浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙04民终192号
上诉人（原审原告）：何圳成，男，1987年9月24日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：陆尧，北京安衡（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陆静辉，女，1943年9月7日出生，汉族，住上海市闵行区。
被上诉人（原审被告）：曾彦儒，男，1980年1月11日出生，住台湾省新北市。
委托诉讼代理人：汪俊晶，浙江红船律师事务所律师。
原审第三人：嘉善业展房地产营销策划有限责任公司。住所地：嘉善县惠民街道晋阳东路***号***室北侧。统一社会信用代码：91330421MA28AAD88T。
法定代表人：董磊。
上诉人何圳成因与被上诉人陆静辉、曾彦儒、原审第三人嘉善业展房地产营销策划有限责任公司（以下简称业展公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2017）浙0421民初2629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
何圳成上诉请求：撤销一审判决，改判支持何圳成的原审诉讼请求。事实和理由：一、陆静辉与曾彦儒是在何圳成不知情的情况下签订买卖合同，在得知房屋被擅自出售后何圳成即刻反对，不同意出售该房屋，何圳成事先没有授权事后也无意出售该房屋，陆静辉与曾彦儒的行为已构成侵权，所签合同应归于无效。二、一审适用法律错误。陆静辉未取得授权签订合同，事后也未得到何圳成追认，其签订合同的行为不构成有权代理。曾彦儒由房产中介提供专业购房服务，明知房屋所有人是何圳成，也明知未取得授权签订合同存在无效的风险，但并未终止买卖行为，存在重大过错，也不构成表见代理。三、一审法院过度使用自由裁量权。1、一审判决以陆静辉拿取何圳成的身份证原件、商品房买卖合同原件、钥匙与曾彦儒签订合同，因家庭关系和睦，何圳成的父母也未反对，而认定出售房屋不损害何圳成的利益，理由不充分、不严谨，不是父母和亲人谁能从家里拿走上述材料？擅自处分他人权益应是侵权行为，不应因家庭关系和睦而免除。2、曾彦儒明知商品房买卖合同中的联系电话是陆静辉本人，而非何圳成，其没有见过何圳成，也未向何圳成交付定金，本身存在严重过错。3、一审对业展公司的过错避而不谈，明显不公。曾彦儒是由业展公司介绍与陆静辉签订买卖合同，业展公司对房屋买卖双方所具备的条件必然清楚，凭其积累的专业购房知识和经验，应当具备相应的风险防控能力，也有义务告知双方在未取得所有权人授权或追认的情形下签订的合同无效，但业展公司为取得中介费，不顾所签合同存在无效的风险，极力促成曾彦儒与陆静辉签订合同，严重损害了买卖双方的权益。4、何圳成是被侵权人，合法权利应当受到保护。即使曾彦儒是善意购房人，本案也应顾及何圳成被侵权的事实，何圳成在得知后及时履行了自己的维权义务，第一时间确定了不愿出售房屋的意思表示，何圳成购买房屋是用来做婚房使用，不是用来炒的。况且，曾彦儒的损失可以向陆静辉和业展公司主张赔偿，何圳成却无法起诉自己的外婆要求赔偿。
陆静辉辩称，同意何圳成的上诉意见。
曾彦儒辩称，涉案房屋的实际所有人是陆静辉，因为陆静辉无法贷款所以才登记在何圳成名下，即使该房屋是何圳成本人的，根据双方的交易情况看，也构成表见代理，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉。
业展公司未陈述意见。
何圳成向一审法院起诉请求：1、判令陆静辉与曾彦儒于2017年4月3日签订的《嘉善县房地产买卖合同》无效；2、诉讼费用由曾彦儒承担。
一审法院认定事实：2015年11月26日，何圳成与嘉善众祥房产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，何圳成购买由嘉善众祥房产开发有限公司开发的大众湖滨花园28幢3单元602室房屋，建筑面积105.80平方米，总价款850000元，何圳成于签约当日支付房款255000元，其余房款595000元由何圳成于签约当日向按揭银行申请贷款，合同还对其他相关事项作了约定。2016年9月25日，嘉善众祥房产开发有限公司向何圳成开具了金额为847100元的增值税普通发票。陆静辉系何圳成的外婆。2017年4月3日，陆静辉与何圳成父母、外公一起，携带何圳成身份证原件、《商品房买卖合同》原件、案涉房屋钥匙至业展公司办公室，与曾彦儒签订《嘉善县房地产买卖合同》一份，合同约定：出让方为何圳成，受让方为曾彦儒，房屋所有权人何圳成，房屋坐落大众湖滨28幢3单元602室，建筑面积105.8平方米，房屋售价1590000元，曾彦儒预付购房定金200000元，其余购房款由曾彦儒分二次付给何圳成，2017年产证下来付600000元，剩余部分将从银行贷款给何圳成。合同还对其他相关事项作了约定。陆静辉和曾彦儒分别在合同尾部出让方和受让方处签字。当日，曾彦儒通过银行转账方式向陆静辉支付购房定金200000元，陆静辉出具了相应收据，陆静辉将案涉房屋的《商品房买卖合同》原件、钥匙交付给曾彦儒。后何圳成母亲于2017年5月17日发短信给曾彦儒，表明何圳成不同意卖房。因双方协商不成，何圳成遂起诉。另查明，何圳成在其与嘉善众祥房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中记载的手机号码为陆静辉日常使用的电话。
一审法院认为，本案争议的焦点为2017年4月3日签订的《嘉善县房地产买卖合同》是否成立。具体分析如下：1、陆静辉在签订《嘉善县房地产买卖合同》时持有何圳成身份证原件、案涉房屋的《商品房买卖合同》原件和钥匙，且随同的有何圳成的父母、外公。居民身份证是用于证明持有人身份的一种法定证件，一般情况下应由持有人随身携带。《商品房买卖合同》原件和钥匙作为重要的财产性文件，也应安全妥善保管。陆静辉以何圳成的名义出让房屋时，有何圳成父母与其外公在场，四位均是何圳成的长辈，且何圳成与其父母同住，平时关系一直较好，不存在损害何圳成利益的因素与可能。何圳成关于陆静辉未经同意擅自拿取其身份证原件、《商品房买卖合同》原件、钥匙并与曾彦儒签订合同的意见，显然不符合正常逻辑和日常生活经验。2、《商品房买卖合同》中买受人的联系电话137××××8669系陆静辉使用，陆静辉与曾彦儒是在协商一致的情况下签订了《嘉善县房地产买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，内容不违背法律和社会公共利益，合同对于房屋售价、房款的支付、定金等作了明确的约定，案涉房屋建筑面积105.80平方米，房屋售价1590000元，也符合当时的市场行情，陆静辉依据该合同收取定金200000元，且将《商品房买卖合同》原件和钥匙一并交于曾彦儒，其他的三位随同人员无一表示反对。时隔一个多月以后，何圳成母亲才向曾彦儒提出何圳成不同意出售。3、曾彦儒在签订合同时，查验了何圳成的身份证、案涉房屋一手房买卖合同，已尽到了一般人的审查义务，其主观上属于善意。综上，陆静辉以何圳成名义签订《嘉善县房地产买卖合同》时应已取得何圳成的相应授权，属于有权代理行为。另，即使陆静辉属于无权代理，曾彦儒也有理由相信陆静辉有代理权，陆静辉构成表见代理，其代理行为亦有效，双方签订的《嘉善县房地产买卖合同》依法成立并生效，合同对双方当事人均具有法律约束力。何圳成在时隔一个多月后房屋价格上涨的情况下，以陆静辉擅自处分房屋为由要求确认《嘉善县房地产买卖合同》无效，显然违背诚实信用原则。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回何圳成的全部诉讼请求。案件受理费80元，由何圳成负担。
二审中，当事人均未提交新的证据。
对一审认定的事实当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，委托代理可以采用书面合同形式，也可以采取其他方式。本案中，陆静辉代理何圳成在房屋买卖合同上签字，合同已经成立，双方争议的是陆静辉是否有权代理何圳成签订该合同。在本案房屋交易过程中，陆静辉确实未持有何圳成的书面委托文件，但考虑到陆静辉与何圳成之间存在近亲属关系，仅以二人否认存在授权就认定陆静辉为无权代理，显然依据不足，也不利于保护买受人的利益，以及交易稳定和安全，故陆静辉是否有权代理，以及何圳成是否知情并同意出售房屋，应考察双方的具体交易过程及行为。首先，签订合同当天，除陆静辉外，何圳成的父母、外公均在场，并持有何圳成的身份证原件、商品房买卖合同原件和房屋钥匙，交易价格也符合当时的市场行情，而何圳成与父母同住，家庭关系正常，可见，本次出售房屋是慎重的，且经过了何圳成家庭成员的一致同意，通常情况下，何圳成应当知情，至少不会反对出售房屋。其次，何圳成购买该房屋由陆静辉支付首付款，商品房买卖合同中载明的何圳成的联系方式也是陆静辉的电话号码，不排除陆静辉以何圳成的名义购房又出售的情况。而曾彦儒并不知道何圳成本人的联系方式，事实上也一直与陆静辉联系，无法直接向何圳成确认其出售意向。再次，陆静辉和何圳成的陈述前后不一，存在矛盾。1、出售房屋的原因矛盾。根据曾彦儒提供的短信记录，2017年5月17日陆静辉发送的短信中称“由于我儿子本来准备出国，现在不去了，他不同意卖房”，二审中又陈述“我们四人都不想让何圳成知道卖房的事情，我们不同意何圳成和他女朋友结婚，所以瞒着何圳成把房子卖掉”。2、知道时间前后不一。何圳成与陆静辉一审庭审时确认“签订合同隔了几天陆静辉告诉何圳成”，二审中何圳成陈述2017年5月15日左右才知道房子被卖掉。根据以上分析，并结合当地房地产交易行情，本院认为，何圳成知晓并同意出售房屋具有高度可能性，一审认定陆静辉以何圳成的名义签订房屋买卖合同属于有权代理，符合本案实际情况和日常生活经验，并无不当。
综上所述，何圳成的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人何圳成负担。
本判决为终审判决。
审判长 金富祥
审判员 毛 彦
审判员 王世好
二〇一八年三月二十八日
书记员 赵婉沁