北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第08591号
原告王某1，男，1986年3月19日出生，汉族，个体工商户，住北京市朝阳区。
委托代理人罗婕，北京京创律师事务所律师。
委托代理人蒲良翠，北京京创律师事务所律师。
被告张某，女，1928年1月18日出生，汉族，北京市运输五厂退休职�，住北京市东城区。
委托代理人王某2（张某之女），女，1958年5月13日出生，汉族，无业，住北京市东城区。
委托代理人林宏，北京昊庭律师事务所律师。
原告王某1（以下简称原告）与被告张某（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人罗婕、蒲良翠与被告及其委托代理人王某2、林宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告与原告系祖孙关系。2005年，被告原居住房屋朝阳区广和里五巷XX号拆迁，被告作为实际在册及居住人口获得相应的货币补偿，并取得北京市朝阳区垡头翠城XXX号楼XX层XXXX号房屋（以下简称涉案房屋）的购买资格。在拆迁之初，被告与原告父母及原告协商一致，被告将该安置房的购买权让与原告，由原告父母代原告支�购房款，原告借用被告的名字购买涉案房屋。此后，原告父亲王同利办理签订拆迁协议、签订购房合同、选房交款及新房交付等全部手续。原告父母代原告支付购房款251156元，原告支付相关手续费用共计5623元。2009年3月19日，被告以书面形式再次确认上述事实。2011年10月30日，原告办理相关入住手续，装修房屋，后实际居住至今。2012年，因被告挑起家庭内部矛盾并对允诺原告借名买房反悔，多次要求原告腾房。但原告及其父母念及家庭亲情，还是希望能协商解决家庭矛盾，甚至借助媒体节目来协调解决家庭纠纷。此后，虽在原告全家一再退让妥协下换来短时间的家庭平静，但自2013年末，被告继续干扰原告一家生活，并在原告一家不知情的情况下，以丢失购房原件为由，要求北京住总房地产开发有限责任公司补办了除购房合同副本之外全部与涉案房屋相关的票据和手续，并取得该房屋产权证。此后，家庭矛盾继续恶化，原告父亲也因此导致疾病恶化于2014年7月去世，原告因父亲去世本无暇解决此事，但被告继续要求腾房至今。至此，原告不再寄期望于协商解决此家庭矛盾。原告认为，原被告双方已形成借名买房关系，涉案房屋在几年后就可具备过户条件，被告依约履行合同是完全可行的。现因北京房价上涨巨大，在经济利益的驱使下，被告屡次不讲诚信，违背当初借名买房的承诺，现强行要求原告腾房，而原告要购买同样房屋，必须按市场价格支付购房款，原告损失巨大。请求法院判令：1、被告返还原告购房本金251156元；2、被告返还原告公共维修基金5023元、有线电视入网费300元、对讲系统初装费300元；3、被告赔偿原告涉案房屋增值1723344元及装修损失66137元。
被告辩称：被告和原告之间不存在借名买房合同关系，�告所谓借名购买的涉案房屋属于经济适用房，国家明令禁止借名购买经济适用房，且原告王某1没有购买资格。被告和原告双方没有书面或口头借名买房协议，不存在借名买房合同关系。一、原告提供的《关于翠城经适房购买的说明》是原告的父亲王同利伪造的，并不是被告的真实意思表示，且被告已于2013年4月14日撤销了《关于翠城经适房购买的说明》。另外，涉案房屋是被告和丈夫王善乾的夫妻共同财产，被告擅自将夫妻共同财产赠与原告是无效的，原告父亲王同利支付的购房款是其归还被告的欠款。（一）2005年11月24日被告承租的公房北京市朝阳区广和里五巷XX号拆迁，给予被告拆迁补偿款207203.48元，给予原告的父亲王同利9.6万元，2005年11月24日被告和丈夫王善乾及其五个子女签订了协议，将拆迁款10.4万分配给原告的父亲王同利，王同利获得了拆迁利益。另外，王同利此前由于车祸受伤和炒股赔钱向被告借款1.7万元，因此王同利代被告支付的购房款是王同利归还被告的欠款。（二）因被告年纪较大，不便自己亲自办理拆迁手续及购房手续，在拆迁时，原告父亲王同利主动提出代理被告进行拆迁及房屋购买手续，利用被告对王同利的信任，取得办理购买涉案房屋手续的委托书。正是由于被告委托王同利办理拆迁及购房手续，才使得王同利有机会欺骗被告签订了《关于翠城经适房购买的说明》，当时王同利让被告在空白纸上签名，并说是办理拆迁事宜，其它文字是王同利后加上去的，且被告也不识字，签名是否是被告所签不能确认。（三）被告从未做过2009年3月19日的《关于翠城经适房的声明》，此前对此事并不知情，直到2013年3月被告一家在北京电视台进行家庭矛盾调解时，才将此声明公布于众，此前无论被告及被告家人对�均不知情。由于被告不识字，又信任其儿子王同利，2009年王同利假借办理拆迁手续，在没有对被告说明真实意图的情况下让被告在空白纸上签名，被告认为签字的字体也存在仿造的可能。另外，被告在2013年3月在北京电视台录制节目后，对此声明进行了撤销声明，被告从未将涉案房屋的产权及过户权赠与原告，且被告也己经撤销了赠予。二、2005年11月24日被告承租的公房北京市朝阳区广和里五巷XX号拆迁时还给了两个购买经济适用房的指标，一个是涉案房屋，另一个是北京市朝阳区垡头翠城XX号住宅楼XX层XXXX号房屋（以下简称XXXX号房屋），该房屋己经登记在王同利名下，被告从未与王同利签订过任何书面或口头借名买房的协议，原告所述借名买房不成立，王同利获得被告给予的拆迁款后，通过购买XXXX号房屋已经投资获利。被告有五个子女，不可能将购房款及两个购房指标全部给予王同利，王同利替被告支付的购房款是王同利归还被告的借款，属于债权债务关系，不存在赔偿王某1涉案房屋增值问题。三、根据拆迁协议及拆迁政策，被告取得涉案房屋所有权为合法行为，并合法办理了房屋所有权手续，王同利借被告委托其办理拆迁及买房手续，私自藏扣涉案房屋购房合同、拆迁安置补偿协议及所有购房发票原件手续，被告多次提出索要，王同利均拒绝归还。四、被告之所以同意原告在涉案房屋内居住，是由于王同利因拆迁获得购买的XXXX号房屋与被告的房屋相邻，原告的父母以原告结婚为由，并承诺被告在XXXX号房屋中其中一间居住，被告心疼原告，且王同利夫妻承诺照顾被告，被告考虑住在一起也容易得到子女照顾，才同意原告居住在涉案房屋。但原告一家并未履行照顾被告的义务，2012年被告老伴儿去世后，被告才住进原告父母家中，原告父母不履行照顾被告的承诺，制造家庭矛盾，恶意将被告逐出家门，不再接受被告住其家中，因此被告才要求原告腾退房屋，但多次遭到拒绝。综上所述，原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。
经审理查明：被告系原告之祖母。王同利系原告之父。
2005年11月14日，被告与北京市土地整理储备中心朝阳分中心签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，载明北京市土地整理储备中心朝阳分中心需要拆迁朝阳区广和里五巷20号的房屋，该房屋有在册人口1人，实际居住1人，即被告。
2009年3月20日，被告与北京住总房地产开发有限责任公司签订了《翠成馨园经济适用房拆迁定向购房协议书》，约定被告同意按照北京市购买经济适用房的相关政策自愿购买北京住总房地产开发有限责任公司开发的涉案房屋。同日，王同利向北京住总房地产开发有限责任公司支付购房款248040元。
2010年5月14日，被告与北京住总房地产开发有限责任公司签订了《商品房预售合同（经济适用房）》，约定被告以248040元的价格购买北京住总房地产开发有限责任公司开发的涉案房屋，合同载明涉案房屋为经济适用房。
2011年11月1日，王同利支付涉案房屋购房款3116元及公共维修基金5023元。
2011年11月18日，被告与北京住总房地产开发有限责任公司确认涉案房屋结算总价为251156元。同日，原告支付了对讲系统初装费300元。
2011年12月，原告对涉案房屋进行了装修，后在涉案房屋居住。
2012年4月5日，原告支付了有线电视入网费300元。
2013年4月14日，被告作出《撤销〈关于翠城经适房购买的说明〉（2009年3月19日）的声明》，称《关于翠城经适房购买的说明》是在其不知情的情况下所签，此说明是无效文件，其撤回《关于翠城经适房购买的说明》。
2014年9月24日，涉案房屋登记在被告名下，房屋性质登记为经济适用房。
庭审中，原告提交了《关于翠城经适房购买的说明》，打印内容如下：“我叫张某，今年81岁了。我名下的翠城E区X号楼XXXX号X居室楼房壹套，是我原住在朝阳区广和里5巷20号的平房拆迁时所给的安置房。在平房拆迁之初，我已将此安置房的购买权和今后的产权让给了我的孙子王某1（待日后办理过户手续），因此此房从签动迁协议到选房交款我均未参与，该房全款由我的儿子王同利出资交纳，我本人并未出资。恐日后年久在此房产权问题上发生争议，特作此说明为证。以上说明是我真实意愿的表达。”口述说明人处签名“张某”，落款日期为2009年3月19日。被告称签名系其书写，但其不识字，王同利利用其授权代办房屋拆迁和买卖事宜欺骗被告签字，被告对该说明内容不知情。
原告还提交了其与被告在2014年12月1日的谈话录音，录音中，被告认可同意把“两居室”给原告了，认可把“两居室那个号”给原告了。被告认可被录音对象是其本人，认为当时为了安抚原告，就顺着原告说，这是原告的诱导。
原告还提交了发票、收据、订货单、装修合同等证据，证明其装修花费66137元。
经原告申请，本院委托北京中资房地产土地评估有限公司对涉案房屋的现市场价值进行评估。北京中资房地产土地评估有限公司于2015年9月10日作出评估报告，结论为涉案房屋在2015年8月18日的市场价值（含装修价值）为2153500元。原告向北京中资房地产土地评估有限公司支付了评估费9000元。
经原告申请，本院委托北京中资房地产土地评估有限公司对涉案房屋的在2009年3月20日的市场价值进行评估。北京中资房地产土地评估有限公司于2016年4月5日作出评估报告，结论为涉案房屋在2009年3月20日的市场价值为1042800元。原告向北京中资房地产土地评估有限公司支付了评估费4100元。
经查，被告1960年8月1日登记的户籍卡文化程度一栏登记为“不识字”。被告2009年10月30日登记的户籍卡文化程度一栏登记为“小学”。派出所民警告知本院文化程度不是户口登记的关键要素，派出所在变更户口时以当事人自己的陈述来登记文化程度，无相关变更依据存档。
上述事实，有《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《翠成馨园经济适用房拆迁定向购房协议书》、《商品房预售合同（经济适用房）》、购房发票、房屋所有权证书、《关于翠城经适房购买的说明》、录音及文字整理材料及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：被告主张其受王同利欺骗在《关于翠城经适房购买的说明》签字，因其提交的证据不足以证明其主张，结合原告提交的原告与被告在2014年12月1日的谈话录音内容，本院对被告的主张不予采信。因此，本院认定原告与被告之间存在借名购房合同关系。
涉案房屋系经济适用房，故原告与被告之间的借名购房合同应属无效。原告要求被告退还购房款、公共维修基金、有线电视入网费、对讲系统初装费的诉讼请求，本院予以支持。
房屋买卖合同等多个文件均载明涉案房屋系经济适用房，可以确定原告与被告对涉案房屋的性质系明知的。因此，对于借名买卖合同无效，原告与被告均存在过错。原告主张的房屋增值损失本院根据评估结论及双方过错程度予以支持。因装修价值已经包含在涉案房屋的评估价值中，原告主张的装修损失，本院不单独支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告张某于本判决生效后七日内返还原告王某1购房款二十五万一千一百五十六元、公共维修基金五千零二十三元、有线电视入网费三百元、对讲系统初装费三百元。
二、被告张某于本判决生效后七日内赔偿原告王某1房屋增值损失五十五万五千三百五十元。
三．驳回原告王某1的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费13100元，由原告王某1负担6550元（已交纳），由被告张某负担6550（原告王某1已交纳，被告张某于本判决生效后七日内给付原告王某1）。
案件受理费23170元，由原告王某1负担13974元（已交纳25元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告张某负担9196（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 赵 佳
代理审判员 张玉倩
代理审判员 赵 靓
二〇一六年九月九日
书 记 员 陈逢源