江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民三终字第420号
上诉人（原审原告、反诉被告）：赖在信，江西省吉安市吉州区北门街业主。
委托代理人：沈斌先，江西志诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：吉安市莱斯百货有限公司，住所地江西省吉安市吉州区广场北路1号。
法定代表人：王倩，该公司总经理。
委托代理人：曹文勇，江西一阳律师事务所律师。
上诉人赖在信、吉安市莱斯百货有限公司（以下简称莱斯百货）因租赁合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民一初字第386号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年2月28日，赖在信与莱斯百货签订了《吉安新世界广场租赁经营合同》（以下简称租赁合同）1份，双方约定：赖在信承租莱斯百货位于吉安新世界广场二层局部商铺，使用面积540平米，商铺用途为餐饮，品牌为亚马逊巴西烤肉；租期为6年，自2013年5月1日起至2019年4月30日止，计租起始推迟，租期届满日租金顺延；自本合同签订之日起至赖在信开业前为其免租装修期，开业日和莱斯百货开业日同期，为2013年5月1日；每12个月为一个计租期，第一、二、三、四、五、六次计租期每月每平方米租金为人民币（以下均为人民币）60元、60元、78元、82.7元、88.489元、95.57元；赖在信延期向莱斯百货交纳应付款项及费用，则莱斯百货有权向赖在信收取迟延履行合同违约金，该违约金以迟延应付款项金额每日千分之三计算，从应付之日至实际全款付清之日；如因莱斯百货工程原因导致赖在信无法如期开业的，莱斯百货给予赖在信第延期一天免一天租金。合同签订后，莱斯百货将商铺交给赖在信使用，赖在信支付莱斯百货履约保证金64800元后，进场装修。莱斯百货因客观原因，延期至2013年10月1日开业。2013年4月14日，莱斯百货与商场业主赵兵、刘云、周建辉签订补充协议1份，约定2013年10月1日为双方重新约定正式开业计租起始日，2013年10月1日至2014年9月30日期间免交租金及物业管理费。2014年7月赖在信所在二层的尚街格子铺陆续撤出，2014年11月金阳光公司承租尚街格子铺后，拆除原有装修，封闭经营，致赖在信通道不通畅，对赖在信经营造成较大影响。另查明，莱斯百货提供的物业管理存在不足，电梯管理不畅，路标指示不明，因莱斯百货装修的安排不合理，导致赖在信店铺内的空调无法正常使用。
原审法院认为：赖在信与莱斯百货于2013年2月28日签订了租赁合同，约定双方合同签订之日起至赖在信开业前为其免租装修期，莱斯百货开业期与赖在信开业期同日，为2013年5月1日，如因莱斯百货工程原因导致赖在信无法如期开业，每逾期一天免一天租金。莱斯百货因客观原因拖延至2013年10月1日开业，2013年4月14日莱斯百货与其他餐饮业主达成的免租协议，应适用于所有餐饮业主，故赖在信交付租金时间应从2014年10月1日开始计算。赖在信在租赁期间，莱斯百货因提供的物业服务存在不足，电梯管理不足，路标指示不明，且商铺内空调无法正常使用，整个商铺大量门面倒闭，无法形成人气，莱斯百货现重新引入金阳光服饰，金阳光公司拆除原有通道，进行封闭经营，严重影响了赖在信的经营环境，赖在信据此提出变更合同租金金额，予以支持，租金变更为按原合同租金金额的60%收取。赖在信诉称免除其在莱斯百货的新世界广场尚街重新装修开业前的租金，于法无据，不予支持。莱斯百货反诉赖在信支付违约金，因双方确实存在争议，对该项反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、2013年2月28日原、被告签订的合同租金金额变更为原合同租金的60%；二、原告赖在信支付被告吉安市莱斯百货有限公司2014年10月1日至2015年3月31日的租金116640元（按原定租金每月32400元的60%计算），限本判决生效后十五日付清；三、驳回原告赖在信的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）吉安市莱斯百货有限公司其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4158元、反诉费4631元，合计8789元，由原告负担4394.50元，被告负担4394.50元。
上诉人赖在信不服原审判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销原审判决，发回重审。其理由是：1、莱斯百货转租给赖在信的商铺是其从案外人吉安市九天房地产开发有限公司（以下简称九天房地产公司）租赁取得，按双方合同约定，莱斯百货不得将商铺整体出租，但莱斯百货将商铺整体出租，且莱斯百货没有提供其取得了九天房地产公司的书面同意转租的文件或证据，故莱斯百货转租或分租权没有确定，其转租权尚属待定；2、本案租赁标的物的所有权人是九天房地产公司，九天房地产公司是租赁标的物的出租人，是本案的必要当事人，原审法院在审理本案时没有要求出租人参加诉讼，遗漏了必要的诉讼当事人，致使本案重要事实无法查明。
针对赖在信的上诉，莱斯百货答辩称：赖在信完全曲解了九天房地产公司与莱斯百货之间的租赁合同关于整体转租的含义。赖在信是独立的诉讼主体，也是合同唯一的当事人，其称原审判决遗漏了九天房地产公司的上诉理由不应得到支持，本案系租赁合同之诉，不存在遗漏当事人的情形，无需发回重审。
上诉人莱斯百货不服原审判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销原审判决第一项，变更原审判决第二项为赖在信支付2014年4月1日至2015年3月31日期间的租金388800元，支付违约金暂计157464元，并承担自2014年4月1日至实际付清之日止的违约金，每逾期一日按应付未付金额0.3%计算违约金，一、二审诉讼费由赖在信承担。其理由是：1、原审判决认定的法律事实与客观事实不一致，以所谓物业服务存在不足为由变更租赁合同主要内容，属于张冠李戴的行为，赖在信的诉请是在原合同租金30%以下收取租金，但原审判决结果为原合同租金60%收取租金，代赖在信行使了诉讼请求权，其充当了既是裁判员又是运动员的双重角色；2、因处于同地段的天虹商场开业，导致大量消费者前往天虹商场消费，这完全是消费者的消费观念改变，属于商业活动中固有的风险，不能因商业风险变更合同主要内容，原审法院无权变更当事人租赁合同约定的租金标准，否则是强行干预当事人意思自治，与合同法的立法精神相违背；3、本案系租赁合同纠纷，莱斯百货不存在提供物业服务的义务，其基本义务就是将商铺交付给赖在信使用，原审判决对事实的认定完全脱离了租赁的内容，违背了合同相对性原则；4、赖在信未按合同约定交纳租金，理应按合同约定支付违约金。
针对莱斯百货的上诉请求，赖在信答辩称：一审法院就莱斯百货的违约行为所做的认定是客观真实的，莱斯百货的物业不仅很混乱，而且存在严重违法行为，其称不能用物业条款变更租赁合同条款的理由是不成立的，莱斯百货是业主，但其没有履行其作为业主的义务，其与新世界物业均是九天公司成立的公司，责任也是相互牵连的。基于莱斯百货违约，一审法院做出的判决既符合合同约定，也符合法律的规定，故其上诉理由不能成立，应予以驳回。
综合上诉人赖在信、莱斯百货的上诉理由及各自的答辩意见，归纳本案的争议焦点如下：1、本案是否遗漏当事人？2、能否变更双方合同约定的租金标准？3、赖在信向莱斯百货支付租金的金额如何确定？4、赖在信应否向莱斯百货支付违约金？
二审期间，莱斯百货提供九天房地产公司于2016年1月20日出具的证明1份，以证明莱斯百货有权对商铺进行对外招商、招租和收取租金。赖在信质证后对该证据的真实性和合法性不持异议，但九天房地产公司与莱斯百货系委托和被委托的关系，而本案中莱斯百货系以其自己的名义与赖在信签订合同，与原审法院查明的转租关系不符。本院认为，莱斯百货与九天房地产公司签订了商铺租赁合同，合同约定莱斯百货采取联营和租赁经营模式，莱斯百货有权将店铺租赁给赖在信，故对该证据予以采信。
本院经审理查明：莱斯百货与九天房地产公司于2012年12月1日签订《商铺租赁合同》1份，约定九天公司将位于吉安市广场北路1号新世界广场1-4层总面积共计约26000平方米的商铺出租给莱斯百货使用，莱斯百货承租商铺用于商业零售，采取联营和租赁经营模式。
二审审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：关于本案是否遗漏当事人的问题。莱斯百货与九天房地产公司于2012年12月1日签订《商铺租赁合同》1份，约定九天房地产公司将位于吉安市广场北路1号新世界广场1-4层总面积共计约26000平方米的商铺出租给莱斯百货使用。依照该合同约定，莱斯百货有权将其租赁的商铺转租，有权以自己的名义与租户签订合同并要求租户按合同约定支付租金。因此，赖在信认为本案遗漏了必要的当事人九天房地产公司，没有事实和法律依据，故对其该上诉请求依法不予支持。
关于双方合同约定的租金标准能否变更的问题。赖在信和莱斯百货签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”根据上述法律规定，合同签订后双方当事人协商一致可以变更合同约定，或者合同签订后情形变更对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，可以向法院主张变更合同约定。本案中，赖在信和莱斯百货对变更合同约定的租金金额未能达到一致的意见，且本案也未出现法律规定的法院可变更合同的情形。因此，赖在信要求变更合同约定的租金金额没有法律依据，对其该诉讼请求依法不予支持。
关于赖在信向莱斯百货支付租金的金额如何确定的问题。赖在信与莱斯百货签订的租赁合同约定自2013年5月1日起开始计算租金，如因莱斯百货工程原因导致赖在信无法如期开业的给予赖在信每延期一天免一天租金。莱斯百货因客观原因拖延至2013年10月1日开业，莱斯百货为此应免除赖在信6个月租金，租金从2014年4月1日起计算。由于赖在信并未与莱斯百货签订《补充协议》，根据合同相对性原则，莱斯百货与其他租户签订的《补充协议》不能适用赖在信，故赖在信租赁的商铺的租金起算时间应为2014年4月1日。莱斯百货反诉主张赖在信支付2014年4月1日至2015年3月31日期间的租金符合合同约定，应予以支持。本案系租赁合同纠纷，莱斯百货负有按合同约定将商铺交付给赖在信使用之义务，赖在信负有按合同约定支付租金之义务。莱斯百货提供的物业服务不到位仅涉及物业服务费的缴纳问题，系物业服务合同纠纷，且该纠纷已另案处理，莱斯百货提供的物业服务不到位不能作为核减租金的理由。但是在其引入金阳光百货重新装修后，封堵原有通道、隔离空间，对赖在信的经营环境造成了一定影响，理应适当核减此期间赖在信所租赁商铺的租金金额。金阳光百货于2014年11月开始装修，莱斯百货起诉要求赖在信支付至2015年3月31日止的租金，故2014年11月1日至2015年3月31日期间的租金应予核减，根据对赖在信经营造成的影响酌定核减该期间租金金额的40%。因此，赖在信应支付的租金为324000元（540平方米60元/平方米/月7个月+540平方米60元/平方米/月60%5个月）。
关于赖在信应否向莱斯百货支付违约金的问题。莱斯百货主张赖在信未按期支付租金应按合同约定支付违约金，由于双方在履行合同过程中因产生纠纷对应支付租金的数额存在争议，故对莱斯百货该上诉请求依法不予支持。
综上，原审判决判令变更赖在信与莱斯百货签订的合同租金金额，并按其他租户签订的补充协议确定赖在信支付租金的起算时间，缺乏法律依据，处理不妥，依法应当予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民一初字第386号民事判决第四项；
二、撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民一初字第386号民事判决第一项、第三项；
三、变更江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民一初字第386号民事判决第二项为：上诉人赖在信在收到本判决之日起30日内支付上诉人吉安市莱斯百货有限公司2014年4月1日至2015年3月31日的租金324000元；
四、驳回上诉人赖在信的诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8789元、二审案件受理费11902元，合计20691元，由上诉人赖在信负担11902元，上诉人吉安市莱斯百货有限公司8789元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄小红
代理审判员 肖永兰
代理审判员 胡 婧
二〇一六年六月一日
书 记 员 张志坚