广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇端法民四初字第118号
原告：乐春凤，女，汉族，身份证登记住址：湖北省麻城市，现住肇庆市端州区。
原告：方义华，男，汉族，身份证登记住址：广州市海珠区，现住所地同上。
上述两原告委托代理人：黎金辉、梁啟荣，广东曜政律师事务所律师、实习律师。
被告：张仲贤，男，汉族，身份证登记住址：广东省珠海市香洲区，现住广东省高要市。
第三人：李三妹，女，汉族，身份证登记住址：广东省肇庆市端州区城中路。
第三人：王毅，男，汉族，身份证登记住址同上。
委托代理人：李三妹。
原告乐春凤、方义华诉被告张仲贤、第三人李三妹、王毅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月1日公开开庭进行了审理。原告乐春凤、方义华及其委托代理人黎金辉，第三人李三妹（亦为第三人王毅的代理人）到庭参加了诉讼；被告张仲贤经本院传票传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乐春凤、方义华诉称：两原告因肇庆环境优美，适宜居住，遂有意在肇庆购房定居生活、工作。经朋友介绍，与被告张仲贤相识，双方在交往过程中，被告张仲贤得知两原告有意在肇庆定居生活的想法后，即向两原告推荐位于鸿景锦园及星湖奥园的两处房产，并声称该两处房产均为其所有。两原告经实地查看认为鸿景锦园更适合自己的居住意向，遂决定购买鸿景锦园的房产。2012年12月19日，两原告向被告张仲贤支付了5万元定金，被告张仲贤承诺两原告若不能买下鸿景锦园的房产，则将星湖奥园的房产转让予两原告。交付定金后，两原告为筹集购房资金，遂将广州的自有房产出售。
2013年1月14日，原告与被告张仲贤签订《购房协议书》，约定：原告向被告张仲贤购买其拥有产权的位于肇庆市鸿景锦园4栋C座201号的房产（该房产为带装修的样板房），转让总价为93万元，先由原告向被告张仲贤支付10万元定金，并在2013年1月底前再支付38万元购房款，待《房产证》拿到后，余款付清，房产证及相关资料交原告，产权归属原告；若被告张仲贤违约或隐瞒实情，则须向原告双倍返还定金；若被告张仲贤不能将上述位于鸿景锦园的房产过户至两原告名下，则被告张仲贤将位于肇庆星湖奥园雅典区8栋501房的房产转让予两原告。
《购房协议书》签订后，两原告依约定于2013年1月14日向被告张仲贤支付了10万元定金以及38万元房款，后被告张仲贤才告知两原告涉案鸿景锦园的房产是其从被告李三妹、王毅处购得，并一再保证该房产其有权处分且能将该房产过户登记至两原告名下，同时被告张仲贤告知两原告因开发商原因，不能在近期内取得房产证，要求两原告立即付清剩余购房款项。出于信任，两原告在2013年2月17日再次通过银行转账方式向被告张仲贤支付了40万元（银行转账43万元，其中有3万元为购车款）购房款，以上款项合计共88万元，被告张仲贤亦于2013年2月将涉案鸿景锦园的房产交付给原告居住。两原告居住期间继续以被告李三妹的名义缴纳水、电、气及物业管理费用，同时投入约3万元装修完善了居住条件，两原告至今居住已有一年之久。2013年3月，两原告要求三被告将涉案鸿景锦园的房产过户登记至两原告名下，但对方以涉案鸿景锦园的房产权属证书尚未办至被告李三妺、王毅名下为由予以拒绝。2013年12月4日，当两原告得知涉案房产已登记至被告李三妹、王毅名下时，即多次要求三被告立即将涉案鸿景锦园的房产过户登记至两原告名下，被告间相互推诿，始终没有为两原告办理涉案鸿景锦园的房产过户登手续。
综上所述，原告已依《购房协议书》约定履行付款义务，但至今无法取得涉案房屋的产权，三被告负有不可推卸的责任，其行为严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法利益，请求法院判令：1、三被告立即将肇庆市鸿景锦园4栋C座201#的房产权属过户登记至两原告名下；若上述房产不能过户登记至两原告名下，则请求判令解除原告与被告张仲贤签订的《购房协议书》，三被告立即共同返还两原告已付购房款88万元；2、三被告向两原告双倍返还定金20万元；3、三被告对上述返还购房款及返还双倍定金承连带清偿责任；4、本案全部诉讼费用、保全费用、担保费用由三被告负担。
两原告在向本院提起诉讼时，将李三妹、王毅为本案共同被告，但在诉讼中，两原告向本院请求变更李三妹、王毅为本案第三人，并变更其诉讼请求为：1、被告立即将肇庆市鸿景锦园4栋C座201#的房产权属过户登记至两原告名下，第三人予以协助；若上述房产不能过户登记至两原告名下，则请求判令解除原告与被告张仲贤签订的《购房协议书》，被告立即返还两原告已付购房款88万元；2、被告向两原告双倍返还定金20万元；3、本案全部诉讼费用、保全费用、担保费用由被告负担。
被告张仲贤经本院传票传唤无到庭参加诉讼，但在开庭前其提交答辩意见辩称：对原告乐春凤购买的鸿景锦园4栋C座201#的房产我并没有说过不帮她过户，我无偿帮助却遭恶意相向，使我因此得病住院，身体伤害很大，并使我名誉大受损失，故我要求其赔偿我的损失。此外，原告接受为我写剧本，以及我对其电影和电视剧投资了18万元，他是组织者、受益者，其完全有责任和参与者一起做好该项目，并对投资者负责。。
第三人李三妹、王毅述称：第三人李三妹与被告是多年的朋友，本案所涉的鸿景锦园4栋C座201#的房屋是我们购买的，房屋登记在第三人李三妹、王毅的名下，且已领取了房产证，第三人以78万元卖给了被告，被告已经支付了78万元房款，我们亦已将房屋的房产证交付给被告，但双方未办理房屋过户手续；对于本案被告将房屋再转卖给两原告的事情我们并不知情，但我们愿意协助将房屋过户给原告；由于原、被告的买卖合同签订在我们与被告的买卖合同之前，我们对于本案原、被告的买卖合同的效力存疑。
经审理查明：两原告系夫妻关系。2010年1月18日，第三人李三妹、王毅与肇庆市鸿泰房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，第三人向肇庆市鸿泰房地产开发有限公司购买其开发的位于肇庆市端州区42区桥北路东侧“鸿景锦园”第4幢C座2层01房。据肇庆市房产档案馆出具的《房地产权档案详细资料证明》所载：端州区风华路17号鸿景锦园第4幢C-201房，权属人为李三妹、王毅，房产证填发日期为2013年11月26日。
2013年1月14日，原告乐春凤（甲方）与被告（乙方）签订了一份《购房协议书》，约定：甲方购买乙方拥有产权的“肇庆市鸿景锦园4拣C座201#房”，1、按原购样板房（套内面积130.87平方，建筑面积157.65平方）将转让，房屋包括现有装修、家具等（乙方提供清单），该房转让价为人民币93万元，转换契证手续费等由甲方负责；2、签订本协议后，甲方即付给乙方定金10万元，如甲方违约，定金不予以退还，如乙方违约或隐藏实情，须双倍定金即20万元给还甲方；3、甲方2013年1月底前再支付乙方38万元，待房产证拿到后，余款付清，房产证及相关资料交给甲方，产权归属甲方，同时水、电、气和物业管理费等要开通结清；4、因房产名义还是乙方需要五年后转换才能享受税收减少，所以，甲方需到公证处办好手续，以便后甲方能自行办理取得新业主契证，在甲方没有取得新房产证前可少交5万元作为甲方的担保；5、乙方如毁约，应双倍反还乙方已付的款项；6、如该房乙方不能拿到可改换给予“肇庆奥园雅典区8栋501#房。”。协议签订后，原告乐春凤于当日通过银行转账的方式将38万元转至被告的账户。同日，被告立下《收据》一份，言明收到乐春凤买肇庆鸿景锦园或奥园房的订金10万元及首期房款38万元。2013年2月17日，原告乐春凤通过银行转账的方式将43万转至被告的账户，其中40万为购房款。
此后，两原告要求被告将涉案房产办理过户手续无果，遂诉至本院。诉讼中，两原告确认涉案房产被告已于2013年2月交付其居住使用，亦明确表明愿意继续履行合同。第三人亦确认涉案的房产已于2013年1月转让给被告，被告已付清相关的房款，现愿意协助原告办理房产过户手续。
本院认为：本案房屋买卖合同纠纷。由于2013年1月14日的《购房协议书》为原告乐春凤与被告所签订，因此，根据合同相对性原则，原告方义华并非本案适格主体。
关于原告乐春凤与被告所签的《购房协议书》的效力问题。原告乐春凤与被告所签的《购房协议书》，是双方当事人的真实意思表示，且合同主要内容并不违反法律法规的强制性规定，虽然在2013年1月14日签订《购房协议书》时，被告并未取得“端州区风华路17号鸿景锦园第4幢C-201房”的处分权，但在订立合同后其已从第三人处取得了上述房产的处分权，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人在订立合同后取得处分权，该合同有效”的规定，原告乐春凤与被告所签订《购房协议书》应属合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。
鉴于原、被告在签订合同后，双方已按合同履行，且房屋实际上被告已于2013年2月交付给原告居住使用，诉讼中原告亦明确表明愿意继续履行合同，因此，由于原告已明确选择继续履行合同，故对其要求判令解除原告与被告张仲贤签订的《购房协议书》，被告立即返还已付购房款88万元的请求在本案应视其已自行放弃，本院对此不再作认定处理。虽然在协议对办证的期限并无具体的约定，但根据《购房协议书》第4条的内容分析，实质上已对办证作出了约定，但由于该条约定目的是为规避房产税费等费用，其行为违反了《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定，应属无效。交易各方均需依法缴纳相关房产交易的税费。原告要求被告立即将肇庆市鸿景锦园4栋C座201#的房产权属过户登记至其名下，第三人予以协助的请求，合理合法，本院予以支持。但基于合同相对性原则，因原告方义华并非本案适格主体，故被告及第三人应协助将房产过户登记至原告乐春凤名下。
对于原告要求被告双倍返还定金20万元的请求，根据双方所签的协议，被告双倍返还定金20万元的情形为“违约或隐藏实情”，由于现有证据并不能充分证明被告存在“违约或隐藏实情”的情形，故原告该项请求本院不予支持。
对于原告要求被告负担本案诉讼费用、保全费用、担保费用的请求。由于本案系因被告未依约履行过户义务而起，故原告要求被告负担本案诉讼费用、保全费用理由成立，本院予以支持，但其要求被告全额负担则理据不足，本案的诉讼费用应根据本案实际情况由双方分担。至于担保费用，由于并非必然产生的费用，故对原告主张的担保费用，本院不予支持。
对于被告庭前通过书面所提出的答辩意见，由于其所提之意见既与本案不属同一法律关系，亦未提供相关依据，故本院不子采纳。被告可另循法律途径解决。
综上所述，被告张仲贤经本院合法传唤无到庭参加诉讼，依法可予缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十一条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张仲贤应在本判决发生法律效力之日起二十日内协助将肇庆市鸿景锦园4栋C座201#的房产权属过户登记至原告乐春凤名下，第三人李三妹、王毅对此亦负有协助义务。
二、驳回两原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14520元及保全费5000元，二项合共人民币19520元，原告乐春凤负担2680元，被告负担16840元。上述诉讼费用已由原告预交，本院不另收退，被告应负担的诉讼费用在本判决发生法律效力之日起七日内付还给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁凯文
审 判 员 黄卓贤
代理审判员 林 达
二〇一四年九月二日
书 记 员 林嘉慧
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