广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0111民初7713号
原告：容绍云，身份证住址广州市越秀区。
委托诉讼代理人：黎国洪，广东宾得律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏俊源，广东宾得律师事务所实习人员。
被告：张玉波，身份证住址广东省普宁市。
原告容绍云与被告张玉波租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月29日受理后，依法由审判员段静楠独任审判，公开开庭进行了审理。原告容绍云的委托诉讼代理人黎国洪、苏俊源，被告张玉波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告容绍云向本院提出诉讼请求:1.被告立即归还转让款本金30000元；2.被告赔偿我装修损失16495元。事实与理由如下：我于2016年3月12日经过白云区江夏地铁C出口时，发现该地段位置适合开办点心店，遂与被告沟通是否有意转让其机动车驾驶员报名点，被告有转让的意思并提出了转让条件，转让费30000元，租金4000元/月。被告反复称他是2012年1月份入场的，合同到期后没有再签新的租赁合同，每月准时交租就行，至今已经四年时间。我于2016年3月12日当天支付5000元诚意金，于2016年3月14日与被告办理了转让手续，支付了25000元剩余转让费，两个月押金8000元给被告。我于2016年3月14日当天安排装修人员进场，于2016年3月15日安排广告人员制作招牌，安排公司相关人员购买设备、招聘人手。然而隔壁铺头的经营者见到我在装修，遂告知物业很快就拆迁了，之前发过几次通知了，还问我是否给了顶手费，不要被骗了。2016年3月20日，我突然收到通知，称商铺准备拆迁，只可以经营到4月20日。我马上致电被告，要求被告核实情况保障我的权益，如果真是要拆迁，被告应该退还我转让费和赔偿装修费，然而被告只是简单一句不会退款就不再理会我。我认为被告明知我有意顶手商铺，利用我的心理隐瞒商铺很快拆迁的实际情况，使我作出不真实的意思表示，导致我损失，应当承担退款和赔偿责任。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。
被告张玉波辩称，我不同意原告的所有诉求。理由如下：2016年3月12日，我向原告说明，这里去年（即2015年）就已经贴出通知，2015年8月份就要拆迁，我与江高村的租赁合同已经到期不再签了。说明以上情况时，江高商铺的办公室文员陈某虹在场。2016年3月14日，我与原告到江高村委办理转让手续时，江高村委的经办人华某也告知原告商铺将要拆迁，然而原告坚持并立即交了两个月押金和当月租金给华某。我与原告之间转让档口是双方真实意思表示，原告应当对此负责。我在转让档口前已告知原告该档口可能很快拆迁的情况，陈某虹、华某等都可证明。对退转让款、赔偿装修损失，我不负任何责任。综上，我不同意原告的所有诉求。
经审理查明，2012年1月30日，被告与案外人李某甲签订《租用合同书（江高）》，约定由被告向李某甲租赁位于广州市白云区黄石街第四经济合作社白云尚城江高地铁出口旁工业区的商铺一间，面积约40平方米，租期自2012年1月30日起至2013年1月30日止。被告承租涉案商铺后，在商铺内开办广东环球机动车驾驶员培训中心有限公司。审理中，原告称，2015年8月，涉案商铺所在地段将被升级改造，涉案商铺将被拆迁，李某甲不再承租涉案商铺，故被告由李某甲指引与办理租赁业务的“华某”直接口头续签租赁合同，由被告直接向“华某”缴纳租金。
2016年3月12日，原告与被告商定由被告将其对涉案商铺的租赁权转让给原告，转让费30000元。被告将其与出租人之间无签订书面租赁合同的事宜告知原告，原告未持异议。2016年3月14日，原告在被告的带领下到“华某”处办理转租手续，原告向被告支付转让费30000元，被告代垫押金8000元，根据编号为NO.0141360的收据载明：会计“华”为原告开出了涉案商铺的押金收据。及后，原告支付了2016年3月的租金及垃圾费4030元并组织人员对涉案商铺进行了装修。审理中，原告提交结算单、支付凭证等证据，拟证明支出装修费16495元的事实，被告对上述证据无异议。
2016年3月20日，原告收到搬迁公告，遂停止对涉案商铺装修。2016年4月15日，原告在会计“华”处领取了退回押金8000元及2016年3月的租金及垃圾费4030元。根据原告提交的2016年6月17日的照片显示，涉案商铺已被拆除，被告对照片载明的情况无异议。
审理中，被告抗辩其本人在原告与其协商涉案商铺转让时，已将涉案商铺随时可能被拆除的事实告知原告，原告表示要“赌一把”，同意受让涉案商铺，被告遂带领原告到“华某”处办理了转租手续。原告否认被告曾告知其涉案商铺被拆除的情况，被告则向本院提交其员工陈某虹的书面证言、其本人与华某的微信记录、通话记录等证据，证明其已对原告尽告知义务的事实。
2016年8月30日，本院至广州市白云区江夏村进行调查询问，经查：华某全名李某乙，是出租人龙某的员工，龙某向广州市白云区江夏村委承租涉案商铺后，转租给李某甲，李某甲又转租给被告。涉案商铺无规划报建手续，属于村集体用地上盖物。在得知涉案商铺即将被拆除后，龙某与李某甲、李某甲与被告的租赁合同关系均已解除。2016年3月，被告带原告找到李某乙，要求转租涉案商铺。李某乙明确告知双方当事人涉案租赁物将被拆除，原告表示希望能“博得晚一点拆除”，遂缴纳了8000元押金及被告代垫租金及垃圾费4030元。之后，出租人通知将于2016年4月20日统一对商铺停水停电，原告于2016年4月15日找到李某乙，李某乙遂将8000元押金、4030元租金及垃圾费退还给原告，原告对拆迁未发表意见。
关于涉案商铺有无产权及规划报建手续的问题，原、被告均表示不知情。本院向原告释明双方租赁权转让协议的效力问题，原告表示不变更原诉讼请求。
以上事实，有转账记录、收据、搬迁公告、租用合同书、照片、证言、支付证明单、微信记录、录音资料、调查笔录及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案商铺无合法规划报建手续及权属证明，就涉案租赁物所签订或履行的租赁合同当属无效，原、被告就涉案商铺达成的口头转让租赁权协议亦属无效。
关于双方当事人就协议无效应承担的过错比例，本院分析如下：一方面，双方当事人对涉案商铺的产权性质未尽审慎审查义务，双方当事人对此均有过错；另一方面，经被告举证及本院查明可知，在被告带领原告办理转租手续时，原告已由出租人告知涉案商铺随时可能被拆除的事实，且原告对于被告与出租人没有签订租赁合同系属明知，在此情形下，原告要求继续承租涉案商铺本身即存在风险，但原告仍要求与被告履行转让租赁权协议，并办理了转租手续承租涉案商铺，由此产生的风险及不利后果应由原告自担。故综合以上两个方面可知，原告对于转让租赁权协议无效的过错大于被告。现原告已向被告交纳了转让费30000元，上述费用应属于因协议无效而导致的损失，需在原、被告之间予以分担。考虑到原告与出租人履行的租约并未约定租期，且原告虽经营时间较短，但对于造成转让租赁权协议无效的过错较大，故本院参照双方过错的大小，对于上述损失予以分担，由原告自担60%的费用损失，由被告负担40%的费用损失，被告应返还原告的转让费为12000元。
原告支出的装修费用属于其为履行租约而自行支出的费用，在租赁合同无效的情形下，上述费用损失应在租赁合同双方之间解决，现被告已因其过错承担损失，原告再要求被告承担装修损失的诉讼请求，既不符合合同相对性原则亦有失公允，故本院对于原告的该项诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:
一、在本判决生效之日起五日内，张玉波返还容绍云转让费12000元；
二、驳回容绍云其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费481元、保全费485元，由容绍云负担357元、保全费345元；由张玉波负担受理费124元、保全费140元并于本判决生效之日起三日内迳付容绍云，本院不再予以退回。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。
审判员 段静楠
二〇一六年九月十三日
书记员 蔡佳丽