呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内01民终3015号
上诉人（原审被告）：内蒙古世纪宏大地产有限公司。
法定代表人：王某一，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王某二，。
被上诉人（原审原告）：张某一，无固定职业，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：张某二，慧聪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟某，慧聪律师事务所律师。
上诉人内蒙古世纪宏大地产有限公司（以下简称世纪宏大公司）因与被上诉人张某一房屋买卖合同纠纷一案不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初1525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人世纪宏大公司的委托诉讼代理人王某二，被上诉人张某一的委托诉讼代理人孟某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
世纪宏大公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或者依法改判；二、张某一承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一审程序遗漏必须共同进行诉讼的当事人，认定事实错误。本案中世纪宏大公司与案外人呼和浩特市赛罕区巧报镇双树村村民委员会签订《城中村合作改造意向书》，依该意向书第三条，世纪宏大公司向双树村委会支付保证金127万元，意向书签订后世纪宏大公司以其开发建设的舒心园小区的两套房屋抵顶该保证金，并签订了两份《认购协议》，该两套房屋分别为1号楼3单元19层1901号和1902号，该两套房屋均作价63万元，共计126万元，村委会出具了相应的收条。后村委会将该两套房屋中的一套1902号房屋转让给李俊梅，李俊梅又转让给本案张某一，该房屋经过多手转让。由于该房屋尚未取得房屋所有权证，无法办理过户登记手续，于是村委会和张某一协商将其认购协议中乙方（购房）变更为张某一重新开具《认购协议》和收据，张某一事实上并未将购房款交付世纪宏大公司，出具收据只是方便将来做产权登记，这一做法是对无法办理网签及过户登记时房屋买卖的约定俗成的普遍做法，即”合同更名”，也即合同法上的合同变更或转让，这样的简易更名既维护房屋买受人的利益也节约房屋交易成本。一审判决不能直接认定张某一、世纪宏大公司之间的买卖合同关系，而应当查明该合同的履行情况及各自权利义务如何转移，因此，村委会和李俊梅作为该套房屋的前手转卖人，对于查清本案事实和分配本案责任承担是不可或缺的，一审法院只凭收据就认定张某一实际向世纪宏大支付购房款的事实是错误的。在该《认购协议》下世纪宏大只承担交付房屋的义务，无其他义务，请求二审法院改判或发回重审。二、一审判决适用法律错误。一审判决以《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条为法律依据，认为该《认购协议》无效属于适用法律错误，根据《商品房销售管理办法》第三条，商品房销售包括商品房现售和商品房预售，现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。预售是指房地产开发企业将正在建设的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。本案中，《认购协议》项下的房屋属于舒心园小区，该小区已经于2012年竣工验收合格并交付使用，全部是现房，我公司商品房销售均属于现售，从来不需要办理《预售许可证》，签订合同当日即履行了交付房屋的义务，合同早已履行完毕。没有任何一条法律规定商品房现售需要办理《预售许可证》，一审判决以司法权错误干预行政权，任意扩大司法解释适用范围，将预售许可证制度扩大适用到现房，轻易认定该履行完毕的合同为无效合同，将舒心园小区500多户已经入住多年的业主的居住权处于不合法状态，而肯定了部分缔约者在商品房价格下跌时企图转嫁风险的不诚信行为，不利于房地产市场的稳定。恳请二审法院在查明事实的情况下，依法改判或者发回重审。
张某一辩称，双方签订的认购协议应当认定为无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定该协议应当认定为商品房买卖合同。张某一在与世纪宏大公司签订合同后，得知房屋超出规划范围，违反法律法规的禁止性规定，因此该协议应当认定为无效。二、世纪宏大公司主张协议为”合同更名”无事实依据，即使房屋为抵顶保金等也与本案无关。世纪宏大公司是否直接收取了购房款不影响该案性质和合同主体。三、超规划的房屋依法不应当在房屋销售范围内，且世纪宏大所述与协议明显矛盾。世纪宏达公司在合同约定时间内未能伟张某一办理分户手续，足以认定合同签订之时世纪宏大公司采取了欺瞒手段，致使张某一的合法利益受到侵害，依法应当认定为无效。本案诉争的房屋是超规划的，在整体不合规的情况下，在设计外多盖了两层，是不合法也是不安全的，如果人民法院认定房屋买卖合法有效，那么将通过司法行为认定非法建筑为合法建筑，将来因超规划或超设计，相关部门将因人民法院认定建筑合法而不能采取强拆等措施。一审法院认定合同无效和双向返还，事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
张某一向一审法院起诉请求：确认张某一与内蒙古世纪宏大地产集团有限公司签订的《认购协议》无效。
一审法院经审理查明：2013年8月23日，张某一与世纪宏大公司签订《舒心园认购协议》（以下简称《认购协议》），约定世纪宏大公司将位于呼和浩特市××园号房屋出售张某一，每平方米5953元，房屋总价款630000元，该房屋定于2013年8月23日交付。同日，张某一向世纪宏大公司交付购房款630000元并由世纪宏大公司向张某一出具收据一张。此外张某一还向世纪宏大公司交付有线电视初装费、物业费、装修管理费等费用并接收该房屋。另查明，该房屋至今未取得商品房预售许可证书。一审法院认为，出售商品房应当取得商品房预售许可证。双方签订《认购协议》对房屋坐落、面积、单价、付款方式、交房日期均约定明确，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，且张某一已经向世纪宏大公司交纳全部购房款630000元，该合同已经实际履行。故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，该协议应当认定为商品房预售合同，虽然该协议系双方真实意思的表示，但由于世纪宏大公司至今未取得商品房预售合同证，因此双方签订的协议因违反法律的强制性规定而无效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”故双方签订的《认购协议》无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，张某一已经向世纪宏大公司支付购房款，应当按照合同无效的后果返还，张某一亦应当向世纪宏大公司返还所购房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定判决如下：确认原告张某一与被告内蒙古世纪宏大地产有限公司于2013年8月23日签订的《舒心园认购协议》无效。案件受理费收取计100元（张某一已预交），由世纪宏大公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，一审法院查明的事实均有相关证据在案佐证，本院予以确认。
本案的争议焦点是：一、本案是否遗漏必须共同诉讼的当事人；二、涉案的认购协议是否有效。
针对第一个焦点问题，世纪宏大公司主张其以涉案房屋作为保证金支付给双树村村委会，后村委会转让给李俊梅，李俊梅又转让给张某一，应追加村委会、李俊梅为本案当事人。本院认为，世纪宏大公司与张某一签订《认购协议》，给张某一出具收据的行为均表明世纪宏大公司与张某一已经形成了合同关系。无论世纪宏大公司与张某一之间系因何种债权债务转移而签订该《认购协议》，最终均是世纪宏大公司与张某一之间形成新的合同关系而抵销了原债权债务。故本案中无需追加呼和浩特市赛罕区巧报镇双树村村民委员会、李俊梅为本案的当事人。
针对第二个焦点问题，认购协议是否有效的问题，本案中，张某一与世纪宏大公司签订《认购协议》后，涉案房屋经竣工验收并实际交付。《认购协议》第四条第2项明确约定，世纪宏大公司预售许可证等建筑手续正在办理过程中，所以涉案的项目没有取得相关手续双方是明知的。且涉案房屋为现房销售，不受预售许可证的限制。故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案也不存在导致合同无效的其他情形。故张某一主张合同无效的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上所述，世纪宏大公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初1525号民事判决；
二、驳回张某一的诉讼请求。
一、二审案件受理费共200元，由张某一负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴铁刚
代理审判员 唐 谣
代理审判员 韩东妹
二〇一七年九月十三日
书 记 员 贾沛然