湖北省武汉市蔡甸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0114民初134号
原告：中国工商银行股份有限公司武汉蔡甸支行，住所地武汉市蔡甸区汉阳大街600号。
负责人：刘正运，该支行行长。
委托诉讼代理人：何正利，男，该支行员工。
委托诉讼代理人：龙贤富，湖北平渊律师事务所律师。
被告：侯君斌，男，1963年3月1日出生，汉族，住武汉市武昌区。
被告：吴海燕（系侯君斌之妻），女，1962年11月11日出生，汉族，住武汉市武昌区。
以上二被告的共同委托诉讼代理人：王兴，武汉市武昌区徐家棚法律服务所法律工作者。
被告：武汉成功伟业房地产开发建设有限公司，住所地武汉市蔡甸区蔡甸街成功村六组。
法定代表人：叶义环，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：黄志敏，男，该公司员工。
被告：湖北省科力贸易发展有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路628号B座10层。
法定代表人：侯君斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王兴，武汉市武昌区徐家棚法律服务所法律工作者。
原告中国工商银行股份有限公司武汉蔡甸支行（以下简称工行蔡甸支行）与被告侯君斌、吴海燕、武汉成功伟业房地产开发建设有限公司（以下简称成功伟业公司）、湖北省科力贸易发展有限公司（以下简称科力公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案后，依法适用普通程序进行审理，因本案需以本院尚在审理中的（2015）鄂蔡甸民二初字第00193号案的结果为依据，本院于2016年2月2日裁定中止本案诉讼。2017年2月24日，本案恢复诉讼，被告科力公司提出管辖权异议，主张案件应属仲裁管辖，原告工行蔡甸支行向湖北省武汉市中级人民法院申请确认仲裁协议效力，本院于2017年3月7日裁定本案中止诉讼，湖北省武汉市中级人民法院于2017年6月16日以没有选择仲裁管辖为由裁定驳回工行蔡甸支行的申请，本案公开开庭进行了审理。原告工行蔡甸支行的委托诉讼代理人何正利，被告侯君斌、吴海燕、科力公司的委托诉讼代理人王兴到庭参加诉讼，被告成功伟业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行蔡甸支行向本院提出诉讼请求：1、被告侯君斌、吴海燕返还原告工行蔡甸支行390万元借款合同项下的贷款3,231,110.78元及至2015年11月20日止的利息137,159.30元，2015年11月20日后的利息按照中国人民银行贷款基准利率上浮15%计算至付清欠款之日止；被告侯君斌、吴海燕返还原告工行蔡甸支行260万元借款合同项下的贷款2,153,885.56元及至2015年11月20日止的利息90,621.40元，2015年11月20日后的利息按照中国人民银行贷款基准利率上浮15%计算至付清欠款之日止；2、被告成功伟业公司、科力公司对被告侯君斌、吴海燕所欠原告工行蔡甸支行上述贷款及利息承担连带保证责任；3、原告工行蔡甸支行对390万元借款合同项下的抵押物明锦苑x号商铺和260万元借款合同项下的抵押物明锦苑商住楼x栋x层x室享有优先受偿权；4、案件诉讼费用由被告侯君斌、吴海燕承担，被告成功伟业公司、科力公司承担连带责任。事实和理由：被告侯君斌、吴海燕因购房之需与原告工行蔡甸支行分别签订390万元和260万元二份《个人购房借款/担保合同》，侯君斌、吴海燕以所购的房屋为贷款提供抵押担保，成功伟业公司、科力公司提供了保证担保。合同签订后，借贷双方办理了抵押登记，工行蔡甸支行依约发放了贷款，侯君斌、吴海燕未能按约还贷付息，工行蔡甸支行因多次催收无果而诉至法院。
被告侯君斌、吴海燕辩称，原告工行蔡甸支行所诉属实，侯君斌、吴海燕借款是用于购买成功伟业公司开发的房产，因该房产未能如期交付，导致侯君斌、吴海燕的资金链出现问题，故未能如期还贷，若成功伟业公司后期能将房屋交付，侯君斌、吴海燕将尽快履行义务。
被告成功伟业公司提交书面意见辩称，成功伟业公司对原告工行蔡甸支行起诉的事实无异议，侯君斌将所购房产抵押给工行蔡甸支行，债务应以抵押物偿还，成功伟业公司仅对不足的部分承担保证责任。
被告科力公司辩称，科力公司为诉争贷款提供保证属实，愿意按《担保函》承诺及法律规定承担相应责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告工行蔡甸支行提交的证据有：侯君斌、吴海燕的身份证、户口本、结婚证；390万元和260万元借款相对应的《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证及借据、贷款发放日的银行流水账、《担保函》、《武汉市商品房买卖合同》、首付款凭证、购房款发票、《武汉市期房抵押证明》、自营明细列表、《个人逾期贷款催收通知书》及《协议书》等。被告侯君斌、吴海燕、科力公司对上述证据均无异议，被告成功伟业公司未发表质证意见，本院审核认为，上述证据与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，能够反映案件真实情况，应当作为认定案件事实的依据。
本院根据采信的证据认定事实如下：2012年11月23日，成功伟业公司与侯君斌签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：蔡xxxxxx），主要约定侯君斌以7,976,760元总价金额购买成功伟业公司开发的武汉市蔡甸区蔡甸街蔡正街明锦苑商住楼x栋x层x室，首付款4,076,760元于2012年11月12日前支付，余款办理贷款。同日，工行蔡甸支行与侯君斌、吴海燕、成功伟业公司签订一份《个人购房借款/担保合同》，合同主要约定借款人侯君斌为购买上述房产向贷款人工行蔡甸支行贷款390万元，借款人侯君斌，共同借款人吴海燕以所购房产抵押，成功伟业公司提供保证担保，贷款期限为120个月，按月等额本息还款法还款。其中，“贷款利率”4.1条款约定，以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，6.55上浮15%确定。4.2.A条款约定，贷款期限一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例执行新的利率。“违约及违约责任”14.1.L条款约定,借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款违约；14.2条款约定，借款人发生14.1条约定情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施，其中（4）规定，宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。“共同借款”条款约定，本合同涉及二人以上共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付其它费用。“罚息”9.1条款约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。“保证担保”10.2.A条款约定，保证人成功伟业公司承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且工行蔡甸支行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，成功伟业公司对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。“抵押的处分”21.1.A条款约定，贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿。“抵押担保范围”条款约定，抵押担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。
2012年12月12日，成功伟业公司与侯君斌签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：蔡xxxxxx），约定侯君斌以5,265,736元总价金额购买成功伟业公司开发的武汉市蔡甸区蔡甸街蔡正街明锦苑商住楼x栋x层x室，首付款2,665,736元于2012年12月3日前支付，余款办理贷款。同日，工行蔡甸支行与侯君斌、吴海燕、成功伟业公司签订一份《个人购房借款/担保合同》，约定侯君斌、吴海燕为购买上述房产向工行蔡甸支行贷款260万元，贷款期限为120个月，侯君斌、吴海燕以所购房产抵押，成功伟业公司提供保证担保。该合同其它主要约定与390万元的《个人购房借款/担保合同》一致。
2012年11月26日，工行蔡甸支行向侯君斌放贷390万元，12月13日放贷260万元。
2012年12月7日，明锦苑商住楼x栋x层x室办理了《武汉市期房抵押证明》（武房期蔡字第xxxxxx号）。18日，明锦苑商住楼x栋x层x室办理了《武汉市期房抵押证明》（武房期蔡字第xxxxxx号）。上述抵押证明上均载明“本证明书具有与房屋他项权证的同等效力，受国家法律保护”、“上述期房在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理抵押登记，核发房屋他项权证”。
2012年11月22日和28日，科力公司分别出具《担保函》，同意为侯君斌的上述390万元和260万元贷款从《个人购房借款/担保合同》抵押物抵押登记手续注销之日起至贷款结清之日止承担阶段性保证责任，保证期间为自借款合同确定的每期还款日之次日起两年。如贷款人根据借款合同的约定提前收回贷款的，则保证期间为自工行蔡甸支行向侯君斌通知的还款之次日起两年；担保范围为借款合同项下贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用。
2015年5月始，侯君斌、吴海燕停止向工行蔡甸支行返还并支付390万元和260万元《个人购房借款/担保合同》项下贷款和利息。截止2015年11月20日，贷款390万元合同项下欠贷款3,231,110.78元，利息137,159.30元，贷款260万元合同项下欠贷款2,153,885.56元、利息90,621.40元。
截止本案审理终结，诉涉房屋因行政审批手续不全尚不能办理产权证明，亦未办理正式的抵押登记。
另查明，2012年11月12日，成功伟业公司开具《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：蔡xxxxxx）“首付款”《销售不动产统一网络发票》（编号：00377234），金额4,076,760元。12月3日，成功伟业公司开具《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：蔡xxxxxx）“首付款”《销售不动产统一网络发票》（编号：00378392），金额2,665,736元。嗣后，以上两张发票均被宣告作废，成功伟业公司未另开具案涉购房合同项下购房款发票。
还查明，侯君斌、吴海燕停止供贷后，工行蔡甸支行向其进行了催收，侯君斌、吴海燕未恢复供贷。2017年9月15日，工行蔡甸支行、侯君斌、吴海燕、成功伟业公司签订《协议书》，约定认可工行蔡甸支行对案涉房产享有抵押权。
本院认为，原告工行蔡甸支行与被告侯君斌、吴海燕、成功伟业公司签订的贷款390万元和260万元《个人购房借款/担保合同》均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应按约全面履行己方义务。工行蔡甸支行依约全额发放贷款后，侯君斌、吴海燕应按约履行还贷付息义务，成功伟业公司依约承担连带保证责任。侯君斌、吴海燕于2015年5月停止供贷后，工行蔡甸支行在催收无效的情况下，通过提起诉讼方式宣布贷款到期，要求侯君斌、吴海燕全额还贷，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮15%标准承担利息，符合《个人购房借款/担保合同》14.1.L、14.2条款约定，本院认定侯君斌、吴海燕构成违约，工行蔡甸支行宣布贷款到期有效，并发生效力，侯君斌、吴海燕应全额返还未还部分的贷款，工行蔡甸支行主张的利率标准在合同9.1条款约定罚息利率幅度内，应予支持。
原告工行蔡甸支行要求被告成功伟业公司对上述债务承担连带保证责任，符合《个人购房借款/担保合同》“保证方式条款”的约定，本院予以支持。
被告成功伟业公司主张应由侯君斌、吴海燕以抵押物偿还债务，成功伟业公司对不足偿还的部分承担保证责任没有事实和法律依据，本院不予采纳。
两份《担保函》系科力公司真实意思表示，合法有效，其承诺的保证阶段均为《个人购房借款/担保合同》抵押物抵押登记手续注销之日起至贷款结清之日止，截至本案庭审终结，涉案抵押物未发生抵押登记手续注销的事实，《担保函》承诺的保证阶段未具备条件，故本院对原告工行蔡甸支行主张科力公司对诉争的贷款及利息承担连带保证责任的主张不予支持。
被告侯君斌、吴海燕自愿将其所购的房产对贷款本息设立抵押并办理《武汉市期房抵押证明》，该证明上明确载明“本证明书具有与房屋他项权证的同等效力，受国家法律保护”，故本案中的《武汉市期房抵押证明》是以期房设定的抵押登记，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定，其抵押登记合法有效。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”的规定，原告工行蔡甸支行主张以被告侯君斌、吴海燕的抵押房产处置价款优先受偿，其诉求合法，本院予以支持。
《个人购房借款/担保合同》10.2.A条款约定成功伟业公司免除保证责任的条件为“正式抵押登记手续已办理完毕，且工行蔡甸支行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”，因案涉抵押物未办理房屋他项权证，本院认定免除条件未成就，成功伟业公司不能免除保证责任。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
被告侯君斌、吴海燕于本判决生效之日起十日内返还原告中国工商银行股份有限公司武汉蔡甸支行390万元借款合同项下的贷款3,231,110.78元及至2015年11月20日止的利息137,159.30元，2015年11月20日后的利息，以未还贷款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮15%为标准，计付至贷款结清时止；被告侯君斌、吴海燕于本判决生效之日起十日内返还原告中国工商银行股份有限公司武汉蔡甸支行260万元借款合同项下的贷款2,153,885.56元及至2015年11月20日止的利息90,621.40元，2015年11月20日后的利息，以未还贷款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮15%为标准，计付至贷款结清时止。
二、原告中国工商银行股份有限公司武汉蔡甸支行对被告侯君斌、吴海燕的抵押房产武汉市蔡甸区蔡甸街蔡正街明锦苑商住楼x栋x层x室处置价款在本判决第一项所确定的被告侯君斌、吴海燕所欠390万元借款合同项下的贷款本息范围内享有优先受偿权；原告中国工商银行股份有限公司武汉蔡甸支行对被告侯君斌、吴海燕的抵押房产武汉市蔡甸区蔡甸街蔡正街明锦苑商住楼x栋x层x室处置价款在本判决第一项所确定的被告侯君斌、吴海燕所欠260万元借款合同项下的贷款本息范围内享有优先受偿权。
三、被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司在正式办理武汉市蔡甸区蔡甸街蔡正街明锦苑商住楼x栋x层x室房屋他项权证书前，对本判决第一项确定的被告侯君斌、吴海燕390万元借款合同项下的还贷付息义务承担连带保证责任；被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司在正式办理武汉市蔡甸区蔡甸街蔡正街明锦苑商住楼x栋x层x室房屋他项权证书前，对本判决第一项确定的被告侯君斌、吴海燕260万元借款合同项下的还贷付息义务承担连带保证责任。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司武汉蔡甸支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费49,496元，保全费5,000元，合计54,496元，由被告侯君斌、吴海燕、武汉成功伟业房地产开发建设有限公司负担，原告中国工商银行股份有限公司武汉蔡甸支行已垫付，执行时由被告侯君斌、吴海燕、武汉成功伟业房地产开发建设有限公司一并给付原告中国工商银行股份有限公司武汉蔡甸支行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 袁勇军
人民陪审员 吴克胜
人民陪审员 陈 进
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 胡 思