浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终6302号
上诉人（原审被告）：陈祖多，男，1992年9月5日出生，汉族，住安徽省桐城市，
委托诉讼代理人：薛俊盛，浙江步新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑煜豪，男，1990年8月6日出生，汉族，住浙江省浦江县。
上诉人陈祖多因与被上诉人郑煜豪房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙01民初6113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决�定，2016年11月29日，郑煜豪与陈祖多签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：陈祖多将其位于杭州市余杭区星河路240号、242号（面积290平方米）的房屋出租给郑煜豪，租赁期自2017年1月5日起至2022年1月4日（装修免租期为1个月）；租赁期满后或合同解除后，陈祖多有权收回房屋，郑煜豪应返还房屋及其附属物品、设备设施；第一年租金为240000元，然后每年租金在上年的基础上递增3%，租金提前一个月支付，每半年支付一次；房屋水电费押金为20000元；房租到期不付，并拖延三十天以上，陈祖多有权收回房屋，另收合同违约金，从押金内扣取，所造成的损失由陈祖多承担；若陈祖多在郑煜豪没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为陈祖多违约，负责赔偿郑煜豪装修费用及设备损失；若陈祖多在郑煜豪没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租�违约，承租方负责赔偿违约金10000元；双方还约定了其他内容。合同签订后，郑煜豪于2016年11月30日支付房屋水电费押金为20000元及物业费7366元，陈祖多交付了房屋。交付房屋后，郑煜豪于2016年12月7日与杭州皓酷装饰工程有限公司（以下简称皓酷公司）签订了《门店装修工程施工合同》，双方约定：由皓酷公司装修位于杭州市余杭区星河路240号、242号的典典养车星河店项目工程，工程内容包括土建改动、室内外装修、水电安装等图纸涉及内容，承包方式包工包料；总工期21天，开工日期为2016年12月9日是，竣工日期为2016年12月31日；工程承包总价暂定13万元，具体按实际工程决算为准；双方还对工程款的支付方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，皓酷公司于2016年12月9日开始施工，郑煜豪于2016年12月10日支付皓酷公司工程款4万元，于2016年12月中旬停止了装修，并�离了现场。事后，郑煜豪未付租金，陈祖多遂于2017年2月20日将案涉房屋租给他人，并拆除了原有的装修。原审另认定：1、郑煜豪因本案支付律师代理费8000元。2、皓酷公司于2017年6月10日出具工程联系单，案涉工程已产生的工程款、定金损失、管理费合计39200元。
郑煜豪诉至法院，请求判令：1、解除郑煜豪与陈祖多签订的房屋租赁合同；2、陈祖多向郑煜豪返还押金20000元；3、陈祖多向郑煜豪支付装修费用40000元；4、陈祖多向郑煜豪支付物业费7366元；5、陈祖多向郑煜豪支付因陈祖多违约造成的直接损失50000元和律师费用8000元；6、陈祖多承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为，郑煜豪与陈祖多签订的《房屋租赁合同》合法有效，郑煜豪提出解除合同，陈祖多已将案涉房屋出租给他人，以其行为表明同意解除合同。因此，原审法院对郑煜豪要求解除合同的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该条规定，郑煜豪有权要求陈祖多退还水电费押金及赔偿损失，但赔偿损失的金额应根据双方的违约责任大小及具体损失金额来确定。关于退还水电费押金，陈祖多在本案中未提出反诉，要求郑煜豪支付违约金、水电费用，其应全额退还给郑煜豪，陈祖多可另行向郑煜豪主张。关于违约责任：郑煜豪未按合同约定支付租金，已构成违约，应承担60%的责任；陈祖多在未通知郑煜豪的情况下将房屋出租他人，也构成违约，应承担40%的责任。关于损失金额：1、装修费用，陈祖多在未通知�煜豪情况下，擅自处理装修物，致使无法用鉴定的方式确定其损失，再结合郑煜豪提交的证据，原审法院认定装修费用为39200元属合理。2、物业费7366元，陈祖多无异议，原审法院予以认定。3、律师代理费，因双方未约定，郑煜豪主张该费用缺乏依据，原审法院不予采纳。4、其他直接损失50000元，郑煜豪主张该损失缺乏依据，原审法院不予采纳。综上，原审法院对郑煜豪退还水电费押金20000元及要求陈祖多赔偿装修费用、物业费计款18626元的诉讼请求予以支持，对其余诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郑煜豪与陈祖多于2016年11月29日签订的《房屋租赁合同》自判决生效之日起解除；二、陈祖多返还郑煜豪水电费押金20000元，于判决生效之日起十日内付清；三、陈祖多赔偿郑煜豪装修费用、物业费合计18626元，于判决生效之日起十日内付清；四、驳回郑煜豪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4384元，减半收取2192元，由郑煜豪负担1809元，由陈祖多负担383元。
宣判后，陈祖多不服，向本院提起上诉称：一、郑煜豪严重违约，性质严重，影响恶劣，其应对自己的损失承担责任。1、郑煜豪未根据双方合同约定支付租金，应构成违约。2、双方虽对案涉房屋装修进行了约定，但郑煜豪并未告知陈祖多会动用挖土机进入室内施工，远超出陈祖多对装修的认知。且该施工破坏了建筑物的原有结构，严重影响整栋房屋结构安全性，遭到周围邻居及业主的投诉，导致其施工无法正常进行。故导致郑煜豪租赁合同目的不能实现，完全是其咎由自取，其应对自己的损失承担责任。原审判决陈祖多承担40%的赔偿责任，显失公平。二、陈祖多已尽到通知义务，不应承担违约责任。在郑煜豪违约之后，陈祖多通过电话通知郑煜豪解除合同，郑煜豪之后的行为表明其已经收到解除合同的通知。在装修被迫停止后，郑煜豪先是拒绝有效沟通，后更是拒绝接听电话，直接起诉法院，并不符合社会常理。三、郑煜豪违约在先，损坏房屋在后，不应退还押金。郑煜豪作为承租人，有妥善保管租赁物的义务。郑煜豪擅自破坏案涉房屋原有建筑基建，损坏原有房屋两扇大门（价值25000元），令陈祖多损失惨重，原审判决陈祖多返还20000元水电费押金，显失公正。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判驳回�煜豪的全部一审诉讼请求。
被上诉人郑煜豪在二审期间答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
二审期间，陈祖多向本院提交以下新的证据：1、新闻报道；2、情况说明一份；两份证据欲证明郑煜豪曾动用挖土机装修，破坏房屋承重结构，遭到周围业主投诉的事实。郑煜豪认为该两份证据的真实性无法确认，其未曾接到业主投诉，相关装修也是经过陈祖多同意的。本院经审查后认为，根据双方当事人在诉讼过程中陈述，对于动用挖土机对案涉房屋进行装修以及遭到周围业主投诉的事实应是可以认定的，故对该两份证据的证明效力，本院予以确认。
二审期间，被上诉人郑煜豪未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点系导致案涉《房屋租赁合同》无法继续履行并最终解除的过错方究竟是谁？根据审理查明，郑煜豪在案涉房屋进场装修前未按约支付租金的违约事实是清楚的，虽然陈祖多上诉称其在郑煜豪停止装修后即以拖欠租金为由电话通知解除租赁合同，但缺乏证据佐证，且郑煜豪予以否认。同时，在双方发生纠纷后，郑煜豪之后未支付租金的行为并不足以推定其已经认可合同解除。故在陈祖多将案涉房屋另行出租前，双方当事人之间的租赁关系并未解除，陈祖多在双方未协商一致的情况下，擅自将案涉房屋出租给他人的行为，对于案涉《房屋租赁合同》的解除亦存在一定的过错。原审法院根据本案实际情况，酌情认定郑煜豪与陈祖多各自承担60%和40%的违约责任，尚属合理。陈祖多认为其无须承担违约责任的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。关于20000元水电费押金的问题，虽然陈祖多认为郑煜豪的装修行为给其造成价值25000元的经济损失，该押金不应退还，但其未提供证据证明，故本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费766元，由陈祖多负担（陈祖多于本判决生效之日起十日内至本院退回多缴纳的上诉费）。
本判决为终审判决。
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审判长 徐 丹
审判员 陈 艳
审判员 毕克来
二〇一七年十一月十五日
书记员 赵 勤