江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终2719号
上诉人（原审原告）:保利物业管理有限公司江苏分公司，住所地南京市玄武区珠江路1号4801室。
法定代表人:伍妞，该公司总经理。
委托诉讼代理人:李本进，江苏玄博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：查根深，江苏玄博律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）:戴忠，男，1968年4月19日生，汉族，住南京市建邺区。
被上诉人（原审被告）:邹爱文，男，1972年4月20日生，汉族，住南京市建邺区。
上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人:王军（××），男，1969年1月9日生，汉族，住南京市。
上诉人保利物业管理有限公司江苏分公司（以下简称保利物业公司）因与被上诉人戴忠、邹爱文物业服务合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初8013号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年3月21日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人保利物业公司的委托诉讼代理人查根深、李本进、被上诉人戴忠、邹爱文的共同委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
保利物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清。涉案香槟国际花园黄山路202号商铺建筑面积为261.97平方米，欠费周期为2015年1月1日至2016年12月31日。涉案香槟国际花园黄山路204号商铺建筑面积为289.02平方米，欠费周期为2014年11月1日至2016年12月31日。物业服务费单价为每平方米5元/月。保利物业公司一审请求判令戴忠、邹爱文支付物业服务费69009.00元。被上诉人所欠缴物业服务费构成明细，上诉人一审提交的两份律师函已明确体现。一审庭审中，上诉人曾当庭计算过被上诉人欠缴物业服务费的构成，被上诉人对欠费区间和欠费金额并无异议。一审法院在未查明事实及审核证据材料的情况下，依据上诉人提交的民事起诉状中错误的欠费区间，无故扣减自2014年11月1日至2014年12月3l日的物业服务费没有任何依据。二、一审认定的证据不足。l、一审法院认为戴忠、邹爱文享受了保利物业公司提供的物业服务，理应交纳物业服务费。戴忠、邹爱文提及的垃圾处理等服务不到位问题，确属保利物业公司服务瑕疵，物业服务费应按90％交纳为妥的证据不足。一审中，被上诉人除了提供两张图片，没有提交任何证据证明上诉人物业服务不到位。两张图片的真实性、合法性、关联性都存在问题，不能作为有效的证据，不能起到证明案件事实的作用。一审法院认定物业服务费按90％交纳没有任何依据。2、一审法院认为保利物业公司管理小区有瑕疵，故不支持要求戴忠、邹爱文偿付违约金的诉讼清求没有依据。2010年7月9日，上诉人与江苏保利房地产开发有限公司签订《香槟国际花园前期物业服务合同》约定，业主、物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，按应交数额2％向保利物业公司支付违约金。被上诉人未按合同约定交纳物业服务费，构成违约，应支付相应违约金。因此，一审法院不支持上诉人违约金的主张没有任何依据。
戴忠、邹爱文辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
保利物业公司向一审法院起诉请求：一、判令戴忠、邹爱文向保利物业公司清偿所欠物业管理费69009元，并支付应交数额百分之二的违约金。二、戴忠、邹爱文承担所有诉讼费用。
一审法院认定事实：戴忠、邹爱文所有的房屋建筑面积为550.99平方米，自2015年1月1日至2016年12月31日，按物业服务费标准5元每平方米每月计，拖欠保利物业公司物业服务费66118.8元。保利物业公司管理、服务戴忠、邹爱文物业时，存在服务不及时、不到位的情形，但保利物业公司对戴忠、邹爱文物业门前已经采取了分段隔离和门禁道闸的措施，对物业前面的地砖进行重新铺设等服务。
一审法院认为，小区业主戴忠、邹爱文享受了保利物业公司提供的服务，理应交纳物业服务费。戴忠、邹爱文提及的垃圾处理等服务不到位问题，确属保利物业公司服务瑕疵，物业服务费66118.8元应按90%交纳59506.92元为妥。保利物业公司管理小区服务有瑕疵，故不支持要求戴忠、邹爱文偿付违约金的诉讼请求。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第八十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、戴忠、邹爱文于判决生效之日起十日内支付保利物业管理有限公司江苏分公司2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费59506.92元。二、驳回保利物业管理有限公司江苏分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1525元，减半收取762.5元，由保利物业管理有限公司江苏分公司80元，由戴忠、邹爱文承担682.5元（此款于判决生效之日起十日内支付给保利物业管理有限公司江苏分公司）。
二审中，除了上诉人对一审查明的“保利物业公司管理、服务戴忠、邹爱文物业时，存在服务不及时、不到位的情形”有异议外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人保利物业公司提交其与戴忠、邹爱文之间的协调函复印件，证明其在协商房屋漏水事宜及小区门前车辆摆放的问题，也证明经过业主反映后，上诉人上报给工程部，进行了三次维修。被上诉人对于该证据的真实性认可，称上诉人虽进行维修，但小区门前仍然是脏乱差的情况。
本院二审查明，江苏保利房地产开发有限公司与上诉人于2010年7月9日签订的《香槟国际花园前期物业服务合同》约定，在物业管理区域内，保利物业公司提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修养护，物业共用部位和相关部位的清洁卫生服务，车辆停放管理服务，公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理…。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、上诉人要求被上诉人支付2014年11月1日至2014年12月31日的物业服务费的主张应否支持；二、上诉人提供的物业服务是否存在瑕疵，上诉人要求被上诉人支付违约金的主张应否支持。
一、关于上诉人要求被上诉人支付2014年11月1日至2014年12月31日的物业服务费的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，保利物业公司诉称，戴忠、邹爱文为香槟国际花园黄山路202号、黄山路204号业主，保利物业公司为该小区的物业服务公司，根据物业服务合同约定，戴忠、邹爱文欠付保利物业公司自2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费69009元，现戴忠、邹爱文拒绝交纳物业费用，故起诉要求判令戴忠、邹爱文向保利物业公司清偿所欠物业管理费69009元，并支付应交数额百分之二的违约金。由于保利物业公司一审并未诉请要求戴忠、邹爱文支付自2014年11月1日至2014年12月31日期间的物业费，故一审法院对该期间的物业费未予审理并无不当，依法应予以维持。据此，上诉人保利物业公司要求被上诉人支付自2014年11月1日至2014年12月31日的物业服务费的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。
二、关于上诉人提供的物业服务是否存在瑕疵，上诉人要求被上诉人支付违约金的主张应否支持问题。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，涉案小区建设单位江苏保利房地产开发有限公司与上诉人保利物业公司签订的《香槟国际花园前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。对被上诉人具有约束力，双方均应按约履行各自的义务。该《香槟国际花园前期物业服务合同》约定，在物业管理区域内，上诉人提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修养护，物业共用部位和相关部位的清洁卫生服务，车辆停放管理服务，公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理…。因一审中，戴忠、邹爱文提供的照片能够证明保利物业公司对诉争房屋门口的车辆及垃圾管理等服务存在瑕疵，二审中，上诉人提供的协调函亦能反映上诉人在物业服务中存有瑕疵，故一审法院根据查明的事实，考虑到保利物业公司存在物业服务不到位的问题，综合酌定物业服务费按照90%缴纳，并对上诉人要求被上诉人赔偿违约金的主张不予支持并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，上诉人保利物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1525元，由上诉人保利物业管理有限公司江苏分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂甫
审判员 吴勇
审判员 付双
二〇一七年四月二十四日
书记员 戴苗