天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0105民初2150号
原告：中海物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市河西区友谊路41号大安大厦A座2305号。
法定代表人：孙文锦，总监。
委托诉讼代理人：马红涛，该公司职员。
被告：翟月颖，女，1974年8月16日出生，汉族，住天津市河北区。
委托诉讼代理人：王紫峰，上海汉商（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马佳凯，上海汉商（天津）律师事务所律师。
原告中海物业管理有限公司天津分公司与被告翟月颖物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业管理有限公司天津分公司的委托诉讼代理人马红涛、被告翟月颖的委托诉讼代理人王紫峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中海物业管理有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告给付尚欠物业管理服务费11209.12元；2.请求判令被告给付违约金6064.44元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告依照物业管理服务合同的约定对被告居住的致远家园小区进行物业管理服务，被告系该小区10-1-1102号房屋的产权人，应按照合同约定，履行给付物业管理服务费的义务。被告拖欠原告2014年5月30日至2017年3月31日共计34个月的物业管理服务费11209.12元，经原告催要未果，故诉至法院，请求依法判决。
翟月颖辩称：欠费情况属实，但不同意交纳物业费。主要原因是：1、被告的涉案房屋屋顶漏雨而无法入住，经维修，2017年2月被告才入住，还需原告提供其协助被告及开发商进行维修的证据；2、原告与房地产签订的前期物业服务合同对被告没有约束力；3、原告主张欠费金额只能计算到起诉之日3月16日，不能计算至2017年3月31日，不能主张没有发生的争议；4、原告的主张超过诉讼时效，最多只能主张从2015年3月16日起算的物业费；5、原告主张物业费的依据和计算单价不准确；6、被告不是恶意拖欠，违约金不应当支持。综上所述，希望法院驳回原告诉请，不同意交纳物业费。
本院经审理认定事实如下：原告系中海物业管理有限公司在天津设立的分支机构，经中海物业管理有限公司授权由原告对天津市河北区致远家园小区进行前期物业管理服务并收取物业管理服务费。2011年6月10日中海物业管理有限公司与天津赢超房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定物业管理服务费收费标准高层住宅房屋按建筑面积每平方米每月2.749元（其中机电设施费每平方米每月0.725元），原告实际按建筑面积每平方米每月2.5元收取，由业主于每月前10日交纳，逾期交纳的从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之五比例交纳违约金。合同签订后，原告为该小区提供了物业管理服务。被告是该小区10-1-1102号房屋的业主，该房屋建筑面积131.87平方米，每月应交纳物业管理服务费329.68元。被告自2014年5月30日至2017年3月31日共计34个月未交纳物业管理服务费，欠费金额为11209.12元。经原告催要，被告未付。审理中，原告主张曾起诉过被告。经查，原告于2016年11月14日向本院提交起诉状，要求被告给付2014年5月30日至2016年12月31日物业服务费10241.41元，于2017年1月10日撤回起诉。对于上述事实，本院予以确认。
本院认为，中海物业管理有限公司与天津赢超房地产开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》真实、合法、有效，本院依法予以确认。被告主张该合同对其没有约束力，不符合相关法律规定，本院不予支持。原告经中海物业管理有限公司的授权，为被告房屋所在小区提供了物业管理服务，被告理应向原告交纳物业管理服务费。被告辩称其入住晚，不是法定减免理由，本院不予支持。现原告已经履行了物业管理服务的主要义务，经向被告催要，被告仍拒绝交纳物业管理服务费，影响了原告物业管理服务活动的正常运行，并且损害了绝大多数交费业主的利益，故原告要求被告给付尚欠物业管理服务费的请求，本院将视原告履行物业管理服务合同的实际情况予以确定。本案涉及的《天津市住宅前期物业服务合同》对物业费收费标准、业主交费时间等进行了明确约定，被告对收费标准提出的抗辩无据，不予采纳。
物业服务合同纠纷向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年。本案原告请求被告给付物业管理服务费的期间为2014年5月30日至2017年3月31日，《天津市住宅前期物业服务合同》履行已超过两年，诉讼时效从每一期物业费的履行期限届满之日起算。考虑2016年11月14日原告曾在本院起诉被告给付拖欠的物业管理服务费，属于诉讼时效中断，因此本案原告的诉讼请求中，除2014年12月1日至2017年3月31日期间部分外，其余部分已过诉讼时效。被告诉讼时效抗辩有据，法院予以采纳，对原告已过诉讼时效部分的诉讼请求，不予支持。被告主张2017年3月物业管理服务费收取到3月16日，与合同约定不符，本院不予支持。
对于被告辩称的并非恶意拖欠问题，考虑原、被告双方因为长达近三年之久的物业费收取问题形成诉讼，客观上反映出原告在相关问题上没有做到与作为业主的翟月颖充分沟通、协调，以求积极、适时解决物业服务者与业主之间的误解与矛盾，当属服务瑕疵。
综上所述，鉴于原告在物业管理服务中存在个别瑕疵，故酌情核减被告欠费5%为宜，同时对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，最高人民法院《关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条的规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告翟月颖给付原告中海物业管理有限公司天津分公司2014年12月1日至2017年3月31日共计28个月的物业管理服务费9231.04元的95%即8769.49元；
二、驳回原告中海物业管理有限公司天津分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取161元，由原告中海物业管理有限公司天津分公司负担79元，被告翟月颖负担82元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 吕平
二〇一七年五月五日
书记员 张睿
附：本判决适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
三、最高人民法院《关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业管理服务企业签订的前期物业管理服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订的物业管理服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业管理服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业管理服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业管理服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
四、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第十二条当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。