北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第24521号
原告周兰萍（曾用名周海萍），女，1967年5月28日出生。
委托代理人周涛。
委托代理人陆军杰。
被告刘江，男，1974年7月5日出生。
委托代理人李志勇。
被告北京坚寻服装服饰有限责任公司，住所地北京市海淀区长春桥路5号10号楼13层1601（住宅）。
法定代表人刘江，总经理。
委托代理人李志勇。
原告周兰萍（以下简称姓名）与被告刘江（以下简称姓名）、被告北京坚寻服装服饰有限责任公司（以下简称坚寻公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。周兰萍及其委托代理人周涛，刘江兼坚寻公司的委托代理人李志勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
周兰萍诉称：我与刘江、坚寻公司于2008年7月18日签署房屋租赁合同，由刘江、坚寻公司承租位于北京市朝阳区建国路88号7-10号楼1至2层XXXX号房屋（以下简称涉案房屋）。合同租赁期为20年，自2009年1月1日至2028年12月31日，2009年1月1日至2011年12月31日年租金为260万元。合同签订后，我按照合同约定将房屋交付刘江、坚寻公司使用，2009年1月1日至2010年9月20日期间，刘江、坚寻公司应付租金4550000元，刘江、坚寻公司仅支付部分租金。故我诉至法院，要求1、确认双方签订的租赁合同于2010年7月15日解除；2、刘江、坚寻公司支付2009年12月-2010年7月14日期间的租金1512833.4元、2008年10月-2010年7月14日的物业费148067.7元、水电费154306.98元；3、刘江、坚寻公司支付违约金1300000元；4、刘江、坚寻公司赔偿损失650000元。
刘江辩称：周兰萍于2010年7月15日与案外人另行签订了房屋租赁合同，说明周兰萍于2010年7月份明确知道我方想要解除合同，同时拒付、拖延支付租金的事实。我方实际向周兰萍支付了2534941.43元。若周兰萍诉状中所称为实，则周兰萍应当至迟自2010年9月20日知道其所诉欠款的事实。延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年。因此，周兰萍向法院请求保护的诉讼时效期间应为一年。即便按照合同纠纷处理本案，同样已超出普通诉讼时效规定的期限。综上，周兰萍的诉讼请求已超过诉讼时效期间，且未能举证证明有诉讼时效中断、中止和延长的情形，周兰萍已丧失胜诉权，依法不应支持，请求法院驳回周兰萍的诉讼请求。
坚寻公司辩称：同刘江的意见一致。
经审理查明：周兰萍的曾用名为周海萍。周兰萍与张利民系夫妻关系。张利民于2008年5月23日去世。涉案房屋系周兰萍与张利民的夫妻共同财产。刘江系坚寻公司的法定代表人。
2008年7月18日，周兰萍作为甲方（出租人）与作为乙方（承租人）的刘江、坚寻公司签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁合同在生效后，乙方进行服装展示，销售，办公经营的场所，可以部分转租。租赁期为20年，自2009年1月1日至2028年12月31日止，甲方同意给乙方自2008年10月8日至2008年12月31日免租期。租金以起始年260万元／年为基础采取每三年按5%递增的方式增加租金，直至合同终止。2009年1月1日至2011年12月31日，年租金为260万元。租赁期内，乙方经营单元新用的水、电、气、物业费，各项税费等能源和通讯费自理。付款方式为：第一年在2008年10月8日前，乙方向甲方一次性支付260万元租金，从第二年起到合同结束，为押一个月付三个月的租金支付方式，租金第二年起按季度支付，乙方提前五日向甲方支付当季租金。自本合同签订之日起，乙方应向甲方交付30万元作为首期保证金。合同期内乙方如无违约，期满全额退还乙方。从租赁的第二年起，乙方向甲方缴付216666元作为押金。乙方全部履行本合同各项条款、规定和条件的情况下，或按双方先约定的条件而提前终止本合同的条件下，并且由乙方交还所租赁房屋并交清所欠的一切费用后，甲方将于五日内退还乙方保证金（不含利息）。甲乙双方自合同签订日起，如任何一方提出解约，违约方将向守约方支付全年六个月的租金作为违约金，并赔偿守约方相应的损失。乙方在经营期间逾期十五天未付给甲方房租视为违约。乙方在收到甲方书面催款通知书十五日内仍未付租金的现象视为违约。乙方将在五天内无条件撤出该租赁场所，甲方及进入接收。乙方所预付的保证金将全部扣留，并承担给甲方造成的经济损失。合同落款甲方处有周兰萍的签字及身份证号，乙方处坚寻公司的合同专用章、刘江的签字及身份证号。合同签订后即开始履行。
2008年7月18日，刘江、坚寻公司支付保证金300000元。2008年9月25日，刘江、坚寻公司支付租金505000元。2008年10月23日，刘江、坚寻公司支付租金550000元。2008年11月7日，刘江、坚寻公司支付租金100000元。2008年12月9日，刘江、坚寻公司支付租金228954.11元。2008年12月15日，刘江、坚寻公司支付租金100000元。
2009年1月7日，刘江、坚寻公司支付租金130000元。2009年5月25日，刘江、坚寻公司支付租金50000元。2009年5月26日，刘江、坚寻公司支付租金50000元。2009年6月25日，刘江、坚寻公司支付租金10987.32元。2009年7月24日，刘江、坚寻公司支付租金100000元。2009年8月24日，刘江、坚寻公司支付租金50000元。2009年9月10日，刘江、坚寻公司支付租金20000元。2009年9月25日，刘江、坚寻公司支付租金50000元。2009年10月23日，刘江、坚寻公司支付租金70000元。2009年11月10日，刘江、坚寻公司支付租金20000元。2009年11月24日，刘江、坚寻公司支付租金134000元。2009年12月19日，刘江、坚寻公司支付租金50000元。2009年12月10日，刘江、坚寻公司支付租金20000元。
2010年1月5日，刘江、坚寻公司支付租金126000元。2010年1月11日，刘江、坚寻公司支付租金20000元。2010年2月10日，刘江、坚寻公司支付租金20000元。2010年3月10日，刘江、坚寻公司支付租金20000元。2010年3月25日，刘江、坚寻公司支付租金50000元。2010年4月9日，刘江、坚寻公司支付租金12000元。2010年4月10日，刘江、坚寻公司支付租金8000元。2010年5月10日，刘江、坚寻公司支付租金20000元。2010年6月10日，刘江、坚寻公司支付租金20000元。以上共计支付租金2534941.43元，周兰萍对该情况予以认可。
庭审中，刘江、坚寻公司提交发票，证明其已交纳2008年10-12月的能耗费1438元、物业管理6921.4元、2009年1-12月有线电视费216元、2009年1-3月的物业管理费2621.4元、2009年2月的水费6.1元、电费4043.48元、2009年3月的水费18.3元、电费7448元、2009年1月的水费122元、电费3427.06元、2009年4-5月的能耗费24975.68元、2009年7月的水费124元、电费11009.32元、2010年1-3月的物业管理费26921.4元、2009年12月-2010年3月的能耗费39436.62元、2010年4月的物业管理费8973.8元、2010年3月20日至4月9日的水费30.8元、电费4172.84元。周兰萍称发票不能作为付款凭证，是周兰萍交纳上述费用后，应刘江、坚寻公司的要求为其开具发票。刘江、坚寻公司称曾有周兰萍垫付物业费、水电费的情况，刘江、坚寻公司再将费用支付给周兰萍，但并不是每一笔费用都是周兰萍代缴。
庭审中，周兰萍称2010年7月，刘江、坚寻公司书面通知周兰萍，要求解除合同。刘江、坚寻公司对此不予认可，称2010年4月6日即向周兰萍发函，称租赁涉案房屋至今，房价居高不下，市场长期不景气，造成坚寻公司一直亏本经营，想先将坚寻公司提交的保证金30万元冲抵所欠房租及相关水电等费用。并要求降低房租，如果周兰萍不同意降低房租，坚寻公司也无法再继续经营，请周兰萍及时收房。后刘江、坚寻公司于2010年4月16日搬离涉案房屋，并将钥匙交给田新民。刘江、坚寻公司称田新民是当时介绍周兰萍与刘江、坚寻公司签订租赁合同的中间人。刘江、坚寻公司认为2010年4月16日为租赁合同解除之日。
庭审中，周兰萍称刘江、坚寻公司从未按期足额交纳租金，因此将其所交租金汇总冲抵之前的租金，2009年1月1日至2010年7月14日刘江、坚寻公司应付租金为4001111.1元，减去已交租金2534941.43元，尚欠租金1466169.68元。
周兰萍称其自2008年10月1日至2010年9月20日共缴纳物业管理费212379.93元，刘江、坚寻公司实际向周兰萍交纳53942.8元，尚欠158537.13元。刘江、坚寻公司对此不予认可，称按照其提供的发票，其已交纳物业管理费89738元。
周兰萍称自2008年10月1日至2010年9月20日共交纳水电费167260.86元，刘江、坚寻公司实际向周兰萍交纳12953.88元，尚欠154306.98元。刘江、坚寻公司对此不予认可，称按照其提供的发票，其已交纳水、电费96468.2元。
庭审中，周兰萍提交赛特国际物业管理有限公司北京赛特现代城分公司出具的S-0201业主周兰萍房间2008年7月1日至2010年10月1日期间已收费明细，上记载，涉案房屋2008年10月至2010年10月期间已交物业管理费为215371.2元（物业管理费为按季度交纳），2008年1月至2010年5月期间已交冷水费为2618.1元，2009年5月至2010年5月期间已交纳热水费为637.8元，2008年10月至2010年8月期间已交纳电费为164004.96元。
2010年7月18日，周兰萍作为出租方与作为承租方的案外人张书英签订房屋租赁合同，合同约定周兰萍将涉案房屋出租给张书英。租期自2010年9月20日至2015年9月29日。出租方同意自2010年7月14日至2010年9月19日给承租方作为免租期。
庭审中，刘江、坚寻公司称周兰萍于2010年7月15日与案外人签订租赁合同，说明周兰萍2010年7月已知道刘江、坚寻公司想要解除合同，拒付、延付租金的事实。2014年5月26日，周兰萍诉至法院，这期间周兰萍从未向刘江、坚寻公司主张权利，因此，周兰萍的主张已超过诉讼时效。
周兰萍提交2013年4月10日给刘江（手机号136XXXX****）发送的短信，内容为：“刘江：多次一直打电话给你，要你欠我的租赁现代城底商的租金，到底什么时间付给我”。刘江、坚寻公司对此不予认可，称通过技术手段也能达到周兰萍提供的短信形式，且2013年4月10日主张权利也已超过诉讼时效。
周兰萍提交光盘一张，内容为EXCEL表一张，其中显示：“发送邦华刘江＋86136XXXXXXXX2010-9-2115：51刘总，账已全部对清，请把你租赁现代城0201底商所欠的物业费，及物业管理费尽快支付给我，谢谢”、“发送邦华刘江＋86136XXXXXXXX2011-04-0112：50刘总，给你打电话你没接，还在四川做红木家具吗？你什么时候回京？咱们见一面吧！我最近资金紧张，请尽快支付我，你们租赁现代城底商0201商铺所欠的物业费及物业管理费。”、“发送邦华刘江＋86136XXXXXXXX2012-05-2710：38刘总，咱们的关系一事处的不错，你跟你姐姐一直经营北京红英服装有限公司是全北京市经营及效益数第一的，多次管你催要你们租赁现代城0201商铺所欠的物业费及水电费用，一直拖欠至今，请尽快支付给我，谢谢！”。刘江、坚寻公司对此不予认可，称光盘内容无法与原始载体进行比对，亦没有电信部门的短信记录佐证。
周兰萍提交快递单寄件人存一联及网上查询结果，证明其曾于2014年1月9日向刘江寄送催款通知，投递结果为未妥投。刘江、坚寻公司对此不予认可，称仅有底单无法证明邮寄的内容，且收件人的地址与刘江的住址、坚寻公司住所地均不一致。
周兰萍提交刘振兴的情况说明，欲证明其2012年7月，曾去马甸桥红英服装公司和坚寻公司共同工作与经营的场所找刘江催要涉案房屋的租金和装修款，但未找到刘江本人，最后到财务室催要。刘江、坚寻公司对此不予认可。
庭审中，谷啸坤作为周兰萍的证人出庭作证称其是帮周兰萍出租房屋的房产中介，向周兰萍收取服务费。周兰萍曾当着谷啸坤的面给刘江打电话要过房租，但具体时间记不清了。
庭审中，本院要求周兰萍提供其手机号2010年至2013年期间的通信记录，周兰萍表示，其向中国移动营业网点询问，被告知只能调取半年内的通信记录。周兰萍称可以向北京市通信管理局通信保障处调取。本院联系该处后，该处的工作人员告知本院，依据电信条例，该处只能对国家安全局、公安局、检察院提供相关的通信记录，法院无法调取。且其处只保留近12个月的通信记录。
庭审中，周兰萍称其主张的违约金是依据合同约定，按照半年的租金计算。其主张的赔偿损失的金额，是免租期三个月的租金。因为合同约定租期是20年，但刘江、坚寻公司实际承租不到2年，因此，不应再给免租期。
另查，张利民之父张XX、之母魏XX于2009年起诉周兰萍、张X2（周兰萍与张利民之女）要求继承包括涉案房屋在内的张利民的遗产。北京市朝阳区人民法院于2011年11月30日作出（2009）朝民初字第15032号民事判决书，判决涉案房屋归周兰萍、张X2所有。该判决于2012年1月5日生效。
上述事实，有房屋租赁合同、银行记录、发票、收费明细、（2009）朝民初字第15032号民事判决书及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：周兰萍与刘江、坚寻公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，刘江、坚寻公司欠付租金，已构成违约，周兰萍有权解除合同。刘江、坚寻公司称已于2010年4月16日搬离涉案房屋，但并无证据证明其与周兰萍办理了交接手续，并将涉案房屋交付周兰萍。周兰萍已于2010年7月18日与案外人签订租赁合同，因此，周兰萍与刘江、坚寻公司签订的房屋租赁合同已于2010年7月18日解除。
当事人请求法院保护其合法权利的，应在合理期限内提出，否则将丧失获得法律强制力保护的权利。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。
本案中，周兰萍于2010年7月18日与案外人签订租赁合同时已知晓刘江、坚寻公司欠付租金、物业管理费、水电费的事实。合同解除后，其向刘江、坚寻公司主张欠付租金、物业管理费、水电费的债权的诉讼时效应从2010年7月18日开始起算。
针对刘江、坚寻公司提出的诉讼时效抗辩，周兰萍应提交相应的可以证明诉讼时效存在中断情形的有效证据。现周兰萍提交的EXCEL表中显示的其向刘江主张权利的内容，因无相应通信记录予以佐证，且该表格可被人为进行添加和修改，因此，本院对此难以采信。虽周兰萍提交2013年4月10日向刘江发送的短信，其主张权利的时间也已超过诉讼时效。周兰萍提交的情况说明，证人未出庭作证。谷啸坤的证人证言也未明确说明周兰萍向刘江主张权利的时间，且谷啸坤与周兰萍之间存在利害关系。故本院对该两份证据亦难以采信。
综上，周兰萍怠于行使自己的权利，致使其所主张的权利已超过法定诉讼时效期间，已丧失了请求国家强制力给予其保护的权利。故对于周兰萍的诉讼请求，本院不再予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十七条之规定，判决如下：
驳回原告周兰萍的全部诉讼请求。
案件受理费36922元，由原告周兰萍负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈一铮
人民陪审员 陈建东
人民陪审员 王振民
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 王嘉雯