江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第00176号
原告陈平。
委托代理人于大江，上海市郑传本律师事务所律师。
委托代理人汤民，上海市郑传本律师事务所律师。
被告南通永诚房地产有限公司，住所地江苏省海安县城东镇（原西场镇）海防大道288号。
法定代表人陈永康，南通永诚房地产有限公司总经理。
委托代理人潘志远，海安县曲塘法律服务所法律工作者。
委托代理人周翔，南通永诚房地产有限公司职工。
原告陈平诉被告南通永诚房地产有限公司（以下简称永诚公司）商品房买卖(返租)合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。听审员闾可勤、尤甲凤、吕昌明到庭参加听审。原告陈平的委托代理人于大江、汤民，被告永诚公司的委托代理人潘志远、周翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈平诉称：2007年11月5日，原、被告签订商品房买卖合同2份，合同约定原告分别以人民币377500元的价格购买被告开发的位于原海安县西场镇中国苏通轻纺城A区5幢的商品房。合同签订后，原告积极履行了合同义务，被告永诚公司未全面履行合同。请求法院判决被告永诚公司，1.继续履行关于江苏省海安县西场镇海防大道288号A区5幢2-109室、209室、309室、110室、210室、310室房屋（以下简称房屋）的商品房买卖合同，将房屋交付给原告（具体包括交付钥匙，签订房屋交接单，提供验收证明）；2.支付逾期交付房屋的违约金（以人民币755000元为计算基数，按每日万分之5计算，自2008年1月29日起至实际交付房屋之日止）；3.支付逾期办理房屋所有权过户登记违约金人民币15100元。
被告永诚公司辩称：原告所述与客观事实不符，被告已电话通知过原告交房。案涉房屋的产权证已经过户登记至原告名下，视为已经实际交付。原告主张的违约金数额偏高，被告要求调整。被告受原告委托为其办理证件，原告主张的逾期办证违约金不存在。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2006年6月29日，被告永诚公司取得中国苏通轻纺城A区的商品房预（销）售许可证。2007年11月5日，原告陈平与被告永诚公司签订了商品房买卖合同2份。合同约定，1.陈平以755000元的价格购买被告永诚公司开发的中国苏通轻纺城A区5号楼2-109室、209室、309室、110室、210室、310室商品房；2.永城公司应于2008年元月28日前将验收合格的案涉房屋交付给买受人；3.除遭遇不可抗力出卖人在10日内告知买受人，出卖人可延期交房外，出卖人应依据协议交付房屋；如逾期交房，逾期不超过30日，自合同约定的最后交房期限的第2天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同约定的最后交房期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金；4.出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金；5.案涉房屋达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示验收合格证明文件，并签署房屋交接单。
合同签订后，原告陈平通过按揭贷款等方式共计支付被告购房款755000元。2008年11月18日，被告永诚公司向原告陈平发出书面通知1份。通知载明被告永诚公司要求原告提供，1.委托被告公司办理房产证的委托书1份；2.缴纳公共维修基金1588元，补房款5662.5元，缴纳有线电视初装费及电话预存费共计850元，契税15326.5元，所有权登记费550元，房产交易费5元，土地交易费56.95元，土地登记费90元，再就业基金455.6元等；3.契税先按合同总价和补足房款的4%收取，后返还2%；4.按揭用户还须交纳土地评估费、交易服务费、按揭登记费、抵押登记费等费用；5按揭用户还须提交夫妻的身份证、户口本、结婚证、收入证明等材料；6.缴纳契税、房产交易费、所有权登记费等费用。
庭审中，双方皆认可案涉房屋产权过户手续由原告委托被告代办。为查明案件事实，2015年10月13日，本院向海安县房地产交易中心调取了案涉房产过户登记办理的相关资料。经核实，被告永诚公司已于2007年2月12日将案涉楼栋的资料交付到海安县房地产交易中心，并办理了整栋楼栋的大产权。2008年12月4日，陈平办理了书面委托手续，委托永诚公司办理案涉房产的过户手续。2008年12月5日，被告永诚公司收到原告提交的案涉商品房销售合同2份，办理按揭全套手续，办理产权证和和按揭手续的税费52766元等资料。2009年3月26日办理产权登记手续。时至今日，被告永诚公司未将案涉房屋钥匙交付给原告陈平。
以上事实，有当事人陈述，原告提交的商品房买卖合同、房屋产权证明、不动产销售通用发票，本院前往海安县房地产交易中心所做笔录、调取的委托手续等在案予以佐证。
参与庭审的听审员认为，被告应当交付房屋并支付逾期交房违约金，但逾期办证违约金无事实及法律依据，建议驳回。
本院认为：被告永诚公司具有合法的商品房开发、预售资质，其与原告签订的商品房买卖合同内容合法，意思表示真实，本院认定房屋买卖合同合法有效。合同签订后，原告陈平已付清房款，永诚公司应当依据合同约定履行交付房屋的义务并协助原告将产权过户至原告名下。永诚公司辩称已电话通知原告交房，未向法院提交相应证据，本院不予采纳。永诚公司另称，办理产权过户登记视为案涉房屋的实际交付，本院认为交付与过户为两个不同行为，交付仅消灭原告对被告的合同债权，过户消灭被告对案涉房屋的房屋所有权及土地使用权等物权，并确立原告对案涉房屋的所有权及土地使用权。产权的过户登记并不能证明被告已将房屋交付给原告占有使用，故对于永诚公司的上述辩解意见本院不予采纳。现因被告永诚公司未能提供证据证明其已经依约交付案涉房屋，原告陈平要求被告永诚公司交付案涉房屋并承担逾期交房违约金，符合双方约定，本院予以支持。被告永诚公司称上述违约金数额偏高，要求法院予以降低，本院认为万分之5的违约金约定并未超出我国法律规定的上限，故对被告要求调整违约金的辩解意见，本院不予采纳。
签订房屋交接单是被告完成出卖人义务的行为，因被告并未提供证据证明其履行交付义务，对于原告该项请求本院予以支持。提供房屋验收证明，是被告交付合同标的物符合约定的证明，现有证据表明，案涉房屋已经竣工验收，并完成备案登、初始登记及过户登记，由此说明案涉房屋合格且符合约定。此外，本院曾向原告释明，可以主张被告交付合格之类的证明文件之类的诉讼请求，但原告拒绝变更请求，故对于原告有关提供验收证明之请求，本院不予支持。
关于逾期办证的问题，本院认为，在商品房销售案件中，出卖人除需交付房产，还应当协助买受人办理产权过户手续。但出卖人的该项义务仅仅是协助义务。因双方口头约定，该产权过户委托被告实施。故原、被告成立产权过户的委托关系，且该委托关系实际上变更了买卖合同中有关卖方协助办理过户的约定。委托合同中，只有委托人完成己方义务并告知受托人后，受托人方可在委托权限内履行义务。本案中，原告陈平直至2008年12月5日才将办证所需资料交付给本案被告，且双方未约定何时完成委托任务，原告亦未举证证明被告迟延办证给其造成损失，故原告依据买卖合同的约定，要求被告承担逾期办证的违约责任无法律及事实依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款、第三款；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告南通永诚房地产有限公司于本判决生效之日起10日内将中国苏通轻纺城A区5号楼2-109室、209室、309室、110室、210室、310室商品房交付原告陈平，同时与原告陈平签署书面房屋交接单。
二、被告南通永诚房地产有限公司于本判决生效之日起10日支付原告陈平逾期交房违约金（违约金数额自2008年1月29日起算，以755000元为计算基数，按日万分之5的标准计算至实际交房之日止）。
三、驳回原告陈平的其他诉讼请求。
如果被告未按照本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11501元，由原告陈平承担1501元，由被告南通永诚房地产有限公司负担10000元（被告南通永诚房地产有限公司于本判决生效之日起7日内上缴至本院，逾期本院依法强制执行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及按对方当事人提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11501元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 长 卢义林
审 判 员 潘秀宗
人民陪审员 吴达华
二〇一五年十一月三日
书 记 员 丁 吉
附：《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。