广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第351号
上诉人（原审原告）：潘荣，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：刘俊峰，广东中信致诚律师事务所律师。
委托代理人：区庆萍，广东中信致诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潘文飞，男，汉族，住广东省罗定市。
委托代理人：陈慈梅，广东龙浩律师事务所律师。
委托代理人：何健珊，广东龙浩律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：潘华，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：游钻妍，广东楉泓律师事务所律师。
上诉人潘荣因与被上诉人潘文飞、潘华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第812号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：驳回潘荣的诉讼请求。案件受理费减半收取4500元，由潘荣负担。
上诉人潘荣不服原审判决，向本院提起上诉称：一、潘文飞并未支付任何购房款。1、潘荣在一审程序中提交的证据以及潘华的陈述充分证明了潘文飞未支付房款。《房地产买卖契约》签订的日期是2001年1月19日，第一页清楚显示：甲方（即潘荣）没有收到乙方（即潘文飞）预付的购房定金。该契约的内容已充分证明：双方在签订契约当天以及之前的时间里，潘文飞没有支付过任何房款。潘华是潘文飞购房的全权代理人，他在一审的庭审中明确表明：潘文飞一直没有支付房款，而且潘荣一直通过他向潘文飞追讨房款。2、潘文飞未能举证证明已经付清房款。潘文飞声称在2000年中秋节已向潘荣付清了32万元房款，但仅提供了一份《证明》，且无法证实该份证明由谁书写，该份证明的性质属于证人证言，证言的内容与书面证据《房地产买卖契约》所反映的内容相反，也与潘华的陈述不符。在书证和证人证言反映的内容发生冲突时，书证的证明力远远高于证人证言的证明力，因为书证是形成当时已经固定下来，不能被篡改，而且潘华的陈述也印证了潘文飞尚未支付房款的事实。3、潘文飞主张2000年中秋节已经支付房款不属实。2000年中秋节距2001年签订合同有将近半年的时间，如果在2000年中秋节已支付款项，潘文飞在罗定也可以回来签订合同办理过户手续，而不需委托潘华。潘文飞不可能在没有签订合同的情况下支付全部款项，且其对何时支付购房款的四次陈述前后不一，分别是：（1）在（2013）佛南法沥民三初字197号案庭审中陈述，签订合同之后支付全部房款，与该案上诉状的陈述一致。（2）在（2014）佛中法民一终字153号案中，陈述2000年中秋节在其家里连同向潘某甲借的8万块一次性给潘荣。（3）本案二审第一次庭审中陈述是分多次向潘荣付款的。潘文飞居住在罗定，潘荣住在南海，32万不可能支付现金，应该是转账方式，所以潘文飞说以现金一次性支付与通常交易不符。4、潘文飞如果已经支付房款，在十二、三年的时间内不可能没有办理国土证。本案审理期间经潘文飞申请查明，涉讼房屋的土地没有办理抵押登记，土地使用权过户不存在任何阻碍。5、如果潘文飞已经支付购房款，涉讼房屋不可能十几年由潘荣控制占有，每年租金两三万，总共已超过32万，也不可能全部任由潘荣收取。
二、涉案房屋从未交付给潘文飞占有使用。1、从2001年签订合同至今，潘文飞没有支付过任何物业、电费、水费等相关费用。2、潘文飞在罗定工作，只是偶尔回来看望父母，并不固定住在6楼，哪层空的住哪层。3、潘文飞没在涉案房屋内购置过任何家具及家电。4、潘文飞曾陈述办理过涉案房屋的入伙仪式，但没有提供任何证据如照片等证明。
三、本案潘荣的起诉没有超过诉讼时效期间。1、2001年潘文飞委托潘华作为其代理人，全权处理涉讼房屋的买卖事宜。且潘文飞也确认委托潘华全权处理买房事宜，且至今未取消对潘华的授权委托。虽然《房地产买卖契约》签订于2001年，但由于潘文飞一直未支付房款，潘荣一直向潘文飞的代理人即潘华追讨房款，其法律效果等同于向潘文飞本人追讨，潘荣提出支付房款的要求引起诉讼时效期间的中断。原审法院完全无视潘华的陈述内容，认定“潘荣未能举证证明期间发生诉讼时效期间中断”是错误的。潘荣未收取的房款仍应受法律保护。2、潘荣一直占有使用涉案房屋，收取租金可当做为迟延履行合同的滞纳金，应视为潘文飞愿意继续履行合同的意思表示，所以潘荣要求潘文飞支付房款没有超过诉讼时效期间。
综上所述，潘荣已经举证证明潘文飞从未支付过任何房款，而且在签订合同之后，不断向潘文飞提出支付房款的请求，诉讼时效期间发生中断，潘文飞理应支付房款以及滞纳金。原审法院完全罔顾潘荣不断向潘文飞追讨房款的事实，错误认为潘荣起诉已经超过诉讼时效期间，驳回潘荣的诉讼请求，损害了潘荣的合法权益。恳请法院依法撤销原审判决，改判潘文飞、潘华向潘荣支付购买位于南海××大道（××）的房屋的价款320000元以及逾期支付购房价款的滞纳金200000元（滞纳金从2014年3月20日计起，按照每日千分之五计算，暂计至2014年7月25日的滞纳金为200000元），本案一、二审诉讼费用由潘文飞、潘华承担。
被上诉人潘文飞答辩称：原审判决正确。一、潘文飞已经支付全部购房款，并且在2001年1月19日申请办理了房产证过户登记，生效的法律文书也已经确认了潘文飞对涉案房屋的所有权，国土证未办理是因当时整栋房屋整体办理贷款抵押，不宜办理国土证，而绝非达成了所谓的补充约定，因此潘荣有义务协助潘文飞办理国土证的登记手续。本案一审法院向国土部门发函查询能否办理国土证，复函并未显示涉案房产的国土证在2001年无抵押登记。
二、潘文飞已全部付清房款有潘某甲的证言为证，潘某甲作为证人在（2014）佛中法民一终字第153号案庭审中当庭出庭作证。常言说长兄为父，长兄的话最有权威，不会偏袒任何一个兄弟，也符合情理。而且如果潘文飞未付清房款，潘荣即办理房产证过户不符常理，而且长达14年之久也不追收更不符情理。潘文飞对于付款细节陈述不一，是因为已经过去十几年，回答可能有所出入，但结合潘某甲的陈述可印证是在2000年中秋付清款项。当年转账方式不常见，潘文飞个人习惯现金支付，有潘某甲的证言予以证明。
三、因双方签订的合同是房管局的格式版本，而且2000年中秋节已支付，所以在已收到购房定金处为零。出于对兄弟信任，潘文飞半年后才委托潘华办理有关手续。
四、涉案房屋1999年落成，落成后潘文飞与潘荣约定购买涉案房屋并在1999年7、8月份办理了入伙，该事实有潘某甲的证言证实。入伙后潘文飞常驻罗定，涉案房屋委托潘荣出租管理，并约定租金用于赡养父母及房屋支出所用，（2014）佛中法民一终字153号案中有邻居出庭的证言作证。
五、潘文飞只委托潘华办理房屋买卖合同的签订以及房屋各项权证的办理，并未对潘华有其他任何授权，也根本不存在所谓的补充约定，委托关系早已因房产证的办理以及国土证不能办理而结束。
六、潘华与潘荣来往过密，存在利益关系，与本案有利害关系，因此潘华的证言不能采信。
被上诉人潘华答辩称：一、付款义务应由潘文飞承担。二、潘华虽然承诺如潘文飞不付款，潘华愿意支付房款，但实际上潘华并没有占有使用该房屋，因此潘华无需支付房款。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：在二审庭审中，潘华陈述其曾承诺“在潘文飞没有支付的情况下，潘荣把房屋给潘华使用，潘华再支付”。潘荣对此予以确认。
本院认为，综合当事人的诉辩及本案查明的事实，双方当事人争议的焦点为：潘荣请求潘文飞支付房屋价款32万元及逾期支付房屋价款的滞纳金20万元的债权请求权是否超过诉讼时效期间。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条的规定，民事权利的诉讼时效期间是2年，从当事人知道或者应当知道权利被侵害时计算；诉讼时效期间因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断；从中断时起，诉讼时效期间重新计算。潘荣主张其多年来一直通过潘华向潘文飞追讨房款，诉讼时效期间中断，其请求潘文飞支付房款的债权请求权未过诉讼时效期间。对此本院认为，潘荣的该主张仅有潘华的陈述，没有其他证据佐证。潘华作为本案当事人，又是潘荣、潘文飞的兄弟，在潘文飞否认潘荣、潘华曾向其追讨过房款的情况下，仅凭潘华单方陈述不能认定潘荣向潘华或者潘文飞追讨过房款。根据潘荣和潘文飞签订的《房地产买卖契约》，潘文飞应于2001年1月19日前付清房款。潘荣主张潘文飞至今尚未支付房款，其应于合同约定付清房款之日起2年内即2003年1月19日前向潘文飞主张权利，但其直到2013年（2013）佛南法沥民初字第197号案件审理中才向潘文飞提出支付房款，已超过该债权请求权的诉讼时效期间，且又无证据证明诉讼时效期间有中断、中止、延长的事由，本院对潘荣请求潘文飞支付房款及滞纳金的请求不予支持。
至于潘荣主张其一直占有使用涉案房屋，收取租金可当做为迟延履行合同的滞纳金，应视为潘文飞愿意继续履行合同的意思表示，本院认为，潘荣一直主张涉案房屋未交付给潘文飞，现又主张其收取的租金是潘文飞向其部分履行付款义务，其主张显然自相矛盾，且该主张未得到潘文飞的确认，也无任何证据证明，故潘荣主张潘文飞以租金履行付款义务不成立，不能成为诉讼时效期间中断的事由。
关于潘华在本案应承担的责任。《中华人民共和国担保法》第十七条规定：“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的为一般保证。”第二十五条规定：“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任。”在本案中，根据潘华和潘荣的陈述，潘华对潘文飞承担的是未约定保证期间的一般保证责任，潘华的保证期间应为潘文飞支付房款期限届满之日起六个月，即自2001年1月19日至2001年7月19日。在此期间潘荣作为债权人未向债务人潘文飞提起诉讼或者申请仲裁主张债权，根据前述法律规定，潘华免除保证责任，不应对潘荣主张的房屋价款和滞纳金承担任何责任。
综上所述，上诉人潘荣的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9000元，由上诉人潘荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
代理审判员 余珂珂
代理审判员 吴媛媛
二〇一五年六月十六日
书 记 员 陈敏仪