吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终5124号
上诉人（原审原告）：吉林省上海经济技术开发公司长春分公司，住所地吉林省长春市西安大路200-210号。
法定代表人：刘新铎，总经理。
委托诉讼代理人：顾嘉蔚，上海林拓律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李瑞林，1966年5月10日，现住长春市绿园区。
委托诉讼代理人：毕长明，吉林路朗律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：长春市龙天宝浴池，住所地长春市。
负责人：李瑞林，总经理。
委托诉讼代理人：毕长明，吉林路朗律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：长春市天宝名车维修有限公司，住所地长春市西安大路210号。
法定代表人：李瑞林，总经理。
委托诉讼代理人：毕长明，吉林路朗律师事务所律师。
上诉人吉林省上海经济技术开发公司长春分公司（以下简称长春分公司）与上诉人长春市龙天宝浴池（以下简称龙天宝浴池）、上诉人李瑞林、上诉人长春市天宝名车维修有限公司（以下简称天宝名车）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院于2017年6月9日作出的（2016）吉0106民初1846号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人长春分公司的委托诉讼代理人顾嘉蔚，上诉人李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车共同的委托诉讼代理人毕长明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长春分公司上诉请求：请求撤销长春市绿园区人民法院（2016）吉0106民初1846号民事判决第三项，判令李瑞林、龙天宝浴池、天宝名车给付长春分公司房屋租金自2007年4月16日起至判决生效日止，按每平方米每日138.46元计算，共计926平方米，并支付拖欠租金期间的利息；2、二审诉讼费依法处理。事实和理由：一审判决在计算长春分公司出租给李瑞林、龙天宝浴池、天宝名车926平方米的房屋租金中，错误地将长春分公司另租给天宝名车550平方米房屋的租金也计算在926平方米的租金之中，造成长春分公司少收租金548346元及因此而产生的拖欠期间的利息。
李瑞林、龙天宝浴池、天宝名车上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或者依法改判驳回长春分公司诉讼请求。事实及理由：1、长春分公司的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。分期履行的每一期债务发生争议的，诉讼时效从该期限债务履行期届满之日的次日起算。延付或拒付租金的诉讼时效期间为1年，长春分公司只能要求李瑞林、龙天宝浴池、天宝名车承担从起诉之前一年至判决生效之日未付的租金，即只能从2014年计算至2017年；2、一审租金计算标准错误。一审判决简单地根据平方米数和约定租金的数额计算出平方米租金，没有考虑到有产权部分、没有产权部分租金差异，也没有考虑租赁主要标的物和次要标的物的使用价值，租金计算方式不正确；3、长春分公司起诉李瑞林属于诉讼主体错误。根据租赁合同内容，实际承租方为长春市龙天宝浴池和天宝名车，李瑞林加盖的是法人章而不是代表其个人，一审认定李瑞林承担责任属于主体错误；4、龙天宝洗浴及天宝名车租赁的是李瑞林的房产，同时李瑞林又是龙天宝洗浴和天宝名车的法定代表人，租金已经支付完毕，不应当额外再向长春分公司缴纳租金；5、根据租赁合同第九条约定，洗浴中心及修配厂进行改造、设备更新、装潢的投入由李瑞林、龙天宝浴池、天宝名车垫付，合同终止后，费用由长春分公司给付；经双方确认，李瑞林、龙天宝浴池、天宝名车在承租时实际投入已经达500万元，近十年仍有投入，根据合同约定，长春分公司至少要返还李瑞林、龙天宝浴池、天宝名车500万元；6、长春分公司起诉所称出租的标的物既没有规划部门规划也没有土地、房产部门确认，长春分公司没有证据证明其对没有产权的标的物有处分权利，因此其对此部分起诉要求支付租金没有法律依据；7、一审法院判决李瑞林、龙天宝浴池、天宝名车之间承担连带责任没有法律依据；8、龙天宝浴池及天宝名车是合法经营单位，长春分公司收取租金应当开具发票。
长春分公司向一审法院起诉请求：1、解除长春分公司与李瑞林、龙天宝浴池、天宝名车于2005年4月15日签订的房屋承租合同并交付所有物品；2、李瑞林、龙天宝浴池、天宝名车支付自2007年4月15日至2015年6月15日的租金1317224.67元（8年2个月）及利息20582元（按银行同期贷款利率计算至判决生效），李瑞林、龙天宝浴池、天宝名车对租金及利息承担连带责任；3、诉讼费依法处理。重审中，长春分公司明确要求租金持续计算至判决生效之日止。
一审法院认定事实：2005年4月15日，长春分公司与李瑞林、龙天宝浴池、天宝名车签订《承租合同》，约定：长春分公司将原吉林省财政厅所有的位于长春市西安大路210号（产权证上为200号）吉欣大酒店和吉财浴池服务中心（现龙天宝浴池、天宝名车维修有限公司共2600平方米）及汽车修配厂相关的设备、厨具、音响有关物品出租给李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车，出租期限15年，洗浴中心租金为年36万元，修配厂年租金6万元，给付方式为上打租，按季给付租金，李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车拖欠租金达6个月，长春分公司有权终止合同履行。合同签订后，长春分公司将租赁物交付李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车使用。2007年长春分公司向长春汽车产业开发区人民法院起诉要求李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车给付上述房屋所欠的租金及利息，长春汽车产业开发区人民法院于2009年作出判决，判令李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车相互连带支付拖欠租金939163.04元及利息。2006年12月，李瑞林在长春市双阳区人民法院以竞拍的方式取得长春分公司所有的（产权证名为吉林省财政厅）位于长春市西安大路200号（天宝洗浴广场）长房权字XX**号、栋号4-100/113-21、面积1674平方米1至4层办公楼房屋所有权。并于2007年2月9日取得了该房屋的产权证。长春分公司多次在天宝名车维修公司修车，产生修理费52722.00元，李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车垫付取暖费225624.00元，支付长春分公司房屋租金27万元。现长春分公司以自2007年4月15日起，李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车应给付承租房屋余下的926平方米（2600平方米-1674平方米）的房屋租金为由，诉至法院。
另查明，长春市龙天宝浴池是李瑞林的个人独资企业，成立于2005年8月，长春市天宝名车维修有限公司成立于2002年4月，是有限责任公司，法定代表人为李瑞林。
一审法院认为：一、关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。……”长春分公司与李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车签订《承租合同》的日期是2005年4月15日，期限为15年，至2020年4月15日。双方履行合同过程中存在长春分公司在天宝名车处修车、李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车也给付过租金的事实，承租合同尚未到期，李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车连续拖欠长春分公司租金，长春分公司起诉不超过诉讼时效。二、关于长春分公司的诉讼请求是否应予支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”长春分公司与李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车于2005年4月15日签订的《承租合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。长春分公司要求解除《承租合同》，李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车庭审中明确表示同意解除合同，故应解除《承租合同》。长春分公司在庭审中所提供的《承租合同》上体现租给龙天宝浴池的面积为2600平方米，结合长春分公司提供的《关于将原省财政厅所属企业用房及土地产权证移交给省财政投资管理局的备忘录》体现移交给省政府驻上海办事处的西安大路200号的吉林省吉欣大酒店1674平方米，吉林省吉欣大酒店扩建800平方米及其他证据可以认定长春分公司租给李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车浴池房屋面积有2600平方米，扣除李瑞林在双阳区法院竞拍购买的1674平方米房屋，尚有926平方米房屋属于长春分公司所有，由李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车承租使用，该部分房屋李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车应按承租合同约定及时给付租金。按合同约定年租金36万元，每平方米年租金为138.46元（36万元÷2600平方米=138.46元），自2007年4月18日起至本判决生效之日止本院予以支持。修配厂租金，按合同约定每年6万元，长春分公司主张2007年4月15日至2015年6月15日共八年两个月的租金共49万元（庭审中又主张至本判决生效之日止）；李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车垫付的取暖费225624.00元，长春分公司在天宝名车处的修车费52722.00元，李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车已支付的房屋租金27万元，计548346.00元应予扣除。长春分公司要求李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车给付拖欠租金的利息的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。
长春分公司与李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车签订《承租合同》解除后，李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车应返还长春分公司扒台机一台、烤漆房一间、千斤顶一台、升降机一台、老虎钳一台、气泵一台、砂轮机一台、汽车外型机一台。长春分公司要求李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车返还天宝浴池房屋中无产权房屋926平方米，因该部分房屋没有被长春市双阳区人民法院拍卖，此部分房屋不属于李瑞林竞买标的物范围。而该部分房屋系以有证房屋（1674平方米）为中心附属建设，李瑞林等返还无证房屋的前提是有证房屋与无证房屋具有明晰界限，即具备实物返还条件。因在租赁合同履行期内，李瑞林通过执行竞买方式亦成为整个租赁标的物的部分权利主体之一，鉴于有证房屋与无证房屋已成为不可分的不动产，现长春分公司诉请返还剩余926平方米房屋（2600平方米-1674平方米），其实质包含共有物分割问题。为最大限度发挥物的效用，应以有证房屋的使用为主，长春分公司作为无证房屋部分权利人，在不能分割无证房屋与有证房屋的情况下，其直接要求李瑞林等返还房屋既不现实，亦不经济。当然长春分公司对无证房屋的权利可以通过其他方式予以保护，如其可以要求对房屋主体给予折价，故对长春分公司要求返还926平方米房屋的诉讼请求不予支持。关于此部分房屋争议，各方可另行协商或另行诉讼解决。李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车存在财产混同，对拖欠长春分公司的租金无法区分，故相互之间应承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条之规定，判决如下：一、解除原告吉林省上海经济技术开发公司长春分公司与被告李瑞林、被告长春市龙天宝浴池、被告长春市天宝名车维修有限公司于2005年4月15日签订的《承租合同》；二、被告长春市天宝名车维修有限公司于本判决生效后立即返还原告吉林省上海经济技术开发公司长春分公司扒台机一台、烤漆房一间、千斤顶一台、升降机一台、老虎钳一台、气泵一台、砂轮机一台、汽车外形机一台；三、被告李瑞林、被告长春市龙天宝浴池、被告长春市天宝名车维修有限公司于本判决生效后给付原告吉林省上海经济技术开发公司长春分公司房屋租金（自2007年4月16日起至本判决生效之日止，按每平方米每年360000.00元÷2600平方米=138.46元，再乘以926平方米，扣除被告垫付的取暖费、修车费、已支付的租金计548346.00元）及拖欠期间的利息（自2007年4月16日起至本判决生效之日止，按中国人民银行规定同期同类贷款利率计算）；四、被告李瑞林、被告长春市龙天宝浴池、被告长春市天宝名车维修有限公司对第二、三项相互承担连带责任；五、驳回原告吉林省上海经济技术开发公司长春分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16840.00元、保全费5000.00元，计21840.00元，由被告李瑞林、被告长春市龙天宝浴池、被告长春市天宝明车维修有限公司承担（于本判决生效后立即给付）。
本案经二审审理查明的事实与原审判决认定事实一致。
本院认为：长春分公司与李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车于2005年4月15日签订的《承租合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。双方应按照约定全面履行合同义务。租赁期间，因李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车拖欠租金，经长春汽车产业开发区人民法院（2007）长汽开民初字第336号民事判决并经执行，双方租金结算至2007年4月15日。此后，李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车与长春分公司的房屋租赁合同继续履行，但李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车仍未按期缴纳租金，长春分公司主张其给付拖欠租金及利息的诉讼请求应予支持。1、关于拖欠租金的具体数额及计算方式。案涉租赁合同约定的出租标的物分为两部分，龙天宝浴池租赁2600平方米，年租金36万元；天宝名车租赁550平方米，年租金6万元。经一审法院核算，自2007年4月17日，李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车垫付取暖费225624.00元，长春分公司在天宝名车处的修车费52722.00元，李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车已支付房屋租金27万元，计548346.00元系应抵扣租金的费用，各方当事人对此均未提出异议。此间，发生的租金数额应为两部分租赁标的物龙天宝浴池的租金加上天宝名车租金的总和。天宝名车的租金按合同约定每年6万元，长春分公司起诉主张2007年4月15日至2015年6月15日共八年两个月的租金共49万元，如按照其在重审时增加诉讼请求主张至本判决生效之日止，则至少应增加两年的租金费用，已超过548346元应抵扣的租金费用，长春分公司主张以此款取暖费、修车费、已付租金共计548346元冲抵550平米天宝名车使用修配厂房屋的租金应予支持；根据承租合同的约定，洗浴中心的面积为2600平方米，租金为每年36万元，在李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车承租期间，李瑞林在法院以竞拍的方式取得了长春分公司所有的天宝洗浴广场面积1674平方米1至4层办公楼的房屋所有权，该办公楼面积包含在租赁标的物2600平方米的房屋之中，在竞拍中李瑞林等作为承租人并未对作为竞拍标的物的房屋面积提出异议，亦没有其提出添附等权利主张的记载，故李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车对承租的2600平方米房屋在扣除李瑞林已取得房屋所有权的1674平方米之外的承租面积926平方米仍应按照约定的租金标准、时间支付租金；李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车与长春分公司在承租合同中并未约定有产权部分、没有产权部分租金差异，李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车庭审中亦陈述有产权部分和无产权部分无法区分、建筑实体和实物现场勘查均无法区分，故对李瑞林、龙天宝浴池及天宝名车提出该926平方米房屋应另行确定租金标准的主张不予支持。原审确定该926平方米房屋租金的计算方式及起止时间均正确，应予维持，但因取暖费、修车费、已付租金共计548346元已冲抵550平米天宝名车使用修配厂房屋的租金，原审判决在926平方米房屋租金中再扣除此部分费用没有事实依据，应予纠正；2、关于李瑞林的诉讼主体资格是否适格及各方当事人的责任问题。在《承租合同》的首页“承租人”部分载明为李瑞林，李瑞林也是龙天宝浴池及天宝名车的投资人和股东、法定代表人，在承租合同上三方分别加盖印章，故李瑞林作为合同一方主体在发生纠纷时应为诉讼案件的适格主体；龙天宝浴池为李瑞林个人独资企业，天宝名车为有限责任公司，原审法院依照《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定判令龙天宝浴池、天宝名车、李瑞林对拖欠租金承担连带给付责任并无不当；3、关于长春分公司提起诉讼是否超过诉讼时效期间。出租、承租双方在履行租赁合同过程中，发生了给付租金、以修车费用抵付以及每年发生的取暖费抵扣租金未结算的情况，双方亦未明确抵扣租金的年度，故原审认定长春分公司起诉不超过诉讼时效期间正确；4、关于龙天宝浴池、天宝名车、李瑞林提出解除合同长春分公司应赔偿损失500余万元的主张其在一审并未提出，二审不予审理；其提出长春分公司应为其开具交纳租金发票的主张，亦不属于法院民事案件审理范畴，本院不予支持。
综上，长春分公司的上诉请求成立，本院予以支持；龙天宝浴池、天宝名车、李瑞林的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持长春市绿园区人民法院（2016）吉0106民初1846号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销长春市绿园区人民法院（2016）吉0106民初1846号民事判决第五项；
三、变更长春市绿园区人民法院（2016）吉0106民初1846号民事判决第三项为：李瑞林、长春市龙天宝浴池、长春市天宝名车维修有限公司于本判决生效后立即给付吉林省上海经济技术开发公司长春分公司房屋租金（自2007年4月16日起至本判决生效之日止，按每平方米每年360000.00元÷2600平方米=138.46元，再乘以926平方米）及拖欠期间的利息（自2007年4月16日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计50520.00元及保全费5000元，由李瑞林、长春市龙天宝浴池、长春市天宝明车维修有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 绳继萍
代理审判员 张新华
代理审判员 李东鹤
二〇一七年十二月十三日
书 记 员 李佳姝