甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘01民初632号
原告（反诉被告）王某委托诉讼代理人：张国鹏，甘肃理上律师事务所律师。
被告（反诉原告）：兰州天乐城娱乐有限公司，住所地兰州市西固区。
法定代表人：张林江，该公司总经理。
委托诉讼代理人:张企平，甘肃昶泰律师事务所律师。
原告王某与被告兰州天乐城娱乐有限公司（以下简称：兰州天乐城公司）房屋租赁合同纠纷一案，兰州市西固区人民法院受理后因当事人诉讼请求变更移送本院。本院于2017年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人张国鹏，被告兰州天乐城公司委托诉讼代理人张企平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王某向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即履行《房屋租赁合同》约定的义务，向原告移交商场经营所必须的2部垂直电梯；2.判令被告立即向原告移交经营所必须的一楼上下电梯通道；3.判令被告赔偿原告营业损失200万元人民币（最终以实际评估损失数额为准）；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，王某增加诉讼请求：被告承担评估费损失9.8万元。变更判令被告赔偿原告营业损失200万元人民币（最终以实际评估损失数额为准）诉讼请求为：判令被告赔偿原告房屋装修费损失194.5万元，房屋租赁损失617.63万元，广告费14.38万元，可得利润损失422.42万元，合计1248.93万元。放弃判令被告立即履行《房屋租赁合同》约定的义务，向原告移交商场经营所必须的2部垂直电梯；判令被告立即向原告移交经营所必须的一楼上下电梯通道两项诉讼请求。事实及理由：2012年3月31日，原、被告双方经协商一致签订《房屋租赁合同》，约定由王某出租兰州天乐成娱乐有限公司所有的位于兰州市西固区西固中街25号”天乐大厦”五层，使用面积3402平方米的商业用房，用于开办经营家具。合同签订后，原告即按照合同的约定向被告支付第一期租金32.5万元及10万元租赁合同保证金。合同第五条第四款规定，被告应在合同生效后将商场内两部直梯移交原告使用和管理，但合同签订生效后，被告迟迟没能移交两部经营必须的直梯。因被告未移交直梯导致开业延迟达3个月。商场开业后，因被告未能移交直梯导致客户难以进入商场经营惨淡。几年来因电梯不能有效利用给原告造成巨大经济损失。综上，被告不守信诺的行为明显已构成违约，请求法院判如所请。
兰州天乐城公司答辩称：王某要求我单位赔付1246.42万元经营损失和承担9.8万元评估费的诉讼请求是错误的。王某提出的l246.42万元经营损失依据是根据王某单方申请由甘肃三公价格评估有限责任公司做出的《关于商场装修房屋租赁费广告费可得利率等损失价格评估结论书》(以下简称结论书)，我单位已经于2017年4月10日通过原立案法院西固区法院向贵院提交了对结论书的书面异议。我单位认为该结论书采用的评估原则、评估方法、装修损失的评估结论是错误的，结论书作业人员参与本次价格评估的行为是错误的。1.结论书采用的评估原则是错误的。(1)我单位与王某2012年3月31日签订租赁合同时，该租赁物位于兰州天乐城五楼，合同签订后，我单位按租赁物现状交付王某。商场一楼通往五楼的通道与租赁前没有发生任何变化，是畅通无阻的。从一楼到五楼有三个途径，第一个途径是顾客乘本商场大型扶梯可以直通到四楼，然后选择继续再乘直行电梯到达五楼；第二个途径也可以从商场四角的楼梯直接上到五楼商场。第三个途径是顾客直接从商场一楼乘垂直电梯直接到五楼。我单位与王某签订五楼租赁合同前，商场一楼到五楼的通道和签订合同后的一楼到五楼的通道均没有发生变化。(2)王某获取租赁物后，一直在正常经营，并没有发生我单位将一楼至五楼通道全部堵死问题的发生。但结论书对王某的损失完全按照一楼到五楼通道完全堵死，无法经营来计算损失，其计算方式不但荒唐，而且荒谬，完全违背了中介机构的公平公正的作业原则。(3)我单位与王某虽然在租赁合同约定，两部直行电梯交付王某直接管理，但由于电梯属于特殊设备，根据《特种设备安全监察条例》对特种设备管理规定，特种设备所有人不得将公共场所的电梯管理权交付其他人管理。合同虽然约定将两部直行电梯交付王某管理，但民事行为约定不得违反法律的强制性规定，我单位的做法没有任何错误。(4)王某由于自己经营无方，造成其经营的五楼家具城生意萧条，长期拖欠我单位的巨额租赁费，为了达到抵赖租赁费的目的，想通过诉讼和评估的方式，长期拖欠我单位的租赁费，而结论书不但没有对王某提出的荒谬鉴定申请进行解释和制止，反而违反公正公平的鉴定原则，在不顾事实的前提下，按照商场一楼到五楼通道完全不通的前提下，挖空心思为王某制造所谓的巨额损失，对此行为，我单位将对甘肃三公价格评估有限责任公司的错误行为向有关部门举报，要求对其错误行为进行处理。2.结论书采用的评估方法前后矛盾。(1)结论书在5页(二)1项明确规定，补充评估采用成本法，可是在结论书7页4项对可得利润测算，却采用市场法进行评估，并且在没有任何可比资料的前提下，采用成本推测法，将家具销售市场确定为发展非常成熟的市场，而且还给出了一个投资回报率在15-30%之间，我单位认为，其提出的投资回报率没有任何证据和资料支持，不但荒唐，而且严重违反了中介机构的中立原则。(2)结论书提出家具销售市场的投资回报率在15-30%之间，是通过在兰州市家具了解所得出的结论，我单位认为是极其错误的。在15-30%之间利润是在哪个市场调查的，结论书没有资料和证据显示；同一商品，在同一商场销售，如果地段不同，楼层不同，销售额和利润必然有差异。王某经营的就是普通家具，并不是稀缺商品，结论书凭什么就能认定王某经营的家具就有如此高额的利润。我单位认为，这个评估结果反映出的问题绝对不是水平问题，对此问题我单位保留向有关部门投诉的权利。3.结论书对装修损失的评估结论是错误的。(1)结论书作业人员张彦梅、柴革命两人均系国家注册的价格鉴证师，没有资格对工程造价进行审定。(2)结论书对王某租赁五楼的装修工程价格进行鉴定的方法是错误的。对装修工程造价审定，必须要以装修的材料发票和施工费用清单和装修工程结算书为基本资料，进行审计评估，而结论书在王某什么资料都没有的前提下，凭空捏造出了一个装修工程评估，其结果必然是错误的。4.结论书提出王某的家具进货成本每年160万是蓄意编造。对成本核算的基础是构成成本的原始票据和凭证。而结论书在王某不能提供任何合法票据和凭证的前提下，结论书主观臆造王某每年购进的家具款项为160万元，并将160万元债务损失认定是我单位给王某造成的。那么，请问，这5年来，王某在一件家具都不销售情况下，每年为什么还要进货，这些家具目前存放在什么地方，目前的价值又值几何，结论书为什么不予说明。5.结论书作业人员参与本次价格评估的行为是错误的。(1)根据异议人通过价格鉴证师相关管理机构了解，结论书作业人员张彦梅、柴革命两人虽然系国家注册的价格鉴证师，但两人目前都供职于国家行政机构，张彦梅目前工作单位为甘肃省白银市白银区发改局价格认证中心，担任负责人；柴革命是白银市发改委主管纪律检查的负责人。根据国家对供职于行政单位的具有专业注册人员的相关要求，他们只能从事与本单位有关的公职行为，不得参与与经营有关的其他活动，甘肃三公价格评估有限责任公司是经营企业，张、柴两人的行为严重违反了上述规定，其行为不但错误，结论书也是无效的。异议人保留向有关部门检举的权利。(2)根据《国家发展和改革委员会价格评估机构资质认定管理办法》规定，经营性价格评估企业必须自己要有一定数量的国家注册价格鉴证师，不得采用挂靠形式，甘肃三公价格评估有限责任公司在自己企业没有专职国家注册价格鉴证师的情况下，假借别人资质，成立盈利性价格评估机构企业，不但违反了《国家发展和改革委员会价格评估机构资质认定管理办法》规定，也违反了工商企业登记的有关规定。其作出的价格评估报告也是错误的。根据上述事实，甘肃三公价格评估有限责任公司做出《关于商场装修房屋租赁费广告费可得利率等损失价格评估结论书》采用的评估原则错误，评估方法错误，评估人员违反党政机关纪律规定，其结论违反了独立性、客观性、公正性、科学性及专业性的基本评估原则，严重违反《中华人民共和国资产评估法》相关规定，对我单位极为不公，故该《关于商场装修房屋租赁费广告费可得利率等损失价格评估结论书》应为无效。综上所诉，恳请贵院驳回王某的诉讼请求。支持我单位的反诉请求。
兰州天乐城公司向本院提出反诉请求：1.判令王某支付拖欠的房租1781666.67元；2.判令王某支付拖欠物业管理费260253元；3.判令王某承担违约金1504500元；4.判令解除双方签订的房屋租赁合同；5.判令本案诉讼费由王某承担。诉讼过程中，兰州天乐城公司变更判令解除双方签订的房屋租赁合同诉讼请求为：王某停止侵害并立即搬离涉案房屋。事实及理由：双方于2012年3月3日签订《房屋租赁合同》约定：王某租赁位于兰州市西固区西固中街兰州天乐娱乐城5楼整层，租赁面积3402平方米。租赁用途为开办家具商场。合同租赁期为5年，年租金为l30万元。从第3年起年租赁费递增5％；租金每季度第一个月5日前交纳。物业管理费每月5130元，交纳时间为每月5号前。从2014年7月开始，王某以自己经营不善为由，开始拖欠租赁费。截止2016年11月底，共拖欠租金l781666.67元，拖欠物业费260253元，因违约应承担违约金1504500元。对王某的拖欠行为多次与其协商催促，但王某一直推诿不予支付。另外，根据《房屋租赁合同》第七条六项约定，王某必须办理独立法人营业执照和消防许可证方可经营，但王某始终没有办理，严重违反《房屋租赁合同》的约定。最近发现王某租赁的5楼并不是自己经营，在没有经过反诉人同意的前提下私自将5楼分散转租给其他商户经营。严重违反了《房屋租赁合同》第八条的约定。综上所诉，王某拖欠租赁费、物业费，擅自转租的行为给反诉人造成巨大经济损失应承担相应的责任。
王某答辩称：1、我方存在欠付租金的事实但是在行使合同履行抗辩权，对于数额需要庭后核实。2、合同履行期间兰州天乐城公司并未提供物业服务，且其承诺不需要缴纳物业费，故不应当承担物业费。3、因兰州天乐城公司未提供合格的房屋违约在先且给我方造成巨大的经济损失，故不应承担违约金。4、我方在使用涉案房屋时并不存在转租的情形，兰州天乐城公司未提供任何证据。综上，兰州天乐城公司反诉请求不能成立，应予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：
2012年3月31日兰州天乐城公司作为甲方与王某作为乙方签订《房屋租赁合同》约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在兰州市西固区中街25号的天乐大楼五层（使用面积3402平方米）及此范围的各项设施、设备供甲方经营使用。租赁期限共五年。甲方从二零一二年四月一日起将出租房屋交付乙方使用，至二零一七年三月三十一日。甲、乙双方议定租金以该房屋使用面积计算，每月每平方米31.84元，年租金为人民币130万元，先付后用。第三年起年租金递增5%。即二零一五年四月一日起年租金为人民币136.5万元。乙方向甲方支付租金的方式为按季度交纳，交纳的时间每季度第一个月五号之前，每季度交纳32.5万元。三年递增后每季交纳34.125万元。甲方收取租金时必须出具由税务机关监制的收租凭证。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方要求续租，则必须在租赁期满前三个月内以书面形式通知甲方，在执行合同良好乙方同意5%递增的基础上续租三年。甲方按使用面积向乙方以1.5元/平方米/月收取物业管理费。物业管理费从合同生效之日起每月5号前按月收取（3402平方米×1.5元/平方米=5103元）。甲方将商场内两部直梯交乙方使用并管理，相关维保、维护费用由乙方承担，在使用中的人身安全责任、电梯设施安全责任全部由乙方承担（在合同附件中对直梯交付时的现状应经乙方验收无误时双方责任人签字）。如乙方未按合同约定按时交纳租赁期间的租赁费，每拖一天甲方按所欠租金的3‰向乙方收取违约金，逾期一个月乙方不能按时交纳场地租赁费，甲方有权终止合同，由此造成的经济损失甲方有权向乙方按实际发生费用要求乙方进行赔偿。
合同履行过程中，涉案房屋一直由王某经营使用，截止本案一审开庭时仍由王某占有。《房屋租赁合同》中约定的两部直梯由兰州天乐城公司管理未交付王某，王某在经营过程使用该两部电梯。2016年期间，兰州天乐城公司多次向王某催缴房屋租金。
2016年12月13日王某向兰州市西固区人民法院提出《损失评估鉴定申请书》对租赁房屋的装修损失、房屋租赁费损失、广告费及其他费用支出损失进行评估、鉴定。甘肃三公价格评估有限责任公司接受法院委托出具甘公评字[2017]055号《关于商场装修费房屋租赁费广告费可得利润等损失价格评估的结论书》。评估损失价格合计1248.93万元（装修费194.5万元、房屋租赁费617.63万元、广告费14.38万元、可得利益422.42万元）。
王某向兰州天乐城公司支付房屋租金共计3851663元，截止2016年10月尚欠房屋租金为1781666.67元，物业费260253元。
以上事实，有当事人的陈述及提供的《房屋租赁合同》、《损失评估鉴定申请书》、《催款通知》等证据在卷佐证，并经当事人质证足以认定。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中王某与兰州天乐城公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效。合同中对于租金、物业费、租赁物的使用等均有明确的约定，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。现将双方的诉讼请求分述如下：
王某诉请经营损失1248.93万元，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。王某以兰州天乐城公司未移交两部直梯及进出一楼电梯所必须的商场通道导致顾客及货物进出受阻造成经营损失为由提出该诉请，并提交甘肃三公价格评估有限责任公司出具的甘公评字[2017]055号《关于商场装修费房屋租赁费广告费可得利润等损失价格评估的结论书》。该《结论书》认定的1248.93万元经营损失包括装修费194.5万元、房屋租赁费617.63万元、广告费14.38万元、可得利益422.42万元。对于装修费、房屋租赁费、广告费是商业经营活动中必须投入的经营成本现将该部分全部纳入损失的范围无依据。《结论书》中可得利益计算方式是：可得利益=每年总投资×投资回报率（15%）×4.25年，根据上述计算方式可知系王某所评估期间全部的可得利益，并非营业损失。且出现经营不景气有客观原因也有主观原因，是多因一果的结合。对于营业损失是何种原因造成，是否直接是由未交付直梯导致王某未提交证据予以证明。涉案房屋一直由王某经营使用，两部直梯虽未直接由王某管理但其可以使用。故王某仅依据《结论书》认定的数额确认损失额证据不足，本院不予支持。
兰州天乐城公司诉请租金1781666.67元，《房屋租赁合同》第三条第一项约定：甲、乙双方议定租金以该房屋使用面积计算，每月每平方米31.84元，年租金为人民币130万元，先付后用。第三年起年租金递增5%。即二零一五年四月一日起年租金为人民币136.5万元。乙方向甲方支付租金的方式为按季度交纳，交纳的时间每季度第一个月五号之前，每季度交纳32.5万元。三年递增后每季交纳34.125万元。甲方收取租金时必须出具由税务机关监制的收租凭证。本案房屋在租赁开始一直由王某经营使用，庭审中双方认可截止2016年10月欠付租金的数额是1781666.67元，根据合同约定王某应向兰州天乐城公司支付租金。该诉讼请求本院予以支持。
兰州天乐城公司诉请物业管理费260253元，《房屋租赁合同》第四条第二项约定：甲方按使用面积向乙方以1.5元/平方米/月收取物业管理费。物业管理费从合同生效之日起每月5号前按月收取（3402平方米×1.5元/平方米=5103元）。王某提供其与兰州天乐城公司法定代表人张林江2016年11月16日录音一份证明物业费予以免除。兰州天乐城公司提交2017年9月21日张林江签名的《说明》证明录音是王某以看望病人为由在不知情的情况下偷录的，录音的内容仅代表个人意见。王某对此并未提交其他证据予以反驳，故根据合同约定王某应向兰州天乐城公司支付物业管理费。该诉讼请求本院予以支持。
兰州天乐城公司诉请违约金1504500元，《房屋租赁合同》第五条第四项约定：甲方将商场内两部直梯交乙方使用并管理，相关维保、维护费用由乙方承担，在使用中的人身安全责任、电梯设施安全责任全部由乙方承担（在合同附件中对直梯交付时的现状应经乙方验收无误时双方责任人签字）。涉案房屋位于商场5楼，可通过商场内的2部直梯及四角的安全通道进出。商场的多个安全通道出口被其他店铺包裹不能直通室外且无明显的标识。对该两部直梯兰州天乐城公司未交付王某管理，兰州天乐城公司存在合同履行不当的情形。兰州天乐城公司诉请违约金无事实依据，本院不予支持。
兰州天乐城公司诉请停止侵害并立即搬离涉案房屋，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《房屋租赁合同》第三条第四项约定：租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方要求续租，则必须在租赁期满前三个月内以书面形式通知甲方，在执行合同良好乙方同意5%递增的基础上续租三年。本案涉案房屋租赁期限截止2017年3月31日，本案一审庭审时间为2017年9月19日庭审中双方均表示合同到期后未续签合同。现王某仍占有涉案房屋无法律依据，兰州天乐城公司该项诉请本院予以支持。
综上所述，王某的诉讼请求本院不予支持；兰州天乐城公司反诉请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回王某的诉讼请求；
二、王某于本判决生效后30日内向兰州天乐城娱乐有限公司支付房屋租金1781666.67元及物业管理费260253元；
三、王某停止侵害并立即搬离兰州市西固区中街25号的天乐大楼五层。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费114910元，由王某承担107449元。由兰州天乐城娱乐有限公司负担7461元
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。
审 判 长 张秉德
代理审判员 王锡东
代理审判员 王 博
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 赵倩文
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