吉林省松原市宁江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第1650号
原告中国建设银行股份有限公司松原分行，住所地宁江区文化街819号。组织机构代码94506122-4。
法定代表人徐强，行长。
委托代理人王文军，中国建设银行股份有限公司松原分行镜湖支行行长。
被告陈欣忆，女，现住松原市宁江区。
被告陈湘然，女，现住松原市宁江区。
二被告法定监护人袁冬梅，女，现住扶余市。系陈欣忆、陈湘然母亲。
被告松原市天元房地产投资发展有限公司，住所地宁江区康宁街1446-4号。组织机构代码78683875-2.
法定代表人祖春富，经理。
被告吉林省三井子农贸有限公司，住所地扶余市三井子镇四方村。组织机构代码67333715-0.
法定代表人冷冬梅，经理。
原告中国建设银行股份有限公司松原分行与被告陈欣忆、陈湘然、松原市天元房地产投资发展有限公司、吉林省三井子农贸有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王文军到庭参加诉讼，被告陈欣忆、陈湘然、松原市天元房地产投资发展有限公司、吉林省三井子农贸有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。
原告诉称，2013年11月8日，原告与借款人陈雪峰签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额5302000元，借款期限为120月，从2013年11月15日至2023年11月15日，贷款利率为8.1875%。原告按约定于2013年11月15日向陈雪峰发放贷款5302000元。陈雪峰为上述贷款提供如下担保：位于松原市宁江区临江花园小区163栋101号，建筑面积81.17平方米商业用房；163栋102号，建筑面积78.18平方米商业用房；163栋108号，建筑面积220.02平方米商业用房设定抵押，并办理了他项权利登记，证号分别为：松房预宁字第201315313号、201315315号、201315317号。
被告松原市天元房地产投资发展有限公司作为保证人与原告签订了编号为220080101-2013001号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定为借款人陈雪峰签订的借款合同项下的全部债务承担连带责任保证。
被告吉林省三井子农贸有限公司签署了《对借款人陈雪峰《个人住房（商业用房）借款合同》做代理还款补充协议》，协议中承诺对陈雪峰欠原告的贷款进行代理还款，同意承担借款人陈雪峰《个人住房（商业用房）借款合同》中的债务承担连带还款责任。
2014年借款人陈雪峰去世，被告陈欣忆、陈湘然系陈雪峰的法定继承人。截止2015年4月9日，借款人陈雪峰名下的债务已经连续发生四次逾期。根据双方签订的借款合同第十六条、第十七条约定：借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系。故诉至法院要求解除原告与陈雪峰签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；判令陈雪峰法定继承人第一被告、第二被告偿还借款本金4783590.75元及按合同约定的利率计算至实际清偿之日止的利息；判令原告对借款人陈雪峰抵押的财产享有优先受偿权；判令第三、第四被告承担连带清偿责任。
被告陈忆欣、陈湘然、松原市天元房地产投资发展有限公司、吉林省三井子农贸有限公司未出庭、未答辩。
经审理查明，2013年11月8日，原告与借款人陈雪峰签订编号为220080101-014-201305050号个人住房（商业用房）借款合同，借款人陈雪峰向原告借款316.8万元，借款期限自2013年11月8日至2023年11月8日，还款方法为：等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为38751.17元，约定利率为8.1875%，逾期利率上浮50%，借款用途用于购买商业用房；签订编号为220080101-014-201305052号个人住房（商业用房）借款合同，借款人陈雪峰向原告借款金额213.4万元，借款期限自2013年11月8日至2023年11月8日，还款方法为：等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为26103.22元，约定利率为8.1875%，逾期利率上浮50%，借款用途用于购买商业用房。上述两笔借款合计530.2万元。原告于2013年11月15日向陈雪峰分别发放贷款316.8万元、213.4万元，合计530.2万元。在借款期限内，剩余借款即起诉数额为4737286.76元，由借款人陈雪峰偿还借款本金238255.56元及相应利息，由原告从被告松原市天元房地产投资发展有限公司保证金账户扣划借款本金280153.69元及相应利息，现二笔借款利息给付截止日分别为：借款本金316.8万元、剩余借款本金2838534.36元利息截止日期为2015年5月18日，借款本金为213.4万元、剩余借款本金1898752.40元利息截止日期为2015年6月17日。因原告将46303.99元利息计入起诉本金中，故原告在法庭审理中变更诉讼请求，将诉讼请求4783590.75元变更为4737286.76元。
原告要求被告松原市天元房地产投资发展有限公司对借款人陈雪峰承担连带保证责任的依据为：2013年10月23日，被告松原市天元房地产投资发展有限公司与原告签订编号为220080101-2013001个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，主要约定：被告松原市天元房地产投资发展有限公司对原告在2013年10月22日至2033年10月22日期间发放的债务人（本合同所称债务人是指：因购置坐落于松原市中心医院南侧，临江花园小区一期项目所属之住房／商业用房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人）借款承担连带保证责任。该被担保债权包括贷款本金、利息、违约金等（具体内容详见合同书）。2013年10月23日被告松原市天元房地产投资发展有限公司与原告签订编号为2012-001号“商品房销售贷款合作协议书”一份，对购房人在原告处的借款承担连带保证责任，并约定了保证范围，开立保证金账户等。借款人陈雪峰与被告松原市天元房地产投资发展有限公司分别于2013年2月20日签订商品房买卖合同，购买了第163幢101号商业用房，于2013年2月16日签订商品房买卖合同，购买第162幢108号商业用房，于2013年2月25日签订商品房买卖合同，购买第163幢102号商业用房。原告对借款人陈雪峰购买的三处商业用房于2013年11月13日办理了产权预告登记，证号分别为松房预宁字第201315313号（163-102号房）、201315315号（163-101号房）、201315317号（162-108号房）。
原告要求被告吉林省三井子农贸有限公司对借款人陈雪峰承担连带保证责任的依据为：一是被告吉林省三井子农贸有限公司于2014年11月24日给原告出具了“对借款人陈雪峰签署《个人住房（商业用房）借款合同》做代理还款补充协议”，该协议第一条内容为：“由于已死亡借款人陈雪峰家人（包括父母、子女、妻子、直系兄弟姐妹，以下简称陈雪峰家人）不对其在中国建设银行股份有限公司松原分行的所有债务进行承担和继承，自愿放弃陈雪峰名下两笔贷款抵押物的继承权，故经借款人陈雪峰家人同意协商，同意并授权我公司（法人冷冬梅）对其进行进行代理还款，待贷款结清之日后，由我公司（法人冷冬梅）负责收回该两笔借款抵押物的房屋产权证，无异议。”该补充协议落款只有冷冬梅一人签字。在法庭审理中，原告表示不清楚该协议中的遗产被告陈欣忆、陈湘然是否放弃继承、是否归属被告吉林省三井子农贸有限公司，另外，被告吉林省三井子农贸有限公司也没有履行代理还款义务。二是被告吉林省三井子农贸有限公司给原告出具吉林省松原市松江公证处于2014年10月31日（2014）吉松松江证字第2372号公证书，由袁冬梅、陈欣忆、陈湘然、冷冬梅签字，公证事项：公司股权及管理权转让协议书公证。在该协议书第五条第二项约定“2014年10月10日前陈雪峰、冷冬梅、郑清臣为转让前的公司以个人名义签字的对外借款都由转让后的公司承担和负责偿还，股权及管理权转让后与陈雪峰、袁冬梅、冷冬梅、郑清臣个人无关，转让方不承担任何偿还义务。”在法庭审理中，原告表示不清楚该协议中陈雪峰在该行的两笔借款总计530.2万元，是否用于转让前的公司经营，也无法与袁冬梅联系确认此事，另外，我行与被告吉林省三井子农贸有限公司现在的法人冷冬梅曾经确认过，冷冬梅称陈雪峰在原告处的两笔借款530.2万元没有用于转让前的吉林省三井子农贸有限公司，用于购买被告天元房地产投资发展有限公司开发的三处商业用房了。根据原告与借款人陈雪峰签订的二份个人住房（商业用房）借款合同第二十八条，明确约定借款用于购买第163幢101号、第162幢108号、第163幢102号三处商业用房，未经原告书面同意，借款人不得改变借款用途。
另查明，被告陈忆欣、陈湘然系借款人陈雪峰之女，陈雪峰与袁冬梅经扶余县人民法院（2011）扶民初字第2536号民事调解书调解离婚，现无再婚婚姻登记记录。陈雪峰因病去世后，原告尚无证据证实二被告继承了借款人的遗产以及是否还有其他同一顺序继承人继承遗产。
上述事实有原告提供的原告与借款人陈雪峰签订的借款合同二份、发放个人支付凭证二份、贷款开立贷款账户通知书二份、同意抵押承诺书三份、房产预登记证三份、陈雪峰死亡证明及户口婚姻状况材料，与被告松原市天元房地产投资发展有限公司签订的最高额保证合同一份、“商品房销售贷款合作协议书”一份、借款人陈雪峰与被告松原市天元房地产投资发展有限公司签订商品房买卖合同三份、对公活期存款交易明细报表、扣除保证金存款通知书14份、个人贷款对账单四份，被告吉林省三井子农贸有限公司提交原告公证书一份附公司股权及管理权转让协议书、对借款人陈雪峰签署《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》做代理还款补充协议，等一系列证据及原告在庭审笔录中的确认陈述在卷为凭，经法庭举证，本院予以确认。被告陈欣忆、陈湘然、松原市天元房地产投资发展有限公司、吉林省三井子农贸有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭视为对举证、质证权利的放弃。
本院认为，原告与借款人陈雪峰之间签订的个人住房（商业用房）借款合同、与被告松原市天元房地产投资发展有限公司之间签订的最高额保证合同、“商品房销售贷款合作协议书”、抵押承诺书，是双方的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，为有效合同。原告按合同约定履行了发放借款义务，借款人陈雪峰（死亡）不能按合同约定按月等额本息还款，被告松原市天元房地产投资发展有限公司对借款人陈雪峰的借款与原告签订了最高额保证合同、“商品房销售贷款合作协议书”承担连带保证责任，因此，应按保证合同的约定承担连带保证责任。借款人陈雪峰死亡无法继续履行合同，其遗产继承人尚未确定，保证人又未履行保证义务，按照借款人陈雪峰与原告所签借款合同违约条款的约定，借款人、保证人的违约行为已具备合同的法定解除条件。原告已对借款人陈雪峰的借款，以其所购置的三处商业用房办理了产权预告登记。故原告要求提前解除与借款人陈雪峰所签订合同，被告松原市天元房地产投资发展有限公司承担连带保证责任、对抵押物享有优先受偿权的请求应予支持。原告现尚无证据证实被告陈欣忆、陈湘然继承了借款人陈雪峰遗产以及是否还有其他同一顺序继承人继承遗产，故原告要求被告陈欣忆、陈湘然给付借款本金及利息的请求不予支持，原告可待条件成就后主张权利。原告未提供证据证明被告吉林省三井子农贸有限公司对借款人陈雪峰抵押贷款物享有继承权及借款人陈雪峰在原告处的借款用于转让前的公司经营，因此，原告要求被告被告吉林省三井子农贸有限公司承担连带保证责任的请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十三条，《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司松原分行与借款人陈雪峰之间于2013年11月8日签订编号为220080101-014-201305050号、220080101-014-201305052号个人住房（商业用房）借款。
二、原告中国建设银行股份有限公司松原分行对借款人陈雪峰抵押财产（（坐落于宁江区临江街松房预宁字第201315313号163-102号房、松房预宁字第201315315号163-101号房、松房预宁字第201315317号162-108号房）享有优先受偿权。
三、被告松原市天元房地产投资发展有限公司承担连带保证责任，给付原告中国建设银行股份有限公司松原分行借款本金4737286.76元，其中：剩余借款本金2838534.36元，自2015年5月18日起至给付之日止按中国建设银行同期同类借款利率上浮50%计算支付利息；剩余借款本金1898752.40元，自2015年6月17日起至给付之日止按中国建设银行同期同类借款利率上浮50%计算支付利息。
四、被告陈欣忆、陈湘然不承担给付责任。
五、被告吉林省三井子农贸有限公司不承担连带责任保证。
案件受理费45068.73元，由被告承担。
如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。
审 判 长 杨 静
人民陪审员 鄂文超
人民陪审员 韩尚力
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 程 双