吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民初112号
原告（执行案外人）：徐刚，男，1986年11月23日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市龙潭区长青路58号贻翔苑小区*号楼*单元***号。
被告（申请执行人）：吉林信达金都置业有限公司，住所地吉林省长春市大马路1088号。
法定代表人：凌朝翔，董事长。
委托诉讼代理人：孙旭香，女，该公司会计。
委托诉讼代理人：李正卓，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。
第三人（被执行人）：吉林华运房地产开发有限公司，住所地吉林市高新区恒山西路C区6号梧泰综合楼1层4号网店。
法定代表人：黄保国，董事长。
委托诉讼代理人：王永淇，男，该公司经理。
委托诉讼代理人：李迎吉，该公司法律顾问。
原告徐刚与被告吉林信达金都置业有限公司、第三人吉林华运房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐刚，被告吉林信达金都置业有限公司（以下简称信达公司）的委托诉讼代理人孙旭香、李正卓，第三人吉林华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）的委托诉讼代理人王永淇、李迎吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐刚向本院提出诉讼请求：解除对吉林市龙潭区长青路58号华运贻翔苑小区9号楼2单元501号房产的查封。事实和理由：信达公司与华运公司借款合同纠纷一案，吉林市中级人民法院于2017年2月21日作出（2016）吉02执106号之一执行裁定，查封了华运公司开发的贻翔苑小区5号楼、6号楼、9号楼、10号楼、12号楼共计172套房屋（其中包括案涉房屋），查封期限为三年，自2017年2月23日起至2020年2月22日止。徐刚于2017年3月21日因执行裁定的查封标的包含本案争议房屋，向吉林市中级人民法院提出执行异议，吉林市中级人民法院于2017年4月5日作出（2017）吉02执异127号执行裁定，驳回了徐刚的异�请求。徐刚于2015年4月25日购买案涉房屋，于同日入住，房屋建筑面积74.6平方米，单价为3100元每平方米，总价为231260元，徐刚按揭付款首付71260元，余额16万元贷款，贷款手续由华运公司办理。由于华运公司没有办理手续，因此该房屋仍在华运公司名下，案涉房屋现已装修，装修费用约为5.5万元，现请求解除对案涉房屋的查封。
被告信达公司辩称，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，请求法院阻却执行解除查封的情形，应满足上述规定，即应交付全部购房款或者已交纳50%以上购房款或将购房款交付我方，房屋应该用于居住，并已办理入住手续，本人及其配偶或未成年子女名下无住房，在查封之前已经签订了合法有效的买卖合同。徐刚仅交付部分房款，�有满足上述要求，因此徐刚要求解除查封的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。
华运公司述称，从时间点上看，徐刚无论是签订合同还是部分交付购房款，都是在信达公司申请查封之前，包括徐刚在内的38位买受人之间签订的买卖合同是双方真实意思表示。据我方了解，38位买受人已经都占有使用房屋，并且大部分都已经装修使用。我方认为38位买受人的要求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。尽管涉案房屋登记在华运公司名下，但是由于我国不动产登记制度不完善，徐刚作为买受人购买了我公司名下房屋，由于种种原因未办理过户登记，如果仅仅考虑申请执行人金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重社会问题，也不符合公平原则，请求法院维护徐刚的合法权益。
徐刚、信达公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
徐刚围绕诉讼请求提交了如下证据：执行裁定1份、预定协议1份、购房款收据1份、入户收据15份、入户费用表2份、汇款收据1份、社区证明1份、房屋信息查询单1份，证明我合法购买此房屋并已实际入住。
信达公司对徐刚提交的证据发表质证意见为：对执行裁定没有异议；对收据、预定协议的真实性及证明问题均有异议，没有实际现金转帐的证据，只交付了部分购房款；入户费用表与本案无关，本案入户居住应以实际发生的水费、电费为依据；对汇款收据真实性没有异议，对证明的问题有异议，汇款人与徐刚没有关联，不能证明是徐刚所付�房款，收款人也不是华运公司；对房屋信息查询单真实性没有异议，证明问题有异议，房屋信息查询结果显示截至期限为2017年7月12日，不能证明徐刚所欲证明问题；应该以物业证明及相关水电费票据来证明实际入住情况，社区证明没有效力。而且上述证据不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的条件。
华运公司对徐刚提交的证据发表质证意见为：无异议。
经审查，信达公司虽对除执行裁定外的上述证据均有异议，但上述证据能够互相佐证，故本院对上述证据均予采信。
信达公司提交证据如下：证据1、（2016）吉02执字106号之一执行裁定，证明人民法院已将诉争房屋查封。证据2、华运公�与信达公司签订的借款合同，该合同中华运公司公章与本次诉讼中华运公司提交代理手续中的公章编码不一致，委托诉讼代理人是否为华运公司授权请人民法院核实。
徐刚对信达公司提交的证据发表质证意见为：对证据1无异议；对证据2真实性没有异议，对证明问题有异议，公司的诉讼代表行为不是仅依靠公章认定，而是依据授权职责范围确定。
华运公司对信达公司提交的证据发表质证意见为：对证据1无异议；证据2是因为我公司后来启用了新的公章，所以导致代理手续公章和借款协议的公章不一致。
经审查，因双方当事人对证据1的真实性均无异议，故本院对证据1予以采信；因双方当事人对证据2的真实性亦无异议，故本院对证据2的真实性予以确认，但华运�司已对该证据作出合理说明，故本院对信达公司提交证据2所欲证明的问题不予采信。
本院依职权对案涉房屋进行了现场勘查，形成现场勘查调查表一份。
徐刚、华运公司对该表无异议。
信达公司对该表发表质证意见为：对真实性没有异议，但对证明问题有异议，实际入住标准不清楚，实际入住需要有水电费发生，不能仅以装修和室内有人就认定是实际入住。其中于游、穆彪、李凤伟、张学龙、徐刚在原来执行异议中并没有向法庭表述实际入住，因为本案为执行异议之诉，不能排除案外人为排除执行而在执行异议之后采取措施，办理入住。调查表显示张译主张的房屋是毛坯房，不存在入住情况。
经审查，因现场勘查调查表�本院依职权对诉争房屋进行现场勘查后形成，故对该证据予以采信。
对本案事实，本院认定如下：信达公司与华运公司借款合同纠纷一案，本院于2016年2月22日作出（2015）吉中民二初字第76号民事判决。该判决生效后，华运公司未履行判决内容，信达公司于2016年5月23日向本院申请强制执行。本院于2017年2月21日作出（2016）吉02执106号之一执行裁定，查封了华运公司所有的位于吉林市龙潭区长青路贻翔苑小区5号楼、6号楼、9号楼、10号楼、12号楼共计172套房屋，其中包含本案争议房屋。查封期限为三年，自2017年2月23日起至2020年2月22日止。徐刚于2017年3月21日因（2016）吉02执106号之一执行裁定的查封标的包含本案争议房屋，向本院提出执行异议，本院于2017年4月5日作出（2017）吉02执异127号执行裁定，驳回了徐刚的异议请求。
另查明，2015年4月25日徐刚与华运公司签订了房屋预定协议，约定徐刚认购华运贻翔苑小区9号楼2单元501号建筑面积为74.6平方米的房屋，单价为3100元每平方米，总价为231260元，徐刚按揭付款首付71260元，余额16万元贷款。华运公司为徐刚开具了71260元的收款收据。同日，华运公司为徐刚出具了入户费用收据，徐刚居住至今。华运公司因建设施工手续问题导致贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，徐刚至今未办理产权登记手续。
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。根据查明的事实和各方当事人的起诉请求和答辩意见，本案争议焦点是：徐刚对于涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外�或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，徐刚主张停止执行吉林市华运贻翔苑小区9号楼2单元501号房屋，其应就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，徐刚于2015年4月25日与华运公�签订了合法有效的《认购协议》；后徐刚根据双方签订的认购协议，交付了首付款71260元，华运公司为徐刚出具了收据；徐刚于2015年4月25日办理了入住手续，并进行装修，合法占有使用案涉房屋至今。此时信达公司尚未申请查封。徐刚虽仅交纳首付款71260元，但未交付其余购房款是因其与华运公司签订认购协议中明确约定了付款方式为商业贷款，而商业贷款是由于华运公司原因始终未能办理，买受人不存在过错。另外，案涉房屋未办理产权过户登记手续是因华运公司未进行综合验收导致贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，亦非买受人本人原因而未办理过户登记。故徐刚对于案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予支持。
综上所述，徐刚关于停止执行吉林市华运贻翔苑小区9号楼2单元501号房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款规定，判决如下：
不得执行吉林市华运贻翔苑小区9号楼2单元501号房屋。
原告徐刚预交的案件受理费100元，由被告吉林信达金都置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
本院（2017）吉02执异127号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 石 刚
审 判 员 郝 奇
代理审判员 陈 卓
二〇一七年七月十八日
书 记 员 常芳郁