徐州铁路运输法院行 政 裁 定 书（2017）苏8601行初1043号原告某某集团有限公司，住所地江苏省姜堰市经济开发区通杨西路136号。法定代表人李焕军，该公司董事长。委托代理人吴文甲，该公司职工。被告徐州市不动产登记局，住所地徐州市泉山区建国西路80号。法定代表人郝敬良，该局局长。第三人江苏某某医药有限公司，住所地徐州市经济开发区长安大道77号。法定代表人胡建军，该公司执行董事。原告某某集团有限公司（以下简称某某公司）诉徐州市不动产登记局、第三人江苏某某医药有限公司（以下简称某某公司）房屋行政登记一案，本院于2017年9月21日立案受理后，在法定期限内向被告徐州市不动产登记局、第三人某某公司送达了起诉状副本及相关诉讼文书。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原告某某公司诉称：徐州市经济开发区长安大道77号房产（以下简称涉案房屋）为原告某某集团有限公司建设施工。原告作为承包方、第三人某某公司作为发包方，双方于2009年2月18日签订“医药物流中心仓库”（即徐州市经济开发区长安大道77号房产）建设工程施工合同，并由原告通过垫资方式进行施工。后双方对该工程按照《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》进行结算，建设工程总造价为1717.373388万元，均为原告为建设该工程而实际支付的材料款、工人工资等费用。该工程于通过竣工验收和审计后，第三人某某公司尚欠原告部分工程款。原告向第三人某某公司主张涉案房屋优先受偿权，要求某某公司将工程进行折价或拍卖支付拖欠工程款。由于第三人某某公司拖欠原告的工程款344.96万元，双方于2012年7月30日达成还款协议。后第三人某某公司要求原告协助办理竣工验收，并办理房屋所有权证。因被告未付清工程款，原告对此请求予以拒绝。在原告与第三人某某公司建设工程合同纠纷诉讼中，徐州经济技术开发区法院将涉案房屋保全，并于2014年3月17日询问第三人某某公司工作人员王忠志和朱丛豹，被告知涉案房屋并没有进行房产登记。原告在与中国光大银行股份有限公司南京分行执行异议一案中，发现第三人某某公司伪造原告单位公章并加盖在《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》施工单位意见栏，变造原告的实际项目负责人“花余胜”为“朱道君”在施工单位意见栏签名。通过伪造施工单位公章和项目负责人的形式，第三人某某公司于2013年3月12日提出房屋所有权初始登记申请(编号20130312001)，于2013年3月13日领取登记证明号S70037780的《房屋所有权登记审核表》，骗取涉案房屋所有权登记，并将该房产抵押并办理抵押登记（徐房他证字第××号），侵害了原告的合法权益。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十九条、第六十一条第二款、《房屋登记办法》第十一条第三款、第九十二条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，请求法院依法撤销被告徐州市不动产登记局于2013年3月13日为第三人某某公司办理的徐州市经济开发区长安大道77号（医药物流中心仓库）房屋的所有权登记。被告徐州市不动产登记局辩称：涉案房屋所有权登记是徐州市住房保障和房产管理局于2013年应申请办理完成。登记资料有申请书、竣工验收备案表、国有土地使用权证、建设工程规划许可证等，该登记符合《房屋登记办法》第三十条、《徐州市房屋登记条例》第二十八条之规定，登记行为正当合法。涉案房屋现存法院查封和抵押，依据《房屋登记办法》第八十一条、《徐州市房屋登记条例》第七十四条之规定，不符合撤销登记的条件。另原告与涉案登记行为不具法律上的利害关系，故其诉讼主体不适格。第三人某某公司未向本院提交书面意见。经审理查明：涉案房屋位于徐州市经济开发区长安大道77号现代医药物流中心，系原告某某公司为第三人某某公司建设。第三人某某公司于2013年3月13日办理了国房权证徐州字第××号房屋所有权证。另经关联案件查询，2013年8月5日，原告某某公司向徐州经济开发区人民法院提起民事诉讼，要求第三人某某公司支付工程款，并同时申请查封、扣押或冻结某某公司所有的价值人民币423万元的财产。后双方达成调解协议，徐州经济开发区人民法院于2014年3月17日作出（2013）开民初字第1497号民事调解书，载明协议主要内容为“一、被告江苏某某医药有限公司共欠原告某某集团有限公司工程款人民币246.36万元以及利息人民币136万元（计算至2014年10月31日）共计人民币382.36万元……二、原告某某集团有限公司就其为被告江苏某某医药有限公司所建工程享有优先受偿权……”。本院认为：根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，根据（2013）开民初字第1497号民事调解书的内容及当事人陈述，涉案房屋系某某公司交由原告某某公司承建，某某公司与原告某某公司系发包人与承包人的关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，发包人逾期不支付价款的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。原告某某公司基于其享有对涉案房屋的优先受偿权而起诉要求撤销涉案房屋的所有权登记行为，但是，该所有权登记行为并不会对原告某某公司的权利义务产生实际影响。首先，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条的规定，在房地产纠纷案件和执行案件中，承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，即承包人的优先受偿权实现顺序先于抵押权和其他债权，也就是说涉案房屋所有权登记并不会对原告某某公司优先受偿权的实现产生实际影响。原告某某公司主张其对涉案房屋享有优先受偿权，该权利的存在并不必然限制他人取得涉案房屋的所有权。其次，优先受偿权所保障的是权利人对物的价值受偿的优先性，物权登记行为并不会导致物的价值的减损或优先受偿权的消灭，即不能限制第三人某某公司取得涉案房屋的所有权；再次，涉案房屋所有权登记的时间为2013年3月13日，原告某某公司于2013年8月5日向徐州经济开发区人民法院提起民事诉讼并申请保全第三人某某公司的财产，均在被告徐州市不动产登记局为第三人某某公司办理国房权证徐州字第××号房屋所有权证之后。因此，被告徐州市不动产登记局为第三人某某公司办理涉案房屋所有权登记的行政行为并不会导致原告某某公司的优先受偿权的消灭，且其优先受偿权的实现程度与涉案房屋所有权登记行为也没有必然的联系。同时，是否存在优先受偿权并非是被告徐州市不动产登记局作出涉案所有权登记行为时必须考虑的因素。综上，涉案所有权登记行为并不会对原告某某公司的权利义务产生实际影响，其既不是被诉行政行为的相对人，也不是与被诉行政行为有利害关系的法人，依法不具有原告主体资格。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（一）、（八）项、第二款之规定，裁定如下：驳回原告某某公司的起诉。本案不收取案件受理费。原告某某公司预交的案件受理费50元由本院退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  杜月秋审 判 员  王青青代理审判员  魏 博二〇一七年十一月三十日书 记 员  蒋宗佑附：本裁定适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：(一)不符合行政诉讼法第四十九条规定的；(二)超过法定起诉期限且无正当理由的;(三)错列被告且拒绝变更的;(四)未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的;(五)未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的;(六)重复起诉的;(七)撤回起诉后无正当理由再行起诉的;(八)行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的;(九)诉讼标的已为生效裁判所羁束的;(十)不符合其他法定起诉条件的。人民法院经过阅卷、调查和询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。