广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第1856号
上诉人（一审原告）：罗义球。
上诉人（一审原告）：龚明桂。
以上二上诉人的共同委托代理人：蒙宝林，广西天承律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：张雪芹。
一审第三人：罗智华。
上诉人罗义球、龚明桂因与被上诉人张雪芹、一审第三人罗智华房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2015）江民一初字第605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月13日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月14日组织当事人进行调查、辩论和调解。上诉人罗义球、龚明桂共同委托的代理人蒙宝林，一审第三人罗智华到庭参加诉讼。被上诉人张雪芹未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：罗义球、龚明桂结婚后，于×年×月×日生育一子罗智华。张雪芹与罗智华于×年×月×日登记结婚，双方婚后未生育子女。2012年11月28日，张雪芹与罗智华签订《夫妻婚内财产协议书》一份，约定：张雪芹同意在罗智华将罗智华父母共有但登记在罗智华父亲名下位于南宁市江南区星光大道×栋×单元×号房过户到张雪芹名下，并在张雪芹实际取得该房的房产证后，张雪芹即将登记在其个人名下但已经于2012年11月15日开始由罗智华实际掌控的北海格瑞斯酒店管理有限责任公司60%的股权通过办理股权变更手续变更到罗智华名下，罗智华必须在2012年12月24日之前拿到南宁市房产局要求办理房产过户手续所必需的资料之日起5个工作日内为张雪芹办理房产过户手续，张雪芹亦承诺在上述房产已经明确变更登记到自己名下并已实际拿到房屋产权证之日起5个工作日内按照本协议的约定着手为罗智华办理上述股权的变更登记手续；张雪芹承诺给付罗智华40000元于上述房屋过户到张雪芹名下且张雪芹已拿到该房的房产证之日起的3天内直接以现金支付给罗智华；《夫妻婚内财产协议书》还对张雪芹、罗智华其他权利义务进行了约定。2012年11月26日，张雪芹交纳了购买坐落于南宁市江南区星光大道×栋×单元×号房的契税7842.15元，《契税税收通用完税证》号码：№×。2013年1月15日，罗义球、龚明桂作为甲方，张雪芹作为乙方，双方签订《存量房买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于南宁市江南区星光大道×栋×单元×号房（总建筑面积58.09㎡）出售给乙方，房屋成交价261405元，张雪芹一次性付清房款，付款之日为过户当日之前，罗义球、龚明桂在收到全部房款3日内将房屋交付张雪芹，如不能按期付清房款或不能按期交付房产的，每逾期一日，违约方按照全部房款的5%向对方支付违约金。2013年2月1日，讼争房屋所有权变更登记在张雪芹名下，办理了邕房权证字第××号《房屋所有权证》，记载：张雪芹单独所有，附记2013年1月向罗义球购买。北海格瑞斯酒店管理有限责任公司成立于2012年9月12日，法定代表人为张雪芹。2013年3月4日，北海格瑞斯酒店管理有限责任公司法定代表人变更为罗智华，罗智华承认收到由张雪芹转让的该公司60%的股权。2013年4月10日，张雪芹向法院起诉，要求与罗智华离婚。2013年11月26日，一审法院作出（2013）江民一初字第846号民事判决书，判决不准二人离婚。该判决已经发生法律效力。2014年10月15日，张雪芹再次向法院提起诉，要求与罗智华离婚。该案诉讼中，罗智华认为本案讼争房屋系由本案罗义球、龚明桂赠与张雪芹和罗智华二人，主张作为夫妻共同财产进行分割。本院于2015年3月9日作出（2014）江民一初字第1773号民事判决书，判决：一、准许张雪芹与罗智华离婚；二、驳回张雪芹的其它诉讼请求；该判决并未认定讼争房屋属于张雪芹与罗智华的夫妻共同财产。（2014）江民一初字第1773号民事判决已于2015年4月2日发生法律效力。一审法院认为：当事人的合法权益，受法律保护；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力，由《中华人民共和国婚姻法》第十九条第二款，明文规定。2012年11月28日，张雪芹与罗智华签订的《夫妻婚内财产协议书》中约定：罗智华将其父母共有的讼争房屋过户（权属变更登记）到张雪芹名下，张雪芹将登记在其个人名下的北海格瑞斯酒店管理有限责任公司60%的股权过户到罗智华名下，二人就此事，实为达成“以物易物”的民事合同，讼争房屋的所有权与北海格瑞斯酒店管理有限责任公司60%的股权（再加上40000元现金），互为对价。该合同合法有效，对双方当事人有约束力。张雪芹在（2014）江民一初字第1773号案件诉讼中，已经主张本案讼争房屋是其个人财产（见该案《民事审判笔录》第5页第十三行文字），故在本案中，不宜以其欠缺抗辩而径行认定张雪芹与罗义球、龚明桂之间的房屋买卖合同成立和生效。根据查明事实，讼争房屋于2013年2月1日过户到张雪芹名下，股权于2013年3月4日前过户到罗智华名下，双方达成的“易物合同”的大部分内容履行完毕。查《夫妻婚内财产协议书》中关于“易物合同”约定的条款，张雪芹的合同权利是取得讼争房屋的所有权，并无罗智华所主张的“该房屋的实际转让价格261405元与罗智华估算约600000元的市场价格之间的差价”的意思；且从该房屋的坐落位置、建筑面积、建造时间等因素考虑，亦无证据支持该房屋“市场价格约600000元”的事实。根据罗智华与张雪芹在《夫妻婚内财产协议书》中关于“易物合同”的约定的条款，本案罗智华负有将讼争房屋所有权变更登记（即过户）至张雪芹名下的义务。考虑到罗义球、龚明桂与罗智华之间是父母与儿子的亲属关系，罗智华是基于何种法律行为从罗义球、龚明桂名下取得讼争房屋的所有权，诸如罗智华购买、半买半送、罗义球、龚明桂赠与等等，张雪芹可在所不问。在实际操作中，采取由罗义球、龚明桂与张雪芹签订《存量房买卖合同》的形式，亦无不可。本案三方当事人之间的民事法律关系可用下图解说。罗义球、龚明桂
转移↙↖
讼争房屋所有权↙↘签订存量房买卖合同
罗智华→转移讼争房屋所有权→张雪芹
↖转移格瑞斯公司60%股权↙
综上分析，本案三方当事人的民事法律关系涉及的权利义务，特别是涉及到讼争房屋上的权利义务，最迟在2013年3月（北海格瑞斯酒店管理有限责任公司法定代表人由张雪芹变更为罗智华之时）因罗义球、龚明桂、张雪芹、罗智华履行各自的义务而终止；至于张雪芹承诺讼争房屋过户后3日内给付罗智华40000元的义务，若张雪芹尚未履行的，罗智华可另行向张雪芹主张权利，但不影响讼争房屋所有权变更的权利义务关系的终止。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，由《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，明文规定；由《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，明文解释。张雪芹为办理讼争房屋的所有权变更登记（过户）事宜，与罗义球、龚明桂签订了《存量房买卖合同》；而（2014）江民一初字第1773号张雪芹与罗智华的离婚诉讼中，罗智华就主张存在“本案罗义球、龚明桂将讼争房屋赠与张雪芹和罗智华二人”的事实；罗智华并未主张罗义球、龚明桂与张雪芹之间存在房屋买卖合同关系，也未提及“张雪芹尚欠罗义球、龚明桂购房款261405元”之事；亦即罗智华当时认为：在罗义球、龚明桂与张雪芹二者之间，张雪芹是无偿从本案罗义球、龚明桂处取得讼争房屋所有权。而当时罗义球、龚明桂与张雪芹未起纠纷，反而很配合地办理了讼争房屋的过户手续。结合罗义球、龚明桂、罗智华和张雪芹的人身关系、《夫妻婚内财产协议书》中的约定、讼争房屋的过户事实综合考虑，罗智华当时的此主张，具有高度的可信度。现罗义球、龚明桂仅凭《存量房买卖合同》，不足以推翻张雪芹与罗智华在《夫妻婚内财产协议书》的“易物合同”的约定，也不足以证明罗义球、龚明桂与张雪芹之间成立真实的房屋买卖合同关系且张雪芹负有向罗义球、龚明桂支付“房款261405元”的义务。综上，罗义球、龚明桂举证不能的，罗义球、龚明桂所持的合同不履行损害赔偿请求权，要件不齐备，罗义球、龚明桂主张“由张雪芹支付房款261405元”的诉讼请求，并无事实和法律依据，应不予支持。罗义球、龚明桂关于由张雪芹给付房款的诉讼请求不成立的，罗义球、龚明桂关于“由张雪芹支付总房款的30%的违约金”的诉讼请求，也失去依附，应一并予以驳回。本判决之基础已明确，当事人其余主张、陈述及所提证据，经审酌后，认为均与本案结论无关，故不再一一论述。罗义球、龚明桂在法庭调查终结前，将其主张的违约金数额由150000元降低为78421.5元（261405元×30%）的，根据国务院令第481号《诉讼费用交纳办法》第二十一条第（二）项：“当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理：（二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还。”之规定，本院应退回罗义球、龚明桂案件受理费1074元。并予说明。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回罗义球、龚明桂全部诉讼请求。案件受理费7471元，扣减应向罗义球、龚明桂退还的1074元后，余额为6397元，由罗义球、龚明桂负担。上诉人罗义球、龚明桂上诉称：一、上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖关系。一审认为第三人在离婚诉讼中主张系上诉人将房屋赠与其与被上诉人，不符合实际。其主张与上诉人赠与第三人是两回事，更何况一审提及被上诉人需向上诉人支付4万元房款，第三人的主张是为了说明该房是他们的夫妻共同财产，与本案上诉人与被上诉人之间的买卖关系不同。在离婚案件中，被上诉人就曾承认“由张雪芹出资购买，由罗智华出资购买该套房屋，并且张雪芹还以自己经营的北海格瑞斯公司的百分之六十的股权作为交换对价”尽管其未清楚说明是谁购买，但向上诉人买房是事实，是谁购买都不影响上诉人卖房，并非赠与。双方签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，是房产过户的依据，所以一审认为买卖合同不成立不生效错误。二、被上诉人与第三人之间不是完全的对价关系。一审判决认为双方实为达成“以物易物”的民事合同不准确，双方是有部分对价，以格瑞斯公司60%股权换取该房60万元价值减去26万元应付价款的差价，既有对价又有买卖。一审判决认为第三人在离婚诉讼中未提及存在买卖合同关系，也未提及被上诉人拖欠房款261405元之事，未提及并不等于不存在，当时双方纠纷未发生，第三人在离婚案中已提出房屋价值70万元，与本案上诉人主张的60万元相近，说明确有以差价换股权的事实。三、本案上诉人与被上诉人之间及被上诉人与第三人之间是不同的法律关系。一审判决未经过评估无法断定房屋价值不到60万元，被上诉人在离婚案件中主张房屋价值18万元，那么如果该房实际价值在44万元以上，被上诉人就应将26万元购房款即差价支付给上诉人。第三人和被上诉人的主张是否正确都与本案房屋买卖无直接关系，但可以说明第三人认为是有差价，不是房屋与股权之间的简单对价，上诉人是第三人的父母，没有理由推断签订买卖合同作为形式。虽然第三人是上诉人的儿子，但是三方毕竟是不同主体，之间存在不同的法律关系。另第三人曾提交银行交易明细表，证明其曾给过近20万元给被上诉人买房，但一审判决认为与本案无关不予采纳。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人张雪芹未答辩。
一审第三人罗智华述称：罗智华对上诉人陈述的上诉请求、事实和理由都没有异议。
本案当事人的争议焦点是：1、上诉人罗义球、龚明桂与被上诉人张雪芹之间是否存在房屋买卖合同关系？2、上诉人要求被上诉人支付购房款及相应违约金是否依法有据？
上诉人罗义球、龚明桂与一审第三人罗智华除陈述诉辩主张外，均未向本院提交新证据。
各方当事人对一审法院查明的基本事实均未提出异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为：被上诉人张雪芹与一审第三人罗智华于2012年11月28日订立的《夫妻婚内财产协议书》中约定：罗智华将其父母共有的讼争房屋过户到张雪芹名下，张雪芹将登记在其个人名下的北海格瑞斯酒店管理有限公司60%的股权过户到罗智华名下；张雪芹承诺给付罗智华40000元于上述房屋过户到张雪芹名下且拿到房产证之日起得3天内直接以现金支付给罗智华。从上述协议书的内容来看，双方的真实意思表示为罗智华以讼争房屋的所有权作为对价，换取张雪芹以北海格瑞斯酒店管理有限公司60%的股权及40000元现金，故一审法院认定罗智华与张雪芹达成“以物易物”的民事合同，确属合理，本院予以认同。一审第三人罗智华对此提出异议，并主张北海格瑞斯酒店管理有限公司实际由其出资成立，但未提交充分证据相佐证，本院不予采信。罗智华与张雪芹的上述约定系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效约定，从前述查明的事实来看，该约定现已大部分履行完毕。
上诉人罗义球、龚明桂主张被上诉人张雪芹以北海格瑞斯酒店管理有限公司60%的股权作为讼争房屋实际价值减去本案261405元房款的差价，但从前述《夫妻婚内财产协议书》的缔约内容以及罗智华与张雪芹在（2014）江民一初字第1773号离婚诉讼中所作陈述来看，均无上诉人罗义球、龚明桂所主张的上述意思表示。上诉人罗义球、龚明桂在被上诉人张雪芹未付款的情况下仍配合办理房屋权属变更登记，在过户后至本案诉前亦未曾向被上诉人张雪芹追索房款，且在房屋过户的实际操作中，亦有采取签订《存量房买卖合同》的形式完成过户手续的情形，故一审法院认为上诉人仅凭《存量房买卖合同》不足以推翻被上诉人张雪芹与一审第三人罗智华在《夫妻婚内财产协议书》的“易物合同”的约定，也不足以证明上诉人罗义球、龚明桂与被上诉人张雪芹之间成立真实的房屋买卖合同关系及被上诉人张雪芹负有支付261405元房款之义务，更符合常理，本院亦予以认同。故一审法院不予支持上诉人罗义球、龚明桂要求被上诉人张雪芹支付261405元房款及违约金的诉讼请求正确，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人罗义球、龚明桂的上诉请求证据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6397元（上诉人罗义球、龚明桂已预交），由上诉人罗义球、龚明桂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张雪梅
代理审判员 陈 杨
代理审判员 兰 帅
二〇一六年二月十八日
书 记 员 林 路
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。