广东省韶关市武江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶武法民一初字第1012号
原告：韶关江湾名庭物业服务有限公司。
法定代表人：周玲，公司总经理。
诉讼代理人：唐剑辉，广东骑士律师事务所律师。
诉讼代理人：成劲松，广东骑士律师事务所律师。
被告：吴裕宁。
诉讼代理人：文键。
原告韶关江湾名庭物业服务有限公司诉被告吴裕宁物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月3日立案受理后，依法由审判员黄晓芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韶关江湾名庭物业服务有限公司的诉讼代理人成劲松、被告吴裕宁的诉讼代理人文键到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韶关江湾名庭物业服务有限公司诉称：原告一直为被告提供物业管理服务，并定时向被告催缴物业管理费、分摊电费。但被告自2004年7月至2013年6月30日一直未履行缴费义务。请求法院判令：1、被告支付所欠物业管理费6829.92元，支付滞纳金11316.8元，共计18146.72元（暂计至2013年6月30日）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告吴裕宁辩称：一、2012年签订的业主管理规约没有溯及力，不能约束2004年的法律行为，原告收取2004年至2012年的滞纳金于法无据、于理不通。韶关市江湾名庭小区业委员会与韶关江湾名庭物业服务有限公司于2012年8月18日签订了一份《业务管理规约》，规约通篇共6条、5页纸，业主委员会没有任何一条或任何一款附予原告的收费行为具有溯及力的陈述，也就是说规约约定的收取滞纳金的内容只对2012年9月份之后的行为约束，而本案中，原告却从2004年7月开始收取滞纳金。显然无论从法律规定还是从合同约定来看原告收取被告2004年至2012年8月之间的滞纳金的行为是站不住脚的。二、本案物业管理费的部分收费已过诉讼时效。原告怠于行使权利应承担丧失胜诉权的法律后果。被告由于物业管理方面的种种原因，拖欠原告若干物业管理费是事实，但不是自2004年开始拖欠的，是2006年水灾过后，原被告双方对水浸财产的责任分摊问题产生纠纷，被告才开始拖欠的，但不管是2004年开始拖欠还是2006年开始拖欠物业管理费，原告都应该在法定的诉讼时效范围内及时主张权利。本案中，原告向被告有效主张权利的时间点只有一个，就是2014年8月向人民法院行使诉讼权利的行为。故其主张权利的有效时间为2012年8月至2014年8月的有效区间的拖欠物业管理费问题。至于2012年7月之前拖欠的物业管理费，则已过诉讼时效，原告应当对自己怠于行使权利的行为负责，承担丧失胜诉权的法律后果。三、被告已于2013年5月将房屋转让他人，由于未享受原告的物业管理服务，不应当承担2013年6月以后的物业管理费。原告收取物业管理费的前提是为业主提供了物业管理服务，本案中被告已于2013年5月将房屋转让他人，业主易人，被告没有继续享受原告的物业管理服务，当然不应再承担2013年6月以后的物业管理费。综上，原告应当对自己怠于主张权利的行为负责，原告对被告主张权利的金额过于夸大，被告实际应当支付给原告的金额为2012年8月至2013年5月的物业管理费共632.4元，滞纳金124.52元，合计756.92元。
经审理查明：被告吴裕宁原是韶关市武江区武江北路江湾名庭名庭轩3幢302房（建筑面积为105.4㎡）的业主。原告自2002年开始在江湾名庭从事物业管理服务。2012年8月18日，原告（甲方）与被告所在的韶关市江湾名庭小区业主委员会签订《业主管理规约》，其中第四条管理及费用收费办法：“1、小区及停车场是有偿物业管理，收费按韶关市物价局有关规定执行。2、乙方需现金付款，请在每季度末到物业部交本季度物业费用，逾期者每天将按1‰加收滞纳金，逾期两个季度者，停止该户水电供应处理。”韶关市经营服务性收费价目表显示江湾名庭住宅小区住宅物业管理服务费收费标准为0.6元／㎡。
韶关市江湾名庭小区业主委员会于2013年7月1日出具证明：“韶关江湾名庭物业服务有限公司开盘时进驻我小区从事物业管理服务至今，自2003年起该公司每年每月都会通过电话、家访、口头、派人上门贴示催交费通知等形式对小区内欠交物业服务费的业主进行催缴，业主委员会也多次配合该公司做协调催缴工作。”
被告于2013年6月3日将房屋出售给他人，并办理房屋产权变更手续。被告自2004年7月起一直未交纳物业管理费，自2004年7月至2013年5月，共欠107个月物业管理服务费，欠交物业管理服务费6766.68元（0.6元／㎡×105.4㎡×107个月）。
本院认为：被告吴裕宁是韶关市江湾名庭小区的业主。韶关市江湾名庭小区业主委员会自愿签订了《业主管理规约》，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，原告作为物业服务公司，按约定履行了物业管理服务义务后，享有按合同约定的收费项目、标准收取相关费用的权利。被告作为业主，享受了原告提供的物业管理服务后，负有按约定支付管理费用的义务。现被告未向原告交纳物业管理费用的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，被告应支付2004年7月至2013年5月期间的物业管理服务费6766.68元给原告。
关于违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，因被告未按约定支付物业服务费，被告应支付违约金给原告，原告主张按实欠金额以1‰计算违约金，本院予以支持。但对于起算时间，因原告未举证证明2012年8月18日之前欠交物业费的违约责任，故本院对原告主张从2004年7月起计算违约金的主张不予支持。被告应按《业主管理规约》中约定物业服务费缴纳时间为每季度末逾期起予以计算至原告主张的2013年6月30日止。
对于被告辩称其欠费起始日期为2006年8月，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，因被告未提交证据，故本院对其辩称意见不予采纳。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第一条、第四十二条之规定，判决如下：
被告吴裕宁应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2004年7月至2013年5月期间的物业管理服务费6766.68元及违约金（按物业服务费的实欠金额从2012年10月1日起至2013年6月30日止以每日1‰计算）给原告韶关江湾名庭物业服务有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费254元，减半收取127元，由原告韶关江湾名庭物业服务有限公司负担60元，被告吴裕宁负担67元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 黄晓芳
二〇一四年十一月七日
书记员 姚招娣