天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0103民初6310号原告（反诉被告）：张英，女，1961年8月3日出生，汉族，天津银河电器厂退休职工，住天津市河西区。委托诉讼代理人：段建华（与原告系夫妻关系），男，1960年12月20日出生，汉族，天津市河西区市容管理委员会干部，住天津市河西区。委托诉讼代理人：张鑫，天津诺信律师事务所律师。被告（反诉原告）：马锦，女，1969年10月14日出生，汉族，无职业，住山西省太原市小店区。委托诉讼代理人：刘元杰，天津德水律师事务所律师。委托诉讼代理人：张姝雅，天津德水律师事务所律师。被告（反诉被告）：赵晋源，男，1956年11月1日出生�汉族，山西省机关事务管理局退休职工，住山西省太原市迎泽区。第三人：资迅航川（天津）房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区友谊南路与潭江道交口东南侧天涛园9号楼-底商-1。法定代表人：姚远东，职务总经理。委托诉讼代理人：何志富，职务经理。委托诉讼代理人：刘洋，职务员工。原告（反诉被告）张英与被告（反诉原告）马锦、被告赵晋源、第三人资迅航川（天津）房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张英及其委托诉讼代理人段建华、张鑫，被告马锦及其委托诉讼代理人刘元杰、张姝雅，被告赵晋源，第三人资迅航川（天津）房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人何志富、刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终�。原告张英向本院提出诉讼请求：1.原告与被告马锦解除《房产交易合同》；2.二被告双倍返还原告定金20万元；3.二被告赔偿原告52400元履约损失金；4.二被告赔偿原告经济损失100万元；5.二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年1月14日，在第三人的介绍下，原、被告与第三人共同签订了ZXHCM-801号《房产交易合同》，赵晋源代表马锦签署本合同，约定将马锦名下位于天津市河西区万元的价格出售给原告，双方于2016年7月30日前办理房产过户手续，定金10万元由第三人代被告收取。合同签订后，原告于2016年1月16日支付了10万元定金，并向第三人支付了22400元中介服务费。为了向被告支付购房款，原告于2016年1月20日通过天津金乐家房地产经纪有限公司将名下××房产以229万元的价格出售给案外人徐丽娜。春节后，天津市房价突然出现大幅上涨，原告多次催促被告办理房产过户手续，被告均以各种理由推脱不办理，无奈之下，为保留住所，原告只能向案外人徐丽娜支付3万元赔偿金，解除××房产买卖合同。2016年4月，被告提出涨价，因涨幅太大，双方无法继续履行。原告认为，被告的行为违反了合同约定、违反诚信原则，构成根本违约，给原告造成巨大经济损失。无奈，为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告马锦辩称，请求驳回原告全部诉讼请求。其认为双方的合同符合撤销合同的法定要件，即涉及到重大误解、显失公平、欺诈，要求撤销合同，并已经提出反诉。原告与被告方不存在定金问题，三方签订合同时，被告马锦明确表示不收定金，当时原告缴纳定金的时候，被告方是拒绝的，房屋权属证明处在丢失状态，补办的时间和能否补办均处在不确定状态，所以当时签署的房产交易合同属于意向�性质的合同。至于原告向第三人所缴纳的10万元是否存在或存在的性质，由原告和第三人确定，与被告无关。关于履行损失金，被告认为其没有违约的行为，所产生的损失是否存在，即使存在也与被告没有直接的关联。原告变更诉讼请求的申请应该在举证期限届满之前提出，故该诉请不应该进入实体的审理，实体方面被告也不同意该诉请。被告赵晋源辩称，同意解除合同，不同意其他诉讼请求。因为双方签订的不是买卖合同，第三人当时告知其该诉争房屋价值280万元，不是天津的市价，是原告和第三人恶意串通欺骗其低价卖房。2016年1月10日，第三人找其称有人要买房，其告知第三人全部房屋的手续都已经丢失，第三人称原告在开发公司有认识的人可以帮其补办商品房手续，在2013年售房时，其曾与原告通过电话，其告诉原告如果原告愿意购房，其愿意将�房屋以265万元的价格售予原告。第三人让其来天津是来补办房屋权属手续的，并不是为了卖房。所以其2016年1月14日来到天津，到了第三人的水岸公馆门店，在天涛园9号楼底商，第三人表示补办手续应该很快，于是其与原告就在第三人处签署了意向性的房屋买卖合同，该店的何经理帮原、被告双方填写了合同内容，房屋价格280万元也是第三人说的，其当时不清楚诉争房屋在天津的市值。原告当时带了10万元定金，当时就要交给被告方，被告方不同意收，因为被告当时没有任何房屋权属的手续，被告签完合同后当天就离开天津回了山西。当天并没有交付10万元定金，其是到原告起诉时，才知道原告于1月16日，交给第三人定金的情况。何经理在1月14日的合同上特别注明，被告同意原告交10万元中介款由第三人先保管，但对该项特别注明的内容，何经理并未念给被告听，被�也不同意原告交钱，钱也没有交给被告。2016年3月被告上网查询天津的房价，发现约定的价格严重偏离市场价，被告就告诉第三人不同意按照280万元的价格出售，因为最初的合同只是意向性的，要想签订正式的合同其不认可。从3月开始，原告一直称同意给其加价，但是一直没有协商成。不同意原告增加的诉请，合同是无效的，没有实际履行的价值，也没有实际履行的可能，当时签订合同时被告的购房手续遗失，后来被告很有诚意的与原告协商纠纷的解决办法，原告增加诉请是别有用心。第三人资迅航川（天津）房地产经纪有限公司述称，认可原告的诉讼请求。被告（反诉原告）马锦在诉讼期间向本院提出反诉请求：1.依法撤销《房产交易合同》；2.判决张英、资迅航川（天津）房地产经纪有限公司向马锦支付自2016年1月15日起至2016年4月30日止的�屋使用费损失46433元；3.判决张英、资迅航川（天津）房地产经纪有限公司赔偿损害××房屋内物品损失30000元；4.判决张英、资迅航川（天津）房地产经纪有限公司共同向马锦赔偿因处理本案纠纷所发生的交通差旅费6609.5元；5.诉讼费由张英、资迅航川（天津）房地产经纪有限公司承担。事实和理由：2016年1月14日，反诉人与被反诉人张英经被反诉人资迅航川（天津）房地产经纪有限公司（下称资迅航川）居间介绍，签署了合同编号为ZXHCM-801号《房产交易合同》，约定反诉人向被反诉人张英出售天津市河西区××房屋（下称涉诉房屋），成交价为280万元。2016年1月10日，被反诉人资迅航川告知反诉人称有人想买涉诉房屋，反诉人就涉诉房屋的全部购房手续均已遗失、房屋产权证尚未办理、房屋无法买卖等情况与被反诉人资迅航川进行了沟通。被反诉人资迅航川让反诉人先来天津办理房屋产权证等相关手续，于是，反诉人于2016年1月14日来津，但此行并非为卖房。来津后，被反诉人资迅航川表示办理房屋产权证手续很快，于是就安排被反诉人张英与反诉人签署了意向性购房合同（即房产交易合同），经被反诉人资迅航川对涉诉房屋价值进行评估，约定意向售价为280万元，合同全部条款内容均为被反诉人资迅航川填写，签署意向性购房合同后，被反诉人张英要交给反诉人定金10万元，但反诉人认为自己并没有涉诉房屋的房屋产权证相关手续，所签合同仅是双方的买卖房屋意向，故坚决未收定金。签署合同时，涉诉房屋的市场价值至少达到了400万元以上，远远超过被反诉人给出的评估价280万元，被反诉人资迅航川作为专业的房屋中介机构，对其所掌握房源的市场价本应具有相对准确的判断，被反诉人张英系天津本地人，且住在天津市河西�，其住址与涉诉房屋在同一小区同一高层，其对涉诉房屋的市场价也应当是有最基本的判断的，而反诉人并非天津本地人，家住外地，对于涉诉房屋的市场价并不清楚，基于对被反诉人资迅航川的信任，相信了被反诉人资迅航川对涉诉房屋价值的评估，即与被反诉人张英签署合同约定涉诉房屋意向售价为280万元，后被反诉人资迅航川又声称房屋价格是由买方提供的。反诉人认为，被反诉人资迅航川自始至终没有尽到房屋中介应尽的职责，被反诉人张英与被反诉人资迅航川明知涉诉房屋的市场价，而在合同中约定的成交价远远低于市场价，对反诉人构成了欺诈，签订合同违背了反诉人的真实意思；而且签订合同时约定的成交价相对于市场价来讲，对反诉人是显失公平的。反诉人根据合同法第五十四条之规定，请求贵院依法撤销合同编号为ZXHCM-801号的《房产交易合同�。另，反诉人于2016年4月18日得知，被反诉人张英已擅自搬入涉诉房屋内，反诉人仍系涉诉房屋的所有权人，在未经反诉人许可的情况下，被反诉人张英无权擅自搬入涉诉房屋；被反诉人资迅航川作为房屋中介，在反诉人与被反诉人张英尚未完成交易的情况下，应妥善保管房屋钥匙，对房屋继续管理，被反诉人张英擅自搬入涉诉房屋内，并对涉诉房屋内物品造成损坏，被反诉人资迅航川没有尽到基本的房屋管理职责，被反诉人张英应当向反诉人支付擅自占用涉诉房屋期间的房屋使用费；被反诉人张英与被反诉人资迅航川应共同向反诉人赔偿因损坏涉诉房屋内物品给反诉人造成的损失。此外，反诉人为处理本案纠纷所发生的交通差旅费等也应由被反诉人张英、资迅航川共同予以赔偿。原告（反诉被告）张英对被告（反诉原告）马锦的反诉辩称，请求依法驳回反诉原告的全部诉讼请求，其认为不存在重大误解、显失公平、欺诈三种情形。房产交易合同是各方当事人真实意思表示，签署合同的代理人依法取得张英、马锦的授权，合同依法成立，内容真实有效，不存在撤销之法定情形。本案中虽然赵晋源将钥匙交给段建华，但是其仍然留有钥匙，赵晋源及张英虽然持有同一套房屋钥匙，但并未占用房屋也未对房屋设施造成任何破坏，并未妨碍马锦行使对房屋的租赁、处置及其他所有权人的权利，故马锦提出要求张英支付房屋使用费及屋内物品损失的请求于法无据，不应得到支持。马锦主张差旅费损失于法无据，无论与谁订立买卖合同，马锦、赵晋源办理其名下房屋买卖及补办产权证手续必然发生费用，到天津处理纠纷亦系马锦、赵晋源自身违约行为所致，该费用与张英无关。所以，马锦的反诉主张无任何事实和法律依据，�应得到支持。被告赵晋源对被告（反诉原告）马锦的反诉表示认可。第三人对被告（反诉原告）马锦的反诉述称，其认可原告张英陈述的事实及主张，作为中介公司其一直积极勤勉地促成双方履行合同，但因为天津市房价突然上涨的原因，本案被告确实出现了违约，不再愿意继续履行合同。本案房产买卖合同真实有效，不符合合同法第54条中合同撤销的情形，虽然确实存在房屋产权证丢失的情形，三方当事人对该情况也知悉，这并不会导致房产交易不能进行，相反其在积极为被告补办产权证，为此其特意将房产过户时间定在7月30日前，就是为补办产权证留出时间，所以该合同不是被告所说的仅仅是意向协议。被告提出的房屋使用费损失和屋内物品损失的请求于法无据。被告将房屋钥匙存放于第三人处就是为方便其带领买房的客户看房，本案中�告马锦与原告张英达成了房产交易合同，被告代理人赵晋源同意向原告交付一套钥匙，原告虽然持有钥匙，但并未对房屋继续进行实际占有和破坏，被告同样持有一套钥匙可以随时对房屋进行支配。在委托第三人出售该房屋之前，被告的房屋曾长期对外出租和使用，房屋内的装修、设施等有不同程度的破损，基本上没有价值，所以被告所谓房屋的损失是其租户长期使用造成的，并非第三人及原告行为所致。根据合同约定，在双方签订房产交易合同后，第三人就有权收取中介服务费，故第三人向原告收取了22400元中介费，并没有超过合同约定的标准，第三人的中介服务已经完成，本协议最终无法履行并非第三人的行为所致，其向原告收取中介费合理合法，按照合同的约定，第三人认为原告支付的该费用应当由被告马锦承担。因被告系外地客户，不能随时到天津办理各�手续，约定由第三人代为收取并保管10万元交易定金，其是按照合同约定履行，但因为原、被告双方目前已经将纠纷起诉至贵院，第三人将根据判决结果处理10万元定金归属。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和本院调取的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告在事实方面的争议焦点：1.被告赵晋源2016年1月14日来津的目的是出售诉争房屋还是补办房屋权证手续。根据庭审陈述，被告赵晋源受被告马锦之委托代为出售诉争房屋，被告赵晋源自2013年开始即委托第三人出售房屋，赵晋源对于诉争房屋的价值并非完全不知晓，2016年1月初第三人告知被告赵晋源，原告欲购买诉争房屋，被告赵晋源特意从山西赶到天津与原告、第三人面谈，说明其具有出�房屋的明确意向，三方经面谈达成一致意见，并签署了房产交易合同，签署合同当天被告赵晋源回到山西，说明被告赵晋源此行的目的系谈判并出售房屋，而非补办遗失的房屋权属证明，且被告赵晋源并非房管部门登记的诉争房屋所有权人，其应当明知此行不可能独立办理相关补办手续。2.原、被告合同约定的诉争房屋280万元成交价格如何形成。根据庭审陈述，第三人自认系其从交易系统中调取相关市场成交数据，向原、被告推介该价格为同类房屋市场均价，原、被告经协商一致认可该价格，并最终成为合同约定的交易价格。3.原告配偶段建华出售自有房屋，并主动解约赔偿案外人相应损失与二被告履行案涉房产交易合同有无关联性。根据原告提供的证据显示，段建华与案外人签订房屋买卖合同出售其名下坐落于××房屋，双方解约的时间为2016年3月25日，这个时间尚处于被告马锦补办诉争房屋产权证手续的合理期限内，也是原、被告就案涉合同进行磋商的阶段，段建华以二被告存在不履行合同的风险为由单方解约的理由并不充分，且段建华与案外人约定交房时间早于本案诉争房屋约定的网签时间，这将必然导致原告尚未购买完毕诉争房屋即向案外人交房的结果，本身就存在一定的交易风险；且段建华是否实际签署上述合同以及是否实际履行赔偿案外人相关款项，本院均无法核实，也与本案不具有关联性，故本院对原告提交的段建华与案外人的房屋买卖合同、解除协议不予采信，并认为段建华的解约行为与二被告的履约行为不具有直接的关联性。4.两份估价报告的证据价值。原、被告在诉讼期间分别对签订合同及双方发生争议前后两个时点的诉争房屋价值申请进行评估。各方当事人均到场参与选择评估机构，评估程序合法，评�结论具有参考意义，本院均予以采信。本院依据当事人的陈述和采信的证据，认定如下事实：被告马锦系被告赵晋源朋友之女。2013年，被告赵晋源曾委托第三人资迅航川（天津）房地产经纪有限公司（以下简称资迅公司）代为出售被告马锦名下坐落于天津市河西区房屋（以下简称诉争房屋），并与原告张英的配偶段建华联系磋商，后因被告赵晋源将该房屋购房合同、预告登记证明等权证手续遗失等原因，未能成交。被告赵晋源将诉争房屋钥匙交由第三人海逸长洲门店保管，并委托第三人继续出售。2016年1月10日，第三人水岸公馆门店经理电话联系被告赵晋源，告知原告欲购买被告马锦名下诉争房屋，约请被告赵晋源来津详谈。被告赵晋源于2016年1月14日来津，并与原告配偶段建华到第三人处协商合同事宜。被告马锦事后表示知晓被告赵晋源出售其名下房屋�宜，并全权委托被告赵晋源代理其签订及履行合同。被告赵晋源向原告及第三人表示诉争房屋的购房合同、票据等手续遗失，需要补办，第三人及段建华均表示愿意协助办理；关于房屋价格，第三人调阅相关小区同期成交均价，推荐280万元供原、被告协商，原、被告均表示认可。故当日，原告的委托代理人段建华和被告马锦的委托代理人赵晋源在第三人水岸公馆天涛园门店签订《房产交易合同》（编号：ZXHCM-0000801）。约定：被告马锦将其名下坐落于天津市河西区××房屋出售给原告，建筑面积158平方米，总房款280万元，签订合同之时交付定金10万元，双方须于2016年7月15日前到房管局签署《天津市房产买卖协议》，剩余房款买方于2016年7月30日前存入资金监管中心，买方一次性付款的，应当于房款进入资金监管中心后五个工作日内，买卖双方到房管局办理房屋所有权转移登记手续，房产交易产生的税费由买方负担；双方确认于办理进件手续之日起三日内进行物业交验，同时由卖方腾空房屋交付买方；双方还特别约定：“甲方马锦（代赵晋源）同意乙方段建华交来壹拾万元整（小写100000）定金由居间方资迅航川（天津）房地产经纪有限公司保管。”双方口头约定中介费由买方负担。被告赵晋源当场表示，因房屋产权证手续尚未补办，不同意收取定金，故在合同中约定由第三人代为收取。同日，被告赵晋源回山西。1月16日，原告配偶段建华向第三人交付定金10万元、中介服务费22400元。第三人向原告配偶段建华分别开具收据。2016年1月15日，被告赵晋源致电第三人表示其他中介人员告知他诉争房屋交易价格不合理，但因房屋权属手续补办需要较长时间，故被告赵晋源未对合同提出明确异议。2016年1月22日，第三人通过短信�知被告赵晋源补办房屋权属手续的流程，被告赵晋源表示认可，并委托第三人将诉争房屋门锁更换，防止其他中介看房。第三人向被告赵晋源表示原告配偶段建华自愿为其更换锁芯，费用可由被告赵晋源支付。2016年2月17日，第三人通过短信再次告知被告赵晋源补办手续的流程及估算的时间。2016年3月，二被告仍未来天津补办房屋权属手续，经第三人催促，被告赵晋源表示对合同履行存在异议，要求原告和第三人携法务到山西太原面谈。原告配偶段建华通过第三人向被告赵晋源表示可以加价20万元，到2016年4月初段建华表示愿意加价至350万元，但双方未能达成一致意见。原告配偶段建华为诉争房屋更换锁芯后，掌握诉争房屋的钥匙，其自2016年3月底开始将个人物品放置在诉争房屋内。2016年4月19日，被告赵晋源来津发现原告家的物品存放在诉争房屋内，因而报警，被告�晋源向原告表示不再继续出售诉争房屋。原告于2016年4月底前将诉争房屋腾空。此后合同未能继续履行。原告配偶段建华以其名义于2016年5月9日诉至本院，后因起诉主体有误撤诉，原告于2016年7月11日诉至本院。至本案辩论终结前，被告马锦仍未补办诉争房屋的权证手续。诉讼期间，被告马锦申请对诉争房屋在2016年1月14日时的市场价值进行评估，天津新傲房地产土地评估有限公司于2016年11月21日作出“津新傲企评字[2016]第86号”房地产估价报告，认为诉争房屋在2016年1月14日的市场价值为347.88万元。原告申请对诉争房屋在2016年4月18日的市场价值进行评估，天津同章房地产土地评估有限公司于2017年8月22日作出“津同章房评字[2017]第128号”房地产估价报告，认为诉争房屋在2016年4月18日的市场价值为411万元。本院认为，本案涉及以下法律适用方面的争�焦点：一、原、被告签订的《房产交易合同》是预约合同还是本约合同。该合同系双方真实意思表示，委托授权合法，内容包含当事人的名称及身份信息、确定的标的、价款、付款方式、履行期限、交房时间、税费负担、违约责任等，符合本约合同对合同内容完整性、确定性的要求和标准，合同内容和形式符合法律规定，房屋买卖合同成立且有效。二被告主张该合同为意向性合同，但未能就此提供证据予以证明。最高人民法院关于审理买卖合同的司法解释第二条对预约合同作出了规定，“约定将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院予以支持。”根据该解释，意向性合同即预约合同，是意在保证双方将来订立契约而订立的合同，目的在于约束当事人就未来某一时间对合同内容进行磋商并重新订立一个新的合同，最终明确双方的权利义务。显然本案中的房产交易合同中并不包含这层意思表示，该合同已经充分考虑到被告马锦补办房屋产权证手续的期限这一唯一不确定的履约因素，为给予被告马锦充分的准备时间，将网签时间确定在签订合同后的第六个月，合同的其他内容均清楚明确，不存在另行订立合同的必要，故案涉合同系本约合同，二被告的抗辩主张不能成立。二、被告马锦是否对合同性质存在重大误解。原、被告的委托代理人在签订本合同之前就已经认识，原告对诉争房屋的情况早已了解，双方签订合同之前已经通过第三人居间介绍彼此了解，这次面谈的目的在于经过协商达成房屋买卖协议。原、被告会面时，是对合同的内容进行了详细磋商之后才确定签署的，签订合同的内容清楚、明确、完整，�告赵晋源在签订合同时对合同条款是明知的，没有证据显示合同未经双方确认由第三人擅自确定的情形。被告马锦可以在合理期限内补办房屋产权证手续，购房手续遗失并不构成合同无法履行的根本障碍，且根据原告和第三人提供的短信证据，签订合同后第三人已经尽快告知被告赵晋源补办的流程和期限，被告赵晋源也并无异议，被告马锦对于合同的性质以及效力并未产生误认，故被告马锦仅以购房手续遗失为由主张对合同的性质产生错误理解，并因此按照合同法第五十四条第一款第一项重大误解之规定要求撤销合同，于法无据，本院不予支持。三、合同约定房屋交易价格是否显失公平。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第72条之规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”法律上显失公平条款的适用有两个前提条件，缺一不可。其一，存在一方乘人之危或恶意利用对方处于困境、无经验、缺乏判断能力等弱势的情形；其二，并因此致使民事法律行为成立时显失公平的，才为法律所救济。根据前文所述，房屋交易价格由第三人推荐，经原、被告协商一致予以确认，故该价格的形成是原、被告及第三人综合考虑各方面因素后最终达成的。被告马锦主张其系外地人，不了解天津房屋市场行情，没有在天津出售二手房经验，被原告和第三人加以利用，共同向被告马锦提供了低于市场价的价格，导致合同显失公平。根据本院调查的事实，被告赵晋源早在2013年即在天津欲出售诉争房屋，只是因为其购房手续遗失才未能成交，之后还继续委托中介机构出售该房屋，说明二被告近年来并未脱离天津房地产交易市场，故被告赵晋源对于诉争房屋的市场价值不可能完全不了解，被告马锦全权委托被告赵晋源代为出售房屋事宜，马锦本人是否对房屋市场了解以及有无售房经验在所不问。本案中，没有证据显示被告赵晋源在签订合同时处于危困状态，也没有证据显示原告与第三人串通或分别恶意损害被告马锦的合法权益，原告在房屋交易市场上并不具有较二被告更为明显的垄断或优势地位，被告赵晋源在与原告进行协商和交易过程中，完全具有自主议价协商的能力和可能，其作为完全民事行为能力人，对合同条款的磋商、确认以及理解并未受到原告和第三人的阻扰，故双方签订的合同内容并不违反平等、自愿、公平的民事法律行为之基本原则。二被告主张显失公平的事实基础并不存在。本院依被告马锦之申请对诉争房屋在签订合同当日市场价值的评估结果，系以评估机构没有考虑估价目的以外的其他用途事宜以及特殊的交易情况对估价结果的影响，未考虑未来市场变化风险因素对价格的影响为前提的，而现实中的市场交易可能基于多种主客观因素而产生价格上的波动。例如，本案中原、被告系旧识，被告马锦房屋产权证手续尚未补办所包含的交易风险、大户型房屋成交较小户型更为困难等等，都可能对诉争房屋最终交易价格产生影响。估价报告对于本院具有一定参照意义，其估价与真实的市场交易之间存在着必然差异，因此仅凭估价报告的数据，并不能得出诉争房屋的交易价格严重偏离市场价值的结论。市场交易蕴含丰富的可能性，司法裁判应以尊重市场主体真实意思表示和保护、鼓励市场交易的有效性为宗旨，其作为事后调整民事法律行为的手段应严格把握在法律规定的限度之内适用，不宜片面地以价格这一因素决�民事法律行为的效力，当然，法律有明确规定的除外。如前所述，本案不存在法律意义上显失公平的情形，故二被告据此主张撤销合同，本院不予支持。四、案涉合同是否存在欺诈情形。原、被告在签订合同前均对交易有所准备，被告有出售房屋的真实意思表示，原告有购房的真实意思表示，第三人力图促成交易赚取佣金，第三人向被告赵晋源转述原告夫妇为了购房出售自有房屋以致可能无处居住，其初衷都是敦促二被告尽快办理房屋产权证补办的手续，使合同顺利履行。这些信息是在原、被告签署合同之后形成，并非第三人恶意虚构事实欺骗二被告，以达到促使被告赵晋源在违背真实意思的情况下签订合同的目的，显然被告主张原告与第三人共同实施欺诈的理由和证据并不充分。本院对二被告主张原告与第三人共同实施欺诈行为而撤销合同的意见不予支持。五、被告马锦、赵晋源在本案中的责任主体问题。签订合同以及后续履行虽然一直由被告赵晋源出面，但被告马锦作为房管部门登记的房屋所有权人，到庭后明确表示，对被告赵晋源的售房行为有口头授权，对被告赵晋源签订合同、履行合同的全部过程均予以追认。根据我国民法通则关于代理之规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故被告马锦系案涉合同主体和民事责任主体。六、关于原告追加房屋涨价损失的诉讼请求的合法性。原告系在被告马锦申请评估期间、估价报告尚未作出时向本院申请追加诉讼请求的，估价报告作出后，本院恢复案件事实审理和质证，被告马锦在原告追加诉讼请求后也向本院就其反诉主张补充提供证据，故原告系在本案辩论终结前申请追加诉讼请求，符合民事诉讼法及司法解释的相关规定，本院予以准许并无不当。综上，原、被告订立的房产交易合同合法有效，不具有法定的可撤销事由，双方均应诚实善意履行合同义务。本院对被告（反诉原告）马锦要求撤销案涉合同的诉讼请求不予支持。原告依照合同约定交付定金、中介费用，但被告马锦无正当理由拖延办理房屋交易必备的房屋产权证手续，明确向原告、第三人表示不认可合同约定的交易价格，拒不履行合同义务，在天津房地产市场普遍看涨的大背景下，原告主动让步，向被告赵晋源表示同意适当提高交易价格以促成合同履行时，被告赵晋源始终拒绝协商。原告显示了自身履行合同义务促成交易的诚意，被告马锦在合同履行期限届满之前用行动向原告和第三人表明不再履行合同义务，最终导致案涉合同无法履行，原告签订合同购�的目的无法实现，原告有权主张解除合同，被告马锦的行为构成违约，依法依约应当承担相应的法律责任。被告马锦虽然没有直接收取原告交付的10万元定金，但根据合同约定被告马锦同意由第三人代为收取，应视为被告马锦对第三人的授权，原告向第三人交付定金，就是对被告马锦完成交付行为。根据定金罚则，被告马锦应当承担双倍返还定金的法律责任。关于原告主张的中介费损失，第三人提供信息咨询，促成双方交易，协助客户办理房屋产权证补办手续，尽到了中介机构居间服务的义务。原告举证证明其实际支付第三人22400元中介服务费，根据合同约定，若因一方原因导致合同不能实际履行的，违约方应当赔偿守约方支付的居间服务报酬，故对合同未能履行原告产生的该笔损失应当由被告马锦赔偿。关于原告主张3万元违约赔偿款，如前所述，该损失与被告马�违约不具有关联性，本院不予支持。关于原告主张房屋涨价损失，根据合同法的规定，一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据天津市高级人民法院下发的“津高法【2016】158号”通知之意见，一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益。故原告主张房屋差价损失符合法律规定，评估时点为原、被告多次协商无果的4月18日，可视为被告马锦明示违约的时点，并无不当。该时点的评估价格与签订买卖合同时点的房屋差价为131万元，原、被告在房产交易合同中虽已约定了违约适用定金罚则，但根据评估差价，被告马锦违约给原告造成的损失显然突破了约定的定金标�，参考2016年1月14日诉争房屋的估价结果，与违约时点房屋差价为63万余元。本院结合房屋所处区域实际情况、原告的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、被告马锦的过错程度、守约方减损与否等因素综合判定，被告马锦应赔偿原告房屋涨价损失38万元。关于被告（反诉原告）马锦赔偿房屋使用费损失的反诉请求，原告未经被告马锦允许擅自使用诉争房屋，损害了原告的合法财产权益，第三人未能妥善保管诉争房屋钥匙，在原告配偶段建华更换锁芯后，未能及时收回新的钥匙，致使原告未经被告马锦准许的情形下擅自使用房屋的后果，存在管理上的过失。参照2016年天津市河西区住宅房屋指导租金标准，本院酌判原告赔偿被告（反诉原告）马锦2017年3月底至4月底期间的房屋使用费损失5056元，第三人对该项损失承担共同赔偿责任。关于�告（反诉原告）马锦主张赔偿房屋物品损失的反诉请求，被告马锦当庭表示没有证据证明与原告签订案涉合同时诉争房屋的状况，故其无法证明其主张的房屋物品损失系原告造成的，故对被告（反诉原告）马锦该项主张，本院不予支持。关于被告（反诉原告）马锦主张的差旅费损失，被告马锦作为房屋所有权人，其代理人被告赵晋源在合同交易过程中必然往返于天津和居住地，因此产生的差旅费属于合同交易的必要费用，合同未能履行被告马锦负有违约责任，且被告马锦提供的票据无法自证与处理案涉合同纠纷之间的关联性，故其该项请求于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）马锦于2016年1月14日签订的《房产交易合同》；二、自本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）马锦支付原告购房定金100000元；三、自本判决生效之日起十日内，第三人给付原告（反诉被告）购房定金100000元；四、自本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）马锦赔偿原告（反诉被告）房屋涨价损失380000元；五、自本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）、第三人共同赔偿被告（反诉原告）马锦房屋使用费5056元；六、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）马锦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16071.6元，由原告（反诉被告）张英负担8885元，由被告（反诉原告）马锦负担7186.6元；反诉案件受理费669元，由原告（反诉被告）张英负担40元，由被告（反诉原告）马锦负担629元。首次评估费17394元，由被告（反诉原告）马锦负担，二次评估费12775元，由原告（反诉被告）张英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长  周奕审判员  陈刚审判员  张辉二〇一七年九月二十九日书记员  马晋本案援引法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人�法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约�任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方�履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。