湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终8609号上诉人（原审原告）：邓文博，男，1988年6月21日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：张自海，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王传，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南惠天然物业限公司长沙分公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区梅溪湖街道枫林三路899号万科城市花园芒果商业街1113号。负责人：曹文英，系总经理。委托诉讼代理人：邓佑良，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏华，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。上诉人邓文博因与被上诉人湖南惠天然物业管理有限公司长沙分公司（以下简称惠天然公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初4457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人邓文博上诉请求：1、请求撤销原审判决；2、撤销邓文博与惠天然公司签订的《前期物业服务合同》。事实与理由：1、原审认定事实不清，适用法律错误。2、邓文博主张《前期物业服务合同》中约定的2.4元/月/㎡物业服务费收费标准过高，且签订《前期物业服务合同》系交房时被迫签订的，故邓文博有权诉请撤销该《前期物业服务合同》。被上诉人惠天然公司答辩称，1、邓文博所称《前期物业服务合同》作为交房的条件之一，没有事实依据。《商品房买卖合同》中第22条中已明确约定前期物业服务企业及物业服务费收费标准，不存在显失公平的情况。2、邓文博请求撤销《前期物业服务合同》没有事实与法律的依据。3、原审法院对要约的认定没有错误，请求二审法院依法予以维持。上诉人邓文博向一审法院起诉请求：1、撤销双方签订的《前期物业服务合同》；2、本案受理费由惠天然公司承担。一审法院认定事实：惠天然公司系湖南高瑞房地产开发有限公司于2013年通过招投标的形式选聘为涉案房屋所在小区的物业管理单位。2013年12月19日，湖南高瑞房地产开发有限公司与惠天然公司签订《前期物业服务合同》，该合同第三条约定：“湖南惠天然物业管理有限公司长沙分公司对[惠天然·高瑞雅园]项目实行包干制。业主物业服务费用：2.4元/平方米（按建筑面积计收，房产证未办理出来前，按《商品房买卖合同》中的预售面积计收，房产证办理后，按房产证面积计收。）因小区分期进行开发，造成噪音及环境影响，自首期楼盘交付之日的次月开始至2017年12月31日止，物业服务费用优惠0.4元/平方米，差额部分由开发单位补贴。甲方按照本合同（包括补充协议）支付早期介入费用。”后湖南高瑞房地产开发有限公司将涉案小区所有车位委托给惠天然公司管理，并将车位租赁费暂定为500元/月。2015年11月14日，邓文博从出卖人湖南高瑞房地产开发有限公司购得涉案房屋，建筑面积为130.01平方米，并签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同第八条约定出卖人应于2015年12月31日前向买受人交付房屋，合同第二十二条约定：“1、出卖人依法选聘的物业服务企业为湖南惠天然物业管理有限公司长沙分公司，资质证号为湘建房（物）证字第137号；2、前期物业服务期间，物业服务收费方式为包干制。物业服务期限：自交房之日至首届业主委员会成立止，前期物业服务费价格优惠后暂定为2元/月/平方米(建筑面积)，收费起始时间为入伙通知书交楼的次月至2017年12月31日止……”后湖南高瑞房地产开发有限公司依约将涉案房屋交付给邓文博。2016年9月10日，邓文博（甲方）就涉案房屋的前期物业服务事宜与惠天然公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：“……本合同所指的前期物业服务是指：自房屋出售之日起至业主大会成立后业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理服务……第四条物业管理费用（不包括共用部位及共用设施设备大修、中修、更新、改造等费用）。一、物业服务费用1、住宅物业服务费：2.4元/月/平方米（按建筑面积计收，房产证未办理出来前，按《商品房买卖合同》中的预售面积计收，房产证办理后，按房产证面积计收。因小区分期进行开发，造成噪音及环境影响，自首期楼盘交房之日的次月起至2017年12月31日止，物业服务费优惠0.4元/月/平方米，差额部分由开发单位补贴）……3、车辆服务费用，根据湘价服[2014]11号文件规定执行；车位服务费用：30元/月/个；车辆临时泊车：按次收费：5元/次/车，1小时内免费，每次以12小时为限；停车位包月租赁费：500元/月/车……”同时，邓文博签订了《承诺书》一份，载明：“本人邓文博，是惠天然·梅岭国际3栋2201号房屋所有权人。现已阅读并理解湖南惠天然物业管理有限公司长沙分公司制定的惠天然·梅岭国际《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《消防安全责任书》、《精神文明公约》、《物业服务手册》、《装修管理规定》及各项约定，现郑重承诺：一、本人已详细阅读并了解以上协议、规约、约定条款，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守以上协议及规约……三、同意转让本物业时取得物业受让人签署的此承诺书交送惠天然物业，惠天然物业收到物业受让人签署的承诺书前，此承诺继续有效……”合同签订后，邓文博依约向惠天然公司缴纳了12个月物业管理费共3120元。因惠天然公司对涉案房屋所在小区的物业服务处于前期试供期，故在2017年5月1日之前一直未向该小区业主收取停车位服务费用。后因涉案小区业主对停车位租赁费标准提出异议，惠天然公司于2017年5月15日对停车位租赁费标准作出变更，并发出了《关于梅岭国际一期停车场收费管理的温馨提示》，载明：“接高瑞房产通知，根据湖南省物价局《湖南省机动车停放服务收费管理办法》（湘价服[2014]11号）文件精神及审批的收费标准，于2017年5月15日起启动停车场的收费，具体收费标准如下：1、临时停车车辆：按进出次数收费，停车时间在1小时内免费，超过1小时不满12小时，收取5元/次，超过12小时不满24小时，收取10元/次，依此类推；2、车位租赁：实行一车一卡，设月卡、季卡、年卡三种办理方式，公司与业主签订车位租赁协议，不限定进出次数，中途不能退卡；月租收费标准500元/月/个；季租收费标准400元/月/个；年租收费标准300元/月/个；3、电动车、摩托车：收费标准20元/月/辆，由公司划定指定区域进行停放，凭小区车辆出入牌进出停车场；4、有意向购买车位的业主请到营销中心咨询购买，物业按物价局审批的30元/月/个标准收取物业服务费……”。2017年6月16日，邓文博以其与惠天然公司签订的《前期物业服务合同》中约定的住宅物业服务费及停车位包月租赁费用过高为由，起诉至一审法院要求撤销该合同。另查明，涉案小区2.4元/月/平方米的前期物业服务费的收费标准，已于2015年12月7日经长沙市发展和改革委员会核定通过，试行一年。2016年11月24日再次经该委员会核定通过，物业服务收费标准执行至业主委员会成立或召开业主大会。现涉案小区未成立业主委员会。邓文博未与惠天然公司签订停车位租赁合同，亦未向惠天然公司支付过任何停车位租赁费用。以上事实，有当事人当庭陈述，邓文博提交并经庭审质证的《前期物业服务合同》及物业管理费收费票据，惠天然公司提交并经庭审质证的《长沙市前期物业管理招投标备案表》、湖南高瑞房地产开发有限公司与惠天然公司签订的《前期物业服务合同》、邓文博签订的《长沙市商品房买卖合同》及承诺书、《长沙市住宅前期物业服务收费标准核定表》两份、湖南高瑞房地产开发有限公司向惠天然公司出具的及《关于梅岭国际车位委托管理的函》等证据予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，邓文博与惠天然公司于2016年9月10日签订的《前期物业服务合同》有双方的签字或盖章，且邓文博已在《承诺书》上签字确认，并明确表示其已阅读并理解了该协议的各项约定，故该合同应认定为系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。现邓文博以该合同中约定的住宅物业服务费2.4元/月/平方米及停车位租赁费500元/月/车的标准过高、显失公平为由，要求撤销上述合同。对此，一审法院认为，物业服务收费根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，本案中，涉案房屋所在小区2.4元/月/平方米的物业服务收费标准已经长沙市发展和改革委员会核定通过，实行的是政府指导价格标准，且双方在签订的《前期物业服务合同》中约定的物业服务收费标准亦是按上述政府指导价作出的约定。同时，在合同履行过程中，惠天然公司系按优惠后的物业服务收费标准2元/月/平方米价格向邓文博实际收取的物业管理费，且邓文博并未提供相应的证据证明惠天然公司提供的物业服务存在质价不符的情形，故对邓文博主张的《前期物业服务合同》中约定的2.4元/月/平方米物业服务费标准过高、显失公平的意见，理据不足，一审法院不予采纳。关于邓文博主张的停车位租赁标准过高的问题，虽然双方在签订的《前期物业服务合同》第四条中约定了停车位包月租赁费为500元/月/车，但从该条的内容来看，该条系惠天然公司作为停车位所有权人向邓文博发出的订立停车位租赁合同的要约，在邓文博作出承租的承诺之前，该条款对邓文博并未产生实际影响。况且，惠天然公司已于2017年5月15日发出《关于梅岭国际一期停车场收费管理的温馨提示》，将《前期物业服务合同》中约定的停车位包月租赁费由一种收费方式变更为设月卡、季卡、年卡三种方式，具体收费标准变更为：月租收费标准500元/月/个；季租收费标准400元/月/个；年租收费标准300元/月/个。可知，邓文博完全可以根据自身实际情况在上述收费标准中灵活选择。即使《前期物业服务合同》中约定的500元/月/车的停车位包月租赁费标准过高，但因惠天然公司通过其行为变更了合同中约定的停车位租赁费收费方式及标准，已丧失撤销《前期物业服务合同》的基础。综上，对邓文博要求撤销其与惠天然公司签订的《前期物业服务合同》的诉请，理据不足，一审法院不予持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第二十五条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：驳回邓文博的全部诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取40元，由原告邓文博负担。本院二审中，上诉人邓文博提交了其于2018年1月7日向惠天然公司交纳2018年1月7日至2018年2月6日期间的停车费500元收据一张和其与惠天然公司于2018年1月7日签订的《梅岭国际一期地上车库一份》，拟证明惠天然公司仍按其主张的标准收取停车费。惠天然公司质证称，对其真实性、合法性没有异议，但不能达到邓文博的证明目的，双方签订《地下车库停车位租赁协议书》是邓文博自己的选择，惠天然公司没有强迫邓文博签订，且价格是市场决定的。本院根据各方的举证、质证，认证认为：对该证据的真实性、合法性予以认可，上述协议也是邓文博自愿选择的结果，不能证明惠天然公司强制收取停车费。本院二审查明的其他事实与一审无异。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条、第二十五条之规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。本案中，邓文博与惠天然公司签订的《长沙市商品房买卖合同》中就包含有前期物业服务企业的名称及收费标准。邓文博在收房的同时，又与惠天然公司签订有《前期物业服务合同》，故应认定该合同系双方当事人真实的意思表示，合法有效。上诉人邓文博所称其被迫签订《前期物业服务合同》，签订该合同是交付的前提条件，但其没有提供证据予以证明，故本院对上诉人要求撤销双方签订的该物业服务合同的诉求不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费80元，由上诉人邓文博负担。本判决为终审判决。审判长  刘凯审判员  刘英审判员  ＸＸ二〇一八年二月一日书记员  龚巧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。