海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼01民终1315号上诉人（原审原告、反诉被告）：陆家业，男，1938年4月15日出生，汉族，住海口市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：毛月秀，女，1958年8月15日出生，汉族，住海口市。上诉人陆家业因与被上诉人毛月秀房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初1195号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆家业上诉请求：1.撤销海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初1195号民事判决书第二、第三项判决；2.判令毛月秀支付陆家业违约金2万元；3.诉讼费用由毛月秀承担。事实和理由：一、一审判决认定陆家业已收取毛月秀2万元定金，判决陆家业予以返还无证据支持，属认定事实错误。该判决应予以撤销。毛月秀与陆家业于2015年11月19日签订《房屋出售合同书》，约定陆家业将涉案房屋卖给毛月秀，价款为人民币35万元，毛月秀在签订本合同时，支付定金人民币2万元，毛月秀首付10万元后，陆家业积极配合毛月秀办理有关房产过户手续，待房产过户到毛月秀名下之时，毛月秀应向陆家业付清全部房款余额。合同书还约定：本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付2万元违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付壹仟罚金，逾期30日视为毁约。合同书签订后毛月秀拒绝支付定金2万元及购房款给陆家业，至今已超过一年多时间，陆家业催促毛月秀多次均未果。毛月秀的行为已构成违约。毛月秀称其已支付2万元定金给陆家业，没有任何支付凭证能证明，而证人周某与毛月秀认识，与之关系特殊，且其证言不能证明陆家业收取过毛月秀的具体钱款，不能作为认定事实的依据。二、毛月秀应支付陆家业违约金2万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条及双方签订的《房屋出售合同书》中有关违约条款的约定，毛月秀未按约支付陆家业定金2万元，陆家业除了要求解除双方签订的《房屋出售合同书》外，要求毛月秀支付违约金2万元有事实和法律依据，请求二审法院依法支持陆家业的上诉请求。毛月秀辩称：一、关于是否支付2万元定金的问题。一审开庭时，毛月秀申请证人出庭，明确证实毛月秀已交付了2万元定金，且双方都有采用现金的交易习惯。一审判决据此采信毛月秀已支付2万元定金的主张，有事实和法律依据。陆家业称其没有收到该2万元属无理缠讼。二、关于陆家业要求毛月秀支付违约金的问题。合同签订后，毛月秀根据合同约定积极履行义务，并按时支付了2万元定金，约定房屋办理房产证后就将涉案房屋买下，毛月秀并无违约，陆家业要求毛月秀支付违约金并无事实和法律依据。陆家业现在已将房屋出售给他人。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予以维持；陆家业的上诉请求无事实和法律依据，应依法予以驳回。陆家业向一审法院起诉请求：1.解除陆家业与毛月秀签订的《房屋出售合同书》；2.毛月秀支付陆家业违约金2万元；3.诉讼费用由毛月秀承担。毛月秀向一审法院提出反诉请求：1.解除双方所签订的《房屋出售合同书》；2.陆家业向毛月秀双倍返还定金4万元；3.陆家业承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月1日，陆家业与毛月秀签订了《房屋出租协议》，约定将陆家业位于海口供电局南天宿舍1-201房租赁给毛月秀，租赁期由2015年10月1日至2018年10月1日止。该房屋每月租金1000元，毛月秀一次性交付三年租金36000元。后陆家业、毛月秀又于2015年11月19日签订《房屋出售合同书》，约定陆家业将前述租赁房屋在取得产权证号后卖给毛月秀，房款共计35万元。毛月秀在签订本合同时，支付定金2万元。庭审中毛月秀申请证人周某出庭，周某系蓝天路供电所宿舍小区保安，其向法庭陈述，曾在小区内看到毛月秀拿着两叠钱给陆家业，毛月秀告知周某钱款用于交购房定金。一审法院认为，首先，陆家业、毛月秀签订的《房屋出售合同书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。现双方以各自理由主张解除合同，可认定为双方对合同解除的合意，故对双方要求解除合同的主张予以支持。其次，关于毛月秀是否按合同约定支付了定金2万元的问题。庭审中陆家业、毛月秀均确认之前租赁房屋时的交易习惯为现金支付，并经证人周某出庭作证，对毛月秀抗辩已支付定金2万元的事实，予以采纳。合同解除后，毛月秀支付的定金，陆家业应当予以返还。第三，关于陆家业要求毛月秀支付违约金2万元及毛月秀反诉陆家业要求双倍返还定金4万元的问题。根据陆家业、毛月秀签订的《房屋出售合同书》中第七条：”本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付贰万元的违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付壹仟罚金，逾期30日视为毁约。”涉案合同虽然约定了2万元的违约金，但毛月秀在明知该房屋暂时没有房产证的情况下交付定金，合同中已明确约定房屋在取得房产证后才可出售，且合同中没有明确约定首付款10万元的支付时间，在房产证未办妥的情况下，毛月秀交付房屋首付款以及双方办理过户手续的时间均难以确定，双方不存在违约情况，陆家业、毛月秀互相要求支付2万元违约金的理由欠当，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，一审判决：一、解除陆家业与毛月秀签订的《房屋出售合同书》；二、陆家业返还毛月秀定金2万元；三、驳回陆家业的其他诉讼请求；四、驳回毛月秀的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费350元，由陆家业负担。反诉案件受理费400元，由毛月秀、陆家业各负担200元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明，陆家业于2016年12月27日提交的民事起诉状中称,毛月秀签订《房屋出售合同书》后拒绝支付购房款，构成违约，诉请确认其与毛月秀之间的《房屋出售合同书》无效。此后其于2017年3月13日提交的变更诉讼请求申请书中称，《房屋出售合同书》签订后毛月秀拒绝支付定金2万元及购房款给陆家业，构成违约，诉请解除《房屋出售合同书》，主张毛月秀向其支付违约金2万元。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，对于一审认定陆家业与毛月秀签订的《房屋出售合同》属有效合同且双方具有解除合同的合意，据此判决解除该合同的部分，双方当事人均无异议，本院予以维持。本案争议焦点为：1.陆家业是否收取毛月秀2万元定金；2.毛月秀应否向陆家业支付违约金2万元。关于陆家业是否收取毛月秀2万元定金的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：”对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”。本案中，证人周某出庭作证，证明其在保安室外看到毛月秀拿了两叠钱给陆家业，毛月秀告知其这钱是用于交购房定金。该证人系小区保安，与毛月秀和陆家业均无利害关系。根据其证言，再结合之前租赁关系中双方交易习惯为现金交付，《房屋出售合同书》中明确约定毛月秀在签定合同时需支付定金2万元，而陆家业于2016年12月27日首次提交的民事起诉状中并未主张毛月秀未支付购房定金等相关事实，能够认定毛月秀支付定金2万元的事实具有高度可能性。一审法院认定毛月秀在签订合同时支付定金2万元并判决合同解除后陆家业予以返还并无不当，本院予以维持。陆家业关于其未收取毛月秀购房定金2万元的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于毛月秀应否向陆家业支付违约金2万元的问题。《房屋出售合同书》约定，涉案房屋在取得房屋产权证后才可出售给毛月秀，但至今陆家业仍未取得产权证，且合同未约定毛月秀支付首付10万元的具体时间，因此，陆家业上诉主张毛月秀未按约支付定金和购房款属违约无事实根据和合同依据，本院不予采纳。一审判决未支持陆家业要求毛月秀支付2万元违约金的诉请并无不当，本院予以维持。综上，陆家业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由陆家业负担。本判决为终审判决。审判长 陈 璐审判员 王法坚审判员 黄玉臣书记员 张 洁[盖章位置]