上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第227号
原告上海翔顺置业有限公司，住所地上海市嘉定区曹安路1926号L68。
法定代表人金一鸣，董事长。
委托代理人陈中秋，上海市正大律师事务所律师。
委托代理人徐孝娜，上海市正大律师事务所律师。
被告上海平茗贸易有限公司，住所地上海市嘉定区真新新村街道某某路835号1080室。
法定代表人陈文孙，经理。
委托代理人ＸＸ宇，该公司员工。
委托代理人卞学甫，上海市百纳律师事务所律师。
原告上海翔顺置业有限公司（以下简称翔顺公司）与被告上海平茗贸易有限公司（以下简称平茗公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2014年3月28日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人徐孝娜、陈中秋、被告之法定代表人陈文孙及委托代理人ＸＸ宇、卞学甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，因被告欠付租金，原告于2011年底诉至法院，就系争某某路835号底层的98套商铺追索租金（原诉108套，其中10套在判决后逐步归还业主，租金按实结算）。该案经法院判决确认被告应当支付原告押金145351.50元和租金872108.80元（2011年8月1日起至2012年1月30日止）。但该判决生效后被告拒不执行，继续拖欠租金至今。为此原告起诉要求：一、解除原、被告间的租赁关系，被告立即归还其租赁的位于嘉定区某某路835号底层98套商铺（附清单）；二、被告立即支付2012年2月1日至2014年1月31日止的租金3385041.04元，并按照合同约定的租金标准支付从2014年2月1日起至归还房屋之日止的实际使用费。
被告辩称，原、被告之间从未发生过任何租赁关系，被告也从未与原告签订过任何合同。事实是原告与案外人欺骗被告，致使被告损失几百万元。双方约定原告将位于嘉定区某某路835号产权商铺共计214套、建筑面积3969.76平方米出租给被告，租赁期限为10年，由原告与商铺业主签订。之后被告按照约定支付原告上述商铺履约保证金50万元及部分租金。2012年，双方因纠纷诉至法院。至此被告才知道原告至今未与商铺业主签订10年租赁期的合同。被告遂多次要求原告履行约定义务，但原告以多种理由避而不见。同时，原告以不同方式阻碍、影响被告招商，造成被告巨大经济损失。此外，原告实际交付的商铺是103套而非108套，之前的判决未查清事实，导致判决错误。综上，请驳回原告的全部诉请。
经审理查明，2010年6月2日，原告翔顺公司与案外人上海旋捷羊绒羊毛制品有限公司（以下简称旋捷公司）签订一份《上海兆地生活广场底层商场经营合作协议书》，协议约定由旋捷公司统一经营、租赁位于某某路835号地上一层的214套商铺，旋捷公司在签订本协议后5日内支付原告履约保证金500000元，自原告收到履约保证金后本协议生效；本协议生效后，原告即组成工作组与小业主谈判，使上述面积的商铺达成10年租赁期限，租赁合同采取统一格式由原告起草，待签约率达到上述面积约80%左右（经双方协商后以公告的形式确认租赁合同起算日）后，旋捷公司即进场招商招租经营。该协议书还约定，租金按照每天每平方米2.3元计算，根据实际售价折合约为2.13%的回报率，原告列出租金支付表，该表为今后租金的基础价，租金第三年开始递增5%，具体操作由旋捷公司与各小业主签订租赁合同，租金也由旋捷公司直接付给各小业主。双方还签署了经营合作协议附件一即214套商铺的具体清单。签约后，旋捷公司支付原告履约保证金500000元。由于原告的母公司上海兆地投资经营管理有限公司已经与部分业主建立了包租关系，签订商铺租赁经营合同，为保障旋捷公司对商铺的统一经营管理，2010年7月20日，原告与旋捷公司又签订《上海兆地生活广场商铺租赁合同》，约定原告将108套商铺（附清单）转租给旋捷公司，租期10年，第一、二年按签约商铺购买总价2.05%的回报率作为租金，以后每2年租金递增5%，至2016年递增10%等，租金由旋捷公司支付原告，每三个月支付一次，于第一个月的10号为支付日期，先付后用，第一年付三押一，以后各年度租金支付方式为每半年支付一次，押金为二个月的租金金额，原告给予旋捷公司进场后4个月的免租期，如签约率未达到80%，免租期及商铺租赁期随之顺延。同日，双方还签订《补充协议》，协议约定对合作经营协议及商铺租赁协议的有关事项进行调整，双方约定214套签约率达到约80%，旋捷公司即进场的基础上，对部分小业主租赁期限可调整到5年，并约定原告包租的约100套房屋，租金由旋捷公司付给原告，待5年包租期满后，再由旋捷公司直接与小业主签约。2010年9月30日，旋捷公司向兆地生活广场的业主发布公告，称因商铺租赁合同的签约率已达到整体开业要求，故根据合同约定发布公告，现旋捷公司将于2010年10月1日正式入驻商场，统一经营管理商场。该公告最后的落款处另有旋捷公司的股东周国祥与被告平茗公司的法定代表人陈文孙的签名。之后，旋捷公司以平茗绒线成衣商场的名义进行经营管理。2010年12月10日，旋捷公司的股东周国祥声明从即日起退出平茗绒线成衣商场，由陈文孙继续经营。2011年3月4日，原告、旋捷公司及陈文孙达成债权转让协议，旋捷公司将其支付原告的租赁押金500000元的债权转让给陈文孙，原告亦在该债权转让协议上签字，并明确变更押金的交款人。同时，原告开具收取陈文孙押金500000元的收据。2011年2月，原告要求被告平茗公司按照已售商铺总房价的2.13%和未售商铺每平方米2.3元支付2011年2月1日至2011年4月30日期间101套商铺的租金399694.50元，7套房款未清商铺的租金36359.90元，两项合计436054.40元。扣除被告平茗公司垫付的罚款5000元及商铺隔墙工程款36682元，被告平茗公司应支付本期租金为394372.40元。2011年3月9日，陈文孙通过林涛的账户支付原告租金394372元。同期，因经营状况不善，陈文孙以被告平茗公司的名义向原告申请免除原告应收取的6个月租金，小业主的租金则按时支付。2011年4月22日，原告因被告平茗公司申请，同意免除2011年5月至2011年7月的租金436054.40元。2011年5月30日，被告平茗公司工商注册成立，由陈文孙担任公司法定代表人。之后被告平茗公司与原告签订经营合作协议，该协议与2010年6月2日原告与旋捷公司签订的经营合作协议书名称、内容完全一致，仅协议抬头的乙方由旋捷公司更换为被告平茗公司，且该协议落款日期也倒签为2010年6月2日，协议最后落款处有陈文孙的签名并加盖了被告平茗公司的公章。2011年9月、11月，原告两次发函给被告平茗公司，要求其支付一个月押金145351.50元及2011年8月1日至2011年10月31日的租金436054.40元。由于被告未付款，故原告起诉要求其支付租金及押金。本院于2012年10月17日以（2012）嘉民三（民）初字第135号民事判决书判决被告支付原告2011年8月1日至2012年1月30日的租金872108.8元及押金145351.50元。判决后被告提起上诉。2013年5月8日，上海市第二中级人民法院以（2012）沪二中民二（民）终字第2591号民事判决书认定原告与案外人旋捷公司间的经营合作协议及其后的租赁合同、补充协议合法有效，在合同履行过程中，旋捷公司退出与翔顺公司的经营合作协议，由平茗公司承继该经营合作协议，故最终判决维持了一审判决。判决生效后，被告未支付过原告租金。遂原告起诉要求解除双方间租赁关系。
另查，周国祥系旋捷公司的股东之一，其占旋捷公司51%的股权。2010年6月18日，陈文孙、周国祥及熊子芝签订过一份合伙协议。
又查，2012年2月，平茗公司起诉翔顺公司。平茗公司诉称，平茗公司的法定代表人陈文孙与翔顺公司于2010年6月2日签订的经营合作协议书约定，翔顺公司有义务使商场商铺租期在10年以上的签约率达到80%后，平茗公司方可进场招商、招租经营。平茗公司在签约后已支付押金500000元及租金394372元。但翔顺公司至今未能履行其合同义务，致使平茗公司至今不能进场招商招租。故要求解除平茗公司与翔顺公司于2010年6月2日签订的经营合作协议，并要求翔顺公司返还押金500000元及租金394372元。2012年5月，平茗公司以需继续收集证据为由申请撤回起诉。
审理中，原告明确第一项诉请中解除租赁关系系指解除原、被告间的经营合作协议、商铺租赁合同和补充协议，同时陈述108套商铺中的10套被告分别于2012年3月返还1套、同年8月返还6套、同年11月返还2套、2013年2月返还1套，故现要求被告返还98套商铺（附清单），原告并明确该98套商铺目前的月租金为139003.81元。被告则针对其辩称意见提供5份租赁合同，旨在证明原、被告签约时该5套房屋业主与原告间合同已到期，故未向被告交付。该5份合同系本案原告在（2012）嘉民三（民）初字第135号案件中提供，是业主未付清款项的5套，与被告签约后已向被告交付。
上述事实，有《上海兆地生活广场底层商场经营合作协议》、《上海兆地生活广场商铺租赁合同》、《补充协议》、（2012）嘉民三（民）初字第135号民事判决书、（2012）沪二中民二（民）终字第2591号民事判决书以及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。翔顺公司与旋捷公司之间的《上海兆地生活广场底层商场经营合作协议》、《上海兆地生活广场商铺租赁合同》、《补充协议》合法有效，根据上述协议，旋捷公司与翔顺公司建立了租赁关系，双方均应按约履行。在合同履行过程中，旋捷公司退出，由被告承继旋捷公司与翔顺公司的权利义务关系，并实际经营至今。因此，上述经营合作协议、商铺租赁合同、补充协议的合同双方变更为原、被告，据协议建立租赁关系的双方亦变更为原、被告。2010年9月，周国祥与陈文孙发布公告称签约率已达到整体开业要求并正式入驻商场后，平茗公司从未就签约率问题向翔顺公司提出异议，只是于2011年4月经营状况不善时申请免租6个月。现平茗公司辩称翔顺公司至今未达到经营合作协议约定的小业主签约年限及签约率要求，缺乏依据，本院不予采信。由于被告在租赁期间不支付租金，引发诉讼，本院（2012）嘉民三（民）初字第135号民事判决书判决确认被告应当支付原告租金872108.8元及押金145351.50元。但被告在判决生效后拒不履行，导致原告通过出租获取租金收益的合同主要目的不能实现，故原告起诉要求解除双方间《上海兆地生活广场底层商场经营合作协议》、《上海兆地生活广场商铺租赁合同》、《补充协议》，合法有效，本院予以支持。合同解除后，被告应当向原告返还租赁商铺，原告则应将押金返还被告。故对原告要求被告返还98套商铺的诉请，本院予以支持。此外，被告还应当向原告支付租赁期内拖欠的租金以及合同解除之后、房屋返还之前的房屋使用费。故对原告要求被告支付2012年2月1日至2014年1月31日期间的租金3385041.04元的诉请以及比照原定租金标准支付房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。对于被告认为原告实际交付的商铺为103套的意见，由于双方间商铺租赁合同约定租赁标的物系108套商铺，且附有清单，之后被告也按照108套商铺向原告支付租金，故对于被告陈述交付的商铺实为103套的意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告上海翔顺置业有限公司与被告上海平茗贸易有限公司间的《上海兆地生活广场底层商场经营合作协议》、《上海兆地生活广场商铺租赁合同》、《补充协议》；
二、被告上海平茗贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于嘉定区某某路835号底层的98套商铺（附清单）返还原告上海翔顺置业有限公司；
三、被告上海平茗贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海翔顺置业有限公司自2012年2月1日至2014年1月31日止的租金3385041.04元；
四、被告上海平茗贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每月139003.81元支付原告上海翔顺置业有限公司自2014年2月1日起至本判决生效之日止的租金；
五、被告上海平茗贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每月139003.81元支付原告上海翔顺置业有限公司自本判决生效次日起至被告返还上述第二条所列商铺之日止的实际使用费；
六、原告上海翔顺置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海平茗贸易有限公司押金500000元。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费33880.33元，减半收取16940.17元，由被告上海平茗贸易有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 庄羽凤
二〇一四年五月二十六日
书记员 顾 叶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。