福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终6937号上诉人（原审被告）：福建中润置业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园。法定代表人：陈永年，该公司总经理。委托诉讼代理人：洪秋生，福建泓源律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢珊珊，福建泓源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈杰生，男，1981年10月1日出生，汉族，住福建省德化县。委托诉讼代理人：黄人杰，福建求达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林淑银，女，1982年2月5日出生，汉族，住福建省永春县。委托诉讼代理人：黄人杰，福建求达律师事务所律师。上诉人福建中润置业有限公司（下称中润公司）因与被上诉人陈杰生、林淑银商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初3729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中润公司上诉请求：依法改判，支持上诉人的上诉请求。事实与理由：（一）原判第一项判决中润公司应于本判决生效之日起三十日内协助被上诉人办理讼争商品房的不动产权证书没有事实和法律依据。讼争商品房未能如期办理不动产权证书的原因不是因为中润公司的原因，而是因为中润嘉园小区部分业主没有缴交公共维修基金及不动产登记管理单位由泉州市住建局调整为泉州市国土资源局，产权登记工作处于过渡期。非因上诉人的原因，不应将全部违约责任归咎于上诉人。请求二审法院依法予以改判。（二）原判第二项判决中润公司应自2015年8月26日起每日按已付购房款的0.005%支付逾期协助办证违约金给被上诉人没有事实和法律依据。1、一审判决认定中润公司构成违约，依上所述，不能成立，中润公司无需承担违约责任。2、一审判决认定中润公司与被上诉人签订的《补充协议》第八条第2款无效是错误的。双方签订的《商品房买卖合同》及6个附件均是双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的无效情形。附件6补充协议第十条约定：“本协议自双方盖章后生效。本协议与购房合同有相悖之处，均以本补充协议为准。”3、一审判决以《合同法》第40条关于格式条款之规定认定补充协议第八条第2款为无效条款属于适用法律错误。该条款不存在合同法第52条、53条规定的情形，也不存在格式条款提供者免除自己责任或加重陈杰生、林淑银责任的情形。合同法第四十条之免责条款规定主要解决的是在格式条款中制定不合理、不正当的免除格式条款制定者应当承担的责任，而且免除的不是未来的责任，而是现在应当承担的主要义务。合同法第39条规定的格式条款中的免责条款指的是免除未来可能发生的责任而免责。格式条款没有出现法定情形在原则上是有效的。在本案补充协议签订时，中润公司是否逾期办证是不确定的，所以属于合同法第39条规定的范围，不适用合同法第40条的规定。补充协议第八条第2款是对违约期限的阶段作出了划分，并不是免除中润公司的责任。4、如认为本案中润公司在提供格式条款时未尽到合理的提示义务，导致被上诉人签订合同，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第九条规定，应当由陈杰生、林淑银向人民法院申请撤销该格式条款。在本案中，被上诉人并没有向一审法院提出该请求，所以一审判决是错误的。5、假设中润公司在本案中存在违约行为，在补充协议第八条第2款没有被撤销而该条款依然是有效的情况下，也只能依据该条款规定的商品房交付365日之后，每日按已付购房款的0.001%为标准承担违约责任。陈杰生、林淑银辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。陈杰生、林淑银向一审法院起诉请求：1.判令中润公司协助陈杰生、林淑银办理中润嘉园第3号楼2006房的不动产权证书，即向房屋所在地产权登记机关提交需由提供的办理中润嘉园第3号楼2006房的房屋所有权登记的相关材料，并将办理中润嘉园第3号楼2006房的房屋所有权登记需由中润公司提供的资料交付陈杰生、林淑银；2.中润公司应每日按陈杰生、林淑银已付购房款710722元的0.005%支付自2015年8月26日起至履行完协助办理不动产权证书之日止的违约金给陈杰生、林淑银。一审法院认定事实：2013年4月18日，陈杰生、林淑银与中润公司签订一份编号为201304180043的《商品房买卖合同》，约定陈杰生、林淑银向中润公司购买址于丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园第3号楼2006号房屋，总价款为710722元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……2、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。第二十二条约定，本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同附件六《合同补充协议》第八条2款约定，“购房合同第十四条关于产权登记的约定”补充如下：出卖人应当在商品房交付使用后120日内，向泉州市住房城乡建设局登记发证处办理房屋所有权初始登记，并将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属登记的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每人按买受人已付款0.001%向买受人支付违约金。（1）若由于产权登记机关或者买受人的原因等不可归责于出卖人的原因，造成无法及时办理房屋权属证书的，出卖人不承担任何责任。第十条约定，本补充协议与购房合同具有相同的法律效力，本协议自双方签字盖章后生效。本协议与购房合同有相悖之处，均以本补充协议为准。合同签订后，陈杰生、林淑银分别于2013年6月3日、2014年9月26日缴交购房款共计710722元。2015年5月27日，中润公司将诉争房产交付给陈杰生、林淑银。截至本案庭审辩论终结前，中润公司仍未办出诉争房屋所在楼盘的房产总证。本案双方当事人争议的焦点是：一、陈杰生、林淑银至今未能按时办理不动产权证书能否归责于中润公司，中润公司是否需要承担违约责任；二、陈杰生、林淑银主张的违约金起算点以及计算标准有无事实和法律依据？关于争议焦点一中润公司是否需要承担违约责任，一审法院认为，陈杰生、林淑银与中润公司签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约定履行。依合同约定，中润公司应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助陈杰生、林淑银办理房屋权属证书的义务，如因中润公司原因致使陈杰生、林淑银未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，中润公司应按日向陈杰生、林淑银支付已付购房款0.005%的违约金。截至本案庭审辩论终结前，中润公司仍未办出诉争房屋所在楼盘的房产总证，理应承担相应的违约责任。中润公司辩称因部分业主未缴纳公共维修基金以及不动产登记中心刚设立，产权登记工作处于过渡期，导致无法如期办理房屋权属证书，中润公司不承担违约责任。一审法院认为，中润公司并未提供相应的证据证明前述主张，且其辩称缺乏合同依据，故对该辩称不予采信。关于争议焦点二逾期办证违约金的计算标准及起算点，一审法院认为，合同附件六补充协议的具体内容系中润公司为在诉争楼盘重复使用而预先拟定并由其提供作为合同附件，该补充协议第八条是对关于产权登记的补充约定，其中第2款变更了合同第十四条第2项的约定，将办证期限由商品房交付后90天变更为商品房交付后365天，将违约金计算标准由每日按已付购房款0.005%变更为每日按已付购房款0.001%，如此变更，缩短了中润公司承担逾期办证违约金的时间，降低了违约金的计算标准，该条款的约定减轻了中润公司的责任，排除了陈杰生、林淑银的主要权利，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定以及《中华人民共和国合同法》第四十条关于格式条款的规定，补充协议第八条第2款应认定为无效条款，本案应以合同第十四条第2项的约定作为计算逾期办证违约金的依据，故中润公司辩称应当依据补充协议第八条第2款计算逾期办证违约金，依法不能成立。诉争房产的实际交房时为2015年5月27日，根据合同第十四条第2项的约定，中润公司应于商品房交付后90天内协助原告取得房屋权属证书，逾期办证违约金的起算点应为商品房交付后第91天即2015年8月26日。综上，一审法院认为，中润公司在履行合同的过程中违约事实清楚，理应承担相应的违约责任。依合同约定，中润公司应每日按已付购房款710722元的0.005%支付自2015年8月26日起至实际完成协助办证义务之日止的逾期协助办证违约金给陈杰生、林淑银，现陈杰生、林淑银要求中润公司每日按陈杰生、林淑银已付购房款的0.005%支付自2015年8月26日起至履行完毕协助办理不动产权证书之日止的违约金，予以支持。一审法院判决：一、被告中润公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告陈杰生、林淑银办理址在丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园3号楼2006号商品房的不动产权证书；二、被告中润公司应自2015年8月26日起每日按710722元的0.005%支付逾期协助办证违约金给原告陈杰生、林淑银（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起十日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至被告实际完成协助办证义务之日止，若未满一年按实际天数计算）；三、驳回原告陈杰生、林淑银的其他诉讼请求。本案受理费352元，减半收取计176元，由中润公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条第2项约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，且买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付购房款的0.005%向买受人支付违约金。另双方签订的合同附件6：补充协议第八条第2款约定：“出卖人应在商品房交付使用后120日内，向泉州市住房城乡建设局登记发证处办理房屋所有权初始登记，并将办理房屋产权需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房产权属登记的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款0.001%向买受人支付违约金。”由于合同附件6补充协议第八条第2款系中润公司提供的格式条款，其在提供格式条款时未尽到合理的提示义务。且有减轻和排除买受人主要权利的内容，故根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款和四十条的规定，原审认定该补充协议第八条第2款的条款无效是正确的。中润公司在本案二审诉讼过程中仍未领取诉争房屋所在楼盘的房产总证，也未将办理中润嘉园3号楼2006号商品房不动产权证书需由中润公司提供的资料交付给陈杰生、林淑银，故导致陈杰生、林淑银至今无法办理诉争房屋的不动产权证书，已构成违约。本案诉争房屋于2015年5月27日交付陈杰生、林淑银使用，根据《商品房买卖合同》第十四条第2项约定，原审认定中润公司应自2015年8月26日起每日按陈杰生、林淑银交纳购房款710722元的0.005%支付逾期协助办证违约金给陈杰生、林淑银并无不当。本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约定履行。但其中争议事实涉及的附件6补充协议第八条第2款系中润公司提供的格式条款，其在提供格式条款时未尽到合理的提示义务。该条款将双方签订的《商品房买卖合同》中中润公司应协助办好房屋权属证书且不承担违约责任的期限由商品房交付后90日变更为365日，将违约金计算标准由每日按已付购房款0.005%变更为0.001%，从而实际免除中润公司在交房后91日起至365日止应承担的违约责任，排除买受人在交房后91日起至365日止请求中润公司承担违约赔偿的权利，同时排除买受人请求中润公司逾期协助办证违约金以买受人已交购房款日0.005%中0.004%的权利，并使得该违约责任的约定形同虚设。其内容也违背了双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定：“在补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明”。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”。故原审判决认定本案附件6补充协议第八条第2款为无效条款是正确的。陈杰生、林淑银已按合同约定交清了诉争房屋的各项费用，其他个别业主未交纳公共维修基金不能作为中润公司不依约协助陈杰生、林淑银办理不动产权证书的理由。中润公司主张不动产登记管理单位的调整对诉争房屋产权登记有一定的影响，但其对此未能提供证据证明，不予采纳。而确认书载明的内容是针对诉争房屋平层套内要求隔墙修复费用的补偿问题，并非免除中润公司逾期办证的违约责任。本案诉争房屋于2015年5月27日交付陈杰生、林淑银使用，中润公司在本案一审庭审辩论终结前仍未领取诉争房屋所在楼盘的房产总证，也未协助陈杰生、林淑银办理诉争房屋的不动产权证书，已构成违约。根据《商品房买卖合同》第十四条第2项约定，中润公司应于商品房交付后90日内协助陈杰生、林淑银取得房屋权属证书才不用承担逾期办证违约责任，原审认定中润公司应自2015年8月26日起每日按陈杰生、林淑银交纳购房款710722元的0.005%支付逾期协助办证违约金给陈杰生、林淑银并无不当。至于陈杰生、林淑银在原审诉讼中其诉讼请求还有请求中润公司向房屋所在地产权登记机关提交需由中润公司提供的办理中润嘉园3号楼2006号房的不动产权证书的相关材料；并将办理中润嘉园3号楼2006号房的不动产权证书需由中润公司提供的资料交付陈杰生、林淑银。这些内容实际已包含在中润公司应协助陈杰生、林淑银办理址在丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园第3号楼2006号商品房的不动产权证书的判项中，因为协助办证本身就需要提供这些材料。故中润公司上诉认为原审对此项诉讼请求遗漏审理及判决，缺乏事实依据，不予采纳。综上所述，中润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币352元，由中润公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑玲玲审判员  庄丽娜审判员  郑程辉二〇一八年一月二十三日书记员  赖少花附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。