海南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）琼民申537号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：海南万宁万鑫实业有限公司。住所地：海南省万宁市和乐财政所内。法定代表人：林夏和，该公司总经理。委托诉讼代理人：林天能，海南维特律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：唐某某，男，1950年5月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：葛肖斐，海南信达律师事务所律师。原审被告:邹某某，男，1955年10月24日出生,汉族。委托诉讼代理人：朱美如、姚冰，海南广哲律师事务所律师。再审申请人海南万宁万鑫实业有限公司（以下简称万鑫公司）因与唐某某、邹某某房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初1236号民事判决及海南省海口市中级人民法院（2016）琼01民终3291号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。万鑫公司申请再审称，一、原判存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项规定的”原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的”情形。原判认定被申请人与邹某某于2008年11月26日签订的《房屋买卖协议》合法有效，并对申请人产生代理后果，缺乏证据证明，没有事实根据和法律依据。1.邹某某的售房行为并不是以申请人的名义售房，而是邹某某与被申请人恶意串通，隐瞒真相，虚构房屋买卖事实自己售房自己受益，其所称的售房款也是归其自己所有。本案的证据可证明申请人的房屋一直处在委托邹某某出租状态，因此，申请人对自己的房屋八年前被邹某某出卖毫不知情。申请人对邹某某欺诈及与他人恶意串通出售房屋的行为不负任何法律责任。本案中，没有任何证据证明邹某某是以申请人的名义实施售房行为。2.申请人与邹某某2008年11月1日签订的《委托合同》第四条特别约定：第三方与乙方（邹某某）签订上述房屋转让合同所付的购房款，应付给甲方（万鑫公司）在银行开设的账户上，甲方应及时向付款方（第三方或乙方）出具收据或发票。被申请人与邹某某的房屋买卖行为违反了《委托合同》约定的委托内容。另外，《委托书》是申请人在出具《委托合同》前出具，《委托书》的代理权利内容已被《委托合同》的相关条款明确变更。3.没有合法有效的证据证明被申请人支付了311328元购房款。二、原判存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（三）项规定的”原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的”情形。本案中，《委托合同》、《委托合同补充协议书》、《房屋出租合同》等证据可证明申请人与邹某某于2008年11月1日至2014年3月18日之间已从委托出售房屋关系变更为委托出租关系，涉案房屋至2014年3月18日仍处于没有出售状态。被申请人作为一个具有完全行为能力的人，明知邹某某仅仅是代理人，在房屋价格极低且房屋所有权并没有过户至申请人名下的情形下，应当知道该房屋所有权存在权利瑕疵或纠纷，仍然签订《房屋买卖协议》，据此可证明其与邹某某有恶意串通的行为。另外，被申请人与邹某某均未能就其并非恶意串通，且未侵犯申请人的权益提交相应证据加以证明，应当承担举证不能的责任。因此，本案证据和客观事实足以证明邹某某的代理行为具有明显的欺诈，2008年11月26日的《房屋买卖协议》系邹某某与被申请人恶意串通、伪造证据的情形，该房屋转让不是申请人的真实意思表示，对申请人不具有法律约束力。三、原判存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定的”原判决、裁定适用法律确有错误的”情形。1.原审法院判决未收到购房款的申请人协助被申请人办理房产过户手续明显违反了物权法关于物权变动的法律规定。2.二审判决认为2011年签订的《委托合同补充协议》和2014年3月18日签订的《房屋出租合同》不能对抗2008年11月26日的《房屋买卖协议》错误。综上所述，原判在采信证据、认定事实和适用法律均存在错误，导致判决结果严重错误，请求撤销原审判决，依法再审本案，驳回被申请人的全部诉讼请求，本案全部诉讼费由被申请人及邹某某共同承担。唐某某提交意见称，《房屋买卖协议》是真实的，邹某某是基于授权委托、房产证等材料进行售房，邹某某代表申请人将房子出售给被申请人，委托期限及权限都是完善的，被申请人有理由相信邹某某的代理行为是合法有效的。被申请人买房子是为了自住，并没有出租。《房屋买卖协议》签订后，被申请人就通过银行转账的方式全部支付了购房款，后取得房屋的钥匙和房产证，并且自己装修，购买了家电家具。2016年6月，被申请人还对外墙进行了翻新，证明被申请人有业主的身份，不存在恶意串通、虚构事实的情形。关于过户的问题，被申请人履行了义务，合同相对方不履行自己的义务，不给被申请人过户，构成了违约。邹某某为了自我保护，没有一次性付钱给申请人，而是以出租的形式转款给申请人，那是他们之间的问题，和本案没有关系。请求法院驳回申请人的再审请求，维持原审判决。邹某某提交意见称，一、原审法院认定其于2008年11月26日签订的《房屋买卖协议》合法有效，对其产生代理后果，事实清楚，证据充分。二、其从未向申请人隐瞒上述代理行为，相反是在代理行为完成之后，其还积极主动向申请人汇报上述代理行为的进展，屡次督促申请人依约履行过户义务，但因房屋过户税费的问题，申请人一直拖延履行办证义务。三、其作为代理人，收取报酬的前提仅是促成申请人与被申请人之间的交易，其利益完全独立于《房屋买卖协议》中的双方主体，与合同中的买方或是卖方均不具有一致的利益，因此也不可能串通其中一方来损害另一方的利益。且在本案之中，申请人并未提供任何证据证明被申请人与其恶意串通签订此份合同，应承担举证不能的不利后果。其作为联系买方与卖方的中间人，更希望本着诚实信用的原则，及时披露案情，并敦促合同双方各自妥善履行自身义务，维护交易的稳定安全，以维护其作为中间人的商业信誉。四、其受申请人的委托，在代理期限及代理权限范围内，以申请人的名义与被申请人订立房屋买卖合同，由此产生的法律后果应直接归属于申请人，其作为代理人依法不负有履行合同的义务。综上，原审法院认定其与被申请人于2008年11月26日签订的《房屋买卖协议》合法有效，认定事实清楚，证据充分。本院经审查认为，本案属于房屋买卖合同纠纷案件。一、关于原判认定的基本事实是否缺乏证据证明的问题。申请人称该合同是被申请人与邹某某恶意串通签订的，但并未提供证据予以证明，在本案现有证据无法证明邹某某与被申请人恶意串通的情况下，邹某某与申请人之后又分别签订的《委托合同补充协议》、《房屋出租合同》，均不能对抗邹某某与被申请人之前签订的《房屋买卖协议》。申请人与邹某某签订的《委托合同》中约定邹某某有权代收房款，虽然《委托合同》还约定购房款应交付至申请人的银行账户，但邹某某确认已经收到被申请人全部购房款，应认定被申请人已经履行完支付购房款义务，邹某某是否将购房款交付给申请人与被申请人无关，就购房款问题，邹某某与申请人可依据双方签订的《委托合同》的约定另行处理。邹某某根据《委托合同》和《委托书》，在代理权限内以申请人的名义与被申请人签订《房屋买卖协议》的行为，应由申请人承担民事责任。因此，原判根据《委托书》、《委托合同》、《房屋买卖协议》等证据对《房屋买卖协议》的效力予以认定并无不当。再审申请人关于原判存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项规定情形的理由不能成立。二、关于原判认定事实的主要证据是否伪造的问题。申请人提供了《委托合同》、《委托合同补充协议书》、《房屋出租合同》等证据欲证明原判认定事实的主要证据是伪造的，但《委托合同补充协议书》、《房屋出租合同》等均是在《房屋买卖协议》之后签订的，在没有证据证明邹某某与被申请人恶意串通的情况下，不能对抗成立在先的《房屋买卖协议》。因此，本案现有证据不能证明原判认定事实主要证据是伪造的。再审申请人关于原判存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（三）项规定情形的理由不能成立。三、关于原判是否存在适用法律错误的问题。1.邹某某在代理权限内以申请人名义签订《房屋买卖协议》的行为，应由申请人承担民事责任。因此，原审法院判决申请人协助被申请人办理房产过户手续并未违反物权法关于物权变动的法律规定。2.本案现有证据无法证实邹某某与被申请人有恶意串通的情形，因此，虽然邹某某与申请人之后又分别签订了《委托合同补充协议》、《房屋出租合同》，但该《委托合同补充协议》和《房屋出租合同》均不能对抗被申请人与邹某某之前签订的《房屋买卖协议》。因此，原判认定《委托合同补充协议》和《房屋出租合同》均不能对抗《房屋买卖协议》并无不当。再审申请人关于原判存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定情形的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回海南万宁万鑫实业有限公司的再审申请。nom3mpkpkmd3kdmitl审判长  陶永夫审判员  王样国审判员  吴剑萍二〇一七年七月二十日书记员  冯 兰