江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民再终字第00021号
上诉人（原审原告）：顾向前，无业。
委托代理人：顾向红，盐城经济技术开发区步凤中学教师。
被上诉人（原审被告）：王建干（又名王洁），居民。
委托代理人：姜红成，居民。
上诉人顾向前因与被上诉人王建干房屋迁让纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（以下简称原审法院）2014年11月20日作出的（2013）亭民再初字第0023号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人顾向前、委托代理人顾向红与被上诉人王建干的委托代理人姜红成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告顾向前原审时诉称：2005年5月31日，我与赵峻签订了房屋买卖协议，赵峻将其所有的建军东路108室（现改为建军东路181号2幢101室）出卖给我，我给付赵峻房款85800元，赵峻于7月13日将房屋腾空交于我并办理了产权转移手续。7月14日我搬家时，王建干强行侵占我住房。现请求法院判决：1、被告王建干立即让出盐城市区建军东路108号2幢101室房屋；2、被告王建干赔偿侵占期间所造成的损失每月按500元计算。
原审被告王建干原审时辩称：2000年5月22日，我与赵峻签订了售房协议，赵峻将其所有的建军东路108号2幢101室房屋卖于我，价款5万元，我给付房款4万元后，赵峻将房屋交给我居住。余款1万元待过户时给付。2005年5月13日我向法院起诉赵峻，要求赵峻履行过户手续。赵峻在我起诉后，将房屋过户给原告顾向前，他们的买卖是恶意串通的，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明：2005年5月31日，顾向前与赵峻签订了一份房屋买卖协议。该协议约定，赵峻将位于盐城市区建军东路108号2幢101室房屋出卖给顾向前，房屋总价款为85800元。双方对付款方式、房屋过户、违约责任均作了约定。协议签订后，顾向前分四次向赵峻支付了全部房款。同年7月13日，赵峻将腾空的房屋交付给原告顾向前，并协助将房屋过户给顾向前。同日，顾向前向盐城市房产管理局申请领取了盐房权证市区字第××号房屋所有权证。7月21日，顾向前向盐城市国土资源局申请领取了上述房屋的国有土地使用证。7月14日，王建干、姜红成强行搬进该房居住。顾向前为此另行租房居住，租金每月500元，并提交了租赁六个月的票据。原、被告双方为房屋所有权发生纠纷。2005年10月，原告顾向前诉至原审法院。
原审另查明，2000年5月22日，王建干与赵峻签订一份售房协议，此协议约定，赵峻将其所有的位于盐城市建军东路108号2幢101室房屋出卖给王建干，房屋总价款为5万元；付款方式为协议签订后，王建干向赵峻支付房款4万元，赵峻在收款后出具收据并交付钥匙，因赵峻房屋土地使用证尚未办妥，余款1万元暂由王建干留存，赵峻在2001年7月底前为王建干办理一切必要证件、相关手续，过户费用由王建干承担余款1万元在房屋过户后，由王建干一次性付清。协议签订后当日，王建干向赵峻支付3万元，同年6月4日支付1万元，赵峻将房屋钥匙交付给王建干。2005年5月16日，王建干向法院起诉，要求赵峻办理房屋过户手续。该案在审理过程中，王建干的男友姜红成于同年7月10日晚被赵峻等人绑架。次日，赵峻逼迫姜红成签订退房协议，并强行将姜红成、王建干物品搬出房屋。2005年9月5日，盐城市公安局亭湖分局决定对赵峻涉嫌非法拘禁立案侦查。2006年5月18日，盐城市亭湖区人民检察院以赵峻涉嫌非法拘禁罪向原审法院提起公诉。该院经审理于2006年8月9日作出（2006）亭刑初字第240号刑事附带民事判决：赵峻犯非法拘禁罪，判处有期徒刑一年、缓刑二年；赵峻赔偿姜红成经济损失1500元。2006年8月24日，王建干向原审法院提起行政诉讼，要求盐城市房产管理局注销核发给顾向前的房产权属证书，该院于2007年4月14日作出（2006）亭行初字第0055号行政判决：撤销盐城市房产管理局核发给顾向前的房屋所有权证。盐城市房产管理局、顾向前均不服该行政判决，上诉于本院。本院于2007年12月7日作出（2007）盐行终字第0047号行政判决：撤销（2006）亭行初字第0055号行政判决，驳回王建干要求撤销顾向前房屋所有权证的诉讼请求。同月，王建干撤回要求赵峻办理房屋过户的民事诉讼。2007年12月24日，王建干以两被告恶意串通为由另行提起民事诉讼，要求确认赵峻与顾向前订立的买卖协议无效。该案另行处理。
原审判决认为，公民的合法财产受法律保护。本案双方争议的问题有：1、诉争房屋的权属问题；2、原告的租金损失能否支持。现分述如下：（一）诉争房屋的权属问题。1、不动产物权经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。赵峻将其所有的房屋出售交付给原告，并协助原告进行了物权转移登记。原告现合法持有诉争房屋的“两证”（即房屋所有权证和国有土地使用证），原告系诉争房屋的所有权人。2、虽然，王建干与赵峻签订的房屋买卖协议在先，并且也交付使用，但双方对诉争房屋产权一直未予变更登记，故被告王建干未能依法取得该房屋的所有权。3、被告对其辩称的赵峻与顾向前订立房屋买卖合同是恶意串通的意见，未能提供相应证据证明，且顾向前予以否认，故法院不能采信。（二）原告的租金损失能否支持。原告顾向前收到赵峻出售交付的房屋，并依法取得房屋所有权证后，被告王建干再行搬回居住没有法律依据。被告侵占原告住房，致使原告另行租房居住，客观上造成原告租金损失，原告提交了六个月的租房费用证据。因此，原告要求被告赔偿侵占期间的租金损失的诉讼请求，依法应予适当支持。其余租金损失因原告未能提供证据，法院暂不处理，原告可另行主张。至于被告王建干购房的损失，其可向赵峻另行主张权利。综上，作出（2005）亭民一初字第2152号民事判决：一、被告王建干应于判决生效之日起三十日内将位于盐城市区建军东路108号2幢101室住房腾空并交付原告顾向前。二、被告王建干于判决生效后十日赔偿原告顾向前租房损失1100元（租金损失计算期间及标准：从2005年7月14日至2005年12月31日止每月200元）。
原审判决后，顾向前、王建干均不服，向本院提起上诉。本院审理查明的事实与原审一致，予以确认。
本院原二审认为，依照我国物权法的规定，不动产物权的设立，经依法登记发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。公民所有的房产受法律保护，房屋的所有权是绝对权，具有排他性。根据涉案房屋产权登记，顾向前系盐城市区建军东路108号2幢101室的所有权人，故顾向前要求王建干迁出争议房屋符合法律规定。2000年，赵峻将盐城市区建军东路108号2幢101室出卖给王建干，并将房屋交付给买受人王建干居住使用，2005年赵峻又将该房再出卖给顾向前，同时用非法手段强行将姜红成、王建干物品搬出房屋，故上诉人王建干基于合同关系而先占有涉案房屋，依法应认定为善意占有，房屋所有权人顾向前主张房屋迁让，法院在判决迁让之前，善意占有人王建干不应承担顾向前租房损失的赔偿责任。顾向前因不能使用买受房屋所造成的经济损失，应向赵峻主张。原审判决王建干赔偿顾向前房屋租金损失1100元没有法律依据。综上所述，上诉人王建干的上诉理由部分成立，本院予以支持；顾向前的上诉理由以及王建干的其他上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决书应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项之规定，作出（2008）盐民一终字第1211号民事判决：一、维持盐城市亭湖区人民法院（2005）亭民一初字第2152号民事判决第一项；二、撤销盐城市亭湖区人民法院（2005）亭民一初字第2152号民事判决第二项；三、驳回上诉人顾向前的其他诉讼请求。
王建干不服上述一、二审判决，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2012年6月19日作出（2011）苏民申字第617号民事裁定，指令本院再审。2013年7月25日，本院作出（2012）盐民再终字第0031号民事裁定，一、撤销盐城市亭湖区人民法院（2005）亭民一初第2152号民事判决和本院（2008）盐民一终第1211号民事判决。二、发回盐城市亭湖区人民法院重审。
王建干再审时称：2000年5月22日，我与赵峻签订了房屋买卖合同，赵峻在收到购房款4万元后，将案涉房屋已交付给我居住使用，后赵峻与顾向前又签订了房屋买卖合同，双方是恶意串通，我作为善意取得的第三人，且房屋已被我占有使用，王建干应为案涉房屋的所有人，请求法院依法驳回原审原告顾向前的诉讼请求。
顾向前辩称，我是善意第三人，对案涉房屋是合法取得，且我亦已取得房屋所有权证和土地使用权证，请求法院依法支持其诉讼请求。
原审法院经再审查明：再审查明的事实与原审相同。同时查明，2005年7月10日赵峻纠集多人至王建干住处，因王建干不在，赵峻等人将王建干男友姜红成挟持至盐城市五星宾馆501室，逼迫姜红成签订退房协议。同年9月5日，赵峻到公安机关投案自首。据赵峻在公安机关供述“是因王建干少交5000元房款，还有水电费又一直未交，2005年房价涨价，但王建干又不肯涨价，到七月份我就卖给顾向前了；我告诉顾向前那个房子还有一些麻烦事，要等一个月之后才能过户，他同意了；当时我没告诉顾向前那个房子和王建干闹着矛盾，只是说那房子有一点麻烦事；我是见顾向前出的价格高，就又将房子卖给顾向前。”
原审法院再审另查明，王建干于2005年5月16日向该院提起民事诉讼，要求赵峻办理房屋过户手续。同年10月27日，顾向前提起民事诉讼，要求王建干迁让出争议房屋并赔偿租金损失。同日，原审法院作出（2005）亭民一初字第919号民事裁定，因顾向前提起民事诉讼，该案中止审理。2007年12月19日，王建干申请撤回起诉。同年12月24日，王建干又向原审法院提起民事诉讼，要求确认赵峻和顾向前签订的房屋买卖合同无效及案涉房屋归其所有。案涉争议房屋自2005年7月14日以后一直由原审原告王建干占住使用至今。
原审法院再审后认为：1.关于顾向前要求王建干迁让出争议房屋有无事实和法律依据。2000年5月22日，王建干与赵峻签订了房屋买卖合同，王建干支付部分房款4万元，同时赵峻在收到王建干购房款4万元后，将案涉房屋已交付给王建干居住。王建干已按合同交付大部分房款并实际取得房屋且长期使用，其与赵峻签订的房屋买卖合同真实、有效。在王建干居住5年后，赵峻在王建干已诉至法院要求其办理过户手续的情况下，背着王建干与顾向前签订房屋买卖合同，赵峻在与顾向前签订房屋买卖合同前，已告知顾向前房屋有一些麻烦事，而顾向前在此情况下，不了解房屋实际状况，不察看房屋现状，即与赵峻签订房屋买卖协议，并在较短时间内付清房款，也未要求赵峻履行交房义务，在最后一次交付房款当日，赵峻立即协助顾向前办理了产权过户手续。王建干和姜红成强行搬进案涉房屋居住后，顾向前没有起诉赵峻，而是直接起诉王建干要求其让房。顾向前的上述行为不符合常理及正常的交易习惯，可推定其与赵峻于2005年5月31日签订的房屋买卖合同存在恶意串通的情形，损害了第三人王建干的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，双方签订的合同无效。故赵峻与顾向前签订的房屋买卖合同应为无效合同，依据该合同所取得的房屋所有权不受法律保护，因此顾向前要求王建干迁出争议房屋的诉讼请求没有法律依据，法院不予支持。
2.关于王建干是否应当承担顾向前的租金损失问题。2000年5月22日，王建干与赵峻签订了房屋买卖合同后，赵峻将案涉房屋交付给王建干居住使用。但赵峻又将房屋出卖给顾向前，同时用非法手段强行将王建干、姜红成物品搬出房屋，王建干依据与赵峻签订的有效房屋买卖合同使用房屋，顾向前因不能使用买受房屋所造成的经济损失，应向出卖人赵峻主张，故顾向前要求王建干赔偿租房损失的诉讼请求，依法不予支持。遂作出（2013）亭民再初字第0023号民事判决，判决驳回原审原告顾向前的诉讼请求。
上诉人顾向前不服原审法院重审后作出的判决，提起上诉称：1.原审法院作出判决所适用的法律自相矛盾，用推定来否认已查明的事实。2.事实推定需无相反证据予以推翻才能成立，原审在推定过程中作出推论的每一步骤都违背常理。3.一审判决违反公平、正义要求。请求撤销一审判决，依法支持赵峻与上诉人订立的房屋买卖合同有效。判决王建干立即搬出盐城市亭湖区建军东路108号2幢101室房屋并赔偿上诉人在外租房的损失。
被上诉人王建干辩称，赵峻与顾向前恶意串通交易房屋，不受法律保护。请求驳回上诉，维持原判。
本院对原审法院查明的事实予以确认外。还查明以下几节事实：1.顾向前与赵峻于2005年5月31日订立的房屋买卖合同第三款中关于“付款方式及房屋交付”载明：“除5月31日付壹万元外，6月1日付肆万元正，余款在办理过户手续时再付叁万元，余款伍仟捌佰元在六月底前交房时付清。……甲方同意于二○○五年六月三十日前将上述房屋正式交付给乙方使用。”
2.赵峻于2000年6月4日将涉案房屋交付王建干居住使用。2005年7月11日将王建干房屋内的物品强行搬出。7月14日，王建干强行返回该房屋居住至今。
3.庭审中，王建干认可讼争房屋的水电费用在安装水电表后，产生的费用系其交纳。在此之前的费用，因故未交。由于讼争房屋尚未办理产权过户，仍欠赵峻购房款1万元。
4.顾向前在庭审中陈述：“我是1998年左右参加工作，一开始是在超市上班，一年左右时间，到市卫生材料厂工作，后来没有工作，踏三轮车。每月大约几百元钱。买房时手里有五万元左右，剩余的钱是向姐姐借的。”
5.在原审法院审理期间，赵峻交纳了8万元赔偿款现存放在原审法院。
6.中介公司已“人去楼空”，原经办人员方明明无法查找。
本院审理中的争议焦点与原审法院重审时的争议焦点相同。关于第一个争议焦点。
本院认为，作为讼争房屋第一买受人的王建干与赵峻订立的买卖合同合法、有效，且王建干已按合同约定支付了购房款并实际取得、占有房屋至今已十多年。对未能办理房屋产权过户，王建干无过错，王建干作为在先合法占有权人的权益依法应予保护。顾向前与赵峻所签订的房屋买卖协议，虽业经本院（2015）盐民再终字第00026号民事判决确认为有效，且本案讼争房产也已登记在顾向前的名下。但基于有过错者须为自己过错产生的后果承担相应责任的认识，以及王建干合法占有在先和赵峻依据其与顾向前订立的合同已不能履行房屋交付义务的客观事实。为维护交易安全和现有稳定的生活秩序，根据民事交易活动的诚信、公平原则。本院就全案综合考虑后认为，顾向前诉请王建干迁出涉案房屋有失法理、情理，本院不予支持。原审法院关于顾向前与赵峻之间存在恶意串通的推定依据并不充分。本院予以纠正。
关于第二个争议焦点。
原审判决说理较为清晰、充分，本院不再赘述。基于合同相对性原则，上诉人顾向前因此不能实际占有取得该房屋所产生的经济损失，可另行依法向原审被告赵峻主张，本案不予理涉。
综上所述，上诉人顾向前的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定顾向前与赵峻之间存在恶意串通的事实错误，本院予以纠正，该部分事实错误不影响裁判结果的正确。原审判决结果并无不当，应予维持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费370元，由上诉人顾向前负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林洪全
审 判 员 江 琴
代理审判员 潘 虹
二〇一五年十月三十日
书 记 员 王玉兰
附相关法律条文
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
2．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。
原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。