北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终11891号
上诉人（原审被告）北京合景房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇聚源西路7号。
法定代表人孔健涛，总经理。
委托代理人孟慧玲，女，1977年1月5日出生，北京合景房地产开发有限公司职员。
被上诉人（原审原告）郑晖，女，1979年11月26日出生。
委托代理人郑德永（郑晖之父），男，1951年2月17日出生。
被上诉人（原审被告）宋璧君，女，1987年9月27日出生。
被上诉人（原审被告）广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市顺义区马坡镇顺安路33号院三区1号楼1层。
负责人罗庆，总经理。
委托代理人田丹，男，1981年3月10日出生，广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司职员。
上诉人北京合景房地产开发有限公司（以下简称合景房地产公司）因财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人合景房地产公司的委托代理人孟慧玲，被上诉人郑晖的委托代理人郑德永、被上诉人宋璧君及被上诉人广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司（以下简称宁骏物业公司）的委托代理人田丹到庭参加诉讼。本案现已�理终结。
郑晖在一审中起诉称：2015年12月8日7时44分，郑晖接到宁骏物业公司通知，告知郑晖位于北京市顺义区×202室家中漏水，漏到了物业公司库房及物业公司办公区。经郑晖与宁骏物业公司到达郑晖家勘查，发现屋顶严重漏水，地板被浸泡，并不是郑晖家漏水，再查，系401室厨房北小屋内一水管口丝堵损坏跑水所至（毛坯房，未装修）。401室跑的水经过301、302室漏到郑晖家和201室。漏水时间自2015年12月7日晚至2015年12月8日晚超过20小时，漏水给郑晖已经入住的新装修的房屋与家具造成严重经济损失。后郑晖多次找到物业公司解决此事，物业公司派人在2015年12月18日到郑晖家对受损情况进行勘查并制作记录，但后被告知不负此事故责任。为维护郑晖的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：1、合景房地产公司、宋璧君和宁骏物业公司赔偿郑晖装修经�损失43599.64元及小家电损失3000元；2、合景房地产公司、宋璧君和宁骏物业公司将郑晖南卧室、客厅家具进行更换或支付更换费用34500元、将电冰箱予以更换或支付电冰箱更换费用3500元、将入户门进行更换或支付更换费用5000元、灯具、浴霸进行更换或支付更换费用3950元；3、合景房地产公司、宋璧君和宁骏物业公司支付保洁费4000元；4、2015年12月10日至2016年12月9日期间租金43200元；5、免除重新装修期间物业管理费每天10元；6、诉讼费、鉴定费由合景房地产公司、宋璧君和宁骏物业公司承担。
宋璧君在一审中答辩称：本案中宋璧君没有过错，北阳台墙上三个丝堵其中一个漏水，仍保持交房时状态，宋璧君没有动过，也不清楚该丝堵的用途。交房时管线中没有水，办理水卡激活后才有水，激活水卡均由宁骏物业公司完成，物业公司在充水后没有进入检查，也没�告知宋璧君注意事项。类似情况在小区中发生过，但没有提醒宋璧君。郑晖合理损失由法院认定，但不应由宋璧君赔偿。
宁骏物业公司在一审中答辩称：宁骏物业公司没有实施过损害行为，对损害发生没有过错，宁骏物业公司的管理范围是郑晖房屋户门以外公共区域，户门以内由业主自行管理，宋璧君家中漏水导致的损失与宁骏物业公司无关。宁骏物业公司在发现漏水后及时通知业主，及时关闭阀门。请求驳回郑晖的诉讼请求。
合景房地产公司在一审中答辩称：合景房地产公司未实施过损害行为，宋璧君已经在2015年6月13日办理收房手续，在验房时房屋没有任何质量问题，合景房地产公司交付给宋璧君的房屋符合法律规定和合同约定。漏水事件是在宋璧君收房之后发生的，漏水责任不应归责于合景房地产公司，请求驳回郑晖的诉讼请求。
一审法院经审理查明：郑晖于2015年5月4日与合景房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定由郑晖购买位于顺义区×202号房屋。后郑晖交纳了购房款并办理房屋交接手续。郑晖于2015年7月31日签订装饰装修工程施工合同并从2015年8月份开始装修。2015年12月8日早晨，郑晖接到宁骏物业公司通知发现其房屋因401室房屋跑水造成其房屋及屋内财产损失。2015年12月8日，宁骏物业公司工作人员李×查看情况后对郑晖自行制作的房屋及屋内财产损失清单进行了确认签字。该明细中记载餐厅电冰箱被泡、客厅、餐厅顶部吊灯被泡、东主卧室内卧室柜被泡、东次卧室床抽屉各种小家电（电饼铛1个、陶瓷锅1个、汤锅1个、电饭煲2个、光波炉1个）被泡，次卧门被泡、吊灯被泡、东边厕所浴霸被泡、鞋柜湿了等。
该院审理过程中，郑晖提交了重新装修报价单一份�证实其重新装修损失为137513.20元，后因被告不认可报价单内容，郑晖申请进行房屋装修财产损失重置价格及租金鉴定，该院依法委托北京中评联合价格评估有限公司进行鉴定，该公司作出价格评估报告，评估内容为：1、装修财产损失重置价格（非争议部分）36601.72元，2、装修财产损失重置（争议部分）6997.92元，3、房屋租赁费用3600元/月。郑晖支付鉴定费4000元。
经该院现场勘查，情况为：东次卧室顶部北侧有一条裂纹，西墙自上而下有一条裂纹。北卧室屋顶可见多处裂纹，西北角石膏线及往东石膏线有裂纹，四围墙可见黄色水印。地板起鼓、裂缝。电脑桌边沿可见开裂、组合柜上部可见开裂、起鼓，底部可见裂纹。衣柜南侧床邦可见裂纹，床内部包括床底、床沿均可见开裂，床内码放电饼铛、电饭锅、平底锅等物品，均有纸质包装，现场打开电饭锅一个，锅内胆有塑料包装，电线置于锅内胆，锅外侧插头处未见明显异常，并未进行电饭锅性能及使用方面的测试。南墙处红色装饰物有裂纹、起皮。餐厅屋顶及四围墙可见多处裂纹、水渍，一把餐椅有小块掉皮。过道门框可见裂纹，沙发腿可见两处掉皮。入户门有起鼓。
对于401室跑水原因，双方一致认可系401室阳台一处丝堵漏水，合景房地产公司表示该处丝堵系交房时预留给业主装热水器或洗衣机龙头用的出水点。宋璧君称2015年12月7日其买水后由宁骏物业公司工作人员给其充水，充水后工作人员离开，其在更换了密码锁后也离开。宋璧君表示丝堵漏水原因应为合景房地产公司未安装好或未作避封。合景房地产公司表示丝堵漏水可能系质量问题或人为动过。宁骏物业公司表示不清楚漏水原因。
《业主手册》第4页记载：本区域除小高层（洋房）自来水费由业主自行到自来水公司缴纳，其余生活用水由自来水公司委托物业服务公司代收……为保护阁下在外出前全面检查各类水掣的关闭情况,并关紧各类水掣。如需外出度假数天，敬请通知物业服务中心安排技工关闭阁下单元的供水总阀门，以防因水管爆裂、水掣松脱而令单元室内装饰和财物受损。宋璧君认为水掣不包含丝堵，漏水点也没有水龙头，其没有开始使用丝堵，也不知道丝堵会漏水，所以没有按照《业主手册》要求通知物业公司。
经该院询问，郑晖表示虽然现在吊灯和浴霸可以使用，但因被水浸泡过，所以使用寿命必定受到影响。电冰箱及各种小家电都被水泡过，是否可以正常使用不知道，即使可以使用也必定会减少使用寿命。
一审法院认为：公民的合法财产受到法律保护。郑晖位于北京市顺义区×202房屋因401室丝堵漏水造成损失的事实存在。本案主要争议焦点之一为谁是适格的赔偿主体。宋璧君系北京市顺义区×401室业主，其房屋内丝堵漏水系造成郑晖财产损失的直接原因。而丝堵系合景房地产公司将401室出卖及交付给宋璧君时提供并安装的房屋设备之一，合景房地产公司应依照合同约定提供符合质量标准的设备。现合景房地产公司在未提交证据证实宋璧君存在改动、更换丝堵的情况下，应对该丝堵漏水造成郑晖的损失承担赔偿责任。宋璧君作为房屋所有权人，在明知房屋系有水状态且短时间内其不在房屋内居住情况下，未按照《业主手册》要求通知物业公司关闭供水总阀门，对郑晖损害发生存在一定过错，应承担相应的过错责任。宁骏物业公司作为物业服务单位，不存在怠于履行物业服务职责的情形，故郑晖要求宁骏物业公司对其损失承担连带责任的请求，无法律依据，该院不予支持。
本案主要争议焦点之二为郑晖合理损失的确定。郑晖因漏水造成室内大部分房屋及屋内财产均不同程度损坏，该院根据现场勘查情况，参照价格评估结论对其装饰装修损失予以认定。合景房地产公司关于部分损失不应评定重置成新价而应修复的辩解意见，无事实依据，该院不予采信。郑晖所述被浸泡的六件小家电，因目前未发现明显损坏，故对郑晖主张赔偿全部损失该院不予支持，但小家电因漏水会造成使用寿命的相应减少，在郑晖未能提交购买发票情况下，该院对该部分损失酌情确定。郑晖关于室内家具、灯具、浴霸、电冰箱应予更换或赔偿重置费用的主张，经该院现场勘查，家具中除餐椅一把及沙发一只存在小面积掉皮、北卧室家具已经鉴定确定损失以外，其余家具未见明显异常，同样基于上述理由，合景房地产公司与宋璧君应支付修复家具费用及家�、灯具、浴霸、电冰箱的使用寿命相应减少的补偿，鉴于郑晖均未提供相应发票，具体损失数额该院综合上述物品实际使用、受损情况、损失发生时的市场价格等因素酌情确定。郑晖主张的保洁费数额过高，该院根据损失发生时的市场价格确定。2015年12月8日郑晖所有的房屋被漏水损坏严重，造成其无法继续居住，对上述期间及重新装修期间的租房损失该院予以支持，具体数额该院酌情确定。重新装修期间是否收取物业费用及具体数额尚不确定，郑晖可待损失实际发生后另行解决，本案中对物业管理费不予处理。2016年9月1日，该院依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十九条、第四十三条及《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条之规定，判决：一、北京合景房地产开发有限公司支付郑晖各项损失共计六万一千五百八十二元一�九分，于判决生效之日起七日内执行；二、宋璧君支付郑晖各项损失共计一万零八百六十七元四角五分，于判决生效之日起七日内执行；三、驳回郑晖的其他诉讼请求。
合景房地产公司不服判决，上诉请求撤销一审判决，驳回郑晖的诉讼请求。上诉理由为一审适用法律错误，一是该公司未对郑晖的财产实施过侵害行为，若郑晖因商品房质量问题主张赔偿，应提起房屋买卖合同纠纷之诉，故一审认定法律关系错误；二是宋璧君房屋漏水导致郑晖的房屋受损，在郑晖无证据证明其损害由合景房地产公司造成的情形下，一审判决合景房地产公司承担主要赔偿责任，属认定责任不清。
被上诉人郑晖同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。
被上诉人宋璧君同意一审判决，针对合景房地产公司的上诉理由，宋璧君答辩称，合景房地产公�交付房屋时未进行试水，交房后宋璧君既未对房屋进行装修也未对水电进行任何改动，故房屋质量问题是导致漏水的根本原因，因此不同意合景房地产公司的上诉请求和理由。
被上诉人宁骏物业公司同意一审判决，针对合景房地产公司的上诉理由，宁骏物业公司答辩称，业主户内区域不属于宁骏物业公司的管理范围，其未实施过侵害行为，发现漏水后及时采取了通知业主和关闭阀门的措施，对损害的发生没有过错，故不同意合景房地产公司的上诉请求和理由。
二审期间，双方当事人均认可一审查明的事实，亦未向本院提交新的证据。
本院经审理，一审法院查明的事实无误，对一审法院认定的事实及证据予以确认。
本院另查,经查阅一审卷宗中之《住宅质量保证书》，该保证书记载香悦四季601、602、603号住宅楼的电气管线、给排水管道、设备安装工程等的质量保修期为2年，自该房屋交付使用之日起计算。合景房地产公司提交的宋璧君所有的×401号房屋的《房屋交接单》签署时间为2015年6月13日。
二审期间，经本院询问，合景房地产公司和宁骏物业公司均认可宋璧君的房屋为毛坯房；合景房地产公司亦认可交付给宋璧君的房屋未过质量保修期，且丝堵不是主管道，若质量合格不会发生漏水。合景房地产公司对一审判决赔偿的损失数额无异议，但不认可一审认定的责任比例，其主张在不能认定漏水系因房屋质量问题导致的情形下，一审判决其承担主要赔偿责任过重。
上述事实，有《住宅质量保证书》、《房屋交接单》及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，本案系因宋璧君房屋漏水致郑晖房屋受损而引发的侵权损害赔偿纠纷，结合合景房地产公司的上诉请求，本院确认本案争议焦点为：一、郑晖以财产损害赔偿纠纷主张合景房地产公司承担赔偿责任是否符合法律规定；二、由合景房地产公司承担主要赔偿责任是否适当。
关于焦点一，本院认为，侵害民事权益，应当依照法律规定承担侵权责任，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。本案中，由郑晖所有的202号房屋因宋璧君所购买的401室丝堵漏水造成损害，该事实已经一审查明，本院予以确认。该丝堵系合景房地产公司交付给宋璧君房屋的构配件之一，合景房地产公司亦认可该处丝堵系交房时预留给业主安装热水器或洗衣机龙头用的出水点，合景房地产公司应依照合同约定或有关规定提供符合质量标准的设备，在该公司未提交证据证明宋璧君存在改动、更换丝堵的情况下，作为房屋建设和出售单位的合景房地产公司应对尚处于房屋质量保修期内的丝堵漏水致他人财产损害承担侵权责任。郑晖虽然与合景房地产公司签订有商品房买卖合同，但本案并非合景房地产公司出售给郑晖的房屋出现质量问题而引发的纠纷，郑晖基于其财产受损的事实而请求侵权人承担赔偿责任符合法律规定，故对合景房地产公司主张郑晖应以房屋买卖合同纠纷主张权利的理由不予采纳。
关于焦点二，本院认为，二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。本案中，合景房地产公司交付给宋璧君的房屋在质量保修期内丝堵发生漏水，而宋璧君在丝堵发生漏水之前未对房屋进行装修；尽管宋璧君作为房屋所有权人在房屋供水后未依《业主手册》的规定履行外出期间通知物业公司关闭供水总阀门的约定，对郑晖的财产损害存在一定的过错，但作为房屋建设�出售单位的合景房地产公司交付的房屋如果丝堵合格，则漏水事故不会发生，本院认定丝堵不合格是导致漏水的主要原因，合景房地产公司的行为在郑晖的财产遭受损害的过程中具有主要原因力，故一审认定由合景房地产公司承担主要赔偿责任符合本案事实和法律规定。合景房地产公司上诉主张其不应承担主要赔偿责任的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3115元，由郑晖负担1512元（已交纳），北京合景房地产开发有限公司负担1363元，宋璧君负担240元（均于本判决生效之日起七日内交纳）。
鉴定费4000元，由北京合景房地产开发有限公司负担3400元，�璧君负担600元（均于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费1363元，由北京合景房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 辉
代理审判员 薛 源
代理审判员 王世洋
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 张荣华
书 记 员 张 鑫