辽宁省本溪市平山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）平民一初字第00391号
原告本溪迎宾馆，住所地：本溪市平山区。
法定代表人洪景龙，该单位总经理。
委托代理人陈天志、张学德，该单位法律顾问。
被告谢丹，女，1973年12月出生，汉族，辽宁省本溪市人，食堂工作人员。
委托代理人刘凤利（被告丈夫）。
原告本溪迎宾馆诉被告谢丹租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告本溪迎宾馆的委托代理人陈天志、张学德，被告谢丹及其委托代理人刘凤利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年8月前，原告已将面积约40平方米的房屋出租给被告。2009年8月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同，约定：“年租金3.9万元，上纳租；租期为2009年8月20日至2010年8月20日；租期满或合同终止、解除，乙方如期交房，如逾期归还房屋，每逾期一日向甲方支付日租金5倍的滞纳金；未经甲方书面同意，乙方将承租房屋转租、分租、转借他人或用承租房屋与他人联营、入股、调剂交换、拆改变动房屋结构等行为，甲方有权解除合同”。双方从2010年8月21日起，对续租没有达成书面协议，被告从2011年8月21日后未给付租金，至今仍使用房屋。后原告发现被告将房屋转租给了长城门诊（现某某医院）、改变房屋结构，因而于2011年12月28日，向被告发出一份《通知书》，通知被告在2012年1月7日前到原告单位商谈房屋租赁事宜，逾期不到，原告将采取停水停电措施并向法院提起诉讼，收回房屋。被告改变房屋结构，又将房屋转租，严重违约，原告有权解除合同，故原告起诉要求：1、判决解除原、被告的房屋租赁关系；2、判决被告返还由其使用的房屋；3、被告承担诉讼费。
被告辩称：不同意原告的诉请，2009年8月前，我已经承租面积约40平方米的双室房屋。2009年8月15日，我与原告签订书面合同，但我没有仔细阅读合同内容，合同中写明的面积为20平方米不属实，合同中的违约金等条款原告也没有与我协商。2010年8月31日，我向原告支付了一年的租金3.9万元。2010年12月20日，我将该双室房屋中约2／3的面积转租给长城门诊，转租是因为我怀孕不宜继续经营，且我已经与原告的原所长和副所长口头协商了转租事宜，他们均同意了，我才进行转租，剩余约1／3的面积我自己用于经营。原告在2010年夏天就开始与长城门诊协商，准备将出租给我的房屋转租给长城门诊，我得知后，找到长城门诊，原告与长城门诊负责人约我去协商，趁机将我和我丈夫打伤。2011年3月，长城门诊负责人找到我，向我出示了其与原告签订的租赁协议，称原告已将房屋整体出租给了长城门诊、长城门诊每年支付给原告的租金44万元包括了我现在实际使用的面积，但长城门诊和原告均未要求我返还房屋。2011年8月21日以后，我未再交租金，继续使用房屋。我从未收到过原告发出的通知。我承租的房屋用于个体经营，个人经营的业主是我丈夫，我与原告签订的合同为无效合同。我已经在2010年8月向原告支付了一年的租金，原告却在合同未到期的情况下将房屋转租给长城门诊，违约在先，应向我支付日租金五倍的违约金。
经审理查明：2009年8月前，原告已将面积约40平方米的房屋出租给被告。2009年8月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同书》，合同第一条约定：“甲方将坐落于本溪市某某的门市房出租给乙方”；合同第三条约定：“租赁期为2009年8月20日至2010年8月20日，房屋用途为手机店，除双方另有约定外乙方不得擅自任意改变房屋用途”；合同第四条约定：“每年租金3.9万元，租金交纳形式为上纳租，合同签订之日一次性付清全年租金”；合同第八条第三款约定：“未经甲方书面同意的，乙方将承租房屋转租、分租、转让、转借他人或用承租房屋与他人联营、入股、调剂交换、拆改变动房屋结构、改变合同约定的房屋租赁用途的，甲方有权解除合同、收回出租房屋”；合同第十条第五款约定：“租赁期满或合同终止、解除，乙方应如期交还所承租的房屋，如乙方逾期归还房屋，每逾期一日应向甲方支付日租金5倍的滞纳金”；合同第十三条约定：“本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，依法向本溪仲裁委员会裁决”。
原、被告从2010年8月21日起未签订书面合同，被告继续使用房屋，被告于2010年8月31日向原告交付了租金3.9万元。被告从2011年8月21日起至今使用房屋，未向原告支付租金。被告于2010年12月20日将涉诉房屋中的部分面积转租给长城门诊，剩余部分用于经营综合店。因原、被告就解除合同、给付租金等内容未能协商一致，原告到本溪仲裁委员会申请仲裁，仲裁委员会在《本溪日报》上以公告形式向被告送达，缺席审理。
仲裁裁决生效后，被告不履行，原告向本溪市中级人民法院申请强制执行。本溪市中级人民法院以本溪仲裁委员会认定“无法找到谢丹”证据不足，以公告送达理由不充分、程序违法为由，裁定对本溪仲裁委员会（2012）本仲裁字第26号裁决不予执行。原告来院提起本案诉讼。
上述事实，有租赁合同书、仲裁裁决书、执行裁定书及双方当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料业经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，2009年8月15日，原、被告签订的《房屋租赁合同书》依法有效。被告主张房屋用于经营手机店、手机店业主为其丈夫，因而合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。2010年8月21日合同到期后，原、被告虽未签订书面合同，被告继续使用房屋，原告未提出异议，租赁合同继续有效，租期为不定期。原、被告均认可被告于2010年8月31日向原告支付了3.9万元租金，租赁合同继续履行。2010年12月20日，被告未经原告书面同意，将所承租房屋的部分面积转租他人、改变房屋结构，符合约定的合同解除条件。2011年8月21日后，被告未支付租金，实际使用部分面积，剩余面积由长城门诊（现某某医院）使用，就该转租部分，被告已经得知原告与长城门诊（现某某医院）签订了租赁合同，丧失了继续履行租赁合同的可能性。被告实际使用部分面积用于经营综合店，原告未要求被告返还房屋，原、被告就该部分面积形成不定期租赁合同关系。关于合同的解除时间。2011年8月21日后，原、被告就部分面积形成不定期租赁关系，原告有权随时提出解除租赁关系，原告未能提供证据证明在提起本案诉讼前通知过被告解除合同，在法院判决未下达前，不产生合同解除的效力，原、被告之间的租赁合同于本判决生效之日解除。虽原告主张在2011年12月28日向被告发出通知，但未能提供证据证明被告实际收到该通知，不产生通知解除合同的法律效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行了，当事人可以要求采取其他补救措施，故原告有权要求被告返还由其使用的房屋。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告本溪迎宾馆与被告谢丹之间的租赁合同；
二、被告谢丹于本判决生效后十五日内将现用房屋返还原告本溪迎宾馆。
案件受理费一千八百二十八元，由被告负担一百元，由原告负担一千七百二十八元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。
审 判 长 马 洋
人民陪审员 张玉兰
人民陪审员 徐桂丽
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 王 晨
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
告知执行事项：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。