山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁08民终32号
上诉人（原审被告）：嘉祥联民超市有限责任公司，住所地：嘉祥县建设南路10号。组织机构代码：69967648-4。
法定代表人：张正水，系该公司经理。
委托诉讼代理人：白广河，山东公明政和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈飘飘，山东公明政和律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：济宁市富豪工贸有限公司，住所地嘉祥县城S338线路北（三力驾校东200米），组织机构代码：58309140-9。
法定代表人：程秀兰，系该公司经理。
委托诉讼代理人：孙昭令，山东恒正律师事务所律师。
上诉人嘉祥联民超市有限责任公司因与被上诉人济宁市富豪工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉祥县人民法院（2016）鲁0829民初3423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
嘉祥联民超市有限责任公司上诉请求：撤销原判第一项及第二项中要求上诉人承担违约金300万元的判决。事实和理由：一、一审法院判决解除上诉人与被上诉人于2016年7月7日签订的《房屋买卖合同》是错误的。1、上诉人从未与被上诉人签订过《房屋买卖合同》。本案一审判决第一项所涉《房屋买卖合同》是2016年7月7日上诉人与程秀兰个人签订的，而不是与被上诉人济宁市富豪工贸有限公司签订。2、上诉人嘉祥联民超市有限责任公司与被上诉人、程秀兰签订的关于处置涉案房屋的约定均是无效的。嘉祥联民超市有限责任公司的股东为嘉祥县供销合作社联合社和张正水，嘉祥县供销合作社联合社性质为集体所有制企业。《中华人民共和国公司法》第一百零四条规定“本法和公司章程规定公司转让、受让重大资产或者对外提供担保等事项必须经股东大会作出决议的，董事会应当及时召集股东大会会议，由股东大会就上述事项进行表决”。而张正水在转让公司房产的过程中，并没有召开股东大会，也没有征求股东嘉祥县供销合作社联合社的同意，另外嘉祥县供销合作社联合社性质为集体所有制企业，因此，上诉人嘉祥联民超市有限责任公司与被上诉人、程秀兰签订的关于处置涉案房屋的约定均是无效的。二、一审判令上诉人向被上诉人支付300万元违约金是错误的。2016年7月7日，上诉人与被上诉人签订的《协议书》第4条明确约定:“在办理完不动产登记证解押手续后的两个工作日内，乙方（被上诉人）应向甲方（上诉人）再付购房款三百万元，由甲方当天出具购楼款收据；在乙方付清本条款约定的房款的当天，甲乙双方安排各自人员共同到嘉祥县不动产登记中心办理不动产过户，将楼房的不动产证书过户到乙方名下。如乙方逾期支付此条所述房款，逾期一天按照千分之二的标准向甲方支付，当逾期付款超过5天则按乙方根本违约对待，需向甲方支付三百万元违约金”。2016年7月8日，被上诉人公司安排车辆及财务人员和上诉人财务人员一同办理的不动产登记证解押手续，按常理，被上诉人的财务人员是听从领导的安排，办理解押手续当然也会给公司领导汇报，被上诉人理当知道不动产登记证已经解押的情况。按照双方协议约定，被上诉人应当在办理完不动产登记解押手续后的两个工作日内向上诉人再付购房款三百万元。而事实上，被上诉人是2016年7月20日才向我方账户汇款，根据双方约定逾期付款超过5天按被上诉人根本违约对待，需向我方支付三百万违约金。关于我方法定代表人张正水给被上诉人法定代表人回复短信“会议没开完，我下午安排朱会计解押”的问题，是因为办理解押手续是由公司财务人员具体办理的，张正水对办理的具体情况不了解，而当时张正水正在开会，没法及时与朱会计核实真实情况，因而给对方回复的短信出现“失误”。一审判决已经查明被上诉人安排车辆及财务人员与上诉人的财务人员一起办理解押手续这一事实，却以张正水一个“失误的短信”就认定对方不知道涉案不动产已经在2016年7月8日便已涤除抵押权的事实显然不符合逻辑。三、一审判决上诉人向被上诉人支付300万的违约金明显超高，应依法撤销。在一审诉讼中，上诉人法定代表人张正水自己参加诉讼，没有法律常识，也没有委托律师，而被上诉人在一审中两次变更诉讼请求，以致于张正水对于案件审理存在理解失误的地方。上诉人在庭审中表示服从法院判决，相信法院会依据公平正义依法裁判。但是，300万的违约金明显超高，即使上诉人不主动提出减少违约金，法院仍应该主动提示并告知其可能存在的对其不利的法律后果，判决时也应依职权作出合法的判决。
济宁市富豪工贸有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
济宁市富豪工贸有限公司向一审法院起诉请求：判令由原告免费租赁使用嘉祥县中心街43号的楼房10年；被告继续履行协议。开庭时，诉讼请求变更为：被告履行2014年1月5日《协议书》及2015年1月7日《补充协议书》，将位于嘉祥县中心街43号的房产以1000万元的价格出售给原告，并配合办理不动产过户手续，支付违约金300万元；如被告不配合，则请求判令被告返还原告已付的900万元，并支付违约金300万元。后原告最终明确诉讼请求为：解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》，要求被告返还原告已付的900万元，并支付违约金300万元。
一审法院认定事实：原告济宁市富豪工贸有限公司租赁被告嘉祥联民超市有限责任公司坐落在嘉祥县中心街43号的楼房经营期间，被告因资金短缺需向银行贷款，被告要求原告为其银行贷款作担保。为此，2014年1月5日双方签订了《协议书》，双方约定：原告为被告申请银行贷款600万元提供连带责任担保；被告为保证按期履行偿还银行贷款义务，避免因逾期还贷而造成原告经济及征信损失，被告自愿将坐落于嘉祥县中心街43号的楼房及楼房所在的土地一并抵押给原告所有。如被告不能在银行贷款到期30天之前备齐600万元还贷资金，则由原告立即筹备还贷资金，由原告代被告偿还600万元。在原告代为还贷之前，被告必须与原告签订上述房、地产抵账协议，将上述房、地产以1000万元人民币的总价格抵偿给原告所有；原告在办理房产证和土地使用证过户之前另付被告300万元。在房产证和土地使用证过户到原告名下后，原告应于90天内向被告一次性付清其余100万元。办理房产、土地过户手续费用由双方各自承担50%。如被告不能履行上述约定内容，则视为被告严重违约、严重违背诚信，被告自愿承担违约责任。违约责任为：直接免除原告承租被告联民超市一楼房产所经营的老凤祥银楼10年的租金，并有权对外转租，或者由被告直接一次性支付给原告违约金300万元。对于本条款约定的违约责任，原、被告均一致放弃要求调低或调高违约金。2015年1月7日双方又签订了《补充协议书》，双方约定：鉴于双方于2014年1月7日申请的银行贷款已到期，目前被告经营资金仍旧困难，被告需继续申请银行贷款，故被告仍需原告继续帮助提供担保。双方于2014年1月5日签订的《协议书》仍旧有效，继续执行。同时，被告保证在2015年4月7日之前将上述房屋交付给原告使用；如逾期交付房屋，被告自愿按照每逾期交付一天支付1000元违约金。2016年1月6日，被告仍需要继续申请银行贷款，故被告仍需原告继续帮助提供担保。双方第三次签订了《协议书》，约定：按照双方2014年和2015年签订的《协议书》和《补充协议书》，被告要求原告为被告偿清600万元银行贷款本息。在原告为被告偿清后，被告立即要求银行解除对上述房屋和土地的抵押，双方继续履行2014年和2015年签订的《协议书》和《补充协议书》，即被告将上述房产和土地使用权以总金额1000万元价格一并出售给原告所有。在办理房产和土地使用权过户之前，原告再付给被告300万元作为购楼款；原告付款后，被告保证在付款次日配合原告办理上述房产及土地使用权过户手续；过户后，原告于90日内向被告支付剩余的100万元购楼款。如有违反应另行支付违约金300万元。原、被告均一致放弃要求调低或调高违约金的理由。2016年1月4、5、6日，原告分三次向被告汇款600万元，用于偿还被告的银行贷款。2016年1月15日，原告又以被告的名义从银行贷款600万元（其中15万元作为了银行的预留款，85万元借给了被告）。2016年7月7日，原告偿清了上述银行贷款600万元及利息245057元。同日，双方又就付款及房地产过户等细节问题达成协议：一、原告提前偿还被告的银行贷款600万元（扣除贷款时银行已预留的金额），本协议签订的当天双方安排财务人员共同到贷款银行，现场进行转账付款。该资金首先由原告转入被告账户，到账后被告即向银行还清该笔贷款。被告有义务负责催促银行在2个工作日内到嘉祥县不动产登记中心办理该楼房的解押手续。二、在原告向被告转款的当天，双方另签订房屋买卖合同，由被告给原告出具购房款收据，并将房地产及配套房屋和不动产证书手续等全部移交给原告。因签订本合同时，原告已租赁使用所购楼房的一楼，该一楼直接交付；被告应于当天将楼房的二楼及南侧配套房屋的钥匙交付给原告。被告交付房屋时，房屋内的附属设施一并交付给原告。双方的原租赁合同关系即行终止。三、被告在银行贷款偿清后的1个工作日内，双方安排财务人员算清双方间往来款项。四、在办理完不动产解押手续后的两个工作日内，原告应向被告再付购房款300万元（本协议签订之前，被告向原告的借款直接抵作原告应付房款），在原告付清300万元房款的当天，原、被告双方安排各自人员共同到嘉祥县不动产登记中心办理不动产过户手续。如原告逾期支付300万元房款，逾期一天按照日千分之二的标准向被告支付违约金，逾期超过5天则按原告根本违约对待，需向被告支付300万元违约金。若因被告或房地产自身原因导致过户迟延5天，被告应向原告支付300万元违约金。五、原告保证在不动产过户至原告名下后90日内将剩余的购房款100万元支付给被告。如迟延5天以上，则由原告向被告支付300万元违约金。当日，双方签订了《房屋买卖合同》，被告以1000万元的价格将涉案房屋出售给原告。原告已向被告支付600万元，原告于被告办理完房地产解除银行抵押手续后两个工作日内向被告支付购房款300万元。原告于房地产过户至原告名下后90日内向被告支付剩余购房款100万元。因办理过户所产生的税、费由双方各自承担50%。2016年7月8日，被告的朱会计到嘉祥县不动产登记中心办理了解除涉案房产及土地使用权的抵押手续。7月13日，双方根据约定派各自的会计进行了对账，并签订了《对账协议书》，确定了原告已为被告支付的钱款数额。被告向原告出具了收到购房款的收款收据。2016年7月18日，被告的法定代表人张正水将解除抵押的情况告知了原告。原告根据双方的对账情况于7月20日将下剩款项（经对账不足300万元的部分）汇给了被告。后被告未配合原告办理不动产过户手续。原告提起诉讼。本院在审理过程，原、被告于2016年8月4日又签订了《调解协议书》，约定双方继续履行2014年签订的《协议书》，若被告能够履行配合完成涉案房地产的过户手续的约定，则原告放弃被告支付300万元违约金的要求；否则，被告仍应支付违约金300万元。
对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告是否违约的问题。被告辩称，2016年7月7日双方签订的协议书第四条约定：“在办理完不动产登记证解押手续后的两个工作日内，乙方应向甲方再付购房款叁佰万元”。7月8日双方都到了不动产登记中心进行了解押，但原告直到7月20日才付清300万元。所以原告存在违约行为。原告对被告的该辩称不认可，称被告方没有将房产证已经解押的事情告知原告，而且直到2016年7月18日原告还在催告被告到不动产登记中心办理解押手续，以给被告汇款。当日，被告法定代表人还给原告法定代表人回短信：“会议没开完，我下午安排朱会计解押”。原告7月19日才知道解押，7月20日向被告汇款。原告为此提交了为上述短信内容的短信截图。被告的法定代表人对短信截图无异议，称7月8日已实际解押，但我公司的朱会计给我说解押未办完，致使我告诉原告法定代表人没有解押。7月18日我才知道实情。据此，应认定原告在知道解押事实后的两日内即将应付购房款汇给被告，不存在违约行为。
2、对因被告违约而造成原告的损失问题。原告提交如下证据：（一）、2015年11月10日，与郭留成签订的房屋装修合同书及收据，证实支付装修费41万元。瓷砖销货清单，证实支付瓷砖款66120元。2015年10月27日与济南卓雅展示有限公司签订合同书及收据，证实支付室内装修款86万元。2015年11月5日，与济南缘之美包装有限公司签订的合同书及收款收据，证实原告支付道具款项156700元。以上证据证实因为被告承诺将房屋出售给原告，原告为此支付装饰装修费1492820元,现在被告无法将房屋出售给原告，必然造成原告上述损失。（二）、2016年1月1日，原告与北京亿邦联合广告有限公司祥城分公司签订的广告业务合同书及收款收据，证实原告为宣传门店支付广告费10万元。2016年1月1日与山东济宁交通运输集团有限公司广告传媒分公司签订的广告发布业务合同及收款收据，证实原告支付门店宣传广告费66000元。2016年1月9日原告与山东都市传媒广告有限公司嘉祥分公司签订的公众信息发布屏广告合作协议书及收据，证实支付广告费6.8万元。上述证据共同证实原告为宣传门店支付广告宣传费23.4万元。现在被告无法将房屋出售给原告，必然造成原告上述损失。（三）、2015年12月14日与济宁运河热力有限公司签订的借款合同及网上银行电子回单，证实原告借款150万元。2016年1月6日向张如雷出具的借条及网上银行电子回单，证实原告借款133万元。2016年1月5日向田书建出具的借条及网上银行电子回单，证实原告借款30万元。2016年3月10日向田书建出具的借条及网上银行电子回单，证实原告借款40万元。2016年3月21日向田书建出具的借条及网上银行电子回单，证实原告借款50万元。2016年3月29日向田书建出具的借条及网上银行电子回单，证实原告借款20万元。2016年6月18日向李冲出具的借条及山东农信客户回单，证实原告借款100万元。2016年6月24日向李冲出具的借条及山东农信客户回单，证实原告借款50万元。2016年6月30日向李冲出具的借条及山东农信客户回单，证实原告借款50万元。2016年7月2日向逯新凤出具的借条及网上银行电子回单，证实原告借款14万元。2016年7月1日向李法兵出具的借条及网上银行电子回单，证实原告借款10万元。2016年7月2日向朱光灿出具的借条及网上银行电子回单12张，证实原告借款60万元。2016年6月12日与济宁蓝天锅炉压力容器安装有限公司签订的借款合同及招商银行账户历史交易明细表，证实原告借款300万元。上述证据共同证实原告为向被告支付900万元购房款，曾向他人借款共计1007万元，原告为此支付了高额的借贷利息，而且由于被告违约造成原告资金困难，将面临巨额的违约成本。该损失亦因被告违约造成，被告应予以承担。（四）、2016年7月13日被告出具的证明一份，证明原告支付贷款利息245057元。2016年1月7日中银保险公司出具的发票，证实原告支付保险费14697元。2016年1月7日，济宁成达房地产估价咨询有限公司出具的收款收据，证实原告支付评估费2800元。中国银行古槐路支行2016年3月7日出具的说明，证明原告支付手续费99750元。2016年7月13日被告出具的收款收据，证实原告支付房租221666.67元。上述证据均可证实原告因被告违约造成的直接损失。另外，被告违约还给原告造成了预期利润损失，被告方应当承担。
对原告提交的上述证据，被告质证认为，对证据一：房屋装修的证据被告不清楚，但房屋装修是事实。在原告进入涉案房屋时，原告是租赁我方的房屋。在我们结算之前，原告付着房租。对证据二的合同书及收款收据被告不清楚。对证据三的借款合同及网上银行电子回单、历史交易明细表，被告不清楚。被告只是听说原告方给被告的900万元是借的，但借的谁的被告不清楚。对证据四的真实性没有异议。
对上述证据，经审查采信证据三和证据四。对证据一与证据二证实原告装修与广告宣传的事实予以确认。因此，应当认定如下事实：原告于2015年对涉案房屋进行了装修，并于2016年通过传媒对涉案房屋内的经营进行了广告宣传，支付了较大的装修和广告费用。原告为支付被告的银行借款600万元和300万元购房款、利息等，曾向他人借款，并需支付相应利息。原告因办理被告的银行借款业务，支付保险费14697元、手续费99750元。2016年7月13日，原告向被告支付房租221666.67元。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告为让原告为其银行贷款600万元提供担保，多次与原告签订《协议书》，明确约定被告以涉案房地产作为抵押。在被告届时不能偿还银行贷款时，由原告代为偿还。且在原告再付给被告300万元作为购楼款后，被告配合原告办理涉案房地产过户手续。现原告按照合同约定为被告偿还了600万元银行贷款，并又付给了被告300万元购房款，而被告未按照合同约定配合原告办理涉案房地产过户手续，被告明显违约。且在原告起诉后，双方又自行签订了《调解协议书》，约定若被告能够履行配合完成涉案房地产的过户手续，则原告放弃被告支付300万元违约金的要求；否则，被告仍应支付违约金300万元。但被告仍不配合原告完成涉案房地产的过户手续。可见，被告已以自己的行为表明不履行合同约定主要义务，致使原告不能实现合同目的。原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，应予以支持。因此，被告为偿还银行贷款而从原告处取得的600万元和原告支付给被告的300万元购房款，被告应予以返还。原告依据双方的约定要求违约金300万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方在“协议书”中四次约定了违约金300万元，并两次约定双方均一致放弃要求调低或调高违约金的理由。且在本案立案后，双方又签订了《调解协议书》，并约定：若被告能够履行配合完成涉案房地产过户手续的约定，则原告放弃被告支付300万元违约金的要求；否则，被告仍应支付违约金300万元。综上，能够认定被告对违约金300万元已充分了解，表明了被告不再要求减少300万元违约金的意思。即使如此，本案在审理过程中，法院对约定的违约金300万元是否要求增加或减少还是依法询问了双方当事人。原告表示不要求增加或减少违约金，被告表示服从法院判决，仍不表示要求减少违约金。因此，结合双方对违约金300万元的多次约定，参照原告为达到购买涉案房屋的目的而支付的费用等相关情况，本着张扬诚信、惩罚失信，应支持原告要求被告支付违约金300万元的诉讼请求。经调解，双方未达成协议。经法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除原告济宁市富豪工贸有限公司与被告嘉祥联民超市有限责任公司于2016年7月7日签订的《房屋买卖合同》。二、被告嘉祥联民超市有限责任公司于判决生效之日起七日内给付原告济宁市富豪工贸有限公司900万元。并支付违约金300万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94260元，保全费5000元，由被告嘉祥联民超市有限责任公司负担。
本院经审理查明，一审法院于2016年8月24日向上诉人法定代表人张正水作的调查笔录中，张正水陈述：“7月7日原审偿还了600万元的银行贷款。7月8日下午，双方派代表（我方派的是朱会计）云不动产登记中心解押，实际7月8日已经解押，但下班后我给朱会计打电话，朱会计给我说解押未办完。朱会计可能不懂这事，我就认为没有办完解押，在原告方问我是否解押时，我不告诉她没有解押。7月18日我又派朱会计云不动产登记中心解押，朱会计回来说7月8日民经解押完了，我这才告知了被告”。
二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，一、关于2016年7月7日签订的房屋买卖合同的购买方应当认定为被上诉人济宁市富豪工贸有限公司还是程秀兰个人的问题，上诉人嘉祥联民超市有限责任公司于2016年7月7日签订房屋买卖合同之前，即与被上诉人富豪工贸公司签订了三份协议书或补充协议书，主要内容均为由富豪工贸公司为上诉人向银行的借款提供担保，并约定在富豪工贸公司代上诉人偿还银行借款后上诉人将涉案房屋出售与被上诉人，上诉人嘉祥联民超市有限责任公司于2016年7月7日签订的房屋买卖合同与此前签订的协议书、补充协议书主要内容一致，指向的标的物相同，同时该房屋买卖合同中购房款的支付部分明确载明“乙方于签订本合同时已向甲方支付人民币陆佰万元整”，而根据一、二审查明的事实，该600万元正是被上诉人富豪工贸公司所支付，且被上诉人法定代表人程秀兰在一审出庭时并未主张系其个人与上诉人签订房屋买卖合同购买涉案房屋，且在被上诉人法定代表人程秀兰一审到庭参加庭审的情况下，被上诉人富豪工贸公司系将协议书、补充协议书、2016年7月7日签订的房屋买卖合同等一并作为证据提交，并以该组证据欲共同证实上诉人、被上诉人出售、购买涉案房屋的过程、背景及购房款支付情况等，上诉人法定代表人张正水在一审庭审时亦称当时因联民超市经营资金困难，与富豪工贸公司签订了协议，现富豪工贸公司已经到位900万元，还剩100万元，要求付清100万元，其对于合同相方为富豪工贸公司从未提出过异议。并且，上诉人、被上诉人在一审审理期间于2016年8月4日达成了调解协议书，加盖有上诉人、被上诉人的印章，故从一、二审查明的事实，并对全案证据综合分析、审查，应当认定上诉人嘉祥联民超市有限责任公司在2016年7月7日签订房屋买卖合同时的意思表示是将涉案房屋出售给被上诉人富豪工贸公司，程秀兰在该房屋买卖合同购买方乙方处签署姓名应当认定为系代表被上诉人富豪工贸公司所签，涉案房屋买卖合同的主体应当认定为上诉人、被上诉人。二、关于上诉人、被上诉人之间签订的协议书、补充协议书及房屋买卖合同的效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人法定代表人张正水代表联民超市公司多次与被上诉人签订协议书、补充协议书、房屋买卖合同、调解协议书等，上述协议、合同等均系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且从审查协议、合同主要条款来看，系等价有偿，对于房款的约定亦符合当时当地的市场价格，且被上诉人亦履行了支付房款的主要合同义务，上诉人主张联民超市公司属于集体所有制企业，其以《公司法》第一百零四条规定认为公司在转让、受让重大资产或者对外提供担保等事项时必须经股东大会作出决议的，董事会应当及时召集股东大会会议，由股东大会就上述事项进行表决，上诉人认为其法定代表人在转让公司房产的过程中没有履行上述法律规定的程序，对此，本院认为，上述规定系规范和约束的公司内部关系，不能以此内部关系对抗合同相对方，故上诉人的该抗辩理由不能成立。上诉人主张上述协议、合同无效，不具有事实基础及法律依据，本院依法不予采信。三、关于上诉人是否应向被上诉人支付300万元违约金的问题，上诉人、被上诉人在2016年7月7日签订的房屋买卖合同中约定“在办理完不动产登记证解押手续后的两个工作日内，乙方应向甲方再付购房款三百万元，由甲方当天出具购楼款收据”，上诉人主张2016年7月8日即已办理完不动产登记解押手续，被上诉人应于该日后的两个工作日内向上诉人再支付三百万元购房款，并认为被上诉人逾期付款已经超过五天故需向上诉人支付三百万元违约金。被上诉人则称上诉人没有将房产证已经解押的事情告知被上诉人，而且直到2016年7月18日还在催促上诉人到不动产登记中心办理解押手续，以给上诉人汇款。并且，被上诉人举证证明上诉人法定代表人回复的短信息“会议没开完，我下午安排朱会计解押”，上诉人欲证实其于7月19日才知道解押，7月20日向上诉人汇款。对此，本院认为，根据上诉人、被上诉人签订的协议、房屋买卖合同等，在被上诉人代上诉人偿还上诉人的银行借款后履行房屋买卖合同过程中，上诉人与有关银行到不动产登记机关办理涉案房屋的解押手续系上诉人履行房屋买卖合同转让方的合同义务，被上诉人本并无配合或协助上诉人办理房产解押手续的义务，就上述房屋买卖合同的履行而言，作为房屋的转让方，上诉人应在办理房产解押手续完毕后明确通知被上诉人以便被上诉人按照约定履行付款义务，虽然双方在房屋买卖合同中并没有约定由上诉人在办理完房产解押手续后通知被上诉人，但是就合同履行而言，该通知或告知义务应为上诉人应当承担的为被上诉人履行支付购房款的先合同义务，上诉人称被上诉人于2016年7月8日安排车辆及财务人员和上诉人的财务人员一同办理的不动产登记解押手续，上诉人认为被上诉人的财务人员系听从被上诉人领导的安排，办理完解押手续后也会给被上诉人领导汇报，上诉人认为被上诉人理应知道2016年7月8日即已办理完毕房产解押手续的事实。对此，本院认为，一审法院于2016年8月24日向上诉人法定代表人张正水作的调查笔录明确记载，双方的工作人员虽然于2016年7月8日去不动产登记中心办理涉案房产的涂销抵押登记，但对于7月8日是否已办理完毕，双方的工作人员并不清楚，直到2016年7月18日上诉人法定代表人张正水安排工作人员再次去办理时才知道该抵押登记已被涂销。因此，张正水作为上诉人的法定代表人于2016年7月18日给被上诉人法定代表人的短消息中称当天下午安排朱会计解押，2016年7月18日双方法定代表人沟通涉案房产办理解押的情况，被上诉人于2016年7月19日明确了房产已解押的情况，被上诉人于7月20日向上诉人汇款，应当认定被上诉人按照合同约定履行了付款义务。上诉人自被上诉人支付300万元购房款后至诉讼前一直未明确表示被上诉人的付款行为已经构成根本违约，并且双方于2016年8月4日达成的协议虽然系在诉讼中达成的调解协议，但从该协议的内容分析，能够认定系在上诉人认可了被上诉人支付300万元购房款的基础上侧重强调了上诉人方的办理房产过户的义务及上诉人是否应当承担300万元违约金的情形，综上，上诉人主张被上诉人存在违约付款行为，与一、二审查明的事实不符，本院依法不予采信。上诉人、被上诉人在“协议书”中四次约定了300万元违约金，其中两次约定双方均一致放弃要求调低或调高违约金，双方在一审审理期间签订的调解协议中也明确了上诉人若没有履行完成涉案房地产的过户手续，则应支付被上诉人300万元违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，人民法院或者仲裁机构予以增加或者适当减少违约金需以当事人请求为基础，当事人请求对违约金进行调整系前提，这也反映了是否提出该请求系当事人权利的行使范围，一审法院在庭审时已经明确询问了当事人，上诉人未明确表示要求减少违约金。一审法院在查明事实的基础上，询问了当事人对于调整违约金的意见，在上诉人未明确表示调减违约金的情况下，一审法院依据双方的相关约定作出判决，应当认为具有合同上的事实基础及法律依据。且被上诉人在一审时提供因代上诉人偿还600万元银行借款而向他人高息借贷及因上诉人承诺将房屋出售，被上诉人为此支付装饰装修费、广告费等相关证据，亦能证实被上诉人确因上诉人的原因而造成自身的巨大损失。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持；原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30900元，由上诉人嘉祥联民超市有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱壮男
审 判 员 张 杰
代理审判员 马 斌
二〇一七年二月十五日
书 记 员 王晓晔