黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终2894号
上诉人（原审被告）：黑龙江省龙一房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区农林街46号。
法定代表人：丁永明，总经理。
委托诉讼代理人：佟咏，北京市未名律师事务所哈尔滨分所律师。
委托诉讼代理人：刘壮，北京市未名律师事务所哈尔滨分所律师。
被上诉人（原审原告）：贾会英，女，1954年11月26日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。
上诉人黑龙江省龙一房地产开发有限责任公司（以下简称龙一公司）因与被上诉人贾会英房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2017）黑0110民初587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人龙一公司的委托诉讼代理人佟咏、刘壮，被上诉人贾会英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龙一公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回贾会英的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，双方没有约定购房系数为1.59。本案争议房屋系龙一公司按套销售，不按建筑面积进行计算。《商品房买卖合同》没有约定系数，《东方玫瑰园认购书》中也明确约定按套销售。虽《职工集资建房认购协议》约定购房系数为1.59，但该认购协议对龙一公司没有约束力。2.假使本案事实是以面积计算购房款，一审法院判令龙一公司给付贾会英购房款9647元也明显错误。一审法院没有查清双方约定的建筑面积，龙一公司应按何面积进行交付。事实上双方约定的建筑面积为112.04平方米，龙一公司不构成违约。如一审法院认为龙一公司少付面积，也应查清双方交易价格。贾会英在起诉状中承认房屋每平方米2811元，总价款314,980元，该房价依据《商品房买卖合同》约定的面积112.04平方米乘以2811元得出，一审法院认定面积差3.54平方米无事实依据。
贾会英辩称，2009年签订的《职工集资建房认购协议》，当时是期房，签订协议时是按照建筑面积计算的，产权证是在进户3年之后才办理的，龙一公司主张按套计算与事实不符，房子实际面积为112.04平方米，购房款按照115.58平方米交纳。
贾会英向一审法院起诉请求:1.要求龙一公司退还顶层多收房款44,523元；2.要求龙一公司退还多收3.54平方米房款9647元。
一审法院认定事实：贾会英系案外人黑龙江省建工集团有限责任公司下属直属处职工。2009年6月，贾会英与案外人黑龙江省建工集团有限责任公司签订了《职工集资建房认购协议》。协议约定，贾会英认购使用面积70平方米房屋一套，系数为1.59，认购价暂定为290,000元，对房屋具体楼层及位置并未进行约定。龙一公司系案外人黑龙江省建工集团有限责任公司的下级单位，该职工集资建房实际由龙一公司进行开发建设。2012年3月8日，贾会英与龙一公司签订了《东方玫瑰园认购书》，约定贾会英认购东方玫瑰园第2栋1单元1603号住宅，参考使用面积为72.69平方米（按套销售，最终面积以进户实测使用面积为依据，据实结算房款，多退少补）。认购总价为314,980元，贾会英补交房款24,980元。2016年5月13日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定贾会英购买龙一公司出售的坐落于哈尔滨市香坊区哈阿公路0.5公里处第2栋1单元16层1603号房屋，建筑面积112.04平方米，其中套内建筑面积91.46平方米，公摊建筑面积20.58平方米。计价方式为按套计算，该商品房总价款为叁拾壹万肆千玖百捌拾元整。合同第五条约定该商品房采用按套销售计价方式，最终以产权登记面积为依据，面积误差比绝对值在3%内（含）的，双方互不找差，面积误差比绝对值超过3%的，据实结算房价款，多退少补。
一审法院认为，贾会英与案外人黑龙江省建工集团有限责任公司签订的《职工集资建房认购协议》真实有效，龙一公司作为黑龙江省建工集团有限责任公司下属单位，受黑龙江省建工集团有限责任公司委托对职工集资建房实际开发建设，故该《职工集资建房》认购协议对龙一公司亦有约束力。贾会英与龙一公司签订的《东方玫瑰园认购书》、《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，贾会英在签订上述认购书及合同书时，龙一公司已明确告知其房屋坐落位置及价款，贾会英仍签署了认购书及合同书，则应当视为贾会英对房屋坐落位置及房屋价格的认可，现贾会英主张该房屋价格高出市场价，要求退还差价，既没有法律依据，又没有实际证据，故对贾会英所主张的此项诉讼请求，不予支持。
贾会英与案外人黑龙江省建工集团有限责任公司签订的《职工集资建房认购协议》中对房屋面积约定为使用面积70平方米（系数为1.59）。贾会英与龙一公司签订的《东方玫瑰园认购书》中对房屋面积约定为“图纸参考使用面积约为72.69平方米（按套销售，最终面积以进户实测使用面积为依据，据实结算房款，多退少补）；贾会英与龙一公司签订的《商品房买卖合同》中对房屋面积约定为建筑面积112.04平方米，其中套内建筑面积91.46平方米，公摊建筑面积20.58平方米。从上述三份合同对房屋面积的约定来看，约定了房屋系数，及据实结算房款，多退少补，则可见贾会英与龙一公司计算房屋价款时仍是以面积进行计算，而非龙一公司辩称的按套进行销售。贾会英按照使用面积72.69平方米缴纳了房屋价款314,980元，按照系数1.59计算，使用面积72.69平方米对应的建筑面积应为115.58平方米（72.69平方米×1.59），房屋价格为2725.22元/平方米（314,980元÷115.58平方米），现贾会英房屋实际面积为112.04平方米，与应得建筑面积相差3.54平方米（115.58平方米-112.04平方米），面积误差比达到3.06%（3.54平方米÷115.58平方米），按照合同约定，应当举示结算房屋价款，多退少补，即龙一公司应当返还贾会英多收的房款9647.28元（3.54平方米×2725.22元/平方米），现贾会英主张9647元，符合法律规定，予以支持。判决：一、龙一公司于判决生效之日起10日内给付贾会英购房款9647元；二、驳回贾会英的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审庭审后，龙一公司提交了东方玫瑰园2号楼房屋供暖面积分户明细表，意在证明案涉房屋的套内使用面积是72.61平方米。二审中，贾会英发表了质证意见：实收供热面积为77.78平方米，有供热公司发票为证。补交房款是按照使用面积72.69平方米乘以系数1.59计算的，有交款收据为证。本院认证意见为：该证据载明供暖面积为72.61平方米，暖阳台面积为5.17平方米，共计77.78平方米，与贾会英提交的供热公司发票载明的供暖面积77.78平方米一致，可以证明案涉房屋的套内使用面积为72.61平方米，本院予以采信。
二审中，当事人未提交新证据。
本院对一审法院认定的事实予以确认。另认定，案涉房屋的套内使用面积为72.61平方米。
本院认为，贾会英与案外人黑龙江省建工集团有限责任公司在《职工集资建房认购协议》虽约定系数为1.59，但系数在工程实际建设过程中处于动态变化中，是不固定的，且贾会英与龙一公司签订的《东方玫瑰园认购书》也未约定该系数，按套销售的方式亦与《职工集资建房认购协议》不同，故一审法院认为《职工集资建房认购协议》约定的系数对龙一公司具有约束力缺乏事实依据，双方应以备案的《商品房买卖合同》载明的产权登记建筑面积为准。即便按照1.59系数计算，根据《东方玫瑰园认购书》约定的最终面积以进户实测使用面积为依据据实结算房款，案涉房屋实测使用面积为72.61平方米，对应的建筑面积为115.45平方米。现案涉房屋的实际建筑面积为112.04平方米，建筑面积相差3.41平方米（115.45平方米-112.04平方米），面积误差比为2.95%（3.41平方米÷115.45平方米）。根据《商品房买卖合同》约定该商品房采用按套销售计价方式，最终以产权登记面积为依据，面积误差比绝对值在3%内（含）的，双方互不找差，故贾会英主张返还差价款9647.28元与合同约定不符，本院不予支持。
综上所述，龙一公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实基本清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销哈尔滨市香坊区人民法院（2017）黑0110民初587号民事判决；
二、驳回贾会英的一审诉讼请求。
一、二审案件受理费1204元，由贾会英负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋 凯
审判员 柳 波
审判员 万 迎
二〇一七年七月十日
书记员 周小倩