黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终7400号
上诉人（原审原告）：哈尔滨均信投资担保股份有限公司，住所地哈尔滨市松北区世泽路689号。
法定代表人：李明中，男，职务总经理。
委托诉讼代理人：刘颖茹，女，1992年1月18日出生，汉族，该公司职员，住黑龙江省大庆市让胡路区。
委托诉讼代理人：张铭谦，男，1990年4月26日出生，汉族，该公司职员，住黑龙江省齐齐哈尔市铁峰区。
被上诉人（原审被告）：孟祥旭，男，1987年7月1日生，汉族，无职业，住黑龙江省依安县。
委托诉讼代理人：袁凤强，黑龙江启虹律师事务所律师。
原审被告：张虹，女，1977年4月11日出生，汉族，中国农业银行松花江支行职员，住哈尔滨市南岗区。
上诉人哈尔滨均信投资担保股份有限公司（以下简称均信公司）因与被上诉人孟祥旭、原审被告张虹返还原物纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初1257号民事判决，向本院起诉上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人均信公司委托诉讼代理人刘颖茹、张铭谦，被上诉人孟祥旭委托诉讼代理人袁凤强、原审被告张虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
均信公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令孟祥旭占有的位于哈尔滨市南岗区××路军××公寓××—××层××座（哈房权证开字第××）的房产依法返还给均信公司；3、判令孟祥旭自2015年11月24日占用房产之日起至迁出房屋之日止按每月12000元向均信公司缴纳租金；4、判令原产权人张虹与孟祥旭共同承担返还均信公司房产及向均信公司交付租金的责任。事实和理由：2015年11月23日均信公司依法取得位于哈尔滨市南岗区××路军××公寓××—××层××座（哈房权证开字第××）的房产，同日，在哈尔滨市住房保障和房产管理局经济技术开发区分局登记，自该日起，已成为合法的所有权人。但房屋所有人在获得所有权之后，房屋被非法占有人孟祥旭占有，同时，张虹作为上述房产的原产权人，未做到给付房屋的附随义务，严重危害均信公司的合法权益。均信公司为维护自身的合法权益，依据法律规定，所有权人享有对所有物的支配权，并且当物权受到侵害时，可请求排除妨害和消除危险。
被上诉人孟祥旭辩称：1、均信公司诉请孟祥旭迁出无事实和法律根据。2013年6月7日，孟祥旭因经营需要承租了张虹所有的位于哈尔滨市南岗区××路军××公寓××层××房产，并与张虹及张虹的丈夫梁立伟签订了租赁合同，约定租期为20年，同时交付了全部租金60万元，当时租金由张虹及其丈夫梁立伟收取，张虹为承租人孟祥旭出具了收条，并当日将该房屋交付给孟祥旭使用。孟祥旭接收房屋后对房屋进行了装修，一直使用至今。2、均信公司认为孟祥旭取得房屋不合法没有事实依据。本案诉争房屋是张虹在2013年12月11日向哈尔滨市阿城区料甸信用社贷款，由均信公司为张虹提供反担保，到期后因张虹无力偿还，均信公司将该笔贷款偿还给信用社。均信公司向道里区人民法院提起诉讼，要求张虹给付贷款，法院出具了（2015）里民二商初字第502号民事判决书，该案到执行阶段后均信公司申请法院强制执行，执行法官对该房屋进行查封，本案孟祥旭向道里区人民法院提出执行异议，后法院解除查封，在法院执行阶段即2015年11月20日，均信公司在争议房屋内无人时私自将该门撬开，严重侵犯了承租人孟祥旭的合法权益，孟祥旭向哈尔滨市公安局巴山派出所报警，经双方调解均信公司及张虹认识到错误，取得我方的谅解，我方保留追究均信公司及张虹的法律责任的权利。3、该争议房屋是均信公司与张虹在执行阶段私自达成和解协议，在明知该房屋由孟祥旭租赁使用的情况下，将产权变更给本案均信公司，严重侵犯了孟祥旭的优先购买权。而且在办理该手续过程中，张虹委托的代理人韩聪也是在法院执行过程中均信担保公司的委托代理人，在没有告知孟祥旭的情况下私自变更，侵犯了孟祥旭的合法权益。而且均信公司在办理过户过程中已明确知道该房屋已经有人承租使用，在这种情况下还与张虹恶意串通将房屋过户给均信公司，侵犯了承租人的合法权益。即使现在该产权是均信公司，根据《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生的所有权变更不影响租赁合同的效力。孟祥旭与原产权人张虹签订的租赁合同真实合法有效，并不因房屋产权转移而剥夺孟祥旭的承租权利。综上，请求法院在查清事实的基础上驳回均信公司的诉讼请求。
原审被告张虹辩称：张虹与均信公司于2015年11月4日签订《房屋抵押还款协议》，并于当日将房屋钥匙交于均信公司。张虹不存在均信公司所说的没有及时交付房屋的问题，也没有将房屋出租给他人，不同意承担均信公司诉称的返还均信公司租金的责任，张虹已经尽到了给付房屋的义务，房屋已经更名过户完毕。至于孟祥旭房屋租赁事宜，张虹没有签署过房屋租赁合同。
一审法院认定事实：2013年6月7日，张虹、案外人梁立伟与孟祥旭签订房屋租赁合同，张虹收取孟祥旭60万元租金。2014年、2015年孟祥旭在使用该房期间向物业公司缴纳了物业费、电梯费、电费等相关费用。均信公司因与张虹，案外人梁立伟、梁立斌追偿权纠纷，于2015年6月12日经哈尔滨市道里区人民法院（2015）里民二商初字第502号民事判决书判决：一、被告张虹、梁立伟于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨均信投资担保股份有限公司代偿款本息共计2092843.88元；二、被告张虹、梁立伟于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨均信投资担保股份有限公司截止2015年2月2日违约金40972.15元；2015年2月3日至实际偿还贷款之日的利息按中国人民银行同期贷款利率4倍计付。三、如被告张虹、梁立伟不能清偿上述第一、二项债务，对其不能清偿部分，则以被告张虹所有的位于哈尔滨市南岗区××路军××公寓××层××座（产权证号：哈房权证开字第××号）的房产拍卖、变卖所得价款由原告哈尔滨均信投资担保股份有限公司优先受偿。四、被告梁立斌对被告张虹、梁立伟上述一、二项还款义务承担连带清偿责任。均信公司于2015年11月23日取得哈尔滨市南岗区××路军××公寓××层××房屋所有权。张虹找开锁公司将房门打开，向均信公司交付争议房，现争议房由孟祥旭使用。张虹现在找不到案外人梁立伟。
审理中，张虹要求对孟祥旭提交的房屋租赁合同及收条文字及签名的真实性和先后顺序做鉴定，后撤销鉴定。
一审法院认为，公民、法人的合法财产受法律保护。《中华人民共和国物权法》第三十四条，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。孟祥旭在争议房产变更之前，与张虹、案外人梁立伟签订房屋租赁合同承租使用争议房产。均信公司不能证明孟祥旭在均信公司获得所有权之后，非法占有争议房。对均信公司诉讼请求，不予支持。均信公司主张张虹给付租金，没有具体数额，本院不予处理。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第二百一十四条，第二百二十九条之规定，判决：驳回均信公司诉讼请求。案件受理费100元，由均信公司负担。
二审时双方当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，均信公司因与张虹，案外人梁立伟、梁立斌追偿权纠纷，于2015年6月12日经哈尔滨市道里区人民法院（2015）里民二商初字第502号民事判决书判决：一、被告张虹、梁立伟于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨均信投资担保股份有限公司代偿款本息共计2092843.88元；二、被告张虹、梁立伟于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨均信投资担保股份有限公司截止2015年2月2日违约金40972.15元；2015年2月3日至实际偿还贷款之日的利息按中国人民银行同期贷款利率4倍计付。三、如被告张虹、梁立伟不能清偿上述第一、二项债务，对其不能清偿部分，则以被告张虹所有的位于哈尔滨市南岗区××路军××公寓××层××座（产权证号：哈房权证开字第××号）的房产拍卖、变卖所得价款由原告哈尔滨均信投资担保股份有限公司优先受偿。四、被告梁立斌对被告张虹、梁立伟上述一、二项还款义务承担连带清偿责任。均信公司于2015年11月23日取得哈尔滨市南岗区××路军××公寓××层××房屋所有权。张虹找开锁公司将房门打开，向均信公司交付争议房，因案涉房产在交付过程中有人在使用，没有交付成。据孟祥旭称，该房现实际状况本人不清楚，由案外人刘铁锋实际管理使用。
另查，案涉房产原所有人张虹及其前夫梁立伟均不认可与孟祥旭签订房屋租赁合同，不认可收到20年的房屋租金60万。张虹称从未与孟祥旭见过面，不认识孟祥旭。案涉之房梁立伟称出借给案外人周志富临时管理使用。在孟祥旭提交的房屋租赁合同中除约定租期20年、租金60万元，案涉房产发生的物业管理费、包烧费也需由出租人负担。在孟祥旭提交的收条内容中，资金数额、签名、形成时间为手写体，其余部分均为机打字体。孟祥旭称是通过窗贴广告方式得到租房信息并在案涉房屋中与张虹、梁立伟签订房屋租赁合同，同时将20年租房款60万一次性交付给张虹，款项的来源孟祥旭10万、刘铁锋20万元，刘铁锋姐姐刘野30万元。现孟祥旭在哈尔滨以每个月900元租房居住。在询问孟祥旭收条形成的过程时，孟祥旭开始称是其自己写的，后改成收条是张虹笔写，问询孟祥旭收条内容是机打的吗，孟祥旭先回答是张虹手写的，后改成收条一半内容是机打的。孟祥旭称是其本人、刘铁锋、刘野及张虹、梁立伟在案涉房屋中共同签订合同并交付房屋租金。案涉房产建筑面积261.41平方米。依据已缴纳的物业费、电梯费计算，两项费用一年为2484元，按照房屋面积及包烧费收取标准，包烧费一年约8000元。
本院认为，该案争议焦点是张虹、梁立伟与孟祥旭签订的《房屋租赁合同》及有张虹签字的收条是否真实有效。本院基于以下理由确认《房屋租赁合同》及收条上的双方当事人签字为真实，而内容非真实有效。1、合同及收条签订过程存疑，孟祥旭称是通过案涉房屋窗贴房屋出租广告获取租房信息，但其未提供任何这方面证据，作为原房主张虹反驳称从未就该房以上述方式发过出租信息，在询问孟祥旭与谁联系的房屋出租事宜时，孟祥旭就与之通话的人是男还是女现在难以记清，而张虹及其前夫梁立伟坚持称从未与孟祥旭签过租房协议，也不认识孟祥旭，彼此从未见过面；2、孟祥旭陈述其与张虹、梁立伟签订合同的地点是案涉房屋，参加签订合同的人员有张虹、梁立伟、孟祥旭、刘铁锋、刘野，给付的房租款60万元也是在签订合同当天给付，对此，张虹予以否认，并称从未与梁立伟一同出现过案涉房屋中，孟祥旭未补强该方面证据；3、合同约定的租期及租金均有悖常理及有违市场价值。合同约定的租期为20年，该期限是法定最长租期，房屋租金为每年3万元，扣除物业及包烧费（合同约定由出租方负担），年租金不足2万元，该房建筑面积为261.41平方米，且用于经营公司，年租金2万元远低于正常市场价格，有悖常理；4、收条形成有悖常理，该收条除收款人处有张虹签字，数字部分及日期为手写体，而其他内容均为机打，有违出具收条正常形成方式，且孟祥旭称是在案涉房屋中签的合同及形成的收条，合同可以事先预备形成，收条也以机打的方式事先预备显属不客观，且张虹职业为银行管理人员，如收到孟祥旭60万元款项，其本人自会全部自书收条内容，作为付款方，也有基本的注意要求，就收条内容要求由收款人本人书写；5、租房的用途不明，刘铁锋出庭作证称租房是用来开办汽车租赁公司，而孟祥旭到庭对房屋的用途并不知晓，称该房是刘铁锋实际控制使用，两人就租房的用途和使用状况陈述前后不一；6、依照孟祥旭本人陈述的经济状况，其本人在哈尔滨市以月租金900元租房居住，2013年筹集60万元现金租房20年，与其自身经济状况不符；7、房屋交接过程有悖常理。按照常理，在签订房屋租赁合同前，出租方和承租人应对房屋物业、水电、包烧、燃气使用状况等事项有个明确的约定，确定表的指数，确定费用的承担，但本案合同中没有这方面任何约定。综上所述，可以确认《房屋租赁合同》及有张虹签字的收条所记载的内容非张虹真实意思表示，而民事法律行为意思表示真实是其有效的必要条件，故《房屋租赁合同》及有张虹签字的收条依法应属无效。均信公司对案涉房屋通过诉讼及执行和解已取得房屋所有权证，得以行使所有权人的权利，孟祥旭或以孟祥旭名义占有、使用该房侵害了均信公司的合法权益，应将案涉房屋返还给均信公司。均信公司主张由孟祥旭、张虹共同给付给付其自2015年11月24日起至迁出房屋之日止每月按照12000元标准给付租金问题。本院认为，虽然以孟祥旭的名义占有使用该房，但因孟祥旭与张虹签订的房屋租赁合同已被确认无效，孟祥旭本人称其并未实际占有使用该房，且以孟祥旭名义使用该房的原因、过程均信公司及张虹至今不能说清，张虹依据其与均信公司达成的执行和解协议，已完成的了欠款给付义务，其本人亦未实际占有使用案涉房产，故对均信公司的该项请求不予支持。
综上所述，均信公司上诉请求部分成立，应予支持，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初1257号民事判决；
二、被上诉人孟祥旭于本判决生效后立即从哈尔滨市南岗区汉水路军悦公寓华大阁3-4层C座（产权证号：哈房权证开字第××号）的房产中迁出，将房产返还给哈尔滨均信投资担保股份有限公司；
三、驳回哈尔滨均信投资担保股份有限公司其他诉讼请求。
一、二审案件受理费200元，由被上诉人孟祥旭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳 波
审 判 员 万 迎
审 判 员 宋 凯
二〇一七年十二月二十日
法官助理 胡 渤
书 记 员 周小倩