吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0204民初1311号原告：罗晓光，女，1968年1月5日出生，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：梁辰，吉林松花江律师事务所律师。被告：芦美超，女，1985年8月1日出生，住吉林市船营区。被告：潘志杰，男，1983年2月14日出生，住吉林市船营区。原告罗晓光与被告芦美超、潘志杰租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗晓光到庭参加诉讼，被告芦美超、潘志杰经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗晓光向本院提出诉讼请求：1、判令罗晓光与芦美超、潘志杰于2015年8月28日签订的租赁协议无效；2、判令芦美超、潘志杰返还罗晓光租赁费和墙体损坏押金共人民币7000元，利息350元；3、判令芦美超、潘志杰赔偿罗晓光牌匾损失人民币3000元；4、判令潘美辰、潘志杰赔偿罗晓光半个月的经济损失13213元；5、本案的诉讼费用由潘美辰、潘志杰承担。事实和理由：芦美超和潘志杰是夫妻。2015年8月份，罗晓光因开店需要设置“真灵验”牌匾，该牌匾经吉林市市容管理局批准同意设置。在安放牌匾时遭到芦美超、潘志杰多次阻挠，还经常带一个瘸子来罗晓光店内闹事，罗晓光不堪其扰，被迫与芦美超、潘志杰于2015年8月28日签订了租赁协议，协议内容是“芦美超、潘志杰将Ｘ网点楼上的楼梯间通道位置的部分长9.5米，宽1.4米，面积13.3平方米租给罗晓光，租赁价格按每月500元，年租6000元，墙体损坏押金1000元”，被芦美超、潘志杰讹诈钱款7000元。芦美超、潘志杰在2016年9月初在罗晓光处多次作闹，讹罗晓光钱财，未遂后，擅自将罗晓光的“真灵验”牌匾摘除，造成牌匾损坏，近半个月店铺无法开业，损失巨大。罗晓光已经报警，该案由北京路派出所进行了受理。罗晓光与芦美超、潘志杰签订的租赁协议是受胁迫敲诈签订的，无法律效力，且罗晓光现在得知芦美超、潘志杰租赁给罗晓光的地点并非芦美超、潘志杰所有，芦美超、潘志杰无权租赁，也无法履行合同。根据合同法第五十二条、第五十八条、第一百零七条规定，应认定该协议无效，将7000元返还罗晓光。根据侵权责任法第十五条，芦美超、潘志杰应赔偿罗晓光经济损失。芦美超、潘志杰未作答辩。罗晓光围绕诉讼请求依法提交了证据，关于罗晓光提交的租赁协议、吉林市鼎力物业服务有限公司的证明、门脸装修牌匾设置方案批准书、北京路派出所收案回执、船营分局鉴定意见通知书、民事判决书等证据，具备真实性、合法性及关联性，故本院予以采信；对罗晓光提供王建先、鲁航驿的调查笔录，因证人未出庭接受质询，不予采信；对罗晓光提供的2016年10月至2016年12月真灵验营业额统计表关乎侵权之诉，不予评判。芦美超、潘志杰未到庭质证，视为放弃自己的诉讼权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：罗晓光租赁吉林市鼎力物业服务有限公司位于Ｘ号楼一处物业用房，该房用于经营“真靈验”店铺，店铺安装牌匾于2015年8月20日经吉林市市容管理局批准，有效期至2016年8月26日，牌匾名称“真靈验”，安装于门脸上方。芦美超与潘志杰系夫妻关系。“真靈验”店铺与潘志杰名下的位于Ｘ号网点楼上楼下相邻。因牌匾安装于罗晓光租赁房屋门口上方，潘志杰的二楼网点窗下，芦美超与潘志杰认为该牌匾固定自家房屋墙上，便阻止罗晓光安装牌匾，罗晓光经与芦美超、潘志杰交涉，芦美超与潘志杰遂将该外墙部分出租给罗晓光，并于2015年8月28日，由芦美超与罗晓光签订租赁协议，约定，甲方（芦美超）将Ｘ号网点楼上楼梯间通位置的部分长9.5米，宽1.4米，面积13.3平方米的甲方自面租给乙方（罗晓光）作为牌（匾）使用；租赁价格：按每月500元，年6000元，墙体损坏押金1000元；付款方式：在签订协议时一次性交齐全年租金，如下年续租乙方提前一个月将下一年租金全额交给甲方，并签订下年租赁协议。租赁日期：2015年8月28日起到2016年8月28日止；租赁方式：甲方将此处只租给乙方自己作为牌匾使用，在未经甲方同意不得擅自给他人使用等。租赁协议中载明的租赁位置即为罗晓光租赁房屋门口上方，潘志杰的二楼网点窗下外墙部分，乙方罗筱光亦为罗晓光。合同签订当日，芦美超收到罗晓光交付的租金6000元，押金1000元。协议到期，罗晓光未与芦美超续租。2016年9月7日，芦美超将“真靈验”店铺牌匾拆除，罗晓光向公安机关报案，船营分局北京路派出所受理“真靈验”店铺牌匾被毁案。诉讼过程中，罗晓光放弃要求芦美超、潘志杰赔偿利息损失的讼请。另查明，芦美超、潘志杰于2017年2月4日来本院告诉，要求罗晓光停止侵害、拆除牌匾、恢复原状、赔偿损失。本院作出（2017）吉0204民初543号判决，认为，罗晓光安装牌匾于租赁房屋门上外墙面，是对房屋外墙面共有部分的合理使用，不构成侵权，判决驳回芦美超与潘志杰的诉讼请求。芦美超、潘志杰不服该判决，提出上诉，吉林市中级人民法院于2017年10月23日作出（2017）吉02，民终2349号判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，一、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划分内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分。”本案讼争外墙面属全体业主共有，芦美超、潘志杰对其不享有专有的使用权，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定：有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。上述解释第七条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。芦美超、潘志杰利用共有部分出租获利，属应由业主共同决定的重大事项，现其自行利用共有部分经营获利，违反了法律、法规强制性规定，故由芦美超与罗晓光于2015年8月28日签订的租赁协议无效。二、关于协议被确认无效后，因该协议取得的财产返还问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”第十六条规定：“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应的权利，承担相应的义务。”作为承租人的罗晓光，系物业使用人，其享有合理、无偿利用与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的权利。现罗晓光为特定营业需要，经吉林市市容管理局的批准，并取得小区物业管理部门的同意，根据对牌匾大小、位置等的要求安装牌匾，系其专有权行使的合理延伸，是对共有部分的合理、无偿利用，于法有据，故罗晓光与芦美超签订的租赁协议无效后，芦美超、潘志杰因出租外墙面获取的租金及押金应返还罗晓光。综上所述，罗晓光要求确认租赁协议无效及返还租金6000元及押金1000元的讼请予以支持。关于罗晓光要求芦美超、潘志杰赔偿牌匾损失3000元及经济损失13213元的讼请，因系侵权之诉，非本案审理范畴，应另案告诉。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七项）、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、罗晓光与芦美超于2015年8月28日签订的租赁协议无效；二、芦美超、潘志杰于本判决生效之日起三日内返还罗晓光租金6000元、抵押金1000元，合计7000元；三、驳回罗晓光的其他诉讼请求。芦美超、潘志杰如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用510元（案件受理费390元、公告费120元）由罗晓光负担340元，由芦美超、潘志杰负担170元，于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  潘 威人民陪审员  高明山人民陪审员  李淑杰二〇一七年十一月二十七日书 记 员  朱 琳