上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第36610号原告上海万地置业有限公司。法定代表人吴某。委托代理人陶勇，上海宏仑宇君律师事务所律师。被告周李燕。委托代理人王定忠，广东国律律师事务所律师。原告上海万地置业有限公司与被告周李燕所有权确认纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年12月10日公开开庭进行了审理。审理中，原、被告一致同意本案延长一个月继续适用简易程序审理。后本案于2015年2月5日转为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年3月9日再次公开开庭进行了审理。原告上海万地置业有限公司的委托代理人陶勇，被告周李燕的委托代理人王定忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海万地置业有限公司诉称，被告系知青子女，其于1997年返沪后即开始为原告关联企业上海希某某俱乐部工作。2000年12月，上海希某某俱乐部歇业后，原告即录用被告为其员工，后被告长期担任原告出纳职务。被告2000年时的月收入约为人民币1，000元，其后每年工资均有小幅上涨，截至2014年其月收入约为2，200元。2004年起，原告有意以员工身份购买房屋，被告也是备选员工之一，其他员工包括张某某、胡某某、蔡某某、钱某、吴某等，购房款都是原告支付的，包括购房的贷款也是由上述员工中的某一人每月将所有人的当月贷款所需款项汇入相应账户。2004年2月23日，原告出于自身原因及对被告的信任，以被告的名义与坐落于上海市浦东新区东方﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥路XXX号XXX室﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥房屋的原产权人立某有限公司就该房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。合同约定：系争房屋的转让价款为100万元，被告应于2004年2月23日前向立某有限公司支付首付款40万元，并于贷款发放后7日内支付余款60万元。合同签订后，原告向立某有限公司支付了首付款40万元，立某有限公司在收款后向原告出具了收条。系争房屋交易过程中的应由买受人承担的税费均由原告支付，在系争房屋过户后，房产证也一直由原告保存。而且此后每月约6，800元的房贷还贷，均是由原告每月向被告还贷账户汇入相应数额用于还贷。2014年5月14日，系争房屋项下的贷款全部还清，并办理了抵押权注销手续。同年8月1日，被告以短信形式向原告提出辞职，原告与被告联系工作交接事宜时发现被告拒绝接听原告电话，此后原告始终无法再联络到被告。2014年9月，原告听说被告和其他员工谈话时说，既然房子登记在他们名下，为何房子不能归自己所有呢？原告这才得知被告声称系争房屋房产证因保管不慎而遗失并向房产交易中心申请补发房地产权证的事，这时原告才意识到被告可能意图侵害原告的合法权益。因此，原告诉至法院，请求：1、判决确认坐落于上海市浦东新区东方﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥路XXX号XXX室﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥房屋（房价约137.73万元）归原告所有；2、判令被告立即将系争房屋过户至原告名下；3、判令诉讼费及保全费由被告承担。被告周李燕辩称，原告所述与事实不符。被告与林某某原系朋友关系，双方有口头协议，约定房款的首付款由被告支付，贷款按揭还款、印花税与契税等费用则应由林某某支付，房子可由林某某使用十年，十年后产权归被告所有。还贷是林某某负责的，至于林某某让谁去付、或者怎么付，与被告无关，而且林某某只是在还贷款，并不是付房款。原告诉请一是物权关系，但事实却是合同关系，诉请一与事实不一致，本案的物权没有争议。对于诉请二，只有合法的关系，才能申请物权变更，而本案中原告是在虚构事实。被告的知青子女身份和工资收入水平，与其是否有能力买房，完全没有关系。原告滥用申请法庭调查的权利，对被告的配偶等信息进行了侵犯。退一步讲，即使原告付过购房的40万元首付款和60万元尾款，也不代表房子的物权就是原告的，最多就是被告把钱退给原告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告周李燕原系原告上海万地置业有限公司的员工。2004年2月23日，案外人立某有限公司就原属其所有的上海市浦东新区东方﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥路XXX号XXX室﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥房屋与被告签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定该房屋的转让价款为100万元，被告应于2004年2月23日前向立某有限公司支付首付款40万元，并于贷款发放后7日内支付余款60万元。代表立某有限公司经办该合同及交易事宜的是原告公司管理人员林某某。次日，立某有限公司的委托代理人林某某和被告至上海市公证处办理了公证，以证明双方“于二〇〇四年二月二十三日在上海市签订了前面的《上海市房地产买卖合同》”，“合同上双方当事人的签名、盖章均属实”，合同内容符合相关法律规定。嗣后，立某有限公司就该房屋与被告进行了过户交易，交易所涉的应由买受人承担的契税、印花税等各项税费均由原告支付，税费支付凭证此后亦由原告保管。2004年3月2日，被告取得该房屋的“沪房地浦字（2004）第023440号”房地产权证。该房地产权证颁发后一直保管在原告处。被告在取得产权登记后，未曾实际出资偿还过上海市浦东新区东方﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥路XXX号XXX室﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥的房屋贷款。该房屋每月的还贷，均由原告每月提取当期应还金额后汇入被告的还款账户深圳发展银行（后更名为平安银行）活期一本通存折账号“XXXXXXXXXXXXXX”。在房屋贷款全部还清后，该房屋于2014年5月14日办理了抵押权注销登记。2014年8月1日，被告向原告处林某某发短信表示“因个人原因无法按时回来上班，现提出辞职”，林某某回复“知道了。你给我你的账号我把工资转给你。还有一百15d可能要麻烦你签一下文件”，被告告知了其民生银行账号，林某某又问“你什么时候有空，我叫公证处去你那里，你签一个授权书就可以了”，对此被告未予回应，其后林某某于8月4日、7日、21日多次发短信给被告，但被告均未予以回复。2014年9月2日，被告声称沪房地浦字（2004）第023440号房地产权证“因保管不慎灭失（遗失）”，故向房地产登记处申请补发房地产权证书。2014年10月16日，被告获颁补发的“沪房地浦字（2014）第067802号”房地产权证，目前该证仍为被告所持有。为此，原告提起本诉讼。另查明，2007年8月1日，被告周李燕与案外人郑某某（昭和某某工业株式会社上海代表处（筹）签订《房屋租赁合同》，合同约定被告“将其受托的位于本市浦东新区东方路XXX号一百杉杉某某15楼D室”出租给郑某某方使用，承租“期限自2007年8月8日至2008年8月7日止”，郑某某方每月应以支票支付或将租金汇入被告指定的银行账号，即合同附件一列明的原告的建行浦电路支行账号“055274-XXXXXXXXXXX”。次日，被告与承租人郑某某（昭和某某工业株式会社上海代表处（筹）向上海市房地产交易中心提交了租赁合同登记备案申请。再查明，原告于1996年10月1日成立，当时其股东为上海某某发展有限公司和钱某，法定代表人为钱某，企业类型为有限责任公司（国内合资）。2003年5月14日，原告通过股东会决议，同意上海某某发展有限公司将其持有的原告股权全部转让给张某某、蔡某某、曹某某；同年6月27日，上海产权交易所出具产权转让交割单，确认张某某、蔡某某、曹某某受让原由上海某某发展有限公司持有的原告股权。2011年5月6日，原告通过股东会决议，同意钱某、张某某、蔡某某、曹某某将其持有的原告股权全部转让给吴某，并确认股权转让后吴某的出资比例为100%；同年7月14日，原告取得新的企业法人营业执照，其上载明的原告法定代表人是吴某，公司类型是一人有限责任公司（自然人独资）。另，原、被告及证人林某某在庭审中一致确认，吴某与林某某系夫妻关系。又查明，上海市浦东新区东方﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥路XXX号XXX室﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥房屋的原产权人立某有限公司（ERECTLIMITED）为在香港注册的有限公司，其股东原为GARNET（ASIA）INVESTMENTGROUPLIMITED（持有1812股）和PARAMOUNTPACIFICLIMITED（持有188股），富谷某某（TOMIYAHIDEO）和张绮华（CHEUNGYEEWAH）系该公司的原个人董事，该公司已于2005年8月5日依法公告宣布撤销注册并于当日解散。以上事实，由经庭审质证，本院予以确认的：原告提供的沪房地浦字（2004）第023440号房地产权证、房地产买卖合同、公证书、契税、印花税等支付凭证、被告的深圳发展银行活期一本通存折、深圳发展银行更名获银监会批准的公告、系争房屋2004年至2013年按揭还贷的部分储蓄存款凭证、房地产登记收件收据、短信截屏、房产证遗失声明的网页截屏、原告企业营业执照（2001年5月30日）、上海扬子会计师事务所出具的原告验资证明、原告股东会决议（2003年5月14日）、上海某某发展有限公司董事会决议（2003年5月12日）、产权转让合同、原告企业营业执照（2011年7月14日）、原告股东会决议（2011年5月6日）、股东转让协议（2011年5月6日）、原告2011年以前的2份公司章程、原告公司章程（2011年5月6日）、香港张叶某某律师事务所出具的证明书、立某有限公司周年申报表、注销登记证明材料、不运营私人公司撤销注册申请书（2005年4月6日）、偿还被告贷款的付款凭证，被告提供的2014年补办的沪房地浦字（2014）第067802号房地产权证、房屋租赁合同、上海房地产出租登记申请书、被告与林某某之间的短信截屏、原告商事登记内档资料，以及原、被告的庭审陈述等在案佐证。审理中，原告为证明其主张，还提供了以下证据材料：1、被告婚姻登记材料、被告社保缴纳证明、被告丈夫施某某保缴纳证明、被告2003年至2014年的工资单摘选、被告收入证明，以证明被告与施冰的婚姻关系以及被告家的经济能力不足以购房、支付首付款和承担房贷；2、商业管理合同（代持协议）3份，证明原告历任自然人股东钱某、张某某、蔡某某、曹某某、吴某均曾书面确认富谷某某为原告实际股东，而他们仅为代持人，故富谷某某在原告成立时就是其实际控制人之一，2003年后更成为其100%股权的实际控制人；3、GARNET（ASIA）INVESTMENTGROUPLIMITED的注册登记证及股权登记册信息（均系英文件），证明富谷某某是GARNET（ASIA）INVESTMENTGROUPLIMITED的绝对控制人，进而证明富谷某某是立某有限公司的绝对控制人；4、偿还被告以外的其他原告员工贷款的付款凭证，以证明所有人的房屋均系原告支付；5、上海市东方路XXX号20H、20I、20J、20K房屋的房产证，以证明证人张某某和蔡某某的身份，他们也是参与购房的原告员工；6、声明书及公证书及认证和翻译材料，证明富谷某某曾在日本的公证机关申明其“在1996年出资及委托他人管理上海万地置业有限公司的股权。在2004年上海万地置业有限公司以其员工周李燕的名义购买本人为董事的立某有限公司名下位于上海市东方路XXX号15楼D室的办公楼。因本人为前述两家公司的实际控制人，所以前述交易的首付款人民币40万元由本人在香港直接划扣和交接”；7、首付款收据（No.XXXXXXX收据），证明原告以被告名义购买系争房屋后，向立某有限公司支付了首付款40万元，立某有限公司向原告出具了该收据。对此，被告表示：对原告证据材料1的真实性均无异议，但认为其系个人隐私，与本案无关联性，工资水平与有无能力买房也没有必然关系；对原告证据材料2，因在工商局查档时未查到，故对其真实性、合法性、关联性均不认可，且被告认为这是原告事后为应付诉讼而制作的；对原告证据材料3的真实性不予确认，因其未经公证认证、也没有经过翻译，对其关联性也不认可，只能确认其股东之一是TOMIYAHIDEO，但不能确认该人就是本案中的富谷某某；对原告证据材料4，因与本案没有关联性，不发表质证意见；对原告证据材料5的真实性无异议，但认为其他人如何购房与本案无关；对原告证据材料6中的声明书及公证书的真实性、合法性、关联性均不认可，因该声明书公证文件（在质证当时）未经使领馆认证，且公证书只能证明富谷某某之签名的真实性，并不能证明富谷某某之声明内容的真实性，声明书的内容有矛盾且有悖于常理；对原告证据材料7，因林某某代表卖方给了被告首付款收据，故不认可原告的首付款收据的真实性。本院认为，对于原告上述证据材料1，尽管个人或家庭的工资收入未必是经济实力的完整体现，亦不是能否购房的绝对条件，但被告对其真实性均无异议，故本院依法确认其真实性；原告证据材料2中，钱某的商业管理合同无签订时间，张某某、蔡某某、曹某某的商业管理合同无富谷某某签名，吴某的商业管理合同有签订时间和富谷某某签名，尽管原告出示了3份原件，但被告对其真实性均不予认可，对此，因股权代持涉及案外人权益且不属本案争议，原告也未提供其他有效证据予以佐证，故本院在本案中对该证据材料不作确认；对原告证据材料3，因其不符合证据形式要求，本院采纳原告的质证意见，依法不予确认；对原告证据材料4中除被告以外的其他人的贷款付款凭证，因与本案无关联性，本院对其不作确认；对原告证据材料5，因被告认可其真实性且该证据可证明证人身份，故本院依法予以确认；对原告证据材料6，被告曾表示声明书及公证书如经翻译公司翻译并经使领馆认证，其真实性可由法院判定，现该声明书及公证书已经依法进行认证、翻译，故本院依法确认其形式真实性，至于被告就其内容真实性的质证意见，本院将在后文一并阐述分析；关于原告证据材料7，尽管原告出示了原件，但被告对其真实性不予认可，对此本院将在其后详细阐述。被告为证明其主张，提供了以下证据材料：1、原告出具的告知书（复印件），证明因房屋租赁方对必须将租金支付到原告名下提出异议，所以原告出具该说明以表明其是代被告收取租金和押金；2、从平安银行取得的办理贷款时立某有限公司开具给被告的40万元首付款收据以及贷款60万元的合同（均系复印件），以证明40万元首付款和60万元尾款均系被告支付，林某某只是在还贷款，系争房屋的房款系被告全额支付。对此，原告表示：对被告上述证据材料1的真实性不认可，原告从未出具过这样的说明，如果存在这样的说明，原件应当在租赁方处，不可能在被告处，故这是原告伪造的；被告证据材料2没有原件，无法确认真实性和证据来源，故不认可其真实性，而且证人陈述当时曾开具过2份收据，给被告收据只是为了办理贷款，故亦不能仅因收据就认为被告支付了首付款。本院认为，被告的证据材料1因其无法提供原件，原告的质证意见成立，本院对该证据材料不予确认；同理，被告证据材料2亦无原件印证，且单凭收据并不能直接证明被告已经实际支付钱款，而被告亦无其他有效证据予以佐证，故本院采纳原告的质证意见，对该证据材料亦不予确认。审理中，经原告申请，本院依法传唤张某某、蔡某某及林某某到庭作证：1、张某某称，2004年，原告以包括其和被告等人在内的多名员工的名义购买了办公房，当时是林某某告知其哪些人可以代公司买房，但原告或林某某均未告知其为何要以员工名义买房，在买房后也没有告知其房产权属的性质。其房产证办好后一直由林某某保管。其已无法记清是否就买房之事与原告签过书面协议。因其从未就所购房屋付过钱，所以其认为这些房屋的实际产权人是原告。其表示，所有的购房首付款等款项都由原告支付，但具体如何操作，她并不清楚。至于每月的还贷，每次都是提取公司备用金，由林某某盖章以后出纳提款，然后每月把钱交给有空的人，由该人去操作这些由员工代持的房产的按揭还款事宜；蔡某某称，2004年，除了出纳曹紫鹃（曹某某）以外，包括其和被告、林某某在内的其他员工都参与了买房。当时是林某某告知他们哪些人可以代公司买房，但原告或林某某均未告知其为何要以员工名义买房，在买房后也没有告知其房产权属的性质，但其也没有就这些问题问过原告，亦没有就买房之事与原告签过书面协议。他只记得卖房的是一家香港公司，代表卖方来处理合同也是林某某。其购房后，一直都是由原告实际对外出租，租金亦是原告收取。因其从未就其所购房屋付过钱，所以其认为这些房屋的实际产权人是原告。其表示，其所购房屋的首付款等款项系原告所支付，但其他员工所购房屋的首付款是否由原告支付，其并不清楚。至于购房贷款，每月原告都会给他们钱去银行还贷，谁有空就由谁去，把几套房子的贷款都付掉。此外，张某某、蔡某某均表示，他们原来在希某某俱乐部工作，该俱乐部和原告的老板都是日本人富谷某某。2、林某某称，其于1992年起为富谷某某在香港投资设立的万林实业有限公司工作并任房屋管理人，职责主要是为富谷某某管理其公司名下持有的房产。其后富谷某某在上海先后投资设立了希某某俱乐部和原告，并派她来上海管理这两家公司。被告于1997年进入希某某俱乐部从事收银工作，俱乐部关门后又转至原告处担任出纳。2004年前后富谷某某让其帮忙找上海的员工代持房产，但并未告知其原因。此后其询问被告、曹某某、蔡某某、张某某四人意向，除曹某某外，其余三人均同意为原告代持房产。因为要办理房屋贷款，被告等三人所购房产的位置及大小，均由其根据资历职位和工作年限长短来确定。因立某有限公司和原告均是富谷某某控制的公司，被告所购房屋的首付款由富谷某某在香港操作支付，具体如何交接支付其并不清楚。在房产交易时，其除了曾代表立某有限公司给原告开具首付款收据以作为凭证外，因办理贷款需要，其还给了被告一张首付款收据并盖了公章，随后交予办贷款的人，但其同时表示被告并未实际支付过任何钱款。被告所购房屋的贷款，也是原告每月20号左右从原告名下提取现金去支付以不同员工名义申请的不同银行的贷款。在购房时，被告等人均未与原告就代持房产签订过书面协议，其与被告也从未口头约定只要被告还清贷款或完成其他条件房产就归被告所有，其与其他员工、公司与其之间也都未曾有过如此约定。包括被告在内的员工所代持的房产，房地产权证平时均由其代公司保管，房产也是原告在出租使用，出租收益均由租客直接支付给原告。原告对证人证言的真实性均无异议。被告认为三位证人与原告都存在利害关系，故对证人证言的真实性均不予认可，被告表示张某某、蔡某某曾是原告股东，张某某至今还是原告的监事和会计，原告将公司房产物权挂在他们名下，与本案没有可比性，且两人的证言只能证明他们自己的情况，不能证明被告所购房屋的产权归属；而林某某在系争房产交易时是卖方的代理人，现在又是原告股东及法定代表人吴某的妻子，其并没有任何证据证明被告代持原告房产，且被告代持原告房产却没有任何好处，这不符合常理。本院认为，证人张某某、蔡某某的证言虽不能证明被告所购房屋的首付款支付情况及产权归属情况，但其证言中关于其与被告等人的购房时间、背景及房屋贷款均由原告支付等陈述，与本案存在关联性，且与相关证据可互相印证，故本院依法予以确认；证人林某某为系争房屋过户交易的直接参与人之一，且被告认为其与被告之间有过口头约定，因此其证言与本案存在关联性，其证言中与原、被告证据可互相印证的部分，如关于被告等人的购房时间和背景、被告房屋贷款均由原告支付、系争房屋的房地产权证平时由其代公司保管、系争房屋由原告出租使用、出租收益由租客直接支付给原告等陈述，本院依法予以确认。本院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。就权利外观而言，上海市浦东新区东方﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥路XXX号XXX室﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥房屋登记在被告名下，但原告认为其是以被告名义买房的实际购房者，该房屋应归其所有，双方因而发生争议。因此，本案的主要争议焦点在于：原、被告之间是否存在借名购房关系？借名购房关系的认定，有书面约定从约定；无书面约定，则应综合考虑房屋的实际出资情况、房屋贷款的偿还情况、房屋的使用收益情况、产权证书及相关付款单据或凭证的持有情况、当事人对是否存在借名购房关系的解释或意见等因素，以探求当事人购房的真实意思。在本案中，原、被告及证人均表示不存在对购房的书面约定，故本院将综合考量各种因素，并认定如下：其一、关于被告与林某某之间是否存在口头约定。被告认为其与原告之间不存在借名购房关系，本案涉及的只是其与林某某之间的口头约定，两人曾约定房款的首付款由被告支付，贷款按揭还款、印花税与契税等费用则应由林某某支付，系争房屋可由林某某使用十年，十年后产权归被告所有。被告所主张存在的口头约定，是其所有其他辩称及意见的主要基础，但林某某明确否认双方之间有过这样的口头约定，而被告对该口头约定并未提供任何证据加以证明。此外，被告所主张之约定似表明尽管系争房屋自始登记在其名下但被告却认为要等十年后产权才归其所有，其中存在诸多不合逻辑之处；且林某某并非系争房屋的产权人，其当时仅是原产权人立某有限公司的出售房屋的委托代理人，被告所称林某某同意系争房屋使用十年后产权即归被告所有既无相应的授权依据，亦不符合常理。综上，本院对被告主张存在上述口头约定的辩称不予采纳。其二、关于房屋贷款的偿还情况。因被告自认“没有承担过系争房屋60万的贷款按揭或利息”，庭审中双方的争议集中在被告的房屋贷款究竟系由原告偿还？还是由林某某偿还？原告主张每月的贷款还贷均是由原告指派当时有空的员工将当期应还金额直接汇入被告的还贷账号，直至2014年5月贷款还清。为此，原告提供了系争房屋2004年至2013年按揭还贷的部分储蓄存款凭证、被告的深圳发展银行活期一本通存折、房地产登记收件收据、偿还被告贷款的付款凭证、证人证言等予以佐证。对此，被告虽认可除证人证言以外的前述证据的真实性，但其辩称贷款并非原告所偿还，“被告认可60万的商业贷款是由案外人林某某代为偿还”，“按照口头约定，还贷是林某某负责的，至于林某某让谁去付、或者怎么付，与被告无关。其中有些确实是被告去签字经手，但也是林某某给被告钱，由被告去汇款”。但被告对其反驳原告的主张，并未提供证据加以证明，故本院对其辩称不予采纳。基于现有证据，本院依法确认原告关于房屋贷款系由其偿还的主张。其三、关于房屋的使用收益情况。被告主张本案系争房屋“一直都是以被告名义向外出租，实际收益归林某某所有”，“因为被告与林某某口头约定由林某某使用系争房产十年”。为此，被告提供了房屋租赁合同、出租登记申请书加以证明。但该房屋租赁合同的文字却表明，系争房产2007年8月8日至2008年8月7日期间对外出租的租金收益归原告收取，这反而佐证了证人林某某关于系争房屋由原告实际出租使用、出租收益由租客直接支付给原告的证言。对此，被告解释称租金“是林某某委托原告收取。林某某告知被告这一情况，林某某与原告的法定代表人吴某是夫妻，这样可以出具租金发票冲账”。但该房屋租赁合同签订于2007年，而吴某直至2011年才成为原告的股东和法定代表人，故被告的主张及解释无事实依据，本院不予采纳。其四、关于产权证书及相关付款单据或凭证的持有情况。目前，原告持有系争房屋2004年3月2日颁发的“沪房地浦字（2004）第023440号”房地产权证，被告持有2014年10月16日补发的“沪房地浦字（2014）第067802号”房地产权证。对此，原告主张其系实际购房者，故“沪房地浦字（2004）第023440号”房地产权证一直由原告保存。被告则表示，“沪房地浦字（2004）第023440号”房地产权证之所以在原告处，“是因为被告与林某某口头约定由林某某使用系争房产十年，……而林某某是原告法定代表人妻子，所以房产证是在林某某处”；被告的账号为“XXXXXXXXXXXXXX”的活期一本通存折，亦“是被告交给林某某，由林某某归还按揭的”；系争房屋过户交易时的契税、印花税等支付凭证在原告处，也是因为“被告只需要交40万首付款，其他费用都是林某某去处理”。易言之，被告认为上述证书、单据或凭证，均系由林某某持有和保管，而非由原告持有和保管。但如前所述，被告并未就口头约定之存在提供证据加以证明，其关于林某某与吴某的夫妻关系的推论亦无相应事实依据，而林某某作证声称房地产权证平时系由其代公司保管。因此，本院依法确认“沪房地浦字（2004）第023440号”房地产权证以及被告的账号为“XXXXXXXXXXXXXX”的活期一本通存折、系争房屋过户交易时的契税、印花税等支付凭证，一直均系由原告持有和保管。其五、关于房屋的首付款出资情况。本案的上海市房地产买卖合同约定系争房屋的转让价款为100万元，被告应于2004年2月23日前向立某有限公司支付首付款40万元，并于贷款发放后7日内支付余款60万元。其中，购房余款60万元系以银行发放的贷款支付，因此，双方的争议集中在首付款究竟系由何方支付。原告主张该笔首付款系原告支付，并提供了首付款收据（No.XXXXXXX收据）、经过公证、认证和翻译的富谷某某的声明书以及林某某的证人证言作为佐证。被告则主张首付款系其支付，并提供了从平安银行取得的办理贷款时立某有限公司开具给被告的40万元首付款收据作为证据。对于两张证明内容相左的首付款收据，原、被告双方均否认对方收据的真实性，但同时证人林某某及原告均表示立某有限公司给原、被告各开具了一张首付款收据，其中给被告的收据是为了办理其名下房屋贷款。有鉴于此，同时亦因首付款收据本身尚不足以证明钱款的实际支付情况，故本院仍需结合其他情况予以判断。关于首付款的支付，被告辩称其购房的首付款“都是向人四处借的现金”，“签订房产买卖合同之前，40万就已经给了林某某，是被告用现金给林某某的。”但林某某作证时明确表示“周李燕从头到尾都没付过这笔钱”、“周李燕没有支付过任何钱”，而被告在本院多次释明的情况下，对其所述的筹款支付首付款的事实和事先支付林某某40万元的主张均未举证加以证明，且在2004年时以现金形式支付40万元之款项，亦不甚合当时常理，因此本院对被告之辩称不予采纳。原告则举证提出富谷某某的声明书，称首付款系富谷某某“在香港直接划扣和交接”。该声明内容主要建立在富谷某某于2004年交易当时兼为原告和立某有限公司之实际控制人的基础之上，为此原告提供了相关证据材料且三位证人均声称富谷某某是两家公司的老板，依本院目前所依法确认的证据，可以确认富谷某某是立某有限公司的董事，但尚无法形成完整的证据链以证明当年富谷某某同时是两公司的实际控制人。然而，基于原、被告的庭审陈述、证人证言及现有证据，系争房屋的60万元贷款一直系由原告偿还并最终还清、房屋对外出租的租金收益由原告收取、房屋交易中应由买受人承担的税费系原告支付，沪房地浦字（2004）第023440号产权证书及房屋过户相关契税、印花税等付款单据或凭证也一直由原告持有和保管，对此被告没有举证证明其所主张的口头约定，其就上述情况的解释也既无事实依据、亦不符合一般常理。另外，与被告同为原告员工且于2004年差不多同时购房且房屋位置同在上海市东方路XXX号的证人张某某和蔡某某，在作证陈述购房背景时均声明他们从未付过任何购房款，首付款和贷款都是原告公司支付；而证人林某某及原告所述的关于立某有限公司给被告开具首付款收据只是为了办理房屋贷款、当时实际上开具了两张不同的收据的说法，亦与房屋买卖中的常例相符。有鉴于此，同时综合本院的前述认定，被告虽以立某有限公司曾向其出具首付款收据为由否认原告提供的首付款收据，但从证人证言来看，原告承担该首付款从盖然性角度更具有可采性。除前述分析外，被告提交的房屋租赁合同第1-1条载明，“甲方（即被告）将其受托的位于本市浦东新区东方路XXX号一百杉杉某某15楼D室出租给乙方使用”，该条款所使用的“其受托的”一语，亦表明系争房屋的权属性质可能存在不同于其登记外观所显示的权利表征之其他情况。且被告在原告处工作期间，未向原告主张过归还房产证和给付租金收益，在其因个人原因提出辞职后，也未经与原告或与其所认为的房地产权证实际持有人林某某交涉，即以“因保管不慎灭失（遗失）”房地产权证为由申请补发，亦与常理不符。综观本案，本院认为原、被告之间存在借名购房关系，更符合现有证据所反映的相关事实。至于被告所辩称的即使原告实际支付全部房款也不代表房屋产权应归原告所有，最多就是被告把钱退给原告的主张，因法律明确规定对物权的归属或内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利，故本院不予采纳。综上所述，本院依法确认原、被告之间存在借名购房关系，系争房屋应归原告所有，被告应协助原告将系争房屋产权登记至原告名下。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、上海市浦东新区东方﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥路XXX号XXX室﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥房屋归原告上海万地置业有限公司所有；二、被告周李燕于本判决生效之日起三十日内配合原告上海万地置业有限公司将上海市浦东新区东方﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥路XXX号XXX室﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥房屋产权过户至原告上海万地置业有限公司名下。案件受理费17，195元，保全费5，000元，合计22，195元，由被告周李燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  程小勇代理审判员  万发文人民陪审员  张蓓莉二〇一五年四月八日书 记 员  朱工宇附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。