广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终1775号
上诉人（原审被告）：郑春喜。
上诉人（原审被告）：甄丽琼。
上诉人（原审被告）：甄荣富。
上诉人（原审被告）：甄荣炼。
上述四上诉人的共同委托诉讼代理人：朱飞飞，广东圭峰律师事务所律师。
上述四上诉人的共同委托诉讼代理人：林忠光，广东圭峰律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：江门市新会区古井镇南朗村民委员会。
负责人：何国华，该村委会主任。
上诉人郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼因与被上诉人江门市新会区古井镇南朗村民委员会（以下简称南朗村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2017）粤0705民初643号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回南朗村委会的全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由南朗村委会承担。事实和理由：一、南朗村委会不具有本案诉讼主体资格。1、本案涉案房屋系郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼的亲属甄某1于上世纪80年代开始承租，甄某12014年去世后涉案房屋由甄某1近亲属即郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼及甄某1母亲继承使用至今。南朗村委会诉称在将本案涉案房屋出租给甄某1，但直到一审庭审结束时都未能提供合法有效的房屋租赁合同及涉案房屋占地范围的土地权属证书以证明其具有本案涉案房屋的出租人。故南朗村委会不能证明其是本案涉案房屋的出租人，也非涉案房屋所有人，郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼不应向其返还涉案房屋。2、涉案房屋座落于540县道边上，房屋边缘与公路边沟外缘的间距为12米。《中华人民共和国公路管理条例》规定，在公路两侧修建永久性工程设施，其建筑物边缘与公路边沟外缘的间距为：县道不少于10米，涉案房屋占地范围的土地正属于公路建筑控制区的范围内。根据《中华人民共和国公路法》的规定，国务院交通主管部门主管全国公路工作，县级以上地方人民政府交通主管部门主管本行政区域内的公路工作，在公路两侧的建筑控制区内修建建筑物和地面构筑物应当经县级以上地方人民政府交通主管部门批准。因此，南朗村委会不具有本案涉案房屋及其占地范围的土地的所有权或管理权。一审法院在南朗村委会证据不足的情况下确认其为涉案房屋出租人及涉案房屋占地范围土地的所有人，是认定事实错误，故其不具有本案的诉讼主体资格。二、本案遗漏必要共同诉讼当事人。根据《中华人民共和国合同法》的规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋，甄某1的母亲在甄某1去世前一直与其居住在涉案房屋，因此甄某1的母亲有必要参加本案诉讼以维护其合法权益。一审法院遗漏必要共同诉讼当事人，违反民事诉讼法的程序规定，请二审法院予以纠正。三、南朗村委会不具有向郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼收取租金的权利。通过第一点的论述，南朗村委会不具有涉案房屋的所有权，也非涉案房屋的出租人，故不具有向郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼收取租金的权利。一审法院在认定事实错误的情况下，适用法律错误，南朗村委会不具有出租人资格，不应依据租赁合同取得非其应得收入。综上所述，一审法院认定事实错误导致适用法律错误，且遗漏必要共同诉讼人导致程序违法，恳请二审法院依法撤销一审判决，查清事实，依法改判驳回南朗村委会的全部诉讼请求。
南朗村委会辩称，南朗村委会认可一审判决，不同意郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼的上诉请求。
南朗村委会向一审法院起诉请求：1、郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼立即将其占用南朗村委会的位于南朗村公路边的一间店铺交还给南朗村委会。2、郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼向南朗村委会支付2003年至2016年期间的租赁费21000元。3、诉讼费由郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼负担。
一审法院认定事实：涉案房屋（无房产证，面积约130平方米，一层平房）为甄某1于二十年前向南朗村委会租赁的位于南朗村公路边（土名水围头）的一间店铺，双方并没有签订租赁合同。2001年至2002年期间甄某1在该店铺后面加建一间约70平方米的小房子。2003年1月3日甄某1向南朗村委会交付2002年的租金1500元后，就再也没有支付租金。2014年甄某1去世，其妻子郑春喜及子女甄丽琼、甄荣富、甄荣炼继续租用涉案房屋。2016年12月21日，南朗村委会向郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼发出通知，要求其在2016年12月31日前将存放在房屋内的物品清理后交回南朗村委会。因郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼没有如期搬迁，遂引起本次诉讼。
一审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。双方的争议焦点：1、南朗村委会是否本案适格的原告？2、是否遗漏必要诉讼参加人？3、涉案房屋是否应予返还给南朗村委会？4、租赁费是否要支付？如何计算？
一、关于南朗村委会的诉讼主体资格问题。虽然南朗村委会和甄某1没有签订书面租赁合同，但甄某1向南朗村委会支付租金，可以认定南朗村委会和甄某1之间存在租赁合同关系。鉴于甄某1在2014年已经去世，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十四条“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”的规定，郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼为甄某1生前共同居住的家庭成员，其可以按照原租赁合同租赁该房屋，且南朗村委会也没有提出异议，故南朗村委会和郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼之间存在房屋租赁合同关系。郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼辩解双方不存在租赁关系，出租人是古井镇政府或者是公路局，但没有提供证据，一审法院对其辩解不予采信。涉案房屋于二十多年前就由南朗村委会出租给甄某1，而《中华人民共和国公路法》有关公路沿线的规定于2004年才施行，甄某1与南朗村委会的租赁合同关系成立时并没有违反当时的法律强制性规定，是有效合同。退一步讲，即使南朗村委会并非涉案房屋所在土地的使用人或管理人，但根据合同相对性原则，并不影响南朗村委会（出租人）依据合同关系向承租人提出诉讼，故南朗村委会具有诉讼主体资格。
二、关于是否遗漏必要诉讼参加人的问题。郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼提出甄某1的母亲应当参加诉讼，但经一审审理查明，其母亲生活在台山市，并非涉案房屋的实际承租人，不是租赁合同关系的相对方，故甄某1的母亲不是必要诉讼参加人，一审法院对郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼的该项答辩意见不予采纳。
三、关于涉案房屋的返还问题。南朗村委会和郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼之间存在房屋租赁合同关系，但双方并没有书面合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，双方是不定期租赁关系。对于不定期租赁的解除，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，南朗村委会可以随时解除租赁关系，且其已在2016年12月向郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼发出通知。故，南朗村委会主张郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼交还涉案房屋，理据充分，一审法院予以支持。
需要注意的是，涉案房屋后面有间加建的小房子，因不是本案租赁关系的标的物，南朗村委会也明确诉求中不包括该房，故本案不作调整。
四、关于租赁费的问题。南朗村委会主张从2003年起至2016年的租赁费，鉴于郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼在一审庭审中抗辩2014年之前的租赁费已经超过诉讼时效，而南朗村委会并没有证据证明诉讼时效的中止或者中断，故郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼的抗辩意见有理。2015年和2016年的租赁费尚未超过诉讼时效，承租人郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼应按照原租赁合同支付租赁费给南朗村委会，即每年租赁费1500元，2015年和2016年的租赁费合计3000元。郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼辩解南朗村委会的负责人曾承诺郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼装修房屋后免费给郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼长期使用（抵偿租赁费），但双方并没有形成书面约定，且因涉案房屋属于集体财产，南朗村委会的负责人也无权私下将涉案房屋许给郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼无限期免费使用，故郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼的上述辩解，一审法院不予采纳。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十四条规定，判决：一、解除南朗村委会和郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼之间的房屋租赁合同关系。郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼应自判决生效之日起十五日之内向南朗村委会交回位于江门市新会区古井镇南朗村公路边（土名水围头）的一间房屋（面积约130平方米的一层平房，西边是公路，东、南、北三面是空地），并于交回日期前自行将房屋内的物品清理完毕。二、郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼应自判决生效之日起十五日之内向南朗村委会支付租赁费3000元。三、驳回南朗村委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取162.50元，由南朗村委会负担137.50元，由郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼共同负担25元。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。首先，鉴于本案南朗村委会不是以郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼非法占用涉案房屋侵犯其对涉案房屋的所有权或者使用权为由，而提出一审请求，故本案不属于物权保护纠纷。因郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼未抗辩主张其或者甄某1是涉案房屋的所有权人，故围绕南朗村委会的上述诉讼请求、事实和理由，本案中需要查明的基本事实包括南朗村委会与郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼或甄某1之间是否存在房屋租赁合同关系及履行情况、郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼是否已经交纳租金等，并不包括涉案房屋及其占用范围内土地的权属，即涉案房屋及其占用范围内土地权属不是对本案作出判决必须查明的基本事实及判决必需的依据，对应权属情况如何不影响本案审理结果，本案中没有对此进行审查的必要，故郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼上诉理由中涉及涉案房屋及其占用范围内土地的权属意见，本院不予审查。其次，二审法庭调查中，郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼当庭陈述甄某1的母亲一直在台山居住、在甄某1去世前未参与涉案房屋的酒楼经营，现有证据也未显示甄某1的母亲在甄某1去世后实际使用涉案房屋，据此应认定就涉案房屋，甄某1的母亲与南朗村委会不存在着房屋租赁合同关系，因此甄某1的母亲不是本案房屋租赁合同纠纷的必要诉讼当事人。郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼主张甄某1的母亲系本案必要的共同诉讼当事人，没有事实依据，本院不予支持；其据此认为一审法院遗漏必要诉讼当事人属程序违法的意见，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼提出上诉的问题。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是：1、就涉案争议房屋，南朗村委会和郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼之间是否存在事实上的租赁合同关系；2、郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼是否应将涉案争议房屋返还给南朗村委会及向南朗村委会支付3000元的租赁费。
关于第1个争议焦点。首先，基于如下理由，应认定就涉案房屋，在甄某1去世前，甄某1和南朗村委会存在事实上的房屋租赁合同关系，其中甄某1是承租人，南朗村委会是出租人：1、对于一审判决查明的如下事实：“涉案房屋（无房产证，面积约130平方米，一层平房）为甄某1于二十年前向南朗村委会租赁的位于南朗村公路边（土名水围头）的一间店铺，双方并没有签订租赁合同”，南朗村委会无异议，郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼在二审中亦曾表示无异议；虽然郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼在之后又作出不同的主张，但由于其不能合理解释陈述反复的原因及提供证据证明其不同的主张成立，故对其后来的不同主张不予采纳，对其对上述一审判决查明的事实曾作的认可，本院予以确认。2、甄某1向南朗村委会租赁涉案房屋的事实，有南朗村委会提交且郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼对其真实性无异议的《收据》原件（载明的内容是甄某1向南朗村委会缴纳租金，会计栏上签章为梁某1），证人梁某1（又名梁某1）在接受一审法院调查时明确陈述其是当时南朗村委会的会计且上述《收据》上载明的租金是甄某1向南朗村委会缴纳的情况等证据相互印证证实。其次，对于一审判决认定郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼在甄某1去世后实际占用涉案房屋的事实，郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼和南朗村委会均无异议，对此本院予以确认。据此，鉴于郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼与甄某1系家庭成员关系，结合郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼二审中陈述甄某1去世前系用涉案房屋用于家庭经营酒楼的主张及2016年12月21日前南朗村委会在明知涉案房屋由郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼实际占用但未提出异议的事实，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”的规定，应认定就涉案房屋，在甄某1去世后，郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼和南朗村委会存在事实上的房屋租赁合同关系，其中郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼是承租人，南朗村委会是出租人。综上，郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼以南朗村委会未能提供有效的房屋租赁合同上诉主张南朗村委会不是涉案房屋的出租人，理据不足，本院不予支持。因郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼和南朗村委会没有就涉案房屋签订书面租赁合同及约定租赁期限且根据本案案情无法确定租赁期限，故根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”和《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，双方之间存在的事实上的房屋租赁合同关系是不定期租赁合同关系。因此，南朗村委会基于其是涉案房屋的出租人，有权提起本案诉讼，是本案适格的原告，郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼上诉主张南朗村委会不是适格的原告，理据不足，本院不予支持。
关于第2个争议焦点。首先，如上所述，郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼和南朗村委会之间存在的事实上的不定期租赁合同关系，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，南朗村委会有权随时解除上述租赁合同关系。鉴于南朗村委会已于2016年12月21日要求郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼搬迁，结合南朗村委会自本案起诉之日的2017年2月17日至本案二审立案之日2017年6月18日亦有4个月时间的实情，应认定南朗村委会已经履行了上述法条规定的在合理期限之前通知承租人的义务。其次，由于南朗村委会是基于出租人的身份行使合同关系中出租人的相应权利而提出本案诉讼请求，而并非基于其是涉案土地及房屋的物权人提出本案诉讼请求，因此即使郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼主张涉案房屋所占用的土地属于古井镇政府的事实成立，以及本案南朗村委会未能提供相应权属证书证明其是上述土地的物权人，均不属于可以阻却南朗村委会行使上述基于租赁合同关系权利及衍生权利的正当事由。综上，南朗村委会基于出租人的身份，请求解除其与郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼之间存在的事实上的房屋租赁合同关系及郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼向其返还涉案房屋，理据充分，本院予以支持。再次，郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼从甄某1去世的2014年开始实际占用涉案房屋且未履行向南朗村委会缴纳租金的义务，南朗村委会作为出租人请求承租人郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼缴纳租金，理据充分，本院予以支持；由于郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼对一审判决认定的租金标准1500元/年未上诉提出异议，对此本院予以确认。因此，一审判决郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼向南朗村委会支付2015年和2016年租金3000元，并无不当，本院予以确认。
综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费325元，由郑春喜、甄丽琼、甄荣富、甄荣炼共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立辉
审 判 员 许世清
审 判 员 陈史豪
二〇一七年八月三十日
法官助理 钟宏鹏
书 记 员 李慕华