南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终11号
上诉人（一审原告）：李天晴，男，1979年6月3日出生，汉族，住南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：卢贤军，广西欣源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢宵宵，广西欣源律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：南宁市楚商巨金小额贷款有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道136-6号南宁华润中心幸福里1号楼4302号。
法定代表人：李建平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘俊华，广西欣和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘胜，广西欣和律师事务所律师。
上诉人李天晴因与被上诉人南宁市楚商巨金小额贷款有限公司（以下简称楚商公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月13日公开开庭进行了审理。上诉人李天晴的委托诉讼代理人卢贤军、卢宵宵、被上诉人楚商公司的委托诉讼代理人刘俊华、刘胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
楚商公司上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初516号民事判决；2.改判楚商公司交付李天晴的保证100000元归李天晴所有；3.改判楚商公司向李天晴支付违约金400000元；4.一、二审全部诉讼费用由楚商公司承担。
事实与理由：一、李天晴与楚商公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵守。楚商公司以其经营困难无法继续履行合同为由，单方向李天晴发出解除合同通知书，该解除事由不是法定解除事由或合同约定的解除事由，楚商公司解除合同行为不发生效力，租赁合同及补充协议至今还是有效合同。一审法院不能以双方当事人均有解除合同意思表示认定租赁合同及补充协议已于2015年11月12日解除。即使合同已解除，解除时间也应从李天晴起诉之日或本案判决生效之日起视为合同解除。二、一审法院以李天晴无法提供证据证明实际损失，将违约金调整为三个月空铺期租金无法律依据，认定错误。本案租赁合同及补充协议至今仍处于合同履行期，楚商公司只交付租金至2015年11月12日，楚商公司此后单方搬离租赁房屋并将房屋钥匙邮寄给李天晴的行为属于违约行为，该行为导致李天晴的经济损失，即涉案房屋从2015年11月12日至今处于空置期（15个月）的租金损失，以及剩余两年租期的租金损失。三、双方当事人在租赁合同中约定,若楚商公司违约，李天晴有权主张楚商公司交付的100000元保证金归李天晴所有。
楚商公司答辩称，一、根据双方签订的《房地产租赁合同》第九条的约定，楚商公司有权以书面形式通知李天晴解除租赁合同。二、李天晴主张的400000元违约金明显过高，且李天晴未提供证据证明其实际损失。李天晴已经收到楚商公司的解除合同书面通知，并已收到楚商公司邮寄的房屋钥匙，此时涉案房屋已经处于楚商公司的控制之中，李天晴已经清楚知道楚商公司不再继续承租商铺的事实，在此情况下，李天晴已具备重新出租涉案商铺的条件。一审法院酌情给予三个月重新出租的合理期限，李天晴在收回商铺后，如何使用涉案商铺，均由李天晴自行决定，其主张的涉案商铺仍然空置，与楚商公司无关。三、保证金是对合同履行的保证，合同中对于没收或不予退还保证金的约定，仍属于违约金的范畴，一审法院有权根据实际损失进行调整。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
李天晴向一审法院起诉请求：1.解除李天晴与楚商公司签订的《房地产租赁合同》及补充协议；2.楚商公司向李天晴支付违约金400000元；3.楚商公司依约交付给李天晴的保证金100000元归李天晴所有；4.楚商公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年8月11日，李天晴与楚商公司签订了一份《房地产租赁合同》，合同约定：李天晴将其坐落于南宁市XXXX号铺出租给楚商公司使用，租赁期限为五年，从2013年8月13日起至2018年8月12日止，租期内的月租金为28644元，租金按季度结算，签订本合同时楚商公司须向李天晴交付保证金100000元。合同还对双方的权利义务、违约责任作了约定。合同签订后，楚商公司依约向李天晴交纳了100000元保证金，并支付租金至2015年11月12日。后双方经协商，对租金达成新的补充协议，协议约定租金第一年每月为28644元，第二年每月在第一年每月租金基础上递增百分之十，以此类推，2015年8月13日至2016年8月12日租金为每月34659元。补充协议还约定，在合同期限内，若任何一方非法定及不可抗力的原因而单方面提出解除合同提前收回该物业或提前退租，违约方需支付400000元违约金。2015年10月28日，楚商公司向李天晴发出解除合同通知书，要求与李天晴解除合同，原因系因公司经营困难无法继续履行合同。2015年10月30日，楚商公司搬离涉案房屋，搬离时欲与李天晴交接房屋钥匙，但李天晴不予接受，后楚商公司将房屋钥匙以邮寄的方式交还给李天晴，李天晴也确认收到楚商公司邮寄的涉案房屋钥匙。
一审法院认为，李天晴与楚商公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并合法有效，对双方当事人均具有约束力，合同当事人应按合同约定履行相应的合同义务。
关于合同解除的问题。楚商公司要求解除合同并实际于2015年10月30日搬离涉案房屋，将涉案房屋钥匙邮寄给李天晴，租金也交至2015年11月12日。而李天晴以起诉方式要求解除合同，即双方均有解除合同的意思表示，故可以认定双方于2013年8月11日签订的《房地产租赁合同》及补充协议已于双方实际终止履行合同之日起解除，即2015年11月12日解除。
关于违约金的问题。楚商公司在合同履行期间提前解除合同，违反合同约定，应承担相应的违约责任。但楚商公司认为合同约定的违约金过高，请求法院调整为一个月的租金。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少;当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。现李天晴无法提供证据证明其实际损失，根据常理，出租房屋收回后另行招租需要一定的时间，因楚商公司提前解除合同，一审法院酌情将违约金标准调整为三个月的空铺期租金。因双方合同约定2015年8月13日至2016年8月12日租金为每月34659元，故楚商公司应支付的违约金应为34659元×3个月=103977元。因楚商公司在一审庭审中同意将已支付的履约保证金抵扣应支付的违约金，故楚商公司还应支付李天晴违约金3977元（即103977元-100000元）。
关于楚商公司交纳的保证金是否应归李天晴所有的问题。保证金的意义是在于保证合同继续履行，现合同已解除，且楚商公司并未拖欠任何费用，违约金已经是对合同守约方损失的补偿性措施，李天晴再要求没收楚商公司保证金没有事实和法律依据，故对李天晴要求不退还楚商公司保证金的诉求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、李天晴与楚商公司于2013年8月11日签订的《房地产租赁合同》及补充协议已于2015年11月12日解除;二、楚商公司应于本判决生效之日起十日内支付李天晴违约金3977元；三、驳回李天晴的其他诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取计4400元（李天晴已预交）,由李天晴负担3300元，楚商公司负担1100元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议。
经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：一、双方租赁合同何时解除？二、一审法院判决违约金是否适当？三、保证金是否可以用于抵扣违约金？
本院认为，关于第一个争议焦点，在租赁合同履行过程中，楚商公司因其经营问题于2015年10月28日向李天晴发出解除合同通知书要求解除合同，于2015年10月30日搬离涉案商铺，并将商铺钥匙邮寄给李天晴，表明楚商公司不再继续履行租赁合同，且已实际向李天晴交还了涉案商铺,租赁合同目的已无法实现，一审法院认定双方租赁合同解除并无不当。由于楚商公司已将租金交纳至2015年11月12日，双方租赁合同实际于2015年11月12日终止履行，一审法院认定双方于2013年8月11日签订的《房地产租赁合同》及补充协议已于2015年11月12日解除，本院依法予以维持。
关于第二个争议焦点，楚商公司在租赁期内单方解除合同，其行为已经构成违约，应承担相应的违约赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施只是损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”对于一方已经违约的，守约方应负有采取合理措施避免损失扩大的责任。如承租方已明确表示不再继续履行合同并交还房屋，而出租方并未采取积极措施另行出租房屋防止损失扩大，就扩大的损失不应由承租方承担赔偿责任。本案中，楚商公司于2015年10月30日搬离涉案商铺，并向李天晴邮寄商铺钥匙之后，李天晴未能提供证据证明其对防止损失扩大采取了积极措施。楚商公司主张李天晴诉请的400000元违约金过高，请求一审法院予以调低，结合楚商公司交还房屋的时间、租赁房屋的地段以及是否易于再行出租考虑，李天晴可能会产生寻找新租户所产生的必要的空置期损失，一审法院将违约金标准调整为三个月空置期租金，并无不当，本院依法予以维持。
关于第三个争议焦点，保证金是为合同的履行所提供的金钱保证，一审法院考虑因承租人提前解除合同可能产生的房屋空置期损失，将楚商公司应付的违约金调整为三个月租金，违约金足以弥补该项损失。因此，李天晴主张房屋保证金100000元归其所有，本院不予支持。在楚商公司同意将保证金用于抵扣违约金的情况下，一审法院判决楚商公司交纳的保证金100000元可以抵扣违约金，本院依法予以维持。
综上所述，上诉人李天晴的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元（上诉人李天晴已预交），由上诉人李天晴负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡青兮
审判员 袁宇飞
审判员 韦圆圆
二〇一七年三月十日
书记员 符贵芳