云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终2580号
上诉人（原审原告、反诉被告）：昆明国亿消防设备有限公司,住所地云南省昆明市富民县工业园区哨箐工业园区。
法定代表人：刘合义，该公司董事。
委托诉讼代理人：沈红林、唐兴明，律臣法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：昆明光东工贸有限责任公司，住所地昆明市官渡区双凤乡万德村216号。
法定代表人：褚光东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：戴春光，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人昆明国亿消防设备有限公司因与被上诉人昆明光东工贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省富民县人民法院（2016）云0124民初627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理确认的本案事实是：国亿公司和光东公司于2015年4月18日签订《厂房租赁协议》，约定光东公司将位于富民县工业园区哨箐工业园区的钢结构车间、部分倒班房、办公楼（面积为2160㎡）租给国亿公司使用，租赁期限自2015年6月1日起至2019年6月1日止，租期为四年，租金每月每平方米15元，每年388800元，租金由国亿公司按年支付给光东公司，即每年提前一个月付给光东公司下一年租金；国亿公司必须按时交纳租金，否则光东公司有权停止该合同并收回车间及倒班房、办公室；国亿公司必须按时交纳水电费，如有拖欠造成的后果由国亿公司负责。该合同签订后，国亿公司当天向光东公司支付了一年（2015年6月1日至2016年5月30日）的租金，后该公司便到其所租用的上述地点办公并进行生产。因国亿公司未按约提前一个月（即2016年5月）支付第二年（即2016年6月1日至2017年5月30日）的租金，光东公司于2016年6月1日向国亿公司发出《关于限期搬离厂房的通知》，通知国亿公司于2016年6月4日24:00前交纳租金，或于2016年6月5日24:00前搬离厂房，限期内不搬离的，一切损失自行负责。国亿公司签收了该通知，并于同月29日向光东公司发出《通知函》，该函中载明国亿公司未交纳房租的原因并计划于2016年7月10日前办理搬离公司的相关手续。国亿公司认为，光东公司将工厂紧锁，不让国亿公司人员进入厂房并扣留国亿公司的机器、设备、物质，致使国亿公司遭受经济损失。光东公司认为，国亿公司不按约按时交纳租金，拖欠一年水电费，且该公司办理搬离手续时不肯交纳所欠三个月房租及水电费，其行为已违约。双方遂发生纠纷，现双方均认为对方违约，诉至法院，原告诉请：1.请求确认原、被告2015年4月18日所签订的《厂房租赁协议》于2016年6月2日解除；2.判令被告返还原告机器、设备及相关物品并赔偿原告经济损失5万元（自2016年6月2日起至机器、设备、物品归还之日止的占用损失费）；3.被告承担本案诉讼费。被告反诉称：1.判令国亿公司按每月32400元租金支付光东公司自2016年6月1日起至腾房之日止的租金（暂计至2016年8月31日，即三个月房租97200元；2.国亿公司向光东公司支付拖欠水、电费8063.55元；3.由国亿公司支付本诉及反诉的诉讼费用。
一审法院认为：关于光东公司与国亿公司是否违约的问题。审查这个问题的核心在于双方签订的《厂房租赁协议》中关于权利义务的约定。第一、根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。签订合同的当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，光东公司和国亿公司自愿签订了《厂房租赁协议》，但国亿公司未能按合同约定在第一年租期届满前的一个月向光东公司支付厂房租赁租金，也未向光东公司支付水电费，该公司收到光东公司发出的《关于限期搬离厂房的通知》后，仍未按约向光东公司支付租金，国亿公司的行为已构成违约，庭审中双方均同意解除该合同，故该合同依法解除，国亿公司应将所租赁房屋腾退给光东公司，并应从2016年6月1日（第二年租金的起算时间）向光东公司按每月32400元支付租金。《厂房租赁协议》中第五条第四款规定，国亿公司必须按时交纳水电费，如有拖欠造成的后果由国亿公司负责。根据光东公司提交水电费发票，产生水电费的时间均属于国亿公司租用光东公司房屋的时间内，故国亿公司应向光东公司支付水电费8063.55元。
第二、虽然国亿公司向光东公司发出《通知函》，计划于2016年7月10日前办理搬离公司的相关手续，但国亿公司在办理搬离厂房手续时，仍未向光东公司支付相应的房租。国亿公司提交的光碟尚不足以证实光东公司拒绝国亿公司人员进入厂区，故对国亿公司的该项主张，不予支持。国亿公司提交的16800元房租费的《收款收据》，与本案所涉及的租赁协议及协议中所租赁房屋无关，故不在本案中进行处理。由此可见，国亿公司提交的证据不足以证实光东公司违约，故国亿公司在本诉请求中请求光东公司赔偿损失的请求权基础尚未产生，同时，国亿公司未提交证据证实其产生了5万元的损失，故一审法院对国亿公司以违约为由要求光东公司赔偿各项经济损失的本诉请求，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除2015年4月18日昆明国亿消防设备有限公司与昆明光东工贸有限责任公司签订的《厂房租赁协议》，并由昆明国亿消防设备有限公司于本判决生效之日起十五日内将所租用房屋腾退给昆明光东工贸有限责任公司。二、昆明国亿消防设备有限公司按每月32400元月租向昆明光东工贸有限责任公司支付自2016年6月1日起至本判决生效之日止的租金，该租金于本判决生效之日起十五日内付清。三、昆明国亿消防设备有限公司于本判决生效之日起十五日内向昆明光东工贸有限责任公司支付水电费8063.55元。四、驳回本诉原告昆明国亿消防设备有限公司的其他诉讼请求。
一审判决宣判后，上诉人昆明国亿消防设备有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审的起诉请求，驳回被上诉人一审反诉请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由为：一、一审判决认定事实不清，导致一审判决结果错误。二、一审判决存在判非所诉的情形属于程序违法。三、一审判决存在超裁超判程序违法的情形。四、一审判决上诉人国亿公司应向被上诉人光东公司支付自2016年6月1日起至本判决生效之日止的租金，适用法律错误。一审认定的水电费没有证据证明，水电费均是电力部门向被上诉人收取的；双方一致达成协议解除租赁合同，被上诉人强行要求上诉人搬离租赁地点，但是被上诉人拒绝开门，扣押上诉人设备。综上，一审判决认定事实错误，导致结果错误。
被上诉人昆明光东工贸有限责任公司答辩称：1、光碟的时间和内容不能证明被上诉人阻止上诉人进入厂区；2、一审判决不存在判非所诉，解除合同在原告一审诉请中已经提出来了。搬离厂房的通知不能认定解除合同，该通知是选择性的通知，上诉人并没有依据通知书进行选择，没有缴纳租金也没有按照通知的约定搬离厂房，该通知只起到告知的意思，并无解除租赁合同的意思，上诉人的回函并未征得被上诉人的同意，两份材料并没有解除合同或者交纳租金的意思；3、一审判决没有超过诉请；4、上诉人自从租赁厂房开始都没有缴纳过水电费，厂房没有另外安装水电表是事实，按照厂区原先老水电表使用，故水电费应当由上诉人承担，水电费不能仅以水电费的发票缴纳来认定；5、同意搬离厂房也是在交清租金的情况下，在未缴纳租金之前，被上诉人不同意上诉人搬离机器设备。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
对于一审认定的案件事实，上诉人对“因国亿公司未按约提前一个月（即2016年5月）支付第二年（即2016年6月1日至2017年5月30日）的租金，光东公司于2016年6月1日向国亿公司发出《关于限期搬离厂房的通知》，通知国亿公司于2016年6月4日24:00前交纳租金，或于2016年6月5日24:00前搬离厂房，限期内不搬离的，一切损失自行负责。”有异议，认为1、上诉人不缴纳租金是因为被上诉人拒绝再租赁给上诉人，要求上诉人搬离；2、通知内容记录不全，遗漏重要内容。上诉人要求补充确认的事实：1、光东公司将工厂紧锁，不让国亿公司人员进入厂房并扣留国亿公司的机器、设备、物质，致使国亿公司遭受经济损失；2、16800元房屋租赁收据，住房应当与厂房一并解决。对此，被上诉人均不予认可。此外，双方当事人对于一审判决认定的其余案件事实无异议，本院依法予以确认。
二审在审理过程中，上诉人申请证人粟光明、毛某、李某、郭某出庭作证，证人粟光明、毛某、李某均陈述：“2016年7月8日，他们受上诉人指派到被上诉人经营场所搬离他们的机器设备，遭到被上诉人的拒绝，他们曾去附近派出所报警，但警察说是经济纠纷，不予受理。”证人郭某陈述：“2016年7月7日晚，上诉人让他出车第二天去被上诉人处搬机器设备，7月8日中午，上诉人通知其不用去了，但因为他已经找了一辆大货车，上诉人赔偿给了他400元车费。”上诉人认为上述证人证言可证明：2016年7月8日，上诉人曾派员工到涉案的厂房要求搬离机器、设备等，遭到被上诉人拒绝。经质证被上诉人认为上述四位证人证言不属于新证据，四个证人之间有三个人有利害关系，并且四位证人证言陈述搬离机器设备的行为与解除合同没有关联，故对上述四位证人证言的三性均不予认可。本院认为，上述证人粟光明、毛某、李某、郭某出庭作证并接受双方当事人的询问，证人证言与上诉人在一审提交的回函、光盘可以形成证据琐链，本院对证人证言的真实性予以采信。
针对上诉人所提异议1，因上诉人未提交相应的证据，故本院不予采信，并于异议2，通知内容是否记录完全，不影响案件事实的认定，故对上诉人的该项异议，不予采信。针对上诉人要求补充确认的事实1，结合上诉人提交的回函、光盘、证人证言等证据相互印证，可以形成证据锁链，证明上诉人于2016年7月8日到被上诉人厂房处要求搬离机器、设备，遭到被上诉人拒绝，但是是否给上诉人造成经济损失，上诉人未提交相应的证据予以证明，故对上诉人要求补充确认的该事实本院部分予以确认。针对上诉人要求补充确认的事实2，因为上诉人没有证据证明16800元房屋租赁收据与上诉人的诉请之间存在关联性，故本院对上诉人的该项事实不予确认。
综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。并补充确认：2016年7月8日上诉人到被上诉人厂房处搬离机器、设备等，遭到被上诉人拒绝。二审审理过程中，本院依法组织双方当事人对涉案的机器设备进行了清点，明确上诉人诉请要求返还的机器设备为：折板机二台、剪机一台、冲床四台、压板机二台、烤炉一台、阻燃罐一台、推台锯一台、铣槽机一台、喷粉机和吸尘机一套、检验设备一台、空压机一台、圆锯一台、钢材四卷、大班台、沙发、会议桌各一台、电脑二台、保险柜一个、画册70箱（具体型号详见卷宗照片）。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、双方签订的房屋租赁合同是否应当予以解除？2、如合同解除后，应当如何处理？
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方当事人在2015年4月18日签订的《厂房租赁协议》第五项第5条明确约定，在上诉人不交纳租金的情况下，被上诉人有解除权。而被上诉人2016年6月1日出具的《关于限期搬离厂房的通知》即是被上诉人单方行使解除权，此通知到达上诉人处，《厂房租赁协议》即予以解除，庭审中，上诉人明确于2016年6月1日收《关于限期搬离厂房的通知》，故双方2015年4月18日签订的《厂房租赁协议》应当于2016年6月1日予以解除，上诉人主张于2016年6月2日解除没有法律依据，依法不予以采纳。由于上诉人于2015年4月18日已经交纳了2015年6月1日至2016年5月30日的房屋租金，故《厂房租赁协议》解除后，上诉人无需支付被上诉人房屋租金。但是因为上诉人没有在2016年6月1日合同解除后搬离涉案厂房，而是于2016年7月8日计划搬离，故对于2016年6月1日至2016年7月8日期间的场地占用费，应当由上诉人支付，参照双方签订的《厂房租赁协议》约定的厂房租凭租金计算，上诉人应当支付被上诉人场地占用费共计人民币40478元（388800元÷365天×38天）。《厂房租赁协议》解除后，上诉人有权搬离其私有财产，故上诉人关于诉请搬离其机器设备的主张符合法律规定，本院依法予以支持，但是对于上诉人主张设备占用损失费，因无证据予以证明上诉人的实际损失，故对此诉请依法不予支持。关于被上诉人抗辩上诉人不支付租金就不允许上诉人搬离机器设备的主张，本院认为，上诉人是否欠付租金与是否搬离自己的私有财产是两个法律关系，被上诉人不能采取私力的救济方式，应当通过司法途径寻求救济，对于2016年7月8日以后被上诉人非法扣留上诉人的机器设备所产生的场地占用费与上诉人无关，应由被上诉人自行承担，故被上诉人的该项抗辩依法不予采纳。
关于水电费支付问题。双方2015年4月18日签订的《厂房租赁协议》第五条第4项明确约定，涉案厂房的水电费应当由上诉人缴纳，由于涉案厂房系被上诉人所有，故水电费发票上显示的纳费单位名称为被上诉人，符合常理，该笔水电费应当由被上诉人承担。上诉人关于涉案厂房存在三家主体共同使用水电，没有进行分户设表的抗辩，上诉人对此没有提交相关证据予以证明，现有证据只能表明涉案的厂房系由上诉人在2015年6月1日至2016年7月8日期间租赁使用，故该期间产生的水电费，应当由上诉人支付。庭审中，上诉人明确表示从未缴纳过水电费，结合被上诉人提交的水电费发票，共计8063.55元，应当由上诉人支付。一审所作处理正确，依法予以维持。
关于上诉人要求将16800元房屋租金在本案中一并处理的主张，因为上诉人未对16800元的房屋租金提出明确的诉讼请求，并与上诉人的其他诉请不具有关联性，无法在本案中一并处理，上诉人可以另行主张，一审处理正确，依法予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，但所作处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：
一、维持云南省富民县人民法院（2016）云0124民初627号民事判决第三、四项，即“三、昆明国亿消防设备有限公司于本判决生效之日起十五日内向昆明光东工贸有限责任公司支付水电费8063.55元。四、驳回本诉原告昆明国亿消防设备有限公司的其他诉讼请求。”；撤销云南省富民县人民法院（2016）云0124民初627号民事判决第一、二项，即“一、解除2015年4月18日昆明国亿消防设备有限公司与昆明光东工贸有限责任公司签订的《厂房租赁协议》，并由昆明国亿消防设备有限公司于本判决生效之日起十五日内将所租用房屋腾退给昆明光东工贸有限责任公司。二、昆明国亿消防设备有限公司按每月32400元月租向昆明光东工贸有限责任公司支付自2016年6月1日起至本判决生效之日止的租金，该租金于本判决生效之日起十五日内付清。”；
二、撤销云南省富民县人民法院（2016）云0124民初627号民事判决第一、二项，即“一、解除2015年4月18日昆明国亿消防设备有限公司与昆明光东工贸有限责任公司签订的《厂房租赁协议》，并由昆明国亿消防设备有限公司于本判决生效之日起十五日内将所租用房屋腾退给昆明光东工贸有限责任公司。二、昆明国亿消防设备有限公司按每月32400元月租向昆明光东工贸有限责任公司支付自2016年6月1日起至本判决生效之日止的租金，该租金于本判决生效之日起十五日内付清。”；
三、上诉人昆明国亿消防设备有限公司与被上诉人昆明光东工贸有限责任公司2015年4月18日签订的《厂房租赁协议》，于2016年6月1日解除；
四、被上诉人昆明光东工贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人昆明国亿消防设备有限公司折板机二台、剪机一台、冲床四台、压板机二台、烤炉一台、阻燃罐一台、推台锯一台、铣槽机一台、喷粉机和吸尘机一套、检验设备一台、空压机一台、圆锯一台、钢材四卷、大班台、沙发、会议桌各一台、电脑二台、保险柜一个、画册70箱（具体型号详见卷宗照片）；
五、上诉人昆明国亿消防设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人昆明光东工贸有限责任公司场地占用费40478元；
六、驳回上诉人昆明国亿消防设备有限公司其他上诉请求；
七、驳回被上诉人昆明光东工贸有限责任公司的其他反诉请求。
一审诉讼费人民币1050元（昆明国亿消防设备有限公司预交），由上诉人昆明国亿消防设备有限公司承担，一审反诉费1203元（昆明光东工贸有限责任公司预交），由被上诉人昆明光东工贸有限责任公司承担。二审诉讼费人民币1050元（昆明国亿消防设备有限公司预交），由上诉人昆明国亿消防设备有限公司承担350元，由被上诉人昆明光东工贸有限责任公司承担700元。
本判决为终审判决。
审判长 白 昱
审判员 李 锋
审判员 金 馨
二〇一七年七月二十日
书记员 毛维清