黑龙江省佳木斯市东风区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）黑0805执异8号
异议人付茂东，男，1969年11月2日出生，汉族，个体业主。
申请执行人秦海英，男，1972年12月9日出生，汉族。
被执行人闫志坚，男，1972年9月27日出生，汉族。
被执行人张诗若，女，1991年4月14日出生，汉族。
本院在执行申请执行人付茂东与被执行人闫志坚、张诗若民间借贷纠纷一案过程中，异议人付茂东向本院提出书面异议申请。本院于2015年3月1日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人付茂东称：2015年4月17日，被执行人闫志坚、张诗若将共同拥有的位于佳木斯市交警支队南侧郊区八一社区华园壹号E楼000107号门市及地下室和000106号门市及地下室等两套房屋卖给了异议人付茂东，交易价格为404845万元，现金分期支付完毕。二被执行人当时就将机打合同原件交付给了付茂东，双方还没有进行过户。2015年4月29日，东风法院下发（2015）东法执字第121-3号执行裁定书将两套房屋查封。因买卖交易在房屋被查封之前，房屋应属于付茂东。现付茂东拟向佳木斯市郊区人民法院提起诉讼主张权利，故请求佳木斯市东风区人民法院给予暂缓执行。
异议人付茂东提供如下证据支持其异议主张：
一、2014年10月21日，佳木斯昆仑房地产开发有限公司出具购房人为张诗若的商品房销售预收款专用票据复印件两张；
二、2014年10月22日，被执行人张诗若购买佳木斯昆仑房地产开发有限公司开发建设的华园壹号E楼106、107号商服房屋的《商品房买卖合同》复印件两份；
三、2015年4月17日，卖方张诗若与买方付茂东签定的《房屋买卖合同》复印件一份；
四、2014年4月8日，付款账号xxxxxxxxxxxxxxxxxxx、收款账号xxxxxxxxxxxxxxxxxxx、金额为651000元的银行记账单复印件一份；
五、付款方账号xxxxxxxxxxxxxxxxxxx、户名张伟丽、收款方账号xxxxxxxxxxxxxxxxxxx、户名闫志坚的2014年7月16日金额465000元、2014年7月19日金额368000元、2014年9月18日金额290000元的中国农业银行网上银行电子回单复印件各一份；
六、2015年2月10日，付款方户名付茂东、账号xxxxxxxxxxxxxxxxx、收款方户名闫志坚、账号xxxxxxxxxxxxxxxxxxx、金额970500元的中国建设银行转账凭条复印件一份；
七、2015年3月15日，付款方账号xxxxxxxxxxxxxxxxxx、户名付茂东、收款方账号xxxxxxxxxxxxxxxxxxx、户名闫志坚、金额303950元的转账交易凭条复印件一份。
申请执行人秦海英辩称：异议人付茂东与被执行人闫志坚、张诗若之间的房屋买卖不真实。首先，付茂东与闫志坚、张诗若之间签订的房屋买卖合同时间是2015年4月17日，但六张汇款凭证的时间都是在签订买卖合同之前，最早的是2014年4月8日。而根据产权登记显示，那时闫志坚、张诗若还没有购买该房屋。其次，六张付款凭证中，有三张的转款人为张伟丽，异议人没有证据说明张伟丽与本案的关系，不能确认其是否履行合同交付房款。再次，佳木斯仲裁委员会（2015）佳仲案第字78号、第79号仲裁通知书及申请人的仲裁申请书中均自认与闫志坚、张诗若之间是借款关系。综上，异议人付茂东与被申请执行人闫志坚、张诗若之间存在利用虚假事实编造合同的行为，非法提出异议，请求给予审查，并依法驳回异议申请。
申请执行人秦海英提供如下证据支持其主张：
一、申请人分别为佳木斯盛世百年投资公司（法定代表人付茂东）及张伟丽、被申请人均为闫志坚、张诗若的仲裁申请书复印件各一份；
二、（2015）佳仲案第字78号、79号仲裁通知书各一份；
三、借款人均为付茂东的借款合同（其中包括借款合同、借款凭证、及转账凭证）复印件六份。
经审查查明：本院依据（2015）东民商初字第200号民事调解书，立案受理了申请执行人秦海英与被执行人闫志坚、张诗若民间借贷纠纷一案。在执行过程中，根据秦海英的申请，于2015年4月29日以（2015）东法执字第121-3号执行裁定书依法查封张诗若名下位于郊区华园壹号住宅小区E栋6#号门市房屋及7#号门市房屋。
另查明：2014年10月22日，被执行人张诗若购买佳木斯昆仑房地产开发有限公司开发建设的郊区华园壹号E楼000106号及000107号两套商服房屋，约定每平方米单价均为4000元、总价款分别为1117880元及1038920元，并已于2014年10月21日预先交付了全额房款。异议人付茂东与二被执行人于2015年4月17日签订《房屋买卖合同》，约定卖方（甲方）闫志坚、张诗若将上述两套门市房屋出卖给买方（乙方）付茂东，房屋成交价格为4048450元，同时在《房屋买卖合同》中注明乙方付茂东付款金额及时间分别为2014年4月8日651000元、2014年7月16日465000元、2014年7月19日368000元、2014年9月18日290000元、2015年2月10日970500元、2015年3月15日303950元，并约定由甲方闫志坚、张诗若承担各项税费。本院查封时，两套房屋在产权部门进行了商品房买卖备案登记，登记购买人为张诗若，未办理产权证照，亦未办理其他权属变更登记。
本院认为：根据交易常识及时间逻辑分析，异议人付茂东向被执行人闫志坚、张诗若购买房屋及交付房款的时间不应早于张诗若向佳木斯昆仑房地产开发有限公司购买房屋的时间。但付茂东自述并提供证据证明其交付房款的时间为2014年4月8日至2015年3月15日期间，而被执行人张诗若向佳木斯昆仑房地产开发有限公司交款及签订合同的时间为2014年10月21日及10月22日。同时，在欲证明交付房款的三张中国农业银行网上银行电子回单中，付款方张伟丽与本案无关联。综上，本院无法确认异议人付茂东在本院查封房屋前购买房屋且已经交付全部购房款的事实。根据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋所有权实行登记发证制度，未进行产权登记不产生物权变更效力。本案中，被执行人张诗若购买郊区华园壹号住宅小区E栋000106号及000107号门市房屋虽未办理产权证照，但已进行了备案登记，确认房屋权属归张诗若所有。在本院查封时两套房屋并未办理权属变更登记，付茂东与闫志坚、张诗若所签订的《房屋买卖合同》不产生房屋权属变更的效力。因此，本院根据秦海英的申请予以查封执行张诗若的房屋并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回异议人付茂东的异议请求。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 王作武
审判员 洪永刚
审判员 倪秋华
二〇一六年三月十五日
书记员 王义喜
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。