浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终2933号
上诉人（原审原告）：蒋克俭，男，1975年7月5日出生，汉族，住浙江省临安市。
委托代理人：陈豪杰，浙江轩韬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：临安市锦北街道西墅居民委员会，住所地：浙江省临安市锦北街道西墅村。组织机构代码：A9446410-7。
法定代表人：钭正贤。
委托代理人：邱文强、童红英，浙江满江红律师事务所律师。
上诉人蒋克俭因与被上诉人临安市锦北街道西墅居民委员会（以下简称西墅居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服临安市人民法院（2016）浙0185民初5196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2013年8月15日，西墅居委会（甲方）与案外人夏某（乙方）签订《锦北西墅会所租赁合同》一份，将位于临安市锦北街道西墅街万马路“西墅锦园”南侧的西墅村会所内承办婚、丧、嫁、娶的一楼大厅3061平方米（含厨房、厕所、通道）、一楼北后区300.31平方米、二楼北后区包厢10间559.16平方米出租给夏某经营使用，约定乙方租赁该房产仅用于婚、丧、嫁、娶及餐饮使用，乙方如改变用途须征得甲方书面同意。租赁期限为5年（自2013年10月1日起至2018年9月31日止）；租金第一年为47万元，第二年为51万元，第三年起在前一年租金的基础上递增5%；租金每年支付一次，乙方须在每次到期前2个月支付后一年租金，首次的租金支付时间为2013年7月31日前；乙方同意在本合同签署后3日内支付2万元作为租赁、水、电押金，甲方在收到此款后提供收款收据，押金全额到账后合同生效。合同另对双方的其他权利、义务及违约责任进行了约定。夏某于2013年7月30日（合同签订前）付清了第一年的租金47万元及押金2万元。
2014年3月1日，夏某（甲方）与蒋克俭（乙方）签订《转让协议》一份，约定：“经西墅村村委同意，甲方于2013年8月15日与西墅村村委会签订的西墅会所租赁协议于2014年3月1日将协议转让给乙方，包括桌、凳及权利义务一并转让给乙方，经营管理权于2014年6月1日转让给乙方，从该日起西墅会所的一切事项由乙方与西墅村委直接联系，与甲方无关。”该协议另对双方的其他权利、义务及违约责任等进行了约定。2014年3月10日，西墅居委会在与夏某签订的《锦北西墅会所租赁合同》上注明：“同意将此协议涉及相关事项中乙方权益及经营管理权转让给蒋克俭，自2014年3月1日起履行。”并加盖西墅居委会公章。
2014年7月1日，西墅居委会（甲方）与蒋克俭（乙方）签订《补充协议》一份，约定：“甲、乙双方就西墅会所宴席承租，于2013年10月1日签订为期五年的承租协议，现就乙方后续的发展和经营，经甲、乙双方共同协商，特订立以下补充条款，予以共同遵守。甲方同意乙方原夏某与蒋克俭的转让经营，以及对场地餐厅的装修和调整，但乙方所投入的装修，合同期满后不得随意拆除，归甲方所有，并不作任何补偿。本补充协议与甲、乙双方之前签订的承租协议具有同等的法律效力，除本协议中明确所所修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。”合同另对双方的其他权利义务进行了约定。
蒋克俭承租案涉房屋后进行了经营，于2014年9月底停业，期间，西墅居委会于2014年6月2日向蒋克俭出具了《经营场所证明》。2014年9月30日，蒋克俭支付西墅居委会租金3万元。同日，西墅居委会向蒋克俭送达《告知函》一份，要求蒋克俭于2014年10月7日前付清剩余租金48万元，若逾期则终止合同。蒋克俭在告知函上注明：“情况属实，具体事项2014年10月8日面谈解决为准。”
2015年4月16日，原审法院立案受理夏某诉蒋克俭房屋租赁合同纠纷一案，原审法院向蒋克俭公告送达开庭传票后其未到庭参加诉讼，原审法院对该案依法缺席审理，判决蒋克俭依照双方签订的《转让协议》的约定，支付夏某10万元。
本案蒋克俭于2015年9月23日通过市长公开电话举报“锦北街道西墅社区新建的村委（万马路）属于违章建筑，于2014年10月完工，要求拆除。”临安市城市管理综合行政执法局受理该投诉，锦北街道按要求回复该局：“经调查，该房屋是西墅村与锦江集团达成协议，由锦江集团通过国有土地出让后建设的，其中1000平方米属于违建，但根据《违法用地违法建筑村规民约》作暂缓处理。”
2016年10月26日，西墅居委会向临安市规划建设局提交《要求对西墅村委办公楼等补办手续报告》，认为案涉房屋所在区域内的控制性详细规划和土地均已调整到位，符合办理相关手续的要求，故向临安市规划建设局申请补办建设工程规划许可证等相关手续。临安市规划建设局在该报告上加盖公章，并注明“同意办理”。
蒋克俭于2016年9月19日起诉至原审法院，请求判令：一、确认蒋克俭与西墅居委会之间的西墅会所租赁合同无效；二、西墅居委会返还蒋克俭租金130000元，押金20000元，两项合计150000元；三、西墅居委会赔偿蒋克俭损失1469729元。以上合计1619729元；四、本案诉讼费由西墅居委会承担。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八十八规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，夏某将其与西墅居委会签订的《锦北西墅会所租赁合同》中的承租方权利义务转让给蒋克俭，且经西墅居委会同意，则该合同承租方主体变更为蒋克俭，该合同在蒋克俭、西墅居委会之间成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建造房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案一审法庭辩论终结前，临安市规划建设局明确表示同意为案涉房屋补办建设工程规划许可证，至于主管行政机关是否在法定期限内作出行政许可决定，则并非本案审查的范围。另，蒋克俭也未提供证据证明其停业是因西墅居委会未提供房屋产权证或未办理相关审批手续所致。综上，蒋克俭诉请确认蒋克俭、西墅居委会之间的《锦北西墅会所租赁合同》无效，该院不予支持；由此提出的其他诉讼请求，该院均不予支持。蒋克俭提供的证据四、五、六、八，用于证明案涉房屋装修及购置相应设施花费的款项金额，但因蒋克俭提出的相关赔偿请求该院不予支持，故相应损失数额并非本案需要查明的事实，上述证据与本案缺乏关联性。据此，依照《中华人民共和国合同法》五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年3月14日判决：驳回蒋克俭的诉讼请求。本案受理费19378元，由蒋克俭负担。
宣判后，蒋克俭不服，向本院提起上诉称：一审法院事实认定错误。案涉房屋至一审法庭辩论终结时，仍未取得建设工程规划许可证或经主管部门审批建设。蒋克俭于2016年9月19日向一审法院起诉，至2017年3月6日开庭审理，庭前西墅居委会提交了落款时间为2016年10月26日的《要求对西墅村委办公楼等补办手续报告》，该报告有临安市规划建设局“同意办理”的意见。一审法院据此认定“建设局明确表示同意为案涉房屋补办建设工程规划许可证”，并根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，驳回蒋克俭的诉请。后蒋克俭曾多次向临安市规划建设局咨询案涉房屋目前状态和申请补办报告的解释，得到的答复是：1、未向西墅居委会发放建设规划许可证；2、未向西墅居委会书面批准建设，并解释了批准建设是指先批准再建设的意思，并非免除批准改为先建设再申请补办；3、现案涉房屋仍处于违建状态；4、同意申请补办报告的意思只是在审批建设房屋中，西墅居委会应提供审批材料中的一项内容，需有关部门全部符合条件通过后，才能发放建设规划许可证或发放批准建设文书。此申请补办报告不能代表已取得建设规划许可证或已经主管部门批准建设或者现非违建的事实；5、关于存量违建其实就是违建，无需解释。蒋克俭主张的建设局“同意补办”应理解为同意受理补办手续，而非批准办理规划许可证，与建设局的口头答复一致。根据蒋克俭2015年10月20日提交的《临安市锦北街道违法建筑暂缓处理申请表》，其中该街道“三改一拆”工作领导小组办公室于2016年10月26日批示“拟补办手续”，次日该街道办事处批示“拟补办手续，望上级领导批准”，后再无下文。此足以说明，作为主管部门的建设局于10月26日批示的“同意办理”是许可受理，而非批准，否则无需街道办事处10月27日再作出核查意见。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第二款的规定，“申请办理建设工程规划许可证，应当提交试用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料……”，西墅居委会应无法提交相关的审批材料，至今未取得建设工程规划许可证。《商品房屋租赁管理办法》（住建部6号令）第六条规定，属于违法建筑的房屋不得出租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁合同应认定为无效。综上，一审法院事实认定错误，法律适用不当，请求二审法院向临安市规划建设局查明案涉房屋的违法状态，依法撤销临安市人民法院（2016）浙0185民初5196号民事判决，发回重审或改判支持蒋克俭的诉讼请求，一、二审案件受理费由西墅居委会承担。
被上诉人西墅居委会答辩称：一、由于案涉房屋所在区域内的控制性详细规划和土地已调整到位，符合办理相关手续的要求，西墅居委会于2016年10月26日向临安市规划建设局提交了补办手续的报告，申请补办建设工程规划许可证等相关手续，该局在报告上加盖公章，并注明“同意办理”，而非“同意受理”，已充分证明该局已明确同意为案涉房屋补办建设工程规划许可证。根据相关司法解释的规定，案涉租赁合同应依法认定有效。西墅居委会至今未就案涉房屋取得建设工程规划许可证，系因在补办过程中，案涉房屋所在区域被列入城中村改造征收范围，相关的审批手续被冻结。而非因西墅居委会无法提交相关的审批手续而未取得。二、案涉房屋租赁合同不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定的无效情形。一审中，蒋克俭称：由于案涉房屋系违法建筑，其在办理营业执照的过程中，工商部门以此为由不予办理，导致合同目的无法实现，根据前述规定要求确认合同无效。蒋克俭的该项主张无事实和法律依据。（一）合同目的无法实现并非合同无效的依据。（二）蒋克俭称案涉房屋系违法建筑导致其无法办理证照，与客观事实不符。1、案涉房屋部分属于存量违建可使用分类项目，但不属于违法建筑，且临安市建设规划局以明确同意为案涉房屋补办建设规划许可证，案涉房屋的违法情形已经消失。2、蒋克俭并未提供任何证据证明其在2014年10月以前已经向工商部门申请办理证照，及工商部门因案涉房屋系违法建筑而不予办理的事实。3、蒋克俭所称合同目的不能实现与客观事实不符。（1）案涉房屋自建造以来，自用和出租给他人经营使用，包括蒋克俭在内所有商户至今未收到任何停业整顿或罚款等行政处罚，一直均能正常营业。（2）蒋克俭承租案涉房屋用于承办婚宴酒席，无需再办理营业执照。更何况，蒋克俭自2013年11月起就承租案涉房屋北面的营业房用于经营活动，其从夏某处转租案涉房屋后也一直经营至其外逃避债为止。（3）《商品房屋租赁管理办法》第六条关于“属于违法建筑的房屋不得出租”的规定属于管理性规范，且临安市规划建设局已经批准同意补办建设规划许可证，违法情节已经消失，该规定不能作为认定案涉合同无效的法律依据。三、蒋克俭自2014年9月30日起因资金支付能力出现问题而停止经营外出躲债，并试图通过玩弄法律条文以达到将自身的经营亏损转嫁于西墅居委会。综上，请求二审法院依法驳回蒋克俭的上诉，维持原判。
二审中，蒋克俭向本院提交下列证据：1、临安市规划建设局信访答复函1份，以证明该局对一审中西墅居委会提交的补办手续报告答复中的同意办理字样的解释为“西墅居委会未向我局提供申报资料，我局尚未收到补办申请等”，即该答复认为案涉房屋目前没有取得建设工程规划许可证；2、情况说明，及相关银行卡交易明细清单、现金来源清单、合同，以证明该时间段内蒋克俭确有装修投入的支付能力，不存在西墅居委会所称蒋克俭因经营困难而逃避付款责任的情况。对于蒋克俭提交的证据，西墅居委会认为，证据1如真实，其第三点“我局作为临安市规划建设管理部门，根据业务职能分工，我局同意西墅村委办公楼申请补办《建设规划许可证》”，反而可以证明该局已经同意西墅居委会许可证，由此也可以证明该局同意建设；证据2与本案均无关联性，进出明细账、情况说明均系蒋克俭自我陈述的材料，银行卡交易明细清单中的存入即是蒋克俭的收入，蒋克俭提交的涉及合同主体一方为西墅居委会的系专门约定西墅厅的租用事宜，其他合同涉及案外人，西墅居委会无法核实是否真实。本院认为，证据1经核对原件，本院对其真实性予以确认，能否达到蒋克俭的证明目的，本院将于后文一并予以阐述；证据2中西墅居委会作为合同主体的合同、银行卡交易明细清单的真实性予以确认，但仅能证明在蒋克俭曾签订相关合同，银行卡存在该些交易记录，其余合同涉及案外第三人，真实性无法确认，情况说明等为蒋克俭自行制作，不符合证据的有效形式，本院不予确认。
西墅居委会向本院提交下列证据：1、通告及张贴照片打印件1份，以证明案涉房屋所在区域已经被列入征收范围，相关手续已经被冻结；2、蒋克俭在临安人民法院被起诉的案件清单1份、全国法院失信被执行人名单公布与查询清单信息打印件2份，以证明自2014年3月起，蒋克俭在原审法院存在多起诉讼案件，被起诉要求支付的149万余元，目前正在执行案件6件，标的达1076800元，且蒋克俭已经被列入全国法院失信被执行人名单，自2014年3月其就已经不具有清偿到期债务的能力。对于西墅居委会提交的证据，蒋克俭认为，证据1、2均与本案无关；证据2所列事实虽是存在，但根据西墅居委会提交的清单，2014年11月之前，蒋克俭所涉及的案件已以原告撤诉方式处理，因本案所涉纠纷导致蒋克俭损失巨大，在2015年之后，才导致蒋克俭经营发生周转不灵。本院对该证据1、2的真实性予以确认，证据1可以达到西墅居委会的证明目的，对证据2所载明的事实予以确认。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案二审的争议焦点为蒋克俭与西墅居委会之间的房屋租赁合同是否无效。本院认为，本案一审中法庭辩论终结前，临安市规划建设局明确表示同意补办建设工程规划许可证。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定案涉房屋租赁合同有效，并无不当。二审中，蒋克俭提交的临安市规划建设局出具的信访答复函，并未否定其同意补办建设工程规划许可证，而是强调在其同意之后，西墅居委会仍有义务提交相关材料由其审核决定是否核发建设工程规划许可证。而根据西墅居委会二审中提交的拆迁通告，案涉房屋未能完成建设工程规划许可证补办手续并非完全因西墅居委会的原因。故蒋克俭主张案涉合同无效的依据不足，本院不予支持。进而，蒋克俭基于合同无效提出的返还租金、押金及赔偿损失的诉请，原审法院未予支持，亦无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19378元，由蒋克俭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 盛 峰
代理审判员 毕克来
二〇一七年十月十七日
书 记 员 姚丽萍