广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤07民终645号上诉人（原审被告）：卢健英，女，1978年11月15日出生，汉族，住江门市江海区，委托诉讼代理人：徐世政，广东以泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林蓬内，女，1974年2月1日出生，汉族，住珠海市香洲区，委托诉讼代理人：李小红，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：张嘉炜，广东五邑律师事务所律师。上诉人卢健英因与被上诉人林蓬内租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初2683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢健英上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回林蓬内的诉讼请求；2.诉讼费用由林蓬内承担。事实和理由：1.卢健英租赁的房屋于2016年10月8日店铺即被林蓬内锁上，至今卢健英一直无法使用，该损失应该由林蓬内自己承担。2.双方发生纠纷是因为资金的金额问题发生争议，并非是由于拖欠房租发生争议。双方对租金金额的争议早就产生，林蓬内一直认为卢健英欠其更多的房租，至2016年10月15日止拖欠其租金为8个月25600元。实际上，此时卢健英实际欠其5.5个月的房租。卢健英是因为租金的金额发生争议后才拖欠其房租，过错方应该首先在林蓬内。故其以卢健英拖欠租金超过三十天为由解除合同是不恰当的。3.为了减少双方的损失，卢健英在支付了4个月的房租后，要求林蓬内开门，或者双方解除合同，扣减6000元押金，林蓬内还应返还卢健英2800元，卢健英也同意放弃这2800元。但林蓬内坚决不同意，认为扣除押金后卢健英还欠其两个月的房租。所以案件拖至今天无法解决，归根到底是由于双方对租金金额的多少存在分歧，过错方应该在林蓬内，不是卢健英，林蓬内不应该要求卢健英支付占用费。4.如果法院一定要判决占用费，占用费最多可以算至2016年10月25日，林蓬内于2016年10月8日将铺面锁后，是出于将房内的物品归为已有的考虑，其在2016年10月15日发出公告表明，必须在2016年10月25日清场，否则其于2016年10月26日清场，逾期则其自行处理。可见，林蓬内认为在2016年10月26日就将物品认为是归其所有，与卢健英无关，林蓬内又怎么能起诉占用费呢。事实上，在其锁门后，卢健英多次叫林蓬内开门，其就是不同意，卢健英如何能将物品搬走呢！一方面，卢健英无法将东西搬走，另一方面，房子无法使用，又要卢健英支付占用费，对于卢健英来说，这非常不公平。5.对于改造房屋的违约金问题，一审法院认为卢健英没有经过林蓬内的同意，改造下陷式地面而构成违约，要求卢健英支付3倍月租金的违约金是错误的。首先，没有任何证据证明卢健英改造了下陷式地面，也没有证据证明林蓬内的铺面有下陷式地面的改造；其次，没有任何证据证明卢健英拆改了承租房房屋结构。再者，林蓬内起诉也超过了两年的诉讼时效。卢健英补充上诉意见：1.一审法院应当审理合同的合法性，应当首先由林蓬内提供房产证原件予以核对，如果无房产证应该需要按照无效合同处理。2.一审法院应该判决卢健英在清空房屋后将占用费、租金等扣减押金6000元。3.下陷式地面不是卢健英造成。4.林蓬内于2016年10月15日发出公告，告知卢健英于2016年10月25日前清空，否则林蓬内于2016年10月26日到现场清理，视为卢健英放弃铺位内所有财产的所有权，并由业主自行处理，这已表明该铺面于2016年10月26日就已经归还给林蓬内，而且林蓬内已经将门锁上，卢健英根本无法使用，亦应视为房屋已完成交付。林蓬内辩称，一、卢健英拖欠租金，根据合同约定已构成根本违约。1.无论是庭审过程中卢健英的陈述，还是书面提交的上诉状，卢健英均承认存在拖欠租金的行为。2.在卢健英欠租累计达30天的情形下符合《房屋租赁合同》第11条规定，林蓬内有权终止合同并收回房屋，要求卢健英承担损失。3.卢健英作为承租方，至今未向林蓬内结清所欠费用、也未移交房屋，根据《合同》第5条，押金不应抵扣租金。4.林蓬内不存在违约行为。在卢健英违约行为发生后，林蓬内已尽合理催告义务，给予卢健英充分时间结清费用并腾空房屋，但卢健英并未有理会。因此，卢健英已构成根本违约，应当承担违约责任。二、卢健英应承担房屋占用费。2016年10月15日起，林蓬内多次催告卢健英结清费用并腾空房屋。一审期间，也在人民法院主持下清点现场物件，并通知卢健英拆除装修后修复并腾空房屋，但卢健英拒不支付所欠费用，也不同意对房屋进行恢复原貌并腾空物件，导致林蓬内的涉案房屋依然处于被卢健英占用的状态，也无法及时重新出租。因此，卢健英应当承担房屋占用费。综上，恳请二审法院依法驳回卢健英的上诉请求。针对卢健英补充上诉意见，林蓬内补充答辩意见如下：1.关于合同合法性问题，林蓬内已于一审提交涉案房屋的房产证、土地使用证证明涉案房屋是林蓬内名下房产，且合同是卢健英与林蓬内双方合意结果，不违反相关法律规定，是合法有效的。2.关于押金（保证金）的问题，合同约定保证金是应在卢健英结清全部租金后移交房屋后退回，在卢健英尚未结清所有的费用前且针对卢健英的违约行为保证金不应予以退回。3.林蓬内于2016年10月15日公告要求卢健英在指定期限内对房屋进行腾空，同时一审期间也在人民法院主持下清点物品，并通知卢健英拆除装修后修复并腾空房屋，但卢健英拒不支付相关费用，也不同意对房屋恢复原貌并腾空物件，导致林蓬内的房屋仍然处于被卢健英占用的状态，也无法及时重新出租，因此卢健英应该支付相应的房屋占用费。林蓬内向一审法院起诉请求：1.确认林蓬内、卢健英于2012年8月18日所签订的《房屋租赁合同》于2016年10月15日解除，判令卢健英立即搬迁并腾空江门市xx里79号103的房屋交回林蓬内；2.判令卢健英支付拖欠林蓬内5.5个月租金17600元、违约金52800元（逾期未交付租金的，每逾期一日加收5%月租金即160元/天。从2016年5月1日暂计至2017年3月27日，共330天）；3.2016年10月16日后的房屋占用费17600元(按3200元/月计算，由2016年10月16日暂计至2017年3月，应计至卢健英实际腾空上述房屋之日止)；4.判令卢健英立即清偿林蓬内代交的水费共1826.31元；5.判令卢健英对该承租房屋私自改造部分承担三倍月租金的违约责任9600元；6.本案诉讼费用由卢健英负担。一审法院认定事实：林蓬内、卢健英于2012年8月18日签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定由卢健英承租林蓬内所有的位于江门市蓬江区xx里79号103的房屋，房屋位于第1层，共一套半，建筑面积共有128.88平方米，林蓬内将106.88平方米出租给卢健英使用。合同第二条约定卢健英租赁该房屋用于作仓库和办公，卢健英不得任意改变房屋用途。合同第三条约定租赁期限为五年，从2012年10月1日至2017年9月30日。合同第四条约定租金为每月3200元。合同第五条约定卢健英于合同生效之日向林蓬内支付保证金6000元，保证金在本合同期限届满（且双方不再约定继续使用的），卢健英结清全部应承担的费用并将房屋全部移交给林蓬内后，林蓬内应在卢健英结清全部款项后三个工作日将保证金如数无息退回给卢健英。卢健英应于每月30日前预付下月租金给林蓬内。合同第六条约定林蓬内应于2012年8月18日前将房屋交付给卢健英，并于2012年10月1日起计收租金。合同第八条约定卢健英不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，必须经相关部门及林蓬内同意，投资由卢健英自理。合同第九条约定在房屋租赁期间，水费、电费、物业管理费等卢健英经营期间所生产的所有费用均由卢健英支付，并由卢健英承担延期付款的违约责任。合同第十条约定租赁期满后，本合同即终止，卢健英须将房屋退还给林蓬内并将属于卢健英的所有财产搬离租赁房屋，但卢健英的夹层装修、间隔、窗花、铁闸安装后不得拆除，以保证楼房不受损坏。合同第十一条约定如果卢健英具有以下情形的林蓬内可终止合同并收回房屋，如果造成林蓬内损失由卢健英负责赔偿：……3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的，4.拖欠租金累计达30日……。合同第十三条约定租赁期间双方必须信守本合同，任何一方违反本合同的约定条款的，均构成违约，违约方应当向守约方支付月租金三倍的违约金，造成守约方损失的还应承担相应的赔偿责任。卢健英逾期未交付租金的，每逾期一日，林蓬内有权按月租金的5%向卢健英加收违约金。另查明，截至2016年10月15日，尚欠林蓬内5.5个月租金（2015年8月、9月、11月和2016年7月、9月、10月1日-15日），于2016年10月18日转账4个月租金12800元给林蓬内。林蓬内于2016年10月15日在租赁店铺门口张贴《公告》，内容为：卢健英女士你租赁本人位于蓬江区xx里的铺位，至今已拖欠租金达八个月，共拖欠租金25600元，故本人依约与你解除本租赁合同关系。请卢健英于2016年10月25日前缴清欠款及相关违约金并立即清理铺位内属于卢健英的财物。否则本人将于2016年10月26日到铺位进行清场处理。逾期及你不到铺位现场的，视为放弃铺位内所有财产的所有权，并由业主自行处理。林蓬内、卢健英庭审中确认双方共用一个水表，计算至2016年10月22日欠水费2739.46元，由卢健英承担三分之二为1826.31元。又查明，卢健英分别于2016年10月31日、11月18日、2017年3月8日曾给林蓬内发信息，要求林蓬内对涉案店铺门口开锁，林蓬内均没有否认锁门。在信息中卢健英没有提及要与林蓬内进行清算全部费用及约定移交房屋的时间。2017年1月25日，卢健英到堤东派出所报案称其公司所在铺位被业主反锁。一审法院认为，林蓬内、卢健英双方签订房屋租赁合同，林蓬内主张卢健英支付拖欠租金，本案是租赁合同纠纷。林蓬内因此起诉，林蓬内、卢健英主体适格。关于保证金能否抵扣的问题。截止至2016年10月17日卢健英欠林蓬内5.5个月租金，卢健英支付4个月租金后主张用保证金6000元抵扣余下1.5个月的租金。首先，林蓬内与卢健英之间的租赁合同关系，是双方当事人的真实意思表示，并没有违反法律、法规的规定，合法有效，林蓬内、卢健英应按合同约定履行义务。《房屋租赁合同》第五条约定保证金6000元在合同期限届满，卢健英结清全部应承担的费用并将房屋全部移交后退回给卢健英，并没有约定保证金可以直接用以抵扣租金。即保证金只能在卢健英结清全部费用并移交房屋后才退回给卢健英。然后，根据卢健英提交的聊天记录，卢健英在与林蓬内交涉开锁的过程中并没有提及“结清费用”、“移交房屋”、“结算”等文字，表明卢健英未有与林蓬内进行结算并移交房屋，因此保证金不能直接抵扣租金。综上，本案的保证金应在卢健英结清全部费用并移交房屋后退回，卢健英的主张没有法律依据，不予支持。关于林蓬内锁门是否违约的问题。卢健英于2016年10月8日发现店铺被锁，经询问林蓬内，林蓬内对此否认。一审法院认为，卢健英提交的聊天记录中有两张卢健英缴纳租金的截图，经询问林蓬内，林蓬内确认该两次缴纳租金的时间正确；再结合林蓬内没有提交相反的聊天记录予以否认，由此证明卢健英提交的聊天记录属实。从聊天记录可见，卢健英曾于2016年10月31日、11月18日、2017年3月8日向林蓬内要求开锁，林蓬内对此没有否认只是一直强调请卢健英尽快交租。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，当店铺被锁后卢健英即联系林蓬内交租，而林蓬内对于卢健英要求开锁没有予以否认，结合上述事实可以认定是林蓬内对店铺上锁。截止至2016年10月17日卢健英欠林蓬内5.5个月租金，根据《房屋租赁合同》第十一条的约定：“乙方有以下情形的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿损失及承担相应赔偿责任：……4.拖欠租金累计达30日……”卢健英拖欠租金已超过30日，林蓬内有权对租赁房屋上锁并收回房屋，林蓬内上锁的行为并没有构成违约。关于林蓬内主张解除租赁合同的问题。《房屋租赁合同》第十一条约定：“乙方有以下情形的，甲方可终止合同并收回房屋，如果造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……4.拖欠租金累计达30日”。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，林蓬内、卢健英约定卢健英拖欠租金达30日，林蓬内即可解除合同，现解除合同的条件已成就，林蓬内可以依法解除合同，林蓬内已于2016年10月15日张贴公告通知卢健英解除合同，《房屋租赁合同》已于2016年10月15日解除，卢健英应搬迁并腾空江门市xx里79号103的房屋交回林蓬内。关于林蓬内主张租金的问题。经林蓬内、卢健英核对，双方确认截止至2016年10月15日卢健英还欠林蓬内1.5个月的租金4800元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，卢健英应按合同约定支付4800元租金给林蓬内。关于林蓬内主张违约金的问题。卢健英迟延交租，其行为已违反《房屋租赁合同》第十一条的约定，应当承担违约责任。林蓬内主张按《房屋租赁合同》第十三条的约定从2016年5月1日起每日按月租金的5%收取违约金，卢健英对计算日期无异议，但认为按月租金的5%计算过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的法律规定，结合林蓬内的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，酌情认定违约金的计算标准应以未交租金为本金从2016年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至全部款项还清之日止。关于房屋占用费的问题。林蓬内要求卢健英在限时内缴清欠款并腾空房屋，卢健英没有依时完成，因此林蓬内主张从2016年10月16日起按每月3200元计收房屋占用费，卢健英在庭审中对此无异议。林蓬内的主张没有违反相关法律规定，予以支持。关于水费1826.31元的问题。林蓬内、卢健英庭审中确认双方共用一个水表，计算至2016年10月22日欠水费2739.46元，由卢健英承担三分之二为1826.31元，卢健英对于林蓬内主张卢健英承担的水费无异议。林蓬内的该项主张没有违反相关法律规定，予以支持。关于林蓬内主张卢健英承担三倍月租金违约责任的问题。根据《房屋租赁合同》第八条：“乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，必须经相关部门及甲方同意……投资由乙方自理”的约定，卢健英将租赁店铺的地面改造为下陷式地面，林蓬内对此提出异议认为卢健英的行为未得到林蓬内同意，卢健英辩称林蓬内已同意但没有提交任何书面的证据证明，一审法院认定卢健英改造下陷式地面的行为已构成违约。又根据《房屋租赁合同》第十三条“租赁期间双方必须信守本合同，任何一方违反本合同的约定条款的，均构成违约，违约方应当向守约方支付月租金三倍的违约金，造成守约方损失的还应承担相应的赔偿责任”的约定，卢健英改造下陷式地面的行为已构成违约，应当按照合同约定赔偿月租金三倍的违约金9600元（3200元×3）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、确认林蓬内和卢健英签订的《房屋租赁合同》已于2016年10月15日解除，卢健英应于判决发生法律效力之日起十日内搬迁并腾空江门市xx里79号103的房屋；二、卢健英应于判决发生法律效力之日起十日内向林蓬内支付租金4800元和违约金（以未交租金为本金从2016年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至全部款项还清之日止）；三、卢健英应于判决发生法律效力之日起十日内向林蓬内支付房屋占用费（暂计至2017年3月31日为17600元，此后的房屋占用费从2017年4月1日起按3200元/月计算至卢健英实际腾空房屋之日止）；四、卢健英应于判决发生法律效力之日起十日内向林蓬内支付水费1826.31元；五、卢健英应于判决发生法律效力之日起十日内向林蓬内支付改造房屋违约金9600元；六、驳回林蓬内的其他诉讼请求。本案受理费2286元，保全费820元，合共诉讼费3106元，由林蓬内负担1072.03元，由卢健英负担2033.97元。二审期间，应林蓬内、卢健英双方请求，本院于2018年3月30日派员前往江门市xx里79号103现场主持交接涉案租赁房屋，并现场制作移交笔录附案。对一审法院诉讼保全卢健英放置在租赁房屋内的黄花梨书桌4张、黄花梨椅2张及复印件1台等物品，卢健英交由林蓬内予以保管，直至法院依法处理。林蓬内、卢健英在二审期间均没有提交新证据。一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理……”的规定，本院二审中仅围绕卢健英的上诉请求进行审理，对于各方当事人均未提出上诉的问题不予审查。关于林蓬内主张解除租赁合同的问题。林蓬内、卢健英于2012年8月18日签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性的规定，是合法有效的合同，双方均应按照合同约定全面履行自身义务。根据《房屋租赁合同》第十一条“乙方有以下情形的，甲方可终止合同并收回房屋，如果造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……4.拖欠租金累计达30日”的约定，卢健英在合同履行过程中有拖欠租金累计达30日情形的，林蓬内可终止租赁合同并收回房屋。本案中，经双方当事人核对，确认截止至2016年10月17日卢健英尚欠缴林蓬内1.5个月（30天×1.5=45天）的租金4800元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，鉴于卢健英拖欠租金期间长达45日，合同约定解除合同的条件经已成就，林蓬内可以依法解除涉案租赁合同，林蓬内已于2016年10月15日张贴公告通知卢健英解除合同，一审法院确认涉案《房屋租赁合同》已于2016年10月15日解除，理据充分，处理正确，本院予以维持。关于保证金能否抵扣的问题。经一审法院查明，截止至2016年10月15日卢健英尚欠缴林蓬内5.5个月的租金（2015年8月、9月、11月和2016年7月、9月、10月1日-15日），即使卢健英于2016年10月18日转账4个月租金12800元给林蓬内，仍欠林蓬内1.5个月的租金4800元。根据《房屋租赁合同》第五条“乙方应于合同生效之日向甲方支付履约保证金，即人民币陆仟元，在本合同期限届满（且双方不再约定继续使用的），乙方结清全部应承担的费用并将房屋全部移交给林蓬内后，甲方应在乙方结清全部款项后三个工作日将保证金如数无息退回给乙方……”的约定，卢健英所缴纳的保证金6000元应在合同期限届满，卢健英结清全部应承担的费用并将房屋全部移交后退回给卢健英，合同并没有约定保证金可以直接用以抵扣租金。即保证金只能在卢健英结清全部费用并移交房屋后才退回给卢健英。根据卢健英提交的聊天记录，卢健英在与林蓬内交涉开锁的过程中并没有提及“结清费用”、“移交房屋”、“结算”等文字，表明卢健英之前未有与林蓬内进行结算并移交房屋。因此保证金不能直接抵扣租金。综上，本案的保证金应在卢健英结清全部费用并移交房屋后由林蓬内退回，卢健英的主张没有依据，不予支持。鉴于双方在二审中已实际交接房屋，卢健英可在结清全部费用后另行主张。关于房屋占用费的问题。鉴于卢健英拖欠数月租金，林蓬内于2016年10月15日在租赁店铺门口张贴《公告》，要求卢健英在2016年10月25日前内缴清欠款及违约金并清理铺位内属其所有的财物，但卢健英没有依时缴清欠款并腾空房屋。本案《房屋租赁合同》因出租人林蓬内行使解除权利而于2016年10月15日终止。因此林蓬内主张从2016年10月16日起按每月3200元计收房屋占用费，卢健英在一审庭审中对此无异议，林蓬内关于房屋占用费的主张没有违反相关法律规定，卢健英应按每月3200元计付房屋占用费给林蓬内。鉴于双方在本院主持下已于2018年3月30日已交接了房屋，一审判决第一项内容当事人已实际履行。另林蓬内主张卢健英支付的房屋占用费应计算至交接之日，即2018年3月30日止，共17.5个月，金额为56000元（17.5×3200元/月=56000元）。一审判决第三项认定卢健英应于判决发生法律效力之日起十日内向林蓬内支付房屋占用费（暂计至2017年3月31日为17600元，此后的房屋占用费从2017年4月1日起按3200元/月计算至卢健英实际腾空房屋之日止）。经本院重新核定，卢健英应于本判决发生法律效力之日起十日内向林蓬内支付房屋占用费为56000元。关于林蓬内主张卢健英承担三倍月租金违约责任的问题。根据《房屋租赁合同》第八条：“乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，必须经相关部门及甲方同意……投资由乙方自理”的约定，卢健英将租赁店铺的地面改造为下陷式地面，林蓬内对此提出异议认为卢健英的行为未得到林蓬内同意，卢健英辩称林蓬内已同意但没有提交任何书面的证据证明，一审法院认定卢健英改造下陷式地面的行为已构成违约。又根据《房屋租赁合同》第十三条“租赁期间双方必须信守本合同，任何一方违反本合同的约定条款的，均构成违约，违约方应当向守约方支付月租金三倍的违约金，造成守约方损失的还应承担相应的赔偿责任”的约定，卢健英改造下陷式地面的行为已构成违约，应当按照合同约定赔偿月租金三倍的违约金9600元（3200元/月×3）。一审法院认定卢健英支付改造房屋违约金9600元的事实清楚，本院予以维持。综上所述，卢健英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2286元，由上诉人卢健英负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 甄锦源审 判 员 肖文文二〇一八年四月二十七日法官助理 梁淑珍书 记 员 陈惠玲