福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终2206号
上诉人（原审被告）厦门秦鸿物业服务有限公司。
法定代表人吴国平，董事长。
委托代理人吴晓文，福建天翼律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）厦门顺承资产管理有限公司。
法定代表人扈军，董事长。
委托代理人吕金朝、林秀娜，福建旭丰律师事务所律师。
上诉人厦门秦鸿物业服务有限公司（以下简称秦鸿公司）因与被上诉人厦门顺承资产管理有限公司（以下简称顺承公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第10030号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
顺承公司向原审法院起诉，请求判令：1、秦鸿公司立即清退厦门市将军祠路28号房屋并将房产交还给顺承公司；2、确认顺承公司有权没收秦鸿公司交纳的租赁保证金4000000元；3、确认顺承公司有权依法拍卖、变卖《固定资产抵押协议书》约定的厦门市将军祠路28号内相关电力及消防管网等设备，拍卖、变卖所得价款归顺承公司所有；4、秦鸿公司向顺承公司支付自2015年4月15日至实际交还案涉房产期间的租金损失（每月租金损失为1839814.2元，暂计至2015年10月15日止损失为11038885.2元）。
原审判决查明，秦鸿公司原称为厦门群鸿物业服务有限公司（原组织机构代码68525273-6），原住所地厦门市思明区将军祠路28号办公楼底层01单元，于2015年12月16日变更为现名称和地址。2014年4月28日，顺承公司与秦鸿公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定顺承公司愿将座落于厦门市思明区将军祠路28号外胎车间、内胎车间、工程胎车间、压延车间、办公楼、综合楼的房屋，面积共46005.21平方米，场地面积320平方米，出租给秦鸿公司，秦鸿公司愿意承租上述房屋作经营场所使用，秦鸿公司确认已对上述房屋的现状作了充分了解，并认可、同意按现状承租；顺承公司为本租赁合同项下租赁物的权属登记人厦门海燕实业总公司的出资人，有权经营、管理有关资产，秦鸿公司确认顺承公司为有权经营、管理方；双方议定上述一楼房屋面积16053.43平方米，每平方5.94元，月租金为95357元，二楼以上（含二楼）房屋面积9631.78平方米，每平方4.62元，月租金为136899元，场地面积约320平方米，每平方3.336元，月租金1068元，合计月租金233324元，租赁期限为1年，自2014年4月15日至2015年4月14日止，租金按季结算，首期租金应于签订合同后7日内交付给顺承公司，下次交租金应在每季首月10日内交清；合同签订时，秦鸿公司应向顺承公司交纳租赁期间保证金4000000元，合同期满，如秦鸿公司无违约责任，顺承公司应在秦鸿公司退还租赁房屋后十个工作日内，无息将保证金退还给秦鸿公司，同时秦鸿公司同意将投资于将军祠28号群鸿商业城内的相关固定资产另行作为担保物抵押给顺承公司（秦鸿公司保证该批资产市场评估价不低于4500000元，清单详见附件），若秦鸿公司出现违约行为，保证金及处置抵押物所得的价款，作为秦鸿公司承担的违约金、赔偿损失等费用；秦鸿公司没有及时腾出租赁物，应承担违约责任，顺承公司有权没收秦鸿公司租赁保证金和担保资产并追究秦鸿公司的法律和经济责任；本合同到期终止后，顺承公司继续出租本标的物，秦鸿公司必须遵守顺承公司相关的对外招租管理规定，以原承租户的身份参与顺承公司组织的公开竞标；若秦鸿公司违约应承担违约责任，自然人聂传斌、邱军旺、洪荣伟自愿以个人名下所有资产为秦鸿公司履行本合同承担连带责任担保等等。秦鸿公司的抵押物清单：“商业城增容（2010年8月6日）、永久用电配（2009年7月13日）、电缆（2009年6月25日）、永久用电配补（2009年8月5日）、商业城增容（2010年6月7日）、地面消防管网工程（2009年9月24日）、地面消防管网工程（2009年7月21日），总计4897912.25元。”2015年3月23日，顺承公司向秦鸿公司发出一份《合同到期终止通知书》，通知前述合同将于2015年4月14日到期，因顺承公司经营调整需要，合同期满后不再续签，秦鸿公司在租期届满时，将讼争房屋清空移交给顺承公司。该通知由邱军团、洪荣伟签收。后，秦鸿公司并未腾退讼争房屋，已支付租金至2015年4月1日止。2015年5月19日，顺承公司在《厦门晚报》、《海峡导报》上刊登《关于清退将军祠28号房屋（场地）承租户的公告》：顺承公司与秦鸿公司签订的房屋租赁合同期限至2015年4月14日止。目前该租赁合同期限已届满，顺承公司决定不在续租并将依法回收房屋（场地）……请相关当事人及时做好租赁房屋（场地）的清退工作。另查明，2009年1月6日，顺承公司与案外人聂传斌签订了一份《房屋租赁合同》，约定顺承公司愿将座落在将军祠路28号外胎车间、内胎车间、工程胎车间、压延车间、办公楼、综合楼的房屋底层出租给聂传斌，面积共5766平方米（具体面积详见清单），聂传斌对上述房屋做了充分的了解，愿意承租该房屋作经验场所使用；月租金17298元，租赁期限3年，自2009年3月15日至2012年3月14日止，租金按季结算，签订合同后由聂传斌交付给顺承公司，下次租金应在每季首月10日内交清；租赁期届满后，如政府未收储，聂传斌可继续承租上述房屋，租金标准按年递升10%，直至政府收储为止等等。又查明，顺承公司原起诉的秦鸿公司尚有聂传斌、邱军旺、洪荣伟，后在诉讼中申请撤回对于该三位秦鸿公司的起诉，本院裁定予以准许。还查明，秦鸿公司承租后，将讼争房产转租给他人使用。
原审判决认为，合法有效之合同具有拘束力，双方当事人应诚实信用履行权利义务。顺承公司、秦鸿公司于2014年4月28日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效，各方均应严格履行。首先，顺承公司、秦鸿公司于2014年4月28日签订的《房屋租赁合同》和顺承公司与案外人聂传斌在2009年1月6日签订的《房屋租赁合同》，虽租赁标的物均为将军祠路28号外胎车间、内胎车间、工程胎车间、压延车间、办公楼、综合楼的房屋，但两份合同的主体、房屋面积、楼层、租金单价、承租期限均不同，并非同一主体同一权利义务的延续，秦鸿公司以他人于2009年所签订的《房屋租赁合同》抗辩其享有延续租赁的权利，与事实相悖，于法无据，故不予采信。其次，顺承公司、秦鸿公司所签订的《房屋租赁合同》租赁期限已经届满，且顺承公司亦通过发出通知、刊登公告方式明确表示不再续租，双方租赁关系已终止，故秦鸿公司无权再继续使用讼争房屋，顺承公司作为出租人有权要求秦鸿公司返还讼争房屋。第三，《房屋租赁合同》第十一条约定“秦鸿公司没有及时腾出租赁物，应承担违约责任，顺承公司有权没收秦鸿公司租赁保证金和担保资产并追究秦鸿公司的法律和经济责任”，该约定似乎违反了禁止流质的约定。但《房屋租赁合同》第四条又约定“合同签订时，乙方应向甲方交纳租赁期间保证金人民币肆佰万元整，合同期满，如乙方无违约责任，甲方应在乙方退还租赁房屋后十个工作日内，无息将保证金退还给乙方，同时，乙方同意将投资于将军祠28号群鸿商业城内的相关固定资产另行作为担保物抵押给甲方（乙方保证该批资产市场评估价不低于人民币肆佰伍拾万元，清单详见附件），若乙方出现违约行为，保证金及处置抵押物所得的价款，作为乙方承担的违约金、赔偿损失等费用”，综合两个条款及合同全文，相应之真实意思表示为1、4000000元款项系违约赔偿金，当秦鸿公司违反约定，顺承公司可将其作为赔偿款的一部分，不予退还；2、上述查明的相关固定资产为抵押担保物，当秦鸿公司违约时，顺承公司可行使优先受偿权（顺承公司在庭审中亦明确享有的系优先受偿权）。故顺承公司第二项诉请即没收保证金4000000元，合法有据，可予支持；关于第三项诉请，应支持顺承公司在已查明的抵押物拍卖后享有优先受偿权。最后，在租赁合同期限届满后，秦鸿公司未予返还讼争房产的，顺承公司诉请秦鸿公司支付涉房产的租金损失，合法有据，应亦予支持。但关于租金损失标准，顺承公司要求参照秦鸿公司与次承租人之间的租金标准，并举示了数十份的《群鸿商城房屋租赁合同》予以充分证明，秦鸿公司对此予以否定，但却不出示持有的转租合同，亦未举示其它反驳证据，故应由秦鸿公司承担证明责任之不利后果，采信顺承公司举证之意见，即以每月租金1839814.2元予以计算损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、厦门秦鸿物业服务有限公司于判决生效之日起二十日内将位于厦门市思明区将军祠路28号房屋清退并交还给厦门顺承资产管理有限公司；二、确认厦门顺承资产管理有限公司有权没收厦门秦鸿物业服务有限公司交纳的租赁保证金4000000元；三、厦门秦鸿物业服务有限公司于判决生效之日起七日内支付给厦门顺承资产管理有限公司自2015年4月15日至实际交还案涉房产期间的租金损失（每月金额为1839814.2元）；四、若厦门秦鸿物业服务有限公司未履行上述债务，厦门顺承资产管理有限公司有权以厦门市思明区将军祠路28号内抵押物（清单：“商业城增容、永久用电配、电缆、永久用电配补、商业城增容、地面消防管网工程、地面消防管网工程”）的折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；五、驳回厦门顺承资产管理有限公司的其他诉讼请求。
宣判后，秦鸿公司不服，向本院提起上诉。
上诉人秦鸿公司上诉称，一、秦鸿公司享有续租权，顺承公司系毁约拒不续租。原审判决认定秦鸿公司无权主张他人的续租权，是认定事实不清。原审判决秦鸿公司清退房屋，是错判。秦鸿公司与顺承公司间自2009年初双方开始建立租赁关系之始，就存在续租权的特别约定，该约定见于2009年1月6日首份《房屋租赁合同》第六条第4项“租赁期限届满后，如政府未收储，乙方可继续承租上述房屋，租金标准按年递升10%，直至政府收储为止”。包括该合同，2009年1月6日至2010年9月30日，秦鸿公司与顺承公司签署了首期共9份《房屋租赁合同》，在同一条款第六条第4项，无一例外地重申了上述特别约定。这些合同承租范围涵盖了本案租赁标的即将军祠路28号房屋。由于上述9份合同的签订由上诉人筹备一直持续到公司成立后，故出现前期3份合同由筹备人员聂传斌与顺承公司签订、后6份由秦鸿公司签署并由已担任法定代表人的聂传斌签字的情况。为明确全部讼争房屋承租方签订主体表面差异但实质为秦鸿公司的事实，顺承公司于2009年3月10日及2009年9月15日先后出具两张《证明》，完全确定了聂传斌只是代表秦鸿公司签约的事实。此外，秦鸿公司也是按该9份合同向顺承公司交付租金，顺承公司也是据此向秦鸿公司开票的。上述合同签订后，租期至2012年3月14日届满，双方于2013年度、2014年度均恪守上述《房屋租赁合同》第六条第4项关于续租权的约定，按逐年上浮10%租金的标准签署了续租合同至2015年4月14日，该特别约定续租条款的约束力显露无遗。因此，秦鸿公司享有特别约定的续租权是不争的事实，但是完全不能想象的是作为国有企业的顺承公司背信弃义单方毁约在2015年3月23日即通知不再与秦鸿公司续签，又于2015年5月19日登报重申其无理毁约的要求，造成秦鸿公司完全无法正常行使续租权。更为恶劣的是，顺承公司在诉讼中竟然虚假陈述，称聂传斌所签合同与秦鸿公司无关，原审判决认定秦鸿公司不能主张他人享有的续租权系属错误。由于顺承公司毁约造成秦鸿公司陷入混乱的绝境，而持有其余8份合同文本及相关票据的经办人聂传斌于2014年即已由法定代表人职位上离职，这双重原因导致导致秦鸿公司在上诉前才取得其余8份合同、票据。现郑重呈交二审以还原被顺承公司扭曲的真相。但是即使如此，原审原本仍然可以查明事实：首先，毕竟其中1份合同已经提交，如果该合同不是秦鸿公司与顺承公司间的合同，双方是如何越过该合同实现租赁的？其二，如果该合同不是秦鸿公司与顺承公司间的合同，抵押物清单中秦鸿公司的巨额资产投入，是如何在该合同期限内发生的？综上，关于约定续租权的真实存在是大是大非问题，是本案关键；顺承公司在此问题上以谎言逃避责任，应令其守信承担；原审在此问题上误查错判，应纠正改判以求公正。二、原审判决顺承公司没收秦鸿公司缴纳的租赁保证金400万元、享有抵押物的优先受偿权，判决错误秦鸿公司在租赁期间从未违约，相反是顺承公司单方提前毁约在先，原审判决毁约方没收守约方的保证金、毁约方优先受偿守约方的抵押物是何道理？原审该判违背事实、违背法理、没有法律依据。三、原审判决秦鸿公司支付2015年4月15日之后的租金损失，毫无事实依据。顺承公司未能依法取得2015年4月15日之后的租金，完全是因为顺承公司自己单方毁约拒不续签，没有租赁合同，自然无法取得租金，也不存在所谓租金，只有占用费。因顺承公司单方毁约及公告毁约的极大破坏，秦鸿公司无法正常招商，也无法与原有商家正常交涉收益，在顺承公司守约签署续租合同之前，秦鸿公司也有权拒付未能依约续租期间的占用费。顺承公司毁约期间的占用费损失，系顺承公司自己造成，应当由顺承公司自己承担。即使不考虑顺承公司毁约的恶劣性质和重大影响，按完全正常续租的标准，也只能依约定按前一年度租金标准上浮10%计算。原审判决依有出租部分的金额计算所谓全部面积租金损失，完全没有考虑：讼争场所系破旧厂房改造而成，如何可能全部出租？如何可能没有大量投入净收益？如何可能没有公共功能区即无收益的面积？综上，本案实际是国企是否需要遵守市场交易规则、是否享有法外特权这一社会问题的突出体现，请求撤销原审判决，改判驳回顺承公司的诉讼请求。
被上诉人顺承公司答辩称，一、秦鸿公司主张的续租权完全系主观臆想，没有任何依据，双方租赁关系终止，原审判决腾退房产完全正确。首先，秦鸿公司关于续租权的主张不能成立。主要理由如下：1、2009年的租赁合同明确约定租赁期限为2009年3月15日至2012年3月14日。该份合同已于2012年3月14日到期终止，合同到期终止后双方又重新签订了包括本案讼争租赁合同在内的三份租赁合同（租赁期限分别为2012年4月15日至2013年4月14日、2013年4月15日至2014年4月14日及2014年4月15日至2015年4月14日。）从双方签订租赁合同的时间延续性、合同内容替代性来看，2009年租赁合同已被此后新签的合同所取代，对双方已无约束力，秦鸿公司依据2009年租赁合同主张续租权显然没有依据。2、秦鸿公司主张双方按逐年上浮10%租金的标准签署租赁合同，因而认为2009年租赁合同第六条第4项是关于续租权的约定。然而事实上，双方并非按照该标准签订租赁合同，而是每年对租金标准进行重新协商。譬如2013年4月15日至2014年4月14日租赁合同约定的一楼租金为每平方米4.95元，2014年4月15日至2015年4月14日约定的则为5.94元，增幅为20%，显然与秦鸿公司的主张相矛盾。可见秦鸿公司关于2009年租赁合同续租权的约定不能成立。此外，在（2015）思民初字18227号一案中，秦鸿公司起诉顺承公司要求履行的是2012年租赁合同关于优先承租权的约定，说明秦鸿公司对2009年合同已失效的事实也是认可的，不存在所谓的续租权，故其仅主张优先承租权，而非主张续租权。该案法院认为，2012年租赁合同租赁期限届满，且履行完毕，双方于2013年5月5日、2014年4月28日重新签订租赁合同进行重新约定，现双方2014年4月28日签订的租赁合同租赁期限也届满，出租方明确表示不续租，双方租赁关系终止，故驳回本案秦鸿公司在该案中的全部诉求。故不论是2009年租赁合同，还是2012年以及之后签订的租赁合同，租赁期限均已届满并履行完毕，并被期限届满后重新签订的租赁合同所取代，不再具有约束力。综上，2009年租赁合同已到期终止，被告依据2009年租赁合同主张其有权继续承租案涉房产显然不能成立。其次，双方租赁关系因租赁合同到期终止。双方签订最后一份《房屋租赁合同》，明确约定租赁期限为2014年4月15日至2015年4月14日止。2015年3月23日，顺承公司向秦鸿公司发出《合同到期终止通知书》告知到期后不再续租，秦鸿公司的代表洪荣伟、邱军团于当天签收了该份通知书。2015年4月14日合同到期后，双方未再协商租赁事宜，秦鸿公司也未再缴纳任何租金，故双方租赁关系于租赁合同到期（2015年4月14日）时终止。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故原审判决秦鸿公司腾退交还房产完全正确。二、秦鸿公司严重违约，顺承公司有权依约没收其保证金并对担保资产享有优先受偿权。《房屋租赁合同》第四条约定：“合同签订时，乙方应向甲方交纳保证金人民币四百万元整，合同期满，若乙方无违约责任，甲方应在乙方退还房屋后十个工作日内，无息将保证金退回。同时乙方同意将投资于将军祠路28号群鸿商业城内的相关固定资产另行作为担保物抵押给甲方，若乙方出现违约行为，保证金及处置抵押物所得价款，作为乙方承担的违约金、赔偿损失等费用。”目前秦鸿公司于租赁合同到期后不仅不及时腾退交还案涉房产，而且还鼓动次承租人继续非法占用案涉房产同时向次承租人继续收取租金非法获益，严重违反合同约定，故顺承公司有权依据上述约定没收租赁保证金400万元及对担保资产行使优先受偿权。秦鸿公司在租赁期限届满后至今未依约腾退交还房产，故秦鸿公司除应腾房外，还应依法赔偿逾期腾房期间的租金损失。三、依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十二条规定，本案秦鸿公司在租赁期限届满后至今未依约腾退交还房产，故顺承公司除要求腾房外，有权要求依法赔偿逾期腾房期间的租金损失。关于租金损失的标准，顺承公司根据秦鸿公司与次承租人转租合同平均价格估算租金标准，远低于市场行情价，据此计算的租金损失在一定程度上可以弥补顺承公司的损失，且也不可能使顺承公司因此获益。故顺承公司依据平均转租价格进行估算租金损失完全合情合理且合法。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，除秦鸿公司在上诉状中的异议外，双方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。
审理过程中，秦鸿公司提交如下证据：一、《证明》、《房屋租赁合同》，拟证明2009年1月6日首份《房屋租赁合同》第六条第4项特别约定“租赁期限届满后，如政府未收储，乙方可继续承租上述房屋，租金标准按年递升10%，直至政府收储为止”。其余合同均重申了上述特别约定。这些合同承租范围涵盖了本案讼争房产。由于上述九份合同的签订由秦鸿公司筹备一直持续到公司成立后，故出现前期三份合同由筹备人员聂传斌与被上诉人签订、后6份由秦鸿公司签署并由已担任法定代表人的聂传斌签字的情况。顺承公司出具《证明》确定了聂传斌系代表上诉人。上述三份合同租期至2012年3月14日，双方于2013、2014年度均恪守上述关于续租权的特别约定，签署续租合同至2015年4月14日，该特别约定的约束力显露无遗。二、《租赁管理服务协议》、租金发票、管理费发票，拟证明2009年至2015年4月，双方一直严格履行“租赁期限届满后，如政府未收储，乙方可继续承租上述房屋，租金标准按年递升10%，直至政府收储为止”的特别约定，秦鸿公司也如期缴交租金及“管理费”。顺承公司质证认为，上述证据均非新证据，秦鸿公司已经超过举证期限。对上述证据的真实性予以确认，与本案也无关联性。秦鸿公司的证据反而可以证明其租金只支付至合同届满之日，其对合同期满是认可的，并不予续租。本院对上述证据经分析认为，秦鸿公司所举证的合同均非双方当事人确认最后履行的合同，故对秦鸿公司的证明主张不予采纳。至于秦鸿公司提交的发票及服务协议，可证明秦鸿公司依约支付了租金等。
本院认为，首先，秦鸿公司主张其享有续租权，其就此提交了案外人聂传斌与顺承公司于2009年1月6日签订的《房屋租赁合同》，但秦鸿公司与顺承公司均确认双方最后实际履行的是2014年4月28日签订的《房屋租赁合同》。2009年1月6日的《房屋租赁合同》已经被2014年4月28日的《房屋租赁合同》所取代，秦鸿公司再行依据在先合同主张续租权缺乏事实和合同的依据，应予以驳回。其次，秦鸿公司合同期满后仍占有讼争房产，造成顺承公司的损失，应予以赔偿。原审判决综合秦鸿公司转租租金标准、秦鸿公司及顺承公司的举证情况，认定租金损失为每月1839814.2元并无不当，应予以支持。秦鸿公司在合同中约定将“群鸿商业城内的相关固定资产另行作为担保物抵押给顺承公司，若秦鸿公司出现违约行为，保证金及处置抵押物所得的价款，作为秦鸿公司承担的违约金、赔偿损失等费用”。该约定虽不严谨，但探究双方真实意思，应为上述固定资产可由顺承公司行使优先受偿权，原审判决对此认定正确，应予以维持。再次，秦鸿公司与顺承公司约定其收取的400万元保证金，作为“秦鸿公司承担的违约金、赔偿损失等费用”，秦鸿公司逾期未搬离，违反了合同的义务，本应承担违约责任。但顺承公司在已经诉求租金损失的情况又诉求基于同一事由的违约金，违反法律规定。因违约金与损失不能并处，故对顺承公司没收保证金的诉求应予以驳回。鉴于秦鸿公司须赔偿顺承公司的租金损失，该保证金可冲抵该部分的损失。综上，原审判决认定事实清楚，但部分适用法律有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第10030号民事判决第一、三、四项；
二、撤销思明区人民法院（2015）思民初字第10030号民事判决第二、五项；
三、驳回厦门顺承资产管理有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回厦门秦鸿物业服务有限公司的其他上诉请求。
本案一、二审案件受理费各112033元，由厦门顺承资产管理有限公司各负担38800元，由厦门秦鸿物业服务有限公司各负担73233元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一六年六月二十日
代书 记员 潘婉燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。