西安市灞桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）灞民初字第02824号
原告（反诉被告）刘选宁，男，1958年8月21日出生，汉族。
委托代理人左银锁，陕西至正律师事务所律师。
被告（反诉原告）赵义军，男，1949年6月2日出生，汉族。
委托代理人高鹏，陕西岚光律师事务所律师。
第三人西安申腾汽车服务有限公司，住所地：五龙车城2号展厅。
法定代表人武红利，公司董事长。
委托代理人卓世均，男，1966年6月3日出生，汉族，该公司总经理。
第三人陕西秋林玻璃装饰有限公司，住所地：西安市乐游路6号。
法定代表人王长发，公司董事长。
第三人陕西省纺织工业协会，住所地：西安市新城区西八路29号。
法定代表人马永喜，该协会会长。
委托代理人王新华，女，1962年2月10日出生，汉族，该协会副秘书长。
原告刘选宁诉被告赵义军、第三人西安申腾汽车服务有限公司（以下简称申腾公司）、陕西秋林玻璃装饰有限公司（以下简称秋林装饰公司）、陕西省纺织工业协会（以下简称纺织工业协会）租赁合同纠纷一案。本院受理后，于2014年6月6日作出（2013）灞民初字第02315号民事判决，原告刘选宁不服，提起上诉。西安市中级人民法院经审理认为，原审判决适用法律错误，且违反法定程序，于2014年10月31日作出（2014）西中民一终字第00902号民事裁定，撤销一审判决，将案件发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘选宁的委托代理人左银锁，被告赵义军的委托代理人高鹏，第三人申腾公司的委托代理人卓世均，纺织工业协会的委托代理人王新华到庭参加诉讼。第三人秋林装饰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月原告与被告就被告将位于咸宁东路浐河东岸2号院内的房屋及空地租赁给原告作为市场、仓储等进行经营活动达成租赁意向，商定租赁期限为10年，自2012年12月1日起至2022年12月30日止，年租金为710400元，上半年和下半年各付355200元；并商定经甲方同意乙方可对房屋进行装修、改建、同时还商定因甲方房屋有瑕疵，有抵押担保、涉诉、或者中途提前收回房屋等行为，导致本合同不能履行时，甲方应双倍返还乙方已经支付的所有租金等。双方口头商定之后，原告分别于同年10月16日、10月26日、11月3日、11月13日分四次，提前向被告支付上半年35万元租金。同年11月29日原、被告签订了书面《房屋租赁合同》，商定条款均在合同中予以约定。但是在签订书面合同时，原告看到被告与该房屋所有权人即第三人纺织工业协会签订的租赁合同，该合同约定，被告不得拆除原有地面附着物、不得将场地、设备设施进行变卖、转让、出借、转租等。原告当即提出质疑，被告声称已经与纺织工业协会协商好了，同意其对外出租和改建，并保证让纺织工业协会在原被告签订的《房屋租赁合同》上签字认可。但被告向纺织工业协会提出后，对方坚持原合同不予改变，导致原告忧虑重重，无法按原计划对该房屋和场地进行使用。原告要求被告尽快处理此事，被告却在2013年3月将部分库房转租给第三人申腾公司，后又在场地搭建厂房后租给第三人秋林装饰公司。原告曾多次找被告交纳下半年租金，被告均以各种理由推拖。现请求法院依法确认原、被告于2012年11月29日所签《房屋租赁合同》无效；被告返还租金30万元及赔偿2012年11月至今两年利息36000元；被告双倍返还定金10万元；被告承担诉讼费11938元、律师代理费10000元。
被告辩称，原被告于2012年11月29日签订的房屋租赁合同系双方自愿签订，是双方真实意思的表示，该合同合法有效。合同签订后，被告交付了租赁物，原告也正常使用承租的场地。被告在履行合同过程中无违约之处，原告交付的定金5万元已折抵租金，原告要求返还租金30万元、租金利息36000元、双倍返还定金10万元无事实根据及法律依据。原告要求被告承担诉讼费、律师代理费亦无法律依据，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。因原告自2013年6月起再未支付租金，但原告在2013年6月1日至8月1日期间仍然占用部分场地，应支付相应使用费61500元，加之原告欠付2013年上半年租金5200元，故反诉请求解除双方于2012年11月29日签订的房屋租赁合同；原告支付场地使用费66700元。
第三人申腾公司述称，原被告之间的纠纷与其公司无关，其公司不发表意见。
第三人秋林装饰公司述称，原被告之间的纠纷与其公司无关，其公司不发表意见。
第三人纺织工业协会述称，其与被告签订的租赁合同期限是从2012年8月1日起至2016年12月31日止，该合同明确约定不能转租。现其仍不同意转租。原被告之间的纠纷与其无关。
原告针对反诉辩称，原、被告签订的房屋租赁合同无效，被告的反诉请求无事实根据及法律依据，请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2012年11月29日原告为乙方、被告为甲方签订房屋租赁合同，约定甲方将位于西安市咸宁东路浐河东岸2号的房屋出租于乙方使用；该房屋租赁期限为10年，自2012年12月1日起至2022年12月30日止；该房屋租金每平方米为壹拾伍元，房屋总面积为叁仟肆佰捌拾平方米。空地每平方米租金为壹拾元，空地总面积为柒佰平方米，年租金为710400元。每年度分两次缴纳，于12月1日前支付上年度租金，6月1日前支付下年度租金；租赁期间，因甲方房屋有瑕疵、有抵押担保、涉诉或者中途提前收回房屋等行为，导致本合同不能履行时，甲方应双倍返还乙方已经支付的所有租金。原告分别于2012年10月16日、10月26日、11月3日、11月13日向被告支付上年度租金35万元。被告将合同约定的租赁物交付原告。该租赁物系被告于2012年6月8日从纺织工业协会承租，双方签订的租赁合同约定租期3年，从2012年8月1日至2016年12月31日，租赁期间被告不得拆除原有地面附着物，不得将场地、设备设施进行变卖、转让、出借、转租，否则纺织工业协会有权解除合同。被告将上述租赁合同的租期改为10年，从2012年8月1日至2022年8月1日，其余合同条款未作改动，被告将该变造后的租赁合同交与原告。2013年6月6日被告与第三人申腾公司签订租赁合同，将原告租赁场地中的1200平方米库房租赁给申腾公司，租赁期限为10年（2013年7月15日至2023年6月15日）。2013年6月15日被告与第三人秋林装饰公司签订租赁合同，将原告租赁场地中的230平方米库房租赁给秋林装饰公司，租赁期限为5年（2013年6月15日至2018年6月15日）
上述事实，有租赁合同、收条及本院庭审笔录等材料在卷佐证。
本院认为，纺织工业协会与被告签订的租赁合同明确约定被告不得将租赁物转租，庭审中纺织工业协会亦明确表示不同意转租，故原被告于2012年11月29日签订的房屋租赁合同因被告无权处分且纺织工业协会不认可而无效，因该房屋租赁合同取得的财产应当予以返还。因原告在诉状中提到向被告支付了上年度租金35万元，故原告认可2012年10月16日交付的定金5万元已折抵租金，又因房屋租赁合同无效，故原告要求双倍返还定金10万元无法律依据。被告应当返还原告租金30万元，定金5万元。被告曾将其与纺织工业协会签订的租赁合同租期改动后交与原告，该租赁合同明确约定不得转租，故原告对房屋租赁合同无效亦具有过错，原告要求被告赔偿租金利息36000元本院不予支持。原告要求被告承担律师代理费无法律依据，本院亦不予支持。经本院向被告释明，被告表示不变更反诉请求，故被告的反诉请求无事实根据及法律依据，本院不予支持。被告可就合同无效给其造成的损失另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：
一、刘选宁与赵义军于2012年11月29日签订的房屋租赁合同无效。
二、赵义军于判决生效后15日内返还刘选宁租金300000元。
三、赵义军于判决生效后15日内返还刘选宁定金50000元。
四、驳回刘选宁其余诉讼请求。
五、驳回赵义军全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11938元，原告已预交，该费用由被告赵义军负担7000元，于判决生效后15日内直接给付原告，原告自行负担4938元。
反诉案件受理费1154元，反诉原告赵义军已预交，由反诉原告赵义军自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 余 国 庆
代理审判员 何晓丽人民陪审员庞瑜英
二〇一五年三月十七日
书 记 员 千 鹏 举