广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终6961号
上诉人（原审原告）：孟茂华，住所地：湖北省鄂州市梁子湖区。
委托代理人：于意，广东晟典律师事务所律师
委托代理人：黄琳，广东晟典律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：陈郁森，住所地：广东省揭东县。
委托代理人：陈贤炽，广东耀中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中铁二十五局集团南方实业开发有限公司。住所地：广东省广州市越秀区共和西路*号。
法定代表人：李新黎，执行董事、总经理。
委托代理人：梁康琪，系该公司员工。
委托代理人：汪亮，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：周玉辉，住所地：广东省高州市。
上诉人孟茂华、上诉人陈郁森因与被上诉人中铁二十五局集团南方实业开发有限公司（以下简称中铁二十五局南方公司）、周玉辉土地租赁合同纠纷一案，均不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第1136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2003年12月30日，广铁工程实业有限公司（甲方）与陈郁森（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市龙岗区平湖街道新木古村的土地两宗、房屋两栋出租给乙方使用，其中深房地字××号房地产证用地面积为11763.1平方米，深房地字第××号房地产证用地面积为670.1平方米及房屋两栋（深房地字第××号、深房地字第××号），租赁期限从2004年1月1日至2013年12月31日，甲方将房屋和土地按现状出租给乙方，乙方在租赁物上建筑厂房出租，各项费用由乙方自行负责，如需正规报建，甲方需向乙方提供资料，并协助乙方以甲方名义办理各项手续，甲方为新建建筑物的所有者，乙方在承租期内享有经营权；乙方不得擅自对承租甲方的土地进行转租，如需转租需经甲方同意，并向甲方交纳一个月租金和管理费，否则视乙方单方毁约，甲方有权终止本合同，无偿收回出租场地及场地上的一切，乙方所交保证金归甲方所有，不予退回；租赁期届满或本合同终止，甲乙双方未续订合同时，甲方有权无偿收回出租给乙方的物业。
2004年6月16日，孟茂华（乙方）与陈郁森、周玉辉（甲方）签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于深圳市龙岗区平湖街道新木古村一块土地（宗地号为GTL002-11、用地原则和为11763.10平方米的土地）即房地产证为深房地字第××号所登记的土地中靠近建乐士公司大门左边的空地，租赁期限为十年，从2004年6月16日起至2014年6月16日止，土地按每平方米每月2.5元计，甲方将土地按现状出租给乙方，乙方在租赁土地上建筑房产，各项基建手续、国土、建委、环保、消防等相关手续的费用由乙方负责，乙方为新建建筑物的所有者；因此甲方保证提供给乙方的土地是可以合法使用的，保证不会因土地产权或者用途等任何问题令乙方遭受到经济损失和法律纠纷，否则，甲方将无条件赔偿乙方全部损失。后孟茂华在承租土地上建设建筑物。
2015年4月10日，中铁二十五局南方公司向“平湖镇新木古村（本物业）原承租户”发出退场通告，称：其于2003年12月31日与陈郁森、周玉辉签订的《租赁合同》已于2013年12月31日到期，双方的租赁关系至2014年8月31日正式终止，要求租户于2015年4月30日前自行将物业内的滞留人员和物品搬离。孟茂华接到上述退场通告遂诉至原审法院，提出前述请求。
孟茂华、陈郁森均确认孟茂华与陈郁森、周玉辉于2004年6月16日签订《租赁合同》中涉及的土地为深房地字第××号房地产证上所载土地。深房地字第××号房地产证上登记权利人为广州铁路（集团）公司，登记日期为2000年4月25日，登记土地用途为铁路用地，并注明“本证所记载的房地产，不得买卖；抵押（典当）、出租须按有关规定办理。”孟茂华与中铁二十五局南方公司均确认前述土地属于行政划拨土地。
中铁二十五局南方公司主张其为深房地字第××号房地产证土地权利人，提交以下证据：广州铁路（集团）公司移交协议书、关于将广州铁路工程实业公司改制为广州铁路工程集团实业有限公司的批复、有关广州铁路第一工程公司和广州铁路工程实业公司国有资产变动情况的说明、关于广州铁路工程实业公司营业执照延期使用的申请报告、公司变更登记申请书以及广州市工商行政管理局的企业名称变更核准通知书、企业名称变更核准通知书、广州铁路工程集团实业有限公司股东会决议、中铁二十二局集团多元企业重组方案。孟茂华、陈郁森对前述证据无异议。
孟茂华及陈郁森均确认双方签订的租赁合同中涉及租赁土地上建筑物为孟茂华建设，孟茂华至今占有使用该建筑物。根据孟茂华的申请，原审法院依法委托国众联建设工程管理顾问有限公司对孟茂华与陈郁森、周玉辉于2004年6月16日签订《租赁合同》中涉及的土地上建筑物现有价值进行评估，国众联建设工程管理顾问有限公司作出鉴定评估意见为：一、假定建构筑物的使用期限为租赁合同使用年限即10年情况下，残值率为4%，现有建构筑物价值85073.08元；二、假定建构筑物的使用期限为法定租赁最长时限20年情况下，已使用10.5年，再考虑维护保养情况，综合成新率为40%，则现有建构筑物价值850730.8元。原审庭审中，国众联建设工程管理顾问有限公司鉴定人员对于为何作出两个鉴定评估意见的问题回答称：建筑物的现有价值是受到成新率和土地年限的影响，该公司在评估时没有看到涉案租赁合同故给出两个意见，如看到该合同并知道租赁期限为10年则该公司会只作出鉴定意见一。
孟茂华的一审诉讼请求：1、确认孟茂华与陈郁森、周玉辉签订的《租赁合同》无效；2、陈郁森、周玉辉、中铁二十五局南方公司赔偿孟茂华损失，损失暂估为200万元；3、本案诉讼费用由陈郁森、周玉辉、中铁二十五局南方公司承担。
原审法院经审理认为：孟茂华与陈郁森、周玉辉于2004年6月16日签订《租赁合同》约定的租赁土地为深房地字第××号房地产证记载的部分土地，该土地为行政划拨土地，相应房地产证上亦注明出租须按有关规定办理，但孟茂华与陈郁森、周玉辉均无证据证明租赁前述土地经过市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准，故孟茂华与陈郁森、周玉辉签订的《租赁合同》无效，原审法院对于孟茂华的相关诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，孟茂华在租赁土地上建设建筑物，因孟茂华与告陈郁森、周玉辉签订的《租赁合同》无效，孟茂华应将租赁土地连同地上建筑物一并予以返还，孟茂华因此就建筑物产生了损失，该损失应由孟茂华和陈郁森、周玉辉按过错程度予以承担。原审法院认为，陈郁森、周玉辉为出租人，对租赁土地的性质更为了解，结合《租赁合同》中关于建筑物权属的约定以及陈郁森、周玉辉保证孟茂华可合法使用土地的约定，原审法院认定陈郁森、周玉辉对合同无效有较大过错，应对孟茂华损失承担90%的赔偿责任。对于孟茂华损失金额，国众联建设工程管理顾问有限公司已作出相应的鉴定意见，结合孟茂华与陈郁森、周玉辉签订《租赁合同》的租赁期限为十年的情况，原审法院采纳众联建设工程管理顾问有限公司作出的第一个鉴定意见，认定涉案租赁土地上建构筑物现为价值85073.08元，即孟茂华损失为85073.08元，故陈郁森、周玉辉应赔偿孟茂华76565.77元(85073.08元×0.9)。由于中铁二十五局南方公司并非前述租赁合同的一方当事人，孟茂华要求中铁二十五局南方公司承担赔偿责任没有法律与事实依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认孟茂华与陈郁森、周玉辉签订的《租赁合同》无效；二、陈郁森、周玉辉于判决生效之日起十日内向孟茂华赔偿76565.77元；三、驳回孟茂华的其他诉讼请求。如陈玉森、周玉辉按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费22800元、评估费4万元，由孟茂华负担1万元，陈郁森、周玉辉负担52800元。
上诉人孟茂华不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、变更原审第二项为“陈郁森、周玉辉于判决生效之日起十日内向孟茂华赔偿76565.77元，中铁二十五局南方公司对上述赔偿款承担连带清偿责任。”2、本案诉讼费由陈郁森、周玉辉、中铁二十五局南方公司承担。上诉理由：一、孟茂华与陈郁森、周玉辉的《租赁合同》无效，中铁二十五局南方公司负有较大过错。（一）中铁二十五局南方公司负有对涉案土地进行投资开发、利用土地的法定义务。中铁二十五局南方公司取得涉案土地使用权后非但不履行开发义务，还直接将涉案土地以山岭荒地进行出租及同意转租进行获利，变相将自己的投资开发义务转嫁给了孟茂华。其上述行为是导致孟茂华与陈郁森、周玉辉《租赁合同》无效的主要原因，与孟茂华的相关损失存在直接的因果关系。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四章对土地使用权出租问题进行了明确规定“出租人未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租”、“租赁合同不得违反国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定”、“土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同”、“土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当按照规定办理登记”。因此，涉案一连串的《土地使用权出租合同》因中铁二十五局南方公司的出租行为违反法律、法规的强制性规定而无效。一审法院认定中铁二十五局南方公司不承担赔偿责任实属不当。（二）孟茂华在承租的土地上建设建筑物，现因租赁合同无效需返还其承租的土地，而孟茂华又无法将建筑物从承租的土地上搬走。因此，孟茂华与中铁二十五局南方公司之间还存在不当得利返还的法律关系，中铁二十五局南方公司亦应将不当利益返还给孟茂华。中铁二十五局南方公司一方面不履行对涉案土地的法定投资开发义务，另一方面违法出租涉案土地使用权导致了本案一系列纠纷的出现，更通过上述违法行为取得孟茂华投资兴建的物业，至今仍侵占孟茂华的物业。如此行为者如若不承担责任于法无据、与理不符。（三）中铁二十五局南方公司作为涉案土地土地使用权的所有者，对涉案土地的性质、用途等最为了解，结合其上述的种种违法行为，理应对其行为所造成的后果承担责任。二、孟茂华与陈郁森、周玉辉的《租赁合同》无效，陈郁森、周玉辉亦负有过错。陈郁森、周玉辉在其与中铁二十五局南方公司签署的《租赁合同》中约定涉案土地上新建建筑物“归中铁二十五局南方公司所有”的情况下，隐瞒这一重要情况与孟茂华签订《租赁合同》，“承诺新建建筑物归孟茂华所有”。因此，陈郁森、周玉辉对孟茂华的损失应负有赔偿责任。三、孟茂华与陈郁森、周玉辉的《租赁合同》无效，孟茂华没有过错。一审法院以“孟茂华作为承租人未审查租赁物是否具有合法出租情况便贸然与出租人签订租赁合同”为由判令孟茂华承担10%的责任没有事实和法律依据。本案中，孟茂华为受害人，以“受害即为有过错”的逻辑去推定孟茂华有过错的做法是不能接受的。
针对孟茂华的上诉，中铁二十五局南方公司辩称：中铁二十五局南方公司与陈郁森、周玉辉的合同是有效的。孟茂华与陈郁森、周玉辉签订的租赁合同与我方无关，我方不清楚双方的转租行为，他们的损失与我方无关。
针对孟茂华的上诉，陈郁森辩称：即便陈郁森在签订租赁合同时有过错，一审的判决也是过重的，因为双方当时不清楚涉案地块的现状，我方认为由我方承担90%的责任过重。合同明确约定乙方承租甲方的房屋是用于自建房屋，但事实上并不是这样，孟茂华有扩大损失的过错。
上诉人陈郁森也不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判确认孟茂华与陈郁森、周玉辉签订的《租赁合同》合法、有效，陈郁森无需赔偿孟茂华76565.77元，并由孟茂华、周玉辉、中铁二十五局南方公司承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：一、孟茂华与陈郁森、周玉辉签订的租赁合同合法有效。孟茂华与陈郁森、周玉辉签订的租赁合同不属于合同法第五十二条规定的合同无效的任一情形。本案的涉案地块属于划拨土地，并且中铁二十五局南方公司拥有涉案地块合法使用权，持有涉案地块的使用权证，其与陈郁森、周玉辉在平等自愿情况下签订的租赁合同合法有效。同理，孟茂华与陈郁森、周玉辉之间的租赁合同也是合法有效的。二、根据孟茂华与陈郁森、周玉辉签订的租赁合同约定，合同期满后，地上建筑物归陈郁森、周玉辉所有，陈郁森、周玉辉无需对孟茂华作出任何赔偿。首先，根据该租赁合同第十条“租赁期满或合同终止，甲乙双方未续签合同时，甲方有权无偿收回出租给乙方的土地”的约定，租赁期满后，陈郁森、周玉辉可以无偿收回土地的，也就是说陈郁森、周玉辉在收回土地时是“无偿的”，不需要对孟茂华作出赔偿。其次，该租赁合同第十条另有约定，“乙方因自身发展需要退租，需提前三个月书面通知甲方，所有物业归甲方”。由此可看出，双方在合同签订时就已经约定涉案地块的地上建筑物归甲方所有，即地上建筑物依约应当归陈郁森、周玉辉。也就是说，陈郁森、周玉辉无需对孟茂华进行任何赔偿。尤其在合同履行完毕后，孟茂华仍提出要求赔偿不应当获得支持。再次，该租赁合同第八条约定，在租赁期内，如果甲方要收回土地，需无条件赔偿乙方全部施工建设费及经济损失；如国家建设需要收回租赁土地，甲方可不赔偿乙方损失。第十条约定，租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同，如甲方提出解约，则甲方须无条件赔偿乙方全部建设费和经济损失；如乙方提出解约，甲方无偿收回出租物上全部物业，并没收租赁保证金。其言下之意为，若因陈郁森、周玉辉原因解除合同的，则需对孟茂华作出赔偿，而非因陈郁森、周玉辉原因解除合同的，则无需对孟茂华作出任何赔偿。现该租赁合同已经履行完毕，并非由于陈郁森、周玉辉原因解除合同，所以无需对孟茂华作出赔偿。三、孟茂华在涉案地块上建厂房的行为属于投资行为，孟茂华并无损失，且孟茂华将厂房再行出租，十年来已经赚得巨额利润。首先，涉案租赁合同约定的土地使用期限已经届满，孟茂华的合同目的已经完全实现，合同的效力对孟茂华并未产生任何影响，孟茂华并未因此产生任何损失。其次，孟茂华建厂房的行为是投资而非损失，陈郁森对此不应承担任何责任。因双方在签订协议之时即约定了土地租赁期限，孟茂华的所有投资行为均是在既定的租赁期限前提下进行的，均是为满足其自身经营需要而为，故在租赁期限届满、租赁合同已经全部履行完毕的情况下，孟茂华没有任何损失可言。并且，孟茂华租赁土地后投资建设厂房，再进行出租，从而赚取租金，可以说孟茂华不但没有损失，而且还从中获得巨额利润。再次，涉案合同签订之时，孟茂华清楚涉案地块当时的现状，包括产权状态以及地理状态。根据合同自治的原则，双方系在平等自愿的条件下签订的涉案租赁合同。在合同履行期间双方之间并无任何纠纷，双方也都完整地履行了合同约定。然而在合同履行完毕之后，孟茂华却提出要求赔偿，除没有法律依据外，也是违背诚信原则。
针对陈郁森的上诉，孟茂华答辩称：孟茂华与陈郁森、周玉辉签订的租赁合同为无效合同，一审法院判决陈郁森、周玉辉补偿孟茂华损失有事实和法律依据，孟茂华因陈郁森、周玉辉的过错遭受了很大的损失，理应得到赔偿。
针对陈郁森的上诉，中铁二十五局南方公司答辩称：陈郁森与孟茂华签订的租赁合同无效，诉讼费用不应当由我方承担，请求法院维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为土地租赁合同纠纷案件。涉案土地使用权系通过划拨的方式设立。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十六条规定，对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部分应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。根据上述规定，除符合该条例第四十五条的规定外，划拨土地使用权不得出租。违法出租的，有关土地管理部门应当作出行政处罚。本院认为，上述规定系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定。有关单位、个人违反上述规定的，应当受到行政处罚，但土地租赁合同并不当然因此无效。在本案中，陈郁森、周玉辉与孟茂华就上述土地签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。原审法院认定该租赁合同无效，认定错误。
上述合同第十条第2款约定，租赁期满或合同终止，双方未续签合同时，陈郁森、周玉辉有权无偿收回出租给孟茂华的土地。对于陈郁森、周玉辉在租赁期满收回土地时是否应当对孟茂华加建的建筑物残值作出赔偿，该款的约定并不明确，双方对该款的理解存在争议。《最高人民法院法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。参照上述规定以及物权法有关房地一并处分的原则，结合双方有关租赁期满出租人无偿收回土地的表述，本院采纳陈郁森的主张，在租赁期满双方未续签合同时，陈郁森、周玉辉可无偿收回土地，无需赔偿孟茂华加建的建筑物残值。
中铁二十五局南方公司与孟茂华之间并未签订租赁合同，双方之间不存在租赁合同关系，孟茂华起诉要求中铁二十五局南方公司承担赔偿责任，缺乏法律依据。原审法院驳回孟茂华的该项请求，处理正确。
综上，上诉人孟茂华上诉无理，依法应予驳回。上诉人陈郁森上诉有理，依法应予支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，导致裁判结果错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第1136号民事判决；
二、驳回孟茂华的全部诉讼请求。
本案一审案件受理费22800元（已由孟茂华预交），评估费4万元，二审案件受理费3428元（孟茂华、陈郁森已分别预交1714元），均由上诉人孟茂华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一六年七月五日
书 记 员 陈艳华(兼)
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。