广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初16491号
原告：潘灼辉，男，1962年12月28日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：李小平，广东毅隽达律师事务所律师。
被告：冯业权，男，1980年12月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
被告：刘泽祥，男，1977年12月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：黄燕柳，广东法岸律师事务所律师。
原告潘灼辉诉被告冯业权、刘泽祥租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，依法适用普通程序，本案于2017年2月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李小平、被告冯业权、被告刘泽祥的委托诉讼代理人黄燕柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《物业租赁合同》；2.两被告立即支付拖欠的租金793210.25元（2014年7月10日至2016年10月9日）及违约金70263.74元（以各月拖欠的租金为本金，自拖欠之日起至2016年10月14日，按年利率24%计算）；3.两被告立即支付拖欠的水电费110068.71元（2015年4月8日至2016年8月9日）；4.两被告立即支付拖欠的物管卫生费16900元（2015年7月10日至2016年8月9日）；5.本案诉讼费用由两被告承担。
事实和理由：原告与被告冯业权于2013年7月29日签订《物业租赁合同》，约定原告将其管理的南海区罗村下柏新时代广场B、C座首层内的物业租赁给两被告开办经营佛山市南海区梦幻之都酒吧，面积为2543.65平方米，租赁期限从2013年11月10日起至2024年12月31日止，并约定了租金标准。合同签订后，两被告于2013年11月21日以被告刘泽祥的名义在承租物业处合伙开办并经营上述酒吧，由于经营不善，酒吧在2015年12月22日解散，但至今仍然占用租赁物物业未归还。自2014年7月开始至今两被告一直拖欠租金、水电费及物业管理费。2015年4月9日，被告冯业权对2014年7月10日至2015年4月9日拖欠的租金等549149.53元进行了确认，原告考虑到酒吧经营困难，同意两被告该期间的欠款以500000元结算，当时两被告偿还了300000元，剩余200000元欠款承诺在2015年5月20日结清，但两被告并未按时还款。为了让酒吧经营下去，原被告在2015年5月30日签订补充协议，双方同意从2015年4月1日起每月每平方米的租金调整为15元，其他条款按原合同不变。然而两被告依然未按时支付租金等费用，又拖欠2015年7月10日至2016年10月9日的租金720278.96元。原告于2016年12月1日收回涉讼租赁物；双方约定的租金标准为：2014年7月9日至11月9日每月45785.7元，2014年11月10日至2015年3月31日每月48074.99元，2015年4月1日至2015年12月9日每月38154.75元，2015年12月10日至2016年12月9日每月40062.75元。涉案物业是下柏经联社委托佛山市南海区兴柏农业发展有限公司与区灿洪、区满林签订了土地有偿使用合同，后区灿洪、区满林在土地上建设了涉案广场，房屋取得了权属证书，后区灿洪、区满林将涉案房屋委托给了原告代为出租管理。
被告冯业权辩称，1.同意解除涉讼合同；2.同意支付2014年7月至2015年12月的租金（2014年7月9日至11月9日每月45785.7元，2014年11月10日至2015年3月31日每月48074.99元，2015年4月1日至2017年3月31日每月38154.75元），但不同意支付违约金，因原告自2016年1月1日起封锁涉讼租赁物，阻碍被告进入使用经营，其后的租金不同意支付；3.同意支付至2015年12月31日止的水电费和物管水电费，其后的水电费和物管水电费不同意支付。4、涉案场地共2543.65平方米，其中约600平方米由本人与被告刘泽祥合伙经营梦幻之都酒吧，另外的面积由本人独自经营溜冰场。2014年中旬，由于经营不善，冯业权开始拖欠原告租金，2014年12月溜冰场因亏损停业，一直空置，原告曾于2015年8月与冯业权口头协议由其接收溜冰场并另行出租，当时冯业权为方便原告另行出租在溜冰场与酒吧之间加建一围墙，花费约70000元，但之后原告并未能成功出租，又主张溜冰场由冯业权自行经营或出租。2015年4月冯业权与原告经核算确认冯业权尚欠原告549149.53元，由冯业权先支付300000元，该款项实际由被告刘泽祥支付。2015年12月底酒吧亏损结业，2016年1月原告开始封锁酒吧及溜冰场，冯业祥无法进入也无法继续使用，原告已实际上收回涉案租赁场地，冯业权多次要求原告办理相关场地返还手续，但原告却要求冯业权一次性付清拖欠费用才能搬离。冯业权提出变卖酒吧内的设备以偿还欠款，但原告不予同意并一直封锁场地。2016年11月，冯业权发现酒吧正在装修，估计是原告已将涉案场地另行出租他人。
被告刘泽祥辩称，刘泽祥并非涉案《物业租赁合同》的权利义务主体，实际上与原告并无任何合同关系，涉案租赁合同纠纷系原告与被告冯业权之间的纠纷，与刘泽祥无关。涉案物业租赁合同、补充协议及对账单均是原告与被告冯业权签订的，虽补充协议和对账单上显示的是梦幻之都酒吧，但实际上是原告与被告冯业权对整个场地的简称，而且刘泽祥作为梦幻之都酒吧的实际投资人并没有在上述文件上签名或加盖公章，由此可见，原告一直都明确涉案租赁合同纠纷中的承租人为被告冯业权，根据合同相对性原则，应驳回原告对被告刘泽祥的诉讼请求。刘泽祥是在冯业权租赁涉案场地之后才一起合伙经营梦幻之都酒吧，酒吧所占用面积仅为涉案场地中的600平方米。而涉案场地面积为2543.65平方米，其他场地由冯业权自主经营溜冰场。原告主张两被告一并承担拖欠的全部费用，没有事实和法律依据。2016年1月，原告已全面收回梦幻之都酒吧占用的场地，刘泽祥在2016年1月开始没有再使用，故无需承担在2016年1月之后的场地占用费。原告未举证证明其主张的水电费、物管卫生费已产生。
原告与被告冯业权围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1.原告提交的统计表系原告自行制作，本院将结合其他证据和当事人陈述对其进行综合认定；
2.原告提交的发票共34份、收据17份、证明1份，其中发票和收据均为复印件，本院对其真实性不予确认。证明属于案外人的单方陈述，未经出庭作证，被告亦不予确认，本院对其证明力不予确认；
3.被告冯业权提交的照片9张，因无法证明拍摄地点及时间，对其证明力本院不予确认。
综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：
涉案租赁物位于佛山市南海区罗村街道下柏工业大道29号厂房1，已办理房地产权证书，登记权属人为佛山市南海区罗村街下柏经济联合社，登记建筑面积与套内建筑面积均为18557.17平方米。
2013年7月29日，原告（甲方、出租方）与被告冯业权（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区罗村下柏新时代广场B、C座首层内的物业出租给乙方，场地、办公室面积2543.65平方米，每月租金每平方米18元。租赁期限为11年，从2013年11月10日至2024年12月31日。租金逐年递增5%。2013年8月10日至2013年11月9日为免租期，2013年11月10日至2014年11月9日，每月租金45785.7元，2014年11月10日至2015年11月9日，每月租金48074.99元，2015年11月10日至2016年11月9日，每月租金50478.73元，如此类推。乙方在签订合同时先交头一个月租金45785.7元给乙方，日后每月头5日前（节假日顺延二天）用现金或通过银行转账支付给甲方，如不按期支付，按实欠款每日百分之四向甲方支付滞纳金，若拖欠租金超过10天，则视为乙方违约，甲方有权停止乙方使用资格。乙方需于签订合同之日向甲方支付第一年的三个月的租金137357.1元为风险保证金，当合同期满或合同终止时，在乙方没有违约，甲方必须在合同期满或终止日起15天内风险保证金退还给乙方（不计利息）。乙方需每月按面积支付分摊治安卫生费。乙方必须按甲方约定的时间内缴交租金、卫生、水电费，若不按时缴交租金的作违约处理。
2015年4月9日，原告与被告冯业权签订对账单，确认2014年7月10日至2015年4月9日被告冯业权共欠原告租金423517.75元，2014年7月至2015年2月被告冯业权共欠原告水电费106131.78元，2014年1月至2015年3月被告冯业权共欠原告物管卫生费19500元，合计共欠549149.53元，同意以上欠款一次性收500000元。冯业权愿意先支付现金300000元，余款200000元于2015年5月20日前结清。双方确认：签订该对账单后，被告支付了300000元予原告，另，2015年5月8日至2015年7月9日期间的租金已付清。
2015年5月30日，原告与被告冯业权签订《补充协议》，约定：现因梦幻之都酒吧（面积2543.65平方米）实际困难，经协商同意，从2015年4月1日起每月每平方米调整为15元（原被告双方确认变更后的租金为每月38154.75元）。原签订合同的逐年递增5%及条款不变。
2016年7月13日，佛山市南海区罗村街下柏经济联合社出具《证明》，载明：我经济联合社委托佛山市南海区兴柏农业发展有限公司在2010年5月22日与区灿洪、区满林签订《土地有偿使用合同》，将我经济联合社位于佛山市南海区罗村街下柏第三工业区51973.4平方米的土地其中21.61亩租赁给其二人使用，租赁期限从2010年6月30日起至2054年6月30日止。其二人在租赁土地中建设了南海区罗村下柏新时代广场，该房屋于2013年9月2日进行了权属登记并取得了房屋所有权证，在租赁期限内，区灿洪、区满林二人合法享有对该房屋的用益物权。
2016年7月13日，区灿洪、区满林出具《委托证明》，载明：为了管理方便，我二人将涉案房屋委托给潘灼辉代为出租承包管理，委托期限为2013年1月1日至2024年12月31日，在此期间，潘灼辉有权以自己的名义签订租赁合同、收取租金、起诉拖欠租金等违约行为。
双方确认：由被告直接向原告支付水电费、物管卫生费。原告主张的物管卫生费即合同约定的治安卫生费，每月1300元。
诉讼中，被告冯业权对原告主张的水电费及物管卫生费金额及标准无异议。
诉讼中，原告自认于2016年12月1日收回涉案租赁物。
本院认为：原告与被告冯业权签订的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行自己的义务。涉案合同系原告与被告冯业权签订的，根据合同相对性原则，涉案租赁物的承租人为被告冯业权，被告刘泽祥并非承租人，至于被告冯业权如何使用租赁物及其与被告刘泽祥的经营合作关系均不能影响冯业权作为承租人的地位，故原告主张被告刘泽祥承担本案责任，本院不予支持。
原告主张被告冯业权支付租金793210.25元（2014年7月10日至2015年4月9日期间尚欠租金200000元+2015年7月10日至2015年11月9日期间的租金38154.75元/月×4个月+2015年11月10日至2016年10月9日期间的租金40062.75元/月×11个月=793309.25元，原告主张793210.25元，本院予以照准），被告冯业权同意支付2015年12月之前的租金，本院予以支持。对于2016年1月1日之后的租金问题，关键系涉案租赁物的返还时间，被告冯业权作为承租人对返还租赁物负有举证责任，其未举证证明返还租赁物的情况，且庭审中，被告冯业权自认尚有物品存放于涉案租赁物内，故被告冯业权应承担相应的不利法律后果，应承担其占有涉案租赁物期间的租金。原告自认于2016年12月1日收回涉案租赁物，其主张至2016年10月9日止的租金是其对自身权利的处分，本院予以照准。被告称原告于2016年1月1日起封锁涉案租赁物，但被告未提供有效证据予以证明，本院对该抗辩不予采纳。另，关于2015年11月10日之后的租金标准问题，双方签订的《补充协议》约定，从2015年4月1日起每月租金调整为38154.75元，原租金合同中的逐年递增5%及条款不变。结合双方签订的租赁合同的租金约定，除租金标准变更外，双方并未就其他事项包括租金递增幅度及递增起始点作变更约定，故本院采纳原告的意见，即2015年4月1日至2015年11月9日每月租金38154.75元、2015年11月10日至2016年11月9日每月租金40062.75元。对于被告冯业权的相应意见不予采纳。综上，本院对原告主张的租金793210.25元予以支持。合同约定被告冯业权应于每月5日前支付当月租金，被告冯业权拖欠租金，确实造成了原告的资金占用损失，但原告主张按年利率24%计算违约金过高，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，即以200000元为本金从2015年5月20日（对账单约定的支付时间）起、以38155元为本金分别从2015年7月至2015年10月期间每月的6日起、以40062.75元为本金分别从2015年11月至2016年7月期间每月的6日起均至2016年10月14日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金予原告。对于原告的违约金请求，在本院核定范围内予以支持，超过核定范围的，不予支持。被告从2014年7月10日开始拖欠租金，被告冯业权的行为已构成根本违约，原告主张解除合同，被告冯业权亦同意解除合同，对于原告的解除合同主张，本院予以支持。
原告主张被告冯业权支付2015年4月8日至2016年8月9日期间的水电费110068.71元、2015年7月10日至2016年8月9日期间的物管卫生费16900元（1300元/月×13个月），被告冯业权对原告主张的上述期间的水电费和物管卫生费的金额无异议，并同意支付2015年12月31日之前的水电费和物管卫生费，故本院对原告的相应主张予以支持。关于2016年1月1日之后的水电费和物管卫生费，由于被告冯业权未举证证明返还租赁物时间，故应承担相应不利后果，该费用亦应由被告冯业权承担，理由同上。双方确认水电费一直由被告直接向原告支付，不存在原告为被告垫付费用的问题，故原告主张相应费用无需实际支出依据，故本院对被告的抗辩不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告潘灼辉与被告冯业权于2013年7月29日签订的《物业租赁合同》；
二、被告冯业权应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年7月10日至2015年4月9日、2015年7月10日至2016年10月9日期间的租金793210.25元并以200000元为本金从2015年5月20日起、以38155元为本金分别从2015年7月至2015年10月期间每月的6日起、以40062.75元为本金分别从2015年11月至2016年7月期间每月的6日起均至2016年10月14日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金予原告潘灼辉；
三、被告冯业权应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年4月8日至2016年8月9日期间的水电费110068.71元予原告潘灼辉；
四、被告冯业权应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年7月10日至2016年8月9日期间的物管卫生费16900元予原告潘灼辉；
五、驳回原告潘灼辉其他请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序结案，案件受理费13704.42元（原告已预交），由原告负担320.42元，被告冯业权负担13384元并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的13384元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退回。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 孙秀娟
人民陪审员 卢家辉
人民陪审员 余考坚
二〇一七年三月七日
书 记 员 罗静雯