广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤执复232号
复议申请人(异议人)：清远荣航房地产发展有限公司，住所地：清远市清城区源潭镇银英公路边。
法定代表人：邝志国。
委托诉讼代理人：许解富，广东万解律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张园园，广东万解律师事务所律师助理。
申请人：姚东财，男，汉族，1960年12月19日出生，住广州市花都区，。
委托诉讼代理人：林瑞文，广东捷高律师事务所律师。
复议申请人清远荣航房地产发展有限公司不服清远市中级人民法院(2017)粤18执异2号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭公开听证审查，复议申请人清远市荣航房产地发展有限公司的委托诉讼代理人许解富律师、保全申请人姚东财的委托诉讼代理人林瑞文律师到庭参加听证。本案现已审查终结。
根据姚东财的财产保全申请，清远市中级人民法院于2017年1月24日作出（2017）粤18财保1号民事裁定书，裁定冻结被申请人清远荣航房地产发展有限公司（下称荣航地产公司）113000000元存款或查封、扣押等值财产。依据该裁定，清远市中级人民法院在（2017）粤18执保3号保全执行案件中，查封了被申请人荣航地产公司的492套房产。
被申请人荣航地产公司对此不服，向执行法院提出书面异议，请求：除时代美居一号楼2至32层全部房屋、停车位445个、一号楼首层01至10商铺外，其余查封财产予以解封。主要理由是：依照荣航地产公司与申请人姚东财签订的房屋认购协议书、施工补充协议、以物抵债协议书，双方已就建设工程款的支付问题达成协议，并对房屋的初步价格作了约定，其中一号楼2至32层每平方米为3800元、停车位每个130000元、临海逸路的商铺每平方米22000元、三号楼每平方米4200元。按此标准作参考，法院现查封荣航地产公司的房屋价值已经超过六亿元。民事裁定书裁定的查封标的为1.13亿的等值财产，而查封财产清单中的实际查封财产价值远远超过了1.13亿元，应予变更。异议请求中的房产已足够保全金额，对超过部分的查封措施应予以解除。
执行法院查明，该院依据已生效的（2017）粤18财保1号民事裁定书及申请执行人姚东财的申请，对被申请人荣航地产公司的492套房产进行了查封。太平财产保险有限公司清远中心支公司以保函的方式为申请人姚东财提供信用担保，财产保全保险金额为6000万元。另查明，在查封的492套房产当中，异议人荣航地产公司在执行听证中认可其中的449套已抵押给清远市农村商业银行。异议人并未提供相应的财产评估报告。
执行法院认为，人民法院对债务人的财产采取查封措施，其目的是为了保障债权人债权的实现，确保实际变价处分时债权能够得以充分受偿。一方面，异议人提供的“房屋认购协议书、施工补充协议、以物抵债协议书”均没有经过相应的法律程序予以确认，其合法性、真实性、关联性未能予以确认；另一方面，异议人并无提供被查封财产相应的财产评估报告，该“房屋认购协议书、施工补充协议、以物抵债协议书”仅能反映预期利益或价值，其价值能不能全部实现，能实现多少，会受到市场、质量验收等综合情况的影响，是一个不确定的因素。更何况涉案房产存在在建抵押的情况，在建抵押的房产已超过了被查封房产数量的90%以上，申请执行人可予以充分受偿的财产剩余不多。退一步讲，如异议人认为申请执行人其查封保全申请造成其损失，可另行在申请执行人提供的保全担保中予以解决。执行法院的财产保全措施不存在超标的查封的情形。2017年3月10日，执行法院作出（2017）粤18执异2号执行裁定书，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定驳回荣航地产公司的执行异议申请。
异议人荣航地产公司不服向本院申请复议，请求：撤销执行法院（2017）粤18执异2号执行裁定，变更查封与1.13亿元价值相当的房产，即查封一号楼全部住宅、地下车位445个，解除时代美居二至四号楼全部住宅等物业的查封。其主要理由是：（1）执行法院查封荣航地产公司财产总价超过5.5亿元，是严重超标的查封。依照荣航地产公司与姚东财签订的房屋认购协议书、施工补充协议、以物抵债协议书，双方就建设工程的支付问题达成了协议，并对房屋初步价格作了约定，其中一号楼2至32层每平方米抵债价格为3800元，共价值为7200万元；停车位每个13万元共价值为5785万元；商铺每平方米22000元共价值1516万元，以上三项的协商抵债价款已达14501万元。且以上价格是2013年双方协商议定的。经第三方评估的价格，执行法院查封申请执行人的财产已远超5.5亿元，违反了法律规定，给荣航地产带来毁灭性打击。（2）在建工程抵押银行放款额度不超过40%，抵押房产的贷款额度仅1.36亿元，尚有2亿元的可调配价值。
经审查，对执行法院查明的事实可予以确认。经本院执行听证，另查明如下事实：
1.执行法院在保全查封荣航地产公司的492套房产中，于2017年2月9日制作了（2017）粤18执保3号《查封、冻结财产清单》，从1-492作为序号，载明492套房产的不动产单元号、房屋编码及座落地址。查封的房产包括荣航地产公司开发的两个房地产项目，一是序号1-451位于清远市清城区海逸路15号时代美居项目，二是序号452-492位于清远市清城区源潭镇银项公路边H15小区陶瓷配套中心项目。查封的时代美居项目中，序号1、2为车库，另有一号楼、二号楼、三号楼、四号楼的住宅和商铺：序号3-22为一号楼的商铺；序号23-144为四号楼的住宅，序号145-157为四号楼的商铺；序号158-252号为三号楼房产，其中序号180、203、226、249-252为商铺，158-179、181-202、204-225、227-248为住宅；序号253-451为二号楼房产，其中序号282、312、342、372、402、432-451为商铺，其余为住宅。上述清单，执行法院送清远市不动产登记中心通知协助执行。
2.荣航地产公司在异议时向执行法院提供了三份证据材料，以证明查封财产双方认可的单价：一是荣航地产公司与姚东财双方于2012年10月29日签订的《施工补充协议》，双方约定荣航地产公司如未按约付清工程进度款，上述时代美居的商铺以每平方米22000元价格抵偿给姚东财。二是同日双方和案外人共三方签订的《房屋认购协议书》，其中约定时代美居一号楼2层至32层，建筑面积共18947.368平方米，购买单价为每平方米3800元。三是同日前述三方签订的《以物抵债协议书》，其中约定时代美居一至四号楼建筑总面积共约9万平方米，如荣航地产公司不能按约支付工程款，时代美居项目的全部停车位445个以每个车位13万元抵偿工程款，三号楼房产以每平方米4200元抵偿工程款。上述证据，已经本院质证可予确认。
3.荣航地产公司在复议时向本院提交了广州市亿信房地产土地评估有限公司2017年4月20日作出的《房地产咨询估价报告》，其评估的前述时代美居项目中，一号楼商铺689.28平方米估价1033.87万元；二号楼商铺1009.15平方米估价1539.97万元，二号楼住宅17620.69平方米估价10620.34万元；三号楼商铺426.75平方米估价688.51万元，三号楼住宅9164.1平方米估价5352.67万元；四号楼商铺1034.04平方米估价1677.71万元，四号楼住宅21534.25平方米12749.23万元；负一层车位估价2669.1万元，负二层车位估价2632.2元。上述房地产估价合计49380.62万元。评估报告另载明，时代美居一号楼住宅18822.89平方估价11450.89万元，但是该部分房地产未列入执行法院查封清单。
4.经听证双方确认，本案查封的房产均已办理抵押登记，系为金融机构借款提供抵押；查封房产无其他优先债权，荣航地产公司的主要债权人为抵押权人及姚东财。保全申请人一方自述上述抵押借款本息计至本案2017年7月复议听证时约为1.8亿，保全被申请人一方则自述约为1.7亿，且已有债务重组方案，实际债务更低。
5.前述查封房产广东清远农村商业银行股份有限公司因对本案保全查封行为不服，亦已于2017年3月14日向执行法院提出执行异议，以其系保全财产的抵押权人为由，请求解除对已办理抵押登记财产的查封。执行法院审查后，于2017年4月25日作出（2017）粤18执异5号执行裁定书认为：根据异议人提供的广州市亿信房地产土地评估有限公司的《房地产咨询估价报告》，评估金额已远超姚东财提供的信用担保的保险金额，因此对荣航地产公司492套房产全部予以查封明显不当，应予纠正。遂裁定：变更执行法院对荣航地产公司492套房产全部予以查封的执行行为，冻结荣航地产公司113000000元的存款或查封、扣押等值财产为限。保全申请人姚东财对此不服申请复议，本院立（2017）粤执复266号案件审查。
6.在执行听证时复议申请人荣航地产公司向本院提出，如能确认本案超标的额查封，申请解封的顺序依次为时代美居四号楼、三号楼、二号楼住宅，并表示同意继续查封其他房产项目。
本院认为，本案主要焦点问题是，执行法院保全查封的房地产是否明显超过1.13亿元？
第一，关于查封财产估值的标准。复议申请人荣航地产公司向本院提供的评估报告，住宅每平方米约为5900元，商铺每平方米约为1.6万元，车位以455个计每个约11.65万元。估价报告采用的单价，和双方当事人在2012年协商抵债的单价，即住宅每平方米4000元左右、商铺每平方米2.2万元、车位单个13万元，二者比较接近。故复议申请人提交的评估报告，可以作为本案查封财产估值时的基本参考。
第二，关于查封财产的估值。本案查封的492项财产包括了两个项目的房地产，其中时代美居项目房地产项目，按估价报告价值为4.938亿元，另还有在清远市清城区源潭镇的房地产41套未评估。因查封财产上存在已登记的抵押债权，故在估值查封财产时应当扣减相应的抵押债权金额。以抵押债权金额1.8亿计，执行法院查封财产的净值仅时代美居项目即为4.938亿－1.8亿=3.138亿余元，超过保全金额1.13亿元约2亿元。因此，复议申请人荣航地产公司关于本案明显超标的额查封的主张成立。
第三，关于本案具体的处理。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结；发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权及时解除超标的额部分财产的查封、扣押、冻结。因此，本案应对超过标的额约2亿元的财产予以解除查封。本案查封的财产中，时代美居项目四号楼住宅估值约1.27亿余元，时代美居项目三号楼住宅估值约5352万余元，合共约1.8亿余元，基本接近超标的额2亿元。根据复议申请人申请解封的顺序，可以对上述三、四号楼住宅部分，即执行法院制作的财产查封清单中序号为23-144、158-179、181-202、204-225、227-248的财产，依法解除查封。
综上，复议申请人荣航地产公司提出本案保全查封财产明显超标的额，理由成立，应予支持，对明显超标的额部分的财产予以解除查封；执行法院认定事实有误，适用法律不当，所作处理应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项、第二款的规定，裁定如下：
一、撤销清远市中级人民法院(2017)粤18执异2号执行裁定；
二、解除清远市中级人民法院2017年2月9日（2017）粤18执保3号《查封、冻结财产清单》中下列序号财产的查封：23-144，158-179，181-202，204-225，227-248。
本裁定为终审裁定。
审判长 杨明哲
审判员 蒋先华
审判员 李焱辉
二〇一七年八月××日
书记员 袁伟现