浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终2953号
上诉人（原审原告）：绍兴市锦瑞包装有限公司，住所地绍兴滨海新城沥海镇工业区。统一社会信用代码913306005575392305。
法定代表人：高银炬，总经理。
委托诉讼代理人：沈炳祥，绍兴市孙端法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：浙江中博智能技术有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道王充路568号颖泰大厦1302室。统一社会信用代码91330604673882706D(1/3)。
法定代表人：陈建江，总经理。
委托诉讼代理人：章观庆，浙江敏杰律师事务所律师。
上诉人绍兴市锦瑞包装有限公司（以下简称锦瑞公司）、上诉人浙江中博智能技术有限公司（以下简称中博公司）因租赁合同纠纷一案，均不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2017）浙0604民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
锦瑞公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.确认上诉人提供2013年1月1日起签订的房屋租赁合同合法有效；3.判决中博公司返还所付资金665068元，赔偿因搬迁机械设备损失费2011350元；4.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.中博公司与锦瑞公司2013年1月1日签订的房屋租赁合同有效。锦瑞公司与中博公司签订每年房租金5万元的租赁合同，双方已履行三年，且上述合同均通过地税局备案并附有相应地税发票，是双方真实意思表示。且因国家并没有相应法律法规对租金实施统一市场价格，原审关于年租金5万元明显低于市场价的认定，没有法律依据。同时，当时签订该协议时，口头约定，中博公司若要转让厂房，在同等条件下优先转让给锦瑞公司，为解决中博公司资金周转困难，故锦瑞公司仍以每年228498元缴纳，其中余款178498元抵作续租费或转让费，后再一并结清；2.中博公司提供的2013年10月1日至2016年9月30日的《厂房租赁合同》系中博公司单方意思表示，并没有履行，原审认定该合同没有事实依据。因锦瑞公司与中博公司在2013年1月1日签订并履行了租金为5万/年的新合同，锦瑞公司不可能在2013年10月1日重新签订租金为228498元/年租赁合同，这不符合逻辑。且该合同只有中博公司一份，亦无其他证据予以佐证，系单方面、没有实际履行的合同；3.关于锦瑞公司的财产损失，原审认定赔偿301822.50元，没有法律依据。根据《侵权责任法》第19条之规定，损失价值应当依市场价值确定，但原审通过鉴定，用报废残值价格来确定赔偿金额，于法无据。
中博公司辩称，1.锦瑞公司所主张的2013年1月1日签订的房屋租赁合同，该租赁合同签订之后双方没有实际履行并且该租赁合同签订的目的是为了规避税款，故该合同是无效的，实际上合同也没有履行。2.锦瑞公司按照没有履行的合同主张返还多支付的租赁款，该主张不能成立。锦瑞公司所主张的事实已经被中博公司所提供的2013年10月1日所签订的厂房租赁合同所否定，也被锦瑞公司发函给中博公司的信函予以否定，故其所主张的租赁款没有事实和法律依据。3.锦瑞公司所主张的2013年10月1日所签订的厂房租赁合同没有履行，该观点不成立，双方之间付款的时间、金额以及双方之间的书信往来均是按照2013年10月1日所签订厂房租赁合同履行，若锦瑞公司坚持认为2013年10月1日签订的厂房租赁合同无效，那么锦瑞公司所主张的有效的租赁合同没有提供，故锦瑞公司主张优先购买权的事实不成立。一审判决中博公司支付给锦瑞公司赔偿款301822.5元，该赔偿金额没有事实依据，一审所根据的是评估报告，而该评估报告是不合法的。综上，应撤销一审判决的金额。
中博公司上诉请求：1.撤销原审判决，并改判驳回锦瑞公司对中博公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：原审对于锦瑞公司搬迁损失认定错误，理由如下：1.原审关于机器设备五成新以下，按常理重新利用价值不大，就推定机器设备可报废处理并无不当之认定错误。根据《机械设备的改造和报废制度》第二条之规定，设备的报废与设备几成新并无必然联系，且亦无相关强制性规定。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条之规定，从固定资产折旧年限来分析，正常机器设备运行至少十年以上；2.原审酌情认定拆除、搬运、重新安装利用上述设备的损失为15000元缺少事实和法律依据。该损失认定缺少相关专业知识，与现场实际不符，系主观臆断；3.绍兴天阳资产评估有限公司对锦瑞公司损失评估报告不能被采信。（1）原审委托评估公司对机器、设备的搬迁损失进行评估，而评估公司仅凭锦瑞公司陈述，认定搬迁直接导致所有机器设备报废，且作出全部报废损失评估。（2）评估人员在庭审中自认，评估人员对机器报废不具备鉴定资质。（3）原审法院在庭审中对鉴定人员的询问可以说明原审也明知该评估报告不能被采用。（4）该评估报告报废损失评估按照原值进行评估，缺少合理性、科学性；4.原审判决中博公司赔偿搬迁损失301822.50元缺乏法理依据。首先，原审认定机器设备搬迁损失缺乏科学性，故在此基础上酌情认定的赔偿损失亦缺少科学性、合理性、合法性。其次，中博公司出卖房屋，并没有影响锦瑞公司的租赁权，搬迁损失不应作为损害租赁优先购买权损失赔偿组成部分。再次，原审明知即使中博公司履行了通知义务，锦瑞公司与他人竞买房屋时能否成功仍具有不确定性等其他因素，仍按总损失70%判定赔偿金额，无法律依据。
锦瑞公司辩称，因中博公司擅自毁约，在未通知锦瑞公司的情况下，将案涉租赁厂房转让给了第三人，侵害了锦瑞公司的优先购买权，致使锦瑞公司原定的业务无法开展，因腾房搬迁，原无形资产和机械设备无法使用，所造成的损失应根据市场价值确定为2011350元。故中博公司的上诉与事实不符，请求支持锦瑞公司的诉请。
原审原告锦瑞公司向一审起诉请求：1.判令被告向原告返还租金共计665068元；2.判令被告赔偿原告搬迁损失费2011350元。
一审法院认定事实：2010年6月23日，原告锦瑞公司与被告中博公司签订厂房租赁合同，约定内容包括：被告将位于上虞区沥海镇海峰路厂房租赁给原告使用。租赁期限为3年，自2010年9月1日起至2013年8月31日止。租赁期限届满前原告如需续租的，应提前3个月向被告提出。被告给予原告在同等承租条件下优先承租权。双方约定锦瑞公司在签订合同之日起5日内，向中博公司支付租赁保证金5万元，可抵第一年租金，年租金为228498元，三年合计租金为685494元，第一年租金应于2010年8月1日前支付，后续年份的年租金应在每年5月31日前支付。上述租赁合同到期后，原告与被告再次签订厂房租赁合同，约定内容包括：被告将位于上虞区沥海镇海峰路177号的物业（厂房1#）租赁给原告使用，租赁物建筑面积3462平方米，租赁期限为3年，自2013年10月1日起至2016年9月30日止。租赁期限届满前原告如需续租的，应提前3个月向被告提出，否则被告将向其他第三方招租。同等承租条件下原告具有优先承租权。厂房按建筑面积6.2元/月/平方米，后续每一年度租金以上一年度单位租金为基数上浮5%确定，即第二年厂房租金为6.51元/月/平方米，第三年厂房租金为6.83元/月/平方米，即第一年租金为257000元（合同约定）。为保证中博公司物业及水电费正常开通，双方议定水电费押金及出场保证金共15000元，至本合同截止或双方同意终止本合同，双方结算、无异议后无息返还。该款项于2013年8月15日前打入指定账户。自本合同签订之日起，锦瑞公司须按承租年度提前三个月缴付下一年度的租金。不及时缴付下一年度租金的视为自动放弃或终止下一年度租赁使用权，中博公司可另行出租，并向锦瑞公司收取不少于本合同总额30%的违约金。锦瑞公司逾期缴付租金的，应向中博公司交付滞纳金，滞纳金金额按合同总面积计算为10元/天/平方米。门卫管理人员工资由中博公司承担20%，锦瑞公司承担40%。门卫管理人员由中博公司负责招聘及管理。上述协议签订后，原告于2013年7月2日向被告支付20万元，2013年7月11日向被告支付57000元，以上款项为第1年度租金；原告于2014年8月28日向被告支付270068元，上述费用为第2年度租金；原告于2015年8月17日向被告支付20万元，2015年10月9日向被告支付72000元，2015年10月15日向被告支付16000元，上述费用部分为第3年度租金及部分为门卫工资。中博公司曾于2016年3月向锦瑞公司发函，以锦瑞公司拖欠水电费押金及出场保证金15000元为由，要求锦瑞公司搬离房屋，或者一次性交付20万元作为正常履约至原合同期满的履约保证金及租赁押金。被告中博公司于2016年5月31日与绍兴市锦升塑业有限公司签订3份房屋转让合同，将包括租赁标的物在内的3套房屋转让给绍兴市锦升塑业有限公司（2016年12月完成过户）。被告将房屋转让给他人前，未曾通知过原告。根据绍兴天阳资产评估有限公司的评估意见，该院酌情认定原告搬迁损失为431175元。
一审法院认为，以合法形式掩盖非法目的合同属于无效合同。原告提供的租赁期限为2013年1月1日起至2013年12月31日止租赁合同、2015年1月1日起至2015年12月31日止的租赁合同中约定的房租费用明显低于双方于2010年6月23日签订的租赁合同中约定的租金价格以及市场价格，从双方当事人并未按照上述合同履行权利义务，但按照约定的5万元房租开具发票等行为来看，双方当事人签订上述合同的目的显然在于偷逃税款，属于以合法形式掩盖非法目的，应当认定为无效合同。双方间的权利义务实际是按照期间为2013年10月1日起至2016年9月30日止的合同履行，原告缴纳租金的数额并未超出上述合同约定的标准，且双方在合同中对门卫工资的负担有明确约定，故对于原告主张被告返还多缴纳的租金之诉请，无事实和法律依据，该院不予支持。原告拖欠水电费押金及出场保证金15000元，并非属于厂房租赁合同中涉及的主要债务，也并未导致合同的目的无法实现，故被告2016年3月向原告发函，并不能产生解除合同的效力。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。原告承租的房屋为有独立产权和使用功能的整幢房屋，该房屋转让时，原告享有优先购买权。原告虽存在迟延缴纳租金之事实，但在被告出卖房屋以前相关租金已基本付清，且被告未以此为由提出过解除合同，故不影响原告优先权的行使。被告决定将房屋出卖前，应当通知原告。根据法律规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。本案被告未能履行通知义务，侵害了原告优先购买权，给原告造成损失，原告主张被告承担赔偿责任，符合法律规定，应当予以支持。房屋的买受人绍兴市锦升塑业有限公司对原告的补偿，不影响本案被告承担赔偿责任。根据该院对原告损失的认定，综合考虑即使被告履行了通知义务，原告与他人竞买房屋时能否成功仍具有不确定性等其他因素，该院酌情确定由被告赔偿原告损失301822.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第九十四条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决：一、被告浙江中博智能技术有限公司赔偿原告绍兴市锦瑞包装有限公司损失301822.5元，限于该判决生效后十日内履行。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费28211元，减半收取14106元，由原告绍兴市锦瑞包装有限公司负担9106元，被告浙江中博智能技术有限公司负担5000元；司法鉴定费3500元，由原告绍兴市锦瑞包装有限公司负担1500元，被告浙江中博智能技术有限公司负担2000元；证人出庭作证费用500元，由被告浙江中博智能技术有限公司负担。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的主要争议在于：一、中博公司应否返还锦瑞公司主张的多缴纳的租金；二、原审对于锦瑞公司的损失及中博公司应赔偿的损失认定是否正确合理。
对于争议一，本院认为，锦瑞公司虽提供了租赁期限为2013年1月1日起至2013年12月31日止租赁合同、2015年1月1日起至2015年12月31日止的租赁合同，但上述合同约定的租金明显低于双方于2010年6月23日签订的租赁合同中约定的租金价格以及市场价格，且锦瑞公司实际向中博公司支付租金的情况亦远高于述合同约定的租金。锦瑞公司虽主张双方之间对此有口头约定，但并未提交充分证据予以证明，该主张依据不足，本院不予采纳。同时，根据锦瑞公司于2016年3月18日向中博公司出具的《复关于中止厂房租赁并限期搬离通知的函》的内容，锦瑞公司答复所载明的合同条款均未在其提供的上述合同中予以约定，而在租赁期限为2013年10月1日起至2016年9月30日止的租赁合同中对锦瑞公司提及的对门卫工资的负担等均有明确约定。故基于在案证据表明的事实，锦瑞公司与中博公司之间实际履行的为租赁期限为2013年10月1日起至2016年9月30日止的合同。因锦瑞公司缴纳租金数额并未超出双方实际履行的租赁合同约定的标准，原审法院据此认定中博公司无需返还锦瑞公司主张的多缴纳的租金，并无不当。锦瑞公司关于以双方实际按年租金5万元标准履行租赁合同为由主张返还多缴纳的租金的上诉理由与事实不符，本院不予采纳。
对于争议二，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，中博公司未能履行通知义务，侵害了锦瑞公司优先购买权并给其造成损失，中博公司理应对此承担相应的赔偿责任。在本案中，因中博公司上述侵权行为，致锦瑞公司确需另行租赁并搬迁，该搬迁损失系实际发生的损失，故赔偿范围应包括该搬迁损失。锦瑞公司主张因腾房搬迁致无形资产和机器设备无法使用所造成的报废损失价值为2011350元，但其除己方主张外并无其他证据予以证明，依据不足，本院不予采纳。由于搬迁损失需专业机构作出评估，原审法院依锦瑞公司申请委托绍兴天阳资产评估有限公司对其搬迁损失进行评估，程序并无不当。对于该评估公司出具的资产评估报告书，锦瑞公司、中博公司虽均有异议，但自始至终均未提供充分证据证明该评估报告存在依法不应采纳或需重新鉴定的情形，该评估报告可作为定案依据。关于损失认定问题，原审法院参照评估报告，考虑机器设备的成新率及本案实际情况，酌情确定锦瑞公司搬迁损失金额为431175元，并无不当。同时，因存在即使中博公司履行了通知义务，锦瑞公司与他人竞买房屋时能否成功仍具有不确定性等其他因素，原审根据审查确定的锦瑞公司的搬迁损失，考量上述因素，酌情确定案涉损失为301822.50元，合理有据，符合本案实际。中博公司关于原审对搬迁损失认定不当的上诉理由，理据不足，本院不予采信。
综上所述，上诉人绍兴市锦瑞包装有限公司、浙江中博智能技术有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28211元，由上诉人绍兴市锦瑞包装有限公司负担22384元，由上诉人浙江中博智能技术有限公司负担5827元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵启龙
审 判 员 夏 鸿
审 判 员 梅 云
二〇一七年十一月八日
法官助理 章 明
书 记 员 孙心怡