江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第582号
原告徐雪元。
委托代理人夏鸣鸣，女，汉族，1975年7月9日生，系原告徐雪元的配偶。
被告昆山市紫金花置业有限公司，住所地江苏省昆山市前进东路XX号，组织机构代码69446853-9。
委托代理人顾春秀，江苏朋德律师事务所律师。
委托代理人周建，江苏朋德律师事务所律师。
被告昆山益达房产咨询有限公司，住所地江苏省昆山开发区震川东路1026-8号，组织机构代码747338261。
法定代表人李玉清。
委托代理人颜建发，江苏丰田律师事务所律师。
委托代理人陈卫彪。
原告徐雪元与被告昆山市紫金花置业有限公司（以下简称紫金花公司）、昆山益达房产咨询有限公司（以下简称益达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员孙守旺独任审判。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，并于2015年6月3日公开开庭进行了审理，原告徐雪元及其委托代理人夏鸣鸣、被告紫金花公司委托代理人周建、被告益达公司委托代理人颜建发、陈卫彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐雪元诉称：2013年11月21日，原告徐雪元经被告益达公司的居间服务，与被告紫金花公司签订房屋认购书，约定购买被告紫金花公司开发的位于前进东路XX号帝景天成广场XX号楼XX层XX室，房屋总价款为437420元。原告徐雪元支付257420元后，被告紫金花公司迟迟未能将房屋所有权证办理至原告名下，已经构成根本违约。故请判令原告徐雪元与被告紫金花公司解除合同，退还房款，赔偿违约金（按照总价的20%计算）；要求被告紫金花公司、益达公司协助办理撤销房屋买卖网签备案手续；诉讼费由被告紫金花公司、益达公司负担。
被告紫金花公司辩称：原告徐雪元与被告紫金花公司签订的关于帝景天成广场XX号楼XX室房屋的存量房买卖合同的大部分义务双方均已履行，该房屋已于2014年2月5日交付给了原告徐雪元使用，原告徐雪元亦支付了首付款。原告徐雪元要求办理的房产产权登记手续，被告紫金花公司也在办理当中，故此时解除双方的合同不利于市场交易的稳定，故应当继续履行合同。原告徐雪元要求支付20%的违约金没有依据，应当予以驳回，违约金的计算也过高。如果法院判处解除合同，其中被告已支付租金部分应当予以扣除。综上，请驳回诉请。
被告益达公司辩称：原告徐雪元与被告紫金花公司之间的买卖关系成立后，共同委托益达公司进行存量房网签。现原告徐雪元要求解除合同，其必须与被告紫金花达成一致，在这种情况下，被告益达公司可以配合，如不能达成一致，请依法判决。
经审理查明：2013年11月21日，原告徐雪元与被告紫金花公司签订了帝景天成广场认购书，认购帝景天成广场XX号楼XX室，该房建筑面积为47.61平方米，总价为457420元。2013年12月1日，原告徐雪元缴纳购房款50000元。2013年12月16日，原告徐雪元与被告紫金花公司签订存量房买卖合同，约定：被告紫金花公司将昆山开发区前进东路XX号帝景天成广场XX号楼XX室房产出售给原告徐雪元；建筑面积为47.62平方米，套内建筑面积为31.33平方米；规划用途为办公；总价款为437420元，其中首付款为257420元，贷款为180000元；交房日期为2014年2月5日前；房屋权属转移登记为2014年1月31日前，逾期超过3天，任何一方均有权与经纪机构撤销该合同的备案，对方不得提出异议；被告益达公司作为该买卖合同的经纪机构。该存量房买卖合同中，双方在逾期付款、交房、办证方面未对违约责任中的逾期期限、责任作出约定。后，被告益达公司为涉案存量房买卖合同办理了网签登记。2014年3月31日，原告徐雪元支付了剩余首付款207420元。
2014年8月7日，原告徐雪元（协议乙方）与被告紫金花公司（协议甲方）签订补充协议，约定：“因甲方将苏尚帝景XX号楼XX房屋出售给乙方后因相关政策和流程较慢的原因未能及时办理权属转移登记手续，且原合同除客户可退房外未规定具体违约金额。现经甲乙双方友好协商，乙方不愿意退房的，甲方从2014年8月1日起开始承担逾期违约金，每逾期一天，甲方按天向乙方支付已付房款的万分之三，每月30日转账到乙方约定账户，并承诺本补充协议签署三个月内达到为乙方办理权属转移登记的条件。”协议签订后，被告紫金花公司向原告徐雪元支付了违约金4632元，之后就未再继续支付。2014年11月6日，原告徐雪元向被告紫金花公司申请退房，要求退还首付款，之前收到的违约金及收益金可从房款中扣除。后，该退房申请上载明了“同意”及签名字样，落款日期为11.12／13：30，但未加盖被告紫金花公司的印章。
另查明：2014年3月31日，原告徐雪元与被告紫金花公司签订苏尚帝景委托经营管理合同，将涉案房产委托给被告紫金花公司经营；委托经营期限为三年，从2014年3月31日至2017年3月30日；每年固定收益为34994元；收益金一年一付，于每期开始后6个月内支付；招商运营费为5元／月／平方米，从收益金中予以扣除。被告紫金花公司已付租金为32137元。
上述事实有认购书、存量房买卖合同、审核单、收据、补充协议、退房申请、委托经营管理合同及当事人陈述予以证实。
本院认为：原告徐雪元与被告紫金花公司之间签订的存量房买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，当事人应当信守。现被告紫金花公司未依约履行合同义务，引起本纠纷，应当承担相应责任。被告紫金花公司既未依据存量房买卖合同约定办理产权登记转移手续，也未按照补充协议约定的期限办理，已构成根本违约，原告徐雪元作为守约方，其有权解除双方的存量房买卖合同。因此，原告徐雪元关于解除与被告紫金花公司之间昆山开发区前进东路XX号帝景天成广场XX号楼XX室存量房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持，并以原告徐雪元提出退房申请之日即2014年11月6日作为合同解除之日。合同解除后，被告紫金花公司应当返还原告徐雪元已付购房款257420元，并赔偿相应损失。原告徐雪元与被告紫金花公司在存量房买卖合同中未约定违约赔偿责任的计算方式，故本院参照双方其他约定即原告徐雪元的具体损失作为计算损失的依据。根据2014年8月7日的补充协议，被告紫金花公司应当从2014年8月1日开始每天按照已付房款的万分之三支付逾期办理产证转移手续的违约金，本院参照该约定计算相应损失，即每天77.23元。原告徐雪元与被告紫金花公司在存量房买卖合同外，另签订委托经营管理合同，现因合同解除，该委托经营管理合同亦无法继续履行，故该部分经营收入应属于原告徐雪元的损失。因原告徐雪元未支付后续的房款180000元，故本院按照已付款比例计算经营收入，即每年对应经营收入为257420元／437420元＊（34994元-5元／月／平方米＊47.61平方米＊12个月）／年=18912.74元，即51.82元／天，从2014年3月31日开始计算。综上，参照原告徐雪元与被告紫金花公司之间关于逾期办证违约金、经营收入的约定，本院确认原告徐雪元的实际损失为129.05元／天。按照上述标准，被告紫金花公司应支付违约金被告紫金花公司已付违约金、经营收入总计36769元，分别从2014年8月1日、2014年3月31日开始计算，已经实际支付违约金、经营收入总计至2015年3月24日，故本院所涉损失从2015年3月25日开始计算。合同解除后，原告徐雪元可以要求恢复原状，故对其主张撤销存量房买卖合同的网签备案登记本院予以支持，因被告紫金花公司作为合同相对方，被告益达公司作为经纪方，均应当协助原告办理上述撤销登记。关于退房申请，被告紫金花公司未加盖公章，签字人员身份不明，且被告紫金花公司也未实际履行，因此被告紫金花公司并未对原告徐雪元的主张作出明确回应。原告徐雪元作为守约方，其出于处理纠纷在退房申请时所做妥协，因未获得被告紫金花公司的回应，现亦不应作为对其的单方限制。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告徐雪元与被告昆山市紫金花置业有限公司签订的昆山开发区前进东路XX号帝景天成广场XX号楼XX室存量房买卖合同于2014年11月6日解除。
二、被告昆山市紫金花置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告徐雪元购房款257420元，并支付违约金（按照129.05元／天从2015年3月24日开始，计算至实际支付之日，期间已偿还购房款部分则根据返还具体时间、金额扣减违约金）。
三、被告昆山市紫金花置业有限公司、昆山益达房产咨询有限公司于本判决生效后十日内协助原告徐雪元撤销涉案存量房买卖合同的网签备案登记。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费7942元，由被告昆山市紫金花置业有限公司负担，该款原告徐雪元已预交，本院不再退还，由被告昆山市紫金花置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐雪元。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 孙守旺
人民陪审员 王长明
人民陪审员 徐 千
二〇一五年六月八日
书 记 员 张 磊
附页：
《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。