四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1502民初3081号原告（反诉被告）：李兰,女,1989年1月2日出生,汉族,住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：童梅，四川戎城律师事务所律师，执业证号：15115201511546320。委托诉讼代理人：钟秉田，四川戎城律师事务所律师，执业证号：15115200510575796。被告（反诉原告）：四川省宜宾市鑫泉实业有限公司，住所地：宜宾市旧州开发区旧州路23号，统一社会信用代码：91511502208910660U。法定代表人：杨九华，董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ俊，宜宾市翠屏区正大法律服务所，执业证号：32312031101008。原告李兰与被告四川省宜宾市鑫泉实业有限公司（以下简称鑫泉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，鑫泉公司对李兰提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）李兰的委托诉讼代理人童梅，被告（反诉原告）鑫泉公司的法定代表人杨九华及委托诉讼代理人ＸＸ俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李兰向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告返还原告房屋租赁保证金40000元并支付资金占用费（自2017年4月1日起按月利率2%计算至付清本金为止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月19日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定：被告将位于宜宾市翠屏区五粮液大道营业用房（面积308㎡）租赁给原告使用，租赁期为2014年4月1日起至2017年3月31日止，原告应缴纳租房保证金40000元，若经与被告协商一致后原告转让房屋，该保证金作为转让金支付给被告。合同签订当日，原告向被告支付了租房保证金40000元，被告向原告出具了《收据》一张。租赁期间，因原告缩小经营面积，经与被告协商后，其同意原告退还部分租用的营业用房，双方于2015年11月12日签订了《补充协议》。租赁期间，原告按约支付了租金，也未转让房屋，租赁期满后将房屋还给了被告。原告多次找被告退还保证金未果，现为维护其合法权益，诉至法院，望法院判如所请。被告鑫泉公司辩称，原告李兰的诉请不成立，应予以驳回。鑫泉公司在支付李兰前一位房屋租赁人转让费40000元后，收回了该房屋，再租赁给李兰。根据《房屋租赁合同》第七条约定，我方不退还保证金，也不存在资金占用费。反诉原告鑫泉公司向本院提出反诉请求：1.请求依法判令被反诉人李兰支付尚欠租金7000元（自2017年4月1日起计算至实际腾房交付至反诉人之日止），并支付违约金40000元；5.反诉诉讼费由被反诉人李兰承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2014年3月19日签订了《房屋租赁合同》，合同约定，反诉人将其位于宜宾市翠屏区五粮液大道营业用房（面积308㎡）租赁给被反诉人使用。之后因被反诉人原因于2015年11月12日签订《补充协议》，因租用面积缩小将租金降至7000元/月。被反诉人从2017年3月31日起至今仍使用房屋从事经营，但并未支付租金，故要求被反诉人支付尚欠租金。按照《房屋租赁合同》第九条约定，被反诉人应支付违约金40000元。望法院判如所请，作出公正判决。反诉被告李兰辩称，1.《房屋租赁合同》及《补充协议》约定的有效期已届满，被告应退还原告交纳的保证金40000元。原告按约交纳了保证金，合同期限内未转让房屋，合同期限届满，被告应退还保证金。2.反诉人主张的房屋租金及违约金无事实依据，应予驳回。原告于2017年4月1日已将案涉房屋返还给了反诉人，反诉人在接房后已另行出租给第三人经营超市，且该超市已营业。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的原告身份信息、被告身份信息、《房屋租赁合同》、《补充协议》、收据、光盘、营业执照复印件、房产证复印件、法定代表人身份证明、手机通讯录等证据予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的照片，被告对照片拍摄的时间提出异议但未提供证据反驳，本院结合双方陈述，虽标注时间为“2017.4.1”的房屋照片并不能证明原告已经将案涉房屋交还给被告（可能在未营业时间拍摄，也可能是停止营业但未交房），但该组照片却真实存在，且与本案有关联（证明原告于2017年4月1日前搬离了案涉房屋），故本院对其真实性和关联性予以采信；标注时间为“2017.5.23”的房屋照片能够案涉房屋在进行装修的事实，故对该组照片证据三性均予以采信。2.被告提交的租赁合同（超市），原告认为与本案无关，本院依法审查后认为，该合同租赁物与本案原租赁物系同一房屋，且时间有承接关系，能够辅助确认本案基本事实，故本院依法予以采信。3.被告提交的短信，原告有异议，认为不能证明原告将钥匙交给刘泽红的确切时间，本院依法审查该内容并结合其他证据后认为，原告并未否认该短信内容的真实性，故对该证据反映的客观事实，本院依法予以采信。4.被告提交的出入院卡片，原告对该证据的关联性、证明目的有异议，认为被告法定代表人住院与本案无关，本院审查后认为，该证据证实被告法定代表人住院的客观事实，能够与其他证据共同间接证实交接房屋情况，故本院依法予以采信。5.对刘泽红的证人证言，本院将结合其他证据综合予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于宜宾市翠屏区五粮液大道某营业用房属鑫泉公司所有。2014年3月19日，原告李兰（乙方）与被告鑫泉公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于宜宾市翠屏区五粮液大道某营业用房（面积308㎡）租赁给乙方使用。一、租赁期限：3年，从2014年4月1日起至2017年3月31日止。期满合同失效，乙方应返还甲方房屋，如乙方需续租，应在期满前2个月向甲方提出，经甲方同意后，重新签订租赁合同，在同等条件下乙方享有优先权。二、租金和租金交纳期限：双方协定首年每月租金为16000元，季租金为48000元，租金由乙方按季首3日前一次性完清，逾期未交租金的，乙方应支付租金标准的5%的滞纳金，超出一个月未交租金，甲方有权解除合同，收回房屋。……七、乙方应交纳房屋保证金40000元，经双方协商同意如乙方转让该房时，作房屋转让金支付甲方，不退还。……九、本合同生效后，甲乙双方任何一方不得单方面违约，违约金为40000元。……十一、补充条款：房租：1.2014年4月1日—2015年3月31日，月租16000元，季租48000元，不变动；2.2015年4月1日—2016年3月31日，月租上调6%，月租为16960元，季租50880元；3.2016年4月1日—2017年3月31日，月租17977.60元，季租53932.80元。同日，签订合同后，原告向被告支付了租房保证金40000元，并将案涉房屋用于经营诸葛烤鱼。后因经营状况不好要缩小经营面积，经与被告协商后，被告同意其退还部分租用的营业用房。2015年11月12日，原告李兰（乙方）与被告鑫泉公司（甲方）签订了《补充协议》，约定：一、乙方于2015年11月30日退还原租赁经营用房173.65㎡，其中一层59.95㎡，二层114.06㎡。二、乙方继续租用经营房134.35㎡，租期2015年12月1日起至2017年3月31日止，租金调整为月租金7000元，季租金21000元，不再变动。……租赁期间，原告按约支付了租金至2017年3月31日止。租赁期届满前，原告曾找被告鑫泉公司法定代表人杨九华商谈过退还租赁房屋的事宜。2017年3月末，原告经营的诸葛烤鱼停止经营开始清理房屋，并于4月1前搬离了案涉房屋。4月初，原告与被告公司的员工一起进行退房验收，但因过户天然气户头事宜协商未果，原告未将房屋钥匙交给被告。4月18日前，原告将案涉房屋的钥匙交给被告公司员工。另查明，1.2017年4月1日，杨九华因高血压病入院治疗。2.2017年5月15日，被告与谢逢琴签订了《房屋租赁合同》，被告将案涉房屋租赁给谢逢琴，5月23日，案涉房屋在进行装修。本院认为，李兰与鑫泉公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应恪守履行权利义务。关于李兰要求鑫泉公司返还房屋租赁保证金40000元的诉请，根据《房屋租赁合同》的约定，该合同于2017年3月31日期限届满，李兰按约履行了支付租金的义务，且无证据证明在合同约定的租赁期间李兰将案涉房屋进行转租，故合同约定的房租保证金不予退还的条件“经双方协商同意如乙方转让该房时，作房屋转让金支付甲方，不退还”并未成就，鑫泉公司就应按约退还原告租房保证金40000元，故本院对该诉项请依法予以支持。关于李兰要求鑫泉公司支付资金占用费（自2017年4月1日起按月利率2%计算至付清本金为止）的诉请，因双方未对资金占用费进行约定，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，核定支持为：以本金40000元为基数，自2017年5月11日（立案日）计算至付清之日止，按年利率6%进行计算。关于鑫泉公司要求李兰支付租金7000元（自2017年4月1日起计算至实际腾房交付至反诉人之日止）的反诉诉请，根据《房屋租赁合同》的约定，2017年3月31日起该合同约定的租赁期限已届满而合同已终止，李兰在之前已经搬离了案涉房屋，并于4月初与鑫泉进行退房验收，但因天然气户头过户事宜协商未果，并未将案涉房屋的钥匙退还给鑫泉公司，直至2017年4月18日前才交还房屋钥匙，造成了鑫泉公司不能及时将案涉房屋进行重新租赁，李兰应支付该期间的资金占用费。故本院按照双方之前达成的租赁合同约定的租金标准7000元/月，酌情支持房屋占用费4199.99元（7000元/月÷30天×18天）。关于鑫泉公司要求李兰支付违约金40000元的反诉请求，根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期届满，李兰要续租，应在期满前2个月向鑫泉公司提出，而李兰并未向鑫泉公司提出续租的请求；且李兰在租赁期满前曾和杨九华商谈过退还租赁房屋，故李兰和鑫泉公司并不存在续租房屋的事实。《房屋租赁合同》约定的租赁期间内，李兰按约支付租金，履行了合同义务，李兰在约定的合同期限内并不存在违约行为。且《房屋租赁合同》因约定的租赁期限已届满而于2017年3月31日终止。李兰与鑫泉公司对期满后的违约行为并未进行约定，故本院对该反诉请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、四川省宜宾市鑫泉实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还李兰房屋保证金40000元，并支付资金占用费（以尚未退还保证金为基数，自2017年5月11日计算至付清之日止，按年利率6%进行计算）。二、李兰于本判决生效之日起十日内向四川省宜宾市鑫泉实业有限公司支付房屋占用费4199.99元。三、驳回四川省宜宾市鑫泉实业有限公司的其他反诉请求。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费820元，反诉费975元，共计1795元，由原告李兰负担50元，由被告四川省宜宾市鑫泉实业有限公司负担1745元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  蒋 波人民陪审员  游家才人民陪审员  袁 林二〇一七年十月二十七日书 记 员  张 浩