安徽省泗县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泗民一初字第02200号
原告（反诉被告）：安徽省泗县东港实业有限公司，住所地：泗县。
法定代表人：张建新，该公司总经理。
委托代理人：史秋波，该公司员工。
委托代理人：郭明杰，安徽郑良付律师事务所律师。
被告（反诉原告）：侯章鑫，男，1976年3月18日出生，汉族，住泗县。
委托代理人：孙龙，安徽焕然律师事务所律师。
被告：马成路，男，1974年7月7日出生，汉族，住泗县。
委托代理人：刘军，泗县黄圩镇法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）安徽省泗县东港实业有限公司（简称东港公司）与被告（反诉原告）侯章鑫、被告马成路房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张均担任审判长，与代理审判员张小培、人民陪审员周其敏组成合议庭，于2015年9月17日和2016年3月3日公开开庭进行了审理，原告东港公司委托代理人史秋波、郭明杰，被告侯章鑫的委托代理人孙龙、被告马成路委托代理人刘军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
东港公司诉称：原、被告分别于2013年9月2日、2013年10月19日签订房屋转让协议书及补签协议，协议约定原告将位于泗县汴河路26号泗州商厦二楼房产转让给被告侯章鑫，转让价款合计1080万元，被告应于2014年2月16日前付清全部转让款，同时房屋转让协议第七条约定，被告任何一逾期付款或其他违约行为，每逾期一天，则按未付房款同期银行贷款利率4倍的标准支付违约金。协议生效后原告依约履行，将房屋交付给被告侯�鑫使用，并于2014年1月10日办理产权变更登记，但被告侯章鑫迟迟没有按照约定支付房屋转让款，2014年1月13日经结算，被告侯章鑫尚欠原告转让款466.7万元，被告于当天向原告出具466.7万元的欠条一份，承诺两个月内付清。被告马成路作为连带保证人在欠条上签字，其后在两个月内被告只偿还111万，下欠355.7万元，原告多次催要，两被告一直拖延支付。原告现诉请至法院，要求被告支付原告房屋转让款355.7万元，承担违约责任122.8万元（暂自2014年3月13日按银行同期贷款利率4倍计算至2015年5月13日，要求计算至履行终结）；本案诉讼费用由被告承担。
侯章鑫辩称：1、我方没有逾期付款的行为；2，欠原告的购房款我已经基本支付，并不欠原告350多万元购房款。双方结算后，侯章鑫又支付了117万元的现金，另外我们为原告垫付了几笔费用127.92�元，共计支付了298.92万元。3、本案原告存在重大违约，因为西出口有被拆除的危险，规划图纸中现在已经建成的南出口是空地，所以南出口是违章建筑，也面临被拆除的危险。原告没有建消防通道，我们自行找阳光酒店协调，临时打通了两个消防通道。综上，建议法庭驳回原告的诉讼请求。
马成路辩称：同被告侯章鑫答辩意见一致，马成路的担保期限已经超过诉讼时效，请法庭驳回原告的诉讼请求。
被告侯章鑫反诉诉称：侯章鑫与东港公司签订转让协议后，因房屋多处漏雨，无法正常使用，且双方约定的多个出口无法通行，致使我方购买房屋的目的无法实现，请求法院判决解除侯章鑫与东港公司签订的房屋转让协议。
东港公司反诉辩称：侯章鑫反诉缺乏事实和法律依据�请依法驳回。理由1、房屋漏水不符合客观事实，该房屋是经过验收部门验收且交付使用并办理了产权登记手续，故东港公司不存在违约；2、该商场有多处出入口，是侯章鑫在装修涉案商场时自行改变房屋和结构，将出入口封堵，不是因为东港实业交付没有出入口的商铺，西边的消防通道也是侯章鑫封堵；3、协议签订时，涉及到广电楼拆迁，如果拆迁，将有另行安排，侯章鑫在签订合同时是知情的；4、侯章鑫要求解除合同缺乏法律依据。因为该房屋已经交付并办理了产权过户登记，侯章鑫对商场在银行办理了抵押贷款，银行对该商场享有抵押权，这也不符合解除条件。
东港公司为支持其主张，向本院提交如下证据：
1、房屋转让协议和补充协议各一份，证明双方签订了房屋买卖合同，原告将房屋出售给侯章鑫，总价款1080万元。
2、欠条一份，证明截止2014年1月13日，侯章鑫尚欠购房款466.7万元，约定两月付清。
3、土地使用权证，证明涉案房屋的土地使用权都属于东港实业有限公司，包括出口都包含在土地使用权内。
4、照片六张，证明涉案房屋在交付的时候有多个出口可通行，后被侯章鑫改建将部分出口自行封堵。
侯章鑫对东港公司提交的证据发表质证意见如下：对证据1、2、3的真实性不持异议；对证据4质证认为，照片1中反映的入口有的属于临时或者违章建筑，照片2是一层商铺内通往二层的电梯，经过原告方同意，双方将其封起来的，不存在被告方擅自封存的问题；照片3中的入口属于钢结构，是临时建筑，已经到期；照片4质证意见同第1张照片的质证意见；照片5不在转让范围之内，我们无权使用；照片6是西侧的钢结构房屋，是临时性的建筑。
马成路对东港公司提交的证据发表质证意见如下：对证据1、3的真实性不持异议，对证据2的真实性不持异议，但认为已经超过了保证期限；对证据4，质证认为照片上的出口实际上都是属于临时建筑或者无法使用。
侯章鑫为支持其主张，向本院提交如下证据：
1、房屋转让协议一份、补充协议两份。证明：（1）佳美公司的搬迁费40万元是原、被告双方各承担一半；（2）双方约定甲方要在签订合同60天内，把西边的钢结构出口建好；（3）约定甲方在2013年10月15日前办理完毕过户手续；（4）过户的税费乙方承担30万元，不足部分甲方负担。（5）补充协议中约定，原协议的�他条款不变，继续有效；（6）在2014年1月13日的补充协议中约定，通往二楼的扶梯的空间由乙方使用。
2、贷款抵押合同、还款证明书、房屋产权证各一份。证明：2013年12月10日，原告方才向恒丰银行还款，赎回了产权证，具备办证条件。原告方在2014年1月13日才为被告方办理了产权登记。
3、授权委托书两份，还款收据五份，证明史秋波作为原告授权人，收取了被告方171万元现金。
4、现场入口照片4张，照片1证明该入口无法通往二楼，照片2证明苏宁电器租赁的房屋原属于入口，但是被原告方出租给他人使用；照片3证明该入口属于临时违章建筑；照片4电梯已经被废弃不用，无法通往二楼。
5、泗县规划局通知书两份、建设工程规划许可证一份、�证书一份、罚没款收据一张。证明：侯章鑫在南入口楼梯施工的过程中遭到规划部门处罚，西入口临时许可期限已满，保证书证明二层钢结构是东港实业所建。
马成路未向本院提交证据。
东港公司对侯章鑫提交的证据发表质证意见如下：一、对证据1的真实性均无异议。对证明观点有异议，证据1观点6中所指的扶梯是另外一个扶梯，并不是被告方认为的扶梯。搬迁费以及30万元过户费与本案没有关联性。2013年10月15日前办理完毕过户手续，是指交付相关手续，不是办理好证。原来协议约定的钢结构只是建一层，被侯章鑫建成二层。现在其使用的西侧北边的通道，就是通往二楼的消防通道；对证据2的真实性无异议，能够证明原告出售的房屋合法，在合同约定的期限内已经把房产登记手续取得并交付房产部门办理过户手续；对证据3，2014年3月24日淮海村镇银行的40万元不是侯章鑫支付的购房款，是他帮王建代交的购房款，他应当提供40万元的收据，因为该证据是临时提交，我们要求找王建核实。2014年3月24日0024258的20万元是欠条以外的，这20万元是赔偿佳美的搬迁费。其他收据上面的购房款在起诉时已经扣除了；对证据4的真实性均无异议，照片1是通往一楼商厦，经过一楼商厦的电梯和扶梯可以到达二楼，照片2不是通道，而是商品房。照片3是通往二楼的通道，不属于违章建筑，该照片反映出侯章鑫正在装潢使用。照片4的电梯不是废弃的，原来一直使用，侯章鑫改变二楼结构后其自动废弃不用；对证据5的真实性无异议，当时规划建筑是一层，二层不是东港公司建的，是侯章鑫自行搭建的。合同约定没有铁制楼梯，是侯章鑫自己搭建的。因为侯章鑫扩大二层导致被限期拆除�并且东港公司进行阻止但是阻止不了。
马成路对侯章鑫提交的证据真实性均不持异议。
本案在审理过程中，经对当事人所举证据进行审查，对本案证据认定如下：
一．对东港公司证据1、2、3，侯章鑫、马成路对证据的真实性不持异议，本院对证据的真实性予以认定；对证据4，本院认为该6张照片客观、真实且与本案具有关联性，能够证明原告的观点，本院予以认定。
二、对侯章鑫证据1、2、4，东港公司对证据的真实性不持异议，本院对证据的真实性予以认定；对证据3中5张还款收据，其中2013年12月10日收据上20万元注明佳美赔偿款系合同约定应当由侯章鑫支付款项，并非购房款。2014年3月21日一笔19万元、一笔92万元的收据，东港公司在起诉时�经扣除该两笔购房款，故对上述三张收据本院不予认定。2014年3月24日收据上20万元，注明佳美赔偿款系侯章鑫为东港公司垫付款项。2014年3月24日淮海村镇银行的40万元的银行转账凭证，系侯章鑫通过银行转账形式汇入史秋波账户（史秋波负责东港公司收取购房款），东港公司质证认为该笔款项是侯章鑫代王建支付的购房款，但未能提供证据证明，故对其质证意见本院不予采纳，故对上述两张收据，本院予以认定。对侯章鑫证据5，东港公司对该证据的真实性不持异议，本院对真实性予以认定，但不能证明其证明目的。
本案经举证、质证、认证。本院查明以下事实：2013年9月12日，东港公司与侯章鑫签订房屋转让协议，协议约定：东港公司将其位于泗县汴河26号泗县商厦二楼房屋（转让时出租给佳美公司使用）转让给侯章鑫，转让价格为1080万元。合同第三条约定如佳美公司提前退租，双方对搬迁的补偿费各承担一半。合同第四条约定商厦南面由佳美公司使用的楼梯归侯章鑫所有，无偿使用。东港公司另行在商厦西边搭建两间通道，其中一间双方共同使用，另一间归侯章鑫所有，无偿使用。合同第五条约定2013年10月15日前东港公司办理完毕过户手续，否则按总房价的同期银行利率4倍支付。过户产生的税费侯章鑫承担30万元，不足部分由东港公司承担。双方在合同中还约定了违约责任等内容，截止2014年1月13日，侯章鑫尚欠购房款466.7万元未付，侯章鑫向东港公司出具了欠条，约定两月付清，马成路在保证人处签名。2014年3月21日，侯章鑫通过银行转账向东港公司支付一笔19万元、一笔92万元购房款，两笔合计111万元，2014年3月24日，侯章鑫为东港公司垫付了20万元佳美赔偿款。
本院认为：本诉部分，东港公司与侯章鑫签订房屋转让协议是双方真实意思的表示，其内容不违反有关法律，应为有效合同，双方均应依照诚实信用的原则按合同约定全面履行自己的义务。本案中，东港公司已经按照合同的约定将泗县商厦二楼房屋交付给侯章鑫，并办理了相关过户手续，侯章鑫应当按照合同约定支付相应的购房款。
双方2014年1月13日进行结算时，侯章鑫尚欠购房款466.7万元未付，侯章鑫通过银行转账向东港公司又支付111万元后还欠东港公司购房款355.7万元。由于侯章鑫为东港公司垫付了20万元佳美赔偿款，该20万元应当从尚欠的购房款中扣除。2014年3月24日淮海村镇银行的40万元的银行转账凭证，系侯章鑫通过银行转账形式汇入史秋波账户（史秋波负责东港公司收取购房款），东港公司质证认为该笔款项是侯章鑫代王建�付的购房款，但未能提供证据证明，则视为侯章鑫没有替王建支付该笔购房款，故该40万元也应该从尚欠的购房款中扣除。侯章鑫辩称因房屋漏雨，产生修理费35万元，为东港公司垫付西出口两间钢结构房屋支付工程款36万元，垫付修理水泵费用6万元，房屋过户超出19万元等费用，应当从购房款中扣除，因未能提供相应的证据证明，本院不予采信。侯章鑫辩称为东港公司垫付罚款6万元，虽当庭提供罚没款收据一张，但该罚款收据上并未标明罚款对象以及罚款事由，且缺少罚款单位的罚款决定书来辅证，不能证明侯章鑫的观点。故侯章鑫还应当向东港公司支付购房款295.7万元。由于侯章鑫未能按合同约定的期限支付购房款，已构成违约，应当承担违约责任，根据双方约定的，被告任何一逾期付款或其他违约行为，每逾期一天，则按未付房款同期银行贷款利率4倍的标准�付违约金。关于违约金的支付符合法律规定，本院予以认可。故被告自2014年3月14日起按照同期中国人民银行贷款利率4倍的标准承担违约责任。
关于马成路担保责任问题，马成路在庭审中辩称其担保期限已过，不应当承担担保责任。由于东港公司未能提供证据证明在保证期限内向马成路主张过权利，故马成路免除保证责任。
关于反诉部分，侯章鑫以房屋多处漏雨，无法正常使用，且双方约定的多个出口无法通行，致使购买房屋的目的无法实现为由，要求解除双方的房屋转让协议。根据法律规定，合同法定的解除的情形有：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，东港公司已经按照合同的约定履行了自己的义务，将涉案房屋交付给侯章鑫，并办理了过户手续。侯章鑫已对房产经营使用，并用该处房产抵押办理了银行贷款，合同目的已经实现，并且侯章鑫未能提交证据证明房屋存在严重的质量问题，故对侯章鑫要求解除其与东港公司签订的房屋转让协议的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一�四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）侯章鑫于于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）安徽省泗县东港实业有限公司支付购房款元295.7万及违约金（自2014年3月14日起按照同期中国人民银行贷款利率4倍计算至履行结束）；
二、驳回原告泗县东港实业有限公司对被告马成路的诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）侯章鑫的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《�华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费45080元，由被告（反诉原告）侯章鑫负担。反诉案件受理费40元，由被告（反诉原告）侯章鑫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
审 判 长 张 均
代理审判员 张小培
人民陪审员 周其敏
二〇一六年三月十七日
书 记 员 杨楠楠
附相关法律条文
《中华人民共和国�同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四�当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。