福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0203民初9531号
原告（反诉被告）：廖华金，女，1975年6月7日出生，汉族，住福建省宁化县。
委托诉讼代理人：王忠东，福建闽旭律师事务所律师。
被告（反诉原告）：胡碧红，女，1971年12月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：杨晖，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林斌，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
原告廖华金与被告胡碧红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，被告胡碧红提出反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序，于2017年8月1日公开开庭进行了审理，本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
廖华金向本院提出诉讼请求：1．胡碧红继续履行其与廖华金于2014年8月6日签订的《房屋租赁合同书》，租金从胡碧红将租赁物厦门市思明区房屋交付给廖华金使用之日起计算；2．胡碧红支付廖华金补偿款60000元。事实和理由：2014年8月26日，廖华金受让了胡碧红经营的位于厦门市思明区房屋（以下均称讼争房屋）的从事美容业务的厦门碧映红商贸有限公司，并向胡碧红承租了讼争房屋。2015年5月，胡碧红带领讼争房屋楼上301、401室房屋的业主前来与廖华金商谈，称讼争房屋楼上301、401室房屋的业主拟进行房屋装修，但会配合廖华金的经营时间，不会影响廖华金的经营；胡碧红还承诺因装修影响廖华金经营业绩期间原有的房屋租金每年递增部分不予收取，直至廖华金的经营业绩恢复原有水平，若给廖华金造成损失，胡碧红愿意予以补偿。然而，讼争房屋楼上301、401室房屋的装修期限从原本承诺的1个月拖延了一年左右的时间，装修造成的噪声、粉尘等污染影响并破坏了廖华金经营的美容业务，导致客户大量流失，美容业务的业绩直线下滑。胡碧红随按其承诺减免了房屋租金递增部分，但廖华金仍然承担着房屋租金、员工工资等经营费用的亏损，一直坚持到现在。2017年5月30日，廖华金到讼争房屋发现，讼争房屋的门锁已经被更换，遂向110报警；廖华金还联系胡碧红，胡碧红称其与廖华金没有租赁关系，且廖华金的合作伙伴提出不再继续租用。因双方协商未果，故廖华金现要求胡碧红继续履行双方签订的《房屋租赁合同书》，并要求胡碧红补偿讼争房屋楼上301、401室房屋装修期间给廖华金造成的损失60000元。
胡碧红辩称，胡碧红是因为廖华金违反了《房屋租赁合同书》而依法解除合同，故不同意继续履行合同。廖华金要求胡碧红支付补偿款60000元缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。
胡碧红向本院提出反诉请求：1．确认胡碧红与廖华金在2014年8月26日签订的《房屋租赁合同书》于2017年5月10日解除；2．廖华金支付胡碧红自2016年9月1日起至2017年5月30日期间递增部分的租金合计14976元及相应的违约金（按每日2%的标准，自提起反诉之日的2017年7月11日起计算至实际付款之日止）；3．廖华金赔偿胡碧红因违约导致合同解除的损失34992元。事实和理由：2014年8月26日，胡碧红与廖华金签订一份《房屋租赁合同书》，约定：廖华金向胡碧红承租讼争房屋，租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止；每月租金为10000元，租金自第二年开始每年递增8%，租金应每三个月支付一次，廖华金应每次提前7天支付下一期租金；廖华金迟延支付租金达3天的，胡碧红有权提前解除合同。合同签订后，胡碧红依约向廖华金交付了讼争房屋，但廖华金却从未准时支付租金，每次都要逾期半个月以上并经多次催促才予以缴纳。合同履行第二年，因廖华金多次提出其经营存在困难，为了能够减轻其经济压力并督促其按时缴纳租金，故胡碧红同意在廖华金按时缴纳租金的基础上减免第二年递增部分的租金，但廖华金仍然每期都要拖延半个月才缴纳租金。至合同履行第三年，即从2016年9月1日开始，按照合同约定，每月租金递增至11664元，但廖华金却以各种理由拒不支付递增部分的租金，并仍然拖延半个月以上才支付租金。鉴于胡碧红自己尚有贷款需要偿还，廖华金的违约行为给胡碧红带来重大困扰，故胡碧红依据合同的约定于2017年5月10日通知廖华金解除《房屋租赁合同书》，并于2017年5月30日收回了讼争房屋。后胡碧红于2017年6月18日将讼争房屋出租给案外人鲍健燕。廖华金逾期支付租金的行为导致胡碧红产生讼争房屋空置、另行出租的中介费损失，故胡碧红要求廖华金赔偿相当于三个月房屋租金的损失34992元。
廖华金对胡碧红的反诉辩称，1．胡碧红解除《房屋租赁合同书》缺乏依据，其行使合同解除权不符合《房屋租赁合同书》的约定。2．在租赁合同过程中，双方当事人已口头约定待廖华金经营的美容业务恢复正常经营后，胡碧红再向廖华金收取递增部分的租金。但因讼争房屋楼上301、401室房屋的装修，导致廖华金经营的美容业务客户流失，经营一直未能恢复到原有的水平，致使廖华金产生员工工资等损失。因此，胡碧红无权要求廖华金支付递增部分的租金。即便廖华金应当支付胡碧红递增部分租金，胡碧红主张的逾期付款违约金标准亦过高，应当按照年利率5%计算。3．本案系胡碧红提出解除合同，并要求廖华金的合作伙伴廖璐琳搬出讼争房屋，廖璐琳于2017年5月21日离开讼争房屋。胡碧红因解除合同而另行出租讼争房屋产生的费用不属于合同解除而产生的损失，廖华金是愿意继续履行合同的。故胡碧红要求廖华金赔偿损失34992元缺乏依据。
本院经审理认定事实如下：厦门市思明区房屋登记权利人为胡碧红。
2014年8月26日，廖华金与胡碧红签订一份《房屋租赁合同书》，约定：廖华金向胡碧红承租上述讼争房屋用于商贸公司使用，租赁期限从2014年9月1日起至2019年8月31日止；每月租金10000元，租金应每三个月支付一次，每次应提前7天付清；租金自第二年开始，每年递增8%；廖华金应向胡碧红支付押金10000元，合同到期后且廖华金交清租赁期间一切费用后，胡碧红应将押金无息退还给廖华金。合同第六条约定“租赁期间乙方（廖华金）如有迟延支付租金，则每天按迟付租金部分的2%加收滞纳金，迟付租金达3天的，甲方（胡碧红）有权自行提前解除合同，收回房屋，若有家具杂物等不搬者，甲方可视为废物，任由甲方处理，乙方不得有异议”。合同签订后，胡碧红向廖华金支付了押金10000元，其使用讼争房屋从事美容行业。
在合同履行过程中，廖华金未能按照合同约定的时间向胡碧红支付讼争房屋租金，时常发生需要经过胡碧红催促后才支付的情形。廖华金已按每月10000元的租金标准支付租金至2017年5月31日。双方当事人均确认廖华金无需支付自2015年9月1日至2016年8月31日期间的递增部分租金，但双方对廖华金是否需要支付2016年9月1日起的每月递增部分租金1664元存有争议。
廖华金应于2017年2月22日前支付2017年3月1日至2017年5月31日期间的租金，在胡碧红的催促下，廖华金分别于2017年3月10日、2017年3月12日向胡碧红支付20000元、10985元用于支付前述租赁期间的租金及水电、物业费用（其中租金30000元，剩余为水电、物业费用）。
2017年5月10日，胡碧红向廖华金发送微信，其内容为“廖华金女士：我方和贵方于2014年8月26日签订房屋租赁合同书。约定贵方承租我方位于厦门市思明区仙岳路571号101、201室房产。合同签订后，贵方从未按合同约定条款按时支付房租，每次都拖延十多天以上，甚至一个多月，并且第三年后租金递增部分一直拒绝支付。经过我方多次催促，贵方均以各种理由搪塞。依据房屋租赁合同书第六条规定：贵方拖欠三天房租，我方即有权解除合同。现在据此正式告知：我方解除这份房屋租赁合同”。廖华金收到微信后未予以回复。
2017年5月30日，廖华金发现讼争房屋已被更换门锁，遂向110报警，并电话联系胡碧红。在通话过程中，廖华金问“我今天去会所（讼争房屋），然后我们那个已经开不开门，你是把锁换了吗”，胡碧红先后回答“那个廖璐琳她不是有跟你说了啊，她说她那个二十几号她说确定不租要搬走了，然后有复印了她跟你合作的一些资料给我，她是80%空鼓，然后她说有通知你她确定不租要搬走了，东西也搬走了”、“她（廖璐琳）说她二十几号她要去宁波出差了”、“她房屋交还给我们了，那肯定我们这边要换锁。因为她只交了我们一把钥匙”、“那个因为你拖欠租金，叫你给钱不给钱。叫你出来处理，你不出来，那我们已经告知你不再生效了”、“你的递增部分，包括后面给廖璐琳收的递增部分也一直不给”。
2017年6月15日，胡碧红向廖华金发送微信，要求廖华金最迟于2017年6月16日下午四点前需搬走室内寄存的物品。
审理过程中，双方当事人均同意如果胡碧红的反诉请求成立，廖华金已经支付的10000元押金在本案中予以抵扣处理。廖华金确认其与廖璐琳存在合作关系，在讼争房屋上所经营的美容业务均由廖璐琳在负责。胡碧红陈述，廖璐琳已于2017年5月22日交还一把讼争房屋的钥匙，但仍然尚有部分物品存放于讼争房屋内；胡碧红是直到2017年5月30日更换讼争房屋的钥匙的，在此之前，廖华金和廖璐琳还可以使用讼争房屋。胡碧红还确认，2015年5月开始，讼争房屋楼上的业主装修房屋，有通过讼争房屋所在的一层搭建用于装修使用的脚手架等设施，大约装修了4-6个月。
本院认为，廖华金与胡碧红签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。《中华人民共和国合同法》第九十六条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《房屋租赁合同书》已明确约定在廖华金迟延支付租金达3天以上的，廖华金有权解除合同；根据查明的在案事实，廖华金在合同履行过程中未能按照合同约定的时间支付租金，其中2017年3月1日至2017年5月31日期间的租金经胡碧红催促后迟至2017年3月10日、2017年3月12日才支付，廖华金的迟延支付租金的行为已经构成违约，已符合合同约定的解除条件，因此，胡碧红于2017年5月10日通知廖华金解除合同，具有事实及法律依据，应当认定为合法有效。现廖华金要求胡碧红继续履行合同并要求租金自讼争房屋交付之日起计算，缺乏法律依据，本院不予支持。廖华金主张胡碧红承诺对廖华金在讼争房屋楼上业主装修期间所产生的损失承担赔偿责任，胡碧红对此予以否认，廖华金对其主张并未提交证据予以证明，应承担相应的不利后果，故对廖华金的该项主张，本院不予采信。廖华金基于该项主张要求胡碧红支付补偿款60000元，缺乏依据，本院不予支持。
《房屋租赁合同书》已约定讼争房屋的租金自第二年起递增8%，在廖华金未举证证明胡碧红已同意廖华金无需支付自2016年9月1日起递增部分租金的情况下，胡碧红要求廖华金支付自2016年9月1日起递增部分租金，具有事实及法律依据，本院酌情予以支持。根据查明的在案事实，胡碧红已确认其于2017年5月22日从廖璐琳处收回了讼争房屋的钥匙，结合胡碧红与廖华金在2017年5月30日的通话内容，应当认定胡碧红已于2017年5月22日收回讼争房屋并予以管理控制。因此，胡碧红主张的递增部分租金应自2016年9月1日起计算至2017年5月21日止，合计为14439.23元【1664元×（8+21÷31）】。鉴于廖华金已支付2017年5月份的租金10000元，包括了2017年5月22日起至2017年5月31日期间的租金3225.81元（10000元÷31天×10天），该部分租金应从胡碧红主张的递增部分租金中予以抵扣，因此，廖华金还应支付胡碧红递增部分租金为11213.42元。廖华金未能依约支付递增部分租金，胡碧红要求其支付逾期付款违约金，符合合同约定，本院酌情予以支持；考虑胡碧红主张违约金按每日2%计算确实过高，故对廖华金要求调整的意见本院予以采纳，本院调整逾期付款违约金按每日万分之五计算。双方当事人均同意押金10000元从廖华金应当支付给胡碧红的租金中进行抵扣，本院予以照准。就廖华金逾期支付租金的违约行为，胡碧红已经按照合同的约定行使合同解除权，在合同未约定廖华金还应赔偿胡碧红损失的情况下，胡碧红再要求廖华金支付违约导致合同解除的损失34992元，于法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、确认廖华金与胡碧红在2014年8月26日签订的《房屋租赁合同书》于2017年5月10日解除。
二、廖华金于本判决生效之日起十日内支付胡碧红自2016年9月1日起至2017年5月21日期间递增部分租金合计11213.42元及违约金（以11213.42元为基数，按每日万分之五计算，自2017年7月11日起计算至实际还款之日止。押金10000元从本判决项确定的总额中予以抵扣）。
三、驳回廖华金的诉讼请求。
四、驳回胡碧红的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2450元，由廖华金负担。反诉案件受理费525元，由胡碧红负担373元，廖华金负担152元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 刘宪昌
二〇一七年八月三十一日
代书 记员 李 馨
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。