黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑10民终70号
上诉人（原审原告）：武兴义，男，1950年8月7日出生，蒙古族，住辽宁省大连市中山区。
被上诉人（原审被告）：牡丹江市城市投资集团有限公司，住所地牡丹江市西安区。
法定代表人：宋景东，董事长。
委托诉讼代理人：刘英，黑龙江海天庆城（牡丹江）律师事务所律师。
上诉人武兴义因与被上诉人牡丹江市城市投资集团有限公司（以下简称城投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省爱民区人民法院（2017）黑1004民初958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人武兴义上诉请求：1.请求撤销黑龙江省爱民区人民法院（2017）黑1004民初958号民事判决并依法改判；2.请求判令城投公司赔偿武兴义至2017年8月3日的逾期办理房照损失277761.26元，并自2017年8月4日起赔偿逾期办理房照损失至涉案房屋能够办理房照时止；3.本案的一、二审诉讼费由城投公司承担。事实与理由：1.上诉人武兴义原有位于牡丹江市“三溪一河”附近的房产一户，与被上诉人城投公司签订产权调换补偿协议，约定动迁至曙光新城小区87号楼1单元XXX室。武兴义交付了房款办理了所有手续，与城投公司共同对房屋进行了验收并取得了房屋钥匙。2010年12月21日办理完房屋所有手续，城投公司交房，武兴义交纳了取暖费、物业费、燃气费等。城投公司趁武兴义家中无人将房屋撬门砸锁并一房两售。2.一审判决认定事实错误，判决违法。一审判决对城投公司撬门砸锁、一房两售的事实未予认定错误。武兴义在一审庭审时提交的书面材料中写明城投公司在签订补偿协议前称交钥匙后三个月内办理房照，按照法律规定交房后90日内应办理房照。武兴义在一审中申请法院调查，一审法院未提出不能调查，城投公司对调查无异议，根据“举证责任倒置”原则，应由城投公司负责举证。一审判决对双方当事人认为与本案无关的证据即2009年前的平房予以确认，而对上诉人武兴义申请调取的2010年12月21日交房后的撬门砸锁和一房两售的证据不予调查。本案标的是2010年12月21日交房后的楼房，不是2009年签订房屋拆迁产权调换补偿协议以前的平房。一审法院认为诉争房屋系回迁安置房屋，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的范围错误。回迁房屋的商品属性与商品房的商品属性相同，同质同价，回迁后房屋售卖价格等同于商品房价格，其价值属性与商品房价值属性相同。该司法解释的第七条、第八条规定了拆迁安置补偿协议适用于商品房买卖合同纠纷。综上，武兴义起诉请求赔偿，为维护合法权益上诉至二审法院，请求法院公正审理。
被上诉人城投公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，武兴义要求支付逾期办照违约金的主张不成立。因武兴义的房屋是回迁安置房而不是商品房，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定的适用范围，即武兴义的房屋不是进入流通领域为获取利润公开销售的房屋，其房屋是回迁安置房，对这样的事实我国有生效判例可以证实。2.武兴义主张逾期办照损失超过诉讼时效。根据（2015）爱民初字第587号民事判决，交房时间是2011年7月29日，武兴义起诉时间是2017年8月3日，且其主张交房时间是2010年12月21日，超过两年的诉讼时效，其诉讼请求依法不应被法律保护。武兴义在上诉状中提到的其他事实和理由与本案无关联性，城投公司不进行答辩。
武兴义向一审法院起诉请求：1.请求城投公司赔偿2010年12月21日至2017年8月3日期间逾期办理房照违约损失277761.26元（按诉争房屋3685元/平方米的价值标准并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的日万分之三标准计算）；2.请求判令城投公司自2017年8月4日起按照上述标准赔偿逾期办理房照损失至能够办理房照时止；3.诉讼费由城投公司负担。
一审法院认定事实：2009年武兴义所有的位于牡丹江市爱民区康佳公司北墙外侧、房产证号3162**、建筑面积60.42平方米房屋动迁，经牡丹江远大房地产估价有限公司评估，该房屋价值71416元。2009年12月，武兴义与城投公司签订了0012627号《危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协议》，约定武兴义自愿选择产权调换方式，选定曙光新城小区87号楼1单元3层XXX室、建筑面积69.70平方米房屋。2010年12月21日，城投公司将该房屋交付给武兴义。武兴义称城投公司在交付该房屋后撬门砸锁又将该房屋出售给他人。2011年7月29日，双方当事人重新签订0004664号《危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协议》，约定武兴义选定的产权调换房屋为曙光新城小区82号楼1单元4层XXX室、建筑面积64.82平方米房屋和曙光新城小区78号楼2单元3层XXX室、建筑面积49.65平方米房屋；武兴义向城投公司交纳房屋投资款、楼层差价、朝向差价及商品房价共计117609元；城投公司应自武兴义将被拆迁房屋交还之日起向武兴义支付临时安置补助费。武兴义在该协议上签名捺印，城投公司及其相关负责人在该协议上盖章。上述两份协议均未约定办理房照的时间及逾期办照的违约责任问题。当日，城投公司将诉争房屋钥匙交付给武兴义。2013年5月20日，双方当事人针对曙光新城小区82号楼1单元XXX室回迁房屋签订《房屋拆迁产权调换补偿协议》，并在牡丹江市房产局办理了登记备案手续。2015年9月7日，武兴义向牡丹江市爱民区人民法院提起诉讼，要求城投公司协助办理房照；2015年10月30日，牡丹江市爱民区人民法院作出（2015）爱民初字第587号民事判决书，判决城投公司在诉争房屋具备办理产权证条件时起十日内协助武兴义办理产权登记手续。目前，诉争房屋所属的曙光新城小区二期项目尚不具备办照条件；城投公司称此系房产部门未完成审批验收手续所致。另查，武兴义称其因办理回迁房屋产权证照问题多次向城投公司及有关部门主张权利；其在本案中主张的逾期办理房照损失不包含误工费、差旅费、物业费、取暖费、医疗费等损失。一审法院认为，关于本案诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定；”第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”本案中，城投公司向武兴义交付回迁房屋后，武兴义称其因办理房照问题曾多次向城投公司及有关部门主张权利，且其已于2015年9月向牡丹江市爱民区人民法院提起诉讼，故对城投公司抗辩武兴义的诉讼请求已超过诉讼时效的主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，双方当事人签订的《危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协议》有双方当事人的签名和盖章确认，系双方的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，故该协议合法有效。现武兴义依据上述协议主张城投公司存在逾期办理房照的行为并应承担逾期办照违约责任，但因武兴义未举证证实双方当事人对办理房照的时间及逾期办照的违约责任进行了约定，且城投公司已将回迁房屋交付给武兴义使用，故武兴义诉请城投公司赔偿逾期办照违约损失无合同依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”该条规定的商品房是指由房地产开发企业开发建设并进入公共流通领域为获取利润而向社会公开销售的房屋。本案中，因双方当事人签订的合同为《危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协议》而非商品房买卖合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条未规定可适用于以产权调换形式订立拆迁安置补偿协议的情况，且诉争房屋系武兴义基于拆迁安置补偿协议取得的回迁安置房屋，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中商品房的范围，故本案不适用该解释中关于逾期办理房照承担违约责任的规定，武兴义根据该解释第十八条规定诉请城投公司赔偿逾期办照损失缺乏依据。综上，武兴义诉请城投公司按照诉争房屋3685元/平方米的价值标准并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的日万分之三赔偿自2010年12月21日起至能够办理房照时止的逾期办照损失于法无据，不予支持。综上所述，对武兴义的诉讼请求不予支持。判决：驳回原告武兴义的诉讼请求。案件受理费5467元，减半收取计2733.50元，由原告武兴义负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于上诉人武兴义向本院提出调取证据申请是否应予准许的问题。在本案二审审理过程中，上诉人武兴义向本院提交书面申请，请求法院调取城投公司拆迁补偿安置协议存档情况。具体内容为曙光新城小区78号楼2单元XXX室、82号楼1单元XXX室、87号楼1单元XXX室、93号楼2单元XXX室房屋档案中的所有内容。申请法院调查武兴义向有关机关主张权利的情况，证明武兴义八年来一直主张权利，而不是城投公司所称的超过诉讼时效。首先，对于武兴义申请调取曙光新城小区四户房屋档案的问题，其中78号楼2单元XXX室、82号楼1单元XXX室两户房屋系双方当事人于2011年签订产权调换补偿协议后，城投公司已向武兴义交付房屋并办理了备案手续。一审法院经审理后对上述事实予以认定，故上述两户房屋的档案无需调取。87号楼1单元XXX室、93号楼2单元XXX室两户房屋的所有权人不是武兴义，其无权申请调取他人所有的房屋档案情况，且调取上述两户房屋档案亦无法证明武兴义所主张的城投公司存在撬门砸锁和一房两售的问题，故武兴义申请调取四户房屋档案证据与本案不具有关联性，对其申请不予准许。其次，对于武兴义申请调取其多年来向有关部门主张权利情况的相关证据问题。一审法院审理后对此已予以认定，对城投公司主张武兴义起诉超过诉讼时效的抗辩意见未予支持（见一审判决第7页），对于涉及武兴义诉请诉讼时效的证据亦无需调取。综上，对于武兴义提出调取证据的申请不予准许。
关于上诉人武兴义主张城投公司应赔偿其逾期办理房照损失的问题。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，即被拆迁人有权选择不同的补偿方式与拆迁人签订拆迁补偿安置协议。产权调换是指拆迁人用自己建造或者购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议为以物易物的互易合同。本案中，武兴义用其所有的位于牡丹江市爱民区康佳公司北墙外侧房屋一处与城投公司签订危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协议，约定武兴义自愿选择产权调换方式，选定曙光新城小区87号楼1单元3层XXX室房屋。2011年双方当事人重新签订房屋拆迁产权调换补偿协议，约定武兴义选定的产权调换房屋为曙光新城小区82号楼1单元4层XXX室和78号楼2单元3层XXX室两户房屋，故本案双方当事人签订的房屋拆迁产权调换补偿协议为以物易物的互易合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”根据上述规定，商品房买卖合同应具有出售行为社会化、公开化的特征，房地产开发企业建造的房屋必须向社会公开出售，使房屋社会化，该房屋才属于商品化的房屋。而本案双方当事人签订的产权调换补偿协议为互易合同，与该《解释》中规定的商品房买卖合同性质不同。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”该《解释》未明确规定拆迁人和被拆迁人签订的房屋产权调换补偿协议可参照适用上述规定，故武兴义主张城投公司应按照该《解释》第十八条规定承担违约责任于法无据。经审理查明，武兴义与城投公司签订的房屋产权调换补偿协议未约定办理房照的具体时间及逾期办理房照应承担的违约责任，双方当事人就此未进行明确约定。在既无约定又无法定的情况下，上诉人武兴义主张城投公司赔偿其逾期办理房屋产权证照的损失无事实及法律依据，不予支持。
综上所述，武兴义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5467元，由上诉人武兴义负担。
本判决为终审判决。
审判长 杜 敏
审判员 周晓光
审判员 李冬梅
二〇一八年三月二十三日
书记员 卫小雨