湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘10民终457号
上诉人(原审被告)郴州市振兴房地产开发有限公司。
法定代表人欧峰，该公司董事长。
委托代理人李海福，湖南民浩律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)胡卫平，男。
委托代理人李海京，胡卫平外甥，男。
被上诉人(原审原告)曾红，女。
上诉人郴州市振兴房地产开发有限公司（以下简称“振兴房产公司”）因与被上诉人胡卫平、曾红房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2015）郴苏民初字第1293号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月15日公开开庭审理了本案。上诉人振兴房产公司的委托代理人李海福，被上诉人胡卫平及其委托代理人李海京到庭参加诉讼。被上诉人曾红经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年元月22日，胡卫平、曾红与振兴房产公司签订了《郴州市商品房买卖合同》，合同约定，买受人曾红、共有人胡卫平购买出卖人振兴房产公司开发的位于郴州市苏仙区青年大道的阳光时代小区6栋7层704号房，建筑面积为48．11平方米，每平方米3772.27元，总金额181,484元，出卖人应当在2012年3月31日前将符合约定的商品房交付买受人，并在商品房交付使用后365日内，完成初始登记。购房合同第十六条第一款约定：“因郴州市振兴房地产开发有限公司的原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”第四款约定：“买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金”，补充协议第二部分第五款约定“分户权证办理过程中，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳办证所需费用，如因买受人拖延缴纳办证所需费用而导致不能及时办理，买受人构成根本违约，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金”。振兴房产公司于2011年12月2日为该房在郴州市房产局办理了预售登记（合同编号：20100113704），2012年4月10日将该房屋交付胡卫平、曾红，振兴房产公司实际收取房款181,295元，但至今未能完成该栋房屋的初始登记。2015年8月5日，胡卫平、曾红向郴州市苏仙区人民法院提起诉讼，请求：“1、确认购房合同第十六条第四款以及补充协议第二部分第五款的约定无效。2、要求振兴房产公司必须在法院判决生效后一个月内完成房屋初始登记。判决振兴房产公司支付因逾期办证的违约金：购房款181,484元从2012年6月30日至2015年6月30日止三年产生的银行逾期贷款利息（2012年银行3至5年贷款基准利率6.9%逾期贷款利率10.35%）56,350.78元。2015年7月1日至完成房屋初始登记的逾期违约金另行计算。4、判决振兴房产公司承担案件诉讼费。”
原审法院认为，一、关于双方合同中约定的违约条款效力问题。双方签订的合同为格式合同，其中第十六条第四款约定，逾期办理登记的违约金为已付房款的0.5%，根据该约定，计算的违约金为907.42元。由于胡卫平、曾红未取得该房屋的房地产权属证书，使用、收益、处分权能均受到不同程度的限制，至今有已有2年多，胡卫平、曾红所遭受的损失虽难以具体计算，但合同约定的违约金显然过低，胡卫平、曾红可以要求增加。胡卫平、曾红主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金过高，根据胡卫平、曾红已付房价款的金额181,295元及本案综合的情况，酌定违约金以181,295元为基数，按年利率4%从2013年3月31日起计算至初始登记完成之日。补充协议第二部分第五款的约定并未违反法律规定，对胡卫平、曾红关于该条的诉请，不予支持；二、胡卫平、曾红要求振兴房产公司在法院判决生效后一个月内完成初始登记，振兴房产公司对完成该栋房屋初始登记并无异议，只是提出，其与承建商结算产生矛盾，资料欠缺，所以未完成初始登记，因此，双方对完成初始登记并无民事争议，但因资料欠缺，该房屋的初始登记存在行政审批手续有待完善的问题。此问题不属于民事法律规范调整的范围，故对胡卫平、曾红的此项诉讼主张不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：“一、被告郴州市振兴房地产开发有限公司向原告胡卫平、曾红支付违约金，以181,295元为基数，按年利率4%从2013年3月31日起计算至初始登记完成之日，限本判决生效之日起十日内履行；二、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费1208.75元由被告郴州市振兴房地产开发有限公司承担。”
上诉人振兴房产公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定振兴房产公司与胡卫平、曾红签订的《郴州市商品房买卖合同》为格式合同，且认定胡卫平、曾红不确定的预期利益损失属认定事实错误，导致适用法律错误，从而做出了错误的判决。首先，我国目前市场上开发商使用的《商品房买卖合同》是国家工商行政管理总局或各省工商行政管理局和省建设厅共同监制的，不是开发商自行制定反复使用的合同。本案上诉人使用的《郴州市商品房买卖合同》也是郴州市房产管理局下发各房地产开发商使用的用于网签备案的电子合同范本，该合同范本中大部分主要条款是空白的、可供振兴房产公司与胡卫平、曾红协商填写或者选择履行的条款，该合同并不具备《合同法》规定的格式合同相关要件，不是《合同法》意义上的格式合同。本案讼争《郴州市商品房买卖合同》第十六条第四款及补充协议第二部分第五款完全是振兴房产公司与胡卫平、曾红充分协商约定的，其中第十六条约定的是一般违约责任，补充协议第二部分第五款约定的是根本违约责任，两条约定既非格式合同条款，也不存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平的情形，依法应当严格履行。其次，振兴房产公司依约按期向胡卫平、曾红交付了房屋，胡卫平、曾红也在正常使用房屋，为办理房屋初始登记并未实质性的影响和限制胡卫平、曾红对房屋的使用、收益和处分，未造成胡卫平、曾红的实际损失，而胡卫平、曾红预期的不确定的利益，我国法律不予保护，而一审法院却认定了这一不确定利益。二、一审法院判决超出胡卫平、曾红的一审诉讼请求，程序违法。胡卫平、曾红并未主张振兴房产公司与胡卫平、曾红之间约定的违约金过低，并据此要求法院增加违约金，只是请求确认违约金条款无效后，再依据逾期贷款利率判决振兴房产公司承担违约责任，一审法院应该判决驳回胡卫平、曾红的诉讼请求，同时释明胡卫平、曾红变更诉讼请求或另行起诉。一审法院直接认定双方约定的违约金过低并提高违约金标准作出判决，明显超出了胡卫平、曾红的诉讼请求，审理程序违法。振兴房产公司请求：1、撤销郴州市苏仙区人民法院（2015）郴苏民初字第1293号民事判决，改判驳回胡卫平、曾红的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用全部由胡卫平、曾红负担。
被上诉人胡卫平、曾红答辩称，格式合同是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。胡卫平、曾红与振兴房产公司谈好价格，预交定金，约定十天内交完房款90%后签订购房合同，胡卫平、曾红交纳了90%的购房款后，销售人员将预先拟定好的合同打印出来让胡卫平、曾红签字，根本没有与其进行任何协商。胡卫平、曾红当时对部分条款提出了异议，但是销售人员以整个楼盘的合同都是同一格式，销售人员无权更改为由，不允许更改。是典型的格式合同。振兴房产公司认为这不是格式合同，那能否提供一份同一楼盘关于办证约定与胡卫平、曾红的购房合同不一样的合同样本呢?振兴房产公司提出房屋已经按期交付，没有实质性的影响和限制胡卫平、曾红对该房屋的使用、收益和处分，事实是由于振兴房产公司的原因致使胡卫平、曾红没有取得房屋所有权证，进而导致胡卫平、曾红在出让该房屋后逾期三年仍未收到大部分房款，已经给胡卫平、曾红造成了直接经济损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款明确规定：合同没有约定或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于振兴房产公司的原因导致胡卫平、曾红不能办理所购房屋的所有权证，已经构成根本违约。恳请二审法院依法公正判决，挽回胡卫平、曾红的经济损失，维护胡卫平、曾红的合法权益。
本院二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：一、振兴房产公司与胡卫平、曾红签订的《郴州市商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金约定是否属于格式条款；二、一审判决振兴房产公司以已收购房款为基数，按年利率4%向胡卫平、曾红支付违约金至房屋初始登记完成之日，是否超出一审胡卫平、曾红的诉讼请求。
关于争议焦点一。振兴房产公司上诉时已明确，本案双方当事人签订的《郴州市商品房买卖合同》，是郴州市房产管理局统一制发的、可反复使用的合同。振兴房产公司上诉主张合同对逾期办证违约责任有多个不同选项，选择按已付房款的0.5%向买受人支付违约金是双方在充分协商的基础达成的一致意见，胡卫平、曾红则主张是出卖人即振兴房产公司单方决定，没有与买受人协商。由于振兴房产公司掌握阳光时代楼盘所有的买卖合同，经胡卫平、曾红提出却不能提供一份合同证明对逾期办证违约金责任出现过不同选项，本院有理由相信振兴房产公司在签订合同时单方选定了该条款，因此该条款属格式条款。
关于争议焦点二。胡卫平、曾红一审诉讼请求确认合同约定的逾期办证违约金条款无效，并判决振兴房产公司以购房款总额为基数，按照银行逾期贷款利率标准支付违约金，其真实意思就是要按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算实际损失，并以此为据调增违约金。一审判决酌情确认按年利率4%计算违约金，没有超过胡卫平、曾红的一审诉讼请求范围和标准，依法应予维持。
综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院依法予以维持。振兴房产公司的上诉理由不成立，本院对其上诉理由不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1209元，由上诉人郴州市振兴房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢末钢
审 判 员 刘爱良
代理审判员 郑芝康
二〇一六年六月十六日
书 记 员 郝 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。