苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）姑苏民五初字第00618号
原告（反诉被告）苏州机电五金城有限公司，住所地苏州综合物流园312国道西南侧，组织机构代码77867112-0。
法定代表人夏建国，该公司董事长。
委托代理人肖正方。
委托代理人陈顺，上海市竞业律师事务所律师。
被告（反诉原告）许尚府。
被告洪雪爱。
被告（反诉原告）苏州特丰铝业有限公司，住所地苏州市姑苏区城北西路1599号C2-112号，组织机构代码68964809-2。
法定代表人许尚府，该公司总经理。
委托代理人赵强（代理以上三当事人），江苏昊强律师事务所律师。
委托代理人韦丽媛（代理以上三当事人）。
原告苏州机电五金城有限公司（以下简称“机电五金城”）与被告许尚府、洪雪爱、苏州特丰铝业有限公司（以下简称“特丰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理后，依法由审判员潘宇容独任审理。在审理过程中，许尚府、特丰公司提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2014年10月14日、11月4日和11月11日公开开庭进行了审理。机电五金城的委托代理人肖正方和许尚府、洪雪爱、特丰公司的委托代理人赵强、韦丽媛三次均到庭参加诉讼，机电五金城的原委托代理人俞飞跃到庭参加10月14日和11月4日的庭审，委托代理人陈顺到庭参加了11月11日的庭审。本案现已审理终结。
机电五金城诉称：苏州市金阊新城城北西路1599号内C2-112、113、114、115、116、117、118室房屋的所有权人为苏州领先房地产开发有限公司（以下简称“领先公司”），该公司授权我公司经营管理上述房屋并确认我公司对房屋享有合法出租权。2009年4月2日，我公司与许尚府、洪雪爱及特丰公司就上述房屋的租赁事宜达成一致意见，并签署了《苏州机电五金城商铺租赁合同》（合同编号A20090402145），约定租赁期限自2009年4月2日起至2012年5月14日止；2010年11月15日止2012年5月14日的租金为27万元；未经出租人同意逾期返还房屋的，每逾期一日，承租人应按合同所规定的租金标准的3倍向出租人支付该房屋的占用使用费等。同日，我公司按约向对方交付了房屋。2012年5月15日，租赁合同期满，双方未就房屋的续租事宜达成一致意见，我公司多次要求对方迁出房屋并支付房屋使用费，对方均无理拒绝。2012年8月24日，我公司委托律师向对方致函，通知解除双方的不定期租赁关系并要求其于2012年8月31日前搬离房屋，但对方直至2013年11月15日才腾房完毕。我公司认为，双方均应恪租赁合同的约定，我公司已通知解除不定期租赁关系并给与对方充分合理期间搬离，其在未对合同解除提出异议的情况下，仍占有使用房屋的行为构成严重违约。请求法院判令许尚府、洪雪爱、特丰公司共同支付占用房屋使用费215000元（以513000／年为标准，自2012年5月15日起至2013年11月15日止，并扣除已付的580000元）、占用房屋期间的物业费17648元（自2012年5月15日起至2013年11月15日止）、违约金348972元（以513000／年为标准，1.5为倍率）、房屋修缮费用70931.38元并承担本案诉讼费用。在本案审理过程中，机电五金城将诉讼请求调整为：请求法院判令许尚府、洪雪爱、特丰公司共同支付占用房屋使用费239875元（截至2013年11月15日）、物业费16902元（截至2013年11月15日）、违约金294055元（以513000／年为标准，按日千分之一计算）、房屋修缮费用70931.38元并承担本案诉讼费用。
许尚府辩称：1、涉案房屋的产权人领先公司，领先公司与五金机电城为委托代理关系，五金机电城并非实际的权利义务人，没有诉讼主体资格；2、租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；机电五金城在合同到期后同意我继续承租涉案房屋，仍应以原合同年租金18万元为标准结算租金，合同中按3倍标准支付房屋占有使用费的条款不适用；3、我已经付清租赁期内的租金和物业费；2012年5月15日合同到期后至2013年11月4日搬离涉案房屋期间，我已陆续预付租金58万元，而此期间的租金应为27万元，多付了31万元和5000元押金，机电五金城理应返还。综上，机电五金城的诉讼请求没有任何法律依据，请求法院予以驳回。
洪雪爱、特丰公司辩称：我们不是租赁合同约定的承租人，不应被列为本诉被告。关于本案的处理，我们同意许尚府的答辩意见。
许尚府、特丰公司反诉称：2009年4月2日，许尚府与机电五金城签订商铺租赁合同1份，约定承租苏州市金阊新城城北西路1599号内C2-112、113、114、115、116、117、118室商铺，租赁期限自2009年4月2日起至2012年5月14日止，三年租金共计54万元。2012年5月14日合同到期后，我方要求继续承租该房屋，机电五金城表示同意，双方遂就续租事宜进行协商。协商过程中，机电五金城多次要求我先付租金，多退少补，我无奈几次预付租金达58万元。但因对方提出的租金涨幅过高，双方一致未达成合意。机电五金城要求我搬离，我方表示对方退还多付租金后可以搬走，但其一直不予退还，还不断到商铺要求搬离导致我无法经营，我方于2013年11月4日搬出该商铺。之后，我方多次要求机电五金城返还多付的租金31万元，但其均不予理睬。请求法院判令机电五金城返还租金31万元、利息15500元（以租金31万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率6%，自2013年11月5日暂计算至2014年9月4日止）并承担本案反诉费用。
机电五金城针对反诉答辩称：双方在协商过程中确定了合同到期后租金为513000元／年，不存在许尚府所说先付租金、多退少补的事实，虽然双方确实就续租事宜进行协商，但我公司在这个过程中也多次发函要求对方返还房屋。许尚府多次向我公司主张退还租金的这个事实也是不存在的，双方房屋交接完毕后，对方还继续在向我公司支付租金。综上，许尚府、特丰公司所述没有事实依据，请求法院驳回其反诉请求。
经审理查明，苏州市金阊新城城北西路1599号内C2-112、113、114、115、116、117、118室商铺的所有权人为领先公司。2008年1月1日，领先公司向机电五金城出具授权书，确定机电五金城对上述房屋享有完整出租权及租金收益权，同时明确因该房屋产生的纠纷，由机电五金城承担相应的权利义务。2009年3月26日，机电五金城（甲方）与许尚府（乙方）签订《苏州机电五金城C2商铺租赁合同》（合同编号：A20090402145），租赁的标的物即上述房屋（合计建筑面积313平方米），租赁期限自2009年4月2日起至2012年5月14日止，2009年4月2日至5月14日期间为装修免租期，保证金为5000元。双方在合同第四条“租金支付方式和限期”中约定，租赁期内分两次支付租金，于2009年4月2日前支付27万元（2009年5月15日至2010年11月14日），于2010年10月14日前支付27万元（2010年11月15日止2012年5月14日）；租赁期满后若乙方需要继租应于租期届满前2个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，且自2012年3月15日起，双方同意以议价或竞价的形式对租金标准进行调整，调整好的租金以双方书面协议为准，自双方在该书面协议上签字或该书面协议约定的生效日期起生效。第七条“房屋返还时的状态”中，7-1条约定“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的3倍向甲方支付该房屋占用使用费”；7-2条约定“乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用”；7-3条约定“由乙方增加的装修（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸户会损坏室内状况的情况等）乙方不得拆除，并应自动无偿移交甲方，以免破坏室内的装修状态”。补充条款第8条约定“经营管理费收费标准为1.5元／平方米／月，经营管理费自甲、乙双方约定的租赁期开始之日计算”。该合同落款处由机电五金城招商部盖章和许尚府签名。合同签订后，机电五金城即依约于2009年4月2日将房屋交付给许尚府用作特丰公司的经营场所，许尚府和特丰公司在租期内向机电五金城陆续支付了全部租金及保证金5000元，并于2011年12月3日支付了2010年11月15日至2012年5月14日期间的管理费8451元。合同到期后，许尚府方有意继续承租房屋，双方即就租金等事项进行协商，机电五金城方要求将租金提高至513000元／年，双方最终未能达成一致意见，但许尚府方并未立即从租赁房屋中搬离。2012年8月24日，机电五金城通过邮政快递的形式向许尚府发出律师函1份，要求其在7日能搬离租赁场地并支付场地使用费167951.35元（计至2012年8月31日）。之后，双方曾继续就租金问题进行协商，但始终未能达成一致意见，直至2013年11月15日，许尚府方将租赁房屋腾清后交付给机电五金城，交付的房屋为内部打通相连，与经营使用时状态一致，机电五金城接收房屋后现已另行出租。期间，特丰公司陆续向机电五金城付款58万元，分别为2012年12月24日进账20万元，2013年1月28日进账10万元，3月28日进账13万元，12月30日进账15万元。
另查明，许尚府与洪雪爱系夫妻关系。特丰公司的设立日期为2009年5月26日，登记的住所地为城北西路1599号C2-112号。该公司设立的工商档案中所收录的公司经营场所的租赁合同亦签订于2009年4月2日，内容与前述由许尚府签署的完全相同，差别在于首部承租方（乙方）栏内填写为“许尚府、洪雪爱、苏州特丰铝业有限公司”，第二条“租赁用途”空白处填写为“铝材及制品、金属”，落款处由许尚府、洪雪爱共同签署，并写有“苏州特丰铝业有限公司”字样。
以上事实，由双方当事人的当庭陈述及机电五金城提供的房屋所有权证、授权书、商铺租赁合同、照片、录音资料、律师函及邮寄凭证、收据、银行进账单、许尚府提供的商铺租赁合同、转账支票存根、收据等证据证明；上述证据均经庭审质证，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩意见，本院就各方当事人争议的主要问题分别确定如下：
1、主体问题，即机电五金城有无诉讼主体资格，房屋的承租人是许尚府还是许尚府、洪雪爱和特丰公司。机电五金城主张在产权人领先公司的授权下管理出租房屋，工商行政管理部门留存的合同由许尚府、洪雪爱及特丰公司共同签署，应由该三人共同承担责任。许尚府、洪雪爱及特丰公司则认为机电五金城并无诉讼主体资格，主张双方持有的合同原件为许尚府一人所签，应由其个人承担相应的责任。本院审查后认为，机电五金城提供的授权书明确了其在领先公司的授权下，有权出租房屋、收取租金并处理相关租赁纠纷，系适格的诉讼主体。机电五金城向本院提交的合同原件首部承租方栏内填写为“许尚府”，落款处也仅有许尚府签名，对方当事人对该份合同均不持异议，应当作为确定双方当事人权利义务的依据，许尚府个人为合同的承租方，承担合同中承租人的相应义务。洪雪爱与许尚府系夫妻关系，对婚姻关系存续期间的债务，应当承担共同偿还，故机电五金城有权主张其为责任主体，本院予以支持。工商档案中的合同从内容上与前述合同并不矛盾，虽在首部增加了承租人人数，但落款处仅有“苏州特丰铝业有限公司”字样，而无该公司盖章，不能认定特丰公司系租赁合同的履行主体。虽租赁合同履行过程中，特丰公司以租赁房屋作为经营场所且有支付租金的行为，但系许尚府与特丰公司之间的事务，与本案租赁合同纠纷无关。租赁合同到期后，机电五金城所发律师函也系按照前份合同向许尚府个人发出，其在本案中提出要按工商档案中的合同复印件，由特丰公司与许尚府、洪雪爱共同承担责任的主张，本院不予支持。
2、原租赁合同到期后，租金、房屋使用费应如何结算的问题。机电五金城认为双方在租赁合同到期后就续租问题进行了协商，均确认合同到期后续签租金应调整为513000元／年，现认可2012年5月15日至8月31日期间为不定期租赁关系，租金为15万元，自2012年9月1日起至交还房屋的2013年11月15日止，使用费按513000元／年计算14.5个月，金额为619875元。许尚府方则认为原租赁合同到期后，双方形成不定期租赁关系，租金标准应按原合同约定的18万元／年计算，2012年5月15日止2013年11月15日期间，应支付的租金金额为27万元。其提出，双方从未达成过513000元／年的一致意见，之所以陆续支付了58万元系在对方要求下，按照原三年租金总和上浮10%后进行预付，日后再进行结算。本院审查后认为，合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方签订的租赁合同于2012年5月14日到期，到期后，许尚府未交还房屋，也未继续按照原合同的约定支付租金，双方就续签合同开始进行磋商，机电五金城对租金标准提出了新的要求，故机电五金城未及时要求许尚府腾让房屋，是基于对双方续签租赁合同的预期，并非对许尚府按照原租赁合同约定的租金标准使用租赁物没有异议，原租赁合同并不因此继续有效，双方租赁关系应于合同到期日终止。虽许尚府表示并未收到对方发出的律师函，但机电五金城仍认可在2012年5月15日至2012年8月31日期间形成不定期租赁关系，同意以该函件中所确定的2012年8月31日作为双方租赁关系终止的日期，系对原合同期限的宽限，本院予以准许。在双方未就该期间的租金达成一致意见的情况下，应以原合同标准（18万元／年）计算，即52500元（18万元／12月＊3.5月），机电五金城主张支付15万元，并无事实依据，本院不予支持。许尚府未在双方租赁关系终止后及时腾让房屋，应当按照合同约定承担房屋使用费。合同7-1条明确约定逾期返还房屋应按合同规定租金标准的3倍计算房屋占用使用费，机电五金城认为双方已经确定自2012年9月1日之后的租金为513000元／年，故主张使用费按该标准计算，本院认为，房屋使用费的计算应当与许尚府未按时腾让房屋给出租人造成的损失相当，并体现一定的惩罚性，从机电五金城提供的录音证据的内容来看，其在双方磋商续签合同过程中确实向许尚府方提出过该租金要求，虽许尚府认为租金过高而未能达成一致意见，但可以认定该标准系机电五金城对该期间租金的预期，与市场的租金标准及经营状况相关。许尚府方在租赁合同到期后的一年半时间内，分期分批向机电五金城支付了58万元，亦应与双方新磋商的租金标准相关，可以显示该期间的租金相较原合同有大幅度的上涨。现机电五金城主张的金额也并未超过合同7-1条的约定（18万元／年＊3=54万元／年）。本院确认2012年9月1日至2013年11月15日期间的租金可按513000元／年的标准计算，确定为619875元。许尚府称所付58万元系在原租金标准基础上上浮10%预付三年的租金，但并无证据证明该支付方式出自双方合意，且无论从支付的金额和时间跨度来看，都无法与其说法吻合，也有悖一般交易习惯，对其观点，本院不予采信。故自2012年5月15日起至2013年11月15日止，许尚府、洪雪爱应付的租金、房屋使用费总和为672375元，与已经预付的58万元及保证金5000元相抵，还需支付87375元。
3、违约金问题，即除房屋使用费外，许尚府方是否还需就逾期腾让房屋之行为另行承担违约金。机电五金城提出主张违约金的依据为合同7-1条，认为513000元／年仅为1倍的租金，对方按合同还需承担另外2倍的违约金，因约定过高，自行调整为以逾期的天数，每日按拖欠金额（按513000元／年标准确定）的千分之二计算，主张违约金294055元。许尚府方则否认存在违约行为，同时也认为合同约定的违约金标准过高。本院审查后认为，许尚府在合同到期、双方未就续租达成一致意见的情况下继续占有房屋，属于违约行为，应当按约承担违约责任。合同7-2条所确定的按原合同标准3倍支付房屋使用费的约定确实具有违约金的性质，但机电五金城已经根据自己的实际损失，另行主张了房屋使用费，不应再依据该条款重复主张。双方在原租赁合同到期后，未续签新的合同，该条款中的“合同所规定的租金标准”即18万元／年，机电五金城所另行主张的使用费标准也已接近该条款的约定，其将“合同所规定的租金标准”理解为513000元／年，从而主张另外2倍的违约金，系对合同条款的曲解，本院不予采纳，对其另行主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。
4、经营管理费的问题，即许尚府方是否结欠经营管理费；机电五金城认可物业费按照合同补充条款约定的经营管理费1.5元／平方米／月的标准收取，主张对方尚未交纳2009年5月15日起至2010年11月14日期间及2012年5月15日起至2013年11月15日期间的物业费，合计金额为16902元。许尚府方对费用标准不持异议，但表示已经通过现金方式结清合同期内的经营管理费，对2012年5月15日起至2013年11月15日止的费用8451元同意进行结算。机电五金城在庭审中表示对方并未单独支付过物业费，其交付的款项均优先作为租金，故造成部分物业费至今拖欠的情形。本院审查后认为，机电五金城提供的2011年12月3日的收据明确载明了支付项目为2010年11月15日至2012年5月14日期间的管理费8451元，该笔费用与其提供的对方支付租金的几笔款项并无交叉，应当认为许尚府方确实存在租金之外另行支付管理费的情形，与机电五金城的陈述并不相符。根据交易习惯，交费时一般按照履行期限的先后次序支付，故虽许尚府方在本案诉讼过程中并未提交已经支付2009年5月15日起至2010年11月14日期间管理费的书面证明，本院结合其合同履行后期的管理费已经结清，以及机电五金城在其提交的律师函、催款函中均未提及该项费用，且在原诉讼请求中也未主张的一系列事实，认定其合同履行期内的物业费已经结清，机电五金城主张支付2009年5月15日起至2010年11月14日期间管理费8451元的诉讼请求，本院不予支持。至于2012年5月15日起至2013年11月15日期间的管理费8451元，许尚府方不持异议，本院予以确认。
5、房屋修缮问题，即许尚府方交还房屋是否符合合同约定，应否应承担房屋修缮费用的问题。机电五金城主张对方为租赁房屋的第一手承租人，交付给其的房屋是每间各自独立的，对方将房屋隔墙拆除后整体利用，现应予以恢复或承担修缮费用。许尚府方则认为房屋交付时即已打通为一个整体，不存在恢复问题。本院认为，机电五金城虽提供数份书面证词以证实商铺出租前为打通状态，但并未提供证据证明这些证明出具人的身份情况，也未申请其出庭作证，无法证明其主张。现双方当事人对商铺交付前的状态各执一词，难以确定。但从双方合同“房屋返还时的状态”条款可以看出，机电五金城认可对方按照租赁合同履行期间使用房屋的状况进行返还，现其已对房屋接收并另租他人，并无证据证明其出资对房屋进行修缮，现仅依据自行估算的价格向许尚府方主张修缮费用70931.38元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，本院认为，机电五金城与许尚府签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。许尚府在双方租赁关系终止后继续占有使用租赁房屋，还需补足房屋使用费87375元及管理费8451元，洪雪爱应与许尚府共同承担上述费用。机电五金城超出此范围的诉讼请求，本院不予支持。许尚府、特丰公司先期支付的款项并未超出其应付金额，其要求机电五金城返还相应款项并支付利息损失的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告许尚府、洪雪爱于本判决生效后十日内一次性向苏州机电五金城有限公司支付房屋使用费87375元、管理费8451元，合计95826元（如采用转账方式支付，请汇入苏州机电五金城有限公司指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84）；
二、驳回苏州机电五金城有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回许尚府、苏州特丰铝业有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10326元，减半收取5163元，由苏州机电五金城有限公司负担4405元，许尚府、洪雪爱负担758元，许尚府、洪雪爱于本判决生效后十日内直接向苏州机电五金城有限公司支付758元；反诉案件受理费3069元，由许尚府、苏州特丰铝业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行；帐号：55×××99。
审判员 潘宇容
二〇一四年十一月十七日
书记员 邓 琴