吉林市龙潭区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）吉0203执异18号
案外人：韩雷，男，1980年5月26日生，汉族，无职业，住吉林省长岭县。
委托代理人：母晓东，吉林兰达律师事务所律师。
申请执行人：于晓研，女，1956年8月5日生，汉族，无职业，住吉林市高新区。
被执行人：洪英，女，1962年11月5日生，汉族，吉林市龙潭区弘晟泡沫板二厂法定代表人，住吉林市船营区。
被执行人：刘志忠，男，1969年11月3日生，汉族，吉林市龙潭区泓兴保温材料有限公司法定代表人，住吉林市龙潭区。
被执行人：吉林市龙潭区弘晟泡沫板二厂，住所地：吉林市龙潭区。
经营者：洪英，该公司经理。
被执行人：吉林市龙潭区泓兴保温材料有限公司，住所地：吉林市龙潭区。
法定代表人：刘志忠，该公司经理。
本院在执行申请执行人于晓研申请执行洪英、刘志忠、吉林市龙潭区弘晟泡沫板二厂(以下简称弘晟二厂)、吉林市龙潭区泓兴保温材料有限公司(以下简称泓兴公司)支付令一案中，案外人韩雷对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，组织异议双方公开进行了听证。案外人韩雷及其委托代理人母晓东，申请执行人于晓研，被执行人洪英且其做为弘晟二厂的法定代表人到庭参加听证。被执行人刘志忠及泓兴公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人韩雷异议称：2016年12月刘志忠、李暖与案外人韩雷签订了一份房屋买卖合同，将坐落于吉林市昌邑区文庙街铁路综合楼1单元4层左门（建筑面积为93平方米、所有权证号为S000396221）的房屋以36万元的价格卖给案外人韩雷。刘志忠、李暖(刘志忠之妻)因有事需去一趟外地，遂与受托人霍明洁于2016年12月20日签订一份委托书，委托霍明洁担任刘志忠、李暖的代理人，帮助刘志忠办理房屋所有权证及土地证的换证、补证、更名过户手续等房屋买卖的相关事宜，并在吉林省吉林市江城公证处进行了公证。随后，案外人与受托人霍明洁便来到吉林市房屋登记管理部门申请变更房屋登记，但碍于工作人员要求出具刘志忠的户口本和本人身份证，而刘志忠已经去了外地，换了手机号码，李媛不接电话，故暂时没有完成更名过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，虽未完成过户登记但并不影响双方房屋买卖合同效力，该房屋买卖合同自成立时生效，且合同签订后案外人立即入住了该房屋，应视为案外人已经善意取得了该房屋。故案外人韩雷提出书面异议，请求撤销（2017）吉0203执363号之三执行裁定书，解除对于坐落于吉林市昌邑区文庙街铁路综合楼1单元4层左门（建筑面积为93平方米、所有权证号为S000396221）房屋的查封。
申请执行人于晓研辩称：我不同意案外人韩雷的异议请求。我认为案外人韩雷和刘志忠之间的房屋买卖协议是不真实的。2016年12月份韩雷就取得了房屋，已经半年多了还未办理更名手续。案外人说刘志忠委托霍明洁办理更名，如果刘志忠委托霍明洁，应该将所有手续交给霍明洁。案外人又说缺少刘志忠的手续所以未更名，我认为该理由是不成立的。刘志忠并不是找不到，案外人表示已付房款36万，我需要看证据。
被执行人洪英且其做为弘晟二厂的法定代表人辩称：我同意案外人的异议请求，因为公证书上写的是韩雷，我认为被查封房屋应该是案外人韩雷的。
被执行人刘志忠且其做为泓兴公司的法定代表人虽未到庭参加听证，但其向本院递交书面答辩意见如下：2016年大壮（不知贵姓）找到我厂订购苯板，因没有现金，说用此处房产换苯板，谈好价格47万。因为2016年我公司资金链断了，也不能垫付，说以房子更到我名下，去裕鼎公司暂借壹拾伍万元（15,000元）供应苯板及苯板胶。当签订合同时，大壮提出用此房必须供应一百万苯板时，我们双方不能达成一致，所以把房产证退还给大壮，并要求更名，大壮到房产局咨询一年内更名两次，费用巨大，让我们等等，又经过一段时间，大壮又找到我们，说需要我们签字，用此房证向典当行贷款，说贷款跟我们没有关系，当时在典当行，负责人也清楚和我们没有关系，到公证处进行了公证，然后做了委托，剩下的事情就由典当行自己做，事情的经过就是如此。
针对异议请求，案外人韩雷向本院提供如下证据：
1、房屋买卖合同一份，证明案外人韩雷和刘志忠在2016年12月份签订了房屋买卖合同，韩雷已交付36万元购房款，付款方式是先付1万元定金后交付35万元。
申请执行人于晓研对该证据有异议，认为协议中双方约定壹万元作为定金，其余尾款于乙方(刘志忠)办理完房产证、土地证及供热等其他更名过户手续后3日内支付。现该房屋并未过户，故申请执行人认为案外人韩雷并没有交付35万元购房款。
被执行人洪英且其做为弘晟二厂的法定代表人对该证据无异议。
2、公证书及公证交款收据一份，证明刘志忠委托霍明洁办理房屋更名手续等权利，因刘志忠在裕鼎公司有他项权利，要求案外人将36万元打款到该公司，并取得该房屋。
申请执行人于晓研对该证据有异议，认为既然刘志忠已委托霍明洁办理房屋更名等相关事宜，案外人还主张因为找不到刘志忠办不了更名理由不成立。
被执行人洪英且其做为弘晟二厂的法定代表人对该证据无异议。
3、中国工商银行汇款凭证一份，证明按照刘志忠的要求，2016年12月21日，由韩雷妻子霍明艳汇给昊天典当行王宝玉35万元，因将钱打给典当行之后才能解除他项权利。
申请执行人于晓研对汇款凭证无异议。
被执行人洪英且其做为弘晟二厂的法定代表人对该证据无异议。
4、房屋产权证及土地证各一份，证明当时买卖成交后刘志忠就将上述证件交付给案外人韩雷了。
申请执行人于晓研对房证无异议。
被执行人洪英且其做为弘晟二厂的法定代表人对该证据无异议。
针对异议请求，申请执行人于晓研向本院提供如下证据：
吉林市房屋登记簿一份，证明吉林市昊天典当有限责任公司债权数额是30万元，该项权利注销日期是2017年5月8日。
案外人韩雷对该证据的真实性、合法性无异议，但对证明问题有异议，认为刘志忠让其给典当行汇入35万，其就汇35万，至于刘志忠和典当行之间是否有利息，案外人表示不清楚。
被执行人洪英且其做为弘晟二厂的法定代表人对该证据无异议。
针对异议请求，被执行人洪英且其做为弘晟二厂的法定代表人未提供证据。
被执行人刘志忠及泓兴公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加听证，视为放弃举证、质证权利。
本院对证据审查后认为：
案外人韩雷提供的证据1、2，被执行人刘志忠提供的书面答辩意见中并未说明其与韩雷签订过房屋买卖协议，故本院对上述证据不予采信；证据3，与本案不具有关联性，本院对该证据不予采信；证据4，本院对该证据本身予以确认，但认为不能证明案外人要证明的问题。
申请执行人于晓研提供的证据，案外人虽然对该证据有异议，但理由不成立，本院对该证据予以采信。
经审查查明：申请人于晓研申请洪英、刘志忠、弘晟二厂、泓兴公司支付令一案，本院于2017年3月22日作出(2017)吉0203民督56号支付令：“被申请人洪英、刘志忠、吉林市龙潭区弘晟泡沫板二厂、吉林市龙潭区泓兴保温材料有限公司应当自收到支付令之日起十五日内，给付申请人于晓研人民币1，842，000.00元”。支付令生效后，被申请人未履行其义务，申请人于晓研申请法院强制执行。本院于2017年5月16日作出(2017)吉0203执363号之三执行裁定，查封被执行人刘志忠所有的，坐落于吉林市昌邑区文庙街铁路综合楼1单元4层左门（建筑面积为93平方米、所有权证号为S000396221）房屋。送达后，案外人韩雷向本院提出书面异议，请求撤销（2017）吉0203执363号之三执行裁定书，解除对于坐落于吉林市昌邑区文庙街铁路综合楼1单元4层左门（建筑面积为93平方米、所有权证号为S000396221）房屋的查封。
本院认为：《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本院在查封位于吉林市昌邑区文庙街铁路综合楼1单元4层左门房屋时，该房屋登记在被执行人刘志忠名下，被执行人刘志忠提供的书面答辩意见中并未提及其与韩雷签订过房屋买卖协议，故本院对案外人韩雷提供的房屋买卖协议的真实性不予确认，且案外人韩雷亦未提供有效证据证明其已向被执行人刘志忠支付全部购房款36万元，故案外人韩雷不符合上述法律规定，其提出的撤销（2017）吉0203执363号之三执行裁定书，解除对于坐落于吉林市昌邑区文庙街铁路综合楼1单元4层左门（建筑面积为93平方米、所有权证号为S000396221）房屋查封的异议请求不成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人韩雷的异议请求。
如不服本裁定，可在裁定送达之日起十五日内，向吉林市龙潭区人民法院提起诉讼。
审 判 长 刘洪伟
审 判 员 邓 玮
审 判 员 苏向彬
二〇一七年八月二十九日
代理书记员 单基伟