西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初4296号
原告：中国光大银行股份有限公司西安南郊支行。住所地：西安市雁塔区小寨东路***号白马外贸城*层。
负责人：车某某，该支行行长。
委托代理人：李小东、邹某，陕西众邦律师事务所律师。
被告：刘某某，男，汉族。
被告：田某，女，汉族。
被告：陕西大唐房地产有限公司。住所地：西安市雁塔区太白南路***号中天国际*******室。
法定代表人：陈某，该公司董事长。
委托代理人：张增光，陕西静远新言律师事务所律师。
委托代理人：李梦园，陕西静远新言律师事务所实习律师。
原告中国光大银行股份有限公司西安南郊支行与被告刘某某、田某、陕西大唐房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国光大银行股份有限公司西安南郊支行委托代理人李小东，陕西大唐房地产有限公司委托代理人张增光到庭参加了诉讼，被告刘某某、田某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年被告刘某某、田某向原告申请住房按揭贷款。为此，被告刘某某。田某向原告提供身份证、户口本、结婚证、无条件还款承诺书等个贷贷款申请资料，原告依法依规进行贷款审核后，于2012年3月23日与被告刘某某、田某签订合同编号为：78571216000079号《个人贷款合同》，其中合同约定，贷款金额30万元、贷款利率为5.35%、贷款期限240个月，自2012年5月11日起至2032年5月11日止，被告陕西大唐房地产有限公司对上述贷款本息承担连带保证偿还责任。之后，依据合同抵押条款约定，被告刘某某、田某（包含抵押物共有人）对以本次按揭贷款购买的高陵县××路大唐世家-
新干线第B1幢1单元2层06号房屋作为抵押物向原告设定抵押，双方为此签订《房地产抵押合同》，并在房管机关办理取得高房预抵字20122088号《预售商品房抵押登记备案证明》。同时，被告陕西大唐房地产有限公司出具书面《个人住房按揭抵押贷款担保及回购承诺书》第3条承诺：“借款人连续三期或累计六期未按期归还贷款本息，我公司保证无条件向你行以贷款本息合计数为价格回购物业产权。我公司担保及回购保证金额，以借款人所签订《中国光大银行个人借款合同》项下的贷款本息、罚息、其他一切有关费用及因合同纠纷产生的有关法律费用为限”。第5条承诺：“我公司在此的担保及回购保证责任是独立的，不受你行从借款人或第三处获得房产或其他抵押、担保权益之影响和代替，只要借款人违约，你行无须向借款人追讨或处理抵押物，即可强制执行我公司在《合同》项下的连带还款担保责任及抵押房产的回购保证责任”。
合同签订后，原告于2012年5月11日通过信贷审核后，依法向被告发放了贷款人民币30万元整，但被告未按合同约定如期归还贷款，已违反《贷款合同》第五章违约责任约定构成合同根本违约，为此原告按照合同约定宣布已贷出贷款立即到期并要求借款人、保证人立即偿还全部贷款本金261784.16元及其他应付款项（包括但不限于：诉讼费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等费用）。为保护银行金融资产安全，特提起诉讼，请求判令：1、被告刘某某、田某向原告立即连带偿还《住房个人贷款合同》截止2017年1月19日本金261784.16元及至付清之日利息，被告陕西大唐房地产有限公司对上述贷款本息承担连带保证偿还责任。若不能偿还则依法拍卖被告刘某某、田某向原告设定抵押权的位于高陵县××路大唐世家-
新干线第B1幢1单元2层06号抵押房屋，以拍卖价款优先受偿。2、被告承担本案诉讼费用。
被告刘某某、田某均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
被告陕西大唐房地产有限公司辩称，1、借款情况属实。2、借款合同是否应该解除请求人民法院依法审查。3、其愿意对抵押物不足部分进行清偿。4、其承担代偿责任后有权向第一被告追偿，请求人民法院依法判决。
经审理查明，2012年3月23日，（贷款人）中国光大银行股份有限公司西安南郊支行与（借款人）抵押人刘某某、田某及保证人陕西大唐房地产有限公司签订《个人贷款合同》，约定：原告向被告刘某某、田某提供贷款30万元，用于购买房产，贷款期限为240个月，即自2012年3月23日起至2032年3月23日止，实际放贷日期为2012年5月11日（以实际放贷日期为准）；本合同项下的贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利息7.05%上浮10%执行，本合同项下首期执行贷款年利率为7.755%。如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款利率，并按照贷款人相关政策执行。借款人未按本合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%。罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止。逾期期间，如遇中国人民银行上调同期贷款基准利率，罚息利率自基准利率调整之日起相应上调。该合同还约定：抵押人自愿以其贷款所购的西安市高陵县××路大唐世家新干线第B1幢1单元2层06号房产的全部权益抵押给原告作为偿还贷款本息及其他应付款项的担保；抵押担保的范围包括合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及抵押权的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公告费等）和所有其他应付的合理费用。被告陕西大唐房地产有限公司自愿为被告刘某某、田某在本合同项下的债务提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同签订之日起至抵押人已就抵押物有效设立抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止；保证担保的范围为本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复息及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及本合同项下保证担保权益的费用和所有其他应付款项；保证人保证：如借款人未按本合同的约定履行其还款义务，贷款人有权向保证人发出还款通知，保证人在接到贷款人的通知之日起十日内即应按照通知中所载明的偿还金额、方式向贷款人支付该等款项。如贷款人针对贷款还享有其他担保权利的，保证人在任何情况下不得要求贷款人先行行使其他担保权利。若借款人未按时足额还款，贷款人有权宣布贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项，按合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向借款人计收罚息。该合同第三十五条规定，下列任一事件均构成本合同项下的违约事件：1、借款人未按时足额还款。;第三十六条规定，一旦发生上条所述任何违约事件，贷款人有权采取以下任何一项或多项措施：1、要求借款人和/或担保人限期纠正违约行为或消除违约状态；2、拒绝借款人的任何提款要求或申请；3、宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等）。
同日，乙方（抵押权人）中国光大银行股份有限公司西安南郊支行与甲方（抵押人）刘某某、田某签订《高陵县房地产抵押合同》，约定为保证中国光大银行股份有限公司西安南郊支行与刘某某、田某签订的《借款合同》的履行，甲方愿意以高陵县××路大唐世家新干线第B1幢1单元2层06号房产提供抵押担保，借款人未能清偿债务，原告有权以抵押物折价、拍卖、变卖等方式处分抵押物并就所得价款优先受偿，实现抵押权。2012年4月5日，该抵押房产取得预售商品房（预购集资房）抵押登记备案证明。该房产现尚未取得房屋他项权利证书。
2012年3月5日，刘某某、田某还签署《无条件还款承诺书》及《个人贷款印章、签字见证确认书》，同时，陕西大唐房地产有限公司向原告出具《个人住房抵押贷款担保及回购承诺书》，承诺借款人连续三个月或累计六个月未按期归还贷款本息，我公司保证无条件向银行以贷款本金合计数为价格回购物业产权。我公司在此的担保及回购保证责任是独立的，不受你行从借款人或第三处获得房产或其他抵押、担保权益之影响和代替，只要借款人违约，你行无需先向借款人追讨或者处理抵押物业，即可强制执行我公司在《合同》项下的连带还款担保责任及抵押房产的回购保证责任。
2012年3月23日，原告向被告刘某某、田某发放贷款30万元。自2017年1月21日起，被告刘某某、田某未按合同约定向原告偿还贷款。2016年3月31日原告从被告陕西大唐房地产有限公司在原告处开立的保证金账户中扣款十一次，累计扣款23614.03元，用于代偿刘某某、田某拖欠的贷款。截止2017年5月15日，被告刘某某、田某尚欠原告借款本金260873.54元，利息3580.59元、合计264454.13元。
上述事实，有《个人贷款合同》、《高陵县房地产抵押合同》、贷款借据、《无条件还款承诺书》、《个人贷款印章、签字见证确认书》，《个人住房抵押贷款担保及回购承诺书》、情况说明、客户逾期清单及庭审笔录等在卷作证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，原告与被告刘某某、田某、陕西大唐房地产有限公司签订的《个人贷款合同》，被告刘某某、田某与原告签订的《高陵县房地产抵押合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，具有法律约束力。合同签订后，原告依约向被告刘某某、田某发放贷款，履行了合同义务，被告刘某某、田某理应按照合同约定向原告按期还款，但其二人未能按照合同约定按期足额还款，其行为已构成违约，逾期行为已经符合双方约定的合同解除条件，故原告依法有权提前解除合同。根据合同约定，原告有权要求被告刘某某、田某提前归还贷款，故原告主张收回借款本金、支付利息的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告能否对涉案房屋行使抵押权的问题，虽然涉案房屋上设定了预购商品房抵押权预告登记，但该抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记生效，即预购商品房抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押权登记条件成就或者约定期限届满对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并非排他性的对抗他人对涉案房屋的处分，也并非对涉案房屋享有现实抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条之规定：“以本法第一百八十条第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”不动产抵押不登记不发生物权效力，原告就抵押房屋仅办理了预告抵押登记并未办理正式抵押登记，故抵押权并未设立。原告要求对涉案房屋行使抵押权的诉请，没有法律依据，依法不予支持，予以驳回。
被告陕西大唐房地产有限公司作为该笔贷款连带保证人，因该房屋尚未办理房屋他项权利证书，故被告公司仍在保证期间内，故原告诉请要求被告公司按照约定对该笔借款承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。庭审中，原告表示从2016年3月31日共计从被告陕西大唐房地产有限公司账户扣款23614.03元，被告公司对此予以认可，且说明被告刘某某在2016年11月左右向其公司偿还了部分款项，截止2017年5月15日尚欠陕西大唐房地产有限公司代偿款10326.05元。关于原告主张的被告刘某某、田某承担被告陕西大唐房地产有限公司的代偿款23614.03元，因陕西大唐房地产有限公司系保证人，保证人履行合同义务后，有权向债务人追偿。在本案中，原告系债权人，其扣款的行为符合贷款合同的约定，担保人已经承担了此部分款项，原告无权主张债务人再次承担。故原告此项诉请，无事实及法律依据，本院依法不予支持。依据担保法相关规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：
一、解除原告中国光大银行股份有限公司西安南郊支行与被告刘某某、田某、陕西大唐房地产有限公司签订的合同编号为78571216000079号的《个人贷款合同》；
二、被告刘某某、田某应当于本判决生效之日起十日内向原告中国光大银行股份有限公司西安南郊支行归还本金260873.54元，利息3580.59（计算至2017年5月15日），并按合同约定支付自2017年5月16日起至债务实际清偿之日止的利息、罚息；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、被告陕西大唐房地产有限公司对上述第二项被告刘某某、田某的债务承担连带清偿责任。被告陕西大唐房地产有限公司承担保证责任后，有权向债务人刘某某、田某追偿上述第二项及代偿款10326.05元。
四、驳回原告其余诉讼请求。
本案案件受理费5223元，由被告刘某某、田某承担，被告陕西大唐房地产有限公司承担连带清偿责任。因原告已预交，被告在支付上述款项时，一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 宁 莎
人民陪审员 谭月华
人民陪审员 潘 勇
二〇一七年十月十八日
书 记 员 刘 敏
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