河南省焦作市山阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）山民一初字第00811号
原告（反诉被告）焦作远大置业有限公司，住所地：焦作市塔南路与工业路交叉口东南角。
法定代表人樊文峰，经理。
委托代理人崔青叶，河南敬事信律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘树松，男，汉族，1985年4月14日出生，现住焦作市山阳区。
委托代理人李素玲，河南达成律师事务所律师。
委托代理人倪晓，河南达成律师事务所律师。
被告吴玲玲，女，汉族，1976年9月2日，住福建省晋江市。
原告（反诉被告）焦作远大置业有限公司（以下简称：远达置业公司）与被告（反诉原告）刘树松、吴玲玲房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年10月12日提起诉讼，本院审查后作出受理决定；2016年5月27日，被告刘树松提出反诉，本院审查后决定予以受理，与本案合并审理。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年8月24日、2016年12月15日两次公开开庭进行了审理，原告远大置业公司的委托代理人崔青叶，被告刘树松的委托代理人倪晓到庭参加诉讼。被告吴玲玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告远大置业公司诉称，2014年5月下旬，被告吴玲玲在原告处咨询买房事宜，称其是异地户口，无法贷款，以其他人名义购房并签订买卖合同。2015年5月22日，吴玲玲与被告刘树松一同在原告处签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告位于山阳区站前路远大未来小区10号住宅楼2单元7层701号房屋，房款总额为784000元，首付现金支付，余款按揭贷款。签订合同当日吴玲玲交付20000元定金。2014年2月26日分别以吴玲玲、刘树松名义向原告转款27000元和97000元，加上20000定金，被告共向原告支付房款144000元，原告将房屋交付被告。《合同补充协议》约定了按揭贷款的期限，现在按揭贷款期限早已超期，被告尚未办理贷款手续，原告多次催促被告按照《合同补充协议》的约定以现金方式交付剩余房款，被告以种种理由推脱，故原告依据《合同补充协议》第二条第四款第一项的约定与被告解除合同，并要求被告按合同总房款784000元的10%支付违约金78400元。为维护原告合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的《商品房买卖合同》，被告支付原告违约金78400元；2、诉讼费由被告承担。
被告刘树松辩称，1、被告同意解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，因被告已支付房款244000元，现要求原告返还房屋首付款244000元及利息。2、被告没有违约，原告主张违约金没有事实和法律依据。签合同时双方约定由原告联系办理按揭事宜，被告已将相关申请按揭的手续交予原告，原告至今没有办理完毕，被告一直以为手续在办理过程中，被告从未接到原告要求补款或不能办理按揭贷款的通知。3、《合同补充协议》系原告提供的格式条款，原告未尽到解释说明义务，应当认定为无效条款。
被告刘树松反诉称，原告与被告于2014年5月22日正式签订《商品房买卖合同》，被告共支付首付房款244000元。双方约定签订合同时付清首付，余款以贷款方式付清。之后被告按照原告的要求提交了办理按揭手续的材料，但原告无故拒绝为被告办理按揭贷款手续，至今也没有办理成功，导致被告无法正常按揭购买房屋，原告的行为构成根本违约。为了维护被告的合法权益，特向法院提起反诉，请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、原告返还被告已经支付的房款244000元及利息13300元（利息按照人民银行同期贷款利率标准计算至实际支付完毕之日止，现暂计算至2016年5月25日）；3、诉讼费由原告承担。
原告远大置业公司辩称，原告同意解除买卖合同，但是被告不是交了244000元首付。事实上是只交了144000元首付款，另外100000元的首付款收据是为了让××能够办理按揭贷款，原告出具的收款收据，该收款收据是在被告刘树松处，被告吴玲玲以办理按揭贷款为由将收款收据借出至今未还；被告违约，没有办理按揭贷款，也没有交现金，应该追究被告的违约责任，原告不应当承担利息。
针对本诉及反诉，被告吴玲玲未答辩。
根据原、被告的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1、原告与二被告之间是否存在商品房买卖合同关系；2、被告刘树松实际交付的房款数额是多少；3、原告要求被告支付违约金的事实和法律依据；4、被告要求原告返还房款244000元并支付相应利息的事实和法律依据。
围绕争议焦点，原告远大置业公司提交下列证据：1、商品房认购书一份，特殊情况申请一份，证明吴玲玲与原告签订了商品房认购书，认购原告位于远大未来城10号住宅楼2单元7层701号房屋，签订认购书后吴玲玲向原告申请将名称更名为刘树松，理由是吴玲玲是外地户口不能办理按揭；2、银联交款单两张（吴玲玲27000元，刘树松97000元），定金收据两份，证明以吴玲玲名义交了20000元定金，2014年2月26日为刘树松出具了144000元的收据；3、商品房买卖合同一份，证明在补充协议约定第二条第四项，没有按照约定办理按揭贷款的，原告有权解除合同；买卖合同中第七条约定有逾期付款承担的违约责任；4、借款协议一式两联，借条一份，证明原告为了被告能够办理按揭贷款，给被告办理了借款协议和收到条，没有实际借款和实际交付房款。
被告刘树松质证意见为，证据1商品房认购书、申请真实性无法核实，是原告单方制作的，没有刘树松的签字，认购书的乙方及特殊情况申请的申请处出现刘树松本人的名字显然是后书写上的，因此与刘树松本人没有任何关系；证据2中银联交款单真实性无异议，但是不是刘树松本人签订，且该两张银行卡号都不是刘树松的；对144000元的收据真实性无异议，定金收据真实性无法核实，即使认购书申请和定金收据是真实的，也不能证明原告的证据指向，反而说明在同一处房产原告存在一房两卖的情形；证据3真实性无异议，但是不能证明原告的证明指向，对于该补充协议在原告提出的第二条第四款等内容均没有向刘树松本人提示有该内容，不能作为原告要求刘树松承担违约责任的依据；证据4借款协议的真实性有异议，据向被告本人确认和比对当事人签字，乙方签字不是被告本人所签；借条的真实性无法核实，与被告刘树松无关。
围绕争议焦点，被告刘树松提交下列证据：证据一、商品房买卖合同一份、收据两份，共21页，证明原、被告双方约定商品房单价为每平方米5238.54元，合同总价款784000元，付款方式为签订合同时付清首付，余款以贷款方式付清，刘树松已经向焦作远大置业有限公司支付了首付款244000元，其中商品房买卖合同的附件四（合同补充协议）字体很小，内容密密麻麻，未对刘树松进行提示、说明，不应发生法律效力。证据二、远大置业公司置业计划书一份，销售顾问名片一张，证明刘树松购房后，现在目前销售现场的对外销售价低于刘树松所购房合同单价，远大置业公司存在违约。
原告远大置业公司的质证意见为，对证据一真实性无异议，对证明指向有异议，在补充协议上有刘树松的签字和按手印，刘树松通过仔细阅读并接受才签名按手印的；对收据的真实性无异议，144000元的收款收据是真实发生的，被告确实收到累计144000元的收款收据。另，被告在质证意见中认为两张银联交款单不是刘树松本人的，且不予认可，原告认为标注刘树松的银联交款单不是被告刘树松所交，该房屋实际就是以刘树松名义买，实际上是吴玲玲的房子，被告并未实际交付100000元首付款，是原告为了被告能够办理按揭贷款才出具相关的手续；证据二计划书真实性无异议，计划书上书写的内容和销售顾问名片原告不予质证，与本案无关。
被告吴玲玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。
根据原、被告举证质证，经合议庭评议，本院对原告提交的证据认证如下：结合全案证据，本院对原告提交的证据的真实性均予以认定，其关联性以本院确认事实时的认定为准。对被告提交的证据一予以认定，证据二与本案无关，不予采信。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，依据有效证据，对本案事实确认如下：2014年2月24日，被告吴玲玲（乙方、××）与原告远大置业公司（甲方、出卖人）签订一份《商品房认购书》，约定乙方所认购的商品房为甲方所开发的未来城项目中的第10栋2单元7层701号房，用途为住宅，建筑面积为149.66㎡，单价为5726元/㎡，总房款为856953元，付款方式为按揭，支付认购定金为20000元。吴玲玲作为乙方在认购书落款处签名。同日，吴玲玲向远大置业公司支付定金20000元，远大置业公司出具收据一份，编号为№0023114。同日吴玲玲向远大置业公司提出一份特殊情况申请，因吴玲玲户口问题不可做银行按揭，须更名（注：不在同一户口本），远大置业公司审批后同意以吴玲玲以其公司法人名义贷款。2014年2月26日，吴玲玲通过银行转账方式向远大置业公司支付房款27000元，后远大置业公司收到刘树松银行账户转来97000元，同日，远大置业公司出具收据一份：载明收到刘树松交来房款144000元，收据编号为№0023122。
2014年5月22日，远大置业公司（出卖人）与刘树松（××）签订商品房买卖合同（合同编号：HNJZYS00038314），双方约定××购买出卖人开发的位于山阳区站前路1739号远大未来小区10号住宅楼2单元7层701号房，建筑面积149.66平方米，总价款784000元，于签订本合同时付清首付，余款以贷款方式付清。如××未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内……。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。……。双方在《商品房买卖合同》的附件四（合同补充协议）中还约定，××应在签订合同7日内将办理按揭所需××提供的给出卖人并按通知到指定地点办理按揭手续，……，未及时提供合格资料导致无法正常办理按揭手续的、因××原因未能使按揭贷款30日内到达出卖人账户的，视为××逾期付款；如因××不能成功办理按揭贷款手续的，××应自银行拒绝贷款之日起十日内现金支付，未按约定补清房款视为××逾期付款。如××未按补充协议第二条前三项约定履行义务的，自约定期满之日起，出卖人有权单方解除本合同……，××应向出卖人支付本《商品房买卖合同》约定购房款总额的10%作为违约金；……。
2014年9月14日，吴玲玲从远大置业公司处借到收款收据一张，编号№0017674，金额壹拾万元整，收款日期为2014年5月26日。本案审理过程中，原告远大置业公司主张2014年5月26日收据对应的10万元房款未实际发生，仅是双方为了办理按揭贷款的需要履行的空手续，被告刘树松亦予以认可。
庭审中，被告刘树松当庭提交了编号№0023122、金额144000元，编号№0017674、金额100000元的两份收据原件作为证据，以上为本案事实。
本院认为，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为；可以采取书面形式、口头形式或者其他形式；从成立时起具有法律约束力；行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。被告吴玲玲与原告远大置业公司签订的《商品房认购书》符合《商品房销售管理办法》，应认定双方就涉案房屋成立商品房买卖合同关系，后吴玲玲与远大置业公司均同意由被告刘树松与远大置业公司就涉案房屋签订正式的买卖合同，由刘树松掌控付款凭证，付款凭证载明的付款人为刘树松，由刘树松履行剩余房款的给付义务，且被告刘树松在本案中主张其为商品房买卖合同的当事人，因此三方之间的关系应认定为系合同主体的变更，商品房买卖合同当事人为原告远大置业公司与被告刘树松。
原告起诉要求解除商品房买卖合同，被告刘树松反诉要求解除商品房买卖合同，双方意思表示一致，本院予以准许。
由于原告远大置业公司与被告刘树松在《商品房买卖合同》中未约定首付款金额及办理按揭贷款金额，且合同补充协议中也未明确约定上述事项及××提供贷款资料的明细，属于约定不明，原告也未提交证据证明其向被告刘树松催要补充贷款手续、通知办理按揭手续及催交剩余部分房款，根据日常交易习惯，不能认定被告刘树松逾期付款，故原告主张逾期付款违约金没有事实依据，不予支持。被告要求返还购房款144000元予以支持，要求支付相应的利息没有事实和法律依据，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十六条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第四、五项、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下：
一、解除原告焦作远大置业有限公司与被告刘树松之间的《商品房买卖合同》；
二、驳回原告焦作远大置业有限公司的其他诉讼请求；
三、原告焦作远大置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告刘树松购房款144000元；
四、驳回被告刘树松的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1760元，由原告焦作远大置业有限公司承担1660元，被告刘树松承担100元；本案反诉受理费2580元由原告焦作远大置业有限公司承担1590元，被告刘树松承担990元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 张家辉
人民陪审员 宋 欣
人民陪审员 李云鹏
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 姜红艳
河南省焦作市山阳区人民法院
民事判决书（附页）
（2015）山民一初字第00811号
本院（2015）山民一初字第00811号民事判决书引用的相关法律条款具体内容表述如下：
⒈《中华人民共和国民法通则》第五十四条：民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。
第五十六条：民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定是特定形式的，应当依照法律规定。
第五十七条：民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
⒉《中华人民共和国合同法》第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
……。
(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
(五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
……。
第七十七条第一款：当事人协商一致，可以变更合同。
第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
⒊《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
⒋《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和××应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所；
(二)商品房基本状况；
(三)商品房的销售方式；
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
……。
⒌《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十条：原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
⒍《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第二百三十二条：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。
第二百三十三条：反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。
反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。
反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。