重庆市第一中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）渝01行终325号
上诉人（一审被告）重庆市合川区国土资源和房屋管理局，住所地重庆市合川区南办处希尔安大道中段。
法定代表人邹开勇，该局局长。
委托代理人明小飞，重庆嘉陵律师事务所律师。
委托代理人何震，该局工作人员。
上诉人（一审第三人）周富生，男，1957年4月16日出生，汉族，住重庆市合川区。
上诉人（一审第三人）荆世连，男，1968年3月8日出生，汉族，住重庆市合川区。
被上诉人（一审原告）张世超，女，1987年11月25日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托代理人张永斌，1962年10月6日出生，汉族，住重庆市合川区，张世超之父。
一审第三人重庆金万科房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区南办处金鹿街139号。
法定代表人唐多全。
上诉人重庆市合川区国土资源和房屋管理局（简称合川土房局）、周富生、荆世连因被上诉人张世超撤销抵押登记一案，不服重庆市合川区人民法院作出的（2016）渝0117行初149号行政判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年3月23日，张世超与重庆金万科房地产开发有限公司（简称金万科公司）签订《重庆市商品房买卖合同》，购买金万科公司位于重庆市×××南××号车位，张世超不是该小区业主。2012年3月26日，张世超向金万科公司一次性支付了购买车位款87000元、代收税费4030元。2013年5月23日，张世超将所购车位的《重庆市商品房买卖合同》在合川土房局提供的网签系统上办理了商品房网签，编号为201305178500122。2014年9月24日，金万科公司与周富生、荆世连签订了《重庆市房地产抵押合同》，将金万科公司位于重庆市合川区南办处金鹿街233号负一层、负二层、赵家街449号负1号（含张世超所购31号车位）停车用房抵押给周富生、荆世连，用作唐多全履行债务的担保，双方在合川土房局处办理了抵押登记，抵押登记编号为201409240160049。现张世超不服，起诉至法院。
一审法院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”，张世超与金万科公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，对涉案车位办理了商品房网签，并且张世超向金万科公司一次性支付了车位价款，合川土房局对涉案车位办理抵押登记行为影响其合法权利。按照《重庆市物业管理条例》第六十三条规定，该条并未禁止建设单位向小区业主外人员出售车位，且张世超所购车位签订的《重庆市商品房买卖合同》在本案中并未被撤销，或宣布无效，故张世超与本案具有利害关系，可以提起本案诉讼。
根据《房屋登记办法》第十八条规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留”和《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项规定：“下列财产不得抵押：……（六）所有权、使用权不明或者有争议的财产……”，房屋登记机构负有根据不同登记申请就申请登记事项进行核查的职责，特别是房屋登记机构在办理房屋抵押登记前对是否存在财产争议要着重进行审查。重庆市启用新修订的商品房买卖合同文本，实行网上签约，联机备案，其目的是杜绝“一房多售、重复抵押”现象。而合川土房局作为房屋登记机构，在本案中未能通过其管理的网签系统核查到涉案车位（停车用房）已出售的事实，而直接办理了该车位抵押登记，其行为违反上述规定，其所办理的车位抵押登记行为应予以撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定判决撤销合川土房局于2014年9月24日办理的重庆市×××南××号车位上的抵押登记行为。
上诉人合川土房局不服一审判决，向本院提出上诉称，1、上诉人作出的抵押登记行为事实清楚、适用法规正确、程序合法，是有效的行政行为；2、张世超不是涉案小区业主，其签订的车位购买合同依法无效；3、一审法院认为上诉人未核查涉案车位已出售的事实，违反相关法律法规，据此撤销抵押登记行为属于适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人张世超的诉讼请求。
上诉人周富生、荆世连不服一审判决，向本院提出上诉称，1、合川土房局作出的抵押登记行为依据充分、程序合法，尽到了法律规定的审查义务，合法有效；2、其作为善意第三人依法取得的抵押权应受法律保护，合川土房局的抵押登记行为不应被撤销。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人张世超、一审第三人金万科公司在二审程序中未答辩。
上诉人合川土房局在法定举证期间内向一审法院提交并当庭举示了以下证据：
1、重庆市土地房屋权属登记审核表；
2、重庆市土地房屋抵押登记申请书；
3、借款协议；
4、《重庆市房地产抵押合同》（登记号：抵押第201409240160049号）；
5、金万科公司法定代表人证明书、授权委托书、资质证书、税务登记证、企业法人营业执照、组织机构代码证及唐多全、周富生、荆世连的身份证复印件；
6、204房地证2014字第26289号、204房地证2014字第26668号、204房地证2014字第26××88号房地产权证；
7、合川土房局业务受理通知书。
被上诉人张世超在法定举证期间内向一审法院提交并当庭举示了以下证据：
1、张世超与金万科公司签订的《重庆市商品房买卖合同》；
2、销售不动产统一发票；
3、合同补充协议及收据；
4、商品房网签单。
上诉人周富生、荆世连、一审第三人金万科公司在一审程序中未提交举示证据。
经庭审质证，一审法院对各方举示的证据作以下确认：各方当事人所举示的证据均具有真实性、能够互相印证案件事实，与本案相关，予以采信。
各方当事人向一审法院提交的证据已依法随案移送本院。经审查，本院对证据的认定意见与一审法院相同。本院所认定的事实与一审法院认定的事实无异。
本院认为，本案的争议焦点是：上诉人合川土房局作出的被诉抵押登记行为是否合法。根据《房屋登记办法》第十八条的规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。另根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条（四）项的规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产，不得抵押。本案中，金万科公司已于2012年和张世超签订了《重庆市商品房买卖合同》后，该合同已于2013年5月在上诉人合川土房局提供的网签系统上办理了商品房网签。在此情况下，本案所涉车位所有权、使用权已符合物权法规定的具有争议的情形。同时，合川土房局对于本案所涉车位在进行抵押登记时是否已经先与他人形成买卖合同关系因网签行为的存在，具有审查发现的现实可操作性。虽然网签行为不等同于预告登记等物权登记行为，但基于重庆市启用网签机制的制度本意，上诉人合川土房局在办理涉及已签订买卖合同并网签备案的相关物业其他权属登记时，应当尽到高于一般情形形式审查的特别注意义务。因此上诉人合川土房局作出的本案被诉抵押登记行为因未尽到合理且必要的审慎审查义务，可能影响张世超的合法权益，依法应当予以撤销。
对于上诉人合川土房局认为张世超不是涉案车位所在小区业主，其与金万科公司签订的《重庆市商品房买卖合同》应属无效的上诉理由，因该合同经上诉人合川土房局提供的网签系统进行了网签备案，且该合同效力属于民事诉讼审查范畴，在该合同的效力未被有权机关撤销或确认无效前，张世超有权基于该合同成立的买卖关系，就可能影响其合法权益的被诉抵押登记行为提起相应的诉讼，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。
对于上诉人周富生、荆世连认为其作为善意第三人依法取得的抵押权应受法律保护，合川土房局的抵押登记行为不应被撤销的上诉理由，因合川土房局在作出被诉抵押登记行为之前就应当对所涉车位权属尽到高于一般情形形式审查的特别注意义务，故上诉人周富生、荆世连以其是善意第三人进行抗辩以期望证明被诉行政行为合法性的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院依法予以维持。上诉人合川土房局要求撤销一审判决，驳回张世超诉讼请求的上诉请求，以及上诉人周富生、荆世连请求撤销原判依法改判的上诉请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人重庆市合川区国土资源和房屋管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 晓 瑛
审 判 员 夏 嘉
代理审判员 吴 贤 奔
二〇一七年七月三日
书 记 员 石光一南