河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
河南省许昌市中级人民法院
民事判决书
（2017）豫10民终3961号
上诉人（原审被告）：长葛市宏基伟业房地产开发有限公司。住所地长葛市葛天大道**号。
法定代表人：赵亚猛，任公司总经理。
委托诉讼代理人：马基亚，女，1987年6月15日生，汉族，住郑州市管城回族区，系该公司员工。
委托诉讼代理人：张文有，河南华融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：翟俊连，女，1969年12月21日生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：王振东、王子真，河南京原律师事务所律师。
上诉人长葛市宏基伟业房地产开发有限公司因与被上诉人翟俊连借款合同纠纷一案，不服河南省长葛市人民法院（2017豫10**民初2824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人长葛市宏基伟业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马基亚、张文有，被上诉人翟俊连的委托诉讼代理人王振东、王子真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长葛市宏基伟业房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人之间应为商品房买卖合同关系，非借款合同关系。2014年4月1日，上诉人与被上诉人签订的编号为20141526的《商品房买卖合同》及《补充协议书》系双方的真实意思表示，合法有效，双方之间为商品房买卖合同关系。2、被上诉人称双方达成协议上诉人于2015年3月17日一次性归还借款本息，被上诉人应于2017年3月17日前起诉，但却于2017年6月2日起诉，且未提供诉讼时效中止、中断的证据，因此本案已过诉讼时效，应当判决驳回被上诉人的诉讼请求。双方确于2016年8月就如何处理原《商品房买卖合同》进行协商，仅能证明被上诉人同意变更并重新签订35份《商品房买卖合同》，不能证明被上诉人向上诉人主张还款。3、《补充协议书》和《保证承诺书》约定的是违约金而非利息，本案系商品房买卖合同纠纷，一审法院按照年利率24%认定利息无事实和法律依据。
翟俊连辩称，1、2014年4月18日，被上诉人出借给上诉人款7888100元，双方约定月利率千分之三十，借款期限6个月，被上诉人将款项转入上诉人指定的收款人范金生的账户。当天，双方签订《商品房买卖合同》和《补充协议书》，将55套商品房备案登记在被上诉人名下，为该笔借款提供担保。双方所约定的违�金计算方式实为借款利息，退还房屋实际成交价的时间即是借款的还款时间。上诉人称双方之间系商品房买卖合同纠纷，没有事实根据。首先，本案的《商品房买卖合同》标的是55套商品房，不符合一般商品房买卖的一房一合同，交易价格也明显低于市场价，同时约定的办理产权证时间2014年10月17日早于交房时间2015年8月31日，完全不符合常理，违背了日常生活经验法则。2014年12月18日，上诉人没有偿还被上诉人借款本金及利息，而向原告等人出具了《保证承诺书》，将还款期限延长至2015年3月17日，利息仍按《补充协议书》中的约定违约金执行。由此可见，本案的《商品房买卖合同》系被上诉人为借款提供的担保，双方之间名为商品房买卖，实为借贷，一审判决认定事实清楚，证据充分。2、被上诉人提起诉讼向上诉人主张权利并未超过诉讼时效。2016年8月28日、2016年8月29日，双方签订了35份《商品房买卖合同》，签订合同的行为已经表明上诉人与被上诉人已经就双方之间的纠纷进行过协商，同时上诉人也在上诉状中认可双方协商。根据《民法通则》第140条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，本案的诉讼时效中断，关于本案已过诉讼时效的上诉理由不能成立。3、双方以签订商品房买卖合同的方式为借款提供担保，本案实为借贷纠纷，《补充协议书》及《保证承诺书》中约定的违约金条款实为借款利息，双方约定的利率高于年利率24%，一审判决按照年利率24%计算，符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，应依法驳回上诉，维持原判。
翟俊连向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告偿还借款本金7,888,100.00元，并支付利息4711825.07元共计12599925.07元（按照年利率24%，自2014年12月19日起暂计算本案起诉之日，但应当计算至实际还款之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年4月18日，原告与被告签订了编号为20141526的《商品房买卖合同》一份，将位于长葛市新区葛天大道北侧的宏基钻石城55套商品房、总建筑面积3944.05平方米，以每平方米2000元，总价款7,888,100.00元，在长葛市房管局备案登记在原告名下，合同备案号：20141526。同日，双方签订《补充协议书》一份，约定：“如甲方（被告）未能在2014年10月17日前向乙方（原告）退还房屋实际成交价款，每逾期一日，应当按照实际成交价款的日千分之三向乙方支付违约金。”原告通过银行转账方式向被告提供7,888,100.00元款项，被告以收到购房款名义出具了收款收据。被�于2014年12月18日向包括原告在内的5名出借人出具《保证承诺书》一份，承诺：“因种种原因我公司已经违约。经与买受人友好协商将退房款人民币贰仟零叁拾叁万玖仟柒佰贰拾元整推迟到2015年3月17日一次性退还，并支付违约金人民币：贰佰捌拾肆万柒仟伍佰陆拾元整（小写：2847560元）。两项合计人民币：贰仟叁佰壹拾捌万柒仟贰佰陆拾元整（小写：23187280元）。如我公司到期未执行本承诺，违约金仍按照《补充协议书》中约定的从2014年10月17日起按照购房总款日千分之三执行至还清。”被告出具承诺书后，未按照承诺向原告退还购房款及支付违约金。2016年8月28日、29日，原告与被告签订了35份《商品房买卖合同》，单价3200元/平方米，总价款7881000元，并通过银行账户进行交叉转款、退款。原告于2017年5月21日、5月25日和6月1日分别以特快专递方式和现场直接送达方式通知被告解除该35份合同。一审法院认为，本案的争议焦点是，原告与被告签订的《商品房买卖合同》《补充协议书》和被告出具的《保证承诺书》，是借款合同关系，还是商品房买卖合同关系。原告主张借款合同关系，被告主张商品房买卖合同关系。从《商品房买卖合同》内容看，涉诉55套商品房签订于一份商品房买卖合同内，且销售单价为2000元/平方米，明显低于同期同类商品房市场销售价格，不符合商品房买卖交易习惯。双方在签订《商品房买卖合同》当日，签订《补充协议书》，约定在2014年10月17日前办理房屋所有权证，否则全额退款，逾期退款按照成交价款日3‰支付违约金，而《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限为2015年8月31日，显然双方约定的2014年10月17日前办理房屋所有权证无法实现，其真实目的并非以此确定办理房屋所有权证期限，而是在于确定�款期限，即在2014年10月17日前被告向原告全额还款及逾期还款违约责任。在被告发生逾期还款后2个月即2014年12月18日，被告向原告等人出具《保证承诺书》，承诺在2015年3月17日前一次性退还全部购房款及违约金，如到期未执行本承诺继续按照日3‰计违约金直至还清，被告承诺向原告等人退还全部款项及支付违约金的意思表示明确、具体。被告至今未向原告开具涉案55套商品房《销售不动产统一发票》，在商品房买卖交易中，开发商不开具发票，是无法办理商品房产权登记证书的，可以认定被告并非真正将涉案55套商品房以单价2000元/平方米出卖给原告。据此，原告与被告签订的《商品房买卖合同》《补充协议书》和被告出具的《保证承诺书》，并非以买卖涉案55套商品房为真实目的，而是以借款为真实目的。原告与被告签订《商品房买卖合同》的目的，是为了担保�务的履行。鉴于双方未就《商品房买卖合同》办理抵押登记，不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式，被告如不能按时归还借款本金及利息，原告可以通过拍卖或变卖涉案55套商品房的方式，确保能够实现债权。被告如果归还了借款本金及利息，原告应当向被告退还涉案55套商品房。关于诉讼时效问题。被告于2014年12月18日向原告等5人出具《保证承诺书》，承诺推迟到2015年3月17日一次性退还全部购房款及支付违约金，如到期未执行本承诺继续按照日3‰计违约金直至还清。保证承诺书出具后，被告并未履行该承诺书确定的退还款项及支付违约金义务。原告与被告于2016年8月28日、29日签订了35份《商品房买卖合同》，原告于2017年5月21日、25日、6月1日书面通知被告解除�35份《商品房买卖合同》。虽然原被告双方对签订该35份《商品房买卖合同》的合同目的存在不同主张，但签订该35份合同的行为已经表明原被告双方于2016年8月就如何处理2014年4月18日《商品房买卖合同》事项进行了协商，原告向被告主张权利的事实成立，诉讼时效中断。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案诉讼时效应当从2016年8月29日起重新计算二年诉讼时效期间。原告提起本案诉讼，并未超过二年诉讼时效。被告所提诉讼时效抗辩不能成立。关于利息问题，借款关系的形成，并非必须具备书面借款合同，应当按照当事人之间相关约定据实认定借款本金及利息。原告与被告于2014年4月18日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》，名�商品房买卖合同，实为借款合同，双方以签订商品房买卖合同方式作为借款合同的担保。《补充协议书》第六条约定：“如甲方（被告）未能在2014年10月17日前向乙方（原告）退还房屋实际成交价款，每逾期一日，应当按照实际成交价款的日千分之三向乙方支付违约金。”被告于2014年12月18日向原告等5人出具《保证承诺书》，承诺：“因种种原因我公司已经违约。经与买受人友好协商将退房款人民币贰仟零叁拾叁万玖仟柒佰贰拾元（小写：20339720元）整推迟到2015年3月17日一次性退还，并支付违约金人民币：贰佰捌拾肆万柒仟伍佰陆拾元整（小写：2847560元）。两项合计人民币：贰仟叁佰壹拾捌万柒仟贰佰陆拾元整（小写：23187280元）。如我公司到期未执行本承诺，违约金仍按照《补充协议书》中约定的从2014年10月17日起按照购房总款日千分之三执行至还清。”根据该�充协议书和承诺书内容，被告作出自2014年10月17日起按照3‰的标准向原告支付逾期还款违约金的意思表示明确、具体，据此可以认定，被告承诺逾期还款利率为月90‰。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的若干意见》第三十条：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”原告主张自2014年12月19日起按照年利率24%计算利息至实际还款之日，事实清楚，于法有据，应予支持。综上所述，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。本案名为商品房买卖合同纠纷，实为借款合同纠纷，双方以签订商品房买卖合同方式作为借款合同的担保，本案按照民间借贷法律关系审理，事实清楚，于法有据。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第三十条之规定，判决：被告长葛市宏基伟业房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告翟俊连偿还借款本金7,888,100.00元及利息（以借款本金7,888,100.00元为基数，按照年利率24%，自2014年12月19日起计算至实际还款之日）；案件受理费97400元、保全费5000元，共计102400元，由被告长葛市宏基伟业房地产开发有限公司承担。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了�据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，根据双方上诉和答辩，确认本案二审审理的争议焦点为：1、双方之间系商品房买卖合同关系还是借款合同关系；2、本案是否超过诉讼时效；3、原审判决认定关于利息的认定是否正确。
关于双方之间系商品房买卖合同关系还是借款合同关系。根据上诉人在二审庭审的陈述，其认可2014年4月18日双方以签订《商品房买卖合同》方式作为借款合同的担保，因此双方之间系借款合同关系而非商品房买卖合同关系。虽然因借款未能按时偿还，2016年8月28日、29日双方协商以房抵债又签订了35份《商品房买卖合同》，但被上诉人于2017年依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定向上诉人送达了解除合同通知书，同时上诉人也未在解除合同通知到达之日起三个月内提出异议并向人民法院起诉。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，双方为终止因�款形成的民事权利义务而签订的《商品房买卖合同》已经依法解除，被上诉人享有的原借款债权并未得到清偿，故双方之间的借款法律关系并未消灭，上诉人关于双方之间应为商品房买卖合同关系的上诉理由不能成立。
关于本案是否超过诉讼时效问题，因借款未能按时偿还，上诉人给被上诉人出具《还款承诺书》以及双方协商以房抵债重新签订购房合同的行为均构成诉讼时效的中断，原审判决对本案未超过诉讼时效的理由已经阐述清楚，在此不再赘述。
关于原审判决对利息的认定是否正确问题，因双方以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，双方之间权利义务不是通过借款合同约定而是通过《商品房买卖合同》和《补充协议书》以及《保证承诺书》体现的，因此《补充协议书》和《保证承诺书》中关于违约金的约定实际是双方对借款利息及�期利息的约定，又因双方约定过高，故原审判决根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的若干意见》的规定按照年利率24%计算利息，适用法律并无不当之处，本院对上诉人的该上诉理由不予支持。
综上所述，长葛市宏基伟业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费97400元，由上诉人长葛市宏基伟业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 涛
审判员 孙根义
审判员 李 兵
二〇一八年二月五日
书记员 侯伟丽
执行催告通知书
履行�务人：
根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：
1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。
2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。
3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等�业及房地产、建筑企业资质、授信。
4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。
5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。
6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。
7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。
8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。
9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。
10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。
邮编：461000
地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口