浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0603民初9302号原告：涂巧，女，1984年4月1日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：梅学兵，湖北领汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子斐，湖北领汇律师事务所实习律师。被告：杨彬，男，1974年3月2日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：杨梅，女，1971年9月22日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。第三人：绍兴柯桥盛世汉居房地产经纪有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区万达广场13幢0101室，统一社会信用代码913306213370407021。法定代表人：刘彦春。委托诉讼代理人：徐明刚，浙江越光律师事务所律师。原告涂巧与被告杨彬、杨梅，第三人绍兴柯桥盛世汉居房地产经纪有限公司（以下简称汉居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，后因采用其他方式无法向被告杨彬、杨梅送达，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告涂巧及其委托诉讼代理人梅学兵、王子斐，第三人汉居公司的委托诉讼代理人徐明刚到庭参加诉讼。被告杨彬、杨梅经公告送达开庭传票，未到庭能加诉讼。本案现已审理终结。原告涂巧向本院提出诉讼请求：1.判令杨彬、杨梅腾空柯桥世纪星城6幢2202室房屋，交付给涂巧使用；2.要求杨彬、杨梅按涂巧累计已付款120万元的月利息2%的标准支付违约金（自2017年6月30日至房屋腾空交付使用日止），汉居公司对该违约金承担连带责任。事实和理由：2017年3月14日，涂巧通过汉居公司居间介绍，从杨彬、杨梅处购买案涉房屋即柯桥世纪星�6幢2202室房屋，买卖双方以及汉居公司共同签订了《购房（居间）合同》及《补充协议书》，约定房屋总价为120万元，该房屋系按揭房屋，由涂巧先付清原先按揭贷款，剩余房款由汉居公司代为转付给杨彬、杨梅；杨彬、杨梅应于2017年6月30日之前腾空房屋，逾期交房承担违约金等。嗣后，涂巧依约履行付款义务，案涉房屋已过户至涂巧名下，但杨彬、杨梅至今没有按约履行交房义务，构成违约，应承担交房和支付违约金的责任。综上，涂巧一直无法实现房屋的占有使用权，合法权益遭受损害。杨彬、杨梅与汉居公司恶意串通，损害涂巧利益，故涂巧向法院呈讼。被告杨彬未做答辩。被告杨梅未做答辩。第三人汉居公司述称，汉居公司居间中介促成原、被告就案涉房屋达成交易属实，涂巧已付清120万元购房款。案涉房屋原先存在按揭贷款，先由汉居公司与涂巧分别垫付45893.24元以及60万元，还清了按揭贷款。2017年3月15日，汉居公司与杨梅、杨彬经过结算，汉居公司尚应支付给杨梅、杨彬48万元，并由汉居公司法定代表人刘彦春出具欠条予以确认。根据杨梅要求，汉居公司将446762元陆续打入其指定的黄思其银行账户。此外，因案涉房屋由他人承租，导致涂巧不能占有使用，汉居公司将5000元作为租金支付给涂巧。据此，汉居公司尚有28000余元未付给杨梅、杨彬。涂巧要求汉居公司承担民事责任，理由不足，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋为柯桥世纪星城6幢2202室房屋。2017年3月8日，甲方（出让方）杨梅、杨彬与乙方（受让方）涂巧、丙方（代理方）汉居公司签订一份《购房（居间）合同》，约定乙方通过丙方向甲方购买案涉房屋，转让总价120万元，乙方采用商业按揭方式付款，首付款60万元，于2017年3月15日前甲方按揭还款当日支付，乙方承担过户所有税费；丙方代理服务费24000元，由甲方支付6000元，乙方支付18000元；甲方同意于不动产过户完毕且甲方收取房屋全款当日将案涉房屋交付给乙方，丙方善意保管房屋权属证书，并促成甲、乙方共同履行本合同；甲、乙方同意做置换式按揭，乙方按揭款由丙方分配；该房屋现有按揭余款由乙方首付款代还，甲方及代理人应积极还款并注销抵押；甲方收取房屋全款后，房屋产生的租金归乙方所有，甲方在2017年6月30日交房等。2017年3月14日，上述三方当事人签订一份《补充协议书》，约定正式备案《房屋转让合同》签订当日，甲、乙双方将各自过户所需资料、过户税费及中介费全部缴到丙方处，丙方负责协助三证办理、银行按揭与尾款交付；本次交易成交价格120万元，甲方按揭还款当日，乙方支付甲方购房首付款60万元，尾款60万元通过银行按揭支付；乙方保证在签订正式备案《房屋转让合同》之日起40天内将银行按揭贷款足额发放并支付给甲方，若逾期或按揭不能通过，则乙方自筹资金一次性支付给甲方，逾期支付尾款达10天以上的，则甲方有权解除合同；在2017年6月30日前，甲方必须腾空房屋交通知丙方，丙方再通知乙方收房，甲、乙方在丙方的见证下办理交接手续，若甲方逾�交房达10天以上的，由乙方有权单方面解除合同，甲方负担退还全部房款；甲方逾期腾空房屋的，甲方应按累计已付款的月利息2%标准向乙方支付违约利息等。2017年3月14日，杨杉名下就案涉房屋所负的按揭贷款提前清偿，共计还款本金645366.19元、利息527.05元，合计645893.24元。该提前还款中由涂巧垫付60万元，汉居公司垫付45893.24元。2017年3月14日，杨彬、杨梅出具收据一份，载明：今收到涂巧购买案涉房屋首付款60万元，用于按揭提前还款使用。2017年3月15日，汉居公司法定代表人刘彦春出具欠条一份，载明：欠杨彬、杨梅购房按揭款48万元，支付时间为涂巧按揭款放款当日，本款经杨梅指定打入黄思其银行卡。2017年3月16日，案涉房屋的不动产权属转移登记至涂巧名下。2017年3月24日，案涉房屋�涂巧设定抵押。2017年3月28日，涂巧获得银行按揭贷款后向汉居公司法定代表人刘彦春汇款70万元。同日，汉居公司向涂巧退还10万元。另，汉居公司在前述欠条出具之后向黄思其陆续付款446762元。2017年7月5日，汉居公司向涂巧支付案涉房屋2017年4月、5月、6月期间的租金5000元。2017年3月29日，涂巧向汉居公司付清中介费18000元。目前，案涉房屋仍由案外人承租使用，涂巧与之协商交房事宜未成，遂向本院提起本案诉讼。本院认为，出卖人杨彬、杨梅与买受人涂巧就案涉房屋的转让事宜，在汉居公司的居间介绍下达成《购房（居间）合同》及其补充协议的事实清楚，可以认定。上述房屋买卖合同系签约三方的真实表示，内容未违反法律禁止性规定，应认定合法有效。上述合同的履行情况表明，涂巧�为买受人已经按约付清全部购房款120万元以及中介费用，并且案涉房屋的物权已转移登记至涂巧名下，但其至今尚未实际取得案涉房屋，只从汉居公司处取得该房屋2017年4月、5月、6月的租金5000元。结合本案事实以及涂巧的诉求，本院作以下评判分析。关于涂巧要求杨彬、杨梅腾空案涉房屋并履行交付义务的诉求，本院认为，根据购房合同的约定，出卖人杨彬、杨梅应在2017年6月30日前腾空房屋并通知汉居公司，再由该公司通知涂巧收房，买卖双方在该公司的见证下办理交接手续。履行交房义务，是杨彬、杨梅的主要合同债务。本案事实表明，在案涉房屋转让时，买卖双方均明知案涉房屋由案外人承租使用，根据“买卖不破租赁”的原则，案涉房屋在租赁期间内发生所有权变动，原租赁合同的效力不受影�，承租人有权请求房屋买受人继续履行原租赁合同。购房合同中关于房屋交付的内容系当事人意思自治的体现，签约人应切实遵守、履行，否则应承担违约责任。出卖人杨彬、杨梅既然同意于2017年6月30日前腾空交房，表明其预期该日期前可从承租人处收回案涉房屋并向涂巧履行交房义务，从而完成其主要合同债务的履行，然事实上杨彬、杨梅未按约定时间腾空交房，显构成违约，应承担继续履行的违约责任，本院据此对涂巧的该项诉求依法予以支持。关于涂巧要求杨彬、杨梅按累计已付款的月利息2%的标准支付违约金的诉求，根据前述分析，杨彬、杨梅未按约在2017年6月30日前腾空交付房屋，已构成违约，应承担由此产生的违约责任。鉴于杨彬、杨梅的违约交房事实，涂巧的该项违约金诉求，符合双方合同约定，本院可予支持。考虑到违约金的主要作为是填补损失，其金额应以涂巧的实际损失为基础，涂巧所主张的违约金计算方式虽符合合同约定，但其数额确实过高，不符合违约金抑制违约的本意，本院综合考量杨彬、杨梅的违约程度、本案实际情况及涂巧遭受损失的情况，从双方利益平衡出发，依据我国合同法第一百一十四条第二款的规定，酌情将违约金标准降低至按累计已付款的日万分之二标准计付。关于汉居公司在本案中应否承担民事责任的问题，涂巧主张汉居公司对上述违约金承担连带责任。本院认为，连带责任系一项严苛责任，须有法律明确规定或当事人约定，由于涂巧的该项诉求未有明确的合同依据，也缺乏法律依据，本院对此不予支持。综上所述，本院对涂巧诉求中的合理部分依法予以支持。杨彬�杨梅未到庭应诉，不影响本院根据查明的事实作出处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告杨彬、杨梅应将柯桥世纪星城6幢2202室房屋腾空交付给原告涂巧，限于本判决生效后十日内履行完毕。二、被告杨彬、杨梅应支付给原告涂巧逾期交房违约金（计算方式为：已付购房款120万元自2017年7月1日起至本判决主文第一项确定交房之日按日万分之二标准计算），限于本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告涂巧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4220元，由原告涂巧负担2900元，被告杨彬、杨梅负担1320元，当事人应负担的费用均限于本判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  冯春盛人民陪审员  马学凯人民陪审员  朱先淼二〇一八年三月二十日书 记 员  钱 芸附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违�金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。????1?