河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0105民初12279号
原告丁璐瑶，女，汉族，1990年11月19日出生，住河南省荥阳市。
委托代理人董茜生、马长栋（实习），河南天坤律师事务所律师。
被告张云霞，女，汉族，1974年9月8日出生，住郑州市金水区。
被告万兵，男，汉族，1972年10月1日出生，住郑州市金水区。
第三人郑州市皇宇房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区丰乐路16号附2号院1号楼1单元3号，统一社会信用代码91410105MA3X9LRB00。
法定代表人王长林。
委托代理人芦永胜，男，汉族，1989年6月24日出生，住河南省封丘县。
原告丁璐瑶诉被告张云霞、万兵、第三人郑州市皇宇房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月11日受理后，依法组成合议庭，于2017年5月19日公开开庭进行了审理。原告丁璐瑶及其委托代理人董茜生、马长栋（实习）、被告张云霞、万兵、第三人郑州市皇宇房地产经纪有限公司的委托代理人卢永胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告万兵与张云霞系夫妻关系，被告张云霞委托被告万兵将其夫妻共有的位于郑州市金水区××楼××单元××号的房产通过第三人居间进行出售。2017年3月5日原告与第三人签订了《购房协议书》，并交纳了购买本案房屋（郑州市金水区××楼××单元××号）3000元购当定金，2017年3月6日被告万兵作为被告张云霞的代理人与原告、第三人签订了合同编号为0002489的《房屋买卖合同》。根据《房屋买卖合同》的约定，乙方于2017年3月6日向第三人交纳佣金、定金3200元，2017年3月9日向第三人交纳代办、定金18000元，随后原告于2017年3月10日又交纳了16810元办理贷款的费用。2017年3月中下旬，原告需要被告张云霞配合到银行办理该《房屋买卖合同》所涉房屋的贷款抵押手续，原告与被告联系，被告万兵明确告知原告不再履行该《房屋买卖合同》，第三人工作人员徐国栋及芦永胜通过电话多次与被告万兵联系，得到的回应仍是不再履行合同，2017年3月20日第三人向被告邮寄了催告履行合同书，被告仍表示不再履行该《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》第十六条第2款约定：“甲乙双方协商一致�征得家人同意，买卖上述房产，若任一方违约，赔偿对方三十万元整。”原告为履行《房屋买卖合同》，四处奔波办理了一切需要原告办理的事宜，被告明确表示不再履行合同的行为，导致原、被告与第三人签订的《房屋买卖合同》，目的不能实现，已构成违约。为此，请求解除原告与被告及第三人签订的《房屋买卖合同》，并判决被告赔偿原告损失22200元，被告返还原告支付的定金27800元；判决被告向原告支付违约金30万元；诉讼费及其他费用由被告承担。
被告万兵、张云霞辩称，一、被告张云霞从没有委托被告万兵代理出售本案房屋，也从未提供本人的身份证件。签订重大财产处分合同应由房产登记人张云霞亲自在场或出具由本人签名并附有身份证明信息的书面委托书。根据《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”根据被告万兵与原告丁璐瑶签订的《房屋买卖合同》第二十一条：“本合同附甲乙双方及代理人身份证复印件各一份。”本合同没有甲方张云霞的身份证复印件，要件不全，合同无效。
二、事情经过。2017年3月5日，房产中介公司电话通知被告万兵有客户有购房意向，想真实了解房屋面积、建筑年代、是否有户口落在本房产内等状况，请被告万兵携带户口簿和房产证等有效证件供客户查验。3月6日下午1点许被告万兵来到房产中介公司。当时在房产中介公司，被告万兵和原告丁璐瑶被分别安排在不同房间，其间的沟通由房产中介公司工作人员徐国栋来回传达。房产中介公司与原告先草拟完合同后，原告丁璐瑶也先签字后，�拿来让被告万兵签字。此时被告万兵明确告知对方，被告万兵不是房产登记人，在房产登记人张云霞未出席、无委托的状况下签订合同没有法律效力；房产中介公司在明知没有房产登记人张云霞的委托书的情况下，现场打印委托书，让被告万兵代房产登记人张云霞填写委托书；签字时，对方要求被告万兵代替张云霞在甲方名字上按手印，万兵也明确告诉对方，手印必须是本人的，按此手印是违法的，后被告万兵只在自己的名字上按了手印；同时本案《房屋买卖合同》第十六条第②款规定：“若甲、乙双方协商一致并征得家人同意，买卖上述房产，若任一方违约，赔偿对方叁拾万(￥300000)元整。”以及第二十一条规定：“本合同附甲乙双方及代理人身份证复印件各一份。”这明确规定合同是否生效需要征得房产登记人张云霞的意见及需有张云霞提供的身份证件，此时�告万兵才同意签字。在合同签字完毕之后，对方又让被告万兵补加了一份声明。当日直到被告万兵离开房产中介公司，原告丁璐瑶始终没有和被告万兵进行过当面交流了解有关房屋及房产登记人意见等情况。3月9日（星期四），中介服务人员电话通知被告万兵，需要被告张云霞、万兵共同到银行采集夫妻二人共同影像，办理房屋抵押手续，被告万兵告诉中介服务人员，没有征得被告张云霞的一致意见。2017年3月13日（星期一），被告万兵正式通知房产中介公司，因未有征得张云霞同意出售的意见，依规定终止合同。关于被答辩人所说2017年3月20日居间方邮寄催告履行合同一事，答辩人常年不住本案房屋，并未收到邮件。
三、原告在起诉状中称“2017年3月5日原告与第三人签订了《购房协议书》，并交纳了购买本案房屋（郑州市金水区××楼××单元××号）3000元�房定金。”被告并不知晓此事。原告丁璐瑶第一次见到被告万兵是在2017年3月6日，此前从未与被告万兵、房产登记人张云霞有过任何形式的联系。在房屋登记人不知情，更无房屋议价及其他约定之前，原告丁璐瑶已经与居间方针对本案房屋签订《购房协议书》并交纳购房定金，明显违反了二手房交易制度，提前与居间方恶意串通，侵害了房屋所有人的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。”
四、原告丁璐瑶提前向房产中介公司缴纳费用，与房产中介公司提前拟定合同条款，并在被告不在现场的情况下，在合同中追加明显加重对房产所有人违约处罚的条款。如本案合同第十五条第1款：“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，均有违约方向另一方支付本合同第三条�定的房屋实际成交价的10%作为违约金。……”本条款对违约责任已作了明确规定。而原告提前又在合同第十六条第②款追加补充规定“若甲乙双方协商一致并征得家人同意买卖上述房产，若有一方违约赔偿对方叁拾万(￥300000)元整。”此处规定的违约金叁拾万元整是第十五条款规定违约金的2.97倍。房屋买卖中一般只有房屋售卖方存在是否为共同所有的情况，买方是一人、多人或单位均无需考虑共有情况，谁出钱谁是买主，故此规定仅在限制卖方对合同应有的公平权利。原告丁璐瑶在合同拟订环节恶意追加补充条款，违反合同的公平原则，损害房产所有人的正当权益。
五、本案《房屋买卖合同》第四条中明确规定由原告支付佣金，而在合同签字完毕后，对方又让被告万兵补加了一份声明。声明如下：“现本人张云霞及代理人万兵同意丁璐瑶所交定金中�壹万元(￥10000.00)作为郑州市宜居房地产服务有限公司郑州皇宇分公司的中介佣金，……。”此声明要求由被告支付壹万元中介佣金。按二手房正常交易习惯，佣金一般由买方支付，这种习惯作法可由本案《房屋买卖合同》条款格式佐证。原告在合同已规定好佣金由谁支付之后，又要求被告万兵补充声明，这种作法明显有违二手房正常交易习惯，其行为的最终结果是损害被告的经济利益。显然在签订本案《房屋买卖合同》的前后，原告均在设法故意侵害答辩人的正当权益。
六、原告在起诉状事实与理由部分所称：《房屋买卖合同》第十六条第2款约定：“甲、乙双方协商一致并征得家人同意，买卖上述房产，若任一方违约，赔偿对方叁拾万(￥300000)元整。”这与本案签订的《房屋买卖合同》内容不符，原告故意缺省关键文字。合同条款真实表述是“若甲、乙双方协商一致并征得家人同意，买卖上述房产，若任一方违约，赔偿对方叁拾万(￥300000)元整。”原告丁璐瑶为了得到高额违约金，故意篡改合同，且反将此作为其有利证据诉诸法律，视法律为儿戏，图谋讹诈被告高额赔付。
七、原告在起诉状事实与理由部分所称“2017年3月5日原告与第三人签订了《购房协议书》，并交纳了购买本案房屋（郑州市金水区××楼××单元××号）3000元购房定金。”以及“于2017年3月6日向第三人交纳佣金、定金32000元，乙方于2017年3月9日向第三人交纳代办、定金18000元，随后乙方于2017年3月10日又交纳16810元办理贷款的费用。”而事实清楚表明，原告丁璐瑶在与被告万兵草签《房屋买卖合同》前已经串通房产中介公司违规签订《购房协议书》并交纳购房定金，继而又在合同正式生效前继续交纳费用，是原告丁璐瑶和房产中介公司之间�行为，结果与被告无关。
综上所述，被告认为①原告丁璐瑶与被告万兵签订的《房屋买卖合同》要件不全；②原告丁璐瑶在签订《房屋买卖合同》前恶意串通房产中介公司；③原告丁璐瑶追加合同条款、附加声明，恶意损害答辩人的经济利益；④原告丁璐瑶在起诉状中篡改本案《房屋买卖合同》条款，图谋讹诈被告高额赔付。故请求法院依法判定该《房屋买卖合同》无效，请驳回被答辩人全部诉讼请求，并请判决原告丁璐瑶向被告赔礼道歉及赔偿精神损失费壹仟圆整（￥1000）。
第三人郑州市皇宇房地产经纪有限公司述称，签订合同时是由被告万兵过来的，当时万兵带了张云霞的户口本和结婚证、房产证，来中介公司协商卖房子的事，房屋价格商量好后，由于万兵没有张云霞出具的委托书，万兵当场给张云霞打电话，确认过后，中介公司让万兵代替张云霞签订授权委托书，之后签订买卖合同，后续居间方收取信息服务费，2017年3月8日，通知双方办理贷款，但是只有万兵自己去了，说是张云霞之后过去，过了几天一直没有去，后来打电话被告说不卖了，2017年3月20日，中介公司给二被告发了催告履行合同书，但还是一直没有结果，又打好多次电话，被告万兵一直说不卖了，原告就起诉了。定金可以退还原告，信息服务费需向中介支付，诉讼费、违约金中介公司不承担。
根据原告的诉称，本庭总结本案争议焦点为：合同效力，合同是否应当解除，违约责任确定及承担
原告为支持其主张，向本院提交如下证据：
第一组证据：
1、原告与被告及第三人于2017年3月6日签订的编号为0002489的《房屋买卖合同》；
2、被告张云霞出具的授权委托书；
3、本案所涉�屋的房产证复印件。
证明目的：原告与被告第三人签订的合同合法有效，各方应该依约履行各自义务、承担相应责任。
第二组证据：
1、原告于2017年3月5日签订的交纳3000元定金的购房协议书；
2、原告于2017年3月6日交纳的佣金、定金费用32000元编号为0000185的《收款收据》；
3、原告于2017年3月9日交纳的代办、定金费用18000元编号为0000190的《收款收据》；
4、原告丈夫刘玺于2017年3月10日交纳的贷款费用16810元编号为0024295的《收据》。
证明目的：原告已经积极履行了《房屋买卖合同》所约定的所有义务。
第三组证据：
1、本案第三人于2017年3月20日向本案被告发送的《催告履行合同书》；
2、本案第三人于2017年4月6日出具的《证明》；
3、郑州市皇宇房地产经纪有�公司工作人员芦永胜店长与万兵于2017年3月14日的两段通话录音；
4、原告与被告万兵于2017年3月24日下午18点左右的通话录音。
证明目的：本案被告恶意违约，被告应该按照《房屋买卖合同》的约定赔偿原告违约金，并赔偿原告的损失。
被告万兵对原告提交的证据发表如下质证意见：
第一组证据：1真实性无异议；2真实性有异议，上面的“张云霞”三个字是我写的；3无异议。
第二组证据：1、2、3、4均不清楚。
第三组证据：1没有收到；2不知道这事；3、4均是我的通话，无异议。
被告张云霞对原告提交证据发表如下质证意见：
第一组证据：1真实性有异议，签合同的时候我不知道，合同上没有我的签字，我没有向万兵出具委托，万兵只是说去看看，并没有说卖房子；2真实性有异议，上面�“张云霞”三个字不是我写的；3无异议。
第二组证据：1、2、3、4均不清楚，没有见到这些东西。
第三组证据：1没有收到；2不知道这事；3、4均是有异议，我不清楚。
第三人对原告提交证据的真实性均无异议。
被告万兵、张云霞为支持其主张，向本院提交如下证据：1、合同一份；2、声明书一份。
对被告万兵、张云霞提交的证据，原告经质证，发表如下质证意见：1、真实性无异议；2、原告没有收到这个声明，通过这份声明，更能证明万兵代理张云霞出售房屋，并交纳信息服务费，原被告及第三人签订的好听合法有效，被告违约应该承担违约责任。
对被告万兵、张云霞提交的证据，第三人对被告提交证据无异议。
第三人郑州市皇宇房地产经纪有限公司为支持其主张，向本院提交如下证据：1、�同一份；2、授权委托书一份；3、声明一份；4、张云霞户口本复印件一份（公司有原件扫描件）。
对第三人郑州市皇宇房地产经纪有限公司提交的证据，原告经质证，发表如下质证意见：1、2均无异议；3没有收到；4、无异议。
对第三人郑州市皇宇房地产经纪有限公司提交的证据，被告万兵经质证，发表如下质证意见：1合同上第十六条第二小项中“若”字划掉了，当时没有划，是他们后来划掉的，其他证书性均无异议；2真实性有异议，上面的“张云霞”三个字是我写的；3无异议；4无异议。
对第三人郑州市皇宇房地产经纪有限公司提交的证据，被告张云霞经质证，发表如下质证意见：1真实性有异议，签合同的时候我不知道，合同上没有我的签字，我没有向万兵出具委托，万兵只是说去看看，并没有说卖房子；2真实性有异议，上面的�张云霞”三个字不是我写的；3无异议；4无异议。
根据上述有效证据，本院确定以下案件事实：
1、2017年3月6日，原告丁璐瑶（买方、乙方）、被告张云霞（卖方、甲方）代理人万兵、第三人郑州市皇宇房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订了合同编号0002489房屋买卖合同。合同约定被告拥有位于金水区××楼××单元××号的房屋，房屋所有（共有）权证书号为05××38，房屋所有（共有）权人为张云霞；建筑面积94.26平方米；房屋及配套设施总价款为101万元。合同第四条约定的定金、佣金及代办费共计5万元，其中佣金及代办费22200元，余额作为定金。合同第九条约定双方同意于签订本合同30个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭手续。在银行贷款批准后，双方在15个工作日内将首付房款存入存量房资金监管账户，剩余房款由银行放款之日存入存量房交易资金监管账户。合同第十五条约定，任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，均由违约方向另一方支付本合同第三条确定的房屋实际成交价10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的佣金一律不予退还。第十六条其他约定事项（如果本条款的约定与其他条款的约定不一致，以本条款的内容为准）中约定：1、维修基金随房产一同过户到乙方名下；2、甲乙双方协商一致并征得家人同意买卖上述房产，若任一方违约赔偿对方叁拾万元整。被告张云霞签名系被告万兵代签。
2、2017年3月6日，第三人郑州市皇宇房地产经纪有限公司向原告丁璐瑶具收款收据一份，载明：今收到丁璐瑶购买金水区××楼××单元××号相应款项：佣金、定金，合计人民币叁万贰仟元，付款方式：转账，刷卡。并加盖了第三人郑州市皇宇房地产经纪有限公司财务专用章。
3、第三人郑州市皇宇房地产经纪有限公司提交2017年3月6日，被告万兵与第三人郑州市皇宇房地产经纪有限公司签订声明一份，载明：今张云霞代理人万兵于2017年3月6日与丁璐瑶通过郑州市易居房地产服务有限公司郑州皇宇分公司出售本人位于金水区××院××楼××单元××房产××套，并签订买卖合同0002489，现本人张云霞及代理人万兵同意在签订此合同当日同意丁璐瑶所交定金中的壹万元（￥10000.00）作为郑州市易居房地产服务有限公司郑州皇宇分公司的中介费用，剩余定金做完物业交割完毕后退换张路霞，特此声明。声明人：万兵。
4、2017年3月9日，第三人郑州市皇宇房地产经纪有限公司向原告丁璐瑶出具收款收据一份，载明：今收到丁璐瑶购买金水区××楼××单元××号相应款项：代办、定金，合计人�币壹万捌仟元，付款方式：刷卡。并加盖了第三人郑州市皇宇房地产经纪有限公司财务专用章。
5、原告提交2017年3月10日，河南万度咨询投资有限公司向刘玺出具收据一份，载明：兹收到刘玺交来贷款费用，人民币壹万陆仟捌佰壹拾元。并加盖了河南万度咨询投资有限公司财务专用章。
6、第三人郑州市皇宇房地产经纪有限公司提交授权委托书一份，载明：委托人张云霞，受托人万兵，委托原因及事项：本人张云霞欲出售位于金水区××院××楼××号处自有房屋一套，房屋产权证号为05××38，因本人工作繁忙，不能亲自办理相关房屋出售手续，现特授权委托万兵作为本人的合法代理人全权办理所售房屋出卖的相关事项。受托人声明：第一、受托人保证本委托书为得到授权人电话委托或其它方式，如有纠纷，受托人自愿承担相应责任；第二、受托人在授权有效期内代为办理委托事宜，应严格遵循授权人的真实意愿，如果所实施的行为超出授权范围，受托人资源承担相应责任（签订次委托书当日由受托人一人所签，受托人承诺签订此授权委托书之前已向委托人在居间方办公地点打过电话确认）。被告万兵在受托人处签字并在委托人处代被告张云霞签字。
7、原告提交郑房权证字第××号房屋所有权证书显示：房屋所有权人：张云霞，房屋坐落：金水区××楼××单元××号，建筑面积94.26平方米。
8、第三人2017年4月6日出具证明一份，载明：丁璐瑶（身份证号：）与张云霞（身份证号）及其代理人万兵（身份证号）于2017年3月6日通过郑州市皇宇房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》系编号0002489，签订合同后丁璐瑶积极配合办理合同中的相应条款，张云霞机器代理人万兵于2017年3月8日配合我公司对其房屋评估后不再配合办理此房产的相关交易手续，丁璐瑶及其配偶于2017年3月10号办理完毕其相关的按揭贷款手续，张云霞及其代理人截止目前已知不配合办理。特此证明。
本院认为，原告丁璐瑶与被告张云霞代理人万兵在第三人居间下签订了房屋买卖合同，现被告明确表示不愿履行合同，合同实际履行不能，原告在庭审中同意解除合同，符合法律规定，本院予以支持；合同签订后，原告按合同约定向第三人支付了定金27800元、佣金20200元、代办费2000元，被告万兵以未取得被告张云霞的授权为由未按照合同约定履行相关义务，被告万兵作为成年人，对自己代张云霞签名的行为有足够的认知能力，对合同未能履行给原告造成的损失负相应的赔偿责任，酌定赔偿原告损失5万元；第三人作为中介公司，明知房屋所有权人登记为被告张云霞，授权委托书的签名为�告万兵代签的情况下居间签订合同，造成合同不能履行，应负一定的责任，原告交纳给第三人的佣金20200元、代办费2000元、定金27800元，第三人应当退还原告。故依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十二条、第四十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告丁璐瑶与被告张云霞、万兵、第三人郑州市皇宇房地产经纪有限公司2017年3月6日签订的合同编号为0002489号房屋买卖合同。
二、被告万兵于本判决生效后10日内赔偿原告丁璐瑶损失5万元。
第三人郑州市皇宇房地产经纪有限公司退还原告佣金20200元、代办费2000元，定金27800元；
驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费6550元，由被�万兵承担。
如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状并按当事人的人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 李爱华
人民陪审员 朱淑娟
人民陪审员 吴泉英
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 郝艳君