浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终2958号
上诉人（原审原告）：张伟，男，1981年12月2日出生，汉族，住浙江省桐庐县。
委托诉讼代理人：马栋梁，浙江智仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王伟琪，男，1979年1月19日出生，汉族，户籍地浙江省景宁畲族自治县。
委托诉讼代理人：高淑奎，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区保俶北路**号*层。
法定代表人：陆斌斌，副总裁。
委托代理人：王燕、吴苏华，该公司员工。
上诉人张伟因与被上诉人王伟琪、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2016）浙0103民初9350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2016年11月27日，甲方张伟(买方)、乙方王伟琪(卖方)、丙方我爱我家公司(居间方)三方签订了《购房意向合同》，约定乙方将位于杭州市××湾××幢××单元××室的房屋以3000000元的价格转让给甲方，同时约定：付款方式为转让总价的40％及商业贷款；房东签订《杭州市房屋转让合同》当日带齐房产三证；甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金人民币20000元；甲、乙双方同意在本意向合同签订后3日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》；本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10％向对方支付违约金。当日，张伟向我爱我家公司交付购房意向金20000元。
另查明，根据房屋产权信息查询记录显示，涉案杭州市××湾××幢××单元××室房屋的所有权人为案外人蒋某。
2017年2月17日，案外人蒋某向我爱我家公司出具《关于妥善处理“杭州××湾××幢××单元××室”相关纠纷的函》一份，称其从未向我爱我家公司提供杭州市××湾××幢××单元××室的房屋产权证和土地证，也从未与我爱我家公司签署委托销售的相关协议；等等。
2016年12月29日，张伟向法院提起诉讼，要求判令：解除张伟与王伟琪、我爱我家公司之间的《购房意向合同》；王伟琪向和伟返还意向金20000元，支付违约金300000元，共计320000元；我爱我家公司就王伟琪向张伟返还意向金20000元以及支付违约金300000元的债务承担连带责任；本案诉讼费用由王伟琪、我爱我家公司全部承担。
本院认为，本案的争议焦点如下：一、王伟琪是否有权代案外人蒋某签订涉案《购房意向合同》。杭州××湾××幢××单元××室的所有人为案外人蒋某，而实际在《购房意向合同》上卖方处签字捺印的为王伟琪。虽然我爱我家公司称案外人蒋某通过电话告知由王伟琪代其签订《购房意向合同》，但未能提供相应证据证明，现王伟琪及蒋某均否认存在相应授权，故王伟琪就杭州香滨湾5幢l单元1202室房屋签订《购房意向合同》的行为系无权代理。
二、王伟琪是否构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”张伟据此主张王伟琪的行为构成表见代理。该院认为，王伟琪在签订《购房意向合同》时并未出示授权委托书或结婚证、房产证等文件，即便如张伟所述，存在我爱我家公司告知其王伟琪系产权人的情况，但在缺乏其他书面证据佐证这一事实的前提下，仍不足以构成张伟有理由相信王伟琪具有代理权的情形，故本案并不适用前述规定。
三、王伟琪是否构成无权处分。张伟认为，王伟琪的行为构成无权处分，故根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，涉案《购房意向合同》应属有效。该院认为，首先，根据我爱我家公司在庭审中所作的“王伟琪代蒋某签订《购房意向合同》”、“我爱我家公司告知张伟因为不是产权人本人签字，三证也没有带过来”，及王伟琪称其系代蒋某来了解售房价格等表述，可推断王伟琪并非以其本人作为“出卖人”签订《购房意向合同》。其次，张伟的这一主张，与其认为王伟琪系表见代理的主张自相矛盾。故该院对此不予采信。
四、涉案《购房意向合同》的效力。如前所述，因王伟琪系无权代理，则在王伟琪签订合同后、实际权利人蒋某表示追认或拒绝追认前，该合同的效力待定，当蒋某以发函方式表示拒绝追认后，该合同实际上已经成为无效合同。
五、关于张伟要求返还意向金人民币20000元的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，双方返还。虽然张伟诉请中主张由王伟琪返还20000元意向金，但在庭审中，各方均确认意向金在我爱我家公司，我爱我家公司同意返还意向金且张伟亦同意由我爱我家公司返还，为减少诉累，该院在本案中对此予以确认。
六、关于张伟要求解除《购房意向合同》，由王伟琪支付违约金并由我爱我家公司承担连带责任的诉请。因涉案《购房意向合同》系无效合同，张伟基于合同有效而提出的解除合同及支付违约金诉请，该院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杭州我爱我家房地产经纪有限公司于判决生效后十日内归还张伟意向金20000元；二、驳回张伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，减半收取3050元，由杭州我爱我家房地产经纪有限公司负担。张伟于判决生效之曰起十五日内向法院申请退费；杭州我爱我家房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内，向法院交纳应负担的诉讼费。
宣判后，张伟不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实严重错误，本案的《购房意向合同》合法有效，具体理由如下：1、从《购房意向合同》签署过程中来看，被上诉人王伟琪签署该合同是由产权人蒋某授权而签署的，《购房意向合同》合法有效。具体事实理由如下：(1)被上诉人我爱我家公司在提供本案房屋买卖居间服务过程中，被上诉人王伟琪的联系方式是由产权人蒋某告知的，是在被上诉人我爱我家公司询问产权人蒋某出卖房屋意向后，由产权人蒋某将被上诉人王伟琪的联系方式告诉被上诉人我爱我家公司，由被上诉人王伟琪代表产权人蒋某来被上诉人我爱我家公司处协商、签署出售本案房屋，从而在《购房意向合同》上签字。(2)根据被上诉人我爱我家公司在一审中的陈述，被上诉人王伟琪在签约过程中，多次给产权人蒋某打电话，确认本案房屋售价300万元带车位。而且被上诉人王伟琪作为成年人，如果没有产权人蒋某的授权，被上诉人王伟琪会在《购房意向合同》中签字吗?按照常理判断，如果没有产权人蒋某的电话口头授权，被上诉人王伟琪是不会，也不敢在《购房意向合同》中签字的。2、从《购房意向合同》签署后，从该合同的履行情况看，产权人蒋某也是认可被上诉人王伟琪有代理权的，该《购房意向合同》合法有效。因为根据上诉人张伟与被上诉人我爱我家公司员工陈子发的聊天记录(见上诉人张伟提供的证据三)中显示：客户(该客户是张伟)去联系银行了，被上诉人我爱我家公司要求产权人蒋某尽快过来签约，产权人蒋某明确同意于2016年12月10日左右来杭州签约。该证据证明的事实与被上诉人我爱我家公司在一审庭审中陈述的事实也是一致的，被上诉人我爱我家公司在庭审也陈述“产权人蒋某说公司年底要办年会，没时间过来签合同，大概要在2016年12月15日左右来杭州签署。”很明显上诉人张伟与被上诉人我爱我家公司对于产权人蒋某在《购房意向合同》签署后，要来杭州签署《杭州市房屋转让合同》的事实陈述是一致的。上诉人认为，根据最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第十二条的规定，“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。”在本案中，产权人蒋某已经同意在2016年12月15日左右来杭州签署正式《杭州市房屋买卖合同》，说明其是愿意履行《购房意向合同》中的义务，那么就应视为产权人蒋某对被上诉人王伟琪签约行为的追认，所以该《购房意向合同》合法有效。3、产权人蒋某向被上诉人我爱我家公司支付2万元作为对上诉人张伟的赔偿，这一事实行为就是对被上诉人王伟琪签订《购房意向合同》行为的追认，一审判决对产权人蒋某支付该2万元的事实却没有进行认定，属于认定事实严重错误。本案纠纷发生的原因是，由于被上诉人王伟琪、涉案房屋的产权人蒋某由于房价上涨，不愿意出售房屋，导致未能按《购房意向合同》的约定与上诉人张伟签署《杭州市房屋转让合同》，后经被上诉人我爱我家公司与产权人蒋某协商关于解除《购房意向合同》，要求产权人蒋某赔偿2万元，后产权人蒋某同意支付2万元赔偿(实际上产权人蒋某也己将该2万元支付至被上诉人我爱我家公司)，但是上诉人张伟要求按《购房意向合同》10％违约金来处理，上诉人张伟与被上诉人王伟琪、产权人蒋某无法就合同解除的损失赔偿协商一致，这才导致本案纠纷的发生。上诉人张伟认为，产权人蒋某支付该2万元的行为就是对被上诉人王伟琪签署《购房意向合同》的追认，就是认可《购房意向合同》的效力，如果被上诉人王伟琪没有代理权，那么按照常理，产权人蒋某根本无需向被上诉人我爱我家公司支付2万元以作为对上诉人张伟的赔偿。4、被上诉人王伟琪在《购房意向合同》是有代理权，这可以在被上诉人我爱我家公司在一审中的陈述，被上诉人王伟琪作为成年人在合同上签字、产权人蒋某同意在签约后在2016年12月15日左右过来签署《杭州市房屋转让合同》、以及由于房价上涨，产权人蒋某在不同意出售房屋后支付2万元赔偿上诉人张伟损失等的事实，均能证明被上诉人王伟琪是具有代理权的，产权人蒋某足认可《购房意向合同》的效力。虽然被上诉人王伟琪和产权人蒋某在一审中的答辩中否认授权，认为被上诉人无权处分涉案房屋，但是这只是被上诉人以及产权人蒋某的单方面陈述，并没有合法有效的证据。5、退一步讲，假设产权人蒋某并未授权被上诉人王伟琪签订《购房意向合同》，被上诉人王伟琪的行为也应构成表见代理，该《购房意向合同》合法有效。上诉人张伟认为，上诉人张伟在本案中属善意第三人，根据被上诉人我爱我家公司的通知，上诉人张伟于2016年11月27日去被上诉人我爱我家公司签署《购房意向合同》，其告知上诉人张伟，届时是由涉案房屋的房东来签字，但被上诉人我爱我家公司却未告知上诉人张伟当时涉案房屋出卖人处的签字人不是产权人本人、未带房屋三证以及意向金不能转定金的情况，另外被上诉人王伟琪作为一成年人，他也没有告知上诉人张伟“他没有产权人的授权、无权处分该房屋”的情况，上诉人张伟是在被上诉人我爱我家公司的门店签约，而被上诉人王伟琪作为成年人也在《购房意向合同》中签字，上诉人张伟作为一个普通的购房者，基于对被上诉人我爱我家公司作为专业中介机构的信任以及王伟琪的签字，当然有理由相信被上诉人我爱我家公司说的来签字的人是产权人本人或者有权签字的人，所以上诉人张伟也就在当日就签了约，并在签约当日按《购房意向合同》约定支付购房意向金20000元。根据《合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”所以《购房意向合同》合法有效。二、一审判决适用法律错误。一审判决依照《合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，就认为本案《购房意向合同》无效，这明显属于适用法律错误。上诉人认为，认定合同无效，应当有法律、行政法规的明确规定合同无效的情形，应当符合《合同法》第五十二条的规定，但本案《购房意向合同》不存在第五十二条中合同无效以及其他法律、行政法规规定的无效的法定情形，另外《合同法》第四十八条中也没有“未经被代理人追认的合同无效”的此类规定，那么，该审判决仅以该条规定就认定《购房意向合同》无效是属于适用法律错误。所以本案《购房意向合同》是有效的，退一步来说，产权人蒋某事后否认授权，那也只是《购房意向合同》对蒋某不发生效力，但对被上诉人王伟琪是有效力的，届时《购房意向合同》的履行、违约责任的承担都应当由被上诉人王伟琪承担。如果按照一审判决，本案是由于产权人蒋某以及被上诉人王伟琪在签约过程中没有书面委托授权，事后由于房价上涨违约，不想出卖房屋，而提出被上诉人王伟琪没有代理权，一审法院基于此就认定意向合同无效，如果房价下跌，买方不愿意购买该下跌的房屋，而卖方当时也没有书面的授权，届时产生纠纷，按照一审判决的逻辑，只要卖方后补了书面授权，那么意向合同就有效，否则就无效，届时卖方后补了授权代理手续，买方就一定得购买下跌房屋，否则就得承担违约责任。所以上诉人张伟认为，按照一审判决的这种逻辑，对买方来说，不管是房价下跌还是上涨，最后该房屋卖还是不卖，决定权都在卖方手里，房价涨了，卖方不卖，也不用承担违约责任，房价跌了，到时候卖方要买方购买，届时卖方只需要后补委托代理手续，意向合同有效，买方一定得购房，否则就得承担违约责任，所以这对买方是不公平的。三、被上诉人王伟琪应当向上诉人张伟支付违约金人民币30万元，于法有据。1、根据《购房意向合同》第七条第一项的约定，若上诉人张伟或被上诉人王伟琪违约，则应按照房屋转让总价的10％向对方支付违约金，现由于被上诉人王伟琪由于产权人蒋某不愿意出售房屋，导致其未按合同约定签署《杭州市房屋转让合同》，明显被上诉人王伟琪的行为属违约行为，所以，被上诉人王伟琪应向上诉人张伟支付违约金，按照转让房屋总价的lO％确定为人民币30万元。根据最高人民法院关于《审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”，所以上诉人张伟要求被上诉人王伟琪赔偿违约金人民币30万元于法有据。2、被上诉人王伟琪代理人认为30万元的违约金过高，应当调整，根据《合同法》第一百一十三条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”上诉人张伟提出的30万元违约金远远低于履行合同后可以获得的利益，按《购房意向合同》确定涉案房屋总价300万元(含车位一个)、建筑面积159平方米，扣除车位价格12万，则单价为18000元／平方米，而当前涉案房屋单价23000元／平方米左右，按照此上涨价差5000元／平方米计算，若被上诉人王伟琪按约履行，上诉人张伟可获得利益多达80万元，现由于被上诉人王伟琪不履行，导致上诉人张伟的损失多达80万元，所以上诉人张伟要求被上诉人王伟琪赔偿违约金30万元足不高的，无需调整。四、被上诉人我爱我家公司就被上诉人王伟琪向上诉人张伟支付违约金30万元承担连带责任。本案庭审中，上诉人张伟、被上诉人王伟琪以及被上诉人我爱我家公司都同意解除《购房意向合同》，虽然被上诉人我爱我家公司也己同意向上诉人张伟归还购房意向会20000元，但被上诉人我爱我家公司仍应就被上诉人王伟琪承担的违约金30万元向上诉人张伟承担连带责任。被上诉人我爱我家公司在办理居间服务应当承担符合专业主体要求的注意义务，注重核实与交易相关的主体资格，房产权属、委托代理等证明材料真实性，但被上诉人我爱我家公司在本案中未核实房屋产权、委托代理等相关资料，存在过错，导致本案《购房意向合同》无法履行，无法签署《杭州市房屋转让合同》，导致上诉人张伟利益受损的金额达80万元。根据《合同法》第四百二十五条得规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”上诉人认为，被上诉人我爱我家公司应就被上诉人王伟琪向上诉人张伟支付违约金30万元承担连带责任。综上所述，一审判决认定事实有误、适用法律错误，请求二审法院依法撤销杭州市下城区人民法院(2016)浙0103民初9350号民事判决，依法改判支持上诉人原审的诉讼请求。一审、二审的诉讼费用全部由两被上诉人承担。
被上诉人王伟琪答辩称：涉案《购房意向合同》是无效合同，王伟琪代替蒋某签订合同，并无授权，构成无权代理。王伟琪收到蒋某的委托了解售房的价款等情况，蒋某将王伟琪的电话告知我爱我家公司，之后都是我爱我家公司为了促成这个合同，使王伟琪在意向合同上签字。王伟琪虽然在合同上签字，但是因为我爱我家公司明知王伟琪没有代理权，所以没有将意向合同、意向金交付给王伟琪。签订意向合同时，王伟琪没有出具授权书以及结婚证，我爱我家公司也没有要求王伟琪提供这些材料。意向合同签订后，产权人蒋某明确表示拒绝追认该代理行为，该意向合同因蒋某拒绝追认而无效。王伟琪的行为也不构成表见代理，我爱我家公司明确告知张伟到时候由蒋某来签字，并带上相关产权证。王伟琪没有授权书、产权证、结婚证，不足以导致张伟相信王伟琪有权代理出售房屋，因而张伟不是善意第三人，王伟琪的行为不构成表见代理。意向合同无效之后，相应的违约条款也无效，张伟没有证据证明其损失。王伟琪请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人我爱我家公司在二审中答辩称：张伟经我爱我家公司带看杭州市××湾××幢××单元××室的房屋后有意向购买。由于产权人蒋某在外地没时间来杭州，无法面谈，一直电话沟通，沟通了几天后蒋某表示自己的老公即王伟琪这几天在杭州出差，由王伟琪来面谈，并把王伟琪的电话号码报给了我爱我家公司经纪人。2016年11月27日，张伟、王伟琪在我爱我家公司晨光绿苑店面谈，面谈过程中王伟琪多次电话告知蒋某确认出价3000000元带车位，后王伟琪代蒋某签订《购房意向合同》，约定3个工作日内让产权人带上三证来杭州签署《杭州市房屋转让合同》。当日，张伟向我爱我家公司支付了20000元购房意向金，我爱我家公司经纪人告知张伟，因为不是产权人本人签字，三证也没有带过来，所以意向金不进行转定金。后来我爱我家公司经纪人按照合同约定叫产权人蒋某带上三证来杭州签署《杭州市房屋转让合同》，产权人说公司年底要办年会没时间过来签合同，大概要2016年12月15日左右来杭州签署。我爱我家公司告知张伟，张伟表示认可。2016年12月15日我爱我家公司经纪人再次电话要求产权人来签署合同，产权人告知不想出卖房屋并且否认王伟琪具有代理权。我爱我家公司通知张伟，张伟表示要求双倍返还定金。经与产权人蒋某沟通，产权人蒋某向我爱我家公司支付20000元。我爱我家公司再与张伟沟通时，张伟表示不同意，要求按10%违约金处理，无法协商一致。
二审中，上诉人张伟、被上诉人王伟琪、被上诉人我爱我家公司均未向本院提交新的证据。
根据有效证据及当事人陈述等，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。
本院另查明，在纠纷发生后，蒋某向我爱我家公司支付的20000元以解决纠纷。一审法院宣判后，该20000元已由我爱我家公司返还给了蒋某。根据王伟琪陈述，其与蒋某之间仅仅是同事关系。
本院认为，《民法通则》第六十六条规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任；未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本案所涉《购房意向合同》，王伟琪以乙方（卖方）的名义与张伟（买方）签订，王伟琪在乙方（签名）处签字捺印。案涉房屋的所有人系案外人蒋某；《购房意向合同》第二条第六款约定：其他：房屋签定《杭州市房屋转让合同》当日带齐房产三证。现蒋某作为房屋所有权人明确表示没有授权他人处分房产，对王伟琪的行为不予追认，故应由王伟琪承担相应的民事责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”王伟琪主张《购房意向合同》无效的理由不能成立，本院不予支持。因王伟琪的行为导致张伟无法签订正式《杭州市房屋转让合同》，致使合同目的无法实现，张伟上诉主张解除《购房意向合同》的请求成立，本院予以支持。上诉人张伟上诉主张王伟琪返还意向金20000元，现各方均确认意向金在我爱我家公司，我爱我家公司同意返还意向金且张伟亦同意由我爱我家公司返还，为减少诉累，本院予以支持。关于张伟上诉要求王伟琪支付违约金300000元的请求，因王伟琪的行为导致张伟无法实现合同目的，按《购房意向合同》的第七条第一款的约定，因王伟琪违约，故应按房屋转让总价的10%向张伟支付违约金300000元，张伟的该项上诉请求成立，本院予以支持。关于张伟要求我爱我家公司承担王伟琪支付违约金300000元的连带责任，没有法律依据，故本院对张伟该项上诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第六十四条之规定，判决如下：
一、维持杭州市下城区人民法院（2016）浙0103民初9350号民事判决第一项及案件受理费部分；
二、撤销杭州市下城区人民法院（2016）浙0103民初9350号民事判决第二项；
三、2016年11月27日张伟与王伟琪、杭州我爱我家房地产经纪有限公司签订的《购房意向合同》于本判决生效之日解除；
四、王伟琪于本判决生效后十日内支付张伟违约金300000元；
五、驳回张伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费6100元，由张伟负担300元；王伟琪负担5800元。张伟于判决生效之日起十五日内向法院申请退费；王伟琪于判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。（专户名称：浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨支行帐号：12×××68）
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 盛 峰
审判员 张一文
二〇一七年九月五日
书记员 何英杰