福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终3934号
上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市思明区湖滨中路9号之一。
负责人：乐晨科，行长。
委托诉讼代理人：饶清亮、戴晓轩（实习），北京大成（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴娜芬，女，1971年4月5日出生，住福建省厦门市思明区。
被上诉人（原审被告）：廖清江，男，1970年5月2日出生，住福建省厦门市思明区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：李忠安、谢玉萍，北京中银（厦门）律师事务所律师。
原审被告：厦门世侨投资管理有限公司，住所地福建省厦门市湖滨北路72号中闽大厦2801室E单元。
法定代表人：王宝全。
上诉人交通银行股份有限公司厦门分行（下称交行厦门分行）因与被上诉人吴娜芬、廖清江、原审被告厦门世侨投资管理有限公司（下称世侨公司）金融借款合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初6753号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人交行厦门分行上诉请求：撤销一审判决第三项，改判交行厦门分行有权依法拍卖、变卖坐落于厦门市世侨中心6层02单元商铺房产，并就所得价款优先受偿。
事实和理由：交行厦门分行与吴娜芬、世侨公司签订《抵押贷款合同》，约定交行厦门分行向吴娜芬发放贷款419万元，合同项下的抵押物为厦门市世侨中心6层02单元商铺房产。廖清江同意以上述商铺向交行厦门分行提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记。该预告登记具有公示效力，不违反物权公示要求。交行厦门分行对抵押登记未完成不存在过错，该工程已通过竣工验收，但因世侨公司涉及案件纠纷工程被查封，未能完成初始登记，商铺房产不具备办理过户及抵押登记的条件。如抵押权预告登记后，交行厦门分行无法行使抵押权，将导致贷款债权缺乏物权保障，无法起到遏制失信作用。综上，一审判决认定有误，请求二审法院支持交行厦门分行的上诉请求。
被上诉人吴娜芬、廖清江答辩称：一、吴娜芬、廖清江并无迟延履行贷款合同之故意，也无一次性偿还借款本金及利息之能力，依法可判令合同继续履行。吴娜芬、廖清江因投资失利，导致一定时间内资金周转困难，无能力一次性还款，吴娜芬、廖清江请求继续履行贷款合同，符合法律规定。二、交行厦门分行不享有优先受偿权，无权径行拍卖、变卖讼争房产。首先，交行厦门分行并非适格的优先受偿权人。抵押房产仅办理预告登记手续，并非抵押登记，不享有优先受偿的权利。其次，即便吴娜芬、廖清江暂无能力依约履行各期的还款义务，尚有保证人履行还款义务，承担连带清偿责任。交行厦门分行要求径行拍卖、变卖讼争房产，于法无据。综上，交行厦门分行的上诉请求应依法驳回。
原审被告世侨公司未作陈述。
交行厦门分行向一审法院起诉请求：1、吴娜芬、廖清江偿还借款本金3872171.51元，并支付利息、罚息、复利（暂计至2016年7月16日的利息为175809.26元，罚息为7185.42元，复利为5775.6元。之后的利息为相应期限档次贷款基准利率上浮20%计，罚息及复利为利息利率的150%，均计至实际还款之日止），并支付律师费9万元及财产保全费5000元；2、交行厦门分行有权依法拍卖、变卖位于厦门市世侨中心6层02单元的房产并就所得价款优先受偿；3、世侨公司对上述债务承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：吴娜芬、廖清江于1992年8月登记结婚。2014年10月9日，交行厦门分行与吴娜芬、世侨公司签订一份《个人房产抵押贷款合同》，约定吴娜芬向交行厦门分行借款419万元，借款期限10年，借款利率为中国人民银行现行相应期限档次贷款基准利率上浮20%计。遇人民银行调整基准利率的自贷款实际发放日起，每满年的当日为合同利率调整。逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%。且若吴娜芬未按时足额偿还贷款本息，交行厦门分行有权按逾期贷款罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。同时，吴娜芬应承担交行厦门分行为实现债权而发生的催收、诉讼费、律师费等费用。合同还约定吴娜芬违反合同的其他约定，交行厦门分行有权单方宣布合同项下已发放贷款本金全部提前到期，要求其立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。为此，吴娜芬提供其名下的位于厦门市世侨中心6层02单元的房产为上述债务提供抵押担保，并依法办理了预告登记手续。世侨公司作为保证人，同意为上述贷款提供连带责任保证。保证期间为贷款到期之日起两年。保证范围为合同项下贷款本金、利息、罚息、复利及交行厦门分行为实现债权的费用。上述合同签订后，交行厦门分行依约向吴娜芬发放贷款。吴娜芬自2015年11月13日开始逾期还款。截止至2016年7月16日，尚欠交行厦门分行借款本金3872171.51元，利息175809.26元、罚息7185.42元，复利5775.6元，故交行厦门分行诉至法院。为此，交行厦门分行支付律师费9万元。
另，一审法院依交行厦门分行的申请，依法对吴娜芬、廖清江、世侨公司采取财产保全措施，裁定查封、冻结、扣押价值415万元的存款或等值财产。为此，交行厦门分行支付财产保全费5000元。
一审法院认为：双方签订的《个人房产抵押贷款合同》系各方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。交行厦门分行已依约发放贷款，但吴娜芬却未能按时还款，理应承担违约责任，故交行厦门分行有权依据合同的约定要求吴娜芬提前偿还所欠的全部借款本金3872171.51元及相应利息、罚息、复利。因交行厦门分行主张利息、罚息、复利仍按合同约定的计算方式及标准计算并未增加吴娜芬的负担，故予以支持。同时，吴娜芬还应支付交行厦门分行为向其主张债权而支付的律师费9万元及财产保全费5000元。因上述债务产生于吴娜芬、廖清江夫妻关系存续期间，应认定系夫妻共同债务，故廖清江应对上述债务承担共同还款责任。现因讼争的抵押房产仅办理了预告登记手续，该登记不应等同于抵押登记，不应直接产生优先受偿的效力，在交行厦门分行未将抵押预告登记转化为抵押登记的情形下，其要求对该房产享有优先受偿权不予支持。世侨公司作为上述债务的连带责任保证人，理应对上述债务承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后，向吴娜芬、廖清江追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十四条之规定，判决：一、吴娜芬、廖清江应于判决生效之日起十日内共同偿还交行厦门分行借款本金3872171.51元及利息、罚息、复利（暂计至2016年7月16日的利息为175809.26元、罚息为7185.42元、复利为5775.6元，之后的利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮20%计，罚息按借款利率的150%计，对应付未付利息按罚息利率计收复利，均计至实际还款之日止），同时支付律师费9万元及财产保全费5000元；二、世侨公司应对上述债务承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后，向吴娜芬、廖清江追偿；三、驳回交行厦门分行的其他诉讼请求。一审案件受理费42562元，由吴娜芬、廖清江、世侨公司共同负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为讼争的抵押预告登记是否具有优先受偿效力。交行厦门分行与吴娜芬、世侨公司签订的《个人房产抵押贷款合同》约定，吴娜芬以其购买的位于厦门市世侨中心6层02单元的房产为讼争贷款提供抵押担保，该约定系双方当事人的真实意思表示，符合意思自治原则，而且并未违反法律法规的强制性规定。吴娜芬并与交行厦门分行办理了抵押预告登记手续，该预告登记手续通过在房产管理部门登记的方式对外进行了明确清楚的公示。因此预告抵押登记可以产生优先受偿的效力。故吴娜芬、廖清江若未能履行还款义务，交行厦门分行有权以前述案涉房产优先受偿。一审法院对此认定有误，应予纠正。综上所述，上诉人交行厦门分行的上诉请求有相应的事实和法律依据，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持福建省厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初6753号民事判决第一项、第二项；
二、撤销福建省厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初6753号民事判决第三项；
三、如吴娜芬、廖清江未能履行第一项还款义务，交通银行股份有限公司厦门分行有权申请折价、拍卖、变卖位于厦门市世侨中心6层02单元的房产，并就所得价款优先受偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费20024元，由吴娜芬、廖清江、厦门世侨投资管理有限公司共同负担；二审案件受理费40048元，由吴娜芬、廖清江、厦门世侨投资管理有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 池
审判员 王欣欣
审判员 胡 欣
二〇一六年十一月十一日
书记员 汪林辉
附：相关的法律、法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。