江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终3130号
上诉人（原审被告）：史红芳。
委托诉讼代理人：徐潇，江苏沁园春律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：无锡泰吴置业有限公司，住所地江苏省无锡市广瑞路555号26楼。
法定代表人：金世荣，公司董事长。
委托诉讼代理人：吴开琴，江苏辰庚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周燕娜，江苏辰庚律师事务所律师。
原审被告：程建雄。
上诉人史红芳因与被上诉人无锡泰吴置业有限公司(以下简称泰吴公司)、原审被告程建雄房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0213民初3174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人史红芳上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，导致判决错误，泰吴公司未对涉案房屋中剩余物品及装修进行作价补偿，史红芳提供了装修合同和送货清单等证据加以佐证，但一审法院却以史红芳未提供证据及泰吴公司的一面之辞对该情况不予理涉。同时史经芳也在一审期间要求金永兴本人出庭说明情况，但其一直没有出庭，不利于一审法院查清案件事实；二、本案为房屋租赁合同纠纷，程建雄不是合同当事人，依据合同相对性原则，本案所涉租金应由史红芳承担，泰吴公司要求程建雄与史红芳共同承担无依据；三、史红芳与泰吴公司签订的《房屋租赁合同》成立在与程建雄结婚前，房屋使用权人为史红芳，且“崇安区红起顺酒楼”的性质为个体工商户，其经营权也属史红芳享有，故所欠租金不应认定为夫妻共同债务。
被上诉人泰吴公司辩称,一、史红芳既未在一审中提出明确的反诉请求，又未举证证明存在遗留物品及装修损失的事实。且租赁合同系因史红芳经营不善自行要求解除，装修损失应由其自行承担。二、史红芳提出程建雄不应履行支付租金义务的主张，主体不适格，如果程建雄对一审判决应由其支付租金、水电费不服，理应由程建雄本人提出上诉，而非由史红芳提起上诉。三、酒楼性质为个体工商户，史红芳与程建雄结婚后，酒楼的经营收入用于共同生活，属于夫妻共同财产，所负债务也应属于共同债务。一审法院根据两人登记结婚的时间将债务划分为个人债务和夫妻共同债务，适用法律正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉，维持原判。
原审被告程建雄述称：其对一审判决不服。《房屋租赁合同》签订于其与史红芳结婚前，其没有参与酒店的经营管理，生活开支都是各自支付的。其没有提起上诉是因为其与史红芳是夫妻关系，史红芳已经提出上诉，其只需要到庭陈述意见就可以了。
泰吴公司向一审法院提出起诉请求，要求判令史红芳、程建雄：1、按实际使用期限支付租金（计算至2016年7月18日）50万元、水电费12634.5元、违约金30万元，合计812634.5元；并承担逾期付款违约金（按银行同期贷款利率自判决应付之日起计至实际付清止）；2、承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2015年4月，史红芳与泰吴公司签订《房屋租赁合同》，约定，1、由史红芳租用无锡市广瑞路555号2号楼房屋（建筑面积约2000米）；租赁期限两年，自2015年4月18日至2017年4月17日止；2、每年租金为40万元，每年租金按半年期提前15日支付，即每年4月、10月的当月15日前支付下一半年度租金。史红芳延期支付租金须承担违约责任，支付逾期违约金，违约金为每天延期支付数的1%。3、泰吴公司同意从合同签署后，史红芳如需重新装修须向公司提交装修计划（作为附件一），经甲方书面同意后进行装修，自签字之日起至2015年6月18日为史红芳免租金施工期。若因史红芳原因导致实际租赁期未满二年而提前解除合同，则免租金施工期须按租金标准另行收取租金。4、租赁期间，双方必须信守合同，违反合同第十二条3、4款的违约金为人民币30万元。
2015年4月23日，崇安区红起顺酒楼（个体工商户）注册成立，营业执照上记载经营场所为无锡市广瑞路555号2号楼，史红芳为经营者。2016年1月15日，史红芳、程建雄登记结婚。2016年7月，史红芳、泰吴公司双方解除租赁合同，泰吴公司收回了租赁房屋，史红芳尚欠水电费12634.5元。
另，2016年12月30日，泰吴公司在庭审时陈述：史红芳经营亏损要求解除租赁合同，泰吴公司同意了，其内部记录记载房屋及固定设施于2016年7月18日移交完毕。2017年3月23日，泰吴公司在庭审时陈述：是史红芳主动打电话给公司的金总说酒店做不下去了，要求解除合同，公司也同意的；史红芳是在2016年7月10日搬出去的，诉请当中的租金计算也截止到这天。
一审法院认为，合法的合同关系受法律保护，合同双方应当按约履行各自的合同义务。泰吴公司与史红芳之间签订的《房屋租赁合同》并不违反法律规定，合法有效。泰吴公司主张的水电费12634.5元，史红芳无异议，一审法院予以确认。本案争议焦点有：一、租金如何计算；二、泰吴公司主张的违约金、逾期付款违约金应否得到支持；三、程建雄是否需要承担责任。
关于争议焦点一，在庭审中双方确认房屋收回时间为2016年7月10日，因此，史红芳应当支付自2015年6月19日至2016年7月10日止、按照每年40万元计算的租金。关于2015年4月18日至2015年6月18日免租金施工期的租金，史红芳在租赁房屋后截止目前租金分文未付，本身已经与租赁合同中约定的付款方式不符，虽然其提供的通话录音中有金永兴经理表态，可以暂缓支付，但其在此后仍未支付租金，在实质上导致泰吴公司出租房屋、收取租金的合同目的不能实现，这是导致双方均同意解除合同的根本原因。因此，综合本案证据，上述情形符合《房屋租赁合同》约定的“若因史红芳原因导致实际租赁期未满二年而提前解除合同，则免租金施工期须按租金标准另行收取租金。”因此，2015年4月18日至2015年6月18日的租金，史红芳应予支付，以上租金合计491111元。
关于争议焦点二，根据《房屋租赁合同》的约定，双方可以协商解除或终止合同，现泰吴公司承认2016年6月底因史红芳要求解除合同而表示同意，可以认定双方之间因协商解除或终止合同。因此，合同解除或终止并非一方的违约行为导致，故泰吴公司主张的违约金30万元，不予支持。关于逾期付款违约金，史红芳将租赁房屋交还泰吴公司时，即应当及时支付，而至今未支付租金，因此，泰吴公司主张自判决应付之日起至实际支付之日止，按照银行同期贷款利率计算的逾期付款违约金，符合合同约定，予以支持，但应以未履行部分为基数。
关于争议焦点三，史红芳为崇安区红起顺酒楼的经营者，该酒楼为个体工商户，虽然程建雄与史红芳于2016年1月15日结婚，但二人结婚后，该酒楼的经营收入属于夫妻共同财产，而酒楼经营所负债务也应属于夫妻共同债务。因此，在史红芳、程建雄登记结婚前，自2015年4月18日至2016年1月14日期间的租金296667元，应由史红芳个人承担。自2016年1月15日至2016年7月10日期间的租金194444元及水电费12634.5元，程建雄应当与史红芳承担共同责任。关于史红芳、程建雄主张补偿其装修、遗留物品价值，二人未提供证据证明上述损失的存在，泰吴公司也未认可，史红芳、程建雄并未提出反诉明确其具体诉请，故本案中不予理涉。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第四十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决：一、史红芳于判决发生法律效力之日起十日内支付泰吴公司自2015年4月18日至2016年1月14日期间的租金296667元。如史红芳逾期付款的，应另支付泰吴公司逾期付款违约金（自逾期之日起至实际支付之日止，以未履行部分为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）。二、史红芳、程建雄于判决发生法律效力之日起十日内支付泰吴公司自2016年1月15日至2016年7月10日止的租金194444元。如史红芳、程建雄逾期付款的，应另支付泰吴公司逾期付款违约金（自逾期之日起至实际支付之日止，以未履行部分为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）。三、史红芳、程建雄于判决发生法律效力之日起十日内支付泰吴公司水电费12634.5元。四、驳回泰吴公司的其他诉讼请求。案件受理费11930元，保全费5000元，合计16930元，由泰吴公司负担4900元，由史红芳、程建雄负担12030元。
二审中，史红芳认为一审法院对全案事实没有进行全面审理。对于其他双方当事人无异议的事实部分，本院予以确认。双方在二审中亦未提供新证据。
本案二审中争议焦点：一、泰吴公司是否应对涉案房屋中的剩余物品及装修予以作价补偿；二、相关租金、水电费是否系夫妻共同债务。
本院认为：
关于第一个争议焦点。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，史红芳陈述泰吴公司曾口头承诺补偿其装修费用，但泰吴公司予以否认，史红芳亦未提供任何证据予以证明，故对史红芳请求泰吴公司补偿其装修费用的主张，不予支持。其次，史红芳还主张涉案房屋中有其购置并留下的桌椅、空调等物品，泰吴公司应予补偿，但泰吴公司认为史红芳留下的物品原来就属于泰吴公司，双方争议较大，对此，史红芳既未在一审中提出明确的反诉请求，又未提供充分的证据予以证明，故一审法院对该项请求不予理涉亦无不当。
关于第二个争议焦点。首先，史红芳提出相关租金和水电费不属于夫妻共同债务，但无论上述费用是否属于夫妻共同债务，均不影响史红芳付款责任的承担，而仅涉及到程建雄的利益，因此，该项上诉请求应由程建雄提起。其次，史红芳为崇安区红起顺酒楼的经营者，程建雄与史红芳登记结婚后，该酒楼的经营收入属于夫妻共同财产，酒楼经营所负债务也应属于夫妻共同债务，一审法院以史红芳与程建雄的结婚登记日期来区分史红芳个人债务与夫妻共同债务并无不当。史红芳以合同相对性为由来否认夫妻共同债务，无法律依据，本院不予支持。
综上，史红芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6232元，由史红芳负担。
本判决为终审判决。
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审判长 潘志江
审判员 李 骏
审判员 酆 芳
二〇一七年十月十日
书记员 苏楚秦