安徽省黄山市黄山区人民法院民 事 判 决 书（2014）黄民一初字第00190号原告：朱宝麟，男，1946年8月4日出生，汉族，退休干部。原告：戴瑶华，女，1949年2月14日出生，汉族，退休工人，系朱宝麟之妻。上列两原告共同委托代理人：詹鸣，安徽詹鸣律师事务所律师，特别授权代理。被告：合肥大鹏房地产开发有限公司黄山区分公司。负责人：范贤顺，系该公司经理。委托代理人：谷明，系安徽谷明律师事务所律师，特别授权代理。原告朱宝麟、戴瑶华诉被告合肥大鹏房地产开发有限公司黄山区分公司（以下简称大鹏黄山区分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月7日立案受理后，由审判员杨宝宏适用简易程序，于2014年1月27日公开开庭进行了审理。原告朱宝麟、戴瑶华的委托代理人詹鸣、被告大鹏黄山区分公司的委托代理人谷明到庭参加诉讼，原告朱宝麟、戴瑶华和被告大鹏黄山区分公司负责人范贤顺未到庭。本案现已审理终结。朱宝麟、戴瑶华诉称：2012年8月17日，其与大鹏黄山区分公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了位于黄山区北海南路新区圆盘东侧“大鹏忻安华庭”1幢105号商品房。合同约定“规划用途为住宅、商旅，土地使用年限自2008年7月17日至2078年2月18日。”双方还在合同中约定了其他条款。合同签订后，朱宝麟、戴瑶华付清了首付款，余款采取分期付款的方式。此后朱宝麟、戴瑶华陆续付清了全部购房款。2013年3月8日，朱宝麟、戴瑶华被通知到大鹏黄山区分公司售楼部办理房屋产权证，在办理时被告知土地使用权年限为2008年7月17日至2048年2月18日，不能以合同约定的年限办证。另，大鹏黄山区分公司不按规划要求，将富建大酒店与1#楼之间的连接阻断。为此，朱宝麟、戴瑶华等购房户曾到黄山区信访局上访，黄山区城乡规划局于2013年8月1日作出黄规信复（2013）7号《关于对“大鹏房产公司欺诈买房人”的处理意见》，该意见明确：富建大酒店与1#楼之间的连接处不得阻断，必须以坡道或者局部台阶形式进行连接。但大鹏黄山区分公司至今未对此作出整改。朱宝麟、戴瑶华认为，双方签订的合同受法律保护。大鹏黄山区分公司采取欺骗手段，以所购房屋土地使用权70年，诱使朱宝麟、戴瑶华与其签订合同并加以购买，在其付清全部房款、房屋装修后办证时，任意改变合同约定，属于欺诈行为，违反了《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定；大鹏黄山区分公司不按规划要求整改的行为，也侵害了朱宝麟、戴瑶华的合法权益。故朱宝麟、戴瑶华诉至法院要求判令：1.大鹏黄山区分公司立即履行与朱宝麟、戴瑶华于2012年8月17日所签《商品房买卖合同》，按合同约定的土地使用权年限即2008年7月17日至2078年2月8日办理《房产证》，如不能按合同规定办证，赔偿朱宝麟、戴瑶华经济损失50000元；2.大鹏黄山区分公司按规划要求立即办理“大鹏·忻安华庭”项目中富建大酒店与1号楼之间的阻断进行改造，以坡道和局部台阶形式进行连接；3.大鹏黄山区分公司承担本案的诉讼费用。大鹏黄山区分公司未予书面答辩，但在庭审中辩称：1.大鹏黄山区分公司是依土地使用权证与朱宝麟、戴瑶华签订《商品房买卖合同》的，因土地使用权证填证不具体，所以合同中住宅、商旅的土地使用权年限均为70年，后土地主管部门收回了原证，重新颁发了新证，并在新证上明确了商旅土地使用权年限为40年；2.《商品房买卖合同》中有关土地使用年限超出40年的部分因违反了法律法规的强制性规定，应属无效条款，故朱宝麟、戴瑶华请求其商旅用途的房产按70年的土地使用年限办理房产证依法不予支持，应按土地使用权年限40年办理房产证；3.关于1号楼与富建大酒店间的阻断问题，实际上，酒店与小区间是各自封闭式管理，1号楼与酒店并没有阻断，只是采用台阶和圆石墩等距离排列隔开，不影响人的通行，符合规划要求，请求法院驳回朱宝麟、戴瑶华的该项诉求。经审理查明：2012年8月17日，朱宝麟、戴瑶华与大鹏黄山区分公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了位于黄山区北海南路新区圆盘东侧“大鹏忻安华庭”的商品房。双方在合同中约定：1.项目建设依据：大鹏黄山区分公司以出让方式取得黄山区新区圆盘东侧编号为黄国土挂2008-2号地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为黄某甲（合）字2008-1-102号。该地块土地面积为25843.32平方米，规划用途为住宅、商旅，土地使用年限自2008年7月17日至2078年2月18日；2.商品房的基本情况：“大鹏忻安华庭”1幢105号房，用途为商业，框架结构，建筑面积为50.06平方米；3.计价方式与价款：按建筑面积每平方米11900元计算，总价款为595714元；4.付款方式及期限：该房款595714元一次性付清。同时，双方还在合同中约定了其他条款。合同签订后，朱宝麟、戴瑶华付清了购房款。2013年3月8日，朱宝麟、戴瑶华被通知到大鹏黄山区分公司售楼部办理房屋产权证，在办理时被告知土地使用权年限为2008年7月17日至2048年2月18日，不能以合同约定的年限办证，遂双方发生纠纷。富建大酒店与1#楼之间的室外场地是采用台阶和圆石墩等距离排列连接。为此，朱宝麟、戴瑶华等购房户曾到黄山区信访局上访，黄山区城乡规划局于2013年8月1日作出黄规信复（2013）7号《关于对“大鹏房产公司欺诈买房人”的处理意见》，该意见明确：“富建大酒店与1#楼之间的连接处不得阻断，必须以坡道或者局部台阶形式进行连接。”另查，2008年7月17日，大鹏黄山区分公司领取了黄山区北海南路新区圆盘东侧地块的黄国用（2008）第104号土地使用权证，该证载明：地号为09060105051，地类（用途）为住宅、商旅，取得价格为31800000元，使用权类型为出让，终止日期为2078年2月18日，使用权面积为25843.32平方米；2011年4月26日，大鹏黄山区分公司领取（黄黄）房预售证第（2011）7号《商品房预售许可证》后，开始房屋销售；2012年12月20日，大鹏黄山区分公司将黄国用（2008）第104号土地使用权证更换为黄国用（2012）第186号土地使用权证，该证上载明内容即终止日期增加了“2048年2月18日”字样，其他与黄某乙（2008）第104号土地使用权证载明内容一样；2013年9月17日，因富建大酒店要办产权证，大鹏黄山区分公司再次将黄国用（2012）第186号土地使用权证更换为黄国用（2013）第151号土地使用权证，该证上地号变更为34100300102GB00038，使用权面积变更为21119.07平方米，其他与黄某乙（2012）第186号土地使用权证上载明内容一样。再查，黄山市黄山区城乡规划局于2012年1月10日向忻安华庭各住户公示：对处于交叉口节点处的酒店（富建大酒店）与居住区用通透式围墙进行分割，分别进行封闭式管理，以便更好的完善各自的功能。上述事实，有朱宝麟、戴瑶华和大鹏黄山区分公司陈述、朱宝麟、戴瑶华的居民身份证复印件、《商品房买卖合同》复印件、黄山区城乡规划局《关于对“大鹏房地产公司欺诈买房人”的处理意见》（黄规信复（2013）7号）、照片、黄国用（2008）第104号土地使用权证复印件、黄国用（2012）第186号土地使用权证复印件、黄国用（2013）第151号土地使用权证复印件、公示（附图）、《商品房预售许可证》等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：一、大鹏黄山区分公司与朱宝麟、戴瑶华订立的《商品房买卖合同》第一条项目建设依据项下将规划用途为商旅的土地使用年限填为自2008年7月17日至2078年2月18日即70年，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第四项“商业、旅游、娱乐用地四十年”的强制性规定，为无效条款。无效条款自始无效，对缔约双方均无约束力。该合同除第一条项目建设依据项下部分内容违反法律法规强制性规定归于无效外，其他条款均是双方的真实意思表示，双方均应严格信守，全面履行。朱宝麟、戴瑶华所购之房屋，合同中已明确约定为商业用途，商业用途的房屋，其土地使用权年限就是40年。因此，朱宝麟、戴瑶华要求按70年的土地使用权年限办理房地产权证于法无据，只能按40年的土地使用权年限办理房地产权证。大鹏黄山区分公司在与朱宝麟、戴瑶华订立《商品房买卖合同》时，其依据黄某乙（2008）第104号土地使用权证，将项目建设依据项下规划用途为住宅、商旅的土地使用年限均填为70年，致商旅的土地使用年限条款无效。而该条款无效，既不能归责于大鹏黄山区分公司，也不能归责于朱宝麟、戴瑶华。但是，大鹏黄山区分公司在2012年12月20日和2013年9月17日二次变更土地使用权证时，未将证上所载“地类（用途）：住宅、商业；终止日期：2078-2-18、2048-2-18”的变更情况告知朱宝麟、戴瑶华并与之释明，应承担没有告知和释明的责任。对于朱宝麟、戴瑶华要求赔偿损失的具体数额，本院将根据公平合理原则酌情确定为5000元。对于朱宝麟、戴瑶华以大鹏黄山区分公司是采取欺骗手段与其签订商品房买卖合同的理由，因其不能提供确实充分的证据形成证据锁链，相互印证，本院不予采纳。二、富建大酒店与1#楼之间的连接事实上是采用台阶和圆石墩等距离排列连接，该连接是否符合规划要求，应当由城市规划行政主管部门依该区域规划予以检查确认，对于不符合规划要求的，亦应当由城市规划行政主管部门依职权依法处理，故朱宝麟、戴瑶华该诉求不属本案解决范畴。综上所述，并经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十四条第一款第七项和《中华人民共和国城市规划法》第四十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告合肥大鹏房地产开发有限公司黄山区分公司于本判决生效后十日内赔偿原告朱宝麟、戴瑶华经济损失5000元；二、驳回原告朱宝麟、戴瑶华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1050元减半收取525元，由原告朱宝麟、戴瑶华负担400元，由被告合肥大鹏房地产开发有限公司黄山区分公司负担125元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  杨宝宏二〇一四年四月十八日书记员  安 丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（七）赔偿损失；《中华人民共和国城市规划法》第四十条在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。