云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终6464号
上诉人（原审原告）：昆明市官渡区金马街道办事处小羊村股份合作社。住所地：昆明市官渡区金马镇方旺社区小羊方旺村。
法定代表人：高坤林，理事长。
委托诉讼代理人：马明辉、王怀志，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：昆明盘龙安国装饰家具厂。住所地：昆明市官渡区金马镇小羊方凹村***号。
法定代表人：陈泽群。
委托诉讼代理人：陈庭付、杨礼闻，云南华熙律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人昆明市官渡区金马街道办事处小羊村股份合作社因与被上诉人昆明盘龙安国装饰家具厂租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初3412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。
昆明市官渡区金马街道办事处小羊村股份合作社上诉请求：一、撤销一审判决，并改判被上诉人立即腾出房屋租赁协议项下位于小羊方凹村××号的租赁场地；二、被上诉人支付自2016年11月8日至归还场地之日止的房屋占用费，按照每日200元计算。三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由为：双方签订的《租赁协议》明确约定租赁期限为20年，双方并未就该租赁协议签订补充协议延长租赁期限，双方签订的《完善土地协议》并没有约定租赁期限、租赁场地的具体位置、租金的金额及支付方式，不应认定为是对租赁协议的补充，一审判决认定租赁期限为25年属于认定事实错误且违反了《合同法》关于租赁期限不得超过二十年的强制性规定。综上，请求二审法院查清事实，依法改判。
昆明盘龙安国装饰家具厂辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
昆明市官渡区金马街道办事处小羊村股份合作社向一审法院起诉请求：一、被告立即腾出《房屋租赁协议》项下位于小羊方凹村××号的租赁场地；二、被告支付自2016年11月8日至归还场地之日止的房屋占用费按照每日200元计算；三、被告结清占用房屋期间产生的水、电、电话、网络等全部费用；四、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原、被告于1996年11月8日签订一份《房屋租赁协议》。协议约定：被告租用属原告享有的小羊方凹村××号围墙内的全部建筑物及空地；原告在租赁生效时移交被告的建筑物为仓库三幢1160平方米，门卫室、住宿楼、食堂面积390平方米，均为砖木结构、石棉瓦屋顶；租赁期限二十年，自1996年11月8日起至2016年11月7日止；本合同经双方签字加章起生效，原告应将租赁范围内的房屋、场地腾空并确保水电畅通移交被告，被告同时付清首年租金60000元，以后每年12月30日前交清次年租金；合同并就其他事宜进行了约定。2003年1月22日，双方签订补充协议约定：自2003年11月8日至2016年11月7日的递增数改为5%。协议签订后，原告将场地房屋交付被告使用，被告也按协议约定支付场地使用资金。2005年8月29日，原告与被告签订一份《完善补办土地使用手续及办理国有用地权证书的协议》。协议约定：按《昆明市治理整顿土地市场完善土地手续交费通知书》确定的土地面积为8.56亩，被告同意按自征自用的办法，将该宗土地国有用地使用权证书办在原告名下，权属原告所有；交费通知书明细交费项目511252元，原、被告各承担50%的办法交付；被告所承担该次完善土地手续所需缴纳的费用后，租用该宗土地的所有年限，在原使用年限的基础上原告同意用满25年，而且所有费的执行办法，原合同约定的照原合同执行，延长期间的使用费按另行补偿协议约定；在完善土地手续及办理国有土地使用权证完毕后，在被告使用该宗土地的有效期内，如遇国家征用或因原告的其他因素，导致被告使用年限中断，原告同意全额退赔被告所承担的50%费用。2012年至2013年期间，因国家建设需要征用了部分原告所租用的土地及附着物，征用拆迁补偿费均由原告领取。2012年3月3日在征得原告的同意下被告将场地转租给第三方使用三方并签订了场地转租协议。2015年10月10日，被告书面向原告提出申请要求延长使用期限，被告回复需要召开相关会议后，再签相关的延期协议。2016年11月6日租赁协议履行期满后，双方仍然未签订新的延期租用协议，现原告遂诉至一审法院主张诉请。
一审法院认为，本案双方当事人系租赁合同民事法律关系，双方当事人在平等、自愿、合法的基础上所签订的房屋租赁协议、补偿协议及完善补办土地使用手续及办理国有用地权证书协议均为有效协议，应依法受法律保护。本案中双方当事人所争议的焦点问题是原告要求被告腾出房屋租赁协议项下的租赁场地及房屋占用费的事实及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”、第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本案中虽然双方在房屋租赁协议中约定的租赁期限为1996年11月8日至2016年11月7日，但是双方在完善补办土地使用手续及办理国有用地权证书协议中，双方均同意在原协议基础上延长五年期限，用满25年。对延长期间的费用另行补充协议约定。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条关于“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，一审法院确认双方的房屋租赁协议履行期限已通过完善补办土地使用手续及办理国有用地权证书协议约定对租赁期限进行了变更。双方仅对延长使用期间的费用支付办法没有达成一致，故在双方没有达成一致意见的情况下，所签订的协议继续有效，原告现以房屋租赁期限履行届满为由，要求被告腾出租赁场地的诉请，无事实及法律依据，一审法院不予支持。就原告要求被告支付自2016年11月8日至归还房屋占用费的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，本案中双方协议约定租金的交付方式为一年一交，故一审法院按双方协议约定判由被告支付2016年11月8日至2017年11月7日的租金91250元。就原告要求被告结清相关水电费用的诉请，因未提出具体的诉讼标的，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条、第七十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告昆明盘龙安国装饰家具厂于本判决生效后五日内支付原告昆明市官渡区金马街道办事处小羊村股份合作社租金91250元；二、驳回原告昆明市官渡区金马街道办事处小羊村股份合作社的其他诉讼请求。案件受理费450元，由被告昆明盘龙安国装饰家具厂承担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据；经审查，本院对一审法院认定事实依法予以确认。对当事人二审争议的关于房屋租赁期限为20年还是25年的事实，本院将在“本院认为”部分予以阐述。
综合诉辩主张，本案争议焦点为：《完善补办土地使用手续及办理国有用地权证书的协议》中关于延长5年的租期约定是否合法有效？
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”本案双方于1996年11月8日签订《房屋租赁协议》，约定租赁期限为20年，自1996年11月8日起至2016年11月7日止，双方于2005年8月29日签订《完善补办土地使用手续及国有用地权证书的协议》，约定在原协议基础上延长5年期限，即将合同期限变更为25年，因《完善补办土地使用手续及办理国有用地权证书的协议》的签订时间是在《房屋租赁协议》的租赁期间内，而非在租赁期限届满后，故应认定为《完善补办土地使用手续及办理国有用地权证书的协议》是将《房屋租赁协议》的租赁期限延长为25年，即超过法定最长期限20年，超过的5年租赁期限依法应认定为无效。20年租赁期限届满后，双方可依法自愿续订合同。被上诉人虽向上诉人递交了《延期使用申请》，要求延期5年以上，但上诉人最终没有同意该延期申请，双方并未在20年期满后达成续订的合意，故双方之间《房屋租赁协议》的租赁期限仍为20年，一审法院确认租赁期限为25年错误，本院予以纠正。现租赁期满，被上诉人无权占有涉案房屋，上诉人关于请求被上诉人腾房的上诉请求成立，本院予以支持。对于上诉人请求支付自2016年11月8日至归还房屋之日按每月200元支付房屋占用费的诉请，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案房屋租赁期满后被上诉人继续实际占有涉案房屋，依法应对上诉人予以补偿，上诉人主张的每天200元支付房屋占用费的标准低于原《房屋租赁协议》中租金的标准，故对该项诉讼主张本院予以支持，一审法院以房屋租金标准认定房屋占用费超出上诉人诉请，本院予以纠正。对上诉人请求被上诉人结清相关水电费用的诉请，一审法院以未提出具体诉讼标的为由驳回并无不当，且二审中上诉人亦未再坚持该主张，故本院予以维持。
综上所述，昆明市官渡区金马街道办事处小羊村股份合作社的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初3412号民事判决书；
二、由被上诉人昆明盘龙安国装饰家具厂于本判决生效后三十日内将《房屋租赁协议》项下位于小羊方凹村159号的租赁场地腾还给上诉人昆明市官渡区金马街道办事处小羊村股份合作社；
三、被上诉人昆明盘龙安国装饰家具厂于本判决生效后三十日内向上诉人昆明市官渡区金马街道办事处小羊村股份合作社支付自2016年11月8日至归还场地之日止按每日200元计算的房屋占用费；
四、驳回上诉人昆明市官渡区金马街道办事处小羊村股份合作社的其他诉讼请求。
一审案件受理费450元，由昆明盘龙安国装饰家具厂负担。二审案件受理费450元，由昆明盘龙安国装饰家具厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 艳
审 判 员 朱 欢
审 判 员 刘昕光
二〇一八年三月二十三日
法官助理 黄 佩
书 记 员 潘 鑫