吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉05民终306号
上诉人（原审第三人）:孟广清，女，1964年11月4日生，汉族，个体工商户，住吉林省集安市。
委托代理人：吴晶波，吉林安邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵洪庆，男，1971年9月6日生，汉族，无职业,住吉林省集安市。
被上诉人（原审被告）：吉林省原种繁殖场。
法定代表人：张友江，场长。
委托代理人：王学保，吉林响铃律师事务所律师。
原审被告：集安市种子公司。
法定代表人，宋世刚，留守处负责人。
委托代理人：金鹏，吉林邦安律师事务所。
上诉人孟广清因与被上诉人赵洪庆、吉林省原种繁殖场、原审被告集安市种子公司确认合同有效纠纷一案，不服吉林省集安市人民法院(2016)吉0582民初761号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人孟广清及其委托代理人吴晶波、被上诉人赵洪庆、被上诉人吉林省原种繁殖场的委托代理人王学保、原审被告集安市种子公司的委托代理人金鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
孟广清上诉请求：请求撤销一审判决，驳回赵洪庆的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误，无效协议被判有效。1、一审忽略了赵洪庆签订买卖协议是在拆迁公告发布之后的事实；2、忽略了买卖协议是在政府已经将土地使用权收回并出让给集安市增骅房地产公司之后的事实；3、忽略了赵洪庆串通造假的事实；4、一审没有任何证据凭空认定事实；5、一审认定事实混乱，毫无根据的生搬硬套；6、一审错误认定孟广清与增骅公司的补偿方案；7、一审未审查协议无效的情形，错误认定善意取得。二、一审适用法律错误。1、一审曲解《物权法》关于善意取得的规定。2、一审未适用《房地产管理法》、《物权法》关于房地不可分、一并处分的规定，导致错判。综上，本案是赵洪庆与吉林省原种繁殖场恶意串通的恶意诉讼。其目的是继续向施工方谋取不当利益，是公主岭法院法官滥用职权行为的延续。本案诉争的房屋，因政府收回土地使用权和挂牌出让，于2006年就一并处分给增骅房地产公司，并发放了《拆迁许可证》和《用地批准书》等行政许可文件。一审原告明知是正在拆迁的房屋、政府已出让的土地、明知无法取得产权证、明知即将拆除无法使用和恶意购买，就是为了阻拦施工并勒索施工人。其行为并非善意。该房屋至今没有取得产权登记，根据法律规定禁止转让也不可能给予登记，所以没有取得所有权，不具备物权法善意取得要件。公主岭法院法官滥用职权导致的后果，应当由公主岭法院承担。赵洪庆如果买卖是真实的，就应当按照合同相对性原则，向卖方吉林原种繁殖场要求返还购房款，或者依照国家赔偿法，向公主岭法院主张权利。赵洪庆与吉林省原种繁殖场串通起诉，用合法的买卖形式，掩盖非法的目的，其诉讼请求应当驳回。
赵洪庆辩称，位于集安市鸭江路产权证91**号房屋产权应归赵洪庆所有。1、2007年9月28日，公主岭法院将集安市种子公司的上述房屋经拍卖流拍后，裁定以物抵债方式抵顶给吉林省原种繁殖场。2007年10月18日赵洪庆依据吉林省原种繁殖场所持有的人民法院判决书及以物抵债裁定等相关法律文书，与吉林省原种繁殖场签订了房屋买卖协议，价格高于市场价2万元，取得了该房屋所有权。虽然该房屋没能办理相关产权变更登记，但依照法律规定，该物权为赵洪庆善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第十五条规定，孟广清没有确实充分的证据，证明该房屋赵洪庆非善意取得，且孟广清并没有证据证明其已实际购买了争议房屋，故赵洪庆为善意取得该房屋。2、原审时孟广清（集安市增骅房地产公司）并未提交任何购买该房屋的证据，且在公主岭法院拍卖该房屋时已找到孟广清，告知其可以交纳48万元优先购买。但孟广清没有交购房款，所以公主岭法院才在该房屋流拍后，以物抵债给吉林省原种繁殖场。吉林省高级人民法院在行政赔偿案件裁定书中已明确认定，所争议的房屋产权不是孟广清的，故孟广清在本案中，不是利害关系人。3、2016年5月4日，公主岭法院作出的（2016）吉0381执监1号裁定书，撤销了原执行给吉林省原种繁殖场的以物抵债裁定书，但并不影响赵洪庆依据原执行裁定购买该房屋所善意取得的财产所有权，该房屋归赵洪庆所有。综上，请求人民法院查清事实，支持赵洪庆的请求。
吉林省原种繁殖场同赵洪庆答辩意见一致，认为一审判决正确，认定事实清楚，本案诉争房屋是通过正常的法律渠道转让给赵洪庆，所有权应属于赵洪庆。
集安市种子公司述称，不服一审判决。一审判决下达后，通过网上上诉立案，在缴费时因提供不了盖有种子公司公章的诉状，导致不能上诉。同意孟广清的上诉请求，赵洪庆不构成善意取得。原审提供的公安机关的笔录可以证明，在孟广清和增骅房地产公司实施拆迁时，宋春亮曾以房主身份阻碍施工，赵洪庆是以帮忙者的身份出现的。在孟广清与宋春亮的纠纷中，赵洪庆是知道该房屋被动迁，且双方存在争议。所以其购买不构成善意取得。
赵洪庆向一审法院起诉称，被告集安市种子公司因欠被告吉林省原种繁殖场货款，经吉林省公主岭市人民法院判决后，于2007年9月28日，将集安市种子公司位于鸭江路产权证9167，面积为733.74平方米的楼房裁定以物抵债方式抵顶给了被告吉林省原种繁殖场。2007年10月18日，原告与被告吉林省原种繁殖场签订了房屋买卖协议，原告以50万元价格购买了该房屋，并交付了全部价款及全部购房税费，于2015年3月17日由集安市房屋产权管理中心办理了产权证明。2016年5月24日，吉林省公主岭市人民法院作出了（2016）吉0381执监字第1号执行裁定书，撤销了原执行给被告吉林省原种繁殖场的以物抵债裁定。原告依据公主岭市人民法院的原执行裁定，与被告吉林省原种繁殖场签订的房物买卖协议，取得的被告集安市种子公司房屋。现原告向人民法院提起诉讼，要求确认被告集安市种子公司位于集安市鸭江路产权证号9167的房屋是善意取得，所有权归原告所有。
一审法院认定事实：1998年6月23日，公主岭市法院作出（1997）公经初字第508号民事判决书，被告集安市种子公司给付原告吉林省原种繁殖场玉米种子款517,609.40元、装卸费420元及利息86,158.65元，案件受理费10,200.00元由被告负担。因集安市种子公司在法定期限内未履行给付义务，吉林省原种繁殖场向公主岭市法院申请执行。该院于2000年6月5日予以立案，标的额是614，388.05元。2007年9月28日公主岭市法院作出（2000）公法移执字第8号民事裁定书，将集安市种子公司所有的733.74平方米办公楼经第一次拍卖，流拍后将该楼抵顶给吉林省原种繁殖场。2007年10月18日吉林省原种繁殖场将该楼房以50万元价格出售给原告，双方签订房屋买卖协议后，原告付清房款，吉林省原种繁殖场将房屋交付给原告。依据公主岭人民法院的执行裁定和原告与吉林省原种繁殖场的买卖协议，原告于2015年3月17日办理了产权登记证明将房屋过户到自己名下。因第三人孟广清（增骅公司开发种子公司地段的项目负责人，与增骅公司是挂靠关系）向吉林省高级人民法院申诉，申诉的理由：1.公主岭市法院查封和以物抵债的733.74平方米房屋（集安市种子公司办公楼后楼，以下简称后楼）是申诉人的财产；2.查封和以物抵债的后楼不是置换物，本案不存在置换；3.公主岭市法院剥夺了申诉人的执行异议权；4.公主岭市法院对债权人主体认定错误，将申诉人的财产执行给了执行案件的案外人；5.公主岭市法院伪造拍卖会通知和送达回证，评估和拍卖程序违法；6.公主岭市法院超标的查封。
省高院审查认为：1、增骅公司不是公主岭市法院查封和以物抵债的后楼所有权人。公主岭市法院于2007年5月15日查封时，后楼在种子公司名下，2007年9月28日作出以物抵债裁定时，后楼登记的房屋所有权人仍是种子公司。故对增骅公司认为后楼是其财产的申诉理由不予支持。2、查封和以物抵债的后楼不是置换物。经查，卷宗内没有集安市政府及有关部门要求置换查封物的证据材料。四平中院关于置换事实的认定，证据不足。故对增骅公司提出的本案不存在置换的申诉理由予以支持。3、公主岭市法院未剥夺申诉人执行异议权。增骅公司的执行异议是在案件执行完毕后向公主岭市法院提出的，该院经依法审查裁定予以驳回。因此，不存在公主岭市法院剥夺申诉人执行异议权的问题，故对此项申诉理由不予支持。4、公主岭市法院未将申诉人的财产执行给案外人。经查，本案的申请执行人是原种场，公主岭市法院裁定以物抵债执行给的也是原种场，而没有执行给原种场农业公司。同时做出以物抵债裁定后，种子公司未提出异议，因此不存在公主岭市法院对债权人主体认定错误的问题。故对此项申诉理由不予支持。5、关于评估拍卖程序是否违法问题。经查，在原种场不同意协商确定评估机构和拍卖机构的前提下，公主岭市法院在四平中院确定的评估机构和拍卖机构名册中采取随机的方式确定了评估机构和拍卖机构。在公主岭市法院将评估报告及限期质疑书送达种子公司时，种子公司并未提出异议。同时四平中院委托恒洋拍卖公司拍卖，依法发布了拍卖公告。虽在评估机构和拍卖机构采取随机方式的确定上没有通知被执行人种子公司到场不妥，但此行为不属于《最高人民法院关于审理人民法院国家赔偿确认案件若干问题的规定（试行）》第十一条中应当确认违法的情形。故对此项申诉理由不予支持。6.关于是否超标的查封问题。公主岭市法院于2007年5月15日查封后楼时，存在着同时查封前楼和仓库的事实，但该院最后的执行并未超标的。
省院同时认为，公主岭市法院查封后楼的执行行为违法。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上的建筑物适用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物”本案中，公主岭市法院查封后楼前，增骅公司已缴纳后楼使用范围内的土地使用权出让金，并向种子公司交付了大部分拆迁补偿款。在法院查封后楼时，后楼又在拆迁范围内。因此，公主岭市法院查封后楼的行为违法。公主岭市法院以后楼抵债的执行行为违法。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（三）项规定：“依法收回土地使用权的房地产不得转让。”
省高院于2015年3月18日作出（2009）吉确申字第4号裁定书，裁定确认（2000）公法移执字第8号民事裁定违法。原告赵洪庆依法获得的房屋所有权证明被集安市房屋产权管理中心撤销。现房屋登记在被告集安市种子公司名下，房屋现仍在原告处管理。
一审法院认为，本案的争议焦点是赵洪庆购买的房屋是否为善意取得，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的合同无效，（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家，集体或者第三方利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）违反法律，行政法规的强制性规定。”本案的争议焦点原告赵洪庆与被告吉林省原种繁殖场的就涉案的房屋所签的房屋买卖合同，是否存在恶意串通，损害被告集安市种子公司及第三人的利益，购买涉案房屋是否符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定：“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定除外。符合下列情形，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人取得该不动产或动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉解释（一）》第15条，“受让人受让不动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过错，应当认定善意取得。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”本案中，原告购买的吉林省原种繁殖场的房屋，完全符合上述要件，故应当认定为善意取得。1、房屋“善意”的判断标准，买受人以信赖房屋登记簿中关于物权的记载。原告赵洪庆是通过人民法院执行过程中，以物抵债给案件申请执行人，依据人民法院生效的裁判文书从申请执行人处以合同方式购买所取得所有权。购买价格与市场价格相同，符合善意取得的特征，并将房屋过户到自己的名下，后因法院执行错误执行裁定被撤销，房屋登记管理部门撤销赵洪庆房屋所有权证，但不影响其主张善意取得房屋所有权。原告赵洪庆善意取得房屋所有权，事实清楚，证据确凿。2、关于涉案房屋买卖价格是否合理，以合理的价格转让是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋交易行为。执行法院在执行该房屋时已通知有优先购买权人增骅房地产开发有限公司、孟广清，在规定时间内集安市增骅房地产开发公司和孟广清，没有交款，错过了购买时间，原告赵洪庆购买了涉案房屋，是高于原价格2万元购买的。综上所述，原告赵洪庆依据人民法院生效的判决、裁定，取得了位于鸭绿江路产籍号305122房屋的所有权，本身没有过错和恶意行为，后因法院执行过程中违法行为使原告已获得的房屋所有权被撤销，明显侵害了原告的合法权益。原告购买该房屋过程，符合善意取得构成要件，其诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。被告集安市种子公司、第三人孟广清认为法院执行裁定被撤销，房屋价格过低，原被告有恶意串通等观点，主张原告对该争议房屋买卖无效的观点，无事实与法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第52条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉解释（一）》第十五条之规定，经该院审判委员会第12次审判委员会讨论，遂判决：一、原告赵洪庆与被告吉林省原种繁殖场的房屋买卖合同有效；二、位于集安市鸭绿江路的房屋产权证号91**，面积733.74平方米的房屋为原告赵洪庆所有。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实基本一致，二审另查明，公主岭市人民法院于2016年5月24日作出（2016）吉0381执监第1号执行裁定书，撤销该院于2007年5月15作出的（2009）公法移执字第8-6号民事裁定、2007年9月28日作出的（2000）公法移执字第8号民事裁定。集安市人民法院于2016年2月1日作出（2016）吉0582行初1号行政判决书，撤销集安市房屋产权管理中心作出的《关于撤销吉林省原种繁殖场的房屋登记及收回赵洪庆房屋所有权登记证明的通知》的行政行为。本院于2016年4月18日作出（2016）吉05行终字49号行政判决书，撤销集安市人民法院（2016）吉0582行初1号行政判决书；维持集安市房屋产权管理中心《关于撤销吉林省原种繁殖场的房屋登记及收回赵洪庆房屋所有权登记证明的通知》。
本院认为，公主岭市法院（2000）公法移执字第8号以物抵债民事裁定书将位于集安市鸭绿江路的产权证号9167房屋(面积733.74平方米)抵顶给吉林省原种繁殖场。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（三）项规定：“依法收回土地使用权的房地产不得转让。”第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”公主岭市法院将上述房屋执行给吉林省原种繁殖场时，吉林省集安市增骅房地产开发有限公司已取得了该房屋所在土地的使用权，因该房屋是不可转让的财产，公主岭市法院作出以物抵债裁定，使房屋所权人与土地使用权人相分离，违反了相关法律规定的房地不能分离的原则。故吉林省高级人民法院作出（2009）吉确申字第1号裁定书，裁定确认（2000）公法移执字第8号民事裁定违法。公主岭市法院又依据省院的上述裁定，作出（2016）吉0381执监第1号执行裁定书，裁定撤销（2000）公法移执字第8号民事裁定书。虽然吉林省原种繁殖场与赵洪庆签订房屋买卖协议时，吉林省原种繁殖场持有人民法院判决书及以物抵债裁定等相关法律文书，赵洪庆认为符合善意取得的要件，房屋买卖合同有效。但本案标的物的特殊之处在于，本案诉争房屋系之前所述的法律规定不得转让的财产，法院裁定处分该房屋已被认定违法并被撤销，那么吉林省原种繁殖场将该房屋卖给赵洪庆存在以下问题：一、吉林省原种繁殖场无权处分；二、该房屋属于法定不得转让的财产。所以吉林省原种繁殖场与赵洪庆签订的买卖协议为无效协议。经赵洪庆申请，集安市房屋产权管理中心为其办理了产权证登记证明，但该产权证登记证明又被集安市房屋产权管理中心撤销，且经法院生效判决认定集安市房屋产权管理中心撤销行政行为正确，即该房屋始终未完成过户登记，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得构成要件。赵洪庆请求确认争议房屋归其所有的请求本院不予支持。
综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决结果错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省集安市人民法院(2016)吉0582民初761号民事判决；
二、驳回被上诉人赵洪庆的诉讼请求。
一审案件受理费8800元，保全费5000元，二审案件受理费8800元，合计22600元，由被上诉人赵洪庆负担11300元、被上诉人吉林省原种繁殖场负担11300元。
本判决为终审判决。
审判长 吴兴彦
审判员 盖晓晨
审判员 李尧川
二〇一七年四月十七日
书记员 张 楠