金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙金民终字第1011号
上诉人（原审原告）朱某。
委托代理人（特别授权）沈某某。
委托代理人（特别授权）傅某某。
被上诉人（原审被告）何某。
被上诉人（原审第三人）徐某。
上诉人朱甲为某
纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2010）金义廿三里民初
字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成
合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告朱某起诉称，2003年，被告何某报名参加义乌
市廿三里街道成本价住房某购。2003年11月24日，原、被告签
订《转让协议》，约定被告何某将义乌市廿三里街道成本价住
房某购指标一个转让给原告，转让款为58000元，申购保证金5
0000元及成本房所有款项均由原告支付，如指标取消则被告何
甲无条件退款，被告何某保证该指标转让不存在障碍等。随后
，原告陆续某某给被告何某指标转让款58000元。2003年11月2
8日，根据义乌市廿三里街道安居某某领导小组的通知，原告
向义乌市廿三里街道办事处交纳成本价房保证金50000元，之
后，原告又分别于2007年4月11日、2008年12月12日、2009年1
2月1日交纳成本价房预交款100000元、100000元、50000元，上述预交总额为300000元。2009年12月31日，经公证抽签，被
告何某申购成本价房指标定位在皇冠花园66号楼1单元1703室
（地下二层车位一个，编号a069）。该成本价房经价格测算，
价格为269223.35元，2010年1月5日，义乌市廿三里街道安居
某某领导小组通某某告，成本价房价格为269223.35元，加上
房屋维某某金5527元，煤气管道安装费1800元，尚有23449元
余款可退。现在，被告何某欲毁约。原告认为，原、被告签订
的《转让协议》系双方真实意思表示，且未违反法律，当属合
法有效，《转让协议》签订后，原告支付了58000元指标转让
款，交纳了300000元成本价房保证金和预付款，完全履行了原
告的合同义务，现被告何某毁约反悔，有悖诚实信用原则。为
此，请求判令：1.确认原、被告于2003年11月24日签订的《转
让协议》合法有效。2、判令被告何某立即办理皇冠花园66号
楼1单元1703室房屋（含地下二层a069号车位）的土地使用权
证和房屋所有权证，并协助原告办理皇冠花园66号楼1单元170
3室房屋（含地下二层a069号车位）土地使用权证和房屋所有
权证的过户手续。审理中，原告以经了解涉讼房产的房屋所有
权证、土地所有权证目前还不能办理为由，撤回了第2项诉讼
请求。
原审被告何某答辩称，卖过房子是事实，当时是卖给朱
乙的，但合同上最后写的是朱乙女儿的名字，签订转让合同时
我和我前妻关系已经不好，卖房一事我没有经过我前妻、儿女
的同意自作主张某某的，到现在为止原告总共付给我42000元
，这些钱我都已经看病花掉了，建房的钱是原告出的。现在我前妻以及儿女为了房子的事情另案起诉我，我也没有办法，我
现在年纪已经大了，患有”三高”（高血压、高血脂、高尿酸）
，以后生活还是要靠儿女来照顾的，我现在的意思是房子要归
我所有，按照协议可以承担罚款100000元，但这100000元要由
我儿子来支付，建房的钱也要由儿子来承担，我是没有钱的。
原审第三人徐某述称，1、转让协议是在原、被告均明
知违反法律、法规的情况下签订的。因为成本价集资房是由特
定对象进行申购的，根据合同性质，对象特定的房屋买卖不能
进行转让，而且该集资房当初签订时也有承诺书在五年内不得
转让。该转让协议因违反法律、行政法规强制性规定以及侵犯
了共同共有人的处分权利而归于无效。2、转让协议是在第三
人不知情的情况下签订的，侵犯了第三人的合法权益，该转让
协议涉及的房屋是被告何某和第三人判决离婚前夫妻关系存续
期间取得的共有财产，根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中
华某某共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89规定
，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的
一般认定无效，因此，原、被告之间的转让协议应是无效的。
3、第三人没有义务承担被告何某因转让协议产生的任何债务
。在被告何某与第三人婚姻关系存续的几十年间，收入均由被
告何某保管，法院判决离婚时也未判给第三人任何乙和房产，
被告何某有这几十年的现金收入足够支付集资房款。本案被告
何某收取的相应款项第三人从未见到，第三人对被告何某所称
的款项的真实用途表示怀疑，该款项也未用于双方夫妻共同生
活所需，因此，第三人无义务承担由此引起的任何债务。综上，原告朱某与被告何某之间订立的购房协议是无效的，请求驳
回原告朱某的诉讼请求。
原判认定，2003年下半年，被告何某作为原义东工具厂
退休职工参加了义乌市建制镇成本价住房某购。2004年11月2
日，在经政府审核的关于廿三里街道申购成本价住房对象有关
情况的公示中，申购人配偶一栏登记为第三人徐某。2003年
11月24日，原告朱某（乙方）和被告何某（甲方）签订转让协
议一份，约定：“一、甲方自愿把其所有的廿三里镇成本价住
房某购指标一个转让给乙方，乙方享有由该指标得到的成本价
房的所有权。二、转让款为58000元，其中18000元于协议签订
之日付清，余款40000元于成本价房定位抽签完毕且双证齐全
后付清，为保证成本价房的顺利过户改名，在全部转让款付清
之前，甲方必须立欠条为凭据。三、该转让协议经双方签字生
效后，乙方按廿三里镇人民政府的通知精神，预交保证金5000
0元，成本价住房的所有款项由乙方自行付清。四、甲方作为
转让方，必须保证其所有的成本价住房某购指标无任何瑕疵，
如因甲方的原因，导致该指标无效或取消的，甲方必须无条件
返还乙方已交的转让款及50000元保证金。五、该转让协议签
字生效后，双方均不得反悔或变相要挟对方，凡在今后涉及成
本价房的付款，定位抽签，房产过户改名等重要环节，乙方可
视情况要求甲方配合，甲方必须无条件配合，如出现一方中途
反悔或拒绝配合的，视为违约，则违约方应向对方支付违约金
100000元。六、甲方必须保证乙方能完全自主地履行因转让指
标后所得的一系列权利，甲方及其子女不得干涉，故意刁难”。签约后，朱某分四次将转让款58000元支付给何某。2003年1
1月28日，朱某以何某名义向当时的义乌市廿三里镇人民政府
交纳了保证金50000元。之后，朱某又分别于2007年4月11日、
2008年12月12日、2009年12月1日以何某名义向义乌市廿三里
街道办事处预交成本价住房房款100000元、100000元和50000
元。2009年12月31日，经公证抽签，涉诉成本价住房定位在皇
冠花园66号楼1单元1703室（地下二层车位一个，编号a069）
。该成本价住房经××街××组价格测算，实际房款为269223
.35元，朱某交纳的300000元（包括保证金和预交款）在扣除
实际房款269223.35元、房屋维某某金5527元、煤气管道初装
费1800元后，余款23449元已由朱某办理退款手续。另查某，
何某与第三人徐某自1962年起以夫妻名义同居生活，系事实
婚姻关系。2007年3月29日，何某与徐某经本院判决离婚，
该判决认定何某因与子女关系不融洽而租住在外，徐某与小
儿子共同生活，何某与徐某分居生活已逾七年。2008年2月1
9日，原审法院受理了徐某诉何某离婚后财产纠纷一案，徐
某某陈述夫妻共同财产包括成本价住房一套，但因当时该套房
屋未落实位置，徐某表示待落实后再行主张分割。
原审法院认为，本案成本价住房系何某与徐某在婚姻
关系存续期间申购取得，应当认定为双方夫妻共同财产。根据
最高人民法院《关某某用﹤中华某某共和国婚姻法﹥若干问题
的解释（一）》第十七条规定：“夫或妻非因日常生活需要对
夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得
一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，根据生效
判决书认定的事实，可知在朱某与何某签订转让协议时，何某
与徐某处于分居状态，因此，朱某应就成本价住房转让系何
甲和徐某共同作出的意思表示承担举证责任，但朱某并未提
供证据证明该转让行为在当时已征得徐某的同意，至今徐某
某也未追认这一转让行为，反而有证据表明其一直未放弃并在
积极主张该项财产权利，朱某也未提供证据证明自己有充分理
由相信被告何某的转让行为系夫妻双方共同意思表示，因此原
告朱某与何某订立的转让协议侵害了共有人徐某的合法权益
，应认定无效。朱某的诉讼请求，依据不足，不予支持。依照
《中华某某共和国婚姻法》第十七条、《中华某某共和国合同
法》第五十二条、最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华某某共
和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条、最高人民
法院《关某某用﹤中华某某共和国婚姻法﹥若干问题的解释（
一）》第十七条第（二）款之规定，判决：驳回原告朱某的诉
讼请求。案件受理费5338元，减半收取2669元，由原告朱某负
担。
一审宣判后，原审原告朱某不服，向本院提起上诉称，1
、朱某受让成本价房某购资格系善意，其对何某和徐某分居
并离婚的事实自始不知，其与何某签订协议时，何某无力交纳
50000元保证金并表示有完全的转让处分权，为了保住申购资
格，朱某以合理对价受让该资格纯属善意，且交纳保证金的被
通知人及保证金收据中“交款单位（个人）”栏均为何某。2
、何某转让成本价房某购资格属于某某生活需要，其将转让款全部用于支付医疗费。3、徐某对何某无力交纳保证金的后
果放任不管，系放弃共有权或听任何某处置成本价房某购资格
的意思表示，朱某有理由相信何某处分申购资格系夫妻共同意
思表示。4、原判有悖诚实信用原则，不利于维护交易安全。
徐某主张转让协议侵犯其共有权已超过诉讼时效。5、原审
法院在追加徐某作为第三人参加诉讼后，如果经审理查某对
转让协议效力的认定与朱某主张不一致的，应当告知变更诉讼
请求，原审法院没有告知，违反了法定程序。综上，转让协议
有效，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人何某答辩称，转让协议有效。
被上诉人徐某答辩称，转让协议无效，涉案房产是本
人与何某的，房屋买卖应经过本人同意，朱某与何某私下签订
转让协议，没有告知本人。本人在与何某的离婚案件中也提出
了对该房产的权利主张。直到2009年房屋抽签时，本人才知道
房屋被卖的情况。何某每月有1800元左右的退休金，还有医疗
保险，根本无需靠所谓的转让成本价房供日常生活需要。
二审中双方当事人均未向本院提交新证据。
二审经审理查某的事实与原判认定的事实一致。
本院认为，夫或妻一方非因日常生活需要处分共同财产
的，应当征得对方同意，擅自处分的，一般认定无效。涉案成
本价房系何某和徐某的夫妻共同财产，朱某受让该房时应尽
到审慎义务，但其未提供证据证明其与何某签订协议转让该成
本价房时，曾征得徐某的同意，亦没有提出使其相信为夫妻
共同意思表示的充分理由。故原判认定转让协议无效并无不当。朱某提出何某系为日常生活处分成本价房的意见，依据不足
，本院不予支持。关于时效问题，2008年2月19日，徐某在
诉何某离婚后财产纠纷案中，表示待涉案成本价房落实后再行
主张分割，表明徐某已主张该房权利，故朱某提出已过诉讼
时效的意见，与事实不符，本院不予采纳。朱某提出原审法院
违反法定程序，要求发回重审的依据不足，本院不予支持。综
上，朱某的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持
。根据《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款
第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5338元，由上诉人朱某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯少华
审 判 员 杜月婷
代理审判员 徐 晋
二〇一〇年八月四日
代书 记员 温小敏