新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书（2017）新2301民初3728号原告：咸伟康，男，回族，1988年2月10日出生，无固定职业，现住昌吉市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：马绍文，新疆立业律师事务所律师。被告：温亮，男，汉族，1958年12月7日出生，现住昌吉市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张磊文，新疆联明律师事务所律师。第三人：昌吉市好人家房产经纪有限公司。统一社会信用代码：×××。住所地：昌吉市绿洲北路西域家园小区*层***号。法定代表人：白致鑫，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨伟凯，系该公司经理。原告咸伟康与被告温亮，第三人昌吉市好人家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年7月17日受理后,依法由审判员艾令起适用简易程序,于2017年8月22日公开开庭进行了审理。原告咸伟康及其委托诉讼代理人马绍文，被告温亮及其委托诉讼代理人张磊文，第三人昌吉市好人家房产经纪有限公司的法定代表人白致鑫及委托诉讼代理人杨伟凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告咸伟康向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2017年7月2日签订的《购房协议》；二、判令被告退付原告已交的定金10000元；三、判令被告赔付原告违约金78000元（按房产转让价的20%计算）；四、本案受理费由被告承担。事实与理由：2017年7月2日，原、被告在第三人的中介下，签订《购房协议》,约定被告将位于昌吉市红旗路104号小区的房屋出让给原告，出让总价定为390000元，其中首付款80000元，剩余310000元办理银行按揭贷款。签订协议时，原告向被告交纳定金10000元。协议签订后，原告即向亲朋好友筹集了80000元首付款，按协议的约定向被告交款时，被告声称，该房因被告妻子不同意转让，决定不出售了。同时，被告也不退付原告已交纳的10000元定金。之后该纠纷经第三人调解亦无果，故诉至法院。被告温亮辩称：1、被告同意解除双方买卖合同，同意退付定金10000元。2、被告不存在原告诉称的违约行为，原告缺乏履行能力，被告已要求解除合同，不应当支付违约金。原告所诉其向亲朋好友筹集了80000元，按约定向被告支付首付款时遭到拒绝与事实完全不符。3、原告主张的违约金过高，应当予以降低。即便法庭认定被告应当承担违约责任，其给原告所造成的实际损失仅仅是已收取10000元定金的利息损失。4、本案受理费应当由原告承担。第三人昌吉市好人家房产经纪有限公司述称：2017年7月2日双方签定合同后，当天下午七八点的时候原告交了10000元定金送到被告温亮的房屋中。第二天被告的妻子到第三人公司称不愿意出售涉案房屋，然后第三人就约被告到公司，但是被告未来。三天之后，被告主动到第三人公司，第三人也通知了原告过来协商，当时原告说退还10000元定金再赔偿10000元，但被告只同意赔偿500到1000元钱，就未协商成功。现在第三人也同意解除购房协议。原告举证，被告及第三人质证，本院认证如下：证据一、购房协议一份，证实2017年7月2日原、被告在第三人中介下签订购房协议，被告已将涉案房屋出售给原告的事实，被告有权出售该房屋。被告及第三人质证后对证据的真实性认可，但被告对原告拟证明的问题不认可，被告认为购房协议是第三人印制的格式版，被告出售的房屋是夫妻共同财产。本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。证据二、收条一张，证实被告收到原告支付的定金10000元的事实。被告及第三人质证后对证据的真实性认可。本院对原告拟证事实予以确认。证据三、原、被告于2017年7月5日、2017年7月11日的电话录音光盘一份，证实双方协商不成，被告拒绝出售房屋的事实。被告及第三人质证后对证据的真实性认可，且被告认为录音中被告始终不同意出售房屋且同意退还10000元定金，原告准备钱系在明知合同无法履行而自行筹钱，由此造成的损失应由原告自行承担。两次录音之间间隔了5天，第一次录音中说十天之内解决，第二次录音又说是最后一天了，录音是为了起诉而特地制作的证据。本院对该证据的真实性予以确认。被告举证，原告及第三人质证，本院认证如下：2017年7月4日原告与被告妻子之间的通话录音光盘一份，证实2017年7月4日被告已经通过妻子明确通知原告双方合同不履行且同意退还10000元定金，当天原告已经称自己借了几万元的高利贷，这一事实和原告提交的录音中的事实是不一致的。原告及第三人质证后对证据的真实性认可，但原告对被告拟证明的问题不认可，认为录音中提到了原告是多方筹款购房屋的事实，被告同意退还10000元定金是给第三人告知的，并没有告知原告。本院对该证据的真实性予以确认。第三人举证，原、被告质证，本院认证如下：购房协议一份，房产证复印件一份，证实被告将房产证拿来，第三人查完信息之后，原、被告双方签订了合同。原、被告质证后对证据的真实性均无异议。本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年7月2日，原、被告以及第三人作为中介方，三方签订《购房协议》一份，协议约定：一、经原、被告协商，被告将座落于新疆昌吉市红旗路104号小区房屋（含附表设拖）出售给原告，该套房屋建筑面积96.1平方米，原告已对被告所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产并支付定金10000元；二、原、被告双方协定上述房产成交价格为390000元，付款方式首付80000元，贷款310000元；贷款审核合格后，原告支付被告首付款80000元，余款310000元由原告委托第三人办理房屋抵押贷款，原、被告双方须在合同签订后十日内提供真实完整的贷款申报资料，第三人在办理完并取得房屋产权证后45个工作日内，交贷款支付给被告（因银行贷款原因时间顺延），贷款额以银行审批为准，不足部分由原告三日内补交，同时由原告支付第三人贷款额3%贷款手续费，购房定金冲抵房款。原、被告双方必须配合执行银行贷款审批程序。合同第六条违约责任约定为本协议自原、被告及第三人签字后生效，均严格按约定的权利、义务、时间履行，任何一方违约，必须向其它方承担违约金，违约金为转让价的20%。合同签订后，原告向被告支付10000元定金。合同签订后第二日，被告妻子到第三人处告知不同意出售房屋，第三人将此事通知原告，且通知被告到第三人处，被告未去。2017年7月4日被告妻子与原告通电话表示退还原告所交纳的10000元，不同意出售房屋，原告表示按合同履行。2017年7月5日原、被告通电话被告亦表示不同意出售房屋。后原、被告在第三人的主持下进行协商，双方因赔偿的问题未达成一致意见。2017年7月11日原、被告又一次进行通话，被告表示要求原告把10000元定金取走，不同意出售房屋，原告表示想要房屋。2017年7月17日原告向本院提起诉讼。本院认为：原、被告及第三人签订的《购房协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。双方签订《购房协议》约定原告购买被告的房屋，而合同签订后，被告不同意出售房屋，被告的行为构成违约，现原告要求解除《购房协议》，被告及第三人均无异议，故本院对原告要求解除《购房协议》的诉讼请求予以支持。原告要求被告退还定金10000元，被告也无异议，本院予以支持。关于原告依照合同约定要求被告支付违约金78000元的诉讼请求，被告表示不同意承担，如法庭认定其承担违约责任，被告违约给原告造成的实际损失只是已收取10000元定金的利息损失，原告主张的违约金过高，请求降低。本院认为，本案被告在合同签订后又不同意出售房屋，其行为构成违约，应当承担违约责任。根据我国合同法的相关规定，违约金制度主要是为了弥补损失，兼具一定的惩罚功能。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决”。故综合全案的实际情况，本院酌情确定被告支付原告违约金10000元，原告主张的超出此数额部分的违约金本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原、被告及第三人于2017年7月2日签订的《购房协议》；二、被告温亮于本判决生效后十日内退还原告咸伟康定金10000元；三、被告温亮于本判决生效后十日内支付原告咸伟康违约金10000元；四、驳回原告咸伟康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1000元,由被告负担227元，由原告负担773元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审判员  艾令起二〇一七年九月三十日书记员  朱小鹏