浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义民初字第986号
原告义乌市恒风物业管理有限公司。
法定代理人王卫东。
委托代理人鲍金伟。
委托代理人廖丽华。
被告张卫中。
委托代理人龚昌盛。
原告义乌市恒风物业管理有限公司为与被告张卫中物业服务合同纠纷一案，于2014年4月23日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员俞霞珍适用小额诉讼程序独任审判，于2014年5月13日公开开庭进行了审理。原告义乌市恒风物业管理有限公司的委托代理人鲍金伟；被告张卫中及其委托代理人龚昌盛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告义乌市恒风物业管理有限公司诉称，被告系义乌市东洲花园夏莲苑X-X-
XXX室业主。原告与义乌市东洲花园业主委员会签订有《东洲花园物业服务合同》，约定由原告负责义乌市东洲花园的物业管理服务，服务期限为2007年1月1日至2016年12月31日，东洲花园各业主应按合同约定向原告交纳物业管理服务费。合同签订后，原告即向东洲花园派出物业管理团队提供各项物业服务。原告的服务也得到了义乌市东洲花园业主委员会的认可。但被告却不积极交纳物业管理服务费，经原告多次催要，被告至今仍未交纳2008、2009、2010、2011、2012、2013年度的物业管理服务费3861元。为此，要求判决：被告交纳2008年1月1日起至2013年12月31日止的物业管理服务费3861元并支付利息（利息从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日止）。庭审中原告变更诉讼请求：要求被告交纳2008年1月1日起至2013年12月31日止的物业管理服务费3850元并支付利息（从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际归还之日止）。
被告张卫中辩称，一、被告不交物业服务费是行使合同履行中的抗辩权。被告刚开始交过物业服务费，是直接从银行扣缴。后来因为原告提供的服务质量和合同约定的标准不符，主要从以下几方面：1、原告管理小区混乱，一度许多住宅变更用途用于生产经营，人员混杂，而原告管理不力，致使被告等多户家庭失窃，以及被告车子曾经被涂上油漆，导致被告损失较大。2、东洲花园停车位少，加上车辆乱停放，停车位一直是个难题。合同第九条明确委托管理服务事项“交通与车辆停放秩序的管理”和第十四条第6点“交通秩序和车辆停放：保持道路畅通，车辆停放整齐”，但是原告怠于履行职责和管理，为此被告多年来一直向原告及其工作人员提出，改善车辆停放的秩序，比如在道路两边规划停车位，引导有地下车库的业主将车辆停在地下车库等。但是原告为此一直置若罔闻，而工作人员也多以向领导汇报为由予以搪塞。被告认为原告没有按约定履行管理职责。3、合同第八条“公共环境卫生，包括公共场所，房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运”和第十四条第4点“公共环境：卫生保洁率达99%以上。”被告认为，前几年的小区环境卫生较差与原告提供的服务不到位有很大关系，这两年虽有一定改善，但是保洁率99%应当是没有达到。4、第十四条第7点“治安消防管理：实行24小时值班，巡逻检查，预防火灾发生，确保用户安全”，被告认为原告也没有完整履行该约定的义务。有时被告晚上11-12点回家，会经常发生门卫在睡觉，刚开始时有巡逻检查，但是现在基本没有看到。5、“第十四条第9点，业主和物业使用人对乙方的满意率达到95%”，被告认为小区内对原告提供的物业服务不满意的业主不少，满意率应当达不到95%。6、第十八条“每年（不得低于一次）向全体业主和物业使用人公布物业维修、更新费用的账目和商业用房及其共用设施和场地的经营性收入，并应将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域公示。”被告除了2011年物业费提高那次看到过相应公示，其他时候从来没有看到原告公布过相应的账目。二、2008、2009、2010、2011年度的物业服务费已过诉讼时效。物业服务合同中没有明确每年的物业费何时缴纳，即使按每年年底即12月31日缴纳为标准，显然2008-2011年的物业费在2014年4月起诉时已经过了两年的诉讼时效。故原告要求支付2008年-2011年度的物业费的诉讼请求，应当予以驳回。三、根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”至规定。结合本案存在两份物业服务合同，第一份合同从2007年1月1日到2011年12月31日，第二份合同从2012年1月1日至2016年12月31日。整个物业合同是一个整体，实质为同一笔债务，不过是物业费进行分期履行而已，应当从每份合同的最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效。那么第一份合同履行期限在2011年12月31日届满，从2012年1月1日起开始计算诉讼时效，显然2008年-2011年的物业服务费也过了两年的诉讼时效。
原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
一、提供东洲花园物业服务合同两份、补充协议一份，证明被告需向原告缴纳物业费及物业费的标准（原件当庭领回）。被告质证意见：真实性没有异议，但是业主委员会订立合同没有经过业主大会同意。补充协议真实性没有异议，提高物业费应该由业主大会同意的，业主委员会没有权利同意。本院认为，该组证据证明了义乌市东洲花园业主委员会委托原告义乌市恒风物业管理有限公司对义乌市东洲花园社区进行物业管理的事实，及物业管理服务费的收费标准的事实，故该组证据本院予以采信。
二、提供催缴通知单、律师函邮政快递面单、照片各一份，证明原告已多次通知被告缴纳物业费的事实。被告质证意见：被告没有收到过，没有被告的签字，三性均有异议，证明目的有异议，不能证明原告向被告催讨物业费。律师函内容没有异议，照片看不清楚，三性均有异议。面单上写的本人签收，被告根本没有签收过，与原告所说将律师函贴在被告家中门口相互矛盾。原告的送达也不符合高院的规定。本院认为，照片真实性无法确认，故本院不予采信。催缴通知书的三性本院予以认定，但无法单独证明2012年4月8日，原告义乌市恒风物业管理有限公司向被告张卫中送达催缴通知单的事实，故证据的证明目的本院不予采信。律师函邮政快递三性本院予以认定，能证明原告义乌市恒风物业管理有限公司于2014年3月20日向被告张卫中催缴物业费的事实。
三、提供证明一份，证明原告已经依约履行各项物业服务的事实。被告质证意见：三性均有异议，业主委员会没有权利决定小区的管理条款。同时这份证明只有东洲花园的章，没有负责人或者经办人的签字，不能证明原告说的证明目的，真实性无法确认。本院认为，该证据符合证据三性，本院予以采信。
四、提供房产证明一份，证明该房屋属于被告所有的事实。被告质证意见：真实性没有异议，面积也没有异议。本院认为，该证据证明了被告张卫中系义乌市东洲花园夏莲苑X幢X单元XXX室房屋的业主及该房屋面积为118.88平方米的事实，故该证据本院予以采信。
被告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
一、提供照片12张，证明小区内停车秩序，原告未尽到责任的事实。原告质证意见：三性均有异议，不能证明在东洲花园拍摄的，拍摄时间也没有，车辆的流动性导致停放没有秩序也是不可避免的。本院认为，该组证据无法证明原告义乌市恒风物业管理有限公司对义乌市东洲花园社区管理没有达到双方约定的质量，故证据的证明目的，本院不予采信。
经审理查明，被告张卫中系义乌市东洲花园夏莲苑X幢X单元XXX室房屋的业主，房屋计费面积为118.88平方米。2007年元月29日，原告义乌市恒风物业管理有限公司与义乌市东洲花园业主委员会签订了《东洲花园物业服务合同》一份，双方约定由原告义乌市恒风物业管理有限公司向义乌市江东街道东洲花园提供物业服务，未封闭管理前住宅按建筑面积每月0.35元／平方米收取，委托管理期限定为五年，自2007年1月1日起至2011年12月31日止。2011年3月2日，原告义乌市恒风物业管理有限公司又与义乌市东洲花园业主委员会签订了《东洲花园物业服务合同补充协议》一份，双方约定在原合同基础上补充：物业管理费住宅建筑面积每月0.55元／平方米收取，收费标准自2011年1月1日起执行。2011年11月29日，原告义乌市恒风物业管理有限公司又与义乌市东洲花园业主委员会签订了《东洲花园物业服务合同》一份，双方约定由原告义乌市恒风物业管理有限公司向义乌市江东街道东洲花园提供物业服务，未封闭管理前住宅按建筑面积每月0.55元／平方米收取，委托管理期限定为自2012年1月1日起至2016年12月31日止。被告张卫中至今未向原告义乌市恒风物业管理有限公司交纳2008年、2009年、2010年、2011年、2012年、2013年的物业管理服务费。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告义乌市恒风物业管理有限公司与义乌市东洲花园业主委员会签订的物业服务合同、补充协议均系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对业主具有约束力。被告张卫中应当按照物业合同的约定缴纳物业服务费用。被告张卫中尚欠2008年至2013年期间的物业费未交纳，该期间的物业管理服务费合计为（118.88平方米×0.35元／平方米×12个月×3＋118.88平方米×0.55元／平方米×12个月×3）=3851元。关于2008年至2011年其间的物业服务费诉讼时效问题，原告义乌市恒风物业管理有限公司与义乌市东洲花园业主委员会所签订的合同均未对物业管理服务费的履行期限进行约定，对于未约定履行期限的债务，原告义乌市恒风物业管理有限公司可以随时要求被告张卫中履行交纳物业管理服务费的义务。故被告张卫中认为原告义乌市恒风物业管理有限公司向其主张2008年至2011年的物业服务费已超诉讼时效的辩解，本院不予采信。被告张卫中认为原告义乌市恒风物业管理有限公司物业服务没有达到双方约定的质量标准，但其提供的证据不足证明其主张，故该辩解本院不予采信。综上，原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《物业管理条例》第十五条、第四十二条，《最高人民法院﹤关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，判决如下：
被告张卫中于本判决生效后十日内向原告义乌市恒风物业管理有限公司支付物业费3851元及利息（从2014年4月23日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至本院判决指定的履行之日止）；
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告张卫中负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 俞霞珍
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 张艳琳