浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0603民初6950号原告：陆巨丰，男，1965年11月21日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：章剑勇、陈旭红，浙江鉴湖律师事务所律师。被告：绍兴奥龙装饰材料有限公司，�所地绍兴市柯桥区平水镇平水街村2幢3楼，统一社会信用代码91330621063156213R。法定代表人：金春华。委托诉讼代理人：吴志娟，绍兴市新世纪法律服务所法律工作者。原告陆巨丰与被告绍兴奥龙装饰材料有限公司（以下简称奥龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。后因采用其他方式无法向被告奥龙公司送达，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆巨丰及其委托诉讼代理人章剑勇，被告奥龙公司的法定代表人金春华及其委托诉讼代理人吴志娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆巨丰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年9月10日签订的《租房协议》；2.判令被告退还原告房租150000元，并赔偿原告损失50000元（3个月房租损失，每个月16666.67元），合计200000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月10日，原、被告签订了一份《租房协议》，被告将产权属于绍兴翼虎贸易有限公司（以下简称翼虎公司）位于绍兴市柯桥区产部分厂房（2000平米）租赁给原告，按《租房协议》约定：“关于政府行为或甲方原因关停，在没有期满18个月，甲方该退还乙方房租（按实际停产为止），并补偿3个月房租给乙方。期满甲方不作补偿，只能退还多付部分。”协议还就租费金额、租金支付方式、租赁期限、电费支付及排污管网连接等作了相应约定。原告租赁后，被告未按协议第一条规定做好排污配套设施，导致原告经营困难。原告在租赁过程中，即2016年12月28日接到绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602执4650号限期执行通知书和公告，告知原告：原告租赁的厂房要进行评估拍卖，以抵偿债务，若有异议在2017年1月10日提出，逾期不申报或不提异议，法院在评估拍卖中不予考虑。原告立即与被告联系要求解除合同，被告总是用各种理由搪塞，并承诺以后不再收取房租费了，欺骗原告继续租赁，原告一方面考虑到租赁才刚刚开始，搬迁费用太大，所以暂时再租赁几个月以减少损失（非正常经营）；另一方面向越城区人民法院提出执行异议。2017年4月14日,绍兴市越城区人民法院作出（2017）浙0602执异39号裁定书，认为原告租赁的厂房是抵押查封在先，租赁在后，驳回了原告的异议请求。此时，被告食言仍要求原告继续支付房租，而原告要求解除租房合同并赔偿损失。2017年7月5日，被告在没有通知原告的情况下将户号为1701670919的变压器转让给了其关联公司翼虎公司所有，翼虎公司于2017年7月20日向国网浙江省电力公司绍兴供电公司申请了报停，导致原告连非正常经营都不能而关停。原告认为被告在签订租房协议时欺骗原告，没有将厂房的真实情况告诉原告，事发后又没有积极处理解决纠纷，却将变压器转让给关联公司，并进行报停，导致原告无法经营而关停，现原告为维护自身合法权益，向法院呈讼。被告奥龙公司辩称，1.原、被告于2016年9月10日签订《租房协议》后，被告已按协议约定安装了房屋排污配套设备，而原告未交纳电费押金2万元；2.被告与银行有债务纠纷在原告租赁房屋之前，被告已明确告知原告，这在双方协议第四条、第七条可以体现；3.原告在收到越城区人民法院（2016）浙0602执4650号限期执行通知书后，与被告有过商议，希望被告尽�与法院调解相关事宜，被告也积极与债权人和法院沟通，原告从未向被告提出中止租房合同的要求；4.原告租赁的房屋并不是2000平方米，经双方丈量的面积是2475平方米，每月房租为20825元，当时丈量结果已写在原告《租赁协议》的右下角，但原告实际使用面积是3000多平方米。原告所预付租金15万元，事实上是半年租金；5.《租房协议》第三条规定，房租价格按100元/平方米/年，面积以丈量为准，半年分期付款，因原告在2017年4月1日未按《租房协议》第三条规定支付租金，自2016年10月1日开始，经被告多次催讨，原告均拖欠拒付，故原告已违反合同法第226条支付租金期限的规定，以及第227条关于租金未支付、延迟支付和不支付的相关规定。因原告拒付租金，无奈之下，被告才于2017年7月20日向绍兴市供电公司申请报停，要求原告支付租金，在停电前，原告的生产线一直在生产，未受影响，这在原告的诉状中也能得到说明。综上，请求法院依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于案涉租赁物实际租赁面积，原告主张租赁面积为2000平方米，并提供《租房协议》以及证人王某、劳某所作证言为证；被告则辩称租赁面积根据《租房协议》以丈量为准，经原、被告双方丈量的面积是2475平方米，每月房租为20825元，且当时丈量结果已写在《租房协议》的右下角，但原告实际使用面积是3000多平方米。本院认为，由于《租房协议》右下角关于租赁面积及房租的标注并未写入协议条款，且无法认定标注内容的书写人，故本院对被告关于该节事实的主张不予采信。因原、被告双方签订的《租房协议》明确租赁面积以实际丈量为准，故本院以现场勘验后实际丈量的面积认定案涉厂房的租赁面积，为2442平方米，原告经质证认为该面积中195平方米系被告赠送的宿舍，不应计入租赁面积，但未提供充分证据予以证明，本院不予采信。2.关于污水管道连接政府管网，原告主张被告至今未连接案涉厂房的污水管道至政府管道，并提供现场照片打印件予以证明，被告经质证认为原告提供的照片不能反映现实情况；被告辩称已将案涉污水管道连接工程承包给案外人杭州鸿浩非开挖工程有限公司，并支付工程款给案外人，污水管道已经连接至政府管道，其已履行《租房协议》中的义务，并提供《非开挖（顶管）工程施工合同》、收据两份予以证明，原告经质证对被告提供证据的真实性提出异议，认为仅凭上�证据无法证明污水管道连接工程的实际履行情况，应以竣工验收为准。本院认为，本院庭审时已释明被告应在庭审后三个工作日内对排污管道现状进行核实并提供书面意见，而被告未在合理期限内提供相应的书面意见，同时，被告提供的上述证据不能证明污水管道的现状，故本院对原告提供的现场照片打印件予以采信，据此认定案涉租赁物的污水管道未连接政府管网。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月25日，甲方翼虎公司与奥龙公司签订《租房合同》一份，约定：甲方同意将位于绍兴市柯桥区.18平方米房屋租赁给乙方作经营用，租赁期限为10年，该厂房在租赁期间的一切业务活动和经营管理概由乙方自理；租赁期限自2013年12月25日至2023年12月24日止等。合同还对其他事项进行了约定。2016年9月10日�甲方奥龙公司与乙方陆巨丰签订《租房协议》一份，将上述部分房产转租给陆巨丰，并约定：甲方需在2016年9月25日以前，将污水管道连接至政府管网，并安装好配套设施；租房价格按每平方米100元/年，期限5年，面积按丈量为准，半年分期付款，从2016年10月1日开始，如出现其他费用，由甲方负担，不得以其他方式附加乙方负担；甲方出现债权债务与乙方无关，如出现对乙方有损失，则由甲方全部赔偿给乙方；关于政府行为或甲方原因关停，在没有期满18个月情况下，甲方该退还乙方房租（按实际停产为止），并补偿3个月房租给乙方，期满甲方不作补偿，只退回多付部分等。协议还对其他事项进行了约定。当日，原告预交100000元房租给被告，并于2016年9月23日再次预交房租50000元给被告。2016年12月28日，绍兴市越城区人民法院对翼虎公司发出（2016）浙0602执4650号案《限期履行通知书》一份，要求翼虎公司于2017年1月10日前自觉履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行将所查封或扣押之财产，委托有关单位依法进行拍卖或变卖。同日，绍兴市越城区人民法院还发布（2016）浙0602执4650号案《公告》一份，载明该院决定将被执行人翼虎公司名下位于绍兴市柯桥区产进行依法评估拍卖，以抵偿债务，如对上述财产有租赁权或其他权利的案外人，可于2017年1月10日前往该院申报相关权利或提出执行异议，如未按时申报或提出异议，该院将在评估拍卖中不予考虑。后原告陆巨丰向绍兴市越城区人民法院提出执行异议，2017年4月14日，该院作出（2017）浙0602执异39号《执行裁定书》，裁定驳回陆巨丰的异议请求。2017年6月23日，原告奥龙公司申请将其对于案涉租赁房屋的用电户（户号：1701670919）转让给翼虎公司。2017年7月20日，翼虎公司申请报停上述用电户用电，并于2017年8月7日申请对上述用电户销户。原告在承租期间已足额缴纳电费。本院认为，当事人的合法权益应依法予以保护。本案被告承租翼虎公司位于绍兴市柯桥区产的事实清楚，可以确认。同时，原、被告于2016年9月10日签订的《租房协议》，系当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应当认定有效，协议双方应依照合同约定履行权利义务。鉴于原、被告一致同意双方于2016年9月10日签订的《租房协议》于2017年7月20日起解除，本院依法予以确认。结合本案查明事实，原告每月应付的租金为20350元（100元/年/平方米×2442平方米÷12个月），原告在承租期间（2016年9月10日起至2017年7月20日止）实际产生的租金为210064.52元[（20350元/月×10个月）+（20350元/月÷31天×10天）]。因被告违反合同约定，未将案涉租赁房屋污水管道连接至政府管网，对案涉租赁物的正常使用造成影响，应相应减轻原告支付租金的义务，具体减轻比例，本院结合租赁房屋的使用状况等情况酌情认定为20%，据此，原告实际应支付被告的租金为168051.62元（210064.52元×80%），因原告已支付被告租金150000元，尚应支付18051.62元。同时，《租房协议》明确约定因政府行为或被告原因关停，在没有期满18个月情况下，被告应退还原告房租（按实际停产为止），并补偿3个月房租给原告。现结合被告将其对于案涉租赁房屋的用电户（户号：1701670919）转让给翼虎公司，后由翼虎公司申请报停及销户的事实，被告理应补偿原告3个月房租61050元（20350元/月×3个�），鉴于被告尚应支付租金，为减少当事人的讼累，本院在本案中一并处理，故扣除原告尚应支付被告的租金18051.62元，被告尚需补偿42998.38元。原告主张被告退还全部租金150000元，本院认为，协议中虽约定退还房租，但亦写明“按实际停产为止”，可见，该约定退还的房租仅为未租赁期间的房租金额，故原告的该主张缺乏事实依据，本院不予支持。被告辩称转让并报停原告用电户系因原告拖欠租金所致，本院认为，因《租房协议》中明确约定租金半年分期付款，即使原告存在拖欠租金的行为，但该拖欠行为尚不构成根本性违约，被告亦应采取合法途径予以救济，在未经原告同意的情况下转让并报停用电户，显属不当，应属《租房协议》中所述因被告原因关停，故本院对被告该项辩称不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、原告陆巨丰与被告绍兴奥龙装饰材料有限公司于2016年9月10日签订的《租房协议》于2017年7月20日起解除；二、被告绍兴奥龙装饰材料有限公司应补偿原告陆巨丰房屋租金共计42998.38元，款限于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告陆巨丰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由原告陆巨丰负担3425元，被告绍兴奥龙装饰材料有限公�负担875元，被告负担部分限于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  傅国兰人民陪审员  马学凯人民陪审员  朱先淼二〇一八年三月十五日书 记 员  骆俊斌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。????1?