黑龙江省绥芬河市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绥民初字第330号
原告（反诉被告）陈海燕。
委托代理人陈国富（系原告父亲）。
被告（反诉原告）牡丹江市万瑞物业管理有限公司绥芬河分公司。
负责人李春俐，女，总经理。
委托代理人钟法江，黑龙江正大律师事务所律师。
原告陈海燕为与被告牡丹江市万瑞物业管理有限公司绥芬河分公司物业服务合同纠纷一案，于2014年10月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员姜广峰适用简易程序于2014年11月5日公开开庭进行了审理。原告陈海燕的委托代理人陈国富、被告牡丹江市万瑞物业管理有限公司绥芬河分公司的委托代理人钟法江到庭参加诉讼。审理中，被告提出反诉，本院予以合并审理。本案现已审理终结。
原告陈海燕诉称：被告牡丹江市万瑞物业管理有限公司绥芬河分公司（以下简称万瑞公司）为原告居住的绥芬河市山景嘉园小区提供物业服务。2013年11月10日，被告收取原告2013年1月至2014年12月30日的物业费4340元。2014年1月，被告退出对山景嘉园小区的管理，但并未将其收取原告的2014年物业费转给现任物业服务部门。现在的物业公司又收取了原告2014年物业费4341元。原告诉讼至法院，要求判令被告退还收取原告的2014年物业费2170元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，要求判令被告赔偿原告交给现在物业公司的物业费4340元。
被告万瑞公司辩称：原告只是交纳了2013年的物业管理费用，并未交2014年的物业管理费，应依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告万瑞公司诉称：自2009年起，反诉原告开始为绥芬河市山景嘉园提供物业服务，反诉被告系该小区XXX室业主。2010年1月19日至2011年6月30日，反诉被告共计拖欠反诉原告物业服务费、车位费共计6101元。故诉讼至法院，要求依法判令反诉被告给付拖欠的物业服务费、车位费共计6101元。
反诉被告辩称：2010年，因反诉原告的原因，致使反诉被告家中连续三次被水淹。经协商，时任被告经理孙宝民答应免除反诉被告2010年全年和2011年上半年的物业服务费，并承诺对原告2012年的物业费按七折计算收取，2013年和2014年的物业费按五折计算收取。按常理，如果反诉被告拖欠其上一年度物业费，物业公司是不会收取下一年度的物业费的。况且反诉被告从来没有收到被告关于原告拖欠物业费的任何通知，反诉被告是接到反诉状后才知道。反诉原告此时主张权利，早已超过诉讼时效。
本案争议焦点以及法庭调查重点为：
原告是否向被告交纳了2014年度的物业服务费，原告要求被告承担其向现在物业服务公司交纳的4340元物业服务费是否有法律依据和事实依据；
原告是否拖欠被告2010年1月至2011年6月30日的物业服务费、车位费6101元，被告此时主张权利是否超过诉讼时效期间。
原告陈海燕为证明自己的主张及反驳对方的主张，向法庭提供了以下证据：
证据一、2012年3月16日票据1张。欲证明：被告是按照7折的标准收取原告的2012年全年的物业费。
被告对该证据的形式要件无异议，但被告认为，未按全额收取并不代表同意给原告减免。
本院认为，被告对该证据的形式要件无异议，该证据具有客观性、合法性以及同本案的关联性，故对该证据的形式要件予以确认。根据该证据载明的内容，可以确认2012年3月16日，被告收取原告2012年1月至2012年12月31日物业费3300元。
证据二、2013年11月10日票据1张。欲证明：2013年11月10日，被告收取原告2013年1月至2014年12月30日的物业费4340元。
被告对该证据的形式要件无异议，对原告欲证明的问题有异议。被告认为，根据物业服务合同，原告的物业面积为216.71平方米，每月每平方米为1.3元，车位费每月为60元，加上公共部位的水电费240元，原告一年需交物业费4340.68元。由于原告是在2013年末才交的物业费，所以在交款事由一栏中，被告由于笔误才将期限标注为2014年12月30日。
本院认为，被告对该证据的形式要件无异议，该证据具有客观性、合法性以及同本案的关联性，故对该证据的形式要件予以确认。根据该证据载明的内容，可以确认2013年11月10日，被告收取原告2013年1月至2014年12月30日物业费4340元。
证据三、2014年5月27日票据1张。欲证明：2014年5月27日，原告向绥芬河市山景嘉园业主物业管理处交纳了2014年1月至2014年12月的物业费4341元。
被告对该证据的形式要件以及原告欲证明的问题均无异议。该证据具有客观性、合法性以及同本案的关联性，故对该证据的形式要件以及原告欲证明的问题予以确认。
证据四、证明1份。欲证明：被告在退出山景嘉园小区物业管理时，既未将2014年度的物业费退还给原告，也没交给下一任物业公司。
被告对该证据的形式要件无异议，但被告认为，其从未多收取任何业主的物业费，也未收取任何业主2014年的物业费，所以不存在返还或转交的义务。
本院认为，被告对该证据的形式要件无异议，该证据具有客观性、合法性以及同本案的关联性，故对该证据的形式要件予以确认。
证据五、原告和被告公司原经理孙宝民录音光碟1张。欲证明：被告收取了原告2013年和2014年两年的物业费。
被告对该证据的形式要件以及原告欲证明的问题均有异议。被告称该录音光碟并非录音的原始载体，且被告并不知道录音中谈话两个人的身份。
本院认为，该录音中的谈话内容形式上属于证人证言，但谈话的两个人均未到庭，无法核实具体身份，故对该证据不予采信。
被告万瑞公司为证明自己的主张及反驳对方的主张，向法庭提供了物业服务委托合同书2份。欲证明：被告与绥芬河市山景嘉园小区业主委员会签订的物业服务合同，期限为2008年至2014年。双方约定的收费标准为住宅每平方米每月1.3元物业费，地下车位每月60元，公共区域水电费由全体业主共同负担，原告的物业面积为216.71平方米，每年的物业服务费应为4340.68元。
原告对该证据的形式要件无异议，但原告认为，由于三次跑水给原告造成损失，当时的物业经理同意给原告打折。
本院认为，原告对该证据的形式要件无异议，该证据具有客观性、合法性以及同本案的关联性，故对该证据的形式要件予以确认。
根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
自2008年12月20日起，被告开始为绥芬河市山景嘉园小区提供物业管理服务。根据被告与小区业主委员会签订的物业服务委托合同，服务期限为2008年12月20日至2014年12月31日。双方约定的收费标准为住宅每平方米每月1.3元物业费，地下车位每月60元，公共区域水电费由全体业主共同负担。原告系绥芬河市山景嘉园小区XXX室业主，其住宅建筑面积为216.71平方米，正常情况下，原告每年需交物业费（含车位费及公共区域水电费，下同）4340.68元。原告称因家里三次被水淹，时任被告公司经理孙宝民答应免除原告2010年全年和2011年上半年的物业费，并承诺对原告2012年的物业费按七折计算收取，2013年和2014年的物业费按五折计算收取。但被告对此予以否认。2012年2月16日，被告收取原告3300元物业费，在被告给原告出具的收据上注明系2012年1月至2012年12月31日的物业费。2013年11月10日，被告收取原告4340元物业费，在被告给原告出具的收据上注明系2013年1月至2014年12月30日的物业费。2014年1月1日，被告因故退出山景嘉园小区的物业管理。由山景嘉园业主物业管理处接手对小区进行物业管理。2014年5月27日，绥芬河市山景嘉园业主物业管理处收取原告2014年1月至2014年12月的物业费4341元。原告认为被告已收取其2014年的物业费，新任物业服务单位再次收取属于重复收取。原告诉讼至法院，要求被告赔偿其被新任物业单位收取的4340元物业费。被告提起反诉，要求原告支付2010年1月至2011年6月30日的物业费6101元。本院予以合并审理。
根据已查明的事实，本院认为：绥芬河市山景嘉园小区业主委员会与牡丹江市万瑞物业管理有限公司绥芬河分公司签订的物业服务委托合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。该合同对绥芬河市山景嘉园小区的全体业主具有约束力。根据合同约定，原告每年的物业费应为4340.68元。2013年11月10日，被告在收取原告4340元物业费后，在收据上注明该款项系2013年1月至2014年12月30日的物业费。虽然原告所交款项数额与合同约定不符，但此行为可视为原、被告对合同收费标准条款的一个变更，该变更不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不影响其他人利益，应予准许。被告虽然辩称系己方财务人员笔误导致，但未能提供相关证据证实其主张，被告应承担举证不能的法律后果。故本院认定被告于2013年11月10日收取原告的4340元系2013年1月至2014年12月30日共计两个年度的物业费。2014年，被告与绥芬河市山景嘉园小区业主委员会之间的物业服务委托合同解除。被告退出该小区的物业管理时，未将原告交纳的2014年度物业费返还给原告或转交给下一任物业服务企业。2014年5月27日，原告向新的物业服务企业绥芬河市山景嘉园业主物业管理处重新交纳4341元的2014年度物业费。原告以被告提前退出山景嘉园小区物业管理为由，要求被告承担其交给绥芬河市山景嘉园业主物业管理处重新交纳4340元的2014年度物业费。根据相关司法解释，物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予以支持。原告未能举证证明被告对于合同的解除具有过错，让被告承担其交给新的物业服务企业的物业费没有法律依据及事实依据，故本院认为被告应返还原告其预收的2014年度的物业管理费2170元。原告超出部分的诉讼请求本院不予支持。根据庭审查明，原告并未交纳2010年1月至2011年6月30日的物业费，原告虽然辩称被告前任经理孙宝民答应给予免除这一期间的物业费，但未能提供证据证实其主张。根据相关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。原、被告均认可原告的物业费是从2011年7月1日以后收取的，被告如要求原告交纳2011年6月30日以前的物业费，就应及时行使权利。被告未能证明此前曾向原告催讨过2010年1月至2011年6月30日的物业费，亦未能提供证据证明存在诉讼时效中止、中断或延长的情形，故本院认为，被告要求原告交纳2010年1月至2011年6月30日期间的物业费的反诉请求已超过法定诉讼时效期间，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第九条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告牡丹江市万瑞物业管理有限公司绥芬河分公司返还预收原告陈海燕的2014年度物业费2170元，于本判决生效之日起五日内履行完毕；
驳回原告陈海燕的其他诉讼请求；
驳回被告牡丹江市万瑞物业管理有限公司绥芬河分公司的反诉请求。
负有给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费25元，合计50元，由被告牡丹江市万瑞物业管理有限公司绥芬河分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
如当事人在规定期限内未提出上诉，本判决书即发生法律效力。权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。上述期限从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。逾期申请执行的，人民法院将不予受理。
审判员 姜广峰
二〇一四年十一月十日
书记员 岳 琦