四川省成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0191民初12317号
原告（反诉被告）：邵建中，男，汉族，1962年4月19日出生，住广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：李星雨，四川蓉信律师事务所律师。特别授权代理人。
委托诉讼代理人：宋丽娜，四川蓉信律师事务所律师。一般授权代理人。
被告（反诉原告）：蔡虎，男，汉族，1987年3月18日出生，住成都市锦江区。
委托诉讼代理人：胡琴，四川广都律师事务所律师。一般授权代理人。
委托诉讼代理人：严瑾，四川广都律师事务所律师。一般授权代理人。
原告（反诉被告，以下仍称被告）邵建中诉被告（反诉原告，以下仍称原告）蔡虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月31日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2017年10月27日进行第一次开庭，原告邵建中及其委托代理人李星雨，被告蔡虎的委托代理人胡琴到庭参加诉讼；于2017年11月29日进行第二次开庭，原告邵建中及其委托代理人宋丽娜，被告蔡虎的委托代理人胡琴、严瑾到庭参加诉。本案现已审理终结。
原告邵建中向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告排除妨害并赔偿更换门锁、粉刷墙壁的损失8000元，以及房租损失（以每天156元的标准计算至实际排除妨害之日止）。事实与理由：原被告通过中介协商达成一致，于2015年10月11日签订《房屋租赁合同》，被告将其位于中和镇朝阳路教师公寓1栋4单元304号房屋出租给原告，租期6年，从2015年11月3日至2021年11月2日止，合同明确约定，租期内被告不得干涉原告的合法居住权，也不得收回房屋，更不得终止协议。现被告要求原告于2017年8月5日前办理腾退，置原告之利益于不顾。被告多次来涉案房屋进行威胁、驱赶住户，打烂门锁、往墙体喷漆等破坏活动，给原告造成了损失。
被告蔡虎针对本诉答辩并提出反诉称，双方合同约定承租人不得改变房屋的使用性质，不能擅自改变房屋结构，不得转租他人，但是现在原告将房屋改变结构后分租给多个不同的次承租人，是原告违约在先，现在房屋原告仍然没有返还给被告，其提出的租金损失就不存在。由于原告的违约，被告提出解除合同并要求原告搬离房屋、赔偿损失，并且被告找到房屋的次承租人，将他们与原告签订的合同解除，把押金和剩余租金都退还了，加上违约金，一共是10850元的损失，但原告对这些都置之不理。故提出反诉请求：1、确认原被告于2015年10月11日签订的房屋租赁合同于2017年8月5日解除；2、原告在合同解除后三日内搬出案涉房屋；3、原告恢复案涉房屋原状；4、原告向被告赔偿被告各项损失10855元。
原告邵建中针对被告的反诉答辩称，被告在与原告签订租赁合同之前就已经知道原告系做包租业务的事实，而且也知道原告会存在转租行为，也知道房屋会有装修行为故给了原告20天的装修期，租赁时间便从2015年11月3日开始起算。在已经过了一年半的时间里，被告曾多次到诉争房屋内拍照，为了出售，多次带人查看房屋，且也曾多次要求原告去开门，故其对原告转租行为是采取认可或默认的态度，自其知道或应当知道的半年内从未提起过解除合同。对于房屋的结构，我们并没有改变房屋的建筑主体和承重结构或进行扩建，只是在房屋里面进行隔断，不损害房屋的任何使用性质，可以在我们租赁期满之后进行恢复。并不属于法律上规定的擅自变更房屋的建筑主体承重结构或扩建。现被告要求解除合同，是基于房屋的新买家与原告的继续租赁不能达成一致，被告不能完成交房义务所强行的要求，并采取过激手段，多次在出租屋内闹事，在出租屋内乱写乱画，驱赶租户，给原告造成了重大经济损失。其行为不仅损害原告的合法权益，也构成了对次承租人的违约，其损失并不应当由原告进行赔偿，并且其行为造成的后果还应当赔偿原告损失。
经审理查明，2015年10月11日,原告邵建中（承租方、乙方）与被告蔡虎（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》约定：1、甲方将其位于中和镇朝阳路教师公寓1栋4单元304房屋出租给乙方，房屋面积198M2，套型为套五；2、租房期限从2015年11月3日起至2021年11月2日止，有效期为陆年；3、租金：月租金1600元，半年一付9600元，以后就在付款期末前15天支付；4、乙方不得擅自改变房屋的使用性质，更不能擅自改变房屋的结构；5、协议期内，甲方不得干涉乙方的合法居住（经营）权，不得收回房屋或转租他人，更不得提高房租或终止协议；6、合同签订后，乙方交保证金1600元给甲方，乙方退房时结清费用及屋内设施家具、家电无损坏，甲方退还乙方所交保证金；7、乙方必须按时交纳房租，并不得转租他人；8、甲乙双方在协议期内，均不得违约，如甲方违约则按该房月租金及搬家所造成的损失，作为违约赔偿金，乙方违约则从押金里扣除一个月房屋租金作赔偿金给甲方；9、该房屋出租于乙方之后，一切责任均由乙方承担，若合同到期后，乙方不再续租，需将房屋恢复原状。
合同签订以后，原告邵建中向被告蔡虎支付了保证金及首期租金，被告蔡虎向原告邵建中交付了房屋，房屋简单装修。
其后，原告邵建中将房屋进行了内部隔断，将房屋隔成套八，分别与案外人秦智先、裴进、徐春群、叶朝华、唐金龙、李波签订《房屋出租合同》，将案涉房屋分租给上述案外人，租赁期限其中案外人秦智先从2016年4月14日即已起租，李波从2015年12月11日起租。
2017年6月17日，原告邵建中向被告蔡虎发送短信载明：“……蔡老板，你想卖掉房子，我表示理解，但买方必须承担7.5万的装修费和所有家具电器以及资金投资……”。
2017年6月26日，原告邵建中向被告蔡虎发送短信载明：“蔡房东:你好！我回家看了房屋出租合同，第九条，已经很明确，对违约方也明文规划赔偿范围，如果卖方愿意承担我的损失，双方可以协商赔偿具体事议……”蔡虎回复短信载明：“赔偿可以！具体多少商量一下！”
2017年7月4日，原告邵建中与被告蔡虎发通过短信就租房一事进行协商，邵：“蔡虎房东：你好！我已说的很清楚，当初签合同的时候，我就告诉你，我是做包租公的，中介方胡老板也是这样给你说的……今天，你说不租就不租了，你怎么这样违约了呢……”。蔡：“我不晓得你说的包租这个事！我现在必须收回房子！至于你说的违约的事情，麻烦你按照合同来办事！既然合同说了不能转租，就是不能转租！……至于你动了房屋结构，导致我房价卖的比正常房子价格低了二十万……”。邵：“……你不想承认知道我是包租公，我装修好之后，你前前后后，叫我来开门，你带来的人要拍照片一下，应该不会低于五六次吧，这怎么说不知道呢！”。蔡：“……你这个损失只有我来承担！适当赔偿可以理解！但是你要求太高！我就只有让你去起诉我……”。
2017年8月5日，被告蔡虎在案涉房屋门口张贴《搬家通知书》载明：“因邵建中违规转租（分租）房屋，擅自改变房屋内部结构，已违反和房东签订的租房合同，现通知房内所有租住人员：3天内搬离，所造成的损失，均由邵建中负责……房东本人将于8月8日中午十二点收回房屋，并更换门锁……”。
其后，被告蔡虎将押金、违约金、已交剩余房租支付给案外人，其中，秦智先2730元、裴进1815元、徐春群1980元、叶朝华1430元、唐金龙1300元，案外人陆续将房屋交还给蔡虎，至9月3日蔡虎完全收回房屋。其后蔡虎更换了门锁，房屋现在为空置。
被告蔡虎在庭审中陈述，房屋2017年8月就已出售给案外人，但由于原告不配合，房屋一直未进行交付。
本院认为，原告邵建中与被告蔡虎签订的《房屋租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，合同内容不违反效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。各方应该依约履行合同。本案的争议焦点在于：1、被告蔡虎是否知道或应当知道原告邵建中租赁房屋用于转租并改变了房屋结构；2、被告解除合同的时间是否是在知道或应当知道原告转租行为的六个月内提出；3、原被告提出的损失赔偿如何承担。
一、对于被告是否知道原告对房屋进行了转租以及房屋结构是否改变的问题。通过原告提供的短信以及被告提供的照片显示，在2015年10月，双方签订合同之后，原告对房屋进行了简单装修，被告对此事是知晓的。后，从2016年3月开始，被告蔡虎便多次带人去出租房屋内看房，拟对房屋进行出售，原告也多次配合被告进行开门。且通过被告方申请的证人，即当初为案涉房屋此次租赁提供居间服务的房产中介人员的证言，可以证明在协商租赁事宜的过程中，被告便知晓原告租赁房屋是为了出租，是会转租的。因此可以认定被告对原告转租的行为知晓的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，被告在知晓房屋被转租后，一直未提出异议，直到2017年8月张贴公告要求解除合同，已经超过六个月的异议期，被告不能具此提出解除合同。对于房屋结构的问题，原告承租房屋后，确认新增加了三个房间，但并没有改变房屋的承重结构以及主体结构，且其修建的隔断在合同到期后系可以拆除的，不影响房屋的主体结构和居住使用，因此不能认定为对房屋结构的改变。因此被告没有获得解除权，故对于其提出的解除合同请求不予支持，因此提出的腾退房屋恢复原状的请求也不予支持。现在合同约定的期限未届满，原告也依约交纳了租金，被告应当将房屋继续出租给原告使用，因此对原告的第一项诉请予以支持。
对于被告抗辩的房屋已经出售给他人，无法继续履行的理由，现在房屋尚未交付给新的买受人使用，因此继续履行的义务应该在被告方。
二、因被告没有解除权，其单方面向房屋的次承租人进行赔偿、退还押金和租金的行为系其自身的个人行为，与原告无关，因此此部分费用不应当由原告承担。再者，被告擅自开门，擅自替原告解除与次承租人的合同，而原告还足额缴纳了此期间的租金，这对原告而言造成了租金的损失，因此被告从2017年9月3日完全收回房屋开始，便应该向原告赔偿租金损失，因原告未能提供证据证明其与案外人之间租赁关系以及租赁损失金额，故依据双方的租赁合同，以租金每月1600元为标准，计算至被告将房屋再次交付原告使用时止。
对于原告提出的更换门锁、粉刷墙壁的损失，因其未提供相应的证据予以证明，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告邵建中与被告蔡虎于2015年10月11日签订的位于高新区中和镇朝阳路教师公寓1栋4单元304房屋的《房屋租赁合同》继续履行，被告蔡虎在本判决生效之日起十五日内将房屋交付原告邵建中使用；
二、被告蔡虎于本判决生效之日起十五日内向原告邵建中支付租金损失，以每月1600元为标准，从2017年9月4日起至实际交付原告邵建中之日止；
三、驳回原告邵建中的其他本诉诉讼请求；
四、驳回被告蔡虎的全部反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取423元，由原告邵建中负担，反诉案件受理费36元，由被告蔡虎自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 吴 翔
二〇一七年十一月二十九日
书记员 韩亚群