广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇端法民一初字第200号
原告：李莉芳，女，1967年5月1日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。
委托代理人：韩伟华，广东科业律师事务所律师。
委托代理人：刘秋真，广东科业律师事务所律师。
被告：梁健颖，女，1980年4月26日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。
被告：吴广霖，男，1971年11月18日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区永安镇。
委托代理人：张朝华，广东安达信律师事务所律师。
原告李莉芳诉被告梁健颖、吴广霖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月29日公开开庭进行了审理。原告李莉芳的委托代理人韩伟华，被告吴广霖的委托代理人张朝华到庭参加了诉讼。被告梁健颖经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年5月14日，原告将位于肇庆市北岭七星渡假区一区锦绣西环路27栋卖给被告梁健颖，双方签订了《房屋买卖认购书》，约定该房屋价格为350万，在签订合同之日起两个月内付清全部房款，所产生的一切费用由买方负责；如买方违约，卖方有权解除合同，没收买方支付的定金；买方如不按照约定付清全部房款，买方必须支付给卖方违约金每天500元。事实上，原告与被告梁健颖签订《房屋买卖认购书》后，被告梁健颖以委托代理人的身份将该案房屋卖给被告吴广霖并过户给被告吴广霖，被告梁健颖只是作为中介与原告签订《房屋买卖认购书》，事实上该房屋已转让给被告吴广霖，由被告吴广霖占有使用。被告梁健颖和被告吴广霖是合伙一起购买原告的房屋，所以两被告应连带赔偿拖欠原告的购房款45万元。合同签订后，原告已按约定协助两被告将该房屋办理了相关过户手续。但至今为止两被告都没有依约支付该房款，尚欠款项45万元。原告屡次催要该房款，两被告都推搪或回避。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决：1、两被告连带偿还向原告购买位于肇庆市北岭七星渡假区一区锦绣西环路27栋的房地产（房地产权证号：粤房地权证肇字第01000303**号，土地证号：肇国用（2011）第00042号）拖欠的购房款**万元整；2、两被告连带支付原告违约金12万元（自2013年7月15日起计算至2104年3月17日止）；3、本案所有诉讼费用由被告承担（含受理费、保全费、公告费等）。
被告梁健颖经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见和出庭核对原告李莉芳和被告吴广霖所举证据的真实性。
被告吴广霖辩称：一、我方与原告之间无实际的房屋买卖合同关系，我方不认识原告，我方是从被告梁健颖处购得房屋，原告要求我方承担连带责任无实际依据；二、我方从被告梁健颖处购买房屋是依照法律规定，而且经过公证，我方从被告梁健颖处购买房屋，且我方已经支付了购房款给被告梁健颖，取得了房屋产权证书，相关的手续完整，合法取得了房屋的使用权，故我方的房屋使用权应该受法律保护；三、原告与被告梁健颖之间房屋买卖已实际履行，原告要求我方对被告梁健颖的债务承担连带责任无事实依据，应该驳回原告该诉讼请求。
经审理查明：2013年5月14日，李莉芳作为卖方与梁健颖作为买方签订《房屋买卖认购书》，约定卖方将位于肇庆市北岭七星渡假区一区锦绣西环路27栋（以下简称27栋）出售给买方，该房屋土地面积为362.58㎡，建筑面积为297.88㎡，套内面积297.88㎡，房屋成交价格为350万，房屋过户所有税费以及一切产生的费用由买方负责；签订本合同即付定金10万元，双方在2013年5月16日前到肇庆市房管局申请办理交易过户手续并支付140万元，在2013年6月10日前到肇庆市国土交易中心办理土地变更手续并支付120万元，余款80万元在签订合同之日起两个月内付清；如买方逾期付款，买方必须支付给卖方违约金500元／天。合同签订后，梁健颖陆续向李莉芳支付了部分款项。李莉芳亦将27栋房屋的钥匙交给梁健颖。
随后，梁健颖带吴广霖前往27栋房屋看楼并洽谈买卖事宜。后梁健颖和吴广霖达成口头协议，约定27栋房屋转让价格为350万元，因过户产生的税费由买家负责。2013年5月14日，李莉芳和陈大群（李莉芳的丈夫）到广东省肇庆市震东公证处，在公证员面前作为受托人签署了《委托书》，委托梁健颖以其两人的名义办理如下事项：到肇庆市住房和城乡建设局、肇庆市国土资源局交易中心及肇庆市相关部门办理27栋房地产的出售、过户、查档、房屋分拆（包括房屋分拆后的领证、出售、过户、查档、签订出售合同）、领证、办证等有关事宜，委托期限至上述事宜办理完毕为止，受托人无转委托权，对代理人在其权限范围内签署的一切有关文件均予承认。同年5月15日，广东省肇庆市震东公证处出具（2013）粤肇震东第001489号《公证书》，确认以上事实。同日，梁健颖作为李莉芳（甲方）的代理人与吴广霖（乙方）在肇庆市住房和城乡建设局签订《房地产买卖合同》一份，约定甲方将27栋房地产转让给乙方，交易总金额为220万元，款项在办理完转让手续并核发新的《房地产权证》前分期付清，房地产定于2013年6月30日交付使用。合同对双方的违约责任、合同争议的解决方法等事宜进行了详细约定。随后，肇庆市住房和城乡建设局就27栋房地产为吴广霖核发了新的《房地产权证》。梁健颖亦将27栋房地产交付给吴广霖使用。
2013年5、6月期间，吴广霖委托他人通过现金、转账的方式共向梁健颖支付购房款350万元（其中2013年5月4日30万元、2013年5月15日100万元、2013年5月16日50万元、2013年5月21日100万元、2013年5月22日20万元、2013年6月4日50万元）。李莉芳认为梁健颖、吴广霖仅向其支付305万元，尚欠45万元购房款未支付，遂向本院提起诉讼，要求两被告支付购房款及违约金。
庭审中，李莉芳和吴广霖确认均不认识彼此，在整个交易过程中均没有接触过，均是和梁健颖联系、沟通、交涉的。吴广霖认为梁健颖可将27栋房地产转至其名下，且梁健颖持有李莉芳的委托书，故其应将购房款支付给梁健颖。但李莉芳认为委托书没有明确授权梁健颖代为收取购房款，故吴广霖不应将购房款支付给梁健颖，而是应直接支付给其本人。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。梁健颖经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作缺席审判。
关于如何认定李莉芳和梁健颖之间的关系。李莉芳认为梁健颖是其代理人，其委托梁健颖代为销售27栋房地产；而吴广霖则认为梁健颖实际上已向李莉芳购买了27栋房地产，是27栋房地产的实际产权人。李莉芳和梁健颖虽于2013年5月14日签订了《房屋买卖认购书》，协商购买27栋房地产的事宜，但随后李莉芳到广东省肇庆市震东公证处签署了《委托书》，委托梁健颖以其名义办理27栋房地产的过户手续，梁健颖亦以李莉芳委托代理人的身份在房管、国土等部门代表李莉芳与吴广霖签署了因27栋房地产过户所需的相关文件，由此可见，李莉芳和梁健颖均以实际的行为变更了《房屋买卖认购书》约定的内容，符合《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款关于“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，故本院认定《房屋买卖认购书》的约定已变更，李莉芳是委托梁健颖代理其销售27栋房地产的相关事宜，梁健颖代办27栋房地产销售转让事宜的有关法律后果应由李莉芳承受。吴广霖认为梁健颖是27栋房地产的实际产权人的看法有误，应予纠正。
《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”。在27栋房地产的洽谈、协商、交易过程中，李莉芳和吴广霖从没有直接接触过，均是梁健颖代理李莉芳与吴广霖进行沟通、磋商、衔接、交易，且梁健颖手持李莉芳出具的经公证的《委托书》，并协助将27栋房地产的权属转至吴广霖名下，故虽然《委托书》没有明确载明李莉芳委托梁健颖代为收取27栋房地产的转让款项，但吴广霖有理由相信梁健颖是全权代表李莉芳处理27栋房地产的转让的相关事务的，吴广霖直接将购房款支付给梁健颖，符合常理。且李莉芳在庭审中确认已收到的购房款是由梁健颖经手向其支付的，由此可见，李莉芳一直知道梁健颖代其向吴广霖收取购房款后再转交给其的，但李莉芳对此一直没有提出异议，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款关于“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”的规定，李莉芳是同意梁健颖代其收取购房款的，梁健颖向吴广霖收取购房款的行为所产生的法律后果，应由李莉芳自行承担。吴广霖已向梁健颖付清了购房款350万元，视为吴广霖已向李莉芳付清了购房款。梁健颖收取了购房款但没有全额交付给李莉芳，显属过错，依法应承担向李莉芳支付购房款余额45万元的责任。李莉芳要求梁健颖支付购房款45万元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。但李莉芳以《委托书》没有载明收取购房款的委托权限而要求吴广霖支付梁健颖已收取但没有支付给其的购房款45万元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
关于李莉芳要求计付违约金的问题。李莉芳以梁健颖、吴广霖没有按照《房屋买卖认购书》约定的付款时间支付款项，应按照该合同约定的违约金标准支付违约金12万元。如上所述，梁健颖代李莉芳向吴广霖收取购房款后应将购房款全额转交给李莉芳。《房屋买卖认购书》约定的是梁健颖作为买家应支付购房款的时间及违约责任，但后来双方实际变更了该合同，约定由梁健颖代理李莉芳从事27栋房地产的转让、交易事宜，《房屋买卖认购书》实际已无继续履行。李莉芳和梁健颖对梁健颖转交款项的时间及违约责任并无具体约定，故李莉芳要求计付违约金，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告梁健颖应在本判决书发生法律效力之日起十日内向原告李莉芳支付购房款45万元。
二、驳回原告李莉芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8050元，诉讼保全申请费2770元，合计人民币10820元（原告李莉芳已交纳10820元），由原告李莉芳承担2705元，被告梁健颖承担8115元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蒙婉珊
审 判 员 罗延平
人民陪审员 梁竞文
二〇一四年七月三日
书 记 员 文晓桥
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