苏州市吴中区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）吴执异字第0041号
异议人熊尚进。
申请执行人朱素祯。
委托代理人季海兵、张心源，北京××（××）律师事务所律师。
被执行人郏勤。
被执行人盛琦。
被执行人盛旦华。
被执行人张青琳。
被告苏州乾生元食品有限公司,住所地苏州市吴中区。
法定代表人盛旦华，该公司董事长。
申请执行人朱素祯申请执行郏勤、盛琦、盛旦华、张青琳、苏州乾生元食品有限公司（经下简称乾生元公司）民间借贷纠纷一案，本院于2015年4月3日立案受理后，案外人熊尚进提出执行异议，本院依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
异议人熊尚进异议称，2013年1月16日，其与吴中区XX镇XX街XX号房屋所有权人郏勤签订《商铺租赁合同》一份，租赁10年，并应郏勤要求一次性支付了房租。该商铺自此一直处于租赁状态，依“买卖不破租赁原则”，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，因此其仍有权继续占有该商铺进行经营活动。故请求停止要求承租户迁出吴中区XX镇XX街XX号。
申请执行人朱素祯答辩称，依据异议人与郏勤的租赁合同，约定的租金总金额支付方式、支付时间及保证金金额，均不能和所谓的付款凭证相对应，不能排除异议人与郏勤之间订立虚假租赁合同以对抗法院执行。故请求法院驳回异议人提出的异议。
被执行人郏勤、盛琦、盛旦华、张青琳、乾生元公司未作答辩。
经审查查明，朱素祯与郏勤、盛琦、盛旦华、张青琳、乾生元公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年12月3日立案受理。审理过程中因朱素祯的诉讼保全申请，本院于同月12日裁定查封了郏勤名下坐落于苏州市吴中区XX镇XX街XX号房屋（建筑面积241.32㎡）。该案经调解，上述当事人自愿达成协议，本院遂于2014年12月25日作出（2014）吴民初字第1726号民事调解书。该调解书确定郏勤于2015年3月31日前归还朱素祯借款本金、利息1160万元及律师费33万元和自2014年11月30日至实际还款之日止经借款本金900万元为基数计算的相应利息；盛琦、盛旦华、张青琳、乾生元公司承担连带清偿责任。因上述义务人未全面履行生效法律文书确定的义务，权利人朱素祯向本院申请执行。
在执行过程中，本院于2015年4月21日对被执行人郏勤名下坐落于苏州市吴中区XX镇XX街XX号房屋委托评估。2015年6月17日，本院向案外人熊尚进发出通知，要求其提供承租木渎镇羡园街106号房屋租赁合同原件及最近一次缴交租金的凭证。遂后案外人熊尚进提出执行异议，请求法院停止要求XX镇XX街XX号房屋承租户迁出该房。
案外人熊尚进认为：其于2013年1月16日实际占用XX镇XX街XX号房屋，并对该房屋进行了经营修缮，也应郏勤要求一次性支付了房租，该商铺自此一直处于其租赁状态。为证明其上述主张，向法院提供以下证据：
1、2012年12月31日熊尚进与郏勤签订的《商铺租赁合同》一份，载明：郏勤将木渎镇羡园街106号商铺（241.32㎡）出租给熊尚进，租期自2013年1月16日至2023年1月15日，第一个4年年租金5万元，每年第一个月支付；第二个三年年租金5.5万元，每年第一个月支付；第三个三年年租金6万元，每年第一个月支付。保证金3万元不可抵扣房租；租金每一年支付一次，第一次租金及保证金在签订本合同时即时支付。证明双方《商铺租赁合同》签订后，郏勤用半个月时间腾出商铺，租赁起始时间以其实际占用该商铺的2013年1月6日起算。
2、苏州市新雅食品有限公司（以下简称新雅公司）开具给乾生元公司各分店的增值税票12张，及自制的与之相对应的新雅公司乾生元对帐单载明：自2012年11月5日至2013年4月8日，乾生元公司名下分店结欠新雅公司货款181881.41元（其中2012年11月至12月结欠66471.6元、2013年1月结欠29823.44元、2013年2月结欠23412.85元、2013年3月结欠38116.88元、2013年4月结欠24056.64元）
3、2014年10月16日许立中汇款给郏勤5万元的银行转帐凭证一张、许立中作为证明人于2015年7月13日出具的“2014年10月16日，我汇给郏勤的5万元正是受熊尚进委托支付的房屋租赁费”证明一份。
4、2014年10月16日翁英珠汇款给郏勤15万元的银行交易明细单二张，翁英珠作为证明人于2015年8月2日出具的“2014年10月16日，我汇给郏勤的15万元，是受熊尚进支付房屋租赁费”证明一份。
5、2014年12月15日熊尚进汇款给郏勤20万元的银行交易明细单二张。
对上述2、3、4、5项证据，熊尚进认为：2012年11月5日其开办的新雅公司向郏勤名下乾生元公司供货66471.6元，一直未付。2012年12月31日经与郏勤协商：郏勤将木渎镇羡园街106号商铺出租给其，货款冲抵房租，并要求其能否将十年租金在一年内提前支付所有房租（房租偏低的原因）。2013年1月8日至2013年4月8日苏州市新雅食品有限公司又向乾生元公司供货115409.81元，一直未付款。到2014年10月许立中、翁英珠汇款给郏勤计20万元，同年12月其汇款给郏勤20万元，共计已支付给郏勤581881.41元，已经将10年房租支付完毕。其实际承担房租金按年计每年的租金是19.7万元，按月计每月每平方米的租金为68元。
6、木渎镇羡园街106号在2013年2月至2015年8月期间的电费发票和2013年1月至2015年7月期间的水费发票、2013年1月至2015年7月木渎明清街商店职工工资发放单。证明熊尚进自2013年1月实际租用XX镇XX街XX号至今。
对上述证据申请执行人质证后认为：商铺租赁合同约定的租金及支付方式、时间与商铺租赁合同不能一一对应，熊尚进与郏勤之间有生意往来，不能排除熊尚进转帐郏勤款项是有其他用途，异议人与郏勤之间的租赁合同是虚假的。
另查明：
1、XX镇XX街XX号四址坐落地理位置：东临木渎镇明清南街、南向木渎镇山塘街、西傍木渎镇羡园街。明清南街与羡园街为平行的南北走向的商业街道，山塘街为东西走向商区景点街道。山塘街上有严家花园、明月寺、古松园、榜眼府第等景点。由此可以确定XX镇XX街XX号是典型的旅游景点商铺。
2、XX镇XX街XX号现经营情况：商铺内悬挂的营业执照名称：吴中区木渎老品坊食品商店；类型：个体工商户；经营场所XX镇XX街XX号；经营者：熊尚进；注册日期2015年1月28日。
3、木渎镇羡园街106号商铺外观情况：三面临街墙上及店前所悬挂店招牌为：中华老字号乾生元或乾隆始创乾生元。店堂内树有中华老字号--苏州乾生元公司简介屏风。
本院认为，人民法院在执行不动产时，对不动产承租人的合法权益应当保护。异议人熊尚进异议请求停止要求其迁出承租房XX镇XX街XX号，即意为请求在租赁期内阻止向受让人移交占有的被执行不动产。但异议人熊尚进的该异议请求，本院不予支持。理由：
1、按2012年12月31日熊尚进与郏勤签订的《商铺租赁合同》约定的付款时间,熊尚进应在2012年12月31日支付第一年的租金5万元及3万元保证金。而该时依熊尚进提供的增值税票和自制清单，乾生元各门店结欠熊尚进的新雅公司货款仅为66471.6元。如郏勤是因缺少资金而将商铺出租，却以不足以支付租金、保证金的货款抵付，另外，熊尚进在乾生元各门店拖欠其货款的情况下反而提前支付租金，该些情况与正常经营者经营逻辑明显不符。况且，乾生元及其各门店、郏勤以及熊尚进三者之间在经济上何关系也不清楚。
2、XX镇XX街XX号坐落的地理位置是旅游景区，作为有241.32㎡面积的景点商铺，且店招实际还使用中华老字号乾生元品牌，每年租金5万元显然畸低，乾生元任由他使用使用老字号也是有违常理的。熊尚进认为郏勤要求一次性支付十年的租金，故其先后支付（包括货款在内）581881.41元，实际承担的年租金也达19.7万元。但熊尚进所述的转帐郏勤40万元，也是在租赁合同签订了将近二年时间后所支付，该款转帐初始是否为租金明显依据不充分。
3、熊尚进所述其已于2013年1月16日占用XX镇XX街XX号商铺，但其个体经营的吴中区木渎老品坊食品商店在时隔两年以后的2015年1月28日才予以注册，该情况不符合通常的经营行为。故熊尚进于2013年1月16日已占用XX镇XX街XX号商铺并不足信。
综上所述：熊尚进所提供的其与郏勤之间于2012年12月31日签订的《商铺租赁合同》及实际发生租赁关系的事实尚不足以认定，异议人的异议不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款之规定，裁定如下：
驳回异议人熊尚进的执行异议。
异议人如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
执行长 孙宝华
执行员 姜春燕
执行员 丁向东
二〇一五年十一月十日
书记员 封铱磊