广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终8749号
上诉人（原审被告）：深圳市厨子印象餐饮管理有限公司，住所地：深圳市福田区滨河路联合广场A座1512B。
法定代表人：黄小明，总经理。
委托诉讼代理人：朱延群，广东伟华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓锐，广东伟华律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市南山罐头厂有限公司，住所地：深圳市南山区学府路前海豪苑102B。
法定代表人：李森，总经理。
委托诉讼代理人：韩晶晶，广东深腾律师事务所律师。
原审被告：黄小明，男，汉族，1980年2月12日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。
原审被告：余恩记，男，汉族，1983年2月6日出生，身份证住址：安徽省霍邱县。
两原审被告共同委托诉讼代理人：朱延群，广东伟华律师事务所律师。
两原审被告共同委托诉讼代理人：邓锐，广东伟华律师事务所实习律师。
委托诉讼代理人：邓锐，广东伟华律师事务所实习律师。
上诉人深圳市厨子印象餐饮管理有限公司（以下简称厨子印象公司）因与被上诉人深圳市南山罐头厂有限公司（以下简称南山罐头厂）及原审被告黄小明、余恩记房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初10892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
厨子印象公司上诉请求：撤销深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初10892号民事判决第二项，改判驳回南山罐头厂全部诉讼请求，由南山罐头厂承担全部诉讼费用。
事实和理由：一审法院对涉案租赁合同解除经过以及厨子印象公司以物抵偿租金、物业、水电等费用的事实认定不清，导致裁判错误，应予纠正。
一、厨子印象公司与南山罐头厂经协商一致解除涉案租赁合同，并达成以物抵债的合意，厨子印象公司以将经营设备等物品留存于涉案房屋的方式清偿了欠付的租金等债务，无需再支付任何费用，一审判令厨子印象公司支付租金等费用的判决应予撤销。2011年8月，厨子印象公司与南山罐头厂签订涉案租赁合同，承租涉案房屋用于餐厅经营。但因为市场原因及南山罐头厂未按约定保障停车位等其它因素（晚餐时段不能停车，午餐时段不能保证停车位），长期处于亏损状态。到了2016年2月份，因长期亏损，厨子印象公司与南山罐头厂洽谈租赁合同变更，能否面积减小或减租，一直谈到2016年4月下旬。餐厅仍然持续亏损，实在无法经营，厨子印象公司遂与南山罐头厂协商处理停业事宜，并于2016年5月4日将前海餐厅关门。经友好协商，厨子印象公司与南山罐头厂代表周伟林经理达成协议：厨子印象公司自行退场，将除办公室办公设备和文件资料外前海餐厅的全套厨房设备、办公家私、餐厅现存家具物品、装修等全部留给南山罐头厂，上述物品加上之前厨子印象公司交付给南山罐头厂的押金一起，用以抵偿厨子印象公司拖欠南山罐头厂的各项费用。在此期间厨子印象公司还专门通知南山罐头厂代表周伟林经理、物业经理等人到场查看现场情况，后厨子印象公司退场时按照谈好的方案将前海店铺内的家私，厨房的所有设备、办公室的全套办公桌椅及仓库的库存物品等，都留给了南山罐头厂，履行了双方的约定。由于厨子印象公司疏忽，并未就以物抵债事宜签署书面协议，但在以物抵债协议已经实际履行完毕的情况下，不能否认双方达成以物抵债协议以及厨子印象公司欠付南山罐头厂租金等金钱债务已经消灭的事实。因此，厨子印象公司无需再支付任何费用，后续也就不存在任何逾期付款违约金的问题，一审判令厨子印象公司支付租金等费用的判决应予撤销。
二、即便不能认定厨子印象公司与南山罐头厂之间已达成以物抵债协议，在南山罐头厂已经将厨子印象公司留在涉案房屋内的经营设备等物品交由其他承租人使用的情况下，一审法院未从厨子印象公司欠付的租金等费用中扣减经营设备等物品价值，同样存在错误。首先，应当明确的是，厨子印象公司将相关经营设备等留给南山罐头厂是基于厨子印象公司以为已经和南山罐头厂达成了以物抵债协议，而不是主动丢弃或对南山罐头厂的赠予，因为厨子印象公司留存在涉案房屋内的经营设备本身具备一定市场价值。那么，即便不能认定厨子印象公司与南山罐头厂之间已达成以物抵债协议，在南山罐头厂将涉案房屋内经营设备交由新承租人使用的情况下，最低限度也应当评估计算设备价值，用于抵扣租赁合同解除时厨子印象公司拖欠的租金等费用后，再计算得出厨子印象公司实际还应当支付的费用。一审法院未评估计算设备价值，也未适当扣减租金等费用，于法于理均存在错误。
综上所述，厨子印象公司已经于租赁合同解除时，通过以物抵债的方式足额清偿了全部租金等债务，无需再支付任何费用，应当驳回南山罐头厂的全部诉讼请求。即便认定未达成以物抵债协议，也应当评估厨子印象公司遗留设备价值，冲抵相应租金等费用后，再由厨子印象公司承担其相应义务。
南山罐头厂辩称，一、由于厨子印象公司拖欠租金等费用存在违约行为，南山罐头厂单方解除租赁合同有权扣除租赁保证金并主张全部欠款，双方并非协商一致解除合同，也从没有达成以物抵债的合议，而且厨子印象公司留存的物品，对于南山罐头厂来说没有任何使用价值，也远远不足以抵扣其拖欠的费用。二、厨子印象公司一审时并未对留置的经营设备提出过返还的请求，也未申请过对这些经营设备进行评估，根据不告不理的法律规定，一审法院未对这些设备的价值从租金等费用中予以扣减是合法的，而且这些经营设备并没有任何使用价值，目前也并没有其他承租人在使用，反而增加了南山罐头厂的保管成本。一审判决是完全正确、合法的，请求法院驳回厨子印象公司的上诉请求。
黄小明、余恩记未发表述辩意见。
南山罐头厂向一审法院起诉请求：1、确认南山罐头厂与厨子印象公司签订的《房地产租赁合同》及补充协议已于2016年5月20日解除；2、厨子印象公司和余恩记向南山罐头厂支付拖欠的租金584751.01元，管理费、垃圾清运费和水电费136545.78元，合计721296.79元；3、厨子印象公司和余恩记向南山罐头厂支付逾期付款违约金99229元（分别以当期应付款为基数，自应付款之日起，按年利率24%的标准，暂计至2016年8月31日，并继续计至实际付清款项之日止）；4、厨子印象公司和余恩记向南山罐头厂支付催讨租金等费用支出的律师费30000元和担保费2500元；5、黄小明对上述债务承担连带清偿责任；6、本案的诉讼费和保全费均由厨子印象公司、黄小明、余恩记承担。
一审法院认定事实：1、南山罐头厂与厨子印象公司在《DF银座集团房地产租赁合同》及补充条款中签章的时间分别为2011年8月2日和2011年7月11日。2011年7月11日，厨子印象公司向南山罐头厂出具《连带责任担保书》，表示愿意为南山罐头厂与余恩记签订的《深圳市房屋租赁合同书》中承租方的担保人，并对余恩记在合同履行过程中的所有违约行为承担连带赔偿责任。2011年8月2日南山罐头厂与余恩记签订《深圳市房屋租赁合同书》后，2011年8月3日，南山区房屋租赁管理办公室对该合同进行了备案登记。上述事实可知，厨子印象公司在与南山罐头厂签订《DF银座集团房地产租赁合同》时就已表明要求南山罐头厂与余恩记另行签订《深圳市房屋租赁合同书》，同时在《DF银座集团房地产租赁合同》19.1约定，本合同如与双方所签的深圳市房屋租赁管理办公室所制房地产租赁合同示范文本内容有冲突的，以本合同为准共同遵守执行。南山罐头厂亦认可两份合同的实质条款一致，《深圳市房屋租赁合同书》系为配合厨子印象公司办理备案登记而与厨子印象前海店的实际管理余恩记所签。2、厨子印象公司确认拖欠南山罐头厂水电费、管理费、垃圾清运费共计136545.78元及租金584751.01元的事实，但主张已与物业管理公司的周经理达成协议，以店内物品抵销欠款。对此，南山罐头厂不予认可，并表示：涉案房屋确由深圳市DF银座商业管理有限公司（以下简称物业公司）提供物业管理，周伟林系该公司的营运经理，由其负责联系厨子印象公司催收租金事宜。涉案商铺停业前，厨子印象公司曾单方提出要求以物品抵销欠款，但周伟林并未同意。而且，周伟林也无权限与厨子印象公司就物品抵销租金事宜达成协议。厨子印象公司辩称，双方达成口头协议后本来是要签订一个书面文件的，但因其法定代表人黄小明那段时间事务繁忙，因此被搁置。原审法院认为，厨子印象公司提交的证人证言不足以证实其上述事实主张，且双方争议所涉款项金额逾70万元，双方在未对物品进行清点且未签订书面协议的情况下直接抵消全部欠款，不合常理。此外，厨子印象公司搬离涉案房屋后，在2016年5月12日收到物业公司催缴费用的电子邮件后，仍未采取任何积极行动，该做法与厨子印象公司主张的债务已抵销的内容不符，原审法院不予采信。3、2013年2月起，黄小明通过其个人账户向南山罐头厂支付涉案房屋的租金及各种费用合计超过76万元。4、南山罐头厂于2016年5月20日以电子邮件的方式向厨子印象公司发送《解除合同通知书》，表示双方的租赁合同自送达之日立即解除，同时通知被告厨子印象公司于通知送达之日与南山罐头厂共同清点商铺物品，如厨子印象公司拒绝签署，则以南山罐头厂清点和签署的物品清单为准。厨子印象公司撤场时不得搬离商铺内任何物品，如厨子印象公司未按期还款，南山罐头厂有权将铺内所有物品依法变卖用以抵偿欠款，不足部分及造成南山罐头厂的其它损失，南山罐头厂有权采取法律手段继续追缴。一审庭审中，南山罐头厂确认，厨子印象公司的物品现仍留存于涉案商铺内交由新的承租人使用，但其未能提交物品清单。5、南山罐头厂为处理本案纠纷委托律师，并为此支付律师费3万元。厨子印象公司、黄小明、余恩记对该项费用的关联性不予认可。
一审法院认为，虽然南山罐头厂曾分别与厨子印象公司和余恩记就涉案商铺的租赁事宜各签订过一份租赁合同，但涉案商铺的实际承租人系厨子印象公司，且租金系由厨子印象公司或由黄小明代厨子印象公司支付的，双方对上述内容并无异议，故原审法院确认涉案商铺的租赁合同关系的双方当事人系南山罐头厂与被告厨子印象公司，合同内容应依照《DF银座集团房地产租赁合同》及其补充协议进行确定。厨子印象公司拖欠南山罐头厂的租金及水电费、管理费等费用合计逾70万元，南山罐头厂在催缴未果的情况下，依照合同14.1条的约定，有权收回商铺、解除合同，且解除合同的通知已送达给被告厨子印象公司，双方之间的《DF银座集团房地产租赁合同》及其补充协议自解除通知到达厨子印象公司之日（2016年5月20日）已经解除。合同解除后，南山罐头厂依照合同15.6条的约定对厨子印象公司留在涉案商铺内的物品进行留置。厨子印象公司以此主张双方口头约定以物品抵偿全部欠款，缺乏证据支持，且南山罐头厂不予认可，原审法院不予采信。故南山罐头厂要求厨子印象公司支付拖欠租金584751.01元，管理费、垃圾清运费和水电费136545.78元，合计721296.79元的诉讼请求，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。考虑到南山罐头厂实际控制留置物并已将其交由新的承租人使用，实际上已经对留置物进行了处置，但其未能提交留置物品的清单及折价情况，南山罐头厂存在怠于行使权利并导致自身损失扩大的过错。且南山罐头厂在依约没收厨子印象公司已支付的履约保证金162984元的情况下，已足以填补其在本案中主张的损失，故南山罐头厂要求厨子印象公司按年利率24%支付逾期付款违约金99232.3元及催讨租金所支出的律师费3万元、担保费2500元的诉讼请求，原审法院不予支持。
厨子印象公司系独立的法人，其法定代表人黄小明代厨子印象公司支付租金的行为，并不属于《公司法》第二十条第三款规定的“逃避债务、严重损害公司债权人利益”的情形，南山罐头厂要求黄小明对厨子印象公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。余恩记虽与南山罐头厂签订《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议，但因该合同并未实际履行，南山罐头厂以余恩记系涉案商铺管理人及股东身份要求其对厨子印象公司的上述债务承担连带责任，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
一审法院判决：一、深圳市南山罐头厂有限公司与深圳市厨子印象餐饮管理有限公司签订的《DF银座集团房地产租赁合同》及补充协议于2016年5月20日解除；二、深圳市厨子印象餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市南山罐头厂有限公司支付拖欠租金584751.01元，管理费、垃圾清运费和水电费136545.78元，合计721296.79元；三、驳回深圳市南山罐头厂有限公司的其它诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合厨子印象公司的上诉事实与理由，本案二审争议的焦点为：租赁双方是否就厨子印象公司留存于商铺内的物品与南山罐头厂达成以物抵债协议。根据厨子印象公司所述，其与负责商铺物业管理的深圳市DF银座商业管理有限公司经理周伟林经口头协商就以物抵债达成一致意见，但对于该事实，厨子印象公司称，由于相关短信、微信记录等证据未能保留，因此无法予以证明。根据民事诉讼证据举证责任规则，厨子印象公司应就该事实承担举证不能的法律后果。南山罐头厂于2016年5月20日向厨子印象公司发出《解除合同通知书》，通知厨子印象公司应与南山罐头厂共同清点商铺内物品，如厨子印象公司予以拒绝，则以南山罐头厂清点和签署的物品清单为准。厨子印象公司如未按期还款，南山罐头厂有权将铺内所有物品依法变卖用以抵偿欠款。然而，南山罐头厂在本案一、二审期间均未在指定期限内提供清点物品清单，亦未请求对物品予以变卖用以抵偿拖欠租金，二审期间南山罐头厂认可已自行将留置物品搬离租赁房产另行存放，虽然鉴于厨子印象公司未就物品返还事宜提起反诉，本案中不宜作处理，但根据诚实信用原则，双方应积极配合对物品进行清点并返还厨子印象公司，及时定纷止争，以减少各方损失。综上所述，厨子印象公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11012.97元，由上诉人深圳市厨子印象餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一七年八月四日
书 记 员 林翘(兼)
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。