大连市中山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0202民初4711号
原告：大连广安物业管理有限公司，住所地大连市中山区。
法定代表人：初志远，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨运杰，男，1962年10月23日出生，汉族，住大连市中山区哈尔滨街。
被告：周国柱，男，1953年4月22日出生，汉族，户籍所在地大连市沙河口区。
原告大连广安物业管理有限公司与被告周国柱物业服务合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨运杰，被告周国柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告周国柱给付所欠物业费人民币14，782元。2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告周国柱系中山区丰汇园×业主，原告是为该业主提供服务的物业公司，被告无正当理由长期拒交物业费，自2009年5月至2010年6月欠物业费人民币1，696元（201.95㎡X0.6元X14个月），自2010年7月至2016年6月欠物业费人民币13，086元（201.95㎡X0.9元X72个月），合计欠物业费共计人民币14，782元，故诉至法院。
被告辩称，对原告所述的房屋地址、建筑面积及欠费期间没有异议，但不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，在业主委员会没有督促被告也没有限期被告交纳物业费，业主委员会也没有作出向被告采取起诉措施和手段的决定，业主委员会更没有委托物业服务企业实施起诉措施的前提下，原告起诉被告是违反有关法律法规和物业服务合同规定的，因此原告不具备起诉被告的条件。第二，原告起诉被告两年以前的物业费已过诉讼时效期。第三，原告提交的两年以前的催交物业费的通知，被告没有签收过。第四，被告并非无正当理由长期拒绝交纳物业费，而是因为被告入住不久即发现楼梯间墙面渗水，楼梯间的窗支架损坏，楼门洞安全密码锁损坏等，向物业报修长期得不到解决，以及因小区监控不好用，小区公共绿地被乱建违章临建房、私人停车位、变农场、变鱼塘、变私家花园等而原告却不管理、不作为等诸多原因造成的。第五，业主委员会从未露面向被告催交物业费。第六，原告未按物业服务合同约定尽职、尽责、尽义务，且多次拒绝被告合理合法的要求，已构成违约。
经审理查明，2007年6月18日，大连市中山区丰源海景山庄业主委员会（甲方）与大连广安物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托服务合同》，合同约定：甲方将大连市中山区丰源海景山庄小区（坐落位置：大连市中山区丰汇园）委托乙方实行物业管理；委托管理期限自2007年6月18日起至2010年6月18日止；乙方依照本合同和市物价局核发的收费许可证收取物业管理服务费；乙方负责向业主、使用人追缴欠缴的物业管理服务费及其他费用；住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.6元向业主、使用人收取，收费时间为一个年度；业主、使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按照应交金额的0.3％按日交纳滞纳金。2010年6月18日，大连市中山区丰源海景山庄业主委员会与大连广安物业管理有限公司签订《物业服务合同》，合同约定：委托管理期限自2010年6月18日起至2013年6月18日止，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.9元向业主、使用人收取，其他条款与上述合同中的条款不变。2013年6月1日，大连市中山区丰源海景山庄业主委员会与大连广安物业管理有限公司签订《物业服务合同》，合同约定：委托管理期限自2013年6月18日起至2016年6月18日止，其他条款与上述合同中的条款不变。
根据大连市房地产档案馆的房屋登记信息记录证明显示，坐落于大连市中山区丰汇园×号房屋的所有权人为周国柱，所有权证号×号，建筑面积201.95平方米，缮证时间为2007年4月25日。2013年8月29日、2014年5月7日，原告大连广安物业管理有限公司先后两次分别起诉刘辽邕（周国柱配偶）及周国柱物业服务合同纠纷案（案号分别为2013中民初字第3527号、2014中民初字第1929号），后原告又分别于2003年11月11日、2014年8月31日申请撤诉。2011年4月20日，2015年5月25日，原告分别以上门张贴等方式向被告催缴物业费。现被告周国柱拖欠自2009年5月起至2010年6月止的物业费人民币1，696元（201.95㎡X0.6元X14个月），以及自2010年7月起至2016年6月止的物业费人民币13，086元（201.95㎡X0.9元X72个月），共计人民币14，782元。
本院确认的上述事实，有原告提供的《物业管理委托服务合同》、《物业服务合同》、资质证书、收费许可证、缴费凭证、物业费收缴明细表、催缴物业费通知及交费通知单照片2张、（2013）中民初字第3527号及（2014）中民初字第1929号部分卷宗材料、房屋登记信息记录证明、被告提供的小区物业管理照片若干，以及双方当事人的陈述笔录等在案为凭，上述证明材料已经本院开庭质证及审查，应予以采信。
本院认为，为改善人民群众的生活和工作环境，在本市行政区域内的相应小区应实行物业化管理。原告与大连市中山区丰源海景山庄业主委员会签订的《物业管理委托服务合同》、《物业服务合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效。被告周国柱作为该小区业主，上述合同对其具有约束力，故原、被告之间的物业服务合同关系成立，双方均应按约履行各自的义务，不履行或履行义务有瑕疵应承担相应的法律后果。现原告作为涉案小区的物业服务企业，已履行了相应的物业服务义务，被告即应及时支付物业费，逾期不付系违约行为，应承担相应的违约责任。关于被告辩称小区业主委员会从未露面向其催交物业费、并且否认原告在起诉前向其进行物业费的书面催交，因此原告不具备起诉被告条件，法院应依法驳回原告的起诉。本院认为，物业公司起诉前是否向被告进行物业费的书面催交，不是其提起诉讼的必要前置条件。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条明确规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。如果将“书面催交”作为原告起诉追讨物业费的前置条件显然与上述法律的立法本意相悖。故对被告上述抗辩，本院不予采纳。关于被告辩称原告起诉被告两年以前的物业费已过诉讼时效一节，虽然原告曾于2011年4月20日向刘辽邕进行了催缴，并于2013年8月29日向法院起诉刘辽邕物业服务合同纠纷，但原告并不是向案涉房屋的实际所有权人即被告周国柱主张权利，故关于被告周国柱辩称该段期间的诉讼时效已过，本院予以采纳；但因原告又于2014年5月7日因被告周国柱欠缴物业费向法院提起诉讼，尽管以撤诉方式结案，但根据法律规定，仍构成诉讼时效的中断。故关于原告要求被告支付自2012年5月起至2016年6月止的物业费的诉讼请求合理，本院予以支持。关于被告辩称原告物业服务存在严重瑕疵一节，尽管原告亦举出相应证据证明小区物业服务质量不存在问题，但根据被告提供的大量证据，本院认为，原告在接管小区后，对小区存在的问题及需要改进的地方没有及时处理，小区的物业服务的确存在不足之处，故原告要求被告依合同约定交纳全部物业费显然不妥。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”故原告要求被告被告支付自2012年5月起至2016年6月止的物业费的诉讼请求，应酌情按照应缴纳总额的80％收取为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条之规定，判决如下：
一、被告周国柱给付原告大连广安物业管理有限公司自2012年5月起至2016年6月止的物业费合计人民币7，270元（201.95㎡X0.9元X50个月X80％），该款项于本判决发生法律效力后十日内付清；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
诉讼费170元，由被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王雪飞
代理审判员 迟 橙
人民陪审员 王 旭
二〇一七年四月十一日
书 记 员 马倩倩