湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0702民初1989号原告：钦佐芬，女。委托诉讼代理人：李文军，湖南沅澧律师事务所律师,代理权限为特别授权。被告：常德铜锣湾广场经营有限责任公司，住所地湖南省常德市城西办事处新村居委会武陵大道103号。法定代表人：石冰，该公司董事长。被告：湖南常德平和房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市城西办事处新村居委会武陵大道103号。法定代表人：石冰，该公司董事长。两被告的共同委托诉讼代理人：杨重远，湖南欣晟律师事务所律师，该公司法律顾问,代理权限为一般授权。两被告的共同委托诉讼代理人：刘清国，湖南保协律师事务所律师,代理权限为特别授权。被告：桃源县共同创业房地产开发有限公司，住所地湖南省漳江镇武陵路。法定代表人：石冰，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡博，该公司法律顾问,代理权限为特别授权。原告钦佐芬与被告常德铜锣湾广场经营有限责任公司（以下简称铜锣湾公司）、湖南常德平和房地产开发有限公司（以下简称平和公司）、桃源县共同创业房地产开发有限公司（以下简称共创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。钦佐芬的委托诉讼代理人李文军，铜锣湾公司、平和公司的委托诉讼代理人杨重远、刘清国，共创公司的委托诉讼代理人胡博到庭参加诉讼。现已审理终结。钦佐芬向本院提出诉讼请求：1、判令铜锣湾公司支付拖欠的商铺委托金本金136075.81元、滞纳金104659.05元；（以上均计算至2017年9月30日，其中2308号商铺本金为47266.32元，滞纳金为38260.49元，其中2231、2249、2250号商铺的本金为88809.49元，滞纳金为66398.56元）；2、平和公司、共创公司对铜锣湾公司的上述债务承担连带担保责任；3、铜锣湾公司、平和公司、共创公司承担本案诉讼费用。铜锣湾公司、平和公司共同辩称：1、欠付租金属实，但具体的租金数额应该以双方签订的协议结合房屋产权证的面积进行计算，有房产证的以房产证的面积为准，如房产证的面积大于所签返租协议面积，则钦佐芬应该向铜锣湾公司补偿房款后再计算租金；2、平和公司按担保法规定对上述债务承担担保责任；3、钦佐芬计算违约金的依据不足。共创公司辩称：1、同意平和公司、铜锣湾公司的答辩意见；2、共创公司在2008年已经进入了破产清算程序，其法人石冰于2011年5月11日所做出的承诺，对公司不产生法律效力，应当视为其个人行为。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2005年4月24日，钦佐芬购买了铜锣湾广场的商铺3间，铺位号为2231号、2249号、2250号，面积分别为8.24平方米、6.4平方米、6.38平方米，总价分别为82400元、64000元、63800元。同日，钦佐芬（甲方）与铜锣湾公司（乙方）、平和公司（丙方）就2231号、2249号、2250号商铺签订了三份《商铺委托联营合同》（以下简称合同），并约定：“一、甲方将位于铜锣湾广场铺位2231号、2249号、2250号，建筑面积分别8.24平方米、6.4平方米、6.38平方米，委托给乙方联合经营管理；二、三份合同的委托经营管理期限均为12年，自2005年10月1日至2017年9月30日”；三、其中2231号商铺委托金缴纳方式为：从2005年10月1日到2010年9月30日，每年委托金按甲方所购物业实际成交总额的8%支付，计人民币6592元；2010年10月1到2015年9月30日，按甲方所购物业实际成交总额的9%支付，计人民币7416元；2015年10月1日到2017年9月30日，按甲方所购物业实际成交总额的10%支付，计人民币8240元；其中2249号商铺的委托金缴纳方式均为：从2005年10月1日到2010年9月30日，每年委托金按甲方所购物业实际成交总额的8%支付，计人民币5120元；2010年10月1到2015年9月30日，按甲方所购物业实际成交总额的9%支付，计人民币5760元；2015年10月1日到2017年9月30日，按甲方所购物业实际成交总额的10%支付，计人民币6400元；其中2250号商铺的委托金缴纳方式均为：从2005年10月1日到2010年9月30日，每年委托金按甲方所购物业实际成交总额的8%支付，计人民币5104元；2010年10月1到2015年9月30日，按甲方所购物业实际成交总额的9%支付，计人民币5742元；2015年10月1日到2017年9月30日，按甲方所购物业实际成交总额的10%支付，计人民币6380元；四、三份合同对委托金的支付方式为：第1年（2005年10月1日到2006年9月30日）的委托金在签订本合同时一次性支付；第2年起到本委托结束（2006年10月1日到2017年9月30日）按年结算，即每年（六月三十日）向甲方缴付或代付当年委托金。五、三份合同均约定,乙方拖欠委托金，甲方可收取滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日乘拖欠委托总金额的万分之三；乙方累积拖欠委托金达三个月，甲方有权解除合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿全部损失。六、三份合同均约定,丙方对乙方就本合同限定的责任提供担保，在乙方无法履行相关责任时，有代为履行的义务并承担连带责任。上述三份合同签订后，因铜锣湾公司未按约履行给付租金的义务，经双方结算，截至2009年9月30日，铜锣湾公司共欠付钦佐芬的上述三个商铺租金本金50448元。2009年9月31日至2009年12月31日期间，分别欠付上述三个商铺租金3个月。2010年至2014年度，分别欠付上述三个商铺5个月，2015年度，分别欠付上述三个商铺租金2个月，2016年度，分别欠付上述三个商铺租金4个月。2017年截止合同到期，分别欠付上述三个商铺租金9个月。2008年2月2日，钦佐芬继续购买了铜锣湾广场的商铺1间，铺位号为2308号，面积为9.06平方米，总价为115968元。2008年2月2日-2009年9月30日，上述商铺实际由铜锣湾公司占有使用，经双方结算，铜锣湾公司确认在此期间欠付钦佐芬租金9277元。2009年10月1日至2011年7月31日期间，钦佐芬的上述商铺亦实际由铜锣湾公司占有使用。2011年10月14日，钦佐芬（甲方）与铜锣湾公司（乙方）、平和公司（丙方）就2308号商铺签订了《商铺委托联营合同》，并约定：“一、甲方将位于铜锣湾广场铺位，建筑面积共计9.06平方米，委托给乙方联合经营管理；二、期限为6年，自2011年8月1日至2017年7月31日”；三、委托金的支付方式为：从2011年8月1日到2015年7月31日，每年委托金按甲方所购物业实际成交总额的9%支付，计人民币10437元；2015年8月1到2017年7月31日，按甲方所购物业实际成交总额的10%支付，计人民币11596元；四、委托金的支付方式为：从2011年8月1日到2017年7月31日止按年结算，即每年8月向甲方缴付或代付当年委托金。五、乙方拖欠委托金，甲方可收取滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日乘拖欠委托总金额的千分之一点五。六、丙方对乙方就本合同限定的责任提供担保，在乙方无法履行相关责任时，有代为履行的义务并承担连带责任。合同签订后，因铜锣湾公司未按约履行给付租金的义务，2009年9月31日至2009年12月31日期间，分别欠付上述三个商铺租金3个月。2010年至2014年度，分别欠付上述三个商铺5个月，2015年度，分别欠付上述三个商铺租金2个月，2016年度，分别欠付上述三个商铺租金4个月。2017年截止合同到期，分别欠付上述三个商铺租金7个月。2009年7月1日，铜锣湾广场成立了业主委员会。从2010年1月1日开始，涉案商铺的租金由业委会向租赁户直接收取后发放给各业主（包括钦佐芬）。因铜锣湾公司欠付租金，2011年5月11日上午，经政府有关部门协调，召开了铜锣湾小业主租金协调会议，并形成了会议纪要，会议决定了平和房产公司的关联公司——共创公司，该公司破产案“破产裁定撤销”或“案外协调”共创公司取得桃花源步行街剩余物业处置权后，处置收益先行偿还共创公司负债，余下收益优先支付给铜锣湾小业主历史租金及契税。共创公司的法定代表人石冰在该会议纪要上签字确认。再查明，2008年7月15日，桃源县人民法院裁定受理了桃源县城市建设投资开发有限公司申请共创公司破产清算的申请，并于当日指定了管理人。2011年12月19日，常德市中级人民法院对共创公司破产清算一案提级审理。该院于2014年作出（2012）常民破字第1号民事裁定书，裁定驳回桃源县城市建设投资开发有限公司的申请。后申请人不服上诉至湖南省高级人民法院，该院于2015年维持了常德市中级人民法院的裁定。以上事实，有双方当事人的当庭陈述及《商铺委托联营合同》、《应付租金明细》、《会议纪要》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、本案滞纳金的计算方式？二、共创公司是否应当承担连带担保责任？关于争议焦点一，本案属房屋租赁合同纠纷。钦佐芬与铜锣湾公司、平和房产公司之间签订的四份《商铺委托联营合同》是各方当事人真实意思的表示，对其效力，本院予以确认。依法成立的合同受到法律保护，各方当事人均应依约履行合同义务，钦佐芬已按约将四间商铺交付给铜锣湾公司使用，但铜锣湾公司未按约支付租金，属违约方，应当承担相应的违约责任。铜锣湾公司实际占有使用钦佐芬2308号商铺期间的租金，亦应当予以支付。经查，钦佐芬购买的2231号、2249号、2250号商铺，从购买商铺之日起至2009年9月30日，铜锣湾公司欠付钦佐芬上述三间商铺租金本金50448元。从2009年10月1日至2017年9月30日，铜锣湾公司分别欠付钦佐芬上述三间商铺租金共计23个月，欠付租金本金38361.3元，（其中：1、2009年年度欠付3个月，租金标准为1401.3元/月，1401.3元/月×3月＝4203.9元；2、2010年至2014年度每年欠付1个月，租金标准为1576.5元/月，1576.5元/月×5月＝7882.5元；3、2015年度欠付2个月、2016年度欠付4个月、2017年度欠付9个月，合计15个月，租金标准为1751.66元/月，1751.66元/月×15月＝26274.9元）。另据双方合同约定，滞纳金的计算方式为：拖欠日乘拖欠委托金总额的万分之三，经查，铜锣湾公司共拖欠钦佐芬2231、2249、2250号铺面租金本金共88809.3元，拖欠时间共23个月，故滞纳金应为88809.3元×690天×0.0003＝18383.52元。从2008年2月2日至2009年9月30日，铜锣湾公司欠付钦佐芬2308号铺面租金为9277元，从2009年10月1日至2017年7月31日，铜锣湾公司欠付钦佐芬2308号铺面租金共计21个月，欠付租金本金19133.61元，（其中：1、2009年年度欠付3个月，租金标准参照2008年的租金标准9277元/年，故月租金为773.08元/月,773.08元/月×3月＝2319.24元；2、2010年欠付1个月，租金标准为773.08元/月，2011年至2014年各欠1个月，共计4个月，租金标准为869.75元/月×4月＝3479元；3、2015年度欠付2个月、2016年度欠付4个月、2017年度欠付7个月，合计13个月，租金标准为966.33元/月，966.33元/月×13月＝12562.29元）以上租金共计28410.61元。2308号商铺委托联营合同中约定滞纳金标准为按拖欠日乘以拖欠受益金总额的千分之一点五计算，该滞纳金约定的标准过高，本院酌定将滞纳金标准调整为拖欠日乘以拖欠总金额的万分之三。故滞纳金应为28410.61元×630天×0.0003＝5369.6元（2308号铺面未签订商铺委托联营合同期间的滞纳金参照日万分之三标准计算）。故上述二个商铺铜锣湾公司共计前付租金本金为117220.1元，滞纳金为23753.12元。另，平和公司在《商铺委托联营合同》中确认其在铜锣湾公司无法履行相关责任时，有代为履行的义务并承担连带责任。该保证责任的方式约定不明确，依照《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。故平和公司应对铜锣湾公司的债务承担连带清偿责任。对铜锣湾公司辩解钦佐芬应补足房款后再计算租金，因本案系房屋租赁合同纠纷，铜锣湾公司的该项主张属另一法律关系，可另行主张。关于争议焦点二，共创公司是否应当承担连带担保责任？经查，2011年5月11日，共创公司法定代表人石冰在会议纪要上以法人身份签字确认，并承诺愿意将共创公司在破产案“破产裁定撤销”或“案外协调”共创公司取得桃花源步行街剩余物业处置权后，处置收益先行偿还共创公司负债，余下收益优先支付给铜锣湾小业主历史租金及契税。但在2008年7月15日，共创公司就已经被裁定进入破产程序，并于当日指定了管理人。依据法律规定，在共创公司进入破产程序后，应由管理人接管共创公司的财产及内部管理事务等，石冰在共创公司破产清算期间以公司法人名义作出的清偿债务的承诺不能代表公司，共创公司承担责任没有事实和法律依据。故共创公司不应当承担连带清偿责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，判决如下：一、常德铜锣湾广场经营有限责任公司于本判决生效之日起七日内一次性支付钦佐芬租金人民币117220.1元及滞纳金人民币23753.12元；二、湖南常德平和房地产开发有限公司对第一项款项的支付承担连带清偿责任；三、驳回钦佐芬对桃源县共同创业房地产开发有限公司的诉讼请求；四、驳回钦佐芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3119元，由常德铜锣湾广场经营有限责任公司、湖南常德平和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  张 黎代理审判员  吴宁辉人民陪审员  陈祥谋二〇一七年十月十三日代理书记员  李 旋附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。