广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0606民初11067号
原告：黄耀忠，男，1987年12月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：卢玉婷，广东广岭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。
被告：梁焕珍，女，1963年10月9日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，
被告：黄海欣，女，1988年9月27日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，
上列两被告的共同委托诉讼代理人：李莹光，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。
上列两被告的共同委托诉讼代理人：陈豪发，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司顺德容桂支行，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道东风居委会容奇大道中132号。
负责人：陈炳国。
委托诉讼代理人：张亚伟，广东创誉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘智，广东创誉律师事务所实习律师。
原告黄耀忠与被告梁焕珍、黄海欣、第三人中国农业银行股份有限公司顺德容桂支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄耀忠及其委托诉讼代理人卢玉婷，被告梁焕珍、黄海欣的委托诉讼代理人李莹光，第三人中国农业银行股份有限公司顺德容桂支行的委托诉讼代理人张亚伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告梁焕珍继续履行与原告签署的《房屋买卖合同》，配合将顺德区容桂街道办事处容山社区居民委员会东堤路凯蓝滨ＸＸ府4座504号物业过户至原告名下，并将案涉房屋交付给原告；2.第三人在原告代被告向第三人清偿案涉房屋的贷款本金和利息（该款与应付被告的剩余购房款相抵扣）后，向有关部门出具涂销证明并协助办理涂销抵押及注销他项权证手续；3.被告梁焕珍从2017年7月16日起每日按总房价的千分之二向原告支付迟延履行违约金，计算至房屋过户至原告名下之日止，被告黄海欣对此承担连带责任，暂计1万元；4.被告赔偿原告律师费损失2.5万元，诉讼保全担保费损失4000元，被告黄海欣对此承担连带责任；5.本案诉讼费用、保全申请费由被告梁焕珍承担，被告黄海欣对此承担连带责任。事实和理由：2017年1月19日，经佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司居间介绍，被告黄海欣作为被告梁焕珍的委托代理人与原告签署《房屋买卖合同》，约定原告以100万元购买被告梁焕珍名下位于顺德区容桂街道办事处容山社区居民委员会东堤路凯蓝滨ＸＸ府4座504号的物业。合同约定，被告梁焕珍应在案涉物业房产证办理后配合原告办理银行按揭手续以及后续过户手续。合同还约定，若被告梁焕珍延迟办理相关手续，视为违约。在原告同意甲方延迟履约的情况下，乙方有权要求甲方自合同签订之日起至原、被告过户登记完成之日止，以房屋总价款为基数按日利率千分之二支付迟延履行金。若被告梁焕珍不履行合同条约，被告黄海欣必须承担合同中的违约责任。合同签订后，原告按照约定向被告梁焕珍支付了定金。2017年7月10日，案涉房屋登记在被告梁焕珍名下的房产证已出，但经原告及中介公司催促，两被告均以各种理由拖延办理相关手续。第三人是案涉房屋的抵押权人，与本案有直接利害关系。在原告代被告向第三人清偿案涉房屋的贷款本金和利息后，若被告不配合办理涂销抵押手续的，第三人应配合相关部门出具涂销证明并协助办理涂销抵押及注销他项权证手续。被告明确表示不再出售案涉房屋给原告的行为，已构成根本违约。
两被告辩称，一、案涉的《房屋买卖合同》存在重大误解，显失公平，应当予以撤销。二、该合同约定被告黄海欣承担连带责任的前提是被告梁焕珍未补签合同。本案中，被告梁焕珍已经补签合同，被告黄海欣只是被告梁焕珍的委托代理人，因此被告黄海欣不应当承担连带责任。三、《房屋买卖合同》并未约定两被告违反合同约定时应当向原告承担律师费，因此原告主张两被告承担律师费并无事实依据。四、保全申请费不属于必要损失，是原告的个人行为，两被告不应承担。
第三人辩称，原告暂时未代替被告清偿案涉房屋的贷款本金及利息，原告的主张暂缺乏事实依据。如果原告代被告清偿相关款项，第三人乐意配合办理涂销相关抵押等手续。
原告提供的证据有身份证复印件三份、《房屋买卖合同》一份、视频光盘一份、定金收据一份、银行转账凭证一份、原告与被告黄海欣的微信聊天截图一份、微信群聊天记录一份、《诉前诉讼保全委托担保合同》一份、保全担保费用收据一份《委托代理合同》一份、律师费发票一份、2017年9月25日案涉房屋查册表一份。两被告及第三人没有提供证据。
经审核，上述证据来源、形式合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
根据当事人陈述意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年1月19日，被告黄海欣作为被告梁焕珍的委托代理人与原告签订《房屋买卖合同》。该合同约定：被告梁焕珍将位于容桂街道办事处容山社区居民委员会东堤路凯蓝滨ＸＸ府4座504号的房屋作价100万元售予原告。原告于签订合同当天支付定金5万元。被告梁焕珍取得该房屋不动产权证书后的7个工作日内，原告办理银行按揭贷款手续并于当天支付首期款25万元。被告梁焕珍取得该房屋不动产权证、房地产他项权证、《房地产他项权注销登记申请审批书》及原告办理银行按揭的同贷书审批通过后的5个工作日内，双方办理该房屋的过户手续或公证委托手续。余款70万元在原告申领房产证、他项权证并交于银行后，由银行直接转账至被告梁焕珍的银行帐户。被告梁焕珍在办理过户当天将案涉房屋交给原告，未按期交房则原告有权自办理过户之日起至实际交房之日止，以房屋总价作为基数按日利率千分之二计算违约金。该合同还约定，被告黄海欣确认与被告梁焕珍是母女关系，若被告梁焕珍在被告黄海欣签订该合同5日内未签名或不履行合同，则被告黄海欣承担违约责任。后被告梁焕珍在该合同签名并捺印确认。
同日，被告黄海欣向原告出具确认收到定金5万元的收据，并注明以银行转帐为准。2017年1月20日，原告通过银行转账5万元至被告黄海欣的账户。同日，原告通过微信转账5000元给被告黄海欣。后原告再次通过微信转账677元给被告黄海欣。2017年7月17日，原告委托广东广岭律师事务所指派律师提供法律服务，并约定律师费2.5万元。2017年7月18日，广东明华融资担保有限公司同意有偿接受原告委托，为原告申请诉讼保全提供担保，并约定担保费4000元。
另查明，《房屋买卖合同》签订时，案涉房屋属于预售商品房，尚未能办理权属登记。该房屋现登记在被告梁焕珍名下，房地产权证号为11××29。2017年6月29日，该房屋设立了以第三人为权利人的抵押权登记。截至2017年8月22日，被告梁焕珍尚欠第三人的未到期本息合计609660.82元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方应按合同约定履行各自义务。原告主张已向被告梁焕珍支付定金5万元、购房款5677元，并能提供收据、银行转账记录、微信聊天记录予以证明。《房屋买卖合同》中已载明被告黄海欣是被告梁焕珍的代理人，且两被告为母女关系，原告有理由相信向被告黄海欣支付款项即为履行付款义务。因此，上述定金5万元支付进被告黄海欣银行帐户并由其出具收据，可视为原告已履行完毕支付定金的义务；上述购房款5677元支付进被告黄海欣的微信钱包，可视为原告履行支付该部分购房款的义务。两被告辩解5万元的款项是原告与被告黄海欣之间的私人资金往来，但未能提供证据证明，本院不予采信。两被告辩解5677元是原告为加速办理不动产权证而自愿承担的手续费用，但未能提供证据证明双方之间曾对此作出约定，故本院亦不予采信。因此，原告合计已支付55677元，剩余未支付的购房款为944323元。
原告提供的查册表显示，案涉房屋已登记至被告梁焕珍名下，被告梁焕珍理应可以领取该房屋的不动产权证并提供给原告办理银行按揭贷款。但直至本案庭审结束，被告梁焕珍仍未向原告提供不动产权证，且被告梁焕珍在庭审中也明确表示不同意继续履行合同，被告梁焕珍的上述行为已构成违约。
原告主张以自有资金一次性支付剩余购房款944323元，且确有支付能力，原告提出的该履行方式可行且有利于实现合同目的，本院予以采纳。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”案涉房屋已抵押给第三人。原告在庭审中明确表示愿意代为清偿贷款用以消灭第三人的抵押权，故原告关于继续履行《房屋买卖合同》、办理房屋过户的主张，符合合同约定，本院予以支持。对于原告主张被告梁焕珍将案涉房屋交付给原告，本院仅支持在该房屋过户至原告名下时交付。对于原告主张的迟延履行违约金，根据双方在《房屋买卖合同》的约定，本院仅支持以100万元为基数，自案涉房屋过户至原告名下之日起按日利率千分之二计算至交付房屋之日止，超出部分不予支持。《房屋买卖合同》约定在被告梁焕珍不履行合同的情形下被告黄海欣也承担违约责任，被告黄海欣已阅读过该合同并签名，说明也对该条款予以确认。因此，对于原告要求被告黄海欣连带承担支付迟延履行违约金的责任，本院予以支持。两被告辩解案涉房屋的成交价应为扣除相关贷款、手续费后再实收100万元，与《房屋买卖合同》约定的内容不符，本院不予采纳。
《房屋买卖合同》并未就律师费承担问题作出约定，对于原告主张被告梁焕珍承担律师费2.5万元并由被告黄海欣承担连带责任，本院不予支持。原告向广东明华融资担保有限公司支付的担保费4000元并非其实现债权的必要支出，对于原告主张被告梁焕珍承担该笔费用并由被告黄海欣承担连带责任，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告黄耀忠于本判决生效之日起三十日内一次性向第三人中国农业银行股份有限公司顺德容桂支行清偿位于容桂街道办事处容山社区居民委员会东堤路凯蓝滨ＸＸ府4座504号的房屋的贷款，贷款清偿完毕后第三人中国农业银行股份有限公司顺德容桂支行协助原告黄耀忠办理房屋抵押权注销登记手续；
二、被告梁焕珍继续履行《房屋买卖合同》约定的合同义务，在房屋抵押权注销登记后三十日内协助原告黄耀忠办理位于容桂街道办事处容山社区居民委员会东堤路凯蓝滨ＸＸ府4座504号的房屋的所有权过户登记手续；
三、被告梁焕珍在所有权过户登记手续完成之日将位于容桂街道办事处容山社区居民委员会东堤路凯蓝滨ＸＸ府4座504号的房屋交付给原告黄耀忠；
四、被告梁焕珍向原告黄耀忠支付迟延履行违约金（以100万元为基数，自所有权过户登记手续完成之日起按日利率千分之二计算至交付之日止）；
五、被告黄海欣对本判决第四项承担连带清偿责任；
六、驳回原告黄耀忠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计7080元，财产保全费5000元，合计12080元，原告黄耀忠已预交，由被告梁焕珍、黄海欣负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 王小东
二〇一七年十月十六日
书记员 黄 瑞