浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温平民初字第611号
原告：温州庄吉置业有限公司。
法定代表人：郑元忠。
委托代理人：马文兵。
被告：温州旺达酒店投资管理有限公司。
法定代表人：包杰。
委托代理人：徐瑞君。
原告温州庄吉置业有限公司（以下简称庄吉公司）与被告温州旺达酒店投资管理有限公司（以下简称旺达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月25日立案受理，依法由助理审判员倪维常适用简易程序公开开庭进行了审理。原告庄吉公司委托代理人马文兵、被告旺达公司委托代理人徐瑞君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庄吉公司起诉称：2011年3月23日，原、被告签订了一份《房屋租赁协议》，约定：原告将位于平阳县昆阳镇104国道东侧庄吉大厦2号楼12#-24#、3号楼一层至四层门面租赁给被告作为经营使用；租赁期限暂定为五年，年租金按6%递增，即第一年租金为2300000元、第二年为2438000元、第三年为2584280元、第四年为2739336元、第五年为2903696元。双方还约定租金支付方式采用先付后用原则，即于每年7月1日之前交付下一年度租金，若被告未按时支付所有应付款项属于违约，每逾期一天向原告支付所欠款1%的违约金，超过60日原告有权采取措施，收回房屋。租赁合同签订后，原告依约向被告交付了承租房屋，而被告除第一年租金按约支付外，从第二年开始，被告就以资金困难为由拖欠租金。被告本应于2012年7月1日前应支付的第二年度租金，却直到2013年5月9日才支付完毕，拖欠租金近一年之久，第三年租金也一再拖欠。原告于2013年6月6日向被告发律师函，函告被告支付租金，但被告依然以各种理由拖欠至今。原告认为双方签订的房屋租赁协议是合法有效的，被告连续两年拖欠租金，且每次均超过合同约定的60天，其违约行为致使原告的合同目的无法实现，构成根本违约，侵害了原告的合法权益。鉴于合同中约定违约金比例过高，原告自愿将比例调整为每逾期一天支付千分之一违约金。综上，原告起诉要求：一、判决解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；二、判决被告向原告支付按年租金2584280元标准从2013年7月1日起至被告实际腾空房屋为止的租金；三、判决被告向原告支付违约金（违约金按所欠租金日千分之一计算，其中第二年度违约为760656元，第三年度违约金从2013年7月1日起至被告实际腾空房屋为止）；四、本案诉讼费由被告承担。
被告旺达公司答辩称：原、被告签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方应当按照约定履行协议。协议约定了第一年租金支付时间，但对后续几年租金支付时间没有约定。由于餐饮业不景气，被告就租金支付与原告有过协商，原告也同意租金在一年内付清，协议也没有约定租金采用先付后用原则，被告并没有违约，原告要求解除合同依据不足。被告已经按协议或口头约定支付了第一、二年度租金，双方签订的协议中也没有约定租金的具体支付时间，被告已经支付全部租金，原告收取租金时也没有异议，应当认定原告同意租金支付方式。被告未支付租金原因是协议中未约定租金支付时间、原告连续两年未出具租金发票及原告与庄吉大厦业主尚存产权纠纷。故原告主张第三年度违约金亦没有依据。综上，双方房屋租赁协议没有明确规定租金支付方式和时间，被告并没有违约，也愿意继续履行合同。故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理本院查明事实如下：2011年3月23日，原、被告签订一份《房屋租赁协议》，约定原告将坐落于平阳县昆阳镇104国道东侧庄吉大厦2号楼12#-24#、3号楼一层至四层门面租赁给被告作为经营用；租期为五年，自2011年7月1日起至2016年6月30日止，年租金按6%递增，即第一年租金为2300000元、第二年租金为2438000元、第三年租金为2584280元、第四年租金为2739336元、第五年租金为2903696元；被告应于2011年3月31日前一次性付足第一年租金2300000元；被告未按时向原告支付所有应付款项属于被告违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向原告支付所欠款1%的违约金，超过60日，原告有权采取措施，收回房屋。协议签订后，被告按约支付了第一年度租金。2012年9月24日，被告独资公司平阳县喜喜喜大酒店有限公司书面向原告报告要求延后支付房租。后被告共分四次付清了第二年度租金，原告亦予以接受。2013年6月6日，原告通过其委托代理人发律师函给被告，要求被告于2013年6月30日前支付租金2584280元，若逾期支付，每天向原告支付所欠款1%的违约金。2013年6月27日，被告独资公司平阳县喜喜喜大酒店有限公司回函称：被告未按时交纳租金主要原因有餐饮业不景气、小区业主干扰和抵毁造成经营困难，并希望租金维持在2300000元及分期予以支付。原告于2013年9月25日向本院起诉要求解除原、被告签订的《房屋租赁协议》，并要求被告支付租金及违约金。被告至今未支付第三年度租金。以上事实有原被告陈述、营业执照、组织机构代码、公司基本情况、房屋租赁协议、律师函、关于房租延付的申请报告、关于房屋租金回函、房屋权属登记信息查询证明、房屋所有权证等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告庄吉公司与被告旺达公司之间存在房屋租赁合同关系是不争的事实。原告按约在租期起算之前就将房屋交付被告使用，履行了合同的全部义务。被告在取得房屋后，仅支付了第一、二年度的租金，第三年度租金至今未付。虽然合同未约定第三年度租金具体支付时间，但从租赁习惯以及原、被告的函件来看，被告应在第二年度租期到期之前即2013年7月1日前支付第三年度租金。现被告至今未支付租金，逾期明显超过60日，其行为已经构成根本违约。根据合同约定，被告逾期支付欠款超过60日，原告有权收回房屋。故对原告主张解除原、被告签订的《房屋租赁协议》，本院予以支持。租赁合同解除后，应终止履行，被告应归返房屋，已经履行的，原告有权根据合同约定要求被告支付租金至被告实际腾空为止及相关违约金。合同约定第三年度租金为2584280元，故租金计算应按年2584280元标准计算。原告主张将违约金由按所欠款日百分之一调整为日千分之一计算，调整后违约金仍明显超出法定同期银行贷款利息四倍的范围，本院应予以调整，故违约金宜调整为按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算。关于第二年度租金支付违约问题，双方在合同未约定租金具体支付时间，被告也已函告原告表示租金分期支付，原告也未进行相关催告，被告已在租期内支付全部租金，原告亦予以接受，现原告再主张第二年度租金违约金，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条第（三）项、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告温州庄吉置业有限公司与被告温州旺达酒店投资管理有限公司于2011年3月23日签订的《房屋租赁协议》；
二、被告温州旺达酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州庄吉置业有限公司租金及违约金（租金按年2584280元标准计算至被告实际腾空之日止，违约金以被告实际所欠租金为基数自2013年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至被告实际腾空之日止）；
三、驳回原告温州庄吉置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费35462元，减半收取17731元，由温州庄吉置业有限公司负担11936元，温州旺达酒店投资管理有限公司负担5795元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费35462元，款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行农行温州市分行，帐号：192999010400031950013，逾期不交，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 倪维常
二〇一三年十二月十五日
书 记 员 林廷耀