湖北省枝江市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0583民初211号
原告(反诉被告)张海江，男。
原告（反诉被告）张敏，女
委托诉讼代理人余爱东，湖北演绎律师事务所律师。特别授权。
被告（反诉原告）宜昌盛宇铝箔包装有限公司。住所地枝江市马家店街办石碑山路。统一社会信用代码：9142058379594723XR。
法定代表人徐章平，总经理。
委托诉讼代理人樊义杰，公司员工。特别授权。
委托诉讼代理人陈华琴，枝江市马家店法律服务所法律工作者。一般授权。
原告（反诉被告）张海江、张敏与被告（反诉原告）宜昌盛宇铝箔包装有限公司（以下简称盛宇铝箔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理。依法由审判员罗黄鹤适用简易程序于2017年3月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张敏及张海江、张敏的委托诉讼代理人余爱东，被告（反诉原告）盛宇铝箔公司的委托诉讼代理人樊义杰、陈华琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张海江、张敏向本院提出本诉请求：1、判令被告退还原告房屋租金544959元；2、判令被告赔偿原告设计费损失35000元。事实与理由：二原告协商共同出资开办民营医院，原被告经协商，于2015年6月28日签订《租赁合同》，约定被告将公司综合办公楼和仓库租赁给原告经营医院，面积4068.02㎡，租赁期限为2015年7月1日至2030年6月28日，其中2015年7月1日至2015年10月31日为免租期，租金按年支付，第一年租金为544959元，付款时间为2015年6月28日。合同特别约定：原告保证在租赁期内未征得被告书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途；被告负责协调本地区各有关部门的关系，并为原告办理营业执照提供有效的房产证明及相关手续；原告有权根据自身经营所需要，在保证安全的前提下，进行装修或者增设附属设施和设备…；如因被告的原因导致合同解除或者被告擅自解除本合同，原告方有权拒绝并要求继续履行合同，如原告同意解除的，被告必须退还当年已收的全部租金，并按照已收当年租金的100%向原告支付违约金。《租赁合同》签订后，原告于2015年6月28日向被告支付了第一年的租金544959元。原告开办医院的项目于2016年3月31日获得卫生部门的批准，但因工业用地不能用于商业经营（开办医院），且被告未能办理土地使用权性质的变更，导致原告医院的环评手续审批未能通过。后原被告在法院的调解下解除房屋租赁合同。因被告违约导致租赁合同解除，原告为退还租金及赔偿诉至本院。
被告盛宇铝箔公司本诉辩称，原告要求盛宇铝箔公司承担违约责任的理由不能成立，合同中6-4条约定的是双方装修权利义务。签订租赁合同时，被告已提供房屋的土地使用权证和房屋所有权证，证上明确租赁房地产的性质为工业用地，原告租赁该房屋用于商业经营，才导致合同解除，故租赁合同解除的责任应由原告承担，被告保留追究原告违约责任的权利。原告的环评批文没有通过是原告的原因，与被告没有关系。法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中合同约定租赁房屋已实际交付，原告已经实际使用占有近2年的时间，故应驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）盛宇铝箔公司向本院提出反诉请求，要求被反诉人张海江、张敏赔偿反诉人盛宇铝箔公司经济损失528686元。事实与理由：被反诉人与反诉人于2015年6月28日签订房屋租赁合同，被反诉人租用反诉人的办公楼和仓库，租期15年。反诉人为履行合同，转移租赁仓库原有货物、维修租赁房屋，于2015年6月30日将租赁房屋钥匙及房屋所有权证、土地使用权证交付给被反诉人，被反诉人缴纳了一年的租金，后因被反诉人拖欠租金，反诉人于2016年11月11日诉至法院，于2016年12月15日在法院的调解下解除租赁合同。被反诉人因拖欠租金导致租赁合同解除，给反诉人造成的经济损失，被反诉人应予以赔偿。其中反诉人为确保租赁合同的履行，转移仓库原有货物支付劳务费71000元，维修仓库、办公楼等支付维修费162500元，被反诉人欠反诉人租金6.5个月，按合同约定标准计算为295186元，上述损失合计528686元。
原告（反诉被告）张海江、张敏反诉辩称，反诉人的反诉请求不能成立。反诉原告于2016年11月11日向法院起诉要求解除租赁合同，该案于2016年12月15日调解结案，反诉原告在该案中并未要求赔偿，现在要求反诉被告承担赔偿责任，违背了一事不再理原则。反诉原告提出的三项请求与事实不符，且租赁合同解除是反诉原告造成的，即使有损失存在也应由反诉原告自行承担。请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2015年6月28日，张海江、张敏（以下简称乙方）与盛宇铝箔公司（以下简称甲方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁甲方的综合办公楼和仓库，总建筑面积为4067.02㎡，租赁用途为乙方经营医院使用。甲乙双方在租赁合同中还约定，甲方应当向乙方出示上述综合办公楼及仓库的房产证和土地证原件，并向乙方提供加盖甲方公章的复印件一套…；乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未审核前，不擅自改变上述约定使用用途；甲方负责协调本地区各有关部门的关系，并为乙方办理营业执照提供有效的房产证明及相关手续；租赁期限为2015年7月1日至2030年6月30日止；2015年7月1日至2015年10月31日为免租期，计租日期从2015年11月1日起；第一年租金为544959元，付款时间为2015年6月28日，第二年免租后租金为363306元，付款时间为2016年3月30日…；乙方有权根据自身经营所需要，在保证安全的前提下，进行装修或者增设附属设施和设备，如果按规定需要向有关部门审批的，由甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行…；租赁期间，如因甲方原因导致合同解除或者甲方擅自解除本合同，乙方同意解除的，甲方必须退回当年已收的全部租金，并按照已收当年租金的100%向乙方支付违约金…。合同签订当天，张海江、张敏给盛宇铝箔公司缴纳租金544959元，盛宇铝箔公司出具的收据中明确为2015年7月1日至2016年6月30日租金。2015年6月30日，盛宇铝箔公司将综合办公楼、车间房产证、土地使用权证、公司资质复印件及合同约定的图纸交付给张海江、张敏。2016年3月14日，张海江、张敏拟成立的“枝江现代老年病医院”获得宜昌市卫生和计划生育委员会的批复许可。“枝江现代老年病医院”填报“枝江市建设项目环境影响评价申报表”，枝江市卫生和计划生育局于2016年3月31日同意申报。后因“枝江现代老年病医院”租赁盛宇铝箔公司的房屋和土地性质为“工业”而非“商业”，该建设项目环境影响评价未能通过枝江市规划管理部门的审批。枝江市规划管理部门对于未能通过审批（建设项目环境影响评价）未出具书面审批意见，只是退回了当事人提交的申报表。环评审批未通过后，本案的原被告曾协商将租赁房屋和土地的性质从“工业”变更为“商业”，但未能变更。
2016年11月11日，盛宇铝箔公司向本院起诉，要求解除盛宇铝箔公司与张海江、张敏签订的《租赁合同》；张海江、张敏返还盛宇铝箔公司办公楼、仓库房产证和土地证复印件及公司资质复印件。2016年12月15日，盛宇铝箔公司与张海江、张敏在本院的调解下达成调解协议，本院作出（2016）鄂0583民初1560号民事调解书，调解协议为“一、原告宜昌盛宇铝箔包装有限公司与被告张海江、张敏于2016年12月15日解除原被告于2015年6月28日签订的《租赁合同》（编号20150601）；二、原被告双方在履行合同过程中产生的违约金以及上述合同解除造成的相关损失由双方另行解决…”。该调解书于2016年12月15日签字生效。
张海江、张敏提供了2016年1月27日转款35000元的凭据一张，但该凭据上无法确定付款人、收款人及付款内容。盛宇铝箔公司提供其于2015年6月29日与庄良义签订的《屋面处理施工合同》，双方与2015年8月13日办理结算（价款为162500元）及庄良义给盛宇铝箔公司出具的162500元的领款单；盛宇铝箔公司于2015年6月29日与罗荣签订的《移库合同》及罗荣出具的71000元的领款单。原被告对对方提供的上述证据均不予认可。
上述事实，有张海江、张敏提供的租赁合同、租金收据、枝江市建设项目环境影响评价申报表、宜昌市卫生和计划生育委员会文件、银行转款凭据、邮箱的收件明细、通话录音记录，盛宇铝箔公司提供的（2016）鄂0583民初1560号民事调解书、收件清单、屋面处理施工合同、结算书及领款单、移库合同及领款单及当事人的当庭陈述在卷佐证，可以认定。
本院认为：一、合同的效力。张海江、张敏与盛宇铝箔公司于2015年6月28日签订《租赁合同》，张海江、张敏按合同约定交付了第一年的租金，盛宇铝箔公司也按合同约定交付了租赁物及房产证、土地证、公司资质复印件，该合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同双方当事人理应按合同的约定履行。二、合同解除后的权利。2016年12月15日，张海江、张敏与盛宇铝箔公司在法院的调解下解除双方的租赁合同，双方在调解书中明确约定“在履行合同过程中产生的违约金以及上述合同解除造成的相关损失由双方另行解决”，故本案中原被告双方当事人均有向对方索赔的权利。三、合同解除的责任。被告盛宇铝箔公司明知其出租的房地产性质为“工业”，但租赁该房地产给原告张海江、张敏开办“商业”医院，且在租赁合同中明确约定为张海江、张敏提供“有效”的房产证明及相关手续。虽然盛宇铝箔公司提供的房产证及土地证是合法的，但该合法有效的“工业”性质房地产证件，相对于经营商业医院就是无效证件。本案租赁的房屋所有权人及土地使用权人为被告盛宇铝箔公司，租赁房地产性质变更的主体当然只能是盛宇铝箔公司。盛宇铝箔公司至双方合同解除时也未能为原告提供商业性质的房地产证明及相关手续，盛宇铝箔公司对合同的解除应承担主要责任。签订合同当天，盛宇铝箔公司出示了租赁房屋的房屋所有权证、土地使用权证原件，并在签订合同后按约定交付了房产证、土地使用权证的复印件。张海江、张敏签订合同时就明知所租赁房地产性质为“工业”，但依然租赁“工业”性质的房地产来开办“商业”医院，故张海江、张敏对于租赁合同的解除也应承担一定的责任。张海江、张敏签订租赁合同并占有租赁物近9个月才取得政府设置医院的批文，扩大了张海江、张敏自身的租金损失，对于扩大的损失应由原告自己承担。综上，张海江、张敏与盛宇铝箔公司对于租赁合同解除双方均存在一定过错，应当各自承担相应的责任。四、原告提供设计费35000元的支付发生在2016年1月，但张海江、张敏2016年3月14日才取得设置医院的政府批文，无论该35000元是否支付设计费以及设计费是否属实，均属于张海江、张敏自行扩大的损失，盛宇铝箔公司对此不应承担赔偿责任。故张海江、张敏要求盛宇铝箔公司赔偿设计费的诉讼请求，本院不予支持。五、盛宇铝箔公司与张海江、张敏签订租赁合同后，交付符合约定条件的租赁物是盛宇铝箔公司的责任，出租人对租赁物的维修及移库的费用不应由承租人负担。故盛宇铝箔公司要求张海江、张敏赔偿租赁物维修、移库费用的请求，本院不予支持。盛宇铝箔公司作为租赁房地产的所有权人和使用权人，是变更租赁房地产性质的责任主体，第一年合同期满后出租人在无法为承租人提供“有效”房地产证明及相关手续的情况下，没有及时主张解除租赁合同，对于第一年租赁期满后至解除合同时止扩大的租金损失，不得要求承租人继续支付。故盛宇铝箔公司要求张海江、张敏支付后续租金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）宜昌盛宇铝箔包装有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)张海江、张敏租金272479.5元；
二、驳回原告(反诉被告)张海江、张敏的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）宜昌盛宇铝箔包装有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本诉案件受理费减半收取4800元，由原告(反诉被告)张海江、张敏负担2600，由被告（反诉原告）宜昌盛宇铝箔包装有限公司负担2200元；反诉案件受理费减半收取4543元，由被告（反诉原告）宜昌盛宇铝箔包装有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 罗黄鹤
二〇一七年五月二十三日
书记员 董灵芝