江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民初字第1417号
原告程维芳。
委托代理人程忠平，江苏瑞生律师事务所律师。
被告沈海根，系沈福明的父亲。
被告蔡菊英，系沈福明的母亲。
委托代理人沈菊明，代理被告沈海根、蔡菊英。
被告耿常红。
被告唐文妹。
委托代理人庄小英，江苏惟勤律师事务所律师。
委托代理人沈郁华，江苏惟勤律师事务所律师。
原告程维芳与沈福明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月10日立案受理，本院依法由审判员崇海燕独任审判，后组成合议庭，本院审理中，沈福明于2013年12月21日死亡，本院依法追加沈海根、蔡菊英、耿常红、唐文妹为被告参加诉讼，并于2014年9月11日公开开庭进行了审理，原告程维芳及其委托代理人程忠平、被告沈海根、蔡菊英及其委托代理人沈菊明、被告唐文妹的委托代理人庄小英、沈郁华到庭参加诉讼，被告耿常红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程维芳诉称：2004年9月沈福明从昆山华银置业有限公司购买昆山青江秀韵XX号楼XXX号商品房住宅（预售），2004年10月14日沈福明与原中国建设银行昆山市支行（现更名为：中国建设银行股份有限公司昆山分公司，以下简称建设银行）、昆山华银置业有限公司三方签订一份《中国建设银行苏州分行个人购房借款合同》，约定由建设银行向沈福明提供人民币贷款331000元，此款于合同生效后十个工作日以被告购房款名义转账划入昆山华银置业有限公司在建设银行处开设的账户用于购房，借款期限180个月（自2004年起至2019年止），采用等额本息还款方法，由沈福明每月归还借款本息2624.43元。2004年10月下旬，沈福明决定将其购买的昆山青江秀韵XX号楼XXX号商品房住宅（预售）出售给原告，原告同意，并于2004年11月实际承担向中国建设银行归还购房贷款义务（以沈福明的活期储蓄存折归还房贷，账号：20×××99），2005年4月2日沈福明与原告签订《房屋买卖成交合同》，约定：由沈福明将昆山青江秀韵XX号楼XXX号商品房住宅出售给原告，总价款414734元，合同签订当日原告向沈福明支付购房定金20000元，2005年5月7日原告向沈福明支付购房定金20000元，2005年5月7日原告向沈福明支付首付款80000元，银行购房贷款由原告归还。合同签订后，原告按约定支付了购房定金和首付款，每月向中国建设银行归还购房贷款。2005年8月31日沈福明向原告交房，原告向昆山华银置业有限公司缴纳住房维修基金和房产交易契税及各种费用11000余元。2005年9月7日，原告与昆山市金建装饰有限公司签订《昆山市家庭装饰施工合同》，对所购房屋进行装修，共花费装修费150000元，另外原告对此房屋还向有关部门交付了保险费、管道煤气开通及材料人工费、有线电视安装费等费用数千元。2008年9月9日，原告以购买沈福明房屋为由向中国建设银行申请将沈福明在《中国建设银行苏州分行个人购房借款合同》中的权利义务一并转让给原告，由原告承担还款义务，享受相应权利，该申请得到中国建设银行的同意，将还款账户变更为原告的账户。2011年5月10日在原告不知情的情况下，中国建设银行接受沈福明的还款，房贷余额一次性还清，并向沈福明出具房贷还清的手续，将该房屋抵押权注销，2011年5月16日，沈福明私自将昆山青江秀韵XX号楼XXX号商品房住宅卖给徐荣忠，并且办理了过户手续，徐荣忠曾催促原告搬出此房屋，后徐荣忠又将该房转让给孙卫东，并已办理过户手续。原告认为原告与沈福明签订的《房屋买卖成交合同》合法有效，双方应当遵守履行，原告支付了定金和首付款，承担了归还银行贷款的义务，而且原告对房屋进行了装修，入住该房屋多年，沈福明一交付房屋后就与原告失去联系，取得房权证后私自将房屋买卖给他人，并办理了过户手续，其行为属恶意违约行为，沈福明应承担违约责任，原告与沈福明签订《房屋买卖成交合同》时，沈福明与被告唐文妹是夫妻关系，被告唐文妹对于《房屋买卖成交合同》的签订是知情的，并与原告夫妻一起去房产公司办理了交房手续，故被告唐文妹应与沈福明一起承担违约责任，被告沈海根、蔡菊英为沈福明父母，沈福明与被告耿常红于2011年10月19日登记结婚，被告沈海根、蔡菊英、耿常红为沈福明的法定继承人，应该在其遗产继承范围内承担责任。原告诉至法院，请求判令1、解除原告与沈福明签订的《房屋成交买卖合同》；2、被告唐文妹返还原告以下财产：（1）银行贷款本金109939.42元；（2）银行贷款利息102827.77元；（3）购房首付款80000元并支付该款自2005年5月7日起至判决生效之日止按银行同期贷款利率的1.3倍计算的利息损失；（4）购房定金20000元并支付该款自2005年5月7日起至判决生效之日止按银行同期贷款利率的1.3倍计算的利息损失；3、被告赔偿原告房屋差价损失445966元；4、被告沈海根、蔡菊英、耿常红在其遗产继承范围内对上述第二项承担责任，本案诉讼费用由四被告承担。
被告沈海根、蔡菊英辩称：沈福明将房屋出售给原告的事情，被告沈海根、蔡菊英并不知情，被告沈海根、蔡菊英不放弃继承权。
被告耿常红未作答辩。
被告唐文妹辩称：1、被告唐文妹没有任何过错，不应该承担责任，虽然原告程维芳提供的《房屋成交买卖合同》签订时间发生在沈福明与被告唐文妹婚姻关系存续期间，但被告唐文妹对于沈福明将涉案房屋出售给原告程维芳的事情并不知情。由于沈福明沉迷于赌博，被告唐文妹才与其离婚，而在协议离婚时，沈福明明确告知被告唐文妹涉案房屋已经抵债卖掉了，同时其愿意将原新塘村二组三上三下的楼房给被告唐文妹，所以离婚时并未再对涉案房屋处理。2、原告程维芳称被告唐文妹与沈福明一起去开发商处签字拿房，并将钥匙交给原告程维芳没有事实依据。2011年被告唐文妹到房产交易中心协助徐荣忠办理涉案房屋的过户，才知道购买涉案房屋的是徐荣忠。原告程维芳主张的具体损害也是发生在被告唐文妹与沈福明离婚之后。
经审理查明：沈福明与昆山华银置业有限公司签订《昆山市商品房购销合同》1份，载明：甲方（卖方）为昆山华银置业有限公司，乙方（买方）为沈福明，乙方购买甲方位于昆山青江秀韵XX号楼XXX号商品房住宅现房一套，产权登记建筑面积为102.7平方米，套内建筑面积为80.753平方米，公共分摊面积为21.948平方米，每平方米4045元，总价为415422元，付款方式为签约首付83000元，于2004年9月12日前办妥银行按揭贷款331000元，房款余额交房前付清，交付期限为2005年8月28日前，2005年8月28日甲方向乙方交房，2005年9月2日乙方向甲方交纳购房款417379元整。2004年10月14日沈福明（甲方）与中国建设银行昆山市支行（乙方）、昆山华银置业有限公司（丙方）三方签订一份《中国建设银行苏州分行个人购房借款合同》，约定：由中国建设银行昆山市支行向沈福明提供人民币贷款331000元，此款于合同生效后十个工作日以沈福明购房款名义转账划入昆山华银置业有限公司在中国建设银行处开设的账户用于购房，借款期限180个月（自2004年起至2019年止），采用等额本息还款方法，由沈福明每月归还借款本息2624.43元。后沈福明与原告程维芳合意将此房卖给原告程维芳，原告程维芳于2004年11月开始以沈福明的活期储蓄存折实际承担向中国建设银行归还购房贷款义务（此账号为：20×××99）。2005年4月2日沈福明与原告程维芳正式签订《房屋买卖成交合同》，约定：由沈福明将座落在昆山市玉龙路99号，建筑面积102.53平方米房屋出售给原告程维芳，总价款414734元，合同签订时原告程维芳支付购房定金20000元。2005年5月7日沈福明出具收条一份，载明：今收到青江秀韵17号楼507室购房款壹拾万元（其余房款为银行贷款由程维芳还贷，和沈福明无关），原沈福明青江秀韵XX号楼XXX室房子已卖给程维芳，与沈福明无关。2005年8月28日昆山华银置业有限公司将具备交付条件的青江秀韵17#（公安编号12#）楼正式交付被告使用，2005年8月31日沈福明将房屋交予原告使用，此后原告一直使用该房屋，并归还了银行贷款本金109939.42元、利息102827.77元。
另查明：2011年5月10日沈福明与案外人徐荣忠签订《房屋买卖合同》，约定沈福明将昆山青江秀韵XX号楼XXX室以665000元的价格卖给徐荣忠，付款方式为现金，双方同意于2011年5月16日由沈福明将上述房地产正式交付给案外人徐荣忠。2011年5月20日昆山开发区青江秀韵XX号楼XXX室房屋权属登记信息载明所有权人为徐荣忠。2011年6月20日案外人徐荣忠（甲方）与案外人孙卫东（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将昆山青江秀韵XX号楼XXX室房屋以800000元的价格出售给乙方，付款方式为一次性付清。2011年10月9日昆山开发区青江秀韵XX号楼XXX室房屋权属登记信息载明所有权人为孙卫东。
又查明：2013年7月31日常熟市常诚土地房地产评估工程咨询有限公司出具《房地产评估报告》，评估结论为昆山青江秀韵XX号楼XXX室房地产市场价值评估为860700元。原告花去评估费6000元。
再查明：被告沈海根、蔡菊英系沈福明父母。沈福明与被告唐文妹于XXXX年X月XX日登记结婚，婚后生育一女沈佳，于2003年9月死亡。沈福明与被告唐文妹于XXXX年X月XX日离婚，双方签订离婚协议，约定TCL电视机、三星冰箱、水仙洗衣机、空调、一切家具归唐文妹所有，另外沈福明给唐文妹10万元，住房安排，原新塘村二组三上三下楼房产权归属唐文妹，离婚后由唐文妹居住，沈福明居住新塘村二组小屋1间，所有债权债务由沈福明承担。2011年10月19日，沈福明与被告耿常红登记结婚。
以上事实由原告提供的商品房购销合同、原被告之间的房屋买卖合同及昆山法院民事裁定书、收条复印件、个人存款对账单、存款凭条、存折、储蓄卡明细单、评估报告及评估费票据、被告沈海根、蔡菊英提供的结婚证、被告唐文妹提供的离婚协议、离婚证及原、被告庭审陈述为证。
本院认为：2005年4月2日沈福明与原告签订的《房屋买卖成交合同》系双方真实意思表示，被告唐文妹作为共有权人亦同意沈福明将房屋出售给他人，故该合同内容合法有效，双方理应按照合同约定的内容履行义务。
原告程维芳向沈福明支付了购房定金及首付款合计10万元并于2004年11月开始承担了上述房屋的银行还贷义务，沈福明将上述房屋交付原告程维芳后并未将房屋产权过户给原告程维芳，2011年5月10日沈福明涉案房屋再次卖给案外人徐荣忠，并于2011年5月20日完成了涉案房屋产权变更登记，2011年6月20日案外人徐荣忠又将涉案房屋卖给案外人孙卫东，并于2011年10月9日完成了房屋产权变更登记，此房屋现登记于案外人孙卫东名下，沈福明的行为导致原告程维芳合同目的无法实现，故对于原告程维芳诉讼要求解除其与沈福明之间的房屋买卖合同的诉讼请求本院予以支持。
本案的争议焦点为被告唐文妹对于婚姻关系存续期间，沈福明与原告程维芳签订《房屋买卖成交合同》产生的违约责任是否应该共同承担的问题。本院认为，从离婚协议来看，被告唐文妹与沈福明在分割房产时未涉及涉案房屋的分割，也未提及出售涉案房屋的房款的分配，可以证实被告唐文妹对于出售房屋给原告程维芳以及房款情况是知情的，且房屋也实际交付给原告程维芳居住使用，故被告唐文妹辩称只是知道出售房屋，但是不知道出售给谁不符合常理。被告唐文妹对于沈福明签订《房屋买卖成交合同》产生的合同义务及违约责任应该共同承担。被告沈海根、蔡菊英、耿常红为沈福明的法定继承人，应该在其遗产继承范围内承担责任。
合同解除后，沈福明理应返还原告程维芳购房款10万元、原告程维芳代为支付的银行贷款本金及利息，并对造成房屋差价损失445966元予以赔偿。关于原告程维芳主张的已付购房款及银行贷款本息的利息损失没有依据，且考虑其居住使用的实际情况，本院对于原告程维芳该主张不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十六条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告程维芳与沈福明签订的《房屋买卖成交合同》解除。
二、被告唐文妹于本判决生效之日起十日内支付原告程维芳购房款100000元、银行贷款本金109939.42元、银行贷款利息102827.77元，合计312767.19元。
三、被告唐文妹于本判决生效之日起十日内赔偿原告程维芳损失445966元。
四、被告沈海根、蔡菊英、耿常红在继承沈福明遗产范围内对上述第二、三项付款承担责任。
（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60。）
五、驳回原告程维芳的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费7394元，公告费300元，财产保全费5000元，评估费6000元，合计18694元，由原告程维芳负担694元，被告唐文妹负担18000元，被告沈海根、蔡菊英、耿常红在继承沈福明遗产范围内对于被告唐文妹负担的18000元承担共同支付责任，于本判决生效后十日内履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 崇海燕
人民陪审员 邹玲珍
人民陪审员 吴智勇
二〇一四年九月十一日
书 记 员 晋玉芳
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
第二十六条夫或妻一方死亡，生存一方应当对婚姻关系存续期间的共同债务承担连带清偿责任。
《中华人民共和国继承法》
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
第三十三条
继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。