天津市红桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0106民初1011号
原告杨玉珠，男，1954年4月22日出生，汉族。
委托代理人康伟中，天津津鼎律师事务所律师。
委托代理人孙会中（夫妻关系），1954年10月4日出生。
被告李达，男，1982年9月25日出生，汉族。
委托代理人李景泉（父子关系），1956年9月7日出生。
被告马菁菁，女，1984年3月15日出生，汉族。
委托代理人李景泉，基本情况同上。
原告杨玉珠与被告李达、马菁菁确认合同无效纠纷一案，本院于2016年2月18日立案受理后，依法由审判员冯晓飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨玉珠及委托代理人康伟中、孙会中，被告李达、马菁菁及其委托代理人李景泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨玉珠诉称，二被告系夫妻关系，原告和被告李达之父亲系朋友关系，原告于2013年6月13日与天津亿城山水房地产开发有限公司订立《天津市商品房买卖合同》，购买坐落于天津市红桥区XX道与XX道交口XXX苑X号楼X门XXX号房产一处（建筑面积126.92平方米），原告购买上述房产并办妥入住手续后，因原告家庭内部原因并未在上述房产内居住，欲将上述房屋出售，在他处另买房产。原告于2015年初在我爱我家房产中介将上述房产信息披露登记出售，被告从上述房产中介获取信息后，于2015年7月中旬被告李达之父李景泉找到原告，称原告所购买的房产长时间不入住，向原告提出欲购买原告名下的上述房产，当时原告曾经告知被告目前诉争房屋没有物权证书，被告表示愿意购买，并于2015年7月27日打印《房屋买卖协议书》，该协议书载明原告实得房屋总价款贰佰壹拾玖万伍仟元整，过户费用由被告负担，后经原、被告当面在上述《房产买卖协议书》签名，二被告向原告支付定金人民币395000元，在此之前二被告已经将诉争房屋的门钥匙从中介手中获取，原告在订立上述《房屋买卖协议书》时考虑原告向天津亿城山水房地产开发有限公司要求办理诉争房屋物权证书后很快就能和二被告办理诉争房屋变更登记过户手续。但原告经向天津亿城山水房地产开发有限公司、天津市红桥区房地产管理局有关人员咨询诉争房屋何时能办理物权证书时，有关人员答复诉争房产未办理初始登记，也不知道何时能办理物权证书，当原告将上述情况告知被告，并要求被告支付购房款时，被告口头同意支付购房款，但被告后表态不同意承担过户费用，后经原告多次向被告催要，被告也未实际向原告支付定金以外的购房款，原告提出与被告解除《房屋买卖协议》，被告拒绝。综上，诉争之房未办理登记和领取权属证书，原、被告何时能办理变更过户登记手续，不能确定，原告订立合同的目的不能实现，现被告已经实际占有、使用诉争房屋，原告的合法权益受到侵害，原、被告所签订的《房屋买卖协议书》依法应属无效，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、依法判决原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》无效并给予撤销；2、依法判令被告承担本次诉讼的各项费用。
被告李达、马菁菁辩称，不同意原告的诉讼请求，按照最高院的司法解释，双方的合同并不无效。
经审理查明，涉诉房屋坐落天津市红桥区XX道与XX道交口XX号楼，XXX苑X、X号楼-
XXX苑X号楼X门XXX号。2013年6月13日，原告与案外人天津亿城山水房地产开发有限公司签订天津市商品房买卖合同，购置上述房屋，商品房价款1857137元，乙方（原告）应于2013年6月18日前一次性付款，甲方（案外人天津亿城山水房地产开发有限公司）于2014年10月31日前将商品房交付乙方（原告）使用，双方约定自初始登记完毕之日起360日期限内，办结房屋权属转移登记。2014年10月8日，原告办理了入住，取得了房屋钥匙。涉诉房屋至今尚未颁发产权证。2015年7月27日，原告杨玉珠与被告李达、被告马菁菁签订《房屋买卖协议书》，约定原告将上述房屋转让给乙方（二被告），合同还约定：1、甲方（原告）实得总房价款2195000元整，乙方（二被告）负责全部过户费用，2、在甲方（原告）领到产权证之后，双方应及时按照国家规定办理过户和付款手续，双方必须遵守，如果乙方（二被告）不遵守超过一个月即为违约；3、自签订本协议之日起，三日内乙方（二被告）先付给甲方（原告）购房定金395000元，甲方（原告）给乙方（二被告）开具收款收条，待办理过户手续时抵顶总房价款，多退少补；4、如果乙方（二被告）违约定金不退，如果甲方（原告）违约定金双倍返还；5、乙方（二被告）应从签订协议之日起，交纳以后的物业费和暖气费；6、如果过户时间较长，随着房地产市场价格的变化，无论涨价或落价，甲、乙双方都不能反悔。如一方反悔应按总房价款50%赔偿给另一方；7、本协议一式两份，双方各执一份，本协议自签订之日起生效。合同签订后，二被告于同年7月28日交付了购房定金395000元，涉诉房屋现已由被告使用。现原告以涉诉房屋没有办理产权证导致不能正常办理转让登记手续，双方签订的房屋买卖协议目的不能实现，违反了法律的强制性规定为由诉至法院请求确认房屋买卖协议无效并给予撤销。
上述事实有原、被告当庭陈述，天津市商品房买卖合同复印件、房屋买卖协议书、定金收条复印件等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与二被告签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，该合同合法有效。原、被告均应遵循诚实信用原则，履行合同约定义务，原告认为双方合同约定违反房地产管理法的规定导致无效，因该法第三十八条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，系限制房地产的转移登记手续，并非确认合同效力，原告据此要求确认合同无效，没有法律依据，不予支持。此案经调解未果，故本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第五条之规定，判决如下：
驳回原告杨玉珠的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告杨玉珠负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 冯晓飞
二〇一六年六月三十日
书记员 魏欣玥
附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第三条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。