安徽省凤台县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0421民初7号
原告：康菊，女，1975年2月2日生，汉族，农民，住安徽省凤台县。
委托代理人：谢晓艳，安徽新建律师事务所律师。
被告：安徽省亿祥置业投资有限公司，住所地安徽省淮南市凤台县，统一社会信用代码913404215592207846。
法定代表人：毛积慧，系公司经理。
委托代理人：崔勇，安徽州来律师事务所律师。
原告康菊诉被告安徽省亿祥置业投资有限公司（以下简称亿祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后，由审判员余华伟依法适用简易程序，独任审理。后因案情复杂，转入普通程序，依法组成合议庭，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告康菊及其委托代理人谢晓艳，被告亿祥公司的委托代理人崔勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
康菊诉称：2012年11月5日其与被告签订一份书面商品房买卖合同，约定原告出资149628元购买位于亿联皖北五金家居城D4幢2单元215号房，双方约定被告的交房时间为2013年9月30日前。在合同签订后，原告按照合同约定的期限已经全额缴纳购房款，但是被告却迟迟未能在约定的时间通知交房。多次联系被告要求协商解决，但被告一直采用各种借口搪塞。原告认为，被告的行为已经严重违反双方合同的约定，根据合同条款的约定，原告决定解除合同，故诉至法院，请求1、依法解除原、被告之间的商品房买卖合同，判令返还购房款149628元，并赔偿损失42560元，合计192188元；2、诉讼费用由被告承担。
亿祥公司辩称：1、原告购买的是现房商铺，在购买时已经交付。因为原告在交付房款签订房屋买卖合同的同时又和被告签订了前三年的委托经营管理合同。公司把前三年的租金收益以抵扣房款的形式一次性付给了原告（房租收益按总房款的20%支付），是经过双方协商认可的，原告在经济上并没有受到任何损失，说明公司不但把房屋交给原告，而且原告也有了收益。商铺不同于住宅，住宅只有交付后才能入住，而商铺在原告购买时就体现出购买价值。2、迟延交房是非因答辩人主观原因造成的。本案房屋2013年7月份已全部建成，办理验收材料也在2013年8月初上报有关部门。但是由于政府的区划调整，将房屋坐落地原属凤台县管辖的凤台经济开发区划归淮南市八公山区管辖，不能正常验收，无法取得相关手续。3、2015年1月17日原告签署收楼书，已认可被告将房屋交付给原告，原告也同意并实际接收了该房屋。4、房产证的办理问题，不是被告的原因造成。是属于不可抗力，由于政府行为，是被告不可抗拒的因素。区划调整，所有的审批手续不能办理，导致被告被拖得筋疲力尽，导致规划许可证没有按时办理，才导致房产证没能及时办理。5、被告是政府招商的重点工程。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
康菊为支持其诉讼请求，提供如下证据：
1、身份证复印件，证明诉讼主体资格；
2、商品房买卖合同复印件，证明原告与被告签订买卖合同的事实，被告没有在约定的时间内交房，被告延期交房没有给出书面解释；
3、税务发票复印件，证明原告按合同约定交付房款，履行了义务；
4、被告工商登记信息，证明被告主体资格。
亿祥公司对上述举证质证意见如下：1号、3号、4号证据无异议，2号证据真实性无异议，对证明观点有异议，合同第八条有约定可以延期交房。
亿祥公司举证如下：
1、商品房买卖合同复印件，证明原告购买的是商铺，而非一般住房，被告有合同约定的依据延期交房；
2、委托经营管理合同复印件，证明原告在与被告签订房屋买卖合同的同时签订了委托经营管理合同，前三年的租金抵扣房款，原告没有损失；
3、收楼书复印件，证明原告已经接受了商铺，被告已经实际交付；
4、证明复印件、淮南市人民政府淮府秘（2014）18号文件复印件，证明被告延期交房有不可抗力，非被告主观原因造成。
康菊对上述举证质证意见如下：1号证据真实性无异议，证明观点有异议，被告没有在60日内书面告知，没有提供积极争取的证据；2号证据原告购买的是期房，委托经营合同是无效的，合同约定的交房时间也超过期限；3号证据是格式文件，不符合双方约定的交房条件，原告没有实际收到房屋，不能证明原告已实际收到房屋；4、真实性、合法性、关联性均有异议，不能作为被告延期交房的理由。按约定，非因双方原因导致延期交房，被告应书面告知原告，至今被告没有告知延期交房的原因，真实性由法院核实。
本院在认证中认为：对于康菊举证的1号、2号、3号、4号证据的真实性被告没有异议，经审查本院予以采信。对于亿祥公司的举证1号、2号、3号证据真实性无异议，对证明观点均有异议，经审查本院对真实性予以采信，对于4号证据，是否与本案有关联性，须结合其他证据综合判定。
经审理查明：康菊与亿祥公司于2012年11月5日签订《商品房买卖合同》，亿祥公司将位于凤台经济开发区的亿联·皖北五金家居城D4幢2单元215商业用房出卖给康菊，价款149628元。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2013年9月30日前，将房屋交付使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。2、非因出卖人主观原因造成，并积极争取，不能及时解决而造成的交房延期。3、遭遇重大技术问题和其他出卖人不能控制的因素，不能及时解决的，应当及时告知买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。
2015年1月17日，康菊与亿祥公司签订收楼书，确认自2015年1月17日起，本案争议的房屋由亿祥公司交付给康菊。截止2016年6月3日，双方争议的房屋所属D4幢楼整体房地权证已经办理登记手续。康菊系按揭付款，目前部分款项没有付清。
另查明，2012年11月3日，双方签订《委托经营管理合同》，康菊将该房屋委托给亿祥公司经营管理，委托期限：市场正式交房之日起壹拾周年。乙方（亿祥公司）承诺于2013年9月30日前正式交房，交房后前3个月为经营商户装修期，装修期间甲方（岳文全）同意给予免收租金，不计入委托期限之内。届时若未能交房，则委托其也从装修免租期到期日的次日起算。四、收益方式：（一）委托期内第一至第三年，甲乙双方为了共同培育市场，乙方已经在甲方购房时给予房款充分优惠，因此，甲方同意免收该商铺三年租金，前三年的经营收益不再分配，经营所得用于乙方市场培育和运营等。八、双方的权利义务(一)5、甲乙双方同意该房产的交付按如下方式进行：甲方委托乙方与该托管商铺的房产开发商安徽省亿祥置业投资有限公司直接办理房屋交付手续，包括房屋的交接、验收等，除乙方通知需甲方配合外，甲方无需再与开发公司直接办理交接手续。
本院认为：根据双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点为：本案房屋买卖合同是否应予解除，以及请求赔偿损失42560元是否具有事实及法律依据。围绕上述焦点，本院综合评判如下：
双方合同第八条交付期限的约定，出卖人应当在2013年9月30日前，将房屋交付使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。2、非因出卖人主观原因造成，并积极争取，不能及时解决而造成的交房延期。3、遭遇重大技术问题和其他出卖人不能控制的因素，不能及时解决的，应当及时告知买受人。亿祥公司提出延期交付房屋是被告遭受不可抗力，是政府的区划调整，将房屋坐落地原属凤台县管辖的凤台经济开发区划归淮南市八公山区管辖，不能正常验收，无法取得相关手续造成的。对于亿祥公司提出行政区划的调整系政府行为，系不可抗力的问题，法律没有明确规定，实践中存在争议。该合同第八条第2条约定，非因出卖人主观原因造成，并积极争取，不能及时解决而造成的交房延期。本案中，行政区划调整，并非基于出卖人的主观原因，对于亿祥公司办理相关手续造成影响系事实。按照本条约定，出卖人可据实予以延期交付。本案中，虽然2015年1月17日被告实际交房时，距约定的交房时间已过了一年多，但是原告仍然签署了收楼书。从双方约定的交付时间2013年9月30日，至2015年1月17日实际交房日，最后到原告于2015年12月份到法院起诉，经本院诉前调解未成功，其间相隔二年多。依据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方当事人催告后，在合理期限内不行使的，该权利消灭。从该规定看，解除权的行使，是有一定期限的。本案中虽然双方约定了解除权的行使条件，但是没有约定行使解除权的具体的最后期限，被告方亦没有在合理的期限内催告原告行使解除权。本院认为，本案原告方在二年多的时间内没有行使解除权，明显超过行使解除权的合理期限，应当认定其解除权消灭。亿祥公司虽然存在违约情形，但是原告方的房产证已可以办理。双方之前另外签订有《委托经营管理合同》，该合同约定，康菊将房屋委托给亿祥公司经营管理，同意免收三年租金，经营所得由亿祥公司用于市场培育和运营。参照该合同的约定来看，亿祥公司已经在张学敬购房时给予房款充分优惠。虽然亿祥公司迟延交付房屋，但是房屋正在委托管理期间，并不妨碍其实现签订合同的目的。综上，对于康菊请求解除双方之间的房屋买卖合同，本院不予支持。
对于康菊请求赔偿损失42560元，系其按照购房款为基数，按银行同期贷款利率加上延期还款50%的罚息予以计算至起诉之日。该计算方法双方没有约定，按照双方合同第九条出卖人逾期交房的违约责任。（2）的约定，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十五条关于产权登记的约定。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。本案原告并未要求继续履行合同，而是请求解除合同、赔偿损失，故不适用双方对继续履行合同的违约责任的约定，故对该请求，本院不予支持。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
驳回原告康菊的全部诉讼请求。
案件受理费2072元，由原告康菊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 余华伟
代理审判员 曹非凡
人民陪审员 刘 潇
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 张 娟
本案引用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。