新民市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0181民初4970号
原告：阎德利（曾用名闫德利），男，汉族，1963年11月24日出生，住址沈阳市和平区。
委托代理人：孙传国，辽宁法德律师事务所律师。
�告：沈阳宝兴房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区。
法定代表人：潘明学，该公司经理。
委托代理人：李同庆，男，汉族，1951年10月22日出生，住址沈阳市和平区，该单位工作人员。
第三人：贺宝崑，男，汉族，1958年6月7日出生，住址辽宁省新民市。
第三人：侯立军，男，汉族，1978年1月4日出生，住址辽宁省新民市。
第三人：吴冬菊，女，汉族，1965年10月22日出生，住址辽宁省新民市。
原告阎德利诉被告沈阳宝兴房地产开发有限公司、第三人贺宝崑、侯立军、吴冬菊商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月18日受理后，依法由审判员张颖担任审判长，与审判员周付文（主审）、人民陪审员李艳静组成合议�，于2016年11月15日、2017年6月21日公开开庭进行了审理。原告阎德利的委托代理人孙传国、被告沈阳宝兴房地产开发有限公司（以下简称“宝兴公司”）以及第三人贺宝崑、侯立军、吴冬菊到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告阎德利诉称，2001年5月19日，原告在查看了被告五证俱全的情况下与被告签订商品房购销合同，购买被告开发的位于新民市张家屯乡政府西侧2号楼1层第5轴至第23轴房屋（建筑面积820.636㎡），购房总款人民币1313017.60元。合同签订后，原告于2001年6月8日向被告以转账形式交付了首期购房款人民币528017.60元，余款785000元由原告于2001年6月13日以银行抵押贷款的形式向被告进行支付。贷款发放后，原告向银行如期履行了偿还贷款义务，并于结清全部贷款后申请了房屋抵押权注销登记手续。原告办理入住手续后，目前发现合同项下�房屋有他人占有。为此，原告起诉至法院，请求法院依法判令原、被告签署的房屋买卖合同有效、请求法院依法判令被告完全履行房产交付义务以及为原告办理诉争房屋所有权证，并由被告承担本案诉讼费。
被告宝兴公司辩称，当时原告买的是现房，签订完合同后，房屋已经交付给原告使用了，已经履行完毕房屋交付义务。我公司现在有一个验收合格报告没办理下来，如果办理下来我公司就同意给原告办理房证。但据说现在有验收合格报告，只是找不到。房款原告也已经交付完毕了。
第三人贺宝崑述称，不同意原告的诉讼请求。我也是合法买的房屋，我有我自己的合法权利。
第三人侯立军述称，不同意原告的诉讼请求。我也是合法买的房屋，我有我自己的合法权利。
第三人吴冬菊述称，不同意原告的诉讼请求。我也是从开发商手中购买的房屋。
经审理查明，2001年5月19日，原告阎德利与被告宝兴公司签订《商品房购销合同》一份，合同约定由原告阎德利购买被告宝兴公司开发的位于新民市张家屯乡政府西侧2号楼（两栋楼的西侧）1层第5轴至23轴（4套网点），建筑面积820.636平方米，售价为每平方米1600元，总金额为1313017.60元（该商品房一次性定价，多不退，少不补）。2001年6月8日，被告宝兴公司为原告阎德利出具案涉房产的《辽宁省沈阳市商品房（结算）专用发票发票联》一份，金额为1313017.60元。2001年6月8日，原告阎德利与中国工商银行沈阳市常德支行签订《沈阳市个人贷款购房抵押备案登记书》一份，合同约定原告阎德利将上述案涉房产抵押给中国工商银行沈阳市常德支行，贷款785000元。2001年6月13日，上述《沈阳市个人贷款购房抵押备案登记书》在新民市房产交易管理所办理抵押备案登记。2001年6月13日，新民市房产交易管理所向原告阎德利出具新民市房产交易管理所新房押字（2001）第00339/3号《关于抵押房地产的批复》，内容为：“你（个人）向中国工商银行沈阳市常德支行申请抵押的房地产坐落在：新民市张家屯乡2号楼1层网点，建筑面积820.636平方米、经审查同意抵押。抵押房地产价计人民币1313017.60元。”2009年11月6日，中国工商银行股份有限公司沈阳常德支行出具《个人贷款借据基本信息》，显示：“贷款帐号：3301001498000147681，产品代码：个人商用房贷款……台帐合同号：33010200604070008109……借据状态：结清，组件校验日期：2001-06-21，贷款发放日期：2001-06-21，贷款起息日期：2001-06-21，贷款到期日期：2011-06-19，贷款发放日：2001-06-21，贷款结束日期：2009-11-06……上次还款日期：2009-11-06，计算贷款总额：765375.02元……”庭审中，原告阎德利提交《房屋抵押权注销登记申请书》一份，抵押权人为中国工商银行股份有限公司沈阳常德支行，抵押人为原告阎德利，房屋为“新民市张家屯乡1号楼1层、2号楼1层”，申请注销原因为贷款结清申请撤押，但仅抵押权人处加盖了“中国工商银行股份有限公司沈阳常德支行”个人信贷业务合同专用章，代理人及时间处无签字或盖章，抵押人处无签字或盖章。庭审中，原、被告均表示被告宝兴公司已经将案涉房屋交付给了原告阎德利，故原告表示放弃请求法院判令被告交付房屋的诉讼请求。
另查明，1997年3月28日，新民市计划经济委员会下发新计经发（1997）59号《关于柴家村建村民住宅楼的批复》，同意张家屯乡建村民住宅楼一栋，建筑面积6500平方米。1997�4月28日，新民市村镇建设办公室下发97019号《辽宁省村镇建设施工许可证》，施工单位为辽宁省关东建筑公司。1998年4月13日，被告宝兴公司（乙方）与新民市张家屯乡政府（甲方）签订《联建工程合同书》，合同约定“经甲乙双方研究决定共同合作新建新民市张家屯乡柴家村村民集资住宅楼。住宅楼共2栋，每栋六层，1层为商业网点，2-6层为农民住宅……原乙方辽宁关东房地产开发有限公司与新民市张家屯乡政府所签联建工程合同作废，一切债权债务由现乙方负责。现工程队撤出，如果现工程队能达到乙方要求可优先选用……7、关于土地问题。在张家屯乡所建造的两栋住宅楼的全部资金由乙方负责，工程竣工后该楼的一切产权归乙方，两栋楼的占地面积归乙方无偿使用……”2000年9月20日，被告宝兴公司以划拨方式取得新民市张屯乡10721.5平方米住宅用地的土地使用�。被告宝兴公司已取得新民市张家屯乡两栋商品住宅楼的《商品房销售许可证》（2000-13号），即案涉房产符合商品房预售条件，准予预售。
再查明，第三人贺宝崑向法庭提供《房屋买卖协议书》两份以证明其购买并占有使用部分案涉房。2005年11月29日，案外人赵勇与张家屯乡柴家村农民集资楼售楼处签订《房屋买卖协议书》一份，约定赵勇购买柴家村农民集资楼小区西侧住宅楼二单元2号网点楼（面积269.77平方米），房价为每平方米1050元，预交50%，待办理房产证时交足另50%，房产移交事宜由赵勇自行协商解决，张家屯乡人民政府作为该协议的担保方盖章并由边疆签字。2008年5月18日，第三人贺宝崑与赵勇签订《房屋买卖协议》一份，约定贺宝崑购买上述房屋，总价为15万元。
第三人侯立军提供《房屋买卖协议书》两份、《收据》四张以证明其购买并占有使用部分案涉房产。两份《房屋买卖协议书》中，一份无签订时间，一份签订时间为2005年10月15日，协议双方均为第三人侯立军与张家屯乡柴家村农民集资楼售楼处，张家屯乡人民政府均作为担保方盖章。两份协议约定由第三人侯立军购买张家屯乡柴家村农民集资楼西侧住宅楼三单元3号（面积140.548平方米）、4号网点（面积269.77平方米），房价为每平方米1050元，预交50%，待办理房产证时交足另50%。
第三人吴冬菊提供《专用收款收据》二张以证明其购买了两套房产包括一个住宅和一个网点，有权占有使用部分案涉房产。《专用收款收据》均加盖被告宝兴公司财务专用章，交款单位为第三人吴冬菊，收款事由为预收房款。其中一张《专用收款收据》时间为2000年9月30日，金额为19951元；另一张�专用收款收据》时间为2000年11月23日，金额为40000元。但两张《专用收款收据》中均未注明楼号和房号。
还查明，2017年4月14日，新民市房产管理处出具《证实》一份，内容为：“沈阳宝兴房地产开发有限公司开发的位于张家屯乡的两栋楼房，尚未在我处办理房屋初始登记证明”。
上述事实，有起诉状、《商品房购销合同》、《个人贷款借据基本信息》、《关于抵押房地产的批复》、《沈阳市个人贷款购房抵押备案登记书》、《辽宁省沈阳市商品房（结算）专用发票发票联》、《房屋抵押权注销登记申请书》、《土地使用权证》、《辽宁省村镇建设施工许可证》、《关于柴家村建村民住宅楼的批复》、《联建工程合同书》、《商品房销售许可证》、《房屋买卖协议书》、《收据》、《专用收款收据》、《证实》当事�陈述等证据，经庭审质证，予以确认，并开庭笔录在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，且被告已经取得案涉房产的商品房预售许可证，现原告已经全额交付了购房款，被告已经向原告交付了房屋，原、被告之间形成合法的商品房买卖关系，故对于原告请求法院确认原、被告签订的《商品房购销合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告协助其办理房屋所有权登记手续的诉讼请求，现原告依照合同约定向被告支付了全部购房款，被告应负有向原告交付房屋，并协助原告办理房证的义务。但因案涉房产现尚不具备办理房证的条件，故原告此项诉讼请求，本院不予支持，原告可待诉争房屋具备办证条件时另行主张权利。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同�》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告阎德利与被告沈阳宝兴房地产开发有限公司于2001年5月19日签订的《商品房购销合同》有效；
二、驳回原告阎德利的其他诉讼请求。
案件受理费16617元，由被告沈阳宝兴房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张 颖
审 判 员 周付文
人民陪审员 李艳静
二〇一七年九月十四日
书 记 员 王海滨