西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碑民初字第02912号
原告（反诉被告）：徐建华
原告（反诉被告）：赵秀兵
共同委托代理人：陈琦磊，陕西大瑞律师事务所律师。
被告（反诉原告）：田忠铭
委托代理人：郭立敏，陕西博硕律师事务所律师。
第三人：西安兴正元商业有限公司，住所地：西安市碑林区东大街骡马市1号。
法定代表人：王晓东，该公司总经理。
委托代理人：王欣，陕西睿群律师事务所律师。
委托代理人：卢越睿，陕西睿群律师事务所律师。
原告（反诉被告）徐建华、赵秀兵与被告（反诉原告）田忠铭及第三人西安兴正元商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告徐建华、赵秀兵委托代理人陈琦磊，被告田忠铭及其委托代理人郭立敏，第三人西安兴正元商业有限公司委托代理人王欣、卢越睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐建华、赵秀兵诉称，2012年11月7日，原告徐建华、赵秀兵委托江金凤与被告田忠铭签订《商铺租赁合同》，原告徐建华、赵秀兵将位于西安市东大街兴正元广场南区地下一层7F151号商铺（建筑面积18.91平方米）租赁给被告田忠铭。合同约定：租赁期限2年（自2012年11月7日至2014年11月6日）；月租金7500元，租金需提前1个月、每半年支付一次，履约保证金7500元。违约责任为：“乙方如拖欠租金，每天按应缴租金的千分之三交纳滞纳金，如拖欠租金达五个自然日，甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金”。合同签订后，原告徐建华、赵秀兵按约定将商铺交付被告田忠铭，2014年5月7日前租金被告田忠铭已支付完毕，按合同约定，被告田忠铭应于2014年4月7日前向原告徐建华、赵秀兵支付租赁合同期内最后一期租金45000元，被告至今未支付，违反合同约定，应承担违约责任。诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告田忠铭向原告徐建华、赵秀兵支付2014年5月7日至2014年8月6日商铺租金22500元及被告田忠铭实际返还商铺之日止的租金；3、判令被告田忠铭支付逾期交纳租金的滞纳金675元及至《商铺租赁合同》解除之日的滞纳金；4、判令原告徐建华、赵秀兵不予返还被告田忠铭交纳的履约保证金7500元；5、判令被告田忠铭向原告徐建华、赵秀兵返还商铺；6、诉讼�由被告田忠铭承担。
被告田忠铭辩称，原、被告签订的《商铺租赁合同》约定，合同期限届满之前，任何一方提前一个月通知对方的，均可解除合同。2014年3月中旬，答辩人田忠铭按照合同约定提前通知被答辩人徐建华、赵秀兵要求解除租赁关系，被答辩人徐建华、赵秀兵表示同意，并承诺愿意退还押金，同时要求答辩人田忠铭在2014年5月13日房租到期时腾房，《商铺租赁合同》在2014年4月已提前解除。答辩人田忠铭多次催促被答辩人前往第三人处办理退场手续，被答辩人徐建华、赵秀兵未积极协助，并于2014年5月31日要求第三人强行封铺，封铺后又无限期搁置，租金损失系其消极懈怠所致，被答辩人徐建华、赵秀兵无权要求答辩人田忠铭支付租金。答辩人田忠铭不存在拖欠商铺租金及违约行为，被答辩人徐建华、赵秀兵主张滞纳金无事实依据。商铺自强行封铺后已实际由被答辩人徐建华、赵秀兵控制，不存在商铺的返还，请求驳回原告徐建华、赵秀兵的诉讼请求。
被告田忠铭反诉称，2012年11月7日，双方签订《商铺租赁合同》，2014年3月13日，双方已解除租赁关系，按合同约定及被反诉人表示，履约保证金7500元应予退还。反诉请求：1、判令被反诉人徐建华、赵秀兵返还保证金7500元；2、诉讼费由被反诉人承担。
被反诉人徐建华、赵秀兵辩称，被告田忠铭未向原告徐建华、赵秀兵支付租赁合同期内最后一期租金45000元，违反合同约定，应承担违约责任，履约保证金7500元不应退还。由于被告田忠铭存在违约行为，其不享有合同的单方解除权。被告田忠铭经营的商铺因未按时交纳物业管理费，第三人以被告违反服务管理协议查封商铺，其并未要求第三人查封商铺，被告田忠铭承租经营的商铺查封与其无关，请求驳回反诉人的反诉请求。
第三人述称，2012年11月3日，其公司与被告田忠铭签订《服务管理公约》，双方约定被告田忠铭违反公约之约定，其公司可以采取停止供电、供水，及限制被告田忠铭经营、封存或留置被告田忠铭商品等措施。2014年5月31日，因被告田忠铭未交纳物业管理费，其公司依据《服务管理公约》之约定对被告田忠铭采取了限制经营的措施，商铺被封与原告徐建华、赵秀兵无关。目前，《服务管理公约》已经到期，商铺已由原告徐建华、赵秀兵控制，原告徐建华、赵秀兵可以对商铺行使经营权。
经审理查明，原告徐建华、赵秀兵系浙江省台州市淑江区人，二人共同出资购置西安市碑林区东大街骡马市1号1幢7单元-1层7F151室商业用房（兴正元广场南区），建筑面积18.91平方米。2012年11月7日，原告徐建华、赵秀兵委托同乡江金凤与被告田忠铭签订《商铺租赁合同》，原告徐建华、赵秀兵将位于西安市东大街兴正元广场南区地下一层7F151号商铺租赁给被告田忠铭从事商业经营活动。合同约定：租赁期限2年（自2012年11月7日至2014年11月6日）；月租金7500元，租金需提前1个月、每半年支付一次，履约保证金7500元。双方对保证金退还约定为：“合同期满时，经甲方验收该商铺已恢复原样并且无设备损坏及欠缴的水电费与物业管理费等相关费用后十天内，返还乙方所交的保证金”，“租赁期间，如乙方违反有关规定或超出其经营范围进行的活动，所引起的一切后果由乙方自负，甲方可以解除合同并不退还所收的保证金”。违约责任为：“乙方如拖欠租金，每天按应缴租金的千分之三交纳滞纳金，如拖欠租金达五个自然日，甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金”。解除合同约定为：“租赁期间，如甲乙任何一方需提前终止�同，均需提前一个月通知对方，且违约方须向对方支付7500元的租金作为违约金”。2012年11月3日，被告田忠铭承租原告徐建华、赵秀兵商铺后与第三人签订《服务管理公约》，双方约定，服务期为24个月，服务管理费48元／㎡／月，合计5688元／年，经营保证金2000元。该公约第二章第（二）项第6条明确约定了被告田忠铭违反公约之约定，第三人可以采取停止供电、供水，及限制被告田忠铭经营、封存或留置被告田忠铭商品等措施。合同签订后，原告徐建华、赵秀兵按约定将商铺交付被告田忠铭，被告田忠铭按约定交付原告徐建华、赵秀兵保证金7500元，交付第三人经营保证金2000元，2014年5月7日前租金已结清。被告田忠铭承租的房屋用于经营服装，由于市场经营状况不佳及其他因素影响，被告田忠铭于2014年3月多次与原告徐建华、赵秀兵通过电话及手机短信联系，表示�求提前解除合同，并要求协助办理退场手续，原告徐建华、赵秀兵手机短信回复表示同意解除合同，并多次往返西安，双方对存在的纠纷未协商一致，未及时办理退场手续及商铺交接手续。2014年5月22日，原告赵秀兵在被告田忠铭经营的商铺张贴“告知书”，该“告知书”载明：“租客田忠铭，因你房租到期，尚未付房租，经房东赵秀兵多次催讨不付，现通知你在2014年5月22日将商铺内你的物品全部搬走，如不搬走，房东将于2014年5月23日14时到场清铺，请兴正元相关部门到场维持秩序”。2014年5月31日，第三人以被告田忠铭欠缴物业管理费将商铺封存，次日，被告田忠铭将经营的商品货物搬离承租的商铺，再未在该经营场所从事经营活动。2014年7月10日，被告田忠铭向原告徐建华、赵秀兵邮寄解除《商铺租赁合同》通知函强调，双方早已解除合同，商铺已被第三人查封�要求原告徐建华、赵秀兵到西安协助办理退场手续，损失由原告徐建华、赵秀兵自行承担。目前，原、被告及第三人签订的《商铺租赁合同》及《服务管理公约》已到期，合同因自然到期而终止履行，商铺已由原告徐建华、赵秀兵实际控制。
以上事实，有庭审笔录，原、被告及第三人签订的《商铺租赁合同》及《服务管理公约》，“告知书”及解除商铺租赁合同通知函，证人李雪松证言等证据存卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》意思表示真实，不违反法律规定，为有效合同，双方均应按合同约定条款履行。被告田忠铭在履行合同期间由于市场经营状况不佳及其他因素影响，2014年3月多次与原告徐建华、赵秀兵通过电话及手机短信联系，通知其要求提前解除合同，原告徐建华、赵秀兵手机短信回复表示同意解除合同，该事实有证人李雪松证言佐证。按照双方合同约定，在租赁期间，如甲乙任何一方提前终止合同，均需提前一个月通知对方，且违约方须向对方支付7500元的租金作为违约金，按照相关法律规定，合同自通知到达对方时解除，原、被告对解除合同均无异议，对解除合同时间节点存在之异议，按照双方当事人合同约定及相关法律规定，合同解除时间应确定为2014年3月，即原告徐建华、赵秀兵手机短信回复表示同意解除合同时为合同解除时间。合同解除后，被告田忠铭承租的商铺在第三人查封之前即2014年5月31日仍在经营并实际控制该商铺，2014年5月7日至同年5月31日，24天租金6000元应由被告田忠铭支付原告徐建华、赵秀兵。合同解除后，被告田忠铭多次要求原告徐建华、赵秀兵协助办理退场手续，原告徐建华、赵秀兵亦多次往返西安，双方未妥善解决纠纷，未在第三人处办理退场手续，原告徐建华、赵秀兵在被告田忠铭经营的商铺张贴“告知书”，催告被告田忠铭腾房，未采取适当措施防止租金损失的扩大，导致第三人2014年5月31日以被告田忠铭欠缴物业管理费将商铺封存，此后的租金损失应视为扩大的损失，原告徐建华、赵秀兵主张2014年6月1日至2014年8月6日商铺租金及被告田忠铭实际返还商铺之日止的租金的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，按合同约定，被告田忠铭应支付7500元的租金作为违约金，原告徐建华、赵秀兵在本案主张违约责任为支付滞纳金675元，该项请求符合合同约定，且未超出合同约定支付的违约金数额，该项请求应予支持。原告徐建华、赵秀兵主张逾期交纳租金至《商铺租赁合同》解除之日的滞纳金的诉讼请求不予支持。合同解除后，按合同约定，被告田忠铭交付的保证金7500元应由原告徐建华、赵秀兵退还，原告徐建华、赵秀兵主张不予返还保证金7500元的诉讼请求不予支持。被告田忠铭反诉要求原告徐建华、赵秀兵返还保证金7500元的诉讼请求符合合同约定及法律规定，依法应予支持。合同解除后，被告田忠铭承租的商铺经第三人查封，目前，该商铺已由原告徐建华、赵秀兵实际控制，原告徐建华、赵秀兵要求被告田忠铭返还商铺的诉讼请求已丧失意义，本案不再予以处理。被告田忠铭与第三人存在的《服务管理公约》合同纠纷与本案并非同一法律关系，本案不予处理，双方应另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、原告徐建华、赵秀兵与被告田忠铭签订的《商铺租赁合同》于2014年3月解除。
二、本判决生效后�日内，被告田忠铭支付原告徐建华、赵秀兵租金6000元。
三、本判决生效后十日内，被告田忠铭支付原告徐建华、赵秀兵违约金675元。
四、本判决生效后十日内，原告徐建华、赵秀兵退还被告田忠铭保证金7500元。
五、驳回原告徐建华、赵秀兵不予返还被告田忠铭交纳的履约保证金7500元的诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费792元（包含反诉费25元）由原告徐建华、赵秀兵负担392元，被告田忠铭负担400元（此款原告已预付767元，被告预交25元，被告于本判决生效后支付原告375元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 刘炜曦
审判员 杨晓齐
审判员 焦颖茹
二〇一五年一月十九日
书记员 张羽佳