广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终9275号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市坪山横塘股份合作公司
法定代表人：高志勇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄小明，广东华商（龙岗）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗娟，广东华商（龙岗）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：弘烨科技（深圳）有限公司（由深圳市龙岗区坪山东明塑胶五金厂转型升级变更登记）
法定代表人：许东益，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李明清，广东恒港律师事务所律师。
上诉人深圳市坪山横塘股份合作公司(以下简称横塘公司)与上诉人弘烨科技（深圳）有限公司（以下简称弘烨公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服龙岗区人民法院（2015）深龙法山民初字第934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
横塘公司的上诉请求：1、维持一审判决第一、二、五项；2、撤销一审判决第三项，改判弘烨公司向横塘公司支付场地占有使用费（按每月65000元的价格计算，自2015年8月20日起计算至实际搬离之日止，并减扣已付场地使用费71918元）；3、撤销一审判决第四项，改判弘烨公司向横塘公司支付从2015年10月16日按逾期付款金额的1%每天支付滞纳金（实际计算至弘烨公司缴清应缴欠费之日止）；4、本案一、二审诉讼费用由弘烨公司承担。上诉事实和理由：一、横塘公司在合同到期后已通过书面方式通知弘烨公司在每月租金65000元标准基础上享有优先承租权，否则应搬出厂房，但弘烨公司每次均不给横塘公司明确回复，仅要求协商，明显在故意拖延时间。弘烨公司既未书面同意以每月租金65000元标准享有优先承租权，又未及时搬出厂房，横塘公司有权按照每月65000元的价格追索租金，弘烨公司应当自2015年8月20日起按照每月65000元的价格缴纳场地占有使用费。
弘烨公司辩称：横塘公司的上诉理由不能成立，弘烨公司依法应当享有优先承租权。横塘公司在合同到期后于2015年4月10日发出通知，要求将原房屋租金提高到每平方米8元，并将弘烨公司承建的房屋3700平方米纳入到计算租金的范围。证明横塘公司在双方的租赁合同期满后同意接收弘烨公司加建的房屋。弘烨公司愿意按每平方米8元的标准，按照原合同的房屋面积计算，继续承租涉案房屋，并于2015年7月24日致函要求签订合同，行使优先承租权。但横塘公司为了排除弘烨公司的优先权，将合同租金由原来的30822元提高到65000元，横塘公司的行为违背了诚实信用原则。横塘公司的上诉理由不能成立，请求二审法院查明事实，驳回横塘公司的上诉请求。
弘烨公司的上诉请求：1、依法撤销一审判决，裁定发回重审；2、本案一、二审诉讼费由横塘公司承担。上诉事实和理由：一、原审法院判决认定事实不清，证据不足。法院认定《租用厂房合同》无效，即应查明导致合同无效的责任，根据无效合同的处理原则进行判决。导致合同无效的原因是横塘公司将“无产权证且无建设规划许可证”的房屋出租给弘烨公司使用，弘烨公司存在重大过失，在签订《租用厂房合同》后，弘烨公司投资兴建了厂房5栋，投资近300万元，且弘烨公司以自己的行为接收了弘烨公司租赁期间添附的建筑物，依法应当向弘烨公司进行投资添附建筑物的补偿。原审法院受理了弘烨公司对建筑物造价评估申请，即应当委托估价机构对弘烨公司在租赁期间添附的建筑房屋5栋及供电设施进行估价。原审法院对弘烨公司的申请未委托估价，亦未给予任何答复，在一审判决中亦未进行处理，导致本案事实不清。二、弘烨公司在租赁横塘公司厂房期间，建筑房屋经过横塘公司同意，且横塘公司同意接受和利用，依法应当向弘烨公司支付相应的补偿。弘烨公司与横塘公司于1998年1月15日签订的《租用厂房合同书》中明确约定：“甲方（横塘公司）允许乙方（弘烨公司）在此空地建造房屋”，证明弘烨公司在涉案厂区内加建厂房已征得横塘公司同意。三、原审法院审理程序违法。弘烨公司在一审提起反诉，并提交了《评估鉴定申请书》，庭审中，法庭对申请评估的范围进行了确认，但未委托估价机构进行鉴定，未向弘烨公司作任何答复，亦未在判决书中释明未进行估价的理由。四、原审法院适用法律错误，导致错误判决。原审法院应适用有关无效合同处理原则的《中华人民共和国合同》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，查明导致合同无效的责任归属，并根据过错的大小认定双方应负之责。而上述司法解释第十三条属于有效合同处理原则，原审适用该条进行判决，属适用法律错误。五、原审判决本诉诉讼费承担问题存在错误，请求二审法院纠正。
横塘公司辨称：一、双方之间签订的合同已经对承租期间加建的不动产有明确的约定，该合同约定，合同到期后，所有的固定资产（包括不动产）都是横塘公司所有。相关的合同约定是双方协商一致的真实意思表示，对双方有约束力。一审法院驳回弘烨公司的反诉请求有事实和法律依据。二、关于诉讼费。弘烨公司在一审诉讼期间支付过部分房屋租金，故该部分租金一审不再支持。但横塘公司在起诉时的诉请，是有事实和法律依据的，一审判决弘烨公司承担全部的诉讼费用合理合法。
横塘公司向一审法院起诉请求：1、横塘公司、弘烨公司之间签订的《租用厂房合同书》无效；2、责令弘烨公司立即迁出租赁房屋并交还给横塘公司；3、弘烨公司立即支付横塘公司2015年7月1日至2015年10月15日期间的房屋场地占有使用费共计107877元；4、弘烨公司立即支付横塘公司2015年8月20日至2015年10月15日期间的场地占有使用费共计人民币62659元；5、弘烨公司向横塘公司支付从2015年10月16日起至实际迁出租赁房屋之日止的房屋占有使用费；6、弘烨公司从2015年10月16日按逾期付款金额的1%每天向横塘公司支付滞纳金（实际计算至弘烨公司缴清应缴欠费之日止）；7、弘烨公司承担本案的全部诉讼费用。
弘烨公司向一审法院反诉请求：1、依法确认《租用厂房合同书》无效；2、横塘公司赔偿弘烨公司经济损失200万元；3、本案诉讼费用由横塘公司承担。
一审法院认定事实：横塘公司于2012年6月10日与深圳市龙岗区坪山东明塑料五金厂签订了《租用厂房合同书》，约定深圳市龙岗区坪山东明塑料五金厂租用横塘公司所有的位于xxx区xx路x号的园区内厂房x栋、宿舍x栋，租金共计30822元；租赁期限为2012年4月1日至2015年4月1日。横塘公司、弘烨公司均确认双方自1994年起即存在租赁合同关系，横塘公司将xxx区xx路x号的园区内厂房x栋、宿舍x栋出租给东明厂使用；弘烨公司在租赁期间在厂区内空地上加建了四栋铁皮房，弘烨公司主张加建前取得了横塘公司的同意，但弘烨公司未提交相应证据证实，且横塘公司称其对弘烨公司的加建行为不知情。
深圳市龙岗区坪山东明塑料五金厂已于2012年11月6日经转型升级变更登记为弘烨科技（深圳）有限公司，弘烨科技（深圳）有限公司至今仍在使用涉案租赁房屋，横塘公司于2015年11月4日起诉至原审法院，请求判令弘烨科技（深圳）有限公司立即迁出租赁房屋。横塘公司、弘烨公司在庭审中均确认涉案租赁房屋没有房产证，也没有建设规划许可证；双方均确认弘烨公司按每月30822元为标准支付了2015年11月1日前的场地占有使用费。
一审法院认为，横塘公司将深圳市xxx区xx路x号的xx厂房和x栋宿舍租赁给弘烨公司使用，该租赁标的物没有产权证且无建设规划许可证，横塘公司、弘烨公司双方签订的《租用厂房合同书》属无效合同。横塘公司诉请弘烨公司返还深圳市xx区xx路x号的x栋厂房和x栋宿舍，合法有据，原审法院予以支持。《租用厂房合同书》虽无效，弘烨公司实际占用了涉案厂房和宿舍，且实际按《租用厂房合同书》约定的月租30822元向横塘公司支付了场地使用费至2015年10月31日止；现横塘公司请求弘烨公司按照月租65000元的标准补交2015年8月20日起至2015年10月31日期间的支付场地占有使用费差额，横塘公司的诉请于法无据，原审法院不予支持。横塘公司、弘烨公司双方均确认弘烨公司至今仍在占有使用xx区xx路x号的xx厂房和xx宿舍，弘烨公司应按《租用厂房合同书》约定的月租30822元向横塘公司支付2015年11月1日起的场地使用费，直至弘烨公司搬离之日止，横塘公司诉请弘烨公司按月租65000元为标准支付2015年11月1日起的场地使用费于法无据，原审法院不予支持。弘烨公司未提交证据证明其对涉案厂区内加建厂房已征得横塘公司同意，其对厂区内加建厂房的费用应自行承担，故弘烨公司反诉要求横塘公司赔偿经济损失200万元，无法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、确认横塘公司、弘烨公司间签订的《租用厂房合同书》无效；二、弘烨公司于判决生效之日起十日内将位于深圳市xxx区xx路x号的xx厂房和x栋宿舍返还给横塘公司；三、弘烨公司于判决生效之日起五日内向横塘公司支付场地占有使用费（按每月30822元的标准，自2015年11月1日起计算至实际搬离之日止）；四、驳回横塘公司的其它诉讼请求；五、驳回弘烨公司的其它反诉请求。本案本诉受理费2417元（横塘公司已预交），由弘烨公司负担。反诉受理费11400元（弘烨公司已预交），由弘烨公司负担。
本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，涉案租赁房产既无产权证，也未取得建设规划许可证，横塘公司、弘烨公司双方就涉案房产签订的《租用厂房合同书》依法应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。横塘公司诉请弘烨公司返还涉案房产，于法有据，原审法院予以支持正确，本院予以维持。《租用厂房合同书》虽无效，但弘烨公司实际占用了涉案厂房和宿舍，应向横塘公司支付占有使用费。现二审争议的焦点在于：一、弘烨公司应按何种标准向横塘公司支付2015年8月20日起的占有使用费；二、横塘公司是否应向弘烨公司赔偿加建费用。
关于焦点一。横塘公司主张弘烨公司应按65000元/月标准支付2015年8月20日起的占有使用费，但涉案房屋属未履行合法报建报批手续的非法建筑，对此类建筑并不存在指导性租金标准，直接适用合法建筑物租金标准于法无据，弘烨公司对此标准亦不认可，故横塘公司上述主张缺乏依据。涉案《租用厂房合同书》虽无效，但其租金标准是双方真实意思表示，一审参照该标准认定弘烨公司应按30822元/月支付占有使用费并无明显不当，本院予以认可。弘烨公司已据此标准向横塘公司支付场地使用费至2015年10月31日，现横塘公司请求弘烨公司按照月租65000元/月的标准补交2015年8月20日至2015年10月31日的占有使用费差额，缺乏事实依据，本院予以驳回。横塘公司诉请弘烨公司按65000元/月的标准支付2015年11月1日起至弘烨公司搬离之日止的场地使用费，依据不足，本院不予支持，一审判令弘烨公司应按30822元/月标准支付2015年11月1日起至搬离之日止的房屋占有使用费正确，本院予以维持。
关于焦点二。从《租用厂房合同书》第六条“空地内乙方（弘烨公司）所建造的建筑物任何时候产权都是甲方（横塘公司）所有”的约定看，弘烨公司在涉案厂区内加建厂房是经过横塘公司概括同意的，一审对此未予认定有误，本院予以纠正。但《租用厂房合同书》约定的租期至2015年4月1日已经届满，合同亦未约定横塘公司在合同期满后需对弘烨公司的加建物进行赔偿，故弘烨公司对于加建厂房的后果应有合理预期，涉案合同虽认定为无效，但实际已经如约履行完毕，弘烨公司租用涉案房屋的合同目的已经实现，并未因合同无效而产生损失，其认为在厂区内加建厂房的费用属于因履行无效合同所致损失，缺乏事实依据，本院不予采纳。因该项并非损失，弘烨公司要求横塘公司负担此项费用，于法无据，本院不予支持。
综上所述，双方当事人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，深圳市坪山横塘股份合作公司预交的2417元，由深圳市坪山横塘股份合作公司负担；弘烨科技（深圳）有限公司预交的13817元，由弘烨科技（深圳）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年十月八日
书 记 员 谢文琦（兼）