山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终5356号上诉人（原审被告）：青岛市崂山区常春藤幼儿园。法定代表人：刘铮，园长。委托诉讼代理人：刘世颖，山东天和人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青岛宏源泰物业管理有限公司。法定代表人：李延亮，董事长。委托诉讼代理人：高峰，山东科誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴越，山东科誉律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：青岛市恩地置业发展有限公司。法定代表人：庄海英，董事长。委托诉讼代理人：董成波。上诉人青岛市崂山区常春藤幼儿园（以下简称常春藤幼儿园）因与被上诉人青岛宏源泰物业管理有限公司（以下简称宏源泰公司）、青岛市恩地置业发展有限公司（以下简称恩地公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2016）鲁0212民初3880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2017年6月22日、7月5日两次组织各方当事人进行了证据和事实核对。上诉人常春藤幼儿园的委托诉讼代理人刘世颖，被上诉人宏源泰公司的委托诉讼代理人高峰，被上诉人恩地公司的委托诉讼代理人董成波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常春藤幼儿园上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，判决驳回对常春藤幼儿园的诉讼请求；2、本案诉讼费用由宏源泰公司承担。事实和理由：1、一审判决认为“被告未提交证据证明其应按照民宅物业标准交纳物业费”错误，幼儿园属于社会公益事业，国家及地方各级政府均对幼儿园的开办采取鼓励、扶持和补助态度，根据立法本意，对《青岛市学前教育条例》的解释应为“幼儿园支付物业管理费，应当同水电气暖一样，按照居民使用标准执行”，且其他法院的生效判决也贯彻执行了该立法原则；2、一审判决认定“原被告之间的物业服务合同合法有效”没有事实和法律依据，对青岛市崂山区建飞花园二期业主委员会的成立是否合法有效，常春藤幼儿园位于建飞花园四期，建飞花园二期业委会能否代表三、四期业主签订《物业管理委托合同》，聘任物业服务企业内部决策程序是否合法以及常春藤幼儿园是否位于建飞花园建筑红线内，是否属于物业服务范畴等情况等均未查清。宏源泰公司辩称，1、常春藤幼儿园系营利性民办幼儿园，其要求按照住宅物业标准交纳物业费没有法律和事实依据，水、气、暖属于公用事业，实行政府定价，而物业管理是市场行为，与之在性质上存在根本区别，常春藤幼儿园应承担的物业管理费只能依据业委会与宏源泰公司签订的《物业管理委托合同》确定并执行；2、宏源泰公司与青岛建飞花园二、三、四期业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效，青岛建飞花园二、三、四期业主委员会已经在崂山区物业管理办公室备案，只是公章沿用原有二期业委会名称而已，对于业委会成立是否合法、决策程序是否有效的问题，与本案无关联性，且法院曾作出生效判决，常春藤幼儿园也已按照判决交纳了物业管理费，证明其对宏源泰公司收取物业管理费合法性的认可；3、常春藤幼儿园位于建飞花园四期红线范围，应当承担支付物业管理费的义务；4、常春藤幼儿园虽然登记为民办非企业单位，但不能以此否定其营利性。请求驳回常春藤幼儿园的上诉请求。恩地公司辩称，支持常春藤幼儿园的上诉请求。宏源泰公司向一审法院起诉请求：判令常春藤幼儿园和恩地公司支付2015年1月至2016年12月期间的物业管理费96000元及滞纳金28800元，共计124800元。一审法院认定事实：2013年4月21日，宏源泰公司与青岛市崂山区建飞花园二期业主委员会签订物业管理委托合同一份，约定由宏源泰公司为建飞花园二、三、四期提供物业服务，管理期限自2013年4月21日起至2018年4月20日止，约定住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.15元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.6元向业主或物业使用人收取，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的百分之一交纳滞纳金。后双方又签订补充协议，约定于2013年7月5日至7月11日收取2013年5月1日至12月31日的物业服务费，以后的收费周期为半年，收费时间为每年的1月和7月的1日至7日（1月收取每年1月至6月份的物业服务费，7月收取7月至12月份的物业服务费）。2017年1月6日，青岛市崂山区建飞花园二期业主委员会出具证明一份，内容为：“青岛宏源泰物业管理有限公司自2013年4月21日起在建飞花园二三四期提供物业服务……该公司正常履行物业服务合同，提供物业服务……青岛市崂山区常春藤幼儿园位于海龙路3号福润山庄（又称建飞花园四期）内，在建飞花园建筑红线以内，属于物业服务范畴”。宏源泰公司依此主张常春藤幼儿园及恩地公司应按照每月每平方米1.6元支付2015年1月至2016年12月期间的物业费96000元，并主张按照年利率24%支付上述期间欠交物业费的滞纳金28800元。另查明，恩地公司系涉案房屋业主，2010年其与常春藤幼儿园签订房屋租赁合同，将涉案房屋（建筑面积约为2500平方米）租赁给常春藤幼儿园使用至今。常春藤幼儿园系民办幼儿园，现收费标准为3500元/月。再查明，宏源泰公司曾就常春藤幼儿园及恩地公司拖欠2013年5月1日至2014年6月30日的物业费诉至法院，法院于2015年8月5日作出（2014）崂民二初字第354号民事判决书，判决：一、常春藤幼儿园于判决生效之日起十日内支付宏源泰公司物业费56000元；二、恩地公司对上述款项承担连带还款责任；三、驳回宏源泰公司的其他诉讼请求。该判决现已生效。庭审中，宏源泰公司提交崂山区教体局崂教发（2016）60号文件打印件一份，主张常春藤幼儿园以营利为目的，收费标准为3500元每月；提交催缴物业管理费照片两张，主张其向常春藤幼儿园催缴物业服务费未果。常春藤幼儿园对文件真实性无异议，但认为与本案无关，恩地公司主张该证据显示常春藤幼儿园系民办教育机构，费用也属于合理范围内；常春藤幼儿园及恩地公司均表示未收到催缴通知。常春藤幼儿园提交《青岛市学前教育条例》打印件、《山东省学前教育规定》打印件、《山东省物业服务规范》打印件，主张《青岛市学前教育条例》第三条定义了学前教育不一定是公办或者普惠制，学前教育机构就是社会公益事业；第四十六条明确幼儿园按照中小学建设的规定减免相关费用；《山东省物业服务规范》中小学物业部分证明中小学物业费如何收费等；《山东省学前教育规定》第三条、第三十一条也证明上面的主张。宏源泰公司应执行中小学物业服务标准，服务和收费应对等。宏源泰公司主张物业服务规范针对的是中小学物业，不是针对幼儿园，与本案无关。《青岛市学前教育条例》只是定义了学前教育的性质，事实上，青岛的现状是具有公益性质的学前机构只有公办或者普惠制，从收费标准可以判断，常春藤幼儿园收费与公办或者普惠制幼儿园收费差距很大。四十六条规定建设费用的减免，但没有规定保育费用的减免，青岛市出台了幼儿园收费条例，根据幼儿园收费条例规定，公办或者普惠制幼儿园收费价格由政府进行强制规定，民办制幼儿园如常春藤幼儿园定价是市场行为，没有公益性。物业服务规范要按照所为的幼儿园单独区分没有依据。一审法院认为，双方之间的物业服务合同法律关系合法有效，双方均应依照约定履行。宏源泰公司已经履行了提供物业服务的义务，常春藤幼儿园作为物业使用人应当交纳物业费，恩地公司作为物业业主，应对物业使用人应交的物业费承担连带责任。常春藤幼儿园及恩地公司主张幼儿园具有公益性，物业费交纳应予以优惠,不应按照商业标准收费，且根据宏源泰公司提供的服务，应按照民宅物业标准收取物业费。针对该主张，一方面，常春藤幼儿园位于建飞花园四期小区之内，实际享受了宏源泰公司对该小区提供的物业管理服务，双方之间的物业服务合同也对项下非住宅房屋收费标准作出了明确约定；另一方面，常春藤幼儿园系民办幼儿园，具有营利性质，常春藤幼儿园和恩地公司亦未提交证据证明其应按照民宅物业标准交纳物业费或宏源泰公司存在明显违反物业合同主要内容的行为，故上述主张缺少事实及法律依据，不予采纳。因此，常春藤幼儿园应依照合同约定支付2015年1月至2016年12月期间的物业管理费96000元（2500平方米×1.6元×24个月），宏源泰公司该主张一审法院予以支持。关于逾期交费违约金，常春藤幼儿园及恩地公司虽存在拖欠物业费的情况，但宏源泰公司主张的计算标准过高，本着公平原则，综合考虑本案案情，酌定自宏源泰公司起诉之日即2016年10月14日起以应交物业管理费96000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日止。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定,判决：一、常春藤幼儿园于判决生效之日起十日内支付宏源泰公司物业管理费96000元；二、常春藤幼儿园于判决生效之日起十日内按中国人民银行同期同类贷款利率支付宏源泰公司逾期交费违约金，以96000元为基数自2016年10月14日起计算至判决生效之日止；三、恩地公司对上述款项承担连带还款责任；四、驳回宏源泰公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2796元，减半收取1398元，由宏源泰公司承担200元，常春藤幼儿园和恩地公司承担1198元。二审中常春藤幼儿园提交如下新证据：1、幼儿园建设工程规划许可证及总平面图各一份，证明常春藤幼儿园是独立的建设用地及建设工程规划许可，与建飞花园不是同一个建设工程规划，并不在建飞花园建筑红线范围之内。建飞花园二期业主委员会出具的《证明》内容与事实不符，不应予以采信。2、福润山庄总平面图以及建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收合格证各一份，证明：恩地公司建设开发的福润山庄仅为12栋住宅，位于常春藤幼儿园的东面及北面，是独立的建设用地及建设工程规划许可，常春藤幼儿园并不在福润山庄规划设计范围之内。福润山庄、幼儿园竣工交付时该区域没有封闭，可以通过幼儿园与福润山庄之间的道路自由出入并到达福润山庄各个楼座、幼儿园及其北面、西面的其他居民小区。后宏源泰公司在幼儿园与福润山庄之间的道路路口设置了道闸及门亭，致使目前出入幼儿园必须经过其设置的道闸。3、照片8张，证明幼儿园大门与宏源泰公司设置的道闸相隔不足10米，结合幼儿园建设工程规划许可证及总平面图，证实幼儿园系独立的建设用地及建设工程规划许可，整个占地范围进行了独立的围挡封闭，并不在任何居民小区范围内。正是因为宏源泰公司在幼儿园与福润山庄之间的道路路口设置了道闸及门亭，才导致目前出入幼儿园必须经过其设置的道闸，不能因此推定幼儿园接受了物业公司的服务。4、《民办非企业单位登记证书》，证明常春藤幼儿园依法办理了民办非企业单位登记。根据国务院《民办非企业单位登记管理暂行条例》规定，属于“从事非营利性社会服务活动的社会组织”。因此，一审判决认定“幼儿园具有营利性质”是错误的。宏源泰公司质证称，证据1仅仅是规划部门对其建设的规划许可，据了解，规划部门在同一时期有过很多单体工程发证单独验收的不规范做法，并不能证明其不在建飞花园四期红线范围内。常春藤幼儿园所在处所原名“福润山庄幼儿园”，是福润山庄（建飞花园四期）的配套附属建筑，是福润山庄的组成部分。对证据2中总平面图的真实性没有异议，对证明事项有异议，福润山庄与幼儿园在一ＸＸ面图上，没有任何标记将幼儿园与福润山庄住宅楼区分开，说明福润山庄与幼儿园在同一建设工程范围之内，幼儿园之所以有独立的许可证，是因为福润山庄与幼儿园在性质与建设内容上均存在明显不同，为区分幼儿园与住宅楼将福润山庄工程分成两个规划许可项目。对建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收合格证真实性有异议，因为上面加盖的印章主体不明，并非国家档案管理部门或者规划建设部门的印章，对真实性不予认可，而且从内容看建设项目名称标注为福润山庄1-12号楼，这说明该证仅是对福润山庄1-12号楼进行规划的证件，不是对整个福润山庄进行规划的证件。对证据3的真实性有异议，看不清拍摄时间和具体的距离，幼儿园的围挡是幼儿园自行安装设置，不能因为安装围挡就说明独立于福润山庄之外。宏源泰公司设置岗亭是为了履行物业服务义务，之前诉讼中幼儿园对接受了宏源泰公司的服务并无异议，仅仅是对服务质量提出了意见。对证据4的真实性无异议，虽然常春藤幼儿园办理了民办非企业单位登记，但并不能证明其不具有营利性质，常春藤幼儿园实际上属于营利性民办学校。恩地公司对上述证据的真实性和证明内容均无异议，认为上述证据证明福润山庄是独立的建设用地及建设工程规划许可，常春藤幼儿园并不在福润山庄规划设计范围之内；福润山庄并不是建飞花园，与建飞花园没有任何关系；规划审批的福润山庄、幼儿园分别为单独的建筑群，没有封闭在一起，可以通过幼儿园与福润山庄之间的道路自由出入并到达福润山庄各个楼座、幼儿园及其北面、西面的其他居民小区。宏源泰公司提交如下新证据：1、福润山庄设计图、红线图、定点图各一份，证明福润山庄和幼儿园是一个整体工程，幼儿园在整个规划红线范围之内，是福润山庄的配套设施，按照青岛市的规定，住宅小区配套建设幼儿园都在规划红线范围之内；2、青岛市物业服务合同备案表一份，证明委托方是青岛市崂山建飞花园二三四期的业委会；3、常春藤幼儿园官网截图一份，上面记载常春藤幼儿园位于建飞花园二期福润山庄内，证明常春藤幼儿园处于福润山庄内，福润山庄就是建飞花园，之所以称建飞花园二期，是因为二期和四期房屋相邻，而且在四期和二期有交叉的部分，构成了法律上的自认；4、荣誉证书一份，证明建飞花园四期是客观存在的，而且在宏源泰公司物业管理范围区域之内；5、业委会备案表一份，证明建飞花园四期是客观存在的，建飞花园二、三、四期物业管理区域是海龙路以西、海青路以东、香港东路以北，常春藤幼儿园在该物业管理区域内；6、福润山庄紫丁香幼儿园竣工报告一份，证明常春藤幼儿园位于海龙路福润山庄；7、建飞花园业主大会规则一份，证明福润山庄就是建飞花园四期。宏源泰公司对证据1的真实性没有异议，对证明事项有异议，认为该图纸没有明显的标注幼儿园是在福润山庄的红线范围之内，同时也证明了建飞花园四期和福润山庄没有任何关联关系，福润山庄的建设工程规划许可证证实其是12栋居民楼，从图纸上可以看出，幼儿园并不在这12栋居民楼的范围之内。对证据2的真实性和证明事项有异议，备案表没有经办人及负责人签字，也没有落款时间，真实性无法确定，文件载明是物业服务合同备案表，并不是建飞花园二三四期业委会成立的备案表，不能证明二三四期业委会的合法成立，更不能证明二三四期业委会有权代表三期、四期业主签订相关的物业服务合同。对证据3的真实性不予认可，自认是当事人在庭审过程中对事实的认可，该证据并不能构成自认。对证据4真实性没有异议，但该证据不能证明建飞花园四期就是福润山庄，更不能证明幼儿园在物业管理范围之内。对证据5的真实性不予认可，只在最后一页加盖红章，前面都没有加盖红章，该证据不能证明建飞花园四期就是福润山庄。对证据6真实性不予认可，加盖骑缝章不完整，文件也不完整，看不出来是哪个单位的公章。对证据7真实性不予认可，不能证明福润山庄就是建飞花园四期。恩地公司对证据1-7的质证意见同常春藤幼儿园的意见一致，同时认为福润山庄设计图纸证明工程是福润山庄而非建飞花园，宏源泰公司提到的福润山庄与福润山庄幼儿园都因为存在“福润山庄”而成为同一个项目是不合理的。后，宏源泰公司补充提交如下证据：1、青岛高科技工业园经济发展局高经项字（2000）59号文件，证明常春藤幼儿园位于福润山庄区域内；2、青规定（2000）第108号青岛市规划局定点、规划设计条件通知书及（2000）青规定字108号建设用地规划许可证，证明常春藤幼儿园属于福润山庄的配套设施，在福润山庄建设用地红线范围内；3、国有土地使用权转让合同、公证书、土地附图一组，证明常春藤幼儿园在福润山庄建设用地范围内。常春藤幼儿园在法庭限定的时间内未提交书面质证意见。恩地公司认为上述证据已超过举证期限，不予质证。一审查明的其他事实属实，二审予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题有两个，一是常春藤幼儿园及恩地公司应否交纳物业管理费，二是如果应当交纳物业管理费，应按何种标准交纳。关于第一个焦点问题，本院认为，首先，已经生效的（2014）崂民二初字第354号民事判决认定宏源泰公司与常春藤幼儿园及恩地公司之间的物业服务合同法律关系合法有效，双方均应全面履行，常春藤幼儿园及恩地公司对该判决并未上诉或申请再审，且按照判决内容给付了相应的物业费，应视为其对该判决内容的认可；其次，本案一审审理期间，常春藤幼儿园及恩地公司的抗辩意见是幼儿园具有公益性，物业费不应按照商业标准计算，应当按照住宅标准收取，即其认可已经接受了宏源泰公司的物业服务；再次，福润山庄（即建飞花园四期）及幼儿园在同一建设用地规划许可证范围内，属不可分的同一用地规划。故常春藤幼儿园及恩地公司应当交纳物业管理费。关于第二个焦点问题，宏源泰公司与业主委员会签订的物业服务合同合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行。常春藤幼儿园认为其系公益事业，且非营利，应当按照居民标准交纳物业管理费，对此，本院认为，学前教育确系公益事业，政府也对幼儿园的相关费用进行了相应的减免和优惠，但物业服务系市场行为，应当尊重当事人的意思自治，即应按照合同的约定确定相应的权利义务。故原审按照合同约定判令常春藤幼儿园及恩地公司支付相应的物业管理费并无不当。综上所述，常春藤幼儿园的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2200元，由上诉人青岛市崂山区常春藤幼儿园负担。本判决为终审判决。审判长  李军玲审判员  刘述明审判员  蒲娜娜二〇一七年七月二十八日书记员  钟新海书记员  胡晓东