广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第452号
上诉人（原审被告）：惠州市成龙房地产集团有限公司。住所地：惠州市南坛路四巷*号***房。
法定代表人:林志明，董事长。
诉讼代理人:赖晓东，广东人为律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭亚飞，男，1983年1月1日出生，汉族，户籍地址：河南省平顶山市卫东区，现住深圳市宝安区。
上诉人惠州市成龙房地产集团有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2014）惠阳法民一初字第69号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
郭亚飞向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行合同（原告与被告所签订的关于钱江花园11栋1单元3层02号房的商品房预售许可证号为惠阳预许字2009第03号的商品房买卖合同），在原告所购商品房（钱江花园11栋1单元3层02号房）达到法定交付条件后，按合同约定交付使用。2、被告以341968元（叁拾肆萬壹仟玖佰陆拾捌圆）为基数，按日利率万分之三的比率支付逾期交房违约金至实际交房之日止，暂时计算为自2012年8月29日至2013年11月25日，数额为46576.04元（肆萬陆仟伍佰柒拾陆圆零角肆分）；若本案审理期间被告仍未交房，请求法院顺延计算至判决之日。3、被告给付购房款正规发票。
主要事实和理由：我于2009年10月9日购得位于惠州市××区淡水镇××路××花园××单元××房的（预售许可证号为惠阳预许字2009第03号）预售商品房，并以贷款方式付清了总价为341968元（叁拾肆萬壹仟玖佰陆拾捌圆）整的全部房价款，且至今每月按时还贷（有购房、贷款合同及票据为证），履行了应当承担以及合同约定的所有责任和义务；而被告至今未将原告所购商品房（钱江花园11栋1单元3层02号房）交付使用，至今已逾期三年之久，构成违约，严重侵害了原告作为购房人的合法权益，应当承担违约责任；根据购房合同第八条、第九条的约定及《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，原告有权要求被告继续履行合同至实际按照法定交付条件交房之日止，并以341968元（叁拾肆萬壹仟玖佰陆拾捌圆）为基数，按日利率万分之三的比率支付逾期交房违约金至实际交房之日止。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2009年10月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（附件四），约定：原告向被告购买位于惠州市××区淡水××路××花园××单元××房（商品房预售证号为惠房预许字【2009】第03号），建筑面积111.48m2，房屋总价款341968元；付款方式为银行按揭：首付款102968元，余款239000元向银行按揭；…。第八条交付期限：被告应当在2010年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格的房屋交付原告使用；但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；出卖人逾期交房的违约责任为除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人（被告）如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人（原告）使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分至二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。《补充协议》第十一条：原《商品房买卖合同》及《补充协议》中所提及的买受人的已付房款，如买受人采取按揭方式付款，即：指买受人已付首期款与已付月供中的本金部分之和。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订之日，原告向被告支付首付款102968元；2009年12月1日，原告向被告支付首付余额（补加首付）6000元；2009年12月1日，原告向被告支付涉案房产交易登记、合同印花税、评估、抵押登记、合同备案、贷款合同印花税、律师见证、公证费1711元。2010年6月30日，原、被告与中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人根据借款人（原告）的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为233000元。2010年8月3日，原告通过银行贷款向被告支付剩余房款233000元；至此，原告已付清房价总款341968元。涉案房屋至本案法庭辩论终结时，未经建设部门办理涉案房屋竣工验收合格备案登记手续，未交付原告使用，未办理《房地产权证》。
另查明，原告曾于2012年向本院起诉，请求：1、判令被告将位于惠州市惠阳区淡水爱民路钱江花园（建设工程规划许可证号为：惠阳规建字【2007】0758）11栋1单位302房的预售商品房交付使用；2、判令被告支付逾期办理交房违约金74685元整（暂时计算至起诉之日）；3、判令被告支付逾期办理房产证违约金3419元。本院于2012年10月10日判决：一、被告成龙公司于本判决发生法律效力之日起15日内支付逾期交楼违约金74685元（从2010年8月31日起至起诉之日即2012年8月28日止，以341968元为基数；按日万分之三计付即：341968元×0.0003×728日=74685.8元）给原告郭亚飞；二、驳回原告郭亚飞的其他诉讼请求。
原审判决理由和结果
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，已经本院发生法律效力的（2012）惠阳法民一初字第599号《民事判决书》确认为合法有效，本院予以认定。涉案房屋未经建设部门办理竣工验收合格备案登记手续，且原告未能举证证明涉案房屋建筑工程竣工经验收合格。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用”。为此，原告请求被告将涉案商品房交付使用，理由不充分，不予支持。被告未能按合同约定将涉案商品房交付原告使用，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告请求被告支付逾期交楼违约金，理由正当，应予支持；因原告已付清购房款341968元，被告应按原告已付房价款的每日万分之三从2012年8月29日至2014年8月20日向原告支付的逾期交楼违约金（341968元×0.0003×722日=74070.27元）。开具购房款发票属税务机关调整的范畴，本院不予审理。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应以缺席论处。依照《合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条和《建筑法》第六十一条第二款及《民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：
一、被告成龙公司于本判决发生法律效力之日起15日内向原告郭亚飞支付逾期交楼违约金74070.27元（从2012年8月29日至2014年8月20日按每日万分之三计付）；
二、驳回原告郭亚飞的其他诉讼请求。
案件受理费1064元，公告费690元，由被告成龙公司负担。
当事人二审意见
上诉人惠州市成龙房地产集团有限公司不服原审判决上诉称，一、一审审理违反法定程序，根据《民事诉讼法》第153条第(4)款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》第181条第(3)的规定，应当裁定发回重审。该案适用普通程序审理，是原告以相同的事实第二次起诉上诉人，原告明知上诉人的办公地点在惠阳区淡水××路××号钱江花园售楼处，原告就是在此地点购买该房产的，而且原告第一次起诉上诉人时，案件的起诉状副本、传票、判决书均是法院寄到此地址签收的，包括该案的一审判决书也是法院寄到此地址签收的。因此原告及一审法院明知上诉人的联系地址及方式，却采取公告方式送达，致使上诉人没有出庭应诉答辩，可能影响到案件的正确判决。
二、此案中，双方合同虽然约定延期交楼的违约金的计算标准为每日万分之三，但上诉人认为该违约金标准过高，要求对双方在合同中约定的违约金予以减少，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应该对双方约定的过高违约金予以减少。郭亚飞在一审时并没有举证证明我公司逾期交楼给其造成的实际损失，而根据实际情况，同地段同类房屋租金每月为500元，郭亚飞的实际损失应为12000元。且该楼盘分期验收已经合格，原告迟迟不来收楼，却一味起诉要求违约金，该房屋购楼款为341968元，而法院判决的延期交楼违约金已经15万以上，判决显然对上诉人不公。
综上，请求二审法院查明本案事实，依法判令：1、原审判决，将本案发回原审法院重审或改判一审第一项判决为：判决上诉人支付逾期交楼违约金12000元(从2012年8月29日至2014年8月20日止，以同地段同类房屋租金每月500元计算，以最终评估为准)给被上诉人郭亚飞；2、本案的上诉费用由上诉人、被上诉人共同承担。
被上诉人郭亚飞答辩称,1、原告与上诉人在合同中并未约定惠州市惠阳区淡水××路××号钱江花园售楼处为通讯地址，也未约定联系电话号码为139××××0728，2013年以后本人多次到钱江花园售楼处都是大门紧锁空无一人，且惯例和法律承认的是工商注册地址。
2、2010年8月份原告笫一次起诉上诉人前曾主动与上诉人联系，就交房问题交涉数十次之多，自第一次起诉上诉人时算起至今从未收到上诉人关于要求原告收楼的任何形式的通知信息。
3、上诉人未举证该楼盘分期验收已经合格的任何证据。
4、关于逾期交楼给原告造成的实际损失：①不能正常居住使用为最直接实际损失，②原告不居住，用于出租、出售等理财行为可获得巨大的经济利益，③时间损失，原告因本案耗费了大量的时间和精力，时间越久原告所承受的金钱损失也越大，实际损失远大于逾期交楼违约金的赔偿，原告之所以未向法院要求增加逾期交楼违约金的赔偿，完全是出于对合同约定遵守的个人信用，以及作为合同卖方主体上诉人的尊重和法律的尊重。
5、公平是双方遵守合同约定为基础的公平，并非原告追诉金额已累计高达近十五万就是不公平，还要看上诉人逾期交楼时间的长短。
因此上诉人在上诉状中所述完全是无理取闹和掩盖上诉人逾期交楼的违约、违法事实，说明上诉人仍然抱有不切实际的一房二卖的单方面幻想，对于上诉人抱有的不切实际的一房二卖的单方面幻想和强盗行径，原告绝不可能做出无底线的无原则性妥协和退让；原告将积极响应《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》政策的指引和号召，坚决通过法律途径，依法维权，依法争取正当利益，坚决依法追诉到底。
综上，答辩人认为答辩人与上诉人之间签订的商品房买卖(预售)合同真实、有效，惠州市惠阳区人民法院(一审)认定事实清楚，适用法律准确，判决公正、合理、合法，应予维持。
本院查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的约定，上诉人应在2010年8月30日前将验收合格的房屋交付给被上诉人使用，但合同签订后上诉人至今并未依约将经验收合格的房屋交付给被上诉人。特别是在被上诉人于2012年向原审法院起诉要求上诉人支付逾期交房违约金，原审法院于2012年10月10日作出要求上诉人向被上诉人支付从2010年8月31日至2012年8月28日止的违约金74685元的判决后，上诉人仍未将经验收合格的房屋交付给被上诉人，已持续构成违约，应依法承担违约责任。即上诉人应向被上诉人支付从2012年8月29日至2014年8月20日止的逾期交房违约金74070.27元（341968元×0.0003×722天）。原审法院在本案开庭前已依法通知上诉人参加诉讼，不存在程序违法的问题。另外，上诉人认为双方约定的逾期交房违约金按已付房款的万分之三计算过高应予调低的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实和实体均正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1064元，由上诉人惠州市成龙房地产集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一五年六月十九日
书 记 员 肖 湘
彭科梅
附相关法律条文
1、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；