沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0102民初1494号
原告：王德生。
被告：沈阳星辰房地产开发有限公司.
法定代表人：黄哲明，系该公司董事长。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
原告王德生与被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘静明独任审判，于2016年3月15日公开开庭进行了审理，原告王德生、被告委托代理人王志睿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2012年12月9日与被告签订《商品房买卖合同》，购买京城中心2号楼2单元17层3号房一一套，建筑面积75.33平方米，全款564975元，合同约定被告于2014年3月31日交房。合同签订后，原告依照约定履行全部义务，但被告没有依照合同约定按期交房，也没有给出明确交房时间，依照相关规定，被告应于签订合同后30日内到沈阳房屋登记中心为原告办理房屋登记，而后为原告办理产权证书，这些事都没有做，被告应按照双方签订的《商品房买卖合同》中第九条，按日向买受人支付已交付房款万分之一赔付违约金35028.45元，故原告起诉至法院。诉讼请求：1、判令原告与被告签订《商品房买卖合同》合法有效，受法律支持和保护；2、请求判令被告赔付原告购房违约赔偿金35028.45元（自2014年3月31日至2015年12月11日共计620天）；3、请求判令被告为原告购房京城中心2号楼2单元17楼3号房按照《商品房买卖合同》约定，30日内向沈阳市房产局申请并完成商品房登记备案，而后办理房屋产权证书；4、请求判令被告7个工作日内为原告开局商品房买卖发票；5、被告应继续履行合同，尽早交房；6、请求判令被告承担案件受理费。
被告辩称：原、被告签订的合同合法有效，是双方真实意思表示，关于逾期交房违约金的问题，到目前为止，没有交房是因为不可抗力的原因造成的，故不存在承担逾期交房违约金的问题，另外原告提出的违约金数额过高，超过了法律规定，请求法院不予支持。
经审理查明：2012年12月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告以564975元购买被告开发建设的位于沈阳市和平区文兴路41-2号第2幢2-17-3号房屋，即本案诉争房屋，建筑面积为75.33平方米。其中第六条约定，买受人于2012年12月9日前一次性付清购房款564975元；第八条约定，出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金……。原告依约将购房款564975元支付给被告，被告为原告出具了4张收款收据。但诉争房屋所在楼宇未竣工，未交付原告。
2014年4月2日，被告出具议定书，对房屋的备案、交房及施工进度、赔偿等事宜进行了承诺。2014年6月11日，被告与业主议定书中对备案、开工时间、交工时间、赔偿等进行了约定。2014年7月22日，被告与业主和政府相关部门及人员对京城中心业主代表对开发商售房的综合意见现场解答作出了会议纪要。
另查明：诉争房屋属于查封抵押状态。原告主张的逾期住房违约金（2014年4月1日至2015年12月11日）为34972元。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、收款收据、议定书、会议纪要以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，因此，对原告确认《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告办理备案登记及办理房屋产权证和交付房屋的诉请，因涉案房屋被查封抵押，不具备办理备案登记及办理房屋产权证和交付房屋的条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予处理。待具备条件时，原告可另行主张。关于原告诉请被告给付逾期交房违约金的诉讼请求，因被告至今未依约向原告交付房屋，应承担给付逾期交房违约金的责任，关于逾期交房违约金的计算标准，因原告及被告已在合同第9条中明确约定，故从其约定。被告应从2014年4月1日起至2015年12月11日止为34972元，本院予以支持。关于原告诉请被告开具辽宁省商品房销售统一发票的诉讼请求，因原告已向被告全额支付购房款，被告作为商品房买卖合同的出卖人有义务为原告开具辽宁省商品房销售统一发票，故对原告该项诉请，本院予以支持。关于被告辩称没有交房是因为不可抗力的原因造成的且原告主张的违约金过高，证据不足，本院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定判决如下：
一、确认原告王德生与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2012年12月9日签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王德生逾期交房违约金34972元，从2014年4月1日起至2015年12月11日止，以564975元为计算基数，按日万分之一标准计算；
三、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给原告王德生开具564975元辽宁省商品房销售统一发票；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费676元，减半收取338元（原告已预交），由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 刘静明
二〇一六年三月十五日
书记员 赵 越
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。