浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第944号
上诉人（原审原告）：黄红燕。
上诉人（原审原告）：柳林。
二上诉人共同的委托代理人：梁天。
被上诉人（原审被告）：杭州云恒置业有限公司。
法定代表人：杨正龙。
委托代理人：徐骏。
上诉人黄红燕、柳林因与被上诉人杭州云恒置业有限公司（以下简称云恒公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2013）杭余余民初字第889号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年7月8日，黄红燕、柳林与云恒公司签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》各一份，《浙江省商品房买卖合同》约定黄红燕、柳林向云恒公司购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓18幢1单元601室商品房一套，建筑面积共131.38平方米，其中套内建筑面积115.03平方米，应分摊共有建筑面积16.35平方米。合同第六条面积确认及面积差异处理中约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……”。合同第九条交付期限及条件中约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定的应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件”。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任中约定：“1、逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后买受人有权解除合同……”。合同第十二条交接中约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、……；2、买受人在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付，买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任。合同附件一为房屋平面图，合同附件二为应分摊的共有建筑说明，载明：“根据国家质量技术监督局发布的《房产测量规范（GB／T17986-2000）》和房屋所在地建设主管部门及房地产管理部门等单位下发的有关规定、技术标准等进行执行。”
《补充协议书》第四条对合同第六条的补充中规定：“1、该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款；2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。……”5、该商品房电梯前室至入户门之间的空间，因具备独占使用的特点，故根据测量规范确定为该商品房套内建筑面积，买受人对此无异议。《补充协议书》第六条对合同第九条的补充中第3项规定：“本商品房交付前，用水、用电、用气经相关单位单项验收合格，道路经规划部门验收合格，即视为符合本合同第九条交付期限及条件第1款第3项约定用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。”《补充协议书》第十条对合同第十二条、第十八条的补充第6项规定：“买受人未在出卖人《交房通知书》规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，则自《交房通知书》规定的交付日期之次日起，一切后果均由买受人承担，包括但不限于承担领房期限届满之日起商品房及室内装饰设备的毁损、灭失的风险责任、前期物业管理费用等，出卖人有权按照其前期物业管理的有关规定对该商品房进行管理，由此产生的费用由买受人承担”。《补充协议书》第二十三条关于广告、楼书等宣传资料的约定：“1、出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。双方同意，以上宣传资料如与合同约定有冲突的，以合同约定为准……。3、建筑区划内所设的基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施、弱电系统、供水设施、供气设施、车库安全疏散口、垃圾房、排风竖井等设施的位置，以政府及电力、煤气、卫生等相关部门最终确定为准，建筑区划平面布局或模型所示位置若有所变动或未标明、示意的设旋及位置，除合同特别约定之外，买受人对其设置、增减、移位等表示充分理解，出卖人不构成违约”。《补充协议书》第二十六条附则第5项中约定：“在签订本合同（协议）前，出卖人已就本合同（协议）的全部条款，包括涉及免除或减轻出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利等内容的条款，向买受人进行了充分说明，买受人对此并无疑义。补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准”。
涉案商品房建设项目经各单项竣工验收，于2013年3月29日经杭州市余杭区住房和城乡建设局（以下简称余杭区住建局）审核同意竣工验收备案，备案文件包括：1、工程竣工验收备案表；2、工程竣工验收报告；3、工程施工承包合同；4、勘察、设计、施工、监理单位分别签署的质量合格文件；5、规划、公安消防、环保、城建档案部门出具的认可文件；6、施工单位签署的工程质量保修书、气象部门出具的认可文件或准许使用文件；8、室内环境检测报告；9、商品房《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
2013年6月27日，云恒公司以邮政快递方式向黄红燕、柳林送达《爱丁郡房屋交付通知书》，通知黄红燕、柳林爱丁郡项目将于同年6月30日正式交付，于每天的上午9时至下午16时30分在项目现场办理房屋交接手续。黄红燕、柳林接通知后于交付当天至项目现场，但发现所购房屋卫生间顶板有渗漏水问题、套内实测面积与合同约定套内面积存在较大的差距，且地面有停车位，与楼书宣传的实行人车分流不符，故拒绝与云恒公司办理房屋交接手续。此后该小区多名业主向新闻媒体反映，并向政府相关部门集体上访，反映开发商涉嫌虚假宣传和房屋质量等问题。浙江经视、杭州电视台等曾对此事件作了相关的新闻报导，余杭区住建局也于2013年5月29日和2013年7月26日二次作出相关答复意见，主要内容有：一、关于面积测绘问题，该局通过对测绘单位的资格、测绘成果和使用性、界址点准确性、面积测算依据和方法等内容进行审核，杭州余杭临平同创房产测绘有限公司（以下简称同创公司）将电梯厅计入套内面积不符合相关规范要求，责令其改正，现改正后的测绘成果已经审核备案。当事人对房产测绘成果有异议的，可以委托国家认可的房产测绘成果鉴定机构鉴定。如认为因预售时获悉的面积与现在实测面积有误差而给其造成损失的，可以通过民事诉讼进行解决。二、关于小区房屋质量方面所涉的顶层渗漏、住宅室内地坪与室外地坪高度一样容易引起雨水倒灌等问题，已责令房产公司进行整改；三、关于开发商涉嫌虚假宣传问题，开发商宣传时声称小区内有游泳池、中央水系、亲水平台等内容，原审批方案中不含以上内容，与审核材料不一致，建议业主向工商部门反映该问题。此后，被告对存在问题进行了整改，包括原告提出的卫生间渗漏水问题，但与原告等部分拒收房业主一直未形成一致的处理意见。
2013年11月8日，黄红燕、柳林向法院提起诉讼，请求：1、判令云恒公司支付黄红燕、柳林违约赔偿金232105.19元，其中套内面积减少4.655平方米计63105.70元，因虚假宣传导致高价购房损失每平方米1000元计131380元，逾期交房违约金暂计算至2013年9月30日止92天计15481.76元（并主张至云恒公司房屋完全达到交房条件之日止），因云恒公司公摊面积计算误差2平方米计25617.86元。2、判令云恒公司对以下质量问题进行整改：（1）地下室、地下车库渗水严重，存在严重质量问题，要求进行整改；（2）一楼庭院紧贴一楼地面，与设计的庭院下沉30公分存在施工错误，要求整改；（3）小区道路存在缺陷，雨水积水严重，施工存在严重质量问题，要求整改；（4）小区地下车库设计及宣传资料里有采光井，但是现在交付的房屋违反设计方案，存在质量问题，要求整改；（5）本户单元及全部楼栋电梯厅深度不满足1.8米进深要求，电梯不符合无障碍电梯要求，要求整改；（6）客厅窗户宣传资料上全部宣称全落地窗观景客厅，现在为一般窗户，要求整改；（7）卫生间顶楼楼面漏水严重，要求整改；（8）18幢楼下地面有停车位，与楼书宣传地面无车流、实行人车分流不符，要求整改。3、本案诉讼费用及评估费用等相关费用，由云恒公司承担。
另查明：一、云恒公司在开发销售爱丁郡项目商品房中印制了楼书，对该项目小区风格、环境、设施等作了介绍，并印制了相关户型的平面图。该楼书户型平面图下方均标注：“户型展示仅作为今后装饰设计的参考，不作交付标准，最终以合同约定为准”的内容。在楼书的最后也注明“此宣传资料为要约邀请，最终解释权归开发商所有；文中所涉及的所有数据、图片等资料以政府最终批文为准；项目所涉及规划业态，不排除因政府或招商等原因引起的变更，敬请留意，业态若有调整，恕不另行通知。”
二、云恒公司在开发销售爱丁郡项目商品房中，委托同创公司进行房屋面积测绘，云恒公司根据同创公司的预测绘数据与购房业主签订商品房买卖合同。项目竣工验收后，同创公司又进行了房屋面积的实测。由于前后二次测绘中对电梯厅面积是否计入套内面积不一致，造成实测套内面积与合同约定的面积差距较大。其中黄红燕、柳林所购商品房实测建筑面积为131.32平方米，套内面积为110.33平方米，分摊面积为20.99平方米。
三、同创公司在商品房竣工验收后的实测成果已经得到余杭区住建局的确认，并依据该实测成果数据进行了房屋权属登记。
四、根据住房和城乡建设部与国家质量监督检验检疫总局联合发布并于2012年8月1日施行的《住宅设计规范》第6.4.6条的规定：候梯厅深度不应小于多台电梯中最大轿厢的深度，且不应小于1.5米；于2012年9月1日施行的《无障碍设计规范》第3.7.1条规定：无障碍电梯的候梯厅应符合下列规定：1、候梯厅深度不宜小于1.5米，公共建筑及设置病床梯的候梯厅深度不宜小于1.8米。
原审法院认为：一、本案争议的云恒公司是否应承担四个方面的违约赔偿金问题：（1）本案双方当事人在《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定以建筑面积作为计价方式，并约定面积发生差异时的处理方式。讼争房屋的建筑面积经具有合法资质的测绘机构测绘，该测绘结果亦经相关职能部门备案确认并予以权属登记。虽然由于测绘部门在套内面积预测和实测时对电梯厅面积的分摊计入不同，使实测的套内面积比合同约定的套内面积减少较多，但房屋建筑面积与合同约定的差异在3%以内，根据合同的约定，应按实际建筑面积结算房价款，云恒公司应退还0.06平方米的房价款计769元。现黄红燕、柳林以套内面积作为计价方式主张房屋面积差价，以公摊面积少算2个平方米而主张给予赔偿，均不符合合同的约定，不予支持。（2）关于云恒公司是否应承担逾期交房违约金的问题。云恒公司开发的涉案商品房于2013年3月29日竣工验收备案，后云恒公司以书面方式通知黄红燕、柳林于2013年6月30日办理房屋交接手续，但黄红燕、柳林当天到达交房现场后，在商品房已具备交付条件的情况下，借故套内面积差异、卫生间有渗漏、虚假宣传等事项而拒绝接收房屋，不符合合同的约定，其不利后果应由黄红燕、柳林自行承担。黄红燕、柳林主张云恒公司应承担逾期交房违约金，依据不足，不予支持。（3）黄红燕、柳林主张云恒公司存在因虚假宣传而抬高房价，未提供证据加以证明，也不予支持。二、关于黄红燕、柳林诉请因房屋及配套设施存在严重质量瑕疵而要求云恒公司进行整改的问题：（1）黄红燕、柳林主张目前地下室、地下车库渗水严重及小区道路存在缺陷，雨水积水严重，施工存在严重质量问题均无证据证明；其主张一楼庭院紧贴一楼地面、与设计的庭院下沉30公分存在施工错误与讼争房屋无关联性，故黄红燕、柳林诉请云恒公司予以整改，不予支持。（2）根据楼书的记载和《补充协议》的约定，广告、楼书等宣传资料均系买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分，故在无合同相关约定的情况下，黄红燕、柳林基于要约邀请性质的楼书等宣传资料主张对小区地下车库的采光井和客厅窗户以及地面无停车位问题进行相应整改，依据不足，不予支持。（3）现涉争房屋卫生间渗漏水已修复，电梯厅深度为1.5米，也符合建设部发布的2012年《住宅设计规范》及《无障碍设计规范》规定，黄红燕、柳林诉请云恒公司作相应整改，缺乏依据，也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、云恒公司退还黄红燕、柳林屋价款769元，于判决生效后十日内付清。二、驳回黄红燕、柳林其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4782元，减半收取2391元，由黄红燕、柳林负担2341元，云恒公司负担50元，于判决生效后十日内交纳法院。
宣判后，黄红燕、柳林不服，向本院提出上诉称：一、一审法院适用法律错误，依法应当改判。根据上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同及补充协议，本质上来讲是一种格式合同及格式条款，可是一审法院却没有对该合同的性质作出应有的认定，没有依法对该合同采用格式合同格式条款的效力进行审查，导致作出了错误不公平的判决。本案中，上诉人与被上诉人签订《浙江省商品房买卖合同》和《补充协议书》各一份。在这两份协议当中规定了各种各样的格式条款以免除自己的责任，排除上诉人各种重大合法权益，而且皆以是格式条款为由，根本不向上诉人解释各种条款的法律效力，基本上排除了上诉人的所有权益，明显违反公平原则及告知原则。根据合同法第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。合同法解释第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。第九条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第六条面积确认及面积差异处理中的约定，虽然双方是约定以建筑面积作为计价方式，但是，双方签订的《补充协议书》及被上诉人在各种宣传资料及销售过程中，一再强调商品房电梯前室至入户门之间的空间，因具备独占使用的特点，故根据测量规范确定为该商品房套内建筑面积……。根据该约定，电梯前室是作为套内使用面积的。但是为了达到排除上诉人权益的目的，被上诉人又设置了大量的条款来排除上诉人的权益：（一）《补充协议书》第四条对合同第六条的补充：1、如因政府相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条前款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款；2、按上述方式进行差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。面积差异处理时，无论是返还房价款还是补足房价款均不计算利息；3、因本合同第十一条规划、设计变更造成面积差异，买受人不退房的，应在出卖人书面通知设计变更之日起的20日内与出卖人签订补充协议确认面积；买受人未与出卖人签订补充协议的，本合同继续履行且第三条中约定的建筑面积自动变更为设计变更后的建筑面积；4、若实测面积或产权登记（指初始登记）面积与合同约定面积误差比绝对值超出且买受人决定退房的，则买受人应当于知道或者应当知道实测面积或产权登记面积之日起15日内向出卖人书面提出退房要求并办理相关手续，否则视作不退房，并按合同第五条中约定的不退房条款处理。正是根据这一霸王条款，被上诉人虽然违反了双方约定的电梯前室作为套内使用面积的约定，导致上诉人减少房屋使用面积近五个平方（占购买房屋的5%左右），其仍然认为是正常的调整行为。而实际上，这是一种商业欺诈，这种严重损害上诉人合法权益的条款根本不应当生效，应当予以撤销。（二）《补充协议书》第六条对合同第九条的补充：1、项目施工中遇到异常困难或者重大技术问题不能及时解决的；市政配合的批准与施工延误的；为配合政府新法规及政策的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级以上规划、文物、环保、土管、林水、电力等主管部门根据法规及政策之规定采取某项行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。2、本商品房交付前，用水、用电、用气经相关单位单项验收合格，道路经规划部门验收合格，即视为符合本合同第九条交付期限及条件第1款第3项约定用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。项目施工中遇到异常困难或者重大技术问题不能及时解决的……出卖人可据实予以延期。根据这一条款，实际上被上诉人排除了延期交房的违约责任。（三）《补充协议书》第七条对合同第十一条的补充：1、本条所称的该商品房的结构形式、户型、朝向的变化是指合同生效后，出卖人对合同附件一“房屋平面图”中明示的该商品房的房型、结构内容、朝向因不合理的改动而产生的变化，但由于出卖人因配合政府部门的法规、规章、政策、命令及技术规范以及其他不可抗力因素而对买受人所购商品房作出的规划设计变更除外。2、无须规划行政主管部门批准的规划设计变更，以及虽经规划行政主管部门批准的规划设计变更，但未改变本合同项下商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面的，即视为未影响到买受人所购商品房的质量或使用功能，出卖人无需通知买受人；但出卖人若认为有必要的，可按照本合同第十一条约定告知买受人，买受人未按本合同第十一条提出退房的，即视为接受出卖人通知的规划、设计变更。3、买受人对所购买房屋的周边环境、位置、空间、结构、朝向及外立面、阳台、空调机位等处理的形式，以及由于上述情况导致该房屋采光、通风、噪音以及其它使用功能等的影响均已充分了解并无异议。4、非出卖人原因导致的建筑区划及该商品规划设计变更，出卖人不构成违约。5、在不影响建筑区划总体功能及绿化率等规划指标的前提下，出卖人可以对建筑区划平面布局进行局部调整，买受人表示充分理解，出卖人不构成违约。6、属于本合同第十一条约定的应当书面通知买受人的规划设计变更，出卖人未通知的，买受人应于知道或者应当知道该规划设计变更之日起的30日内向出卖人书面提出退房要求并办理相关手续，否则视作不退房。根据这一条款，被上诉人排除了上诉人采光、通风、绿化、房屋朝向等各项权益。（四）补充协议第二十三条关于广告、楼书等宣传资料的约定：1、出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。双方同意，以上宣传资料如与本合同约定有冲突的，以本合同约定为准。2、本项目用地红线以外非出卖人规划开发范围，出卖人对建筑区划外的情况进行介绍或引用相关资料，仅具有参考作用，具体以实际实施的项目为准。买受人购买该商品房后，该商品房所有建筑区划外的环境、规划条件及土地利用情况发生变化并与出卖人销售该商品房时宣传描述的情况或客观现状不一致的，不论任何原因引起的调整、变化和影响均与出卖人无关，出卖人无需承担任何责任。3、建筑区划内所设的基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施（如箱变、开关站、街坊变电站、配电分支箱等）、弱电系统（如有线电视箱、宽带设备等）、供水设施（如水泵房等）、供气设施（如煤气调压站等）、车库安全疏散口、垃圾房、排风竖井等设施的位置、以政府及电力、煤气、卫生等相关部门最终确定为准，建筑区划平面布局或模型所示位置若有所变动或未标明、示意的设施及位置，除合同特别约定之外，买受人对其设置、增减、移位等表示充分理解，出卖人不构成违约。被上诉人在销售上述房屋过程中，对所售楼盘进行了大量的虚假宣传，以提高销售价格，欺骗上诉人等购房者。为了规避其责任，同时又设置了大量的条款来免除其责任。从上述规定可以看出，被上诉人利用双方地位的不平等，采用格式合同的形式排除了上诉人的重大权益，同时也没有对该类条款向上诉人作出说明，因此此类条款依法是不应当发生效力的，依法是无效的。一审过程中，上诉人即向法院提出要求认定此类条款无效的要求，可是一审法院却回避了上诉人的请求，因此请求二审法院依法进行改判。
二、一审判决认定事实错误，依法应当由二审法院在查清事实的基础上改判。（一）一审法院认为“虽然由于测绘部门在套内面积预测和实测时对电梯厅面积分摊计入不一致，使实测的套内面积比合同约定的套内面积减少较多，但房屋实际建筑面积与合同约定的差异在3%以内，不符合黄红燕、柳林退房条件……黄红燕、柳林以套内面积差异较大为由主张退房，缺乏依据”，这是一种错误的认定。如前所述，首先，双方签订的合同是一种格式合同，对于此类排除上诉人权利的条款是不应当生效的或者应当撤销的；其次，双方对公摊面积、套内使用面积分别进行了约定，说明双方对于套内使用面积、公摊面积是很重视，是双方权益的重要方面，而一审法院只提到双方约定以建筑面积为计价单位，却故意回避双方对公摊面积和套内面积的约定，这是不公平的。最后，套内面积的大幅度减少，被上诉人严重违反了合同的约定，导致上诉人的权益严重受损，这种情形下，法院不进行调整双方的利益，明显是不公平的。对于被上诉人的这种严重违反合同的行为，即使合同中没有约定处理的方法，但是根据合同法的规定，一方严重违反合同，另一方也是可以要求解除合同的，而一审法院竟然变成近视眼视而不见，这种不尊重法律的行为请求二审法院予以纠正。（二）一审法院认为“云恒公司开发的涉案商品房于2013年3月29日竣工验收备案，云恒公司以书面方式通知黄红燕、柳林于2013年6月30日办理房屋交接手续，在商品房已具备交付条件的情况下，黄红燕、柳林借故套内面积差异、虚假宣传、未提供相应文件原件等事项而拒绝接收房屋，不符合合同的约定”，属于认定事实错误。首先，根据双方合同第九条、第十五条约定，被上诉人开发的商品房在交付时除应当竣工验收备案外，还应当取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件，已交付部分的建筑区划内道路、水、电于房屋交付之日起接通，已交付部分的建筑区划内有线电视、电话、网络、燃气等管线于房屋交付之日具备开通条件……。因此，上诉人要求被上诉人出示相关水电气等已达到开通条件的相关要求，是合理的，而一审法院单纯认为只要是竣工验收备案即达到交付条件是错误的，同时，根据现有证据已经表明，在2013年3月29日，涉案房屋的燃气是不具备开通条件的。其次，在房屋交接过程中，要求被上诉人提供相关文件及原件，是法律法规赋予上诉人的权利，也是被上诉人应当履行的义务，可是一审法院竟然认为上诉人在被上诉人无法出示原件的情况下拒收房屋的行为认定为不合法的，明显是一种强盗的逻辑。一审法院这种无视上诉人合法权利，偏帮被上诉人的做法，实在是有违法律公平，请求二审法院依法予以纠正。（三）一审判决认为“黄红燕、柳林主张云恒公司存在因虚假宣传而抬高房价，未提供证据加以证明，本院也不予支持。”被上诉人销售过程中宣称，所售小区有泳池、有英国皇家园林景观、客厅采用全落地窗观景客厅、电梯厅专属享用且计入使用面积、车库设置采光井，中央道贯穿点式水景，并明显标注3处水景喷泉，电梯直达停车库等配套设施，但是实际交付的房屋却与上述宣传不符，宣传的众多配套设施都没有实现，而这些配套设施的减少必然会对小区品质产生影响，从而对房屋价格产生影响。因此，一审法院认为没有提供证据的说法是不成立的，配套设施减少必然对价格造成影响。（四）一审法院认定“黄红燕、柳林主张一楼庭院紧贴一楼地面、与设计的庭院下沉30公分存在施工错误与论争房屋无关联性，故黄红燕、柳林诉请云恒公司予以整改，本院不予支持。”这一观点也不成立。上诉人之所以要求被上诉人对上述施工错误进行整改，是因为该庭院施工错误，在下雨天容易造成一楼雨水倒灌，造成房屋安全隐患，同时也有可能造成上诉人通过困难。因此，一楼的施工问题当然跟上诉人紧密相关，一审法院竟然认定为无关联性，这种认定明显错误。（五）一审判决认为“根据楼书的记载和《补充协议》的约定，广告、楼书等宣传资料均系买受人在选择楼盘时的参考，属要约邀请，不作为合同的组成部分，故在无合同相关约定的情况下，黄红燕、柳林基于要约邀请性质的楼书等宣传资料主张对小区地下车库的采光井和客厅窗户进行相应整改，依据不足，本院不予支持。”被上诉人在销售楼房过程中，作出大量的虚假广告和宣传，导致上诉人因为信任被上诉人的宣传广告而购置涉案房屋：如被上诉人宣传称，所售小区有泳池、有英国皇家园林景观、客厅采用全落地窗观景客厅、电梯厅专属享用且计入使用面积、车库设置采光井，中央道贯穿点式水景，并明显标注3处水景喷泉，电梯直达停车库等，但是实际交付的房屋却与上述宣传不符。一审法院认定上述宣传属于要约邀请，实际上就是纵容被上诉人及其他房地产开发商在销售过程中，可以任意夸大事实、虚构事实，欺诈消费者而不用承担任何责任。如果是这样，请问法院眼中的公平正义是如何实现的，任意欺诈消费者而不用承担任何责任，难道欺诈就是一审法院眼中的公平正义吗？实际上，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条对此有明确的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据这一规定，结合本案实际情况，很明显，被上诉人企图通过大量的不实宣传，达到快速高价的销售房屋的目的，同时又不用承担虚假宣传而带来的责任。被上诉人这种不诚信的商业行为，明显是应当禁止和打击的，不应当提倡。现在一审法院却纵容这种行为，实属违法，跟法律精神相背离，因此请求二审法院对此予以纠正。
上诉请求：1、撤销原审判决。2、在查清事实的基础上依法改判，判令被上诉人赔偿上诉人违约赔偿金232105.19元；同时认定被上诉人交付的房屋及配套设施存在严重质量问题，判令被上诉人对以下质量问题进行整改：（1）地下室、地下车库渗水严重，存在严重质量问题，要求进行整改；（2）一楼庭院紧贴一楼地面，与设计的庭院下沉30公分存在施工错误，要求整改；（3）小区道路存在缺陷，雨天积水严重，施工存在严重质量问题，要求整改；（4）小区地下车库设计及宣传资料里有采光井，但是现在交付的房屋违反设计方案，存在质量问题，要求整改；（5）卫生间顶楼楼面漏水严重，要求整改；（6）18幢楼下地面有停车位，与楼书宣传地面无车流，实行人车分流不符，要求整改。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人云恒公司辩称：一、被上诉人开发建设的爱丁郡项目已经通过了政府规定的各项验收并取得了竣工验收备案证明，达到了合同约定及法律规定的交付条件。二、被上诉人已经按合同约定向上诉人寄发了交付通知书，通知上诉人前来领房。上诉人未能及时领房的，根据《商品房买卖合同》的约定，视为上诉人已经领房，由此产生的后果和责任由上诉人自行承担。三、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力：1、双方均具有完全民事行为能力，其签署的合同当然具有约束力。2、双方签订的《商品房买卖合同》不存在违反法律行政法规强制性规定的情形。3、经过多年的宏观调控，房地产市场早已不是卖方市场了，上诉人作为买受人享有选择买或不买，买这里或买那里，已经在买房中对合同条款修订调整的选择权。因此，本案中的《商品房买卖合同》绝非如上诉人所言属于格式条款。四、上诉人拒领房屋并要求赔偿损失，没有事实及法律依据。1、关于套内建筑面积的减少。（1）《商品房买卖合同》第六条及补充协议第五条，已经对房屋面积的确认及面积差异处理作了具体和明确的约定，及房屋仅对建筑面积进行补差，不对套内建筑面积进行补差。（2）最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释第十四条及《商品房销售管理办法》第二十条、二十一条也规定了，买卖双方可以在合同对面积差异的处理进行约定，并明确有约定的按约定处理。2、关于营销宣传问题。（1）本项目交付的现状和营销宣传基本上是一致的，不存在重大的差异和不符。（2）在楼书中，已经作了明确的提示，即楼书为要约邀请，且今后存在调整变更的可能。（3）双方在《商品房买卖合同》中已经对楼书的效力已经做了具体的约定，即明确为要约邀请。（4）事实上，上诉人是在2012年7月8日购买该房屋的，当时该房屋已经基本建成，属于准现房。上诉人对房屋及项目的现状是了解的，清楚的。3、关于房屋质量问题。（1）上诉人并未举证证明房屋存在质量问题，而是以道听途说的方式推断房屋存在质量问题。（2）根据法律规定，只有当房屋存在主体结构质量问题，或质量问题因严重影响正常居住使用才构成业主拒领的理由，而上诉人提的问题假使存在，也只是一些普通的质量瑕疵问题。4、逾期交付。被上诉人是在合同约定的交付期限内向上诉人交付房屋，不存在逾期交付的情形。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。
上诉人黄红燕、柳林、被上诉人云恒公司在二审期间未提交新的证据。
根据有效的证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。再查明，黄红燕、柳林的房屋卫生间顶楼楼面漏水问题，云恒公司已经整改完毕。
本院认为，（一）关于相关合同条款的效力问题。双方间签订的《补充协议书》确实是根据云恒公司提供的格式样本签订，而黄红燕、柳林提出的其中第四、六、七、二十三条的内容也的确存在一些对云恒公司更为有利的约定，但该些争议条款本身也尚不足以认定存在免除了云恒公司的责任和排除了黄红燕、柳林的主要权利的情形，且《补充协议书》第二十六条附则中也约定：“在签订本合同（协议）前，出卖人已就本合同（协议）的全部条款，包括涉及免除或减轻出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利等内容的条款，向买受人进行了充分说明，买受人对此并无疑义。补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准”。现原审法院以双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》作为审理依据，作出相应的事实认定，并无不当，故本院对黄红燕、柳林的该上诉理由，不予支持。
（二）关于房屋的套内建筑面积减少的问题。本案中，双方在《浙江省商品房买卖合同》第三条中约定：“该商品房建筑面积共131.38平方米，其中套内建筑面积115.03平方米，应分摊共有建筑面积16.35平方米”。同时，由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能会与合同约定的面积存在一定范围内的差异，故双方又在合同第六条（面积确认及面积差异处理）及《补充协议书》第四条中分别作出了：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。……”等约定。从上述条款的内容分析，其只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款，该些条款主要是针对房屋面积的确认标准、以哪个面积作为价款的结算依据所作出的约定。该些条款本身并不能理解为购房人对房屋套内建筑面积与合同约定不符的情况必须无条件的予以接受。本案中，云恒公司用于交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，但该房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例则与合同中所体现出的比例存在较大差距。在该种商品房买卖合同的履行过程中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应当是在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应具有合理性。现由于云恒公司向黄红燕、柳林所交付房屋的套内建筑面积与该房屋按合同中约定的套内建筑面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理的范围，故云恒公司的行为已构成违约。对于该违约行为的产生原因，根据已查明的事实，上述违约行为是由于测绘公司前后二次测绘中对电梯厅面积是否计入套内面积作法不一致的原因造成。而云恒公司准备交付的房屋与合同中约定的房屋在格局上并未发生变化，只是因电梯厅面积是否计入的原因才造成交付房屋的套内建筑面积与建筑面积之间的比例与合同约定的比例存在出入，即云恒公司所交付房屋的户型结构与合同附件房屋平面图中的户型结构还是完全吻合的。
（三）关于楼书等宣传资料是否作为合同内容的问题及房屋的质量问题。根据黄红燕、柳林提交的楼书，其中在户型平面图下方标注：“户型展示仅作为今后装饰设计的参考，不作交付标准，最终以合同约定为准”，在楼书最后注明“此宣传资料为要约邀请，最终解释权归开发商所有；文中所涉及的所有数据、图片等资料以政府最终批文为准；项目所涉及规划业态，不排除因政府或招商等原因引起的变更，敬请留意，业态若有调整，恕不另行通知。”而双方在《补充协议书中》又进一步明确约定：“出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。……”。可见，云恒公司已明确告知购房人，楼书不作为合同的约定内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，从该楼书内容看，其中对房屋及相关设施的陈述主要提及了英国皇家园林景观、点性中央水景、喷泉等，其他内容则是对楼盘整体环境的介绍，较为笼统。而从云恒公司实际交付的楼盘情况看，发生的变化主要是其中的点性中央水景调整为了园林，但该变化对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确定的影响并不属于重大的范畴，故该楼书中的相关内容不能作为要约。而黄红燕、柳林主张的游泳池则只有楼书中的图片，并没有明确具体的文字表述，难以认定为是上述司法解释规定的具体确定的说明和允诺。对于人车分流设计、采光井设计的变更，黄红燕、柳林则未能提交证据予以证明。窗户设计的改变及一楼庭院地面施工的问题不涉及黄红燕、柳林所购买的房屋。对于黄红燕、柳林提出的地下室漏水、道路存在质量缺陷等理由，其亦无证据佐证。而黄红燕、柳林提出的房屋卫生间渗漏水已经修复。云恒公司对房屋内电梯的设计也符合建设部发布的2012年《住宅设计规范》及《无障碍设计规范》的相关规定。
（四）关于实体处理问题。现黄红燕、柳林在审理中明确表示要求继续履行合同，本案中也提出了建立在已交付房屋前提下的损失赔偿请求，故本院以此为基础作出相应的实体处理。
1、关于逾期交房违约金。《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。……”本案中，云恒公司已按合同约定的期限通知黄红燕、柳林收房，且房屋也通过了竣工验收备案，符合了合同约定的交付条件。而根据前述（二）（三）点中的分析，云恒公司所交付的房屋虽然确实存在一定的瑕疵，但该违约行为不会导致合同目的不能实现，即不属于根本性违约。且对于房屋可能存在质量问题，双方也在合同中约定：“买受人在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付。”因此，即使云恒公司交付的房屋存在一定的瑕疵，但只要并非是房屋主体结构不合格，对房屋的使用也不构成实质性影响，黄红燕、柳林就应当按约办理房屋交接手续，而不能拒绝收房。至于房屋所存在的瑕疵，黄红燕、柳林完全可以在收房后以进行“保修”、“赔偿损失”等方式来保障其合法权益。因此，本院对黄红燕、柳林提出的赔偿逾期交房违约金的请求，不予支持。
2、关于套内建筑面积减少的损失。根据前述第（二）点中的理由，由于云恒公司向黄红燕、柳林所交付房屋的套内建筑面积与该房屋按合同中约定的套内建筑面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少的行为已构成违约，故本院对黄红燕、柳林的该项诉讼请求，予以支持。对于损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况及云恒公司的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定云恒公司赔偿黄红燕、柳林损失17800元。
3、关于虚假宣传的损失。根据前述第（三）点中的理由，由于云恒公司实际交付的楼盘虽然确实存在点性中央水景调整为园林，但本院已认定该变化对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确定并不属于重大影响，其本身尚不能作为要约的一部分。而黄红燕、柳林提出的云恒公司未按宣传资料采用人车分流设计、设置采光井等理由亦缺乏证据佐证，故本院对黄红燕、柳林要求云恒公司赔偿虚假宣传损失的请求，不予支持。
4、关于质量问题。根据前述第（三）点中的理由，黄红燕、柳林提出的涉及房屋质量问题的理由，缺乏依据，不能成立，故本院对其该项请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持杭州市余杭区人民法院（2013）杭余余民初字第889号民事判决第一项、撤销第二项；
二、杭州云恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿黄红燕、柳林损失17800元；
三、驳回黄红燕、柳林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4782元，减半收取2391元，由黄红燕、柳林负担2152元，杭州云恒置业有限公司负担239元。
二审案件受理费4782元，由黄红燕、柳林负担4304元，杭州云恒置业有限公司负担478元；黄红燕、柳林于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；杭州云恒置业有限公司本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：1202024409008802968）。
本判决为终审判决。
审判长 沈 磊
审判员 张一文
审判员 金瑞芳
二〇一四年九月五日
书记员 赵瑞玲