辽宁省朝阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民三终字第00265号
上诉人（原审被告）丁四方，男，1978年10月18日出生，汉族，住朝阳市。
上诉人（原审被告）朝阳市凤凰新城热力有限公司，住所地朝阳市双塔区长宝乡嘎岔村。
法定代表人邓威，经理。
委托代理人涂广辉，男，1963年4月9日出生，蒙古族，宏运集团有限公司工作人员，住葫芦岛市。
被上诉人（原审原告）丛培久，男，1958年12月25日出生，汉族，退休工人，住朝阳县。
委托代理人李龙昌，辽宁红枫律师事务所律师。
上诉人丁四方、朝阳市凤凰新城热力有限公司（以下简称“热力公司”）因与被上诉人丛培久房屋买卖合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2014）朝双民初字第02215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月27日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
丛培久在一审中起诉称：原告丛培久在2013年5月从被告丁四方处购买抵账房一栋，位于凤凰新城＊＊号，面积106.69平方米，总价430，000元。2013年5月20日原告与被告丁四方、热力公司共同签订承诺书，约定热力公司抵顶丁四方该房屋价款570，984元，并协助原告办理过户手续及三个月内更换成原告认可名称的收款收据。其后，原告先后给付丁四方400，000元，并交付了取暖费等各项费用8，483.32元。但热力公司以丁四方没有完成抵顶事项为由，拒绝交付房屋及给原告办理相关手续，故诉至法院。要求判令解除原被告买卖合同及承诺书。被告返还购房款400，000元及按银行利息计算损失，赔偿取暖费等各项损失8，483.32元，赔偿造成的同类地段房屋价差140，000元。被告承担诉讼费用。
丁四方在一审中答辩称：不同意解除合同，丁四方欠热力公司沙子，想继续给热力公司供沙子，承诺书和合同想继续履行。
热力公司在一审中答辩称：三方抵帐协议和承诺，作为被告方凤凰热力主要义务已经履行，已经将房产交付给丁四方并且向第二被告支付了3万元沙子款，房子价款是57万余元加上已付的沙子款3万元，第二被告给热力公司送的沙子折合价款是392，630.98元，按照约定，还欠热力公司208，353.02元的沙子，根据三方抵帐协议的约定，应该在第二被告将沙子付给热力公司之后热力公司才能办理房屋买卖过户的相关手续，在整个协议履行中，热力公司没有任何过错，造成房子不能过户的原因是第二被告丁四方。
一审法院审理查明：热力公司和丁四方签订河沙采购合同，约定丁四方于2013年5月1日至2013年8月30日给热力公司供应河沙，合同约定了河沙价格、交货地点及日期、验收方式、结算及付款方式等，其中结算及付款方式约定为易货，易货物品为商品房。2013年5月10日，热力公司和丁四方签订抵账协议，协议约定，根据双方的河沙采购合同，易货物品为凤凰新城＊＊号商品房，面积106.9平方米，总价570，984元。易货方式为，达到合同规定的数量后，协助丁四方办理商品房过户。易货物品可交给丁四方使用，达到合同规定的数量后，协助丁四方办理房屋买卖合同等手续。2013年5月20日，丛培久作为甲方，热力公司作为乙方，丁四方作为丙方，三方签订承诺书，承诺书约定，乙方同丙方有业务往来，并顶账丙方房产一户，该房屋位于凤凰新城＊＊号，面积106.69平方米，总价570，984元。现甲方为房屋购买者，为保障三方权益，乙丙双方承诺：1、热力公司同丙方负责办理甲方房屋的产权证，产权变更的手续。2、丙方售给甲方的房屋价格属丙方自愿，同乙方顶账给丙方价格不发生冲突，并真实有效，赔赚丙方自理。3、乙方承诺由宏运地产朝阳公司所开具的收款收据，在三个月内更换成甲方认可指定名称的收款收据，并办理与收据一致的发票。4、乙方承诺甲方装修后立即发放正式门钥匙等。之后，丛培久分3次给付丁四方房款400，000元。2014年5月30日，丛艳给原告出具证明，证明载明：“现证明我丈夫丁四方出售给丛培久位于凤凰新城＊＊号，总价款430，000元。”之后，原告要求办理产权手续，因丁四方供应河沙数量未达到约定数量，热力公司拒绝办理产权手续。
本案诉争房屋已由热力公司交付丁四方，丁四方出具收条，丁四方将房屋及准住通知单等交付给原告，原告交纳了水电费、电梯装修使用费、取暖费、预收物业费等各项费用共8，483.32元。
一审法院判决认定：丛培久与热力公司及丁四方三方签订承诺书，丛培久购买热力公司抵顶给丁四方的房屋，丛培久已取得房屋及相关手续，三方形成房屋买卖合同关系。丛培久是买受人，丁四方是出卖人，热力公司负有办理过户义务，应视为共同出卖人。丛培久已将绝大部分房款交付丁四方，但因丁四方与热力公司之间产生纠纷，热力公司不同意协助办理产权转移，丛培久不能实现买受房屋的目的。
承诺书不能履行的原因是丁四方未能向热力公司供应足够数量的河沙，但三方承诺书中未约定买卖河沙问题，二被告间的债务与原告没有直接的法律关系，不应影响原告利益。不能办理产权转移属二被告对原告构成违约。合同法规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。所以原告要求解除原被告间买卖合同的诉讼请求应予支持。
合同法规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，合同不能履行的直接原因是热力公司不同意协助办理产权转移，但根本原因是丁四方对热力公司违约，且丁四方是房屋出卖人，所以丁四方应承担违约责任，热力公司应负连带责任。
承诺书中未约定违约责任，原告要求赔偿造成的同类地段房屋价差140，000元，是要求被告承担违约造成损失的意思表示。其理由是，如果承诺书得以履行，原告将以430，000的价格取得价值570，984元的房屋，现因被告违约不能实现此结果。最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十九条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。所以原告要求赔偿造成的同类地段房屋价差140，000元的诉讼请求应予支持。
原告已给付的购房款400，000元，被告丁四方应予退还。并自最后付款日（即2013年7月15日）起至还清之日止计付利息。原告交纳的水电费、电梯装修使用费、取暖费、预收物业费等各项费用共8，483.32元，被告丁四方也应赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除原告丛培久与被告朝阳市凤凰新城热力有限公司、被告丁四方于2013年5月20日签订的承诺书。二、被告丁四方于该判决生效后5日内，退还原告购房款400，000元，并自2013年7月15日起至还清之日止，按朝阳市商业银行同期同类贷款利率计付利息。赔偿原告交纳的水电费、电梯装修使用费、取暖费、预收物业费等各项费用8，483.32元。三、被告丁四方于该判决生效后5日内，赔偿原告丛培久可得利益140，000元。四、被告朝阳市凤凰新城热力有限公司对上述金钱给付义务承担连带责任。如未按该判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，285元，保全费3，520元，合计12，805元，由二被告负担。
丁四方不服一审法院上述民事判决，向本院提出上诉。其主要上诉理由是：一、原审法院认定事实不清，证据不足。被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同应合法有效。未能办理房屋产权过户手续是因为热力公司过错造成的，与丁四方无关。热力公司与丁四方签订的河沙买卖合同与本案房屋买卖合同属不同的两个法律关系，热力公司不能因河沙买卖合同的违约而对其与丛培久所签订的房屋买卖合同违约，即使丁四方违约，热力公司应另案起诉，不能拒绝协助办理房屋产权过户手续，导致买受人的权利无法实现。二、原审判决第三项可得利益14万元于法无据，可得利益损失是当事人能够预见，将来可以得到的利益损失，即只要合同如期履行可得利益便能转为实际的利益为当事人所得到，由于热力公司的过错导致本案房屋买卖合同未能履行并不属于上诉人的过错。即使一审法院判决赔偿买受人的可得利益损失也不应由丁四方承担，而应由热力公司承担。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，并由原审被告承担本案上诉费用。
热力公司亦不服一审法院上述民事判决，向本院提出上诉。其主要上诉理由是：一、原审认定事实不清。丁四方与丛培久之间的房屋买卖及热力公司与二人签订的《承诺书》从根本上来说是无效的。原审法院认为三方形成房屋买卖合同关系是错误的，本案所买卖房屋的所有权属于宏运地产朝阳有限公司，各方当事均无权对不属于自己的房产作出约定和处分。既无所有权也就无处分权也不能形成买卖关系，也就谈不上上诉人违约和承担连带责任。二、原审适用法律不当。一是本案应适用合同法中无效合同处理的相关规定。二是在导致合同无效的原因上，丁四方与丛培久均存有过错，因此，从培久无权要求可得利益损失。原审依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条等相关法律规定认定和处理，属于适用法律不当。综上，请求二审法院依法撤销原判或将本案发回重审。
丛培久服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院询问时口头答辩称：无处分权并不影响合同效力，本案合同有效，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述笔录、承诺书、证明、收条及收据、准住通知单和收据、河沙采购合同、协议等证据材料载卷为凭，已经原审法院质证和本院审查，可以采信。
本院认为：上诉人丁四方及热力公司与被上诉人丛培久三方签订承诺书，丛培久购买热力公司抵顶给丁四方的房屋，丛培久已取得房屋及相关手续，三方形成房屋买卖合同关系。丛培久是买受人，丁四方是出卖人，热力公司负有办理过户义务，应视为共同出卖人。丛培久已将绝大部分房款交付丁四方，但因丁四方与热力公司之间产生纠纷，热力公司不同意协助办理产权转移，丛培久不能实现买受房屋的目的。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”依照上述规定，对上诉人热力公司主张其对房屋无所有权及处分权因而合同无效的上诉理由，本院不予支持。本案承诺书不能履行的原因是丁四方未能向热力公司供应足够数量的河沙，但三方承诺书中未约定买卖河沙问题，热力公司与丁四方间的债务与丛培久没有直接的法律关系，不应影响丛培久利益。不能办理产权转移属丁四方与热力公司对丛培久构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。所以丛培久要求解除当事人间买卖合同的诉讼请求应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，合同不能履行的直接原因是热力公司不同意协助办理产权转移，但根本原因是丁四方对热力公司违约，且丁四方是房屋出卖人，所以丁四方应承担违约责任，热力公司应负连带责任。
丛培久已给付的购房款400，000元，丁四方应予退还，并自最后付款日（即2013年7月15日）起至还清之日止计付利息。丛培久交纳的水电费、电梯装修使用费、取暖费、预收物业费等各项费用共8，483.32元，丁四方也应赔偿。本案承诺书中未约定违约责任，丛培久要求赔偿造成的同类地段房屋价差140，000元，是要求原审被告承担违约造成损失的意思表示。其理由是，如果承诺书得以履行，丛培久将以430，000的价格取得价值570，984元的房屋，现因原审被告违约不能实现此结果。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定，“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案涉案房屋价值570，984元系三方在承诺书中的约定，所以丛培久要求赔偿造成的同类地段房屋价差140，000元的诉讼请求应予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条（二）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18，570元（丁四方及朝阳市凤凰新城热力有限公司分别预交9，285元），由丁四方负担9，285元，由朝阳市凤凰新城热力有限公司负担9，285元，
本判决为终审判决。
审 判 长 刘玉华
审 判 员 王海娇
代理审判员 姜永涛
二〇一五年六月五日
书 记 员 孙海燕