连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0703民初2141号原告（反诉被告）：上海文峰千家惠超市发展有限公司，住所地上海市浦东新区张扬北路801号六楼。法定代表人：顾斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵水平，江苏信阳光律师事务所律师。被告（反诉原告）：夏荣荣，男，1969年8月11日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：刘入涛，江苏宏浩律师事务所律师。原告上海文峰千家惠超市发展有限公司与被告夏荣荣租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，被告夏荣荣在庭前对原告提起反诉，本院依法缺席审理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人赵水平，被告夏荣荣及其委托诉讼代理人刘入涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告上海文峰千家惠超市发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《大型项目、餐饮类租赁合同》；2、判令被告立即给付原告租金人民币254430元；3、判决被告承担违约金60000元，同时支付因被告违约给原告造成的损失29700元；4、被告承担本案的诉讼费用。后原告在庭审中撤回第1项诉求，不再主张解除合同。事实与理由：原、被告双方于2013年下半年签订了《大型项目、餐饮类租赁合同》，约定被告向原告租赁位于连云港市××中××广场××楼建筑面积约为238平方建筑物，租期为6年，合同另对租金、违约责任等进行了约定。该合同签订后，双方按约履行，自2015年12月日，被告拖欠房租至今未付，原告向被告催要并发出书面催款通知，但被告拒绝支付，2017年5月4日，被告将所租赁物业退还给了原告，但从2015年12月1日起至2017年5月4日止的房租254430元分文未付，也未向原告承担违约责任，故原告诉至法院，请求依法支持原告诉求。被告夏荣荣答辩并反诉称，1、原告主张被告支付其租金254430元与事实不符，2013年下半年，原、被告签订涉案合同后，被告出于对原告的信赖，相信原告超市的知名度，商场持续经营能力，能够聚集人气，带动消费，获取稳定利润，故才与原告签订合同。该合同签订后，被告积极履行合同约定的义务，对租赁店面进行装修装潢，并支付了蒙自源6年加盟费用，共计投入1570403.5元。2015年11月1日，原告在开业仅仅2年就将文峰千家惠超市闭店，直至2015年11月18日才向被告发出告知书，由于原告未在闭店前与被告商议后续租赁等事宜，直接导致被告经营亏损、倒闭。被告投入的装修及加盟费用等均未收回成本，其中还不包括因原告将千家惠超市闭店造成的人员工资损失及被告退回的预付消费卡的利润损失。因原告单方闭店，中止合同，违约在先，故原告无权要求被告支付其租金。2、即使原告有权要求被告支付租金，原告主张的数额也与事实不符。原告单方闭店后，被告多次与原告联系租金事宜，并亲自去原告总部商谈，原告也愿意赔偿6万元违约金，后双方因对其他事情未达成一致意见，原告2016年8月10日向被告发出催款函，要求被告支付2016年8月10日前租金48500元，已扣除愿意赔偿被告的6万元违约金。结合之前双方补充协议约定，被告也尚欠原告租金为48500元+14850元*8个月25天=179675元。3、原告主张违约金6万元及损失29700元没有事实依据，应予驳回。涉案合同是原告单方闭店，构成违约，被告并无违约行为，因此不应支付原告违约金和损失。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告损失40万元。2、原告承担本案全部诉讼费用。针对被告的反诉，原告上海文峰千家惠超市发展有限公司辩称，1、被告称原告没有履行合同义务、违反订立合同的初衷，属于单方终止合同的陈述是错误的，没有任何的事实和法律依据。原、被告之间所签订的合同是房屋租赁合同，作为原告最主要的履行义务是将标的物交付给被告让其行使租赁权，本案中原告自始至终并没有收回房屋，无论是在2015年11月份原告所经营的超市退场时还是在退场后至被告于2015年5月将房屋钥匙交还给原告的期间，原告均未主动收回房屋，被告一直有承租权。事实上，被告也在原告退场后继续经营一年半左右的时间直至2017年5月4日。5月4日被告将钥匙退还原告的主要原因是因为原告向被告发出了书面催缴通知，明确告知被告若继续不交租金的话原告将行使合同解除权，在此前提下被告才于2017年5月4日将房屋退还给原告，但是租金一直未给付。事实上是被告自己单方面退回房屋、提前撤场的违约行为所造成的，反诉状中要求原告承担40万元的损失是没有依据的。2、原被告租赁合同中没有约定原告的经营期限，也没有约定原告闭店时需要与被告协商，甚至是需要被告同意，原告自己经营超市因为亏损而闭店，这是原告自己的经营行为和商业决策，任何人不可以阻止被告也不可以阻止。除非双方在合同中对原告的经营期限有特别的约定，但是查阅了原被告之间的合同约定，只有对被告的经营期限做出了特别约定，对于原告的期限没有进行约定，因此，现在被告在反诉状中说原告提前撤场属于单方违约没有事实依据。本案的租赁场所属于外租区，不属于原告在二楼经营超市的内部的区域，被告的租赁区域是独立于原告的经营区域的。原告退场时告知被告有继续经营的权利，因此，被告说原告的退场违反合同约定是不正确的。3、关于反诉要求的数额40万元，根据被告的赔偿清单可以看出，40万元主要是装潢费用和加盟费用。但是根据前述，本案是因被告自己撤场单方面违约所致，即使有损失，也应当是由被告自己承担，而不应该由原告承担。请求法庭查明事实，驳回被告的所有反诉请求。本院经审理认定事实如下：2013年下半年，原（甲方）、被告（乙方）签订《大型项目、餐饮类租赁合同》，约定由甲方将坐落于连云港市××中××（××海棠路）嘉瑞宝广场，文峰千家惠超市一楼，建筑面积约为238平方米的房屋租赁给乙方经营蒙自源过桥米线使用。该合同第二章第一条约定“租赁期为6年，即开幕日（初步预估为2013年底或2014年初）起六个整年度。”第三章第一条约定“每月房屋租金为人民币16500元。”第二条约定“每一个月支付一次，先付租金后使用，乙方应于每期前一个月的二十日之前向甲方支付下期租金。”第三条约定“租金的递增：此租金前2周年不变，自第3周年开始每一年递增一次，递增幅度为前一期租金的基础上递增4%。”第十四章第一条约定“本合同签订后，甲乙双方应认真履行本合同所规定的条款，任何一方不得单方终止本合同或违约。如任何一方单方终止本合同或违约，均应在收到另一方书面通知后七天内予以更正，逾期未能更正，必须承担违约责任。违约方将赔偿守约方人民币六万元违约金，如造成损失的还需赔偿经济损失。”第二条约定“因乙方违约致合同被解除，乙方还须支付两月的租金、设备使用分摊费、物业管理费以赔偿甲方重新招租而致场地空置的损失，合同解除造成装潢等一切损失由乙方自行承担。”该合同有原告加盖印章及被告签字确认。2015年1月1日，原、被告签订《合同补充条款》，约定涉案租赁合同自2015年1月1日起租金由原来的16500元/月降至为现在的14850元/月。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告经营蒙自源过桥米线店使用，被告亦按合同约定向原告交付租金。2015年11月1日，原告在嘉瑞宝商业广场经营的文峰千家惠超市因亏损而闭店，并于2015年11月16日在嘉瑞宝广场张贴告知书，告知顾客因原告经营策略调整，自2015年11月1日起闭店调整。2015年11月18日，原告向被告发函，告知被告原告经营的文峰千家惠超市经营权已转让，由江苏茂联贸易有限公司经营，被告租赁区域维持不变。原告经营权转让后，被告继续经营涉案店铺，一直经营至2017年5月2日，自2015年12月1日至2017年5月4日期间，被告未向原告支付租金。2015年12月14日，被告向原告发函，告知原告原告因原告将文峰千家惠超市经营权转让，已构成违约，给被告造成严重经济损失，并要求原告与被告协商相关赔偿事宜。2015年12月24日，经被告委托，江苏云港律师事务所向原告发出《律师函》，告知原告因原告将文峰千家惠超市经营权转让，已构成违约，给被告造成严重经济损失，并要求原告与被告协商相关赔偿事宜。2016年8月10日，原告向被告发出《催款函》，告知被告涉案房屋每月租金为4850元，被告至2016年8月10日尚欠原告租金48500元未付，并要求被告自收到该函之日起三个工作日内将租金交付原告。被告认为原告曾同意支付其60000元损失，因此才确认扣除60000元后尚欠租金48500元，原告对该《催款函》的真实性没有异议，但认为系书写错误。2016年8月15日，被告向原告发函，告知原告因原告将文峰千家惠超市经营权转让，已构成违约，给被告造成严重经济损失，并要求原告与被告协商相关赔偿事宜。2016年12月15日，原告向被告发函，告知被告2015年12月至2016年12月房屋租金193050元至今未付，要求被告立即给付租金。2017年3月21日，被告向原告发函，告知原告因原告将文峰千家惠超市经营权转让，给被告造成严重经济损失，并要求原告于收到函件三日内与被告联系，协商相关赔偿事宜。2017年3月27日，被告向原告发出《解约函》，告知被告2017年3月21日来函已经收到，但对函件内容原告不认可，并向被告提出解除合同，要求被告在收到函件后30日内腾空房屋并撤出租赁场所，将租赁物返还原告。2017年5月4日，原、被告签订《交接单》，内容为“今收到连云港蒙自源米线夏荣荣租赁我公司连云港嘉瑞宝物业钥匙四把，夏荣荣现将物业交于我公司收回，水电费用已与嘉瑞宝物业结清。后期该商户遗留的消费卡产生的费用由夏荣荣承担，与南通文峰千家惠超市有限公司无关。”该《交接单》签订后，被告即将涉案房屋交还原告。原、被告在庭审中均同意涉案租赁合同已于2017年5月4日解除，该合同解除后，涉案房屋原告至今未再出租。上述事实，有原告提供的《大型项目、餐饮类租赁合同》、《合同补充条款》、2016年12月15日催款函及EMS面单、解约函及EMS面单三页、交接单、情况说明，被告夏荣荣提供的《大型项目、餐饮类租赁合同》、连云港市现代装璜有限公司室内装饰装修工程合同书及收款票据、原告张贴的公告、原告的函、被告蒙自源过桥米线店营运情况、函件4次及邮寄单据、原告催款函以及双方当事人的陈述予以证实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告签订的《大型项目、餐饮类租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同签订后，原告按约将租赁物交付被告使用，但自2015年12月1日至合同解除之日即2017年5月4日期间，被告一直在经营涉案房屋，但未向原告交纳租金，构成违约，因此，被告应支付原告2015年12月1日至2017年5月4日期间的租金14850元/月*17个月=252450元。关于原告主张的违约金及损失，根据涉案合同约定，被告违约导致合同解除，应支付原告违约金6万元，本案因被告违约，涉案房屋自合同解除后至今未能及时出租，给原告造成部分租金损失。被告在本案中未向本院申请减少违约金，因此，对原告主张的60000元违约金，本院依法予以支持。关于原告主张的损失，因原告已主张违约金6万元，对其损失已进行了弥补，再主张损失属重复主张，本院不予支持。关于被告辩称本案因原告单方将经营权转让，给被告造成损失，因此系原告构成违约，被告没有违约的说法。本院认为，首先涉案租赁合同仅约定原告应将租赁物交付被告使用，被告向原告支付租金等事宜，并未约定文峰千家惠超市应与被告经营的店铺捆绑经营，原告不得提前退出。其次，被告经营店铺是盈利还是亏损，要受整个地区的大环境、管理情况、品牌效应等多方面因素的影响，被告将其亏损完全规则于千家惠超市经营权转让并无依据，原告经营权转让后已向被告发出通知，被告仍能继续经营，因此原告并未违约。据此，被告主张原告构成违约并无依据，本院不予支持，故对被告主张原告应赔偿其400000元损失的诉求，本院亦不予支持。关于被告辩称原告曾同意支付其60000元赔偿金，因此才在2016年8月10日《催款函》中载明欠付租金为48500元。本院认为，首先，原告该份《催款函》载明的48500元如果确实如被告所说是扣除60000元后的租金，那么截止到2016年8月10日租金应超过14850元/月*8个月=118800元，也并非是48500元+60000元=108500元。其次，即使该48500元是原告真实意思表示，也未得到被告的认可，双方未达成一致意见，原告也另于2016年12月15日再次向被告发函，要求被告支付其截止到2016年12月的房屋租金193050元。因此，本院对被告主张应从原告租金中扣除60000元的说法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告夏荣荣于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告上海文峰千家惠超市发展有限公司租金252450元及违约金60000元，合计312450元。二、驳回被告夏荣荣全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18589元、反诉费3650元，合计22239元，由原告负担14800元，由被告负担7439元（因案件受理费原告已预交，被告于支付上述款项时将由其承担部分一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费22239元，并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。代理审判员  薛锦二〇一七年七月二十四日书 记 员  杨露法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。