广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初9754号原告：林惠玲，女，1967年10月9日出生，澳门特别行政区居民，现住澳门。委托诉讼代理人：刘丽霞，广东凡是律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘倩欣，广东凡是律师事务所实习律师。被告：何哲文，男，1970年2月11日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。被告：何哲飞，男，1974年6月15日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。上列两被告共同委托诉讼代理人：谢洪雁，广东铭致律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：林小霞，广东铭致律师事务所律师。原告林慧玲诉被告何哲文、何哲飞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员高尚独任审判，公开开庭进行了审理。原告林慧玲的委托诉讼代理人刘丽霞、刘倩欣，被告何哲文、何哲飞的共同委托诉讼代理人谢洪雁、林小霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林慧玲向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同于2016年4月11日解除；2.两被告支付原告2016年3月1日至2016年4月11日的租金人民币7106元及逾期付款违约金人民币2131.8元（违约金按照未付款的日1%暂计算至2016年5月11日，实际应付至付清之日止）；3.没收两被告租赁保证金人民币10400元作为被告单方提前解除合同的违约金；4.两被告支付原告租赁税人民币18432.6元及逾期付款利息（利息按照同期银行贷款利率从起诉之日计算至付清之日止）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告何哲文、何哲飞从2006年开始租赁了中山市××路豪逸华庭23卡商铺使用，并在原告取得商铺租赁权后续租至2017年6月30日。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定：1.每月租金为5200元，租赁税被告缴纳；2.合同签订后被告缴纳10400元的租赁保证金，该保证金在合同期满或合法解除时，被告无违约的则无息退还；3.若被告逾期支付租金的，每逾期1日，按拖欠租金金额的1%向原告支付违约金；4.承租方不得擅自解除合同，否则向乙方支付违约金人民币10400元；5.其他条款。合同签订后，原告依法向被告交付了商铺，被告却在2016年4月11日单方向原告告知退租，并将钥匙还给了原告。被告在承租期间，未按时缴纳2016年3月、4月的租金，且未依约缴纳租赁税费。原告同意被告退租，但以被告需支付实际使用期间的租金及租金税、且承担相应的违约责任为前提。原告多次催告被告按合同约定履行相应付款义务，但被告均不履行，导致原告不得不在2016年5月16日自行缴纳租赁税费。综上所述，被告违反约定，单方解除合同，且未按时向原告缴纳租金及支付租赁税，已构成根本性违约，应依约承担相应的违约责任。庭审中，原告明确诉讼请求1系要求解除与被告何哲飞于2015年6月28日签订的房屋租赁合同；诉讼请求3系基于被告擅自提前解除合同而要求被告支付违约金10400元。原告林慧玲对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.个体户机读档案登记资料；2.房屋租赁合同（2013年7月1日至2015年6月31日）、同时期在租赁所备案的房屋租赁合同；3.房屋租赁合同（2015年7月1日至2017年6月30日）；4.房屋租赁证；5.房地产权证、土地使用权证；6.租赁税缴税发票；7.租金发票。被告何哲文、何哲飞辩称：一、原告主张被告向其支付2016年3月1日至4月11日的租金没有任何事实依据。被告何哲文与原告于2013年7月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租其位于中山市××路豪逸华庭23卡的商铺，被告何哲文以被告何哲飞的名义与原告于2015年6月28日签订《房屋租赁合同》，合同期限自2015年7月1日至2017年6月30日止。被告租赁涉案房屋用于中山市东区铭鑫鞋店的经营，但由于经济环境恶劣经营困难，被告何哲文已提前向原告要求自2016年3月份起解除合同，并于2016年1月缴纳最后一期即2016年2月份的租金。此外，被告经营的中山市东区铭鑫鞋店已于2016年3月7日被核准注销个体工商户的注销登记手续，被告已于2016年3月初将钥匙交给代原告管理房屋的中介公司永盈丰房地产投资咨询服务公司，双方进行了交接。被告与原告已经结清所有租金款项，并自2016年3月起将商铺交回原告，因此原告仍主张被告向其支付2016年3月1日至4月11日的租金没有任何事实依据。二、原告要求被告支付租赁税没有法律依据，被告不予认可。双方分别于2013年7月1日和2015年6月28日签订《房屋租赁合同》，根据2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》第十一条“租赁房屋所需缴纳的有关税费，由甲乙双方按有关规定各自承担”之约定，该份合同期限的内租赁税应当由原告自行缴纳，与被告无关。双方仅在2015年6月28日签订的《房屋租赁合同》第二条约定“租赁税由乙方（即被告）向税务局缴纳”，即使原告有权要求被告支付租赁税，也仅能要求自2015年6月28日至2016年2月期间的税费。三、被告向原告支付租金超出合同约定部分，原告应当返还。2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限自2013年7月1日至2015年6月30日止，租金为每月4000元，然而，实际上被告每月向原告的账户内存入5200元，高于约定的租金数额，被告支付租金超出合同约定的部分，应当由原告进行返还。四、原告既主张没收被告保证金，又主张逾期付款违约金，两项诉讼请求只能择一；且逾期租金违约金按日1%的约定标准过高，请求法院予以调整；原告主张被告按5200元缴纳租金，但原告向租赁所缴纳租赁税的基数是4000元，即按被告向房管局备案的合同约定，被告只需要按向房管局备案的租金来缴纳租赁税。事实上，原告缴税也是按租赁税来缴交。租赁税本来就是原告收取租金收入后应向国家缴纳的税款，应由出租方承担，两合同约定有分歧的情况下，应按法律规定执行。被告何哲文、何哲飞就其辩解意见在举证期限内提交证据如下：1.核准个体工商户注销登记通知书、中山市地方税务局东区税务分局事项通知书；2.收条。本院经审理认定事实如下：2013年7月1日，林慧玲（甲方，出租方）与何哲文（乙方，承租方）签订房屋租赁合同（以下简称合同一）一份，主要约定甲方将座落于中山市××路豪逸华庭23卡（建筑面积约59平方米，以下简称23卡）出租给乙方作商业使用，租赁期限为自2013年7月1日至2015年6月30日止；物业管理费（每月3元/平方米）由乙方支付给物业管理公司，租赁税由乙方向税务局缴交；租金为5200元/月，当月10号前银行支付；乙方在签订合同之日向甲方交付10400元租赁保证金，由甲方保管，租赁期满或合同解除时，乙方没有发生违约情形的，甲方将保证金退回给乙方；甲、乙双方不得擅自提前解除本合同，否则向对方支付违约金10400元；若乙方逾期支付租金，每逾期一日，按拖欠租金金额的1%向甲方支付违约金，逾期支付租金超过7天，甲方可以解除本合同，追偿租金及逾期付款滞纳金并不退还保证金。合同还约定了其他内容。同日，林慧玲（甲方，出租方）与何哲文（乙方，承租方）就23卡另签订一份房屋租赁合同并于中山市房屋租赁管理所登记备案，其中载明建筑面积58.52平方米；租金为4000元/月，按月结算，乙方每月第10日前转账支付给甲方；乙方向甲方交纳人民币8000元租赁保证金，租赁期满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方退还乙方保证金或低偿租金；租赁房屋所需缴纳的有关税费，由甲乙双方按照有关规定各自承担。合同签订后，林慧玲将该商铺交付何哲文使用，何哲文用于经营中山市东区铭鑫鞋店（该店注册登记的经营者为何哲文弟弟何哲飞）。2015年6月28日，林慧玲（甲方，出租方）与何哲飞（乙方，承租方）签订23卡的租赁合同，约定租赁期限为自2015年7月1日至2017年6月30日止；2015年7月1日止2016年6月30日租金为5200元/月，2016年7月1日至2017年6月30日租金为5400元/月，当月10号前现金支付；合同其他条款未变。何哲文实际按每月5200元为标准向林慧玲交纳租金至2016年2月。林慧玲已交纳2013年8月1日至2013年12月31日租赁税费2973元；2014年1月1至2014年12月31日租赁税费7135.20元；2015年1月1至12月31日租赁税费7135.20元；2016年1月至2016年2月29日租赁税费1189.20元。林慧玲主张两被告于2016年4月单方解除租赁合同给其造成损失，遂诉至法院，主张前述实体权利。另，庭审中，林慧玲称何哲文、何哲飞于2016年4月11日交还23卡钥匙，故应当认定二人实际使用租赁物至2016年4月11日，合同解除时间也应为2016年4月11日。何哲文、何哲飞则主张其于2016年3月7日办理了中山市东区铭鑫鞋店个体工商户注销登记并已未实际经营，故租赁合同自2016年3月起即解除。原、被告确认以将23卡钥匙交还给中介永盈丰房地产投资咨询服务公司的方式交还租赁物。何哲文、何哲飞向本院提供了永盈丰房地产投资咨询服务公司黄燕芬出具的收条，载明何哲飞因个人原因需提前终止房屋租赁合同交还房屋锁匙一条，落款日期为2016年04月11日。被告称该收条是该中介公司迫于原告压力才将日期写为4月11日，与实际日期不符，但未提交证据证明实际交付钥匙的时间。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方对于2015年6月28日签订的房屋租赁合同已解除无异议，本院予以确认。本案的争议焦点在于：一、2013年7月1日至2015年6月30日期间的租赁双方权利义务以哪一份租赁合同为准；二、本案的责任主体；三、2015年租赁合同解除时间及原因；四、被告应承担责任范围。关于焦点一。原告林慧玲与被告何哲文于2013年7月1日签订两份租赁合同，双方均确认被告每月按5200元交纳租金，即双方实际按合同一履行。2015年6月28日，林慧玲（甲方，出租方）与何哲飞（乙方，承租方）签订合同，两被告确认何哲飞签订合同后，实际由何哲文履行该合同，根据该份合同内容，系对2013年合同一的续签合同，两者约定权利义务基本相同，也印证双方实际应按合同一履行的事实，故本案租赁双方权利义务应受合同一和2015年租赁合同内容约束。关于焦点二。本案为房屋租赁合同纠纷。根据合同相对性，林慧玲于2013年与何哲文签订涉案租赁物的租赁合同，又于2015年与何哲飞签订涉案租赁物的租赁合同，何哲文、何哲飞应对自己签订的合同产生的对应义务承担责任。另一方面，基于租赁合同特性，租赁物使用人基于其对租赁物的占有、使用、收益而对出租人承担支付对价的义务。两被告确认2015年租赁合同签订后，何哲文实际使用租赁物，故其亦应对该合同义务承担共同清偿责任。关于焦点三。何哲文、何哲飞提交的个体户注销登记的资料反映其注销租赁物所登记经营主体的时间，不能证明其搬出租赁物、解除租赁合同的时间。反之，永盈丰房地产投资咨询服务公司出具的收条显示何哲飞因个人原因于2016年4月11日交还租赁物锁匙，虽然两被告主张该时间系虚假，但未提交证据证明，故本院认定二人返还租赁物的时间为2016年4月11日。两被告已以自行行为表明不再继续履行合同，林慧玲亦确认合同于2016年4月11日解除，对林慧玲主张何哲飞因个人原因于2016年4月11日提前解除合同，本院予以确认。关于焦点四。一、租金。何哲文、何哲飞应据2015年租赁合同向原告支付尚欠2016年3月1日至2016年4月11日租金7107元（5200元＋5200元/月÷30天×11天）。二、租赁税。2013年合同一和2015年合同均约定租赁税由承租人承担。该约定属于出租人与承租人之间自愿协商对该笔费用的承担，并未免除原告作为出租人依法应向税务机关缴纳税费的义务，未违反法律强制性规定，对合同双方具有约束力。故被告辩称该约定无效的理由，本院不予采信。原告已付的2013年7月1日至2015年6月30日期间租赁税费13675.8元（2973元+7135.2元+7135.20元/12月×6月）应由何哲文返还；原告已付的2015年7月1日至2016年2月29日租赁税费4756.8元（7135.20元/12月×6月+1189.20元）应由何哲文、何哲飞共同返还。因原告垫付该费用产生利息损失，对其要求被告按同期银行贷款利率支付利息损失的请求，本院予以支持。三、违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，本院已认定被告拖欠租金及因个人原因提前解除合同，对原告按合同约定要求被告支付拖欠租金及提前解除合同违约金的请求应予支持。根据原告举证证明的事实可知原告因被告违约行为遭受的损失包括租金占用利息损失、因合同未到期的租金损失等，故结合本案实际情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院确定被告应以每月拖欠租金为基数，自每月拖欠之日起即16日起按年利率24%向原告支付拖欠租金违约金至清偿之日止，另支付解除合同违约金10400元。林慧玲主张以何哲文、何哲飞已缴纳的租赁保证金10400元进行抵付，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告林慧玲与被告何哲飞于2015年6月28日签订的房屋租赁合同已于2016年4月11日解除；二、被告何哲文、何哲飞于本判决生效之日起七日内向原告林慧玲支付2016年3月1日至2016年4月1日期间的租金7106元及逾期支付租金违约金（其中5200元，自2016年3月11日起，其中1907元自2016年4月11日起，均以年利率24%计算至清偿之日止）；三、被告何哲文、何哲飞向原告林慧玲支付单方解除合同违约金10400元（以被告已向原告交纳的租赁保证金10400元抵付，无需另行支付）；四、被告何哲文于本判决生效之日起七日内向原告林慧玲返还租赁税费13675.8元并赔偿利息损失；被告何哲文、何哲飞于本判决生效之日起七日内向原告林慧玲共同返还租赁税费4756.8元并赔偿利息损失；利息损失均自2016年5月16日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至清偿之日止；五、驳回原告林慧玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费752元，减半收取376元（原告林慧玲已预交），由原告林慧玲负担18元，被告何哲文、何哲飞负担358元（被告何哲文、何哲飞负担部分于本判决生效之日起七日内迳负原告林慧玲）。如不服本判决，原告林慧玲可在判决书送达之日起三十日内，被告何哲文、何哲飞可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 高 尚二○二○一六年八月十一日书记员 郭小琪许晓丹