浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终3621号
上诉人（原审第三人）：浙江博大置业集团有限公司，住所地：东阳市吴宁街道城南西路1号。
法定代表人：王国忠，董事长。
委托诉讼代理人：徐红光，浙江德当律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林华，男，汉族，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）张桂花，女，1965年9月21日出生，汉族，住东阳市。
被上诉人（原审原告）：朱正洪，男，1965年12月10日出生，汉族，住东阳市。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：卢希腾，浙江百工律师事务所律师。
原审被告：东阳市建材实业公司，住所地：东阳市吴宁街道环城北路81号。
法定代表人：吴正新，董事长。
原审第三人：东阳市吴宁街道办事处，住所地：东阳市吴宁街道青春路**号。
法定代表人：郭旭军，主任。
委诉讼托代理人：包延安，男，1966年11月1日出生，汉族，住东阳市吴宁街道朝阳路***幢***室。
原审第三人：东阳市方正建筑工程有限公司，住所地：东阳市吴宁街道西岘路39号三楼。
法定代表人：李彬斌，董事长。
上诉人浙江博大置业集团有限公司（以下简称博大置业公司）因与被上诉人张桂花、朱正洪、原审被告东阳市建材实业公司（以下简称东阳建材公司）、原审第三人东阳市吴宁街道办事处（以下简称吴宁街道办）、东阳市方正建筑工程有限公司（以下简称方正建筑公司）所有权确认纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2016）浙0783民初11841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
博大置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判张桂花、朱正洪与原审被告东阳建材公司关于东阳市吴宁街道南山塔下庄公路北的三间半房屋买卖关系无效。事实与理由：一、一审法院认定的事实错误。1、一审法院凭张桂花、朱正洪提供的房产证明和证人汤某的证言认定张桂花与东阳建材公司房屋买卖关系成立有效，并以此为理由否认博大置业公司与原东阳市镇建设地产服务公司的买卖关系，完全是歪曲事实。首先，房屋买卖是公民、法人行使民事权利义务最重大的事件，普通老百姓都清楚房屋买卖应当订立买卖契约。我国《合同法》第十条第二款和《城市房地产管理法》都规定房地产转让应当采用书面转让合同，从这些规定可以看出房屋买卖为要式合同，未采用书面形式，合同不能有效成立，而且当事人申请房屋权属转移登记时，必须向登记机关提交书面的房屋买卖合同，否则无法办理产权转移登记。在本案中，东阳建材公司作为乡镇集体经济组织，比普通老百姓应更具有超前的法律意识。证人汤某当时任东阳市吴宁镇人民政府工办主任，对房屋买卖重大的事项居然没有与张桂花签订书面买卖协议，不符合一般人的日常生活常理和普通逻辑。因此，其买卖关系不能成立。其次，退一步讲，即使可以用房产证明来替代书面的房屋买卖协议，那房产证明也必须符合证据的形式要件，排除一切合理怀疑，得出的结论是唯一的。本案中，张桂花提供的房产证明从形式上居然没有原审被告东阳建材公司所有权人的盖章，尽管东阳市吴宁镇人民政府系东阳建材公司的主管部门，但仍然不能超越权限代替东阳建材公司行使所有权的相关权能，因此其房产证明不符合证据的形式要件。而且，博大置业公司在一审中提交的东阳建材公司与东阳市镇建设地产服务公司签订的《杜卖契约》、《房地产买卖契约》、买卖本契，房屋所有权证足以推翻张桂花提交的房产证明，不能得出该房屋已经卖给张桂花这一唯一的排他性的结论。第三，朱正洪在向东阳市人民政府申请颁发集体土地使用证时，以本案诉争的房屋系祖传为由申请登记，与其提供的房产证明相互矛盾，无法自圆其说，采取欺骗手段骗取过户登记。同时也证明了其提供的房产证明的真实性值得怀疑，而证人汤某的证言由于存在人情、时间等各方面的影响，无法全面客观反映本案的真实情况，对于张桂花提交的东阳建材公司与东阳市镇建设地产服务公司签订的合同中出卖人“汤某”的签名不发表意见。可见，张桂花提供的房产证明和汤某证言的真实性值得怀疑，不符合形式要件，也得不出排他性唯一的结论，一审法院予以采纳显然错误。2、一审法院以博大置业公司的全称系2002年10月份由工商登记机构核准变更而来，在与东阳市镇建设地产服务公司签订房屋买卖协议时不存在博大置业公司为由，否认博大置业公司与东阳市镇建设地产服务公司之间签订的房屋买卖协议，这一认定也是错误的。首先，博大置业公司对其公章启用时间作出了合理的解释，至于是否需要提供公章的启用时间与本案合同效力的认定无关联，因为无论是博大置业公司还是博大置业有限公司与东阳市镇建设地产服务公司签订合同都是同一家单位，相互之间都予以认可。其次，博大置业公司于2001年3月26日与原东阳市镇建设地产服务公司签订的《购房协议书》、《房地产买卖契约》形式合法，内容真实有效，并且按国家规定交纳契税，领取了房屋所有权证，其真实性足以认定。第三、退一步讲，即使一审法院以博大置业公司在与原东阳市镇建设地产服务公司签订合同时，博大置业公司未成立为由否认房屋买卖关系成立，也不能否认东阳建材公司与原东阳市镇建设地产服务公司之间的房屋买卖关系。原审被告东阳建材公司与原东阳市镇建设地产服务公司也签订过书面的《杜卖契约》、《房地产买卖契约》，形式合法，内容真实有效，并且按国家规定交纳契税，领取了房屋所有权证，真实性足以认定。一审法院仅以博大置业公司在签订合同时未成立为由否认房屋买卖关系也是错误的。3、一审法院以张桂花购买案涉房屋在先支付了购房款接受房屋交付并管业至今为由认定其与东阳建材公司的买卖关系成立有效，显然违反法律规定。根据我国房地产买卖的法律规定，房屋所有权的转移以登记为要件。登记作为房屋所有权转移的生效要件，具有权利正确性推定作用，如果存在一房两卖的情况，应当依法确定登记在先的有效。在本案中，尽管朱正洪、张桂花申请登记了集体土地使用权证，但其采取欺骗手段骗取登记，也未按国家规定交纳契税，东阳市人民政府颁发其集体土地使用权证明显错误，应视为未登记，即使是登记合法有效的话，也是登记在博大置业公司之后。因此，本案应当依法确定张桂花与原审被告东阳建材公司房屋买卖关系无效。4、东阳建材公司将讼争房屋出卖给博大置业公司、张桂花，存在一房两卖。经原东阳市吴宁街道办事处调解由吴宁房地产开发公司补偿给张桂花28000元，该28000元张桂花已经收取，并出具了一份保证书，保证1997年12月底前将本案讼争的房屋交付给吴宁房地产开发公司所有。该纠纷经调解后张桂花明知已经退出本案的买卖关系，伪造相关证据向东阳市国土资源局申请办理集体土地所有权证，该行为已经构成犯罪。请求二审法院将朱正洪、张桂花移送公安机关立案侦查，博大置业公司保留向朱正洪、张桂花追讨相关租赁费用的权利。二、一审法院适用法律错误。一审法院根据《合同法》第36条规定认定张桂花与原审被告东阳建材公司的买卖关系有效，是对该法律条文的曲解。该法条规定了当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立，只是限于本案东阳建材公司只是将房屋出卖给张桂花一方，而没有出卖给其他人的情况下，才能认定合同成立。而本案原审被告东阳建材公司存在一房两卖，一个有书面合同，一个没有书面合同，在这种情况下不应当适用该条文，而应当适用合同法第10条第2款，依法确认有书面合同的有效，没有书面合同的依法应当确认买卖关系不成立。
张桂花、朱正洪共同答辩称，1、合同法司法解释第一条之规定，如果人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量一般应当认定合同成立。本案中朱正洪、张桂花提供的房产证明结合汤某的证人证言完全能够认定买卖合同成立。2、建材公司收取的房款并同时将房屋交付给张桂花，合同已经及时清结，履行完毕。3、博大置业公司的证据不能推翻以及反驳朱正洪、张桂花的证据和主张的事实。房屋一直是由朱正洪、张桂花使用的事实倒可以否认博大置业公司的证据。4、朱正洪、张桂花登记过程中的程序瑕疵不能否认房产证明的真实性，也不能否认买卖关系成立的事实。5、证人证言客观真实，结合其他证据以及房屋由朱正洪、张桂花占有的事实，可以确认买卖成立的事实具有高度的盖然性。民事诉讼对于证据的认定规则是高度的盖然性而不是要求排他的唯一性。6、一审法院对朱正洪、张桂花方的买卖关系予以确认，认定事实清楚、正确，应当予以维持。针对其补充的事实，我们认为在一审中博大置业公司没有提供这方面事实的证据，也没有主张这一事实，对该事实我方不予认可。
原审第三人东阳市吴宁街道办事处述称：没有意见。
原审被告东阳建材公司、原审第三人方正建筑公司未作答辩。
张桂花、朱正洪向一审法院起诉请求：1、确认朱正洪、张桂花与东阳建材公司就位于吴宁街道南山塘下庄公路北的三间半房屋的买卖关系成立并合法有效；2、确认位于吴宁街道南山塘下庄公路北的三间半房屋归朱正洪、张桂花所有，并协助办理房屋所有权转移登记于朱正洪、张桂花名下。
一审法院认定事实：朱正洪、张桂花为夫妻关系。1993年4月25日，经第三人东阳市吴宁街道办事处前身原吴宁镇人民政府同意，东阳建材公司将其所有的位于吴宁镇南山塘下庄公路北的三间半房屋出售给张桂花，原吴宁镇人民政府向原告出具《房产证明》一份并由原吴宁镇土地管理所盖章确认“无产权争执，同意登记产权”。1993年4月26日，张桂花付清了购房款11000元，东阳建材公司出具了收款凭证并将案涉房屋交付给张桂花。朱正洪、张桂花管业案涉房屋至今。2006年1月，朱正洪以祖传房屋为申请事由办理了案涉房屋的集体土地使用证，使用权类型为批准拨用。另根据第三人博大置业公司提交的证据显示，1993年6月18日第三人方正建筑公司的前身原东阳市吴宁镇村镇建设地产服务公司与东阳建材公司签订《杜卖契约》、《房地产买卖契约》，购买了案涉房屋并缴纳契税、办理房屋所有权证。2001年3月27日第三人博大置业公司以其名义与吴宁镇村镇建设地产服务公司签订了《购房协议书》、《房地产买卖契约》，购买了案涉房屋并于2003年6月17日领取房屋所有权证。
另查明，东阳建材公司于1992年1月10日登记成立，属于原东阳市吴宁镇镇办集体企业，2011年12月1日因未参加年检被吊销营业执照，但企业未注销，1994年9月13日企业法定代表人由汤某变更为吴正新。第三人博大置业公司的名称于2002年10月由浙江博大置业有限公司变更而来，法定代表人为卢建新。东阳市吴宁镇村镇建设地产服务公司于1993年4月核准成立，法定代表人为卢建新；2001年7月企业名称变更为东阳市吴宁镇村镇建设地产服务有限公司，法定代表人变更为王方友，2002年3月企业名变更为第三人东阳市方正建筑工程有限公司。
一审法院认为，本案争议主要两点：第一个争议点为张桂花与东阳建材公司之间关于案涉房屋的买卖关系是否成立？张桂花认为案涉房屋的买卖系东阳建材公司的法定代表人汤某经手，并由原吴宁镇政府确认，双方已达成事实上的买卖关系，且张桂花已经支付了购买款、东阳建材公司亦交付了房屋。而第三人博大置业公司则认为房屋买卖合同为要式合同，本案张桂花与东阳建材公司没有签订书面合同的情况下，房屋买卖行为无效，且张桂花提供的房产证明亦无法证明东阳建材公司将本案讼争房屋出卖给张桂花的事实。一审法院认为，根据证人汤某的陈述结合本案其它证据可以明确，张桂花与东阳建材公司已就案涉房屋达成买卖合意，原吴宁镇政府予以认可，土地管理部门亦盖章确认产权无争议予以办理登记，且张桂花已经支付了全部购买款、东阳建材公司交付了案涉房屋，由此买卖双方均已履行了房屋买卖的主要义务。虽然双方未就案涉房屋签订书面买卖合同，但是依据合同法相关规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”，故本案张桂花与东阳建材公司就东阳市吴宁街道办事处南山塘下庄公路北的三间半房屋买卖关系成立。第二个争议点为在张桂花购买案涉房屋在先，又存在房屋所有权证办理在第三人博大置业公司名下的情况下，案涉房屋的归属问题？一审法院认为，根据东阳建材公司法定代表人汤某的陈述，经镇政府认可案涉房屋经其手出售给原告，其再无将案涉房屋另行出售给其他任何单位或个人；2001年3月26日，第三人博大置业公司以其名义向原东阳市吴宁镇村镇建设地产服务公司购买了案涉房屋，但博大置业公司的名称系2002年10月份才由工商登记机构核准由浙江博大置业有限公司变更而来，且购买时案涉房屋已由张桂花管业近9年。另外签订购买协议时，合同双方博大置业公司与东阳市镇建设地产服务公司的法定代表人均为卢建新，故第三人博大公司的购买行为的真实性存在合理怀疑，而第三人博大置业公司未提供相应证据予以佐证。退一步讲即使博大置业公司购买案涉房屋合法有效，但张桂花购买案涉房屋在先，支付了购房款接受了房屋交付并管业至今，从维护市场交易秩序的稳定、维持案涉房屋权利历史现状等因素综合考量，由张桂花取得房屋所有权更为合理。东阳建材公司，第三人东阳市吴宁街道办事处、东阳市方正建筑工程有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其为放弃质证与抗辩的权利，依法可缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第三十六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认张桂花、朱正洪与东阳建材公司关于东阳市吴宁街道南山塘下庄公路北的三间半房屋买卖关系成立并有效，该房屋归属于张桂花、朱正洪所有。二、东阳建材公司应于判决生效之日起十日内协助张桂花、朱正洪办理房屋不动产权利转移登记手续。案件受理费4600元，由东阳建材公司负担。
二审中，上诉人博大置业公司提交证据如下：1996年5月9日抄告单一份、张桂花出具的保证书一份及城市信用合作社转账支票一份，证明东阳建材公司将本案的讼争房屋一房两卖，经东阳市吴宁街道办事处调解由张桂花退出本案的房产，房产公司赔偿张桂花28000元，张桂花保证在97年12月底前将本案讼争的房屋交付给房地产开发公司所有。
被上诉人张桂花、朱正洪质证意见：该组证据不属于新证据，对该组证据的真实性、合法性均有异议，不应采纳。抄告单中所称的协商事宜不符合客观事实，张桂花从未参加过镇政府组织的协商；抄告单上楼忠杰签字与卢建新签字极其相似，不排除伪造签署意见可能；抄告单显示28000元系因为张桂花办理房屋过户手续中房屋又被吴宁镇房地产开发公司购得而导致张桂花过户不能的补偿费，并不是张桂花转卖房屋或放弃房屋所有权的费用，不能凭该份抄告单证明张桂花放弃了房屋所有权；落款时间是1996年5月9日，发文编号是[1997]04号，显然是伪造的。关于转账支票存根，张桂花不认可收到过该款项，如张桂花确有收到过该款项，款项用途也与本案无关。因当时吴宁镇政府及下属相关企业经常向张桂花租赁出租车，需向张桂花支付租车费用。上诉人方在张桂花不知情的情况下，填写了“土地补偿费”；退一万步讲，就算“土地补偿费”属实，也不能证明张桂花不享有房屋所有权，该款仅仅是补偿费，不是房屋转让款。关于保证书，张桂花未出具过该份保证书，对其真实性不予认可；保证书中张桂花的签名和保证书的内容书写者显然不是同一人，有可能是卢建新造假；保证书内容也与实际情况不能印证，至今该房屋均由张桂花使用，并未交给过吴宁镇房地产开发公司，其也不可能连续20年不主张交付。原审第三人吴宁街道办质证意见：抄告单是吴宁街道所发，是真实的。楼中杰是吴宁镇副镇长分管这块工作的，字是他签的，调解肯定进行过。
本院认证意见：关于抄告单，经本院到东阳市档案馆查询，该份抄告单原件及发文稿纸均在档案馆存档，抄告单上的日期应为笔误，且吴宁街道办也认可该抄告单真实，故本院对该证据真实性予以采信。关于转账支票存根，经与银行核实，该笔转账确有发生，对该证据真实性予以确认。关于保证书，张桂花主张该保证书并非其本人书写，并申请对保证书中“张桂花”及捺印进行鉴定，本院依法委托浙江光华鉴定中心进行鉴定，后因指印模糊无法鉴定，张桂花又申请撤回对其签名的鉴定。结合抄告单、转账支票存根等，本院对保证书的真实性予以确认。
被上诉人张桂花、朱正洪向本院提交证据如下：证据1、客运包车发票号码为033683的存根联和上报审核联一式两联，证明目的：上诉人所主张的补偿款28000元实际的用途是应付张桂花的1995年至1996年期间的租车款。该两份证据所对应的整本发票也提供法庭用以说明该两张发票是真实的以及其来源。证据2、出租车营运证一本，证明目的：发票当中开具的车号浙Ｇ×××××的使用人车主是朱正洪。证据3、东阳市吴宁房地产开发有限公司的登记信息一份，证明目的：东阳市吴宁房地产开发有限公司系独立的主体，与案涉的博大置业公司以及方正建筑公司不具有关联性。
博大置业公司质证意见：对证据1的三性均有意见。从情理上讲，上报审核联不应该在手上，应当上报。存根联当中的填写的内容，都是由朱正洪所书写。博大置业公司也没有收到该相关的发票。存根联跟审核联记载的租车费为28000元，根据95年的经济情况，公务员的工资只有400元一个月，如此巨额的租车费在当时讲不大可能。即使存根联跟审核联真实也与本案无关。被上诉人提供的证据不足以对抗博大置业公司提供的抄告单、保证书以及博大置业公司支付给张桂花的银行转账凭证。特别是银行转账凭证有备注清楚记载用途为土地赔偿费。如果说张桂花、朱正洪提供的28000元凭证真实，我们在汇款的时候如果知道会打官司，肯定会在备注栏当中会注明是租车费。存根联跟审核联写的很清楚盖章有效，两联没有盖章，该证据不能采信。证据2与本案无关，张桂花在我方提供的保证书中也签过名。证据3与本案无关。
本院认证意见：证据1系朱正洪单方制作，且发票名目记载的是“吴宁地产开发公司95年5月至96年5月租车费”，与博大置业公司提供的转账支票存根备注的“土地补偿款”，时间和用途并不一致，不能达到其证明目的。证据2虽可证明浙Ｇ×××××的使用人是朱正洪，但与本案没有关联性。证据3真实性予以确认，但不能达到其证明目的。本院对该三份证据不予采信。
本院对一审法院认定的事实部分予以确认。另查明，为解决张桂花买房遗留问题，吴宁镇政府办公室于1997年5月9日曾向吴宁镇房地产开发公司、张桂花发送吴政办抄〔1997〕04号抄告单，载明“吴宁镇房地产开发公司：据查张桂花曾于1993年4月26日同镇属市建材实业公司签定原属渣石厂座落于吴宁镇南山塘下庄公路北3.5间房屋的买卖契约，在办理房产过户手续中，该房又被你公司购得。鉴于上述情况，镇政府同有关方面协商，为弥补张桂花在购房过程中实际造成的经济损失，决定由你公司补偿给张桂花28000元。此款在接到抄告单之日起十五日内付清。吴宁镇人民政府办公室一九九六年五月九日”。该文件由吴宁镇分管领导楼忠杰于1997年5月12日签发，文件落款时间“一九九六年”系笔误，实为“一九九七年”。1997年6月27日，吴宁镇房地产开发公司通过东阳市吴宁城市信用合作社向张桂花转账28000元，载明用途为“土地补偿款”。张桂花曾出具《保证书》一份，内容载明“因房屋纠纷我暂使用的座落在南山塘下庄公路北3.5间房屋在收到吴宁房地产开发公司补偿费贰万捌仟元后，该屋本人保证在97年阳历12月底前交给吴宁房地产开发公司使用。保证人：张桂花”。
本院认为，本案双方争议焦点有两点：1、张桂花与东阳建材公司之间的买卖关系是否有效？博大置业公司上诉认为张桂花与东阳建材公司未签订书面买卖协议应确认该房屋买卖关系无效。本院认为，虽然张桂花与东阳建材公司未就案涉房屋签订书面买卖合同，但双方就案涉房屋已达成买卖合意，原吴宁镇政府予以认可，土地管理部门亦盖章确认产权无争议予以办理登记，且张桂花已经支付了全部购买款、东阳建材公司也交付了案涉房屋，买卖双方均已履行了房屋买卖的主要义务，且不存在导致合同无效的法定情形。故，一审法院认定张桂花与东阳建材公司之间的买卖关系有效，并无不当。2、案涉房屋所有权归属问题。根据庭审查明的事实，东阳建材公司将案涉房屋先后出售给张桂花、博大置业公司，即存在“一房二卖”情况。但从上诉人博大置业公司二审提交的抄告单、支票存根、保证书等证据来看，原吴宁镇政府为处理该“一房二卖”问题，曾组织双方进行协商，并达成由吴宁房地产开发公司出资28000元弥补张桂花在房屋买卖中产生的损失的意见；吴宁房地产开发公司于1997年6月27日支付了该28000元，张桂花也保证将案涉房屋于1997年年底前交给吴宁房地产开发公司。虽然张桂花、朱正洪抗辩该28000元系吴宁房地产开发公司支付给朱正洪1995年5月至1996年5月期间的租车款，但两笔款项发生的时间及凭证上记载的用途并不一致，其该抗辩不能成立；张桂花、朱正洪抗辩吴宁房地产开发公司与本案不具有关联性，其支付的款项不能视为方正建筑公司或博大置业公司支付的款项，但博大置业公司提交的抄告单、支票存根、保证书三份证据形成了完整的证据链，结合东阳市吴宁镇村镇建设地产服务公司、吴宁房地产开发公司均系镇属集体企业，两公司法定代表人均为卢建新等事实，张桂花、朱正洪的该抗辩不能成立；张桂花认为保证书并非其本人书写，但其在申请对签名字迹鉴定后又撤回鉴定申请，根据举证规则，结合抄告单、支票存根的内容，其该主张亦不能成立。因此，案涉房屋经此已经实际为东阳市吴宁镇村镇建设地产服务公司取得，博大置业公司后又与东阳市镇建设地产服务公司就案涉房屋签订购房协议，并于2003年6月17日办理了房屋所有权证，取得了该房产的所有权。综上，博大置业公司的上诉请求成立，应予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省东阳市人民法院（2016）浙0783民初11841号判决；
二、驳回朱正洪、张桂花的诉讼请求。
一审案件受理费4600元，二审案件受理费4600元，均由被上诉人朱正洪、张桂花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 伟
审 判 员 高 耘
审 判 员 张淑英
二〇一八年一月十九日
代书记员 张青青