河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民终5395号
上诉人（原审被告）:高宏斌。
被上诉人（原审原告）：河北冀标房地产开发有限公司。
法定代表人：张东身，经理。
上诉人高宏斌因与被上诉人河北冀标房地产开发有限公司（以下简称冀标公司）确认合同效力纠纷一案，不服河北省赞皇县人民法院（2016）冀0129民初1049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人高宏斌到庭参加诉讼，被上诉人河北冀标房地产开发有限公司未到庭。本案现已审理终结。
高宏斌上诉请求：1、依法撤销河北省赞皇县人民法院（2016）冀01民初1049号民事判决第（一）项判决；2、在赞皇县人民法院作出的（2016）冀0129民初1049号民事判决第（二）项判决的基础上，增加判决内容；被上诉人应按160万元借款本金为基数按照年24％的利率自2015年8月15日之日计算利息向上诉人支付利息，直至付清之日止；3、驳回被上诉人的全部诉讼请求；4、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定的“原告冀标公司已将本案涉及的六套房产售于案外第三人，并签订《商品房买卖合同》之后，原告冀标公司又与被告高宏斌就该六套房产签订《商品房买卖合同》，属于一房二卖。原告一房二卖的行为造成案外人购房户多次集体上访的严重事件，对房地产销售市场造成混乱，严重影响了社会秩序的稳定。”所依据的证据来源非法、证据内容虚假，且庭审质证时只有复印件而没有原件，一审法院对该事实认定是不对的；2、一审判决认定“原告冀标公司作为房地产开发商与被告高宏斌签订的《房屋买卖合同》明显违背该项行政法律强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。故应依法认定原被告所签订的《商品房买卖合同》为无效合同。”该认定适用法律严重错误。3冀标公司与高宏斌签订的6月份房屋买卖合同依法有效，应当驳回冀标公司的诉请。4、高宏斌的反诉请求始终要求冀标公司支付利息计算至判决确定之日至，系遗漏了至实际付清之日的利息，这将导致在执行期间高宏斌依法享有的一般债务利息即借款本金的24％利息，恳请二审法院对该遗漏的利息予以判决。
冀标公司未到庭。
冀标公司向一审法院起诉请求：请求依法判令确认原、被告之间2015年2月13日订立的六份《商品房买卖合同》无效（涉及赞皇县尚城雅居小区二期2号楼3单元的1102、1701、1502、1501号房产及1单元1101、801号房产）。
一审法院认定事实：原告冀标公司欠被告高宏斌借款本金160万元，约定年利率为24%。借款到期后，原告冀标公司与高宏斌签订了债权债务抵顶协议,被告高宏斌与原告冀标公司于2015年2月13日签订了六份《商品房买卖合同》，六份《商品房买卖合同》为购买赞皇县尚城雅居小区二期2号楼3单元的1102、1701、1502、1501号房产及1单元1101、801号房产，共计六套。本案涉及的房产，在原、被告签订《商品房买卖合同》之前，原告冀标公司已将该六套房产卖与案外第三人(共计六户），案外人已经支付部分或全部房款，并已签订了《商品房买卖合同》。本案在审理过程中，被告高宏斌提起反诉，在不能给房的情况下，要求冀标公司偿还借款本金160万元及利息145665元(利息计算至2015年8月15日），还应支付2015年8月15日以后利息。反诉被告冀标公司辩称，高宏斌应另行起诉，不应该反诉。以上事实有原、被告陈述，被告的《商品房买卖合同》、借款合同、债权债务抵顶协议、债权转让协议、债权转让通知书以及案外人的《商品房买卖合同》、交款票据等证据予以证实。
一审法院认为，原告冀标公司已将本案涉及的六套房产售于案外第三人，并签订《商品房买卖合同》之后，原告冀标公司又与被告高宏斌就该六套房产签订《商品房买卖合同》，属于一房二卖。原告一房二卖的行为造成案外购房户多次集体上访严重事件，对房地产销售市场造成混乱，严重影响了社会秩序稳定。依据《商品房销售管理办法》第十条之规定，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。原告冀标公司作为房地产开发商与被告高宏斌签订的《商品房买卖合同》明显违背该项行政法规强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。故应依法认定原、被告所签订的《商品房买卖合同》为无效合同。在此情况下，被告则不能实现以物抵债之目的，被告提出反诉，依据借款合同要求原告偿还借款本金160万元及利息，与法有据，应依法支持。原一审被告反诉请求给付本金160万元及利息145665元，现要求利息支付至付清之日，本院依法应给予考虑。原告冀标公司对被告反诉提出应另案处理的意见，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决：一、原告河北冀标房地产开发有限公司与被告高宏斌于2015年2月13日签订的购买赞皇县尚城雅居二期2号楼3单元1102、1701、1502、1501号房产及1单元1101、801号房产的《商品房买卖合同》无效。
二、限本判决生效之日起十五日内，原告（反诉被告）河北冀标房地产开发有限公司给付被告（反诉原告）高宏斌借款本金人民币160万元及利息145665元和后期利息（后期利息按年利率24%计算，自2015年8月15日始，至判决确定之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告河北冀标房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费10255元和保全费5000元，由原告河北冀标房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人未提出新的证据。对当事人二审争议的事实同原审法院认定事实基本一致。
本院认为，2011年5月5日被上诉人向上诉人借款后到期不能偿还，经双方协商签订本案争议的《商品房买卖合同》，并在赞皇县住房和城乡建设局备案，属于以物抵债行为，而非名为买卖，实为借款，一审原告（被上诉人）在起诉时认为名为买卖，实为借款理据不足；该房屋买卖合同签订后，到行政管理机关进行了备案，被上诉人没有证据证明上诉人有过错，应当认为有效。中华人民共和国建设部2001年6月颁布的《商品房销售管理办法》属于部门规章，不属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条所规定的强制性规定，以及该解释第十五条一物多卖并不必然导致合同无效的规定，原审法院判决以一房二卖违反建设部规章确认本案诉争合同无效属于认定基本事实不清，应当认定诉争合同有效。因此，涉案的160万元应属购房款项。综上所述，上诉人高宏斌的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销河北省赞皇县人民法院（2016）冀0129民初1049号民事判决；
二、驳回河北冀标房地产开发有限公司确认2015年2月13日与高宏斌订立的六份《商品房买卖合同》无效（涉及赞皇县尚城雅居小区二期2号楼3单元的1102、1701、1502、1501号房产及1单元1101、801号房产）的诉讼请求。
三、驳回上诉人的其他诉讼请求。
一审、二审案件受理费200元，由被上诉人河北冀标房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨根山
审判员 褚玉华
审判员 李 伟
二〇一七年八月五日
书记员 刘建烨