宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第1564号
上诉人（原审被告）张锋，男，1977年10月30日出生，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
上诉人（原审被告）张风琴，女，1955年9月5日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人周文伏，北京市中银（银川）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱晓华，男，1973年10月5日出生，汉族，银川市滨河新区管委会干部，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托代理人周伟，宁夏言成律师事务所律师。
上诉人张锋、张风琴因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2015）金民初字第517号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。上诉人张风琴委托代理人周文伏，被上诉人朱晓华委托代理人周伟到庭参加诉讼。上诉人张锋经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2005年4月23日，原、被告签订一份《房屋买卖协议》，约定原告购买被告所有的由宁夏魏巍房地产开发公司开发的位于银川市金凤区清馨苑X号楼X单元X室房屋一套，房屋总价款21万元，原告分两次将房款付清，首次付款现金18万元，时间为2005年4月23日，剩余3万元待被告将购房合同书及发票等交于原告时付清；被告在收到原告首期付款后，必须于2005年5月20日前将房屋房产发票、购房合同等手续办至原告名下，双方约定违约责任为房款的20%，即4万元。合同签订后，原告支付被告18万元购房款，被告将房屋交付原告，原告对房屋进行装修后入住。2005年8月3日，被告张锋给原告出具一份协议书，承诺涉案房屋于2005年8月6日前办理完毕入住手续，如办理不妥，于8月16日前给原告退款，并补偿装修费用及1万元精神损失费，共计退款22万元。后被告未能在约定的时间将房产发票、购房合同等相关手续办理至原告名下，原告提出退还房款，被告给原告退款8万元。2013年7月，原、被告签订一份补充协议，约定原告同意通过兴庆区法院调解宁夏魏巍房地产开发公司与被告间执行案件，被告给宁夏魏巍房地产公司交纳的执行房款20万元，由原告全部�纳，被告与宁夏魏巍房地产公司在法院签订完所有执行协议当日，原告支付被告13万元，剩余7万元由被告垫付交纳到法院。被告保证于2013年7月15日前办完房产证，7月21日前与原告到房管部门办理过户手续。原告于2013年7月5日支付被告13万元，被告向原告出具收条。因被告与宁夏魏巍房地产公司之间纠纷未能解决，被告未能将涉案房屋过户至原告名下，宁夏魏巍房地产公司于2014年3月1日向原告发出通知，表示因其公司代偿购房款，其公司决定将涉案房屋收回，并对房屋门锁更换。后宁夏魏巍房地产公司将涉案房屋门锁更换，导致原告未能居住使用涉案房屋。原告与被告协商房屋过户及退还购房款未果，故诉至法院，请求判令二被告退还购房款23万元、承担违约金4万元、利息76108元，支付精神损失费用1万元及装修费用3万元，以上合计386108元；本案诉讼费用由二被告承�。
原审法院认为，原告向二被告购买房屋，二被告应按照约定履行交付房屋及房屋过户的义务。因被告与案外人宁夏魏巍房地产公司之间购房款清偿的纠纷，导致原告无法居住、使用房屋，原告多次与被告协商房屋过户，但被告均未能在约定的期限内将房屋过户至原告名下，原告购买房屋的合同目的未能实现，被告应当退还原告支付的购房款。通过向见证人汪智宏核实，其表示被告张锋向原告出具的协议书属实，张锋承诺房屋未能过户的情况下补偿原告装修费、精神损失费共计4万元，故原告主张被告支付装修费、精神损失费的请求，予以支持。被告主张原告2005年支付的10万元购房款抵顶房屋租金，但未提交证据证明，原告因购买房屋需要与二被告签订房屋买卖协议，现原告合同目的不能实现，考虑涉案房屋存在房屋价值上涨的现实情形，故被告主张原告支付房租的意见，不予支持。对于原告主张的违约金4万元，符合双方合同约定，予以支持。对原告主张的利息76108元，因双方之间就购买房屋事宜多次交涉，原告一直在房屋内居住，且被告支付的违约金已弥补其经济损失，故对主张利息的请求，不予支持。被告张锋经本院合法传唤未到庭应诉，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、被告张风琴、张锋于判决生效之日起十日内退还原告朱晓华购房款23万元，支付违约金4万元，支付装修费3万元、精神损失费1万元，合计31万元；二、驳回原告朱晓华的其他诉讼请求。案件受理费7092元，原告朱晓华负担1398元，被告张风琴、张锋负担5694元。
宣判后，张风琴、张锋不服上诉称�原审认定事实不清，证据不足。按合同法生效原则，应以双方2013年7月5日签订的购房补充协议为主，2005年4月23日签订的协议不再生效。所以上诉人只能退还2013年7月5日签订协议时的13万元，对2005年4月23日签订的购房款及违约金、利息等不合理的费用上诉人不应负担。2005年5月起朱晓华入住了该房，上诉人也履行了房屋居住功能的事实，应扣除10万元的居住费用。原审时被上诉人提交的承诺书上诉人明确不予承认，原审对承诺书的认定不符合法律规定，综上，请求撤销原审判决，改判上诉人支付被上诉人购房款13万元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人朱晓华辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审判决查明的事实一致，予以确认。
本院认为，2005年4月23日上诉人与被上诉人签订《房屋买卖协议》系双方自愿签订，该协议合法有效。协议约定朱晓华购买涉案房屋，房屋价款为21万元，其中首付款18万元朱晓华已实际支付，下剩3万元未支付。2005年8月3日朱晓华出具《协议书》，该协议中张锋承诺涉案房屋2005年8月6日入住手续办理不妥给予退款。后上诉人张锋给朱晓华退款8万元。2013年7月双方又签订了《补充协议》约定：“在2004年4月23日双方签订协议有效的基础上，达成如下补充协议：……甲方（朱晓华）先行支付乙方（张风琴）13万元直接缴纳到法院。……”故该《补充协议》是对2005年4月23日《房屋买卖协议》的补充，2005年4月23日《房屋买卖协议》双方仍同意继续履行，该协议并未终止，对双方均具有约束力。而2013年7月5日被上诉人依据《补充协议》的约定向上诉人支付13万元房款。朱晓华合计支付房款23万元。现�涉案房屋因上诉人与案外人的纠纷未解决，朱晓华无法行使其相应的权利，上诉人张锋、张风琴在履行合同中存在过错，应当向被上诉人朱晓华退还收取的购房款23万元及承担违约金和利息损失，原审对此认定并无不妥。上诉人主张应在返还房款中扣除朱晓华实际居住的费用，因2007年张锋、朱晓华出具承诺书，该承诺约定：张锋于2007年6月23日前将涉案房屋手续过户至朱晓华名下，如办理不妥，张锋偿还朱晓华住房款10万元、装修款3万元、损失费1万元，合计14万元。在张锋未偿还完朱晓华欠款前，朱晓华无偿居住该房，张锋不收取任何费用。该承诺系张锋自愿签订，对其应产生约束力，上诉人按承诺约定无权向被上诉人朱晓华主张居住使用费，故上诉人的该项主张不能成立，不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉�求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7092元，由上诉人张锋、张风琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周景远
代理审判员 徐玉芳
代理审判员 任朝霞
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 郭玲玲
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭�理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。