江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏01民终2063号
上诉人（原审被告）南京硕天投资管理有限公司，住所地南京市秦淮区光华路1号白下高新技术产业园孵化大楼A188室。
法定代表人许世坛，该公司董事长。
委托代理人杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人李功成，江苏法德永衡律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)张旭敏，女，1973年4月24日生，汉族。
委托代理人王燕燕，北京市中银（南京）律师事务所。
委托代理人翁璜，北京市中银（南京）律师事务所。
上诉人南京硕天投资管理有限公司（以下简称硕天公司）因与被上诉人张旭敏房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第2443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
张旭敏原审诉称，张旭敏、硕天公司于2013年9月8日签订购房合同，购买某地26-205室房屋（以下简称诉争房屋），张旭敏依约支付了购房款，并办理了相关手续。但进行房屋交付时发现，交付房屋与购房时原有的样板房、图纸、宣传画册存在差异。硕天公司将相邻的G3户型南侧主卧室外添加露台，增大外侧屋檐尺寸，严重影响了诉争房屋主卧室的阳光照射时间；硕天公司又将相邻G3户型北侧入户楼梯结构由原来样板房的水泥浇筑楼梯改为铁质镂空楼梯，存在安全隐患；硕天公司还更改了诉争房屋地下室的水电管道布局，使得整个单元楼的污水总管及其检修口位于诉争房屋的地下室内，相对于硕天公司提供的样板房、图纸及宣传图册展示地下空间的功能设计格局，硕天公司实际交付给张旭敏的地下室缺少自来水管道和必要的生活下水管道，造成张旭敏对该地下室生活功能无法实现。硕天公司任意更改设计方案及图纸，并依据宣传册及样板房进行诱导欺诈，导致张旭敏房屋功能区的严重丧失，使张旭敏生活质量大打折扣。为维护张旭敏合法权益，故诉至原审法院，请求判令：1、硕天公司按样板房要求将张旭敏所购房屋南面露台顶部恢复成镂空状态，拆除该露台顶部搭建的屋檐，恢复诉争房屋的采光条件；2、硕天公司按照竣工图纸拆除张旭敏所购房屋北侧通往G3户型的楼梯；3、硕天公司按照竣工图纸将下水管道从诉争房屋室内移至室外；4、硕天公司承担本案诉讼费用。因张旭敏诉请可能涉及G3户型业主利益，也可能需要重新规划审批，经原审法院释明，张旭敏于2015年8月21日变更诉讼请求，请求法院判令：1、解除原张旭敏、硕天公司的商品房预售合同及相关附件；2、硕天公司退还张旭敏购房款3280875元（已扣除定金100000元）；3、硕天公司双倍返还定金200000元；4、硕天公司赔偿张旭敏自2014年3月19日至退还全部购房款之日止的银行贷款利息（以2360000元为基数，贷款利率以银行为准）；5、硕天公司赔偿张旭敏损失583125元。
硕天公司原审辩称，根据双方签订的合同约定，房屋的交付条件是取得竣工备案表和规划合格证，上述条件均已完备，符合交付条件。样板房是要约邀请，不具有合同的约束力，张旭敏要求依据样板房恢复采光条件没有事实基础，不好操作。房屋的竣工验收要通过二十几个行政部门的行政审批才能完成，采光也是按照相关规定来进行验收的，现在硕天公司已经取得的竣工验收备案表，表明采光是符合相关标准的。如果本案张旭敏认为违反规划要求恢复原状的，需要行政部门进行处置，而不属于民事案件受理范围。原硕天公司在合同中明确约定，样板房属于要约邀请。本案张旭敏要求解除合同依据的是法定解除权，双方合同约定的履行期限是2014年底，而在此之前诉争房屋已经具备了交付条件，并向张旭敏发出了收房通知，而买房的目的是为了居住使用，诉争房屋能够满足该功能，张旭敏不能证明合同无法履行，故张旭敏无权行使合同的法定解除权。即使硕天公司违约，张旭敏有权解除合同，张旭敏的诉请也不合理，因为违约金和损失不能同时主张，除非损失的数额大于违约金。张旭敏主张的损失也没有事实依据，不应支持。
原审法院经审理查明,2013年9月8日，张旭敏（乙方）与硕天公司（甲方）签订《某地商品房预售合同》，约定：甲方预售给乙方位于南京市秦淮区双麒路某地26幢205室（含负一、一、二层）房屋，面积为233.57平方米，房屋价款为3380875元，乙方于2013年9月2日前支付定金100000元，于2013年9月2日前支付购房款1020875元，商业性贷款2360000元；甲方于2014年12月31日前交付诉争房屋，房屋交付时已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；甲方承诺已按公示的商品房项目的《建设工程规划许可证》和核准图所确定的条件进行建设。该合同附件另约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到乙方所购商品房质量或者使用功能是指该等规划变更、设计变更导致该商品房无法满足本合同约定的使用用途，如果即使发生合同正文第九条所例举的情形，但依据该等规划变更、设计变更建造的商品房符合本合同约定的商品房使用用途且验收合格，则该等规划变更、设计变更不视为影响到乙方所购商品房质量或使用功能，甲方无需另行通知乙方，同时乙方不得就此提出解除商品房买卖合同的要求；未经甲方书面承诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准，甲方的广告、样板房、宣传材料、模型、展示板、规划设计效果图、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考，不构成甲方要约或本合同的组成部分，乙方不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究甲方责任。硕天公司向张旭敏提供的宣传图册中，宣传世茂君望墅具有“花庭叠溪”式的人文园林景观，G2户型“全明采光私享空间”、“花园式双套房设计…私密露台设计，人性化布局”。硕天公司展示的G2户型样板房顶层设计为镂空天井，G3户型北侧入户楼梯为水泥浇筑。
2013年9月30日，张旭敏支付首付款1020875元，并向中国工商银行股份有限公司南京汉府支行申请抵押贷款2360000元，贷款期限20年，张旭敏至今仍在正常归还银行贷款。2014年12月18日，硕天公司取得《建设工程规划核实合格书》，该合格书载明工程符合规划许可要求。2014年12月25日的《竣工验收备案》载明：硕天公司建设的26号楼于2014年12月22日由建设单位组织竣工验收合格，建设单位于2014年12月24日报送工程竣工验收备案文件。
2015年初，硕天公司主张交房，但因诉争房屋负一层有雨污水管道；G3户型南阳台与样板房相比增加了阳台并向外延伸形成屋檐，与样板房的无阳台及屋檐的镂空设计及宣传图册的户型解析不同，对诉争房屋的采光造成较大影响；原水泥楼梯变更为铁质楼梯，故张旭敏未收房。张旭敏就上述问题与硕天公司产生纠纷，张旭敏及该小区业主多次向南京市市长信箱反映硕天公司存在欺诈销售和违建，市长信箱反馈称“经查，世茂君望墅小区叠墅G2户型与售房时搭建的样板房不符，主要影响南侧卧房采光、G3户型与规划核准图不符，在花园内搭建了用于入户的钢结构楼梯。…自2015年1月以来，园区管委会立刻要求开发商及其物业公司加强对小区内施工行为的监管，所有违建施工立即停止，同时杜绝新违建的开工…2015年3月9日，秦淮区行政执法大队高新园区中队正式入驻园区，并立即就世茂君望墅项目涉及违建问题开展相关行政执法…”。
原审法院还查明，诉争房屋的现状为南面露台顶部系封闭且有外延屋檐，卫生间排水管在户内，北侧楼梯亦为铁质楼梯。张旭敏认为硕天公司所交付的诉争房屋现状与样板房及宣传图册不一致，且规划图纸中没有铁质楼梯、排水管亦在户外。硕天公司则提供规划设计图纸以证明交付现状与规划设计图纸一致，亦已通过竣工验收，尽管规划设计图纸中并无铁质楼梯，但该楼梯有关部门并未认定系违建，而竣工图与规划图不一致是由于施工单位工作失误交付了错误的图纸所致。
案件审理过程中，张旭敏申请对诉争房屋在二层主卧室阳台外为采光井（上空）、负一层雨水和污水管道与规划图和竣工图一致、G3户型外立面无违章搭建的楼梯情况下的市场价值进行评估，以便确定张旭敏的房屋增值部分的差价损失。经原审法院委托鉴定，江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司认为诉争房屋二层主卧室阳台外天井已封闭，对房屋采光的影响较大；房屋北侧外立面设一铁梯，对房屋外形美观有一定影响；负一层雨污管道穿过主生活空间，存在风险隐患，经评估认为诉争房屋在满足申请人所提条件下于2015年12月11日的价格为3964000元。鉴定人员到庭质证称，其在鉴定时直接建设存在满足张旭敏申请条件的房屋，得出该鉴定结论，故张旭敏提出的三个条件对现状房屋的价格影响无法做出判断。评估费15000元由张旭敏预交。
原审法院认为，张旭敏、硕天公司签订的《某地商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行。张旭敏、硕天公司虽在商品房预售合同附件中约定样板房、宣传资料等不构成合同的组成部分，但该条款免除了硕天公司责任加重了张旭敏责任，且硕天公司并未尽到足够的提示义务，故该格式条款无效。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。原审法院认为，硕天公司预售时设置的样板房使得其销售广告和宣传资料反映的房屋及相关设施具体确定，样品房预售与其他无实物的预售模式相比，业主获得的所购房屋信息更全面，感受更直观，对双方合同的订立及业主对价格的承受度会产生重大影响，故原审法院认为硕天公司提供的样板房、宣传图册等构成买卖合同内容的组成部分。业主购买别墅与购买一般商品房住宅的最大区别在于，购买别墅是为了追求和享受更好的居住环境，硕天公司在宣传资料中也大力宣传了小区“花庭叠溪”的园林景观及G2户型“全明采光”、“人性化布局”的温馨居住环境，表明诉争房屋的定位即为改善型高享受住房，原硕天公司订立合同时对此购房目的应为明知。而阳光与空气和水一样重要，阳光权是人类生存的基本权利之一，现硕天公司实际交付的诉争房屋南面露台、屋檐确与样板房、宣传图册中房屋标准不符，导致诉争房屋采光受到较大影响，且G3户型外楼梯由水泥浇筑变为铁制镂空楼梯亦与样板房不一致，存在一定的安全隐患，也不利于业主生活私密的保护，故原审法院认为张旭敏购买诉争房屋改善居住条件和环境的目的已无法实现，张旭敏有权行使法定的合同解除权，故原硕天公司签订的《某地商品房预售合同》及其附件解除。合同解除后，硕天公司应将收取的房款3380875元返还张旭敏。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，损失的金额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。张旭敏支付的贷款利息是张旭敏的直接损失，硕天公司应予赔偿。至于张旭敏主张的房屋差价损失583125元，经鉴定部门评估，诉争房屋在露台镂空、污水管道在外及无铁质楼梯的条件下价值3964000元，但样品房并未反映出污水管道的排线、鉴定部门认为铁质楼梯影响了房屋的美观，而水泥楼梯也应有此影响，故原审法院酌定扣除上述两个因素的价格的影响程度50000元，故硕天公司的可得利益为533125元（3964000元-3380875元-50000元）。张旭敏主张的上述损失已足够弥补因硕天公司违约造成的损失，故原审法院对于张旭敏要求双倍返还定金的诉讼请求不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除张旭敏与南京硕天投资管理有限公司2013年9月8日签订的《某地商品房预售合同》及其附件。二、南京硕天投资管理有限公司于判决生效之日起十五日内返还张旭敏购房本金3380875元并赔偿贷款利息（以硕天公司实际返还张旭敏2630000元时而产生的银行贷款利息为准）。三、南京硕天投资管理有限公司赔偿张旭敏损失533125元。四、驳回张旭敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费42630元，鉴定费15000元，由张旭敏负担6803元，南京硕天投资管理有限公司负担50827元。
上诉人硕天公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定样板房及宣传图册为合同组成部分是错误的。上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同中明确约定“广告、样板房、宣传资料……不构成要约或合同的组成部分。”该约定仅是对相关司法解释进行重申，并没有加重购房者的责任，该约定并非格式条款。本案样品房是精装修房屋，而合同约定交付的房屋是毛坯，二者并非同一标的物，无法参照。本案样品房是将建设过程中的一处房屋进行装修展示，当时房屋并未建设完成，G3户型南面露台还在建设过程中，因此才会有被上诉人所称天井是镂空状态。但随着建设进展，涉案露台必然会按照规划核准的图纸进行封闭，正因为此，在同批案件中，有业主反映参观样板房时天井已经封闭。因此，本案中不能将样板房、宣传资料作为合同的组成部分。2、本案中不存在合同目的无法实现的情形。根据最高人民法院相关司法解释的规定，商品房买卖合同法定的解除条件是房屋因主体结构质量不合格不能交付使用或交付使用后房屋主体结构经检验确属不合格，或者房屋的质量问题严重影响正常居住。涉案房屋严格按照规划要求进行设计施工，也通过了规划验收、取得了竣工备案手续，能够满足被上诉人正常居住使用需要。被上诉人已经收房，也说明不存在合同目的无法实现的情形。原审法院主观认为被上诉人购买房屋改善居住条件和环境的目的无法实现，属于认定事实错误。3、原审法院错误适用“可得利益“原则。上诉人与被上诉人签订合同的时间为2013年，当时南京的房价整体趋于缓和，并无大幅上涨的迹象，因此上诉人根本无法预期房屋价格上涨如此迅速。评估报告中所涉数额显然超出了上诉人订立合同时能够预计到的范围。适用可得利益原则还应当扣除必要的交易成本，包括被上诉人支付的按揭贷款利息，办理产权证的费用、交易税费、中介费用。4、评估结论不应被采信。原审法院委托了鉴定机构对房屋价值进行鉴定，但鉴定人员出庭作证时无法完整表述鉴定的过程，多次出现前后不一致的陈述，且拒不出具鉴定结论的数据来源。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人张旭敏辩称，原审法院认定样板房及宣传图册等构成合同组成部分合理合法。1、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条非常明确的指出具备一定条件时销售广告和宣传资料构成要约。2、本案中样板房的外部结构为本次购房合同的样品。上诉人销售的涉案商品房的房型布局、内部结构及其相应的光照条件等具有样品性质，被上诉人实际获得的房屋结构和布局等条件应与其销售时展示的样板房一致。3、上诉人意图将规划验收手续与其更改样板房的违约行为相混淆。4、原审认定合同目的无法实现、判决赔偿、采信鉴定结论合情、合理、合法。5、原审判决并未完全弥补答辩人的损失，扣减5万元的损失不正确，将管线、楼梯单独从可得利益损失中扣减没有任何事实与法律依据。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，虽然一审法院扣减5万元损失不正确，但被上诉人基于上诉费用成本、时间成本并未对此提出上诉，请求法院依法驳回上诉人的诉讼请求。
二审中，上诉人对原审查明的涉案房屋的实际状况“与样板房的无阳台及屋檐的镂空设计及宣传图册户型解析不同”有异议，认为样板房是按照规划图纸施工的，规划图纸上阳台不是镂空的状态。
上诉人提交本院（2015）宁民终字第7511、7724、7528、7513号民事判决书，认为生效判决已经确认业主要求按照样板房将涉诉房屋南面露台顶部恢复成镂空状态的诉请没有依据，关于楼梯的问题也不属于法院民事案件受理范围，故本案应保持同一裁判尺度。被上诉人对上述判决的真实性没有异议，但认为上述判决中业主的诉讼请求和本案是不同的，故对本案的审理没有影响。
对原审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，因二审中当事人提供新证据，导致原审判决认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销南京市秦淮人民法院（2015）秦民初字第2443号民事判决；
二、发回南京市秦淮区人民法院重审。
二审预收案件受理费50827元，由本院退还。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 白文虎
二〇一六年六月一日
书 记 员 王 慧