广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂10民终1391号
上诉人（原审被告）：雷远英，女，1962年11月14日出生，壮族，住广西田林县。
委托诉讼代理人：潘合根，广西凌盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：龙秀会，男，1952年10月18日出生，汉族，建筑商，住广西隆林各族自治县。
委托诉讼代理人：颜佳彧，广西中名律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韦嘉，广西中名律师事务所律师。
上诉人雷远英因与被上诉人龙秀会房屋租赁合同纠纷一案，不服隆林各族自治县人民法院（2015）隆民一初字第532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人雷远英及其委托诉讼代理人潘合根；被上诉人龙秀会的委托诉讼代理人韦嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人雷远英上诉请求：1、撤销隆林各族自治县人民法院（2015）隆民一初字第532号民事判决第一、二项涉及人民币178595元；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决认定上诉人欠付被上诉人的房屋租金90000元无事实依据。双方签订《房屋租赁合同》约定：被上诉人提供的出租房屋用于办理幼儿园使用；租期自2012年7月9日至2018年7月9日止。2013年12月9日，因上诉人提供的房屋不符合办理幼儿园的标准，上诉人退租并对房屋损坏部分作一定修缮，因被上诉人无故刁难和不予配合，也未提供相应的恢复标准，被迫终止修缮。一审判决认定“被告雷远英租金房屋用于开办幼儿园，开办条件应由其自行负责。租赁标的物是否具备开办幼儿园的条件看，消防安全是否合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”和“被告雷远英自行终止合同后，未办理退租手续，至今未交回租房钥匙，视为其一直占用房屋，应缴纳自2013年12月10日起至起诉之日累计拖欠的租金合计90000元”，前述认定错误。事实上，自2013年12月9日起，被上诉人已获悉上诉人搬离承租房，当月对装修损坏部分进行修缮。期间，被上诉人验收并向上诉人索要修缮费，被上诉人获悉上诉人已单方解除《房屋租赁合同》，双方已不存在房屋租赁的合同关系。被上诉人可据原合同的约定向上诉人主张违约金，但不可再主张支付租金的权利。一审判决以上诉人未完全交回出租的钥匙视为掌控出租房，显然以偏概全，上诉人仅属一般性的违约行为，非根本性违约行为，被上诉人还掌控房屋的钥匙。而上诉人为修缮租房需使用钥匙，且被上诉人不配合办理交接手续，上诉人单方解除合同已获得被上诉人的默许或解除合同的通知已送达被上诉人。2、被上诉人应自行承担合同解除后，房屋空置即经济损失扩大的责任。因2013年12月10日起，涉诉的出租房由被上诉人掌控，被上诉人以出租房屋被空置为由向上诉人主张支持租金无据可依。2012年5月20日至2013年12月9日，上诉人给付被上诉人租金共计90000元，但上诉人共使用被上诉人房屋一年零三个月十四天，所支付租金已超支17666元；3、被上诉人提供的房屋未达到消防安全的要求，涉及到承租人的生命财产的安危，上诉人单方解除房屋租赁合同符合法律规定。4、一审判决上诉人赔偿修缮费无事实和法律依据。被上诉人提供的房屋不具备开设幼儿园的条件，上诉人被迫单方解除合同，合同解除后果应由被上诉人承担。且被上诉人并未提供涉案房屋的原状的图纸，价格鉴定机构仅按照被上诉人的要求进行鉴定，结果与原状也未必相符。上诉人既然负有修缮义务，上诉人有权选择施工队进行施工，合同并未约定以金钱给付行为代替修缮行为。综上，请求二审法院予以改判支持上诉人的请求。
被上诉人龙秀会答辩称，上诉人单方解除合同的行为违反法律的规定，按照合同约定，双方确认出租房质量及安全达标，上诉人应该知道出租房是否具备开办幼儿园，且合同未约定要求被上诉人提供开办幼儿园有关手续及证件。上诉人解除合同应当通知被上诉人，并给予对方三个月的异议期。而上诉人锁上租房大门即离开，将幼儿园搬到其他租处，未通知被上诉人要求解除合同和未交回房屋钥匙。因租期未满，上诉人将租房用于幼儿园老师宿舍及办公场所。对于提前退租或继续租赁房屋的事宜，上诉人经常变更说法，没有最终确定。由于上诉人未按照法定程序行使合同的解除权，也未按合同约定自行拆除装修物、修复损坏部分，恢复原状，故租赁合同未解除。上诉人将租房的墙体装修后未恢复原状，造成房屋闲置，被上诉人经济受到损失，因上诉人仍占用被上诉人的租房，故应支付2013年12月10日至起诉之日起累计租金90000元。上诉人对于房屋修缮费有异议并提出委托有资质的部门作鉴定，鉴定结论为房屋修缮费88959元，上诉人应予以支付。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，二审应予驳回。
龙秀会向一审起诉请求：1、判令被告雷远英给付原告房屋租金人民币90000元；2、判令被告雷远英给付原告违约金人民币6000元×3次=18000元；3、判令被告雷远英给付原告房屋修缮费（含材料费、人工费）70000元。
一审法院认定事实：2012年5月20日，原告龙秀会与被告雷远英签订了1份《房屋租赁合同》，合同主要内容：1、原告龙秀会将其位于本县隆或乡府当地的“好又多”超市的3、4、5层共3层，建筑面积为500m2×3=1500m2出租给被告雷远英用于开办“英才幼儿园”所需经营场所，租赁期限为6年，自2012年7月10日起至2018年7月9日止；2、租金分前3年和后3年两个阶段两个价格，前3年每年租金为6万元，后3年按市场房屋租金行情，由双方协商确定，但上下浮动不能超过2万元。合同生效之日承租方即交清当年租金，满1年后再交下年租金，以此类推，交清当年租金后才能使用承租的房屋;3、合同签订后承租方必须交清1万元保证金给出租方，合同才生效。承租期满承租方付清应付的款项给出租方并将房屋损坏部分修缮完毕，经出租方验收后，出租方才将1万元保证金全部退回承租方;4、承租方根据自己的用途自行出资装修，但不能损坏房屋的主体结构，租赁期满后承租方不再继续租用时，即自行拆除装修物，修复损坏部分，恢复原样；5、如必须拆除某处墙体才能使用时，必须告知出租方，出租方同意后由出租方指导拆除，拆除和期满后恢复原样的工、料钱由承租方负责；6、承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交清外，还应支付违约金6000元，租赁期满承租方返还承租房时，必须经出租方验收认可并相互结清各自应支付的费用后，方可办理退租手续。合同签订后，被告雷远英已交纳保证金1万元和房屋租金6万元，2013年12月9日，被告雷远英已将其开办的幼儿园从原告出租屋搬离它处，至今未办理房屋退租手续。合同订立后，被告雷远英要求原告龙秀会共拆除出租屋内4楼和5楼的6幅墙体，还拆除4、5楼23间原旅社房内的23个电视、电灯开关柜和供电线路等，对部分窗口和屋面女儿墙加装了防护栏和铁丝网等，现均未进行修复，仅对第3层进行了刮灰。本案在诉讼过程中，被告雷远英向法院提出申请，要求法院委托有资质的评估机构对房屋等修屋费用进行价格评估。经法院组织双方当事人协商选择选定鉴定机构后，法院委托百色华辉资产价格评估有限责任公司对位于本县隆或乡府当地的“好又多”超市的3、4、5层的修复、拆除费用进行价格评估。2017年2月21日，百色华辉资产价格评估有限责任公司作出华估字[2017]03号《评估结论书》，综合评估“好又多”超市的3、4、5层的修复、拆除费用为88959元。经庭审质证，原告龙秀会对《评估结论书》无异议，并要求按评估价格88959元，作为出租房的修缮费用。被告雷远英认为“好又多”超市的4楼和5楼的6幅墙体是原告龙秀会自行拆除，修复的费用应由龙秀会自行承担；双飞粉的价格应适当降低。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。本案中，原告龙秀会与被告被告雷远英签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，对双方当事人均有约束力。被告雷远英租赁房屋用于开设幼儿园,开办条件应由其自行负责。租赁标的物是否具备开办幼儿园的条件，消防安全是否合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。合同签订后，被告雷远英以租赁房屋不具有安全性为由，作为抗辩理由，于法无据，不予支持。被告雷远英自行终止合同后,未办理退租手续,至今也未交回租房钥匙，应视为其一直占用租房，原告龙秀会诉请给付房屋租金90000元，未超出合同约定，予以支持。依照合同约定，承租方不再继续租用时，应自行拆除装修物，修复损坏部分，恢复原样。被告雷远英终止合同后,未对租房拆除装修物，修复损坏部分，恢复原样,应承担由此产生的费用。《房屋租赁合同》明确约定：如必须拆除某处墙体才能使用时，拆除和期满后恢复原样的工、料钱由承租方负责，故本案4楼和5楼的6幅墙体拆除后恢复原样产生的费用应由承租方被告雷远英承担。被告雷远英辩称6幅墙体是原告龙秀会自行拆除，修复的费用应由龙秀会自行承担，该辩解与合同的约定不符，理由不成立，不予采纳。本案的价格评估机构是双方当事人协商后选定的，其具有价格评估机构资质，作出的价格评估结论客观真实，予以确认。被告雷远英辩称，恢复墙体双非粉的价格应适当降低，但其对价格评估结论没有足以反驳的理由，该辩解不予采纳。原告龙秀会诉请的违约金，因未提供证据证实被告雷远英迟延支付租金的情形，应承担举证不能的责任，该诉请不予支持。综合本案实情，双方签订的《房屋租赁合同》已不可能继续履行，应予解除。综上，原告龙秀会的诉讼请求除违约金项目不予支持外，其余的予以支持。被告雷远英的辩解于法无据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决：一、被告雷远英给付原告龙秀会房屋租金人民币90000元；二、被告雷远英给付原告龙秀会房屋修缮费88959元；三、解除原告龙秀会与被告雷远英签订的《房屋租赁合同》；四、驳回原告龙秀会的其他诉讼请求。案件受理费2120元，由原告龙秀会负担194元，由被告雷远英负担1926元。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据，且对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人雷远英与被上诉人龙秀会签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意见表示，未违反法律、行政法规效力性强制规定，属有效合同，双方当事人也实际履行合同约定的义务。虽然涉案的房屋消防安全未获取相关部门的核准，但该情形不影响合同效力，上诉人在租赁期间，因涉案房屋消防通道未能达标以及二楼超市发生火灾的事件，已危及到幼儿园的人身和财产安全，上诉人于2013年12月9日搬离租房，被上诉人对此事实并无异议。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十三条“租赁物危及承租人的安全或者健康，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”的规定和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定“租赁房屋具有违反法律、行政法规定关于房屋使用条件强制性规定情况的”承租人请求解除合同，法院应予以支持。故上诉人单方解除合同有事实与法律依据，自上诉人搬离出租房后视为单方解除租赁合同成立。一审法院以未办理退租手续以及未退还租房钥匙为由，认定上诉人仍占用租房的事实以及判决解除合同有误，本院予以纠正。合同解除后，双方应本着协商互利的原则共同处理房屋修缮的问题，上诉人主张其积极履行房屋修缮的义务却遭到被上诉人的刁难阻挠，被上诉人主张上诉人未按照规定修缮房屋。双方主张的事实均未提交证据证实，根据公平合理的原则，双方应平均分担解除合同后房屋空置期间造成的经济损失，即由上诉人给付被上诉人经济损失45000元，被上诉人自已承担45000元。一审判决由上诉人全部承担房屋闲置期间的租金90000元有误，本院予以纠正。对于房屋修缮的问题，因合同约定由上诉人承担修缮房屋的义务，虽然修缮的费用经鉴定部门作出鉴定价值为88959元，但被上诉人在一审诉请要求上诉人支付房屋修缮费为70000元，对于鉴定部门鉴定的修缮费价值高于其原诉讼标的，被上诉人并没有向法院要求变更诉讼请求并交纳相应诉讼费，故应以被上诉人要求的修缮费70000元为准。一审法院判决以鉴定结论数额为准不当，本院予以纠正。
综上所述，上诉人雷远英的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五项、第九十七条、第二百三十三条、第二百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
维持隆林各族自治县人民法院（2015）隆民一初字第532号民事判决第四项。二
撤销隆林各族自治县人民法院（2015）隆民一初字第532号民事判决第三项。三
变更隆林各族自治县人民法院（2015）隆民一初字第532号民事判决第一项为：上诉人雷远英给付被上诉人龙秀会房屋租金损失45000元。四
变更隆林各族自治县人民法院（2015）隆民一初字第532号民事判决第二项为：上诉人雷远英给付被上诉人龙秀会房屋修缮费70000元。一
一审案件受理费2120元，由上诉人雷远英负担1272元，被上诉人龙秀会负担848元；二审案件受理费4240元，由上诉人雷远英负担2543元，被上诉人龙秀会负担1697元。
本判决为终审判决。
审判长 俞穗芳
审判员 黄奇智
审判员 张 莉
二〇一七年十一月二十三日
书记员 周丽昌