河南省南阳市宛城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1302民初3839号
原告河南永安房地产开发有限公司；
住所地：南阳市仲景北路***号；
法定代表人：靳新红，任公司董事长。
委托代理人周博，男，汉族，1985年10月26日出生，住河南省南阳市卧龙区，系单位员工，代理权限为特别授权。
委托代理人温东旭，河南衡祥律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告河南华润万家生活超市有限公司；
住所地：郑州市金水区南阳路***号；
法定代表人：李毅，任公司总经理。
委托代理人吴兴印、严丽婷，广东至高律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告永安公司河南永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）与被告华润公司河南华润万家生活超市有限公司（以下简称华润公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，原告委托代理人周博、温东旭，被告委托代理人严丽婷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告永安公司诉称，2012年2月29日，华润公司与永安公司订立租赁合同，约定华润公司租赁永安公司开发建设的13910.78平米商铺。合同订立后，华润公司迟迟不履行合同相关义务，至2013年1月才启动项目。违反约定至2013年3月才向永安公司提交包括商铺区域负荷要求在内的布局图，至2013年6月底才向永安公司提供空调安装方案。2013年6月28日至租赁合同约定交付房屋的2013年7月1日，仅仅有两天时间，永安公司在如此短暂的时间里，根本无法完成房屋交付前的相关事项，当然无法如期向华润公司交付房屋。根据合同法相关规定，永安公司向华润公司交付房屋的时间应当予以顺延。但2013年7月之后，华润公司更是不派员参与、不与永安公司协作，许多需要华润公司确认、配合、协助的事项均无法完成。2014年4月华润公司突然通知永安公司解约。原告认为，永安公司未在租赁合同约定的2013年7月1日交付房屋，系因被告启动项目时间无故推迟和其不履行法定及约定的配合、协助等相关义务所致。被告解除租赁合同关系，系基于其经营战略调整决定放弃南阳市场等因素而致。华润公司行为构成根本违约，且给原告造成了巨额经济损失。根据双方合同约定，一方违约导致合同无法履行时，须赔偿对方违约金500万元。据此，现请求法院判令被告赔偿原告500万元违约金及无法弥补部分的损失500万元。
被告华润公司辩称，华润公司向永安公司解除的合同合法，永安公司没有按照合同约定交付租赁物业，现解除合同依法有效。永安公司认为其延迟交付物业系华润公司迟迟不履行合同相关义务没有依据；即使华润公司违法解除租赁合同，租赁合同也未约定此种情形的违约金条款，永安公司要求华润公司承担违约金500万元没有依据，应以永安公司的实际损失为计。但本案，永安公司不仅没有损失，反而因此受益，永安公司的主张没有依据。请求法院依法驳回永安公司诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
第一组：1.协议书；2.租赁合同。
证实1.双方租赁合同关系成立及被告对租赁房屋的特殊要求；2.被告同意在取得各项竣工验收合格证明前交付房屋。
第二组：1.双方往来函件及原告催促函；2.邮箱记录及公证书2份。
证实1.2012年至2013年间双方一直联系，被告因华润公司内部由华润万家或华润苏果接管南阳项目因素拖延；2.被告于2013年7月1日才交付空调设计图纸等，之后原告一直催促被告，被告一直不予配合。
第三组：1.邮寄单；及平面荷载分布图。
第四组：1、加固工程合同2.加固施工图纸、会审图纸；3.招标邀请函；4.河南正大投标文件；5.施工进度表；6.设计合同、加固工程设计联系函、设计费票据；7.加固工程验收记录及建设、施工、监理、设计单位验收报告；8.加固工程部分工程量确认单及附图；9.加固工程结算审核报告；10.加固款支付明细。11.2013年3月20日电扶梯租赁合同及安装合同；12.2013年4月1日电扶梯买卖合同及安装合同；13.追加减合约书；14.合同审批单；15.财务支出凭证。
证实1.被告于2013年3月提出房屋加固等特殊要求；2.加固工程合格；3.原告为此支付455万余元工程款及10万元设计费。
证实1.原告应被告要求购买电扶梯和被告在电梯安装过程中几经变更，包括将1.6吨升降电梯修改为2吨升降梯，原平行走梯变更为交叉走梯后又进行修改，造成了原告实际损失100万元以上。
第五组：被告解约函。
证实被告在原告已将依其要求投入巨资完成相关事项情况下，被告违背诚信解除合同。
第六组：退款凭证及相关材料。
证实因被告未及时进驻上百购房户退房。
第七组：网页资料“华润万家战略调整，告别大规模扩展”。
证实2014年度是被告进行战略调整的关键年度，经历着关店潮，间接证实解除合同系被告自身原因所致。
第八组：物业公司证明。
证实由于被告的违约行为导致原告购房户退房。
被告华润公司的质证意见为：对租赁合同和协议书的真实性无异议。确实约定了交付条件，交付时间以及2013年7月1日交付租赁物。双方约定逾期超过90日的，被告有权单方面解除合同，原告已经逾期交付达9个多月，被告于2014年4月11日解除合同，具有合同和事实依据。同时合同已约定租赁物的交付标准，设计方案，设计条件以及各自负责的项目，原告称被告确认后才启动建设没有依据。
对第二组证据没有办法确认真实性，邮箱里面的相应人员的身份不明确，以及是否是对应的商函也不清楚；公证书里面提到的王竞是否是相应的邮箱主人也不清楚，也没有关于2013年1月28日华润的回复函。其他关于邮箱的内容我们没有核对，不予质证。并对证明内容有异议，2013年1月21日的商函内容是原告单方制作，相关内容与事实不符，比如双方签订合同时间是2012年2月29日，商函却称2013年3月15日才签订，商函称2012年5月开始多次沟通相关问题，也是其单方陈述，双方合同已非常明确相关建设标准以及建设方案等，原告相关工作可以自行处理，其称我方未回复导致相关工作拖延没有任何依据。2013年1月21日另一份商函对证明内容有异议，证明取消两部电梯是原告的建议，原告称被告变更电梯没有依据。
对第三组证据邮寄证明和布局图的真实性无异议，对证明内容有异议，证明我方已经将布局图提供给原告，但从该布局可以看出不能证明原告所称加固情况，更不能证明加固是由被告提出；
对第四组证据加固工程合同没有原件，真实性不予确认，并对其证明内容有异议，该合同是原告与第三人签订，没有我方确认，而且没有签证竣工图、付款凭证、验收合格证明以及合法的结算，不能证明施工范围、验收是否合格，实际工程款是否支付，而且加固工程已添附在原告物业中，不能证明原告的损失。对电扶梯供货合同及安装合同的三性都有异议。合同签订及内容表述不一，如电梯安装合同称2013年3月签订，但电梯供货合同显示签订时间是2013年4月，同时电梯合同不能证明相关电梯与涉案的租赁物有关，没有竣工资料、结算资料、付款凭证，不能证明是否依约购买、安装、验收合格、结算以及付清相关款项，而且我方租赁的是一层、二层部分和三层全部，一层、二层还有非我方承租的众多商铺，不能证明为我方专用。而且电梯已成为原告本身物业的配套设施、设备及添附，已正在正常使用，合同终止不会因此丧失其应有的价值，原告依此作为其损失没有依据，对于空调施工图纸及邮寄证明没有原件，真实性不予确认，原告应根据双方约定的合同附件1的设计方案以及具体建设标准完成建筑物（含空调、消防电梯）的设计，无需我方的确认，且邮件显示，原告是在2013年5月27日才发空调设计方案，2013年6月13日才发空调设计图纸，如果按原告所称，必须我方确认才能施工，其完全可以提前提交并给予我方充足的审批时间。现原告违约在先，却将仅仅是合作过程中的沟通函作为依据将责任推给我方，严重有违诚信；
对证据五被告解约函真实性无异议，对证明内容有异议，原告严重违约，被告通知解除合法合理；
对于第六组退房退款凭证没有原件，对该组证据的三性均有异议，相关的凭证没有第三人的确认，也没有第三人身份及购房证明，更没有退房的原因，不能证明退房与我方有关，其次从原告单方制作的2013年9月到2014年12月的退房明细可以看出，原告所列举的2013年9月到2014年12月退房明细大部分显示是5、7、9、10栋，实质上该4栋于2013年9月份才预售，而且以上的退房是在被告发出解约通知之前，也就是说即使原告所称的相关退房属实，但其所称由于被告的原因退房没有任何依据，退房损失并非合同双方签订合同时可以预见的损失，依法不应作为原告损失计算，而且尚城国际的房价一直在上涨，由购房者退房亦未给原告造成损失，原告将该部分购房者的退房款作为损失没有依据。
对第七组证据的相关事实不予确认，而且相关的报道是在2014年12月31日，被告已在2014年4月11日与原告解除合同，是因为原告迟迟未能按照合同约定交付约定的物业，导致合同解除，与华润万家在合同解除之后的战略调整没有关联。
对第八组组证据，物业的情况说明无法证实其真实性，而且证明的公司是南阳尚城物业管理有限公司，该物业负责人为原告的股东，该公司与原告存在利害关系，其证明内容不应采信，而且原告也没有证据证明是因为被告未入驻导致购房者退房。
被告华润公司为证明自己的主张向本院递交证据如下：第一组：房屋租赁合同及其附件、协议书。证明原告延期交付租赁物业长达9个月，构成根本违约。且据合同约定合同所附的附件即是其施工依据，并不需要另行确认施工图纸，原告可以以标准施工。据合同约定也证明了原告称因为被告原因造成无法消防验收也是没有依据的。被告有权解除合同。
第二组：1、建筑设计防火规范。证明双方合同约定的标准是国家标准，而非被告专用。
第三组：原告所发布的公告。证明原告一期的交房时间是2014年6月底，该时间晚于原被告约定的交付物业时间。原被告之间的物业交房逾期并未对其售房造成影响。
第四组：建筑工程消防设计审核。证明在消防设计审核中应当包含有消防设计文件，也即应当包含原被告租赁区域的消防设计图纸，说明双方确认了消防设计图纸。如果设计文件不包含双方租赁区域的消防设计，证明原被告的设计和施工不影响原告的办证行为，原告的逾期办证责任不在被告。
第五组：建设工程消防设计审核以及南阳市行政审批服务中心的回复。证明消防设计审核包括建设工程以及建设工程装修审核。原告逾期取得建筑本身的消防验收意见书。也证明了涉案物业是2012年出具了消防审核意见书，2014年出具消防验收意见书。原告违约未及时办理消防验收事实清楚。也证明未办理消防验收的责任不在被告。
第六组：房屋租赁合同及新旧租赁户租金对照表。证明原被告解除合同后，原告将房屋另行租赁他人，增加租赁收入达2000万元。被告并未给原告造成损失。
第七组：原告的公告及南阳楼市网关于原告的价格信息。证明原告称由于被告原因造成购房户退房是没有依据的。
对被告举证，原告质证认为：第一组证据真实性无异议，对被告方的证明目的有异议，被告方认为原告方将房屋逾期交付9个月，与实际情况不符，造成逾期交付的原因是被告方迟迟不启动该项目，不履行合同约定和法律规定的相关义务所造成，原告方不构成违约；合同当中约定了被告使用房屋向原告提出了特殊要求，有关工程施工图纸等需要被告方予以确认，并非被告方所称不需要确认。对证据二我们认为与本案无关。第三组证据是复印件，无法证明其真实性。第四组证据与本案的处理没有直接关联，因为被告方未按照合同约定及法律规定履行确认工程加固变更提供有关技术资料，提供必要协助等义务，导致原告无法及时施工和完成其他必要事项，导致工程验收及消防验收迟延，该责任应由被告方承担。第五组证据质证意见与第四组一致。第六组证据租赁合同我们认为与本案没有直接关系而且是复印件，不能证明被告方所证明的事实。第七组证据真实性有异议，不能证明被告的主张。
根据原被告双方陈述及相关证据证实，本院确认以下案件事实：
2012年2月29日，原被告订立房屋租赁合同，约定被告拟将承租原告开发建设的位于南阳市仲景路和天山路交叉口的建筑物地上一层、二层部分和地上三层全部物业共约13910.78平方米。租赁期限为自购物中心计租日起二十个（20）租约年。租赁物业的移交日为2013年7月1日。移交之日起6个月为装修筹备期，装修筹备期内被告将对物业进行设备安装、布货等相关工作，期间内被告不支付租金。租金标准按每日每平方米0.9元计算，每满三个租赁年租金递增5%。租赁物的移交应满足按照合同附件1规定建设，取得政府验收合格文件。涉及结构拆改加固的，原告应提交检测合格报告。货梯在2012年10月30日前投入使用并取得检测合格证。2013年6月30日前取得建筑工程消防验收意见书等。合同10.4条约定，本合同及其对应的协议书根据第11.1（4）和11.1（5）条规定终止后，违约方应当向另一方支付违约金500万元。第11.1（5）条约定了双方终止合同的情况，如另一方严重违反合同规定导致本合同无法履行并在一方发出书面通知30日后仍未进行实质性补救，或另一方的严重违约行为导致本合同无法履行已无法补救时。
由于租赁房屋正在建设中，原被告双方在订立租赁合同的当日签订协议书一份。该协议书约定，原告根据被告开办购物中心的实际需要制定该物业的规划设计方案（以本协议书附件1、2的相关图纸、建设标准为准。）甲方承诺该物业在2013年7月1日前竣工并交付。协议书还约定，若一方发生相关违约行为，另一方均可解除本协议及其对应的房屋租赁合同，并可要求对方支付违约金人民币伍佰万元。
协议书附件1为绘有用地红线的总平面图，用地红线标识有计租范围的各层平面图，双方签字确认、盖章的设计方案图册（含总平面图、各层平面图、立面效果图）、乙方的公司标志及其广告位置图。
附件2为《华润万家生活超市建设标准》，建设标准分为八大区域：其中1.3.8、1.4.8、1.4.10、2.1.18、2.1.19、2.4.5、2.5.20、7.1.1约定为华润万家提出设计需求，甲方施工；其中2.3.47约定按乙方需求，甲方负责后期开孔；其中2.4.1约定由乙方提供区域分布图，甲方采取措施；剩下的均为以甲方规划设计方案施工为准。
2012年12月7日，南阳市公安消防支队出具建设工程消防设计审核意见书，认为被告拟承租物业的工程消防设计审核合格，要求按照审核批准的消防设计图纸资料进行施工。
2013年1月21日，原告致函被告，“自2012年3月15日贵我双方签订正式房屋租赁合同以来，我司领导高度重视，专门制定了筹备的目标责任人及各类奖惩措施。我司开发部、总工办、工程部、招商部等各部门积极行动，密切配合、全力以赴的投入到各项筹备及工程施工当中，以确保按时向贵司交付物业。”“但中间因部门及人员对接问题、苏果问题、布局设计问题、空调问题、电梯问题、物业楼板载荷等问题，从2012年5月份至今多次同贵方沟通并下函催促，在长达九个月的时间里，很多问题始终没有得到贵方明确答复。导致我方空调、消防、水电、电梯等各项基础工作无法施工，设备无法招标采购，各部门工作目前处于停滞状态。为此，再次给贵司下函，尽快确认以下问题：1、请尽快确定工程、运营等各部门的具体对接人；2、按照交房标准的楼面载荷要求，由贵司提供具体的载荷布局图。”“以上问题请贵司尽快予以确认，我方的施工建设才可顺利开展。否则因贵司原因导致不能按期交付物业，造成合同违约，我司将不承担任何赔偿责任。由于问题的严重性及紧迫性，请贵司五个工作日内回复确认。”被告于2013年1月28日回函原告，“2013年1月21日收到贵司函件，我司非常重视与贵司合作，现南阳仲景路项目已经全面启动；该项目为南阳首家门店，为了把该项目做成华润万家在南阳旗舰店，我司从设计、装修标准将按照华润万家最新的都市型大卖场设计，所以南阳仲景路项目各项设计图纸及技术指标设计周期为一个半月。”
2013年3月4日，被告向原告邮寄商超物业荷载布局图等图纸。原告根据该图纸，对该物业作加固处理。2013年3月1日，原告就工程改造经与北京森磊源建筑设计有限公司磋商，商定加固部分加收设计费100000元。当月7日，原告支付了该设计费。该加固工程预算造价7984488.48元。2013年3月27日，原告针对“华润万家”商超加工工程进行招标。河南正大建设科技有限公司以456万元价格中标。
2013年3月29日，原被告双方在永安尚城国际1#商定华润万家南阳市仲景店会审纪要，具体内容为：1.华润万家二三层5～9轴线原设计电梯空洞，钢结构封堵，荷载为5KN/㎡。2.华润万家商业隔墙门等位置见附图，做法同原设计。3.公共区域，楼梯间按照原设计施工。4.消防系统整层商业统一施工。空调系统供华润万家使用，二层除肯德基外其他外围商业，预留空调系统通风口。5.二层华润万家生鲜加工间及冷库区主管支管中空调管道按照华润万家确认出图后施工。6.华润万家三层办公区空调新风系统按照华润万家确认出图后施工。7.华润万家-1层～三层8～12轴线交C～D轴线间电梯，在华润万家2013年4月3日前提供电梯位置图及上下方向后采购施工。8.华润万家一层J-
E轴线交16-17轴线间车道平台荷载在该区域地下室施工时，直接加固至车道荷载2吨/㎡。9.华润万家三层J-
E轴线交13-16轴线间增加制冷制备间，东侧留竖井。设备间荷载在设备基础施工时二次加固。10.华润万家机房冷凝器安装位置设在13-16轴线交H-
G轴线范围附近。
2013年4月23日河南正大建设科技有限公司与原告签订《华润万家加固工程合同》。2013年5月6日开工，7月6日完成施工，后经验收合格。最终审定该加固工程总造价为4551307.16元。
2013年3月20日，原告与上海永大电梯安装维修有限公司分别签订了《电扶梯供货合同》及《电扶梯安装合同》，购买了9台永大电梯，合计货款198万元，安装费58.9万元。2013年4月1日，原告与迅达（中国）电梯有限公司签订《电（扶）梯产品买卖合同》，购买8台电梯，共计197.32万元，又与河南宇通实业有限公司签订《电（扶）梯产品安装合同》，支付电梯安装费30.24万元。2013年5月8日，因需原告又向上海永大电梯安装维修有限公司追加购买货品，另支付费用3.8万元。
2013年6月28日，被告将空调安装方案提交给原告。
2014年4月11日，被告向原告发出“解约函”，称“租赁合同约定贵司应于2013年7月1日交付租赁物业，但截至目前贵司仍未向我司移交租赁物业。因该租赁物业迟延交付的情节严重影响了我司的发展战略规划，以致该租赁物业现已不能满足我司预期目标。经我司慎重考虑，现郑重通知贵公司：自贵公司收到本函之日起，双方于2012年12月30日签订的租赁合同解除。”
2014年6月30日原告将原定出租给被告的物业以现状交付给南阳市万德隆商贸有限责任公司（以下简称万德隆公司）使用。7月12日，原告与万德隆公司签订书面房屋租赁合同，确认出租事实及相关权利义务。租金标准每月每平方米30元。2014年10月1日起开始计算租金。
根据原被告双方的诉辩意见和举证质证，本院确定本案争议的焦点问题是，原告未在2013年7月1日前将租赁物业交付给被告是否构成违约，如原告不构成违约，被告以此为由解除合同是否构成违约，原告所主张的违约金和损失赔偿请求应否得到支持。
本院认为，原被告双方2012年2月成立的租赁合同关系不违反法律规定，应当得到全面、适当地履行。合同中明确约定有关租赁物业的改造须由被告提出设计等要求，特别是要向被告提交布局图和荷载分布图。原告只有在知悉被告的相关要求情况下才能够组织施工改造。而被告至2013年1月28日已经过11个月时间后才向原告回函，告知原告全面启动该项目并需1个半月时间完成相关技术指标设计。至2013年3月4日被告才将荷载分布图交付给原告后，严格来讲，原告此时才具备施工条件。在施工过程中原告多次向被告发送的信函和其组织施工改造、安装电梯、安装空调中的信函均可以看出，被告均未积极予以配合。因此被告未积极履行合同约定的协助义务，是造成原告未按期交付租赁房屋的主要原因。因此被告以逾期未交付租赁房屋为由解除与原告间的租赁合同不当，其解约行为构成违约。
原告称其因被告违约所遭受的损失有加固工程费用、设计费、工程监理费、推迟取得租金收入算等。本院认为，工程加固费、设计费、加固工程费等固然是原告支付的费用，但是该费用投入又形成了原告房产一部分价值，增大了原告出租取得租金收入的可能性。因此不能将该全部费用支出都当作是原告的损失。且原告也未对其中确实形成其损失的程度进行鉴定。因此原告以该部分费用作为损失请求被告予以赔偿，本院不予准许。
被告在订立及履行租赁合同过程中，因为自己的过错造成合同最终不能履行，造成原告物业在此过程中不能使用时间长达11个月之久，该段时间的租赁收入应为原告的可得利益损失。按照原告与万德隆公司所订立合同的租金标准，和原被告间商定租赁物业的面积13910.78平方米，每平方米租金30元/月，11个月的租金收入为4590557.4元。该租金应当视为因被告违约给原告造成的损失。双方所订立的租赁合同第14条、第15条约定，违约方应当向另一方支付违约金500万元。该500万元违约金数额高于原告所遭受损失4590557.4元，但根据本案原告为履行合同投入巨大的实际情况，平衡双方当事人利益，以被告赔偿原告500万元违约金较为妥当。原告要求被告赔偿违约金以外损失的请求证据不足，不予支持。如果原告认为其损失确实超过了该500万元违约金数额，可另行主张其权益。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告河南华润万家生活超市有限公司在本判决生效后10日内赔偿原告河南永安房地产开发有限公司违约金5000000元。
驳回原告河南华润万家生活超市有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费81800元，由被告河南华润万家生活超市有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决送达后15日内向本院提交上诉状六份上诉至河南省阳市中级人民法院，并缴纳上诉费。在前述期限内未提交上诉状或者如期缴纳上诉费的，为未上诉，本判决将发生法律效力。
审判长 梁延东
审判员 王鹏飞
审判员 苏 珂
二〇一七年十二月十二日
书记员 兰春阳