福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第2492号
上诉人（原审原告）福建时代房地产有限公司，住所地福州市鼓楼区六一北路468号琼都公寓4号楼6层。
法定代表人何从，总经理。
上诉人（原审原告）福州嘉居物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区六一北路468号琼都公寓4号楼6层。
法定代表人马捷，总经理。
俩上诉人的委托代理人慕克俭、慕天笑，北京大成（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）汤红，女，1972年出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托代理人方传勇，福建新世通律师事务所律师。
上诉人福建时代房地产有限公司（以下简称时代公司）、福州嘉居物业管理有限公司（以下简称嘉居物业公司）因与被上诉人汤红房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2014）晋民初字第900号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2005年12月9日，原告时代公司向福州市房地产交易登记中心申请晋安区鼓山镇招贤路118号江南新城9#楼（幼儿园）房屋产权商品房拆迁预先备案，经审查，予以批准。
原告时代公司授权委托原告嘉居物业公司对上述房产进行管理及对外招租，受托人权限包括以受托人名义收取该房产的租金（可以采用物业费或其他名义收取）。2004年8月1日，原告嘉居物业公司（出租方）与被告（承租方）签订《“江南新城”幼儿园物业管理合同》，同意将“江南新城”内的幼儿园提供给被告作为创办幼儿园项目使用，幼儿园经营期限自2004年8月1日至2019年7月31日止，共计15年。物业管理费每6个月结算一次，承租方在每六个月的第5日前缴付物业管理费。其中第八年至第十二年（即2011年8月1日至2016年7月31日）的物业管理费标准为每年7.8万元。任何一方未能履行该契约，另一方有权提前解除合约。承租方如不按期交付物业管理费视为违约，每逾期一日，由出租方按逾期物业管理费金额的每日千分之五向承租方加收违约金，直至付清物业管理费为止。
2004年8月2日，原告时代公司出具承诺函，承诺被告在向原告嘉居物业公司依约交纳物业管理费后，不再交纳房屋租金。
2012年5月20日，原告时代公司与戴维斯物业公司签订《时代美景》前期物业服务合同，江南新城幼儿园属于该物业管理区域，该合同第七条第（四）项第5款“甲方（原告时代公司）、业主约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，甲方、业主负连带支付责任。甲方、业主与物业使用人之间的交费约定，甲方、业主应及时书面告知乙方（戴维斯物业公司）”。
戴维斯物业公司自2012年6月1日接管晋安区招贤路118号江南新城幼儿园物业管理服务业务，原告嘉居物业公司将《“江南新城”幼儿园物业管理合同》包括幼儿园及店面在内的全部时代美景小区的物业管理服务工作移交给戴维斯物业公司，幼儿园的物业管理费由戴维斯物业公司向被告收取。被告根据合同约定按时足额缴纳了物业管理费。
另查，被告于2012年6月至今均向戴维斯物业公司按月缴纳物业管理费6500元（7.8万元÷12个月）。期间，原告均未向被告以及戴维斯物业公司提出过异议。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2004年8月1日，原告嘉居物业公司受原告时代公司委托与被告签订《“江南新城”幼儿园物业管理合同》，同时，原告时代公司承诺被告在向原告嘉居物业公司依约交纳物业管理费后，不再交纳房租。2012年5月20日，原告时代公司与戴维斯物业公司签订《时代美景》前期物业服务合同，江南新城幼儿园属于该物业管理区域。戴维斯物业公司自2012年6月1日入驻并接管该区域物业后，就承继了原告嘉居物业公司的权利，按月向被告收取物业管理费，期间两原告均未提出异议。被告依照合同约定缴纳足额的物业管理费，不存在违约行为，故原告以被告自2012年7月1日起至今未支付管理费为由解除合同、要求被告搬离租赁房屋并支付欠交的管理费、违约金等请求，于法无据，且与查明的事实不符，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告福建时代房地产有限公司与被告汤红的《“江南新城”幼儿园物业管理合同》继续履行；二、驳回原告福建时代房地产有限公司、福州嘉居物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13792元，由原告福建时代房地产有限公司和福州嘉居物业管理有限公司共同负担。
一审宣判后，原审原告时代公司、嘉居物业公司不服，向本院提起上诉。
上诉人时代公司、嘉居物业公司上诉称：一、原审判决混淆物业服务法律关系与房屋租赁法律关系，错误认定戴维斯公司承继嘉居物业公司以管理费名义收取幼儿园租金，且原审判决认定嘉居物业公司将幼儿园物业管理费移交戴维斯物业公司与事实不符。1、时代公司依法享有案涉江南新城小区幼儿园房屋，嘉居物业公司系江南新城小区前期物业服务公司。又因两上诉人系关联公司，故时代公司于2004年8月授权委托嘉居物业公司代为出租幼儿园并有权以物业管理费名义收取租金。2、2012年5月时代公司与戴维斯物业公司签订《江南新城前期物业服务合同》，但双方并没有就江南新城小区幼儿园租赁事宜作出约定，时代公司更没有授权委托戴维斯物业公司出租或收取幼儿园租金。嘉居物业公司无权且事实上也没有将幼儿园租赁事宜转委托或移交给戴维斯物业公司。被上诉人支付的保证金也没有移交戴维斯物业公司。3、原审判决因戴维斯物业公司成为江南新城小区前期物业服务公司，就认定戴维斯物业公司承继嘉居物业公司以物业费的名义收取租金的权利，混淆了江南新城小区物业服务法律关系与幼儿园房屋租赁的法律关系。嘉居物业公司以物业费的名义收取幼儿园租金，是时代公司作为房屋的所有权人以及因与嘉居物业公司的关联关系而授予特定的权利，戴维斯公司并不能因为与时代公司签订《江南新城前期物业服务合同》而自动承继或取得以收取幼儿园租金的权利。4、本案虽无证据证明两上诉人对被上诉人向戴维斯物业公司缴纳物业费提出了异议，但两上诉人起诉前均多次口头向被上诉人提出异议。综上，原审判决错误认定戴维斯公司有权以物业费名义收取幼儿园房屋租金没有事实和法律根据，严重损害了时代公司的房屋所有权，将导致公司重大损失。二、原审判决在戴维斯公司没有参加本案诉讼的情况下，对上诉人与案外人之间的的法律关系作出认定，超出本案的审理范围。上诉人诉请判令被上诉人支付租金，被上诉人辩称其已向案外人戴维斯公司支付了租金。如上所述，戴维斯物业公司无权代收租金。原审法院如认为有必要对两上诉人与戴维斯物业公司之间的法律关系作出认定，则应当追加戴维斯物业公司为本案当事人，否则就只能就被上诉人与两上诉人之间的房屋租赁法律关系进行审理。三、原审判决对本案双方举证的证据未作认定，属认定事实不清。本案原审原告、被告双方均有举证，庭审时也进行了质证；但原审判决书既没有写明质证情况，也没有写明原审法庭对各项证据的认定。因此，原审判决对本案事实所作认定属于认定事实不清。综上，原审判决认定事实错误，程序错误。为此请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求，或将本案发回重审。
被上诉人汤红答辩称：1、一审判决事实清楚，证据充分，判决正确，应予维持。2、上诉人混淆了物业服务合同和房屋租赁合同的法律关系，被上诉人认为本案是物业服务合同关系。
经审理查明，双方当事人在一审诉讼过程中提供的证据已随一审案件移送本院。
根据现有的证据，一审法院已查明的事实基本清楚。
本院认为，上诉人时代公司与上诉人嘉居物业公司签订了委托书，委托嘉居物业公司对讼争幼儿园房产进行管理和招租，合同可以采用物业合同名义。2004年8月1日，上诉人嘉居物业公司与被上诉人签订了《“江南新城”幼儿园物业管理合同》，约定上述房产提供给被上诉人经营使用，被上诉人按期交纳物业管理费。同时上诉人时代公司作出承诺，被上诉人在向嘉居物业公司依约交纳物业管理费后，不再交纳租金。上诉人嘉居物业公司与被上诉人签订的《“江南新城”幼儿园物业管理合同》以及上诉人时代公司作出的承诺是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的。合同签订后，被上诉人遂使用上述房产，并按约向上诉人嘉居物业公司交纳物业管理费。至2012年5月20日，上诉人时代公司与戴维斯物业公司签订了《﹤时代美景﹥前期物业服务合同》，约定由戴维斯物业公司对包括讼争幼儿园房产在内的时代美景小区提供物业服务。同时，上诉人嘉居物业公司撤出时代美景小区。上诉人时代公司在与戴维斯物业公司签订物业服务合同时，并未就讼争租赁房产的相关费用作出特别约定；而此后上诉人嘉居物业公司也没有再向被上诉人要求交纳物业管理费，被上诉人系按原物业合同标准继续向戴维斯物业公司交纳物业管理费，俩上诉人对此亦从未提出过异议。据此，可以认为戴维斯物业公司在与上诉人时代公司签订物业服务合同、对时代美景小区进行物业管理和服务后，已经承继了嘉居物业公司与被上诉人签订的《“江南新城”幼儿园物业管理合同》的合同权利，俩上诉人亦已认可。被上诉人已按月向戴维斯物业公司交清了物业管理费，并没有违约行为，故俩上诉人以被上诉人未按合同约定支付管理费构成违约为由，要求解除合同、被上诉人搬离讼争房产等主张缺乏法律依据，本院不予支持。另，戴维斯物业公司并非本案必要共同诉讼人，一审法院未追加其为本案当事人并无不当，且一审法院根据本案相关证据对案件事实作出认定并未违反规定。此外，一审判决中虽未罗列双方当事人的举证、质证情况，但已在查明事实部分对经庭审质证的证据予以认定，并不存在程序错误的情形。综上，上诉人的上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人福建时代房地产有限公司、福州嘉居物业管理有限公司的上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费人民币13792元，由上诉人福建时代房地产有限公司、福州嘉居物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
代理审判员 黄 锋
代理审判员 吴筱洲
二〇一四年九月三日
书 记 员 林 霞