广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤17民终1194号
上诉人（原审被告）：深圳市彩生活物业管理有限公司。住所地：广东省深圳市龙华新区民治街道留仙大道综合楼**楼****室。
法定代表人：唐学斌，该公司总经理。
委托代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：阳江市中裕房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区漠江中路**号香江半岛。。
法定代表人：关仲芬，该公司总经理。
委托代理人：林杰，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活物业公司）因与被上诉人阳江市中裕房地产开发有限公司（以下简称中裕房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2016年9月22日作出的（2016）粤1702民初2172号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：阳江市香江半岛商住小区是由中裕房地产公司投资开发的。2012年1月5日，中裕房地产公司（甲方）与彩生活物业公司（乙方）签订了《香江半岛物业服务合同》和《香江半岛物业服务合同补充协议》，其中约定，甲方选聘乙方对香江半岛项目提供前期物业管�服务，合同期限为3年；自本物业正式入伙之日起计，具体起始时间以甲方通知业主正式办理入伙手续的通知单载明的入伙时间为准，如本合同期限未满，业主委员会成立并与物业管理企业签订了服务合同生效的，本前期物业管理委托合同自动终止。如本合同期限已满，业主委员会未成立且并未与新物业管理企业签订服务合同的，在同等条件下，经甲乙双方协商同意后，甲方可优先与乙方续签前期物业管理委托合同。甲方应按有关规定向乙方无偿提供可使用的物业管理用房（建筑面积约30平方米），乙方员工住房由甲方提供约90平方米，期限满后乙方员工住宿用房由乙方自行解决，乙方无条件退出住宿用房。在物业入住前一个月内，甲方向乙方提供和移交下列资料：物业报建、批准文件，规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管�工程竣工图等竣工验收资料，设施设备订货合同及安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；物业管理区域内各类建（构）筑物、场所（地）、设施（备）的清单；物业及配套设施的产权清单；物业管理用房的清单；物业使用、维护和管理所必需的其他资料。本合同解除或终止时，乙方必须向甲方或业主委员会移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案、资料并移交应属于业主共有的财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产账目、资金和物品等。对于乙方代为管理或收取的甲方的财产或甲方收入，乙方应在本合同终止前一个月内与甲方结清。本项目实行包班干制管理，乙方自负盈亏。合同签订后，中裕房地产公司按合同约定将物业管理用房、小区设备及相关的资料先后移交给彩生活物业公司，彩生活物业公司也按约定为香江半岛�区提供物业管理服务。
2015年6月24日，中裕房地产公司（甲方）与彩生活物业公司（乙方）再次签订了一份《香江半岛物业服务合同补充协议》，其中约定本物业服务合同期限自2012年1月5日至2016年5月31日止（含乙方和已收楼业主签订的物业服务合同）。合同期满，如乙方提供物业服务符合原合同及本协议的约定，经甲乙双方协商同意后甲方应当与乙方续约一年（以双方签署新的物业服务合同为准）。如本合同期限未满，业主委员会成立并与物业管理企业签订了服务合同生效的，本前期物业管理委托合同自动终止。如本合同期限已满，业主委员会未成立或业主委员会虽已成立但并未选聘新物业管理企业的，在同等条件下，经甲乙双方协商同意后，甲方可优先与乙方续签前期物业服务合同。
2016年4月25日，中裕房地产公司向彩生活物业公司发出一份�香江半岛物业服务履约告知函》，告知彩生活物业公司按约定的物业服务期限将于2016年5月31日届满，合同到期后中裕房地产公司不再与彩生活物业公司续签合同，按合同及补充协议约定的期限终止物业管理服务，要求彩生活物业公司与新的物业公司完成物业办理移交手续。同年6月1日，中裕房地产公司向彩生活物业公司发出一份《香江半岛物业管理接收函》，中裕房地产公司定于2016年6月1日正式办理物业接收手续。但彩生活物业公司一直不同意退出该小区的物业管理服务。2016年6月6日，阳江市住建局等部门对双方进行调解，未能达成协议。2016年6月6日，中裕房地产公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判令彩生活物业公司立即撤出“香江半岛”小区并停止在该小区提供物业管理服务；2、判令彩生活物业公司立即向中裕房地产公司移交全部管理用房及物业管理全�档案、资料，并移交应属于业主共有的财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产账目、资金和物品等。
原审法院认为：本案是物业服务合同纠纷。按《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”，中裕房地产公司作为香江半岛房地产开发商在前期物业服务与彩生活物业公司所形成的物业服务合同，该合同是双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，应为有效合同，双方应按合同约定全面履行各自的权利义务。本案彩生活物业公司为香江半岛小区提供物业服务是基于原、彩生活物业公司签订的《香江半岛物业服务合同》及《香江半岛物业服务合同补充协议》的约定，而彩生活物业公司在提供物业服务过程中与部分小区业主签订物业服务，按《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……”，该部分小区业主并不能代表小区的全体业主或业主委员会，其不能对抗双方签订的《香江半岛物业服务合同》及《香江半岛物业服务合同补充协议》的约定，中裕房地产公司、彩生活物业公司的权利义务应按双方签订的《香江半岛物业服务合同》及《香江半岛物业服务合同补充协议》的约定来处理。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”按双方的约定，彩生活物业公司对香江半岛物业服务至2016年5月31日止期限届满，彩生活物业公司应终止提供该小区的物业服务，由该小区的业主委员会决定选聘物业服务企业。但是由于本案香江半岛小区尚未完全竣工，业主委员会还没成立，小区还处于前期物业管理，该小区的物业服务仍应由开发商即中裕房地产公司来负责管理。为此，本案中裕房地产公司要求彩生活物业公司停止物业管理服务，并向中裕房地产公司移交全部管理用房及物业管理全部档案、资料及资产账目，并移交应属于香江半岛业主共有的财产（包括管理费、公共收入积累形成的资产、资金和物品等），理据充分，予以支持。而彩生活物业公司辩称缺乏理据，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、《物业管理条例》第二十一条、第二十六条之规定，判决如下：一、彩生活物业公司应在本判决发生法律效力之日起十日内停止在香江半岛提供物业管理服务，并同时腾迁出香江半岛小区；二、彩生活物业公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向中裕房地产公司移交全部管理用房及物业管理全部档案、资料及资产账目，并移交应属于香江半岛业主共有的财产（包括管理费、公共收入积累形成的资产、资金和物品等）。本案一审受理费200元，由彩生活物业公司负担。
上诉人彩生活物业公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判驳回中裕房地产公司的全部诉讼请求。主要事实和理由是：中裕房地产公司作为涉案小区物业的开发商和建设单位，虽然有权利在物业销售之前与彩生活物业公司签订前期物业服务合同，并在合同中约定了期限，但是，并不代表中裕房地产公司在涉案小区物业销售之后有权要求彩生活物业公司退出涉案小区的物业服务。涉案小区物业销售之后，对小区物业服务企业享有解聘权利的是小区业主或者业主大�，中裕房地产公司一方面仅仅是小区业主的一员，另一方面并不因为建设单位的身份而继续享有选聘和解聘物业服务企业的权利。所以中裕房地产公司无权要求彩生活物业公司撤出香江半岛小区并向其移交相关设施、资料。一、彩生活物业公司为涉案小区全体业主提供了优质的物业管理服务。二、一审法院以涉案小区尚未竣工、业委会还没成立，小区还处于前期物业管理为由，认定涉案小区物业服务仍由中裕房地产公司来负责没有任何事实和法律依据。香江半岛小区一期、二期均已竣工验收，一期别墅63栋、二期5栋商品房575户，现已有超过300多户业主收楼入住，彩生活物业公司所提供服务的对象也是涉案小区一、二期业主，业委会没有成立并不会影响涉案小区业主权利的行使。三、中裕房地产公司作为原告的主体不适格。1、中裕房地产公司提起本案诉讼时与彩生�物业公司之间并不存在合同关系，双方约定的物业服务合同期限自2012年1月5日至2016年5月31日止，中裕房地产公司无权依据合同关系，提起本案诉讼。2、彩生活物业公司与香江半岛业主形成了物业服务合同关系或者事实上的业务服务合同关系。香江半岛小区目前有5栋商品房（注：有575户）、别墅63栋、涉案小区房屋绝大部分已出售出去，彩生活物业公司已与小区404个业主签订了物业管理服务协议，中裕房地产公司只能算是涉案小区的一个业主而已。现涉案小区尚未成立业主委员会，也没有与其他物业服务企业签订物业管理合同，因此，彩生活物业公司有权继续为涉案小区的业主提供物业管理服务，直到业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》。3、中裕房地产公司并未得到法定比例多数业主的授权的前提下，无权要求彩生活物业公司撤出香江半岛小区并停止在该小区提供物业管理服务。4、选聘物业服务企业应履行相应法定程序。根据《物权法》的规定，业主更换物业管理公司可以通过国业主大会或者业委会，或者通过合法的“双多数”业主的同意，来决定是否更换物业管理公司。在本案中，香江半岛小区并未召开业主大会，更没有“双多数”业主同意的书面意见要解聘彩生活物业公司。综上所述，一审认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院支持其上诉请求。
被上诉人中裕房地产公司答辩称：一、彩生活物业公司依法依约均应于2016年6月1日撤出“香江半岛”小区并停止提供物业管理服务，且向中裕房地产公司移交全部管理用房及物业管理全部档案、资料，并移交应属于业主共有的财产，这是双方于2015年6月24日签订的《香江半岛业务服务补充协议》的约定。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。三、彩生活物业公司上诉理由混淆黑白，毫无依据，其上诉请求依法应予驳回。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
本院另查明，中裕房地产公司开发的“香江半岛”小区至今尚未整体竣工，也未成立小区业主委员会。
本院认为：中裕房地产公司作为“香江半岛”小区的开发商，在销售物业之前与彩生活物业公司签订的《香江半岛物业服务合同》和《香江半岛物业服务合同补充协议》，属于前期物业服务合同。上述合同是双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，原审认定为有效合同正确，本院予以确认。本案属于前期物业服务的性质，中裕房地产公司是涉案小区的建设单位，有权与物业公司签订前期物业服务合同。而彩生活物业公�在履行前期物业服务合同过程中，其与部分小区业主签订的物业服务合同，并不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项规定关于选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当由业主共同决定的情形，故彩生活物业公司所提供其与部分小区业主签订的合同并不能对抗其与中裕房地产公司的合同关系。再从双方合同约定的内容看，中裕房地产公司与彩生活物业公司于《香江半岛物业服务合同补充协议》中约定“本物业服务合同期限自2012年1月5日至2016年5月31日止（含乙方和已收楼业主签订的物业服务合同）”，而双方在2016年5月31日之后并没有签订新的合同，故双方的合同已经履行完毕。根据中裕房地产公司与彩生活物业公司签订的《香江半岛物业服务合同》，双方约定了“期限满后乙方（彩生活物业公司）员工住宿用房由乙方自行解决，乙方无条件退出住宿用房……本合同解除或终止时，乙方必须向甲方（中裕房地产公司）或业主委员会移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案、资料并移交应属于业主共有的财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产账目、资金和物品等”内容。本案中，“香江半岛”小区尚未完成整体竣工验收，业主委员会还没成立，小区至今仍然处于前期物业管理状态，该小区的物业服务仍应由开发商中裕房地产公司来负责，彩生活物业公司主张中裕房地产公司不具备原告主体资格缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因此，原审支持中裕房地产公司的诉讼求，判决彩生活物业公司停止物业管理服务，并按合同约定向中裕房地产公司移交相关财产及档案、资料、账目等义务符合合同约定和法律规定，理据充分，本院予以维持。
综上所述，原审认定基本事实清�，适用法律正确，程序合法，处理结果并无不当，本院予以维持。彩生活物业公司的上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审判长 龙 飘
审判员 莫怡华
审判员 施震宇
二〇一七年一月十七日
书记员 曾秋霞