浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙11民终1195号
上诉人（原审被告）：钟永敏，男，1971年11月19日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。
被上诉人（原审原告）：浙江俊达仪表股份有限公司。住所地：浙江省丽水市水阁工业区中二路与西一路交界处。统一社会信用代码：91331100MA28J0AL78。
法定代表人：舒伟玲，董事长。
委托诉讼代理人：张帮，浙江丽阳律师事务所律师。
原审被告：叶美绿，女，1950年10月2日出生，汉族，住浙江省青田县。
上诉人钟永敏因与被上诉人浙江俊达仪表股份有限公司、原审被告叶美绿房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省丽水市莲都区人民法院（2017）浙1102民初3901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人钟永敏上诉请求：一、撤销一审民事判决第四项，改判上诉人钟永敏支付被上诉人浙江俊达仪表股份有限公司房租总额105344元（2016年11月5日至2017年8月1日）。二、一、二审诉讼费由浙江俊达仪表股份有限公司承担。事实与理由：上诉人方在与浙江俊达仪表股份有限公司签订合同时，浙江俊达仪表股份有限公司就口头承诺可以先使用后付房租。当时由于资金困难，所以上诉人写下欠条，也与浙江俊达仪表股份有限公司的法人达成谅解，其也同意上诉人方可以继续营业。因浙江俊达仪表股份有限公司私自设立了要充值的电表，此后上诉人方开始以用多少电费就交多少房租的形式缴纳房租直到2017年8月1日被无故终止用电。所以，房租应付到2017年8月1日止，判决书上的金额错误。2．浙江俊达仪表股份有限公司在无提前告知的情况下断电，导致8月1日当天上诉人方店内食品全部腐烂，总价值2万余元，当日营业损失1万余元，这两笔费用要求浙江俊达仪表股份有限公司承担。3．上诉人方要求店内装修费用抵充房租或继续付房租予以转让。
被上诉人浙江俊达仪表股份有限公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合法有据。判决的租金计算至腾房之日止，目前上诉人方没有腾房，被上诉人要求租金计算至上诉人方实际腾房之日止。二、被上诉人没有断电的行为，上诉人提到的因断电造成食品全部腐烂，价值为2万元，与本案无关，也没有经过一审审判，所以应当予以驳回。三、关于装修费是否能抵扣房租的问题。被上诉人认为根据双方签订的房屋租赁合同第五条第二款的规定，租赁期满后或本合同被解除或终止的，依附于房屋的装修无偿归被上诉人所有，上诉人方不得损毁。综上，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
原审被告叶美绿未作答辩。
被上诉人浙江俊达仪表股份有限公司向一审法院起诉请求：一、判决解除原告与被告叶美绿之间签订的《房屋租赁合同》，并责令两被告腾房归还租赁房屋；二、两被告支付原告拖欠租金人民币135344元和合同违约金17534.4元；三、两被告支付给原告实现债权费用（律师费）7000元；四、本案诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：2016年11月5日，原告浙江俊达仪表股份有限公司作为案涉房屋所有权人与被告叶美绿就丽水市莲都区.4平方）房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》。房屋租赁期为2016年10月5日至2021年10月4日，共60个月，2016年10月5日至2017年10月4日租金为人民币175344元，2017年10月5日至2018年10月4日租金为人民币175344元，在2017年9月5日前支付等。被告在使用房屋前付清租金入场。房屋租赁期间，被告未能按照合同约定按时支付房租，任意一期房租费拖欠房租15日以上，原告有权解除合同，并收回租赁物，被告应按照合同总租金10%向原告支付违约金。被告承租房屋后共支付房屋租金人民币42750元。被告叶美绿承租案涉房屋后由被告钟永敏妻子实际经营。2017年1月23日，被告钟永敏就案涉房屋租金支付事宜向原告法定代表人舒伟玲出具《欠条》，列明：今欠舒伟玲现金人民币壹拾叁万伍仟叁佰肆拾元整，在2017年3月15日前付伍万元，4月15日前付伍万元，5月15日前付叁万伍仟叁佰肆拾元整，届时不付，被告自动搬离。被告钟永敏对上述房租欠款不持异议。
一审法院认为，原告浙江俊达仪表股份有限公司与被告叶美绿签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。被告叶美绿自2016年10月5日起从原告处租房至今仅支付房租42750元，属严重违约，原告诉请解除与被告叶美绿间签订的《房屋租赁合同》并腾空租赁房屋支付剩余部分房屋租金，符合法律规定，一审法院予以支持。被告钟永敏虽并非租赁合同一方当事人，但被告钟永敏认可被告叶美绿所欠付的房屋租金并向原告的法定代表人舒伟玲出具《欠条》载明其归还租金的具体方式及时间，故原告诉请被告钟永敏支付房屋租金135344元，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。根据双方租赁合同约定，房屋租金应自使用房屋前付清，现被告叶美绿已实际使用房屋仍欠付租金，故原告诉请由被告叶美绿按照合同总租金即175344元的10%支付违约金并未超过造成损失的百分之三十，故对此诉请一审法院予以支持。原告诉请由被告支付律师费用并非原告因租赁合同所产生的直接损失，对此一审法院不予支持。被告叶美绿经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对原告诉请与所举证据放弃抗辩和质证的权利，不影响一审法院对本案依法作出判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决：一、解除原告浙江俊达仪表股份有限公司与被告叶美绿间签订的《房屋租赁合同》；二、被告叶美绿、钟永敏于本判决生效之日起十五日内腾空坐落于丽水市莲都区.4平方）的房屋并归还给原告浙江俊达仪表股份有限公司；三、被告叶美绿于本判决生效后十五日内支付原告浙江俊达仪表股份有限公司自2016年10月5日起至腾房之日止的房屋租金及违约金17534.4元（房屋租金按年租金人民币175344元计算并扣除已支付房屋租金人民币42750元）；四、被告钟永敏于本判决生效后十五日内对上述租金在135344元范围内承担共同偿还责任；五、驳回原告浙江俊达仪表股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3498元，减半收取1749元，由被告叶美绿、钟永敏负担。
本院二审期间，上诉人钟永敏和原审被告叶美绿未提交新证据。被上诉人浙江俊达仪表股份有限公司向本院提交了照片两张，待证上诉人方目前没有在经营案涉店铺。上诉人钟永敏质证认为，认可上述照片是案涉店铺的现状，但是系因被上诉人将店铺的电切断导致上诉人无法经营。原审被告叶美绿未发表质证意见。经审查，本院认为，上诉人和原审被告均未对上述照片的真实性提出异议，本院予以认定。
二审经审理查明，2017年1月23日，上诉人钟永敏就案涉房屋租金支付事宜向被上诉人法定代表人舒伟玲出具《欠条》，列明：今欠舒伟玲现金人民币壹拾叁万伍仟叁佰肆拾元整，在2017年3月15日前付伍万元，4月15日前付伍万元，5月15日前付叁万伍仟叁佰肆拾元整，届时不付，被上诉人断水断电，上诉人方自动搬离。
本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，一、关于上诉人要求继续履行涉案房屋租赁合同的主张能否成立的问题。上诉人对涉案房屋的使用权来源于原审被告与被上诉人签订的房屋租赁合同，其本身并非涉案房屋租赁合同的当事人，无权向被上诉人主张继续履行涉案房屋租赁合同。且根据原审被告与被上诉人签订的房屋租赁合同，涉案房屋的租金每年支付一次，原审被告应当在使用前付清租金入场，现原审被告未按约支付租金，已经构成根本违约，一审法院支持被上诉人要求解除涉案房屋租赁合同的主张符合法律规定。上诉人主张被上诉人曾口头承诺其可以先使用涉案房屋后支付房租，但从上诉人于2017年1月23日向被上诉人出具的欠条的内容来看，被上诉人对上诉人先使用涉案房屋后支付房租的宽限期截至2017年5月15日，然直至该日上诉人和原审被告均未按约支付涉案房屋的租金，故上诉人要求继续履行涉案房屋租赁合同的主张不能成立，本院不予支持。二、关于上诉人应当支付的租金数额应当如何确定的问题。上诉人辩称因被上诉人于2017年8月1日擅自断电导致上诉人方无法经营，故涉案房屋的租金应当计算至2017年8月1日。然，上诉人并未提供证据证明被上诉人存在擅自断电的行为，且根据合同约定，支付租金的义务在先，而上诉人也在欠条中明确承诺若其未按时支付租金，则被上诉人可以断水断电，故即使被上诉人存在擅自断电的行为，也并不影响被上诉人要求原审被告按照合同约定先行支付租金，故上诉人提出的涉案房租只能计算至2017年8月1日的主张不能成立。当然，上诉人本无支付房租的义务，但其于2017年1月23日向被上诉人出具欠条明确其自愿承担135344元，而因涉案房屋至今仍未腾空，故原审被告按照合同约定应当支付租金的截止日至今尚未截至，现原审被告应当支付的租金数额已经远远超过了135344元，故一审法院认定上诉人应当与原审被告承担共同支付租金的数额为135344元并无不当，本院予以确认。三、关于上诉人提出的店内装修费用抵充房屋租金的主张能否成立的问题。因原审被告与被上诉人在合同中明确约定，涉案房屋租赁合同被解除时，依附于房屋的装修无偿归被上诉人所有，故上诉人主张店内装修费用抵充房屋租金无事实和法律依据，本院不予支持。四、关于上诉人要求被上诉人承担食品和营业损失的主张能否成立的问题。因上诉人在一审中并未就该问题提出主张，一审法院不能就该问题进行审查，故该问题不属于二审的审理范围。
综上所述，上诉人钟永敏的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3498元，由上诉人钟永敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 湘
审 判 员 汤丽军
审 判 员 聂伟杰
二〇一七年十一月十日
代书记员 汪鑫莹