大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第2804号
原告朱佩娜（反诉被告）。
委托代理人于国华，系辽宁胜诚律师事务所律师。
被告大连保利红旗房地产开发有限公司（反诉原告）。
法定代表人王健，系董事长。
委托代理人康何，系公司法务专员。
委托代理人杨朝晖，系辽宁兴中律师事务所律师。
原告朱佩娜与被告大连保利红旗房地产开发有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员宋笑彦担任审判长，与人民陪审员张淑华、林洪依法组成合议庭，按照普通程序公开开庭进行了审理。原告朱佩娜及其委托代理人于国华，被告委托代理人康何、杨朝晖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年10月16日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的房屋，房屋建筑面积84.82平方米，总房款947，917.00元，合同约定交房日期为2014年10月31日。合同签订后，原告按照约定交付了首付款并办理了相应的贷款。然而，被告保利公司在合同约定的交房时间，并未取得规划、消防等部门的验收合格，至今仍不具备房屋交付条件。故诉至法院，请求判令：1、被告承担违约金19，337.51元（自2014年11月1日起至2015年2月10日止），实际金额计算至具备法律规定的房屋交付之日止。2、被告承担诉讼费用。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告双方在《商品房买卖合同中》明确约定商品房交付条件为：“商品房所在楼宇经验收合格”。2014年10月20日，被告履行了验收职责，验收结论为合格。原告所称甘井子质监站的整改报告，并没有做出被告验收行为是不合格的结论。涉案房屋已达到国家法律要求的验收标准。被告已经履行了合同约定的通知义务，应视为因原告个人原因拒绝收房，法律后果自行承担。故被告不存在违约行为，不应承担违约责任。
反诉原告大连保利红旗房地产开发有限公司诉称，2013年10月16日，反诉人与被反诉人签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同约定2013年10月16日前，被反诉人向反诉人支付首付房款284，917.00元，余款663，000.00元被反诉人申请公积金贷款，应于2013年11月16日全款到账。然而，被反诉人贷款，于2013年12月19日到账，违反了合同约定，侵害了反诉人的合法权益。故反诉原告提出反诉，请求判令：1、反诉被告支付逾期付款违约金128.00元（自2013年12月4日起至2013年12月19日）。2、被反诉人承担诉讼费用。
反诉被告朱佩娜辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。反诉原告与反诉被告签订商品房买卖合同后，反诉被告按照合同的期限办理贷款手续。合同约定付款期限为30天，期限较短且不符合贷款流程的要求，反诉被告在签订合同后及时将贷款有关资料提交公积金中心，此时距付款时间相差24天，在贷款过程中已将该情况与反诉原告方销售人员沟通，销售人员予以认可，未提出异议，故反诉原告的反诉请求实际上背离双方当时签订合同和履行合同正常的状态。根据合同补充协议四第一款，反诉原告与反诉被告与2013年11月3日签订一份补充协议，约定剩余房款于2013年12月3日前以商品房公积金贷款方式支付给反诉原告，反诉被告实际于2013年11月4日前往公积金管理处办理手续，符合合同约定，公积金贷款处与反诉原告之间因手续导致的延误，与反诉被告无关，故反诉原告反诉事实与理由不能成立。
经审理查明，2013年10月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：1、原告购买被告开发的房屋，总房款947，917.00元。2、被告应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格；该商品房所在楼宇经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收并合格。3、买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。4、出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。5、如买受人未按合同约定的交房日期收房或未按出卖人通知规定的交房日期收房，则合同约定的交房日期或出卖人通知规定的交房日期即为房屋交付的日期，视为买受人对该房屋进行了验收、接管和使用。合同签订后，原告依约交付首付款。6、2013年10月16日前，被反诉人向反诉人支付首付房款284，917.00元，余款663，000.00元被反诉人申请公积金贷款，应于2013年11月16日全款到账。保利提供的大连市住房公积金管理中心的贷款划转凭证显示：2013年12月19日，大连市住房公积金管理中心向大连保利红旗房地产开发有限公司支付40，000元，用于原告购买房屋。
庭审中，被告提供于2014年9月3日、10月20日，涉案工程勘验、设计、施工、监理、建设单位分别出具的工程符合要求质量合格的报告。大连市甘井子区建设工程质量监督站于2014年10月31日作出对涉案工程的整改通知。2015年2月5日，由施工单位、监理单位、建设单位提交《整改完成报告》。大连市甘井子区建设档案馆存有2015年4月13日建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位出具的《工程竣工验收报告》。
本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、大连市住房公积金贷款划转凭证（借据）、个人购房借款及担保合同、工程竣工报告、勘察质量检查报告、设计质量检查报告、房屋建筑工程质量保修书、工程质量评估报告、工程竣工验收报告，原、被告陈述以及庭审笔录等在案为凭。这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告已履行了支付房款的义务，被告即应按照合同的约定按期交房。被告于2014年9月30日提供了《工程竣工验收报告》。2014年10月31日质监站下发整改通知书，在此之前案涉房屋不具备交付条件。大连市甘井子区建设档案馆存有2015年4月13日建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位出具的《工程竣工验收报告》，案涉房屋才具备了交付使用条件。在此期间的逾期交房行为，保利公司应承担违约责任。因原告的诉请是要求保利公司支付自2014年11月1日起至具备法律规定的房屋交付条件时止的违约金，故保利公司应支付自合同约定交房时间的次日（即2014年11月1日）起至案涉房屋验收合格之日（即2015年4月13日）止，共计164天的逾期交房违约金。关于违约金的支付标准，因保利公司以违约金约定过高为由向本院申请调低违约金额。同时鉴于原告并未提交因保利公司逾期交房给其造成实际损失的相关证据，故综合考虑本案合同的履行程度、当事人的过错程度等因素，根据公平原则，判令保利公司应按逾期办理房屋权属证书违约金的万分之一点二承担违约责任。被告向原告支付逾期交付房屋的违约金18，655.00元（自2014年11月1日起至2015年4月13日止，按947，917.00×164天×0.00012标准计算）。
关于反诉，虽然反诉被告逾期付款属于事实，且未能举证证明其及时积极申请办理贷款手续并符合个人住房贷款的条件，属举证不足。但因贷款流程多而复杂，所需时间并非反诉被告所能控制，由此认定买受人构成为违约显失公平。故从公平原则出发，综合考虑双方利益。本院对反诉原告的反诉请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
自本判决书生效之日起十日内，被告大连保利红旗房地产开发有限公司支付原告朱佩娜逾期交付房屋违约金18，655.00元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
驳回被告大连保利红旗房地产开发有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费280.00元，其他费用50.00元，合计人民币330.00元（原告已预交），由原告承担10.00元，被告承担320.00元；反诉案件受理费25.00元（反诉原告已预交），由反诉原告大连保利红旗房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期间为两年。
审 判 长 宋笑彦
人民陪审员 张淑华
人民陪审员 林 洪
二〇一六年三月十五日
书 记 员 林雨欣
附相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。