福建省漳平市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0881民初934号原告：陈美珍，女，1975年10月8日出生，汉族，住福建省漳平市。委托诉讼代理人：黄佳军，福建吉弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：林惠平，福建吉弘律师事务所律师。被告：漳平市祥园房地产开发有限公司，住所地福建省漳平市菁城街道景弘路126号，统一社会信用代码91350881789044173R。法定代表人：黄湘欣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈日华，漳平市天泽法律服务所法律工作者。原告陈美珍与被告漳平市祥园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈美珍及其委托诉讼代理人林惠平，被告漳平市祥园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈日华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈美珍向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方于2009年6月20日签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令陈美珍退还漳平市新桥镇西埔村麦元碧灵南路3#第一层3-26、3-28商铺给漳平市祥园房地产开发有限公司,陈美珍协助漳平市祥园房地产开发有限公司办理漳平市新桥镇西埔村麦元碧灵南路3#第一层3-26、3-28商铺的不动产权过户手续,店铺过户至漳平市祥园房地产开发有限公司名下的一切税、费由漳平市祥园房地产开发有限公司承担;3.判令漳平市祥园房地产开发有限公司立即退还陈美珍已支付的购房款96905元；支付该款从2016年1月1日起到退房之日止按月利率2%计算的利息（其中从2016年1月1日起到起诉之日止的利息是37792.95元）；赔偿陈美珍已支付的契税2907.2元、维修基金336元、土地权属登记费110元、工本费560元、城市房屋所有权登记费550元、个人用地费700元；赔偿陈美珍关于3-26、3-28商铺装修费10000元；4.本案诉讼费用由漳平市祥园房地产开发有限公司承担。事实和理由：2009年6月20日，陈美珍为了经营生意，选中漳平市新桥镇西埔村麦元碧灵南路金碧商城的商铺的有利位置，当日原、被告双方签订了关于购买漳平市新桥镇西埔村麦元碧灵南路3#第一层3-26、3-28商铺《商品房买卖合同》，陈美珍按照合同的约定按期向漳平市祥园房地产开发有限公司支付房款，2012年漳平市祥园房地产开发有限公司交房。交房后，金碧商城热闹非凡，陈美珍在其购买的商铺开始经营生意，2××3年11月陈美珍分别领取了登记在陈美珍名下的房权证漳房字第××号《房屋所有权证》和漳国用（2××3）第003585号《土地使用证》。《商品房买卖合同》第十条规划、设计变更的约定的下列经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购买商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，其中第2款规定：变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；…出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房。2015年年底在陈美珍毫不知情的情况下，漳平市祥园房地产开发有限公司突然变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施，拆除商铺前的所有摊位，在金碧商城的商铺（含陈美珍的商铺）前建仓库，因没了摊位，致使金碧商城的商铺的功能丧失，无人前来消费，导致陈美珍店铺经营倒闭，损失大，陈美珍于2009年购买商铺的目的是看重商铺前的摊位即市场的人流量大的有利条件，有利于店铺生意的经营而购买，现在漳平市祥园房地产开发有限公司擅自变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施，建仓库，完全改变了商铺的使用功能，违反了与陈美珍签订的《商品房买卖合同》第十条之规定。据此，陈美珍要求依法解除与漳平市祥园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》并退房，判令漳平市祥园房地产开发有限公司立即退还陈美珍所有购房款和支付利息。漳平市祥园房地产开发有限公司辩称，请求法院依法驳回陈美珍的诉讼请求，维护答辩人的合法权益，维护市场交易稳定。事实与理由：一、陈美珍主张解除合同没有事实和法律依据。陈美珍以“2015年年底在陈美珍毫不知情的情况下，被告突然变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施，拆除商铺前的所有摊位，在金碧商城商铺（含原告的商铺）前建仓库，因没了摊位，致使金碧商城的商铺功能丧失，无人前来消费，导致陈美珍店铺经营倒闭”等为由，依据《商品房买卖合同》第十条主张解除合同并退房的主张，缺乏事实和法律依据。理由是：第一、《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案陈美珍与答辩人于2009年6月20日签订的编号MFZP-2008-0000288《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，具备合同的生效要件，故该合同有效。第二、本案讼争合同的标的物，答辩人在2009年6月23日向陈美珍完成交付，2××3年11月4日办理房屋所有权登记（证号：房权证漳房字第××号），2××3年11月13日办理土地使用权登记（证号：漳国用2××3第003585号），自2××3年11月13日办理完两证，因此，《商品房买卖合同》已经履行完毕，双方权利义务已经终止，从陈美珍取得物权时起其对答辩人的债权已经消灭。而且《商品房买卖合同》第十条的约定适用于合同履行完毕之前，而不适用于合同履行完毕之后，所以，陈美珍主张解除合同没有法律依据。第三、答辩人开发的“金碧商城”项目在2009年3月31日，到2014年2月28日该项目销售面积达到99.64%，仅剩38.90平米未售。在这种情况下，答辩人没有任何必要在2015年年底变更小区总体规划设计，也不存在这一事实。第四、陈美珍于2009年6月23日接收标的物并在一直经营中，如果答辩人在2015年年底实施了变更规划设计和基础设施、公共配套设备设施，拆除商铺前的所有摊位等行为，陈美珍是完全可以及时发现的并不存在毫不知情之说。第五、有个别业主将自己购买的物业“改建成仓库及拆除摊位”，并不必然引起陈美珍的“商铺功能丧失，无人前来消费，导致陈美珍店铺经营倒闭”。事实上，“金碧商城”这个项目地处新桥镇西埔村，其商业价值低陈美珍是清清楚楚的，从标的物的出售单价每平米3150元（远比不上县城的车库的单价）就不难看出其商业价值低到什么程度，经营这样的低价值的商铺不可能产生丰厚的利润这一点陈美珍也是心中有数的。当前，全国各地实体店经营困难是物联网等现代经营模式的冲击所致，是市场经济条件下必然存在的经营风险。因此，陈美珍经营困难与“改建成仓库及拆除摊位”等行为没有直接的因果关系。相反，拆除了摊位减少了竞争对手更有利于陈美珍的经营。综上，陈美珍主张解除合同没有事实依据和法律依据。二、陈美珍已经超出解除合同的除斥期间，依法已经丧失了解除权。陈美珍于2017年7月12日以答辩人在2015年年底突然变更小区规划致使商铺功能丧失为由主张依据《商品房买卖合同》第十条的约定解除合同的主张。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据上述规定，且不论是否由答辩人进行了规划变更或者是个别业主自行变更物业用途，即使是答辩人进行的变更，陈美珍最迟应在2016年年底前行使解除权，逾期不行使的，解除权消灭。陈美珍提起本案诉讼显然超过除斥期间，故应当依法驳回其诉讼请求。三、陈美珍主张从2016年1月1日起按2%月利率计算购房款利息，没有事实依据和法律依据。首先，讼争合同已经履行终止，陈美珍已经取得了物权，合同之债已经消灭不得解除合同。其次，陈美珍已经丧失了解除权。即便解除合同，根据《商品房买卖合同》第十条约定，买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。据此约定，如果解除合同也只能从买受人提出书面退房要求之的第三十一天开始按银行活期存款利率计息。四、答辩人代收的土地权属登记费110元、工本费560元，在为陈美珍办理房屋所有权登记及个人用地权属登记时已经交给房产部门及土地登记部门换成了城市房屋所有权登记费550元、个人用地费700元的正式发票据，不能重复计算。五、陈美珍主张商铺装修费1万元没有事实依据。综上所述，陈美珍对答辩人的诉讼请求理由不能成立，纯属无理缠讼，请法庭依法驳回其请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈美珍向本院提交以下证据：1、陈美珍居民身份证（复印件）一份，证明陈美珍的诉讼主体资格。漳平市祥园房地产开发有限公司对该证据的客观真实性、关联性、合法性（以下简称三性）均无异议。2、2009年6月20日陈美珍与漳平市祥园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（复印件）18页，证明：陈美珍向漳平市祥园房地产开发有限公司合法购买的位于金碧商城的3-26、3-28号房的用途为商铺；合同第十条证明漳平市祥园房地产开发有限公司变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设施，陈美珍有权退房的约定；房屋分层平面图证明陈美珍购买商铺时，商铺现状是商场，面前是摊位。漳平市祥园房地产开发有限公司对该证据的三性均无异议。但认为：合同第十条第一款第一项、第二项适用合同履行完毕之前；第十条第三款，关于退款和利息方面应从接到书面通知之后三十日按照银行活期存款利率计算；本案店铺商业价值是很低的，从每平方米才3150元的店铺价格可以看出。3、《房屋所有权证书》（复印件）、《土地使用权证书》（复印件）各一份，证明金碧商城的3-26、3-28号商铺是陈美珍合法享有。陈美珍购买商铺时，商铺现状是商场，面前是摊位。漳平市祥园房地产开发有限公司对该证据的三性均无异议。但认为陈美珍于2××3年11月13日在这一天完全取得物权，合同约定的双方权利义务已经完全终止。4、2010年8月12日《税收转账专用完税证》（复印件）、2009年6月17日、2009年6月23日《收款收据》（复印件）、2××3年11月14日《城市房屋所有权登记费非税收入票据》（复印件）、2××3年12月9日《个人用地非税收入票据》（复印件）各一份，证明陈美珍因购买金碧商城的3-26、3-28号商铺支付的费用。漳平市祥园房地产开发有限公司对证据中的正规发票和维修基金的三性无异议。有异议的是收款收据670元这是当时预收的，后面交到城建局和国土局，而后换成后面的两张正式发票，预收的670元是不够的，事后可能陈美珍有补齐。5、照片三张，证明漳平市祥园房地产开发有限公司违反合同约定变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设施，在商铺前面拆除所有的摊位，并将摊位改建成仓库，已经完全改变陈美珍商铺的功能，商铺无法经营。漳平市祥园房地产开发有限公司对该证据的三性均无异议。6、《房地产销售（测绘变更）面积计算书（2012年5月）》（复印件）一份，证明测绘的图纸是跟房产证的上的图纸是不一样的，虽然里面有写了变更，但是去规划局查的图纸是不包含里面的部分明细的，这个规划是没有经过审批的，这是违反合同约定的。摊位是签订合同之后去变更摊位的，摊位变更成商铺是没有审批的。漳平市祥园房地产开发有限公司提供的《房地产预售面积计算书》不能作为证据使用。漳平市祥园房地产开发有限公司对该证据的真实性没有异议，但认为不能证明陈美珍的主张，漳平市祥园房地产开发有限公司没有变更原来的商业用途，没有违反强制性规定，更不是小区规划变更。漳平市祥园房地产开发有限公司向本院提交以下证据：1、营业执照（复印件）、法定代表人证明书各一份，证明漳平市祥园房地产开发有限公司的身份信息。陈美珍对该证据的三性均无异议。2、《房屋交接单》（复印件）、《二次装修施工配合协议书》（复印件）各一份，证明：陈美珍已于2009年6月23日验房接收了金碧商城3#-26、3#-28商铺；漳平市祥园房地产开发有限公司履行了交付标的物的义务。陈美珍对该证据的三性均无异议。但认为装修配合协议的第四点有明确约定，责任归属约定漳平市祥园房地产开发有限公司已经违反了相关规定，应当进行相关的整改。3、《土地增值税清算鉴证报告》（复印件）一份，证明漳平市祥园房地产开发有限公司在2014年2月28日已经完成销售金碧商城99.64%，全部物业基本售完，没有必要在2015年年底进行规划变更。陈美珍对该证据的三性均无异议。但是认为开发商应当保证店面和摊位的功能的永久性。4、《房地产预售面积计算书》（复印件）一份，证明规划设计时标号T的面积是商铺，不属于共同设施，是可以销售的商铺，漳平市祥园房地产开发有限公司将商铺合法销售是符合法律规定的。陈美珍认为该证据的真实性得不到证实，虽然有盖骑缝章，但没有日期。5、《商品房买卖合同》（复印件）一份，证明漳平市祥园房地产开发有限公司于2××3年12月25日已将金碧商城第3幢一层33、35、36.38、39、40、41、42号商品房出售给了黄榕，当时约定的用途为商铺，因此漳平市祥园房地产开发有限公司不存在2015年有改建过上述商铺是事实，因为上述房屋的所有权已经不属于漳平市祥园房地产开发有限公司了。陈美珍认为该证据的备案专用章没有日期，对于黄榕没有出庭，也没有任何黄榕的信息，所以对真实性没有办法确认。上述店面就是摊位改变而来的，且漳平市祥园房地产开发有限公司与陈美珍签订《商品房买卖合同》的平面图和陈美珍房产证的分户图均体现摊位和店面，房产证是2××3年发放给陈美珍的。本院依职权调取的证据：漳平市住房和城乡规划建设局出具的《关于漳平市新桥镇麦园碧灵南路北侧金碧商城项目审批情况的说明》一份，证明金碧商城自2009年7月按审批的工程规划许可进行规划竣工验收。规划竣工验收核发后至今未申请过设计变更。陈美珍对该证据的真实性无异议。认为因为陈美珍的房产是位于3号楼，T地块这个地块是包括商铺没包括摊位，按照规定是不能变更的，不能将摊位变更为仓库，这个漳平市祥园房地产开发有限公司是私自变更的，完全改变合同的目的和功能。漳平市祥园房地产开发有限公司对该证据无异议，认为该证据体现漳平市祥园房地产开发有限公司没有进行过陈美珍所说的设计变更，更证明了陈美珍起诉解除合同没有依据。本院听取了原、被告的质证意见，对当事人之间对客观真实性、关联性、合法性均无异议以及对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于漳平市祥园房地产开发有限公司提供的证据4、5，该证据与本案待证事实具有关联性，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2009年6月20日，陈美珍与漳平市祥园房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》（编号：MFZP-2008-0000288），合同约定：陈美珍向漳平市祥园房地产开发有限公司购买由其开发的位于漳平市，该商品房的用途为商铺，建筑面积30.76平方米，其中套内面积29.7平方米，公共部位共有分摊建筑面积1.06平方米，单价为每平方米3150.36元，总金额为96905元；漳平市祥园房地产开发有限公司应当在2009年7月20日前向陈美珍交付房屋；第十条规划、设计变更的约定：下列经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或者使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；（3）变更房屋节能措施及指标；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复、买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更不退房。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息等。2009年6月23日，漳平市祥园房地产开发有限公司向陈美珍交付了房屋，双方签订了《房屋交接单》、《二次装修施工配合协议书》各一份，陈美珍向漳平市祥园房地产开发有限公司缴纳了维修基金336元。2××3年11月4日，陈美珍依法取得了所购房屋的《房屋所有权证》（房屋所有权证号：房权证漳房字第××号）。2××3年11月13日，陈美珍依法取得了所购房屋的《国有土地使用证》【土地使用权证号：漳国用（2××3）第003585号】。为此，陈美珍支付了房屋契税2907.2元、城市房屋所有权登记费550元、个人用地费700元。2015年，陈美珍所购商铺前的商铺业主将所购买的商铺修建成封闭式商铺。据此，陈美珍认为漳平市祥园房地产开发有限公司对金碧商城进行了规划变更且未通知，其行为违法了《商品房买卖合同》的约定，要去解除双方签订的《商品房买卖合同》，因与漳平市祥园房地产开发有限公司多次协商未果。为此，陈美珍诉至本院，要求判如所请。另查明，2××3年12月25日，漳平市祥园房地产开发有限公司与黄榕签订了一份《商品房买卖合同》（编号：MFZP-2008-0000371），漳平市祥园房地产开发有限公司将漳平市新桥镇西埔村麦元碧灵南路的金碧商城第3幢一层33、35、36、38、39、40、41、42号房出售给了黄榕，上述商品房的用途为商铺。陈美珍诉称中其所有的3-26、3-28号商铺前对应的摊位即为黄榕购买的38、39号商铺。综上所述，本院认为，当事人对其主张有责任向法院提交证据，因举证不能应承担不利的后果。陈美珍与漳平市祥园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，受法律保护。陈美珍已按合同约定交付了房屋价款，漳平市祥园房地产开发有限公司也按合同约定交付了房屋，陈美珍亦已取得所购房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，双方均已按合同约定履行了相应的义务。现陈美珍认为漳平市祥园房地产开发有限公司在其不知情的情况下在2015年底对金碧商城进行了规划变更，改变了其所购商铺的使用功能，要求解除双方的《商品房买卖合同》，但从漳平市住房和城乡规划建设局出具的说明可知，漳平市祥园房地产开发有限公开发的金碧商城自2009年7月规划竣工验收核发后至今未申请过设计变更。且从陈美珍提供的现场照片来看，其所购商铺前的公共通道亦可通行，其商铺的功能并未丧失。综上，陈美珍要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的请求，依据不足，本院不予支持。而陈美珍的其他诉讼请求均以双方已解除《商品房买卖合同》为前提，故本院不予支持。漳平市祥园房地产开发有限公司认为其未进行过设计变更，应驳回陈美珍的诉讼请求的辩解，理由充分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：驳回陈美珍的诉讼请求。本案受理费3298元，由陈美珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审 判 长 陈    霖人民陪审员 卢  永  赳人民陪审员 卢  衍  建二〇一八年一月九日书 记 员 陈广灶（代）附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。