浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0402民初5767号
原告：孙忠美，男，1968年7月19日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
委托代理人：施霁，浙江泰豪律师事务所律师。
被告：朱鳌，男，1987年6月2日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
被告：朱新权，男，1962年2月19日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
委托代理人：杨建明，浙江南湖律师事务所律师。
原告孙忠美因与被告朱鳌、朱新权房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年9月30日受理后，依法由代理审判员蒋莉独任审判，于2016年11月14日、2017年4月7日两次公开开庭审理了本案，原告孙忠美的委托代理人施霁、被告朱鳌、被告朱新权的委托代理人杨建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，两被告系父子，是案涉交易房产即嘉兴市清华府邸11幢401室及车库15号的共有人，2016年8月31日，原告与两被告在嘉兴市南湖区城东久安房产经济服务部达成协议，约定由两被告自愿将案涉房产以1180000元的价格转让给原告，并且签订了《久安房产转让居间合同》，并按约定当日交付定金50000元，合同另约定双方应在2016年9月16日前至房产权属所在地的房产交易办证大厅办理相关的手续，如果一方违约，需支付对方违约金100000元，并承担房产中介的咨询服务费；后由于两被告表示无法在原先约定的9月16日前办理有关手续，原告同意将时间拖延至2016年9月26日前，但两被告仍旧不予配合，并要求加价。经原告催告后，被告明确表示拒绝，现原告由于购买案涉房屋需要筹款，已将自己原先居住的房产转让出售，目前已无地方居住。为维护社会交易的诚信和原告的合法权益，故诉请判令：被告继续履行合同的同时支付违约金、中介费及原告方律师代理费。诉讼中原告表示因被告方明确拒绝履行合同，故变更诉讼请求为解除房屋买卖合同，两被告赔偿原告房屋差价损失750000元，双倍返还定金100000元，支付违约金100000元，并承担中介费11800元，赔偿原告为实现债权支出的律师代理费58000元。诉讼过程中鉴定报告出来后，原告再次变更诉讼请求为被告赔偿原告房屋差价损失为170000元，返还定金50000元，并支付违约金100000元，并承担中介费11800元，赔偿原告为实现债权支出的律师代理费58000元。
被告朱鳌答辩称，当时中介明确知道房产证上有两个人名字，但是告诉我可以一个人签合同。原告当天来个四个人，10点看的房子，中饭时候就直接和被告朱鳌签了合同，感觉有点怂恿朱鳌的感觉。签合同当天朱鳌没有经过朱新权同意，签订合同后，过户前，应该是20号前。朱鳌告诉朱新权要过户，朱新权明确表示不同意，说涉案房屋离医院近，老了要过来住。当时合同还没到期朱鳌得知父亲不想卖就及时通知了中介，要中介通知原告。被告朱鳌是希望合同能履行，想换房的，但是被告朱鳌父亲不同意。因就前后一个月时间，且涉案房屋出现空洞、开裂，原告主张房屋差价损失过高。双倍返还定金和支付违约金只能选一。中介有过错，中介费被告朱鳌不认可。原告可以自己诉讼，没必要请律师，律师费被告朱鳌不认可。
被告朱新权答辩称，原告购买涉案房屋签订合同的整个过程都是和朱鳌沟通、接触的，定金也是朱鳌和原告交接的，朱新权不知情，也不在场。房屋中介作为房屋买卖的专业机构，明知道涉案房屋是两被告的共有房产，为了中介利益，违反诚实信用原则，在没有通知朱新权的情况下，欺骗原告和朱鳌签订了房屋买卖合同，中介对合同无效方面应承担70%的主要过错，原告在购买房屋过程中也没有尽到谨慎审查的注意义务，存在着一定的缔约过失，也应当存在一定的过错责任。朱鳌转让房屋未征得被告朱新权同意，合同无效，也无须支付违约金。中介费被告朱新权无关，且原告未提供中介费支付凭证。律师代理费无合同依据。房产证显示产权人明明是朱新权，原告和中介为什么不去调查清楚涉案房产的转让是否经朱新权同意，原告、中介对此存在过错，应按过错承担责任。原告要求被告朱新权赔偿应提出证据证实。
针对自己的主张，原告孙忠美提供了下列证据：
1、久安房产转让居间合同、业主收款收据各一份，证明2016.8.31原告与被告朱鳌通过中介签订房屋买卖合同，并当天交付了定价50000元。
2、中介出具的情况说明一份，证明2016.9.26当天原告和中介方在住房保障局等待被告朱鳌一整天，被告朱鳌未按约到场，已违约。
3、房屋产权证一份、土地使用证一份，证明转让房屋的相关情况。
4、委托代理协议及发票各一份，证明原告为实现债权支出律师代理费58000元。
被告朱鳌对原告提供的证据质证认为，对证据1无异议；对证据2的内容说明下，那天中介给被告朱鳌时，朱鳌是说要去的，但是朱鳌给父亲朱新权打电话，父亲不去。朱鳌是想卖的，因父亲不同意，9月26日当天才没去，其他无异议；对证据3无异议，这些证件都是朱鳌拿过去的；对证据4有异议，委托协议中未有律师没有具体人选，没填写日期。
被告朱新权对原告提供的证据质证认为，对证据1不清楚，与被告朱新无关；对证据2真实性有异议，中介服务单位应出庭作证，中介房屋合同中约定中介费由原告支付，说明中介和原告有利害关系；对证据3真实性无异议，涉案房屋是两被告共有，朱新权的名字在第一位，原告和中介应通知朱新权到场签订房屋买卖合同，被告朱鳌系无权处分；对证据4异议，委托代理写2016.10.26后期添加，应有发票，代理费合同中应有约定。
两被告未提交证据。
为明确原告诉请的房屋差价损失，依原告的申请本院依法委托桐乡市中正房地产评估事务所对2016.9.26时涉案房屋的市场交易价格和合同约定价格之间的差价进行评估。2017年3月6日该评估机构出具桐中正SF（2017）03005号房地产估价报告书，评估结果为评估对象市场价值为135.8万元，原交易双方拟成交价为118.8万元整，与本次评估结果的差价为17万元。
原告对评估报告质证无异议。
被告朱鳌对评估报告质证认为涉案房屋有两个很大的空鼓，存在质量问题，基于此考虑，原告担心不好卖，所以当时签的合同价是优惠的，虽然评估里也写到了房屋空鼓，但未考虑到原告签合同时的主观因素导致合同价偏低的情况，其他无异议。
被告朱新权对评估报告质证认为报告内容太简单，没有详细列明评估计算公式，其他无异议。
本院认证如下：原告提供的证据1、3经被告方质证无异议，本院予以认定，原告提供的证据2中内容与被告朱鳌的庭审陈述相印证，本院予以认定。原告提供的证据4能够证明原告委托律师产生律师费的事实。桐乡市中正房地产评估事务所出具的桐中正SF（2017）03005号房地产估价报告书，程序合法，分析合理，该评估意见，本院予以采信。
本院经审理，认定案件事实如下：
朱新权和朱鳌系父子关系，涉案嘉兴市清华府邸11幢401室及车库15号房屋于2010年11月登记在两人名下，按份共有，朱新权和朱鳌各占50%份额。2016年8月31日，朱鳌（甲方）与原告孙忠美（乙方）及嘉兴市南湖区城东久安房产经纪服务部（丙方）签订《久安房产转让居间合同》一份，合同约定甲方将拥有转让权的嘉兴市清华府邸11幢401室及车库15号转让给乙方，房屋成交总价为1188000元，签约时乙方支付甲方定金50000元，自动转入房款中。合同第二条约定，担保房屋产权情况属实，涉及该房屋的一切产权纠纷均由甲方负责，并承担违约责任。合同第六条约定，甲方保证该房屋产权清晰、权属明确，对该房屋拥有完全出售之权利：若该房屋为共有财产，已征得其他共有人同意（包括配偶）。合同第八条约定，甲乙双方应在2016年9月26日前至房屋权属所在地房产交易办证大厅办理产权验证等相关手续，否则，将视为违约。合同第九条约定，甲乙双方任何一方违约应支付对方违约金100000元，且丙方咨询费用由违约方承担。
签约后当天，原告支付朱鳌定金50000元，朱鳌出具收据给原告。后因涉案房屋共有人朱新权不同意转让房屋，朱鳌2016年9月26日未按约到房产交易办证大厅办理手续。2016年9月30日原告诉至本院。诉讼过程中，双方协商一致经由法院委托桐乡市中正房地产评估事务所评估2016.9.26时涉案房屋的市场交易价格和合同约定价格之间的差价。评估费5000元，由原告预交。2017年3月6日该评估机构出具房地产估价报告书评估差价为17万元。
另，原告庭审中陈述，因为两被告系父子关系，原告有理由认为朱鳌构成表见代理；当时原告签订合同时，中介明确表示是和朱新权联系过，朱新权是知道并且同意朱鳌转让房屋的。
本院认为，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移时物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人事后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。本案原告与被告朱鳌就涉案房屋签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同应为有效。但因涉案房屋的共有权人拒绝追认朱鳌无权处分行为，涉案房屋所有权不能转移至原告。
依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案被告朱鳌未经共有人朱新权同意擅自转让涉案房屋，导致原告不能取得涉案房屋的所有权，故原告要求解除合同，本院予以支持。
依据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告对于已交付的定金5万元，要求返还，本院予以支持。关于违约金和房屋差价损失，根据《合同法》第一百一十三条以及其他相关规定可知，违约金与损失赔偿并不能并举，但如果约定违约金过低，不足以弥补守约方损失的，则可以调高至其损失状态。由于，房屋差价损失是买受人在买卖双方完全履行合同后应获得的圆满状态，因此，一般情况下，房屋差价损失应当涵盖违约金，买受人主张了房屋差价损失后就不能主张违约金。故原告主张的10万元违约金，本院不予支持。房屋差价损失总额，本院采信评估结论17万元。朱鳌在未征得共有人朱新权同意的情况下就签订房屋买卖合同，并在房屋买卖合同中向原告承诺已征得共有人同意，有违诚实信用原则，存在明显过错，理应赔偿原告的损失。但考虑到原告在明知涉案房屋系两被告共有的情况下，轻信他人言辞，未核实朱新权的意思表示，未要求朱新权到场签订合同，未尽到谨慎审查的义务。综合考虑原告和被告朱鳌的过错，本院酌情确定被告朱鳌赔偿原告房屋差价损失15万元。
原告主张的中介费损失未提供原告已支付中介费的证据，律师代理费未有合同依据，本院均不予支持。因朱新权未参与合同签订，亦未收取原告交付的购房定金，原告未能举证证明朱新权存在过错，故原告要求被告朱新权和被告朱鳌承担连带责任，于法无据，本院不予支持。原告在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《诉讼费缴纳办法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告孙忠美与被告朱鳌就嘉兴市清华府邸11幢401室及车库15号房屋签订的房屋买卖合同解除；
二、被告朱鳌于本判决生效后七日内返还原告孙忠美购房定金50000元；
三、被告朱鳌于本判决生效后七日内赔偿原告孙忠美房屋差价损失150000元；
四、驳回原告孙忠美的其他诉讼请求。
如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3574元，评估费5000元，两项共计8574元。由原告孙忠美负担4175元，被告朱鳌负担4399元，于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 蒋 莉
二〇一七年六月十九日
书 记 员 王雯琪
附页
1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。
逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。
2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。