湖南省新田县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1128民初69号
原告：乐宏希，男，1962年1月8日出生，汉族，湖南新田县人，现住新田县。
委托诉讼代理人：谢韬武，湖南火龙联合律师事务所律师。
被告：廖柏顺，男，1972年9月3日出生，汉族，湖南新田县人，住新田县。
被告：黄满志（系廖柏顺之妻），女，1967年3月19日出生，汉族，湖南新田县人，住新田县。
第三人：任群，女，1975年5月28日出生，汉族，湖南新田县人，住新田县。
第三人：何元兵，男，1974年12月28日出生，汉族，湖南新田县人，住新田县。
第三人：唐守孝，男，汉族，1984年2月17日出生，汉族，湖南新田县人，住新田县。
原告乐宏希与被告廖柏顺、黄满志，第三人任群、何元兵、唐守孝建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理，2016年2月3日第三人任群、何元兵、唐守孝申请参加本案诉讼，依法适用普通程序，组成由审判员邓晓胜担任审判长，审判员邝小勇、人民陪审员廖新学参加的合议�公开开庭进行审理。书记员赵彩云担任记录。原告乐宏希及其委托诉讼代理人谢韬武，第三人任群、何元兵、唐守孝到庭参加诉讼，被告廖柏顺、黄满志经本院公告送达起诉书副本、开庭传票等法律文书未到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告乐宏希向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2013年9月18日达成的《地基转让协议》有效；2、判令二被告立即协助原告办理龙泉镇双碧街西面C21号廖家安置用地新国用2012第000472号地基的过户手续；3、判令二被告赔偿原告违约金6万元；4、本案诉讼费用由被告承担。2016年5月20日，原告乐宏希将第三项诉讼请求变更为“判令二被告赔偿原告违约金30万元”。事实和理由：原、被告于2013年9月18日达成的《地基转让协议》，原告受让被告证号为新国用（2012）第000472号地基一宗，原告按约付清了土地转让�，被告将土地使用证和建设用地规划许可证原件交予原告，但被告不但不按协议内容履行自己的义务，反而欲将该宗地基另转让他人，同时将原土地使用证挂失，另办土地使用证。请求依法支持原告的诉讼请求。
第三人任群、何元兵、唐守孝于2016年2月3日申请参加本案诉讼，向本院提出诉讼请求：请求确认第三人与被告于2015年11月19日生成的《地基转让协议》合法有效。2016年12月9日增加诉讼请求：要求被告廖柏顺协助第三人办理该宗土地过户手续。事实和理由:第三人与二被告于2015年11月19日达成《地基转让协议》，第三人受让二被告为新补国用(2012)第000472号地基一宗，第三人按协议付清土地转让费，被告将土地使用证原件交与第三人，被告按协议办理国有土地使用权转让相关手续，第三人缴纳了地税、契税和公共交易服务费、测量费等，�等国土部门颁发国有土地使用权证书，然而法院将该宗地过户手续冻结，使第三人未办出国有土地使用权证。请求支持第三人的诉讼请求。
第三人任群、何元兵、唐守孝针对原告乐宏希的诉讼请求及事实和理由辩称：1、原告与被告签订《地基转让协议》为规避国家的税收将地基受让人约定为特定的第三人，掩盖了原、被告之间土地使用权转让事实，恶意串通损害了国家利益，原、被告的地基转让协议无效；2、第三人与被告签订的《地基转让协议》是以市场合理价格购买，交纳相应契税，属善意取得；3、第三人持有的新补国用(2012)第000472号虽然被撤销，但该宗土地依然登记在被告廖柏顺的名下，第三人买的是该宗地，不是买的是证件。
原告乐宏希针对第三人任群、何元兵、唐守孝的诉讼请求及事实和理由辩称：1、第三人与被告所签订的《地基转让协议》的宗地标的物新补国用（2012）第000472号土地使用权证是虚构原证已遗失，刊登遗失公告补办所得，现新补国用（2012）第000472号土地使用权证已经被撤销，该协议因为欠缺标的物而无效；2、原告与被告签订《地基转让协议》没有违背国家法律，规避国家税收的情形，签订协议之后未进行过户，对此我国法律并没强制性规定，当事人可以选择什么时候过户，有选择的权利，原告与被告签订的协议合法有效，应当履行；3、原告2013年购买被告土地时价格已经达到29万多，两年之后第三人以34万价格购买该土地，该宗土地相邻同等面积地基价格在60万元左右，第三人应该意识到该土地明显低于市场价格，第三人不属于善意取得。
被告廖柏顺、黄满志未作答辩。
根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
2008年12月20日，新田县国土资源局征收被告所在新田县龙泉镇漆山里行政村大富塘（廖家）自然村集体土地时在龙泉镇双碧街两旁预留安置门面地，被告廖柏顺取得龙泉镇双碧街西面C21号安置用地，使用面积60平方米，2011年6月3日被告廖柏顺取得了新规建（2011）私地字第140号建设用地规划许可证。2012年8月21日，新田县国土资源局为被告廖柏顺颁发新国用（2012）第000472号国有土地使用权证。2013年9月18日，原告乐宏希（乙方）与被告廖柏顺、黄满志（甲方）达成的《地基转让协议》，协议约定：被告将位于龙泉镇双碧街西面安置地一宗，建设规划许可证证号为：新规建（2011）私地字第140号，国有土地使用权证证号为：新国用（2012）第000472号，面积60平方米的地基转让原告；第一条，转让位置及面积，该宗地基位于龙泉镇双碧街西面D-21号，面积60平方米；第二条，转让价款及付款方式，该宗地基价款296000元，于签字之日一次性付清；第三条，违约责任，任何一方违约，违约方赔偿守约方人民币500000元；第四条，原告负责给被告办理委托书或者土地过户手续，费用由乙方承担，乙方建筑所用税费由乙方承担；第五条，根据乙方需要，暂不办理过户手续，在以后的时间有义务帮助原告办理过户手续到原告转让的任何个人名下，否则视为被告违约；第六条，若该宗地因地方族叔原因或国家不认可该地是甲方土地，甲方全权负责处理负担；第七条，如甲方想收回该宗地的使用权，甲方必须赔偿乙方1000000元，该宗地所产生费用别计。协议签订后，原告付清了土地转让费296000元，被告将该宗土地使用证和建设用地规划许可证原件交予原告持有。2015年5月，被告廖柏顺向新�县国土资源局谎称新国用(2012)第000472号国有土地使用权证已遗失，申请补办土地登记手续。2015年6月11日，新田县国土资源局在《永州新报》上刊登了遗失公告。2015年7月14日，被告廖柏顺填写了《土地登记申请书》、承诺书，提交身份证明、缴纳了各项费用。2015年7月18日，新田县人民政府为被告颁发了新补国用（2012）第000472号《土地使用权证》。2015年11月19日，第三人任群（乙方）与被告廖柏顺、黄满志（甲方）达成《地基转让协议》，协议约定：甲方将位于新田县龙泉镇双碧街西面地基一宗转让乙方，《国有土地使用权证》证号为：新补国用（2012）第000472号，建设规划许可证正在补办中。第一条，土地成交价348000元；第2条，面积60平方米，具体以国有土地使用权证为准；第三条，甲方保证该宗地基无权属纠纷；第四条，签订合同之日付328000元，余20000元待国有土地证过户后一次性付清；第五条，甲方无条件协助乙方办理国有土地使用权证及建设规划许可证过户手续，费用由乙方承担，如甲方违约则赔偿乙方600000元。协议签订后，第三人按约付给被告328000元，被告廖柏顺向第三人出承诺书1份承诺：本宗地无债权、债务争执，所有的办证手续合法，若任群等三人过户及建房过程中出现卡壳、争执，本人廖柏顺承担全部责任，并将新补国用(2012)第000472号《土地使用权证》原件交予第三人持有。后第三人向新田县国土资源局缴纳土地闲置费、契税和公共交易服务费、测量费等费用。2016年1月8日，原告乐宏希向本院提出诉前保全的申请，申请冻结被申请人廖柏顺、黄满志名下龙泉镇双碧街西面D21新国用（2012）第000472号城镇住宅用地过户手续，2016年1月11日，本院以（2016）湘1128财保1号民事裁定书裁定冻结被申请人廖柏顺所有位于�田县龙泉镇双碧街西面D21（廖家安置地）新国用（2012）第000472号城镇住宅用地的交易过户手续。
另查明2016年11月11日，宁远县人民法院以(2016)湘1126行初21号行政判决书认定新田县人民政府未尽到合理审查义务判决：撤销新田县人民政府于2015年7月28日为廖柏顺颁发的新补国用（2012）第000472号《国有土地使用权证》，该案原告乐宏希、被告新田县人民政府在法定期限内未提起上诉，第三人廖柏顺下落不明，宁远县人民法院公告向第三人送达行政判决书，现该案已发生法律效力。
上述事实，原告乐宏希提供《土地转让协议》、《收条》、《转款凭证》、《新国用（2012）第000472号土地使用权证》、《公证书》，宁远县人民法院(2016)湘1126行初21号《行政判决书》、《送达公告》、《说明》，本院依原告申请调取新补国用（2012）第000472号《国有土地使用权证》土地登记资料，经原告、第三人庭审质证，本院认为上述证据来源合法，符合客观事实，确认为有效证据，并附卷予以佐证；
第三人提供了《征地协议》、《地籍调查表》、《收款收据》、《地基转让协议》、《新补国用（2012）第000472号土地使用权证》、《承诺书》、《完税证》、《土地变更登记委托书》、《土地登记申请书》、《闲置费收据》、《宗地图》、《测绘费收据》、《交易费收据》、《评估费收据》、新田城建局《证明》、廖柏顺、黄满志《结婚证》、《身份证》复印件，本院认为上述证据来源合法，符合客观事实，确认为有效证据，并附卷予以佐证；
对第三人提供的廖柏顺的《声明》，拟证明廖柏顺认为与乐宏希签订的转让协议不是其真实意思表示，欲推翻与乐宏希签订的转让合同，原告认为声明的签名与协议书签名笔迹相差距远，不是廖柏顺所写，廖柏顺为什么不来开庭，本院认为，第三人何元兵陈述是2016年4月4日遇到被告廖柏顺时，被告廖柏顺所写，被告廖柏顺明知本案已进入诉讼程序而逃避不参与诉讼，在庭审时第三人何元兵陈述无法联系廖柏顺，本院无法核实声明的真实性，且被告廖柏顺欲解除与原告合同未按约定和法定的程序履行相应的义务，本院对该证据依法不予采信。
本院认为，对本案争议的焦点及法律适用确认如下：
一、关于原告乐宏希与被告廖柏顺、黄满志于2013年9月18日签订的《地基转让协议》是否有效，第三人任群、何元兵、唐守孝与被告于2015年11月19日签订的《地基转让协议》是否有效的问题。
根据《中华人民共和国合�法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”，《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”之规定。本案中，原告乐宏希与被告廖柏顺、黄满志于2013年9月18日签订的《地基转让协议》，原告乐宏希按协议支付土地转让费，被告将该宗土地使用证、规划许可证原件交予原告持有，双方的合同自成立时生效。原告与被告的《地基转让协议》第五条约定：“根据乙方需要，暂不办理过户手续，在以后的时间有义务帮助乙方办理过户手续到乙方转让的任何个人名下，否则视为甲方违约”，该条款的约定将导致国家税收的减少，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无�：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体、或者第三人的利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，原、被告在签订合同时第五条款，规避国家税收，存在《合同法》第五十二条第一款第二项损害国家利益的情形，应当认定无效，但原、被告签订《地基转让协议》第五条并非该协议的目的条款或者核心条款，第五条是相对独立的、可分的，协议双方转让和受让土地使用权才是协议双方的真实目的，现原告根据《地基转让协议》规定，要求被告将土地过户到本人名下，根据《合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，原告与被告签订�《地基转让协议》除第五条外其他条款并没有合同法规定无效情形，故，本院依法认定原告与被告于2013年9月18日达成签订《地基转让协议》第五条无效，其他条款有效。
第三人任群、何元兵、唐守孝与被告于2015年11月19日签订的《地基转让协议》，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，自合同成立时生效。虽然被告签订合同时持有的新补国用（2012）第000472号《国有土地使用权证》，被宁远县人民法院以(2016)湘1126行初21号行政判决书予以撤销，该行为影响的是物权登记的效力，但并不影响第三人任群、何元兵、唐守孝与被告签订土地转让合同的效力，故，本院依法认定第三人任群、何元兵、唐守孝与被告于2015年11月19日签订的《地基转让协议》有效。
二、关于原告乐宏希与被告廖柏顺、黄满志于2013年9月18日签订的《地基转让协议》除第五条无效，其他条款有效，第三人任群、何元兵、唐守孝与被告于2015年11月19日签订的《地基转让协议》有效，原告乐宏希，第三人任群、何元兵、唐守孝均未取得协议约定宗地土地物权即土地使用权，原告乐宏希，第三人任群、何元兵、唐守孝均要求履行合同，应如何处理的问题。
被告廖柏顺将同一宗地分别转让原告乐宏希，第三人任群、何元兵、唐守孝，签订《地基转让协议》，收取了二方土地转让费，原告乐宏希，第三人任群、何元兵、唐守孝转让的土地使用权属于不动产物权，不动产物权的设立、变更和转让必须依照物权法的规定进行依法登记，未依法登记，不动产物权的变更、转让不发生效力。原告乐宏希，第三人任群、何元兵、唐守孝未均取得新田县国土资源局对该宗土地物权的转让登记。现被告违反合同约定，原告乐宏希，第三人任群、何元兵、唐守孝均要求被告履行土地转让合同义务、取得该土地的使用权。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律的解释》第十条“土地使用权作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。”之规定，原告乐宏希与被告廖柏顺、黄满志的成立的土地转让合同在先、支付土地转让款在先，因此，应先履行原告乐宏希与被告廖柏顺、黄满志于2013年9月18日签订的《地基转让协议》，即原告乐宏希请求二被告协助原告办理龙泉镇双碧街西面C21号廖家安置用地新国用2012第000472号地基的过户手续等合同义务，符合法律规定，本院依法予以支持。因被告廖柏顺、黄满志“一地两卖”的行为导致与第三人任群、何元兵、唐守孝签订的《地基转让协议》不能履行，第三人任群、何元兵、唐守孝可以另行主张或者请求赔偿损失。
三、关于原告乐宏希提出“请求判令二被告赔偿原告违约金30万元”的诉讼请求是否予以支持问题。
在本案中被告先期未履行协助过户手续，是由于原告与被告在合同中约定根据原告需要，暂不办理过户手续，在以后的时间有义务帮助原告办理过户手续到原告转让的任何个人名下条款，原告未及时请求被告履行协助过户手续存在一定过错，后期原告要求被告�合同协助办理土地使用权过户手续，被告已将土地转让给他人，未及时履行过户手续，违反合同约定，被告应当承担违约责任，但原、被告《地基转让协议》第三条“任何一方违约，违约方赔偿守约方500000元”过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院考虑本案实际损失为基础，根据原、被告在合同中的过错及兼顾合同的履行情况，以及合同的预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，适当调整违约金，酌情认定被告廖柏顺、黄满志赔偿原告违约金人民币30000元，故，对原告请求二被告赔偿违约金的诉讼请求本院部分予以支持。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告于2013年9月18日达成签订《地基转让协议》第五条无效，其他条款有效，第三人任群、何元兵、唐守孝与被告于2015年11月19日签订的《地基转让协议》有效。现原告乐宏希，第三人任群、何元兵、唐守孝均未取得新田县国土资源局对该宗土地物权的转让登记，原告乐宏希与被告廖柏顺、黄满志的土地�让合同成立在先、支付土地转让款在先，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律的解释》第十条第三项、第四项之规定，本院依法支持原告乐宏希请求二被告协助办理龙泉镇双碧街西面C21号廖家安置用地新国用2012第000472号地基的过户手续的诉讼请求，对第三人任群、何元兵、唐守孝要求被告廖柏顺协助第三人办理该宗土地过户手续的诉讼请求，与法律规定不符，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律的解释》第十条第一款第三项、第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百四十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告乐宏希与被告廖柏顺、黄满志于2013年9月18日达成签订《地基转让协议》第五条无效，其他条款有效。被告廖柏顺、黄满志在本判决书发生法律效力之日起十五日内协助原告乐宏希办理新国用（2012）第000472号《国有土地使用权证》过户手续；
二、限被告廖柏顺、黄满志在本判决书发生法律效力之日起十五日内赔偿原告乐宏希违约损失人民币30000元；
三、确认第三人任群、何元兵、唐守孝与被告于2015年11月19日签订的《地基转让协议》有效；
四、驳回第三人任群、何元兵、唐守孝的其他诉讼请求；
五、驳回原告乐宏希的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币16380元，由被告廖柏顺、黄满志负担10780元，原告乐宏希负担5600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审判长 邓 晓 胜
审判员 邝小勇人民陪审员廖新学
二〇一七年四月六日
书记员 赵 彩 云
附本民事判决书援引的法律条文原文如下：
《中华人民共�国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；
（二）恶意串通，损害国家、集体、或者第三人的利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定”
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律的解释》
第十条土地使用权作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
……
（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。