广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛中法民一终字第750号
上诉人（原审被告）：陈伦，男，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。
被上诉人（原审原告）：谭东曹，男，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。
委托代理人：谭东友，男，××年××月××日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。
上诉人陈伦因与被上诉人谭东曹房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2015）湛遂法民一初字第240号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈小红担任审判长，审判员许广恩、审判员刘芳参加的合议庭进行了审理。书记员林竹担任记录。上诉人陈伦，被上诉人谭东曹及其委托代理人谭东友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年10月15日，谭东曹（甲方）将位于遂溪县遂城镇遂海路95号房屋一楼档口租赁给陈伦（乙方）使用。双方签订《租档口合同》，并约定：一、甲乙双方经过协商同意，甲方档口以3000元／月出租给乙方，租期为3年，到期后续租乙方优先。押金为3000元，每到半月乙方要付租金给甲方；二、档口水电费等其他费用乙方自付；三、不得破坏档口建筑结构，不得乱涂乱画搞脏墙面；四、在租赁期间，甲方不得以任何理由违约。以上几点，乙方如有违约赔偿损失给甲方。在租赁前期，陈伦尚能按合同约定向谭东曹交纳租金及其他费用，但2014年11月15日至2015年1月15日，2015年3月15日至2015年5月15日期间的租金，共四个月12000元，陈伦一直未向谭东曹支付。谭东曹认为陈伦的上述行为违反了合同第一条每到半月乙方要付租金给甲方的约定，已属违约，遂向原审法院提起诉讼，请求法院判令陈伦交清所欠的租金与水电费，并终止租屋合同。
另查明：谭东曹向陈伦租赁档口的所有人系谭德胜，谭东曹与谭德胜系父子关系，谭德胜已将该档口的出租权、收益权交由谭东曹所有，并同意该档口产生的法律纠纷事宜以谭东曹的名义起诉。
原审法院审理认为：本案属房屋租赁合同纠纷案件。按照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。谭东曹将档口出租给陈伦，陈伦应按照约定向谭东曹支付租金。在本案中，谭东曹主张自2014年11月15日至2015年5月15日，陈伦共拖欠谭东曹六个月的租金18000元，并提供双方租档口时签订的合同等证据来佐证。在庭审过程中，陈伦提交了一份谭东曹的妻子黄冬燕出具的收取6000元租金收据，该收据注明是1月15日至3月15日的租金。虽然上述收据没有注明年份，但收据注明的日期与谭东曹起诉请求租金的时间段相符，谭东曹也没有证据证明是该收据是陈伦其他年份所交纳的租金，故认定该份证据是陈伦向谭东曹交纳2015年1月15日至2015年3月15日期间所欠的租金。但对于谭东曹主张的陈伦所欠的2014年11月15日至2015年1月15日，2015年3月15日至2015年5月15日的租金，共4个月12000元，有双方租档口时签订的合同等证据证实，依法予以认定。对于谭东曹主张水电费5300元的问题，其提供涉案整幢楼房的水电费帐单及清单佐证，由于陈伦只租赁谭东曹的该楼房的一楼档口，一楼档口所用的水电费与该幢楼房的二、三层的水电费用无法区分，无法确认准确数额，故本案不作处理。对于陈伦认为其租金已经交清至2015年3月15日（包括2014年11月15日至2015年1月15日）及陈伦因本案造成的损失，其没有提供相关证据证实，不予认定。另，陈伦未按合同约定按时交纳租金，已属违约，已符合合同的法定解除情形之一，现谭东曹请求解除合同，应予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）、（五）项、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、限陈伦于判决发生法律效力后五日内支付给谭东曹租金人民币12000元；二、解除谭东曹、陈伦双方于2012年10月15日签订的《租档口合同》，限陈伦于判决发生法律效力后十五日内将其所有的物品搬出遂溪县遂城镇遂海路95号房屋一楼档口，并将档口交回给谭东曹；三、驳回谭东曹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费191.25元，由谭东曹负担92.75元，陈伦负担98.5元。
上诉人陈伦不服原审判决，向本院上诉称：一、陈伦与谭东曹签订租赁合同后，一直按时缴交租金，原审判决认定陈伦拖欠2014年11月15日至2015年1月15日，及2015年3月15日至2015年5月15日的租金是错误的。如果陈伦拖欠了2014年11月15日至2015年1月15日的租金，不可能先交2015年1月15日至2015年3月15日的租金，这不符合常理。至于2015年3月15日至2015年5月15日的租金，谭东曹与陈伦有口头约定，在双方约定的缴交租金期限尚未届满的情况下，谭东曹就向法院起诉，应是谭东曹存在过错。原审判决认定陈伦存在过错，判令解除租赁合同及限令陈伦搬出档口是错误的。二、谭东曹申请查封了陈伦的工具车，给陈伦造成16000元营运损失。因为谭东曹及其家属经常到陈伦经营的快餐店吵闹，致使陈伦的快餐店减收23000元。另外，因为谭东曹不允许陈伦继续使用原来放电车的位置，陈伦的电车只能放在马路上，电车的档风玻璃和轮胎被损坏，造成了4000元损失。上述三项损失合计43000元，是谭东曹违约造成的，谭东曹应予赔偿。综上，请求二审法院：一、撤销原审判决第一项，驳回谭东曹关于要求陈伦支付12000元租金的诉讼请求；二、判令谭东曹赔偿43000元损失给陈伦。
被上诉人谭东曹答辩称：一、原审判决认定陈伦提交的没有注明年份的6000元租金收据是2015年1月15日至3月15日的租金，是错误的，应予纠正。1、该收据的编号为“00379722”，根据所有收据编号顺序排列得知，该租金应是2013年1月15日至3月15日的租金。2、陈伦租赁涉案档口后，先卖电动车，名为“恒丰电动车”，后改为经营快餐。在2014年10月之前，陈伦以“恒丰电动车”的名义交租金，而在2014年10月之后，是以“恒丰美食”的名义交租金。陈伦提交的上述6000元租金收据上写明交款人为“恒丰电动车”。3、陈伦没有提交2013年1月15日至3月15日的租金收据。4、陈伦没有交2015年1月15日之前两个月的租金，不可能交后两个月的租金。二、涉案出租楼房的第二、三层并没有出租，只有第一层出租给陈伦，原审判决以该幢楼房的第二、三层水电费无法区分为由，不认定陈伦拖欠水电费的事实是错误的。三、陈伦拖欠租金和水电费，谭东曹才多次向陈伦催讨租金，陈伦主张谭东曹赔偿损失，没有事实和法律依据。综上，请求二审法院撤销原审判决，并依法改判。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明：在二审庭审时，经本院向陈伦释明，其上诉请求的第二项属于在二审中提出反诉，可以另行起诉，陈伦同意撤回第二项上诉请求。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人陈伦上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人陈伦的上诉请求和理由，及被上诉人谭东曹的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：陈伦应否支付12000元租金给谭东曹。根据涉案租赁合同的约定，谭东曹将涉案档口出租给陈伦，陈伦应每月支付3000元租金给谭东曹。谭东曹主张陈伦拖欠其2014年11月15日至2015年5月15日共180000元租金，原审判决认定陈伦只拖欠2014年11月15日至2015年1月15日及2014年3月15日至2015年5月15日共12000元租金，虽然谭东曹对原审判决有异议，但未提起上诉，故对陈伦是否拖欠2015年1月15日至2015年3月15日租金的问题，本院不予审查。陈伦上诉主张其已支付了2014年11月15日至2015年1月15日的租金，及与谭东曹口头约定可以延期支付2014年3月15日至2015年5月15日的租金，但均未提供证据予以证明，且谭东曹不予认可，根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应由陈伦承担举证不能的不利后果。陈伦关于其不应支付12000元租金给谭东曹的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1175元，由上诉人陈伦负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈小红
审判员 许广恩
审判员 刘 芳
二〇一五年十一月二十七日
书记员 林 竹
附：相关法律条文及司法解释
最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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