浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终3291号上诉人（原审被告）：东阳市众业房地产开发有限公司，住所地：东阳市白云街道关山路1号。法定代表人：张向阳，经理。委托诉讼代理人：金孝，浙江良济律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑相科，浙江良济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何建校，男，1988年10月4日出生，汉族，住浙江省东阳市。被上诉人（原审原告）：吴淑萍，女，1988年3月15日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：丁韩清，浙江无双律师事务所律师。上诉人东阳市众业房地产开发有限公司（以下简称众业房地产公司）因与被上诉人何建校、吴淑萍商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2016）浙0783民初17430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。众业房地产公司上诉请求：撤销一审判决第一项，对逾期交房违约金予以改判，一、二审案件受理费由何建校、吴淑萍承担。事实和理由：一、一审法院认定的逾期交房的天数有误。根据《商品房买卖合同》第九条:“但如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、其他非出卖人所能控制的因素，如小区周边市政基础大配套（包括但不限于供水、供电、供气等）无法满足。”1、东阳市气象台证明2015年9月1日至2016年4月30日，东阳市市区累计降雨日120日，比常年同期偏多26天。天气因素是客观因素，非出卖人能控制，比往年偏多的降雨天气拖延了建设进程，导致了延期交房，相应的日期应扣减。2、众业房地产公司因杭州G20峰会在2016年7月份接到相关部门的停工要求，实际停工将近2个月，属于不可归责于众业房地产公司的政策因素，相应的交房期限也应顺延。3、根据上访信、来往事项交办（转送）告知单以及东阳市住房和城乡建设局答复意见书等，“九龙公馆”项目因小区周边排水排污市政基础配套、军用光缆等原因，直至2016年9月27日才确定解决方案，并进行后续施工解决，导致众业房地产公司于2016年11月1日才取得房屋建筑工程竣工验收备案表。上述排污排水市政基础配套的原因，属于合同约定免责条款中非出卖人能控制的情况，逾期交房的起算日期应当从排水排污问题得到解决之日开始起算，也即从2016年11月1日竣工验收备案之后开始计算。二、一审认定的违约金计算标准过高，众业房地产公司申请二审法院依法予以调整。众业房地产公司由于天气、小区周边市政基础配套、G20峰会召开等非归咎于众业房地产公司的原因才导致逾期交房，何建校、吴淑萍的实际损失和预期利益是已交付购房款的银行同期贷款利息，请求二审法院依法调整违约金的计算标准为银行同期贷款基准利率。三、众业房地产公司于2016年12月24日发出收房通知书，何建校、吴淑萍于2016年12月25日收到该通知书，但实际于2017年2月7日才收房。因此按照合同的约定，何建校、吴淑萍应支付逾期收房违约金4446元，在本案中应当予以抵扣。逾期交房的起算日期是从2016年11月1日竣工验收备案之后开始计算。被上诉人何建校、吴淑萍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。何建校、吴淑萍向一审法院起诉请求：一、众业房地产公司安装阳台玻璃铝合金扶手及阳台玻璃门；二、众业房地产公司支付逾期交房违约金35568元（自2016年7月1日按合同约定每日按照已付购房款的万分之三计算至2016年10月31日止，此后仍依约每日按照已付房款的万分之三计算违约金至实际交付之日止）。一审法院认定事实：一、房屋买卖合同的签订时间：2015年5月9日。二、房屋地点：东阳市白云街道吴宁西路九龙公馆8幢1401室（以下简称涉案商品房）。三、合同约定房屋建筑面积：112.44平方米。四、房屋总价款：988000元。五、合同约定的商品房交付期限：2016年6月30日。六、合同约定的逾期交房违约金计算方式：逾期不超过30日，自2016年7月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2016年7月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。七、合同约定的出卖人可据实延期交房情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、其他非出卖人所能控制的因素，如小区周边市政基础大配套（包括但不限于供水、供电、供气等）无法满足。3、因政府各有关职能主管部门或工作人员推迟验收日期等原因造成出卖人商品房的交付期限延期。八、其他需要说明的问题：众业房地产公司于2016年11月1日取得房屋建筑工程竣工验收备案表。何建校、吴淑萍自认于2016年12月25日收到众业房地产公司的收房通知书。一审法院认为，何建校、吴淑萍与众业房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应确认合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。众业房地产公司辩称涉案合同未约定众业房地产公司应安装阳台玻璃门，设计单位认为玻璃铝合金扶手在强度及安全上存在重大隐患，故设计单位及众业房地产公司出于对业主的安全考虑，根据设计单位的要求按国家标准更换了阳台铝合金扶手，请驳回何建校、吴淑萍第一项诉请。一审法院认为，涉案合同未约定由众业房地产公司安装阳台玻璃门，故对何建校、吴淑萍的该主张，不予支持；涉案合同附件四装饰、设备标准中约定阳台为玻璃铝合金扶手，众业房地产公司对阳台扶手进行变更未通知何建校、吴淑萍，且众业房地产公司提供的证据也无法证明该变更系出于安全的考虑而必须进行变更，故众业房地产公司确已构成违约。虽然众业房地产公司已构成违约，但是否应当由众业房地产公司进行更换，一审法院认为，涉案房屋建筑工程已竣工并经相关部门验收合格，而更换阳台栏杆扶手是否存在安全隐患、是否会对该涉案工程已竣工验收合格的结果造成影响，本案中均无法确认，故对何建校、吴淑萍要求更换玻璃铝合金扶手的诉请不予支持。若众业房地产公司的该违约行为给何建校、吴淑萍造成了损失，可另行处理。众业房地产公司辩称根据涉案合同约定，其确实存在逾期交房，但系因为客观原因导致并延长了逾期时间，如雨水天气、排污管道与军用管道相冲突、G20峰会的举办等都对工期造成重大影响，请法院根据相关情况适当减少逾期责任。一审法院认为，众业房地产公司所称的影响如期交房的原因并不能构成免责的事由，众业房地产公司于2016年11月1日才取得房屋建筑工程竣工验收备案表已构成违约，故对众业房地产公司的上述辩称意见，不予采纳。何建校、吴淑萍自认其于2016年12月25日收到众业房地产公司的交房通知书，故本案逾期交房违约金应按合同约定标准自2016年7月1日计算至2016年12月24日止（共计177天，35568元+988000元*0.3‰*54天），即51573.6元。综上，何建校、吴淑萍的诉请，部分成立，予以支持，部分不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、众业房地产公司应于判决生效之日起十五日内支付何建校、吴淑萍逾期交房违约金51573.6元。款项汇至，户名：东阳市人民法院执行款专户，账号：95×××22，开户行：工商银行东阳支行。二、驳回何建校、吴淑萍的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1184元，减半收取592元，由何建校、吴淑萍负担50元，众业房地产公司负担542元。二审期间，上诉人众业房地产公司向本院提供了以下证据：证据一、《申请报告》及附图复印件、市政管网图（标注问题位置）、《关于“龙九公馆”项目市政排水接口现仍未解决的上访信》复印件、《来访事项交办（转送）告知单》、《答复意见书》、《城镇污水排入排水管网许可证》、《停工通知单》、《国防通信线路安全保护协议》各一份，共同证明因周边市政排污管道导致众业房地产公司开发的楼盘无法按时竣工验收备案，直至2016年10月17日才拿到了城镇污水排污管道许可证，2016年11月1日才竣工验收备案。证据二、工程质量监督报告一份，证明2016年8月1日主体工程就已经经过验收合格。证据三、九龙公馆交房综合表和物业验房单原件各一份，证明何建校、吴淑萍于2017年2月7日才收房的事实。被上诉人何建校、吴淑萍质证认为，对于证据一，《申请报告》和附图系复印件，无法确认真实性，即使真实，只能证明众业房地产公司在2013年9月10日向东阳市建设局报批预埋排污管道的情况，是众业房地产公司在工程建设时应履行的正常程序，与本案无关联性。上访信系复印件，无法确认真实性，对《来访事项交办（转送）告知单》的真实性无异议，但落款时间是2016年8月29日，合同约定的交房期限是2016年6月30日，作为开发商应在交房之前解决该问题，而不是直至2016年8月份才上访，说明众业房地产公司怠于解决问题，才会导致逾期交房。《停工通知单》、《答复意见书》、《国防通信线路安全保护协议》及许可证都是在上访之后出现的，如果众业房地产公司能及早、积极地处理，该些问题均可提早解决，众业房地产公司不能要求逾期时间推算至竣工验收备案之后，违约责任不能由何建校、吴淑萍承担。对于证据二，真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，质量监督报告并不能与竣工验收备案表相等同，买卖合同约定符合交房条件是必须要拥有竣工验收备案表。对于证据三，不能以此来证明何建校、吴淑萍存在违约的情况，因为众业房地产公司只发出了收房通知书，并没有发出催告通知书，不能适用买卖合同第12条之约定。对上述证据，本院经审查认为，证据一中《申请报告》和附图、《关于“龙九公馆”项目市政排水接口现仍未解决的上访信》等皆系复印件，书证应当提交原件，因无原件核对，本院对其真实性不予确认。《停工通知单》、《答复意见书》、《国防通信线路安全保护协议》均发生在本案约定的交房期限之后，与本案待证关键事实无直接关联性，本院对上述两份证据的证明力不予采信。本院对证据二、三的真实性予以认定，但证据二不能证明房屋已竣工验收合格；证据三不能证明众业房地产公司已尽合同约定的催告义务，且何建校、吴淑萍存在违约。被上诉人何建校、吴淑萍未提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：1.一审法院认定的逾期交房的天数是否正确；2.违约金是否过高。关于争议焦点1，本院认为，风雨天气属于正常的天气现象，众业房地产公司作为开发商，在进行房屋开发建设前，就应当根据以往的天气记录，结合气象部门对未来天气状况的预测，合理预计工期，确保按期完工，另，涉案合同也未针对下雨天工程是否相应延期作出约定，故众业房地产公司关于应扣减雨天停工天数的抗辩，理由不成立，本院不予支持。由于合同约定的交房期限是2016年6月30日，众业房地产公司在2016年7月份因杭州G20峰会召开接到相关部门的停工要求，并不能构成不可归责于众业房地产公司的政策因素。至于众业房地产公司提出的市政排污设施配套以及军用光缆构成了合同约定免责条款中非出卖人所能控制的延期原因的主张。根据合同约定，涉案商品房应在2016年6月30日前交付，而众业房地产公司早在2013年就已经向城建局申请了管道预埋，该公司应当积极协调处理排污设施冲突的问题，但直至2016年8月29日才向信访局反映情况，故小区周边市政大配套设施并不能构成合同第九条所约定的出卖人可延期交房的特殊原因。由此，众业房地产公司主张逾期交房时间应当从2016年11月2日开始计算的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点2，本案双方当事人在《商品房买卖合同》中约定了违约金的计算方式，该约定是双方当事人的真实意思表示。合同中对违约金的约定具有督促当事人依约履行义务的作用，亦具有对违约方进行惩罚的性质，现众业房地产公司未能举证证实违约金过高的情况下，考虑违约方的过错程度，合同的履行情况，一审按照涉案合同中约定的违约金计算方式来确定违约金，并无明显不当。综上，众业房地产公司提出的上诉理由和请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。一审法院适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1184元，由上诉人东阳市众业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 楼淑馨审 判 员 徐 晋审 判 员 应 倩二〇一七年九月十八日代书记员 张青青·??-10-?··??-9-?