浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2008）慈民一初字第3544号
原告：姜志祥，男，1962年9月24日出生，汉族，居民，户籍所在地慈溪市，现住慈溪市。
委托代理人：洪华芬，浙江洪坤律师事务所律师。
原告：宋亦文，女，1967年11月20日出生，汉族，居民，户籍所在地慈溪市，现住慈溪市。
委托代理人：林宇，浙江方策律师事务所律师。
被告：慈溪市开来金属工贸有限公司（原慈溪市钢板整平厂，以下简称开来公司），住所地：慈溪市古塘街道北二环中路。
法定代表人：张虹，该公司经理。
委托代理人：沈国辉，浙江万豪律师事务所律师。
原告姜志祥诉被告开来公司返还原物、财产损害赔偿纠纷一案，本院于2008年10月21日立案受理，依法组成合议庭，于2008年12月9日公开开庭进行审理，被告开来公司认为本案诉争房产属原告姜志祥与宋亦文共同所有，本案遗漏了当事人宋亦文，后本院依法追加宋亦文为本案共同原告，并于2009年1月5日、2009年2月19日对本案进行第二次、第三次开庭审理。原告姜志祥及其委托代理人洪华芬、被告开来公司的委托代理人沈国辉到庭参加了第一次庭审，原告姜志祥及其委托代理人洪华芬、原告宋亦文的委托代理人林宇、被告开来公司的法定代表人张虹及委托代理人沈国辉到庭参加了第二次、第三次庭审。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告姜志祥起诉称：原告原系某国有房地产开发公司副总经理，与被告法定代表人张虹系同学关系。1998年，张虹与原告姜志祥协商，由原告出钱、张虹出地合作开发房地产，所得利润共享。后原告姜志祥以慈溪市华夏建筑科学研究所（以下简称华夏研究所）名义投入开发资金，张虹提供土地，由慈溪市金穗房产开发公司（后变更为宁波穗和置业有限公司，以下分别简称金穗公司、穗和公司）负责房产销售。三方于1998年9月28日签订《合作开发协议》，合作开发金穗综合楼。1999年11月，金穗综合楼竣工，并售出部分商品房，但被告违反协议，侵占售房款用于偿还债务，致原告的投资款及应得利润分文未归。2000年1月，原告发现上述情况后即时与张虹交涉，张虹同意将未售出的金穗综合楼680-1号1至5层楼房用来抵偿原告的投资款及应得利润。当时，双方约定由金穗公司限时销售该房屋，若未能售出即用被告欠原告投资款中的155万元购买该房屋。由于被告尚欠施工方部分工程款，原告与张虹、施工方负责人施庆苗、金穗公司法定代表人陈高祥于2001年1月20日签订《还款抵押协议》，四方约定：金穗综合楼未售出的房屋暂作价155万元，限2000年5月底前售出，售房款由金穗公司支付给原告，到期若未能售出则按抵押价由原告收购；张虹应支付原告162.19万元，该欠款从2001年1月1日起以月息0.7％计息。上述房屋在约定期限内未能售出，被告同意将原告投资款中的155万元转为购房款，以购房形式将上述约定房产过户至原告名下，其余投资款以欠款形式归还原告。原告同时与金穗公司签订《商品房购销合同》，约定原告以155万元购得该房屋，并由金穗公司开具购买方为原告的房地产开发销售专用发票。因购房价款少于原告的投资款，被告为原告代缴了契税35051.46元。后被告与原告结帐时确认尚欠原告36849元及相应利息。2000年7月31日，原告办理了房屋所有权证。因被告长期占用诉争房屋，原告要求被告腾还房屋，被告虽答应腾还，但同时向有关部门检举原告挪用资金，原告为此被判刑入狱。后被告擅自将诉争房屋中的部分房屋出租给案外人徐立�，原告曾于2002年12月向慈溪市法院起诉张虹与徐立军侵占原告房产，慈溪市人民法院判决确认原告为诉争房屋的所有权人，并判令徐立军将金穗综合楼680-1号的一层三间房屋返还给原告。与此同时，被告为侵占原告房产，违背诚信原则，制造伪证，恶意提起诉讼，致使法院曾一度作出错误判决，但在原告的坚持下，法院最终作出了正确的裁判。原告姜志祥认为被告不仅长期侵占其房屋，而且将房屋用于出租，获取大量不当利益，故诉至本院，要求：1.判令被告停止侵权，将座落于慈溪市古塘街道金穗综合楼680-1号2至5层房屋归还给原告；2.判令被告赔偿原告损失2952307.85元（自2000年6月6日至2008年6月5日，其余损失至被告付清赔偿额止）；3.判令被告支付所欠投资款36849元及利息78702元；4.并由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告姜志祥撤回第三项诉讼请求，其余诉讼请�不变。
原告宋亦文对原告姜志祥的诉称事实及变更后的诉讼请求均予认可。
被告开来公司答辩称：两原告虽取得了诉争房屋的产权证，但该房屋项下的土地中有95.50平方米的土地与被告的土地存在重叠。慈溪市国土资源局曾因此作出慈土资注字[2002]1号文件，注销了原告持有的国有土地使用权证，后该局作出慈土资发[2004]45号文件，决定更正钢板整件厂（后变更为被告开来公司）的有关国有土地使用证。被告对此不服，曾提起行政复议及行政诉讼，宁波市中级人民法院（2005）甬行终字第44号行政判决认定慈土资发[2004]45号文件并未将争议的95.50平方米土地从被告的土地分割出来。两原告也未提供充分证据证明其对本案诉争房屋项下的全部土地享有土地使用权，故两原告对诉争房屋不享有完全所有权。宁波市中级人民法院作出（2007）甬民一再字第15�民事判决后，诉争房屋一直处于空置状态，被告也不再占有诉争房屋，两原告的第一项诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。至于两原告主张的房屋租金损失，宁波市中级人民法院（2007）甬民一再字第15号民事判决书生效之前，本案诉争房屋的权属尚不明确，被告不存在侵占两原告房屋的情形，再审判决生效后，被告已不再占有诉争房屋，也不存在侵占两原告房屋的事实。两原告主张的租金损失计算依据有误，不能作为计算两原告损失的依据，且两原告主张损失已超过诉讼时效。综上，被告认为两原告的诉请缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。
原告姜志祥为证明自己主张的事实成立，向本院提供了以下证据：
A1.《合作开发协议》、（2001）慈刑初字第604号刑事判决书复印件各一份，证明原告与被告联合开发房产及被告侵权的事实。
A2.《商品房购销合同》及购房款发票复印件各一份，证明原告合法取得诉争房屋的产权及原告损失的依据。
A3.穗和公司、宁波宇虹电器有限公司（以下简称宇虹公司）分别出具的证明各一份，证明诉争房屋一直由被告占用。
A4.慈房权证浒山镇字第××号房屋所有权证一份，证明原告姜志祥已合法取得诉争房屋所有权证及被告的侵权行为。
A5.（2003）慈民一初字第15号民事判决书、（2003）甬民一终字第582号裁定书、（2003）慈民一初字第15号确定法律文书生效通知书各一份，证明被告的侵权事实。
A6.（2003）慈民一初字第2980号民事判决书、（2006）甬民一终字第161号民事判决书各一份，证明被告侵占原告合法财产造成原告损失扩大及被告伪造证据恶意诉讼误导法院作出错误判决。
A7.（2007）甬民一再字第15号民事判决书，证明被告伪造证据恶意诉讼误导法院作出的错误判决被纠正。
A8.慈房权证2008字第××号房屋所有权证一份，证明诉争房屋的所有权人为两原告。
A9.租房合同四份、收款收据一份、房地产开发销售专用发票（记帐联）一份及照片若干，证明房屋出租的事实及被告的侵权造成原告损失的计算方式。
被告开来公司向本院提供以下证据：
B1.慈土资注[2005]1号文件复印件一份，证明诉争房屋项下的土地使用证已被注销。
B2.规划图复印件一份，证明诉争房屋项下95.50平方米的土地属于被告未经规划的土地。
B3.纳税凭证复印件一份，证明被告按220万元的纳税额为诉争房屋纳税，说明诉争房屋的实际价格超过150万元。
B4.慈溪市民政局致宁波市中级人民法院的函件复印件一份，证明本案遗漏被告慈溪市民政局。
B5.领（付）款凭证复印件一份，证明被告已退还谢传福押金、房租费3963元。
原告姜志祥针对被告提供的证据当庭提供补充证据：
A10.（2005）慈行初字第5号行政判决书、（2005）甬行终字第44号行政判决书复印件各一份，证明被告提供的证据B1已经被撤销。
A11.宗地面积计算表及被告2006-4673-H3862土地证宗地图各一份，证明重叠的95.50平方米土地已重新确权。
A12.原告土地证及宗地图各一份，证明原告土地证合法有效，诉争房屋项下的土地并未占用被告的土地。
原告宋亦文提供慈国用（2002）字第012933号国有土地使用权证一份，证明两原告对诉争房屋享有合法土地使用权。
本案审理过程中，为查明有关事实，本院调取了（2003）慈民一初字第15号案卷中的租赁协议书一份、收款收据三份。
上述证据经�、被告质证，本院认证如下：
原告宋亦文对原告姜志祥提供的上述证据均无异议。被告对证据A1、A4、A5、A6、A7、A8的真实性无异议，故本院对前述证据反映的事实予以认定。被告认为证据A2是事后补办的，该证据不能证明被告侵占了原告房屋，但未提供相应证据予以证实，其质证意见本院不予采纳，对证据A2本院予以认定，其证明对象本院将结合证据内容予以认定。对证据A3，被告认为该证据反映的情况与事实不符，被告于（2006）甬民一终字第161号民事判决书生效后对诉争房屋进行了改装，但未进行出租。证据A3反映的诉争房屋出租情况，本院将结合证据A5、A9及本院调取的租赁协议书、收款收据等证据进行综合认定。被告对证据A9中的照片的真实性无异议，但被告改装诉争房屋后并未进行出租，本院对被告改装诉争房屋的事实予以认定。被告认为其与谢传福签订的租房协议虽约租期为三个月，但实际上谢传福仅承租一个月，被告对其与谢传福之间的租房协议的真实性无异议，该租房协议本院予以认定。对岑宇杰与他人签订租房合同及房地产开发销售专用发票（记帐联）的真实性未作表示，但认为被告已对诉争房屋进行改装，房屋租金的计算应当考虑装修因素，原告不能依据其他租房合同主张损失，原告的损失应当通过中介机构进行评估确定。岑宇杰于2005年12月28日、2008年3月15日与他人签订的租房合同系原件，本院予以认定；另一份租房合同系复印件，被告对其真实性未予认可，故本院不予认定；房地产开发销售专用发票（记帐联）与本案无关联性，本院不予认定。被告对证据A10的真实性无异议，但认为（2005）甬行终字第44号行政判决书只是维持了慈溪市国土资源局的更正决定，并未对争议的95.50平方米土地进行重�确权。证据A10符合证据的三性特征，本院予以认定。被告对证据A11、A12持有异议，认为土地管理部门并未就争议的95.50平方米土地办理权属变更手续，该土地使用权并未最终确权。该两份证据系慈溪市国土资源局出具，本院予以认定。原告宋亦文提供的国有土地使用权证系慈溪市国土资源局颁发，本院予以认定。
两原告对证据B1、B2的真实性无异议，但认为慈溪市国土资源局已作出慈土资发[2004]7号文件，撤销了证据B1，并恢复了原告的土地使用证。故本院对证据B1、B2反映的事实予以认定。证据B3、B4系复印件，两原告对其真实性未作肯定，且认为与本案无关联性，故本院对证据B3、B4不予认定。证据B5系复印件，两原告对其真实性不予认可，故本院对证据B5不予认定。
原、被告对本院调取的租赁协议书一份及收款收据三份的真实性、合法性、关联性�无异议；被告对租赁协议无异议，但认为收款收据中的费用包括房租费和场地租赁费，其中房租费为12000元，其他款项为场地租赁费。本院调取的租赁协议一份及收款收据三份具有真实性、合法性，并与本案具有关联性，本院予以认定，并综合租赁协议、三份收款收据及被告法定代表人张虹的陈述认定被告收取的房屋租金为36000元。
对证据A3反映的诉争房屋的出租情况，其中被告将诉争房屋的一楼出租给案外人徐立军、将303室出租给案外人谢传福能与本院调取的租赁协议书、证据A9中的被告与谢传福签订的租赁协议相印证，该事实本院予以认定；被告是否将诉争房屋的其他房屋进行出租，并无相应证据予以佐证，因此，该证据难以证明被告将全部诉争房屋进行出租的事实。
根据本院认定的上述有效证据，结合原、被告双方对有关事实的陈述，本�认定本案事实如下：
1998年9月28日，原慈溪市钢板整平厂与华夏研究所、金穗公司签订合作开发金穗综合楼协议一份，约定钢板整平厂以土地使用权作为投资、华夏研究所提供资金、以金穗公司名义办理相关审批手续，并对房屋的建设、销售等事项进行了约定。其中金穗公司、华夏研究所获固定收益，合作开发的最终效益由钢板整平厂承包。金穗综合楼在建期间，原告姜志祥以华夏研究所名义提供资金121万元。金穗综合楼竣工后，钢板整平厂与金穗公司签订协议一份，约定金穗综合楼680-1号1至5层房屋归钢板整平厂所有，其应付房款与应得出资部分土地使用权转让款相折抵。为解决合作开发过程中原告姜志祥的投资款、工程款问题，金穗公司法定代表人陈高祥、钢板整平厂法定代表人张虹、原告姜志祥、施工人施庆苗于2000年1月20日签订《还款抵押协议》一�，四方约定：金穗综合楼680-1号1至5层房屋暂作价155万元，抵押给原告姜志祥与施庆苗，限定该房于2000年5月底前出售，若到期未能售出，则按抵押价由原告姜志祥与施庆苗收购，两人收购后，如钢板整平厂认为仍有机会售高，可在三个月内向两人转买，并按原价结算。同年6月5日，金穗公司与原告姜志祥签订《商品房购销合同》一份，原告以155万元的价格购买金穗综合楼680-1号1至5层房屋，穗和公司于当日开具销售发票。同年7月，原告姜志祥申领了该房屋的房屋所有权证。1999年11月12日，被告与案外人徐立军签订《租赁协议书》一份，双方约定徐立军承租金穗综合楼680-1号的一楼二间房屋，租期自1999年11月12日至2002年11月11日，租赁费为营业用房12000元，一年一付，并对其他事项进行了约定。租赁期间，徐立军除租赁前述二间房屋，另增租诉争房屋一楼的一间房屋，被告收取一楼二间的房屋租金36000元。租赁期限届满后，徐立军继续承租前述房屋。2002年12月16日，原告姜志祥向本院提起诉讼，要求张虹、徐立军腾退房屋并赔偿损失。2003年3月12日，本院作出（2003）慈民一初字第15号民事判决，判令徐立军搬出金穗综合楼680-1号底层三间房屋，并将该房屋返还给原告姜志祥。徐立军不服该判决，向宁波市中级人民法院提起上诉，因徐立军无正当理由未到庭参加诉讼，该院于2008年5月9日作出按撤回上诉处理的裁定。后钢板整平厂变更为被告开来公司。2003年11月17日，被告开来公司向本院起诉，要求确认金穗公司与原告姜志祥签订的《商品房购销合同》无效。本院于2005年10月10日作出（2003）慈民一初字第2980号民事判决，认定《商品房购销合同》无效。原告姜志祥不服并提起上诉，宁波市中级人民法院于2006年4月8日作出（2006）甬民一终字第161号民事判决，驳回原告姜志祥的上诉，维持原判。后原告姜志祥申请再审，宁波市中级人民法院于2007年10月30日作出（2007）甬民一再字第15号再审判决（再审判决书于2007年11月13日送达原告姜志祥，2007年11月14日送达被告开来公司），撤销（2006）甬民一终字第161号民事判决、（2003）慈民一初字第2980号民事判决，认定《商品房购销合同》合法有效。被告开来公司于（2006）甬民一终字第161号民事判决作出后将诉争房屋的3至5层房屋改装为单身公寓，并于2007年10月31日与案外人谢传福签订租房协议，将诉争房屋的303室出租给谢传福，租期三个月，租金每月1000元，谢传福预付押金及租金5000元。2005年12月18日，岑宇杰与宇虹公司签订租房合同一份，约定该公司承租金穗综合楼680-8号房屋的二楼三间、三楼三间房屋，租期一年，租金35000元。2008年3月15日，岑宇杰与朱燎源、�欢庆签订租房合同一份，约定朱燎源、朱欢庆承租金穗综合楼680-8号房屋底层三间房屋，租期一年，租金7万元。2008年1月，原告宋亦文登记为诉争房屋的共有权人。
另查明，2002年2月，原告姜志祥申领了诉争房屋项下的国有土地使用权证。后慈溪市国土资源局在地籍调查中发现宗地重叠、宗地界址确认有误，于2002年8月5日作出慈土资注[2002]1号《关于注销慈国用（2002）字第013022号等国有土地使用权证的决定》，注销了包括原告持有的国有土地使用权证在内的八份土地使用权证。2004年3月12日，慈溪市国土资源局作出慈土资发[2004]7号《关于撤销慈土资注[2002]1号文件的决定》。被告对此不服，提起行政复议。2004年8月12日，慈溪市国土资源局作出慈土资发[2004]45号《关于更正慈国用（1996）字第010959号等国有土地使用权证的决定》，决定更正钢板整平厂持有的有关土地使用权证。被告为此向本院提起行政诉讼，本院于2005年2月2日作出（2005）慈行初字第5号行政判决，撤销慈土资发[2004]45号文件。慈溪市国土资源局不服，向宁波市中级人民法院提起上诉。2005年4月30日，宁波市中级人民法院作出终审判决，维持慈土资发[2004]45号文件。
本院认为：1998年9月28日，钢板整平厂与华夏研究所、金穗公司签订合作开发金穗综合楼协议，从协议内容看，该协议名为合作开发协议，实际是钢板整平厂以穗和公司名义，由华夏研究所提供部分资金合作开发房地产，穗和公司、华夏科研所获固定回报，钢板整平厂承担最终受益。因此，钢板整平厂作为最终受益承担者，其对诉争房屋享有处分权。为解决投资款、工程款问题，钢板整平厂法定代表人张虹、原告姜志祥、金穗公司法定代表人陈高祥及施工人施庆苗四方于2000年1月20日签订《�款抵押协议》一份，后原告姜志祥与金穗公司签订《商品房购销合同》一份。宁波市中级人民法院作出的（2007）甬民一再字第15号民事判决认定该《还款抵押协议》及《商品房购销合同》合法有效。本案诉争房屋已登记为原告姜志祥所有，该物权行为的原因行为也经宁波市中级人民法院认定为合法有效，原告宋亦文后登记为诉争房屋的共有权人，本案诉争房屋应属于两原告所有。（2007）甬民一再字第15号民事判决生效后，被告应当在再审判决生效后的合理期限内将诉争房屋交还给两原告，但被告却未将诉争房屋交付给两原告。两原告作为诉争房屋的所有权人，要求被告归还诉争房屋的2至5层房屋，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。至于被告提出的诉争房屋项下的95.50平方米土地的土地使用权问题，该问题应由人民政府处理解决，被告可就该95.50平方米土地的使用权问题向有权部门要求解决，但不能以此对抗两原告的房屋所有权。
至于两原告主张的诉争房屋的租金损失问题，两原告主张被告应赔偿其损失2952307.85元（自2000年6月6日计算至2008年6月5日，其余损失自2008年6月6日计算至被告付清赔偿额止）。被告曾就原告姜志祥与金穗公司签订的《商品房购销合同》的效力向本院提起诉讼，本院作出一审判决，认定《商品房购销合同》无效，原告姜志祥不服一审判决，向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院二审判决维持原判，后原告姜志祥申请再审，宁波市中级人民法院作出再审判决，认定《商品房购销合同》合法有效。再审判决生效之前，被告基于对原一审、二审判决的信赖，占有诉争房屋，其主观上并无过错，故两原告要求被告赔偿再审判决生效前的房屋租金损失于法无据，本院不予支持。再审�决生效后，被告应当在合理期限内归还两原告诉争房屋，但被告继续占有诉争房屋，对此，被告应当赔偿两原告因此造成的损失。对于损失金额，两原告主张诉争房屋的二楼租金损失应当参照金穗综合楼680-8号房屋的租金予以确定，三至五楼的租金损失应当按照每间1000元共三十间予以确定，被告认为其已对诉争房屋的三至五楼进行了改装，原告的计算标准包含了房屋装修因素，两原告的损失应当由中介结构评估确定。两原告对损失的计算方法缺乏事实和法律依据，本院不予支持。为确定两原告的损失，本院在庭审结束后组织原、被告双方就此进行鉴定，因原告拒绝配合致鉴定不成，对此，两原告应承担举证不能的不利法律后果，故两原告要求被告赔偿损失的诉讼请求本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于民事诉讼�据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告慈溪市开来金属工贸有限公司应于本判决生效之日起三十日内将坐落于慈溪市古塘街道金穗综合楼680-1号二至五层的房屋归还给原告姜志祥与宋亦文。
二、驳回原告姜志祥与宋亦文的其余诉讼请求。
本案案件受理费31340元，由原告姜志祥、宋亦文负担30000元，由被告慈溪市开来金属工贸有限公司负担1340元，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号为81×××01，开户银行为中国银行宁波市分行，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 王旭明
审 判 员 黄科军
代理审判员 方苏琴
二〇〇九年六月四日
书 记 员 成美玲
附:本判决依据的法律条文及司法解释:
一、相关法律及司法解释条文
1.《中华人民共和国物权法》第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
2.《最高人民法院关于关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。