河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郑民四终字第1983号
上诉人（原审原告）黄志敏，男，汉族，1967年12月31日出生。
委托代理人熊光卫，河南国基律师事务所律师。
委托代理人吴增华，女，汉族，1955年6月3日出生。
上诉人（原审被告）河南汇基置业有限公司。
法定代表人王锋杰，总经理。
委托代理人曹峰、ＸＸ，公司法律顾问。
上诉人黄志敏因与上诉人河南汇基置业有限公司（以下简称汇基公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2013）管民二初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄志敏的委托代理人熊光卫、吴增华，上诉人汇基公司的委托代理人曹峰、ＸＸ，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审�院经审理查明：2011年10月11日，汇基公司、黄志敏签订光彩·SHOW《经营合同》一份，合同约定：汇基公司将其坐落于郑州市东太康路50号光彩·SHOW三层北区2-02排2-03号、3-02排3-03号商铺出租给黄志敏，租期一年，自2011年10月1日起至2012年9月30日止。该铺位租金为5850元／月，每l2个月支付一次，黄志敏应当在合同签订之日一次性支付给汇基公司12月租金，共计70200元。该铺位押金为2万元整，待合同期满后，双方若无意续约，在黄志敏无任何拖欠费用、无违规违章经营处罚、无破坏铺位装修设施及公共设施后，全额无息退还。汇基公司负责维护经营场所的正常秩序及公共环境卫生、日常安保工作。汇基公司负责经营场所的照明、电梯、消防设施、安全通道等公共设施的管理和日常维护及维修。若汇基公司在黄志敏没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为汇�公司违约，负责赔偿违约金5000元；若黄志敏在汇基公司没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为黄志敏违约，经营押金不予退还。本合同期限届满，双方不再续签合同的，合同终止。本合同享受租金交半年送半年优惠活动。黄志敏于2011年10月11日向汇基公司给付三层北区20-02、20-03、3-02、3-03房租押金20000元；黄志敏于2011年10月11日汇基公司给付2011年10月1日至2012年9月30日三层北区20-02、20-03、3-02、3-03房租35100元。2011年10月汇基公司将上述商铺交与黄志敏，黄志敏对商铺进行了装修并组织了进货。由于黄志敏认为汇基公司提供的商铺不具备经营条件，遂于2012年12月21日提起诉讼，要求解除合同、汇基公司承担违约责任。
在诉讼过程中，黄志敏提交照片数张，证明汇基公司商场不开门、封堵商场的步梯、电梯，并且关闭卷闸门。汇基公司认为照片的生成时间不能确定，不能证明汇基公司2011年10月交付的商铺不合格。黄志敏提交河南卫视民生频道视频一份，显示该商场三层部分商户反映生意冷清，几个月卖不出一件衣服。2012年6月，汇基公司将商场三楼封起来。视频中显示，通向三层的楼梯卷闸门关闭，电梯关闭。汇基公司对视频的真实性没有异议，但认为关闭电梯是因为当天商场电梯进行正常维护，关闭电梯并非常态。
另，除本案诉讼外，光彩·SHOW市场的其他部分商户也与汇基公司产生纠纷，并在原审法院进行诉讼。
原审法院认为：黄志敏、汇基公司之间签订的光彩·SHOW《经营合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。黄志敏依约向汇基公司支付了商铺租金和押金，汇基公司亦向黄志敏交付了商铺。在合同履行期限内，黄志敏也对商铺进行了装修，并从事了经营活动，但黄志敏商铺所在的三楼客源少，生意冷清，这�黄志敏应自行承担的经营风险。汇基公司在合同履行期间亦存在关闭步梯通道，关闭电梯的行为。根据河南卫视民生频道视频，汇基公司从2012年6月将通往二楼的楼梯卷闸门关闭，电梯关闭，这从客观上影响了黄志敏的正常经营，对此汇基公司应承担一定的责任。由于本案黄志敏起诉时，双方合同履行期间已届满，合同终止，故对黄志敏要求解除双方签订的光彩·SH0W《经营合同》诉讼请求，原审法院不予支持。黄志敏向汇基公司支付了2011年10月1日至2012年9月30日期间的租金35100元，2012年6月汇基公司关闭电梯造成黄志敏无法经营，故汇基公司应退还黄志敏2012年6月至9月四个月的租金11700元（35100÷12×4），黄志敏要求汇基公司退还商铺租金35100元及其利息的诉讼请求，原审法院不予支持。双方合同已经终止，黄志敏亦无合同约定不退还押金的情形，故黄志敏要求汇基公�返还押金20000元的诉讼请求，理由正当，原审法院予以支持。由于合同仅约定汇基公司在黄志敏没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为汇基公司违约，负责赔偿违约金5000元。合同未对其他违约情形约定违约金，故黄志敏要求汇基公司支付违约金10000元，证据不足，原审法院不予支持。黄志敏接收商铺后实际使用，其为此投入的装修费用及进货费用，应由其自行承担。黄志敏要求汇基公司赔偿损失85000元，目前证据不力，本次诉讼原审法院不予支持。汇基公司辩称，黄志敏在租赁期内长期不在正常营业时间开店营业，合同到期后不办理清场手续，因此，不能返还黄志敏商铺押金。原审法院认为，合同约定押金是黄志敏在汇基公司没有违反合同的情况下提前解除合同，不予退还。本案中双方的合同已经到期，自然终止，不存在不退还押金的情形。故汇�公司的辩称意见，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第七项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、河南汇基置业有限公司于本判决生效后十日内返还黄志敏租金11700元；二、河南汇基置业有限公司于本判决生效后十日内返还黄志敏押金20000元；三、驳回黄志敏的其他诉讼请求。案件受理费3348元，由河南汇基置业有限公司负担720元，黄志敏负担2628元。
黄志敏不服原审判决，向本院上诉称：原审判决认定事实不清，实体处理不当。因该商铺电梯、楼道长期关闭及配套设施经常改装施工，导致汇基公司提供的商铺达不到现实和约定的经营条件；且其他商铺也存在同样的经营障碍。由于汇基公司的违约行为，故该《经营合同》实际并未没有履行，汇基公司理应承担退�所收租金、押金等违约责任。请求撤销原审判决，在查清事实后依法改判或发回重审；由汇基公司承担本案诉讼费用。
汇基公司答辩称：从合同履行情况看，汇基公司交付了商铺，市场也达了经营情况，是否红火，双方没有约定，应以正常的经营情况为标准（来衡量）等。请求驳回黄志敏的上诉请求。
汇基公司不服原审判决，向本院上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律错误。原审判决仅根据媒体某一日对商场电梯关闭的报道即认定汇基公司连续四个月违约并判令汇基公司退还部分租金，属于事实认定错误。上述媒体报道并不能反映双方履行合同的真实情况，汇基公司维修电梯并没给黄志敏的正常经营造成影响。双方合同明确约定了租赁期限及租金支付方式，原审法院在双方合同已履行完毕的情况下判令汇基公司退还租金无事实和法律依据。请求撤销原审�决第一项，改判驳回黄志敏要求退还租金及利息的诉请；由黄志敏承担本案诉讼费用。
黄志敏答辩称：汇基公司管理的光彩市场不具备经营条件，汇基公司违约，应承担违约责任，返还相关费用。
本院经审理查明的事实与一审一致外，另查明：二审中，黄志敏提供了以下证据：一、郑州市管城回族区人民法院就本案所涉光彩·SHOW市场的其他部分商户与汇基公司［或河南天达实业发展有限公司（以下简称天达公司）］产生纠纷，后郑州市管城回族区人民法院就该批案件的判决，同案不同判。二、郑州市管城回族区人民法院的判决，以及商户叶鑫宇等的营业房及商铺使用权转让合同，证明天达公司存在一铺两租或多租的情况，天达公司欺诈商户，严重违约，应当承担违约责任。三、汇基公司的营业执照，证明汇基公司核准成立的时间晚于合同签订的时间且经营地址�在涉案的市场，汇基公司在签订合同时不具备摊位经营资格，并且光彩市场一直不具备开业条件。四、天达公司商铺回收证明、通知、会议记要、招聘计划等。证明天达公司未交付商铺，天达公司一直对市场进行改造等，光彩市场不具备开业条件。五、光彩市场商户给光彩市场管理层的意见反映等，光彩市场的宣传单、开业计划表等。证明光彩市场不具备开业条件，单方解除合同。六、光盘一份。证明光彩市场内停水、停电，出入口关闭、电梯停止运行等。商户找管理方解决，但未得到解决。
对于以上证据，汇基公司的意见为：一、对判决书没有异议，但对证明目的有异议。其余的一些证据与本案无关。
对于上述证据，能够证明以下事实，本院予以确认：光彩·SHOW前期一直存在硬件施工改造等情况，基本不具备开业条件，承租的商户多次向汇基公司反映情况。�基公司对外公开承诺于2011年12月24日正式开始营业。
本院认为：黄志敏与汇基公司签订的《经营合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定的情形，合法有效，本院予以确认。黄志敏向汇基公司交纳了合同约定的相关费用，汇基公司将商铺交于黄志敏，黄志敏进行了装修并投入了使用。黄志敏接收了承租的商铺后，因存在汇基公司对市场进行改造的情况，市场基本不具备开业条件，肯定会存在客源少，市场冷清的情况，使黄志敏不能达到正常的租赁目的，汇基公司存在过错。
黄志敏在与汇基公司签订合同之前，对市场的情况应当经过考察和慎重考虑的，黄志敏在此次租赁合同的签订和履行过程中，也存在着对市场经营考察不善的过错，也应承担相应的过错责任。
汇基公司作为出租方，有对市场进行培育、完善市场经营环境、广告宣传等诸多方面的责任；黄志敏作为承租商铺的商户，在承租之前负有充分考察的义务，在接收商铺后，也有配合汇基公司进行市场培育的义务。综合考虑双方的过错程度，本院认定汇基公司存在过错的程度大于商户的过错程度，本院酌定为汇基公司承担本案纠纷60%的责任，商户黄志合同约定的租赁期限已经届满且不再继续履行的情况下，汇基公司只能按照黄志敏实际有效使用的期限收取租金，其余部分汇基公司应当予以退还。
综合本案的情况，按照汇基公司的承诺于2011年12月24日正式开业，本院认定黄志敏实际正式经营承租商铺的时间为自2011年12月24日至2012年6月1日止（按5.2个月计），该期间的租金，按双方的过错程度分别分担。其余时间的租金因黄志敏不能达到正常的租赁目的，汇基公司应当予以退还。具体到本案，黄志敏应当支付的租金数额为：（35100÷12）×5.2×40%＝6084元，汇基公司应当退还黄志敏29016元。
因双方的租赁合同已经履行完毕，汇基公司应当退还所收取的押金。
双方合同约定的违约条款系对汇基公司在黄志敏没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为汇基公司违约，负责赔偿违约金5000元。合同未对其他违约情形约定违约金。本案中不存在汇基公司提前解除合同或租给他人的情况，故黄志敏要求汇基公司支付违约金10000元，没有合同约定，不能成立，本院不予支持。
黄志敏关于装修费用等损失，证据不足，待证据充分后，可另行主张。
综上，黄志敏的上诉请求和理由，部分成立，本院支持其合理的部分；汇基公司关于不能因某一天的电梯关闭而认定整个市场自此以后均关闭的上诉理由，证据不足，不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实有误，实体处理不当之处，本院予以纠正。依照《中华�民共和国合同法》第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2013）管民二初字第5号民事判决第二、三项；
二、变更河南省郑州市管城回族区人民法院（2013）管民二初字第5号民事判决第一项为：河南汇基置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还黄志敏租金29016元。
二审案件受理费3441元，由黄志敏负担2441元，河南汇基置业有限公司负担1000元；一审案件受理费3348元，黄志敏负担2348元，河南汇基置业有限公司负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 刘富江
审判员 成 锴
二〇一四年六月十四日
书记员 程晓芳