深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深宝法民三初字第890号
原告何某红。
委托代理人张某荣、秦某，均为广东德X律师事务所律师。
委托代理人向某，公民代理。
被告宁某（下称被告一）。
被告邹某娜（下称被告二）。
两被告共同委托代理人程某华，广东天X律师事务所律师。
第三人中X地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人赖某强，董事长。
委托代理人孙某。
原告何某红诉被告宁某、邹某娜房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依原告申请，追加与本案审理有利害关系的中X地产代理（深圳）有限公司作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，由审判员杨继周独任审判，并公开开庭进行了审理。原告何某红及其委托代理人张某荣、向某，两被告共同委托代理人程某华，第三人委托代理人孙某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年3月27日经中X地产代理（深圳）有限公司居间介绍，原告与被告一签订《二手房买卖合同》，以人民币61万将自有房屋深圳市宝安区福中福商业城（二期）C栋X座X房卖予被告一，合同约定被告一支付定金6万元（其中5万元监管于银行），4月9日前申请银行按揭承诺并监管首期款，原告于签约后3日内做全权委托公证给担保公司融资赎楼，双方于完成赎楼并银行出具按揭承诺后2日内签订《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户手续，任何一方逾期履行义务超过五日，对方可解除合同并选择要求其支付转让成交价20％的违约金或承担定金罚则。同日，双方又与被告二签订《买方主体变更确认书》，确认合同中买方义务由两被告共同履行。上述合同签订后，原告如约办理了公证，委托担保公司融资赎楼，但被告在仅支付／监管6万元定金后即明确表示不再履行上述合同，导致交易无法进行。综上，原被告双方签订的《二手房买卖合同》合法有效，两被告在签约后拒不履行义务已构成根本违约，原告有权解除合同并要求其按合同约定承担违约责任。为维护原告合法权益，特依据双方合同第12条约定及《合同法》、《民事诉讼法》之有关规定，提起诉讼，请求判决：1、两被告支付原告违约金12．2万元；2、两被告承担本案全部诉讼及保全费用。
两被告口头答辩称，1、原告提交的证据一有更改的嫌疑，从原件看合同的第四条第二项，首期款的履约时间原告有改动，所以合同的履行时间并不明确；2、被告和第三人在合同履行过程中多次发函催促原告协助履行合同，但原告拒绝，可见原告没有履约的诚意；3、被告按合同约定支付了定金，办好了贷款担保，开办了资金托管账户，并存入了5万元到托管账号，足以证明被告在积极履行合同。由于原告不协助贷款，结果银行贷不了款，违约责任不在被告方。
第三人发表意见称，原被告双方于2010年3月27日就转让涉案房产达成一致，并与第三人签署了资金托管协议，约定将交易之部分定金人民币1万元整托管在第三人处，该1万元由被告支付，由原告以定金的名义进行签收，同时，原告将该笔定金托管在第三人处，由第三人出具定金托管收据给原告。现该定金人民币1万元整仍在第三人处，第三人将依据法院的有效判决进行处置。合同签署后被告依照约定支付了相应的定金，并向建设银行提交了申请银行按揭贷款的相关资料，申请贷款额度为人民币59万元。同时，被告将合同约定中的另外5万元定金在原告同意的情况下也监管在建设银行。其后，因国家住房新政策变化，建设银行要求被告提高首付比率，再增加首付款约7万元人民币。因在交易时原被告双方清楚被告购买的条件是该房产首付较低。因此，建设银行要求被告增加首付款被告认为无法接受。同时，原告按照合同约定的时间向担保公司出具了授权委托书，并于2010年3月29日在深圳市宝安区公证处进行了公证。至此，双方交易因为被告首付及银行贷款的问题而暂时中止，后经第三人及被告多方沟通协调，又找到另外一家商业银行，该商业银行所要求的首付比率及贷款利率被告认为可以接受。因此，第三人及被告通过电话书面形式通知原告办理转换银行的手续，但因为交易时间拖延较长，原告对此变更银行的要求予以了拒绝，故双方发生纠纷。
经审理查明，2010年3月27日，被告一委托案外人张某洲与原告签订一份《二手房买卖合同》，约定被告一向原告购买位于深圳市宝安区新安路福中福商业城（二期）C栋X座X房，成交价为人民币610000元。被告一同意在本合同生效之日起一日内（含当日）向原告支付定金人民币10000元，在本合同生效后五日内（含当日）再向原告支付定金人民币50000元；本条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，被告一将定金支付给监管方或打入原告已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为原告本人已收讫定金。经双方协商一致，约定被告一以银行按揭贷款支付定金之外的楼款，该楼款到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，原被告双方必须于被告一付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如原告不配合办理相关手续，被告一有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。被告一须将首期款（不含定金）于2010年月日（原文在月、日处空缺
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本院注）之前（含当日）支付至指定监管银行的监管账号或其它第三方的监管账号中，被告一所付的首期款为转让成交价减去定金后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付之楼款；被告一于2010年4月9日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，原告需配合被告一申请按揭银行提供所需原告资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件。若银行承诺发放贷款金额加上被告一已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则被告一应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足。该物业处于抵押状态，被告一同意原告委托担保公司担保融资赎楼，原告须于签署本合同之日起三日内（含当日）出具公证委托书给替双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员，同时被告一需协助原告办理赎楼手续配合签署一切相关文件。如被告一未按照本合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告一以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告一逾期履行超过五日，原告可解除合同并选择要求被告一支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收被告一已支付的定金。如原告未按照本合同约定的期限履行义务，被告一有权要求原告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如原告逾期履行超过五日，被告一可解除合同并选择要求原告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还被告一已支付的定金。两被告随后又与原告签订《买方主体变更确认书》，将买方主体变更为被告一和被告二。
同日，原被告与第三人签订《资金托管协议》，约定原被告同意将定金人民币10000元、交楼押金人民币5000元交由第三人进行托管，交楼押金从首期款中预留或扣除。该合同签订后，两被告按要求支付了定金人民币10000元，原告亦出具《收款收据》。各方当事人均确认，该笔10000元定金现有5000元仍由第三人托管，其余5000元已经转交给原告。
2010年3月29日，原告签署《委托书》，授权深圳市融X投资担保有限公司、周某铭等人代其办理涉案房产的赎楼、资金监管、办证、转卖等手续。该《委托书》由广东省深圳市宝安公证处书面公证。原告承认至今没有将涉案房产赎出，并认为是因为被告未办理按揭贷款所以没有赎楼。在此期间，深圳市融X投资担保有限公司向中国建设银行股份有限公司深圳市分行出具《帐户确认书》，称其为原被告涉案房产交易中的转按揭业务提供担保，要求该行向原告发放的用于赎楼的贷款资金人民币493000元转入指定账户，并承诺归还原告在原按揭贷款银行贷款后，将有关还款凭证交付银行。
2010年4月1日，原被告在中国建设银行股份有限公司深圳宝安支行办理了资金托管，将被告支付的另一笔定金人民币50000元存入该行指定账户，托管期间为6个月。
两被告向中国建设银行股份有限公司深圳市分行出具一份《承诺书》，称涉案的房屋买卖，原告已向银行申请了用于赎楼（一次性偿还按揭款）的贷款，合同编号为201001007X1，两被告已向银行申请了个人再交易住房贷款（金额为人民币590000元、合同编号为2010010-07X0）且与原告已在银行办理了二手楼交易资金监管，两被告承诺，在该行发放了原告为借款人的赎楼贷款之后，两被告将购买涉案房产，并配合办理房地产过户手续；在该行办理二手楼交易资金监管手续或申请个人再交易住房贷款之和大于原告向该行申请的赎楼贷款本息，且承诺配合办理房地产抵押登记手续。
第三人陈述称，中国建设银行股份有限公司深圳市分行在2010年4月底5月初即已经要求被告追加首期款7万元，但被告觉得追加款项过高，故而没有同意，并希望能够协调降低，之后找到交通银行。
原被告双方曾就办理按揭手续等事宜进行过沟通，但没有达成一致，原告遂于2010年6月1日向本院提起诉讼。同年6月8日，两被告通过“深圳同城速递业务”向原告寄送了一份《履约催告函》，称其已按合同约定时间在建设银行宝安支行申请了银行按揭并办理了首期款监管手续，但因国家贷款政策变化，导致建设银行迟迟无法兑现贷款承诺，现已联系到交通银行可办理贷款手续，但需原告配合办理相关手续，要求原告于2010年6月15日之前与居间方工作人员联系并配合两被告办理相关手续。6月9日，第三人亦以同样方式向原告寄送了一份《履约催告函》，提出与之同样的理由和要求。两被告和第三人寄送文件的地址均为“宝安区丽晶国际2栋X单元19X”，但原告均未签收。
2010年6月12日，原告委托深圳市友X康土地房地产评估顾问有限公司对涉案房产进行价值评估，该公司作出的《房地产估价报告》称，涉案房产在2010年6月11日的评估单价为6280元／平方米，总值为人民币531602元。
经查，涉案房产登记权利人为原告。
上述事实，有经庭审质证、核证的《二手房买卖合同》、《买方主体变更确认书》、《资金托管协议》、《收款收据》、房产证复印件、收据、《委托书》、“房易安”开户／变更回单、“房易安”交易资金到账回单、《承诺书》、《房地产估价报告》、《帐户确认书》、《履约催告函》、同城速递业务详情单等证据以及当事人庭审陈述笔录为证，本院予以认定。被告提交的《地址及账号确认书（卖方）》虽有显示原告地址及签名，但只有复印件，没有原件与之核对，原告又不予认可，故本院不将其作为认定事实的依据。原告提交的录音资料，因无其他证据可以佐证对话双方为原告和被告一，本院不予采信。
本院认为，原告与两被告于2010年3月27日签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。签订上述合同后，双方开始着手履行合同约定的各项义务，原告办理了赎楼委托，两被告也将60000元定金进行了监管；双方亦在中国建设银行股份有限公司深圳市分行办理了赎楼贷款和按揭贷款申请。从双方提交的“房易安”开户／变更回单、“房易安”交易资金到账回单、《承诺书》、《帐户确认书》等证据可以看出，双方将原告赎楼与被告按揭贷款结合同时进行，采取在同一银行就同一标的物转按揭的形式，以被告按揭贷款所得的购房款支付给原告用以赎楼，并最终完成交易。原被告在完成了此一系列申请手续后，授权赎楼的深圳市融X投资担保有限公司亦向贷款银行出具了《帐户确认书》，要求贷款银行发放贷款，表明原告在此交易中并无过错。
第三人亦证明，此次按揭贷款未能获批，是基于被告拒绝按银行要求追加70000元的首期款。虽然双方在《二手房买卖合同》中并无明确约定首期款支付的具体数额，但双方约定了首期款等于“转让成交价减去定金后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付之楼款”，此一约定表明两被告在签订该合同时即已预计到首期款的补足义务，首期款是应付60000元还是130000元，均不能免除其补足首期款的义务。至于其补足该款的期限，按照合同约定应为银行承诺函出具后三日内。本案中，受理申请的中国建设银行股份有限公司深圳市分行虽然未出具正式的书面承诺函，但亦已告知被告追加首期款70000元，应视为已通知被告补足首期款。该行在2010年4月底5月初将此一情况告知被告，被告至今没有补足该笔首期款，显然已经违反了三日内补足的承诺，由此导致银行拒绝发放贷款、双方无法继续履行合同的现状，两被告构成了根本违约。两被告为了减免首期款支付义务而另寻贷款途径，虽无不妥，但原告并无法律上和合同上的义务为其提供配合，现被告为此要求原告负担额外义务，是单方加重原告责任，违背了意思自治的原则，被告以原告拒绝配合为由主张原告违约，其理由不成立，本院不予支持。
作为守约方，原告有权依照合同约定向两被告主张违约金。原告要求被告按照合同成交价的百分之二十计付违约金122000元。但其提交的《房地产估价报告》，仅能表明2010年6月11日的房地产价格以及当天价格与双方成交价之间的差额，由于房地产价格具有波动性，这一差额并不表明原告因为被告的违约造成了具体损失。因此，原告并没有足够证据以证明其遭受的具体损失额，而其主张的122000元违约金明显过高，为公平起见，本院认为违约金参照双方约定的定金罚则标准60000元计算，更能公平地体现违约金惩罚和补偿的双重功能。因被告已经支付了10000元定金，原告可将其没收冲抵，其中监管在第三人处的5000元，第三人负责支付给原告，两被告对第三人的支付义务承担连带责任；定金冲抵后，被告还应向原告支付的违约金人民币50000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告宁某、邹某娜应于本判决发生法律效力之日起三日内共同向原告何某红支付违约金人民币50000元。
二、第三人中X地产代理（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告何某红支付人民币5000元；被告宁某、邹某娜对第三人的支付义务承担连带责任。
三、驳回原告何某红的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1370元，诉讼保全费520元，均由两被告负担。上述费用原告已预交，两被告在履行本判决时迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 杨继周
二〇一〇年九月二十六日
书记员 吕海云
书记员 肖平平
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