辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终9025号
上诉人（原审被告）:袁爽，女，1978年6月29日出生，汉族，无职业，住沈阳市。
被上诉人（原审原告）：周绍兰，女，1934年6月20日出生，汉族，无职业，住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：张智勇（周绍兰长子），男，1968年2月23日出生，汉族，无职业。
原审被告：李彬，男，1970年1月19日出生，汉族，无职业。
原审被告：苏锐，女，1973年4月13日出生，汉族，无职业。
上诉人袁爽因与被上诉人周绍兰、原审被告李彬、苏锐确认合同无效纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
袁爽上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担上诉费用。事实与理由：一、上诉人系善意第三人，一审法院判决直接损害上诉人合法权益。二、被上诉人委托他人处分房屋的行为系其个人真实意思表示，该委托真实有效，委托产生的法律后果，应当由周绍兰承担。
周绍兰辩称，一、上诉人主张其为善意第三人不成立。1.上诉人主张与答辩人签订的房屋买卖合同为登记部门制式合同，且办理过户取得登记。2.上诉人没有支付合理对价。3.上诉人没有实地看过诉争房屋，至今也没有占有房屋。根据交易习惯，对于价值较大的不动产买卖，买房人均应到房屋实地考查。而上诉人在一审立案前从未实地看过诉争房屋，一审庭审时对法官询问的房屋基本情况根本说不清楚，所有问题均要询问本案李彬后才能回答。另外，最为关键的是现在诉争房屋仍然由周绍兰占有。因此，上诉人并不符合《物权法》第一百零六条规定的善意第三人。二、答辩人委托他人处分房屋的行为并不是其个人真实的意思表示。近日，司法部印发《关于公证执业“五不准”的通知》中明确提出：“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证时，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容”。
李彬述称，我是被上诉人周绍兰的授权委托人，我是按照周绍兰的委托办理的涉诉房产的抵押权解除、房屋买卖等事宜，按照《授权委托书》的约定，由此引发的一切权利义务均由周绍兰承担。二、我在处置房屋时曾经通知了被上诉人，被上诉人也同意处置房屋偿还苏锐的贷款。三、袁爽是善意购买人，房产交易时房产市场低迷，有价无市，且房屋有抵押，袁爽是现金一次性付款，所以价格要优惠也是合情合理。
苏锐述称，一、我与被上诉人周绍兰之间原为借款关系。双方签订了《借款合同》、《抵押合同》，我借给被上诉人人民币60万元，利息为月利息2%；期限一年，自2014年10月13日起至2015年10月12日止；被上诉人将其所有的位于沈阳市铁西区南六中路96号3-6轴，面积230.48平方米的房产抵押给我，双方办理了抵押登记手续。二、被上诉人签订抵押合同并委托本案李彬处理房产，说明被上诉人周绍兰认可以处置房产所得价款偿还我的借款。三、上诉人袁爽支付合理对价，消灭抵押权后取得房屋所有权，应当受法律保护。四、我行使的是抵押权人对抵押物的优先受偿权，不违反法律强制性禁止性规定。五、我在一审中曾经反诉周绍兰借款合同纠纷，但一审法院对此置之不理。综上所述，本案应当发回重审。
周绍兰向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认周绍兰与袁爽之间的关于沈阳市铁西区南六中路96号3-6轴，面积230.48平方米房屋买卖合同无效；2.请求法院判令袁爽、李彬、苏锐赔偿房屋损失2万元（暂计算至2016年11月30日，以后按每月1万元计算至重新过户至原告名下止）；3.请求判令袁爽、李彬、苏锐承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实:2014年10月11日，周绍兰（委托人）与李彬（受托方）签订《授权委托书》一份，约定周绍兰委托李彬办理位于沈阳市铁西区南六中路96号5幢3-6轴房产下列事宜：……办理上述房产更名、过户、出售手续、收取全额售房款并签署相关文件……。该委托书下部有周绍兰签名和手印。同日，辽宁省公证处为该委托书出具了《公证书》一份，其中标明：“兹证明周绍兰于二0一四年十月十一日来到我处，本公证员的面前，在前面的《授权委托书》上签名、捺手印”。2014年10月16日，周绍兰（借款人）与苏锐签订《借款合同》一份，约定周绍兰向苏锐借款60万元，借款期限为2014年10月13日至2015年10月12日止，其中第四条约定周绍兰以涉案房屋为该债权提供担保。同日，周绍兰与苏锐针对涉案房屋签订《抵押合同》一份，约定的抵押期限自2014年10月13日至2015年10月12日止。上述合同签订后，周绍兰未按约定返还借款。2016年9月23日，李彬与袁爽分别以“转让方”代理人和“受让方”的身份签订了《房屋所有权转移登记申请书》一份，标注的转让价格为190万元，其中“转让方”一栏及“转让方签章”均有“周绍兰”的名字，周绍兰庭审中对上述签字均提出异议，认为其对李彬出让涉案房屋事宜不知情，并主张交易价格远远低于涉案房屋的市场价值。庭审中，袁爽自认已支付购房款878,092.56元，苏锐对已收到该款项无异议。
一审法院另查明：2016年9月23日，李彬以周绍兰委托代理人身份与袁爽签订《存量房买卖合同》一份，袁爽于2016年9月27日取得涉案房屋的房屋所有权证。
一审法院认为，本案涉案房屋在出让前为周绍兰所有，虽其与李彬签订了授权委托书，约定了李彬出让涉案房屋等事宜，但根据本案查明的事实可知，周绍兰与李彬签订授权委托书的前提，是基于其与苏锐签订的借款合同中约定的抵押条款，并为保障苏锐在涉案房屋上设立的抵押权实现而签订，现周绍兰未按借款合同约定返还借款，李彬作为周绍兰的委托代理人，其在未通知周绍兰的情况下，擅自将涉案房屋转让于袁爽，并将取得的购房款用于偿还周绍兰欠付的借款。由此可见，李彬转让涉案房屋的行为，并非基于周绍兰转让涉案房屋的真实意思表示，故李彬与周绍兰签订授权委托书及其自行处分涉案房屋的行为，其本质有违于法律规定的禁示流押规定，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，李彬转让涉案房屋用于偿还原告借款的行为，其本意已不构成善意。对于袁爽而言，其在明知涉案房屋系周绍兰所有并存有借款抵押情况下，以低于市场价格购买涉案房屋，且在与李彬办理涉案房屋变更手续时，亦明知周绍兰的签字为李彬代签，故其本意也不构成善意，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，周绍兰主张确认李彬于2016年9月23日与袁爽签订的《存量房买卖合同》无效的诉讼请求，符合上述法律规定，一审法院予以支持。
关于周绍兰要求袁爽、李彬、苏锐赔偿房屋损失2万元的诉讼请求。庭审中，周绍兰自认涉案房屋由其实际占有使用，且亦未提交证据对其主张的损失数额予以佐证，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，周绍兰无证据证明其主张的损失存在，故对该项诉讼请求，因证据不足，一审法院不予支持。
判决：一、确认被告李彬以原告周绍兰委托代理人身份于2016年9月23日与被告袁爽签订的位于沈阳市铁西区南六中路96号3-6轴，面积230.48平方米房屋的《存量房买卖合同》无效；二、驳回原告周绍兰其他诉讼请求；案件受理22,080费，由原告周绍兰负担300元，由被告李彬。苏锐负担21,780元。
二审期间,当事人未提交证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为李彬的代理行为是否系周绍兰的真实意思表示，及其履行的代理行为是否为善意；袁爽是否为涉案房屋的善意买受人。首先，周绍兰与苏锐之间存在借款合同法律关系和抵押合同法律关系，即周绍兰用涉案房屋作为其向苏锐借款的担保。苏锐应依据其与周绍兰的借款合同及抵押合同的约定，在借款合同到期后向周绍兰主张权利。其次，周绍兰与李彬之间签订有《授权委托书》，双方之间存在委托代理合同法律关系，李彬作为受托人应忠诚履行代理事务，不得损害被代理人的利益。而本案中李彬代理出售涉案房屋的目的系为保证苏税出借给周绍兰的的借款得以偿还。李彬在出售房屋过程中，对于出售的价格及交易情况从未告知被代理人周绍兰，其亦未收取买受人房款，而是买受人直接将房款交付给了苏锐。李彬的代理行为无法认定系委托人周绍兰的意思表示，且亦无法认定其代理行为未损害周绍兰的合法权益，故本院亦无法认定李彬的代理行为为善意。再次，作为普通消费者，购买房屋属于处理生活中较为重要的事项，应对买卖行为尽较高的审慎义务。袁爽作为涉案房屋的买受人，在买受房屋过程中，从未见过房屋所有权人，在本院审理期间对于购买房屋的实际状况及付款情况多处表述不清楚。袁爽自认房屋交易价格120万元，与其签订的《房屋所有权转移登记申请书》中标注的190万元，相差较大。袁爽实际仅付款80多万元，且将该款直接支付给与其并无合同关系的苏锐。另袁爽虽取得涉案房屋的所有权证书，但现房屋仍由周绍兰控制。故本院亦无法认定袁爽为涉案房屋的善意买受人。综上，基于李彬以周绍兰的委托代理人身份与袁爽签订的房屋买卖合同，无法认定系周绍兰的真实意思表示，双方的买卖合同关系不成立。袁爽虽已取得涉案房屋的权属证书，但亦无法认定其为善意买受人。鉴于一审判决合同无效的法律后果与合同不成立的法律后果基本一致，故一审判决可以维持。
综上所述，上诉人袁爽主张不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22,080元，由上诉人袁爽负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 韩彩霞
审判员 姜会军
二〇一七年八月三十日
书记员 赵博文
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。