苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初7140号
原告：苏州同美置业有限公司，组织机构代码：56030998-9，住所地江苏省苏州工业园区扬东路277号晶汇大厦3幢301室。
法定代表人：高琪，董事长。
委托诉讼代理人：张宏升，江苏正华正律师事务所律师。
原告：苏州新型建材房屋开发有限公司,组织机构代码：13769749-4，住所地江苏省苏州市姑苏区谈家南巷113号
法定代表人：汤伟祖，董事长。
委托诉讼代理人：张宏升，江苏正华正律师事务所律师。
被告：高洋洋，男，1992年1月27日生，汉族，户籍地河南省郑州市金水区。
原告苏州同美置业有限公司（以下简称同美置业公司）、苏州新型建材房屋开发有限公司（以下简称新型建材公司）诉被告高洋洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行；后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人张宏升、被告高洋洋（第一次）到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。
原告同美置业公司、新型建材公司诉称：2015年4月，原告同美置业公司与被告高洋洋及贺亮签订《房产租赁合同》，将位于苏州市东环路378号金象城1幢1层1116室出租给被告和贺亮。2015年9月24日，被告与贺亮签订协议，约定贺亮退出租赁合同，原告同美置业公司对此表示认可。合同履行至今，被告拖欠大量租金。2016年1月，原告同美置业公司将房屋转让给新型建材公司，现房屋登记在新型建材公司名下。两原告多次催要，被告仍拒绝付款，原告在2016年8月1日发函通知被告解除合同，被告至今未交还房屋。原告起诉至法院，请求判令：1、依法确认双方租赁合同解除，被告立即归还租赁房屋；2、被告支付租金123528元，从2016年8月7日计算至房屋实际归还之日按照合同约定的租金标准计算使用费，以及赔偿原告违约金24080元；3、诉讼费被告承担。诉讼中，原告表示基于被告逾期交付租金并存在违约行为，对被告已经交付的保证金34297.2元已经予以没收。
被告高洋洋辩称：对于两原告共同主张权利不持异议，但不同意解除合同。我方与原告同美置业公司签订合同时口头约定每年免除两个月的租金，后来同美置业公司将房屋转让给新型建材公司后，新型建材公司要求重新签订合同并不同意减免租金，之后合同没有签订，原告也未上门催要租金，所以确实从2015年10月1日开始即未交付租金。
经审理查明：位于苏州工业园区东环路378号1幢一层1116室的房屋产权人原为同美置业公司，2016年1月9日，同美置业公司（出卖方）与新型建材公司（买受房）签订房屋买卖合同，由同美置业公司将东环路378号1幢一层1116室、建筑面积为250.65平方米的房屋出售给新型建材公司。上述房屋于2016年已经变更登记至新型建材名下，为单独所有。
2015年4月1日，同美置业公司（出租人、甲方）与贺亮、高洋洋（承租人，乙方）签订《房产租赁合同》，约定出租方将苏州市东环路378号金象城1幢一层1116室出租给乙方，该房屋建筑面积95.27平方米，经营用途为美发。租赁期限内未经甲方书面同意不得变更租赁用途。租期为3年半，从2015年4月1日至2018年9月30日，租期届满甲方有权收回租赁房屋，乙方享有优先续租权。租金约定为2015年4月1日至2015年9月30日每月每平方米120元、2015年10月1日至于2016年9月30日每月每平方米127.2元、2016年10月1日至2017年9月30日每月每平方米134.8320元、2017年10月1日至2018年9月30日每月每平方米142.9219元。支付方式为租金三个月支付一次，先付后用，提前一个月支付，首次租金支付日期为2015年，为2015年4月1日至2015年6月30日的租金，后于每年的6月1日前支付7月1日至9月30日的租金、9月1日前支付10月1日至12月31日的租金，12月1日前支付次年1月1日至3月31日的租金，3月1日前支付4月1日至6月30日的租金。乙方逾期支付租金的，每逾期一天乙方就逾期支付金额按照每日千分之一的标准向甲方支付违约金，乙方逾期支付超过30天的，甲方有权解除本合同。租赁期限内有关租赁房产的水、电、煤气等费用由乙方承担并及时支付给甲方或甲方指定的物业公司。租赁保证金按照三个月租金计算为34297.2元，合同终止且乙方按照约定结清全部租金、物业管理费、其他费用、违约金、赔偿金并按照约定将租赁房屋交还甲方并经甲方验收合格后7天内，甲方将保证金无息返还给乙方。甲方在2015年4月1日前将租赁房屋交付给乙方，乙方的装修方案、门店安装广告及标志牌设置应事先取得甲方书面认可或同意并经有权部门批准后才能施工，否则甲方有权解除合同。合同解除部分，约定租赁期限内，乙方逾期支付任何一期租赁房屋租金超过30天的，甲方有权随时解除合同、收回租赁房产并要求乙方赔偿损失，且租赁保证金归甲方所有，乙方无权要求返还租赁保证金。租赁合同被解除的，乙方应在合同解除之日起7日内清场并搬出租赁房产，同时应将租赁房产按照甲方要求恢复原状并将附属设施的配套设施、设备在适宜正常使用且清洁、完好无损的状况下一并交还给甲方（届时内部装修如保留则归甲方所有，甲方无须为此向乙方支付任何补偿或费用）。如租赁房产结构被破坏或相关设施、设备无法正常使用或已灭失，乙方应承担赔偿责任，由此产生的事故或纠纷由乙方承担全部责任及费用。乙方未按约交还租赁房产及相关配套设施、设备的，应向甲方一次性支付违约金50000元，且视为乙方无条件放弃其仍留在租赁房产内所有物品的所有权，甲方有权自合同解除的第八日起以任何方式处分乙方仍然留在租赁房屋内的任何物品而无须向乙方支付任何补偿或费用，乙方对此不得有异议。此外租赁保证金归甲方，乙方无权要求返还。乙方未按约将租赁房产及配套设施设备交还甲方的，除按照约定支付违约金外，每逾期一日还应支付违约金200元，造成损失需要赔偿。双方在合同中确定各自的送达地址，并确定任何通知以书面形式应以专人专递或者挂号信或特快专递方式送达。合同另对其余权利义务有约定。合同下方，甲方处加盖同美置业公司印章，乙方处贺亮、高洋洋签字。
2015年3月31日，同美置业公司（甲方、出租方）与贺亮、高洋洋（乙方、承租方）签订补充协议，约定甲方给予乙方减免2015年当年之二个半月的房租，乙方承诺严格履行租赁合同按时足额向甲方支付减免以外的应缴房租。协议下放，甲方处同美置业公司签字、乙方处贺亮、高洋洋签字。
2015年9月24日，贺亮（甲方）与高洋洋（乙方）签订《协议》，约定双方协商，甲方贺亮退出租赁，由高洋洋一人承租，以后与同美置业公司的一切债权债务由高洋洋一人承担，与贺亮无关。协议下方，甲方贺亮签字，乙方高洋洋签字，同美置业公司加盖公章，确认“同意贺亮退出租赁”。
2016年8月1日，同美置业公司、新型建材公司向高洋洋发《解除合同通知书》，告知在贺亮退出租赁后，因高洋洋一直拖欠房屋，同美置业公司已将上述房屋转让给了新型建材公司，现同美置业公司、新型建材公司正式统一通知即日起解除双方签订的《房产租赁合同》，要求高洋洋归还租赁房屋并主张己方没收保证金，并将采取法律途径追究违约责任。该通知书以挂号信的形式邮寄，经查询于2016年8月7日签收。高洋洋辩称未收到该通知。
诉讼中，原告提交新型建材员工徐郁琴与高洋洋的微信聊天记录。其中，2016年6月27日，徐郁琴将新型建材的收款账户发送给高洋洋，并在2016年6月29日告知高洋洋应当缴纳半年租金72710元，并要求高洋洋与新型建材公司重新签订合同。高洋洋在2016年7月1日表示房屋要继续承租房屋；在2016年8月9日询问“为啥就给我家解除合同了？”“什么意思”……2016年7月14日，高洋洋：“我们和同美的合同每年有两个月免租”。徐郁琴：“你看下合同条款啊”……“公司行为，按合同来的”。高洋洋：“我特地看了补充协议，2015年有减免的”。徐郁琴：“2015年已经给你减了”、“但是你从2015年9月开始也没有付过房租了”。原被告对于该微信记录均予以认可。
诉讼中，被告高洋洋辩称，贺亮从2015年9月退出租赁后，由高洋洋一人承租，己方从2015年10月1日即开始欠付租金，但是之前同美置业口头表示可以每年免除两个月租金。对于两原告之间变更房屋产权知晓，目前房屋仍在自己使用。原告同美置业公司、新型建材公司诉称，并未向被告承诺每年减免租金，此外认可两原告就本租赁关系与被告的行为互相混同，原告之间的权益内部自行结算。
以上事实，由《房产租赁合同》、补充协议、协议、买卖合同等证据以及当事人庭审陈述予以证实。
本院认为：原告同美置业公司与被告贺亮、高洋洋签订的房产租赁合同为双方真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。各方对于贺亮退出租赁关系且由高洋洋承担租赁责任不持异议，本院予以确认。根据约定，被告欠付租金超过30天的，原告有权随时解除合同。现被告从2015年10月1日开始欠付租金，原告发函解除合同符合合同约定及法律规定，且根据微信记录被告在相关时间对上述解除通知已经知晓，故本院认定双方的租赁合同在2016年8月7日已解除。合同解除后，被告应当按照约定交还房屋，原告相关诉请本院予以支持。合同解除前，被告应当按照约定交付租金；合同解除后，被告应当交付房屋使用费，标准参照合同约定。原告的相关诉请本院一并支持。被告交付的保证金，用途为保证合同正常履行及房屋交还时处于适用状态，根据约定在被告违约的情况下，原告有权没收该保证金，原告诉请对保证金34297.2元予以没收，本院予以支持。因被告对违约金不予认可，而违约金应当与损失及违约行为相一致，在原告主张没收相当于三个月租金金额的保证金且本院予以确认的情况下，本院对其诉请主张违约金不再支持。因同美置业公司将房屋产权转让给新型建材公司，新型建材公司承接相关租赁关系，两原告主张一并主张权利不损害被告利益，且被告高洋洋对此予以认可,本院依法予以确认。被告高洋洋辩称原告此前同意每年减免部分租金，因原告对此不不认可，被告也不能就此举证证明，本院难以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、依法确认原告苏州同美置业有限公司与被告高洋洋签订的关于苏州市东环路378号金象城1幢一层1116室一楼的《房产租赁合同》于2016年8月7日解除，被告高洋洋于本判决生效之日起30日内将租赁房屋归还给原告；
二、被告高洋洋于本判决生效之日起十日内支付原告苏州同美置业有限公司、苏州新型建材房屋开发有限公司租金123528元、并支付从2016年8月8日至实际交还房屋之日的房屋使用费（使用费计算标准为：2016年8月8日至2016年9月30日每月每平方米127.2元、2016年10月1日至2017年9月30日每月每平方米134.8320元、2017年10月1日至实际交还之日每月每平方米142.9219元）；
三、驳回原告苏州同美置业有限公司、苏州新型建材房屋开发有限公司的其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取3252元，由被告高洋洋负担。此款项已由原告预交，本院不再退回，被告于本判决生效之日起10日内将该款一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 刘 虎
人民陪审员 孙令奇
人民陪审员 张荣耿
二〇一七年五月十日
书 记 员 夏李扬
拒不履行生效法律文书风险提示如下：
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3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。
二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。
三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。
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