江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣06民终363号上诉人（原审原告）：江国华，男，汉族，1978年11月25日出生，住江西省贵溪市，被上诉人（原审被告）：吴样开，男，汉族，1982年10月28日出生，住江西省余江县，委托代理人：张荣财，江西赣鹰律师事务所律师。委托代理人：王智春，江西赣鹰律师事务所律师。上诉人江国华因与被上诉人吴样开合同纠纷一案，不服江西省余江县人民法院（2017）赣0622民初457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江国华上诉请求：1、撤销江西省余江县人民法院（2017）赣0622民初457号民事判决，改判解除上诉人同被上诉人签订的《店面转让协议》并改判被上诉人退还上诉人所支付的转让费人民币30万元及利息；2、改判被上诉人赔偿上诉人设备安装及装饰损失人民币25395元；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（二）、（三）项规定，上诉人可以解除《店面转让协议》。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋权属有争议的；租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。1、“鸭王老味道”店面权属存在争议。本案诉争店面未登记为任何权利人，原出租人股根才未取得房屋产权证，也没有同开发商签订商品房买卖合同，无法在法律上确认其对该房屋享有所有权。被上诉人吴样开所提供的所谓“江西长喜房地产开发公司金汇家园项目（该项目部已经不存在，不具有出具证明的主体资格）”盖章的《证明》，没有任何法律效力，不能作为确认产权的凭证。原判根据该份证明确认殷根才的产权明显依据不足。2、“鸭王老味道”店面违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定。第一、诉争店面所在的金汇家苑系邓春高等人借用江西长喜房地产开发有限公司资质开发的项目，该项目开发建设前未取得《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》，建成后，该项目未经竣工验收合格。故上述项目因不符合城市规划要求属违法建筑，且未经竣工验收合格不可交付使用，当然也不可对外进行出租。该房屋到目前也未能办理权证登记也正是因为上述原因。第二、被上诉人吴样开为证明该店面具备使用和出租条件，向法庭仅提供如下证据：“工程施工许可证”、“土地证”、“工程竣工验收消防备案凭证”、“工程消防验收备案抽查结果告知通知书”、“工程竣工验收报告”。上述证据均属系复印件，未有相关有效提供主体盖章确认其真实性，所谓的“江西长喜房地产开发有限公司金汇家园项目部”虽有盖章，但该项目部系长喜公司的临时设置机构，随着工程结束而取消，项目部在2017年4月18日盖章确认相关事实不具有法律效力；更何况一审二次开庭举证过程中，被上诉人提供了二份内容完全不一样的《工程竣工验收报告》，第一次开庭提供的《工程竣工验收报告》验收意见栏勘察、设计、施工、监理、建设及质监站六个部门虽有盖章，但没有签署工程是否合格的任何具体意见，也没有签署时间，第二次开庭提供的《工程竣工验收报告》验收意见栏中勘察、设计、施工、监理、建设五个部门盖章，但没有质监站盖章。从两份完全不一样的《工程竣工验收报告》分析可知，两份必有一假或者二者均为假。原判根据上述存在严重缺陷的证据就认定工程竣工验收合格明显错误。第三、《建筑法》第61条及《城市房地产管理法》27条均明确规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。综上，上诉人认为，“鸭王老味道”店面不符合法律规定的使用条件，开发商将店面交付给殷根才，殷根才将店面租给被上诉人，被上诉人将店面转让给上诉人的行为，均违反了法律有关使用条件的强制性规定。二、依据《合同法》第九十四条第（四）项规定，上诉人可以解除《店面转让协议》。《合同法》第九十四条规定第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的当事人可以解除合同。上诉人在同被上诉人签订《店面转让协议》时，其订立合同的目的是：受让“鸭王老味道”店面使用权后，申领江固华为经营者的《个体工商户营业执照》及相关证照，以“鸭王老味道”或其他字号长期合法经营餐饮业。但下列事实和理由，导致上诉人无法实现上述合同目的。第一、“鸭王老味道”店面不具备法律规定的使用条件；第二、根据《个体工商登记管理办法》，经营者必须取得《个体工商户营业执照》，《个体工商户营业执照》是个体工商户资格和合法经营的凭证，《个体工商户营业执照》不得转让，故上诉人合法经营的前提是向工商部门申领《个体工商户营业执照》，申领过程中必须提供经营场所证明，但本案诉争店面因违反规划许可要求，未能办理竣工验收及取得产权，无法提供申领所需的经营场所证明，导致上诉人无法办理以江国华为经营者的《个体工商户营业执照》。第三，前述原因，是由于被上诉人违反诚实信用原则的欺诈行为所致。上诉人考察“鸭王老味道”并打算接手该店，直到最后签订《店面转让协议》整个过程中，因被上诉人在此经营多年并展示了《个体工商户营业执照》及相关证照，故上诉人基于对被上诉人的合理信赖，认为店面有合法的产权且不存在任何使用上的瑕疵，同时认为营业执照的申领也不存在任何法律上障碍。但这些决定上诉人是否签订《店面转让协议》的关键性因素，被上诉人并未如实向上诉人告知，而是给予了隐瞒。鉴于上述事实和理由，上诉人为维护其合法权益，特提出上诉，望判如所请。吴样开辩称：一、本案房屋的产权明确，不存在任何争议;上诉人主张存在争议，明显缺乏事实及法律依据，且未提供任何证据。1、本案涉及的金汇家苑系江西长喜房地产开发有限公司(以下称“长喜公司”)开发的商品房。“长喜公司”作为开发商，出售商品房属于市场交易，合法有效，应受到法律保护。对此，“长喜公司”及业主殷根才所出具的证明，可以充分证明该房屋权属明确，不存在任何争议。自2014年3月承租该房屋至2016年12月转租给江国华前长达近三年的时间，从未有第三人对该房屋的产权提出过任何争议;且从2017年3月出租人殷根才将店面关闭至今，也没有第三人对该房屋产权提出过任何争议。江国华称“房屋权属存在争议”，完全没有任何事实依据，其也未提供任何证据来证明该主张。2、出租未办理产权登记的房屋，并非解除租赁合同的情形。在法律及司法实践中，未办理产权证的房屋是可以出租使用，且合法有效。对此，《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》中“……根椐《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据”予以了明确函复。二、金汇家苑项目经过了建设、设计、施工、监理、勘查等5家单位的竣工验收，综合验收结论为合格，可以交付使用，属于合法房屋;上诉人主张该房屋“违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定”，明显缺乏事实及法律依据。1、金汇家苑是“长喜公司”开发的，于2011年12月16日取得了《建设工程规划许可证》，2011年12月23日取得了《建筑工程施工许可证》，开发手续符合法律规定，根本不存在江国华所称的“开发建设前未取得许可证”及“不符合城市规划要求属于违法建筑”。2、2013年12月11日，建设、设计、施工、监理、勘查等5家单位对金汇家苑进行了验收，综合验收结论为合格，同意交付使用，并出具了书面的《工程竣工验收报告》。该竣工验收报告，可以充分的证明，本案涉及的房屋是经过竣工验收合格，可以交付使用的，不存在任何“违反法律、行政法规强制性规定”。3、金汇家苑在竣工验收合格后，于2014年5月29日向余江县公安局消防大队申报了竣工验收消防备案。根据该材料第2项中，“长喜公司”向余江县公安局消防大队提供了“工程竣工验收报告”。同时，根据《建设工程消防监督管理规定》第二十一条“建设单位申请消防验收应当提供下列材料：……(二)工程竣工验收报告”之规定，在申请消防验收时，必须提供工程竣工验收报告。也就是说，只有工程竣工验收后，才可以申请消防验收。2014年6月1日，余江县公安局消防大队作出了余公消验备告2014第0007号建筑工程消防验收合格通知书，备案抽查结论为合格。该消防验收合格通知书，再次证明金汇家苑是竣工验收合格的，可以交付使用，不存在任何“违反法律、行政法规强制性规定”。4、金汇家苑项目部系“长喜公司”所依法设立的机构，“长喜公司”提供材料并加盖项目部的章，表明该材料的来源，完全是符合法律规定，根本不存在不具有法律效力之说。更何况，《工程施工许可证》、《工程规划许可证)》、《土地证》《工程竣工验收消防备案凭证》、《工程消防验收备案抽查结果告知通知书》都是由建设局、规划局、国土资源局、消防大队等政府部门所出具的，《工程竣工验收报告》也是由5家单位综合验收并盖章的，况且以上材料在政府部门及“长喜公司”都存留原件。至于江国华称“《工程竣工验收报告》存在假的问题”，完全是其自身的主观臆测。第一次提供的《工程竣工验收报告》系在余江县消队大队调取《工程消防验收备案抽查结果告知通知书》时所拍的照片，由于第一次提供的只是打印照片及江国华第一次庭审中当庭变更了诉讼请求，故针对其变更后的诉讼请求，前往“长喜公司”调取了《工程竣工验收报告》，并作为证据提供，根本不存在虚假问题。三、答辩人全面履行了自身义务，转让行为合法有效，依法应当受到法律保护，不存在致使不能实现合同目的的违约行为。1、2016年12月19日签订《店面转让合同》后，答辩人向江国华履行了标的物交付及经出租人同意的义务，保障了江国华使用租赁物的权利，不存在任何迟延履行或根本违约的行为。2、答辩人经营的“余江县鸭王老味道”依法办理了《个体工商户营业执照》《组织机构代码证》、《食品经营许可证》、《消防安全检查合格证》及《税务登记证》，手续齐全。答辩人于2014年进驻该金汇家苑经营餐饮店时，整个小区的商业市场刚刚起步。经过近三年的发展，该小区的商业市场经过了翻天覆地的变化，金汇家苑的商业店铺几乎全部用于商业经营，并且其他的经营者都办理了合法有效的经营手续。江国华称无法办理《个体工商户营业执照》，完全是不存在的事，对此其也未提供任何证据。3.据答辩人了解，本案纠纷是因江国华在接受餐饮店后，未按约定交纳租金，才导致出租人与其产生了纠纷。江国华不按约定支付租金，明显是其自身违约在先，且该违约是江国华与出租人之间的纠纷，与答辩人无关。其不起诉出租人，却反过来起诉答辩人，明显是想通过此诉讼，规避其自身的违约行为。对此，答辩人希望人民法院予以坚决打击。五、答辩人只是转租人并非租赁物的出租人或权利人，在租赁物转租后，原租赁合同对出租人(殷根才)与次承租人(江国华)继续有效，依法保障租赁物合法使用的是出租人殷根才而非答辩人，其不起诉出租人殷根才，明显是诉讼主体错误或遗漏。根据《合同法》第224条之规定，租赁物转租后，原租赁合同对出租人与次承租人继续有效。即本案的《商铺租赁协议书》依法对次承租人江国华与出租人殷根才继续有效，承租人江国华与出租人殷根才之间存在房屋的租赁关系。答辩人转租后，出租人殷根才负有向承租人江国华履行保障租赁房屋的合法使用等义务，承租人江国华负有向出租人殷根才履行支付租金等义务。上诉人江国华以“房屋产权存在争议”为由起诉，不起诉负有保障房屋合法使用义务的出租人殷根才，却起诉与“房屋产权”没有任何关系的答辩人，明显是诉讼主体错误或遗漏。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的起诉缺乏事实及法律依据，依法应驳回上诉，维持原判。江国华向一审法院起诉请求：1、请求确认原被告签订的《店面转让协议》无效；2、判令被告退还原告所支付的转让费人民币30万元及利息（利息以人民币30万元为基数，按年利率6%从2017年1月25日起计算至清偿之日止）；3、判令被告赔偿原告设备安装及装饰损失人民币25395元；4、本案诉讼费中被告承担。一审法院认定事实：2014年3月16日，被告吴样开与出租人殷根才签订《商铺租赁协议书》，该协议第一条约定：由殷根才将金汇家园一至二楼店面房出租给吴样开使用，租期从2014年3月16日至2024年3月15日，共计10年，第一年租金12万元，之后按年8%递增年租金，租金给付方式为从第二年起于每年3月16日前一次性付清。第五条约定：吴样开转让房屋需经殷根才同意。被告吴样开承租该商铺经营“余江县鸭王老味道”餐馆。2016年12月19日，原、被告签订《店面转让协议》，该协议第一条约定：吴样开将金汇家园一至二楼店面房（即“余江县鸭王老味道”店铺）转让给江国华使用，保证江国华同等享有吴样开在原租赁合同中享有的权利与义务，转让费30万元。当日，江国华支付吴样开转让费定金5万元，2017年1月25日支付余款25万元。2017年1月10至22日，原告江国华对“鸭王老味道”店铺进行了设备增设和装饰，并试营业至2017年3月24日。2017年3月20日，原出租人殷根才在一份《商铺租赁协议书》上签名。该《商铺租赁协议书》约定：甲方殷根才将金汇家园一至二楼店面房出租给乙方使用，租期从2017年3月16日至2024年3月15日，年租金和支付方式与吴样开和殷根才签订的原《商铺租赁协议书》中约定的相同，于当年3月16日前一次性交清当年房租。当日，被告吴样开将该《商铺租赁协议书》微信发给江国华，通知其签订。2017年3月21日，吴样开再次微信催促江国华签订《协议》，江国华答应可以，但未签名。2017年3月24日原出租人殷根才以未交房租为由将店面关停至今。2017年5月25日，殷根才出具书面证明，证明其同意吴样开将店面转让给第三方，并说明2017年3月20日其作为房东已经在《商铺租赁协议书》上签名，但第三方未签名。另查明，涉案出租房系江西长喜房地产开发有限公司开发建设的金汇家园项目A栋一楼3间店面及二楼8间房间。金汇家园项目于2011年12月16日取得《建设工程规划许可证》，2011年12月23日取得《建筑工程施工许可证》，2013年8月2日取得《土地使用权证》，2013年12月11日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位盖章同意对余江县金汇家园A栋进行验收，综合验收结论为工程质量符合设计和施工验收规范，资料齐全，观感质量良好，同意交付使用，并形成《工程竣工验收报告》。2014年5月29日取得余江县公安消防大队出具余公消竣备字（2014）第0029号《建设工程竣工验收消防备案凭证》。2014年6月1日，余江县公安消防大队出具余公消验备告（2014）第0007号《建设工程消防验收备案抽查结果告知通知书》，内容为备案抽查结论为合格。同日，“余江县鸭王老味道”餐馆取得余公消安检字（2014）第0027号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。经营期间被告办理了《食品经营许可证》、《餐饮服务许可证》、《个体工商户营业执照》、《税务登记证》等证照。2017年3月21日江西长喜房地产开发有限公司出具书面证明，证实该公司将金汇家园1号楼店面3间、二楼8间出售给殷根才。一审法院认为，本案争议的焦点为一、原、被告签订的《店面转让协议》合同效力如何？二、该《店面转让协议》是否存在合同解除的法定情形？具体为1、涉案出租房是否权属有争议？2、涉案出租房是否符合法律规定的交付使用条件？3、被告转让行为是否有效，即被告是否存在根本违约，导致合同目的无法实现的行为？一、关于《店面转让协议》合同效力问题。原、被告在《店面转让协议》中约定将被告吴样开在与原出租人殷根才签订的《商铺租赁协议书》中享有的权利义务一并转让给原告。该《转让协议》为《合同法》第八十八条规定的权利义务的约定概括承受合同。《合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《转让协议》的效力应按照《合同法》第二十五条、第四十四条、第五十二条关于合同成立、生效、无效的规定处理认定。原、被告签订《店面转让协议》意思表示真实，达成一致。被告提供的《食品经营许可证》等证照系国家机关审查核发，合法真实。被告亦无欺诈、胁迫损害国家利益；无与他人恶意串通损害国家、集体、第三人利益情形；被告提供的《建设工程规划许可证》、《工程竣工验收报告》等规范性文件，能够证明出租房符合出租和交付使用条件，无违背法律、行政法规效力性强制性规定的情形。因此，原、被告订立协议无《合同法》第五十二条规定无效事由的效力暇疵，《店面转让协议》成立并生效。被告吴样开转让行为的效力应按《合同法》第八十八条规定的法定构成要件来判断：a被告与原出租人的《商铺租赁协议书》合法有效；b被告与原告之间的《店面转让协议》合法有效；c经过了原出租人殷根才的同意。原出租人殷根才于2017年3月20日签署了一份权利义务与《店面转让协议》约定内容相同的《商铺租赁协议书》，5月25日又出具同意被告转让的书面证明，且被告与原出租人的《商铺租赁协议书》已实际履行近三年时间，可以证明被告吴样开转让行为符合上述要件，转让行为合法有效。二、关于《店面转让协议》是否存在合同法定解除的问题。1、《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（二）、（三）项规定，租赁房权属有争议、违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的，承租人有权请求解除合同。第一，江西长喜房地产开发有限公司出具证明将涉案出租房出售给原出租人殷根才，只是尚未办理产权登记，不能确认为权属有争议。原告也未提供有第三方对涉案出租房权属有争议的证据。第二，《建筑法》第六十一条、《城市房地产管理法》第二十七条规定，未经竣工验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程验收报告和……报建设行政主管部门或其他有关部门备案。以上法律、法规规定建设单位是组织工程竣工验收的主体，也是认定工程竣工验收合格的主体。工程竣工验收备案登记是行政法规对建设单位的监督和管理，属管理性规定，非取缔性强制规定，非工程交付使用的前提条件。工程交付使用以工程竣工验收合格为标准。被告提供的《工程竣工验收报告》上勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位盖章同意对余江县金汇家园A栋进行验收，验收结论为工程质量符合设计和施工验收规范，资料齐全，观感质量良好，同意交付使用。为此，对原告关于涉案出租房未取得《工程竣工验收备案表》不得交付使用，解除合同的主张依据不足，不予支持。2、《合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，另一方可以解除合同。被告吴样开转让行为合法有效。被告已经履行向原告交付了租赁物（余江县“鸭王老味道”店及设备），并取得原出租人殷根才的同意，保证原告享有被告吴样开在与原出租人签订的《商铺租赁协议书》中的权利义务，被告吴样开无迟延履行或根本违约行为。为此，原告要求解除合同的诉请不符合法律规定，应予驳回。综上，根据《合同法》第二十五条、第四十四条、第五十二条、第八十八条、第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（二）、（三）项、《建筑法》第六十一条、《城市房地产管理法》第二十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条之规定，判决：驳回原告诉讼请求。二审期间，本案各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的上述事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《店面转让协议》、《商铺租赁协议书》、收条等证据在案佐证，且上述证据均经一审庭审查证属实，二审予与确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、租赁房屋权属有争议、租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中，涉案出租房屋系江西长喜房地产开发有限公司开发建设的金汇家园项目A栋一楼3间店面及二楼8间房间，根据《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《土地使用权证》、《工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《建设工程消防验收备案抽查结果告知通知书》，金汇家园项目经验收合格同意交付使用，同时消防验收合格可以投入使用。同时，涉案出租房屋也取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，并未违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款关于房屋使用条件的强制性规定。被上诉人吴样开虽然为转租人，但上诉人江国华与其签订的《商铺租赁协议书》是双方真实的意思表示，并已经涉案房屋原出租人殷根才追认，该租赁合同合法有效，且该合同双方当事人已履行完毕。被上诉人吴样开在涉案出租房屋从事经营期间办理了《食品经营许可证》、《餐饮服务许可证》、《个体工商户营业执照》、《税务登记证》等证照，涉案出租房屋能够正常从事商业经营活动。此外，江西长喜房地产开发有限公司出具书面证明涉案出租房屋已出售给原出租人殷根才，不存在房屋权属争议，以出租房屋未办理产权证书要求房屋租赁合同无效，缺少法律依据。因此，上诉人江国华的上诉请求与理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人江国华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6180元整，由上诉人江国华负担。本判决为终审判决。审判长  傅高煌审判员  张文胜审判员  周林昌二〇一七年十一月一日书记员  徐 惠