广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终3329号
上诉人（原审原告）：ＸＸ帆，男，1980年11月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）：彭睿凌，女，1987年9月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托诉讼代理人：龙翠婵，广东金桥百信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨浩云，广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孔瑞玲，女，1991年8月11日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
上诉人ＸＸ帆、彭睿凌因与被上诉人孔瑞玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初17838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案�已审理终结。
上诉人ＸＸ帆、彭睿凌上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.判令孔瑞玲向ＸＸ帆、彭睿凌支付违约金45万元；3.本案的诉讼费由孔瑞玲负担。事实与理由：1.案涉合同合法有效，孔瑞玲构成违约，ＸＸ帆、彭睿凌按照合同约定主张45万元违约金，符合法律规定及合同约定，一审法院在孔瑞玲未向法院请求适当减少的情况下，主动将违约金调低至4万元，明显违反法律规定。事实上，因为房价上涨，ＸＸ帆、彭睿凌损失近60万元，远超过合同约定的违约金。2.一审判决认定ＸＸ帆、彭睿凌未办理同贷书促进双方交易，孔瑞玲无力承担偿还贷款是导致合同未能履行的原因之一，并减轻孔瑞玲的违约责任，属认定事实错误。首先，根据《购房合同》的相关约定，孔瑞玲应自行解决偿还贷款资金，ＸＸ帆、彭睿凌没有为孔瑞玲解决偿还贷款资金的义务。�次，银行贷款只是ＸＸ帆、彭睿凌的付款方式之一，银行是否同意贷款并不是合同履行的前提条件。最后，本案事实表明ＸＸ帆、彭睿凌已将申请按揭贷款资料交给中介方，正是由于孔瑞玲拒不履行协助义务，ＸＸ帆、彭睿凌才未取得同贷书。
被上诉人孔瑞玲答辩称，签订案涉买卖合同之后，孔瑞玲与ＸＸ帆、彭睿凌一直有联系如何进行贷款，但ＸＸ帆、彭睿凌没有告知孔瑞玲同贷书办理的进度，导致合同约定的办理同贷书的30天期限已过，是ＸＸ帆、彭睿凌违约。
ＸＸ帆、彭睿凌向一审法院起诉请求：1.孔瑞玲支付违约金450000元；2.孔瑞玲退还购房款（定金）10000元；3.孔瑞玲承担诉讼费。
一审法院查明：位于佛山市南海区一房于2013年3月26日办理房地产权证，登记权属人为孔瑞玲，2016年4月12日查询时，该房产有预抵押登记及查封。2016年5月23日，该房产解除查封及抵押登记，并办理了过户。
2016年1月3日，ＸＸ帆向孔瑞玲妹妹孔瑞茵账户转账40000元，关雁嫦代孔瑞玲出具一张收据，确认收到ＸＸ帆支付的购买佛山市南海区一房定金40000元，成交价2250000元，如卖方反悔双倍赔偿给买方。
2016年1月24日，孔瑞玲（卖方）与ＸＸ帆、彭睿凌（买方）及中介方签订一份《房地产买卖合同》，约定：卖方将位于佛山市南海区一房出售给买方；成交价为2250000元；定金40000元已通过银行转账支付，首期购房款680000元在过户递件当天支付，余款1500000元以公积金与商业组合贷款支付，交房保证金30000元在卖方付清一切有关物业的杂费和户口迁出，并协助完成管道、有线电视、电话、房屋维修基金等过户手续后三个工作日内支付；税费及费用由买方全部承担；双方应在2016年3月31日前办理缴纳税费及�件过户；卖方在收取定金当天须将该物业的房产证原件和购房发票原件交由中介方保管直至办理递件手续当日；若卖方的房屋有银行抵押，孔瑞玲应当在签订本合同之日起30天内向抵押银行申请还款（若逾期供款，孔瑞玲应当还清逾期供款）并承担还款的所有手续费用，于2016年3月31日之前到相关部门办理抵押注销手续；买方向银行按揭贷款的，应当在签订合同之日起30日内向银行申请贷款；卖方保证该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况；买卖双方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反合同约定的，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的20%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付买卖代理费，守约�应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五日内退还。
2016年2月28日，中介方出具收据，确认收到ＸＸ帆、彭睿凌申请按揭贷款的审批资料。
2016年11月4日，ＸＸ帆、彭睿凌提起本案诉讼。ＸＸ帆、彭睿凌确认未取得同贷书。
一审法院认为,ＸＸ帆、彭睿凌与孔瑞玲于2016年1月24日签订的《房地产买卖合同》系签约双方真实意思表示，内容未违反法律或行政法规强制性规定，为合法有效合同，对签约当事人均具有法律约束力。根据2016年4月12日的房产查询证明，涉讼房屋仍存在预抵押登记，表明孔瑞玲并未按合同约定在签约后30天内办理提前还贷手续，且当时涉讼房产被法院查封，孔瑞玲已构成违约，2016年5月23日，孔瑞玲将涉讼房产过户，导致ＸＸ帆、彭睿凌购房合同目的无法实现，ＸＸ帆、彭睿凌可解除合同并要求孔瑞玲承担违约责任。现ＸＸ帆、彭睿凌主张孔瑞玲尚有定金10000元未退还，孔瑞玲对此未提出抗辩或提供反驳证据，一审法院予以确认，并对ＸＸ帆、彭睿凌主张孔瑞玲返还该10000元的诉讼请求予以支持。虽然孔瑞玲违约应承担违约责任，但考虑到ＸＸ帆、彭睿凌也未办理同贷书以促进双方交易，合同仅作格式约定由孔瑞玲承担还款的所有手续费用，但该房产后被法院查封表明孔瑞玲根本无力承担提前还贷的费用，而合同约定ＸＸ帆、彭睿凌首期购房款在过户递件才支付，也是导致合同未能履行的原因之一。综合本案实际情况，考虑到ＸＸ帆、彭睿凌仅支付了定金40000元，合同违约责任条款也约定了双倍返还定金和支付购房款20%的违约金这二种违约责任的承担方式，一审法院酌情确定孔瑞玲以另行支付违约金40000元为宜，ＸＸ帆、彭睿凌请求孔瑞玲支付违约金450000元过高，超出部分一审法院不予支持。
孔瑞玲经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、孔瑞玲应于判决生效之日起十日内返还定金10000元予ＸＸ帆、彭睿凌；二、孔瑞玲应于判决生效之日起十日内支付违约金40000元予ＸＸ帆、彭睿凌；三、驳回ＸＸ帆、彭睿凌其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4100元，由ＸＸ帆、彭睿凌负担3575元，孔瑞玲负担525元。
二审期间，上诉人ＸＸ帆、彭睿凌向本院提交下列新的证据：
同一地段案涉小区房屋成交价截图照片一组，拟证明ＸＸ帆、彭睿凌的实际损失远超过案涉合同约定的违约金。
本院经核查认证如下，上述证据与本案的实体处理不具备直接关联性，故本院不予确认。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系案涉合同履行过程中违约责任的认定及违约赔偿之金额的确定问题。
根据双方当事人于2016年1月24日签订之《房地产买卖合同》第三条的约定，ＸＸ帆、彭睿凌一方履行付款义务的方式为：第一部分房款为定金，ＸＸ帆、彭睿凌应于2016年1月3日支付定金4万元给孔瑞玲；第二部分房款为首期款（不含定金），ＸＸ帆、彭睿凌应在过户递件当天向孔瑞玲支付68万元；第三部分房款为房屋余款，由�仪帆、彭睿凌通过公积金与商业组合贷款方式支付给孔瑞玲；第四部分房款为交房保证金，由ＸＸ帆、彭睿凌在孔瑞玲付清一切有关该物业之杂费、户口迁出，并协助完成管道、有线电视、电话、房屋维修基金等过户手续后三个工作日内支付3万元予孔瑞玲。在该合同第七条之买卖双方的权利和义务中约定：……（二）若孔瑞玲的房屋有银行抵押，孔瑞玲应当在签订本合同之日起30天内向抵押银行申请还款（若存在逾期供款，孔瑞玲应当还清逾期供款）并承担还款的所有手续费用，于2016年3月之前到相关部门办理抵押注销手续。（三）ＸＸ帆、彭睿凌向银行按揭贷款的，应当在签订本合同之日起30日内向银行申请贷款，ＸＸ帆、彭睿凌需保证自己的银行信用良好。贷款银行批准贷款金额后，买卖双方到银行签订相关手续后才办理房产过户手续及抵押登记手续（抵押登�手续应当在ＸＸ帆、彭睿凌领取新房产证当天办理，否则视为逾期支付房款），如银行批准的贷款额少于ＸＸ帆、彭睿凌申请的贷款金额，二者相差金额ＸＸ帆、彭睿凌应当在过户递件手续前以现金补足支付给孔瑞玲，如银行放贷前需要ＸＸ帆、彭睿凌缴纳保险金的或者办理其他业务的，ＸＸ帆、彭睿凌须在抵押手续办理完结前配合缴纳或办理。
根据双方当事人上述合同中的约定，在ＸＸ帆、彭睿凌的定金支付义务已经履行完毕的情况下，合同继续履行的程序及顺序是：ＸＸ帆、彭睿凌向银行申请按揭贷款及孔瑞玲向银行申请按揭贷款的时间均为合同签订之日起30日内；在过户递件当天，ＸＸ帆、彭睿凌应当向孔瑞玲支付购房首期款68万元。房屋余款150万元由ＸＸ帆、彭睿凌通过公积金与商业组合贷款方式支付给孔瑞玲。一方面，由于ＸＸ帆、彭睿凌申请银行抵押按揭贷款与孔瑞玲向银行申请偿还抵押按揭贷款的时间均为案涉合同签订之日起30天内，即两者的行为应同时进行，而ＸＸ帆、彭睿凌及孔瑞玲均没有证据证明已经积极主动地履行了己方的合同义务，双方当事人均存在怠于履行合同义务之违约行为。另一方面，虽然ＸＸ帆、彭睿凌主张由于孔瑞玲不协助配合其提供办理同贷书所需的相关资料，从而导致其未办理同贷书。诉讼中，ＸＸ帆、彭睿凌对其该主张仅提供了案外人佛山市南海区汇南辉煌房地产中介服务部出具的一份《证明》，但该份证明显示的内容是孔瑞玲未按照合同约定将房产证原件交给该中介服务部。首先，该份证据《证明》在法律属性上属证人证言，作为证人的佛山市南海区汇南辉煌房地产中介服务部没有正当理由而未接受当事人的质询，其证明效力较低；其次，纵观案涉房屋买卖合同的条�内容，并未有关于由该中介服务部代ＸＸ帆、彭睿凌办理同贷书的相关约定，由此可见，该证据亦仅能证明孔瑞玲未按照合同约定将房产证原件交给该中介服务部，但不能由此直接得出孔瑞玲拒绝协助ＸＸ帆、彭睿凌向银行申请贷款的结论。在此情况下，本院认为该证据不足以证明ＸＸ帆、彭睿凌所主张的待证事实。基于上述分析，在案涉房屋买卖合同履行过程中，双方均存在怠于履行合同义务的违约行为。但相较而言，由于孔瑞玲一方在未提前通知ＸＸ帆、彭睿凌并与之协商的情况下，就擅自将案涉房产另行出售予案外第三人，孔瑞玲的该违约行为直接导致了案涉房屋买卖合同在客观上的履行不能，其合同履约过错相对较大，基于此，一审法院结合案涉合同的实际履行情况、双方当事人的履约过错程度等诸多因素酌情确定由孔瑞玲返还定金1万元并另行支付违约�4万元并无不当，ＸＸ帆、彭睿凌的上诉主张事实及法律依据均不充分，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人ＸＸ帆、彭睿凌负担。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 余珂珂
审判员 徐允贤
二〇一七年七月十二日
书记员 郭文静
书记员 张晓航