云南省安宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第81号
原告（反诉被告）昆明久亮经贸有限公司。组织机构代码：55776204-5。（以下简称久亮公司）
住所地：昆明经开区信息产业基地海归创业园*栋*****号。
法定代表人孙亮，总经理。
委托代理人陈德红，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人孙振声，男，汉族，1955年3月19日生，吉林省吉林市人，系昆明久亮经贸有限公司市场部经理，现住安宁太平恒大金碧天下401栋1406号。身份证号：×××。特别授权代理。
被告（反诉原告）昆明海华物业服务有限公司。组织机构代码：68615972--8。（以下简称海华公司）
住所地：云南省昆明市吴井路236--237号绿洲花园17栋1--1202号。
法定代表人张洁，公司总经理。
委托代理人张立洁，靖明律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人金志涛，男，1989年1月5日生，汉族，昆明市人，现在被告公司工作，住昆明市官渡区六甲乡杨家头村223号，身份证号：×××。特别授权代理。
原告昆明久亮经贸有限公司诉被告昆明海华物业服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月26日受理后，被告昆明海华物业服务有限公司于2014年2月27日向本院提出反诉，本院一并受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2014年4月17日、5月7日两次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托代理人、被告（反诉原告）委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）昆明久亮经贸有限公司诉称：原被告之间存在长期租赁合作关系，在原告承租被告所出租的房屋过程中，双方签订了《房屋租赁合同》，合同对房屋租赁期限和租金等事项作了明确规定，在合同履行过程中，原被告双方的租赁关系因房屋被开发商收回而提前终止，而原告按照双方的协议提前向被告支付了房屋租金及押金，所以被告还应向原告退回多收取的租金及押金，共计304852.3元。为要回该款，原告多次与被告协商，被告均以各种理由拒绝，为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求判令：1、由被告退还原告多收取的租金211666.7元；2、由被告退还原告押金93185.6元；3、由被告承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）昆明海华物业服务有限公司辩称：原被告双方签订合同属实，但原告诉请的应退还的租金和押金金额不符，需双方核实，请求法院依法判决。
反诉原告（本诉被告）昆明海华物业服务有限公司诉称：原被告之间存在长期租赁合同关系，并签订了《房屋租赁合同》，在履行合同过程中，原被告的租赁关系因房屋被开发商收回而提前终止，合同终止后，被告久亮公司欠原告物业费及二次供水加压费183483.12元，但反诉被告至今未付，现诉至法院，请求判令反诉被告：1、支付拖欠反诉原告的物业费183483.12元；2、由反诉被告承担本反诉诉讼费。
反诉被告（原告）昆明久亮经贸有限公司辩称：反诉原告的诉请无事实与法律依据，反诉被告并不是缴纳物业费的义务主体，且双方签订的合同中也未约定物业费由反诉被告缴纳，因此请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
归纳当事人本反诉的诉辩主张，本案本诉部分争议焦点为：本诉被告海华公司应退本诉原告久亮公司的租金及押金数额；反诉部分争议焦点为：反诉被告久亮公司是否对反诉原告海华公司承担缴纳物业费的义务及金额。
针对本、反诉争议焦点，原告（反诉被告）昆明久亮经贸有限公司提交如下证据：
第一组：企业法人营业执照复印件一份、组织机构代码证复印件一份、法定代表人身份证明一份、法定代表人身份证复印件一份，欲证实原告的主体资格。
第二组：被告企业信息登记表一份，欲证实被告的主体资格。
第三组：房屋租赁合同三份（签订时间为2010年10月18日、2011年7月4日、2012年9月11日）、《昆华苑房屋租赁合同》（农贸市场）、《昆华苑房屋租赁合同》（260-C号、S1户7－8）、《昆华苑房屋租赁合同》（260-C号A14）、《补偿协议》二份、《餐饮街“三包管理”协议》一份、声明书一份，欲证实自2010年1月18日起，原被告先后签订了系列租赁合同，双方存在长期的租赁合同关系，依据原被告双方签订的合同所约定的数额及实际履行期限，在合同的实际履行期原告应向被告交纳租金共计1770307.3元。
第四组：收据23张，欲证实原告向被告缴纳了93185.6元押金，现双方解除了租赁合同关系，被告应予退还；原告多向被告缴纳租金211666.7元，以上合计304852.3元，计算方式以原告计算清单为证。
以上证据经本诉被告昆明海华物业服务有限公司质证认为，对其真实性、合法性，关联性均无异议，但认为本诉原告的计算方式有误，本诉原告提交的0076662号收据是押金收据，不是租金收据。因此，经本诉被告统计后多收原告租金959元，共收原告押金135000元，扣除2011年部分物业费43814.4元，只应退原告押金91185.63元。
针对本诉争议焦点，本诉被告（反诉原告）昆明海华物业服务有限公司当庭提交如下证据：
第一组：租赁合同四份（签订时间为2010年6月4日、2010年10月18日、2011年7月4日、2012年9月11日）、《昆华苑房屋租赁合同》（农贸市场）、《昆华苑房屋租赁合同》（260-C号、S1户7－8）、《昆华苑房屋租赁合同》（260-C号A14）、《补偿协议》二份、2010年10月18日合作协议一份，欲证实原被告双方自2010年3月25日就已开始合同关系，且证实收取租金、押金的依据。
第二组：2013年1月4日《声明书》一份，欲证实由云南滕杰商务管理公司、原被告三方签订声明，声明原被告双方合同关系至2012年12月31日止，本诉原告的租金应交到2012年12月31日；《关于昆明久亮经贸有限公司昆华苑商铺押金的通知》，欲证实本诉被告收取的2011年部分物管费是从原告的押金中扣除。
第三组：租金收据17份、押金收据4份，欲证实被告实际向原告收取租金1881974元、押金135000元（扣除原告应交的物管费）。
第四组：《委托书》一份、《前期物业服务委托合同》一份欲证实本诉被告海华公司对涉案商铺具有管理出租及授权物业费的权利
以上证据经本诉原告昆明久亮经贸有限公司质证认为，对以上证据的真实性无异议，0076662号收据是原告缴纳的租金并非押金，被告收取的押金数额为137000元，因此被告的统计数据有误。
针对反诉争议焦点，反诉原告昆明海华物业服务有限公司当庭提交如下证据：
第一组：租赁合同四份（签订时间为2010年6月4日、2010年10月18日、2011年7月4日、2012年9月11日）、《昆华苑房屋租赁合同》（农贸市场）、《昆华苑房屋租赁合同》（260-C号、S1户7－8）、《昆华苑房屋租赁合同》（260-C号A14）、《补偿协议》二份、2010年10月18日合作协议一份，欲证实原被告在合同中约定由反诉被告久亮公司承担物业费。
第二组：昆明海华物业服务有限公司《住户手册》一份，欲证实该手册第40页规定物业费由反诉被告承担，并规定了收费标准。
第三组：1、2013年1月21日《昆华苑住房物业缴费函》一份（附物业费统计表二页）。2、2013年1月22日《告知书》一份。3、2013年1月23日《关于海华物业收取公司商铺2012年物业费的回复函》一份。4、2011年2月22《通知》一份。5、2013年2月19日《关于昆明久亮经贸有限公司昆华苑商铺押金的通知》一份。6、2013年2月28日关于《昆明久亮经贸有限公司昆华苑商铺押金的通知》回复函一份，欲证实反诉被告认可缴纳物业费的事实及原被告双方为缴纳物业费磋商的过程。
第四组：《委托书》一份、《前期物业服务委托合同》一份欲证实本诉被告海华公司对涉案商铺具有管理出租及收取物业费的权利。
以上证据经反诉被告久亮公司质证认为，对反诉原告提交的第一组证据的真实性认可，但不能证实由反诉被告久亮公司承担物业费，物业费是由业主或商铺的实际经营者缴纳，反诉被告只是转租人，为了合同继续履行，才同意由反诉原告扣除物业费，后又从实际经营者处收取；对第二组证据不予认可，系反诉原告单方制作，双方未签订物业协议；对第三组证据中的第1、2、4、6项证据不予认可，系反诉原告单方证据，且反诉被告不是物业费的缴纳主体，只能证明反诉被告是协商的中间人。对第三组证据中的第3、5项证据及第1项所附的物业费收取的面积、起止时间认可，但不认可收费标准，反诉原告海华公司曾口头同意不收取农贸市场的物业费，其余71间商铺按照2011年的标准收取并予以折扣，且只证实反诉被告只是替实际经营者缴纳物管费，是收取的中间人，后又向实际经营者收回。对第四组证据予以认可。
综上双方举证、质证，本院认为，针对本、反诉争议焦点，本诉原告（反诉被告）昆明久亮经贸有限公司提交的四组证据，及针对本诉争议焦点，本诉被告（反诉原告）昆明海华物业服务有限公司当庭提交四组证据，原被告双方均无异议，本院予以采信。针对反诉争议焦点，反诉被告久亮公司对反诉原告昆明海华物业服务有限公司当庭提交的第一组、第三组第5项证据及第1项所附的物业费收取的面积、起止时间认可，本院予以采信。对第二组证据不予认可，本院认为该组证据与反诉原告提交的第四组证据能够相互印证，证实包含本案涉及的租赁物在内的昆华苑小区的物业管理系昆明仁贤房地产有限公司委托本诉被告（反诉原告）海华公司管理，该住户手册系海华公司针对物业管理范围内的各项管理规定（包含费用等的规定），久亮公司认为未签订物业合同但未能提交相关证据抗辩或证实双方对收费标准做过其他约定，且自2010年3月租赁至2012年12月，证实久亮公司已接受海华的物业管理，同时双方的合同中均约定乙方即久亮公司必须遵守甲方物业管理的各项制度和规定，因此，本院对该证据予以采信。对第三组证据中的第1、2、4、6项证据不予认可，本院认为该证据系反诉原告的单方证据，对其记载的内容并无反诉被告的认可，本院不予采信。本院认为，从本反诉原告被告双方所举证据，双方均认可针对租赁物共签订过7份租赁合同、2份补充协议、1份合作协议，原告（反诉被告）久亮公司共向被告（反诉原告）租赁71间商铺、1个农贸市场。原被告双方所争议的0076662号收据的性质是押金还是租金，根据该收据的开具时间为2010年5月15日，所记载的房号为J2（1、4-12#）、J3（1-12#）、S2（3、4、5、6、9、10、11、12#），庭审中，双方认可均未租赁过J3、S2户型，本诉被告（反诉原告）海华公司认为应属笔误，本院认为从收据的开具时间及双方2010年6月4日及2010年10月18日签订的《房屋租赁合同》能够认定双方签订的涉及户型应为J2（1、4-12#）、S3（1-12#）、S2的10间，双方约定的押金为10万元，而从原被告双方认可的0074971号、0076678号、0076608号、0076679号可以证实以上三户型的租金已付，因此该收据对应的应是合同中约定由原告（反诉被告）应交给被告（反诉原告）的押金。原被告双方所争议的租金、押金的应收实收数额，本院认为，从双方认可的17份涉及租金的收据金额为1881974元，证实原告（反诉被告）实际缴纳的租金为1881974元。争议的租金应交金额，原告（反诉被告）主张应从合同实际履行期计算，但未能提交相关证据证实存在实际履行期，因此合同履行的租期起止时间只能以双方的合同约定开始时间计至双方认可的2012年12月31日解除合同时止，因此被告（反诉原告）关于原告（反诉被告）的本案涉案租赁物的应收租金的统计客观、真实，本院予以采信，予以认定为1883974元，根据合同实际履行期限计算实际缴费金额，此前多交租金金额为2959元，以久亮公司应缴租金额、实际缴纳租金额与多交租金折抵，2959元―（1883974元―1881974元）=959元，海华应退还久亮租金959元。关于双方争议的押金缴纳数额，除了被告（反诉原告）认可的135000元，原告（反诉被告）久亮公司举证0005148号收据与《餐饮街“三包管理”协议》可以证实所交押金为137000元。双方认可的原告（反诉被告）久亮公司举证的7017229号收据证实原告（反诉被告）久亮公司向被告（反诉原告）交过2011年部分物管费43814.4元是从久亮公司缴纳的押金中扣除，并未实际缴纳，本院应予认可，因此，海华公司收取久亮公司的押金金额应为137000元
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43814.4元=93185.6元。关于双方争议的物管费的缴纳，庭审中双方认可被告（反诉原告）海华公司的对租赁物面积统计，本院予以确认，双方争议的物管费缴纳义务主体及缴纳标准本院于下文综合阐述。
综上，本院确认如下法律事实：2010年3月25日至2012年9月11日，原告（反诉被告）久亮公司与被告（反诉原告）海华公司以租赁合同、合作协议、补偿协议的形式共签订10份合同，由被告（反诉原告）海华公司出租给原告（反诉被告）久亮公司位于安宁市太平街道办事处昆华苑商铺71间，南会所商场（综合市场）一个，10份合同对租赁物的租期、租金、用途、押金等作了约定，2013年1月4日由原告（反诉被告）久亮公司、被告（反诉原告）海华公司、云南滕杰商务管理有限公司三方签订《声明书》，三方约定将海华公司与久亮公司与2013年1月4日之前签订的所有《房屋租赁合同》及补充协议从即日起全部终止作废。庭审中，原被告双方均认可双方的合同履行至2012年12月31日止。期间，本诉被告（反诉原告）海华公司多收取本诉原告（反诉被告）久亮公司租金959元，收取押金93185.6元。另查明，2009年8月19日由昆明仁贤房地产有限公司与被告（反诉原告）海华公司签订《前期物业服务委托合同》，并出具《委托书》，由本案被告（反诉原告）海华公司对昆华苑小区进行物业管理，并对尚未出售的商铺进行出租。现原被告双方因租金、押金、物管费的收取发生争议，诉至本院。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案本诉部分，作为出租人的被告海华公司将从昆明仁贤房地产有限公司授权转租的71间商铺和一个综合市场，出租给作为承租人的原告久亮公司，作为出租人的海华公司已完成了交付租赁物的义务，那么作为承租人的久亮公司就应按照合同约定缴纳租金及押金，现双方因约定于2012年12月31日解除合同，双方的合同履行期应从合同约定的开始时间计至解除合同的2012年12月31日止，上文中本院已阐述本诉被告海华公司对本诉原告久亮公司多收取的租金959元、押金93185.6元，应予退还。反诉部分，本院认为，双方所争议的物管费缴纳义务主体，本院认为，根据《物业管理条例》第六条“服务所有权人为业主（服务所有权人）”及第四十八条“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定来确定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业费的缴纳义务在于业主或根据业主和物业使用人约定，本案中，涉案租赁物系整体由反诉原告海华公司转租给反诉被告久亮公司，双方合同中约定由乙方即久亮公司必须遵守甲方物业管理的各项制度和规定，因此反诉被告久亮公司负有缴纳物管费的义务。原被告双方的合同中均约定乙方即久亮公司必须遵守甲方物业管理的各项制度和规定，且反诉原告海华公司已证实双方发生租赁的期间在海华公司与昆明仁贤房地产有限公司的前期物业服务委托合同的管理期间，因此原告就应按照原告海华公司住户手册中的物业管理费用标准缴纳物业费用。按照双方认可的租用面积计算，2012年被告应缴纳物管费为179223.12元、二次供水加压费4260元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条之规定，判决如下：
本诉部分：
由本诉被告昆明海华物业服务有限公司于本判决书生效时立即退还本诉原告昆明久亮经贸有限公司租金959元，押金93185.6元。
反诉部分：
由反诉被告昆明久亮经贸有限公司于本判决书生效时立即支付反诉原告昆明海华物业服务有限公司物业管理费179223.12元，二次加压费4260元。
本诉案件受理费5873元，减半收取2936.5元，由本诉原告久亮公司承担2029.5元，本诉被告海华公司承担907元；反诉案件受理费3970元，减半收取1985元，由反诉被告久亮公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 张红梅
人民陪审员 李宏伟
代理审判员 邱学根
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 石慧玲