吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2401民初8449号
原告：邵为，个体工商户，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：麻长春，吉林平岗律师事务所律师。
被告：延边田园房地产开发有限公司，住所地为吉林省延吉市。
法定代表人：金才虎。
委托诉讼代理人：戈兴。
被告：程国富，住吉林省延吉市。
原告邵为诉被告延边田园房地产开发有限公司（以下简称“田园公司”）、程国富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案受理后，于2017年1月18日由审判员李雪英独任审理，于2017年3月1日、6月6日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。程国富于2017年3月2日，以去外地办事为由向本院提出延期审理申请，本院口头予以准许。原告邵为的委托诉讼代理人麻长春，被告田园公司的委托诉讼代理人戈兴，被告程国富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邵为向本院提出诉讼请求：1.确认邵为与田园公司之间房屋买卖合同有效，并协助邵为办理房屋登记手续和交付房屋；2.确认田园公司与程国富签订的房屋买卖合同无效，程国富返还房屋。诉讼过程中，邵为放弃对程国富返还房屋的诉讼请求。事实与理由：2011年6月22日，邵为与田园公司签订了房屋买卖合同，将位于延吉市铁南路盛世家园第x幢x单元xxx号、面积为xx平方米的房屋以26.6万元价格卖给邵为。当日邵为支付全部房款。后经物业公司催缴相关费用，为了不承担因迟延交纳相关费用滞纳金的赔偿，邵为于2016年9月28日交付装修垃圾清运费、入网费、水费、电费、卫生费、取暖费、装饰保证金，合计4985元。但田园公司未交付房屋。另查明，2015年田园公司向程国富借款30万元时，以签订房屋买卖合同的形式向程国富进行抵押担保，现讼争房屋由程国富非法占有。
田园公司辩称：2011年6月22日，田园公司确实与邵为签订了房屋买卖合同，且2016年6月已经把讼争房屋钥匙交付给邵为，并与邵为签订交房协议，邵为也向业主委员会交付各项费用。田园公司与程国富存在借贷关系，其借款30万元用于公司法定代表人金才虎个人别墅装修。田园公司认为与邵为之间的房屋买卖有效，田园公司和程国富之间的房屋买卖合同，其实质是借款抵押关系。
程国富辩称：1.2015年2月13日，程国富与田园公司签订了讼争房屋买卖合同，并于当日支付全部房款，就讼争房屋程国富和田园公司并不是借款抵押担保。程国富于2016年6月份取得房屋并进行装修入住；2.于2015年3月2日，田园公司通过陈贺东向程国富借款30万元整，当时抵押盛世嘉园小区x号楼x单元xxx室、xxx室房屋，同时签订房屋抵押合同及借款协议书；3.邵为提出的催缴费用问题，该小区没有物业公司，田园公司也没有授权任何单位收费，邵为缴费属于错缴费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。田园公司对邵为提供的证据均无异议。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.程国富对邵为提供的收款收据2份、银行汇款凭证有异议，认为业主委员会无权收取各项费用，更不能辨别邵为与程国富二人中谁是诉争房屋的主人。本院认为，程国富在答辩状中承认邵为缴费的事实，故对证据真实性予以采信；2.程国富对房款收据质证认为，其真实性无法确认；本院认为，程国富对邵为提供的商品房买卖合同无异议，故对证据予以采信；3.程国富对视听资料的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为程国富在盛世嘉园的确有3套房屋，但讼争房屋是程国富从田园公司购买的，剩余两套房屋是30万元借款的抵押担保。因程国富对证据真实性无异议，故对证据真实性予以采信。4.邵为对程国富提供的房屋买卖合同书及交款收据真实性有异议，认为证据无法证明程国富与田园公司之间存在真实的买卖合同关系，通过邵为举证以及程国富庭审自认，可以证明程国富与田园公司之间的商品房买卖合同为借款合同的担保，而非真实的买卖合同。因田园公司对证据真实性无异议，故本院对证据真实性予以采信；5.邵为、田园公司对借款合同书二份、抵押协议书、（302室、402室）商品房买卖合同两份及收据两份、水费通知单及交款收据、银行流水明细3份真实性无异议。本院认为证据与本案无关，故对证据未予采信；6.邵为对房屋买卖合同（附二份收据）真实性有异议，认为合同相对方是陈贺东，田园公司法定代表人金才虎因装修房屋而通过陈贺东向程国富借款，并办理相关借款担保；该合同收款人为陈贺东，而程国富陈述其向田园公司一次性交款，程国富陈述自相矛盾；田园公司对证据真实性、证明目的有异议，认为陈贺东没有权利处分田园公司的房产，程国富和陈贺东之间的个人债务与田园公司无关。本院认为，合同相对人为陈贺东，并非本案当事人，故对证据未予采信；7.邵为、田园公司对照片5张真实性有异议。本院认为，邵为、田园公司在庭审中承认程国富占有、使用讼争房屋事实，故对证据真实性予以采信。
经审理查明：田园公司系延吉市铁南路盛世家园商品房开发单位。于2011年6月22日，邵为与田园公司就延吉市铁南路盛世家园第x幢x单元xxx号房屋签订商品房买卖合同，合同约定总房款为26.6万元（0.28万元/平方米×95平方米），采用一次性付款方式，合同在履行过程中发生的争议由延边仲裁委员会仲裁。同日，邵为向田园公司交付购房款26.6万元，田园公司为邵为出具加盖财务专用章的收据，收据内容为：收到邵为x号楼x单元xxx购房款26.6万元，收款方式为现金。2016年7月25日，田园公司向邵为出具“此房为我公司在2011年6月22日给予该人的第一房主”；同年8月1日，田园公司与邵为签订补充协议，约定“因双方发生争议，同意变更由延吉市法院处理”。2016年6月，田园公司将讼争房屋钥匙交付给邵为；同年9月28日，邵为向田园公司交纳取暖费、装修保证金、装修垃圾清运费等费用4985元。
于2015年2月13日，程国富与田园公司就讼争房屋签订商品房买卖合同，合同约定总房款为38万元（0.4万元/平方米×95平方米），采用其他方式付款。同日，邵为向田园公司交付购房款38万元，田园公司为程国富出具加盖财务专用章的收据，收据内容为：收到程国富购房款38万元。2016年12月，程国富交纳水费，程国富在庭审中自认“因田园公司欠其30万元，而入住讼争501房屋”。
审理中，田园公司承认与邵为存在商品房买卖合同，与程国富存在借贷关系，在2016年6月至7月期间田园公司将讼争房屋及其钥匙交付给邵为。
另查明：田园公司开发建设的位于延吉市铁南路盛世家园小区第3幢房屋未经相关部门综合验收。
根据邵为提出的诉讼请求及田园公司的答辩、程国富的陈述，本案争议的焦点主要为：1.邵为与田园公司之间签订的商品房买卖合同是否有效；2.程国富与田园公司签订的商品房买卖合同是否有效；3.田园公司是否应协助邵为办理房屋产权登记手续。
本院认为：一、邵为与田园公司之间签订的商品房买卖合同的效力问题：邵为与田园公司之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，且邵为已实际向田园公司交付了购房款，田园公司亦将合同约定的房屋交付给邵为，合同已实际履行，故该商品房买卖合同合法有效。
二、程国富与田园公司签订的商品房买卖合同的效力问题：程国富与田园公司签订的商品房买卖合同及邵为与田园公司签订的商品房买卖合同中约定的房屋为同一房屋，通过程国富的庭审自认，程国富与田园公司签订商品房买卖合同的前提是田园公司拖欠程国富的债务，田园公司以签订诉争房屋买卖合同的形式向程国富进行抵押担保，并非真实的商品房买卖合同，属于让与担保的范畴。虽然程国富居住讼争房屋，但并非合法居住，故程国富与田园公司之间签订的商品房买卖合同违反相关法律的强制性规定，该合同无效。
三、田园公司是否应协助邵为办理房屋产权登记手续的问题：《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据上述法律规定，田园公司应将房屋经相关部门验收合格后，方可向邵为履行交付房屋的合同义务，而房屋交付后才可以申请办理房屋产权登记。现诉争房屋未进行综合验收，故无法办理房屋登记手续并交付房屋，邵为要求田园公司协助办理房屋登记手续及交付房屋的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告邵为与被告延边田园房地产开发有限公司于2011年6月22日签订的商品房买卖合同有效。
二、确认被告程国富与被告延边田园房地产开发有限公司于2015年2月13日签订的商品房买卖合同无效。
三、驳回原告邵为的其他诉讼请求。
案件受理费5290元（原告已预交），由被告延边田园房地产开发有限公司、程国富负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 李雪英
审判员 边万龙
审判员 林大海
二〇一七年六月二十六日
书记员 王 姣