上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第484号
上诉人（原审被告）朱洪毅
上诉人（原审被告）陶慧芳
上诉人（原审被告）朱琴
上诉人（原审被告）朱芹
上诉人（原审被告）朱馨宜
法定代理人朱洪毅（系朱馨宜之父）
被上诉人（原审原告）倪根喜
原审被告上海源东房地产开发有限公司
上诉人朱洪毅、陶慧芳、朱琴、朱芹、朱馨宜（以下简称朱洪毅等五人）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第30059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，朱林才（已去世）、陶慧芳系朱洪毅、朱琴之父母，朱洪毅、朱芹为夫妻，朱馨宜为朱洪毅、朱芹之女。2008年3月26日，上海源东房地产开发有限公司（以下简称源东公司）作为拆迁人、陶慧芳、朱林才（亡）作为被拆迁人（后经源东公司确认，在被拆迁人处先后添加了朱洪毅、朱琴、朱芹、朱馨宜），双方签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定源东公司安置朱洪毅等五人包括＊＊＊＊动迁房屋（以下简称系争房屋）在内共计四套房屋。
2011年12月29日，在上海＊＊房地产经纪有限公司居间介绍下，倪根喜作为买受方（乙方），朱洪毅、陶慧芳作为出售方（甲方），双方签订一份《房地产居间合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方。另合同补充条款约定：该房净到手价人民币（以下币种相同）155万元；甲方同意将该房内的水、电、煤气户头、有线电视、维修基金都包含在总房价内；交易过户的所有中介费、交易费等所有税费由乙方负担，如产生营业税则由甲方承担；甲方在收到110万元五个工作日交房给乙方；双方约定在2015年3月15日以前网签《上海市房地产买卖合同》；乙方于2011年12月18日支付定金5万元，2012年1月10日前支付20万元，2013年5月30日前支付85万元，余款45万元于交易当日支付。合同签订后，倪根喜支付了房款110万元。2012年春节前后，朱洪毅、陶慧芳将系争房屋交付倪根喜入住使用。2014年3月11日，源东公司取得系争房屋大产证。
2014年7、8月间，朱洪毅委托律师两次向倪根喜发出律师函，限期倪根喜前来协商签订有效、正规的房屋买卖合同，否则终止房屋买卖事宜。但因双方对签约事项发生分岐，故倪根喜提起本案诉讼，请求判令源东公司协助朱洪毅等五人将系争房屋过户至倪根喜名下。
原审审理中，倪根喜与朱洪毅、陶慧芳分别提交了涉案《房地产居间合同》，其中倪根喜提交合同的补充条款有手写内容，包括：1%的个调税由乙方（倪根喜）承担（此税种如多出的钱款按各自约定支付）……在此房产权办理期间，无论涨价跌价，谁都不能违约，谁违约谁赔偿对方150万元的违约金，并支付佣金1%的中介费。朱洪毅、陶慧芳提供合同的补充条款无手写内容。
倪根喜表示补充条款手写内容是中介写的，同意按合同约定承担应由其承担的费用（包括1%的个调税）以及过户后支付剩余房款；另倪根喜于庭后提交了系争房屋同号703、801室的房地产登记信息，证明系争房屋目前可以上市交易。朱洪毅、陶慧芳表示倪根喜提供合同补充条款页面的手写内容是事后添加的，不予认可；若倪根喜要过户，则应以市场价签订买卖合同，但可给予适当优惠。源东公司表示系争房屋为商品房性质，不受满三年上市交易的限制。
原审认为，涉案《房地产居间合同》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，当事人均应全面切实履行。涉案《房地产居间合同》明确约定了买卖合同双方当事人名称、标的物、转让价款、履行方式等，其实质内容已具备了买卖合同成立的必要条款，且倪根喜已按约支付大部分房款，朱洪毅、陶慧芳也实际交付了房屋，买卖合同已经实际履行。朱洪毅等五人认为本案买卖合同仅具有预约效力的意见，原审法院不予采纳。本案纠纷实质是因房价大幅上涨，朱洪毅、陶慧芳欲通过签订买卖合同的形式提高房屋转让价款，其行为显然与原约定不符，也有违诚信。朱洪毅等五人认为因倪根喜拒绝签订正式买卖合同，视为其放弃买房的意见，与事实不符。作为拆迁人之一的朱林才在拆迁时已去世，其拆迁中所享有的财产性权益依法由陶慧芳、朱洪毅、朱琴继承。另涉案《房地产居间合同》的出售方为朱洪毅、陶慧芳，但基于朱洪毅、陶慧芳、朱琴、朱芹之间特定的家庭身份关系、朱馨宜尚未成年以及倪根喜实际长期入住的事实，朱琴、朱芹均应当知晓并认可房屋出售事实，涉案《房地产居间合同》的效力应及于其他被拆迁人。鉴于系争房屋当前可以上市交易，但朱洪毅等五人目前尚未办理小产证，故朱洪毅等五人应于办出系争房屋小产证后协助倪根喜过户，原审法院对倪根喜的诉讼请求予以支持，过户同时，倪根喜也应支付剩余房款。
原审法院审理后于二○一四年十二月二十二日依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条之规定，作出判决：一、朱洪毅、陶慧芳、朱琴、朱芹、朱馨宜于判决生效之日起十五日内办理上海市浦东新区22号1603室房屋的产权登记手续，上海源东房地产开发有限公司予以协助；二、上述第一项履行完毕后十五日内，朱洪毅、陶慧芳、朱琴、朱芹、朱馨宜协助倪根喜将上海市浦东新区22号1603室房屋产权过户至倪根喜名下，过户同时，倪根喜支付朱洪毅、陶慧芳、朱琴、朱芹、朱馨宜房款45万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18，750元，减半收取9，375元，保全费5，000元，合计14，375元，由朱洪毅、陶慧芳、朱琴、朱芹、朱馨宜负担。
原审法院判决后，上诉人朱洪毅等五人不服，向本院提起上诉称：本案房屋买卖并不成立。一、双方所签系居间合同，合同中约定甲乙双方委托中介方促成甲乙方订立房地产买卖合同，但至今双方未签订房地产买卖合同。二、房屋居间合同系朱洪毅、陶慧芳签订，房屋其他权利人对此并不予以追认，亦不愿意出售该房屋。三、倪根喜曾以朱洪毅、陶慧芳违反居间合同诉至原审法院，要求上诉人赔偿其违约金，说明倪根喜明知双方对违反居间合同有明确约定。四、根据居间合同，原审法院应追加居间方作为当事人，而不是房屋开发商。五、系争房屋交由被上诉人居住，属于暂借性质。被上诉人向朱洪毅交付的110万元中有80万元系借款，并非房款。据此，请求撤销原审判决，改判驳回倪根喜原审的诉讼请求。
被上诉人倪根喜辩称：双方所签合同名为居间合同，实为房屋买卖合同，朱洪毅等五人不愿意配合倪根喜办理房屋过户手续的真实原因系为提高房价。系争房屋于2012年春节前后交由倪根喜居住使用，双方从未发生借贷关系。请求驳回上诉请求，维持原判。
原审被告源东公司未作陈述。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。依法成立的合同受法律保护。合同双方所建立的民事法律关系，并不依合同标题所确定，而应依合同所约定的具体内容确定。本案所涉《房地产居间合同》所约定的内容已具备房屋买卖合同成立的必要条款，故本案房屋买卖合同成立。从该合同履行情况来看，被上诉人已经依约支付大部分房款，系争房屋亦已交由被上诉人居住使用至今，该合同已得到实际履行。现朱洪毅等五人于二审中主张被上诉人所给付的110万元中有80万元系借款，系争房屋系借给倪根喜居住，但朱洪毅等五人对其主张未能提供任何证据予以证明，倪根喜对此亦不予认可，故本院对朱洪毅等五人的该项主张不予采信。本案系争房屋来源于陶慧芳及其丈夫朱林才的老宅动迁安置。因拆迁时朱林才已死亡，其财产由陶慧芳、朱洪毅、朱琴继承，故源东公司将该三人增列为被拆迁人。鉴于《房地产居间合同》的签订一方为陶慧芳、朱洪毅，朱洪毅等五人之间具有特定的家庭成员关系，且朱馨宜尚未成年，故结合被上诉人已入住系争房屋等事实，原审认定上诉人朱琴、朱芹对出售系争房屋事宜知晓并认可并无不当。综上，被上诉人要求将系争房屋过户至其名下的主张，应予支持。过户同时，倪根喜应支付朱洪毅等五人剩余房款45万元。综上，本院认为原审法院查明的事实清楚，判决适用法律正确，本院予以维持。朱洪毅等五人的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18，750元，由上诉人朱洪毅、陶慧芳、朱琴、朱芹、朱馨宜共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 孙 飞
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一五年三月六日
书 记 员 王 申
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……