山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁07民终2082号
上诉人（原审被告）：潍坊亿丰置业有限公司，住所地：山东省潍坊高新产业技术开发区健康东街8888号。
法定代表人：黄贤明，董事长。
委托诉讼代理人：徐振才，山东衡明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于龙慧，女，1974年8月27日出生，汉族，住山东省昌邑市。
委托诉讼代理人：杨晓敏，山东致允律师事务所律师。
原审被告：潍坊亿丰商业物业管理有限公司，住所地：山东省潍坊高新产业技术开发区健康东街8888号（亿丰置业公司三楼）。
法定代表人：宋计成，董事长。
上诉人潍坊亿丰置业有限公司（以下简称潍坊亿丰置业公司）因与被上诉人于龙慧、原审被告潍坊亿丰商业物业管理有限公司(以下简称潍坊亿丰物业公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0791民初379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
潍坊亿丰置业公司上诉请求：1.撤销山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0791民初379号民事判决，依法发回重审或改判；2.本案全部诉讼费用由被上诉人于龙慧承担。事实与理由：一、上诉人潍坊亿丰置业公司不应当承担支付被上诉人于龙慧所诉奖励金的义务。因合同具有相对性，上诉人潍坊亿丰置业公司与被上诉人于龙慧之间是房屋买卖关系，《委托经营管理合同》、《补充协议书》是被上诉人于龙慧与潍坊亿丰物业公司签订的，且被上诉人于龙慧自愿将涉案房产委托潍坊亿丰物业公司经营管理并收取租金。上诉人潍坊亿丰置业公司不是合同相对人，租金也不是上诉人潍坊亿丰置业公司承诺要给被上诉人于龙慧的，上诉人潍坊亿丰置业公司不应当承担共同支付的义务。二、合同具有相对性，被上诉人于龙慧是与潍坊亿丰物业公司签订的《委托经营管理合同》及《补充协议书》，潍坊亿丰物业公司也承认是由其对被上诉人于龙慧的房产统一进行管理，因此该合同不能约束上诉人潍坊亿丰置业公司。
于龙慧未提交书面答辩意见。
潍坊亿丰物业公司未提交书面答辩意见。
于龙慧向一审法院起诉请求：1、潍坊亿丰置业公司、潍坊亿丰物业公司共同支付所欠于龙慧租金40808元（自2015年1月1日起-2016年12月31日止）及逾期利息。2、潍坊亿丰置业公司、潍坊亿丰物业公司共同支付奖励17728元。3、本案的诉讼费用由潍坊亿丰置业公司、潍坊亿丰物业公司承担。
一审法院认定事实：于龙慧与潍坊亿丰置业公司签订商品房预售合同一份，约定于龙慧购买潍坊亿丰置业公司开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座A2-1289号商铺，建筑面积为25.9平方米，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并约定该商品房的房屋使用权归潍坊亿丰置业公司。合同签订之后，潍坊亿丰置业公司并未将于龙慧购买的上述房屋实际交付给于龙慧。于龙慧与潍坊亿丰物业公司签订委托经营管理合同，约定：就于龙慧预定（购买）的亿丰时代广场A2-1289号商铺，预售面积为25.9平方米，今后委托潍坊亿丰物业公司经营管理，潍坊亿丰物业公司拥有对该商铺经营权统一规划、统一招商、统一定价，以潍坊亿丰物业公司名义统一出租、统一管理；委托期限二十年，自2011年1月1日起计；收益方式为委托期内第一至第三年商铺免费交与潍坊亿丰物业公司管理，商铺经营收入归潍坊亿丰物业公司，第四至十年潍坊亿丰物业公司每年固定按固定租金为20404元向于龙慧支付租金，潍坊亿丰物业公司实际出租收入低于以上标准，不足部分由潍坊亿丰物业公司补足，第十一至二十年潍坊亿丰物业公司根据实际租赁收入与于龙慧结算，商铺实际租赁收入的90%归于龙慧，其余10%作为委托佣金归潍坊亿丰物业公司所有，竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整，因租赁产生的各种税费潍坊亿丰物业公司有权从于龙慧收益中代扣代缴；支付方式为从第四年起租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付；违约责任为因一方违约导致本合同未能履行或者不能足期履行，年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。于龙慧在合同落款处签字按捺手印，潍坊亿丰物业公司在合同落款处盖章。上述房产已办理了房产证。对于于龙慧主张的租金问题，于龙慧认为潍坊亿丰置业公司将其开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座出租给银座家居有限公司使用，该公司又与于龙慧签订商品房预售合同，将上述房产分割出售给于龙慧等小业主，但亿丰置业公司并未按约定期限向于龙慧交付房屋，而是一直由亿丰置业公司出租给银座家居有限公司，之后，潍坊亿丰物业公司与于龙慧签订了委托经营管理合同，但潍坊亿丰物业公司并未实际经营管理上述房产，潍坊亿丰置业公司、潍坊亿丰物业公司与于龙慧既存在房屋买卖关系也存在委托租赁经营房屋关系，更证明了潍坊亿丰物业公司是在潍坊亿丰置业公司的安排下对于龙慧与潍坊亿丰置业公司签订的协议进行了相应的补充，因此，潍坊亿丰置业公司、潍坊亿丰物业公司应共同承担返还于龙慧租金的义务。于龙慧主张委托经营管理合同签订以后，潍坊亿丰置业公司仅支付2014年1月1日-2014年12月31日一年的租金20404元。因此，于龙慧要求潍坊亿丰置业公司、潍坊亿丰物业公司支付自2015年1月1日起至2016年12月31日止的租金40808元。根据（2015）开民初字第1342号案件卷宗记载，一审法院曾到案外人山东银座家居有限公司对其进行了调查，查明的情况为：2009年12月，潍坊亿丰置业公司与山东银座家居有限公司签订合同书，约定潍坊亿丰置业公司在潍坊高新区惠贤路健康东街口兴建的大型商场（亿丰时代广场一期A1A2座）在完工后交由山东银座家居有限公司承租并经营，待山东银座家居有限公司组建的潍坊银座家居有限公司成立后，山东银座家居有限公司在本合同中的所有权利义务由潍坊银座家居有限公司自然继受，租赁期限二十年，自房屋交付之日起计算，潍坊亿丰置业公司应在2010年7月30日前交付房屋，租金的支付金额为第一到第五年0.4元/天/平方米、第六至第十年0.5元/天/平方米、第十至第十五年0.6元/天/平方米、第十六年至第二十年0.7元/天/平方米，潍坊亿丰置业公司交付之日起270天免租期，之后计算租金，租金按季度支付。山东银座家居有限公司与潍坊亿丰置业公司签订上述合同时，涉案楼房还未实际交付，后来山东银座家居有限公司入场后，租金一直交付给潍坊亿丰置业公司。2014年5月，潍坊银座家居有限公司与潍坊亿丰置业公司签订了租赁合同，约定由潍坊银座家居有限公司继续履行山东银座家居有限公司与潍坊亿丰置业公司签订的合同，承租的地点、期限、租金支付金额及方式等不变，山东银座家居有限公司与潍坊亿丰置业公司签订的原合同失效。潍坊银座家居有限公司也是将租金交付给了潍坊亿丰置业公司。该公司还称，山东银座家居有限公司与潍坊亿丰物业公司没有关系，山东银座家居有限公司对潍坊亿丰置业公司将山东银座家居有限公司承租涉案房屋出售给于龙慧等小业主的事情不知情，直到2014年年中因亿丰公司欠小业主租金，有部分小业主到商场，才知道亿丰公司已将部分房屋出售，对于潍坊亿丰物业公司与于龙慧等小业主之间的委托经营管理关系不知情，潍坊银座家居公司于2015年6月30日正式闭店摘牌。另查明，于龙慧同意潍坊亿丰置业公司、潍坊亿丰物业公司按合同约定在代于龙慧扣缴相应税费后向于龙慧支付租金。关于于龙慧主张的奖励17728元，于龙慧提供了关于奖励的补充协议，该协议约定因于龙慧在公司销售房屋时介绍客户较多，公司决定给予于龙慧奖励，承诺于2015年12月30日给予于龙慧奖金17728元，因此要求潍坊亿丰置业公司、潍坊亿丰物业公司支付奖励17728元。以上事实，有于龙慧提供的商品房预售合同、委托经营管理合同、房屋所有权证、说明等证据及当事人的陈述等在案为证，足以认定。一审法院认为，于龙慧与潍坊亿丰置业公司、潍坊亿丰物业公司所签订的商品房预售合同、委托经营管理合同系各方的真实意思表示，且不违反法律、强制性法规的规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行各自义务，于龙慧要求潍坊亿丰置业公司、潍坊亿丰物业公司继续履行合同，本院予以支持。潍坊亿丰置业公司与于龙慧签订商品房预售合同将其开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座房产进行产权分割后出售给于龙慧，于龙慧将房款支付给了潍坊亿丰置业公司，且在《商品房预售合同》第十七条中明确约定于龙慧购买的房屋使用权归潍坊亿丰置业公司所有，同时潍坊亿丰置业公司与山东银座家居有限公司及之后的潍坊银座家居有限公司签订的《租赁合同》约定潍坊亿丰置业公司为出租方，且由潍坊亿丰置业公司收取包括涉案商铺在内的整个商场的租金，因此，潍坊亿丰置业公司既是上述房产的出售者又是出租经营者。于龙慧虽然与潍坊亿丰物业公司签订了委托经营管理合同，约定了于龙慧将其购买的涉案房产在一定期限内委托潍坊亿丰物业公司经营管理，但于龙慧并未实际取得其房产，潍坊亿丰物业公司并未取得涉案房产的实际使用及经营权，而是由潍坊亿丰置业公司一直实际占有、出租、收取租金。因此，本案中，作为涉案房屋的出售及委托经营管理合同的实际履行者潍坊亿丰置业公司与作为委托经营管理合同签订者的潍坊亿丰物业公司之间为共同经营关系，应共同承担对于龙慧的相关责任，潍坊亿丰置业公司、潍坊亿丰物业公司应按合同约定共同履行向于龙慧支付租金的义务。潍坊亿丰置业公司辩称其并非涉案商场的实际运营管理者，亦非《委托经营管理合同》的相对人，不应承担支付租金的义务的答辩理由与事实不符，本院不予支持。因双方在委托经营合同中约定了自委托期的第四年起即2014年至第十年租金半年一付，但潍坊亿丰置业公司、潍坊亿丰物业公司未依约履行2015年1月1日之后支付租金义务，对于龙慧主张二者共同向于龙慧支付自2015年1月1日至2016年12月31日所欠于龙慧租金40808元的诉讼请求，符合法律规定且在二者应付租金范围内，故本院予以支持。对租金的支付方式，因本案所涉租赁费系于龙慧委托潍坊亿丰置业公司、潍坊亿丰物业公司统一对外租赁经营所得，合同中约定了二者有权代扣代缴税金，于龙慧也同意由二者代扣代缴税金后支付，故由二者统一开具发票并代扣税金最有利于合同履行，方便双方，因此，潍坊亿丰置业公司、潍坊亿丰物业公司应在代于龙慧扣缴相应税费后支付于龙慧租金，具体税率以税务部门征收标准为准。关于于龙慧主张的逾期利息，合同并无约定，本院不予支持。关于于龙慧主张的奖励17728元，因在双方签订的补充协议中潍坊亿丰置业公司、潍坊亿丰物业公司自愿承诺奖励给于龙慧17728元，但二者至今未按协议给付，于龙慧要求潍坊亿丰置业公司、潍坊亿丰物业公司支付，理由正当，本院予以支持。潍坊亿丰置业公司、潍坊亿丰物业公司经本院传票合法传唤，拒不到庭参加诉讼，应视为对本案相应诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、潍坊亿丰置业公司、潍坊亿丰物业公司共同支付于龙慧自2015年1月1日至2016年12月31日的租金，租金数额为40808元中扣除代于龙慧所缴纳税金后的剩余部分（具体税率以税务部门征收标准为准），支付奖励款17728元；于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回于龙慧的其他诉讼请求。案件受理费1263元，减半收取632元，由潍坊亿丰置业公司、潍坊亿丰物业公司负担。
本院认为，涉案《商品房现房买卖合同》、《委托经营管理合同》均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均为有效合同，各方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，尽管被上诉人于龙慧与上诉人潍坊亿丰物业公司签订了《委托经营管理合同》，约定被上诉人于龙慧将所购商铺委托给上诉人潍坊亿丰物业公司统一经营管理，但上诉人潍坊亿丰置业公司与被上诉人于龙慧签订的《商品房现房买卖合同》第十七条规定，被上诉人于龙慧购买涉案商铺后，该商铺的使用权归上诉人潍坊亿丰置业公司；同时，上诉人潍坊亿丰置业公司与山东银座家居有限公司、潍坊银座家居有限公司签订的《租赁合同》约定上诉人潍坊亿丰置业公司作为出租方，对包括涉案商铺在内的整个商场整体出租并收取租金。《商品房现房买卖合同》、《租赁合同》的上述约定内容与一审法院对山东银座家居有限公司的调查内容能够相互印证，形成了有效证据链，能够证实上诉人潍坊亿丰置业公司参与涉案商铺的出租并受益的事实。故一审法院认定上诉人潍坊亿丰置业公司系涉案商场的实际经营者之一并无不当。上诉人潍坊亿丰置业公司收取承租人的租金后，应当按照合同约定，与潍坊亿丰物业公司共同向被上诉人于龙慧支付房屋托管费用。上诉人潍坊亿丰置业公司关于其并非涉案商场的实际运营管理者，亦非《委托经营管理合同》的相对人，不应当承担支付租金与奖励义务的上诉理由与事实不符，本院不予支持。
综上，上诉人潍坊亿丰置业公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1263元，由上诉人潍坊亿丰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张国良
审判员 王 斌
审判员 王 峰
二〇一七年六月二十六日
书记员 郑 伟