湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0103民初4565号
原告（反诉被告）：谭愷，男，1977年2月9日出生，汉族。
委托诉讼代理人：刘建勋，湖南秉言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭沐，湖南秉言律师事务所律师。
被告（反诉原告）：湖南省湘诚房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区晚报大道湘诚.时速风标17楼。
法定代表人：任少锋，董事长。
委托诉讼代理人：易旭，湖南金州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张可柔，湖南金州律师事务所律师。
原告（反诉被告）谭愷诉被告（反诉原告）湖南省湘诚房地产开发有限公司（以下简称湘诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月14日受理后，依法适用普通程序由审判员文彩、人民陪审员周毅洪、郑少芳组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘建勋、被告委托诉讼代理人易旭、张可柔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）谭愷向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付延期交房违约金人民币47170元（按已交房款457077元的日万分之二计算，从2015年10月1日开始计算至2017年2月28日止（516天））；2、请求判令被告赔偿原告经济损失2万元；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原被告于2015年4月1日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告购买被告开发的万兴大厦1711房，房屋总价为457077元，合同对双方的权利义务进行了约定，其中合同及附件约定的交付标准及条件约定被告应当在2015年10月1日前将符合合同约定标准的房屋交付给原告。经原告现场查看，该房屋在合同交付标准内约定的公共部分装修、分隔墙体、防盗门、电气线路等部分均未达到合同约定交付标准，导致原告一直无法收房，造成重大经济损失。为了避免损失扩大，原告被迫于2017年3月1日将上述房屋按照现状收房，收房时原告要求被告办理相关收房手续，但被告予以拒绝，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。
被告（反诉原告）湘诚公司辩称：一、答辩人已在合同约定的时间交付符合标准的房屋。合同第十条约定，出卖人应当在2015年10月1日前将已经竣工验收�商品房交付买受人。该房屋已于2015年9月21日，经过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位验收合格，且答辩人按照合同上载明的联系方式和地址向被答辩人寄发《交房通知书》；二、双方对于合同附件三约定的内容做出了协议变更。2015年4月1日原告在《办公室17层砌体平面图变更》图纸上签字，变更内容为：涉案房屋不砌分体墙、公共走道不做装修、不装入户门等；三、被答辩人已于2016年11月18日实际收房；四、被答辩人要求答辩人承担逾期交房的违约责任没有合同依据、法律依据。根据合同第十条的约定，仅在涉案房屋未经验收合格的情况下，被答辩人有权拒绝收房。合同第十五条规定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按实际价格赔偿装饰、�备差价”；五、被答辩人主张的损失没有事实依据或法律依据；六、答辩人开发建设的湘诚万兴大厦未出现其他任何交付纠纷。
被告（反诉原告）湘诚公司向本院提出反讼请求：1、请求判令被反诉人赔偿逾期收房违约金37845.98元（按总房款457077元的日万分之二计算，从2015年10月1日开始暂计算至2016年11月18日（414天）止）；2、请求判令被反诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年4月1日，双方签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同第十条约定出卖人应当在2015年10月1日前交付“经验收合格”的商品房；第十一条约定由于买受人原因未按期接受房屋的，视为出卖人已按合同约定交房，出卖人不承担延期交房违约责任，买受人按总房款每日万分之二向出卖人支付违约金，并承担全部责任。《合同补充协议》第六条第（三）款第11项约定“该商品房经验收合格”是指出卖人组织勘察、涉及、施工、监理等单位完成的竣工验收合格。2015年9月21日，该商品房已验收合格，反诉原告于2015年10月1日前向合同约定地址发出《入伙通知书》通知反诉被告收房，但反诉被告无故拒绝收房，应承担违约责任，故反诉原告诉至法院。
原告（反诉被告）谭愷辩称：1、双方签订的商品房买卖合同第十一条第二款规定了买受人逾期收房的违约责任，该条款系开发商的格式条款，规避了开发商责任，加重了买受人的义务，该条款应认定无效。2、根据双方签订的补充协议第六条，房产交付的相关事宜中提到买受人拒绝收房视为开发商按时交付，该条款证明房屋如果达到交付条件，则风险转移给买受人，出卖人对该房屋没有其他的责任，也就不存在向买受人主张违约金；3、出卖人出售的房屋没有达到合同约定的交付标准，出卖人仅取得了五方验收的证明文件，补充协议中约定了出卖人要在180日内完成验收备案手续，但出卖人没有做到，验收备案表的日期是2016年5月30日，交房的时间为2015年10月1日之前，已经超过了180日，出卖人存在违约，同时出卖人出售给买受人的房屋改变了规划设计，不符合法律的规定。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：
2015年4月1日，谭愷和湘诚公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201400601711），约定谭愷向湘诚公司购买万兴大厦17层1711号房，房屋总价为457077元。合同中约定：出卖人应当在2015年10月1日前向买受人交付该商品房，交付时房屋应当经竣工验收合格，并符合合同约定。《合同补充协议》中明确“该商品房经验收合格”是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格。当该商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应当在书面通知送达之日起7日内对该房屋进行验收。由于出卖人原因未能约定期限交付房屋，按照逾期时间分别处理：1、逾期不超过90日，自本合同第十条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实�交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。由于买受人的原因，未能按期接受房屋的，视为出卖人已按合同约定交房，出卖人不承担延期交房违约责任，买受人按总房款每日万分之二向出卖人支付违约金，并承担全部责任。
《长沙市商品房买卖合同》第十三条约定，出卖人承诺房屋交付时基础设施、公共配套建筑符合以下条件：供电、给排水线路达到各户内且已接通、道路基本畅通、绿化基本完成，如在规定期限内未达到上述条件，出卖人在借到买受人书面要求90日内完成整改，双方继续履行合同。合同附件三约定了湘诚万兴交房标准，包含了土建部分和水电部分，其中户内部分对分户和楼梯间填充墙、阳台地面、入户门采用防盗门的标准等进行了约定，出卖人如达不到以上约定标准的，出卖人按实�价格赔偿装饰、设备差价。
其后，谭愷向湘诚公司支付了全部房款，该商品房所在项目于2015年9月21日竣工验收，湘诚公司向谭愷邮寄送达《入伙通知书》通知其收房。谭愷现场查看后认为房屋的公共部分装修、分隔墙体、防盗门、电气线路等部分均未达到合同约定标准，故委托律师于2015年10月9日去函要求湘诚公司整改后交房，2016年11月1日，谭愷委托律师再次去函湘诚公司，要求其整改后交房，并要求其支付延期交房违约金。湘诚公司工作人员麦志坚于2016年3月22日与谭愷发送短信，就涉案房屋所在17楼未做的土建项目、装修项目价格进行估算，估算价格合计77763.17元，双方就违约金未能协商一致，遂酿成诉。
2017年3月1日，谭愷委托陈胜办理房屋交接手续，房屋交付验收表中，土建装饰、给排水、电气设备验收情况均为空白，在表格空白处载明17楼无入户门，经办人处陈胜签字；交房确认书上签约领证栏业主签字部分由陈胜签名，但陈胜出庭作证时均否认以上签名系本人签署。2016年11月18日，谭愷与中房集团湖南建设发展有限公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租，租赁期限自2017年3月18日起至2020年3月17日止。中房集团湖南建设发展有限公司出具证明，陈述该房屋于2017年3月1日交付其使用，交付时房屋系毛坯房，房屋分隔墙体未砌、公共部分未装修、未安装入户防盗门、电气线路未布置。
湘诚公司还提交了《工程情况及招标控制价编制报告》，证明涉案房屋公共空间室内装修工程控制价格。
湘诚公司申请其公司工作人员麦志坚出庭作证，拟证明涉案房屋系谭愷要求不砌房屋分体�、不进行公共部分装修等，因证人麦志坚与湘诚公司存在利害关系，本院不予采信。
本院认为，谭愷和湘诚公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点在于湘诚公司未对涉案房屋的分体墙、公共部分、入户门等进行施工是否基于谭愷的要求。湘诚公司在2015年10月1日交付的涉案房屋不符合合同附件三约定的湘诚万兴交房标准属实，双方当事人对这一事实均无异议。湘诚公司主张谭愷在《办公室17层砌体平面图变更》图纸上签字，双方就合同附件三约定的房屋分体墙、公共部分装修等内容进行了变更，但并未提供相关证据，且证人麦志坚因与湘诚公司存在利害关系，其提供的证言，本院不予采信。湘诚公司称涉案房屋所在的万兴大厦北栋均为大型办公场所，�砌墙的其他楼层在装修时因办公需求而拆墙的现象普遍存在，本院认为其他楼层未砌分体墙并不能证明谭愷认可涉案房屋不需要砌分体墙，湘诚公司的辩称意见，本院不予采信。合同第十条明确约定商品房交付条件为经验收合格并符合本合同约定，当出卖人不出示第十条规定的证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。故湘诚公司向谭愷交付不符合合同约定标准的房屋，构成违约。谭愷与案外人中房集团湖南建设发展有限公司虽于2016年11月18日签订租赁合同，但实际交付房屋的日期为2017年3月1日，且房屋交付验收表上的日期记载为2017年3月1日，故本院认定谭愷实际收房的日期为2017年3月1日。按照合同约定，违约金应当自合同约定的最后交付期限的第二天起按已付房款的日万分之二计算至实际交付之日，故湘诚公�应从2015年10月2日起至2017年2月28日止，每日按总房款457077元的万分之二向谭愷支付违约金，即应向谭愷支付违约金47078.93元（计算方法：457077元×0.0002×515天=47078.93元）。湘诚公司要求谭愷承担逾期接受房屋的违约责任，因并非谭愷的原因导致未能按期接受房屋，故其反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于谭愷要求赔偿因未砌房屋分隔墙体等造成的经济损失20000元，未提交相关证据，仅向本院申请对涉案房屋分隔墙体、公共部分装修、防盗门、电气线路等进行造价鉴定。根据双方合同约定，谭愷的该部分损失以实际发生为准，现实际损失尚未形成，谭愷可在实际发生后另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二款之�定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）湖南省湘诚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告（反诉被告）谭愷偿付违约金47078.93元；
如被告（反诉原告）湖南省湘诚房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回原告（反诉被告）谭愷的其它诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）湖南省湘诚房地产开发有限公司的全部诉讼请求。
本案本诉受理费1480元，由被告（反诉原告）湖南省湘诚房地产开发有限公司承担；反诉受理费373元，由被告（反诉原告）湖南省湘诚房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 文 彩
人民陪审员 周毅洪
人民陪审员 郑少芳
二〇一七年十月三十一日
代理书记员 曹吉琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于所造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。