江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0723民初4778号原告：赵占兵，男，1954年11月18日出生，汉族，住灌云县。原告：董连英，女，1955年11月17日出生，汉族，住灌云县。委托诉讼代理人：杨克岩，灌云县伊山法律服务所法律工作者。被告：赵占洪，男，1965年8月24日出生，汉族，住灌云县。被告：夏正粉，女，1964年3月16日出生，汉族，住灌云县。委托诉讼代理人：江树春、朱海洋，江苏法哲律师事务所律师。原告赵占兵、董连英与被告赵占洪、夏正粉排除妨害纠纷一案，本院于2016年10月19日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月24日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序审理，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告赵占兵及两原告的委托诉讼代理人杨克岩，被告赵占洪、夏正粉及其委托诉讼代理人朱海洋、江树春（第一次开庭审理）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵占兵、董连英向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止侵害，排除妨害，返还原告房屋所有权；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在1998年前经有关部门批准，在自家宅基地上建三间两层楼房以及边屋两间。1999年原告全家去江都双沟镇打工，家中房屋由其父母居住，2007年原告的父母先后病故。被告系庄中邻居，其孩子多住房困难，电话联系原告要求租住涉案房屋。原告口头同意被告租住，但双方未约定租住的时间，被告从2007年至今先后给了原告租金35000元，一直租住至今。期间被告未经原告同意，把两间边屋拆除重建。原告多次找被告要求停止租住，被告拒不同意，强行住在原告的房屋不搬走，原告因此向公安机关报案。被告的行为严重侵害原告的合法权益，现原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告赵占洪、夏正粉辩称：原告的房屋于2003年以35000元的价格卖给被告，且35000元价款全部给付完毕，不存在原告所说的将房屋租给被告的情况。本院经审理认定事实如下：一、原告赵占兵、董连英在位于灌云县××（××山乡）××村的宅基地建造一层三间房屋及东边两间边屋，1995年加盖第二层。2003年，原告赵占兵向案外人赵某表达想以38000元至40000元的价格出卖涉案房屋的意向。经赵某介绍，原、被告双方协商，原告将涉案房屋以35000元的价格卖给被告。被告赵占洪通过原告赵占兵的弟弟赵占党将5000元付给原告，后在案外人刘某的陪同下到江都付给原告10000元，2005年期间将余款20000元付清。原告赵占兵、董连英将涉案房屋及原房屋的所有权证交给被告。后东边两间边屋倒塌，被告在西边盖两间边屋。二、在第一次庭审时，原告赵占兵陈述房屋租期大概十年到十五年，一年租金3000元，给付租金的时间不确定。在第二次庭审时，原告赵占兵陈述收到被告给付35000元没有说是几年的房租，双方没有约定几年的房租，对于租金的金额也没有约定，被告就是给原告钱要住这个房子。以上事实有原、被告庭审部分陈述；原告赵占兵、董连英举证的赵占兵身份证复印件、户口簿，照片，建设用地使用证；被告赵占洪、夏正粉举证的房屋所有权证，电费缴费卡、水费收据，证人刘某、赵某出庭作证的证人证言。上述经本院组织双方当事人进行了证据交换和质证的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于赵占兵、董连英申请证人蒋某出庭作证的证人证言，本院认为不能达到原告的证明目的。对于原告赵占兵、董连英举证的2016年10月18日1加盖伊山镇张湾村村民委员会印章的证明。根据出具该证明的经手人赵金龙出庭作证的证人证言，该证明是先加盖伊山镇张湾村村民委员会印章，后书写证明内容，故本院对该证明不予认定。本院认为，原告赵占兵、董连英与被告赵占洪、夏正粉就涉案房屋之间形成的系租赁还是买卖关系是本案的争议焦点。经庭审查明，2003年至2005年期间被告分别向原告支付5000元、10000元、20000元共计35000元，原告将涉案房屋及房屋所有权证交付给被告。原告称该款项为租金，被告主张该款项为购房款。庭审调查时，本院多次向原告核查租金、租期、结算周期及履行情况。第一次庭审时，原告赵占兵陈述房屋租期大概十年到十五年，一年租金3000元，给付租金的时间不确定。第二次庭审时，原告赵占兵陈述收到被告给付35000元没有说是几年的房租，双方没有约定几年的房租，对于租金的金额也没有约定，被告就是给原告钱要住这个房子。本院认为，房屋租赁关系应当约定租期和租金标准，即使是不定期的租赁，亦应就租金标准有所约定。原告主张将涉案房屋出租给被告不能提供任何有效证据，庭审所陈述的内容两次前后不一致，亦不符合租赁关系的基本特征及交易习惯。结合涉案房屋当时建筑情况、面积、地段等因素，被告2003至2005年期间给付原告35000元，基本符合当时灌云县农村房屋市场买卖交易价格。被告支付与购房金额相当的35000元给原告作为租金，不符合房屋租赁中给付租金的交易习惯。同时房屋所有权证属于重要的产权证明书，正常情况下所有权人都会妥善保管，结合被告给付原告35000元购买涉案房屋，认定原告向被告交付了房屋所有权证书符合客观事实。且2003年至今，被告占有、使用涉案房屋长达十余年，原告没有提出异议，亦没有与被告确定租赁事宜。综上，本院认定被告向原告支付了房屋价款，原告也向被告交付了房屋、所有权证，双方之间房屋买卖合同成立，虽然没有办理房屋的过户手续，但是不影响房屋买卖合同的效力，故被告有权占有、使用、处分涉案房屋。鉴于原告与被告形成房屋买卖关系，出卖人向买受人交付房屋系合同义务，现原告要求被告停止侵害、排除妨害，返还原告房屋所有权的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告赵占兵、董连英的诉讼请求。案件受理费40元，由原告赵占兵、董连英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，账号：44×××94。审 判 长  梁承君人民陪审员  孙东方人民陪审员  徐继东二〇一七年九月二十九日书 记 员  周岚岚书 记 员  徐 静法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。（二）《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。（四）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。