常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0402民初5384号
原告：胡俊强，男，1975年5月23日生，汉族，常州市人，住常州市钟楼区。
原告：姜建美，女，1979年10月13日生，汉族，常州市人，住常州市钟楼区。
委托诉讼代理人：胡俊强，概况同上。
被告：常州弘阳广场置业有限公司，住所地常州市中吴大道1777号1幢4号。
法定代表人：陈思红，执行董事。
委托诉讼代理人：丁汪云，江苏索创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘旭成，公司员工，男，1984年1的月9日生，汉族，常州市人，住常州市新北区。
原告胡俊强、姜建美与被告常州弘阳广场置业有限公司（以下简称弘阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成了合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡俊强暨原告姜建美的委托诉讼代理人，被告弘阳公司的委托诉讼代理人丁汪云、刘旭成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡俊强、姜建美向本院提出诉讼请求：1.请求委托有资质的鉴定评估机构，鉴定评估后拿出维修方案委托第三方维修，修复后需鉴定评估机构的合格意见；2.赔偿过渡费租房损失（暂定12个月从交房之日至修复合格止）36000元，物业电梯费2761.1元，共计38761.1元；3.维修费、鉴定费、诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.被告支付维修费用1500元；2.赔偿过渡费租房损失（按每月2600元计算自2015年11月1日至2017年5月20日止）43333元；3.物业费、电梯使用费共计4292.9元（按每年2761.1元计算自2015年11月1日至2017年5月20日止）；4.确认房屋整体保修期自2017年5月20日开始计算。
事实理由如下：原告于2015年1月6日购买了被告开发的施工编号为弘阳上城3幢乙单元1801室房屋一套，2015年11月6日交付。2016年3月26日准备装修时发现房屋几乎所有墙面空鼓开裂，后又发现主卧飘窗漏水，餐厅房顶有高度差。被告多次维修均未能维修好。2016年8月12日由原、被告以及施工方三方达成维修方案，限于2016年9月10日前必须修复完成，但是被告一直未能修复完成。故原告诉至法院，提出上列诉请。
被告弘阳公司辩称，涉案房屋按规划设计施工，并于2015年10月8日经相关部门竣工验收合格，符合交付使用条件。被告按合同约定的时间向原告交付房屋，原告对该房屋进行验收并收房。关于涉案房屋室内的空鼓问题，××，不影响居住使用。被告已依据双方签订的商品房买卖合同保修范围及期限对涉及的问题进行维修。且前期维修的事项也已经完成。此后被告依然会根据合同约定继续履行其他的保修义务。关于原告主张的损失，我们不认可，因为被告一直在履行维修义务，而且原告也未提供相关的损失实际发生的证据。故对原告损失不予认可。综上，被告依然会表态继续履行维修义务，请求法院驳回其他诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现认定如下：2015年1月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的施工编号为弘阳上城3幢乙单元1801号房，建筑面积101.85平方米，总房价626011元。该合同关于房屋质量和保修责任条款约定，买受人购买住宅，出卖人自交付之日起，按照《住房质量保证书》承诺的内容承担保证责任。出卖人应当履行保修义务而不履行的，经买受人书面催告超过15天出卖人仍然怠于履行的，买受人有权自行修复，并要求出卖人支付维修费。《住房质量保证书》中的住宅质量保修说明载明，地面饰面空鼓开裂的保修期为一年，保修期内因施工质量问题出现的地面饰面开裂，建设单位将无偿进行修补。保修期以收房通知注明的收房日期起算。2015年10月8日，包括涉案房产在内的弘阳上城一期工程竣工验收备案。2015年11月6日，原、被告之间办理了房屋交付手续。2016年3月26日，原告与常州玉居装饰工程有限公司（以下简称玉居公司）签订了装修合同，约定自2016年4月15日起开始装修，2016年7月25日竣工。装修过程中，因发现房屋出现空鼓现象，原告向常州市建设工程质量监督站进行信访投诉。2016年7月21日，常州市建设工程质量监督站对原告反应的问题进行了信访回复，告知原告建设单位已提供维修方案，如认同可进行维修。
2016年12月16日，维修方江苏龙海建工集团有限公司第一项目部（以下简称龙海项目部）与被告出具第一份维修方案，维修部位包括客厅东墙整面、餐厅东墙整面、厨房北墙整面、厨房东西墙北边角落、书房南墙整面、主卧所有墙面、进户玄关门所有墙面、主卧入口外、书房入口外、卫生间入口外所有墙面。维修方案提出了具体维修步骤及工艺要求，维修日期自2016年12月18日至2017年1月10日。原告对该维修方案签字确认。2017年2月23日，维修方龙海项目部与被告出具第二份维修方案，维修部位包括客厅南墙整面、东墙面南角往西延伸1米整面、主卧西墙整面、南墙整面、东墙南角往西延伸1米整面、客厅玄关梁。维修方案提出了具体维修步骤及工艺要求，维修日期自2017年2月24日至2017年3月10日，原告对该维修方案签字确认。上述两份方案均有原告签字说明：保修期自维修验收合格后重新计算。2017年3月15日，维修方龙海项目部与被告出具第三份维修方案，维修部位包括客厅南墙局部、主卧西墙整面、南墙整面、主卧东墙从南往北一米整块。维修方案提出了具体维修步骤及工艺要求，维修日期自2017年3月16日至2017年3月26日，原告对该维修方案签字确认。2017年5月3日，原告与玉居公司签订了墙体维修承揽协议书，约定由玉居公司对涉案房产主卧室西面墙整面墙体空鼓及空中花园地面浇地平整进行维修，墙面地面质保期2年由乙方保修，维修期自2017年5月5日至2017年5月20日，维修费用共计1500元。原告认为，被告未能按其出具的维修方案进行维修，存在偷工减料，导致一直未能维修解决空鼓问题及相关其他问题。故原告诉至法院，提出前列诉请。
又查明，2015年10月8日，原告缴纳了2015年11月至2016年10月的物业费2260.2元（含垃圾清运费）、电梯费500.9元，共计2761.1元。审理中，原告提供了同地段弘阳广场楼盘的租赁精装房的中介挂牌月租价格，100平米左右为2600元，原告认为该价格与其房屋总价的贷款利率计算的月息基本相同，故应作为其延期入住的过渡期损失认定标准。被告提供了涉案房屋所在小区的租赁毛坯房的中介挂牌月租价格，100平米左右为1000元。
以上事实有《商品房买卖合同》、竣工验收备案表、常质信复【2016】第6号信访回复、维修方案、物业费发票、电梯费发票、装修合同、维修协议、《住房质量保证书》、网络截屏、当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人承担修复责任；出卖人拒绝维修或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，原告在房屋质量保修期内发现室内墙面空鼓等质量问题，并向常州市建设工程质量监督站进行了投诉，被告也出具了维修方案，故本院对涉案房屋在保修期内存在空鼓等质量问题予以确认。原、被告与维修方连续达成三次维修方案，均是针对相同部位的墙面空鼓问题进行维修，前两次维修未能修复，第三次维修也不必然能修复。三次维修仅有原告签字确认的维修方案，被告未能提供证据证明经过三次维修后已经修复，故原告据此诉请自行维修，维修费用由被告承担，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。具体维修费用原告主张1500元，原告提供了与装修公司的协议予以证明，结合被告多次维修均未能修复的事实，本院综合考量后予以确认。
关于维修期间的过渡期费用、物业费（含垃圾清运费）、电梯费等损失，现被告开发出售的房屋存有空鼓问题，客观上必然会导致原告装修工期延误，入住时间推迟，造成了原告的经济损失，根据公平原则，被告应承担该损失。关于维修期间的过渡期费用损失计算标准，原告以同小区相近户型和面积精装房屋月租金2600元为依据，被告抗辩以同小区相近户型和面积毛坯房屋月租金1000元为依据计算损失，本院酌情认定按照2000元每月的标准计算；考虑到原告装修时间为2016年3月26日，原告自行维修截止日期为2017年5月20日，损失计算期限为14个月，据此计算出该损失费用为28000元。关于维修期间物业费（含垃圾清运费）、电梯费损失计算标准，每年上述费用共计2761.1元，计算14个月，共计3230.49元。上述费用共计31230.49元，由被告承担。
关于原告诉请的全屋质保期延后问题，《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应对所售商品房承担质量保修责任。保修期自交付之日起算。《住房质量保证书》也对保修期的计算起点做了约定即交付时起算，涉案房产于2015年11月6日交付，保修期应当自该日起算。原告诉请自行修复房屋空鼓问题，并在与装修公司达成的维修协议中约定了由装修公司承担维修后的2年质保期。综上，原告诉请全屋质保期延后重新计算，没有事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、常州弘阳广场置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付胡俊强、姜建美施工编号为弘阳上城3幢乙单元1801室房屋维修费1500元；
二、常州弘阳广场置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付胡俊强、姜建美施工编号为弘阳上城3幢乙单元1801室房屋维修过渡期费用、物业费（包含垃圾清运费）、电梯费等损失共计31230.49元；
三、驳回胡俊强、姜建美的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费770元，由常州弘阳广场置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省常州市中级人民法院，开户行：江苏银行常州分行营业部，账号：80×××63）。
审 判 长 杨 峰
人民陪审员 黄介华
人民陪审员 陈建一
二〇一七年六月十三日
书 记 员 陈 婷
附：执行款账号89801102012020000000037
开户行江南农村商业银行常州天宁支行
收款人常州市天宁区人民法院
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