北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终4032号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张菁，女，1963年7月23日出生。
委托诉讼代理人:王同民，国浩律师（天津）事务所律师。
委托诉讼代理人:冀伟，国浩律师（天津）事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李锐，女，1980年6月20日出。
委托诉讼代理人:刘晓宇，北京市中银律师事务所律师。
上诉人张菁因与被上诉人李锐房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初16740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张菁上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除我与李锐签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，并由李锐赔偿我违约金人民币41万元；2、一、二审诉讼费、保全费由李锐承担。事实和理由：1、一审认定双方口头协商推迟了首付款支付时间，认定事实不清，购房款支付时间应以合同约定为准，且依据网签合同，双方变更了首付款支付方式，应当双方自行支付；2、李锐迟延取得购房资格，未按约定时间支付首付款，构成违约，我有权单方解除合同并要求李锐赔偿损失；3、李锐应当按照合同约定支付违约金，违约金按房屋总价款20%计算，我只主张其中一半。
李锐辩称，我同意一审法院判决，不同意上诉人的上诉请求及理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。1、我完成购房资格审核的时候超过了合同约定的时间节点，确实存在违约行为，但双方在2016年9月1日作了网签，张菁没有对我的违约提出任何异议，是对追究权利的一种放弃；2、双方口头约定将支付首付款的时间改成了9月15日，所以我不存在违约；3、由于房价上涨所以张菁不同意出售房屋，张菁存在违约。
李锐向一审法院起诉请求：1、张菁继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》房屋交付与产权过户义务；2、张菁支付自2016年7月16日至房屋实际交付日为止的逾期交房违约金（暂计至2016年10月8日为221000元）；3、张菁支付自2016年8月16日起至房屋产权实际过户之日止的逾期过户违约金（暂计至2016年10月8日为5400元）；4、诉讼费由张菁承担。
张菁向一审法院反诉请求：1、解除双方签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2、李锐赔偿违约金41万元；3、李锐承担本案的本诉及反诉费用。
一审法院认定事实：2016年4月18日,李锐（乙方）与张菁（甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同第一条约定：“甲方所售房屋坐落在昌平区某园1-3层（以下简称诉争房屋）。”第四条约定：“（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为人民币520万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金20万元。……（二）乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款，2、拟贷款金额为310万元。甲乙双方一致同意，乙方分1次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。于网签后1日内，乙方向甲方支付人民币190万元，资金通过资金存管方式划转。”第七条约定：“甲方应当在最晚不晚于2016年7月15日将该房屋交付给乙方。”第九条约定：“（一）甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。……2、如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付。（三）因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。……2、甲方选择继续履行合同的，甲、乙双方应依据实际情况另行书面约定产权转移登记日期，乙方应自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，按全部未付金额的万分之五/日支付甲方逾期违约金。并于实际产权转移登记之日向甲方支付。”第十条约定：“（一）除不可抗力外，甲方逾期交房违约责任……2、甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之前的，……甲方逾期超过10日，乙方有权单方解除合同。……乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行，应于该房屋实际交付之日按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金。（二）除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任。……2、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。
上述合同签订当日，李锐支付张菁定金20万元。其后李锐为实现自己以首套房名义取得购房资格，一直在出售自己名下的另一套住房。截至2016年7月15日张菁应交付房屋之时，李锐尚未完成另一套住房出售全部手续，故尚未开始购买本套住房资格核验。李锐在此日之前及以后，并未催告张菁交付房屋。李锐称她在8月12日完成另一套房屋的所有权转移登记手续，在此之前即向居间方北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）提交购房资格核验申请。8月30日，李锐通过购房资格核验。
9月1日，李锐与张菁在我爱我家公司工作人员付某的见证下在我爱我家公司门店办理了网上签约手续。网签合同签订后，李锐与张菁并未在次日办理首付款资金存管手续。张菁也未催告李锐支付首付款。证人付某出庭证明网签合同当日她听见李锐与张菁口头约定在农历中秋节（阳历9月15日）前后等张菁配偶回北京一起办理贷款面签和首付款交付手续。张菁只认可贷款面签双方约定在中秋节前后办理，不认可同意推迟首付款支付时间。张菁同时称在网签当天没有问过李锐首付款支付具体安排。
9月5日，李锐给张菁微信语音留言，主要内容为首付款的钱已经到账，具备做资金存管的条件了，问张菁配偶是否还能在中秋节前回到北京。张菁在9月6日回复留言：“不好意思，这两天比较忙，我一会儿找时间回你。”经查，9月5日李锐在上海浦东发展银行账户内资金余额有2000042元。9月7日上午，张菁向李锐发送微信语音，表明内心一直纠结，因为房价上涨较快，不太愿意继续出卖房屋了，但是还没有最终的意见。9月14日，李锐通过我爱我家公司工作人员黄某1催促张菁办理贷款面签手续。9月16日，张菁在与李锐微信聊天中明确表示不愿意继续履行合同，愿意考虑在公平合理的基础上赔偿李锐。李锐明确表示不同意解除合同。9月22日，李锐委托律师向张菁邮寄一份《催告函》，主要内容为催告张菁继续履行合同。另查，李锐在庭审中称其有能力一次性支付剩余购房款，并同意在本案中一并判决确定支付购房款的时间。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第九条约定，买卖双方应当在7月18日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，应当在8月17日前完成房屋权属转移登记手续。在8月17日时，李锐尚未完成购房资格核验，其他主合同义务还未履行，故双方未能在合同约定的期限内完成房屋权属转移登记手续。李锐在合同约定履行期限内未履行合同主要义务，构成违约，张菁享有单方解除合同的权利。但张菁并未行使。张菁与李锐在9月1日签订网签合同的行为表明张菁有意继续履行与李锐签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。
关于购房首付款交付的时间，房屋买卖合同中约定在网签合同签订后1天，依据本合同实际履行情况，应为9月2日。依据双方的陈述和提交的证据显示，李锐与张菁口头协商将办理首付款资金存管（即支付首付款）的日期延迟到9月15日前后。以上结论有三点证据证实：1、证人付某的证言。从付某的职责、亲历性、中立性三方面看，付某的证言高度可信；2、办理资金存管的具体时间、地点、所带文件、是否与居间方相约等细节都需要事先协商。如果双方一致同意仍按合同约定日期办理资金存管，那么按常理买卖双方肯定会在恰当的时机讨论此事。现张菁称双方在网签当日并未讨论此事，也从侧面表明双方并未有按照合同约定日期办理资金存管的意思表示；3、9月5日，李锐询问能否在中秋节前办理资金存管，张菁在听到微信留言后没有提出明确异议，由此推断，双方之前应该存在在中秋节前后办理资金存管的约定。
双方口头约定变更了办理首付款资金存管的日期，双方均应按照约定履行。现张菁在办理首付款资金存管的日期前有不同意继续卖房的倾向性意见。在李锐催促张菁办理资金存管手续后，张菁又明确表示违约，并以赔偿作为代价，可见张菁在此时对双方所签房屋买卖合同的履行状态是明知的，对自己不出售房屋构成违约的客观事实也是明知的。张菁不同意继续出卖房屋属于根本违约，应当承担违约责任。
李锐要求张菁交付房屋并办理房屋所有权过户的请求有事实和法律依据，法院予以支持。现李锐同意一次性支付剩余购房款，本着一次性解决纠纷的目的，法院将购房款支付期限在本案中一并确定。依据交易惯例，买受人在申请房屋所有权转移登记之前应当履行完所有权转移登记之前的全部合同义务。本案中合同约定的请求转移登记时间与交付房屋时间相近，由此可以看出双方约定李锐履行合同主要义务在先，张菁交付房屋在后。在李锐并未履行合同主要义务前，张菁有权拒绝履行交付房屋义务。从李锐履行合同义务进度看，在合同约定交付房屋之时，李锐并未开始履行合同义务，故李锐要求从合同约定交付房屋之时计算逾期交房违约金的请求法院不予支持。本案系因张菁根本违约引发的纠纷，故自双方约定李锐履行合同主要义务且李锐有能力履行义务之后的一段合理时间，张菁亦应履行交付房屋的合同义务。张菁未能交付房屋，应当承担违约责任。法院将违约金计算的起始时间酌情确定为9月20日。原合同中约定的逾期交房违约金明显过高，张菁要求降低，法院予以准许。法院参酌房屋所在小区租金价格酌情确定张菁按合同总价款的万分之零点八/日向李锐支付逾期交房违约金。李锐要求张菁支付逾期过户违约金的请求有事实和法律依据，法院予以支持。关于违约金计算的起始时间，法院参照双方后来约定的办理贷款面签和办理首付款资金存管日期酌情确定10月15日。张菁反诉要求解除房屋买卖合同及以此为前提的支付违约金请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、张菁于本判决生效之日起45日内向李锐交付诉争房屋，并配合将上述房屋所有权转移登记至李锐名下；二、李锐于上述房屋所有权转移登记之日同时向张菁支付剩余购房款500万元；三、张菁按每日416元的标准向李锐支付自2016年9月20日起至实际交付上述房屋之日止的逾期交房违约金；四、张菁按每日100元的标准向李锐支付自2016年10月15日起至实际办理上述房屋所有权转移登记之日止的逾期过户违约金；五、驳回李锐的其他诉讼请求；六、驳回张菁的全部反诉请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院另查明，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第十一条合同解除条款约定，“如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，……乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任”。经询问，张菁表示其主张的违约金数额系依据上述约定按成交价20%计算，主张其中的一半。李锐在二审中自认，双方在办理网签后，就房屋交付及办理房屋权属转移登记的时间并未约定。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点如下：一、张菁是否有权单方解除合同；二、张菁是否有权要求李锐支付违约金；三、李锐是否有权要求张菁支付逾期交房及逾期过户的违约金。
一、张菁是否有权单方解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，李锐未在合同约定的办理完房屋权属转移登记手续的期限内完成购房资格核验，构成违约，依据双方合同的约定，张菁有权单方解除合同。但张菁并未实际行使该权利，并于2016年9月1日与李锐办理了网上签约手续，张菁以其履行合同的行为表明其放弃了就李锐迟延办理房屋权属转移登记主张解除合同的权利。此后，张菁再以上述理由要求解除合同，没有法律依据，一审法院判决驳回其该项请求是正确的，本院予以维持。现李锐表示其有能力一次性支付剩余购房款，并同意在本案中一并判决确定支付购房款的时间，双方房屋买卖合同具备继续履行的条件，故一审法院判决双方继续履行合同是正确的，本院予以维持。
二、张菁是否有权要求李锐支付违约金。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，张菁主张的违约金系在其依照合同约定行使单方解除权解除合同的情况下，李锐应当支付的违约金。现双方合同并未解除，张菁主张解除合同违约金，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。一审法院判决驳回张菁该项请求并无不当，本院予以维持。
三、李锐是否有权要求张菁支付逾期交房及逾期过户的违约金。
根据本案查明的事实，双方当事人虽然在《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中约定了房屋交付和办理房屋权属转移登记的时间，但在合同履行过程中，李锐于8月30日才通过购房资格核验。而购房资格核验系办理房屋交付和房屋权属转移登记的在先义务，因李锐完成购房资格核验存在迟延，故双方进行房屋交付和房屋权属转移登记的时间亦应当发生变更，相应顺延。根据本案查明的事实，双方并未就变更后的房屋交付和房屋权属转移登记的时间进行约定，故李锐以张菁迟延办理房屋交付和房屋权属转移登记手续构成违约为由，主张张菁支付违约金，无合同或法律依据，不能成立，本院不予支持。一审法院酌定房屋交付和房屋权属转移登记手续的时间并判决张菁支付违约金，认定事实及适用法律有误，本院予以纠正。
综上所述，张菁的上诉请求部分成立，对其上诉请求中的合理部分予以支持，对不合理部分予以驳回；一审法院判决张菁支付违约金错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初16740号民事判决第一项、第二项、第六项；
二、撤销北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初16740号民事判决第三项、第四项、第五项；
三、驳回李锐的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费49747元，由李锐负担2029元，由张菁负担47718元；
反诉案件受理费24100元由张菁负担；
保全费5000元，由李锐负担2500元，由张菁负担2500元。
二审案件受理费25850元，由张菁负担25442元，由李锐负担408元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 刘 磊
二〇一七年五月二十六日
法官助理 王湘羽
书 记 员 明 玥