云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终616号
上诉人（原审被告）：李丽琼，女，1968年11月17日生，汉族，住嵩明县。
委托诉讼代理人：张丙春、邱瑞，云南丙春律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：张世浴，女，1975年2月26日生，回族，住嵩明县。
被上诉人（原审原告）：马加永，男，1973年1月15日生，回族，住嵩明县。
被上诉人（原审原告）：马金涛，男，1992年12月20日生，回族，住嵩明县。
被上诉人（原审原告）：马俊美，女，1995年5月10日生，回族，住嵩明县。
四被上诉人共同委托诉讼代理人：张进国、李飞，系云南滇源律师事务所律师。特别授权代理。
原审被告：杨会敏，女，1985年1月25日生，汉族，住嵩明县。
委托诉讼代理人：陈桦，云南润克律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人李丽琼与被上诉人张世浴、马加永、马金涛、马俊美、原审被告杨会敏返还原物纠纷一案，不服云南省嵩明县人民法院（2015）嵩民初字第02098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李丽琼上诉请求：撤销云南省嵩明县人民法院（2015）嵩民初字第02098号，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。1、诉争土地系农民集体所有，根据法律规定，四被上诉人无权取得该土地的使用权；2、四被上诉人与杨会敏签订的解除房屋买卖合同协议不具有真实性，且存在恶意串通的可能。（1）一审判决认定杨会敏向四被上诉人支付了部分购房款1020800元属于错误认定。马加永于2013年6月3日向杨会敏出具的《收条》上明确记载的是收到杨会敏买房款1560800元，中间相差50余万元，而双方又以杨会敏无法支付购房尾款为由解除《房屋买卖合同》，显然不符合事实；（2）一审判决认定2014年3月3日，四被上诉人与杨会敏签订了解除《房屋买卖合同》协议，该部分事实不真实，杨会敏在与李丽琼签订《土地使用权和房屋转让协议》时也从未提及过此事。据悉，四被上诉人与杨会敏签订的解除协议是在李丽琼与杨会敏签订转让协议之后签订的，属于恶意串通，不具有真实性和合法性；（3）一审判决认定2014年3月5日及2014年8月23日，马加永分三次向杨会敏转款共计910000元，该数额与马加永实际收到的款项不符，且被上诉人没有提供该款项与房屋具有关联性的其他证据予以佐证，故不能确认该事实；（4）一审认定四被上诉人于2014年10月22日在《都市时报》上公告作废其土地使用证的报纸不正确，实际上，该公告系杨会敏所登并提供给李丽琼；3、杨会敏对房屋有处分权。首先，诉争房屋系农村土地上建盖房屋，无产权证，土地所有权为集体所有，李丽琼以房抵债的行为已经经过房屋所在地经济组织的同意，其买卖行为系合法行为，杨会敏提供了买卖合同、付款收条、报纸公告、以及实际控制房屋数年已充分说明其具有完全的处分权；4、李丽琼对诉争房屋和土地符合善意、合法取得的条件。杨会敏因欠李丽琼债务，双方协议将该土地及房屋按市场价抵欠款130万元，双方也于2015年1月30日交付房屋，款项早已全部支付并且签订《土地使用权和房屋转让协议》，协议载明房屋无争议，所有纠纷由杨会敏负责解决，集体经济组织在该协议上盖章同意转让，而且李丽琼向集体经济组织交纳了2000元房屋买卖交易管理费，双方的交易取得了社区居委会和居民小组的认可，并于2015年1月12日到社区居委会办理了变更登记手续和农村宅基地使用权权属证明手续，并且李丽琼至今一直使用、居住该房屋，期间经过多次、大量的装修。
四被上诉人答辩，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。双方约定的款项是180余万，由于杨会敏无力支付款项双方才解除合同，该房屋的产权已经回归到原来房主的名下，该房屋杨会敏无权处分，一审已经确认是以物抵债的协议，因此李丽琼买卖房屋的合同不成立。在此情况下李丽琼占有房屋并不予返还房屋没有事实和法律依据。
杨会敏答辩，李丽琼的上诉理由不成立，其主张事实也不存在，杨会敏和李丽琼之间存在民间借贷的纠纷，杨会敏服从一审判决，双方的民间借贷纠纷应当另案处理，房屋并没有实际交付，是李丽琼强行占有，还有报警的情况发生，因此不发生效力；上诉人主张的串通不成立。
四被上诉人一审诉讼请求：由李丽琼、杨会敏停止侵害，将房屋返还给四被上诉人。
一审法院认定事实如下：2013年6月2日，四被上诉人与杨会敏签订《房屋买卖合同》，将四被上诉人自建的位于嵩明县嵩阳街道办事处药灵路的房屋(土地证号为嵩集用2011第610**号)一幢,共五层,以1800800元的价格转让给杨会敏。合同签订后，杨会敏向原告支付部分购房款1020800元，四被上诉人将房屋交付给了杨会敏，仍下欠购房款780000元，杨会敏一直未向四被上诉人支付。2014年3月3日，四被上诉人与杨会敏签订了解除《房屋买卖合同》协议，约定因杨会敏无法支付购房尾款，双方解除2013年6月2日签订的《房屋买卖合同》，四被上诉人于2014年9月1日前先返还杨会敏已支付的购房款910000元，其余60800元待杨会敏归还房屋时退还，另有50000元作为杨会敏占用房屋的使用费，不再返还。2014年3月5日及2014年8月23日，马加永分三次向杨会敏转款共计910000元。2015年1月11日，杨会敏及其丈夫ＸＸ军向李丽琼出示了其与四被上诉人签订的《房屋买卖合同》及四被上诉人于2014年10月22日在《都市时报》上公告作废其土地使用权证的报纸后，与李丽琼签订了《土地使用权和房屋转让协议》及借条一份，双方约定由杨会敏将其已取得使用权的上述房屋以1300000元的价格转让给李丽琼，用该房屋抵扣杨会敏尚欠李丽琼的借款1300000元。2015年1月12日，李丽琼向嵩明县嵩阳街道办事处西南街社区居委会缴纳了房屋买卖交易管理费2000元。2015年10月20日，嵩明县西南街社区居委会第一居民小组、嵩阳街道办事处西南街社区居委会、嵩阳街道办事处共同出具了一份农村宅基地使用权权属证明，证明李丽琼系药灵路41号宅基地的户主，用于李丽琼办理土地使用证，后因双方对房屋所有权发生争议，土地使用证未能办理。该房屋目前由被告李丽琼管理使用。庭审中,经释明，四被上诉人表示以侵权之诉主张权利。
一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）、受让人受让该不动产或动产所有权时是善意的；（二）、以合理的价格转让；（三）、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，四被上诉人与杨会敏签订了《房屋买卖合同》，约定将四被上诉人所有的房屋按一定的价格卖给杨会敏，杨会敏交付了部分房款后，因无法按约支付购房尾款，遂与四被上诉人解除房屋买卖合同,此后，四被上诉人退还了杨会敏910000元购房款，该房屋的土地使用权也未登记在杨会敏名下。在此情况下，杨会敏将其未实际取得所有权的房屋卖给李丽琼用于抵扣其尚欠被告李丽琼的债务，该行为系无权处分，且事后四被上诉人也未对杨会敏的无权处分行为进行追认，故杨会敏应向四被上诉人返还上述房屋。对李丽琼占有争议房屋的行为，因李丽琼实际未向杨会敏支付转让房屋的价款，该房屋的土地使用证也尚未变更到李丽琼名下，故该房屋的转让实为以房抵债，且未经登记不发生效力，李丽琼的以房抵债行为不构成善意取得，应搬出该房屋并将上述房屋返还四被上诉人。李丽琼与杨会敏之间的债务纠纷，应予另案处理。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条及《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：一、由杨会敏、李丽琼在判决生效后十日内共同将位于嵩明县嵩阳街道办事处药灵路的房屋(土地证号为嵩集用2011第610**号)一幢返还给原告张世浴、马加永、马金涛、马俊美；二、驳回张世浴、马加永、马金涛、马俊美的其他诉讼请求。案件诉讼费13800元，减半收取6900元，由被告杨会敏、李丽琼共同承担
二审期间，李丽琼为证明其主张，提交《关于嵩信（2016）信访字第057号转办西南街居委会第一组居民李丽琼举报信办理情况的报告》，欲证明诉争土地新的使用权证还没有办理下来，本案应当等待新证办理下来在继续审理。
经质证，四被上诉人对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为系复印件，且其内容没有说明以前的证有效。杨会敏质证认为，即便该证据真实，原土地使用权证在新的行政处理结果出来前是有效的，故该证据对本案没有影响。
本院认为，土地使用权以登记记载为准，李丽琼提交的该证据对于本案争议事实不具有证明效力，本院对其不予采信。
四被上诉人和杨会敏二审中没有新证据提交。
对于一审认定事实，李丽琼对于一审认定事实所提异议与前述上诉理由一致。四被上诉人与杨会敏对一审认定四被上诉人于在都市时报登公告作为诉争土地使用证有异议，认为系杨会敏所登，对其余认定事实无异议。关于李丽琼主张的收条记载杨会敏已付购房款1560800万元，认为一审认定已收款为1020800元属于认定错误，本院认为，大额资金的支付关系不能仅凭收条予以确认，一审依据支付凭证、解除房屋买卖合同协议确认杨会敏已付房款为1020800元并无不当，对该项认定事实本院予以确认；关于李丽琼主张杨会敏与四被上诉人系恶意串通，虚假签订解除房屋买卖合同协议，对此李丽琼并无证据予以证实，本院对其主张的该事实不予认定；关于李丽琼主张四被上诉人向杨会敏转款支付91万元系双方其他债权债务并非退本案房款，与本案在卷证据所证明事实并不吻合，且李丽琼没有相反证据予以证实，本院对李丽琼主张的该事实不予确认；对于一审认定四被上诉人于2014年10月22日在都市时报登公告作为其土地使用证，因杨会敏承认系其所登，李丽琼及四被上诉人均提出异议并非四被上诉人所登，认为系杨会敏所登，故本院对一审认定的该项事实予以纠正，一审认定的其他事实与本院二审查证事实一致，本院依法予以确认。本院另查明，诉争房屋所占用土地系农村宅基地，土地所有权人为嵩阳镇××第一居民小组，嵩明县国土资源局登记的土地使用人为张世浴，张世浴持有嵩集用（2011）第61010号《集体土地使用证》。
本案争议的焦点是：四被上诉人是否有权主张返回诉争房屋？
本院认为，李丽琼主张杨会敏与四被上诉人系恶意串通，虚假签订解除房屋买卖合同协议，对此李丽琼并无证据予以证实，上述事实不能成立。根据本案查明事实，杨会敏向四被上诉人购买诉争房屋后，并未全额支付房款，双方已协商解除买卖合同并实际退还了大部分房款；并且诉争房屋的土地使用权尚登记在被上诉人张世浴名下，杨会敏没有取得诉争房屋的所有权以及占用范围内土地的使用权，杨会敏在此情况下将诉争房屋以房抵债转移给李丽琼，属于无权处分。至于李丽琼认为其已通过村民小组办理房屋过户，本院认为，在法律上诉争房屋的所有权以及土地使用权并没有从四被上诉人转移至杨会敏，故亦不能产生杨会敏将诉争房屋的所有权以及土地使用权转移至李丽琼的法律效果。李丽琼主张其已通过信访等方式向有关部分反映四被上诉人对诉争房屋的取得来源问题，但未能提交证据证明土地管理部门对诉争土地使用权已进行变更登记，并且该问题亦不能得出李丽琼因此取得诉争房屋所有权的结论。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，张世浴仍然是诉争土地不动产登记的使用权人。关于李丽琼对诉争房屋是否构成善意取得，本案诉争房屋的土地使用权尚未变更到杨会敏名下，更未变更到李丽琼名下，并且杨会敏以1800800元的合同价款向四被上诉人购买诉争房屋，却以1300000元的价格以物抵债给李丽琼，不构成《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第二项中“以合理的价格转让”，故李丽琼主张其善意取得该不动产亦不能成立。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由李丽琼承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。
审判长 方云红
审判员 陆有林
审判员 陈 红
二〇一七年四月二十七日
书记员 韩佩君