浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第695号
上诉人（原审被告、反诉原告）：何均。
委托代理人：孙炳。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭瑞芳。
委托代理人：吴乔珍。
上诉人何均因与被上诉人彭瑞芳房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省富阳市人民法院（2013）杭富民初字第1654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
一、2004年12月27日，彭瑞芳经拍卖竞得278号8-12﹟营业房。2010年4月18日，彭瑞芳与沈建群签订《房屋租赁合同》，约定彭瑞芳向沈建群租赁278号2-3﹟营业房二楼，租赁期限为2010年4月20日至2013年4月19日，年租金22000元，第三年租金在原租金基础上递增10%，允许彭瑞芳转租。2010年4月25日，彭瑞芳与赵荣君签订《房屋租赁合同》，约定彭瑞芳向赵荣君富阳市富春街道体育场路房屋，租赁期限为2010年5月9日至2013年5月9日，租赁房屋用途为休闲会所，年租金17000元，房屋于2010年4月25日前交付彭瑞芳使用。2010年4月21日，彭瑞芳与何均签订《房屋租赁合同》，约定乙方（何均、下同）向甲方（彭瑞芳、下同）租赁278号10-12﹟三间房屋一楼、二楼（建筑面积333.46平方米）和278号2-9八间房屋二楼（建筑面积391.86平方米），租赁期限为三年，自2010年4月25日至2013年4月24日，租赁房屋用途为休闲会所，第一年租金190000元，第二年租金210000元，第三年租金230000元，甲方保证其享有出租房屋所有权，租赁期满，如乙方需继续要求租赁房屋，应在期满前三个月内通知甲方，经甲方同意，双方根据市场租赁价格重新协商制定合同后，方可继续租赁。�方还约定违约条款：乙方有下列情况之一，甲方有权解除合同：1、未按约定时间交付租金，超过30天；2、从事非法经营及违法犯罪活动。甲方有下列情况之一，乙方有权解除合同：1、甲方不按时交付房屋7天以上；2、租赁的房屋主体结构存在缺陷，危及安全；3、在租赁期间，乙方承租的房屋被征收、征用、货币拆迁。甲、乙双方如违约，向对方支付当年租金的20%作为违约金。合同签订后，双方依约履行。
二、2013年4月24日租赁期限届满前，双方未重新签订合同。2013年5月3日起至8月17日止，彭瑞芳与何均双方就房屋租金问题多次进行协商，期间6月10日，彭瑞芳要求何均协商好租金，签订合同，否则不能继续使用房屋。2013年6月14日，彭瑞芳向何均发出律师函，要求何均在收到律师函后15日内腾空房屋，并付清租金，何均在收到律师函后，未腾空房屋。
三、2013年6月9�，何均向彭瑞芳支付租金22000元，2013年7月29日，何均向彭瑞芳支付租金11000元，2013年8月18日，何均向彭瑞芳支付租金11000元。
四、2013年4月15日、5月10日、8月16日，何均分别与278号2-7﹟房屋出租人签订相关房屋租赁协议。
五、彭瑞芳于2013年8月29日向法院提起诉讼，要求判令何均立即停止侵权，腾退278号8-9﹟营业房二楼、10-12﹟营业房一楼、二楼；2、赔偿彭瑞芳经济损失自2013年4月25日至实际腾退日止，按每月租金损失19700元，计算至2013年8月24日为78866元；3、本案诉讼费由何均承担。在审理过程中，彭瑞芳增加诉讼请求，要求何均支付违约金33800元。何均提出反诉，要求判令彭瑞芳支付何均违约金46000元并由彭瑞芳承担反诉案件诉讼费。
原审法院认为：彭瑞芳与何均签订《房屋租赁合同》，彭瑞芳将拍卖所得房屋及向他人租赁的房屋出租给何均使用，双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，《房屋租赁合同》有效。何均以彭瑞芳没有取得涉案房屋产权证为由，主张《房屋租赁合同》无效，没有法律依据，不予采信。《房屋租赁合同》期满后，何均未与彭瑞芳重新签订租赁合同，彭瑞芳也未同意何均继续租赁涉案房屋，何均应当返还租赁房屋。何均继续占有涉案房屋，不符合法律规定，由此造成彭瑞芳的经济损失应当予以赔偿。故彭瑞芳要求何均腾退278号8-9﹟二楼、10-12﹟一楼、二楼，赔偿至实际腾退之日止的经济损失，理由正当，予以支持；对于彭瑞芳要求何均停止侵权的诉请，与要求何均腾退涉案房屋的诉请法律后果一致，不另行作出裁判。对于经济损失的计算，彭瑞芳与何均均同意按照上一年度租金计算，但彭瑞芳要求按照年租金169000元计算，何均要求按照上一年度总租金除以全部租赁房屋面积乘涉�房屋面积计算。原审法院认为，彭瑞芳与何均在《房屋租赁合同》中并没有约定涉案房屋上一年度租金为169000元，而是约定彭瑞芳出租给何均的全部房屋上一年度租金为230000元，因此，彭瑞芳对于经济损失计算标准的主张，缺乏理由，不予采信，何均对经济损失计算标准的主张，理由正当，予以采信。彭瑞芳与何均约定上一年度租金为230000元，总出租房屋面积725.32平方米，其中涉案房屋面积447.33平方米，年租金应为141848.98元，月租金11820.75元，即何均占用彭瑞芳涉案房屋应赔偿彭瑞芳经济损失为每月11820.75元。对于彭瑞芳主张的违约金，彭瑞芳与何均签订的《房屋租赁协议》已经履行完毕，彭瑞芳也无证据证明何均在履行协议过程中存在“1、未按约定时间交付租金，超过30天；2、从事非法经营及违法犯罪活动”情形，因此，彭瑞芳该项诉讼请求，没有事实依据和法�依据，不予支持。对于何均反诉主张的违约金，虽然彭瑞芳至今没有办理涉案房屋产权变更登记，但彭瑞芳已经依照双方签订的《房屋租赁协议》的约定向何均交付出租房屋，并提供何均办理营业执照所需相关资料，协议履行过程中也没有因第三人对租赁房屋主张权利而导致何均不能使用出租房屋，且《房屋租赁协议》已经履行完毕，故何均该项反诉请求，缺乏理由，不以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、何均于判决生效之日起十日内腾退彭瑞芳所有的坐落富阳市富春街道体育场路278号8-9﹟二楼、10-12﹟一楼、二楼营业房；二、何均赔偿彭瑞芳2013年4月25日起至2013年8月24日的经济损失47283元，减去已支付44000元，尚应支付3283元，于判决生效之日起十日内付清；三、何均赔偿彭瑞芳�2013年8月25日起至实际腾退之日止按照每月11820.75元计算的经济损失；三、驳回彭瑞芳的其他诉讼请求；四、驳回何均的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1958元，由彭瑞芳负担1901元，由何均负担57元；反诉费475元，由何均负担。
宣判后，何均不服，向本院提起上诉称：彭瑞芳对案涉房屋未取得合法的所有权或使用权，其无权进行租赁活动，故双方之间的《房屋租赁合同》无效。何均与彭瑞芳于2010年4月21日签订《房屋租赁合同》，约定何均向彭瑞芳处租赁富阳市富春街道体育场路278号10-12#房屋一楼、二楼和278号2-9#房屋二楼用于经营，合同第七条第一项约定，甲方（彭瑞芳）保证其享有出租房屋的所有权。签订合同时，彭瑞芳向何均�示了案涉房屋的《拍卖成交确认书》，以证明其所持有的房屋系通过拍卖取得。根据《拍卖成交确认书》第2条，竞得人（买受人）须待购房款全数进入本拍卖中心帐户后方能要求提货。该条款表明，彭瑞芳只有在付清全款的前提下才能合法持有案涉房屋。何均即要求其出示购房款已全额付清的凭据，彭瑞芳出示的收据显示其仅支付了部分购房款，同时其保证能马上付清余款并办妥相关产权登记手续。然彭瑞芳至今仍未办妥产权登记手续。在一审庭审过程中，何均的代理人问彭瑞芳的代理人案涉房屋其已支付多少购房款，彭瑞芳代理人拒绝回答，故何均有理由相信其至今尚未付清购房款，其对案涉房屋系非法占有。综上，彭瑞芳既不是案涉房屋的所有权人，也不是合法的持有人，故其与何均签订的房屋租赁合同无效。一审法院应按无效合同对本案进行审理，其认定�同有效是错误的。鉴于上述理由，一审判决适用法律错误。请求撤销原判，依法改判驳回彭瑞芳的原审诉讼请求。
被上诉人彭瑞芳辩称：关于何均与彭瑞芳房屋租赁合同纠纷一案，何均的上诉事实与理由缺乏事实根据，也没有相应的法律依据。对于尚未取得房产证的房屋的租赁效力问题，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条明确规定“一审法院庭审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准的，人民法院应当认定有效”。涉案房屋有相应的建设工程规划许可证，彭瑞芳依法于2004年12月通过拍卖合法取得，何均于2010年4月21日始租用涉案房屋至今，没有产权纠纷产生，何均在向工商部门审批百草堂休闲会所时提交的场地证明，这些事实均证明案涉房屋属于彭瑞芳所有。租赁合同期满至今已近一年，何�仍占用涉案房屋，已构成侵权，造成彭瑞芳极大的经济损失，故彭瑞芳要求何均腾退房屋，赔偿经济损失合理合法。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。何均的反诉、上诉无非是利用法律程序故意拖延时间而已，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人何均和被上诉人彭瑞芳在二审期间均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，彭瑞芳与何均于2010年4月21日签订的《房屋租赁合同》，彭瑞芳将拍卖所得房屋及向他人租赁的房屋一并出租给何均使用，系双方当事人真实意思的表示，彭瑞芳所拍卖所得的房屋虽然至今没有办理房屋产权变更登记，但彭瑞芳拍卖后已合法取得涉案房屋，且彭瑞芳已经按双方签订的《房屋租赁合同》的约定向何均交付了房屋，并提供何均办理营业执照所需相关资料，现何均已根据�房屋租赁合同》所约定的租赁期限履行完毕，且何均在租赁期间也没有他人对该租赁房屋主张权利而导致何均不能使用的情况。故原审法院认为双方所签订的《房屋租赁合同》并不违反法律的强制性规定，应属有效的认定是正确的。现双方所约定的房屋租赁期限已届满，何均与彭瑞芳未重新签订租赁合同，彭瑞芳也不同意何均继续租赁涉案房屋，因此，原审法院判决何均腾退其所承租彭瑞芳的房屋并赔偿彭瑞芳经济损失并无不当。何均的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）
项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由何均负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 盛 峰
代理审判员 睢晓鹏
二〇一四年四月二日
书 记 员 项 琳