中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终5479号
上诉人（原审被告）：黄少明，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：WANJOSEPHINE，美国公民，现住美国，
委托代理人：许慧敏，国信信扬律师事务所律师。
委托代理人：林建菲，国信信扬律师事务所律师。
上诉人黄少明因与被上诉人WANJOSEPHINE物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初41181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
黄少明上诉请求：撤销原审判决中第一项和第二项判决，发回重审或依法改判。事实与理由如下：一、原审法院违反法定程序，起诉状中没有WANJOSEPHINE的亲笔签名，但法院也给予立案并开庭审理、判决，已违反法定程序。二、原审判决黄少明自判决发生法律效力之日起三十日内搬出房屋不合理，黄少明属于政府关心的孤老对象，目前也积极在所属居委申请政府保障的公租房，现还未有复核签住结果，法院应给予黄少明更多的搬迁时间，在公租房交付其使用之日再搬离。三、原审判决黄少明向WANJOSEPHINE支付房屋使用费参照房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价给付适用法律错误。（一）直到2016年6月3日，黄少明收到WANJOSEPHINE寄送的《通知》才有人与黄少明联系，此前，WANJOSEPHINE没有主动联系黄少明，也没有履行与租户到租赁登记部门办理租赁手续的义务。根据合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，租赁合同继续履行，因此，该期间的租金应按照原租赁合同的标准计算，即每月259.60元，从2015年11月1日起计至收到《通知》之日2016年6月3日为止。（二）根据《2015年广州市房屋租金参考价》的第六条，对于越秀、荔湾等老城区的砖木结构楼梯楼，可在公共楼梯楼租金基础上减免20%，案涉房屋应适用该标准，但原审法院没有对其认定。黄少明是已退休有收入，但每月2800元只能维持日常生活开支，并不能支付昂贵租金。综上，请求本院支持其上诉请求。
WANJOSEPHINE答辩称，黄少明称租金应下浮20%，但参考租金参考价的规定，少于50平方米应上浮20%，故原审认定租金标准合理，本案应当驳回上诉，维持原判。
WANJOSEPHINE的原审诉讼请求为：1、黄少明停止侵权，立即搬离及返还非法占用WANJOSEPHINE的广州市越秀区XXX房屋；2、黄少明向WANJOSEPHINE支付自2015年11月1日起至黄少明实际返还房屋之日止房屋使用费（占用房屋面积37.22平方米，按照广州市房屋租赁管理所发布的2015年广州市房屋租金参考价标准，每月39元/平方米计算）。
原审法院认定事实：广州市XXX房屋原权属人为温某，由房管部门经租。2013年11月12日，广东省广州市广州公证处出具（2013）粤广广州第021477号《公证书》，确认：被继承人WAN,D、WAN,Y夫妇死亡时遗留的夫妻共同财产为座落在广州市越秀区，该房屋由房管局代管，现正在发还阶段，上述遗产由WAN,JOSEPHINE一人继承。继承后，WAN,JOSEPHINE占有上述房屋的全部产权份额。
2015年10月10日，广州市越秀区房屋管理局向温景万发出《通知单》，确定自2015年11月1日起撤管涉讼XXX房屋（面积193.90平方米）。
2015年10月29日，广州市越秀区第一房屋管理局向WANJOSEPHINE发出《通知》，内容为：“XXX房屋，现经上级批准，自2015年11月1日起撤销代管，发还给你自行管业……特此通知，业主：WAN,JOSEPHINE。”该通知并附有《代管房屋撤管住户居住情况移交表》，载明：房屋地址为XXX，其中二楼住户为黄少明，面积37.22平方米，使用性质为住宅，每月租金259.60元，租金止戳日期为2015年10月31日，撤管日期为2015年11月1日。
2016年6月3日，WANJOSEPHINE以EMS形式向黄少明寄送《通知》，内容为：黄少明：根据2015年10月10日广州市越秀区房管局发出的《通知》，越秀区XXX房屋自2015年11月1日起撤管，房屋产权交回业权人WAN,JOSEPHINE。业权人WAN,JOSEPHINE自2015年11月1日起接管该房屋。你居住的XXX房屋二楼，面积37.22㎡，根据2015年广州市房屋租金参考价，该房屋每平方米的租金为39元。故自2015年11月1日起，该房屋每月的租金为1451.58元，租赁期自2015年11月1日起至2016年8月31日止。请于2016年6月10日前与业权人WAN,JOSEPHINE的代理人林建菲小姐联系并办理该房屋签订租赁合同、缴纳租金事宜……。同日，WANJOSEPHINE在涉讼房屋门口张贴《通知》，通知越秀区XXX房屋各住户如上内容。
据广州市房地产档案馆于2016年12月15日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，黄少明在本市查无房地产情况记录。
原审庭审中，黄少明、WANJOSEPHINE确认房屋发还后双方未签订过租赁合同，也没有交收过租金，双方也确认涉讼房屋非常老旧，属于危房。黄少明陈述其为单身，已退休，每月退休金约2800元，目前由其一人实际居住使用涉讼2号房屋二楼，并要求按原租金259.60元/月的标准与WANJOSEPHINE建立租赁关系。
原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。WANJOSEPHINE经继承取得涉讼房屋的产权，房管部门也已将原为经租房的涉讼房屋撤管发还给WANJOSEPHINE，WANJOSEPHINE对涉讼房屋享有的所有权理应得到法律保护。黄少明已退休，自有收入，且自房屋撤管发还至今已使用涉讼房屋逾一年，期间没有与WANJOSEPHINE建立租赁关系，也未支付过任何房屋使用费，侵犯了WANJOSEPHINE的房屋所有权，故根据公平合理原则，黄少明应按房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价标准向WANJOSEPHINE支付自2015年11月1日起的房屋使用费。建立租赁关系需要产权人与承租人之间达成一致的意思表示，现黄少明单方面主张以原公房租金标准与WANJOSEPHINE建立租赁关系，WANJOSEPHINE明确表示不同意，对黄少明的该抗辩意见，原审法院不予采纳。另WANJOSEPHINE、黄少明双方均陈述涉讼房屋较为陈旧属于危房，为了保护所有权人的物权权益，同时也为了保护黄少明的人身财产安全，黄少明应尽快将涉讼房屋腾空交还给WANJOSEPHINE。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：一、黄少明户（含同住人员）应自本、判决发生法律效力之日起三十日内腾空、迁出广州市越秀区XXX地下尾房，并将房屋交还给WANJOSEPHINE。二、黄少明应自判决发生法律效力之日起七日内向WANJOSEPHINE支付自2015年11月1日起至判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按21.66平方米计，参照房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价计付）；此后的房屋使用费，由黄少明参照上述标准逐月向WANJOSEPHINE支付至实际腾空交还房屋之日止。一审受理费减半收取109元，由黄少明负担。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提供新证据。
本院认为，WANJOSEPHINE因继承取得涉案房屋的产权，其对涉案房屋享有的所有权应得到法律保护；又因其与涉案房屋由房管局代管时的原租户黄少明之间并未达成租赁意向，故原审法院判令黄少明户将涉案房屋腾空交还给WANJOSEPHINE以及向WANJOSEPHINE支付房屋使用费并无不当。针对黄少明上诉提出的原审判令其搬离房屋时限及其应支付WANJOSEPHINE房屋使用费标准等争议问题，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述。本院审理期间，上诉人黄少明既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，对上诉人的上诉请求，不予支持。
综上所述，黄少明的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费218元，由上诉人黄少明负担。
本判决为终审判决。
审判长 龚连娣
审判员 陈弋弦
审判员 曾文莉
二〇一八年二月六日
书记员 罗倩雯