广西壮族自治区凭祥市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）凭民初字第23号
原告（反诉被告）叶秋夏。
委托代理人江天德，广西睦南律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）孙灯龙。
被告（反诉原告）孙剑峰。
两被告委托代理人谢仁文，广西万通律师事务所律师，特别授权。
两被告委托代理人丁培年，广西万通律师事务所律师，特别授权。
被告凭祥市饮食服务公司，住所地广西壮族自治区凭祥市北大路1支36号。
法定代表人卓保瑜，总经理。
委托代理人何军强，广西帮达律师事务所律师，一般代理。
原告叶秋夏诉被告孙灯龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法根据孙灯龙的申请，追加了孙剑峰作为本案被告之一参加诉讼，又依法立案受理了孙灯龙、孙剑峰的反诉后，曾组成了由副庭长冯潆予担任审判长，代理审判员黄建文和人民陪审员文梦妮参与的合议庭，于同年3月25日第一次公开开庭审理了本案，书记员陈雪担任法庭记录，原告（反诉被告）叶秋夏之委托代理人江天德，被告（反诉原告）孙灯龙、孙剑峰及其共同委托代理人谢仁文，被告方证人诸佰千、蔡德勇到庭参加诉讼。同年4月8日，本院根据本案实际情况依法依职权追加了凭祥市饮食服务公司作为本案被告之一后，又因本院审判工作需要，依法改组成由庭长米阳东担任审判长，副庭长冯潆予和人民陪审员郭卫参与评议的合议庭，于同年5月14日第二次公开开庭审理了本案，书记员陈雪担任记录。原告（反诉被告）委托代理人江天德，被告（反诉原告）孙灯龙及其委托代理人谢仁文，被告凭祥市饮食服务公司委托代理人何军强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）叶秋夏诉称，2013年12月18日，原、被告签订一份房屋租赁合同，双方除合同约定外，还约定：甲方必须在合同租赁期限开始之日前（即2013年12月25日）向乙方提供该租赁房屋（北大路1支3××号房屋）产权证复印件（与原件核对无误）以让原告方确认被告享有对该房屋租赁权，否则乙方享有单方解除房屋租赁合同的权利。合同签订后，原告依约向被告交纳50000元人民币（其中26000元租金，24000元押金），原告多次要求被告提供租赁房屋产权证及被告与原房主签订的租赁合同，但被告至今无法提供。为此原告于2013年12月25日书面通知被告解除合同并退还原告已支付的51000元，但被告不理。鉴于此，原告特提起诉讼，请求：1.依法确认原、被告双方签订的房屋租赁合同于2013年12月25日解除；2.判令被告返还原告预付租金26000元、押金24000元和电费保证金1000元，共计51000元，并按银行同期贷款利率支付利息（时间从2013年12月25日至被告付清之日止）。
针对被告（反诉原告）孙灯龙、孙剑峰的反诉，原告（反诉被告）叶秋夏认为：1.其与孙灯龙签订的合同已经于2013年12月25日解除，反诉人的损失与其没有关系；2.本案另一反诉人孙剑峰与本案无关，不具备本案诉讼主体资格，因为合同是由孙灯龙与叶秋夏签订，尽管事后对方提供了委托书，但是其对这个授权委托是不认可的；3.其在签订租赁合同的时候，反复向对方要求提供租赁物的产权证复印件和原承租租赁合同复印件，但是孙灯龙并未提供，所以其才向对方发出解除合同的通知，综上请法院依法驳回反诉人的反诉请求。
在本案的第一次庭审上，原告（反诉被告）叶秋夏当庭将其在民事起诉状上的第一项诉讼请求变更为：依法确认原、被告双方于2013年12月18日签订的房屋租赁合同无效。在本案第二次庭审上，叶秋夏再次变更主张，认为2013年12月18日签订的房屋租赁合同有效。
原告（反诉被告）叶秋夏对其陈述事实和反诉答辩在本案庭审上举证了以下证据：
1.原告身份证及被告孙灯龙常住人口基本信息表，证明原、被告双方基本情况，符合诉讼主体资格。
2.房屋租赁合同，证明原、被告双方在2013年12月18日签订房屋租赁合同及被告孙灯龙收取50000元，以及被告孙灯龙无权处分该租赁房屋等事实。
3.解除房屋租赁合同通知书，证明2013年12月25日原告书面通知被告孙灯龙解除合同事实。
4.邮政快递回执单，证明原告于2013年12月25日以快递寄出解除房屋租赁合同通知书事实。
5.经营者为吴金亮的个体工商户营业执照，证明凭祥市闽鑫娱乐城经营者是吴金亮，孙灯龙无权出租房屋。
被告（反诉原告）孙灯龙、孙剑峰辩称：1.原告主张的租赁合同于2013年12月25日解除是没有事实和法律依据的，首先，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条规定，原告主张解除双方签订的租赁合同的事实不存在，因为租赁合同中并没有约定必须在12月25日前提供租赁房屋产权证复印件和原租赁合同复印件；其次，对本案争议的租赁物，被告已实际在12月21日交付给原告，原告已实际使用，所以其已根据合同法的规定履行了交付义务，此行为不符合合同法第九十四条第三款的规定；再次，尽管本案所争议的租赁物没有相应的产权证，但没有产权证是因为历史遗留问题，这不影响原告的使用和合同的履行，原告可以依据租赁物产权人出具的证明办理营业执照，并且被告在之前的使用中也办理了营业执照，因此原告主张解除合同是没有事实依据。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》［以下简称合同法解释（二）］第二十四条的规定，对于以单方面通知的形式解除合同，应当是在解除合同的通知到达之日起三个月内向法院起诉，才得以支持，但在本案原告的起诉之日起三个月并未期满时，被告提起的反诉异议亦没有超过三个月，所以原告主张要求确认解除合同没有事实和法律依据。3.既然原告主张解除合同没有依据，那么其所要求的第二项诉讼请求返还51000元更是没有依据，综上请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告（反诉原告）孙灯龙、孙剑峰反诉诉称，孙灯龙受孙剑峰的委托与原告（反诉被告）叶秋夏与2013年12月18日签订房屋租赁合同，合同约定由原告租赁位于凭祥市北大路1支3××号二楼的房屋，租赁期限为2013年12月26日至2014年12月26日，租金总共31.2万元。合同签订后，原告向被告支付了50000元（包含第一个月租金26000元和押金24000元）。随即原告安排相关人员对其正在经营的闽鑫娱乐城设施进行清理，低价变卖了经营设施。清理完毕后，于2013年12月21日将租赁房屋交付给原告使用，原告亦委托设计人员到现场进行设计。2013年12与25日，原告向被告孙灯龙邮寄了解除房屋租赁合同通知书，被告孙灯龙于2014年1月中旬收到此份解除房屋租赁合同通知书，但被告在收到该通知书后明确向原告提出解除双方签订的房屋租赁合同没有事实依据，并再次要求原告按房屋租赁合同第二条约定一次性交付前半年剩余的租金130000元，但经被告多次催告，原告仍拒不交付租金。
被告（反诉原告）孙灯龙、孙剑峰认为，原告（反诉被告叶秋夏于2013年12月25日单方作出的解除房屋租赁合同通知书是无效的，原告所依据的解除合同的理由既没有合同依据，亦不属于法律规定可解除合同的情形。因此原告单方解除房屋租赁合同没有事实与法律依据，依法应当认定无效。另外，原告逾期支付租金的行为已构成违约，原告除应向被告足额支付相应租金外，依法还应承担相应的违约责任，鉴于此提起反诉请求，请求：1.确认原告于2013年12月25日作出的解除房屋租赁合同通知书无效；2.判决原告向被告支付拖欠的租金18200元（租金计至2014年2月16日止）；3判决原告向被告支付违约金26000元／月×3个月＝78000元。
被告（反诉原告）孙灯龙、孙剑峰对其答辩意见和反诉事实在本案庭审上举证了以下证据：
1.企业名称为凭祥市饮食服务公司（以下简称饮食公司）的电脑咨询单，证明被告出租给原告的租赁物属于饮食公司所有。
2.2012年12月8日房屋租赁合同书，证明被告有权将租赁物出租给原告。
3.2013年6月28日饮食公司证明，证明租赁物属于较旧建筑物，无产权证，但不影响原告与被告用于经营性使用的事实。
4.常住人口登记卡复印件，证明两被告之间是父子关系。
5.经营者为吴金亮的电脑咨询单及相片3张，证明被告在将租赁物出租给原告前，正在经营桌球、电游业务，并办理了经营所需的营业执照，租赁物没有产权证并不影响承租人经营使用。吴金亮是孙剑峰的亲舅，之前是由吴金亮跟饮食公司签订合同后，孙剑峰与吴金亮合伙经营娱乐城，后来吴金亮不做后转给孙剑峰，孙剑峰就跟饮食公司签订合同；虽然名义上是孙剑峰管理，但实际上都是孙灯龙资金支持，所以孙灯龙也参与管理。
6.委托书，证明孙剑峰将租赁物委托孙灯龙进行管理、出租，孙灯龙签订合同是代表孙剑峰的意思，该合同是真实有效的。
7.2013年12月18日房屋租赁合同，证明原告与被告已形成租赁关系，租赁合同合法有效以及合同中的第六条第一款“甲乙双方授权代理人签字后，生效具有法律效力”也明确规定了代理人签字后，合同也生效。
8.饮食公司证明，证明原告可持该证明即可办理经营所需的营业执照，并不影响原告正常使用。
9.2013年12月20日饮食公司证明以及经营者为蔡德忠的个体工商户营业执照，证明该租赁物所有权人饮食公司同意将租赁物出租给原告，以及隔壁的手机经营者也依据这份证明办理了营业执照。
10.经营者为吴海东的电脑咨询单，证明租赁物所在的该栋建筑物的其他承租户在没有产权证的情况下，亦能办理经营所需的相关证照，不影响承租人使用。
11.证人诸佰千的出庭证言，证明：其认识孙剑峰、孙灯龙，并且其是孙灯龙最好的朋友；其曾受孙灯龙委托，帮忙拆除台球桌、游戏机等设施并变卖，而在变卖物品时，曾在现场看到承租人派来的设计师来看房子准备设计。
12.证人蔡德勇的出庭证言，证明：其是在2013年8月份与孙灯龙签订租赁合同后，承租了他的一楼楼梯下面小地方经营修手机店，租金是两千多元，每个月的租金都是交给孙灯龙；2013年12月20日左右，其曾见孙灯龙在楼上拆东西准备把场所出租出去，于是其就帮忙收拾，后来其曾看见一男一女和一个律师买锁头来到场所重新锁好的。
被告饮食公司辩称：1.根据合同相对性原则，本案房屋租赁合同纠纷所产生的权利义务由原告和被告孙灯龙、孙剑峰承担；2.虽然饮食公司没有取得房屋所有权证书，但是不影响房屋所有人归属的使用问题，现争议的房屋已经在相关部门登记，饮食公司是绝对享有所有权的；3.饮食公司有权将房屋出租给被告孙灯龙、孙剑峰，饮食公司和这两被告的合同是有效的，被告孙灯龙、孙剑峰将房屋出租给原告是合法合理的，他们的合同也是有效的，现原告提出赔偿没有依据，原告与被告孙灯龙、孙剑峰的纠纷应由他们自行解决和法院处理。饮食公司对被告孙灯龙、孙剑峰的反诉，当庭确认无异议；而被告孙灯龙、孙剑峰将房屋转租给原告的时候，饮食公司是知道并同意的。
被告饮食公司没有向本院提交任何证据。
经开庭质证，各方对其他当事人提交并于庭审举证证据的质证意见如下：
被告（反诉原告）孙灯龙、孙剑峰对原告（反诉被告）叶秋夏的证据1无异议；对证据2的真实性、合法性和关联性均无异议，但认为该证据不能证明原告所说的孙灯龙无权处分租赁房屋的观点；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，认为其一方虽已收到这份通知书，但通知书上的黑体字内容并不存在双方的合同中，通知书也不符合法律规定的约定解除情形，所以通知书不具备法律效力；对证据4的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，因为该邮政快递回执单不能证明原告观点，其一方也是在2014年1月份才收到通知书：对证据5，认为与本案无关。
原告（反诉被告）叶秋夏对被告（反诉原告）孙灯龙、孙剑峰的证据1无异议；对证据2真实性有异议，因为相关的租金不到一年即上涨10倍，所以真实性值得怀疑；对证据3不能证明租赁物没有产权证；对证据4，认为如果能与原件核对一致即对其真实性无异议；对证据5，其中反映的娱乐城经营者是吴金亮而不是孙灯龙，所以这个证据反过来能证明孙灯龙无权出租房屋；对证据6，认为是为了应付诉讼才捏造出来的，否则如果真有这份委托书，当时在签订合同时孙灯龙就已经拿出来给原告看了；对证据7，认为其一方即已不认可证据6的委托书，则对证据7也就认为是无效的；对证据8，认为该证据中的证明没有落款时间，所以明显是为了应付诉讼而造假的，不认可；对证据9，认为是超过举证期限举证，不认可；对证据10，对其真实性无异议，但认为与本案无关；对证据11、12的出庭证人证言，认为证人是被告亲密的朋友，与被告有利害关系，其证言可信度太低，不认可。
被告饮食公司对原告（反诉被告）叶秋夏于庭审举证的证据，其中对证据1、4无异议；对证据2真实性无异议，但不清楚被告孙灯龙、孙剑峰是否已收到合同约定的款项；对证据3，认为该证据不能达到要求法定解除合同的事由；对证据5的真实性无异议，但认为该证据不能达到原告的证明目的，该证据不能排除孙灯龙、孙剑峰有权出租房屋。饮食公司对孙灯龙、孙剑峰的证据均无异议。
结合原告（反诉被告）叶秋夏、被告（反诉被告）孙灯龙、孙剑峰和被告饮食公司的质证意见，本院认证如下：
对于叶秋夏的证据，对其中的证据1各方均异议，所以依法可直接予以确认；对证据2，该证据系2013年12月18日孙灯龙与叶秋夏就饮食公司所有的凭祥市北大路1支3××号房屋签订的房屋租赁合同，结合全案证据中叶秋夏涉及上述租赁物的合同只有这一份，而在案证据中还有饮食公司于2013年12月20日出具的一份关于叶秋夏租用上述租赁物证明，以及饮食公司当庭对上述这两份证据及相关事实的明确确认，叶秋夏一方于本案第二次庭审上最终变更其关于上述合同是有效的主张，本院认为该证据能与在案其他证据形成完整证据锁链，证实合同真实合法，并且与本案有关联，应予确认；对证据3解除房屋租赁合同通知书中的黑体字如“你我还约定在12月25日前将凭祥市北大路1支3××号房屋产权证、以前的租赁合同等复印件提供出来，否则我有权单方解除房屋租赁合同”，经查这些内容的确不存在双方签订的有效房屋租赁合同中，上述所谓的“约定内容”也不是有关合同可解除的法定情形，所以对该证据应不予确认，则对与本证据密切相关的证据4邮政快递回执单，亦不予确认；对证据5，该证据是较为模糊的复印件，在执照有效期部分根本无法看清其具体的有效期限，在发照机关部分则隐约看出发证时间是2010年，而叶秋夏与孙灯龙双方签订的有效房屋租赁合同并引发争议是在2013年12月以后，则该证据与本案无关联，不予确认。
对于孙灯龙、孙剑峰的证据，对其中的证据1各方均无异议，所以依法可直接予以确认；对证据2，该证据是孙剑峰与饮食公司于2012年12月8日签订的，以凭祥市北大路1支3××号为租赁物、租赁期为三年的房屋租赁合同书，其内容与形式均不违反法律禁止性规定，且该证据能与证据3的2013年6月28日饮食公司证明相互印证，饮食公司对这两份证据又当庭认可，因此对这两份证据应予确认，至于叶秋夏一方认为该份合同与后面的其与孙灯龙签订的合同，其中涉及租金相差将近10倍，所以该份合同不真实的意见，本院认为，公民、法人和其他组织之间就一般普通标的物所进行的有偿租赁活动，只要符合现行法律和国家政策关于市场经济原则的基本要求，有关各方的意思表示也是真实自愿一致，则合同的约定即为法律所允许，因此对于叶秋夏一方的上述意见，不予采信；对于证据4，经查该证据复印件与原件一致，所以应予确认；对证据5，该证据中系标明经营者为吴金亮、字号为凭祥市闽鑫娱乐城的电脑咨询单，在时间与人物等方面都无法证实与本案有关联，孙剑峰一方就该证据关于“娱乐城是其与舅舅吴金亮以前合伙做的，后来转让给其单独，但一直使用吴金亮的名字登记为经营者”的解释，没有任何充分有效证据佐证，叶秋夏一方也不认可，因此对该证据不予确认，但对该证据5中的3张相片，因能与有效的证据2中关于孙剑峰承租凭祥市北大路1支3××号二楼娱乐城的内容相吻合，所以对该证据3张相片予以确认；对证据6，因没有其他充分有效的证据佐证，叶秋夏一方也不认可，所以不予确认；对证据7，该证据即为上述已给予确认的2013年12月18日房屋租赁合同，但该证据不能证明孙灯龙是代理孙剑峰签订合同的观点；对于证据8中的饮食公司证明，没有落款时间，无法证实何时作出，叶秋夏一方亦不认可，因此该证据与本案无关，不予确认；对证据9中的2013年12月20日饮食公司证明，虽是当庭提交，但证明能进一印证了不论是叶秋夏一方，还是孙灯龙、孙剑峰一方都提供并已得到确认的2013年12月18日房屋租赁合同的真实合法性，而且该证明也得到饮食公司一方的当庭认可，所以对该证明应予确认，但对该证据中的经营者为蔡德忠个体工商户营业执照和证据10经营者为吴海东个体经营电脑咨询单，其中涉及的场所虽均为凭祥市北大路1支3××号，但其反映的事项与本案矛盾纠纷无关联，所以不予确认；对证据11、12的两位出庭证人证言，因能相互客观印证孙灯龙、孙剑峰一方与叶秋夏一方在签订房屋租赁合同后，前者为履行合同所作的一些必要准备工作，而叶秋夏一方对该证据予以反驳却没有充分有效证据佐证，所以对该证据予以确认，对叶秋夏一方的反驳意见不予采信。
综合原告（反诉被告）叶秋夏、被告（反诉原告）孙灯龙、孙剑峰和被告饮食公司的陈述与答辩，本案争议的焦点是：孙剑峰是否是本案适格当事人？孙灯龙、孙剑峰应否返还叶秋夏51000元款项及利息？叶秋夏应否向孙灯龙、孙剑峰支付自2014年1月26日至当年2月16日的租金18200元及违约金78000元？
综合全案有效证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：被告（反诉原告）孙灯龙、孙剑峰系父子关系。2012年12月8日，孙剑峰与被告饮食公司签订了一份房屋租赁合同书，约定孙剑峰承租饮食公司所有（没有正式产权证）的凭祥市北大路1支3××号二楼娱乐城，承租期为2013年1月1日至2016年1月1日。2013年12月18日，孙灯龙以上述相同场所作为标的物，与原告（反诉被告）叶秋夏签订了一份房屋租赁合同，合同其中有：孙灯龙将位于凭祥市北大路1支3××号二楼280平方米卖服装场所租赁给叶秋夏，孙灯龙出租的房屋具有合法租赁权和管理使用权，其负责与房东做好沟通交代工作；租赁期为一年，从2013年12月26日至2014年12月26日止，开头前1个月付26000元，包押金24000元，合计付50000元；合同有效年度租金共计312000元，租金每半年缴纳一次；双方的原因使对方不能继续经营时，赔偿对方相应三个月房租损失；叶秋夏向孙灯龙预交电费保证金1000元等约定内容。合同签订后，孙灯龙收到叶秋夏交来的第一个月租金26000元和押金24000元，随即孙灯龙即着手拆除相应场所设施以准备履行合同事项。2013年12月25日，叶秋夏以孙灯龙没有在当日以前根据约定提供合同租赁房屋产权证及以前租赁合同等复印件材料为由，向孙灯龙作出并邮寄了一份解除房屋租赁合同通知书，孙灯龙随后不久收到该份通知书。2014年1月10日，叶秋夏向本院提起民事诉讼。本院在受理本案后，曾于2014年2月17日组织叶秋夏及其委托代理人江天德律师和孙灯龙、孙剑峰及两人的委托代理人谢仁文律师到达涉案争议场所的凭祥市北大路1支3××号二楼进行现场勘查清点，一致确认：相关场所没有实际装修使用，不产生水电费用，原有的空调、电脑等财物无损失，从2014年2月17日以后，相关场所交还孙灯龙、孙剑峰一方。
本院认为，关于被告（反诉原告）孙剑峰是否是本案适格当事人问题。在本案中，一方面，孙剑峰与被告饮食公司于2012年12月8日就凭祥市北大路1支3××号二楼场所签订一份为期三年的房屋租赁合同，是双方真实一致意思表示，其内容与形式均不违反法律禁止性规定，应确认其具有法律效力；另一方面，孙灯龙与原告（反诉被告）叶秋夏于2013年12月18日就上述相同场所签订一份为期一年的房屋租赁合同，其内容与形式亦不违反法律禁止性规定，本案各方也确认该合同是签约双方真实意思表示和有效的，因此亦应确认该合同具有法律效力。因上述两份合同均被确认具有法律效力，则综合根据两份合同的约定内容、本案其他证据实际情况和各方当事人于本案庭审上的陈述与确认，可依法确认上述两份合同中，两者之间具有紧密相连的主从关系，前一份合同可依法约束并调整后一份合同，后一份合同是前一份合同的延伸与发展，则孙剑峰亦实际上也是后一合同的权利享有人和义务承担人之一，即孙剑峰是本案适格当事人，所以对于叶秋夏一方关于孙剑峰不具备本案诉讼主体资格的意见，不予采信。
关于被告（反诉原告）孙灯龙、孙剑峰应否返还原告（反诉被告）叶秋夏51000元款项及利息，以及叶秋夏应否向孙灯龙、孙剑峰支付自2014年1月26日至当年2月16日的租金18200元问题。在本案中，双方于2013年12月18日签订了有效的房屋租赁合同后，即分别着手实施了支付第一月租金26000元和押金24000元、拆除相关场所内旧有设施、进场查看以便准备设计以后经营场所等等前期合同经营行为，但由于双方意见相左，不久即产生矛盾纠纷诉至本院。从合同约定的正式租赁期限2013年12月26日至本院组织争议双方到现场勘查清点并交付场所之日前的2014年2月16日止，叶秋夏已实际根据合同约定占有、使用了涉案租赁物1个月21天，因叶秋夏一方既没有充分有效证据证明孙灯龙、孙剑峰存在违约情形，也没有充分有效证据证明双方在订立与履行合同中存在欺诈或显示公平的行为，则叶秋夏即应根据其实际占有、使用涉案租赁物的天数交付租金，即：其中从2013年12月26日至2014年1月26日的1个月租金为26000元，从2014年1月27日至同年2月16日的21天实际租赁期，在确认每天租金为26000元／月÷30天／月≈866.67元／天的基础上，21天租金＝21天×866.67元≈18200元。由于解除合同后相应的押金应予返还，则结合叶秋夏已交付押金24000元和对其已依法确定应支付租金数额等实际情况，根据合法合情合理的冲抵对消办法，最终确认孙灯龙、孙剑峰还应返还叶秋夏款项24000元－18200元＝5800元。综上对于叶秋夏关于孙灯龙、孙剑峰应返还其26000元租金、24000元押金及利息的诉讼请求，对于超出以上确认的数额部分的，不予支持；对于叶秋夏关于孙灯龙、孙剑峰应返还其已交付的电费保证金1000元及利息的诉讼请求，因无任何证据证实其在此前已将此笔款项交给了孙灯龙、孙剑峰一方，孙灯龙、孙剑峰一方亦不予认可，所以对此项诉讼请求也不予支持；对孙灯龙、孙剑峰关于叶秋夏应支付自2014年1月27日至当年2月16日租金18200元的反诉请求，则予以支持，并在以上确认款项中予以冲抵对消。对双方讼争主张涉及的2013年12月18日房屋租赁合同是否于同月25日解除问题，因双方在本案庭审中已当庭予以变更相应主张，所以本院不再就此作裁决确认。另，被告饮食公司不承担任何违约责任。
关于原告（反诉被告）叶秋夏应否向被告（反诉原告）孙灯龙、孙剑峰支付违约金78000元问题。在本案中，孙灯龙、孙剑峰以叶秋夏逾期支付租金构成违约，应判令其承担违约责任支付违约金78000元的请求理由，虽然与本案有效合同中只约定租金前半年和后半年各缴纳一次，并没有约定具体缴纳时间的实际情况不符，但是综合本案关于违约责任的约定和各方实际履约情况可看到，双方在签订了房屋租赁合同之后，都各自为履行合同做了一些必要的准备工作，此时叶秋夏却突然以对方没有按照约定时间应交未交有关材料复印件构成“违约”为由，要求解除合同返还已交付款项，叶秋夏的这一举动明显影响了孙灯龙、孙剑峰一方依法依约进行的租赁经营活动，因此叶秋夏的行为已构成违约，应承担违约责任。又根据合同法第一百一十四条、合同法解释（二）第二十九条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定属于‘过分高于造成的损失’”的规定，结合本案实际情况，双方关于“双方的原因使对方不能继续经营时，赔偿对方相应三个月房租损失”的违约金计算约定，显然过高，因此本院依法确定相应的违约金为26000元／月×30%＝7800元，才是合法合理恰当的。因此对孙灯龙、孙剑峰超出上述确定数额范围以外的其他违约金反诉请求，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第九十七条、第九十九条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）叶秋夏与被告（反诉被告）孙灯龙于2013年12月18日签订的房屋租赁合同；
二、被告（反诉原告）孙灯龙、孙剑峰应返还原告（反诉被告）叶秋夏押金24000元，叶秋夏应支付孙灯龙、孙剑峰2014年1月27日至2月16日租金18200元，两数折抵对消，孙灯龙、孙剑峰还应返还叶秋夏5800元；
三、原告（反诉被告）叶秋夏应支付被告（反诉原告）孙灯龙、孙剑峰违约金7800元；
四、驳回原告（反诉被告）叶秋夏的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）孙灯龙、孙剑峰的其他反诉请求；
本诉受理费1075元，由原告（反诉被告）叶秋夏负担900元，被告（反诉原告）孙灯龙、孙剑峰负担175元；反诉受理费1103元，由被告（反诉原告）孙灯龙、孙剑峰负担800元，原告（反诉被告）叶秋夏负担303元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起三日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于崇左市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费2178元（账户名称：崇左市财政局，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行崇左分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判长 米阳东
审判员 冯潆予
人民赔审员郭卫
二〇一四年七月五日
书记员 陈 雪