上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11713号
上诉人（原审被告、反诉原告）：阮建才，男，1964年4月17日生，汉族，住上海市闵行区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：阮文斌，男，1989年5月6日生，汉族，住上海市闵行区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：阮玲玉，女，1996年11月11日生，汉族，住上海市闵行区。
上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：王永杰，上海正策律师事务所律师。
上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：徐栋鹢，上海正策律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：江琳，男，1979年10月17日生，汉族，住上海市杨浦区。
原审第三人：上海创林房地产经纪有限公司长岭路分公司，注册地上海市杨浦区长岭路114号。
负责人：唐如源，经理。
上诉人阮建才、阮文斌、阮玲玉因与被上诉人江琳及原审第三人上海创林房地产经纪有限公司长岭路分公司（以下简称创林公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初10233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
阮建才、阮文斌、阮玲玉上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的原审全部反诉请求。事实和理由：一、网签合同撤销表明双方已经协商一致解除了房地产买卖合同，一审认为合同未解除进而未支持上诉人关于房屋占有使用费的反诉诉请存在错误；二、被上诉人应于2015年2月15日签订合同当日即支付购房款180万元（人民币，下同），但被上诉人逾期付款达53天，违约在先，网签合同于2015年5月5日撤销，上诉人不再负有过户义务，因此，上诉人行为未构成违约，不应该承担违约金；三、被上诉人系与陈某签订房屋买卖合同，其转而将房款支付给黄某不符合交易习惯，且陈某并无转委托权，上诉人未收到被上诉人支付的购房款，故不存在返还义务；四、一审适用法律错误。
江琳辩称，不同意上诉人的上诉请求，一、上诉人从来没有表示过要解除合同，故买卖合同一直成立，并未解除；二、应由上诉人涤除房屋上的银行抵押，上诉人未能配合过户，构成违约，解除合同造成被上诉人经济损失，一审判定违约金60万元已经很少；三、公证委托书写明黄某有权代收房价款。综上，请求驳回上诉，维持原判。
创林公司未发表答辩意见。
江琳向一审法院起诉请求：1、解除江琳与阮建才、阮文斌、阮玲玉就上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）签订的房屋买卖合同；2、阮建才、阮文斌、阮玲玉向江琳返还购房款200万元；3、阮建才、阮文斌、阮玲玉承担解约违约金及经济损失100万元（违约金的计算标准为按照合同约定由对方承担延期过户的违约责任，按已付房款的日万分之一自2015年4月30日起计算至判决生效之日止；经济损失包括房屋溢价损失，及江琳的装修费7万余元；以上合计江琳主张100万元）；4、本案诉讼费由阮建才、阮文斌、阮玲玉承担。
阮建才、阮文斌、阮玲玉向一审法院提起反诉请求：1、江琳向阮建才、阮文斌、阮玲玉返还涉讼房屋；2、江琳自2015年6月15日起按月租金15,000元的标准向阮建才、阮文斌、阮玲玉支付房屋占用使用费，至实际返还房屋之日止；3、本诉及反诉诉讼费由江琳承担。
一审法院认定事实：阮建才、阮文斌、阮玲玉系涉讼房屋的产权人。
2014年9月10日，阮建才、阮文斌、阮玲玉签订委托书一份，委托案外人黄某代理出售涉讼房屋的相关事宜。委托期限自2015年3月10日开始至2016年3月9日止。委托权限包括代为签订房地产买卖合同及其变更协议、解除协议；代为办理上述房地产权登记、过户手续；代为办理还贷、抵押注销登记手续；代为收取房价款；代为办理交房等。2014年9月11日，上海市东方公证处对上述委托出具了公证书。
2014年12月23日，阮建才、阮文斌、阮玲玉另签订委托书一份，委托案外人陈某代理出售涉讼房屋的相关事宜。委托期限自委托书签署之日起18个月。委托权限与前一份委托内容基本一致，同样有代为收取售房款，但其注明款项划入阮建才的银行账户。2014年12月25日，上海市新黄浦公证处对上述委托出具了公证书。
2015年2月15日，江琳（乙方）与阮建才、阮文斌、阮玲玉的代理人陈某（甲方）就涉讼房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定涉讼房屋建筑面积149.16平方米，转让价款600万元。甲、乙双方确认，在2015年4月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.01%的违约金，合同继续履行。合同附件另约定，甲、乙双方约定于签订房地产买卖合同当日，乙方向甲方支付首期房价款180万元。乙方向银行申请贷款420万元，按贷款合同约定由贷款银行代为支付甲方。甲方收到乙方全款后3日内，与乙方办理房屋交接手续。
阮建才、阮文斌、阮玲玉对上述买卖合同表示认可，但对合同签订的过程及履行过程等事项一概不知，也没收到过任何房款。
上述合同签订后，江琳称根据案外人陈某的要求，并未按合同约定期限支付房款，而是根据对方提供的另一份委托书（代理人为黄某），于2015年4月9日分两笔向案外人黄某支付了200万元。
此后，由于阮建才、阮文斌、阮玲玉未能涤除涉讼房屋上的银行贷款抵押，双方未能按合同约定办理房屋过户手续。
2015年5月5日，涉讼房屋网签备案合同被撤销。江琳表示不知道此事。创林公司陈述由于时间久远已记不清，可能为创林公司操作，为当事人电话通知同意创林公司撤销。
2015年6月15日，陈某代阮建才与江琳签订房屋交接书。至此，涉讼房屋交付于江琳，江琳入住至今。
一审另查明，涉讼房屋上依旧有中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行的最高额抵押921.80万元。2015年7月2日，涉讼房屋被杭州市萧山区人民法院查封；2015年9月28日，涉讼房屋被闵行法院两次轮候查封；2016年2月24日，涉讼房屋再次被闵行法院轮候查封；2016年4月1日，涉讼房屋被松江法院轮候查封。
一审再查明，2016年陈某曾至闵行法院起诉阮建才及阮某（阮建才妻子），要求两人归还借款及利息200余万元。后该案陈某撤诉。
阮建才、阮文斌、阮玲玉另陈述，阮建才另欠陈某及汪某共950万元，欠工商银行600万元。阮建才与陈某、汪某达成协议，约定阮建才名下的两套房屋（XX房XX路的一套别墅）作价1,700万元，由陈某及汪某处理出售用于归还陈某、汪某的债务及银行债务。
一审庭审中，江琳、阮建才、阮文斌、阮玲玉确认，涉讼房屋的租金标准为每月15,000元。
一审法院认为，江琳、阮建才、阮文斌、阮玲玉双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同有效，双方应当秉着诚实信用的原则，履行自身义务。
关于合同的解除及违约责任。阮建才、阮文斌、阮玲玉方辩称双方的网签合同撤销说明双方当时已协商解除合同，阮建才、阮文斌、阮玲玉即不存在违约。法院认为，首先，网签合同虽已被撤销，但撤销网签仅是一个行政登记行为，与合同效力并无必然联系。双方签订的买卖合同仍然有效，网签撤销并不当然导致合同解除；其次，除了网签撤销这一事实，阮建才、阮文斌、阮玲玉方对于合同协商解除并无相关证据佐证；中介方也证实，当事人可以电话通知其撤销网签。在江琳未同意撤销网签的情况下，本案不排除有他人通知中介撤销网签的可能，毕竟只需一个电话通知。再次，阮建才、阮文斌、阮玲玉未能配合江琳在2015年4月30日过户已是事实，已经构成违约，双方网签合同撤销与阮建才、阮文斌、阮玲玉违约并不矛盾。综上，法院对阮建才、阮文斌、阮玲玉方的辩论意见不予采纳。阮建才、阮文斌、阮玲玉未在合同约定的过户日前涤除银行抵押，导致涉讼房屋无法正常过户，阮建才、阮文斌、阮玲玉显属违约。此后，由于阮建才、阮文斌、阮玲玉对外债务缠身，导致涉讼房屋目前被多个法院查封，买卖合同无法继续履行。江琳现提出解除合同并要求对方承担违约责任并无不当，符合法律规定，法院依法予以支持。
关于违约金的数额。江琳主张100万，江琳主张违约金包括按合同约定的延期过户的违约金、装修损失及房屋溢价损失。2015年至今，上海房价上涨情况确实客观存在，合同解除势必会导致江琳产生一定的房屋溢价损失，考虑到房屋转让的价格，江琳此项损失较为可观。关于装修损失方面，江琳称装修费大约7万余元，但有相关证据证明的仅有2万余元，法院无法全部采信。由于合同并未明确约定合同解约违约金，而合同约定的逾期过户违约金标准过低。法院认为尚不足以弥补江琳目前的实际损失。根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。综合以上江琳的损失情况，结合阮建才、阮文斌、阮玲玉的违约程度，法院酌情确定阮建才、阮文斌、阮玲玉需向江琳承担违约金60万元。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于房款，江琳举证已经支付了200万元房款。阮建才、阮文斌、阮玲玉方辩称没有收到，且尽管两份公证委托都真实，但认为如果黄某要收房款需要另一个代理人陈某转委托。对此法院认为，两份公证委托书均为真实有效，黄某作为代理人的行为未超出代理权限，有权代收房款。案外人陈某是否转委托与黄某有资格成为代理人无关。故对阮建才、阮文斌、阮玲玉方的辩论意见法院不予采纳，法院确认江琳已向阮建才、阮文斌、阮玲玉支付了房款200万元，合同解除后，阮建才、阮文斌、阮玲玉应当向江琳返还上述房款。
与之相对的，合同解除后，江琳也需向阮建才、阮文斌、阮玲玉返还涉讼房屋。江琳辩称需在阮建才、阮文斌、阮玲玉赔偿其损失后方能返还。法院认为，阮建才、阮文斌、阮玲玉是否已经赔偿损失并非系江琳返还房屋的前提条件，合同解除后，江琳占有房屋已无依据，江琳应当立即向阮建才、阮文斌、阮玲玉返还房屋。阮建才、阮文斌、阮玲玉方反诉要求江琳返还房屋的诉请法院予以支持。关于房屋使用费，法院认为起算时间并非为阮建才、阮文斌、阮玲玉方所称的2015年6月15日。因为涉讼房屋虽未按期过户，但江琳是与阮建才、阮文斌、阮玲玉的代理人陈某办理交接房屋手续后入住。由此可见，当时江琳入住房屋是得到对方许可的。况且当时合同尚未解除，江琳返还房屋应在合同解除之后。故对阮建才、阮文斌、阮玲玉方反诉要求江琳支付2015年6月15日起至今的房屋使用费的诉请法院无法支持。但对阮建才、阮文斌、阮玲玉方要求江琳在法院确定本案合同解除之后支付占用使用费的反诉诉请，具有事实和法律依据，法院依法予以支持。庭审中，双方确认涉讼房屋租金标准为每月15,000元，阮建才、阮文斌、阮玲玉方以该标准主张房屋使用费于法不悖，法院同样予以支持。
一审判决：一、解除江琳与阮建才、阮文斌、阮玲玉就上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、阮建才、阮文斌、阮玲玉应于判决生效之日起十日内向江琳返还房款200万元；三、阮建才、阮文斌、阮玲玉应于判决生效之日起十日内向江琳支付违约金60万元；四、江琳应于判决生效之日起十日内搬离上址房屋，将上址房屋返还给阮建才、阮文斌、阮玲玉；如逾期不搬离，则应按每月15,000元的标准向阮建才、阮文斌、阮玲玉支付房屋使用费，直至搬离之日止；五、驳回阮建才、阮文斌、阮玲玉的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30,800元，因本案适用简易程序审理，减半收取计15,400元，由江琳负担1,400元，阮建才、阮文斌、阮玲玉负担14,000元。反诉案件受理费1,950元，由江琳负担1,000元，阮建才、阮文斌、阮玲玉负担950元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点即在于：一、本案系争房屋买卖合同是否已于网签合同撤销时解除；二、被上诉人要求解除合同并由上诉人承担违约责任的主张应否予以支持；三、系争房屋买卖合同解除后的法律后果应如何处理；四、上诉人要求被上诉人支付房屋使用费的主张能否成立。
关于争议焦点一，上诉人主张网签合同撤销表明双方已经协商一致解除了系争房屋买卖合同，对此，本院认为，一者，网签实质上属于一种行政登记备案行为，网签撤销亦系履行相关行政手续，该行为并不影响双方之间房屋买卖合同法律关系的继续生效，更不意味着网签撤销时双方买卖合同解除。二者，上诉人虽称网签合同撤销须经买卖双方同意，然而，创林公司作为中介方，已表示其对网签撤销情况记不清楚，并证实当事人可以电话通知其撤销网签。三者，在网签合同撤销的一个多月后，上诉人的代理人陈某仍与被上诉人签订房屋交接书，将涉讼房屋交付给被上诉人，这显然与上诉人关于合同已解除的主张自相矛盾。因此，在被上诉人表示对网签撤销并不知情，而上诉人又未能举出确凿证据证明双方协商一致解除合同以及网签撤销系经被上诉人同意的情况下，实难认定网签合同撤销表明双方已经协商一致解除了房屋买卖合同，故对上诉人该项主张本院不予采纳。
关于争议焦点二，从本案查明事实看，涉讼房屋上依旧存在银行抵押，且因上诉人自身债务问题，导致涉讼房屋被多个法院查封，可见系争房屋买卖合同客观上已无法继续履行，故被上诉人现提出解除合同合法有据，应予支持。关于被上诉人要求上诉人承担违约责任的主张，上诉人辩称，一、被上诉人逾期付款违约在先；二、涤除银行抵押并非其义务；三、网签合同已撤销，其不再负有过户义务，故其不应承担违约责任。对此，本院认为，一、上诉人于2015年4月9日向案外人黄某支付房款200万元，而黄某、陈某二人作为上诉人的受托人均未提出异议，且陈某后也与被上诉人办理了房屋交接手续，由此，本院认为，被上诉人所称未按合同约定期间付款系根据陈某要求的说法具有可信性，故不应据此认为被上诉人逾期付款构成违约；二、上诉人作为买卖合同一方当事人，及时涤除房屋上的银行抵押显然为其应尽义务；三、合同约定的过户日在网签合同撤销时间之前，同时，正如前文所述，网签合同撤销并不意味着双方买卖合同自然解除，故网签撤销与认定上诉人是否违约并不存在冲突。综上，本院认为，上诉人的辩称意见均不能成立，其未能在合同约定的2015年4月30日之前涤除银行抵押并配合办理过户手续，显然构成违约，其理应承担违约责任。至于违约金的金额，一审基于房价上涨、被上诉人损失、上诉人违约程度等因素综合考量，酌情确定违约金金额为60万元并无不妥，本院予以确认。
关于争议焦点三，系争房屋买卖合同解除后，一方面，上诉人理应将被上诉人支付的200万元房款予以返还。上诉人虽主张其并未收到该笔房款，但被上诉人已举证证明该笔房款由案外人黄某收取，而黄某之所以能够收取房款完全系基于上诉人的委托授权，这与上诉人所提陈某不具有转委托权限实无关联，因此，黄某收取房款即应视为上诉人收到该笔房款。另一方面，被上诉人也需向上诉人返还涉讼房屋，一审认为合同解除后被上诉人占有房屋已无依据故应立即返还的意见并无不当，被上诉人对相关判决亦未上诉，本院予以确认。
关于争议焦点四，本院认为，在系争房屋买卖合同解除之前，双方买卖合同关系一直处于有效状态，被上诉人业已支付了200万元房款，在此基础上，其系于2015年6月15日与上诉人所委托的陈某办理房屋交接手续后方入住涉讼房屋，可见被上诉人使用涉讼房屋系得到上诉人的明确许可，因此，上诉人现主张被上诉人支付自2015年6月15日起至今的房屋使用费，显然依据不足，本院难以支持。当然，若被上诉人在法院确定的返还涉讼房屋期限届满后仍占有使用涉讼房屋，则其理应按照双方确认的每月15,000元的租金标准给付上诉人房屋使用费。一审对此判决意见正确，本院予以确认。
综上所述，上诉人阮建才、阮文斌、阮玲玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32,750元，由阮建才、阮文斌、阮玲玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
审 判 员 郑卫青
代理审判员 严佳维
二〇一七年一月二十二日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……