河南省鹤壁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫06民终397号
上诉人（原审原告）牛金顺，男，1973年9月30日出生。
被上诉人（原审被告）鹤壁绿城房地产开发有限公司，住所地鹤壁市淇滨区黄山路中段（淇滨花园二期1号楼综合楼北首）。
法定代表人李卫星，该公司董事长。
委托代理人赵宏斌，河南明星律师事务所律师。代理权限为代为承认、反驳诉讼请求，进行和解，代领法律文书。
上诉人牛金顺因与被上诉人鹤壁绿城房地产开发有限公司（以下简称鹤壁绿城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2015）淇滨民初字第1879号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人牛金顺、被上诉人鹤壁绿城公司委托代理人赵宏斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鹤壁市淇滨区人民法院一审认定：牛金顺原系鹤煤六矿工作人员。2012年4月24日，牛金顺与鹤壁绿城公司签订商品房买卖合同，合同约定：牛金顺向鹤壁绿城公司购买幸福里小区第36号楼东1单元5层西号房，建筑层数为地上6层，建筑面积126.52平方米，总价款人民币318198元；鹤壁绿城公司应当在2012年12月30日前向牛金顺交付使用经验收合格的商品房，出卖人逾期超过90日后，鹤壁绿城公司从最后交付期限的第二天起至实际交付日止，按日向牛金顺支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，牛金顺向鹤壁绿城公司共支付购房款350649元。
2012年12月20日，鹤壁绿城公司电话通知牛金顺到小区物业办公室办理接房手续，牛金顺以鹤壁绿城公司未按照合同约定履行建造房屋义务，拒绝接收房屋。双方协商未果，争执成讼。
另查明：2011年5月26日，鹤壁绿城公司取得幸福里小区及配套设施项目《建设用地规划许可证》；2011年9月9日，鹤壁绿城公司取得鹤国用（2011）第75号土地使用权证；2011年9月22日，鹤壁绿城公司取得幸福里小区36号楼《建设工程规划许可证》；2011年10月21日，鹤壁绿城公司取得幸福里小区36号楼《建筑工程施工许可证》；2011年11月10日，鹤壁绿城公司取得幸福里小区36号楼《商品房预售许可证》。2013年3月10日，幸福里小区36号楼竣工验收合格申请备案。
鹤壁市淇滨区人民法院一审认为：鹤壁绿城公司为合法成立的房地产开发公司，具备了从事房地产开发、销售的资质；鹤壁绿城公司在合法取得幸福里小区房地产开发范围内的土地使用权和持有本案36号楼建设规划许可证，并在办理了本案36号楼的《商品房预售许可证》后，与牛金顺签订了商品房买卖合同，该合同为双方真实意思表示，其内容符合法律规定，双方均应按该合同履行相应的义务。
本案庭审中，牛金顺以其交纳房款购房时鹤壁绿城公司未取得建设工地规划许可证等证件、不具备委托他人售房条件，未告知牛金顺房屋规划许可、购买的涉案房屋有部分房屋变为顶层，且该顶层没有隔热层为由，要求鹤壁绿城公司返还其购买顶楼部分房屋差价20000元的请求。首先，鹤壁绿城公司庭审中提交的购房款收据中显示其交纳房款最早的时间为2012年4月29日，数额为50000元，与牛金顺自己陈述的交纳时间以及金额均不一致。且鹤壁绿城公司已在2011年11月10日即与牛金顺签订房屋买卖合同之前取得涉案房屋预售许可证。在牛金顺未能提交证据证明鹤壁绿城公司在未取得预售许可委托他人向牛金顺出售房屋的情况下，对其陈述的该事实不予认定。其次，双方签订的房屋买卖合同中在附件一中附有房屋平面图，且在合同第十条明确约定鹤壁绿城公司履行通知义务的适用范围为经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或适用功能时。本案中，鹤壁绿城公司提供的幸福里小区总平面图及一审法院调取的36号住宅楼五层、六层平面图、屋顶平面图显示，涉案房屋在2011年5月初始规划时即存在六层有退台的情形，且该规划图也经鹤壁市城乡规划管理局审定通过，至今规划未变更。鹤壁绿城公司建设符合规划，亦不违反双方合同约定，且双方在合同中对于涉案房屋退台部分是否附隔热层并无特别约定。故牛金顺诉请的房屋差价20000元无事实及法律依据，对此亦不予支持。
牛金顺依约已向鹤壁绿城公司支付了涉案房屋的房价款350649元，鹤壁绿城公司理应按合同约定的交房期限2012年12月30日前通知牛金顺交接房屋。鹤壁绿城公司于2012年12月20日履行了通知交房的义务，但涉案36号楼于2013年3月10日竣工验收合格，才具备合同约定的交房条件。鹤壁绿城公司履行交接房屋通知义务时并不具备房屋交付条件，客观上仍存在逾期交房的行为，应承担相应的违约责任。牛金顺主张鹤壁绿城公司支付违约金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，依法予以支持。但牛金顺主张的违约金应根据双方合同约定，从鹤壁绿城公司最后交付期限的第二天（即2012年12月31日起）以牛金顺实际已交付的房屋价款350649元为基数，按照日万分之0.5计算至合同约定的交付条件完备之日止（即涉案房屋经验收合格之日：2013年3月10日），共计1227元。
双方签订的商品房买卖合同中第十五条明确约定，出卖方在条件成熟后及时配合买受人办理房地产权属登记，双方并未明确约定办理房产证的期限，且牛金顺在涉案房屋具备交房条件后至今未履行接受房屋的义务，故对于牛金顺请求鹤壁绿城公司支付逾期办理房产权证的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。
鹤壁市淇滨区人民法院一审判决：一、鹤壁绿城公司于判决生效后五日内支付牛金顺违约金1227元；二、驳回牛金顺的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人牛金顺上诉称：一审判决认定事实、适用法律错误。鹤壁绿城公司违法委托不具备资质的单位向牛金顺出售房屋，且未告知牛金顺经过审批的房屋设计规划，牛金顺购买的房屋中30多平方米实际处于顶层状态，应赔偿牛金顺楼层差价损失；绿城公司交房时，未取得验收合格证等证明文件，且房屋存在严重质量问题，不具备交房条件，依据合同约定牛金顺有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任应由鹤壁绿城公司承担；鹤壁绿城公司未及时给牛金顺办理房产证，应承担逾期办理房产证的违约责任。请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持牛金顺的诉讼请求，鉴定费、诉讼费均由鹤壁绿城公司承担。
被上诉人鹤壁绿城公司答辩称：涉案房屋已经验收合格，不存在质量问题。房屋设计规划经过审批，中间无变更，鹤壁绿城公司是严格按照审批规划履行建设义务。鹤壁绿城公司不存在逾期交房、逾期办证问题，不应承担违约责任。
本院查明事实与一审认定事实一致。
本院认为：鹤壁绿城公司与牛金顺签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，为有效合同，双方应按合同履行相应义务。
牛金顺上诉要求鹤壁绿城公司返还涉案房屋有部分房屋面积变为顶层的差价20000元的上诉请求。本院认为，鹤壁绿城公司对涉案房屋设计规划系经鹤壁市城乡规划管理局审定通过，且中间未曾有过变更，鹤壁绿城公司的房屋建设符合双方合同约定，牛金顺的该项上诉请求缺乏依据，不能成立。对于牛金顺要求鹤壁绿城公司支付逾期交付房屋以及逾期办理房产证的上诉请求。本院认为，鹤壁绿城公司虽提供证据证明在2012年12月20日已履行了通知交房义务，但涉案房屋2013年3月10日才竣工验收合格，具备合同约定的交房条件。鹤壁绿城公司在不具备交付房屋条件的情况下作出交接房屋通知，不产生通知效力。涉案房屋竣工验收合格后，鹤壁绿城公司未有证据证明已履行通知交房义务，鹤壁绿城公司应承担逾期交房责任，牛金顺要求支付从2013年1月1日起至一审起诉之日逾期交房违约金12000元（以牛金顺实际交付的房款350649为基数，按日万分之0.5计算至牛金顺起诉之日止即2015年6月23日，逾期交房违约金应为15832元）的理由成立。一审认为2012年12月20日鹤壁绿城公司已履行了通知交房义务，缺乏公正性、合理性，本院应予纠正。关于牛金顺要求支付逾期办理房产权证违约金的上诉请求。本院认为，涉案房屋一直处于未交付状态，牛金顺依法不应再主张支付逾期办证违约金。综上，牛金顺的上诉理由部分成立，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销鹤壁市淇滨区人民法院（2015）淇滨民初字第1879号民事判决；
鹤壁绿城房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付牛金顺违约金12000元；
驳回牛金顺的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各600元，由牛金顺、鹤壁绿城房地产开发有限公司均担。
本判决为终审判决。
审判长 单明霞
审判员 罗惠莉
审判员 程世勇
二〇一六年四月二十二日
书记员 申 霞