湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0121民初3291号
原告长沙市天悦物业管理有限公司，住所地：湖南省长沙市天心区园艺场库房4栋。
法定代表人王�胜。
委托代理人覃事群，湖南雄天律师事务所律师。
被告长沙鹏基地产有限公司，住所地：湖南省长沙县星沙街道大西冲社区开元东路202号。
法定代表人田磊，总经理。
委托代理人刘佑权，湖南金州律师事务所律师。
委托代理人杨俐，湖南金州律师事务所律师。
原告长沙市天悦物业管理有限公司与被告长沙鹏基地产有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长沙市天悦物业管理有限公司的委托代理人覃事群到庭参加了诉讼，被告长沙鹏基地产有限公司的委托代理人刘佑权、杨俐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告请求判令：1�被告向原告给付欠付的物业费188995.68元；2、被告向原告给付自2016年4月1日至2017年3月31日的违约金76543.25元并给付自2016年4月1日起至欠款付清之日止的后续违约金（按照合同约定日率3‰计算）（全部共计265538元）；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩要点：请求驳回原告的全部诉讼请求。具体意见：1、原告要求被告给付涉案小区A会所201、202、206、301、302号物业服务费无事实及法律依据；2、原告要求被告给付车库、车位的卫生服务费无事实及法律依据；3、原告要求被告给付违约金缺乏事实及法律依据。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
一、双方当事人无争议的事实
1、2016年3月30日，原告与长沙县诺亚山林业主委员会（以下简称诺亚山林业委会）签订了一份《长沙县诺亚山林小区物业服务合同》。合同约定，1）原告为乙方，诺亚山林业委会为甲方；2）原告为长沙县诺亚山林小区提供物业管理服务，委托管理期限为三年，自2016年3月29日起至2019年3月29日止。原告有对涉案小区的公共区域进行清洁维修、对绿化景观进行养护管理、对小区公共秩序进行维护等义务；物业服务费的收费标准为按建筑面积2.0元/月/㎡（商铺）计算；对于已购买或租赁规划区内车位、不再收取场地占用费，只收取30元卫生服务费；业主或物业使用人应当按季度或半年期限但不仅限于此两种时限交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每季或每半年的第一个月10日前；业主逾期交纳物业服务费的，应当按照逾期每日3‰的标准承担相应的违约金，但违约金的收取应在原告向诺亚山林业�会向备案后才能执行（由备案之日起计算违约金，违约金封顶为欠缴物业费50%）。另，合同针对双方权利义务、合同终止、违约责任等条款进行了相关约定。
2、被告系涉案小区A会所201、202、206、301、302号的房屋产权人，各会所的建筑面积分别为178.17㎡、123.97㎡、89.97㎡、295.56㎡、992.15㎡，合计1679.82㎡；涉案小区的地面车库/车位291个、地下车库122个，共计413个。
3、2017年6月13日，被告发布《公告》称，除A会所一楼商铺外被告尚未对涉案小区A会所其余二、三、四楼物业采取对外销售、出租、借用或允许他人使用等处置措施，全部商铺均为待租状态。
4、涉案小区门口设有《鹏基·诺亚山林停车场收费公示牌》，该公示牌上显示了场地所属单位并规定了不同车型对应不同收费标准。
5、被告欠缴自2016年4月1日起至2017年3月31日，共计12个月的物业服务费。
6、原告已于2017年4月27日向被告发出催收物业服务费的《律师函》。
经现场勘查查明，1、涉案小区A会所201号现被海豚湾游泳馆占用；202号被星沙街道大西冲社区居民活动中心占用；206号被原告所占用；301号被原告做物业活动用房使用；该会所内未被处置的商铺存在被原告、诺亚山林业委会或其他业主等不同程度的占用情形；2、涉案小区内的车库、车位存在被小区其他业主不同程度的占用。
二、双方当事人有争议的事实
（一）涉案小区的A会所的物业服务费收费标准
原告认为，被告已在庭审中表示A会所属商铺，故根据物业服务合同的约定，应按商铺标准即按2元/月/㎡对会所进行计收物业服务费；被告认为，物业服务合同并未约定会所的收费标准且该会所并未出售、出租或未用于商业目的、而是被其他业主或原告占用，故A会所不应按商铺标准计收物业服务费；本院认为，依照正常逻辑推理及原被告所提交的证据，对于小区会所的收费标准应当推定适用商铺标准即2元/月/㎡。
（二）原告是否应当收取涉案小区的车库、车位的卫生服务费
原告认为，依据长价服[2011]162号《长沙市物价局关于加强和规范机动车停放服务收费管理的通知》附表三的规定和物业服务合同第23条约定，即使小区车库、车位及配套设施未被出售、出租，但原告亦需要对其进行管理、日常维护、清洁等。故作为产权人，被告应当向原告交纳停车位的卫生服务费；被告认为，小区车库、车位处于全封�状态，并不需要且未接受到原告提供的卫生清洁服务；且合同仅约定对于已购买或已租赁的车位，原告可与使用人签订书面合同要求收取物业费。另被告还提出，原告对已全部进出小区的机动车收取停车费，则停车位的实际使用人应是进出小区的车主。根据《湖南省物业服务收费管理办法》相关规定，对已收取机动车停放服务费的不得重复收取物业服务费。综上，原告不应收取停车位的卫生服务费；本院认为，依照相关法律规定以及合同约定，尽管涉案小区的车库、车位未出售、出租，但系属于被告所有，且原告为该车库、车位提供了相应的卫生清洁等物业管理服务，被告应当向原告支付相应的卫生服务费。
（三）原告在为涉案小区提供物业服务过程中是否存在瑕疵
原告认为，其在提供物业服务过程中不存在瑕疵�且被告无充分证据证明原告未尽到物业服务的相关义务；被告认为，依照物业服务合同约定，原告有秩序维护、垃圾清理和卫生清洁等义务。但原告未经被告许可擅自允许小区外的车主将车辆停放在被告所有的车库、车位上或允许小区内业主随意占有被告所有车库、车位，未尽到停车引导的义务；且原告明知系被告所有的房屋仍侵占或被其他集体占有使用却仍不予制止，故被告认为原告在提供物业服务过程中存在严重瑕疵；本院认为，原告作为涉案小区的物业管理单位未对小区其他业主占用被告所有车位的行为予以制止且在未与被告协商一致的情况下在小区内树立停车场收费公示牌拟对室外车位、别墅车位、地下车库进行收费，其行为存在明显不当。本院认为原告在为涉案小区提供物业服务过程中确实存在未尽管理职责的瑕疵。
判决的理�与结果
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。诺亚山林业委会代表全体业主与原告于2016年3月30日所签订的《长沙县诺亚山林小区物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关的法律规定，故合法、有效，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。该合同效力及于原告和小区内全体业主。原告作为物业服务管理企业应依约提供完善的物业服务和管理义务，依据《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，被告既为涉案小区建设单位亦为小区的业主，应依约对其已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业履行交纳物业服务费的合同义务。原告依约针对被告所有的未出售独立车位、独立车库、架空车位共计413个以及A会所201、202、301、302房建筑面积共计1589.85㎡，主张被告拖欠自2016年4月1日起至2017年3月31日止共12个月的物业服务费共计188995.68元，存在计算有误，应予以调整。1）鉴于上述车库、车位及会所房屋既未出售亦未出租、处于空置状态，其物业服务费应按九折予以收取；2）依据经审理查明的案件事实，本院认为原告在为涉案小区提供物业服务过程中确实存在未尽管理职责的瑕疵，甚在未与被告协商一致的情况下树立停车场收费公示牌拟对小区内车库、车位进行收费，该行为存在明显不当；另对于小区内车库、车位被其他业主占用，被告自身存在过错、疏于管理，其应承担相应的过错责任。故本院认定对于原告所主张的413个车位收取卫生服务费在九折基础上被告承担50%。综上，被告应向原告给付物业服务费101246.76元[(1589.85㎡×2元/㎡×12月)×90%﹢（413个×30元/月×12月）×90%×50%]。另对于原告主张违约金之诉求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第四十二条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、限被告长沙鹏基地产有限公司于本判决书生效之日起十日内给付原告长沙市天悦物业管理有限公司物业费101246.76元；
二、驳回原告长沙市天悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5099元，减半收取2549.5元，由原告长沙市天悦物业管理有限公司负担1274元，被告长沙鹏基地产有限公司负担1275.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 付建安
二〇一七年十月十二日
法官 助理 吴 欢
代理书记员 李子祎
附：判决适用的法律法规条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《物业管理条例》
第四十二条已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。