湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民初字第03210号
原告长沙永兴物业管理有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉南路一段529号301室。
法定代表人邓开祥。
委托代理人孔娟，女，1985年2月25日出生，汉族。
被告刘铁良。
原告长沙永兴物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告刘铁良（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谭孟良独任审理，于2014年9月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孔娟到庭参加了诉讼。被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年11月7日湖南永熙实业有限公司将开发的山水熙园小区委托给原告进行物业管理，合同期限为2年，从2007年11月1日至2009年10月30日。其后，双方又于2009年10月30日续签了委托合同，合同期限延至2011年10月31日止。2012年小区成立了业主委员会，并于同年5月16日与原告签订物业合同，约定被告将位于长沙市雨花区湘府路168号的山水熙园物业委托于原告实行物业管理，合同期限从2012年6月1日起至2014年5月31日，合同约定原告提供物业服务的受益人为全体业主与物业使用人，被告按住宅面积每平方米每月1.5元向原告支付物业服务费，还有其他违约金的约定等。合同到期后，由于山水熙园小区业主委员会正面临换届，所以一直未与原告续签物业服务合同，但原告仍在为山水熙园小区提供物业服务。从2009年8月1日起至现在，被告一直未向原告缴纳物业服务费，期间原告多次向被告催讨，并于2014年7月1日去函向被告催讨物业服务费，但被告仍未支付。为维护自身合法权益，特诉至本院，请求判令：1、被告支付原告物业服务费11517.39元（暂算至2014年6月30日）；2、被告支付原告逾期支付物业服务费的违约金4111元（暂算至2014年6月30日）；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告未到庭，无辩称，亦无书面答辩。
经审理查明，2009年4月26日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，合同约定：本物业为山水熙园，被告所购房屋为4栋203房，交纳物业服务费用时间为每次预交三个月管理费（10日前交纳后三个月的管理费），管理费起算时间为以开发商通知入伙的时间开始收取物业管理费，如果在通知的入伙时期内，业主不按期入伙，则从《入伙通知书》中的入伙结束当日开始计收物业管理费。住宅收费按照1.5元／月每平米计算，被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之二交纳违约金。该协议自签字之日生效，至山水熙园业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时终止。
同日，被告签收了《山水熙园房屋交付验收记录表》，2009年4月签收了《业主入伙流程会签单》。
2012年5月16日，长沙市雨花区洞井街道办事处新城社区山水熙园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方将山水熙园物业委托于乙方实行物业管理，委托管理期限从2012年6月1日起至2014年5月31日，物业费按住宅面积每平米每月1.5元计算，按半年交纳，每一年度内交二次。业主逾期三个月未交纳物业服务费用的，从过三个月的第一天起，由业主按其欠缴金额逾期日3‰的比例支付违约金（违约金数额=欠缴金额×逾期天数×3‰），该合同自2012年6月1日生效。
2014年7月1日，原告向被告邮寄催收函，载明：刘铁良业主已拖欠长沙永兴物业管理有限公司物业管理费11517.39元（从2009年8月1日至2014年6月30日），请于2014年7月7日前将上述款项交至公司，否则其将按双方签订的合同约定收取滞纳金，并有权采取包括诉讼在内的手段维护自身合法权益。因被告尚未交纳相应物业服务费，原告于2014年7月24日向本院起诉，请求判如所请。
另查明，被告与湖南长沙永熙实业有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》中约定的建筑面积为128.52平方米，长沙市房地产测绘队、房屋产权监理处出具的《房地产勘测报告书》，载明：雨花区湘府东路二段168号山水熙园4栋12层1203房的建筑面积为130.14平方米。原告主张违约金的计算标准，按照《物业服务合同》约定每半年缴纳一次，逾期三个月未缴纳六个月物业费的，则支付违约金，原告自愿调整为按1个月的物业费为基数计算违约金即195.21元（1.5／平方米×130.14平方米），从2010年2月1日起计算，按照日千分之三的标准计算为4111元（2010年2月1日应缴纳物业服务费的违约金是878.445元，2010年8月1日应缴纳物业服务费的违约金是773.0316元，2011年2月1日应缴纳物业服务费的违约金是667.6182元，2011年8月1日应缴纳物业服务费的违约金是562.2048元，2012年2月1日应缴纳物业服务费的违约金是456.7914元，2012年8月1日应缴纳物业服务费的违约金是351.378元，2013年2月1日应缴纳物业服务费的违约金是245.9646元，2013年8月1日应缴纳物业服务费的违约金是140.5512元，2014年2月1日应缴纳物业服务费的违约金35.1378元）。2014年5月31日至起诉之日，原告一直为山水熙园业主提供物业服务。
以上事实，有原告工商登记资料、被告身份资料、《前期物业管理服务协议》、《物业服务合同》、《房地产勘测报告书》、交付验收记录表、《业主入伙流程会签单》、催款函、快递回执单及当事人陈述、庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》、原告与长沙市雨花区洞井街道办事处新城社区山水熙园业主委员会签订的《物业服务合同》均系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立并生效，对合同当事人具有约束力，原、被告均应按合同履行各自的义务。
一、关于拖欠物业服务费的认定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告履行了对被告房屋所属的山水熙园进行物业管理服务的义务，被告应按合同约定履行按时交纳物业管理费的义务。根据2010年7月1日起实施的《湖南省物业服务收费管理办法》第十八条之规定：住宅公共性物业服务费按照法定产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，按购房合同标明的建筑面积计算；及第三十四条第二款之规定：本办法实施前已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。因被告未提交证据证明是否已办理产权证，故建筑面积参照《房地产勘测报告书》计算。根据《前期物业管理服务协议》和《物业服务合同》，被告从2009年8月1日起至2014年5月31日的物业服务费为11322.18元（1.5元／平方米×130.14平方米×58个月）。《物业服务合同》于2014年5月31日到期后，被告所在小区未更换物业公司，原告仍为山水熙园业主提供物业服务，被告作为山水熙园业主享受物业企业提供的物业服务，原告有权主张被告支付相应的物业服务费，故原告主张物业服务费11517.39元（从2009年8月1日计算至2014年6月30日），本院予以支持。
二、关于违约金的认定。本案中，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定：被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之二交纳违约金；《物业服务合同》约定：业主逾期三个月未交纳物业服务费用的，从过三个月的第一天起，由业主按其欠缴金额逾期日3‰的比例支付违约金（违约金数额=欠缴金额×逾期天数×3‰）。现原告主张违约金的计算基数按1个月的物业费从2010年2月1日起计算，该计算方式不违反法律规定，本院认可。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被告从2009年8月1日起就开始欠费，但原告于2014年7月24日才向法院起诉，原告并未采取适当措施制止损失的扩大，故本院只支持两年内的违约金，即从2012年8月1日起应缴物业服务费的违约金即773.03元（351.378元＋245.9646元＋140.5512元＋35.1378元）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘铁良应于本判决生效之日起7日内向原告长沙永兴物业管理有限公司支付物业服务费11517.39元及违约金773.03元；
二、驳回原告长沙永兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费191元，因适用简易程序减半收取95.5元，由原告长沙永兴物业管理有限公司负担20元，被告刘铁良负担75.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 谭孟良
二〇一四年十月十三日
代理书记员 李 慧