江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第00905号
上诉人（原审被告）姜继军，居民。
委托代理人任进勇，江苏涤非律师事务所律师。
委托代理人张桂江，江苏涤非律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏大丰农村商业银行股份有限公司。
法定代表人卞玉叶，该公司董事长。
委托代理人杭杰、王龙璋，该公司职员。
上诉人姜继军因与被上诉人江苏大丰农村商业银行股份有限公司（以下简称大丰农商银行）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省大丰市人民法院（2014）大港民初字第0335号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
大丰农商银行一审诉称：2014年1月1日，我行与姜继军订立了房屋租赁合同一份，合同约定，我行将位于大丰市大中镇裕华小街裕西路136号原大丰市裕华麦芽厂内的15#房屋租赁给姜继军使用，租赁期限为一年；年租金合计2000元。该合同还约定，如遇政府拆迁征用等政策性因素致合同中途解除，双方互不承担责任，租金按实际使用期限计算等。合同订立后，双方均按约履行了主要义务。另外，姜继军在租赁期间，擅自搭建了标记为16#、17#、18#房屋。2014年7月，因大丰市政府决定对包含上述麦芽厂在内的房屋统一拆迁，我行于同月22日向姜继军送达了限期交房通知，但姜继军至今未向我行交付房屋。现请求判决解除双方于2014年1月1日订立的房屋租赁合同，姜继军立即向我行交付上述15#房屋，立即拆除违章搭建在我行所有的位于大丰市大中镇裕华小街裕西路136号原裕华麦芽厂内的16#、17#、18#房屋，0，本案诉讼费用由姜继军承担。
姜继军一审辩称：双方在2014年1月1日订立房屋租赁合同是事实，我自2001年起至2014年一直租用大丰农商银行上述15号房屋，且均有书面合同。另外，我还搭建了16#、17#、18#小房子。如果搬迁让房，大丰农商银行需补偿我损失30万元。
原审法院经审理查明，因原大丰市裕华麦芽厂累计欠原大丰市农村信用合作联社（后更名为江苏大丰农村商业银行股份有限公司）贷款本息合计916.6526万元，1997年9月，原大丰市裕华镇人民政府和原大丰市裕华麦芽厂以及大丰市裕华农村信用合作社（现为大丰农商银行分支机构裕华支行）达成资产抵还贷款协议，原大丰市裕华麦芽厂以其厂内地面资产的所有权及23.81亩国有划拨土地使用权清偿所欠大丰农商银行贷款本息。协议签订后，大丰农商银行于2001年起将上述麦芽厂内的房屋分别出租给姜继军等人使用，租赁期限开始为7年，租赁期满后变更为一年一订。2014年1月1日，双方再次续签了租赁合同，租赁期限为一年（至2014年12月31日止），年租金为2000元，先付租金后使用。该合同第七条第2项约定：租赁期间姜继军有下列行为之一的，大丰农商银行有权解除合同或提前收回出租资产：……（4）政府规划、拆迁等政策性因素。第八条约定：租赁期间，姜继军只有租赁资产的使用权，没有转让、变卖、抵押、变更等权利。姜继军如需对租赁资产进行更新改造，必须书面征得大丰农商银行同意，并要保证生产布局不变、原有资产不贬值，新增投资由姜继军承担，期满后，经姜继军更新改造的租赁资产，仍然属于大丰农商银行所有，且不补偿姜继军任何变更、改造等方面的投资费用。第九条第2项约定：因市政建设需要拆除或改造已租赁的资产，使双方造成损失的，互不承担责任。2014年7月，因大丰市政府征用土地，需拆迁原裕华麦芽厂，大丰农商银行遂按政府部门要求，于2014年7月24日向姜继军发出书面通知，要求其于2014年8月15日前从租用的上述15号房屋内迁出遭拒，大丰农商银行遂于2014年10月27日诉至法院。
另查明：姜继军在租赁期间擅自搭建了三间小房子（即房屋示意图中编号为16#、17#、18#三幢房屋）。
原审法院认为，大丰农商银行在与原大丰市裕华麦芽厂、原大丰市裕华镇人民政府订立资产抵还贷款协议后，即取得了对原大丰市裕华麦芽厂的资产的处分权利。大丰农商银行与姜继军之间订立的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。依据双方在租赁合同中的相关约定，姜继军应当在解除合同的条件成就时，及时向大丰农商银行交付其承租的房屋、自行拆除其私自搭建在涉案土地上的三幢房屋。2014年7月24日，大丰农商银行向姜继军发出书面通知，要求姜继军于2014年8月15日前从租赁房屋中迁出，该书面通知到达姜继军时，双方于2014年1月1日订立的租赁合同即解除，姜继军并未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故大丰农商银行在该案中再次请求解除双方间的租赁合同，不予理涉。大丰农商银行的其余诉讼请求，均符合双方约定及法律规定，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第九十七条，第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、姜继军于2015年1月1日前返还租赁江苏大丰农村商业银行股份有限公司所有的位于大丰市大中镇裕华小街裕西路136号原裕华麦芽厂内的15号房屋，并自行拆除搭建在上述土地中的16号、17号、18号房屋。二、驳回江苏大丰农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告姜继军负担。
上诉人姜继军不服一审判决，向本院提起上诉称：大丰农商银行并未取得案涉房屋的处分权利，租赁房屋范围内的土地为划拨土地，其使用权转让给大丰农商银行并未履行相应的审批手续，大丰农商银行与原大丰市裕华麦芽厂及原大丰市裕华政府达成的资产抵还协议因违反强制性规定而无效，故我与大丰农商银行签订的房屋租赁合同也应为无效合同。原审判决应根据法律规定，确认合同无效的同时判令大丰农商银行赔偿我的相关损失，或者驳回大丰农商银行的诉讼请求。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回大丰农商银行的诉讼请求。本案的一、二审诉讼费用由大丰农商银行负担。
被上诉人大丰农商银行答辩称：案涉租赁房屋系原大丰市裕华麦芽厂在政府见证下自愿给我行抵偿债务，我行对案涉房屋拥有合法的使用权，双方签订的租赁合同合法有效。租赁合同是否有效并不以是否取得所有权为条件，因此，姜继军认为租赁合同无效的理由不能成立。时至今日，租赁期限也已经届满，姜继军也应该让出案涉房屋，其擅自搭建的房屋未形成添附，也应该按照合同约定予以拆除。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于姜继军与大丰农商银行签订的房屋租赁合同的效力问题。经查，1997年9月，原大丰市裕华麦芽厂自愿以其厂内地面资产的所有权及23.81亩国有划拨土地使用权清偿所欠大丰农商银行贷款本息，三方签订了资产抵还贷款协议，大丰农商银行取得了案涉房屋的收益和使用的权利。大丰农商银行从2001年起将上述麦芽厂内的房屋分别出租给姜继军等人使用至今，应当认定大丰农商银行与姜继军签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效协议。双方合同中明确约定遇政府拆迁，则大丰农商银行有权解除合同，因大丰市政府征用土地，需拆迁原裕华麦芽厂（即案涉房屋），双方约定解除合同的条件已成就，大丰农商银行依法有权解除合同，姜继军在收到大丰农商银行发出的解除通知后三个月内未请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，应该认定双方的合同已经解除。另姜继军在租赁期间违反合同约定擅自搭建房屋，应予自行拆除。综上，姜继军认为其与大丰农商银行签订的租赁合同为无效协议，并要求大丰农商银行赔偿损失的上诉理由均不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人姜继军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曙光
代理审判员 胡廷霞
代理审判员 谢超亮
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 成以琴