四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第507号
上诉人（原审被告）四川星宇房地产开发有限公司。
法定代表人杜其星。
委托代理人沈昌霞。
被上诉人（原审原告）张国华。
被上诉人（原审原告）杨桂碧，系张国华之妻。
二被上诉人委托代理人魏顺福。
二被上诉人委托代理人王武江。
上诉人四川星宇房地产开发有限公司（以下简称星宇公司）因与被上诉人张国华、杨桂碧商品房销售合同纠纷一案，不服南充市嘉陵区人民法院（2013）嘉民初字第1901号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人星宇公司的委托代理人沈昌霞，被上诉人张国华、杨桂碧的委托代理人魏顺福、王武江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：张国华与星宇公司于2006年5月2日签订了《商品房买卖合同》。依照合同约定，买受人张国华以930元／平方米的价格购买星宇公司销售的位于南充市嘉陵区南荣路处的“星宇·城南家园”第A幢B单元C层D号商品房一套。另外，双方在合同第六条中关于付款方式及期限约定为“客户在签订合同时选择10年按揭，首付（人民币）38，840元，贷款（人民币）60，000元整”；第八条中关于房屋交付期限约定为“出卖人应当在2006年12月31日前，……将具备下列第3种条件（即：商品房经分期综合验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为“……（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；…第十五条关于产权登记约定为“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在该商品房交付使用后90日内到当地房地产管理部门办理权属登记手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3．房屋交接后壹年内办理房屋产权证”。合同中未对迟延办证的违约责任作出约定。
合同签订后，张国华依照合同约定向星宇公司支付了购房款101，291元。2007年1月25日，星宇房产公司在《商品房屋交接书》上签字盖章，2007年10月9日，张国华在《商品房屋交接书》上签字。2010年11月29日，星宇公司向南充市房地产管理局提交了申请权利人为张国华的《房屋所有权转移登记申请书》。2010年12月6日，张国华、杨桂碧取得了《房屋所有权证》。2011年11月10日，星宇公司向南充市国土资源局提交了张国华前去办理土地证的通知书。2011年11月11日，张国华、杨桂碧取得了《国有土地使用证》。
2013年8月，张国华向一审法院提起诉讼，诉讼中，一审法院追加其妻杨桂碧参加诉讼，张国华、杨桂碧诉称：2006年5月2日，张国华与星宇公司签订《商品房屋买卖合同》，约定星宇公司于2006年12月31日前交付房屋，并于2008年1月25日前办理房屋权属证书。张国华夫妇依约支付了购房款101，291元。经多次催促，星宇公司迟至2007年1月25日才将房屋交付张国华夫妇，2011年9月16日才办理房屋产权证书。请求法院判令星宇公司：1.支付逾期交房违约金253元。2.支付逾期办证违约金38，439元；3.承担诉讼费用。
星宇公司辩称：因星宇公司2007年1月25日向张国华夫妇交付房屋，其要求星宇公司承担迟延交房违约责任的诉讼主张，已超过两年的诉讼时效期间，请求法院依法驳回该项请求；关于办证违约的问题，张国华夫妇逾期办证理由不成立，应驳回；张国华系按揭购房，《房屋所有权证》和《国有土地使用证》都抵押在银行，需在按揭款还完后才会返还，房屋两证对他们没有损失，不应赔付违约金。另外，关于《房屋所有权证》的办理，星宇公司无迟延办理的违约行为。综上请求人民法院依法驳回张国华夫妇的诉讼请求。
一审法院经审理认为：张国华与星宇公司所签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。张国华作为买受人已依约履行了付款义务；星宇公司作为出卖人，应当按照双方的约定履行交付房屋及协助办理房屋权属证书的义务。
一、关于张国华、杨桂碧要求星宇公司承担迟延交付房屋违约责任的诉讼请求是否已过诉讼时效期间的问题。根据双方在涉案合同中关于房屋交接时间（即2006年12月31日前）的约定以及涉案房屋的实际交付时间（即2007年10月9日）可以看出，至2007年10月9日星宇公司实际交房之日止，星宇公司的违约事实已经成立。依据诉讼时效的法律规定，权利人诉讼主张违约责任应当在“自违约事实发生之日起”二年内。因此，张国华夫妇向星宇公司主张承担逾期交房的违约责任应当在2009年10月9日前。本案中因星宇公司提出了时效抗辩，对于张国华夫妇的该项诉讼请求，不予支持。
二、关于涉案的房屋产权证登记办理，星宇公司作为出卖人是否存在迟延履行办证义务的违约问题。首先，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，商品房买卖合同中，土地使用权变更及房屋所有权登记手续应由买受人办理，房屋出卖人履行的是协助义务。其次，本案中张国华与星宇公司签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记约定的“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”，其中“房屋交接壹年内”是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并向买受人提供必要的证明文件的时间。由于合同约定的“房屋产权证”并未明确是《房屋所有权证》，故双方当事人约定的“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”中的“房屋产权证”应包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。第三，案涉房屋的交接时间为2007年10月9日，依照约定，2008年10月9日前张国华夫妇应取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，星宇公司于2010年11月29日向南充市房地产管理局提交申请权利人为张国华的《房屋所有权转移登记申请书》，张国华夫妇于2010年12月6日才取得《房屋所有权证》，直至2011年11月10日星宇公司才向南充市国土资源局提交了张国华前去办理土地证的通知书，此时才履行了办理房屋权属证书的协助义务。星宇公司不能证明其在“房屋交接后壹年内”的约定期限依约向买受人张国华、杨桂碧提供了必要的证明文件，也没有充分证据证明张国华、杨桂碧办理《房屋所有权证》的行为影响了《国有土地使用证》的办理。据此，星宇公司关于张国华、杨桂碧房屋产权证的办理，星宇公司无逾期办理的违约行为，星宇公司无责任；张国华未办理《房屋所有权证》，才不具有办理《土地使用证》的条件，张国华有过错因素的抗辩主张不能成立。
三、关于张国华户系按揭购房，《房屋所有权证》和《国有土地使用证》抵押在银行，是否应赔付办证违约金的问题。张国华已履行了付款义务，其按揭购房不影响星宇公司按约定的期限履行协助张国华夫妇办理房屋权属证书的义务，星宇公司仍应按约定履行义务。虽然按揭购房户《房屋所有权证》和《国有土地使用证》都抵押在银行，但星宇公司的违约责任并不能因此而免除。因此，星宇公司关于按揭购房户房屋两证都抵押在银行，需在按揭款还完后才会返还，两证对其无损失，不应赔付的抗辩主张不能成立。
四、关于应获得违约金数额的确认问题。案涉《商品房买卖合同》未对迟延办理房地产权属证书的违约责任作出约定，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，由星宇公司按照张国华已付购房款总额，并参照前述规定利息标准基准利率上浮30％向张国华夫妇承担计付迟延办理涉案房地产权属证期间（即2008年10月10日始至2011年11月10日止）的违约金，计付的金额不能超出张国华诉讼请求中关于迟延办证部分所主张的违约金数额部分，即38，439元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、星宇公司于判决生效后三十日内向张国华、杨桂碧支付从2008年10月10日起至2011年11月10日止期间的逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金按照已付购房款101，291元，参照中国人民银行规定的同期同类金融机构计收逾期贷款利息，即基准利率上浮30％的标准计付，计付的金额不超过38，439元）；二、驳回张国华、杨桂碧的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费760元，减半收取380元，由星宇公司负担。
星宇公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回张国华、杨桂碧的诉讼请求。主要理由：1.案涉小区1-6幢在2007年9月完成商品房初始登记，星宇公司于2007年11月在小区张贴办证通知，按揭贷款业主委托银行办理房屋所有权证，星宇公司在2009年12月和2010年6月书面通知银行办证，张国华夫妇于2010年9月2日取得房屋所有权证，银行何时办证与星宇公司无关。同时，星宇公司虽在2011年9月才完成土地总登记，具备买受人办理土地使用证的条件，但张国华夫妇在星宇公司通知办理房屋所有权证后不及时办理，自身也不具备办理土地使用证的条件，因此星宇公司不应承担2009年12月至同年9月2日期间的违约金。2.张国华系按揭贷款支付房款，房屋的两证因抵押而压在银行，直到还清贷款才能取出，办理两证的早与迟，对其没有任何损失，张国华夫妇也未提供损失的证据，一审判决星宇公司支付从2008年1月31日起至其实际办理土地使用证之日期间的损失，明显不公。3.《解释》第十八条第二款适用的前提之一是因出卖人的原因致使买受人迟延取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证，即两证都没有取得才能适用。本案张国华于2010年9月2日取得《房屋所有权证》，星宇公司不应承担此后的违约金。4.张国华低价买房，一审判决没有考虑星宇公司在其已办理《房屋所有权证》这一主证且业主无损失的情形，没有降低过高的违约金不当。5.张国华夫妇关于逾期办证违约金的诉请已超过诉讼时效期间。
张国华、杨桂碧辩称，一审判决正确，请求予以维持。主要理由：1.房屋权属证书包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证，只要其中的任何一证因出卖人的原因致使买受人迟延办理，出卖人都应按《解释》第十八条第二款的规定承担违约责任。同理，业主或其委托办证的银行在因星宇公司的原因致使不能办理《国有土地使用证》的情形消除前，而没有办理《房屋所有权证》，并不影响星宇公司责任的承担，因为买受人即使办理了房屋所有权证，但因星宇公司的原因同样不能办到《国有土地使用证》，只有两证齐全，买受人才能行使完整的所有权。2.买受人按揭贷款，虽《房屋所有权证》抵押给银行，但买受人可以提前还贷解除抵押并非没有损失。
本院二审查明，2006年7月，张国华夫妇委托中国工商银行南充市丝绸路支行办理所购房屋的《房屋所有权证》及抵押登记手续。2009年12月9日、2010年6月9日，星宇公司两次书面通知中国工商银行南充市分行速办房屋两证。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：张国华与星宇公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。按照合同的约定，星宇公司应在2008年10月9日前将办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并向买受人提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”，该条中的房屋权属证书，指《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证，并没有限定需造成买受人同时迟延取得两证才予以适用，即因出卖人原因造成买受人取得两证或者两证中的任意一证的迟延，出卖人都应按该条的规定承担违约责任。本案中，2007年底，案涉房屋虽具备办理《房屋所有权证》条件，星宇公司也于2009年12月9日、2010年6月9日两次书面通知银行速办房屋两证，但张国华夫妇实际于2010年12月6日取得《房屋所有权证》，星宇公司两次通知银行办理房屋两证时，因星宇公司的原因在2011年9月才完成有关土地使用权登记手续，买受人的《国有土地使用证》都不能办理。至于张国华夫妇在能够办理《房屋所有权证》且已获星宇公司通知的情况下未及时办理，星宇公司应否承担逾期办理《国有土地使用证》的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请变更登记，并凭变更的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者变更土地使用证。”即办证程序是先办《房屋所有权证》，再凭《房屋所有权证》申办《国有土地使用证》。星宇公司提出，即使在其具备办理《国有土地使用证》的情况下，买受人在能办《房屋所有权证》而未办理的情况下，同样不能申办到《国有土地使用证》。本院认为，买受人的上述行为，不是不能办理《国有土地使用证》的根本原因，因为在当时的客观条件下，星宇公司并不具备为买受人办理土地使用权变更的条件，也就是说即便张国华夫妇或银行在接到通知后及时办理《房屋所有权证》，仍然会因为星宇公司的原因无法办理《国有土地使用证》，因此，星宇公司认为无法办理《国有土地使用证》是买受人的原因造成与客观事实不符，星宇公司仍应担责。本案中，双方对逾期办证没有约定违约金，星宇公司应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，承担违约责任。关于按揭购房买受人的违约金应否支付问题。按照按揭的规定，买受人须将房屋抵押给银行，在抵押解除前，买受人房屋所有权中的部分权能将受到限制，由于房屋买受人可以通过提前还贷解除抵押，在抵押解除后行使其他权利，同时，根据合同法关于违约金性质的规定，违约金兼具损失补偿性及惩罚性两种功能。因此，星宇公司提出迟延办证对按揭贷款买受人没有造成损失不应承担违约责任的上诉理由不成立。关于违约金应否降低的问题。《中华人民共和国合同法》对违约金进行调整的第一百一十四条的规定，是针对当事人约定的违约金低于或者高于造成损失的情形，而本案中双方对迟延办证的违约金并未作约定，星宇公司关于应降低违约金的上诉理由亦不成立。关于诉讼时效问题。一审诉讼中，星宇公司对张国华夫妇要求其给付迟延办证违约金的诉讼请求，没有提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出，但其证明对方当事人的请求权已超过诉讼时效期间并不是基于新的证据。因此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审诉讼期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已超过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，对星宇公司提出迟延办证违约金请求已超过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费650元，由上诉人四川星宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 东
审判员 唐晓兰
审判员 蒙秀梅
二〇一四年五月二十六日
书记员 李碧英