辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽民再565号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：武建达，男，汉族，1993年1月22日出生，现住辽宁省沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：王忠原，辽宁东拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王兴文，辽宁东拓律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：肖铭佐，男，汉族，1994年12月20日出生，现住辽宁省沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：王帅，辽宁大领律师事务所律师。
被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：沈阳韩建大成府置业有限公司。住所地：辽宁省沈阳市于洪区。
法定代表人：蔚成功，系公司总经理。
委托诉讼代理人：王岳峰，男，汉族，1983年1月7日出生，该公司办公室主任，现住辽宁省沈阳市沈河区
再审申请人武建达因与被申请人肖铭佐、沈阳韩建大成府置业有限公司（以下简称韩建置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服辽宁省沈阳市中级人民法院（2016）辽01民终13325号民事判决，向本院申请再审，本院于2017年8月3日作出（2017）辽民申1847号民事裁定书提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人武建达及委托代理人王忠原、王兴文，被申请人肖铭佐的委托代理人王帅、韩建置业公司的委托代理人王岳峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
武建达申请再审称：原判诉争门市房归被申请人肖铭佐所有，属于适用法律错误；原判未审查被申请人肖铭佐的付款情况，就认定被申请人肖铭佐购买了诉争房产，违背司法实践的审查原则；被申请人肖铭佐的《认购协议书》编号在我方之后，应该是在我方之后签订的，且《认购协议书》上写有“顶”字，有可能也是顶账；被申请人肖铭佐称2012年就已经购买了诉争房屋，但四年之后才起诉，不符合常理；我方有新证据证明被申请人肖铭佐与韩建置业公司为了转移财产虚构买房事实，妨碍司法秩序，侵害他人合法权益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）（二）（三）（六）项规定申请再审。
被申请人肖铭佐答辩称：再审申请人武建达的再审请求没有事实和法律依据，原判认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判，驳回再审申请人武建达的再审申请。
被申请人韩建置业公司答辩称：我公司的实际控制人关某出具证词，证明我公司于2012年11月已经出卖给肖铭佐并签订了认购合同。诉争房屋没有抵账给再审申请人武建达的父亲武永忠。
肖铭佐向沈阳市于洪区人民法院起诉请求：1.判令肖铭佐与韩建公司签订的房屋认购协议及补充协议合法有效，韩建置业公司开发大成府面积244.95平方米13号门市网点属于肖铭佐所有，武建达与韩建公司签订的第13号门市房屋认购协议无效；2.请求法院判令武建达承担本案诉讼费。
沈阳市于洪区人民法院经审理查明：2012年11月22日，肖铭佐与韩建公司签订认购协议书，约定由肖铭佐购买韩建公司的“大城府”园区13号网点，建筑面积245.34平方米，销售单价每平方米12000元，总价2944080元。韩建公司于当日为肖铭佐开具了已交全部购房款的收据。肖铭佐于2015年12月办理了入住手续。
另查明，案涉房屋所在楼盘由辽宁民亿房地产开发有限公司（以下简称“民亿公司”）开发，该公司于2010年3月8日将部分工程分包给武文杰、武永忠经营的公司并签订了建筑工程分包合同。韩建公司接手该项目后与民亿公司、武文杰及武永忠三方于2013年8月29日签订了顶账房协议书，约定将案涉网点抵顶给武永忠，并承诺为其办理商品房买卖的一切合法手续。2013年9月12日，武永忠的儿子即武建达与本案韩建公司签订了认购协议书，约定由武建达订购韩建公司的“大城府”园区13号网点，销售单价每平方米11000元，总价2,699290元。韩建公司于当日为武建达出具了购房款收据，其中“收款项目”栏中填写“顶账”二字。案涉房屋现由武建达居住。
再查，由于案涉房屋五证不全，现无法办理相关房产手续。
沈阳市于洪区人民法院作出（2016）辽0114民初2022号民事判决书，判决：一、确认肖铭佐与韩建公司签订的房屋认购协议及补充协议合法有效；二、确认位于于洪区的“大城府”园区13号网点归肖铭佐所有；三、驳回肖铭佐其他诉讼请求。案件受理费30,353元，由武建达承担。
武建达不服一审判决，向沈阳市中级人民法院提出上诉，请求改判或发回重审。
二审法院查明事实与原审法院认定事实基本相一致。
二审法院认为，上诉人武建达虽依据2013年其与韩建公司签订的《顶账房协议书》与《认购协议书》实际占有诉争房屋，但上诉人持有协议上载有顶账字样，且没有相应证据表示上诉人通过合法手段入住该房屋；另虽然上诉人又提交入住手册一份，但是该入住手册并不能证明诉争房屋系韩建公司主动交付的事实。而被上诉人肖铭佐就诉争房屋与被上诉人韩建公司签订有《认购协议书》及补充协议，前述合同双方真实的意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。肖铭佐向韩建公司交付了全部购房款后，韩建公司亦为其办理了入住手续，应认定其与韩建公司之间形成了房屋买卖关系。并且前述《认购协议书》及补充协议上并无顶账字样，签订时间均为2012年，亦在上诉人与韩建公司签订顶账协议之前。故一审法院确认被上诉人肖铭佐与韩建公司签订的房屋认购协议及补充协议合法有效，以及确认该房屋归被上诉人所有的判决并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
除了一、二审过程中当事人提交的证据，再审过程中当事人提交了如下新证据，庭审中各方发表如下质证意见：
1、再审申请人武建达提交了武文杰、武永忠于2016年12月13日与时任被申请人韩建置业公司主任的王岳峰以及该公司工作人员周焕柱的对话录音，证实内容：被申请人肖铭佐的父亲与王铁宏为韩建大成府项目提供钢材，二人与项目的实际控制人关某为了转移财产，将大成府的几十套房产均以签订认购协议书的形式抵账给被申请人肖铭佐，被申请人肖铭佐只是名义上的购买人，实际上是其父亲与王铁宏、关某共同导演的虚假诉讼，认购协议书都是事后伪造的，时间是倒签的，真实时间至少在2015年之后，被申请人肖铭佐也根本没有支付过任何房款。对该证据被申请人肖铭佐质证意见为：录音不能直接说明申请人与第三人系倒签协议及所谓的抹帐的事实，只是第三人代理人本人的主观意向，第三人代理人在2012年时并非沈阳韩建大城府置业有限公司的员工，具体事实情况他并不清楚，所以该录音证据不能够说明被申请人与第三人系顶帐的事实。被申请人韩建置业公司委托代理人王岳峰质证意见是：承认是王岳峰本人所说，但认为录音侵害了其隐私权，且因为其不想与再审申请人父亲发生冲突，所以对其所说都是听从的。对录音的合法性、有效性提出异议，认为此录音不应采纳。
2、被申请人肖铭佐提交的新证据是被申请人母亲李树君的辽宁省农村信用社单位存款账户交易分户帐（对账单）一份。欲证明2012年2-5月被申请人母亲通过其个人独资企业取款，借款给关某购房款的事实，说明被申请人的购房款的来源，其有能力支付购房款的事实。再审申请人对该证据的真实性、关联性有异议。认为三份对账单上标注的银行系本案被申请人父亲工作的单位，该对账单没有任何凭证，没有经办人，真实性存在疑问。注明的客户企业在2013年才成立，2012年的资金往来无法确定。本案的韩建置业公司成立的时间是2012年9月，在2012年2-5月份韩建公司还没有成立。在本案原审法院给被申请人作的笔录中，被申请人明确表述在2012年11月份现金交纳了全部房款，故对该份证据法院不应采信。被申请人韩建置业公司委托代理人表示对此事不清楚，对该证据不发表质证意见。
3、被申请人韩建公司提交证人关某的书面说明一份作为新证据。证明：涉案房屋已出卖给肖铭佐，我本人及公司一直认可肖铭佐为房屋买受人。再审申请人武建达对该证据的质证意见为：该证据在证据的形式上不符合证言或者书证的形式要求，关某如作为证人，应当出庭接受法庭和双方当事人的询问，对于证明内容也持有疑义。此说明只是由关某签字，内容真伪无法确认，大部分内容与原审认定的第三人的主张完全相符，内容的一致性仍然是被申请人和第三人在虚构购房事实。一、情况说明当中首先讲述了李树君，据我方了解李树君是被申请人肖铭佐的母亲，本案的肖铭佐的购房款是由李树君的三百万元借款转换而来，而在原审作笔录过程中肖铭佐陈述是现金全额购房，现在的说明与其之前庭审所说不一致，再审申请人的父亲工程款没有结算的说法也与原审中已经质证的证据相冲突，原审已经质证和认定在2013年5月28日由辽宁民亿房屋开发公司与再审申请人的父亲签订了书面的结算文件，具体到每一幢楼和工程款都已经结算完毕，故关某的该情况说明并不属实，法院不应采信。被申请人肖明佐质证意见为该说明能够充分的说明被申请人钱款的来源，也能够真实的反映被申请人2012年11月是以现金购买涉案争议房屋的事实。
结合原审及再审中当事人提交的证据，本院再审查明：
案涉房屋所在“民亿?苹果树”楼盘由辽宁民亿房地产开发有限公司（以下简称民亿开发公司）开发，该公司于2010年3月8日将部分工程分包给武文杰、武永忠经营的湖北孝感恒丰建筑劳务有限责任公司并签订了《建筑工程分包合同》。2013年5月28日，民亿开发公司与武文杰、武永忠签订《工程预结算书》，约定“此价格为最终结算价格，工程竣工验收合格后，按此结算价格进行支付”，被申请人韩建置业公司接手该项目后与民亿开发公司、武文杰及武永忠三方于2013年8月29日签订了《顶账房协议书》，约定将坐落在“民亿?苹果树”（后改名“韩建?大成府”）的案涉网点抵顶给武永忠，并承诺为其办理商品房买卖的一切合法手续。2013年9月12日，武永忠欲用抵账来的门市办理抵押借款，由其儿子再审申请人武建达与本案被申请人韩建置业公司签订了编号为0000202号的《“韩建?大成府”VIP认购协议》，约定由再审申请人武建达订购被申请人韩建置业公司的“大成府”园区13号网点，建筑面积245.39平方米，销售单价每平方米11000元，总价2699290元。被申请人韩建置业公司于当日为再审申请人武建达出具了购房款收据，其中“收款项目”栏中填写“顶账”二字。案涉房屋由再审申请人武建达装修后使用至今，期间，向被申请人韩建置业公司交纳了物业费及水电费。
2016年2月19日，被申请人肖铭佐向沈阳市于洪区人民法院起诉，要求确认被申请人韩建置业公司与再审申请人武建达签订的认购协议无效，并要求确认其与被申请人韩建置业公司签订的认购协议及补充协议有效。并向法院提交了落款时间为2012年11月22日，其与韩建置业公司签订的编号为0000264号的《“韩建?大成府”VIP认购协议》及2012年12月31日签订的《补充协议书》，约定由肖铭佐购买韩建置业公司的“大城府”园区13号网点，建筑面积245.34平方米，销售单价每平方米12000元，总价2944080元，交房时间为2015年13月31日之前。同时提交了落款时间与该《“韩建?大成府”VIP认购协议》同一日期被申请人韩建置业公司为肖铭佐开具的已交全部购房款的收据和2015年12月20日办理的《入住通知单》以及同日预交的水电物业费及装修保证金等收据。并提交了韩建置业公司于同日为其出具的《情况说明》，该说明认为再审申请人武建达强占房屋。
对于房屋是否抵账给武文杰，韩建置业公司的委托代理人王岳峰在一审法院审理过程中陈述“领导说房屋要给肖铭佐，让我协助肖铭佐办手续，但房屋已经由武建达占有了，我们与武文杰之间是有劳动关系的，是把房屋抵给武文杰的”。庭审后接受法院询问时，韩建置业公司的委托代理人王岳峰陈述“案涉房屋所在楼盘是民亿开发公司开发，民亿公司与武文杰签订的分包合同，当时就用案涉网点作为抵押，让武文杰先干活。2012年底民亿公司经营困难，把项目转给我们，我方就知道了民亿公司与武文杰的顶账情况，就在他们两方的抵账协议上加盖了本公司印章。之后民亿公司就联系不上了。”再审过程中，韩建置业公司的实际控制人关某认可肖铭佐为房屋买受人。
对于房款交付情况，肖铭佐在二审过程中陈述是“多次以现金形式给大城府开发单位的法人代表关某，签订协议当日将款项全部付清”。再审过程中，肖铭佐韩建置业公司的实际控制人关某承认到肖铭佐的房款。
本院认为，本案争议焦点：1、为武建达占有该房屋是否有合法依据。2、被申请人肖铭佐购买房屋的说法证据是否充分。
1、武建达占有该房屋有合法依据。
2012年3月8日，原开发商民亿开发公司与武永忠、武文杰签订了《建筑工程分包合同》，约定案涉房屋所在的小区由武文杰、武永忠施工,证明双方存在建设工程施工合同关系。2013年5月28日，原开发商民亿开发公司与武文杰、武永忠签订《工程预结算书》，约定“此价格为最终结算价格，工程竣工验收合格后，按此结算价格进行支付”，说明武永忠、武文杰依约进行了施工。2013年8月29日，民亿开发公司与武永忠、武文杰，以及接续民亿开发公司开发的本案被申请人现开发商韩建置业公司，三方签订了《顶账房协议书》，约定将包括诉争的12号和13号网点等共四个网点抵顶给乙方武永忠、武文杰作为工程款，民亿开发公司和韩建置业公司均在《顶账房协议书》上甲方处盖章确认。该《顶账房协议书》约定“现开发商韩建置业公司承诺给武永忠、武文杰就抵账房办理商品房买卖的一切合法手续（如商品房买卖合同、准住通知单及售房发票等）”，2013年9月12日，武永忠就13号网点以其儿子武建达名义与韩建置业公司签订了编号为0000202号的《“韩建?大成府”VIP认购协议》，当日韩建置业公司为再审申请人武建达开具了收到房款2699290元的收据，收款收据注明“顶账”。2014年8月5日，武建达缴纳了物业费、水电费,进行装修入住，证明三方以房抵债协议已经实际履行。审理中，再审申请人武建达向原审法院提交了《业主入住手册》一份，证明开发商同意交付房屋，提供数张照片证实对房屋进行了装修,作为办公用房和仓库占有使用至今。以上可看出，再审申请人武建达提交的证据之间从时间上有完整的前后承继关系，能够形成完整的证据链条，其购买并占有使用该房屋的行为，应依法受到法律保护。
2、被申请人肖铭佐先于再审申请人武建达购买房屋的说法证据不足。
被申请人肖铭佐主张2012年11月22日与开发商韩建置业公司签订的《认购协议书》，并用现金缴纳了全款近300万元，由韩建置业公司开具了《收款收据》。经审查，被申请人肖铭佐的《认购协议书》尽管落款时间显示在武建达的《认购协议书》之前，但其《认购协议书》的编号00264号，在武建达的00202编号之后，证明被申请人肖铭佐实际签订《认购协议书》的时间应该晚于武建达签订的《认购协议书》的时间。况且，被申请人肖铭佐与开发商韩建置业公司通过签订《补充协议》的形式约定三年后的2015年末交房,在2012年11月22日双方尚未签订正式的《商品房买卖合同》的情况下，只凭借一纸《认购协议书》，被申请人肖铭佐便缴纳了全部购房款近300万元（加上诉争的另一房屋房款300万元，两套房屋一共近600万元），且二审庭审中陈述600万元房款并不是通过售楼处交款，而是多次以现金形式将近600万元交给韩建置业公司法定代表人关某个人，在签订《认购协议书》当日将款全部付清，不符合常理。故根据现有证据不能认定被申请人肖铭佐先于武建达购买了诉争房屋。虽然被申请人肖铭佐还提供了《入住通知书》和预存的水电费收据，但该《入住通知书》是2015年12月20日开发商韩建置业公司在明知道诉争房屋由武建达实际占有的情况下，仍然为被申请人肖铭佐下发，同时附了《情况说明》，承认该房屋由再审申请人武建达实际占有的现状，告知被申请人肖铭佐尚无法立即占有该房屋。虽然该《情况说明》中也提出了从没给肖铭佐以外的人办理过入住手续并认为诉争房屋是被再审申请人武建达强占，但韩建置业公司的这种说法与之前在2014年8月5日收取再审申请人武建达物业费、水电费的作法显然相矛盾。且被申请人肖铭佐预交的物业水电等收据，时间上看比再审申请人武建达的物业水电收据晚了一年多。故被申请人肖铭佐虽然提交了《入住通知书》和预存的水电费等收据，不能证明被申请人肖铭佐已经实际入住了该房屋，也不能以此否定再审申请人武建达占有使用该房屋的合法性。
3、被申请人开发商韩建置业公司一、二审陈述与现有证据均证明诉争房屋抵账给了再审申请人武建达。
本案被申请人韩建置业公司不仅于2013年8月29日与武永忠、武文杰签订过《顶账房协议书》，约定将包括诉争的12号和13号网点的四个网点抵顶给武永忠、武文杰作为工程款，2014年8月5日收取再审申请人武建达物业费、水电费的做法，实际认可了再审申请人武建达一方的合法入住。而且，在2016年7月20日的一审庭审过程中，韩建置业公司的代理人陈述：“公司领导说房屋要给肖铭佐，让我协助肖铭佐办手续，但房屋已经被武文杰占有了，我们与武文杰之间是有劳动关系的，是把房屋抵给武文杰的”，在2016年8月4日的询问笔录中，韩建置业公司的代理人陈述：“案涉房屋所在的楼盘是民亿房地产开发公司开发，民亿公司跟武文杰签订的建筑分包合同，当时就用案涉网点作抵押，让武文杰先干活，2012年底，民亿公司经营困难，把项目转给了我们公司，我方就知道了民亿公司与武文杰之间的顶账情况，就在两房的顶账协议上加盖了我公司的印章。”以上事实说明，被申请人开发商韩建置业公司在一、二审庭审过程中始终承认诉争房屋抵账给了武永忠的儿子再审申请人武建达，再审过程中被申请人韩建置业公司提交的关某的证言不但与之前该公司在一、二审过程中的陈述相矛盾，且与其为武建达出具的有关手续的作法相矛盾。关某对自身矛盾的做法不能做出合理解释，其一房二卖行为导致交易混乱，危及交易安全并引发了诉讼，其已没有资格对哪一方应该拥有诉争房屋作出评判，故本院对关某的证实不予采信。
4、确认诉争房屋由再审申请人武建达合法占有，符合最高人民法院有关审判精神。
退一步而言，如果存在一房数卖，根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》关于一房数卖的合同履行问题规定：“在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”。本案所涉“韩建?大成府”项目至今五证不全，诉争房屋不能办理所有权登记，在出现多方就同一房屋主张履行合同的，应首先审查哪一方先合法占有房屋。被申请人肖铭佐不可能在2013年8月29日由原开发商民亿开发公司、现开发商韩建置业公司和承建商武永忠、武文杰三方签订《顶账房协议书》之前就购买了诉争房屋，否则被申请人韩建置业公司不会在《顶账房协议书》上盖章，且如果被申请人肖铭佐在三方《顶账房协议书》签订之前就已经购买了诉争房屋，那么与其签订《认购协议书》的应该是上一任开发商民亿开发公司，而不应该是现开发商韩建置业公司。韩建置业公司既然在三方签订的《顶账房协议书》盖章，就认可了诉争房屋抵帐给武永忠和武文杰的事实存在，武建达对房屋的占有使用就具有合法性。被申请人肖铭佐至今未实际占有诉争房屋，武建达始终合法占有该房屋，结合双方提供的《认购协议书》编号的前后顺序，根据上述会议纪要保护顺位的规定，武建达对诉争房屋的占有使用权应依法受到法律保护。
综上所述，再审申请人武建达提供的证据能够前后衔接，形成完整链条，证明了其装修入住占有诉争抵账房屋的合法性。而被申请人肖铭佐提供的证据存在不符合常理之处，其提交的主要证据《认购协议书》编号顺序在再审申请人武建达的《认购协议书》之后。结合现有证据，本院认定再审申请人武建达的《认购协议书》签订在先，其占有使用诉争房屋合法有效，其申请再审请求有事实和法律依据，本院予以支持。原判认定再审申请人武建达非法占有诉争房屋，并确认房屋归被申请人肖铭佐所有，属于认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省沈阳市中级人民法院（2016）辽01民终13325号民事判决及辽宁省沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初2022号民事判决。
二、确认再审申请人武建达与被申请人沈阳韩建大成府置业有限公司签订的房屋认购协议合法有效；
三、确认位于沈阳市于洪区的“大城府”园区13号网点归再审申请人武建达所有；
四、驳回被申请人肖铭佐的诉讼请求。
一、二审案件受理费60706元，由被申请人肖铭佐承担。
审判长 刘少方
审判员 闫劲松
审判员 席铁斌
二〇一七年十月二十五日
书记员 刘美含