陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕08民终1142号
上诉人（原审被告、反诉原告）：项润飞，男，1981年7月28日出生，汉族，现住神木县。
委托诉讼代理人：窦小从，陕西尊尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹刘伟，陕西尊尚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西腾龙房地产开发有限公司，住址：神木县麟州街铂金汉宫北侧。
法定代表人：贺继霞，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨怀利，神木县神木镇法律服务所法律服务工作者。
上诉人项润飞因与被上诉人陕西腾龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服神木县人民法院(2015)神民初字第02155号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人项润飞不服一审判决，上诉请求：撤销原判发回重审，本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：房屋登记面积与实际面积存在严重差异，上诉人曾以神木县房管所未对涉案房屋进行测量违反房屋登记的程序，导致登记错误为由以神木县人民政府为被告提起行政诉讼，诉讼过程中神木县房管所明确承认涉案房屋所在小区的产权登记确实存在程序性错误，故与涉案房屋小区内的业主共同委托神木县测绘局对该小区进行重新测绘，上诉人曾向原审法院递交中止审理申请，但原审法院在测绘结果出来之前即作出判决。
被上诉人陕西腾龙房地产开发有限公司答辩意见同一审时答辩意见一致。
陕西腾龙房地产开发有限公司起诉请求：1、依法判令项润飞支付其购房款20685元及其他全部费用1738元，共计22423元。2、本案诉讼费用由项润飞承担。
项润飞反诉请求：一、依法判令陕西腾龙房地产开发有限公司立即返还因面积误差而多收取的房屋差价款18662.48元；二、本案诉讼费用由陕西腾龙房地产开发有限公司承担。
原审法院查明，2011年12月21日，双方当事人签订了编号为DT-001的《商品房买卖合同》，合同约定：一、项润飞购买陕西腾龙房地产开发有限公司开发的店塔人民小区1号楼2单元402号住宅一套，该房屋建筑面积110.91㎡；其中套内建筑面积89.83㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.08㎡（最终以房管局测量面积为准，据实结算，按原合同单价多退少补）；二、该房屋价款按建筑面积计算，每平方米3548元；三、付款方式为首付30%，剩余70%由陕西腾龙房地产开发有限公司和银行协商申请办理建房贷款；四、陕西腾龙房地产开发有限公司给项润飞交房时，项润飞须交清该房屋总价款3%的物业维修基金费、该房屋总价款3%的室外管网费。五、陕西腾龙房地产开发有限公司给项润飞交付房后，此房所产生的一切费用均由项润飞承担（包括国家规定的所有税费）；六、项润飞购买陕西腾龙房地产开发有限公司的房办理过户手续，陕西腾龙房地产开发有限公司负责提供应有的证件，办理手续费由项润飞承担。2012年3月，双方与中国农业银行股份有限公司神木县支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定项润飞向中国农业银行股份有限公司神木县支行借款27万元，由陕西腾龙房地产开发有限公司为此笔借款做担保。项润飞于2010年12月30日向陕西腾龙房地产开发有限公司交纳购房款123509元，共计预交款393509元，交房时陕西腾龙房地产开发有限公司于2012年10月18日向项润飞以101.7㎡的面积计算预退还购房款32677元。2013年1月25日，项润飞在神木县房管所办理了房屋产权证，房权证登记建筑实际面积为107.53㎡，套内建筑面积为78.12㎡。比预结算多出面积5.83㎡，面积差价为5.83×3548=20685元。相应室外管网费差价为621元、契税差价为311元、维修基金费差价为621元。
原审法院认为，双方于2011年12月21日在自愿、平等、协商一致基础上签订的《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，该买卖合同关系成立并生效。双方均应按合同约定行使权利、履行义务。本案争议的焦点是双方房屋面积最终以什么标准结算，《商品房买卖合同》第二条第三款约定：该房屋建筑面积110.91㎡；其中套内建筑面积89.83㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.08㎡（最终以房管局测量面积为准，据实结算，按原合同单价多退少补）。从该条约定的词句理解应该最终以房管局测量面积为准，据实结算。现在神木县房管所办理的房屋产权证上登记的107.53㎡，比交房时以101.7㎡预结算多出5.83㎡，项润飞还应该补交差价为：5.83×3548=20685元，陕西腾龙房地产开发有限公司请求补交该差价符合合同约定“据实结算”，本院依法予以支持。至于陕西腾龙房地产开发有限公司诉请项润飞所欠的室外管网费621元、契税311元、维修基金费621元，因在《商品房买卖合同》中约定明确，并且有标准，同理亦予以支持。物业费21元、房管所收费35元、供暖费90元、电梯使用费9元、装修垃圾费18元、装修电梯使用费12元，合同没有明确约定，且这些费用属于另一法律关系，陕西腾龙房地产开发有限公司可以另行行使权利，本案不予支持，依法予以驳回。至于项润飞的反诉请求因为所持事实没有证据证实，合同亦无约定，依法应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限项润飞于本判决生效后15日内支付陕西腾龙房地产开发有限公司房款20685元、室外管网费621元、契税311元、维修基金费621元，共计22238元；二、驳回陕西腾龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回项润飞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，由陕西腾龙房地产开发有限公司承担36元，项润飞承担144元。反诉费130元由项润飞承担。
二审期间，上诉人向本院提交2016年8月25日神木县房地产测绘队建筑面积计算结果一份。证明被上诉人交房面积、房产证登记面积与实际测绘的面积不符，相关费用应以实际测绘面积为准。
被上诉人对上诉人提交的证据的真实性及证明目的均无异议。
本院对上诉人提供的证据做如下认证：被上诉人对上诉人提供的证据的真实性及证明目的均无异议，且该份证据与本案有关联性，故本院予以采信。
本院查明，本院审理期间，涉案房屋经神木县房地产测绘队重新测绘的建筑面积为103.23平米，套内建筑面积为77.89平米，分摊系数0.325401。
本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，故本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，经审查，原审法院审理期间，上诉人于2015年6月1日以其提起行政诉讼，本案需以行政诉讼的结果为依据为由申请中止审理，原审法院于2015年6月1日口头裁定本案中止审理，后上诉人申请撤回行政诉讼，榆林市中级人民裁定准许撤回起诉，原审法院恢复审理做出一审判决，上诉人主张原审法院未待行政诉讼结果做出、相应证据无法查实的情况下做出判决程序违法的理由不能成立。上诉人对房产证登记面积有异议，双方对涉案房屋进行了重新测绘，并均认可重新测绘的面积，也即涉案房屋的房产证登记面积有误，故涉案房屋应当以重新测绘的面积计算购房款等费用。虽然通常实际交付的房屋面积与约定存在一定的差异，但应当在合理范围内，且房屋建筑面积变化导致套内面积的变化同样也应当具有合理性，但涉案房屋的公摊系数明显大于合同约定，使得上诉人使用房屋的有效面积减小，上诉人对涉案房屋的期望值降低，故本院根据双方合同约定的套内面积比例，计算房屋建筑面积减小后，房屋应当达到的套内面积，并以双方约定的房屋价格计算价差，确定被上诉人应承担上诉人因套内面积减小的损失数额，因本案上诉人项润飞主张被上诉人退还房屋差价款18662.48元，未超出被上诉人应当承担的损失数额，应予支持。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，但因二审期间出现新证据，致使原审判决处理不当，本院予以更正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持神木县人民法院（2015）神民初字第02155号民事判决第二项；
二、撤销神木县人民法院（2015）神民初字第02155号民事判决第三项；
三、变更神木县人民法院（2015）神民初字第02155号民事判决第一项为，本判决生效之日起十五日内由上诉人项润飞支付被上诉人陕西腾龙房地产开发有限公司购房款5428元、室外管网费161元、契税81元、维修基金161元；
四、本判决生效之日起十五内，被上诉人陕西陕西腾龙房地产开发有限公司向上诉人项润飞退还房屋价款18662.48元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费180元，由上诉人项润飞承担60元，由被上诉人陕西腾龙房地产开发有限公司承担120元。反诉费130元，由被上诉人陕西腾龙房地产开发有限公司承担；二审案件受理费350元，由被上诉人陕西腾龙房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
代理审判员 吴凤凤
代理审判员 马晓梅
二〇一六年九月十日
书 记 员 张羽苗