潢川县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）潢民初字第00891号
原告（反诉被告）郑xx，女，1968年出生，汉族，住址：河南省郑州市金水区。
委托代理人郑庆河，男，河南犀原律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨xx，女，1976年出生，汉族，住址：河南省潢川县城关镇。
委托代理人阮祥忠，男，河南捷达律师事务所律师。
原告郑xx与被告杨xx房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年10月20日作出（2011）潢民初字第225号民事判决，宣判后，杨xx不服，向信阳市中级人民法院提出上诉，信阳市中级人民法院于2013年5月13日作出（2013）信中法民终字第238号民事裁定，裁定：一、撤销潢川县人民法院（2011）潢民初字第225号民事判决；二、发回重审。本院于2013年8月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑庆河、被告委托代理人阮祥忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑xx诉称，2008年12月5日，杨xx承租其座落于新汽车站大门北侧的门面房和与之相连接的后面三层住房，租赁期限为六年。合同约定：前3年每年租金50000元；第4、5年每年租金60000元；第6年租金70000元，先交费后住房；承租人不按期交纳租金及擅自改变房屋内装修结构，出租人有权解除合同，收回房屋。合同签订时，杨xx交纳第一年租金即拖欠10000元并承诺待开业时付清。之后，其多次催要租金，至起诉之日，杨xx已超过一年多未付租金，多次构成违约。为此，请求人民法院依法判令：1，解除双方房屋租赁合同；2，杨xx腾空租赁房屋，恢复原状；3，杨xx支付拖欠租金230000元；4，承担本案诉讼费用。
被告杨xx辩称，2008年12月5日，其承租郑xx位于潢川县新汽车站北侧一栋房屋，一层门面房作火车票业务的销售点，后面的楼房用于旅馆经营。由于郑xx提供的房屋存在重大瑕疵，楼顶渗水及楼顶的下水道直接通向室内，下小雨时，室内渗水；遇上大雨时，室内水流成河。因此其多次向郑xx反映，郑xx不履行维修义务，其只好自己维修，花了3万余元的维修费。因旅馆经营无法正常进行，给其造成重大经济损失。为此，请求人民法院依法判令：郑xx赔偿其各种经济损失10万元，并由郑xx承担本案诉讼费用。
经审理查明，2008年12月5日，郑xx（甲方）、杨xx（乙方）签订房屋租赁合同，该合同约定：“一、甲方将座落在新汽车站大门北侧的门面房及与之相连接的后面3层住房一并出租给乙方使用，租期6年。自2009年2月1日至2015年1月31日止；二、租赁费为：第1、2、3年年租金为50000元、第4、5年年租金为60000元、第6年年租金为70000元，租金费一年一交，先交费后用房；三、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：1，不能按期交纳房租；2，擅自将房屋转租、转让或转借的；3，擅自改变房屋结构，乙方应负责恢复原状，造成甲方房屋（设施）损失的，乙方负责赔偿。四、房屋的维修是甲方的义务，甲方房屋及其设施半年检查一次，以保证乙方正常使用，如乙方发现房屋需要维修时，应及时书面通知甲方维修，不及时书面通知甲方，危及到乙方的人身安全及造成的财产损失，甲方不承担任何责任。甲方维修房屋时，乙方应积极协助与配合；……。十四、本合同一式两份，甲、乙双方各持一份。本合同经甲乙双方签字后生效。”郑xx、杨xx均在合同上签名。合同签订当天，杨xx交纳第一年租金40000元，并向郑xx出具欠2009年房租10000元欠条一张，承诺待开业付清。杨xx租赁上述房屋后，将临街门面房作火车票代售点；后面三层楼房经营旅馆业务。在履行合同过程中，因该楼房的下水道从室内通过，造成部分房屋漏水及屋面渗水，致使杨xx物品损失和不能正常经营。杨xx多次通知郑xx进行维修，因郑xx夫妻长期在外地生活，未能及时维修，后虽派人进行了维修，但下雨时，房屋仍然渗水。郑xx起诉之前，到房屋实地查勘，与杨xx协商维修事宜，要求杨xx先给付所欠房租费，再维修房屋，杨xx要求先维修后交房租，双方发生纠纷。郑xx诉至本院。
在诉讼过程中，杨xx向本院提起反诉，要求郑xx赔偿经济损失10万元。
经本院现场勘查，郑xx出租房屋总面积为513.77㎡，漏水房屋面积为78.58㎡，漏水的房屋面积约占房屋总面积的15.3％。
双方争议焦点：其一：合同是否应该解除？
原告郑xx认为：杨xx多次违约导致拖欠租赁费至今，要求解除合同。理由：1，杨xx在2009年就承诺开业付清租赁费，后未付已经违约；2，合同法规定的解除合同条件本案已经具备。交付房屋时，房屋有瑕疵，杨xx可以拒收，其接受房屋的行为证明房屋是完好的；杨xx称房屋有瑕疵，可能是在承租期间导致的，非郑xx造成，且郑xx也多次对房屋进行维修。为支持其主张，郑xx向法庭提交以下证据：
1，2008年12月5日，郑xx、杨xx签订的《房屋租赁合同》一份；目的证实：合同真实有效；杨xx违反合同约定，无理拖欠租赁费的事实。
2，2008年12月5日，杨xx出具的欠据一份；目的证实：杨xx欠租赁费10000元的事实；杨xx承诺开业付清，但无理拖欠的事实。
被告杨xx的质证意见：对合同的真实性、有效性及杨xx出具的欠据均无异议；郑xx请求解除房屋租赁合同缺乏法律依据。《合同法》规定的当事人可以解除合同是指不能实现合同的目的情形。本案双方发生的争议并不影响合同的履行。目前，承租人承租的房屋正在使用中，拖欠不付房屋租金，是因为出租人提供的房屋存在瑕疵，给承租人造成了经济损失，使承租人没有达到应有的经济目的，现实情况是双方互负债务。
2012年7月10日，法院对杨xx进行调查。杨xx陈述：其原先承租汽车站大厅，合同到期后，联系郑xx租她的房屋，因后面三层小楼没有水电，让其先安装，安装费以后再扣。安装水电费用13120元、维修房屋费用5000元。签订合同时，郑xx急着用钱，不同意在第1年租金中扣除安装费用，只同意在交纳第2年租金时再扣。当时，其不同意，所以，第1年租金欠10000元。房屋从2009年5、6月份开始渗水。多次电话通知过郑xx，她不来。其自己维修的，没维修住。又打电话、发信息，郑xx没来，派人维修过两次，也没维修住。以后双方发生纠纷这两笔钱就没扣除。
郑xx的质证意见：杨xx陈述的漏水损失过大，不客观。
根据上述举证和质证意见，本院可以确认以下事实：在签订房屋租赁合同前，郑xx、杨xx约定：后边小楼的水电由杨xx安装，安装费用从房屋租赁费中扣除。杨xx签订房屋租赁合同交付房租时，郑xx不同意从第1年的房租中扣除水电安装费用，杨xx要求扣除水电安装费用，故杨xx出具欠第1年房租费10000元欠条一张。在租赁合同履行过程中（2009年），因房屋渗水、漏水，郑xx未能及时、有效解决，致使杨xx拖欠房租至今。
其二：杨xx的损失有多大？
杨xx认为：其为了实现承租房屋最大利益，用门面从事代售火车票业务；后楼开设简易旅馆，都办理了合法的营业许可。为了经营旅馆业务，其对房屋进行了装修并购置服务用品。由于房屋漏水、渗水严重，造成墙壁表层脱落，满屋水渍、设备潮湿，旅客不愿入住，别说经营收入，连投入的成本都无法收回。为支持其主张，向法庭提交以下证据：
1，潢川县众宜旅馆个体工商户营业执照；
2，2011年3月23日潢川县公证处（2011）潢证民字第293号公证书；
3，水电安装及维修房屋的收条5张，金额31220元（其中双方签订合同前杨xx安装水电、维修房屋费用收据2张，金额18120元；双方签订合同后杨xx维修房屋费用收据3张，金额13100元）；
4，2012年6月4日信阳誉华宏大联合资产评估事务所出具的信誉宏评报字（2012）第137号资产评估报告书。该报告书评估：2011年3月21日-2012年4月17日期间，杨xx租赁房屋因漏水造成的营业损失为75002.67元。
郑xx质证意见：1，对营业执照无异议；2，对公证书无异议，但是杨xx单方行为；3，双方签订合同前，杨xx安装水电、维修房屋费用18120元，认可13120元；双方签订合同后，杨xx维修房屋费用13100元，认可3000元；4，资产评估报告书无明确的评估对象、客体和具体损失、造成损失的原因以及法律依据。
本院认证：对杨xx提交的证据1、2以及郑xx认可的费用，本院予以确认。杨xx维修房屋的其他费用，除收条外，无其他证据证实，郑xx又不予认可，故对杨xx维修房屋的其他费用，不予采信。杨xx的经营损失经评估事务所评估，该评估事务所为资质齐全的中介机构，郑xx无证据反驳评估报告书，本院确认评估报告书的效力。
根据上述举证和质证意见，本院可以确认以下事实：杨xx安装水电及维修房屋的费用为16120元（13120元＋3000元=16120元）；经营损失为75002.67元。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。依法成立的合同，应受法律保护。郑xx、杨xx在平等、自愿的基础上签订了房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，该合同合法、有效，对双方具有法律约束力。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。合同履行过程中，承租人无正当理由支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；结合本案，当事人双方签订合同前，约定由杨xx先行垫支安装水电，以后从交付租金中扣除。但杨xx交付房租时，郑xx不同意从第1年房租中扣除安装水电费用；使用房屋的过程中，杨xx因房屋渗水、漏水，多次联系郑xx又不能解决房屋出租过程中存在的渗水、漏水问题，由此引发杨xx拖欠房屋租金并造成损失。现双方互负债务，郑xx以杨xx无正当理由拖欠房租请求解除合同，难以让人信服，合同应继续履行。郑xx交付给杨xx的房屋在使用中渗水、漏水，给杨xx经营造成损失是不争的事实，但损失确定缺乏具体明确的标准，可以把评估报告书的结论作为确定杨xx经营损失数额的依据。该评估报告书的有效期虽为1年（自2012年4月17日-2013年4月16日），但评估的是2011年3月21日-2012年4月17日期间的损失，对在此之前的损失确定仍然有效。当然，杨xx对于损失的扩大也应承担相应责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条、第一百一十二条、第一百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、2008年12月5日，郑xx与杨xx签订的房屋租赁合同继续履行；
二、限杨xx于本判决生效之日起10日内给付郑xx房屋租金23万元（截止2014年1月31日租金）；
三、杨xx花费水电安装、维修房屋费用16120元（13120元＋3000元=16120元）、经营损失75002.67元，此款由郑xx承担76122.14元（16120元＋75002.67元×80%=76122.14元），限郑xx于本判决生效之日起10日内给付杨xx。杨xx自己承担损失15000.53元（75002.67元×20%=15000.53元）。
四，驳回郑xx和杨xx的其他诉讼请求和反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费4750元、反诉费2300元，由原告郑xx负担2125元，被告杨xx负担4925元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 刘鸿钧
人民陪审员 段术林
人民陪审员 姚新红
二〇一三年十二月九日
书 记 员 施 青