贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔六中民终字第00573号
上诉人（原审原告）李建龙。
被上诉人（原审被告）徐家智。
被上诉人（原审被告）左全会。
上诉人李建龙因与被上诉人徐家智、左全会房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省水城县人民法院作出的（2014）黔水民初字第1806号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告李建龙与被告徐家智、左全会于2009年期间口头协议约定，由二被告向原告购买原告与他人联合建房所得的位于水城县明硐富民小区搬迁街富民路5号安置地基所建楼房的门面一个，双方未签订书面买卖协议，该房屋至今未取得相关权属证书。被告左全会于2009年4月18日向原告李建龙支付了购买门面部分款项25000元，原告同日向被告出具收条一张，载明：“今收到左全会购门面定金贰万伍仟元整（￥25000元）”。之后，原告向被告交付了门面钥匙，双方在履行门面买卖合同过程中发生争议，原告于2014年8月25日以被告强行占有其门面为由诉至法院。庭审中，原、被告双方一致认可协议买卖门面的事实。但原告认为被告未在约定期间支付余款，且拖延签订门面买卖合同，应以现在的市场价格计算门面价格，否则要求解除双方之间的买卖合同，愿意退还已收取被告购买门面的定金，且双方约定门面买卖价格为46000元。被告则主张原告出售门面的实际价格为35000元，剩余10000元由原告在两年内把门面产权办理到被告名下后付清，被告已支付25000元履行了自己的合同义务，余款10000元是因为原告没有履行产权办理义务，原告应继续履行合同义务，尽快把门面产权办理到被告名下。上述事实，有原、被告提交的身份证、联合建房协议、收条等证据以及庭审笔录在卷佐证。
一审法院经审理认为，依据原告向被告出具的收条，以及庭审中双方对曾约定买卖门面的认可，对于原、被告双方之间成立房屋买卖合同法律关系的事实依法予以认定。对于原、被告买卖门面的价格问题，双方对约定价格各执一词，且均未提供有效证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，因原告未向法院提交任何证据证明其主张款项，应由其承担举证不能的不利后果，虽然原告向被告出具借条中载明收到定金25000元，但根据双方庭审中辩称理由，以及约定买卖门面的实际情况，该25000元并不具备定金的性质和特征，也不符合定金的构成要件，实质上是买卖门面的部分购房款。故对原告关于双方买卖门面约定价格为46000元的主张不予采信。对于原告诉请解除双方门面买卖合同的主张，一审法院认为，原告李建龙与被告徐家智、左全会约定门面买卖行为系双方真实意思表示，从国家鼓励交易、保护交易安全、增加社会财富的角度出发，只要不违反法律的效力性强制规定、不损害社会公共利益和他人利益，就应当允许合法的交易并受法律保护，故对原告诉请解除合同的主张依法不予支持。对于原告要求被告返还强行占用的门面以及支付租金的主张，根据庭审中原告认可在收取被告25000元后便交给被告门面钥匙的事实，对原告诉称被告强行占用门面的主张不予采信，对原告诉请被告返还门面及支付租金的主张亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回原告李建龙的诉讼请求。
一审宣判后，李建龙不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决，重新作出公正裁决；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由是：1、一审法院混淆了定金合同与买卖合同的概念。本案中，原审法院已查明被上诉人在向上诉人交付25000元定金时，上诉人按照双方约定出具收款收据“今收到左全会购门面定金贰万伍仟元整（25000元）”，此收款收据已明确注明此款为“购门面定金”，此为双方明确的意思表示约定，即被上诉人向上诉人交付的25000元是购门面的定金的事实。根据《担保法》第八十九条的规定及担保法司法解释第一百二十一条的规定，本案中，对于被上诉人交付的定金如果超过总合同价款的20%，则适用定金罚则时，仍只能按照总合同价款的20%进行计算，由此可见，被上诉人支付给上诉人的25000元定金虽然超过了购房款总额46000元的20%，超过部分不适用定金罚则，不能由此就否定此款是定金的事实。2、原审法院认定上诉人与被上诉人之间成立房屋买卖合同的事实错误。上诉人与被上诉人之间签订的是定金合同，定金合同自被上诉人交付上诉人定金25000元时生效，而在交付定金合同时，就该门面的总价款、交付时间及产权证书的办理等事项双方仅有一个意向，并未达成具体的协议，双方约定在交付定金一个月之内就该门面的具体事项协商一致后签订该门面买卖合同，并约定签订该门面买卖合同时一次付清余下款项。直至现在，双方也未签订该门面买卖合同，而原审法院却将被上诉人在交付定金时双方就该门面购买事项达成的意向认定为门面买卖合同的签订实属荒谬。3、买卖价款约定不明确的，按照合同订立时履行地的市场价格履行。退一步讲，就算原审法院将上诉人与被上诉人达成的购房合同意向认定为门面买卖合同成立，因该门面买卖合同中价款、门面交付时间及门面产权证书等事项约定不明确，根本无法继续履行该合同。即使继续履行，一是被上诉人未在约定期限内签订门面买卖合同及支付余下房款已属违约，根据《合同法》第九十四条的规定，被上诉人应当承担相应的违约责任。二是根据合同法第六十二条第二款的规定，被上诉人应当按照现在门面市场价格来评估门面的总价款。4、被上诉人理应支付占用门面期间租金费用。因被上诉人向上诉人支付定金2年后，被上诉人搬迁，上诉人答应借此门面给被上诉人暂时放置闲物，便拿此门面一把钥匙给被上诉人保管，以方便他拿东西，后被上诉人一直没作出购买此门面的意思，现距被上诉人与上诉人约定签订门面买卖合同时间已经过了5年多，2014年6月，被上诉人突然要求上诉人要按照2009年口头协商的约定签订此门面买卖合同，于是双方就签订门面买卖合同的相关事项未能协商一致时，被上诉人就强行占用此门面直至现在。根据《物权法》第十五条、第三十四条之规定，通过以上事实可知，双方之间门面买卖合同并未实际签订，上诉人对此门面的物权并未转移，被上诉人的行为严重侵犯了上诉人的权益，理应支付上诉人占用门面期间租金费用。
徐家智、左全会二审未作答辩。
二审期间双方当事人均未向本院提交证据。
本院二审查明的事实：李建龙与徐家智、左全会于2009年期间口头协议约定，由徐家智、左全会向李建龙购买其位于贵州省水城县双水的门面一个，双方未签订书面买卖协议，该房屋尚未取得相关权属证书。左全会于2009年4月18日向李建龙支付了购买门面部分款项25000元，李建龙同日向左全会出具收条一张，载明：“今收到左全会购门面定金贰万伍仟元整（￥25000元）”。李建龙亦向徐家智、左全会交付了门面钥匙，由于双方在履行门面买卖合同过程中发生争议，李建龙于2014年8月25日以徐家智、左全会强行占有其门面为由诉至法院。一审庭审中，双方一致认可协议买卖门面的事实。
另查明，2014年10月14日，贵州省水城县公安局滥坝派出所出具证明一份，证实2014年7月17日，该所接到电话报警，接警后经了解，本案双方当事人称“2014年7月17日09时许，徐家智家因5年前在水城县民政局后面跟李建龙买门面，交了25000元订金，现李建龙不同意卖房子，要退钱还给徐家智，双方发生纠纷”，该所民警了解后告知双方经济问题到相关职能部门反映或向法院提起诉讼。
本案二审争议的焦点是：1、双方当事人是房屋买卖合同关系还是定金合同关系；2、双方之间的合同是否应予以解除；3、徐家智、左全会是否应向李建龙返还门面并支付租金。
本院认为，本案中，从李建龙一审的诉讼请求及理由来看，结合其特别授权委托代理人在一审庭审中的陈述“请求解除原告与被告的口头协议，即解除双方买卖门面的口头协议”、“双方口头协议门面买卖合同……”，表明其已认可双方订立口头房屋买卖合同的事实，虽然收条上注明收取的为门面定金，但此后李建龙将门面交付给二被上诉人管理使用至今，双方已以实际行动在履行买卖合同，故是否签订书面买卖合同并不影响双方买卖关系的成立，对上诉人认为双方订立的是定金合同的上诉理由，本院不予采信。对于李建龙请求解除双方买卖合同的上诉请求，因其并未提供充分有力证据证实被上诉人存在违约行为或本案存在其他法定、约定解除情形，其请求解除合同无法律依据及事实依据，本院不予支持。一审中，李建龙认可向徐家智、左全会交付涉案门面钥匙的事实，结合双方订立了门面买卖合同的事实，对李建龙提出徐家智、左全会强行占用门面的上诉理由，本院不予采信，故对其要求徐家智、左全会返还涉案门面并支付房屋租金的请求，本院亦不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人李建龙交纳的二审案件受理费950元，由上诉人李建龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 敏
审 判 员 杨 梅
代理审判员 朱国艳
二〇一五年七月二日
书 记 员 李荣迅