广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终986号
上诉人（原审被告）：惠州市金宏茂房地产开发有限公司,住所：广东省惠州市惠阳区淡水镇叶挺西路。
法定代表人：曾鸣。
委托诉讼代理人：俞华，广东正大联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：尹桂芬，女，汉族。
委托诉讼代理人：黄志坚，系广东意本律师事务所律师。
上诉人惠州市金宏茂房地产开发有限公司因与尹桂芬商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第1398号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原审原告向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金8664元（自2014年10月17日至2015年10月31日共380天，228000元×0.01％×380＝8664元）；2、由被告承担本案诉讼费。
主要事实和理由：2012年10月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了编号为惠阳（2012）00007438的《商品房买卖合同》。该合同约定：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设的位于惠州市××区淡水白云××路木棉桥的尚峰假日公馆x号房，该商品房总价款为人民币228000元。买受人（原告）按其他方式支付购房款，即买受人（原告）于2013年10月8日前付首期房款人民币69000元，余款人民币159000元由买受人（原告）在一个月内办理银行按揭手续。出卖人（被告）应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用。出卖人（被告）应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人每日按已付房价款的0.01％支付违约金。合同签订后，原告依照合同约定履行了支付购房总价款的义务。但被告一直以各种理由拖延交房。时至2014年4月19日，被告才通知原告入伙。被告将商品房交付给原告后，没有依照合同约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告的违约行为，导致原告早在2012年10月购买商品房后至今仍未被依法确认为所购买商品房的房屋产权人。就逾期办理房地产权属证书违约金事宜，原告与被告交涉没有任何结果。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，并提出上列诉讼请求，请依法裁决！
被告辩称:1、被告与原告签订的商品房买卖合同及补充协议内容没有违反法律法规禁止性规定，是双方真实意思表示，合同及补充协议均为合法有效，根据该补充协议第十条，买受人、出卖人同意，出卖人违约时，违约金不超过总房价的百分之一，第十一条约定，本协议已向买受人充分解释，特别是对买受人免责的条款，买受人充分了解并愿意接受，本协议为合同的一部分，与原合同有同等的法律效力，在此之前，双方合同条款如与本协议相抵触以本补充协议为准。根据该约定，原告要求支付的违约金数额应按照双方的补充协议第十条约定，应以不超过总房价百分之一计算；2、原告方均为完全民事行为能力人，应当知道在上述合同及补充协议上签字盖章的法律后果，若其认为合同及补充协议不符合真实意思表示，可在1年内行使撤销权，但原告至今未行使该权力，说明其认可了合同及补充协议的法律效力，原告在主张自身权利时，应按照合同及补充协议的约定；3、被告已于2015年10月8日向产权登记机关提交了办理权属登记所需的材料，原告诉求违约金计至2015年10月31日，没有依据。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2012年10月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》【合同编号：惠阳（2012）00007438】，约定：原告购买被告开发建设的位于惠州市××区淡水白云××路木棉桥的尚峰假日公馆x号房，该商品房总价款为人民币228000元。买受人（原告）于2012年10月8日前已付首期款人民币69000元，余款人民币159000元由买受人（原告）在一个月内办理银行按揭手续。商品房交付期限是2013年9月30日前。合同签订后原告按约向被告付清总房款228000元。至2014年4月19日，被告向原告发出入伙通知书。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。原告依约付清房款。原、被告双方还签订了《补充协议》，该协议是格式化条款，其中第十条约定：“买受人、出卖人双方同意，出卖人违约时，其违约金不超过该商品房总价的1%”。
另查明，惠州市惠阳区房产管理局于2015年10月8日受理了涉案房产所在项目商品房权属初始登记申请。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。根据合同十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内即2014年10月19日前，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告逾期办证天数为2014年10月20日至2015年10月7日共352天。根据合同第十五条约定，出卖人逾期办证违约金为按日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金，故原告请求被告支付逾期办理房地产权属证书违约金8025.6元（228000元×0.01%元/天×352天），事实清楚，理由充分，本院予以支持。对比合同第十五条的约定，补充协议第十条显然有失公平，其作为被告一方提供的格式条款，排除了买受人向出卖人主张逾期交楼违约责任的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“……或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本院确认补充协议第十条无效。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告惠州市金宏茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告尹桂芬支付逾期办理房地产权证书违约金8025.6元。
本案受理费50元，由被告惠州市金宏茂房地产开发有限公司负担。
当事人二审的意见
上诉人惠州市金宏茂房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、撤销一审法院作出的（2015）惠阳法民一初字第1398号民事判决并依法改判；二、判令被上诉人承担本案诉讼费用。
上诉事实和理由：一、本案基本案情。上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》（证据一）及《补充协议》（证据二）约定被上诉人购买上诉人开发建设的位于惠州市××区淡水白云××路木棉桥的尚峰假日公馆x号房，该商品房总价款为人民币228000元，被上诉人于2012年10月8日前已付首期款人民币69000元，余款人民币159000元由买受人在一个月内办理银行按揭手续。商品房交付期限是2013年9月30日。因上诉人于2014年4月19日才通知被上诉人入伙，被上诉人遂向法院提出诉请，要求上诉人承担逾期交房的违约责任。上诉人不服一审判决，提出上诉认为：一、一审法院认定《补充协议》第十一条为格式条款完全是凭空想像或故意歪曲了格式条款的定义，因《补充协议》上有被上诉人的签名确认，被上诉人没有提出证据证明、庭审也没有查明《补充协议》第十一条是双方未经协商的;2、《补充协议》第十一条无法限制被上诉人的权利，因《商品房买卖合同》第九条第二款约定逾期交楼超过60天的，被上诉人还可以解除合同且上诉人还需按已付款的10%向买受人支付违约金。二、原审法院认定事实错误。l、一审法院认定：“《补充协议》显失公平”，如二审法院认定《补充协议》显失公平，是否认定该《补充协议》无效，而不仅仅第十一条无效?2、关于“上诉人未提供充足的证据证明《补充协议》是在双方充分协商的条件下签订的”，首先，《补充协议》上有被上诉人的亲笔签名确认，这已充分证明了该协议是经过双方充分协商的，否则如何解释被上诉人的签名?被上诉人在起诉状中既没有提及《补充协议》是未经双方协商的事实，且一审的庭审中也没有查明《补充协议》是双方未经协商的事实，如查明被上诉人是被胁迫或被欺诈等等。另外，根据举证责任分配谁主张谁举证的原则，此案是被上诉人主张的。三、原审法院适用法律错误。l、合同法第三十九条对格式条款的定义是：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟制，并在订立合同时未与对万协商的条款。”本案的《商品房买卖合同》及《补充协议》虽然是为了重复使用而预先拟制的，但在订立合同时上诉人与被上诉人是经过充分协商的，否则如何解释被上诉人的亲笔签名确认?另上诉人提交的几份经过其他买受人修改过的《补充协议》(证据三)，就证明上诉人预先拟定的《补充协议》都是必须经过双方协商才最终确认的。二审法院认定该修改过的《补充协议》“并没有对本案所涉的关于违约金变更的条款进行任何变更”简直荒唐可笑!《补充协议》是买受人修改的，买受人不愿意修改不批准吗?因此，原审认定《补充协议》为格式条款是错误适用法律。2、《补充协议》并没有显失公平。《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。《商品房买卖合同》第九条第二款约定逾期交楼超过60天的，被上诉人还可以解除合同且上诉人还需按已付款的10%向买受人支付违约金。如果被上诉人认为《补充协议》不公平，可以选择《商品房买卖合同》第九条第二款的约定，《补充协议》根本无法限制被上诉人的合法权利。另外，《补充协议》第十二条特别注明:“本协议已由出卖人向买受人充分解释，特别是对免除或限制出卖人责任的协议条款，经双方协商后买受人已充分了解并愿意接受这些约定”，因此，即便《补充协议》是格式条款，但并没有显失公平，且上诉人也已向被上诉人充分解释，不能认定是格式条款就当然判定合同无效！综上，原审认定事实错误，适用法律错误，依法应当予以撤销。上诉人的诉讼请求依据充分，应当予以支持，为此，请法院判如所愿!
被上诉人答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，对方提出的上诉理由不能成立，因为补充协议第11条被一审法院认定为格式条款符合法律规定，一审法院已经审理的这16宗案件以及由二审法院审理后生效的案件都是同样限制买受人权利的格式条款验证，对方的上诉理由不能成立，对方提出的补充协议11条没有显示公平，也是不能成立的上诉理由，已经发生法律效应的48宗以对方为被告的二审生效判决书中将买受人方遭受的损失做了基本评估，在实际损失和补充协议条款11条约定的限制买受人权利的条款数额差异巨大显示公平也是正确的，最高法发布的指导新案例集二审法院已经审结发生的法律效应的判决书可以作为本案二审的重要参考，我们认为对方提出的两条上诉理由都不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回对方上诉，维持一审判决。
本案二审中，上诉人提交了《广东省商品房买卖合同》二份，证明一审法院认定为格式条款是错误的，我方提交的这份证据证明所有的补充协议都是经过业主看过，双方协商后签字确认的，有些业主是能修改的。如果对方觉得不公平就可以修改的。小业主没有否认这个字是业主签的，补充协议中有11条写清楚了，已经充分解释了，如果对方说看不清楚这些字，就要证明，10条也说清楚了房价的百分之一是多少。对方也应该看得懂违约金的。对一审法院认定为不能提供充分证明协商的，我们提供了当事人提供的补充协议，我们履行了我们的举证责任。如果对方觉得是蒙骗了的，要对方来举证证明，一审认定11条是格式条款的，我方认为是双方充分协议的，对方也没有提供证据证明签这份协议是欺诈或胁迫签名，一审法院不能认为你这份协议是格式条款。
被上诉人对上述证据的质证意见：对方说的这些补充协议是案外人的，跟本案没有关联性的，不是本案的涉案的业主的，没有什么可比性。针对只是有对方上诉的13宗案件，开发商自行聘请的设计施工监理自我检查记录不能代表国家职能机关的竣工验收文件，不能以此作为竣工交付的依据，是有法律规定的。补充协议11条限制购房者权利的条款，对方是否履行了提醒及注意的义务，根据最高法审理商品房买卖合同的司法解释可以认定一审法院认为对方没有充分履行这个义务是正确的，三位买受人上诉的案件，一审法院错误认定入伙的时间。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点为：双方签订的《补充协议》中约定违约金的计算标准为不超过总房价的1%是否有效。具体判析如下：
双方签订的《补充协议》中约定违约金的计算标准为不超过总房价的1%是否有效的问题。首先，该《补充协议》是由上诉人为了重复使用而预先拟制的格式条款，而且全部的条款规定的都是被上诉人的义务，并没有规定被上诉人享有相应的权利，也没有规定上诉人应当承担的义务，因此，该《补充协议》显失公平。其次，上诉人未提供充足的证据证明《补充协议》是在双方充分协商的条件下签订的，即使上诉人在二审中提交的其所称经协商变更的补充协议，也并没有对本案所涉的关于违约金变更的条款进行任何更改，反而增加了“如上诉人不能在2014年6月1日之前交楼，被上诉人同意将上诉人的交楼时间延期至2014年6月30日，在此期间，被上诉人不追究上诉人延期交楼的违约责任”的条款，以此来减轻上诉人本应当承担的违约责任。被上诉人作为一个普通的消费者，遵循日常的交易习惯，对于上诉人作为专业的房地产公司给予了足够的信任，按照上诉人的要求签订了《广东省商品房买卖合同》及其补充协议，在上诉人未进行足够解释的情况下，要求其承担过分不利于其的责任显然是不公平的。其三，上诉人逾期交楼，造成的被上诉人的损失包括已付房价款的利息、租房租金等，但按银行同期同类贷款利率计算被上诉人已付房价款的利息损失已超过《补充协议》所约定的总房价的1%。至于上诉人所称的被上诉人可以选择解除合同并要求上诉人支付累计已付款的10%的违约金，则令被上诉人在上述损失的基础上增加了失去一套房屋的损失，对被上诉人愈加不公平。因此，一审法院按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条第二款、第三款，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第五十二条第五项的规定，认定逾期交房违约金的计算方式应按照《广东省商品房买卖合同》第九条的约定，本院予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用50元，由上诉人惠州市金宏茂房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 黄宇乐
审 判 员 寇 倩
二〇一七年六月十三日
法官助理 陈 静
书 记 员 彭科梅
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。