北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初10287号原告韩收麦，男，1951年7月28日出生。委托代理人刘玉先，北京市京畿律师事务所律师。被告北京市大龙房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区府前东街甲2号416室，统一社会信用代码×××。法定代表人马云虎，总经理。委托代理人焦金娜，女，1986年9月1日出生，北京市大龙房地产开发有限公司职员。被告北京市大龙绿港物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和地区裕龙花园四区33号楼，统一社会信用代码×××。法定代表人范有昕，总经理。委托代理人胡海花，女，1979年12月15日出生，北京市大龙绿港物业管理有限责任公司职员。委托代理人孟蓝，女，1991年9月8日出生，北京市大龙绿港物业管理有限责任公司职员。原告韩收麦与被告北京市大龙房地产开发有限公司（以下简称大龙开发公司）、被告北京市大龙绿港物业管理有限责任公司（以下简称大龙物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王婧独任审判，公开开庭进行了审理。原告韩收麦及其委托代理人刘玉先、被告大龙开发公司的委托代理人焦金娜、被告大龙物业公司的委托代理人胡海花、孟蓝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩收麦诉称:2003年，原告购买了被告大龙开发公司开发的位于×区×号楼×门×房屋，房屋总价是58万余元，原告当时交付了定金2万元。由于当时被告大龙开发公司说可以办理贷款，原告又交了首付款180277元，准备贷款38万元。但后来由于开发商的原因，贷款没有办下来，开发商的理由是原告年龄过高，贷款办不下来。因此原告要求开发商退款，但开发商予以拒绝，一直拖延。直到2005年，开发商告知原告贷款能办了，这才开始办理贷款。这期间的两年，原告一直在北京市顺义区东兴小区租房居住。原告去看房的时候，居然发现原告购买的位于×区×号楼×门×的房屋正在装修，经多方打听才得知开发商擅自将原告所购买的×室卖给了他人，原告当即要求开发商退款，多次交涉，开发商拒绝退款。无奈之下，原告只得接受开发商所更换的×，开发商擅自将楼层更换的行为，一房两卖，严重侵犯了原告的合法权利。但是开发商交付的房屋并不符合规定。原告办完一切手续之后，经与绿港物业公司共同检验楼房时，发现开发商交付的房屋的防盗门有重大质量问题，防盗门上有一个大洞，而且无法正常锁住，否则里面的人无法出去。被告绿港物业公司的交接人员也给原告出具了证明，并承诺尽快予以更换或修复。但这么多年以来，被告始终未给解决。原告多年多次向二被告交涉，但二被告互相推诿，这耽误了原告的装修以及入住。因原告的原租房已到期，无法继续在原租房处居住，只能重新租了一套房，每月2200元，原告多花费1年的租金。由于二被告的过错，给原告和家人造成了人身、精神损害及经济损失。二被告迟迟没有解决防盗门问题，由于租房到期，原告只能搬进了裕龙花园五区的房屋内居住。因房屋内有强烈的刺激性异味，只能开窗户睡觉，导致原告患了颈椎病。后到医院住院近两个月，花费1万元。另外，原告与老伴搬进裕龙花园五区的房屋后，楼上正在装修，经常将木板从6楼向下仍，直接掉到5层，发生巨大的声响。四楼像发生了地震一样，曾吓得原告老伴急往外跑，因为门的质量问题，漏的大洞无法隔音，门锁又打不开，原告的老伴只能独自忍受着痛苦。等原告从天津回来后，才找开锁公司为老伴开门，后来到了医院检查，老伴因惊吓患上了心跳过快心律不齐，过了两年便去世了。因为被告的拖延懈怠，竟致原告痛失亲人。因此原告的精神也受到极大打击。综上所述，二被告违反法定和约定义务，交付的房屋有瑕疵，给原告造成了损害和损失，理应承担法律责任。请求判令：1.二被告赔偿原告更换防盗门的损失1万元（以鉴定评估为准）；2.二被告赔偿原告定金和首付款200277元的利息损失4万元（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2003年6月18日起算，至2005年6月17日止），并互负连带责任；3.二被告赔偿原告租金损失26400元，并互负连带责任；4.二被告赔偿原告精神损害抚慰金20000元，并互负连带责任；5.诉讼费由被告负担。被告大龙开发公司辩称：我公司不应承担任何赔偿责任，请求法院驳回原告诉讼请求。1.原告诉讼请求已经超过诉讼时效，原被告于2005年5月1日签订的商品房买卖合同，原告购买被告开发的×区×房屋，原告在合同中签字，双方签订的合同是双方的真实意思表示，当时原告对其购买房屋的门牌号均认可，并且已经办理房本，当时没有提出任何异议，到现在提出显然已经超过诉讼时效。2.从交房至今已经有十余年，交房时没有提出防盗门有质量问题，到现在才提出，既超过质保期，也超过诉讼时效。3.至于租金和利息损失等赔偿与我公司无关，我公司不应赔偿。被告大龙物业公司辩称：首先，原告诉的案由是房屋买卖合同纠纷，我公司不是房屋买卖合同的当事人，业主所述的房屋质量问题与物业公司无关，因此物业非本诉适格的被告，所以法庭应驳回原告对我公司的起诉。其次，防盗门属于专有部分，防盗门的维修不属于我公司负责维修范围，故对原告提出的全部诉讼请求物业公司均不认可。经审理查明：2005年5月1日，原告韩收麦与北京市顺义大龙城乡建设开发总公司签订《顺义区商品房买卖合同》，双方约定北京市顺义大龙城乡建设开发总公司将位于顺义区×区×号楼×单元×号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给韩收麦，该房屋总金额570277元，首付款180277元，贷款39万元。韩收麦提交开票日期分别为2005年6月18日、2005年6月22日的发票二张，显示收款单位均为大龙开发公司，经营项目分别为×区×房款180277元、390000元。2005年6月24日办理完涉诉房屋交接手续。韩收麦取得涉诉房屋产权证。韩收麦主张大龙开发公司2005年向其交付的涉诉房屋防盗门上有一个洞，其多次向大龙开发公司和大龙物业公司交涉，始终未得到解决，并提交了一份内容为“维修89400750，李艳秋，防盗门有一窟窿，05.9.11”的证明、照片和（2016）京0113民初2612号民事判决书予以证明。大龙开发公司、大龙物业公司对证明和照片的真实性不予认可，认为上述证据无法证明交房时涉诉房屋防盗门上有洞。大龙开发公司、大龙物业公司对判决书的真实性认可，但认为该判决书不能体现该洞形成的时间和原因，也无法证明韩收麦曾多次就防盗门质量问题向其主张过权利。大龙开发公司称韩收麦收房的时候没有向其提过防盗门有问题，之后韩收麦也没有向其反映过防盗门上有洞，其认为韩收麦的诉讼请求超过诉讼时效。大龙物业公司称其接手涉诉小区物业的时候没有发现涉诉房屋的防盗门上有洞，向韩收麦催收物业费的时候，韩收麦没有向其反映防盗门的问题，直到物业公司起诉韩收麦交纳物业费，才听到韩收麦说防盗门的事情，其认为韩收麦的诉讼请求超过诉讼时效。韩收麦主张其在2003年向大龙开发公司交付定金和首付款200277元，后因大龙开发公司的原因不能贷款，其向大龙开发公司要求退款，大龙开发公司拒绝，因大龙开发公司无偿占用使用该笔资金，因此要求二被告赔偿2003年6月18日至2005年6月17日的利息损失，其未提交相关证据予以证明。大龙开发公司、大龙物业公司对此均不予认可，认为该项请求已超过诉讼时效。韩收麦主张因2005年大龙开发公司交付的涉诉房屋防盗门有质量问题不能正常使用，其只能在外租房居住，因此要求二被告赔偿2005年6月至2006年6月的租金损失26400元，提交了暂住证予以证明。大龙开发公司、大龙物业公司对租金损失不予认可，对暂住证的真实性认可、证明目的不认可，且认为该项请求已超过诉讼时效。韩收麦主张因2005年大龙开发公司交付的涉诉房屋防盗门有质量问题，防盗门上有洞不能隔音，门锁上后从里面打不开出不来，2007年楼上装修噪音很大，其家人因此受到惊吓去世，给其造成巨大精神损害，因此要求二被告赔偿精神损害慰抚金。大龙开发公司、大龙物业公司对此均不予认可，认为该项请求已超过诉讼时效。另，北京市顺义大龙城乡建设开发总公司与大龙开发公司出具情况说明，认可与韩收麦实际建立房屋买卖关系的为大龙开发公司。上述事实，有双方当事人的陈述、《顺义区商品房买卖合同》、情况说明、发票、房产证、暂住证、证明、照片、（2016）京0113民初2612号民事判决书等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。韩收麦主张大龙开发公司2005年向其交付的涉诉房屋防盗门存在质量问题，提交了证明、照片和（2016）京0113民初2612号民事判决书予以证明。但是从该证明的内容上看，无法体现其所指向的防盗门为涉诉房屋防盗门，且上述证据也不能体现防盗门上洞的形成时间和原因。韩收麦提交的暂住证亦不能证明其主张的因涉诉房屋质量问题产生的租金损失的事实。对于韩收麦要求赔偿定金和首付款的利息损失、精神损害慰抚金的诉讼请求，其未提交相关证据予以证明，且大龙开发公司、大龙物业公司对此不予认可。故根据本案现有的证据不能证明韩收麦的诉讼主张。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条规定，当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。本案中，大龙开发公司、大龙物业公司提出韩收麦的所有诉讼请求均超过诉讼时效的抗辩意见。韩收麦主张的所有诉讼请求的依据发生在2003年至2007年间，其所提交的证据亦不能证明在诉讼时效有效期内存在导致诉讼时效中断、中止的情形，故韩收麦在本案中提出的所有诉讼请求，已超过诉讼时效，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：驳回原告韩收麦的诉讼请求。案件受理费六百零五元，由原告韩收麦负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 王 婧二〇一六年十月九日书 记 员 孙亚卿