贵州省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔高民终字第12号
上诉人（原审被告）：贵州省振华电子工业进出口公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区延安中路1号振华科技大厦14层。
法定代表人：韦国光，该公司董事长。
委托代理人：刘正虎，贵州驰宇律师事务所律师。
委托代理人：赵军，贵州驰宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贵阳农村商业银行股份有限公司小河支行，住所地：贵州省贵阳市小河区西南环路106号。
法定代表人：周乐文，该行行长。
委托代理人：李红英，贵州衡一律师事务所律师。
委托代理人：李玉明，贵州衡一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郭洪，男，汉族，1968年7月2日出生，贵州正平投资有限公司法定代表人，住贵州省贵阳市云岩区中天花园茶花园B座4单元1楼1号。
被上诉人（原审被告）：郭慧，女，汉族，1976年4月20日出生，职业不详，住贵州省贵阳市云岩区小石城小区小石城路***号**栋*单元**楼*号。
贵阳农村商业银行股份有限公司小河支行（以下简称农商行小河支行）与贵州省振华电子工业进出口公司（以下简称振华公司）、郭洪、郭慧申请执行人执行异议之诉一案，贵阳市中级人民法院（以下简称贵阳中院）经审理后作出（2012）筑民初字第344号民事判决，振华公司不服该判决，向本院提起上诉。本院审理后，依法组成合议庭，于2014年3月25日对本案进行了调查询问，振华公司代理人刘正虎、农商行小河支行代理人李红英、李玉明参加询问，本案现已审理终结。
经审理查明本案事实如下：
（一）1998年1月13日，案外人贵州华西房地产总公司（以下简称华西公司）与振华公司签订了《商品房购销合同》，合同约定：华西公司将位于贵阳市下合群路的地下室442.47平方米出售给振华公司，合同价款为2，378，069.70元，双方还对房屋的四至、单价、付款期限、交房期限进行了明确约定。
（二）该房在建设时期，因其他债务原因被本院查封，为解决该纠纷，2000年4月振华公司为甲方、案外人贵州新新建筑公司（以下简称新新公司）、杜安福为乙方、华西公司为丙方三方签订了《2000-06号购房合同补充协议》，主要内容为：振华公司购买贵阳市下合群路76号6号商住楼412平方米地下室一事达成补充协议：1、振华公司购买贵阳市下合群路76号6号商住楼412平方米地下室，单价为6，000元／㎡，累计购房款2，508，000元，另加10万元辅助设施费。该购房合同已与乙方于2000年4月14日签订，合同号为2000-06号；2、丙方作为开发商，由于存在债务纠纷，在商住楼开发商未实际投入建房资金，省高院在清理丙方债务纠纷时，已将该商住楼裁定给乙方全权处理，乙方以丙方的身份出售地下室并签订合同，故甲方所购地下室需与乙方签订购房合同才有效，但要求丙方必须协助乙方办理售房中出现的所有事宜；3、房款支付，甲方已于2000-06号合同签订之前支付了购房款1，508，000元给丙方，乙方认同此款为2000-06号合同下甲方购房总款的一部分，余款110万元，其中100万元应乙方的委托拟在2000年4月18日前支付给省高院（因丙方债务原因造成法院查封地下室），由乙方负责要求省高院在十天内解封地下室，并要求法院确认该地下室的产权归甲方所有...；7、甲方所付剩余部分（100万元）购房款乙方同意由高院代收，连同上次购房款一并由丙方开具收据及发票。自110万元付清后，本合同（2000-06号）的全部房款已全部付清。双方还对10万元的辅助费支付和违约责任等进行了约定。华西公司在合同上签章，郭洪在协议上签字。
（三）本院在2000年4月20日作出（1997）黔高法执字第21-4号民事裁定书，裁定：一、解除对贵州华西房地产总公司位于贵阳市合群路76号建设规划许可证98-0258号项下地下室及二单元4套住房及土地证的查封；二、贵州华西房地产总公司、新新建筑公司杜安福应将该地下室过户给贵州振华电子工业进出口公司并提供办理过户的一切手续。同月，本院执行局给振华公司下通知，通知内容为省法院收到该房尾款100万元，按协议将此房解封并过户给振华公司。
（四）2000年起振华公司将该房产一直对外出租收益。
（五）案涉房产为地下室，修建时其用途是人防工程，华西公司以此为由一直未给振华公司办理产权证。2004年，改变该房产用途后，华西公司取得贵阳市下合群路76号的产权登记，产权证号为第010030181号，产权人登记为郭慧。另查明，华西公司原法定代表人郭遗光与现实际控制人郭洪为父子关系，与郭慧为父女关系。
（六）2006年12月28日，郭慧与农商行小河支行签署抵押合同，约定以郭慧所有的贵阳市下合群路76号6幢1层0号，面积为395.06平方米的房产（本案所涉地下室）为案外人贵州普惠实业（集团）有限公司（以下简称普惠公司）向农商行小河支行的400万元提供抵押担保。在普惠公司未能按期还本付息之后，农商行小河支行向贵阳中院起诉要求：普惠公司还本付息5，688，280元；如普惠公司不履行清偿义务，则农商行小河支行对郭慧用于抵押的房产享有优先受偿的权利。贵阳中院审理后作出（2010）筑民二初字第97号民事判决，其中第（三）项判决内容为：农商行小河支行对郭慧提供的筑房云岩他字第T0700787号他项权利证书项下的抵押物享有优先受偿权，不足部分继续向普惠公司追偿。
（七）贵阳中院在执行中，依据生效的（2010）筑民二初字第97号判决书第三项判决，拟对作为担保物权的该房产进行处置，执行过程中振华公司提出执行异议，该院于2012年3月9日作出（2011）筑执他字第59号，裁定振华公司所提异议成立。
农商行小河支行不服贵阳中院的执行异议裁定，向贵阳中院起诉要求：判令对被告郭慧用于抵押的位于贵阳市云岩区下合群路76号6幢（产权证号为第010030181号、他项权证为筑房云岩他字第T0700787号）的房屋许可执行。其主要的事实与理由为：（一）2006年12月28日，普惠公司向原告借款400万元，由郭慧以其位于贵阳市下合群路76号6栋附1号房产（本案执行标的物）提供抵押担保，并办理抵押登记。贵阳中院以（2010）年筑民二初字第97号民事判决书判决普惠公司偿还原告借款及利息，并判决原告对抵押房屋有优先受偿权。原告对本案执行标的房屋享有抵押权的合法性已经成为法院生效判决确认；（二）虽然被告振华公司与华西公司于1998年签订了商品房购销合同，又于2000年与新新公司、华西公司三方签订购房合同补充协议，但振华公司在支付购房款后，并未积极督促华西公司办理过户登记，从而导致华西公司有机会将该房屋办理到郭慧名下，直至最后郭慧为担保贷款将房屋抵押给原告，并办理抵押登记；（三）根据《物权法》的规定，物权优先于债权，所以被告振华公司享有的债权不能对抗原告享有的担保物权。
振华公司一审答辩称：（一）华西公司及其法定代表人郭遗光、实际控制人郭洪与房产登记人郭慧关系特殊，华西公司、郭遗光、郭洪均明知该房产已于2000年出售给振华公司并交付使用的情况，且明知将该房产登记至郭慧名下会发生争议，郭遗光、郭洪、郭慧三人是直系亲属关系，三人恶意串通；（二）该商品房合同并不是郭慧本人的签字，办理房产证的目的是套取贷款；（三）该房产在过户给郭慧时，我方在执行一案中要求郭慧提供购房的财务凭证，但郭慧都无法提供，说明他们之间没有事实的房屋买卖交易情况。故请求驳回原告诉讼请求。
原审法院经认为，本案的争议焦点在于贵阳农村商业银行股份有限公司小河支行是否是善意取得争议房产的抵押权。
根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”、第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，本案争议房屋属于应当登记的不动产，其物权变更自登记时生效。无论郭慧将房屋产权办理至自己名下的行为是否有效，原告贵阳农村商业银行股份有限公司小河支行依据登记的所有权信息与郭慧签订抵押合同并无过错，且原告据此办理了抵押权登记，原告已取得该房屋的抵押权。而被告未能提供证据证明原告存在恶意串通等情形，故无论郭慧向房开商购买本案争议房屋并将产权办理至自己名下的行为是否有效，原告均因善意取得而依法享有该房屋的抵押权。综上，原告的诉讼请求成立，予以支持。据此判决：对被告郭慧用于抵押的位于贵阳市云岩区下合群路76号6幢（产权证号为第010030181号、他项权证为筑房云岩他字第T0700787号）的房屋许可执行。
振华公司不服该判决，向本院提起上诉，请求：（一）依法撤销原判；（二）依法驳回农商行小河支行的诉讼请求，判令对被上诉人郭慧用于抵押的贵阳市下合群路76号6栋附1号房产不予执行（产权证号为第010030181号）。（三）本案诉讼费用由被上诉人负担。
主要的事实和理由为：（一）一审认定事实错误，振华公司应当是贵阳市下合群路76号6栋附1号房产的合法所有权人。
振华公司于1998年1月13日与华西公司签订《商品房购销合同》并履行了全部的付款义务，且该房产已于2000年交付由振华公司使用至今。贵州省高级人民法院（1997）黔高法执字第21-4号民事裁定书明确：华西公司、新新公司应将该地下室过户给振华公司并提供办理过户的一切手续。华西公司将房产“出售”给郭慧的行为是以合法形式掩盖非法目的、是华西公司与郭慧恶意串通，损害振华公司利益的虚假买卖行为，按照《民法通则》第58条第4款、第7款及《合同法》52条的规定应为无效行为。而且，从本案情况来看，第一，华西公司及郭慧也未能提供郭慧交付房款的依据及银行转账凭证。第二，郭慧在2004年10月办理房屋产权证后至今未要求房产交付的行为，显然不符合正常的交易习惯。第三，华西公司法定代表人郭遗光与郭慧系父女关系，其明知该房产已出售给振华公司，且因其债务事宜，该房产处置权已裁定给新新公司，其无权处置。
（二）振华公司在使用案涉房产过程中未能办理该房产产权原因是华西公司欺骗所致，振华公司没有过错。华西公司与振华公司1998年签订的《商品房购销合同》第八条及2000-06号购房合同补充协议第三条均明确规定了房产办理产权手续由华西公司负责，且2004年9月13日，该房产在取得贵阳市人防办变更房产性质批复后三天内，华西公司即将该房产登记在其法定代表人郭遗光女儿郭慧名下。多年以来，华西公司隐瞒该房产的实际产权情况，直至在贵阳中院执行（2010）筑民初字第97号判决过程中，上诉人才得知上诉人权利受到侵害，对该房产主张所有权并提出异议且通过（2011）筑执他字第59号《民事裁定书》明确异议成立，并向贵阳市云岩区人民法院提出确认华西公司与郭慧虚假买卖合同无效之诉。郭慧将依据无效合同取得的案涉房产产权抵押给被上诉人农商行小河支行，系无权处分人（登记名义人）设立抵押权行为，其行为构成诈骗。
（三）农商行小河支行在办理贷款审查时，于2006年12月28日签订《借款合同》和《抵押合同》，但在2006年12月30日，尚未办理本案案涉房产抵押登记前即于2006年12月30日将贷款400万元发放给借款人，将抵押行为流于形式，而于贷款发放后的2007年1月22日才办理了案涉房产抵押登记工作，未能履行在贷款前对“争议房产”真实所有权人和抵押物进行现场调查，查看抵押物由谁占有、由谁使用的审查工作。农商行小河支行违背贷款流程先行发放贷款，后设置抵押，其自身有过错。
（四）一审人民法院适用法律不当，裁决无据。一审判决援用的法律依据为《中华人民共和国物权法》，该法作为实体法于2007年10月1日起施行，作为实体法不溯及既往，但本案上诉人就案涉房产的买卖行为发生于1998年，交付行为发生于2000年，被上诉人农商行小河支行的对本案争议房产的借款抵押行为的成立于2007年1月22日，该等行为均于《物权法》颁布实施前完成，因此，根据实体法不溯及既往原则，应当适用行为发生时的法律，据此，一审法院适用法律错误，判决于法无据。
农商行小河支行答辩认为：第一，银行对本案争议的房屋抵押权成立并享有优先受偿权，如果不许可执行中院的97号判决书实际上就是否定了97号判决书的有效性，第二，振华公司的房屋买卖是无效合同，因为上诉人是1998年1月13号与华西公司签订的商品房购销合同，2000年4月签订的商品房购房合同补充协议，在这两个已签订之时该房屋是人防工程的性质，而根据法律规定，人防工程是不能买卖的，直到今天都是不允许买卖的，根据现有证据振华公司只支付了一半购房款，并没有证据证明他履行了全部付款义务。第三、省高院从来没有裁定将该房裁定给上诉人所有，同时，到现在为止没有任何法律文书确定郭慧与华西公司商品房买卖合同属于无效合同，第四、无论郭慧与华西公司的购房合同有何问题银行都是以善意取得了诉称房屋的抵押权，上诉状所指银行违背贷款流程发放贷款没有任何依据，银行的贷款合法依据得到了贵阳中院97号判决书的确定。第五、贵阳市中院（2011）筑执他字第59号民事裁定书是错误的，该裁定书违反了不动产抵押登记的法定性，公示性；第六、上诉状认为一审法院适用法律不当是错误的，不论物权法于什么时间实施，不动产登记制度早于八九十年代就已经建立，并且有担保法作为法律的依据，物权法实施以前的房屋登记行为在物权法实施以后进一步得到了法律的确立，并不能证明物权法实施以前的不动产登记得不到法律保护，据此请求法院维持一审判决，驳回上诉人请求。
结合本案双方二审诉辩，本案争议焦点为案涉的贵阳市下合群路76号6幢1层0号地下室是否应当许可执行。
本院认为，本案案涉标的物不应当许可执行。
首先，振华公司已取得贵阳市下合群路76号6幢1层0号地下室的财产权利。振华公司于1998年就与华西公司签订了《商品房买卖合同》，并在2000年4月又与华西公司、新新公司杜安福三方签订《2000-06号购房合同》及《2000-06号购房合同补充协议》，对购买贵阳市下合群路76号6幢1层0号地下室的相关权利义务进行约定，并已经完成全部付款义务。双方的合同标的虽为人防工程，但住房与城乡建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”故农商行小河支行主张华西公司与振华公司之间的房屋买卖合同标的为人防工程，不能转让的抗辩理由于法无据。同时，本院（1997）黔高法执字第21-4号生效民事裁定书及本院执行局的通知内容中明确：华西公司、新新公司杜安福需将案涉的房屋贵阳市下合群路76号6幢1层0号地下室过户给振华公司并提供办理过户的一切手续。至此，振华公司对案涉房产的财产权利已经生效法律文书的确认，华西公司负有应在符合办理产权手续条件后履行将案涉房产过户给振华公司的义务。华西公司及其控制人郭洪，在明知案涉房屋应过户给振华公司的情况下，在具备办理产权手续的条件后，擅自将房屋登记在关系人郭慧名下，致使郭慧有机会将争议房产为他人提供抵押担保，华西公司、郭洪、郭慧的行为明显违背诚实信用原则，其对争议房产进行产权登记和抵押担保的行为侵犯了振华公司的财产权利。
其次，农商行小河支行取得对案涉房屋抵押权不属于善意取得。农商行小河支行虽然根据争议房产的产权证登记情况办理了抵押贷款手续，但本案争议房产办理产权登记和抵押登记之前，本院（1997）黔高法执字第21-4号生效民事裁定已将争议房产权利确定给了振华公司，该裁定书作为生效法律文书，具有公示公信力和执行力，应视为农商行小河支行依法应当知道振华公司取得了争议房产权属的事实。同时，本案案涉房产早在2000年就已经交由振华公司占有使用，农商行小河支行在取得抵押登记过程中也并未进行任何现场核实工作，没有尽到合理的注意义务，故其抵押权的取得不属于善意取得。
综上，一审判决认定事实基本正确，但适用法律错误，本院依法予以纠正，现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：
一、撤销贵阳市中级人民法院（2012）筑民初字第344号民事判决；
二、驳回贵阳农村商业银行股份有限公司小河支行的诉讼请求。
本案一、二审诉讼费由贵阳农村商业银行股份有限公司小河支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 二
代理审判员 陈 卫
代理审判员 贾 鸿 雁
二〇一四年五月二十七日
书 记 员 田宇（代）