安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖07民终634号
上诉人(原审原告、反诉被告):安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司,住所地安徽省铜陵市石城大道2388号,统一社会信用代码91340700680825187W（1-1）。
法定代表人：姜定杰,该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨冬青，铜陵市铜官区东郊办法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：杨丽君，铜陵市铜官区东郊办法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审被告、反诉原告):杨一可,男,1976年6月24日出生,汉族，住安徽省铜陵市铜官区。
上诉人安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司（以下简称柏庄物业铜陵公司）因与被上诉人杨一可物业合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2017)皖0705民初1830号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月28日公开开庭审理了本案。上诉人柏庄物业铜陵公司委托诉讼代理人杨冬青、被上诉人杨一可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人柏庄物业铜陵公司上诉请求：撤销一审民事判决，改判被上诉人杨一可立即支付物业管理费11398.5元；本案诉讼费由被上诉人杨一可承担。事实与理由：原审法院认定事实不清,适用法律不当。一审法院认定上诉人“未能完全尽到维护、修缮、服务与管理义务，应承担一部分责任”，但没有说明上诉人的服务瑕疵具体在何处，没有证据加以证明。首先，被上诉人陈述的房屋漏水问题，开发商在房屋出售后并没有委托上诉人对房屋后期出现的质量问题进行维修，被上诉人也没有证据证明上诉人是开发商的委托单位。根据上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》第二条约定：“一、房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等）、主体结构、户外墙面、门厅、楼梯间、地面架空层、走廊通道等”，可知被上诉人住房内其专有部分是不在上诉人维护和管理的范围内，且上诉人多次联系房屋开发单位反映房屋漏水情况，房屋开发单位也多次到被上诉人商铺进行维修。因此上诉人对被上诉人的房屋漏水等质量问题不承担责任。其次，被上诉人陈述的商铺门锁被撬报警、设置的广告牌与上诉人发生矛盾报警、上诉人故意刁难不予送电的情况，被上诉人均没有提供报警记录和其他能够证明其所述为实的证据，且查处业主家里被盗是辖区公安部门的职责，物业公司无权管辖。最后，被上诉人所述的其所在商铺及其他商铺前地面常年无人及时清扫，但并没有证据证明被上诉人商铺前有垃圾未及时得到清理，实际上诉人每天都安排保洁人员定时清扫。另外，即使被上诉人门前存在垃圾没有及时清理，根据《铜陵市2016-2017年城镇规划建设管理六项行动实施方案》全面落实“门前三包”责任制的规定，被上诉人所在的商铺属于临街（路）商铺，被上诉人有承担商铺门前环境、设施绿化等市容环境责任。正因为被上诉人没有履行其“门前三包”职责，才有可能会出现城管局等相关部门另找其他物业人员清理。
杨一可二审辩称：上诉人未提交有效合同证明商铺物业费按照2.2元每平方米收取，而物业登记的收费是按1.2元每平方米。上诉人没有提交收费依据，没有约定物业费收费的价格，一审法院遗漏原告主张的事实，上诉人未尽到漏水、保安的服务义务，且在一审判决后上诉人的物业服务未改善。按照物业合同第3章7.8条规定，但上诉人没有维修。2016年10月我的房屋卫生间漏水严重无法经营，对此，上诉人没有搭理，我方只有另找人支付6000元进行了维修，上诉人没有尽到维修责任。对安保问题，合同法第三章约定，物业公司应该巡视小区安全保卫。事故发生后，上诉人没有尽到责任，没有到达现场，没有尽到安全管理责任。对商铺保洁，上诉人未做到清扫义务，都是第三方在清理保洁，我方已经提交证据，请求法院予以采纳，同时对我方造成的损失予以赔偿。
柏庄物业铜陵公司在一审诉请判令：1.被告支付物业管理费11398.5元（29个月×物业综合服务费2.2元/㎡·月×房屋建筑面积178.66㎡）及逾期违约金（以11398.5元为基数，从起诉之日起至实际交付之日止，按日利率万分之二点一计算）；2.诉讼费由被告承担。
杨一可在一审反诉请求判令：1.被反诉人赔偿渗漏水造砀成的损失6000元；2.被反诉人赔偿被撬门锁损失300元；3.被反诉人向反诉人赔礼道歉；4.被反诉人赔偿经营损失1000元；5.反诉诉讼费用由被反诉人承担。
一审审理认定事实：2009年4月20日，柏庄物业铜陵公司与铜陵柏庄置业有限公司签订了《铜陵柏庄·春暖花开前期物业服务合同书》，双方约定自2009年5月1日起至小区业主委员会成立后止由柏庄物业铜陵公司对该小区提供前期物业管理服务。该合同同时对双方之间的权利和义务、物业服务内容、物业管理服务内容、物业服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。其中柏庄物业铜陵公司的权利义务为：1.对服务各个部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.收取物业管理费用，商铺按建筑面积每月每平方米2.2元的标准交纳。被告（反诉原告）杨一可系柏庄·春暖花开小区112号商铺业主，其房屋建筑面积为178.66平方米。被告自2014年10月20日以后即未交纳物业费。原告（反诉被告）陈述于2017年4月5日向杨一可下达了《催告函》，要求交纳2014年10月20日至2016年12月31日的物业费。
一审法院审理认为：原告柏庄物业铜陵公司与铜陵柏庄置业有限公司签订的《铜陵柏庄·春暖花开前期物业服务合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故该合同对双方均具有约束力。根据相关法律规定，柏庄物业铜陵公司与铜陵柏庄置业有限公司签订的《铜陵柏庄·春暖花开前期物业服务合同书》对本案被告（反诉原告）具有约束力。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）均应按照物业服务合同的约定履行各自权利义务，现被告（反诉原告）未按合同约定支付物业管理费的行为已构成违约，应当承担支付原告（反诉被告）物业管理费的民事责任。由于原告（反诉被告）提供的物业服务确有瑕疵，未能完全尽到维护、修缮、服务与管理的义务，应承担一部分责任，故被告（反诉原告）应承担尚欠物业费的80%部分。综上，对原告（反诉被告）要求被告支付物业管理费11398.5元的诉讼请求，予以部分支持，即被告（反诉原告）须支付原告物业管理费9118.8元（11398.5×80%），但对原告（反诉被告）要求支付逾期违约金的诉讼请求，因合同中对逾期违约金没有约定，故本院不予支持。被告（反诉原告）杨一可向本院提出的反诉请求不属于本案审理范畴，被告（反诉原告）可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、判决：一、被告（反诉原告）杨一可于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司物业服务费9118.8元。二、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85元，减半收取42.5元，反诉费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）杨一可负担。
二审中，当事人均未提交新证据。对一审提交的证据仍然坚持一审的质证意见，本院认证意见同于一审。当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本案争议的焦点：一审判决杨一可向柏庄物业铜陵公司支付物业服务费9118.8元，驳回其他了物业公司的诉讼请求，是否合法？
本院认为：本案中，柏庄物业铜陵公司与铜陵柏庄置业有限公司签订的《铜陵柏庄·春暖花开前期物业服务合同书》的效力，本院予以认定。合同书的有关约定对柏庄物业铜陵公司和柏庄春暖花开小区112号商铺业主杨一可具有约束力。双方均应按照物业服务合同的约定履行义务。杨一可未按合同约定支付物业管理费的行为构成违约，一审法院已作出判决，杨一可未提出上诉，视为服判。柏庄物业铜陵公司在履行对被上诉人柏庄春暖花开小区112号商铺提供物业服务过程中存在瑕疵，未能完全尽到及时维护、修缮、服务与管理义务，一审法院据实酌情判决被上诉人柏庄春暖花开小区112号商铺业主杨一可承担尚欠物业费的80%，其余物业费损失由物业公司自行承担，本院认为一审判决并无不当。上诉人柏庄物业铜陵公司上诉请求由被上诉人杨一可承担物业管理费11398.5元，证据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 程 毅
审判员 姚爱玉
审判员 陈锦松
二〇一七年十一月十日
书记员 廖继贵
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
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