广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中二法东民一初字第669号
原告：欧阳柏凤，女，1981年5月4日出生，汉族，住湖南省桂阳县，
委托代理人：陈菲露，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告：中山市益泰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇。
法定代表人：吕江涛。
委托代理人：刘翔，男，1984年1月7日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，系公司员工。
原告欧阳柏凤诉被告中山市益泰房地产开发有限公司（以下简称益泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告欧阳柏凤及其委托代理人陈菲露、被告益泰公司委托代理人刘翔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年4月20日，原告与被告益泰公司签订《中山市商品房买卖合同》及附件，约定原告购买被告开发的晶都花园6座1002房，原告在2014年5月19日付清全部房款556289元、契税16688.67元，并取得全额购房发票，合同签订后原告按约履行了付款义务，被告在购房合同中明确承诺在2015年5月30日将房产交付原告使用，但因被告未达到交付条件，未取得建设工程竣工验收备案表，导致原告直至起诉之日仍未正常收楼。根据双方合同第九条第二款的约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。2015年9月2日原告向被告发出退房通知书，要求解除合同，退还已支付购房款并支付违约金，被告在收到后没有任何回应。迄今，被告已逾期交房超过100天，并且仍未达到合格验收的交付标准，未取得建设工程竣工验收备案表，其行为已经构成根本违约，原告有权解除合同，被告应承担相应违约责任。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，要求：1.判令解除双方签订的商品房买卖合同；2.判令被告全额退还原告已缴纳的购房款556289元、契税16688.67元及利息（利息自2014年5月19日以中国人民银行同期同类贷款利率暂计算至起诉之日）；3.判令被告支付违约金55628.9元；4.被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称：原告已经办理了收楼手续，该商品房已经被原告占有使用，商品房的实际交付以占有转移为准，被告已经交付房屋，不存在任何违约的情况。原告在收到商品房后，也没有将商品房的钥匙及其他相关物品退还给被告，截止本案开庭之日，本合同一直在实际履行中，并未解除；被告已经于2016年3月9日取得了中山市建设工程竣工验收备案登记表。
经审理查明：2014年4月20日，原告欧阳柏凤作为买受人与作为出卖人的被告中山市益泰房地产开发有限公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于东××镇××大道××都花园××房；按套内建筑面积计价，单价为人民币每平方米6XX8.33元，总金额为5XX289元；并约定其中3XX289元以现金方式支付，2XX000元以商业贷款方式支付；关于交付期限，双方约定出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；同时双方在合同中约定逾期交房的违约责任为：“1、逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金，该违约金的总额最高不超总房款的10％。2、若买受人选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。”双方在合同中还详细约定了其他权利及义务。
原告于2014年4月13日向益泰公司支付10000元、4月20日再次支付326564元、5月4日支付22万元。2014年4月20日益泰公司开具收款收据载明收到原告办证费用275元；2014年5月19日益泰公司向原告开具556289元售房款发票，同日原告缴纳购房契税16688.67元。
2015年6月7日被告向原告交付楼房钥匙等收楼物品。2015年9月2日原告向被告益泰公司邮寄晶都花园6座1002室退房通知函，称益泰公司在未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的情况下发出收楼通知，违反国家规定，故要求解除合同，退还全部购房款并支付10%的违约金，同时按发票全部金额赔偿已交付的契税。经查该邮件寄件人为欧阳柏凤，手机为189××××1115；收件人为吕江涛，单位名称为益泰公司，地址为中山市东凤镇，电话为0760-227X****；附加服务为妥投短信。该邮寄单据上收件人信息与双方签订的中山市商品房买卖合同中益泰公司的地址及电话、法定代表人信息一致。原告的手机信息显示该邮件于2015年9月3日被签收。
2016年3月9日益泰公司建设的中山市东凤镇晶都花园1-7商住楼及地下车库工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证；2016年5月11日中山市人民政府土地房产发证办公室收取益泰公司竣工验收备案登记证正本两份。
原告认为被告逾期取得建设工程竣工验收备案登记证，构成违约，因此诉至本院，并提出上述诉讼请求。
上述事实有中山市商品房买卖合同、广东省地方税收通用发票、税收缴款书、退房通知函、EMS邮寄单、交寄邮件收据、收款收据、中山市建设工程竣工验收备案登记证、中山市国土资源局商品房确权收件回执邮件查询单、综合贷款还款计划查询及当事人的陈述在卷佐证。
本院认为：原、被告双方签订的中山市商品房买卖合同系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。根据原告方提供的证据可知，原告作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务。被告作为商品房出卖人应当按照合同约定于2015年5月30日前取得涉案工程的建设工程竣工验收备案登记证并向原告交付房屋。本案中，被告益泰公司虽于2015年6月7日向原告交付房屋钥匙，但于2016年3月9日方取得涉案工程的建设工程竣工验收备案登记证，因此被告益泰公司2015年6月7日向原告交付房屋钥匙并未满足房屋交付条件，不能构成有效交付，因此被告益泰公司已构成违约，理应向原告欧阳柏凤承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”2015年9月2日，欧阳柏凤根据约定已就解除合同事宜致函被告益泰公司，合同于2015年9月3日到达益泰公司时解除。同时，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”据此，欧阳柏凤要求益泰公司退还已付购房款5562XX元，于法有据，本院予以支持。另，因案涉商品房已备案登记在欧阳柏凤名下，故欧阳柏凤应协助益泰公司办理有关涉案商品房的注销备案登记手续。
关于原告主张购房款利息及违约金。欧阳柏凤主张的购房款利息属于利息损失，应适用债权法上的损害赔偿规则，其与双方在中山市商品房买卖合同第九条中约定的违约金，均是基于被告益泰公司逾期交付房屋这一违约行为，两者在性质、功能上相当，根据合同法上约定优先的原则，二者不能并存，应优先适用违约金条款。同时双方约定已付房款10%的违约金并未超出法律规定的标准，故益泰公司认为违约金过高并要求调整的主张，本院不予支持。因此益泰公司应向欧阳柏凤支付违约金55628.9元。
关于契税问题，欧阳柏凤可以向相关机关申请退税，其在未办理退税手续的前提下，直接要求益泰公司赔偿契税损失，依据不足，本院不予支持。关于契税的利息损失，双方对此并未约定违约责任，欧阳柏凤实际上支付了契税，客观上已造成损失，故被告益泰公司应自2014年5月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率向原告欧阳柏凤支付契税利息损失至起诉之日即2015年10月10日止。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告欧阳柏凤与被告中山市益泰房地产开发有限公司于2014年4月20日签订的中山市商品房买卖合同于2015年9月3日解除；
二、被告中山市益泰房地产开发有限公司于本判决生效之日立即向原告欧阳柏凤返还购房款556289元；
三、被告中山市益泰房地产开发有限公司于本判决生效之日立即向原告欧阳柏凤赔偿所缴契税的利息损失（以16688.67元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年5月19日计算至2015年10月10日）；
四、被告中山市益泰房地产开发有限公司于本判决生效之日向原告欧阳柏凤支付违约金55628.9元；
五、驳回原告欧阳柏凤其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10561元，由原告负担561元，被告中山市益泰房地产开发有限公司负担10000元（该款原告已预交，被告应于本判决生效之日起7日内直接向原告支付，本院不另收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 文国盛
审判员 卢钊洪
审判员 马孟秋
二〇一六年六月三十日
书记员 潘霞慧
黎素霞