宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬海民初字第120号
原告（反诉被告）：蔡同华。
被告（反诉原告）：邱明霞，个体工商户。
委托代理人：胡献平。
原告蔡同华为与被告邱明霞房屋租赁合同纠纷一案，于2015年1月19日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员何解放适用简易程序独任审判，先于2015年2月3日公开开庭进行了审理，审理中原、被告一致要求就租赁合同的后续事宜一并处理，被告邱明霞在本院确定的举证期限内提起反诉，本院予以合并审理，后于2015年4月13日第二次公开开庭进行了审理。后因案情复杂依法转换普通程序，并组成合议庭，于2015年4月22日再次公开开庭审理。原告蔡同华、被告邱明霞及其委托代理人胡献平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告蔡同华起诉称：2007年1月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告自同日起承租原告所有的坐落在宁波市海曙区碶闸街20号灵桥市场高层写字楼编号为a区的房屋，租期至2013年1月31日止，该合同正常履行。2009年底，原、被告又签订了房屋续租合同一份，约定被告续租上述房屋，租期为2013年2月1日至2015年3月1日，租期结束后，被告有权在同等条件下续租。自2007年1月1日始，租金每月30000元并按照合同约定逐年递增，至2015年3月租金已增至36382元／月，租金半年一付，先付后用。合同签订及续订后，被告仅支付至2014年12月，之后的租金一直未付。原告于2015年1月7日发函告知被告要求其支付合同期内2个月的租金，但被告拒绝支付。为维护原告合法权益，故诉至法院请求判令：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同并腾退房屋；2.被告支付原告拖欠的租金72764元；3.被告支付原告违约金36382元。审理中，原告要求增加诉讼请求：被告支付原告2015年3月1日至2015年3月16日期间的房屋占有使用费18000元。
被告邱明霞答辩并反诉称：被告自始至终严格履行房屋续租合同的各项约定，从未有任何违约行为。2004年底，被告与宁波甬港工程有限公司签订房屋租赁合同，约定由被告承租该公司所有的位于宁波市海曙区碶闸街20号的房屋用于经营餐饮，租期8年，即2005年2月1日至2013年1月31日。2006年12月，因房屋的所有权人由宁波甬港工程有限公司变更为原告，故原、被告于2007年1月1日签订了房屋租赁合同，出租方由宁波甬港工程公司变更为蔡同华个人，租期由8年变更为原合同剩余租期，即2007年1月1日起至2013年1月31日止。后原、被告经协商又签订了房屋续租合同，租赁期限为2013年2月1日至2015年3月1日，其中一个月为店面装修免租期。被告自2004年底与原告签订房屋租赁合同后，严格按照合同约定（租金半年一付，先付后用，每次提前1个月支付），准时在每年的年底和次年的6月底支付下期租金。2014年6月30日，被告按约支付了2014年8月1日至2015年1月31日期间的租金。根据房屋续租合同约定，续租期内被告享有1个月的免租期，故被告可使用涉案房屋的期限应顺延至2015年3月1日。原告多次采取锁门、设置障碍物等行为，妨碍被告正常经营，故被告同意解除租赁合同。2015年2月3日的第一次庭审中，被告已明确表示同意解除合同，并要求与原告三日内办理交房手续，后多次联系原告，原告均拒绝收房，迟延交房的责任在原告，对于原告的房屋占用损失应由其自行承担。综上，被告无任何过错和违约行为。被告同意解除租赁合同，并反诉要求判令：1.原告支付被告违约金36382元；2.原告返还被告押金20000元；3.原告退还被告2015年2月6日至3月1日的剩余租金30109元。
原告蔡同华针对被告邱明霞的反诉答辩称：自2013年7月起，被告经营快餐店出现困难，要求减免租金，原告未同意。因被告经营不善及拖欠租金，原告系根据租赁合同约定行使合同解除权，故并非原告违约。原告已告知被告通过法院移交房屋，被告逾期交房，责任应由其自行承担。
原告蔡同华为证明其主张，向本院提供了下列证据，经被告邱明霞质证，本院认定如下：
证1.房屋租赁合同1份，用于证明被告从2007年1月1日起租赁原告房屋的事实。被告对该证据真实性无异议，提出：该份合同上注明的租赁期限虽然是自2007年1月1日起算，但租金的起算日期应是2007年2月1日，因为原合同约定的租期是8年，该份合同的租期为剩余租期，合同中已写明租期截止日为2013年1月31日，据此可推测出合同的起始时间应为2005年2月1日。经审查，该证据系原件，真实合法且与本案有关联，本院予以认定。
证2.房屋续租合同1份，用于证明原、被告续签合同并约定租期为2013年2月1日至2015年3月1日的事实。被告对该证据无异议，提出该合同中约定了1个月装修期为免租期。该证据系原件，真实合法且与本案有关联，本院予以认定。
证3.房屋租赁合同补充协议1份，用于证明原、被告签订补充协议将合同租期延长至2020年3月1日的事实。被告对该证据无异议，本院予以认定。
证4.房屋所有权证1份，用于证明租赁房屋由原告所有的事实。被告对该证据无异议，本院予以认定。
证5.照片16份，用于证明被告未将垃圾清理干净，也未将房屋恢复原状，未尽到妥善腾房的义务。被告对证5真实性无异议，提出房屋内滞留的垃圾被告愿意清理，被告不可能将涉案房屋恢复至白坯状。经审查，本院对证5予以认定。
被告邱明霞为证明其主张，向本院提供了下列证据，经原告蔡同华质证，本院认定如下：
证一、押金收条1份，拟证明原告收取被告20000元押金的事实。原告无异议，本院予以认定。
证二、银行付款凭证1份，拟证明被告已支付了2014年8月1日至2015年1月31日期间租金的事实。原告无异议，本院予以认定。
证三、装修公司出具的收款收据1份，拟证明被告于2014年2月对涉案房屋进行了装修，被告依约定可享有一个月免租期的事实。原告对证三不予认可，提出原告未承诺过免租期，续租合同上虽写有一个月的装修期，但并非承诺是免租期，仅表示租期可以延长一个月。经审查，该证据系原件，本院予以认定。
证四、（2014）甬海民初字第255号民事判决书、（2014）浙甬民二终字第439号民事判决书各一份，拟证明被告未欠付2个月租金的事实。原告对证四真实性无异议，提出判决书中未认定过存在免租期。本院认为，证四系已生效的法律文书，真实合法且与本案有关联，本院予以认定。
证五、照片七份，拟证明原告妨碍被告正常经营的事实。原告对该证据真实性无异议，提出照片中出现的都是水产大世界的工人，与原告无关。该证据并不能直接证明妨碍被告正常经营是原告所为，对证五本院不予认定。
证六、缴费通知二份、中央商座网点收费表一份，拟证明被告尚欠水电费及物业费共5151.5元的事实。原告对证六不予认可。经审查，证六加盖有宁波市大西洋物业管理有限公司公章，真实合法，且与本案有关联，本院对证六予以认定。
经审理，依据有效证据并结合庭审中当事人陈述，本院确认如下案件事实：
原、被告于2007年1月1日签订房屋租赁合同一份，约定由被告承租原告所有的位于宁波市海曙区碶闸街20号的房屋，租期为2007年1月1日至2013年1月31日。2009年下半年，原、被告签订房屋续租合同，合同约定：租赁期限2年，即2013年2月1日至2015年3月1日（注：其中一个月为装修期）；租金36382元／月，半年一付，先付后用，租金由原告开出收据后被告支付，每次提前1个月交纳；被告不按时支付租金、水电费等费用，原告有权单方解除合同，并收回房屋；本合同签订后即产生法律效力，任何一方不得违约，如违约，则违约方应按一个月租金的标准向守约方支付违约金。2011年2月10日，原、被告经协商一致，签订了房屋租赁合同补充协议，约定：双方同意延长租赁期限，即自2015年3月2日至2020年3月1日。被告于每年的6月底和12月底提前支付下半年期租金。2013年12月3日，原告向本院提起诉讼，要求解除原、被告签订的房屋续租合同、被告腾退房屋并支付违约金36382元。因原告未在本院规定的时间内缴纳诉讼费，本院于12月24日作出民事裁定书，对该案按原告自动撤回起诉处理。2014年3月3日，原告起诉至本院请求判令解除原、被告之间的租赁合同并请求判令被告交还房屋及支付违约金72764元。本院于2014年6月16日作出（2014）甬海民初字第255号民事判决书，判决被告支付原告违约金2398.6元，驳回了原告其他诉讼请求。原告不服该判决，上诉至宁波市中级人民法院，该院于2014年7月24日作出（2014）浙甬民二终字第439号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。被告于2014年6月30日支付原告租金218292元。被告在2015年2月3日第一次庭审中同意解除合同，并于2015年2月13日向原告发送了《要求蔡同华速来办理房屋交接手续的函》，因原告未接听电话故未能送达。被告又于同年2月25日以短信方式告知原告要求办理房屋交接手续，原告于次日短信回复称应由法院出面解决。在本院组织下，原、被告于2015年3月16日完成房屋腾退及交接手续。审理中，因原、被告各执己见，致调解不成。
另查明：1.截止2014年2月10日，被告尚欠水费523.6元、电费4259.8元、综合服务费368.1元，共计5151.5元；2.被告于2014年2月对涉案房屋进行了装修；3.原、被告一致确认清除涉案房屋内滞留的垃圾需花费1000元。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同、房屋续租合同及房屋租赁合同补充协议均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，原、被告对被告是否足额交纳了租金存在争议：原告认为租期自2007年1月1日起至2015年3月1日止，被告的租金仅支付至2014年12月31日，故被告尚应支付原告2015年1月1日至2015年3月1日期间的两个月租金，而被告则认为最后半年期租金交纳时间为2014年6月30日，该笔租金对应的租赁期限为2014年8月1日至2015年1月31日。因原、被告在续租合同中约定了1个月的装修免租期，故被告可以实际使用涉案房屋至2015年3月1日，被告并未拖欠原告2015年1月1日至2015年3月1日期间的租金。
本院认为，原、被告均未提供被告与宁波甬港工程有限公司的租赁合同，本院无法核对涉案房屋的原始起租时间，但原、被告所签订的房屋租赁合同、房屋续租合同及房屋租赁合同补充协议中所载明的租赁期限结束日期均为1月31日，而庭审中原告也认可其于2005年代表宁波甬港工程有限公司与被告签订的租赁合同约定租期为8年，故根据房屋租赁合同中载明的截止日期2013年3月1日可推算出被告承租涉案房屋的租金起算日期为2005年2月1日。另结合被告在合同履行期间并未拖欠过租金，且每期租金交纳的时间均是按照合同约定的提前一个月进行支付，双方庭审中也一致认可被告交纳租金的时间为每年的6月底和12月底，故被告的辩称意见较为真实可信，本院予以采纳。
对于双方是否约定过1个月的免租期，房屋续租合同虽约定租赁期限的起止日期为2013年2月1日至2015年3月1日，为2年零1个月，但备注其中包含一个月装修期，再结合合同明确约定租赁期限为2年的事实，应认定被告需支付租金的期限为2年，另外1个月为不收取租金的装修免租期。原告于2015年1月19日起诉至本院，以被告拖欠2个月租金为由要求解除原、被告之间的租赁合同，但此时被告并未拖欠原告2个月租金，仅是双方对已交纳租金期限理解不一所致，故被告不应承担违约责任，对原告要求被告支付2个月租金及1个月违约金的诉讼请求，本院不予支持。
被告在不存在违约的情形下，可以选择要求继续履行合同，但其庭审中同意解除租赁合同，且双方在本院组织下已办理了房屋的退还手续，故双方之间的租赁合同应视为已协议解除，本院确认原、被告之间的房屋租赁合同于2015年2月3日解除。合同解除后，涉案房屋已办理交接手续，对原告要求被告返还房屋的诉讼请求，已无支持必要。
对原告要求被告承担2015年3月1日至3月16日期间的房屋占有使用费的诉讼请求，原、被告于2015年2月3日第一次庭审中已达成解除租赁合同的合意，双方均应积极履行房屋交接手续，被告已通过邮寄函件及短信等方式多次联系原告要求退房，但原告未能及时收房，而以通过诉讼程序解决纠纷为由，予以拒绝，致使房屋未能及时交接，扩大了不必要的损失，对扩大损失部分的赔偿请求，本院不予支持。
对被告要求原告承担违约责任的反诉请求，本院认为：原、被告系协商一致解除房屋租赁合同，双方均不存在违约情形，故被告要求原告承担违约责任的反诉请求，本院不予支持。对被告要求退还2015年2月6日至3月1日的剩余租金30109元的反诉请求，本院于上文已认定原、被告续租合同约定了被告可享有1个月的装修免租期，该装修免租期为2014年2月，被告最后交纳租金的时间为2014年6月30日，故在扣除一个月免租期后，该笔租金所对应的租赁期限应为2014年8月1日至2015年2月28日。原、被告之间的租赁合同于2015年2月3日解除，被告于2015年2月13日发函要求原告收房，但未能送达，后被告于2015年2月25日通过手机短信再次要求原告收房，原告于次日回复称已进入诉讼阶段，要求交予法院解决。原告明确拒绝直接与被告办理房屋交接手续的时间为2015年2月26日，故自此之前的租金因被告未能腾退房屋，故原告不应返还，而自此之后的两天剩余租金理应退还。经核算，原告应退被告剩余租金2598.7元。
租赁合同终止后，待双方结清水电费及物业费等费用后，押金应予返还。现被告尚欠水电费及物业综合服务费5151.5元，故该笔费用应从押金中扣除。被告在腾房过程中，未能及时清理房屋内的垃圾，由此产生的垃圾清理费应由被告承担，双方认可垃圾清理需1000元，本院予以确认。经本院核算，原告应返还被告房屋押金13848.5元。被告称对其装修损失将于另案处理，系对自己合法权利的自由处分，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）蔡同华与被告（反诉原告）邱明霞之间的房屋租赁合同自2015年2月3日解除；
二、原告（反诉被告）蔡同华退还被告（反诉原告）邱明霞剩余租金2598.7元；
三、原告（反诉被告）蔡同华退还被告（反诉原告）邱明霞房屋押金13848.5元；
上述第二项、第三项所涉款项共计16447.2元，原告（反诉被告）蔡同华于本判决生效之日起十日内付清。
四、驳回原告（反诉被告）蔡同华的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）邱明霞的其他反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期限）。
本诉案件受理费2733元，由原告（反诉被告）蔡同华负担；反诉案件受理费981元，由原告（反诉被告）蔡同华负担187元，由被告（反诉原告）邱明霞负担794元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理。
审 判 长 葛艳君
代理审判员 何解放
人民陪审员 蒋伟成
二〇一五年四月二十四日
代书 记员 罗旖旎
附本判决所适用的相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。