浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙湖民终字第50号
上诉人（原审被告）：高晓红。
委托代理人：付国军。
被上诉人（原审原告）：湖州市公共交通有限责任公司。
法定代表人：沈永成。
委托代理人：徐峰。
上诉人高晓红因与被上诉人湖州市公共交通有限责任公司（以下简称公交公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省湖州市吴兴区人民法院（2013）湖吴民初字第1223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，经过调查和阅卷，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：公交公司与高晓红之间素有房屋租赁往来。2008年12月30日，高晓红（即乙方）为继续租赁房屋与公交公司（即甲方）签订《营业用房租赁合同》1份，该合同约定：房屋地址为湖州市环城南路；租赁期限为1年，自2009年1月1日至2009年12月31日止，如需续签应提前一个月由乙方向甲方提出申请；付款方式为年租金52920元，自合同生效之日起按季结算，每季的第一个月10日前支付13230元；租赁期内甲方房屋因国家建设规划要求拆迁等不可抗力的原因，乙方必须无条件将房屋退租，因此造成的经济损失由乙方自负；合同还对双方的权利、义务等作了约定。合同签订后，高晓红按约支付公交公司租金至2010年9月底。2010年11月23日，湖州市规划与建设局对外发布公告，决定实施中心城区公交公司地块拆迁工程。2011年7月22日，公交公司向高晓红发出《搬迁通知书》1份，通知高晓红因拆迁进入实质性搬迁阶段，故请其于2011年9月25日前搬迁并清空遗留在租赁房内的物品。2011年9月26日，公交公司对高晓红承租的店面实施停水停电的措施。2012年10月17日，公交公司再次向高晓红发函，要求其在收到律师函的7日内搬迁。后因高晓红仍未搬离该房屋，以致纠纷成讼。
原审法院经审理认为：公交公司与高晓红之间的租赁合同系当事人的真实意思表示，内容合法，真实有效。合同租赁期满后双方没有续签租赁合同但高晓红仍然使用营业用房，公交公司对此没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限转变为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。公交公司于2011年7月22日向高晓红发出搬迁通知书要求其于2011年9月25日前搬迁的行为可视为对高晓红继续使用房屋提出异议而要求解除合同，因公交公司给予了搬迁的合理期限，故双方的租赁合同自合理期限到达日即2011年9月25日起已经解除。高晓红至今未搬离房屋是引起本案纠纷的根本原因，应承担返还公交公司租赁物的民事责任，故公交公司请求高晓红停止侵权、搬离租赁物的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于公交公司要求高晓红支付侵权期间3年占用费用158760元及违约金2000元的诉讼请求，该院认为，合同解除前高晓红一直使用租赁物，故应支付使用期间的租金，具体时间应从高晓红停止支付租金的次日即2010年10月1日起计算至合同解除日即2011年9月25日止，租金金额参照《营业用房租赁合同》载明的年租金52920元计算。至于2011年9月26日至今的费用，因公交公司已对高晓红使用的营业用房采取了停水停电的措施，该房屋已不具备基本的使用条件，故该部分费用不予支持。至于2000元违约金，因双方并未明确约定违约的事项，故不予支持。至于高晓红提出的要求公交公司落实拆迁政策，补偿其装修损失费、搬运费、停业费、安装费、过渡费、精神损失费及因房顶打洞强行拆除财产损失费的辩解意见，因与本案不属于同一法律关系且又未向该院提交证据证明，故该院不作处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、高晓红应返还公交公司所有的坐落于湖州市环城南路的营业用房，限于判决生效之日起十日内腾退。二、高晓红应支付公交公司房屋租金52195元（按年租金52920元从2010年10月1日起计算至2011年9月25日止），限于判决生效之日起十日内清偿。三、驳回公交公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3515元，减半收取1758元，由公交公司负担1187元，高晓红负担571元。
上诉人高晓红上诉称：一、一审认定公交公司曾于“2011年7月21日向高晓红发送搬迁通知书并且于2011年7月22日经高晓红签收”与事实不符，高晓红从未收到过搬迁通知书，其对搬迁一事完全不知情。搬迁通知书上的签名并非高晓红本人所签，与《营业用房租赁合同》中的签名存在明显差异。故公交公司并未在合理期限之前通知高晓红解除合同。高晓红承租的是营业用房，需要足够的时间寻找新的营业地址及搬离货物。二、一审认定公交公司于“2012年10月17日向高晓红发律师函要求其搬离”与事实不符，高晓红并未收到过该函件，且公交公司一审中未提供高晓红已经签收的相关证据。三、一审认定高晓红需要支付2010年10月1日起至2011年9月25日止的房屋年租金52195元金额过高，应适当调整，因为高晓红承租房屋后曾对该房屋进行过精装修，公交公司应当适当补偿装修不能拆除部分的残余价值，该部分应酌情从房屋年租金中扣除。综上，请求二审撤销原审判决，依法改判。
被上诉人公交公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审认定的一致。对原审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、双方当事人签订的房屋租赁合同是否已经解除；二、高晓红支付公交公司的房屋租金数额是否应予以酌情扣减。
关于争议焦点一，公交公司与高晓红签订的《营业用房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。该合同约定的租赁期限于2009年12月31日届满，期满后双方当事人没有续签租赁合同，但高晓红仍继续使用租赁房屋，公交公司未就此提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，此种情形下，原租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。公交公司于2011年7月22日向高晓红发出搬迁通知书，要求其于2011年9月25日前搬迁。搬迁通知书上的签名虽然并非高晓红本人所签，但高晓红亦承认该签名系其店内员工代签，结合规划建设局于2010年10月23日发出拆迁公告，2011年9月26日公交公司对高晓红承租的店面实施停水停电等事实，高晓红对搬迁一事应已知晓，公交公司解除合同的通知已经送达高晓红，公交公司亦给予了高晓红搬离的合理期限，故一审认定双方的租赁合同自合理期限到达日即2011年9月25日起已经解除与本案事实相符，本院予以维持。至于律师函的问题，公交公司已提交相关证据证明其向高晓红发出律师函，故一审认定公交公司于2012年10月17日向高晓红发律师函要求搬离的事实并无不当。
关于争议焦点二，高晓红主张其承租房屋后曾对该房屋进行过精装修，公交公司应当适当补偿装修不能拆除部分的残余价值，该部分应酌情从房屋年租金中扣除，但未提供相应证据证明，故对高晓红的该节上诉请求，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1105元，由上诉人高晓红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 耿延冰
代理审判员 徐 晶
代理审判员 周辰晨
二〇一四年三月十四日
书 记 员 方雪薇