广西壮族自治区东兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第935号
原告中国农业银行股份有限公司东兴市支行，住所地广西东兴市新东路10号。
负责人龙相志，行长。
特别授权委托代理人王成武，广西北仑律师事务所律师。
特别授权委托代理人张超蓝，广西北仑律师事务所律师。
被告钟有梅。
被告林正朝。
被告广西东兴爱瑞房地产开发有限责任公司，住所地东兴市东兴镇东盟大道929号。
法定代表人王浩，董事长。
特别授权委托代理人揭军英，广西新鸿律师事务所律师。
特别授权委托代理人谢锦旭，广西新鸿律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司东兴市支行（以下简称农行东兴支行）与被告钟有梅、林正朝、东兴爱瑞房地产开发有限责任公司（以下简称爱瑞房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2014年9月15日受理后，依法组成由审判员张畹婕担任审判长，人民陪审员温基业和人民陪审员陈宇智参加的合议庭，于2015年3月2日公开开庭审理了本案，书记员曾繁媚担任记录。原告农行东兴支行的委托代理人张超蓝、被告爱瑞房地产公司委托代理人揭军英到庭参加诉讼，被告钟有梅、林正朝经本院公告送达，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告农行东兴支行诉称，被告钟有梅与被告林正朝系夫妻关系，2013年9月22日，原告与被告签订《个人购房担保借款合同》。合同约定，被告以位于东兴市东盟大道929号永和御都花园2栋1单元803号房作为抵押向原告借款人民币280000元整，借款期限自2013年9月22日起至2028年9月21日止，共计180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款采取分期等额本息还款的方式，以每1个月为一个还款周期，被告钟有梅应于借款发放日对应日向原告偿还当月本金及利息。被告林正朝作为抵押财产共有人同意以上述房产对被告钟有梅所借债务提供担保，并在合同上签字确认。合同还约定，被告爱瑞房地产公司自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，并在合同上盖章予以确认。同时，合同对被告钟有梅不按期还款各被告应负的责任（包括计收罚息和复利、提前收回借款及担保方式、保证责任及原告为实现债权所产生的律师费等相关费用由被告承担等）进行了详细的约定。
合同签订后，被告于2013年10月12日到房产管理部门办理了在建房屋抵押预告登记手续，原告按约定于2013年10月9日向被告钟有梅支付了借款。被告钟有梅起初还能依合同按期还款，但从2014年6月9日起，被告钟有梅便拒绝还款。截止2014年8月27日，被告钟有梅已有3个多月没有向原告偿还借款本金及利息。期间虽经原告多次催促，被告钟有梅却拒绝履行合同约定的义务，其行为已构成违约。被告钟有梅至今未取得房屋所有权证，为完善抵押登记手续，被告钟有梅的违约行为发生在被告爱瑞房地产公司的保证期间，故被告爱瑞房地产公司应对被告钟有梅的借款及其他费用承担连带偿还责任。被告林正朝与被告钟有梅系夫妻关系，根据相关法律等规定，被告林正朝应对被告钟有梅的借款及其他费用承担连带偿还责任。诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》；二、三被告连带偿还原告293528.35元（包括借款本金274413.45元、利息5960.17元、罚息14.26元、复利22.47元，利息、罚息及复利自2014年5月9日起暂计至2014年8月27日，直至被告还清本息之日止，律师费13118元）；三、原告对借款抵押物位于东兴市东盟大道929号永和御都花园2栋1单元803号房的折价、拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权；四、诉讼费用由被告负担。
原告为其主张在举证期限内提供的证据有：
1、营业执照、组织机构代码证，证明原告的基本情况；
2、居民身份证、结婚证，证明被告钟有梅、林正朝的基本身份情况及两被告系夫妻关系；
3、企业法人营业执照，证明被告爱瑞房地产公司的基本情况；
4、中国农业银行个人信贷申请表、个人购房担保借款合同，证明被告因购房向原告申请贷款，双方签订了借款合同，合同对双方的权利义务进行了详细的约定；
5、个人借款凭证，证明原告按约于2013年10月9日向被告钟有梅发放借款280000元；
6、抵押他项权证，证明被告以位于东兴市东盟大道929号永和御都花园2栋1单元803号房作为借款抵押物向原告进行抵押借款，并于2013年10月12日办理在建房屋抵押预告登记手续；
7、中国农业银行个人未还逾期查询单，证明截止2014年8月27日被告已联系3个月没有向原告偿还借款本息；
8、广西壮族自治区律师服务收费标准、委托代理合同、发票，证明原告为实现债权支付律师费13118元。
被告钟有梅、林正朝未作书面答辩，未到庭参加诉讼。
被告爱瑞房地产公司答辩称，1、被告钟有梅、林正朝所购买的房屋已经有建设部门办理好房屋所有权证，原告应按照借款合同约定办理正式的抵押登记手续，原告没有办理正常的抵押手续，造成的损失与被告爱瑞房地产公司无关；2、被告钟有梅、林正朝所购买的房屋向原告借款已经办理了抵押预告登记手续，被告爱瑞房地产公司作为保证人在已经有抵押物的情形下，不再对被告钟有梅、林正朝的借款承担保证责任，请求法庭驳回原告对被告爱瑞房地产公司的诉讼请求。
被告爱瑞房地产公司为其辩解在举证期限内提供证据有：
房屋所有权证，证明被告钟有梅已办理好房屋所有权证。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告钟有梅、林正朝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。
经过开庭质证，原告对被告爱瑞房地产公司提供的证据的三性无异议，被告爱瑞房地产公司对原告提供的8份证据的三性也均无异议。本院对双方无异议的证据予以确认。
经审理查明，被告钟有梅和被告林正朝系夫妻关系，2013年9月22日，原告农行东兴支行与被告钟有梅签订《个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额280000元，借款用途购买房产，借款期限从2013年9月22日起至2028年9月21日止，借款利率按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，借款人以每一个月为一个还款周期，共180期，自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日，采用等额本息还款法方式归还借款本息。对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。阶段性保证担保保证人为被告爱瑞房地产公司，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。违约责任：借款人未按约定按期足额偿还借款本息的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。被告爱瑞房地产公司作为保证人、被告林正朝作为抵押人在上述合同盖章。2013年10月12日，被告钟有梅以名下位于东兴市东盟大道929号永和御都花园2栋1单元803号房在建工程为上述借款抵押并办理抵押登记手续，2013年10月9日，原告将借款280000元汇入被告爱瑞房地产公司名下账户，被告钟有梅在2014年6月9日前均按期还款，之后便拒绝还款，截止2014年8月27日，被告钟有梅尚欠原告借款本金274413.45元。
另查明，2015年3月11日，东兴市东盟大道929号永和御都花园2栋1单元803号房已办理房屋产权证书，2014年8月28日，原告与广西北仑律师事务所律师签订《委托代理合同》，合同约定广西北仑律师事务所接受原告委托，指派王成武、张超蓝律师为原告代理人，原告支付劳务报酬13118元等，广西北仑律师事务所出具律师服务费13118元的发票。
本院认为，原告与被告钟有梅签订的《个人购房担保借款合同》合法有效。被告不按时足额偿还贷款本息的逾期期数已达3期以上，已构成根本性违约，致使原告不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告请求解除《个人购房担保借款合同》及被告钟有梅偿还尚欠原告贷款本息并支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。
关于被告林正朝的责任：被告钟有梅、林正朝系夫妻关系。《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条的规定：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按照夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。林正朝未能提供证据证明该债务明确约定为钟有梅的个人债务，也未证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形。原告主张被告林正朝与被告钟有梅共同偿还上述债务符合法律规定，本院予以支持。
原告对抵押物是否享有优先受偿权：被告提供名下房产为借款抵押担保，并办理了抵押登记手续，抵押担保法律关系合法有效。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，债务人不履行债务时，债权人有权以该抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。如被告不能偿还贷款本息，原告对被告抵押的位于东兴市东盟大道929号永和御都花园2栋1单元803号房折价、拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权。
原告请求支付律师代理费：原告因催收本案贷款本息向法院提起诉讼，并委托律师参加诉讼而支出律师代理费
13118元，按照双方签订的借款合同约定，按照本合同约定因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费等。原告请求被告钟有梅和林正朝支付原告律师代理费13118元，符合法律规定，本院予以支持。
被告爱瑞房地产公司是否承担连带偿还责任：原、被告签订的《个人购房担保借款合同》约定被告爱瑞房地产公司作为阶段性保证担保保证人，阶段性保证人的保证期限自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，本案房地产权利证书已办妥，原告已作为本案抵押物的抵押权人，原告请求被告爱瑞房地产公司承担连带偿还责任没有法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条及《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司东兴市支行与被告钟有梅签订的《个人担保借款合同》；
二、被告钟有梅和被告林正朝共同偿还原告中国农业银行股份有限公司东兴市支行贷款本金274413.45元及利息（利息计算：按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率基础上上浮50%计算，从2014年5月9日起至本案生效判决确定的履行期间最后一日止）；
三、原告中国农业银行股份有限公司东兴市支行对被告钟有梅的东兴市东盟大道929号永和御都花园2栋1单元803号房折价、拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权；
四、被告钟有梅、林正朝支付原告中国农业银行股份有限公司东兴市支行律师代理费13118元；
五、驳回原告原告中国农业银行股份有限公司东兴市支行的其他诉讼请求。
案件受理费5702元，公告费350元，合计6052元（原告已预交），由被告钟有梅、林正朝负担。
上述义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5702元（汇款户名：中国农业银行防城港分行营业室，广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张畹婕
人民陪审员 温基业
人民陪审员 陈宇智
二〇一五年三月十二日
书 记 员 曾繁媚
附法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其情形。
3、《中华人民共和国担保法》第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。