天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终5573号
上诉人（原审被告）：邵山龙，男，1979年9月25日出生，汉族,安徽鹅城食府有限公司总经理，住安徽省六安市金安区。
被上诉人（原审原告）：天津市中和兴业市场管理有限公司，住所地天津市北辰区北仓镇京津路与龙州道交口北侧长瀛商业广场4-商135号。
法定代表人：方中和，经理。
委托诉讼代理人:刘亚娜,女，该公司行政经理。
委托诉讼代理人:张世明,天津五君律师事务所律师。
上诉人邵山龙因与被上诉人天津市中和兴业市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2017）津0113民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
邵山龙上诉请求：1、请求撤销天津市北辰区人民法院作出的（2017）津0113民初891号民事判决书第一项，改判并确认双方于2016年7月15日已实际终止合同；2、请求撤销判决第二项，依法改判上诉人不承担房屋租金给付义务；3、请求判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人于2016年7月15日以实际行动终止租赁合同。理由如下：1、2016年4月13日，上诉人与被上诉人签订租赁合同，用于餐饮经营。双方约定租赁期为37个月，自2016年4月18日起至2019年5月17日止，租金共计102万元。2016年7月15日，被上诉人将上诉人经营的门面房锁门，上诉人电话沟通被上诉人时，双方一致同意终止租赁合同，随后上诉人着手清结人员工资，解散员工，关闭门店，停止经营，根据《中华人民共和国合同法》第93条规定，当事人协商一致，可以解除合同。上诉人在停止经营前，已事先和被上诉人在电话中就终止租赁合同一事协商一致，符合法律规定，终止效力自双方达成合意时成立。在一审中，法庭对于上诉人提交的通话录音和短信记录的真实性予以确认，同时从对合同的法定解除要件分析可知，上诉人关闭门店，停止经营，以其行为表明不再履行合同义务，被上诉人对商铺关门上锁的行为，表明其也同意不再继续履行合同义务，因此，终止租赁合同是双方真实意思表示，合同终止时间就是双方达成合意的时间，即2016年7月15日。2、一审法院认为双方对于欠缴电费等费用问题没有协商一致，故认为双方就合同终止没有达成一致意见。上诉人认为一审法院对合同终止的相关规定在理解上存在偏差。《中华人民共和国合同法》第98条，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，因此，上诉人与被上诉人在终止租赁合同之后，即使存在尚未结算或未结算完毕的事项，也不影响合同已经终止履行的客观事实。二、一审法院判令上诉人支付租金和物业费，无事实和法律依据。根据上诉人与被上诉人的租赁协议，上诉人每月应付给被上诉人租金29000元。自2016年7月15日双方终止合同时，上诉人实际承租只有2个半月，实际已支付给被上诉人租金7万元整，以上事实有房屋租金缴费单据为证。在一审中，法庭对于租金缴费单的真实性予以认可，被上诉人也无争议。因此，由于双方租赁合同已经实际终止，上诉人无继续缴纳租金的义务。三、关于物业费，上诉人只认可尚欠被上诉人2个半月即4650元费用。综上，鉴于一审法院在法律适用和理解上存在偏差，请求二审依法改判，支持上诉人的全部诉请。
天津市中和兴业市场管理有限公司辩称，不同意上诉人上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：上诉人与被上诉人双方合同关系存在，而且双方没有就解除合同达成任何一致意见，而关闭店门的原因是因为上诉人在拖欠房租的情况下意图将屋内东西清空，我们认为应当驳回上诉人的上诉请求。
天津市中和兴业市场管理有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原被告签订的《租赁协议书》；2.依法判令被告立即给付原告租金218300元、物业服务费18910元，共计237210元；3.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定如下：原被告系租赁合同关系。原告受案外人天津市长业房地产有限公司委托，对外出租、经营管理天津市北辰区京津公路与龙洲道交口西北侧长瀛新都汇商业广场（以下简称新都汇广场）部分商铺。2016年4月13日，原被告签订租赁合同，约定原告将其经营管理的新都汇广场E区二层2125-2130，2147-2154，外加旁边平台商铺租赁给被告用于餐饮经营，双方约定租赁期限为37个月，自2016年4月18日起至2019年5月17日止，租金共计102万元。租金给付方式约定首年按季度支付，第二、三年每半年支付一次。合同同时约定，被告负责支付物业费，物业费每平方米每月3元，合计每年22320元。
合同签订后，被告于2016年5月1日，正式进场打扫卫生，着手装修。2016年4月24日，被告向原告支付租金3万元。2016年5月18日开始试营业，经营饭店。期间，被告因经营问题，与原告法定代表人方中和协商终止合同事宜。2016年7月14日，被告再次支付租金4万元。2016年7月15日，被告关闭门店，停止经营。2016年7月18日，被告在转移商铺内的物品时，被原告阻止，原告将涉案商铺锁门。
2016年10月9日，原告向被告邮寄送达了催收函，告知其不履行合同义务的后果。
一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，该合同不违反法律规定，一审法院予以确认。本案主要争议焦点为：一、原被告之间的租赁合同是否于2016年7月15日解除；二、如双方的租赁合同没有解除，是否应当解除；三、如果租赁合同没有解除，被告是否应当向原告支付租金及物业费，如果应当支付，支付数额、标准及依据如何计算。
根据法律规定，合同解除分为合同约定解除以及法定解除。被告抗辩双方协商达成一致解除合同，但从被告提交的其与方中和的通话录音，以及原告制止被告搬离物品等行为来看，双方就被告欠缴电费等费用问题没有协商一致，故双方就合同解除没有达成一致意见。
从合同的法定解除要件来看，被告关闭门店，停止经营，以其行为表明不再履行合同义务。原告对商铺关门上锁的行为，表明其也同意不再继续履行合同，只是双方就费用结算问题没有达成一致意见。双方均可以向对方主张解除合同，但双方在庭审中均未举证证明向对方通知解除合同。因此，双方的租赁合同在原告呈诉前，没有达到法定解除条件。关于被告辩称原告对商铺上锁的行为，客观上阻止被告继续履行合同一节，一审法院认为，原告上锁行为并不必然导致合同解除，被告可以采取报警、与原告继续协商、通知原告解除合同乃至起诉等多种形式维护自身权利，但本案中，在原告法定代表人方中和电话通知被告前来对账的情况下，双方均未积极采取措施继续协商，反而拖延解决。现合同目的已经不能实现，双方的租赁合同应当予以解除。
关于被告应付租金数额一节，考虑原告明知被告不再继续履行合同却怠于行使解除权，且对诉争商铺上锁，对合同不能继续履行也有一定责任，被告也没有及时提出解除合同，双方均有责任。从公平角度考虑，被告应当承担合同签订之日至2016年7月18日期间（3个月）的全额租金，以及2016年7月19日截至2017年2月17日期间（共10个月）应付租金、物业费的50%，另外50%租金、物业费应由原告自己担负。
关于原告的租金计算方式，双方总租金102万元，租赁期限37个月，故月租金标准为27567.57元。被告应支付租金109189.21元（27567.57元×3＋27567.57元×7÷2-7万）。
原被告双方物业费计算标准为22320元÷12=1860元/月，故被告应付物业费为12090元（1860元×3＋1860元×7÷2）。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决“一、自本判决生效之日解除原告天津市中和兴业市场管理有限公司与被告邵山龙于2016年4月13日签订的关于北辰区京津公路与龙洲道交口西北侧长瀛新都汇商业广场E区二层房屋租赁合同；二、被告邵山龙于本判决生效后十日内给付原告天津市中和兴业市场管理有限公司自2016年4月18日至2017年2月17日的房屋租金109189.21元、物业费12090元；三、驳回原告的其他诉讼请求。”
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2429元，由原告天津市中和兴业市场管理有限公司担负1181元，由被告邵山龙担负1248元。
本案二审期间，当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审法院一致。
本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律行政法规效力性强制性规范，一审判决认定合法有效正确，本院予以确认。本案二审争议焦点与一审争议焦点一致。上诉人邵山龙虽然主张其与被上诉人在电话中一致同意终止涉案房屋租赁合同，但是其提交的通话记录内容并不能充分证明双方就终止合同达成一致，故本院对于上诉人该主张不予认可；至于上诉人又主张依据合同法定解除要件分析双方在2016年7月15日已实际终止合同的问题，因上诉人先采取关闭门店，停止经营的行为，以其行为表明不再履行合同义务，被上诉人后采取阻止上诉人转移铺内物品并将商铺上锁的行为，但双方均未举证证明此后向对方发出解除合同通知，故上诉人该主张不能成立，本院不予认可；关于上诉人提出的即使存在尚未结算或未结算完毕的事项，也不影响合同已经终止履行的问题，因本案上诉人并未就合同在其主张日期内已经解除提供充足证据予以证明，结算问题并不影响对合同解除与否的认定。关于应付租金和物业费的问题，根据双方履约情况及各自行为判断应负的责任，一审法院判决认定的租金、物业费的计算方式及数额并无明显不当，本院予以确认，上诉人所主张的租金和物业费数额，事实和法律依据不足，本院不予采信。
综上，上诉人邵山龙上诉请求不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费332元，由上诉人邵山龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 俊
代理审判员 王 晶
代理审判员 刘雪峰
二〇一七年九月十五日
书 记 员 汤建为
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
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