吉林省农安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0122民初1401号
原告：乔志荣，女，1955年1月30日出生，汉族，个体户，现住农安县。
委托诉讼代理人：孙清亮，吉林路朗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜泽来，吉林路朗律师事务所律师。
被告：兰淑云，女，1955年3月29日出生，汉族，农民，户籍地吉林省农安县。
原告乔志荣与被告兰淑云土地、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乔志荣到庭参加诉讼、被告兰淑云经公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
乔志荣向本院提出诉讼请求：
（一）原、被告的合同合法有效，继续履行。
1、承包地是出租性质，是法律允许的。
2、要求继续履行与翟万胜签订的转让协议，牧业小区是经县政府立项审批的，占地类型为未利用地，经县政府依法批准改为建设用地，牧业小区及草原承包土地出租协议合法有效，请求法庭确认。
3、要求被告履行牧业小区办理更名过户协助义务。
（二）、要求立即执行回转、恢复原状，归还我牧业小区及承包地。
1、归还我牧业小区9900平方米建设用地，其中房屋、猪舍恢复原状。
2、拆除孙文生在我牧业小区和我承包地内的强行非法建筑物、种植的树木全部拔除。
3、归还我草原承包地，应按草原承包审批表批准的四至边界之内的土地执行回转，归还我承包地的经营权。
（三）要求法院赔偿损失24178951元。以下损失必须一并判决，绝不同意另案处理。
1、影响我不能扩建牧业小区、不能建猪舍养猪的损失871.6万元。
2、孙文生非法强拆我猪舍导致不能养猪的损失408万元。
3、拘留我15日导致猪得传染病死亡280头的损失97.8万元。
4、猪死后无力恢复原生产能力养猪的损失，2009年10月份至2012年4月按猪净利润要一半的损失135万元。
5、草原承包地的损失825万元；违法拘留我3次30天、诉讼费、律师费、上访等费80.4951万元。
（四）、要求把重审判决（2013）吉农民重字第15号判决中“本院论述中确认我们双方签订的合同合法有效的认定”，体现在判决的主文中。
（五）、要求免交诉讼费。
事实与理由：1、原告与翟万胜所签合同中关于转让4垧草原的约定应属出租关系。吉林省高级人民法院《关于审理农村土地承包纠纷案件的若干意见》第十五条规定：“土地承包经营权流转中的转包是指承包方将土地承包经营权移转给本集体经济组织内部的其他农户，原土地承包关系未发生变更；出租是指承包方将土地承包经营权租赁给本集体经济组织以外的人；……转让是指承包方将土地承包经营权移转于他人，原土地承包关系终止。”《中华人民共和国农村土地承包经营法》第三十七条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”第三十九条规定：“承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。”吉林省高级人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“土地承包经营权流转中承包方将土地承包经营权转给本集体经济组织以外的人是出租关系，承包方与发包方的承包关系不变。承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。”
乔志荣系城镇个体户，原住农安镇新阳街七委四十组，不是东赵沟村四社农户。原承包人翟万胜将4垧承包草原经营权流转给本集体经济组织以外的乔志荣，并且由原承包人翟万胜缴纳后10年的承包费（见草原管理站翟万胜承包档案二期缴款票据），应认定乔志荣与翟万胜所签的合同中关于4垧草原的部分属于出租关系，而不是法院认定的转让关系，既然不是转让，就无需发包方也就是草原管理站的同意，不违反法律禁止性规定。所以，双方所签合同中关于转让4垧草原的约定应属出租关系，应认定合法有效。
2、9900平方米牧业小区系经合法审批成立的，已经取得土地的合法使用权，其转让合法有效。
2003年7月24日，农安县发展计划与经济贸易局农计经字（2003）159号文件对东赵沟村牧业小区项目批准立项。7月25日，东赵沟村与翟万胜共同申请建设用地，兴建牧业小区，经农安县国土资源局与农安县人民政府批准，取得建设用地规划许可证。农安县国土资源局、农安县牧业管理局共同与翟万胜签订了生猪牧业小区建设用地合同书。农安县国土资源局开具权属证明，认定该牧业小区占用的土地属盐碱地，权属性质为集体所有。
《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”
9900平方米牧业小区不管原先是草原还是未利用地，变更为建设用地建设牧业小区是政府行为，被政府从4垧草原中分离出来，经合法审批、登记。分割成为独立的个体，脱离了原属性，依法改变了土地权属和用途，核发的土地使用证合法有效。草原管理站的上级单位农安县牧业管理局也就9900平方米牧业小区与翟万胜签订了生猪牧业小区建设用地合同书，使9900平方米牧业小区脱离了草原管理站的管辖。有合法土地使用证的9900平方米牧业小区和其中的房屋转让是不需要草原管理站的同意的。所以，9900平方米生猪牧业小区的转让合同有效。
兰淑云因公告送达出庭传票未到庭参加诉讼，无答辩意见。
乔志荣围绕诉讼请求依法提交了如下证据：
1、证人葛艳丽证明：乔志荣的牧业小区在2006年—2008年间，生猪养殖平均成本为每斤5.5元，生猪出栏标准为220斤—280斤。2008年毛猪价格6.8元—8.1元，2009年毛猪价格6.8元—8.4元，2010年毛猪价格7.4元—9.2元，2011年毛猪价格7.6元—10.3元，2012年毛猪价格7.6元—8.6元，2013年毛猪价格6.5元—8.4元，2014年毛猪价格5.4元—7.5元，2015年毛猪价格6.6元—9.0元，2016年毛猪价格9元。
2、证人王铭的证明：我是农安镇东赵家沟村7社村民，在2000年和农安镇签合同扣大棚，位置在柏油路西，乔志荣的牧业小区和承包地在路东，到2016年一直经营大棚15年，一年收入4万元—5万元，面积是500平方米，棚外地种植经济作物亩收入2万元或玉米亩收入2500斤。价格与行情：
2008年8元—6.7元，2009年8.3元—6.7元，2010年9.1元—7.2元，2011年10.1元—7.7元，2013年8.5元—6.6元，2014年7.1元—5.3元，2015年9.2元—5.8元，2016年9元。
3、证人刘士江的证言：我和乔志荣是邻居，我家的地和她的地挨着，是一样的土地，能种经济作物扣大棚。我在2005年、2006年种经济作物黄瓜、西红柿、芹菜，大棚面积600平方米，一年平均净利润6000万元。
4、证人张成福证明：乔志荣买翟万胜牧业小区是通过我给联系的翟万胜经批准建猪舍的面积是1800平方米，实际建猪舍500平方米，作业间100平方米，还有1200平方米没有建成。乔志荣跟我说过，准备在这1200平方米地方再建2栋猪舍。
5、证人张成福证明吉林省生猪价格：2015年末每斤8元，12月25日每斤8.1元，12月26日每斤8元，12月27日每斤8.1元。2016年初1月30日每斤8.5元，2月2日每斤9元，3月19日每斤9.5元—9.8元，4月18日每斤10元，4月29日每斤10.1元，6月7日每斤10.6元—10.55元，8月8日每斤9元，8月15日每斤8.9元。
6、调查丁作丰材料一份，证实兰淑云下落不明已7年。
7、调查崔元生材料一份，证实兰淑云下落不明已7年。
被告未出庭质证视为放弃诉讼权利。
综上经审查，第一组至第五组证据，证人未出庭作证，又缺乏其他证据佐证，不予确认。
第六组、第七组证据，虽无被告出庭质证，但能相互印证，予以确认。此外，本院对卷宗全部证据，均组织了质证。
根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：翟万胜与被告兰淑云系夫妻关系，均为农安镇东赵家沟村4社村民。2002年10月23日，翟万胜与农安县草原管理站签订了承包协议书，该协议约定：1、草原管理站同意翟万胜在农安镇东赵家沟村，对难以利用的草原实行草田轮作4垧，承包期限2003年1月1日至2017年12月31日。2、翟万胜每年需向草原站交纳占地用草原的费用。3、不按时交纳，草原站有权收回其草原使用权，承包费过期不交，此协议作废。4、上级要求退耕还牧时，无条件执行。5、草原属国家所有，其权限不变。6、翟万胜不按时全额上交费用，草原站将对其按《草原法》和《吉林省草原管理条例》进行行政处罚。7、承包费每五年交一次，承包费每次3000元。翟万胜缴纳了第一期承包费。
2003年7月24日，农安县发展计划与经济贸易局批准了建东赵家沟村牧业小区的立项。2003年7月25日翟万胜（乙方）与农安镇东赵家沟村（甲方）签订了联合建东赵家沟村牧业小区协议，该协议第一条约定：甲方以土地补偿费9900元入股与乙方联合建设东赵家沟牧业小区，乙方每年向甲方支付500元红利。甲方提供土地9900平方米，土地所有权归甲方，土地使用权归乙方。农安镇人民政府加盖公章。
2003年7月24日，农安县国土地资源局与畜牧局、翟万胜共同签订了生猪牧业小区建设用地合同书，此项目经村、镇政府及农安县国土地资源局2003年7月25日批准，牧业小区批准的土地使用权面积为9900平方米，用途为工业（养殖），土地权属性质为集体，土地来源为拨用。农安县城乡建设局审批的建设面积为1800平方米，其建设位置在9900平方米之内。并核发了牧业小区的集体土地使用证、建设用地许可证及权属证明。后翟万胜在该地上建筑了100平方米两间住房及500平方米猪舍，总建筑面积600平方米。
2004年8月21日，翟万胜经与原告乔志荣协商，双方签订了房屋、土地转让协议，约定：一、协议项目：1、房屋面积9900平方米，2、土地4垧。二、协议条款：1、甲方、乙方同意所有证件名称不变，应为翟万胜。（证件：土地使用证一本，协议书一份，文件一份，草原承包审批表三份，农安牧业小区审批表一份，承包示意图表一份）。2、甲乙双方同意土地转让（出卖）金额11万元人民币。3、甲方同意乙方先付现金1万元。4、乙方余下10万元于2005年12月31日前付齐，最晚不迟于2006年12月31日前付齐，否则乙方清身出户把房舍交给甲方。同时甲方不承担修理费，不返还一万元先付款。5、乙方同意甲方在此居住，等所有钱付清后，甲方迁出原址。6、2004年乙方同意庄稼由甲方收割。7、乙方同意2005年土地给甲方种植，等钱付清后甲方给乙方。2006年土地种植甲方自愿。8、所有证件由甲方保管，等钱付清后甲方将其交付乙方。此协议书交款时生效。中间人为翟万仁和隋喜武，在场证人王秀琴，均在协议上签字。
协议签订后，当日乔志荣交首付现金1万元，被告兰淑云出具了收条。乔志荣接管后对住房及猪舍进行了维修，投资80040元，建成猪舍500平方米并进行养猪。其养猪方式是自繁自养。2004年9月翟万胜因病去世，协议中约定的所有证件均在被告兰淑云处保管。2006年12月26、31日，乔志荣与罗卫平等人两次向被告兰淑云交纳约定款10万元，并同时要求被告兰淑云交付证件，将房屋所有权办到原告名下，并要求兰淑云向草原管理站交付承包后10年的承包费用，但兰淑云不同意乔志荣的要求，拒收剩余款。双方发生争执，原告乔志荣告诉来院。2008年1月28日，兰淑云在诉讼期间又向草原管理站缴纳了2008-2012年的承包费3000元。长春中级法院的（2011）长民再审第70号判决生效后，原牧业小区的住房及猪舍在2012年4月被全部拆除，原告系在2012年4月搬出牧业小区。另查明：2012年3月13日，被告兰淑云与案外人孙文生、农安镇东赵家沟村委会三方签订了联营协议，约定兰淑云因资金不足撤出全部股份，转由东赵家沟村和孙文生联营建设，农安镇人民政府加盖了公章，农安县国土资源局予以变更审批，在审批表中牧业小区的占地性质仍然为集体性质；现孙文生又在原牧业小区处建起房屋。
本院认为，翟万胜在与草原管理站签订承包合同后，在全县开展牧业小区建设的形势下，与农安镇东赵家沟村以联建形式申报了建东赵家沟牧业小区。其牧业小区建设经过县经贸局、城乡建设局、畜牧局、国土资源局及县政府审批，审批的土地性质为集体土地。用途为工业（养殖），建设用地面积9900平方米。国土资源局出具了权属证明，并认定该牧业小区占用的土地为盐碱地。牧业小区的建设及用地审批程序合法，故应当以农安县国土资源局审批的土地性质为依据，确认该地性质为集体土地，不属于草原。
《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。翟万胜在取得牧业小区经营权的前提下，与原告乔志荣协商，在双方意思表示一致的基础上，签订了转让协议，当日并履行了合同约定首付价款，其行为并不违反法律和政策规定，该合同成立有效。
翟万胜依据农安县城乡建设局的批准，在审批的牧业小区内建设的房屋及猪舍属于个人投资所建，法律对转让个人财产并无限制。此外，联建的牧业小区土地的使用、建设面积已经批准，房屋建设与牧业小区用地形成了不可分割的整体。故审批的牧业小区土地面积与其所建设的房屋猪舍一并转让是有效的。协议中约定将牧业小区以外的承包的土地一并转让，参照吉林省高级人民法院《关于审理农村土地承包纠纷案件的若干意见》第十五条规定：出租是指承包方将土地承包经营权租赁给本集体经济组织以外的人。乔志荣属于本集体经济组织以外的个体，不符合土地转让的主体要件，且被告兰淑云在诉讼期间又向发包方缴纳了第二期承包费，向发包方履行了承包合同义务，实质上并没有改变与发包方的关系。符合吉林省高级人民法院关于流转土地承包经营权的“出租”的解释。对于双方约定牧业小区以外的土地进行流转，应认定为土地出租性质。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十九条规定：承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。故翟万胜与乔志荣协议中转让的土地符合出租的形式要件，故其双方此约定有效。被告兰淑云在合同履行期限内拒绝原告履行交款的行为，已构成合同违约，故应当承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”鉴于本案被告兰淑云通过村委会、镇政府已将牧业小区变更在案外人孙文生名下，并经过土地局备案，孙文生又在此投入永久性建筑，现原告要求继续履行合同在事实上已经不能，故对原告请求继续履行合同主张不予支持。对合同不能履行给原告造成的损失，被告应当给予赔偿。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。关于2015年4月至2016年10月的养猪预期利益及2015年、2016年的种植损失，原告虽举证证明，但无相关证据佐证，不能采信，而应按本院调查的证据标准计算。
因被告的违约行为导致合同不能履行，致使双方合同目的不能实现，被告应当一次性赔偿给原告造成的经济损失。原告的损失如下：①原告房屋猪舍投入80040元；②因被告违约所造成的养殖、种植的其他损失，被告兰淑云应当予以赔偿。从2012年4月乔志荣搬出牧业小区，养猪的预期利益，根据农安县物价局提供的生猪价格，2012年4月至2016年10月，生猪平均价格为6.747元，结合农安县畜牧局座谈养猪成本（每斤6元）、数量（每年1000头），220斤出栏，四年半养猪损失为73.9530万元(4.5年×16.434万元)；3垧草原的种植收入，综合农安县物价局提供的2007年至今玉米价格，农安县农业技术推广中心座谈的草原开荒地的玉米产量和成本，三垧草原承包经营方式为草田轮作。从2007年至2016年共计10年时间，草田轮作各5年，五年的种植损失为101556.25元(20311.25元×5年)。
原告能够获得收益是在其对牧业小区取得承包权、足额交付承包款的情况下才能产生，而原告只交付1万元承包款，现要求被告赔偿原告的预期损失，原告应当足额交付承包费。故另外10万元承包费，应当在被告的赔偿款中扣除。
对原告请求赔偿的与被告发生的借贷关系及垫付电费一节，因合同中无此约定，对此不予支持。对于信访发生的费用及被拘留造成的损失，不属本案审理范畴，不予评判。
综上，经本院2016年第34次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、原告乔志荣与被告兰淑云之夫翟万胜(2004年9月因病去世)签订的土地、房屋转让协议有效。
二、被告兰淑云在判决生效后15日内赔偿原告乔志荣房屋猪舍投入80,040.00元、养猪损失739530元、种植损失101556.25元，共计921126.25元（扣除10万元承包款，被告应当赔偿821126.25元）。
三、驳回原告乔志荣的其他诉讼请求。
如未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元及邮寄送达费50元由被告兰淑云负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 吴明辉
审 判 员 田序顺
人民陪审员 张连东
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 刘 辉