江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣10民终98号
上诉人(原审第三人)：上饶银行股份有限公司南城支行，住所地江西省抚州市南城县建昌镇建昌北大道2号，统一社会信用代码913610213147420900。
负责人：华芳，支行行长。
委托诉讼代理人：章斌，支行员工，代理权限为特别授权代理。
被上诉人(原审原告)：李志刚，男，1982年2月25日出生，汉族，住江西省南城县，
被上诉人(原审被告)：刘文泉，男，1986年9月25日出生，汉族，住江西省南城县，
被上诉人(原审被告)：金佩，女，1986年7月7日出生，汉族，住江西省南城县，
被上诉人(原审第三人)：龚小平，男，1974年11月14日出生，汉族，住江西省南城县，
被上诉人(原审第三人)：严燕华，女，1983年10月4日出生，汉族，地址同上，
上诉人上饶银行股份有限公司南城支行（以下简称上饶银行南城支行）因与被上诉人李志刚、刘文泉、金佩、龚小平、严燕华房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南城县人民法院（2017）赣1021民初464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
上饶银行南城支行上诉请求：依法撤销原判，确认李志刚与刘文泉、金佩之间的买卖合同，以及李志刚与龚小平、严燕华之间的买卖合同无效；一、二审诉讼费均由李志刚、刘文泉、金佩承担。事实和理由：1、本案涉诉房屋为刘文泉、金佩向其借贷的抵押担保物，但李志刚、刘文泉、金佩与龚小平、严燕华明知该房为抵押物仍恶意串通进行买卖，以图逃废债务，恶意行为明显，合同应为无效；2、一审判决适用法律严重错误，应适用我国担保法、物权法及相关司法解释的规定，认定抵押财产未经抵押人同意的，转让无效。李志刚未取得房屋所有权，无权转让他人房屋，一审判决认定买卖合同有效，与抵押物不能转让是矛盾的，请求二审支持其上诉请求。
李志刚、刘文泉、金佩、龚小平、严燕华均未提交书面答辩意见。
李志刚起诉请求：1、判令刘文泉、金佩双倍归还定金1,000,000元；2、诉讼费由刘文泉、金佩承担。后变更诉讼请求为：1、确认与刘文泉、金佩于2016年5月15日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令刘文泉、金佩继续履行双方签订的《房屋买卖合同》；3、诉讼费由刘文泉、金佩承担。
一审法院认定事实：2016年4月11日，上饶银行南城支行与刘文泉、金佩签订抵押合同，抵押物为刘文泉、金佩所有的坐落在江西省××大道××店面一间（产权证号：2015000889，面积78.65平方米，评估价值500,000元）。当天，双方又签订抵押合同，抵押物之一为刘文泉、金佩所有的坐落在江西省××大道××区1-901成套住宅（产权证号：2015000880，面积133.48平方米，评估价值360,000元），双方办理了抵押登记手续。2016年5月15日，李志刚（甲方）与刘文泉、金佩（乙方）签订房屋买卖合同，约定：“1、乙方刘文泉将坐落于南城县建昌镇盱江大道299号3栋附077商业服务，建筑面积78.65平方米（产权证号：2015000889号）和坐落于南城县××江北大道××区-901成套住宅，建筑面积133.48平方米（产权证号：2015000880号）共计人民币壹百肆拾万元整（1,400,000元）卖于甲方；2、由于乙方成套住宅和商业服务目前处于抵押贷款状态，乙方必须在一周内还清银行贷款。无条件配合甲方办理过户手续；3、甲方于签订合同日，付乙方人民币伍拾万元整（500,000元）作为定金”。双方签订房屋买卖合同时未通知上饶银行南城支行。李志刚于2016年5月31日给付给刘文泉、金佩定金500,000元，刘文泉、金佩出具定金收据。后刘文泉、金佩没有按照合同约定履行义务。
再查明，李志刚于2016年5月15日与第三人龚小平、严燕华签订房屋买卖合同，案涉房屋及店面、价格及内容与本案买卖合同一致。龚小平、严燕华于2016年5月30日给付李志刚购房定金500,000元。2016年5月16日，龚小平、严燕华作为买房人与刘文泉、金佩到南城县不动产登记中心填写了《不动产转移登记询问表》，因该房屋抵押权未解除，未能办理过户手续。又查明，一审法院于2016年6月22日及6月30日，分别作出（2016）赣1021民初712号民事裁定及（2016）赣1021民初724号民事裁定，查封了案涉住房和店面。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、本案房屋买卖合同的效力问题。双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。虽然双方签订的合同虽未经抵押权人的同意，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，抵押权人上饶银行南城支行并未主张合同无效的情形下，合同效力与物权效力不同，物权设定无效不影响合同的成立与生效。本案李志刚与刘文泉、金佩签订的房屋买卖合同是有效的。至于李志刚与龚小平、严燕华签订的房屋买卖合同的效力问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，在买卖合同关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，不影响作为原因行为的买卖合同的效力。刘文泉、金佩事后同龚小平、严燕华到不动产登记中心签署不动产转移申请表，说明其对李志刚与作为实际买房人的龚小平、严燕华签订的买卖合同的认可。至于未经抵押权人同意的问题，同理，买卖合同是有效的。二、李志刚及龚小平、严燕华要求继续履行合同的问题。李志刚已依法支付定金50万，刘文泉、金佩亦不反对继续履行合同，但由于案涉房屋、店面已进入执行程序，具体事宜在执行中进行。至于过户问题，刘文泉、金佩因另案的债务问题涉诉，系争房屋、店面被法院依法查封，在权利存在瑕疵的现实状况下，房屋无法过户。故对李志刚关于继续履行合同的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决：一、李志刚与刘文泉、金佩及李志刚与龚小平、严燕华于2016年5月15日签订的房屋买卖合同合法有效；二、驳回李志刚及龚小平、严燕华其他诉讼请求。案件受理费4,300元，由刘文泉、金佩负担。
二审当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。
本院认为，关于李志刚与刘文泉、金佩之间房屋买卖合同的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案刘文泉、金佩作为抵押人，其所有的涉案房屋已经抵押给上饶银行南城支行并办理了抵押登记，且在与李志刚签订房屋买卖合同时未经上饶银行南城支行同意，故其对涉案房屋进行转让属无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。据此，上饶银行南城支行以刘文泉、金佩不得转让抵押物为由主张合同无效，依法不能得到支持。同理，李志刚与龚小平、严燕华签订买卖合同时未取得涉案房屋所有权，但上饶银行南城支行也不得以李志刚未取得所有权为由主张合同无效。对上饶银行南城支行关于本案合同无效的上诉主张不予支持。至于本案房屋买卖合同能否履行的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案李志刚诉请继续履行合同并交付房屋，因涉案房屋已经抵押并办理抵押登记，如继续履行交付房屋的约定，将与《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于抵押财产不能转让的规定相违背，属于上述《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上不能履行”的情形，对李志刚要求继续履行合同的诉请应予驳回。一审判决李志刚与刘文泉、金佩之间房屋买卖合同有效及驳回李志刚要求履行合同的诉请并无不当，应予支持。但一审对李志刚与龚小平、严燕华之间买卖合同关系进行判决，超出本案一审原告李志刚的诉请范围，应予纠正。
综上所述，上饶银行南城支行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审关于李志刚与刘文泉、金佩之间房屋买卖合同的判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审关于李志刚与龚小平、严燕华之间买卖合同关系的判决，超出一审诉请范围，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江西省南城县人民法院（2017）赣1021民初464号民事判决；
二、李志刚与刘文泉、金佩之间房屋买卖合同有效；
三、驳回李志刚要求继续履行与刘文泉、金佩之间房屋买卖合同的诉讼请求。
一审案件受理费依一审判决；二审案件受理费4,300元，由上诉人上饶银行股份有限公司南城支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄慧群
审判员 刘长峰
审判员 刘志军
二〇一八年二月一十一日
书记员 戢亚倩