成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0104民初4557号
原告：成都锦东不动产投资管理有限公司。住所地：成都市锦江区静沙南路**号*栋****号。
法定代表人：鄢宁，系成都锦东不动产投资管理有限公司总经理。
委托诉讼代理人：伍应涛，四川海德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李红燕，四川海德律师事务所律师。
被告：伍建华，女，1961年7月27日出生，汉族，住四川省营山县。
原告成都锦东不动产投资管理有限公司（以下简称锦东不动产公司）与被告伍建华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月27日受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告锦东不动产公司的委托诉讼代理人李红燕，被告伍建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锦东不动产公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费4605.3元（庭审中明确为109.65平方米×1.2元/平方米×2014年6月1日起至2017年4月30日止，共35个月）；2、被告从2014年6月1日起按拖欠物业管理服务费的日千分之三向原告支付违约金，违约金计算至2017年4月30日，共计10000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2009年3月5日，原告与被告签订“紫东.梵谷”《管理规约》，约定由原告负责对被告所拥有的位于紫东梵谷X栋XXXX号物业进行物业管理服务，并向被告收取物业服务费每月每平方米1.2元；被告逾期交纳物业管理服务费的，每日应按拖欠金额的千分之三向原告交纳违约金。上述协议签订后，原告切实履行了“紫东.梵谷”《管理规约》约定的义务，但被告从2014年6月起无故拖延缴纳物业服务费至今，此款虽经原告多次催收，但被告至今仍无理拒付。
原告认为，被告与原告签订的“紫东.梵谷”《管理规约》合法有效，对签约各方具有法律约束力，被告无故拖欠原告物业服务费的行为属严重违约行为，被告除应立即向原告支付拖欠的上述款项外，还须按约向原告支付逾期付款违约金。综上，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求。
被告伍建华辩称，原告所诉被告欠2014年6月1日起至2017年4月30日期间的物业服务费4605.3元属实，伍建华可以向原告交纳物业服务费，但前提是原告应将伍建华房屋的可视电话修好。因伍建华不是无故不交物业服务费，所以不存在违约，原告主张的违约金不能成立。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告系成都市合欢树街XXX号X栋X单元XX层XXX号房屋的业主(权XXXXXXX)，建筑面积109.65平方米。
2009年3月5日，原告与被告签订“紫东.梵谷”《管理规约》，该规约明确了业主的权利义务，其中在违约责任中约定，业主不按规定交纳管理服务费及共用部位共用设施维修资金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的违约金。无正当理由逾期三个月仍不缴纳的，原告除采取公告、停水、停电等催缴措施。2013年1月15日，成都市花香小城镇开发有限公司(甲方委托人)与原告(乙方受托人)签订了“紫东.梵谷”小区《前期物业管理合同》，约定：甲乙双方自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对“紫东.梵谷”进行物业管理的相关事宜，订立本合同。第五条乙方根据下列约定，按建筑面积向业主收取物业服务费用，电梯住宅按每月每平方米1.2元收取物业服务费；第六条自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业买卖合同的约定承担；在前期物业服务期间，乙方按季度收费形式确定物业服务费用；第二十一条乙方未按照本合同的约定维护公共区域秩序，造成业主人身、财产损害的，乙方应按过错大小承担相应赔偿责任；第三十二条本合同期限自2012年1月1日起至业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业企业或其他管理人签订的物业合同生效，本合同终止。
原告按照《前期物业管理合同》约定行使“紫东.梵谷”
小区的管理，被告也按每月每平方米1.2元向原告交纳了2014年5月31日以前的物业服务费。被告自2014年6月1日起至2017年4月30日，未向原告缴纳物业服务费，金额为4605.3元(建筑面积109.65平方米×1.2元×35个月)。
以上事实，有原告提交的原告的营业执照、被告的身份证、“紫东.梵谷”《管理规约》、《前期物业管理服务协议》、房屋信息摘要、收据、家庭成员登记表以及原、被告双方的陈述在案为证。
本院认为，原、被告签订的“紫东.梵谷”《管理规约》，是双方当事人真实意思的表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，“紫东.梵谷”《管理规约》合法有效。原告与成都市花香小城镇开发有限公司签订了《前期物业管理合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因被告系“紫东.梵谷”小区的业主，故《前期物业管理合同》对被告具有约束力。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故原被告双方应按合同约定全面履行自己的义务。原告要求被告给付物业服务费以及承担违约金，其主张是否成立，认定如下：
关于物业服务费问题。本案查明，原告系“紫东.梵谷”小区的物业管理单位，为小区提供了物业服务，享有收取物业管理服务费的权利。被告系“紫东.梵谷”小区的业主，从2014年6月1日起未向原告支付物业服务费。依照“紫东.梵谷”《管理规约》和《前期物业管理合同》的约定和《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用……”的规定，原告要求被告向其交纳2014年6月1日起至2017年4月30日期间的物业服务费4605.3元(建筑面积109.65平方米×1.2元×35个月)，符合双方的约定，也符合法律规定，本院予以支持。被告认为原告未修理其房屋的可视电话，但未提交相应依据证明，本院对此不予确认。即便原告存在怠于修理可视电话的行为，如该行为给被告造成了损失，被告可向原告主张权利，但不能以此拒付物业服务费。
关于违约金。被告未按约定向原告履行给付物业服务费的义务，属违约行为，应承担相应违约责任。原告依照“紫东.梵谷”《管理规约》约定“业主不按规定交纳管理服务费等费用的，处以每日千分之三的违约金”向被告主张违约金，但被告辩称不应支付违约金，被告的该辩称也属对违约金标准过高的抗辩。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案违约金属约定过高，应予以裁减。本案违约金，应以守约方的损失为基础，兼顾合同履行情况，被告的过错程度，再根据公平原则，本案违约金标准调整为每日0.67‰，按被告未付物业服务费金额，从2017年5月1日起计算至物业服务费付清为止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、条八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、被告伍建华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告成都锦东不动产投资管理有限公司2014年6月1日至2017年4月30日的物业服务费4605.3元；
二、被告伍建华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告成都锦东不动产投资管理有限公司违约金（以欠付的物业服务费为4605.3元基数，从2017年5月1日起，按每日0.67‰计算至付清之日止）。
三、驳回原告成都锦东不动产投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告伍建华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费165元，减半收取82.5元，由被告伍建华承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 徐国书
二〇一七年七月二十五日
书记员 徐嘉源