福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0521民初7912号
原告：李珍娜，女，1970年7月29日出生，香港特别行政区居民，内地联系地址福建省泉州台商投资区。
委托诉讼代理人：黄晓琪、郑婉琼，北京中银（泉州）律师事务所律师。
被告：惠安诚信房地产开发有限公司，住所地泉州台商投资区东园镇龙苍村，统一社会信用代码91350521798351634E。
法定代表人：庄旋英，执行董事。
第三人：泉州银行股份有限公司海信支行，住所地泉州市温陵南路华信大厦，统一社会信用代码9135050385610400X5。
代表人：庄伟宏，行长。
委托诉讼代理人：林苗，女，该支行工作人员。
委托诉讼代理人：傅文雄，泉州银行股份有限公司公司律师。
原告李珍娜与被告惠安诚信房地产开发有限公司（以下简称诚信房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，由简易程序转入普通程序，通知泉州银行股份有限公司海信支行（以下简称泉州银行海信支行）作为第三人参加本案诉讼，公开开庭进行了审理。原告李珍娜的委托诉讼代理人黄晓琪、郑婉琼，第三人泉州银行海信支行的委托诉讼代理人林苗、傅文雄到庭参加诉讼。被告诚信房地产公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李珍娜向本院提出诉讼请求：1、被告立即为原告办理泉州台商投资区店面的房屋权属证书；2、被告支付原告逾期办证违约金（以已付购房款236400元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年11月26日起至实际办证之日止，暂计至起诉之日为24822元）。事实和理由：2015年8月25日，原告与被告签订《内部协议书》1份，购买被告开发的位于泉州台商投资区龙商住区1＃楼105号店面。《内部协议书》约定，东龙商住区1＃楼105号店面总价款600320元,协议签订后支付236400元，余款在被告办理完房屋权属证书后3个月内付清。《内部协议书》签订后，原告支付购房款236400元，被告向原告出具收款收据，并将房产交付给原告。但时至今日，被告仍未为原告办理房屋权属证书。被告作为房屋出售方，在原告履行付款义务后，被告交付房屋即购房合同成立，被告应当在合同签订之日起90日内按约定办理房屋权属证书。
被告诚信房地产公司提交书面答辩状辩称,一、原告于2015年8月25日与被告签订《内部协议书》，约定向被告购买位于泉州台商投资区店面，但原告并未实际支付购房款。自双方签订合同后，原告没有与被告存在任何银行转账记录，请法院责令原告提供付款的转账记录，或银行领款记录，否则应认定原告没有支付购房款，《内部协议书》应予解除。二、原告购房后未按约定实际履行支付购房款的义务，《内部协议书》未生效，原告构成违约，其要求被告办证并支付逾期办证违约金不能成立。请求驳回原告的诉讼请求，并解除双方签订的《内部协议书》。
第三人泉州银行海信支行述称，2015年4月20日，第三人与被告签订《最高额抵押合同》1份，双方约定该合同所担保的债权为自2015年4月20日起至2020年4月20日，在5750万元的最高余额内，抵押权人依据与惠安诚信针织有限公司签订的借款合同、银行承兑协议、开立担保协议以及其他融资文件而享有的对债务人的债权。上述最高额仅指本金，具体担保范围以第三条所述为准。抵押物位于泉州台商投资区龙商住楼房产。案涉房产均已抵押给第三人，第三人享有优先受偿权。被告转让案涉房产未经第三人同意，受让人也未代偿债务，严重损害第三人的合法权益。原告与被告签订的《内部协议书》，因违反法律强制性规定而无效。
经审理查明，被告系经工商登记设立的有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售及物业管理。2015年8月25日，原告与被告签订《内部协议书》1份，约定被告将其开发的位于泉州台商投资区店面出售给原告，总价款600320元。并约定本协议签订后，原告支付被告236400元，被告出具“收到本协议店面购房款现金人民币贰拾叁万陆仟肆佰元整（￥236400）”的收据，原告保证在被告为其办理完1＃楼105号店面的房屋权属证书三个月内付清购房余款，若原告在被告办理房屋权属证书前已交房款超过300000元，则在次月享有该店面的租金收益，并在被告为原告办理完店面的房屋权属证书后与现租户按原有的租赁合同条件重新签订。同日，被告出具金额为236400元的收款收据1份交给原告收执，收款收据加盖被告的财务专用章。
另查明，泉州台商投资区龙商住楼房产已经办理房屋所有权证，登记产权人为被告，其中1＃楼105号店面的房屋权属证号为惠房权证惠园字第××号。2015年4月22日，被告以涉案东龙商住楼房产设立最高额抵押权登记，抵押权人为第三人，借款人为惠安诚信针织有限公司。2016年12月7日，第三人以惠安诚信针织有限公司、诚信房地产公司、庄秋民以及谢爱玲为被告，向泉州市中级人民法院提起金融借款合同纠纷诉讼，案号（2016）闽05民初1887号。2017年5月16日，泉州市中级人民法院作出（2016）闽05民初1887号民事判决：一、惠安诚信针织有限公司应于判决生效后十日内偿付泉州银行海信支行借款本金100万元，并按HT93505010031160100005号《流动资金借款合同》的约定和中国人民银行的有关规定计付自2016年6月29日起至实际付款日止的利息、罚息、复利；二、惠安诚信针织有限公司应于判决生效后十日内偿付泉州银行海信支行借款本金2896万元，并按HT93505010031160600012、HT93505010031160600013号《流动资金借款合同》的约定和中国人民银行的有关规定计付自2016年6月28日起至实际付款日止的利息、罚息、复利；三、庄秋民对惠安诚信针织有限公司上述债务的清偿承担连带保证责任，庄秋民承担保证责任后，有权向惠安诚信针织有限公司追偿；四、谢爱玲对惠安诚信针织有限公司上述第二项债务的清偿承担连带保证责任，谢爱玲承担保证责任后，有权向惠安诚信针织有限公司追偿；五、若惠安诚信针织有限公司未能按期足额清偿上述债务，泉州银行海信支行有权对诚信房地产公司坐落于福建省泉州台商投资区东园镇龙苍村东龙商住楼的店面、住宅[土地使用权证号：惠国用（2002）字第110008号，房屋所有权证号：惠房权证惠园字第01026号－××号、01033号－××号、01067号－××号，房屋他项权证号：泉房他证台商投资区（台）字第201500076号]进行折价或享有上述财产拍卖、变卖后的所得价款的优先受偿权。惠安诚信针织有限公司不服判决提起上诉，福建省高级人民法院于2017年8月30作出（2017）闽民终794号民事裁定：本案按上诉人惠安诚信针织有限公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。2017年12月13日，泉州银行海信支行向泉州市中级人民法院申请执行。上述店面已被法院查封。诉讼中，原告不同意代为清偿债务消灭抵押权。经本院释明，原告不变更诉讼请求。
以上事实，有原告提供的企业基本信息、《内部协议书》、收款收据，第三人提供的泉州市中级人民法院（2016）闽05民初1887号民事判决书、福建省高级人民法院（2017）闽民终794号民事裁定书、法律文书生效证明书、受理申请执行通知书，本院向泉州台商投资区不动产登记中心调取的证明，以及原告及第三人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。
综上事实，本院认为，涉案泉州台商投资区店面在《内部协议书》签订之前已经设立最高额抵押权登记，事实清楚，证据充分，足以认定。被告在抵押期间转让涉案店面，未经抵押权人即第三人同意，现涉案店面仍处于抵押状态且被法院查封，而原告又不同意代为清偿债务以消灭抵押权，故涉案店面不能办理产权转移登记。原告请求被告为其办理房屋权属证书并支付逾期办证违约金，不予支持。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告李珍娜的诉讼请求。
本案受理费421元，由原告李珍娜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 许一鸣
人民陪审员 陈炜清
人民陪审员 郑云龙
二〇一八年三月十九日
书 记 员 郑榕玲
速 录 员 庄珊珊
附本案引用的主要法律条文：
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。