委托书，前后矛盾；其次王宁对签名完全不认同，这样的委托书什么人都可以写可以签，而且签名笔记明显不像85岁的老人签出的，普通人都可看出出自一人之手，王宁质疑何沛做假证，主张做笔迹鉴定；3、何沛提交的委托书中仅写明租赁事宜，未写明诉讼事宜，权限认定有重大问题。三、判决书中对法律适用的陈述和认定错误，认为《楼宇租赁合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，而王宁提交的证据中清楚说明租赁合同中涉及的标的，系业主将原本正常结构的3房非法改造成11间细小单位即“房中房”分别出租，居住人员达近20人之多，首先它是违法改建房，存在严重的建筑、消防、治安等安全隐患，《广东省物业管理条例》第五十五条中规定了严禁改建行为，《深圳市出租屋管理若干规定》第十二条第二款规定“禁止将最小出租单位再分割搭建成若干小间”，以及其他相关行政规定为保障居民的人身安全均对房中房有禁止性规定。四、何沛在简易程序审理第一次开庭时提出诉讼请求与在普通程序审理中的诉讼请求存在巨大差异，前后矛盾，且自我否定。在简易程序审理中，何沛可能认为事隔一年，王宁应毫无证据保留，遂提出要王宁支付合同余下11个月的租金共计14520元，后在简易程序一次开庭后，发现王宁保留了几项关键证据，于是在普通程序审理中又更改诉讼请求，又提交了2013年8月再次出租的合同。结合何沛单方面提交恶意修改的合同证据和存在诸多疑点的委托书，何沛的诚信度被严重质疑，同时王宁也保留追究被上诉人诉讼诈骗的权利。五、一审法院判令王宁支付2013年6月13日至7月31日的租金不公平。王宁在2013年6月16日即已向何沛提出退房解约，并愿意按合同处理，结算相关费用，其中有多次电话和短信，因时间太长，手机更换已无保留，但在判决书中也认可王宁6月16日已提出解约，但何沛不同意。《楼宇租赁合同》中第5条明确规定承租人超过五天未交租即视为违约，王宁已明确提出解约，并告知已搬离房产，再结合王宁超过5天未交租，何沛也无任何催促交租行为。何沛恶意制造和扩大损失，不应获得支持。六、判决中对支付利息的判定毫无根据且与事实不符。王宁在考虑自身居住安全问题后，多次向何沛提出解约，而何沛置之不理，完全不配合，王宁没有逾期拖欠费用的事实，又何来逾期利息。七、判决中对违约金的判定不符合租赁市场中的约定成俗。在租赁市场中，有个不成文的习俗，押金往往根据房屋的实际租赁价值（面积、装修、家电等）来确定（即可能的损失大小），且押金多少就等于违约金多少，在承租时，出租方与承租方已达成一个月押金的规定，当时一团和气，也口头约定了如一方违约，就按押金来办，同时出租房产仅5个多平方，房内物品价值低廉，一个月押金完全可抵可能的损失，只是合同是何沛单方提供，是格式合同，何沛以合同不方便修改为由未做改动，何沛后来单方恶意改动合同出租方信息更侧面反应了何沛签约当时提出的不改合同的要求，所以，判令王宁支付违约金明显有失公平。八、《楼宇租赁合同》中写明何沛收取王宁固定费用150元，足以抵扣王宁搬离时的相关费用，法院未认定此笔费用。综上，请二审法院在依法查明事实的基础上依法公正审理，支持王宁的请求事项。
何沛口头答辩称：一审判决正确。王宁称我的房改建了，但改建是合法的，王宁认为违法没有任何法律依据。双方的合同是事先打印的，签订合同时修改的，不存在恶意修改。请求维持原判。
二审查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。何沛在二审确认其将涉案房产改建为11间房屋出租。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据王宁的上诉理由，本案的争议焦点为：1、合同的效力；2、王宁应支付的费用。
关于第一个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案房产原来经过了规划验收，在何沛将涉案房产改建为11间房屋后，变更了原来的规划，何沛应就改建行为另行申请变更规划，获取有关部门的同意。何沛在一、二审没有提交经过规划部门同意的变更涉案房产原来规划的有关文件，因此，本院认定涉案房产未按照建设工程规划许可证进行建设，何沛与王宁签订的涉案房产租赁合同应为无效合同。
关于第二个争议焦点，本院认为，合同无效，合同约定的违约责任亦无效，何沛收取王宁的押金应予以退还。为减少诉累，本院判决何沛返还王宁押金1250元。涉案房产被何沛擅自改建后，存在严重的安全隐患，王宁在2013年6月13日起以涉案房产存在安全问题为由要求退还涉案房产并无不当，在2013年6月13日以后的费用王宁无需支付。为安全起见，何沛应在消除安全隐患后再行出租涉案房产。综上，原审判决认定事实有误，本院予以纠正。王宁的上诉理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第942号民事判决；
二、何沛自本判决生效之日起五日内返还王宁押金1250元；
三、驳回何沛的诉讼请求。
何沛如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审诉讼费200元，由何沛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 林晓翔（兼）
附：相关法律条文：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。