云南省景洪市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）景民二初字第54号
原告董小艳，云南省江川县人，现住景洪市，公民身份号码×××。
委托代理人周瑾。特别授权代理。
被告西双版纳天瑞房地产开发有限公司。
组织机构代码55014XXXX。
住址地景洪市坝吉路24号。
法定代表人陈彬，职务董事长。
委托代理人佘映廷，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人赵航，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。
原告董小艳诉被告西双版纳天瑞房地产开发有限公司（以下简称天瑞公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法由审判员陈德明独任审判。2015年1月21日，本院公开开庭审理了本案。原告董小艳及其委托代理人周瑾，被告天瑞公司的委托代理人赵航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董小艳起诉称，2012年4月9日，原告与被告签订《天瑞万象城内部认购协议书》一份，约定原告认购被告天瑞万象城商品房一套（16栋2单元6-5号），该房产参考面积135.87平方米，单价为3130元每平方米，总价为423708元，根据协议，按揭付款客户优惠价格是总房款的9.2折，原告依协议在同日向被告支付了40%的购房款（423708×0.92×40%=155924）。2012年11月28日，原告与被告签订协议书，被告在协议书中预计最迟在2013年5月1日可以取得项目的全部手续，并约定了相关的承诺，但在2013年5月1日，被告并没有办好项目手续，被告再次对原告承诺手续在2013年9月1日全部办好，并与原告签订补充协议书，在该补充协议书中，被告承诺：若2013年9月1日，甲方（被告）仍然未能办理完毕该项目的全部手续，乙方（原告）有权选择全额退款并获得一定补偿。而一直到2014年的上半年，被告都未办理好全部的手续，且至今未与原告签订商品房购销合同。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告偿还原告购房认购订金155924元，并向原告支付利息20000元（按银行同期利息计算，从2012年4月9日计算至一审判决之日止）；2、被告向原告支付20000元补偿款；3、被告承担本案诉讼费。
被告天瑞公司答辩称，对原告第一项诉请，认为没有事实和法律依据，请求法院驳回。该利息的计算应以合同约定的“自签订的原《协议书》之日起至2013年9月1日止的银行同期存款利率给予乙方补偿”进行计算。
综合双方诉辩主张，本案双方当事人对逾期利息如何计算存在争议。
针对以上争议，原告董小艳向本院提交以下证据：
1、内部认购协议书、协议书、补充协议书，欲证明原告与被告签订购房协议书。
2、收据，欲证明原告向被告支付40%购房款的事实。
以上证据与原件核对无异后收存复印件。
经质证，原告董小艳对证据1中《天瑞万象城内部认购协议书》、《协议书》以及《补充协议书》的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为《协议书》的签订时间是2012年11月18日，且《补充协议书》中第四点已载明了退还利息的计算时间的起止点；对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议。
针对以上争议，被告天瑞公司向本院提交商品房预售许可证复印件一份，欲证明被告于2014年6月12日办理的商品房预售许可证。
经质证，原告董小艳对这份商品房预售许可证没有异议，但认为这份证据恰好证明被告在2012年没有取得商品房预售许可证的前提下就向原告预售商品房的事实。
本院认为，原告董小艳提交的证据1、2，因被告天瑞公司对其真实性、合法性、关联性均无异议，故本院予以采信；被告提交的证据，因原告予以认可，故本院予以采信。
根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：
2012年3月24日，原告董小艳（乙方）与被告天瑞公司（甲方）签订《天瑞万象城内部认购协议书》，约定：乙方通过甲方的详细告知及对周边环境和现场进行了查看和充分了解，经过慎重考虑自愿向甲方认购位于景洪市旅游度假开发区二期曼弄枫片区菩提大道椰林路交叉口的天瑞万象城商品房一套；乙方认购的商品房房号为16栋2单元6-5号，参考建筑面积为135.37平方米（最终签订商品房购销合同面积以景洪市房管测绘单位出具的测绘报告为准）；乙方认购的16-2-6-5号商品房销售总价格423708元，销售单价为3130元每平方米；一次性付款的客户需在选房完成后签署本协议后15日内向甲方一次性缴纳总房款的70%，如未能按月缴纳购房款的客户则取消一次性付款所应享受的优惠条件，剩余总房款30%的购房款则在正式签订《商品房购销合同》时由乙方一次性付清。该协议还约定了其他事项。
2012年11月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，约定：乙方已于2012年4月9日向甲方先行交付部分款项以获得较高优惠认筹甲方开发的房屋；甲方开发的“曼景勐旅游购物广场—天瑞.万象城”是用曼弄枫村委会曼景勐村民小组第三产业用地以土地置换的方式进行商品房开发，经西双版纳州旅游度假区管委会批准同意，并报经西双版纳州人民政府发展和改革委员会、州旅游局正式立项同时纳入省、州十二五规划的重点开发项目。该项目前期按照国家规定需报批的项目开发手续已大部分完成，剩余部分手续正在办理当中；如在2013年5月1日前，甲方仍然未能办理完毕该项目的全部手续，乙方有权选择继续履行认筹协议或者全额退款并获得一定补偿；全额退款者，除退回乙方所交纳全部购房首付款项外，甲方将按照自签订本协议之日起至乙方退款之日止的银行同期存款利率给予乙方补偿。该协议还约定了其他事项。
2013年4月，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议书》，约定：乙方为认筹甲方开发的“曼景勐旅游购物广场—天瑞.万象城”房屋，自愿与甲方订立《天瑞万象城内部认购协议书》，并于2012年11月28日与甲方订立了《协议书》；《协议书》第一条约定“甲方预估最迟于2013年5月1日可以取得该项目的全部手续，且在此期间甲方一直在积极的完善该手续”，但目前由于需报批的项目开发手续中有部分手续因个别职能部门的因素致使办理时间有所延误，导致甲方未能按照约定时间取得项目的全部手续，有鉴于此，甲乙双方作如下补充约定；如截至2013年9月1日，甲方仍然未能办理完毕该项目的全部手续，乙方有权选择全额退款并获得一定补偿；除退回乙方所交纳全部购房首付款项外，甲方对于乙方交纳的全部购房首付款项按照自签订《协议书》之日起至2013年9月1日止的银行同期存款利率给乙方补偿，甲方负责办理相关手续；除上述第1条相关款项外，甲方还将另行给予乙方人民币20000元整作为补偿。该协议还约定了其他事项。
《天瑞万象城内部认购协议书》签订后，原告于2012年4月9日向被告支付了购房认购订金155924元。
本院认为，其一、原告董小艳与被告天瑞公司签订的《天瑞万象城内部认购协议书》、《协议书》以及《补充协议书》均系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规的规定，合同合法有效，被告理应依约履行其合同义务。因被告未能按承诺“于2013年9月1日前办理完毕项目的全部手续”，其行为已构成违约，且原、被告均明确表示自愿解除双方签订的上述协议，不再继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”以及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，被告理应依约返还其所收取的购房首付款155924元。故本院对原告要求被告返还购房认购订金155924元的诉请，予以支持。其二、合同法确立的违约损害赔偿的原则是全部赔偿原则，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，如果原告的实际损失未超过该合同中约定的补偿20000元以及自签订《协议书》之日（即2012年11月28日）起至2013年9月1日止的银行同期存款利率的利息的总和共计27099元［补偿金20000元＋利息7099元（购房首付款155924元×年利率6%÷365天×277天）］，则应以合同约定为准计算损失赔偿数额。其三，通常情况下，逾期还款的损失即为债务人自实际收款之日（即2012年4月9日）起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清之日止的利息，而按合同约定的利息以及20000元补偿已足以弥补其损失。故本院仅对原告要求被告给付补偿金20000元以及逾期还款利息（自2012年11月28日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至2013年9月1日止）的诉请，予以支持；对超出的部分，不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十三条之规定，判决如下：
一、被告西双版纳天瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告董小艳购房认购订金155924元，并给付补偿金20000元以及逾期还款利息（自2012年11月28日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至2013年9月1日止）。
二、驳回原告董小艳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3819元，减半收取1909元，由被告西双版纳天瑞房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。
双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。
审判员 陈德明
二〇一五年三月二十七日
书记员 杨秀芳