北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初3263号
原告（反诉被告）:安利，男，1985年3月12日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托代理人:宋长江，北京市亿嘉律师事务所律师。
委托代理人：杨继先，北京市海拓律师事务所律师。
被告（反诉原告）谢红玲，女，1965年3月22日出生，汉族，住北京市海淀区。
第三人:北京源通基业投资管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇天通北苑三区34号-1至2层4单元101室。
法定代表人:王坤，总经理。
委托代理人：卢川，男，1987年2月14日出生，汉族，北京源通基业投资管理有限公司职员，住北京市昌平区北七家镇。
原告安利与被告谢红玲、第三人北京源通基业投资管理有限公司（以下简称为源通基业公司）房屋买卖合同纠纷一案，在诉讼中，被告谢红玲对原告安利提起反诉，本院依法公开开庭进行了合并审理。原告安利及其委托代理人宋长江、被告谢红玲、第三人源通基业公司的委托代理人卢川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告安利向本院提出诉讼请求：1、确认原告安利与被告谢红玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》（第1至6页）于2015年12月15日解除。2、被告谢红玲返还购房定金20万元及购房款30万元；3、被告赔偿原告在同区域同户型购房差价28万元；4、被告赔偿原告房屋租金损失21000元；5、诉讼费被告承担。事实与理由：2015年4月1日，安利为了购买婚房经第三人公司居间，与谢红玲签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定了原告购买位于北京市昌平区东小口镇天通东苑二区某号房屋（以下简称为涉案房屋），安利按揭付款。与谢红玲签订上述合同后，安利即按照合同约定向谢红玲支付了定金、购房款，但在房屋交付时，安利才知道谢红玲在订立合同过程中故意隐瞒其前夫在该房屋居住并对该房屋具有长期使用权的事实，导致房屋不能交付，后双方解除合同，但谢红玲拒绝返还购房款。谢红玲违背诚实信用原则，侵犯原告利益，故原告起诉至法院。
被告谢红玲辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告的案由缔约过失责任不对，应当属于违约责任纠纷。第二，原告与中介公司关于办理贷款费用产生纠纷，原告不愿意支付服务费3000元，违反合同约定。原告办理贷款只能贷下来100万贷款，产生52万差价，被告一直询问原告贷款办理情况，原告一直不予理睬，也没有通知被告贷款的下款时间。第三，根据《房屋买卖合同》第四条第（五）款约定，买受人因自身原因未获得银行批准的，买受人自行于十天内筹齐剩余款项。原告是2015年6月15日拿到银行的批贷函，最晚应于2015年6月25日将52万元差价款支付被告，但直至今天原告都没有支付，原告违约。原告违约在先，根据合同法第六十七条，被告有权拒绝后面的义务。第四，原被告应该在7月10日前办理房屋过户手续，但被告采取不接电话不回短信或者找他的律师等手段拖延时间。第五，合同第四条约定50万元首付款应该在过户前交付，但是原告到目前为止也一直没有交付。交房时间7月30日在过户时间之后。第六，合同已经达到解除条件。第七，根据房屋买卖合同第八条，定金折抵购房款，4月30日支付购房款30万元，50万元应作为违约金不予退还。第七，我和我的前夫名下各有一套房屋，涉案房屋登记在我名下，2014年法院判了是我单独所有，2002年离婚时我和我前夫互换房屋居住，涉诉房屋由我前夫居住，我住我前夫的房子，后来我前夫把登记在他名下的房子（由我居住）卖了，我就不让我前夫住我的房子了，我在出售涉诉房屋时，我前夫的确还在房屋居住，卖房子时我跟原告说住在里面的是我的亲戚，我跟原告说了需要时间腾房。
第三人源通基业公司述称，当时签完协议后，是正常签订的合同，签合同时谢红玲说了是亲戚、朋友在里面居住，保证能腾房，不影响交易，后来买方就不配合，打电话给原告，原告就说与律师沟通。不同意原告诉求。
反诉原告谢红玲向本院提出反诉请求：1、确认安利与谢红玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》（1至6页）于2015年12月15日解除；2、撤销反诉人与被反诉人由上述合同产生的建委网站的网签合同，合同编号为：C1005203；3、被反诉人支付反诉人违约金50万元；4、被反诉人承担本案诉讼费。事实与理由：2015年4月1日，反诉人和被反诉人通过第三人签订《北京市存量房屋买卖合同》，并随后进行网签。合同签订后，被反诉人支付了购房定金，约定中介公司负责办理贷款。但后来被反诉人提出本人办理贷款，因为个人原因只批下来100万元，产生了52万元的差价。按照合同第四条第（五）款约定，买受人向银行申办抵押贷款，买受人因自身原因未能获得银行批贷的，买受人自行于十个工作日内筹齐剩余房款，以现金形式支付给出卖人，但被反诉人既不告知批贷函办下来时间，也不按合同约定交付差价52万，致使合同无法履行。故起诉，要求：
反诉被告安利辩称，同意解除合同，不同意撤销网签。在原告返还我方定金及购房款50万元后，同意解除网签。反诉被告没有违约，反诉原告故意隐瞒重要事实，在签订合同过程中隐瞒了其房屋权属有争议的事实，导致反诉被告行使不安抗辩权。
第三人源通基业公司述称，不同意解除合同，不同意撤销网签，支持安利支付谢红玲违约金。
本院经审理认定事实如下：2015年4月1日，在源通基业公司居间下，安利与谢红玲就涉案房屋签订房屋买卖合同，该合同共12页。该合同1-4页为《北京市存量房屋买卖合同》，合同尾部有谢红玲（出卖人）、安利（买受人）、源通基业公司（居间人）的签名或印章，合同内容是对安利和谢红玲权利义务的约定，并没有涉及到源通基业公司的权利义务。第5页是附件一和附件二，附件一约定房屋附属设备设施等，附件二是补充协议。第6页是附件三、附件四和附件五，附件三是房屋共有权人对出售该房屋的意见，该部分被划掉。附件四是出卖人单身声明。附件五是房屋租赁情况的约定，写明谢红玲所属上述房产有租赁情况，本人保证在约定交房期限内与承租人解除租赁关系或取得承租人放弃优先购买权声明。以上为本人承诺，由此就房产交易所引发一切经济纠纷由本人承担，并赔偿买受人相应经济损失及应付房地产经纪机构全部佣金。第7-10页是附件六，《房屋出售委托协议》和《房屋购买委托协议》。《房屋出售委托协议》尾部有谢红玲和第三人源通基业公司签名或印章。《房屋购买委托协议》尾部有安利和第三人源通基业公司的签名或印章。第11页是附件七，贷款及房屋转移登记须知。第12页是附件八，收押证件。
《北京市存量房屋买卖合同》约定：所售房屋即涉案房屋，出卖人谢红玲已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权。房屋价款226万。买受人安利在签订本合同的同时支付定金20万元，该定金自本合同生效之日抵做购房款。买受人采用商业贷款方式付款，买受人、出卖人双方应于10个工作日内准备齐商业贷款所需相关资料，办理商业贷款手续。经买卖双方协商一致，买受人于2015年4月1日支付出卖人购房定金20万元整，买受人于2015年4月30日之前支付出卖人30万元整，剩余首付款50万元于过户前支付。剩余房屋尾款152万元由贷款银行打到出卖人账户上。买卖双方腾房之后批贷过户。房主承诺个税1%。买受人向银行申办抵押贷款，买受人因自身原因未获得银行批准的，买受人自行于十个工作日内筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。出卖人应当于2015年7月30日将该房屋交付给买受人。印花税、契税、土地出让金或土地收益由买受人承担。自本合同签订之日起100工作日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。本合同及附件共12页。附件二补充协议约定，如该房屋个税20%，三方无任何责任，房款和中介费全部退还。
附件六《房屋购买委托协议》是安利（委托人）和源通基业公司（受托人）签订，约定：委托人委托受托人购买涉案房屋。委托人委托受托人提供下列服务并同意支付相应服务费：提供居间服务，协助并撮合委托人与上述房产所有人签订房屋买卖合同，付费房价款2%信息费，即45200元。办理交易房屋的存量房买卖合同网上签约手续，网签服务费，房屋交易价格的0.5%，即11300元。委托人须支付费用共计56500元。将提供过户服务费用和协助办理上述房产贷款手续服务费删除。本协议委托期限至办理完毕房屋转移登记手续为止。受托人责任，1、受托人寻找符合委托人需求的房屋，协助委托人与房屋出卖人达成交易并签订房屋买卖合同。2、依据委托人要求协助交易双方办理相关房屋交易过户手续、贷款手续及房屋交付手续。3、除本协议约定的费用外，受托人不得以任何方式或理由向委托人收取其他费用。4、未经委托人同意不得将委托事项转委托其他房地产经纪机构或个人。
2015年4月1日，安利向谢红玲支付定金20万元。2015年4月30日，安利向谢红玲支付房款30万元。2015年5月2日，谢红玲、安利就涉案房屋进行网签，签订合同编号为C1005203的《存量房屋买卖合同》。
另查一，安利认为谢红玲违约，称谢红玲在签订合同时表示涉案房屋租赁出去，故意隐瞒了其前夫对涉案房屋有长期居住权的事实，致使合同目的不能实现。谢红玲不认可，称因为是格式合同，只能选空房或租赁，签订合同时，谢红玲告诉安利是朋友在居住，没有租出去，保证能够按时交房。源通基业公司的员工卢川，是具体经办安利与谢红玲房屋买卖事宜的工作人员，卢川称，在签订合同时，谢红玲称涉案房屋由亲戚居住，没有租赁，不影响交易。
谢红玲认为安利违约，安利贷款金额由152万变更至100万，安利没有按照合同约定向其支付贷款差额52万元。
另查二，经各方协商同意，安利贷款金额由152万元变更为100万元，贷款差额52万元何时支付各方有争议，安利称是腾房过户前支付。谢红玲称应当按照合同约定，10个工作日内支付。具体经办人源通基业公司的员工卢川称，最晚是过户当天（过户前）必须支付。
另查三，谢红玲与其前夫就涉案房屋有争议，谢红玲与其前夫曾签订《协议书》，约定涉案房屋由谢红玲前夫及前夫现配偶长期居住。谢红玲和源通基业公司均认可谢红玲前夫于2015年10月3日搬离涉案房屋。
2015年7月22日，谢红玲在涉案房屋门上粘贴《通知》，写明：此房我已经出售，需要腾空交付买房人，请你在十日内将房中物品腾空。
另查四，安利提交短信记录，是其与源通基业公司工作人员卢川的记录，在对话中，卢川称谢红玲当时隐瞒这种情况，公司没有欺骗安利，谈合同是安利和谢红玲谈的，而且后来安利知道这种情况，安利也同意谢红玲想办法腾房了。现在谢红玲这边可以腾房，是安利不想买这套房屋，如果安利想买这套房屋的话是可以继续往下履行的。安利回复短信称谢红玲没有按时交付房屋，不能入住耽误结婚，有损失产生。
2015年9月15日，安利和谢红玲短信联系，安利称税费两人各负担一半，涉案房屋谢红玲卖的不亏，也给安利造成了客观损失。谢红玲回复称税费合同约定的很清楚。安利称他的损失谁来承担。
2015年12月12日，谢红玲给安利发短信，称目前距离安利付款时间已经过了6个月，安利的贷款有效期也已经失效，从2015年12月12号起三天内，必须按购房合同约定履行付款义务，否则解除购房合同。2015年12月22日，安利给谢红玲发短信，称三天早已过了，合同都已解除，安利的房款什么时候给安利。
2015年6月15日，农业银行出具《个人二手房贷款审批通知书》，安利因购买涉案房屋贷款100万，银行经审核拟向安利发放贷款，须满足一定附加条件后同意发放贷款。庭审中，安利、谢红玲、源通基业公司一致认可涉案房屋现价值为254万元。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋购买委托协议》、收条、通知、短信记录、贷款审批通知书以及当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，安利与谢红玲在源通基业公司居间下达成房屋买卖的一致意思表示，安利、谢红玲、源通基业公司签订12页合同，该合同合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。安利、谢红玲、源通基业公司签订的12页合同，实际是包含多个合同的总合同，其中有约束安利和谢红玲的《北京市存量房屋买卖合同》，有对《北京市存量房屋买卖合同》进行细化明确的附件，还包含《房屋出售委托协议》、《房屋购买委托协议》。安利和谢红玲均要求确认解除合同的第1至6页，也就是《北京市存量房屋买卖合同》以及其附件一、二、三、四、五，本院对此不持异议。理由如下：2015年12月12日，谢红玲给安利发短信，称三天内必须按购房合同约定履行付款义务，否则解除合同。2015年12月22日，安利短信回复三天早已过，合同都已解除。庭审中，安利和谢红玲均认可双方达成解除合同的一致意见，合同已经于2015年12月15日解除。因附件一至五是《北京市存量房屋买卖合同》的具体细化，明确了买卖过程中谢红玲和安利的权利义务，故安利和谢红玲要求附件一至五一并解除的主张，本院不持异议。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《北京市存量房屋买卖合同》解除，安利要求返还购房定金及已经支付的购房款，于法有据，本院予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。安利与谢红玲就谁违约存在争议。安利认为谢红玲违约，谢红玲隐瞒了谢红玲前夫对涉案房屋享有长期居住权的事实，致使合同目的不能实现。谢红玲则认为安利违约，安利没有按照合同约定支付贷款差额52万元。结合双方证据，本院认定谢红玲违约。理由如下：第一，谢红玲曾与其前夫签订《协议书》，约定涉案房屋由谢红玲的前夫和其前夫的现配偶长期居住（但没有处分权）。在签订《北京市存量房屋买卖合同》时，谢红玲明确知悉涉案房屋由其前夫居住，但谢红玲在向中介源通基业公司介绍房屋情况时，并没有告知这些情况。第二，谢红玲没有按合同约定交付房屋。合同约定，谢红玲应当于2015年7月30日将涉案房屋交付给安利，但2015年7月22日，谢红玲在涉案房屋上粘贴《通知》，要求居住人腾空房屋。直至2015年10月3日，谢红玲的前夫才从涉案房屋内搬走。第三，从短信记录可知，谢红玲没有按照合同约定时间交付房屋，安利和谢红玲进行过协商，安利认为自己没有按时收到房屋有损失产生，要求谢红玲负担一半税费。谢红玲不同意，主张税费按照合同约定支付。双方未能就违约责任等协商成功，后协商解除合同。第四，关于付款期限，安利没有违反约定。安利已经按照《北京市存量房屋买卖合同》的约定，足额支付了定金20万和购房款30万。《北京市存量房屋买卖合同》合同约定，剩余首付款50万元于过户前支付，剩余尾款152万由贷款银行打到出卖人账户，买卖双方腾房之后批贷过户。根据各方陈述，履行过程中，安利要求将贷款金额由152万元变更为100万元，谢红玲表示同意。但贷款差额52万元何时支付有争议。安利和源通基业公司的经办人卢川均表示达成一致意见是过户前支付。谢红玲称没有达成过户前支付的一致意见，应当按照合同约定支付。本院对于安利的主张予以采信。首先，源通基业公司的卢川是安利和谢红玲的具体经办人，他清楚双方买卖交易细节。卢川明确表示是过户前支付差额52万。其次，谢红玲同意贷款变为100万后，很长时间内均未向安利要求支付该贷款差额，不符合逻辑。再次，谢红玲主张的合同约定，即“买受人向银行申办抵押贷款，买受人因自身原因未获得银行批准的，买受人自行于十个工作日内筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人”，该约定是买受人贷款未获批准情形。安利经谢红玲同意后，直接向银行申贷100万，而不是申贷没有获得银行批准，该合同约定并不适用于本案情形。最后，关于付款约定，除了定金20万和购房款30万是具体时间支付外，剩余首付款均约定是过户前支付。第五，谢红玲称安利没有告诉他具体贷款批贷下来时间，但是根据合同约定，“买卖双方腾房之后批贷过户”，安利批贷时间实际发生在腾房之前，原告逾期交房后双方产生争议进而未能继续履行。综上，本院有理由相信是谢红玲违约，应当承担违约损害赔偿责任。庭审中，各方均认可涉案房屋现价值为254万。双方合同约定价款是226万，故安利要求谢红玲支付房屋差价损失，合理请求予以支持。安利要求谢红玲支付房屋租金，依据不足，本院不予支持。
谢红玲要求撤销网签合同，因双方《北京市存量房屋买卖合同》已经解除，故该网签合同应当予以解除。谢红玲要求安利支付违约金，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认安利与谢红玲在北京源通基业投资管理有限公司居间下签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、二、三、四、五于2015年12月15日解除；
二、解除安利与谢红玲签订的合同编号为C1005203的网签合同；
三、谢红玲向安利返还购房定金20万元以及购房款30万元，共计50万元，于本判决生效后十五日内执行；
四、谢红玲赔偿安利房屋差价损失28万元，于本判决生效后十五日内执行；
五、驳回安利的其他诉讼请求；
六、驳回谢红玲的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费24880元，由被告谢红玲负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费12440元，由反诉原告谢红玲负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 陆 婧
人民陪审员 张光辉
人民陪审员 唐险峰
二〇一六年十月十七日
书 记 员 朱志磊