河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）驿民初字第2440号
原告魏春光。
委托代理人董珂。
被告河南逸泉置业有限公司。
委托代理人陈学军、聂红璐。
原告魏春光与被告河南逸泉置业有限公司（以下简称逸泉置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏春光及其委托代理人董珂，被告逸泉置业公司的委托代理人陈学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏春光诉称，2011年10月26日，原、被告双方在逸泉玫瑰苑售楼部签订商品房买卖合同一份，购买该小区第一栋楼东1单元22层2201号房屋建筑面积99.58平方米，每平方米单价3390.80元，总房款337650元。合同第一条明确约定该商品房土地适用年限自2010年12月至2080年12月，该商品房用途为住宅，原告按合同约定的方式支付了价款。商品房建好后，原告随即装修入住，2014年3月31日在申请办理房屋所有权登记时，才得知所购买房屋并非住宅而是商用公寓。被告在销售商品房时刻意隐瞒原告所买住房系商业公寓40年产权的事实，与原告签订70年产权商品房买卖合同，因被告的欺骗行为致使原告在办理房产证时又多支付契税及维修基金，在日常生活中水电煤气等与生活相关费用的使用标准又需要按照高于普通住宅的标准支付，给原告的生活带来诸多不便。请求依法判令：1、确认原、被告双方签订的商品房买卖合同无效。2、请求被告返还原告购房款、契税、装修费、房屋维修基金费用、物业管理费及赔偿损失共计337650元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、请求依法判令被告承担因违约造成原告房屋产权减少30年使用年限费用即要求赔偿144709.71元。（总房款334604元×七分之三）。2、请求判令被告承担因房屋性质改变多承担的契税、水电费、物业费合计130000元。
被告逸泉置业公司辩称，1、原告表述的“房屋产权减少30年使用年限”明显错误，明显违背法理以及物权法关于所有权的规定。原告购买房屋拥有的是房屋所有权，所有权具有永久性。而本案的争议在于房屋下所占土地的使用年限，因此，应当表述为“房屋下的土地使用权年限与合同约定相比减少30年”。2、原告计算“因土地使用年限与合同约定相比减少30年”所应退还费用，计算方式错误。应当以建设原告的房屋所占用的土地成本为基数计算。通常情况下，房屋的价格包括成本、利润、税金和地段差价，其中成本包含征地费及拆迁安置补偿费、勘察设计及前期工程费、住宅建筑及安装工程费等。在房屋计价时，开发商常常以建筑面积为单位，虽未具体注明价格的构成，但实际包含了地价和建筑成本在内。本案中原告所支付的房价即包含地价和建筑成本，由于建筑成本系一次投入，与土地使用权年限长短无关，不管土地使权年限是多少，逸泉公司投入的建筑成本都一样。故逸泉公司并未因土地使用权年限的变动而获得相应的利益，而地价则涵盖土地的使用年限，因此逸泉公司应退还建设原告房屋所占用的地价成本的七分之三，计算方式为土地出让金除以土地上所开发房屋的面积再乘以原告的房屋面积乘以七分之三。
经审理查明，2011年10月26日，原告魏春光（买受人）与被告逸泉置业公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于文明路与开源大道交叉口西南角编号为ZMDK-2009-51号的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为豫(驻)出让（2010年）第0162号。该地块土地面积为10232.77㎡，规划用途为商住用地，土地使用年限自2010年12月至2080年12月。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为逸泉玫瑰苑。建设工程许可证号为第411703201100005号，施工许可证号为412801201108010101。第二条商品房销售依据。商品房预售许可证号为（2011）驻房管预字第20110087号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为：第一幢东1单元22层2201号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为2.9m，该建筑层数地上30层，地下1层。该商品房阳台是非封闭式。该商品房建筑面积共98.68平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平米3390.80元，总金额为叁拾叁万肆仟陆佰肆整等条款。合同签订后，原告依约交付房款，被告向原告交付房屋后，原告装修居住至今。原告于2014年7月11日以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。
另查明，一、2010年12月29日，被告逸泉置业公司（受让人）与驻马店市国土资源局（出让人）签订国有建设用地使用权出让合同一份，合同约定：……第四条、本合同项下出让宗地编号为ZMDK-2009-51号，宗地总面积大写壹万零贰佰叁拾贰点柒柒平方米（小写10232.77平方米），其中出让宗地面积为大写壹万零贰佰叁拾贰点柒柒平方米（小写10232.77平方米）。本合同项下的出让宗地坐落于文明路与开源大道交叉口西南角。第五条、本合同项下出让宗地的用途为其他普通商品住房用地、其他商服用地。第六条、出让人同意在2011年3月21日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地按现状条件进行出让。第七条、本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为其他普通商品住房用地70年，其他商服用地40年，本合同第六条约定的交付土地之日起算；原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年限自合同签订之日起起算。第八条、本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写壹仟壹佰陆拾陆万伍仟叁佰伍拾捌元（小写11665358元），每平米人民币大写壹仟壹佰肆拾元（小写1140元）等条款。被告逸泉置业公司于2011年1月18日向驻马店市国土资源局交纳土地出让价款11665358元。
二、诉讼中，被告提交驻开规建字第411703201100005号建设工程规划许可证一份（复印件），显示：建设单位为河南逸泉置业有限公司，建设项目名称为逸泉玫瑰苑，建设位置为文明大道与开源大道交叉口西南角；建设规模为61165.48㎡。被告用以证明：该土地上所建设的房屋面积为61165.48平方米。原告的质证意见为：系复印件真实性有异议。
三、原告所购买的位于逸泉玫瑰苑第一幢东1单元22层2201号房所占用的土地使用权年限为40年，规划用途为公寓。
四、诉讼中，原告明确其第二项请求即“请求判令被告承担因房屋性质改变多承担的契税、水电费、物业费合计130000元”的计算方式为因房屋性质由住宅变为公寓，原告需补交2%的契税6692.08元，同时水电费、物业费均高于住宅，原告每年多承担2000元的标准，计算61年。
上述事实，有原告提交的商品房买卖合同，被告提交的国有建设用地使用权出让合同、土地出让收入专用票据及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，原告魏春光与被告逸泉置业公司双方签订的商品房买卖合同，双方当事人意思表示真实，未违反法律强制性规定，应确认为有效。本案中，被告逸泉置业公司与驻马店市国土资源局的国有建设用地使用权出让合同中约定“其他普通商品住房用地70年，其他商服用地40年”，而被告逸泉置业公司与原告签订的商品房买卖合同中约定“土地使用年限自2010年12月至2080年12月”，即70年的住宅用地使用年限。诉讼中，被告认可原告的房屋所占用的土地使用权年限为40年，规划用途为公寓。故被告逸泉置业公司与原告签订的商品房买卖合同中约定为70年的土地使用权年限，违反国家法律的相关规定，超过法定使用年限的部分即无效。被告逸泉置业公司作为商品房项目建设依据的提供方，其应对超出法定使用年限的无效约定承担过错责任。根据《商品住宅价格管理暂行办法》的规定，商品住宅价格由成本、利润、税金和地段差价四个项目构成，其中成本包括地价及建筑成本在内。由于建筑成本系一次性投入，与建筑物的使用时间长短无关，而地价与土地的使用年限相对应。虽然逸泉置业公司与原告签订的合同以建筑面积每平方米3390.80元计价，没有体现出土地的使用年限在计价中的成分比例关系，但是，由于双方约定的土地使用年限超出了法律规定，因此被告逸泉置业公司应为此承担相应的赔偿责任，即退还相应的地价款；被告逸泉置业公司应向原告返还地价款8065.7元（土地出让金11665358元÷土地上所开发建设房屋面积61165.48平方米×原告房屋的建筑面积98.68平方米×七分之三）（注：七分之三系超出法律规定的无效约定30年所占合同约定年限的比例）。原告以被告违约造成原告房屋产权减少30年使用年限为由，请求被告承担30年的使用年限费用144709.71元，因上述已认定相应的地价款系被告应当赔偿的损失数额，原告请求超出该数额的部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求被告承担因房屋性质改变多承担的契税、水电费、物业费合计130000元。诉讼中，原告称，因房屋性质由住宅变为公寓，原告需补交2%的契税6692.08元，同时水电费、物业费均高于住宅，原告每年多承担2000元的标准，计算61年。原告的该项请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告河南逸泉置业有限公司于本判决生效后十日内向原告魏春光退还地价款8065.7元。
二、驳回原告魏春光的其他诉讼请求。
被告如未在判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6360元，由原告魏春光负担6210元，由被告河南逸泉置业有限公司负担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 刘亚楠
审 判 员 刘 林
人民陪审员 邵 翔
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 丁 婷