广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）江中法民一终字第714号上诉人（原审被告、反诉原告）：冉茂鹏，男，1980年6月30日出生，土家族，住广东省江门市蓬江区，上诉人（原审被告、反诉原告）：刘阳春，男，1974年11月25日出生，汉族，住广西武宣县，4112上诉人（原审被告、反诉原告）：容锦沛，男，1975年1月2日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，4072以上三上诉人共同委托代理人：高德林，广东金硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何美良，男，1972年2月5日出生，汉族，住广东省阳东县，委托代理人：邱亦庭，广东华南律师事务所律师。上诉人冉茂鹏、刘阳春、容锦沛因与被上诉人何美良租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法荷民初字第308号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。当事人原审的意见2015年2月10日，何美良向原审法院提起诉讼，请求判决：1、冉茂鹏、刘阳春、容锦沛赔偿何美良租金损失148250元及租赁合同滞纳金15750元；2、冉茂鹏、刘阳春、容锦沛赔偿何美良水电费损失2251.95元；3、冉茂鹏、刘阳春、容锦沛赔偿何美良设备价值损失42500元；4、本案诉讼费用由冉茂鹏、刘阳春、容锦沛承担。主要事实和理由是：2009年1月1日，何美良与丰乐路49号之二二楼铺位业主何月爱签订一份《铺位租赁合同》，合同约定何月爱将其位于丰乐路49号之二二楼铺位租给何美良使用，用于经营茶庄、棋牌室、桌球室、餐厅，租赁期限自2009年1月1日至2015年12月30日。随后于2009年1月2日签订补充协议，约定何美良可将前述部分铺位分租给他人进行合法经营。2011年6月18日，何美良由于经营不善，经何月爱同意，将前述部分铺位转租给江门鹏一餐饮管理服务有限公司（以下简称“鹏一公司”）。约定2011年6月至2011年12月每月租金为12660元，2012年1月至2012年12月每月租金为13260元，2013年1月至2013年12月每月租金为13900元，2014年1月至2014年12月每月租金为14560元，2015年1月至2015年12月每月租金为15270元。同时约定，何美良将原在该铺位经营的巴山夜雨茶轩中的所有设备及装修折价85000元转让给鹏一公司。鹏一公司接手前述铺位后，用于经营餐饮，�号为“蓬江区鹏一华人餐厅”。鹏一公司接手经营后，初始能按时交纳租金，自2013年3月起冉茂鹏、刘阳春、容锦沛只缴纳了6600元之后便开始拖欠租金。在2013年9月，鹏一公司由于经营不善，中途毁约，私自将餐厅价值8.5万元所有设备搬走，按合同约定不能拆走所有设备，拆走后照价赔偿，合同租期刚过一半时间，理应赔偿何美良之前设备8.5万元价值损失的一半即42500元。事情发生后，何美良曾向公安机关报案。截至2014年1月31日，鹏一公司共拖欠租金本金148250元、滞纳金15750元、水电费2251.95元。何美良经多次催讨鹏一公司未果。何美良为减少业主和自身的损失，经再三考虑并依法依理情况下，于2013年11月22日将涉案铺位转租给他人经营，并于2014年2月1日开始计租。经查，鹏一公司于2010年1月8日成立，公司类型为有限责任公司，注册资金为人民币50万元，投资者为冉�鹏、刘阳春、容锦沛。2012年9月27日，该公司以虚假的清算报告和虚构公司的债权债务已清结的事由向工商行政管理部门申请并办理了注销登记。根据最高人民法院《关于适用若干问题的规定（二）》第十九条“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”的规定，冉茂鹏、刘阳春、容锦沛应对鹏一公司本案的债务承担相应的赔偿责任。参照《广东省高级人民法院关于企业法人解散后的诉讼主体资格及其民事责任承担问题的指导意见》第十三条“清算义务人在向工商行政管理部门办理企业法人的注销登记手续时，虚构该企业法人的债权、债务已清结的事实，导致该企业法人被注销的，清算义务人应当在该企业法人注册资金范围内就该企业法人的债务向债权人承担赔偿责任”的规定，冉茂鹏、刘阳春、容锦沛应在鹏一公司注册资金人民币50万元的范围内对鹏一公司对本案债务承担赔偿责任。冉茂鹏、刘阳春、容锦沛共同答辩称：何美良起诉的事实不能成立，所提诉讼请求没有事实和法律根据，应依法驳回何美良的诉讼请求。一、2014年3月，何美良以同样的事实向原审法院提起诉讼【（2014）江蓬法荷民初字第276号案件】，在该诉讼中，冉茂鹏的陈述和提交的证据（两张照片）及证人王某、吴某出庭作证的证言能相互印证。充分证明承租人鹏一公司在2013年1月1日前已全部停止经营。在2013年1-2月，仍然没有将餐厅转让出去的情况下，承租人鹏一�司在2013年3月就已经与何美良协商解除原来的铺位租赁合同，并已将承租铺位的钥匙及借用巴山夜雨茶轩的营业执照、税务登记证、卫生许可证、烟草证、公章、税务存折等一并交回给何美良。承租人鹏一公司按照双方解除合同时的约定，交租到2013年4月的上半月，即6600元。同时，鹏一公司已交何美良相当于3个月租金的押金，也不再退还。双方的合同已经解除，也结清相关的费用，铺位的钥匙和相关的证照也交给何美良，根本不存在承租人鹏一公司拖欠何美良租金的问题。何美良在2013年清明节前，已将出租给鹏一公司的铺位收回，另行对外公开招租。而且，何美良在起诉状中也说，在2013年11月22日已将铺位另行出租给他人，因此何美良起诉主张承租人鹏一公司拖欠租金等没有事实根据。补充说明，何美良将从业主何月爱承租得来的铺位的一半分租给鹏一公司，收取的租金却比其交给业主何月爱的全部铺位的租金还多。由此证明，何美良通过转租铺位，不仅没有任何损失，而且从中获取高额利润，净赚一倍以上。二、何美良与冉茂鹏、刘阳春、容锦沛双方争议的几个问题及其相关证据：1、本案的承租人究竟是谁？何美良就同一事实曾在2014年3月起诉本案的冉茂鹏，原审法院受理何美良的起诉，案号为（2014）江蓬法荷民初字第276号。何美良在此次起诉和整个诉讼过程中始终坚称承租人是冉茂鹏，而不是鹏一公司。何美良此次起诉却说承租人是鹏一公司，而不是冉茂鹏个人。由此足以证明，就谁是承租人这一事实，何美良前后两次起诉的说法是前后矛盾的。这也反映出何美良缺乏诚信。2、何美良是否已经收回铺位及钥匙、营业执照等证件，何美良在2014年第一次起诉的时候，当庭否认已经收回铺位的钥匙、营业执照等证件。何美�此次起诉后，在答辩状中又明确承认了由鹏一公司的赖小花向其弟交还原借用巴山夜雨茶轩的营业执照、卫生许可证、税务登记证等，但矢口否认已经收回铺位的钥匙。冉茂鹏的陈述与证人王某出庭作证的证言等证据完全相互印证，而且与何美良能够正常将铺位重新出租给他人的事实相符，上述事实已经充分证明，何美良早在2013年清明节前就已将铺位的钥匙、营业执照、卫生许可证、税务登记等证件一并收回。何美良自己所作的陈述不仅前后自相矛盾，而且与客观事实明显不符，也不合常理。试问，鹏一公司在已经不再继续经营，自己无法将铺位出租，已经要何美良帮忙找人承租，并且已经将借用的营业执照、卫生许可证、税务登记等证件交回何美良的情况下，冉茂鹏、刘阳春、容锦沛还有什么必要还要将铺位钥匙留下不交给何美良？鹏一公司不将铺位钥匙交给�美良，怎能让何美良帮忙找人承租？鹏一公司没有将铺位钥匙交给何美良，何美良写着招租电话的横幅又是怎样挂上去的？新的承租人是如何出入该铺位？这些事实证明是冉茂鹏、刘阳春、容锦沛已经将铺位的钥匙以及营业执照、卫生许可证、税务登记等证件一并交给何美良。3、何美良是自己将铺位出租给他人，还是帮冉茂鹏、刘阳春、容锦沛出租铺位？按照何美良的说法，在2013年其与鹏一公司之间的铺位租赁关系还存在，那其为什么又要将铺位出租给他人？何美良对此问题的说法显然是自相矛盾的。何美良在前后两次起诉状中都说是为了减少业主和何美良的损失，其才于2013年11月22日将涉案铺位转租给他人经营。但何美良在2015年4月15日的起诉书里又说，鹏一公司因无法自行把铺位出租，并电话通知何美良要其帮忙找人承租。照此说来，何美良是在帮鹏一公司或冉茂鹏、刘阳春、容锦沛出租铺位。何美良前后两种说法显然是矛盾的，而且如果何美良不是自己出租铺位，而是帮鹏一公司或冉茂鹏、刘阳春、容锦沛出租铺位，那为什么签订合同的双方不是鹏一公司或冉茂鹏、刘阳春、容锦沛与新的承租人，而是何美良与新的承租人？何美良就出租的期限、租金的标准及支付方式等事项又为什么不征求出租人鹏一公司或冉茂鹏、刘阳春、容锦沛的意见？由此足以证明本案最基本的事实是：鹏一公司在2013年清明节前已经与何美良协商解除了原铺位租赁合同，结清了租金和其他费用，何美良将铺位收回后自行对外招租并与他人签订租赁合同，确立新的租赁关系。4、何美良是何时对外公开发布招租广告？何美良在2014年第一次起诉时，不承认发布过招租广告电话，在本次起诉书里称：在2013年9月3日报警后，因没办法解决租金和撤走设�问题，就只能选择把自己电话写上去招租。冉茂鹏、刘阳春、容锦沛认为，冉茂鹏在第一次诉讼的陈述与其提交的证据照片两张及证人王某、吴某出庭作证的证言等证据完全相互印证，已经充分证明：何美良早在2013年清明节前就已将出租给鹏一公司的铺位收回，并发布招租电话另行公开对外招租，而绝不是2013年9月3日报警后才发布招租广告电话。冉茂鹏、刘阳春、容锦沛向原审法院提出反诉，请求判决：1、何美良将多报铺位出租面积24.73%（112.85㎡）所多收的租金人民币65682元退回冉茂鹏、刘阳春、容锦沛;2、何美良承担全部诉讼费用。主要事实与理由是：通过对照双方提交的证据《铺位租赁合同》，充分证明：何美良完全违背诚实信用原则，公然将面积463.15㎡的铺位当成576㎡出租给冉茂鹏、刘阳春、容锦沛投资成立的鹏一公司，多计铺位面积24.37%（112.85㎡），折合多收租金65682元（2011年6月至2013年4月何美良收取租金合计269520元），严重损害了承租人鹏一公司的合法权益。何美良针对冉茂鹏、刘阳春、容锦沛的反诉答辩称：冉茂鹏、刘阳春、容锦沛承租的铺位面积不存在欺骗，何美良出租给冉茂鹏、刘阳春、容锦沛的上述铺位,比原房产证的面积增加了地下铺位、二楼一间房（作卫生间用），还有两个门口、阳台，面积与实际超出部分相符，冉茂鹏、刘阳春、容锦沛实地考察过并签约的，合同按月计租金，不按平方计算。如果冉茂鹏、刘阳春、容锦沛认为面积有出入，签约后为什么一直都交租金，所以应视为租赁合同合法合理，面积不存在争议才交租的。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：何月爱将其所有的位于江门市丰乐路49号之二二楼铺位915.65㎡租给何美良，双方于2009年1月1日签订了《铺位租赁合同》，约定租赁期间为2009年1月1日至2015年12月30日止，用于经营茶庄、棋牌室、桌球室、餐厅。双方于2009年1月2日签订《协议书》约定，何月爱同意何美良在合同租赁期内将位于江门市丰乐路49号之二二楼铺位915.65㎡分租给他人。何美良与鹏一公司于2011年6月18日签订了《铺位租赁合同》，该合同由鹏一公司的法定代表人冉茂鹏签名，并由鹏一公司盖章。合同约定，何美良将位于江门市丰乐路49号之一二楼（现经营的巴山夜雨茶轩）面积约576㎡（包括楼梯、阳台面积）租给鹏一公司使用。使用期为2011年6月18日至2015年12月31日，交租时间由2011年6月18日开始计租金。首年2011年租金每月12660元,2012年每月租金13260元，2013年每月租金13900元，2014年每月租金14560元，2015年每月租金15270元。鹏一公司向何美良支付押金38000元。合同约定：每月租金不提供收据，以银行对账单为准。逾期按每天罚滞纳金50元，因其他原因造成延期交租金，须经何美良书面签名同意后另行处理。超10日后仍不缴纳租金者，何美良有权即时收回铺位同时终止合同，并没收租赁押金。合同另约定何美良将原巴山夜雨茶轩约576㎡所有设备及装修转让给鹏一公司，双方协定顶手费为85000元，鹏一公司一次性付清给何美良。租期是否期满都不能退回鹏一公司，当鹏一公司向何美良购买原餐厅的设备和装修费用。何美良与冉茂鹏、刘阳春、容锦沛双方均确认2013年3月止的租金，已经由鹏一公司向何美良付清，自2013年4月1日起鹏一公司未缴纳租金，冉茂鹏于2013年5月4日汇款6600元给何美良，何美良认为是缴纳2013年4月之后的租金，可以在计算时予以扣减。鹏一公司于2010年1月8日成立，法定代表人为冉茂鹏，投资人为冉茂鹏�刘阳春、容锦沛，于2012年9月27日注销。该公司在工商部门备案的2012年9月27日《公司注销登记申请书》显示：注销原因：股东、股东会、股东大会决议解散和记载债权债务已清理完毕。该《申请书》有鹏一公司盖章和清算组负责人：冉茂鹏、刘阳春、容锦沛签名。由江门市公安局新城派出所出具的《报警回执》显示：何美良于2013年9月3日到该派出所报案。另查明：何美良将位于江门市丰乐路49号之一二楼（原鹏一公司、育德街前段）面积463.15㎡（另有两个楼梯阳台面积100多平方）租赁给蔡天钧，双方于2013年11月22日签订了《铺位租赁合同》，并约定租赁期间由2013年12月1日至2015年12月31日止。之后双方签订《补充协议》，约定双方认可装修期间为2个月，交租时间在2014年2月1日开始计租。何美良于2014年3月17日因本案租赁合同起诉冉茂鹏，诉请冉茂鹏支付拖欠至2013年12月31日止的租金132400元，滞纳金14250元，水电费2251.95元和赔偿设备损失42500元。后于2014年5月20日撤回起诉，并经原审法院裁定准许。截至2013年10月25日止，何美良缴纳上述铺位水费1263.36元、滞纳金67.7元，电费662.51元，滞纳金258.38元，合计2251.95元。原审法院判决理由和结果原审法院认为，本案是租赁合同纠纷。一、关于被告主体的问题。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十九条：“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，�民法院应依法予以支持”的规定，虽然本案的租赁合同是由鹏一公司与何美良签订的，但由于鹏一公司已于2012年9月27日注销，且其投资人冉茂鹏、刘阳春、容锦沛作为该公司的清算组负责人以合同债权债务已清理完毕，股东、股东会、股东大会决议解散为由向工商登记部门申请对鹏一公司的注销登记。而本案租赁合同在该公司注销时仍然继续履行，因此，因本案租赁合同产生的未清算债权债务应由鹏一公司的投资人，即冉茂鹏、刘阳春、容锦沛承担，故冉茂鹏、刘阳春、容锦沛为本案的适格被告。二、关于《铺位租赁合同》何时解除的问题。何美良主张该《铺位租赁合同》没有解除，并应当计算租金至2014年2月。冉茂鹏、刘阳春、容锦沛主张该《铺位租赁合同》于2013年3月底，已由何美良与冉茂鹏、刘阳春、容锦沛双方协议解除。由于双方均没有提供相应证据证实双方主张的解除合同时间，且何美良已经于2013年11月22日与蔡天钧签订了《铺位租赁合同》，并约定租赁期间由2013年12月1日至2015年12月31日止，因此，涉案铺位实际已于2013年11月22日由何美良另行出租。虽然何美良与蔡天钧约定了装修时间，且该装修时间不计算租金，但何美良将与鹏一公司签订的《铺位租赁合同》所涉及的铺位已出租，故原审法院确认何美良与鹏一公司签订的《铺位租赁合同》已于2013年11月22日自行解除。三、关于何美良请求的租金及水电费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，由于何美良与鹏一公司签订了书面《铺位租赁合同》，何美良提供了铺位给鹏一公司使用，故何美良与鹏一公司之间的租赁合同关系合法有效，应受法律保护。鹏一公司自2013年4月1日开始仅支付了6600元，之后至2013年11月22日未支付租金、水电费，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。双方约定2013年每月租金13900元，计至2013年11月22日，合计100893.33元（13900元×7+13900元÷30×22－6600元）。拖欠的水电费总额为2251.95元。由于何美良未请求按照双方租赁合同的约定没收押金38000元，因此，该押金应予抵扣所欠租金及水电费，故冉茂鹏、刘阳春、容锦沛应向何美良支付的租金及水电费合计为65145.28元（100893.33元+2251.95元-38000元），何美良请求超出上述数额的部分，原审法院不予支持。四、关于何美良请求的滞纳金的问题。由于原审法院已经确认何美良与鹏一公司签订的《铺位租赁合同》于2013年11月22日解除，结合鹏一公司自2013年4月16日起存在拖欠何美良租金及水电费的事实，何美良主张根据双方在合同中约定滞纳金的计算方式计交滞纳金合法合理，冉茂鹏、刘阳春、容锦沛应予支付。因此，冉茂鹏、刘阳春、容锦沛应向何美良支付拖欠租金的滞纳金15750元。五、关于何美良请求的设备价值损失的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，由于何美良未能提供相关证据证实租赁铺位中的安装了何设备及何美良与鹏一公司交接的设备的相关清单，也未提供鹏一公司拆除何美良设备的相关证据，且鹏一公司与何美良签订的《铺位租赁合同》中约定，鹏一公司已经支付顶手费85000元，并约定该顶手费当购买何美良原餐厅的设备和装修费用，因此，何美良请求的设备价值损失的主张，证据不足，原审法院不予支持。六、关于被告反诉的何美良多收租金的问题。由于何�良与鹏一公司签订的《铺位租赁合同》中未约定按面积计算租金，因此，冉茂鹏、刘阳春、容锦沛反诉要求何美良退回多收的租金的诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十九条的规定，判决如下：一、确认何美良与江门鹏一餐饮管理服务有限公司于2011年6月18日签订的《铺位租赁合同》的租赁合同关系于2013年11月22日解除。二、冉茂鹏、刘阳春、容锦沛在本判决发生法律效力之日起十日内向何美良支付从2013年4月1日至2013年11月22日的租金及水电费总额为65145.28元。三、冉茂鹏、刘阳春、容锦沛在本判决发生法律效力之日起十日内向何美良支付租金滞纳金15750元。四、驳回何美良的其他诉讼请求。五、驳回冉茂鹏、刘阳春、容锦沛的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4354元，反诉费721元，合计5075元，由何美良负担2918元，冉茂鹏、刘阳春、容锦沛负担2157元。当事人二审的意见冉茂鹏、刘阳春、容锦沛不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判驳回何美良的诉讼请求，何美良将多收取的租金65682元返还给冉茂鹏、刘阳春、容锦沛；2、本案一审、二审诉讼费用均由何�良承担。主要事实和理由如下：一、关于《铺位租赁合同》解除的时间及租金和水电费。冉茂鹏、刘阳春、容锦沛原审期间提交的证据相互印证了原租赁合同在2013年3月已经双方协商解除。1、冉茂鹏陈述：鹏一公司在2003年1月1日前已经全部停止经营。最初鹏一公司计划自行将餐厅转让出去，但在2013年1—2月仍未转让成功，遂于2013年3月与何美良协商解除租赁合同。解除合同时双方达成一致协议：租金交至2013年4月上半月，租金为6600元。已交给何美良的相当于3个月租金的押金不再退还。并已将铺位的钥匙及借用巴山夜雨茶轩的营业执照、税务登记证、卫生许可证、烟草证、公章、税务存折等一并交给何美良（因何美良说其在重庆经营生意，遂由其弟代收），故本案中不存在鹏一餐饮公司或冉茂鹏、刘阳春、容锦沛拖欠何美良租金的问题。此后至2014年3月何�良第一次提起诉讼前也没有找鹏一公司或冉茂鹏、刘阳春、容锦沛提及此事。2、冉茂鹏、刘阳春、容锦沛提交的已更新网上招租广告证实，何美良在2013年6月1日前即已自行对外发布涉案铺位（餐厅）的招租广告，何美良对此事实在一审庭审时已当庭确认。3、冉茂鹏、刘阳春、容锦沛提交的两张照片可证明何美良在2013年8月25日前已自行对外发布涉案铺位（餐厅）的招租广告。4、证人王某出庭作证可证实，冉茂鹏与何美良解除了房屋的租赁协议，通知将铺位的钥匙和借用巴山夜雨茶轩的营业执照、税务登记证、卫生许可证、烟草证、公章、税务存折等一并交回给何美良。具体的交付方式为由育德店的经理赖小花将钥匙与营业执照交回给何美良的弟弟接收（详见2014江蓬法荷民初字第276号案的开庭笔录）。何美良第一次起诉时矢口否认鹏一公司已将铺位的钥匙和借用巴�夜雨茶轩的营业执照、税务登记证、卫生许可证、烟草证、公章、税务存折等一并交回给何美良，但在本案中，何美良在答辩状中明确承认了由鹏一公司的赖小花向其弟交还原借用的营业执照、卫生许可证、税务登记证等事实。5、证人吴某出庭作证可证实，2013年元旦过后去育德街鹏一公司吃早餐时发现该店已关门，并开始对外招租。招租公告上留的是王小姐的电话。清明节前欲找王小姐的电话订烧鹅，但已看不到王小姐的联系电话，却只看到何先生的联系电话（详见2014江蓬法荷民初字第276号案的开庭笔录）。6、何美良两次起诉都承认：①2013年3月后鹏一公司向其支付过6600元的租金。此6600元是双方协商解除铺位租赁合同时说好的2013年4月份半个月的租金。②何美良已将铺位另行出租给他人。综上，大量证据可相互印证，本案最基本的事实是：鹏一公司在2013年清明节前已经与何美良协商解除了原铺位的租赁合同，何美良将铺位的钥匙与出借的营业执照、卫生许可证、税务登记证等一并收回，双方结清了租金和其他费用，何美良将铺位收回后自行在网上发布餐厅招租广告、挂上写着招租电话的横幅对外招租，并与他人重新签订租赁合同，确立新的租赁关系。原审判决根据何美良自相矛盾且与案件客观事实明显不符的陈述，就认定原铺位租赁合同自2013年11月22日自行解除，实属认定事实严重错误。若原租赁合同在2013年4月前没有经双方协商解除，何美良能在2013年6月1日前就在网上自行发布涉案餐厅的招租广告吗？何美良又如何可以在2013年8月25日前则挂上写着招租电话的横幅对外招租？何美良凭什么与他人重新签订涉案铺位的租赁合同？冉茂鹏、刘阳春、容锦沛没有拖欠何美良的租金等费用，则何来滞纳金？何美良没有提交与他�重新签订的铺位租赁合同，原审法院凭何认定何美良与他人重新签订铺位租赁合同的时间是2013年11月22日？本案的实质问题是：何美良在与鹏一公司协商解除铺位租赁合同并收回铺位后，何美良未能很快就将铺位重新出租收取租金，则欲通过起诉冉茂鹏、刘阳春、容锦沛的方式弥补其租金损失。二、何美良应将多收取的租金返还给冉茂鹏、刘阳春、容锦沛。通过对照双方提交的证据《铺位租赁合同》已充分证明何美良违背诚信原则，将面积463.15㎡的铺位按576㎡出租给冉茂鹏、刘阳春、容锦沛投资成立鹏一公司，多计算铺位面积112.85㎡，比例达24.37%，折合多收租金65682元（2011年6月至2013年4月何美良收取租金合计269520元），严重损害鹏一公司及冉茂鹏、刘阳春、容锦沛的合法权益。原审法院以“合同为约定按面积计算租金，冉茂鹏、刘阳春、容锦沛要求何美良退回多收租金的诉讼请求依据不足”为由判决驳回冉茂鹏、刘阳春、容锦沛的诉讼请求是错误的，应予纠正。若租金与铺位面积没有关系，则何美良为何在租赁合同中将面积463.15㎡的铺位当成576㎡出租给冉茂鹏、刘阳春、容锦沛成立鹏一公司？两者面积相差112.85㎡，这是允许的误差吗？何美良答辩称：一、关于《铺位租赁合同》解除的时间及租金和水电费问题。1、冉茂鹏、刘阳春、容锦沛与何美良就涉案的《铺位租赁合同》的解除时间是2013年11月22日，而非冉茂鹏、刘阳春、容锦沛主张的2013年3月。冉茂鹏、刘阳春、容锦沛认为将借用何美良的营业执照等物件交回给何美良即意味着合同解除的说法于法无据。借用的证照需要归还给何美良是应该的，冉茂鹏、刘阳春、容锦沛也办理好营业执照，归还营业执照与解除合同无关，双方也签订了借用证明为证。2、关于招租广告的问题。因冉茂鹏、刘阳春、容锦沛一直拖欠租金。原房东追收租金，何美良在没有办法的情况下打算将铺位转租出去。与冉茂鹏、刘阳春、容锦沛协商后，冉茂鹏、刘阳春、容锦沛随即发布招租广告，而何美良也代冉茂鹏、刘阳春、容锦沛同时发布招租广告，目的是方便新的租客可以与何美良直接联系，以便尽快将铺位出租出去，减少租金损失。3、关于证人的问题。两证人的陈述与事实不符，根本不存在交回铺位钥匙一事，更不存在推断涉案《铺位租赁合同》已解除的事实。结束合同是合同双方的事宜，证人无关的推断没有法律依据。4、2013年3月支付的租金6600元是当时冉茂鹏、刘阳春、容锦沛一直拖欠租金，在何美良的催促下，冉茂鹏、刘阳春、容锦沛表示无钱交租，待将涉案铺位转租出去后再结清，所以先交半个月租金6600元，而非减半收取租金。5、何美良将涉案《铺位租赁合同》的铺位租出去的时间是2013年11月，2014年2月才开始收取租金，何美良提交的相关证据可以证明。二、关于冉茂鹏、刘阳春、容锦沛反诉的多收取租金的问题。涉案《铺位租赁合同》中的铺位因当时有豪华装修，经冉茂鹏、刘阳春、容锦沛多次考察，再三谈好资金是每月收取固定租金是多少，而非按照面积计算所得。冉茂鹏、刘阳春、容锦沛从开始至拖欠租金时止也是一直按照涉案的《铺位租赁合同》中双方的约定交纳租金的。三、关于涉案《铺位租赁合同》中的38000元押金的问题。按涉案《铺位租赁合同》的约定，冉茂鹏、刘阳春、容锦沛违约，理应没收押金。何美良在原审庭审时也已作出明确表示要没收押金，但何美良基于尽快收回冉茂鹏、刘阳春、容锦沛拖欠的租金，打算另行提起诉讼，故没有在本�中提出上诉。在二审期间，何美良补充如下答辩意见：冉茂鹏、刘阳春、容锦沛已经在2011年9月5日办理鹏一公司的营业执照，所以归还营业执照是应该的，双方有借用证明。2、面积大小问题，因为冉茂鹏、刘阳春、容锦沛在租赁涉案铺位时到标的铺位多次考察，当时考察确定后签约约定双方以每月多少钱计算租金，按原合同附表交租金的，面积的大小当时通过实地考察并提供房产证465.××3㎡的复印件给他办理营业执照，而且本来租赁的铺位面积也占用育德宾馆的一个公共卫生间的面积及走廊、楼梯间面积，对双方合约的面积也不存在有冲突，当时双方签约时已说明房产证上的面积与实地面积不相符，何美良签约合同有标注面积，当时何美良提醒冉茂鹏、刘阳春、容锦沛在面积处注明面积应为465.××3㎡，但其没有注明，双方均清楚是按附表交租执行的。3�关于涉案铺位的押金问题，双方在公平自愿的原则上签订的合同，冉茂鹏、刘阳春、容锦沛中途退租，没收押金是不争的事实。何美良因资金困难，另案起诉押金的问题，由于原审判决用押金抵扣冉茂鹏、刘阳春、容锦沛的租金，何美良认为一审判决没有参照双方签订的租赁合同的内容及法规判决，何美良认为必须另案起诉。二审期间，各方均没有向本院提交新的证据。本院查明的事实、判决理由和结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定�或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，并结合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、冉茂鹏、刘阳春、容锦沛有否欠付何美良的租金？二、冉茂鹏、刘阳春、容锦沛主张何美良退还多收取的租金应否得到支持？一、冉茂鹏、刘阳春、容锦沛有否欠付何美良的租金？冉茂鹏、刘阳春、容锦沛与何美良在自愿平等的基础上签订《铺位租赁合同》，对双方具有约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。《铺位租赁合同》约定涉案铺位的租赁时间为2009年1月1日至2015年12月30日止，而冉茂鹏、刘阳春、容锦沛主张其已于2013年3月与何美良协商解除了涉案的《铺位租赁合同》，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”的规定，冉茂鹏、刘阳春、容锦沛应提供证据予以证明，并应与何美良办妥交还涉案铺位的相关手续，否则，其仍应按合同约定履行交付租金的义务。但纵观全案，没有提供证据可证明冉茂鹏、刘阳春、容锦沛已与何美良于2013年3月达成解除合同的合意，也没有证据证明冉茂鹏、刘阳春、容锦沛将涉案铺位交还给何美良。同时，何美良对冉茂鹏、刘阳春、容锦沛的上述主张亦予以否认，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对冉茂鹏、刘阳春、容锦沛的上述主张，本院不予支持。至于冉茂鹏、刘阳春、容锦沛上诉认为①其已将营业执照、税务登记证、卫生许可证、烟草证、公章、税务存折等交还给何美良；②何美良于2013年6月在网上发布招租公告及同年8月25日前自行对外发布招租公告；③何美良承认已将涉案铺位另行出租给他人等事实可证明其已与何美良达成解除《铺位租赁合同》的合意的内容。即使上述事实真实存在，但冉茂鹏、刘阳春、容锦沛将营业执照、税务登记证、卫生许可证、烟草证、公章、税务存折等交还给何美良与其是否与何美良达成解除《铺位租赁合同》的合意并无关联性，交还上述证件及公章等也不能意味《铺位租赁合同》的解除。在没有证据证明冉茂鹏、刘阳春、容锦沛已将涉案商铺交还给何美良的前提下，何美良得知冉茂鹏、刘阳春、容锦沛意欲解除《铺位租赁合同》，为减少租金损失，其先行对外发布涉案铺位的招租公告，待新的承租人承租后再解除原《铺位租赁合同》也不悖于市场经济规律。另关于冉茂鹏、刘阳春、容锦沛认为证王某浓的证人证言可证实其已将涉案铺位的钥匙交还给何美良的内容，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。”的规定王某浓作为鹏一公司的员工，其�冉茂鹏、刘阳春、容锦沛存在利害关系，冉茂鹏、刘阳春、容锦沛又未能提交其他证据足以佐证。而何美良对此亦持否认态度，因此，本院对冉茂鹏、刘阳春、容锦沛上述意见不予采纳。综上，本院对冉茂鹏、刘阳春、容锦沛主张《铺位租赁合同》已于2013年3月解除的主张不予采纳，原审法院认定《铺位租赁合同》于2013年11月22日何美良与蔡天钧签订新的《铺位租赁合同》时解除并无不妥，本院依法予以确认。在本案中，何美良没有就解除《铺位租赁合同》提出专项诉求，原审法院判决确认何美良与鹏一公司于2011年6月18日签订的《铺位租赁合同》的租赁合同关系于2013年11月22日解除不甚恰当。但鉴于该判项符合本案事实，亦不损害双方当事人的合法权益，对此本院不作更改。二、冉茂鹏、刘阳春、容锦沛主张何美良退还多收取的租金应否得到支�？首先，，虽然《铺位租赁合同》第一条注明“面积576㎡”的字样，但此内容并不能反映就涉案铺位的租金计付标准是以面积单价计算，同时涉案合同的其他条款对此也没有相关约定。其次，在签订《铺位租赁合同》前，冉茂鹏、刘阳春、容锦沛曾到涉案铺位实地勘察过，其对合同约定的面积也没有提出异议。最后，自2011年6月《铺位租赁合同》成立至2013年4月冉茂鹏、刘阳春、容锦沛停止交付租金前，冉茂鹏、刘阳春、容锦沛对租金标准没有提出异议，且按合同约定的租金标准交付租金给何美良。综上，对涉案铺位租金计付的标准应以合同约定的每月租金交付金额整体计算。冉茂鹏、刘阳春、容锦沛认为何美良在计收铺位租金时因多计算铺位面积而多收租金65682元于法无据，原审法院依法驳回其请求何美良退回多收的租金并无不妥，本院依法予以维持。综上所述，冉茂鹏、刘阳春、容锦沛的上诉请求依据不足，应予驳回；原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3231.54元，由冉茂鹏、刘阳春、容锦沛负担。本判决为终审判决。审 判 长  李立辉审 判 员  李雁羽代理审判员  林瑞环二〇一六年二月十八日书 记 员  薛佩珠